北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初8191号
原告：杨希，女，1982年7月7日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。
委托代理人：栗福月，北京冠和权律师事务所律师。
被告：北京国信创展置业有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街1号。
法定代表人：周国平，总经理。
委托代理人：周凯，男，1987年7月19日出生，汉族，该公司副总经理。
原告杨希与被告北京国信创展置业有限公司（以下简称：国信创展公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨希及其委托代理人栗福月、被告国信创展公司的委托代理人周凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨希向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2017年2月15日签订的《招商合同》（合同编号：ZSHTB706号）无效；2、被告返还原告已经支付的购房款560497元及服务费50000元，共计610497元；3、被告依法赔偿原告的损失，暂计73元（以610497元为基数，按同期银行贷款利率，自2018年3月12日起计算至被告实际返还之日）。事实和理由：2017年，原告在网上浏览到被告销售房屋的宣传资料，随即前往被告的销售中心进行咨询。现场的销售人员告知原告，被告正在投资开发位于北京市大兴区西红门镇的“南现代城”项目，上述项目的房屋正在预售，原告在缴纳服务费后，现在购买可享受多项优惠。原告与现场销售人员协商后，决定以560497元的价格购买上述项目中B座楼号7层706号房屋，房屋建筑面积为44.26平。2017年10月26日，原告在销售人员的帮助下，就位于北京市大兴区西红门镇“南现代城”项目中B座楼号7层706号房屋的买卖事宜，与被告签订《招商合同》（合同编号：ZSHTB706号）。原告于2017年10月14日，向被告支付购房款10000元。原告于2017年10月26日向被告支付购房款550497元及服务费50000元。2018年3月，原告在网上得知上述项目已停止施工建设后，立即前往被告的销售中心进行咨询。通过张贴在销售中心的公告及询问现场人员得知，上述项目中的房屋不可上市交易、不能分割成住宅对外出售。随后，原告要求被告退还已支付的购房款及服务费，遭到拒绝。原告认为，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下出售涉案房屋，已违法法律规定，故提出上述诉请。
被告国信创展公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我们认为合同有效，合同是双方共同自愿签署，且合同在履行期内，没有不履行的行为，所以不存在合同无效的说法，既然合同有效，我方对于原告的诉讼请求第二项、第三项均不同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据双方当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告之间签订的编号为ZSHTB706号的《招商合同》载明：“本招商合同由以下双方当事人于2017年2月15日在北京签订：甲方：北京国信创展置业有限公司……乙方：杨希……第一条招商标的1.01甲方将其投资开发的‘南现代城’项目中B座楼号七层706号招商给乙方使用。1.02甲乙双方确认，招商标的的面积（建筑面积）为44.26平方米。本合同项下的相关款项、物业管理费或其他根据该招商面积计算的款项均以本款规定的招商面积为基数。1.03乙方在此不可撤销的声明、乙方在签署本合同前已确认过招商标的的面积。甲、乙双方在此同意并确认，即使上述1.02款规定的招商面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对招商标的的各种面积的算法进行比较，仍以本合同列明的招商面积为准，双方不对本合同项的招商款项、物业管理费或其他以招商面积为基数计算的任何款项做调整。……第二条招商用途招商标的的用途：不违反国家政策以及相关法律、法规。第三条招商期限本合同项下的招商期限为永久性招商使用，土地使用期限到期后按国家政策执行。第四条招商款项及支付4.01双方确认本合同项下的招商款项按招商面积计算，招商款项总额为560497元人民币。4.02本合同项下的招商款项于本合同签署之日起1日内全额支付。4.03本合同项下的款项由乙方以现金或支票支付予甲方，或以自动转账方式分别存下列甲方指定的银行账户：……第五条物业管理费5.01甲方或其依法选聘的物业管理公司为乙方招商标的提供物业管理服务，物业服务价格今后按招商标的周边相同使用性质楼宇的物业服务标准收取。……5.02物业管理费按年度收取……第六条公共设施费用6.01乙方须按照甲方规定支付招商标的水、电、暖及其他公共设施开支费用（统称为公共设施费用）及有关的保险金，而有关上述公共设施项目的安排与供应，由乙方自行向有关部门及其他机构申请（如适用），所有开支一概由乙方支付。……第七条招商标的交付7.01甲方定于2018年12月31日前将招商标的交付乙方，乙方应于甲方通知的交付日期办理交接手续。