安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3004号
上诉人（原审原告）：李德荣，男，1966年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人（原审原告）：刘荆，女，1974年2月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴建华，女，1979年11月15日出生，汉族，住安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：王平，安徽原声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅成林，安徽原声律师事务所律师。
原审第三人：合肥顺驰房产代理销售有限公司，住所地安徽省合肥市樊洼路金色池塘水岸16#B-05-10。
法定代表人：俞亮，经理。
上诉人李德荣、刘荆因与上诉人吴建华、原审第三人合肥顺驰房产代理销售有限公司（以下简称“顺驰公司”）房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后,依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李德荣、刘荆上诉请求：改判吴建华支付李德荣、刘荆定金10万元，并由吴建华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决已经认定双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》应予撤销，但并没有判决吴建华应当承担定金责任，违背案件基本事实。根据双方签订的《补充协议》第一条、第四条约定，李德荣、刘荆向吴建华支付定金10万元，若一方违约，则违约方应支付守约方已付定金的双倍作为赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴建华因隐瞒其作为中介人员的身份给李德荣、刘荆造成错误判断，导致案涉合同被撤销，存在过错，李德荣、刘荆作为普通客户并无任何过错行为，故吴建华应当承担赔偿责任，应向李德荣、刘荆支付定金10万元。2、引发本案诉讼系因吴建华所致，故吴建华应当承担一、二审的全部诉讼费用。
吴建华上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5179号民事判决，改判驳回李德荣、刘荆的一审诉讼请求，并由李德荣、刘荆承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决仅对李德荣、刘荆返还吴建华42万元购房款的事实予以查明，但是未对吴建华因不同意终止合同，将李德荣、刘荆返还的10万元又转账回去的事实予以查明。
2、一审判决认为高军和李德荣共同签名的《事实叙述》系证人证言并未予认定，明显错误。2016年3月1日，李德荣到顺驰公司要求终止合同，其后要求经纪人高军写下《事实叙述》并签字确认，故该《事实叙述》并非为证人证言，而应认定为书证，李德荣签字即代表其已认可书证的内容。因《事实叙述》中已经载明李德荣系因其家庭原因要求终止合同，该证据形成于双方起诉之前，具有较强的可信度，能够客观地反映出合同未能履行的原因，并非存在有重大误解或显失公平等情形。
3、一审判决认定吴建华未披露身份对签订合同有重大影响，依据不足。首先，披露合同双方的身份、职业信息并非买受人及出卖人的法定义务。合同法第十二条以列举的方式规定了八种合同内容条款，亦未要求披露身份、职业等信息。只要交易双方提供了姓名、身份证号、家庭住址、联系电话等基本信息，合同的主体要素即是完备的。其次，刘荆于2015年10月19日通过二手房交易平台发布了房价95万元的出售信息，双方经过多次磋商后，价格由95万元涨到96万元，最终成交价96.5万元，符合市场价，与吴建华有无披露身份没有关系。吴建华一审中提供的2015年11月和12月同小区、同地段的新房和二手房交易合同，亦能够证明当时的市场价低于案涉合同单价。
4、一审判决认定本案争议焦点为吴建华的身份关系是否影响案涉合同的效力，明显错误。根据法律规定，合同效力仅为有效、无效、效力待定三种情形，一审判决将案件争议焦点归结为合同效力问题，却得出合同可撤销的结论，其审判逻辑是混乱的。
