北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6498号
上诉人（原审被告）：桂林市人民政府驻北京联络处，住所地北京市西城区西便门外大街西里小区15号楼709室。
法定代表人：陈立高，主任
委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆有仁，男，桂林市人民政府驻北京联络处职工。
被上诉人（原审原告）：北京市东城区人民政府机关服务中心，住所地北京市东城区育群胡同6号。
法定代表人：桂世杰，主任。
委托诉讼代理人：王杰君，北京市中地律师事务所律师。
上诉人桂林市人民政府驻北京联络处因与被上诉人北京市东城区人民政府机关服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初12191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林市人民政府驻北京联络处之委托诉讼代理人黄少宏、陆有仁、被上诉人北京市东城区人民政府机关服务中心之委托诉讼代理人王杰君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桂林市人民政府驻北京联络处（下称桂林驻京联络处）上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回北京市东城区人民政府机关服务中心（下称东城政府机关服务中心）的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，我处并非本案适格主体，广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（下称桂林象山法院）及广西壮族自治区桂林市中级人民法院（下称桂林中院）都已经判决认定我联络处与北京假期国际旅行社有限公司（下称假期国旅）的委托关系不成立，东城政府机关服务中心依据不成立的委托关系来确定委托人的地位是没有法律依据的，我联络处只是中间人，仅起到推荐的作用；北京市东城区交道口东大街10号楼一层局部（701平方米）、二层（1084平方米）的房屋（下称涉案房屋）存在拆迁纠纷等纠纷致使合同目的不能实现；一审法院程序违反法律规定，遗漏诉讼主体，一审法院不允许假期国旅加入诉讼，属于遗漏诉讼主体，涉案房屋的产权人并非东城政府机关服务中心，是案外人东方康泰房地产开发公司（下称东方康泰公司），东方康泰公司不参加本案诉讼，不利于查清本案的事实；根据假期国旅提供的证据即房屋受理通知书显示，北京市东城区住房和城乡建设委员会2014年10月31日才收到东城政府机关服务中心提供的涉案房屋产权证，即在签订合同长达半年后东城政府机关服务中心才拿出房屋产权证给假期国旅去办理相关手续，假期国旅方行使先履行抗辩权，违约方是东城政府机关服务中心；东城政府机关服务中心在签订租赁合同后至今都没有将涉案房屋正式移交假期国旅，东城政府机关服务中心涉嫌恶意扩大损失。
东城政府机关服务中心辩称：同意一审法院判决。不同意桂林驻京联络处的上诉请求。桂林驻京联络处认为其不是本案适格主体的抗辩，没有事实和法律依据，经北京市东城区人民法院、北京市第二中级人民法院、北京市高级人民法院均裁定认定假期国旅不是本案租赁合同承租人；涉案房屋的受委托人假期国旅施工设计方案是2014年10月20日完成审核、2014年10月27日工商银行出具资信证明、施工行政许可申请，2014年10月31日向北京市东城区住建委提交，其迟延申请行政许可的行为与我中心无关；涉案房屋是假期国旅施工时拆除承重墙而导致漏水，2014年3月21日住户向北京市非紧急救助热线12345热线反映并阻止施工。
东城政府机关服务中心向一审法院起诉请求：1、解除我中心、桂林驻京联络处于2013年11月25日订立的房屋租赁合同并判令桂林驻京联络处腾房；2、桂林驻京联络处按照对应的租金标准支付2014年4月至实际腾房之日期间的租金；3、桂林驻京联络处支付违约金848880元；
