江苏省东台市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）东执异字第00030号
案外人吕全江，居民。
委托代理人吕桂芹，居民。
委托代理人臧申秋，江苏××××律师事务所律师。
申请执行人张俊，居民。
被执行人高淦均，居民。
被执行人胡桂兰，居民，系高淦均之妻。
本院在执行申请执行人张俊与被执行人高淦均、胡桂兰民间借贷纠纷一案中，案外人吕全江对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人吕全江称，1、2011年5月30日东台市人民法院作出（2011）东民初字第0836号民事调解书，该调解书确认（1）被告高淦均于2011年8月30日将位于东台市疾控中心西侧伊泰大厦101门面房（119平方米）交原告吕全江收产。（2）高淦均于2011年10月30日前将该房屋土地使用权和房屋所有权过户至吕全江名下。2011年10月高淦均已将该房交予案外人，故伊泰大厦101门面房属其所有，法院应裁定中止执行；2、2009年1月15日，刘福银、高淦均、东台市伊士顿丝绸有限公司等订立协议，确认伊泰大厦的所有工程均由高淦均独资建设，收取售房款、支付工程款，从伊泰大厦开始筹建自工程全部验收交付完成，高淦均对该工程享有一切权利，承担一切责任，与伊士顿丝绸有限公司和刘福银无关。另有申请法院调取东台市国土局的相关证据材料互相印证，能证明高淦均即为伊泰大厦实际开发商。案外人作为消费者与高淦均签订的房屋买卖合同是商品房买卖合同，案外人已经支付全部购房款及办证费用。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。工程款优先受偿权顺位后于支付了全部或者大部分款项的买受人对所有权的期待权，而法律规定抵押权顺位又后于工程款优先受偿权，故张俊对伊泰大厦101门面房享有的优先受偿权不得对抗案外人吕全江对房屋的期待权。3、（2011）东商初字第00697号民事调解书在审理程序上违法，法院未查清房屋已被冻结的事实，应予撤销。综上，请求裁定中止对伊泰大厦101两间门面房的执行。
为支持其主张，案外人向本院提交了（2011）东民初字第0836号民事调解书；刘福银、高淦均、东台市伊士顿丝绸有限公司等于2009年1月15日订立的协议；案外人申请法院调取的东台市国土局有关处罚伊士顿丝绸有限公司违法用地的相关材料。
申请执行人张俊辩称，案外人不是作为消费者向房地产开发公司购买的商品房，2009年1月15日高淦均等人签订的协议的真实性、合法性与本案的关联性我方均有异议，这份协议也不能证明高淦均具有房地产开发商资质，从事商品房销售，法院调取的东台市国土局的相关证据证明了高淦均并非房地产开发商，而只是项目承建负责人，所开发的房产不是法律规定的商品房。案外人亦未实际占有伊泰大厦101两间门面房，故不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号第二条的规定。如高淦均未履行（2011）东民初字第0836号民事调解书确定的第一、二项义务，案外人只享有按房屋市场价赔偿的权利，而不享有涉案房屋的所有权。高淦均、胡桂兰向我借款时已经将房屋抵押给我，并办理了他项权证，且经（2011）东商初字第00697号民事调解书确认，应驳回案外人的异议。申请执行人张俊未向本院提交证据。
2016年3月21日，本院依职权调取了东台市住建局有关东台市伊士顿丝绸有限公司房产登记的相关证据：东台市伊士顿丝绸有限公司与高淦均之间订立的房屋买卖合同、东台市伊士顿丝绸有限公司的房产证（已作废）、完税证、业主姓名房号一览表。
本院经审查查明，2006年9月26日，东台市伊士顿丝绸有限公司拟建设伊泰大厦商住楼，2007年1月5日，该公司授权高淦均全权代理商住楼建设。
