湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0921民初939号原告：陈郁卓，女。委托诉讼代理人：潘金平，北京中银（长沙）律师事务所专职律师，代理权限为代为上诉和答辩，承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉，代签法律文书。委托诉讼代理人：汤连姣（系原告之母），代理权限为一般诉讼代理。被告：湖南兴盛水利水电工程建设有限公司，住所地南县南洲镇兴盛大道。法定代表人：肖松林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所专职律师，代理权限为代为起诉、立案、申请执行，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等。委托诉讼代理人：刘雪虎，湖南金剑律师事务所专职律师，代理权限为一般诉讼代理。被告：南县水务局挖泥船队（系南县乐通堤防工程建设有限公司的权利义务继受人），住所地南县南洲镇宝塔湖村3组。法定代表人：宋不一，该队队长。委托诉讼代理人：陈犀，湖南金剑律师事务所专职律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。被告：朱建平，男。第三人：南县水务投资开发有限公司，住所地南县南洲镇南洲中路（建设街）。法定代表人：孟祥胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈犀，湖南金剑律师事务所专职律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。原告陈郁卓与被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（以下简称兴盛公司）、南县水务局挖泥船队（以下简称挖泥船队）、朱建平及第三人南县水务投资开发有限公司（以下简称水务投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，2015年10月22日作出了（2013）南法民一初字第602号民事判决。原告陈郁卓对该判决不服，上诉至益阳市中级人民法院，该院于2016年6月12日作出（2016）湘09民终242-245号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈郁卓的委托诉讼代理人潘金平、汤连姣，被告兴盛公司的委托诉讼代理人孙月明、刘雪虎，被告挖泥船队及第三人水务投公司的共同委托诉讼代理人陈犀到庭参加诉讼。被告朱建平经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。因原南县乐通堤防工程建设有限公司在诉讼过程中被注销登记，其权利义务继受人为南县水务局挖泥船队，故本院通知南县水务局挖泥船队为本案被告参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈郁卓向本院提出诉讼请求，请求判决：1、被告兴盛公司继续履行合同，即办理“两证”、交付门面、办理银行按揭贷款；2、由被告承担违约责任，即赔偿原告违约金110022元（按合同总价款、月息15‰、自2010年8月10日起计算，暂计算至起诉日止：1047830×15‰×7个月）及“两证”和银行按揭贷款手续办妥之日止的违约金；3、由被告承担本案诉讼费用；后原告在原诉讼请求基础上又增加了诉讼请求，即1、判令被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司全面履行合同，撤销其在诉讼中恶意转移涉诉门面的行为，办理门面两证至原告名下；2、判令被告赔偿原告应得租金收益（即按补充协议约定标准，自2010年8月10日起至其全部履行合同义务之日止，第一年租金已经给付，之后门面租金分别参照第一年的标准21367.5元、26418元计算）；3、判令被告赔偿原告利息损失（即以不超过银行利息四倍为原则，仅按月利率1%计算，自2010年8月10日起至其全部履行合同义务之日止）；4、判令被告赔偿原告鉴定差旅费等其他相关损失。事实和理由：2007年至2008年间，被告兴盛公司开发了商住综合楼盘“兴盛小区”。2008年楼盘竣工后，被告即将临街门面整体出租给他人开办超市。2010年1月26日，经协商，原、被告双方签订了《商业门面买卖合同》，约定：被告将其中的7号、8号门面出售给原告，总价款1047960元，签订合同后支付60%的房款，余下40%的房款由被告负责为原告办理银行按揭贷款，并于2010年8月10日前为原告办理好两证（即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》），办证费用由被告承担。