北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初33466号
原告：陈祖明，男，1942年11月27日生，汉族，北京航空航天大学退休教师，住北京市海淀区，身份证号
委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟程程，北京市盈科律师事务所律师。
被告：北京山水居房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区雅宝路街甲5号7层7006室。
法定代表人：张海波，董事长。
委托诉讼代理人：陈浩，男，1973年10月17日生，汉族，该公司职员，住河北省保定市雄县。
原告陈祖明与被告北京山水居房地产开发有限公司（以下简称山水居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈祖明的委托诉讼代理人王茂、孟程程，被告山水居公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈祖明向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告签署的编号为A7-1-1801的《商品房买卖合同》，即将山水太阳城房屋交付给原告陈祖明，并过户登记至原告陈祖明名下；2、被告山水居公司以已付购房款643495元为基数，按照日万分之一的标准，向原告陈祖明支付自2013年4月30日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计至2017年12月18日，共计106880元；3、被告山水居公司以已付购房款643495元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准，向原告陈祖明支付自约定的办理房屋转移登记手续期限届满之日（即2013年8月1日）至房屋实际办理完毕转移登记之日止的逾期办理房屋转移登记手续的违约金，暂计至2017年12月18日，共计77076元。事实和理由：2012年4月12日，我与被告山水居公司签订编号为A7-1-1801的《商品房买卖合同》，由我购买山水太阳城房屋（建筑面积149.65平方米），购房款643495元。我按照合同约定在2012年4月12日向山水居公司付清了全部房款643495元。2012年5月3日，被告山水居公司又就涉案房屋与郭荣月签订了《商品房买卖合同》，并办理备案手续。时至今日，涉案房屋尚未达到交房标准，被告山水居公司未将涉案房屋转移登记或交付给任何一方。根据最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要第27条规定：一房数卖纠纷案件中，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。我签订房屋买卖合同在先，并在先支付了全部购房款，应当优先履行《商品房买卖合同》。
尽管我在本案中最初的诉请是要求解除合同，且被告山水居公司未提异议，但法院判决解除之前，该合同仍处于未解除状态。根据最高人民法院民事审判第一庭编著的《民事审判指导与参考》（总第35）指导性案例中，就甲、乙两公司房屋租赁合同纠纷案件中，涉及的法院判决解除合同后如何起算解除日期的问题，最高人民法院民一庭的意见是“根据《合同法》第96条的规定‘当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同双方当事人均有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不同。如果一方当事人请求确认合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果乙方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定或者法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。”本案中，原告最初的诉讼请求为请求法院判令解除买卖合同，并非是确认解除通知的效力，根据最高院民一庭的观点，买卖合同应当自法院判决解除之日起解除，即目前原、被告双方的买卖合同尚未解除。
因被告未按照《退房要求通知书》的内容返还购房款和支付违约金，导致《退房要求通知书》中约定的解除合同的条件未达成，买卖合同未解除，且原告有权行使一切合法权利，包括但不限于主张继续履行买卖合同并支付应的违约金。《退房要求通知书》中“并当面销毁所签购房合同”实质上是解除合同的意思，只不过双方并没有采用法言法语，即被告在2015年4月21日前并未按照通知书的内容向原告退还房款并支付违约金，购房合同就不解除；按照《退房要求通知书》的内容，被告未在2015年4月21日前原告退还房款并支付违约金，原告保留行使其作为买受人的一切合法权利，当然也就包括依据合同法规定和买卖合同的约定主张继续履行合同及逾期履约的违约金。
