吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2297号
上诉人（原审被告）：朝阳区蓝色宾馆，经营场所长春市朝阳区同志街****号***室。
经营者：高晓璐，女，1969年9月1日出生，汉族，住长春市朝阳区同志街****号***室。
委托诉讼代理人：崔凯（高晓璐丈夫），男，1969年5月27日出生，汉族，住长春市朝阳区同志街****号***室。
委托诉讼代理人：孙喜民，吉林实正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林省利达对外经贸有限公司，住所地长春市朝阳区新民大街1296号。
法定代表人：祁玉萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任国松，北京尚公（长春）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宇，北京尚公（长春）律师事务所律师。
上诉人朝阳区蓝色宾馆（以下简称蓝色宾馆）因与被上诉人吉林省利达对外经贸有限公司（以下简称利达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蓝色宾馆上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判蓝色宾馆不承担给付利达公司租金利息，退还蓝色宾馆上诉费。事实和理由：1.利达公司以各种理由拒绝收取房屋租金，故意制造蓝色宾馆违约的事实，达到解除合同的目的。蓝色宾馆提供了公安机关出具的给付房屋租金利达公司不收取的证据，并在一审开庭时将租金带到了法庭，被上诉人表示无权接收，一审判决解除合同适用法律不当，应于纠正。2.依据《合同法》第96条，利达公司没有给蓝色宾馆送达解除合同通知，直接依照《合同法》第九十四条主张解除合同，一审法院作出解除合同的判决适用法律错误。3.蓝色宾馆没有故意占用房屋租金的故意，蓝色宾馆一直在积极给付租金，利达公司拒收，一审判决蓝色宾馆支付租金利息错误。4.蓝色宾馆投入巨大资金进行装修，现判决解除合同给蓝色宾馆造成巨大经济损失。5.2017年6月利达公司经理两次表示不收取租金，利达公司拒收租金的事实存在。希望二审法院支持蓝色宾馆的上诉请求。
利达公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律准确，说理透彻，论述充分，肯定二审法院依法驳回上诉，维持原判。
利达公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月12日解除；2.判令被告在判决生效后十五日内腾迁完毕，并将租赁房屋交还给原告；3.判令被告向原告支付至合同解除之日止拖欠的租金351,250元；4.参照房屋租赁费的标准，判令被告向原告支付自合同解除之日（即2017年9月12日）起至房屋交还之日期间的房屋占有使用费；5.判令被告向原告支付至实际履行之日止的延期支付违约金(自2016年11月30日至2017年9月22日合计157,200元;6.判令被告赔偿原告经济损失（公证费用）5000元；7.诉讼费、评估鉴定费、保全费及其他费用全部由被告承担。
一审法院认定事实:2009年11月25日，利达公司与蓝色伊甸园酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定利达公司将位于长春市同志街3488号房屋整体租赁给蓝色伊甸园酒店使用，租赁期自2009年12月1日至2016年11月30日。合同签订后利达公司即将房屋交付蓝色伊甸园酒店使用，在上述租赁期间蓝色伊甸园酒店变更为蓝色宾馆。2016年5月18日，利达公司又与蓝色宾馆签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2016年11月30日至2020年11月30日，年租金450,000元，租金每年支付三次，即每年11月30日、3月31日、7月31日各支付下期租金150,000元。同时合同约定：承租方不交付或者不按约定交付租金的，可视为承租方单方解除合同，出租方有权收回房屋，并不退还所交租金；承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按日支付2‰的违约金等。合同签订后，因利达公司于2016年7月25日通知蓝色宾馆解除合同，蓝色宾馆于2016年8月30日诉至本院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》有效，利达公司在该案中反诉要求撤销《房屋租赁合同》。