宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）原民初字第3130号
原告张庆雷，男，汉族，河北省石家庄市人，住固原市原州区。
委托代理人李玉宝，男，汉族，河北省保定市人，住固原市原州区，系原告表兄，代理权限为特别授权。
委托代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告任立江，男，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。
委托代理人王进科，固原市原州区中山街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告张庆雷与被告任立江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理，原告张庆雷于2014年1月19日申请鉴定，2014年11月19日鉴定机构作出鉴定结论后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张庆雷的委托代理人李玉宝、杨小勤，被告任立江的委托代理人王进科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张庆雷诉称，被告应当向原告支付拖欠的租金、支付拖欠租金的相应利息并继续履行《房屋租赁协议》。固原某区xx号楼x-
xx号营业房登记的所有权人是张某和高某某。受张某和高某某的委托，原告张庆雷于2012年2月10日与被告签订了《房屋租赁协议》，约定将营业房租赁给被告使用，被告按照约定向原告支付租金。协议对租赁期限、租金标准及支付方式、其他费用的承担、双方的权利和义务及违约责任等事项做了明确约定：该营业房租赁期限5年，自2012年2月10日至2017年2月10日。租赁第一年、第二年、第三年、第四年、第五年租金分别为406000.00元、406000.00元、446600.00元、487200.00元、527800.00元。被告于每个租赁年度开始的前三十天将房租一次性支付给原告。租期内产生的水费、电费、电话费、有线电视费、宽带费、采暖费、物业管理费等各项费用均由被告支付。被告擅自将房屋转租、转让或转借的，需承担全部责任，并赔偿原告损失。被告不得擅自改变室内结构，被告如若另行装修，装修方案需取得原告书面同意。租赁期间，由于被告导致房屋的质量或房屋的内部设施损坏，包括门窗、水电暖等，维修费由被告负责。被告在租赁期间对第三方的权益造成损害，由被告承担赔偿责任。《房屋租赁协议》签订后，原告将该营业房交付被告使用，但被告在使用中并未遵守约定。被告在未征得原告同意且原告不知情的情况下擅自将营业房部分转租他人。被告违反《房屋租赁协议》关于装修的约定，在未经原告同意的情况下对营业房进行了不合理的装修、改造、使用，严重改变了原设计结构，致使该营业房局部下沉、墙体开裂；被告未按照约定向原告交付租金和水费、电费、采暖费、物业管理费等费用。《房屋租赁协议》约定租金应于每个租赁年度开始的前三十天一次性交付，截止2014年12月被告已拖欠租金共计852600.00元未向原告支付（包括第二年的租金406000.00元和第三年的租金446600.00元）。现原告起诉要求：1、请求判令被告向原告支付截止2014年12月已拖欠的租金共计852600.00元（包括租赁第二年的租金406000.00元和租赁第三年的租金446600.00元），并判令被告自约定的支付租金期限届满之日起（406000.00元自2013年3月10日起、446600.00元自2014年3月10日起）至实际付清租金之日止按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率向原告支付拖欠租金的利息；2、判令被告继续履行《房屋租赁协议》；3、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告张庆雷针对其主张提供下列证据：
1、《房屋租赁协议》一份，证明受张某和高某某的委托，原告张庆雷于2012年2月10日与被告任立江签订了《房屋租赁协议》，约定将固原某区xx号楼x-
xx号营业房租赁给被告使用，被告按照约定向原告支付租金。该协议对租赁期限、租金标准及支付方式、其他费用的承担、双方的权利和义务及违约责任等事项做了明确约定。该协议2.1约定，租赁期限5年，自2012年2月10日至2017年2月10日止。该协议2.2约定，租赁第一年、第二年、第三年、第四年、第五年的租金分别为406000.00元、406000.00元、446600.00元、487200.00元、527800.00元。该协议2.3约定，被告于每个租赁年度开始的前三十天将房租一次性支付给原告。该协议2.4约定，租赁期内产生的水费、电费、电话费、有线电视费、宽带费、采暖费、物业管理费等各项费用均由被告支付。该协议2.5约定，被告擅自将房屋转租、转让或转借的，需承担全部责任，并赔偿原告损失。该协议3.5约定，被告不得擅自改变室内结构。被告如若另行装修，装修方案需取得原告书面同意。租赁期间，由于被告导致房屋的质量或房屋的内部设施损坏，包括门窗、水电暖等，维修费由被告负责。被告在租赁期间对第三方的权益造成损害，由被告承担赔偿责任的事实；
2、固原市工商行政管理局原州二分局《个体信息》一份、《个体工商户名称预先核准通知书》一份、《个体工商户开业登记申请书》一份、《公共场所卫生许可证》一份、《房屋租赁协议》一份，证明湟家足浴中心登记的业主是武某，不是任立江；被告违反《房屋租赁协议》的约定，另行与武某签订协议，在未征得原告同意且原告不知情的情况下擅自将该营业房的八间半房屋转租武某用于经营足浴的事实；
3、固原市工商行政管理局原州二分局《个体信息》一份、《个体工商户名称预先核准通知书》一份、《个体工商户名称预先核准申请书》一份、《个体工商户名称预先核准审核表》一份、《个体工商户开业登记申请书》一份、《餐饮服务许可证》一份、《房屋租赁合同》一份，证明群英烩火锅店登记的业主是海某某，不是任立江；被告违反《房屋租赁协议》的约定，另行与海某某签订协议，在未征得原告同意且原告不知情的情况下擅自将该营业房的五间半房屋转租海某某用于经营餐饮的事实；
