重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12073号
原告重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，组织机构代码75009144-X。
法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司经理。
委托代理人廖正远，重庆万同律师事务所律师。
委托代理人唐贵林，重庆万同律师事务所律师。
被告ＸＸ型，男，1935年9月12日出生，汉族，退休人员，住重庆市北碚区。
委托代理人吴强（被告ＸＸ型之子），男，重庆青年职业技术学院职工，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告ＸＸ型物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议，要求将本案移送至重庆市北碚区人民法院审理。本院依法作出（2015）沙法民管异初字第00493号民事裁定书，驳回被告对本案管辖权提出的异议。依法由代理审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告宏睿公司的委托代理人唐贵林，被告ＸＸ型到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏睿公司诉称，原告是为涉案小区提供物业服务的物业服务公司，被告是涉案房屋业主。自2008年5月1日至2015年9月30日，被告拒交物业服务费6307元。现要求被告向原告支付2008年5月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6307元及违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费6307元为基数，从起诉之日起按照每日千分之三的标准计算至付清之日止。
被告ＸＸ型辩称，1、2008年5月1日至2015年9月30日期间的物业服务费是否已经向原告支付已记不清楚，如果未交纳，也不同意交纳物业服务费，因为原告在提供物业服务过程中，严重不负责任，对被告造成较大的经济及精神损失；2、如果法院判令支付违约金，千分之三的违约金标准过高，请法院依法调整。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告ＸＸ型是涉案房屋业主。该房屋建筑面积78.74平方米。原告为二级物业服务资质。
2005年12月23日，原告宏睿公司（乙方）与重庆市沙坪坝区凤天大道华彩·俊豪小区开发商重庆君和实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区凤天大道华彩·俊豪小区实施前期物业管理服务，合同期限从2007年5月1日至2010年4月30日。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理、清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定高层住宅的物业服务按照建筑面积收费，标准为1.20元／月／平方米。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应每季第一月的前十天履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求其限期足额补齐并有权按日加收3‰的滞纳金。合同签订后，原告为被告提供了物业服务。在实际履行合同中，原告按0.90元／月／平方米收取物业服务费。
《前期物业服务合同》到期后，重庆市沙坪坝区凤天大道华彩·俊豪小区业主委员会未选聘新的物业服务企业进行物业服务，仍由原告一直为被告所在小区提供物业服务。
2007年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务公共协议》，约定甲方为乙方所有的涉案房屋提供物业服务，包含物业建筑公共部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包含公共的下水管道、公共照明设施、电梯、消防等常规物业服务事项。服务收费标准为0.9元／平方米／月（含电梯费）收取。
另外，被告举示了涉案房屋的《重庆新建商品房屋质量保证书》，载明：涉案房屋所在的华彩·俊豪商品房项目的竣工日期为2006年12月25日，自项目竣工验收合格交付使用之日起，开发商在保修期内免费承担维修责任。其中，墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、电梯、消防设施、二次供水设施等部位的保修期限为2年，屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏的保修期限为5年。当业主正常使用商品房发现存在质量问题时，应在上述保修期限内及时填写《重庆市新建商品房屋质量保修联系单》，向开发商或委托的物业服务管理公司进行报修。被告分别于2008年7月31日、2008年11月7日向原告报修，反映被告房屋存在出现墙面返潮、阳台地漏倒灌、家具受潮变形、墙面脱漆等质量问题，原告在物业管理公司处盖章。
审理中，被告陈述涉案房屋所在的三楼转换层的公共自来水管道渗水导致涉案房屋渗水，并造成墙面返潮、阳台地漏倒灌、家具受潮变形、墙面脱漆等质量问题，被告向原告报修，但是原告至今未进行维修，原告未履行《物业服务公共协议》约定的维护公共设施的义务，不同意支付原告物业服务费，并举示了9张照片予以证明。原告对被告举示的照片的真实性不认可，因无法确定拍摄的时间及地点，同时认为如涉案房屋存在质量问题，在质保期内应当由开发商进行维修，对于涉案房屋受损事宜，开发商也并未委托原告进行维修，原告不负有维修义务。双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、档案查询结果证明、被告提供的《物业服务公共协议》、《重庆新建商品房屋质量保证书》以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与重庆市沙坪坝区凤天大道华彩·俊豪小区开发商重庆君和实业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同。该合同对全体业主具有法律约束力。该合同期间届满后，业主委员会未选聘出新物业服务企业，原告继续为该小区提供物业服务，被告继续接受服务，双方形成事实物业服务合同关系，被告仍应参照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。
《前期物业服务合同》约定物业管理费收费按建筑面积1.20元／月／平方米，原被告双方签订的《物业服务公共协议》约定物业服务费的收费标准为0.90元／月／平方米，且在实际履行合同中也是按建筑面积0.90元／月·平方米收取。被告的房屋建筑面积为78.74平方米，被告每月应当交纳物业服务费70.87元。自2008年5月1日至2015年9月30日，被告已欠付原告物业服务费6307.43元（78.74平方米×0.90元／月／平方米×89月）。现原告只要求被告给付物业服务费6307元，是原告对自身民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。
被告迟延交纳物业服务费，属违约行为，除应继续向原告交纳物业服务费外，还应按合同约定向原告支付违约金。合同约定的违约金为每日千分之三，过分高于造成的损失，经被告申请，本院予以适当调整为中国人民银行同期贷款利率的130%。现原告要求被告从起诉之日起，以6307元为基数计算违约金，本院予以支持。
被告抗辩涉案房屋所在的三楼转换层的公共自来水管道渗水导致涉案房屋渗水，并造成墙面返潮、家具受潮变形、墙面脱漆等质量问题，被告向原告报修，原告至今未进行维修，原告未履行维护公共设施的义务。涉案房屋的《重庆新建商品房屋质量保证书》载明，在保修期内涉案房屋存在质量问题应由开发商免费承担维修责任，由业主向开发商或委托的物业管理公司进行报修。首先，被告仅凭举示的照片不能证明涉案房屋三楼转换层的公共自来水管道存在渗水情况并导致涉案房屋出现墙面返潮等质量问题，其次，如涉案房屋确系在正常使用情况下出现质量问题，被告于2008年7月31日、2008年11月7日进行报修，房屋在保修期内应由开发商承担维修责任。被告举示的《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》上面有原告公司在物业管理公司处盖章，仅能反映被告向原告进行报修，并不能以此便认定原告负有维修义务。综上，被告的此项抗辩无法律及事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ型于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆宏睿物业管理有限公司2008年5月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6307元。
二、被告ＸＸ型于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆宏睿物业管理有限公司违约金。该违约金从2015年10月15日起至被告ＸＸ型付清之日止，以6307元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算。
三、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告ＸＸ型负担。限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向 容
二〇一五年十二月二日
书 记 员 张梦馨