吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民初1860号
原告（执行案外人）：冯晓惠，女，1985年9月1日生，汉族，住吉林省辉南县朝阳镇兴工五五二三砖厂委十委*组。
委托诉讼代理人：尹曼，吉林辉发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周健帮，吉林辉发律师事务所律师。
被告（申请执行人）:吉林省东宏来投资有限公司，住所地：吉林省长春市经济技术开发区三小区凯撒花园六栋三号。
法定代表人：李晓辉，董事长。
委托诉讼代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石丽华，吉林创一律师事务所律师。
第三人（被执行人）：宜家公司置业有限公司，住所地：吉林省辉南县朝阳镇爱民小区一号楼。
第三人（被执行人）：王继明，男，1962年12月11日生，汉族，住吉林省通化市东昌区光明街前进委*组。
原告冯晓惠与被告吉林省东宏来投资有限公司（以下简称东宏来公司）、第三人宜家公司置业有限公司（以下简称宜家公司）、王继明案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯晓惠的委托诉讼代理人周健帮，被告东宏来公司的委托诉讼代理人黄志红、石丽华到庭参加诉讼。第三人宜家公司、王继明经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
冯晓惠向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2017）吉01执异471号执行裁定书，不得执行冯晓惠坐落在吉林省辉南县朝阳镇朝阳小区14号楼1单元602室、1401室、15号楼1单元301、401、501、601、701室7套房屋；二、请求依法确认上述房屋归冯晓惠所有。事实和理由：宜家公司向冯晓惠借款，后双方经协商一致，达成用房屋抵顶借款本息协议，2014年1月28日，其与宜家公司签订《商品房买卖合同》，借贷关系转化为房屋买卖关系，并与宜家公司共同到朝阳镇人民调解委员会就上述购房事宜申请司法调解。2015年5月19日，朝阳镇人民调解委员会出具了朝人调（2015）第14号调解协议书。冯晓惠购买房屋真实有效，其已经支付了全部购房款，未办理过户是由于其购买的房屋是期房，尚不具备过户条件。本案争议的商品房买卖合同签订前，冯晓惠与宜家公司之间确实存在借款合同关系，但双方是在宜家公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，签订了商品房买卖合同。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许，本案冯晓惠与宜家公司经协商一致终止借款合同，建立商品房买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，是合法有效的。民事诉讼法及司法解释在执行异议和复议审查标准中，对于顶账形成买卖关系和一般的房屋买卖关系均没有区别对待，顶账形成买卖关系后，与一般房屋买卖关系形成的权利相同，执行裁定书对于二者区别对待没有法律依据。因此执行裁定书认定事实错误。基于上述事实，冯晓惠与宜家公司之间签订的商品房买卖合同是真实、合法、有效的，应确认房屋产权归冯晓惠所有。
东宏来公司辩称，1.冯晓惠与宜家公司之间的基础法律关系是民间借贷而非物权确认，冯晓惠不享有涉案7套房屋的物权。正如冯晓惠在起诉状中自述其与宜家公司之间先是借款，之后借款转房款，并签订《商品房买卖合同》。即使以房顶债是双方真实意思表示，且经人民调解委员会出具调解协议书，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因案涉房产一直登记在宜家公司名下，物权变动并未完成。因此，冯晓惠仅对宜家公司享有债权请求权，不享有对涉案房屋的物权。2.冯晓惠请求排除执行涉案房屋没有事实及法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中冯晓惠与宜家公司之间基础法律关系是借款，借款转房款，以及签订买卖合同的行为，并不是物权意义上的买卖，只是一种债的履行的担保方式。冯晓惠在法院查封之前并未实际占有涉案房屋，未能提交购房款的付款凭证证明及原始的债权凭证，本案情形不符合上述第二项、第三项法律规定的能够排除执行的条件要求，其异议不能成立，冯晓惠要求排除执行的诉请不符合法律规定，不应支持。3.冯晓惠即使与宜家公司之间签订过真实的商品房买卖合同，所形成的一般债权也不能对抗人民法院查封房屋及土地的保全效力，阻却执行。冯晓惠诉讼期间，贵院于2015年8月12日预查封包括涉案7套房屋在内的登记在宜家公司公司名下尚未出售的住宅及商业用房、车库共计212套。