广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终746号上诉人（一审被告）：闭江锋，男，1979年10月25日出生，壮族，住广西柳州市城中区。委托代理人：潘惠英，广西八桂律师事务所律师。委托代理人：尹维柏，广西东方意远律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李水祥，男，1952年12月15日出生，侗族，住广西三江侗族自治县。被上诉人（一审原告）：秦运军，男，1956年1月16日出生，瑶族，住南宁市青秀区。被上诉人（一审原告）：刘春旺，男，1974年3月18日出生，汉族，住广西三江侗族自治县。三被上诉人之共同委托代理人：庾焕南，广西同望律师事务所律师。一审第三人：唐峰强，男，1963年8月20日出生，汉族，住广西桂林市。一审第三人：三江县三源房地产开发有限公司，住所地：三江县，组织机构代码：78520956-7。法定代表人：唐峰强，董事长、总经理。一审第三人之共同委托代理人：刘晓东，广西象山律师事务所律师。上诉人闭江锋因与被上诉人刘春旺、李水祥、秦运军及一审第三人唐峰强、三江县三源房地产开发有限公司（以下简称三源公司）案外人执行异议之诉一案，不服柳州市柳南区人民法院（2015）南民一初字第2797号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：唐峰强系三源公司的股东及法定代表人。闭江锋诉唐峰强、三源公司、柳州市市政工程集团公司借款合同纠纷一案经该院于2013年2月21日立案受理。根据该院对该案作出的（2013）南民初（二）字第151号民事裁定书，该院于2013年2月28日查封了三源公司名下的三江县古宜镇河东开发区油化厂下游土地(地号XXXXXXX)土地使用权及该土地上所建的D6#、D7#、D9#、D8#楼房。2014年5月9日，该院作出（2013）南民初二字第151号民事判决书，判决唐峰强返还闭江锋借款本金1500万元及利息45万元（利息以1500万元借款本金为基数，参照中国人民银行同期贷款利率0.5%/月，从2012年8月26日起计算至2013年2月26日止，余下利息计算至清偿时止）；判决唐峰强返还闭江锋违约金450万元；判决三源公司对唐峰强的上述欠款承担连带责任；判决驳回闭江锋要求柳州市市政工程集团公司承担本案担保连带责任的诉讼请求。该判决生效后，闭江锋向该院申请执行，该院于2014年6月立案执行。执行过程中，李水祥、秦运军、刘春旺作为案外人于2015年5月14日、2015年6月23日提出书面异议，认为三源公司名下的三江县古宜镇河东开发区油化厂下游土地(地号XXXXXXX)D区2129.21平方米、8331.4平方米的土地使用权已转让给原告，该土地已交付，原告已付清土地使用权转让款，且三源公司已判决不承担债务的连带清偿责任，要求解除三源公司前述名下财产的查封。2015年10月21日，该院作出（2015）南执异字第26号执行裁定书，裁定驳回李水祥、秦运军、刘春旺对闭江锋申请执行唐峰强借款合同一案的执行异议申请。2015年11月6日，李水祥、秦运军、刘春旺提出执行异议之诉，要求：1、判决不得对三江县古宜镇河东开发区油化厂下游土地(地号XXXXXXX)上的三江县商业批发城D区D6#、D7#、D9#、D8#楼房产及该房产所占土地使用权强制执行；2、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，闭江锋对三源公司的委托代理人刘晓东代理三源公司参加诉讼活动的资格有异议，并申请对《授权委托书》上的委托人三源公司的公章与该公司在三江县公安局的备案公章的一致性进行鉴定，后鉴定结论为三源公司在《授权委托书》上的公章与在三江县公安局的备案公章不一致。为此，该院依法到工商部门以及到三源公司进行实地调查询问,三源公司的股东邓双喜确认三源公司到至今为止一直是在使用《授权委托书》上的公章从事各项公司活动,表示不清楚备案公章为何与授权委托书上的公章不一致,但是确认唐峰强在委托了刘晓东作为代理人参加诉讼以后，三源公司也委托了刘晓东作为三源公司的诉讼代理人参加诉讼。