山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第736号
原告牛军，男，1952年12月12日生，汉族，山东大学附属齐鲁医院退休医生，住济南市。
委托代理人黄传哲，山东森信律师事务所律师。
委托代理人苗雨，山东森信律师事务所实习律师。
被告济南天顺欣成营销有限公司，住所地济南市。
法定代表人毛智钢，总经理。
被告汇统房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人ＸＸＸ，总经理。
委托代理人吴岳，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人赵喆，男，该公司员工，住济南市。
原告牛军与被告济南天顺欣成营销有限公司、汇统房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛军的委托代理人黄传哲，被告汇统房地产有限公司法定代表人ＸＸＸ的委托代理人吴岳到庭参加了诉讼，被告济南天顺欣成营销有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛军诉称：2002年2月5日，原告与被告汇统房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定该被告将位于济南市101∕201（复式）室的房产出售给原告，原告向被告汇统房地产有限公司支付了购房款1227060元。原告于近期去办理房产登记手续时在被告汇统房地产有限公司得知，该房产已在2003年又出售给了被告济南天顺欣成营销有限公司。原告认为，原告与被告汇统房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》在前，并支付了相应的价款，并且自购房之日起就已经实际占有和居住。另外，自原告入住起至今，被告济南天顺欣成营销有限公司从未向原告方主张过权利。被告济南天顺欣成营销有限公司与被告汇统房地产有限公司虽然在2003年签订了合同，但其并未支付相应的对价，未形成有效的房屋买卖关系。因此，两被告签订的合同自始应为无效合同。为维护原告方的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决确认被告济南天顺欣成营销有限公司与被告汇统房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，由被告承担本案的诉讼费用。
被告济南天顺欣成营销有限公司（以下简称天顺欣成公司）在本案审理期间未进行答辩。
被告汇统房地产有限公司（以下简称汇统房地产公司）辩称：原告于近期持合同到公司要求办理产权登记时，我公司经过认真的调查、核实后，对原告诉状中所陈述的事实没有异议。原告在2002年签订合同后，向公司支付了全部购房款，我公司也将房屋交付给了原告，涉诉房屋一直由原告方居住使用至今。当时将房屋过户给被告，是因为公司当时有大量的银行贷款有可能到期时无法偿还，被告天顺欣成公司当时是我公司的关联企业，具体负责我公司开发建设楼盘的销售、办理贷款、办理产权登记、分户产权手续等业务。因为当时的法律和相关司法解释尚不健全，我公司担心已出售、尚未办理分户产权登记的房屋被司法查封，给购房人造成损失和避免公司和购房人因此产生纠纷和不必要的麻烦，就与被告天顺欣成公司签订了一份《商品房买卖合同》，将涉诉房屋暂时过户至被告天顺欣成公司名下，以便将来在购房人要求时，再给购房人办理过户手续。后来，原告方也未积极的找我公司办理过户手续，我公司也未将此事告知原告方。没想到公司此后有段时间经营很不正常，老员工走了很多人。被告天顺欣成公司也变更了股东，完全脱离了我公司，这件事情就搁置了。被告天顺欣成公司原名称叫济南汇统欣佳房地产营销有限公司，后来公司名称变更了，法定代表人毛智钢是我公司的股东，原来也是我公司的员工，后来在汇统房地产公司运转不正常时，毛智钢就离职了，我们现在也无法与他取得联系，他对这件事情是非常清楚的。我公司与天顺欣成公司签订合同后，从未向其开具发票，该公司也未向我公司支付购房款，这个交易是不真实的。所以，对原告方的起诉状内容，我公司予以认可。
经审理查明：被告汇统房地产公司原名称为济南汇统房地产开发有限公司，成立于1992年6月30日，住所地为济南市，将公司名称变更为现名称。被告济南天顺欣成营销有限公司原名称为济南汇统欣佳房地产营销有限公司，成立于2002年10月16日，公司住所地原位于济南市。2005年11月29日，公司名称变更为济南信佳诚营销策划有限公司；2007年11月13日，公司名称再次变更为济南天顺欣成营销有限公司。
