广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终955号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号，统一社会信用代码91440606721191281L。
法定代表人：梁素芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰能，广东瑶琨律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：陈传，女，1991年9月16日出生，汉族，住广东省廉江市，
被上诉人（原审被告）：霍伟忠，男，1982年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）因与被上诉人陈传、霍伟忠居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天之龙公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判陈传、霍伟忠支付违约金37500元（1250000元×3%）、律师费5000元，合计42500元；2.本案诉讼费由陈传、霍伟忠负担。事实与理由：（一）一审判决认定霍伟忠代陈传签订《独家代理委托书》的行为构成无权代理而不构成表见代理，属于认定事实错误。霍伟忠持有陈传的身份证原件、涉案房产的钥匙、商品房买卖合同复印件、授权委托书，其中身份证原件和涉案房屋钥匙非常有公信力，天之龙公司有理由相信霍伟忠有权代理陈传买卖房屋。一审法院认为授权委托书需在天之龙公司员工面前签订且需在门店露面，有违常理且不切实际。在实践中经常出现因委托人不能亲自到现场而需要私下签订授权委托书委托办理事项的情况，比如当事人委托律师到法院立案，当事人没有在法院立案庭当面与律师签订授权委托书，也未到法院，如果对普通民事行为的要求高于司法行为，明显不合理。天之龙公司已尽合理注意义务，霍伟忠的行为构成表见代理，《独家代理委托书》合法有效，霍伟忠和陈传应对《独家代理委托书》承担法律后果。（二）一审判决认定《独家代理委托书》的部分条款限制了业主的出售权，属于无效条款，天之龙公司对此有异议。1.《独家代理委托书》的部分条款虽为格式条款，但天之龙公司的员工在霍伟忠签订该委托书时已尽了提醒义务，且涉案条款的重要内容都已加粗和加下划线，“独家代理委托书”字样亦在合同抬头通过加大加粗标示出来，霍伟忠知悉委托书的全部内容，清楚己方的权利义务。《独家代理委托书》约定的佣金仅为1%，低于一般委托的1.5%佣金。天之龙公司是以较低佣金换取涉案房屋的独家代理权，以帮助涉案房屋成功交易，双方权利义务平衡，不存在显失公平的情况。2.《独家代理委托书》是双方经过协商确定价格后签订的，系双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定。该委托书委托期限仅为四个月，委托方和受托方的权利义务均在固定的期限内受到调整和平衡，根据该委托书第11条，委托期限届满后独家代理权限就取消了。（三）退一步讲，即使霍伟忠的行为不构成表见代理，其亦存在缔约过失责任。霍伟忠在一审时承认其假冒陈传的签名且辩称签订《独家代理委托书》的目的系为了了解涉案房屋市场价格，并不是以买卖房屋为目的，明显属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，其行为违背了诚实信用原则，故霍伟忠应赔偿天之龙公司包括佣金、广告费等预期利益。
陈传辩称，陈传一直在江门居住，从未委托过霍伟忠办理房屋买卖，没有签订过委托材料，对所谓的天之龙公司独家代理等均不知情，直到收到法院的材料才知道。
霍伟忠辩称，当时跟天之龙公司的工作人员说，签订委托书目的系为了了解涉案房屋的市场价格和情况。天之龙公司员工告知了解市场价格要签订授权文件，要求业主本人签订，但霍伟忠找不到业主陈传，所以霍伟忠自己就随便在材料上签字。相关材料的抬头也是天之龙公司签好的，霍伟忠对所谓的独立代理事宜不清楚。
天之龙公司向一审法院起诉请求：1.陈传向天之龙公司支付违约金37500元、律师费5000元，合计42500元；2.霍伟忠对陈传的上述责任承担共同清偿责任；3.本案全部诉讼费由陈传、霍伟忠承担。
