浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第2133号
原告义乌市孝富物业服务有限公司。
法定代理人黄孝富。
委托代理人黄亮亮。
委托代理人楼淳杰。
被告陈伟云。
原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告陈伟云物业服务合同纠纷一案，于2014年6月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、楼淳杰；被告陈伟云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市孝富物业服务有限公司诉称，2006年4月1日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（现代名人花园开发商）与原告签订了一份“物业服务合同”，合同约定由原告为现代名人花园提供前期物业管理服务。被告系义乌市现代名人花园x幢x单元xxx室房屋的所有人。2008年7月8日，被告收到并详细阅读了原告发放的“临时管理规约”，并在当天签订了一份“临时管理规约承诺书”。“临时管理规约”约定：物业服务费按年度支付，在每年的第一个月的上半月前交纳。业主应实际交纳其名下应分担的物业服务费及其他服务款项；逾期不缴者，须支付每日3‰的滞纳金及服务者应追讨欠款而发生的一切费用。但被告一直未向原告交纳2012年1月1日至2013年12月底期间的物业服务费4126元、KXXX车库服务费408元；2011年1月1日至2012年12月底期间的地下车库电费5元，2011年1月1日至2013年6月底期间的水费1821元，2011年1月1日至2013年12月底期间的电梯公摊能耗费1547元。但是至今，被告仍未交纳上述款项。为此，要求判决：被告向原告支付物业服务费4126元、户内水费1821元、车库服务费408元、车库电费5元、电梯公摊能耗费1547号及滞纳金1099元。
被告陈伟云辩称，被告欠物业费是事实，全部的内容都认可的。但是被告交纳物业费的前提是希望物业公司管理得当，该投资的设施就应该投资。物业公司造成的损失应该赔偿给我。被告愿意交纳物业费。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、物业服务合同两份、临时管理规约一份、临时管理规约承诺书一份，证明原被告之间存在物业服务关系的事实，物业服务费收取时间、滞纳金计收标准及是否对水电费代收代缴约定的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
二、提供义乌市发展和改革局文件一份，证明物业服务费及地下车位服务费收取标准。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
三、提供费用明细一份，证明被告拖欠原告物业服务费、地下车库服务费、地下车库电费、户内水费、电梯公摊能耗费以上费用计算方式的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
四、提供催缴物业费的照片两份，证明原告多次向被告催讨的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
五、提供房屋档案证明一份，证明涉案房屋系被告所有的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供照片三份，证明房屋电梯的门口乱停，由于原告的阻拦造成被告的沙发损坏，楼上住户搭建的卫星天线影响美观度的事实。原告质证意见：天线照片真实性没有异议，当时物业公司与业主跟承租户沟通，但是物业公司没有管辖权，无法拆除该设备。物业公司已经通知相关行政部门解决。关于沙发的照片，被告只提供沙发损失的照片但是不能证明是物业公司导致的沙发损失。消防通道没有异议，物业公司在消防通道的地方放置了制止牌，但是由于业主数量较多，效果不明显。本院对该证据的真实性予以认定，但无法证明原告义乌市孝富物业服务有限公司未按合同约定履行职责，更无法证明其未履行职责的行为导致被告陈伟云的财产损失。
经审理查明，被告系义乌市现代花园x幢x单元xxx室房屋业主，该房附有车库一间，房屋计费面积为143.24平方米。2006年4月1日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同一份，双方约定原告义乌市孝富物业服务有限公司为“现代名人花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2008年9月5日至2011年9月4日；高层按1.2元／月／平方米收取物业服务费，商铺按1.5元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向原告交纳物业服务费，逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2008年7月8日，被告在原告提供的《临时管理规约》承诺中签字，被告承诺其已经收到并详细阅读了现代花园《临时管理规约》，完全理解其含义并作出承诺遵守。承诺书所载明的《临时管理规约》包含在发放给业主的业主手册中。在《临时管理规约》中载明，小区的服务费按建筑面积计算，没有建筑面积的，按个数交纳：高层住宅1.2元／平方米／月，商铺1.5元／平方米／月，地下车库30元／个／月，架空层铺20元／个／月，物业费为临时收费，最后以物价局审核为准，多退少补；物业服务费自《入伙通知书》规定之日起开始缴纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前缴纳；逾期缴纳物业服务费用的，支付每日3‰的滞纳金；受有关部门委托，物业公司可提供水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用的代收代缴服务（不属于物业服务费）。2009年1月21日，义乌市发展和改革局发文核准原告管理的现代花园小区的收费标准为：高层住宅（建筑面积）每月每平方米1.2元，地下车库（位）前期物业管理综合服务费最高标准为17元／个，下浮不限。2011年9月4日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司又与原告签订物业服务合同一份，双方约定原告为“现代名人花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2008年9月5日至2011年9月4日；其他约定均与前一份物业服务合同相同。2012年12月19日，原告以明细单的形式向被告催缴物业费、地下车库服务费、地下车库电费、户内水费、电梯公摊能耗费。2013年4月1日，原告以告知函的形式向被告催讨上述费用。但是被告至今未交纳上述费用。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告义乌市孝富物业服务有限公司与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订的物业管理服务系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告陈伟云应当按照物业合同的约定交纳物业服务费用。被告陈伟云尚欠原告义乌市孝富物业服务有限公司2012年、2013年的物业费（143.24平方米×1.2元／月／平方米×12个月×2）=4126元；车库服务费17元／个／月×12个月×2=408元；地产车库电费5元；户内水费1821元；电梯公摊能耗费1547元。被告陈伟云未按约定交纳物业服务费，还应从其逾期之日即2012年1月16日、2013年1月16日起计付违约金。关于违约金的计算，合同中约定为按每日3‰的计算，该计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算。被告陈伟云辩称原告义乌市孝富物业服务有限公司未尽到相应的服务义务并造成其财产损失，应予赔偿。本院认为，被告陈伟云提供的证据无法证明原告义乌市孝富物业服务有限公司未按合同约定履行职责，更无法证明其未履行职责的行为导致被告陈伟云的财产损失，故被告陈伟云的该辩解本院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院〈关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告陈伟云于本判决生效后十日内向原告义乌市孝富物业服务有限公司支付物业费4126元及违约金（其中2063元从2012年1月16日起；其中2063元从2013年1月16日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决指定的履行之日止）、车库服务费408元、车库电费5元、户内水费1821元、电梯公摊能耗费1547元。
二、驳回原告义乌市孝富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告陈伟云负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年七月十四日
书 记 员 张艳琳