淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初149号原告孙雨梅，女，汉族，1963年1月7日生，住淮安市清浦区。委托代理人胡国建、王闯，江苏腾泽律师事务所律师。被告胡远，男，汉族，1987年6月17日生，住淮安市淮阴区。原告孙雨梅与被告胡远合伙纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案，原告孙雨梅及其委托代理人胡国建，被告胡远的委托代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙雨梅向本院提出诉讼请求：1、被告向原告提供淮安市万达广场城市综合体1号楼2315、2316、2317、2318、2319、2320、2710、3902、3903室自2013年3月起至起诉时止所有收支明细单据（包括租赁合同、租金、水、电、煤气等票据）；2、被告向原告支付合伙利润分红（暂定10万元，待被告提供相应的租赁合同和租金单据或者评估后确定）；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令原被告双方合伙协议解除。事实和理由：2013年1月31日，原被告签订合作协议，约定双方将淮安市万达广场1号楼2315、2316、2317、2318、2319、2320、2710、3902、3903等房屋进行改造装修后对外出租，所产生的费用双方各出资50%，利润也各得50%，合作期限为十年，每月10日结算帐目，结清双方收支费用。协议签订后，双方共同出资40余万元对上述房屋进行装修后，由被告胡远负责对外出租，收取房租。因被告胡远在合作过程未如实向原告报告经营情况和分配利润，双方产生意见分歧，自2014年8月起，被告就不再与原告结算利润分红，所有收入被其侵占。被告胡远辩称：1、原被告合伙租赁房屋出租是事实，租赁房屋中3902、3903房屋是原告孙雨梅自己的房屋，其后来将房屋出售给王银兰（原告的嫂子），这两间房屋被分割成四套可出租房屋，现在是原告自己出租；2、对于原告孙雨梅要求的所有收支明细，2014年8月7日前所有帐目已经结清，在此之后原告未支付任何费用，也未参与租赁房屋。除原告孙雨梅收回的3902、3903两套房屋外，其他六套房屋的租金、物业费均是被告一个人支付的。且自2014年8月7日之后因出租情况不好，所收租金只能勉强支付房租及物业费用，没有利润可以分红；3、原告孙雨梅应出具3902、3903房屋的所有收支明细单据，扣除租金后，与被告共同参与分红。2014年10月25日，被告支付给原告孙雨梅的2万元，应当从分红中扣除，多余部分应当返还给被告。综上，原告孙雨梅要求被告支付租房利润分红，没有事实和法律依据，请求驳回原告孙雨梅的诉讼请求。对原告孙雨梅庭审时增加的要求解除双方合伙协议的诉讼请求，不表异议。经审理查明：位于淮安万达广场城市综合体1号楼3902室（建筑面积为105.27平方米）、3903室（建筑面积为77.26平方米）房屋的所有权人为案外人高进。2012年3月14日，高进经淮安市公证处公证将包括上述两套房屋在内的相关房屋委托原告孙雨梅以其名义办理对外出租，与承租方签订租赁合同，代收租金，管理上述房屋日常事宜及所有物业服务相关事宜。2013年1月23日，孙雨梅（出租方、甲方）与胡远（承租方、乙方）签订一份租房合同，约定：甲方将位于淮安市万达广场城市综合本1号楼3902、3903出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月23日至2020年1月22日，该房屋第一至第三年年租金为40000元，……，为按年结算，每到期须提前两月付下一次租金，双方还就合同的其他事项进行了约定。2013年1月31日，孙雨梅（甲方）与胡远（乙方）签订合作协议一份，约定：甲乙双方经协商决定将淮安市万达广场城市综合体1号楼2315、2316、2317、2318、2319、2320、2710、3902、3903进行改造，装修、装饰后作为出租房对外出租，所产生的装修、装饰等费用由甲乙双方共同出资，每方所占比例为总费用的50%；出租后所得利润甲乙双方各半；合作期为十年，自2013年3月22日至2023年3月21日，期间所有收支费用均按照甲乙双方各占50%的比例核算。