南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄商初字第1406号
原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地在江苏省南京市北京东路42号。
负责人陈朴，该分公司总经理。
委托代理人李建民，该分公司员工。
委托代理人张兰祥，该分公司员工。
被告江苏万宁房地产开发集团有限公司，住所地在徐州市铜山区三堡街道办事处1号楼三层301-303。
法定代表人冯星文。
被告姜峰。
被告胡苏梅，女，1967年9月14日生，汉族。
被告江苏徐航科技有限公司，住所地在江苏省徐州市铜山区铜山经济开发区第二工业园、崔庄南路南、新庄北路北、园中路西。
法定代表人姜峰。
上述四被告的共同委托代理人顾常青，江苏万宁房地产开发集团有限公司员工。
原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与被告江苏万宁房地产开发集团有限公司（以下简称万宁公司）、姜峰、胡苏梅、江苏徐航科技有限公司（以下简称徐航公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托代理人李建民、张兰祥，被告万宁公司、姜峰、胡苏梅以及徐航公司的共同委托代理人顾常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华融公司诉称：2013年1月16日，原告与被告万宁公司签订了《债务重组协议》。该协议第2.1条约定万宁公司应当按如下计划偿还原告债务：2014年1月21日偿还2310万元，于同年7月21日偿还770万元，于2015年1月21日偿还4620万元，上述债务共计7700元。
2013年1月16日，原告与万宁公司签订了两份《抵押协议》，以土地及地上在建工程为原告的债权提供抵押担保并办理了抵押登记手续。
2013年1月16日，原告与被告姜峰、胡苏梅签订了《保证协议》，为原告的债权提供连带责任担保。
2014年7月21日，万宁未能依约偿还原告债务。经原告催要，截至2015年7月21日，被告支付原告部分款项后，依然拒不依约偿还原告所有重组债务。根据《债务重组协议》第2条的约定，“债务人未能按协议第2.1条约定的到期日偿还任何一期重组债务本金的，自到期日的次日起，除应付未付部分除承担原18%重组收益外，债务人以应还未还的重组债务本金按照每日万分之四支付逾期还款违约金。除就应付未付部分承担逾期还款违约金外，未到期部分的债务重组收益率提高至20%。
经计算，截至2014年7月21日，被告共欠原告重组债务本金5390万元，其中770万本金于2014年7月21日到期，自2014年7月22日至2015年1月21日，770万元重组债务本金部分对应重组收益及违约金以每日万分之九计算为126.82万元。未到期的4620万元重组债务本金部分对应重组收益自2014年7月22日至2015年1月21日以20%/年计算为469.7万元。2015年1月21日，被告对原告的重组债务本金5390万元全部逾期，自2015年1月22日至2015年7月21日期间，重组债务本金5390万元对应重组收益及违约金以每日万分之九计算为873.18万元。自2014年7月21日被告违约后，至2015年7月21日，原告陆续收到被告划付1765.225万元款项，截止2015年7月21日，被告应当偿还原告重组债务本金为5390万元，重组收益及违约金1469.7万元（126.82万元+469.7万+873.18万）。被告支付的1765.225万元中扣除1469.7万元违约金和重组收益后可以冲抵重组债务本金的数额为295.525万元（1765.225万-1469.7万）。至2015年7月22日，万宁公司未付原告重组债务本金为5094.475万元(5390万-295.525万)。
原告认为，万宁公司未按照约定的期限偿还原告债务，属于严重违约行为。原告与相应被告签订的《抵押协议》在相应登记机关办理了抵押登记，原告与相应被告签订的《保证协议》合法有效，担保人应当依约承担责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告万宁公司立即归还原告重组债务本金5094.475万元，并自2015年7月22日起至原告所有债权得以偿付之日，重组收益以5094.475万元为基数，以年重组收益率18%计算；违约金以5094.475万元为基数，以每日万分之四计算；2、原告有权对被告万宁公司抵押给原告的编号为“睢土审他项（2013）第010号”他项权证项下土地、编号为“2013056、20131358”在建工程抵押登记证明项下的在建工程折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、判令被告姜峰、胡苏梅、徐航公司对被告万宁公司应承担的上述第一项债务承担连带清偿责任。
被告万宁公司、姜峰、胡苏梅、徐航公司共同辩称：对本金没有异议，对利息有异议，年利率超过24%，只能按照年利息24%计算。对原告的第二、三项诉讼请求均没有异议。债务属实，同意归还债务，但抵押物未售出，没有钱还，待抵押物处置之后再偿还给原告。
