广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1559号
原告（反诉被告）：肖爱芳，女，1956年10月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马丽芳，女，1962年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：孔丽诗，广东天融律师事务所律师。
原告肖爱芳诉被告马丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，被告马丽芳于答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序于2014年10月28日公开开庭审理本案，原告肖爱芳的委托代理人吴海滨，被告马丽芳及其委托代理人孔丽诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月17日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2078号商铺，总房价为320884元。被告支付购房款160884元后，购房余款160000元至今未付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其行为已构成违约，故请求法院判令：1、原告与被告于2010年6月17日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、被告向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2078号商铺购房余款160000元及违约金【违约金以应付房价款160000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告实际付清款之日止】；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）马丽芳答辩并反诉称：一、原告在2010年6月17日时并非涉诉商铺的所有权人，不具备签署《商铺买卖合同》的主体资格，该合同应为无效合同。被告与原告于2010年6月17日签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层278号铺，商铺价款为320884元。被告于2010年6月17日向原告支付了首期房款160884元、律师费1480元和公证费200元，于2011年7月4日向原告支付办证税费10635元。后经被告多方调查得知，原告与被告签订合同和收取房款时并非涉诉商铺的所有权人，没有签订合同的主体资格。
二、原告对涉诉商铺进行虚假宣传，使被告存在重大误解的情况下而购买涉诉商铺。1、“一手商铺”变为“二手商铺”。涉诉商铺一直以广州新港机场实业有限公司作为开发商统一对外进行宣传，被告一直认为是向开发商购买商铺，但签订商铺买卖合同时卖方变更为原告，被告曾就卖方主体问题向开发商和原告提出异议，开发商和原告的解释是卖方是公司股东，谁签合同都一样，都是“一手商铺”，但办理房产证时原告承诺的一手商铺却变成二手商铺。2、原告与开发商派发给被告的宣传册存在大量的虚假宣传。宣传册虚假宣传如下：（1）涉诉商铺所在的中国南方进出口商品交易中心为“物流专控区唯一商铺交易中心，垄断千亿贸易”；（2）“海关专控区旁，商贸成本最小化”；（3）“机场交易中心—全球规模最大、最便捷、最现代化采购基地”；（4）“成本大比拼，狂赚650倍”。
三、被告已于2011年7月向原告提出解除合同，并对涉诉商铺的问题向花都区政府进行信访。由于原告存在大量的诈骗行为，被告等一众业主已于2011年7月向原告提出解除《商铺买卖合同》，但原告一直推脱、置之不理。
另外，从原告提供的查册情况表可见，涉案商铺已抵押给银行，银行也对商铺进行了放款。综上所述，原告在销售商铺过程存在大量的欺诈行为，已经严重损害被告的利益，故被告请求依法驳回原告的诉讼请求，并请求法院判令：1、被告与原告于2010年6月17日签订的《商铺买卖合同》无效并解除；2、原告向被告返还购房款160884元及利息（利息以160884元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从反诉之日起算至还清所有款项为止）；3、原告向被告返还办证税费10635元；4、原告向被告返还律师费1480元和公证费200元；5、原告承担本案的所有诉讼费用。
庭审中，被告明确其第一项反诉请求为：确认被告与原告于2010年6月17日签订的《商铺买卖合同》无效。
原告（反诉被告）肖爱芳针对被告的反诉辩称：第一，不同意被告的反诉请求。被告的请求没有事实和法律依据，理由不成立。第二，关于合同主体问题，我方认为不具有所有权并不等同于没有处分权，而且原告与广州新港机场实业有限公司之间形成买卖合意后，对涉案商铺已具备期待权，并享有相应的财产性权利。何况涉案商铺已于2011年8月份登记至被告名下，被告的合同目的已实现。另根据相关规定，买受人以出卖人在缔约时没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。且被告没有提供证据证实其主张。第三，双方签订的认购书、商铺买卖合同均可证明本案属于二手现铺买卖，不存在所谓的重大误解情况。至于被告所提及的宣传问题，原告从来没有就合同外的内容对被告作出任何承诺，被告也没有相关证据证实。另外我方认为重大误解也不属于判断合同无效的条件。第四，被告从未向原告主张退铺或解除合同，被告也没有提供证据证明原告欺诈被告。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：2010年6月17日，原告肖爱芳（甲方、出卖人）、被告马丽芳（乙方、买受人）、案外人广州新港机场实业有限公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条、买受人购买的商铺为现铺。第二条、买受人所购商铺（现铺）位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层278号铺，规划用途为商业。第三条、该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为320884元。