吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2852号
上诉人（一审原告）：杨金龙，男，1988年1月20日出生，汉族，系新星宇建筑安装有限责任公司员工，住吉林省公主岭市。
委托诉讼代理人：马庆国，吉林中玖律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吉林省来兴饲料有限公司，住所地长春市朝阳区乐山镇长乐路27.4公里处。
法定代表人：张来兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂菲，吉林华盟律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：宋志香，女，1971年9月15日出生，汉族，农民，住吉林省四平市伊通县。
上诉人杨金龙因与被上诉人吉林省来兴饲料有限公司（以下简称来兴饲料公司）、被上诉人宋志香案外人执行异议之诉，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨金龙上诉请求：撤销一审判决，改判解除对位于伊通县核桃背村核桃背屯房屋（所有权证号200912262，房屋丘号07140001，建筑面积744平方米）。事实与理由：1.杨金龙与宋志香夫妇签订的房屋买卖协议时间为2016年1月21日，该书面合同是双方真实意思表示，不违反国家法律，合法有效。2.杨金龙在法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产。房屋买卖协议签订后，宋志香与刘立明夫妇当场将全部六个房屋使用权证、两个土地使用权证和所有的房屋钥匙交给杨金龙，这种行为按照当地的交易习惯应视为交付。但考虑到宋志香的养殖鸡尚需喂养到淘汰为止，在宋志香的请求下，杨金龙同意将其中一间鸡舍暂借宋志香夫妇使用，其余房间已归杨金龙占有和使用。况且，宋志香的借用并非无偿，双方约定在以后供应饲料时，按原价计算，不需要返点打折，即宋志香夫妇使用该房屋亦为有偿使用。3.杨金龙已支付全部价款。杨金龙与宋志香夫妇开办的养殖厂有多年的业务往来。截止2016年1月，双方结算时宋志香夫妇共欠杨金龙饲料款57.5万元。为偿还此欠款，双方才商定包括将案涉房屋在内的六套房屋抵账，进而双方签订房屋买卖协议。协议签订后，杨金龙通过王德宝的账户向宋志香支付2.5万元，加上前期所欠的57.5万元，总计抵顶首付款60万元，宋志香夫妇已向杨金龙出具60万元的收款单。此后，按照双方口头约定，杨金龙以提供饲料的方式，先后36次向宋志香夫妇支付70万元，至此，购房款已全部付清。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。双方签订房屋买卖协议后，买受人实际占有、使用该房屋并已全额支付了价款，但因双方买卖（抵债）的房屋属于农村宅基地住宅，只能在本村集体经济组织成员之间才能办理过户登记。买受人目前户籍所在地为公主岭市永发乡，而房屋所在地为伊通县景台镇。杨金龙只有在户籍迁往房屋所在地之后才能办理过户登记手续。
来兴饲料公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持。另外，杨金龙在上诉状中自认未能办理更名过户系因其非房屋所在地村集体成员。根据我国法律法规及部门规章有关规定，非本村集体土地使用成员无权购买该村的宅基地和房屋，故杨金龙与宋志香夫妇签订的买卖协议因违反法律法规的禁止性规定而无效。并且，事实上杨金龙也不可能将户籍迁往房屋的所在地村集体，因这会导致其丧失目前所在村集体的土地使用权。故与宋志香夫妇签订的买卖协议是无法实际履行。故不能排除法院的执行行为。
宋志香二审辩称，欠杨金龙钱是事实，没钱还就把房子抵债了。先付了60万，等宋志香卖房子那天起，饲料就没有返点了，就原价给我送料，送了70万料钱。房子卖完以后，宋志香7月份离婚，刘志明8月车祸去世了。离婚的时候债权债务关系都归刘志明。
杨金龙向一审法院起诉请求：解除对位于伊通县景台镇核桃背村核桃背屯房屋（所有权证号200912262，房屋丘号07140001，建筑面积744平方米）的查封。
