江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9537号
上诉人(原审原告)：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市虎踞关1号。
负责人：徐志坚，该局局长。
委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李华思,江苏高的律师事务所律师实习律师。
被上诉人(原审被告)：南京权舆科技贸易有限公司，住所地南京市鼓楼区湖南路6号。
法定代表人：王亚妮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局(以下简称省军区保障局)因与被上诉人南京权舆科技贸易有限公司(以下简称权舆公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人省军区保障局委托诉讼代理人管澄伟、李华思，权舆公司委托诉讼代理人曹义怀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
省军区保障局上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1.被上诉人提交的孙立签字的“房租结算告之”单上并未注明时间日期，仅在单据左上角标注了数字“4.25”，该数字并非时间，真实含义是被上诉人2016年底结算时结余费用4.25万元，一审认定房屋交付时间与事实不符。2.一审法院将2017年1月至3月的房屋占有使用费从42500元/月调整至21250元/月，将4月1日后的调整至29750元/月没有任何依据。双方当事人签订的合同明确约定月租金42500元，因湖南路施工，上诉人考虑到实际情况，按照255000元/年租金标准收取了2016年租金及房屋占有使用费，自愿对承租户2015年11月至2016年12月31日的租金及占有使用费进行减让，但并未承诺对2017年的占有使用费减让，亦未就减免事项签订书面协议，上诉人应按合同标准即42500元/月收取上诉人2017年上半年的房屋占有使用费。一审判决后，上诉人发现了案涉房屋钥匙交还的新证据，该证据表明房屋交还时间为2017年9月，所以案涉房屋的占有使用费应当计算至2017年9月即钥匙实际交还之日。
权舆公司辩称，案涉房租结算告之的落款处有孙立的签名，但没有署明日期，故该举证责任在上诉人，房租结算告之左右上角的数字表明了日期和房租金额，相互吻合，一审法院据此认定交还时间为2017年4月25日正确。上诉人对交还房屋的时间多次陈述不同，一审开庭时，上诉人的代理人明确表明交还时间是2017年6月30日并据此变更了相应诉请。二审又陈述，交还时间为2017年9月之后，无事实根据。双方虽然签订合同约定2014年度租金为51万元，后来因为湖南路封闭施工，双方将房租调整为25.5万元每年，截止被上诉人迁离案涉房屋，湖南路仍然在施工，并没有改变封闭施工的现状，所以一审法院按照封闭施工状态来酌定租金，正确合理。
省军区保障局向一审法院起诉请求：权舆公司支付房屋占有使用费21.25万元（自2017年1月1日起至2017年6月30日止）及违约金5397元（其中以8.5万元为基数，按日万分之二标准自2017年1月1日计算至2017年6月30日；以12.75万元为基数，按日万分之二标准自2017年4月1日计算至2017年6月30日）。
一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区××、××房屋××军队资产。
2013年12月3日，江苏省军区对外有偿服务管理工作领导小组办公室（以下简称省军区有偿办）（甲方）与权舆公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将案涉房屋（建筑面积125平方米）出租给乙方使用；租赁用途为服饰经营，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租金总额为51万元，租金按季结算；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。2014年2月26日，中国人民解放军南京军区房地产管理局加盖租赁合同审核专用章。由于权舆公司于该合同签订前已租赁使用案涉房屋，故该合同签订后，权舆公司继续使用案涉房屋。
上述合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但权舆公司继续使用案涉房屋。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，军队相关工作人员已多次通知权舆公司迁出案涉房屋。
2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由省军区保障局享有和承担。
