江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)锡民终字第1865号上诉人（原审原告）无锡龙文教育信息咨询服务有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区北大街****。法定代表人肖彬，该公司董事长。委托代理人汤成明，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）江阴市布谷鸟家居市场有限公司，住所，住所地江苏省江阴市河北街**div>法定代表人李福平，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）李福平，。委托代理人张露冰，江苏滨江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江阴市良晨房地产开发有限公司，住所地江，住所地江苏省江阴市虹桥北路**v>法定代表人张才良，该公司董事长。委托代理人周建华，江阴市城西法律服务所法律工作者。上诉人无锡龙文教育信息咨询服务有限公司（以下简称龙文公司）因与被上诉人江阴市布谷鸟家居市场有限公司（以下简称布谷鸟公司）、李福平、江阴市良晨房地产开发有限公司（以下简称良晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2014)澄民初字第0180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：苏州市相城区渭塘布谷鸟沙发厂（以下简称沙发厂）系李福平于2008年6月20日设立的个体工商户；布谷鸟公司设立于2010年5月27日，李福平、梁秋凤系布谷鸟公司的股东，李福平为法定代表人。2010年4月25日，沙发厂与良晨公司签订房屋租赁合同一份，约定：良晨公司将位于江阴市河北街333号、335号、337号的房屋出租给沙发厂用于家具经营（对外招商、招租等），租赁期自2010年6月6日起至2015年6月5日止；沙发厂租赁房屋满两年以上，双方均有权根据自身实际情况提出解除合同，无需承担违约责任；合同同时约定了其他内容。2010年5月13日，良晨公司与设立过程中的布谷鸟公司签订一份房屋租赁协议，约定：良晨公司将河北街333号房屋出租给布谷鸟公司，面积为300平方米，租期从2010年5月13日至2015年5月12日，本协议供布谷鸟公司办理有关企业登记使用。2010年11月14日，龙文公司江阴第二分公司与布谷鸟公司签订一份房屋租赁合同（以下简称1114合同），约定：布谷鸟公司将江阴市河北街333号五楼面积约480平方米的房屋出租给龙文公司江阴第二分公司；租赁期自2010年11月14日至2015年5月30日；合同约定了每年的租金；龙文公司向布谷鸟公司缴纳诚信经营质保金5000元；自合同签订之日起，布谷鸟公司免费提供龙文公司装修期60天；违约责任是若布谷鸟公司在龙文公司没有违反本合同的情况下擅自提前解除或租给他人，视为布谷鸟公司违约，负责赔偿违约金150000元；合同同时约定了其他内容。双方对合同期满或解除后装修残值如何处理没有约定。2010年11月26日，龙文公司向布谷鸟公司缴纳了质保金5000元。合同签订后，龙文公司购置了部分办公用品，并对涉案房屋进行了装修。2012年3月8日，良晨公司与沙发厂签订协议书一份，约定：双方在2010年4月25日签订了房屋租赁合同，现由于市场形势发生了较大变化，良晨公司对涉案房屋另有用途，依约向沙发厂提出解除租赁合同，双方协商如下：双方之间的租赁合同于2012年6月30日解除，合同解除前沙发厂须保证与全部经营户终止租赁合同关系，并通知全部经营户搬出房屋，如遇经营户拒绝搬出承租房屋的情形，良晨公司、沙发厂应相互协助，采取合理措施促使拒绝迁让的经营户迁出房屋。