云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民二初字第691号
原告文山州成观物业有限公司，组织机构代码证号：08040199-7。
公司住所地：文山市东风路龙成国际*楼。
法定代表人何光坤，系公司经理。
委托代理人何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人杨娟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
被告何书霞，女，汉族，1976年8月4日生，云南省文山市人，高中文化，现住文山市。
被告何林诗，男，汉族，1951年2月1日生，云南省文山市人，初中文化，现住文山市。
委托代理人何书雄，男，汉族，1978年12月26日生，云南省文山市人，大学文化，现住文山市。
原告文山州成观物业有限公司诉与被告何书霞、何林诗物业服务合同纠纷一案。本院于2014年9月28日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何雨龙、杨娟，被告何书霞，被告何林诗的委托代理人何书雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告文山州成观物业有限公司诉称，2009年12月2日，被告以人民币126853元的价格向文山州焱龙房地产开发有限公司（以下简称“焱龙公司”）购买其开发位于文山市开化镇环城南路的山水文苑小区面积为114.3㎡的第3幢第1单元第7层1号住宅一套，该房已于2011年6月22日交付被告使用。根据焱龙公司与文山学院所签订的《委托开发房地产合同》第三条“3.5.1为确保项目品质，委托乙方实施物业管理三年……”、“3.5.2物业管理费由乙方核算，经甲乙双方协商同意……”的约定，原告接受焱龙公司的委托，于2011年7月进驻山水文苑小区为该小区的居民提供前期物业服务，但就相关物业服务费的交纳标准问题一直未确定，原告一直未收取任何的物业服务费用。
2013年5月24日，文山学院及小区代表与焱龙公司就相关物业服务费的计算标准及收取时间达成《会议纪要》，即1、装修垃圾清运费按2元／㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡／月，电梯房为0.5元／㎡／月；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；5、物业费收费时间自2012年1月1日起开始计算。而对于2013年6月30日以后的物业费收费标准，此《会议纪要》并未进行约定，故原告经核算后在小区内发布《公告》，向各业主通知了2013年6月30日以后的物业服务费统一涨至0．75元／㎡／月，各业主并未提出任何异议。在相关物业服务收费标准确定以后，原告已通知被告尽快对所拖欠的物业服务费、电梯运行维护费以及水电费进行结算交纳，而被告均置之不理。为此，原告起诉要求被告一次性支付物业服务费、装修垃圾清运费、水费、电费等费用共计3949元，诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向法庭列举了以下证据：
1、《文山州焱龙房地产开发有限公司关于委托文山州成观物业有限公司管理山水文苑小区的情况说明》及《文山州成观物业有限公司章程》复印件各一份，证明原告系文山州焱龙房地产开发有限公司下属子公司，焱龙公司已将所涉及到“山水文苑”小区的所有债权债务关系移交给原告，由原告进行全权管理；2、《委托开发房地产合同》复印件一份，证明经文山学院与焱龙公司协商确定，由文山学院委托焱龙公司实施物业管理三年，故焱龙公司有权与原告达成物业服务合同，由原告为“山水文苑”小区业主提供物业服务；3、《会议纪要》及《山水文苑小区结算工作出勤签到表》复印件各一份，证明2013年5月24日，文山学院及业主代表与焱龙公司就相关物业管理收费问题达成《会议纪要》，确定（1）装修垃圾清运费按2元／㎡计算；（2）2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡／月，电梯房为0.5元／㎡／月；（3）水电费按文山市收费标准收取费用；（4）2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；（5）物业费收费时间自2012年1月1日起开始起算；4、《公告》复印件一份，证明原告于2013年12月19日在山水文苑小区内进行公告，内容如下：（