广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初499号
原告：周荫敏，女，1969年12月11日出生，汉族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：罗坚，贵港市港北区贵城法律服务所法律工作者。
被告：邓彦波，男，1988年9月18日出生，汉族，住贵港市港北区。
原告周荫敏与被告邓彦波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周荫敏的委托诉讼代理人罗坚，被告邓彦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周荫敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2016年9月7日及11月25日签订的租赁合同无效；2、判令被告邓彦波支付门面占用费4000元给原告周荫敏；3、判令被告支付违约金5万元给原告周荫敏；4、判令被告邓彦波立即将租赁的房屋腾空返还给原告周荫敏；5、本案诉讼费由被告邓彦波负担。事实与理由：2016年9月7日，原、被告就位于贵港市港北区金港大道191路口原告所有的门面租赁事宜，签订了租赁合同。合同约定：甲方出租给乙方的新建门面房位于一九一路口，原大众服装店铺北面、意合数码及大众药房南面；租赁期限为60个月，从2016年1月1日起至2021年1月1日止，交房时间为2016年1月1日之前；租金为每月2000元；任何一方违反合同约定应承担违约金50000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责。合同签订后，原告征得被告同意将门面进行扩建和重新装修。2016年10月，原告向被告交付门面时，被告以门面位置与原来不符为由拒绝支付租金，双方因此产生矛盾。为此原告口头通知被告于2017年1月2日前再不交纳租金即视为被告自动放弃承租门面，租赁合同自动解除。由于被告既不支付租金也不搬走属于其所有的货架，造成原告损失巨大。原告认为，双方签订合同后事实上均未履行合同的义务。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告邓彦波辩称，2016年9月7日，原、被告签订了租赁合同，合同约定,原告将位于贵港市港北区金港大道191路口的原告所有的门面出租给被告使用。合同签订后，原告却不讲诚信，要求增加租金，否则拒绝交付商铺给被告。双方经多次协商，但原告仍拒不履行合同义务。如果被告构成违约行为，因原告没有损失，违约金最多支付100元。
本院经审理认定事实如下：2014年1月17日，周荫敏与邓彦波签订《合同书》，合同书写明周荫敏为甲方(出租方)，邓彦波为乙方(承租方)。合同约定：甲方将位于一九一路口(往里五十米，大众服装店铺北面)的店铺重新修建后出租给乙方；租赁期限为36个月，从2014年2月1日起至2017年2月1日止；月租金为1500元，可按市场价适当浮动。
2016年9月7日，周荫敏(甲方、出租方)与邓彦波(乙方、承租方)又签订《合同书》。合同约定：甲方将位于一九一路口(往里五十米，原大众服装店铺北面、意合数码及大众药房南面)的店铺重新修建、重新装修后出租给乙方；租赁期限为60个月，从2016年1月1日起至2021年1月1日止，交房时间为2016年1月1日之前；月租金为2000元，可按市场价适当浮动；任何一方违反合同约定，应承担违约金50000元，如造成对方损失的还应当承担相应的赔偿责任。
2016年11月25日，周荫敏与邓彦波再签订《协议书》，约定：周荫敏将新建的门面房交付给邓彦波，门面位于金菜园包点正对面，面积为34.131平方米，租金从2017年1月1日起计付，每月租金为2000元。约定《协议书》是《合同书》
的补充协议，与合同书具有同等的效力。2016年12月31日，周荫敏因房屋面积以及租金问题与邓彦波发生纠纷后没有将重新修建的房屋交付给邓彦波使用。
庭审中，周荫敏承认，其用于出租的房屋没有办理权属证书，也没有办理准建等有关手续。案件在审理过程中，经征求邓彦波的意见，邓彦波同意将存放在商铺里的货架自动搬离。
以上事实，有当事人的陈述、《合同书》、《协议书》、录音资料等证据证明，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。邓彦波因经营活动需要承租周荫敏建设在一九一路口的房屋，双方在平等、自愿的基础上签订《合同书》，但是周荫敏在一九一路口建设房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。周荫敏与邓彦波签订旨在租赁上述房屋的《合同书》、《协议书》应确认无效。因此，周荫敏主张合同无效本院予以支持。
关于周荫敏请求邓彦波支付门面占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。邓彦波的货架存在房屋内是因为房屋一直由邓彦波承租，修建后的房屋也将由邓彦波继续租用，因双方发生纠纷，周荫敏没有将修建后的房屋交付给邓彦波使用。因此，邓彦波的货架放置在周荫敏的房屋内，并不能认定为邓彦波实际使用了承租的房屋。邓彦波已自愿从周荫敏的房屋内搬走自己的货架，并没有故意扩大损失。因此，周荫敏主张由邓彦波支付门面占用费4000元本院不予支持。由于双方签订的租赁合同无效，邓彦波继续将货架存放在周荫敏的房屋内无法律依据。因此，周荫敏要求邓彦波搬走货架腾空房屋的主张本院予以支持。
关于周荫敏要求邓彦波支付违约金的问题。合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周荫敏明知自己建设的房屋未取得准建手续便对外出租，在法庭辩论终结前也未能取得有关部门的建设批准，周荫敏将房屋出租的违法主观故意明显。房屋属于不动产物权，邓彦波要承租周荫敏的房屋前应审查房屋的有关产权证书，由于邓彦波未能履行必要的注意义务同样存在主观上的过错。因此，导致《合同书》无效，双方当事人均存在明显过错，双方当事人应承担相应的过错责任。但是周荫敏主张的违约金不属于因合同无效赔偿损失的范围。因此，对周荫敏要求邓彦波支付违约金50000元的主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告周荫敏与被告邓彦波于2016年9月7日签订的《合同书》以及于2016年11月25日签订的《协议书》无效；
二、被告邓彦波于本案判决生效之日起3天内搬走存放在原告周荫敏出租给被告邓彦波的位于一九一路口的房屋内的货架；
三、驳回原告周荫敏的其他诉讼请求。
案件受理费1150元，减半收取计575元，由原告周荫敏负担560元，由被告邓彦波负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1150元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李锦义
appoint
二〇一七年三月二十二日
书记员 蒙美君