北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06403号
上诉人（原审被告）池ＸＸ，男，1971年9月25日出生。
委托代理人程洁，北京杰睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶博颖，女，1947年1月11日出生。
委托代理人李世军（叶博颖之夫），1938年7月26日出生。
被上诉人（原审被告）李世民，男，1952年2月12日出生。
上诉人池ＸＸ因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第6245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人池ＸＸ及其委托代理人程洁律师，被上诉人叶博颖及其委托代理人李世军，被上诉人李世民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月，叶博颖起诉至原审法院称：依据（2010）西民初字第5333号民事判决书、（2011）一中民终字第4059号民事判决书，坐落在北京市×1号房产四间（下称涉诉房屋）归我与李世民共同共有，各占二分之一份额，该房产登记在李世民名下。李世民于2010年5月19日在没有经过我同意的情况下私自与池ＸＸ签订了房产买卖合同，以165万元的价格将上述涉诉房屋西数第一、二间卖与了池ＸＸ。该房屋买卖合同签订之前，我曾与池ＸＸ协商长期租赁上述房屋，池ＸＸ看了2008年2月1日我与李世民签订的协议书及（2010）西民初字第03519号调解书，池ＸＸ知道该房产属于我和李世民共有的情况，也知道我不同意李�民出售该房产，故其房产买卖属于恶意串通的行为。根据物权法规定，处分不动产应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。故李世民在没有征得我同意的情况下的处分行为属于无权处分行为。因此，李世民与池ＸＸ签订的房屋买卖合同是无效合同。故我诉至法院，请求判令：1、判决李世民与池ＸＸ于2010年5月19日就北京市×1号西数第一、二间房所签订的房产买卖合同无效；2、诉讼费由李世民、池ＸＸ承担。
李世民辩称：叶博颖是我的嫂子（叶博颖代理人李世军是我的哥哥），诉争房屋在西城区有过多起诉讼。我于1984年左右购买诉争房屋，由于与原房屋出售人有纠纷，从2005年发生诉讼，最终剩了5间房屋归我所有，我考虑叶博颖对自己诉讼中有帮助，如果案件最终胜诉会对叶博颖表示感谢。2008年我与李世军在东城法院涉及一起民事案件�当时原告叫刘×，为了对抗这个案子，叶博颖起诉我合同纠纷，2010年3月2日北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第03519号调解书，该调解书确认叶博颖与李世民、梁志清于2008年2月1日签订的协议书第二款及第三款有效，该条款内容为我与我爱人梁志清同意经法院判决由我所得上述产权的二分之一以赠与或买卖的方式过户给叶博颖。该调解书生效后，叶博颖向东城区人民法院提出执行异议后被驳回，在2010年6月叶博颖持调解书起诉至西城法院要求确权。2010年12月20日，西城区人民法院作出（2010）西民初字第5333号民事判决书判决本案诉争的37号院北房第一、二、三、四间及第五间半间归叶博颖与我共有各占二分之一份额。我不服提出上诉，一中院驳回上诉维持原判。之后我提出过申诉但是没有改变判决结果。2010年5月19号当时池ＸＸ知道房屋权属状况及我与叶博颖的诉讼情况，我为了解决东城法院与刘×的诉讼向池ＸＸ借款，故双方是债权债务关系，当时双方做了两套手续，一套是借款手续，借款金额为90万元，另外一套是房屋买卖手续，但是没有做网签。当时签订房屋买卖合同时，房屋属于查封状态，在叶博颖与李世民的控制下房屋没有交付，当时的情况不符合房屋买卖的交易惯例，因此房屋买卖是虚假的。同时池ＸＸ知道李世民与叶博颖之间的房屋纠纷，对诉讼过程是清楚的。在2011年11月3日池ＸＸ将涉诉房屋西数第一、二间拆除，没有办理相关的手续。叶博颖于2011年11月5号进行了报案，池ＸＸ连夜施工将此房恢复了一部分，叶博颖在2012年年初提出了起诉，2012年4月26日，西城区人民法院做出了（2012）西民初字第03503号民事判决书判决池ＸＸ恢复涉诉房屋西数第一、二间原状。池ＸＸ提出上诉，后撤诉。综上所述我认为�与池ＸＸ签订的房屋买卖合同无效。本案诉争房屋有叶博颖的产权份额，该房屋交易合同也无法执行，池ＸＸ不符合在北京买房的条件，该房屋在交易时已被法院查封，属于诉讼保全状态，无法过户。池ＸＸ对于合同无效应自行承担法律责任。双方的实际法律关系是债权、债务关系，该房屋买卖合同只是以合法形式掩盖借款收取利息的目的，所以该合同应属无效。
