江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初9340号
原告：常熟市雅致物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号23-Q。
法定代表人：徐庆成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱耀东，该公司员工。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
原告：常熟市雅致酒店有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。
法定代表人：徐庆成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
原告：常熟时风国际假日酒店有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。
法定代表人：王振，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
被告：王纯，女，1992年11月1日生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：王静，系王纯的母亲，女，1969年11月27日生，汉族，住江苏省常熟市。
原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司诉被告王纯无因管理纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告常熟市雅致物业管理有限公司委托诉讼代理人朱耀东、三原告共同委托诉讼代理人俞健、被告王纯的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告2016年1月1日至2016年12月31日的物业成本费3372.3元及水电费44.6元，合计3416.9元；2、案件受理费由被告承担。审理中，原告申请撤回对被告水电费的诉讼请求。事实和理由：被告系常熟市海虞南路62号9-C房屋的共同所有权人，房屋建筑面积为35.8平方米，规划用途为商业服务。2006年被告与原告三签订《租赁合同》一份，双方约定：被告将上述房屋出租给原告三，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，租金为该物业的总房价款的8.13%。租赁到期后，原告三未再与被告续签租赁协议，后双方办理了房屋交接手续，后房屋一直由被告在使用。按《租赁合同》3.5条约定：“从乙方即撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用和风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担”。且整栋大楼的正常运作务必会产生相应的基本支出，被告作为该物业的实际使用方，理应分担该栋大楼的成本费用。但在此期间，该栋大楼的成本费用系由三原告支出。常熟市雅致酒店有限公司对时风国际广场2016年度物业管理成本委托苏州方本会计事务所常熟新联分所鉴证，会计事务所将三家公司成本费用归集物业管理成本，计算得出平均每月每平方米物业成本支出为7.85元。原告为维护整栋大楼的正常运行已经支付了全部的费用，但作为业主之一的被告按理也应按照房屋权证面积分摊上述费用，但被告至今仍未向原告支付任何费用。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，望法院依法审查并判准原告的诉讼请求。
被告王纯辩称：一、答辩人与原告一、二既未签订书面物业服务合同也没有要其提供物业服务的任何意思表示，况且原告一“常熟雅致物业管理有限公司”成立时间是2016年5月16日，而要求答辩人支付的物业管理费用是2016年1月起一年，显然原告一、二的诉讼案由不能成立，请求法庭依法驳回。二、1、答辩人与原告三的租赁合同已于2015年12月31日期满，此后双方未再续签合同，答辩人也没有要求原告三继续服务的任何意思表示；2、从常熟市法院（2017）苏0581民初7778号判决书中可以看到法院已经驳回原告二、三强行扣克收取答辩人的“物业费及水电费押金”的无理要求，在该案中原告二、三已经败诉；答辩人的诉讼请求得到了法院的支持；3、原告方对于答辩人的物业并无物业管理资质及政府的经营许可备案。因此，请求驳回原告二、三的诉求。三、2016年1月由于答辩人在海虞南路62号的物业没有法定的物业管理组织，包括答辩人在内的广大业主联名向绿源社区提出筹备业主大会书面申请，要求召开业主大会、成立业主委员会。3月25日由绿源社区和市房管局牵头成立了时风国际广场业主大会筹备组。4月1日公示了时风国际广场业主代表选举办法，希望通过合法途径成立业主大会及组建业主委员会，并告知了原告方，但遭到其阻扰；2017年6月16日常熟市住建局、常熟市城建监察三中队根据“苏州市住宅区物业管理条例”第59条，对原告方常熟市时风房地产开发有限公司进行了行政处罚，显然一系列证据证明原告方非法霸占时风国际广场的物业管理权及大楼公共设施设备的使用权，侵犯了包括答辩人在内的广大业主的合法权益。答辩人对本物业是否适用“无因管理”的答辩：1、答辩人不认可原告主张的“无因管理”的法律关系。