广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5689号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东天盈都市型产业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城东平路瀚天科技城C区二楼二区之一，组织机构代码690525567。
法定代表人：黎明伟，总经理。
委托诉讼代理人：李兰，广东格然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘美彤，广东格然律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市快乐一厨餐饮有限公司南海第二分公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道深海路17号瀚天科技城A区8号楼附一楼103、104单元，组织机构代码06147160-7。
负责人：张洪。
委托诉讼代理人：李镇，广东东达昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭业文，广东东达昊律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市快乐一厨餐饮有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号发展大厦首层53、54、62、63号铺，组织机构代码05373592-4。
法定代表人：张洪，总经理。
委托诉讼代理人：李镇，广东东达昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭业文，广东东达昊律师事务所实习律师。
上诉人广东天盈都市型产业投资发展有限公司（以下简称天盈公司）因与上诉人佛山市快乐一厨餐饮有限公司南海第二分公司（以下简称快乐一厨分公司）、佛山市快乐一厨餐饮有限公司（以下简称快乐一厨公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1707号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；2.确认快乐一厨公司、快乐一厨分公司违法解除租赁合同；3.判决快乐一厨公司、快乐一厨分公司已支付的履约保证金71385元归天盈公司；4.判决快乐一厨公司、快乐一厨分公司立即向天盈公司支付违约金50000元；5.判决快乐一厨公司、快乐一厨分公司立即向天盈公司赔偿经济损失365212元（2015年12月1日起至2016年12月31日止租金损失）；6.判决驳回快乐一厨公司、快乐一厨分公司的装修损失诉讼请求；7.本案一审、二审诉讼费用均由快乐一厨公司、快乐一厨分公司承担。事实与理由：
一、天盈公司没有诉请解除合同，一审判决已认定快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有单方解除合同的权利，因此，一审判决解除双方签订的《租赁合同》及补充协议违反“不告不理”之民事审判基本原则。
二、快乐一厨公司、快乐一厨分公司无权单方解除合同，其发函宣告解除合同、擅自停止经营的行为已充分表明不履行合同义务，天盈公司依法有权要求其承担违约责任，一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予改判。（一）一审判决对合同的解释，违反客观文义、双方合同目的，解释结果背离诚信、显失公平。1.一审判决对《租赁合同》第二十二条（1）补充条款的解释，既与一般文义理解不符，也不符合合同目的，属错误解释。（1）文义解释须以客观（主义）为前提。“相同或类似”与“同等”分别处于租赁合同条款的独立文句上，其所表达完全不同的意思。一审判决将其同义处理、解释为“类似”没有任何依据，不符合一般人理解。（2）一审判决对合同解释以主观、单边为出发点，违背合同双方的合意，结果显失公平。天盈公司认为“相同或类似”与“同等”模式就是指具有台湾文化特色的公司经营模式。快乐一厨公司、快乐一厨分公司无论在签约时还是履行合同过程中，一直都是此模式经营的和对外宣传。无论在签约时还是履行合同过程中，快乐一厨公司、快乐一厨分公司从未向天盈公司明确“相同或类似的餐饮”、“同等模式”是在产品种类、销售方式、消费群体、价格定位等方面的解释。对于“相同或类似的餐饮”、“同等模式”是否限定的认定，一审判决对此合同条款的解释明显违反公平原则。（3）一审判决以含糊的“交易惯例”突破双方明确约定，从而推定所谓“约定目的”，没有事实与法律依据。一是，租赁合同中出租人的合同目的是收取租金，而承租人的合同目的是使用租赁物，没有任何证据证明存在判决所说的“交易惯例”。二是判决未能正确适用合同目的解释规则。即使将“条款目的”等同于“合同目的”，合同条款并没有禁止出租方引进其他餐饮企业，只有在出租方引进与承租方同等模式的餐饮企业时才需征求承租方书面同意。