河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1102民初2982号原告：衡水国泰资产经营有限公司，住所地：衡水市人民中路24号，统一社会信用代码：911311027926874360。法定代表人：黄永宁，该公司经理。委托代理人：李国子，河北合明律师事务所律师。委托代理人：李玲枫，河北合明律师事务所律师。被告：赵文明，男，1964年2月2日出生，汉族，现住衡水市桃城区，。原告衡水国泰资产经营有限公司（以下简称：衡水国泰公司）与被告赵文明因房屋租赁合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2016年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月15日公开开庭审理，原告衡水国泰公司提出增加诉讼请求申请，后本案转为普通程序，公开开庭审理了本案，原告衡水国泰公司委托代理人李玲枫，被告赵文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡水国泰公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付租赁费106250元，及逾期付款违约金175312.5元，共计281562.5元（租赁费暂计算至2016年6月30日，违约金暂计算至2016年7月15日，后续继续计算至租赁费及违约金付清之日止）；二、由被告承担本案诉讼费。事实如理由：2014年11月1日，被告与衡水市轻工联社资产管理中心（以下简称：衡水市轻工联社）签订《房屋租赁合同》，合同约定由衡水市轻工联社将其自有产权位于榕花街2号门店面积约53平方米出租给被告使用。2016年2月1日，衡水市轻工联社向被告下达《债权转让通知书》，通知要求被告自接到通知书后，向原告履行应向衡水市轻工联社履行的《房屋租赁合同》中载明的全部合同义务，即向原告履行缴纳2016年2月1日以后因租赁榕花街2号门店所产生的租赁费和逾期付款违约金的义务。经原告多次向被告催讨，要求其支付欠缴的租赁费和违约金，但被告均以种种理由推脱，拒不支付，被告的行为已经构成违约。被告赵文明辩称，一、原告在起诉状中称被告支付租赁费及逾期付款违约金的请求不成立。首先，原告衡水国泰公司从大局出发，体察民情，考虑到近两年的经济萧条、市场不景气的现状以及被告的巨额亏损，着眼于解决商户困难，人性化管理的角度，事先已决定降租及延期交付房租。而原告现在的说法是被告逾期了，与原先的决定大相径庭。更重要的是原告所依据的《房屋租赁合同》为霸王条款，之所以称为霸王条款，是因为我们租户没有合同，合同为出租方单方持有，可想而知，由于被告承租户没有合同，被告无法按照合同中的有关事项及细节去履行，出租方单方面持有并出具的《房屋租赁合同》是否真实有效呢？这就出现了到底是约定提前交房租，还是约定延期交房租的问题？再有，原告关于降租的决定，有原告于2016年5月份出具的《榕花街门店租赁费明细表》和3、4、6号门店经营者出具的衡水国泰公司决定降租及延期交租的书面证言。因此，被告对原告提出的租赁费数额及逾期违约金予以否定。二、之所以出现房租纠纷，是由于有关房租下调事宜未与原告达成一致意见。当时（2014年4月）被告承租的门店和二、三楼整体同时参加了竞拍，二三楼整体拍租成交价3050000元，但承租人承受不起巨额的房租，放弃了承租权。事情过去4个月后，承租人换成了现在的正元中医院，而二、三楼拍租价格由3050000元降到1300000元，下降了57.4%，由于经济萧条的现状，2016年初二、三楼房租又出现了大幅下调，既然是同单位同时竞拍的，一层所有商户也理应受到房屋租金下调的同等待遇。为此，被告曾多次与原租赁单位多次的协商与申请，原租赁单位也考虑到被告实际经营的困难，并口头承诺降低房屋租金到合理市场价格。虽未正式签订书面协议，但落实到了实际的房屋租赁费的减免。在上述情况下，原租赁单位把产权转让到了衡水国泰公司，衡水国泰公司从近两年的经济萧条、市场不景气的现状出发，并充分考虑被告等商户的难处，决定将房租下浮40%，对此被告等商户深表感激，但是衡水国泰公司要求被告从2016年2月1日起计算房租，可被告与原租赁单位衡水市轻工联社的约定房租已交至2016年6月30日。总之，下浮40%也远远超出了市场价格，加上衡水国泰公司的计租日期和被告主张的计租日期2016年7月1日相差五个月，这两项是房租纠纷的主要原因。三、既然房屋产权已发生变更，被告主张出租方应另起租赁协议，将房租降到合理市场价位。