重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第10753号
原告（反诉被告）谭博文�男，汉族，1990年11月2日出生，住重庆市渝北区余松一支路。
委托代理人张珏枫（特别授权），重庆驰诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆嘉江房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山路588号，组织机构代码证号66357221-0。
法定代表人郝建民，董事长。
委托代理人唐田，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人邹莹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
原告谭博文与被告重庆嘉江房地产开发有限公司（以下简称嘉江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，被告嘉江公司于2013年11月1日提起反诉。本院依法由代理审判员姚静婷独任审判，适用简易程序于2013年11月6日公开开庭对两诉进行了合并审理。原告谭博文及其委托代理人张珏枫，被告嘉江公司的委托代理人唐田、邹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭博文�称：谭博文与嘉江公司在2013年9月7日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定谭博文以按揭方式购买位于重庆市南岸区福民路39号附114号国际社区江御二期1楼门面，合同签订后，谭博文提供了相关资料并由嘉江公司向银行申请商品房贷款，但未获银行审批导致合同无法继续履行，故起诉来院，要求：1、判令解除双方的商品房买卖合同；2、判令嘉江公司返还谭博文已支付的房款1734175.71元；3、本案诉讼费由嘉江公司承担。
被告重庆嘉江房地产开发有限公司辩称：谭博文的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。
原告谭博文为证明诉称事实，举示了如下证据：
1、2013年9月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》，用以证明双方合同关系，嘉江公司有义务代谭博文办理银行贷款；
2、2013年8月8日收款收据一张，2013年9月7日收据及专用收据各一张，销售不动产统一发票一张，用以证明谭博文已支付房款及契税等费用，共计1734175.71元，其中8月8日收据记载的三万元已转为房款；
3、贷款资料一套，用以证明谭博文已向银行提交贷款资料；
4、接房通知书；
5、国际社区商业置业预算表（按揭）期房，用以证明本诉原告支付的首付款为1734175.71元；
6、中海地产签约置业预算表，用以证明2013年9月7日缴纳的10000元系参加的“一万抵五万”团购优惠活动，该款应予退还。
嘉江公司对证据1、证据2中2013年8月8日收款收据、2013年9月7日专用收据及销售不动产统一发票的真实性予以认可。对证据2中2013年9月7日的10000元收据、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性不认可。
反诉原告重庆嘉江房地产开发有限公司诉称：嘉江公司与谭博文于2013年9月7日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由谭博文以总成交价3178024元购买嘉江公司开发的位于南�区福民路39号附114号房屋。合同签订后经嘉江公司多次催促，谭博文至今未履行付款义务，其行为已构成严重的违约，为维护自身权益，故起诉来院请求：1、解除与谭博文签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令谭博文配合嘉江公司办理合同登记备案注销手续；3、判令谭博文支付嘉江公司合同解除违约金317802.4元；4、判令谭博文支付嘉江公司因本案产生的费用16000元；5、本案诉讼费由谭博文承担。
反诉被告谭博文辩称：同意嘉江公司的第一项、第二项诉讼请求，对其余三项诉讼请求不予认可。
反诉原告嘉江公司为证明诉称事实，举示了如下证据：
7、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明双方的合同关系；
8、2013年9月7日关于按揭贷款的承诺函，用以证明谭博文应当承担办理贷款的责任；
9、2013年9月27日关于逾期未签按揭的催告函及EMS邮寄凭证，用以证明�博文未按合同约定履行办理按揭贷款的义务，且嘉江公司已尽催告义务；
10、2013年10月22日律师函及EMS邮寄凭证，证明目的同证据9；
11、委托代理合同及重庆增值税普通发票，用以证明嘉江公司因本案诉讼支付了16000元费用，按照合同约定应由反诉被告承担。
反诉被告谭博文对证据7、证据8、证据9、证据10、证据11的真实性予以认可，但认为证据8系谭博文对招商银行的承诺，与本案及反诉原告并无关联；证据9、证据10谭博文并未收到，且律师函的时间晚于本案立案的时间，与本案无关；证据11亦与本案无关。
