河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终37号
上诉人（原审原告）：武庆芸。
上诉人（原审原告）：孙杰。
上诉人（原审原告）：孙伟。
三上诉人共同委托代理人：周生杰，河北唤民（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马维普。
委托代理人：马海军。
委托代理人：钱炳言，河南平原律师事务所律师。
上诉人武庆芸、孙杰、孙伟与被上诉人马维普之间排除妨害纠纷一案，河北省三河市人民法院于2015年11月2日作出（2014）三民初字第2527号民事判决。武庆芸、孙杰、孙伟对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院查明，武庆芸与孙杰、孙伟系母子关系，孙杰、孙伟的生父邓海军（曾用名邓铁良）于1987年去世后，武庆芸带着二子改嫁。武庆芸、孙杰、孙伟陈述，其并不知诉争房屋已经处置给了马维普。诉争房屋是邓铁良于1982年退伍回家后申请宅基地，于1984年婚后所建，是邓铁良和武庆芸的夫妻共同财产，诉争房屋登记在邓铁良名下，邓铁良是诉争房屋的合法使用人。邓希雨不是该房产的合法所有权人，故其与马维普签订的买卖协议是无效合同，不应得到保护。马维普陈述，武庆芸、孙杰、孙伟应当证明与邓铁良、邓希雨的关系，其是燕郊镇卸甲庄村集体成员，并拥有宅院，故武庆芸、孙杰、孙伟作为本案主体不适格。诉争房屋是武庆芸婚前由邓希雨出资所建，所有权为邓希雨所有。1998年马维普在村委会主任段某和村质保主任田某甲的协调下购买了邓希雨的房子，于1998年10月24日签订了房�买卖文约，并支付了12000元转让费，邓希雨同时交付了房屋。即使武庆芸、孙杰、孙伟是诉争房屋的继承人，但马维普支付了价款，房屋已经交付，马维普已经善意取得了诉争房屋。且自1987年邓铁良去世继承开始，到继承权纠纷两年时效结束。应当认定武庆芸、孙杰、孙伟是在继承权纠纷两年时效满后用行为表示放弃了继承，而邓希雨作为房屋占有、管理人实际继承了该房屋，其当然具有处分权。武庆芸、孙杰、孙伟提交三河市高楼镇西南各庄村村民委员会、三河市人民政府、三河市公安局高楼派出所加盖公章的证明一份，证明其与邓铁良之间的关系。马维普认为武庆芸、孙杰、孙伟的关系证明应由派出所出示，夫妻关系应由民政局出示，父子关系证明应由派出所出示，邓铁良与邓海军是同一个人应由户籍管理部门出示，不该由政府部门出示，对邓铁良与三人之�的关系不认可。武庆芸、孙杰、孙伟提交三河市国土资源局的地籍调查审批表一份，证明邓铁良在三河市高楼镇西南各庄村有一块宅基地，其上房屋及院落是邓铁良与武庆芸的夫妻共同财产。马维普质证意见，该份证据是复印件，没有加盖出具部门的公章，即便该份证据为真实的，也只能说明宅基地使用权登记在邓铁良名下，并不能证明其地上附着物及房屋院落属于邓铁良，更不能证明房屋和院落是夫妻共同财产。马维普提交其身份证复印件及户口本复印件，证明马维普是西南各庄村集体经济组织成员，有权申请本集体经济组织成员的宅基地使用权，有权受让本集体经济组织成员的房屋。武庆芸、孙杰、孙伟质证意见，马维普在该村有另一块宅基地，不能再次申请及受让宅基地。马维普认为，其作为村集体成员，有两个儿子，可以分户，不违反一户一宅原则，有权受让。马维普提交转让房屋文约一份，内容为，“立转让房文约人邓希雨经中间人说和以12000元的价格将家中房屋六间转让给马维普，立字人：邓希雨。1998年10月24日立。”证明马维普与邓希雨在真实意思的表示下达成房屋转让协议，房屋价格数额于当时合理，房屋所有权及宅基地使用权已经转移给马维普。武庆芸、孙杰、孙伟质证意见，该份证据是由他人代笔，邓希雨的签名不是本人所签，且没有买受方的签字，该文约不具法律效力。马维普称，1999年以前没有法定的合同文约，该合同是按当时的交易习惯所立。武庆芸、孙杰、孙伟对此观点不认可。马维普提交三河市税务局契税完税凭证一份及三河市人民政府200110381号契证一份，证明本案房屋已在合法、符合交易习惯的条件下转让给了马维普。武庆芸、孙杰、孙伟质证意见，契证上出具人为邓铁良而非邓希雨，邓�良已于1987年去世，其生前没有将房屋处分给马维普，且本案诉争土地面积276平方米与该份证据上的675平方米矛盾，故该份契证不具合法性。