浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1102民初4245号原告：郑良姑，女，1990年4月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：雷月平，浙江南明律师事务所律师。被告：李爱英，女，1959年12月17日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：杜伟红，浙江晟耀律师事务所律师。被告：赵爱娟，女，1965年4月21日出生，汉族，住青�县。原告郑良姑为与被告李爱英、赵爱娟房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月21日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告郑良姑及其委托代理人雷月平、被告李爱英及其委托代理人杜伟红到庭参加诉讼，被告赵爱娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因案件争议较大，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告郑良姑及其委托代理人雷月平、被告李爱英的委托代理人杜伟红到庭参加诉讼，被告赵爱娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑良姑诉称：2008年12月18日，因建设“大猷街道路工程”，被告李爱英一家的房屋被拆迁。当时，被告李爱英一家分3户安置，其中被告李爱英与其儿子杨扬为一户，选择公寓安置80㎡。2012�5月10日，原告与被告李爱英的儿子杨扬登记结婚，2012年10月31日生育儿子杨竣然，并领取独生子女证。由于安置房没有实际落实，直到2016年7月15日才确认，而此时，原告和被告李爱英一家的户内人口已经增加为4人，其中还有独生子女1人。根据丽水市拆迁安置办法的规定，安置房屋的面积应当增加为240㎡，所以，获得三套安置房屋：①坐落于新建公寓3幢1单元501室面积121.6㎡（杂物间002号18.72㎡）；②坐落于新建公寓2幢1单元202室面积90.91㎡（杂物间095号6.92㎡）；③坐落于龙门岭小区6幢1单元701室面积62.73㎡（杂物间6-208号5.1㎡）。之后，原告得知被告李爱英瞒着原告，将上述安置房中坐落于新建公寓2幢1单元202室面积90.91㎡（另有杂物间095号6.92㎡）的一套房屋卖给了其亲妹妹被告赵爱娟。二被告于2017年3月20日签订《丽水市存量房转让合同》，目前已经办理不动产过户�记手续。综上，原告是本案引起讼争房屋的共同共有人之一。二被告签订的房产转让合同，违反《城市房地产管理法》第37条和《合同法》第52条第5项的规定，系无效合同；被告因该无效合同取得的房屋，应当返还。为此请求判令：一、确认原告是坐落于莲都区共有人；二、确认二被告签订的《丽水市存量房转让合同》无效；三、被告赵爱娟返还坐落于莲都区的房屋；四、诉讼费用由被告承担。被告李爱英辩称：针对原告的诉请和事实与理由，暂且不评论诉请实体上能否成立，但是本案中存在不同的法律关系，应当另案提起诉讼。原告应确认共同共有人有几人以及份额是多少，无法在一个诉讼中予以解决，原告应当明确是哪个法律关系。案涉房产已经过户给了被告赵爱娟，即使是案涉房产没有转让给他人，原告也没有权利。根据相关规定，案涉房产登记�被告李爱英个人名下，依法属于被告李爱英个人。基于原有李爱英的房产被拆迁，家庭成员是考虑因素，但不是每个家庭成员都是共同共有人。被告赵爱娟辩称：一、原告无权要求确认其系丽水市莲都区的共同共有权人。该房屋系我向被告李爱英购买，并且已办理产权过户，现该房产系登记在我名下，依法属于我个人所有，与原告无关。二、我与被告李爱英签订的房屋转让合同，系我们双方的真实意思表示，且合同已经实际履行，款项已经交付，产权证已经变更，所以我认为该合同是合法有效。三、即使合同最终法院认为是无效的，答辩人所购房产也系善意所得，其权利依法受到保护。依照我国民事法律的规定，受让人善意取得的不动产，受到法律保护。纵观本案，答辩人取得涉案房产的行为，完全符合善意取得的法律规定。第一、答辩人受让涉案房产�全出于善意。被告李爱英跟我提及，其家里因急需用钱，她想把她位于丽水市莲都区的房产出售。因刚好我也想买房，我就让她卖给我，双方达成买卖合意。当时房产证上记载着李爱英一个人的名字，直到收到本案法院的材料，我才知道这个房子可能有其他共有权人（法院依法认定的前提下），所以答辩人受让涉案房产时完全出于善意，没有任何过错。第二、涉案房产的转让价格公平合理。涉案房产共计90余平米，经鉴定价值人民币100万元。这个价格，在当时市区所售房产中，属于中等偏上的水平。对于涉案房产所处位置及周边环境来讲，这个价格已经非常高，完全合理，该100万元款项，答辩人也已经按照合同约定汇到被告李爱英的账户。第三、涉案房产已做权利的变更登记。购房合同签订后，被告李爱英配合我到丽水市不动产登记中心办理房屋产权变更登记。做变更登记时，房管部门也未提出任何异议，这更加充分说明了被告李爱英对房产享有完整的所有权。至此，双方已经完成了不动产转让的所有法律程序，答辩人完全合法的拥有了涉案房屋的所有权以及相对应土地的使用权。综上所述，在涉案房产的转让过程中，答辩人没有任何过错，完全属于善意取得，不存在转让行为无效的法律障碍，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定的事实与原告诉称的基本事实一致。另查明：原告郑良姑曾于2017年3月16日向本院提起与被告李爱英之子杨扬的离婚之诉，于同年4月27日撤回起诉。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的身份信息材料、房屋拆迁补偿安置协议书、公寓安置审批表、结婚登记审查处理表、出生证明、莲都区土地和房屋征收工作办公室安置审查会议纪要、公寓安置住房确认书、丽水市存量房转让合同、《房屋买卖合同》及当事人庭审陈述。本院认为：根据莲都区土地和房屋征收工作办公室安置审查会议纪要、公寓安置住房确认书的规定，原告是被告李爱英儿媳，作为家庭成员在拆迁安置中享有权益，故本院确认原告系坐落于莲都区共有人。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告李爱英处分案涉房产时，未经原告同意，也即未经全体共同共有人同意，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，被告李爱英擅自处分共有房产违反了法律的强制性规定，应认定为无效，故本院认定被告李爱英、赵爱娟签订的《丽水市存量房转让合同》无效。被告赵爱娟辩称，案涉房产已经完成不动产过户登记手续，其没有过错，符合善意取得的法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条的规定，被告李爱英、赵爱娟系姐妹关系，基于两被告的特殊身份关系，被告赵爱娟在受让案涉房产时，应当知道案涉房产的物权情况，也即不符合善意取得的法律规定，故对被告赵爱娟的抗辩，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。按上述规定，被告赵爱娟应返还案涉房�。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑良姑系坐落于丽水市莲都区共有人；二、被告李爱英、赵爱娟于2017年3月20日签订的《丽水市存量房转让合同》为无效合同；三、被告赵爱娟将坐落于丽水市莲都区新建二区2单元202室的房产返还给该房产的全体共同共有人。案件受理费13800元，由被告李爱英、赵爱娟负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审�判长蒋俊伶人民陪审员  周丽珍人民陪审员  徐妙君二〇一七年十二月二十七日代书 记员  许潇蓉???