如今受互联网电商的冲击和金融危机的影响，全国性的商业萧条、市场不景气，都成为商户发展所面临的瓶颈问题，因此原租赁协议已不符合市场发展的需要。衡水国泰公司作为国有单位应站在维护市场稳定、促进经济发展、保证商户利益的角度出发，应时而变，而不应该继续为难劳苦商户。如果按原房租价格计算，1号门店38平方米日租金438元，每平方米11.5元；2、3、4号门店各53平方米平均每间日租金689元，每平方米13元；5号门店35平方米日租金411元，每平方米12元。而被告对过如意通讯、星亚通讯220平方米年租金12万元，每天每平方米1.49元；北邻林海通讯、北国通讯、先锋通讯150平方米年租金3.5万，每天每平方米价格为0.63元，每平方米价格相差10倍20倍之多。再有，2015年3月份榕花街开始整条道路封闭，进行了为期6个月的道路扩建改造，被告等商户整日被圈在栏板子里，门口被挖，自行车还有行人都过不来，天天处于不开张状态，6个月平均每天每间房屋将近600元的租金还不算人工，对于原本房租就原高于市场价格的被告，经营更加是雪上加霜，加上目前的经济萧条，造成被告经营的巨额亏损，被告保证上述情况的属实。综上所述，原告衡水国泰公司诉讼请求不成立，更不合理，应驳回原告的诉讼请求或依法调解。为支持其主张，原告衡水国泰公司提供证据如下：证据一、房屋租赁合同。证据二、债权转让通知书。证据三、房产抵顶借款协议书。证据四、催缴租金通知。为支持其主张，被告赵文明提供证据如下：证据一、银行汇款明细5份。证据二、报告、说明及申请共计7份。证据三、桃城区民政局优抚科于2016年7月14日向被告赵文明出具的证明一份。证据四、证人王某、常某、赵某出具的书面证明。证据五、2016年5月12日原告向被告出具的榕花街门店租赁费明细表。本院经审理查明：2014年11月1日，被告赵文明作为承租人与案外人衡水市轻工联社（以下简称：衡水市轻工联社）签订《房屋租赁合同》，约定由被告赵文明承租衡水市轻工联社位于衡水市桃城区榕花街2号门店，年租赁费为255000元，租赁期限为3年，即2014年7月1日至2017年6月30日止，同时，双方对缴费方法、解除条款以及其他双方权利义务内容作出约定。2016年2月1日，衡水市轻工联社与原告衡水国泰公司签订《房屋抵顶借款协议书》，约定衡水市轻工联社将其包括本案涉案门店在内的6套门店抵顶给原告衡水国泰公司。2016年1月28日，衡水市轻工联社向被告赵文明送达《债权转让通知书》，载明“决定自2016年2月1日起，将我中心对你方自2016年2月1日之后的所有债权依法转让给衡水国泰资产经营有限公司，与所转让债权相关的其他权利也一并转让”，并要求被告赵文明自接到通知书后向原告衡水国泰公司履行全部义务。被告赵文明分别于2015年7月22日向衡水市轻工联社汇款50000元；于2015年8月18日向衡水市轻工联社汇款20000元；于2015年9月11日向衡水市轻工联社汇款10000元；于2015年10月9日向衡水市轻工联社汇款10000元；于2015年11月10日向衡水市轻工联社汇款10000元，合计100000元。被告赵文明及同时承租衡水市轻工联社其他门店的商户均陈述于2016年5月18日左右收到原告衡水国泰公司出具的《榕花街门店租赁费明细表》，明细表显示被告赵文明原租赁费为每年255000元，降租后年租赁费为153000元，2016年2月至2016年12月应交租赁费为140250元。上述事实有当事人提供证据及庭审笔录在卷为据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。本案中，2014年11月1日，案外人衡水市轻工联社与被告赵文明签订《房屋租赁合同》。2016年1月28日，案外人衡水市轻工联社将债权转让通知书送达给被告赵文明。自被告赵文明接到债权转让通知书时，赵文明作为债务人应当向债权受让人即原告衡水国泰公司履行房屋租赁合同约定的义务。被告赵文明以其未持有《房屋租赁合同》，其与衡水市轻工联社最初签订合同日期为2015年5月13日，后又重新签订合同，日期变更为2015年11月1日，以及衡水市轻工联社存在欺诈、胁迫行为为由提出抗辩，认为该租赁合同无效，但未提供证据足以证明其主张，且其与衡水市轻工联社重新签订合同的时间，并不当然影响合同的效力，故对被告赵文明所提出的抗辩理由，证据不足，不予采信。要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约到达受要约人时生效。