一审法院另查明，一、2O11年4月30日,原告李水祥、秦运军与被告三源公司签订《联合开发协议书》,协议约定:联合开发项目的名称为三江商业批发城D区D6#、D7#、D9#楼三栋大楼占地面积8331.4㎡。三源公司以三江商业批发城D区D6#、D7#、D9#楼三栋大楼占地土地使用权出资【面积8331.4平方米,土地使用权证号:三国用（2O06)第XXXXXXXX号】,原告承担所建房屋资金及在建工程所产生的设计费、报建、报监以及相关国家税费等一切费用。三源公司在整个项目建设中不参与管理,由原告付给三源公司税后利润及土地出资费(已含三源公司的全部前期资金投入)750万元。项目由原告独立管理、开发、销售,自行承担项目开发销售中发生的全部费用,自负盈亏,项目结余部分(现金或房产)归原告所有,三源公司不得干涉。协议签定后,原告李水祥、秦运军出资对三江商业批发城D区D6#、D7#、D9#楼进行建设施工,项目已经建设完成。原告李水祥、秦运军与三源公司在联合开发三江商业批发城D区D6#、D7#、D9#楼的同时,于2009年至2012年12月还联合开发建设了三江县商业批发城B区项目。B区项目房屋的销售收入均存入三源公司的财务账户。2013年5月19日,经双方决算,B区项目房屋销售收入留存在三源公司帐存资金为19114386元,扣减代缴税费13332478.78元,留存5781907.22元在三源公司账户中，系三源公司应当支付给原告李水祥、秦运军的B区项目房屋销售收入。三源公司与原告秦运军、李水祥约定,该留存款5781907.22元作为原告秦运军、李水祥支付D区联合开发项目的费用。2008年9月8日，三源公司向原告出具120万元借条，言明借到秦运军人民币120万元，唐峰强作为三源公司的法定代表人在该借条上签字。2008年10月1日，李水祥通过中国农业银行向唐峰强转账100万元，唐峰强向李水祥出具100万元的收条，言明其收到李水祥付来的联营开发款100万元。庭审中，三源公司确认其已收到李水祥、秦运军的前述两笔款项，并确认其已收到了原告向其送达的关于将原告的120万元债权与应支付给三源公司750万元利润中的120万元相抵销的债务抵销通知书。2014年11月27日，李水祥、秦运军诉三源公司确认合同有效纠纷一案经三江侗族自治县人民法院（以下简称“三江法院”）立案受理，并于2015年2月12日作出（2014）三民初字第487号民事判决书（以下简称“487号判决书”），确认原告李水祥、秦运军已向三源公司履行了支付土地使用权价款的义务，并判决：1、确认李水祥、秦运军与三源公司签订的《联合开发协议书》为土地使用权转让合同；2、确认李水祥、秦运军与三源公司签订的《联合开发协议书》合法有效；3、三源公司应协助原告李水祥、秦运军将三国用(2006)第XXXXXXXX号土地使用权项下面积为8331．4平方米的土地使用权过户至原告李水祥、秦运军名下。该民事判决书于2015年3月4日发生法律效力。二、2012年9月4日，原告刘春旺与被告三源公司签订《联合开发协议书》,协议约定:联合开发项目的名称为三江商业批发城D区D8#楼,占地面积2129.21㎡。三源公司以三江商业批发城D区D8#楼所占地的土地使用权【占地面积2129.21平方米,土地使用权号:三国用（2006)第XXXXXXXX号】出资，原告刘春旺自行筹资建房,所产生的一切税费及地质勘查费、设计费、工程报建、报建费由原告负责垫资,待工程结算后双方各承担一半费用。该楼建成后,处置权归原告,经双方认可通过的出售价出售,盈亏双方各承担一半。2012年11月12日,原告刘春旺与被告三源公司签订《联合开发协议书补充协议》,对双方于2O12年9月4日签订的《联合开发协议书》达成补充协议,该协议约定:1、本次联合开发,不论项目盈亏,双方确定,三源公司税后利润(含前期全部投入)为500万元,不足部分由原告自行补足,超出部分(现金或房产)归原告所有;2、三源公司不再参与项目的管理,项目由原告独立管理、开发、销售,自行承担项目开发销售中发生的全部费用、税款等,三源公司不得于涉；3、本次补充协议与《联合开发协议书》不一致的部分，以本补充协议为准。