注：装修、装饰总费用为人民币32万元；合同期的第九年、第十年甲方自愿多承担房租费每年壹万元，共贰万元整，作为期满折旧所租房内不可移动物品对乙方的补偿，室内不可移动物归乙方所有，可移动物品为甲乙双方共同所有，折算后由甲乙双方各得50%；任何一方出现欺诈行为，视为违约，违约方需赔偿对方人民币32万元，及以下年限总租金的50%，每年的租金按前几年的平均数计算；每月10号前结算帐目，结清双方收支费用。2013年3月10日，被告胡远向原告孙雨梅出具说明，载明“甲乙双方合作款，都全部到位”。此后，原、被告将包含孙雨梅代理的两套在内的九套房屋进行改造成十六套房屋并装修后对外出租。2014年7月6日，原告孙雨梅向被告胡远对之前租赁收益进行结算，原告孙雨梅出具收条证明，载明：“至2014年7月6日前与胡远合作租房账目已结清（现金欠15100元整。有欠条为证）。”2014年8月7日，又出具收条，载明：“收到胡远付合作款，时间2014.7.6—2014.8.7的费用已清帐”。2014年10月25日，原告孙雨梅出具收条，载明：“收到胡远还款2万元整”。2015年3月24原告孙雨梅向本院起诉主张解除与被告签订的合作协议，后于2015年11月20日撤回起诉。庭审中，原告孙雨梅自认原、被告双方自2013年1月开始合作，自2013年8月开始收益。3902、3903房屋在合伙期间被改造成四套对外出租，房屋第一年房租4万元胡远已支付，2014年12月收回改造后的一套即两套房屋面积的四分之一的房屋，2015年1月收回其余改造后的三套房屋自主经营。其余合伙期间房屋仍由被告胡远对外出租收益，应付租金也由被告胡远直接向房主支付，原告自认双方合作协议于2014年12月底已解除。对此，被告胡远不表异议。原、被告双方确认签订的合作协议实际是合伙协议。庭审中，孙雨梅主张其实际投入合伙房屋装修、装饰的费用为22万元，即原、被告实际装修支出总费用应为44万元，但未提供相关证据证明。对此被告胡远只认可原告孙雨梅实际投入装修费用为协议约定的16万元。孙雨梅还主张2013年8月至2014年8月原、被告合伙收益为11万元，但未举证证明。被告胡远认为合伙第一年实际租金收入为16万元左右，扣减支付给原告3902、3903两处房屋租金4万元，及支付其余七套租赁房屋的租金59000元+12600元，以及物业等相关费用，认可原、被告双方第一年租金纯收益各为20000元左右。2014年8月7日之后，其支付魏春霞6套房屋2014年9月22日至2016年3月21日房租9万元，并提供案外人魏春霞出具原收条两份；支付2710房屋房租18900元，房屋的物业费15552元（不含2016年费用），因承租户的租赁期限一般为三个月或半年，承租人更换频繁，租赁合同未保留，无法提供，到夏天至入秋，有时出租成功率50%都不到，从2014年8月7日至今，被告共亏损约3万元，且房屋处于空置状态，无法提供相关证据，只能提供其与实际承租户签订的2016年租房协议四份。而租金收入按出租率70%计算：12套×1100元／月（房租每套每月在1000－1200元之间取1100元）×18个月×0.7（之间不能租出去比例折扣）＝166320元，扣减已付魏春霞、谷俊刚108900元租金及物业费15552元，只有41868元，而如原告所述每人每年收益为11万元，则每年租金收入需达34万余元，即使十六套可出租房屋全部满租，此种情况在淮安市出租市场也是不可能达到。原告孙雨梅对此不予认可，并提供了除3902、3903房屋之外的7套承租房屋于2013年4月至2016年6月期间两组缴纳水、电费情况表，认为每月有费用即表明房屋已出租，对此，被告胡远对上述证据的真实性不表异议，对并联性有异议，认为所租房屋被一套改为两套，但水表和电表并未分户，故只要其中一套有人使用即发生水费和电费，且两组证据中缴费数额可以反映出有些月份水、电费用很低，可以看出当时房屋处于未出租状态，数据也能反映房屋整体出租成功率只有50%-60%。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间达成了关于将租赁来的房屋合伙改造装修后再出租获取租金差价的协议，为双方当事人真实意思表示，且未违反强制性规定，属合法有效，原、被告双方应遵照履行。