池ＸＸ辩称：我与李世民签订的房屋交易合同是有效的。因为签订合同时李世民将房屋产权证的原件给我看，且产权证上写的是李世民单独所有，我当时确信该房屋是李世民单独占有，当时李世民还将房产证的原件交给了我。2010年5月19日，李世民与我签订房产买卖合同时，在房产买卖合同第4条第4款明确注明出卖人保证产权权属没有争议。2010年8月9日，李世民与我签了补充协议，李世民收取我99万元款项�并打有收条。2010年8月9日，李世民将房屋钥匙交给我，我承诺过户时将剩余51万元交给李世民。李世民没有将房屋存在争议的真相告诉我，签订房屋买卖合同后，有交付定金的证据。李世民在2010年6月17日承诺不再将×的涉诉房屋中西数第一间二间卖给他人，只能履行和我签订买卖合同，卖给我，否则除返还预付款99万元外再加罚款101万元整，共200万元。2011年2月20日，李世民给我出具委托书，委托我办理北京市×三十七号院房屋的管理权、使用权及买卖的办理手续权，余款过户时一次付清，现在所有条件都具备，只是没有过户，房屋买卖合同是李世民与我的真实意思表示，不存在李世民代理人所述的借款合同之事。关于叶博颖和李世民对涉诉房屋是共有关系，我也是后来才知道，但是这不影响合同的成立，按照民法通则和物权法规定，按份财产共有人有权把自己的份�转让，李世民出卖的房屋没有超过他所有的份额。李世民在其所有的份额内处分财产是有效的，叶博颖没有说过要优先购买此房屋，房屋买卖的金额是符合市场价格的。该房屋我已经购买，只是没有过户，且李世民承诺可以很快过户，且修缮房顶不需要报批。涉诉房屋现在为我实际占有，西数三四间为叶博颖实际占有，已经形成实际分割。综上，不同意叶博颖的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据生效的法律文书确定，叶博颖为北京市×37号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，叶博颖与李世民各占有二分之一份额，该判决书确定的是产权共有性质为共同共有，而不是按份共有，且该判决书生效后，叶博颖与李世民就北京市×37号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间房屋未进行析产，故无法确定上述房屋中具体的房屋归属�同时，经法院另一份生效法律文书确认，叶博颖作为北京市×37号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，其合法的所有权应受法律保护，池ＸＸ未经有关部门批准，擅自将北京市×37号院内北房西数第一、二间房屋拆毁侵犯了叶博颖的所有权，故判决池ＸＸ负责将北京市×37号院内北房西数第一、二间房屋恢复原状。从上述两份生效法律文书应当确定叶博颖为涉诉房屋的共有产权人之一，且叶博颖已按正常法律程序向法院申请强制执行变更涉诉房屋的产权证，法院已将涉诉房屋产权进行查封，故虽然现涉诉房屋产权登记在李世民名下，但李世民出卖此房屋时仍应取得叶博颖的同意，根据法律规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。根据本案中查明的事实，池ＸＸ在签订房屋买卖合同时知道叶博颖与李世民之间存在共有产权纠纷，涉诉房屋亦属于查封状态，无法办理涉诉房屋的产权过户手续，通过叶博颖与池ＸＸ之间的排除妨碍诉讼，池ＸＸ也明知叶博颖为诉争房屋的共有产权人之一，故池ＸＸ提出的房屋买卖合同有效的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。李世民同意确认合同无效的答辩意见，法院对此不持异议。现叶博颖要求确认李世民与池ＸＸ于2010年5月19日就北京市×北房西数第一、二间房屋所签订的房产买卖合同无效的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。据此，原审法院于2013年11月判决：确认李世民与池ＸＸ于二零一零年五月十九日就北京市×北房西数第一、二间房屋所签订的房产买卖合同无效。
判决后，池ＸＸ不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回叶博颖的诉讼请求。叶博颖、李世民同意原判。
