广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 判 决 书
（2017）粤07民终2925号
上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司,住所地：广东省恩平市。
负责人：李长江。
委托诉讼代理人：张洁梅，该分公司职员。
委托诉讼代理人：梁艳华，该分公司职员。
被上诉人（原审被告）：陈基扬，住广东省佛山市禅城区，现住广东省佛山市三水区。
委托诉讼代理人：何焯雄，住广州市越秀区。
原审第三人：李福群，住广东省佛山市禅城区。
上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司（以下简称碧桂园物业恩平分公司）与被上诉人陈基扬、原审第三人李福群物业服务合同纠纷一案，上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司不服广东省恩平市人民法院（2017）粤0785民初698号民事判决，向本院提起上诉。�院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
碧桂园物业恩平分公司上诉请求：1、判令陈基扬支付2012年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费共计人民币8843.85元；2、判令陈基扬从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，按照从逾期之日起每日按应付物业费3‰标准计算并支付违约金，至陈基扬付清物业服务费之日止。暂计至2017年4月18日的违约金数额为23123.04元；3、本案诉讼费用由陈基扬承担。事实与理由：一、一审法院以陈基扬未办理收楼手续、认为碧桂园物业恩平分公司主张涉案商品房视为2011年1月5日交付给陈基扬使用的说法不成立为由驳回了碧桂园物业恩平分公司的全部诉讼请求错误。
（一）依照《商品房买卖合同》和补充协议的约定，案外人恩平市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房�公司）已经按期向陈基扬交付涉案房产。根据陈基扬与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》（以下简称“补充协议”）第九条约定，“交楼手续约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”。补充协议第十条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。关于涉案房产的交付手续事宜，根据补充协议第九条约定，应由陈基扬自2011年1月5日起自行到碧桂园房产公司销售中心联系并办理交接房使用手续。陈基扬逾期办理交接房手续，则视为碧桂园房产公司按期交房，即涉案房产视为2011年1月5日交付给陈基扬。
（二）一审判决书第2页第2段写明“陈基扬答辩称，1、其实陈基扬是一直没有收到收楼通知书，提供的证据里的签名并不是陈基扬所签的；2、碧桂园物业恩平分公司有通知过收楼，当时房屋存在漏水情况，碧桂园物业恩平分公司说维修后再通知被告收楼……”，从陈基扬在一审的答辩不难看出，陈基扬认可碧桂园物业恩平分公司曾通知其收楼，其是�房屋漏水为由拒绝收楼。根据案外人碧桂园房产公司与陈基扬签订的《房屋房买卖合同》附件四附录一《住宅质量保证书》约定，屋面防水和墙面、地面、管道渗漏均为返修范围，陈基扬无权拒绝收楼并自行承担相应的法律后果。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条规定，若因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权解除商品房买卖合同。2010年4月涉案商品房竣工验收合格，2010年12月案外人碧桂园房产公司按《商品房买卖合同》约定向陈基扬邮寄了收楼信，然而陈基扬以房屋存在部分工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼，根据《商品房买卖合同》和补充协议约定，应视为碧桂园房产公司按期交楼。《恩平碧桂园前期物业服务协议》是双方自愿签订，是各自真实意思表示，合同双方当事人应依照合同约定，履行各自的合同义务。碧桂园物业恩平分公司认为，应视为陈基扬于2011年1月5日收房，不论其是否使用该物业均应自2011年1月5日起向碧桂园物业恩平分公司支付全额的物业服务费。
据此，一审法院认为陈基扬在未办理收楼手续的情况下，不能视为商品房完成交付，遂作出不支持碧桂园物业恩平分公司认为涉案物业应自2011年1月5日起全额支付物业服务费的判决，存在法律适用和事实认定错误。
二、一审法院认为涉案商品房的交付是《恩平碧桂园前期物业服务协议》生效的条件，系对合同生效条件的错误解读。
