张 德 权 与 崔 明 租 赁 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民事判决书
（2014）延中民四终字第331号
上诉人（原审被告）：张德权，男，1979年3月12日生，汉族，个体工商户，住和龙市。
被上诉人（原审原告）：崔明，男，1987年1月27日生，朝鲜族，无职业，住珲春市。
委托代理人：金周哲，吉林德成律师事务所律师。
上诉人张德权因与被上诉人崔明之间租赁合同纠纷一案，不服珲春市人民法院（2013）珲民二初字第530号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
崔明一审诉称：2012年6月13日原、被告签订租房合同，被告张德权租赁登记在原告父亲崔顺哲名下位于珲春市华隆商厦一楼东侧的门市房，租赁期限自2012年6月16日至2015年6月15日止，年租金15万元。被告在交纳1万元押金后，以原告未能解决牌匾为由至今拒付租金。继续履行合同已经显失公平且签订的合同目的已经不能实现。现诉至法院，要求与被告解除房屋租赁合同，被告立即腾迁房屋。
张德权一审辩称：我与原告的租房合同对于双方之间的权利义务有明确约定。合同第12条约定：“目前甲方（崔明）牌匾无法给乙方（张德权）落实，以甲方落实牌匾日开始算房费。乙方在2012年6月13日前给甲方壹万元人民币租房定金，牌匾甲方给乙方落实后，三天内乙方把余下的房费交给甲方。”现合同约定的租赁期限未到且原告未按合同约定落实牌匾，故不同意解除合同和腾迁房屋。
一审法院审理查明：崔顺哲系珲春市华隆商厦一楼东侧门市房的房屋所有权人。崔顺哲与原告崔明系父子关系。2012年6月13日原、被告签订租房合同，合同甲方为原告崔明，乙方为被告张德权。合同约定：“一、房屋位置：珲春市新安街，面积172.47平方米。二、租房使用期限：2012年6月16日至2015年6月15日止。三、租房年租金：壹拾伍万元，第一年壹拾叁万陆仟元人民币。四、承付租金方式：乙方先预付1年房租金，次年租金在每年5月16日前一次性交齐。五、甲乙双方义务和责任：……11、押金壹万元人民币到期后在乙方不欠费用的情况下返还给乙方。12、……目前甲方牌匾无法给乙方落实，以甲方落实牌匾日开始算房费。乙方在2012年6月13日前给甲方壹万元人民币租房定金，牌匾甲方给乙方落实后，三天内乙方把余下的房费交给甲方（牌匾的大小不得小于原来振兴药店牌匾）。”合同签订后，原告将珲春市华隆商厦一楼东侧门市房交付被告使用，被告用该房屋经营图途多品牌户外店至今。被告按合同约定向原告交纳了1万元押金，但未预付租金。因原告未按约定给被告落实牌匾，被告至今未向原告支付租金。
原、被告在合同中约定的牌匾悬挂位置为珲春市华隆商厦二楼外墙墙面。2012年图途多品牌户外店开业初期，被告在征得华隆商厦同意的情况下，在华隆商厦二楼的外墙上悬挂过临时牌匾和“《图途多品牌户外店》门头装修正常营业”的布条幅，均为短期悬挂。原告对被告一直没有悬挂过正式牌匾的事实没有异议。被告租赁该房屋后对房屋进行了装修。现原告诉至法院，提出牌匾是由于珲春市华隆商厦的原因导致至今无法解决，被告一直无偿占有使用其房屋，显失公平，要求解除合同，并要求被告立即返还房屋。被告以原告的违约行为给其造成损失为由不同意解除合同。
另查明，珲春市华隆商厦经理刘爱华于2014年3月3日向本院出具情况说明，内容为“一、几年前我把华隆商厦一楼门市房分别卖给崔顺哲等三人。当时，由于二楼商铺没有正常使用，我未阻止崔顺哲等人临时使用二楼外墙面悬挂牌匾。二、去年，由于我开始正常使用二楼商铺而要求崔顺哲等三人停止继续使用二楼外墙面悬挂牌匾。但崔顺哲等三人不仅未停止继续使用二楼外墙面悬挂牌匾，以我侵害他们的利益为由，向人民法院提起诉讼。经过两次开庭，崔顺哲等三人自认无理而撤诉。三、现在由于我已开始正常使用二楼商铺，一楼门市房商户不能继续使用二楼外墙面悬挂牌匾，而只能使用一楼外墙面悬挂牌匾；同样，二楼商户也只能使用二楼外墙面悬挂自己的牌匾。情况说明人：刘爱华。2014年3月3日。”
