山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终275号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王永志，男，1962年7月14日出生，汉族，住山东省荣成市。
委托诉讼代理人：丛蓬勃，山东东方未来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁静波，女，1963年3月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁静洁，女，1965年2月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁军，男，1967年4月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁丹，女，1977年11月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。
四被上诉人之共同委托诉讼代理人：夏薪淇，山东合度律师事务所律师。
上诉人王永志因与被上诉人鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第129号民事判决，向本院�起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王永志上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审对诉争房屋增值价值认定不准确。诉争房屋所在东庄村尚未有拆迁规划，也不确定未来是否进行拆迁，一审适用拆迁标准确认房屋增值价值不当。
被上诉人鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹辩称，原判正确，请求维持。
王永志向一审法院起诉请求：确认王永志与鲁维忠的买卖协议无效，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹退回房屋，王永志退还购房款5000元。事实和理由：2003年6月16日，王永志与鲁维忠签订房屋买卖契约一份，鲁维忠购买其位于荣成市俚岛镇东庄村的民房四间，房屋集体土地使用权证号为：荣集建（91）字第10160173号，价款为5000元。鲁�忠不是东庄村村民，依法不能享有农村宅基地使用权，双方买卖行为违反法律强制性规定，属无效。现鲁维忠已去世，因双方协商退款退房未果，故诉至法院。
鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹反诉请求：判令王永志赔偿房屋增值款和装修款共计150000元。事实和理由：王永志在出卖房屋时，明知鲁维忠不是该村村民，现主张双方之间合同无效，属于恶意违约。涉案房屋出卖时已经破败、没有窗户，几乎无法居住，鲁维忠花费7、8万元对房屋进行全面修缮。
一审法院认定事实：鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹系鲁维忠与其妻孙桂华的子女，孙桂华于2013年12月8日去世，鲁维忠于2015年7月26日去世。2003年6月16日，王永志与鲁维忠签订房屋买卖契约一份，约定：王永志将其位于荣成市俚岛镇东庄村的房屋四间，价款5000元。该房屋用地面积为121.10平方米，集体土地建设用地使用证登记在王永志名下，证号为：荣集建（91）字第10160173号。契约签订后，双方交付房屋和购房款，鲁维忠对房屋进行修缮并居住使用。
另查明，鲁维忠生前户籍所在地为辽宁省沈阳市。
再查明，诉争房屋所在的俚岛镇正在进行旧村搬迁改造，该镇山后王家村的旧村搬迁改造安置补偿原则为：各户所持原住宅《集体土地建设用地使用证》上所标注的有效平面尺寸的70%即为置换楼房建筑面积（含10平方米的地下室），若户主要求现金补偿的，折算面积后，楼房按1480元/平方米补偿，地下室按900元/平方米补偿。
一审法院依据鲁维忠申请委托山东省方盛价格询证有限责任公司对诉争房屋的现有价值和装修费用进行鉴定。意见为：1、房屋于2014年的价值约为58000元，因不确定因素影响，在东庄村民房惜售，诉争房屋于2015年5月29日的房屋价值无法确定。2、诉争房屋于鉴定基准日（2004年）的装修费用约为44000元。后附鉴定机构拍摄的房屋状况照片16张，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹为此支出鉴定费7000元。
诉讼中，因鲁维忠于2015年7月26日去世，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹接手房屋后对房屋门、窗、墙体等多处造成损坏，王永志增加诉讼请求，要求被告恢复房屋原状，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹对王永志提交的照片中显示的房屋损坏无异议，辩称损失较少，不同意恢复原状。该房屋现由鲁丹管理。
一审法院以上事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖契约、土地证、照片、鉴定意见、收款收据、死亡证明、证明、旧村搬迁改造协议书等相关证据在案为证。
