江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2028号
上诉人（原审被告）常州常惠发展有限公司，住所地江苏省常州市通江大道301号新惠大厦20-21楼。
法定代表人季国强，该公司董事长。
委托代理人李忠贤，江苏永创律师事务所律师。
委托代理人郑超逸，江苏永创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金建兵。
委托代理人宋建忠，江苏开太律师事务所律师。
上诉人常州常惠发展有限公司（以下简称常惠公司）与被上诉人金建兵房屋买卖合同纠纷一案，上诉人常州常惠发展有限�司不服常州市天宁区人民法院2014年9月17日作出的（2014）天民初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
金建兵诉称，2010年10月13日，金建兵、常州常惠发展有限公司（以下简称常惠公司）签订了合同备案尾号为9ED8的“商品房买卖合同”一份，约定将位于本市施工编号为凯旋城25幢甲单元901室房屋出售给金建兵。房屋建筑面积为123.72平方米，每平方米7469元，总房款924089元，金建兵首付284089元，剩余房款64万元通过申请银行贷款支付。合同同时约定，常惠公司应当在2012年10月31日前将符合约定条件的商品房交付金建兵使用，常惠公司应当在房屋交付后90日内具备办理房地产权属证书的条件。因常惠公司的责任，金建兵不能在上述时间内办理权属证书的，由常惠公司按银行同期存�利率（按买受人已付房价款计算）向金建兵支付违约金。合同还约定因金建兵系常惠公司担保贷款购房，由常惠公司统一委托指定单位代为办理权属登记。合同签订后，金建兵依约交付了房款，常惠公司也按期交付了房屋。但房屋交付90日后，因常惠公司未能按本市房管及土管部门的要求提交办理权证的全部材料，造成金建兵所购房屋迟迟无法办理权属证书。直到金建兵起诉之日常惠公司统一委托指定的代办单位都尚未将金建兵的房屋所有权证和国有土地使用权证办好并交付给金建兵。因常惠公司的上述违约行为，致使金建兵在较长时间内无法对所购房屋实施买卖、转让、出租等可实现其保值增值的活动，由此给金建兵造成了巨大经济损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，常惠公司应向金建兵支付违约�。请求法院判令：常惠公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金76847元（自2013年2月1日至2014年6月11日，以已付房款按银行同期贷款利率计算，924089×万分之1.68×495日）；2、本案诉讼费用由常惠公司承担。
常惠公司辩称，金建兵是贷款购房，按照合同附件4第11条第2项的规定，该房屋还未到交付日期，因此常惠公司不存在迟延办理产权证的违约行为。合同约定如果违约，应当按照银行同期存款利率计算，因此金建兵主张的贷款利率也违背双方的真实意思表示。根据合同第17条第1款，房屋交付后90日内具备办理产权证的条件，而非办妥产权证。因此即使违约，违约的截止日期应计算至具备办理房产证条件的日期即房屋大产证办妥之日即2013年12月18日。因此请求法院驳回金建兵的诉讼请求。
原审经审理查明，本市天宁区凯旋城系常惠公司开发建设。2010年10月13日，金建兵、常惠公司签订商品房买卖合同1份及补充协议1份，约定由金建兵购买凯旋城25幢甲单元901号房屋一套，总房款924089元。合同约定：第八条、3、贷款方式付款首付款284089元，剩余房款64万应于2010年10月31日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。第十一条、出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。第十七条、该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。第二十三条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四）。但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。补充协议约定：第十一条：2、若买受人购房贷款中由出卖人提供担保的，其权属登记，由出卖人统一委托指定单位代为办理，以买受人办妥房产证登记、房产抵押、解除出卖人担保责任后第七天作为房屋的交付日期。或以书面授权方式委托出卖人或由出卖人委托指定单位代办产权登记及抵押手续，并由买受人支付代办费及相关费用后凭代办产权指定单位已受理证明方可办理进户手续。
合同签订后，金建兵按照约定支付了首付款并与中国建设银行股份有限公司常州分行签订“个人住房（商业用房）借款合同”1份，常惠公司作为保证人在该合同上盖章。
