广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1877号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，该公司总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶明灿，男，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）陈玉珍，女，汉族，住广东省阳江市江城区。
两被上诉人的共同委托代理人何志森，广东百健律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称“绿庭雅苑公司”）是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
2007年11月17日，叶明灿、陈玉珍作为买受人（乙方）与绿庭雅苑公司作为出卖人（甲方），共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字NO.0528389号］，约定叶明灿、陈玉珍向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座1602的房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20050631。合同约定建筑面积为160.93平方米，套内建筑面积137.68平方米，涉讼房屋属于现房，按套出售，总金额为1010559.94元，叶明灿、陈玉珍于2007年11月前一次性付清全部楼款；绿庭雅苑公司应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付叶明灿、陈玉珍使用；商品房达到交付使用条件后，绿庭雅苑公司应当书面通知叶明灿、陈玉珍办理交付手续，双方进行验收交接时，绿庭雅苑公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，绿庭雅苑公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，绿庭雅苑公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，叶明灿、陈玉珍有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由绿庭雅苑公司承担。由于叶明灿、陈玉珍原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议第五条；双方签订本合同后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续。另，双方在上述合同的《补充协议》第二条约定“除上述房价款外，乙方还须按《各项收费标准》付清有关费用。乙方如未付清‘办理收楼手续时支付’的费用，则甲方交付该商品房的期限相应顺延”；第六条约定“甲方应在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出办证通知之日起60日内（以寄出邮戳为准）将办理房地产权证的所有资料及费用（含面积差异补偿款）交予甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证出证之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完前述义务且按揭银行出具《按揭办证转抵押登记申请书》，并将办理房地产权证及他项权证相关办证资料移交甲方之日起算）”。双方还在前述合同附件《各项收费标准》内约定：1、签署《商品房买卖合同》时支付律师费300元（由律师事务所收取）、合同印花税303元（代税局收取）、合同登记费50元（代房管局收取）；2、办理收楼手续时支付物业维修基金6437.2元（专户专管、专款专用）、物业管理费（含电梯费）1.5元／平方米（由物业管理公司按季收取）、装修押金（可退）1500元（由物业管理公司按季收取）、余坭清运费300元、拆墙费20元／平方米（由物业管理公司按季收取）；3、交首期时付清契税30316.80元（代财政部门收取）、房地产证印花税5元（代有关部门收取）、转移登记费50元（代有关部门收取）、土地登记费13元（代有关部门收取）。而后，广州市房地产交易登记中心对上述合同进行了预售合同登记备案。
2007年11月30日，叶明灿、陈玉珍一次性向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的购房款1010559.94元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：01485874）。
2013年10月23日，叶明灿、陈玉珍以绿庭雅苑公司逾期办理涉讼房屋房地产权证及应给付逾期办证违约金为由诉至原审法院，请求判令：1、绿庭雅苑公司十五日内协助叶明灿、陈玉珍办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座1602房的产权登记手续，并在代为领取产权证书后五日交付给叶明灿、陈玉珍；2、绿庭雅苑公司立即支付自2011年10月20日起至房管部门出具房屋产权证之日止的逾期办证违约金，违约金以购房款1010559.94元为本金，按每日万分之一的标准计算，现暂计至2013年10月21日为73766元；3、诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
