江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6102号
上诉人（原审潘华）：潘华，男，1982年11月10日出生，住南京市秦淮区象房村**幢***室。
委托诉讼代理人：梁官成，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华融置业南京有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中门大街301号501室。
法定代表人：袁洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱网祥，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘青，江苏致邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审常青藤公司）：江苏省常青藤贸易有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园西12号1幢202室。
法定代表人：王晓红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵雷，男，1973年6月6日生，汉族，江苏省常青藤贸易有限公司员工，住南京市鼓楼区。
上诉人潘华因与被上诉人华融置业南京有限公司（以下简称华融公司）、江苏省常青藤贸易有限公司（以下简称常青藤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘华上诉请求：l、撤销一审判决，依法驳回华融公司的起诉或者诉讼请求；2、依法确认潘华与王北城签订的房屋租赁合同、潘华与常青藤公司签订的房屋租赁合同合法有效；3、依法确认常青藤公司应向潘华支付租金；4、华融公司、常青藤公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、华融公司通过司法拍卖竞得涉案房屋后，执行法院至今未实际交付，华融公司应当自行承担一切损失，其通过本案诉讼要求常青藤公司交付房屋、支付租金，不符合法律规定，应当驳回其起诉。一审查明，拍卖公告特别说明：买受人需要法院腾空房屋的，可申请法院强制迁出占用人，在买受人向法院申请强制迁出占用人前及法院强制迁出占用人期间，买受人由此产生的一切损失均由买受人自行承担。华融公司虽然通过司法拍卖竞得涉案房房屋，但至今执行法院未向其实际交付，也未完成强制迁出占用人。根据拍卖公告，华融公司应当自行承担不利后果，其唯一合法的救济途径应当继续通过执行法院的执行程序取得房屋，方能行使权利。现华融公司通过本案诉讼要求常青藤公司交付房屋，支付租金不符合法律规定，应当驳回其诉讼。二、一审判决上诉人与王北城之间的租赁合同无效，上诉人不享有合法转租权。上诉人认为此认定错误，上诉人与王北城之间的房屋租赁合同合法有效，且已经过多份生效判决文书确认。一审法院认为上诉人与王北城之间的租赁合同符合法律规定的无效情形，应属无效，上诉人对涉案房屋不享有处分权，亦不能基于无效合同而享有合法转租权，此认定显然是错误的。首先，虽然上诉人与王北城之间的租赁合同签订时间在南京市中级人民法院查封之后，但合法有效，上诉人基于该合法有效的合同与他人签订的转租合同也合法有效，一审法院、南京市中级人民法院多份生效判决书已经予以确认。其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)的规定，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常务会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。一审法院在判决书中仅以根据法律规定为由，认定上诉人与王北城的租赁合同无效，但未说明任何法律依据。一审法院在无法律依据的情形下，推翻上级法院针对同一法律行为所作出的合法性、有效性的认定，显然是错误的。三、一审法院认为上诉人与常青藤公司不存在合法的租赁合同关系错误，双方存在合法租赁关系。1、虽然上诉人与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》在2013年11月29日，鉴于上诉人对涉案房屋有转租权，该合同系双方真实意思表示，合法有效。2、一审法院认为上诉人仅是王北城的代理人，没有事实依据。早在2012年7月1日，上诉人就已经和王北城签订了租赁合同，取得了租赁权和转租权。常青藤公司认可的出租人就是上诉人。上诉人与常青藤公司之间的转租合同在2013年11月29日即已签订，而转租合同签订的基础就是上诉人与王北城签订的《房屋租赁合同》。