浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬慈浒民初字第132号
原告（反诉被告，以下简称原告）：唐洁，女，1982年10月29日出生，汉族，农民，住慈溪市。
委托代理人：王光杰，浙江金穗律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：熊波，女，1969年3月7日出生，汉族，居民，住慈溪市。
原告唐洁诉被告熊波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月27日立案受理后，依法由审判员许琴适用简易程序于2011年8月1日公开开庭进行了审理。后因原告唐洁变更诉讼请求，被告熊波在举证期限内提出反诉，本院受理反诉后，依法转为普通程序，组成合议庭于2011年9月13日再次公开开庭进行了审理。原告唐洁的委托代理人王光杰、被告熊波在两次开庭时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐洁起诉称：原告因经营服装店所需，经与被告协商后，被告称能提供20平方米的经营用房，为此双方签订《租房合同》一份，约定被告提供经营用房20平方米，租金700元每月，租期三年，原告另需向被告支付转让费12000元。合同签订后，被告提供了浒山街道团圈支路5号楼305室的车库供原告经营使用。此后，原告对房屋进行了装修，花费装修费13000元，并分三次共向被告支付房屋租金12600元。但自2011年2月开始，被告无理多次提出要求终止合同，无奈原告于2011年3月中旬关闭了已经营一年多的服装店，由此对原告造成了经济损失。因车库作为经营用房违反了相关法律规定，现请求法院确认原、被告于2009年12月28日签订的《租房合同》无效，并要求被告即时返还原告房屋转让费12000元、租金2800元、水电费押金1000元等合计17200元，同时要求被告赔偿原告装修损失13000元。后原告变更第一项诉讼请求，要求解除原、被告双方的《租房合同》。
被告熊波答辩并反诉称：第一，原、被告签订的书面《租房合同》是双方真实意思表示，原告在签订合同时对租赁标的物为车库是明知的，被告出租车库，而原告将车库装修作为经营用房的事实清楚，该份合同应为合法有效。第二，被告履行租房合同义务已达19个月，现原告要求返还转让费无法律依据。该转让费的含义是指被告车库中的一些物品折价，《租房合同》第十条补充条款第三项明确约定至租赁期满即2013年1月1日后转让费12000元不退还。至于租金2800元和水电费押金1000元，原告要求返还无法律依据。第三，原告对车库的装修未经被告同意，且原告的装修行为损毁了被告对车库的原有装修，也改变了车库的使用功能，是不合法不合理的，故原告应对装修损失自行承担责任。第四，本案是由于原告未经被告同意擅自转租房屋而引起纠纷，原告的行为已经违反了诚实信用原则，其违约行为已侵害了被告的合法权益并造成了被告的损失，被告在请求法院驳回原告的诉讼请求的同时，向法院提出反诉，请求判令解除《租房合同》；要求原告恢复车库原状、赔偿损失20000元；判令原告支付违约金10000元；判令原告支付从2010年7月至12月的房屋租金4200元及2011年7月至今的房租费及水电费。
原告针对被告的反诉答辩称：根据双方的书面租房合同，出租方已明知车库作为店铺使用，故承租方对车库作适当的装修是符合情理的，且原告的装修未破坏房屋的结构，仅进行了装饰，未对被告造成损失，亦无必要恢复该装饰部分。至于被告所主张的水电费及房租费，无事实依据，请求法院驳回被告的第二、三、四项反诉请求。
原告为证明其诉称及反诉辩称的事实成立，向本院提交了如下证据：
A1.租房合同一份，证明原告向被告承租团圈支路5号楼305室车库的事实。
A2.收条2份，证明原告给付被告转让费12000元、房租费4200元、押金1000元等事实。
A3.装饰合同及收条各一份，证明原告为装修花去装修费13000元的事实。
A4.申请法院调取浒山派出所对熊波、黄亚哲、陈灵灵、潘乃群的询问笔录，证明被告强行关闭原告所承租的房屋的事实。
被告为证明其辩称及反诉主张成立，向本院提交了如下证据：
