安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第01754号原告（反诉被告）：安徽顺风（集团）房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯北路**，组织机构代码15262761-1。法定代表人：王学成，该公司董事长。委托代理人：毛克均，安徽环滁律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘鹏，男，1968年12月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：滁州十年音乐文化娱乐有限公司，住，住所地安徽省滁州市南谯北路**（顺风大厦）综合楼**织机构代码56753028-0。法定代表人：刘鹏，该公司经理。上述二位被告共同的委托代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被告：徐洪喜，男，1957年8月18日出生，汉族，住安徽省滁州市。原告（反诉被告）安徽顺风（集团）房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘鹏、被告滁州十年音乐文化娱乐有限公司、徐洪喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，被告刘鹏在本案审理中申请追加滁州十年音乐文化娱乐有限公司为共同被告，本院予以准许并追加，并于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽顺风（集团）房地产开发有限公司的委托代理人毛克均，被告（反诉原告）刘鹏及被告滁州十年音乐文化娱乐有限公司共同的委托代理人陶善军到庭参加诉讼，被告徐洪喜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。安徽顺风（集团）房地产开发有限公司诉称：2010年3月31日，其公司与刘鹏签订一份《房屋租赁合同》，约定将其公司所有的位于滁州市南谯北路615号顺风大厦第五层和第六层出租给刘鹏使用，并对租金、租期，租金支付方式、物业费用等进行了约定，徐洪喜为刘鹏履行合同签名担保。自2014年12月1日起，刘鹏未支付租金，要求判令：一、刘鹏立即支付拖欠的租金和费用1657589元；二、刘鹏承担拖欠2015年6月1日前租金的违约金122523元（拖欠租金510512元）；三、刘鹏对拖欠租金1582589元按月2%承担自2015年6月1日起至其实际付清之日止的违约金；四、徐洪喜对前述租金和违约金承担连带清偿责任，并由刘鹏与徐洪喜承担本案诉讼费用。因刘鹏申请追加滁州十年音乐文化娱乐有限公司为共同被告，故要求滁州十年音乐文化娱乐有限公司对前述租金和违约金承担清偿责任。刘鹏反诉并答辩称：1、滁州十年音乐文化娱乐有限公司是刘鹏及其他两位合伙人共同出资成立，房屋是由刘鹏代表三人租赁，由滁州十年音乐文化娱乐有限公司使用并支付租金，刘鹏不应承担租金偿还责任；2、滁州十年音乐文化娱乐有限公司已关门停业，租赁合同已无法实际履行，请求法院判令解除房屋租赁合同；3、合同约定的违约金过高，请求法院予以调整；4、房屋中现有的装潢装饰应当冲抵相关租金和违约金。滁州十年音乐文化娱乐有限公司在庭审中辩称：1、涉案房屋是其公司承租使用，租金也由其公司支付，如拖欠房租，其公司愿意偿还；2、涉案房屋因装潢装饰及设备总投资500余万元，其公司愿用现有资产折价冲抵房租和违约金；3、其公司要求解除租赁合同，相关法律责任其公司愿意承担。安徽顺风（集团）房地产开发有限公司针对反诉辩称：双方签订的房屋租赁合同合法有效，刘鹏要求解除合同无法律依据。徐洪喜未答辩。安徽顺风（集团）房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、安徽顺风（集团）房地产开发有限公司的营业执照及组织机构代码证复印件各一份。证明安徽顺风（集团）房地产开发有限公司的基本情况；证据二、房地权滁字第2008007676和2008007673号房地产权证复印件各一份。证明出租房屋是安徽顺风（集团）房地产开发有限公司所有；证据三、2010年3月31日的签订的《房屋租赁合同》一份。证明：1、出租房屋位于滁州市南谯北路615号顺风大厦第五层和第六层；2、租期是2010年6月1日至2020年5月31日，计10年；3、租金为每年84万元，且以后每年均在上一年基础上递增5%，先付后租；4、物业费用每年5万元；5、迟延支付租金的违约金标准是日2%；6、徐洪喜为刘鹏履行合同签名担保；证据四、2010年4月16日的《承诺书》一份。证明安徽顺风（集团）房地产开发有限公司于2010年3月底已交付房屋；证据五、2014年5月25日的信函复印件一份。证明刘鹏拖欠租金。上述五组证据，经刘鹏及滁州十年音乐文化娱乐有限公司质证，对证据一至五的真实性均无异议，对证据三认为刘鹏是代表滁州十年音乐文化娱乐有限公司三名股东签订的房屋租赁合同，对证据五认为不存在拖欠房租，只是没有预交。刘鹏为支持其答辩理由和反诉请求，举证下列证据：证据一、股东协议书、股东会议纪要复印件各一份。证明滁州十年音乐文化娱乐有限公司三位股东为刘鹏、邢运鹏、尹晓辉，刘鹏是代表滁州十年音乐文化娱乐有限公司签订的房屋租赁合同，租房目的是为成立滁州十年音乐文化娱乐有限公司；证据二、滁州十年音乐文化娱乐有限公司营业执照及组织机构代码证复印件各一份。证明租赁的房屋是滁州十年音乐文化娱乐有限公司的住所地，实际使用人以及房租缴纳人为滁州十年音乐文化娱乐有限公司；证据三、滁州十年音乐文化娱乐有限公司与魏金鑫签订的《合作经营协议》复印件一份。