北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初22564号
原告：王凤芝，女，1968年4月13日出生，满族，北京市帅康营销有限公司促销员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：石志国（王凤芝之夫），男，1967年5月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：葛云龙，北京伊志律师事务所律师。
被告：周建军，男，1959年11月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
被告：周伟，男，1984年10月11日出生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：郭建业，北京市三维律师事务所律师。
第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，汉族，该公司法务。
原告王凤芝与被告周建军、被告周伟、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王凤芝及其委托诉讼代理人石志国、葛云龙，被告周伟及其委托诉讼代理人郭建业，第三人满懿公司的委托诉讼代理人吴阳到庭参加诉讼，被告周建军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告王凤芝向本院提出诉讼请求：1、依法确认周伟代理周建军与我于2016年7月28日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、判令周伟赔偿损失40万元及鉴定费1.63万元；3、判令周伟返还定金5万元；4、诉讼费由周建军、周伟承担。具体事实与理由如下：2016年7月28日，在满懿公司的居间介绍下，我与持有周建军授权委托书的周伟就位于北京市大兴区海子角东里12号楼4-402号房屋（以下简称：涉案房屋）签署《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，我依约向周建军支付定金5万元，向满懿公司支付居间服务费3万元。涉案房屋办理网签手续后，我要求周建军配合办理贷款及所有权转移登记手续时，周建军提出其不同意出售涉案房屋，周伟提供的授权委托书并非其本人所签。无奈之下，我向贵院提起诉讼要求周建军继续履行合同，并申请对授权委托书中“周建军”的签名真伪进行鉴定，为此花费鉴定费1.63万元。鉴定意见书显示签字并非为周建军本人所签，我撤诉。我认为，周伟在未取得周建军授权的情况下，持假的授权委托书与我签署房屋买卖合同，导致合同无法继续履行，给我造成了极大的经济损失，理应承担赔偿责任。
被告周伟辩称：周建军有换房的想法，就让我在包括满懿公司在内的多家中介公司挂牌出售涉案房屋。2016年7月28日满懿公司通知我面谈，当时王凤芝及满懿公司中介人员均在场，满懿公司要求我们当场签订合同，我提出要回家和周建军商量，满懿公司以房价很合适不要错过机会为由，让我在包括授权委托书在内的众多文件上签名，当时我未详细审查合同就签了，等我将合同带回家之后，周建军提出合同中有很多陷阱，极不合理，其中之一就是王凤芝拿出售其在河北房子的房款作为涉案房屋的首付款，但是对给付日期未做任何限定。周建军认为这是不合理条款，故不同意该份合同。大约一周左右，我将周建军不同意售房的意见反馈给王凤芝和满懿公司，但王凤芝和满懿公司坚持继续履行合同，由此便产生纠纷。我认为是王凤芝和满懿公司互相串通制定不合理的合同条款并指示我签字，过错方是王凤芝和满懿公司，我不同意承担除退还定金外的其他任何赔偿责任。满懿公司的行为违反了房地产经纪管理办法的相关规定，指导我替周建军签字，如有过错也应由满懿公司承担。
