浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0902民初3859号
原告：舟山市金三角大酒店有限公司，住所地浙江省舟山市定海区人民南路259号。
法定代表人：董爱民，执行董事。
委托诉讼代理人：周欣璐，北京大成（舟山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪波，男，公司员工。
被告：武天放，男，1956年1月12日出生，汉族，住浙江省岱山县。
委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尤丽萍，浙江乾勇律师事务所律师。
原告舟山市金三角大酒店有限公司（以下简称金三角公司）与被告武天放房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告金三角公司的委托诉讼代理人周欣璐、被告武天放及其委托诉讼代理人刘勇平、尤丽萍到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，再次公开开庭进行审理，原告金三角公司的委托诉讼代理人周欣璐、被告武天放的委托诉讼代理人尤丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金三角公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年10月27日起至实际支付租金之日止按照270000/年的0.1%计算的违约金；2.被告向原告支付水、电、停车费8953元；3.被告向原告支付自2016年8月22日起至今的租金495000元；4.被告赔偿原告为本案支出的代理费5500元。事实与理由：2015年7月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告向原告承租位于舟山市定海区人民南路259号二楼房屋（建筑面积约420平方米）用于餐饮经营；租期从2015年8月22日起至2024年8月21日止；2015年8月22日到2017年8月21日的租金为270000元/年，2017年8月22日到2020年8月21日的租金为300000元/年，2020年8月22日到2024年8月21日的租金为330000元/年。租金每半年支付一次，被告提前10天向原告支付。逾期支付的，每逾期一日，则被告需按照年租金的0.1%支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、停车等费用由被告承担；租赁期间，被告逾期30日未支付租金，以及应由被告负担的水电等相关费用，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋；任何一方如有违反合同约定，应赔偿就违约行为给对方造成的直接损失（包括诉讼费用和律师费用）。根据合同约定，被告应于2016年8月12日前支付下期6个月的租金共计13.5万元，但原告数次催讨，被告迟迟未支付。2016年8月19日，原告书面通知被告履行支付租金义务，但被告收到通知后仍以种种借口拖延履行。为此，原告诉至法院。
被告武天放辩称，1.案涉租赁房屋已被原告锁住，现在被告无法进入，故原告要求支付租金没有法律依据。从原告将房屋锁住的行为来看，原告已不愿意将房屋出租给被告；2.原告要求被告支付租金及违约金没有事实依据，因为原告故意阻止被告的顾客在酒店门口停车位泊车，且原告不及时对漏水房屋进行维修，导致被告无法经营，违约在先，被告可以行使不支付租金的抗辩权；3.按照原、被告间的习惯，被告应承担的水、电、停车费等费用以原告在被告处的餐饮消费款抵扣，现原告在被告处尚有12000余元的餐饮消费，高于被告应承担的水、电、停车费，不存在被告再支付水、电、停车费的问题；4.即使要计算违约金，因为双方约定的违约金计算标准过高，应予以调低。
原、被告对以下事实无争议：2015年7月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：原告将坐落于舟山市定海区，建筑面积约420平方米的房屋出租给被告，用途为商业用途；租赁期限自2015年8月22日起至2024年8月21日止；2015年8月22日到2017年8月21日的租金为270000元/年，2017年8月22日到2020年8月21日的租金为300000元/年，2020年8月22日到2024年8月21日的租金为330000元/年。租金每半年支付一次，先付后用，于下个半年租赁期限前10日之前付清。逾期支付的每逾期一日，按照年租金的0.1%支付违约金；原告将房屋交付被告时，被告应向原告支付30000元租赁保证金，保证金不计利息，租赁期届满结算。租赁期内按照合同应由被告承担的有关费用，原告有权在保证金中扣除；租赁期间，被告使用该房屋产生的水、电、通讯设备、停车费等费用由其负担。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告按约向原告交付30000元租赁保证金。原告为实现本案债权支出律师代理费5500元。以上事实有原、被告签订的《房屋租赁合同》及双方庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