一审判决用诚信原则解释合同，突破双方合意，结果显失公平。（4）签订此条款的目是为了维持快乐一厨公司、快乐一厨分公司的管理及经营模式（台湾文化为特色的中型连锁餐饮公司）。“同等模式”是指与快乐一厨公司、快乐一厨分公司一样的属于中型规模、连锁公司经营餐饮企业。佛山市南海区蒸膳坊快餐店某坊（以下简称蒸膳坊）、佛山市南海创兴品味茶居某茶居（以下简称创兴品味茶居某茶居）等是小本经营的个体户，不属于“同等模式”。2.一审判决认定“相同或类似餐饮”的观点不成立。（1）一审判决在未作调查的情况下认定“蒸膳坊，在产品种类、销售方式、消费群体、价格定位等方面与被告经营的餐饮类似，实际为与类似的餐饮企业”，没有事实和法律依据。（2）一审判决以“蒸膳坊、创兴品味居经营范围均为餐饮”而认定“引进上述餐饮企业，已经构成违约”明显违背事实和法律。快乐一厨公司、快乐一厨分公司与蒸膳坊、创兴品味居营业执照记载的经营范围不同。天盈公司没有引进与快乐一厨公司、快乐一厨分公司同等模式的餐饮企业，无须经得快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意。天盈公司不构成违约，也不存在过错。天盈公司引进蒸膳坊、创兴品味茶居某茶居与涉案合同解除没有因果关系。（二）快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有单方解除合同权利，其发函宣告解除合同、擅自停止经营的行为已充分表明不履行合同义务，是违法解除租赁合同，依法应当承担违约责任。蒸膳坊成立的时间为2015年9月24日至2015年11月4日期间，创兴品味茶居某茶居于2014年2月8日成立，快乐一厨公司、快乐一厨分公司与天盈公司于2015年7月20日签订《补充协议》，如果快乐一厨公司、快乐一厨分公司认为天盈公司违约，不可能再与其签订承租方变更协议，除非快乐一厨公司、快乐一厨分公司故意为之。从2015年11月4日开始，快乐一厨公司、快乐一厨分公司在短短不到一个月的时间内，先后向天盈公司发送要求《关于要求终止违约行为的函》、《关于要求解除﹤租赁合同﹥的函》、《退场交铺通知书》等文件，从该等文件的形式和内容可以清晰地判断快乐一厨公司、快乐一厨分公司是在故意制造天盈公司违约的假象，企图掩盖其违约真相。快乐一厨公司、快乐一厨分公司在2015年11月30日停止在涉案租赁物业内的经营活动，其行为已充分明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的。因此，天盈公司根据合同法第一百零七条、第一百零八条规定，要求快乐一厨公司、快乐一厨分公司承担全部违约责任，包括没收保证金、支付违约金以及赔偿至履行期限届满之前的全部租金损失。
三、一审判决天盈公司向快乐一厨公司、快乐一厨分公司退还履约保证金以及赔偿装修费损失，毫无事实与法律依据。（一）天盈公司并未违约，无须承担返还履行保证金以及赔偿装修损失。（二）快乐一厨公司、快乐一厨分公司在租赁期未满仓促结束营业、发函、单方违法解除租赁合同等行为已构成合同法第一百零八条关于预期违约的规定，应承担违约责任。一审判决回避了快乐一厨公司、快乐一厨分公司预期违约的行为性质。（三）一审判决一方面认定快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有单方解约权，一方面对其单方解约行为视而不见，进而判决天盈公司退还履约保证金以及赔偿装修损失违反了公平、公正原则，严重损害了天盈公司的合法权益。（四）一审判决在快乐一厨公司、快乐一厨分公司提供所谓的装修合同明显存在违法与不真实的情况下，未经实地调查取证、亦未依法鉴定即直接以所谓装修合同的装修工程总额计算所谓的“残值损失”，严重违反了我国民事诉讼法以及民事证据规则的相关规定。一审判决以2016年1月11日作为剩余租赁期起算时点，没有任何法律依据。
四、一审判决回避了天盈公司的租金损失，显失公平。（一）涉案租赁物业一直未移交。一审法院亦未依法明示双方交接租赁物业以止损，快乐一厨公司、快乐一厨分公司的物品仍然占据了租赁物业，相关的占用该场地期间租金损失应由快乐一厨公司、快乐一厨分公司承担。（二）一审法院以双方违约为由判决解除双方的合同关系，没有事实和法律依据。一审判决一方面在未经评估情况下对快乐一厨公司、快乐一厨分公司装修损失进行酌定并精确计算，另一方面却对快乐一厨公司、快乐一厨分公司占用租赁场地产生的损失不作处理，判决结果也显失公允。综上所述，一审判决认定事实不清、错误，适用法律错误，判决结果显失允，请二审法院依法支持天盈公司的上诉请求。