一审审理中，双方一致确认案涉房屋的公安门牌号仅为南京市鼓楼区湖南路6-11号，未办理案涉房屋的交接手续，以交还房屋钥匙作为返还案涉房屋的标准，但对于权舆公司迁出并返还案涉房屋的日期陈述不一：省军区保障局于2017年8月30日起诉时，在诉状中载明权舆公司至今未能迁出，后于庭审时明确陈述权舆公司于2017年6月30日迁出并返还；权舆公司陈述其于2017年4月25日已迁出并返还，并提供军队工作人员孙立签字的房租结算告之予以证明。
双方一致确认权舆公司未支付案涉房屋的租赁保证金，但对于房屋占有使用费的支付期限及标准陈述不一：省军区保障局陈述因案涉房屋地处湖南路道路改造项目，其自2015年11月1日起按原合同约定年租金的一半标准向权舆公司收取租金及房屋占有使用费至2016年12月31日，并将权舆公司于2015年11月、12月多支付的租金42500元在省军区保障局此次主张期间的房屋占有使用费中抵扣，但权舆公司自2017年1月1日起应按原合同约定标准向省军区保障局支付房屋占有使用费；权舆公司陈述其已向军队付清2017年3月31日之前的租金，因案涉房屋地处的湖南路道路改造项目仍未完成，故权舆公司不应按照原合同约定标准支付房屋占有使用费。
经一审法院了解，2015年11月1日，湖南路实行路面封闭施工，全线禁止机动车通行，两侧各保留3米左右宽度道路，供行人和非机动车通行；2016年9月1日，湖南路半幅道路通行，允许车辆由西向东单向通行；2017年4月1日，恢复双向四车道通车，但恢复通行后道路中央仍有围挡，部分道路路面仍在施工。
因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，省军区有偿办与权舆公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且办理了合同审批手续，故该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于省军区保障局主体是否适格的问题。因军队编制体制调整，原由省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由省军区保障局享有和承担，故本案省军区保障局系适格主体。
关于省军区保障局主张房屋占有使用费的问题。本案中，双方对于房屋占有使用费的标准及应支付期间均有异议。对于房屋占有使用费标准，因案涉房屋地处南京市湖南路道路改造项目，军队按照25.5万元标准收取2016年租金及房屋占有使用费，考虑上述道路改造项目的具体情况等因素，故一审法院确定权舆公司按照21250元/月标准支付2017年1-3月的房屋占有使用费，按照29750元/月标准支付自2017年4月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。对于应支付期间，因省军区保障局在本案中对于权舆公司迁出时间陈述前后矛盾，且省军区保障局以收取案涉房屋钥匙作为交还房屋的标准，未办理房屋交接手续，故一审法院综合本案情况，确定权舆公司向省军区保障局支付2017年1月1日至2017年4月25日期间的房屋占有使用费。省军区保障局自愿将权舆公司于2015年度支付的租金42500元在其主张期限的房屋占有使用费中抵扣，一审法院予以确认，经计算权舆公司应向省军区保障局支付房屋占有使用费46041.75元（计算公式：21250元/月×3个月+991.67元/日×25日-42500元）。
关于省军区保障局主张违约金的问题。省军区保障局主张该违约金的期间，省军区有偿办与权舆公司无书面的租赁合同，亦不存在不定期租赁合同关系，故省军区保障局该项主张，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、权舆公司于判决生效之日起十日内给付省军区保障局房屋占有使用费46041.75元；二、驳回省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4568元，减半收取计2284元，由省军区保障局负担1789元、权舆公司负担495元。
二审中，上诉人称其2015年11月1日起按合同约定年租金的一半向被上诉人收取租金及房屋占有使用费至2016年12月31日，对其中一半的房屋租金放弃权利。被上诉人称，孙立给被上诉人出具的房租结算通知上载明房租收至2017年3月31日，但其实际支付至2016年12月31日，这三个月的租金系对承租方搬家费的补偿，一审法院多计算了其三个月的房租。
