河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫10民终1917号
上诉人（原审原告）：李子洋，男，汉族，1981年11月26日出生，住河南省禹州市。
委托诉讼代理人：万江涛，河南文中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱丽亭，女，汉族，1988年10月1日出生，住河南省襄城县。
上诉人李子洋因与被上诉人朱丽亭房屋买卖合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2018）豫1002民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李子洋及其委托诉讼代理人万江涛，被上诉人朱丽亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李子洋二审诉讼请求撤销原判，改判被上诉人支付下欠房款85332元或发回重审。理由如下：一审判决程序有误，认定事实不清，房屋总价款未明确约定的应当以当地市场价为准，且有律师函、微信等内容为凭；原审适用法律有误，应该适用《合同法》有关规定。
被上诉人朱丽亭辩称：张贴律师函的行为是上诉人个人行为，不能说明房屋价格就是律师函的价格。要求维持原判。
李子洋向一审提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告所欠购房款105332元,并支付因延迟履行须承担的利息和违约金(按照同期银行贷款利率的4倍,从2017年4月26日开始计算至欠款还清之日止)；2.本案一切相关诉讼费用均由被告承担。事实与理由:2017年初,原告为偿还中原银行贷款与被告口头订立《二手房买卖合同》,原告将自己名下位于许昌市××九州溪雅苑小区二期E幢东起1单元5至6层西户的房屋,产权证号为10040530,面积192.46平米,单价4200元/平方米,房屋总价款808332元转让给被告。并约定办理房屋产生的一切相关费用和之前该房屋所物业管理等费用均由被告承担,被告先支付原告60余万元用于偿还银行抵押贷款,原告先行向被告出具借条作为收到凭证,在房屋解除抵押被告过户后,一个月内付清剩余房款。原、被告达成一致后,被告在2017年3月26日向原告支付定金20000元,在2017年4月21日支付给李子洋634000元。2017年4月26日,原、被告到许昌市房产交易租赁管理处办理二于房买卖手续,之后在2017年5月17日又支付了49000元,余款105332元至今未付给原告。经原告多次催要剩余房款,被告至今未履行。原告无奈下起诉至人民法院,恳请贵院依法查明事实,支持原告的诉讼请求。
被告朱丽亭辩称，原告所述房屋价格与事实不符，被告已经按照实际价款完全履行，不欠原告购房款。
原告李子洋向法庭提交以下证据，1.房产证复印件、不动产发票一组。证明位于许昌市××九州溪雅苑小区E幢东起1单元5至6层西户的房屋，产权证号为10040530，面积192.46平米的房屋，是原告在2013年10月29日经房管局登记备案而合法取得的事实。2.银行交易凭证一份。证明原告用该房屋抵押贷款，买房款用于偿还银行贷款的事实。3.银行流水明细、微信聊天记录、律师函、对账清单、EMS快件寄件拍照件、EMS快件寄件回执单、EMS快件网上查询单、EMS退回快件一组。证明2017年初，原告为偿还中原银行贷款与被告口头订立《二手房买卖合同》，原告将自己名下位于许昌市××九州溪雅苑小区E幢东起1单元5至6层西户的房屋，产权证号为10040530，面积192.46平米，单价4200元/平方米，房屋总价款808332元转让给被告。并约定办理房屋产生的一切相关费用和之前该房屋所欠物业管理等费用均由被告承担。被告先支付原告60余万元用于偿还银行抵押贷款，原告先行向被告出具借条作为凭证，在房屋解除抵押，被告过户后，一个月内付清剩余房款。原、被告达成一致后，被告在2017年3月26日向原告支付定金20000元，在2017年4月21日支付给李子洋634000元。2017年4月26日，原、被告到许昌市房产交易租赁管理处办理二手房买卖手续，之后在2017年5月17日又支付了49000元，余款105332元至今未支付给原告。经原告多次催要剩余房款，被告至今未履行。