本院于2016年12月20日作出（2016）吉0104民初3496号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）朝阳区蓝色宾馆与被告（反诉原告）吉林省利达对外经贸有限公司签订的20161130号《房屋租赁合同》有效；二、驳回被告（反诉原告）吉林省利达对外经贸有限公司的反诉请求。”宣判后，利达公司不服，上诉至长春市中级人民法院，该院于2017年5月24日作出（2017）吉01民终2143号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，蓝色宾馆于2017年3月28日将房屋租金放置于银贸大厦10楼1029室，因利达公司不接收租金，蓝色宾馆进行了现场录像，致双方发生纠纷，利达公司向长春市公安局朝阳分局桂林路派出所报案。2017年6月15日，蓝色宾馆经营者高晓璐向长春市公安局南关分局南岭街派出所报警，要求民警护送其携带现金至利达公司交付房屋租金。庭审中，利达公司提交（2017）吉长忠诚证经字第158号公证书一份，内容为：该处公证员张国栋与助理林丽梅随同王宇（原告委托诉讼代理人）于2017年9月6日14时9分到蓝色宾馆一楼服务台，王宇向自称该店店长的金宝钗送达了《催告函》，该人看完后，收下函件并签字确认。公证书所附《催告函》内容为：截至2017年8月31日，蓝色宾馆已欠付利达公司房屋租金450,000元，要求蓝色宾馆于收到函件之日起5日内，将所拖欠的房屋租金450,000元立即汇入利达公司账户，逾期未支付，则双方签订的《房屋租赁合同》立即解除，同时该《催告函》上写明利达公司的开户银行及账号。
一审法院认为，利达公司与蓝色宾馆于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》有效，双方均应本着诚实信用的原则按照法律规定及合同约定行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》虽明确约定租金交付方式为每年的11月30日、3月31日、7月31日分三次交付，但因双方就合同效力纠纷问题在另案中诉讼，且在诉讼期间蓝色宾馆曾主动履行租金交付义务，因案件尚未审结，利达公司未予收取，因此在该案审结前蓝色宾馆未能按约定支付租金不构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。庭审中蓝色宾馆提供的报警回执，记载2017年6月15日高晓璐曾携带现金至利达公司交付房屋租金，但未记载当日租金未能交付的原因，即是否因利达公司工作人员未在工作场所以致租金未能交付，原因不清。因（2017）吉01民终2143号案件审结后，房屋租金一直未予交付，利达公司于2017年9月6日向蓝色宾馆送达了《催告函》，该《催告函》明确记载了利达公司的开户银行、账号以及租金缴纳时间。蓝色宾馆虽辩称双方之前一直有直接以现金形式交付租金的交易习惯，因利达公司未事先通知变更租金交付方式，所以其未将租金支付给利达公司。但蓝色宾馆在庭审中提交的2017年1月3日《催促收取房屋租赁费告知书》中记载，其已获悉赵玉福不再负责收取房屋租金，要求利达公司委派其他人员收取，即蓝色宾馆对交纳租金方式可能变更是有预见的，而且直接向利达公司账户缴存租金也符合日常交易习惯，并不会发生利达公司否认蓝色宾馆已向其交付租金等不利后果。综上，因蓝色宾馆在利达公司催告后，仍未交付租金，利达公司享有合同解除权，因此对利达公司主张《房屋租赁合同》已于2017年9月12日解除，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，蓝色宾馆应给付利达公司自2016年11月30日至2017年9月11日房屋租金351,250元，2017年9月12日以后发生的房屋占用费用，应比照年租金450,000元标准计算。关于违约金，《房屋租赁合同》约定承租人逾期交付租金的，应按日支付2‰的违约金，该违约金约定过高，另外，考虑利达公司在庭审中虽提供照片、微信截屏证实2017年8月曾派赵玉福向蓝色宾馆催要过租金，但蓝色宾馆抗辩称因在另案中得知赵玉福不再负责收取租金，故未将租金给付赵玉福，以及结合全案其他案情，酌定蓝色宾馆自2017年9月12日起至所欠付租金全部付清之日止，按年利率24%标准向利达公司支付违约金。因《房屋租赁合同》已解除，蓝色宾馆应及时腾出房屋，并将房屋交还给利达公司。关于公证费，因该费用支出并非必须发生，且双方并无约定，亦无法律规定，故不予支持。