协议签定后,原告刘春旺出资对三江商业批发城D区D8#楼进行建设施工，项目已经建设完工。2010年11月27日、2011年1月31日、2011年3月16日、2011年5月24日、2011年10月9日，原告刘春旺通过中国农业银行向唐峰强转账支付100万元、33万元、36万元、200090元、30万元；2011年3月15日、2011年3月16日，原告刘春旺通过广西农村信用社向唐峰强转账支付268万元、58万元；2013年5月10日，原告向案外人黄孜毅转账105万元、95万元。三源公司于2013年5月10日向原告刘春旺出具一张借条,载明:“今借到刘春旺从2011年到2013年5月10日共计借款人民币745万元。借款归还时间到2013年10月底全部还清。”庭审中，原告与第三人均确认前述转账款即为借条中所涉及的745万元，并确认该借条中的借款系原告刘春旺至2013年5月10日止出借给三源公司的借款总和；三源公司确认其已收到原告向其送达的关于将三源公司所欠的745万元中的500万元与刘春旺应当支付的500万元利润相抵销的债务抵销通知书。被告不认可前述款项为原告出借给三源公司的借款。2014年11月27日，刘春旺诉三源公司确认合同有效纠纷一案经三江法院立案受理，并于2015年2月12日作出（2014）三民初字第488号民事判决书（以下简称“488号判决书”），确认原告已全部履行了支付土地使用权价款的义务，并判决：1、确认刘春旺与三源公司签订《联合开发协议书》及《联合开发协议书补充协议》为土地使用权转让合同；2、确认刘春旺与三源公司签订《联合开发协议书》及《联合开发协议书补充协议》合法有效；3、三源公司协助原告刘春旺将三国用(2006)第XXXXXXXX号土地使用权项下面积为2129.21平方米的土地使用权过户至刘春旺名下。该民事判决书于2015年3月4日发生法律效力。一审法院再查明，闭江锋在三江法院提出第三人撤销之诉，要求撤销三江法院作出的487号、488号判决书，后该院分别作出（2015）三民撤初字2号、（2015）三民撤初字1号民事判决书，均判决驳回闭江锋的诉讼请求。闭江锋不服判决上诉至本院，本院认为闭江锋不是前述案件有独立请求权和无独立请求权的第三人，不是第三人撤销之诉的适格被告，且认为三江法院对案件具有管辖权，认为原告与三源公司的合作时间从2009年开始，有财务报表、施工材料付款凭证、借款合同等证据证实，均证明原告与三源公司之间的法律关系是真实存在的，487、488号判决不属于虚假诉讼，故于2016年8月31日作出（2016）桂02民终1508号、（2016）桂02民终1509号民事裁定书，分别裁定撤销（2015）三民撤初字2号、（2015）三民撤初字1号民事判决书，驳回闭江锋的起诉。一审法院经审理认为，人民法院只能执行被执行人的财产，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当对案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行进行审查。如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系闭江锋申请执行唐峰强财产的执行案件中，因原告李水祥、秦运军、刘春旺作为案外人对本院查封的登记在三源公司名下的土地使用权主张权利而引起的纠纷。本案中，关于刘晓东律师是否具备代理三源公司参加诉讼活动的资格，该院认为，虽然三源公司在《授权委托书》上的公章与公安局的备案公章不一致，但是从工商行政管理部门的资料显示，三源公司仅有唐峰强、邓双喜两名股东，从邓双喜的陈述和查阅三源公司同期的相关材料显示，《授权委托书》上的公章确实为三源公司目前正在使用的唯一一枚公章，因此被告主张刘晓东不具备代理三源公司参加诉讼的资格无事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，本案应当围绕前述规定，对原告关于本院查封的涉诉土地使用权及该土地使用权上的房屋是否享有足以排除执行的权利进行审查，具体分析如下:一、土地使用权及其附着物是否已经出卖给原告。