江苏省淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初8116号
原告（反诉被告）：南京德融合泰商业管理有限公司，住所地南京市玄武区珠江路498号2021室，统一社会信用代码91320100MA1MEJUM8T。
法定代表人：常荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈强，江苏苏博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏中环资产经营管理有限公司，住所地淮安市漕运西路88号1幢101室，统一社会信用代码320800000067977。
法定代表人：张月芹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨学斌，北京策略（南京）律师事务所律师。
被告：淮安新苑房地产开发有限公司，住所地淮安市水门桥小区5幢206室，统一社会信用代码91320800792320802J。
法定代表人：张秀芹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑永光，该公司职工，男，1957年12月6日出生，汉族，住淮安市。
原告南京德融合泰商业管理有限公司（以下简称德融公司）诉被告江苏中环资产经营管理有限公司（以下简称中环公司）、淮安新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理,依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理；本案审理过程中，被告中环公司提起反诉，本院依法合并审理。德融公司的委托诉讼代理人李梦亮、陈强，中环公司的委托诉讼代理人杨学斌，新苑公司的委托诉讼代理人郑永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德融公司向本院提出诉讼请求：1、被告中环公司返还原告德融公司45万元保证金，并承担550万元的违约金；2、被告新苑公司对被告中环公司承担连带赔偿责任；3、两被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年11月8日，原、被告三方在长西街道办事处的见证下，签订了《淮安中环国际广场商场租赁协议书》，约定被告中环公司将其名下所有的位于淮安市淮海西路93号共计23485平方米的房屋、附属设备及场地出租给原告，租赁期限13年，自2016年11月10日至2030年2月9日止，年租金550万元，租赁保证金90万元，其中2016年11月10日至2017年2月9日是免租装潢期间。双方对于违约责任、维修保养义务等亦作了其他约定，同时约定被告新苑公司对合同项下被告中环公司的权利义务承担连带保证责任。合同签订后，2016年11月10日，原告按约定支付了45万元租赁合同定金给被告中环公司和20万元保证金提交给淮安市清河区长西街道社区居委会资金管理办公室进行资金监管。双方并自11月10日进行房屋及其设备设施的交接，原告亦进驻中环国际广场进行管理。然而原告在接收租赁房屋和设施设备过程中发现被告中环公司交接的租赁房屋及设施存在诸多问题，遂分别于2016年11月22日及2016年12月19日进行书面函告被告中环公司，被告中环公司亦承诺进行改正，但实际并未做改进。更为严重的是，被告中环公司于2017年1月9日在《扬子晚报》刊登声明对外称中环国际广场一直由被告中环公司在进行管理，被告中环公司从未委托原告对市场进行管理，请各经营户安心经营；并于2017年1月10日在中环国际广场的多个显著位置张贴公告对外声称没有委托任何公司对市场进行管理，承诺对经营户的租金两年内不涨，十年内不转型。上述行为直接导致原告苦心经营的前期工作全部付诸东流，所有的经营户均拒绝向原告方交纳租金和管理费用，完全不承认原告的合法权益，原告为此多次找两被告抗议，行使不安抗辩权；被告新苑公司以两被告的股东和控制人纠纷为由无法实际控制，只能以请示报告的名义申请淮安市清河区政府对两被告的内部股权纠纷情况进行干预，但未得到有效回应。至此，原告在中环广场的合法地位被彻底否决，无法正常收缴经营业主的租金，合同目的无法实现。2017年5月13日，被告中环公司发函给原告，以原告未交纳租金为由强行解除了与原告的房屋租赁合同，将原告的工作人员强行清场，并将涉案房屋再次租赁给案外人。原告收函后回复律师函，同意解除租赁合同，但要求被告中环公司承担违约赔偿责任、赔偿原告的损失，并保留诉讼的权益。原告认为，被告中环公司交付的设备设施达不到合同要求，合同签订后通过报纸公告、租赁物现场张贴否决原告管理方的公告，在解决产权纠纷达到交付标准后又单方解除合同，均构成违约，造成了原告的巨大损失和预期可得利益的损失。被告新苑公司应当按照合同约定承担连带保证责任。综上，诉至法院，请求判令所请。
