安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）六裕民二初字第0472号
原告：洪俊芳，教师。
委托代理人（特别授权）：邹培好，安徽大别山律师事务所律师。
被告：六安江淮投资有限公司，住所地安徽省六安市解放南路88号。
法定代表人：何文霞，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：程玉峰，安徽晟成律师事务所律师。
第三人：江为民，六安江淮投资有限公司员工。
原告洪俊芳与被告六安江淮投资有限公司、第三人江为民商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪贤荣独任审判，于2010年4月27日公开开庭进行了审理，原告洪俊芳及其诉讼代理人邹培好，被告六安江淮投资有限公司委托代理人程玉峰、第三人江为民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洪俊芳诉称：2008年9月11日，原告在被告及其销售部经理江为民等人的欺诈下，与被告签约购买了被告开发的华邦锦绣华府一期华景苑2#楼一单元601室的商品房一套。合同约定面积为127.39㎡，被告在明知该房实际面积的情况下为达到销售房屋的目的故意隐瞒事实，在和原告签订合同时没有告知该房的实际面积。直到2009年9月被告向原告要钱时才告知原告此房的实际面积是133.71㎡，并要求原告支付增加面积6.32㎡的价款20717元。原告家庭经济困难，本想买面积小一点的房屋够住就行，现购买这样大面积的房屋完全是在被告及第三人的欺骗下产生重大误解而做出的行为，且因被告及第三人的欺诈行为造成原告诸多损失，被告应予赔偿。第三人江为民在诱骗原告和被告签订购房合同过程中起到了关键诈骗作用，故应承担连带责任。请求判令被告返还原告向其所购房屋测绘面积比合同约定增大部分的房屋价款20717元及银行利息并判令这两笔款项由被告承担；判令被告支付原告因其合同欺诈而造成的各项损失4953.60元；判令被告支付原告因其合同欺诈而应给付的赔偿金20717元；判令被告承担诉讼费用；判令第三人承担连带责任。
被告六安江淮投资有限公司辩称：1、原告在购房时经过深思熟虑后才作出的抉择，购房合同也经过详细审查后才签订的，在得知实测面积大于合同面积时，原告同意支付超出部分的房款并重新达成《延期付款协议》，两份合同都是在平等自愿前提下签订的，不存在欺诈行为。2、根据《商品房买卖合同》第五条第一款约定，商品房交付后，产权登记面与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即同意按实测面积计付房款，且此后签订《延期付款协议》，也证明原告实际接收并同意按实测面积付款。现原告诉请退还购房款20717元及支付赔偿金等，属无理要求不应支持。3、原告诉请本身违反了《合同法》规定，因欺诈而订立的合同，一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。而原告没有要求撤销合同，况且已超过一年的除斥期间，其请求不应支持。
第三人江为民当庭辩称：1、原告说我参与欺诈与事实不符，商品房是预售商品房。2、预测的面积是根据有关部门指定的测绘大队出示的预测报告确定的。3、交房时面积有差异按实际测绘面积多退少补，原告是在我担保下顺利接房的。
本案在审理中，原被告均提交了证据。在本院主持下，双方对证据进行了质证。
（一）原告提交的证据及被告和第三人质证意见：
证据1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。
被告六安江淮投资有限公司对证据1无异议。
证据2、《商品房买卖合同》，证明①原被告在2008年9月11日签订商品房买卖合同的事实；②被告的主体资格；③被告在合同中多处隐瞒真相的事实；④合同约定面积为127.39㎡的事实；⑤原告向被告所购房产的土地转让期限为70年的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据2的真实性无异议，对证明目的持异议，双方在合同第五条有约定，故没有隐瞒真相。
证据3、《房地产测绘成果报告》复印件，证明①在原被告签订合同之前房屋的测绘面积已经出来的事实；②房屋实测面积是133.71㎡的事实；③被告存在欺诈的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据3有异议，该证据系复印件，不能证明来源的合法性，测绘报告日期是委托日期，签订合同时公司并不知道实际面积。
