福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0304民初1597号原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。统一社会信用代码。法定代表人：项凌云，总经理。委托诉讼代理人：夏爱萍，女，1986年8月30日出生，汉族，公司员工,住所福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：吴秀虹，女，1991年4月10日出生，汉族，公司员工，住所福建省厦门市思明区。被告：郑水海，男，1963年11月29日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告郑水海因物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告厦门市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人夏爱萍、吴秀虹，被告郑水海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.郑水海向万科物业公司支付拖欠的物业服务费3785.54元（从2017年3月起暂计至2018年1月）；2.郑水海向万科物业公司支付物业服务费违约金暂计为340.7元(滞纳金按日万分之五的标准从2017年3月起暂计至2018年1月止，最后计算至郑水海支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；3.郑水海向万科物业公司支付拖欠的公摊水电费合计308.29元(从2017年6月起至2017年12月止）；4.郑水海承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月15日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：1.万科物业公司为莆田玉湖新城提供物业服务，规定万科物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；2.第七条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每季15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.5‰向乙方支付违约金。郑水海购买莆田市x地块xx号楼xx室，且万科物业公司已出具交付通知书证明郑水海已实际接受该房屋。郑水海应按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2017年3月份以后郑水海以种种理由不予缴交物业服务费、滞纳金、水电公摊。郑水海辩称，欠费的金额、时间都无异议，其拒交理由是：从2014年起多次向物业公司投诉存在违章建筑情形，但物业公司却用各种理由骗拖。万科物业公司、郑水海围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《福建省前期物业服务合同》、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《商品房买卖合同》、《莆田万科城商品房交付通知书》、欠费清单各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对万科物业公司提供的、郑水海持有争议的证据和事实，本院认定如下：《关于拖欠物业管理费的催告函》、邮政快递单各1份，其中邮政快递单上签收人署名为“速递9”，《关于拖欠物业管理费的催告函》缺乏其他证据佐证已由万科物业公司于诉讼前向郑水海提交，且郑水海提出异议，故该组证据无法形成完整有效的证据链，本院不予确认。对郑水海提供的、万科物业公司持有争议的证据和事实，本院认定如下：照片8份，因无其他证据佐证，无法证实其与本案的关联性，且万科物业公司对其三性均提出异议，故本院不予确认。根据万科物业公司、郑水海陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市万科置业有限公司委托万科物业公司对莆田xx新城（莆田xx地块）提供前期物业服务事宜，合同期限自2012年10月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；高层住宅的物业服务费标准为2.68元/月·平方米；物业服务费从本物业交付买受人之日起按季收取；业主应于首次交付房屋起预交6个月的物业服务费，每季度首月15日前向万科物业公司支付物业服务费……在每季15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。2013年1月24日，郑水海与莆田市万科置业有限公司签订编号为xxx的《商品房买卖合同》，约定郑水海向莆田市万科置业有限公司购买其建设的莆田xx新城（莆田xx地块）第x幢x层xx号住宅，该商品房建筑面积共128.62平方米。该合同第十九条约定，买受人（即郑水海）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。2014年12月12日，莆田市万科置业有限公司作出《莆田万科城商品房交付通知书》，通知郑水海于2014年12月23日到莆田xx小学（xx地块旁）办理交付手续，并告知物业服务费统一自2015年1月1日起计收。自2015年1月起，万科物业公司每月按照面积128.41平方米向郑水海计收物业服务费，即每月物业服务费为344.14元（128.41平方米×2.68元/月=344.14元）。自2017年3月至2018年1月止，郑水海每月均分别拖欠物业服务费344.14元，共拖欠万科物业公司物业服务费344.14元×11个月=3785.54元。经万科物业公司催告缴费，因郑水海仍未按期向万科物业公司支付物业服务费等，致讼。本院认为，万科物业公司接受莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田xxx新城（莆田xxx地块）提供物业管理服务，并签订《福建省前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。万科物业公司要求郑水海交纳其拖欠的自2017年3月起至2018年1月止的物业服务费3785.54元，符合该合同约定，本院予以支持。郑水海逾期未缴纳物业服务费已构成违约，万科物业公司主张郑水海支付物业服务费违约金(按日万分之五的标准从2017年3月起至郑水海支付完拖欠的物业服务费等费用之日止，其中暂计至2018年1月为340.7元），符合合同约定，本院予以支持。万科物业公司要求郑水海向其支付自2017年6月起至2017年12月止拖欠的公摊水电费308.29元，但万科物业公司所提供的证据无法证实该费用的计算依据及公示情况，应承担举证不能的法律后果，故本院暂不予支持，其可待相关费用公示后另行主张。郑水海辩称因存在违章建筑等原因致其不交纳物业费，并非拒付物业费的有效抗辩，且郑水海未提供有效证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对其辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、郑水海应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田xx新城（莆田xx地块）第x幢xx层xx号商品房自2017年3月起至2018年1月止的物业服务费3785.54元；二、郑水海应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付自2017年3月起至2018年1月止的逾期交纳物业服务费的违约金340.7元，并以物业服务费3785.54元为基数自2018年2月1日起至付清该笔物业服务费之日止按日0.05%计算的逾期交纳物业服务费的违约金；三、驳回厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由郑水海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  何志强二〇一八年六月二十六日书记员  陈赛芬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。