综上，依照《华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告吉林省利达对外经贸有限公司与被告朝阳区蓝色宾馆于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除；二、被告朝阳区蓝色宾馆于本判决生效后三十日内从长春市同志街3488号租赁房屋内迁出，并将房屋返还原告吉林省利达对外经贸有限公司；三、被告朝阳区蓝色宾馆于本判决生效后立即给付原告吉林省利达对外经贸有限公司2016年11月30日至2017年9月11日欠付的房屋租金351,250元及违约金（自2017年9月12日起至款项付清之日止，按照年利率24%计算）；四、被告朝阳区蓝色宾馆于本判决生效后立即给付原告吉林省利达对外经贸有限公司自2017年9月12日起至实际腾出房屋之日止的房屋占用费（以年租金450,000元计算）；五、驳回原告吉林省利达对外经贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8935元，由原告吉林省利达对外经贸有限公司负担1635元，被告朝阳区蓝色宾馆负担7300元。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，本案一审开庭时，蓝色宾馆携带租金到庭并要求交纳租金，但利达公司并未收取。
本院认为：利达公司与蓝色宾馆于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》已经生效判决认定为有效，双方应当据此履行。该租赁合同签订后2016年8月起双方就合同效力纠纷问题在另案中诉讼。2017年3月蓝色宾馆主动交纳租金，而利达公司未予收取。2017年5月双方合同效力纠纷案件二审判决生效，2017年6月蓝色宾馆再次主动交纳租金未果。2017年9月6日利达公司向蓝色宾馆送达了《催告函》，要求蓝色宾馆5日内交纳租金。故应当认定2017年9月11日前未按约定交纳租金并非蓝色宾馆原因所致，蓝色宾馆不构成迟延支付租金违约；2017年9月12日起蓝色宾馆未交纳租金构成迟延支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，蓝色宾馆构成迟延支付租金后，利达公司应当再次进行催告，蓝色宾馆在合理期限内仍未履行，利达公司才享有解除权。而在一审第一次庭审时，蓝色宾馆即已携带租金并要求交纳，故利达公司合同解除权未成就，其主张解除合同、返还房屋本院不予支持；利达公司要求蓝色宾馆支付租金应予支持。截止2018年7月4日本案二审庭审，按照双方合同约定，故蓝色宾馆共计应当向利达公司支付租金75万元。
关于违约金。蓝色宾馆未能在2017年9月11日前如期交纳租金构成迟延支付，违约金应当自此起算。而2017年12月18日本案一审庭审时蓝色宾馆携带租金并要求向利达公司交纳，而利达公司未予收取，故此后该租金未交纳不应再认定蓝色宾馆违约，违约金应当自2017年9月12日起算计算至2017年12月18日止。关于违约金的计算标准，按照合同约定蓝色宾馆逾期交纳租金应当按照日2‰的标准支付违约金，蓝色宾馆主张违约金过高。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：违约金应当以实际损失为依据。而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”据此可以认定，迟延付款违约金未超过年利率24%，不应认定为“过高”，故本院认定蓝色宾馆按照年利率24%的标准支付迟延付款违约金。违约金数额应为30575元（45万元×24%÷365天×97天+15万元×24%÷365天×19天）。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律不当。依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5550号民事判决；
二、上诉人朝阳区蓝色宾馆于本判决生效后立即支付被上诉人吉林省利达对外经贸有限公司租金人民币75万元；
三、上诉人朝阳区蓝色宾馆于本判决生效后立即支付被上诉人吉林省利达对外经贸有限公司违约金30575元；
四、驳回被上诉人吉林省利达对外经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计17870元，由上诉人朝阳区蓝色宾馆负担14600元，被上诉人吉林省利达对外经贸有限公司负担3270元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年八月八日
书 记 员 孙千卉