安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初字第3756号
原告：李娟，女，汉族，1984年12月19日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
原告：范斌，男，汉族，1983年12月7日出生，住芜湖市弋江区。
两原告共同委托代理人：牛东南，安徽君宏律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：邓晓艳，安徽君宏律师事务所律师。
被告：安徽中防投资有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：关金学，总经理。
委托代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。
委托代理人：董芬，安徽银佳律师事务所律师。
第三人：中国光大银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：朱彤，行长。
委托代理人：朱攀，该行职员。
委托代理人：王元强，安徽纬纶律师事务所律师。
原告李娟、范斌与被告安徽中防投资有限公司、第三人中国光大银行股份有限公司芜湖分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范斌及原告李娟、范斌的共同委托代理人牛东南、被告安徽中防投资有限公司的委托代理人董芬、第三人中国光大银行股份有限公司芜湖分行的委托代理人朱攀、王元强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李娟、范斌向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还两原告购房首付款182636元，原告已归还第三人房款31303.29元，原告已归还第三人利息24697.03元，违约金45310.39元、办理他项权费440元、律师费2000元，合计286386.71元，以及在诉讼过程中原告继续归还第三人的本金及利息，并且要求被告以判决金额为基数加倍给付迟延履行期间的债务利息；3、请求解除两原告与第三人签订的《购房借款合同》，判令由被告归还剩余的借款本金及利息，原告不再承担还款义务；4、由被告承担本案诉讼费用，请求法院在本案结束后退还两原告预交的诉讼费用，直接向被告收取诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的赭山印象商铺BXXX，总价款364636元，首付款182636元，贷款182000元，合同签订后，原告与第三人签订《购房借款合同》，并且约定直接将贷款支付给被告。依据合同被告应于2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付原告，逾期交房违约金为已交付房价款的日万分之二，催告后90日内原告有权解除合同，被告应在30日内退还全部已付款并按累计已付款的5%支付违约金。合同生效后，两原告于2013年12月15日支付了首付款182636元，被告于2014年4月27日收到贷款182000元，被告开具了发票。被告未能在合同约定的2014年9月30日前交付房屋，于是原、被告及安徽浩富国际商业广场管理有限公司在2016年5月1日签订《补充协议》，约定：对商品房买卖合同第七条逾期交房违约责任做如下补充：违约金由每天万分之二提高到每天万分之三，从2015年4月1日起算。在本次违约金的收取，业主依然保留退房的权利，诺2015年12月30日被告能具备交房条件，业主则与安徽浩富国际商业广场管理有限公司履行返租协议。如至2015年12月30日被告不能具备交房条件，被告从2015年4月份开始支付的违约金视同为支付给业主的借款利息，业主选择退房时，不予退还，同时依据合同约定，被告应返还业主的全部购房款外还承担5%的违约金，业主贷款的贷款利息也应由被告承担。原告分别2015年6月10日和2016年4月26日向被告发出《要求立即交付房屋的催告函》和《催告函》，被告均已收到并加盖了公司合同章。但被告至今仍不能向原告交房。
被告安徽中防投资有限公司辩称，1、同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》；2、同意返还原告首付款182636元，并支付按该购房款5%计算的违约金；3、已付给原告违约金46673元；4、律师代理费的承担没有合同约定不同意支付；5、如原告与第三人的借款合同被解除，答辩人愿意承担借款本金的清偿责任。综上，请法庭依法判决。
第三人中国光大银行股份有限公司芜湖分行述称，本案应仅审理原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告将第三人列为一案实为不妥，一是违反了合同的相对性，第三人已将贷款发放给了原告，依据原告的指示直接支付给了被告，如解除借款合同，应由原告清偿借款本金及利息、赔偿其他损失，被告承担连带清偿责任；二是原告依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》一并起诉第三人要求解除与第三人签订的借款合同是对该解释的错误理解，该解释第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。此项解释赋予担保权人的权利不应当由原告直接行使，原告替第三人诉请要求被告偿还借款本金和利息实为不妥，第三人正式提出异议，不同意在本案一并解除原告与第三人签订的借款合同。
本院查明的事实与原告陈述的事实一致，另经庭审查明：1、本案中原告要求返还的购房款包括首付款及已偿还给第三人的借款本金31303.29元、利息24697.03元，主张的逾期交房违约金是按照首付款及实时已偿还第三人借款本金的累计数额按照合同约定的支付标准及补充协议约定的支付标准分段计算，补充协议签订之前为187897.25元，之后为194495.61元。要求支付解除合同违约金5%的计算基数为首付款及截止目前（起诉时）已偿还第三人的借款本金之和213939.29元。2、截止2016年8月20日，原告已偿还第三人借款本金15195.69元，尚欠借款本金121804.31元。3、原告范斌与第三人于2014年3月14日签订《个人贷款合同》，两原告为抵押人将前述所购房屋作为抵押物提供担保，被告提供连带责任保证担保，抵押担保至今未生效。4、2014年4月1日，两原告支付非住宅登记费（预抵押他项权证费）440元，芜湖市房地产登记管理处出具了收据。
上述事实，由《商品房买卖合同》、发票、《补充协议》、《要求立即交付房屋的催告函》、《催告函》、《个人贷款合同》、收据及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，对双方具有合同约束力。原告起诉要求解除与被告签订的上述合同，被告当庭表示同意解除，本院予以确认。合同解除后，一方依据合同取得的财产应予返还，原告支付的首付款及银行贷款被告均已收到，合同解除后应全部返还给原告，但现在原告仅要求被告返还首付款及已偿还给第三人的本金及利息，属于第三人自行处分其民事权利的行为，本院可以支持，其余部分原告可另行与被告协商解决。原、被告在补充协议中对逾期交房违约责任进行了重新约定，被告应依约履行。原告自愿按照累计付款额即补充协议签订之前为187897.25元，之后为194495.61元为基数计算违约金，自愿按照首付款及截止目前（起诉时）已偿还第三人的借款本金之和213939.29元为基数计算5%的解除合同违约金，对其主张本院均予以支持，但原告主张律师代理费缺乏合同依据，本院对该项诉请不予支持。鉴于本案所涉房屋抵押担保未生效，没有办理房屋预抵押登记手续，过错责任在于被告，两原告支付的预抵押他项权证费440元应由被告赔偿给两原告，另第三人依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所提异议成立，对原告要求解除与第三人签订的借款合同等诉讼请求，本院不予支持，原告可另行诉讼。现被告应返还原告的具体数额为：1、购房款：182636元＋31303.29元＝213939.29元；2、贷款利息24697.03元；3、补充协议签订前逾期交房违约金6839.46元；4、补充协议签订后的逾期交房违约金27773.97元；5、解除合同违约金：213939.29元×5%＝10696.96元；6、办理他项权费用440元。以上六项合计284386.98元，扣减被告已支付的46673元，被告应实际返还原告237713.98元。原告诉请要求以法院判决金额为基数加倍给付迟延履行期间的债务利息及请求法院在本案结束后退还原告预交的诉讼费用，直接向被告收取诉讼费用的诉请，均为民事诉讼法的明确规定，无需个案诉请。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年12月15日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告安徽中防投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李娟、范斌首付款、贷款本金及利息、违约金、办证费合计237713.98元；
三、驳回原告李娟、范斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2898元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 杨利群
二〇一六年十一月十八日
书记员 刘海燕
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。