湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒸民一初字第802号
原告刘安梅。
委托代理人欧阳铭富，湖南蒸阳律师事务所律师。
被告胡伟华。
被告赖晓辉。
二被告委托代理人曹光辉，湖南溥天律师事务所律师。
原告刘安梅诉被告胡伟华、赖晓辉为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘安梅及其委托代理人欧阳铭富、被告胡伟华及被告胡伟华、赖晓辉的委托代理人曹光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘安梅诉称：被告胡伟华于2013年向原告提出由其将原告所有的房屋拆除后开发，双方于2013年6月8日签订了一份《房屋拆迁重建补偿安置协议书》，协议约定：1、双方确认被告拆除原告房屋建筑面积315平方米，其中门面84平方米，住宅面积231平方米；2、被告补给原告的门面和住房共315平方米，另补偿一个不少于15平方米的车位，原告对住房楼层有优先选择权，原告对上述事项不需要支付任何费用，不承担任何拆建风险；3、被告负责为原告办好房、地两证，水电单独立户安装并承担全部费用，被告承担原告一家的过渡安置费，门面800元每月，住房500元每月，时间从签订合同开始至2015年2月8日，宽限期限为6个月；4、如被告不能按期交房，应承担逾期安置违约责任及支付原告200万元的违约金的违约责任。在约定的交付期限到来后，原告再次宽限了6个月的交房时间，被告仍未将全部房屋交付给原告，导致原告一家无处安身，原告多次与被告协商交房一事，被告仅向原告交付一间门面。现根据双方签订的合同约定，请求法院判决被告胡伟华立即向交付两套住房共258平方米、一个15平方米的车位、为原告办理好两套房屋的土地使用权证和房屋产权证、支付安置过渡费8300元、支付原告垫付水电开户费4024元、支付违约金200000元、被告赖晓辉承担连带保证责任。
为支持其诉讼主张，原告提供了以下证据：
证据1、原、被告签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》，拟证明双方就被告拆迁原告房屋重建补偿所做的约定及担保人自愿对本合同所有条款承担保证责任；
证据2、原告的房契，拟证明原告于1990年购买被拆迁房时的建筑面积为177㎡，原告是诉争标的物的所有权人；
证据3、原告房屋的土地使用证，拟证明原告房屋的土地使用面积为84㎡；
证据4、原告的房屋准建湘（93）农居建N0006号准建证及规划收据，拟证明原告申请改建时批准三层，每层84平方米，原告实际建三层半，共294平方米，加煤房21平方米，所以拆迁补偿协议认定315平方米；
证据5、原被告建房规划审批单及红线图，拟证明被告不是开发性建房，双方签订的安置协议有效；
证据6、原告被拆迁房的现场照片，拟证明原告房屋实建三层半，共294平方米，加煤房21平方米，共计315平方米；
证据7、原告垫付水电立户费用票据，拟证明原告垫付水电费单独立户及安装费用4424元；
证据8、信访登记表，拟证明原告因被告不交房，原告在向政府反映情况后，政府要求原告向法院起诉。
被告胡伟华、赖晓辉答辩称：1、原、被告双方签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》无效；2、原告隐瞒了拆迁面积，虚报为315㎡，故面积补偿条款无效，应按实际的拆迁面积进行补偿；3、由于协议无效，不能实际拆迁，原告请求的案由错误；4、原告应按侵权或者返还原物来提起诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡伟华、赖晓辉就其主张向本院提供了以下证据：
证据9、《房屋拆迁重建补偿安置协议书》，拟证明：①、被告胡伟华不具有开发资质，且本协议所拆迁的房屋系集体小产权房，该协议无效；②、原告虚报房屋拆迁面积为315平方米，实际拆迁房屋的面积为168.1平方米；③、原被告在签订协议后，被告拟建13层房屋未通过政府批准，只能根据原建筑进行改建；
证据10、《建设工程设计合同》及支付设计费用收据，拟证明被告于2013年6月17日已委托衡阳县建设设计院按13层设计并支付了设计费用；
证据11、《建筑工程承包合同》，拟证明被告拆除旧房，拟按13层进行建设；
证据12、衡阳县房屋安全鉴定报告，拟证明实际拆迁房屋面积为168.1平方米；