签订合同后，原告依约付清了60%的房款，但被告收取原告所交房款后，却一直以种种借口不依约定给原告办理两证和办理银行按揭贷款。同时被告在申请再审期间，以合同等若干文书需要鉴定为由，故意拖延时间，将涉诉门面转移登记至第三人名下。2012年2月10日，在长沙市中级人民法院再审听证的法庭上，原南县乐通堤防工程建设有限公司（以下简称乐通公司）的法定代表人段某出庭作证时称，已将门面产权办理至乐通公司名下。申请人这才知道被告已经于2012年1月5日将涉诉门面产权转移至乐通公司名下，（乐通公司法定代表人作为再审期间的证人，明知门面涉及诉讼，还配合转移，其恶意明显）。2012年2月12日，申请人立即向当时已经立案执行的开福区人民法院递交申请，要求撤销（责令改正）其违法行为，并追究其相关法律责任。然而不久后，开福区法院即收到中级法院的再审裁定：中止执行，发回重审。后来案件移送至南县人民法院审理，案件移送后，被告以各种无端理由申请鉴定，拖延时间。2014年11月24日，申请人在相关部门调取证据资料时才得知被告又将涉诉门面转移到了第三人水务投公司名下。其拒不履行合同义务、转移涉诉门面之恶意明显，其违法行为发生在诉讼过程中，理应受到法律制裁，不应受到法律保护，更应当予以撤销和纠正，将门面《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办至申请人名下。同时，其行为也给申请人造成了租金、银行利息等巨大经济损失，依法应予赔偿。为此，原告诉至法院。被告兴盛公司辩称，1、合同印章真实，不代表法律关系真实。本案朱建平与原告恶意串通签订虚假的买卖合同，抵偿个人债务，损害了兴盛公司和乐通公司的利益，因此合同依法无效，被告兴盛公司没有任何责任；2、朱建平以欺诈手段订立合同，损害国家利益，合同依法无效，应由朱建平承担责任；3、朱建平签订的合同，没有取得商品房预售许可，依法无效；4、朱建平所出卖的门面属于国有资产，因违反国有资产转让的强制性规定而无效；5、物权中的登记名义人并不一定都是真实的权利人，本案门面的权利人为乐通公司，兴盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取得完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同；6、本案假设买卖合同有效，也不具备继续履行的条件，属于履行不能，依法只能解除，但是原告主张继续履行，根据不告不理的原则，只能判决驳回原告的诉讼请求；7、本案也不符合债权撤销权的构成要件，乐通公司与水务投资公司不是本案适格的当事人，原告的主张没有法律依据；8、朱建平没有出租门面的权利，其与原告签订的补充协议应由朱建平个人承担，更何况原告是与朱建平签订虚假合同和补充协议，原告要求承担租金没有事实和法律依据；9、利息损失与租金损失不能兼得，更何况虚假合同主张损失，没有依据。被告挖泥船队辩称，1、乐通公司即南县挖泥船队不是本案适格的当事人，原告的主张没有法律依据。2、本案门面所有权人为原乐通公司，兴盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取得完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同。3、本案也不符合债权撤销权的构成要件。被告朱建平未作答辩。第三人水务投公司述称，第三人取得涉诉门面是因政府的划拨行为而取得，系政府的行政行为，故水务投公司不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据及事实，经本院审查认定案件事实如下：2001年9月10日，乐通公司（即甲方）与南县两路工程建设指挥部（即乙方）签订《征用土地合同书》，合同约定乙方将兴盛大道兰花广场南侧，南华南路西侧转角处一宗国有土地使用权转让给甲方，供甲方建设水电宾馆、门面、办公大楼和住宿楼，并约定了其他事项。2002年9月29日，乐通公司通过国有土地出让的方式取得了位于兴盛大道宝塔湖段面积为16333平方米的国有土地使用权，使用年限为四十年。同年9月30日，南县国土资源局颁发了该宗土地的国有土地使用权证，土地使用者为乐通公司，用途为综合用地。2005年1月16日，根据湘兴水字（2005）第1号文件，乐通公司同意将原以乐通公司贯名办理的南县乐通堤防工程建设有限公司的国有土地使用权证（即位于兴盛大道使用面积为16333平方米土地）更名为湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（即兴盛公司）。