1）原告已垫支生活垃圾清运费；（2）2014年1月1日起物业服务费统一按0.75元／㎡／月收取，电梯运行维护费按阶梯价收费1-4层30元／月，5-8层40元／月，9-12层50元／月；（3）电费0.6元／度、水费3.5元／吨；5、《山水文苑物业服务费预算表》及附件复印件一份，证明原告提供山水文苑小区物业服务的成本核算情况及原告所收取的物业服务费情况合理；6、《商品房购销合同》复印件一份、《山水文苑水电表抄表读数》复印件二份，证明被告系文山学院职工小区“山水文苑”第3幢第1单元第7层1号房业主，其房屋产权面积114.3㎡，被告应按房屋产权面积及时缴纳物业费，且证明自2012年1月1日起至2014年8月底，被告共使用电量141度、水量7吨的事实；7、代缴水电费的《机打发票》复印件四十二份、《缴费通知单》一份，证明原告已委托焱龙公司代为缴纳被告目前所产生的全部水电费用，且证明在代缴水电费后，原告已通过书面通知方式催告被告及时缴纳相关物业费用，但被告均置之不理的事实；8、《文山学院指标内购房户接房确认单》一份，证明焱龙公司已交房给被告且被告已接房的事实。
经质证，被告何书霞、何林诗对原告列举的证据质证认为：对第1组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，情况说明签订时间是2014年9月30日，9月30日前原告没有进驻我们小区，9月30日前是焱龙公司在管理，但是焱龙公司不具备物业管理的资质，所以我们认为2014年9月30日前的费用是不合法的，原告要进行债权债务转移必须要明确才能转移。对公司章程的真实性无异议，但认为与本案无关，公司章程的时间是2013年9月10日，证明原告公司是2013年10月才成立的，所以原告公司收取2013年10月前的物业费是不合理的；对第2组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；对第3组证据的真实性无异议，但认为与本案无关，被告没有在签到表上签字，所以会议纪要的内容对被告没有约束力；对第4组证据的真实性及证明内容均不认可，因为公告仅仅是原告方的一个自证行为，没有任何第三方的签字，并且是否送达被告这也不能证明；对第5组证据真实性不予认可；对第6组证据《商品房购销合同》认为与本案无关，合同上没有物业费的约定。对《山水文苑水电表抄表读数》也不予认可，这表只是一个总数，我们单户的已经交纳并有相关的单据证明；对第7组证据不予认可，与本案无关，这表只是一个总数，我们单户的已经交纳并有相关的单据证明；对第8组证据不予认可，原告交房时并没有按相关法律规定有住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，所以我方不认可原告的交接房屋。本院认为，原告提交的所有证据均客观、真实，且能证明原告主张的事实，本院予以采信。
被告何书霞、何林诗辩称，因文山州焱龙房地产开发有限公司与二被告并未按国家有关规定完成房屋交付使用手续，且原告成观物业公司从未与二被告签订任何物业服务合同，而二被告所产生的装修垃圾清运费、水、电等费用，已交清，并未有拖欠情况。另外，原告从2011年7月对二被告计算物业费，二被告是2012年8月才接到的房屋。故此，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告何书霞、何林诗针对其主张向法庭列举了以下证据：《收款收据》复印件一份，证明被告已经交纳了2014年7月到9月的水电费159.7元。
经质证，原告文山州成观物业有限公司对二被告提交的该组证据的真实性无异议，原告认可二被告交过该笔费用。本院认为，二被告提交的证据客观、真实，且能证明二被告主张的事实，本院予以采信。
根据当事人提供的证据，经审理，本院查明如下法律事实：
2007年3月29日，文山州焱龙房地产开发有限公司与文山师范高等专科学校（文山学院）签订了《委托开发房地产合同》，合同约定文山学院委托文山州焱龙房地产开发有限公司开发建设文山师专教职工小区即“山水文苑”小区，并约定由文山州焱龙房地产开发有限公司提供物业服务三年，三年后由业主委员会再行选择物业公司进行物业管理等权利和义务。被告于2009年12月2日与文山州焱龙房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定被告以人民币126853元的价格向文山州焱龙房地产开发有限公司购买其开发位于文山市开化镇环城南路的“山水文苑”小区面积为114.3㎡的第3幢1单元701号房，同时合同还约定了其他的权利和义务。