东宏来公司申请执行后，2016年8月30日，贵院又查封了宜家公司公司座落于辉南县朝阳镇的的土地使用权。上述事实表明涉案房屋及土地均东宏来公司查封。东宏来公司对依法查封的被执行财产有权执行，冯晓惠作为一般债权人对查封财产没有优先权。冯晓惠与宜家之间的商品房买卖同，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，并不是物权意义上的买卖，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议不能优先于己查封的保全效力，否则破坏了债权平等受偿的原则，损害东宏来公司的合法救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及于物权本身。因此，冯晓惠对案涉房屋并不享有阻却执行的权利。综上，请求法院依法驳回冯晓惠的诉讼请求，便于东宏来公司能够尽快执行涉案房屋，维护东宏来公司的合法权益，维护法律的尊严。
宜家公司、王继明未到庭亦未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
本院在审理东宏来公司与宜家公司、王继明、吉林省东禹水利水电工程监理咨询有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，于2015年8月12日预查封了宜家公司开发的位于吉林省辉南县朝阳镇朝阳小区3、5、7、8、12、13、14、15号楼中尚未出售的住宅及商业用房、车库，共计212套（包括冯晓惠主张的七套涉案房屋），查封期限从2015年8月12日至2018年8月12日。2016年2月23日，本院作出（2015）长民一初字第44号民事判决：一、宜家公司偿还东宏来公司欠款4331.32万元，并从2015年1月1日起按年息24%支付利息直至还清之日止。二、王继明对上述债务承担连带还款责任。该判决生效后，因宜家公司等未履行还款义务，东宏来公司向本院申请执行。2016年8月5日，本院以（2016）吉01执354号立案执行。2016年8月30日，本院查封了宜家公司经辉国土资出（挂）字【2009】第009号批复取得的座落于辉南县朝阳镇，面积60436平方米的土地使用权，查封期限自2016年8月30日至2019年8月29日止。后冯晓惠向本院提出异议，我院于2017年10月23日作出（2017）吉01执异471号执行裁定，裁定驳回案外人冯晓惠的异议请求。冯晓惠不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。
另查，冯晓惠在（2017）吉01执异471号执行异议案件审理过程中向本院陈述，2013至2014年期间，曲艳波、冯晓惠、张士俊等十人共借给宜家公司1300万元，后宜家公司未能偿还该笔借款，故双方协商同意用七套涉案房屋抵顶宜家公司欠冯晓惠的相关欠款。冯晓惠提交于2014年1月28日与宜家公司签订的7份《商品房买卖合同》及1份房屋买卖协议书，合同记载宜家公司将坐落在吉林省辉南县朝阳镇朝阳小镇14号楼1单元602、1401室、15号楼1单元301、401、501、601、701室7套房屋出售给冯晓惠，并提交日期记载为同日的宜家公司出具的涉案7套房屋购房款的收据。在2015年5月19日辉南县朝阳镇人民调解委员会出具了朝人调（2015）第14号调解书，记载了宜家公司将以上涉案7套房屋出售给冯晓惠。
上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的设立和转让应依法进行登记，冯晓惠并无涉案房屋的物权登记，本院对其主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。
本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，冯晓惠作为执行案外人提起诉讼，则应证明其对执行标的享有所有权或其他足以排除执行的实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”冯晓惠并未提交证据证明其在人民法院查封本案涉案房屋之前合法占有使用涉案房屋。故其诉讼请求不符合上述法律的规定。冯晓惠所提交的证据不足以证实其对涉案房屋享有所有权或其他足以排除执行的实体性权利，其主张对涉案房屋排除执行无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，冯晓惠的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告冯晓惠的诉讼请求。
案件受理费21225.00元，由原告冯晓惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 高云燕
代理审判员 曾范军
二〇一八年七月十一日
书 记 员 宫士杰