浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初5857号
原告：楼正其，男，1966年9月13日出生，汉�，住东阳市。
委托代理人：胡江榕、陈春丽，浙江良济律师事务所律师。
被告：沈继红，男，1974年4月7日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：厉文华，浙江德当律师事务所律师。
第三人：杜金平，男，1969年8月20日出生，汉族，住东阳市南市。
委托代理人：徐红光，浙江德当律师事务所律师。
原告楼正其为与被告沈继红房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员张丽萍适用简易程序独任审判，后因被告沈继红下落不明，需公告送达，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月12日、11月29日两次公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告沈继红申请追加杜金平为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。原告楼正其及其委托代理人胡江榕、陈春丽、被告沈继红及其委托代理人厉文华、第三人杜金平及其委托代理人徐红光均到庭参加第一次庭审。原告楼正其及其委托代理人陈春丽、被告沈继红及其委托代理人厉文华、第三人杜金平均到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告楼正其起诉称：2009年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》（以下简称涉案合同），约定将原告所有的位于东阳市通江路112号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告经营使用，租赁期限自2009年1月1日至2017年12月31日止；第一年租金85万元，第二年租金在第一年的基础上增加8%为91.8万元，第三年租金在第二年基础上增加8%为99.144万元，以后每年租金数额以此类推计算；第一年（2009年度）租金于签订合同当日支付，第二年（2010年度）租金在2009年11月31日前付清，第三年（2011年度）租金在2010年11月31日前付清，以此类推。同时，原、被告对违约责任作出约定：如被告未按合同规定全额交付租金的，原告有权单方面终止合同，原告已收的房租款不退还，被告还应赔偿原告该年租金的100%。根据原、被告签订的合同，2016年度的租金应于2015年11月30日前付清，被告至今未支付2016年租金，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》；二、被告自起诉之日起腾空房屋；三、被告支付自2016年1月1日起至腾空交付之日止的租金，其中计算至2016年4月30日的租金为485583元；四、被告支付违约金1456750元。在庭审过程中，原告变更第二项诉请为：被告自判决解除合同之日起腾空房屋。在审理过程中，原告增加诉请：五、第三人与被告共同承担立即腾空房屋的责任；六、第三人对第三项、第四项诉请中的款项承担连带支付责任。
原告楼正其为支持其诉讼请�，向本院提供了下列证据：
1、房屋所有权证2份，拟证明涉案房屋系原告所有的事实。
2、《房屋租赁合同书》1份，拟证明原告将涉案房屋租赁给被告使用，双方就租金数额、租金交付时间及违约责任等进行约定的事实。
被告沈继红在庭审中口头答辩称：原、被告签订了9年的房屋租赁合同，被告已依约支付至2015年度的租金，且被告支付租金时均通过自己的账号汇款给原告，原告收到租金后均向被告出具了收条。2015年11月，被告将东阳市白云百特概念酒店（以下简称百特酒店）转让给本案第三人，并经原告同意将涉案房屋转租给第三人。随后，第三人通过公司财务胡红兵名义将30万元租金通过转账方式支付给原告。经当事人述说，原告主要经济收入是涉案房屋的租金，根据社会生活习惯，人不可能在收到30万元之后不知情，汇款方也不�能不告知收款方汇款的目的和用途，综上，原告应当知道房屋转租的事实，且原告在收到第三人支付的部分租金时，应该认同这一实际履行的行为，况且，百特酒店转让后，第三人进行过装修。涉案合同应继续履行，理由为：一、被告经原告同意将涉案房屋转租，没有违反涉案合同的约定；二、本案实际承租人虽然逾期支付部分租金，但出租人应以书面形式催告，并要求承租人在合理期限内支付剩余租金，而原告并没有向被告和第三人进行催告要求在合理期限内支付租金；三、第三人有正当理由拒绝支付剩余租金，因为原告关闭了百特酒店的消防通道致使第三人无法正常经营。第三人已于2015年12月10日支付了租金30万元，故被告认为2016年1月1日至2016年4月30日止的剩余租金应为185583元。根据涉案合同第九条第2项第（3）款之约定，原告应当举证证明自己的损失数额，�约金约定数额过高，请法院予以减少。被告在第二次庭审中辩称：被告经原告同意转租涉案房屋，房屋租金应由第三人支付，违约金不应由被告承担。原告增加诉请已过举证期限，不予认可，被告与第三人之间没有共同承租、也没有担保，故不存在连带责任。被告不承担与第三人共同腾空涉案房屋的责任。
