辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初11076号原告：沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会，住所地沈阳市于洪区。负责人：窦淑兰，女，该业委会主任。被告：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李金钰，该公司董事长。被告：沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：王超，该公司经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：张妍，女，该公司职员。第三人：辽宁天阳物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：李虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐连文，男，该公司法务。原告沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会（以下简称“业委会”）诉被告沈阳永盛房屋开发有限公司（以下简称“永盛开发公司”）、被告沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司（以下简称“永盛物业公司”）、第三人辽宁天阳物业有限公司（以下简称“天阳物业公司”）恢复原状纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人窦淑兰，被告永盛开发公司、被告永盛物业公司的共同委托诉讼代理人张妍、第三人天阳物业公司的委托诉讼代理人徐连文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告立即恢复沈阳市于洪区水调歌城小区C区（以下简称“水调歌城C区”）消防系统，设备设施达到能正常使用及符合沈阳市公安局于洪分局的消防验收标准，并立即依法向原告、第三人天阳物业公司进行工作项目、资料、设备设施、物业用房等交接；2.请求判令二被告承担因恢复消防设施设备产生的一切费用，要求法院指定有关部门对消防系统进行实地评估，以实际评估结果进行赔偿；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告永盛开发公司是水调歌城C区的开发单位，被告永盛物业公司是水调歌城C区的前期物业服务企业，是被告永盛开发公司投资组建的并实施前期服务的物业管理企业。第三人天阳物业公司是经合法程序招聘的新的物业服务公司。原告于2016年12月30日经行政管理部门登记备案、依法成立，开始执行和行使业主大会授权的事项及法定职责。水调歌城C区共入住业主1648户，所建房屋施实使用。但被告永盛开发公司在移交该园区时，很多公用设施并不完备，特别是消防系统存在严重问题，从该系统、设施交付被告永盛物业公司时起，被告永盛物业公司从来没有进行检修、试水、维护等，导致该小区消防设施、阀门、管道等生锈腐蚀，处于完全瘫痪状态，水调歌城C区业主1648户的生命财产安全受到严重威胁。2017年8月8日沈阳市公安局于洪分局城东湖派出所对园区消防系统和设施进行安全检查时，发现系统和设施存在下列问题：1.消防栓内器材缺失，消防栓无水；2.应急指示标识损坏；3.消防控制室停用；4.消防通道阻塞等问题。而此次检查存在的问题，是被告永盛开发公司没有按标准交接和被告永盛物业没有认真按操作规程进行检查、维护和管理造成的。2017年6月14日，水调歌城C区通过合法招标程序，选聘了第三人天阳物业公司为园区服务管理，但作为上一物业服务单位的被告永盛物业公司却拒绝撤出园区，至今拒绝对水调歌城C区的公用设施，消防系统及设施等需移交的物业管理所需资料（并包括业主资料、规划设计配套图纸、各种设施设备检修维修记录等）、预收的物业服务费用及其收到账目和物业管理用房进行移交。致使第三人天阳物业公司无法对相关系统、设施进行登记、检查、维护、管理。至2017年8月8日沈阳市公安局于洪分局城东湖派出所对园区消防系统和设施检查时，第三人天阳物业公司还没有实际接手水调歌城C区公共设施的管理权，所被检查出的问题，全是被告永盛开发公司、被告永盛物业公司造成的，与第三人天阳物业公司没有关系。综上，因二被告至今拒绝向新的物业服务单位第三人天阳物业公司提供相应的园区必要的资料，使第三人天阳物业公司无法对园区系统、设施进行检查、维护、管理，也给全体业主带来了潜在的危害，故请求法院依法支持原告诉请。被告永盛开发公司、被告永盛物业公司辩称，原告业委会的成立不合法，被告永盛物业公司已对案件已经起诉，案件还没有审理结束的情况下，被告永盛开发公司、被告永盛物业公司认为本案不符合法律规定，不是被告永盛开发公司、被告永盛物业公司不移交，是第三人天阳物业强占被告永盛物业公司，导致被告永盛物业公司无法进行维修。第三人天阳物业公司辩称，同意原告的诉讼请求及事实。被告提出是第三人天阳物业公司强行进入不符合事实，第三人是根据业委会要求正常程序接管园区。被告称是因为第三人接手园区之后不能为园区进行整改不属实，在原告提供的工作函通知等证明中就已经要求整改相关设施而对方并没有进行整改，第三人也要求正常交接应该按照物业规定条列规定按照正常交接项目进行交接，被告应完善的消防设施达到正常标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述并经审查确认证据，本院认定事实如下：被告永盛物业公司系水调歌城小区C区的前期物业服务企业，是小区成立以来的最初物业服务公司，与小区入住业主签订了《前期物业管理协议》。2016年12月28日，沈阳市于洪区水调歌城小区C区业主通过业主大会会议选举了第一届业主委员会，窦淑兰、李碧玉、黄杰、曲威、王秀华、王铁男、安平当选为业主委员会委员。于2016年12月30日，报沈阳市于洪区城东湖街道办事处备案。2017年1月3日，原告召集业主大会，会议时间定于2017年1月19日晚。2017年1月18日，原告与案外人沈阳多力招投标服务有限公司签订《招标代理委托合同书》，委托沈阳多力招投标服务有限公司代理选聘物业管理企业的招标工作。