湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2890号原告张海燕，女，汉族，1976年7月24日出生。委托诉讼代理人吴树平(特别授权),怀化市鹤城区长城法律服务所法律服务工作者。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告张海燕与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海燕委托诉讼代理人吴树平、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付交房违约金93897元、逾期办理产权登记证书违约金58402元（逾期办证违约金已计算至2016年9月20日，请求计算至被告为原告办理好产权登记证的当天为止）；2、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府16栋2002室，单价为3356.81元/平方米，合同载明建筑面积为129.74平方米，总价款为435513元，合同约定交房时间为2013年6月30日；当天，双方还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款日万分之三支付违约金”。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款。但被告公司未能如约，直至2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理房产登记证书，交房条件也刚刚取得，给原告造成的损失数不胜数。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，被告公司应当依照合同约定和法律规定承担逾期办证的违约金；从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月13日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，再到本案起诉日为止，被告逾期办证时长447天，逾期交房时长达1078天。一、被告应当承担逾期办证的违约责任（日万分之三）。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，即《补充协议》第九条“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”。据此，被告对于逾期办理不动产登记证应当承担违约责任支付违约金。二、被告公司应当承担逾期交房违约责任（双方约定的标准为已付房款日万分之二违约金）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已如期付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月13日被告才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。三、根据合同约定，严格执行约定的违约金标准和计算方式。1、逾期交房违约金93897元。已构成违约1078天时间。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日起算至2016年6月13日被告在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为止，共1078天。2、逾期办证违约金58402元，已构成违约447天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年11月15日共430天。逾期办证的适时违约金=447天×435513元×3/10000＝58402元。故请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令被告在合同约定的违约金支付方式和支付标准，向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金152299元，并请求将逾期办证违约金计算至本案房屋权属证书办理完结之日为止。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告已经履行了交房义务，不应当承担逾期交房责任。2013年12月31日，被告开发建设的大汉•龙城兴龙府住宅小区16号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。原告购买的房屋，正是16栋的房屋。这一事实，表明被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋。二、原告计算办证逾期时间没有事实依据。双方在第九条中约定的办证时间届满之日为交房之后730日，现房屋尚未交付，办证时间尚未届满,原告计算办证逾期时间没有事实依据。三、即使认定答辩人交房违约，原告的部分违约金请求已过诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第九条约定违约金按日计算并产生。原告于2016年9月23日向法院起诉，则2014年9月23日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效。对于原告请求的2014年9月23日之前产生的违约金应予以驳回。四、原告未按期将契税、维修基金、办证费等费用交清的，被告不应当承担逾期办证责任。原告于2012年4月17日向被告提出申请并承诺，其未在16栋房屋封顶之前将契税、维修基金、办证费交清的，则不追究被告的逾期办证责任。原告未按期将上述费用交清，因此被告不应承担逾期办证责任。五、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。被告逾期交房并非主观故意,《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消了名称为“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目。因此不需要且政府部门也不会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收；《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发[1999]154号）中对江西省环保局复函称“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任”。在被告办理《工程竣工验收备案表》之前，涉诉房地产项目绝大多数业主尚未收房和入住，因此不能对环境保护设施的适用性和是否符合环境保护要求进行检测和验收。取得竣工验收备案表是以工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收合格为前提。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）……；（二）……；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）……；（五）……；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件”。因此在合同约定的办证时间之前取得竣工验收备案表在法律和事实上不可能，因此导致取得竣工验收备案表和办证迟延。