四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川2002民初1070号
原告资阳市恒诚物业有限公司，住所地资阳市雁江区公园路4-18号。
法定代表人何志芬，总经理。
委托代理人王强，四川法助律师事务所律师。
委托代理人汪泯酿，四川法助律师事务所律师。
被告刘超，男，1978年2月13日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人徐金龙，资阳市雁江区雁江法律服务所法律工作者。
委托代理人房建国，男，1958年1月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原告资阳市恒诚物业有限公司（以下简称恒诚物业）与被告刘超物业服务合同纠纷一案，本院2016年3月30日立案受理后，依法由审判员李才华适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告恒诚物业委托代理人王强、汪泯酿与被告刘超委托代理人徐金龙、房建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒诚物业诉称，2010年11月30日原告与资阳市世纪房地产开发建设有限公司签订前期物业管理委托合同，至2014年10月20日退出期间，原告系被告所在雅香居二期世纪华庭小区的物业服务公司，为包括被告在内的所有小区业主或物业使用人提供公用设施设备维护、代收水电气费、保洁、绿化、治保等物业管理服务。被告自2011年9月至2014年10月拖欠物业服务费、公摊电费等共计2937.7元拒绝给付，原告屡经催讨未果，为维护原告的合法权益，请求一、判令被告立即支付物业服务费、公摊电费等费用共计2937.7元及违约金（按每日百分之一计算至给付之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘超辩称，一、原告不具有诉权。1、是基于被告没有履行物业服务合同的服务费提起诉讼的本案，立案前原告曾提起诉讼，后经雁江区人民法院根据物业管理相关法律法规以未履行催告，裁定驳回了起诉，原告在仍然未经催告的情况下再提起诉讼，显然无诉权；2、原告在合同期内于2014年10月单方撤离，拒绝履行合同义务，放弃了合同约定权利。二、原告向被告主张权利只能够从被告未缴纳物业服务费的第25个月起主张权利。法律规定当事人在知道或者应当知道权利受到侵害的两年内主张权利，根据原告所述的前期物业管理合同约定的物业管理费是以月计费，也就是按月缴纳，被告在原告服务后的次月就应当缴纳上月服务费，被告没有缴纳就开始违约，其侵权从此就开始了，原告在知道权利受到侵害后两年没有主张权利，显然是对权利放弃的表示；原告只能就主张权利时的前两年，也就是2014年4月至2016年3月期间的服务费。三、原告不履行物业服务义务，具有严重违约行为，并给被告造成了无法挽回的损失。1、原、被告双方形成合同关系是被告购买商品房时，由开发商在购房合同中一并使用原告自制的格式合同，捆绑签订的，根据该格式合同规定的合同义务和履行期，原告在合同期内于2014年10月20日单方撤离，拒绝履行合同义务；2、物业服务根据相关法律规定的义务主要是安全、卫生、维护等，原告根本没有尽到物业服务义务，给被告造成生活极不方便和经济损失，如原告在单方毁约之前电梯停运一个月之久，拒不组织维修，作为被告的业主生活状态可想而知；3、原告没有尽到安全保障义务，原告在业期间仅以一老年人值守，晚上10点就开始停止守护，使该栋楼房30余户业主家中被盗、多户门窗被撬、车辆丢失，给被告造成了重大经济损失；4、原告对日常卫生不尽职外，被告的饮用水是用二次供水方式，原告在长达4年多的服务期间没有对储水池进行过清洗，严重的损害了被告的××；四、被告没有缴纳部分费用是原告违规收费造成的。1、原告乱收费，原告违规向被告收取应当由原告承担的公摊费用和维护费；2、被告的水电气费是被告自行缴纳的根本不存在代收；3、原告收取被告的装修保证金至今没有退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，资阳市民世物业管理有限公司2010年11月5日更名为资阳市恒诚物业有限公司即原告，资质等级为三级。被告刘超系资阳市雅香居二期（世纪华庭）16-4号业主。2010年3月8日，原、被告签订《物业管理服务合同》，载明：“……受资阳市世纪房地产开发建设有限公司的委托资阳市民世物业管理有限公司对资阳市雅香居二期（世纪华庭）16层4号，建筑面积86.21m2的房屋进行物业管理，……一、物业管理公司的职责……5、协助有关行政管理部门搞好安全防范工作，维护小区公共秩序，协助业主（使用人）处理各种突发事件，做好大件物品出大门的登记。……二、业主（使用人）的权利、义务……10、本小区物业服务收费参照物价局核定的标准，适当优惠后，每户每月按房屋建筑面积每平方米0.8元，向物业管理公司交纳物业管理公共性服务费共计68.7元/月，从业主接房之日起计缴。11、垃圾处理费：业主按市环卫主管部门、物价部门核定的收费标准，按时全额交纳，符合优惠免交条件的，凭有效证件报环卫部门核准免交。