沈阳市沈河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽0103执异84号
案外人蔡玉敏，无职业。
申请执行人刘金芳，无职业。
被执行人乔树友。
被执行人张英军，无职业。
本院在执行申请执行人刘金芳与被执行人乔树友、张英军民间借贷纠纷一案中，案外人蔡玉敏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人蔡玉敏称，在申请执行人刘金芳与被执行人乔树友、张英军借款纠纷一案中，依据（2015）沈河民三初字第372号民事调解书及法2015执字第1305号民事裁定书查封了被执行人张英军名下位于沈阳市和平区胜利南街888-9号212房间，建筑面积127.53平方米。
被执行人张英军名下的该处房产已经在2012年8月9日与案外人签订了房屋买卖合同，并交付了房屋，案外人全额支付了房屋买卖价款，并偿还剩余贷款，该房屋买卖的相关手续均已经提交房产管理部门，园区物业交费登记等已全部更换为蔡玉敏。仅是由于双方暂时没有抽出时间办理房产过户登记手续，但该房产的房屋买卖合同合法有效，并转移了占有权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此该房产的所有人非被执行人张英军。
被执行人乔树友依照民事调解书应向申请执行人偿还本金42万元及利息，现已经进行了部分偿还，尚欠37万元，依法向其工作单位营口市国家安全局送达了协助执行通知书，要求停止支付被执行人的工资，按照对被执行人工资收入的计算，完全能够偿还，直至累计37万元；另查封了被执行人乔树友、张英军其他的房产，该冻结工资和查封房产的行为均能够满足申请执行人的债权请求。综上，查封行为属于超标的查封，且由于被执行人张英军名下的位于沈阳市和平区胜利南街888-9号212房间，建筑面积127.53平方米的房产在几年前已经转让，所有权人为异议人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、第30条的规定贵院对该房产的查封行为损害了案外人的合法权利。
案外人于2012年8月9日通过朋友介绍购买了诉争房屋，签订了房屋买卖合同，并于2016年入住。合同约定：蔡玉敏购买张英军、李美荣坐落于沈阳市东陵区胜利南街888-9号212房屋，建筑面积为127.53平方米，交易价格1110000.00元。合同签订日蔡玉敏支付310000元整。合同签订日后，该房屋的贷款由蔡玉敏承担。其余尾款在2012年10月31日前支付。张英军、李美荣应于合同签订日将交易的房产全部交付给蔡玉敏使用，并无条件随时根据需要帮助蔡玉敏办理更名过户等各种手续。税费分担：交易日前所发生的相关税费由张英军、李美荣承担；交易日后所发生的相关税费由蔡玉敏承担。
案外人购买房屋的时候因房屋有贷款，无法办理更名过户，没有缴纳办理房屋更名过户的契税。2016年2月，案外人办理了入住，购买时是清水房，房屋较大，故装修一直在进行，自购买房屋之日起，每月由案外人还贷，将近30万元，2012年10月至今，物业费一直是由案外人缴纳。采暖费一直没交，因为冬天也没在里面入住，没有办理过户，电费水费名头都是张英军，但是都是由案外人缴纳的。2012年8月9日，案外人购买房屋按合同约定交付了首付款310000元，以现金形式交付，在2012年10月29日，以现金方式交付415400元，剩余房款384600元，其中已还贷款大约30万元，每月还贷6300元，将现金存到李美荣的卡里。综上，请求撤销法2015执字第1305号民事裁定书解除案外人涉案房屋的查封。
申请执行人刘金芳针对案外人的异议认为，申请执行人与被执行人张英军、乔树友的借款纠纷一案经贵院受理，最终于2015年3月12日下达（2015）沈河民三初字第372号调解书，法院查封了被执行人张英军名下位于沈阳市和平区（原东陵区）胜利南街888-9号212房间，建筑面积127.53平方米，房证号为沈房权证中心字第××号。
被执行人张英军2012年8月9日与案外人蔡玉敏签订了房屋买卖合同，但没有过户，该房产还是被执行人张英军的房产。案外人并没有取得物权，物权没有转移。案外人假如与被执行人签订了房屋买卖合同并支付了价款也只是合同成立，可以向被执行人主张债权，并不是物权，该房产还是被执行人的财产，申请执行人申请执行被执行人房产合法合理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。该解释明确规定了本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，明确说明是针对商品房买卖合同纠纷案件的适用，并不是针对二手房买卖。故案外人作为执行异议的依据是错误的。
关于只执行到被执行人不到8万元的财产，距民事调解书中认定的42万元及利息相去甚远。被执行人的工资每年连申请执行人的利息都还不上，何谈完全能够偿还。综上，案外人执行异议的事实与依据均不成立，申请执行人根据调解书执行被执行人的财产合理合法，请贵院支持申请执行人的请求。
关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也明确规定了所购房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，本案诉争的房屋至今还是清水房，没装修更谈不上居住，至于有没有其他居住的房屋我不得而知。第三十条规定了金钱债权执行中，对查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院予以支持。此房并没有办理物权预告登记，法院查封时已查明。案外人应该向被执行人维护自己的权益。
本院查明，申请执行人刘金芳与被执行人乔树友、张英军民间借贷纠纷一案中合同纠纷一案，本院于2015年3月12日作出（2015）沈河民三初字第372号民事调解书，调解结果为：“一、乔树友于2015年5月1日前偿还刘金芳借款人民币42万元；二、乔树友于2015年7月15日前支付刘金芳借款利息（自2013年10月26日起至实际付清之日止）；三、张英军对本调解书一、二项确定的给付义务承担连带给付义务；四、诉讼费人民币10360元，减半收取5180元，由乔树友、张英军承担；五、双方无其他争议。”本院查封了登记在张英军、李美荣名下的沈阳市和平区胜利南街888-9号212房屋，建筑面积127.53平方米。该房屋所有权证书载明登记日期为2013年1月22日。案外人蔡玉敏对查封上述房屋不服，向本院提出异议。
执行听证过程中，案外人蔡玉敏提供其张英军、李美荣于2012年8月9日签订房产买卖合同。沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01466号民事判决，判决结果为：蔡玉敏于判决生效后十日内给付沈阳唯尔思物业服务有限公司2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业费4285元。如蔡玉敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蔡玉敏与被执行人张英军、共有人李美荣签订的房屋买卖合同早于涉案房产查封的时间，且蔡玉敏于法院查封之前就占有了涉案房产并支付了房屋价款。关于蔡玉敏未能办理房屋的过户登记是否存在过错，虽蔡玉敏未办理涉案过户房屋登记，但其已经于2012年8月9日即涉案房屋查封前就与被执行人张英军、共有人李美荣签订房屋买卖合同约定，取得了办理争议房屋过户登记的权利，表明其对于涉案房屋并非消极不行使登记权利的态度。根据上述规定，案外人蔡玉敏提出的异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记为被执行人张英军及共有人李美荣的坐落于沈阳市和平区胜利南街888-9号212房屋的执行。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，如对本裁定不服，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 雍 力
人民陪审员 铁维艳
人民陪审员 王庆辉
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 周禹岑