贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2927号上诉人（原审被告）：申武臣，男，1947年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审第三人）：刘汉林，男，1975年7月19日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：钱明英，女，1978年10月5日出生，白族，系刘汉林妻子，住贵州省。被上诉人（原审原告）：云岩区人民防空办公室，住所地贵阳市云岩区大营路**号。负责人：游凡。委托诉讼代理人：杨永，贵州跃华律师事务所律师。上诉人申武臣、刘汉林因与被上诉人云岩区人民防空办公室（以下简称云岩区人防办公室）租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人申武臣、刘汉林，被上诉人云岩区人防办公室的委托诉讼代理人杨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申武臣上诉请求：一、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、其以前是通过招投标才得以租赁涉案房屋，当年签订的租赁合同约定遇到国家人防建设和战备需要，被上诉人才可以收回涉案房屋。但现在并没有达到收回房屋的条件，而且其已将租金交至2017年1月31日，被上诉人收取租金的行为应视为同意其继续租赁房屋。所以，原判认定解除租赁合同的时间为2016年11月30日没有事实和法律依据。同时，原判也未对其交纳的房屋押金进行处理。二、原判仅凭云岩区人民政府出具的情况说明就认定被上诉人对涉案房屋享有管理和使用权属认定事实不清。三、其并没有将房屋转租给刘汉林，只是让刘汉林在该房屋门口摆摊卖菜，被上诉人并没有提交任何转租的证据，原判作为定案证据的承诺书也是被上诉人欺骗刘汉林签的，故转租行为并不存在，其不应承担任何违约责任。四、其交纳租金到2017年1月30日，但被上诉人收取租金以后多次要求其搬离，干扰了其正常经营，故被上诉人应支付违约金5000元，退还一个季度的租金10500元，支付一季度的营业损失15000元。刘汉林上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、承诺书系被上诉人单方制作，利用其没有文化，欺骗其在该承诺书上签字，该承诺书不是其真实意思表示，不能作为本案定案依据。二、原判判令其返还涉案房屋及承担房租属事实认定错误。申武臣并未将涉案房屋进行转租，其也没有占有和使用涉案房屋，故无法履行返还房屋的义务，同时也没有支付租金的义务。三、一审法院对上诉人提供的证据不予采信，是错误的，在没有事实依据的前提下适用合同法第九十八条的规定，属适用法律错误。云岩区人防办公室答辩称：针对申武臣的上诉意见，申武臣交纳的租金只到2016年11月份，在2016年11月被上诉人已经向申武臣下达了解除合同的通知，之后到现场去调查，发现是刘汉林在使用涉案房屋。被上诉人提交的刘汉林签字的承诺书，已经证明了申武臣非法转租的事实，因为非法转租，被上诉人要求解除合同。综上，申武臣的上诉意见不能成立，应予驳回。针对刘汉林的上诉意见，刘汉林签的承诺书已经写明是申武臣私自转租涉案房屋，刘汉林承诺结清水电费后返还房屋，证明了刘汉林实际占用涉案房屋的事实。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。云岩区人防办公室向一审法院起诉请求：一、请求判令解除与被告的《租赁人防工事（附属设施/门面）合同书》；二、请求判令被告支付违约金人民币5000元（大写：伍仟元）；三、请求判令第三人将贵州省贵阳市云岩区石板坡北新区路116号门面返还给原告；四、请求判令第三人赔偿原告人民币10500元（大写：玖万肆仟元整）（截止至2017年2月28日），赔偿金从2016年12月1日起，按每月3500元的标准支付至第三人归还房屋之日；五、本案所有诉讼费用由第三人承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，原告（甲方）将位于贵州省贵阳市云岩区石板坡116号门面房屋出租给被告申武臣，双方签订了租赁合同，合同约定租期为壹年（2015年8月1日起至2016年7月31日止），租金每月3500元。其中合同第五条约定，合同期内，甲乙双方不得随意转租和用于违法经营，一旦发现转租和违法经营，甲方有权立即终止合同并收回所租赁的场所，追究乙方的违约责任，并处罚金5000元的违约金。2016年11月，原告以被告擅自转租和租赁期限届满为由向被告发出解除合同通知，被告于当月20日左右收到该份通知。同年12月6日，第三人刘汉林签署承诺书，表示其本人转租被告涉案房屋至今，因被告未按规定私自转租，第三人承诺2017年1月25日前结清水、电、租赁等费用后将房屋归还给原告。另查明，涉案房屋由原告云岩区人防办公室管理和使用。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系真实意思表示，合法有效。原、被告租赁合同于2016年7月31日到期后，被告继续占有该房屋，双方未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条、第二百三十二条的规定，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，原告作为出租人有权随时解除合同。因此，双方签订的租赁合同于被告收到原告解除合同通知书时已经解除，因双方对具体时间无法确定，但对11月20日后收到通知书无异议，故本院确定解除合同时间为2016年11月30日。因此，原告诉请请求解除租赁合同已无事实依据，法院不予支持。关于原告诉请第三人返还涉案房屋，庭审中被告辩称第三人是其雇佣工人以及第三人述称并未转租被告房屋，一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对该事实不予采信，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后第三人应将涉案房屋返还于原告。