二审中，上诉人提交如下证据：证据一、国网江苏省电力公司南京供电公司通用机打发票。证明2017年6月后被上诉人仍使用案涉房屋。证据二、《报告》。证明至2017年6月19日被上诉人仍未交付房屋，并要求延迟交付2个月，故从6月19日开始计算延迟交付2个月。证据三、江苏省军区全面停止有偿服务办公室2017年6月14日发布的“致承租户的一封信”。证明2017年6月30日之前交付房屋有免3个月租金的优惠。证据四、孙立的证人证言。证明房租结算告之左上角数字并非交还房屋的日期，被上诉人2017年6月份未将房屋交还，其9月份才将钥匙交还。租赁费用的减免要经过军队内部程序，并不是一审中被上诉人所讲的双方达成一致意见。被上诉人对上述证据发表质证意见称，对证据一真实性无异议，但与本案无关。该发票体现的地址与案涉房屋地址不一致，不能体现是案涉房屋的电表，房屋退还后由上诉人控制，该证据不能达到上诉人的证明目的。对证据二的真实性不予认可。证据三可以说明上诉人发布该公开信时，被上诉人就不在案涉房屋内，其一审时根本不知道有三个月的优惠免租期，上诉人通过书面方式免除了被上诉人2017年3月31日之前的房租。证据四仅为孙立个人单方陈述，该证言不足采信，应当以书面证据来认定本案的事实。
双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约定力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
一、省军区有偿办与权舆公司签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限至2014年12月31日止，合同到期后，双方未再签订新的合同或补充合同，继续按原合同履行，形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系下，当事人各方均享有任意解除权。2016年2月16日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，上诉人多次通知被上诉人迁出案涉房屋，即已做出解除合同的意思表示，双方的不定期租赁关系于通知到达权舆公司之日应当解除。合同解除后，权舆公司应及时返还案涉房屋，但权舆公司实际上未按法律规定返还，也未积极响应国家政策及时腾退，而一直占有使用案涉房屋。
二、上诉人称其委托诉讼代理人虽一审中称案涉房屋于2017年6月30日交还，但现有新的证据可以证明案涉房屋于2017年9月份才予以交还。被上诉人称现有证据“房租结算告之”左上角“4.25”的数字，可以认定案涉房屋于2017年4月25日交还。根据本案事实及双方当事人陈述，上诉人出具“房租结算告之”时，被上诉人尚有结余的4.25万元租金在上诉人处，结合孙立的证言，其并未书写该数字等，认定被上诉人于2017年4月25日交还房屋依据不足，且现亦无其他证据证实被上诉人于该日向上诉人交还了房屋钥匙，据此，一审法院认定案涉房屋于2017年4月25日交还有误。二审中，上诉人虽主张被上诉人于2017年9月份才交还案涉房屋，但其未提供确凿的证据予以证实，且其一审自认被上诉人于2017年6月30日交还了案涉房屋，据此，本院综合认定，被上诉人于2017年6月30日将案涉房屋交还于上诉人。
三、省军区有偿办为推进停偿工作，同时鉴于湖南路道路改造施工因素，同意减半收取租金及占有使用费至2016年12月31日，是其处分自己权利的行为，但并无证据显示省军区有偿办同意减半收取2017年1月1日以后的占有使用费。况且权舆公司既不能依法律规定，又不能响应国家政策积极履行自己的返还和腾退义务，当然不能再以任何理由要求省军区有偿办继续减半收取占有使用费。
四、2017年6月14日，江苏省军区全面停止有偿服务办公室发布的《致承租户的一封信》中明确指出，承租户务必于2017年6月20日前交纳所欠租金，同时签订腾退协议，如逾期未交租金或拒不签订腾退协议的，不再给予三个月的腾退搬迁期，租金追缴至搬迁之日止。权舆公司既未于6月20日前付租金或占有使用费，也未签订腾退协议，当然不应再享有三个月的免租优惠。综上，本案综合计算，被上诉人应向上诉人支付房屋占有使用费共计21.25万元（42500元/月×6个月－42500元）。
综上所述，一审法院认定部分事实不清。上诉人省军区保障局的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；依据《中华人民共和国合同》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8972号民事判决第二项；
二、变更（2017）苏0106民初8972号民事判决第一项为：南京权舆科技贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付中国人民解放军江苏省军区保障局房屋占有使用费212500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4568元，减半收取2284元，由南京权舆科技贸易有限公司负担41元，由中国人民解放军江苏省军区保障局负担2243元；二审案件受理费3629元，由南京权舆科技贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十二月二十日
书记员 郭旭冬