广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6018号
上诉人（原审被告）：龚灵，女，汉族，1972年11月27日出生，广东省深圳市南山区B2。
委托代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：范靖，广东广和律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：李扬，男，汉族，1987年3月15日出生，广东省深圳市罗湖区号4。
委托代理人：王承恩，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：崔利楠，北京市盈科（深圳）律师事务所辅助人员。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301－303、305、306、308－313、315、316、318－321、2503B。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：康蔚沛，该公司员工。
上诉人龚灵因与被上诉人李扬、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋�卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月6日，李扬向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方之间的《二手房买卖合同》；2、龚灵向李扬支付违约金捌拾柒万元（870000元）；3、龚灵承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：位于东莞市塘厦镇大坪林坪路28号万科双城水岸怀山馆6号楼102的案涉房屋，房地产权证号为粤房地权莞字第××号号，权属人原为龚灵，2015年10月27日，案涉房屋的权属已办理转移登记给案外人。
2015年7月23日，龚灵委托中原地产出售案涉房屋，并在中原地产提供的编号为NO.225482的一份《二手房买卖合同》上的“卖方”处签名确认。龚灵签名时，该《二手房买卖合同》上�第一条［转让标的］已手写注明为案涉房屋，第二条［转让价款］已手写注明为总价4350000元不含税费，第十四条［备注］已手写注明“未收到买方任何款项。经双方友好协商房屋以现状交楼”；另，第十一条［卖方违约的违约责任］为文印条款，内容为“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，第十三条［合同数量及效力］为文印条款，主要内容为“本合同自双方签字或盖章之日起生效”。龚灵在上述《二手房买卖合同》签名时，李扬并不在现场，买方信息是空白的，现该《二手房买卖合同》上的其他手写内容当时也是空白的。当天龚灵即�国。
2015年7月25日，李扬作为买方，在中原地产提供的已有卖方龚灵签名的NO.225482《二手房买卖合同》上的“买方”处签名确认，购买案涉房屋。中原地产与李扬经过协商，对龚灵签名时空白的第三条［交易定金］、第四条［付款方式］、第五条［递件过户时间］、第六条［房地产产权现状］、第七条［房地产租约现状］、第八条［税费承担］、第九条［房地产交付及交楼押金］进行了补充约定。其中，第三条［交易定金］主要约定为“买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币叁万元，在本合同生效后5日内（含当日）再向卖方支付定金人民币拾捌万元整。买方将定金支付给监管方，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效”；第四条［付款方式］主要约定：A�买方须于2015年8月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币壹佰零玖万伍仟元整支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；B、买方须于2015年8月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；第五条［递件过户时间］约定的最晚递件过户时间为2015年9月20日；第六条［房地产产权现状］约定案涉房屋没有设定抵押，卖方保证于签署本合同后20日内（含当日）将房产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；第七条［房地产租约现状］约定案涉房屋没有租约；第八条［税费承担］约定过户全部税费由买方承担；第九条［房地产�付及交楼押金］主要约定卖方应当于收到全部楼款除（交楼押金）外将案涉房屋交付予买方，双方同意在定金或首期款中预留人民币叁万元整作为交楼押金。
另，上述《二手房买卖合同》中没有涉及中介费用的金额及分担这一内容。