金建兵、常惠公司已在2012年11月1日办理好交房手续。合同签订后，金建兵向常惠公司付清房款。2013年9月16日，常惠公司为金建兵开具购房款发票，金额为922745元。2013年12月18日，常州市房产登记中心向常惠公司发放“商品房初始登记权属清册”，载明坐落于凯旋城25幢甲单元901室的房屋所有权人为常惠公司。金建兵于2014年6月25日取得房屋所有权证。2014年2月27日，常州市国土资源局向常惠公司发放“分割转让许可证”，载明坐落于凯旋城25幢甲单元901室的土地面积为12.26平方米，用途为住宅，按分割状况申请办理国有土地使用权变更登记。金建兵于2014年7月2日取得国有土地使用权证。金建兵于2014年6月18日诉至法院，提出前列诉讼请求。
原审审理中，金建兵明确诉讼请求为：从2013年2月1日至2014年7月1日，按照922745元×银行同期贷款利率×逾期天数计算，金额为79836元。
上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、入伙通知书、发票、商品房初始登记权属清册、分割转让许可证、房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人的陈述等证据予以证实。
原审经审理后认为，本案中，金建兵、常惠公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，但常惠公司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的分割转让许可证，已构成违约，故其应当向金建兵支付自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金。金建兵要求计算至国有土地使用证办好的日期，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。金建兵诉称因常惠公司的违约行为给其造成了巨大经济损失并主张违约金应按照银行同期贷款利率计算，但未对其损失进行举证证明，故违约金应当按照金建兵、常惠公司双方约定的同期银行存款利率计算。常惠公司辩称根据合同补充协议的约定，该房屋还未到交付日期。对此，法院认为，金建兵、常惠公司签订的商品房买卖合同第十一条明确约定交付日期为2012年10月31日，常惠公司亦已按该约定将房屋交金建兵居住使用。合同补充协议中第十一条第2项的内容与商品房买卖合同第十一条的约定相违背，违反了商品房买卖合同第二十三条的约定，该格式条款应当认定为无效条款。故对常惠公司的该辩称意见不予采纳。常惠公司辩称违约金应计算至房屋大产权证办妥之日，对此，法院认为，合同约定内容为“房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属�书的条件”，房地产权属证书不仅包括房屋所有权证，还包括国有土地使用权证，故对常惠公司的该辩称意见，亦不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：常惠公司于本判决发生法律效力之日起15日内向金建兵支付以922745元为本金，按银行同期存款利率计算自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金。案件受理费1722元，减半收取861元，由金建兵负担546元，常惠公司负担315元。
上诉人常惠公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在涉案房屋产权证的办理时间上不存在违约，不应承担违约责任。由于被上诉人为贷款买房，按照合同附件4第11条第2项的约定，房屋的交付日期应为办妥房产证登记、房产抵押或解除出卖人责任后第七日，由于被上诉人并未提早还款以解除上诉人担保责任，因此上诉�于2013年12月18日具备办理产权证的条件并不违约。而原审法院却认为，该条款与主合同第17条约定的交付日期2012年10月30日相违背，故应以主合同条款为准。但上诉人在庭审中已一再强调，主合同是房管部门统一印制的格式文本，而第17条只是对房屋交付时间的一般约定，并未区分贷款客户与一次性付款客户两种不同情况。由于该格式文本不可增加或修改，故双方只能在合同附件中作出了特别约定，目的就是针对有贷款客户约定特殊的交付日期，以避免出现此类客户在交付后拖欠银行贷款及其他外债，导致开发商钱房两空的局面。因此，两个条款是一般约定于特别约定的关系，两者并不矛盾。而原审法院因错误认定了主合同第17条与附件四第11条第2项之间的关系，故作出了有误的判决。二、即使上诉人违约，原审法院对违约金的止算日期认定也存在错误。原审法院查�，上诉人和被上诉人双方签订商品房买卖合同第17条约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后的90日内办理房地产权证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。原审法院认为，常惠公司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的土地分割转让许可证，构成违约，故违约金计算至2014年2月27日。