经审理查明：2013年1月16日，原告(甲方)与被告万宁公司(乙方)签订了《债务重组协议》(合同编号：中国华融江苏省公司2012年第126号)。该协议1.4条约定，乙方确认，因本次债务重组占用甲方资金而向甲方支付重组收益。重组收益以每年360天为基数，以年收益率18%作为重组收益率，从本协议生效之日起，按照乙方实际占用资金金额及天数计收。2.1条约定万宁公司应当按如下计划偿还原告债务：2014年1月21日偿还2310万元，于同年7月21日偿还770万元，于2015年1月21日偿还4620万元，上述债务共计7700元。2.2条约定，乙方如未能按协议第2.1条约定的到期日偿还任何一期重组债务本金的，则自到期日的次日起，除应付未付部分除承担原18%重组收益外，乙方以应还未还的重组债务本金按照每日万分之四支付逾期还款违约金。除就应付未付部分承担逾期还款违约金外，未到期部分的债务重组收益率提高至20%。2.3条约定，重组收益按季支付。乙方应于每季度末月20日向甲方支付当期应付重组收益。在重组债务本金到期日之前未付的重组收益，应于重组债务本金到期日一并偿清。2.4条约定，乙方如未能按本协议第2.3条约定的时间支付重组收益的，则自该时间的次日起，每日应按逾期部分的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。
协议第7条约定，本协议项下重组债务本金、重组收益、可能发生的违约金、实现债权的费用由以下提供担保：7.1乙方以其拥有的城市景苑12栋(3、7、10、11、14、17、18、21、22、24、25、26号楼)建筑面积78719.29平方米(含应分摊的土地面积)在建工程(其中住宅建筑面积为73781.37平方米；储藏室建筑面积为4937.92平方米)，总套数825套，为其履行本协议项下义务提供抵押担保，办理抵押担保的相关费用由乙方支付。
2013年1月16日，原告与万宁公司签订了《抵押合同》，以土地及地上在建工程为原告的债权提供抵押担保。合同第4.1约定，抵押人的抵押担保范围为主债权、重组收益、债务人因违反约定的义务而产生的违约金、损害赔偿金、罚息(如有)、复利(如有)等，以及华融江苏公司为实现上述债权而发生的所有费用。同日，双方办理了土地使用权抵押登记，登记的土地面积为119406平方米(地号24-101-020-0005)。当月18日，双方办理了在建工程抵押登记手续，公示的担保债权数额为7700万元本金及相应收益。抵押建筑面积为77074.44平方米(因部分已实现销售，故面积比抵押合同略少)。
2013年12月25日，原告与万宁公司又签订了《抵押合同》，万宁公司又提供了总建筑面积为40695.74平方米的在建工程为原告的债权提供抵押担保。当月31日，双方办理了抵押登记手续，抵押建筑面积为40695.74平方米，公示的担保债权数额未作约定。
2013年1月16日，原告与作为保证人的被告姜峰、胡苏梅(配偶)签订了《保证合同》，为原告的债权提供连带责任担保。保证人的保证担保范围为主债权、重组收益、债务人因违反约定的义务而产生的违约金、损害赔偿金、罚息(如有)、复利(如有)等，以及华融江苏公司为实现上述债权而发生的所有费用。5.3约定，不论债务人或第三方是否为主债权提供其他任何形式的担保，保证人均对担保范围内的全部债权承担担保责任，并且同意由债权人在各项担保中自主选择实现担保权利的顺序和额度。13.2约定，一方通讯地址或联络方式发生变化，应自发生变化之日起20日内以书面形式通知其他方。任何一方违反前述规定，除非法律另有规定，变动一方应对由此而造成的影响和损失承担责任。
2014年7月21日，万宁未能依约偿还原告债务。经计算，截至2014年7月21日，被告共欠原告重组债务本金5390万元，其中770万本金于2014年7月21日到期，自2014年7月22日至2015年1月21日，770万元重组债务本金部分对应重组收益及违约金以每日万分之九计算为126.82万元。未到期的4620万元重组债务本金部分对应重组收益自2014年7月22日至2015年1月21日以20%/年计算为469.7万元。2015年1月21日，被告对原告的重组债务本金5390万元全部逾期，自2015年1月22日至2015年7月21日期间，重组债务本金5390万元对应重组收益及违约金以每日万分之九计算为873.18万元。自2014年7月21日被告违约后，至2015年7月21日，原告陆续收到被告划付1765.225万元款项，截止2015年7月21日，被告应当偿还原告重组债务本金为5390万元，重组收益及违约金1469.7万元（126.82万元+469.7万+873.18万）。被告支付的1765.225万元中扣除1469.7万元违约金和重组收益后可以冲抵重组债务本金的数额为295.525万元（1765.225万-1469.7万）。至2015年7月21日，万宁公司未付原告重组债务本金为5094.475万元(5390万-295.525万)。
2015年4月23日，被告徐航公司、姜峰、胡苏梅在“承诺函”上签字或盖章，自愿为万宁公司的上述债务承担连带责任担保。
另查明，中国银行业监督管理委员会江苏监管局于2012年10月10日向原告颁发《金融许可证》。
上述事实，有双方当事人陈述、《债务重组协议》、《抵押合同》、《保证合同》、《金融许可证》以及本院庭审笔录在卷佐证。
经当事人确认，本案的无争议事实为万宁公司欠原告重组债务本金5094.475万元。本院归纳本案争议焦点为：原告是否可以既主张重组收益又主张违约金（即原告主张的重组收益及违约金两项之和能否超过年利率24%）。
本院认为，案涉《债务重组协议》、《抵押合同》、《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行相关协议项下各自的义务。
