上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终702号
上诉人（原审原告）：上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会，住所地上海市浦东新区羽山路373号310室。
负责人：孙海宽，主任；吕萌，副主任。
委托诉讼代理人：蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海陆洋经济联合发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区羽山路373号2楼。
法定代表人：马友良，董事长。
委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。
原审第三人：上海理家物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号11区28073室。
法定代表人：孙志强，总经理。
委托诉讼代理人：汤毅，男，上海理家物业管理有限公司员工。
上诉人上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会（以下简称美丽苑业委会）因与被上诉人上海陆洋经济联合发展有限公司（以下简称陆洋公司）、原审第三人上海理家物业管理有限公司（以下简称理家公司）所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美丽苑业委会的副主任吕萌、委托诉讼代理人蔡蕴华，被上诉人陆洋公司的委托诉讼代理人费宏博，原审第三人理家公司的委托诉讼代理人汤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人美丽苑业委会上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉请。事实和理由：1、被上诉人陆洋公司应当交付本市浦东新区XX路XX号XX室（以下简称101室）的被占用面积。被上诉人与原审第三人理家公司之间签订的《物业用房协议书》违反法律强制性规定，因为101室属于物业管理用房性质，产权归属于全体业主，被租赁给案外人用于商业用途，未经业主大会同意，不仅违反物业管理相关规定，还损害了上诉人的集体利益，协议书无效。上诉人直至2016年年底在其他案件的诉讼过程中才知晓该份物业用房协议书的存在，且房办、街道、居委会对该份协议书也不知情，更未备案，被上诉人在2013年向上诉人出具《物业管理用房移交确认单》（以下简称移交确认单）以及2014年双方往来函件中均未提及，因此上诉人有理由认为被上诉人与原审第三人理家公司之间串通补签协议，且一审对原审第三人在该份物业用房协议书上盖具的公章予以认定不当，同时，移交确认单是在2013年6月制作，原审第三人的公章在2013年11月19日才被注销，双方完全有时间事后补办。2、移交确认单中确实包括本市浦东新区XX路XX号XX室（以下简称301室），故上诉人有理由认为301室作为物业管理用房移交。被上诉人在一审中以工作疏忽为由称移交确认单上未写明移交101室部分面积，一审采信被上诉人的说法是错误的。另外，物业管理费是由原审第三人收取的，上诉人对此并不专业，原审第三人未对301室收取物业管理费不等于上诉人作出法律上的放弃权利表示，一审仍采信被上诉人的单方陈述，更以被上诉人提交的物业用房协议书及其面积计算方式作为判决依据，也是错误的。3、本市浦东新区XX路XX号XX室（以下简称312室）系物业管理用房，由于被上诉人未履行交付义务，故其应当向上诉人支付占有使用费。一审虽然认定被上诉人的违约行为，但对占有使用费的计算标准认定不当，上诉人上诉要求按照2元/平方米/天的计算标准认定。被上诉人在一审审理中对上诉人的计算标准主张没有异议，但一审没有作为认定依据有误。4、由于被上诉人未尽法定义务，属于过错方，故上诉人提出的赔偿律师费用属于正当要求；另外，一审要求上诉人对原审第三人实际占用301室的问题另案处理，程序上存在不当，因为原审第三人与上诉人在本案中存在实际利益争议，不应列为第三人，而应列为一审被告。
