湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2888号原告梁嗣剑，男，1988年7月4日出生，侗族。委托代理人梁卫军，男，1962年7月18日出生，侗族，系梁嗣剑父亲。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告梁嗣剑与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁嗣剑委托诉讼代理人梁卫军、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁嗣剑向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理产权登记证书违约金60222.57元；2.判令被告未原告办理房产证与土地使用权证；3.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了大汉龙城兴龙府18栋13层1301号商品住宅房，并于2011年11月27日与被告签订了《商品房买卖合同》与《补充协议》；约于2013年6月底收房。合同中第十五条“关于产权登记的约定”规定，如因被告原因，原告不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，按照第3项“以充协议为准”处理；补充协议中第九条“其他约定”规定，被告应在交房日730个工作日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，被告按原告自己付房款每日支付万分之三的违约金。截至今日，原告已履行《商品房买卖合同》及《补充协议》中所规定的义务，并多次要求被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行自身的义务，被告却多次拖延、推脱办理房产证与土地使用证，视合约为一纸空文，违反了合同的约定，亦损害了原告的经济利益，被告的行为已经属违约。至今被告已违约455天，原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，特依法向法院提诉讼。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告计算办证逾期时间没有事实依据。双方在第九条中约定的办证时间届满之日为交房（交房之日为2013年8月14日）之后730日，即2015年8月14日，原告计算办证逾期时间没有事实依据。二、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。被告逾期交房并非主观故意,《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消了名称为“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目。因此不需要且政府部门也不会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收；《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发[1999]154号）中对江西省环保局复函称“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任”。在被告办理《工程竣工验收备案表》之前，涉诉房地产项目绝大多数业主尚未收房和入住，因此不能对环境保护设施的适用性和是否符合环境保护要求进行检测和验收。取得竣工验收备案表是以工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收合格为前提。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）……；（二）……；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）……；（五）……；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件”。因此在合同约定的办证时间之前取得竣工验收备案表在法律和事实上不可能，因此导致取得竣工验收备案表和办证迟延。请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》，拟证明双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买18栋1301室，逾期交房违约金日万分之二，交房时间为2013年6月30日，逾期办理标的的房屋权属登记证书的时间的相关事实，被告对该证据的真实性及合法性无异议，但认为办证时间应为交房之日后730日内，根据合同内容，该份证据证明双方签订的《商品房买卖合同》中约定，原告购买18栋1301号房屋，被告于2013年6月30日之前交房，并于交房后730日内办理好房屋权属证书，逾期交房违约金为每日按房款的万分之二计算，逾期办理房屋权属证书违约金为每日按房款的万分之三计算；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉.龙城兴龙府”第十八幢十三层1301号商品房，总购房款为441191元；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；原告不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意“以补充协议为准”。2012年8月5日，原、被告签订《补充协议》约定：原告委托被告办理房地产权证，原告在18栋封顶前向被告交纳办证费用，房产证代办费按总价款的0.6%缴纳，土地使用证代办费每户1500元；双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告依约交清了购房款441191元，并于2015年10月20日交纳办理房屋权属证的相关费用。2013年8月14日，被告将原告所购买的房屋交付给原告。2013年12月24日，被告在《边城晚报》发布“交房公告”,要求原告等业主收房，原告未收房。2013年12月31日，本案涉及的“大汉.龙城兴龙府”第18栋单位工程经竣工验收合格。2016年6月14日，被告取得“大汉.龙城兴龙府”第18栋房屋的《建设工程竣工综合验收备案书》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成根本违约，应承担继续履行的法定违约责任，为原告办理好所购商品房的不动产权证书。故对于原告要求被告为其办理房屋权属证书的主张，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，原告不能在交房后730日内办理好房地产权属证书的，被告向原告支付每日按原告已付房款万分之三的标准计算的违约金，但被告在庭审中辩称违约金过高应当予以调整，本院根据合同的履行情况，酌定违约金每日按房价款的万分之一计算，且因被告是2013年8月14日向原告交付商品房，故逾期办证的违约金应从2013年8月15日开始计算。因此，根据原告的诉讼请求和双方合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金元18088.831(从2015年8月15日至2016年9月28日，共计410天，410天×441191元×0.0001/天＝18088.831元)。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁嗣剑支付逾期办证违约金18088.831元；二、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效之日起90日内，为原告梁嗣剑办理好“大汉.龙城兴龙府”第十八幢十三层1301号房屋的不动产权证书；三、驳回原告梁嗣剑的其他诉讼请求。案件受理费1306元，由原告梁嗣剑负担906元，被告怀化市大汉置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文文本）审 判 长  舒珏惠人民陪审员  武建红人民陪审员  沈 红二〇一七年三月十三日代理书记员  李芳梅附法条：中华人民共和国民法通则第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。