北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初11433号原告：隗合站，男，1963年2月23日出生，汉族，北京开普伟业房地产开发有限公司股东，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。被告：戴广永，男，1970年10月28日出生，汉族，自由职业，住江苏省阜宁县，现住北京市大兴区。被告：杨海生，男，1983年10月17日出生，汉族，北京领动阳光体育发展有限公司总经理，住河北省遵化市，现住北京市房山区。原告隗合站与被告戴广永、杨海生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隗合站之委托诉讼代理人徐凤明、被告戴广永、杨海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隗合站向本院提出诉讼请求：1、确认隗合站与戴广永签订的房屋租赁合同无效；2、被告戴广永给付原告至2018年4月14日止的剩余房屋使用费431469元；3、被告戴广永给付原告自2018年4月14日起至腾退房屋止的使用费，标准为每天5103.94元；4、被告杨海生限期将在上述租赁地注册的北京领动阳光体育发展有限公司的营业执照迁出该经营地；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：我与戴广永于2017年4月14日签订了房屋租赁合同，合同规定：“第一条，甲方房屋（以下统称该房屋）坐落于北京市房山区（伟业嘉园）竹园街8号（原甲方锅炉房），乙方承租房屋面积共计4871.26平方米，其中临街门面房屋775.6平米，院内房屋4095.66平米。第三条租赁期限，租赁期限15年，自2017年10月14日起至2032年10月13日止。第四条租金约定，1.合同约定前三年租金为（临街门面房屋租金1.3元/天/平方米），年租金合计1862938元。4.乙方自2017年4月16日之前缴纳第一次房屋租金、押金。第五条付费方式，1.乙方同意该房屋在第一年内以每半年付款一次的标准向甲方支付房屋租金、第一年下半年租金在2018年4月1日前付清，第二年以后以整年付费的标准向甲方支付年房屋租金。第十一条双方的权利与义务（2）合同期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，若合同期满或合同解除之日起3日内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。第十三条合同的解除，1.有下列情况之一的，甲方有权解除合同（1）乙方拖欠房屋租金或相关费用超过十五天的。第十四条违约责任2.乙方未按期足额向甲方缴纳该房屋租金、合同履行保证金及相关费用的，每逾期一日，按年租金3%支付违约金，逾期达四十五日的，甲方可解除合同……”内容详见合同。戴广永应于2017年4月16日前交半年租金931469元，因戴广永只给付了500000元，剩余应缴431469元，至今未付，且经我多次催要无果。戴广永于2017年10月19日给我写下承诺一份，戴广永承诺因自己原因构成了根本违约，并承诺7日内交齐剩余租金，逾期我有权停电封门终止租赁合同并收回房屋及租赁土地的地上物，如出租屋内及地上物有其他物品视为承租方自动放弃，出租方可自行处理，并按租赁协议约定承担违约责任。戴广永私自将房屋转租给杨海生，也构成了根本违约，根据戴广永的上述违约行为，我方聘请律师向戴广永发了限期腾退房屋终止合同，并承担违约责任的律师函。戴广永收到后，并未回复。据此诉至法院，请法院依法裁判。戴广永辩称，原告陈述的与基本事实不符合。1、原告说锅炉房，之前为整个社区服务的，不能作为商业经营出租，锅炉房是小区的共有财产。原告不能作为出租人向外出租，而且锅炉已经被原告挪走，对于锅炉进行的相关的改造违反了原有的设计，并且施工的人员没有相应的资质。2、安全隐患的问题，我们承租的房屋有漏水，墙体也有裂缝。