湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终448号
上诉人(原审原告)：郴州市金管家物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人：何军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雄，湖南德建律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：长沙市人人乐商业有限公司郴州购物广场，营业场所湖南省郴州市。
负责人：钱电熙，购物广场总经理。
委托诉讼代理人：杨德志，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：曹建平，男，该公司职员。
被上诉人(原审被告)：郴州市北湖区燕泉街道三里田村村民委员会，住所地湖南省郴州市。
法定代表人：李志辉，该村村主任。
委托诉讼代理人：姚丽萍，湖南银光律师事务所律师。
原审被告：郴州市郴江天润置业有限责任公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人：陈章佑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。
上诉人郴州市金管家物业服务有限责任公司（以下简称金管家物业）因与被上诉人长沙市人人乐商业有限公司郴州购物广场（以下简称人人乐广场）、郴州市北湖区燕泉街道三里田村村民委员会（以下简称三里田村）、原审被告郴州市郴江天润置业有限责任公司（以下简称郴江天润置业）物业合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3200号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人金管家物业的委托诉讼代理人张雄，被上诉人人人乐广场的委托诉讼代理人杨德志、被上诉人三里田村的法定代表人李志辉及其委托诉讼代理人姚丽萍、原审被告郴江天润置业的委托诉讼代理人周建程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金管家物业上诉请求:1.撤销原判；2.改判人人乐广场立即支付郴州市龙泉路与香雪路交汇处天润天城7栋1-3层房屋从2015年6月15日至2017年6月14日物业管理费468043.2元；3.三里田村在上述物业管理费范围内承担连带责任；4.诉讼费由人人乐广场和三里田村负担。事实和理由：一、天润天城小区一栋1、2、3层与金管家物业管理的天润天城小区属于同一物业管理区域，该区域已经向郴州市房产管理局物业管理科进行了物业管理区域备案；从实际设施、设备、建筑物规模及该区域共用管道、电路、公共道路还有地理位置上看，都可以认定上述物业属同一物业管理区域。一审判决认定天润天城商业广场和天润天城小区不是同一物业管理区域错误。二、三里田村是天润天城商业广场1-3层的所有权人，而天润天城商业广场1-3层属于天润天城小区物业管理服务区域范围，因此三里田村是天润天城小区业主，天润天城小区业主委员会与金管家物业签订的物业服务合同，对三里田村具有约束力。一审法院认定金管家物业与人人乐广场和三里田村之间不存在物业服务合同关系错误。
人人乐广场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
三里田村辩称，一审已经查明，天润天城小区物业管理区域备案不包含三里田村的物业在内，三里田村也不是天润天城小区的业主，与金管家物业没有物业服务合同关系，天润天城小区业主委员会与金管家物业签订的物业服务合同对三里田村没有约束力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郴江天润置业述称，天润天城7栋1-3层的商业区域不是对外销售物业，也不属于天润天城小区管理区域。天润天城与郴州市佳诚物业有限公司签订的前期物业服务合同与天润天城商业广场也是分开的，不属于天润天城小区物业管理范围。
金管家物业向一审法院起诉请求：1.人人乐广场立即支付郴州市龙泉路与香雪路交汇处天润天城7栋101、201、301号房屋从2015年6月15日至2017年6月14日物业管理费468043.2元；2.三里田村在郴州市龙泉路与香雪路交汇处天润天城7栋101、201号房产物业管理费范围内承担连带责任；3.郴江天润置业在郴州市龙泉路与香雪路交汇处天润天城7栋301号房产物业管理费范围内承担连带责任；4.人人乐广场、三里田村、郴江天润置业支付本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：
1.2009年2月10日，郴江天润置业通过挂牌出让方式获得郴州市龙泉路与香雪路交汇处21912.3㎡建设用地使用权，建设用地批准书[郴州市(2009)郴建用出字第11号],土地用途为住宅用地，项目名称为天润商业广场。2009年5月31日，郴江天润置业获得该宗土地建设用地规划许可证[郴规（用地2009）55号]，同年6月22日，郴江天润置业、三里田村及该村六个村民小组获得该宗土地国有土地使用权证[郴国用（2009）第1579号]，使用面积共26599.3㎡，郴江天润置业21912.3㎡，三里田村及该村六个村民小组4687㎡。
2.2013年1月17日，三里田村及该村六个村民小组获得建设工程规划许可证[郴规（建筑2013）6号]，项目名称为天润天城商业广场，建设单位为三里田村及该村六个村民小组，建设规模24142㎡，建设位置为郴州市香雪路,产权为三里田村村组集体资产。2012年4月12日，郴江天润置业获得建设工程规划许可证[郴规（建筑2012）031号]，项目名称为天润商业广场7#栋，建设单位为郴江天润置业，建设规模42198.2㎡，建设位置为郴州市香雪中路，用途为住宅。郴江天润置业开发的天润天城项目共7栋住宅楼，除第7栋外，另6栋的建设规模共计96558.81㎡。
3.天润天城商业广场与天润商业广场7#栋系同一栋建筑，1-3层为天润天城商业广场，4层以上为天润商业广场7#栋，均由郴江天润置业建设。两处建筑出入口不相同，但水泵房、消防控制室等部分设施系共用。