经审理查明：叶博颖系李世民之嫂，叶博颖之夫李世军与李世民系兄弟关系。1996年12月30日，叶博颖与李世民及其妻梁志清签订协议书，约定：“关于北京×37号院北房东间聚源饭馆产权属李世民、叶博颖，营业执照改换成叶博颖照主，37号院全院房屋产权亦属李世民、叶博颖二人共有……。”2005年2月20日，叶博颖与李世民签订声明，该声明的内容为：“霍志明于1984年12月16日上午带来委托书按原定价8000元将北京市×37号院的十五间房屋卖给李世民，李世民当即付清了买房款。事隔两天，于18日又按新订的卖方价15000元付给霍志明7000元。此两笔买房款均由李世民和叶博颖共同出资，该买房产权为李世民和叶博颖共同所有。现因房屋买卖纠纷霍志明全家起诉至西城法院，由于买房人写的是李世民，李世�和叶博颖议定，由李世军代理二人应诉，所需费用由李世民和叶博颖共同承担，经法院判归李世民的房屋产权为李世民和叶博颖二人共同所有。”2005年2月24日，叶博颖与李世民签订声明书，内容为：“霍志明于1984年12月16日带来委托书将北京市×37号5间房屋以8000元作价卖给李世民，在他送来委托书的当天，李世民就已付清卖房款8000元，事隔两天，于18日又按新订的卖房价15000元付给霍志明7000元。此两笔款合计15000元均由李世民和叶博颖共同按对半比例出资交付给霍志明的。现霍志明全家已起诉至西城法院，经法院判决所有权按出资比例由李世民和叶博颖各有一半，并去房管部门办理过户。”2008年2月1日，叶博颖与李世民及其妻梁志清签订协议书，协议书约定，1984年16日至18日以李世民名义，由李世民和叶博颖共同出资买下但未能过户的×37号房屋，李世民、梁志清夫妻二人同意将上述房屋二分之一的产权归叶博颖所有。霍家与李世民争议的×37号房屋产权经法院判决归李世民所得房产，李世民、梁志清同意将其二分之一以赠与或买卖的方式过户给叶博颖。李世民过户上述法院判决的房产所需各种费用及叶博颖过户的各种费用统加起来，李世民与叶博颖各承担一半。2010年3月2日，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第03519号民事调解书，确认叶博颖与李世民及其妻梁志清于2008年2月1日签订的协议书中第二款及第三款有效。2010年10月26日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民申字第14718号民事裁定书，裁定驳回李世民、梁志清对北京市西城区人民法院作出的（2010）西民初字第03519号民事调解书提出的再审申请。2010年5月13日，李世民取得北京市×房屋的所有权。2010年1月15日，李世民与池ＸＸ签订定金协议书草案。该草案约定，李世民现有北京市×37号院内4间半平房，通过协商李世民愿将37号院内西数第一、二间卖给池ＸＸ，池ＸＸ用165万元整体收买37号院内西数第一、二间房（房屋两间的总价款，面积大约33.5平方米左右）但因买卖房的手续需要一定时间的过程。通过商定买卖房屋定此协议书，池ＸＸ先将15万元作为买此二间房屋的定金，2010年1月31日再付75万元，将此房本交予池ＸＸ，如果以后发生其他变化不再买此两间房，李世民不退还15万元的定金，75万元如数退还池ＸＸ，如果李世民从2010年2月19日至2010年5月19日不卖37号院内西数两间房屋李世民将退还池ＸＸ定金15万元，另加双返共计45万元作为对李世民不守信用的惩罚结果。2010年5月19日，李世民与池ＸＸ签订房产买卖合同，约定李世民将北京市×37号院1幢1层从西边数第一间和第二间出卖给池ＸＸ，该房产成交价格为人民币165万元。2010年6月30日，李世民与北京市西城房地产测绘所签订委托测绘协议书，协议约定李世民因买卖的需要于2010年6月30日委托北京市西城房地产测绘所对坐落于×37号地号×的房产进行测绘，房号及部位的权属叙述1#西数第一、二间卖给池ＸＸ所有。2010年7月5日北京市西城区房地产测绘所向池ＸＸ出具北京市房屋登记表，房屋坐落于×37号，楼号为3，房屋为两间，面积为33.11平方米。协议签订后，2010年5月30日，李世民出具收条收取池ＸＸ购房款99万元。2010年7月17日，李世民及之妻梁志清出具证明，内容为李世民在2010年6月17日之后不再将×的西数第一间和第二间房卖给他人，只能履行和池ＸＸ签订的卖房合同，将房卖给池ＸＸ，否则还池ＸＸ预付房款99万元，再加罚款101万元共计200万元。2010年8月9日，李世民、梁志清出具补充协议，协议约定到2010年11月30日后，2010年12月1�前，李世民将北京市×37号院大门钥匙及西数第一、二间房屋钥匙交与池ＸＸ，过户时池ＸＸ将房屋尾款51万元一次性划给李世民。2010年6月8日，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第5333号民事裁定书，冻结李世民在北京市×的房屋产权档案。2010年12月，经原审法院判决，北京市×37号院1幢1层北房西数第一、二、三、四间、第五间半间归叶博颖、李世民共同共有，各占二分之一份额。李世民不服提起上诉，2011年4月，北京市第一中级人民法院判决驳回李世民上诉，维持原判。2011年11月，池ＸＸ未经有关部门批准，将北京市×37号院内北房西数第一、二间房屋拆毁。2011年7月25日，北京市西城区人民法院作出（2011）西执异字第05470号执行裁定书，驳回张毅提出的案外人异议。