广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民三终字第332号
上诉人（原审原告）赖映，女，汉族，住信宜市。
委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。
被上诉人（原审被告）信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）。住所地信宜市。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人黄瑜，广东泰的律师事务所律师。
委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。
上诉人赖映因与被上诉人亘德公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：亘德公司是房地产开发企业，其的经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；地产租赁咨询服务、林业种植开发。2012年6月15日，赖映与亘德公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为亘德公司，买受人赖映。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德.育龙湾。建设工程规划许可证号为（2010）080号、（2010）081号和（2010）082号，施工许可证号为（2010）032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售（2011）028号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准，本合同的房屋平面图与《房地产权证》的平面图有差异的，以《房地产权证》平面图为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第E座十幢10层1002号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共128.31平方米，其中套内建筑面积114.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.40平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1.该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积＋分摊面积计算销售总价，销售面积141.8㎡，单价3008元／㎡，总金额426534元。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积128.31㎡（即产权登记面积）。单价3324.25元／㎡，总金额426534元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.银行按揭交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）。第七条买受人逾期付款的违约责任买卖人如未按合同规定的时间付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。……第八条交付期限。出卖人应当在2012年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知15天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在15日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过30日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。赖映已按《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司支付了购房款426534元（其中2012年3月12日支付50000元定金，2012年2月14日支付20000元，2012年3月12日支付30000元，2012年4月13日支付28534元，2012年8月2日通过银行贷款方式支付298000元）。根据赖映提交的《收楼确认书》显示，亘德公司于2014年4月7日将涉案商品房交接给赖映接收。由于赖映、亘德公司对违约金的支付问题意见不一，赖映于2015年9月21日起诉至原审法院，请求：一、亘德公司支付迟延交房违约金63084.38元（该违约金从合同约定交付期限2012年12月1日起计至实际交付日期2014年4月7日止共迟延交房493日，按总房价款426534元的日万分之三计算违约金）给赖映；二、案件受理费由亘德公司承担。
原审法院认为，赖映与亘德公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：一、亘德公司迟延交付涉案商品房是否存在免责事由。二、赖映请求亘德公司支付迟延交房违约金是否已过诉讼时效。三、赖映起诉要求亘德公司按日万分之三支付已交房款426534元从2012年12月1日起至2014年4月7日止的延期交付违约金63084.38元能否获得法院支持？
关于亘德公司迟延交付涉案商品房是否存在免责事由的问题。亘德公司辩称由于赖映未按合同约定的时间办理银行按揭贷款手续，延期支付购房款，导致亘德公司不能在合同约定的期限内交付房屋给赖映使用。从双方签订的《商品房买卖合同》可知，赖映、亘德公司已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即赖映迟延支付购房款的，亘德公司可以继续履行合同，并要求赖映支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，即使存在赖映迟延支付购房款的情形，这也不是合同约定的亘德公司迟延交付涉案商品房的免责事由。故对亘德公司的上述辩称，原审法院不予采纳。
关于赖映请求亘德公司支付迟延交房的违约金是否已过诉讼时效的问题。亘德公司主张双方签订的《商品房买卖合同》中约定亘德公司应当在2012年10月1日前将涉案商品房交付给赖映，现赖映于2015年9月21日才提起诉讼已超过了诉讼时效。赖映则认为亘德公司实际交房给赖映的时间是2014年4月7日，赖映在2015年9月21日提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，赖映、亘德公司签订的《商品房买卖合同》中约定亘德公司应当在2012年10月1日前将涉案1002房交付给赖映，并且亘德公司延迟交房的违约金应从2012年10月2日起计算的。赖映现于2015年9月21日才起诉要求亘德公司支付延迟交房的违约金，并且赖映也没有提供证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形。因此，赖映于2015年9月21日才起诉向亘德公司主张从2012年10月2日起至2013年9月20日的延迟交房的违约金，赖映主张该时间段的延迟交房的违约金因超过了两年的诉讼时效，原审法院不予保护。但自2013年9月21日后，亘德公司仍未将涉案1002房交付给赖映，亘德公司的行为仍构成违约，赖映向亘德公司主张2013年9月21日后的延迟交房的违约金并没有超过两年的诉讼时效，原审法院予以保护。
