江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初948号
原告:刘力文。
被告:范晓翔。
被告:范宸皓。
被告:谭兆祥。
被告:朱国珍。
原告刘力文与被告范晓翔、范宸皓、谭兆祥、朱国珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案后，依法由代理审判员郏献涛适用简易程序独任审判，于2016年3月15日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序，于2016年8月12日再次公开开庭审理了本案。原告刘力文、被告范晓翔到庭参加诉讼，被告范宸皓、谭兆祥、朱国珍经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告刘力文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年4月5日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告范晓翔返还原告支付的购房款60万元；3、判令被告范晓翔支付原告违约金354300元；4、判令被告范宸皓、谭兆祥、朱国珍在继承谭英红遗产的范围内对被告范晓翔承担的上述义务承担补充责任；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月5日，刘力文与范晓翔、谭英红签订房屋买卖协议一份，约定刘力文购买范晓翔、谭英红所有的位于本市仁安新村XX幢602室的房屋，房屋价款60万元，刘力文于2014年12月31日之前将购房款支付至范晓翔、谭英红指定账号，范晓翔、谭英红应于收到房款五日内协助刘力文办理有关房产过户手续，将房产过户至刘力文名下。另外协议还对违约责任进行了约定。合同签订后，刘力文依约支付了全部房款，但范晓翔、谭英红却拒绝协助刘力文办理过户，经刘力文一再催促，范晓翔、谭英红仍然拒绝。2015年1月15日谭英红死亡。之后，刘力文继续与范晓翔及谭英红的法定继承人协商此事，仍未果。刘力文遂提起诉讼。
被告范晓翔辩称：一、我和刘力文其实没有任何关系，刘力文和诸峙间签订协议的情况我不知情，我也没有收到诸峙给我的房款。事后我也问过诸峙，他说这是他和刘力文间的债务纠纷，买卖合同不是真实的，实际是抵押关系。我是委托过诸峙买卖房屋，但我没有授权他可以拿房子抵押，结果他用买卖形式签合同来进行了抵押。二、正常买房肯定要托管资金，不会一下把钱到账，正常也不会把钱款付清，会等过户后再结清尾款，刘力文现在这种情况明显违反正常流程。三、该合同属于无效合同，不存在解除问题。四、我没有收到房款，不存在返还的问题。五、合同无效，也就不存在违约金。
被告范宸皓、谭兆祥、朱国珍未作答辩。
经审理查明：范晓翔、谭英红于1996年7月20日登记结婚，二人婚后育有一子范宸皓。2015年1月15日，谭英红死亡。谭兆祥、朱国珍系谭英红的父母。
苏州市仁安新村XX幢中602室房屋所有权及国有土地使用权于2006年登记在范晓翔、谭英红名下。
2007年3月29日，范晓翔、谭英红在中新苏州工业园区公证处办理委托书公证，范晓翔、谭英红共同委托诸峙（身份证号码为××）具体办理苏州市仁安新村XX幢602室房屋的抵押贷款提前还款及申领他项权证等一切相关手续，受托期限为本事宜办理终结为止，受托人在其权限范围内签署的有关文件委托人均予承认。同日，范晓翔、谭英红在中新苏州工业园区公证处办理委托书公证，范晓翔、谭英红共同委托诸峙（身份证号码为××）具体办理苏州市仁安新村XX幢602室房屋还款后的查档、出售、过户等一切相关手续，受托期限为本事宜办理终结为止，受托人在其权限范围内签署的有关文件委托人均予承认。
2014年4月5日，诸峙作为甲方与刘力文作为乙方签订房屋买卖协议，约定甲方征得房屋产权人范晓翔、谭英红同意，将坐落在本市仁安新村建筑面积72.92平方米的XX幢602室房地产出卖给乙方，并将与所出卖房产相关的土地使用权同时出卖给乙方，房地产包括室内装修及家具的总价款为60万元，乙方在签订合同时支付定金10万元，余款50万元分批支付至甲方指定账户：建行沈秀娟6227002008820062465，并在2014年12月31日前支付完房屋全款，待乙方房屋全款支付完毕后，甲方应在五个工作日内积极配合乙方办理有关房产过户手续，将房产过户至乙方名下。办理房产过户手续所产生的有关税费由甲方承担。待房产过户至乙方名下后，乙方允许目前该房屋的实际租住户继续租住该房屋，租期及租金由乙方与租住户另行商定。合同签订后，如甲方不能按规定积极配合乙方过户，每逾期一日，应向乙方支付一千元罚金，逾期15日，则买卖合同解除，甲方应全额退还乙方所支付房款，并赔偿乙方十万元的违约金，同时约定甲方在收到乙方定金后，应将其委托买卖公证书及房产证、土地证交于乙方保管。协议还对其他事项作了约定。
2014年4月11日，诸峙书面确认收到刘力文支付的定金10万元。截止2014年11月20日，刘力文按照约定向诸峙支付了价余款50万元。