2015年7月22日，李扬向中原地产的账户转账支付30000元，中原地产于当天向李扬出具了一份收据，注明收到李扬支付的购买案涉房屋的“洽谈诚意金（业主签收后转为定金）”30000元。2015年7月27日，李扬向中原地产的账户转账支付180000元，中原地产于2015年7月28日向李扬出具了一份收据，注明收到李扬支付的购买案涉房屋的“洽谈诚意金（业主签收后转为定金）”180000元。中原地产与李扬确认上述210000元已在龚灵明确不履行合同后由中原地产退还给李扬。
2015年7月31日，中原地产的工作人员联系已回国的龚灵，�商后续交易流程。当天龚灵向中原地产的工作人员发短信称“抱歉！我棠樾怀山馆的房子不能卖给你的客户了。你们让我在合同签435万，让我实际收425万。让我有种被欺骗的感觉……”，终止了案涉房屋的交易。龚灵认为中原地产对买卖双方都想赚取费用，中原地产存在过错。
2015年8月17日，李扬委托律师向龚灵发出一份《律师函》，催促龚灵收到律师函后三日内配合李扬办理银行按揭贷款手续，并且按合同约定及时、正确、全面地履行后续全部义务。龚灵已收到该《律师函》，未予以回复。
2015年9月6日，李扬向原审法院提起本案诉讼。2015年10月27日，龚灵将案涉房屋转让过户给案外人。
原审法院认定以上事实的证据有：《二手房买卖合同》、房地产权证、银行转账记录、收据、《律师函》、快递单等以及原审法院调取的房产登记信息查询结果、案涉房屋在房管所的交易资料以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：一、案涉《二手房买卖合同》是否合法有效；二、龚灵应否支付李扬违约金。
关于第一个争议焦点。本案中，龚灵签订案涉《二手房买卖合同》时，该合同的第一条［转让标的］、第二条［转让价款］、第十四条［备注］的手写内容已经注明，但该合同的其他手写内容是空白的，买方信息也是空白的。在此情况下，龚灵仍在该《二手房买卖合同》上的“卖方”处签名，并将该部分内容空白的合同交给中原地产，让中原地产代为对外出售案涉房屋，龚灵的行为视为其授权中原地产与不特定的买方协商约定空白条款并对约定的空白条款予以确认。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，中原地产与李扬经过协商后对龚灵签名时空白的第三条［交易定金］、第四条［付款方式］、第五条［递件过户时间］、第六条［房地产产权现状］、第七条［房地产租约现状］、第八条［税费承担］、第九条［房地产交付及交楼押金］进行的补充约定，对龚灵具有约束力。且，中原地产与李扬对龚灵签名时的空白条款达成的协议，并未改变案涉房屋的交易总价，所约定的条款也符合交易习惯，不存在《中华人民共和国民法通则》第六十六条“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”的情形，而龚灵在2015年7月31日终止交易的短信中内容为“抱歉！我棠樾怀山馆的房子不能卖给你的客户了。你们让我在合同签435万，让我实际收425万。让我有种被欺骗的感觉……”，可见龚灵要求终止交易的原因，并非是因对补充约定的原空白条款不满，而是因对中原地产中介服务费的要求不满。在《二手房买卖合同》对中介服务费未约定的情况下，龚灵如对中原地产提出的中介服务费不满，应先自行协商，协商不成可通过法律途径解决，而不应直接据此为由拒绝履行案涉《二手房买卖合同》。
综上，整个案涉《二手房买卖合同》对龚灵都具有约束力。按照《二手房买卖合同》第十三条［合同数量及效力］“本合同自双方签字或盖章之日起生效”的约定，原审法院认定案涉《二手房买卖合同》自2015年7月25日合同最后一方即买方李扬签名时生效。该《二手房买卖合同》系龚灵、李扬的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，龚灵、李扬应依约履行。龚灵认为该《二手房买卖合同》为预约合同，于法无据，原审法院不予采�。
关于第二个争议焦点。《二手房买卖合同》签订后，李扬已依约向中原地产交付了“洽谈诚意金（业主签收后转为定金）”210000元。依照《二手房买卖合同》第三条［交易定金］中“买方将定金支付给监管方，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效”的约定，龚灵拒绝出具定金收据，但并不影响认定李扬已依约支付了定金210000元。在李扬应于2015年8月10日履行申请银行按揭贷款的下一步义务之前，龚灵就于2015年7月31日发短信给中原地产的工作人员要求终止交易，且在李扬于2015年8月17日发出《律师函》催促龚灵配合办理银行按揭贷款手续后，龚灵仍拒不履行配合义务，并于2015年10月27日将案涉房屋转让过户给案外人，龚灵的行为已经构成严重违约。
