湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00223号
上诉人（原审原告）吴成群。
上诉人（原审原告）李明华。
上列二上诉人的共同委托代理人张彦萍，老河口市光化法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）郝方。
原审第三人冷秀全。
上诉人吴成群、李明华与被上诉人郝方、原审第三人冷秀全因房屋买卖合同纠纷一案，老河口市人民法院于2011年10月24日作出（2011）河袁民初字第71号民事判决，宣判后，郝方不服上诉至本院，本院二审后于2012年7月4日作出（2012）鄂襄阳中民三初字第00283号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院重审时，追加第三人冷秀全参加了诉讼。并作出（2012）鄂老河口民初字第01384号民事判决，宣判后，上诉人吴成群、李明华不服向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告吴成群、李明华在一审中诉称：其夫妇二人系老河口市光化办事处老县城村3组村民，在本组属于自己的宅基地上建有瓦房三间，于1994年办理了土地登记手续，2005年9月24日经吴成群、李明华与郝方协商将该房屋以7000元的价格出售给郝方。因为该房屋不能办理变更登记手续，因当时出售该房屋时未经村委会同意。该房屋所占用的土地属集体所有，该房屋的买卖违反了国家法律、法规禁止性规定，致使吴成群、李明华与郝方双方签定的房屋买卖合同不能履行。故请求人民法院依法判令解除吴成群、李明华与郝方签订的房屋买卖合同并返还房屋及土地使用证，判令郝方赔偿损失。在重审期间，又变更诉讼请求为：1、确认双方房屋买卖合同无效；2、判令第三人冷秀全腾退房屋，赔偿砍伐宅基地上树木款8000元；3、判令郝方及冷秀全承担本案的一切诉讼费用。
原审被告郝方在一审中辩称：郝方与吴成群、李明华于2005年9月24日协商买房事宜。当时即交清了房屋价款7000元，吴成群、李明华把土地使用权证和房屋交给了郝方，双方合同履行完毕。2009年2月6日郝方又将房屋以19500元的价格卖给第三人冷秀全，双方签订了买卖合同，已履行完毕，现该房屋由第三人冷秀全居住。依据《中华人民共和国物权法》的规定，受让人受让不动产是善意的，以合法价格转让受国家法律保护。2、依据《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议能够履行的，应当履行，如果协议不能履行给对方造成损失的，应负赔偿责任。该案双方买卖协议已全部履行长达四年之久，郝方已把房屋卖给第三人冷秀全。故吴成群、李明华的诉讼请求不能予以支持。
原审第三人冷秀全在一审中辩称：我买房子，钱已付清了，房子钥匙和土地使用证都已交给我了，买卖已交易完毕。
原审判决认定：吴成群、李明华夫妇系老河口市光化办事处老县城村3组村民，二人在本组属于自己的宅基地上建有房屋三间，于1994年进行了土地使用权登记。2005年9月24日经二人与郝方协商，吴成群、李明华将该房屋以7000元的价格卖给郝方，郝方一次性支付了购房款7000元，双方并签定了房屋买卖合同。2009年2月6日，郝方又将该房屋以19500元的价格转卖给第三人冷秀全，因吴成群、李明华与郝方买卖房屋未经村委会同意，郝方不是老县城村居民，所以不能办理土地使用权变更过户手续。在原审中，郝方提出了反诉请求，在重审期间，郝方撤回了反诉请求。原审判决另认定，位于老河口市光化办事处老县城村3组房屋经老河口市价格认证中心鉴定，该房屋鉴定日期价格为7122元。
原审法院认为：吴成群、李明华与郝方于2005年9月24日所签订的房屋买卖合同，虽然是双方真实意思表示。并已交接完售房款及吴成群名下的土地使用权证，但郝方不是老河口市光化办事处老县城村村民，其与吴成群签订的房屋买卖合同无效。本案中的房屋买卖合同虽然无效，但在此买卖中，作为出卖方对其宅基地使用权已作弃权处理，作为买受方的郝方、第三人冷秀全已实际居住该房屋而拒绝返还，吴成群所在的村委会及土地管理部门对此亦未作明确处理。鉴于本案郝方于2009年2月6日将该房屋又转卖给第三人冷秀全，双方亦已交接完售房款及吴成群名下的土地使用权证。郝方、第三人冷秀全均已尽到了签订合同的注意义务及合同约定的合理价款付款义务，买受人冷秀全又系本案争议房屋所在地老河口市光化办事处老县城村村民，具有老河口市光化办事处老县城村户籍，且郝方、第三人冷秀全先后使用该争议房屋近八年之久，第三人冷秀全购买该房屋，符合法律规定，属合法取得的具体情况。本案争议的房屋和宅基地使用权不宜回转，吴成群、李明华请求返还房屋的诉讼请求，不予支持。郝方、第三人冷秀全的辩称理由成立，予以支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决：驳回吴成群、李明华的诉讼请求。案件受理费300元，由吴成群、李明华负担。
