江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02152号
上诉人（原审被告）吴茂生。
上诉人（原审被告）赵忠霞。
二上诉人共同委托代理人王亮，江苏苍佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李祥彬。
委托代理人王建，江苏四季青律师事务所律师。
上诉人吴茂生、赵忠霞因与被上诉人李祥彬房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第02846�民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理了本案，上诉人赵忠霞及其与上诉人吴茂生的共同委托代理人王亮、被上诉人李祥彬的委托代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李祥彬一审诉称：2011年3月16日，吴茂生、赵忠霞之子吴昶与李祥彬签订房屋买卖协议，双方约定房屋转让款40万元。协议签订后，李祥彬装修入住。按照约定，吴茂生、赵忠霞应于2013年6月10日协助李祥彬办理房屋过户手续，但至今未履行协助义务。请求判令吴茂生、赵忠霞协助李祥彬将房产登记在李祥彬名下。
吴茂生一审未作答辩。
赵忠霞一审辩称：购房款未付清，如购房款付清，愿意协助过户。
原审法院经审理查明：吴茂生、赵忠霞系夫妻关系，位于连云港市赣榆区青口镇海景花园＊＊室房产为吴茂生、赵忠霞共同所有。2011年4月，吴茂生、赵忠霞以该房产作抵押在中国银行股份有限公司赣榆支行贷款280000元。2011年3月16日，吴茂生、赵忠霞之子吴昶代理吴茂生、赵忠霞将上述房产出售给李祥彬，当日，李祥彬与吴昶签订房屋交易契约。契约约定，房产作价400000元，约定于2013年6月10日共同办理房产过户手续。契约中对于购房款如何交付、何时交付未有约定。契约签订后，吴茂生、赵忠霞于2011年3月底将房产交付李祥彬，同年8月，李祥彬装修后入住至今。2011年5月28日、2011年6月21日、2011年8月31日、2015年6月5日，李祥彬分四次给付吴茂生、赵忠霞购房款共计62000元。吴茂生、赵忠霞在中国银行股份有限公司赣榆支行的贷款，吴茂生、赵忠霞只归还前3个月的贷款本息共计11480元，以后的贷款本息由李祥彬归还，截止至2015年7月20日，李祥彬归还贷款本息共计336368.87元，至此，贷款本息已全部还清。2015年7月21日，李祥彬向原审法院缴纳购房余款1700元，原审法院已通知吴茂生、赵忠霞领取。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。吴昶代理吴茂生、赵忠霞与李祥彬签订的房屋交易契约，吴昶的代理行为得到吴茂生、赵忠霞的认可，该代理行为有效。李祥彬与吴茂生、赵忠霞双方达成的房产交易契约协议，系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。截止至2015年7月21日，李祥彬已付清全部购房款，且以该房产作抵押的银行贷款也已全部归还，已具备房产过户条件，吴茂生、赵忠霞应协助李祥彬办理房产过户手续。故对李祥彬的诉讼请求，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：吴茂生、�忠霞于判决生效之日起十日内协助李祥彬办理位于连云港市赣榆区青口镇海景花园＊＊室房产的过户手续。一审案件受理费7300元，由吴茂生、赵忠霞负担。
上诉人吴茂生、赵忠霞不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定上诉人的儿子吴昶与李祥彬签订的房产交易契约协议合法有效是错误的。上诉人并未委托或者授权吴昶出售该房产。上诉人不认可房价是40万元，应是60万元。2、被上诉人应在办理房产过户前将购房款全部付清，但事实上被上诉人直至2015年7月20日才将该房产的银行贷款还清，而被上诉人只获得了342000元的售房款，按协议还应支付给上诉人余款58000元。3、被上诉人与上诉人的儿子吴昶在签订合同时对款项给付有约定，双方约定签订合同后贷款由被上诉人一次性偿还，该款项从房款中扣除后将余款交予上诉人的儿子吴昶用于偿还外�，一审法院将被上诉人逐月还款所产生的利息及拖欠本金的罚息2463.56元都视为支付房款，显然于法无据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人李祥彬答辩称：1、上诉人虽然没有在买卖协议上签字，但其收取房款的行为是对其子卖房行为的追认，2011年3月16日吴昶代理上诉人和被上诉人签订房屋买卖协议，协议签订后上诉人收取房款的行为就是对该房售价的认定，尤其是本案在一审审理期间，上诉人还继续收取被上诉人的房款，一审答辩中还称不知道卖房，更不知道价格，显然缺乏事实依据。2、被上诉人已经全部支付了房款，一审法院判令上诉人协助过户事实清楚、法律适用正确，协议签订后2011年5月28日、6月21日、8月31日、2015年6月5日被上诉人共付给上诉人现金6.2万元，偿还银行28万元的本息，合计为336368.87元，不足部分被上诉人已经到法院缴纳1700元购房款，而且一审法院多次通知上诉人前去领取，所以不存在拖欠任何房款的事实。对于付款时间问题，因房屋买卖协议中未约定购房款何时交付，被上诉人只要在一审判决之前付清全部房款就是履行了协议的全部内容，一审法院认定事实清楚。综上，被上诉人认为自己已经付清了全部房款，一审法院判决正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：1、《房屋交易契约》的效力如何认定；2、被上诉人李祥彬实际支付的购房款是多少，是否存在违约行为。
关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，《房屋交易契约》虽然由上诉人之子吴昶签订，但签订之后上诉人收取了被上诉人李祥彬的部分购房款并交付房屋，且在一审庭审期间，上诉人赵忠霞也予以认可。同时，《房屋交易契约》签订于2011年，时至今日，上诉人也未申请人民法院撤销或确认《房屋交易契约》无效。结合上述几点，本院认为该《房屋交易契约》为有效协议，上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，李祥彬支付的购房款为三个部分，第一部分为四次共支付现金62000元，上诉人赵忠霞出具收条4张，并在一审庭审时予以认可，本院依法予以确认。第二部分为李祥彬分期支付的银行贷款336368.87元。该部分款项包括本金280000元，利息67848.87，扣除上诉人自己偿还的11480元。第三部分为李祥彬暂存于赣榆区人民法院的1700元。三项相加共计400068.87元，已足额支付了《房屋交易契约》中约定的购房款数额。关于上�人辩称被上诉人逐月还款所产生的利息及拖欠本金的罚息2463.56元不应计算在上诉人的购房款中的辩解，本院经审查后认为，双方签订的《房屋交易契约》中并未对购房款的支付进行明确约定，上诉人也未对李祥彬分期偿还购房款提出过书面异议或者提起诉讼，应视为对李祥彬还款方式的认可。现上诉人认为李祥彬逐月还款的形式违反合同约定无事实与法律依据，本院不予采信。关于拖欠本金的罚息2463.56元是否应予扣除的问题，本院经审查后认为，原审法院并未就该部分款项计算在李祥彬的已付购房款中，故上诉人的该项辩解本院不予采信。
综上，上诉人吴茂生、赵忠霞的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决�下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人吴茂生、赵忠霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月一日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法�重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。