辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第714号
原告（反诉被告）：沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）。
法定代表人：张俊先，该局局长。
委托代理人：王秋月，辽宁三择律师事务所律师。
委托代理人：史春贤，辽宁三择律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金世海，男，1974年3月28日出生，满族，世海浴乐城经营者。
委托代理人：刘艳志，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
委托代理人：韩国军，辽宁事成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金世娟，女，1970年7月11日出生，满族，沈阳市沈河区民富路世海浴乐城经营者。
委托代理人：刘艳志，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
委托代理人：韩国军，辽宁事成律师事�所律师。
原告（反诉被告）沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）与被告（反诉原告）金世海、金世娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法由审判员祝仰宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）的委托代理人王秋月，被告金世海、金世娟的委托代理人刘艳志、韩国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）诉称，原告是沈阳市沈河区文富路30号房屋的产权人，多年前原告将其中945平方米的房屋租赁给第一被告，由第一被告和第二被告共同经营世海浴乐城。根据最后一份《房屋租赁协议》约定，租赁期限截止至2012年12月31日止。租赁期满后，二被告没有按约定腾退租用的房屋，原告于2013年7月份起诉要求被告立即腾退，并�付2013年1月至于2013年7月的房屋使用费，法院支持了原告的诉讼请求。判决生效后，被告仍不执行判决内容，经法院强制执行，被告于2014年5月7日将其占用的房屋腾退。现原告要求被告按原租赁协议约定的价格即每月人民币19500元支付2013年8月1日至2014年4月30日房屋使用费。被告在使用房屋期间，封闭了原告的露台使原告无法采光，通风，造成原告房屋不能使用，原告同时要求由被告负责将其拆除，排除妨害，将房屋恢复原状。双方协商未果，故诉至贵院，请求判决：1、被告给付2013年8月1日至2014年4月30日的房屋使用费人民币175500元（按照每月人民币19500元计算）；2、被告拆除其封闭的露台，排除妨害，将其使用的房屋恢复原状；3、诉讼费用由被告承担。
被告金世海、金世娟辩称，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告的诉讼主体不适格。根据沈河区人民法院2013民二初1825号判决书认定的事实双方诉争的房产已归案外人单林玉所有。2、原告的诉讼主体已经于2009年3月31日终止，主体资格消灭，不具有诉讼权利能力。3、关于原告提出第一项租金请求我们不同意给付租金，理由是被告已经于2013年8月1日停业，导致停业的原因并不是被告的主观故意造成的，而是原告通过诉讼以及诉讼保全手续导致被告无法正常经营，责任不在被告。由于停业导致被告无法经营而且产生了相当数额的损失，上述损失被告将另行诉讼来主张权利。4、关于原告第二诉讼请求拆除封闭阳台没有事实依据也没有法律依据。露台的封闭是经过原、被告双方协商达成协议所产生的露台封闭的结果，并且原告同意露台封闭后产权归被告，露台的产权已经归被告了，原告无权要求被告拆除。原告在诉讼当中，要求被告拆除的原因是采光和排风都受到了影响�事实上是上述两个理由不成立，因为是在北边和东边封闭的露台，原告所说的遮光问题不存在，通风问题也不存在。综上所述，被告认为原告的诉讼理由不成立，请求法院驳回。
