江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02679号
上诉人（原审原告）钱军。
上诉人（原审原告）赵晴。
委托代理人钱军，身份信息同上，系上诉人赵晴丈夫。
被上诉人（原审被告）张家港保税区聚能投资有限公司，住所地江苏省张家港保税区金港路20号。
法定代表人马立贵，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）张家港保税区康瑞德商务有限公司，住所地江苏省张家港保税区金港路20号。
法定代表人麻永宣，该公司董事长。
上诉人钱军、赵晴因与被上诉人张家港保税区聚能投资有限公司（以下简称聚能公司）、张家港保税区康瑞德商务有限公司（以下简称康瑞德公司）合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2013）张金民初字第0871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：钱军与赵晴系夫妻关系。2009年10月9日，钱军作为甲方与作为乙方的康瑞德公司和作为丙方即担保方的聚能公司共同签订了《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》，约定钱军将其所有的位于张家港保税区国际金融中心大厦2508号房屋【该房建筑面积为73.7平方米，房产证号为张房权证金字第××号（共有人为赵晴），土地使用证号为张国用（2011）第0350008号土地使用权证（共用人为赵晴）】的经营管理权出让给康瑞德公司，期限为10年，由康瑞德公司对该房屋统一经营和管理，以维护写字楼整体形象，帮助钱军取得最大收益；康瑞德公司向钱军支付年委托经营权出让价款（房屋总价款×8%年回报率）即502708元×8%＝40217元，付款时间和方式为：第一次付款时间为2010年1月1日，一次性支付3年（2010年1月1日至2012年12月31日）的委托经营权出让款120650元；以后每三个月支付一次，具体支付时间为每季度第一个月的5日前；支付金额按年出让价款的1／4即10054元计算；康瑞德公司逾期支付的，在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，由康瑞德公司按日支付逾期应付款千分之五的违约金，合同继续履行；超过60日，按每日千分之十支付违约金，钱军有权选择合同继续履行或终止。如钱军选择终止合同，康瑞德公司须在30日内支付双方合同期限内未到期托管款项的30%作为违约金（如钱军选择于第4个合同年年底解除合同，康瑞德公司的违约金为未来6年合同约定总托管收入的30%）；聚能公司自愿为康瑞德公司应向钱军支付的经营管理权出让价款作担保，在康瑞德公司不能支付经营权出让价款或违约金超过60日后，由聚能公司直接向钱军支付等内容。该合同签订后，康瑞德公司已支付钱军出让价款120650元（直接从钱军交付的购房款中抵扣），另于2013年3月22日、7月29日和8月28日分三次分别支付钱军2013年度出让价款10054元、5027元和1005.4元共计16086.4元。2009年10月9日，钱军还与聚能公司签订《张家港保税区国际金融中心写字楼回购合同》，约定在2020年1月1日至2020年2月1日期间，钱军可书面提出要求将上述房屋卖给聚能公司，价格为754062元；钱军要求聚能公司购买上述房屋的权利仅在上述约定的期间内产生及有效，若在此期间内钱军未提出该权利主张，视为钱军自动放弃此项权利等内容。2013年12月2日，钱军向原审法院起诉现请求判令康瑞德公司支付出让价款44239.1元以及违约金42055.88元（均计算至2014年第一季度）；解除与康瑞德公司于2009年10月9日签订的《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》；康瑞德公司支付解除《出让合同》违约金79629.78元；聚能公司对康瑞德公司的上述付款义务承担连带保证责任；本案诉讼费由聚能公司和康瑞德公司承担。
以上事实，有双方当事人在一审中的庭审陈述、《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》、《商品房买卖合同》、《张家港保税区国际金融中心写字楼回购合同》、张房权证金字第××号房产证、张国用（2011）第0350008号土地使用权证、销售不动产统一发票、银行对账单等证据在卷佐证。
原审庭审中，钱军认为，出让合同解除后，其房产正常的出售或出租会受到很大的影响，因为根据目前的情况，写字楼是整体捆绑对外出租，效果和影响可能比较好，而且有整体的物业管理，如果其私人出租，可能没有这方面的服务，不便于管理。另外该写字楼的地理位置不是很理想，康瑞德公司及聚能公司的管理很糟糕，按照目前的情况出租、出售都比较困难，故坚持要求康瑞德公司及聚能公司按照合同的约定支付解除合同违约金。对此，康瑞德公司及聚能公司认为，本案所涉房产是普通的商业写字楼，该房产可用于开设公司等商业用途，其独立出租比较方便，因此，认为本案所涉房产与其他的商业房产相比较并不存在特殊性。同时，考虑到本案康瑞德公司包租后并未取得任何收益，以及康瑞德公司、聚能公司实际履行能力等客观因素，建议违约金调整为一个半月的租金。原审审理中，原审法院在向聚能公司的法定代表人马立贵询问本案所涉写字楼出租和出售情况时，马立贵表示，因受写字楼出租优惠政策取消、写字楼本身运营成本较高、周边写字楼租价相对偏低、保税区滨江新城建设等多重因素影响，该写字楼的出租率由开始的70%至80%下降至现在的不足30%，而且前景仍然不容乐观，写字楼的出租和出售面临的困难较多，且靠自身力量难以改变等。