马维普提交高楼镇西南各庄村村委会证明一份，内容为，“1987年该村村民邓铁良去世，后妻子改嫁，所留住房归邓希雨所有，马维普符合宅基地申请审批条件，故在村干部协调下，邓希雨于1998年将房屋卖给马维普，没有任何纠纷”。证明马维普符合宅基地申请条件，房屋买卖是在村委会协调、双方真实意思表示下进行的，马维普是善意取得该房屋的，且该房屋没有任何纠纷。武庆芸、孙杰、孙伟质证意见，邓铁良去世后没有进行过遗产分割，故该证明中“所留一处住房归邓铁良父亲邓希雨所有”不符合事实；该证据与契税证矛盾，房屋既然归邓希雨所有，出让方却写的是邓铁良，对该份证据真实性不认可。马维普提交本案房屋照片一组，证明马维普在16年来对受让房屋进行全面加固、扩建、修缮、装修，对该房屋的管理费用及添附价值远高于房屋当年的价格。武庆芸、孙杰、孙伟认为该组照片不能证明马维普对房屋进行了加固修缮和扩建。证人段某出庭作证，证人认识武庆芸，与马维普是同村村民。证人证言，诉争房屋建于1980年左右，盖房时邓铁良在部队当兵，房屋是在武庆芸婚前由邓希雨建造的。1998年10月份，邓希雨将房屋以12000元的价格转让给了马维普。转让时，邓希雨说房是其建造的，其可以做主卖房。双方签订了由田如江代笔写的协议，交付了转让款，邓希雨把宅基地使用证交给了马维普。当时的宅基地使用证登记在邓铁良名下。证人马某甲出庭作证，证人系马维普邻居。证人证言，证人不清楚盖房的具体时间，买卖房屋时的宅基地使用证的名字是邓铁良，但邓希雨表示房屋�他建造的，没有纠纷，其将房屋出卖给了马维普，签订了协议，收受了转让款12000元。证人田某甲证人证言，证人与马维普系同村村民。证人证言，诉争房屋登记在邓铁良名下，但邓希雨表示该房屋是其建造的，不存在争议。邓希雨将房屋以12000元的价格出售给了马维普，并签订了协议，马维普支付了转让款。证人马某乙出庭作证，证人系马维普邻居，认识武庆芸。证人证言，证人亲眼见到诉争房屋是邓希雨为了其子结婚建造的，邓铁良是其儿子，是在邓铁良婚前建造的。证人田某乙出庭作证，证人与马维普相邻居住。证人证言，1982年邓希雨出资建造了诉争房屋，当时邓铁良当兵在外，1984年至1985年期间邓铁良结婚。证人在20年前听说邓铁良的儿子去上坟。武庆芸、孙杰、孙伟认为根据地籍调查审批表和邓铁良宅基地使用证记载的该宅基地使用期限自1982年3月起，并�证人所说的邓希雨的老宅基地；证人所说的该房屋是邓希雨所建都是从邓希雨口中得知，均属于传来证据。武庆芸、孙杰、孙伟对五个证人的证人证言均有异议。
一审法院认为，马维普提出武庆芸、孙杰、孙伟提交的证据不能证明三人与邓铁良、邓希雨的关系，故三人主体不适格。但根据武庆芸、孙杰、孙伟提交的三河市高楼镇西南各庄村村民委员会、三河市人民政府、三河市公安局高楼派出所加盖公章的证明内容可以证明三人与邓铁良的关系，马维普亦无相反证据反驳，故一审法院认定武庆芸、孙杰、孙伟主体适格。武庆芸、孙杰、孙伟主张，1984年武庆芸与邓铁良结婚，1984年建造诉争房屋，诉争房屋是夫妻共同财产。马维普主张房屋是在1984年武庆芸与邓铁良婚前建造的，是邓铁良的个人财产。如果马维普主张的事实成立，武庆芸、孙杰、孙伟主张排除妨害的权利基础是继承权，房屋建造于1984年，继承权纠纷提起的诉讼期限为2年，自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼，故马维普主张继承权超过了诉讼时效成立，对于武庆芸、孙杰、孙伟的诉讼请求，一审法院不予维护。如果武庆芸、孙杰、孙伟主张的事实成立，则其主张排除妨害的权利基础是由武庆芸享有一部分所有权，其他部分是武庆芸、孙杰、孙伟与邓希雨享有继承权，房屋没有发生分割，仍处于共有状态。作为与邓希雨同村的马维普对房屋的使用、建造比较了解，因邓铁良去世，马维普有理由相信邓希雨对该房屋有处分权，应当认定马维普受让该房屋时是善意的。根据当时情况，12000元的转让价格合理。马维普支付了转让款，交付了契税，实际占有使用房屋，故马维普取得诉争房屋的所有权。综上所述，对武庆芸、孙杰、孙伟的诉讼请求，一�法院不予维护。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第八条的规定，判决：驳回武庆芸、孙杰、孙伟的诉讼请求。案件受理费80元，由武庆芸、孙杰、孙伟负担（已预交）。