因龚灵严重违约，依据《�华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李扬作为守约方，可以解除合同，故对李扬要求解除案涉《二手房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，龚灵严重违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，龚灵应按照《二手房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《二手房买卖合同》约定的卖方违约责任为“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，买方具有选择权，现买方李扬要求卖方龚灵支付成交价百分之二十的违约金即870000元（4350000元×20%），合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除李扬于2015年7月25日签订、龚灵于2015年7月23日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇大坪林坪路28号万科双城水岸怀山馆6号楼102房屋的《二手房买卖合同》（编号：NO.225482）；二、龚灵应于判决发生法律效力之日起三日内支付李扬李扬违约金870000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12500�，李扬已预交，由龚灵负担。
上诉人龚灵不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）在案涉合同签订之前，中原地产就已接受李扬委托，寻找房子，是中原地产携填写好转让标的和转让价款等主要信息并经李扬确认的合同主动找到龚灵洽谈，并获得龚灵以4350000元实收为前提条件的签名同意。中原地产未与龚灵签订任何委托文件，原审法院认定中原地产是龚灵代理人错误。（二）根据210000元的收据记载是诚意金，业主签收后转为定金，该210000元未经龚灵签收，不能认定为李扬已支付了210000元定金。根据合同第三条约定，定金只能支付给龚灵本人或双方指定的监管方，龚灵未签订过任何监管协议，也未指定监管方，中原地产无权代收定金，其收取定金的行为对龚灵不具有约束力。本案合同不能履行原因在于中原地产谎称办理过户加快需要，要求在交易价款中截留100000元，导致龚灵以4350000元实收价格转让房产目的不能实现，故遭到龚灵拒绝。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判驳回李扬要求支付违约金的诉讼请求。2、本案诉讼费由李扬承担。
被上诉人李扬答辩称：龚灵一审确认案涉合同合法有效，李扬诉请的是违约金并非定金，龚灵以其与中原地产之间的纠纷拒不履行合同损害李扬利益。
原审第三人中原地产未提交任何证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，一审期间，龚灵向原审法院提交管辖权异议申请书，称龚灵是将出售房屋的事项委托给中原地产，本案应属于居间合同纠纷。二审庭审中，龚灵明确表示其在签订合同时清楚知道违约的后果。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对龚灵上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：龚灵是否需向李扬支付违约金。首先，龚灵签订案涉《二手房买卖合同》时，该合同的第一条［转让标的］、第二条［转让价款］、第十四条［备注］的手写内容已经注明，第三条至第九条存在的部分空白需要填写，龚灵在该合同上签字确认，且在案件审理过程中对合同空白部分的补充填写内容并未提出异议，也多次引用合同第三条约定来论证其观点，故原审法院认定该合同成立且生效并无不当。其次，龚灵在一审中陈述其委托中原地产出售案涉房屋，二审中予以否认，但未提供任何证据，故本院对其主张不予采信。虽然案涉合同并未约定由中原地产代收定金，但李扬按照合同约定向中原地产支付了210000元，表明其�意愿去履行合同，且将款项交由中介公司监管并由中介公司办理相关手续也符合二手房买卖的交易习惯，不能以双方未约定中原地产为监管方而认定李扬支付210000元给中原地产的行为属于不愿意履行合同，进而导致龚灵合同目的无法实现的根本违约行为。最后，从龚灵的自述以及短信陈述可知，导致本案交易不能进行的原因是龚灵对中原地产要求支付中介服务费不满而自行要求终止卖房，并非李扬存在违约行为。在李扬向龚灵发出律师函要求龚灵履行合同后，龚灵仍不履行合同，还将案涉房屋转让并转移登记给案外人，其行为已经构成根本违约。原审法院认定龚灵应按照合同约定向李扬支付违约金并无不当。因合同约定的违约金条款属于打印条款，龚灵也确认签订合同时清楚知道违约后果，故原审法院按照合同约定认定龚灵向李扬支付违约金870000元正确，本院予�维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。龚灵的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12500元，由上诉人龚灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十月十八日
书 记 员 梁玮珊
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