上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初19733号
原告：林月红，男，1962年1月8日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
被告：陈哲人，男，1959年12月21日生，汉族，住上海市松江区。
原告林月红与被告陈哲人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告陈哲人下落不明，本案转为适用普通程序审理，并于2017年10月16日、2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜跃平到庭参加诉讼。被告陈哲人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼中，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告林月红向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2013年11月7日签订的《房屋买卖还款协议书》；2、判令被告协助原告办理位于上海市青浦区青浦镇新区路XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号的9套商铺中50%产权的过户手续。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告双方于2013年11月7日签订的《房屋买卖还款协议书》；2、判令被告支付原告上述九套商铺房屋总价的50%计3,802万元。事实和理由：原、被告系多年朋友关系。2001年双方共同出资购买了位于上海市青浦区青浦镇新区路XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号的9套商铺(以下简称“涉案房屋”)。2011年5月30日，经双方协商一致，原告同意将其所有的涉案房屋中50%的产权转让给被告，转让价为人民币(以下币种同)850万元。应被告多次要求，原告同意先行办理过户手续，但被告至今仍未付款。2013年11月7日，双方签订了《房屋买卖还款协议书》一份，就被告支付余款的事宜进行了具体约定。同时，协议中明确约定，若被告未能在2014年3月20日付款的，原告有权收回50%的产权且被告应配合协助原告办理过户手续。但协议签订后，被告仍未按约履行，经原告多次催讨，被告在2016年10月12日出具了《欠款确认书》一份，但至今也未履行。本来原告在2014年3月20日之前即可主张恢复产权登记，但因被告一直承诺返还全部款项，双方关系尚好，所以原告宽限了很长时间，后被告未能履行任何承诺，人也找不到了，原告只能提起诉讼。诉讼后原告才发现涉案房屋已被法院查封，故变更了诉讼请求。现涉案房屋因被告个人债务被多家法院查封，原告收回50%房屋产权的合同目的已无法实现，故请求解除双方的协议，虽然原、被告当时约定的房价是850万元，但现在市场形势发生了变化，原告的实际投入本身就不止850万，被告一直在使用房屋获得收益，涉案房屋即将动迁也是被告获得的利益，故50%产权的溢价部分应当归属原告，不应按照原有的价值归还。此外，被告已经支付的380万元款项可在原告诉请金额中扣除。
被告陈哲人未作答辩。
经审理查明：2011年11月23日，原、被告签订《还款协议书》一份，载明事因：2011年5月30日，林月红将在上海红人商务活动有限公司的房产产权全部转让给陈哲人，作价人民币850万元，并已完成产证交易过户等手续。陈哲人已支付给林月红350万元，余款500万元因陈哲人资金周转困难而导致拖欠。2011年11月23日，陈哲人与林月红会晤，就还款事宜达成如下协议：1、所欠本金500万元，陈哲人将于2011年12月20日前全部归还给林月红；2、利息至2011年12月20日还款日计6个月，利率月息为0.8%，合计人民币24万元；3、若陈哲人到期无力归还上述本息524万元，林月红有权收回原来转让给陈哲人的产权。到时另立协议。案外人沈某作为见证人在该还款协议书中签署了名字。
2013年11月7日，原、被告签订《房屋买卖还款协议书》一份，载明2001年原、被告共同投资购买了涉案房屋，出资比例各50%；2011年5月30日，经双方协商，原告同意将上述9套商铺中的50%以总价850万元全部卖给被告，被告已付给原告部分房款350万元，林月红也已完成房屋产权过户等相关手续。时至2013年10月31日，被告因个人资金周转困难，未能将房款余额500万元归还给原告，故双方协议如下：1、被告欠原告房款500万元，月息0.8%，欠款时间为29个月，利息合计116万元，本息共计616万元；2、被告在2013年11月20日前必须先付给原告316万元；3、其余欠款300万元必须在2014年3月20日前全部付清；4、若被告在2014年3月20日前未能付清欠款，原告有权收回9套商铺中的50%产权，由被告负责办理过户手续。该还款协议书落款处下方载明“2013年春节前，陈哲人支付现金30万元”。
2016年10月12日，被告出具《欠款确认书》一份，载明因被告个人资金紧张原因，以至于原、被告双方于2013年11月7日签订的《房屋买卖还款协议书》至今未能履行，现被告确认欠款如下：所欠房款本金500万元，利息按月息0.8%计算，每月4万元，至2016年9月底，欠款时间为64个月，利息合计为(64个月乘4万元)256万元，本息合计756万元。期间，被告于2014年1月23日已还给原告人民币现金30万元，因此，所欠总金额为726万元。