本院经审理查明：2013年9月7日，谭博文与嘉江公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由谭博文以3178024元总成交金额，购买位于重庆市南岸区福民路39号附114号国际社区江御二期第一层商服用房，谭博文应于2013年9月7日支付首付房款1589024元，余款1589000元由银行提供按揭支付。关于付款方式，合同补充协议第1.6.（4）特别约定：“因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在买卖合同约定或者甲方另行要求的付款期限内以现金或其他方式支付应付房款。如乙方未能按上述约定付款，由乙方按本协议第五条乙方逾期付款的约定承担违约责任。”第1.6.（6）约定，乙方承诺在签订《商品房买卖合同》及附件时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的费用，……如银行未批准乙方的贷款申请或批准的贷款额度与乙方申请的额度不一致，……双方同意继续履行合同，乙方应当在银行批准是否贷款或贷款额度确定之日起十日内，以自有资金支付所有的房款或银行批准的贷款额度与乙方申请额度的差额部分，逾期按贷款申请额的每日万分之五向甲方支付违约金。逾期�十日的，甲方有权解除买卖合同，且甲方有权向乙方收取买卖合同约定总房价款的10%作为违约金。第1.8条约定，原则上甲方为乙方引荐贷款银行办理“按揭贷款”。合同补充协议第五条第二款约定，如乙方未按买卖合同约定的时间足额支付款（含分期付款之每一期付款）的，根据逾期时间按如下方式分别处理，不作累加（另有约定除外）：……（2）逾期超过三十日后，甲方有权选择：……B：解除合同。甲方解除合同的，乙方按该商品房总房价款的10%向甲方支付违约金，并应当自解除合同通知送达之日向甲方支付违约金，逾期不支付的，甲方有权在已付房款中作相应扣除。乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成其配合注销义务后60日内不计息退还乙方。
合同签订后，谭博文在2013年9月7日向嘉江公司支付房款1589024元及各项税费135151.71元，共计1724175.71元。
庭审中，谭博文举示了一份2013年9月7日的收据，收据由深圳市房多多网络科技有限公司出具，内容为：“认购国际社区商铺江御二期108号团购服务费10000元”。谭博文以此证明该10000元也为诉争房屋的购房款，应由嘉江公司退还。但嘉江公司对此不予认可，认为该收据的收款单位未深圳市房多多网络科技有限公司，与被告无关。
合同签订当日即2013年9月7日，谭博文向按揭贷款银行招商银行出具“关于按揭贷款的承诺函”，承诺：如因本人、配偶及其他非因嘉江公司的原因，导致贵行不能通过本人按揭贷款申请的，盖由本人承担其相应责任，与贵行及嘉江公司无关。
合同签订后，因谭博文未办妥按揭贷款手续，嘉江公司按照合同地址分别于2013年9月28日、10月22日向谭博文邮寄送达了催告函及律师函，催促其履行付款义务，但谭博文未缴纳剩余房款。
2013年10月，嘉江公司与泰和泰（重庆）律师事务所签订委托代理合同，并于2013年11月5日支付因本案产生的律师代理费及税费共计16000元。
2013年10月16日，谭博文以无法取得银行贷款，无法实现合同目的为由立案起诉嘉江公司要求解除合同，嘉江公司于2013年10月26日收到起诉状副本及相关证据材料；嘉江公司在2013年11月1日以谭博文逾期付款违约为由提出反诉要求解除合同，谭博文在2013年11月4日收到反诉状副本及相关证据材料。
另查明，商品房买卖合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同补充协议第14.4条约定，如买卖合同的解除非因甲方的原因导致，则乙方除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿甲方为解除合同所发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼仲裁费用等等）。第19.4条约定，双方根据本合同列明的方�向对方发出的通知、文件等到达对方在本合同中注明的地址或者对方的终端接受设备的，即为送达，包含但不限于快递、专人送达、邮件、传真等方式。第19.4（2）条约定，以快递发送的通知应于交予合法的快递服务发送后第3日（重庆市内）或第5日（重庆市外，全国范围内）视为有效送达。
上述事实有原、被告举示的证据及当庭陈述在卷为佐证，本院予以确认。
本院认为，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九�六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。谭博文在2013年10月16日以无法取得银行贷款，无法实现合同目的为由立案起诉嘉江公司要求解除合同，嘉江公司于2013年10月26日收到起诉状副本及相关证据材料；嘉江公司在2013年11月1日以谭博文逾期付款违约为由提出反诉要求解除合同，谭博文在2013年11月4日收到反诉状副本及相关证据材料。由此，嘉江公司收到谭博文解除合同通知的时间为2013年10月26日，谭博文收到嘉江公司解除合同通知的时间为2013年11月4日。庭审中，谭博文与嘉江公司均认可以2013年11月1日为合同解除时间，因此，本院确认双方《重庆市商品房买卖合同》的解除时间为2013年11月1日。另，对于反诉被告谭博文同意反诉原告嘉江公司诉讼请求的部分，即解除合同并配合办理合同登记备案注销手续，没有违反法律规定，本院予以支持。
根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。谭博文及嘉江公司在确认双方签订的商品房买卖合同解除后，嘉江公司应当退还谭博文已支付的房款1589024元。故对于谭博文要求退还首付款1589024元的诉讼请求，本院予以支持。
关于税费135151.71元，嘉江公司称该款项系代收费，且此款已经向有关部门缴纳，但在庭审中未能举示相关证据，应当承担举证不能的责任。故对于谭博文要求退还已交税费135131.71元的诉讼请求，本院予以支持。