租赁登记备案证明记载的出租人是上诉人，自2014年2月20日租赁期开始，常青藤公司向上诉人缴纳租金且租赁发票中也明确记载出租人是上诉人。常青藤公司与王北城签订的租赁合同期限为2011年2月20日至2019年2月19日。如果上诉人仅是王北城授权代理人，常青藤公司无需与上诉人另行签订租赁合同，且另行签订的租赁合同期限为2014年2月20日至2024年2月20日。同样，如果上诉人仅是王北城的代理人，则向常青藤公司提供发票的出租方应当为王北城，而非上诉人。因此，常青藤公司与王北城签订的租赁合同在2014年2月20日已经解除，上诉人与常青藤公司之间的租赁合同独立于前者，合法有效，双方存在合法的房屋租赁合同法律关系。四、常青藤公司应当向上诉人支付租金。如上述，常青藤公司与上诉人之间租赁合同合法有效，应当继续履行。根据合同相对性原理，常青藤公司应当依据合同约定向上诉人支付租金。上诉人与王北城签订租赁合同后，投入大量的人力和物力进行整修，使得8号房屋走上正常的经营之路，上诉人的权益应当得到保护。
华融公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
常青藤公司辩称，对上诉人的请求我方没有异议，在华融公司通过司法拍卖取得产权之前，从2013年底开始，常青藤公司与上诉人也签订了房屋租赁合同。在这之前，常青藤公司与王北城签订的合同，因为王北城无法履行，所以我方和上诉人直接签订了租赁合同，双方一直在顺利的履行合同，一审法院判决后，虽然我方未提起上诉，但一审判决不合适。
华融公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认常青藤公司与王北城之间签订的《房屋租赁合同》已解除；2、常青藤公司立即迁出、腾空南京市鼓楼区龙江小区阳光广场8号第一层的房屋，并返还华融公司；3、常青藤公司支付拖欠的房屋使用费256666.67元，逾期支付违约金593600元，以及逾期返还房屋的违约金605000元，合计1455266.67元（自2015年11月18日暂计算至2016年10月26日，最终应计算至常青藤公司腾空该房交付给华融公司之日止）。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区阳光广场8号房屋为四层建筑（建筑面积共计5187.66平方米，以下简称8号房屋），包括负一层（建筑面积为739.61平方米）、一层（建筑面积1948.71平方米）、二层（建筑面积1816.96平方米）、三层（建筑面积682.38平方米），该四层建筑原来的登记所有权人为王北城。涉案房屋位于8号房屋中的第一层西南角，建筑面积约130平方米。
2011年2月18日，常青藤公司（乙方）与案外人王北城（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的8号房屋中第一层的部分房屋即涉案房屋，租赁期限为2011年2月20日至2019年2月19日；年租金为28万元，乙方按半年为一期向甲方支付租金14万元，并应于每期开始前3日内支付租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金数额按拖欠天数乘以租金总额的1%计算；乙方有不交付或不按约定期限迟延交付租金达1个月，或乙方所欠交的各项费用达2000元等情形的，甲方有权解除合同，并依法追究乙方相关责任；租赁合同期限届满或由于其他原因提前终止、解除合同的，无论乙方出于何种原因及何种理由仍占据房屋不迁出交还的，乙方按每日5000元支付甲方实际损失及可得利益损失，该损失不足以补偿项目开发损失的，还应另行赔偿等等。
2012年3月2日，本院根据申请执行人力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司的申请，作出（2012）宁执字第61号民事裁定书，首轮查封8号房屋，期限为2012年3月2日至2018年3月5日，查封期内禁止转移、变更及抵押房屋等等。该执行案件的执行依据为本院于2011年12月27日对力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司与王北城、江苏诚泰房地产投资发展有限公司及潘华翟韶均、项凤宁房屋买卖合同纠纷案所作出的（2010）宁民初字第133、134、135、136、137、138、139、140号民事调解书。
2012年7月1日，王北城将8号房屋中的负一层至三层共约4500平方米房屋出租给潘华用于经营，双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年7月1日至2031年6月30日，每月租金8万元，潘华有权转租、招商等等。2013年5月，王北城、潘华办理了该合同的房屋租赁登记备案证明。2013年11月20日，王北城出具一份授权书，授权潘华全权处理8号房屋的租金收取、出租和日常管理工作等等。