被告中环公司辩称：1、我方认为本案合同解除的原因是原告首先违约，导致最后不能继续履行，而我方在原告诉讼前就以书面形式向原告发出解除通知，故我方不存在违约行为，也不需要承担违约金；2、因原告逾期支付租金，导致我方有112.5万的租金无法取回，原告缴纳的45万元保证金应赔偿我方租金损失，其无权要求我方返还45万元保证金；因双方签订合同后，对双方权利义务做了约定，原告逾期支付保证金，同时在应该交付租金时候也没有及时于2017年2月9日缴纳租金，最终导致我方在2017年5月13日发出解除函；由于原告没有履行其主要付款义务，导致本合同解除，责任在原告。另我方于2016年11月将租赁物交付给原告后，原告在2012年12月份对商户进行了收取租金并实际管理，原告在收取商户租金时候因大幅度提高租金，导致其经营行为无法继续，最终甚至在南京带了社会闲散人员强行收取租金，并将承租户的经营商店关闭，最终导致原告无法继续履行，该事实也在当地派出所报案处理。故我方认为，客观上本案合同无法履行是原告自身管理不善，违法经营的结果；主观上也是其拒不缴纳租金导致的合同解除。基于以上事实，我方解除合同有法有据，故我方提出反诉。
被告新苑公司辩称：中环公司陈述基本情况属实。2016年12月份，原告从南京带了一部分人来，在我们不知情的情况下将商场大门关闭，并停水停电；因原告要提高租金，经营户拒绝导致。其中有一半经营户合同未到期，不欠租金，这些经营户和原告带来的人发生矛盾，由于这种情况，部分经营户堵塞了淮海路，由公安处理，逮捕了带头的3个人，这些都有记录。处理结束后，有大量经营户要求赔偿，德融公司收不到钱的情况下，就撤走大部分人，只剩下部分财务人员，收到款项后就交给德融公司，拖了好几个月，我们也要不到租金。直到2017年5月，原告办了交接手续就撤走了。我方并无责任，责任都在原告方。
反诉原告中环公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人德融公司支付租金1125000元以及逾期付款利息（逾期付款利息从2017年2月10日起算，以1125000元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；2、被反诉人德融公司承担违约金2250000元；3、被反诉人德融公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年11月，反诉人与被反诉人签订《淮安中环国际广场商场租赁协议书》，协议第二条约定：租赁期13年，自2017年2月10日到2030年2月9日止，反诉人提供3个月免租期（2016年11月10日-2017年2月9日）。第四条约定，租赁费用采取“先付后租”的方式按季度支付。被反诉人于每季度起始日向反诉人缴纳下季度租赁费用。双方签订合同后，反诉人即交付了租赁场地，但被反诉人仅缴纳了保证金即进行经营管理并向商户收取租金，而其对主要的支付租金义务，以各种理由拒绝履行。由于被反诉人长期拖欠租金，严重侵害了反诉人的财产权益，致使反诉人无法正常经营，为此反诉人于2017年5月15日通知被反诉人解除合同并要求承担违约责任。综上，特提起反诉，请求判令所请。
反诉被告德融公司辩称：1、本案反诉被告并不存在违约行为，合同签订后原被告双方重新就保证金的交付问题以及房屋交接验收问题签订补充协议，在后续履约过程中，由于反诉原告自身存在股权纠纷和管理人控制权的斗争，造成在房屋交接过程中以及保证金的缴纳问题上反诉被告有严重的不安抗辩，在此种情形下，双方也从未因为反诉被告保证金缴纳的问题产生纠纷，双方核心争议是在反诉原告是否有权对外出租房屋以及作为承租人的德融公司在付出相应保证金和接管房屋后大量的投入是否能够实现合同目的，而非中环公司和新苑公司所陈述的因为迟延缴纳保证金问题导致合同无法履行。