在原审诉讼中，叶明灿、陈玉珍及绿庭雅苑公司均确认如下事实：1、绿庭雅苑公司已于2007年11月17日将涉讼房屋交付叶明灿、陈玉珍使用；2、叶明灿、陈玉珍已于2007年11月30日向绿庭雅苑公司支付了全部购房款1010599.94元；3、绿庭雅苑公司应于2009年11月28日前办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。另，绿庭雅苑公司对于《商品房买卖合同》内约定的违约金计算标准无异议。
现叶明灿、陈玉珍、绿庭雅苑公司双方就逾期办证违约责任的承担问题产生争议。叶明灿、陈玉珍主张其已按合同约定向绿庭雅苑公司支付了全部购房款，绿庭雅苑公司未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任。就此，叶明灿、陈玉珍提供了《商品房买卖合同》、《发票》予以证实。绿庭雅苑公司对上述证据的真实性、合法性均无异议。但认为逾期办证是因相关行政主管部门审批手续延误所致，逾期办证的责任不应由绿庭雅苑公司承担。绿庭雅苑公司已于2006年3月21日将大楼整体建筑工程的竣工验收资料提交相关行政部门，后因消防部门对上述工程的审核依据变更及供电部门对楼宇供电方案的迟延审批，导致绿庭雅苑公司提交的审核资料作废并多次按照新的规划设计重新向政府部门提供新的竣工验收资料，影响了整体竣工验收的备案。则，最终在2012年3月21日交齐了所有资料且办理了竣工备案手续，因此，绿庭雅苑公司已积极履行了协助办证义务，不存在违约情形。就此，绿庭雅苑公司提供了《工程质量验收申请表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《申请报告》（2006年5月17日）、《建筑工程消防设计审核意见书》（文号：穗公消六审（2004）第0602号、穗公消六审（2004）第0322号、穗公消六审（2005）第0293号、穗公消六审（2005）第0346号、穗公消六审（2005）第0714号）、《建设工程消防验收意见书》（文号：番公消验（2011）第0088号）、《建设项目现场情况检查的函》（文号：番环建验（2010）14号）、《供用电方案协议》、《调整建设用地使用权出让金通知》（穗府办{2010}35号）、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》（编号：穗番禺建验备2012-018号）、《广州市房地产登记申请书》、《房地产交易中心业务受理回执》、《房地产权属证明书》予以证实。其中《工程质量验收申请表》载明：位于广州市番禺区沙湾镇陈涌村绿庭雅苑B区1-6梯房屋建筑工程于2004年4月7日开工、于2005年12月28日完工，绿庭雅苑公司于2006年3月21日申请办理上述工程竣工验收手续。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明：位于广州市番禺区沙湾镇陈涌村绿庭雅苑B区1-6梯房屋建筑工程于2011年6月24日通过工程质量的竣工验收。《申请报告》载明：绿庭雅苑公司分别于2006年5月17日向广州市番禺区消防大队申报位于广州市番禺区桥南街兴建的绿庭雅苑B区1-6梯房屋的建筑工程消防系统设计方案，并且上述建筑工程的规划和单体建筑设计方案已获申批。《建筑工程消防设计审核意见书》（文号：穗公消六审（2004）第0322号）载明：广州市公安消防支队第六大队于2004年3月8日根据绿庭雅苑公司提供的2004年3月设计总平面规划设计图纸，对绿庭雅苑公司位于桥南街绿庭雅苑二区（A、B区）建筑工程修改规划设计提出消防审核意见，明确建筑工程项目内住宅、地下车库、办公楼及其他高层建筑的具体消防设置，并要求绿庭雅苑公司在上述房屋建筑工程的消防系统设计方案、单体建筑及地下车库设计方案经本消防大队审批后方可施工，若此次审定的图纸需变动消防设计的，应重新申报，其他要求则按国家有关消防规范执行，原穗公消（六）审（2004）第0028号文、第0183号文及相应的总平面图作废。《建筑工程消防设计审核意见书》（文号：穗公消六审（2004）第0602号）载明：广州市公安消防支队第六大队于2004年4月20日根据绿庭雅苑公司提供的2003年12月设计的位于桥南街绿庭雅苑B区A型1、2、5、6梯及B型3、4梯的单体建筑设计图纸，对绿庭雅苑AB区单体建筑项目提出消防审核意见，明确建筑工程项目内住宅、梯间、商铺的具体消防设置，若此次审定的图纸需变动消防设计的，应重新申报，其它单体建筑如有改变消防设计的，亦需重新申报，其它要求按穗公消（六）审（2004）第0322号文及国家有关消防规范执行，工程竣工应当向本消防大队申报验收，验收合格方可投入使用。《建设工程消防验收意见书》（文号：番公消验（2011）第0088号）载明：广州市番禺区公安消防大队于2011年5月18日对绿庭雅苑公司位于广州市番禺区桥南街绿庭雅苑B区1-9梯、地下车库及办公楼建筑工程进行了消防验收，评定该建筑工程消防验收合格，并要求绿庭雅苑公司在工程投入使用后定期对消防设施进行维修保养，工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，需向公安机关消防机构申请建设工程消防审核、验收或备案。《建设项目现场情况检查的函》（文号：番环建验（2010）14号）载明：绿庭雅苑公司位于广州市番禺区桥南街南郊绿庭雅苑二区（A、B区）建设项目，位于桥南街南郊德兴南路西侧、福德路北侧，已编制环境影响评价文件，经现场检查，该项目的B区已建成住宅9栋及综合楼1栋，广州市番禺区环境保护局于2010年3月18日同意绿庭雅苑公司向有关部门办理上述建筑物的竣工备案手续，该项目投入使用前需向该局申请建设项目竣工环境保护验收。