杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭上民初字第767号原告：冯筱兰。委托代理人：沈华佑。被告：杭州众恒物业管理有限公司。法定代表人：周荣进。委托代理人：梁月军。委托代理人：沈肖容。原告冯筱兰为与被告杭州众恒物业管理有限公司（以下简称众恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年6月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴健适用简易程序独任审判，于2010年7月14日公开开庭进行了审理。原告冯筱兰及其委托代理人沈华佑、被告众恒公司的委托代理人梁月军、沈肖容到庭参加诉讼。后原告冯筱兰以杭州华元房地产集团有限公司与被告众恒公司一起侵害原告的合法权益为由，申请追加杭州华元房地产集团有限公司为被告，本院经审查于2010年8月10日依法裁定驳回原告的申请。本案现已审理终结。原告冯筱兰起诉称：2009年6月30日，被告将位于本市丁桥镇勤丰路10-113（522号）的房屋出租给原告从事商铺经营活动。双方签订房屋租赁合同一份。约定租赁期限共3年，从2009年7月1日起至2012年6月30日止；第一年租金30000元；被告收取押金3000元。原告根据合同履行了自己的承租义务并投入承租房的装饰、装修计36306.1元。近期，原告承租房的开发商派人通知原告立即腾退并说此房屋属于该开发商所有，被告下属的“邻里人家东苑管理服务中心”无权出租给原告。为此原告立即找到被告质问，并且提出赔偿要求，但被告强词夺理，认为有权出租，拒绝原告的退房和赔偿要求。被告的做法引起许多业主们的当场指责。如今，原告根据承租房屋所有人的要求而搬离，并对被告依法提起民事诉讼，请求：1、判令被告退还原告租金30000元、押金3000元整；2、判令被告赔偿原告对出租房的装修费计36306.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告众恒公司辩称，原、被告签订的租赁合同是合法有效的，开发商通知原告腾退不是事实，被告已经从开发商处取得了承租权，本案不存在合同无效的事实。实际是，原告经营后生意不理想，想要搬离。从合同的有效性、合同的履行来看，被告均未违反法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明被告将本市丁桥镇勤丰路10-113（522号）房屋出租给原告使用的事实。2、被告出具的房租费、押金收款收据三份，证明原告向被告交租金计30000元、押金3000元的事实。3、原告承租房投入装修材料清单和收款收据七份，证明原告投入3年期使用的装修材料项目和清单、价款共计36306.1元之事实。4、物业费发票一份，证明原告向被告交纳的物业费共1303元。5、12315投诉举报记录处理结果一份，证明原告在2010年6月2日向市工商局12315投诉被告的租赁纠纷，江干区工商分局派该局李延强、毛泽利调处，被告承诺退租并补偿原告之事实。6、落款时间为2009年10月21日杭州市建设委员会居住区配套设施建设合同履行确认证明及附件一份，证明2009年6月30日被告以物业用房的形式将涉案房屋出租给原告，但是在证明中并未体现，说明勤丰路10-113（522号）并非物业用房。为证明自己的主张，被告向本院提供了如下证据：1、前期物业服务合同一份，证明被告对原告承租的房屋享有物业管理服务权。2、浙江省房屋出租专用发票一份，证明原告支付过30000元租金给被告，被告已将30000元租金转付给了杭州华元房地产集团有限公司；证明被告的租赁行为是经过华元公司授权的。3、规划局建设用地图纸一份，证明本案所涉房屋是物业管理用房，根据相关规定，被告对物业管理用房是享有支配权的。4邻里人家商铺租赁合同一份，证明被告对原告起诉的涉案房屋享有出租权。为查明案件的事实，本院依法向杭州华元房地产集团有限公司进行询问，制作询问笔录一份。杭州华元房地产集团有限公司的工作人员王涛作了陈述，认为公司与被告众恒公司签订前期物业服务合同时勤丰路522号商铺包含在物业用房中，这在竣工图中也有反映。后由于政策调整，在规划部门备案时勤丰路522号商铺未报批为物业用房，在2009年10月30日办理的物业管理用房交接清单中也未包含该房屋。对邻里人家商铺租赁合同其陈述为是2010年7月签订的，系根据实际租赁的期间，倒推至2009年7月1日，租金交款时间是先租后付。对公司有关人员的情况不清楚，对本案的诉讼情况不清楚。