辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二终字第2322号
上诉人（原审被告）：刘书娟，女，1979年8月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
上诉人（原审被告）：刘兆庆，男，1987年10月2日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告）：王正民，男，1946年6月1日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：范路萍，辽宁元利律师事务所律师。
原审第三人：刘玉梅，女，1962年8月14日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
上诉人刘书娟、刘兆庆与�上诉人王正民及原审第三人刘玉梅房屋买卖合同纠纷一案，于洪区法院于2011年9月8日作出（2009）于民二初字第38号民事判决，判决刘兆庆于判决生效之日起15日内从沈阳市于洪区白山路146－71号752室房屋中腾出并给付王正民租房损失4050元。刘兆庆不服该判决，向本院提起上诉。本院经合议庭评议和审委会讨论后于2012年6月19日作出（2012）沈中民二终字第111号民事裁定，以事实不清发回于洪区法院重审。发回重审后，于洪区法院另行组成合议庭并经审判委员会讨论，作出（2012）于民二初字第3336号民事判决，判决刘兆庆于判决生效之日起15日内从沈阳市于洪区白山路146－71号752室房屋中搬出并于判决生效之日起10日内给付王正民租房损失4050元。刘书娟、刘兆庆不服上述判决，向本院提出上诉。本院依法组成审判员李倩担任审判长，审判员赵梦辉主审、代理审判员贾宏斌�加评议的合议庭进行了审理。上诉人刘书娟、刘兆庆，被上诉人王正民的委托代理人范路萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王正民诉称：2008年5月，王正民购买了刘玉梅名下的位于沈阳市于洪区白山路146-71号752室房屋，房屋建筑面积73.47平方米。2008年5月30日双方签订了买卖协议，并办理了房屋过户手续及契证，取得房屋所有权证。王正民支付了全款后，第三人刘玉梅将房屋钥匙交付给了王正民。2008年7月20日，王正民准备对房屋进行装修时，刘书娟、刘兆庆已经将诉争房屋非法侵占。王正民诉至法院，请求依法判令：1、刘书娟、刘兆庆从沈阳市于洪区白山路146-17号752室房屋搬出；2、刘书娟、刘兆庆赔偿因侵占而给王正民造成的损失4050元；3、诉讼费由刘书娟、刘兆庆承担。
刘书娟、刘兆庆辩称：诉争房屋系刘书娟、刘兆庆父亲刘国武的房产，2008年经过（2008�于民一初字第2438号民事调解书确认，刘兆庆继承了诉求房产，并且该调解书已经发生法律效力，第三人刘玉梅伪造国家机关文书，把该房产变成了自己的房产。王正民非通过善意取得方式获得该房产的所有权。鉴于王正民未能有证据证明支付了房款，且该房屋所有权应属于刘兆庆，故应驳回王正民诉讼请求，王正民请求的损失应向第三人刘玉梅追偿。调解书的效力应大于行政机关下发的房产证的效力。房产局应主动撤销王正民的房产证。
第三人未到庭，亦未提供答辩意见。
原审法院经审理查明：刘书娟、刘兆庆系姐弟关系，刘国武系刘书娟、刘兆庆父亲，刘玉梅系刘书娟、刘兆庆姑姑。刘国武原系于洪区小韩屯村村民，在小韩村有宅基地及房屋。2000年小韩屯村民房屋动迁，2004年由小韩屯村委会为刘国武开出146-71-752号房屋回迁证明，注明回迁日期2004年1月7日。2004年5月13日，刘国武死亡。2004年11月12日，小韩屯出具了名为刘国武的专用收款收据，交纳了各项配套费用，交款人写明刘书娟。2008年5月26日由刘兆庆向小韩屯村交了该房屋的测量评估鉴定费。
2008年由小韩屯村工作人员填写了权利人为刘玉梅的于洪区白山路146-71号752号的房屋产权登记申请表、住房准住通知书及动（回）迁协议。2008年2月25日由沈阳市房产局为刘玉梅发放该房屋的权属证书（沈房权证于证字第1501**号房产证）。
2008年5月30日，第三人刘玉梅与王正民签订了《买卖房屋协议书》，将诉争房屋以22万元价格卖给王正民，同时王正民给付定金2万元，第三人刘玉梅为办理与王正民之间的房屋所有权转移手续，伪造了沈阳市沈北新区人民法院（2002）新民初字第100号《民事调解书》（2002年3月3日），该伪造调解书第四项写明：沈阳市于洪区白山路146-71号，7-5-2�73.40平方米，沈房权证于洪字第1501**号，归刘玉梅所有。2008年6月10日，王正民给第三人刘玉梅剩余房款20万元，双方办理了房屋转移登记，王正民取得房屋权属登记证书。
2008年8月21日，刘兆庆将刘书娟起诉至法院，要求继承涉诉房产。2008年8月25日法院做出（2008）于民一初字第2438号民事调解书，对刘兆庆与刘书娟继承纠纷主持调解，确认被继承人刘国武的遗产，即本案诉争房屋归刘兆庆所有。
