福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0304民初1136号
原告：陈瑞荣，男，1960年7月8日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：郑庆扬，莆田市荔城区中心法律服务所法律工作者。
被告：戴金粦，男，1962年11月5日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：唐婷婷、詹德英，福建品义律师事务所执业律师。
被告：陈如金，女，1964年5月17日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
原告陈瑞荣与被告戴金粦、陈如金因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈瑞荣及其委托诉讼代理人郑庆扬，被告戴金粦的委托诉讼代理人唐婷婷两次庭审均到庭参加诉讼，被告陈如金仅于第一次庭审到庭参加诉讼，后经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈瑞荣向本院提出诉讼请求：1.确认陈瑞荣与戴金粦、陈如金于2017年7月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.戴金粦、陈如金继续履行上述《房屋买卖合同》，把坐落于荔城区xx路xx号xx小区x区x号楼x梯xx室的房屋交付给陈瑞荣，并协助陈瑞荣到房产登记部门把该房屋的产权过户登记在陈瑞荣名下；3.戴金粦、陈如金向陈瑞荣支付违约金26.4万元；4.诉讼费由戴金粦、陈如金承担。事实和理由：2017年7月29日，陈瑞荣与戴金粦、陈如金签订《房屋买卖合同》，约定陈瑞荣以88万元的价款向戴金粦、陈如金购买安置房一套（交房时间约定在2017年10月30日）。该安置房在戴金粦、陈如金取得《房屋拆迁安置协议书》时，坐落地点暂定为“xx路xxx”，至戴金粦、陈如金与陈瑞荣签订《房屋买卖合同》时，坐落地点暂定为“荔城区xx街道xx小区x号楼第x梯xx，建筑面积为107.75平方米。现在，该房屋在镇海街道办事处登记的地点为荔城区xx街道xx路xx号xx区x号楼xx室。上述《房屋买卖合同》签订后，陈瑞荣向戴金粦、陈如金支付购房款43万元。在约定的交房时间前，戴金粦以尚欠镇海街道办事处16万佘元款项无力交纳为由，请求陈瑞荣再支付购房款21万元。戴金粦、陈如金收到共64万元购房款后，至今仍未履行交付房屋义务，已构成违约。经多次协商不成。
戴金粦、陈如金辩称，一、本案《房屋买卖合同》属于无效合同。因涉案房屋系安置房，属限制交易的范围，故房屋在未取得产权证的情况下签订的合同为无效合同。该房屋是安置给戴金粦、陈如金及其父母、子女在内的整个家庭户，戴金粦作为户主代表与拆迁人签订《房屋拆迁安置协议》，但房屋仍为家庭成员共有。因属于无权处分，故应认定合同无效。二、陈瑞荣主张违约金缺乏依据。三、事实层面：1.对收到购房的款项无异议。2.对事实部分无异议。3.对陈瑞荣陈述的戴金粦、陈如金“至今仍未履行交付房屋义务，已构成违约。经多次协商不成”有异议，理由：戴金粦、陈如金之所以仍未交付涉案安置房，系由于政府部门迟延且至今未交付的客观原因导致，其没有过错行为。4.对陈瑞荣陈述的“该房屋在xx街道办事处登记的地点为荔城区xx街道xx路xx号xx区x号楼x室”有异议，其不清楚情况。
陈瑞荣、戴金粦、陈如金围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《房屋买卖合同》、《收款条》、《收据》、《房屋拆迁补偿安置协议书》各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.汇款凭证1份（包含存款明细账2份、兴业银行借记卡交易明细、中国农业银行福建省分行交易明细、客户回单各1份），经与原件核对无误，且陈如金自认其收到上述款项，故本院予以确认；
2.闽（xx）莆田市不动产权第xx号《不动产权证书》各1份，并非本案讼争房屋的权属证明，且戴金粦、陈如金对其关联性提出异议，故不予确认；
3.《荔城区文献东路西区安置房回迁结算一览表》1份，与《房屋拆迁补偿安置协议书》所记载的拆迁房屋编号等信息相互吻合，二证据相互印证，经原件核对无误，予以确认。
根据陈瑞荣、戴金粦、陈如金陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年7月29日，陈瑞荣（即乙方）与戴金粦、陈如金（即甲方）签订《房屋买卖合同》，约定陈瑞荣以总价88万元的价格向戴金粦、陈如金购买坐落在莆田市荔城区房屋一套（以下简称讼争房屋），建筑面积为107.75平方米。该《房屋买卖合同》第一条约定，……房产系莆田市荔城区人民政府镇海街道办事处拆迁安置所得，且房产权属不存在瑕疵。安置房屋协议书编号xx。该合同第二条约定，……房产交付方式：（1）本合同签订之日，乙方应向甲方支付购房款的定金43万元整，同时甲方向乙方交付安置房屋协议书原件。（2）甲方缴清房产相关费用，并取得房产完整权属后，将房产钥匙交付乙方，完成房产正式交付手续，由乙方向甲方支付购房款40万元整。（3）由于甲方房产尚未获得政府房管机构办理的产权证书，同意乙方预留购房尾款5万元。待办理产权证书过户给乙方后，乙方无息支付预留的购房尾款5万元整给甲方……。