经原告多次催要无果，无奈之下，2017年8月17日原告委托律师，由律师通过邮寄EMS快件向被告经营的晓丹门业许昌旗舰店（电话138××××3391）邮寄《律师函》和《对账清单》，确认二手房买卖的上诉事实以及剩余款项105332元未支付，该信件被告未签收，之后经邮局退回的事实。4.张贴《律师函》照片、证人证言、《律师函》短信照片一组。证明2017年10月19日下午，原告、律师和另2名见证人一起到许昌市××九州溪雅苑小区E幢东起1单元5至6层西户房屋的大门上边张贴《律师函》和通过原告手机向被告手机号138××××3391的号码发送《律师函》照片，作为确认双方上述二手房买卖的事项和催要105332元，被告未进行任何回复。2017年10月31日下午，原告律师通过手机向被告手机号138××××3391的号码发送《律师函》照片，再次确认原、被告双方上述二手房买卖的事项和催要105332元，被告至今未进行任何回复。综上证据，原、被告之间已经形成房屋买卖合同关系，原告已经履行合同义务。原告要求被告支付拖欠原告房款105332元和因延迟履行须承担的利息和违约金，按照同期银行贷款利率的4倍，从原告最后一次通过律师向被告催要（2017年10月31日）的3日后，也就是2017年11月4日开始计算至欠款还清之日止，具有事实和法律依据，应当予以支持。
被告朱丽亭对原告出示的证据质证如下：对证据1,2没有异议，对证据3中的对账清单有异议，2017年6月4日少了两笔账，10000元是通过银行转账，另外的10000元是通过pose机，2017年7月8日银行流水明细收到10000元，印证了2017年7月8日朱灿玺替朱丽亭转了10000元。对聊天记录真实性无异议，对律师函有异议，律师函的作用是催告对方，但并不等于被告对律师函所涉及的内容的认可。经审查，对原告提供证据1,2真实性予以认定。对证据3，结合被告提供证据，被告针对2017年7月8日的异议不能成立，其他异议予以采信。
被告朱丽亭提交以下证据，1.购房合同一份，证明房屋成交价格是733000元。2.转账凭证六张，pose机转账记录两张（2017年6月12日29000元，2017年6月4日10000元为代付，加上朱灿玺2017年7月8日支付的10000元共计733000元）。3.物业收款凭证一张，证明被告替原告垫付5800元。
原告李子洋对被告出示的证据质证如下：对证据1真实性无异议，但是成交价格与事实不符。对证据2有异议，对2017年6月4日的10000元没有异议，对2017年7月8日的10000元是原告与朱灿玺案件，与本案无关。综上，原告实际收到被告支付房款723000元。对证据3的物业费收据条真实性有异议，另外该部分费用是经原告李子洋与物业公司达成一致并交付过，数额与5800元不相符。经审查，结合当事人庭审陈述，对被告已经支付原告购房款723000元的事实予以确认，对证据3因被告提出异议，不予认定。
一审查明以下案件事实：
原、被告于2017年4月26日签订房屋买卖合同契约一份，主要内容为：“房屋买卖契约甲方（卖方）：李子洋身份证号411081198111262057乙方（买方）：朱丽亭身份证号411081198810018408…第一条甲方自愿将坐落在东城区××与学院路交叉口路××）九州溪雅苑的房屋（房屋面积192.46平方米，房屋所有权证号10040530）出售给乙方。该房屋的基本情况已载于本契约附件一。乙方对甲方索要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第二条甲乙双方一定的上述房屋价格为人民币（大写）陆拾万；￥600000.00元。乙方由2017年4月26日前壹次付清给甲方，付款方式：现金。…甲方（签章）：李子洋乙方（签章）：朱丽亭2017年4月26日”。后原、被告双方对房屋总价款口头约定调整为733000元，被告朱丽亭予以认可。被告于2017年3月26日、2017年4月21日、2017年4月21日、2017年4月21日、2017年5月17日、2017年6月4日、2017年6月5日、2017年6月12日分别向原告支付房款20000元，90000元,510000元,34000元,20000元,10000元,10000元,29000元。综上，被告朱丽亭共计向原告李子洋支付购房款723000元。