5、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十四条，明显属于适用法律错误。一审判决主文没有对本案中属于重大误解或显失公平的具体情形作出认定，李德荣、刘荆对此也未举证加以证明。首先，吴建华未告知身份并不构成误解，更非重大误解，只有因重大误解而订立的合同才属于可撤销合同。其次，无论是重大误解还是显失公平，就本案而言都应主要体现在房屋价格上，即交易价格是否符合市场价。根据合同法司法解释第二十九条规定，转让价格达不到交易时的指导价或市场交易价的百分之七十的，一般可视为不合理的低价，这是显失公平的判断标准。李德荣、刘荆并未提交证据证明案涉合同交易价严重偏离市场价且显失公平。再者，根据刘荆2016年6月24日在二手房交易平台的留言即“房主现在考虑卖200万”，与案涉房屋交易价96.5万元相差甚远，也足以证明李德荣、刘荆系因案涉房屋大幅度升值而恶意违约。
李德荣、刘荆针对吴建华的上诉辩称，吴建华的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。1、吴建华系顺驰公司业务主任，其与中介人员黄本玲、高军恶意串通，损害李德荣、刘荆的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。2、退一步说，即使案涉合同并非无效，也属于可撤销合同。李德荣、刘荆委托中介机构买房，是基于对中介机构的信任，认为中介机构能提供交易平台，为不特定的人提供售房信息，从而实现“多人竞价、价高者得”利益最大化的委托目的。但吴建华隐瞒其身份，利用其执业优势地位，人为地阻断了李德荣、刘荆想通过中介机构向不特定的人提供售房信息的渠道，使李德荣、刘荆处于利益不平衡的弱势地位，导致利益受损。吴建华的行为违反了《中华人民共和国合同法》诚实信用原则及告知义务，违反了《房地产经纪管理办法》关于房屋经纪人员不得承购自己提供经纪服务的房屋的规定，违反了《消费者权益保护法》关于从事中介服务的经营者不得采取欺骗、恶意串通等手段损害消费者权益的规定，使李德荣、刘荆产生重大误解，欺骗李德荣、刘荆签订显失公平的合同。若李德荣、刘荆当初知晓吴建华是中介人员，根本不会向其出售案涉房屋。李德荣、刘荆在得知吴建华是中介公司业务主任后，方知上当受骗。故李德荣、刘荆行使撤销权，符合法律规定。同时，因吴建华的欺骗行为导致本案诉讼，给李德荣、刘荆造成了实际损失，根据合同约定，李德荣、刘荆有权扣留吴建华的10万元定金不予退还。3、关于2016年3月1日的《事实叙述》，其内容仅是高军自说自画，是中介人员利用其自身优势形成，并非李德荣、刘荆的真实意思表示，且高军在一审未出庭接受法庭询问，该证据不能作为认定案件事实的根据。一审判决综合全部案情和其他证据加以判定，不认可《事实叙述》内容的效力完全正确。
吴建华针对李德荣、刘荆的上诉辩称，1、李德荣、刘荆一审中既主张合同无效，又主张合同是可撤销合同，逻辑上自相矛盾。但不论案涉合同是无效还是可撤销，都自始不具有法律约束力。因此，李德荣、刘荆要求吴建华支付定金10万元，没有法律依据。2、一审判决认定案涉合同系可撤销合同，属于事实认定不清，适用法律错误，具体理由同吴建华的上诉理由。请求驳回李德荣、刘荆的上诉。
李德荣、刘荆向一审法院起诉请求：1、判决撤销李德荣、刘荆与吴建华签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判决吴建华支付定金10万元；3、判决李德荣、刘荆无需支付吴建华任何违约金；4、判决吴建华承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年11月13日，李德荣、刘荆在第三人顺驰公司居间下，与吴建华签订一份《存量房买卖合同》，约定李德荣、刘荆以96.5万元向吴建华转让万达文旅城9幢604室房屋一套，建筑面积约118.99平方米，2015年11月20日前交付卖方10万元（含定金），2016年3月30日前存入托管账户26.5万元，并于当日办理存量房买卖手续，余款以商业贷款15万元和公积金贷款45万元方式支付等。同日，双方签订一份《补充协议》，约定签约当天支付1万元定金，余款11月20日之前补齐，房产过户及买方付清全部房款之后三日内办理房屋交接手续；逾期按总房款的万分之三支付违约金，房产权过户产生的税费等均由买方承担等。该《补充协议》手书部分内容为：定金及首付款用于卖方偿还银行按揭贷款，不足部分卖方自行解决；若有违约，则由违约方支付守约方双倍定金作为赔偿。之后，双方在《补充协议》中增加一项“买方于2016年1月31日前支付部分房款10万元，过户日期为房产证下达十日内”的约定。签约当日，吴建华向刘荆支付1万元定金，2015年11月19日再次支付了9万元。2016年1月31日，吴建华向刘荆转账支付购房款10万元。2016年2月4日，李德荣向银行预约了2月底提前还贷。同年2月25日，吴建华向李德荣转账支付购房款22万元。