2008年9月10日，刘兆庆与刘书娟向法院提起行政诉讼，请求法院判令沈阳市房产局撤销所有权人为刘玉梅的沈房权证于证字第1501**号房产证。法院于2010年9月27日作出（2008）于行初字第87号行政判决，一审认为刘玉梅未亲自到场办理涉诉房屋的登记事宜，亦无刘玉梅签署的授权委托书，办证程序错误。因刘玉梅已将房产卖与王正民，房产局为刘玉梅办理的房产证已被注销作废，不具有可撤销的内容，因此认定沈阳市房产局2008年2月25日为刘玉梅颁发沈房权证于证字第1501**号房产证的行为违法。沈阳市房产局不服一审判决提出上诉，2011年3月14日，本院作出二审判决，维持原判。
2010年4月15日，法院作出（2010）于刑初字第324号刑事判决书，第三人刘玉梅因犯变造国家机关公文罪，被判处有期徒刑二年。自2009年9月17日起至2011年9月16日止。
因房屋现由刘兆庆居住使用，故王正民于2008年12月将刘书娟、刘兆庆起诉至法院，要求刘书娟、刘兆庆腾房并赔偿王正民在外租房费用4050元，促成本诉。
另经核实，2013年5月10日，沈阳靓马集团公司（原小韩屯村村委会）经理杨子龙表示：小韩屯村村委会确实为第三人刘玉梅出具了《住房准住通知书》，并与其签订了《动（回）迁协议》，但从现有房产档案中，无法查实出具《住房准住通知书》及与其签订《动（回）迁协议》的原因。
另经办案人走访，诉争房屋的邻居反映2008年前后该诉争房屋一直由刘玉梅居住。
原审法院认为：根据《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据王正民提供的证据对案件事实予以认定。
本案的争议焦点为：王正民购房行为是否构成了善意取得，如果构成善意取得，刘书娟、刘兆庆是否应支付王正民在外租房损失。针对争议焦点，做如下分析：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产交付给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上述规定明确规定了不动产的善意取得制度。其立法目的是对第三人购买所有权有瑕疵的不动产时，基于信赖而产生的利益予以保护。该规定对构成善意取得买卖双方当事人均有要求。对于出卖人而言，其应是不动产无处分权人，这是构成善意取得的前提，如果处分人有处分权，即不动产的实际所有人，则不构成善意取得。对于买受人而言，其构成善意取得应满足三个条件：1、买受人购买不动产时推定为善意；2、买受人已经向无权处分人实际支付合理对价；3、不动产登记公示。
（一）对无权处分人的分析。我国法律对不动产物权取得采用的是债权主义模式，即物权行为的效力为其原因行为（债权行为）所左右，即债权行为不成立、不生效、被撤销或者�效者，其物权行为亦无效。本案中，小韩屯村委会为刘国武开出146-71-752号房屋回迁证明，可以证明诉争房屋原权利人应为刘国武。2008年经过（2008）于民一初字第2438号民事调解书确认，刘兆庆继承了诉争房屋。虽然小韩屯村委会为第三人刘玉梅开具了《住房准住通知书》并与其签订了《动（回）迁协议书》，加之其伪造的沈阳市沈北新区人民法院（2002）新民初字第100号《民事调解书》，第三人刘玉梅据此办理了产权证书，但法院已通过（2008）于行初字第87号行政判决书，认定沈阳市房产局办证违法。另，对沈阳靓马集团公司的杨子龙（原小韩屯村村委会）经理询问，其表示为刘玉梅出具了《住房准住通知书》并与其签订了《动（回）迁协议书》，至于何种原因出具的，在现有档案中无法查实，有可能是失误，但这仅仅是个人猜测。再，根据原审笔录中，第三人刘�梅虽表示是涉诉房产的实际所有权人，系通过继承其父的财产获得，但其未提供充分的证据予以证明。综上，诉争房屋最原始权利人应为刘国武，刘玉梅为诉争房屋无权处分人。
（二）构成善意取得应满足三个条件的分析。
1、关于买受人购买诉争房屋时是否为善意的分析。我国对善意取得时买受人为“善意”采取的是推定主义，即只要买受人没有故意和重大过失，就认定其为善意。也就是说，行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素就应推定其为善意。除非原权利人有证据证明买受人在买卖不动产时存在恶意。刘书娟、刘兆庆在庭审中指出，法院于2008年下发的（2008）于民一初字第2438号民事调解书，通过继承的方式确认了刘兆庆为诉争房屋的所有权人。但第三人在与王正民进行房产交易时出示给王正民的是房产局下发的房产证，并且据此为王正民办理了更名过户手续。王正民不知亦不应知（2008）于民一初字第2438号民事调解书的存在。另，通过本庭走访，诉争房屋的邻居反映，2008年前后刘玉梅居住在诉争房屋内。再，刘书娟、刘兆庆未能提供其他相关证据证明王正民在购买房屋时存在故意或者重大过失恶意，故应推定王正民购买房屋时系善意。即2008年5月30日，王正民与第三人刘玉梅签订的《买卖房屋协议书》系王正民真心意思表示。
