湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1130号
上诉人（原审被告）：袁菲。
委托诉讼代理人：张轶，湖南方缔园律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谢贵斌（又名谢政翰）。
被上诉人（原审原告）：阳青。
委托诉讼代理人：卢石高，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐雄斌，桂阳县东升法律服务所法律工作者。
上诉人袁菲、谢贵斌因与被上诉人阳青确认合同有效纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁菲及其委托诉讼代理人张轶，上诉人谢贵斌，被上诉人阳青及�委托诉讼代理人卢石高、徐雄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁菲、谢贵斌上诉请求：撤销原审判决，驳回阳青的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定谢贵斌与阳青所签订的《东塔景园商品房预购协议》为商品房买卖合同，属认定事实错误。该协议中约定：到2006年12月10日与东塔景园项目部签订正式商品房买卖合同，不再通知，勿误。时至今日，双方并未签订正式的商品房买卖合同。且根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容共计十三项，而《东塔景园商品房预购协议》不论从形式上、内容上来看，一项都不符合，很明显，根本不具备商品房买卖合同的主要内容。因此，《东塔景园商品房预购协议》绝不能认定为正式的商品房买卖合同。2、根据最高人民法院《关于审理商品房买�合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。谢贵斌作为出卖人对其个人开发的东塔景园房地产至今都未取得商品房预售许可证明，故该协议违反强制性规定，应属无效。3、该争议房的产权已于2011年登记在袁菲名下，而袁菲与谢贵斌于2012年9月5日离婚，该房属于夫妻共同财产，根据相关法律规定，谢贵斌擅自处分登记在袁菲一人名下的夫妻共同共有的房屋是无权处分行为，亦属无效行为。
阳青辩称，《东塔景园商品房预购协议》中已经对合同的当事人名称、房屋基本状况、房屋的单价、面积、交付条件及装饰标准等已经作了明确的确定，故该协议是一份完整的《房屋买卖协议书》。阳青根据协议的约定一直在缴纳购房款，谢贵斌于2007年将房屋交付给了阳青使用、占有，阳青也一直使用该房屋并向相关行政部门缴纳了相关税费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
阳青向一审法院起诉请求：1、确认阳青与谢贵斌于2006年10月22日签订购买《东塔景园商品房预购协议》合同有效；2、依法判令阳青与谢贵斌在一个月内将登记所有权为袁菲名下的桂阳县城关镇欧阳海大道17号112号、113号、夹层112号门面（产权证号为：桂房产00046694号、00046695号、夹层00046704号）过户给阳青；3、本案的诉讼费用由阳青和谢贵斌负担。
一审法院认定事实：谢贵斌与袁菲原系夫妻关系，于2012年9月5日到郴州市苏仙区人民法院调解离婚。2006年10月22日，阳青与谢贵斌就东塔景园项目第一层南2-3号门面（即桂阳县城关镇欧阳海大道17号112号、夹层112号、113号，面积为94.02m2）签订了《东塔景园商品房预购协议》，协议约定，该门面单价为6580元/平方米。按约定该门面的价款为（9402元6580元）618,651.60元。协议签订后，阳青于2006年11月4日向谢贵斌交纳了定金2万元，后经银行转账支付给谢贵斌50万元，付现金2万元，谢贵斌于2013年4月26日出具了一张收条，即“今收到阳青购东塔景园2-3号门面房款伍拾肆万元整（5,400,000元整）”。为此，阳青共支付购房款56万元，另2006年11月10日阳青与谢贵斌签订了一份《铝窗制作承揽合同书》，约定以谢贵斌欠阳青的工程款抵阳青购门面房款，谢贵斌共欠阳青工程款17万余元。另阳青与谢贵斌签订了《东塔景园商品房预购协议》后，于2007年将该门面交付给了阳青，并为阳青办理了门面水电落户，同时，阳青将该门面租给了朱咸荣、刘邵云等人经营酒店、茶楼，又依法交纳了房产（出租）使用税，该门面已由阳青使用、管理、占有至今。