上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11046号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志付，男，1963年1月6日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：陆兵，上海陆兵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐波，上海陆兵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐水根，男，1948年6月21日生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人刘志付因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初13525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人刘志付上诉请求：撤销一审判决主文第一、五项，改判被上诉人支付设备搬迁费人民币（下同）37,860元、水泥场地费21,000元、彩钢板棚费10,839元、违约金16,000元。
事实和理由：涉讼租赁合同应为有效；电线与上诉人的设备相配套，且上诉人已提供购买电线的收据；上诉人搭建彩钢板棚并浇筑水泥地，理应得到补偿；被上诉人违约，依约应支付违约金。
被上诉人徐水根辩称，上诉人已拆走其安装的电线；彩钢板棚由被上诉人搭建，水泥地也系被上诉人浇筑；国家土地减量化，致合同不能履行，违约金不应由被上诉人承担，故其认为一审判决正确，要求维持原判。
上诉人刘志付向一审法院起诉请求判令：1、确认房屋租赁合同有效；2、徐水根对租赁厂房（奉贤区奉城镇XX村XX、XX号）恢复原状；3、徐水根继续履行房屋租赁合同。原审庭审中，刘志付变更诉讼请求，要求判令：1、徐水根支付地上物补贴共计73,819元（其中水泥场地费21,000元，彩钢板棚费用10,839元，设备搬迁费42,580元）；2、徐水根支付违约金16,000元。徐水根则提出反诉，要求判令：1、刘志付支付7月电费12,439元；2、刘志付支付2015年9月1日起至2016年8月6日房租11,667元；3、刘志付支付2016年5月25日起至2016年8月6日水费135.20元；4、刘志付支付2014年9月至2016年6月网络费1,012元；5、刘志付赔偿大理石护栏27,000元。
一审法院认定事实：2014年9月1日，刘志付与徐水根签订《房屋出租合同》一份，约定徐水根将位于上海市奉贤区XX镇XX村XX组的厂房出租给刘志付使用，租期自2014年9月1日起至2020年9月1日；租金每年80,000元；租金第一年一次性付清，第二年开始两次付清，第一次9月1日付清，此后每年的租金提前一个月付清，否则徐水根有权收回所租房屋；任何一方违反合同，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿损失，并支付守约方年租金的20%的违约金。同日，刘志付与徐水根签订《补充协议》（无抬头），约定：合同期为六年，付款每年两次（半年一付）；厂房东边土地和厂房南面土地，徐水根在合同期内供刘志付使用；遇市政动迁，该赔偿刘志付的一切费用，由刘志付所得，徐水根无权干涉；徐水根廊檐走廊合同期到，不租给刘志付，刘志付搬迁后不予修补。上述合同签订后，徐水根将房屋交付刘志付使用，刘志付向徐水根支付了租金。2015年10月，刘志付向徐水根支付2015年9月1日起至2016年8月31日期间的部分租金63,000元。
原审又认定，2016年6月13日，刘志付租赁的厂房发生火灾，导致租赁的部分房屋被烧毁。刘志付与徐水根经上海市奉贤区奉城镇人民调解委员会调解，于2016年6月27日签订《人民调解协议书》一份，自愿达成如下协议：1、刘志付补偿徐水根财产损失费用10,000元；2、此纠纷作一次性了结，以后双方各不追究对方的任何责任；履行方式、时限为上述费用中刘志付在徐水根处的租房押金7,000元作为给徐水根的补偿款，签订协议当日再付3,000元。后烧毁的部分房屋未再使用，刘志付使用剩余租赁房屋至2016年7月16日。
原审另认定，2001年5月8日，徐水根与上海市奉贤县奉城镇土地管理局签订《用地合同协议书》一份，约定：徐水根申请的宅基用地和“万家富”工程个体用地，经镇土地管理所核实，现批准用地286平方米，由“万家富”工程个体用地100平方米，由“万家富”工程领导小组制定建房地址（即XX村XX、XX号），协议如下：1、宅基地用地286平方米，幸福路北、东；2、“万家富”工程100平方米，个体用地，幸福北路、西；3、对建厂房超出部分726平方米，作临时用地、临时建筑，每年缴纳土地使用费每平方米2元，缴纳五年；4、临时用地、临时建筑，使用权为三十年，但如国家、集体征用土地，按有关政策执行，必须履行。2016年3月31日，上海XX有限公司作出《奉贤区XX镇XX村XX号徐水根建筑物及附属设施补贴价格咨询报告》一份，载明：XX村XX号房屋为10幢（附房屋坐落平面图，根据该房屋坐落平面图，刘志付租赁的部分为第2、3、5、7、9、10幢，徐水根宅基地房屋为第4幢），评估总价2,547,180元；附属设施评估总价188,180元（明细中水泥场地554.16平方米，评估总价66,499元；彩钢板棚157.52平方米，评估总价20,478元）；机器设备减量化补偿价值清查评估明细表中，刘志付租赁部分（三）设备动迁补偿价值为12,360元；另列有（1）电线25规格600米，补偿价值17,100元，（2）电线16规格400米，补偿价值8,400元。2016年5月13日，徐水根与上海市奉贤区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村村委会）签订《减量化复垦回购协议书》一份，约定：徐水根减量化地块坐落在XX村XX号；XX村村委会支付给徐水根地上物补贴1,577,181.60元。系争租赁房屋并非宅基地用地，租赁房屋的搭建未经有关部门审批通过。