被上诉人陆洋公司辩称，不同意上诉请求，一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。辩称理由：1、被上诉人与原审第三人之间的物业用房协议书有效。该份协议书中约定的是有期限的使用权置换，在业委会尚未成立之前签订，当时的物业公司有权和开发商就物业管理用房进行安排。业委会成立后，物业管理费是物业公司代收取，上诉人再按照酬金制向物业公司支付，上诉人完全可以知晓房屋置换的情况，上诉人一直向交行收取101室物业管理费，却从未向被上诉人收取301室、302室物业管理费，也能表明其知晓房屋置换的情况，且上述置换并未给上诉人造成损失。另外，上诉人和原审第三人之间的物业管理合同约定物业管理用房包括301室、302室，也能说明被上诉人已将301室交付给上诉人以及上诉人对101室的置换使用知情并认可。该份协议书早于移交确认单就存在，被上诉人没有必要与原审第三人串通，上诉人是否知晓不影响对该份协议书效力的认定。2、被上诉人从未自己使用312室，312室也一直提供给居委会作为办公用房使用，且被上诉人从未就居委会使用312室收取任何费用，一审参照上诉人与居委会签订的租赁标准酌定房屋使用费是合乎情理的。
原审第三人理家公司述称，原审第三人系前期物业公司，在业委会成立之前可以对物业管理用房进行安排；业委会成立之后，虽然业委会与原审第三人就第三人的使用面积予以调整并签订租赁合同，这只是经营管理方面的变化，不能因此否定301室、302室作为前期小区物业管理配套用房给理家公司使用的事实。原审第三人在一审提供情况说明，证明老公章在2013年注销，并非证明物业用房协议书是在2013年补签的。原审第三人在一审中如实反映并提交证据证明101室部分面积和301室、302室存在房屋置换使用的事实。
美丽苑业委会向一审法院起诉请求：1、判令陆洋公司即刻向美丽苑业委会交付本市浦东新区XX路XX号XX、XX和XX室的物业管理用房和办公室；2、判令陆洋公司交付美丽苑业委会自占用XX路XX号XX室至交付美丽苑业委会的占用期间相关占用面积部分的商业租赁收入，暂计为人民币（以下币种相同）1,099,679.68元（自2008年3月1日起，暂计至2016年11月30日，暂按11元/平方米/天计算）；3、判令陆洋公司支付自占用XX路XX号XX和XX室至移交美丽苑业委会止期间的租赁费，暂计为334,457.22元（合计面积133.89平方米，暂按2元/平方米/年的标准支付，暂计自2013年6月30日至实际归还之日止）；4、判令陆洋公司承担律师费10,000元；5、判令陆洋公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：陆洋公司（作为甲方）与理家公司（作为乙方）签订《物业用房协议书》，约定乙方原物业管理及XX中心XX房XX号XX楼一间（面积：20平方米），不能达到物业管理的需求，甲方增加XX路XX号XX室（面积：30.58平方米）、302室（面积：60.62平方米）二处用房无偿提供给乙方作为物业管理及接待中心用房，乙方无异议，并今后不再向甲方要求“陆家嘴美丽苑”物业管理及接待中心之用房。期限：期限自2008年1月1月1日起至2018年12月31日止。权利和义务：甲方拥有XX路XX号XX室、XX室二处房屋产权，乙方拥有使用权。因该物业自然损坏，由甲方负责修理。其他在上述物业中发生的任何费用及相关事宜都遵循谁使用谁负责的原则。2012年8月24日，美丽苑业委会向上海市XX办事处备案。2013年6月，陆洋公司向美丽苑业委会出具陆家嘴美丽苑物业管理用房移交确认单，内容：由陆洋公司建设的陆家嘴美丽苑小区住宅（含张杨路商铺），根据相关规定与建设工程规划，现将配置的物业管理用房：XX路XX号，一层面积55.28平方米。三层301、302、303、304、305、312、314室，三层面积420.45平方米。合计面积475.73平方米，及业委会310室办公用房，面积42.39平方米，移交至上海市浦东新区陆家嘴美丽苑业主委员会。附：XX路XX号三层平面图一张。
2008年6月17日，理家公司与XX股份有限公司（上海分行）签订了商业用房物业服务合同，交通银行将XX路XX号总面积823.74平方米物业委托理家公司进行物业管理，每月每平方米租金6元，交通银行曾向理家公司支付六个月物业管理费29,654.64元。
