广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第161号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区。
法定代表人：文贵江。
委托代理人：杨梅嫦，该公司经理。
被告：曾俊强，男，汉族，住肇庆市端州区。
原告肇庆市中港物业管理有限公司诉被告曾俊强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人文贵江，被告曾俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月5日起肇庆市粤中物业管理有限公司与江南苑小区G103业主签订前期物业服务协议。2008年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司签订物业委托合同。按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费47.54元（按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，被告住宅建筑面积：105.66平方米）、公共水电分摊5元、智能维护费5元。肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出管理由我司接管。但被告从2008年9月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。根据《物业管理条例》的规定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能对讲维护费4373.5元及滞纳金700元（欠费76个月起止日期：2014年1月至2014年12月），房管局查询费40元，合计7097.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、我与原告肇庆市中港物业管理有限公司无签订任何协议或合同，我是不受原告任何约束的，我只与肇庆市粤中物理管理有限公司就我名下物业肇庆市西江南路江南苑G幢103房签订前期物业服务协议，该协议具有法律效力，应受法律保护，但是2010年11月26日，肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市中港物业管理有限公司签订了《物业管理承包责任书》，将江南苑小区承包给了肇庆市中港物业管理有限公司，因此肇庆市粤中物业管理有限公司违反了与我鉴定的前期物业服务协议的第一条第一大点第五小点中规定不得将物业的整体管理责任转让给第三方，所以肇庆市粤中物业管理有限公司应承担违约责任，与肇庆市中港物业管理有限公司鉴定的承包责任书无效。二、肇庆市粤中物业管理有限公司发包给肇庆市中港物业管理有限公司，作应付式管理，闲杂人进出自如，如何搞好安全，全个小区无一个垃圾桶，如何搞好卫生，只有两台手推垃圾车，垃圾露天堆放，有一台离我家房间的窗口不到3米，臭气熏天，还有在离我家大厅窗口不到2米处设置了三个货柜车停车位，汽车尾气污染严重，严重影响我及家人的身体健康，我多次与物管沟通，物管置之不理。全个小区有400多户住户各自将垃圾往两台垃圾车上扔，每到傍晚垃圾车上就满了垃圾，垃圾掉落一地，造成二次污染，连水泥地板都变黑发臭。三、江南苑小区地下车库公共排水管、排污管经常堵塞，物管要求各住户交钱才给予处理，住户交不齐钱物管不处理，污水横流，有的几个月都不处理，附图片为证，图片内容是：“通知，本梯有一条排水管堵塞有30多天，当时在休息亭旁边排水管里开了一个排水口，但污水流出造成很不卫生，必须请师傅通管，费用要110元，敬请206、306、406、506、606、706住户需交18元通管费到物业管理处，或保安员代收，多谢合作！江南苑物业管理处，2011年3月16日”。另外2015年2月10日我家楼下的公共排污誉堵塞，到3月3日是我自己出150元给师傅通管，故此物管违反了前期物业服务协议的第二条物业服务内容的第二点：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管等。四、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条立论，其中，第七十兰条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。江南苑的公共停车位，停车一小时以内免费，超出一小时收取5元，过夜停放每次收取10元。但物管公司没有将停车收入的去向公告、公示，我相信从来无入账。同时物管公司从来无按规定公报物管费收支情况。五、保安人员无巡查，无设置巡查点。六、我于2015年4月7日收到贵院的传票，其中有一张由肇庆市江南苑物业服务中心发出的物业服务商洽通知书，原告与肇庆市江南苑物业服务中心是什么关系，肇庆市江南苑物业服务中心有无注册登记、有无合法证照。
经审理查明：原告肇庆市中港物业管理有限公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市西江南路江南苑4号楼G103房的权属人为被告曾俊强，该房建筑面积为105.66㎡，该房所在的肇庆市端州区西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。肇庆市江南苑房地产开发有限公司根据《物业管理条例》的规定，选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于2007年7月21日与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊（5元／月／户）、智能系统维护（5元／月／户）、露天车位120元／月／辆（小车）、露天车位180元／月／辆（大车）；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日。
2007年11月30日，被告曾俊强与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：肇庆市粤中物业管理有限公司系肇庆市江南苑房地产开发有限公司委托的物业管理企业；物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方；物业管理服务质量：房屋外观：保持外观整体美观；设备运行：保证设备正常运行；共用部位、共用设施设备的维护和管理：保证正常使用；环境卫生：（1）公共场所每天清扫一次；（2）公共楼梯至少一个星期清扫一次；绿化，有专人管理；交通秩序与车辆停放：保持交通畅顺，车辆停放有序；保安：（1）确保24小时值班巡查；（2）定期组织保安员训练，提高素质；消防：保证消防设备完好，保证正常使用；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：（1）小修及时赶到现场处理；（2）急修随叫随到；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：住宅按建筑面积每月每平方米0.45元，非住宅按建筑面积每月每平方米0.45元；每月交纳费用时间：1-10日；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，肇庆市粤中物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金或滞纳金。签订《前期物业管理服务协议》后至2008年8月，被告均按住宅建筑面积每月每平方米0.45元、公共水电分摊5元／月、智能维护费5元／月的交费标准交纳物业服务费、公共水电分摊和智能维护费给肇庆市粤中物业管理有限公司。被告从2008年9月起拒绝交纳相关物业服务费。
