宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）宁02行终9号上诉人（原审第三人）中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司。住所地：银川市。法定代表人陈坚，中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司经理。委托代理人王波，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐建明，男，1963年2月14日出生，汉族。委托代理人姜满元，宁夏新中元律师事务所律师。原审被告平罗县房屋产权产籍管理所。住所地：石嘴山市。法定代表人王晓波，平罗县房屋产权产籍管理所所长。委托代理人孙立文，宁夏大潮人律师事务所律师。原审第三人宁夏回族自治区国营前进农场。住所地：石嘴山市。法定代表人何山，宁夏回族自治区国营前进农场场长。委托代理人罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。委托代理人王靖芳，宁夏宁众律师事务所律师。上诉人中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司（以下简称宁夏石化分公司）因房屋登记管理纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2015）平行初字第4号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宁夏石化分公司的委托代理人王波，被上诉人徐建明及其委托代理人姜满元，原审被告平罗县房屋产权产籍管理所（以下简称平罗县房管所）行政机关负责人该所副所长王新龙及其委托代理人孙立文，原审第三人宁夏回族自治区国营前进农场（以下简称前进农场）的委托代理人王靖芳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2000年第三人前进农场为改善职工居住条件，加快城镇建设，经宁夏回族自治区农垦事业管理局批准，在前进农场建设沙湖新村。2001年4月5日，前进农场与宁夏大元房地产开发有限公司（宁夏大元房地产开发有限公司系中国石油天然气股份有限公司宁夏炼化分公司的子公司，2008年，中国石油天然气股份有限公司宁夏炼化分公司和中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司合并重组中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司，即本案第三人宁夏石化分公司）签订委托协议书一份，约定前进农场委托宁夏大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）垫资代开发建设沙湖新村。房屋销售后，产权证的办理由前进农场负责。2000年11月16日，第三人前进农场制定购买住房暂行办法，决定面向社会各界售房，售房收款由大元公司直接负责。2002年1月28日，大元公司作出决定，沙湖新村住房销售权为第三人前进农场和大元公司所有。2002年8月22日，大元公司和第三人前进农场发出售房公告，称沙湖新村售房销售权为“国营前进农场房屋销售部”。2003年11月5日，大元公司和前进农场签订关于处理开发沙湖新村问题的最终协议，约定沙湖新村总房产证由第三人前进农场交大元公司。2005年1月6日，经宁夏回族自治区人民政府批准，将第三人前进农场境内未使用地12公顷转用为国有建设用地，并将该土地使用权划拨给第三人前进农场作为小城镇项目建设用地。2005年7月19日，第三人前进农场在被告处将沙湖新村B型、C型面积为7724.43平方米的房屋所有权证办到其名下。房证号为2005-15847号。涉案房屋包括其中。2006年2月27日，宁夏炼化分公司申请办理涉案房屋所有权证。2006年3月6日，被告根据宁夏炼化分公司提交的宁夏炼化分公司与第三人前进农场就涉案房屋沙湖新村一区16号商住楼签订的房地产买卖契约、房屋转让手续费票据、契税完税证、总房证、买卖双方营业执照、法定代表人身份证明等手续，给宁夏炼化分公司颁发了涉案房屋所有权证，证号为2006-17501号。2001年5月份,原告购买涉案房屋。2012年4月，第三人宁夏石化分公司提起民事诉讼，要求原告徐建明停止侵害、排除妨碍并返还涉案房屋，赔偿损失。原审法院于2012年9月10日作出（2012）平民初字第1290号民事判决，判令原告停止对涉案房屋的妨害。原告徐建明提起上诉，二审维持原判。原审法院认为，《城市房地产权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：受理登记申请；权属审核；公告；核准登记；颁发房屋权属证书”。本案争议的位于平罗县前进农场沙湖新区一区16号房屋，是以第三人前进农场和第三人宁夏石化分公司的前身大元公司成立的“国营前进农场房屋销售部”的名义销售给原告的，原告居住至今。被告在给第三人宁夏石化分公司颁发涉案房屋的所有权证时，认为涉案房屋是空房转让、没有产权纠纷、没有遗留问题。但根据庭审查明的事实，涉案房屋并不是空房转让、也存在产权纠纷，并且有土地权属遗留问题。综上，被告给第三人宁夏石化分公司颁发涉案房屋所有权证时，没有尽到审慎审查义务，所颁发的证件程序违法，认定事实错误，应依法予以撤销。第三人宁夏石化分公司辩解，原告不具有诉讼主体资格、原告的诉请超过三个月诉讼时效的意见，不符合法律规定，不予采纳。依照《城市房地产权属登记管理办法》第十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决：撤销被告平罗县房屋产权产籍管理所于2006年3月6日登记的平房字第2006-175**号房屋所有权证。上诉人宁夏石化分公司上诉称：一、原判决适用法律错误。1、原审法院认定原审被告平罗县房管所为上诉人颁发的房产证是空房转让、有产权纠纷、有遗留问题，从而认为原审被告没有尽到审慎审查义务，属法律适用错误。原审被告平罗县房管所为上诉人办理房产证时适用的依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令57条）以及《建设部关于修改的决定》。该法规对办理房屋登记程序、不予登记的情况作了明确的规定。原审法院认为审查事项不是房产管理部门依法登记办证的审核要件，该办法也没有规定房产管理部门对该事项进行审查的法定义务。2、本案原审被告平罗县房管所正是依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》的规定给上诉人办理了涉案产权证书，其向法庭出具的证据证明：给上诉人颁发的房产证手续齐全、程序合法、亦无违法办证的行为。