河北省井陉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）井民一初字第00251号
原告高永军。
被告高汉生。
第三人井陉县富地煤业有限公司。住所地：河北省石家庄市井陉县小作镇桃林坪村南。
法定代表人廉彦军，该公司经理。
第三人廉彦军，男，1970年生，汉族，住河北省石家庄市井陉县小作镇小作村校园区***号，身份证号1301211970********。
第三人高玉萍。
原告高永军与被告高汉生、第三人井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告高永军，被告高汉生，第三人井陉县富地煤业有限公司的法定代表人暨第三人廉彦军到庭参加诉讼。第三人高玉萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告高永军诉称，第三人廉彦军、高玉萍系夫妻关系，因经营煤炭生意，于2014年4至7月，先后4次向原告借款1642700元，用于煤炭经营。双方口头商定借期一个月，因是经济上的朋友关系，未约定利息。借款到期后，原告多次索要，第三人廉彦军、高玉萍以经营困难为由未能偿还借款。由于第三人廉彦军、高玉萍经营困难，不能偿还借款，在原告多次催要下，第三人廉彦军、高玉萍与原告于2014年9月1日签订了房屋买卖协议，约定第三人廉彦军、高玉萍将其国仕山H1号楼2单元1704室、剑桥春雨9号楼1101号和剑桥�雨9号楼1701号三处房屋共折价1642700元，折抵所欠原告的欠款1642700元，三处房产归原告所有。可因第三人与被告高汉生买卖合同纠纷，被告将第三人诉至井陉县人民法院，井陉县人民法院在诉讼中作出裁定，将第三人卖给原告的上述房产查封，第三人廉彦军、高玉萍与被告的买卖合同纠纷案件进入执行后，井陉县人民法院在执行中将原告购买的上述房产裁定公告拍卖，原告才得知所购房产被井陉县人民法院查封、拍卖。为此，原告立即提出执行异议，井陉县人民法院于2015年4月11日给原告送达了（2015）井执字第00173-2号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，并告知原告如不服本裁定，可在15日内提起诉讼。原告认为：原告与第三人签订的房屋《买卖协议》合法有效，原告购买的三处房屋归原告所有。井陉县人民法院的查封、执行裁定错误，原告对执行裁定不服，根据民诉法第二百二十七条之规定，现提起诉讼，要求撤销执行裁定，排除对原告购买的国仕山H1号楼2单元1704室、剑桥春雨9号楼1101号和剑桥春雨9号楼1701号三处房屋的执行。
被告高汉生辩称，一、执行裁定书是人民法院执行行为的体现，没有违反法律规定，（2015）井执字第00173-2号民事裁定书是人民法院在执行（2015）井民一初字第00018号民事判决书中，依法作出的裁定书。2014年11月20日，答辩人与第三人井陉县富地煤业有限公司、廉彦军发生买卖合同纠纷，第三人廉彦军与高玉萍是合法夫妻，答辩人申请井陉县人民法院对第三人的财产采取保全措施，并提供了担保，法院裁定查封高玉萍名下石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园Hl号楼2单元1704室住宅楼一套。2014年12月18日，法院受理此案后，于2014年12月26日、2015年1月17日公开开庭进行了审理，第三人廉彦军曾辩�石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园Hl号楼2单元1704室房产在2014年9月1日己卖给原告，房门钥匙没有交给原告，也未实际交付使用。公司为夫妻二人所开，其家庭收入全部来自公司。法院审理认定，廉彦军夫妻二人开办公司，且二人为该公司仅有的股东，其家庭收入来自公司，公司财产与其家庭财产存在混同，夫妻二人未能提供证据证实公司财产或者夫妻共同财产的独立性，故判定夫妻二人作为股东对该公司的债务承担连带责任。因该房屋买卖未办理登记，也未实际交付，该交易行为与法律规定不符，2015年1月20日作出的（2015）井民一初字第00018号裁定书已经驳回廉彦军的解除查封的申请。在2015年1月5日，经廉彦军同意，答辩人和答辩人之子高振河去石家庄，因有人要看国仕山的房产，高玉萍给答辩人开的门，开门后临走时在走廊碰见答辩人的侄子高振山，下午，�大房产中介王丽娜领着李宏淼和两个唐山人去看了房，以后高玉萍把房门钥匙交给了正大房产中介王丽娜，留作有人看房时使用。该房屋钥匙在3月24日高玉萍得知房门被封、钥匙被换后才在中介取走。这充分证明该房屋没有实际交付。根据《中华人民共和国民法通则》第108条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第14条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第110条之规定，对廉彦军，高玉萍将其房产卖给被答辩人不予支持，以及驳回廉彦军要求解除查封的申请的裁定具有法律依据，没有错误，应驳回被答辩人的执行异议。