7.02招商标的交付标准：以乙方提出装修方案布局为准，招商标的的具体建筑结构及附属设施等状况已于本合同签署前经甲乙双方确认。……第八条招商标的的修缮8.01甲方负责对大厦的公共区域及招商标的的主体结构的维修和保养，并承担招商标的内原由甲方提供的包括消防设施、供水设施、供电设施在内的设施、设备的大修和更新，并承担因此发生的全部费用，但乙方应承担由于乙方的过错、过失和/或疏忽行为对大厦和/或招商标的造成的损失损坏的赔偿责任。……第十一条合同的解除和终止11.01出现下列任一情形时，本合同终止，双方互不承担责任：（1）招商标的因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（2）招商标的因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（3）因不可抗力致使招商标的及其附属设施、设备损坏，本合同不能履行的。双方确认，出现前述第（1）（2）种情形导致本合同终止时，国家和地方有关招商标的的费用归乙方所有。……第十二条违约责任……第十五条适用法律和争议的解决……”
2016年10月26日，杨希向国信创展公司分两次刷卡共支付560497元，向南现代城服务中心刷卡支付50000元。落款日期为2017年10月26日并加盖有国信创展公司财务公章的收据载明：今收到杨希交来南现代城B706招商款人民币伍拾陆万零肆佰玖拾柒元整；收款人处有被告公司工作人员张萌的签字。落款日期为2017年10月26日的南现代城服务费专用票载明：兹收到杨希交来南现代城B706人民币伍万元；收款人处未有签字，亦未有盖章。庭审中，被告方认可有收到原告交付的560497元，但称50000元服务费需要核实；原告称50000元服务费的具体收款人系张萌；经本院释明，被告方未在法定期间内向本院反馈关于50000元服务费的收款单位以及其公司与南现代城服务中心之间关系的核实结果。
庭审中，被告认可：涉案“南现代城”项目房屋的性质为工业厂房、不可上市交易、不能分割成住宅对外出售、未取得房屋预售许可证。
另查，涉案项目房屋尚未竣工。此外，原告提交的证据显示：有多处网站出现涉案“南现代城”项目房屋可对外出售的信息。
本院认为：本案的首要争议焦点为涉案《招商合同》的性质及效力。原告主张系房屋预售合同，被告主张系招商合同。本院认为，涉案招商合同中“招商期限为永久性招商期限、土地使用到期后按国家政策执行”、“招商款项于本合同签署之日起1日内全额支付”、“标的被征用或拆迁，相应补偿费用归乙方所有”等约定明显属于买卖范畴约定；另，该招商合同亦涵盖有当事人名称和住所、涉案房屋基本状况、涉案房屋的招商价款确定方式及总价款、付款方式及付款时间、交付日期、交付标准、面积争议的处理方式、公共设施的修缮、解决争议的办法、违约责任等事项，具备了商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容；结合被告方按照约定收受全部价款、合同签订之时涉案房屋尚未建成等事实，本院依法认定涉案《招商合同》实质上为商品房预售合同。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，截止辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，故双方之间签订的涉案《招商合同》应属无效。
本案的次要争议焦点为合同无效后的财产返还及损失赔偿问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方之间签订的《招商合同》无效，故被告国信创展公司应当将其因涉案房屋买卖取得的全部款项返还给原告杨希。关于50000元服务费用，双方存有争议，结合服务费票据中有明确注明涉案房屋的门牌号、南现代城系被告方投资开发、服务费票据与房款票据的开具日期为同一天、服务费票据与房款票据中载明的字迹基本一致、两笔款项的刷卡交易日期仅相差68秒、被告方未能向本院反馈关于50000元服务费的收款单位以及其公司与南现代城服务中心之间关系的核实结果等事实，本院依法认定该笔服务费用的返还义务人为本案被告。
另，国信创展公司将未取得房屋预售许可证明的涉案房屋以招商名义出售给原告，其对涉涉案招商合同的无效存在过错，故其应当赔偿原告因涉案招商合同无效而遭受的损失。庭审中，原告主张其财产损失的计算以610497元为基数、按同期银行贷款利率、自2018年3月12日起计算至实际返还之日，本院对此不持异议。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨希与被告北京国信创展置业有限公司签订的编号为ZSHTB706的《招商合同》无效；
二、被告北京国信创展置业有限公司返还原告杨希购房款
560497元、服务费50000元（均于本判决生效后十日内履行）；
三、被告北京国信创展置业有限公司赔偿原告杨希因涉案合同无效而遭受的财产损失（具体数额为：以610497元为基数，按同期银行贷款利率，自2018年3月12日起计算至实际返还之日；于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告杨希的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4953元，由被告北京国信创展置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 赵 志
二〇一八年七月三日
法官助理 张纪云
书 记 员 王兴宇