广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1822号
原告：广州东鼎装饰设计有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：苏建华，总经理。
委托代理人：谢斌，广东华协律师事务所律师。
被告：广州泽盛同丰物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：江岳衡，总经理。
委托代理人：潘滔、雷艳萍，均系广东格林律师事务所律师。
原告广州东鼎装饰设计有限公司（简称“东鼎公司”）诉被告广州泽盛同丰物业管理有限公司（简称“泽盛公司”）居间合同纠纷一案，本院2014年6月19日受理后，本院依法组成合议庭，分别于2014年9月1日、2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告东鼎公司的法定代表人苏建华及委托代理人谢斌，被告泽盛公司的委托代理人潘滔、雷艳萍及原委托代理人曾芹文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东某公司诉称：原告与被告于2012年6月25日签订《科学城厂房出售委托协议》，约定由原告为被告出售位于广州萝岗区科学城南翔三路11号自编8栋的房产提供服务，其中该房产转让价格为3226.5855万元，交易服务费为该转让价格的1%即32.2659万元。现被告在原告提供服务后已完成出售该房产的相关事宜，原告的合同义务已全部履行完毕。根据双方协议，被告应支付原告约定的服务费，但经原告多次催要，被告拒不履行付款义务。鉴于此，原告根据协议第6.5条约定，要求追究被告承担房产转让价格2%的违约金即64.5318万元，与服务费累加，合计96.7977万元。特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告承担并支付原告服务费32.2659万元及违约金64.5318万元，共计96.7977万元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告泽盛公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告与被告签订的《科学城厂房出售委托协议》违反了法律法规的强制性规定，是无效合同，对双方没有法律约束力。双方签订的协议是委托居间买卖合同，而根据我国合同法、房地产管理法、房地产经纪管理办法等法律规定，房屋买卖居间代理行为属于房地产经纪业务，而房地产经纪业务必须获得工商营业执照，同时必须到房地产管理行政部门进行备案，而本案原告营业执照的营业范围是房地产咨询，房地产咨询虽然也属于房地产中介业务的一部分，但不属于房地产经纪业务，原告只能提供咨询，而不能提供居间代理买卖。基于此，原告超出了营业执照核准的范围未经批准擅自从事房地产经纪业务违反了法律的强制性规定，因此双方签订的居间经纪合同依法认定为无效。二、即使双方签订的协议合法有效，原告实际上也未完成居间服务合同的义务，所谓支付佣金的条件未成就，所以我方无须支付佣金。1、被告至今并未出售讼争房屋（厂房）；2、至今我方也未与所谓的原告介绍的买方（邦普公司）签订过任何的买卖合约；3、我方至今也未收到所谓的买方支付的房款。根据双方签订的协议第3条5.1、5.2条，我方付款的前提是若甲方成功出售该房地产，甲方应与乙方介绍的买方签约后按甲方收到买方款项的比例支付佣金给乙方。
经审理查明：原告是2011年7月13日成立的有限责任公司，经营范围为房地产信息咨询等。被告是2011年12月15日成立的有限责任公司，主营项目为房地产咨询服务等。
2012年6月25日，被告（委托人、甲方）、原告（居间人、乙方）双方签订《科学城厂房出售委托协议》，约定：甲方委托乙方出售位于广州市萝岗区科学城南翔三路11号自编8栋的房产（简称“涉案房屋”），建筑面积7170.19平方米，总价32265855元。若甲方成功出售该房地产，则乙方将向甲方收取上述房地产实际成交总价款并扣除交易税费后的1%作为服务费。甲方应于乙方介绍的买家签约后按甲方收到买家款项的比例支付佣金给乙方。甲方如未能按时将佣金支付给乙方，每逾期一日加收佣金总额的万分之五作为滞纳金。委托期限自2012年6月25日起至2013年6月25日止。甲方于本合同期内或本合同期满一年内，与乙方所曾介绍的客户成交而不支付乙方佣金的，按委托价格的2%向乙方支付违约金。双方在履约过程中若发生争议，应友好协商解决，协商不成可向广州市天河区人民法院提起诉讼。