反诉原告金世海、金世娟诉称，1998年，反诉人与被反诉人签订了一份房屋租赁协议书，该协议书约定由反诉人租用被反诉人坐落于沈阳市沈河区文富路30号房屋，在租用期间由于需要利用租用房屋的露台，反诉人与被反诉人经协商，同意反诉人在二楼平台上建房，被反诉人于2003年12月5日出具了一份“情况说明”，该“情况说明”内容为，被反诉人同意反诉人在租用房屋二楼东侧平台建房，将露台封闭使用，由反诉人投资兴建，手续由金世海办理，房屋建成后，产权归金世海所有。反诉人收到被反诉人的“情况说明”后，购买材料，组织人工，在二楼平台上建成房屋。2013年4月份，被反诉人的主管部门将反诉人承租的房屋出售给单林玉，现被反诉人不但不给予反诉人赔偿，反而诉请要求反诉人无偿拆除该房屋。反诉人认为，反诉人在承租房屋平台上建封闭房屋是与被反诉人经协商并达成共识的，是双方的真实意思表示，现被反诉人将房屋出售后要求反诉人拆除并不给予赔偿是不公平的。如果当初被反诉人不同意反诉人在二楼平台上建房，反诉人是不会投入资金建房的。如果拆除二楼平台上的房屋，将造成反诉人经济损失，对于反诉人的损失，被反诉人是有责任的。因此，根据被反诉人出具的“情况说明”，反诉人请求法院依法判决确认位于沈阳市沈河区文富路30房屋二楼平台封闭房屋归反诉人所有和使用，由被反诉人承担反诉费用。
反诉被告沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）辩称，1、未经房产管理部门登记的房屋不能确认其产�。2、租赁合同期满后，反诉原告无权要求继续使用该封闭房屋。3、当事人双方无权确认房屋产权，情况说明的内容不能认定反诉原告享有房屋所有权，必须经房产部门登记认定，所以应驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，诉争房屋坐落于沈阳市东陵区（现已划归沈河区）文富路30号，为原告所有，自多年前一直由被告金世海承租使用，双方曾签订多份合同，被告金世海利用诉争房屋开办沈阳市沈河区民富路世海浴乐城，登记经营者为被告金世娟，由金世娟与金世海共同经营。
2003年12月5日，原告作出《情况说明》一份，内容是“经粮食局研究同意，世海娱乐城在粮食局二楼东侧和北侧平台建房，建筑相关手续由金世海办理，在建筑期间发生一切事故，均由金世海负责，粮食局不负任何责任，此房产建成后，产权归金世海所有。”
2011年，原告作为甲方（出租方），被告金世海作为乙方（承租方）签订《房屋出租协议》，约定原告将诉争房屋中的一楼面积945平方米出租给乙方使用，期限自2011年10月1日至2012年12月31日，租金为人民币292500元。此房屋出租期满，乙方应无条件将房屋及设备完好交给甲方，如此房屋继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。如遇政府征收或出租方上级管理部门整合、处置该处房产，甲方应提前30天书面通知乙方，乙方在规定时间内无条件搬出，甲方对乙方的装修按照征收或处置时评估值对乙方赔偿，其他损失不予赔偿，并退回剩余的租金，本合同自行终止。如果处置该房屋，在同等条件下，乙方有优先购买权。
本合同到期后，双方未续签合同。
2013年7月8日，原告向被告发出通知一份，内容为“东陵区粮食局位于沈河区文富路30号的办公楼现由东陵区国资局在沈阳市房地产拍卖行公开拍�。2013年4月19日该处房产由单林玉拍得。东陵区粮食局与你签订的合同于2012年12月31日已终止，要求你单位在接到通知后15日内全部搬离该处房产，逾期不搬的东陵区政府将依法起诉，出现的一切后果由你单位自己负责。”被告金世海收到该通知并在该通知上签署“不同意搬，因为没有给予装修补偿。”
2013年10月12日，原告向本院提起诉讼，要求解除双方的房屋出租协议，被告给付原告2013年1月1日至2013年7月30日的房屋租金，被告提起反诉，要求原告给予装修损失人民币100万元。本院于2013年11月8日作出（2013）沈河民二初字第1845号民事判决书，认定双方租赁合同已经到期，不构成不定期租赁合同，故判决被告金世海、金世娟腾空租赁房屋，交还原告，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告金世海、金世娟自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告金世海、金�娟应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，归原告所有，被告金世海、金世娟给付原告自2013年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费人民币136500元并驳回反诉原告金世海、金世娟的反诉请求。
被告金世海、金世娟不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2014年1月15日作出（2014）沈中民二终字第55号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