关于谭博文在2013年9月7日缴纳的10000元，收款事由为“认购国际社区商铺江御二期108号团购服务费”，加盖有“深圳市房多多网络科技有限公司重庆分公司财务专用章”，收款单位并非嘉江公司，收据上也未注明此款项与本案诉争房屋房款存在关联。谭博文虽在庭审中举示了“国际社区商业置业预算表（按揭）期房”以及“中海地产签约置业预算表”作为佐证，但该两份证据嘉江公司并不认可，且“国际社区商业置业预算表（按揭）期房”上首付款合计金额旁“＋1万”字样系手写，并没有嘉江公司签章认可；“中海地产签约置业预算表”虽上注明“交1万抵5万1万不计入房款”，但无嘉江公司签章。结合2013年9月7日收据载明的收款事由和收款人，本院认为，该笔款项并非嘉江公司收取，亦未计入房款，故退款义务不应由嘉江公司承担。对于谭博文要求退还10000元费用的诉讼请求，本院不予支持。谭博文可以另行起诉主张该项�利。
谭博文与嘉江公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同以及合同补充协议的约定，谭博文负有按期足额支付房款的合同义务。庭审中，对于谭博文向贷款银行提交了贷款资料以及资料被退回的事实，谭博文及嘉江公司均无异议，本院予以认可。关于未能获得银行贷款，即贷款申请资料被退回的原因，谭博文称退回原因不详，银行也未出具相关说明。嘉江公司称退回原因系谭博文要求银行退回申请资料，但是双方均未提供相应证据证明。根据双方商品房买卖合同及合同补充协议的约定，谭博文应在签订商品房买卖合同当日向贷款银行提交正式的贷款申请，并在合同签订之日起三日内完清办理贷款所需的手续。如银行未批准贷款申请，双方若同意继续履行合同，谭博文应当在银行不予批准贷款之日起十日内，以自有资金支付所有的房款。由此可见，即使在按揭贷款无法办理的情况下，谭博文亦负有以自有资金补足房款的合同义务，故本院认为，谭博文与嘉江公司的商品房买卖合同无法最终履行，系谭博文在银行贷款申请未获批准的情况下，违反合同约定未以自有资金补足房款所致，应当承担违约责任。故对于嘉江公司在反诉中要求谭博文支付违约金的主张，本院予以支持。
根据合同补充协议的约定，因谭博文一方违约导致合同解除的，应当按房屋总价款的10%向嘉江公司支付违约金，即3178024元×10%=317802.4元。庭审中，谭博文认为违约金过高，且其并未对嘉江公司造成损失，主张适当减少违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，根据《合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。由于本案诉争房屋总价款3178024元较高，以此为基数按10%的比例计算得出的违约金金额相对较高，应当酌情减少。因嘉江公司并未在庭审中举证证明其存在实际损失以及损失的金额，因此无法以实际损失为基础确定酌情减少的违约金金额，结合谭博文虽为合同义务履行的过错方，但其已按照约定履行了首付款1589024元的支付义务，故本院酌情主张违约金100000元。
关于嘉江公司要求谭博文支付由本案产生的费用16000元，按照合同补充协议第十四条�四款的约定，商品房买卖合同的解除非因嘉江公司的原因导致，则谭博文在承违约责任外，还应支付嘉江公司因解除合同所发生的包括律师费在内的费用。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。嘉江公司举示的委托代理合同以及重庆增值税发票足以证明其为解除合同支付的费用，因此，本院对嘉江公司要求谭博文支付由本案产生的律师代理费16000元的诉讼请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《合同法司法解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、确�原告谭博文与被告重庆嘉江房地产开发有限公司于2013年9月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年11月1日解除；
二、被告重庆嘉江房地产开发有限公司于本判决生效之日立即退还原告谭博文购房款1589024元及预收税135131.71元，两项合计1724155.71元；
三、反诉被告谭博文于本判决生效之日起三日内配合反诉原告重庆嘉江房地产开发有限公司办理涉案商品房买卖合同登记备案注销手续；
四、反诉被告谭博文于本判决生效之日立即支付反诉原告重庆嘉江房地产开发有限公司解除合同违约金100000元；
五、反诉被告谭博文于本判决生效之日立即支付反诉原告重庆嘉江房地产开发有限公司因本案产生的律师代理费16000元；
六、驳回原告谭博文的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告重庆嘉江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
品迭上述判项第二项、第四项、第五项�被告重庆嘉江房地产开发有限公司应于本判决生效之日立即退还原告谭博文1608155.71元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取190元，由原告谭博文负担（已缴纳）；反诉案件受理费3154元，由反诉被告谭博文负担（反诉原告已缴纳，反诉被告于本判决生效之日立即支付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发�法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 姚静婷
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 蒋方微