北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第18574号
原告姜红英，女，1970年3月19日出生。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
原告姜红英诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告姜红英，被告实地公司的委托代理人朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜红英诉称：我与实地公司于2013年8月11日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的5198号房屋，并交纳购房款824200元。根据合同第十二条的约定，实地公司应该在2013年11月15日前向我交付5198号房屋，逾期超过90日，我有权退房，实地公司应根据合同向我支付违约金。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司于2013年8月11日签订的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款824200元；3、实地公司给付我违约金8242元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意姜红英的诉讼请求。姜红英没有按照合同约定在我公司逾期交房90日后的3日内向我公司提出书面解除合同的申请，所以姜红英应和我公司继续履行合同。
经审理查明：2013年8月11日，姜红英与实地公司签订《预售合同》，姜红英购买实地公司开发建设的5198号房屋，总房款824200元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同附件五付款方式及期限的约定：“二、双方同意买受人以一次性方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年8月11日前，买受人向出卖人支付首付房款计人民币￥824200元，捌拾贰万肆仟贰佰零拾零元整。”。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向姜红英交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同签订后，姜红英向实地公司一次性交纳全部房款824200元，实地公司向姜红英出具发票。2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向姜红英交付5198号房屋。2013年12月，实地公司向姜红英发出入住通知，通知姜红英于2013年12月28日办理入住手续，但此时5198号房屋尚未取得竣工验收备案手续。姜红英因房屋不符合交付条件未办理入住。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5198号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。姜红英称实地公司未按时交房后，其曾向实地公司口头提出退房申请，但未能与实地公司协商一致，对口头提出退房申请的情况姜红英并未向本院提供证据。2014年6月，因实地公司的延期交房问题，姜红英与其他业主多次向通州区政府信访办进行信访。2014年11月，姜红英向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址通州区新华大街222号邮寄《退房通知书》，姜红英提供的查询单显示该邮件被签收。在本案审理过程中，姜红英称签订合同当日其按照销售的要求交纳了各种款项，并按其要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见。姜红英称合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定系对其退房权进行限制，为实地公司提供的格式条款，显示公平。实地公司称在《预售合同》的说明部分已经明确写明买受人应当仔细阅读合同，故双方均应按照合同的约定履行，姜红英已经超过了提出退房的期限，故要求与姜红英继续履行合同。
上述事实，有《预售合同》、购房款发票、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告姜红英与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日向姜红英交付5198号房屋，实地公司未按时交付房屋，实地公司于2014年6月26日才取得5198号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。姜红英虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对姜红英的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒姜红英注意并进行必要的说明，故对实地公司称因姜红英未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。故对姜红英要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款824200元及支付全部已付款的1%即8242元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告姜红英与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1516082的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告姜红英购房款人民币八十二万四千二百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告姜红英违约金人民币八千二百四十二元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千零六十二元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 董盛楠