北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初190号
原告（反诉被告）:杜海兰，女，1971年4月3日出生。
委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈海峰，男，1975年7月27日出生。
被告（反诉原告）：陈志军，女，1964年6月5日出生。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张莉萍，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）杜海兰与被告（反诉原告）陈海峰、陈志军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜海兰及其委托诉讼代理人彭金城，被告（反诉原告）陈海峰、陈志军共同委托诉讼代理人朱瑞雷、张莉萍、被告陈海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杜海兰诉称：
杜海兰在顺义区李桥镇×村×号有宅院一所，建有北正房八间。2003年底，因家中有事急需用钱，经×村民王×介绍，卖给陈海峰和陈志军，价款36000元。后陈海峰、陈志军于2004年1月13日办理房屋买卖契证。现因杜海兰与陈海峰、陈志军的房屋买卖涉及到村集体所有的宅基地买卖违反国家强制性规定，应属无效，故诉至法院，请求判令：1.确认2004年1月13日杜海兰与陈海峰、陈志军房屋买卖关系无效；2.陈海峰、陈志军退还给杜海兰诉争房屋、宅院以及宅基地使用证；3.案件受理费由陈海峰、陈志军负担。
被告（反诉原告）陈海峰、陈志军辩称：
一、杜海兰是在2004年将位于顺义区李桥镇×村的房屋卖给了陈志军，陈志军与陈海峰是姑侄关系，购房款3.6万元由陈海峰支付。2004年陈海峰经人介绍得知杜海兰欲出卖上述房屋，有购买意向，但陈海峰并非农村户口，不能购买，陈海峰姑姑陈志军是邻村的村民，经与其协商并在征得×村村委会以及杜海兰同意的情况下，陈海峰以陈志军的名义购买了该房屋，并支付了全部房款3.6万元。二、杜海兰和陈志军之间的房屋买卖合同合法有效。在2004年1月13日，杜海兰和陈志军签订了《买卖房屋草契》，杜海兰明确表示情愿卖给陈志军永远为业，卖价共计3.6万元。双方在该《买卖房屋草契》上捺手印，双方对该房屋买卖行为以及该行为的后果知悉，意思表示真实有效。并且，该买卖行为征得了顺义区李桥镇×村村委会与规划土地管理部门的认可和同意，两部门分别加盖了公章。另外，在2004年1月14日陈海峰以陈志军的名义向顺义区地方税务局按照3%的税率缴纳了契税，且顺义区地方税务局颁发了契证（京契证顺字第×××号），该契证正是对农村地区房产交易合法性的确认。根据《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》第六条第二款规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。并未明确规定农村居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。因此，双方签订的该契约不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用的原则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。综上，杜海兰与陈志军签订的《买卖房屋草契》合法有效，不存在违反法律、行政法规的强制性规定以及其他合同无效的情形，公民合法民事权益应受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。购房人是陈志军，陈海峰是代办，购房款是陈志军出的，契税也是陈志军交纳的。请求法院依法驳回杜海兰的诉讼请求。
被告（反诉原告）陈海峰、陈志军反诉称：
2004年1月13日，陈志军与杜海兰签署房屋买卖协议。后陈海峰依约支付了36000元房款并缴纳契税1080元。因买卖时间较早，房款已付清并实际支付，已经过有关政府部门审核，买卖合同应有效。基于对合法合同的信赖，陈海峰、陈志军在十余年中悉心维护房屋，使得房屋保值增值。如房屋买卖协议被法院认定合同无效的情形下，杜海兰存在过错，应对购买方进行赔偿损失。现涉诉宅院房屋经评估其重置成新价及区位补偿价为565484元。因全部房款及契税均是陈海峰所出，请求法院将涉案款项全部判决直接支付给陈海峰所有。陈海峰、陈志军请求判令：1.杜海兰赔偿陈海峰涉案宅院房屋的重置成新价及区位补偿价总额为565484元；2.杜海兰支付陈海峰已支付的房产契税1080元以及自2004年1月14日至实际支付之日的利息（利率按现行银行同期贷款利率计算）；3.杜海兰承担案件受理费。
原告（反诉被告）杜海兰辩称：
不同意陈海峰、陈志军的反诉请求。涉诉宅基地区位补偿价应按照三七开责。第二项诉讼请求无法律依据，不同意支付。
经审理查明：
北京市顺义区李桥镇×村×号宅院，对应宅基地登记卡编号为顺沿×村集建（证）字第×号，登记的土地使用者为杜海兰。
2004年1月13日，卖房人杜海兰与买房人陈志军签订《买卖房屋草契》，内容为：“卖房人杜海兰今将房所计八间座落顺义区李桥镇×村凭中人王×说合情愿卖陈志军名下永远为业言明卖价每间肆仟伍佰元共计人民币叁万陆仟元笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉，恐口无凭立此草契为证。（四至）东杜续、西道、南赵金龙、北杜续，代笔人陈刚，中证人庞×、王×，监证机关北京市顺义区李桥镇×村村民委员会，卖房人：杜海兰，现住址：顺义李桥北河，买房人：陈志军，现住址：顺义李桥沿河。2004年1月13日。同意买房捌间，顺义区李桥镇人民政府规划土地管理科，二〇〇四年一月十四日。”
2004年1月13日，卖房人杜海兰与买房人陈志军签订《房屋出售合同》，内容为：“顺沿×村集建（证）字第×号土地使用者杜海兰，用地面积300平方米宅基地出售给陈志军拥有房屋全部产权，双方签字生法律效力。卖房人：杜海兰，买房人：陈志军（代）代理人：陈海峰，中间介绍人：王×，中间介绍人：庞×，2004年1月13日。”