二、被答辩人称“被答辩人与第三人签定的房屋《买卖协议》合法有效，井陉县法院查封其合法房产，强执执行的裁定，是错误的，应立�撤销对其房产的查封，以及强执执行的裁定”是没有法律依据的，毫无根据。井陉县人民法院作出的（2015）井执字第00173-2号执行裁定书，驳回了被答辩人的执行异议。答辩人认为，执行裁定没有错误，不应撤销执行裁定。廉彦军、高玉萍与被答辩人的《房屋买卖协议》未依照法律规定在房管部门办理相关登记，或为保障将来实现物权，未按照规定向房管登记机构申请预告登记，也未实际交付使用，且被答辩人以1642700元的价格买廉彦军、高玉萍的石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室、剑桥春雨9号楼1101号、剑桥春雨9号楼1701号三套房产，与实际价格不符，价格悬殊太大。据答辩人在2015年3月22日去国仕山换房门钥匙、贴查封封条时，在石家庄市正大房产中介机构咨询，石家庄裕华区塔北路106号H-1号楼02单元1704室、面积109平方米，地下停�位170000多元，房产的房价带车位大约在130-150万元左右；剑桥春雨的两套房，面积约100平方米，价格也在80-100万元左右，三套房产预计估售210-250万元，200多万元的房产怎么也不能折抵1642700元的欠款吧!这显然与实际价格不相符。他们双方的房屋买卖合同即使真实有效，但根据《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第14条、第20条之规定，该合同既没有依法到相关部门登记或者向登记机构申请预告登记，也没有实际交付使用，并且以超低价格抵顶其债务，己严重侵害了其他债权人的利益，违反了《民法通则》等相关规定，该合同应视为无效合同，不应成立，不具有法律效力。综上所述，案外人执行异议之诉的异议不能成立，请求法院查明事实真相，依法驳回被答辩人的诉讼请求，依法执行（2015）井执字第00173-2号执行裁定书中的内容，以维护法律的尊严。
第三人井陉县富地煤业有限公司、廉彦军述称，涉案房屋确实给原告了，而且还签了合同，办了手续。
第三人高玉萍未陈述。
经审理查明，第三人廉彦军、高玉萍系夫妻关系，井陉县富地煤业有限公司是第三人廉彦军、高玉萍夫妇开办的企业。
2014年4月29日原告通过网银转给廉彦军500000元，2014年5月6日原告转给廉彦军100000元（中国民生银行），并安排其会计谷利强通过网银同日转给廉彦军600000元，2014年5月7日原告安排其会计谷利强通过网银转给廉彦军300000元，2014年5月22日、7月5日原告分两次转给廉彦军的会计田彩红共140000元，上述转款共计1640000元。
原告经营的是井陉县永安煤业有限公司，第三人廉彦军经营的是井陉县富地煤业有限公司。第三人廉彦军于2014年4至7月间，共向原告高永军借款1642700元。原告高永军提供了其与第三人廉彦军、高玉萍于2014年9月1日签订的“经甲乙双方协商，就房产转让一事达成如下协议：一、转让房产为：高玉萍名下国仕山H1号楼2单元1704室及剑桥春雨9号楼1101号、剑桥春雨9号楼1701号，购买合同附后。二、转让价格为：人民币1642700元，大写：壹佰陆拾肆万贰仟柒佰元整。三、乙方（指廉彦军、高玉萍）保证该房产合法、不存在任何纠纷。四、自协议签订之日起，不论双方是否办理房产过户手续，该房产所有权归甲方（指高永军）所有，在甲方要求乙方搬出之前，乙方可继续居住，但不得以该房产做任何抵押。五、未尽事宜，双方协商解决”的买卖协议。协议签订后，第三人廉彦军、高玉萍将“国仕山H1号楼2单元1704室”的认购协议书、“剑桥春雨9号楼1101号”和“剑桥�雨9号楼1701号”的协议书原件交给原告。三处房屋均未办理房产证。
“国仕山H1号楼2单元1704室”的认购协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积109.03平方米，单价6226元／平方米、总房价678821元，交款日期为合同签订之日即2013年5月2日。“剑桥春雨9号楼1101号”的协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积约54平方米，单价4855元、总价262170元，合同签订时间为2009年10月13日。“剑桥春雨9号楼1701号”的协议书载明：购房人高玉萍，建筑面积约54平方米，单价4980元、总价268920元，合同签订时间为2009年10月13日。
