安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐江民一初字第00125号
原告：查凤霞，女，1972年12月5日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
委托代理人：陈少云，安徽银鼎律师事务所律师。
被告：安徽省耀江房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县，组织机构代码67262719-9。
法定代表人：周志，该公司董事长。
委托代理人：王维所，安徽剑戈律师事务所律师。
原告查凤霞与被告安徽省耀江房地产开发有限公司（以下简称“耀江房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理。2013年12月26日至2014年8月15日，本院根据查凤霞与耀江房地产公司的申请，组织双方当事人进行庭外调解未果。依法由代理审判员童中兵适用简易程序，于2013年12月25日、2014年4月3日两次公开开庭进行了审理。原告查凤霞及其委托代理人陈少云，被告耀江房地产公司的委托代理人王维所到庭参加诉讼。根据原告查凤霞的申请，本院于2014年9月5日至2014年11月14日依法委托安徽新安会计师事务所对原告查凤霞购买的庐江县金港湾花园2号楼117、118、119号商业门面房因地势抬高致通行不便及商业功能减少所造成的损失进行鉴定。因案情复杂，本院于2014年11月14日作出（2014）庐江民一初字第00125号民事裁定书，本案依法转入普通程序审理。依法组成由审判员周敏丽担任审判长，与代理审判员童中兵、人民陪审员许洪波参加评议的合议庭，于2014年12月15公开开庭进行了审理。原告查凤霞及其委托代理人陈少云，被告耀江房地产公司的委托代理人王维所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查凤霞诉称：2010年2月、3月，查凤霞与耀江房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》约定：查凤霞购买耀江房地产公司开发的金港湾花园商业2#117、118、119号商业门面，并约定房屋的交付期限为2011年6月28日。查凤霞按约给付了购房款，但耀江房地产公司直到2013年12月12日才通知查凤霞交付房屋。交房时，查凤霞发现其购买的3间门面的地坪与防震梁均裸露在地面，高出水平线近1米，为此查凤霞曾多次与耀江房地产公司协商整改方案未果。因耀江房地产公司交付的商业门面给查凤霞的通行与使用造成不便。故查凤霞起诉要求：1、判令耀江房地产公司赔偿因违约交付地势抬高的房屋给查凤霞造成的损失385340元、鉴定费50000元；2、判令耀江房地产公司按约为查凤霞安装真空玻璃门，如不能安装则赔偿查凤霞20000元；3、判令耀江房地产公司承担迟延交房违约金22960元；4、本案诉讼费由耀江房地产公司负担。庭审中，查凤霞不要求在本案中一并处理第2项诉讼请求。
耀江房地产公司在庭审中辩称：耀江房地产公司对与查凤霞签订的《商品房买卖合同》的时间、标的、价款、违约责任均不持有异议。耀江房地产公司认为其交房时间就是合同约定的时间，不存在逾期交房情况；即使耀江房地产公司存在交房迟延情形，查凤霞要求耀江房地产公司给付迟延交房违约金已过诉讼时效。另，查凤霞诉请要求耀江房地产公司赔偿因违约交付地势抬高的房屋给查凤霞造成的损失385340元、鉴定费50000元无事实与法律依据。耀江房地产公司认为房屋设计图纸变更属于行政法律关系，且图纸变更的原因系军二路改建工程造成的，属于情势变更，不应当归责于耀江房地产公司。查凤霞购买房屋时间系在耀江房地产公司图纸变更之后，查凤霞对图纸变更情况应当了解，故耀江房地产公司交付的房屋符合合同约定的层高，不存在违约情形。再次，耀江房地产公司销售商品房前办理了预售许可证，且依据现行法律规定，未经规划的房屋不允许销售，即双方签订的商品房买卖合同无效，亦即不存在违约责任。故请求法院依法驳回查凤霞的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年2月10日、3月10日，耀江房地产公司（出卖人）与查凤霞（买受人）签订了3份《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将位于庐江县庐城镇金港湾花园2#117号、118号、119号三间商业门面分别以每平方米6335.31元、6387.41元、6377.30元出卖给买受人，房屋总价款分别为608000元、613000元、1027000元。合同约定出卖人应当在2011年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房交付买受人使用。逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。另合同约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。2010年1月28日、1月30日、4月25日，查凤霞按期给付首付款700000元，余款按照合同约定按期给付。2012年9月17日，耀江房地产公司为查凤霞购买的金港湾花园2#117号、118号、119号商业门面房出具《销售不动产统一发票》，并于2012年9月24日为查凤霞办理了房屋产权证。
同时查明：查凤霞于2011年12月12日向庐江县徽风物业有限公司支付物业费、垃圾清运费4874元（自2011年12月12日至2012年12月12日）。《商品房买卖合同》同时记载查凤霞购买的117号、118号、119号商业门面房一楼层高为4米、二楼层高3米、三楼层高3米。
