山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第120号
上诉人（原审被告、反诉原告）山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理人王辉、来银萍，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）井元芹，女，1977年7月20日出生，汉族，住济南市。
上诉人山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡置业公司）因与被上诉人井元芹租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年1月17日，井元芹与山东七里堡置业公司签订车位租赁合同。合同约定：山东七里堡置业公司作为甲方，井元芹作为乙方。甲方将其拥有的坐落惠风居车位一个（号码为193）租赁给乙方使用。该物业租赁期共70年，租赁期限为2011年1月17日至2079年2月19日。该物业全年租金共7万元，由乙方于2011年1月17日一次性支付给甲方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为停车使用。
上述合同签订后，井元芹于当日向山东七里堡置业公司支付租金7万元，山东七里堡置业公司为井元芹出具了收据。井元芹主张该租金7万元系整个租赁期限内的全部租金，因合同法规定的租赁期限最长不能超过20年，故井元芹应向山东七里堡置业公司支付20年的租金计2万元，超出的5万元，山东七里堡置业公司应予返还；山东七里堡置业公司则主张租金7万元系一年的租金价格，按照合同约定井元芹应每年向山东七里堡置业公司支付7万元至租期届满，因井元芹两年未按期交纳租金，故山东七里堡置业公司要求解除双方签订的租赁合同，并要求井元芹支付自2012年1月19日至2013年8月28日的租金计112766.94元（7万元÷365天×588天）。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案井元芹与山东七里堡置业公司签订的车位租赁合同约定的租赁期限为70年，不符合上述法律规定，因此，超出的50年无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应予返还。本案争议的焦点是合同约定的租金7万元是全部的租金价格还是每年的租金价格。井元芹主张是全部租金，山东七里堡置业公司则辩称是每年租金。原审法院认为，井元芹、山东七里堡置业公司签订的租赁合同中表述的是“该物业全年租金共7万元，由乙方于2011年1月17日一次性支付给甲方”，根据该合同的字面意思，租金的支付方式为2011年1月17日一次性支付，没有关于每年支付租金期限的约定，结合小区内买卖车库的市场价格，可以认定合同中约定的“全年租金”应理解为全部租金。故山东七里堡置业公司的抗辩理由不能成立，其应返还超出部分的租金，即50年的租金计5万元。因山东七里堡置业公司主张的井元芹不按期支付租金的理由不能成立，故山东七里堡置业公司主张解除租赁合同及要求井元芹支付租金的反诉请求，没有合同依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起十日内返还井元芹租金5万元。二、驳回山东七里堡置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由山东七里堡置业有限公司负担；反诉费1278元，由山东七里堡置业有限公司负担。
上诉人山东七里堡置业公司上诉称，1、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（1）一审判决中“该物业全年租金共7万元，······可以认定合同中约定的全年租金应理解为全部租金”认定事实不清、证据不足、适用法律错误。在我国“全年”指的是“整年”，一审判决单方的扩大解释合同约定的价款。上诉人认为全年的租金是7万元，不是一审法院认定的全部70年的租金7万元。（2）一审判决中“可以认定合同中约定的“全年租金”应理解为全部租金。故山东七里堡置业有限公司的抗辩理由不能成立，其应返还超出部分的租金，即五十年的租金计5万元”认定事实不清、适用法律错误。被上诉人无权要求上诉人返还车位租赁费，因为根据合同的约定，双方租赁期限共计70年，全年的租金是7万元，但是被上诉人交付了首年的租金后剩余租金一直拖欠，至今天为止，累计拖欠租金112766.94元。（3）一审法院认定“因山东七里堡置业公司主张的井元芹不按期支付租金的理由不能成立，故山东七里堡置业公司主张解除租赁合同及要求支付租金的请求，没有合同依据”认定事实不清、适用法律错误。因为根据合同的约定是全年租金，约定的非常明确，但是被上诉人交付了首年的租金后剩余租金一直拖欠，所以上诉人主张被上诉人不按期支付租金的理由充分，上诉人主张解除租赁合同及要求支付租金的请求理应得到支持。2、一审法院第一项判决“限山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还井元芹租金5万元”显失公平。按照一审法院第一项判决的结果，本案二十年期限的租赁费用是2万元，这样计算每月的租赁费用是83元，但据调查涉案小区每月地下车库的租赁费用约200多元（以鉴定数额为准），按照标准二十年的租赁费用约5万元左右，一审法院第一项判决显失公平。综上所述，一审法院判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误、判决结果显示公平，依据相关法律法规的规定上诉人依法提起上诉，恳请二审法院重新调查核实，并依法撤销原判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人井元芹答辩称，原审法院判决正确，如果一个车位年租金7万元，在全国找不出来，租赁70年的话大约要400多万元，明显违反市场规律。刚才上诉人提到本小区地下车位租赁费约200元，其中包括38.5元的管理费，如果是一个正常业主，不会每年花7万元租一个车位，然后以25000元的价格向外租赁。望二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：井元芹与山东七里堡置业公司签订的租赁合同中“该物业全年租金共7万元”的“全年租金”是全部租金还是每年租金；根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合小区内买卖车库的市场价格、租赁协议的上一条款“该物业租赁期共70年”、下一条款“由井元芹于2011年1月17日一次性支付给山东七里堡置业公司”及租赁协议中没有关于每年支付租金期限的约定，能够认定合同中约定的“全年租金”为全部租金是双方的真实意思，山东七里堡置业公司上诉称是每年租金的理由不能成立。故井元芹不存在拖欠租金的情况，山东七里堡置业公司无权解除合同及要求井元芹支付租金。山东七里堡置业公司认为井元芹拖欠租金，其有权解除合同的主张亦不能成立。
关于山东七里堡置业公司上诉称原审判决“限山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起10日内返还井元芹租金5万元”显失公平的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条及第五十八条规定可知租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；合同无效后，因合同无效而取得的财产应予返还。本案中车位租赁合同约定的租赁期限为70年，超出的50年无效。因此，一审法院判决山东七里堡置业公司返还井元芹50年的租金并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，只有当合同价款约定不明确，按第六十一条规定不能确定的，才能按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案并不存在价款约定不明确的情况，不能按照订立合同时履行地的市场价格履行该合同。一审判决山东七里堡置业公司返还井元芹租金5万元符合法律规定。综上，上诉人山东七里堡置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2328元，由上诉人山东七里堡置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 松
审判员 林瑞国
审判员 王云春
二〇一四年四月九日
书记员 吕淑慧