海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1591号
上诉人（原审原告）：黄继红。
委托代理人：李东菊，广东晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南国托科技有限公司。
法定代表人：王德，总经理。
委托代理人：李昌槐，该公司职员。
上诉人黄继红因与被上诉人海南国托科技有限公司（以下简称国托公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，黄继红的委托代理人李东菊及国托公司的委托代理人李昌槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：国托公司是“美源.海口湾Ⅱ区八里银海”项目的开发商。2009年11月26日，国托公司收取黄继红交付的八里银海3－XXX房诚意金，并出具了《收据》。2009年11月30日，国托公司取得《商品房预售许可证》，有效期至2010年11月30日。2009年12月14日，因国托公司拒不开盘销售，海口市住房和城乡建设局作出《关于责令“八里银海”商品房项目开盘销售的通知》，责令国托公司在接到通知后一周内开盘销售，但国托公司至上述《商品房预售许可证》过期失效仍未开盘销售。现“八里银海”项目已被查封，并被海口中院公告拟处置，国托公司已无法依约将房屋卖给黄继红，故黄继红诉至原审法院，请求：判决国托公司向黄继红双倍返还诚意金100万元。
原审法院经审理认为：海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第4款规定，开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。本案中，国托公司虽然收取了黄继红所交付的诚意金，但双方间并未签订认购协议、预购协议、意向书或任何具有认购、预购性质的协议，因此，黄继红诉请国托公司双倍返还诚意金缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。国托公司收取黄继红购房诚意金后，在涉案项目具备销售条件且行政机关责令限期开盘销售的情况下仍未开盘销售，致涉案房产项目被查封而无法销售，从而导致黄继红购买房屋的目的无法实现，其行为存在过错，应向黄继红返还已收取的诚意金及赔偿黄继红自起诉之日起至本院判决限定履行义务之日止的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
限国托公司于本判决生效之日起十日内向黄继红返还诚意金50万元及支付利息（利息计算方法：以50万元为本金，自2014年3月26日起至本判决限定履行义务之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由黄继红负担5000元，国托公司负担8800元。
黄继红不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审事实认定错误。原审法院认为“黄继红和国托公司之间未签订认购协议、预购协议、意向书或任何具有认购、预购性质的协议”属事实认定错误。理由是：黄继红提交的“收据”具有意向书的性质。在该“收据”上写明“今收到黄继红交来八里银海购房诚意金、XXX房、金额伍拾万元”。该“收据”上明确的房产项目、房号、资金收途非常明显地表明了黄继红和国托公司之间买卖八里银海XXX房的意向。是否为意向书主要看的是内容，而非标题。本案中的“收据”就是一份意向书。而且该收据的内容是双方的真实意思表示，是合法有效的。二、本案应依据《海南省高级人民法院﹤关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）﹥第9条第4款关于“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持”的规定，判决国托公司双倍返还诚意金。三、原审法院仅判决国托公司赔偿黄继红起诉后的利息损失严重低于国托公司因违约给黄继红所造成的损失。黄继红早在2009年11月就交纳了购房诚意金，至今己将近五年。而国托公司业已在2009年11月就取得了商品房预售许可证，由于国托公司的原因导致双方无法签订买卖合同，国托公司占用了黄继红资金多年，期间房价不断上涨，给黄继红造成了重大损失，非起诉后的利息所能弥补。国托公司应承担双倍返还诚意金的违约责任。综上所述，黄继红提起上诉，请求：1、撤销原审判决书中支付利息的判决；2、改判国托公司支付双倍返还诚意金差额50万元。
国托公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原审判决。理由是：黄继红所交诚意金的用途、性质很明确，系用于购买国托公司的房屋。诉讼前，国托公司从未收到黄继红主张退还该笔诚意金的书面材料，所以不能认为国托公司占用了黄继红的诚意金。利息计算时间应从当事人主张权利之日起计算。本案中，占用诚意金及计算利息的时间应自黄继红主张退还诚意金之日起算，所以原审法院判决自黄继红提起一审诉讼之日起计算利息是正确的。二、黄继红第二项诉求的依据是海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同案件的指导意见（试行）》第9条的规定，但适用该规定必须同时具备二个前提条件：第一、开发商收取了诚意金；第二、开发商与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等。本案国托公司只收取了诚意金，并未与黄继红签订认购协议、预购协议及意向书，因此本案的情况与第9条的规定显然不符。三、黄继红将国托公司收取诚意金的“收据”等同于“意向书”是错误的。“收据”和“意向书”属两个不同的范畴，不同的概念，“收据”只是证明收到某笔款项的凭据而已，而“意向书”却是签约的先导，是具有法律效力。黄继红将“收据”与“意向书”混同，显属理解、认知错误。综上所述，黄继红的两项诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明：国托公司2009年11月26日收取黄继红的诚意金金额为50万元。
本院二审查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：一、关于国托公司是否应向黄继红双倍返还诚意金的问题。
首先，根据查明的事实，国托公司向黄继红出具了一份收据，该收据上写明“收到黄继红交来八里银海3－XXX房购房诚意金50万”。该收据仅能说明双方有买卖房屋的意向，但双方没有签订房屋订购协议，对于买卖房屋的面积、价款，双方的权利义务等内容也未确定。因此，黄继红仅以收据上记载了房号上诉主张收据等同于房屋订购协议，并依据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第4款规定，请求国托公司向其双倍返还诚意金的理由不成立，本院不予采纳。
其次，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式约定。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。据此，本院认为，本案双方在收据中并未明确诚意金的具体性质，双方对于对方在不履行义务的情况下，诚意金如何处理并没有进行约定，该诚意金是否为双方履行义务的担保并不明确，因此，仅凭该收据无法认定涉案的50万元诚意金具有定金的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，只有在出卖人收取买受人定金而又因其自身原因未与买受人签订房屋买卖合同的情况下，买受人才能主张双倍返还定金。但因黄继红并没有举证证明其所支付的50万元诚意金属于定金，因此，其无权要求国托公司向其双倍返还诚意金。
据以上所述，黄继红上诉主张国托公司向其双倍返还诚意金的理由不成立，本院不予支持。
二、关于国托公司是否应向黄继红返还50万元诚意金及利息的问题。本院认为，本案系因国托公司的原因导致双方最终未能签订房屋买卖合同，因此国托公司应将其收取的50万元诚意金及其占用该50万元期间的利息返还给黄继红。因国托公司于2009年11月26日收取了黄继红的诚意金，因此，应从2009年11月26日起计算返还的利息，原审法院从黄继红起诉之日即2014年3月26日起计算返还的利息不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第984号民事判决为：限海南国托科技有限公司于本判决生效之日起十日内向黄继红返还诚意金50万元及支付利息（利息计算方法：以50万元为本金，自2009年11月26日起至本判决限定履行义务之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。
二、驳回黄继红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13800元，由黄继红负担4830元，由海南国托科技有限公司负担8970元；本案二审案件受理费8800元，由黄继红负担6160元，由海南国托科技有限公司负担2640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李必雄
审 判 员 谭晓梅
代理审判员 周 玲
二〇一四年十一月五日
书 记 员 段海斌