本案中原告为证明其已履行了合同义务，提供如下证据证实：1、2014年5月7日原告（乙方）与案外人广州市邦普电脑技术开发有限公司（甲方，简称“邦普公司”）签订的《确认书》一份。《确认书》载明：①乙方已成功介绍甲方购买了涉案房屋；②甲方已将上述房产完成了过户手续；③甲方已支付乙方费用20000元，乙方确认已现金收讫；④甲、乙双方就《看房协议书》所约定的全部权利、义务均已履行完毕。2、原告（乙方）与邦普公司（甲方）签订的《看房协议书》一份。《看房协议书》载明：双方本着平等、自愿的原则，为维护双方的合法权益，对乙方向甲方所提供服务，包括提供租、售厂房相关信息咨询、陪同看厂房、协助甲方与业主洽谈，双方达成如下协议：①乙方向甲方提供的厂房地址为涉案房屋；②甲方承诺，上述厂房信息乃首次从乙方获取，如果成交，在签订售房合同3天内向乙方支付20000元作为乙方协助甲方办理厂房评估、报税、递件、过户及办理房产证等手续的服务费；③乙方承诺免费带甲方看房并向其提供厂房租赁、厂房过户相关政策的咨询；④甲方（含亲戚朋友）不得就乙方提供之厂房信息与业主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定服务费的三倍作为违约金。3、邦普公司出具的《签收单》一份。《签收单》载明：邦普公司于2013年5月10日收到东某公司提供的房产证（穗字××号）复印件一份（产权人广州友田机电设备有限公司），4、通话人为原告法定代表人苏建华、被告法定代表人江岳衡的通话录音光盘一张（粤语，整理成文字记录）。其中苏建华称“说好我的那笔钱，原来不是说按比例支付吗？”，江岳衡回答称“我们讲好的收齐钱，再给你的嘛”。5、落款时间2013年10月23日、落款人被告法定代表人江岳衡出具的收据一份。收据内容：收到苏建华先生交来服务费发票一张，面额24万元。等等。上述证据经质证，被告认为：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为这是第三方与原告之间的关系，我方从未与第三方进行过房屋买卖，对第三方与原告之间的关系不发表意见，该证据与本案无关。证据4真实性不予确认，根本无法反映我方法定代表人确认了涉案房屋的买卖已全部成立，该录音与本案无关。证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认。
被告对其辩称提供如下证据证实：1、2014年8月29日邦普公司作出的《关于我公司购买广州友田机电设备有限公司位于广州开发区科学城南翔三路11号自编8栋厂房有关情况说明》一份。主要内容：2013年5月，原告联系到我司，介绍涉案房屋要转让。我司随后派员前往察看，并与该厂房业权人广州友田机电设备有限公司（简称“友田公司”）洽商买卖事宜；2013年7月15日我司与友田公司签订房屋买卖协议，2014年3月19日我司将全部房款28680760元划付给友田公司；其后我司与友田公司到房屋登记机关办理产权过户转移登记手续，2014年3月12日我司取得该栋厂房的产权证；我司在与友田公司洽谈、办理厂房交易全过程中，原告没有提供帮助。2、2014年8月29日邦普公司出具的《证明》。主要内容：涉案房屋所有权归我司所有，该房屋是友田公司直接出售给我司的。3、《企业法人营业执照》（显示原告的经营范围包括房地产信息咨询等）。上述证据经质证，原告认为：证据1证实涉案房屋于2014年3月12日真实进行了交易，买受人就是我方居间的邦普公司；证据2涉案房屋之前的交易对象是友田公司，我方履行了居间义务；证据3真实性无异议。
原告另对本案居间交易出现第三方及纠纷的背景原因提供《案件背景说明》。《案件背景说明》主要内容：一、涉案房产土地原属友田公司，因友田公司属于高新企业，政府当时以非常优惠的价格转让了一大块土地给友田公司，友田公司考虑到实际用不了那么多土地，就又将部分土地卖给车陂五社。因为土地在友田公司名下，为避免土地先过户给车陂五社，再由车陂五社建设转让的问题，达到减少手续和相关税费的目的，车陂五社与友田公司采用了以友田公司名义直接建设出售的模式，合作中涉案的土地、房地的实际产权人均为车陂五社，建成房产的销售也由车陂五社负责，友田公司只是配合办理过户手续和费用结算。二、被告与车陂五社存在千丝万缕的关系，车陂五社多处物业均由被告打理，被告法定代表人江岳衡退休前更曾担任车陂五社的领导职务，可以说被告就是车陂五社的代言人和代理人。三、根据我方与车陂五社直接签订的居间合同，该合同所涉房产的房产证号是05××21，而本案房产的房产证号是05××22，证号完全紧挨，原告居间成功第一单后，待原告完成该单业务，车陂五社的房产即已大部分出售完毕，被告及车陂五社就打算联合赖掉本案最后一单居间费用。四、我方提供的被告法定代表人江岳衡出具的《收据》，也可证明江岳衡参与并认同原告的居间服务，并于2013年10月23日以将支付原告部分居间费为由，要求原告先开具一张24万元的服务费发票给其。试问如果双方对原告的居间工作没有认可或存在疑问，江岳衡有什么理由要求原告出具一张24万元的发票？