证据4、《锦绣华府前期物业管理服务协议》，证明①原告向物业公司缴纳物业管理费的标准是0.40元∕㎡的事实；②因被告欺诈造成原告在物业管理费部分的损失为2123.52元的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据4客观性真实性无异议，无关联性。因欺诈造成的结果是合同撤销或变更，没有撤销却要求赔偿损失不具合法性，且损失应以票据为准，不以合同为准。
证据5、裕安区人民法院（2009）六裕民二初字第624号民事判决书，证明①因被告欺诈而增大部分房屋面积的价款20717元原告已支付的事实；②原告已经支付350元诉讼法的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据5客观性合法性无异议，原告至今未支付江为民垫付的20717元款项，故原告诉请不存在。
证据6、调查笔录一组，证明①原告向被告购买的房屋实际面积在2008年8月1日前已经测绘出来的事实；②在2008年9月11日被告与原告签订合同时已经知道房屋实际面积是133.71㎡的事实；③被告为了销售目的，故意隐瞒房屋实际面积存在合同欺诈的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据6有异议，证人的陈述不客观，证人身份无法证实，且证人应当到庭作证。
证据7、《房产交易契税纳税须知》，证明①原告向被告购买的房屋契税税率标准是房屋成交价2﹪的事实；②因被告欺诈造成原告在契税部分的损失为414.34元的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据7有异议，没有提供契税发票，且主张的损失没有发生。
证据8、《六安市物业专项维修资金交存指南》及《关于认真贯彻实施安徽省物业专项维修资金管理暂行办法的通知》，证明①原告购买被告的房屋的物业专项维修资金的缴纳标准为房屋总价款的0.8﹪的事实；②因被告欺诈造成原告在物业专项维修资金部分的损失为165.74元。
被告六安江淮投资有限公司对证据8有异议，与本案无关，且主张的损失没有发生。
证据9、收款收据和发票各一份，证明原告因被告欺诈造成的代理费损失合计1900元的事实。
被告六安江淮投资有限公司对证据9中收款收据的合法性有异议，应提供正规发票。对律师代理费发票的真实性无异议，该费用应由原告自己承担。
证据10、证人江某甲和文某的购房资料各一份，证明目的与证据3相同。
被告六安江淮投资有限公司对证据10有异议，开发商与每户签订的合同不同，不能以别人的合同来证明自己的主张。
第三人江为民对证据7、8有异议，在契税和维修资金方面没有给原告造成损失。对其他证据无异议。
原告方到庭证人江某乙的证言：证明其所购房屋与原告在同一栋楼，是2008年8月份拿到房屋钥匙，房屋实际面积与合同面积不同，开发商按合同价退还其面积不足部分的房款。
原告方到庭证人黄某的证言：证明其所购房屋与原告在同一栋楼，是2008年8月6日交付房屋，房屋实际面积比合同面积少，开发商按合同价退还其面积不足部分的房款。另证明房屋测绘时间是2008年7月14日。
原告方到庭证人杜某的证言：证明其所购房屋与原告在同一栋楼，是2008年8月1日交付房屋，房屋实际面积比合同面积少，开发商按合同价退还其面积不足部分的房款。另证明房屋买卖合同第五条约定处理方式按实际测绘面积计算，合同上有粘贴的字条。
被告六安江淮投资有限公司对三位证人证言的质证意见：认为证言不具客观性关联性合法性。证人所购房屋与原告房屋不是同一所房屋，不具可比性，购房时间不同，各人购房情况不同。
第三人江为民同意被告质证意见。
（二）、被告六安江淮投资有限公司提交的证据及原告和第三人质证意见：
证据1、《商品房买卖合同》同原告证据2，证明原被告在合同第五条第一款约定按实测面积计算房价款，被告不存在欺诈行为。
原告质证意见：对证据1无异议。
证据2、《延期付款协议》，证明原被告双方经协商，原告请求延期支付超面积部分房款，说明原告接受了购房实测面积超出合同约定面积的事实，并签字同意付款。
原告质证意见：对真实性无异议，对合法性关联性有异议，利用原告没经验，超出面积和单价没有列举，存在欺诈行为。
证据3、民事诉状一份，证明涉案房款已经由担保人江为民代为垫付，因江为民起诉追索垫付款，原告才谎称受到欺诈，证实原告主张的欺诈不符合事实。
原告质证意见：对真实性无异议，对合法性关联性有异议，第三人利用职务之便低价买进高价卖出谋利，否则不会担保的。
第三人江为民对被告的证据1、2、3无异议。
（三）第三人江为民未提交书面证据。
对原被告的证据，本院认证如下：原告的1、2号证据，被告和第三人对其真实性无异议，予以认定。证据3即《房地产测绘成果报告》，虽然是复印件，但与到庭证人陈述的测绘时间一致，应予认定。对证据4《锦绣华府前期物业管理服务协议》的真实性予以认定，但原告以此证明其在物业管理费部分的损失不予采信。对证据5民事判决书的真实性予以认定，但原告并未实际履行，对其证明目的不予采信。对证据6的调查笔录，因证人已到庭作证，故不予认定。对证据7、8，原告未提供相应的契税和维修资金发票，故不予采信。证据9关于代理费，是原告委托律师为自己提供帮助的费用，但不是必须产生的费用，不属必然的损失，不予认定。证据10系他人的购房资料复印件，被告有异议，不予认定。对三位到庭证人的证言，证实了2008年8月房屋测绘结果已经出来，购房户均按实际面积与开发商结算购房款，购房合同第五条有粘贴内容。被告的1、2、3号证据，原告和第三人对其真实性无异议，予以认定。
