广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1566号
上诉人（原审被告）萧xx，住所地广东省深圳市龙岗区。
委托代理人黄志丹，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托代理人刘浩，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）深圳市xx美物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城清林西路xxx公寓xxx号。
法定代表人杜登平，总经理。
委托代理人詹声铭，广东坤龙律师事务所律师。
委托代理人周深根，广东坤龙律师事务所实习律师。
上诉人萧xx因与被上诉人深圳市xx美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1382号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月10日，深圳市xx美物业管理有限公司与涉案小区的投资方深圳市xx城投资有限公司签订《物业管理委托合同》，约定深圳市xx美物业管理有限公司对位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区的西湖苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日；管理服务费住宅1.5元／平方米，别墅1.8元／平方，本体维修基金0.25元／平方米，合同注明“鉴于本物业属西湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同”。合同订立后，深圳市xx美物业管理有限公司进驻西湖苑二期物业，并提供物业管理服务。
2008年1月2日，深圳市xx美物业管理有限公司就萧xx位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区西湖苑1号楼802号建筑面积180平方米的房屋签订《物业管理服务协议》，约定，小区物业管理费按每月住宅1.5元／平方米，别墅1.8元／平方，本体维修基金0.25元／平方米，车位及其他有偿服务费用按物价部门批准的公示栏标准执行；每月10日前交费；本协议的管理期限直到深圳市xx美物业管理有限公司聘请到新的物业公司，双方如无异议，本协议自动延续。萧xx对其签名的真实性认可，但称“2008年1月2日”系深圳市xx美物业管理有限公司私自添加的，实际时间应为2012年。
深圳市xx美物业管理有限公司主张一直有向萧xx催收物业管理费，并提交《电子商务小包详情单》及《查询单》。《电子商务小包详情单》显示深圳市xx美物业管理有限公司于2013年8月10日向萧xx投递邮件，地址为深圳市龙岗区坪地水岸香1A802，《查询单》显示深圳市邮政局龙岗分局坪地投递站于2013年8月10日妥投。
深圳市xx美物业管理有限公司提交经深圳市龙岗物价检查所盖章的《物业管理服务收费公示栏》显示的收费标准：带电梯的住宅1.5元／平方米／月，本体维修基金0.25元／平方米／月，车辆停放服务费小车100元／月，大车200元／月。深圳市xx美物业管理有限公司还提交《深圳市经营性停车场许可证》（深公交停管许字B02596号）证明其在涉案小区收取停车费系经政府部门许可的，该许可证显示发证有效期自2014年9月21日至2016年11月30日。
另查，深圳市xx美物业管理有限公司提交水费、电费、电梯维修费，电梯定期检测费、电梯保养费及其他设备购置发票证明其自2007年至今一直在为涉案的小区提供物业管理服务。
萧xx称开发商欠业主延期办证违约金，而不该收取物业管理费，并提交关于执行开发商延期办证违约金的《执行裁定书》证明，同时提交图片及《信访材料》证明深圳市xx美物业管理有限公司未尽到物业管理义务。
此外，萧xx申请的证人王某陈述：涉案的物业管理差，有消防通道被占用，未及时清理停车位的垃圾，家庭生活垃圾有时丢在小区内的垃圾桶内，有时丢在小区外的垃圾桶内，确认本人系涉案小区的业主，其于2007年入住涉案小区，有电梯通行，本人没有交纳管理费。证人张某陈述：涉案的物业管理差没有灭火器及警钟，卫生差，停车场偶有一、两个清洁工打扫，保安则是几个老人，家庭生活垃圾有时丢在小区内的垃圾桶内，有电梯通行，确认本人系涉案小区的业主，于2008年1月入住，本人没交管理费，深圳市xx美物业管理有限公司有催缴物业管理费。
庭审时，深圳市xx美物业管理有限公司称有向萧xx口头或书面催收过物业管理费及本体维修基金，在催收过程中萧xx将2009年7月当月管理费、本体维修基金缴清，物业管理人员每月会将《催通知单》塞入业主门缝下。