2012年3月26日，布谷鸟公司向龙文公司发出通知书一份，载明：因房屋所有者（即良晨公司）对房屋另有用途，良晨公司与布谷鸟公司签订的房屋租赁合同于两年期满时提前解除，布谷鸟公司已经无法继续租赁市场房屋，故龙文公司与布谷鸟公司签订的1114合同将丧失合同履行的基础而不能履行，需提前终止合同，布谷鸟公司与龙文公司签订1114合同于2012年5月14日终止；合同终止之日起2日内，请持质保金等有关单据结清全部费用。2012年5月4日，龙文公司向沙发厂、布谷鸟公司暨李福平发出复函一份，载明：龙文公司与布谷鸟公司签订了1114合同，约定了租赁期间，良晨公司、沙发厂、布谷鸟公司应当知道龙文公司转租了该房屋；现布谷鸟公司发函要求提前解除合同没有征得龙文公司同意，且根据合同约定租赁没有到期，布谷鸟公司要求解除合同违反了约定，龙文公司不同意提前解除，要求按租赁合同继续履行。良晨公司称，其没有收到上述复函。2012年8月15日，龙文公司退出涉案房屋；涉案房屋装修现场已不存在；涉案房屋现已被案外人做其他用途，1114合同实际上已经无法履行。2014年2月17日，龙文公司诉至原审法院称：2010年11月14日，龙文公司与布谷鸟公司签订一份租赁合同，约定布谷鸟公司将江阴市河北街333号五楼面积约480平方米的房屋出租给龙文公司，租赁期限自2010年11月14日至2015年5月30日，并约定了其他事项。合同签订后，布谷鸟公司将房屋交给龙文公司，龙文公司按约支付了租赁费、质保金，并根据经营需要对房屋进行了必要的装潢，添置了办公用品（其中装饰装潢200000元、做广告字牌79160元、添置办公家具47800元、空调20000元、地毯172、地毯17272元64232元）。龙文公司在租赁房屋内成立了龙文江阴分公司，招收了学员，聘请了教师，经营正常。2012年3月26日，龙文公司接到布谷鸟公司发出的通知书，称由于良晨公司对涉案房屋另有用途，其与良晨公司提前解除租赁合同，故与龙文公司签订的租赁合同于2012年5月14日终止，并要求龙文公司撤场。龙文公司对此提出异议。2012年8月15日，良晨公司派员强行收回房屋，龙文公司出资添置的物品、装潢等均被良晨公司损坏、灭失，给龙文公司造成了极大经济损失。龙文公司认为，龙文公司与布谷鸟公司签订的租赁合同合法有效，布谷鸟公司擅自解除合同，显属违约，应依法承担违约责任，对龙文公司的损失应当赔偿，向龙文公司收取的质保金应予返还；沙发厂与良晨公司明知租赁房屋内龙文公司在经营，却擅自提前终止租赁，也具有明显过错，且良晨公司故意损害属于龙文公司的合法财产，因此沙发厂、良晨公司应当对布谷鸟公司单方解除合同而造成的损失与布谷鸟公司共同承担违约责任；李福平作为沙发厂的业主，沙发厂的民事责任应当由李福平承担。请求判令：一、布谷鸟公司返还龙文公司质保金5000元、赔偿违约金150000元；二、判令布谷鸟公司赔偿龙文公司损失364232元，李福平、良晨公司对该364232元承担连带责任（龙文公司明确，该项诉讼请求基于合同关系，其认为李福平、良晨公司也是合同的相对方）；三、诉讼费用由布谷鸟公司、李福平、良晨公司负担。布谷鸟公司未作答辩也未提供相应证据。李福平辩称：本案系龙文公司与布谷鸟公司签订的合同纠纷，布谷鸟公司与李福平是不同的民事主体，不能因为李福平是布谷鸟公司的股东或者法定代表人就要求李福平承担责任；李福平对龙文公司既不存在违约的法律关系，也不存在侵权的法律关系，故李福平在本案中不需要承担任何责任；此外，也不存在沙发厂与龙文公司提前终止租赁关系的情况，龙文公司与布谷鸟公司之间的合同与沙发厂和李福平没有任何关系；龙文公司称系由于良晨公司强行收回房屋、故意损害龙文公司的合法财产，应以侵权关系要求侵权人承担责任，而不能以合同关系要求李福平承担责任。