证据13、衡阳县城乡规划委员会会议纪要，拟证明衡阳县规委会批复只能按“三原”原则进行住房重建，导致被告无法按预计13层进行建设，只能按拆迁前的现状兴建。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性和关联性无异议，合法性有异议，认为：①、该协议属于开发房屋，原告说属于共同重建，应共同投资承担风险；②、协议对于原告房屋的实际面积没有提到；③、到底是拆迁重置还是安置不明确；对证据2的关联性有异议，对证明目的有异议，原告应提供房产证；对证据3没有异议；对证据4同证据2的质证意见；对证据5证明目的有异议；对证据6真实性无异议，证明目的有异议，不能证明房屋面积，煤房没拆；对证据7真实性无异议，证明目的有异议，被告水电已到户；对证据8三性无异议，证明目的有异议，双方对拆迁的房屋面积及补偿面积未达成一致。原告对被告提供的证据9真实性无异议，证明目的有异议，集体小产权房不能私自开发是错误的，双方都能证明可以重建，本案不是商品房开发合同，被告方提出房产证和鉴定报告不能客观反映房屋的实际面积，要以客观真实的房屋实际建设面积为准；对被告提供的证据10、11、12、13，与本案无关联，被告应自行承担拆迁重建风险。
本院对双方当事人提供的证据作如下认定：
证据1系双方签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》，是双方当事人的真实意思表示，本院对该份证据予以采信；证据2系原告在1990年购买本案讼争房屋时的房屋买卖合同，能够证明原告对该房拥有所有权，本院对该份证据予以采信；证据3系讼争房屋的土地使用权证，能够证明该房的土地使用权面积为84平方米，本院对该份证据予以采信；证据4系原告在1993年改建时的准建证及规划费收据，能够证明原告在1993年改建时被批准建三层，结合证据6的原告被拆迁前房屋的照片，能够证明原告房屋的实际建筑状况为三层加一个屋顶，本院对证据4、6予以采信；证据5系规划行政管理部门对原、被告旧房改建颁发的行政许可，对该份证据本院予以采信，但因为被告在对房屋拆迁重建后实际进行了开发，将新建的部分房屋进行了出售并获取利益，故对原告的证明目的不予采信；证据7系原告支付的水电开户费用及安装费用的收据，能够证明原告在接收被告交付的门面后，为门面进行水电单独立户所支付的开支，本院对该份证据予以采信；证据8系衡阳县人民政府接到原告到访后的信访登记表，能够证明原告在与被告就拆迁补偿协商未果的情况下去衡阳县人民政府信访，本院对该份证据予以采信；证据9与证据1系同一份证据，对该份证据的真实性本院予以采信，对被告提供该份证据欲证明原告隐瞒和虚报被拆迁房屋的面积为315平方米之目的，本院认为，双方在协议书第一条中一致确定被告拆除原告的房屋总面积为315平方米，其中门面面积84平方米，住宅面积231平方米，故对被告提供该份证据的证明目的不予采信；证据10、11、12、13系被告为拆迁重建房屋所做的规划及发包该房的建设工程的相关资料，本院认为，上述证据与本案的处理没有关联性，故本院对上述证据不予采信。
根据本院采信的证据和当事人的陈述，本院对下列事实予以确认：
原告刘安梅与被告胡伟华系邻居关系。原告刘安梅于1990年7月4日购买了刘国祺所有的位于衡阳县西渡镇槐花村桥边组的房屋一套，原告于1993年在取得规划部门行政许可后对原房进行了拆除重建为三层加一个屋顶。2013年6月8日，原告刘安梅与被告胡伟华就原告所有的位于衡阳县西渡镇槐花村桥边组的房屋一栋的拆迁重建达成了一致意见，双方签订了一份《房屋拆迁重建补偿安置协议书》，协议约定：1、双方一致确认被告拆除原告房屋建筑面积315平方米，其中门面84平方米，住宅面积231平方米；2、被告补给原告的门面和住房共315平方米，另补偿一个不少于15平方米的车位，原告对住房楼层有优先选择权，原告对上述事项不需要支付任何费用，不承担任何拆建风险；3、被告负责为原告办好房地二证，水电单独立户安装并承担全部费用，被告承担原告一家的过渡安置费，门面800元每月，住房500元每月，时间从签订合同开始至2015年2月8日，宽限期限为6个月；4、如被告不能按期交房，应承担逾期安置违约责任及支付原告200万元的违约金的违约责任。被告赖晓辉作为担保人在协议上签字。被告胡伟华将自家及原告家的房屋拆除后，新建了一栋六层砖混结构住房，被告将部分新建房屋进行了出售。被告胡伟华在约定的交房期限到来后没有向原告交房，原告再次宽限了6个月的交房时间，被告仍未将全部房屋交付给原告，至本案原告起诉前，被告向原告交付了一间一楼的门面，原告在接收门面后为房屋的水电单独立户支付了4424元的立户及安装费用。原告房屋被拆除后一直租房居住。
在本案审理过程中，经本院行使释明权后，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判决被告胡伟华立即交付两套住房共258平方米、一个车位15平方米及为原告办理好两套房屋的土地使用权证和房屋产权证；2、请求法院判决被告胡伟华赔偿原告损失、支付违约金共计200000元；3、被告赖晓辉承担连带保证责任。
对双方当事人争议的焦点及其产生的法律后果，本院作如下认定：
一、本案双方当事人签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》的效力问题。
