杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1361号
原告（反诉被告）：杭州世茂世纪置业有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区3号大街**号***层（*楼）***室。
法定代表人：蒋明生，该公司总经理。
委托代理人：赵舒卿、周蓬，该公司员工。
被告（反诉原告）：余琦。
被告（反诉原告）：洪婷。
上述二被告共同委托代理人：朱勤，浙江可道律师事务所律师。
上述二被告共同委托代理人：刘国华，浙江可道律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州世茂世纪置业有限公司（以下简称世茂世纪公司）与被告（反诉原告）余琦、洪婷商品房销售合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院起诉，反诉原告余琦、洪婷于2014年11月10日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。世茂世纪公司的委托代理人赵舒卿、周蓬，余琦及其与洪婷的共同委托代理人刘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世茂世纪公司起诉称：2010年12月17日，世茂世纪公司与余琦、洪婷签订《浙江省商品房买卖合同》，约定余琦、洪婷向世茂世纪公司购买杭州世茂江滨商业中心第5幢3单元2502室房屋，房屋总价为610319元，付款方式为银行按揭贷款。合同还约定，如买受人逾期付款超过90日，即使买受人不愿意继续履行合同，出卖人仍有权要求买受人继续履行合同。在此等情况下，买受人自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，余琦、洪婷支付了310319元，剩余房款300000元至今仍未支付。鉴于此，出卖人多次以挂号函件方式向买受人寄发催款通知书并多次电话催款，但买受人始终不予理会。为此，世茂世纪公司诉至法院，请求判令（变更后）：一、二被告支付所欠房款300000元；二、二被告自2010年12月24日起至实际全额支付之日止按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金（暂计算至起诉时为83520元）；三、本案诉讼费用由二被告承担。
余琦、洪婷答辩称：对合同签订时间及双方约定无异议，但答辩人支付的310319元实为首付款，剩余300000元应为按揭款项。本合同为按揭贷款商品房买卖合同，本案属于因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，根据最高人民法院的有关规定，答辩人可以解除案涉合同，故世茂世纪公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
余琦、洪婷反诉称：2010年12月17日，世茂世纪公司与余琦、洪婷签订《浙江省商品房买卖合同》，合同第七条约定，合同签订当日余琦、洪婷支付首期房款310319元，剩余300000元购房款待银行按揭贷款办理后支付。合同签订前，反诉人是在得到被反诉人确认本合同可以通过银行按揭贷款的方式支付余款的情况下，根据自己现有支付能力才决定签约购房的。合同签订后，反诉人按约当日支付首期购房款310319元，随后反诉人申请办理银行按揭贷款，但银行反馈案涉合同无法办理按揭贷款。无奈之下，反诉人多次联系被反诉人咨询相关事宜，被反诉人也承认案涉合同无法办理按揭贷款。如果被反诉人在签订合同时告知案涉合同不能办理按揭贷款的，反诉人也不会购买该房屋，因此，案涉合同无法履行的责任不在于反诉人。根据司法解释的相关规定，反诉人有权请求解除案涉合同，故提起反诉，请求判令：一、解除反诉人与被反诉人签订的合同编号为2010预1093573《浙江省商品房买卖合同》；二、被反诉人退回反诉人已交购房首付款310319元，并支付首付款利息79441.66元（从2010年12月17日计算至2014年12月17日止，按中国人民银行公布的基准年贷款利率6.40%计算，之后利息按此标准计算至判决确定之日止）；三、被反诉人承担全部诉讼费用。
世茂世纪公司答辩称：一、反诉人无权要求解除与被反诉人签订的《浙江省商品房买卖合同》。首先，从反诉人与被反诉人实际履约过程及反诉人提交的证据来看，诉争房屋的担保贷款合同不能订立的过错责任在于反诉人，其无权要求解除合同。其次，诉争房屋的担保贷款合同不能签订并非案涉合同解除的必然条件。反诉人尚欠房款仅为300000元，退一步讲，即使不能签订担保贷款合同，反诉人也有能力继续履行案涉合同。案涉合同补充协议明确约定，由于非出卖人的原因导致买受人的贷款申请未被银行批准，或无论何种原因买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额，则买受人均有义务限期内自筹资金补足款项，否则即为违约。因此，即使不能签订担保贷款合同，反诉人仍负有补齐房款、继续履约之约定义务。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。
世茂世纪公司为支持其诉请及答辩，向本院提供了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》，用以证明世茂世纪公司与余琦、洪婷之间存在合同关系的事实。
2.销售不动产统一发票，用以证明余琦、洪婷已付部分房款的事实。
3.房屋交付通知书、收房付款通知，用以证明世茂世纪公司向余琦、洪婷寄送收房通知并要求其付清尾款的事实。
