山东省兰陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1324民初149号
原告：戚光铁，男，1975年12月29日出生，汉族，居民，住兰陵县，
委托诉讼代理人：郭兴珍，山东兰陵律师事务所律师。
被告：于洪强，男，1982年3月2日出生，汉族，居民，住兰陵县，
被告：齐荣，女，1980年11月9日出生，汉族，居民，住兰陵县，
以上二被告的委托诉讼代理人：王保军，山东铭星律师事务所律师。
原告戚光铁与被告于洪强、齐荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戚光铁向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款68000元。诉讼过程中，原告戚光铁变更诉讼请求为：请求确认原、被告之间的买卖行为无效，被告依法返还购房款68000元。事实和理由：二被告系夫妻关系。原、被告于2017年7月10日达成协议，二被告将位于兰陵县卞庄街道办事处宋庄村的房屋一套以68000元的价格转让给原告所有。因该房屋原系被告齐荣父亲齐秀玉所有，现齐秀玉去世。因该房屋所有权存在争议，致使原告无法正常使用该房产。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法支持原告诉请。
被告于洪强辩称，原、被告之间的农村房屋买卖行为真实有效，是双方真实意思表示，且被告已履行协议并实际交付房屋；齐秀玉生前已取得对诉争房屋的宅基地使用权；诉争房屋所有权不存在异议，该房屋的产权登记所有人为被告齐荣的父亲齐秀玉，在齐秀玉已经去世的前提下，被告齐荣及妹妹齐美作为该套房屋所有权的法定继承人有权处分该套房产。故原、被告之间签订的农村房屋买卖合同为有效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告齐荣与被告于洪强答辩意见一致。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的村镇规划选址意见书等证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的村镇规划选址意见书一份，拟证明诉争房屋登记在被告齐荣之父齐秀玉名下，该意见书上亦备注了原告与二被告之间就诉争房屋的产权转让达成协议，原告已交付68000元购房款。被告质证认为，备注中的“齐新”的签字由被告于洪强书写、手印由被告齐荣所捺，实际是被告齐荣的妹妹齐美。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，该证据足以证实原、被告就诉争房屋达成了买卖协议，原告向二被告支付购房款68000元。该房屋是以被告齐荣父亲齐秀玉的名义规划建造的。书证中的“齐新”，被告主张是被告齐荣的妹妹齐美，因本人未签字及捺印，不应认定为合同相对人。故对该证据的真实性，本院依法予认定。2.原告提交的诉争房屋的照片二张，拟证明被告没有将诉争房屋实际交付原告使用。被告对该证据的真实性和证明目的均有异议。本院认为，原告提交的照片仅显示有某一处房屋的大门上锁，无法得出原告拟证明的诉争房屋未交付的事实。故对该证据的证明效力，本院依法不予认定。3.原告提交的原告戚光铁与被告于洪强之间的对话录音文字资料一份，拟证明诉争房屋的所有权存在争议。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据证实原、被告签订关于诉争房屋的买卖合同后，因案外人对该诉争房屋亦主张所有权，并将诉争房屋上锁，致使原告无法入住的事实。故对该证据的证明效力，本院依法予以认定。4.被告提交的苍镇集建（91）字第150430098号集体土地建设用地使用证一份，拟证明被告齐荣的父亲已取得对诉争房屋的宅基地使用权。原告质证认为，该证据与本案缺乏关联性，无法证明被告对诉争房屋享有所有权。本院认为，经比对，该证件与村镇规划选址意见书，在房屋四至、用地面积等方面均不一致，被告认可不是诉争房屋所在土地，与本案缺乏关联性。故对该证据的证明效力，本院依法不予认定。5.被告提交的兰陵县卞庄街道办事处家河东村村民委员会出具的证明二份，拟证明被告齐荣的父亲齐秀玉因病去世后留下四间房屋，齐秀玉的两个孩子齐荣、齐美对该房屋具有合法继承权。原告质证认为，该两份证据不符合证据规则，且齐荣、齐美在齐秀玉去世后也不当然具有继承权，不排除案外人对该房屋也具有继承的权利。本院认为，该组证明虽加盖出具单位公章，但缺乏经办人签字，不具备合法证据的要素。故对该组证据的证明效力，本院依法不予认定。
根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：齐秀玉是兰陵县卞庄街道办事处泇河东村村民，共育有两名子女：齐荣、齐美。被告于洪强、齐荣系夫妻关系，是兰陵县卞庄街道办事处南王庄村村民。齐秀玉在（××村）经规划批准建造的四间房屋（东至小巷、西至夏传民、南至小巷、北至小巷），所属土地没有办理宅基地使用权手续，该房屋亦未办理房屋产权登记。齐秀玉因病去世后，二被告于2017年7月10日就上述诉争房屋与原告戚光铁达成房屋买卖协议，约定将诉争房屋的房产权以68000元的价格转让给原告，双方在编号为鲁（99）03-01-027的村镇规划选址意见书中对上述协议内容及交易详情进行了备注，原告已将房款交付完毕。之后，因有案外人对诉争房屋主张权利，致使原告无法占有、使用诉争房屋。现原告诉至法院，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款。
本院认为，本案中，原、被告争议的焦点是：一、齐秀玉生前是否已取得对诉争房屋所属宅基地的使用权；二、被告齐荣是否取得对诉争房屋的所有权；三、原、被告之间签订的农村房屋买卖合同是否有效。
关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第六十二条第一、三款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。本案中，二被告主张齐秀玉生前对诉争房屋具有宅基地使用权，但未能提供相关证据予以证实。本院认为，齐秀玉虽经规划批准在（××村）建造诉争房屋，但因诉争房屋所属土地未得到有关部门的审核、批准，应认定齐秀玉生前尚未取得对该处宅基地的使用权。
关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，二被告主张在齐荣的父亲齐秀玉去世后，齐荣因享有对诉争房屋的继承权而当然取得了对诉争房屋的所有权。本院认为，诉争房屋由齐秀玉生前所建，在齐秀玉去世后，被告齐荣作为齐秀玉的法定继承人之一，在齐秀玉未另立遗嘱的情形下，有权享有对诉争房屋的继承权，但需办理不动产物权变更登记手续，否则不发生继承该房屋的效力。因本案二被告未依法办理相关登记手续，在被告齐荣之妹齐美也享有对该诉争房屋的继承权的情形下，应认定该诉争房屋的权属尚不明确。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，因齐秀玉生前未取得对诉争房屋的所属宅基地的使用权，在齐秀玉去世后，诉争房屋的权属尚不明确，在此前提之下，二被告对诉争房屋的出卖行为违反了物权法、土地管理法等法律的上述相关强制性规定，应认定原、被告之间签订的农村土地房屋买卖合同系无效合同。
综上所述，因原、被告之间签订的农村土地房屋买卖合同系无效合同，二被告应返还原告已向其支付的购房款68000元。故原告起诉要求被告支付68000元购房款的主张，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一、三款的规定，判决如下：
一、原告戚光铁与被告于洪强、齐荣之间签订的农村房屋买卖合同无效；
二、被告于洪强、齐荣返还原告戚光铁购房款68000元。
上述第二项，于判决生效后十日内付清（如通过兰陵县人民法院履行，请汇入兰陵县人民法院中国银行股份有限公司兰陵东城支行账户20×××22，并注明案号和当事人）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元，由被告于洪强、齐荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 李传江
审 判 员 耿学军
代理审判员 崔莎莎
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 周丽娜