重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1336号
上诉人（原审被告）重庆帝景摩尔商业管理有限公司。
法定代表人张国东，该公司董事长。
委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵文军。委托代理人张宗浩。
上诉人重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称帝景摩尔公司）与被上诉人赵文军房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2015年10月8日作出（2015）南法民初字第03952号民事判决。帝景摩尔公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：重庆帝景摩尔商业管理有限公司原名为重庆帝景摩尔房地产开发有限公司。帝景摩尔公司拟在位于南岸区××步行街××期地下建设人防工程，向重庆市南岸区发展计划委员会申请立项。重庆市南岸区发展计划委员会于2004年4月21日作出南计发【2004】100号《南岸区计委关于南岸区××步行街××期地下人防工程立项的批复》，同意帝景摩尔公司申请立项。重庆市规划局于2004年5月8日作出渝规选【2004】局字第0068号《关于帝景摩尔人防工程工程的选址通知书》，同意帝景摩尔公司在南岸区××（南接浪高人防地下商场，北接人防二环道，东接人防一环4#过街道）人防工程项目的建设。之后，帝景摩尔公司对人防工程项目进行建设，并将修建的人防工程作为商铺出租。
2006年12月29日，帝景摩尔公司作为甲方（出租方）与赵文军作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于重庆市南岸区帝景摩尔后街负二层（-2F）210号商铺出租给乙方；租赁期限为2007年8月31日至2017年8月31日止；月租金638元，合同有效年度租金共计76524元；签订本合同时一次性支付合同有效年度租金，乙方实付有效年度租金为74994元；甲方逾期交付房屋，按月租金的万分之五按日向乙方支付违约金；乙方同意甲方不另行通知乙方接房，乙方最迟应于本合同约定的租赁期限发生之日起7日内，主动到甲方办理接房手续，如乙方逾期，则视为甲方已经将租赁房屋交付乙方使用。同日，赵文军向帝景摩尔公司支付讼争房屋租赁合同有效年度120个月租金74994元。因讼争房屋未竣工验收，帝景摩尔公司未能按照合同约定于2007年8月31日将讼争房屋交付赵文军使用。2008年2月21日，因帝景摩尔公司未于2007年8月31日将讼争房屋交付赵文军使用，帝景摩尔公司作为甲方与赵文军作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定甲方变更房屋交付日期为2008年3月31日，从原房屋交房日期至2008年3月31日期间的逾期交房违约金，甲方按原DM后街-（-2F）-(210)号房屋租金合同的相关约定支付。如到2008年3月31日后，甲方还不能按期交付上述房屋，则甲方每日按乙方已付租金总额的0.4‰向乙方支付违约金。
2011年9月2日，重庆市民防办公室及重庆市南岸区民防办公室对南坪一环步行街二期地下建设人防工程进行了验收，并同意竣工备案，并纳入南岸区民防办公室管理范围。
2011年12月30日，帝景摩尔公司向赵文军邮寄《南坪一环步行街二期地下人防工程租赁交房通知书》，该通知书中载明“南坪一环步行街二期地下人防工程已于2011年9月2日通过重庆市民防办公室的验收，达到了房屋租赁移交条件，请您于2012年1月10日至15日到本公司办理租赁房屋移交手续”。
2012年10月30日，重庆帝景摩尔房地产开发有限公司更名为重庆帝景摩尔商业管理有限公司。
2013年1月16日，帝景摩尔公司向赵文军发出《致广大租赁户的公开信》，公开信中载明“我司已于2012年1月书面通知你们接受承租的商铺，已有部分租户愉快的接收了商铺，交清租金，但相当部分租户一直未接收，并提出要求我司为你们办理产权…”赵文军认为讼争房屋消防未验收合格，故未接房。
2013年1月25日，帝景摩尔公司向赵文军发出《承诺书》，该书载明，违约金按照原租赁合同、补充协议和公司过去作出的承诺书在接商铺时执行。
2013年9月29日，帝景摩尔公司就南坪一环步行街二期地下建设人防工程向重庆市南岸区公安消防支队进行了网上竣工验收消防备案登记，抽查结果为合格。
2014年2月21日，帝景摩尔公司取得重庆市规划局颁发的渝规南岸核【2014】0002号《建设工程竣工规划核实确认书》，该确认书中载明：建设工程名称为“帝景摩尔人防工程项目”，建设工程地址位于南岸区，地下人防工程负一层2331.73平方米，地下人防工程负二层4414.85平方米，共计建筑面积6746.58平方米。
现赵文军认为诉争商铺连接轻轨及浪高商场的通道未打通完善，消防设施未验收，帝景摩尔公司未按照合同约定交房，帝景摩尔公司行为已违约，遂以前述请求诉至一审法院。
一审另查明：消防验收合格后，帝景摩尔公司未向赵文军发出接房通知。直至2014年12月19日，讼争房屋仍未达到交付条件。赵文军称，直至一审开庭时，才得知诉争商铺消防设施已验收通过。
一审法院认为，帝景摩尔公司与赵文军于2006年12月29日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同的权利义务。因帝景摩尔公司未按照原合同约定于2007年8月31日交房，双方又于2008年2月21日签订《房屋租赁合同补充协议》，将交房时间变更为2008年3月31日，并对违约金的支付重新进行明确，因赵文军向帝景摩尔公司主张违约金，由此诉讼时效中断。2013年1月25日，帝景摩尔公司向赵文军作出《承诺书》，承诺违约金按照原租赁合同、补充协议和公司过去作出的承诺书在接商铺时执行，并对违约金的支付作出承诺，帝景摩尔公司承诺使得双方的权利义务关系重新得以明确，诉讼时效再次中断。赵文军于2015年1月22日向一审法院起诉，期间并未过两年的诉讼时效。因此，对帝景摩尔公司提出的赵文军的请求已过诉讼时效的辩称理由，不予采纳。赵文军按约向帝景摩尔公司履行了交付租金的义务，帝景摩尔公司应当按照约定向赵文军履行交付租赁房屋的义务。现帝景摩尔公司未按照约定向赵文军交付租赁房屋，其行为已构成违约。帝景摩尔公司应当对其逾期交房的行为承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”2006年12月29日，双方签订《帝景摩尔后街商业房屋租赁合同》中约定：按月租金的万分之五按日支付违约金，依照该约定计算2007年9月1日起至2008年3月31日止的逾期交房违约金过低，因赵文军已按合同约定于2006年12月29日支付帝景摩尔公司120个月租金74994元，该违约金明显低于帝景摩尔公司在此期间占用赵文军资金所产生的资金占用利息，现赵文军请求增加，予以采纳。一审法院以赵文军已付租金总额即74994元为基数，从2007年9月1日起至2008年3月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金。
