北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第16226号
原告单瑞苹，女，1957年7月2日出生。
委托代理人肖伟宾，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人李慧霞，北京智勇律师事务所律师。
被告顾瑞祥，�，1939年12月22日出生。
被告单丽杰，女，1963年1月13日出生。
被告兼被告顾瑞祥、单丽杰的委托代理人单力波，男，1968年10月12日出生。
被告单靖然，女，1988年12月12日出生。
被告单×，女，2007年1月20日出生。
被告兼被告单×的法定代理人及被告单靖然的委托代理人冯志芹，女，1966年4月16日出生。
被告司信，男，1962年9月27日出生。
委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
原告单瑞苹与被告顾瑞祥、单丽杰、单力波、单靖然、单×、冯志芹、司信确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单瑞苹及其委托代理人肖伟宾、李慧霞，被告单丽杰，被告兼被告顾瑞祥、单丽杰的委托代�人单力波，被告兼被告单×的法定代理人及被告单靖然的委托代理人冯志芹，被告司信及其委托代理人彭金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单瑞苹诉称：
单永太与单赵氏系夫妻关系，二人育有一子一女，儿子单德春，女儿单瑞苹。单德春与顾瑞祥系夫妻关系，二人育有三个子女，长子单立军、长女单丽杰、次子单力波。单赵氏于1985年7月1日去世，单永太于1996年1月10日去世，单德春于1999年2月4日去世，单立军于2012年10月29日去世。单立军与妻子冯志芹育有二女，长女单靖然、次女单×。
1980春单永太与妻子单赵氏在北京市顺义区仁和地区临河村前街二条4号上翻建北正房5间、西厢房3间。1985年2月14日夫妻二人从李财手中购买北正房三间。1993年宅基地确权登记时该宅基地使用权登记在单永太名下。1985年7月1日单赵氏去世时未留有�嘱，上述房产未进行分配。1996年1月10日单永太去世时未留有遗嘱，上述房产亦未进行分配。
2015年9月份，原告突然得知顺义区仁和地区临河村前街二条4号上的房屋已被出售给被告司信。原告当即找到被告等人了解情况，这才初步了解一些情况。顺义区仁和地区临河村前街二条4号宅基地使用证一直在原告手中保存，原告对于房产被售一事并不知情。
原告认为，司信与单德春并不存在买卖关系，即便双方之间有买卖房屋的行为，那么针对顺义区仁和地区临河村前街二条4号上的房屋买卖也应系无效行为。顺义区仁和地区临河村前街二条4号的房产属于单永太与单赵氏的夫妻共同财产，二人去世时均未留有遗嘱，而继承人等均未明确表示放弃继承遗产。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条以及《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理问题的批复》的有关规定，在单赵氏去世时，上述房产应为单永太、单德春与原告共同共有，在单永太去世后，上述房产应为单德春与原告共同共有。根据民法通则及物权法的有关规定单德春擅自处分上述房产的行为因未经过其他共有人的同意，应系无效行为。同时，被告司信并非顺义区仁和地区临河村集体经济组织成员，其购房行为同样违反了土地管理法中关于宅基地的规定，依法应认定为无效。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院确认被告司信与单德春于1995年签订的房屋买卖合同无效。
被告单丽杰、顾瑞祥、单力波辩称：原告所述身份关系我们认可，但我们不知晓房屋买卖协议。
被告单靖然、单×、冯志芹辩称：我们也不清楚房屋买卖事宜。
被告司信辩称：
我不同意原告�诉讼请求。双方的买卖合同有效，我是临河村村民，户口于1987年迁入该村。我与单德春买卖行为不违背法律规定，我属善意取得。原告对单德春的买房行为是知晓的，也是认可的。原告是仁和地区杜各庄村村民，杜各庄村拆迁后，原告搬回临河村与我前后院居住，时间长达四、五年，所以说原告对我买房应该知晓且认可。原告主张的权利应该先分家析产，确认权利后再行主张权利。另原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告起诉。
