苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4377号
原告（反诉被告）胡丽林,男,1988年3月7日出生,汉族,住江西省赣州市宁都县。
委托代理人房敏，江苏尔雅律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵祝东,男,1984年7月28日出生,汉族,住江苏省苏州市吴中区。
被告（反诉原告）王营娟,女,1985年2月2日出生,汉族,住江苏省苏州市吴中区。
上述两被告共同委托代理人金莉萍、虞倩，江苏新天伦律师事务所律师。
本院于2016年6月27日受理了原告胡丽林与被告赵祝东、王营娟房屋买卖合同纠纷一案，被告赵祝东、王营娟在法定期限内提出反诉，本院依法受理并决定将本诉与反诉合并由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡丽林之委托代理人房敏、被告赵祝东及俩被告之共同委托代理人金莉萍、虞倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡丽林诉称，2016年4月25日，原、被告双方签订房屋买卖（居间）合同，原告根据合同约定向被告分别交付了10000元和40000元的定金。后双方经多次协商，未能就郭巷街道金典花园3幢2103室达成买卖合同。双方未能签订买卖合同的原因是因双方对买卖房屋的条件不能达成一致造成的，现双方对要求解除签订的预约合同。因此请求法院判令被告返还预约购买合同定金50000元。
被告赵祝东、王营娟共同辩称，原、被告双方并非协商一致解除房屋买卖合同，原告违约在先不愿意继续履行房屋买卖合同，应承担违约责任，其要求返还定金，没有法律依据，请求法院驳回。
反诉原告（本诉被告）赵祝东、王营娟共同反诉称，2016年4月25日，原、被告双方签订房屋买卖（居间）合同，原告（即反诉被告）胡丽林购买俩被告（即反诉原告）名下的金典花园3幢2103室房屋，价格为182000元。合同签订后原告支付了购买定金50000元。之后，原告迟迟不将办理贷款预审核的原件及复印件提交给居间方，经多次催告仍然无果。后俩被告委托律师于2016年5月24日出具律师函，督促原告提供材料并办理网签合同，但原告始终推脱。现请求法院判令如下：1、俩被告有权没收定金50000元，且原告胡丽林还应当支付违约金364000元；2、诉讼费用由原告负担。
反诉被告（本诉原告）胡丽林辩称，被告的反诉没有事实依据，最终没有签订购房本约，是因为双方就购房本约的有关条款不能达成一致意见，是反诉被告首先提出解除双方预约，没有事实依据，所以请求法院驳回被告的诉请。在签订预约的时候已经交付了5万元定金，关于违约金的情况，即使法院认为原告有违约情况，反诉原告所主张的违约金与实际损失差距太大，请求法院酌情调低。
经审理查明，2016年4月25日，原（乙方）、被告（甲方）双方在苏州宜居宜家家居房地产经纪有限公司的居间下签订了房屋买卖（居间）合同一份，合同约定俩被告将金典花园3幢2103室房屋出具给原告胡丽林，价格为人民币1820000元，税费由乙方负担，乙方于2016年4月25日支付定金10000元，其他定金40000于4月26日前支付。甲乙双方应在2016年5月15日前提供相应的合法的过户贷款手续，该房屋正常交易结束后，甲乙方协定租与甲方一年，具体以租赁合同为准，起始日期以该房屋买卖交易结束日期为准。一方解除或拒绝履行合同或有其他违约现象的，违约方就支付房屋成交价格的20%作为违约金，双方还对室内的装修状态、物品状态、中介费的支付等均作出了明确约定。该合同签订后，原告按约向俩被告支付了定金人民币50000元。在合同履行过程中，原告先后以公司增股资金紧张、对网签中关于抵押解除的时间等为由，拒绝继续履行合同后续的申请贷款、办理网签等交易手续。2016年6月20日，俩被告委托律师向原告发出律师函，该律师函载明：因原告胡丽林迟迟不按约提供相关证件履行贷款预审程序且不与俩被告签订网签合同，经俩被告再三催促，原告仍不履行上述义务，因此俩被告宣布与原告解除房屋买卖（居间）合同，并要求原告支付违约金364000元。原告于数日后收到了该律师函。
以上事实由原、被告双方提供的房屋买卖（居间）合同、微信聊天截图、收条、律师函及本案庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方于2016年4月25日签订的房屋买卖居间合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。尽管原告辩称该合同为预约合同，但该合同对交易的标的、价格、办理网签的时间、房屋状态、中介费的支付、违约责任、房屋交付时间、定金支付时间约定的具体明确，该合同完全具备房屋买卖合同的全部成立和生效要件，且该合同内容中未有任何关于该合同为预约合同之意思表示。尽管该房屋买卖（居间）合同中并未约定房款1820000元具体的支付方式和支付时间，但该内容的缺乏并不影响该合同的效力。因为房屋买卖合同是需要严格按照房产交易行政管理部门规定的交易流程进行的，首付款的支付、资金的托管、房款的领取均有严格的规定，双方当事人的约定不得违背行政管理部门的相关规定，因此房款支付方式和时间的缺失并不成为合同不成立或该合同仅为预约合同之理由。关于网签协议签订的问题。网签协议其实质上是房产交易行政主管部门规定的办理房屋买卖交易的一个环节（手续），并不能因此而否认原、被告双方签订的房屋买卖（居间）合同之本约合同之性质。因此，原告辩称该合同为预约合同与事实不符合，本院不予采信。现在房屋买卖（居间）合同履行过程中，原告未按约履行办理贷款和网签手续，经俩被告督促后仍未履行，因此俩被告于2016年6月20日通过律师函的形式解除双方于2016年4月25日签订的房屋买卖（居间）合同是俩被告作为守约方行使合法解除权的行为，双方合同于原告收到该律师函之日起解除，合同解除后，并不影响合同中关于违约责任条款之效力。
关于俩被告反诉要求原告按合同违约条款支付房价182000之20%即364000元的违约金问题。原告辩称被告主张的违约金过高，请求人民法院予以调低。现被告未提供充分证据证明因原告违约其产生了多大的损失，且鉴于目前房地产市场行情来看，房屋价格并未有明显降低趋势，因此俩被告主张364000元之违约金明显高于其实际损失。本院在充分考虑到被告的交易成本以及应当对于违约方进行合理的经济制裁的角度考量，酌定将违约金调整为人民币100000元。至于被告反诉称应当没收原告定金50000元，原告还应当支付违约金364000元的反诉请求，其属于既适用定金罚则又要求支付违约金的行为，属于重复主张，不能同时适应。因原告已经承担了违约金，因此被告应当将原告已支付的定金50000元予以返还，故原告要求被告返还定金50000元之诉讼请求应予支持，但出于支付的经济效率原则考虑，在扣除被告应当返还原告的定金50000元之后，原告还应向被告支付违约金50000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、反诉原告（本诉被告）赵祝东、王营娟于本判决生效之日起十日内返还反诉被告（本诉原告）胡丽林人民币50000元。
二、反诉被告（本诉原告）胡丽林于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（本诉被告）赵祝东、王营娟违约金人民币100000元。
上述两项相折抵，反诉被告（本诉原告）胡丽林还应向反诉原告（本诉被告）赵祝东、王营娟支付违约金人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币525元，反诉费3770元，合计人民币4295元，由原告胡丽林负担1295元，由被告赵祝东、王营娟负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 陈柏安
二〇一六年九月十八日
书记员 张凤娟