黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁民初字第449号
原告宋某某，住所地齐齐哈尔市。
委托代理人陈枫，黑龙江双正律师事务所律师。
委托代理人张艳秋，黑龙江双正律师事务所律师。
原告陈某某（与宋某某系夫妻关系），住所地齐齐哈尔市。
委托代理人陈枫，黑龙江双正律师事务所律师。
委托代理人张艳秋，黑龙江双正律师事务所律师。
被告黑龙江邦宇建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市香坊区华山路10号万达商务楼1号楼6层。
法定代表人高峰，该公司总经理。
委托代理人张冬青，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
委托代理人王晶，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
第三人黑龙江查哈阳农场，住所地黑龙江省甘南县。
法定代表人李云生，该农场场长。
委托代理人李忠忱，黑龙江新天地律师事务所律师。
本院受理原告宋某某、陈某某与被告黑龙江邦宇建筑工程有限公司（以下简称邦宇建筑公司）、第三人黑龙江查哈阳农场侵权责任纠纷案件后，依法组成合议庭，对该案进行了公开开庭审理。原告陈某某及委托代理人、被告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宋某某、陈某某诉称，2010年4月18日，原告夫妻二人与黑龙江查哈阳农场（以下简称查哈阳农场）签订了房屋租赁合同。合同约定查哈阳农场将位于铁锋区联通大道90号的六处不动产（商服、住宅、仓库等）租给原告，期限为5年（2010年5月1日至2015年5月1日）。自2013年4月初开始，被告纠集一帮社会闲杂人员到原告租赁的场所采用威胁和恐吓等违法手段，要求原告租赁的场所内的业主搬家。2013年4月20日，租赁房屋被其强行霸占，被告的行为严重侵犯其合法权益，报警后也未得到解决，为维护合法权益诉至法院，要求被告赔偿经济损失850000元，并承担本案诉讼费用。
被告代理人答辩称，一、邦宇建筑公司与原告，原告与次承租人均已自愿解除合同。二、陈某某要求赔偿的损失没有法律和事实依据。三、侵权责任法不保护转租合同带来的收益。四、原告提出的投入损失，应该属于租赁合同出租人和承租人的权利义务分担问题，原告基于侵权对邦宇建筑公司提出的赔偿没有法律依据。
第三人答辩称，原告与被告之间系侵权纠纷，诉请与第三人无关。
原告宋某某、陈太忠为证实自己的主张向本院提交证据如下：
证据一、土地使用证两份，欲证实原告承租的865.3平方米和7065.9平方米土地原属金秋集团，虽房子因执行转让给查哈阳农场，但土地没有转让，原告才与查哈阳农场签订房屋承租合同，但土地应由原告继续使用。被告提出地应随房走，现在房子已经被法院执行给邦宇建筑公司，应包括上述两块土地。第三人对上述证据欲证实的问题持有异议，认为根据“房地一体主义”原则，两块土地也应该归查哈阳农场所有。因上述证据与“房地一体主义”原则相违背，本院对上述证据证实的问题不予采信。
证据二、原告陈某某与金秋集团签订的租赁合同、原告与查哈阳农场签订的房屋租赁合同、北安农垦法院执行裁定书，欲证实原告享有合法承租权。被告对真实性持有异议，认为合同没有经手人签字，且双方签订合同时间为2002年3月1日，金秋集团取得所有权的时间为2003年5月30日，双方签订合同时金秋集团没有处分权利，另外对双方签订合同的合法性也持有异议，认为土地使用权已于2010年4月14日随六处房产一并转移至查哈阳农场，金秋集团没有处分权，且合同租赁期限超过法定20年，合同无效。被告对该组证据中原告与查哈阳农场签订的协议持有异议，认为第二份合同中农场、院墙、水泥地面等，是一并转让的，说明土地证已经失效且该合同中写明未经出租人同意，原告不得转租，因此原告无权将争议房产对外转租。第三人对上述证据无异议。虽被告对上述证据持有异议，但因未提交相反证据证实，故本院对上述证据予以采信。
