金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第3303号
原告（反诉被告）：金华市市场发展集团有限公司，住所地：金华市丹溪路1389号2号楼2-3层。
法定代表人：江军生，该公司董事长。
委托代理人：王惠雄，浙江凯大律师事务所律师。
委托代理人：方丛，浙江凯大律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：胡兆辉。
委托代理人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。
委托代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。
原告金华市市场发展集团有限公司为与被告胡兆辉房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月9日向本院起诉，并于2015年12月11日变更诉讼请求。本院受理后，依法由审判员施春茶独任审判。被告胡兆辉于2016年1月4日向本院提起反诉。本案于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告金华市市场发展集团有限公司的委托代理人王惠雄、方丛、被告胡兆辉的委托代理人潘建云均到庭参加诉讼。庭审期间，原、被告双方均向本院申请给予三个月的自行和解期，但现双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告金华市市场发展集团有限公司起诉称：2014年8月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定自2014年8月18日至2015年3月30日，被告承租兰溪门6号楼一、二层商业用房约1000平方米，用于经营胡膳房餐饮店。租赁到期后，被告继续使用至2015年7月9日。但是，被告并未支付2015年4月1日至2015年7月9日的房屋租赁费共计141329元。同时，自2014年10月23日到2015年7月9日期间，被告亦未按期缴纳水电费。上述时间内，共计耗电227352度，金额为215984.40元，消耗水费为1289.54元，水电费共计217273.94元。另外，2014年9月5日至2014年10月22日期间的电费48678元，被告亦未按期缴纳。原告多次催缴，但至今未付。原告请求法院依法判令：1、由被告向原告支付房屋租赁费141329元，并赔偿损失（损失自2015年7月10日起按银行同期贷款利率支付）；2、由被告向原告支付2014年10月23日至2015年7月9日期间电费215984.4元，及2014年9月5日至2014年10月22日期间电费48678元，共计264662.4元，水费1289.54元，水电费共计265951.94元，并赔偿损失（损失自2015年7月10日起按银行同期贷款利率支付）；3、本案诉讼费由被告承担。
为证明上述主张，原告金华市市场发展集团有限公司向本院提供的证据有：
1．身份证复印件一份，用以证明被告的主体资格。
2．《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，租赁期限自2014年8月18日至2015年3月30日，计224天，租金为266231元；经营期满后，改造装修物不作折价处理，无偿归出租方所有；如被告违约，保证金3万元作为违约金予以没收；水电费按实际用量于次月5日前应与原告结算支付，到期后不再续签，按流程另行投标的事实。
3．律师函一份，用以证明原告向被告催讨水电费（2014年10月23日至2015年7月9日期间电费215984.4元，水费1289.54元），同时告知被告，3万元保证金予以没收的事实。
4．水电确认单一份，用以证明截止2015年7月9日水电表的读数，被告归还租赁房屋的日期是2015年7月9日，租赁合同期满后延期使用了101天的事实。
5．水费发票联一张，用以证明被告所欠水费1289.54元的事实。
6．会计凭证复印件八份（包括建行客户专用回单，票据、票款结算单，电费催缴通知书，金华市汇家物业经营管理有限公司出具的收款收据，电表数值记录，电费回收说明，电费复核单据），用以证明供电及电表改造自2014年7月25日完成，并启用新电表，启用前旧电表电费计算记录为20122.63元，启用新电表后到2014年9月4日止，电表读数为663.5，实际用电量为该读数乘以80倍，即53080度，电价是0.95元每度，计50426元。截止2014年9月4日，被告交纳了电费，即前两项电费之和70548.63元，2014年9月5日至10月22日抄电表度数为1304，实用电量为51240度，计电费为48678元，被告还欠该电费的事实。