位于济南市系由被告汇统房地产公司开发建设的住宅小区。2002年2月5日，原告牛军与被告汇统房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由该原告购买被告汇统房地产公司开发建设的上述小区中101、201室（复式）房屋一套，建筑面积为409.02平方米，房屋单价为每平方米3000元，总价款为人民币1227060元，合同中约定的付款方式为一次性付款。合同中未有对被告汇统房地产公司办理房产初始登记及为原告方办理分户产权登记时间的约定，只约定了以产权登记面积为依据进行面积确认，房屋价款以产权登记面积为依据，多退少补。合同落款处，甲方由被告汇统房地产公司盖章、乙方由原告牛军签名捺印予以确认。同日，原告牛军向被告汇统房地产公司交纳了全部合同购房款，并由被告汇统房地产公司向原告出据了加盖公司财务专用章的收款收据一份。原告牛军付款后，被告汇统房地产公司向该原告交付了房屋，现上述房屋一直由原告牛军居住使用至今。2003年5月8日，被告汇统房地产公司就上述涉诉房屋与被告天顺欣成公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定的购买单价也是每平方米3000元，合同总价款为1227060元。合同中未约定付款方式，也未约定房屋的产权登记和过户时间等具体事宜。合同签订后，被告汇统房地产公司未向被告天顺欣成公司交付房屋，也未向该公司开据发票或收款收据，但于2005年10月，被告天顺欣成公司持此合同及被告汇统房地产公司与其签署的《结算交接单》向地税部门交纳了36811.80元的契税，将涉诉房屋的产权办理至其名下。2005年11月，济南市房产管理局向被告天顺欣成公司颁发了房产证，证号为济房权证中字第1150**号。原告方认为，两被告未经其同意，在其不知情的情况下，采用虚假交易的方式，将其购买的涉诉房产办理了过户登记手续，系恶意串通侵害了其合法权益，故两被告签订的合同应为无效合同，故诉至法院，请求法院依法判决两被告签订的关于涉诉房屋《商品房买卖合同》无效，由两被告承担本案的诉讼费用。
另查明，本院在税务部门及地税契税交纳部门的相关材料中，未查到被告天顺欣成公司在办理过户登记时提交的交纳房款、且由被告汇统房地产公司为其开具的购房发票，也未查到被告天顺欣成支付购房款的记录。据地税部门的业务人员介绍，在2005年时交纳契税可以采取根据合同约定价款计算出的金额进行预缴，再根据实际交纳购房款的金额予以多退少补，无需持购房发票交纳契税。
以上事实，由商品房买卖合同、收款收据、工商登记材料、交纳契税材料、房屋过户档案材料、工作记录及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：我国《合同法》规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，受法律保护。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，就围绕涉诉房屋共有两份买卖合同，一份是由原告丁玫与被告汇统房地产公司签订的《商品房买卖合同》；另一份是由两被告签订的《商品房买卖合同》。根据现有的证据及查明的案件事实，原告牛军于2002年2月5日与被告汇统房地产公司签订了购房合同、交付了全部购房款，且被告汇统房地产公司将涉诉房屋交付给了原告方居住使用至今；根据合同法的相关规定，原告牛军与被告汇统房地产签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。在被告天顺欣成公司在2003年5月8日与被告汇统房地产公司签订的购房合同中及相关的档案材料里，均未发现有房款支付方式的约定和购房交款的记录，且其办理登记手续时也未能向税务机关提供购房发票，这与普通的购房交易程序明显不符。另外，根据经验法则和常理，如果两被告之间真实的发生了购房合同关系，且被告天顺欣成支付了全部购房价款、办理了所购买房屋的产权登记后，不会在长达十几年的时间，从不向购买人主张交房的权利，也不向涉诉房屋的现居住使用人主张腾房、要求返还原物的权利。我国《物权法》中规定的物权的基本权能为对物的占有、使用、收益和处分，在正常的购买、支付了价款，应当属于自己的大宗不动产物权受到他人侵害的情形下，又无其他历史形成的原因，长时间不向侵权人主张权利，也明显不符合常理；故被告汇统房地产公司陈述的是双方利用被告天顺欣成公司为汇统房地产公司代办由该公司开发建设的房产、楼盘营销，办理产权登记的便利，擅自达成协议，暂将涉诉房屋过户至被告天顺欣成公司名下，以防止和避免被告汇统房地产公司已出售但尚未办理过户登记的房产因涉及其他经济纠纷而不被司法机关查封的说法，逻辑上较为合理，符合当时的客观实际情况。根据上述查明的案件事实，应当认定上述原因是两被告将涉诉房产办理至被告天顺欣成公司名下的真实意图，两被告之间并未发生真实的房产交易关系。两被告的此行为，虽系主观上保护原告所购房屋的财产安全的行为，但因其未提前告知原告并与原告方协商，客观上侵害了原告牛军合法的财产权益。从另一个方面讲，两被告签订合同的意图，并非是真实的买卖，而是要防止已出售尚未办理房产登记的房产不被司法查封，双方的意思表示也不真实，且未支付相应的合同价款，所以，此合同也未真实的履行。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……”据此，两被告签订购房合同，不能认定为善意保护原告牛军的财产权益的行为，故两被告签订的关于涉诉房屋的《商品房买卖合同》应为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告汇统房地产有限公司与被告济南天顺欣成营销有限公司（原济南汇统欣佳房地产营销有限公司）签订的关于济南市101、201（复式）房屋的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费100元，由被告汇统房地产有限公司、被告济南天顺欣成营销有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年十一月十二日
代理书记员 孙源梓