2014年9月19日，美丽苑业委会就一层物业用房租赁给交通银行及303室物业用房作为小区商业会所管理办公室使用等问题发函给陆洋公司。陆洋公司于2014年10月12日回函给美丽苑业委会，表示愿意继续与美丽苑业委会协商解决。2016年4月12日，陆洋公司发函给上海市浦东新区陆家嘴美丽苑居委会，内容：根据相关规定和建设工程规划，我司已按规定将XX路XX号XX室、XX室、XX室、XX室和XX室规划居委会用房全部移交给居委会，合计建筑面积为433.55平方米。根据相关规定和建设工程规划，居委会占用的312室规划为物业管理用房。根据陆家嘴美丽苑业主委员会委托汇业律师事务所蔡蕴华律师致我司的律师函，请居委会接函后2周内清空312室，并将该室移交给陆家嘴美丽苑业主委员会。4月14日，该居委会回复：我们山水国际居委会是洋泾街道授权为陆家嘴美丽苑小区业主服务的场所，所有一切办公用品、固定资产及办公场所等都是洋泾街道主管部门提供的，没有任何与上海XX有限公司发生关系，如要XX路XX弄XX室房屋，请贵单位与洋泾街道办事处联系。5月17日，陆洋公司又发函给上海市XX办事处，要求移交312室。2016年12月1日，上海市浦东新区洋泾街道山水国际居民委员会出具证明，内容：上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区商品房于2006年8月竣工，以后业主陆续入住。上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区物业由上海理家物业管理有限公司组建陆家嘴美丽苑物业管理处进驻小区实施物业管理。陆家嘴美丽苑物管理处办公地址：XX、XX小区XX号（会所）；2、后转至XX小区XX号XX室（约24平方米）。该物业用房，陆家嘴美丽苑管理处使用至今，陆家嘴美丽苑物业管理处没有使用过其他物业用房。同日又出具一份证明，上述第2点变更为集中交房后，管理处转至XX小区XX号XX室（约24平方米）办公，并使用至今。
房屋状况汇总表及建筑面积计算成果表中，XX幢XX号房屋：101物业管理用房，特种用途，55.28平方米；102商场，商业，768.46平方米；303-305，312-314物业管理用房，357.44平方米，310业委会用房，306-309、311居委会用房；301-302办公楼，92.20平方米。房屋分套建筑面积计算成果表：101物业管理用房，特种用途，独用面积49.02平方米，建筑面积55.28平方米；102商业；301（30.58平方米）、302办公（61.62平方米）；303（60.73平方米）、304（53.74平方米）、305（58.41平方米）物业管理用房，特种用途；306-309、311居委会用房；310业委会用房（42.39平方米）；312（103.31平方米）、313（39.96平方米）、314（41.29平方米）物业管理用房。
2005年3月16日，陆洋公司与理家公司签订《前期物业管理服务合同》，约定将陆家嘴美丽苑小区委托理家公司实行物业管理，委托管理期限自小区竣工验收交付前两个月起至小区业主委员会成立止。2013年5月16日，美丽苑业委会与理家公司签订了《物业委托管理合同》，美丽苑业委会委托理家公司对陆家嘴美丽苑商品房小区进行物业管理服务，约定期限为2013年6月1日起至2015年5月31日止，美丽苑业委会向理家公司提供位于XX路XX号XX层、XX层（XX室）共七间，建筑面积343.20平方米的房屋作为物业管理办公用房，报酬采取酬金制。2015年5月30日，双方又签订了《物业委托管理合同》，约定期限为2015年6月1日起至2017年5月31日止，美丽苑业委会向理家公司提供位于XX路XX号XX层（XX室）共1间，地下建筑1间合计约40平方米面积的房屋作为物业管理办公用房，报酬采取酬金制。
2016年7月4日，美丽苑业委会起诉至法院，要求陆洋公司支付商铺物业管理服务费等。2016年10月9日，法院作出判决，认定美丽苑业委会是陆洋公司系争房屋所在小区的业主委员会，此次起诉也已履行了相关法定程序，根据物权法的相关法律规定及系争小区的管理规约约定，业委会有权对拒付物业费的行为提起诉讼，美丽苑业委会提供的决议和公告上的计算面积与物业合同的总面积虽略有误差，系因统计计算方式不一，对表决的结果没有实质影响，故法院对美丽苑业委会的诉讼主体资格予以确认。判决陆洋公司支付美丽苑业委会商铺物业管理费。后双方均未上诉。
一审法院认为，一、关于诉讼主体资格。美丽苑业委会系法律规定的其他组织，业主委员会依据共同或业主委员会决议，在授权范围内，以业委会名义提起诉讼，具备诉讼主体资格。陆洋公司的意见已经由生效的法律文书予以说明，法院不再赘述。