根据原被告的陈述及认定的证据，本案事实如下：2008年9月11日，原告洪俊芳与被告六安江淮投资有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的华邦锦绣华府一期华景苑2#楼一单元601室住房一套。合同第三条约定该房的建筑面积为127.39㎡。合同第四条第一款约定房屋单价为每平方米3278元，总金额417584元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理即“按房地产测绘部门出具的面积测绘报告为准，如有面积差异按照本合同第四条第一款约定的商品房单价，根据实际建筑面积计算房款总价”。该第一种方式内容系另行粘贴的字条，盖有被告方的骑缝章。合同第六条付款方式约定：2008年9月11日首付房款人民币127584元，余款290000元采用银行贷款。合同签订后，原告付清了房屋首付款，并办理了银行按揭贷款手续。2008年10月13日，被告在向原告交房时，按照测绘报告确认该房的实际面积为133.71㎡与原告结算房款，原告尚欠被告超出面积6.32㎡的价款20717元。因原告无钱支付，双方于当天签订一份《延期付款协议》，约定由第三人江为民担保，六个月内还清。另约定2009年4月13日前为还款期限，洪俊芳不能在还款期限内还款，担保人承担连带责任；2009年元月一日后还款按同期银行贷款付息。协议签订后被告交付房屋，原告在装修后住进该房。2009年9月14日，第三人江为民以追索担保款为由，将洪俊芳诉至法院。经审理六安市裕安区人民法院作出（2009）六裕民二初字第624号民事判决书，判决洪俊芳偿还江为民担保款20717元及相应利息。宣判后，双方均未上诉，洪俊芳未自动履行判决义务，江为民已申请法院强制执行，目前该案仍在执行中。
另查，被告六安江淮投资有限公司开发的华邦锦绣华府一期华景苑2#楼委托六安蓝天房地产测绘有限公司对每户房屋面积进行实际测量，委托日期是2008年7月14日。2008年8月初，被告通知购买该栋楼房的房主办理交房手续时，测绘结果已经出来，被告与其他房主均按测绘的实际面积结算房款。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订《商品房买卖合同》时，在面积确认及面积差异处理方面，双方共同选择第一种方式进行处理，该第一种方式内容系另行粘贴的字条，盖有被告方的骑缝章，在合同文本中较为明显，应当引起原告的注意，故原告对面积差异的处理方式是明确的。在签订《延期付款协议》时，双方按照测绘后的实际面积计算总房款，原告对房屋实际面积超出合同约定面积的事实已经接受，并同意延期支付面积超出部分的房款。在原告未能按期给付所欠的房款时，担保人即本案第三人，向开发商承担连带责任付清了房款。后第三人行使追偿权，起诉原告返还垫付款，案经法院审判，认定担保合同有效，并判决原告应当向第三人返还垫付的款项，目前判决生效案件已进入执行阶段。由此，原告所称在被告及第三人的欺诈下签订合同缺乏事实依据，本院不予采信。原告要求被告返还增大面积部分的房款及利息，因案件尚在执行中，原告并未实际支付该款，要求返还无事实和法律依据。原告要求被告支付其因欺诈造成的各项损失，因欺诈事实不成立，原告也未提供损失的相应发票，本院不予支持。原告要求被告支付面积增大部分房款的等额赔偿金无法律依据，不予采纳。《合同法》第五十四、五十五条规定，因欺诈而订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。而原告没有要求撤销合同，况且已超过一年的除斥期间，故其请求不应支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告洪俊芳要求被告六安江淮投资有限公司返还其所购房屋测绘面积比合同约定增大部分的房屋价款20717元及银行利息的诉讼请求。
二、驳回原告洪俊芳要求被告六安江淮投资有限公司支付其各项损失4953.60元的诉讼请求。
三、驳回原告洪俊芳要求被告六安江淮投资有限公司支付其赔偿金20717元的诉讼请求。
四、驳回原告洪俊芳要求第三人江为民承担连带责任的诉讼请求。
案件受理费960元，由原告洪俊芳承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 员 汪贤荣
二〇一〇年五月二十四日
书记员（代） 韩 洁