上述协议签订后，原告一直未能按约履行付款义务，故双方涉讼。
另查明，2001年7月26日，原告林月红作为甲方、中国建设银行上海市青浦支行(以下简称“建设银行青浦支行”)作为乙方、上海青浦工业园区建设承包有限公司(以下简称“青浦工业园建设公司”)作为丙方，签署了《个人商业用房抵押借款合同》一份，约定甲、乙、丙三方现就甲方以向丙方所购商业用房作抵押，向乙方借款事宜，经协议一致签订本合同；甲方向乙方借款金额为70万元，房屋坐落于青浦区新区路XXX-
XXX号XXX-
XXX层，房屋类型：商铺，建筑面积：636.64平方米，购房合同编号：2999-039-0026；借款期限预计从2001年8月至2009年8月止；共有人陆燕萍同意将本合同抵押物用于抵押。同日，林月红还签署了《中国建设银行上海市分行个人住房借款申请表》和《中国建设银行上海市分行储蓄卡转账还贷委托协议》。
2009年7月15日，陈哲人、季红蕾夫妇，张晓诚、吴三妹夫妇，林月红、陆燕萍夫妇等向沈某出具委托书，委托沈某向中国建设银行上海市青浦支行办理提前还贷预约手续，办理银行贷款提前结清手续及领取抵押他项权证并办理注销等相关手续。
2009年7月31日，原告林月红向上海市青浦区房地产交易中心申请办理了涉案918-924号房屋的抵押权注销手续；同日，被告陈哲人向上海市青浦区房地产交易中心申请办理了涉案946-952号房屋的抵押权注销手续。
2011年6月1日，陈哲人作为法定代表人的上海沁园春投资管理有限公司向林月红作为股东的上海凯蒙星照明器材制造有限公司转账支付了350万元。
2011年6月3日，林月红、陈哲人、沈某、韩凌、吴三妹向上海市青浦区房地产交易中心申请办理了涉案房屋的预购商品房期权终止手续。
2011年6月22日、2011年7月20日，沈某作为转让人青浦工业园建设公司和受让人陈哲人的共同委托代理人，向青浦区房屋管理部门申请办理了涉案房屋新建商品房买卖(含预转销)的登记申请手续，并提交了《上海市商品房预售合同》、房屋交接书等材料。
2011年7月6日，涉案的946-948号、950-952号商铺被核准登记在陈哲人名下；2011年7月22日，涉案的其余七套商铺被核准登记在陈哲人名下。现涉案房屋仍登记在被告陈哲人名下，均设定有抵押债权，且自2016年2月17日始，上述房屋被包括本院在内的多家法院查封。
诉讼中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，该公司于2017年6月20日出具了《房地产估价报告书》，载明涉案房屋于2017年4月27日市场价值为7,604万元，折合建筑面积平均单价20,485元/平方米。根据本院要求，鉴定机构于2017年10月23日向本院出具了涉案房屋在2014年7月市场价值的参考意见，载明涉案房屋于2014年7月市场价值为6,000万元，折合建筑面积平均单价16,164元/平方米。
庭审中，原告向本院提交了中国建设银行活期储蓄一本通四本(户名分别是沈某和原、被告)，证明原、被告曾一起购买涉案房屋，双方各半出资；形式上户名为沈某的两本活期储蓄都是为了购买涉案房屋专用的还贷账户，实际上还款都是原、被告出现金给沈某，沈某用于还贷，原、被告两人的账户也是用于归还贷款的账户，另外张晓诚、韩凌因为找不到人，用于还贷的一卡通无法提供；张晓诚、吴三妹是原被告共同的朋友，2009年被告想买下所有的商铺，包括原告手上的和挂名在沈某、张晓诚、韩凌名下的房子，为了提前还贷，当时公证委托沈某办理提前还贷的手续，现在韩凌找不到了，无法提供当时韩凌的公证委托书；同样，除了原、被告外，沈某、张晓诚、韩凌名下也有贷款，但是由于时间太长、张晓诚、韩凌人也找不到，所以找不到他们的贷款材料。上述材料可以印证涉案房屋买卖协议的真实性、合法性。
庭审中，原告还向本院提交了上海红人商务活动有限责任公司(以下简称“红人公司”)的公司章程、股东会决议、上海市公安局青浦分局香花桥派出所出具的证明、原告个人的账册等，证明原被告最初购买涉案房屋的目的是用于开设红人公司名下的KTV，公司股份情况是沈某占10%，被告占20%，原告占19%，上海青浦工业园区发展(集团)有限公司占51%。根据当时青浦工业园区的规定，为了税款落地形式上要挂名上海青浦工业园区发展(集团)有限公司，而且必须由该公司占51%股份，这样才可以成立红人公司并享受工业园区减免税款的优惠条件。九套商铺经过装修后用于开设KTV，双方签订了房屋买卖还款协议书之后，原告不仅将9套房屋50%的产权转让给了被告，还将所有的装修、库存的酒类等附属物一并给了被告，连红人公司的股权也全部转让给了被告，最终红人公司由被告占股90%，沈某代持10%，实际上全部资金都是被告的；上海市公安局青浦分局香花桥派出所出具的证明，用以证明青浦区青浦镇新区路XXX-
XXX号与青浦区崧泽大道9128-9162号为同一地址。2001年7月29日至2008年4月17日期间，原告共计为购买九套商铺、装修、购买酒类、KTV运营等出资登帐的数字是10,920,328.63元，还有很多零碎的钱款原告没有登记在册。后来原、被告协商转让商铺50%所有权的价款也是以此为基础确定的，最早原告依据自己的账册报价1,200万，后来双方协商确定850万，账册也可以显示原告的还贷记录。包括交给沈某的现金。