请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告均提供的《补充协议》，原告拟证明双方约定逾期办理标的物权属登记证书违约金日万分之三及双方约定逾期办证违约起算点即交房时间后730日内及此份补充协议系被告方拟定的专门用于针对国家行政机关监制的制式合同，用以加强购房人责任，减轻其自己的责任，扭曲交房标准文本，某些条款内容可能涉及违法无效，请予判定效力的事实，被告方拟证明双方在补充协议第九条约定，办证期限于交房之后730日届满的事实，但原告方在质证中提出被告提交的证据不具有合法性及关联性，被告利用事先准备的《补充协议》，试图加重或者减轻一方责任标准的约定，不是购房原告的真实意思表示，双方刚刚签订《商品房买卖合同》过后，《补充协议》对合同条款内容作了大幅度更改，无疑是明显加重乙方原告责任，降低甲方商品房交房标准，减轻甲方被告违约责任的一个杜撰文本，原、被告双方均提供了该证据，该补充协议系双方自愿签订，不存在违法无效的情形，且按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，故该份证据证明了双方约定逾期办理标的物权属登记证书违约金日万分之三及双方约定逾期办证违约起算点即交房时间后730日内的事实；2.工程质量竣工验收记录，拟证明被告所售房屋于2013年12月31日竣工验收合格，原告认为该证据不具有合法性及关联性，且合同约定的交房标准为《竣工验收备案表》，这是国家规定的交房条件，也是约定的交房条件，而该证据所证明的是阶段性竣工验收，和单项竣工验收，该证据与本案涉诉房屋的交房及办证均有关联，但仅证明了被告所售房屋的工程质量于2013年12月31日竣工验收合格的事实；3.交房公告，拟证明被告已经通知原告收房，原告认为该证据不具有真实性及关联性，公告中“已全部具备交房条件”的内容是虚假内容，不但不能证明其符合交房条件，反而证明了欺诈性质的交房的事实，该证据仅证明了2013年12月24日被告于《边城晚报》上刊登了交房的公告；4.建设工程消防验收意见书，拟证明16栋房屋于2015年1月26日消防验收合格，原告认为该证据不具有关联性，仅能证明被告取得了《消防验收意见书》，而且其消防设备至今仍不到位，不合格，该证据与本案涉诉房屋的交房及办证均有关联，但仅证明了大汉龙城兴龙府16栋房屋于2015年1月26日消防验收合格的事实；5.大汉龙城延期申请表，拟证明原告承诺其在房屋封底前将契税、维修基金、土地证、房产证费用交清，否则不追究被告的延期办证责任，原告认为该证据不具有真实性、合法性、关联性，表上的签名非原告所签，但并未出具其他相关证据证实该事实，而原告在《大汉龙城延期申请表》中的书面内容，是一种有相对人的附条件(未在16栋封顶时付清除购房款外的其他费用)放弃权利的单方法律行为，该单方法律行为自意思表示到达相对人(被告)时成立，自所附条件成就时发生法律效力，现被告提交该《大汉龙城延期申请表》，该《大汉龙城延期申请表》中原告的单方法律行为生效，故该份证据证明了原告承诺其在16栋房屋封底前将契税、维修基金、土地证、房产证费用交清，否则不追究被告的延期办证责任的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉.龙城兴龙府”第十六幢贰拾层2002号商品房，总购房款为435513元；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；原告不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意“以补充协议为准”。2012年3月30日，原、被告签订《补充协议》约定：原告委托被告办理房地产权证，原告在16栋封顶前向被告交纳办证费用，房产证代办费按总价款的0.6%缴纳，土地使用证代办费每户1500元；双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告依约交清了购房款435513元，但至今尚未交纳房产证代办费及土地使用证代办费；原告在《大汉龙城延期申请表》“申请事项及理由”一栏写明“本人申请除房款外，其它费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至16栋封顶时交清，若逾期，本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任”。2013年12月24日，被告在《边城晚报》发布“交房公告”,要求原告等业主收房，原告未收房。2013年12月31日，本案涉及的“大汉.龙城兴龙府”第16栋单位工程经竣工验收合格。2016年6月14日，被告取得“大汉.龙城兴龙府”第16栋房屋的《建设工程竣工综合验收备案书》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。虽然被告于2013年12月24日发布“交房公告”，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告未于约定的时间内交房给原告，应承担逾期交房违约责任。本案中关于逾期交房而产生的违约金的问题，双方争议的焦点在于违约金计算的起止时间如何确定。原告认为违约金应从合同约定的交房时间即2013年6月30日起计算至被告取得《竣工验收备案表》之日即2016年6月13日止，而被告认为双方在《商品房买卖合同》第九条约定违约金按日计算，原告于2016年9月29日向法院起诉，则2014年9月29日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效。本院认为，违约金请求权为债权请求权，该请求权适用诉讼时效的相关法律规定。合同中约定的违约金系按日计算，违约金的数额随着时间推移而不断增长，且随着时间的经过，合同当事人之间不断产生新的权利义务，因此合同当事人之间存在的是继续性债务关系。虽继续性债务基于同一合同条款所约定，但合同约定的债务随着时间的推移已将整体的债务分割为若干个数额、履行期限，甚至是法律后果互不相同、相对独立的债务。因此债的关系可被分割成一个个相对独立的债权、债务，产生相应的各个请求权，债权人可以分别行使，而每期债权的诉讼时效应单独计算。本案中原告与被告之间存在继续性债务关系，原告系基于持续增长迟延履行违约金请求权而要求被告支付违约金。根据前文分析，违约金的时效应当自每天违约金产生之日起算，而根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告于2016年9月29日起诉，被告于2016年6月14日，取得“大汉.龙城兴龙府”第16栋房屋的《建设工程竣工综合验收备案书》，具备交房资格。故对于原告要求被告向原告支付逾期交房的违约金93897元（2013年6月30日起算至2016年6月13日止的违约金）的主张，因2014年9月29日及之前的违约金已超过诉讼时效，本院仅对2014年9月30日至2016年6月13日（共计622天）的违约金予以支持。原、被告约定逾期交房的违约金每日按房价款的万分之二计算，但被告在庭审中辩称违约金过高应当予以调整，本院根据合同的履行情况，酌定违约金每日按房价款的万分之一计算，该违约金的具体数额为：622天×435513元×0.0001/天＝27088.9086元。关于原告要求被告为其所购房屋办理不动产权证及主张被告逾期办证的违约责任，因原告至今尚未交付被告房产证代办费及土地使用证代办费，被告享有先履行抗辩权，同时，按照《大汉龙城延期申请表》中原告的书面表示内容，原告己丧失了主张被告逾期办证违约责任的权利，故原告的要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张海燕支付逾期交房违约金27088.9086元；二、驳回原告张海燕的其他诉讼请求。案件受理费3346元，由原告张海燕负担2746元，被告怀化市大汉置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  舒珏惠人民陪审员  武建红人民陪审员  沈 红二〇一七年五月三十一日代理书记员  李芳梅附法条：中华人民共和国民法通则第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。最高人民法院第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：(一)支付存款本金及利息请求权;(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权;(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权;(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。