B1.公证书一份，证明原告唐洁私自将承租房屋转租给黄亚哲及其女友后，黄亚哲想转租给另一家，为此发短信和原告商量的事实。
B2.小灵通户主证明一份，证明63385288户主是被告熊波，在2011年3月份使用了该号码证明和SIM卡号89×××00。
B3.证人冯某的书面证明一份，证明原告唐洁私自将承租房屋转租给黄亚哲等人的事实。
B4.短信记录一份，证明2011年3月份黄亚哲和被告熊波之间互发短信，短信内容是黄亚哲从原告唐洁处承租房屋之后和被告熊波商量再次转租事宜。63385288和136××××1682的机主对话称：“唐洁把租我房子的店转给你时，你女友有没有和她写书面协议？……如果你允许我们把店转让出去我们会付你五千元的损失费……唐洁没有把转让书写给你们，当心她要反悔，说没有转给你……没有写的，就是店里的物品清单……这样转给你吗……好像是的……”等等。
B5.房产证复印件一份，证明原告在租赁被告房屋时已明知该租赁房屋为车库的事实。
对原告提供的4组证据及被告提供的5组证据，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据A1，被告对其真实性无异议，本院对该证据的证明力予以确认。对原告提供的证据A2，被告对其真实性无异议，但认为该证据中的房屋租金收条仅能证明原告已支付2011年上半年的房屋租金，无法证明原告已支付2010年下半年的房屋租金。本院认定意见为，原告已提供证据证明其已经支付2011年1月至6月的房屋租金且被告在本案第一次开庭时也认可原告房屋租金付至2011年6月底，现被告在第二次开庭中提出原告对2010年下半年的房屋租金尚未支付，不符合常理，故本院对被告主张的2010年下半年的房屋租金不予支持。对原告提供的证据A3，被告对其来源的合法性和内容的真实性均有异议，认为本案原告与东盛装修公司的合伙人有亲戚关系，故该装修合同是不可信的，且该装修行为未经被告同意，本院对该证据将结合其他证据进行综合认定。对原告提供的证据A4,被告认为该四份询问笔录仅能证明原告擅自转租，违约在先，原告属不得已而断电，且被告提供的证据B1、B2、B3和B4均能证明原告擅自转租的事实。本院认为，从证据A4中熊波、黄亚哲、陈灵灵、潘乃群等四人在询问笔录中的内容来看，上述四人均认可本案原、被告因租房发生纠纷后，被告熊波将出租房的用电切断的事实，因原告未提供证据证明具体的切断电源的时间，原、被告双方对切断电源时间又陈述不一，而被告熊波自认切断电源时间为2011年4月8日，重新开通电源是在2011年4月15日，故本院确认原、被告双方在因租房发生纠纷后被告熊波在2011年4月8日至同年4月15日之间曾将出租房屋的用电切断，导致原告在切断电源期间无法正常经营。对被告提供的证据B1，原告对其关联性有异议，认为该公证书中显示的电话号码是否为黄亚哲的电话并不清楚，不能证明被告和黄亚哲互发短信的事实；对被告提供的证据B2的真实性和关联性均有异议；对被告提供的证据B4的真实性有异议，对该号码是否为黄亚哲在使用并不能确定。本院认为，被告提供的证据B1、B2和B4均为了证明被告和黄亚哲之间的短信对话，但被告未提供证据证明号码为136××××1682的机主是否为黄亚哲、该号码当时是否为黄亚哲在使用，且根据本院调取的慈溪市公安局浒山派出所对黄亚哲、陈灵灵和潘乃群的询问笔录，黄亚哲、陈灵灵和潘乃群三人均在笔录中称本案讼争的租赁房屋系唐洁所租用，开店的人是唐洁，黄亚哲、陈灵灵和潘乃群等三人系帮唐洁看店的，故被告提供的证据B1、B2和B4与本院调取的对黄亚哲、陈灵灵和潘乃群询问笔录相矛盾，本院对证据B1、B2和B4的证明力不予确认。对被告提供的证据B3，因该证人在出庭陈述时被告对其予以了引导，故本院对其证人证言的证明力不予以确认。因此本院对被告辩称的原告有擅自转租的行为不予认定。对被告提供的证据B5，因该证据系复印件，且原告对其真实性有异议，本院对其证明力不予确认。