一审法院认定事实：陈传系霍伟忠的妻子的弟弟的老婆。位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦常北路25号新境誉花园4座1201号房产和1202号房产，登记在陈传及案外人麦景乐（系陈传的家公，系霍伟忠的岳父）名下。2017年2月15日前，霍伟忠已将涉案房产的钥匙交付给天之龙公司，之后一直由天之龙公司保管涉案房产的钥匙。2017年2月14日，霍伟忠在天之龙公司的员工陪同下，持有陈传的身份证原件前往不动产登记档案处核查涉案房产的房产证明，并出具了涉案房产商品房单元合同备案结果证明。2017年2月15日，霍伟忠持有商品房买卖合同复印件、商品房单元合同备案结果证明、授权委托书（日期为2017年1月18日，委托人及受托人的名字已经书写号并按捺指模）、陈传的身份证复印件（微信照片）来到天之龙公司的门店，由霍伟忠代表陈传与天之龙公司的经办人陈泽锴签订了一份《独家代理委托书》（天之龙公司加盖了公章），约定：陈传委托天之龙公司独家代理出售涉案物业，售价为1250000元（包括该物业自买入后至出售前已产生的一切费用）；交易税费由买方支付，付款方式为按揭或一次性付款，委托期限从2017年2月15日起至2017年6月14日止；一旦达成上述条件，陈传全权委托天之龙公司按上述售价收取客户适当款项作为定金，并转账至天之龙公司指定账户（开户行：顺德农商行；户名：梁健龙，账号：01×××93）作托管，陈传在收到天之龙公司的通知五天内必须签订买卖合同，陈传不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业售价，否则应向天之龙公司支付约定售价3%作为违约金；天之龙公司因诉讼产生而支付的律师费等一切费用由陈传负担。
其后，天之龙公司对涉案房产进行推广、介绍，并于2017年4月24日与案外人孙茂山达成一份《房屋买卖保证金协议书》，案外人孙茂山同意以1250000元的价格买受涉案房产，并向天之龙公司指定的账户（01×××93）转账支付了保证金5000元，天之龙公司向案外人孙茂山开具了收据予以确认。
2017年4月29日，天之龙公司向霍伟忠发出催促函，要求陈传按《独家代理委托书》的售价出售涉案房产，否则承担售价3%的违约金。霍伟忠于2017年5月14日收取上述函件。
天之龙公司认为陈传未按合同约定出售涉案房产，已构成违约，遂于2017年6月10日委托广东琨瑶律师事务所代理天之龙公司提起诉讼，其后，该所指派了律师代理天之龙公司于2017年7月3日向法院提起诉讼。
另查，陈传购买涉案房产时曾经向霍伟忠借款118297元，至今尚未清偿。天之龙公司至今尚未支付律师费5000元。
一审法院认为，本案案由为居间合同纠纷。根据天之龙公司的起诉及陈传、霍伟忠的抗辩，本案的争议焦点如下：1.霍伟忠代表陈传签订涉案《独家委托代理合同》的行为是否构成表见代理；2.涉案《独家委托代理合同》是否属于有效合同；3.陈传、霍伟忠应否向天之龙公司支付违约金及律师费。对此，一审法院作如下分析：
第一，霍伟忠代表陈传签订涉案《独家委托代理合同》的行为是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合天之龙公司及陈传、霍伟忠的陈述，霍伟忠虽然持有陈传的身份证原件及涉案房产的钥匙、商品房买卖合同复印件、商品房单元合同备案结果证明及授权委托书前往天之龙公司门店办理签订《独家委托代理合同》，但天之龙公司及霍伟忠均确认陈传并没有在天之龙公司的员工面前签订授权委托书，也没有在天之龙公司门店出现过，天之龙公司作为一个专业中介机构，应当清楚业主办理授权委托书手续应当具备的必要条件，天之龙公司对此存在过错，且陈传直至起诉时才获悉霍伟忠的上述委托行为，并明确表示对该代理行为不予追认，故霍伟忠的代理并不构成表见代理，应属无权代理，陈传对霍伟忠的上述代理行为无需承担法律后果，该委托行为的法律后果应由行为人即霍伟忠承担。
第二，涉案《独家委托代理合同》是否属于有效合同的问题。承上述，虽然霍伟忠的行为已构成无权代理，但并不必然导致涉案合同无效，该合同实际上系天之龙公司与霍伟忠的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属合法有效合同，天之龙公司及霍伟忠应按合同约定履行各自权利义务。
第三，陈传、霍伟忠应否向天之龙公司支付违约金及律师费的问题。承上述，霍伟忠的行为已构成无权代理，陈传对涉案合同无需承担法律后果，该合同的法律后果应由行为人即霍伟忠承担。因涉案《独家委托代理合同》属有效合同，天之龙公司认为根据合同约定，霍伟忠未按约定售价出售涉案物业，已构成违约，应当支付违约金37500元及律师费5000元；霍伟忠提出抗辩，认为涉案条款限制了业主的出售权，应属无效条款。对此，一审法院认为：涉案合同的该条款属于天之龙公司拟定并打印好的格式条款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。结合本案，天之龙公司要求业主在委托期限内必须按照约定售价出售涉案房产，明显限制了涉案房产的所有权人对涉案房产自由确定出售价格的权利，依法应属无效条款，天之龙公司据此要求霍伟忠支付违约金37500元，理据不成立，一审法院不予支持。