北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终7090号上诉人（原审原告）：张亚玲，女，1948年5月13日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵克慧，女，1927年9月21日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：曹霖，男，1961年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：梁红丽，北京在明律师事务所律师。张亚玲与赵克慧、曹霖房屋买卖合同纠纷一案，曾经北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）审理作出（2015）丰民初字第10631号民事判决，赵克慧、曹霖不服该判决，提起上诉。本院经审理作出（2017）京02民终1430号民事裁定书，将该案发回重审。现丰台法院重审后作出（2017）丰民初字第17070号民事判决，张亚玲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张亚玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张亚玲的诉讼请求；2、由对方承担全部诉讼费用。理由为：一、赵克慧对曹霖将涉案房屋出卖给张亚玲是明知的，一审法院应当支持张亚玲的诉讼请求。曹霖系经其父母共同委托与张亚玲签订涉案合同，张亚玲依约付款，曹增祥将房屋交付给张亚玲居住至今。曹增祥死后，涉案房屋登记在其名下，后赵克慧向产权单位补交购房款15146元。前述事实说明，赵克慧和其夫曹增祥共同委托其子曹霖出售涉案房屋。二、自2005年，张亚玲一直在涉案房屋居住，并进行了装修，赵克慧的悔约行为违反了诚实信用原则。三、赵克慧曾起诉解除涉案租赁合同，其持有该租赁合同及附件，并认可合同的有效性。赵克慧、曹霖共同辩称：同意一审判决，但是不认可曹霖构成表见代理。张亚玲向一审法院起诉请求：1、判令赵克慧、曹霖继续履行2005年3月23日的房屋买卖合同；2、判令赵克慧、曹霖将位于北京市丰台区育仁里2号院9号楼1层3单元101号房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户到张亚玲名下；3、诉讼费用由赵克慧、曹霖承担。一审法院认定事实如下：赵克慧与曹增祥于1951年12月3日登记结婚，双方婚后生一子曹霖。2002年12月4日，曹霖代理其父曹增祥（乙方）与北京市宣武区教育委员会（甲方）签订《购买房屋合同书》约定，北京市宣武区教育委员会以成本价40000元将位于北京市丰台区四合庄育仁里3门101号房屋1套出售给曹增祥。2004年8月28日，曹增祥与北京市宣武区教育委员会就坐落在丰台区花乡四合庄育仁里9号楼3单元101号房屋的买卖事宜再次签订了《房屋买卖合同》。2005年3月23日，曹霖代理其父曹增祥（甲方）与张亚玲（乙方）就涉案房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。《房屋租赁合同》约定，租赁期20年，自2005年4月1日至2025年3月31日止；年租金为10000元；乙方应向甲方支付人民币共计20万元；在房屋租赁期内，甲方必须主动向房管单位申请办理《房屋所有权证》，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理《房屋所有权证》，租赁期满后，乙方享有永久性无偿使用及处理此房屋的权力。附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》约定，甲方所有的上述房屋的房管单位一旦办理《房屋所有权证》时甲方必须立即办理，并在《房屋所有权证》办理完毕后即将房屋转卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续；房屋售价为人民币25万元整（售价固定，不受市场时价影响），其中20万元整以乙方原付给甲方的20万元租赁费抵冲，剩余的50000元在双方办理完房屋产权过户手续后，由乙方一次性付给甲方；房屋产权过户手续费及其他手续办理过程中的一切费用由甲方承担。