证据三、防水承包合同书、水暖及买锅炉票据，欲证实原告对该项场地投入费用为32.55万元。被告对防水合同、水暖费支出持有异议，提出没有付款凭证，不能证明原告付款，收据既不是正规发票，也不是原件，不予认可。第三人对上述证据无异议。因原告提供的上述证据没有其它证据相佐证，故本院对上述证据不予采信。
证据四、原告对外租赁合同八份，欲证实原告延续下来的承租客户，并且一直对外出租。被告认为八份合同不是延续租金秋集团的合同，是转租合同，且齐齐哈尔市盛风管材的合同不是原件，对真实性存在异议；被告与佟玉华续签合同可证实租金每年为1.5万元，但原告提供的合同与上述事实不符，且该合同中写明一次性付清租金，所以原告并无损失，要求赔偿没有依据；李福才的协议双方已解除，李福才不具有承租权；任立英的合同租期超过原合同期限且存在租金与租期相矛盾情形；十四路车队的合同是租金一次付清，原告亦无损失，且对合同真实性有异议；陈文志的合同已经解除；与梁树宝的合同，因梁系在院内修建违章建筑，不应保护收益，且合同是复印件，不予认可；付德全的合同质证意见同梁树宝合同质证意见。第三人认为，上述合同签订时间均在与第三人签订合同后，其既不知情又不认可。因被告对上述证据不予认可，且原告提供的证据没有形成证据链条，故本院对上述证据不予采信。
证据五、转租业户通知，欲证实被告邦宇建筑公司违反了买卖不破租赁的原则，单方解除合同。被告对通知真实性无异议，对证明内容有异议，认为行使解除权是法定的，无需经过原告同意。第三人对上述证据无异议。因被告及第三人对上述证据真实性不持有异议，本院对上述证据予以采信。
证据六、接处警登记记录，欲证实被告强行将业户迁出场地。被告认为此证据不是原件，没有公章，对真实性有异议。第三人认为此证据与其无关。虽被告对上述证据持有异议，但因未提交相反证据证实，故本院对上述证据予以采信。
证据七、证人王某某证实，2011年租金秋大库租期5年（2011年-2016年），是与陈某某签订的合同，租金一年一交每年7万元，到2013年陈某某说房屋卖了，剩余租金一直没退，里面东西也丢了。被告对证人证言持有异议，认为租赁协议虚假。第三人认为此份证言与其无关。因该组证据没有相关证据进行佐证，没有形成证据链条，故本院对上述证据不予采信。
证据八、证人周某某证实，2012年5月5日开始租原告场地，租赁期限截止至2015年，但2013年4月20日就无法继续使用，租金一次性交了三年的1.8万元，租金至今未退回，住的房子是自己盖的，存在雇佣工人费用损失。被告认为雇佣工人卸沙子没有证据，不予认可。第三人认为在土地上新建房屋，不符合约定。因该组证据没有相关证据进行佐证，没有形成证据链条，故本院对上述证据不予采信。
证据九、证人黄某某证实，其与陈太忠签订租赁合同开修配厂，后来合同被解除亦未续租，差3个月租金至今未返。被告认为是租户自愿离开。第三人认为此证言与其无关。因该组证据没有相关证据进行佐证，没有形成证据链条，故本院对上述证据不予采信。
证据十、土地使用证2份（同证据一）及金秋米业证明一份，欲证实土地面积大于房屋面积，金秋米业只是将房屋抵偿给第三人查哈阳农场，没有把土地抵偿，剩余土地租赁给原告，应由原告继续使用。被告及第三人均认为房地应为一体，抵偿协议内容应当以法院裁定为准。因各方当事人对真实性没有异议，故本院对上述证据真实性予以采信，但对欲证实的问题不予采信（同证据一）。
证据十一、催收公告一份，欲证实双方争议土地已经抵押给龙江银行，该债权被打包出售给君合资产。被告及第三人对上述证据表示并不知情。因对证据真实性不持有异议，故本院对该证据真实性予以采信。
证据十二、评估报告一份，欲证实评估房产只有五处而不是六处。被告提出异议，认为其已经取得六处房产。因各方当事人对上述证据真实性不持有异议，故本院对上述证据予以采信。
被告邦宇建筑公司为证实自己的主张向本院提交证据如下：
