湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初686号
原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。
法定代表人雷海虹，公司总经理。
委托代理人曾文嘉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
委托代理人邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
被告廖兴黔。
原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“珠江物业”）诉被告廖兴黔物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘玉玲适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员黄俊杰担任记录，原告委托代理人曾文嘉、被告廖兴黔均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告珠江物业诉称，2012年5月10日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定，由原告为被告购买的位于开福区福元西路99号珠江花城花盛住宅小区提供物业管理服务。被告应按建筑面积每月每平方米2.0元计算向原告缴纳物业管理服务费，按726.3元/季度预交，如被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳，则原告有权要求被告补交并从逾期之日起按拖欠金额日2‰的标准支付违约金，因原告采取催缴措施产生的诉讼费、律师费由欠费业主承担。协议签订后，原�依约向被告提供了相关的物业管理服务，但被告自2014年4月1日起至2015年12月31日止拖欠物业管理服务费。原告多次催讨未果，遂向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付自2014年4月1日起至2015年12月31日止拖欠的物业管理服务费5084元；并按照欠缴金额日2‰的标准向原告支付自欠付之日起至实际付清之日止的违约金（暂算至2015年12月31日止的违约金为3464.42元）以及支付原告因催缴物业费产生的律师费1000元；以上合计为9548.42元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告廖兴黔辩称，1、原告为分公司，不具备独立的法人资格，双方的协议显失公平，应认定为无效；2、在业委会尚未成立之前，前期物业公司直接起诉被告要求支付物业费与《物业管理条例》第六十七条相悖，不具备法律依据；3、根据《湖南省物业服务收费办法》第十九条的规定，房屋整改期间的物业费应由建设单位交纳，被告在建设单位通知收房后于验房当日就房屋整改问题提出十余条整改意见，但一个月后整改仍不彻底，被告在书面函告后仍不了了之，被告只好自行处理，被告不交物业费存在先履行的抗辩，原告起诉缺乏法律依据；4、原告物业单价虚高，与所提供服务严重不符，且同一物业管理范围内出现多种物价水平，并在物业管理方面存在明显过错，违反了合同约定，被告有权不交物业费；5、要求原告公示物业服务资金的收支情况，并向被告支付其出租业主共用设施和物业服务用房收益中应给被告的部分。综上，被告认为，原告通过诉讼要求被告缴纳物业费与法律精神相悖，且不符合事实情理，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告珠江物业为经我市登记备案从事物业管理服务活动的企业。2011年12月20日，原告（�方）与湖南珠江实业投资有限公司（甲方）（以下简称“珠江实业”）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对珠江花城提供前期物业管理服务。合同约定物业服务的内容主要包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；公用设施设备的运行、维修、养护、管理；公用部位和公共环境卫生的清洁，垃圾的收集、清运、管道疏通；公共绿化、道路交通秩序、车辆停放的管理、公共秩序维护、安全防范；房屋装饰装修管理；资料管理及其他服务。单个业主或物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供特约维修养护等服务，服务内容及费用双方另行商定。物业收费采取包干方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，标准为住宅物业按1.80-2.20元/月.平方米。业主应于自建设单位通知办理房屋交付手续的次月起缴纳物业费，业主在收楼时应提前预交6个月的物业管理费，以后物业管理费每年每季第一个月5号之前预交，甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业费的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。该合同约定合同期限为自2013年7月始，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。
原告与珠江实业签订前期物业服务协议后，在业主买房时，以原告为甲方，业主与乙方另行订立了前期物业管理服务协议，业主在该份物业管理服务协议上签名，但原告未签字盖章。由业主单方签名的协议的主要内容与原告与珠江实业签订的协议内容基本一致。在违约责任方面，与业主的物业服务协议约定欠费时间在6个月内的，从欠费之日起按欠费金额的每千分之一支付违约金；欠费时间超过6个月的，从欠费之日�按欠费金额的每日千分之二支付违约金。逾期一个月仍拒绝缴纳的，原告方可向法院提起诉讼，同时，由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用由该欠费业主或使用人承担。协议签订后，原告对被告所在小区实施了物业管理，被告2013年8月收房后仅缴纳了半年的物业服务费。庭审确认，被告自2014年4月1日起至2015年12月31日止，欠缴物业费5084元。原告多次催缴，被告仍未缴纳，故酿成本纠纷。
另查明，被告廖兴黔提出房屋还在整改期，不应缴纳物业费，但没有提供房屋尚在整改期的依据，且经庭审核实，建设单位已对被告收房时提出的房屋质量瑕疵进行了整改。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告珠江物业为依法登记备案的企业，具备诉讼的主体资格及在湘从事物业管理服务活动的资质。其与建设单位珠江实业就珠江花城小区的物业服务签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，对物业公司及业主均具有约束力。被告廖兴黔系珠江花城小区业主，在原告依约对珠江花城小区提供物业管理服务后，应依据前期物业服务协议的约定向原告支付物业服务费用。本案中，被告经原告多次催缴，仍未支付，构成违约，应承担继续支付及支付逾期付款违约金的责任。庭审中，被告对尚欠原告物业服务费用的期间及本金金额5084元没有异议，本院予以确认，对原告要求被告支付拖欠物业费的请求，本院予以支持。关于违约金，原告主张按照日2‰支付的标准过高，本院根据本案的实际情况，酌情调整为按欠款金额的10%确定，即被告应支付原告违约金508元。关于原告主张的律师费，虽然原告与业主之间的前期物业服务协议约定了律师费，但因该合同原告尚未签章，而珠江实业与物业公司签订的前期物业服务协议中并未约定律师费，故按不利于格式合同提供方的原则，对原告主张的律师费，本院不予支持。庭审中，被告提出其房屋尚在整改期不应支付物业服务费用的抗辩，本院认为，根据建设单位与物业签订的前期物业服务协议，被告应自收房时的次月起开始支付物业服务费用，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。收房后，如因房屋质量问题导致整改产生的损失，被告可另行向相关责任人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告廖兴黔于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2015年4月1日起至2015年12月31日止的物业服务费5084元及违约金508元；
二、驳回原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元因适用简易程序减半收取25元，由被告廖兴黔承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 刘玉玲
二〇一六年五月十六日
代理书记员 黄俊杰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的�质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。