文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初10453号原告（反诉被告）：广州万众传媒有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路28号时代广场7楼721，统一社会信用代码914401016681145182。法定代表人：宋钧儒，董事长。委托代理人：赵耀斌，广东德法理律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）：广州天河体育中心，住所地广东省广州市天河区299号，统一社会信用代码144010040065。法定代表人：潘少敏，书记。委托代理人：贾鹏程、赖友婷，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司（下简称万众传媒公司）诉被告（反诉原告）广州天河体育中心（下简称天河体育中心）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万众传媒公司的委托代理人赵耀斌，被告（反诉原告）天河体育中心的委托代理人贾鹏程、赖友婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万众传媒公司诉称：2010年5月19日，原告与广州天河体育中心体育馆（下简称天河体育馆）签订了《广告位合作意向书》，明确约定天河体育馆将楼顶东南面顶部墙面的位置出租给原告发布户外广告，租期五年，以及约定租金、优先续约权等条款。2015年7月24日，原告书面向天河体育馆申请优先续约权，天河体育馆并未明确拒绝，原告此后支付了2016年全年的租金合计70万元。2016年5月31日，被告突然向原告发出《交还场地通知书》，声称该广告位已被纳入广州市户外广告规划，并将由广州市城市管理委员会（下简称市城管委）统一组织招标出让，并限令原告在2016年6月30日后停止发布广告，并在2016年7月30日前拆除广告及牌架等附属物、交还场地。原告认为，被告单方面提前终止合同、收回场地的行为，严重侵害了原告的合法权益。首先，原告与天河体育馆签订的租赁合同符合国家法律法规，合法有效，受法律保护；合同到期后，原告依照合同约定的优先续约权向天河体育馆书面申请续约，天河体育馆并未予以拒绝，被告不但接受了原告支付的2016年全年租金700000元，而且至今都没有退回。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。据此，原告与被告之间的租赁合同显然是成立的，并且事实上正在履行。其次，原告目前正在发布的广告画面“丰田汽车”，发布期限五年。该广告在发布前，为了交易安全，原告与天河体育馆及被告作了充分沟通，在取得天河体育馆及被告的同意、支持和配合下，原告才敢与客户签订合同、制作发布亮灯至今。双方已经形成事实上的租赁关系，且该租赁关系是基于交易习惯和天河体育馆、被告的默认许可而形成的，应当受法律保护。再次，户外广告是一个极为特殊的行业，广告客户发布广告的合同期限通常短则一年长则三年甚至数年，正是由于被告以自己的行为默认原租赁关系的延续性，原告才会与客户签订广告发布合约。现在被告突然发出《交还场地通知书》，严重违背了行业的交易惯例及诚实信用原则。在户外广告这一特殊、特定的行业中，租赁场地的交还需要合理的交割期限，通常应以目前正在发布的画面依约结束为合理期限。最后，原告与客户签订的广告《发布合同》，设置了极为严苛的保证发布时间和高额赔偿条款，现正在履行，若现在突然提前终止，势必引起连串的违约诉讼，面临客户的巨额索偿风险。此外，政府组织的招拍挂也是仅针对拍卖条件成熟的广告位，并非要求将正在履行与第三方租赁合同的广告位进行拍卖，被告所谓响应政府号召参加拍卖的理由根本不能成立，其行为显然是不顾客观现实，不顾原告的合法权益。综上所述，原告本着澄清事实、讲明道理、分清责任的处理原则，以及依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认原、被告之间的租赁关系（天河体育馆楼顶东南面顶部墙面）成立并存续至原告目前发布的广告结束之日止（即到2017年12月31日止）；二、判令原告有权在租赁场地继续发布户外广告至2017年12月31日止;三、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）天河体育中心辩称：一、被告与原告的租赁合同关系已于2016年6月30日终止，原告要求确认双方的租赁关系存续至2017年12月31日，没有合同依据。