万宁公司未按照《债务重组协议》的约定，履行自己的义务，已构成违约。原告根据合同约定，要求万宁公司偿还剩余重组债务本金5094.475万元，并自2015年7月22日起至原告所有债权得以偿付之日，重组收益以5094.475万元为基数，以年重组收益率18%计算；违约金以5094.475万元为基数，以每日万分之四计算。虽然双方约定的年重组收益率18%加上以日万分之四计算的违约金标准超出了年利率24%，但一则本案并非民间借贷纠纷，并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条中关于借贷利率的相关规定；二则《中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知》第二条中规定“金融机构（城乡信用社除外）贷款利率不再设定上限”，而原告系领取《金融许可证》的资产管理公司，系非银行金融机构，按照该规定，原告与万宁公司在自愿协商的基础上约定的上述重组收益率及违约金计算标准系双方的真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。据此，万宁公司提出的原告主张的重组收益率以及加收违约金后的计算标准超过年利率24%的部分不应支持的抗辩意见，缺乏法律依据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。
关于案涉抵押和担保问题。为担保债务的履行，华融公司与万宁公司签订了两份《抵押合同》，约定：万宁公司所担保的主债权本金为主合同项下的本金人民币7700万元，且抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用和其他所有应付的费用。原告取得了《土地他项权利证明书》、《在建工程抵押登记证明》。上述抵押合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。故原告有权就上述房产、在建工程和土地的折价、拍卖所得价款优先受偿。
被告徐航公司、姜峰、胡苏梅在“承诺函”上签字，自愿为万宁公司的上述债务承担连带担保责任，故原告要求被告徐航公司、姜峰、胡苏梅对万宁公司的上述债务承担连带清偿责任，有合同和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，除姜峰、胡苏梅与原告作了“不论债务人或第三方是否为主债权提供其他任何形式的担保，保证人均对担保范围内的全部债权承担担保责任，并且同意由债权人在各项担保中自主选择实现担保权利的顺序和额度”的约定，故原告要求姜峰、胡苏梅对上述第一项债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。原告与被告徐航公司未作相关约定，故徐航公司对万宁公司的上述债务，原告应先就万宁公司提供的抵押物进行受偿，对享受优先受偿权后的不足部分，由徐航公司承担连带保证责任。
综上，原告有权依据案涉《债务重组协议》、《抵押合同》、《保证合同》、“承诺函”向债务人和担保人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏万宁房地产开发集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还重组债务本金5094.475万元，并自2015年7月22日起至原告所有债权得以偿付之日，重组收益以5094.475万元为基数，以年重组收益率18%计算；违约金以5094.475万元为基数，以每日万分之四计算；
二、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司编号为“睢土审他项（2013）第010号”的他项权证项下土地进行折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；
三、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司编号为2013056的在建工程抵押登记证明项下的抵押物进行折价或拍卖、变卖后所得的价款，在7700万元本金及相应收益范围内享有优先受偿权；
四、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司抵押给原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司编号为20131358的在建工程抵押登记证明项下的抵押物进行折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；
五、被告姜峰、胡苏梅对上述第一项债务承担连带清偿责任；
六、被告江苏徐航科技有限公司对被告江苏万宁房地产开发集团有限公司的上述第一项债务，在原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司对上述第二、三、四项抵押物享受优先受偿权后的不足部分，承担连带保证责任。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费296524元、保全费5000元以及公告费(根据票据据实结算)，由被告江苏万宁房地产开发集团有限公司、姜峰、胡苏梅、江苏徐航科技有限公司共同负担（被告应负担的诉讼费用已由原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司向本院预交，经其同意，被告于本判决生效后三十日内直接向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司支付）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 陈文军
人民陪审员 陶 芬
人民陪审员 杨锦强
二〇一六年三月十七日
见习书记员 褚孟莹