同年1月20日，被告兴盛公司以土地出让方式取得了该宗土地的使用权，即位于南县南洲镇兴盛大道，国有土地使用权证号为南国用（2005）第D2005—5号，该宗土地面积为16333平方米，地类用途为综合用地，土地使用年限至2042年9月止。被告获批准在该地块上建设商住综合楼，命名为“兴盛小区”，该工程由南县茅草街城镇建设综合开发公司开发。上述事实有南县房地产档案馆存档的湘兴水字（2005）第1号文件、国有土地使用证、土地登记申请表和兴盛宾馆建设工程竣工验收备案表予以证实。2008年12月14日，兴盛公司和乐通公司、南县茅草街城镇建设综合开发公司签订“关于乐通堤防工程建设有限公司报建的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程）权属问题界定的协议”。该协议约定：“兴盛公司于2005年在南县南洲镇兴盛大道取得16333平方米国有出让土地使用权，因房地产开发企业资质问题，故由乐通公司和南县茅草街城镇建设综合开发公司在南县建设局共同报建。2007年，乐通公司和南县茅草街城镇建设综合开发公司取得建设规划许可之后，由兴盛公司全额出资开发建设。并约定兴盛公司拥有该项目的全部产权，独立享有占有、使用、收益和处分的权利。”该协议证实了被告兴盛公司系该宗土地的使用权人，能够以兴盛公司的名义对外销售房屋。另，2007年4月18日，南县建设局颁发了南建规（2007）工程GJ003号建设工程规划许可证，建设单位为乐通公司，建设项目名称为“兴盛宾馆”，建设位置在南县南洲镇兴盛路与南华路交汇处，土地使用权属证号为南国用（2005）第D2005—5号。上述事实有权属问题界定协议和建设工程规划许可证予以证实。2010年1月18日，被告兴盛公司向被告朱建平出具书面的委托书，载明：“湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（即被告兴盛公司）现有门面、住房（位于兴盛大道与南华路交叉口）全权委托朱建平办理银行按揭，抵押贷款、出卖等事项，并办好有关手续，特此委托。”同年1月26日，被告朱建平持委托书、国有土地使用权证、权属问题界定协议和报建的相关资料与原告陈郁卓签订了两份《商业门面买卖合同》，合同约定：“门面位置为兴盛小区项目附楼第一层临兴盛路（商铺），西起第7、8间，门面长度15米，宽度为5.5米和6.8米，建筑面积为82.5平方米和102平方米，门面编号为7、8号。门面售价每平方米为5680元，总价款分别为468600元和579360元。签订本合同之日起原告付全部房款的60%，余款由兴盛公司负责为原告办理银行按揭贷款的方式给付，兴盛公司应当于2010年8月10日前交付门面，门面的房屋所有权证和国有土地使用证由兴盛公司办理，并承担办证费用。若兴盛公司逾期交房，即按总房款的千分之十五的月息向原告支付违约金。”另双方约定了其他事宜。该合同盖有被告兴盛公司的印章和法定人代表肖松林的私章。同日，原告与被告朱建平又签订了两份《湖南兴盛水利水电工程建设有限公司商业门面买卖合同补充协议》，对原合同未尽事宜作出了补充约定，同时约定第7号门面租金为21367.5元，第8号门面租金为26418元，租赁价格截止时间为2011年8月10日，之后租赁价格由原告另行制定。上述合同签订后，原告已收取了一年的房屋租金，同时原告陈郁卓按约将60%的购房款即62.87万元汇入到被告兴盛公司的受托人朱建平的账户上，朱建平亦认可收到该笔款项，被告兴盛公司于2010年3月18日向原告出具了加盖公司印章的收款收据。被告朱建平系兴盛公司乐通兴盛小区工程项目部的财务主管，原告与被告兴盛公司所签订的《商业门面买卖合同》系由被告朱建平在被告兴盛公司授权的权限范围内办理，签订合同时，诉争门面已建成，系现房，且该房屋在2010年7月1日补办了竣工验收登记备案表。直至原告提起诉讼，被告兴盛公司未向原告交付门面和办理房屋所有权证、国有土地使用权证。上述事实有《商业门面买卖合同》及补充协议、委托书、款项凭证、询问笔录、湘兴水发（2007）6号文件、关于乐通堤防工程建设有限公司报建的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程）权属问题界定的协议、房屋租赁合同和司法鉴定意见书予以证实。2010年11月29日，诉争门面办理了房屋所有权证，所有权人为兴盛公司。2012年1月5日，被告兴盛公司将诉争门面登记在乐通公司名下。2013年7月2日，原南县水利局向南县人民政府印发了南水报【2013】36号文件，文件载明：“......我局决定将所属二级单位（南县水利局挖泥船队、事业单位）南县乐通公司在兴盛大道经营的兴禹国际大酒店的房产、地产权证变更到南县水务投资开发有限公司名下，作为其注册资本，并同时将兴禹国际大酒店的房产、国土无偿划拨给南县水务投资开发有限公司......”。