上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5091号
上诉人（原审原告）第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司。法定代表人ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR,亚太区行政总裁。委托代理人陈颖，上海市益昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚良，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人姚加超(系姚良之子)，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（以下简称戴维斯公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，姚良于2014年9月登记成为上海市XX路XX弄XX号XX室(以下简称系争房屋)、建筑面积182.60平方米房屋的产权人。2011年4月，上海XX有限公司(甲方)与戴维斯公司(乙方)签订《XXX前期物业服务合同》一份，约定，甲方选聘乙方为本市XXX小区(座落位置上海市徐汇区XX路XX弄XX号，XX路XX号、XX号、XX号，XX路XX号)提供前期物业管理事宜。合同约定物业服务费的标准为高层住宅14.80元/月/平方米（人民币，下同）。物业服务费由乙方收取，业主或物业使用人应于甲方通知的交房之日的次月起开始缴纳物业服务费，首次缴纳时应于办理交房手续时一次性缴纳三个月的物业服务费，自通知交房日的次月起算第三个月月底前，业主或物业使用人应缴纳下一个月的物业服务费。甲方、业主或使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付之日起算至实际支付日，按应付未付金额每日千分之三计算(一个月以30日计)向乙方支付违约金。本合同期限自XXX第一幢交付日起两年，本合同期满前3月，业主大会尚未成立，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。2015年2月10日，双方签订补充协议，约定原合同到期后延续两年，自2015年4月1日至2017年3月31日。原合同其他条款不进行变更。同时在《XXX临时管理规约》中约定，发展商委托物业管理服务者管理小区的前期物业的物业管理服务费暂定为14.80元/月/平方米，在会所交付使用前，前期物业管理服务费暂定为12.60元/月/平方米。该收费标准经上海市物业管理行业协会论证。原审还查明，2013年2月，上海XX有限公司与案外人范某某、葛某某曾就系争房屋签订上海市商品房预售合同一份，该合同约定于2013年6月5日前交房。同年7月5日，范某某签署房屋交接验收单一份，接收了系争房屋。范某某于当日支付了2013年8-10月的物业管理费。2014年5月15日，上海XX有限公司(甲方)又与姚良(乙方)就系争房屋签订上海市商品房出售合同，将系争房屋重新出售给姚良。该合同中约定甲方在收到全部房价款之日起30天内，向乙方交付该房屋。乙方应在约定的房屋交接期限内至甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋的交付标志为补充条款(一)第七条：该房屋符合本合同约定的交付条件并在乙方付清本合同项下的全部房款后30天内，甲方向乙方发出书面交付通知书，乙方办理验收交接手续(收楼手续)的时间以该交付通知书规定的时间为准。该合同还约定，在前期物业服务合同生效之日至该房屋交付之日(或视为交付之日)的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。该房屋交付之日(或视为交付之日)的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由乙方按照前期物业服务合同约定的前期物业服务收费标准承担。乙方即使未按本合同的约定办理房屋验收交接手续，但仍应按实测的建筑面积计算并向前期物业管理企业全额缴纳物业服务费，该等服务费自甲方书面通知的办理房屋验收交接手续之日起计算。对系争房屋存在的二次出售，戴维斯公司提供了上海XX有限公司出具情况说明称，因范某某、葛某某提出由于家庭原因，需将原房屋预售合同的买方变更为姚良，故双方于2014年4月底撤销了预售合同，于同年5月15日签订新的出售合同。范某某出具情况说明一份，称由于家庭原因需更名为姚良，并将付款方式改为贷款。待贷款转入公司账户后，将等同于银行贷款的金额退回范某某账户。姚良则表示对范某某一事并不知晓，其直接与开发商就系争房屋签订买卖合同，以一手房购入系争房屋。因房屋存在质量问题，目前还在整改大修中，故未与开发商办理验收交接手续。戴维斯公司诉称，戴维斯公司系本市XX路XX弄XX号XXX小区的物业管理单位，姚良系该XX号XX室房屋的业主。根据《XXX临时管理规约》的规定，小区物业管理费计算标准为12.60元/月/平方米，姚良应于每月第一日或之前预先缴交其单元应付之物业管理费，逾期应当按每日千分之三支付滞纳金。然姚良一直没有支付戴维斯公司2014年11月起的物业管理费。戴维斯公司催款无果，故诉至原审法院，请求判令：1、姚良向戴维斯公司支付2014年11月至2015年6月期间的物业管理费18,406.40元；2、姚良向戴维斯公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金7,454.95元(要求计至实际支付之日，按日千分之三计算）。姚良辩称，其与开发商于2014年5月签订了购房合同，至2014年11月支付了全部房款，姚良在房屋验收过程中发现房屋存在质量问题，为此姚良一直在与开发商进行交涉，现在房屋还在维修当中，房屋并没有交付给姚良，故还未产生物业费。其不同意戴维斯公司的诉讼请求。原审法院认为，在姚良所在小区未成立业主委员会的阶段，该小区属前期物业管理阶段，前期物业管理服务合同由建设单位与其选聘的物业管理企业订立，故戴维斯公司与姚良所在小区的建设单位上海XX有限公司签订的《XXX前期物业服务合同》具有法律效力，对所在小区的业主均有约束力。戴维斯公司按照该合同提供物业服务以后，姚良作为业主理应支付物业管理服务费。根据物业管理的有关规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。故姚良应当支付戴维斯公司物业管理费的起算时间应依据涉讼房屋交付时间来判定。对于系争房屋交付时间的认定，原审法院认为，由于双方在《上海市商品房出售合同》中已经明确约定房屋交付的标志为甲方发出的交付通知书规定的时间，现戴维斯公司未提供证据证明开发商已向姚良发出交付通知书，开发商与姚良之间已经实际履行了系争房屋的交付。对此应由戴维斯公司承担举证不能的责任。故戴维斯公司要求姚良支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一六年四月一日作出判决：驳回第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计223元，由第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司负担。一审判决后，戴维斯公司不服，上诉于本院，诉称，开发商已于2014年11月将系争房屋交付于姚良，且戴维斯公司一直为姚良提供物业管理服务，故姚良应向其支付相应物业管理费。原审认定有误，故戴维斯公司请求撤销原审判决，改判支持其原审时的诉讼请求。被上诉人姚良辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回戴维斯公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。庭审中，戴维斯公司提供了相应维修报告、快递签收等材料，以证明其主张。姚良则提出，由于当初去验房时发现房屋存在质量问题，故其未验收，要求开发商先进行维修，故出现了相应的维修单据。至于快递回单，是因为之后与戴维斯公司发生诉讼，戴维斯公司就将相应信件寄往系争房屋，姚良要看房屋维修情况时会签收一下，其直至2016年3月才接收系争房屋。本院认为，本案的争议焦点为认定姚良是否需向戴维斯公司支付自2014年11月起的相应物业管理费。根据物业管理的有关规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。因此，姚良向戴维斯公司支付物业管理费的前提是其已经接收了系争房屋。对于系争房屋交付时间的认定，正如原审所认定的那样，由于双方在《上海市商品房出售合同》中已经明确约定房屋交付的标志为开发商发出的交付通知书规定的时间，现戴维斯公司未提供证据证明开发商已向姚良发出交付通知书，开发商与姚良之间已经实际履行了系争房屋的交付。同时，戴维斯公司提供的材料也无法证明系争房屋的交付事实，故本院认同原审意见，对戴维斯公司的诉请不予认同。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人戴维斯公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币446元，由上诉人第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年六月十五日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……