快乐一厨公司、快乐一厨分公司称其答辩意见与其上诉意见一致。其上诉请求：1.维持一审判决第三项、第六项判决；2.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项判决，依法改判为：确认快乐一厨公司与天盈公司于2013年1月30日签订的《租赁合同》及快乐一厨公司、快乐一厨分公司与天盈公司于2015年7月20日签订的《补充协议》已于2015年11月30日解除；天盈公司应向快乐一厨公司、快乐一厨分公司双倍退还保证金142770元；天盈公司应向快乐一厨公司、快乐一厨分公司赔偿装修损失88561.54元、遣散员工损失109901元；3.本案的诉讼费用由天盈公司负担。事实与理由：一、一审判决应确认快乐一厨公司与天盈公司于2013年1月30日签订的《租赁合同》及快乐一厨公司、快乐一厨分公司与天盈公司于2015年7月20日签订的《补充协议》已于2015年11月30日解除。一审判决中判决解除快乐一厨公司、快乐一厨分公司与天盈公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，但并没有明确规定上述合同（协议）解除的时间。快乐一厨公司、快乐一厨分公司一直要求天盈公司终止其违约行为，但多次要求无果。在快乐一厨公司、快乐一厨分公司的经营实在难以为继的情况下，分别于2015年11月4日、11月13日向天盈公司发出《关于要求终止违约行为的函》、《关于要求解除﹤租赁合同﹥的函》要求解除合同，并明确解除日期为2015年11月30日。2015年11月26日，快乐一厨公司、快乐一厨分公司向天盈公司送达《退场交铺通知书》，要求天盈公司在2015年12月1日前收回商铺。快乐一厨公司、快乐一厨分公司也于2015年11月30日前搬离涉案商铺。因此根据上述合同履行情况及在此过程中各方的实际现实来看，一审法院应确认上述合同（协议）的解除时间为2015年11月30日而不是判决生效后才解除。二、天盈公司应向快乐一厨公司、快乐一厨分公司双倍退还保证金142770元。天盈公司引进数家和快乐一厨公司、快乐一厨分公司相同或者类似的餐饮进驻，构成根本违约，快乐一厨公司、快乐一厨分公司在2015年11月30日单方要求解除合同实属无奈。在合同解除过程中，快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有任何的过错。天盈公司应当按照《租赁合同》第十三条的规定双倍返还履约保证金。三、天盈公司应向快乐一厨公司、快乐一厨分公司赔偿装修损失88561.54元、遣散员工损失109901元。快乐一厨公司、快乐一厨分公司在合同（协议）解除过程当中并没有任何过错，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当由天盈公司单方承担。天盈公司认为合同（协议）在2015年11月30日已经解除，因此，应以2015年12月1日为剩余租赁期起算时点。一审判决认为快乐一厨公司、快乐一厨分公司主张的装饰装修投入319000元没有依据。但从常理看，因原合同无法预料一些增加的工程量，工程的结算总额一般会大于原合同的约定，实际上涉案商铺的装修结算款仅比合同约定价款超出7%，符合亦一般装修工程的规律。同时，快乐一厨公司、快乐一厨分公司与案外人除了涉案商铺的装修合同关系，并无其他经济往来。因此，装饰装修造价应按照319000元计算。故天盈公司应当支付给快乐一厨公司、快乐一厨分公司的剩余租赁期内装饰装修残值应为88561.54元（319000元÷1430天×397天）。另外，一审判决对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司遣散员工的损失109901元的赔偿请求没有支持是错误的。首先，合同解除的过错完全在于天盈公司；其次，对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司是否有实际支出该部分损失，有相关的审批单、劳动合同解除协议书、员工劳动合同／用工协议签收表等印证。快乐一厨公司、快乐一厨分公司更是提供了江绍霞、汪菊玲、汤诗怡、郑泳洵、傅跃凯等人的社保记录加以印证。快乐一厨分公司确实存在没有给全部员工都购买社保的情况，但快乐一厨公司、快乐一厨分公司无法提供快乐一厨分公司的全部员工的社保记录，不能否认因本案涉及的商铺不再经营，快乐一厨公司、快乐一厨分公司在遣散员工方面花去了109901元。这部分损失都是由于天盈公司的违约行为造成的，是快乐一厨公司、快乐一厨分公司与天盈公司解除租赁合同的不可避免的支出，理应由天盈公司承担。
天盈公司辩称，一、快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有单方解除合同的权利。其发函宣告解除合同、擅自停止经营的行为已充分表明不履行合同义务，是违法解除租赁合同，依法应当承担违约责任。快乐一厨公司、快乐一厨分公司要求二审法院确认于2015年11月30日解除与天盈公司签订的《租赁合同》及补充协议没有法律和事实依据。快乐一厨公司、快乐一厨分公司的物品目前仍占用租赁场地，并未移交，快乐一厨公司、快乐一厨分公司理应向天盈公司支付占用租赁场地的租金和费用。二、快乐一厨公司、快乐一厨分公司要求天盈公司双倍退还保证金、赔偿装修损失、遣散员工损失无事实与法律依据，其行为本质是企图谋取不正当利益。（一）快乐一厨公司、快乐一厨分公司经营亏损与天盈公司无关。