上述合同签订过程中，曹霖向张亚玲出示了其代理曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、曹增祥、赵克慧、曹霖一家的《常住户口登记卡》、曹增祥、曹霖的身份证及处理房产事宜的《委托书》。合同签订后，张亚玲按合同约定支付购房款20万元。同年4月，甲方将涉案房屋交付给张亚玲居住至今。同年10月4日，曹增祥因病死亡。2006年3月，涉案房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》，房屋所有权为曹增祥。2008年12月，赵克慧向产权单位补交购房款15146元。2014年5月9日，赵克慧、曹霖向北京市精诚公证处提出申请，要求对曹增祥的遗产办理继承权公证。同年5月13日，经北京市精诚公证处出具（2014）京精诚内民证字第1249号《公证书》载明，兹证明被继承人曹增祥的房遗产份额即涉案房屋由赵克慧继承。同年6月4日，赵克慧持上述《公证书》将涉案房屋产权人变更为赵克慧名下。2015年，赵克慧诉至丰台法院，要求解除曹霖与张亚玲之间签订的房屋租赁合同。丰台法院以二人之间不存在租赁关系为由，裁定驳回赵克慧起诉。原审案件审理中，曹霖称其与张亚玲签约时向张亚玲出示的签有“曹增祥”字样的《委托书》系其找人代签，曹霖提出鉴定申请，要求对曹增祥于2005年3月17日出具给曹霖的丰台区四合庄育仁里9号楼3门101号房产买卖《委托书》中的曹增祥签名进行笔迹鉴定。2016年5月20日，北京法源司法科学证据鉴定中心对丰台法院委托的上述鉴定事宜出具《司法鉴定意见书》载明，检材左下方委托人处的“曹增祥”签名字迹与样本上的“曹增祥”签名字迹不是同一人所写。针对该案争议焦点，曹霖出售房屋事宜，赵克慧是否知情并同意，该案审理期间，张亚玲之妹张和平、邻居韩淑敏到庭作证。张和平称买房商谈之时，赵克慧曾亲自接过张亚玲的电话，另二人均证明，2007年时曾经陪同张亚玲去找过赵克慧催促办证事宜，赵克慧亦同意办理。另原审案件开庭审理期间，张亚玲亦请证人沈某出庭作证，证明2008年5月曾陪同张亚玲找过赵克慧商谈过户事宜。赵克慧、曹霖对上述证人证言均不予认可。另庭审期间，赵克慧亲自到庭，称她和曹增祥从来不知道卖房一事，只知道房子是被儿子租出去了。她一直居住在马家堡角门西里，从没有人找过她。一审法院判决认为：曹霖与张亚玲签订的合同，虽名为房屋租赁合同，但实为房屋买卖实质，故双方之间的合同性质应为房屋买卖性质。针对该案争议焦点，该院认定如下：一、合同效力问题。该案中，曹霖持曹增祥的授权委托书与张亚玲签订合同，虽经鉴定授权委托书上签字非曹增祥所签，曹霖的代理行为为无权代理。但是，作为曹增祥与赵克慧所生之子的曹霖在与张亚玲就涉案房屋的买卖事宜签订合同过程中，向张亚玲出示了其代理曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、曹增祥与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、曹增祥、赵克慧、曹霖一家的《常住户口登记卡》、曹增祥、曹霖的身份证及处理房产事宜的《委托书》，对此，张亚玲有理由相信曹霖对其父曹增祥拥有的涉案房屋的出售具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，曹霖的上述行为构成表见代理，其与张亚玲签订的合同为有效合同。二、曹霖对赵克慧拥有的房产份额部分的出售是否构成无权处分，是否对合同效力产生影响？该涉案房屋系曹增祥与赵克慧婚姻存续期间取得，应为夫妻共同财产。曹霖出售房屋时，未出具赵克慧的授权委托书，即以曹增祥的名义对外出售，故其出售行为应属无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故曹霖对赵克慧拥有的房产份额部分的出售虽构成无权处分，但不构成对合同效力的影响。三、张亚玲出示的证据能否证明赵克慧对出售房屋一事明知，且同意出售？该院认为，根据《最高人民法院关于适用司法解释》第一百零八条的规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现张亚玲对赵克慧明知且同意提交的证据均为证人证言。