退一步讲，就算是该《退房要求通知书》被认定为是双方达成的意，那么被告未按照双方的约定履行主要义务，原告多次要求其支付，被告仍然不予履行，原告想通过解除合同拿回购房款的目的已经无法实现，根据《合同法》第九十四条第（三）项及第（四）项的规定，原告有权解除该《退房要求通知书》，原、被告双方签订的买卖合同也可以继续履行。综上所述，《退房要求通知书》的定性对原告主张继续履行买卖合同有实质性的影响，关键在于被告并没有按照《退房要求通知书》的内容履义务，买卖合同仍然未解除。
另外，根据《商品房买卖合同》第八条和第九条约定，被告山水居公司应当于2013年4月30日将房屋交付给我，否则应当按照己付购房款的每日万分之一的标准支付违约金；第十五条约定，被告山水居公司应当于房屋交付之日起90日内办理房屋转移登记手续，否则按照已付购房款的同期银行存款利率支付违约金。故我提出上述诉讼请求，请法院依法裁判。
被告山水居公司辩称，不同意原告陈祖明的诉讼请求。首先，根据《合同法》第96条和《合同法司法解释二》第24条规定，原告陈祖明于2015年1月21日提出退房，我公司同意退房，并就退款及利息问题达成协议，应视为双方合同已经解除。其次，庭审过程中，原告陈祖明起诉时的诉讼请求是要求解除合同，我公司也尊重其请求，同意该项诉讼请求，因此，双方的购房合同已经解除。基于事实和法律规定，法院不应支持原告陈祖明的诉讼请求。
此外，原告陈祖明所述的“一房二卖”与事实不符。因我公司向案外人郭荣月借款，故山水太阳城项目未出售的房屋（包括原告陈祖明所购买的本案的诉争房屋）均登记在郭荣月名下，目前被法院查封，并非出售给第三人。本案的实际情况是：我公司于2011年5月18日与财富人生(北京)投资发展有限公司（以下简称财富人生公司）签订销售代理合同对我公司楼盘进行代理销售。原告陈祖明系自代理公司购得该房产，房款也交予代理公司。后我公司与代理公司因故解除代理合同，交接时代理公司并未将房款转给我公司，也未将陈祖明的相关手续转交我公司，在我公司销控表中显示该争议房源为未销售，所以才造成纠纷。在陈祖明找到我公司时，我公司经核实情况后立即为其更换票据，经与陈祖明协商一致，由我公司为其调配同面积同户型的房屋，后陈祖明又不同意调房而改为退房，并于2015年1月21口上交退房通知书一份。我公司尊重原告陈祖明的选择，并言明待我公司未进行新盘销售前争取尽早返还其房款，否则就要等新盘开盘后再返还房款。在这段时间内我公司将给付原告陈祖明相应的利息补偿。我公司新盘因故未能如期开盘，但我公司己分别于2015年5月21日支付给陈祖明26093元，于2015年7月22日支付给陈祖明10000元钱进行补偿。此外，我公司同意解除合同。因为退房要求通知书上写明原告陈祖明按照合同第九条行使退房权，我公司也加盖了公章，同意原告陈祖明的退房要求，但因为项目未开盘，我公司目前没有钱。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，原告陈祖明从财富人生公司处购买其代理销售的山水居公司的山水太阳城房屋。2012年4月12日，被告山水居公司作为出卖人，原告陈祖明作为买受人签订合同编号为A7-1-1801的《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人山水居公司以出让方式取得位于温泉城旅游路南侧，编号为雄国用（2007）第0272号地块的土地使用权，规划用途为住宅、商业，暂定名是山水太阳城。买受人陈祖明购买山水太阳城第xx幢，房屋建筑面积149.65平方米，房屋单价为4097.01元/平方米，且陈祖明已经于2012年4月12日一次性付清了购房款。合同第八条约定，出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经具备分期综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理:l、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不小于第七条策(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日60日内日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起三日内向买受人支付违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房耍求之日起60日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按己付房价款的银行同期存款利率赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向雄县房产管理所申请登记备案。