2013年11月29日，常青藤公司再次与潘华订立了一份《房屋租赁合同》，约定常青藤公司承租8号房屋中第一层部分房屋即涉案房屋，租赁期限为2014年2月20日至2019年2月19日，年租金为28万元等等。双方办理了房屋租赁登记备案证明。后双方签订补充协议，约定将租期调整为十年等等。
本院在执行上述案件过程中，于2014年12月20日发布公告，要求房屋占有人于2014年12月31日前迁出
2015年4月8日，潘华与王瑞生、南京王祥房产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将8号房屋中的1400平方米（一层800平方米、二层600平方米）出租给王瑞生，租期十年，年租金150万元等等。
2015年4月10日，本院发布执行公告，告知8号房屋已被查封，正在进行司法评估、拍卖，2012年3月2日后王北城与他人签订的任何租赁合同均不受法律保护，非法占用人不得从事对上述房屋的任何装修、添附行为等等。
2015年4月，潘华另案向一审法院起诉王瑞生，要求王瑞生赔偿房屋装修损失20万元。2015年10月一审法院对该案作出（2015）鼓民初字第4678号民事判决书，驳回潘华的诉讼请求。潘华不服上诉，2016年1月，本院对该案作出（2015）宁民终字第7581号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2015年7月,常青藤公司已经向潘华支付了2015年8月20日至2016年2月19日期间的房租12.5万元，潘华对此开具了发票。
2015年9月，本院通过淘宝网法院司法拍卖平台，对8号房屋进行拍卖，在拍品介绍中，注明8号房屋一层有部分房屋出租给麦当劳和常青藤公司经营，租赁期限分别为2011年11月24日至2020年11月23日、2011年2月20日至2019年2月19日，并在拍卖公告中特别说明如下：本次拍卖标的除一层部分房屋有合法租赁外（详见租赁合同），其余均不受法律保护，拍卖成交后，除合法租赁外，买受人可在取得房产权属证书后与占用人重新签订租赁合同，如买受人与占用人未能重新签订租赁合同，或买受人不同意出租，需要法院腾空房屋的，可申请法院强制迁出占用人，在买受人向法院申请强制迁出占用人前及法院强制迁出占用人期间，买受人由此产生的一切损失均由买受人自行承担等等。
2015年10月9日，华融公司通过本院司法拍卖程序，以10051万元的价格竞买获得王北城的上述8号房屋，并于2015年12月14日取得8号房屋的房屋所有权证。2015年11月18日，本院裁定8号房屋归华融公司所有。2016年3月1日，本院召开执行协调会，再次明确华融公司为该房屋的产权人。华融公司取得合法物权登记之后，告知常青藤公司上述产权变更事实并要求其签署《主体变更协议》、支付租金等，但常青藤公司未予同意。
2016年1月，常青藤公司向潘华交纳了2016年2月20日至8月10日期间的房租13万元。
2016年6月2日，华融公司向常青藤公司发出《关于尽快签署<主体变更协议>的催告函》，要求常青藤公司在收函后五个工作日内签署《租赁合同主体变更协议》等等。次日常青藤公司签收该函，但未表示同意。
2016年6月17日，华融公司向常青藤公司发出《关于收回房屋和补缴租赁费用相关事宜的告知函》，要求常青藤公司收函后10个工作日内自行迁出涉案房屋，并向华融公司补缴2015年12月1日至2016年6月17日房屋租金。但常青藤公司明确拒绝返还涉案房屋并拒付房屋租金。次日常青藤公司签收该函，未予同意。
2016年，由于潘华认为本院于2014年12月20日发出的前述执行公告侵犯其合法权益，向本院提出执行异议。2016年9月23日，本院对该案作出（2016）苏01执异388号执行裁定书，认为虽然潘华与王北城签订租赁合同并办理备案登记，但由于之前8号房屋已被法院依法查封，依据有关司法解释等规定，潘华的租赁权不能对抗法院执行，遂裁定驳回了潘华的执行异议。
2016年11月，潘华曾另案向一审法院起诉常青藤公司，要求常青藤公司支付2016年8月20日至2017年2月19日期间的房租13万元。后潘华于2017年2月撤回该案起诉。
此后，华融公司与常青藤公司方联系，要求常青藤公司方腾空并交还房屋。常青藤公司对此不予同意。双方为此产生纠纷，由于协商未果，华融公司诉至一审法院，要求判如所请。
由于当事人意见分歧较大，致本案一审未能调解解决。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。
