安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04485号
上诉人（原审被告）：马庆华。
委托代理人：邓传信。
委托代理人：邓家红。
被上诉人（原审原告）：合肥公交集团有限公司，住所地安徽省合肥市和平路272号，组织机构代码14910519-3。
法定代表人：彭立煌，董事长。
委托代理人：牛传强。
上诉人马庆华因与被上诉人合肥公交集团有限公司（以下简称公交集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年8月4日，合肥市公共交通总公司经向合肥市规划管理处申请，建造了东二埠车站站房，站房长16.74米，宽9.34米，与蚌埠路平行布局，北沿距蚌埠路中心线25.3米，总占地4.23亩［原蚌埠路（现更名为长江东路）车行道路幅宽45米］。
1999年4月12日，公交集团公司（前身为合肥市公共交通总公司）与安徽新长江集团投资有限公司（以下简称长江集团公司）签订《房地产互换协议》，协议载明：根据长江集团公司要求，长江集团公司位于长江批发市场西北角新建一栋三层楼房及停车场（新2路车站），现需调换公交集团公司位于长江批发市场东北角一栋二层调度楼及停车场（原2路车站）；双方房屋和停车场相互调换，互不补偿，无任何牵挂；换房时双方应保证房屋及水电等设施完好，若有损缺，原产权人应负责修复等。此后，两公司交换房屋和停车场使用，但未办理权属变更登记。
2011年1月1日，公交集团公司与马庆华签订《房屋租赁合同》，公交集团公司将位于合肥市长江东路27号三层建筑（原长江批发市场西北角新建一栋三层楼房）中一楼东起第七间12平方米房屋租赁予马庆华，双方约定：租赁期为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止，月租金1200元，年租金14400元，签订合同时缴纳租房保证金4320元，合同期满全额退还本金；合同期满，租赁双方及时办理交接手续，承租方如需续租，应提前1个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权；未经公交集团公司同意，马庆华不得将承租房擅自转租、转让、转借、分组或改变用途；马庆华未征得公交集团公司同意，连续三个月不交租金的，除补交租金、违约金外，公交集团公司有权解除房屋租赁合同等。此后，马庆华交纳了房屋租赁押金4000元，及2013年12月31日前房租费。合同约定租赁期满后，双方未续签租赁合同，公交集团公司口头通知马庆华交还房屋，马庆华不予交还。
2005年4月11日，马庆华向公交集团公司交纳2005年4月1日至7月1日期间房租3000元。2006年9月8日，马庆华向公交集团公司交纳电费294元。2015年5月22日，公交集团公司以马庆华拒不返还房屋为由，起诉至原审法院，请求判令：马庆华返还其位于合肥长江东路27号楼房一楼东起第七间房屋，给付其房租费19200元（按月租金1200元，暂计2014年1月1日至2015年4月30日期间，顺延计至交房日），并承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：马庆华从事零售卷烟，其取得的烟草专卖许可证号为340122106190，制证时间为2014年1月1日，有效期2014年1月1日至2018年12月31日。
原审法院认为：合肥市长江东路27号三层建筑物系公交集团公司从长江集团公司互换得来，双方虽未办理产权变更手续，但公交集团公司自两公司签订《房地产互换协议》后就合法占有使用该建筑。2011年1月1日，公交集团公司与马庆华签订了《房屋租赁合同》，公交集团公司将前述建筑一楼东起第七间12平方米房屋租赁予马庆华，该租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务。合同虽载明租赁期于2013年12月31日届满，马庆华在同等市场价格条件下享有优先续租权，但公交集团公司因经营需要收回房屋，并于合同期满口头告知马庆华不再继租，并无不当，马庆华应于2014年1月1日前交还房屋。马庆华未按时交还房屋，公交集团公司诉请马庆华按合同租金支付后期房屋租金至返还房屋止，请求合理，予以支持。马庆华称向公交集团公司交纳了房屋押金4000元，并提交两张数额对应的押金收据；公交集团公司认可押金数额，同意押金折抵租赁费，故确认押金在马庆华应付后期房屋租赁费中扣除。关于马庆华主张其申请烟草专卖店时向烟草公司交纳了58600元保证金，烟草专卖店审批后须在指定地点经营，公交集团公司如解除合同，须赔偿其该笔损失，鉴于马庆华所持烟草专卖许可证制证时间为2014年1月1日，推定其申请许可证时间为该时间点前，而公交集团公司于合同到期日2013年12月31日前已口头通知不再续租，故马庆华应自行承担申请许可证后果。马庆华称公交集团公司于2015年4月中旬提出续签合同，致其大量进货，未提交证据证明，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、二百三十五条之规定，判决：一、马庆华于判决生效之日起十日内将位于合肥长江东路27号楼房一楼东起第七间房屋返还合肥公交集团有限公司；二、马庆华于判决生效之日起十日内给付合肥公交集团有限公司房屋租赁费15200元（暂自2014年1月1日起按照每月租金1200元计算2015年4月30日，扣除马庆华交纳的4000元房屋租赁押金，后期租金按每月1200元自2015年5月1日计算至马庆华实际交房时止）；三、驳回合肥公交集团有限公司其他诉请。案件受理费人民币280元，减半收取人民币140元，由马庆华承担。
马庆华上诉称：双方租赁合同虽期满，但公交集团公司无证据证明租赁合同已解除，故双方事实上继续履行原合同，其公司亦于2015年5月14日方起诉上诉人，故双方租赁合同履行期应为2014年1月1日至2016年12月31日。公交集团公司对上诉人营业场所停水、电，造成上诉人经营损失6000元，应予赔偿。请求二审法院撤销原判，改判双方继续履行房屋租赁合同，公交集团公司赔偿上诉人损失6000元，承担本案一、二审全部诉讼费用。
公交集团公司二审答辩称：涉案房屋虽未变更产权登记，但答辩人为实际所有人。2011年1月，答辩人与八家经营户签订房屋租赁合同，租赁期限至2013年12月31日。租赁期满后，答辩人口头通知马庆华不再续租，要求返还房屋，马庆华拖延不还，无奈诉至法院。原判正确。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：马庆华与公交集团公司缔结的房屋租赁合同于2013年12月31日期满，后双方未续签合同，马庆华仍使用租赁房屋，故视为双方建立了不定期租赁合同。公交集团公司作为涉案房屋实际所有人，有权要求马庆华返还租赁房屋，并参照原合同约定向马庆华主张房屋占有使用费，原审支持该公司相关诉请，有事实及法律依据，本院予以认同。马庆华上诉称双方租赁合同期限届满日为2016年12月31日，无证据支持；上诉主张公交集团公司赔偿其经营损失6000元，系二审阶段提出的诉请，其未就该诉请起诉并经原审处理，本院不予审查。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费280元，由上诉人马庆华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 胡梦云
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。