成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第4019号
原告叶祥林。
原告张彩霞。
被告四川华西集团有限公司。
法定代表人陈贵林，董事长。
委托代理人韩育成。
委托代理人杨敏，四川九益律师事务所律师。
原告叶祥林、张彩霞与被告四川华西集团有限公司（以下简称华西集团）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶祥林、张彩霞、被告华西集团的委托代理人韩育成、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶祥林、张彩霞诉称，2012年2月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告叶祥林、张彩霞购买华西集团开发的成都市XX商品房一套，房屋总价款544974元，交房时间为2013年6月30日。被告实际交房时间为2013年6月21日，电应当在2013年9月30日达到使用条件，应在2014年6月30日交付房产证。2013年6月21日，被告交付房屋，原告依约向被告交付了交房所需的各类税费和资料。根据《成都市人民政府办公厅转发市建委成都电业局关于成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见的通知》规定，自2008年1月1日起新建住宅实现一户一表贸易结算，开发建设单位负责新建住宅电力户表工程的实施。被告至2014年9月4日才达到条件。合同第十条中约定的交付条件(一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，（二）交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证。被告取得建设工程规划合格证时间为2015年9月7日，取得竣工验收备案表时间为2015年9月11日，被告之前的交房行为属于无效，应承担逾期交房违约责任。故诉至法院，诉讼请求：1.请求办理房屋产权证；2.从2014年6月30日起至取得房屋产权证书之日止按已付款552652元（购房款545076元、维修基金1898元、契税5451元、产权登记费227元）每日万分之一向原告支付逾期办证违约金；3.判令被告从2013年10月1日至2015年9月5日每日按照原告已付款人民币552652元的万分之二向原告支付逾期交房违约金77495元;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告华西集团辩称，一、被告出售的房屋系相关部门竣工验收后在约定的时间内向原告交付，被告不存在逾期交房，故不应承担逾期交房责任，同时所售房屋的保修期应从交付之日起计算。1、合同第十四条约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。依据该条约定，被告承担逾期交房责任的前提条件系“买受人拒绝接收”该商品房，但被告交付时原告没有拒绝收房，而是予以接收并实际居住长达数年之久。即当原告接收房屋时，被告不存在逾期交房的行为。合同第十六条约定商品房为住宅的，出卖人自商品房交付之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担保修责任。2.2011年被告取得建设工程规划许可证及其他证照的情况下，予以动工。工程开发如期进行，2012年8月20日，成都市规划管理局成华分局才向被告发函，要求被告拆除华西雅筑项目旁的1栋6层住宅建筑，若未拆除成华规划分局将不予规划验收。2012年至2014年被告多次向成华区政府反映请求颁发验收合格证，2013年10月25日，成都市规划管理局向被告出具《规划管理函复意见书》明确“雅筑”项目已符合规划要求，但同时要求必须拆除1号楼西北侧位于城市规划道路及代征绿地上的1层商业、6层住宅。直到2015年1月28日，成华区人民政府作出决定后，被告与相关单位签订《成华区二仙桥北路30号房屋搬迁项目合作协议》，成都市规划局才于2015年9月7日向被告颁发规划验收合格证。被告系因执行政府命令而迟延领取规划验收合格证。依据补充协议第三条中约定的“出卖人如遇执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令等情况，出卖人据实予以延期并且不承担任何责任”。二、由于政府政策变动及执行政策偏差，导致被告未能及时办理房产证。但迟延办理房屋产权事宜并未给原告造成实际损失，原告主张的违约金过高，请求人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，降低被告方应承担的违约金。原告部分业主提及的维修基金凭证、契税凭证等均将在产权办理下来时，一并出具。三、根据合同约定国土证是在房产证办理后两年内为买受人办理，故原告要求办理国土证的诉请没有任何法律依据。