7．照片复印件五张，用以证明2015年7月9日抄表情况、水表电表数，被告实际用电量为电表数乘以80倍的事实。
被告胡兆辉答辩称：《房屋租赁合同》并不是2014年8月11日签订，而是在2015年1月份签订的，双方约定的租赁期限为3年，即2014年3月30日至2017年3月30日。该《房屋租赁合同》实际上是为了配合原告的工作，将租期同步至原告与城开公司的一个租期。原、被告双方因招投标发生纠纷，原告未履行续租三年的约定，经过双方协商，原告同意免除2015年4月至7月的租金，并补偿被告搬迁费3万元，由被告先行搬离，搬离后再协商装修补偿的问题，故被告不存在违约的情形。2014年9月5日至2014年10月22日的电费，双方已经抵偿清楚，不存在该水电费未支付的问题。
庭审期间，胡兆辉提出反诉称：2007年，反诉被告金华市市场发展集团有限公司为提升兰溪门6号营业房商业价值邀请反诉原告胡兆辉入驻，并承诺房屋租赁合同三年一签，到期后通过内部流程与反诉原告胡兆辉续签下一轮租赁协议。期间，胡兆辉陆续投入数百万元装修并进行经营。鉴于胡兆辉对兰溪门6号营业房商业价值提升的贡献、胡兆辉对反诉被告一直以来工作的支持，例如，2013年至2014年，胡兆辉同意反诉被告将兰溪门市场电网增容改造、综合整治办公室设置在胡兆辉租赁的营业房内等，反诉被告承诺与胡兆辉续签合同三年。嗣后，反诉被告未经胡兆辉同意，即将兰溪门6号营业房转租他人。因金反诉被告未能依约履行合同义务，应当承担违约责任。为此，反诉原告胡兆辉请求法院依法判令：1、由金华市市场发展集团有限公司赔偿给胡兆辉装修损失397058元；2、由金华市市场发展集团有限公司承担反诉诉讼费。
为证明上述主张，被告胡兆辉向法院提交的证据有：
1．《关于兰溪门6号楼出租情况的说明》、《关于兰溪门6号胡膳房品牌连锁店补偿问题的报告》、《录音光盘》、《录音文字整理资料》、《2015年胡膳房体育街物业视频》、《关于一并解决兰溪门6号胡膳房品牌连锁店水电费等遗留问题的报告》复印件各一份，用以证明原、被告租赁期限实际为三年，即2014年3月30日至2017年3月30日止；因未依约定续租三年，胡兆辉与原告发生争执，双方最终达成初步协议，先办理房屋交接手续，再协商装修补偿、水电费支付等；被告依照与原告的约定，要求原告赔偿兰溪门6号胡膳房房屋装修损失的事实。
2．票据号码为N00015003、N00015004的《收款收据》二份，用以证明原告于2015年2月12日向被告收取了履约保证金3万元，被告同意该保证金可用于抵销所欠水电费的事实。
3．票据号码为N00015258的《收款收据》一份，用以证明原告于2015年2月12日向被告收取了投标保证金10万元，被告同意该保证金可用于抵销所欠水电费的事实。
4．票据号码为N00012981《收款收据》一份，用以证明胡膳房（即胡兆辉）于2015年4月10日向金华市汇家物业经营管理有限公司缴纳2014年10月23日至2015年4月10日的电费153672元，被告已支付了2014年10月23日至2015年7月9日的水电费153672元；再结合以往被告的电费都是向金华市汇家物业经营管理有限公司缴纳的可以看出，原、被告双方对2014年9月5日至2014年10月22日的水电费已经结清的事实。
5．胡膳房兰溪门店改造工程款项明细复印件一份、领款凭证复印件二十六页、银行凭证复印件二十五页、销货清单复印件等凭证若干份，用以证明因原告同意续租，被告已为胡膳房改造投入资金397058元的事实。
6．投标须知一份，用以证明原告于2015年4月20日正式发出通知，对该营业房进行招租，租赁期间自2015年7月1日至2017年3月30日，要求支付投标保证金3万元，营业房原有装潢由现承租人与原承租人自行协商解决。
反诉被告金华市市场发展集团有限公司对反诉部分的答辩意见是：反诉原告从2008年8月18日起租赁本案涉及的房屋已经有7年时间，已经续签过两次合同。在第二个三年期到期时，续签租赁期限到期日，就是本案租赁合同约定的2015年3月30日止。该合同第九条第（4）项明确约定，到期后不再续签，并按招投标重新招租。反诉原告所称承诺续签三年为子虚乌有；合同第四条约定，租赁期间的装修在期满后，不作折价处理，无偿归出租方所有。此条约定表明，反诉原告在签订此份房屋租赁合同时，已经完成装修，并没有提出异议，也没有要求装修补偿，相反接受了该合同的约定。反诉原告要求赔偿装修损失，既无法律依据、合同依据，也无情理依据。反诉原告提供的资料显示，所谓的重新装修发生在2014年5月、6月间，此次续签是2014年8月11日。因此，反诉原告主张的重新装修并不存在，所谓数百万元装修更是言过其实，反诉原告的反诉请求无任何依据，请求法院依法驳回。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。对双方无异议的证据，本院确认其证明力；对有异议的证据，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1．对原告提交的证据2即《房屋租赁合同》，被告对落款时间提出异议认为，该合同是为了配合原告的工作于2015年1月份签署，双方约定的租赁期限为3年，即2014年3月30日至2017年3月30日，合同第四条约定的经营期满后，装修物的处置时间为2017年3月30日。经查，《房屋租赁合同》落款时间确实为2014年8月11日，根据被告交纳履约保证金的时间为2015年2月失算，该合同确实是事后补签，但是补签是出租方和承租方均同意的，因此，对合同双方均有约束力。本院确认该证据的证明力。
