上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3006号
原告上海太平洋房屋服务有限公司。
法定代表人章启光。
委托代理人张韬。
被告祖全达。
原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告祖全达居间合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理。依法由代理审判员洪飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人张韬、被告祖全达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称：2013年9月28日，经原告居间介绍，被告祖全达（买方）与案外人杨甲（卖方）签订了关于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）的《上海市房地产买卖合同》，并与原告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的居间服务，被告向原告支付居间服务费23，500元。但被告至今未付居间服务费，故原告诉至法院要求被告支付居间服务费23，500元。
被告祖全达辩称：首先，根据被告与案外人杨甲签订的补充协议，双方都有权利在2013年9月30日之前要求终止房地产买卖合同。被告已于2013年9月29日提出终止房地产买卖合同，故该合同已经失效。合同尚未履行就已失效，中介就没有最后居间成功，故原告要求支付居间服务费是不合理的。其次，涉案房屋有欠款问题，且原告起草的合同中没有写明交房日期，没有写清楚房屋的具体抵押信息，没有房屋平面图等关键信息，故原告提供的合同有很大缺陷，无法保障被告的利益，如果继续履行，被告会有非常大的风险。原告作为中介严重失职。为了使被告的合法权益不受更大损害，被告只能提出终止合同，且该权利也是合同中赋予的。再次，被告提出终止合同距签订合同不足24小时，期间也会有很多人看房，被告不买，也会有其他人买，故本案合同的终止不会对原告和涉案房屋的交易造成任何不利影响，没有对原告造成任何损失。最后，在被告终止合同的几天后，原告作为中介已经将涉案房屋促成了交易，得到了相应的报酬。如果被告再向原告索取另一份中介费，就相当于一份劳动拿两份报酬，不合常理，也不符合劳动法。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年9月25日，案外人杨甲作为权利人取得涉案房屋产权。
2013年8月19日，案外人杨甲（委托人）与案外人沈某某（受托人）签订《委托书》一份，约定杨甲所有的上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室准备出售，因杨甲不便亲自办理相关售房事宜，故委托丈夫沈某某代为办理出售上述房屋相关事项，包括与购房者签订上述房屋的买卖合同或相关文件等。
2013年8月23日，上海市闵行公证处出具《公证书》一份，证明杨甲于2013年8月19日来到公证处，在公证员面前在上述委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。
2013年9月23日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《房地产居间合同（买受方看房确认书）》一份，约定甲方委托乙方居间中介买受房屋事宜；第三条约定，服务报酬以房地产买卖合同中所确定的房屋成交总价的2%计算；第五条看房记录，房屋地址处，手写“（1）涞寅路106弄110#1102，66M2，140万；（2）沪亭南路168弄19#502，58M2，130万”。被告对手写部分不认可，认为是被告签字后由原告补写。
2013年9月28日，被告祖全达（乙方）与案外人沈某某（代案外人杨甲）（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方所有的松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋；建筑面积65.2平方米；转让价款共计1，480，000元；甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第一条约定，甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。补充条款（一）第二条约定，甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。补充条款（一）第三条约定，甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，……。附件三，付款协议约定，乙方于签约时支付甲方房款20，000元；乙方于2013年10月20日前，支付甲方房款425，000元（注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续）；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1，035，000元，该款项由贷款银行转入甲方账户。附件五，相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移中约定，有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《佣金确认单》一份，约定乙方经甲方居间介绍购买涉案房屋签订了房地产买卖合同，就服务费乙方支付甲方23，500元，其中于2013年9月29日付10，000元，过户当日付13，500元。
同日，被告（乙方）与案外人（甲方）杨甲签订补充协议一份，第一条约定，若甲、乙双方于2013年9月30日24时之前，任何一方要求解除上述房地产买卖合同的，则违约方赔偿守约方10，000元。合同解除后，若甲方违约的，甲方除无息返还乙方已支付的全部房款外，还需支付乙方赔偿金10，000元；若乙方违约的，甲方应在扣除乙方应支付的赔偿金10，000元后，无息返还乙方已支付的其余房款。第二条约定，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。第三条约定，本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。协议文后有被告祖全达和案外人沈某某的签名。
2013年9月29日12时，被告祖全达分别向案外人杨甲、原告做出两份内容相同的《解除合同声明》，载明本人（买受人）与甲方（杨甲）作为双方当事人2013年9月28日签订的《上海市房地产买卖合同》，经反复查看，该房有瑕疵，本人不满意，故根据该合同补充协议第1条，特于2013年9月30日24时之前，要求解除关于涉案房屋之买卖合同，并通过原告做证人，提出解除该合同，同时，被告亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。
2013年9月30日，被告分别向原告工作人员庄海军及案外人杨甲的代理人沈某某寄出上述两份《解除合同声明》。原告提出快递单没有具体签收时间，原告是在2013年9月30日之后收到的。
2014年1月23日，案外人陈兴华作为权利人取得涉案房屋产权。
审理中，被告明确，考虑到原告提供了服务，被告愿意支付原告1，000元作为补偿。
以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、公证书、佣金确认单、房地产居间合同（买受方看房确认书）、上海市房地产登记簿、补充协议、解除合同声明、快递单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告作为被告与案外人房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，故按照原、被告居间合同及佣金确认书的约定，被告理应支付原告居间服务费用。
关于被告的抗辩意见，本院认为不能成立，理由如下：其一，案外人沈某某作为经公证的委托代理人有权代杨甲签订房地产买卖合同，房地产买卖合同中对交房时间、抵押情况、归还银行贷款等均有相应的约定。被告在明知涉案房屋存在银行贷款尚未还清且存在抵押的情况下仍然签订了房地产买卖合同，理应承担相应的交易风险和合同义务。其二，即使被告认为房地产买卖合同有重大缺陷，存在巨大交易风险，继而提出解除房地产买卖合同，也不能以此而否认中介提供了居间服务，继而拒付居间服务费用。其三，被告与案外人杨甲签订的《补充协议》为对双方违约责任的补充约定，具有合同相对性，不能对抗第三人。即使被告有权提出解除房地产买卖合同，亦不能抗辩原告基于居间合同而提出的支付居间服务费的诉讼请求。其四，被告提出房屋买卖合同的终止未给原告造成任何影响，但被告未按约支付居间服务费，即损害了原告的合法权益。其五，本案涉案房屋买卖合同解除，原告另行促成涉案房屋买卖交易成功，另行向案外人收取相应居间费用，是基于其它的居间服务获取的报酬，与本案无关。综上，本院认为被告的抗辩意见难以成立，本院均不予采信。
关于被告提出，原告并未带看涉案房屋的抗辩意见。本院认为，居间合同中载明已经带看了涉案房屋及另一套房屋。被告提出手写的看房记录为事后补写，但未能提供第二联（客户联）反证，亦不能提供其他证据证明，故本院不予采信。
但是，按照目前二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含过户、房屋交接等后续流程的完成，这些环节均需要居间方提供服务，结合本案中原告提供的实际服务、合同履行情况以及房屋交易事实，根据诚实信用和公平原则，本院酌定被告应承担的佣金数额为14，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，判决如下：
被告祖全达于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司居间服务费14，000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费388元、减半收取194元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担78元（已付），被告祖全达负担116元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
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