《工程竣工验收报告》载明：位于广州市番禺区沙湾镇陈涌村绿庭雅苑B区1-6梯房屋建筑工程于2011年6月24日验收合格，验收工程包括地基与基础、主体、装修、屋面、建筑给排、建筑电气、电梯工程七个分部工程。《竣工验收备案表》（编号：穗番禺建验备2012-018号）载明：绿庭雅苑公司建设的位于广州市番禺区沙湾镇陈涌村绿庭雅苑B区1-6梯房屋建筑工程于2011年6月24日经勘察单位广州市番禺区市桥建筑设计院有限公司工程地质勘察队、设计单位广州市番禺城市建筑设计院有限公司、施工单位广州市番禺第八建筑工程有限公司、监理单位广州建达建设监理有限公司同意竣工验收，广州市番禺区建设局于2012年3月21日收齐绿庭雅苑公司提供的工程竣工验收备案文件，包括：1、建设工程竣工验收报告，2、施工许可证，3、施工图设计文件审查意见，4、单位工程质量综合验收文件（工程验收申请表、工程质量评估报告、勘察设计文件质量检查报告、单位／子单位工程质量验收记录），5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，7、施工单位签署的工程质量保修书，8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，9、法规、规章、规定必须提供的其他文件（监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、单位工程施工安全评价书、建设工程竣工档案认可书）；广州市番禺区建设局于2012年3月23日对前述建设工程竣工验收同意备案。《广州市（番禺区）房地产权属证明书》则载明：广州市番禺区国土资源和房屋管理局分别于2012年12月7日、12月20日核准登记位于广州市番禺区桥南街南庭路401号雍逸华庭1座、2座及6座房屋的权属情况，权属人为绿庭雅苑公司。因绿庭雅苑公司未能提供证据原件，叶明灿、陈玉珍对于上述证据的真实性不予确认，且认为前述证据恰恰反映了是因为绿庭雅苑公司的原因造成了叶明灿、陈玉珍所购买房产不能办理房产证，绿庭雅苑公司需承担逾期办证导致的违约责任。
原审法院认为：叶明灿、陈玉珍与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。叶明灿、陈玉珍、绿庭雅苑公司对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助叶明灿、陈玉珍办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书后及时将产权证书交付给叶明灿、陈玉珍。
关于绿庭雅苑公司应否支付逾期办证违约金的问题。根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应于2009年11月28日前为叶明灿、陈玉珍办妥涉讼房屋的房地产权证书。现绿庭雅苑公司未能按合同约定的期限为叶明灿、陈玉珍办理涉讼房屋产权证书，叶明灿、陈玉珍要求绿庭雅苑公司支付逾期办证期间的违约金，有理有据，予以支持。由于叶明灿、陈玉珍、绿庭雅苑公司对于合同约定的违约金计算标准均无异议，予以认可。截至2011年10月20日，绿庭雅苑公司逾期办证已超过一年，故违约金计算标准应适用日息万分之一的约定。因此，绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金，以1010559.94元为本金，自2011年10月20日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的产权证书之日止，但逾期办证违约金总额以本金1010559.94元为限。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年12月16日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内协助叶明灿、陈玉珍办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座1602房的产权登记手续；二、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应向叶明灿、陈玉珍支付从2011年10月20日起至房管部门出具上述房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（以1010559.94元为本金，自2011年10月20日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的产权证书之日止；在判决发生法律效力之日前的违约金，在判决发生法律效力之日起十日内支付；在判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以1010559.94元为限）；三、驳回叶明灿、陈玉珍的其余诉讼请求。案件受理费872元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