原告李水祥、秦运军与三源公司签订的《联合开发协议书》，以及原告刘春旺与三源公司签订的《联合开发协议书》、《联合开发协议书补充协议》是合同当事人的真实意思表示，双方法律事实清楚，权利、义务明确，该合同关系并不违反法律规定，合法有效。庭审中，被告不认可前述协议的真实性，并提出对协议书中所涉及的三源公司公章与三源公司在三江县公安局备案公章的一致性进行鉴定。涉诉协议书中均有唐峰强作为三源公司法定代表人的亲笔签名，而公司的法定代表人是代表法人行使职权的负责人，法定代表人的身份是法律授予的，法定代表人签字、盖章等对外行使的职务行为即是法人行为，不需法人另行授权。而唐峰强及三源公司在本案的审理过程中，对于唐峰强作为公司的法定代表人使用该枚公章从事公司的各项经济活动是予以认可的，只要是唐峰强作为公司法定代表人在处理公司事务的过程中，进行签字或者使用公司公章等对外行使的职务行为，则该行为即为代表法人的有效，故被告提出对《联合开发协议书》、《联合开发协议书补充协议》公章鉴定的申请，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，原告李水祥、秦运军与三源公司在协议中约定，被告在联合开发项目中以三江商业批发城D区D6#、D7#、D9#楼所占地的土地使用权(面积8331.4平方米)出资,但不参与联合开发项目的管理,不论项目盈亏,被告都享有750万元的固定利润,原告承担联合开发项目的全部费用,对项目进行独立管理、开发、销售；原告刘春旺与三源公司在《联合开发协议书补充协议》中约定，被告在联合开发项目,以三江商业批发城D区D8#楼所占地的土地使用权(面积2129.21平方米)出资,但不参与联合开发项目的管理,不论项目盈亏,被告都享有500万元的固定利润，原告承担联合开发项目的全部费用,对项目进行独立管理、开发、销售。因此，本案涉诉的《联合开发协议书》、《联合开发协议书补充协议》应当确认为土地使用权转让合同，原告与三源公司存在真实、有效的土地使用权买卖关系。二、关于原告是否实际占有执行标的物。结合前述《联合开发协议书》、《联合开发协议书补充协议》的内容可知，原告与第三人之间的关系为土地使用权权转让协议，从大量的施工付款凭据以及财务报表、与案外人签订的建设工程项目劳务分包合同等证据来看，原告与三源公司对于D区D6#、D7#、D8#、D9#楼所占地的土地使用权的合作关系从2013年以前就已经存在，由原告对该土地进行资金投入，并实际利用该土地权进行项目的开发、建设和管理，由此可见，原告已经根据与其三源公司的协议，对D区D6#、D7#、D8#、D9#楼所占土地实际占有、开发和使用。被告虽主张原告仅为施工人而非该土地使用权的实际占有者和房屋实际开发、销售人，但并未提供证据予以证实，依法应当由被告承担举证不能的法律后果，故本院对于被告的该项抗辩主张不予支持。三、关于原告是否已支付全部价款的问题。本院认为，根据收条、中国农业银行业务回单显示，唐峰强作为三源公司的法定代表人，已于2008年收到了原告李水祥、秦运军向其支付的联营开发款100万元，而从《B区财务决算情况说明书》可知，在原告与三源公司开发的另一个项目即B区项目的房屋销售收入中，有5781907.22元属原告李水祥、秦运军用于支付D区D6#、D7#、D9#联合开发项目费用，故原告李水祥、秦运军与第三人均主张三源公司通过前述方式获得了原告李水祥、秦运军向三源公司支付的D区D6#、D7#、D9#楼土地使用权的部分转让款，合法有据，应予支持；关于借条，从银行转账凭证、三源公司向原告李水祥、秦运军出具的120万元借条以及向原告刘春旺出具的745万元借条可知，在执行标的物被查封以前，三源公司就对原告已经存在债权，而在庭审过程中，三源公司亦确认其已收到原告李水祥、秦运军以及原告刘春旺向其分别送达的债务抵销通知书，并表示同意用其所欠的120万元借款与原告李水祥、秦运军应支付给三源公司750万元利润中的120万元相抵销，同意用所欠的745万元中的500万元与刘春旺应当支付的500万元利润相抵销。