4.催款通知书六份，用以证明余琦、洪婷未按合同约定支付房款，世茂世纪公司多次向其寄送催款通知书的事实。
余琦、洪婷为支持其答辩及反诉，向本院提供了下列证据材料：
1.宣传资料，用以证明世茂世纪公司所销售房屋的使用性质、装修设计、房产销售联系电话等事实。
2.电话录音和现场谈话录音，用以证明余琦、洪婷联系世茂世纪公司购买房屋的过程以及不能按约办理按揭的事实。
3.电信客户话单明细，用以证明余琦、洪婷联系世茂世纪公司及其合作银行办理购房和按揭的情况。
双方当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）世茂世纪公司提供的证据。余琦、洪婷对证据1的真实性无异议，但认为案涉买卖合同的付款方式为按揭贷款；对证据2无异议；对证据3有异议，被告从未收到过；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告由于无法办理按揭贷款才未支付剩余房款。本院认为，世茂世纪公司未提供证据3的送达凭证，余琦、洪婷也否认收到过上述证据，故证据3本院不予采纳；余琦、洪婷对其余证据的真实性均无异议，本院予以采纳。（二）余琦、洪婷提供的证据。世茂世纪公司对证据1的关联性有异议；对证据2、3的真实性不能确认，即使上述证据是真实的，但上述证据的形成时间均在2014年10月16日以后，而余琦、洪婷早在2010年就负有办理按揭贷款的义务，并且，通话录音表明余琦、洪婷符合办理按揭贷款的条件。本院认为，上述证据的真实性可以认定，但其尚不足以证明按揭贷款手续不能办理的责任在于世茂世纪公司以及因未能办理按揭贷款手续余琦、洪婷可解除案涉合同等事实。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年12月17日，世茂世纪公司与余琦、洪婷签订《浙江省商品房买卖合同》，约定余琦、洪婷向世茂世纪公司购买杭州经济技术开发区世茂江滨商业中心5幢3单元2502室，总价款为610319元，余琦、洪婷应在本合同签订当日支付首期购房款310319元，剩余购房款300000元应在本合同签订当日由买受人申请办理银行按揭贷款手续，并按银行贷款按揭合同中约定的贷款发放时间付款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。案涉合同补充协议第5条第（4）款约定，买受人依上述约定提供按揭贷款所需全部文件并办理相关手续，但由于非出卖人的原因导致买受人的贷款申请未被银行批准，则买受人应自接到银行或出卖人通知之日起15日内自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述15日的期限内自筹资金补足差额的，从第16日起应向出卖人承担本合同约定的违约责任。
余琦、洪婷于合同签订日支付了首付款310319元。2012年3月2日，世茂世纪公司向余琦、洪婷送达了《催款通知书》，载明截至2012年2月28日，余琦、洪婷仍未按合同约定办理完毕按揭手续支付剩余购房款，请余琦、洪婷在本通知书发出之日起七日内办理完毕按揭贷款手续，或自筹资金付清所有应付款项及违约金。此后，因余琦、洪婷未履行付款义务，世茂世纪公司多次向其寄送《催款通知书》。余琦、洪婷至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
本院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。
合同签订后，余琦、洪婷未能获得贷款，其也未提供有效证据证明未能获得贷款的原因在于世茂世纪公司。根据《补充协议》第5条的约定，余琦、洪婷应当在限定期限内自筹资金支付剩余购房款，否则即构成违约。在得悉余琦、洪婷未办妥按揭贷款后，世茂世纪公司已于2012年3月2日以送达催款函的形式向余琦、洪婷提出要求其继续履行合同义务的主张，至世茂世纪公司起诉前余琦、洪婷仍未取得银行按揭贷款或者以其他付款方式付清剩余购房款。余琦、洪婷的行为已经构成逾期付款根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；世茂世纪公司则依法可以解除合同，也可以要求余琦、洪婷支付价款，并获得损失赔偿。世茂世纪公司诉请要求余琦、洪婷一次性支付剩余购房款，符合合同约定，本院予以支持。关于世茂世纪公司要求余琦、洪婷支付违约金的诉讼请求，因合同中明确约定违约金计算标准为日万分之二，该约定并未过分高于原告的实际损失，本院予以支持，但违约金的起算时间应为世茂世纪公司催款后的第16日（即2012年3月18日）。余琦、洪婷的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、余琦、洪婷于本判决生效之日起十日内向杭州世茂世纪置业有限公司支付剩余房款300000元及逾期付款违约金（自2012年3月18日起按日万分之二计算至实际付清之日止）；
二、驳回杭州世茂世纪置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回余琦、洪婷的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7053元，反诉案件受理费3573元，合计10626元，由杭州世茂世纪置业有限公司负担497元，由余琦、洪婷负担10129元。杭州世茂世纪置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；余琦、洪婷于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 闫效先
人民陪审员 林祥宽
二〇一五年四月十四日
书 记 员 曾祥龙