3、水、电，原告作为出租人应该提供正常使用的水和电，但是原告没有正常提供，居民用的是打井用的水，而我们施工需要大量的用水，后期经营我们也需要大量的水，后来我们自己去找了自来水公司开的户接的水管。电，从2018年9月份才给整改完毕，之前的电影响我们的正常使用，一使用就跳闸。跳了闸之后就去推闸，原告租给我4000多平米，我租给杨海生2000平米，但是2000平米的电都不够用。4、合同中有承诺给我们办理营业执照，但是在9月份办理营业执照的时候，工商备案显示我们承租的地方无法办理营业执照。杨海生的公司营业执照办理下来之后与承租的是不符合的，涉案房屋的位置是竹园街8号-10，但是杨海生办理营业执照的位置是竹园街7号-7，这个营业执照是原告协调给我们办理的，营业执照的位置是隔壁房屋的。5、因为无法办理营业执照，导致我所有的招商成了停止的状态，原告说不允许转租，我是部分的转租不是整体的出租，符合合同约定。从2017年10月之后，没有手续的房屋不让出租，因为之前是锅炉房，导致我办理营业执照不成功，但是杨海生已经在装修了，也交纳了租金不到50万元，后来我就交纳给原告50万元的租金，我说办理了与我租赁地一样的营业执照就可以交纳剩余的租金，杨海生用了租赁地2000平方米，还有2000多平米没出租。如果办理不下来在2017年10月14日写一个承诺函，如果原告可以办理下来营业执照，我就继续交纳剩余的租金，如果办理下来的与实际承租地不符合，但是杨海生也同意就让杨海生与原告按照原来的合同对接，我就退出。至今杨海生也同意按照我与原告签订的合同继续履行。当时原告也承诺对接杨海生并且谈了几次，原告协调同意按照他与我签订的合同继续与杨海生签订合同。但是这个过程中，原告就先给涉案房屋停电了，因为停电物业公司的人员与杨海生公司的人员打起来了，因为打起来了，所以原告就不同意签订合同了。原告出租给我的地方，无法办理涉案房屋的营业执照，让我无法招商，所以我没有违约。6、对于诉讼请求中要求解除房屋租赁合同同意解除，我认为在2017年10月14日合同就已经解除了，并且把合同转让给了杨海生。关于腾退房屋及附属设备设施，涉案房屋我去的时候没有附属设施，我租赁给杨海生的那部分我已经退出，并且将我和杨海生签订的合同给了原告，我认为我与杨海生租赁的房屋已经没有关系了。剩余的2000多平米及增加的附属设备设施我已经转交给原告。对于原告要求支付剩余的租金，我认为不成立，2017年10月15日才开始计算租金，2017年10月14日写的承诺书说投资的东西都不要了，所以就不存在后续的租金问题。杨海生辩称，是戴广永与原告于2017年10月14日签订的承诺书，也是按照戴广永与原告签订的合同由我继续履行。在2017年10月15日至2018年4月底，我没有得到任何的原告通知要继续签订合同，只得到原告的经理一个短信和微信的通知，说和戴广永已经解除合同，我现在的房东姓周并提供了联系方式让我联系，我就迅速联系了，给我谈的租金是每天每平米增长了0.6元，而且还额外收取我用电押金50万元，房屋租金押金25万元，租赁年限由我和戴广永签订的15年变成了5年，最后又申请到10年，而且后院不归我使用。房屋租金由每三年递增百分之八，上涨到每三年递增到百分之十五，当时谈了很多次没有达成协议。我就又找了原告方的地产公司及物业公司，第一次我先找的地产方，推到物业，物业又推到居委会，居委会又推到地产方，他们一致不同意与我直接签订我承租的2000平米的合同。物业和地产的经理联系了原告和我见面，联系了这个事情，在2018年4月份有地产的代表、居委会的代表、物业公司的代表及二房东周鑫旗，最终确定周鑫旗跟我签订合同每平米1.5元，但是没有达成共识，没有签订合同，因为我不同意这个标准。于2018年5月19日，接到物业通知要求我当天交纳物业费和用电押金并且只收取现金，我就取了现金去交纳了用电押金及物业费。2018年5月20日接到地产的通知，说我方违约，没有交纳租金，给我断电。当天我与地产方的负责人取得联系询问此事，负责人说是老板的意思，我们按照合同办事，也没有进行和解。