江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5719号
上诉人（原审被告）：刘万慧，男，1971年8月24日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州康居物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市凤鸣路凤凰山�居家园商务楼。
法定代表人：李世忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：权学武，男，1955年1月1日出生，汉族，该公司副经理，住江苏省徐州市泉山区。
上诉人刘万慧因与被上诉人徐州康居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘万慧的委托诉讼代理人张德武，被上诉人徐州康居物业管理有限公司的委托诉讼代理人权学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘万慧上诉称：请求：1、撤销原判决，改判驳回被上诉人的各项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院适用法律错误，本案上诉人对诉讼时效的抗辩符合民法诉讼时效的规定，应�获得法院支持。一审法院对于诉讼时效的认定没有法律依据。按照原审查明的事实，从2000年至今，被上诉人和业主委员会每两年签订一次物业服务协议，虽然形式上连续提供服务，但法律上其是按照不同时期的合同提供物业服务，其从2014年以前的物业服务合同的内容、权利义务的实效均应当按照每两年的标准单独计算，上诉人提出的被上诉人起诉2014年以前的物业费已经超过法定时效的主张，符合法律规定。原审法院依据被上诉人连续提供服务为由，显然并没有按照物业服务合同的实际签订情况予以处理。如按照原审理解更没必要每两年签订一次合同了。二、原审法院对物业费包含的内容没有加以区分，导致全额支持被上诉人的诉讼请求，应当依法对物业费予以核减。根据《物业管理条例》规定，物业费包括物业服务多项内容，按照原审法院查明的诉讼被上诉人�然提供物业服务但没有符合规定，对没有符合规定或根本没有提供服务的部分，依法应当扣减物业费。原审法院既然认定被上诉人服务确有不完善之处，却仅以不支持被上诉人滞纳金的形式予以否定，并不足以维护上诉人的合法权利。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐州康居物业管理有限公司辩称，1、被上诉人依照合同约定对康居小区进行物业管理服务，向业主收取物业服务费。2000年-20013年，被上诉人多次与徐州润发房地产有限公司及徐州泉山区康居家园业主委员会签订相关物业服务合同。2、由于上诉人长期拖欠物业服务费且多次催缴不理，被上诉人才起诉至一审法院。现上诉人提出诉讼时效问题，缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
徐州康居物业管理有限公司向一审法院起诉请求判令：1、刘万�给付物业管理费7248元、违约金5776元；2、诉讼费用及其他费用由刘万慧承担。
一审法院认定事实：2000年2月12日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将位于徐州市泉山区凤鸣路的康居家园委托给乙方实行物业管理服务，合同期暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元收取。业主逾期不交纳物业费的，按日加收应纳费用的千分之三的滞纳金。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。2007年11月6日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。物业服务期限为�2007年11月6日至2010年9月30日。普通住宅的物业服务费按每月每平方米0.48元（建筑面积）、小高层按照每月每平方米0.98元的标准收取，在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取。业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方承担的物业服务项目为房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公共地下室；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等。房屋共用部位、共用设施、设备附属配套建筑和设施的小修（每件设备、设施一次维修材料不超过200元）养护费用由乙方承担，大中修费用、更新费用由甲方承担。乙方违反本合同约定、《投标书》中及其他承诺，未达到服务质量标准，造成业主或甲方损失的，乙方应承担经济赔偿责任。该合同还约定了双方权利义务、物业服务质量等其他内容。2010年9月27日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止。物业服务费收费标准与交纳期限、方式、滞纳金计算、物业服务项目、违约责任等与原合同一致。2013年9月30日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）又续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。其他约定与原合同一致。2014年9月29日，徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）再次续签了《徐州市康居小区物业服务合同》，约定乙方的物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。其他约定内容与原合同一致。徐州康居物业管理有限公司于2016年6月3日通过挂号信向被告刘万慧寄送了《催费通知》。刘万慧系康居家园业主，房屋为多层住宅。
一审法院判决：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。徐州康居物业管理有限公司应当根据物业服务合同的约定对康居小区实施物业管理服务，同时有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。刘万慧作为康居家园业主，应及时缴纳物业费。同时根据合同约定，物业使用人应当在每季度首月到物业一次性交清物业服务费，故徐州康居物业管理有限公司本次诉讼要求被告交纳2006年1月1日至2016年6月30日的物业管理费共计7248元，具有合同和法律依据，�审法院依法予以支持。关于徐州康居物业管理有限公司主张的滞纳金问题，一审法院认为，虽然其与徐州泉山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但考虑到刘万慧未付物业费事出有因，且物业服务确有不完善之处，故对该请求一审法院不予支持。关于刘万慧提出的诉讼时效问题，因徐州康居物业管理有限公司自2000年至今持续不断地为康居家园提供物业服务，故一审法院认为其起诉未超过时效。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、刘万慧于判决生效后十日内支付徐州康居物业管理有限公司自2006年1月1日至2016年6月30日期间的物业费7248元；�、驳回徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求；本诉案件受理费50元，减半收取25元，由刘万慧负担。
二审中，被上诉人徐州康居物业管理有限公司提交如下新证据：1、退信一封，以证明被上诉人曾经于2015年7月向刘万慧寄送过催缴通知；2、被上诉人创建幸福家园示范小区汇报材料一份，共10张，以证明被上诉人的物业服务是规范的，获得过很多荣誉。刘万慧质证认为，1、对于证据1，该挂号信的寄出时间是2015年6月13日，恰能够证明上诉人所主张的诉讼时效问题，也就是说2014年以前的物业费被上诉人没有主张过，已经超过了法定的诉讼时效；2、对于证据2，汇报材料是物业公司自己创建的文本，不能证明其物业服务质量好。本院认为，被上诉人的证据仅能够证明其曾经于2015年6月向刘万慧催缴过物业费，且该公司曾经获得过许多荣誉。
对当�人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审起诉是否超出诉讼时效；2、上诉人是否应当向被上诉人支付物业费及其金额应如何确定。
本院认为，自2000年起，徐州康居物业管理有限公司分别与徐州润发房地产有限公司、徐州泉山区康居家园业主委员会签订多期物业服务合同，不间断的为康居家园小区提供物业服务，故作为小区业主的刘万慧应当向徐州康居物业管理有限公司缴纳物业服务费用。虽然刘万慧提出徐州康居物业管理有限公司起诉的2014年以前的物业费已经超过法定时效的主张，但根据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故徐州康居物业管理有限公司原审的起诉并未超出诉讼时效，本院予以�认。至于刘万慧关于徐州康居物业管理有限公司提供服务不符合规定或者未提供服务故应当扣减物业费的主张，因缺少相关事实及法律依据，故本院不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘万慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十二月八日
书 记 员 汤璐菲