该合同第三条约定，1.甲、乙双方约定，甲方于2017年10月30日向乙方交付本合同第一条约定的房产，且从交付之日起，该房产的产权及权益归乙方享有。甲方将原荔城区人民政府镇海街道办事处房屋拆迁补偿安置协议书原件等关于该房产权属证明文件交付乙方保存。2.甲、乙方双方约定，甲方应于取得本合同项下房产的产权证之日起15个工作日内，配合乙方办理房产过户手续，由乙方取得房产权证等权属。该合同第五条约定，1.甲方未按本合同约定的期限向乙方交付本合同项下房产逾期超过30日的，乙方有权选择解除合同，甲方除应退还全部已付购房款，还应另按交易价格的30%承担违约金。2.乙方未按本合同约定的期限向甲方支付本合同项下房价款逾期超过30日的，甲方有权选择随时解除合同，乙方除应退还房产之外，还应另按交易价格的30%承担违约金。3.本合同一经双方签订生效，按协议履行，如甲方违约解除合同须双倍赔偿给乙方已支付的全部购房款及产生的其他费用。签订《房屋买卖合同》后，陈瑞荣向戴金粦、陈如金支付购房定金43万元、购房款21万元，戴金粦因此向陈瑞荣出具《收款条》、《收据》各一份。
另查明，2012年3月22日，莆田市国土资源局荔城分局以莆田市荔城区人民政府的委托人名义与戴金粦签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：因莆田市荔城区文献东路片区改造项目建设需要，根据莆政综[xx]xx号文件精神，莆田市荔城区人民政府为拆迁人；戴金粦所有的坐落于莆田市荔城区xx街道xxx的房屋（编号：xx）位于该项目拆迁范围内，为该项目的被拆迁人。该合同第四条约定，莆田市荔城区人民政府、戴金粦同意对上述被拆迁房屋实行产权调换安置：1.莆田市荔城区人民政府应安置给戴金粦套房一套，地点及幢号：xx路西区xx，建筑面积暂共计110.4㎡……。该合同第六条约定，……2.补偿款和奖励金不足以抵扣安置用房价款，则戴金粦应补足不足的金额，该补足金额的付款期限为：本协议签定后、安置房基础工程开工时，付差价款50%，安置房在主体工程第九层楼面砼施工时，付差价款的25%，安置房主体封顶时，付差价款的20%；安置房竣工验收合格交付使用前，按实结算，付清余款。各期具体交款时间以莆田市荔城区人民政府通知或（居）委会张贴公告通知的时间为准。莆田市荔城区人民政府镇海街道办事处在该合同署名处加盖公章。莆田市荔城区人民政府镇海街道办事处出具《荔城区文献东路西区安置房回迁结算一览表》，记载档案号xx、拆迁房屋编号为xxxx的《房屋拆迁补偿安置协议书》项下的征迁合同内情况：安置房价款341424元-被拆迁房屋总补偿款152953元-奖励金11794元=合同内差价176677元，缴费账户信息等；并记载交房调整差价情况，讼争房屋签约面积110.4㎡、实测面积为107.38㎡，门牌地址为莆田市荔城区xx街道x路x号x区1号楼x梯x室。庭审中，戴金粦、陈如金自认称尚未向相关部门办理讼争房屋的交付手续、不动产权证书；戴金粦自认称，未交付原因系戴金粦对安置房屋的位置、面积存在争议。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。
本院认为，陈瑞荣与戴金粦、陈如金于2017年7月29日签订的《房屋买卖合同》双方意思表示真实，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力。陈瑞荣主张确认该《房屋买卖合同》合法有效，符合法律规定，本院予以支持；戴金粦、陈如金以涉案房屋系安置房、其未取得房屋权属证书、属无权处分等为由辩称《房屋买卖合同》属于无效合同，不符合相关法律规定，本院不予采纳。戴金粦作为被拆迁人与相关部门签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将被拆迁房屋实行产权调换安置为本案讼争房屋，但戴金粦至今未与相关部门办理房屋交接手续，也尚未取得讼争房屋及相应的不动产所有权。因此，戴金粦、陈如金并非讼争房屋实际所有权人，不享有对讼争房屋的处分权利，其无权处分行为导致《房屋买卖合同》不具备继续履行的条件。陈瑞荣主张戴金粦、陈如金继续履行《房屋买卖合同》、把坐落于荔城区xx街道x路x号xx区x号楼x梯xx室的房屋交付给陈瑞荣、协助陈瑞荣到房产登记部门把该房屋的产权过户登记在陈瑞荣名下，本院不予支持。戴金粦、陈如金虽不能于2017年10月30日向陈瑞荣交付讼争房屋，其行为已构成违约，但《房屋买卖合同》第五条对适用违约金的前置条件进行明确，即陈瑞荣“选择解除合同”情形下方有权主张，故陈瑞荣主张戴金粦、陈如金支付违约金26.4万元不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认陈瑞荣与戴金粦、陈如金于2017年7月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回陈瑞荣的其他诉讼请求。
案件受理费5260元，减半收取计2630元，由陈瑞荣负担2580元，由戴金粦、陈如金负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 何志强
二〇一八年五月二十二日
书记员 陈赛芬
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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