眉山市东坡区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）川1402民初644号	原告：眉山学大物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区三苏大道174号。	法定代表人：姚绍英，总经理。	委托诉讼代理人：熊凯，公司员工。	被告：舒建军。	被告：张福香（未到庭）。	二被告共同委托代理人：许永承，特别授权，眉山市永成法律服务所法律工作者。	被告：邹本恺（未到庭）。	本院于2017年2月17日立案受理原告眉山学大物业管理有限公司（以下简称：学大物业公司）诉被告舒建军、张福香、邹本恺物业服务合同纠纷一案，依法由审判员刘杰适用简易程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告学大物业公司申请追加房屋所有人张福香、邹本恺作为共同被告，本院依当事人申请追加张福香、邹本恺作为本案被告参加诉讼，本案于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告学大物业公司的委托代理人熊凯，被告舒建军及其共同委托代理人许永承到庭参加诉讼，被告邹本恺经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。	原告学大物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令舒建军、张福香、邹本恺立即向眉山学大物业公司管理有限公司支付物业管理费4666元及滞纳金910元（从2016年2月1日起按每日千分之一至2017年1月31日止）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三被告为眉山市东坡区三苏大道168号华地财富广场1-2-1403号商业用房的业主，房屋建筑面积为77.76平方米；原告为华地财富广场的物业管理公司。根据原告与被告签订的前期服务合同约定，由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费按每月每平方米5元收取，被告应在每月5日前向原告缴纳当月物业服务费；当月未缴纳物业服务费的，从下一个月期计收滞纳金，每逾期一日，按未缴纳金额的千分之一计收滞纳金至交清欠费为止。但从2016年1月1日至2016年12月31日，被告已拖欠原告12个月物业费累计4666元，经原告多次催缴，被告至今未支付。	被告邹本恺未到庭未答辩。	被告舒建军、张福香辩称：三被告系被诉物业房产的买受人，该房产系三个人分别拥有部分产权。二被告均未与原告签订过前期物业服务合同，二被告不是物业管理合同的合同相对人，不是本案的适格主体。即使按照原告提交的物业合同约定的收费标准，由于房产买卖合同中明确载明房屋系服务用途，被告所有的房产也应该按照3元/㎡缴纳物业管理费。房屋交付使用时，该房屋所在楼层所有公共区域都未曾装修，卫生间也无法使用，被告舒建军垫付卫生间的装修费用。但被告舒建军垫付装修费后，原告物业公司擅自将此款项抵作该房屋的物业管理费予以扣划。由于二被告不是本案适格主体，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。	经审理查明：原告眉山学大物业管理有限公司成立于2009年11月30日，经营范围为：物业管理（凭资质证经营）、停车服务。三被告与眉山杨氏房地产开发有限公司于2014年11月24日签订了《商品房买卖合同》，该合同第二十二条载明：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：眉山学大物业公司管理有限公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为5.00元/月·平方米（建筑面积）。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七，买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理且有提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”2012年11月27日，舒建军之女舒勇霖与学大物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同第一条载明房屋类型为商业，建筑面积为77.59平方米，合同第八条载明：“三、物业服务费用收费标准按以下执行：1、高层电梯住宅物业服务费按建筑面积3.00元/平方米·月收取；2、作酒店式公寓使用的物业服务费按建筑面积5.00元/平方米·月收取。”《临时管理公约》第十条载明：“各业主同意，物业服务收费采取包干制方式：按业主购买房屋类型和建筑面积大小共同负担：其中商场部分物业服务费20元/月·平方米，住宅物业服务费3元/月·平方米，用于开设酒店的物业服务费5元/月·平方米。”三被告于2016年1月1日停止缴纳物业费用，原告分别于2016年5月23日、2016年12月5日发出物业管理费催收通知要求支付从2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费4666元。坐落于眉山市东坡区三苏大道168号华地沃尔玛1栋2单元14层3号的房屋建筑面积为155.52平方米，由三被告按份共有，其中舒建军所占份额：25%，张福香所占份额：25%；邹本恺所占份额：50%。