2．被告对原告提交的证据3即律师函的真实性无异议，但认为，从律师函内容中清晰得知，原告催讨的电费为2014年10月23日至2015年7月9日；2014年9月5日至2014年10月22日的电费，被告已经支付完毕，否则，原告不可能不进行催讨；被告不存在违约行为，原告无权没收被告的3万元保证金。经查，原告于2015年8月27日向被告发出律师函，内容为，被告应当支付2014年10月23日至2015年7月9日的电费215984.4元、水费1289.54元，被告已交纳的保证金3万元予以没收；被告也已收到了该律师函。本院确认该证据的证明力。
3．被告对原告提交的证据6即会计凭证的真实性提出异议认为，水电费催缴通知书、兰溪门6号地块的电费回收说明、胡膳房手写的电费0.95元等，该证据上均无被告的签字和确认，不能证明原告的待证事实，更不能证明2014年9月5日至2014年10月22日的电费数额；2014年7月25日至2014年9月4日的电费共计50426元，该电费被告已支付。经查，该组证据证明，2014年9月15日，原告向被告出具收款收据一份，向被告收取了胡膳房水电费70548.63元；当日，金华市汇家物业经营管理有限公司向被告出具收款收据二份，向被告收取了胡膳房2014年7月份的水电费20122.63元、2014年7月25日至2014年9月4日止的水电费50426元；2015年1月27日，被告向金华市汇家物业经营管理有限公司汇款70548.63元。该组证据无法证明，被告尚欠原告2014年9月5日至2014年10月22日间的水电费数额。对被告异议合理的部分，本院依法予以采纳。
4．被告对原告提交的证据7即照片复印件的真实性提出异议认为，该证据为复印件，无法核实真伪，也与本案无关，不能证明原告的待证事实。经查，该组证据为复印件，无法证明被告的待证事实。该证据的证明力，本院依法不予确认。
5．原告对被告提交的证据1即《关于兰溪门6号楼出租情况的说明》、《关于兰溪门6号胡膳房品牌连锁店补偿问题的报告》、《录音光盘》、《录音文字整理资料》、《2015年胡膳房体育街物业视频》、《关于一并解决兰溪门6号胡膳房品牌连锁店水电费等遗留问题的报告》的真实性无异议，但认为，其不能证明被告的待证事实。经查，被告提交的上述证据真实，本院确认其证明力。
6．原告对被告提交的证据5即胡膳房兰溪门店改造工程款项明细、领款凭证、银行凭证、销货清单等提出异议认为，该组证据与本案无关，合同明确约定，合同期满后不再续签，装修无偿归出租方所有。经查，原、被告双方签订的租赁合同明确约定，合同期满后不再续签，装修无偿归出租方所有。因此，被告是否对营业房进行装修，装修损失多少，与本案无关联性。对原告异议合理的部分，本院依法予以采纳。
根据上述确认证明力的证据和双方的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
金华市婺城区兰溪门6号楼的产权归属金华市城建开发有限公司所有。2008年8月18日，原告以自己的名义与被告签订租赁合同，将兰溪门6号楼一、二层商业用房出租给被告经营胡膳房餐饮品牌连锁店。原、被告双方于2011年签订的租赁合同约定的租赁期限于2014年8月17日到期。为了与金华市城建开发有限公司的租赁合同同步，原告（出租方）与被告（承租方）签订了落款时间为2014年8月11日的《房屋租赁合同》一份。该租赁合同约定，租赁场地：兰溪门6号楼一、二层商业用房约1000平方米出租给承租方经营胡膳房品牌连锁店；租赁期限：自2014年8月18日至2015年3月30日止；租金的缴纳方式及期限：承租方必须在本合同签订之日一次性交清租赁期内租金266231元，并交纳承租期的违约保证金3万元（不计息），如无违约，保证金于承租期结束后退回，否则，该保证金作为违约金没收；承租方租用的营业房不得改变原状、结构，确因经营需要进行改变、装修的，事先须以书面形式（图纸）报请出租方同意，并按规定报经有关部门审批同意方可行事，改造、装修费用由承租方自理；经营期限届满后，改造装修物不作折价处理，无偿归出租方所有。