天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终1060号
上诉人（原审被告）：天津聚力梅江文化传播有限公司，住所地天津市河西区珠江道以北西江道以南（天津市复印设备公司院内）。
法定代表人：李金山，总经理。
委托诉讼代理人：朱虹，上海建纬（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市复印设备公司，住所地天津市河西区解放南路西江道1号。
法定代表人：焦延和，总经理。
委托诉讼代理人：张龙，天津旗帜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞晓璇，天津旗帜律师事务所律师。
上诉人天津聚力梅江文化传播有限公司因与被上诉人天津市复印设备公司租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津聚力梅江文化传播有限公司的委托诉讼代理人朱虹，被上诉人天津市复印设备公司的委托诉讼代理人张龙、俞晓璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津聚力梅江文化传播有限公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、三、四项，依法改判上诉人继续使用诉讼标的，或将本案发回重审；2、两审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审事实不清。1、上诉人与被上诉人实际租赁合同为十年，从上诉人在诉争标的上加盖建筑物以及被上诉人允许上诉人转租行为均可证实。2、上诉人拖欠租金的原因系被上诉人欲违反十年租赁合同的约定，拒绝再行签订书面协议，给上诉人造成巨大经济损失，被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约金。3、上诉人将部分租赁标的物进行转租，原审未将此事实查清，上诉人无法腾空和返还租赁物。
天津市复印设备公司辩称，同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。
天津市复印设备公司向一审法院起诉请求：1.被告将承租并实际占用的全部土地及地上物腾空交还原告；2.被告向原告支付2016年1月至3月的房屋租金共计900000元；3.被告向原告支付迟延交付房屋租金的违约金747000元；4.被告向原告支付至实际搬离之日的因合同到期后不予搬离房屋所造成的房屋租金（截至起诉之日共计1816450元）；5.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月1日，原告（甲方）与案外人天津曙光百货综合市场有限公司（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于河西区解放南路西江道1号房屋出租给乙方，房屋面积12168.23平方米，租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前6个月与甲方协商续租事宜，重新签订租赁合同，甲方不再出租，乙方应到期搬出，如乙方不能按期搬出，延误一天按日租金200%给付甲方；第一年（2013年）3700000元（其中房屋租金1900000元），第二年（2014年）3800000元（其中房屋租金2000000元）,第三年（2015年）3900000元（其中房屋租金2100000元），乙方按季支付租金,付款时间为每季度第一个月的10日内以银行转账方式支付，如到期未支付租金，乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按日拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方预付甲方维修保证金300000元（含附属设施）。同年9月23日，原、被告确认由被告履行上述租赁合同内容，预付的维修保证金退转至被告名下。后原、被告签订了《天津市房屋租赁合同》，约定租赁房屋面积12168平方米、绿地10000平方米，其他内容和原告与案外人天津曙光百货综合市场有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》内容相同。被告承租房屋后，在租赁区域内加盖了建筑物。2014年1月原告书面同意被告在租赁期间内对租赁房屋进行转租。被告未支付原告2016年1月至3月的部分租金900000元。2016年3月31日，原告书面通知被告租赁合同到期后不再出租，并要求被告10日内腾空、搬出房屋，归还原告。2016年5月26日，原告再次书面通知被告租赁合同期满不再续租，要求被告于2016年6月10日前腾空、搬出房屋，如逾期仍不搬出，则被告延误一天按日租金200%给付原告。庭审中，原告主张以被告交纳的300000元维修保证金抵销相同数额的未支付房租。被告认为违约金及逾期腾房的租金标准约定过高，主张减少。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面履行合同义务。被告无正当理由,欠付原告2016年1月至3月的租金900000元，已构成违约，应当承担违约责任。对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，予以支持。合同期限届满后，原告不再续租，双方租赁合同关系终止。被告主张双方口头约定租赁期限10年，未提供证据证明，该抗辩理由不能成立。合同终止后，被告应将其占用的租赁房屋、土地全部返还原告。