一审法院另查明，顺驰公司工作人员黄本玲、高军通知刘荆到顺驰公司与吴建华签订《存量房买卖合同》，李德荣姓名由刘荆代签，双方第二次见面在李德荣、刘荆家中，吴建华就《补充协议》追加了10万元购房款。之后双方约见地点均在李德荣、刘荆家中。因黄本玲每次填写相关内容均通过吴建华，引起李德荣怀疑并经查询得知吴建华是顺驰公司的主管，李德荣遂于2016年3月1日到顺驰公司要求终止合同，并于当日返还吴建华32万元，2016年5月8日又返还10万元。2016年4月12日，案涉房屋的房产（合产字第××号号）登记在李德荣名下。
一审法院认为，双方争议的焦点是购房人吴建华的身份关系是否影响案涉合同的效力。本案《存量房买卖合同》系经第三人顺驰公司中介签订，且吴建华当时供职于该公司，与本次交易的中介人员黄本玲、高军系同事关系的事实存在。若交易中一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价交换原则，则视为显失公平。本案中，同一天签订的《经纪合同》及《存量房买卖合同》均约定出售价格为96.5万元，而签约时吴建华及中介人员均未介绍吴建华系顺驰公司员工，吴建华相对于李德荣一方具有执业优势，双方所掌握市场行情信息、所拥有的交易经验不对等，该合同是在隐瞒了吴建华真实身份关系的情形下签订，此行为有违公平、诚信原则。如果吴建华表明其中介工作人员的真实身份，李德荣一方有权决定是否与其建立合同关系及决定以何种价格进行交易。事实上，当李德荣一方知悉情况后立即提出解除合同并于当日返还了购房款，其行为反映出签约违背了李德荣、刘荆的真实意思表示，其不愿继续履行具有合理性，吴建华未披露自己的真实身份对签订合同有重大影响。其次，住建部《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定了“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。虽然顺驰公司提出吴建华的执业信息在公司网页上公开显示，也没有法律规定中介人员不能买卖房屋，但李德荣一方并没有搜索顺驰公司网页以及查询买方执业信息的强制义务。因此吴建华隐瞒其真实身份，购买其所在公司中介的房屋，将导致李德荣一方享有的权利小于吴建华一方，有悖行业规范。
综上，李德荣在知悉吴建华执业信息后不同意继续履行合同，具有合理性，案涉合同应被认定为可撤销合同。合同撤销后，应当返还财产、赔偿损失。李德荣取得的款项己于起诉前全部返还，因被撤销的合同自始无效，其要求吴建华支付定金10万元，与法不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、撤销李德荣、刘荆与吴建华签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、驳回李德荣、刘荆的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由李德荣、刘荆负担2300元，吴建华负担200元。
二审中，吴建华申请高军出庭作证。高军到庭陈述，其系顺驰公司庐阳中心负责人，与吴建华、黄本玲都是同事关系；案涉合同签订时，吴建华是顺驰公司三孝口店的经理，高军并没有参与合同的签订，在双方发生争议协商时，李德荣知道了吴建华的身份；《事实叙述》出具之前李德荣就与合同经手人黄本玲说要终止合同，后通过中介公司协调，因双方关于赔偿的事情没有谈好，故2016年3月1日高军应李德荣的要求写了《事实叙述》，李德荣、吴建华均在现场，李德荣说因为家庭原因要终止合同，也在《事实叙述》上签字了；《事实叙述》并没有任何高军个人的主观意愿；据了解，李德荣把钱退了，但吴建华不同意；之前并不知道《房地产经纪管理办法》，2016年初房产局对经纪公司有个整治活动，公司才知道，但吴建华的合同是在2015年签订的，且交易价格符合市场价。