关于上述落款时间2013年10月23日、落款人被告法定代表人江岳衡出具的收据，原告表示：1、该收据表明江岳衡参与并认同原告的居间服务，并于2013年10月23日以将支付原告部分居间费为由，要求原告先开具一张24万元的服务费发票给其，后期的余额等交易最终达成后再补齐。如被告对原告的居间工作没有认可或存在疑问，江岳衡有何理由要求原告开具一张24万元的发票？2、被告陈述江岳衡仅代表其个人出具该收据，那么我方要求被告提供江岳衡与我方存在其他合同关系的依据。针对上述收据，被告提供车陂五社于2013年10月22日出具给原告的24万元服务费发票及付款凭证支票存根复印件各一份（被告称上述证据原件在车陂五社处；原告对上述证据的真实性无异议），拟证实：原告提供的上述收据载明的发票不是开给被告，而是开给车陂五社，只是因被告法定代表人江岳衡与车陂五社认识，江岳衡正好在原告处，原告委托江岳衡转交该支票；该发票是2013年10月22日开具，江岳衡2013年10月23日转交，发票时间、金额均对应，因此，原告提供上述收据是江岳衡的个人行为，与本案无关。原告则认为：上述发票不能证明被告未收取我方发票的事实；实际情况是，因我方已完成车陂五社房产的居间中介业务，在向车陂五社收取中介费时须向车陂五社开具发票；但同时涉案房屋的居间服务也已完成，买卖双方意向已定但最终价格未谈妥（居间费须按实际成交价提成），我方为积极收取居间费，考虑到前后两处房产紧挨一起，面积与价格差不多，且真实的幕后业主都是车陂五社，就参考第一次交易同时开具另一张24万元的服务费发票给被告，后因被告一直未能付款，我方只得将开具给被告的发票作废，无法再向法院提交；我方提供的《收据》已充分证实被告认可了服务费并收到我方发票，且《收据》上载明“苏建华先生交来服务费发票一张，面额24万元正”，假设按被告解释，其只是转交发票，双方不可能使用“交来服务费发票”这样的表述，也不可能不写明发票的真正收票方，因为一张24万元服务费的发票税金都要1万多元，双方不可能如此草率，等等。
本案中本院通知邦普公司、友田公司作为证人出庭作证。邦普公司作证称：确认被告提供的我司《关于我公司购买广州友田机电设备有限公司位于广州开发区科学城南翔三路11号自编8栋厂房有关情况说明》及《证明》属实；原告向我司有偿提供了涉案房屋的交易信息，然后我司与友田公司直接签订合同（成交价28680760元），协商、评估、交易过户等手续原告均没有协助我司办理；我司支付原告2万元作为报酬；我司不知道被告的存在，我司与友田公司交易过程中被告没有参与。友田公司作证称：涉案房屋交易是邦普公司直接找到我方，提出其要购买涉案房屋，然后双方协商好后就签订买卖合同，由邦普公司向我方支付购房款并办理过户；交易过程中我方没有见过原告，原告没有参与交易过程；我方曾经见过被告，因为被告曾经想向我方购买涉案房屋，但最终没有协商一致，后来就由邦普公司购买了涉案房屋。
本院认为：本案为合同纠纷。原告与被告签订《科学城厂房出售委托协议》约定被告作为出售方委托原告居间出售涉案房屋，若成功出售，原告按实际成交价并扣除交易税费后的1%收取服务费。现原告主张其已履行上述合同义务，成功促成涉案房屋交易，故其有权依约收取服务费。被告则辩称其并未与他人签订关于涉案房屋的买卖合同，其付款条件未成就。对此查明，其一，根据当事人及证人陈述，被告并非涉案房屋的产权人，原告也未提供证据证实被告取得了相关出售房屋的授权手续。原告作为完全民事行为能力人，在被告是否有权出售涉案房屋的问题上并未尽审慎审查的义务。其二，根据邦普公司、友田公司的证人证言及双方举证，涉案房屋产权登记在友田公司名下，涉案房屋最终由邦普公司作为买方与友田公司签订买卖合同，即卖方并非被告。邦普公司作证称原告向其提供了交易信息，其并向原告支付了2万元的报酬，对此原告未持异议。以上事实清晰表明，原告并未促成被告与他人签订涉案房屋的买卖合同，原告也未举证证实被告与作为独立民事主体的邦普公司、友田公司或原告所述的案外人车陂五社之间存在故意串通，规避支付中介服务费的问题。原告提供的通话录音、被告法定代表人江岳衡出具的收据等也不足以证实系明确指向涉案房屋的中介服务费及事后被告同意支付原告中介服务费、具体数额。综上，原告要求被告支付中介服务费，理据不足，本院依法不予支持。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告广州东鼎装饰设计有限公司的诉讼请求。
本案受理费13480元，由原告广州东鼎装饰设计有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 曾霓芳
人民陪审员 刘小红
二〇一五年七月七日
书 记 员 何嘉杰
梁雅芝