福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初3106号原告：李杰男，1983年11月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区湖东路43号。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，公司员工。原告李杰与被告福州泰禾房地产开发有限公司（泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年3月13日，本院作出（2015）仓民初字第1397号民事判决。泰禾公司不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）闽01民终2128号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托诉讼代理人龚雅铃、被告泰禾公司的委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院变更诉讼请求，变更为：1.判令被告向原告进行欺诈交房，违反诚实信用原则，侵犯原告知情选择权，被告应当向原告承担欺诈交房的违约责任及逾期交房的违约责任（计算方法以人民币850382元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2013年12月21日起，暂计至2015年3月20日约为76534元，计至被告违约行为结束之日止）；2.判令被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金约为744元(违约金的计算方法以人民币850382元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月21日起，暂计至2015年3月21日约为744元，具体数额至被告违约行为结束之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年05月22日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第Ａ×＃楼×单元×单元号房，该商品房的总价款为人民币850382元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、…。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款850382元，但被告在向原告交房时对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实。故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为属于欺诈交房，不仅违反了双方签订的《合同》第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，被告应当向原告承担的违约责任应当参照逾期交房的违约责任，所以根据《合同》第九条约定被告应向原告支付欺诈交付商品房的违约金人民币暂约为人民币76534元（计算方法以人民币850382元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2013年12月21日起，暂计至2015年3月20日约为76534元，具体数额至被告违约行为结束之日止）；被告在向原告交房后，因被告原因，原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为违反了《合同》第十四条的约定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金暂约为744元（违约金的计算方法以人民币850382元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2014年12月21日起，暂计至2015年3月21日约为744元，具体数额至被告违约行为结束之日止）。综上所述，被告违法违约交付房屋的行为及逾期不能办理房屋权属登记的行为均严重侵害原告的合法权益，现原告根据相关法律规定诉至贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。被告辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干法律问题的解释》第11条，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，被告已经于2014年1月11日交付房屋，原告已接收钥匙并实际使用，被告不应再承担交付后的逾期交房违约金。被告同意依据合同第8条赔偿原告未达到交房条件交付房屋的违约金2000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同、福建省新建商品住宅质量保证书、贷款合同的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告对被告提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、房屋交接单、首次登记通知书的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第×#楼×单元，总价款850382元。合同第八条约定：被告应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付原告。第九条约定：被告逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、原告不退房，被告逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。另查明，合同签订后原告已支付了全部购房款850382元，并于2014年1月11日接收讼争房屋。讼争房屋于2016年8月26日通过竣工验收，2016年8月31日通过消防验收。2017年7月6日福州市不动产登记和交易中心向被告发出了首次登记通知书。2017年7月28日，原告收到可以办证通知。本院认为，原告李杰与被告泰禾公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告诉请判令被告向原告进行欺诈交房，违反诚实信用原则，侵犯原告知情选择权，被告应当向原告承担欺诈交房的违约责任及逾期交房的违约责任。合同第八条约定：被告应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付原告。第九条约定：被告逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。原告于2014年1月11日接收讼争房屋，视为房屋的交付使用，故被告应支付从2013年12月21日起至2014年1月11日逾期交房违约金1785.80元（850382元×0.01%×21天）。由于讼争房屋在交付时确实不符合合同第八条约定的交付条件，故泰禾房地产公司仍然应当根据合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任。另外考虑到本案中，泰禾房地产公司在交付房屋时向李杰提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》上登记的竣工验收时间有误，违反诚实信用原则，故本院将本案合同约定的瑕疵交付违约责任2000元酌情提高至五倍，即10000元。原告诉请判令被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金，符合合同约定，本院予以支持。由于原告至2017年7月28日才接到办理房屋所有权初始登记的通知，被告应支付原告接收讼争房屋365日之后，即从2015年1月11日起至2017年7月28日止按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金7575.39元（850382元×0.35%÷365×929天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李杰支付逾期交房违约金1785.80元。二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李杰支付瑕疵交房违约金10000元。三、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李杰支付逾期办理讼争房屋所有权初始预登记违约金7575.39元。四、驳回原告李杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，由原告李杰负担532元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担1200元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郭 谋人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年十一月二十三日书 记 员  瞿彬彬