上诉人认为，即使上诉人违约，违约金应当计算至2013年12月18日，第一，上诉人与被上诉人之间签订的是“房屋”买卖合同，合同第17条所指的“房地产权证书”理应理解为是“房屋所有权证”而非“土地分割转让许可证”，故计算至2014年2月27日实属不当。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定了因出卖人的原因，买受人未取得“房屋产权证书”（而非“土地分割转让许可证”）是出卖人的责任。故上诉人认为合同第17条所指的“房地产权证书”认定为“房屋所有权证”更符合司法解释的精神。第三，目前常州地区在办理房产证和土地证的流程上实行双轨制，即两证分开登记的方式，且要求先办理大产证后才能办理土地分割转让许可证。因此，商品房买卖合同中的办证约定应当专指对房产证的办证约定。第四，合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权证书的条件，而非实际办妥小产证。认定是否具备办理房地产权证书的条件应当以办理大产证即商品房初始登记权属清册为准，而2013年12月18日，常州市房地产中心向常惠公司发放了大产证，具备了办理分户房产证的条件，故违约金应当计算至2013年12月18日止。
综�所述，原审判决在法律适用上存在错误，上诉人特请求贵院撤销（2014）天民初字第1150号判决并依法改判，维护上诉人之合法权益。
被上诉人金建兵在法定期限内未作书面答辩。
二审中，上诉人常惠公司，被上诉人金建兵未向法院提交相关证据，且对原审查明的案件事实无异议。故本院对原审查明的事实依法予以确认。
二审中，双方当事人讼争的焦点是：1、常惠公司与金建兵签订的商品房买卖合同补充协议中第十一条第2项的约定是否有效；2、常惠公司是否应当承担违约责任及承担违约责任的起止日期的问题。
本院认为，关于讼争焦点一：常惠公司与金建兵签订的商品房买卖合同补充协议中第十一条第2项的约定是否有效的问题。首先，该讼争条款是常惠公司与金建兵签订的商品房买卖合同补充协议时，由常惠公司提供的格式条款；其次，常惠公司与金建兵签订的商品房买卖合同第二十三条明确约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。第一，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该涉案格式条款并无法定无效的情形；第二，讼争条款是针对商品房出卖人对贷款买受商品房的买受人进行担保，由此，双方当事人对办理产权登记的补充约定。该约定与涉案商品房买卖合同正文内容条款约定的内容并不相违背。因此，该格式条款应当认定为有效，而原审法院对此格式条款认定为无效明显不当，本院予以纠正。
关于讼争焦点二，常惠公司是否应当承担违约责任及承担违约责任的起止日期的问题。虽然，双方当事人在涉案商品房买卖合同补充协议中第十一条办理产权登记约定中第2项约定：“若买受人购房贷款中由出卖人提供担保的，其权属登记，由出卖人统一委托指定单位代为办理，以买受人办妥房产证登记、房产抵押、解除出卖人担保责任后第七天作为房屋的交付日期。或以书面授权方式委托出卖人或由出卖人委托指定单位代办产权登记及抵押手续，并由买受人支付代办费及相关费用后凭代办产权指定单位已受理证明方可办理进户手续。”。但本案中，常惠公司已于2012年11月1日将涉案房屋实际交付给金建兵使用。而涉案商品房买卖合同第十七条关于产权登记的约定中约定：“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双�同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。”。故常惠公司应按涉案商品房买卖合同的约定，在涉案房屋交付后90日内，使买受人具备办理房地产权属证书的条件；该约定中，双方约定的是房地产权属证书，而非房屋所有权证，故该权属证书应当是房屋所有权证和国有土地使用权证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，常惠公司应当举证证明其已于涉案商品房交付使用后90天内的时间段内办妥了相关手续，并使涉案商品房的买受�具备办理房地产权属证书的条件。但本案诉讼中，常惠公司并未举证予以证明。因此，常惠公司应承担举证不能的法律后果，并依涉案商品房买卖合同的约定承担相应的违约责任。由于常惠公司于2013年12月18日才完成对涉案商品房的初始登记，于2014年2月27日才取得对涉案商品房的分割转让许可证，因此，原审计算常惠公司承担违约责任的期间自2013年2月1日起至2014年2月27日止并无不当。
综上，上诉人常惠公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1722元，由上诉人常惠公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年�二月二十三日
书 记 员 朱 赤