一审法院认定事实：来兴饲料公司与宋志香买卖合同纠纷一案，法院受理后，依来兴饲料公司财产保全申请于2016年8月30日作出（2016）吉0104民初3469号民事裁定书，裁定“查封房屋所有权人为被告刘立明、共有人为被告宋志香的位于景台镇核桃背村核桃背屯，建筑面积744.00平方米，规划用途养殖的房屋一座，房屋丘号07140001，所有权证号200912262。”该裁定书已向刘立明、宋志香送达。2016年10月8日法院作出（2016）吉0104民初3469号民事判决书，判决内容为：“一、被告宋志香于本判决生效后立即给付原告吉林省来兴饲料有限公司饲料款409,360.00元及利息（以270,000.00元为基数，自2016年1月1日起至全部给付完毕时止，按照月息12‰计算）。二、驳回原告吉林省来兴饲料有限公司的其他诉讼请求。”该判决已生效。
2017年3月27日，来兴饲料公司申请执行，执行案号（2017）吉0104执583号。
在执行过程中，杨金龙对执行标的提出书面异议。
2017年7月14日，法院作出（2017）吉0104执异22号执行裁定书，驳回杨金龙执行异议请求。杨金龙对该裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉。
本案中杨金龙提供一份签订日期为2016年1月21日的《买卖协议》，其中刘立明、宋志香系出卖人，杨金龙系买受人，协议约定刘立明、宋志香将包含案涉房屋在内的六套房屋卖给杨金龙，总价款130万元。付款方式：合同签订之日起先交60万作为首付款，剩余款项待刘立明、宋志香饲养完一批鸡结束后一次结清。该协议甲方由刘立明、宋志香签字并按手印，乙方由崔某代杨金龙签字按手印。2016年1月21日，崔某向王德宝银行账户内转款25,000.00元。2016年1月25日，刘立明、宋志香出具《收款单》，内容为“今欠吉林长成饲料有限公司：人民币：￥600000元大写金额陆拾万元收款人：刘立明宋志香收款日期：2016年1月25日”
另查，案涉房屋所有权证书上记载房屋所有权人为刘立明，刘立明于2016年8月19日死亡。
一审法院认为：1.杨金龙对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”3.刘立明、宋志香与杨金龙签订买卖协议后，宋志香继续占有、使用该房屋，证人崔某虽陈述房屋系借给宋志香使用，有口头协议再给宋志香送料时就不需要反点了，但未能提供其他证据予以佐证，故杨金龙在本院2016年8月30日对案涉房屋进行查封时并未实际占有该房屋。2.关于杨金龙是否支付了全部购房款的问题。杨金龙称为刘立明、宋志香供应饲料，但仅凭其出具的收款单及欠款单不足以证明已经支付全部购房款，宋志香亦表示《收款单》中包含的57.5万元明细无法提供，故不能认定杨金龙支付了全部的购房款。4.刘立明、宋志香与杨金龙签订买卖协议后，未办理房屋更名过户手续，证人崔某虽陈述未办理更名手续的原因是因为杨金龙户口未办理迁移以及村里选举没有公章等，但杨金龙未能举证证明，故应认定未办理过户登记系因杨金龙自身原因。综上，杨金龙就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该执行标的。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回杨金龙的诉讼请求。案件受理费7440元，由杨金龙负担。
二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另查明，杨金龙登记户籍地为吉林省公主岭市永发乡西立村一组。
本院认为，杨金龙以其为案涉房屋买受人身份为由提起本案执行异议之诉，其能阻却执行的首要条件系其与刘立明、宋志香关于案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，即其签订的房屋买卖合同不仅真实而且有效。因杨金龙与刘志明、宋志香并非同一农村经济集体组织成员，即使双方之间存在真实的房屋买卖关系，但亦因违反规定而无效。故而，本院对于房屋买卖合同履行的其他事实不再审理，杨金龙可与宋志香另行解决双方之间的债权债务纠纷。杨金龙上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7440元由上诉人杨金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 高云燕
代理审判员 吴 丹
二〇一八年八月二十日
书 记 员 何 珊