河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终1333号
上诉人（原审被告）：李玉芳，女，汉族，1965年9月25日出生，住海南省海口市美兰区，个体工商户，营业场所：周口市七一路与中州路交叉口。
委托诉讼代理人：秦鹏，河南卫宪律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：中国人民银行周口中心支行。住所地：周口市七一路中段。组织机构代码：00588726-1。法定代表人：张宏伟，该行行长。
委托诉讼代理人：刘志军，河南沐天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：单涛，中国人民银行周口中心支行副主任。代理权限：特别授权。
上诉人李玉芳因与被上诉人中国人民银行周口中心支行租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李玉芳上诉请求：不服周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初3557号民事判决，认为原审认定事实不清，判决不当，上述金额为人民币二十八万八千元。事实和理由：河南省全福首饰有限公司周口分公司（以下简称全福公司）在承租被上诉人房屋之初，房租确为每月每平方米280元，即每月33600元。其后，全福公司征得被上诉人同意后，对承租房屋进行了重大改造，花费巨大。经全福公司与被上诉人协商，鉴于改造后房屋增值较大，给被上诉人客观上带来巨大利益，故将房租降为每月24000元，李玉霞2014年1月6日向被上诉人缴纳的就是一年半房租。原审认定全福公司与被上诉人协商一致将房租涨为每月36000元，没有任何依据，且与事实不符。况且，一个黄金首饰经营体的搬迁，涉及二十余名员工和众多财物，三十天搬迁期限远远不足。故此，上诉人不得不上诉于上级法院，请求上级法院依法撤销原审判决，将交付承租房屋期限改为六个月，并将房屋使用费改判为每月24000元，切实维护双方当事人合法权益。
被上诉人中国人民银行周口中心支行辩称，一、一审法院认定上诉人违法占用被上诉人房屋事实拖欠租金的事实清楚正确。1、根据被上诉人提交的证据足以证明以下事实。租赁协议应于2014年12月31日到期，到期后被上诉人并未与上诉人续租，而是依据政府文件要求通知各租赁户终止租赁协议返还交付房屋。合同到期后在被上诉人工作人员的多次催要下上诉人仍旧强行占用房屋使用拒绝搬离。2、根据《合同法》第235条规定，上诉人作为承租人在合同到期未续租的情况下有义务返还租赁物并将房屋恢复原状。但上诉人至今仍旧拒绝交还。3、自2015年元月1日至今，上诉人一直占用房屋进行经营，拒绝搬出交还房屋，其行为已经严重侵犯了被上诉人的合法权益，造成被上诉人对办公用房清理整顿工作停滞，同时给被上诉人造成较大经济损失。4、依据《合同法》第215条规定，2014年之后双方未签订书面协议，被上诉人有权随时解除合同，要求上诉人搬出。更何况本案终止合同是在合同到期之后，因政府行为所致。故此，上诉人之行为已经严重违反合同法规定，侵犯了被上诉人的合法权益。一审法院认定事实清楚正确。二、上诉人应从2015年元月一日起开始支付拖欠的房屋租金。1、2009年最初签订合同的双方为人行和河南省全福首饰有限公司周口分公司（简称周口分公司），签订合同时负责人签的名字为李玉芳，说明当时实际负责经营的就是李玉芳。由于自2009年之后再未签订过书面合同，而是继续适用原合同约定，口头续订，因此应为不定期租赁性质。2、经营过程中，其员工也均称老板是李玉芳。老凤祥金店内悬挂的营业执照也是登记为上诉人李玉芳的个体工商户。3、河南省全福首饰有限公司（简称全福公司）2013年9月18日经营到期已经注销，分公司不是独立法人，不是权利义务主体，全福公司注销后作为分公司不能再以其名义对外发生业务关系。即分公司在总公司2013年9月18日注销后丧失民事行为能力。4、上诉人于2010年11月12日注册个体工商户，信息显示2015年6月核准，其经营场所同分公司一样均为七一路中州路交叉口人行楼下。由此可见，自2009年以来上诉人李玉芳即为老凤祥的实际经营人。因此，本案上诉人李玉芳为租赁房屋的实际使用人和受益人，结合租赁合同、转账凭证、工商注册信息等诸多证据充分证明上诉人在全福公司注销后由其实际经营的客观事实。由于上诉人否认2015年度由其经营只认可从2016年元月一日开始经营，一审法院判决其从2016年元月一日起计算占用房屋期间的使用费，2015年度要求被上诉人另行主张权利合理合法。三、一审法院判决被上诉人按2014年度约定的租金主张上诉人支付逾期腾房占有使用费合理合法。1、上诉人以营利为目的长期占用被上诉人房屋进行经营收益；2、因上诉人无理占用房屋的行为已经给被上诉人造成重大损失及国家要求清理办公用房的相关要求；3、根据房屋面积及所处地理位置，结合周边相同地段租金市场价格，按2014年度月租金36000元，计算上诉人用占房屋期间的使用费合理合法。依据《合同法》第235条、215条及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人有权随时解除合同并要求上诉人搬出房屋，向具有腾房义务的上诉人主张占用期间的使用费合理合法。综上意见，代理人认为，上诉人违反约定长期非法占用被上诉人房屋事实客观存在，一审法院判决其交付使用房屋及占用房屋期间的使用费合理合法，请二审法院依法驳回上诉人的诉请，维持一审判决。