后该房已于2011年6月22日交付被告使用至今。2013年5月24日，为解决逾期交房及违约金等问题，文山州焱龙房地产开发有限公司与文山学院及部分职工代表经过平等协商，双方达成共识并形成会议纪要，会议纪要中关于物业服务费及物业管理的约定为：“1、装修垃圾清运费按2元／㎡计算；2、2013年6月30日之前的物业服务费多层及别墅为0.6元／㎡／月，电梯房为0.5元／㎡／月；3、水电费按文山市收费标准收取费用；4、2013年6月30日之前的电梯使用费按40元／月／户计算；5、物业费收费时间自2012年1月1日起开始计算。”2013年9月30日，开发商文山州焱龙房地产开发有限公司出资另行登记成立了文山州成观物业有限公司，属于有独立法人资格的子公司，公司登记成立后承接了文山州焱龙房地产开发有限公司享有的有关小区物业管理的权利和义务，对该小区进行了物业服务管理至今。原告文山州成观物业有限公司于2013年12月19日在小区内发布《公告》，向各业主通知了2014年1月1日以后的物业服务费统一涨至0.75元／㎡／月及其他事项。在相关物业服务收费标准确定以后，原告已通知被告尽快对所拖欠的物业服务费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费以及水电费进行结算交纳，而被告在交清了2014年7月至9月的水电费后，未及时交纳其他相关费用。二被告应向原告文山州成观物业有限公司交纳物业服务费人民币2228.85元（2012年至2013年为0.5元／㎡／月×114.3㎡×24个月=1371.60元；2014年1月至10月为0.75元／㎡／月×114.3㎡×10个月=857.25元；以上合计2228.85元），电梯运行维护费1360.00元（2012年至2013年为40元／月×24个月=960.00元；2014年1月至10月为40元／月×10个月=400.00元；以上合计1360.00元），共计人民币3588.85元。
本院认为，物业服务合同是指物业服务提供者与物业服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，文山学院与文山州焱龙房地产开发有限公司签订《委托开发房地产合同》约定，文山学院委托文山州焱龙房地产开发有限公司开发建设“山水文苑”小区，并由文山州焱龙房地产开发有限公司对该小区提供物业服务三年。2013年5月24日，文山学院与文山州焱龙房地产开发有限公司签订物业管理条款及会议纪要，该物业管理条款及会议纪要对该小区所有业主和文山州焱龙房地产开发有限公司具有法律约束力。2013年9月30日，开发商文山州焱龙房地产开发有限公司出资另行登记成立的文山州成观物业有限公司属于有独立法人资格的子公司，公司登记成立后承接了文山州焱龙房地产开发有限公司享有的有关“山水文苑”小区物业管理的权利和义务，对该小区进行了物业服务管理。被告作为该小区的业主之一与原告文山州成观物业有限公司形成了物业服务合同法律关系，双方均应当按文山学院与文山州焱龙房地产开发有限公司签订的物业管理条款及会议纪要所约定的内容履行其义务。原告文山州成观物业有限公司已履行了其物业服务义务，被告依法应当履行其支付物业服务费的义务，被告应支付原告文山州成观物业有限公司物业服务费人民币3588.85元；关于原告要求被告交纳2014年11月至12月物业服务费和电梯运行维护费的诉讼请求，因这二个月的物业服务费和电梯运行维护费尚未产生，待发生后若未履行另行主张，本院不予支持；关于被告认为文山州焱龙房地产开发有限公司与其并未按国家有关规定完成房屋交付使用手续，且原告文山州成观物业有限公司从未与被告签订任何物业服务合同，要求驳回原告文山州成观物业有限公司诉讼请求的辩称，因被告已实际接房，且原告文山州成观物业有限公司已对被告提供物业服务，本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告何书霞、何林诗于本判决书生效之日起十日内支付欠原告文山州成观物业有限公司物业服务费人民币3588.85元；
二、驳回原告文山州成观物业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告何书霞、何林诗负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本判决为终审判决。
代理审判员 刘胜娟
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 刘祖英