湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第1052号
上诉人（原审原告）胡蓉。
委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司。
法定代表人罗长城，该公司董事长。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
上诉人胡蓉因与被上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人胡蓉的委托代理人史军平，被上诉人富城公司的委托代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：胡蓉于2011年8月4日与富城公司签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定：胡蓉购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡2栋1单元5层504号住宅房，建筑面积130.60平方米，单价3600.00元／平方米，总价款470，160元，签订本合同时，买受人交付首期购房款250，000元，余款220，160元在2011年10月30日前付清。出卖人应当在2011年10月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人未按时付款。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。胡蓉依约于2011年8月4日向富城公司支付购房款250，000元，余款220，160元于2012年2月8日支付给富城公司，富城公司于2012年2月7日将双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付给胡蓉使用，但未将该房屋验收报告提供给胡蓉。胡蓉遂向法院起诉，请求判令：1、富城公司向胡蓉支付逾期交房违约金，按胡蓉已付房价款470，160元的万分之二为标准自2011年11月1日起计算至该房实际交付之日止，共计违约金26，422.99元；2、本案诉讼费用由富城公司负担。
另查明，富城公司在与胡蓉签订《郴州市商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。本案中双方于2011年8月4日签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿，未违反法律规定，是合法有效的。合同签订后，胡蓉依约支付了首付款250，000元，余款220，160元于2012年8月8日支付给富城公司。由于胡蓉的迟延付款行为，依据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条之约定，富城公司可据实予以延期交付房屋。现对胡蓉要求富城公司承担因违约造成的违约金损失26，422.99元的诉请，依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告胡蓉的诉讼请求。本案案件受理费461元，减半收取230.5元，由原告胡蓉负担”。
上诉人胡蓉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定上诉人于2012年2月7日与郴州市众心物业公司签订《前期物业服务管理委托合同》并于当日领取钥匙收房是错误的，事实上，胡蓉虽然当天签署了前期物业合同，但系富城公司在胡蓉前去验房时强行要求胡蓉先签订的；2、双方签订的商品房买卖合同约定剩余220，160元房款是在2011年11月22日就已付清，而不是一审所认定的2012年2月8日；3、一审未认定该房至今未竣工验收合格及对该房交付使用后未竣工验收合格前被上诉人是否应承担违约责任属事实认定不清。二、一审判决适用法律错误：1、一审以上诉人部分房款存在延迟交纳为由全部驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。首先，上诉人不存在延迟付款的行为；其次，即便上诉人部分房款存在延迟交纳，被上诉人也无权依据双方房屋买卖合同第九条第二款第二项约定延迟交房；最后，即便被上诉人可以延迟交房，也只能据实延期；2、一审未判决被上诉人对该房屋交付使用后竣工验收合格前这段时间的违约金属于适用法律错误。请求二审：1、撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人购房违约金26，422.99元；2、由被上诉人负担一、二审诉讼费用。
被上诉人富城公司辩称：上诉人延期交房款，延期收房的行为构成违约。1栋于2012年3月2日竣工验收合格，上诉人于2012年2月7日才收房，一审法院驳回上诉人的诉请是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人胡蓉向本院提交了一份（2013）郴民一终字第362号民事判决书，拟证明：1、富城公司持有富城公司和业主签字盖章的房屋交接单，业主和富城公司之间的实际交房时间应以房屋交接单上注明的时间为准。2、富城公司所交付的房屋至今没有竣工验收合格。富城公司质证认为，1栋房屋2012年3月2日验收合格，上诉人方逾期收房违约，该证据不能证明上诉人的主张。本院认为，该判决与本案缺乏关联，对于上诉人提交该份证据的证明事实，本院不予采信。
本院二审查明：胡蓉与富城公司于2011年8月4日签订的《商品房买卖合同》第五条第3款约定：签订本合同时，买受人按双方约定支付首期房款（含定金）贰拾伍万元整，剩余房款约贰拾贰万零壹佰陆拾元整买受人在2011年10月30日前全部付清。在购房合同约定的交房之日尚未全额付清购房款，出卖人有权处置该房屋。2011年8月4日胡蓉向富城公司交付首期购房款250，000元，余款220，160元于2011年11月22日支付给了富城公司。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是胡蓉未按时付清房款，富城公司延期交房是否应承担相应的违约责任。依照双方签订的《商品房买卖合同》第五条第3款和第九条第二款第（2）项约定，上诉人应当在合同约定的交房日之前付清全部购房款，如上诉人未按时付款，富城公司可以据实延期。现上诉人未按照合同约定在2011年10月30日前付清剩余220，160元房款，而是在2011年11月22日才将该笔购房款支付给富城公司，胡蓉超期付款24天，根据《商品房买卖合同》约定，富城公司可据实予以延期交房。由于双方对逾期付款，逾期交房约定了同等的违约金计算方法，因此，富城公司据实延期交房不应超过24天，双方约定富城公司于2011年10月31日前交房，延后24天，富城公司应于2011年11月24日交房。富城公司于2012年2月7日才将房屋交付给胡蓉，富城公司应承担相应的违约责任。违约金计付从2011年11月24日起到2012年2月7日止，为6958（470160×0.2‰×74天）。胡蓉诉请违约超出部分，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第647号民事判决；
二、被上诉人郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人胡蓉逾期交房违约金6958元；
三、驳回上诉人胡蓉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费461元，减半收取230.5元，由上诉人胡蓉负担170元，由被上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担60.5元；二审案件受理费461元，由上诉人胡蓉负担340元，由被上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担121元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。