证明房屋实际使用人和房租缴纳人为滁州十年音乐文化娱乐有限公司，其中2014年6月1日至2015年5月31日房租应由魏金鑫交纳，合作经营期间产生的债权债务及法律纠纷责任由双方按合作持股比例承担。证据四、请求书和短信各一份。证明滁州十年音乐文化娱乐有限公司持续亏损，刘鹏多次请求解除合同，并已告知滁州十年音乐文化娱乐有限公司已经停业；证据五、建筑装饰工程施工合同、补充协议复印件各一份。证明滁州十年音乐文化娱乐有限公司装修出租房屋总造价367万元，不包括空调、消防、音响、门;证据六、中央空调安装工程施工合同、消防工程施工合同、工程合同书、工业品买卖合同、点歌系统合同书复印件各一份。证明滁州十年音乐文化娱乐有限公司装修时费用，中央空调花费41.8万元，消防设施30万元，设备6.06万元，点歌系统35万元。滁州十年音乐文化娱乐有限公司未举证。上述六组证据，经安徽顺风（集团）房地产开发有限公司质证，对证据一至三的真实性均无异议，但对证据一认为与本案无关联性，对证据二、三的证明目的不认可；对证据四认为是否收到申请书不确定，但刘鹏确实到滁州十年音乐文化娱乐有限公司商谈解除合同，但双方未达成协议，短信的真实性不确定，即使真实，也不能证明双方达成解除合同的合意；对证据五真实性不认可；对证据六真实性无异议，认为不能证明滁州十年音乐文化娱乐有限公司已经实际履行。经滁州十年音乐文化娱乐有限公司质证，对六组证据的真实性均无异议。徐洪喜未到庭，放弃了对上述证据质证和辩驳的权利，也未举证。本院认为：安徽顺风（集团）房地产开发有限公司举证的证据一至四符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；安徽顺风（集团）房地产开发有限公司举证的证据五虽为复印件，但刘鹏和滁州十年音乐文化娱乐有限公司对其真实性予以认可，本院对其证明效力予以确认。刘鹏举证的证据一、三与本案无关联性，本院对其证明效力不予确认；刘鹏举证的证据二符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；刘鹏举证的证据四不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予确认；刘鹏举证的证据五、六不能证明其实际装修费用以及现有装修价值，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2010年3月31日，安徽顺风（集团）房地产开放有限公司作为出租方（甲方），刘鹏作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于滁州市南谯北路615号顺风大厦综合楼第五、六层；租赁期限：自2010年6月1日起至2020年5月31日止，共10年；租赁用途：仅作为KTV娱乐场所使用；租金：月租金为70000元，第一年租金为840000元，以后年租金在上一年租金的基础上每年递增5%，到租赁期满为止；租金支付方式：双方签订合同之日，乙方付清第一年租金，以后先付后租，乙方每年在6月1日前一次性付清下一年度租金给甲方。租赁期间的相关费用：乙方每年向甲方支付物业管理费20000元，电梯使用、维护、电费30000元，共计50000元，与房屋租金同时交纳；房屋修缮与使用：租赁期满后或因其他原因导致合同终止的，其室内外装修、装饰、改造等不可移动设施无偿归甲方所有，但甲方要求拆除的，乙方应当拆除并恢复原状；违约责任：1、任何一方迟延交付（交还）租赁房屋，均应按日承担违约金5000元，2、乙方迟延支付租金的，应按迟延支付租金数额的2%按日计算违约金，3、任何一方无故解除合同，应赔偿对方违约金为剩余租期租金总额的30%，4、除以上违约责任外，任何一方违反本合同约定内容的，将处于伍拾万元整的罚款给守约方；担保人责任：担保人承担连带责任。徐洪喜在该份合同的担保人一栏签名确认。合同签订后，安徽顺风（集团）房地产开发有限公司将房屋交付给刘鹏，刘鹏对房屋进行装修。后刘鹏与另外两名股东筹备成立滁州十年音乐文化娱乐有限公司，滁州十年音乐文化娱乐有限公司以刘鹏租赁的位于滁州市南谯北路615号（顺风大厦）综合楼**作为公司住所地进行企业法人注册登记，并实际使用该房屋。2014年5月25日，刘鹏出具一份信函给安徽顺风（集团）房地产开发有限公司，载明：“2014.6.1—2015.5.31全年的房租先缴一半，剩下的另一半承诺在2014.12月底前付清。”刘鹏自2014年12月1日起未支付房租。截止2016年2月29日，租金为1314569元，物业管理费、电梯使用、维护费、电费等费用为62500元。滁州十年音乐文化娱乐有限公司已停业。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：1、本案承担租金支付义务的主体；2、违约金数额；3、本案合同是否应当解除。关于本案承担租金支付义务主体问题。安徽顺风（集团）房地产开发有限公司与刘鹏及徐洪喜在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》合法有效，作为合同相对人，刘鹏应当按约履行支付租金的义务。刘鹏租赁房屋的目的是为成立滁州十年音乐文化娱乐有限公司，滁州十年音乐文化娱乐有限公司成立后，以，以该房屋作为住所地，并实际使用该房屋徽顺风（集团）房地产开发有限公司要求滁州十年音乐文化娱乐有限公司承担责任，本院予以支持。关于违约金数额问题。合同约定第一年（2010年6月1日至2011年5月31日）租金840000元，以后房租在上一年房租的基础上每年递增5%，可知2014年6月1日-2015年5月31日租金：840000元×（1+5%）4=1021025.25元，2015年6月1日-2016年5月31日租金：840000元×（1+5%）5=1072076.51元。