12、业主（使用人）应积极支持物业管理服务企业工作，按时交纳应交的费用、如逾期不交者，物业管理公司每天按应交总额的1%向业主（使用人）方收取滞纳金；逾期不缴，物业公司发催款通知，仍不交费者，物业公司停止服务，并通过法律程序追究违约方的一切经济责任。13、业主（使用人）每月按时缴纳小区公用（含梯步间）路灯电费。……资阳市民世物业管理有限公司盖章，业主方：刘超（签名）2010年3月8日”。2014年10月14日，被告恒诚物业发出通知，载明：“世纪华庭物业小区的各位业主：我公司已于2014年8月18日张榜公示：决定于2014年10月20日退出世纪华庭小区的物业服务工作（电梯维保、保洁服务工作义务服务10天，至2014年10月30日止）。现退出在即，请你们派出能代表世纪华庭整栋楼的业主代表或你们新聘的物业公司与我公司进行退出前的移交。特此通知！资阳市恒诚物业有限公司，二0一四年十月十四日”。2014年10月20日，被告恒诚物业发出通知，载明：“世纪华庭物业小区的各位业主：我公司于2014年10月20日正式退出世纪华庭小区的物业服务工作（电梯维保、保洁服务工作义务服务10天，至2014年10月30日止）。凡是超出10月20日的物管费等费用，请业主带上缴费发票到收费员处核实退费。特此通知！资阳市恒诚物业有限公司，二0一四年十月二十日”。2014年10月20日，被告恒诚物业正式退出资阳市雁江区雅香居二期世纪华庭小区物业服务工作。2011年9月至2014年10月，被告刘超拖欠原告恒诚物业物管费2587.7元。2015年5月27日，原告恒诚物业曾起诉来院如请求目的。
另查明，2011年8月7日、2011年10月30日、2011年11月9日、2011年11月14日、2012年3月19日、2012年5月25日、2014年3月8日、2014年5月21日、2014年6月14日、资阳市雁江区雅香居二期世纪华庭小区业主报警称家中被盗。原告恒诚物业撤离前，载人电梯曾因故障停运一月左右，二次供水箱未曾清洗过。
以上事实，有原、被告陈述、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、准予变更登记通知书、物业服务企业资质公示、物业管理服务合同、欠费明细、通知两份、接（处）警登记表等载卷予以佐证。
本院认为，原告恒诚物业与被告刘超于2010年3月8日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思的反映，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告刘超辩称该案诉讼时效应自原告恒诚物业催收起即2016年3月7日起向前推两年。原告恒诚物业曾于2015年5月27日向本院提起诉讼向被告刘超主张权利，故该案诉讼时效应自2015年5月27日起向前推两年即2013年5月28日-2015年5月27日。《资阳市普通住宅物业服务等级标准》……三级……（三）共用设施设备维修养护……5、载人电梯早6点至晚12点正常运行……（四）协助维护公共秩序……4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务……4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。……。原告恒诚物业在治安防范、电梯维护、二次供水水箱清洗方面确定存在疏忽、管理存在漏洞，可适当降低物管费收费标准，考虑以每平方米0.8元/平方米/月×80%=0.64元/平方米/月为宜。被告刘超应向原告恒诚物业交纳物管费为（86.21平方米×16×0.64元/平方米/月）+（86.21平方米×0.64元/平方米/月÷30×23）=925元。《资阳市物业服务收费管理实施细则》第六条：“……对于实行专业化物业管理的企业（已取得物管资质证书和工商营业执照）所管理的普通住宅（含同一区域内的商业办公用房）项目，统一实行政府指导价……”。《资阳市普通住宅物业服务收费指导标准》……企业服务等级三级政府指导价标准住宅高层0.40元/平方米/月-0.80元/平方米/月……三、普通住宅物业服务收费包含电梯运行费和超高层水泵运行费及公共用水、电的分摊部分。四、此收费标准不含各种代收费。”由此，原告恒诚物业收取被告刘超物管费中包含有二次供水电费及电梯运行用电费用。2010年3月8日原告恒诚物业与被告刘超签订的《物业管理服务合同》中约定“业主（使用人）每月按时缴纳小区公用（含梯步间）路灯电费”。被告刘超应向原告恒诚物业交纳公用路灯电费，庭审中原告未提供证据证明被告刘超应交纳公用路灯电费的具体金额，对原告请求判令被告刘超支付公摊电费的诉请，本院不予支持。原告恒诚物业与被告刘超2010年3月8日签订的《物业管理服务合同》中对违约金未作约定，对原告恒诚物业请求判令被告刘超支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告刘超于本判决生效之日起三日内支付原告资阳市恒诚物业有限公司物业服务费925元；
二、驳回原告资阳市恒诚物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告资阳市恒诚物业有限公司负担17元，由被告刘超负担8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 李才华
二〇一六年六月十四日
书记员 刘丽宏