湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第25号
上诉人（原审被告）曾广清。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师（特别代理）。
被上诉人（原审原告）刘阳华。
原告刘阳华与被告曾广清房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2013年11月11日作出了（2013）永冷民初字第320号民事判决。被告曾广清不服，提起上诉，本院以程序违法为由将本案发回重审。发回重审后，原审法院重新组成合议庭，于2014年8月28日作出（2014）永冷民重字第20号民事判决。宣判后，曾广清不服，于2014年10月31日提起上诉，原审法院于2014年12月21日报送案卷及上诉材料。本院于同日受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、吕伟文参加的合议庭，于2015年1月21日上午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员甄园园担任记录。上诉人曾广清的委托代理人邹卫忠、被上诉人刘阳华到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2003年6月14日，原告刘阳华（甲方）与被告曾广清（乙方）签订了《房地产买卖合同书》，合同约定，被告曾广清将位于永州市冷水滩区梅湾路30号北栋六楼的632室预售给原告刘阳华，该房屋的建筑面积为131.65平方米，按520元／平方米的价格出售，房屋总价款为68，000元，签约付定金为购房款的10％约7，000元，签约后3天内付房款的70％约47，400元，交付楼宅经原告验收接收大门钥匙前付房款的15％约10，200元，留5％待被告曾广清交付房产证时同时付清购房全部欠款。房产转移过户缴纳的权证转移税费由原、被告各负50%，被告曾广清应在2003年8月31日前将上述房地产移交给原告刘阳华。此房屋的登记名义由原告刘阳华自行指定，如被告曾广清办理产权转移登记需要原告方出面协办、补换证照、印鉴时，原告方均应负责照办，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告刘阳华从2003年6月14日至2004年2月15日分三次共向被告曾广清支付了购房款64，600元。被告曾广清也按约定的时间将该房屋交给了原告刘阳华使用。2007年5月15日被告曾广清张贴告示称：“我的房产总证已办出，急需房产证用者，请速备尾款在5月22日前将产权人的照片，身份证或户口本复印件交我处办理产权手续，六月份本人将外出谋生。”由于告示中附加了速备尾款之事，原告认为与合同中约定不符而提出异议，被告至今没有为原告刘阳华办理该套房屋的房屋所有权证，2013年被告将已交付给原告的房屋抵押了给银行办理抵押贷款。遂酿成纠纷，原告诉至法院。
另查明：被告曾广清交付给原告刘阳华的房屋座落于冷水滩河东梅湾路，合同约定的房屋所对应的房号是房屋丘权号yff20061102—02第六层603室，建筑面积为121.94平方米。该房建设工程（私人）规划审批单审批时间为2002年12月31日，2006年10月20日取得建设工程规划许可证，2005年6月7日进行土地登记，土地使用证号为永（冷）国用（2005）第302号，使用权类型为划拨，用途商业。该房总产权证发证日期为2008年11月11日，产权证号为00089332。
原判认为，原、被告签订的《房地产买卖合同书》系双方真实意思的表示，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已向被告交纳了约定的购房款，被告也已将房屋交付给原告使用。同时根据双方合同约定，为原告办理房屋产权登记系被告曾广清的义务。虽然2007年5月15日被告曾广清张贴告示，但告示称：“急需房产证用者，请速备尾款在5月22日前将产权人的照片，身份证或户口本复印件交我处办理产权手续，”由于在此告示中是指“急需房产证用者”，因此购房人可根据自身的需要可选择。现被告以2007年后由于政策改变，需要补交土地出让金，以情势变更为由，拒不给原告办理房屋产权证。1990年5月我国颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押等问题作出了明确的规定。1995年7月我国颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应遵守的法律、法规也作出了具体的规定。虽然双方在合同中未约定被告曾广清为原告刘阳华办证的时间。由于我国对划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押等问题作出规定的法律颁布在前，原，被告签订房屋买卖合同在后，因此本案不适用情势变更原则。被告以2007年后由于政策改变，需要补交土地出让金为由，拒不给原告办理房屋产权证的理由不能成立，故原告要求被告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院依法依约应予支持。本案系合同纠纷，被告将原告已取得使用权的房产用于个人借贷抵押是一种侵权行为，但该侵权行为，系另一种法律关系，不是本案调整范围，本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决：被告曾广清在本判决生效之日起三十日内为原告刘阳华办理合同约定位于永州市冷水滩区梅湾路30号北栋六楼632室（丘权号为yff20061102—02第六层603室）的房屋所有权证。本案受理费100元，由被告曾广清负担。
宣判后，原审被告曾广清不服，以“涉案双方所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，依法属无效合同”为由向本院提起上诉。请求二审法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，该案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是上诉人拿起房产总证到银行贷款，导致办证不能。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人、被上诉人在二审期间均未提交新的证据。
本院开庭查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为涉案《房地产买卖合同书》是否合法有效。上诉人提出双方所签的合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定应认定为无效合同。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，说明划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后可以转让。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规“强制性规定”的合同，当属无效合同。“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，涉案房屋土地使用权为划拨取得，上诉人转让房屋不改变土地使用性质，并不涉及国家利益和公共利益，且上诉人为该房屋办理房屋建设工程（私人）规划审批单，取得了规划建设许可证，还办理了土地使用证及房屋总产权证，被上诉人也已实际使用多年，上诉人完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，并为被上诉人办理涉案房屋产权证。况且上诉人为办理贷款将房屋产权总证抵押给银行也是导致未能办理涉案房屋产权证的原因之一。因此，涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同。故上诉人提出的涉案《房屋买卖合同》应属无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾广清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘明跃
审 判 员 郑 霓
审 判 员 吕伟文
二〇一五年一月二十九日
代理书记员 甄园园