2011年2月20日，李世民出具委托书，委托池ＸＸ办理北京市×37号现房屋的管理权、使用权和�卖的办理手续权。2012年4月26日，北京市西城区人民法院作出（2012）西民初字第03503号民事判决书，判决书认定，原告作为北京市×37号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，其合法的所有权应受法律保护，池ＸＸ未经有关部门批准，擅自将北京市×37号北房西数第一、二间房屋拆毁侵犯了原告的所有权，故判决池ＸＸ负责将北京市×37号北房西数第一、二间房屋恢复原状。池ＸＸ不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年10月8日作出（2012）一中民终字第08898号民事裁定书，裁定准许上诉人池ＸＸ撤回上诉，双方均按一审判决执行。2013年6月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第01795号民事裁定书，驳回李世民的再审申请。
本院审理中，李世民称其与池ＸＸ签订买卖合同系由于其与刘×的债务纠纷在法院诉讼，当时涉诉房屋�另案中被刘×申请保全，其为了偿还欠刘×的欠款，于是将房屋出售给池ＸＸ，并用池ＸＸ给付的购房款清偿了刘×的债务、将房屋解封，后其要将房屋过户给池ＸＸ时，发现房屋又被叶博颖在原审法院物权确认纠纷的诉讼中申请查封。李世民主张其与池ＸＸ协商房屋买卖事宜时，曾告知池ＸＸ其与叶博颖之间的纠纷，池ＸＸ对此是知情的。池ＸＸ认可李世民系由于另案的债务纠纷出卖房屋，当时房屋因被另案查封无法过户，故李世民要求其先给付部分购房款清偿债务并解封房屋后，再将房屋过户给池ＸＸ。后在李世民与其办理房屋过户手续时发现，涉诉房屋已被叶博颖申请查封。池ＸＸ亦认可李世民曾告知过其与叶博颖之间的纠纷，房屋有叶博颖的份额，但由于涉诉房屋产权证上登记的房屋属于李世民单独所有，且其认为即使叶博颖为共有人，其也只是购买李世民的产权份额，故与李世民签订了房屋买卖合同。叶博颖则主张其对李世民卖房一事始终不知情，不同意李世民出卖房屋。
上述事实，协议书、（2010）西民初字第03519号民事调解书、（2010）一中民申字第14718号民事裁定书、定金协议书草案、委托测绘协议书、北京市房屋登记表、房产买卖合同、收条、证明（补充协议）、补充协议、（2010）西民初字第5333号民事裁定书、房屋产权证、（2010）西民初字第5333号民事判决书、（2011）一中民终字第4059号民事判决书、（2011）西执异字第05470号执行裁定书、委托书、（2012）西民初字第03503号民事判决书、（2012）一中民终字第08898号民事裁定书、（2013）高民申字第01795号民事裁定书、说明、声明书、协议书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据法院已生效的法律文书的确认，叶博颖系北京市×37号院内北�西数第一、二、三、四间、第五间半房屋的共有权人。涉诉房屋现登记在李世民一人名下，尚未进行析产，因此无法确认具体房屋的产权归属。李世民为清偿所欠他人的债务将涉诉房屋中的西数第一、二间出卖给池ＸＸ，并签订了房屋买卖合同。后涉诉房屋被叶博颖申请法院诉讼保全，现叶博颖起诉主张其作为涉诉房屋的共有权人，对房屋买卖的事实不知情，不同意李世民擅自处分涉诉房屋，认为李世民与池ＸＸ之间存在恶意串通的行为，要求确认李世民与池ＸＸ签订的房屋买卖合同无效。应当指出，涉诉房屋虽登记在李世民一人名下，但叶博颖作为房屋的共有权人，李世民在处分房屋时应征得叶博颖的同意，现李世民并无充分证据证明叶博颖知晓并同意此事，叶博颖亦对此不予认可。且根据查明的事实，池ＸＸ在庭审中认可在签订房屋买卖合同时，李世民曾告知其与叶博颖之间的纠纷、以及叶博颖是涉诉房屋共有权人的事实，池ＸＸ亦知晓涉诉房屋因李世民的其他纠纷被法院查封的事实，在此情况下，池ＸＸ仍与李世民签订房屋买卖合同，有悖常理。因此，根据上述事实，可以认定池ＸＸ与李世民在签订房屋买卖合同时存在恶意，叶博颖要求确认李世民与池ＸＸ签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。池ＸＸ上诉主张其购买的是涉诉房屋中李世民所有的份额，故房屋买卖合同有效的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由李世民、池ＸＸ负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费150元，由池ＸＸ负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 马兴芳
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘 曈