一审法院认定事实：涉案房屋的产权人是东方康泰公司。2013年11月22日，东城政府机关服务中心与东方康泰公司订立房屋租赁合同，东城政府机关服务中心承租涉案房屋，期限自2013年12月1日至2023年11月30日。2013年11月25日，桂林驻京联络处与假期国旅签订了委托书，内容为桂林驻京联络处委托假期国旅就桂林驻京联络处与东城政府机关服务中心使用所有权房屋签订房屋租赁合同事宜，作为桂林驻京联络处的代理人，代理权为签订合同，及履行合同相关事宜。同日，东城政府机关服务中心与假期国旅签订房屋租赁合同，约定东城政府机关服务中心将涉案房屋出租予假期国旅，东方康泰公司对此表示同意。东城政府机关服务中心与假期国旅签署的合同约定，涉案房屋包括一层局部（705平方米）、二层（1084平方米），期限自2013年12月1日至2023年11月30日，其中2013年12月1日至2014年3月31日为免租期。2014年4月1日至2018年12月31日的年租金为4244402元。假期国旅应当在每个缴费周期前五个工作日内预交下六个月房租。风险抵押金30万元，该押金在房屋租赁合同期满或合同解除时，在假期国旅结清全部应付费用后由东城政府机关服务中心无息退还。如假期国旅逾期30日未足额交纳房租，东城政府机关服务中心有权解除合同，并要求假期国旅按照房屋租赁合同当年租金总额的20%支付违约金。
之后东城政府机关服务中心将涉案房屋交付假期国旅，假期国旅对涉案房屋进行装修施工。假期国旅向东城政府机关服务中心交纳了押金30万元和房屋租金30万元。2014年3月2日，桂林驻京联络处向东城政府机关服务中心发送《关于尽快给予协调推进交道口东大街10号楼建设进度的函》，文号为市驻京办【2014】01号，内容为桂林驻京联络处于2013年12月1日委托假期国旅与东城政府机关服务中心签订合同，就涉案房屋的使用权达成协议，桂林驻京联络处拟将涉案房屋建设成以住宿、接待、交流为一体的特色酒店，命名为桂林大厦，但因建设进度迟滞，故桂林驻京联络处希望协调其尽快进场装修、审核装修方案，并希望东城政府机关服务中心顺延免租期。2014年12月15日、12月24日，东城政府机关服务中心书面通知假期国旅尽快支付2014年房屋租金。
2015年9月19日，东城政府机关服务中心致函桂林驻京联络处、桂林驻京联络处的上级单位桂林市人民政府及桂林市市长，内容为要求桂林驻京联络处交纳房屋租金。
2015年9月8日，假期国旅向北京市东城区人民法院起诉东城政府机关服务中心，要求解除假期国旅与东城政府机关服务中心签订的房屋租赁合同，要求东城政府机关服务中心退还假期国旅房屋租金30万元、押金30万元，并赔偿假期国旅违约金42万元、装修费100万元。2015年11月26日，北京市东城区人民法院作出（2015）东民初字第14464号民事裁定书，认定假期国旅代理本案桂林驻京联络处与东城政府机关服务中心订立的房屋租赁合同，应当直接约束东城政府机关服务中心、桂林驻京联络处，假期国旅并非房屋租赁合同的当事人，无权以自己的名义向东城政府机关服务中心提起合同之诉，故驳回了假期国旅的起诉。假期国旅不服，提起上诉。2016年2月6日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终47号民事裁定书，维持了原裁定。假期国旅不服，提起申诉。2017年3月30日北京市高级人民法院做出（2016）京民申1787号民事裁定书，驳回其再审申请。
2016年11月29日（本案原一审判决后）假期国旅在桂林象山法院起诉桂林驻京联络处委托合同纠纷一案，要求确认桂林驻京联络处2013年11月25日出具的委托书成立，确认桂林驻京联络处履行委托人义务，2016年12月12日该院做出（2016）桂0304民初2903号民事判决书，驳回假期国旅的诉讼请求。假期国旅不服，提起上诉。桂林中院于2016年12月14日受理，于2016年12月28日做出（2016）桂03民终2755号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