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法�关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2008年4月10日签订的《恩平碧桂园前期物业服务合同》，该合同第六条约定，“业主自商品房买卖合同约定的服务交付之日起，且无论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；”本案中碧桂园房产公司为涉案小区的建设单位，其与碧桂园物业恩平分公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。陈基扬系该小区业主，碧桂园物业恩平分公司与碧桂园房产公司签订的《前期物业服务合同》对陈基扬当然具有约束力。根据《前期物业服务合同》第二十七条约定，该合同自2008年4月10日甲乙双方签署后生效。而签署的《恩平碧桂园前期物业服务协议》第三十条约定“本协议经甲乙双方签署后生效”，该协议自2010年10月19日签署后即生效，而非商品房交付后生效。
一审法院将商品房的交付认定为《恩平碧桂园前期物业服务协议》生效的条件，且认为涉案房产没有完成交付，认定《恩平碧桂园前期物业服务协议》未生效，是对合同生效条件的错误解读，由此也导致法律适用和事实认定的错误。
综上，关于（2017）粤0785民初698号民事判决书一审法院事实认定和法律适用均存在错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉请求。
陈基扬辩称，与一审答辩意见一致，1、其实陈基扬是一直没收到收楼通知书，对方提供的证据里的签名并不是陈基扬所签的；2、碧桂园物业恩平分公司有通知过收楼，当时房屋存在漏水情况，�桂园物业恩平分公司说维修好再通知陈基扬收楼，但一直没有下文，直至陈基扬将铺位卖给李福群时，碧桂园物业恩平分公司还没通知陈基扬收楼。从陈基扬将铺位卖给李福群时，已经将责任全部交给李福群，缴纳物业管理费的义务应由李福群负担。之后陈基扬就没有再关注过铺位交收情况，即使这样，陈基扬也再没有收到过碧桂园物业恩平分公司的正式收楼通知；3、碧桂园物业恩平分公司所计算违约金的结果和计算方式与法律规定的不相符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
李福群述称，与一审答辩意见一致。陈基扬将涉案物业卖给李福群后，因房屋漏水问题，没有办理收楼手续，导致李福群一直都无法使用。《收楼通知书》与《催促缴费通知书》上没有业主的签名，是碧桂园物业恩平分公司自行制作的。由于尚未收楼，碧桂园�业恩平分公司要求承担物业服务费没有依据，更谈不上交违约金。
碧桂园物业恩平分公司向一审法院起诉请求：1、判令陈基扬支付2012年4月至2017年3月期间的物业服务费8843.85元；2、判令陈基扬从应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2017年4月18日为人民币23123.04元；3、本案诉讼费用由陈基扬承担。
一审法院认定事实：陈基扬在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了位于广东省恩平市碧桂园某某苑商铺8号。陈基扬（甲方）于2010年10月19日与碧桂园物业恩平分公司（乙方）签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，其中约定：“就甲方已购买的恩平市碧桂园某某苑商铺8号交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋�筑面积每月每平方米3元计收。该物业的套内建筑面积为48.3平方米；该物业的公用分摊建筑面积为1.22平方米；合计该物业的房屋建筑面积为49.52平方米；甲方应按148.56元/月向乙方交纳物业服务费。约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”
一审法院又查明：碧桂园物业恩平分公司于2008年3月4日成立，经营范围包括从事物业管理相关的咨询服务、家具清洁机维修服务、绿化养护等。碧桂园物业恩平分公司于2010年12月22日、2011年12月21日分别向陈基扬发出《收楼通知书》及《催促收楼通知书》，陈基扬均没有在业主签名确认一栏上签名。双方确认，恩平市�桂园某某苑商铺8号仍未交付给陈基扬使用。2013年10月24日，陈基扬与李福群签订了购房协议，将涉案商铺转让给李福群，但并未办理相关产权登记。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：陈基扬是否应向碧桂园物业恩平分公司交纳物业服务费。
根据双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》约定，碧桂园物业恩平分公司作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序，而这一系列物业服务管理项目需在业主收楼后予以提供。双方确认，涉案商铺并未交付给陈基扬使用。一审法院认为双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》应视为附条件的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款�当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，当双方约定的条件成就时，合同方能生效。而该协议的附条件就是物业需交付使用后协议方能生效。因此，一审法院确认《恩平碧桂园前期物业服务协议》并未生效，协议上的权利与义务并未能约束双方。碧桂园物业恩平分公司并未提供了相关的物业服务，因此陈基扬也无须履行交纳物业服务费的义务。陈基扬因涉案商铺未交付而拒付物业服务费的抗辩理据充足，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：驳回碧桂园物业恩平分公司的诉讼请求。一审案件受理费300元，由碧桂园物业恩平分公司负担（碧桂园物业恩平分公司已预交受理费300元）。
