广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初1098号
原告：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张招兴，职务董事长。
委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：陈宝团，广东格林律师事务所实习人员。
被告：杨永忆，住广州市南沙区。
原告广州市城市建设开发有限公司（以下简称为城建公司）诉被告杨永忆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托代理人吴兵山及被告杨永忆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司诉称：原、被告双方于2014年8月5日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，该合同约定：（1）原告向被告出售位于广州市番禺区桥南街德信路388号12栋1302房，建筑面积140.5619平方米，交易总价款人民币1,500,000元；（2）被告以按揭付款方式支付房款，其中首期款自合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的10%，金额为151,000元，第二期于2014年9月5日前支付全部房价款的30%……余下房款（即按揭款）450,000元，被告须于2014年10月5日向中国银行股份有限公司广州越秀支行办妥银行按揭申请手续；（3）如被告未能按照本合同第八条约定的期限将除按揭款外的其余房款支付至预售款监控账号，原告有权要求被告每日按逾期应付未付房价款0.05%的标准支付违约金，逾期超过90日仍未支付的，原告有权解除合同；（4）除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。被告实际并未按合同约定时间付款，原告已于2014年10月17日和2014年11月5日向其发出《催交款通知函》，但其一直未能履行。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201408115230），被告立即协助原告到广州市国土资源与房屋管理局办理预售合同网上签订注销手续；二、被告向原告支付解除合同违约金300,000元；三、被告承担本案全部诉讼及其他相关费用。
被告杨永忆辩称：两年前我方已经变更了居住地址，涉讼房屋是按揭付款方式购买，在我交齐完整的按揭贷款资料后，一直未接到办理银行按揭贷款手续的通知，我方也曾经直接去到城建公司的售楼部，发现之前与我方洽谈的销售人员均已离职，且找不到其他人员与我方接洽协商，之后就收到了原告的起诉状。我方愿意一次性向城建公司付清全部尾款，继续履行《广州市商品房买卖合同（预售）》。
经审理查明：城建公司是具有房地产开发、建设、销售、出租和管理自建的商品房及其配套设施资格的企业法人。
2014年8月5日，城建公司作为甲方（卖方）与杨永忆作为乙方（买方）签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201408115230），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街德信路388号12栋1302房（以下简称为涉讼房屋），建筑面积为140.5619平方米，总金额为1,500,000元。乙方采取分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起2日内支付151,000元，第二期在2014年9月5日前支付453,000元，第三期在2014年10月5日前支付446,000元，余下房款450,000元乙方须于2014年10月5日向中国银行股份有限公司广州越秀支行办妥银行按揭申请手续，并按照按揭贷款方式付款，按揭款在2014年10月5日前支付。如果乙方未按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方应当在2015年1月5日前将涉讼房屋交付乙方。涉讼房屋的室内装修标准为毛坯交付。不论任何原因导致买卖合同解除的，乙方均应按甲方的书面通知协助办理房管部门涂销登记等相关退房手续。因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按房款总金额的百分之二十计算。乙方通讯地址已记载在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据，凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方。该合同载明杨永忆的通讯地址为广州市番禺区桥南街金业别墅花园西12街12号，通讯电话为180××××1190。该《广州市商品房买卖合同（预售）》已办理网签手续。
2014年8月7日，杨永忆向城建公司支付了首期房款151,000元。
2016年2月16日，城建公司以杨永忆逾期支付购房款构成违约为由向本院提起本案诉讼，要求解决。