2010年5月19日，天河体育馆与原告签订《广告位合作意向书》，约定将天河体育馆楼顶东南面顶部墙面的广告位出租给原告，由原告自行办理广告发布的报批手续，期限5年。2015年初，因对意向书的终止时间产生分歧，天河体育馆与原告进行了充分的沟通，2015年3月份，原告向天河体育馆来函认为意向书期间应至2016年1月止。2015年6月，市城管委向被告发函，要求被告将包括原告承租的广告位交由其公开出让。被告接此通知后，即将此公开出让信息告知原告，并于2015年7月24日约见原告，当面商谈意向书的终止事宜，明确意向书的终止日期确定为2015年12月31日，同时，希望与原告签订期限至2015年12月31日的补充协议，原告以意向书尚未到期为由拒绝签订。2015年12月23日，被告向原告发函，提示合同将于2015年12月31日期满，要求其做好善后工作。原告要求继续承租，考虑到当时市城管委对广告位的拍卖尚需时间，被告同意将租赁期限延至2016年6月30日，并于2016年3月28日将租赁期限至2016年6月30日止的《补充协议》等文件通过电子邮箱发送至原告，原告于2016年4月12日复函被告，以需与其客户协商为由，未签订此协议。2016年5月31日，被告向原告发送了《交还场地通知书》。被告据此认为：（一）在《广告位合作意向书》到期后，双方虽未签订书面续租协议，但实际以被告向原告送达租赁期间至2016年6月30日止的《补充协议》、原告未提出反对的方式，达成了租赁协议至2016年6月30日到期的合意，双方关于广告位租赁合同关系的终止日应确定为2016年6月30日。（二）即使原告不认同《补充协议》约定的期间，那么也可将《广告合作意向书》到期后的租赁关系确定为不定期租赁关系，被告也以向其送达《交还场地通知书》的方式，通知双方的租赁关系将于2016年6月30日终止（解除）。（三）原告支付租赁广告位的租金，是其应承担的义务，其在被告已发出《交还场地通知书》后，仍自行向被告转账，并不代表被告已与其另行达成了延续租赁期间的协议，因原告现仍占用租赁广告位，被告将在其交还场地后，据实结算。原告诉称该款已汇入被告账户、被告未予退还，即视为租赁合同成立，没有法律依据。（四）被告从未干预原告的经营行为，原告与其下游广告客户签订的广告发布合同是其自主经营的事项，应由其承担责任，不存在其订立合同需经被告同意的事实。而且，被告自2015年初起，已向原告多次提示租赁期间的到期日，如其超出该日期与他人签订合同，由此产生的后果也应由原告自行承担。（五）依照《广州市户外广告和招牌设置管理办法（修订）》，原告承租的广告位将由市城管委统一公开出让，被告在租赁关系到期后，将其交由市城管委组织出让，符合相关规定。二、依照《中华人民共和国广告法》的相关规定，广告发布为政府许可事项，原告要求判令其有权在租赁场地发布广告，没有法律依据。综上，原告所诉没有事实及法律依据，依法应予驳回。被告（反诉原告）天河体育中心反诉称：2010年5月19日，原天河体育馆（现已并入被告）与原告签订《广告位合作意向书》，约定将天河体育馆楼顶东南面顶部墙面的位置出租给原告，由原告自行办理广告发布的报批手续，期限5年。2015年初，因对意向书的终止时间产生异议，被告与原告进行了充分的沟通，2015年3月份，原告向天河体育馆来函认为意向书期限至2016年1月止。2015年6月，市城管委向被告发函，要求被告将包括原告承租的广告位交由其公开出让。被告接此通知后，即将此公开出让信息告知原告，并于2015年7月24日约见原告，当面商谈意向书的终止事宜，并确认意向书的终止日期确定为2015年12月31日，同时，希望与原告签订期限至2015年12月31日的补充协议，原告以意向书尚未到期为由，不予签订。2015年12月23日，被告向原告发函，提示合同将于2015年12月31日期满，要求其做好善后工作。原告要求继续承租，考虑到当时市城管委对租赁广告位的拍卖尚需时间，被告同意将租赁期间延至2016年6月30日，并于2016年3月28日，将租赁期限至2016年6月30日止的《补充协议》等文件通过电子邮箱发送至原告，原告于2016年4月12日复函，以需与其客户协商为由，未签订此协议。2016年5月31日，被告向原告发送了《交还场地通知书》。原告收到此通知书后，并未按时停止广告发布，也未开始拆除广告及牌架等附属物。被告认为，双方租赁合同关系已于2016年6月30日终止，但原告在合同关系终止后仍占用租赁场地发布广告，且对广告及牌架等附属物不予拆除，已侵害了被告的合法权益。