浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1697号
上诉人（原审原告）郑小朋。
委托代理人洪陈鸯。
被上诉人（原审被告）乐清市申瑞房地产开发有限公司。
法定代表人万文静。
委托代理人叶阿静。
原审第三人温州海陆房地产开发有限公司。
法定代表人金国华。
上诉人郑小朋因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2014）温乐民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法由审判员张毅担任审判长，与审判员刘宏杰、郑文平组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，乐清市城南街道石马南村部分土地被征收后，乐清市政府将中心区a-k10地块划拨给该村作为安置留用地，2005年石马南村村委会就乐清市中心区a-k10安置留用地块委托第三人温州海陆房地产开发有限公司（以下简称海陆公司）代建，并签订代建合同。在2005-2007年间，海陆公司及股东从石马南村部分村民处收购留用地指标。2007年1月18日、2月25日，原告分别向第三人交纳15万元，第三人出具收款收据，载明交款项目为代建工程款。2007年2月27日，原告郑小朋与第三人签订了《“巴黎时代”落实表》，约定客户姓名为原告郑小朋，房号为2幢a单元2301室，暂定建筑面积159.9m2，单价8990元／m2，客户必须在本公司规定的时间内到指定地点缴纳款项及签订合同，否则作自动放弃处理，公司将不予保留房源；付款方式：桩基础完成时，付足总款的35%，基础工程完工时（地下室结顶），付足总款的50%，工程主体结顶时，按国家有关规定办理银行按揭或直接支付至总款的95%，本项目房屋交付时，付清余额款项。而后，第三人因各方面原因一直未履行合同约定的义务。2010年期间，经石马南村村委与海陆公司协商，双方解除了代建合同关系。2010年3月31日，被告乐清市申瑞房地产开发有限公司（以下简称申瑞公司）通过挂牌方式以总价5.08亿的价格取得该地块的国有土地使用权。被告缴纳土地出让金后，乐清市人民政府按照回扣地出让政策返还了土地出让金中的部分款项。2010年7月30日，被告与石马南村村委会签订协议书，约定被告为石马南村村民代建安置住房，石马南村村民按2100元／m2交纳；石马南村已向非石马南村村民转让指标的，受让方按2700元／m2交纳；其余被告所开发建设的房产由被告自行销售；施工队进场打桩时付20%，地下室结顶完成、开始建第一次时付20%，第十层建成时付10%，最后一幢楼房主体结构封顶完成时付10%，门窗安装开始时付20%，工程竣工验收合格（即拿到钥匙）付17%，余款待竣工验收合格一年后付清。之后，被告将该项目名称变更为“香江丽苑”。2010年10月开始，被告以补交土地出让金、税收、工程成本上涨建设期利息等理由，要求原与第三人签订落实表的购买人在与被告重新签订落实表时房屋每平方米单价增加至10200元。之后，被告与大部分原购买人以10200元／㎡的均价重新签订《乐清市香江丽苑代建房落实表》，被告将与其重新签订落实表的购买人持有的第三人出具的收款收据收回后，重新出具被告名义的收款收据。2012年12月9日，被告向乐清市城乡住房和规划建设局出具报告，载明“……石马南村两委和乐清市申瑞房地产开发有限公司决定承认外村业主受让的指标以集资建房的方式对原温州海陆房地产开发有限公司对外落实的房源基本以成本价提供（具体看房价表），持有指标村民按工程进度收建筑费用和土地出让金，房价待村筹建委员会安排摸文后根据土地出让金和建筑费用及税金再定。……”2012年12月31日，“香江丽苑”项目主体结顶，总建筑面积90286㎡。2013年1月8日，该项目取得《商品房预售证》。由于原、被告就原告2007年与第三人签订的《“巴黎时代”落实表》所确定的2幢a单元2301室房产每平方米单价计算存在争议，从而引起本案之诉，案经调解无效。
