安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）文民一初字第621号
原告（反诉被告）李秀红，女，1968年8月9日生。
原告（反诉被告）张巍耀，男，1989年6月29日生。
委托代理人魏贵军，安阳县“148”法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）王金海，男，1954年3月10日生。
委托代理人樊红英，河南衡中律师事务所律师。
委托代理人何宪忠，安阳市开发区“148”律师事务所法律工作者。
原告李秀红、张巍耀诉被告王金海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告李秀红、张巍耀、及其委托代理人魏贵军、被告王金海、及其委托代理人樊红英、何宪忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀红、张巍耀诉称，2010年12月20日经原告李秀红与被告协商，签订了房屋租赁协议。协议约定：被告将位于聂村平原路与德隆街交叉口东北角的三间门面房租赁给原告使用，房屋装修由原告自行解决。原告缴纳租金第一年为3万元，第二年即2012年4月1日至2016年4月1日租金每年为3.3万元，每半年交付一次（详见合同）合同签订后，原告李秀红及家人对房屋进行了装修，花去装修费用58236元。2011年9月15日，经原告家人商量，决定将装修好后开张的饭店以文峰区洪福烩面馆命名，以原告张巍耀的名义领取了个体工商户营业执照，饭店每天平均利润600元（以鉴定结论为准）。在合同履行两年后，2013年3月18日起，被告就频繁骚扰原告不让正常经营，理由是要涨房屋租金，或者与原告合伙经营。原告对被告的无理要求委婉的予以拒绝。被告见目的达不到，就在2013年4月1日原告按协议约定缴纳房屋租金时故意不收，意图是造成原告违约的假象（有录音、录像为证）。2013年5月30日上午10时，被告将原告饭店的电停掉，下午将门锁上，使得原告无法经营。原告报警后，经文惠派出所民警劝告，被告仍无理纠缠，拒不开门送电。2013年6月5日上午9时，被告雇佣大象搬家公司将原告饭店撬门后将物品装车准备运走，将水暖设施和空调等拆除。原告知道消息后立即赶往现场并报警，经公安民警劝告，被告不得已将原告桌椅等大量物品扔到大路旁，致使物品部分损坏，维修费用和损失需6000元。饭店内的装修等已损坏，营业证都被被告撕坏。被告为达到涨房租的目的故意违反合同约定阻碍原告的正常经营，给原告造成了巨大的损失，应该赔偿原告的所有损失。请求法院判令被告继续履行于2010年12月20日与原告签订的房屋租赁协议；赔偿原告每天经营损失600元，从2013年5月30日起直至被告不再阻碍原告经营之日止；被告将原告经营的饭店水暖设施、空调等恢复原状，赔偿损坏物品损失6000元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告因严重违约，造成租赁合同终止，已无法继续履行。原告2010年经营二年后，在2013年初，由于经营管理不善，一直刊登广告公开转让。被告因想在一楼门面前搭建楼梯与原告产生误会。原告就假以被告不收房租为借口而达到真不缴纳房租的目的。矛盾发生后，被告多次与原告协商，要求原告仍按原来协议履行合同，缴纳房租，但原告拒不履行。直至2013年5月27日被告无奈贴出书面通知，可是原告仍不履行。至此，被告认为根据《合同法》第94条第2款之规定，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第3款，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合同期限内未履行。可见原告存在严重违约，造成租赁合同终止，过错在于原告，故被告请求驳回原告继续履行协议的诉请。被告不应赔偿原告的经济损失。因为被告与原告之间的租赁合同已于2013年5月27日正式解除，被告在5月30日责令原告将其租赁门面房中属于原告的东西全部搬走。但原告迟迟不予腾房。期间被告仍多次要求原告履行协议，但原告明确表示拒绝履行，造成合同的终止。根据《合同法》第119条之规定，当事人一方没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得将扩大的损失要求赔偿。因此原告要求赔偿的经济损失被告不予承担。对原告的违约行为，被告认为，原告主张事实不清、证据不足且原告具有严重过错，所以应当依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王金海诉称，2012年12月20日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁协议，被反诉人租赁位于聂村平原路与德隆街交叉口东北角三间门面房，协议约定：被反诉人于2012年4月1日至2016年4月1日租金为每年3.3万元，每半年缴纳一次。2013年4月1日，反诉人与被反诉人因房前搭建楼梯一事发生纠纷。被反诉人以此为由拒不缴纳租金。几经协商，反诉人同意仍按原协议履行，就再次通知被反诉人缴纳租金，被反诉人仍不缴纳。2013年5月27日，反诉人以书面形式通知被反诉人双方正式解除合同，但被反诉人至今仍霸占房屋，拒不交付。反诉人认为，被反诉人的个人行为已经构成严重违约，根据《合同法》的相关规定，被反诉人应当立即腾房，赔偿损失，为此，为保护反诉人的合法权益，反诉人要求依法解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；判令被反诉人按每月2750元支付反诉人从2013年4月1日至解除合同之日止的房屋租金；判令被反诉人立即腾出占用的房屋，并按每日180元支付解除合同之日起至实际腾房之日止的经济损失；判令被反诉人支付拖欠反诉人的水电费820元；诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告李秀红、张巍耀辩称被告违约在先，应当驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2010年12月20日原告李秀红与被告，签订房屋租赁协议。协议约定：被告将位于聂村平原路与德隆街交叉口东北角三间门面房租给原告使用，原告交纳租金第一年为三万元，第二年至第五年即2012年4月1日至2016年4月1日租金为每年三万三千元，每半年交付一次。协议签订后原告租赁被告争议房屋。原告租金交到2013年3月底。
以上事实，有原告提供的租赁协议、水电费单据、被告借原告现金借条，被告提供的亚太广告报纸、谈话录音、照片、原告欠水电费单据以及原、被告当庭陈述予以证实。以上证据经庭审认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告签订房屋租赁协议后，原告未按约定期限向被告交纳租赁费，应视为违约，双方于2012年12月20日签订的租赁合同应予解除，证人张太平、杨红军因和原告有利害关系，故该证人所证明原告交房屋租金被告故意不收的事实，本院不予采信。原告要求继续履行2010年12月20日原、被告签订的房屋租赁协议，赔偿经营损失，以及恢复原状赔偿损坏物品损失6000元的诉请，因证据不足，本院不予支持。被告要求解除原、被告的租赁合同，被告腾房，并支付房屋租金至腾清房屋之日止的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持被告要求每日180元的经济损失和支付拖欠水电费820元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告李秀红与被告王金海2010年12月20日签订的房屋租赁协议予以解除；
二、原告李秀红于本判决生效之日起二十日内将租赁被告王金海的位于安阳市聂村平原路与德隆街交叉口路东北角三间房屋腾清交于被告王金海；
三、原告李秀红于本判决生效之日起二十日内支付被告王金海从2013年4月1日至腾清房屋之日止，每月按人民币2750元的租赁费；
四、驳回原告李秀红、张巍耀的诉讼请求。
五、驳回被告王金海其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，由原告李秀红、张巍耀负担；本案反诉费100元，被告王金海负担50元，原告李秀红、张巍耀负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 刘艳丽
审 判 员 刘亚峰
审 判 员 张启芳
二〇一三年十二月二十七日
代理书记员 王丽莎