北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9524号
上诉人（原审被告）：葛洪瑞，男，1964年8月4日出生。
委托诉讼代理人杨久林，北京腾阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张学成，男，1983年1月19日出生。
被上诉人（原审第三人）：北京兴泰房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路63号院9号楼4层407室。
法定代表人刘强，总经理。
上诉人葛洪瑞因与被上诉人张学成，北京兴泰房地产经纪有限公司（以下简称兴泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初13360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人葛洪瑞之委托代理人杨久林，被上诉人张学成，兴泰公司法定代表人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛洪瑞上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误。诉争房屋是营业用房，并非商品房，不存在限购政策、缔约机会及预期利益的问题。房屋被查封并非交易过程中发生，在交易前就存在，一审法院未依据张学成收条的内容进行认定是错误的，此条的内容是双方的合意，是双方的真实意思表示，且张学成签字认可，足以认定定金依法退回，合同依法解除。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，驳回张学成要求支付违约金的诉讼请求。
张学成辩称：一审房屋性质认定没有错误，我们买卖的时候是按商品房买卖签订的合同。葛洪瑞用查封的房子跟我交易，收取了定金，存在欺诈行为，因房屋被查封，我们无法再支付房款。收条只是我收回定金，“中介费由买方处理，合同解除，无争议”这句话是葛洪瑞自己添的。我同意原审判决，请求二审法院予以维持。
兴泰公司辩称：收条是在张学成不知情的情况下，葛洪瑞自己签的。张学成没有支付房款，是房屋出现问题；我们去房管局查询，2015年10月已经被查封了，2016年1月房屋权属就已经不是葛洪瑞了，已经进入强制执行程序了，我也去法院咨询了该情况。
张学成向一审法院起诉请求：2016年3月14日，我与葛洪瑞签订《北京市存量房屋买卖合同》，葛洪瑞将位于北京市通州区××1114号房屋以92万元出售给我，我支付葛洪瑞购房定金8万元。我与葛洪瑞及第三人兴泰公司签订《居间服务合同》，该合同约定“甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。”合同签订后，我发现葛洪瑞所出售的房屋被查封。因此，我起诉至法院要求：1.解除我与葛洪瑞签订的房屋买卖合同；2.葛洪瑞支付我违约金18.4万元；3.诉讼费用由葛洪瑞负担。
一审法院认定事实：2016年3月14日，葛洪瑞（出卖人）与张学成（买受人）就坐落于北京市通州区××1114号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并分别作为甲方、乙方与丙方兴泰公司（居间方）签订《居间服务合同》，其中上述合同约定房屋建筑面积51.76平方米，总价款为92万元。同时约定：乙方于2016年3月14日向甲方支付购房定金8万元整；乙方于2016年3月24日向甲方支付购房款54万元整；剩余房款30万元乙方以贷款方式支付；甲方出现该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的，应当在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予以退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，张学成给付葛洪瑞定金8万元。后因涉案房屋被法院查封，葛洪瑞将张学成已付定金8万元予以退还。
在本案审理过程中，葛洪瑞向法院出具收条一份，证明双方已经协议解除合同，其内容为“收到葛洪瑞买房订金8万元整。中介费由买方处理，合同解除，无争议。张学成2016.3.28”，对此张学成不予认可，并称收条中的内容“中介费由买方处理，合同解除，无争议”及收条上的时间系葛洪瑞本人自行添加。葛洪瑞认可上述内容系其本人书写，但坚持认为双方已经解除合同。兴泰公司对收条真实性亦不予认可，并称葛洪瑞退还张学成定金的时间是在4月份，收条上的时间与实际不符，且双方如解除合同和支付违约金应通过其公司，由其公司为双方拟定协议书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，张学成与葛洪瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，因涉案房屋已经被查封的事实，导致合同逾期履行，故应由葛洪瑞承当相应的违约责任。现张学成要求解除合同，理由正当、证据充分，法院予以支持；对张学成要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，但考虑合同履行尚处于前期阶段，故本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为9.2万元，对其主张的过高部分，法院不予支持；对葛洪瑞提供的收条，因双方争议的部分内容系葛洪瑞自行书写，且无其他证据证明双方就解除合同已达成一致，故葛洪瑞的意见，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张学成与葛洪瑞于二○一六年三月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、葛洪瑞支付张学成违约金人民币九万二千元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回张学成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6500元，由葛洪瑞负担，于判决生效之日起七日内交至一审法院。
本院二审期间，葛洪瑞提交如下证据：1.北京市通州区人民法院（2016）京0112执异79号执行裁定书，证明葛洪瑞提出异议，房屋不予执行；2.2015年10月25日张×出具的证明。上述证据均为复印件，张学成对上述证据均不认可。张学成未提交二审新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。首先，对于涉案房屋性质，房屋所有权证中对此已明确载明为商品房。其次，双方于合同中约定：“房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除合同”。合同履行过程中，因涉案房屋被查封，导致合同无法继续履行，张学成书面通知葛洪瑞解除合同，符合合同约定。葛洪瑞存在违约行为，应承担相应的违约责任，一审法院酌定违约金数额，并无不当，本院予以维持。最后，对于2016年3月28日的收条，张学成认可系其本人签字，但“中介费由买方处理，合同解除，无争议”字样，系葛洪瑞自行书写，无法达到证明双方已合意解除合同的证明目的，本院对葛洪瑞上诉主张张学成签字的收条可以认定合同依法解除，不予采信。
综上所述，葛洪瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由葛洪瑞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 沈 放
二〇一六年九月九日
书记员 王 雨