2006年3月10日，高淦均与吕全江签订临时购房协议书，由高淦均将拟开发的伊泰大厦商住楼东两间101室门面房以38.08万元出售给吕全江。协议签订后，吕全江陆续交款给高淦均，至2010年7月7日，共交购房款40.08万元，连同办证费4万元，合计交款44.08万元。2010年12月10日，东台市伊士顿丝绸有限公司与高淦均订立房屋买卖合同，双方约定高淦均以395000元的价格购买东台市伊士顿丝绸有限公司所有的伊泰大厦101号商业用房。同日，高淦均以自己名义办理了东台市房权证第××号伊泰大厦101室的房权证。案外人吕全江交付购房款后，高淦均夫妇多次向其书面承诺交房，但一直未实际交付。
2011年5月6日，吕全江向本院起诉高淦均，要求高淦均交付涉案房屋并协助两证过户。5月9日，本院作出（2011）东民初字第0836号民事裁定，查封、冻结高淦均名下伊泰大厦101号门面房。5月10日，本院向协助执行单位发出协助执行通知，查封了涉案房屋。5月30日，本院作出（2011）东民初字第0836号民事调解书：“1、高淦均于2011年8月30日前将伊泰大厦101门面房交原告吕全江收产；2、高淦均于2011年10月30日前将伊泰大厦101门面房土地使用权和房屋使用权过户至原告吕全江名下；3、如高淦均不能按照本协议第一、第二项约定的时间履行，则按照房屋市场价赔偿吕全江的经济损失”。
2011年9月13日，本院立案执行吕全江与高淦均房屋买卖合同纠纷一案。2013年3月26日，本院依案外人吕全江申请对涉案房屋续查封。
2011年1月25日，高淦均、胡桂兰向张俊借款81万元，将已卖给案外人的涉案房屋抵押给张俊，次日办理抵押登记。
2011年7月25日，张俊向本院起诉高淦均夫妇，要求归还借款，并对抵押房屋优先受偿。9月30日，本院作出（2011）东商初字第00697号民事调解书：“被告高淦均、胡桂兰共欠原告张俊81万元，此款于2011年10月31日前归还30万元，2011年11月30日前归还51万元，借款利息按银行同期贷款利率的四倍计算，计算时间从2011年1月25日起至实际还款之日止。如高淦均、胡桂兰不按上述约定履行，则原告张俊对被告高淦均、胡桂兰所有的坐落于本市金海东路南、市防疫中心西侧一幢101室抵押房屋在抵押物价值范围内享有优先受偿权”。
2013年8月16日，本院立案执行张俊与高淦均、胡桂兰民间借贷纠纷一案。8月20日，查封涉案房屋并张贴封条。
另查明，2012年4月12日，张俊认为（2011）东民初字第0836号民事调解书影响其依（2011）东商初字第00697号民事调解书享有的权益，申请撤销（2011）东民初字第0836号民事调解书。本院于2013年6月1日以吕全江在高淦均不履行（2011）东民初字第0836号民事调解书第一、二项义务时，只享有按照房屋市场价赔偿经济损失的权利，未损害张俊依（2011）东商初字第00697号民事调解书享有的权益为由，作出（2013）东民撤诉字第0001号不予受理的民事裁定。
还查明，东台市伊士顿丝绸有限公司于2007年7月26日因非法占地、擅自改变土地用途被东台市土地监察执法大队立案查处；同年8月13日东台市土地监察执法大队因东台市伊士顿丝绸有限公司已主动履行拟处罚内容，申请完善用地手续，对该案作结案处理。高淦均在本案中一直作为项目负责人受东台市伊士顿丝绸有限公司全权委托处理有关事务。至2010年12月13日，东台市伊士顿丝绸有限公司共向含高淦均在内的24名业主发售房屋。
本院认为，金钱债权执行中，人民法院不能执行符合法定保护条件的，登记在被执行人名下买受人未办理过户登记的房产。本案中，案外人虽在本院查封前与被执行人签订房屋买卖合同，支付全部价款，对涉案房屋一直未合法占有，其购买的涉案房屋不符合法定保护条件，也不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的适用条件。案外人对买受房屋的期待权不能排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人吕全江的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 梅 勇
审判员 王惠丽
审判员 王秀丽
二〇一六年四月一日
书记员 陆 斌