第四条、付款方式及期限，买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，于2010年6月17日前支付全部房价款的50%，计160884元；余下房价款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款；2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。第五条、买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条、出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第八条、出卖人应于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。合同并对装饰标准、房地产权证的办理等方面进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，被告合计向原告支付购房款160884元，向国浩律师集团（广州）事务所缴纳律师费1480元，原告并代收取被告办证税费10635元、公证费200元。
2011年6月26日，原告向被告寄送《关于办理按揭手续的通知》，内容为根据合同约定，被告选择按揭付款的方式支付剩余房价款160000元，请被告在通知发出的3天内，到原告指定的律师事务所办理按揭贷款手续。2012年7月3日，原告的委托代理人广州新港机场实业有限公司向被告发出《通知函》，告知被告银行已同意其按揭贷款申请，但根据银行的审批结果，仅同意向被告贷款106000元，因此，被告仍需补交购房款54000元，由于被告未支付应补交的上述购房款，也直接导致银行对被告的按揭款不予发放，通知被告在2012年7月13日前向黄伟佳或广州新港机场实业有限公司付清购房款。庭审中，被告陈述其曾收到该函件后，认为黄伟佳不是涉案商铺的出卖人，因此不同意交款。
另查明，2010年10月13日，原告肖爱芳的代理人广州新港机场实业有限公司（甲方、移交方）与被告马丽芳（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：“交接物业编号：二层278号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用……”。2012年10月9日，被告马丽芳出具《确认书》，确认收到肖爱芳按双方约定交付的涉案商铺。
2011年8月3日，涉案商铺登记至被告马丽芳名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2078商铺。根据房地产管理部门出具的《房地产权情况证明》显示，房屋权属来源为向肖爱芳购买，房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行。被告认为从商铺登记抵押给银行可证明银行已将抵押款项发放给原告。但在本院询问银行是否发放贷款时，被告陈述“银行放款直接与原告对接，我方不清楚。我方目前没有向按揭银行还款”。就房产已抵押给银行的问题，原告解释是由于银行办理放款手续的必须条件，但因被告不配合办理抵押放款手续，因此银行并未实际放款。被告至今仍欠原告160000元购房款未给付。
本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，被告须向原告支付首期购房款160884元，余款160000元采取银行按揭方式支付。被告至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，原告请求继续履行合同并要求被告支付购房余款160000元合理合法，本院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但被告办理按揭贷款手续的代办机构是由原告指定的，而被告已依约支付全部购房款的50%以上，原告也不能证明银行不放款完全归责于被告。因此，原告要求被告支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。
针对被告的抗辩及反诉理由，本院认为，一、被告认为原告与其签订《商铺买卖合同》时并非涉案商铺的所有权人，但未提供证据证明其主张。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，被告以原告出售涉案商铺时并非该商铺的所有权人为由请求确认合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否存在重大误解以及能否以该理由请求确认合同无效的问题。1、《商铺买卖合同》约定涉案商铺的出卖人为肖爱芳，且合同已明确约定该商铺为现铺或现房，被告作为完全民事行为能力人，对此应有充分的认识。被告认为原告将承诺的“一手商铺”变更成“二手商铺”出售，但被告也没有提供证据证明原告有上述承诺。2、案外人广州新港机场实业有限公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，原、被告双方亦未约定将该宣传广告作为合同内容。被告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，由于商铺后续经营所产生的风险应由购买人自行承担。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，属可撤销范围，并不必然导致合同无效。因此，被告以其存在重大误解为由请求确认合同无效亦没有事实和法律依据。三、被告是否已向原告提出解除合同、是否向政府部门信访投诉，均不能成为认定合同无效的依据。四、关于涉案房产已抵押给银行问题。虽然根据《房地产权情况证明》显示，涉案房产已登记抵押给银行，但被告并无提供证据证明银行已向原告发放购房余款，因此抵押问题不能成为被告拒付购房余款及主张合同无效的合法事由。综上，被告的抗辩及反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告肖爱芳与被告马丽芳于2010年6月17日签订的《商铺买卖合同》继续履行；
二、被告马丽芳于本判决发生法律效力之日起15日内向原告肖爱芳支付购房余款160000元；
三、驳回原告肖爱芳的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告马丽芳的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1750元、反诉案件受理费1882元，合计3632元，由被告（反诉原告）马丽芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一四年十一月三日
书记员 孙雪芳