于2018年5月20日当日给我方强行断电并且将我们的电缆切断，导致我们一百五十多米的电缆报废无法使用。我方于2018年5月21日做出应急措施，用发电机临时发电给会员提供服务。直到2018年8月24日闭电，因为承受不起发电机的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，隗合站向本院提交证据一、房屋租赁合同、证明隗合站与戴广永约定的权利义务、交纳租金的方式等，证据二、协议书，证明对涉案房屋进行改造要符合北京市规定的要求，证据三、承诺书，证明戴广永未按照合同约定履行义务，构成违约，并且承诺了交纳剩余租金的时间，地上物由隗合站处理，证据四、房屋租赁合同，系隗合站与北京韩建伟业房地产开发有限公司签订的合同，证明房屋的来源，证据五、戴广永与杨海生签订的合同，证明房屋已被戴广永转租给了杨海生，证据六、律师函、EMS快递查询结果，EMS底单，证明隗合站通知戴广永要求终止合同，收回房屋，并承担相应的违约责任，戴广永亦收到了律师函。证据七、北京韩建伟业房地产开发有限公司证明，证明杨海生办理营业执照的地址与竹园街8号是一个地址，证据八、征地补偿安置协议书，证明涉案房屋所属的土地属于开发公司，证据九、证明，韩建物业公司与隗合站签订的租赁合同原件一份，证明隗合站有对外出租的权利，韩建伟业公司同意隗合站将房屋出租，戴广永、杨海生对于证据一、二、五的真实性及证明目的均认可，对于证据三、四、六的真实性认可，证明目的不认可，对于证据九不予认可。对于证据七、八，戴广永缺席庭审未发表质证意见，杨海生对该两项证据的真实性及证明目的均认可。本院经审查对证据一、二、三、四、五、七、八、九的真实性予以认可，对于证据六，因隗合站提交了EMS底单原件，查询结果亦显示签收，且其寄送地址与戴广永在本院中填写的送达地址一致，故对该证据的真实性本院予以确认。戴广永向本院提交证据一、北京韩建伟业开发有限公司证明，营业执照，证明北京韩建伟业开发有限公司证明上载明的竹园街10号与房屋租赁合同中写的竹园街8号都是指的涉案锅炉房，但是给被告办理营业执照的地址是7号-7与实际营业地址不符合，证据二、照片，证明涉案房屋墙体存在裂缝，存在安全隐患，证据三、拱辰街道办事处证明，证明2018年3月28日隗合站即把房屋出租给周鑫旗了。对于证据一的真实性隗合站予以认可，对于证明目的不认可，认为办理营业执照不是合同义务，对于证据二、三的真实性、证明目的隗合站均不认可。杨海生对戴广永提交的证据的真实性、证明目的均予以认可。本院经审查，对于双方无异议的证据一的真实性予以认可，对于证据二因隗合站不予认可，且照片不能反映是否为涉案房屋的真实状况，故对于真实性本院不予确认。对于证据三拱辰街道办事处证明因无原件，本院对其真实性不予认定。杨海生向本院提交证据一、商铺租赁合同，证明分期从戴广永处租赁了房屋，对该证据的真实性隗合站、戴广永均予以认可，本院亦予以确认；证据二、物业服务费、用电押金收据，证明：杨海生没有拖欠物业费。对该证据的真实性隗合站表示认可，戴广永未出庭质证，本院对该证据的真实性亦予以确认；证据三、历史明细清单、收据、中国工商银行凭证、中国工商银行自动提款机客户通知书，证明：杨海生和郑志清原来是合伙关系，二人共同向戴广永支付房屋租金100万元。对该证据的真实性隗合站称无法核实，戴广永未出庭质证，因该证据均为原件，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下，2017年4月14日，隗合站（甲方、出租方）与戴广永（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条房屋租赁基本情况约定：甲方房屋（以下统称“该房屋”）坐落于北京市房山区（伟业嘉园）竹园街8号（原甲方锅炉房），乙方承租房屋面积共计4871.26平方米、其中临街门面房屋775.6平方米、院内房屋4095.66平米。第二条房屋用途约定：乙方经勘察已确认本合同所涉房屋的权属、结构、面积等各类指标、现状完全符合乙方使用要求。