经审理查明，2012年2月6日，原告叶祥林、张彩霞与被告华西集团签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定叶祥林、张彩霞购买华西集团开发的成都市XX商品房一套，建筑面积69平方米，房屋总价款544974元。原告以贷款方式付款。首期支付购房总价款的30%，其余申请银行贷款支付。合同第十条关于交付条件约定，华西集团应在2013年6月30日前向叶祥林、张彩霞交付房屋，交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；合同第十一条中约定：2013年6月30日，电达到使用条件；合同第十二条中约定：逾期交房超过60日后，买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二违约金；合同第十四条第一款约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同第十六条约定，商品方为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，承担相应保修责任；合同第十九条关于产权登记约定：出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，买受人选择不退房，合同继续履行；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，按《补充协议》第八条办理；《补充协议》第三条关于对合同第十条约定的交付条件补充约定为：出卖人如遇执行政府法规、规则等强制性文件及行政禁令、命令，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担任何责任；第八条关于产权登记的补充约定为：出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理分户的国有土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
合同签订后，叶祥林、张彩霞按约支付了购房款544974元、于2013年6月21日支付了面积补差102元、维修基金1898元、契税5451元，并于2013年6月21日接收所购房屋。但至今被告未为原告办理房屋所有权证书。2015年11月27日，被告已为华西雅筑的3栋、4栋房屋办理了大产权初始登记。
另查明，被告于2009年5月21日取得“华西雅筑”建设用地规划许可证。2011年1月6日取得建设工程规划许可证，建设地址为成华区二仙桥北二路。2012年8月20日，成都市规划管理局向被告发出关于“华西雅筑”项目临街建筑扫除的函，要求被告尽快拆除项目相邻的1栋6层建筑，若未扫除该建筑，将对华西雅筑项目不予以规划验收。之后，被告多次向成华区政府发函，称因华西雅筑项目相邻房屋未在华西雅筑项目净用地中，而是处于城市规划的市政道路及市政绿化用地上，应由征用者负责拆迁，而不应由被告承担，要求区政府尽快拆迁。2013年4月3日，“华西雅筑”项目经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五方竣工验收合格。2013年10月25日，成都市规划管理局对华西雅筑1-4号楼出具管理规划管理意见书，意见为：该项目的建筑平面尺寸、高度、层数、间距、退让等建设符合规划要求；须拆除1号楼西北侧位于城市规划道路及代征地上的1层商业、6层住宅......2015年4月27日，被告与成都成华城市建设投资有限责任公司根据2015年1月19日的成华区政府第76次常务会议精神达成了成华区二仙桥北路30号房屋搬迁项目合作协议。2015年9月7日，被告取得建设工程规划合格证。2015年9月11日，被告就华西雅筑项目向成都市城乡建设委员会进行竣工验收备案。
又查明，还另还查
华西集团涉及到逾期办证的“华西.雅筑”3、4栋业主共计460余户，从2015年10月开始，华西集团与业主就逾期办证问题进行协商，陆续与300余户业主达成调解协议。其逾期办证因涉及政府拆迁原因，致华西集团迟延取得相关验收规划许可证，从而导致被告向房屋管理部门迟延递交办证资料。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、成都市规划管理局函件、华西集团函件、合作协议、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、《房屋初始登记记录单》、竣工验收备案表、当事人陈述等。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
关于原告要求被告办理房产证问题。
华西集团未按约定协助叶祥林、张彩霞办理房屋产权登记，华西集团对此无异议，华西集团迟延办证的行为构成违约，依法应承担违约责任。华西集团已于2015年11月27日完成了案涉房屋所有权的初始登记，具备办理分户产权的条件，原告叶祥林、张彩霞要求华西集团履行办理房屋所有权证的诉讼请求事实和法律依据充分，本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金问题。
审理中，华西集团认为原告主张按所付房款每日万分之一违约金过高，请求人民法院依法降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。根据上述法律规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判。结合本案来看，华西集团迟延办证是与政府有关行政命令有关，逾期办证存在一定的客观原因，发生逾期办证的情形后，华西集团没有推卸逾期办证的责任，以积极的态度与几百户业主主动协商，并与约三百户业主就迟延办证违约的问题达成赔偿协议，综上原因被告违约的主观过错不大；由于涉案楼盘住房众多，被告将付出巨额的违约金，且原告也没有提供其损失的相关证据，结合上述法律规定、被告的履约行为及涉案楼盘实际情况，并依照民法的公平原则，本院酌情将违约金的标准调减至每日万分之零点七。从2014年6月30日起算至华西集团将办理分户产权应提交的资料递交办证部门之日止。原告实际向被告付购房款545076元（含面积补差款102元），应以该基数计算违约金，而维修基金1898元、契税5451元及产权登记费227元是被告代收代缴款项，而非被告实际取得，故该三笔金额不应纳入违约金计算基数。