（二）天盈公司没有违约，更没有“根本违约”。1.创兴品味茶居某茶居于2014年2月8日成立，是小本经营的个体户，售卖粤菜、茶点，与快乐一厨公司、快乐一厨分公司的台湾文化特色连锁经营、售卖辛辣菜品的方式与模式完全不同。天盈公司引进创兴品味茶居某茶居无须经快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意。天盈公司没有违反《租赁合同》第二十二条第（1）款规定。而且快乐一厨公司、快乐一厨分公司对创兴品味茶居某茶居开设至第一次发函日（2015年11月4日）将近两年的时间内从未向天盈公司提出过任何异议，可见快乐一厨公司、快乐一厨分公司实际上亦已认同了创兴品味茶居某茶居与自身不属于“相同或类似的餐饮”或“同等模式”。2.蒸膳坊于2015年9月开业，是小本经营的个体工商户，售卖粤菜、烧腊、蒸饭、糕点，与快乐一厨公司、快乐一厨分公司的台湾文化特色连锁经营、售卖辛辣菜品的方式与模式完全不同。而且快乐一厨公司、快乐一厨分公司对蒸膳坊开设至第一次发函日（2015年11月4日）仅区区三个月，与快乐一厨公司、快乐一厨分公司所谓经营3年严重亏损没有任何因果关系。（三）快乐一厨公司、快乐一厨分公司的预期违约行为给天盈公司造成巨大的预期可得利益损失，快乐一厨公司、快乐一厨分公司却反过来要求赔偿装修损失、遣散员工损失，没有法律依据。1.快乐一厨公司、快乐一厨分公司在租赁期未满仓促结束营业、发函、单方违法解除《租赁合同》等行为，构成预期违约的规定，应承担违约责任。2.快乐一厨公司、快乐一厨分公司提供所谓的装修合同是违法与不真实的，其主张的所谓装修损失的陈述前后不一致，不应采信。2015年11月13日，快乐一厨公司、快乐一厨分公司的《关于要求解除﹤租赁合同﹥的函》所陈述与主张的装修费损失195000元；2015年12月24日，快乐一厨公司、快乐一厨分公司的反诉状所陈述与主张的装修费损失147230.7元；2016年5月11日，快乐一厨公司、快乐一厨分公司在上诉状又主张的装修费损失88561.54元。三、快乐一厨公司、快乐一厨分公司停止经营属于其单方经营决策，与天盈公司无关。其不提供劳动合同、员工社保参保及缴费证明，所谓遣散员工损失无法核实。
天盈公司向一审法院起诉请求：1.确认快乐一厨公司、快乐一厨分公司构成预期违约；2.判令快乐一厨公司、快乐一厨分公司已经支付的履约保证金71385元归天盈公司所有；3.判令快乐一厨公司、快乐一厨分公司立即向天盈公司支付违约金50000元；4.判令快乐一厨公司、快乐一厨分公司立即向天盈公司赔偿自2015年12月1日至2016年12月31日止的经济损失365212元；5.判令快乐一厨公司、快乐一厨分公司立即向天盈公司支付拖欠的电费6778.19元；6.判令快乐一厨公司、快乐一厨分公司向天盈公司支付拖欠的自2014年2月26日至2014年3月26日止的水费648.13元、自2015年10月26日至2015年11月26日的水费759.99元；7.判令本案的诉讼费用由快乐一厨公司、快乐一厨分公司承担。
快乐一厨公司、快乐一厨分公司向一审法院提起反诉请求：1.确认天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司签订的租赁合同及补充协议已于2015年11月30日解除；2.判令天盈公司双倍返还履约保证金142770元；3.判令天盈公司向快乐一厨公司、快乐一厨分公司赔偿装修损失147230.7元、遣散员工损失109901元；4.判令本案的诉讼费用由天盈公司承担。
一审法院认定事实：2012年9月15日，快乐一厨公司（甲方）与案外人（乙方）刘庆平刘#平签订《快乐一厨瀚天店工程装修合同》，约定甲方委托乙方于2012年9月17日至2012年10月24日装修位于瀚天科技城店铺。总工程款298380元。
2012年9月26日、2012年10月23日、2013年1月3日、2014年7月1日，快乐一厨公司、快乐一厨分公司分别向刘庆平刘#平转账支付149190元、74000元、80810元、15000元，合计319000元。
2013年1月30日，天盈公司（甲方）与快乐一厨公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城街道深海路17号瀚天科技城##A区8号楼##附楼103、104单元租赁给乙方作商铺使用。租赁面积为626.18平方米。租赁期限从2013年2月1日至2016年12月31日止，免租期三个月，从2013年2月1日至2013年4月31日。2015年2月1日至2016年1月31日每月租金为16042元、管理费、电力设施维护费均为5347元；2016年2月1日至2016年12月31日每月租金为17004元、管理费、电力设施维护费均为5668元。租金、管理费、电力设施维护费每月15号前交纳。水电费每月交纳一次，交纳时间为次月15号前。以上费用的缴纳如有延误则按照每天千分之五计收滞纳金；欠交一个月以上的，甲方除有权收取相关滞纳金外，还有权解除合同。甲、乙双方签订本合同时，甲方将乙方交付的意向书保证金71385元转为本合同的保证金，在乙方没有违反约定的情况下，合同期满，保证金如数退回乙方，但不计利息。合同第二十二条补充条款约定：为良好维持乙方合理化管理以及经营模式，甲方承诺在瀚天科技城园A区内不再引进第二家与乙方相同或类似的餐饮进驻。若甲方需要引进与乙方同等模式，必须经得乙方书面同意，否则视为甲方违约，乙方有权要求甲方进行赔偿。