乙方为正常经营而对该房屋的装修、设备设施改造费用全部由乙方承担，乙方可分租、转租、整体不得转租、如整体转租需征得甲方同意。第三条租赁期限约定：租期期限为15年，自2017年10月14日起至2032年10月13日止。第四条租金约定：合同约定前三年租金为（临街门面房屋租金为1.3元/天/平方米、院内房屋为1.0元/天/平方米），年租金合计1862938元。合同约定第四年至第六年临街门面房屋租金、院内房屋租金在上年租金基础上递增8%，年租金合计2011973元。第七年至合同终止临街门面房屋租金、院内房屋租金在上年租金基础上递增8%，年租金合计2172931元。装修期：装修期为6个月，日期为2017年4月20日起至2017年10月14日止。装修期仅限第一年内享有，装修期内甲方免收乙方房屋租金。乙方自2017年4月16日之前交纳第一次房屋租金、押金。乙方在装修期内应据实交能源费（即水、电等费用）。第五条付费方式约定：乙方同意该房屋在第一年内以每半年付款一次的标准向甲方支付房屋租金、第一年下半年租金在2018年4月1日前付清，第一年以后以整年付费的标准向甲方支付年房屋租金。乙方应于每年合同起租日前10天内支付甲方房屋租金。第六条交付房屋期限约定：甲方于本合同生效之日起2017年4月20日前将房屋交付给乙方。第七条甲方对该房屋所有权的承诺约定：该房屋没有国家相关部门核发的房产手续、乙方是明知的，甲方应协助乙方办理工商注册登记等相关经营手续报批（特行除外），但甲方不承担乙方因此造成的其他责任及损失。第十四条违约责任约定：乙方未按期足额向甲方缴纳该房屋租金、合同履行保证金及相关费用的，每逾期一日，按年租金3%支付违约金，逾期达四十五日的，甲方可解除合同。第十六条争议的解决方式约定：本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时任何一方均可向该房屋所在地的人民法院起诉。合同签订后，戴广永向隗合站支付租金50万元，2017年10月14日戴广永签署承诺书，承诺书载明“现本人戴广永自愿承诺，本人戴广永于2017年10月27日租赁隗合站房屋（房屋位置（伟业嘉园）竹园街8号（原甲方锅炉房）），因我单方违约未如期交纳租赁费等其他费用，为此我自愿承诺允许出租方停电、封门、如七日内仍未交齐租赁费及其他费用，出租方可单方终止租赁合同并收回出租房屋及其它地上物，如出租房屋内有其它物品、视为我自愿放弃，出租方可以自行处理，并按租赁协议承担违约责任”。2018年2月28日，隗合站委托律师为戴广永发送律师函，其中载明“经审查隗合站与您于2017年4月14日签订了房屋租赁合同，依合同约定，已逾期多次违约，未全额交付相关租金，期间你曾向隗合站多次承诺将租金交齐并承担相关的违约金，但至今仍继续违约……现隗合站决定解除该合同并收回房屋及相关场地附属设施。自本函发出之日起3日内（2018年3月4日前），来违约房产所在地配合隗合站清理财产、收回房屋的工作。逾期隗合站将自行按你的承诺收回上述房屋，视为屋内的相关物品你自行放弃，并承担相应合同的违约责任”。2018年5月20日，隗合站对戴广永转租给杨海生的房屋进行了断电处理，并自此之后未再供电。另查明，涉案房屋所涉土地系北京韩建伟业房地产开发有限公司从北京市房山区拱辰街道办事处东关村村民委员会征收而来，涉案房屋无相应审批规划手续，亦无法办理房屋所有权证。再查，2017年5月9日，戴广永（出租方、甲方）与杨海生（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市房山区（伟业嘉园）竹园街8号（原伟业嘉园锅炉房）出租给乙方使用，出租商铺的建筑面积为1400㎡，该租赁房位于院内一层南侧，南侧院子归乙方无偿使用，经营项目内容健身游泳会所。租赁期限为15年，自2017年10月8日起至2032年10月7日止。2017年5月14日，戴广永（甲方）与杨海生（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市房山区（伟业嘉园）竹园街8号（原伟业嘉园锅炉房），出租商铺的建筑面积为院内一层右侧600㎡，（此面积为原合同1400平基础的增加面积，以实际测量面积为准）。