另查明：本案在审理过程中，本院依职权进行了现场勘验，并制作了现场勘验图，经现场勘验测量查凤霞购买的金港湾花园2#117号、118号、119号商业门面房的一层层高为4米左右，但查凤霞购买的门面房的一楼室内水平面与室外路面的水平线差距为0.5米。查凤霞购买该门面房后用于经营批发零售，因室内外地面水平线距离较大，查凤霞因此修筑了四层台阶。同时测得与查凤霞购买的门面房相邻商户的一层层高为4.5米，其一楼室内水平面与室外路面呈水平线。同时本案在审理过程中，耀江房地产公司提交了安徽安德建筑设计有限公司制作的《设计修改通知单》，其根据现场实际标高将金港湾花园2#商业用房的1-5轴，上提500。楼梯做相应调整。二三层层高不变。一层层高4米。查凤霞对此持有异议，认为耀江房地产公司擅自变更层高未获得规划主管部门的同意。为此，本院依职权调取了庐江县规划局存档的金港湾花园2#商业用房的规划图纸，从调取的规划图纸中可以得出金港湾花园2#的一层正负零水平线处于同一水平线上，且一层层高均为4.5米、二层层高为3米、三层层高为3米。
再查明：根据查凤霞的申请，本院委托安徽新安会计师事务所对查凤霞购买的金港湾花园2号楼117、118、119号商业门面房因地势抬高致通行不便及商业功能减少所造成的损失进行司法鉴定。该所于2014年10月27日出具皖新安（2014）司鉴字第27号司法鉴定意见书载明：涉及的庐江县金港湾花园2号楼117、118、119号商业门面房因地势抬高致通行不便及商业功能减少所造成的损失为38.534万元。查凤霞为此支付鉴定费50000元。
证明以上事实的证据有：1、查凤霞提交的《商品房买卖合同》3份、收款收据3份以及查凤霞与耀江房地产公司的当庭一致陈述，证明《商品房买卖合同》签订的时间、约定的内容及查凤霞已交付700000元购房款的事实；2、查凤霞提交收款收据5份，证明查凤霞支付后续房款情况；3、查凤霞提交的装潢保证金收据、物业费、垃圾转运费收据、前提物业服务合同、业主手册，证明查凤霞支付上述费用的时间及物业合同的约定情况；4、查凤霞提交的销售不动产统一发票、房地产权证，证明查凤霞购房房屋的产权登记情况；5、本院依职权调取的庐江县规划局的金港湾花园2#商业用房的规划图纸、现场勘验图、照片，证明涉案房屋的规划情况及实际房屋层高等情况。上述证据业经庭审质证核实，其内容客观、真实，来源合法，其证明效力本院予以确认。
本院认为：查凤霞与耀江房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同。查凤霞履行了合同约定的付款义务，耀江房地产公司将约定房产交付查凤霞使用并办理了房地产证书。合同中虽没有对一层室内外水平线高度作明确的约定，但本院调取的庐江县规划局的金港湾花园2#商业用房的规划图纸的正负零高度系位于同一水平线，系耀江房地产公司就房屋结构向查凤霞作出的明确允诺，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。该允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。查凤霞向法院提供的照片、司法鉴定意见书，佐证了耀江房地产公司没有按照规划图的标准为查凤霞提供相应的房屋结构，耀江房地产公司的行为已构成违约。故查凤霞要求耀江房地产公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定承担违约责任的理由成立。庭审中，耀江房地产公司认为其变更规划图纸系由于庐江县人民政府修筑军二路改建工程导致的，系不可抗力，不应当归责于耀江房地产公司。本院认为耀江房地产公司擅自更改规划图行为已经构成民法上的违约，故不能据此免除其行为因违约而应当承担的违约责任。因查凤霞购买该商业门面系用作商业经营使用，耀江房地产公司擅自变更规划图纸导致查凤霞一层室内与室外路面的正负零高度相距0.5米，需借助四层台阶出入，致使查凤霞购买的商业门面的使用价值降低。为此经第三方鉴定确定该部分价值为38.534万元，查凤霞为此支付鉴定费50000元。庭审中，查凤霞要求耀江房地产公司全额承担该部分损失。本院认为耀江房地产公司在向查凤霞交付该商业门面时，查凤霞已发现该房屋存在部分结构问题，为此其可以要求耀江房地产公司予以整改或解除合同。但因其未能及时行使权利导致其在购买后作为商业门面用房的使用价值降低，对此查凤霞亦存在一定的过错。结合双方的过错程度等因素，本院酌情确定耀江房地产公司承担查凤霞合理损失的50%，即由耀江房地产公司赔偿查凤霞217670元［（385340元＋50000元）×50%］。庭审中，耀江房地产公司认为擅自更改规划建设的房屋不允许进行买卖，双方之间签订的《商品房买卖合同》系无效合同。本院认为擅自变更规划图纸导致正负零线发生变更而建设的商业门面的合法性以及其是否违反庐江县国土规划局批准的建筑图纸，需要由有相关行政部门予以认定，本院在此不宜处理。另，查凤霞认为《商品房买卖合同》约定的交付时间为2011年6月28日，而耀江房地产公司实际交房时间为2011年12月12日。耀江房地产公司对此持有异议，认为交房时间就是合同约定的时间。庭审中，查凤霞虽提交了物业费收据、装潢保证金收据、垃圾转运费收据等证据予以佐证，但该部分证据均不能反映耀江房地产公司通知查凤霞的交房时间。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，查凤霞要求耀江房地产公司承担逾期交房违约责任因其举证不能，本院对其该部分诉请不予支持。庭审中，查凤霞要求对其第二项诉求暂不处理，本院予以认可。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之的规定，判决如下：
一、被告安徽省耀江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日赔偿原告查凤霞217670元；
二、驳回原告查凤霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告查凤霞2150元，被告安徽省耀江房地产开发有限公司负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 周敏丽
代理审判员 童中兵
人民陪审员 许洪波
二〇一五年二月五日
书 记 员 尹 慷
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。