2015年6月25日，原告向舒勇霖出具机打发票一张，该发票载明舒勇霖支付2013年6月1日至2015年12月31日的物业服务费12053元。该物业服务费并非直接缴纳，由于交付房屋时并无通道且没有在卫生间贴砖，被告舒建军自费19000元进行了修正，学大物业公司扣除舒建军自己应当承担的修正费用后，按5元/月·平方米抵扣的物业管理费。	庭审中，被告主张原告按5元/月·平方米收取物业费时，自己停车不需要缴纳停车费，现在原告开始收取自己的停车费用，则物业服务费的标准应按3元/月·平方米收取。	以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理公约、购房发票、机打银行刷卡记录、物业费催收通知、照片截图、机打发票、房产证复印件以及双方当事人当庭陈述等证据证实。	本院认为：三被告所有的房屋所在小区的房地产出卖人眉山杨氏房地产开发有限公司与三被告签订了商品房买卖合同，双方约定该房屋选聘的公司为学大物业公司，被告以自己未与原告签订物业服务合同为由，主张自己主体不适格，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该商品房买卖合同的约定，对业主具有约束力，故原告与被告是物业服务合同的适格主体，被告作为涉案小区的业主，理应按合同的约定全面履行其义务，物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，作为物业公司应提供质价相符的物业服务，作为业主应按时交纳物业服务费。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理服务义务，三被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，虽然产权登记为按份共有，但由于不动产系不可分割物，故三被告作为共有人对外应根据合同约定的标准向原告共同支付物业管理费。庭审中，被告舒建军认可从2016年1月1日未予缴纳费用至今，故原告要求三被告支付自2016年1月1日至2016年12月31日物业费的主张，本院予以支持。被告主张原告按5元/月·平方米收取物业费时，自己停车并不需要缴纳停车费，现在原告开始收取自己的停车费用，则物业服务费的标准应按3元/月·平方米收取的辩解意见，本院认为，被告此辩解意见无相应合同依据及法律依据予以证实，且双方签订的前期物业服务合同载明本案所涉房产性质为商业性质，故本院被告此辩解意见不予采信。关于物业服务费的收费标准及支付时间，根据合同的约定，物业服务费采取每月每平方米建筑面积5元按月支付，被告理应遵照执行，被告拖欠物业服务费自2016年1月1日起算至2016年12月31日计为4655.4元（77.59平方米×5元／月·平方米×12个月）。至于原告主张的滞纳金，该款项在合同中有明确约定，本院予以支持，该滞纳金合同约定日利率为1‰，则年利率为36%，该利率过高，本院依法调整为年利率24%，由于合同约定每月缴纳当月物管费，未及时缴纳的则从下一月期计收滞纳金，本院对此予以支持。原告主张滞纳金从2016年2月1日计算至2017年1月31日，符合合同约定及被告违约情况，本院予以支持，原告主张该费用为910元，经本院核定滞纳金应分别计算为：2016年1月的滞纳金为93.11元（77.59平方米×5元／月·平方米×12个月×24%÷12月）、2016年2月的滞纳金为85.35元（77.59平方米×5元／月·平方米×11个月×24%÷12月）、2016年3月的滞纳金为77.59元（77.59平方米×5元／月·平方米×10个月×24%÷12月）、2016年4月的滞纳金为69.83元（77.59平方米×5元／月·平方米×9个月×24%÷12月）、2016年5月的滞纳金为62.07元（77.59平方米×5元／月·平方米×8个月×24%÷12月）、2016年6月的滞纳金为54.31元（77.59平方米×5元／月·平方米×7个月×24%÷12月）、2016年7月的滞纳金为46.55元（77.59平方米×5元／月·平方米×6个月×24%÷12月）、2016年8月的滞纳金为38.8元（77.59平方米×5元／月·平方米×5个月×24%÷12月）、2016年9月的滞纳金为31.04元（77.59平方米×5元／月·平方米×4个月×24%÷12月）、2016年10月的滞纳金为23.28元（77.59平方米×5元／月·平方米×3个月×24%÷12月）、2016年11月的滞纳金为15.52元（77.59平方米×5元／月·平方米×2个月×24%÷12月）、2016年12月7.76元（77.59平方米×5元／月·平方米×1个月×24%÷12月），以上合计605.21元。被告邹本恺经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，其应当承担不到庭的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第二十一条、第三十二条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：	被告舒建军、张福香、邹本恺在本判决生效后十日内支付原告眉山学大物业管理有限公司物业管理费4655.4元及滞纳金605.21元。	如果被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费减半收取25元，由被告舒建军、张福香、邹本恺负担。	如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。	审判员  刘杰	二〇一七年七月十二日	书记员  芦燕