签订上述《买卖房屋草契》《房屋出售合同》时，陈海峰、陈志军户籍均不在顺义区×村。
合同签订后，陈海峰向杜海兰给付购房款36000元。
经本院询问，杜海兰表示诉争合同的买受人为陈志军、陈海峰。陈志军、陈海峰于审理过程中变更其陈述，后明确诉争合同的买受人为陈志军、陈海峰，并主张系陈海峰实际出资购买，陈海峰主要占有、使用诉争房屋，陈志军偶尔居住。另，陈海峰、陈志军明确杜海兰应将房屋重置成新价补偿款、宅基地区位补偿价补偿款、契税税金给付陈海峰。杜海兰给付陈海峰后，由陈海峰、陈志军自行协商。
2004年1月14日，陈海峰向税务机关缴纳诉争交易契税1080元。北京市顺义区地方税务局向陈志军出具完税契证。
陈海峰、陈志军提交建房合同，拟证明涉诉房屋购买之后进行了翻建共花费39000元。杜海兰不认可该证据的真实性，但认可诉争房屋确实修缮过。
2016年2月24日，陈海峰、陈志军就诉争房屋重置成新价、室内装饰装修现值、宅基地区位补偿价申请评估，经高院摇号确定由北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行评估。2016年7月8日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，估价结果为：经过客观、公正的估价，确定估价对象于价值时点二零一六年六月十六日的价值为：价值总额：565484元。2016年7月13日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司向本院出具《关于顺义区李桥镇×村×号宅院房屋重置成新价、附属物价值及区位补偿价明细的说明》，该说明载明：房屋重置成新价：115527元，附属物价值：38966元，宅基地区位补偿价：410991元。杜海兰、陈海峰、陈志军在异议期内未对该《房地产评估报告》以及《关于顺义区李桥镇×村×号宅院房屋重置成新价、附属物价值及区位补偿价明细的说明》提出异议。
诉争集体土地建设用地使用证在陈海峰处。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖房屋草契》、《房屋出售合同》《房地产评估报告》《关于顺义区李桥镇×村×号宅院房屋重置成新价、附属物价值及区位补偿价明细的说明》、完税契证等证据在案佐证。
本院认为：
就杜海兰与陈志军、陈海峰据《买卖房屋草契》《房屋出售合同》所形成的房屋买卖法律关系，根据相关法律规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。《买卖房屋草契》《房屋出售合同》中，有关北正房八间的约定，因双方约定的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权。而陈志军、陈海峰均非×村村民，故诉争之《买卖房屋草契》《房屋出售合同》违反了国家相关法律的强制性规定，应属无效。故，就杜海兰要求确认诉争房屋买卖法律关系无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应予以返还。在《买卖房屋草契》被确认无效的情况下，陈志军、陈海峰应当将诉争房屋及宅院返还杜海兰，故，就杜海兰要求陈志军返还诉争房屋及宅院的诉讼请求，本院予以支持。就杜海兰要求陈志军、陈海峰返还诉争房屋集体土地建设用地使用证的诉求。经查，该集体土地建设用地使用证在陈海峰处，陈海峰应予以返还。
经本院释明，陈志军、陈海峰要求在本案中一并处理合同无效的后果，要求杜海兰赔偿其经济损失，就陈志军、陈海峰的相关反诉请求，本院据《房地产评估报告》及其说明、陈海峰交纳契税情况以及双方过错程度酌情予以确定。
综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杜海兰与被告（反诉原告）陈海峰、陈志军据《买卖房屋草契》《房屋出售合同》所形成的房屋买卖法律关系无效；
二、原告（反诉被告）杜海兰于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）陈海峰房屋重置成新价十一万五千五百二十七元、附属物价值三万八千九百六十六元、宅基地区位补偿价二十八万七千六百九十四元，共计四十四万二千一百八十七元；
三、被告（反诉原告）陈海峰、陈志军于本判决生效之日起七日内，将北京市顺义区李桥镇×村×号宅院及房屋返还给原告（反诉被告）杜海兰；
四、被告（反诉原告）陈海峰于本判决生效之日起七日内，将北京市顺义区李桥镇×村×号宅院集体土地建设用地使用证返还原告（反诉被告）杜海兰；
五、原告（反诉被告）杜海兰于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）陈海峰契税损失七百五十六元；
六、驳回原告（反诉被告）杜海兰的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）陈海峰、陈志军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百元，由原告（反诉被告）杜海兰负担四百九十元（已交纳），由被告（反诉原告）陈志军、陈海峰负担二百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四千七百三十三元，由被告陈志军、陈海峰负担七百六十元（已交纳），由原告（反诉被告）杜海兰负担三千九百七十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费五千元，由被告（反诉原告）陈志军、陈海峰负担一千一百元（已交纳）。由原告（反诉被告）杜海兰负担三千九百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 宗 明
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 常 怡