另2014年3月21日曾有居民向北京市非紧急救助服务中心反映假期国旅装修时，私自拆除了称重墙和进出单元门的通道，导致房屋存在严重隐患，单元门上出现漏水现象。
诉讼中，桂林驻京联络处出示了桂林驻京联络处的法定代表人陈立高与东城政府机关服务中心的法定代表人桂世杰2016年3月15日的通话录音，以证明桂林驻京联络处并非涉案房屋的承租人，亦非委托人，而是起到介绍、推荐作用的中间人，东城政府机关服务中心的法定代表人对此也是认可的。东城政府机关服务中心认可该证据真实性，但认为录音不完整，不认可桂林驻京联络处的证明目的。
桂林驻京联络处出示了2014年3月1日假期国旅向桂林驻京联络处出具的承诺书和请求函，内容为假期国旅与东城政府机关服务中心订立的房屋租赁合同系由假期国旅投入租金自主经营、自负盈亏并承担一切法律责任，与桂林驻京联络处无关，以及东城政府机关服务中心要求桂林驻京联络处以委托者的身份发函给东城政府机关服务中心，以上报区领导协调解决开工手续等问题。东城政府机关服务中心认可上述证据的真实性，认为承诺书和请求函恰恰证明了桂林驻京联络处以委托人的身份出面协调。
桂林驻京联络处出示了2014年3月21日的撤销委托书的通知，发件人为桂林驻京联络处，收件人为假期国旅，内容为原来东城政府机关服务中心提供桂林驻京联络处填写委托书时，东城政府机关服务中心曾表示只是作为推荐介绍之意，现推荐介绍工作已完成，故桂林驻京联络处通知假期国旅原委托书作废，市驻京办【2014】01号协调函亦作废。桂林驻京联络处承认上述通知未送达东城政府机关服务中心；东城政府机关服务中心不认可上述证据的真实性。
桂林驻京联络处出示了（2015）东民初字第04824号民事判决书及（2015）二中民终字第08112号民事判决书，以证明在案外人北京咖发餐饮管理有限公司与假期国旅房屋租赁合同纠纷案件中，法院认定了本案东城政府机关服务中心将涉案房屋出租给假期国旅用作商业用房。东城政府机关服务中心认可上述证据的真实性，但不认可其关联性，转租未经东城政府机关服务中心同意。
桂林驻京联络处出示了2015年4月24日东城政府机关服务中心起诉假期国旅的民事诉讼状、撤诉申请,以及本案在2015年11月25日的谈话笔录，说明东城政府机关服务中心曾起诉要求与假期国旅解除合同、假期国旅支付租金、违约金等，东城政府机关服务中心在本案谈话中表示自己曾起诉过假期国旅，假期国旅说即使判了给钱他们也没钱，所以东城政府机关服务中心申请追加本案桂林驻京联络处，但是程序上有问题，所以撤诉。这表明东城政府机关服务中心认可了假期国旅是承租方，仅仅是因为假期国旅资金困难，东城政府机关服务中心才转而起诉桂林驻京联络处。2015年9月6日，东城政府机关服务中心以涉案房屋是假期国旅受桂林市人民政府委托租赁，用于本案桂林驻京联络处使用为由，撤回了对假期国旅的起诉。东城政府机关服务中心认可该证据的真实性，认为其在诉讼中意识到起诉错了主体，故而撤诉。
桂林驻京联络处出示了东方康泰公司关于交道口十号楼群众反映情况说明及部分房屋经营方式及装修的回复，用以说明东方康泰公司知悉并认同假期国旅为承租方，且其他业主也认同承租方为假期国旅。东城政府机关服务中心对情况说明的真实性不认可，认可装修回复的真实性，但认为东方康泰公司系基于与合同名称一致才误将承租方写为假期国旅。
桂林驻京联络处出示了假期国旅的承诺书及请求协调处理纠纷函，用以说明桂林驻京联络处与假期国旅之间不存在委托关系，且租赁合同与桂林驻京联络处无关。东城政府机关服务中心表示上述两个证据其均未收到过。
原审诉讼中，桂林驻京联络处的证人岳某到庭，表示自己是假期国旅的董事长，并称假期国旅是承租方，桂林驻京联络处只是起到了扶植企业的作用，合同价款均由假期国旅支付，涉案房屋由假期国旅使用，收益也归假期国旅，目前房屋装修了一半，已经停工，不清楚装修之前房屋原状，但不是洋灰地，墙面也是平整的。东城政府机关服务中心认为证人陈述的恰恰是假期国旅履行委托书载明的代理事项的过程，桂林驻京联络处认可证人证言。