一审法院认为：刘志付向徐水根租赁未取得建设工程规划许可证的房屋用于生产经营，双方签订的租赁合同无效。对于刘志付要求徐水根支付设备搬迁费的诉讼请求，法院认为，系争房屋在刘志付租赁期间遇土地减量化，在减量化复垦的评估中，确定了属于刘志付的设备动迁补偿费用为12,360元，该部分补偿款应当由徐水根支付刘志付，徐水根对此也无异议，故法院对刘志付要求徐水根支付设备搬迁费12,360元的诉讼请求，依法予以支持。对于刘志付要求徐水根支付设备动迁补偿中的电线补偿费用的诉讼请求，以及要求徐水根支付水泥场地费、彩钢板棚费用的诉讼请求，法院认为，刘志付作为承租人，如认为其在租赁后进行了电线的安装或改扩建，应当负举证责任，现刘志付未能提供证据证明上述安装或改扩建的事实，而徐水根对该节事实亦不予认可，故法院对刘志付上述诉讼请求不予支持。对于刘志付要求徐水根支付导致合同不能继续履行的违约金16,000元的诉讼请求，法院认为，因双方租赁合同为无效合同，故合同中对于违约责任的约定亦为无效，刘志付该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。租赁合同无效，但房屋已实际使用的，应当支付房屋占有使用费，徐水根要求参照合同中约定的租金标准支付于法有据，法院予以支持。故刘志付应当向徐水根支付截止至2016年7月19日的房屋占有使用费，刘志付已支付2015年9月1日起至2016年8月31日期间的部分租金63,000元，故刘志付尚有剩余房屋占有使用费7,890元未付，应支付给徐水根。对于刘志付辩称其另于2016年5月20日向徐水根支付租金4,000元，因刘志付对此未能提供证据予以证明，且徐水根不予认可，故法院对刘志付该辩解意见不予采信。对于徐水根要求刘志付支付电费12,439元的诉讼请求，因徐水根仅提供了9,984.39元的电费发票，且刘志付仅对9,984.39元予以认可，故法院对徐水根要求刘志付支付电费9,984.39元的诉讼请求依法予以支持。对于徐水根要求刘志付支付水费135.20元的诉讼请求，因刘志付予以认可，故法院对该诉讼请求依法予以支持。对于徐水根要求刘志付支付网络费用1,012元的诉讼请求，因徐水根未能提供证据证明刘志付使用了网络或存在其他应当承担网络费用依据，故法院对该诉讼请求不予支持。对于徐水根要求刘志付赔偿河边大理石护栏费用的诉讼请求，法院认为，徐水根未能提供证据证明刘志付拆除了河边的大理石护栏，且庭审中徐水根自认拆除行为是获得其认可的，故法院对徐水根该诉讼请求不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第二条之规定，于二〇一七年七月三十一日作出判决：一、徐水根于判决生效之日起十日内支付刘志付设备搬迁费人民币12,360元；二、刘志付于判决生效之日起十日内支付徐水根房屋占有使用费人民币7,890元；三、刘志付于判决生效之日起十日内支付徐水根电费人民币9,984.39元；四、刘志付于判决生效之日起十日内支付徐水根水费人民币135.20元；五、对刘志付的其余本诉诉讼请求不予支持；六、对徐水根的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,800元，由徐水根负担。反诉案件受理费人民币3,970元，由徐水根负担人民币3,000元，由刘志付负担人民币970元。案件财产保全费人民币986元，由双方各半负担。
二审中，刘志付申请证人陈某、魏某出庭作证。陈某陈述：其为刘志付至徐水根房子安装电线，25平方装在厂内，16平方装在厂外，共10卷，由刘志付购买。魏某陈述：2014年9月，其为刘志付在其加工塑料的场所修建水槽、搭建彩钢板棚、浇筑水泥地板，具体面积其记不清楚了。上诉人认为陈某的证言证明其安装了电线，且电线长度与评估的电线长度差不多，魏某的陈述合理，因此相应的评估价值补偿应归于上诉人。被上诉人则认为证人证言模糊、虚假。本院经质证认为：原审中，刘志付提供的购买电线的收据金额与评估明细表所列费用相差甚远，并且，本案双方均确认除刘志付外，徐水根还将房屋租赁给另两个承租人，因此，评估的电线数量显然不限于刘志付租赁部分，然陈某对于电线数量的陈述与评估明细表相一致，因此，陈某的证言与刘志付提供的收据、评估明细表等无法相互印证，本院难予采信。魏某的证言不具体、不明确，而徐水根坚持认为其自行搭建彩钢板棚、浇筑水泥地，并且，现场目前已不存在，故仅依魏某之证言，本院尚难认定刘志付主张的事实成立，故对魏某的证言，本院亦不能采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审中，徐水根陈述房屋总面积约2,600平方米，批准面积为286平方米，其余均为违章建筑，该陈述与《用地合同协议书》的内容基本吻合，故刘志付关于合同效力之异议，于事实不符，本院不予采纳。至于刘志付关于电线搬迁费、彩钢板棚费、水泥场地费的主张，鉴于其出示的证人证言与书面收据、评估情况等无法相互印证，故其应自行承担举证不能的法律后果，本院不予支持。涉讼合同无效，且合同无法继续履行系土地减量化所致，责任不在于徐水根一方，刘志付关于违约金的主张，于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人刘志付关于撤销一审判决主文第一、五项，改判徐水根支付设备搬迁费37,860元、水泥场地费21,000元、彩钢板棚费10,839元、违约金16,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,942元，由上诉人刘志付负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一七年十月三十日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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