广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一初字第1242号
原告：张剑凯，男，汉族，1973年10月24日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：张剑扬，男，汉族，1981年10月3日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告：东莞市华钰实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王仕进，该公司总经理。
上述三原告的共同委托代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。
上述三原告的共同委托代理人：陈泓秀，广东尚智和律师事务所实习律师。
被告：东莞东丰制衣有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：林楚辉，该公司总经理。
委托代理人：王建红，广东名道律师事务所律师。
原告张剑凯、张剑扬、东莞市华钰实业投资有限公司（以下简称“华钰公司”）诉被告东莞东丰制衣有限公司（以下简称“东丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月3日受理后，依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，于2013年11月21日公开开庭进行审理。原告张剑凯、张剑扬、华钰公司的共同委托代理人高新、陈泓秀，被告东丰公司的委托代理人王建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张剑凯、张剑扬、华钰公司共同诉称：被告东丰公司与原告张剑凯、张剑扬于2005年签订《工业用地、厂房、宿舍转让合同》将粤房字第01189＊＊号、01189**号两处房产及一处没有产权证的房产作价168万元出售给张剑扬、张剑凯，并由张剑凯、张剑扬返租给被告，价款由张剑凯、张剑扬支付。后张剑凯、张剑扬为办理产权证的需要，以原告华钰公司的名义与被告东丰公司于2009年5月18日签订《工业用地、厂房、宿舍转让合同》，并办理了部分过户手续，已缴纳相关税款，但原告华钰公司无实际出资。2010年，原告华钰公司被深圳市恪诺思科技有限公司收购所有股权和财产，但因无法办理过户，导致该房产一直被登记在被告名下，且该房产的土地是集体建设用地，系租地建房，按目前政策属于不能转让。现该房产被法院查封准备拍卖，为此三原告特诉至法院，请求判令：1.被告返还三原告购房款1680000元及银行利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计，从2005年9月19日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为875000元）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告东丰公司辩称：被告不同意返还购房款。第一，原告要求被告返还购房款没有法律和事实的依据。原、被告签订的《工业用地、厂房、宿舍转让合同》合法、有效，是双方的真实意思表示，原告没有权利要求被告返还购房款。原、被告前后两次签订的转让合同都明确约定转让房产的过户手续及相关责任、费用等由原告承担，即如果案涉房屋无法过户，应当由原告承担全部过错和责任。第二，原告因为自身过错导致受让房产被法院查封、拍卖，被告无须承担任何赔偿或返还责任。原告对案涉转让的房产的产权状况有足够的了解，也清楚房产登记所有人和占用土地所有人不一致，从原告与东莞市长安镇上角股份经济联合社签订的《租赁土地合同书》可以获知。对此，原告完全有义务去鉴别受让房产能否过户，但原告在合同中明确承诺承担相关的法律风险，在原告受让房产后，并没有及时、积极地办理过户手续，故原告对于案涉房产无法过户的事实负有全部责任，请法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明：2005年8月10日，原告张剑凯、张剑扬与被告东丰公司签订一份《工业用地、厂房、宿舍转让合同》，约定以1680000元的价格将位于东莞市长安镇上角社区埔新路X号的土地2867平方米、厂房2701.32平方米以及宿舍588.06平方米一并转让给原告张剑凯、张剑扬；工业用地的使用年限按国家对出让工业地的有关规定执行。原告张剑凯、张剑扬分别于2005年8月10日和2005年9月18日向被告东丰公司支付了1000000元和680000元，据此原告提供两张收款收据予以证明，收款收据上有被告东丰公司的盖章确认。被告确认收到原告张剑凯、张剑扬的转让款共计1680000元。2005年9月1日，原告张剑凯与被告签订一份《合同书》，约定将案涉房屋返租给被告使用，使用期限为2005年9月1日至2010年8月31日止，被告每月交纳房屋使用管理费前三年为48000元，后二年为50000元。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。案涉房屋的土地原由被告东丰公司的股东环球（远东）贸易公司租赁，2005年9月12日，原告张剑凯、张剑扬与案外人东莞市长安镇上角股份经济联合社、环球（远东）贸易公司签订一份协议书，约定环球（远东）贸易公司将案涉土地转为原告张剑凯、张剑扬租赁。同日，原告张剑凯、张剑扬与东莞市长安镇上角社区签订了《租赁土地合同书》确认租赁土地的使用期为五十年，按原环球（远东）贸易公司的租地合同时间计算，租赁期内，原告张剑凯、张剑扬可以出租、转让，但须经东莞市长安镇上角股份经济联合社备案，原告张剑凯、张剑扬每年需向其交纳土地使用费和综合服务费。2008年11月19日，原告华钰公司经工商登记成立。2009年5月18日，原告张剑凯、张剑扬为了方便办理房产证以原告华钰公司的名义与被告东丰公司重新签订了一份《工业用地、厂房、宿舍转让合同》，约定将案涉房屋及土地使用权一并转让给原告华钰公司。原、被告均确认，原告华钰公司并无实际出资。2009年7月27日，被告被吊销营业执照。2009年9月29日，华钰公司开具了购买上述物业的付款发票，并向税务部门交纳了办证税款。2010年3月15日，深圳市恪诺思科技有限公司收购了华钰公司的股权。现因案涉房屋无法办理产权变更登记，故原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，案涉房屋已经办理了房屋所有权证，登记的产权人为被告东丰公司。该房屋所在土地属于农村集体土地，登记的土地使用权人是东莞市长安镇上角管理区。案涉房屋已于另案中被本院依法查封，原告张剑凯、张剑扬和华钰公司对此提出异议，被本院依法驳回。
以上事实，有集体土地使用权证书、房产证书、《工业用地、厂房、宿舍转让合同》、协议书、租赁土地合同书、收据、合同书、东莞市房地产办证证明、销售不动产统一发票、上角社区证明书、股权转让合同、结算业务申请书、执行裁定书、执行异议裁定书以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原告张剑凯、张剑扬、华钰公司分别与被告东丰公司签订的两份《工业用地、厂房、宿舍转让合同》约定转让的土地使用权属于农民集体所有的土地的使用权，该转让行为违反了上述法律的禁止性规定，另外，房屋不能独立于土地单独转让，在转让房屋的同时，土地也会一并转让，故原告张剑凯、张剑扬、华钰公司分别与被告东丰公司签订的两份《工业用地、厂房、宿舍转让合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告张剑凯、张剑扬诉请被告东丰公司返还案涉房屋的购房款合法有据，本院予以支持。三原告均确认华钰公司并无实际出资，且支付相应款项时华钰公司尚未成立，原告华钰公司诉请被告东丰公司返还案涉房屋的购房款无事实和法律的依据，本院不予支持。至于利息，原告主张以1680000元为基数，按照中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率从2005年9月19日起计至付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告东丰制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张剑凯、张剑扬返还购房款1680000元并支付利息（以1680000元为本金，按照中国人民银行规定的同期限同类流动资金贷款基准利率，从2005年9月19日起计至付清之日止）。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3750元，由被告东丰制衣有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄 琪
二〇一三年十二月三日
书 记 员 邓秀琳