湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3238号
上诉人（原审原告）：洪亦峰。
委托代理人：孙志军、袁梦飞，湖北朋来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘小兰。
委托代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李君。
委托代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。
原审第三人：张凯。
上诉人洪亦峰因与被上诉人潘小兰、李君、原审第三人张凯房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市蔡甸区人民法院（2015）鄂蔡甸民一初字第00545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年12月15日，洪亦峰诉至一审法院，请求判令：确认洪亦峰与潘小兰、李君签订的《房屋租赁转让》合同无效；潘小兰、李君返还费用133，900元并承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2015年5月23日，潘小兰作为乙方与第三人张凯作为甲方，在经纪方武汉家联盟房地产经纪有限公司的见证下签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落在武汉市蔡甸区叠翠园二期12栋101室，建筑面积为116平方米（以下简称涉案房屋），出租给乙方作办公用途，租期为60个月，自2015年6月1日至2020年5月31日止，月租金为人民币1，600元，租金按季结算；乙方签订合同当日向甲方支付房屋押金4，800元及首季租金计9，600元（从租期第30个月开始涨房租的百分之十五，租金从第3个月即2015年8月1日开始支付）；房屋租赁期间内，水电费、煤气费、物业管理费、电话费、垃圾费、有线电视及网络费用由乙方支付；并就违约等事宜均作约定。
合同签订后，潘小兰向张凯支付租金、押金计9，600元和交纳物业管理费用，并与合资人李君共同投资，对涉案房屋按开办幼儿园模式进行装饰，同时还购买了相关设备。潘小兰、李君做好前期准备后，在未经有关行政主管审批的情况下自主招收幼儿。同年7月，当地教育主管部门发现后及时下达了《告知书》，责令潘小兰按《武汉市民办学前教育机构设置审批标准》进行自查，并要求办（补）齐相关手续，否则应自行关闭，不得招收幼儿。潘小兰、李君属在无证件条件下开办幼儿园，自收到《告知书》后潘小兰、李君决定对租赁房屋转让，并于8月1日在互联网“58同城”网址上发布转让信息，其内容为：“注明行业：幼儿园，转让费：15万元，租金：1，600元∕月，备注：全新装修，各项电器及设备均为7月份新购买，还未使用！因幼儿园办证短时间下不来，故本期转为兴趣班经营（周边无兴趣班），现因合资一方住汉口，往来太耗时不方便，故决定转让。现有设备：32寸品牌电视4台；品牌空调4台，消毒柜1台，冰箱1台，抽油烟机1台，监控器4台（全部有发票），专用幼儿园桌子18张，椅子72张，床50张等；具体可来园参观！”，并预留李君的联系方式。洪亦峰查阅到上述信息后，联系李君，并到涉案房屋现场查看，认同该房屋的硬件设施后，于8月8日与潘小兰签订一份《房屋租赁转让》协议，约定将涉案房屋（包括装修、装饰、设备等）转让给洪亦峰使用。洪亦峰享有原房屋租赁合同中所享有的权利和义务，租期与月租金与原合同约定内容一致；洪亦峰在签订协议后一次性向潘小兰、李君支付转让金128，000元、房屋押金4，800元及物业管理费1，118元（6个月）；转让手续办好后，以后该房屋发生的相关费用由洪亦峰负责等。合同签订后，洪亦峰向潘小兰、李君支付转让金、押金及物业管理费计133，900元，潘小兰、李君按约定将涉案房屋及设备等交付洪亦峰，洪亦峰将租赁房屋用于幼儿园经营至今。
一审法院另查明，涉案房屋租金已支付至2016年1月31日止，其中2015年11月1日至2016年1月31日止的租金4，800元由洪亦峰直接支付给张凯。