审理中，刘力文申请对苏州市仁安新村XX幢602室房屋的市场价格进行评估（评估基准点为实际评估日），本院依法委托江苏苏地行土地房产评估有限公司进行评估，该公司于2016年5月27日出具房地产估价报告，结论为2016年5月18日该房屋的市场总价为954300元。刘力文为该评估支出评估费10484元。
审理中，范晓翔表示如果合同有效，违约金最多也就115000元。对此，刘力文表示约定的违约金过低，要求增加违约金金额至房屋差价的水平。范晓翔陈述谭英红去世后继承人并未对其遗产进行继承分割。关于房屋的使用状况，刘力文陈述并不清楚，协议签订后并未交付房屋。
上述事实，由刘力文提交的公证书、房屋买卖协议、收条、银行明细、情况说明、房屋所有权证、国有土地使用证、户口注销证明、户表、房地产估价报告以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据法律规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，被代理人范晓翔、谭英红通过代理人诸峙将其共有的房屋出卖给刘力文所产生的合同责任应当由范晓翔、谭英红承担。诸峙在代理权限内代理范晓翔、谭英红与刘力文所签订的房屋买卖协议实际系范晓翔、谭英红与刘力文之间一致的意思表示，该意思表示真实，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行。关于范晓翔抗辩房屋买卖协议实质为抵押合同的意见，本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，本案范晓翔并未提供相应的证据证明实质为抵押关系，同时刘力文亦不认可双方系抵押关系，故对于范晓翔的该抗辩意见，本院难以采纳。
关于合同解除及返还房款的问题。根据合同约定，房屋全款支付完毕后五个工作日内范晓翔、谭英红配合刘力文办理过户手续，如逾期15日不配合，则刘力文有权解除房屋买卖合同。本案中，刘力文按约支付了房屋全部价款，但是至今范晓翔、谭英红并未配合刘力文办理过户，逾期超过15日，刘力文依约获得解除合同的权利，故现刘力文要求判决解除双方的房屋买卖协议的诉讼请求，于约有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除之后，已履行的，当事人可以要求恢复原状，具体本案而言，刘力文就已支付的房款60万元，有权要求范晓翔、谭英红返还，故刘力文要求范晓翔退还房款60万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于范晓翔抗辩没有收到房款，不存在返还的意见，本院认为，范晓翔是否收到诸峙支付的房款，属于范晓翔、谭英红与诸峙之间的委托代理法律关系，不影响本案中应承担的退款义务，故范晓翔的该抗辩意见，本院难以采纳。
关于违约金的问题。根据合同约定，范晓翔、谭英红逾期配合刘力文办理过户手续超过15日的，则刘力文有权解除买卖合同，同时范晓翔、谭英红应当赔偿刘力文十万元的违约金。现刘力文主张支付违约金354300元，理由为合同约定的违约金过低，要求增加违约金金额至房屋差价的水平。范晓翔则认为违约金最多也就115000元。本院认为，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，因范晓翔、谭英红违约导致合同解除，应当承担违约金责任，双方约定的违约金低于范晓翔、谭英红的违约行为给刘力文造成的房屋差价损失，现刘力文要求增加违约金至房屋差价水平354300元（评估价954300元减去约定房款600000元），于法有据，本院予以支持。
关于各被告之间责任的具体承担问题。因范晓翔既是合同当事人，又是谭英红的法定继承人，故刘力文要求范晓翔承担上述退还房款、支付违约金的请求，在法律允许的范围内，本院予以支持。同时，因合同当事人谭英红已死亡并且其死亡后尚未发生继承，故谭英红应当承担的合同责任，应当由除范晓翔外的其他法定继承人即范宸皓、谭兆祥、朱国珍在继承谭英红遗产的范围内承担责任，现刘力文要求范宸皓、谭兆祥、朱国珍在继承谭英红遗产的范围内对范晓翔承担的上述义务承担补充责任的诉讼请求，未超出法律允许的范围，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、刘力文与范晓翔、谭英红于2014年4月5日签订的关于本市仁安新村XX幢602室房屋买卖协议于本判决生效之日起解除；
二、被告范晓翔于本判决生效之日起十日内退还原告刘力文房款60万元；
三、被告范晓翔于本判决生效之日起十日内支付原告刘力文违约金354300元。
四、被告范宸皓、谭兆祥、朱国珍在继承谭英红遗产的范围内对被告范晓翔承担的上述义务承担补充责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13343元，房屋评估费10484元，合计23827元，由被告范晓翔负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告刘力文。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 谢建国
二〇一六年九月十二日
书 记 员 周苏彦