2015年7月20日，天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司签订《补充协议》，约定三方同意将原《租赁合同》中承租方快乐一厨公司自2015年6月1日变更为快乐一厨分公司，原《租赁合同》其他条款不变，即快乐一厨分公司成为涉讼商铺的承租方，承担原《租赁合同》中权利义务。涉讼合同约定的租金、管理费、电力设施维护费滞纳金标准变更为每天万分之五。逾期交付租金违约金标准亦变更为每日万分之五。
2015年11月4日，快乐一厨公司向天盈公司寄发《关于要求终止违约行为的函》，表示天盈公司在涉讼铺位附近陆续引进“金早绿点”、蒸膳坊、创兴品味茶居某茶居等与其经营相同或相类似的餐饮企业，给其经营带来极大冲击。特别是在日常人流量无增加的情况下，以上几家餐饮企业先后开业直接导致其营业收入持续大幅度下滑，目前已严重亏损。在此情况下，快乐一厨公司要求天盈公司立即终止违约行为，终止与上述餐饮企业合作，并赔偿其损失260000元，否则将单方解除涉讼合同并保留追究天盈公司违约责任的权利。
2015年11月13日，快乐一厨公司向天盈公司寄发《关于要求解除﹤租赁合同﹥的函》，表示鉴于天盈公司的违约行为，要求解除涉讼合同并要求天盈公司赔偿装修损失、员工遣散费、违约金、营业利润损失等。
2015年11月20日，天盈公司向快乐一厨公司出具《关于要求解除﹤租赁合同﹥的复函》，表示对快乐一厨公司提出的问题正积极协调处理。
2015年11月25日，天盈公司向快乐一厨公司、快乐一厨分公司出具《告知函》，认为其不存在违反涉讼合同的行为，快乐一厨公司、快乐一厨分公司无单方解除合同权，天盈公司不同意快乐一厨公司、快乐一厨分公司单方解除涉讼合同，并催促快乐一厨公司、快乐一厨分公司交纳电费15844.97元。
2015年11月26日，快乐一厨公司向天盈公司发出《退场交铺通知书》，要求天盈公司于2015年12月1日10：00前来涉讼商铺进行收铺，如天盈公司拒绝前来收铺的，视为快乐一厨公司已完成交铺手续，即日起由于天盈公司怠于收铺所发生的一切损失由天盈公司承担。
2015年11月27日，天盈公司向快乐一厨公司、快乐一厨分公司发出《告知函》，表示不同意快乐一厨公司、快乐一厨分公司擅自解除合同，快乐一厨公司、快乐一厨分公司无权单方解除合同，要求快乐一厨公司、快乐一厨分公司继续履行合同并严守合同约定。
另查明一，行政部门登记佛山市南海区桂城街道深海路17号瀚天科技城##A区8号楼##权属人为佛山市南海区桂城街北约股份合作经济联合社。该社于2016年1月8日出具《证明》，证明佛山市瀚天科技电子城投资有限公司（现已更名为广东瀚天投资发展有限公司）于2006年6月1日承租位于桂城佛山一环路以东、桂平路以南、深海路以西、东平路以被的土地（土地面积为121276.09平方米）自建厂房、办公楼（该地址已规范为佛山市南海区桂城深海路17号瀚天科技城##），其所有权属该社，使用功能为非住宅，已办理房屋产权证。该社同意天盈公司将涉讼商铺租给快乐一厨公司用作开办快乐一厨份公司，开展生产经营活动。
另查明二，快乐一厨分公司是于2013年1月8日由快乐一厨公司成立的分公司，经营范围为中型餐馆。涉讼瀚天科技城A区存在“金早绿点”、蒸膳坊快餐店某坊、创兴品味茶居某茶居等餐饮经营门店，其中蒸膳坊快餐店某坊于2015年9月24日成立，经营范围为餐饮服务；创兴品味茶居某茶居于2014年2月8日成立，经营范围为中餐类制售。
一审法院认为，涉讼商铺均属于已办房产证建筑物一部分，可以合法出租，故涉讼合同及补充协议是天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司真实意思表示，合法有效，双方均依约全面履行各自义务。天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司签订补充协议变更涉讼合同承租方为快乐一厨分公司，故快乐一厨分公司主体适格。快乐一厨分公司作为分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故快乐一厨公司主体亦适格。