事实上在原被告继续推进交接房屋过程中，最终被告也如实接受了原告按约定交付的合计65万元保证金，对于保证金的履行问题，双方无异议，中环公司在庭前解除合同也并非因为保证金交付问题产生；2、本案正是基于反诉原告和新苑公司之间的股权和管理权纠纷，导致了对于租赁物的处分权有严重瑕疵，加上中环公司和新苑公司对于原告接手中环广场后，后期的租赁计划和经营策略进行干涉，并私自以对外发布公告和以产权人名义否认与德融公司的合作和德融公司对于中环广场的承租权和管理权为由，导致德融公司无法按照双方之间合同约定对标的物进行管理和开展经营，而中环公司张贴公告和发布报刊公告行为直接导致商户和其他承租户完全否认德融公司的管理权，造成在德融公司事实上接管中环广场并投入大量资金进行运营的情况下，各承租户以德融公司无权进行管理，并且以中环公司作为产权人对外公告为由拒绝交付到期租金和房屋占用费，甚至连水电费也无法按时交付，与德融公司派驻的保安产生治安纠纷，彻底造成本案原告德融公司合同目的无法实现，这才是造成本案诉争解除合同的根本违约行为；3、在本案诉讼前，反诉原告也承诺退还收取的45万元保证金给德融公司，但是由于德融公司认为中环公司的违约行为给我方造成的损失太大，没有接收这个保证金，才产生了本案中的本诉，我方认为反诉人的陈述不符合事实，解除合同的依据也与客观事实不符合。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即商场租赁协议、补充协议、银行转账凭证、收据、函、公告等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，中环公司（出租方、甲方）与德融公司（承租方、乙方）、新苑公司（担保方、丙方）签订一份《淮安市中环国际广场商场租赁协议书》，约定：经友好协商，就丙方开发的淮安中环国际广场一至四楼商场的房屋及附属物，授权甲方租赁给乙方用于商业经营；2.1：租赁期限为13年，从2017年2月10日到2030年2月9日止；2.2：为利于乙方的商户清理、装修改造等开业筹备工作，甲方提供3个月免租期（2016年11月10日-2017年2月9日），此期间甲方不向乙方收取租赁费，并且保证水、电等的供应，乙方承担免租期内相应的水电及其他运营费用；4.7：在本协议生效后，乙方有权收取商场内已进场经营户的租金，3个月（2016年11月10至2017年2月10日）免租期内的租金收入归乙方所有，若甲方已提前收取，可在乙方向甲方应缴付租赁费用中直接扣除，甲方向乙方出具收到凭证，现经营户租赁期满后，乙方自行决定是否续租；5.1：甲方保证出租给乙方租赁物产权关系清晰、没有争议，甲方有权出租。在租赁期内，任何产权方面的变动均不得影响本合同的执行，否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任；5.2：甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，保证不因租赁房屋发生的产权纠纷、产权变动以及与他人的纠纷影响乙方对租赁的正常经营使用（特殊个别门面房如需自主经营，甲乙双方协商处理，但不得影响乙方利益）。因项目前期甲方对部分商业房产采取销售返租的经营模式，所有涉及返租销售的商铺业主的关系处理，以及由此产生的各种影响项目正常经营的纠纷均由甲方负责协调处理，并承担由此对乙方造成的相关损失，甲方应严格履行本合同约定的义务，不得作出有碍乙方营业的行为，损害乙方利益。否则，视为甲方违约，甲方应当按照本合同第七条相关规定承担违约责任;5.7:甲方应保证其出租的房屋在租赁期内能安全、正常使用，并达到国家规定的要求，保证房屋主体结构牢固无损、不漏水；保证水、电、暖气、消防、排水、防汛、空调等配套基础设施的正常使用，乙方不负责以上项目的各项国家征收费用；由于房屋本身的工程质量问题，甲方应及时负责修复，若乙方因此受到间接或直接损失，甲方应负责赔偿损失，甲方如不维修或赔偿，经协商乙方可代为维修，维修费用可从租金中直接予以扣除。甲方保证其提供的设备设施在相应的质量保证期内安全、正常地使用，并将厂商资料提供给乙方；6.2：乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，每天按0.1元/平米加收滞纳金。逾期超过30天的，视为乙方违约，乙方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任；6.4：承租期内，乙方有权将承租的租赁物部分转租给第三方，乙方有权将商场的专柜、展台、场地等租赁给第三方使用…；7.3：甲方违反本合同第3.1.2款、第3.2.3款、第5.2款、第5.6款，甲方应向乙方支付相当于当年六个月租赁费用的违约金，若造成乙方或第三方经济损失的，甲方还应另行支付赔偿金；7.4：甲方违反本合同第五条中第5.1款，因甲方的出租权有争议或引起纠纷的，视为甲方违约，甲方按合同履行当年的有争议纠纷部分的年租赁费用总额向乙方支付违约金，若因此造成本合同不能履行的，乙方有权解除本合同并可要求甲方赔偿乙方的全部损失（包括但不限于乙方的装修损失等）；7.8：除本合同明确规定的条款外，任何一方擅自提前终止合同的，均视为严重违约，由违约方支付对方当年一年租赁费用的违约金，甲方擅自提前终止合同的还需赔偿乙方的全部损失（包括但不限于乙方的装修损失等）；第十一条：丙方对本合同项下的甲方的责任和义务承担连带保证责任，在本合同履行期间因甲方违反本合同的约定给乙方造成损失的丙方须连带赔偿因此给乙方造成的全部损失…