一审认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖契约》约定房屋总价款为600000元，但后经双方口头约定调整为733000元，被告朱丽亭予以认可。虽原告主张房屋总价款应为808332元，但没有事实依据，故房屋总价款应为733000元。庭审中，原、被告双方对已经支付原告购房款共计723000元的事实均予以认可，故被告还应当向原告支付下欠购房款10000元。虽被告朱丽亭辩称2017年7月8日通过朱灿玺向原告支付10000元，但因原告主张该笔10000元系原告与朱灿玺一案中朱灿玺支付给原告的购房款，与本案无关，且被告朱丽亭亦没有提供相应证据支持，故对其该项抗辩意见不予采纳。关于逾期付款利息，因双方在口头约定变更合同总价款后针对付款时间没有明确约定，故原告请求自2017年4月26日开始计算逾期付款利息的诉请本院不予支持。但原告起诉后，被告仍不履行，应当自2018年1月26日开始按同期银行贷款利率计算逾期付款利息至还清之日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告朱丽亭于本判决生效后十日内支付原告李子洋下欠购房款10000元及逾期付款利息（利息自2018年1月26日起至还款之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、驳回原告李子洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2406元，减半收取计1203元，由原告李子洋负担1153元，由被告朱丽亭负担50元。
本院二审审理期间，上诉人李子洋出具新证据，1：不动产发票3张，用于2013年10月李小培和上诉人李子洋购买位于许昌市××九州溪雅苑小区房屋的价格是4447.23元/平方，上诉人不可能在房屋价格大涨的情况下每平方米赔600多元卖房；被上诉人朱丽亭质证：真实性无法确定，上诉人不能偿还贷款的情况下，被上诉人替其归还贷款及利息，价格就是3800多的单价；2、证人宋某、范某到庭作证，用于证明上诉人李子洋卖房时证人知道价格是4250元/每平方米。被上诉人质证认为自己不认识证人；3、上诉人庭后提供证据：上诉人购买房屋贷款银行负责人焦行长电话录音，用于证明上诉人卖房时的价格是4200多元/平方米。被上诉人质证：通过银行卖房太慢，所以我们双方私下成交，我们的成交价银行并不知道。本院经审查认为：证据1形式完备，被上诉人没有证据证实其为虚假，本院对其真实性予以采信；综合证据2、3，符合当时普通许昌市民均知晓的许昌东城区商品房的均价，对证人证言予以采信。
被上诉人朱丽亭提供新证据：照片3张，用于证明上诉人卖给别人的房子是精装修，所以单价较高，自己购买的是毛坯房，价格不能一致；上诉人李子洋质证：照片就可以看出来不是精装修，楼梯只是用钢管临时支撑，价格是一样的。本院审查后认为：被上诉人提供的照片不能看出房屋系精装修，对该证据不予采信。
本院二审审理查明的事实中，双方签订的房屋买卖契约内容及朱丽亭还款金额与一审查明的事实一致。
另查明：上诉人与被上诉人签订书面房屋买卖契约后，又口头约定房屋价格调整为4250元/平方米。鉴于上诉人一审起诉要求按照单价4200元计算，故其单价以4200元计算。
本院认为，双方认可签订书面房屋买卖契约后，又口头约定房屋价格调整的事实，但是对调整后的价格没有书面记载，双方存在分歧。二审审理中出现的证人证言及相关银行人员电话录音，符合当时普通许昌市民均知晓的许昌东城区商品房的均价，且经法庭调查，证人证言也与同时期被上诉人弟弟购买的上诉人的另一套房屋价格相符，本院对证人证言予以采信。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
撤销魏都区人民法院（2018）豫1002民初778号民事判决第一项；维持该判决第二项；
被上诉人朱丽亭于判决生效后十日内支付上诉人李子洋下欠购房款85332元及逾期付款利息（利息自2018年1月26日起至还款之日止，按同期银行贷款利率计算）。
本案一审案件受理费2406元由被上诉人朱丽亭承担2000元、上诉人李子洋承担406元；二审案件受理费1934元由被上诉人朱丽亭承担。
本判决为终审判决。
审判长 王秋霞
审判员 信宏敏
审判员 谢新旗
二〇一八年七月二十四日
书记员 娄潇爽