根据原审原告钱军、赵晴的民事起诉状及关于追加诉讼请求的申请书，钱军、赵晴原审中的诉讼请求为：一、判令康瑞德公司向钱军支付2013年年度未付房屋出租费及2013年第四季度、2014年第一季度房屋出租费合计44239.1元以及至实际支付之日的违约金；二、判令解除康瑞德公司与钱军于2009年10月9日签署的《张家港国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》；三、判令康瑞德公司向钱军支付解除《张家港国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》的违约金79629.78元；四、判令聚能公司对上述第一、三项诉讼请求承担连带保证责任；五、本案诉讼费用由康瑞德公司与聚能公司承担。
原审法院认为：钱军与康瑞德公司签订的《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》，钱军与聚能公司签订的《商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。康瑞德公司主张本案所涉的出让合同因违反《城市房地产管理法》而无效，原审法院认为，首先《城市房地产管理法》并无禁止以售后包租的形式销售商品房的规定，只是建设部《商品房销售管理办法》（2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，自2001年6月1日起施行）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。而根据《合同法》的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，而《商品房销售管理办法》仅是部门规章。其次，根据钱军与聚能公司签订的《商品房买卖合同》，钱军购买的商品房是现房，而非未竣工商品房，因此，即使参照《商品房销售管理办法》，本案的情形也不是《商品房销售管理办法》调整的情形。再者，本案中，钱军系自愿与康瑞德公司签订一定期限的经营管理权出让合同，而非聚能公司销售其商品房的附加条件，此明显有别于《商品房销售管理办法》所禁止的开发商所采取的以“售后包租”形式销售商品房的情形。因此，原审法院认为康瑞德公司此项抗辩不能成立。据此，原审法院认为，钱军要求康瑞德公司按照合同约定支付所欠的出让价款及违约金的请求，可予支持，但钱军要求的违约金过高，综合考虑违约金补偿为主、惩罚为辅的功能和性质、钱军、赵晴的实际损失等因素，原审法院将该违约金调整为未付出让价款按照银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息损失。钱军、赵晴要求解除出让合同的请求，原审法院认为，完全符合合同约定的解除合同情形，应予支持。关于钱军、赵晴主张的要求康瑞德公司支付解除出让合同违约金的请求，康瑞德公司认为该违约金过高，并要求调整为一个半月的租金即出让价款。原审法院认为，钱军与康瑞德公司约定的该项违约金过高，参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款的规定，“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”将钱军、赵晴主张的违约金79629.78调整为6个月的租金（出让价款）损失即20108元。因钱军与康瑞德公司签订的《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》合法有效，故聚能公司应按约对康瑞德公司付款义务承担连带保证责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，原审法院判决：一、康瑞德公司应支付拖欠钱军、赵晴的出让价款44239.1元（计算至2014年3月31日）及该款自逾期支付之日至2014年3月31日止按银行同期贷款利率1.3倍计算的利息。限康瑞德公司于判决生效后十日内履行。二、解除钱军与康瑞德公司于2009年10月9日签订的《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》。三、康瑞德公司应支付解除《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》违约金20108元。限康瑞德公司于判决生效后十日内履行。四、聚能公司对康瑞德公司的上述付款义务承担连带保证责任。限聚能公司于判决生效后十日内履行。五、驳回钱军、赵晴其他诉讼请求。案件受理费3650元，由钱军、赵晴负担2390元，康瑞德公司、聚能公司负担1260元。康瑞德公司、聚能公司负担的部分，钱军、赵晴已预交，原审法院不再退还，康瑞德公司、聚能公司在履行判决时一并给付钱军、赵晴。