被告沈继红为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、酒店转让合同1份，拟证明被告将百特酒店转让给第三人的事实。
2、中国工商银行理财金账户历史明细清单（打印件）1份、中国工商银行个人业务凭证2份、中国农业银行取款业务回单1份、中国银行客户回单1份、收条7份，拟证明被告已支付历年租金、原告收到被告租金后出具收条而胡红兵支付时未出具收条的事实。
3、营业执照（复印件）2份，拟证明百特酒店已注销并转让给第三人的事实。
第三人杜金平在庭审中口头答辩称：原告诉请解除涉案合同，没有事实和法律依据。2015年11月1日，被告与第三人签订酒店转让合同一份，被告将其经营的百特酒店经营权全部转让给第三人，签订该合同时，尽管没有原告签名，但这一事实原告是知情的。酒店转让合同签订后，第三人按照与被告的约定将30万元租金于2015年12月10日通过银行转账的方式支付给原告，原告收到租金后从未向第三人提出异议，也未将30万元退还给第三人。酒店转让合同签订后，第三人根据经营需要，对百特酒店进行了装修，从普通人的角度来说，原告对这一重大事件应当知情。第三人除了接到民事起诉状以外从未接到原告书面解除涉案合同的通知。第三人没有全部支付租金是事实，第三人同意按照合同约定支付拖欠租金。被告与第三人签订的是酒店经营�转让合同而非房屋转租合同，租金与第三人无关，30万元租金系第三人代被告支付给原告。第三人与被告签订的酒店转让合同中，没有约定违约责任，即使有，也是原、被告之间的约定，与第三人无关。第三人在第二次庭审中辩称：原告增加诉请已过举证期限，不予认可。第三人未与原告签订房屋租赁合同，不应由第三人承担租金、违约金。第三人直到第一次庭审时才知道原告收到的30万元系其财务转汇给原告的。百特酒店登记在案外人杜园弟名下，并非第三人名下，第三人没有占有、使用涉案房屋，不承担相应责任。
第三人杜金平为支持其答辩意见，向本院提供牡丹灵通卡账户历史明细清单（打印件）、综合账户历史明细（打印件）各1份，拟证明第三人支付原告租金30万元的事实。
经审理，本院认证如下：
原告提供的证据，被告、�三人均对证据1没有异议，本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。证据2，被告认为约定的违约金过高；第三人认为关于被告未按期支付租金，原告有权单方解除合同这一约定显失公平且无法律依据，根据法律规定，原告应当给予合理的履行期限、向被告出具书面解除合同通知书。本院认为，该证据符合有效证据的认定要件，能够证实原告的证明目的，本院予以认定。
被告提供的证据，证据1，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，原告对转让并不知情，原告不清楚该合同是否是被告与第三人的真实意思表示，未经原告同意的转租是无效的，故该合同是无效合同且与本案无关；第三人对该证据没有异议。本院认为，第三人对该证据没有异议，且该证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。证据2，原告对被告已支付历年租金的证明目的没有异议，对另一证明目的有异议，原告未收到被告支付的租金则不可能出具收条，原告不知道30万元系胡红兵支付，如果胡红兵确认是代被告支付的租金，则原告会出具相应收据；第三人对该组证据没有异议。本院认为，该组证据具有证实被告已支付往年租金的证明力，本院予以认定。证据3，原告认为该组证据系复印件，真实性无法确认，也不符合证据的形式要件，被告变更酒店登记从未告知原告，且该变更登记与本案无关；第三人对该组证据没有异议。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予认定。
第三人提供的证据，原告对真实性没有异议，认为需要胡红兵本人确认是否是代被告支付2016年度部分租金，若其本人确认是代被告支付，则原告同意在租金中予以扣除；被告对该证据没有异议。本院认为，该组证据具有证明胡红兵转账支付原�30万元事实的证明力，本院予以认定。
根据本院认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：