另查明：2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告肇庆市中港物业管理有限公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区江南苑小区发包给原告，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的合同的约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托原告代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向原告支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至江南苑业主委员会与原告或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。原告从2009年10月1日起进驻江南苑小区进行物业管理，为包括被告在内的端州区江南苑小区业主提供了物业服务。由于被告一直拒绝缴交物业管理费用，原告向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求被告交纳自2008年9月至2014年12月期间的物业服务费等费用。
又查明：端州区江南苑小区至本案诉讼期间尚未成立业主委员会。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据双方当事人在本案中的诉辩，本案争议焦点是：一、肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格；二、被告曾俊强应否支付肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费；三、被告曾俊强应否支付肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费的滞纳金。四、被告曾俊强应否支付肇庆市中港物业管理有限公司查档费。对上述争议的焦点，本院作如下评判：
一、肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格问题。原告中港物管公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。被告曾俊强案涉房屋所在的端州区江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告中港物管公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区发包给原告中港物管公司。之后，肇庆市中港物业管理有限公司进驻江南苑小区，为包括被告在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，以自己的实际行为履行了合同的主要义务。肇庆市中港物业管理有限公司与被告虽无签订正式的物业服务合同，但他们之间形成了事实上的物业服务关系，肇庆市中港物业管理有限公司作为本案的原告，主体适格。被告主张与肇庆市粤中物业管理有限公司无签订任何协议或合同而不交费的理据不足，本院不予采纳。
二、被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费问题。前文已查明，原告中港物管公司进驻江南苑小区后，为包括被告在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，被告作为端州区江南苑小区的业主接受了原告中港物管公司提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，原告中港物管公司提供物业服务的质量基本上符合被告与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》的约定。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，被告虽无与原告中港物管公司签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即被告应向原告中港物管公司支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，原告中港物管公司请求参照肇庆市粤中物业管理有限公司的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊和智能维护费，合理合法，本院予以支持。参照上述标准，被告应支付给原告中港物管公司从进驻小区之日即2009年10月1日至2014年12月31日的物业服务费为2995.46元［0.45元／月·㎡×105.66㎡×63个月］、公共水电分摊为315元［5元／月×63个月］、智能维护费为315元［5元／月×63月］，合计3625.46元。原告要求从2008年9月起计费理据不足，本院不予采信。被告2008年9月至2009年9月期间的欠费，应由肇庆市粤中物业管理有限公司另行主张。
三、被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费的滞纳金问题。原告要求被告从欠费之日起计收滞纳金，因原、被告之间并无书面合同约定迟延交费可收取滞纳金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。
四、被告曾俊强应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司查档费的问题。由于原告所主张的查档费40元是基于本案诉讼而到房管部门查档所产生的费用，该费用是原告行使诉权而产生的费用，由于双方并无约定此费用的承担，故对原告要求被告支付查档费的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告曾俊强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2009年10月1日至2014年12月31日的物业服务费为2995.46元、公共水电分摊为315元、智能维护费为315元，合计人民币3625.46元。
二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交25元），由原告负担15元，被告负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍世强
审 判 员 黄卓贤
人民陪审员 郑凤鸣
二〇一五年六月十六日
书 记 员 卢诗瀚
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