承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，包括被告赵文明在内的承租商户均陈述原告衡水国泰公司于2016年5月出具《榕花街门店租赁费明细表》，且3、4、6号门店的经营者已按照该租赁费明细表向原告衡水国泰公司缴纳租赁费，结合原、被告双方提交的证据及陈述，确信被告赵文明主张该租赁费明细表由原告衡水国泰公司出具的事实存在高度可能性，故对于原告衡水国泰公司向被告赵文明出具《榕花街门店租赁费明细表》的行为，应认定为其作为租赁门店的权利受让人向承租人作出的新的要约，即就本案涉案的门店的租赁费作出新的价格要约，该《榕花街门店租赁费明细表》（要约）系2016年5月作出，但并未载明付款期限，被告赵文明作为受要约人有权在合理期限内作出是否同意该要约的意思表示，且有理由相信该要约为不可撤销，故被告赵文明作出按《榕花街门店租赁费明细表》执行的意思表示，构成对要约的承诺，即原、被告双方对涉案门店的租赁费调整达成新的合意，被告赵文明作为涉案门店的承租人，应当按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费153000元/年向原告衡水国泰公司支付租赁费。被告赵文明与案外人衡水市轻工联社房屋租赁合同明确约定的租赁费为255000元/年，但被告赵文明以案外人衡水市轻工联社允诺自第二年度起按照市场价支付租赁费为由提出抗辩，原告衡水国泰公司作为涉案门店的权利义务承受人对此不予认可，且被告赵文明亦未提供充足证据予以证明其主张，故对被告赵文明所提出的抗辩理由，证据不足，不予采信。被告赵文明主张其向衡水市轻工联社支付的100000元租赁费为榕花街1号门店以及榕花街2号门店的第二年度租赁费，但其所提供的转账汇款记录显示的付款人均为赵文明，被告赵文明亦未提供证据证明衡水市轻工联社认可该项费用为两间门店的租赁费，故赵文明向衡水市轻工联社转账汇款的行为应认定为榕花街2号门店租赁费的支付。被告赵文明未按照合同约定支付第二年度（2015年7月1日至2016年6月30日）租赁费，故原告衡水国泰公司有权要求被告赵文明支付自2016年2月1日起至2016年6月30日止的租赁费，该租赁费按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费标准计算合计为76500元（年租赁费153000元÷12个月×6个月＝76500元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告赵文明未按其与案外人衡水市轻工联社签订的《房屋租赁合同》约定的期限即前一年租赁期间届满前15天支付第二年度租赁费，故其应当承担违约责任。按照该租赁合同约定，违约金支付标准为每逾期一日支付应缴纳租赁费1%计算，自2015年7月1日起至债权转让之日（2016年2月1日）止，被告赵文明每日应缴纳租赁费为708.33元（255000元÷360天=708.33元），被告赵文明应当支付的违约金为708.33元×1%×180天＝1275元；自债权转让之日起被告赵文明每日应缴纳租赁费为425元（153000元÷360天=425元），被告赵文明应当支付的违约金应以425元为基数，乘以百分之一再乘以实际天数。对于被告赵文明陈述榕花街道路改造工程影响被告的经营活动，该因素是否构成情势变更与本案不属于同一法律关系，且被告赵文明亦未以此提出相应诉讼请求，故本案不予理涉，权利人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告赵文明于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司2016年2月1日至2016年6月30日租赁费76500元。二、被告赵文明于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司自2015年7月1日起至2016年2月1日止的违约金1275元。三、被告赵文明于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司自2016年2月1日起至本判决确定给付之日止的违约金（该违约金按照425元乘以百分之一乘以实际天数计算）。四、驳回原告衡水国泰资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5524元，由被告赵文明承担1546元，原告衡水国泰资产经营有限公司承担3978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  辛阳阳审 判 员  王晓鑫人民陪审员  张红霞二〇一六年十二月十二日书 记 员  李 蕾