关于常青藤公司与王北城、潘华之间是否存在房屋租赁合同法律关系的问题。1、根据本院的拍卖公告和常青藤公司提交的《房屋租赁合同》等证据，可以认定常青藤公司在2011年2月即与王北城签订了《房屋租赁合同》，该合同签订、履行在本院司法查封、拍卖之前，该租赁合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。2、根据本院生效裁判文书以及当事人陈述等证据，可以认定潘华与8号房屋原所有权人王北城签订房屋租赁合同的时间为2012年7月1日，而在此之前的2012年3月2日本院已经对8号房屋进行了司法查封，根据本院（2016）苏01执异388号执行裁定书等证据，潘华的租赁权不能对抗法院的执行。根据法律规定，当事人不得处分经司法查封的房地产，由于潘华与王北城在订立租赁合同时均应当知道司法查封等事实，双方均负有不得违反上述法律等义务，该合同符合法律规定的无效情形，应属无效，因此，潘华对涉案房屋不享有处分权，亦不能基于无效合同而享有合法转租权。3、2013年11月29日潘华与常青藤公司重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定潘华将合法拥有“处分权”的涉案房屋出租给常青藤公司，但该合同内容与2011年2月常青藤公司、王北城签订的前述合同效力有冲突，结合2013年11月20日王北城出具的授权书的内容，即王北城授权潘华全权处理8号房屋的租金收取、出租和日常管理工作等等，则潘华应仅系王北城的代理人，王北城、潘华在2012年7月1日司法查封之后，均不享有对涉案房屋的处分权，故在未经本院认可情况下，潘华与常青藤公司重新签订合同亦应归于无效。常青藤公司向潘华支付租金等合同履行行为的效果应归属于王北城。4、综合以上分析，常青藤公司仅与原房屋所有权人王北城存在2011年2月签订的《房屋租赁合同》法律关系，与潘华之间不存在合法的房屋租赁合同法律关系。
关于华融公司、常青藤公司之间是否存在房屋租赁合同法律关系的问题。华融公司、常青藤公司之间虽然未订立涉案房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定，在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下，新的房屋所有权人取代原房屋所有权人，成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人，原房屋所有权人退出租赁合同法律关系，从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中，华融公司系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人，基于法律规定其取代案外人王北城而成为《房屋租赁合同》中的当事人，因此，在华融公司经物权登记于2015年12月14日成为涉案房屋所有权人之后，华融公司、常青藤公司之间即存在房屋租赁合同法律关系，双方的权利义务仍按照《房屋租赁合同》予以确定。
关于华融公司能否解除与常青藤公司之间《房屋租赁合同》的问题。1、关于诉讼程序问题。在本院拍卖公告中，注明拍卖成交后，除合法租赁外，买受人可在取得房产权属证书后与占用人重新签订租赁合同，如买受人与占用人未能重新签订租赁合同，或买受人不同意出租，需要法院腾空房屋的，可申请法院强制迁出占用人等等，该内容实质上系带租交房的约定，华融公司作为买受人对此不持异议，故华融公司应当自行解决有关租赁合同争议。华融公司在接受带租交房的事实之后，可以依照法律规定另行处理租赁合同履行争议，华融公司向一审法院提起本案诉讼，符合法律规定。2、关于常青藤公司是否违约的问题。根据法律规定和本案查明的事实，华融公司在成为新的所有权人之后，有权要求常青藤公司继续履行原《房屋租赁合同》并及时缴纳租金，否则华融公司作为出租人可以依法解除合同。本案中，由于常青藤公司在2015年12月14日华融公司成为新的房屋所有权人之后，存在拖欠支付租金的行为，已构成违约，华融公司有权依据合同约定行使合同解除权。3、2016年6月17日华融公司向常青藤公司发出书面告知函，要求常青藤公司在收函后十个工作日自行迁出，常青藤公司于次日收到该函，则双方的租赁合同应于2016年7月2日起解除。综合以上分析，华融公司要求确认其与常青藤公司之间的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于华融公司要求常青藤公司迁出涉案房屋、支付违约金的诉讼请求能否支持的问题。1、根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在租赁合同解除后，常青藤公司应将涉案房屋返还华融公司。