根据高汉生的诉前财产保全申请，本院于2014年11月20日作出了（2014）井立保字第00240-1号民事裁定书，查封了高玉萍名下石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼一套，查封期限自2014年11月20日起至2016年11月19日。在原告高汉生诉被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍为买卖合同纠纷一案中，廉彦军就此裁定曾向本院提出申请复议，认为诉争房产在2014年9月1日已出售并交付给了高永军，井陉县人民法院查封廉彦军和高玉萍个人名下的房产是错误的，申请解除查封。本院于2015年1月20日对廉彦军的复议作出回复：驳回了廉彦军要求解除对石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼的查封申请。并于2015年1月27日作出了“一、在本判决生效后十日内，被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍给付原告高汉生764736元及利息（利息自2014年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付至货款付清之日）。二、驳回原告高汉生的其他诉讼请求。案件受理费13772元，保全费5000元，共计18772元，由被告井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍负担14772元，原告高汉生负担4000元”的（2015）井民一初字第00018号民事判决书。本院在执行（2015）井民一初字第00018号生效民事判决书时，原告高永军对执行标的（石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号楼2单元1704室住宅楼）向本院提出书面异议，本院于2015年4月9日作出了“驳回案外人高永军对本案执行标的石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼提出的执行异议”的（2015）井执字第00173-2号执行裁定书。原告不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。
（2015）井民一初字第00018号案进入执行程序后，本院依法委托石家庄天成房产地产评估有限公司对位于石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号住宅楼2单元1704房屋进行评估，�家庄天成房地产评估有限公司于2015年5月5日作出了天成（2015）估字第20150504号评估报告，确定估价对象在估价时点2015年4月24日公开市场下的评估价值为1274200元。
为经营井陉县富地煤业有限公司，第三人廉彦军除与原告高永军、被告高汉生存在债权、债务关系外，还与井陉县泽丰煤炭有限公司［（2015）井民一作初字第00029号民事调解书确定井陉县富地煤业有限公司、廉彦军、高玉萍欠井陉县泽丰煤炭有限公司煤款2049360元］、卢建民［（2014）井民一初字第00529号民事调解书确定廉彦军、高玉萍向卢建民借款500000元］、王素忠［（2015）井民一初字第00189号民事判决书确定廉彦军向王素忠借款400000元］等人存在债权、债务关系。
上述事实，有当事人陈述、汇款凭证、买卖协议、认购协议书、裁定书、判决书、调解书、评估报告等可证。
本�认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三人廉彦军、高玉萍夫妇在经营井陉县富地煤业有限公司期间购置了“国仕山H1号楼2单元1704室”、“剑桥春雨9号楼1101号”、“剑桥春雨9号楼1701号”等多套房产，购置房产的资金来源于井陉县富地煤业有限公司的经营收入或他人的债权，为经营井陉县富地煤业有限公司与高永军、高汉生、卢建民、王素忠、井陉县泽丰煤炭有限公司等人发生的债权债务关系尚未终结前，就用价值200万元以上的三套房产以1642700元的价格转让给其中的一个债权人即原告高永军，不合乎常理，严重侵犯了其他债权人实现�权的权利，显示公平。原告所称房产交易，既未办理转让登记，又非合理对价，更未实际占有，原告未依法取得“国仕山H1号楼2单元1704室”房产的所有权。“石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼”仍系第三人廉彦军、高玉萍夫妇所有的房产，高永军对本案执行标的石家庄市裕华区塔北路106号国仕山花园H1号2单元1704室住宅楼提出的执行异议不成立，予以驳回。剑桥春雨9号楼1101号、1701号两套住宅楼未被本院采取强制措施，不属案外人异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告高永军的诉讼请求。
案件受理费16230元，由原告高永军负担。
如不服本判决，可在判�书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 高永庭
陪审员 马晓伟
二〇一五年八月二十四日
书记员 付春丽