原、被告尚有以下争议：1.原告是否存在将案涉房屋锁住，阻止被告进入的行为；2.原告是否存在故意阻碍被告的顾客在酒店门口停车位泊车的行为；3.案涉租赁房屋是否漏水；4.水、电、停车费的具体金额；5.原、被告间是否存在以原告在被告处的餐饮消费抵扣被告应支付的水、电、停车费等费用的习惯。
就争议焦点1，被告主张，原告将案涉房屋锁住，阻止被告进入。原告承认其将案涉房屋锁住，但钥匙就在案涉房屋楼下酒店前台，被告要进入可以去拿钥匙，原告未就此设置任何障碍。
被告就其主张申请其工作人员陆某出庭作证。陆某陈述，其在2016年11月份去案涉房屋取物品时，发现案涉房屋被锁住，其随即报警。原告对陆某就案涉房屋锁住的事实认可，但其将钥匙放在案涉房屋楼下酒店前台，被告要进入可以去拿钥匙。
原告未提交证据。
经审查，陆某就该争议除前述陈述外，另陈述，其报警后酒店前台的人告知其钥匙就在酒店前台，可以去取。陆某的该节陈述，与原告的陈述一致，本院予以采信。
综上，本院认为，原告存在将案涉房屋锁住的行为，但其将钥匙放在案涉房屋下的酒店前台，被告随时可以取钥匙进入案涉房屋，故原告的行为不妨碍被告进入案涉房屋。
就争议焦点2，被告主张，原告存在故意阻止被告的顾客在案涉房屋门前停车位泊车的行为，原告予以否认。
被告就其主张提交舟山和泓房地产有限公司综合部经理出具的《证明》作为证据，并申请被告的工作人员陆某出庭作证。《证明》中载明，其在去被告处就餐过程中，在酒店门前有空车位的情况下，原告工作人员阻止其在空车位上泊车。陆某陈述其朋友告知其，到被告处就餐过程中，原告在有酒店门口有停车位的情况下，阻止其朋友在此泊车。原告认为，《证明》应为证人证言，证人应出庭作证，现证人未出庭作证，故对该证据不予认可。原告对陆某关于原告故意阻止被告的顾客在酒店门口停车位泊车的陈述不认可。
原告未提交证据。
根据原、被告举证、质证意见，本院审查认为：被告提交的《证明》其内容应为证人证言，在证人未出庭的情况下，本院不予采信。即使该证据为书面证据，出具单位亦应加盖单位公章，但该《证明》中并无出具单位的公章，亦不能作为定案依据。陆某系被告的工作人员，与被告存在利害关系，仅凭其证言不能确定原告存在故意阻止被告的顾客在酒店门口停车位泊车的行为。
综上，本院认定被告的证据尚不足以证实原告存在故意阻止被告的顾客在酒店门前停车场泊车的行为。
就争议焦点3，被告主张，案涉房屋存在漏水问题，原告对此予以否认。
被告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1.照片4张，证明案涉房屋漏水的事实。原告对该证据的真实性、关联性均有异议，是否漏水、漏水的范围该证据均无法反映出来；
2.快递记录和复函，证明被告书面通知原告案涉房屋漏水，并要求原告维修、赔偿损失的事实。原告认可收到被告快递邮寄的该复函，但对复函记载的内容的真实性有异议，该函不能证实案涉租赁房屋漏水。原告对该函的关联性亦有异议，复函的内容也显示被告一直在向三楼承租人提出维修及索赔的主张，未向原告告提出主张；
3.通话记录及通话录音，证明案涉租赁房屋漏水，被告为此与原告及三楼承租人均就此进行过协商的事实。原告对通话记录及通话录音真实性、关联性有异议，因为通话双方的身份无法确定，即使通话的一方是三楼承租人，也不能仅凭其陈述四楼漏水至三楼后，继续渗漏到二楼，及认定案涉房屋漏水的事实；
4.陆某的证人证言，证明案涉房屋漏水的事实。原告认为，陆某非专业人员，其就案涉房屋是否漏水、漏水范围及原因的陈述不能作为定案依据；
5.夏国定的证人证言，证明案涉房屋漏水的事实。原告对夏国平证言的真实性有异议，但其认为夏国平的证言中可以看出，案涉房屋即使漏水也是三楼造成的；
原告未提交证据。
根据原、被告举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：证据2，系被告制作，与被告陈述无异，故不能仅凭其中载明案涉房屋漏水即认定漏水事实；证据3，不能确定通话双方的身份，故不作为定案依据；证据1、证据5均系事后形成，非漏水当时形成，结合本院勘察现场时拍摄的照片，确实能证实案涉房屋屋顶确实存在部分发霉的情况，但不能仅凭发霉的事实即推定房屋漏水的事实；证据4中的证人陆某系被告工作人员，与被告存在利害关系，故仅凭其证言不能认定案涉房屋漏水的事实；