上诉人武庆芸、孙杰、孙伟不服一审判决提起上诉，其上诉请求是，1、依法撤销三河市人民法院作出的（2014）三民初字第2527号民事判决；2、请二审法院查明事实将本案发回重审或改判被上诉人停止侵权、排除妨碍、立即腾出上诉人所有的房屋及院落；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是，原审判决认定事实不清、适用法律错误，且程序违法。一、原审判决认定被上诉人受让涉案房屋时是善意的事实不清。首先，本案所涉案的房屋系上诉人武庆芸与邓铁良双方于1984年结婚之后所建，其相应的宅基地也是先后在1987年、1994年均确权�邓铁良的名下。此事实有上诉人原一审中提供的地籍调查表及被上诉人出示的集体建设用地使用证及三河市人民政府契证等证据证明属实，上述证据中均载明的该宗土地的使用权人为邓铁良，并非邓希雨。足以证明邓希雨对本案诉争的房屋没有处分权。其次，被上诉人与邓希雨之间的房屋买卖行为并不符合表见代理的构成要件。所谓表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。表见代理具有如下构成要件：1、须行为人不具有代理权。成立表见代理的第一要件是行为人无代理权。如果行为人有代理权，则属于有权代理，不发生表见代理的问题。2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由，这是成立表见代理的客�要件。这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上的或法律上的联系为基础的。被代理人与代理人之间在客观上有某种较为紧密的联系，因客观情由掩盖了无权代理人无权代理的实质，给他人以假象，致使善意第三人确信无权代理人具有代理权。3、第三人善意且无过失，这是表见代理成立的主观要件，即第三人不知道行为人所为的行为系无权代理行为。如果第三人主观上有恶意，即明知行为人没有代理权仍与之实施民事行为，这种情况就失去了法律保护的必要，故表见代理不能成立。4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件，表见代理发生有权代理的法律效力。因此表见代理应具备民事法律行为成立的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等。如果不具备民事法律行为的有效要件，也不能成立表见代理。具体到该案，房屋买卖属于重大交易行为，邓希雨在向被上诉人处分涉案房屋时，并没有提供其对该房产具有所有权的证据，也没有其他房屋共有人的授权。在这种情况下，作为买家被上诉人不能在涉案房产其他共有人没明确同意交易的前提下，推定其同意，而相信邓希雨的代理权。因此，也不能据此认定涉案房产其他共有人对被上诉人同邓希雨的房屋交易行为也是同意的。由此可以看出，被上诉人与邓希雨的房屋买卖行为并不符合第三人有理由相信且善意的这一要件，不构成表见代理，该买卖行为是无效的。更何况，被上诉人在原一审提供的房屋买卖文约既没有出卖人邓希雨的签字，也没有作为买受人的被上诉人的签字。另外，对于12000元的房屋转让款是否已经支付，被上诉人也未能提供证据证明，而当时12000元的房屋转让款明显过低，被上诉人不是善意取得。最后，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中的被上诉人虽然提供了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于邓铁良与武庆芸共有，现邓铁良去世，应属于其继承人共有。综上，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，上面已经论述，被上诉人也并非善意第三人。况且对于该房屋买卖行为，作为房产共有人的被上诉人一直未予追认。因此，邓希雨无权单独进行转让，其买卖行为是无效的。二、原审判决适用法律错误。首先，《中华人民共和国物权法》第一�零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”而上诉人在前面已经阐述了被上诉人在受让房屋时既不是善意取得，也不是支付合理对价，更没有进行变更登记。因此原审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条显属适用法律错误。其次，本案的案由是排除妨碍，并非继承权纠纷。