而原审法院在没有指出原审被告平罗县房管所作出的具体行政行为违反上述行政法规哪一条规定的情况下，却依据程序法即《行政诉讼法》作出了没有任何法律依据的判决。二、原审法院认定事实错误。1、被上诉人既没有与涉案当事人任何一方签订房屋买卖合同；也没有购房相关手续；既没有在房产登记部门登记备案；也没有向房产登记部门申请登记备案的情况下，却提起了行政诉讼撤销上诉人原始取得的房屋所有权，因此，原告不具有行政诉讼主体资格。2、上诉人在办理沙湖新村房产证时，之所以向本案被告提交“房屋买卖合同”，是由于当时土地政策等历史的原因，导致上诉人即使是该项目的开发建设者但也不能直接办理房产证，故上诉人与第三人签订形式上的“房屋买卖合同”，该行为只是为满足办证的形式要件。3、被上诉人至今没有与任何一方当事人签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的法律关系不明确。从房屋的实际价值与交付的购房款来看，两者相差悬殊巨大。缴款行为属于预付款行为，合同关系属于待定状态，这种情形只能说上诉人有向前进农场购房的意向，其预付款的行为不是构成房屋买卖合同成立的全部要件，更没有产生房屋买卖合同生效的法律后果。综上，上诉人认为原审法院对本案主要事实认定不清，适用法律错误，故请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人徐建明认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人依照当时的政策和手续合法取得了涉案房屋，本身没有任何过错，也没有违反法律规定。因上诉人以及原审被告平罗县房管所对被上诉人的房屋产权没有尽到审慎审查义务，认定事实错误，颁证违法，导致被上诉人长期陷入诉讼，原审纠正了错误，要求维持一审判决。原审被告平罗县房管所答辩称，涉案房屋于2006年2月份给上诉人办理了房屋所有权证，截止办证时被上诉人也没有实际居住，也没有在房产登记部门备案。故原审被告在办证时依据法律规定，尽到了审慎审查义务。原判适用法律错误。原审第三人前进农场答辩认为，上诉人对涉案房屋的实际情况是清楚的，双方根据合作开发协议的约定，在沙湖新村总房产证办下来之后，由前进农场交宁夏石化分公司管理，但前提是宁夏石化分公司应当将已出售给职工的房屋产权证从总房产证中分离出来，并为购房职工单独办理房产证，但宁夏石化分公司目的想将所有房屋财产据为己有；平罗县房管局为宁夏石化分公司颁发房产证的行为存在违法之处。是否撤销具体行政行为，取决于该行为是否合法，包括实体合法与程序合法。本案中，平罗县房管所未进行任何形式或实质上的审核就为宁夏石化分公司办理了房产证，审核程序不合法，应当予以撤销；平罗县房管所违反行政诉讼法第三十二条、第五十四条的规定，没有提供向宁夏石化分公司颁发许可证的证据和所依据的规范性文件；平罗县房管所颁发房产证的行为，违反了一物一权的原则；上诉人认为涉案房屋是其原始取得，无事实依据。依法应当驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2001年3月27日，徐建明向国营前进农场房屋销售部交付商业一区16号楼购房现金15000元；2001年4月28日，徐建明向国营前进农场房屋销售部交付商业一区16号楼购房现金31810元；2001年5月28日，徐建明向国营前进农场房屋销售部交付购房(李某某转)现金13000元；2001年6月4日，徐建明向国营前进农场房屋销售部交付购房现金40000元；2001年12月6日，徐建明向国营前进农场房屋销售部交付商业一区16号楼购房现金10000元。2005年7月19日，由平罗县房产管理站填证，平罗县人民政府为宁夏农垦企业（集团）有限责任公司（国营前进农场）坐落于平罗县前进农场沙湖新村，共计7724.43㎡国有房产颁发的平房字第2005-158**号《房屋所有权证》中“土地使用情况摘要”一栏空白，即该证没有土地权属来源。2005年7月30日，国营前进农场与中国石油天然气股份有限公司宁夏炼化分公司签订《房地产买卖契约》。由国营前进农场将沙湖新村一区16号商住楼，共计178.086㎡的房产，以153153.96元的价格卖给中国石油天然气股份有限公司宁夏炼化分公司。该合同第三条约定“双方同意于2005年7月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物内的土地使用权一并移交给乙方”。2006年3月6日，由平罗县房产管理站填证，平罗县人民政府为中国石油天然气股份有限公司宁夏炼化分公司坐落于平罗县前进农场沙湖新村16号商住楼，共计178.086㎡股份房产颁发的平房字第2006-175**号《房屋所有权证》，该证中“土地使用情况摘要”一栏空白，即该证没有土地权属来源；原审被告平罗县房管所提交的关于上述房产的证据《房屋产权登记审核表》中“土地使用情况摘要”一栏空白，即该所没有审查土地权属来源。经庭审查实，徐建明向国营前进农场房屋销售部付款购买的商业一区16号商住房与平房字第2006-175**号《房屋所有权证》所载“178.086㎡股份房产”属同一处房产。本院认为，原审被告平罗县房管所在接受上诉人申请办理房产登记手续时，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定的法定条件和《城市房屋权属登记管理办法》第六条、第十条、第十六条、第二十七条等规定的颁证审核程序，在涉案房产坐落范围内土地权属不清以及房屋产权来源资料缺失的情况下，未核实涉案房产及土地使用权权属，即为申请人填报颁发房屋所有权证的行为违法，应予撤销。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中国石油天然气股份有限公司宁夏石化分公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜东方审判员  侯志民审判员  王丽琼二〇一六年十二月十六日书记员  郭益淇附：本案适用的法律、法规《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《城市房屋权属登记管理办法》第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一直的原则。第十条房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第十六条新建的房屋，申请人应当在竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明材料。第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，出会死掉呢国际、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；