山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第192号
上诉人（原审被告）：山东世纪德润置业有限公司（以下简称世纪德润公司）。
法定代表人：郑梅，董事长。
委托代理人：王巍巍，山东致公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高玉华，女，汉族。
委托代理人：王元博，男，淄博周村胜峰法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：宁承钰，男，系被上诉人高玉华之夫。
原审被告：山东齐纺市场服务有限公司（以下简称齐纺服务公司）。
法定代表人：丁肇健，董事长。
上诉人世纪德润公司因租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2012）周商初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世纪德润公司的委托代理人王巍巍，被上诉人高玉华的委托代理人王元博、宁承钰到庭参加诉讼。原审被告齐纺服务公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年1月6日，原告高玉华与被告齐纺服务公司签订商铺租赁合同一份，约定被告齐纺服务公司将位于中国周村轻纺科技城B座三层窗帘区BF3－069、070、085号商铺出租给原告经营使用。合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日止。计租日期以窗帘区实际开业日期为准。该商铺总租金为295363.00元，租金减免金额为52123.00元，赠送现金金额为12694.00元，实际应支付租金为243240.00元，租金分期按年付款，分别为2011年9月1日前支付52123.00元，2012年9月1日前支付52123.00元，2013年9月1日前支付69494.00元，2014年9月1日前支付69497.00元，租期为五年，免第一年租赁费，第二、三年租金价格为0.9元／平方米／天，第四、五年租金价格为1.2元／平方米／天。合同抬头未载明甲方名称，载明乙方为原告高玉华，合同最后甲方落款处是齐纺服务公司，乙方落款处是高玉华签字。合同签订后，被告世纪德润公司为原告出具缴纳租金52123.00元，定金6000.00元的收据。2012年8月22日，淄博市公安局周村分局南郊派出所出具证明一份，证实被告齐纺服务市场曾于2012年3月22日、2012年8月18日将业户宁承钰的门锁灌注胶水、用铆钉铆住门，双方因物业管理费问题发生纠纷。2012年8月27日，原告提起本案诉讼。另查明，被告齐纺服务公司与世纪德润公司是两个独立的企业法人，被告世纪德润公司是中国周村轻纺科技城产权所有人，尚未办理产权登记，被告齐纺服务公司负责中国周村轻纺科技城商铺的对外招租工作。
原审法院认为，原告高玉华与被告齐纺服务公司签订了商铺租赁合同，但商铺租赁费和定金的收取方为被告世纪德润公司，被告世纪德润公司是本案租赁合同的实际出租方，是该商铺租赁合同的当事人，被告齐纺服务公司虽在商铺租赁合同上加盖公章但并未收取租金和定金，双方并未形成真实的租赁关系，不是租赁合同的当事人。被告齐纺服务公司在收取原告物业管理费过程中曾两次运用不适当方式将原告营业房门封住，其违约行为致使原告无法开门营业，导致原告不能实现合同目的，因此，判令依法解除原、被告签订的商铺租赁合同；原、被告双方签订的商铺租赁合同中约定计租日期以窗帘区实际开业日期为准，原告主张窗帘区开业时间为2011年4月29日，并提供证据予以证实，对此予以确认，故对原告要求被告世纪德润公司返还租金36605.00元及定金6000.00元的诉讼请求，依法予以支持；原告主张要求被告返还电费300.00元，赔偿装修费56850.00元，返还营业房内所有窗帘样品及办公用品，因其未提供充分证据予以证实，原告可在补充证据后另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告高玉华与被告山东世纪德润置业有限公司签订的租赁合同；二、被告山东世纪德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高玉华租赁费及定金42605.00元；三、驳回原告高玉华的其他诉讼请求。案件受理费人民币3217.70元，原告高玉华负担2353.00元，被告山东世纪德润置业有限公司负担865.00元。
世纪德润公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决第二项，理由如下：一、原审判决认定事实错误，周村轻纺科技城窗帘区开业时间为2010年9月29日，而不是原审法院确认的2011年4月29日。故上诉人与被上诉人2011年1月6日签订租赁合同时，就应当作为租金的起算日。且本案导致合同无法继续履行的原因在于被上诉人，被上诉人自合同签订之日就没有交过物业费，这是导致上诉人与被上诉人争吵的原因，虽然上诉人给被上诉人封过门锁，但在南郊派出所处理后，门锁已经打开，不存在无法继续经营的情形。被上诉人在租赁期内享有的租金减免及相关优惠政策，是在合同完全履行完毕的情况下，现被上诉人提前退租，无权享受减免政策。二、因被上诉人交纳的租金不足以支付实际租金，上诉人有权从被上诉人的管理押金中扣除，因此，对其所缴纳的6000.00元定金，上诉人有权不予退回。
被上诉人高玉华答辩称：上诉人的上诉理由不成立：一、原审法院认定周村科技城窗帘区的开业时间是2011年4月29日是正确的，上诉人不能将自己所做的宣传广告予以否认。二、导致合同无法继续履行的原因不是被上诉人，而是上诉人，是因为上诉人在2012年3月22日和8月18日将被上诉人的门锁封死，导致被上诉人不能正常营业，被上诉人才要求解除合同，被上诉人没有过错，其应享受的减免政策不应受影响。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法维持。
原审被告齐纺服务公司未出庭亦未答辩。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
上述事实，有商铺租赁合同、收款收据、证明及双方当事人当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，关于周村轻纺科技城窗帘区的开业时间，上诉人不认可原审法院认定的2011年4月29日，并在二审期间提供了周村轻纺科技城2010年9月刊一份、淄博声屏报2010年第38期一份、中国纺织网2010年10月2日关于中国周村轻纺科技城隆重开业的报道一份，以证明周村轻纺科技城窗帘区的实际开业时间为2010年9月29日。首先，周村轻纺科技城分为多个区域，上述证据的内容不能证明窗帘区的实际开业时间；其次，涉案的商铺租赁合同的签订时间为2011年1月6日，合同中明确写明记租日期以窗帘区实际开业日期为准，如窗帘区在2010年9月29日已经实际开业，合同双方再做此约定与常理不符；再次，被上诉人在一审时提供的“今日周村”刊物中，明确写明周村轻纺科技城窗帘区于2011年4月29日开业。故综合上述内容，原审法院认定周村轻纺科技城窗帘区的开业时间为2011年4月29日并无不当。上诉人主张的开业时间为2010年9月29日证据不足，本院不予支持。关于涉案合同无法继续履行的原因，上诉人主张在于被上诉人擅自停业并解除涉案合同。经审查，被上诉人停业的主要原因在于上诉人以被上诉人没有按时交纳物业费为由两次给被上诉人封堵了门窗，造成被上诉人无法正常营业。但因不交纳物业费不是上诉人给被上诉人封堵门窗的合理、合法理由，故因其不当行为给被上诉人造成不能正常营业的后果，其应当承担相应的违约责任。因涉案合同不能继续履行的原因在于上诉人，故被上诉人应当继续享有其与上诉人约定的租金减免及相关优惠政策，因此，上诉人主张涉案合同不能继续履行的原因在于被上诉人，其交纳的租金不足以支付实际租金，上诉人有权从被上诉人交纳的管理押金中扣除，上诉人不需向被上诉人返还租金、定金42605.00元的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审被告齐纺服务公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865.00元，由上诉人山东世纪润德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
代理审判员 庞风华
代理审判员 张婷娟
二〇一四年六月四日
书 记 员 刘 敏