云南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）云民申232号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨明洁，女，1956年7月9日生，汉族，云南师范大学教师，住云南省昆明市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：昆明欣荣物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区民航路***号云南城投大厦*座***号。
法定代表人：鲁向东，该公司董事长。
委托代理人：董远革、张华，云南众衡诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审第三人：云南城投兴坤房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市高新区二环西路449号（搬迁至云南省昆明市官渡区民航路***号云南城投大厦*座***号）。
法定代表人：鲁逸荣，董事长。
委托代理人：刘春画、杨清，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
再审申请人杨明洁因与被申请人昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称欣荣公司）、原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司（以下简称兴坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民速终字第26号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
杨明洁申请再审称：一、欣荣公司在入驻雨花毓秀小区时没有任何资质，没有经过公开招投标，但原审对此事实未作认定；二、兴坤公司和欣荣公司在2010年10月11日联合发布雨花毓秀小区交房公告时，没有公示相关重要文件（欣荣公司资质证书、兴坤公司选聘物业公司的招投标文件、兴坤公司与欣荣公司签订的物业管理委托合同书、前期物业服务协议、昆明市物业管理服务费收费管理办法、小区综合验收合格证书、云南省物业服务收费管理实施细则）；三、兴坤公司和欣荣公司在2010年10月11日发布交房公告时，小区尚未经过综合验收，但交房公告第三项强迫业主交房及交物业服务费；四、兴坤公司违反《商品房购销合同补充协议》第八条的约定及国务院《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，申请人可请求撤销或解除前期物业服务协议；五、原审确认的两次《会议纪要》内容违法，对业主不具有约束力；六、原审忽略云南省发展和改革委员会、云南省建设厅云发改价格【2005】702号文第八条的规定及昆明市物价局昆物价【1999】279号文的规定；七、兴坤公司和欣荣公司以交房为筹码胁迫业主签订前期物业服务协议及缴纳物业服务费；八、原审认定《物业管理条例》等法规中对物业服务企业的资质管理规定及选聘程序的规定均系管理性规范，而非效力性规范错误，上述规定应为效力性规范；九、原审对昆明市物价局昆价房【1999】279号文、昆明市发改委昆发改价格【2013】987号文、昆明市发改委发改价格函【2013】107号文不予认定并作为判决依据错误；十、兴坤公司和欣荣公司恶意串通、垄断物业管理经营权，垄断收费价格权，从中牟取暴利；未公示收费标准；强迫业主签订物业服务协议，前述情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定；十一、原审关于收费价格及欠费时间的起算错误。1、2012年4月1日以前，应执行昆明市物价局昆物价【1999】279号文，按四级标准收费。2、根据仲裁-
诉讼-重新仲裁-仲裁生效-
扣除三个月装修期，2010年11月1日至2013年8月底的物业服务费应由兴坤公司承担；十二、申请人要求人民法院解除或者撤销前期物业协议符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。2012年4月1日前昆明市物价局昆物价【1999】279号文是物业收费的有效法律法规，兴坤公司和欣荣公司拟定的前期格式物业服务协议收费价格远高于该规定，原审法院有法不依，违法不究；十三、预收物业服务费及加收滞纳金违反法律法规的规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第十一项的规定申请再审，请求：撤销昆明市中级人民法院（2015）昆民速终字第26号民事判决，改判：撤销申请人与欣荣公司签订的前期格式物业服务协议；支持申请人二审第3、4、5、6、7、8项诉讼请求。
杨明洁在再审审查听证时提交补充意见：一、请求撤销前期物业服务协议第七条第三条、第四款；二、判决欣荣公司退还2013年8月31日前收取的物业服务费及相关费用6941元，此期间的费用应由兴坤公司承担。
欣荣公司在再审审查听证中陈述意见称，申请人的再审申请没有事实及法律依据，请求予以驳回。