法院原审时曾组织双方当事人前往涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋内部呈现施工状态，但未见工人施工，处于停工状态。勘验时，东城政府机关服务中心、桂林驻京联络处均表示己方没有涉案房屋的钥匙，在场人物业单位北京东×××，该公司的保安有涉案房屋的钥匙。对此东城政府机关服务中心、桂林驻京联络处均认可。另，勘验时假期国旅的总经理吴翀昊在场，该人表示自己负责涉案房屋装修现场施工工作，入场装修时，涉案房屋有装修，一楼地面全是地砖，墙面全是墙砖，二楼地面部分是地砖，部分是洋灰地面铺地毯，墙面全是白墙，一楼二楼天花板均为吊顶，目前上述装修均被假期国旅拆除殆尽，一楼二楼均有假期国旅的增减隔断，假期国旅还做了管线铺设、卫生间防水、空调安装、外立面玻璃更换。此外，在场人吴翀昊表示，假期国旅原来有涉案房屋的钥匙，不清楚后来怎么换的锁。东城政府机关服务中心认可在场人所述装修情况，桂林驻京联络处表示不清楚涉案房屋的原状及装修情况。
本案审理期间，桂林驻京联络处表示听假期国旅反映，涉案房屋装修停工的原因系因东方康泰公司与居民之间存在拆迁安置纠纷，居民阻挠施工所导致，但其当庭未提交相应证据。
一审法院认为，本案中根据桂林驻京联络处出具的委托书、《关于尽快给予协调推进交道口东大街10号楼建设进度的函》，以及（2015）东民初字第14464号、（2016）京02民终47号、（2016）京民申1787号民事裁定书，可认定假期国旅系作为桂林驻京联络处的委托人代其与东城政府机关服务中心签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。东城政府机关服务中心、桂林驻京联络处均应当按照约定全面履行自己的义务。桂林驻京联络处虽辩称合同签订、交纳租金及押金、进行装修等行为均由假期国旅所履行，但上述行为并不能否定假期国旅的委托人身份，亦不能改变合同相对方。桂林驻京联络处为证明其与假期国旅不具备委托关系向法院提交了桂林中院所做出的民事判决书，但鉴于该诉讼东城政府机关服务中心并未参与，且撤销委托的通知亦未经东城政府机关服务中心同意或向东城政府机关服务中心送达，另假期国旅在生效法律文书确认其基于委托关系从而并非是租赁合同相对方及本案原审已判决桂林驻京联络处承担相应责任之后，却诉讼要求确认委托书成立并要求确认桂林驻京联络处履行委托人义务与常理不符，故上述诉讼引发的一切后果仅能约束桂林驻京联络处及假期国旅，不应以此对抗东城政府机关服务中心。因此桂林驻京联络处关于主体不适格的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。假期国旅代桂林驻京联络处交纳租金30万元及押金30万元后，未再交纳任何款项，东城政府机关服务中心据此要求解除合同并腾退房屋、支付欠租、支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于房屋租金或房屋占有使用费的计算期间问题，桂林驻京联络处虽表示己方并不持有涉案房屋的钥匙，但鉴于东城政府机关服务中心已将涉案房屋交付假期国旅，假期国旅对涉案房屋进行了占用和装修施工，而桂林驻京联络处不能出示证据证明其已将涉案房屋交还东城政府机关服务中心，且未有证据证明导致装修停工的原因与东城政府机关服务中心有关，故东城政府机关服务中心要求桂林驻京联络处支付腾房之日止的房屋租金或房屋占有使用费，理由正当，法院予以支持。