大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第04268号
原告：中国农业银行股份有限公司大连金州支行。住所地：大连市金州区。
负责人：郭乐，系该行行长。
委托代理人：洪刚，系辽宁竞业律师事务所律师。
被告：马永忠，男，1969年2月2日出生，住辽宁省大连市金州区。
被告：大连泰锋房屋开发有限公司。住所地：大连普湾新区三十里堡街道。
法定代表人：韩向军，系该公司总经理。
委托代理人：张友亮，系该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行诉被告马永忠、大连泰锋房屋开发有限公司（以下简称泰锋公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘立珠独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪刚，被告泰锋公司的委托代理人张友亮到庭参加了诉讼，被告马永忠经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月2日，原告与被告泰锋公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：原告同意对购买被告泰锋公司开发的项目的自然人提供购房贷款。被告泰锋公司为购房人因购买本项目下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。2009年8月18日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人马永忠向原告借款25.8万元，用于购买三十里堡街道西山后村泰锋俪景城**幢*单元*层*号房产，借款期限自2009年8月18日起至2029年8月17日止，共240个月。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则应自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。还款方式为等额本息还款法。借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。借款人未足额偿还借款超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款。本合同项下的担保方式为“阶段性保证担保+抵押”，被告泰锋公司作为保证人，对借款人的债务承担连带保证责任，保证期限自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告于2009年8月21日发放了全部贷款，被告马永忠却逾期还款，并已经超过90日，经原告多次催缴，但被告仍未能偿还借款。现诉至法院，要求判令被告马永忠偿还原告借款本金204，930.47元，利息2，945.13元（截至2015年11月10日）；判令被告马永忠按照合同约定偿还自2015年11月11日起至还清欠款之日止的利息、罚息；判令被告泰锋公司对上述债务承担连带偿还责任；确认原告对三十里堡街道西山后村泰锋俪景城**幢*单元*层*号房产享有优先受偿权；诉讼费用由被告承担。
被告马永忠未提交书面答辩意见。
被告泰锋公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议。
经审理查明，2009年8月18日，原告（原为中国农业银行大连金州支行）作为贷款人与被告马永忠（借款人）、被告泰锋公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告马永忠为购买位于金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城**幢*单元*层*号房产向原告借款258，000元，借款期限自2009年8月18日起至2029年8月17日止。担保方式为“阶段性保证担保+抵押”，被告泰锋公司作为保证人，对借款人的债务承担连带保证责任，保证期限自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。2009年8月21日，被告马永忠以其所购买的坐落于金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城**幢*单元*层*号房产向原告提供抵押担保并办理了抵押预告登记。合同约定借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则应自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。还款方式为等额本息还款法。该合同还约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款。
2009年8月21日，原告向被告发放借款258，000元。截至2015年11月10日，被告马永忠未足额偿还借款本息已超过90天，尚欠本金204，930.47元、利息2，945.13元未还。
本院所确认的上述事实，有当事人提供的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、贷款合约基本信息、还款台账等以及双方的庭审笔录在案为凭，这些材料已经当庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方均应遵照履行。本案原告与被告马永忠签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，为有效合同。合同签订后，原告依约为被告马永忠发放了贷款，被告马永忠应依约及时偿还，拖欠不还违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。由于双方在合同中对原告有权提前收回已发放的借款的情形进行了约定，现被告马永忠的违约行为致该约定的条件成就，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部借款。被告马永忠应及时偿还剩余的借款本金204，930.47元，截至2015年11月10日的利息2，945.13元，并按照合同的约定偿还自2015年11月11日起至本判决确定的给付之日的利息。为保证借款合同的履行，双方在借款合同中约定的担保方式为“阶段性保证担保+抵押”，被告泰锋公司作为保证人，对借款人的债务承担连带保证责任。按照合同的约定，案涉担保方式仍处于保证阶段，现原告要求被告泰锋公司承担连带偿还责任的诉求于法有据，本院予以支持。同时，被告马永忠以其所购买的坐落于金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城**幢*单元*层*号房产向原告提供抵押担保并办理了抵押预告登记，故原告依法对抵押房屋享有抵押权，原告据此请求确认对抵押房产享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条第一款第（三）项、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：
被告马永忠于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行贷款本金人民币204，930.47元；
被告马永忠于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行截至2015年11月10日的利息、罚息，合计2，945.13元；
被告马永忠给付原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行自2015年11月11日至欠款还清之日止按原、被告签订的《个人购房担保借款合同》中约定的利率计算利息及罚息；
四、被告大连泰锋房屋开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
五、原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行对坐落于金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城**幢*单元*层*号房产在上述债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，420元、保全费1，560元、公告费1400元（原告均已预交），由被告马永忠、大连泰锋房屋开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘丽珠
二〇一六年十一月十一日
书记员 郭 慧