一审法院认为，依照我国法律规定，农村宅基地的使用权系无偿取得，故其主体仅限于本集体经济组织成员。本集体经济组织成员将房屋卖与非集体经济组织成员，在处分房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案中，鲁维忠并非诉争房屋所在地荣成市俚岛镇东庄村村民，王永志将房屋卖与鲁维忠违反了国家强制性法律规定，故双方签订的房屋买卖合同无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。现鲁维忠已去世，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹作为其法定继承人，有权继承其遗产，故王永志应当将购房款5000元返还给鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹在接手房屋后对房屋造成了部分损坏，应当将房屋恢复原状并返还给王永志，房屋原状应以山东省方盛价格询证有限�任公司对房屋进行鉴定时所拍摄的显示的房屋状况为依据。
双方当事人对合同的签订均负有过错，应当各自承担相应的责任。至王永志起诉前，鲁维忠已管理使用诉争房屋长达十一年多，诉争房屋价值明显增加，故鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹反诉王永志支付房屋增值补偿款，理由正当，予以支持。但鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹要求王永志返还全部增值部分，理由不当，结合本案案情，应以王永志返还85%的增值价值为宜。由于诉争房屋所在的东庄村尚未进行旧村搬迁改造，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹申请鉴定机构对诉争房屋价值进行鉴定，但鉴定机构无法确认房屋的现有价值，故从城乡统筹发展的大局出发，综合本案案情，可参照俚岛镇旧村搬迁改造安置补偿办法计算房屋价值，按该办法计算的房屋价值已包含装修部分，故对诉争房屋装修部分不再重复计算。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，判决：一、王永志与鲁维忠签订的房屋买卖合同无效；二、鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹于本判决生效之日起六十日内将于荣成市俚岛镇东庄村的房屋[集体土地建设用地使用证号为：荣集建（91）字第10160173号]恢复原状（原状以山东省方盛价格询证有限责任公司鉴定时的房屋状况为依据）；三、鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹于本判决生效之日起六十日内将于荣成市俚岛镇东庄村的房屋[集体土地建设用地使用证号为：荣集建（91）字第10160173号]返还给王永志；四、王永志返还鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹购房款5000元；五、王永志给付鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹房屋增值补偿款97460.66元{[�121.10平方米×70%－10平方米）×1480元/平方米＋10平方米×900元/平方米补偿－5000元]*85%}。以上四至五项共计102460.66元，王永志于判决生效之日起六十日内付清。如王永志未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2693元，由鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹负担。反诉案件受理费3300元，王永志负担2236元，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹负担1064元。鉴定费7000元，由王永志负担3500元，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹负担3500元。
二审中，王永志提交荣成市俚岛镇东庄村村民委员会出具的证明一份，拟证明涉案房屋不在拆迁范围内，一审认定房屋增值价值有误。经质证，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹对该证据的真实性不予认可，主张即使该�据真实，仅能说明目前涉案房屋尚未拆迁规划，目前涉案房屋价值已经超过10万元，且村民对自己所有的房屋均处于惜售的状态，该证据不足以证实王永志之请求。
案经二审审理查明，一审法院根据涉案房屋所在东庄村附近的山后王家村2012年发布的旧村搬迁改造协议计算涉案房屋的价值为119659.6元
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹所主张的房屋增值损失即是因合同无效后给其造成的信赖利益损失。王永志与鲁维忠签订房屋买卖合同的草契，并且经过村委会盖章同意，且涉案房屋已经出售给鲁维忠十余年之久，鲁维忠也对涉案房屋进行维修，其行为本身也使得涉案房屋存在增值的情况。现双方之间房屋买卖合同无效，鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹承担返还房屋的义务，失去该房屋的使用权，但其所取回的5000元购房款因物价上涨等各种因素已经无法在同类地段购买同类房屋。现通过鉴定无法确定该房屋在2015年5月29日的价值。东庄村与山后王家村系相邻村落，属于同类地段，虽然东庄村现在尚未列入拆迁规划，可以参考山后王家村拆迁改造协议确定涉案房屋价值为119659.6元。鲁静波、鲁静洁、鲁军、鲁丹因合同无效产生信赖利益损失，王永志也因此获得利益。根据诚实信用原则，王永志亦不能从其先前的过错行为中取得利益，故原审认定王永志承担85%的过错责任，并无不当，本院予以支持。
综上，王永志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2236元，由王永志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 刘双双