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原、被告签订《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成租赁合同法律关系。原告将房屋出租给被告，以达到收取租金的目的；被告租赁房屋后用于经营，以达到获得收益的目的。被告自签订合同起使用房屋至今，按合同约定的年租金标准，产生的租金已达二十余万元，因牌匾无法落实，被告仍可拒付租金，故原告出租房屋以收取租金的目的已经不能实现。被告签订租房合同之时即期待能悬挂正规、醒目的牌匾，以招揽顾客、保证经营收益，租赁房屋后被告已进行了装修等实际投入，而原告至今未按约定为被告落实牌匾，因华隆商厦现不同意原告在二楼外墙面悬挂牌匾，且今后亦无落实可能，被告无牌匾经营，亦不能达到获得最大收益的目的。现原告要求解除合同，被告表示不同意解除合同，但如若继续履行合同，原告仍不能实现收取租金的目的，被告亦不能实现利益最大化的目的，双方的损失均将进一步扩大。
关于合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。”原、被告在合同中约定由原告落实牌匾，自落实牌匾日起算租金，而牌匾悬挂的位置系华隆商厦二楼外墙墙面，不属于原告享有所有权的范围，原告的该项义务以第三人处分其合法权益为前提，现华隆商厦已明确不同意原告将牌匾悬挂在商场的二楼外墙上，致使原告至今不能履行约定为被告落实牌匾，合同中约定的由原告落实牌匾问题在事实上已经不能履行，故依据上述法律规定原告要求解除合同的主张，本院予以支持。
关于合同解除后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告。对于被告主张因原告违约给被告造成的损失，被告可另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告崔明与被告张德权于2012年6月13日签订的《租房合同》；二、被告张德权于本判决发生法律效力之日起30日内将其租赁的珲春市华隆商厦一楼东侧门市房返还给原告崔明。案件受理费3300元，其他诉讼费100元，合计3400元，由原告崔明负担。
宣判后，张德权不服一审判决向本院提起上诉，其主要理由为：上诉人张德权于2012年6月30日与被上诉人崔明签订租赁合同，但被上诉人崔明系代表房东与我签订该合同，被上诉人崔明仅有对房主的代理资格，不具备诉讼主体资格。故本案主体错误、程序违法，应驳回被上诉人崔明的诉讼请求。
崔明二审辩称：尽管诉争房屋所有权人系被上诉人崔明的父亲，但经过房主同意由被上诉人崔明与上诉人张德权签订了房屋租赁合同，被上诉人崔明为本案当事人，依法应解除合同。请求二审维持原判。
经本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：隐名代理系代理人以自己的名义，与第三人签订合同的情形，该代理关系中的代理人在与第三方缔结合同时，代理人、隐名被代理人和第三方均可能成为合同当事人。代理人在缔结合同时未在合同中明示其代理人身份，或只是以描述性语言暗示其为代理人时，该代理人应该承担合同上的个人责任，合同相对人可以向该代理人主张合同权利，反之，代理人也可作为合同当事人主张权利，承担义务。本案中，诉争房屋实际产权人为被上诉人的父亲，被上诉人以自己名义与上诉人签订诉争租赁协议构成隐名代理，故被上诉人可以作为案件当事人提起诉讼，上诉人的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方签订《租房合同》系真实意思表示，合法有效，双方之间形成租赁合同法律关系。被上诉人将房屋出租给上诉人，以达到收取租金的目的；上诉人租赁房屋后用于经营，以此达到经营收益的目的。但被上诉人至今未能收取租金，而上诉人则至今未能悬挂牌匾并充分宣传经营，继续履行不能满足双方因诉争合同将要实现的利益，故原审判决解除诉争《租房合同》并无不当，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于上诉人主张因被上诉人违约造成的损失，可另行主张权利。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人张德权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 刘晓娟
代理审判员 朴哲男
二〇一四年十一月四日
书 记 员 金炫汝