请求驳回对李福平的诉讼请求。良晨公司辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，该合同存在于龙文公司与布谷鸟公司之间，龙文公司与良晨公司之间不存在房屋租赁合同关系，良晨公司也没有同意将房屋转租给龙文公司；此外，良晨公司也没有派员强行收回房屋。请求驳回对良晨公司的诉讼请求。一审庭审中：1、龙文公司称，其与布谷鸟公司签订合同后，购置了空调、办公用品等共计花费85072元；制作了广告字牌花费79160元；对涉案房屋进行装修花费200000元。李福平称，龙文公司没有证据证明上述办公用品、广告字牌实际使用于龙文公司，对装修费用付款凭证也有异议。良晨公司称，对龙文公司购买的办公用品是否实际使用于其公司本身不清楚，对装修费用付款凭证有异议。2、关于布谷鸟公司是否取得房屋租赁权的问题：李福平称，布谷鸟公司系从沙发厂处租赁到涉案房屋，沙发厂允许布谷鸟公司转租；良晨公司称，良晨公司仅将房屋租给沙发厂，布谷鸟公司系从沙发厂处租赁房屋，良晨公司没有直接向布谷鸟公司出租房屋，2010年5月13日良晨公司与布谷鸟公司签订的租赁协议仅供布谷鸟公司办理有关企业登记使用；龙文公司对该问题表示不清楚。3、关于2012年3月26日布谷鸟公司向龙文公司发出的通知书上载明的“因房屋所有者（即良晨公司）对房屋另有用途，良晨公司与布谷鸟公司签订的房屋租赁合同于两年期满时提前解除，布谷鸟公司已经无法继续租赁市场房屋”中的“良晨公司与布谷鸟公司签订的房屋租赁合同于两年期满时提前解除”的具体指向及含义，李福平和龙文公司均表示不清楚。4、李福平称，对龙文公司主张的违约金150000元应当予以调低，调低到多少由法院酌定；龙文公司提供的证据，无法证明损失的数额为364232元。良晨公司称，龙文公司明知良晨公司与沙发厂存在期满两年后可能无条件解除合同的约定，仍与布谷鸟公司签订1114合同，存在重大过失。以上事实，有工商登记资料、房屋租赁合同、通知书、复函、收据、协议书、发票、广告牌制作合同、装饰装修合同及当事人的陈述等在卷佐证。一审争议焦点为：一、当事人之间租赁关系的认定；二、1114合同的履行现状；三、龙文公司能否要求布谷鸟公司返还质保金；四、龙文公司要求布谷鸟公司支付违约金150000元、赔偿损失364232元能否得到支持及具体数额；五、若布谷鸟公司需要向龙文公司赔偿损失，李福平、良晨公司是否需要对此承担连带责任。原审法院认为：布谷鸟公司经原审法院依法送达应诉材料、开庭传票后未到庭参加诉讼，且未提供证据，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由布谷鸟公司承担，原审法院按到庭的当事人提供的证据认定案件事实。一、当事人之间租赁关系的认定。首先，根据查明的事实，2010年4月25日，良晨公司将房屋出租给沙发厂，2010年11月14日，布谷鸟公司将房屋出租给龙文公司。其次，关于布谷鸟公司是否取得涉案房屋租赁权及从何处取得，布谷鸟公司没有到庭，李福平和良晨公司均称布谷鸟公司系从沙发厂处租赁到涉案房屋，龙文公司表示不清楚。原审法院认为，布谷鸟公司系从沙发厂处租赁涉案房屋，理由为：第一，李福平和良晨公司均称布谷鸟公司系从沙发厂处租赁涉案房屋；第二，2010年5月13日，良晨公司与布谷鸟公司签订的租赁协议已经明确约定该协议供布谷鸟公司办理有关企业登记使用，不能认定为两公司之间存在事实上的租赁关系；第三，尽管2012年3月26日布谷鸟公司向龙文公司发出的通知书上载明有“良晨公司与布谷鸟公司签订的房屋租赁合同……”字样，但一方面良晨公司称其没有直接将房屋出租给布谷鸟公司，另一方面该内容也是布谷鸟公司的单方陈述，同时龙文公司也没有提供有效证据证明良晨公司与布谷鸟公司之间存在直接租赁关系。