证据一、被告与陈某某及其他次承租人解除合同的书面证据，欲证实解除合同是双方自愿行为。原告对上述证据持有异议，提出签字时上面标明的是明细表，非终止合同，因当时被告称调查后给原告相应补偿，所以才签的字，且其余5份合同陈某某都未参与，并非三方协议解除。第三人认为此份证据与其无关。因各方当事人对上述证据真实性不持有异议，故本院对上述证据真实性予以采信。
证据二、陈某某与黄某某、梁某的转租合同各一份，欲证实原告转租的事实。原告及第三人对此份证据均无异议。因各方当事人对上述证据真实性不持有异议，故本院对上述证据予以采信。
证据三、解除合同的通知，欲证实邦宇建筑公司不同意原告转租，发出解除合同的通知。原告对上述证据持有异议，提出照片不是原件，对真实性有异议，而且是被告单方行为，没有陈某某及相关业户签字。第三人认为此份证据与其无关。虽原告对上述证据持有异议，但结合被告提供的证据一可证实被告发出上述通知的真实性，故本院对上述证据予以采信。
证据四、照片，欲证实房屋已经是危房，不能使用，并且原告改了主体结构（由内部楼梯改为外部楼梯）。原告认为照片无时间，墙体脱落没有相关鉴定，变更主体结构没有对比。第三人提出其对于主体结构事宜不知情。因该证据欲证实问题没有其它证据佐证，故本院对上述证据不予采信。
证据五、房屋产权证及执行裁定书，欲证实房屋产权人是邦宇建筑公司。原告认为评估了5处，执行了6处，且裁定中没有论述执行6处的依据。第三人称不知情，对此份证据无异议。因各方当事人对上述证据真实性不持有异议，故本院对上述证据予以采信。
证据六、证人甄某某证言一份，欲证实被告与佟玉华签订协议并返还其租金后退场，14路为季节性使用，原告提供的14路租赁协议是虚假的，此外黄某某及梁某都是在履行完协议后撤场。原告认为此系佟玉华与被告协商的结果而不是三方协议，提出证人为某某，其证言不应采信。第三人认为该证据与其无关。因上述证言中有关佟玉华部分各方当事人不持有异议，故本院对上述部分予以采信，对其余证言内容因无其它证据相佐证，本院不予采信。
证据七、证人姜某某证言一份，欲证实陈某某自愿解除合同，14路为季节性使用车库，与被告签订协议就是季节性租赁，佟玉华是自愿搬走的且被告返还了租金。原告提出该证人证言无法证实签字事宜，与本案无关。第三人认为该证人证言与其无关。证人证言因无其它证据相佐证，故本院不予采信。
证据八、次承租人李福才、佟玉华、梁树保、陈文志将自家东西拉走的证明，欲证实合同到期后次承租人自愿拉走东西，并非被告方撵走的事实。原告对上述证据持有异议，提出四人未到庭，真实性无法确定且是被告强制封门无法使用，次承租人才被迫离开。第三人对上述证据无异议。因该组证据没有相关证据进行佐证，没有形成证据链条，故本院对上述证据不予采信。
证据九、收条一张，欲证实在与二原告及次承租人解除合同时，被告返还佟玉华（盛丰管材业主）租赁场地款3万元，原告提供的两份与佟玉华的租赁合同是虚假的。原告对证据真实性有异议。第三人对上述证据无异议。因原告没有相反证据证实其观点，故本院对上述证据予以采信。
证据十、陈某某与付德金租赁协议一份，欲证实房屋是自建的违章建筑，三年免收租金，没有给原告造成损失，也可证明原告提供的与付德金签订的租赁协议是虚假的。原告认为付德金未出庭，无法证实真实性。第三人对此证据无异议，认为被告提供的证据是真实的。因原告没有提供相反证据证实其观点，故本院对上述证据予以采信。
证据十一、梁树保和甄某某的录音资料，欲证实1、邦宇建筑公司与陈某某及所有次承租人已经解除合同，次承租人均于合同到期后自动搬走；2、14路车队的合同是一年一签，为季节性承租，承租时间是每年1、2、3月份；3、2013年14路车队要与邦宇建筑公司签订租赁合同，并未与陈某某签订；4、进一步说明原告出示的14路车队转租合同是虚假的。原告认为，梁树保不是14路车队的，原告与14路签订的合同其他人应该是不知道的，而且合同到期租户自然就走了，提前解除合同的人始终在向陈某某主张权利。第三人无异议。因上述证据与被告其它证据形成相互印证，故本院对上述证据予以采信。