二、关于陆洋公司交付义务。上海市房屋土地资源管理局2003年8月20日颁布《上海市实施物业管理条例的若干意见》，其中规定，对于物业管理用房，建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房和业主委员会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主委员会成立后，无偿提供给业主委员会。产权归全体业主所有。本案争议，美丽苑业委会要求按照陆洋公司出具的物业管理用房移交确认单上载明的房屋交付物业管理用房，陆洋公司认为已经完成交付义务。按照陆洋公司提供的档案信息：101室、312室属于物业管理用房、301室属于办公楼。第一、陆洋公司是否有权不交付101室部分房屋。陆洋公司为此提供了与当时物业管理单位即理家公司签订的《物业用房协议书》，陆洋公司向理家公司提供301室及302室办公用房作为物业管理用房及接待中心用房，理家公司不再要求移交101室部分物业管理用房面积，美丽苑业委会成立后对此也是以实际行动予以了追认。美丽苑业委会认为陆洋公司自己制作的移交确认单明确了应交付101室等房屋，用房协议书系理家公司与陆洋公司事后制作，美丽苑业委会对此不清楚。对于移交确认单，陆洋公司解释系工作人员疏忽未写明101室交付的为部分面积以及312、314应该为312-314。根据房屋状况汇总表及建筑面积计算成果表中，301-305，312、314面积共为409.68平方米，加上101室55.28平方米，共计为464.98平方米，明显与移交确认单合计总面积475.73平方米不符，而根据陆洋公司提出的101室应移交部分面积26.09平方米，加上313室面积39.96平方米，与总面积475.73平方米较相符，故陆洋公司主张移交确认单存在失误之处有合理性，不能仅凭移交确认单确认陆洋公司应交付美丽苑业委会哪些房屋。对于用房协议书，理家公司提出协议书上公章在2013年已经注销，不可能事后制作，为此提供了印铸刻字准许证。法院经比对，两枚公章在部分字迹、颜色、清晰度确实存在不一致地方。且理家公司自2008年始就开始使用301室、302室，美丽苑业委会成立后也开始使用302室，美丽苑业委会称陆洋公司无条件将办公用房301、302室交付给理家公司、美丽苑业委会使用，不符合常理，难以令人信服。另美丽苑业委会与理家公司目前仍存在物业管理合同关系，而陆洋公司与理家公司的前期物业管理合同已经结束，照此理家公司更有理由倾向于美丽苑业委会，而非陆洋公司。再结合向交通银行收取物业管理费时按照823.74平方米（101室55.28平方米，102室768.46平方米）收取，可见向交通银行收取了101室物业管理费，未收取过301、302室物业管理费等情况。综上，法院对陆洋公司的意见予以采纳。用房协议书对美丽苑业委会产生效力。101室已经置换给陆洋公司，陆洋公司有权对外出租并收取租金，美丽苑业委会现再要求陆洋公司交付101室及租金有违约定，有违诚信。
第二、陆洋公司是否需向美丽苑业委会交付301室。庭审中，理家公司陈述作为前期物业管理单位与陆洋公司签订用房协议书之后，自2008年就开始使用301室，在与美丽苑业委会签订物业管理委托合同之后，又约定将301室交由理家公司使用，故理家公司一直使用301室至今。美丽苑业委会陈述理家公司在与其签订合同之前一直占有使用301室，但并未用于本小区物业管理。鉴于理家公司在合同订立之前已经在使用301室，美丽苑业委会通过与理家公司订立合同的形式将301室继续交付理家公司使用，故不存在陆洋公司需再向美丽苑业委会交付301室的义务，也不存在占有使用费。如美丽苑业委会认为理家公司使用上存在问题，应另行解决。
第三、陆洋公司有无交付312室。312室属于物业管理用房性质双方均无异议，陆洋公司认为凭移交确认单即可以认定向美丽苑业委会履行了交房义务，但该移交确认单系陆洋公司自己单方制作，未经美丽苑业委会确认。根据双方及理家公司均确认的事实，该房在美丽苑业委会成立之前就一直由居委会使用，居委会的回函中并未表示过该房屋从美丽苑业委会处受让了使用权。故法院认为陆洋公司仍有义务举证证明其已经完成了交付义务，否则，应承担举证不利的后果。故现美丽苑业委会要求陆洋公司支付占有使用费，法院予以支持。审理中，美丽苑业委会表示后经己方努力，收回了房屋，并于2017年1月1日起出租给居委会使用，考虑到居委会性质，年租金6,000元。法院认为陆洋公司虽没有交付该房屋，但也未从该房屋中获得额外的收益，故法院参照美丽苑业委会自行确定的租金标准，尚为合理。法院酌定自2013年6月30日起计算至2016年12月31日止占有使用费为20,000元。