2012年4月9日，陈祖明向财富人生（北京）投资有限公司支付购房款30378元。2012年4月12日，陈祖明支付购房款613117元。
2015年1月21日，陈祖明向山水居公司发出《退房要求通知书》，内容为：本买受人陈祖明(身份证号×××)于2012年4月12日与贵公司签署了编号为A7-1-1801的商品房买卖合同，并一次性付现金人民币643495.00(陆拾肆万叁仟肆佰玖拾伍元整，收据号0012265和0072317)，购买贵公司位于河北省保定市雄县的楼盘“山水太阳城”的商品住宅房一套。其建筑面积为149.65平方米。按合同规定，自合同生效之日即(2012年4月12日)起30天内，由贵公司向雄县房产管理局登记备案，并且于2013年4月30日前将该房交付本买受人使用。但现己时至2015年1月21日，贵公司一直未履行交房给本买受人使用的承诺。鉴于此事实，本买受人陈祖明决定按购商品房买卖合同的第九条行使退房权。请贵公司遵照贵、我双方签署的商品房买卖合同规定履行贵方之退款义务:从今日起的叁个月内，即在2015年4月21日前退还本买受人之全部房款和违约金共计689891，人民币大写：陆拾捌万玖仟捌佰玖拾壹元整，其中违约金46396元，人民币大写：肆万陆仟叁佰玖拾陆元整，给本买受人，卡号为邱xxxxxxxxx中国工商银行，否则我将保留今后行使买受人的一切合法权益。陈祖明收到全款后，山水居公司将在15日内派专人收取房款收据，并当面销毁所签购房合同。买受人处有陈祖明签名，山水居公司领导批复处有张海波签字，并加盖公章。
2015年5月21日，山水居公司向陈祖明支付26093元。
2015年7月22日，山水居公司向陈祖明支付1万元。
诉讼过程中，原告陈祖明提交了被告山水居公司作为出卖人，原告陈祖明作为买受人于2012年4月12日签订的合同编号为A7-1-1xx的《商品房买卖合同》，证明涉案房屋的买卖合同签订情况及买卖双方的权利义务。被告山水居公司认可该证据的真实性。
原告陈祖明提交了2012年4月9日的收据（内容为：今收到陈祖明交来购房款人民币叁万零叁佰柒拾捌圆整，收款单位处加盖财富人生公司的财务专用章，收据上用红色字体标记：购山水·太阳城A7号楼1单元1801室附款，赵赫经手，由原买主张xx退房转让给陈祖明的涨价部分）以及2012年4月12日的收据（内容为：今收到陈祖明交来山水·太阳城xx号楼全款人民币陆拾壹万叁仟壹佰壹拾柒元整，加盖山水居公司财务专用章，收款人处签一“韩”字）、中国工商银行《个人业务凭证》（内容显示：2012年4月12日陈哲向宋非凡账户转账563117元），证明2012年4月9日，财富人生公司代收陈祖明购房款30378元；2012年4月12日，山水居公司收取陈祖明购房款613117元，房屋总价款643495元，其中银行转账563117元，现金支付80378元。被告山水居公司认可其真实性，但不认可内容，称2012年4月9日收据上的字看不清，和山水居公司的收据不一样。
原告陈祖明提交2012年1月4日财富人生公司销售主管袁xx出具的《证明》（内容为：乙方陈祖明所订购山水·太阳城A7#1801室，实际售价为4300元/㎡，总面积：14.65㎡，总房款：643495元，陆拾肆万叁仟肆佰玖拾伍圆，自今日起一个月内签署《商品房买卖合同》，补齐伍万定金。特此证明。证明人：财富人生房产投资有限公司销售主管：袁振华，电话186XX****XX,）、2012年3月11日《山水·太阳城认购》协议（内容显示：陈祖明认购山水·太阳城A7楼1单元1801号房屋，房屋总价款613117元整，定金5万元，付款方式：一次性付款。出卖人处加盖财富人生公司财务专用章）、2012年4月2日财富人生公司出具的《证明》（内容为：兹有陈祖明先生，身份证号×××，购买山水太阳城项目A7号楼1单元1801号房，合同约定面积：149.64平米，总房款共计643495元，特此证明。出卖人处加盖财富人生公司财务专用章），证明2012年3月11日，陈祖明与财富人生公司签订认购协议；涉案房屋总价款为643495元。被告山水居公司认可《山水·太阳城认购协议》、2012年4月2日财富人生公司出具的《证明》的真实性，但称不认识袁振华，故对2012年4月1日财富人生公司销售主管袁振华出具的《证明》不予认可，认为应以购房合同为准。
原告陈祖明提交雄县住房和城乡建设局关于太阳城购房人反映问题的建议（内容为：太阳城购房人陈祖明，关于您反映购买太阳城A7-1-1801号房，商品房买卖合同有没有备案问题，我局执法人员对您的购房事宜进行了询问，并做了笔录，依据你手里持有的购房合同复印件、认购书原件、购房款收据原件等手续，我局做了综合分析，鉴于这样的情况，说明你与开发商之间存在纠纷。如果要求维权，建议您到公安部门报案或到县人民法院起诉来维护自己的合法权益），证明雄县住房和城县建设局答复陈祖明关于涉案商品房买卖合同未备案的问题，说明陈祖明与开发商存在纠纷，如果维权，建议到公安部门报案或到县人民法院起诉来维护自己的合法权益。被告山水居公司认可该证据的真实性，但不认可关联性。