当日，三方又签订补充条款，对原有协议进行了修改，调整后的相关条款为：4.1：本条所定义的租赁费用，包括租赁房屋、附属设备设施等费用（本条另有约定的费用除外）。起始租赁费费用标准为人民币550万元/年，每两年递增一次租金，递增额度为上一年度租金额的4%，各年租金标准具体为：第一年至第二年租金为：每年550万元，第三年至第四年租金为：每年572万元，第五年至第六年租金为：每年595万元，第七年至第八年租金为：每年619万元，第九年至第十年租金为：每年644万元，第十一至第十三年租金为：每年669万元。租赁保证金为人民币90万元，租赁费用采取“先付后租”的方式按季度支付。乙方于每季度起始日（节假日顺延）向甲方缴纳下季度租赁费用，甲方在收到租赁费用后5个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具相关票据，双方有义务协助对方处理各自税务。4.4：本合同签订后，乙方派出工作组进驻甲方下属商管公司，进行项目交接前的尽职调查（包括房屋权属、设施设备、法律风险等内容），甲方需积极配合乙方了解相关情况。双方约定定于2016年11月10日前向甲方缴纳租赁定金45万元整，甲方收到后三个工作日内向乙方交付全部租赁房屋、设备设施及场地，双方完成房屋、设备设施及场地交接后，乙方正式开始经营。在租赁免租期的第三个月结束前（即2017年2月10日），乙方向甲方支付第一年度第一个季度租金及项目租赁保证金，前期支付的45万元定金自动转为租赁保证金，同时剩余的45万元租赁保证金由乙方补足，合同终止或解除后退还（不计息）…上述协议签订后，德融公司于2016年11月17日左右入驻中环国际广场。2016年11月23日，德融公司向中环公司支付保证金45万元。
2016年11月22日、2016年12月19日，德融公司两次向中环公司发函，表明中环国际装饰城中央空调、消防设施、电器电路、卫生间设施、地下室设施、楼顶设施等设备设施存在问题，要求中环公司进行维修；2016年12月19日的函中同时还载明：“费用问题：原商管公司与商户续签到2017年8月18日的商户有36家，预收到贵方的费用有约63万，其中有约50万左右，属我方租金收入，按双方合同约定应尽快转给我方。”2016年11月22日、2016年12月20日，中环公司工作人员刘国强分别在两份函件上书写：“以上事项由房主、承方、施工单位三方共同参与，房主负责十天内全部解决”；“以其中等8项以双方交账目为准。其他问题已大部分解决，抓紧时间收尾，其他合同内容不变。”
2016年12月29日，中环国际广场商铺承租人许国富、朱栋、张广同等人为给政府相关部门施加压力解决其在中环国际广场的经营权问题，自发到淮安市淮海西路与勤政路交叉口的淮海西路机动车道上进行堵路，导致淮海西路无法通行；后淮安市公安局清河分局决定对上述人员进行行政拘留。民警对上述人员进行询问过程中，其均表示德融公司进驻中环国际广场后提出要涨房租，但承租人并不愿意涨房租，双方因此产生矛盾；2016年12月29日早晨，商铺承租人赶到中环国际广场时，发现商城门被管理方锁住，因管理方不肯开门，导致许多承租人实施了堵路行为。
2017年1月11日，《扬子晚报》受中环公司委托，发布一则通知，内容为：“中环国际装饰城各位经营户，江苏中环资产经营管理有限公司一直以来都在对市场进行管理，从未委托南京德融合泰商业管理有限公司对市场进行管理。请各位经营户安心经营，特此告知。”
2017年1月12日，被告新苑公司出具一份《紧急报告》，载明：“淮安市清江浦区委区政府：新苑公司开发建设的中环国际广场项目，自2016年初，公司实际控制人张寿斌（也是公司实际投资人之一）滞留加拿大不回来，项目约二百余户住宅业主无法交房，三百余户商铺业主拿不到返租，致业主多次到省、市上访、集访，严重影响社会稳定，在区委区政府和街道的帮助下，在另一投资人刘国强的努力下，项目取得一定进展，但在张寿斌干扰阻挠下，项目进展缓慢，至今仍无法交付，商业也无法正常经营，社会不安定因素继续在积聚。张寿斌的主要干扰阻挠行为有：…四、阻挠商业正常经营，鼓动商业经营户不交租金，造成商铺业主拿不到返租，在2017年1月10日安排其弟伪造公章，在商场内发布张贴虚假通知来阻挠正常经营。又在1月11日扬子晚报刊登通知蛊惑经营商户，导致租金无法如期收缴，为业主稳定埋下更大隐患…”