经审理查明：
单永太与赵淑英系夫妻关系，二人育有一子一女，儿子单德春，女儿即原告单瑞苹。单德春与被告顾瑞祥系夫妻关系，二人育有三个子女，长子单立军、长女单丽杰、次子单力波。赵淑英户口于1988年5月10日注销，单永太户口于1996年1月17日注销，单德春户口于1999年5月21日注销。单立军于2012年10�29日去世，单立军与妻子冯志芹育有二女，长女单靖然、次女单×。被告司信户口于1987年5月29日迁入顺义区仁和地区临河村，现为该村村民。
1985年2月14日单永太自李财处购买土房3间，价款550元，四至为东至道，西至单永太，南至郑怀宝，北至单永太。1992年12月1日，顺义区仁和地区临河村村民委员会确认的宅基地登记卡记载户主姓名为单永太，建房时间为1972年4月，宅基四至东至道，西至唐利生，南至郑怀宝，北至单德春。
2002年3月24日，顾瑞祥、单力波与司信签订协议书，约定：“临河村村民司信于九六年由张宗臣介绍购买单德春（此人已病故）房屋，北房捌间、西厢房叁间（房屋宅基地使用证名称单永太）。因房屋座落实际与宅地使用证面积不附，双方就此发生纠纷，经原介绍人张宗臣和村委会调解，双方充分协商达成协议如下：一、司信�地使用面积及四至：东到道，西至唐立生，南至郑怀宝，北至顾瑞祥（宅基使用证单德春），东边南北全长22.30米，西边南北全长23.40米，北边东西全长25.80米，南边东西全长24.80米。二、双方自协议签章后生效，司信所住原宅地使用证面积作废，以此协议面积及四至为准。三、此协议签订后双方和睦相处，保持东道清洁顺通。”该协议书加盖有北京市顺义区林河工业开发区临河村村民委员会公章，代笔人为刘玉田。
司信就房屋买卖情况陈述，“当时通过中间人介绍协商，大队支委刘玉田给书写的合同，合同写在1个宅基地使用证白本上，就1份，白本上那个合同单德春给我了；后因为所卖房屋北侧土地与单力波发生纠纷，单力波借此机会将买卖合同和宅基地使用证白本拿走了；我当时报案了，当时是2002年，开发区派出所的警官出警；后经我个人跟单力波沟通，又形成了第二份协议；村委会没有保留白本上的买卖合同”。
司信为证实其主张提交了协议书并申请证人白振山出庭作证。白振山证实其与司信系邻居，单力波的姑姑单瑞苹与丈夫因拆迁搬来临河村居住几年，与司信前后院居住，其经常与单瑞苹丈夫一起玩儿牌，单瑞苹现已从临河村搬走二、三年。
单瑞苹本人陈述其原系临河村人，后出嫁到仁和地区杜各庄村；杜各庄村拆迁后其因等待回迁安置搬回临河村的老房子居住，其居住期间涉诉宅院内无人居住。
单瑞苹就本案主张无效的理由是对单德春是否存在买卖行为存疑，如果单德春存在私自买卖涉诉房屋的行为，侵害了其作为财产共有人的利益，故单德春的处分行为无效。
上述事实，有双方当事人陈述、宅基地登记卡、土地房产所有证、买卖房屋草契、证人证言、证明�协议书等证据在案佐证。
本院认为：
根据司信提交的协议书的记载，该协议书加盖有村委会公章且有介绍人签字，亦对司信购买单德春房屋的事实进行了说明，故本院对司信与单德春之间存在买卖合同关系的事实予以确认。单瑞苹虽主张于2015年9月才得知单德春出买房屋一事，但其自述其所在杜各庄村拆迁后其搬回临河村老房子居住，证人亦证实其在临河村居住较长时间。综合单瑞苹陈述述，证人证言以及司信购买涉诉房屋时间较长的事实，本院认为单瑞苹知晓房屋买卖事实，且未提出异议，表明其对此是同意并认可的，其现表示对此并不知晓与常理相悖。
单瑞苹还主张司信并非本村集体组织成员，经本院查实司信现为临河村村民委员会村民，其购买单德春房屋不违反相关法律规定，故本院认为司信与单德春之间房屋买卖合同合法有�。单瑞苹之诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告单瑞苹的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告单瑞苹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 建
人民陪审员 李振涛
人民陪审员 柳显金
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 仝 贺