《重庆市人民防空条例》第二十二条规定：“人民防空工程的竣工验收，由人民防空主管部门按国家和市规定组织或参加验收，人民防空工程验收不合格的必须限期整改合格，未经验收或验收不合格的不得投入使用。”本案诉争的商铺实为人民防空工程修建的地下商场改建的商铺，人民防空工程竣工验收后可以投入使用，虽双方于2006年12月3日签订《房屋租赁合同》中对诉争房屋的交付条件未作约定，但按照通常标准，诉争房屋作为商铺出租，应在租赁期间保持租赁物符合商铺租赁使用的条件。诉争房屋未经消防验收或消防验收不合格，不得投入使用、营业。故赵文军以帝景摩尔公司房屋未经消防验收合格为由拒不接房的理由成立，应予支持。但赵文军称诉争房屋连接轻轨及浪高商场的通道未打通完善而拒绝接房，因双方在合同中对接房条件未作约定，赵文军诉称的该理由于法无据，不予支持。现诉争房屋消防已验收合格，符合通常房屋交付条件。由于帝景摩尔公司未将消防验收合格的消息通知赵文军，赵文军于2015年4月2日才知晓诉争商铺消防验收合格，酌情计算七天的合理期限，则赵文军最迟应于2015年4月9日前履行接房义务。在此之后，赵文军未接房所产生的资金损失系其扩大损失部分，由赵文军自行负担。因双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定“如到2008年3月31日后，甲方还不能按期交付上述房屋，则甲方每日按乙方已付租金总额的0.4‰向乙方支付违约金…”则从2008年4月1日起至2015年4月9日止共计2565天的违约金应计算为76943.84元（74994元×0.4‰×2565天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：“一、限本判决生效之日起十日内由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付原告赵文军2007年9月1日起至2008年3月31日止的逾期交房违约金（违约金以74994元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、限本判决生效之日起十日内由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付原告赵文军2008年4月1日起至2015年4月9日止的逾期交房违约金76943.84元；三、驳回原告赵文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1739元，由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司负担（此款暂由原告赵文军垫付，限被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告赵文军）。”
帝景摩尔公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判驳回赵文军的全部诉讼请求。主要理由：赵文军主张的逾期交房违约金已超过了法定的诉讼时效期间。双方约定的交房时间是2008年3月，虽然其后帝景摩尔公司向赵文军作出了承诺，但承诺是以赵文军接房为条件的，而赵文军能接房而拒绝接房，使承诺的条件不成立，赵文军现主张权利已过了诉讼时效，其违约金请求不应得到支持；即使应支付违约金，一审确定计算逾期交房违约金的截止时间为2015年4月9日缺乏依据，因为帝景摩尔公司的人防工程在2011年9月2日已经竣工验收合格，具备了交付条件，可以交付使用，帝景摩尔公司当时已电话通知赵文军接房，但赵文军拒绝接房，故此后的所谓违约金不能由帝景摩尔公司承担。
赵文军答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：赵文军提起本案一审诉讼的时间是2015年1月25日。本案一审第一次开庭时间是2015年4月2日。
二审查明的其他事实与一审查明的其他事实相同。
本院认为，上诉人赵文军与被上诉人帝景摩尔公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力。由于帝景摩尔公司未按约定的时间向赵文军交付房屋，已构成违约，应承担支付逾期交房违约金的责任。双方在二审中主要争议诉讼时效及计算违约金的截止时间。关于诉讼时效，双方在补充协议中将交房时间由原约定的2007年8月31日变更为2008年3月31日，但此后仍未交房，赵文军一直在向帝景摩尔公司主张权利，帝景摩尔公司为此于2013年1月25日还向赵文军出具了《承诺书》，故一审认定本案诉讼时效存在中断情形，并无不当。故赵文军于2015年1月22日提起本案诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。关于违约金的计算截止时间，虽然帝景摩尔公司的人防工程在2011年9月2日已经竣工验收合格，且于2013年9月29日已进行了网上竣工验收消防备案登记，但帝景摩尔公司无证据证明已未将消防验收合格的消息通知赵文军，赵文军称其于2015年4月2日才知晓诉争商铺消防验收合格，故一审法院根据本案实际情况认定赵文军最迟应在知晓其商铺消防验收合格之日（即2015年4月2日）后的7天之内履行接房义务，从而将计算本案逾期交房违约金的截止时间确定为2015年4月9日（即将该日期视为交房之日），亦无不当。因此，帝景摩尔公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1739元，由上诉人重庆帝景摩尔商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一六年五月五日
书 记 员 黄献丽