2017年1月26日，沈阳市于洪区水调歌城小区C区业主大会决议授权业主委员会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，并授权业主委员会代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。2017年5月15日，第三人天阳物业公司接到中标通知书。2017年5月18日，原告与第三人天阳物业公司签订《沈阳市于洪区水调歌城住宅小区物业管理服务合同》，委托管理期限自2017年5月18日至2022年5月17日。2017年5月30日，原告与第三人天阳物业公司签订补充协议，确定被告辽宁天阳物业有限公司于2017年6月5日进行物业服务，自2017年6月1日起收取物业费、电梯费、车位费。2017年5月18日，被告水调歌城C区第一届业主委员会函告被告物业公司，终止被告永盛物业公司与被告永盛开发公司签订的前期物业服务合同，并于2017年5月30日前进行交接。原告并制作移交清单，移交资料明细为：1.公示近五年的物业收支情况账目及园区公共收益账目；2.出示电梯年检资料，年检合格证并提供复印件（加盖公章）；3.出示电梯维保合同；4.提供园区规划图纸（包括各种设施设备安装、线路图纸）；5.水调歌城C区业主信息台账（纸质版及电子版）；6.水调歌城C区业主信息档案；7.水调歌城C区收费及业主报修台账（纸质版及电子版）；8.水调歌城前期物业在服务期间，预收2017年5月18日后的水调歌城C区业主物业服务费、电梯费、车位费等全部移交新的物业公司抵顶新物业进驻之后应向部分业主收取的物业费等。2017年6月1日，原告函告被告永盛物业公司应按《沈阳市物业管理条例》的规定与第三人天阳物业公司做好交接工作。2017年6月6日，沈阳市于洪区住宅小区管理办公室向被告永盛物业公司出具《责令整改通知单》，该通知责令被告永盛物业公司应按《沈阳市物业管理条例》的规定与新选聘的物业服务公司做好交接工作。2017年6月14日，第三人天阳物业公司进驻水调歌城小区C区，被告永盛物业公司未与第三人天阳物业公司交接。另查明，2017年8月8日，沈阳市公安局于洪分局城东湖派出所对第三人天阳物业公司出具《沈阳市公安局于洪分局责令改正通知书》，该通知书记载：单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效；消防栓内器材缺失、消防栓无水；应急指示标识、损坏。本院认为，关于被告永盛物业公司主张原告与第三人天阳物业公司签订的合同无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，因法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据上述规定，前期物业服务合同因业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效而终止。本案中，水调歌城小区C区已成立业主委员会，业主委员会是代表全体业主的自治组织。根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原告通过公开招标的方式选聘物业服务企业，并于中标单位第三人天阳物业公司签订物业服务合同，双方建立的物业服务关系符合法律规定，合同合法有效。被告永盛物业公司与水调歌城C区业主的前期物业服务关系因原告与被告天阳物业公司签订的物业服务合同生效而终止，其被告永盛物业公司主张原告与第三人天阳物业公司签订的合同无效，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告永盛物业公司恢复水调歌城C区消防系统，设备设施达到能正常使用符合沈阳市公安局于洪分局的消防验收标准，并承担因恢复消防设备产生的费用的意见，本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十八条的规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。本案中，2017年6月14日，第三人天阳物业公司进驻水调歌城小区C区，被告永盛物业公司未与第三人天阳物业公司交接。2017年8月8日，沈阳市公安局于洪分局城东湖派出所对第三人天阳物业公司出具《沈阳市公安局于洪分局责令改正通知书》，记载：单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效；消防栓内器材缺失、消防栓无水；应急指示标识、损坏。上述事实可以认定沈阳市公安局于洪分局城东湖派出所《沈阳市公安局于洪分局责令改正通知书》是在第三人天阳物业公司进驻水调歌城C区后经检查所出具，现原告提供的证据无法证明其主张的共用消防设施的损坏系在被告永盛物业公司与水调歌城C区业主签订的《前期物业管理协议》存续期间未进行维护保养所导致，且原告及第三人天阳物业在第三人天阳物业公司进驻水调歌城C区期间从未向被告永盛物业公司主张恢复消防系统及消防设施，故原告的证据不能充分证明水调歌城C区消防设施系被告水调物业公司怠于履行义务所致，故原告的主张，本院不予支持。关于原告主张被告永盛开发公司恢复水调歌城C区消防系统，设备设施达到能正常使用符合沈阳市公安局于洪分局的消防验收标准，并承担因恢复消防设备产生的费用的意见，本院认为，原告未就其主张被告永盛开发公司没有按标准移交园区，移交时消防系统不完备提供证据，故原告的主张，本院不予支持。关于要求本院指定有关部门对消防系统进行实地评估，二被告以实际评估结果进行赔偿的意见，本院不予采纳。关于原告主张被告向原告、第三人天阳物业公司进行工作项目、资料、设备设施、物业用房等交接的问题，本院认为，本案案由为恢复原状纠纷，交接问题与本案并非同一法律关系，故原告此项诉讼请求，本院不予处理，原告可另行提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国消防法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈阳市于洪区水调歌城小区C区第一届业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 萍人民陪审员  董英利人民陪审员  李顺花二〇一八年六月十一日书 记 员  林诗阳