关于被告主张逾期交房违约金问题。
原告认为被告未按《成都市人民政府办公厅转发市建委成都电业局关于成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见的通知》规定实现一户一表贸结算，且交付时未取得规划验收合格证，也未进行竣工验收备案，之前的交房行为属于无效。应承担逾期交房违约责任。
本院认为，原被告签订的商品方买卖合同及其补充协议中约定：电达到使用条件；交付时该商品房已取得规划验收合格证；双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。上述合同中明确约定，电达到使用条件即可，而并未约定一户一表，《成都市人民政府办公厅转发市建委成都电业局关于成都市新建住宅电力户表工程建设标准及实施意见的通知》仅为一般规范性文件，并非具有法律、行政法规强制性效力，上述约定并未违背法律及行政法规强制性规定，应为有效。交房后，被告也完成了一户一表，被告对用电履行，符合合同约定。合同还明确，如双方进行验收交接时，出卖人不出示规划验收合格证等证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房由出卖人承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即被告交房时如未取得规划验收合格证，原告可拒绝收房，被告因此承担逾期交房的违约责任，但根据上述合同约定及司法解释规定，被告将经过勘察单位、建设单位、施工单位、设计单位、监理单位竣工验收合格的房屋交付给原告时，原告明知被告未出示规划验收合格证而未拒绝收房，原告实际接收并占有使用，应认定房屋已经交付。
《建设工程质量管理条例》第二条规定：凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。《条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。《条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位是建筑工程竣工验收主体，而非建委及规划部门。竣工验收资料交建委备案，仅是依建设工程相关管理规定将经过验收合格的建设工程提交相关职能部门履行的备案程序，该备案表并非评判工程是否合格的依据。
《城乡规划法》立法目的是加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。其调整对象是城乡规划的制定、实施及修改，并不规范建设工程质量问题。该法第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收；建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。该条规定建设工程在未经核实是否符合规划要求的情况下，建设单位不得提前组织竣工验收，并未规定县级以上人民政府城乡规划剖门为建设工程质量验收主体。且该规定为管理性规范，而非效力强制性规范。即建设工程是否符合规划要求，并不影响建筑工程竣工验收合格的有效性。2015年9月7日，成都市规划管理局颁布的《建设工程规划合格证》是规划主管部门依法核实建设工程是否符合城乡规划要求的法律凭证，而非建设工程质量是否合格的依据。且涉案房屋于2013年4月2日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格后，相关职能部门相继通过“华西雅筑”项目的规划验收及备案程序，并未否定被告之前竣工验收行为，未对“华西雅筑”项目建筑工程质量重新组织验收，也未否定建设工程质量，应当认定涉案房屋于2013年4月2日经监理、设计、勘察等五方竣工验收，被告向原告交付的房屋质量合格。原告以上述理由主张被告逾期交房构成违约的诉请不能成立，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告四川华西集团有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告叶祥林、张彩霞办理成都市XX房屋的产权登记手续；
二、四川华西集团有限公司应在本判决生效之日起十五日内向原告叶祥林、张彩霞支付违约金，该违约金以545076元为本金，按每日万分之零点七计算，从2014年6月30日计算至四川华西集团有限公司向登记主管机关递交案涉房屋的产权转移登记资料之日止；
三、驳回原告叶祥林、张彩霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1609元，由原告叶祥林、张彩霞承担805元，被告四川华西集团有限公司承担804元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一六年六月十五日
书记员 杨岚