4.2009年12月8日，郴江天润置业与案外人郴州市佳诚物业服务有限公司签订《天润•天城小区前期物业管理委托合同》，由案外人郴州市佳诚物业服务有限公司对天润天城小区进行前期物业管理，直至业主大会成立后与其选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时止。该合同第七条第4、5项约定：……4、集中式商业物业0.5元／月•平方米；5、临街商铺物业1元／月•平方米。以上4、5项费用的收取由郴州市佳诚物业服务有限公司同物业所有人另行签订合同。
5.2015年7月16日，金管家物业与天润天城小区业主委员会签订《天润天城小区物业服务合同》，由金管家物业为该小区提供物业服务。天润天城小区物业管理区域备案[郴物备（2017）第26号]建筑面积为138757.01㎡。人人乐广场、三里田村未与金管家物业签订物业服务合同。
6.2010年1月30日，人人乐广场与三里田村签订租赁合同，租赁天润天城商业广场1-3层的全部商业房产。本案审理过程中，三里田村的6个村民小组向出具《说明》，因本案所涉门面均由三里田村统一行使管理权和所有权，同意由三里田村行使各组的诉讼权利。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点主要是：一、天润天城商业广场是否在天润天城小区物业管理区域内；二、金管家物业与人人乐广场、三里田村之间是否存在物业管理关系。
一、关于天润天城商业广场是否在天润天城小区物业管理区域内。天润天城商业广场与天润天城小区虽均由郴江天润置业负责建设，且位于同一地段，但根据规划信息，建设单位分别为三里田村及其6个村民小组和郴江天润置业，所有权属不同，郴江天润置业并无天润天城商业广场处分权。同时，根据天润天城小区物业管理区域备案的面积为138757.01㎡，与天润天城小区开发建设的7栋住宅建设规模一致，故天润天城小区并未包括天润天城商业广场。
二、关于金管家物业与被告人人乐广场、三里田村之间是否存在物业管理关系。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”金管家物业与天润天城小区业主委员会签订了书面物业管理合同，但三里田村非天润天城小区业主，且金管家物业与人人乐广场、三里田村未签订书面合同，故该合同的效力不能及于人人乐广场、三里田村。金管家物业认为其对人人乐广场消防设施进行了维护，收取了水、电费，事实上提供了物业服务。因天润天城商业广场与天润商业广场7#栋系同一栋建筑，确有部分设施属双方共用，但人人乐广场已支付金管家物业相关维护费用，金管家物业提供的服务系有偿服务，不能据此认定双方存在物业管理关系。
综上所述，三里田村、人人乐广场既非天润天城小区业主，也未在天润天城小区物业管理区域，同时与金管家物业并未签订物业管理合同，金管家以提供有偿服务而要求认可双方之间的物业关系并承担相关物业费用，无法律依据，故金管家的诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款，《物业管理条例》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“驳回原告郴州市金管家物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费8321元，由原告郴州市金管家物业服务有限责任公司负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。金管家物业提交2份证据：1.郴州市房产管理局物业管理科《关于政府信息公开的回复函》；2.《郴州天润商业广场修建性详细规划平面图》；以上两证据拟证明物业管理区域的划分应以建设用地规划许可证确定的红线图为基础，天润天城小区和天润天城商业广场在同一规划红线图内，是同一物业管理区域。人人乐广场、三里田村、郴江天润置业对证据1的真实性没有异议，但对证明方向均有异议，认为不能证明天润天城小区和天润天城商业广场是同一物业管理区域；人人乐广场、三里田村认为证据2是复印件，没有加盖复印单位印章，真实性不好确认，郴江天润置业对证据2的真实性予以认可，但都对证明方向有异议，认为该证据恰好证明天润天城商业广场不在天润天城小区物业范围内。因各方当事人对证据1的真实性没有异议，本院予以采信，证据2虽是复印件，但加盖了该资料存档部门档案馆的印章，本院予以采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天润天城小区和天润天城商业广场分5次办理《建设工程规划许可证》，其中建设单位为郴江天润置业的4份《建设工程规划许可证》许可的总建筑面积为138759.01平方米，建设单位为三里田村及其六个村民小组的1份《建设工程规划许可证》许可的建筑面积24142平方米。其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是:建设单位为三里田村及其六个村民小组的天润天城商业广场是否属于天润天城小区物业管理区域范围，人人乐广场和三里田村及其六个村民小组与金管家物业之间是否存在物业服务合同关系。
郴物备[2017]第26号《物业管理区域备案证明》明确载明天润天城小区物业管理区域面积138757.01平方米，该面积与郴江天润置业《建设工程规划许可证面积》一致，该面积不包含三里田村及其六个村民小组为建设单位建设的天润天城商业广场即7号栋1-3层在内，因此，天润天城商业广场不属于天润天城小区物业管理区域范围。
金管家物业没有提供证据证明三里田村及其六个村民小组是天润天城小区业主，也没有证据证明三里田村及其六个村民小组参与了天润天城小区业主委员会的推选，因此天润天城小区业主委员会与金管家物业签订的《天润天城小区物业服务合同》对三里田村及其六个村民小组不具有约束力。
综上所述，上诉人金管家物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8321元，由上诉人郴州市金管家物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 王 洪
二〇一八年五月二日
法官助理 陈 佳
书 记 员 何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。