据此，一审法院于2018年4月19日判决：一、解除北京市东城区人民政府机关服务中心与桂林市人民政府驻北京联络处订立的房屋租赁合同；二、桂林市人民政府驻北京联络处于判决生效之日起三十日内将位于北京市东城区交道口东大街十号楼一层局部、二层的房屋腾空交还北京市东城区人民政府机关服务中心；三、桂林市人民政府驻北京联络处于判决生效之日起三十日内按照每年四百二十四万四千四百零二元的标准向北京市东城区人民政府机关服务中心支付二〇一四年四月一日至实际腾房之日止的房屋租金及房屋占有使用费；四、桂林市人民政府驻北京联络处于判决生效之日起三十日内支付北京市东城区人民政府机关服务中心违约金八十四万八千八百八十元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桂林驻京联络处提交桂林象山法院（2018）桂0304民初960号民事判决书，用以证明东城政府机关服务中心存在过错，但是桂林驻京联络处不承担责任。东城政府机关服务中心对该证据的质证意见为：真实性认可，但该判决并未生效，现东方康泰公司及我中心均提出了上诉。经询，桂林驻京联络处认可该判决未生效，已收到东方康泰公司及东城政府机关服务中心的上诉状。同时东城政府机关服务中心提交：1、东城区交道口街道交东社区居委会声明、信息、社区纠纷调解及装修议事会签到表、额外补偿领取明细单，用以证明不是因为施工纠纷导致停工；2、施工现场照片及涉案房屋平面图，用以证明假期国旅在装修中违规拆除承重墙。桂林驻京联络处的质证意见为：上述证据的真实性、证明目的均不予认可。
本院认为，假期国旅持有桂林驻京联络处的委托书，与东城政府机关服务中心签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于涉案租赁合同承租人主体问题，因经北京市第二中级人民法院生效裁定认定假期国旅并非涉案租赁合同的当事人，且虽假期国旅在签订合同后交纳了涉案房屋租金及押金、对涉案房屋进行装修，但上述行为不能改变假期国旅的受委托人身份，亦不能改变桂林驻京联络处系涉案房屋租赁合同承租人的身份。虽桂林驻京联络处在本案中提交了桂林中院作出的生效民事判决，用以证明其联络处与假期国旅之间不存在委托关系，但首先东城政府机关服务中心并未参加该诉讼，其次撤销委托的通知并未向东城政府机关服务中心送达亦未经东城政府机关服务中心同意，最后，该民事判决发生在北京市第二中级人民法院生效裁定之后，故上述判决书亦不能证明本案房屋租赁合同纠纷主体身份进行了变更，且另经询桂林驻京联络处不能就其为何曾以涉案房屋承租人身份于2014年3月向东城政府机关服务中心发送《关于尽快给予协调推进交道口东大街10号楼建设进度的函》的行为作出合理解释，故综上，桂林驻京联络处关于其主体不适格及一审法院遗漏假期国旅、东方康泰公司诉讼主体的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。
关于桂林驻京联络处是否存在违约行为的问题，经查，在涉案租赁合同签订后，假期国旅仅代为交纳了30万元押金及30万元违约金，此后假期国旅或涉案房屋承租人桂林驻京联络处均未再按照租赁合同约定交纳其他费用，故东城政府机关服务中心有权依据租赁合同约定行使合同解除权，桂林驻京联络处应承担违约导致合同提前解除的违约责任，一审法院判决支持东城政府机关服务中心要求解除合同、腾退涉案房屋、支付租金及占有使用费、违约金的诉讼请求，依据充分，本院予以维持。另，虽桂林驻京联络处上诉称东城政府机关服务中心在签订租赁合同后至今正式移交涉案房屋，但经查桂林驻京联络处受委托人假期国旅已实际对涉案房屋进行了占用、装修施工，故桂林驻京联络处的该项抗辩，与事实不符，本院不予采信。
关于东城政府机关服务中心是否存在违约行为的问题，虽桂林驻京联络处称系东城政府机关服务中心不提供涉案房屋产权证导致涉案房屋在2104年10月才取得建设施工许可，并称因东方康泰公司与居民之间存在拆迁安置纠纷导致居民阻挠装修施工，但桂林驻京联络处并未提交充分证据证明东城政府机关服务中心存在上述违约行为，故桂林驻京联络处的该项上诉抗辩，亦缺乏依据，本院亦不予支持。
综上所述，桂林驻京联络处的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63186元，由桂林市人民政府驻京联络处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年七月二十三日
书记员 耿 玉