2017年5月13日，中环公司向德融公司发出一份解除函，载明：“…合同各方在协议签订后，将租赁物交于你方，而且你方已经进行了经营管理并收取了部分商户的租金，现由于你方在协议约定的租赁免租期的第三个月结束前（即2017年2月10日）未按时向我方支付第一年第一个季度租金已构成严重违约。你方应向我方每天按0.1元/平米支付滞纳金并赔偿我方当年六个月租赁费用违约金，且你方迟延支付租金的期限已超过30天，我方有权解除合同。为此，我方依据我国合同法规定，结合协议约定以及贵司的违约事实，现正式书面通知贵司在收到本函后即解除各方于2016年11月17日签订的淮安中环国际广场租赁协议书。协议解除后请尽快完整地交付我方租赁物，由此引起的一切法律责任均由贵司承担。”
2017年5月25日，德融公司委托江苏苏博律师事务所向中环公司发函，主要内容为：“…2017年5月13日，贵司向我司致函称由于我司未能按照与贵司签订的《淮安中环国际广场商场租赁协议书》（下称协议），在协议约定的三个月免租期结束前向贵司支付第一年第一个季度租金，已构成严重违约，与事实严重不符。首先，我司没有向贵司支付上述租金是因为至今为止贵司没有按照协议第一条1.5款的约定完成书面确认的交接工作，我司有权按照协议第七条的约定向贵司追究违约责任。其次，贵司按协议出租给我司的物业存在严重纠纷，2017年1月9日贵司在扬子晚报上登报，2017年1月10日在协议约定的租赁物上张贴公告均称贵司从未委托我公司对租赁物进行管理，致使我司无法按照协议对租赁物开展正常的经营管理，给我司造成重大的经济损失，你司的上述行为严重违反了协议的约定，你司虽称该行为是你司另外一个股东的单方面行为，但协议第五条5.1款贵司保证出租给我司的租赁物产权关系清晰、没有争议，甲方有权出租，但实际情况并非如此，你司已严重违约，应按协议第七条约定承担违约责任。最后，贵司竟违背上述事实，发函至我司以我公司未缴纳租金为由，单方面要求解除协议，为此我司郑重向贵司函告如下：我司同意解除协议，但贵司须按照协议的约定承担违约责任以及赔偿我司因此造成的损失，否则我司将诉至法院以维护自身的合法权益，届时由此产生的一切法律后果将由你方承担。”
本案有争议的主要证据和事实如下：
1、关于德融公司退出中环国际广场的时间。德融公司陈述中环公司发布两份公告后其已无法实际经营，后于2017年3月底4月初最终撤离中环国际广场；中环公司主张德融公司于2017年5月25日向其发出律师函，德融公司真正撤离中环国际广场的时间为发函之后。
2、中环公司申请证人董某、潘某出庭作证，又提交了营业执照、结婚证、户口簿、“中环国际装饰城”更改为“首佳国际装饰城”的说明等证据以证明两名证人系中环国际广场经营户；上述书证显示董某的儿子董子民系在淮安市淮海西路93号首佳国际装饰城第四层F416号经营的个体工商户；潘某的妻子傅静明系在中环国际装饰城第一层F107号经营的个体工商户。董某证言的主要内容为：“我从2014年起在中环国际做万家乐电器生意至今。2016年12月29日，我发现中环国际广场的门被锁住进不去，但门是透明的，从门里看到德融公司的人在里面。后来有人报警，所有经营户都参加了堵马路的行为。在此之前，德融公司挨家挨户发通知谈收费的事，后来我们集体找德融公司商谈不同意涨房租。在德融公司入驻之前我是和中环公司签的合同，因为合同还没到期，所以钱都是交给中环公司的，没有交给德融公司。堵门事件发生后个把月时间，德融公司就撤走了。”潘某证言的主要内容为：“我从2013年开始在中环国际广场做建材生意至今。2016年12月29日，我发现商场大门被锁了，听说是德融公司锁的，有部分商户要求市场管理人员开门，后来也报警了。公安到场后又拖了好长时间才有人把门打开，具体谁开的不清楚。德融公司曾经找我和其他人要求涨租金，我们没同意。堵门后的一段时间内感觉商场中没有人管理，中环公司的业主就形成了自治，德融公司何时撤走的不清楚。德融公司入驻商场期间，印象中没有对商场进行大型维修。”德融公司质证称，两名证人的身份无法确定，也不能证明其知晓案件事实。
3、德融公司提供了费用明细表等证据，以证明其因中环公司违约而致使其产生的部分直接经济损失为836254.47元；中环公司、新苑公司对该证据的真实性不予认可。
本院认为，德融公司与中环公司、新苑公司签订的《淮安中环国际广场商场租赁协议书》及其《补充协议》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。