《民法通则》第九十三条规定：没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。根据该条规定，可知，只有管理人无法定或者约定的义务管理他人事务才构成无因管理，但是否只要符合以上条件就必然构成无因管理，管理人就有权要求被管理人支付必要的费用？没有法定的或者约定的义务而管理他人事务，是对他人私人权利的干涉，属于违法行为，法律所以设定无因管理制度以其来阻止干涉他人权利的违法性，是因为在社会生活中，存在被管理人因客观情况无法亲自或委托他人对自己的事务进行管理情况，而不愿意自身利益受到损害又是被管理人的必然意思表示，此时管理人为避免他人利益受损而对他人事务进行管理，契合被管理人的真实意思，也体现了人与人之间的友好互助，管理人干涉他人事务的违法性正是因为其目的的正当性而合法化。综上，根据法律之规定及无因管理制度的立法目的可知，正当的无因管理的条件应包括：业主自己不能管，也不能委托其他人管，管理人是出于为防止业主受损来管理。本案中被告并非孤立的业主，是一批购买了物业，并交时风酒店以“买房包出租，获取稳定收益”为由，哄骗了被告购买了物业，并交时风酒店出租。现在原租赁合同已结束，居然又以无因管理为由，要求业主支付所谓的高额物业费。首先这是房产，并无资产迅速灭失贬损的风险，时风酒店违约后，业主已经在选聘物业公司管理，在此期间房屋未有出租，空置不管也没有损失：其次，原告并非无法联系被告，不是情况紧急必须管理否则就有损失的情形，原告管理的目的不纯；第三，三原告事实是霸占房产公共部分，侵吞停车费、广告费，从来不向业主汇报，中饱私囊，侵害了以被告为代表的一批业主的权益，是恶意的。不符合无因管理的立法目的，故被告不认可双方无因管理的关系。2、假设无因管理关系存在，则被告不认可原告的管理服务和支出，按照“谁主张谁举证的原则”原告应提供证据证明其提供了管理服务，并为被告垫付了款项。原告应该提供证据包括但不限于：（1）安全保卫，环境清扫，垃圾处理，电梯运行，照明等费用的具体凭证和证据。（2）不能以“整栋大楼正常运作会产生基本支出”为由，就要求被告承担费用；各项费用应有付款凭证和发票，足以证明该等费用是用于整栋大楼。（3）原告委托的会计事务所鉴证，系原告单方面委托，被告对鉴证的结果不予认可，对真实性和证明力不予认可。如果要鉴证，应由法院或原被告共同委托的第三方进行。（4）“会计事务所将3家原告公司成本费用归集物业管理成本”是荒谬的，没有看到成本的归集明细，即公司运营成本等于物业管理成本是不成立的。一家公司运营成本可以包括员工福利，经营损失，经营能力过剩，公司运营成本不等于物业服务费，原被告双方未签署物业服务合同；我们只认为管理的最低的必要支出才是计算的基础。（5）如上所述，原告管理的品质是否与花费的成本费用匹配是存疑的，被告不予认可；即原告可能以高价购买了低价的服务。综上，要求原告首先举证其管理的内容，品质，和明细成本，支付的费用与市场合理成本的差异，才能确定争议金额的基准。3、被告不认可按面积简单比例分担费用。该大楼除了住宅，还有原告自己使用和出租的办公楼层，商业面积等，因用途不同和使用者不同是区别对待的，每一个部分所获的管理和服务是不一致的，因此不认可按面积百分比分担。4、无因管理是只需要支付成本费。原告的行为不符合无因管理的构成要件，其基于无因管理要求被告支付相关费用的诉讼请求，无法律依据，应予以驳回。如原告提出的证据真实可信的足以证明其对被告物业维修及清理所支出的费用，可依据正确的法律关系另行主张。5、要求返还原告侵占的大楼收益。物业费是要交的，但是要交给合格的为答辩人所认可的物业管理公司，对三原告每月每平方米7.85元的物业管理成本系天价，亦不予认可。长期以来原告未经业主同意使用属于全体业主的时风国际广场大楼共有部分从事经营性活动，并非法占有属于全体业主的全部收益；6、原告提供的所谓审计报告不具备公正性，原告既是酒店管理公司又是物业管理公司股东，根本不可能区分开支用途，大楼的很多配套设施包括观光电梯、大厅、走廊空调、监控等均是从事经营活动所需而非答辩人所需，该部分的开支理应由原告自行承担，审计报告中未见把该项费用归于原告承担，共有部分的收益也未见归入原告的收入中，可见该审计报告不能采信。综上所述，答辩人未与原告签订物业服务合同，原告违法从事物业服务，侵犯业主以合理价格选择物业服务公司的权利，用非法手段强迫业主支付高价物业费，长期非法占有属于全体业主的大楼共有部分经营性收益。违反了民法通则所确定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，违反了民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策等社会主义市场经济的基本原则。三个原告中时风酒店是开发商投资的，雅致酒店和雅致物业的投资人中有朱耀东，由此证明三原告和开发商关系密切，是共同利益人。物业管理区域的确定和备案，都需要在属地政府和房管部门处进行。而开发商不向政府主管部门提交物业资料，无法确定属于全体业主的公共设施设备，所以现在物业管理成本核算，缺乏公正依据，鉴定结果不可信。业主买房时，开发商没有和业主签订前期物业管理合同的，物业费用由开发商承担。关于水电度数，因为原告长期锁住业主的水电箱，业主无法管理。同时被原告强行关闭我们业主的水电闸，所以水电度数不可信。