协议中明确约定，双方共同出资对租赁房屋进行改造后对外出租，装修、装饰总费用为32万元，合伙期间所有收支费用均按各占50%比例核算，所得利润双方共同分配，每方各得50%。现原、被告双方明确2014年8月7日前所有合作租金帐目结清，此后双方本应当按照协议约定继续履行，因双方之间产生矛盾引起诉讼。原告孙雨梅要求被告胡远提供自2013年1月起至起诉时的所有收支明细单据，因合伙协议中并未约定合伙期间租金收支帐目、凭证系由被告胡远负责保管、留存，且因双方确认2014年8月7日之前的帐目已结清，无需再提交，2014年8月7日之后收支明细，胡远提供支付魏春霞租金收条两份，辩解其负责管理剩余改造后的12套房屋只能租出去50%-60%，勉强够支付房租及物业费用、水电费，有时还要贴补维修费用，而且承租户的租赁期限一般为三个月或半年更换频繁，租赁合同未保留，无法提供，到夏天至入秋，有时出租成功率50%都不到，且房屋处于空置状态，无法提供相关证据，只能提供2016年租赁合同四份，原告孙雨梅对此并不认可，并提供了除3902、3903房屋之外的7套承租房屋于2013年4月至2016年6月期间缴纳水、电费情况表，认为每月有费用即表明房屋已出租，对此，被告胡远对上述证据的真实性不表异议，对并联性有异议，因为所租房屋被其一套改为两套，但水表和电表并未分户，故只要其中一套有人使用即发生水费和电费，且两组证据中缴费数额可以反映出有些月份水、电费用很低，可以看出当时房屋处于未出租状态，也能反映整出租成功率只有50%-60%。故原告孙雨梅所举证据不能证明房屋实际出租情况，故对其要求被告胡远再提供2014年8月7日之后收支明细的请求不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，原告孙雨梅自认其与被告胡远的合伙已于2014年底解除，被告胡远亦表示同意，双方已达成合意，不需法院确认解除。原、被告双方对于2014年8月7日前帐目已结清无异议，原告孙雨梅称其结账时其获取收益为11万元，但未举证证明，被告胡远亦不予认可，提出如像原告所称在支付租金、物业费、水电费等费用后每人一年获利11万元，则合伙期间年租金收入需达34万余元之多，这显然不合常理，也不符淮安的租赁市场行情，双方结清账目时的租金利润分红为每人20000元。故原告孙雨梅主张第一年利润分红为11万元，2014年8月7日之后合伙利润分红被告胡远应参照第一年分红收益11万元给付其10万元的请求，证据不足，不予支持。本院依据被告胡远自认的至2016年6月的租金收入41868元，则应给付孙雨梅租金利润13956元。原、被告双方签订的协议明确约定，双方共同出资对租赁房屋进行改造后对外出租，装修、装饰总费用为32万元，两人各半承担，原告孙雨梅主张实际投入的装修费用为22万元，但无证据证明，被告胡远认可其投入16万元，对此，本院认定双方共投入32万元用于装修改造所租赁的九套房屋。原、被告双方对九套房屋被改造成16套均予以确认。因双方均未举证证明每套房屋的具体装修费用，据此本院酌定每套房屋的装修费用为2万元。原告孙雨梅自认自2014年12月底将其入伙的3902、3903房屋（改造后变成4套）收回自主经营，其余改造后的12套租赁房屋仍由胡远对外出租获取租金。故其中4套房屋装修残值被告胡远应予补偿给原告孙雨梅，考虑房屋租期为十年，双方已结清第一年费用，本院酌定被告胡远应补偿原告孙雨梅装修费用53200元，加上述胡远应付租金利润13956元，扣减胡远于2014年10月25日已支付的20000元，经计算被告胡远共计应给付原告孙雨梅47156元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告胡远于本判决书生效后十日内给付原告孙雨梅装修补偿款47156元。二、驳回原告孙雨梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告胡远负担1400元，原告孙雨梅负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王琍琍审 判 员  刘 青人民陪审员  刘 进二〇一六年十二月七日书 记 员  张 荷