诉讼过程中，杨永忆称其除支付了首期房款151,000元外，余下房款因其一直未收到银行按揭贷款审批及城建公司销售人员的通知而未支付。另杨永忆称其已向城建公司提交了申请贷款的材料及支付了2,500元按揭费用，但并未提供证据予以证明。而城建公司则主张银行房贷须以杨永忆付清全部首期房款为前提，杨永忆如果需要办理按揭贷款并且实际支付费用，按揭费用应是向中介机构支付。城建公司并提交了两张顺丰速运的快速单及两份《催交款通知函》，予以证明城建公司曾分别于2014年10月17日和2014年11月5日两次向杨永忆位于广州市番禺区桥南街金业别墅花园西12街12号的通讯地址寄送《催交款通知函》，要求其支付剩余的899,000元房款，上述邮件分别于2014年10月18日和2014年11月6日妥投。城建公司另提交了《解除合同通知书》及其快递回单打印件，用以证明因杨永忆违约，城建公司曾于2015年12月25日向杨永忆发函要求解除《广州市商品房买卖合同（预售）》。杨永忆主张因其已搬离收件地址，故并未收到城建公司的上述三份函件。另杨永忆主张《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的违约金计算标准过高。
审理过程中经本院询问，城建公司表示同意用杨永忆已支付的151,000元首期款抵扣违约金。
另庭审过程中杨永忆表示其愿意与城建公司进行调解，继续履行《广州市商品房买卖合同（预售）》并向城建公司一次性支付剩余购房款项，但城建公司与杨永忆于本案庭审结束后三个月内仍未能达成一致调解意见。
本院认为：城建公司与杨永忆签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方对于购房款项的支付时间以及支付方式、逾期付款的违约责任等都进行了明确约定，上述约定对双方均有法律约束力。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，杨永忆采取按揭贷款方式付款，其应在合同签订之日起2日内支付全部房价款的10%即151,000元，在2014年9月5日前支付全部房价款的30%即453,000元，在2014年10月5日前支付全部房价款的30%即446,000元，即杨永忆应于2014年10月5日前向城建公司支付购买涉讼房屋的首期款1,050,000元。本案中，杨永忆仅于2014年8月7日向城建公司支付了151,000元的首期款，违反了合同的付款约定。杨永忆虽抗辩称其将申请按揭贷款的材料及按揭费用2,500元均提交给了城建公司，因未收到银行按揭贷款审批的通知及城建公司销售人员的通知才未予支付余款，但杨永忆对此并未提交相关证据予以证明，故对于杨永忆的上述抗辩事由，本院不予采信。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，如杨永忆未能按照合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，经城建公司催告，逾期超过90日仍未支付的，城建公司有权解除合同。现城建公司已举证证明其曾两次发函杨永忆催收房款。杨永忆虽辩称其并未收到城建公司发出的《催交款通知函》，但城建公司提供的快递回单显示上述函件已被签收，且根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，除非杨永忆依约知会城建公司其变更通讯地址，否则城建公司只要向合同所载的杨永忆通讯地址寄送函件即视为送达，故对杨永忆的上述抗辩意见，本院不予采信。现经城建公司两次催告，杨永忆逾期支付首期购房款已超过90日，故城建公司提出解除双方于2014年8月5日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，不论任何原因导致买卖合同解除的，杨永忆均应按城建公司的书面通知协助办理房管部门涂销登记等相关退房手续。因此，《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后，杨永忆应当协助城建公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》的网签注销手续。
关于城建公司要求杨永忆按照总房款价20%的标准向其支付300,000元的违约金的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按房款总金额的百分之二十计算。现因杨永忆违约导致《广州市商品房买卖合同（预售）》解除，故杨永忆理应承担相应的违约责任。但上述违约金的约定标准过高，且城建公司并未举证证明其实际损失，另鉴于城建公司已表示同意用杨永忆已支付的151,000元首期款抵扣违约金，故本院依法对违约金的标准予以调整，确定杨永忆应向城建公司支付的违约金为151,000元（城建公司可用杨永忆已付的151,000元首期款直接抵扣）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告广州市城市建设开发有限公司与被告杨永忆于2014年8月5日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201408115230）；
二、被告杨永忆应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告广州市城市建设开发有限公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201408115230）的网签注销手续；
三、被告杨永忆应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市城市建设开发有限公司支付违约金151,000元（广州市城市建设开发有限公司可用杨永忆已付的151,000元首期款直接抵扣）；
四、驳回原告广州市城市建设开发有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21,000元，由原告广州市城市建设开发有限公司负担1,710元，被告杨永忆负担19,290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 李杏仪
人民陪审员 李静文
人民陪审员 李丽娥
二〇一六年七月三十日
书 记 员 范津津