被告山水居公司提交了2012年4月12日的收据两张（一张收据上加盖财富人生公司财务专用章，收款人为刘青；另一张收据上未加盖任何公章，收款人处签一“韩”字；两张收据均显示陈祖明支付购房款613117元），称这是陈祖明于2014年年底找到山水居公司时，山水居公司根据陈祖明提供的财富人生公司向其出具的支付613117元购房款的收据，山水居公司重新向陈祖明出具了加盖山水居公司印章，金额为613117元的收据。原告陈祖明对收款人为“韩”的收据的真实性予以认可。
被告山水居公司提交了网上打印的银行交易信息单2张（两张交易信息单上均注明：陈祖名A7#退房违约金，自2015年7月20日前），证明和原告陈祖明协商退房时，山水居公司向陈祖明支付两笔钱共计36093元，作为延期返还房款的补偿。原告陈祖明对该证据的真实性认可，称确实收到了36093元。
被告山水居公司提交了退房要求通知书，证明山水居公司同意陈祖明的退房要求。原告陈祖明认可该证据的真实性，称该证据可以证明房屋总价款为643495元，且该退房要求通知书不等于解除合同协议书，只有山水居公司在2015年4月21日前退还购房款并支付违约金，其才同意按照退房要求通知书的内容解除合同，否则其有权依据法律规定主张合同权益。
经询，被告山水居公司称涉案房屋并未再次卖与第三人，而是被法院查封，目前登记在案外人郭荣月名下。
本院向原告陈祖明出具调查令，到雄县住房和城乡建设局调取涉案房屋的产权登记、抵押、查封等全部相关资料。其调取的《商品房买卖合同》显示：2012年5月3日，案外人郭荣月作为买受人与山水居公司作为出卖人就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，内容还表明：郭荣月已于2012年5月3日前一次性付清了房款。山水居公司应当于2013年4月30日前交付涉案房屋。《商品房预售合同登记备案表》显示：预售人：北京山水居房地产开发有限公司，预购人：郭荣月，商品房坐落：含A7在内的31套房屋。购房总价：8448380元。交房日期：2013年4月30日；合同签订日期：2012年5月3日。因涉案房屋未办理产权登记，未查询到抵押、查封情况。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。2015年1月21日，原告陈祖明向被告山水居公司发送《退房要求通知书》，要求行使退房权，并要求被告山水居公司于2015年4月21日向退还其全部房款和违约金共计689891元（其中违约金为46396元），被告山水居公司在《退房要求通知书》上加盖公章，并在领导批复处签字。原告陈祖明“要求行使退房权”的行为应视为要求解除合同的意思表示，被告山水居公司在《退房要求通知书》上签字、盖章表示认可，应视为双方就合同解除达成合意。故双方签订的《商品房买卖合同》已经于2015年4月21日解除，现原告陈祖明继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，根据《退房要求通知书》的内容，显然，“退还购房款、支付违约金”并非合同解除的前提条件，而是双方就退房（即合同解除）后的“恢复原状和赔偿损失”达成的合意。《退房要求通知书》中的“否则我将保留今后行使买受人的一切合法权益”亦不能理解为合同解除的前提条件。加之，被告山水居公司对原告陈祖明的该主张不予认可，故对原告陈祖明关于合同因未达到解除条件而尚未解除的主张，本院不予采信。而原告陈祖明所述“合同自法院判决生效之日解除”的隐含前提是合同并未因双方协商一致而解除。本案中，原、被告双方在2015年4月21日已经就合同解除达成合意，并不具备由法院判令解除的基础。
关于逾期交房和逾期过户违约金，实为合同继续履行的前提下，逾期交房和逾期过户的责任承担问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已经于2015年4月21日解除，故对此两项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈祖明的全部诉讼请求。
保全费5000元，由原告陈祖明负担（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费10239元，由原告陈祖明负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈晓东
人民陪审员 王婷婷
人民陪审员 宋京生
二〇一八年六月十五日
书 记 员 于 婷