山东省高青县人民法院民 事 判 决 书（2014）高商初字第23号原告：高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会。住所地：高青县。法定代表人：杨超，该村主任。委托代理人：崔亮，高青热诚法律服务所法律工作者。被告：高青宏锴印务有限公司。住所地：高青县。法定代表人：张相华，该公司经理。委托代理人：李波，山东同方律师事务所律师。原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会与被告高青宏锴印务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李桐光独任审判，公开开庭进行了审理。原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会法定代表人杨超及委托代理人崔亮，被告高青宏锴印务有限公司委托代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会诉称，2009年12月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告办公大院一座，租赁费每年7500.00元。合同签订后原告将房屋交付给被告使用，但被告未按约定支付租赁费，经原告多次催收未果，为此原告提出与被告解除租赁合同，并于2013年11月20日向被告送达了解除合同通知书，但被告收到通知书后未提出异议，即不履行交付租金义务，也不返还房屋。据此请求人民法院一、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告立即返还房屋；二、依法判令被告支付租赁费15000元；三、诉讼费用由被告负担。被告高青宏锴印务有限公司辩称，从原告的起诉及原告通知解除合同的行为看，原告认可租赁合同的有效性和实际履行。被告不存在欠租赁费的情况，不存在解除合同的法定事由和约定事由。因此，原告的诉讼请求不符合法律规定。2013年4月和7月，被告交纳了2万元的租赁费；原告的解除合同通知存在瑕疵，不符合相关规定，并未起到通知的作用；因原告的法定代表人本人与原告之间存在合同关系，原告现任法定代表人上任之后，原告的起诉是原告法定代表人个人意愿的体现，而非村集体意见的体现，解除合同未通过村定事务程序，不能体现上届村委的集体意愿。原告起诉自相矛盾，即认可了与被告的租赁合同关系，又认可了与原告法定代表人之间存在承包关系，属于主体的混淆。证人杨士照与原告有法律上的利害关系，其证言不能作为裁判的依据。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。经审理，本院查明以下事实：1、2007年至2011年4月27日，证人杨士照担任原告村委会主任；之后，杨超担任村委会主任。在杨士照担任村主任期间，原告村委会与杨超于2008年6月13日签订租赁合同一份，约定将原告村委会办公大院及院内房屋20间租赁给杨超经营使用；租赁时间25年，自2009年1月1日至2033年12月31日，租赁费共计178500.00元，分两次付清。2008年6月份至2010年1月份，原告分四次收取杨超租赁费4.1万元，并在田镇农经站下账。2、2009年12月1日，原告由村主任杨士照经手与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：将面积510平方米的27间砖瓦平房租赁给被告使用，租赁期限20年，自2009年12月1日至2029年11月30日；承租人拖欠租金达3个月的，出租人有权终止合同，收回房屋；租金共计15万元；每年12月1日前用现金缴纳7500元；合同经双方签章并经工商行政管理部门鉴证后生效。上述合同签章后，已在高青县工商部门备案。该合同签订时，杨超并不知情。开庭过程中，证人杨士照在被告法人代表之夫肖金龙的要求下，向法庭陈述以下事实：村委会与杨超存在租赁合同，租赁费每年7500元；经村委会同意，杨超将该大院及房屋口头转包给被告或被告法人代表之夫肖金龙使用从事印刷业务；村委会向杨超索要租赁费，不向被告或肖金龙索要租赁费；后来，肖金龙以在工商局备案为由，由村委会在一份合同上盖章，在其印象中村委会没有跟肖金龙或肖金龙的公司签订合同。3、经本院现场勘验，被告租赁使用的原告房屋位于村委会办公大院内，包括北西屋五间、东屋八间、西屋5间。被告在租赁的院落中北西屋左右各搭建房屋一间，并在该房屋前方位置自行搭建部分厂棚。4、2013年4月22日，被告向杨超缴纳承包费1万元。2013年7月15日，被告法人代表之夫肖金龙通过网银转入杨超账户1万元。另查明，杨超持有肖金龙书写的自2005年起借款5000.00元的借条。5、2013年11月21日，原告通过快递公司向被告法人代表夫妇发送解除合同通知书一份，以被告未支付租金为由，决定解除双方的租赁合同，快递公司出具证明该邮件已于2013年11月26日投递并有收件人本人收取。2014年1月10日，原告持高青县工商部门备案的租赁合同诉来本院，要求解除双方的租赁合同并要求被告支付拖欠的租金1.5万元。上述事实，由原告提供租赁合同、解除合同通知书及快递公司证明、借条合同等证据，被告提供的收款收据、网银转账明细、结婚证、证明，本院对证人杨士照的调查笔录、在农经站调取的收据及原、被告当庭陈述在卷为凭。本院认为，证人杨士照作为前任村委会主任，在被告法人代表之夫肖金龙的要求下，在法庭陈述的事实中关于未收取被告租金的事实，具有一定的可信度。结合原告与杨超及被告先后所签订的两份合同的情况，以及原、被告双方均认可涉案租赁合同有效的陈述，本院认定：在2009年12月1日前，被告与杨超之间就涉案房屋存在转租赁合同关系；在2009年12月1日后，被告与原告之间就涉案房屋存在租赁合同关系，但被告在2011年4月27日村委会换届之前，被告未向村委会缴纳租赁费。虽然原、被告签订的合同中关于房间数量的记载与本院勘验的被告实际使用的房屋数量不符，但双方对租赁的房屋实际数量及租赁费的标准均无异议，故被告应按照约定自2009年12月1日起每年向原告支付租赁费7500.00元。对于被告辩称杨超所缴纳的租赁费为被告所缴纳的理由，无证据支持，本院不予采信。在村委会换届之后，杨超担任村委会主任，其于2013年4月22日所收取的被告承包费1万元部分，根据《合同法》第五十条的规定，应构成表见代表行为，故对于被告辩称该1万元为被告缴纳给原告租赁费1万元的理由，本院予以采信。肖金龙于2013年7月15日通过网银转入杨超账户1万元部分，虽然原告主张系肖金龙偿还杨超的个人借款，但因原告并未提供相应1万元的借款证据相印证，结合此时杨超担任村委会主任以及肖金龙为被告法人代表之夫的事实，对于被告辩称该1万元系杨超代表村委会收取被告的租赁费的理由，本院予以采信。综上，被告自2009年12月1日至2013年12月1日应向原告缴纳承包费3万元，而实际缴纳2万元，其行为构成违约。根据双方合同约定的“承租人拖欠租金达3个月的，出租人有权终止合同，收回房屋”内容，原告有权根据该约定解除合同，收回涉案房屋。原告于2013年11月21日以书面方式行使解除合同的权利后，被告在2013年11月26日收到解除合同通知书后未在3个月的合理期限提出异议，本院对解除合同的效力予以确认。对于被告辩称解除合同通知存在瑕疵，不存在解除合同的法定事由和约定事由的理由，因无证据证实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，本院不予采信。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会与被告高青宏锴印务有限公司于2009年12月1日签订的租赁合同自2013年11月26日起解除；二、被告高青宏锴印务有限公司在判决生效之日起三十日内将租赁使用的位于高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会办公大院内的北西屋五间、东屋八间、西屋5间返还给原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会；三、被告高青宏锴印务有限公司在判决生效之日起十日内支付给原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会租金1万元；四、驳回原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，减半收取137.50元，由原告高青县田镇街道办事处崔西村村民委员会负担37.50元，由被告高青宏锴印务有限公司100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  李桐光二〇一四年三月十一日书记员  孙万霞