辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第480号
上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：曾昌飚，系该公司董事长。
委托代理人：李坤，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘玲，女，1987年3月24日出生，蒙古族，无职业，住址：辽宁省康平县。
委托代理人：曲柏杰，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司与被上诉人刘玲房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1682号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人李坤，被上诉人刘玲的委托代理人曲柏杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年7月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层238号房屋（即诉争商铺），建筑面积17.49平方米，房屋总价款为人民币571，993元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改扩建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年7月5日交付首付款291，993元整，贷款28万元以银行按揭方式付清。总房款人民币571，993元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定，折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币783，552元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按年9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。
原告分别于2009年6月24日、2009年6月25日、2009年7月5日向被告交付房款共计人民币291，993元，被告为原告出具收款收据。因被告一直未能为原告办理商铺产权证及未能给付原告折旧费，原告起诉来院。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。
关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，故被告应于2010年12月31日前协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。双方签订的委托经营协议，建立在双方的房屋买卖关系之上，房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应随之解除。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当以原告实际付款金额为准，即人民币291，993元。
关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币783，552元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，即原告投入资金收益的计算方式，而不应视为原告购房总价。诉争档口总价人民币571，993元，原告已付人民币291，993元，尚有280，000元购房款未付，原告租金计算的基数应以委托经营协议确认的基数乘以原告已付购房款占总房款的比例，由此，被告承租原告商铺的租金标准为每年人民币35，999元。2、关于租赁起始时间问题。双方协议中约定从国际展贸中心商场正式开业之日起计算，但原、被告均未提供证据证明商场实际开业的确切日期，本案中，原、被告均认可交付日期为2009年12月31日，但被告并未实际向原告交付，而是自行占有使用，故本院认为应以交付到期日的第二日即2010年1月1日作为租金起算日为宜4、双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付自起租日即2010年1月1日至合同解除前（本院依法确定为2013年10月31日）共计3年零10个月的商铺租金，因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院无法采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘玲与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年7月5日签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告刘玲购房款人民币291，993元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告刘玲自2010年1月1日至2013年10月31日的商铺租金人民币137，996元（35，999元／年×3年＋35，999元÷12个月×10个月）；四、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，305元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
宣判后，辽宁中屹置业投资发展有限公司不服，向本院提出上诉。其上诉理由：1、上诉人是因政府不可抗力的原因，未能将与被上诉人签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需材料。因不可抗力原因解除合同，依法应当免除上诉人的责任；2、一审判决应当依法按上诉人和被上诉人在合同中约定的损失计算方法判决上诉人赔偿被上诉人的损失，显然一审判决第三项适用法律错误；3、一审判决的第一项既已判决解除了被上诉人与上诉人的房屋买卖合同，商铺的所有权自始至终都归上诉人所有。被上诉人对商铺不享有财产所有权，自然也就不享有商铺租金的收益权，显然一审判决第三项缺乏事实根据和法律依据。请求二审法院依法撤销原审判决的第三项，并依法改判驳回被上诉人商铺租金的诉讼请求，判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人刘玲辩称：1、原审没有采信上诉人辩称的政府行为构成不可抗力是正确的；2、原审判决上诉人在解除委托经营协议后，支付租金符合法律规定。故原审事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据材料在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，故两份合同应为合法、有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。依据双方房屋买卖合同约定，中屹公司应在2009年12月31日前交付房屋，并在2010年12月31日前协助刘玲办理产权过户手续，而中屹公司至今未能完成该项合同义务，故原审法院依据双方合同约定，判决解除刘玲与中屹公司双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。因刘玲与中屹公司签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》是以双方存在《商品房买卖合同》为基础，《商品房买卖合同》解除后，《“国际展贸中心”委托经营协议》亦不存在继续履行的基础，故原审法院同时判决解除双方签订的《“国际展贸中心”委托经营协议》并无不当。
一、关于上诉人提出涉案商铺不能办理产权证的原因系政府不可抗力，故应免除上诉人责任的上诉主张，本院认为，首先，因庭审中，上诉人就其上诉主张并未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果；其次，商品房买卖合同，系指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案诉争的房地产项目并非为上诉人所开发，而系上诉人承接的旧楼改造项目，因此，涉案《商品房买卖合同》不是真正意义上的《商品房买卖合同》，而实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。第三，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中，因涉案的两份合同已被解除，故上诉人理应返还被上诉人交纳的购房款并给付实际占有期间的商铺租金。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
二、关于上诉人提出即便合同解除的原因归责于上诉人，一审判决应当依法按上诉人和被上诉人在《“国际展贸中心”委托经营协议》约定的损失计算方法判决上诉人赔偿被上诉人的损失，故一审判决第三项适用法律错误的上诉主张，本院认为，一方面，涉案协议中，双方就未实际给付商铺租金的违约问题并未作出明确约定；另一方面，虽涉案协议约定了从国际展贸中心商场正式开业之日起计算租赁时间，且二审庭审后上诉人亦向法庭提供证据欲证明该中心商场正式开业的时间为2012年3月18日，但鉴于从涉案商铺交付的2009年12月31日起至商场实际开业之日止的期间内，上诉人一直占有和控制涉案商铺，本着双方合同签订的最终目的系保护守约方的合法权益及基于公平原则，这段期间的租金损失上诉人理应予以给付，租金标准按照合同约定的折旧费标准计算。故原审判令上诉人给付从2010年1月1日起至2013年10月31日止期间的商铺租金损失的判决并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，305元，由上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年八月二十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。