湖北省武汉市东西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0112执异16号
异议人（案外人）胡某某，男，1957年12月29日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。
异议人（案外人）杨某某，女，1960年1月13日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。
申请执行人招商银行股份有限公司武汉金银湖支行，住所地武汉市东西湖区金银湖路20号。
负责人闫勇，行长。
被执行人武汉xx科技发展有限公司，住所地武汉市江岸区永清街常阳永清城1幢3单元8层04号房。
法定代表人王凤。
被执行人龙珊，男，1984年11月12日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。
被执行人王凤，女，1984年10月16日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。
被执行人李斌，男，1982年3月10日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。
被执行人武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡先锋村18号。
法定代表人徐利华。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司武汉金银湖支行（以下简称招行武汉金银湖支行）与被执行人武汉xx科技发展有限公司（以下简称武汉天泽龙科技公司）、龙珊、王凤、李斌、武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称武汉汇新房产公司）金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年12月3日作出（2015）鄂东西湖执字第00790号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人武汉汇新房地产开发有限公司所有的位于湖北省武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号。24层6号房屋。异议人（案外人）胡某某、杨某某不服，向本院提出书面异议，请求中止对武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区第5栋1单元23层2号房屋的执行，并解除查封。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人（案外人）胡某某、杨某某称，2009年7月28日，异议人胡某某、杨某某与武汉汇新房地产开发有限公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：胡某某、杨某某购买巡司河商住区汇文新都D区第5栋1单元23层2号商品房一套。同日，一次性交付了合同约定的全部购房价款619380元。武汉汇新房地产开发有限公司于2010年10月31日将所购房屋交付后，异议人一直居住至今。但武汉汇新房地产开发有限公司一直以各种理由拒绝办理房屋产权证书。直至2017年12月向武汉市房屋管理局查询得知，上述房屋已被武汉汇新房地产开发有限公司2013年8月22日抵押给招行武汉金银湖支行，且该房产已被法院查封。该房屋产权实际归异议人所有，也是异议人目前赖以生存的唯一住房，异议人自2011年初也一直居住至今。请求，中止对武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区第5栋1单元23层2号房屋的执行，并解除查封。
本院经审查查明，申请执行人招行武汉金银湖支行与被执行人武汉天泽龙科技公司、龙珊、王凤、李斌、武汉汇新房产公司金融借款合同纠纷一案，于2014年8月6日向本院提起诉讼。2015年1月26日，本院作出（2014）鄂东西湖民商初字第00583号民事判决书，判决：一、被告武汉xx科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行偿还借款本金4,500,000元及截止2014年7月31日的利息40,271.43元、复利67.83元，合计4,540,339.26元；二、被告武汉xx科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行偿还罚息（以欠款4,500,000元为本金，从2014年8月1日起按年利率12.15%计算至付清之日止）及复利（以欠付利息为基数，按照同期贷款利率从2014年8月1日计算至实际付清之日止）；三、被告龙珊、王凤、李斌对被告武汉xx科技发展有限公司前述一、二项给付义务承担连带清偿责任；四、被告武汉汇新房地产开发有限公司对被告武汉天泽龙公司的前述给付义务承担抵押担保责任，原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行对被告武汉汇新房地产开发有限公司所有的武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋享有优先受偿权（房屋所有权证号分别为武房权证昌字第××、20××23、20××25、20××19、20××20、20××04、20××29、20××01号；他项权证号为武房他证昌字第××号）；五、驳回原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行的其他诉讼请求。逾期被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人招行武汉金银湖支行于2015年6月24日向本院申请执行。