淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初3097号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托代理人：陈勇，该公司客户经理。
委托代理人：马瑞宪，该公司客户经理。
被告:余元平。
被告:李芹，系余元平配偶。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称为农村商业银行）与被告余元平、李芹金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马瑞宪到庭参加了诉讼，被告余元平、李芹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告余元平归还贷款本金15万元及利息（以15万元为基数，自2013年12月4日起至2014年11月21日止，按照年利率9.47%计算，自2014年11月22日起至实际给付之日止，按照年利率9.47%上浮50%计算，扣除已经归还的利息909.13元）；2、对两被告余元平、李芹抵押的房产（坐落于经济开发区富士康路X号X幢X室）拍卖、变卖后的价款优先受偿；3、要求两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月4日，被告余元平向原告（丁集支行）借款15万元，约定于2014年11月21日到期，年利率为9.47%。此笔贷款由被告余元平、李芹共同提供坐落于经济开发区富士康路X号X幢X室房屋作为抵押。贷款到期后，被告合计归还利息909.13元，其余本息两被告均未履行还款义务。
两被告均未辩称。
根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年11月29日，原告农村商业银行（贷款人）与被告余元平（借款人、担保人）、被告李芹（担保人）签订《最高额个人担保借款合同》一份，合同约定主要内容为：原告根据借款人的用款申请和原告的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人自2012年11月29日起至2015年11月28日止，在原告处办理的最高本金余额不超过人民币15万元的借款提供担保；每笔借款的金额、期限、还款方式，借款用途等以借款凭证为准；借款的担保方式为最高额抵押担保，担保人同意以经济开发区富士康路X号X幢X室房屋作为该合同项下借款的抵押物，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的费用；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告余元平作为借款人、担保人在合同上签名并按指纹，被告李芹作为担保人在合同上签名并按指纹。
合同签订后，两被告（抵押人）与原告（抵押权人）签订《房地产抵押合同》一份，约定：为确保债务人余元平于2012年11月29日起至2015年11月28日止，向原告连续发生的最高债权额在15万元以内的主合同的履行，抵押人以经济开发区富士康路X号X幢X室设定最高额抵押担保，担保范围包括主债权的本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2012年11月29日，原告与两被告在淮安经济技术开发区建设房管局办理了抵押权登记，登记抵押的债权范围为15万元。
2013年12月4日，原告向被告余元平发放贷款，借款借据载明贷款金额为15万元，贷款年利率为9.47%，借款日期为2013年12月4日，到期日期为2014年11月21日，结息方式为每季21日结息。贷款到期后，原告收到被告归还的贷款利息909.13元，其余本息均未收到，原告以诉称事实和理由起诉来院。
以上事实，有原告陈述、最高额个人担保借款合同、借款借据等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告农村商业银行与被告余元平、李芹签订的《最高额个人担保借款合同》《房地产抵押合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效合同。合同签订后，原告农村商业银行依照合同约定向被告余元平发放了借款，借款到期后，被告余元平未按照合同约定按期归还借款本息，应当承担还款责任及违约责任，原告要求被告余元平归还欠款本息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。在被告余元平未按期归还借款本息时，原告要求实现担保物权，不违反法律规定及合同约定，合同中约定抵押物抵押的范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金等其他费用，但根据物权法规定，债务人或第三人以有权处分的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，根据他项权利证书中登记的债权范围，原告对于被告抵押的房屋，抵押登记的债权范围为15万元，故原告仅能就抵押标的物予以拍卖、变卖后在登记的债权数额15万元范围内优先受偿。被告余元平、李芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃自己的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告余元平归还贷款本金15万元及利息（以15万元为基数，自2013年12月4日起至2014年11月21日止，按照年利率9.47%计算，自2014年11月22日起至实际给付之日止，按照年利率9.47%上浮50%计算，扣除已经归还的利息909.13元）；
二、对被告余元平、李芹抵押的坐落于经济开发区富士康路X号X幢X室的房屋拍卖、变卖，所得价款由原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司在15万元限额内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，由被告余元平、李芹负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行。账号：34×××54）。
审 判 长 陈晓娇
人民陪审员 侍善之
人民陪审员 毛立发
二〇一六年十月八日
书 记 员 王 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
6、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……
7、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
8、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。