吴建华认为，高军的证言能够证明《事实叙述》是应李德荣的要求书写，李德荣因其家庭原因要求终止合同，但实际上是因为房价上涨，并非是合同价明显低于市场价，不存在重大误解或显失公平；《房地产经纪管理办法》约束的是经纪公司和经纪人员，吴建华仅是经理，并非经纪人员，其购买案涉房屋不违反法律规定。李德荣、刘荆质证认为，高军作为证人一审未出庭，二审出庭作证违反规定；高军与吴建华系同事关系，对其证言的三性均有异议；《事实叙述》是高军的单方表述，通过高军的陈述，其也是在李德荣、刘荆与吴建华发生争议后才介入此事的；李德荣、刘荆是在知晓吴建华的真实身份后才要求终止合同的，并不是因为家庭原因；吴建华作为房产经纪公司经理，未事先告知其真实身份，其行为违反法律规定。本院认为，高军代表顺驰公司与李德荣签订了《房地产经纪合同》，其本人又系顺驰公司庐阳中心负责人，与吴建华亦系同事关系，《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日实施，故高军作为中介公司负责人称对该行业规范不知情，不符合常理；李德荣、刘荆也正是因为吴建华签订合同时隐瞒了真实身份才产生争议，故高军现作为吴建华申请的证人作证，因其与吴建华具有利害关系，对其证言以及证明目的本院不予采信。
二审中，李德荣、刘荆称其上诉请求要求吴建华支付定金10万元并非是要求吴建华另行支付，是因为双方争议期间李德荣、刘荆已将吴建华支付的10万元定金返还给吴建华，但吴建华又将10万元退给了李德荣。既然一审判决已经认定双方合同及协议予以撤销，故依据定金罚则，该10万元定金李德荣、刘荆无需再退还吴建华了。
本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，李德荣与顺驰公司签订的《房地产经纪合同》上载明签约地点为顺驰公司三孝口分公司。
本院认为，李德荣、刘荆委托顺驰公司出售房屋，系基于对顺驰公司作为房地产中介服务的信赖，为不特定的人提供售房信息，以实现作为委托人的李德荣、刘荆利益最大化的目的。吴建华作为案涉房屋的购买方与李德荣、刘荆签订合同时，其身份系顺驰公司三孝口店的经理，李德荣也是在顺驰公司三孝口分公司签订的《房地产经纪合同》，且李德荣、刘荆一审提交的网页资料信息亦显示吴建华系经纪人，从事二手房交易长达六年之久，对二手房买卖流程熟悉透彻。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承租、承购自己提供经纪服务的房屋。故吴建华明知案涉房屋已由李德荣、刘荆委托顺驰公司提供中介服务，却隐瞒了其真实身份与李德荣、刘荆签订案涉合同及补充协议，明显违反行业规范，亦有违诚实信用原则。吴建华基于其房地产经纪人员身份，对于二手房交易的市场行情信息的及时了解程度、交易流程的熟练程度以及交易经验等情况，相对于李德荣、刘荆一方，明显具有执业优势，双方的合同地位并不平等。即便按吴建华所说，其交易价并未低于李德荣、刘荆的委托价，但从常理上判断，吴建华决定购买案涉房屋时，已经失去了居间人的中立地位，吴建华若为追求自己的购房目的和购房利益，不可能再去为委托人李德荣、刘荆争取案涉房屋最大的交易升值空间。李德荣、刘荆在得知吴建华的真实身份后及时要求解除合同并同时返还了吴建华购房款，足以证明李德荣、刘荆对于吴建华的交易身份不认可，案涉合同的签订违背了李德荣、刘荆的真实意思表示，故李德荣、刘荆行使合同撤销权，有事实和法律依据。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。李德荣、刘荆因合同取得的款项包括定金及房款应当返还吴建华，若认为吴建华的行为给其造成了损失，可向吴建华主张赔偿损失，但李德荣、刘荆主张适用定金罚则，并无法律依据，本院不予支持。
一审判决根据当事人诉请的支持比例，并结合本案的具体情况，决定当事人各自负担的诉讼费用数额，并无不当，本院予以确认。
综上所述，李德荣、刘荆与吴建华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由李德荣、刘荆负担2300元，吴建华负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年八月七日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。