因此，原告已通过转账支付土地使用款以及债务抵销的方式，全部支付了涉诉土地使用权转让款，该院对该事实予以确认。分析全案证据以及当事人的陈述，三源公司已经将登记在其名下的需要办理过户登记的三国用(2006)第XXXXXXXX号土地使用权项下面积为8331.4平方米的土地使用权以及三国用(2006)第XXXXXXX号土地使用权项下面积为2129.21平方米的土地使用权，分别转让给原告李水祥、秦运军以及原告刘春旺，且已支付全部价款并实际占有，且亦无证据显示原告对该涉诉的土地使用权未能过户一事存在过错，因此，本案以上情形均符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中人民法院不得查封、扣押、冻结之相关规定，故本案涉及的执行标的物存在排除继续执行的合法事由，则原告的诉求合法有据，该院对于原告要求对执标的物停止执行的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条第一款第（四）项、三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行三江县古宜镇河东开发区油化厂下游土地(地号XXXXXXX)上的三江县商业批发城D区D6#、D7#、D9#、D8#楼房产及该房产所占土地使用权。二、本院(2015)南执异字第26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元（原告已预交），由被告闭江锋负担并迳付原告李水祥、秦运军、刘春旺。上诉人闭江锋不服一审判决，上诉称：一、被上诉人提供的证据不能证实其对争议标的物拥有足以排除执行的实体权利。1、一审判决认定三被上诉人与三源公司签订的《联合开发协议》及《补充协议》合法有效，系认定事实和适用法律错误。三被上诉人并非房地产开发企业，不具备开发经营房地产的资质。2、三被上诉人与三源公司签订的《联合开发协议》均未实际履行。上诉人刘春旺提交的银行转账凭证，证实刘春旺在签订协议之前向唐峰强支付过部分款项、在法院查封后代唐峰强向他人支付过部分款项，虽然三源公司对上述款项出具了欠条，但无证据证实上述款项到达三源公司账户，与三源公司无真实的借贷关系，债务抵消通知书不能证实刘春旺已经履行协议约定的支付500万利润的义务；刘春旺提交的一系列施工及设备租赁合同，因刘春旺不具备施工资质而无效，且落款时间均在签订《联合开发协议》及《补充协议书》之前，有违常理，且不能证明以上合同是否已实际履行，也不能证实D8#楼为其全资兴建。上诉人秦运军、李水祥提交的收条、借条，没有银行转账凭证，收条未注明系D区开发款项，B区财务结算情况说明书落款时间在法院查封之后，以上证据不能证实债务抵消行为合法有效；秦运军、李水祥提交的收款凭证、收据，付款人均非秦运军、李水祥，不能证实款项用途为涉案项目。二、一审法院采信认定证据违反法律规定。1、未接受上诉人的申请对《联合开发协议》及《补充协议书》落款公章及唐峰强签名进行鉴定，即确定上述协议书的真实性；2、未对涉案房地产项目进行司法审计，以确定实际出资人及资金来源。现上诉二审法院请求撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并承担本案的全部诉讼费用。被上诉人刘春旺、李水祥、秦运军答辩如下：一、在争议标的物被查封之前，被上诉人已经与三源公司签订了合法有效的书面合同、支付了全部价款并实际合法占有了争议标的物，上述事实已被法院生效文书予以确认。二、本案为执行异议之诉，并非被上诉人与三源公司之间的房地产开发纠纷，法院只需查明被上诉人是否享有足以排除执行的民事权利即可，被上诉人投入资金的多少及资金来源与本案并无关联，进行司法审计无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。第三人述称，三江法院（2014）三民初字第487、488号民事判决书已经确认争议标的物为案外人的财产，应当停止执行。上诉人在本案二审期间提供了三国用（2006）第XXXXXXX号国有土地使用证复印件，用以证明涉案土地的权属状况。