综上，涉案房屋系良晨公司出租给沙发厂，沙发厂转租给布谷鸟公司，布谷鸟公司再次转租给龙文公司。二、1114合同的履行现状。布谷鸟公司与龙文公司签订的1114合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务，否则，应当承担相应的民事责任。本案中，1114合同约定的租赁期间自2010年11月14日至2015年5月30日，布谷鸟公司却于2012年3月26日向龙文公司发出通知书，以布谷鸟公司已经无法继续租赁市场房屋，故龙文公司与布谷鸟公司签订的1114合同将丧失合同履行的基础而不能履行，需提前终止合同为由要求于2012年5月14日解除1114合同，该解除权的行使既不符合合同约定的条件，也不符合法律规定的条件，且龙文公司于2012年5月4日回函不同意解除合同，故布谷鸟公司解除合同的行为无效。虽然布谷鸟公司解除合同的行为无效，但关于涉案房屋的租赁合同已为出租方良晨公司与承租方沙发厂合意解除，作为转租合同的1114合同失去了继续履行的基础，且涉案房屋现已被案外人做其他用途，故1114合同事实上已经不能履行.三、龙文公司能否要求布谷鸟公司返还质保金。因1114合同事实上已经不能履行，故龙文公司有权要求布谷鸟公司返还质保金，布谷鸟公司应当返还质保金5000元。四、关于龙文公司要求布谷鸟公司支付违约金150000元、赔偿损失364232元能否得到支持及具体数额的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。龙文公司既要求违约金150000元、又要求赔偿损失364232元，在违约金与损害赔偿责任并存的情况下，对于违约方来说，其支付了违约金以后，只应赔偿违约数额不能弥补实际损失的部分。关于龙文公司要求布谷鸟公司赔偿损失364232元的请求，综合考虑以下因素：第一，龙文公司主张其中的添置办公家具47800元、空调2万元、地毯172、地毯17272元的内容没有提供证据证明上述物品与涉案房屋已形成附合，也即龙文公司不能证明布谷鸟公司违约对上述物品造成的具体损失程度及数额；第二，龙文公司主张其装饰装潢花费20万元、做广告字牌花费79160元，但1114合同约定租赁期自2010年11月14日至2015年5月30日、龙文公司于2012年8月15日退出涉案房屋，同时涉案房屋装修现场已不存在，也即龙文公司已经实际使用装饰装修，双方对合同无法实际履行时装饰装修的残值如何处理没有约定，同时现在客观上也无法确定装饰装修的残值；第三，龙文公司称良晨公司派员强行收回房屋，龙文公司出资添置的物品、装潢等均被良晨公司损坏、灭失，给龙文公司造成了极大经济损失，也即龙文公司的损失也可能系第三人侵权造成；综上，龙文公司不能证明其因布谷鸟公司违约造成的损失的具体数额，也即龙文公司不能证明其实际损失高于双方约定的违约金150000元，故对龙文公司要求赔偿损失364232元的请求不予支持，布谷鸟公司原则上应当按约定支付违约金150000元。关于双方约定的违约金150000元是否过高、是否需要调整的问题，应当先由违约方提供违约金约定过高或对违约金约定的公平性产生合理怀疑的初步证据，在此基础上，守约方主张违约金约定合理的，提供相应的证据。本案中：第一，布谷鸟公司违约；第二，布谷鸟公司没有提出对违约金进行调整，也没有提供违约金过高或不公平的初步证据；第三，李福平认为违约金应当予以调低，但李福平不是合同的相对人，综上，布谷鸟公司应向龙文公司支付违约金150000元。五、若布谷鸟公司需要向龙文公司赔偿损失，李福平、良晨公司是否需要对此承担连带责任。因龙文公司不能证明违约金150000元低于其因布谷鸟公司解除合同造成的损失，故布谷鸟公司在本案中无需向龙文公司支付其他赔偿，因此，对龙文公司要求李福平、良晨公司对布谷鸟公司赔偿损失364232元承担连带责任的诉讼请求，不予支持。