一审法院认为，潘小兰与张凯自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。潘小兰在租赁张凯涉案房屋后，因开办幼儿园受阻，并通过互联网发布转让信息，洪亦峰获知信息经联系并实地查看后，与潘小兰签订《房屋租赁转让》协议，洪亦峰整体接收潘小兰租赁场所和物品后，仍然开办幼儿园，但因行政审批手续等问题，使自身合同目的不能实现。本案争议的焦点及分析认定可归纳为：一、关于洪亦峰与潘小兰、李君签订合同时是否存在“欺诈行为”。洪亦峰认为潘小兰、李君明知转租的房屋不能开办幼儿园，而未如实告知真相，导致洪亦峰转让后不能开办幼儿园，属于商业欺诈应认定合同无效；潘小兰则认为转让信息是公开的，而且明确提示无开办幼儿园的证照，只能转兴趣班经营，因此潘小兰、李君的行为不构成欺诈。双方当事人对房屋转让的用途无书面约定，潘小兰、李君辩称其转让信息已公开，并对不能开办幼儿园进行过明示，有直接的证据证实，应予采信。所谓欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的。洪亦峰租赁房屋时，已经或应当知道开办幼儿园需要办理相关证件，洪亦峰自转让协议生效后，不能经营幼儿园的风险责任由其承担，其诉称潘小兰、李君存在欺诈的理由无事实及法律依据，依法不予支持。二、《房屋租赁转让》协议是否有效。洪亦峰与潘小兰订立《房屋租赁转让》协议，并实际占有使用租赁房屋后，按照《房屋租赁转让》协议向出租人张凯交纳租金，张凯对此亦不持异议，可视为张凯对潘小兰、李君转租行为的认可，故对洪亦峰诉称转租行为未经出租人同意的理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回洪亦峰的诉讼请求。本案案件受理费2，978元，减半收取1，489元，由洪亦峰负担。
洪亦峰不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决；二、改判洪亦峰与潘小兰、李君签订的房屋租赁转让合同无效；三、改判潘小兰、李君返还洪亦峰133，900元；四、本案诉讼费和其他合理费用由潘小兰、李君承担。理由：1、潘小兰、李君明知洪亦峰转租该房屋用来开办幼儿园，不但没有告知真相，反而诱导洪亦峰作出错误判断签订合同，潘小兰、李君的行为构成欺诈。2、房东张凯已明确禁止办幼儿园，一审却认定张凯同意转租，属于事实认定错误。3、在房东没有同意转租的情况下，转租行为不应受法律保护。
被上诉人潘小兰、李君答辩称，潘小兰、李君已经明确告知不能办幼儿园的情况，从潘小兰、李君发布的转让信息和合同内容来看，没有任何办理幼儿园的字眼和意思表示，双方转让的标的实际上是房屋的装修和设备，不含幼儿园的资质，潘小兰、李君不存在欺诈。从转让合同中可以看出张凯是同意转租的，且张凯也实际收取了洪亦峰的租金，张凯在一审中也表示同意转租。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，潘小兰与洪亦峰于2015年8月8日签订的房屋租赁转让协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。潘小兰、李君在网络发布的转让信息中已注明幼儿园的证照未办，且双方在房屋租赁转让合同中约定转让的内容并不包含相关开办幼儿园的证照，故潘小兰、李君在转让过程中对洪亦峰未构成欺诈；洪亦峰作为准备开办幼儿园的经营者，在接受转让之前，对涉案房屋是否具备开办幼儿园的条件及需要办何种手续，应当尽到注意义务，因洪亦峰未尽到注意义务而导致其开办幼儿园的合同目的无法实现，由此产生的法律责任应由其自行承担。故洪亦峰以潘小兰、李君隐瞒事实真相，诱导其签订合同的行为构成欺诈的上诉理由不能成立。洪亦峰接受潘小兰、李君转让的房屋后即在该房屋内经营，并按潘小兰与张凯租赁合同约定的租金标准向张凯交租，张凯对此并无异议，故洪亦峰以房屋租赁转让协议未经产权人张凯的同意，应为无效的上诉理由，亦不能成立。
综上，上诉人洪亦峰的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，978元由洪亦峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年七月二十日
书记员 胡婧琳