2009年1月1日，原、被告签订涉案合同，原告将其所有的涉案房屋租赁给被告经营百特酒店。涉案合同约定：房屋租赁期限为玖年，即自2009年1月1日起至2017年12月31日止；第一年房屋租金为85万元，第二年租金按照第一年租金递增8%即91.8万元，第三年租金在第二年房屋租金基础上再递增8%即99.144万元，以后每年租金以此类推；第一年租金于涉案合同签订之日付清，第二年租金于2009年11月31日前付清，第三年租金在2010年11月31日前付清，以此类推。同时，涉案合同第九条，违约责任及违约补救措施中约定“1、下列行为构成本合同项下的违约行为，非违约方有权单方面终止合同，并向违约方提出经济赔偿要求：⑴乙方未按合同规定全额交付租�的；⑵乙方未经原告书面同意擅自移交或转租、承包他人经营或改变租赁用途的……2、违约补救措施：……⑶乙方违约给甲方造成损失的，除按照本协议约定承担责任外，甲方已收的房租款不退还，乙方并赔偿甲方该年租金的100%，以给予补偿甲方造成的损失”（甲方为原告，乙方为被告）。2015年11月1日，被告与第三人签订酒店转让合同，被告将百特酒店经营权、酒店现有的所有设施、设备所有权一并转让给第三人。被告已支付原告2009年至2015年的房屋租金。2015年12月10日，案外人胡红兵受第三人指示代被告支付原告30万元租金。嗣后，被告未支付剩余租金。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应确认合法有效，双方均应依约履行。被告及第三人辩称原告知晓被告已将百特酒店转让给第三人，也知晓�告将涉案房屋转租给第三人，但未提供证据予以证明，本院对该辩称意见不予采信。根据涉案合同约定，被告应于2015年11月底前支付2016年度的房屋租金（根据涉案合同约定计算方式，2016年度房屋租金为1456750元，折算为3991.1元/日），但被告仅于2015年12月10日支付了30万元，至今仍未支付剩余租金，已构成根本违约，根据双方约定，原告有权单方主张解除合同。第三人辩称百特酒店登记在案外人杜园弟名下，其未占有使用涉案房屋，本院认为，根据庭审中查明的事实，被告将百特酒店经营权、酒店现有的所有设施、设备所有权一并转让给第三人，案外人杜园弟是第三人亲戚，第三人将百特酒店登记在杜园弟名下，涉案房屋已由第三人实际占有使用，故对该辩称，本院不予采纳。合同解除后，被告、第三人未能及时腾退租赁房屋，应按上述租金标准计算租金损失至其实�腾退之日止。第三人在第二次庭审时辩称其于第一次庭审时才知道胡红兵支付原告30万元，但其在第一次庭审中明确表示胡红兵支付的30万元是在经营转让款中扣除，代被告支付的租金，结合本院向胡红兵的核实，胡红兵于2015年12月10日支付给原告30万元系代被告支付的2016年度房屋租金，故本院对第三人在第二次庭审中的辩称不予采纳，该笔款项应在被告应支付的房屋租金中予以抵扣。被告辩称若原告认可转租合同有效则第三人支付原告的30万元可抵扣租金，否则被告不同意该笔款项抵扣租金，本院认为，该笔款项是否抵扣房屋租金与原告是否认可转租合同有效无关，故本院对该辩称意见不予采纳。根据涉案合同约定，被告给原告造成损失，已付的房租不返还，被告还应承担2016年租金的100%，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定�本院予以支持，但由于原告未提供证据证明因被告违约行为给其造成的损失具体数额，其主张的违约金数额过高，结合本案的实际情况，本院酌情确定，被告应向原告支付违约金250000元。原告主张要求第三人承担房屋租金及违约金，于法无据，本院不予支持。
综上，原告的诉请中部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告楼正其与被告沈继红于2009年1月1日签订的《房屋租赁合同书》。
二、被告沈继红、第三人杜金平应于本判决生效之日起十日内将坐落于东阳市吴宁街道通江路112号的房屋腾退交还给原告楼正其。
三、被告沈继红应于本判决生效之日起十日内支付原告楼正其房屋租金1056974元（已算至2016年12月5日，并扣除已支付的300000元）。
四、被告沈继红、第三人杜金平应于本判决生效之日起十日内支付原告楼正其占有房屋期间的房租损失（自2016年12月6日按3991.1元/日计算至其实际腾退坐落于东阳市吴宁街道通江路112号的房屋之日止）。
五、被告沈继红应于本判决生效之日起十日内支付原告楼正其违约金250000元。
六、驳回原告楼正其的其他诉讼请求。
（上述款项汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22282元，由原告楼正其承担7289元，被告沈继红承担14993元。
如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 张丽萍
人民陪审员 乔立仁
人民陪审员 陆智德
二〇一六年十二月五日
代书 记员 蒋锦阳
适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循讲求诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。