温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初7742号原告(反诉被告)：陈朝辉，男，1968年9月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光大律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州市南汇汽配商场管理有限公司，住所地：温州市鹿城区龙方家园9幢201室-1号。法定代表人：陆日煜，总经理。委托诉讼代理人：陈湘君，浙江泽商律师事务所律师。原告(反诉被告)陈朝辉与被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司（以下简称南汇汽配公司）房屋租赁合同一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈朝辉的委托诉讼代理人陈小雁，被告（反诉原告）南汇汽配公司的委托诉讼代理人陈湘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈朝辉向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺租赁协议书》；2.南汇汽配公司返还陈朝辉在鹿城区龙方家园9幢104-1室商铺内的所有财物，其中店内装修折价15000元、格力立式空调一台、落地电风扇一台，办公桌一张、办公椅两张、沙发两张、茶几一张；3.南汇汽配公司退还陈朝辉押金30000元；4.诉讼费由南汇汽配公司承担。事实和理由：2015年4月15日，陈朝辉（作为乙方）因经营需要与南汇汽配公司（作为甲方）签订《商铺租赁协议书》一份，约定：甲方将坐落温州市鹿城区龙方家园9幢104-1室商铺出租给乙方使用，租期为三年，自2014年4月16日起至2017年4月15日止；商铺第一年年租金为71000元，以后每年租金在前一年的租金基础上递增5%，物业管理费每间商铺为每月每平方2元，租金按年一次性收取，以后每年租金须提前一个月支付；为保证甲方权益，乙方应缴纳合同保证金30000元。协议签订后，陈朝辉依约向南汇汽配公司支付第一、二年的租金、物业服务费及保证金。因陈朝辉在承租涉案店铺期间，商铺门口机动车违章乱停，严重影响正常经营活动，陈朝辉多次反映该情况无果，并以此要求降低租金，但南汇汽配公司未予以理会，反而在没有通知陈朝辉的情况下，擅自对涉案店铺进行封锁，致使陈朝辉无法正常经营，故诉至法院。南汇汽配公司辩称，同意解除合同，但解除的原因系陈朝辉未按约支付租金，其行为已构成根本违约。陈朝辉拒不腾空涉案租赁房屋，影响商铺整体经营管理，店内装潢不能要求返还。租赁房屋内的物品，陈朝辉应自行腾空、搬离。南汇汽配公司向本院提出反诉请求：1.陈朝辉立即腾空并搬离坐落鹿城区龙方家园9幢104-1号商铺；2.陈朝辉立即向南汇汽配公司支付自2016年4月16日起至腾空并搬离涉案商铺之日止的商铺租赁费（自2016年4月16日起至腾空、搬离涉案商铺之日止，按年租金78277.5元计算）；3.南汇汽配公司已收取的保证金30000元不予退还；4.陈朝辉向南汇汽配公司支付物业管理费273元（自2016年4月16日起至腾空、搬离涉案商铺之日止，按每月每平方米2元标准计算）；5.诉讼费由陈朝辉承担。陈朝晖针对反诉辩称，南汇汽配公司存在违约行为，其擅自提高第三年的租金，且在双方协商期间将店铺封锁，致使陈朝晖无法进行经营也无法将房屋腾空。本院经审理查明事实如下：2015年4月15日，陈朝辉（作为乙方）与南汇汽配公司（作为甲方）签订《商铺租赁协议书》，约定：甲方将坐落温州市鹿城区龙方家园9幢104-1室商铺出租给乙方；租期为3年，自2014年4月16日起至2017年4月15日止；第一年租金为71000元，以后每年租金在前一年租金基础上递增5%；物业管理费每间商铺每月每平方为2元（即每月为91元），租金按年收取，每年租金须提前一个月支付；乙方应向甲方缴纳合同保证金30000元，租赁期满后，乙方无违规、无拖欠相关费用行为的，无息全额退还保证金，合同另有约定除外；乙方在租赁期间无故擅自停业超过15天，经甲方催告后30天内未恢复营业的，或乙方不按时缴纳次年租金及无故不交纳电费等有关费用的，经甲方催告后14天内未缴纳的，甲方有权解除合同，保证金不予退还；乙方在租赁期内如要对商铺进行装修，必须征得甲方同意，在不损坏建筑结构的前提下，按管理服务办公室管理要求进行装修，装修费用由乙方负责，装修如有增设物，待租赁期满后，可以移动的装修物由乙方自行清理，不可移动的装修乙方不得拆除，甲方有权要求乙方恢复原状。协议签订后，陈朝辉按约缴纳保证金30000元。2015年4月15日，陈朝辉向南汇汽配公司支付第二年租金74550元及管理费2017元，后双方进行协商，南汇汽配公司同意适当减少2015年度租金，并由郑雪虹将13530元租金退还陈朝辉。因陈朝辉未按约缴纳2016年4月16日起的租金及管理费，南汇汽配公司为此先后于2016年5月4日向陈朝辉发出租金催收函，于2016年5月10日向陈朝辉发出解除租赁合同通知书。现涉案租赁房屋仍由陈朝辉占有使用，未腾空，且未交还南汇汽配公司。上述事实有当事人提供的身份证、企业信息查询、《商铺租赁协议书》、收款收据、租金催收函、律师函及当事人陈述等证据所证实。本院认为，涉案的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应确认有效。现陈朝辉诉请解除合同，南汇汽配公司亦同意解除合同，本院予以认定。合同解除后，陈朝辉应依约腾空涉案租赁房屋并交付南汇汽配公司。因陈朝辉尚未将涉案租赁房屋交还南汇汽配公司，屋内物品应由其自行搬离，其诉请南汇汽配公司返还屋内物品没有依据。据《最高人民法院》第十一条第（二）项的规定，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因陈朝辉未按约履行支付租金的义务导致合同解除，故其要求南汇汽配公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。因双方已协商将第二年的租金变更为57470元（71000元-13530元），第三年的租金依约在第二年租金上递增5%，应为60343元（57470元×105%），陈朝辉应按上述标准向南汇汽配公司支付第三年租金至实际腾空房屋之日止。虽双方在合同中约定陈朝辉不按时缴纳租金等费用的，经南汇汽配公司催告后14天内仍未缴纳的，保证金不予退还，但双方在履约过程中产生纠纷，虽陈朝辉存在违约情形，上述违约金约定的标准过高，本院酌情将其进行调整，判令南汇汽配公司退还陈朝辉保证金15000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈朝辉与被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司签订的《商铺租赁协议书》。二、原告（反诉被告）陈朝辉于本判决生效之日起一个月内腾空其承租的坐落温州市鹿城区龙方家园9幢104-1室商铺，并交付被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司。三、原告（反诉被告）陈朝辉于本判决生效之日起一个月内向被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司支付租金（含占有使用费，自2016年4月16日起至腾空涉案租赁房屋之日止，按每年60343元计算，并扣除温州市南汇汽配商场管理有限公司应退还的保证金15000元）。四、原告（反诉被告）陈朝辉于本判决生效之日起一个月内向被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司支付物业管理费（自2016年4月16日起至腾空涉案租赁房屋之日止，按每月91元计算）。五、驳回原告（反诉被告）陈朝辉的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司的其他反诉请求。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告(反诉被告)陈朝辉负担187.5元，被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司负担87.5元。反诉受理费522元，由被告（反诉原告）温州市南汇汽配商场管理有限公司负担252元，原告(反诉被告)陈朝辉负担270元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  林鸯鸯二〇一六年八月十一无代书 记员  杨 沁