此外，关于龙文公司所称的李福平、良晨公司也是1114合同的相对方的主张，因1114合同明确载明出租方为布谷鸟公司，且龙文公司也没有提供证据证明李福平与布谷鸟公司之间存在人格混同，故对龙文公司的该主张不予支持。据此，原审法院依照相关法律规定，判决如下：一、布谷鸟公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙文公司返还质保金5000元并支付违约金150000元。二、驳回龙文公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8995元，由龙文公司负担6310元，布谷鸟公司负担2685元。龙文公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、布谷鸟公司与李福平之间存在人格混同，李福平是布谷鸟公司主要出资人和法定代表人，一审法院判决李福平不承担责任明显错误。2、沙发厂与布谷鸟公司之间不存在租赁关系，一审法院认定涉案房屋系良晨公司出租给沙发厂，沙发厂转租给布谷鸟公司，布谷鸟公司再次转租给龙文公司是错误的。3、龙文公司承租了涉案房屋后，购置空调、办公用品，制作广告字牌，房屋装璜等，共计花费364232元，一审已提供装饰合同、付款凭证、发票等证据，一审法院认定龙文公司的损失低于违约金150000元显属错误。4、良晨公司解除租赁合同未履行提前告知义务，并召集数十人采用暴力方式强行收回房屋、毁损财产，一审法院未认定良晨公司存在违约行为显属错误。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判布谷鸟公司、李福平、良晨公司共同赔偿龙文公司直接经济损失364232元。一、二审诉讼费均由布谷鸟公司、李福平、良晨公司承担。被上诉人李福平辩称：龙文公司以其是布谷鸟公司主要出资人和法定代表人，推定其与布谷鸟公司之间存在人格混同，缺乏事实与法律依据。由于龙文公司仅江阴就有多处培训点，尽管龙文公司在一审中提供数份材料拟证明财产损失，但这些材料无法证明相关采购用于涉案房屋。况且其本人与龙文公司之间不存在租赁合同关系，龙文公司的损失也不是其造成的，故龙文公司要求其承担连带责任，没有事实与法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人良晨公司辩称：龙文公司与良晨公司之间没有房屋租赁合同关系，因此，良晨公司解除房屋租赁合同对龙文公司而言不构成违约。龙文公司明知良晨公司与李福平的沙发厂订立了房屋租赁合同，而且特别约定租赁房屋满两年以上，良晨公司与沙发厂均有权根据自身实际情况提出解除合同，无需承担违约责任。龙文公司在既没有办学资质，也没有办学条件的情况下，仍然与布谷鸟公司订立为期四年半的房屋租赁合同，违法招生开办学校，造成自己的财产损失，自身具有重大过错。况且，龙文公司在无锡地区开办有多家学校，因此龙文公司一审提供的装璜、空调、办公设备等发票无法证明上述物品用于涉案房屋中。龙文公司称良晨公司采用暴力方式强行收回房屋、毁损财产是不符合实际的，事实上，良晨公司接收房屋的时候，房屋里面什么都没有。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人布谷鸟公司未作答辩。二审查明事实与一审相同，本院予以确认。龙文公司为证明其上诉主张，向本院提供下列证据：1、起诉状一份，证明龙文公司曾在2012年5月9日向原审法院起诉良晨公司与布谷鸟公司，要求确认良晨公司与布谷鸟公司于2012年3月8日签订的租赁合同无效，要求布谷鸟公司继续履行与龙文公司的租赁合同。