辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第624号
上诉人（原审原告）：韩邦，男，1978年3月21日出生，汉族，农民，住址沈阳市沈北新区。
上诉人（原审原告）：陈萍，女，1978年3月2日出生，汉族，农民，住址沈阳市沈北新区。
被上诉人（原审被告）：张泰岩，男，1962年9月23日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张泰奇，男，1958年4月4日出生，汉族，省政府行政二处公务员。
被上诉人（原审被告）：张惠科，男，1933年10月23日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张泰奇，男，1958年4月4日出生，汉族，省政府行政二处公务员。
被上诉人（原审被告）：张新民，女，1953年1月1日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张泰奇，男，1958年4月4日出生，汉族，省政府行政二处公务员。
被上诉人（原审被告）：张泰奇，男，1958年4月4日出生，汉族，省政府行政二处公务员，住址沈阳市皇姑区。
上诉人韩邦、陈萍因与被上诉人张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2012）北新民重初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案，上诉人韩邦、陈萍、被上诉人张泰奇、被上诉人张泰岩、张惠科、张新民的委托代理人张泰奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：赵玉珍生前于2003年1月21日与韩邦签定《房屋交易契约书》一份，该契约书约定：韩邦愿将砖瓦房三间卖与赵玉珍名下为业。四邻：东至道，西至樊庆生，南至道，北至道。自立约之日起，其产权他人无权干涉。该房房证153号，建筑面积75平方米，产价2.1万元。此款笔下交足，分文不欠，恐日后无凭，立此契约为证，韩邦及赵玉珍签字后，下坎子村负责人签字并加盖该村委会公章。该契约书签订后，于同日由张泰岩向韩邦交付购房款3.5万元。2003年1月22日赵玉珍交纳契税325元。2012年6月4日原审法院进行第一次开庭审理时向张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇释明了房屋买卖合同无效的法律后果，该次审理结束后张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇提出鉴定申请，经沈阳市中级人民法院技术处随机选定的鉴定机构评估后出具鉴定结论：涉案房屋现市场价值为426，400元，其中附属物（猪圈、仓房、地窖）价值为38，400元。
原审法院另查明，赵玉珍系张惠科妻子，系张泰岩、张泰奇、张新民的母亲，已于2007年10月去世，赵玉珍及张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇均为城镇户口。韩邦与陈萍于2007年10月23日在沈北新区婚姻登记处办理协议离婚手续，在离婚协议书中双方财产分割、房产处理、债务处理部分记载为“无”。
原审法院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）文件中规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（2004）28号）文件中规定：禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号文件）中规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。据此，韩邦、陈萍与赵玉珍之间签订的协议书无效。现因赵玉珍已经死亡，故张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇应将争议房屋返还韩邦、陈萍，韩邦、陈萍应返还张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇购房本金35，000元，并根据鉴定报告结论给付张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇添附物（猪圈、仓房、地窖）价值38，400元。因韩邦、陈萍现已离婚，对争议房屋在离婚过程中未做分割，本案不予一并处理，韩邦、陈萍可待本判决生效后另行主张分割。
关于《房屋交易契约书》认定无效后，张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇主张韩邦、陈萍赔偿其损失的主张，因双方的房屋买卖行为违反了国家相关政策规定，对该协议被认定无效双方均存在过错，综合争议双方签订协议，历史履行等实际情况考虑，出卖人具有较大过错，酌定韩邦、陈萍给付张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇房屋增值部分70%的损失赔偿为宜，依据鉴定结论计算为247，100元［（426，400元-35，000元-38，400元）×70%］。对张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇主张韩邦、陈萍另外赔偿其100，000元生活费用及精神损失的主张，因张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇未提供相应证据予以证明，且其主张于法无据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，原审法院判决：一、原告韩邦与赵玉珍于2003年1月21日签订的《房屋交易契约书》无效；二、原告韩邦、陈萍返还被告张泰岩、张泰奇、张惠科、张新民购房款本金35，000元；三、原告韩邦、陈萍给付被告张泰岩、张泰奇、张惠科、张新民添附物（猪圈、地窖、仓房）价值38，400元；四、原告韩邦、陈萍给付被告张泰岩、张泰奇、张惠科、张新民房屋增值部分经济损失247，100元；上述款项共计320，500元，原告韩邦、陈萍应于本判决发生法律效力后六十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；五、被告张泰岩、张泰奇、张惠科、张新民于原告韩邦、陈萍给付上述款项后六十日内腾退原告所有的位于沈阳市沈北新区尹家乡下坎子村（房证号为152号）的房屋；案件受理费100元，评估费用4200元，由原告韩邦、陈萍负担3000元、被告张泰岩、张泰奇、张惠科、张新民负担1300元。
宣判后，上诉人韩邦、陈萍不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项，并判决驳回被上诉人的这两项请求；撤销原审判决第五项，并依法改判，判决被上诉人返还上诉人房屋；一、二审诉讼费及评估费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院重审本案存在程序错误。一审法院重审本案时，让本案的被上诉人在重审程序中提出反诉，并对房屋评估鉴定，违反了民诉法的强制性规定。二、一审判决认定上诉人对出卖的农村房屋承担百分之七十的过错责任没有任何法律依据。一审法院按评估估价报告，将上诉人的房屋估价为426，400元，而上诉人
的75平房屋按沈北新区农村房屋动迁政策每平方米仅获1480元的安置补偿，院内附属物无论大小一律按90，000元补偿。上诉人的房屋如动迁所获补偿仅为201，000元，一审法院按上诉人并不存在的财产利益对上诉人的房屋进行分割，是错误的。
被上诉人张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。一审证据可以证明地上物现在存在，评估符合法律规定，当地拆迁价格有国家规定，应按国家规定执行。一审判决我承担30%责任，我要求享有卖房款的30%增值部分。上诉人在诉讼过程中给我造成的损失应该由上诉人承担。诉讼期间被上诉人无法在争议房屋居住，租房的损失应由上诉人承担。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：二审中，双方均确认争议房屋未列入征收范围。
上述事实，有《房屋交易契约书》、收条、户口证明、宅基地使用证、证人证言及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：赵玉珍与韩邦签订的《房屋交易契约书》虽是双方真实意思表示，但因违反国家关于集体土地使用权不得出让、转让用于非农业建设及农民住宅不得向城市居民出售的强制性规定，原审法院依韩邦、陈萍诉请确认韩邦与赵玉珍签订的《房屋交易契约书》无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵玉珍与韩邦所签订的房屋买卖协议被确认无效后，买卖双方应按照各自过错程度承担相应责任。赵玉珍已死亡，应由其法定继承人张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇承担其相应责任。考虑到韩邦、陈萍作为出卖人明知其所出卖的农村房屋属于国家禁止流转范围，仍与城市户籍的买受人签订协议，且在出卖房屋多年后又以出卖协议违反国家有关规定为由主张确认合同无效，原审法院认定韩邦、陈萍对合同无效承担主要责任的基础上，判决韩邦、陈萍返还买受人购房款本金35，000元、买受人添附物价值38，400元及房屋增值部分经济损失247，100元，并判决张泰岩、张惠科、张新民、张泰奇承担返还房屋的义务，并无不当。关于韩邦、陈萍上诉提出按房屋动迁政策进行房屋估价的主张。因韩邦、陈萍确认争议房屋未列入征收范围，其该项主张，无事实依据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由韩邦、陈萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年四月十四日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。