南侧院子归乙方无偿使用，经营项目内容健身游泳会所。租赁期限为15年，自2017年10月8日起至2032年10月7日止。庭审中，戴广永与杨海生均认可杨海生实际承租的面积为1850平方米。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于房屋交还时间，戴广永称2017年10月27日即交还完毕，但未向法庭提交证据证明其已经完成了交还，且其主张交还的依据为：1.2017年10月14日签署的承诺书中载明7日内仍未交齐租赁费及其他费用，出租方可单方终止合同并收回出租房屋及其它地上物；2.2018年2月28日隗合站向其寄送了律师函，律师函载明欲收回房屋；3.2018年春节隗合站已经将涉案房屋出租给了他人。对此本院认定：承诺书仅是赋予隗合站收回房屋的权利，并不代表房屋于承诺书载明的时间自动收回，且实际上杨海生仍然占有使用部分房屋，戴广永称其于签订承诺书之日起即退出了合同关系，由杨海生和隗合站对接，但未提交充足证据证明，隗合站亦不予认可，故戴广永关于2017年10月27日即交还房屋的抗辩本院不予采纳，然2018年2月28日隗合站为戴广永发送了律师函，并要求戴广永于2018年3月4日前来交接房屋，否则将自动收回房屋，房屋内物品视为自动放弃，结合2017年10月14日戴广永签署承诺书声明在未补齐租金的情况下隗合站有权收回房屋、房屋内物品视为放弃的情况，应认定戴广永同意隗合站收回房屋并放弃屋内物品权利，隗合站于2018年2月28日行使该权利，双方对此达成了一致意见，隗合站应于律师函载明的时间即2018年3月4日收回其可以控制的除转租给杨海生之外的房屋，自此之后仍未收回的责任不能归责于戴广永，但因杨海生一直占有使用转租部分，隗合站对此部分无法自行收回，故杨海生承租部分返还时间应以隗合站与杨海生共同确定的2019年8月1日为准，因戴广永与杨海生均认可杨海生实际承租面积为1850平方米，本院亦予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中隗合站与戴广永签订的房屋租赁合同中约定的房屋并未取得相关规划许可，故隗合站要求确认其与戴广永2017年4月14日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然双方签订的租赁合同无效，但戴广永仍应向隗合站支付占有使用房屋期间的使用费用，具体标准根据双方签订的租赁合同约定的标准确定，戴广永转租给杨海生的1850平米应计算占有使用费至2019年8月1日，且因无证据证明杨海生与隗合站直接对接，故该部分费用隗合站主张由承租人戴广永支付于法有据，本院予以支持，又因2018年5月20日隗合站即对杨海生使用房屋进行了断电处理，该断电行为虽是以戴广永欠付租金行为为起因，但断电后一直未供电，其行使抗辩权的时间过长，故对断电之后的使用费用本院予以酌减，酌减后的金额为每日每平方米0.7元，剩余未转租的3021.26平方米使用费用应计算至2018年3月4日，经核算两部分占有使用费总额为935121.4元。关于隗合站要求杨海生将注册的北京领动阳光体育发展有限公司的注册地址迁出的诉讼请求，不属于人民法院的受案范围，本院不予处理，隗合站可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、隗合站与戴广永于2017年4月14日签订的房屋租赁合同无效；二、戴广永于本判决生效后十日内给付隗合站房屋使用费935121.4元；三、驳回隗合站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21430元，由隗合站负担10584元（已交纳），由戴广永负担10846元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  王 玮人民陪审员  张国明二〇一九年十二月五日法官 助理  曾 慧书 记 员  张 雪