德融公司主张中环公司、新苑公司存在下列违约行为：1、中环公司交付的设施设备存在诸多瑕疵；2、中环公司、新苑公司干预其正常经营，并以刊登、张贴公告的方式否定其经营资格，致使合同目的不能实现。本院认为：1、根据双方的往来函件，中环公司将商场交付德融公司时，相关设施设备确有瑕疵；但中环公司于2016年12月20日的函中表示将在10日内解决设施设备的问题、并且表示抓紧时间收尾；故本院认为，中环公司提供的设施设备虽有瑕疵，但其在免租期内积极修复，该瑕疵并不足以导致诉争合同不能继续履行；2、租赁协议中约定，中环公司应保证德融公司的经营权；在德融公司与商场经营户发生纠纷的情况下，中环公司通过登报公告等方式否认将商场出租于德融公司的事实，致使德融公司无法继续经营，其行为已构成违约且致使合同目的不能实现。德融公司主张中环公司承担违约责任，本院予以支持；德融公司按合同约定的550万元标准主张违约金，本院认为，德融公司提交的明细表等证据不足以证明其实际损失情况，其按550万元标准主张违约金，该标准过高，酌情按100万元确定违约金；德融公司主张的超出部分，不予支持。此外，因双方之间的合同事实上已经解除，德融公司主张中环公司返还保证金45万，本院予以支持。
德融公司主张新苑公司按约定承担连带还款责任，本院认为，租赁协议书中约定新苑公司对因中环公司违约给德融公司造成的损失承担连带保证责任，现德融公司主张新苑公司对中环公司应付的100万元违约金承担连带还款责任，本院予以支持。对于中环公司应返还的45万元保证金，其并非因违约而产生的经济损失，不属于新苑公司保证的范围，故德融公司主张新苑公司对该款项承担连带还款责任，于法无据，不予支持。
中环公司主张德融公司系因自身经营不善而最终撤离、德融公司未依约支付租金已构成违约，并主张其支付租金及违约金。本院认为：1、在免租期内，德融公司虽与中环国际广场经营户产生纠纷，但德融公司并未因此表示不再继续经营；中环公司主张德融公司系经营不善而撤场，无事实依据，不予采信；2、德融公司与中环公司签订的租赁协议中约定，德融公司应在免租期满后支付租金，但因中环公司先行以登报等方式否认将诉争商场出租于德融公司的事实，违约在先，故德融公司未依约支付租金系依法行使抗辩权；中环公司主张德融公司因未支付租金而构成违约，应向其支付违约金，于法无据，不予支持；3、免租期开始后，至德融公司撤出中环国际广场前，因德融公司实际占用诉争商场，故其应支付租金；但因其在此期间未能正常使用诉争商场，故其应付租金应酌情予以调整。关于德融公司撤出中环国际广场的时间，德融公司陈述其于2017年3月底4月初撤离，中环公司陈述德融公司撤离时间为2017年5月25日之后；本院认为，双方均未能举证证明德融公司的实际撤场时间，但德融公司的诉状中陈述中环公司于2017年5月将其工作人员强行清场，故本院将德融公司最终撤离的时间认定为2017年5月，免租期满至德融公司实际撤离期间的租金酌定为60万元；中环公司主张的超出部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏中环资产经营管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告南京德融合泰商业管理有限公司保证金45万元、违约金100万元，合计145万元；
二、被告淮安新苑房地产开发有限公司对被告江苏中环资产经营管理有限公司应支付的违约金100万元承担连带给付责任；
三、反诉被告南京德融合泰商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付反诉原告江苏中环资产经营管理有限公司租金60万元；
四、驳回原告南京德融合泰商业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告江苏中环资产经营管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费53450元，原告南京德融合泰商业管理有限公司负担35600元，被告江苏中环资产经营管理有限公司负担17850元；反诉案件受理费16900，反诉原告江苏中环资产经营管理有限公司负担12000元，反诉被告南京德融合泰商业管理有限公司负担4900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 潘 雷
人民陪审员 毕正州
人民陪审员 魏广生
二〇一八年七月二十四日
书 记 员 陈 欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。