2009年12月30日谢贵斌为了办理房产手续，擅自与其妻袁菲签订了《商品房买卖合同》，将卖给阳青的门面登记在其妻袁菲的名下，产权证号为：桂房产00046694号（112号门面）、00046695号（113号门面）、夹层00046704号（夹层112号门面）。还查明，桂阳县东塔景园项目位于城关镇欧阳海大道17号，地号为：01-（36）-84号，土地使用权人系谢贵斌个人，该项目是谢贵斌个人开发，产权属谢贵斌所有。谢贵斌在与阳青签订协议上所加盖的“桂阳县住宅开发公司东塔景园项目部”印章系谢贵斌私刻，与桂阳县住宅开发公司无关。另湖南省桂阳县人民法院曾于2012年10月10日作出（2012）桂法诉保字第39-1号、48号民事裁定书，查封了上述门面，阳青向湖南省桂阳县人民法院提出执行异议，湖南省桂阳县人民法院作出（2014）桂阳法执异字第15、16号裁定，中止了对上述房产的执行。一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，阳青与谢贵斌于2006年10月22日所签订的《东塔景园商品房预购协议》，已具备了《商品房销售管理办法》的主要内容，且阳青已向谢贵斌付清了购房款，同时谢贵斌为阳青办理了该门面的水电落户，并于2007年将该门面交付给了阳青，阳青将门面出租给他人并收取租金，管理、占有至今，该门面已由阳青使用，另该项目现已取得了产权登记手续。为此，阳�与谢贵斌之间所签订的《东塔景园商品房预购协议》应认定为商品房买卖合同。该协议不违反法律规定，为此，该协议应合法有效。阳青已按协议，履行了交付购房款的义务，为此，谢贵斌应当履行为阳青办理门面产权登记手续的义务。本案中，东塔景园项目系谢贵斌个人开发，该项目的产权所有权人系谢贵斌，谢贵斌虽将该门面的所有权登记在袁菲的名下，但谢贵斌与袁菲系夫妻关系，有共同履行合同的义务，为此，谢贵斌与袁菲应共同承担为阳青办理将该门面过户手续的义务。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、原告阳青与被告谢贵斌于2006年10月22日签订的�买《东塔景园商品房预购协议》合同有效；二、限被告谢贵斌、袁菲在一个月内为原告阳青办理桂阳县城关镇欧阳大道17号112、113、夹层112号门面的过户手续。本案案件受理费320元，诉讼保全费2520元，合计2840元，由被告谢贵斌、袁菲负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是谢贵斌与阳青签订的《东塔景园商品房预购协议》是否有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。谢贵斌于2006年10月22日与阳青签订了《东塔景园商品房预购协议》，该协议中对所建房屋的基本情况、面积计算及房屋价格等作了约定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且谢贵斌已按约定收受了购房款，故《东塔景园商品房预购协议》应认定为商品房买卖合同。因取得商品房预售许可证明系谢贵斌的义务，且诉争房产现已办理了房屋所有权证，谢贵斌及袁菲以诉争房产至今未取得商品房预售许可证明，主张该协议无效，违反公平、诚信原则，本院不予支持。《东塔景园商品房预购协议》是谢贵斌与阳青的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，东塔景园项目系谢贵斌个人开发，该项目的产权所有权人系谢贵斌，阳青已向谢贵斌交付了房款，谢贵斌也已将门面交付阳青占有并使用�今，谢贵斌虽将该门面的所有权登记在袁菲的名下，但签订协议发生在夫妻存续期间，谢贵斌与袁菲有共同履行合同的义务，故谢贵斌与袁菲应共同承担为阳青办理该门面过户手续的义务。
综上所述，谢贵斌、袁菲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人谢贵斌、袁菲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小峰
审 判 员 徐作顺
代理审判员 曹 颖
二〇一六年九月十三日
书 记 员 梅 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法�席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。