原审判决适用《中华人民共和国继承法》第八条也是错误的。因此该条适用的前提是发生继承权纠纷，而本案中虽然因邓铁良去世而发生了继承权，但由于其继承人始终未对应继承财产进行分割，即此前尚未出现继承权纠纷，提起诉讼的时效何谈确定显然与事实不符。事实上，由于本案所诉争的房产在邓铁良去世后上诉人以为一直处于闲置状态，但当在本案起诉之前，上诉人去看房时，才发现被上诉人侵权的事实。为此，依法向法院提起诉讼，根本不存在超过诉讼时效之说。三、原审法院的审理严重违反法定程序，已经严重影响了本案的公正裁决。本案适用简易程序审理，并于2014年7月8日依法立案，但上诉人于2015年11月6日才收到判决书，其审理期限长达一年零四个月。所以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”的明确规定，原审法院审理期限已经严重超过了法定期限，属于程序违法。同时，依据法律规定，简易程序在立案之日起三个月内未能审结的，应当转换为普通程序进行审理，即本案是组成合议庭审理，但其却始终由一名审判员独任审理，显然此程序更是严重违法。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误、且程序违法，建议二审法院依法查明事实，撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人停止侵权、排除妨碍、立即腾出上诉人所有的房屋及院落。
被上诉人马维普答辩称，一、一审认定事实清楚，答辩人16年前合法有效的取得了诉争房屋的所有权。一审已有充分证据证明本案诉争房屋是邓希雨为儿子邓铁良结婚所建。邓铁良去世后，1987年其妻带子改嫁落户他乡。后邓希雨没有好好管理和修缮，到1998年，六间房子毁损严重、部分坍塌，再不修缮就要完全坍塌、毁损灭失，邓希雨找到当时村委主任田如江想卖掉房屋，此时因答辩人符合申请宅基地条件，正向村里申请宅基地，在村委会的协调下�邓希雨同意把已部分坍塌的六间房子作价1.2万元卖给马维普，答辩人基于村委会的公信力和房屋是邓希雨出资所建以及11年来该房屋一直都是由邓希雨管理的事实，双方依据当时的交易习惯，由时任村书记的田如江代笔、村委主任段续清、村委会成员田某甲、尚跃、马某甲做中，双方于1998年10月24日签属房屋买卖文约，当下答辩人支付了价款，邓希雨交付了房屋。2001年答辩人交纳了房屋契税，三河市人民政府确认并颁发了交易契证。依据1984年8月30日《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效。”二、一审法院依据《物权法》的善意取得制度分析认定答辩人取得了诉争的房屋的所有权是正�的。l、答辩人作为西南各庄村集体成员完全有购买本村集体宅院的法定资格。农村宅基地只能是本村集体经济组织成员才能享有，本案邓铁良于1987年去世，其妻带子改嫁落户他乡，已不是西南各庄村集体成员，已失去拥有西南各庄村宅基地的法定资格。2、答辩人有充分的理由相信邓希雨有处分权，具有对马维普受让房屋是恶意负有举证责任的三原告也没有任何证据证明马维普存在恶意。答辩人购买房屋显然属于善意。首先，一审已经有充分的证据证明，房屋是邓希雨为儿子邓铁良结婚所建，邓希雨当然对房屋具有处分权；其次，邓铁良去世后，当年其妻带子改嫁落户他乡，早已不是西南各庄村的村民，11年间邓希雨实际占有、管理、使用房屋，无论是实质上还是从传统习惯的形式上，邓希雨都是房主；第三、西南各庄村委会以基层组织的公信力为邓希雨和答辩人�买卖做中，并由当时的村书记亲自执笔为双方立下了房屋买卖契约；第四，房屋已经部分坍塌，整个房顶就要落下来了，邓希雨卖房应是其真实意思表示；第五，以出庭证人为代表的所有村民至今都认为邓希雨有权卖房。因此无论从实质上还是从形式上，答辩人都有充分的理由相信邓希雨具有处分权。假定房屋属于邓铁良婚后所建，基于继承而产生共有，自1987年继承开始，到继承权纠纷两年时效结束，直至11年后房屋转让给马维普前，作为继承人的邓铁良妻、子，放弃占有，放弃管理，依据《继承法》，应当认定其是在继承权纠纷两年时效满后用行为表示放弃了继承，而邓希雨作为房屋继承人，占有、管理该房屋，实际上继承了该房屋。因此即便依据假定，邓希雨仍然具有处分权。3、答辩人受让房屋的价格是合理的，且于签约时当下交清。房屋交易行为发生在1998年，当年的房价不能用当今的房价标准去衡量。