故今特提起反诉，请求法院判令：一、确认双方的租赁合同关系于2016年6月30日终止;二、原告立即停止广告发布，拆除广告及牌架等附属物，将租赁场地交还被告；三、原告自2016年1月1日起，以67528.1元／月(逐年递增5%)的标准向被告支付场地占用费至交还场地止；四、诉讼费用由原告负担。原告（反诉被告）万众传媒公司对反诉答辩称：一、不同意第一、二项反诉请求。首先，双方签订的租赁合同符合国家法律法规，合法有效，受法律保护；合同到期后，原告依照合同约定的优先续约权向被告书面申请续约，被告并未予以拒绝。被告已经接受了原告支付的2016年全年租金70万元和2017年1-6月的租金35万元。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。据此，租赁合同显然是成立的，并且事实上正在履行。其次，原告目前正在发布的广告画面“丰田汽车”，仍在发布期内，该广告从与客户签订合同、制作发布亮灯至今，双方已经形成事实上的租赁关系，且该租赁关系是基于交易习惯和被告的默认许可而形成的，应当受法律保护。再次，户外广告是一个极为特殊的行业，广告主发布的合同期限通常短则一年长则三年甚至数年，正是由于被告收取租金的行为默认原租赁关系的延续性，原告才会与客户签订广告发布合约。现在被告要求确认租赁关系于2016年6月30日终止并立即停止广告发布、交还场地，既与事实不符，也违背了行业的交易惯例及诚实信用原则。原告认为，在户外广告这一特殊、特定的行业中，应以目前正在发布的画面依约结束为租赁合同公平合理的期限。二、对于第三项反诉请求，原告认为，（一）起算时间2016年1月1日不正确。原告已向被告支付了2016年全年及2017年1-6月的租金，被告要求自2016年1月1日计付场地占用费显然无道理。（二）计算标准不合理。双方签订的《广告位合作意向书》第三条约定，租期为五年，租金第一至第三年每年租金70万元，第四年开始逐年递增5%。但该意向书己于2015年底到期，后续在没有重新签订书面合同的情况下，按5%递增支付场地占用费显然是不合理的，且原告在2016年和2017年1-6月也是按照70万元/年的标准支付的租金，被告并未提出异议，故场地占用费应按70万元/年的标准计算。三、诉讼费用请法院依法判定。经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号房地产权证显示，广州市天河区天河路天河体育中心内体育馆的房地产权属人为天河体育馆。根据2013年5月24日广州市机构编制委员会印发的《关于广州市体育局所属事业单位分类改革方案的批复》（穗编字[2013]97号），天河体育馆已撤销并入天河体育中心，天河体育馆的权利义务由天河体育中心承受。2010年5月19日，天河体育馆（甲方）与万众传媒公司（乙方）签订《广告位合作意向书》，约定甲乙双方就位于广州市天河区天河体育馆楼顶东南面顶部墙面的场地租赁及设置发布户外广告媒体的合作达成意向，广告位置为天河体育馆楼顶东南面顶部侧墙（详见附件一：地理位置及广告牌设置示意图，下简称案涉广告位），规格为62米（宽）X7米（高）；广告形式为霓虹灯或广告喷画或三面翻，制灯结构为钢架，亮灯时间为每天四个小时（18:30至22：30）；租期为五年，第一至第三年每年租金计700000元，第四年开始逐年递增5%；租金支付每半年为一期，乙方于每期首5日前交清当期租金等。2015年3月19日，万众传媒公司向天河体育馆发出《关于天河体育中心体育馆楼顶广告牌续约的函》，表示目前两块广告牌均有客户合约在身，鉴于长期的友好合作，同时参照游泳馆的续约方式（据悉，游泳馆在2014年续约5年至2019年），万众传媒公司建议在原有合同的基础上再续签5年，使得客户能够平稳延续；现阶段合同的第一笔付款从2011年1月开始，因而按照5年的期限约定，本期合同截止日期应为2016年1月。2015年6月16日，万众传媒公司向天河体育馆发出《关于暂不签订的情况说明》，表示2015年5月天河体育馆向万众传媒公司提供了一份期限到2015年12月31日的短期合同，事实上，根据双方先前签订的合作协议，现双方还在履行协议期限之内，因而万众传媒公司认为没有必要签订这份短期合约；同时，万众传媒公司认为不宜签订该合同的理由还包括新的合同并没有提及万众传媒公司的优先续约权等。2015年6月18日，市城管委向天河体育中心发出《广州市城市管理委员会关于启动第一批户外广告设置规划位置使用权公开出让工作的函》，表示天河路299号天河体育中心的体育馆外墙东南西立面、游泳馆外墙南立面和体育场外墙南立面的户外广告位置已纳入规划，请按照有关规足尽快提交承诺函，以便该委启动公开出让组织程序。