原告认为，双方签订的协议系有效的合同，被告认为，本案双方所签协议的标的物的所有权性质系集体土地，且被告没有开发资质，故本协议无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，本案双方所签订的协议，实际上是一份土地使用权转让合同，因为本案所涉土地系一宗农村集体所有的土地，农村集体所有的土地在没有转变为国有土地前，不能进入土地流转市场，故应认定本案原告刘安梅与被告胡伟华所签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》违反国家土地管理法律的强制性规定而无效，合同无效，原、被告均有过错，被告胡伟华无房地产开发资质且明知原告房屋的土地性质为农村集体土地不能开发而欲通过与原告签订协议的方式规避法律强制性规定从事房地产开发获得利益，其对合同无效应当承担主要过错责任，原告承担次要过错责任。
二、本案双方当事人签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》无效后的处理问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案双方当事人签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》被确认无效后，被告胡伟华将原告所有的房屋拆除后重建，故被告无法返还原物，只能进行补偿及赔偿，双方当事人在协议书中的关于补偿方式的条款是双方当事人的真实意思表示，根据诚实信用原则，虽然双方签订的合同无效，仍应根据双方原有约定由被告向原告进行补偿。关于原告要求被告赔偿其损失的请求，本院认为，原告在过渡期间的租房费用、水电立户的费用、原门面在被拆除期间的出租收益等应列入赔偿损失范围，考虑被告胡伟华到目前为止仍未向原告交房，原告存在后续的安置费用问题，本院核定原告损失50000元，根据被告胡伟华的过错程度，本院核定由被告胡伟华赔偿原告损失30000元。
三、被告赖晓辉是否应当承担保证责任的问题。
根据《最高人民法院关于适用‹中华人民共和国担保法›若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”之规定，本案担保人赖晓辉明知原、被告签订的《房屋拆迁重建补偿安置协议书》违反相关法律强制性规定，仍然在该协议上签名愿意承担担保责任，故担保人在本案中有过错，应承担不超过被告胡伟华不能清偿部分的三分之一的赔偿责任。
综上所述，本院认为，本案系一宗土地使用权转让纠纷，双方当事人签订的协议因违反国家土地管理法律的强制性规定，应依法确认为无效合同。对于原告要求被告再交付258平方米的住房、一个15平方米的车位的诉讼请求，本院认为，根据我国《民法通则》第六十一条关于合同无效处理的立法精神即恢复原状的原则，被告胡伟华拆除了原告315平方米的住宅就应在其新建的房屋中向原告交付315平方米的住房，被告在本案诉讼前已向原告交付了一间57平方米的门面，被告还应向原告交付258平方米的住房；对于被告是否应当交付一个15平方米的车位的问题，本院认为，被告补偿给原告一个15平方米的车位是原告同意拆除房屋的一个条件，虽然合同被确认无效，但根据诚实信用原则，被告胡伟华仍应向原告补偿一个15平方米的车位，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告胡伟华办理房地二证的诉讼请求，本院认为，被告应向原告交付二证齐全的房屋，故对原告的该项诉讼请求予以支持，但原告负有协助义务。对于原告要求被告赔偿因本次纠纷所受到的损失的诉讼请求，本院认为，考虑原告在房屋被拆除后到对新建房屋重新装修完成入住这段时间需要租房居住，需要一定开支，并且原告为新建房屋进行水电立户及一些基本的装修需要一定费用，以及原门面在被拆除期间的出租收益减少，本院认定原告损失50000元，考虑到被告胡伟华的过错程度，本院核定由被告胡伟华赔偿原告损失30000元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，本案合同被确认无效后，违约金条款自始没有发生法律效力，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定判决如下：
一、被告胡伟华向原告刘安梅交付住房258平方米，交付15平方米的车位，并办理好上述房产的集体土地使用权证和所有权证，费用由被告胡伟华承担，原告负有协助义务；
二、被告胡伟华赔偿原告刘安梅经济损失30000元；
三、被告赖晓辉承担被告胡伟华不能清偿部分的三分之一的赔偿责任；
四、驳回原告刘安梅的其他诉讼请求。
上述一、二项判决内容，限被告胡伟华在本判决生效后十日内履行。
如未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7484元，减半收取3742元，由被告胡伟华负担2742元，原告刘安梅负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 廖金华
审 判 员 王振华
人民陪审员 王桃香
二〇一六年一月六日
书 记 员 王 优
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。