北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9443号
上诉人（原审被告）：赵刚，男，1958年11月17日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李宏宇，北京市众朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卫滦朝，男，1953年7月24日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：北京金隆基业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇东方太阳城021号楼104。
法定代表人：陈芝东，总经理。
委托诉讼代理人：盛玉军，男，1986年8月20日出生。
上诉人赵刚因与被上诉人卫滦朝、原审第三人北京金隆基业房地产经纪有限公司（以下简称金隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初9781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵刚上诉请求：撤销原判，改判其仅承担定金赔偿责任。事实和理由：一、赵刚因无法按时履行付款义务，已于2017年12月28日通过中介公司向卫滦朝发出告知函，根据合同法第94条，合同应于卫滦朝收到函件的时间即2018年1月11日解除。一审依据合同法第107条赋予卫滦朝在收到函件后，仍有要求赵刚继续履行合同的权利，造成事实上的不公。二、卫滦朝不讲诚信将涉案房屋内家具、家电等物品销销毁、搬离、低价变卖，是对房屋买卖合同价款中的515万元的减损，构成根本违约，故本案应属于双方的过错造成合同的解除。三、一审酌定赵刚应赔偿违约金61万元，数额过高，应当根据合同法第120条划分双方的责任比例。四、金隆公司并未完成所有买卖程序，服务并不完全，且未能及时为买卖双方沟通传递信息，存在服务瑕疵，一审判决赵刚赔偿中介费损失2万元违反公平原则。
卫滦朝辩称：同意一审判决，不同意赵刚的上诉意见。
金隆公司述称：同意一审判决，不同意赵刚的上诉意见。
卫滦朝向一审法院起诉请求：1.赵刚协助卫滦朝办理涉诉房屋网签合同解除手续，确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》于2018年4月1日解除；2.赵刚向卫滦朝支付违约金71万元，赔偿房屋差价损失118万元，以上共计189万元；3.赵刚赔偿卫滦朝中介费3万元；4.赵刚承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年11月25日，卫滦朝、赵刚双方在金隆公司居间服务下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定赵刚以全款方式购买卫滦朝位于北京市顺义区东方太阳城万晴园82号楼×室房屋一套。其中《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一款约定，该房屋成交价格为195万元，第2款约定该房屋家具、家电、装饰、装修及配套设施、设备等作价为515万元。同日签署的《补充协议》第四条违约责任第三项内容为：赵刚若出现下列情形之一的，赵刚构成根本违约，且卫滦朝有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）提供的证件等购房所需的材料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。赵刚出现上述根本违约情形之一的，赵刚应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向卫滦朝支付违约金。赵刚向卫滦朝支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。金隆公司收取赵刚的费用不予退还。
2018年1月11日赵刚向金隆公司递交抬头为卫滦朝、金隆公司的〈关于解除《房屋买卖合同》等三份协议的函〉,函件具体内容为：就我购买位于北京市顺义区太阳城万晴园82号楼×室一事，2017年11月25日，我与卖方卫滦朝及金隆公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，现因我的资金链断裂，无力继续支付购房款。希望终止上述三份协议，未支付的购房款不再给付。还请卖方及金隆公司体谅我的难处，并返还我已经支付的定金10万元，以及已付的中介佣金7万元。特此函告。赵刚（签字）。（签署日期为2017年12月28日）。2018年2月10日，金隆公司向赵刚发送告知函。具体内容为：“赵刚先生，经我司居间服务，您与卫滦朝先生于2017年11月25日签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，合同标的房屋地址为北京市顺义区东方太阳城万晴园82号楼102。根据合同约定，经我司业务人员多次电话通知，您仍未配合办理缴税等房屋交易相关手续，未按合同之约定履行义务，属单方面违约，且就后续事宜三方尚未协商一致签署解除协议。故我司特致此函，请您尽快履行合同义务，否则您将会承担合同约定的相关责任，由此引致的法律后果由您自行承担，请您妥善处理此事”。2018年2月12日，卫滦朝向赵刚送达关于履行合同约定的函，主要内容为，要求赵刚本着公平守信原则，继续履行合同，并承担因违约给缔约方造成的损失及赔偿。2018年3月30日，卫滦朝向赵刚发送了《解除合同、并要求承担违约责任、赔偿损失通知书》。2017年11月29日、12月1日、12月17日，卫滦朝分次将涉诉房屋中家具、家电等物品搬离。