深圳市xx美物业管理有限公司在原审中诉请，一、萧xx支付自2008年1月至2014年9月期间拖欠的物业服务费人民币22080元及房屋本体维修基金3680元，共计25760元；二、萧xx支付拖欠上述物业服务费及本体维修基金的利息人民币5595元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2008年1月暂计至2014年10月10日，之后利息依法计算）；三、萧xx支付自2013年9月至2014年9月拖欠的停车费1300元；四、萧xx承担深圳市xx美物业管理有限公司为本案付出的律师代理费3000元；五、萧xx承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，深圳市xx美物业管理有限公司提交其与萧xx签订的《物业管理服务协议》，萧xx虽不确认签订的日期，但确认签名的真实性，因萧xx未提交证据证明其系被迫的，或其他非本人真实意思表示下签订的，故《物业管理服务协议》合法有效，双方应遵照执行。关于物业管理费，首先，萧xx虽不认可签订的时间“2008年1月2日”，称系2012年签订的，但确认其签名的真实性，原审法院认为，即使如萧xx所说的签订日期为“2012年”，则根据合同约定萧xx也应支付2012年1月至2014年9月的物业管理费及本体维修基金。其次，对于2008年1月至2011年12月的物业管理费，深圳市xx美物业管理有限公司与涉案小区的投资方深圳市xx城投资有限公司于2007年11月10日签订《物业管理委托合同》，约定深圳市xx美物业管理有限公司对位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区的西湖苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日，开发商选聘物业服务企业对涉案小区的物业进行管理，在2008年1月至2011年12月期间，业主并未选聘新的物业服务公司，而深圳市xx美物业管理有限公司依据深圳市xx美物业管理有限公司与开发产商签订的原《物业管理委托合同》继续为涉案的小区提供物业服务，深圳市xx美物业管理有限公司于2008年办理入住，深圳市xx美物业管理有限公司、萧xx双方存在物业管理服务合同关系，萧xx作为业主依法应当支付有关服务费用，故深圳市xx美物业管理有限公司主张萧xx应支付2008年1月至2011年12月物业管理费及本体维修基金，有理有据。综上，深圳市xx美物业管理有限公司主张萧xx支付2008年1月至2014年9月的管理费及本体维修基金，有理有据，原审法院予以支持。
深圳市xx美物业管理有限公司与开发商签订的《物业管理委托合同》，深圳市xx美物业管理有限公司与萧xx签订的《物业管理服务协议》均约定住宅类物业管理费为1.5元／平方米／月，本体维修基金为0.25元／平方米／月，该物业的收费标准未违反国家相关规定，深圳市xx美物业管理有限公司主张按约定计收，合法有据。由于庭审时深圳市xx美物业管理有限公司自认萧xx于2009年7月交纳了当月的管理费及本体维修基金，故该月的款项应予扣除，经核算2008年1月至2014年9月期间的物业管理费为21600元（1.5元／月×180平方米×80个月），本体维修基金为3600元（0.25元／月×180平方米×80个月）。
关于利息。原审法院认为，由于萧xx未按约定支付物业管理费及本体维修基金，故深圳市xx美物业管理有限公司主张萧xx支付利息损失，合理合法，原审法院予以支持。《物业管理服务协议》约定每月的10日前交费，《物业管理委托合同》虽未载明交费时间，深圳市xx美物业管理有限公司主张交费时间为每月10日前，符合行业惯例，原审法院予以采信。萧xx拖欠深圳市xx美物业管理有限公司2008年1月至2014年9月物业管理费及本体维修基金，因庭审时深圳市xx美物业管理有限公司确认萧xx已支付2009年7月当月的物业管理费及本体维修基金，故利息应分段计算：2008年1月拖欠的物业管理费及本体维修基金利息，以315元【（1.5元＋0.25元）×180平方米】为基数按中国人民银行同期贷款利率自2008年1月11日计至判决确定的支付之日止；2008年2月利息，以315元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2008年2月11日计至判决确定的支付之日，按中国人民银行同期贷款利率自当月11日起计至判决确定的支付之日止；前述应扣除2009年7月物业管理费及本体维修基金产生的利息。
