广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1215号原告：李捷，住广东省广州市天河区。委托代理人：孙继军、罗凯翀，分别系广东泽正律师事务所律师、实习律师。被告：杨维华，住广东省广州市天河区。委托代理人：张杰，广东君之杰律师事务所律师。原告李捷诉被告杨维华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李捷及其委托代理人孙继军，被告杨维华的委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李捷诉称：2010年10月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，将华南农业大学嵩山区2-101房出租给被告使用，合同租赁期自2010年11月28日至2020年11月27日。因原告与被告的老公在同一单位工作，原告特为被告减免两个月租金，并新购一批家电包括电视、煤气灶、抽油烟机、热水器等共3532元供被告使用。2015年4月被告未经原告同意私下在阳台处搭建了一个20余平方米房间，并将房屋原装修拆除且改动了房屋内部结构，丢弃了家具家电，进行了重新装修。原告发现后，要求被告拆除违建房间，恢复房屋原本结构，赔偿房屋及家具家电损失，被告不同意原告的要求，并拒绝赔偿原告损失。2015年5至6月原告多次找被告要求解除租赁关系，并愿意适当补偿被告合理费用，最终因被告不同意而没有结果。原告认为，被告擅自改动房屋内部建筑结构，违法扩建房间等行为，违背了双方合同规定，属单方违约行为。依据合同约定，原告要求解除合同，收回房屋，并要求被告赔偿相应的损失。另合同明确约定，未经甲方同意，擅自改动房屋结构，或损坏房屋，经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正修复的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成甲方损失，乙方应予以赔偿。根据《最高院》第十三条的规定，被告未经原告同意，擅自重新装修房屋，造成原装修设施和家具家电损失，破坏了原房屋建筑结构，给原告造成了巨大经济损失，理应负有赔偿责任。被告无理拒绝赔偿拖延时间，极力阻止原告收回房屋。现请求法院判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告对华南农业大学嵩山区2-101房由被告所加建的部分恢复原状（具体为被告按照房屋房地产权证附图中的阳台位置及面积将阳台进行恢复、对房屋厕所南侧的墙体进行恢复），并将恢复后的讼争房屋交还给原告；三、被告赔偿因擅自装修造成原告的装修损失及家具家电损失共28532元；四、被告支付因改建房屋的违约金5900元；五、被告承担本案诉讼费。被告杨维华答辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：一、被告未对租赁房屋的主体结构及承重结构进行任何改变，也未进行任何改建或扩建。二、原告将房屋出租给被告前已将房屋出租了，被告接收房屋时早已破烂，因被告承租时间较长（10年），所以原告是同意被告对房屋进行装修并给予一个半月的免租期。三、退一步说，即使被告真的对房屋的主体结构及承重结构进行改变或进行加建或扩建，依照合同约定，原告也应当先履行书面告知的义务才能收回房屋，并非直接收回房屋。四、原告收回房屋的真正目的是想被告退回房屋后将房屋出售。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院驳回。经审理查明：原告提交的《房地产权证》（穗房地证字第0630226号）显示广州市天河区五山路华南农业大学嵩山区2幢101房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为原告，权属来源为2000年1月向华南农业大学买，总建筑面积为61.19平方米，核准时间为2000年4月7日。2010年10月12日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；（第二条）租赁期为2010年11月28日至2020年11月27日；（第三条）月租金为2500元，乙方必须按时向甲方缴纳租金；（第六条）租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；拖欠租金累计1个月以上的；（十五条）乙方有义务保护室内家电家具，因为乙方非正常使用导致家具、家电损坏，由乙方负责维修和赔偿；等约定。上述合同签订后，原告于2010年10月12日将涉案房屋交付至被告使用。现原告以被告违反《房屋租赁合同》第六条第2款的约定，擅自改变变动房屋结构，将涉案房屋《房地产权证》附图中的阳台拆除并改建了一个面积为20多平方米的房屋，且将涉案房屋内部厕所南侧的墙体进行拆除为由，提起本案诉讼，要求解除《房屋租赁合同》。庭审中，双方就下列问题作出如下陈述。一、关于涉案房屋交付使用的情况。原告称其购买了涉案房屋后一直由其居住，直到2010年10月12日才出租给被告，并按涉案房屋现状（按《房地产权证》附图）并购买了一些新的家电交付给被告。被告称涉案房屋原来就存在承租人，其接收时涉案房屋的情况与现状一致，其未对涉案房屋进行改变结构及加建。二、关于涉案房屋的装修情况。原告称双方没有就涉案房屋交付被告后装修问题进行任何约定，被告亦未向其告知装修及购置家具、家电；其于2015年4月-5月据邻居反映涉案房屋的阳台存在改建的情况才到涉案房屋查看，得知被告对涉案房屋进行了改建，其口头要求被告进行整改或恢复原状；其于1999年至2000年对涉案房屋进行了装修，花费了50000元，但该装修已由被告拆除，故其要求被告赔偿其装修损失20000元，但未能提交证据证明其曾对涉案房屋进行装修。被告对原告的上述陈述予以否认，称其签订合同时已向原告告知要装修涉案房屋，且其于签订合同后至2011年1月期间对涉案房屋进行了装修并购置家具家电。三、关于租赁合同是否约定装修免租期。原告称双方未约定装修免租期，其于2010年10月12日将涉案房屋交付至被告，并约定于2010年11月18日起计租，双方约定给予被告一个半月的时间搬家。