农村住房也不能用城市住房价格去衡量，依据当时的交易价格，12000元的成交价格是完全合理的。买卖契约载明：价款一万两千元笔下交清，一审证据已充分证明。4、诉争房屋已经依据当时的法规和交易习惯交付于答辩人。房屋登记生效始于2007年10月1日《物权法》实施后，《物权法》生效前并没有法律明确规定不动产物权变动依登记为生效要件，诉争房屋交易完成于1998年10月24日，且已完成转移占有，农村房屋只能在本村集体成员之间转让，答辩人实际占有房屋即已达到公示效果。该物权登记公示已完成，不能依据2007年实施的《物权法》第九条的规定认定物权没有转移。三河市税务局契税完税凭证、三河市人民政府200110381号契证已用政府的公信力确认了答辩人的购买房屋的合法行为。综合本部分，依据《物权法》第一百零六条及《民通意见》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”答辩人完全符合善意取得的构成要件，于1998年时就取得了诉争房屋的所有权。三、一审判决假定诉争房屋属于邓铁良婚后所建，进而基于假定从继承共有角度分析案件也是合理的。四、原审没有严重违反法定程序的事实。依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项和《最高人民法院适用民事诉讼法的解释》第三百二十五条，只有遗漏当事人、违法缺席判决、审判组织不合法、应当回避而未回避、无行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利才能认定为严重违反法定程序，本案一审完全符合适用简易程序的条件，适用简易程序未在三个月内审结也不属于严重违反法定程序。五、上诉人长篇论述“表见代理”制度并不适用于本案。代理制度是代理人因本人授权而代本人为民事行为，而本案邓希雨是在处分自己所建的房屋，基于物权属有权处分，既便房屋属于邓铁良所有，因邓铁良去世，基于继承，邓希雨也是共有人之一，物权所有人当然有权处分，与表见代理制度根本扯不上关系。诉争房屋土地使用权人为邓铁良，但不能因为拥有土地使用权就必然具有房屋所有权，上诉人也无权主张诉争土地。宅基地使用权和房屋所有权是两种不同的物权，农村宅基地实行一户一宅，三上诉人属于燕郊镇卸甲庄村集体的成员，并且拥有75号和5962号宅院，显然上诉人主张西南各庄村宅院无法律上的依据。上诉人认为房屋买�契约无效是错误的。交易是一个历史的范畴，不同的时代具有不同的交易习惯和交易形式，现在的交易规范是1999年10月1日起开始实施的《合同法》，而在此之前，并没有法定的形式要求，即使是《合同法》也没有对交易形式进行严格规范。交易只要是真实意思表示、不违反法律的强制性规定都是合法有效的。本案双方1998年所订契约依据当时农村数百年来流传下来的“房屋买卖契约”交易形式，由村委会领导作中人，村委书记田如江执笔，邓希雨在所立契约上划押“十”字以示其诚实信用的真实意思表示，该“买卖契约”交易形式完全是有效的。4、上诉人诉称“其在本案起诉前，上诉人去看房时，才发现被上诉入侵权的事实”，该诉称显然是不实之词。自1987年邓铁良的妻带子改嫁落户他乡后，近28年间，邓铁良的儿子不止一次来西南各庄上坟，而邓铁良的坟地距离诉争房屋不过百米，其对房屋由答辩人购买完全知情。一审起诉书诉称“原告准备装修该房屋时，发现马维普占用，多次与马维普协商此事”，而上诉状“本案起诉前，上诉人去看房时，才发现被上诉入侵权的事实”，显然起诉和上诉事实相矛盾，皆为不实之词。但也足以说明，原告在16年前对房屋由马维普购买使用是知情的。综上所述：本案原审查明事实清楚，依据1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条，答辩人已经取得诉争房屋所有权，依据《物权法》善意取得制度也足以认定马维普取得了诉争房屋所有权，因此一审驳回上诉人的诉讼请求是完全正确的，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本案二审审理过程中，三上诉人向本院提交了其代理律师为案外人许桂英所做的询问笔录一份，拟证明邓铁良去世后家�人曾商议将涉案房屋留给孙杰、孙伟继承以及邓希雨在出卖房屋给被上诉人的事情未向家人告知的事实。因案外人许桂英年岁已高，因身体原因未能到庭作证并接受询问，故本院依法前往其家中对其进行询问，并制作了调查笔录一份。