原审判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、绿庭雅苑公司已经按照合同约定履行通知和积极办证的义务，不存在违反《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的情况。绿庭雅苑公司早在2006年3月21日向有关部门申请办理竣工验收手续，直至2011年6月24日才通过验收，有关部门才分别出具涉讼楼宇工程地基与基础、主体、装修、建筑给排、建筑电气、电梯工程七个部分工程验收合格的《工程竣工验收报告》。而该报告是办理房地产权属证明必经程序，因有关部门的办事流程及办事效率所决定，有关部门验收依据的相关办法出台滞后亦导致各项工程验收时间迟延，非绿庭雅苑公司所能预见并控制，因此自2006年3月21日至2011年6月24日期间应该在绿庭雅苑公司主张的违约期间中予以扣除。二、2011年之前，番禺区政府未有成文的片区控制规划和土地利用规划，相关建设项目指标未定。需要建设方自行找指标，自行申报建设项目规划，待番禺区政府审批通过方能进行消防、供电方案建设。因此在这样的环境下，涉案楼宇的消防方案绿庭雅苑公司前后共修改5次，第六次才最后通过验收。而供电方案亦是修改了4次，才最终通过电气工程竣工验收。三、《工程竣工验收报告》出具之后，绿庭雅苑公司将《竣工验收备案表》所载明1-9项资料收讫齐后向番禺区建设局报备，但直至2012年3月21日建设局才予以备案登记。绿庭雅苑公司认为2011年6月24日至2012年3月21日总共330天也不应计入绿庭雅苑公司逾期办证期间。四、2012年9月20日，绿庭雅苑公司已向番禺区房地产交易中心递交办理涉讼楼宇房地产权属证明的相关资料，该部门向绿庭雅苑公司出具《业务受理回执》，约定办结日期为2012年11月8日。绿庭雅苑公司在2012年9月20日递件办理房地产权证资料时，已经完成协助办理房地权证的义务，有关部门审核资料出具房地产证的时间非绿庭雅苑公司能控制，因此，该期间不能视为绿庭雅苑公司违约的时间，故计算违约金的截点为2012年9月20日。五、根据叶明灿、陈玉珍与绿庭雅苑公司签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定：如因绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。六、即使绿庭雅苑公司需要承担违约责任，向叶明灿、陈玉珍支付逾期办证的违约金，则根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之零点五的标准计算，第二年起按日万分之一计至《房地产权属证明》出具的日期为2012年9月20日止。请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回叶明灿、陈玉珍诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由叶明灿、陈玉珍承担。
被上诉人叶明灿、陈玉珍共同答辩称：绿庭雅苑公司一审提交的证据只能表明办证的进度，不能证明逾期办证是政府的原因，不能成为逾期办证的理由。一审判决程序合法适用法律正确，判决合理，请求维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。
另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定买受人购买的商品房为“现房”。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人叶明灿、陈玉珍签订的《商品房买卖合同》所约定叶明灿、陈玉珍购买的商品住宅为“现房”，故本案案由定为商品房销售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与叶明灿、陈玉珍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。
关于绿庭雅苑公司提出其向相关部门递件申请办理竣工验收手续至相关部门予以备案登记期间的违约金应予扣减的问题。首先，绿庭雅苑公司、叶明灿、陈玉珍就上述期间的扣减问题在涉案合同中并未作出明确的约定，叶明灿、陈玉珍亦未作出免除绿庭雅苑公司该期间的违约责任的意思表示；其次，绿庭雅苑公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理案涉工程的竣工验收备案手续是其法定的合同义务之一，其应对办理竣工验收的手续及时间有相应的预期。现绿庭雅苑公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由。故绿庭雅苑公司要求扣减上述期间违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同约定绿庭雅苑公司应在叶明灿、陈玉珍交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，双方于原审诉讼中确认绿庭雅苑公司应于2009年11月28日前为叶明灿、陈玉珍办妥涉讼房屋的房地产权证，而绿庭雅苑公司至今未能为叶明灿、陈玉珍办妥涉讼房屋的房地产权证，原审法院据此认定绿庭雅苑公司应承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由，本案逾期办证违约金应截止计算至2012年9月20日。绿庭雅苑公司未提供充分证据证明其因政府行为导致逾期办证，故绿庭雅苑公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《补充协议》第六条的约定，逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按叶明灿、陈玉珍已付房价款的万分之一计付违约金，双方于原审诉讼中确认绿庭雅苑公司应于2009年11月28日前为叶明灿、陈玉珍办妥涉讼房屋的房地产权证，即如2010年11月28日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。原审判决绿庭雅苑公司从2011年10月20日起按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1744元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