福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初6156号
原告：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。
主要负责人：郭夏森，该行行长。
委托诉讼代理人：李凯、赖文婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被告：周耀亮，男，1990年5月25日出生，汉族，住福建省南安市。
被告：泉州市万科北峰房地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区西门外丰惠道边北峰街道办事处607室，统一社会信用代码913505000665735818。
法定代表人：薛峰，该公司负责人。
委托诉讼代理人：陈红梅、纪君萍，福建旭丰律师事务所律师、实习律师。
原告招商银行股份有限公司泉州分行（以下简称招行泉州分行）与被告周耀亮、泉州市万科北峰房地产有限公司（以下简称万科公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招行泉州分行的委托诉讼代理人李凯、被告万科公司的委托诉讼代理人陈红梅、纪君萍到庭参加诉讼，被告周耀亮经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告招行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、周耀亮立即偿还《个人购房借款及担保合同》项下的借款本金人民币678156.59元，并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2016年6月16日利息、罚息、复息为6426.32元）；2、周耀亮立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费人民币28000元；3、原告有权以周耀亮提供的抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物价款在周耀亮上述第1项、第2项的全部债务范围内优先受偿；4、万科公司对周耀亮上述第1项、第2项的全部债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由二被告共同承担。事实和理由：2014年9月23日，原告与二被告共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向周耀亮提供总额为人民币69万元贷款用于支付购房款，贷款期限为360个月，自2014年9月23日起到2044年9月23日止，贷款执行年利率6.8775%，扣款日为每月10日，还款方式为按月结息，按月还本，等额本息。为担保周耀亮在《个人购房借款及担保合同》项下所欠原告的所有债务能得到按时足额清偿，周耀亮向原告提供房产作为《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息及其他一切相关费用的抵押担保，并依法办理了预购商品房抵押权预告登记。万科公司自愿为周耀亮在《个人购房借款及担保合同》项下的贷款本息及其他一切相关费用承担连带责任保证；保证期间为自合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，但至今周耀亮仍未配合原告办理正式抵押登记。以上抵押及保证担保的范围包括但不限于原告向周耀亮提供的《个人购房借款及担保合同》项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金和原告实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费、执行费等）。2014年10月11日，周耀亮在原告出具的《个人贷款借款借据》上签字确认原告已依约履行了放款义务。贷款后，周耀亮未能按《个人购房借款及担保合同》的约定按时还本付息，根据合同约定，周耀亮的行为已构成违约，原告有权提前收回已发放贷款的本息并要求周耀亮支付相关费用；并有权以周耀亮提供的抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物价款在被告上述全部债务范围内优先受偿；同时要求万科公司承担连带保证责任。
被告万科公司辩称，一、被答辩人诉求其对被告周耀亮的还款义务承担连带担保责任，没有事实依据。被答辩人提供的证据并不足以证明被告周耀亮存在逾期还款并达到合同约定情形，更无法证明被告周耀亮逾期还款的具体金额及时间，对于利息、罚息、复息的计算也只是单方计算、缺乏依据，被答辩人并无证据表明其要求答辩人承担保证责任的条件已成就；二、根据答辩人与被答辩人签订的《一手房贷款业务银企合作协议》第8.3条约定：“在购房人未能按借款合同约定偿还借款本金、利息、罚息、复息及有关费用，甲方（即被答辩人，以下同）解除了合同时，甲方先行处分购房人的房产，处分房产的金额不足以清偿购房人债务的，甲方可书面通知乙方（即被告万科公司，以下同）履行连带保证责任”。此外《中华人民共和国担保法》第二十八条也有同样规定“同一债务既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃的权利的范围内免除保证责任。”本案中，被告周耀亮已就该借款向被答辩人提供了房产抵押，并且也已办理了“预购商品房抵押权预告登记”，因此，即使被告周耀亮存有逾期还款的违约行为，按照合同约定及法律相关规定，被答辩人应当就被告周耀亮提供的抵押房产先行主张抵押权，答辩人就案涉房产担保以外的债权承担保证责任。综上，请求贵院依法驳回被答辩人要求答辩人承担连带担保责任的诉讼请求。
被告周耀亮未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告万科公司对被告提交的逾期明细内容真实性有异议，认为该逾期明细系原告单方制作，无法证明其想要证明的内容，除此之外，被告万科公司对原告提供的其他证据均无异议。被告周耀亮未提供任何书面证据及质证意见，视为放弃对原告主张的事实抗辩及举证、质证等权利。对于原告提供的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
被告万科公司当庭提交《招商银行个人购房贷款合作协议》，证明原告与被告万科公司就“泉州万科城一期”项目下个人购房贷款业务进行合作事宜已达成《招商银行个人购房贷款合作协议》，协议第8.3条约定：“在购房人未能按借款合同约定偿还借款本金、利息、罚息、复息及有关费用，甲方（即“原告”）解除了借款合同时，甲方先行处理购房人的房产，处分房产的金额不足以清偿购房人债务的，甲方可书面通知乙方（即“被告万科公司”）履行连带保证责任；协议第14条约定：“本协议如与乙方（即“被告万科公司”）作为保证人签署相应的《个人购房借款及担保合同》不一致的，以本协议的约定为准。原告对该证据质证称，对真实性无异议，但该份协议书签订的基础和前提是原告对本案抵押房产享有抵押权，且根据协议约定，原告先行处分被告周耀亮的房产前提是解除本案借款合同，但本案中原告并未主张解除，而是要求两被告履行合同，因此不满足先行处置房产的条件。
本院经审理查明的事实与原告招行泉州分行的陈述一致。另查明，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》约定，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款，贷款人有权就其未还贷款本金按日在借款利率上加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。截至2016年9月9日，被告周耀亮尚欠原告借款本金678156.59元及利息、罚息、复息计15360.56元。原告因本案诉讼支出律师费人民币28000元。
本案审理过程中，原告向本院明确其诉讼请求第五项中“诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）”指本案诉讼费。
以上事实，有原告招行泉州分行提供的营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、逾期账单、委托代理合同、律师费发票及庭审中当事人的陈述为证，本院依法予以确认。
本院认为，招行泉州分行与周耀亮、万科公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。原告招行泉州分行依约发放贷款，被告周耀亮未能依约还款付息，其行为已构成违约。截至2016年9月9日，被告周耀亮尚欠原告借款本金678156.59元及利息、罚息、复息计15360.56元，被告周耀亮应予偿还。被告万科公司对本案尚欠的本金及利息等数额有异议，因欠款人周耀亮并未对此提出异议，且被告万科公司亦无法提供被告周耀亮尚欠的本金及利息等具体数额的相关证据，因此，对被告万科公司该主张，本院不予采信。被告万科公司自愿为被告周耀亮的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人购房担保借款合同》第35条约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任，现原告招行泉州分行在保证期限内向被告万科公司主张权利，应予支持。另，原告招行泉州分行主张其对被告周耀亮提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告周耀亮名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告招行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告招行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告招行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。因原告并未实际取得本案抵押物的抵押权，因此，对于被告万科公司关于原告应先行主张本案抵押物的抵押权后其才就本案担保物权外的债权承担保证责任的主张，本院不予支持。被告周耀亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告周耀亮应于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司泉州分行借款本金678156.59元及截至2016年9月9日的利息、罚息、复息计15360.56元，并支付自2016年9月10日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款及担保合同》约定计算的利息、罚息、复息；
二、被告泉州市万科北峰房地产有限公司应对被告周耀亮的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告周耀亮追偿；
三、驳回原告招商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10926元，减半收取计5463元，由周耀亮、泉州市万科北峰房地产有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 谢燕玉
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 张佳婷
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。