关于美丽苑业委会主张的律师费，缺乏法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、上海陆洋经济联合发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会房屋使用费20,000元；二、驳回上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,787元，由上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会负担13,237元，上海陆洋经济联合发展有限公司负担1,550元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审主要争议焦点在于：1、被上诉人是否完成物业管理用房的交付义务？上诉人以被上诉人出具的移交确认单上诉主张被上诉人未完成301室以及101室部分面积的交付义务，据此要求被上诉人经济赔偿能否成立？2、对312室房屋使用费的数额如何认定？
本院认为，根据物业管理的相关规定，被上诉人陆洋公司作为美丽苑小区的开发商，应当在物业管理区域内配置物业管理用房和业委会用房，并在业委会成立后，无偿提供给业委会使用。关于被上诉人是否完成101室部分面积及301室的交房问题。首先，基于被上诉人在向上诉人实际移交物业管理用房之前，被上诉人已将属于办公用房性质的301室、302室作为物业管理用房及接待中心用房交给原审第三人使用，且在业委会未成立之前，原审第三人作为前期物业可以和开发商就物业管理用房进行上述安排，故双方就101室部分面积与301室、302室在2013年进行移交时仍予以置换使用，符合当时实际使用之状况；其次，被上诉人提交其与原审第三人之间的物业用房协议书，在协议书中就上述使用情况及原审第三人不再移交101室部分物业管理用房面积作出过书面约定，现无证据证明该份协议书是双方在移交物业管理用房之后补签，双方有恶意串通之嫌；再次，自物业管理用房移交后，上诉人一直向实际使用人交通银行收取101室的物业管理费，而未向被上诉人收取301室、302室的物业管理费，也能说明上诉人对上述房屋的置换使用已经知晓及认可，且上述房屋的置换使用行为未给上诉人造成如何损失。一审综合现已查明的事实，认定该份物业用房协议书对上诉人具有效力，上诉人知晓并追认101室部分面积与301室、302室进行置换使用，并无不当。关于301室的交付问题，由于该房属于办公用房性质，在物业管理用房移交前实际是由原审第三人作为物业管理用房在使用，且在上诉人与原审第三人签订的物业管理合同中对物业管理用房中包括301室、302室作了记载，故能够说明被上诉人已将301室交付给上诉人。上诉人上诉主张物业用房协议书无效，并据此要求以移交确认单认定被上诉人未移交101室部分面积、301室以及相关的经济损失赔偿，本院不予采信。
关于312室房屋使用费的认定问题。本院认为，基于312室在上诉人成立之前实际已由居委会作为办公用房使用，被上诉人从未就居委会使用312室收取任何费用，故对被上诉人自2013年6月30日起至2016年12月31日止的房屋使用费，一审酌情予以认定，参照上诉人与居委会2017年1月1日签订租赁合同中的租金标准，尚属合理，本院予以认同。上诉人要求以2元/平方米/天计算的上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人上诉提出的律师费损失赔偿等，基于本案双方之间之法律关系，依据不足，故本院不予采信。关于上诉人对原审第三人的诉讼地位提出的程序方面的异议，亦缺乏依据，故本院不予采信。
综上所述，美丽苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,787元，由上诉人上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月十六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……