上诉人钱军、赵晴不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决既然认定钱军与康瑞德公司签订的房屋经营权出让合同有效，但未按照双方约定的违约金标准支持上诉人的解约违约金主张，是错误的。违约金是康瑞德公司拟定的标准，按照《合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。且根据《合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。所以依据出让合同中约定的解除合同违约金按照剩余未到期年限出让金的30%计算是合理的，且并未过分高于造成的损失。二、康瑞德公司在与上诉人签订房屋经营权出让合同及回购合同时将注册资本从1000万美元锐减至15万美元，并马上拒绝支付租金，与上诉人几经协商，屡次毁约，履约过程不诚信，按照诉讼费根据过错责任负担的原则，应由康瑞德公司与聚能公司承担全部或者大部分的诉讼费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人聚能公司、康瑞德公司书面辩称：本案一审查明事实清楚、判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审另查明，钱军、赵晴在民事起诉状中的诉讼请求为：一、判令康瑞德公司向钱军支付2013年年度未付房屋出租费合计24130.6元以及至实际支付之日的违约金；二、判令解除康瑞德公司与钱军于2009年10月9日签署的《张家港国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》；三、判令康瑞德公司向钱军支付解除《张家港国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》的违约金79629.78元；四、判令聚能公司对上述第一、三项诉讼请求承担连带保证责任；五、本案诉讼费用由康瑞德公司与聚能公司承担。原审审理过程中，钱军、赵晴于2014年4月22日提出追加诉讼请求的申请，申请追加：一、追加两个季度（2013年第四季度和2014年第一季度）房产托管租金共计20108.5元；二、追加上述两个季度康瑞德公司及聚能公司未按期支付租金的违约金共计26240.94元；三、考虑到该房产的特殊出租困难情况，追加终止房产经营管理权出让合同后剩下6年（原出让合同剩余期限）的物业管理费和电梯运营费共计42451.2元。后又不再主张申请追加的第三项关于物业管理费和电梯运营费的请求。
以上事实，由钱军、赵晴提交的民事起诉状、关于追加诉讼请求的申请书及原审法院询问笔录予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：钱军与康瑞德公司签订的《张家港保税区国际金融中心写字楼经营管理权出让合同》合法有效，双方均应按约履行。康瑞德公司未按期支付约定的出让金，符合经营管理权出让合同中约定的合同解除条件，钱军享有合同解除权，其要求解除经营管理权出让合同，应予支持。对于上诉人主张的合同解除违约金，被上诉人认为约定的违约金过高，要求法院调整为一个半月的出让价款。上述观点并非双方对违约金条款的理解产生争议，故不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定。经营管理权出让合同解除后，上诉人所有的房屋仍可对外出租，不宜将合同剩余未到期年限的出让金直接认定为上诉人的实际损失，但因合同解除造成房屋闲置，期间上诉人必然产生租金损失，故原审法院参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款的规定，对合同解除违约金进行调整，并无不当。上诉人认为一审判决调整解约违约金不当的理由不能成立，本院不予支持。但本案纠纷系因康瑞德公司的违约引起，一审判决诉讼费用分担不当，应予纠正。
此外，上诉人在民事起诉状中主张的2013年年度未付房屋出租费与其在关于追加诉讼请求的申请书中主张的2013年第四季度出让金存在重合，综合上诉人的诉讼请求，上诉人在一审中主张的应为康瑞德公司到期应支付而未支付的经营管理权出让金（计算至2014年3月31日止）及上述款项自逾期支付之日至实际支付之日的违约金，聚能公司对康瑞德公司的付款义务承担连带担保责任。故一审法院直接将上诉人先后两项主张的金额直接相加，计算有误；一审判决的逾期付款违约金计算起止时间亦与上诉人的主张有悖，应予纠正。2013年年度康瑞德公司应支付上诉人出让金40217元，已支付出让金16086.4元，尚有24130.6元出让金到期未支付；至2014年，按照合同，康瑞德公司应于2014年1月5日前支付2014年第一季度的出让金10054元。故依据上诉人的主张，至2014年3月31日止，康瑞德公司应当支付上诉人经营管理权出让金共计34184.6元。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，原审判决认定事实不清，实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省张家港市人民法院（2013）张金民初字第0871号民事判决第二项、第三项。
二、撤销江苏省张家港市人民法院（2013）张金民初字第0871号民事判决第一项、第四项、第五项。
三、张家港保税区康瑞德商务有限公司支付拖欠钱军、赵晴的出让价款34184.6元及该款自逾期支付之日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息。限张家港保税区康瑞德商务有限公司于判决生效后十日内履行。
四、张家港保税区聚能投资有限公司对张家港保税区康瑞德商务有限公司向钱军、赵晴的付款义务承担连带保证责任。限张家港保税区聚能投资有限公司于判决生效后十日内履行。
五、驳回钱军、赵晴其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3650元，由张家港保税区康瑞德商务有限公司、张家港保税区聚能投资有限公司负担。二审案件受理费3650元，由上诉人钱军、赵晴负担1825元，由张家港保税区康瑞德商务有限公司、张家港保税区聚能投资有限公司负担1825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 田思诗