福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第976号
上诉人（原审被告）郑斌，男，1978年10月22日出生，汉族，住福建省连江县。
被上诉人（原审原告）福州腾云物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人林发球，董事长。
上诉人郑斌因与被上诉人福州腾云物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2013）连民初字第2963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年2月23日，原告（乙方）与傲江景城业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定乙方接受甲方委托为傲江景城提供物业管理服务。同时约定：“……第三条合同期限本合同期限为三年，自2011年2月28日至2014年2月27日止。……第七条管理服务费用1、本物业的管理服务费按下列第（2）、（3）项执行：……（2）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，多层每月0.55元／平方米；小高层每月0.75元／平方米；……（不含公共照明，电梯用电分摊费及绿化用水）；（3）公共照明、绿化用水、电梯用电、自来水正常比例损耗等分摊费由业主每户分摊：a.公共照明、绿化卫生、景观用水（每月公摊每套8元／月）、b.电梯用户（每户按3-4层16元／月，5-6层18元／月，7、8、9层20元／月，）……4.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付，或按（本体）业主实际分摊。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护……7.因开发商、销售商（产权人）责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第（1）（2）项执行：……（2）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五缴纳滞纳金；……第八条车辆管理1.凡进入本小区的车辆（汽车、摩托车、电动车、自行车等）按甲方提供停放点，委托乙方指定管理场所停放，并收取管理费用，由专人看管（收费标准按福州市政府物价委员会指导价收费）如有丢失、划、碰等由物价权威部门评估裁定给予补偿。如未能按规定的停放点停放造成丢失、划、碰等由业主自行负责。……第九条违约责任1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。……第十条其他事项……7.本合同自签订日起（试用期为三个月）。8.本合同自试用期满后正式生效。”合同签订后，原告即入住傲江景城小区，为该小区提供物业服务。2012年4月5日，连江县建设局向原告出具编号为2012003的福州市物业服务合同备案证明。
另查明，连江县建设局于2010年1月27日同意对于2010年1月16日成立的连江县凤城镇傲江景城小区业委会给予备案。原告系三级物业服务企业。被告为连江县傲江景城小区A11-304的业主，其房屋面积是146.22㎡。因小区内机房噪音问题未得到妥善解决，被告自2011年3月起至2013年9月止均未缴纳物业费用。2013年9月23日，原告通知被告缴费，但被告仍未缴纳。
原审法院认为，原告依法领取了《企业法人营业执照》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，具有物业服务资质。根据国务院《物业管理条例》第十五条规定，傲江景城业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且原告与傲江景城业委会签订《物业管理委托合同》后已提供了事实服务并向连江县建设局备案，该合同系原告与傲江景城业委会的真实意思表示，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”该《物业管理委托合同》对被告具有约束力。原告向被告提供物业服务，有权按约定收取相应的物业服务费用；被告作为业主，有交纳物业服务费的义务，因此，原告请求被告支付相关物业服务费用，依法予以支持。因业委会与原告已就物业费和公摊费的收取在《物业管理委托合同》进行了明确的约定，该约定没有违反法律强制性规定，依法有效，被告应按约履行，因此，被告应按合同约定向原告支付从2011年3月起至2013年9月止的管理费2492.4元（146.22平方米×0.55元／平方米×31个月），公摊费248元（8元／月×31个月），计2740.4元。被告以原告对机房发电机的声音造成的噪音污染未予解决等问题拒缴物业会没有理由，不予支持。因双方合同中并没有对缴费时间进行约定，且合同中约定的“从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五缴纳滞纳金”是适用于“因开发商、销售商（产权人）责任而造成的物业空置并产生的管理费用”的情形，所以，原告主张要求被告缴纳2011年3月至2013年9月的滞纳金，依据不足，不予采纳。被告辩称原告在管理服务中存在使小区内车辆丢失等管理不到位的问题，因双方在合同中对构成违约约定的是给予补偿、要求限期整改，并有权终止合同，被告可依约依法主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决：一、被告郑斌应在本判决生效之日起五日内向原告福州腾云物业管理有限公司缴纳从2011年3月起至2013年9月止物业管理服务费2492.4元，公摊费248元，合计2740元人民币。二、驳回原告福州腾云物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取25元，由被告郑斌负担。（现已由原告预交，该款在本判决生效之日起五日内由被告陈许迳付原告）
上诉人郑斌上诉称：一、被上诉人没有按照企业资质等级（三级）要求配备物业服务管理人员，且聘用人员没有受过培训，且年龄都在65岁以上，严重影响了服务质量。根据上诉人提供的证据可以看出被上诉人存在只收费不服务或多收费少服务的现象。二、本小区业委会违背业主意愿选聘被上诉人，且业委会在2013年1月15日任期届满后已经不复存在。《物业管理委托合同》的甲方缺失导致小区物业管理混乱损害业主合法权宜。三、被上诉人并未按6个月一次的频率向全体业主张榜公布管理费用收支账目。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人福州腾云物业管理有限公司答辩称：一、被上诉人与傲江景城业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效且已向连江县建设局备案，该合同对上诉人具有法律约束力。二、被上诉人作为三级物业服务企业，已经向上诉人提供了物业服务，上诉人对此也并未提出异议。因此被上诉人有权按照约定标准向上诉人收取物业服务费、公摊费。上诉人作为业主有义务缴纳相应物业服务费、公摊费。上诉人以傲江景城业主委员会已经解散为由主张合同无效，该主张根本不能成立。三、物业服务合同所约定的物业费收费标准已经低于《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》多层住宅最低收费标准0.66元／平方米。在合同实际履行过程中，上诉人一方面要求被上诉人提供远远高于三级物业标准的物业服务，另一方面上诉人却拒付物业费。四、被上诉人提供的安防服务符合合同约定和福州市物价局和福州市房地产管理局所公布的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》（榕价房（2009）3号）的规定，上诉人上诉理由缺乏法律依据和事实根据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人与傲江景城业主委员会签订的《物业管理委托合同》程序合法，内容没有违反法律的强制性规定，属于有效合同。上诉人作为傲江景城的业主，该《物业管理委托合同》对其具有约束力。由于被上诉人在2011年3月至2013年9月期间已经为傲江景城提供了物业服务，故根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定，上诉人应当按照《物业管理委托合同》的约定缴纳该期间的物业服务费及公摊费。如确因被上诉人原因导致上诉人的财产损失，上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，向被上诉人另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 张佳佳
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年四月十八日
书 记 员 陈建彪