广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1562号
原告（反诉被告）：陈立珍，女，汉族，住广东省广州市番禺区大石街朝阳，公民身份号码×××7321。
委托代理人：郭辉，系广东诚开律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李立新，女，汉族，住广西贵港市港南区，公民身份号码×××456X。
委托代理人：邓日科，系广东法品律师事务所律师。
委托代理人：陈荣华，系广东法品律师事务所律师。
第三人：广州方圆地产顾问有限公司，住所地：广东省广州市越秀区，注册号：440101400103594。
法定代表人：谢丽华。
委托代理人：杨懿，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市越秀区。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于2016年1月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭辉、被告委托代理人邓日科、陈荣华、第三人委托代理人方懿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告急需卖房，筹资扩大生产经营资金，故找到第三人将涉讼房屋放盘。2015年5月22日，原、被告及第三人签订合同，约定被告向原告购买涉讼房屋。签订合同后，被告依约支付定金200000元。依照约定，原、被告应在60个工作日内提交全部完整的交易资料，被告应于2015年7月15日前办理手续，并提交全部按揭资料，支付全部按揭费用，并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房管部门办理交易过户手续，并应于递件当日支付原告首期房款2000000元，余款3300000元由按揭贷款银行支付给原告。但被告未依约办理余下事项。被告称其资金被股市套住，无能力购房，却不来与原告解除合同。后原告、第三人均不断催促，甚至发函，被告仍置之不理。涉讼房屋为毛坯房，原告为套取资金才出售该房屋。因涉讼合同无法继续履行，导致原告无法套资变现，后原告以个人信贷向银行贷款2000000元。被告违约事实清楚，拖延时间较长，对原告造成巨大损失。原告除没收被告定金200000元外，还可另行要求被告支付违约金350000元。故诉讼请求：1、原、被告解除房地产买卖合约；2、被告支付违约金350000元；3、被告支付律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、合同无法继续履行并非被告主观原因造成。签约前，被告已向第三人提供了《个人信用报告》，真实披露被告存在不良征信记录的情况，即若无法办理按揭则无能力购房。第三人承诺能够帮助被告涂销该不良记录，并主动要求被告授权其重新查询、打印被告的征信报告。基此，三方签订涉讼合同。原告与第三人均清楚被告的征信问题。第三人在此基础上为达到收取佣金目的促成本次交易，导致最终被告无法继续履行合同。二、被告已尽了履约义务，因客观原因造成合同无法继续履行。被告在签约当天即向原告支付定金200000元，后在第三人推荐之下前后到中国银行佛山分行、广州工商银行和中国建设银行狮山分行申请按揭贷款，但都因存在不良贷款记录而导致未获批准。第三人并未按其承诺涂销被告的不良记录。三、合同无法继续履行并未给原告造成任何损失。就涉讼房屋并未交付或过户予原告。被告借贷未果后已多次以电话、短信方式告知原告和第三人。四、即使合同无法继续履行造成原告损失，亦应由第三人而非被告承担。原、被告基于第三人存有合法资质和专业水平，信任第三人在明知被告存在不良记录情况下承诺有办法解决贷款问题而签订合同，但最终第三人无法兑现承诺，故应由第三人承担损失。涉讼房屋虽为毛坯房，但涉讼买卖并非只为资金周转。针对涉讼房屋于2010年办证，2013年起已放盘，但一直无人购买。后2015年5月双方签订合同，如原告起诉状所言，涉讼房屋从未停止放盘，均由中介带多人前往看房，故原告交易机会并无减损。另双方签约后，被告已按中介要求办理按揭。2015年8月16日双方已知悉被告无法获批按揭，被告也要求解约，同意原告没收定金。因此，涉讼交易无法完成原因在于银行银根收紧，无法放贷，并非原告所言股票导致。综上，请求驳回原告诉讼请求。
第三人述称，被告所称涉讼房屋2013年放盘不属实，被告信用问题并未告知第三人，信用报告未提供给第三人，也与第三人无关。合同已约定如不能贷款则以现金支付，不存在诱导交易问题。第三人从未承诺也无能力帮被告涂销不良信用记录。
被告反诉称，一、被告已尽履行合约义务，因客观原因造成合约无法继续履行。二、合同无法继续履行并未给原告造成任何损失。三、即使合同无法继续履行造成原告损失，亦应由第三人而非被告承担。故反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合约；2、原告返还定金200000元；3、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告反诉辩称，同意第1项反诉请求。不同意第2、3项反诉请求，认为被告违约行为对原告造成巨大损失，即使被告因其信用记录不良而无法贷款，也属其自身原因产生，与原告无关。被告称涉讼房屋2013年放盘不属实，无证据佐证。出售给被告前，原告对外放盘合理，但涉讼纠纷产生后，无法出售他人。
