福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第12502号
原告李水兰，女，1976年5月28日出生，汉族。
委托代理人陈宝玺、许沙勇，福建大道之行律师事务所律师。
被告颜振友，男，1982年2月4日出生，汉族。
委托代理人陈海泉，福建卓法律师事务所律所。
原告李水兰与被告颜振友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，由审判员阎彤适用简易程序于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告代理人陈宝玺、许沙勇，被告颜振友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李水兰诉称，原告与被告颜振友于2010年8月26日签订《房屋租赁合同书》，约定将位于厦门市莲前东路627号商场25出租给被告作为美发店使用，租赁期从2010年8月26日至2013年10月27日止，共三年两个月。租金每年调整一次，其中2012年9月3日至2013年9月2日每月租金6300元，被�需负责交纳租赁期间的水电费、电话费、有线电视费、卫生费、物业管理费等。租赁期间如有拖欠租金的按拖欠金额2%加收滞纳金。双方不得无故解除合同，如有正当理由要求解除合同须提前1个月通知对方，由违约方支付1个月租金作为违约赔偿金。原告依约履行合同义务，然被告不仅未依约支付从2013年8月15日起当季度的租金及水电费，而且于2013年9月6日便无故关门停业、终止合同。原告请求判令：1、被告立即支付租金12600元，并自2013年7月28日起至实际付款之日止按拖欠金额每日2%支付滞纳金，暂计至2013年9月10日滞纳金为10584元；2、被告立即向原告支付违约金6300元；3、被告立即向原告支付2013年7月及8月水费1036元，2013年9月电费2148元。庭审中，原告变更第一项诉求：被告立即支付租金12600元，并自2013年8月23日起至实际付款之日按每日2%支付滞纳金，暂计至2013年9月10日为6652元。
被告颜振友辩称，一、被告并未拖欠原告房租，合同约定租金按季支付，被告已于2013年5月28日向原告支付了从2013年6月3日至2013年9月2日的房租，而被告于2013年9月5日搬离所租场所，因此，拖欠房租一说没有任何依据。二、合同已到期，被告并未提前终止合同。房屋租赁合同必须明确约定租金才有效，而双方所签合同中，明确约定租金的日期只到2013年9月2日止，而被告于2013年9月5日搬离所租场所，并没有违约；三、签订合同时，被告已向原告交付了人民币5000元整，至今并未退回，足以抵扣答辩人所述2013年7月及8月水费，以及2013年9月电费，合计人民币3184元。故原告应归还除所欠水电费以外的剩余押金1816元人民币。
经审理查明，位于本市思明区莲前东路627号店面是安玉华名下的房产。2010年3月28日，原告与安玉华签订上述房屋的《房屋租赁合同书》，租期自2010年10月27日至2013年10月27日。2010年8月26日，原告李水兰与被告颜振友签订《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将位于厦门市莲前东路627号商场25出租给被告作为美发店使用，租赁期从2010年8月26日至2013年10月27日止，共三年两个月；租金则每年调整一次，其中2012年9月3日至2013年9月2日每月租金6300元，租赁合同剩余期限并未约定租金；合同签订之日，被告向原告交付人民币5000元整作为押金，到合同期满被告交完租赁期间一切费用后，原告将租金无息退回被告；租赁期间被告需负责缴纳租赁期间的水电费、电话费、有线电视费、卫生费、物业管理费等；租赁期间如有拖欠租金的按拖欠金额2%加收滞纳金；双方不得无故解除合同，如有正当理由要求解除合同须提前1个月通知对方，经对方同意后，由违约方支付1个月租金作为违约赔偿金；被告在2013年5月28日向原告支�2013年6月3日到2013年9月2日的房租之后，于2013年9月5日搬离所租场所。另查明，案涉房屋租赁期间，安玉华曾到过租赁现场，对转租没有表示异议。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同书》、《房屋权属证书》、《房屋租赁合同书》、水电费缴交凭证以及当事人陈述予以佐证，故对上述事实，本院予以确认。
本院认为，原告李水兰与被告颜振友签订的房屋租赁合同虽为转租合同，但原出租人并未提出异议，视为同意转租，应认定该转租合同有效。该合同的租赁期限是到2013年10月27日止，虽然合同并未约定2013年9月3日到2013年10月27日期间的租金，但结合合同租金逐年提高的约定，租金仍应按照原合同确定的标准计算才符合合同当事人真意，故应以最近一年的每月租金人民币6300元为标准。自2013年9月3日起算至2013年10月27日合计54天，被告拖欠6300元÷30天×54天=11340元，�告依约应于2013年8月23日交纳，但其未交纳，却于2013年9月5日单方终止合同，故仍应承担交纳滞纳金的责任。由于约定的滞纳金标准过高，依法应自该日起按银行贷款利率的一点三倍计算，原告基于合同第八条一方提前解除租赁合同并经对方同意后终止合同的情形主张违约金，与本案事实不符，故原告第二项诉讼请求本院不予支持。原告的第三项诉求，被告没有异议，本院照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、最高人民《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告颜振友应自本判决生效之日日十日内支付原告李水兰租金11340元及滞纳金（自2013年8月23日起计至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率的一点三倍计算）；
二、被告颜振友应自本判决生效之日日十日内支付原告李水兰2013年7月、8月水费1036元、2013年9月电费2148元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费309元，由被告负担137元，原告负担172元。被告应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 阎 彤
二〇一三年十二月二日
代书记员 薛佳希
附件：本案所适用的法律法规、司法解�
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在刘个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，坚固合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张有责任提供证据。