2015年7月24日，万众传媒公司向天河体育馆发出《关于7月24日就天河体育馆广告位续约问题磋商会议的反馈》，表示2015年5月天河体育馆提供了一份期限到2015年12月31日续约协议，万众传媒公司认为现有合同仍在履行期限内，没必要签订这份短期合同；在天河体育中心这种地标性建筑上发布品牌形象广告的客户都是国际或国内的知名企业，没有三年或以上发布期客户是根本不考虑的，因此万众传媒公司从去年就开始着手办理合同续期，一直与天河体育馆沟通申请办理续签手续但一直没有得到明确答复，一旦合同提前终止，万众传媒公司将面临客户的巨额索赔，万众传媒公司将相应追究天河体育馆的连带责任；万众传媒公司作为案涉广告位的初期开发和建设方有优先续约权等。2015年12月23日，天河体育中心向万众传媒公司发出《关于合同期满事宜的函》，表示万众传媒公司承租案涉广告位的合同将于2015年12月31日期满，请万众传媒公司处理好善后事宜。2016年3月28日，天河体育中心以电子邮件方式向万众传媒公司发出《户外广告位租赁合同》电子版本，该合同显示本租赁合同期限不确定，合同终止日约定为确定该广告位中标人之日的次日终止，但最长日期不超过2016年6月30日等。2016年4月12日，万众传媒公司向天河体育中心发出《关于天河体育中心体育馆东南侧外墙广告位来邮的回复》，表示关于天河体育中心来邮的内容，万众传媒公司同意即时与客户沟通，争取客户的配合，避免出现纠纷乃至各方的经济损失，万众传媒公司确保协商有明确结果后马上知会天河体育中心。2016年5月31日，天河体育中心向万众传媒公司发出了《交还场地通知书》，内容为万众传媒公司与天河体育馆于2010年5月19日签订了案涉广告位《广告位合作意向书》，意向期限至2015年12月31日止；合作意向期满后，万众传媒公司提出延期申请，天河体育中心在综合考虑市城管委对此广告位统一组织招标出让的启动时间，并经广州市体育局批复后，同意意向期延至2016年6月30日，天河体育中心虽将此批复告知万众传媒公司，并通知万众传媒公司签订旨在延期至2016年6月30日的补充协议，但因万众传媒公司原因，致此书面补充协议未能签订；2015年6月，天河体育中心已通知万众传媒公司《广告位合作意向书》项下的广告位已纳入广州市户外广告规划，并将由市城管委统一组织招标出让，在租赁（含延期）期满后，天河体育中心即收回广告位；天河体育中心不了解万众传媒公司与客户间的合同内容，也未对万众传媒公司做出过除《广告位合作意向书》约定及租赁期间延期至2016年6月30日外的任何承诺，万众传媒公司应自行处理与广告客户的关系；万众传媒公司确通过银行向天河体育中心转账350000元用于支付租赁等费用，此为万众传媒公司的单方行为；天河体育中心再次明确，双方的租赁期间将于2016年6月30日期满，目前，双方不存在超出此租赁期间的合意；天河体育中心将在万众传媒公司交回场地后，据实收取相关费用，如有剩余，即予退还；故，天河体育中心现通知万众传媒公司，请万众传媒公司在租赁关系于2016年6月30日终止后即停止广告发布，并在2016年7月30日前拆除广告及牌架等附属物，将场地移交天河体育中心等。现双方当事人就案涉广告位的租赁使用问题产生纠纷，万众传媒公司向本院提起诉讼，天河体育中心提起反诉。诉讼过程中，万众传媒公司、天河体育中心均确认万众传媒公司正在使用案涉广告位。万众传媒公司、天河体育中心均确认《广告位合作意向书》约定的租赁期限起止日为2010年1月1日至2015年12月31日。万众传媒公司主张其分别于2016年1月29日、2016年6月8日、2016年12月20日向天河体育中心支付了350000元、350000元、350000元，并提交了相应的《结算业务申请书》作为证据。天河体育中心确认上述证据的真实性，确认收到上述三笔款项共计1050000元，并同意在万众传媒公司应支付的2016年1月1日起的占用费中予以抵扣。另，天河体育中心表示虽然其没有退还万众传媒公司自2016年1月1日起支付的款项，但其对万众传媒公司表示不同意万众传媒公司继续使用案涉广告位；但由于万众传媒公司事实上还在使用案涉广告位，从维护自身利益角度考虑，天河体育中心不可能把万众传媒公司所支付的款项退还给万众传媒公司。天河体育中心主张根据《广告位合作意向书》约定，租金标准从第四年开始递增，2014年万众传媒公司是按照年租金735000元的标准支付租金，2015年万众传媒公司是按照年租金771750元的标准支付租金，以此计算2016年万众传媒公司应按照每年810337.5元的标准支付占用费，逐年上涨5%。