被告称涉案房屋于2010年10月12日交付，由于其承租时间为十年，故双方口头约定由被告出资装修，合同到期后所有装修归原告所有，租赁合同也约定给予其一个半月的免租期，故原告是同意其进行装修的。四、关于租金的给付情况，双方均确认自合同约定的租金缴纳日期开始至今被告均正常向原告支付租金，缴付方式为转账支付。五、关于涉案房屋的家具、家电情况。原、被告均确认交付涉案房屋时，双方未签署涉案房屋内物品的交接清单。原告称其交付涉案房屋时存在家具，并新购置了电视（1890元）、抽油烟机及液化灶（956元）、热水器（686元），但现上述物品均不存在了，故其要求被告赔偿其新购置的上述物品及赔偿原涉案房屋内的原家具损失折合5000元，共计8532元。被告对原告上述陈述予以否认，称涉案房屋交付时不存在上述物品及家具。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、日期为2010年9月的广州市广百股份有限公司销售发票，载明顾客名称为李捷，创佳CD32HD10液晶电视1890元；2、日期为2010年9月的广州市广百股份有限公司销售发票（2张，载明顾客为李先生，抽烟机568元、液化炉388元、热水器686元）；2、涉案房屋改建前后平面图复印件，显示改建部分为两处，一处为阳台部分，另一处为平面图左上角处。3、照片三张（拍摄时间均为2015年4月，其中前两张照片拍摄的地点为涉案房屋隔壁结构相同的其他房屋的阳台情况，第三张照片为涉案房屋阳台现状）。经质证，被告对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，称涉案房屋原租客搬走后，涉案房屋内没有什么物品；2、对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称其承租涉案房屋时，房屋结构已经改变了；3、对证据3的真实性不予确认。庭审中，被告还提交如下证据：1、日期为2010年11月20日的《宏昌福门送货单》（显示不锈钢套门、室内门等共5960元）、日期为2011年1月20日的《收据》（载明今收到杨维华嵩山区2栋101号装修款20000元、收款人黄国华）、日期为2010年11月28日的《收据》（载明今收到杨医生交来嵩山区2栋101号首期装修款20000元，收款人黄国华）、日期2011年2月22日的《收据》（载明今收到嵩山区2栋101号装修款16000元，收款人黄某），证明其装修涉案房屋的时间；2、建筑工程结算单打印件（显示时间为2011年3月，工程名称为嵩山区2栋101房，项目包括但不限于：打瓷片、打地面、拆灶台、拆衣柜、拆门、窗；卫生间、厨房批挡；拆围墙；共计60222.5元）。经质证，原告对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性不予确认，没有发票凭证，该收据可以证明被告承租涉案房屋后进行改建、加建的事实；2、对证据2的真实性不予确认，认为该证据为被告自行打印的。另，原告向本院申请撤回要求被告支付因改建房屋的违约金5900元的诉讼请求。本院认为：经审查，原告上述撤回部分诉讼请求的申请，属于其对自身权利的合法处分，符合法律规定，本院予以准许。原告与被告于2010年10月12日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。原告关于被告擅自改变变动涉案房屋结构，将涉案房屋《房地产权证》附图中的阳台拆除并改建了一个面积为20多平方米的房屋，且将涉案房屋内部厕所南侧的墙体进行拆除的主张，被告予以否认，原告亦自述其购买了涉案房屋后由其居住到2010年10月12日才出租且其于1999年至2000年对涉案房屋进行了装修，现原告仅提供涉案房屋改建前后平面图不足以证明涉案房屋交付被告时的结构，亦不足以证明涉案房屋结构为被告所改动。退一步讲，即使存在被告对涉案房屋进行装修及改建的情况，该装修及改建行为至原告所称其于2015年4月-5月要求被告进行整改之时相隔近5年，结合原告所称涉案房屋阳台结构改变及所提供的照片可知，上述改建情况无需进入涉案房屋进行查看而是可通过涉案房屋外部进行判断，故原告关于其在5年期间对该改建不知情的陈述，不符常理。现原告以此为由要求解除《房屋租赁合同》并要求被告按照房屋房地产权证附图中的阳台位置及面积将阳台进行恢复、对房屋厕所南侧的墙体进行恢复并将恢复后的涉案房屋交还给原告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因擅自装修造成原告的装修损失及家具家电损失共28532元的诉讼请求。其一，原告关于上述损失中的装修损失20000元部分。首先，双方确认涉案房屋交付被告的时间为2010年10月12日，而《租赁合同》约定的起租日为2010年11月28日。原告关于其给予被告一个半月免租作为搬家时间的陈述，不符常理，本院难以采信。而结合日常生活经验，《租赁合同》所约定租期长达十年，被告对涉案房屋进行装饰装修并约定给予一个半月时间作为装修免租期，具有一定的合理性，据此，本院对被告关于原告同意其装修的陈述予以采信。且自被告装修至原告所称其于2015年4月-5月要求被告进行整改相隔近5年，原告亦未能提供证据证明其在此期间内对被告的装修行为提出异议，原告现以被告拆除其装修为由，要求被告赔偿其装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其二，原告关于上述损失中的家具、家电损失8532元部分。原、被告均确认双方交付涉案房屋时未签署涉案房屋内物品的清单，原告现主张涉案房屋内家具、家电损失8532元，被告予以否认，原告仅提供相关物品发票不足以证明其上述主张，故原告要求被告赔偿其家具、家电损失8532元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款的规定，判决如下：驳回原告李捷的全部诉讼请求。本案受理费5040元，由原告李捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  陈礼荣人民陪审员  李淑仪二〇一六年四月六日书 记 员  何靖文廖嘉欣判决书已于2016年月日送达