第三人查哈阳农场为证实自己的主张向本院提交证据如下：
原告与查哈阳农场签订的合同，欲证实合同约定转租必须经过农场同意，但是原告并未告知第三人，截至2013年5月1日，原告没有向查哈阳农场交付租金。原告对证据真实性无异议，但认为未经第三人同意不必然导致合同解除。被告对此证据无异议。因各方当事人对上述证据真实性不持有异议，故本院对上述证据真实性予以采信。
经审理查明，2010年4月18日原告宋某某与查哈阳农场签订了一份房屋租赁合同，双方约定查哈阳农场将从金秋米业抵偿债权获得的坐落于联通大道90号系列房屋出租给原告使用，其中包括商服、住宅、锅炉房、粮仓、仓库、车库、院墙、大门、门卫房、取暖管道、暖气片、供水系统、供电系统、水泥地面等设施。双方约定租赁期限为2010年5月1日至2015年5月1日，每年房屋租金为75000元。双方在合同中又约定如原告转租上述房屋需经第三人查哈阳农场同意。原告取得承租权后，陆续将上述房屋及设施分别以不同价格租赁给近十户案外人使用。2011年12月14日因查哈阳农场拖欠被告邦宇建筑公司工程款，经哈尔滨市香坊区人民法院调解，查哈阳农场同意以出租给原告的上述房屋用于抵偿拖欠的工程款。2012年10月9日经执行查哈阳农场取得上述房屋所有权并办理了产权转移登记（集体土地性质未发生改变）。2013年年初被告邦宇建筑公司派人入场，双方就此发生争议。2013年1月21日，被告邦宇建筑公司以原告不具有转租资格为由向次承租人下发了限期搬出通知。同年3月31日，分别与次承租人任丽英、黄某某、ＸＸ（梁静）、罗乃华、王敏好、王春玲、李福才签订了解除协议，三方约定上述协议终止时间为2013年4月20日。此外次承租人佟玉华收到黑龙江邦宇建筑公司返还的2万元租金后，同意解除协议。
再查明，诉讼中查哈阳农场自认向原告收取3年租赁费用，尚有两年未予收取。查哈阳农场对原告转租行为不予认可，称其未同意原告进行转租，原告亦未提供查哈阳农场同意转租之证据。
本院认为，被告邦宇建筑公司虽以抵债方式取得诉争房屋所有权，但因原告与原所有权人查哈阳农场尚有两年合同未履行完毕，故根据法律有关“买卖不破租赁”之原则，原告承租权利应得到保护。现邦宇建筑公司虽与有关次承租人达成了解除协议并有原告签字，但上述协议的解除不可认定原告与查哈阳农场有关诉争房屋租赁合同关系的终止，作为承租人，原告仍应享有自己对承租房屋的占有、使用、收益之权利。现邦宇建筑公司已经实际占用该房屋导致原告在合同期间内无法实现合同权利，故邦宇建筑公司应对原告的损失依法赔偿。虽原告提供证据欲证实其实际损失包含投资及转租收益，但因其提供的证据没有形成证据链条，故本院对其损失无法采信，加之转租未经查哈阳农场同意，根据协议约定，其转租租金损失不应受保护，故本院对其计算的损失数额不予采信。结合本案实际情况，本院认为计算原告实际损失，应以被告邦宇建筑公司实际收益计算较为适宜，邦宇建筑公司提前入场，提前收益，影响到原告实际使用权利，邦宇建筑公司收益程度应按照该房屋签订的租金数额计算较为适宜，故本院认为，被告邦宇建筑公司应赔偿两年租金。又因虽原告提出其为土地实际租赁人，而被告邦宇建筑公司仅为房屋产权人，其应继续承租土地，但因上述主张违反“房地一体”之原则，故本院对其上述请求不予处理，其可凭租赁协议向土地出租人金秋米业另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定判决如下：
一、被告黑龙江邦宇建筑工程有限公司于本判决生效后5日内一次性赔偿原告陈某某、宋某某150000元；
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费由被告负担33000元，其余由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 姜 兴
审 判 员 王 昆
人民陪审员 崔涤非
二〇一六年二月四日
书 记 员 王丽环