该文件经南县人民政府批准后，同年7月4日，该兴禹国际大酒店的房屋所有权证和国有土地使用证均登记至第三人水务投公司名下，即包括本案诉争门面。上述事实有南水报【2013】36号文件和房屋、国土登记证书予以证实。另查明，兴盛公司和乐通公司在工商行政管理局登记的公司类型为有限责任公司，南县水利水电挖泥船队（现更名为南县水务局挖泥船队）均系其股东，南县水利水电挖泥船队系原南县水利局（现更名为南县水务局）的所属二级单位。兴盛公司和乐通公司在兴盛小区建设过程中两家公司名称混淆。原告陈郁卓在诉讼过程中以涉诉门面登记在乐通公司名下，后转移至第三人水务投公司名下为由，同时以乐通公司与兴盛公司法人主体混同为由，故申请追加乐通公司为本案被告，本院准许其申请后，在审理中，本院经审查发现乐通公司已注销登记，其权利义务已由南县挖泥船队承继，故通知该队参加诉讼。水务投公司登记的公司类型为有限责任公司（国有独资），股东及出资人为南县人民政府。坐落在南县南洲镇兴盛路与南华路交汇处，名称为兴盛宾馆、兴盛小区和兴禹大酒店，即包括本案诉争门面，其土地使用权属证号为南国用（2005）第D2005—5号。现诉争门面的房屋所有权登记在第三人水务投公司名下。在诉讼过程中，本院依法就本案合同效力及合同履行问题对原告陈郁卓进行了释明，原告陈郁卓坚持原诉讼请求不变，要求被告继续履行合同、交付门面、办理“两证”，并依法承担违约责任和赔偿责任等。本案的争议焦点为：1.原告陈郁卓与兴盛公司的委托代理人朱建平所签订的《商业门面买卖合同》及补充协议是否有效；2.如《商业门面买卖合同》有效，现合同目的是否能够履行；3.在原告拒不变更诉讼请求的情况下，能否解除双方的合同关系；4.如合同关系解除后，原告的合理损失如何计算；5.被告南县水务局挖泥船队及第三人南县水务局投资开发有限公司是否应承担民事责任。一、对《商业门面买卖合同》及补充协议效力的认定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在本案中，被告朱建平持兴盛公司的授权委托书，将登记在兴盛公司名下的诉争房屋出卖给原告，并以兴盛公司的名义与原告陈郁卓签订了《商业门面买卖合同》及补充协议，上述行为系朱建平在代理权限范围内所行使的，由此所导致的民事责任应当由委托人兴盛公司承担，被告朱建平不承担责任。在签订合同时，被告朱建平向原告出示了授权委托书、国有土地使用权证复印件和房屋报建的相关资料，足以使原告相信朱建平的代理行为是真实的，故与之签订的《商业门面买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应按合同各自履行约定的义务。被告兴盛公司庭审抗辩称，原告所签订合同系先有房款总价再有单价，且所付首付款金额与合同约定不符，故认为该合同系原告与朱建平恶意串通所签订的虚假合同，不具有真实性。本院认为，该合同系原告与兴盛公司的受托人朱建平签订的，虽在房款金额上存在些许误差，但并不能否认合同的真实性，且兴盛公司并未进一步提供相关证据证实其合同的虚假性，同时结合兴盛公司出具的收款收据，可以认定原告实际已按合同履行了支付首付款的义务，故对被告兴盛公司的抗辩主张，本院不予采纳。二、关于合同是否能够履行的问题。本院认为，双方签订合同后，原告陈郁卓已按合同约定履行了交付全部购房款的60%即62.87万元的义务，被告兴盛公司向其出具了加盖公章的收款收据。但被告兴盛公司在合同约定的期限内未按时给原告办理门面过户手续，其行为已构成违约，且又在合同未依法解除的情况下，将诉争门面登记在第三人水务投公司名下。现因原告未行使撤销之诉，致使诉争门面还登记在第三人名下。故本院认为，因诉争门面已登记在第三人水务投公司名下，故该合同实际已无法履行。三、在原告拒不变更诉讼请求的情况下，能否解除双方的合同关系。本院认为，因被告兴盛公司在未经原告允许的情况下，将诉争门面登记在第三人名下，其行为亦属不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。这是因为继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，并非单一的要求必须履行合同，而应通过替代的承担违约责任来作为救济。其第一百一十条又规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”。根据该条规定来进行判断，当违约方无法向守约方履行合同义务时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，因诉争门面已经登记在水务投公司名下，本院依法向原告进行了释明，虽原告拒不变更诉讼请求，亦未提出解除合同关系，但兴盛公司表示该合同已不具备继续履行的条件，属于履行不能，依法只能解除。