华融公司要求常青藤公司返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。2、由于常青藤公司拖欠租金构成违约，故华融公司要求常青藤公司支付欠租的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据本案查明的事实，2015年7月常青藤公司已经向潘华支付了2015年8月20日至2016年2月19日期间的房租12.5万元，潘华对此开具了发票，该付款事实在华融公司成为房屋所有权人之前，故常青藤公司对此可以不再次支付，华融公司因此产生的损失可与王北城、潘华等另行协商处理。但对于该期间的剩余租金1.5万元，常青藤公司仍应支付。对于2016年2月20日之后的租金，常青藤公司应当知道华融公司为新的房屋所有权人和合同相对人，故不得向其他人支付，华融公司要求常青藤公司支付2016年2月20日之后至合同解除前的租金以及合同解除后至实际腾空交付房屋时止的房屋占有使用费，符合法律规定，计算标准可参照合同约定的每年28万元予以确定。3、关于逾期支付租金违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，常青藤公司逾期支付租金，应向华融公司支付违约金，违约金数额按拖欠天数乘以租金总额的1%计算，同时约定合同解除后常青藤公司拒不迁出房屋的，按每日5000元支付华融公司实际损失及可得利益损失。华融公司要求常青藤公司承担拖欠房租违约金和逾期返还房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，但由于该违约金标准过高，常青藤公司对此提出异议，故一审法院结合合同履行事实等案情，酌定该违约金标准均按照实际拖欠金额每日万分之三计算，常青藤公司拖欠的合同解除前（即2016年7月2日之前）的租金总额为117027元（=1.5万+102027<=28万÷365×133>），则常青藤公司应当以117027元为基数，按每日万分之三的标准自2016年2月18日起至本判决确定的给付之日止，支付相应的逾期付款违约金。对于合同解除之后的逾期返还房屋违约金，常青藤公司应当支付华融公司。故对华融公司要求常青藤公司支付相应违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、华融置业南京有限公司与江苏常青藤贸易有限公司就涉案房屋之间的《房屋租赁合同》于2016年7月2日起解除；二、江苏常青藤贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将承租的南京市鼓楼区阳光广场8号第一层涉案房屋腾空并返还华融置业南京有限公司；三、江苏常青藤贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付华融置业南京有限公司拖欠租金117027元以及逾期付款违约金（以117027元为基数，按每日万分之三的标准自2016年2月18日起计算至本判决确定的给付之日止）；四、江苏常青藤贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，给付华融置业南京有限公司自2016年7月2日至实际返还租赁房屋期间按照每年28万元的标准所计算的房屋占有使用费，并按照实际拖欠金额、天数、每日万分之三的标准计算支付逾期返还房屋违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17897元，由江苏常青藤贸易有限公司负担（华融公司已预付，常青藤公司在给付上述款项时一并将该款给付华融公司）。
二审中，除了上诉人潘华对一审查明的“作出（2012）宁执字第61号民事裁定书，首轮查封8号房屋，期限为2012年3月2日至2018年3月5日，查封期内禁止转移、变更及抵押房屋等等”、“2015年11月18日南京中院裁定8号房屋归华融公司所有”有异议外,双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。因有相关裁定书为证，故本院对上诉人的异议不予采纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据材料：一、王北城与常青藤公司于2011年2月18日签订的《房屋租赁合同》（复印件），证明合同的租赁期限不同，王北城和常青藤公司之间的租赁合同在2014年2月19日已经届满，上诉人和常青藤公司的合同是独立合同，并不属于代理关系。二、上诉人向王北城缴纳18万元租金的凭证，证明上诉人向王北城预付租金10万元。华融公司质证后称：一、对房屋租赁合同的真实性不予认可，与本案没有关联。二、对租金凭证的真实性认可，但该证据不能达到上诉人的证明目的，上诉人是原产权人王北城的代理人。常青藤公司质证后称：一、对房屋租赁合同的真实性不予认可。二、对租金凭证的真实性认可。由于上诉人提供的房屋租赁合同系复印件，故本院对该合同的真实性不予认可。本院对租金凭证的真实性认可。