中国人民银行周口中心支行向一审法院起诉请求：1、依法判令被告交付承租原告的房屋并将房屋恢复原状；2、判令被告支付超期占用房屋期间的使用费（自2015年1月1日至交付之日止，每月按36000元计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年9月1日，原告与河南省全福首饰有限公司周口分公司签订了房屋租赁合同，合同约定租期一年，房屋面积120平米，租金403200元/年，合同到期后双方并未重新签订书面合同，但仍按原合同履行。2012年1月10日，承租方交给原告2011年10月31日至2012年10月31日一年的房租403200元；2012年7月16日，承租方又交给原告2012年11月至2012年12月的房租67200元。2013年10月12日，由李玉霞通过中国工商银行转账给原告房租403200元；2014年1月6日由李玉霞通过中国工商银行转账给原告房租432000元。庭审中，被告李玉芳不承认2015年房屋由其承租，自认从2016年1月实际租赁该房屋经营黄白金、珠宝等。原告依据2013年7月14日中共中央办公厅、国务院办公厅联合下发中办发【2013】17号文件《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》第三条第（三）项规定，对已经出租、出借的办公用房到期的应予以收回，未到期的租金收入严格管理，到期后不得续租等规定，2015年6月至2017年3月连续向房屋占用方下发了16份书面房屋催收通知书，但被告占用房屋继续经营至今。另查明，被告李玉芳的个体工商户营业执照核准日期为2015年6月10日，经营场所：周口市七一路与中州路交叉口。河南省全福首饰有限公司周口分公司，法定代表人陈站国，该公司于2015年11月16日被注销。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告中国人民银行周口市中心支行与被告李玉芳之间虽未签订租赁合同，但被告李玉芳实际租赁或占用该房屋经营，原、被告之间形成事实上的租赁关系，因双方未明确约定租赁期限，租赁期限应为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告多次向被告发出书面收回房屋的通知，应视为在合理期限之前通知承租人解除租赁合同，故原告要求被告交付承租原告的房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付从2015年1月1日起超期占用房屋期间的使用费的诉讼请求，因原告未提供证据证明被告2015年已实际占有使用该房屋，庭审中被告只承认应该从2016年1月份支付房租，故占用房屋期间的使用费应从2016年1月起计算。2015年期间的超期占用房屋的使用费，原告有证据后可另行主张。原告要求被告每月按36000元支付占用房屋期间的使用费，根据2009年9月1日原告与河南省全福首饰有限公司周口分公司签订的房屋一年期租赁合同，房屋面积120平方，每平方280元，直至2013年底租赁双方支付的年租金均为403200元，故2014年1月6日由李玉霞通过中国工商银行转账给原告的房租432000元，也应为一年的房租，原告诉称年租金由403320元变为432000元，系因从2014年起租金由每平方280元提高为每平方300元所致，符合市场行情和经济规律，具有较高的可信度，予以认定。被告辩称，432000元系原承租人交的一年半的房租，月租金与以前相比不升反大幅下降的情况，跟市场行情和经济规律明显不相符合，并且被告也未提供任何证据证明承租人交的是一年半的房租，其可信度较低，本院不予采纳。因此对原告要求被告按2014年租金标准，每月按36000元支付超期占用房屋期间的使用费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条规定，判决：一、被告李玉芳于本判决生效之日起三十日内交付承租原告中国人民银行周口市中心支行的房屋并将房屋恢复原状；二、被告李玉芳于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民银行周口市中心支行占用房屋期间的使用费（自2016年1月1日起至交付之日止，每月按36000元计算）；三、驳回原告中国人民银行周口市中心支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7422元，由被告李玉芳负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。争议的焦点是房屋租金应当如何计算及交付承租房屋期限是否合理。上诉人上诉称每月房屋租金应为24000元及一审判决认定的交付房屋期限过短，经查，2009年到2013年每年租金403200元，即每月租金为33600元，2014年1月6日李玉霞通过中国工商银行转账给中国人民银行周口市中心支行房租432000元，即每月36000元，虽然双方之间后来没有书面合同，但根据查明的情况，房租上涨符合市场行情，故应当视为支付一年的房租。根据一审中中国人民银行周口市中心支行提交的房屋催收通知书共计18份显示，自2015年6月30日至2017年3月29日，中国人民银行周口市中心支行已多次催促李玉芳交付承租房屋，李玉芳并未履行，中国人民银行周口市中心支行已经给予李玉芳足够的期限交付承租房屋，一审判决认定李玉芳在判决生效之日起三十日内交付承租房屋并无不当，期限合理。
综上所述，上诉人李玉芳的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人李玉芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡江涛
审判员 曹纪峰
审判员 田亚美
二〇一八年三月三十日
书记员 卢小玉