该合同第八款约定：租赁合同期满或解除后，承租方必须立即迁出并将私杂物全部搬走，若到期后五日内仍有搬不清的物品，视所有权放弃，作无主物品处理；第九款约定：因出租方与城建公司签订的该房产的租赁合同于2015年3月30日到期，故本次与承租方签订的合同截止时间为2015年3月30日，到期后不再续租，按流程另行投标。被告于2015年2月12日向原告交纳了履约保证金3万元，并付清了租金。合同签订后，被告曾经对其承租范围内的部分设备设施进行了装修改造，并一直希望将承租期限延长为三年。租赁合同期满后，原告不同意被告续租，并立即发出通知，对该营业房进行招租，招租须知中明确，投标保证金为3万元，租赁期间自2015年7月1日至2017年3月30日。2015年4月8日，原告向被告收取了投标保证金10万元。因被告未能取得该房屋的承租权，为此，一直要求原告再续签二年的租赁合同，否则赔偿其装修损失100万元，但双方一直未能达成一致意见。2015年7月8日，被告正式退出了该承租房。
2015年8月27日，原告向被告发出律师函，要求被告向原告支付2014年10月23日到2015年7月9日期间的电215984.40元、水费1289.54元，合计217273.94元。被告承认原告为其垫付了水、电费合计217273.94元，并同意由其交纳的13万元保证金予以抵扣，并主张，剩余部分原告曾同意从赔偿金中予以抵扣，但未提交证据证明。庭审期间，原告又主张，被告还欠2014年9月5日至2014年10月22日用电51240度、计48678元。但被告予以否认，原告也未能向本院提交证据，证明其曾为被告垫付了该部分电费。
另查明，《房屋租赁合同》约定，出租给被告的场地即兰溪门6号楼一、二层商业用房约1000平方米，但原告在2013年8月、2014年4月从被告处回租了100.8平方米的房屋。因此，原告出租给被告的房屋不足1000平方米。原告未提交证据证明，其曾经将回租的100.8平方米房屋租金予以扣减，并将其使用的水电费退还给了被告。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，双方意思表示真实一致，本院确认其效力。被告已按约支付了租赁期内的租金、保证金，因此，《房屋租赁合同》约定的期限内被告并无违约，其交纳的保证金可以用于抵扣尚欠的水电费。
《房屋租赁合同》约定，本次与承租方签订的合同截止时间为2015年3月30日，到期后不再续租，按流程另行投标，经营期限届满后，改造装修物不作折价处理，无偿归出租方所有。因此，被告要求租赁延期二年，否则，原告应当赔偿其装修费用的主张无据可依，本院依法不予支持。
《房屋租赁合同》明确约定，经营期限届满后，承租方必须立即迁出并将私杂物品全部搬走，若到期后五日内仍有搬不清的物品，视所有权放弃，作无主物品处理。因此，按照合同约定，被告未按期搬清物品应承担的违约责任是未搬物品作为无主物处理，而不是支付租金。同时，原告于租赁合同期满后即发出通知，对该营业房进行招租，招租须知中明确，租赁期间自2015年7月1日开始。因此，被告有无按期搬清物品，并未影响原告对该营业房进行招租。原告要求被告支付租赁期限届满后的租金无据可依，本院依法不予支持。
根据原告向被告发出的律师函表明，被告尚欠原告为其垫付的电费215984.40元、水费1289.54元，合计217273.94元。对该数额，被告应当如数支付给原告。2014年9月5日至2014年10月22日的48678元电费，因原告未能提交证据证明其曾经为被告垫付，被告也予以否认，该主张，本院暂不予支持。原告已收取了被告交纳的13万元保证金，该保证金可以用于扣除尚欠原告的水电费，不足部分，由被告交足，并承担违约责任。综上所述，原告诉讼请求中合理、合法的部分，本院依法予以支持；被告合理的抗辩，本院依法予以采纳。反诉原告的反诉请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：
一、由被告胡兆辉支付给原告金华市市场发展集团有限公司为其垫付的电费215984.40元、水费1289.54元，共计217273.94元，扣除被告胡兆辉已预交的保证金13万元，剩余87273.94元款项于本判决生效后七日内付清，并自2015年7月10日起按照银行同期贷款利率支付利息损失至款项付清之日止。
二、驳回原告金华市市场发展集团有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告胡兆辉的诉讼请求。
案件受理费3705元（原告已预交，已减半收取），由原告金华市市场发展集团有限公司负担2714元，由被告胡兆辉负担991元；反诉受理费3628元（反诉原告胡兆辉已预交，已减半收取），由反诉原告胡兆辉负担。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 施春茶
二〇一六年五月三日
代书记员 苏芹娟