辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0114民初334号
原告：王俊生，男，1958年11月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：石宝君，辽宁君宝律师事务所律师。
被告：沈阳裕兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：时英善，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告：辽宁冠隆建设集团有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：刘浩，公司董事长。
委托诉讼代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
被告：辽宁金沙房地产集团有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：李光林，公司执行董事。
委托诉讼代理人：高欣，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告：沈阳市于洪区造化街道办事处，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：董铁石，街道办事处主任。
委托诉讼代理人：杨雪，辽宁申扬律师事务所律师。
原告王俊生与被告沈阳裕兴房地产开发有限公司（以下简称裕兴公司）、辽宁冠隆建设集团有限公司（以下简称冠隆公司）、辽宁金沙房地产集团有限公司（以下简称金沙公司）、沈阳市于洪区造化街道办事处（以下简称造化街道）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王俊生及其委托诉讼代理人石宝君、被告裕兴公司委托诉讼代理人时英善、被告冠隆公司委托诉讼代理人崔勇、被告金沙公司委托诉讼代理人高欣、被告造化街道委托诉讼代理人杨雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除《小转湾村回迁安置上靠户型购置面积协议》和《回迁安置补充协议》；2.三被告返还购房款149940元及利息，从2014年9月1日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.三被告赔偿原告经济损失228060元；4.三被告赔偿原告租房费用20000元（自2014年8月至2017年12月，每月按500元计算）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月24日，原告与裕兴公司签订《小转湾村回迁安置上靠户型购置面积协议》。约定原告确认回迁安置房为7号楼261号，房屋面积为63平方米，总房款为149940元，回迁时间为2011年3月，回迁地点为区政府确定的大榆路以东回迁安置区。但是，由于沈阳市保障性住房政策等原因致使小转湾回迁户不能按时按原址回迁至望湖丽园。2013年8月22日，裕兴公司、冠隆公司、造化街道与原告签订《回迁安置补充协议》，确定回迁新址为丁香湾项目，由冠隆公司建设，配合办理相关手续，裕兴公司收购丁香湾回迁房，用于安置小转湾回迁户，并负责具体实施，房屋变更为8号楼261，回迁时间为2014年8月31日前。《小转湾村回迁安置上靠户型购置面积协议》签订后，原告交纳全部购房款，但裕兴公司和冠隆公司至今未能履行为原告在丁香湾安置房屋的义务。根据刘纪元与造化街道、裕兴公司、冠隆集团征收补偿行政协议一案的履行情况，裕兴公司、冠隆集团已不能履行上述协议，原告的合同目的无法实现，故请求解除上述协议。另据沈阳市发展和改革委员会便函的精神，小转湾村的新建保障性住房项目是由金沙公司承建，并由裕兴公司具体实施。同时，原告最初是被安置在望湖丽园，之后又被调换到丁香湾项目。在望湖丽园项目中，无论从投资建设、工程管理、账务管理、维修保养均由金沙集团负责。因此，小转湾村的新建保障性住房项目是由金沙集团与裕兴公司共同建设的。基于以上事实，原告认为裕兴公司，冠隆集团未按协议约定期限为原告安置住房，其行为已构成违约，况且安置协议现已无法继续履行，导致原告的合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。裕兴公司、冠隆集团作为合同的签约、履行主体应对原告承担相应的民事责任。金沙集团作为小转湾村的新建保障性住房项目（含丁香湾项目）的合作者，对于裕兴公司、冠隆集团的违约行为亦应承担民事责任。