原判认为，本案原、被告争议的焦点在于：一、被告与第三人之间就涉案“香江丽苑”项目是否存在承继？虽然本案第三人未到庭参加诉讼说明或提交证据证明其与被告之间的关系，并且被告在本案诉讼中也极力否认其与第三人之间存在任何有关“香江丽苑”项目的协议约定，但从被告与乐清市乐成镇石马南村村委会联名向乐清市城乡住房和规划建设局提交的报告中可以看出，被告承认第三人原对外落实的房源，并自认通过石马南村委会不分业主身份打包接收了业主交纳给第三人的房款，结合被告在与部分原购买人重新签订《乐清市香江丽苑代建房落实表》时，收回第三人与原购买人签订的落实表、收款收据，并重新以被告名义重新出具收款收据的事实，被告和第三人在涉案的“香江丽苑”项目上存在承继关系，符合证据高度盖然性。二、原告2007年与第三人签订的《“巴黎时代”落实表》所确定的2幢a单元2301室房产单价在土地性质转变后如何计算问题。原告与第三人签订落实表时，该项目土地性质为国有划拨，而被告接手该项目后，经土地使用权出让程序，被告在缴纳5.08亿元的土地出让金及招拍挂费用后竞得该块土地的使用权，该土地的性质已由国有划拨转变为国有出让。在被告缴纳土地出让金后，虽然乐清市人民政府按回扣地政策给予了一定比例的土地出让金返还，但仍有一部分为政府财产收取，原告与第三人签订落实表时的情势已发生变更，原告购买的2幢a单元2301室房产造价成本明显已增加，故原告应按原合同价格8990元／m2加上政府收取的土地出让金、招拍挂费用平摊至“香江丽苑”总建筑面积90286㎡后的费用予以履行，现原告要求被告仍按原告与第三人于2007年约定的8990元／m2单价履行，明显不合理，不予支持。第三人海陆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告郑小朋的诉讼请求。本案受理费80元，由原告郑小朋负担。
宣判后，郑小朋不服，提起上诉称：根据上诉人与原审第三人海陆公司签订的《乐清市巴黎时代落实表》确认涉案房屋单价为8990元／平方米，因被上诉人申瑞公司与原审第三人在该项目上存在承继关系，视为被上诉人对该价格的认可。原审第三人从石马南村村民手中购买指标再出售给上诉人，原审第三人必须补缴土地出让金并将小产权变为大产权，所以该价格已经包含土地性质改变的价款。被上诉人通过招拍挂形式取得大产权需要缴纳土地出让金，这与原审第三人需要补缴土地出让金无区别。再者，被上诉人与上诉人存在事实合同关系，理应履行原审第三人的义务。总之，无论被上诉人通过哪种性质取得涉案土地，在价格上没有差距，其应按8990元／平方米单价履行签署合同义务。原审法院在被发回重审后仍未正确分配举证责任，如果认为价格不合理，应责令被上诉人提供证据证明其主张的各项造价增加额。上诉人的诉讼请求并非“要求按原协议履行”而是要求“按照8990元每平方米的单价”履行，如果原审法院认为不合理，可以判决所谓合理的数额，而不应当驳回。被上诉人只是抗辩其没有义务与上诉人签订合同，而非提出上诉人的缔约单价不合理，原判径直以单价不合理为由驳回诉讼请求，且未向上诉人释明是否同意按法院认定的价格与被上诉人签订合同，属于程序违法。请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人乐清市申瑞房地产开发有限公司辩称：上诉人郑小朋与被上诉人之间没有合同关系，上诉人要求被上诉人履行其与原审第三人海陆公司签订的合同单价，于法无据。被上诉人与石马南村村委会签订协议，明确其他房屋由被上诉人自行销售，则交易双方以自愿选择为要求，上诉人要求以固定的单价交易，是强迫交易，被上诉人可以拒绝。而且，涉案房屋由于被上诉人接手后，小产权房变成了有房产证的房屋，各项支出高于原来原审第三人海陆公司的开发费用。原判认定事实清楚，举证责任分配正确，不存在程序违法问题。上诉人要求按照原价签订合同没有依据，理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人温州海陆房地产开发有限公司未发表意见。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于原审第三人温州海陆房地产开发有限公司与被上诉人乐清市申瑞房地产开发有限公司之间的关系，虽然在二审中被上诉人仍拒绝承认其与原审第三人的承继关系，但因其未提起上诉，视为服从原判，本院对原判关于申瑞公司与海陆公司在涉案房地产项目上存在承继关系的认定，予以确认。关于涉案房屋应按何种单价履行合同的问题，本案事实表明，由于被上诉人经土地使用权出让程序接手该项目，缴纳了5.08亿元的土地出让金及招拍挂费用后竞得该块土地的使用权，使得土地的性质由国有划拨转变为国有出让。虽然当地政府按回扣地政策给予了一定比例的土地出让金返还，但被上诉人客观上增加了造价成本，现上诉人郑小朋仍要求按原合同价格8990元／平方米，依据不足，故原判驳回上诉人的诉讼请求，并无明显不当，原判可以予以维持。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郑小朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一四年十二月二十二日
代书记员 陈黛锦