该两份证据经庭审质证，被上诉人马维普的质证意见为：关于该份上诉人提交的询问笔录，在性质上属于言辞证据，类似于证人证言，但不属于二审新证据，因为不符合二审新证据的要求和条件，从内容上看他们家如何商量的分家的事情，并不影响被上诉人有充分的理由相信邓希雨有处分权，并不影响一审判决的正确性。关于该份法院的调查笔录，调查的对象是许桂英，由于许桂英本人没有到庭，我们无法核实其与上诉人的身份关系，即便许桂英是上诉人的直系亲属，那么许桂英与上诉人也存在利害关系，其所述说的内容如果没有其他证据印证，不应作为本案认定事实的依据。从内容上看，许桂英说房子是其与邓希雨两人出资在邓铁良生前所建，其所有权应当属于邓希雨与许桂英，恰恰证明邓希雨有房子的处分权，该调查笔录内容并不能否定一审判决的正确性，与一审认定的事实并不矛盾。三上诉人的质证意见为：对该调查笔录没有异议，笔录内容可以确认涉案房屋在家庭分家时已经分给邓铁良，并且在邓铁良去世后确认涉案房屋归上诉人孙杰和孙伟所有，邓希雨私自处分该房屋属于无权处分，被上诉人购买该房屋时明知该房屋宅基地证登记在邓铁良名下，而没有尽到谨慎的注意义务向上诉人一方征求意见，因此不符合善意取得的条件，故我方要求返还房屋。本院认为，三上诉人提交的对案外人许桂英所做的询问笔录，从形式上看属于书面证人证言，经本院依法对该证人进行询问、核实，从形�上看符合证据规则规定的证人证言证据的要件形式，故本院对该两份证据形式上的真实性予以认可。但从案外人许桂英的身份来看，系邓希雨妻子，与三上诉人具有法律上的厉害关系，且其对所述事实也未能提交相应证据予以证实，故本院该证据的证明力难以认可。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案中双方的争议焦点为涉案房屋的所有权归属问题。从本案查清的事实来看，被上诉人马维普已于1998年10月24日在该村村委会成员田如江、段续清等人的协调和见证下，与该房屋的出卖人马希雨签订了涉案房屋的买卖契约并当场支付了12000元购房款。再结合双方当时交易的背景来看，该争议房屋确系邓希雨于武庆芸和邓铁良婚前自行出资建造，邓铁良去世后上诉人武庆芸已带着上诉人孙杰、孙伟改嫁他乡，该争议房屋一直由邓希雨进行管理，马维普作为同村村民对上诉人一方家庭情况应有所了解，因此其基于村委会的公信力并在村委会的协调下购买了该争议房屋，从该交易形式上来看，符合当时农村买卖房屋的交易习惯，可以认定被上诉人马维普购买该房屋时系基于善意的意思表示。且马维普购买该房屋后又将房屋契证办理到自己名下并居住多年，因此该房屋所占宅基地虽未过户，但该交易行为发生于我国物权法生效之前，依据当时法律规定应视为被上诉人马维普已合法取得了诉争房屋的所有权，依据地随房走的原则，该房屋所占用范围内宅基地使用权也应归于被上诉人马维普所使用。三上诉人虽抗辩称在邓铁良去世后，该争议房屋全家曾商议留给上诉人孙杰、孙伟所有，但其并未对其此项主张提交充分的证据予以证明，故本院对其此项理由不予采信。另从上诉人�庆芸主张部分所有权的角度来看，即使邓希雨对该房屋无权处分，但被上诉人马维普购买该房屋实属善意并支付了合理的对价，且从一审中同村村民田某乙、马某乙证言内容及二审庭审中武庆芸自认的事实来看，邓铁良去世后三上诉人曾多次为邓铁良上坟，故上诉人武庆芸诉称其对该房屋的买卖行为及居住的事实不知情的主张，显然不符合常理，而其多年中却并未对此提出异议，故应认定为其已以默认同意的方式对该争议房屋买卖的行为进行了追认，因此被上诉人马维普也应依法取得了双方诉争房屋的所有权。另从上诉人武庆芸的继承权角度来看，邓铁良去世于1987年，依据我国法律规定，继承权纠纷提起的诉讼期限为2年，自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼，因此即使本案三上诉人主张权利的基础为继承权，也已超过了法定的时效期间，本院亦难以维�。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人武庆芸、孙杰、孙伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴秋芬
审 判 员 王传民
代理审判员 刘远鸥
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 寇兴伟