被告裕兴公司辩称，一、本案应依据情势变更原则，按照《小转弯村回迁安置上靠户型购置面积协议》（简称原协议）约定的内容对《回迁安置补充协议》（简称补充协议）约定的履行内容进行变更，而不是解除补充协议与原协议。根据原告提供的证据“(2016)辽0192行初374号行政判决书”和“（2017）辽01行终441号行政判决书”认定的事实可知，补充协议约定的“丁香湾小区”因政府政策调整，该小区现已被政府收购为公租房，故补充协议中约定的标的物性质发生根本变化，补充协议丧失交易基础条件，无法继续履行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定，可以变更或解除，但在本案中，根据公平原则，并结合实际情况，更应适用变更规定，而不适用解除规定，具体事由如下：1.补充协议系因政府政策调整而无法履行，而非因裕兴公司存在违约行为或存在主观过错而不能履行。参照《最高人民法院作出的（2015）民提字第39号》民事判决书内容可知，政府政策调整属于情势变更事宜且原告提供的“(2016)辽0192行初374号行政判决书”和“（2017）辽01行终441号行政判决书”均已确认情势变更的事实。补充协议因政府政策调整致使合同无法履行的不视为违约，裕兴公司对补充协议无法继续履行不存在过错。2.解除补充协议和原协议对答辩人显失公平且不利于保护原被告方的合法权益。原协议及补充协议发生变动均是基于政府政策的调整，现补充协议确已无法继续履行，如若继续履行补充协议或者按原告要求解除补充协议及原协议，则必然造成原告取得全部合同收益，而裕兴公司承担全部损失，这对于裕兴公司而言显然是显失公平的；同时，裕兴公司与原告签订原协议及补充协议均是为了配合政府及相关管理部门对涉案拆迁区域的行政管理，并按政府要求完成拆迁安置工作；且裕兴公司负责本案拆迁安置工作的行为具备一定公益性，裕兴公司并未通过与原告的合同交易营利获益，如本案确因政府政策调整的非基于裕兴公司过错的情势变更事宜解除原协议及补充协议，并让裕兴公司为此承担赔偿责任，这于裕兴公司而言明显显失公平。3.补充协议虽然无法继续履行，但通过变更补充协议约定的交易对象，即恢复原协议的履行，原告购房的需求完全可以实现。原协议约定的“望湖丽园小区”现已经政府政策调整，又重新作为回迁安置房使用，且“望湖丽园小区”已具备居住使用的交付条件，现绝大部分回迁户已搬入“望湖丽园小区”居住，故原告购房居住的需求完全可以实现。二、裕兴公司不存在任何的违约行为和主观过错行为，原告主张的经济损失及租房费用没有任何事实和法律依据。1.本案是因政府政策变化原因导致合同无法继续履行，而并非因裕兴公司存在违约行为，故原告要求裕兴公司承担因合同解除而发生的违约赔偿责任，于法无据。即便本案基于情势变更事由导致合同解除，裕兴公司也仅基于公平原则承担原告为签订涉案合同及履行涉案合同已实际发生的费用、损失，而不能计算尚未履行部分的可得利益损失（房屋溢价）；同时，本案中原告未提供任何证据证明其在本案中产生了实际经济损失和相关租房费用，故原告向裕兴公司主张经济损失和租房费用的诉求没有任何事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的该诉求。2.根据《合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条、第十条及第十一条的规定可知，可得利益损失的赔偿是以适用过错责任原则为基本前提的，即合同履行中一方当事人存在违约行为，其法理在于对违约负有责任的一方不能在给对方造成损失的同时，反而因违约行为获得不当利益。而本案的情形不符合适用过错责任的前提条件，答辩人在本案中并不存在任何过错，更无任何违约行为，故原告向答辩人主张经济损失及租房费用等可得利益损失于法无据。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，一方当事人在存在违约行为和主观过错的情况下，尚且需要依据“有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”来确定违约金或损失，更何况本案被告无违约、无过错呢？因此，本案原告在答辩人根本不存在违约行为，也无任何过错，更未依法提供相关损失证据材料的情况下让答辩人承担超过上述参照标准的损失于法无据。
被告冠隆集团辩称，我公司在原告所述的回迁安置补偿协议中的合同地位仅为丁香湾的建设单位，我公司并无对原告进行安置补偿的义务，原告未能取得丁香湾的回迁房产，也与我公司无关，是因为政府政策调整所致，因此我公司不应对原告诉求承担任何责任。
被告金沙公司辩称，我方并非两份协议书的签订主体，原告请求我方承担责任没有事实和法律依据。
被告造化街道辩称，原告与裕兴公司最初签订的原协议中没有造化街道办事处这一主体，在后签订的补充协议中，造化街道办事处只负责统筹指导，造化街道办事处未收到购房款，未享受到利益，不应承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王俊生是城镇户口，并非小转湾村村民。2010年8月24日，王俊生与裕兴公司签订《小转弯村回迁安置上靠户型购置面积协议》，约定裕兴公司将回迁安置区域内的回迁房提供给王俊生选择，确认选择回迁安置房为7号楼261，房屋面积为63平方米，总房款为149940元。回迁时间为2011年3月，回迁地点为区政府确定的大榆路以东回迁安置区。（交白地西南角）。同日，王俊生向裕兴公司交纳了全部房款。
2013年1月7日，沈阳市政府召开会议决定，收购望湖丽园项目作为公租房，责成于洪区政府协调金沙公司继续执行项目的各项合同，完成项目的竣工验收。
2013年8月22日，裕兴公司、冠隆公司、造化街道与王俊生签订《回迁安置补充协议》，内容为：“由于沈阳市保障性住房政策等原因致使小转湾回迁户不能按时按原址回迁至望湖丽园。为妥善解决小转湾居民回迁安置问题，签订补充协议，内容为：1.确定回迁新址为丁香湾项目；2.区政府责成冠隆公司进行建设，由裕兴公司收购丁香湾回迁房，用于安置小转湾回迁户；3.确定回迁时间为2014年8月21日前；5.回迁安置工作由造化街道统筹指导，裕兴公司负责具体实施，冠隆公司配合办理相关手续；6.由于地块形状的原因造成楼号与望湖丽园的楼号不一致，将原协议第三条内容修改为8号楼261。”