虽然天之龙公司未能促成合同成立，但天之龙公司为其从事居间活动支出了必要费用，一审法院综合天之龙公司为此付出了人工成本、宣传成本，酌定为3000元。对于天之龙公司诉请的律师费问题，虽然根据涉案合同约定，因违约引发诉讼而产生的律师费应由霍伟忠承担，但天之龙公司至今尚未提供证据佐证其已实际产生律师费的损失，故对于天之龙公司的该项诉请，理据不成立，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十八条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、霍伟忠应于判决发生法律效力之日起五日内，一次性向天之龙公司支付服务费3000元；二、驳回天之龙公司的其它诉讼请求。一审受理费减半收取为431.25元，由天之龙公司负担131.25元，由霍伟忠负担300元。
双方当事人在二审期间未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案是居间合同纠纷。根据天之龙公司的上诉请求和陈传、霍伟忠的答辩意见，本案二审的争议焦点是：天之龙公司诉请陈传、霍伟忠支付违约金37500元、律师费5000元是否应予支持。
首先，关于陈传是否应对霍伟忠的代理行为承担责任的问题。根据本案已查明的事实和双方陈述，虽然霍伟忠持有陈传的身份证原件和涉案房产的钥匙、商品房买卖合同复印件、商品房单元合同备案结果证明、授权委托书等，但天之龙公司和霍伟忠均确认陈传从未在天之龙公司出现过，也没有当面签订授权委托书，而陈传系霍伟忠妻子的弟弟的配偶，双方仅为姻亲关系而非直系亲属，霍伟忠的上述代理行为不属于《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理规定的“足以让相对人有理由相信其有代理权”的情形，天之龙公司作为专业的中介公司应严格核查霍伟忠的授权情况。因此，天之龙公司关于霍伟忠的行为构成表见代理的主张不成立。现陈传对霍伟忠的代理行为不予追认，天之龙公司要求陈传对霍伟忠的代理行为承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持，该代理行为的法律责任应由行为人霍伟忠承担。
其次，关于霍伟忠应否向天之龙公司支付违约金37500元、律师费5000元的问题。天之龙公司根据其与霍伟忠签订的《独家代理委托书》的约定主张霍伟忠承担违约责任。经审查，《独家代理委托书》第7条关于“在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自中止委托或者拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则应向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金”的约定和第9条关于在委托期间“不能擅自终止本委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则委托方将向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金”均系格式条款，存在排除陈传作为房屋所有权人自由处分涉案房屋的主要权利的情况，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应认定前述合同条款无效。天之龙公司根据上述合同条款主张霍伟忠支付违约金37500元，于法无据，本院不予支持。一审法院考虑到天之龙公司已提供了居间服务，支出了必要费用，酌定霍伟忠向天之龙公司支付3000元服务费，霍伟忠对此未提出上诉，本院予以维持，并对天之龙公司请求霍伟忠另行承担缔约过失责任的主张不予支持。天之龙公司诉请霍伟忠赔偿律师费，其合同依据为《独家代理委托书》第12条关于“在委托期内，无论委托方是否通过受托方居间成交该物业，受托方均有权向委托方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费等一切相关费用”的约定，该条款为格式条款，且加重了委托人的责任，根据前述合同法规定，该条款亦应认定为无效，故本院对天之龙公司的该项诉请不予支持。
综上所述，天之龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费862.5元，由上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担。
审判长 吴健南
审判员 邱程辉
审判员 吴媛媛
二〇一八年三月六日
书记员 赖敏婷