请求法庭依法驳回原告的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王纯系常熟市海虞南路62号9-C房屋（建筑面积35.8平方米）的所有权人,房屋规划用途均为商业服务。2006年6月26日，以王静、王纯、程永刚为出租方（甲方），常熟时风国际假日酒店有限公司为承租方（乙方），常熟市时风房地产开发有限公司为保证人，签订《租赁合同（委托经营管理合同）》一份，合同约定：甲方将位于常熟市海虞南路62号9层C号的物业出租给乙方，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，自起租日起每十二个月为一个租赁年度。在租赁期间，从起租日开始乙方应向甲方支付的年租金为该物业的总房价款的8.13%（所得税由甲方承担）。其余期间，乙方无须向甲方支付任何租金或其他费用。在租赁期限内所发生的物业管理费、水、电、通讯等费用由乙方据实承担。在本合同期满或者提前终止时，除非乙方认为有必要，否则乙方不负责拆除物业内原有装修。甲方应无条件按乙方撤出物业时的现状予以接收。同时乙方撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用及风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担。
上述租赁合同到期后，原告常熟时风国际假日酒店有限公司未再与被告签订相关房屋租赁合同，双方办理了房屋交接手续。原告常熟时风国际假日酒店有限公司、原告常熟市雅致酒店有限公司、常熟市雅致物业管理有限公司陆续在案涉房屋所在的时风国际广场从事物业管理服务，案涉房屋使用过程中的水、电费用先由原告向供水、供电部门缴纳，再由原告向业主收取。
另查明，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司向被告收取了水电费押金及2016年度物业管理费。后王纯起诉至本院，要求常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司归还私自扣除的物业费、水电费押金，本院经审理认为双方对2016年度水电费押金及物业管理费的收费标准尚未达成合意，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司自行制定的收费标准缺乏依据，故判决支持了王纯的诉讼请求。目前该判决已生效。
审理中，原告陈述：2016年时风国际广场公共区域的物业管理是由三原告共同进行，期间有个过渡管理的过程，诉讼过程中三原告作为一个整体无需区分，案外再自行结算。另，原告为证明物业成本费的计算标准为7.85元/每平方米/月，提交了其单方委托苏州方本会计事务所有限公司常熟新联分所出具的《时风国际广场物业管理成本的鉴证报告》。被告对该鉴证报告不予认可。后根据原告的申请，本院依法委托江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所对时风国际广场2016年度物业管理成本及热水费成本进行鉴证，该鉴证机构后出具鉴证报告，载明物业管理成本鉴证结果为：时风国际广场2016年度物业管理成本总计发生3208304.62元，以实际测绘的可销售总面积41575.27平方米计算，2016年度平均每月每平方米物业管理成本为6.43元；由于三原告未提供与热水费成本有关的会计资料，该鉴证机构认为无法对时风国际广场2016年度热水费成本发表鉴证意见。为此，原告花费审计费46980元。
本院认为，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本案中，原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司在没有法定的或者约定的义务下为包括被告在内的业主对时风国际广场进行物业管理服务，其在进行服务和管理时确实支出了相关费用，该行为属于事实行为，管理结果及获得利益归属于包括被告在内的业主，故被告作为受益人应当向原告偿付必要的费用。根据鉴证报告，2016年度时风国际广场平均每月每平方米物业管理成本为6.43元，常熟市海虞南路62号9-C（建筑面积35.8平方米）2016年的物业成本费应为2762.33元应由被告支付给原告。
依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告王纯于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司物业成本费2762.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元、保全费55元，审计费中的1423.64元，合计1528.64元，由原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司负担711.82元，被告王纯负担816.82元并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 曾庆会
人民陪审员 朱 洪
人民陪审员 张 刚
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 孙 维
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