审理中，本院依法对当事人提供的证据进行了当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据被告对原告提供的对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明双方合同的真实有效，本院予以确认。被告对原告提供的证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据3的真实性、合法性没有异议，但认为没有相应发票作证。本院认为，被告对原告提供的证据3的真实性没有异议，本院对原告冯筱兰支出装修费的事实予以确认，装修费的金额将根据查明的事实再作认定。被告对原告提供的证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，被告对原告提供的证据4的真实性没有异议，本院对原告根据合同约定向被告交纳物业费共1303元的事实予以确认。被告对原告提供的证据5的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为都是原告本人所称，并不是调查所得，被告并未与原告达成协议。本院认为，被告对原告提供的证据5的真实性没有异议，本院对原告在2010年6月2日向市工商局12315投诉被告的租赁纠纷的事实予以确认，原告欲证明的事项将根据查明的事实再作认定。被告对原告提供的证据6的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，认为原、被告签订租赁合同是在该份证据产生之前，并不能约束双方，被告对涉案房屋是否有出租权应该由产权人确认，该份证据不足以否定被告对涉案房屋有出租权。本院认为，被告对原告提供的证据6的真实性、合法性没有异议，本院对被告出租给原告的房屋未包含在杭州华元房地产集团有限公司在长睦邻里人家东苑、西苑的配套设施中的事实予以确认。二、对被告提供的证据，原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案没有关联性，被告要证明自己有转租权，应提供相应的合同，本院认为，原告对被告举证的证据1的真实性没有异议，本院对被告与杭州华元房地产集团有限公司于2007年10月18日签订长睦邻里人家东苑的前期物业服务合同的事实予以确认。是否与本案有关联将结合查明的事实再作认定。原告对被告提供的证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为发票的日期是2010年7月9日，已经在原告起诉之后，与本案没有关联性，本院认为，原告的异议不成立。被告提供的证据能够证明被告向杭州华元房地产集团有限公司支付了勤丰路522号商铺2009年7月1日到2010年6月30日的租金30000元，对该事实本院予以确认，是否与本案有关联将根据查明的事实再作认定。原告对被告提供的证据3的关联性有异议，认为与本案没有关联性，本院认为，结合被告提供的证据1，能够证明证据3的物业用房的面积与合同约定的被告使用的物业用房的面积一致，是否与本案有关联将根据查明的事实再作认定。原告对被告提供的证据4，认为被告提交的是商铺租赁合同，而非开发商移交的物业用房清单，不能证明被告主张其物业用房性质和可以出租给原告的理由，该份证据与本案无关。开发商正式移交给被告的物业用房清单应该在有关部门备案。且该份合同中明确约定，被告与开发商签订的合同到预购证办理后十天内该份合同就取消，被告如何保证与原告能签三年的合同。本院认为，被告提供的证据4能够证明被告与杭州华元房地产集团有限公司签订了勤丰路522号商铺的房屋租赁合同和被告有转租权的事实，是否与本案有关联将根据查明的事实再作认定。对本院向杭州华元房地产集团有限公司所作的询问笔录，原告有异议，认为根据笔录，被告与杭州华元房地产集团有限公司的租赁合同是事后补签的。笔录中提到王涛表示不清楚公司的有关人员找过原告，可能是事实，但是不代表杭州华元房地产集团有限公司也对此不知情。被告对该询问笔录无异议。本院认为，根据本院依职权向杭州华元房地产集团有限公司的工作人员王涛所作的询问笔录，能够认定杭州华元房地产集团有限公司与被告杭州众恒物业管理有限公司在签订前期物业服务合同中所涉的物业用房包含了勤丰路522号商铺的事实，而在杭州华元房地产集团有限公司向规划部门备案时勤丰路522号商铺未列入物业用房的范围，杭州华元房地产集团有限公司与被告的物业管理用房交接清单中也未包含该房屋，以及邻里人家商铺租赁合同为2010年7月补签的事实。