关于原告主张被告支付逾期支付租金的违约金及逾期腾房产生的租金损失问题，双方在租赁合同中约定，如被告逾期支付租金，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按日拖欠租金额的千分之五支付违约金，如原告不再出租，被告不能按期搬出，延误一天按日租金200%给付原告。被告作为涉诉房屋的承租人，欠付部分租金，且在合同期满后经原告催告至今未将租赁房屋返还原告，应当承担迟延履行的违约责任。综合考虑本案案情及被告违约给原告造成的实际损失，一审法院认为双方当事人约定的违约金及逾期腾房产生的租金损失标准过高，一审法院依照原告的实际损失予以调整，计算方式为：以被告迟延支付租金的数额900000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为标准，以原告主张的自2016年4月1日至2016年7月6日为计算期间计算违约金；以约定租金3900000元/年上浮30%即5070000元/年为标准，以2016年4月11日至被告实际返还租赁房屋及土地之日为计算期间计算逾期腾房的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，从其承租并实际占用的坐落于天津市河西区解放南路西江道1号全部土地及地上物腾出，并返还原告天津市复印设备公司；二、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，支付原告2016年1月至2016年3月的剩余租金900000元（其中300000元与被告已交付原告的维修保证金相抵销）；三、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，支付原告天津市复印设备公司自2016年4月1日至2016年7月6日期间逾期支付租金的违约金20570.06元；四、被告天津聚力梅江文化传播有限公司自本判决生效之日起15日内，以5070000元/年为标准，支付原告天津市复印设备公司自2016年4月11日至实际返还租赁房屋及土地之日止的逾期腾房租金损失。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34508元，保全费5000元，由天津聚力梅江文化传播有限公司承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的上诉人与转租户的租赁合同五份，证实上诉人转租的租赁户的经营现状，并证实上诉人与被上诉人约定的实际租赁期限并非仅仅三年，且诉争租赁物为转租户实际控制，上诉人无法腾出返还。被上诉人认为上述租赁合同真实性无法核实，上诉人存在恶意扩大损失的行为。本院对上述证据认证意见如下：上述租赁合同上载明的租赁期限起始时间均自2016年3月至7月之间，大多数为上诉人与被上诉人租赁合同期满之后，无法证实上诉人主张，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。该合同约定租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满时，被上诉人有权收回房屋，上诉人应按期返还。据此，上述合同期满后，被上诉人曾两次以书面形式通知上诉人不再续租，双方租赁合同依约终止，上诉人应将其占用的租赁房屋、土地全部腾空并返还被上诉人。上诉人关于诉争租赁物上存在其他转租户仍在经营期间，上诉人无法返还租赁物的主张。经本院核实，现诉争租赁物上确实存在其他转租户正在经营，但根据合同相对性的原则，在双方租赁合同期满终止后，被上诉人向上诉人主张返还诉争土地及房屋的权利依法应受保护。因此，一审判令上诉人将其承租并实际占用的诉争土地及地上物腾出并返还被上诉人并无不当，本院予以维持。上诉人主张双方口头约定租赁期限10年，但对此未能提供证据加以证实，本院不予支持。因上诉人认可其拖欠被上诉人2016年1月至3月的租金900000元，一审判决其中300000元与上诉人已交付的维修保证金相抵后，由上诉人支付剩余租金正确，本院亦予维持。
如上所述，由于上诉人存在逾期支付租金，且在租赁期满后未按期将涉诉土地及房屋腾出的行为，依照租赁合同约定，应承担相应的违约责任。上诉人认为系被上诉人违约在先，其不应承担违约责任的观点，并未提供相应证据加以证实，本院不予支持。
关于逾期支付租金的违约金以及逾期腾房的租金损失。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被上诉人据此主张违约金明显超过实际损失，请求予以减少。其中，双方对于违约金约定包括以下两方面：一方面，因上诉人无理由拖欠租金，依照合同约定，应按日拖欠租金额的千分之五支付违约金；另一方面，上诉人逾期腾房，按照合同延误一天按日租金200%标准支付租金损失。一审法院考虑上述违约金及逾期腾房损失的约定标准过高，遂以上诉人迟延支付租金900000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%为标准作为基数计算2016年4月1日至2016年7月6日计算违约金；以约定租金390000元/年上浮30%为标准作为基数，计算上诉人逾期腾房的租金损失并无不当，较为公平合理，本院予以维持。
综上所述，上诉人天津聚力梅江文化传播有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12400元，由上诉人天津聚力梅江文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年四月十七日
书 记 员 马 丽