广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第875号
上诉人（原审被告）：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：王芮，该公司董事长。
委托代理人：曾杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄某某，男，1976年9月21日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。
上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）因与被上诉人黄某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人碧翠公司的委托代理人曾杰，被上诉人黄某某的�托代理人张双全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：碧翠公司是位于中山市南头镇楼盘的房地产开发企业，2010年12月10日，黄某某、碧翠公司签订一份《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定黄俊健购买碧翠公司开发的楼盘一期14幢1605房，该商品房属预售商品房，建筑面积81.32平方米，套内建筑面积68.62平方米，购房总价349891元。该合同第八条交付期限的第一款约定：碧翠公司应当在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付黄某某以使用：1.该商品房经验收合格。2……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该买卖合同共有六份附件，其中附件六为《合同补充协议》，第五条内容为“该商品房买卖合同第九条约定由甲方（即碧翠公司）承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方（即黄某某）已付房价款的5%”。原审庭审中，双方确认黄某某已经向碧翠公司交纳了全部购房款349891元，双方确认黄某某延期付款27天。2011年12月23日，所涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五家单位验收合格。2012年12月31日，黄某某在锦绣东方家园交楼验收表上签名同意收楼。同日，黄某某在收楼物品清单上签名确认已经收到钥匙。2014年1月16日，黄某某以碧翠公司违约为由提起诉讼，请求判令：：1.碧翠公司向黄某某支付自2011年12月31日至2012年12月31日（暂计算至2012年12月31日）逾期交房违约金42245.8元；2.碧翠公司承担本案的诉讼费。
原审法院经审理认为，黄某某与碧翠公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的义务。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点有两点：第一，黄某某诉请逾期交房违约金期间涉案商品房是否具备交付使用的条件。第二，逾期交楼违约金如何计算。
关于焦点一、双方在合同第八条中约定交付商品房的条件为“依照国家和地方政府的有关规定，经�收合格，并符合本合同约定”。双方对于如何才构成该条件的成就问题存在争议，碧翠公司认为涉诉商品房于2011年11月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》即视为交付条件成立。黄某某认为碧翠公司必须取得涉诉商品房的《建设工程竣工验收备案表》才能视为交付条件成立。原审法院认为，首先，广东省建设厅已明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。其次，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”依该规定，中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构，双方约定的商品房交付条件应指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。而碧翠公司所提交的《工程竣工验收报告》仅有建设、监理、施工、勘察及设计单位的盖章同意工程竣工验收，并没有在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续，因此原审法院认定碧翠公司出卖给黄俊健的商品房在黄某某诉请逾期交房违约金期间尚不符合合同约定的交付条件。
关于焦点二、由于已经认定黄某某诉请逾期交房违约金期间碧翠公司不具备交付条件，故在黄某某2012年12月31日收楼行为前，碧翠公司显然属于逾期交楼，应该向黄某某支付违约金。对于碧翠公司应如何承担逾期交楼的违约责任，双方存在分歧。碧翠公司认为根据合同附件六补充协议第五条的约定，即使碧翠公司逾期交楼，其承担的违约责任的赔偿总金额不超过黄某某已付房价款的5%。黄某某认为该条款的约定不足以弥补其损失，按照生效的中院判决，进行了适当的调整，黄某某确认该调整方式，即180日内的违约金按照每日万分之五计算，180日后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。原审法院认为，依照商品房买卖合同第九条之规定，逾期交房超过180日，如黄某某要求继续履行合同，碧翠公司应从逾期交房第二天即从2011年12月31日开始，按日向黄某某支付已付房款349891元万分之五的违约金。补充协议约定违约赔偿责任总金额不超过已付房价款的5%，但如碧翠公司仅需以黄某某已交付房价款的5%为限承担逾期交楼的违约责任不足以弥补黄某某因此而遭受的实际损失，如按照已付房价款每日万分之五的标准计算违约金至实际交房之日则违约金过高，而黄某某主动将违约金标准调整为按中国人民银行�期同类贷款利率计算，符合法律规定，原审法院予以确认。由于黄某某同意扣除延期付款的27天，原审法院予以准许，即实际违约金应从2012年1月27日开始计算。原审法院将违约金予以调整为180日内（即从2012年1月27日至2012年7月25日）的按照每日万分之五的标准计算违约金为31490元（349891元×180天×万分之五），超过180日后（即从2012年7月26日开始至2012年12月31日）的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：中山市碧翠房地产开发有限公司于原审判决生效之日起三日内向黄某某支付逾期交房违约金（2012年7月25日之前的违约金为31490元，从2012年7月26日开始以349891元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2012年12�31日）。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，减半收取428元，由黄俊健负担22元，碧翠公司负担406元。
上诉人碧翠公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉诉房屋所在楼宇于2011年11月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，涉诉房屋已在约定交付期限前具备约定的交房条件，上诉人不存在逾期交楼。一审法院判决认为涉诉房屋约定交付条件为办理建设工程竣工验收备案手续属对合同约定交付条件认定有误。2、即使法院认定上诉人存在逾期交楼，上诉人根据《商品房买卖合同》约定应承担的违约赔偿责任总金额不应超过被上诉人已付房价款的5%。一审法院判决将违约金计算方式�整为180日内按每日万分之五的标准计算违约金，超过180日后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算有误。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人黄某某未在法定答辩期内提交书面答辩，其委托代理人二审庭审中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审庭审中，双方当事人均无新证据向法庭提供。双方出庭的委托代理人对原审所查明的事实均无异议。
二审经庭审查明，原判所认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人碧翠公司与被上诉人黄某某于2010年12月10日签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审双方争议焦点仍为两个方面：一是上诉人碧翠公司是否存在逾期交房的事实；二是如果�在逾期交房的事实，则违约金如何计算问题。
关于焦点一、上诉人碧翠公司是否存在逾期交房问题，主要涉及到诉争房屋的交付条件问题。因双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定涉诉商品房交付使用的条件为“依照国家和地方政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定”。广东省建设厅明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”，即中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构。在双方当事人没有其他特别约定或说明的情形下，应认定双方上述约定的商品房交付条件是指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。上诉人碧翠公司关于诉争商品房于2011年11月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》即具备约定的交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采信。本院依法认定上诉人碧翠公司在双方约定商品房交付期限内就诉争商品房不具备交付条件，且至被上诉人黄某某2012年12月31日实际收楼时仍不具备交付条件，存在逾期交房的事实。
关于焦点二、双方当事人在商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买�人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同时，双方在商品房买卖合同附件六：合同补充协议第五条又约定“该商品房买卖合同第九条约定由甲方（即碧翠公司）承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方（即黄俊健）已付房价款的5%”。被上诉人黄某某认为该违约赔偿责任总金额的限定过低，不足以弥补其损失，主张按照生效的本院判决所确定的调整方式进行调整。原审法院基于黄某某的申请，根据本案的实际情况，以相类似的生效判决为参照，依法对碧翠公司应承担的逾期交房违约金作出适当调整，即180日内的违约金按照每日万分之五计算，180日后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。该调整系对双方当事人的利益进行有效平衡，符合法律规定，并无不妥。
综上，上诉人碧翠公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币812元，由上诉人碧翠公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一四年八月七日
书 记 员 易嘉璇