浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第1360号
上诉人（原审原告、反诉被告）张军。
委托代理人（特别授权代理）叶全夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邵文星。
上诉人张军为与被上诉人邵文星房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月1日立案受理，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，原告（反诉被告）张军与被告（反诉原告）邵文星经上虞市百官街道舒心信息服务所介绍，于2009年8月8日签订房地产买卖协议一份。协议约定：原告（反诉被告）张军将自己所有的百官街道新建路五羊花园1号楼二单元702室住房一套及附房一间，以作价81万元卖给被告（反诉原告）邵文星。付款方式为签约时支付10万元作为履行合同的首期付款（定金）；2009年10月25日支付房款40万元，定金抵充该次房款；余款41万元由中介公司于2009年11月25日前按揭支付；甲方每次收款应向乙方出具收款证明。双方于2009年10月28日到便民中心办理过户手续。协议第3条以打印文字约定：甲方同意乙方在余额付清后当日将上述房地产正式交付给乙方；第8条以手写形式约定：余额人民币壹拾万元整，等交房付清，于2010年3月底交房。签约后，被告（反诉原告）按约于2009年10月25日前支付购房款40万元（其中包含定金10万元）。原、被告按约办理房产过户手续。2009年12月3日，被告（反诉原告）通过转账形式支付31万元。同日，被告（反诉原告）邵文星出具欠条一份，载明：“今欠张军购房款计人民币壹拾万元整，特立此据，于2010年3月交房时付清”。2010年3月，原告（反诉被告）认为对方延迟付款八天，系违约在先；且因装修原因，自己对约定的3月份交房也需要适当延期，对此经被告（反诉原告）口头同意。而被告（反诉原告）认为双方根本没有讲过可以延迟交房的。故双方为此发生矛盾。2010年5月22日，原告（反诉被告）发催告通知给被告（反诉原告），称希望对方在收到通知后三天内（即2010年5月25日前）来张军处结清欠款，将房子移交你使用。收函后，被告（反诉原告）于5月27日支付房款9万元，尚欠1万元未付。原告（反诉被告）至今未将该房产交付给被告（反诉原告）。另认定，购房款80万元，按中国人民银行同期贷款基准利率每月4.86‰，自2010年5月28日计算至2010年8月27日止，利息为11664元。
原审法院审理认为，原、被告之间的房产买卖合同关系合法有效，应受法律保护。被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）购房款1万元之事实清楚，证据充分。对原告（反诉被告）要求对方支付该款的诉讼请求，该院予以支持。因本诉的另一诉请为原告（反诉被告）要求对方支付违约金；而反诉请求为交房及要求对方支付违约金和损失等。故本案焦点在于合同履行过程中的违约情况判断。对此原告（反诉被告）认为：1、据合同第3条约定可知，付款在先，交房在后；2、被告（反诉原告）于2009年12月3日付款31万元，已延迟8天；3、我方因装修原因，需要对约定的3月份交房适当延期，对此被告（反诉原告）口头同意。被告（反诉原告）认为：合同第8条特别约定，应在2010年3月份交房，等交房后反诉人再付清10万元余款，故交房在先，付余款在后。该院认为，购房协议第3条与第8条的约定互相矛盾，但第3条规定为格式条款，第8条规定为手写的非格式条款，所以应依法以第8条规定为准，不能据此确认付款在先，交房在后。2009年12月3日被告（反诉原告）出具欠条时载明：余款10万元于2010年3月交房时付清，故该条款应视为对原协议中交房及支付余款时间的补充或变更。据此，该院确认支付余款与交房时间均为2010年3月底，且系同时履行，没有先后之分。2010年3月底到期后，原、被告互有同时履行抗辩权，在被告（反诉原告）未支付余款及原告（反诉被告）未交付房产时，均不能认定有违约情况存在。故对原告（反诉被告）要求对方承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。负有义务方应对义务的履行承担举证责任，故原告（反诉被告）对房子有否交付给被告（反诉原告）应承担举证责任。现据2010年5月22日的催告通知，可以认定原告（反诉被告）于当时尚未将房子交付给对方，且此后原告（反诉被告）也没有证据（如收条等）证实己方已将该房产交付。原告仅以房子钥匙可能已换掉、对方可能已将房子租掉等怀疑为由，主张对方已实际使用该房产，此理由显然不能成立。故该院认定原告（反诉被告）至今仍未交付争议房产。结合被告（反诉原告）在对方催告后，于2010年5月27日支付房款9万元的事实分析，该院认为，在确认同时履行的前提下，被告（反诉原告）支付了绝大部分购房款，仅余欠1万元也是基于同时履行抗辩权而为，故原告（反诉被告）在对方支付了9万元的同时，应将房产主动交付给买方。现卖方未交付房产，实属违约，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）主张滞纳金应依房价的千分之一每日计算，此与双方的约定不符，该院不予采纳。但被告（反诉原告）因对方未交房的实际损失明显高于总房价的千分之一，且被告（反诉原告）提出另行赔偿经济损失，故该院认定应依总交付房款80万元为本，按同期银行贷款基准利率为准，认定被告（反诉原告）的相应损失为宜。原告（反诉被告）认为对方延期付款8天，故自己有理由延期交房。该院认为原、被告在一方延期8天付款后，已就交房及支付余款时间作了补充约定（欠条中），故此前即使一方有履行瑕疵，也不能成为另一方违约的对抗理由。原告（反诉被告）认为自己延期交房，已征得买方口头同意。对此买方否认，且主张方也没有提供相应的证据证实，故该院对此不予采信。被告（反诉原告）辩称自己于2009年12月3日付款延迟8天是因为中介办理按揭延误的责任，故应由中介承担责任。该院认为依据合同相对性原则，被告（反诉原告）的此理由显然不能成立。被告（反诉原告）同时主张，双方当时约定如在春节后交房，则买方应免除购房款1万元。对此买方予以否认。