兴坤公司在再审审查听证中陈述意见称，同意欣荣公司的答辩意见，申请人的再审申请没有事实及法律依据，请求予以驳回。
归纳本案争议焦点：一、前期物业服务协议是否存在应解除或无效的情形？二、物业服务费及相关费用应从何时开始起付？三、物业服务费及相关费用的计付标准？
一、关于前期物业服务协议是否存在应解除或无效情形的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。本案中，申请人认为欣荣公司不具备管理雨花毓秀小区的相应资质，且欣荣公司与房地产开发商兴坤公司系关联企业，违背开发商与物业管理企业应当分离的原则，同时欣荣公司未经过公开招投标程序即获得雨花毓秀小区的物业管理经营权，故申请人与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》应当予以解除。本院认为，《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业资质及资质等级的规定系管理性规范，欣荣公司物业服务资质的瑕疵不必然产生合同可予解除的后果，故申请人据此主张其与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》应予解除的理由不能成立；另，《物业管理条例》关于国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定亦系管理性规范，不属于法律规定合同可予解除的情形，故申请人主张欣荣公司与开发商兴坤公司未分离，欣荣公司未公开招投标获得小区物业管理经营权之后签订的《前期物业服务协议》应予解除的理由不能成立。
申请人认为《前期物业服务协议》的签订存在胁迫情形，即业主必须签订《前期物业服务协议》才能获得房产钥匙，故合同应为无效。本院认为，若申请人对《前期物业服务协议》有异议，可以选择诉讼、仲裁或其他方式维护自己的权益，故其据此主张前期物业服务协议应为无效的理由不能成立。
对于申请人解除《前期物业服务协议》诉请请求的权利救济，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。故申请人若对小区前期物业服务合同不满意，可以通过业主委员会依照法定程序选择其他物业服务企业，并与其签订物业服务合同。
二、关于物业服务费及相关费用起付时间的问题。
《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”；《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。本案诉讼中，兴坤公司认可公告交房时房屋并未完全达到交房条件，且审查查明，雨花毓秀小区于2011年10月18日才取得竣工验收备案表，即雨花毓秀小区至此才达到法律规定的交房条件，而欣荣公司收取在此时间之前的物业服务费及相关费用违反了相关法律规定，原审认定以雨花毓秀小区2011年10月18日取得竣工验收备案之日为物业服务费计付起算日并无不当。
三、关于物业服务费及相关费用计付标准的问题。
针对雨花毓秀小区物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、蓄水池清洗费等收费标准是否违反规定或政策的问题，昆明市呈贡区人民法院发函向昆明市发展和改革委员会进行咨询，昆明市市发改委回复：“《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》于2012年4月1日起实施，凡在此日后交房并签订物业服务合同的住宅小区，须按《通知》执行；凡在此日前入住并已按当时的物业服务收费政策签订物业服务合同的住宅小区，在物业服务合同到期前可按原合同执行。自2012年7月1日后，生活垃圾处理费由城市自来水供水公司与水费一起合并收取”。本院认为，发改委作为物业服务等相关费用的制定及审核部门，其并未认定本案雨花毓秀小区的收费标准违反规定或政策。
同时，雨花毓秀小区的建设及后续管理不完全同于普通商品房小区。经查，雨花毓秀小区物业服务等相关费用的标准是由呈贡高校雨花毓秀住宅小区联合管理小组成员单位、入住单位、省高校建设办住宅部、兴坤公司、欣荣公司等参加的雨花毓秀小区建设管理现场联席会议讨论决定的。
此外，申请人主张本案有新的证据足以推翻原判决。在本案听证过程中，申请人明确表示其所指的新证据为云南省发展和改革委员会、云南省建设厅云发改价格【2005】702号《关于印发云南省物业服务收费管理实施细则的通知》，该文件在二审时已提交，但二审法院没有采信，故其认为该通知是新证据。本院认为，申请人前述所指证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的“新的证据”的范畴，故本案不存在有新的证据足以推翻原判决的情形。
另，关于申请人在听证中补充的请求。经审查，其补充请求已超出原审诉请，不属再审申请审查范围。
综上，杨明洁的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第十一项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回杨明洁的再审申请。
审 判 长 薛 丽
代理审判员 隆蓁蓁
代理审判员 李玲燕
二〇一六年六月十七日
书 记 员 徐铃云