综上，本院认为，被告的提交证据尚不足以证实案涉房屋漏水的事实。
就争议焦点4，原告主张水、电、停车费共计8953元，包括水费528元、电费8400元、停车费25元。被告认为前述费用不合理。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1.水、电费发票及水、电、停车费明细，证明被告尚欠原告水费528元、电费8400元、停车费25元的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为8月份水、电费明显减少的事实恰恰可以证明被告在8月份已经不再经营；
2.水表、电表读表情况，用于佐证据1中水、电费的真实性。被告对该证据未提出异议；
3.2016年4、5、6月的水、电、停车费结算的收款收据，证明水、电、停车费的结算习惯是，先由原告垫付，双方在月末结算当月的水、电、停车费后，由被告支付原告。被告对此无异议。
被告未提交证据。
根据原、被告举证、质证意见，结合双方庭审陈述，本院对前述证据认证如下：原告提交的证据1、证据2、证据3，经审查，均真实，且能够相互印证，故在无相反证据推翻的情况下，本院采信作为定案依据。
综上，本院认定，被告尚欠原告528元、电费8400元、停车费25元，共计8953元。
就争议焦点5，被告主张，原、被告存在以原告在被告处的餐饮消费抵扣被告应支付的水、电、停车费等费用的习惯。原告对此不予认可，且其认为原告在被告处的餐饮消费结算与原告应支付的水、电、停车费等费用系不同法律关系。
被告为支持其主张，申请其工作人员陆某出庭作证。陆某陈述，原、被告确实存在以原告在被告处的餐饮消费抵扣原告应支付的水、电、停车费等费用的习惯。原告对陆某的证言不予认可。
原告未提交证据。
经审查，因陆某系被告的工作人员，与其存在利害关系，仅凭其证言不能确定原、被告存在以原告在被告处的餐饮消费抵扣被告应支付的水、电、停车费等费用的习惯。
综上，本院认定，被告提交的尚不足以证实原、被告存在以原告在被告处的餐饮消费抵扣被告应支付的水、电、停车费等费用的习惯的事实。
本院认为，原、被告于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》，经审查，不存在影响其效力的情形，故合同有效。原告按约履行向被告交付租赁物的义务后，被告应按约向原告支付租金，现被告未按约向原告支付2016年8月22日起的租金，故原告有权要求被告按约承担支付495000元租金的违约责任。原告同时要求被告以未付租金为基数按照0.1%/日计算的迟延支付租金的违约金。被告抗辩，原告主张的违约金过高，应予调低。经计算，0.1%/日折合月利率为3%，在原告无证据证实其实际损失与此相当的情况下，本院认定与原告主张的违约金过高，应予调整。违约金本院根据原、被告的履约情况等实际，酌情调整为35000元。因原、被告约定水、电、停车费等由被告承担，故被告应向原告支付水、电、停车费共计8953元。因被告未按约履行支付租金及水、电、停车费的义务，致原告支出律师代理费5500元，原告有权要求被告按约向其支付律师代理费5500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款、第二款、第九十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告武天放于本判决生效后十日内向原告舟山市金三角大酒店有限公司支付违约金35000元；
二、被告武天放于本判决生效后十日内向原告舟山市金三角大酒店有限公司支付水、电、停车费8953元；
三、被告武天放于本判决生效后十日内向原告舟山市金三角大酒店有限公司支付租金495000元（2016年8月22日至2017年5月18日）；
四、被告武天放于本判决生效后十日内向原告舟山市金三角大酒店有限公司支付律师代理费5500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9140元，保全费1420元，共计10560元，由原告舟山市金三角大酒店有限公司负担2285元，由被告武天放负担8275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。
审 判 长 周志明
人民陪审员 潘祖庆
人民陪审员 林意红
二〇一八年五月十八日
书 记 员 郑 程