上诉人吴成群、李明华不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认定上诉人与被上诉人郝方签订的买卖合同无效，即应当确定返还上诉人的土地使用权。上诉人的宅基地面积225.91㎡，除了房屋还有几十棵杨树，原审第三人将上诉人的杨树砍掉，损害了上诉人的合法权益，应当予以保护。2、上诉人与被上诉人郝方的买卖协议无效，那么被上诉人郝方亦无权将房屋转卖给第三人，一审认定第三人购买房屋合法错误。3、一审判决认定被上诉人及第三人使用争议房屋长达八年之久错误。被上诉人买房后一直未使用，后因无法办理过户手续将房屋卖给第三人，且第三人在买受房屋后亦未使用，因第三人在本村已有一处房屋。4、一审判决认定第三人为本村村民，购买房屋合法属断章取义，法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，而第三人已有一处房屋宅基地，在此购买属违反法律规定的。（二）一审判决适用法律错误。一审判决应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国物权法》第九条的规定处理本案。综上，请求二审法院撤销一审判决；改判被上诉人及第三人返还房屋，并赔偿上诉人的杨树损失款8000元，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人郝方未作答辩。
原审第三人冷秀全针对上诉人吴成群、李明华的上诉请求和理由答辩称：我买房子，钱已付清了，房子钥匙和土地使用证都已交给我了，买卖已交易完毕。
经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人吴成群、李明华向本院提交两份加盖老河口市光化办事处老县城村委会公章书面证明。第一份证明内容为“兹有我村二组村民冷秀全，在我村二组建有住房一处，砖瓦结构。特此证明”；第二份证明内容为“兹有我村三组村民吴成群，在我村三组有住房三间，砖瓦结构，土地使用证为河口集（94）字第120110011027号。自2005年吴成群夫妇住进女儿在李纪路买的房子后，至今该房闲置，无人居住。特此证明”。对上述两份证明，原审第三人冷秀全提出不能证实上诉人返还房屋的请求，同时提出其确实有一块宅基地，但是已经分家，由其儿子居住，现其夫妻二人才购买了上诉人的宅基地及房屋居住。对上诉人吴成群、李明华提交的证据，经本院审查，不属证据规则规定的新证据，同时亦不影响本院已查明认定的事实，故对二上诉人二审提交的该证据，本院不予认定。
本院认为，上诉人吴成群、李明华与被上诉人郝方于2005年9月24日签订的房屋买卖合同，因被上诉人郝方不是诉争房屋所在地集体经济组织成员，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，属无效合同，一审判决认定正确，本院予以确认。但是，上诉人吴成群、李明华在向被上诉人郝方转让房屋时将土地使用权证一并交付，并签订了出让房屋的合约，收取了7000元的购房款，应视为其作出了房屋及土地使用权转移的意思表示，也是其对自己享有的集体宅基地使用权的处分。之后，被上诉人郝方又于2009年2月6日将房屋以19500元出让给了原审第三人冷秀全，虽然二上诉人与被上诉人郝方之间的房屋买卖关系因郝方不是诉争房屋集体经济组织成员导致合同无效，但原审第三人冷秀全与上诉人吴成群、李明华同为老河口市光化办事处老县城村委会村民，且其买受该房屋的目的为自己居住，并支付了相应的价款，现实际占有该房，已不宜向上诉人吴成群、李明华返还。故上诉人吴成群、李明华请求被上诉人郝方及原审第三人冷秀全返还的请求无事实及法律依据，本院不予支持。至于原审第三人冷秀全是否违反了《中华人民共和国土地管理法》中农村居民一户只能拥有一处宅基地，以及能否办理土地使用权变更登记等事宜，不属民事诉讼纠纷争议审理的范畴，在此不再赘述。上诉人吴成群、李明华还提出应赔偿其杨树款8000元。经二审查明，上诉人吴成群、李明华主张的杨树在其转让房屋周边栽种，在转让房屋时双方并没有对杨树的权属进行约定，现上诉人吴成群、李明华主张其享有杨树所有权并请求赔偿，未提供证据证实，对该主张本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吴成群、李明华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 王文翔