上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初28045号
原告上海浦东商业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人田耀，总经理。委托代理人刘卫东，上海君鼎律师事务所律师。委托代理人朱文秀，上海君鼎律师事务所律师。被告上海吉协贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人程丽艳,经理。被告程丽艳，女，1975年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告共同委托代理人史久杰，上海新望闻达律师事务所律师。原告上海浦东商业发展有限公司(以下简称浦东商业发展公司)诉被告上海吉协贸易有限公司(以下简称吉协贸易公司)、程丽艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法适用简易程序，于2016年6月2日公开开庭进行审理，原告浦东商业发展公司的委托代理人刘卫东、被告吉协贸易公司、程丽艳的共同委托代理人史久杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦东商业发展公司诉称，上海市浦东新区枣庄路249、251号一层房屋(以下简称系争房屋)系原告所有。2008年4月1日原告与上海吉协建材有限公司就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给上海吉协建材有限公司使用，用途为开设社区洗衣店，租期三年，自2008年4月1日起至2011年3月31日止，免租期为一个月，自2008年5月1日起计租，租金单价为人民币3.50元/平方米/天，年租金为人民币135,351.10元(以下币种同)，租金按季度支付，于每季度第一周内支付。当日，原告就将系争房屋交付被告法定代表人即被告程丽艳使用，上海吉协建材有限公司也支付了租赁押金22,559元。上海吉协建材有限公司于2009年3月更名为被告吉协贸易公司，但未告知原告。2011年3月31日《租赁合同》到期后，双方未签订书面的续租合同，但继续保持原有租赁关系。自2013年9月起，被告开始拖欠租金。截至2014年1月，原告仅收到2013年租金53,837元，还有81,514.12元未收到。2014年3月24日原告仍按交易习惯向被告程丽艳开具抬头为吉协建材的第一季度租金发票，并书面要求吉协建材于2014年3月31日前搬离系争房屋，结清欠费。此后被告擅自搬空了房屋内的物品，但未返还房屋给原告。自2014年4月以后，原告方多次尝试电话联系被告程丽艳，都因被告程丽艳拒绝接听而无果。无奈之下，为减少损失，原告于2015年3月4日撬开门锁，收回房屋。原告认为虽然《租赁合同》是原告与被告吉协贸易公司之间签订的，但实际由被告程丽艳使用房屋并支付租金，被告程丽艳曾经作为实际承租人向原告提出要求降低租金，被告程丽艳开设的个体工商户注册营业地址也是在系争房屋的地址。原告为维护合法权益，故诉至法院要求：1、判令被告程丽艳向原告支付房屋租金217,668.21元(包含2013年欠付租金81,514.12元和2014年1月1日起至2015年3月4日止的租金158,713.09元，扣除租赁押金22,559元)；2、判令被告吉协贸易公司对前款债务承担连带责任；3、诉讼费由两被告承担。被告吉协贸易公司、程丽艳辩称，不同意原告所有诉请，被告程丽艳不应作为被告，《租赁合同》是原告与被告吉协贸易公司签订的，与被告程丽艳不存在任何关系，被告程丽艳是被告吉协贸易公司的法定代表人。被告吉协贸易公司已经付清承租期间的租金，不存在欠费的事实。2014年3月24日，在原告向我方开具第一季度租金发票的时候，被告支付了一个月租金并用租赁押金抵扣，因而结清租金并向原告返还了房屋。即便如原告所称2013年有租金没有付清，但因为法律规定租金支付的诉讼时效是一年，原告之前从未向被告催讨过租金，现在才起诉主张也已经超过诉讼时效，因而丧失胜诉权。经审理查明：系争房屋产权登记在原告名下，建筑面积为105.95平方米。