山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5169号
上诉人（原审被告）：侯小剑，男，1985年6月22日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：马严平（系侯小剑之妻），女，住济南市。
被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
法定代表人：余于河，副总经理。
委托诉讼代理人:杨国华，女，该公司客服部经理。
委托诉讼代理人：郑秋华�女，该公司项目经理。
上诉人侯小剑因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
侯小剑上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由:一、一审事实不清、证据不足。（一）被上诉人未按协议约定服务。从上诉人室内地板被泡到2015年12月31发生的问题，都体现了被上诉人违反协议约定。根据双方签订的《前期物业服务协议》第七章第二十三条，因被上诉人自认违约才未向上诉人催收过物业费，且与本案系同一法律关系中的两个方面，应当一并审理。（二）被上诉人未履行催收物业费的义务。被上诉人一审提交的催收材料上诉人从未收到过。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被上诉人在诉前没有催收过物业费，其诉讼请求不应得到支持。二、被上诉人部分请求已过诉讼时效。被上诉人2016年3月17日起诉2012年以来的物业费，已过了近4年4个月，被上诉人也没有证据证明诉讼时效有中止、中断或延长的情况，一审支持已过诉讼时效的物业费错误。
盛世物业济南公司辩称，被上诉人依据开发商签订的前期物业合同确定了物业费标准，也已按照约定履行了相关义务，提供了相应的物业管理服务，不存在瑕疵，且物业费的缴纳涉及小区全体业主利益。一审事实清楚，判决公正合法，上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
盛世物业济南公司向一审法院起诉请求：判令侯小�支付物业费7241.28元及违约金10000元。
一审法院认定事实：侯小剑系涉案小区业主，房屋建筑面积94.29平方米。房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月14日，侯小剑（甲方）与盛世物业济南公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自定终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2012年9月23日,盛世物业济南公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《领秀城十四区前期物业服务协议》一份，约定由盛世物业济南公司为鲁能领秀城十四区（即UP区）（含涉诉房屋）提供前期物业服务，合同期限自2012年9月24日起至2015年9月30日止，期限3年，物业费标准为每月每平方米1.6元。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后盛世物业济南公司开始为鲁能领秀城十四区（含涉诉房屋）提供物业服务并实际服务至今。侯小剑主张，盛世物业济南公司小区内乱停车，影响正常的交通秩序，造成安全隐患，垃圾随地丢放，小区管理混乱，电梯入口长年积水，盛世物业济南公司公共管理不到位，公共区域灯是坏的，物业一直未更换，公共绿化树木被砍伐，楼道内车辆乱停乱放，门岗保安脱岗空岗，物业服务不到位。且本案2012年-2013年的物业费，已经超过诉讼时效。侯小剑家地板因盛世物业济南公司原因被泡，因此其不同意交纳物业服务费。侯小剑为证明其主张的内容，提交照片一宗。盛世物业济南公司对此不予认可。另查明，侯小剑自2012年1月1日至2015年12月31日未交纳物业费。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，双方所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和盛世物业济南公司与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对侯小剑均具有约束力。关于侯小剑辩称盛世物业济南公司提供的物业服务不到位的问题，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允�单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从侯小剑的陈述及举证内容来看，盛世物业济南公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于侯小剑以盛世物业济南公司提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，一审法院不予采纳。关于侯小剑主张2012年、2013年的物业费已经超过诉讼时效的问题，一审法院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现盛世物业济南公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为盛世物业济南公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对侯小剑提出的盛世物业济南公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于侯小剑主张房屋地板被泡等问题，与本案不属于同一法律关系，侯小剑可以另案处理。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。盛世物业济南公司为侯小剑所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，侯小剑应当及时向盛世物业济南公司交纳物业服务费。侯小剑未及时向盛世物业济南公司交纳物业服务费，构成违约。现盛世物业济南公司要求侯小剑支付自2012年1月1日至2015年12月31日的物业费7241.28元，于法有据，一审法院予以支持。根据本案查清的事实，盛世物业济南公司的物业服务存在一定瑕疵，侯�剑并非无故不缴纳物业费，故盛世物业济南公司要求侯小剑支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告侯小剑于判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司自2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费7241.28元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，侯小剑与盛世物业济南公司已签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》，双方应按协议履行自己的义务。本案中，从侯小剑的陈述及举证内容来看，盛世物业济南公司在物业服务方面存在瑕疵，但该瑕疵未造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，侯小剑仍应按双方协议内容向盛世物业济南公司交纳物业服务费。侯小剑以盛世物业济南公司提供的服务有瑕疵为由拒交物业费不当，本院不予支持。但盛世物业济南公司亦应认真听取业主意见，努力提高服务水平，为业主营造干净舒适的生活环境。侯小剑称盛世物业济南公司称盛世物业未催交物业费，故其不应交纳物业费的理由与合同约定不符，本院不予支持。关于侯小剑主张盛世物业济南公司的�分诉讼请求已过诉讼时效问题，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。盛世物业济南公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为盛世物业济南公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对侯小剑提出的盛世物业济南公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，侯小剑的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
二审案件受理费230元，由上诉人侯小剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 张 强