关于停车费。深圳市xx美物业管理有限公司主张2013年9月至2014年9月期间萧xx按每月100元支付停车费，共计1300元。原审法院认为，由于深圳市xx美物业管理有限公司未能举证证明萧xx停车的时间、次数及产生的停车费，也未能举证双方关于停车费的约定，故深圳市xx美物业管理有限公司的该主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于诉讼时效，萧xx主张2008年1月至2012年11月物业管理费已过诉讼时间。深圳市xx美物业管理有限公司称，有向萧xx口头或书面催收过物业管理费及本体维修基金。原审法院认为，首先，萧xx在其提交的书面的答辩状提到深圳市xx美物业管理有限公司于2010年口头通知催缴管理费，据此，双方关于物业管理费及本体维修基金发生诉讼时效在2010年发生中断，重新计算诉讼时效。其次，萧xx申请的证人亦确认深圳市xx美物业管理有限公司有向其主张过管理费，从而也证明深圳市xx美物业管理有限公司有向业主主张管理费及本体维修基金。再次，深圳市xx美物业管理有限公司主张物业管理人员每月会将《催通知单》塞入业主门缝下，深圳市xx美物业管理有限公司的该陈述也符合行业催缴物业管理费操作。最后，深圳市xx美物业管理有限公司提交的《电子商务小包详情单》及《查询单》，显示深圳市xx美物业管理有限公司于2013年8月10日向萧xx妥投邮件，据此，物业管理费及本体维修基金诉讼时效重新计算，自2013年8月11日起二年即至2015年8月10日，深圳市xx美物业管理有限公司于2014年10月25日向原审法院提起诉讼，主张萧xx支付拖欠的物业管理费及本体维修基金，并未过诉讼时效。综合上述，萧xx对诉讼时效的抗辩，原审法院不予采信。
关于律师费3000元，深圳市xx美物业管理有限公司的该主张，合同没有约定，也无法律依据，原审法院不予以支持。
关于萧xx辩称深圳市xx美物业管理有限公司提供的服务不合要求，原审法院认为，业主如对物业公司不满意，可依法定程序撤换物业公司，但在撤换之前，原物业公司对物业进行管理是必要的，且深圳市xx美物业管理有限公司、萧xx双方于2008年1月2日签订的《物业管理服务协议》亦约定本协议的管理期限直到深圳市xx美物业管理有限公司聘请到新的物业公司，双方如无异议，本协议自动延续，业主如认为物业公司没有尽到管理职责导致其损失，也可另寻途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、萧xx于判决生效之日起十日内支付深圳市xx美物业管理有限公司2008年1月至2014年9月（扣除2009年7月）的管理费人民币21600元、本体维修基金人民币3600元；二、萧xx于判决生效之日起十日内支付拖欠深圳市xx美物业管理有限公司上述物业管理费及本体维修基金利息（以315元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年1月11日至2014年9月11日期间，依次于每月11日起计算，分别计至判决确定的支付之日止，其中剔除2009年7月11日至判决确定的支付之日止部分）；三、驳回深圳市xx美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
萧xx不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求判令，一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。二、请求二审法院依法判令深圳市xx美物业管理有限公司承担一、二审诉讼费用。
上诉事实和理由：一、深圳市xx美物业管理有限公司不具备起诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。深圳市xx美物业管理有限公司是2008年1月与深圳市xx城投资有限公司签订《西湖苑二期花园物业管理服务合同》，是前期物业合同。而萧xx的物业是从深圳市xxx湖房地产开发公司购得，开发商应是深圳市xxx湖房地产开发公司，并要按相关规定公开招聘前期物业公司，也就是开发商深圳市xxx湖房地产开发公司要参与其中才对，显而易见，深圳市xx美物业管理有限公司是非法进驻萧xx的小区，属于侵权行为，谈何向业主收取物业管理费的权利。这个观点，在一审过程中，萧xx提供的大量上访材料和两个证人都提到了，证人说深圳市xx美物业管理有限公司是非法进驻的，多方面没做好物业管理，电梯一星期有2到3次没法通行，物业管理费不知要交给谁，但一审法官仍不理会，并避而不谈，只在判决书写：电梯通行，没交物业管理费。二、一审判决质量低劣，法理不明。（一）一审判决语言有误，逻辑混乱。