2、原审法院立案庭2012年5月22日出具给龙文公司的函件一份，证明原审法院当时对本案的起诉是不予立案。3、（2013）澄民初字第0577号民事判决书打印件，根据法院查明的相关事实，李福平向良晨公司租赁房屋后，共支付租金812万元，而良晨公司出具给布谷鸟公司366万元的发票。证明李福平与布谷鸟公司之间存在人格混同。如果李福平与布谷鸟公司之间不存在人格混同，良晨公司怎么会将发票出具给布谷鸟公司。经质证，李福平对三份证据的真实性没有异议，但认为龙文公司提交的起诉状与函件，与其上诉主张没有关联性，用于证明诉讼时效是可以的。龙文公司提交的判决书看不出李福平与布谷鸟公司之间有人格混同，发票开给谁更不是判断人格混同的依据。良晨公司对三份证据的真实性没有异议，但认为该三份证据都不是新证据，且该三份证据与本案没有关联性，不足以证明上诉人的上述主张。二审争议焦点是：一、布谷鸟公司是否取得涉案房屋租赁权及从何处取得？二、龙文公司要求布谷鸟公司赔偿损失364232元能否支持？三、李福平、良晨公司在本案中应否承担连带责任？本院认为：当事人对自己反驳的事实或主张，应当举证证明，否则将承担不利后果。一、关于布谷鸟公司是否取得涉案房屋租赁权及从何处取得问题。虽然良晨公司与布谷鸟公司曾于2010年5月13日签订过一份租赁协议，但因双方明确约定该协议仅供布谷鸟公司办理有关企业登记使用，故不能就此认定良晨公司与布谷鸟公司之间存在事实上的租赁关系。由于李福平和良晨公司均称布谷鸟公司系从沙发厂处租赁到涉案房屋，龙文公司对此虽有疑问，但没有提供有效证据证明，故原审法院认定涉案房屋系良晨公司出租给沙发厂，沙发厂转租给布谷鸟公司，布谷鸟公司再次转租给龙文公司并无不当。二、关于龙文公司要求布谷鸟公司赔偿损失364232元问题。首先，龙文公司主张其添置办公家具花费47800元、空调花费20000元、地毯花费1、地毯花费17272元证据证明上述物品与涉案房屋已形成附合、布谷鸟公司违约对上述物品造成的具体损失程度及数额。其次，龙文公司主张其装潢花费200000元、做广告字牌花费79160元，但龙文公司已经实际使用装饰装修，双方对合同无法实际履行时装饰装修的残值如何处理没有约定，龙文公司已于2012年8月15日退出涉案房屋，起诉时涉案房屋装修现场已不存在，客观上也无法确定装饰装修的残值。第三，龙文公司上诉称良晨公司派员强行收回房屋，其出资添置的物品、装潢等均被良晨公司损坏、灭失，故龙文公司的损失系第三人侵权造成，应另案处理。综上，龙文公司不能证明其因布谷鸟公司违约造成的实际损失高于双方约定的违约金150000元，故原审法院对龙文公司要求布谷鸟公司赔偿损失364232元的请求不予支持亦无不当。三、关于李福平、良晨公司在本案中应否承担连带责任问题。违约责任具有相对性，违约责任只能在特定的当事人之间即合同关系的债权人和债务人之间发生，合同关系以外的第三人不负违约责任，合同当事人也不对第三人承担违约责任。本案中，由于李福平、良晨公司并未直接与龙文公司形成房屋租赁关系，根据合同相对性原则的要求，龙文公司只能向布谷鸟公司主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求李福平、良晨公司承担责任。龙文公司上诉认为李福平与布谷鸟公司之间存在人格混同，因其提供的依据不足以证明其上诉主张，本院不予采信。龙文公司上诉称良晨公司召集数十人采用暴力方式强行收回房屋、毁损财产，应另案提起侵权诉讼。综上，龙文公司的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6765元，由上诉人龙文公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 华审 判 员  王一川代理审判员  刘晓伟二〇一五年一月五日书 记 员  窦 玥