该院认为主张方同样没有提供相应证据证实，故对此抗辩该院亦不予采信。被告（反诉原告）主张购房总价款中，包括了该房内的家电家具等动产，此经买方否认，则主张方也无有效证据予以证实，该院对此亦不予采信。若因买方认为卖方在交房时有毁坏房子固定结构至己受损害提出赔偿的，则与本案无涉，主张方可另行通过诉讼救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告（反诉原告）邵文星支付给原告（反诉被告）张军购房款10000元，限被告（反诉原告）于本判决生效后十日内履行；2、原告（反诉被告）张军支付给被告（反诉原告）延期交房违约金11664元，限原告（反诉被告）于本判决生效后十日内履行。以上二项折抵，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）违约金1664元，限原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内履行。同时原告（反诉被告）应支付80万元本金，自2010年8月28日起按每月4.86‰计算至实际付款日止的违约金；3、驳回原告（反诉被告）张军的其他诉讼请求；4、驳回被告（反诉原告）邵文星的其他反诉请求。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）邵文星负担；反诉受理费1622元，减半收取811元，由原告（反诉被告）张军负担。
原审判决作出后，上诉人张军不服，提起上诉称：本案系被上诉人违约。上诉人已于2009年10月28日协助被上诉人办理过户手续，同时也办理了车位过户手续，被上诉人已将门锁更换，使上诉人无法搬迁属于上诉人的财产。2010年3月底交房是被上诉人所要求的，也是双方同意的，但主要原因在于被上诉人，因为被上诉人按揭时间推迟而推迟，但被上诉人所欠10万元一直未交给上诉人，上诉人在催讨无着的情况下委托上虞市城关法律服务所致函被上诉人，被上诉人至今仍有1万元余款未付。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人邵文星答辩称：双方的房屋买卖合同约定，上诉人应在2010年3月份交房，等交房后再付清10万元余款，上诉人违约没有按时交房，上诉人推说是因为装修房屋原因，至今没有交房。至于支付违约金的问题，因为上诉人有过错行为，支付违约金合理合法，但原审法院确定的违约金远远不够被上诉人的实际损失。综上，请求二审法院驳回上诉。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院二审认定，本案涉诉房屋已于2010年5月27日交付给邵文星。其余事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是涉案房屋是否已交付；二是合同履行中的违约责任判断。对于第一个争议焦点，上诉人认为其手中持有的钥匙已无法进入涉案房屋，而被上诉人亦主张其没有实际占有该房屋，因上诉人、被上诉人双方对此争议较大，双方又均无法提供充足的证据反驳对方，本院将综合案件事实，结合双方当事人的举证情况予以判断。上诉人、被上诉人双方于2009年8月8日签订的房屋买卖合同第8条特别约定已经明确，“余额壹拾万元整，等交房付清，于2010年3月底交房。”但该买卖合同中对如何交房并未作出约定，考虑到涉案房屋已于2009年10月28日完成了产权登记过户，当事人双方又于2010年4月28日办理了水、电、煤气的交接过户，被上诉人邵文星此后于2010年5月27日将剩余款项9万元支付给了上诉人张军的事实，本院认定涉案房屋五羊花园1号楼二单元702室已于2010年5月27日交付被上诉人邵文星。对于第二个争议焦点，涉案房屋已于2010年5月27日交付给被上诉人邵文星，被上诉人就应当依照约定将剩余购房款支付给上诉人，上诉人起诉要求被上诉人支付剩余的款项10000元，并承担相应的违约责任符合法律规定。被上诉人反诉要求上诉人承担延期交房的违约责任，因双方合同约定交房时间为2010年3月底，上诉人于2010年5月27日交房违反了合同的约定，虽然上诉人抗辩称延期交房系征得被上诉人口头同意，但被上诉人对此不予认可，上诉人又未能提供其他证据予以证明，应当承担举证不利的后果，故被上诉人主张延期交房的违约金符合双方当事人的合同约定。但双方房屋买卖合同的违约金约定过高，与双方当事人的实际损失不符，本院酌情予以调整，依照同期银行贷款基准利率计算双方的违约金。被上诉人于2010年5月27日交房日前已支付购房款71万元，按中国人民银行同期贷款基准利率每月4.86‰，计算自2010年4月1日至2010年5月27日止的利息为6556.14元。对于被上诉人反诉要求上诉人赔偿室内家电家具缺少部分与房子损失部分，因其未能提供相应的证据予以证实该部分损失，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，本院依法予以纠正，上诉人合理部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、变更浙江省上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第1564号民事判决第一项为：被上诉人邵文星应支付上诉人张军剩余购房款10000元，并支付自2010年5月27日起至实际付款日止的同期银行贷款利息，款限于本判决生效后十日内履行；
二、变更浙江省上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第1564号民事判决第二项为：上诉人张军应支付被上诉人邵文星延期交房违约金6556.14元，款限于判决生效后十日内履行；
三、维持浙江省上虞市人民法院（2010）绍虞民初字第1564号民事判决第三项、第四项。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人邵文星负担；反诉案件受理费1622元，减半收取811元，由上诉人张军负担100元，被上诉人邵文星负担711元；二审案件受理费50元，由上诉人张军、被上诉人邵文星各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年十二月二十二日
书 记 员 章卫琴