关于原告诉请被告支付5000元违约金的诉请，根据原告提供的证据，涉案房屋确为被告转租给第三人刘汉林，根据原、被告租赁合同第五条，合同期内，甲乙双方不得随意转租和用于违法经营，一旦发现转租和违法经营，甲方有权立即终止合同并收回所租赁的场所，追究乙方的违约责任，并处罚金5000元的违约金的约定，对该项诉请法院予以支持。关于原告请求第三人赔偿原告人民币10500元（截止至2017年2月28日），赔偿金从2016年12月1日起，按每月3500元的标准支付至第三人归还房屋之日的诉请，原告与第三人约定腾房最后日期为2017年1月25日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告请求第三人按租金标准3500元/月支付逾期腾房的占有使用费符合法律规定，应予以支持。但占有使用费应从2017年1月25日开始计算，故，第三人刘汉林应支付原告3500元（计算至2017年2月25日），并以3500元/月为标准支付至实际归还房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告申武臣自本判决生效之日其十日内支付原告云岩区人民防空办公室违约金5000元；二、第三人刘汉林自本判决生效之日其十日内将位于贵州省贵阳市云岩区石板坡北新区路116号门面返还给原告云岩区人民防空办公室；三、第三人刘汉林自本判决生效之日其十日内支付原告云岩区人民防空办公室房屋占有使用费3500元（计算至2017年2月25日），并以3500元/月为标准支付至实际归还房屋之日止；四、驳回原告云岩区人民防空办公室的其他诉讼请求。案件受理费减半收取94元，由原告云岩区人民防空办公室负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申武臣提交2011年3月2日交纳房屋押金的收据一份，拟证实其租赁涉案房屋交纳了押金8000元，一审判决解除租赁合同但对押金问题没有处理。被上诉人经质证对真实性不持异议，也认可确实收取了申武臣8000元的押金，没有退还。上诉人刘汉林提交清镇市新店镇方家寨村民委员会证明一份，拟证实刘汉林未进过学校读书，不识字，没有文化。上诉人申武臣经质证认可真实性及证明目的。被上诉人经质证对真实性和证明目的均不予认可。二审审理查明事实除与一审查明事实一致外，另查明，上诉人申武臣租赁涉案房屋向被上诉人交纳了8000元的押金，现押金未予退还。二审中，上诉人申武臣自述称，其租赁的涉案房屋系上下两层房屋，其都用来经营麻将室。被上诉人自述称，双方约定在合同到期申武臣交还涉案房屋后被上诉人退还押金。本院认为，上诉人申武臣与被上诉人云岩区人防办公室签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同于2016年7月31日到期后，双方未重新签订新的租赁合同，申武臣继续占有使用租赁物并交付租金，被上诉人继续收取租金且未提出异议，即原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被上诉人作为出租人有权随时提出解除合同。被上诉人于2016年11月向申武臣送达解除租赁合同的通知书，申武臣也认可在2016年11月20日后收到该通知书，该解除通知到达申武臣时，双方签订的租赁合同即被解除。对于申武臣提出其交纳租金到2017年1月31日，被上诉人继续收取租金表示愿意继续履行合同的主张，因申武臣未提交证据证实其继续交纳了2016年12月份及2017年1月份的租金，故该主张本院不予采信。因此，原判认定双方签订的租赁合同于2016年11月30日解除并无不当。关于申武臣是否存在非法转租事实的问题，申武臣二审中自述，涉案房屋系两层，两层均用于经营麻将室，但根据被上诉人提交的视频资料及照片，刘汉林所经营的摊位虽然安置在涉案房屋的门口，但该房屋一层系被刘汉林用来堆放其经营所需的物品，并非如申武臣所称一层在经营麻将室。对于刘汉林于2016年12月6日签字的承诺书，刘汉林虽主张其系受被上诉人欺骗才签的承诺书，但未提交证据证实，而且，刘汉林作为完全民事行为能力人，其提出自己不识字，在不知晓承诺书内容的情况下就签字认可的主张，显然有悖于常理，本院不予采信，故一审据此认定申武臣与刘汉林之间存在非法转租的事实，并无不当。因申武臣与被上诉人之间的租赁合同明确约定不得随意转租，申武臣已构成违约，应按照合同约定的违约条款承担违约责任。对于刘汉林提出原判判令其返回涉案房屋及承担房租属事实认定错误主张。因申武臣和被上诉人签订的租赁合同解除后，刘汉林作为涉案房屋的现实际占有使用人，负有向出租人返还房屋的义务，因刘汉林在其承诺的腾房时间期满后仍未按时交还房屋，故一审判决其返还涉案房屋并支付逾期腾房的占有使用费于法有据，本院依法予以维持。对于申武臣提出要求被上诉人退还房屋押金8000元的抗辩主张，被上诉人在二审中认可申武臣确实交纳了8000元的押金，在申武臣交还涉案房屋后才能退还。现双方租赁合同已经解除，涉案房屋的实际使用人刘汉林向被上诉人返还房屋之日，被上诉人应按约退还申武臣交纳的押金8000元，为减轻当事人诉累，本院对该项主张予以支持。至于申武臣要求被上诉人支付违约金5000元，退还租金10500元以及支付一季度的营业损失15000元的上诉意见，属于二审中新增加的诉讼请求，一审中申武臣未对此提出反诉请求，且也未提交证据予以证实，故二审不予支持。综上所述，上诉人刘汉林的上诉请求均不能成立，应予驳回。上诉人申武臣的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初116号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初116号民事判决第四项；三、确认申武臣与云岩区人民防空办公室于2015年12月22日签订的《租赁人防工事（附属设施/门面）合同书》于2016年11月30日解除；四、云岩区人民防空办公室于刘汉林返还贵州省贵阳市云岩区石板坡北新区路116号门面当日退还申武臣交纳的房屋押金8000元；五、驳回云岩区人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费188元，由上诉人申武臣负担94元，由上诉人刘汉林负担94元。本判决为终审判决。审 判 长 唐有临审 判 员 刘 妍审 判 员 龙 珑二〇一七年七月十一日法官助理 石 敏书 记 员 袁华丽