关于天盈公司是否违约的问题。涉讼合同约定为维护快乐一厨公司、快乐一厨分公司合理化管理以及经营模式，天盈公司在瀚天科技城园A区内不再引进第二家与快乐一厨公司、快乐一厨分公司相同或类似的餐饮进驻。若天盈公司需要引进与快乐一厨公司、快乐一厨分公司同等模式，必须经得快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意，否则视为天盈公司违约，快乐一厨公司、快乐一厨分公司有权要求快乐一厨公司、快乐一厨分公司进行赔偿。天盈公司认为，“同等模式”指的是具有台湾文化特色的公司经营模式，而其所引进的“金早绿点”、蒸膳坊、创兴品味茶居某茶居等餐饮企业不属于与快乐一厨公司、快乐一厨分公司同等模式，故无需快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意，天盈公司不构成违约；快乐一厨公司、快乐一厨分公司则认为，“相同或类似的餐饮企业”与“同等模式”实际上是相同意思，天盈公司引进相同或类似餐饮企业时均应取得快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意，否则构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。天盈公司虽认为上述约定所指的同等模式为具有台湾文化特色的公司经营模式，但其一，快乐一厨公司、快乐一厨分公司对天盈公司上述界定并不确认，天盈公司亦未举证证明其主张。其二，将“同等模式”作天盈公司主张的限定，明显与“相同或类似”的约定存在矛盾，使双方有关不得引进相同或类似餐饮企业的约定实际上丧失约束力；相反，该条约定中的前后两句话应作整体理解，实际上约定了天盈公司不作为义务、例外（书面同意）及相应法律后果，只有如此理解，约定的含义才连贯而符合逻辑；三、根据交易惯例，结合该条第一句中有关维护经营模式、不得引进相同或类似餐饮企业的表述，该条约定目的，旨在减少特定区域内餐饮企业竞争，一定程度上保障快乐一厨公司、快乐一厨分公司的经营收益，将“同等模式”作天盈公司主张的限定，实际上与该条约定目的相悖，无法实现保障快乐一厨公司、快乐一厨分公司利益的目的。综上，一审法院对天盈公司有关“同等模式”限定的主张不予采纳，认为该条约定中的“相同或类似”与“同等模式”实际为相同意思，即天盈公司引进相同或类似的餐饮企业，须经快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意，否则构成违约。天盈公司于园区内引进的蒸膳坊、创兴品味茶居某茶居经营范围均为餐饮，特别是蒸膳坊，在产品种类、销售方式、消费群体、价格定位等方面与快乐一厨公司、快乐一厨分公司经营的餐饮类似，实际为与快乐一厨公司、快乐一厨分公司类似的餐饮企业。天盈公司未取得快乐一厨公司、快乐一厨分公司书面同意引进上述餐饮企业，已经构成违约。
涉讼合同并未约定天盈公司引进相同或类似餐饮企业时，快乐一厨公司、快乐一厨分公司即享有合同解除权，故快乐一厨公司、快乐一厨分公司是否具备合同解除权仍应结合法律规定及合同其他约定予以审查。根据前述约定，即使天盈公司违约，仍可以通过赔偿等方式填补快乐一厨公司、快乐一厨分公司损失，使合同得以继续履行，合同目的仍有实现可能，故天盈公司引进相同或类似的餐饮企业并未构成根本违约，快乐一厨公司、快乐一厨分公司无单方合同解除权。但考虑到快乐一厨公司已经实际停止经营，合同因本案诉讼已经无继续履行必要及可能，故涉讼合同及补充协议应予以解除。天盈公司作为违约方，对涉讼合同及补充协议解除有过错；快乐一厨公司、快乐一厨分公司方无单方解除权，而自行仓促停止经营，对涉讼合同及补充协议解除亦有过错。
天盈公司违约在先，且涉讼合同因双方过错解除，现天盈公司主张确认快乐一厨公司、快乐一厨分公司预期违约、没收履约保证金、快乐一厨公司、快乐一厨分公司支付违约金、赔偿预期违约损失均没有法律及合同依据，一审法院不予支持。关于水电费，快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有异议，一审法院予以支持，则快乐一厨公司、快乐一厨分公司应向天盈公司支付电费6778.19元、水费1408.12元。天盈公司诉请在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。
快乐一厨公司、快乐一厨分公司无单方解除权，涉讼合同因双方过错解除，现快乐一厨公司、快乐一厨分公司反诉请求确认涉讼合同及补充协议于2015年11月30日解除、天盈公司双倍返还履约保证金没有法律及合同依据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除，天盈公司应返还履约保证金71385元予快乐一厨公司、快乐一厨分公司。
关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，则天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司应按照各自50%的比例分摊装饰装修残值损失。快乐一厨公司、快乐一厨分公司虽主张装修投入共319000元，但未提供结算依据，亦与装修合同约定工程总价款相悖，不排除快乐一厨公司、快乐一厨分公司与案外人之间有其他经济往来，故一审法院采纳装修合同约定总价款作为快乐一厨公司、快乐一厨分公司实际装修投入，即装修造价为298380元。涉讼合同经本案判决解除，一审法院酌定以庭审辩论终结时点（2016年1月11日）作为剩余租赁期起算时点，故剩余租赁期内装饰装修残值为74073.36元（298380元÷1430天×355天），则天盈公司应补偿装修残值损失37036.68元（按照74073.36元×50%计算）予快乐一厨公司、快乐一厨分公司。