二审中，陈基扬、李福群没有提交新证据；碧桂园物业恩平分公司提交了如下证据：1、《竣工验收备案表》，拟证明涉案商铺已经验收合格。2、《商品房买卖合同》，证明陈基扬是物业的买受人。3、《恩平碧桂园前期物业服务合同》，拟证明双方之间存在物业服务事实及双方权利义务关系。
本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。
陈基扬对碧桂园物业恩平分公司提供的前述证据认为，1、竣工验收备案表只能证明对方整个工程进行了竣工验收的备案，该份备案意见只是写着备案文件全部齐全，并不能代表整个碧桂园的房屋都完全符合质量标准。2、《商品房买卖合同》是建设厅定的合同，虽然是格式合同，但却是政府指导下的�同，是合法的，并不能由买卖双方随意增删更改，而补充协议书其实是一份无效合同，因为对方删减了政府指导下的那份房屋买卖合同约定建设方通知买楼方收楼这一条，是不合理的，免除提供格式方一方义务的格式条款依法是属于无效条款，因为不可以免除开发商关于收楼的通知义务，对于收楼规定是必须通知买房者的，所以这份房屋买卖合同和补充协议是不能够证明碧桂园物业恩平分公司不通知业主收楼是合法的，一审庭审都没有证据证明碧桂园物业恩平分公司已经通知了收楼。3、服务合同是碧桂园开发商和碧桂园服务公司前期制订的，服务费的开始时间从法理上和道理上都应该是业主接受了完全合格的商品房后才开始的，而开发商和碧桂园物业恩平分公司从来都未将符合交付条件的商品房交给陈基扬，所以在商品房未交付给陈基扬占有使用的前提下，碧桂�物业恩平分公司无权收取物业管理费的，如果碧桂园物业恩平分公司一定要按照买房前与发展商签订的物业管理协议收取管理费的话，也应由开发商去支付。
李福群对碧桂园物业恩平分公司提供的前述证据认为，碧桂园物业恩平分公司的房屋有80%以上有很多质量问题，其应修复好质量问题再交给业主使用，再收取管理费，这才是合理的，在未收到使用房屋和商铺前需缴纳管理费是不合理的。李福群也多次与碧桂园物业恩平分公司反映，但是碧桂园物业恩平分公司回复这是开发商的问题，与其无关，将责任推给了开发商。
经审查，碧桂园物业恩平分公司提交的《商品房买卖合同》，证明陈基扬是物业的买受人在一审举证期限内已提交，不属于二审程序新的证据范畴。而对于《竣工验收备案表》，本院对其真实性、合法性予以认可，但对于与本案的关联性不予确认。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对碧桂园物业恩平分公司的上诉请求进行审查，对当事人没有提出上诉请求的，本院不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为：关于陈基扬是否应缴纳物业服务费的问题。
关于陈基扬是否应缴纳物业服务费的问题。根据双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》第五条“甲方应自物业买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否使用该物业均�全额缴纳物业服务费”的约定，本案二审争议焦点审查的重点是涉案房屋是否有交付给陈基扬。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，碧桂园物业恩平分公司确认未向陈基扬交付涉案房屋钥匙，即陈基扬未接收涉案房屋转移并占有房屋，因此房屋未实际交付给陈基扬。涉案房屋亦未办理所有权转移登记到陈基扬名下，即涉案房屋亦未完成法律行为的交付。至于碧桂园物业恩平分公司认为的已向陈基扬发出收楼通知书，陈基扬未收楼应视为交付的主张。因视为交付属拟制交付，需要进一步审查视为交付的条件是否成立，即陈基扬对碧桂园房产公司拒绝收楼的理由是否成立，因此涉及对陈基扬与案外人碧桂园房产公司之间权利义务关系的认�，涉及对商品房买卖合同的合同条款效力的认定、质量问题的认定，属于陈基扬与商品房出卖人之间的法律关系，与本案物业服务法律关系分属不同法律关系。碧桂园物业恩平分公司在无充分证据证明拟制交付已成立并得到确认的情况下，一审法院在本案中不审理陈基扬与案外人碧桂园房产公司之间的法律关系，并无不当，本院予以确认。
另外，碧桂园物业恩平分公司与陈基扬在《恩平碧桂园前期物业服务协议》中约定合同自签署后生效，因此合同已生效，合同双方在《恩平碧桂园前期物业服务协议》第五条的约定仅是陈基扬履行义务的条件，一审法院认定《恩平碧桂园前期物业服务协议》未生效欠妥，但不影响案件最终处理结果，本院在此予以纠正。
综上所述，碧桂园物业恩平分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚�适用法律虽有瑕疵，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费599元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 李雁羽
代理审判员 赵 沂
二〇一七年十二月七日
法官 助理 李永强
书 记 员 尹焕好