综上，根据原、被告提供的有效证据及双方当事人庭审陈述，本院确认本案事实为：2009年12月28日，原、被告签订《租房合同》一份，合同约定：原告为在浒山街道团圈支路5号楼305室的车库设立店铺而租用被告房屋，租金每月700元，半年交付一次，租赁期限为三年，从2010年1月1日至2013年1月1日；每月的水电费由原告承担；原告支付被告押金1000元，租房结束费用结清后退还原告；原告支付被告转让费12000元至2013年1月1日止，转让费不退还原告。合同签订后，原告支付了转让费12000元和押金1000元，被告按约交付了租赁房屋。原告于2010年1月对租赁物进行了装修。现原告支付房屋租金至2011年6月30日。2011年3月，双方因租房事宜发生纠纷。2011年4月8日至2011年4月15日，因原告未交纳水电费等，被告熊波将出租房屋电源切断，导致原告在此期间无法正常经营。现原、被告双方一致要求解除合同。
本院认为：（1）原、被告之间房屋租赁合同系当事人双方之间的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，现原、被告双方一致要求解除合同，本院予以准许。（2）原告承租房屋之后，对房屋进行了装饰装修，为此要求被告赔偿装修装饰损失13000元，但因庭审中原、被告双方对装修残值损失无法达成一致意见，而原告又放弃对装修残值进行鉴定，故本院对原告要求被告赔偿装修费用13000元的诉讼请求不予支持，原告对此可另行理直。被告反诉要求原告将承租房屋恢复原状，并赔偿损失20000元，本院认为，由于原、被告双方在《租房合同》中已经明确原告为设立店铺之目的而租用被告房屋，故原告承租房屋之后对租赁房屋进行适当的装饰装修，对于实现合同目的具有必要性，亦合乎常理。被告未提供证据证明其在2010年1月明知原告对租赁房屋进行装饰装修时对原告提出过异议，亦未提供证据证明原告的装饰装修行为损害了承租房屋的建筑主体和承重结构，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。（3）原告要求被告退还已支付的从2011年4月至2011年6月的房屋租金，因原告未提供充分证据证明断电时间为四个月，故本院根据被告自认的断电时间酌情确认被告应退还的房屋租金为187元。（4）被告反诉要求原告支付2010年7月至12月的房租费，因庭审中被告自认原告已经支付2011年上半年房租费，既已经支付2011年上半年房租，却未支付2010年7月至12月房租，这显然与交易习惯不相符合，本院对被告的该项反诉请求不予支持。对被告反诉要求原告支付从2011年7月至今的房租费，因2011年7月原告已因租房纠纷向法院起诉，被告又自认2011年7月曾将该房屋断电，故该段时间之内的房租费不应由原告承担。（5）双方签订的《租房合同》第3条约定：若原告租房至2013年1月1日止，则该转让费不退还，现双方一致同同意解除合同，基于诚实信用和公平原则，应以原告实际承租房屋期限来折算应当退还的房屋转费为妥，本院据此酌情确定被告尚应退还原告转让费7000元，对被告辩称转让费实际为车库内的物品折价，不应当退还给原告，因其未提供证据加以证明，故本院对被告的该项抗辩主张不予采信。（6）原告要求被告退还水电费押金1000元及被告要求原告支付从2010年1月1日起至今的水电费的诉请，因双方未提供证据证明水电费的结算情况，故可待双方结算完毕后另行处理。（7）被告辩称原告有擅自转租行为，要求被告支付违约金10000元，因其未提供充分证据加以证明，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告唐洁与被告熊波于2009年12月28日签订的《租房合同》；
二、被告熊波应于本判决生效之日起十日内退还原告唐洁房屋租赁费187元、转让费7000元，合计7187元；
三、驳回原告唐洁的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告熊波的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费560元，由原告唐洁负担210元，被告熊波负担70元；反诉受理费330元，由被告熊波负担，于判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 许 琴
审 判 员 朱学海
人民陪审员 黄秋芬
二〇一一年九月二十六日
书 记 员 陈铃锋
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。