该判决生效后，原告向本院申请执行，2014年4月25日，被告金世海、金世娟作出《承诺书》一份，内容是“一、本人承诺在2014年5月7日晚将原租用东陵区粮食局945平方米房屋腾空后无条件交给东陵区粮食局。二、若2014年5月7日晚没有将房屋交换东陵区粮食局，粮食局可以申请法院强制执行，执行中所产生的一切费用由本人承担。”后被告金世海、金世娟将租用房屋于2014年5月7日腾空，交还原告。因被告�世海、金世娟腾空房屋时未拆除其在二楼所建露台，原告再次起诉来院。
上述事实，有房屋产权证、（2013）沈河民二初字第1845号民事判决书、（2014）沈中民二终字第55号民事判决书、《情况说明》、《承诺书》、照片等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》已经人民法院生效判决认定到期，双方未构成不定期租赁合同，并判决被告将诉争房屋腾空交还原告，被告给付原告2013年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费人民币136500元，但被告直至2014年5月7日才腾空房屋，影响了原告对诉争房屋的使用，其应当支付实际占用期间的房屋使用费，原告诉请被告按原租赁合同约定的租金标准每月人民币19500元（人民币292500元÷15个月）支付自2013年8月1日至2014年4月30日共计9个月的房屋使用费人民币175500元，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告所建的露台问题。对于被告在其租赁房屋二楼东侧和北侧所建露台，根据该露台所在位置，必须依附于被告租赁的原告房屋使用，并不具有独立的使用功能，应当视为对租赁房屋的装修及扩建，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，双方租赁合同到期后，被告应当将其所建露台拆除，恢复租赁房屋原状。虽然原告曾于2003年12月5日出具《情况说明》，但该情况说明仅是同意被�建设该露台，建设露台手续由被告办理，虽约定该露台产权归被告所有，但被告建设该露台后，并未办理露台的相关建设手续，不应属于合法建筑，故原告诉请被告拆除露台，恢复诉争房屋原状，本院予以支持。反诉原告金世海、金世娟反诉诉请确认该露台归其所有和使用，本院不予支持。
关于被告辩称的原告事业单位法人证书上的有效期问题。虽然原告事业单位法人证书上标注的有效期自2008年4月24日至2009年3月31日，但自2009年始，原告每年都经批准证书有效期延长，且原告作为事业单位法人，其法人资格有效期批准问题属于相关行政主管单位的职权，并非人民法院民事案件审理范围，只要原告的法人资格没有被注销，原告就具有诉讼的主体资格。
对被告辩称的原告诉争房屋已为案外人竞拍的问题。因该问题在生效的（2014）沈中民二终字第55号民事判决书中已�详细论述，本院不再赘述。
关于被告辩称的停业问题。因双方租赁合同约定的租赁期限已届满，在合同到期后，原告曾向被告发出通知，要求被告搬离，但被告并未搬离，原告通过诉讼的方式主张被告腾房，系其行使作为房屋产权人的权利，故其在租赁合同到期后，主张系原告以诉讼方式导致其无法继续经营而停业，故不应支付房屋租金，缺乏依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告金世海、金世娟于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市沈河区文富路30号，原告沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）与被告金世海于2011年签订的《房屋出租协议》中所约定的租赁房屋二楼东侧和北侧平台所建房屋拆除，恢复租赁房屋原状；
二、如被告金世海、金世娟逾期履行上述第一项义务，则由原告沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）自行拆除，拆除费用由被告金世海、金世娟负担；
三、被告金世海、金世娟于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳市东陵区粮油购销总公司（沈阳市东陵区粮食局）自2013年8月1日至2014年4月30日共计9个月的房屋使用费人民币175500元；
四、驳回反诉原告金世海、金世娟的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4810元，减半收取人民币2405元，反诉案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由被告（反诉原告�金世海、金世娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 祝仰宝
二〇一四年九月二十五日
书记员 徐 佳
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。