被告周建军未到庭应诉，但提交书面答辩意见如下：2016年全家商量把涉案房屋出售另购一套面积大一点的房子，之后就让周伟在多家中介公司同时挂牌出售。2016年7月，满懿公司通知周伟前去商量涉案房屋出售的相关事宜。据周伟讲，满懿公司让其签合同时，他当时表示要回来与我们商量，但满懿公司表示如果耽误时间就再也找不到这么合适的买家了，趁买房人还没明白过来尽快把合同签了，最终周伟在满懿公司的指示下在多份文件上签名。等我见到合同时，我发现这份合同有多处陷阱，所以我不同意签这份合同。周伟把我的意见向满懿公司和王凤芝转达之后，对方坚持要继续履行，双方就处于僵持的状态。过了大概一个月，我们了解到王凤芝实际上不具备在京购房资格，王凤芝和满懿公司期间也没有找过我们，我本以为这件事情就不了了之了。直到2016年12月初，王凤芝告诉我们说满懿公司已通过关系给她补办了社保，她已具备了在京购房资格，要求我们继续履行合同，我们不同意，满懿公司就让王凤芝起诉我们。双方之间的合同是周伟在满懿公司的指示下在事先准备好的文件上签名，且没有经过我的同意，合同不能成立；满懿公司和王凤芝事先串通在合同中制定不合理的付款时间条款，同时满懿公司指示周伟签名，满懿公司对此应当承担绝大部分责任；我事先不知情且无过错，不应承担责任。
第三人满懿公司述称：针对王凤芝的第一项诉讼请求，我公司不是合同相对方，故不发表意见。针对王凤芝的第二项诉讼请求我公司认为王凤芝应当提供相应的证据证明其存在实际损失40万元，如不能提供相应的证据，应该承担举证不能的后果。针对王凤芝的第三项诉讼请求，与我公司无关，故不发表意见。针对王凤芝的第四项诉讼请求我公司没有意见。如果法院支持王凤芝的诉讼请求，我公司同意退还居间费3万元。关于合同签署的事实方面，当时是周伟带着周建军的委托书来我公司签署的，我公司并没有要求周伟在授权委托书上的签字，而且当时我公司的业务人员与周建军本人电话沟通核实过相关的信息，周建军表示确实委托其子周伟。周伟签合同时携带的证件为涉案房屋产权证的原件、周伟和周建军的身份证原件、户口本原件以及授权委托书原件。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月28日，周伟作为周建军（出卖人）的代理人与王凤芝（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落于北京市大兴区海子角东里小区12号楼4-402，建筑面积共83.22平方米，该房屋规划设计用途为住宅。……第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为100万元整；经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为100万元，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金5万元整，定金支付时间以补充协议约定为准；买卖双方一致同意采取下列第2种交易方式：买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为70万元整。……第六条房屋权属转移登记：买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后100个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。第八条房屋的交付：出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续当日将该房屋交付给买受人。合同落款处周伟代周建军在出卖人处签名，王凤芝在买受人处签名并捺印，周伟在出卖人代理人处签名并捺印。合同签订当日，王凤芝向周伟支付定金5万元。
同日，周伟作为周建军（出卖人，甲方）的代理人与王凤芝（买受人，乙方）、满懿公司（居间人，丙方）签订《补充协议》和《居间服务合同》。其中，《补充协议》约定涉案房屋交易总价款为200万元，乙方于2016年7月28日向甲方支付定金5万元整。其他约定手写内容为：乙方将本人名下位于燕郊（燕京航城）小区房产一套出售，出售后收到买方的房款3个工作日内以首付的形式交付给甲方，最多不超过本房应付首付款，如未按时支付，则按照主合同第十条第二款违约责任执行。《居间服务合同》约定居间服务费为3万元，乙方承担3万元，并应于本合同签订当日一次性足额向丙方支付。2016年8月1日，王凤芝向满懿公司支付居间服务费3万元。
2016年12月2日，满懿公司就涉案房屋办理了网签手续。
2017年1月3日，王凤芝曾以房屋买卖合同纠纷将周建军、姚秀艳诉至本院，要求周建军、姚秀艳继续履行合同。案件审理过程中，周建军与姚秀艳称涉案房屋系二人夫妻共有财产。王凤芝申请对2016年7月28日周建军向周伟出具的《授权委托书》尾部委托人处“周建军”的签名真伪进行鉴定，北京京安拓普文书司法鉴定中心于2017年6月30日出具《司法鉴定意见书》，内容为，《授权委托书》落款处周建军的签名与样本上的签名字迹不是同一人所写。王凤芝为此支付鉴定费1.63万元。2017年10月13日，王凤芝向本院申请撤诉。