根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院确认案件事实如下：2009年6月30日，被告众恒公司“邻里人家东苑管理服务中心”（甲方）与原告冯筱兰（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同主要约定甲方将位于本市丁桥镇勤丰路10-113（522号）的房屋出租给乙方。租赁期限共3年，甲方从2009年7月1日起将物业用房72.44平方米交付乙方使用，至2012年6月30日止；第一年租金30000元；第二年租金39000元；第三年租金47000元，租金不包括物业管理费；租金交纳方式：每半年收取一次，自合同签定之日，预交半年租金15000元。乙方物业费按每平方米1.5元／月计算，年物业费1303元，每年7月1日前缴纳。甲方收乙方押金3000元。另合同约定如甲方退出小区物业服务合同，此协议也随之终止，则乙方无条件归还房屋，租金按实际使用时间计算，多退少补。根据合同的约定，被告交付了本市丁桥镇勤丰路10-113（522号）的房屋，原告付清了押金3000元和物业费1303元，并对承租房进行了装修，先后于2009年7月1日和2010年1月6日分两次支付被告房租共30000元。2010年6月2日，原告冯筱兰向杭州市工商行政管理局江干分局12315投诉，要求工商部门调处与被告的商铺出租纠纷问题，该局人员进行了联系和协调，但未有结果。原告遂诉至本院要求依法解决。另查明，被告众恒公司与杭州华元房地产集团有限公司在2007年10月18日签订前期物业服务合同。根据该合同，杭州华元房地产集团有限公司委托被告众恒公司对长睦邻里人家东苑实行物业管理。2009年10月21日，杭州市建设委员会对杭州华元房地产集团有限公司在长睦邻里人家东苑、西苑的配套设施建设合同履行情况进行确认，被告众恒公司出租给原告的本市丁桥镇勤丰路10-113（522号）房屋未包含在内。审理中，杭州华元房地产集团有限公司认为其与被告杭州众恒物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中所涉的物业用房包含了勤丰路522号的商铺。又查明，2010年7月，杭州华元房地产集团有限公司（甲方）与被告众恒公司（乙方）就勤丰路522号商铺补签了签订时间为2009年7月1日的商铺租赁合同一份。该合同约定勤丰路522号商铺的租赁期自2009年7月1日起至甲方取得本项目商铺预售许可证后10日止和租赁期内乙方有权转租第三方等内容。被告众恒公司于2010年7月9日向杭州华元房地产集团有限公司支付了勤丰路522号商铺2009年7月1日到2010年6月30日的租金30000元。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同成立即对双方当事人具有约束力。被告作为杭州华元房地产集团有限公司指定的物业管理部门，将依据前期物业管理合同取得的物业用房出租给本案的原告，并不违反法律、法规的禁止规定，原告亦未提供证据证明被告在与原告签订合同时对所出租的争议房屋不享有转租权，原、被告之间签订的房屋租赁合同应为有效；后虽然根据杭州市建设委员会居住区配套设施建设合同履行确认证明显示争议房屋不在其内，被告在应当知道其出租给原告的房屋未包含在物业用房时，仍未告知原告，对此，被告应承担相应的责任，但该情形的存在尚不足以认定原、被告之间合同的无效。现被告提供的商铺租赁合同虽然系补签，但鉴于被告已向房屋产权人支付了房租，仍然可以认为被告的转租行为获得了房屋产权人的认可。故原告坚持以被告无权出租为由，主张合同无效，要求被告返还租金、押金，赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；被告关于双方签订的租赁合同是有效的抗辩意见成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯筱兰的全部诉讼请求。预交案件受理费1783元，实收891.5元，由原告负担891.5元，退回原告891.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1783元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********，开户银行：工商银行湖滨分理处）。审判员  吴健二〇一〇年九月二十四日书记员  王燕