关于赖映起诉要求亘德公司按日万分之三支付已交房款426534元从2012年12月1日起至2014年4月7日止的延期交付违约金63084.38元能否获得法院支持？赖映、亘德公司双方签订的《商品房买卖合同》约定亘德公司应于2012年12月1日前将经验收合格的商品房交付赖映使用，但亘德公司在2014年4月7日才将涉案商品房交付赖映，亘德公司逾期交房时间应从2012年12月2日起算。如前所述，赖映请求亘德公司支付从2012年10月2日起至2013年9月20日止的延迟交房违约金因超过诉讼时效，原审法院对赖映请求的该时间段的延迟交房违约金不予支持。再者，亘德公司于2014年4月7日将涉案商品房交付给赖映，因此，赖映要求亘德公司支付从2013年9月21日起至2014年4月7日止的迟延交房违约金符合法律规定，原审法院予以支持。根据赖映、亘德公司双方签订的《商品房买卖合同》可知，出卖人迟延交付房屋超过180天，且买受人要求继续履行合同的，出卖人按已付总房款日万分之三计付违约金给买受人，因此，亘德公司应支付的逾期交房违约金的数额为25464.08元（426534×3÷10000×199）。赖映请求亘德公司支付的违约金超过该25464.08元的部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、限亘德公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币25464.08元给赖映。二、驳回赖映的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元（赖映已预交），由亘德公司负担278元，由赖映负担411元。
赖映不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实部分错误。一审判决认定：“原告于2015年9月21日才起诉向被告主张从2012年10月2日起至2013年9月20日的延迟交房的违约金，原告主张该时间段的延迟交房的违约金因超过了两年的诉讼时效，本院不予保护”，属于认定事实错误。本案的诉讼时效应从实际交房日2014年4月8日起开始计算，赖映在一审时提出的诉讼请求：“亘德公司支付迟延交房违约金63084.38元（该违约金从合同约定交付期限2012年12月1日起计至实际交付日期2014年4月7日止共迟延交房493日，按总房价款426534元的日万分之三计算违约金）给赖映”，均未超过二年的诉讼时效。一审判决以部分期间超过诉讼时效，部分期间未超过诉讼时效为由驳回赖映的大部分诉讼请求错误，请求二审法院撤销原判决第二项，迳行判决支持赖映在一审时提出的诉讼请求即亘德公司支付迟延交房违约金63084.38元（该违约金从合同约定交付期限2012年12月1日起计至实际交付日期2014年4月7日止共迟延交房493日，按总房价款426534元的日万分之三计算违约金）给赖映，一、二审诉讼费由亘德公司承担。
亘德公司答辩称：1.一审判决确认诉讼时效从双方合同约定的交房期限届满之次日即2012年12月2日开始计算，认定事实清楚，适用法律正确。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，在本案中双方约定的交房期限为2012年12月1日之前，也就是从次日开始赖映应当知道亘德公司逾期交房违约行为的发生，其主张诉讼权利的时效应当从当日开始计算。2.关于一审判决认定逾期交房违约金部分超过诉讼时效的问题。亘德公司认为本案的违约行为只有一个，一审判决把违约金的请求权分割成若干独立的请求权，按日计算违约金的诉讼时效，处理欠妥，本案赖映的起诉已超过二年的诉讼时效，但亘德公司愿意支持原审法院的判决。综上，请求二审法院维持原判，驳回赖映的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一审判决核定的逾期交房违约金是否正确。
赖映上诉主张其在一审提出的逾期交房违约金请求没有超过诉讼时效，违约金应从双方约定的交房期限届满之日（即2012年12月1日）起计算至实际交房之日（即2014年4月7日）止。本院认为，赖映和亘德公司在涉案《商品房买卖合同》中约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是出卖人逾期交楼时买受人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定；从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行；买受人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，亘德公司于2014年4月7日向赖映交付了涉案商品房，故赖映主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2014年4月8日起算，赖映在2015年9月21日提起诉讼，并未超过二年的诉讼时效期间。因此，亘德公司迟延交房492天，其应向赖映支付的逾期交房违约金为的数额为62956元（426534×3÷10000×492）。赖映请求亘德公司支付的违约金超过该62956元的部分，本院不予支持。原审判决认定赖映主张的2012年10月2日起至2013年9月20日止的延迟交房的违约金超过了二年的诉讼时效错误，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第264号民事判决；
二、限信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币62956元给赖映；
三、驳回赖映的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费689元，由信宜市亘德房地产开发有限公司负担687元，由赖映负担2元。二审受理费740元，由信宜市亘德房地产开发有限公司负担737元，由赖映负担3元；赖映已预交二审受理费740元，本院不作退还，由信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内迳付737元给赖映。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一六年一月二十八日
书记员 周靖茵
张淑贞