第三人针对被告反诉述称，第三人在签约后才收取中介服务费，签约前未收取任何费用，故不存在为收取佣金的目的而促使双方签约。被告作为完全民事行为能力人，应对其行为作出合理预估并承担责任。
庭审中，原告举证如下：
1．房产证原件1份。
2．土地证原件1份。
3．宗地平面图原件1份。
证据1-3用以证明原告为涉讼房屋权属人。
4．房地产买卖合约原件1份，用以证明双方买卖合同关系。
5．证明原件1份，用以证明第三人证明被告拒绝履行合同，已构成违约，应承担违约责任。
6．催促函原件1份。
7．快递单原件1份。
证据6、7用以证明原告鉴于被告拒绝履行合同，向其发出催促函，但被告置之不理。
8．发票原件1份，用以证明原告因本案诉讼委托律师，产生了律师费支出的损失。
经质证，被告对原告出示的证据1-3无异议，但认为办证时间为2010年，涉讼房屋现在仍为毛坯房，可见原告将该房屋一直用于投资，其称因本次交易失败导致资金周转困难并非事实；原告是否向银行借贷与本案无关，不能证明其直接损失。对证据4无异议，但认为其附件第二点中显示双方约定被告履行义务及时间，被告已按该条款履行办理贷款、交付定金义务，但因银行无法办理贷款，此后付款条件未成就，不存在原告所指情形。对证据5不予确认，认为第三人与原告存在利害关系，其证明无相应证明力。对证据6、7不予确认，认为其内容不属实；该快递无妥投证明，不确认送达完成；快递单显示原告另有其他房产，故其融资无障碍。对证据8的真实性无异议，对其关联性有异议，认为双方并无约定律师费承担。
第三人对原告出示的证据1-5无异议。对证据6-8不清楚，认为与第三人无关。
庭审中，被告举证如下：
1．被告身份证复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
2．原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
3．个人信用报告打印件2份，用以证明被告已向第三人提供信用报告，第三人知悉被告及其丈夫信用不良，但仍尽力游说被告购房，并承诺帮助被告涂改记录。
4．微信记录打印件8页、短信记录打印件3页（原件均存于当庭出示的手机中），用以证明第三人明知被告及其丈夫庞国超存在不良征信记录，仍承诺帮助被告涂销该记录。
5．收款收据原件1份，用以证明被告付原告定金200000元。
6．支付宝交易记录打印件1页，用以证明被告签约后向第三人支付中介代理费10000元。
7．通知复印件1份、快递单原件1份、邮件查询记录打印件（加盖“广东南海2015.12.03.10速递（ems）12”印章）1页，用以证明被告已向第三人寄送通知，要求解除涉讼合同中的中介代理关系，第三人于2015年12月2日签收。
8．短信记录打印件（原件存于原告当庭出示的手机中）1页、黄荣军名片原件1份，用以证明被告于2015年8月16日已要求第三人终止双方买卖合同，并同意原告没收定金，结束双方权利义务关系，原告知悉该情况并坚持通过诉讼解决，不存在原告所称被告秘而不宣导致其损失的情况。
经质证，原告对被告出示的证据1-2、5无异议。对证据3不予确认，因其无原件核对，认为其证明被告明知本身存在不良信用记录，则不应该签约交易，故责任应由其自负。对证据4不予确认，认为即使其属实，被告也不应通过非法手段涂销。对证据6不清楚。对证据7不清楚，认为未收到该材料，且其内容不属实。对证据8不予确认，不清楚。
第三人对被告出示的证据1-2无异议。对证据3不予确认，认为应由银行盖章印证。对证据4不予确认，不确认通话人为第三人工作人员，认为其也没有反映第三人诱导被告签约，且其内容不完整。对证据5不清楚。对证据6无异议，确认收到被告所付中介费10000元。对证据7无异议，确认收到该通知，但认为其内容不属实，为被告单方意思表示，未经过各方合意。对证据8不予确认。
庭审中，第三人没有举证。
本院经审查认为，原告提供的证据1-4、8、被告出示的证据1-2、5-6来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据5仅为第三人陈述意见，被告不予确认，故本院不予采信。原告出示的证据6-7为原件，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。被告出示的证据3无原件核对，且相对方不予确认，故本院不予采信。被告出示的证据4、8，因第三人不确认通讯人为其工作人员，本案中亦无其他证据印证该通讯人真实身份，相对方对此证据不确认，故本院不予采信。被告出示的证据7，因第三人确认收到该函件，故本院确认其真实性。
综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：
涉讼房屋是佛山市南海区XXX房。行政部门于2010年5月14日登记该房屋权属人为原告。