4、《建筑工程司法鉴定书》（报告编号：NO.SF-2014-SJD002）一份，证明被告违反《房屋租赁协议》的约定，在未征得原告同意且原告不知情的情况下擅自将x-
xx号营业房部分转租他人用于经营足浴、餐饮，大量用水超出了排水管道负荷，加之实际使用人将大量杂物随意倒入下水管道和排水受阻后疏通方法不当等原因，导致排水管道破裂，大量污水侵入地沟，造成基础下沉；被告在未经原告同意的情况下对该营业房进行了不合理的装修、改造、使用，严重改变了原设计结构，致使该营业房地基不均匀下沉、填充墙部分产生裂缝的事实。
被告任立江辩称，被告与原告之间确实存在合同关系，被告现租用原告房屋一套。但是被告没有支付房屋租金是基于合法合理的理由，并非恶意违约拖欠房租，主要理由如下：一、原告所列基本事实有误。到目前为止两年租金应为812000.00元，原告诉请数额计算有误，并非852600.00元。二、原告提供给被告的房屋存在严重的质量问题，被告出资维修和重新装潢的费用应当抵顶房屋租金。三、被告对租赁房屋的装修进行维修后，因质量问题再次发生损坏，导致被告无法正常经营，经济损失非常惨重，原告在未解决房屋再次修复、损失赔偿等问题，达到被告正常使用租赁房屋之前，不能向被告主张支付租金。
庭审中，被告任立江针对其抗辩意见提供下列证据：
《房屋租赁合同》一份，证明被告任立江与张某于2011年12月10日签订房屋租赁合同，约定租期与租金等事宜的事实。
上列原、被告提供的证据，经庭审举证，双方质证意见如下：
被告对原告提供的证据1质证认为，因租赁合同并非房屋所有权人签订，该份合同为无效合同；对证据2的证明目的有异议，该证据不能证明被告将房屋承租后再转租的事实；对证据3的证明目的有异议，被告任立江为了营业清真餐厅只是将业主登记为海某某，因为海某某是回族；对证据4的证明目的有异议，鉴定结论中房屋自身有质量问题有十四项，因装修造成房屋受损有五项。
原告对被告提供的证据《房屋租赁合同》质证认为，对该证据的真实性有异议，合同中张某的签字和捺印不是张某本人亲手所为，张某并没有签订过该合同。
上列原、被告提供的证据经庭审举证、质证，本院作如下分析认定：
对原告提供的证据1，因该证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。对证据2、3、4的真实性、合法性予以认定，但因原告仅主张要求被告支付拖欠的租金，故对该三组证据的关联性不予认定。
对被告提供的《房屋租赁合同》，因该合同并非张某本人亲手签订，对该合同的真实性、合法性不予认定。
经审理查明，原、被告于2012年2月10日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限为五年（2012年2月10日至2017年2月10日），第一年租金为406000.00元，分两次付清。第二年租金为406000.00元，第三年租金为446000.00元，第四年租金为487200.00元，第五年租金为527800.00元。租金按年支付，被告于每个租赁年度开始的前30天将房租一次性支付给原告。被告于2011年11月30日前另行支付押金20000.00元给予原告，租房终止，原告验收无误后，将押金退还被告，不计利息。已到期的第一年租金原、被告均认可已支付，第二、三年，即自2013年2月11日至2015年2月10日的租金852600.00元至今未支付。合同还约定：租赁期内产生的水费、电费、电话费、有线电视费、宽带费、采暖费、物业管理费等各项费用均由被告支付。原告提前收回房屋，应提前90天通知被告，并赔偿被告一个月租金的违约金。被告提前解除承租合同需提前90天通知原告，并赔偿原告一个月租金的违约金。
另查明，本次诉讼，原、被告均不同意解除《房屋租赁合同》，双方均未向对方主张损失。
本院认为，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是在双方平等自愿的基础上达成一致意见，系双方当事人的真实意思表示，该《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，双方当事人应当依约全面、积极履行各自的义务。被告在合同履行期间不按照合同约定向原告支付房租费已构成违约，其应当向原告支付已到期的房屋租金，对原告的该项主张，本院予以支持。对原告主张因被告未按期履行支付租金给原告造成的损失的请求，因被告的违约确实给原告造成了一定的经济损失，被告应当向原告支付第二、三年租金产生的利息，以当年约定履行之日起计算，故对原告的该请求，本院亦予以支持。对原告主张要求被告继续履行合同的主张，因合同是否继续履行取决于双方当事人的意愿，属于当事人的私权利，不属于公权力干预的事项，故对原告的该项主张，本院不予支持。庭审中，被告的抗辩理由不能成立，其抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、由被告任立江向原告张庆雷支付房租费852600.00元（2013年2月11日至2015年2月10日的房租费）；
二、由被告任立江自约定支付的第二、三年租金期限届满之日起（406000.00元自2013年3月11日起、446600.00元自2014年3月11日起）至实际付清租金之日止按照同期中国人民银行贷款基准利率向原告张庆雷支付利息；
三、驳回原告张庆雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12326.00元（原告张庆雷预交25690.00元），由被告任立江负担。原告张庆雷多交的13364.00元退还原告张庆雷。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审 判 长 张清伟
审 判 员 刘汉龙
人民陪审员 赵 福
二〇一五年三月二日
书 记 员 马小燕