2008年4月1日原告与上海吉协建材有限公司就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给上海吉协建材有限公司使用，用途为开设社区洗衣店，房屋建筑面积为105.95平方米。第三条约定租期为三年，自2008年4月1日起至2011年3月31日止，免租期为一个月，自2008年5月1日起计租。第四条约定租金单价为人民币3.50元/平方米/天，年租金为135,351.10元。第十条约定租金按季度支付，季度租金为当年租金的四分之一，于每季度第一周内支付，原告应提供相应金额的正式租赁发票，上海吉协建材有限公司首期支付两个月租金为租赁押金。当日，原告就将系争房屋交付上海吉协建材有限公司使用。上海吉协建材有限公司支付了租赁押金22,559元。2009年2月被告程丽艳向原告发送过两封信件，内容大致为受经济危机及暖冬影响，其承租系争房屋开设的洗衣店业绩下滑，资金周转困难，因而租金支付有拖延，但将在2月底之前付清第一季度租金，并希望原告考虑适当降低房租。2009年3月10日上海吉协建材有限公司获准变更公司名称及变更经营范围。之后更名为被告吉协贸易公司，变更后的经营范围包括洗涤用品等。2009年8月27日程丽艳登记设立字号名称为上海市浦东新区金杨新村街道信合洗涤服务社，经营场所登记为上海市浦东新区博山东路XXX号XXX楼XXX室。2011年3月31日《租赁合同》到期后，双方未签订书面的续租合同，但继续保持原有租赁关系，按《租赁合同》条款继续履行。2013年9月12日程丽艳转账原告23,000元。当年9月25日程丽艳转账原告13,837元，当年11月28日上海市浦东新区金杨新村街道信合洗涤服务社转账原告2万元，2014年1月7日上海市浦东新区金杨新村街道信合洗涤服务社转账原告10,837元。2014年3月21日，原告制作了抬头为上海吉协建材有限公司的房屋租赁合同期满不再续约通知书，称不再续签租赁合同，要求3月31日前搬离系争房屋，付清房屋占有使用费。之后原告快递了该份通知书给被告，但被告并未收到。当月24日原告开具交款人名称为上海吉协建材有限公司，项目为系争房屋第一季度房租，金额为33,837.78元的发票给被告。2015年3月4日，原告撬开系争房屋门锁，进入及接收房屋。上述事实由《租赁合同》、上海市房地产权证、档案机读材料、发票记账联、工商银行凭证、准予变更登记通知书、信件两封、不再续约通知书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否要支付2015年3月4日前欠付的房屋租金。一是系争房屋于2015年3月4日返还。就系争房屋租赁，原告与被告吉协贸易公司签订了《租赁合同》。《租赁合同》到期后，双方虽未签订续租合同，但继续按照原合同履行，保持原有租赁关系。关于返还房屋，现在原告称为减少损失，其于2015年3月4日撬开门锁，收回房屋。对此被告辩称其于2014年3月24日就向原告返还了房屋，之后不再租赁房屋。对此被告并未提交返还房屋的相关证明和手续，本院无法采信被告辩称。二是返还房屋之前被告吉协贸易公司欠付租金。被告辩称其已经付清了2013年全年及2014年第一季度的租金，但对此并未举证，本院不予采信，被告也未举证证明在房屋返还之前其继续支付租金。三是根据约定2015年第一季度租金应当于2015年1月第一个周支付。根据法律规定，原告主张支付租金的权利，应当在其知道或应当知道权利受侵害时一年内行使，否则将超过诉讼时效，丧失胜诉权。现在原告称2014年3月后就电话联系不到被告，因而之后也未向被告任何地址发送过书面的催缴房租通知。就是说最晚在2014年3月后原告就知道自己收取租金的权利受到侵害，却于2016年4月才起诉主张租金的权利，也未提供之前主张或催缴过租金的证据。综上，原告主张租金的权利确实如被告辩称已经超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告上海浦东商业发展有限公司所有诉讼请求。案件受理费4,722元，减半收取2,361元，由原告上海浦东商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年六月二十日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。