福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第7664号
原告魏喜梅，女，1975年3月28日。
委托代理人刘妙云，福建建达（漳州）律师事务所律师。
被告陈志勇，男，汉族，1972年9月24日出生。
第三人耿义琼，女，汉族，1962年7月23日出生。
第三人项水琼，女，汉族，1987年10月20日出生。
原告魏喜梅与被告陈志勇，第三人耿义琼、项水琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法适用简易程序于2015年10月14日，2015年12月16日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告魏喜梅及其委托代理人刘妙云、被告陈志勇到庭参加诉讼，第三人耿义琼、项水琼经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。第二次开庭时原告魏喜梅的委托代理人刘妙云到庭参加诉讼，被告陈志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告魏喜梅诉称：2013年5月15日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定（摘录）：（1）、原告将属于自己所有的位于漳州市芗城区xxxx公寓xx幢xxxx号二间店面出租给被告使用，租期三年，即从2013年6月1日-2016年5月31日止；第1
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2年的租金每年为人民币44712元，第3年的租金为每年人民币49183元；租金每三个月缴交一次，第一次于签订合同的当日支付，之后于每三个月期限届满前十五日支付下三个月租金。（2）、被告不得擅自破坏、改变房屋的结构与用途，若有，则应负责恢复原状并赔偿由此给原告造成的经济损失。（3）、被告不得拖欠租金，如有拖欠，原告可给予10天的宽限期，但须按日加收日千分之三的违约金，若超过10天的宽限期仍拖欠，则视为违约，原告有权解除合同，押金归原告所有。（4）租赁期间，与租赁房有关的物业费、水电费均由被告自行负担。合同签订后，原告即将二间店面交付给被告使用，但被告在使用期间却有如下严重的违约行为：（1）、在未经原告同意的情况下，随意的更改租赁房的结构，将原有的二间店面的隔墙及通往夹层的楼梯拆除，给原告造成了经济损失。（2）、在履行合同过程中，被告均未按期如数的缴交租金，经常拖欠租金，至今仍拖欠2015年6月1日-2015年8月31日的租金及违约金约为人民币25000元。（3）、在租赁期间，截至2015年10月12日止，被告仍拖欠物业公司的物业管理费、水电费共计人民币484元。（4）、在2015年9月1日擅自将讼争的租赁房转租给第三人耿义琼、项水琼，第三人在明知被告没有权利转租的情况下，依然与其签订租赁协议，故此，该租赁合同无效，被告及第三人应将出租房返还给原告。为此原告诉讼请求如下：1、判令解除原、被告双方的房屋租赁关系，责令被告及第三人立即将座落在芗城区xxxx公寓xx幢xxxx店面腾空返还给原告。2、判令被告应支付给原告拖欠的2015年6月1日至2015年11月30日止的租金为人民币24588元（每月以4098元计算）。3、判令被告应支付从2015年12月1日起至将房屋返还给原告之日止的租金或占用费，每月按4098元计算。4、判令被告应支付从2015年6月1日起至租金及占用费全部还清之日止的违约金，每月以1500元计算。5、判令被告应支付给原告物业费、水电费（计算至2015年10月12日止）共计人民币484元。6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈志勇对于原告诉称的事实及理由均无异议，但称其是因为资金周转困难导致不能及时支付房租给原告。
第三人耿义琼未提供书面答辩。
第三人项水琼未提供书面答辩。
经审理查明：2013年5月15日，原告魏喜梅作为甲方与被告陈志勇作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定，甲方将属于自己所有的位于漳州市芗城区xxxx公寓xx幢xxxx号二间店面出租给乙方经营汽车美容服务使用，租期三年，即从2013年6月1日至2016年5月31日止；第1-2年的租金每年为人民币44712元，第3年的租金为每年人民币49183元（即每月为人民币4098元）；租金每三个月缴交一次，第一次于签订合同的当日支付，之后于每三个月期限届满前十五日支付下三个月租金。租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋转租、转借或以其他方式变相由他人使用或改变经营项目。乙方于应缴交租金的最后一日仍未如数交纳应交的租金为拖欠租金，甲方可给予10天的宽限期，但须按日加收千分之三的延迟履行违约金，若拖欠租金超过10天的宽限期，视为乙方违约。合同签订后，原告即将二间店面交付给被告使用，被告依约履行两年之后即未向原告支付从2015年6月1日起的第三年租金，后被告陈志勇在2015年9月1日又违反合同约定擅自将讼争的租赁店面转租给第三人耿义琼、项水琼。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、原被告双方签订的房屋租赁合同、原告向被告发出的通知及房屋租赁补充协议书、西洋学生公寓店面缴费通知单、被告和第三人耿义琼、项水琼签订的租赁合同等证据在案为据。
本院认为，原被告双方于2013年5月15日签订的房屋租赁合同系原被告的真实意思表示，该协议内容不违反国家有关法律和社会公共利益，合法有效。原、被告双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告长期拖欠原告房租且擅自将房屋转租给第三人，已构成违约，故原告主张解除原被告双方的租赁关系，被告应腾空返还租赁房屋，且支付拖欠的房屋租金及违约金，符合合同的约定，合法有据，本院予以支持。关于原告魏喜梅主张被告陈志勇应支付从2015年6月1日起至租金及占用费全部还清之日止以每月1500元计算的违约金的意见，该违约金数额并未超过原被告双方签订的房屋租赁合同中关于违约金的约定综合计算后以每月计的数额，故该意见本院予以采纳。关于原告魏喜梅主张的被告陈志勇应支付拖欠的物业费、水费的诉讼请求，由于原告提供的仅是物业费及水费的催缴单，故该费用原告可待实际发生后另行主张。被告陈志勇第二次开庭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告魏喜梅和被告陈志勇之间的租赁关系，被告陈志勇应于本判决生效之日起十日内腾空漳州市芗城区xxxx公寓xx幢xxxx号店面返还给原告。
二、被告陈志勇应于本判决生效之日起十日内支付给原告魏喜梅从2015年6月1日至2015年11月30日止的租金共计人民币24588元。
三、被告陈志勇还应支付给原告从2015年12月1日起直至将漳州市芗城区xxxx公寓xx幢xxxx号店面返还给原告魏喜梅之日止以每月人民币4098元计算的租金或占用费。
四、被告陈志勇还应支付给原告魏喜梅从2015年6月1日起至租金及占用费全部还清之日止以每月人民币1500元计算的违约金。
五、驳回原告魏喜梅要求被告陈志勇支付物业费、水电费人民币484元的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费427元，适用简易程序减半收取213.5元，由被告陈志勇负担209.5元，原告魏喜梅负担4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 陈立达
二〇一五年十二月三十日
书记员 樊泓汶
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。