同时约定物业管理费、电梯使用、维护、电费每年50000元，租金支付方式为先付后租，即2014年6月1日前应当支付2014年6月1日-2015年5月31日的租金1021025.25元，2015年6月1日前应当支付2015年6月1日-2016年5月31日租金1072076.51元，自2014年12月1日起，刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐有限公司未支付租金及相关费用，故应缴纳租金合计为1582589元（2014年12月1日-2016年5月31日的租金），应缴纳费用合计为75000元（2014年12月1日-2016年5月31日的物业管理费、电梯使用维护费、电费）。合同约定迟延支付租金的，应按迟延支付租金的2%按日计算违约金，安徽顺风（集团）房地产开发有限公司要求按月2%承担违约金，庭审中刘鹏主张约定的违约金过高请求予以适当减少，因违约金的性质主要为补偿性，双方约定的违约金过分高于实际损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准调整为按银行同期同档贷款基准利率的二倍计算。刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐有限公司主张用装潢设备费用冲抵租金和违约金，因合同约定“室内外装修、装饰、改造等不可移动设施无偿归甲方所有”，对可移动设施双方庭审中未达成一致意见，且合同解除因违约方导致，本院对刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐有限公司主张用装潢设备费用冲抵租金和违约金不予支持。关于合同是否应当解除的问题。《房屋租赁合同》中约定租赁房屋仅作为KTV娱乐场所使用，该房屋实际由滁州十年音乐文化娱乐公司使用，因该公司已停业，如继续履行合同，房屋将会出现空置状态，履行成本过高，庭审中刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐公司也表示愿意承担违约金，根据《合同法》第一百一十条规定，本院对刘鹏解除合同的反诉请求予以支持。为维护市场公平交易，刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐公司应本着诚实信用原则，支付解除合同的违约金，违约金数额按3个月的租金（2015年6月1日-2016年5月31日的租金）计算，即1072076.51÷12×3=268019元。徐洪喜在《房屋租赁合同》的担保人一栏中签名，按合同约定和法律规定徐洪喜应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）安徽顺风（集团）房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘鹏于2010年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘鹏、被告滁州十年音乐文化娱乐有限公司于判决生效后十内支付原告（反诉被告）安徽顺风（集团）房地产开发有限公司租金及费用（截止2016年2月29日的租金为1314569元，费用为62500元，2016年3月1日至房屋返还之日的租金及费用按合同约定方式计算）；三、被告（反诉原告）刘鹏、被告滁州十年音乐文化娱乐有限公司于判决生效后十日内支付原告安徽顺风（集团）房地产开发有限公司解除合同违约金268019元；四、被告（反诉原告）刘鹏、被告滁州十年音乐文化娱乐有限公司于判决生效后十日内支付原告安徽顺风（集团）房地产开发有限公司违约金(2014年6月1日至2015年5月31日的违约金，以510512元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计算；2015年6月1日起至付清之日止的违约金，以1582589元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍计算)；五、被告徐洪喜对上述债务承担连带清偿责任，被告徐洪喜承担保证责任后，有权向被告刘鹏追偿；六、驳回原告（反诉被告）安徽顺风（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘鹏的其他诉讼请求。如果被告刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐有限公司、徐洪喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21500元，由原告安徽顺风（集团）房地产开发有限公司承担1500元，被告刘鹏、滁州十年音乐文化娱乐有限公司、徐洪喜负担20000元；反诉案件受理费50元，由原告安徽顺风（集团）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  汪 涛审 判 员  程凤华人民陪审员  陶 丽二〇一六年二月二十九日代理书记员  欧 雅附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》86．非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《最高人民法院关于适用第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。