上述事实，有各方当事人一审陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、函件、通知书、病历复印件、房产证复印件、公证书、收据复印件等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，当事人签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，是真实意思表示，合法有效。当事人均应依约履行自己的义务。赵刚在合同约定的履行期限届满前明确表示将不再履行合同义务，作为守约方卫滦朝享有解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条法律规定，守约方卫滦朝也可以不行使解除合同的权利，而要求赵刚继续履行合同义务。卫滦朝在2018年1月11日收到赵刚不履行合同义务的书面函件后，要求赵刚继续履行合同义务具有法律依据。在卫滦朝通知赵刚继续履行合同而赵刚仍不履行合同义务情形下，卫滦朝以书面形式通知赵刚解除合同，符合双方合同约定及相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。卫滦朝解除合同的通知于2018年4月1日到达赵刚，双方签订的合同于2018年4月1日解除。
需要说明的是，双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》第四条第（二）项内容为：经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：￥5150000元，人民币（大写）伍佰壹拾伍万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。卫滦朝认可在合同签订后没有作出新的约定，在此情况下，应当理解为卫滦朝将涉案房屋中所有家具、家电、装饰装修及配套设施设备等物品作为合同标的物卖予赵刚。卫滦朝在2017年11月29日、12月1日、12月17日将涉案房屋内家具、家电等物品销毁、搬离的行为构成违约行为。但是，赵刚在2018年1月11日提出的不履行合同义务的理由是自身资金链断裂，对卫滦朝违约行为并无任何意思表示，而资金链断裂并非合同约定及法律规定的解除合同理由。故卫滦朝关于不认可赵刚解除合同，合同仍处于履行期间的意见合理，该院予以采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。即根据法律规定，卫滦朝与赵刚既可以约定违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就本案而言，卫滦朝与赵刚约定在赵刚违约情况下以房屋总价款为基数，按照20％的比例计算违约金的方法。在基数固定，计算违约金的比例固定条件下，双方违约金数额是固定的。由此认定双方选择了法律规定的一定数额的违约金计算方法。双方合同约定房价款为195万元，装修款为515万元，经当庭询问卫滦朝、赵刚双方及金隆公司，均表示当事双方签订合同时仅泛泛的说明本次交易的总价款为710万元，虽然合同上将总价款区分为房价款和家具、装修等不同项目，不同价款，但家具、装修等非房价款具体数额双方并无约定，庭审中也不能对家具、装修等非房价款具体数额形成一致意见。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因金隆公司介绍双方签订合同时该类房屋市场交易价格双方均无异议。据此该院认定卫滦朝与赵刚签订的房屋价款为195万元属于虚假意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。由此认定赵刚订立合同时可预见的最大损失金额不超过142万元。卫滦朝可以用房屋差价证明自己的损失，如果认为约定的违约金低于实际损失，有权要求增加违约金。但在卫滦朝依据合同和法律规定主张违约金后，再行主张房屋差价损失，没有合同和法律依据。对卫滦朝房屋差价损失该院不予支持。现卫滦朝庭审中明确表示知道计算违约金的方法及可得数额，主动按照低于合同约定方法计算所得违约金数额主张权利。系对权利的自由处分。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。虽然赵刚在通知卫滦朝解除合同时未以卫滦朝存在的违约行为为由，但在诉讼中赵刚明确指出了卫滦朝存在违约行为，并提出了权利主张，该院综合考虑本合同的履行状况、双方各自的违约行为、卫滦朝因此获得的利益等因素，酌定赵刚赔偿卫滦朝违约金61万元。
赵刚对卫滦朝解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》、涉案房屋网签合同的请求予以认可，并愿意协助卫滦朝办理网签合同解除手续，对此该院不持异议。