另查，周建军与姚秀艳于1984年1月10日登记结婚，周伟系二人之子。
案件审理过程中，双方当事人及满懿公司就《授权委托书》的形成过程及合同签订过程发生争议。王凤芝称，在满懿公司工作人员的带领下查看涉案房屋，当时没有见到周建军和周伟。签订合同当日，没有见证授权委托书的形成过程，周伟出具的授权委托书是已经签好的，满懿公司工作人员当场也要求周伟和周建军就合同内容电话联系确认过。周建军之所以不想继续履行合同是因为房价上涨。周伟称签订合同当日，自己与王凤芝系第一次见面，不可能将周建军已经写好的授权委托书准备好，当日在满懿公司的指示下签了很多份材料，案涉的授权委托书上“周建军”的签名系在满懿公司工作人员的指示下自己代签的，满懿公司工作人员当时说系草签，之后会让我父亲周建军重新再签，但就此之后没有找过我。我将合同拿回家给我父亲周建军看时，他表示对房屋成交价没有异议，但对《补充协议》中王凤芝通过以房换房来支付涉案房屋的首付款且未明确约定给付期限的条款提出质疑，签订合同后一周左右，我将我父亲周建军的上述意见告知王凤芝的爱人石志国，但双方就解除合同还是继续履行合同未能达成一致意见，在签案涉合同前，我和我父亲周建军做了房屋核验手续，满懿公司办理涉案房屋的网签手续时，我和我父亲周建军均没有参加。满懿公司称确实是周伟持有涉案房屋钥匙及房产证复印件前去挂售涉案房屋，双方没有签订书面的挂售协议。签订合同前，周伟将涉案房屋的钥匙交给公司，案涉的《授权委托书》是签订合同当日周伟提交的，当日周伟与周建军有过电话沟通，虽然授权委托书显示的内容与公司的制式版本基本一致，但并不是公司提供的版本，我公司并非专业的鉴定机构，无法核实授权委托书上周建军签名的真伪，我公司已尽到了相应的核实义务。周伟向我公司转达周建军不同意卖房是在网签结束后提出的，周建军先提出合同条款不公平不合理，然后才是授权委托书非周建军本人所签。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。周建军经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。本案中，王凤芝诉称因周伟不是涉案房屋的所有权人，周伟提交的授权委托书中周建军的签名已经司法鉴定确认并非周建军本人签署，且周建军并未对周伟的代理权限进行追认，周伟与周建军之间应为无权代理，周伟作为周建军代理人与王凤芝签订的房屋买卖合同应为无效。本案争议的焦点为：周伟与周建军之间是否构成无权代理以及本案房屋买卖合同的效力问题。
综合在案证据以及当事人庭审陈述来看，首先，周建军基于出售的本意委托其子周伟将涉案房屋挂售，周伟将涉案房屋的钥匙交付给满懿公司，在签订合同当日，周伟以周建军之子出现，持有涉案房屋的所有权证原件并提交了含有“周建军”签字的授权委托书，使得王凤芝有理由相信周伟具备相应的授权，王凤芝通过房地产中介公司事先看房，虽授权委托书中周建军签字非本人所签，但王凤芝对该事实不知情，王凤芝已尽到了合理的注意义务，对于相信周伟系周建军的代理人系善意且无过失；其次，周伟称其与周建军共同办理房屋核验手续，周建军见到周伟代其签署的案涉合同文本后，仅就首付款的支付期限及方式提出质疑，且通过周伟向王凤芝表达上述意见。综上，即使授权委托书并非周建军的真实意思表示，但并不影响周伟的表见代理行为，周伟作为周建军的代理人与王凤芝之间签订的房屋买卖合同应为有效。现王凤芝要求确认合同无效并据此要求周伟承担相关责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。王凤芝与周建军就房屋买卖合同一事，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回王凤芝的全部诉讼请求。
案件受理费22800元，由王凤芝负担（王凤芝已交纳13385元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 刘香连
人民陪审员 田颖丽
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 刘雪飞