2015年12月3日，本院作出（2015）鄂东西湖执字第00790号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人武汉汇新房地产开发有限公司所有的位于湖北省武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号房屋（房屋所有权证号分别为：昌2011010021、20××23、20××25、20××19、20××20、20××04、20××29、20××01号）；查封期限三年。因武汉汇新房地产开发有限公司未为武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元23层2号房屋办理房屋产权证书，直至2017年12月异议人（案外人）胡某某、杨某某向武汉市房屋管理局查询得知，上述房屋已被武汉汇新房地产开发有限公司2013年8月22日抵押给招行武汉金银湖支行，并被法院查封。异议人（案外人）胡某某、杨某某不服，向本院提出书面异议，请求中止对武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元23层2号房屋的执行，并解除查封。
另查明，2009年7月20日，异议人（案外人）胡某某、杨某某与武汉汇新房地产开发有限公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人胡某某、杨某某购买出卖人武汉汇新房地产开发有限公司位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元23层2号房屋，商品房总金额为619,380元。2009年7月28日，胡某某、杨某某向武汉汇新房地产开发有限公司全额支付购房款619,380元。自2011年起，异议人之子胡云鹏因结婚在该房居住至今。
还查明，2013年8月8日，武汉汇新公司形成股东会决议，同意该公司以自有房产为武汉天泽龙公司向招行金银湖支行申请综合授信提供抵押，抵押金额在4,500,000元以内，授权公司法定代表人徐利华代表公司与招行金银湖支行签署相关合同文件。同日，招行金银湖支行（抵押权人、甲方）与武汉汇新公司（抵押人、乙方）签订《最高额抵押合同》一份（编号：2013年金抵字第0801号），约定甲方和武汉天泽龙公司（授信申请人）于2013年8月5日签订了编号为2013年金授字第0801号的《授信协议》。根据《授信协议》，甲方同意在2013年8月5日至2014年8月5日的授信期间内向授信申请人提供4,500,000元的授信额度。为担保乙方（或授信申请人）在《授信协议》项下所欠甲方的所有债务能得到及时足额偿还，乙方愿意以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物。本合同抵押担保的范围为甲方根据《授信协议》在授信额度内向乙方（或授信申请人）提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额4,500,000元），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用和实现债权的其他相关费用。抵押期间指从本合同生效之日至《授信协议》项下授信债权诉讼时效届满的期间。乙方应在甲方要求的期间内，配合甲方持本合同及有关资料到抵押登记机关办理抵押登记。乙方（或授信申请人）发生《授信协议》10.1条规定的违约事件之一或发生《授信协议》项下某具体合同规定的违约事件时，甲方可以依法处分抵押物。处理抵押物所得价款，甲方有权优先受偿。合同还约定了双方其他权利义务，合同附件载明了抵押物为武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋，权属证号分别为武房权证昌字第××、20××23、20××25、20××19、20××20、20××04、20××29、20××01号。同日，招行金银湖支行、武汉天泽龙公司与武汉汇新公司还签订《补充协议》一份，就前述《最高额抵押合同》项下的抵押物如遇拆迁、征收等情形，就各方的权利、义务进行了约定。2013年8月22日，武汉汇新公司与招行金银湖支行在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局就武汉汇新公司所有的位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋办理了《房屋他项权证》，证号：武房他证昌字第××号，他项权利人：招行金银湖支行，他项权利种类：抵押权，债权数额：人民币4,500,000元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
本案中，被执行人武汉汇新房地产开发有限公司与异议人（案外人）胡某某、杨某某于2009年7月20日签订合法有效的《武汉市商品房买卖合同》后，异议人（案外人）胡某某、杨某某按照合同约定全额支付了购房款619,380元，并合法占有使用居住至今。在本案涉案房屋于2013年8月5日设定抵押和2015年12月3日被查封之前，本案涉案房屋未办理过户登记的原因，并非是异议人（案外人）胡某某、杨某某的自身原因所致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查”。本案异议人（案外人）胡某某、杨某某异议的事由是对涉案执行标的主张所有权，其所提异议目的明确为排除对标的物的执行以阻止涉案标的物转让、交付的实体权利。故，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，异议人（案外人）胡某某、杨某某对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，应裁定中止执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元23层2号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 任树春
审 判 员 张旭妍
人民陪审员 陈启芳
二〇一八年六月十九日
书 记 员 曾 菁