根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、华融公司与常青藤公司之间的《房屋租赁合同》应否解除，常青藤公司应否腾空并返还涉案房屋；二、华融公司要求常青藤公司支付租金、占有使用费的主张应否支持；三、王北城与潘华之间的《房屋租赁合同》及潘华与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》是否有效，常青藤公司应否向潘华支付租金。
一、关于华融公司与常青藤公司之间的《房屋租赁合同》应否解除，常青藤公司应否腾空并返还涉案房屋问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案房屋原产权人为王北城。2011年2月18日，王北城与常青藤公司签订《房屋租赁合同》约定，常青藤公司承租涉案房屋，租赁期限为2011年2月20日至2019年2月19日，年租金为28万元。由于该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应属合法有效。合同履行期间，2012年3月2日，本院根据申请执行人力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司的申请，作出（2012）宁执字第61号民事裁定书，首轮查封8号涉案房屋（包含涉案房屋），期限为2012年3月2日至2018年3月5日。2015年10月9日，华融公司通过本院司法拍卖程序，竞买获得王北城的上述8号房屋，并于2015年12月14日取得8号房屋（包含涉案房屋）的房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，华融公司成为涉案房屋的所有权人，但并不改变原已存在的房屋租赁合同关系，即华融公司成为《房屋租赁合同》的当事人，华融公司承受了原出租人王北城的的权利义务，理当受原《房屋租赁合同》的约束，常青藤公司亦应按约履行自己的义务。该《房屋租赁合同》约定，年租金为28万元，乙方按半年为一期向甲方支付租金14万元，并应于每期开始前3日内支付租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金数额按拖欠天数乘以租金总额的1%计算；乙方有不交付或不按约定期限迟延交付租金达1个月，或乙方所欠交的各项费用达2000元等情形的，甲方有权解除合同，并依法追究乙方相关责任。华融公司取得合法物权登记之后，多次告知常青藤公司上述产权变更事实并要求其签署《主体变更协议》、支付租金等，但常青藤公司未予同意。2016年6月17日，华融公司向常青藤公司发出《关于收回房屋和补缴租赁费用相关事宜的告知函》，要求常青藤公司收函后10个工作日内自行迁出涉案房屋，并向华融公司补缴2015年12月1日至2016年6月17日房屋租金，但常青藤公司明确拒绝返还涉案房屋并拒付房屋租金。次日，常青藤公司签收该函，未予同意。因常青藤公司并未按照《房屋租赁合同》约定及时向新的产权人华融公司支付房屋租金，构成违约，故华融公司有权按约解除双方的《房屋租赁合同》。据此，一审法院根据查明的事实，认定双方的《房屋租赁合同》于2016年7月2日解除符合双方合同约定，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现华融公司要求常青藤公司返还涉案房屋与法不悖，依法应予以支持。上诉人潘华称华融公司要求常青藤公司交付房屋不符合法律规定的意见不能成立，本院不予支持。
二、关于华融公司要求常青藤公司支付租金、占有使用费的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，该《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2011年2月20日至2019年2月19日；年租金为28万元，乙方按半年为一期向甲方支付租金14万元，并应于每期开始前3日内支付租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金。华融公司于2015年12月14日通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，华融公司应承继王北城与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》权利、义务，常青藤公司亦应履行自己的合同义务。在华融公司取得合法物权登记之后，告知常青藤公司上述产权变更事实并要求其签署《主体变更协议》、支付租金等，但常青藤公司未予同意，构成违约，理当承担违约责任。现华融公司要求常青藤公司支付自2016年2月20日之后至合同解除时欠付租金符合合同约定，本院依法予以支持。根据上述分析，双方之间的《房屋租赁合同》于2016年7月2日解除，但该日常青藤公司并未搬出涉案房屋，实际占用诉争房屋，导致华融公司无法实际使用涉案房屋。常青藤公司实际占用涉案房屋，理当支付房屋占有使用费，故一审法院对华融公司要求常青藤公司支付占有使用费的主张予以支持并无不当，本院依法予以维持。
