安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）马民三终字第00171号
上诉人（原审被告）：孙玲，女，1976年2月23日出生，汉族。
委托代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：陶著华，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王国庆，男，1967年9月28日出生，汉族。
委托代理人：陈激扬，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈余，男，1972年10月3日出生，汉族，马钢车轮轮毂公司职工。
上诉人孙玲因与被上诉人王国庆、陈余房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第00291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人孙玲及其委托代理人陶著华、被上诉人王国庆及其委托代理人陈激扬与被上诉人陈余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王国庆在原审中诉称：2009年5月，原告因急需资金欲向银行贷款，由于原告没有稳定的工作，不符合贷款条件。原告与被告陈余协商，提出将自己位于马鞍山市花山区×××小区15栋×××室的住房过户给被告陈余，由被告陈余帮助办理抵押贷款。2009年5月21日，原告与被告陈余签订一份协议，约定：被告陈余购原告住房，原告每月还贷款，原告还清贷款，被告陈余将此房再过户给原告，来回过户费用由原告承担。协议签订后，原告将住房过户给被告陈余，被告陈余也办理了抵押贷款，原告领取了贷款，并按月还贷款。2012年9月初，原告从被告陈余处得知，由于被告陈余玩游戏机输了很多钱，借了高利贷，已将上述房产转卖给了被告孙玲。原告要求两被告返还房屋未果，故原告具状法院诉请法院判决确认两被告之间签订的对马鞍山市花山区×××小区15栋×××室房屋的买卖行为无效，两被告将该房产返还给原告。
孙玲在原审中辩称：本被告认为陈余拥有该房屋的所有权，本被告是基于陈余系经房产部门登记的房屋所有人，是很正常的认为该房屋就是陈余的，该房屋的实际成交价为38万元，陈余所欠本被告的利息还没包括在内，双方的房屋买卖行为是有效的，并经房产部门的认可，请求法院依法驳回原告的诉请。
陈余在原审中未作答辩。
原审查明：2009年5月，王国庆急需贷款，因其不符合贷款条件，王国庆与陈余协商，提出将自己的住房过户给陈余，由陈余帮助办理银行抵押贷款。同年5月21日，王国庆与陈余签订一份协议，内容为：陈余购王国庆×××小区15栋×××室房屋（建筑面积为66.2平方米），一切费用由王国庆承担；银行每月贷款由王国庆偿还，如不定期偿还，陈余则有权卖房偿还贷款；满2年以上没有出现其他问题，王国庆把贷款还清后，陈余无条件将此房过户给王国庆，费用由王国庆全部承担。协议签订后，王国庆将其所有的本市花山区×××小区15栋×××室房屋过户至陈余名下，陈余以该房屋作抵押向徽商银行马鞍山富园支行贷款12万元交付王国庆使用，王国庆逐月归还贷款本息。2012年3月19日，因陈余欠孙玲的钱款未偿还，两被告签订一份房屋买卖合同，陈余将登记在其名下的位于本市花山区×××小区15栋×××室房屋以20万元的价格出售给孙玲。次日，涉案房屋过户登记在孙玲名下。王国庆得知后，与陈余交涉未果，以致成讼。另查明：马鞍山市花山区×××小区15栋×××室房屋2012年3月份的市场价为34万元至36万元。
原审认为：因陈余与王国庆签订的是虚假房屋买卖合同，双方虽就涉案房屋在房地产管理部门办理了过户登记手续，但涉案房屋仍属王国庆所有。陈余明知涉案房屋系王国庆所有，其出售他人财产，属无权处分。孙玲在购买涉案房屋时，陈余虽提供了涉案房屋的产权证书，但孙玲购买的价格明显低于涉案房屋的当时市场价，且其购买涉案房屋是在陈余欠其钱款未予归还的情况下所发生的。另外，涉案房屋一直由王国庆居住，孙玲作为买受人也未予以查看，没有尽到普通人的一般注意义务。综上，陈余与孙玲签订的涉案房屋的买卖合同无效，原告之诉请，予以支持。至于孙玲提出涉案房屋的成交价为38万元的辩解意见，因其未能提供证据予以证明，因此，该辩解意见，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2013年4月9日作出如下判决：一、陈余与孙玲于2012年3月19日签订的房屋买卖合同无效；二、孙玲、陈余于判决生效之日起十日内协助王国庆办理马鞍山市花山区沙塘村15栋703室房屋的产权过户登记手续。一审案件受理费80元，减半收取40元，由陈余负担。