2015年5月22日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合约》（下称涉讼合同），约定被告向原告购买涉讼房屋；成交价为5500000元；若买卖双方有以下情形之一即视为违约，届时守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任（卖方违约须退回已收楼款并双倍返还定金予买方，买方违约则卖方没收买方定金）或按涉讼房屋成交价的10%支付违约金：（1）一方在约定日期内拒绝支付或收取定金／楼款；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法等情形，导致合约目的不能实现；（4）一方在其他守约方或有关政府部门、银行等机构发出关于办理有关本次交易相关手续通知的五个工作日内仍不履行本合约之条款时；（5）一方包括但不限于无故终止本合约或拒绝按约定交付房产，或不履行约定，或履行义务不符合本合约之要求等情形最终导致本合约无法履行；买卖双方其中任何一方如未能按时履行上述合约约定的，均视为违约；如守约方要求继续履行合约的，违约方每逾期一日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金直至实际履行为止；被告须在签约时向原告支付定金200000元，应于2015年7月15日前委托经纪方推荐之银行或按揭机构办理涉讼房屋的按揭贷款手续，并提交按揭贷款所需的全部资料及支付按揭贷款所需的费用；买卖双方须在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房管登记部门申请办理交易过户手续；首期楼款（不含定金）2000000元应于递件成功当天支付；余款3300000元（以银行最终批复的贷款金额为准）在满足贷款银行发放该笔贷款条件的前提下，由贷款银行发放给原告；被告向银行贷款申请未获批准或批准款额度不足的，则银行实际贷款与应付余款之间的差额部分由被告于递件成功当天以现金形式支付给原告；被告逾期或拒绝支付的，则属违约，按违约责任处理。
2015年5月22日，被告向原告支付了定金200000元。
2015年9月11日，原告向被告发出《催促函》，内容包括若被告在2015年9月20日前未依约办理相关手续，则提起诉讼，追究被告违约责任。
2015年11月2日，原告向广东诚开律师事务所支付了律师费5000元。
截至一审辩论结束前，原、被告就涉讼房屋未办理交付、变更权属登记手续。
本院认为，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故各方均应依其约定全面履行各自义务。
涉讼合同明确约定被告应于2015年7月15日前办理按揭贷款手续，在银行出具相关通知书或意向回复后5个工作日内办理交易过户手续，递件成功当天支付首期楼款（不含定金）2000000元，余款以贷款方式支付，银行实际贷款与应付余款之间的差额部分由被告于递件成功当天以现金形式支付给原告，但截至一审辩论结束之前，被告仍未办妥贷款手续，亦未支付除定金外的其他款项，超出约定履行义务期限及合理期限，且其不可归责于原告，故被告已构成根本违约，原告请求解除涉讼合同中原、被告买卖合同关系的内容，符合合同约定及法律规定，故本院予以支持。因本案为房屋买卖合同纠纷，故涉讼合同中居间合同关系内容为案外其他法律关系，本院对原告请求解除该部分内容不予支持。被告本无单方解除合同权利，但其第1项反诉请求与原告上述请求一致，且原告亦同意该请求，故本院亦在上述审核范围内予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉讼合同约定违约金计算方式有三种：其一，卖方违约须退回已收楼款并双倍返还定金予买方，买方违约则卖方没收买方定金；其二，按涉讼房屋成交价的10%计算；其三，每逾期一日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金直至实际履行为止。本院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑截至一审辩论结束前双方未交付房屋、涉讼合同明确约定履约期限、原告于2015年9月11日发函催促被告在2015年9月20日前履行义务等事实，从而衡量被告违约的程度、被告损失的实际范围及双方对上述损失产生、扩大的责任，认定本案中被告应按涉讼合同约定的定金罚则向原告承担违约责任，即原告已收取的定金200000元归原告所有作为违约金，被告反诉请求返还该定金200000元及原告请求被告另行支付违约金350000元，本院均不支持。
至于原告主张的律师费5000元，因双方无约定律师费由被告承担，而是否聘请律师属当事人意思自治范围，并非必然产生事项，且上述费用对应的律师服务受益人为原告而非被告，故原告该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、解除原告陈立珍、被告李立新、第三人广州方圆地产顾问有限公司于2015年5月22日签订的《房地产买卖合约》中有关原告陈立珍、被告李立新之间房屋买卖合同关系的内容；
二、驳回原告陈立珍的其他诉讼请求；
三、驳回被告李立新的其他反诉请求。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取3312.5元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费2150元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一六年一月十八日
书记员 叶芳晖