三、关于王北城与潘华之间的《房屋租赁合同》及潘华与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》是否有效，常青藤公司应否向潘华支付租金问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。根据上述法律规定，我国法律并未禁止房屋被依法查封后出租行为，因此，本案中，涉案房屋原产权人王北城在涉案房屋被查封后与潘华签订的《房屋租赁合同》并不违反法律的强制性规定，应属合法有效。因该《房屋租赁合同》约定，潘华有权转租，潘华基于该约定与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》系有权转租，且该合同内容亦不违反法律的禁止性规定，故潘华与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。据此，一审法院认定王北城与潘华签订的《房屋租赁合同》、潘华与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》无效错误，本院依法予以纠正。虽然一审法院认定王北城与潘华之间的《房屋租赁合同》及潘华与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》均无效不当，但一审法院判决结果正确，本院予以维持。特别需要指出的是，法律承认“买卖不破租赁”原则是对成立在先的承租人租赁权的尊重与保护，承租人凭借其成立在先的租赁权可以对抗买卖合同之买受人，但前提是承租人之租赁权先于买受人之所有权存在，否则租赁合同对买受人不具有法律约束力。若租赁后于查封存在，则在房屋买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，租赁契约并不适用于买受人，除非买受人同意。本案中，因王北城与潘华签订的《房屋租赁合同》后于查封事实而存在，故潘华与王北城之间的《房屋租赁合同》并不适用“买卖不破租赁”的规定。由于王北城与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，故双方当事人均应按约履行。该合同约定，租赁期限为2011年2月20日至2019年2月19日，在合同租赁期内，涉案房屋被查封期间，房屋产权人王北城将包括涉案房屋在内的8号房屋中的负一层至三层共约4500平房米房屋出租给潘华经营，并同意潘华有权转租等，嗣后，潘华与常青藤公司签订《房屋租赁合同》，约定常青藤公司承租涉案房屋，租期为2014年2月20日至2019年2月19日，后双方签订补充协议，约定将租期调整为十年等。在王北城与常青藤公司签订的《房屋租赁合同》租期内，双方合同并未解除且涉案房屋已经被人民法院查封的情况下，王北城明知上述事实其再与潘华签订租约有不能履行的风险却仍与潘华订立《房屋租赁合同》，并同意潘华转租，这一风险应由王北城自行承担。在常青藤公司与王北城之间未解除合同并返还房屋的情况下，潘华并未实际向常青藤公司交付涉案房屋，常青藤公司占有使用涉案房屋系基于其与王北城之间签订的《房屋租赁合同》约定承租，并非基于其与潘华之间签订的《房屋租赁合同》而承租，常青藤公司理应向房屋出租人王北城及买受人华融公司支付房租，且华融公司自2015年12月14日取得包括涉案房屋在内的8号房屋所有权后，多次告知常青藤公司产权变更事实并要求签署《租赁合同主体变更协议》，一审判决常青藤公司与华融公司解除合同，常青藤公司向华融公司返还房屋并支付租金，后常青藤公司并未上诉，应视为常青藤公司对一审判决的认可，据此，潘华要求常青藤公司向其支付租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故本院对潘华的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17897元，由上诉人潘华负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年九月二十一日
书记员 郭旭冬