庭审中，原告申请证人沈某出庭作证，证人作某某陈述，原、被告及沈某是同班同学兼朋友。2000年至2001年期间，原、被告曾一起购买了涉案房屋用于经营红人公司并开办KTV；红人公司名义上的股东是上海青浦工业园区发展(集团)有限公司，占股51%，陈哲人名义上占股20%，林月红名义上占股19%，沈某名义上占股10%，沈某是公司的法定代表人。实际上是原、被告两人共同出资，各占50%，因为大家是同学，原、被告出资的比例相同，他们俩谁当法人都不适合，所以让沈某作了法定代表人；买房子和装修、设备、经营的前期投入，包括烟酒都是原、被告一人一半，另外还有杂七杂八的费用，也都是原、被告人均各半以现金方式支付，沈某没出钱，前期所有的钱都不经过沈某，但是要向法定代表人汇报一下，后期还贷款的钱都是原、被人均各半以现金方式支付，沈某到青浦的建行办理还款手续，原、被告给的都是现金；除了原被告和沈某，还有张晓诚、韩凌参与了贷款，因为原、被告2个人贷不出那么多款，就借用了沈某、张晓诚、韩凌的名义签署了预售合同并办理了贷款手续，实际上贷款都是原、被告两个人平均各还一半，其他三个人一分没有付过，只是借用了名字；韩凌是林月红姐姐的儿子，张晓诚是陈哲人设立的上海云间房地产开发有限公司的会计，所有的手续都是沈某一个人代为办理，但所有合同中的签字都是本人所签；涉案房屋在被正式登记在陈哲人名下之前即已办理过预告登记，用于办理抵押贷款手续，但产证没有办，贷款还清后就撤销了预告登记并注销了抵押，把所有的房子登记在了陈哲人一个人名下；陈哲人一直想把房子全部抵押出去借款，林月红只同意抵押一半，到后来陈哲人表示自己很缺钱希望林月红帮忙，最终林月红就把房子卖给陈哲人了，两人当时有点争议，因为总的投入在2,400万左右，包括购房款、装修、前期经营投入的费用，林月红表示要1,200万，利润没拿到，其他的费用也不要了，但是成本1,200万要拿回来，后来双方协商确定为850万元，两个人于2011年11月23日签了还款协议书，找沈某做见证并签了字；签好协议书后被告还了一部分钱，后来原、被告又签了一份协议，该份协议上沈某没有签字，但是林月红给沈某看过，协议约定如果到期不付钱的话要把50%的房子还给林月红，之后林月红怕过了2年的诉讼时效，还签过一份协议，内容和前面的差不多；涉案商铺卖给陈哲人的时候正好是纸质版预售合同和网签合同交替的时候，如果网签的话要到市交易中心去备案，还要开发商一起过去手续很烦，云间公司本就是开发商，大家就拿了空白的预售合同签了，按照规定不贷款的应该签4份，贷款的签5份，因为纸质的合同很少了，就只签了2份，一份用于审税，一份用于办产证，手上都没有了，签订预售合同就是撤销了此前的预售合同登记之后做的更名，没有走二手房买卖的流程，这样也省了税。
以上事实，有还款协议书、房屋买卖还款协议书、欠款确认书、房地产估价报告、活期储蓄一本通、公证委托书、个人抵押借款合同、转账还贷委托协议、个人住房借款申请表、注销抵押权登记收件收据、预购商品房期权终止登记收件收据、房地产登记申请书、商品房预售合同、房屋交接书、银行流水清单、存款明细对账单、企业工商信息资料、公司章程、股东会决议、派出所证明、账册、证人证言及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告先后签订的《还款协议书》、《房屋买卖还款协议书》等均系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。被告未能于2014年3月20日之前付清原告房屋转让款，原告按约主张解除合同，于法有据，本院予以支持。其次，合同解除后，被告应当将九套商铺中50%的产权返还给原告，但因上述房屋均被被告设定有抵押债权，且被包括本院在内的多家法院轮候查封，事实上已无法恢复登记，原告主张被告按照九套商铺评估市场价格的50%支付其折价款的意见，并无不当，本院予以采纳。但对于价值时点的选择上，原告最晚于2014年3月20日即已知晓其有权收回九套商铺中50%的产权，其却怠于在合理期限内主张权利，采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院参考2014年7月涉案九套商铺的市场价值6,000万元，酌定被告按照其50%即3,000万元支付给原告作为折价款，超出部分本院不再支持。此外，合同解除后，原告也应将已收取的380万元购房款返还给被告，上述款项相互折抵后，被告还应支付给原告房屋折价款2,620万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告林月红与被告陈哲人于2013年11月7日签订的《房屋买卖还款协议书》；
二、被告陈哲人于本判决生效之日起十日内支付原告林月红位于上海市青浦区青浦镇新区路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号的九套商铺的房屋折价款26,200,000元。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费231,900元，财产保全费5,000元，司法鉴定费68,000元，合计诉讼费304,900元，由原告林月红负担73,444元(已付)，被告陈哲人负担231,456元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外;
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。