关于遣散员工损失。其一，涉讼合同因双方过错解除，快乐一厨公司、快乐一厨分公司应承担相应责任；其二，快乐一厨公司、快乐一厨分公司未提供劳动合同、社保资料等证据印证其实际支出，对快乐一厨公司、快乐一厨分公司证据14的证明效力一审法院不予采纳；其三，快乐一厨公司、快乐一厨分公司停止经营，属于其单方经营决策，可能受其他经营环境因素影响，无证据显示其与天盈公司违约行为之间有必然的因果关联。综上，快乐一厨公司、快乐一厨分公司诉请赔偿遣散员工损失理据不足，一审法院不予支持。
快乐一厨公司、快乐一厨分公司反诉在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，本案判决如下：一、解除天盈公司与快乐一厨公司于2013年1月30日签订的《租赁合同》；二、解除天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司于2015年7月20日签订的《补充协议》；三、快乐一厨公司、快乐一厨分公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费6778.19元、水费1408.12元予天盈公司；四、天盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金71385元予快乐一厨公司、快乐一厨分公司；五、天盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内补偿装修残值损失37036.68元予快乐一厨公司、快乐一厨分公司；六、驳回天盈公司的其他诉讼请求；七、驳回快乐一厨公司、快乐一厨分公司的其他反诉请求。一审案件受理费减半收取4421.86元（天盈公司已预交），由天盈公司负担4396.86元，由快乐一厨公司、快乐一厨分公司负担25元。反诉受理费3649.26元（快乐一厨公司、快乐一厨分公司已预交），由天盈公司负担1234.22元，由快乐一厨公司、快乐一厨分公司负担2415.04元。经抵扣，天盈公司应负担份额共1209.22元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予快乐一厨公司、快乐一厨分公司。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据上诉人天盈公司、快乐一厨公司、快乐一厨分公司的上诉请求和答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：一审判决是否违反程序超出诉讼请求作出裁判；双方当事人的行为是否构成违约；本案合同是否应当解除及双方当事人的民事责任如何确定。
关于一审判决是否超出诉讼请求作出裁判的问题。天盈公司上诉称其并没有诉请解除合同，一审判决解除合同和补充协议违反“不告不理”原则。本院认为，人民法院在审理民事案件时应当围绕当事人的诉讼请求进行审理并作出裁判，当事人的诉讼请求包含了原告的诉讼请求和反诉原告的反诉请求。本案中快乐一厨公司、快乐一厨分公司提起反诉，并请求确认其与天盈公司之间的租赁合同及补充协议已解除，因此一审法院对双方租赁合同及补充协议的处理并未违反“不告不理”原则，天盈公司该项上诉主张不成立，本院不予支持。
关于双方当事人的行为是否构成违约的问题。首先是天盈公司引进相关餐饮企业是否构成违约的问题。双方的租赁合同第二十二条约定“为良好维持乙方合理化管理以及经营模式，甲方承诺在瀚天科技城园A区内不再引进第二家与乙方相同或类似的餐饮进驻。若甲方需要引进与乙方同等模式，必须经得乙方书面同意，否则视为甲方违约，乙方有权要求甲方进行赔偿”。从交易习惯看，是否出租房产以及出租房产予何人属于出租人的权利，当事人在签订租赁合同时并无必要对出租人有权出租的非本案合同项下的房产出租他人作出限制，除非当事人为了特定目的而作出特别约定进行限制，因而，本案天盈公司与快乐一厨公司、快乐一厨分公司所签订的租赁合同中作出的上述约定是双方特别的约定，是对天盈公司引进相同或类似餐饮企业的限制，其目的是为了保障快乐一厨公司、快乐一厨分公司在瀚天科技城园A区内的经营不因引进其他餐饮企业而导致消费量的减少。从双方该条款的具体约定内容看，一是天盈公司承诺不再引进第二家与快乐一厨公司、快乐一厨分公司相同或类似的餐饮企业进驻，二是如果引进与快乐一厨公司、快乐一厨分公司同等模式的企业，需征得快乐一厨公司、快乐一厨分公司的同意。从该约定看，无论对“同等模式”如何进行解释，只要天盈公司引进与快乐一厨公司、快乐一厨分公司相同或类似的餐饮企业进驻即违反了其承诺而构成违约。