望湖丽园项目被确定为沈阳市政府经济适用房建设项目后，2013年于洪区部分回迁户强行抢占了望湖丽园项目的住房，导致望湖丽园无法作为公租房使用，经市发改委、财政局等机关研究决定，市政府全面收购丁香湾项目作为公租房使用，不能作为回迁房对当地村民安置。于洪区政府又将望湖丽园小区重新作为回迁安置房使用。
另查明，王俊生等人于2016年以同种请求及理由提起行政诉讼，沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01行终443号行政裁定书，认为王俊生不是被拆迁人，在该地区没有住房，裕兴公司与其签订的补充协议，在征地补偿工作之外，与征收补充工作无关，不是真正意义上的征收补偿安置协议。
再查明，案外人刘纪元是小转湾村村民，其于2016年以不依法履行征收补偿协议为提起行政诉讼，要求造化街道按照《回迁安置补充协议》给予其安置房屋，并支付临时安置补助费22000元。沈阳高新技术产业开发区人民法院作出（2016）辽0192行初374号行政判决，判决造化街道给刘纪元安置位于望湖丽园小区的83.77平方米的房屋，并支付过渡安置补偿费（自2014年8月起按照每月1000元）。刘纪元不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院，市中院作出（2017）辽01行终441号行政判决，判决造化街道给刘纪元安置丁香湾小区的83.77平方米房屋，如不能安置，补偿502620元（83.77平方米*6000元/平方米），并支付过渡安置补偿费。理由为，补充协议是有效的，应当按照补充协议确定的丁香湾安置，如果不能安置，应当给予货币补偿。关于补偿金额，丁香湾项目经政府确定为公租房，目前无人居住，也没有交易实例，经走访询价，参照周边商品房市场价格，酌定货币补偿标准为6000元/平方米。
2017年12月20日，沈阳市于洪区北陵街道小转湾社区居民委员会出具证明，内容为“小转湾村的村民动迁时，金沙公司与我村多次谈判的地点在公司办公室，在整个动迁过程中，最初只有裕兴公司董事长出面，其余所有人员全部是金沙公司的。金沙公司出人出车出钱，会计、出纳共同管理，收取现金，发放欠款。裕兴公司的公章、合同章及动迁合同等一切手续全部都在金沙公司保管。购买望湖丽园的房屋时，购房款也是交给金沙公司。现有多套未售出的楼房，由金沙公司对外销售。回迁协议上由裕兴公司盖章，但小转湾村的动迁实际是金沙公司与裕兴公司共同开发的。”
望湖丽园项目中住宅土地使用权类型为划拨，其他商务用地土地使用权类型为出让。现因土地性质不具备办理产权证的条件。
本院认为，王俊生与裕兴公司签订的协议从字面上看是回迁安置，但王俊生作为城镇居民，并未在小转湾村居住，不具有拆迁资格，其与小转湾村不存在拆迁安置关系，其向裕兴公司购买回迁房屋的行为，属于房屋买卖行为，庭审中，王俊生也认可上述事实，故王俊生与裕兴公司之间存在房屋买卖合同关系，本案案由为房屋买卖合同纠纷。
王俊生作为城镇人口与裕兴公司签订协议购买农村回迁住房，此房屋不属于商品房，双方签订的协议违反了法律的强制性规定，是无效的，故不存在解除问题，对原告的第一项诉讼请求，不予支持。
关于合同无效后的后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，裕兴公司应当向王俊生返还已收房款并按过错程度赔偿损失。关于过错程度的确定问题，王俊生与裕兴公司均应知晓城镇人口不能购买农村回迁住房的规定，但双方仍签订合同，对此，双方均存在过错，应当平均承担过错责任。关于损失的数额问题，经本院实地走访，由于丁香湾小区被纳入公租房范围，所以无法交易，但周边房屋价格平均为8000元-9000元，故原告请求参照6000元/平方米确定损失数额，符合市场交易价格，按照50%的过错比例确定具体数额，裕兴公司应赔偿原告损失114030元[（63平方米×6000元/平方米-149940元）÷2]。
关于是否支付租房费用的问题，此项费用是针对被拆迁村民支付的，是基于拆迁安置补偿关系产生的，王俊生不属于此种情形，不予支持。
关于王俊生请求冠隆公司、金沙公司、造化街道承担法律责任的问题，王俊生与裕兴公司签订协议及补充协议，并未与上述主体签订协议，各方未形成法律关系，根据合同相对性原则，无权请求上述主体承担法律责任。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：
一、被告沈阳裕兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王俊生返还房款149940元；
二、被告沈阳裕兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王俊生赔偿房屋差价款114030元；
三、驳回原告王俊生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7270元，由原告王俊生负担2010.50元，由被告沈阳裕兴房地产开发有限公司负担5259.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 畅
人民陪审员 李 卿
人民陪审员 唐丽秋
二〇一八年七月十九日
书 记 员 林诗阳