万众传媒公司认为自2016年1月1日起双方当事人并未签订合同，也没有约定新的租金标准，所以万众传媒公司是按照原来年租金700000元的标准向天河体育中心支付款项；在没有书面约定的情况下，从公平角度出发，应按五年租赁期限内的租金平均值计算占用费标准。本院认为：《广告位合作意向书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。天河体育馆撤销并入天河体育中心后，其权利义务由天河体育中心享有和承担。根据双方当事人确认，《广告位合作意向书》的期限于2015年12月31日期满，之后双方当事人并未续签租赁合同，万众传媒公司向天河体育中心支付租金并继续使用案涉广告位，天河体育中心同意并表示租赁期限不能超过2016年6月30日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方之间成立了不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于天河体育中心已明确不定期租赁合同关系期限不能超过2016年6月30日，且天河体育中心于2016年5月31日已向万众传媒公司发出《交还场地通知书》要求万众传媒公司于2016年6月30日期满后停止发布广告并交还案涉广告位，因此，万众传媒公司、天河体育中心之间的不定期租赁合同关系于2016年6月30日解除。天河体育中心要求确认双方的租赁合同关系于2016年6月30日终止的反诉请求有事实及法律依据，本院予以支持；万众传媒公司要求确认其与天河体育中心之间的租赁合同关系延续至2017年12月31日的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于双方之间的租赁合同关系已于2016年6月30日解除，万众传媒公司无权继续占有使用案涉广告位，其要求判令其有权继续使用案涉广告位至2017年12月31日的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持；天河体育中心要求万众传媒公司拆除广告及牌架等附属物并将案涉广告位返还天河体育中心，该项反诉请求合理有据，本院予以支持。另，由于万众传媒公司至今未将案涉广告位返还天河体育中心，其应向天河体育中心支付占用费。对于占用费标准问题，在《广告位合作意向书》期满后的不定期租赁合同关系中，万众传媒公司于2016年1月29日向天河体育中心支付了2016年上半年租金350000元，天河体育中心未提出异议，因此，本院确定不定期租赁关系中的年租金为700000元，而2016年6月30日不定期租赁合同关系解除后亦应参照该标准计算占用费。天河体育中心主张以年租金810337.5元的标准计算，该主张缺乏依据，本院不予采纳。由于万众传媒公司已支付了2016年上半年租金350000元、2016年下半年的占用费350000元及2017年1月1日至2017年6月30日期间的占用费350000元，故其应向天河体育中心支付自2017年7月1日起至将案涉广告位交还天河体育中心之日止的占用费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司与被告（反诉原告）广州天河体育中心关于广州市天河区天河体育馆楼顶东南面顶部侧墙广告位置的租赁合同关系于2016年6月30日终止；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司拆除广州市天河区天河体育馆楼顶东南面顶部侧墙广告位置的广告及牌架等附属物，并将该广告位置返还被告（反诉原告）广州天河体育中心；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司向被告（反诉原告）广州天河体育中心支付上述广告位置的占用费（按照年租金700000元的标准，从2017年7月1日起计至返还上述广告位置之日止）；四、驳回原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州天河体育中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14250元，由原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司负担；反诉受理费5380元，由原告（反诉被告）广州万众传媒有限公司负担3380元、被告（反诉原告）广州天河体育中心负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  何伙森人民陪审员  许蔚琳二〇一七年九月二十日书 记 员  蒲肖明罗小玲判决书已于2017年月日送达