这案件明明是物业管理纠纷案，但在审判决书中第一页竟然写成是买卖合同纠纷一案，在第三页有一句更令人费解“当萧xx外墙出现问题、天面排水管堵塞，向深圳市xx美物业管理有限公司报修时，深圳市xx美物业管理有限公司告知萧xx，但萧xx不给修缮”。（二）避开深圳市xx美物业管理有限公司存在的错误，只追究弱势群体业主们的责任。一审中大量的证据（业主上访材料，人证）都说明深圳市xx美物业管理有限公司根本就是非法霸占地方，而且不做事，不履行物业合同中的义务（提供照片可显而易见），电梯一星期有2到3次没法通行，就想收取业主的物业管理费，作为法官，不但没有深入调查，就判萧xx只有支付物业服务费用的权利，深圳市xx美物业管理有限公司根本就没有什么义务，太不公平。换位思考，假如你在这样的小区，你会每月支付物业管理费给深圳市xx美物业管理有限公司吗？物管就是不做任何事，也能得到100070的物业管理费，业主这些弱势群体根本无可奈何，请问法理何在？萧xx在2010年才被口头告知要收物业管理费，2008年至2010年的物业管理费还判要支付深圳市xx美物业管理有限公司利息，这是不合理的。萧xx明明是2012年10月才与深圳市xx美物业管理有限公司签的协议，深圳市xx美物业管理有限公司改在2008年1月，更改主要证据，不同时间签代表萧xx的意愿是不同的，深圳市xx美物业管理有限公司这一做法是违反萧xx的根本意愿，深圳市xx美物业管理有限公司为了达到目的，更改证据按照法律应追究深圳市xx美物业管理有限公司的法律责任。关于时效性，萧xx认为是存在的。
深圳市xx美物业管理有限公司当庭辩称，一、萧xx在上诉状中提出深圳市xx美物业管理有限公司不具备主体资格，深圳市xx美物业管理有限公司是涉案小区开发商依法进驻签约的前期物业管理公司，萧xx与深圳市xx美物业管理有限公司签订的物业管理服务协议，该协议中第6条第2款约定的管理期限直至甲方聘请新的物业管理公司，深圳市xx美物业管理有限公司自2007年入驻至今履行了物业管理服务义务，萧xx与深圳市xx美物业管理有限公司至今存在物业管理合同的法律关系，因此深圳市xx美物业管理有限公司的主体资格毋庸置疑。二、判决书中案由写为买卖合同纠纷是笔误，一审已下裁定书更正。三、萧xx提出深圳市xx美物业管理有限公司服务不到位，以及本体维修基金的相关问题，深圳市xx美物业管理有限公司在一审中已向法庭提交水费、电费、电梯维修、保养的相关发票以及相关的证据，足以证明深圳市xx美物业管理有限公司自2007年底至今一直为涉案的小区提供相应的物业管理服务。萧xx并没有证据证明深圳市xx美物业管理有限公司未尽法定的义务，或者违反物业合同约定的义务。综上所述，答辩人认为原审判决事实认定清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，萧xx的上诉请求没有事实依据，请求不能成立，恳请二审法院依法驳回萧xx的上诉请求。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人萧xx应否向深圳市xx美物业管理有限公司交缴物业管理及相关费用的问题。萧xx上诉称，深圳市xx美物业管理有限公司不具原告资格，即深圳市xx美物业管理有限公司无权向其主张物业管理费及相关费用。但该主张没有事实依据。涉案居民小区尚未成立业主委员会，仍处在由开发商签订的前期物业合同期间。该前期物业合同由深圳市xx城投资有限公司与深圳市xx美物业管理有限公司签定，而深圳市xx城投资有限公司则是涉案物业的开发合作方之一，另一合作方为深圳市xxx湖房地产开发公司。萧xx认为其房屋买卖合同是与深圳市xxx湖房地产开发公司所签，因此，否认深圳市xx城投资有限公司地位，进而否认深圳市xx城投资有限公司与德美物业签订的前期物业合同的理由不成立，本院不予支持。
此外，萧xx认为深圳市xx美物业管理有限公司管理不到位，没有提供应有的物业管理服务。但本院认为，因小区业主众多，服务水准的评价不因个别业主的要求不同而成为萧xx拒交物业管理及相关费用的理由。因此，各方应在积极履行各自义务的前提下，向对方主张合同权利。在本案中己方未履行合同义务的情况下，要求合同另一方履行义务的请求没有法律依据。该上诉理由亦不成立，应予驳回。房屋本体维修金的缴纳涉及涉案楼宇的安全维护，有明确的法律法规依据，萧xx应当缴纳。萧xx上诉中提及的已过诉讼时效理由亦不成立，应予驳回。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案件二审诉讼费用692元，由萧xx承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。