2017年11月25日，卫滦朝、赵刚、金隆公司签订的居间服务合同第四条违约责任第三项内容为：金隆公司违反本合同第3条约定的，金隆公司应承担相应的违约责任。卫滦朝和赵刚违反本合同第3条约定，导致金隆公司不能继续履行义务的，金隆公司不承担责任，且金隆公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方可向违约方追偿该笔费用。因买卖双方均存在违约行为，该院根据双方在履行合同过程中过错程度，酌定支持卫滦朝中介费损失2万元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、确认卫滦朝与赵刚于2017年11月25日经北京金隆基业房地产经纪有限公司居间签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》于2018年4月1日解除；二、解除卫滦朝与赵刚签署的关于北京市顺义区东方太阳城万晴园82号楼×室房屋网签合同，赵刚于判决生效之日起三日内协助卫滦朝办理该房屋网签解除手续；三、赵刚赔偿卫滦朝违约金六十一万元，冲抵赵刚给付定金十万元，余款五十一万元于判决生效之日起三日内执行；四、赵刚于判决生效之日起三日内赔偿卫滦朝中介费损失二万元；五、驳回卫滦朝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万零九百零五元（卫滦朝已预交），由卫滦朝负担五千八百零五元，由赵刚负担五千一百元，于判决生效之日起七日内缴纳。
二审中，当事人未提交新的证据。经查，卫滦朝于2017年11月25日向金隆公司交纳中介费3万元。
本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案查明的事实及各方当事人的诉辩意见，本院归纳的二审争议焦点为：一、合同解除的时间；二、赵刚应承担的违约金数额；三、赵刚应承担的中介费损失数额。
一、合同解除的时间。
根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
本案中，卫滦朝、赵刚签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，卫滦朝、赵刚均应依约履行各自的义务。根据双方合同的约定，赵刚若出现下列情形之一的，赵刚构成根本违约，且卫滦朝有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（2）拒绝购买该房屋的；（3）……。据本案查明的事实，赵刚在合同约定的履行期限届满前明确表示将不再购买涉案房屋，其构成根本违约，作为守约方的卫滦朝享有解除合同的权利。一审法院将卫滦朝发送的解除通知到达赵刚的时间，即2018年4月1日，认定为双方合同解除的时间，并无不当，应予维持。
赵刚上诉称合同解除的时间应以其向卫滦朝发送解除函的时间为准，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵刚作为违约方，不享有解除合同的权利，其发出的告知函不具有解除合同的效力。而卫滦朝作为守约方，享有解除合同的权利，但也可以不行使解除合同的权利，而要求赵刚继续履行合同义务。卫滦朝在2018年1月11日收到赵刚不履行合同义务的书面函件后，要求赵刚继续履行合同义务具有法律依据。故此时不应视为合同已经解除。对赵刚的此项上诉意见，本院不予采纳。
二、赵刚应承担的违约金数额。
根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，赵刚在合同约定的履行期限届满前明确表示将不再购买涉案房屋，其构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，赵刚出现根本违约情形之一的，应支付房屋总价款20%的违约金。现卫滦朝主张的违约金数额低于上述约定的计算标准，该主张不违反法律规定，本院不持异议。一审法院综合本案的实际情况，酌情予以确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。
三、赵刚应承担的中介费损失数额。
根据卫滦朝、赵刚、金隆公司三方签订的居间服务合同的约定，卫滦朝和赵刚违反合同第3条约定，导致金隆公司不能继续履行义务的，金隆公司不承担责任，且金隆公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，其可向违约方追偿该笔费用。据查明的事实，卫滦朝已交纳中介费3万元，其作为守约方，有权向违约方赵刚主张该损失。一审法院根据双方在履行合同过程中的过错程度，酌定支持卫滦朝中介费损失2万元，并无不当，应予维持。赵刚针对中介费损失的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，赵刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由赵刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 薛 妍
审 判 员 孙 妍
二〇一八年八月八日
法官助理 周艳雯
法官助理 王永基
书 记 员 陆九阳