江西省万安县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣0828执异7号
案外人刘欣，女。
案外人张祖林，男。
申请执行人张风云，男。
被执行人万安康安玻璃制品有限公司。
法定代表人肖信朴，系该公司经理。
本院在执行申请执行人张风云与被执行人万安康安玻璃制品有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人刘欣、张祖林于2016年9月22日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘欣、张祖林称，2011年6月12日案外人与被执行人万安康安玻璃制品有限公司签订《租赁合同》，约定被执行人万安康安玻璃制品有限公司将其所有的、位于万安县工业园区的土地证编号为2008-**-***的土地使用权出租给案外人刘欣和张祖林。租赁期限45年，即从2011年6月12日起至2056年12月18日止。租金每年15000元，总价款为68万元，两年内付清。因该土地抵押给案外人。协议签订后，案外人分别于2011年6月16日、6月17日、6月20日2013年1月20日支付土地租金（付原康安玻璃公司欠供电公司电费、工人工资、刘院明变压器及配电设施款）24万、25.8万9.8万和12万，万安康安玻璃制品有限公司出具收款收据，收款人为肖信朴。合同签订后，案外人已投入700多万元建设厂房、装修、购买机械设备等用于生产经营，且案外人已实际占有使用该土地。2016年4月初案外人发现该土地外张贴了拍卖该土地的执行裁定书，案外人认为万安县法院对被执行人所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008－**－***土地使用权进行评估、拍卖的强制执行，造成了案外人的合法权益受到损害。为此，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求终止对被执行人万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008－**－***土地使用权的评估、拍卖的强制执行。
申请执行人张风云辩称，申请执行人申请执行万安县人民法院（2013）万民二初字第19号民事调解书过程中，万安县人民法院依法查封了被执行人万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008－**－***土地使用权一宗，并已进入评估拍卖程序。现案外人刘欣、张祖林提出执行异议，要求终止对该土地使用权的拍卖程序。申请执行人请求万安县人民法院依法驳回案外人的异议，理由如下：1、案外人异议无法排除对该土地使用权的拍卖，该土地使用权权属明确，属于被执行人所有，法院依法拍卖符合法律规定；2、案外人异议中所提出租赁关系是否属实，租期的真实性以及租金的支付必须经过法律的确认。申请执行人对案外人所提出的租赁关系的真实性提出异议；3、案外人以最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条作为异议的法律依据是错误的。该条是对拍卖成交后交付拍卖物所作的规定，而非拍卖的法律障碍。案外人与被执行人租赁关系如果通过法律程序被确定为真实的，也只能依法行使承租人的权利，要求继续租赁，而无权要求法院终止拍卖；4、该《租赁合同》约定期限45年，一是违犯了《合同法》第24条规定：“租赁期限不得超过20年”的规定；二是45年租金68万元（每年只有15111元），只有当前司法鉴定评估该土地静态价值的50%。因此可以确定该租金约定不是出租人真实意思的表示，无法体现该《租赁合同》的公平性原则，违反了法律规定。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的代价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移占有的请求，人民法院不予支持”。5、申请执行人通过两案外人陈述该土地租赁经过发现，债务企业万安康安玻璃制品有限公司停业倒闭的主要原因是两案外人长期侵占其赖以生存的土地，也是造成申请执行人148.7万元及其利息（从2009年7月21日起计算，下同）无法收回的根本原因。因此，请求法院将两案外人增加为本执行案件的被执行人，要求其承担归还拍卖土地后仍然无法归还的剩余债务。综上所述，案外人异议不能排除对被执行人土地使用权的拍卖，请求万安县人民法院依法驳回该执行异议，继续执行拍卖该土地。
本院查明，原告张风云与被告万安康安玻璃制品有限公司债权转让合同纠纷一案，本院于2012年11月26日立案，2013年3月18日，原、被告达成调解协议：一、被告万安康安玻璃制品有限公司在2013年6月18日之前向原告张风云支付借款26万元及利息（从2009年7月21日至付清为止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；二、被告万安康安玻璃制品有限公司在2013年6月18日之前向原告张风云支付货款122.7万元及利息（从2009年6月27日至付清为止。按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费9375元，财产保全费5000元，由被告万安康安玻璃制品有限公司负担，并在2013年6月18日之前计算。在诉讼过程中，本院于2012年11月26日作出（2013）万民二初字第19－1号民事裁定书，裁定对被告万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008-**-***土地使用权予以查封。
因被执行人万安康安玻璃制品有限公司未履行本院生效法律文书确定的义务，申请执行人张风云于2014年11月6日向本院申请执行并申请继续查封被执行人万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008-**-***土地使用权，本院于2014年11月7日向被执行人发出执行通知书和财产报告令。2014年11月10日、2016年2月29日，本院作出（2014）万执字第302－1号和（2014）万执字第302－3号执行裁定书，裁定继续查封被执行人万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008-**-***土地使用权。2016年4月12日，本院作出（2014）万执字第302－4号执行裁定书，裁定拍卖被执行人万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008-**-***的土地使用权。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的规定》第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施……”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”，根据以上规定，本院依法查封、拍卖被执行人万安康安玻璃制品有限公司所有的位于万安县工业园区土地证编号为2008-**-***土地使用权符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以特抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中案外人人刘欣、张祖林并未提交证据证明本院的执行行为违法，故对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘欣、张祖林的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王小丽
审 判 员 郭士明
代理审判员 彭林凯
二〇一六年十月九日
书 记 员 李春晓