天盈公司在快乐一厨公司、快乐一厨分公司所承租的涉案铺位附近不但陆续引入了金早绿点、蒸膳坊、创兴品味茶居某茶居等餐饮经营门店，而且从快乐一厨公司、快乐一厨分公司在一审中提交的照片来看，蒸膳坊的销售方式、价格定位、消费群体等均与快乐一厨公司、快乐一厨分公司相近似，故其行为已经构成违约。天盈公司在上诉中称，创兴品味茶居某茶居于2014年2月8日就已经成立，但快乐一厨公司、快乐一厨分公司在其提出解除合同前的两年时间内未提过异议，且在2015年7月20日双方还签订了《补充协议》，故快乐一厨公司、快乐一厨分公司是在故意制造天盈公司违约的假象。对此，本院认为，一方面天盈公司陆续引进与快乐一厨公司、快乐一厨分公司相同或类似的餐饮企业的行为已经构成违约，另一方面对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司而言，相同或类似的餐饮企业对其经营的冲击也需要一定的时间才能显现，而且蒸膳坊是在2015年9月进场经营，快乐一厨公司在2015年11月4日即发出要求天盈公司终止违约行为的函，故天盈公司的该上述理由并不成立。关于快乐一厨公司、快乐一厨分公司是否违约的问题。虽然双方在合同中对于天盈公司引进相同和类似餐饮企业即构成违约作出了约定，但并没有约定快乐一厨公司、快乐一厨分公司就此就享有解除合同的权利，故对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司是否享有解除合同的权利需以法律规定考量天盈公司的违约行为是否构成根本违约。导致企业经营利润的降低或亏损是存在各种因素的，快乐一厨公司、快乐一厨分公司并未提交有效的证据证明其存在经营利润下降或亏损，且该下降或亏损系因天盈公司的违约行为而导致，故快乐一厨公司、快乐一厨分公司在没有证据证明天盈公司的违约行为构成根本违约的情况下单方面解除合同，其行为本身也构成了违约。
关于本案合同是否应当解除及双方当事人民事责任的确定。对于合同是否解除应当考虑各方面的状况。本案快乐一厨公司、快乐一厨分公司没有单方解除合同的权利，但是本案首先系因天盈公司的违约而造成，而快乐一厨公司、快乐一厨分公司也已经实际停止经营，双方已经失去继续履行合同的信任与基础，故原审法院判决解除双方的合同并无不当。因快乐一厨公司、快乐一厨分公司并无单方合同解除权，而是由法院根据双方合同履行情况判决合同的解除，故应以法院判决生效之日作为合同解除之日，故快乐一厨公司、快乐一厨分公司要求确认合同于2015年11月30日解除缺乏理据，本院不予支持。
关于双方民事责任如何确定的问题。因本案双方当事人均存在违约行为，并最终导致了合同的解除，故应根据双方当事人的违约情况和过错对双方责任予以确定。本案天盈公司违约在先，故其要求确认快乐一厨公司、快乐一厨分公司逾期违约、并要求没收履约保证金、快乐一厨公司、快乐一厨分公司支付违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。按照合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除，尚未履行的不再履行；对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司已经支付的履约保证金，因天盈公司无权予以没收，故天盈公司应当予以返还。而快乐一厨公司、快乐一厨分公司本身也存在违约行为，故其要求双倍返还履约保证金不成立，本院不予支持。对于损失问题，则应当按照导致合同解除的过错来进行分担。对于天盈公司而言，其所产生的损失主要是合同期内因快乐一厨公司、快乐一厨分公司不再履行合同后而导致的租金损失，对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司而言，因其停止经营所产生的经营损失存在各种因素的影响，故该经营损失不能确定即为天盈公司的违约所造成，故快乐一厨公司、快乐一厨分公司的损失主要为其装饰装修的残值损失。本案天盈公司违约在先，快乐一厨公司、快乐一厨分公司违约行为主要是对天盈公司的违约行为采取的救济方式不当而造成，故衡量双方当事人违约行为，显然天盈公司导致合同解除的过错更大，故其相关租金的损失应由其自行承担。同时，对于快乐一厨公司、快乐一厨分公司的装修损失，虽然天盈公司导致合同解除的过错较大，但快乐一厨公司、快乐一厨分公司擅自单方解除合同本身也存在违约行为，故对装修损失也应当承担一定的责任，一审法院酌定天盈公司补偿快乐一厨公司、快乐一厨分公司部分的装修残值损失金额处理适当，本院予以维持。
综上所述，天盈公司、快乐一厨公司、快乐一厨分公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15577.62元，由上诉人广东天盈都市型产业投资发展有限公司负担9036.34元，由佛山市快乐一厨餐饮有限公司、佛山市快乐一厨餐饮有限公司南海分公司负担6541.28元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 梁启星
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