2、关于王正民是否支付合理对价的分析。该规定应从出卖时，双方商定的房屋价格是否合理及买受人是否实际支付了房款两方面进行分析。第一，关于价格的合理性分析：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条之规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地的一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案王正民于2008年以22万元（2997元／平方米）的价格购买沈阳市于洪区白山路146-71号752室房屋建筑面积为73.40平方米的房产，结合当时当地的房屋价格，其未达到明显不合理的低价，故应认定交易时支付对价合理。第二，对是否实际履行支付对价行为的分析判断：王正民将房款22万元分两次交付给第三人刘玉梅，且刘玉梅给王正民出具了《收条》两份，故王正民完成了支付行为。虽刘书娟、刘兆庆在庭审中对第三人刘玉梅出具的收条时间合理性提出质疑，即收条的出具时间为2008年6月30日，但收条中载明王正民支付其房款20万元是在2008年6月10日，根据常理应在收款�日出具收条而不是过后出具，但这并不影响王正民已经支付了房款事实的认定。综上，王正民支付了诉争房屋的合理对价。
3、关于诉争房屋是否登记公示的确认。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，不动产物权的变更必须依法登记，才能取得物权效力。本案中，王正民已于2008年6月10日取得了诉争房屋的所有权证书，其已经完成了公示，故已取得了诉争房屋的所有权。
综上，王正民购买第三人刘玉梅诉争房屋的行为构成善意取得，取得了诉争房屋的所有权，其有占有、使用、收益及处分该诉争房屋的�利，故刘兆庆应从诉争房屋中搬出。鉴于刘兆庆一直占用诉争房屋，王正民请求刘兆庆支付其在外租房费用4050元，予以支持。
原审法院判决：一、刘兆庆于本判决生效之日起十五日内从沈阳市于洪区白山路146-71号752室（建筑面积73.40平方米）房屋中搬出；二、刘兆庆于本判决生效之日起十日内给付王正民在外租房损失4050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由刘兆庆承担。
宣判后，刘书娟、刘兆庆不服，向本院提出上诉称：王正民购买房屋时没有查看房屋，没有查清房屋的实际情况，当时并不是刘玉梅居住，不构成善意取得；刘玉梅与王正民交付房款的时间、地点矛盾，收条不足以证明实际收款，王正民没有支付合理对价；争议房屋经法院调解归刘兆庆所有，刘玉梅取得诉争房产是违法的，要求驳回王正民的诉讼请求。
王正民辩称：其实际购买了房屋，并得到了房屋钥匙，并办理了房屋所有权证书，刘玉梅也承认收到了22万元购房款，一审判决合法有效，要求维持原判。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《契证》、《房屋买卖协议》、收条、民事调解书、行政判决书等证据在卷证明，本院予以确认。
二审法院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点问题是王正民的购房行为是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。故对王正民的购房行为应依此法律规定进行考查。
上诉人刘书娟、刘兆庆主张“王正民购买房屋时没有查看房屋，没有查清房屋的实际情况，当时并不是刘玉梅居住”问题。庭审中刘书娟承认诉争房屋一直由刘玉梅居住，刘玉梅搬走后，2008年5月份左右由刘兆庆居住。另据诉争房屋的邻居反映，2008年前后刘玉梅居住在诉争房屋内。因此，刘书娟、刘兆庆提出王正民没有查看房屋，诉争房屋不是刘玉梅居住的主张依据不足。
关于刘书娟、刘兆庆提出刘玉梅与王正民交付房款的时间、地点矛盾，收条不足以证明实际收款，王正民没有支付合理对价一节。现查明收条是在刘玉梅收到购房款后出具，王正民与刘玉梅在交款地点等处陈述不完全一致，但刘玉梅庭审中承认收到22万元购房款，2008年王正民以22万元的价格购买诉争房产，按当时该房屋的市场价格，刘书娟、刘兆庆在审理中没有提供证据证明属于明显不合理的低价，故应认定王正民支付了合理对价。
关于上诉人刘书娟、刘兆庆提出“争议房屋经法院调解归刘兆庆所有，刘玉梅取得诉争房产是违法的，要求驳回王正民的诉讼请求”问题。2008年5月30日刘玉梅与王正民签订房屋买卖协议，同年6月10日王正民取得契证和房屋所有权证，2008年8月21日刘书娟、刘兆庆才因继承纠纷一案诉到法院，刘玉梅的房证取得虽然违法，但在其与王正民交易时该房证确实存在，王正民购买房屋时支付了全部购房款，并已经办理了产权变更登记，刘兆庆、刘书娟没有充分证据证明王�民与刘玉梅是恶意串通购买诉争房屋，本案王正民的购房行为符合善意取得的条件，构成善意取得。故刘书娟、刘兆庆要求驳回王正民的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，王正民为本案诉争房屋的所有权人，在其取得权利后诉争房屋一直由刘兆庆占有、使用，一审法院判决刘兆庆支付王正民在外租房费用4050元（9个月）并无不当。刘书娟、刘兆庆的损失其可向无处分权人请求赔偿。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人刘书娟、刘兆庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 贾宏斌
二〇一四年六月十六日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。