因无原件进行核对，上诉人又未提供其他证据予以佐证，本院不予采纳。被上诉人在本案二审期间提供了广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申2509号民事裁定书复印件，用以证实《联合开发协议》已经实际履行。该裁定书是广西壮族自治区高级人民法院对闭江锋不服本院（2016）桂02民终1509号民事裁定书申请再审一案做出的，该裁定书在说理部分认为：闭江锋申请法院查封涉案土地，只是限制三源公司的处分权，而非剥夺使用权；被上诉人与三源公司之间的《联合开发协议》已实际履行，被上诉人按协议约定履行了相应义务，闭江锋亦无证据证实（2014）三民初字第487号案件属虚假诉讼，不是案件的适格诉讼主体。裁定驳回闭江锋的再审申请。上诉人对该裁定书的真实性无异议，但认为裁定书只是对上诉人是否有诉讼主体资格做出确认，并非对案件实体进行审理，不能证明协议是否履行。此证据为法院生效法律文书，且上诉人对真实性无异议，本院对该证据证明力予以认定。本院在二审对一审法院查明的事实予以确认。另根据已经发生法律效力的（2014）三民初字第487、488号民事判决书和（2016）桂02民终1508号、1509号民事裁定书以及（2016）桂民申2509号民事裁定书确认的事实补充查明：在《联合开发协议》及《补充协议》签订后由秦运军、李水祥出资对三江县商业批发城D区D6#、D7#、D9#楼、刘春旺出资对D8#楼进行建设施工，项目已建设完工并通过内部验收；三被上诉人还通过债务抵销的形式履行了支付土地使用权价款的义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、《联合开发协议》及《补充协议》的性质及真实性、有效性；二、《联合开发协议》及《补充协议》是否已经履行完毕。关于争议焦点一，本院认为，被上诉人与三源公司在争议土地被查封之前已经签订《联合开发协议》及《补充协议》，从上述协议的内容来看，三源公司虽以土地出资，但不承担经营风险，只是分别收取750万元、500万元的固定利益，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，三江法院（2014）三民初字第487、488号民事判决书的判决主文已经确认上述协议为土地使用权转让合同，一审法院将《联合开发协议》及《补充协议》的性质认定为土地使用权转让合同，定性正确。对于《联合开发协议》及《补充协议》的真实性，第三人唐峰强及三源公司在本案诉讼过程中已经予以确认；上述协议的内容并未违反法律规定，且三江法院（2014）三民初字第487、488号民事判决书的判决主文已经确认上述协议合法有效，上诉人对协议真实性及有效性提出质疑，但未提供足以推翻的证据，对其观点本院不予采纳。本院认定《联合开发协议》及《补充协议》真实、有效。关于争议焦点二，本院认为，已经发生法律效力的（2014）三民初字第487、488号民事判决和（2016）桂02民终1508号、1509号民事裁定以及（2016）桂民申2509号民事裁定等法院生效的判决裁定，确认三被上诉人与三源公司的合作关系真实存在，三被上诉人已按协议约定履行了相应义务；被上诉人实际占有土地并出资建造房屋。争议土地的开发已经完成，房屋已经销售。故三被上诉人与三源公司之间的《联合开发协议》已实际履行完毕。被上诉人否认《联合开发协议》及《补充协议》已经实际履行，无证据证实，本院不予支持。综上所述，被上诉人从三源公司受让涉案土地使用权，已经支付全部对价款，并实际占有和利用土地出资建造了三江县商业批发城D区D6#、D7#、、D9#楼；由于不可归责于被上诉人的原因，未能办理过户登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，人民法院不得查封。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（闭江锋已预交），由上诉人闭江锋负担。本判决为终审判决。审判长  刘惠强审判员  谢建华审判员  银邵东二〇一七年四月十日书记员  余海洋