同时根据公平原则和节省诉讼资源出发，尽管双方当事人之间存在的合同关系合法有效，且原告在履行合同过程中，不存在违约行为，但本案中的《商业门面买卖合同》及补充协议也应当解除。四、《商业门面买卖合同》及补充协议解除后，原告陈郁卓的合理损失如何计算。本院认为，因被告兴盛公司违约，导致合同关系解除，原告利益因此受损，故原告因合同解除导致的损失理应受到合理的补偿。现诉争门面登记在水务投公司名下，导致合同无法履行，故被告兴盛公司除退还陈郁卓原支付的购房款62.87万元外，还应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，向原告支付不超过已付购房款1倍的赔偿责任，由此，本院认定被告兴盛公司赔偿原告已付购房款1倍的赔偿责任。对于原告主张的从2010年8月10日起按合同总价款月利率15‰计算违约损失和赔偿利息损失。本院认为，考虑到原告的实际付款金额和损失情况，应以原告所付购房款62.87万元为基数，按月利率15‰计算违约金为宜，给付时间从2010年8月10日起算至履行判决之日止。对原告提出要求被告自2010年8月10日起至履行合同义务之日止按补充协议约定的租金数额赔偿原告应得租金收益的损失。本院认为，因双方在补充协议中明确约定了租金数额，且被告出售给原告的是门面，其被告应当能够预见到逾期交房肯定会给原告造成一定的租金损失，该租金损失系属于原告可得利益损失，但因诉争门面于2013年7月4日登记在第三人水务投公司名下，其租金收益应计算至该日止，因之后双方未另行制定租金方案，故2011年8月后的租金金额参照第一年的标准计算。对于原告提出要求被告按月利率1%赔偿原告利息损失。本院认为，利息属于法定孳息，原、被告已约定的违约金已弥补了原告的利息损失，不应一并主张，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告提出要求被告赔偿鉴定差旅费，因原告未提供证据予以证实，本院亦不予支持。五、关于南县水务局挖泥船队、第三人南县水务投资开发有限公司是否应承担责任的问题。本院认为，在诉争门面报建过程中，兴盛公司与乐通公司名称存在混淆，虽南县挖泥船队系两家公司的股东，但兴盛公司和乐通公司分别系独立的法人，故乐通公司不受本案合同关系的约束，因此，其乐通的公司的权利义务承继人即被告南县挖泥船队在本案中不承担责任。因诉争门面现登记至水务投公司名下，但该公司在受让诉争门面时并不存在过错，故在本案中亦不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：一、解除原告陈郁卓与被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司签订的两份《商业门面买卖合同》及补充协议；二、由被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司返还原告陈郁卓已支付的购房款62.87万元；三、由被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司赔偿原告陈郁卓62.87万元；四、被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司以62.87万元为基数，按月利率15‰向原告陈郁卓支付违约金678996元（违约金从2010年8月10日起已算至2016年8月9日，后段违约金继续按月利率15‰算至被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司履行判决之日止）；五、被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司赔偿原告陈郁卓租金损失91588.9元（两间门面按总年租金47785.5元从2011年8月算至2013年7月止）；六、被告南县水务局挖泥船队、朱建平及第三人南县水务投资开发有限公司在本案中不承担责任；七、驳回原告陈郁卓的其他诉讼请求。上述第（二）、（三）、（四）、（五）项的款项限被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司在本判决生效后三十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23023元、财产保全费1130元，合计24153元，由被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判长  蔡佳伟审判员  张建夫审判员  程 琨二〇一七年四月一日书记员  姚艳春附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。