宣判后，孙玲不服，向本院提起上诉称：原审认定事实与适用法律均有误，理由如下：一、2012年3月19日，上诉人与陈余签订房屋买卖合同当天，上诉人便向陈余交付了10万元的定金。双方在签订买卖合同时，涉案房屋的产权登记簿上的所有权人为陈余，上诉人有理由相应陈余即为涉案房屋的实际产权人，且上诉人亦支付了合理对价，双方就涉案房屋业已完成过户手续，故上诉人应当为善意第三人；二、上诉人与陈余约定的合同价款低于市场价格，系因双方为合理避税；三、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原审法院以陈余无权处分涉案房屋为由，判令上诉人与陈余签订的房屋买卖合同无效系适用法律有误。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人王国庆辩称：孙玲与陈余签订房屋买卖合同属恶意串通，双方均明知房屋实际所有权人为王国庆，双方的交易行为损害了王国庆的合法权益。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈余辩称：不同意上诉人的上诉请求，理由如下：一、本人从未带孙玲查看过涉案房屋，亦未将涉案房屋出卖给上诉人，与上诉人的房屋买卖合同上的落款并非本人签名，且上诉人取得涉案房屋的产权未支付过任何房款给本人；二、本人曾向孙玲借款，孙玲称必须提供担保，本人告知孙玲本人名下有王国庆的房产一套，孙玲便让本人去公证处办理公证手续，以委托他人代理本人办理房屋买卖等手续，故应是受托人而非陈余本人与孙玲实际办理的房屋过户手续。
二审中，孙玲向本院提交如下新证据：马鞍山市地方税务局销售不动产统一发票原件一份，证明孙玲与陈余就涉案房屋进行了实际交易，孙玲支付了对价并缴纳了相关税费，双方的买卖行为是合法有效的。
王国庆质证认为：对该份证据的真实性不持异议，但不能达到上诉人的证明目的，原审法院曾前往本市房地产权部门调查过，孙玲与陈余确实就涉案房屋进行了交易，但本案的真实情况系因陈余无力偿还孙玲借款，陈余用涉案房屋进行了抵债。
陈余质证认为：对该证据真实性持有异议，但不能达到上诉人的证明目的，本人从未与孙玲就涉案房屋进行交易，孙玲办理相关的过户手续本人也完全不知情。
王国庆、陈余在二审中未提交新的证据。
本院经审查认为，孙玲在二审中提交的新证据具有真实性、合法性，但仅能证明孙玲与陈余就涉案房屋进行实际交易的事实，无法证明双方的买卖合同合法有效，故本院依法不予认定。
本院查明的事实与原审相同。另查明：孙玲在二审中提交的地方税务局销售不动产统一发票上载明的购房款为270605.67元。此外，涉案房屋过户登记至孙玲名下时，孙玲未向陈余支付房款。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、孙玲与陈余签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、孙玲的购房行为能否构成善意取得。
本院认为：王国庆与陈余所订立的房屋买卖合同，名为双方自愿交易，实为王国庆借买卖房屋在银行以该房屋设定抵押贷款套取资金，王国庆和陈余的真实意思表示并非买卖房屋。陈余虽与王国庆办理过户手续并取得涉案房屋的产权证书，但其明知该房屋实际所有权人为王国庆，且又因两人约定过户满两年后未出现问题陈余须无条件将涉案房屋过户给王国庆，故陈余并未实际取得该房屋的所有权，对该房屋亦无处分权。陈余作为无处分权人将涉案房屋转让给孙玲，因事后未经权利人王国庆追认，故原审认定陈余与孙玲签订的房屋买卖合同无效，并无不当。因善意取得的构成要件之一为须以合理的价格转让，而孙玲向陈余购买涉案房屋并未支付合理对价，且双方所签订合同中约定的交易价格及税务局销售不动产发票上标注的购房款均明显低于当时的市场评估价格，故孙玲关于其购房行为构成善意取得的主张，依法不能成立，原审判决孙玲与陈余将涉案房屋过户至王国庆名下，依据充分，并无不当。综上，孙玲的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人孙玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王红军
审 判 员 陈广金
代理审判员 华慧敏
二〇一四年八月二十日
书 记 员 何小华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。