赵克慧、曹霖对上述证人证言的真实性均不予认可，因双方分歧较大，该院亦很难根据双方陈述及证人证言还原事物本来面目。但考虑到赵克慧长期未在涉案房屋居住，房屋协议签订整个过程赵克慧及曹增祥均未与张亚玲谋面，张亚玲与曹霖签署的协议又以租赁协议为名，故赵克慧称一直以为房屋对外出租亦有可能性。另若如张亚玲所言赵克慧知道且2007年、2008年曾明确表示同意出售房屋，理应就补缴房款问题与张亚玲进行协商，并在2008年补缴完剩余购房款取得产权证后的合理期限内有相应继续履行的行为，而非在具备过户条件且同意过户的情况下一直不办理过户。故综合考虑，该院认为张亚玲出具的证人证言虽具备一定可信度，但不具备高度盖然性，该院无法就此得出赵克慧明知且同意出售房屋的必然结论。综合上述情况，该院认为，处分共有财产，应当经全体共同共有人同意。庭审中张亚玲提交的证据不足以表明赵克慧知道且同意出售该涉案房屋，故曹霖以曹增祥名义出售涉案房屋的行为，侵害了共有权人赵克慧的利益，属无权处分。现赵克慧明确表示不同意出售房屋，故张亚玲起诉要求继续履行合同办理过户的请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：驳回张亚玲的诉讼请求。本院二审认定的事实，赵克慧称其在被法院判决腾还西城区香炉营四条26号的房屋之后，想搬到涉案房屋居住，才在2015年看到涉案房屋的租赁合同及附件。二审中，各方当事人对一审法院查明的前述事实无异议。本院二审认定的事实与一审法院认定的前述事实一致。另，二审中，张亚玲向本院提交下列材料欲作为二审新证据：1、赵克慧起诉张亚玲要求解除房屋租赁合同的起诉状一份，用以证明赵克慧认可租赁合同有效。赵克慧在该诉状中称：因曹增祥患病，为贴补生活和医疗费用，赵克慧同意曹增祥将涉案房屋出租给张亚玲，曹增祥口头委托儿子曹霖代为办理房屋出租事宜。该诉状落款时间为2015年3月13日。2、丰台法院2015年5月21日就赵克慧诉张亚玲案的开庭笔录一份。该笔录中，赵克慧一方称：后来曹霖才把合同给赵克慧，才发现后面有买卖的合同；是曹霖自己做主，把房子先租后卖，卖房不是曹增祥或者赵克慧的意思，赵克慧不清楚卖房的事情。3、（2015）丰民初字第06843号民事裁定书一份。张亚玲提交前述材料2、3用以证明生效裁定认定租赁合同实系买卖合同性质，且赵克慧承认收到20万元，赵克慧对房屋买卖合同知情。4、张亚玲向案外人出售其房屋的房屋买卖合同及发票，用以证明张亚玲为了购买涉案房屋，将其名下唯一住房出售。5、（2013）西民初字第17872号民事判决书一份，用以证明曹霖与赵克慧关系融洽，其为赵克慧出资修建房屋，赵克慧应当对涉案房屋买卖知情。本院认为，一、因曹增祥、赵克慧之子曹霖在与张亚玲就房屋买卖事宜签订合同过程中向张亚玲出具了曹增祥购房合同原件、其一家的《常住户口登记卡》、曹增祥的身份证及委托书，故张亚玲有理由相信曹霖对曹增祥拥有的涉案房屋具有代理权，曹霖的该代理行为有效。一审判决认定曹霖的上述行为构成表见代理合法有据，并无不当。二、当事人对于自己主张的事实，应当承担举证责任，否则应承担举证不能的相应后果。涉案房屋系曹增祥和赵克慧的夫妻共同财产，曹霖对赵克慧的房产份额进行出售构成无权处分。一审法院根据张亚玲的举证情况、赵克慧长期不在涉案房屋居住的情况以及张亚玲与曹霖签有租赁合同等情况最终认定现有证据无法证明赵克慧明知且同意出售涉案房屋，该认定合理无误，本院不持异议。曹霖对赵克慧的房产份额进行出售系无权处分行为，现涉案房屋共有权人赵克慧不同意出售该房屋，故张亚玲要求继续履行合同办理过户的请求，法院无法支持。三、张亚玲在二审中提交的材料2、材料3和材料5均为一审诉讼中存在的证据，不属于新证据。材料1和材料2的内容均与本案实体处理无关，本院不作为新证据采纳。综上所述，张亚玲的上诉请求缺乏充分证据佐证，本院无法支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费5050元，由张亚玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 李 珊审判员 周梦峰二〇一八年七月三十日书记员 赵 婕