陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2012）西执异字第00021号
案外人聂炜，学生。
委托代理人魏红娟，女，汉族，1968年9月24日出生，系聂炜之母。
委托代理人朱振峰，陕西浩公律师事务所律师。
申请执行人上海美特幕墙有限公司，住所地上海市青浦区崧泽大道9777号。
法定代表人余国令，该公司董事长。
委托代理人范钦，陕西恒达律师事务所律师。
被执行人西安海星房地产综合开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技二路62号。
法定代表人荣海，该公司董事长。
委托代理人戴华，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人李梦玉。
上海美特幕墙有限公司（以下简称美特公司）依据已经发生法律效力的西安仲裁委员会西仲裁字（2010）第154号裁决书，依法向本院申请执行西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称海星公司）建筑装饰工程施工合同纠纷一案，申请执行人美特公司于2010年9月27日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。
在执行过程中，案外人聂炜以本院（2010）西执仲字第198-3号执行裁定书中查封的被执行人海星公司位于西安市科技路37号海星广场2幢2单元10层21008号、21009号、21010号房屋属其所有为由，向本院提出了执行异议，并提供了相应的证据。2012年4月27日，本院依法组成合议庭，对案外人聂炜提出的执行异议进行了公开听证审查。申请执行人美特公司的委托代理人范钦，被执行人海星公司的委托代理人戴华、李梦玉，案外人聂炜的委托代理人魏红娟、朱振峰到庭参加了听证，本案现已审查完结。
案外人聂炜提出执行异议成，法院查封的被执行人海星公司位于西安市科技路37号海星广场2幢2单元10层21008号、21009号房屋，系其父母于2005年3月16日分别与被执行人海星公司签订《商品房买卖合同》三份，通过一次性付款方式购买被执行人海星公司的房产。2006年6月30日，被执行人海星公司分别将21008号、21009号房屋交付给了聂根奇，将21010号房屋交付给了魏红娟。2007年4月16日，异议人之父母协商一致，并经被执行人海星公司同意，在被执行人海星公司处办理了房屋更名手续。2007年6月6日，异议人与被执行人海星公司重新签订《商品房买卖合同》，并在西安市房屋管理局办理了备案登记。该房产至今未办理房产权属证书，是因被执行人海星公司的原因所致，异议人对此并无过错，故请求法院依法解除对上述房产的查封。
申请执行人美特公司辩称，法院所查封登记在被执行人海星公司名下房产符合《物权法》的规定，异议人在签订合同后数年中未按规定申请转移登记和暂缓登记，对未能办理产权过户有一定过错，其提出的异议不能成立，故请求法院予以驳回。
被执行人海星公司答辩称，法院查封的房产是异议人与其签订了《商品房买卖合同》，并在房管局进行备案登记，异议人一次性付清了全部购房款。该三套房产已由其交付异议人占有使用至今，虽异议人未办理产权登记手续，但异议人对此没有过错，故请求法院支持异议人所提异议，解除对该房产的查封。
本院查明，案外人聂炜及聂根奇、魏红娟与被执行人海星公司于2007年6月6日分别签订了编号为0510249、0523482、0523484的三份《商品房买卖合同》，各合同在西安市住房保障和房屋管理局备案登记号分别为070028100、070028099、070028098。各合同分别约定，案外人聂炜购买海星公司位于西安市科技路37号海星城市广场2幢2单元10层21008号、21009号、21010号房屋三套，各套房产的建筑面积分别为120.8平方米、137.19平方米、107.62平方米，单价分别为每平方米5682.04元、5732.02元、5712.42元，房价款总金额分别为8849778元、1013880元、792559元。各合同同时还约定，出卖人应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人应于合同签订当日付清全部房价款。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2008年12月19日，案外人聂炜向被执行人海星公司签订《海星广场面积补差协议》及《谅解备忘录》，双方对案外人聂炜所购买的三套房产实际面积及房号进行了确认，同时对有关办理过户手续具体事宜进行了约定。该协议约定将合同中约定的房号为21008号、21009号、21010号房，经实测后，分别确认为11008号、11009号、11010号房。2009年2月18日，被执行人海星公司向案外人聂炜开局三套房产销售不动产统一发票。2209年4月29日，案外人聂炜上被执行人海星公司员工沙丽娜出具办理上述房产权属登记授权委托书。2009年5月4日，西安市高新南区财政局向案外人聂炜开具三套房产契税完税证。2009年6月26日，案外人聂炜之父母聂根奇、魏红娟出具《声明》，并在西安市公证处对此《声明》进行了公证。该《声明》称，聂根奇、魏红娟同意将海星城市广场A座1008、1009、1010号三套商品房100％产权办理在案外人聂炜名下。现该房产为案外人聂炜占有，并租与他人使用。
另查明，2005年3月9日，案外人聂炜之母魏红娟与被执行人海星公司分别签订了三份《海星城市广场认购书》，认购海星公司位于西安市科技路37号海星城市广场2幢2单元10层21008号、21009号、21010号房屋，并各付购房定金2万元。2005年3月16日，案外人聂炜之父聂根奇分别向被执行人海星公司交付所购西安市科技路37号海星城市广场2幢2单元10层21008号、21009号房屋余款86497800元和993880元。同日，案外人聂炜之母魏红娟向被执行人海星公司交付西安市科技路37号海星城市广场2幢2单元10层21010号房屋余款792599元。2006年11月2日，案外人聂炜之父聂根奇、母魏红娟（甲方）分别与被执行人海星公司（乙方）签订《海星城市广场客户协议书》，协议均确认交房日期为2006年6月30日，并按购房合同相关条款约定，海星公司应分别向聂根奇承担021008号及021009号房逾期交房违约金170897元、向魏红娟承担021010号房逾期交房违约金71334元。同时还约定，海星公司以垫付甲方交房应承担的契税、专项维修资金作为逾期交房的补偿，违约金剩余部分充抵甲方应交的物业费用。2007年4月16日，案外人聂炜之父聂根奇、母魏红娟经被执行人海星公司统一，并向海星公司交纳三套房屋更名手续费共6000元。
上述事实有听证笔录、商品房买卖合同、收款收据、公证书、认购书、客户协议书、谅解备忘录、发票、契税完税证等证据在卷予以佐证。
本院认为，案外人聂炜在执行异议中主张权利之房屋，即本院查封的海星公司位于西安市科技路37号海星城市广场2幢2单元10层21008号、21009号、21010号房产，系案外人聂炜与海星公司各签订了《商品房买卖合同》，案外入聂炜依据各合同一次性支付了各套房屋的全部购房款，并已经实际占有、使用该房屋。各商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，符合当事人意思自治原则，且房产作为不动产，经依法登记发生法律效力。案外人聂炜对其所购各套房产均已在房产登记机关办理了商品房买卖合同登记备案手续，具有排他性。据此，案外人聂炜提出的执行异议理由成立，本院依法应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
案外人聂炜提出的执行异议理由成立，中止对海星公司位于西安市科技路37号海星城市广场2幢2单元10层21008号、21009号、21010号房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，当事人、案外人可自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王连军
代理审判员 王 炜
二〇一二年七月十二日
书 记 员 何 洁