上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初4619号
原告山西煤炭运销集团晋城有限公司，住所地山西省晋城市。法定代表人曹明辉，经理。委托代理人苏俊杰，山西同辉律师事务所律师。委托代理人赵国强，山西同辉律师事务所律师。被告上海晋城工贸公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张广庆，总经理。委托代理人王冰，男。第三人上海领航者投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人彭海涛，总经理。委托代理人彭加祥，男。原告山西煤炭运销集团晋城有限公司与被告上海晋城工贸公司、第三人上海领航者投资集团有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法适用普通程序，由审判员徐慧莉担任审判长，与代理审判员樊海英、人民陪审员卜军形组成合议庭，于同年2月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人苏俊杰、赵国强，被告委托代理人王冰，第三人委托代理人彭加祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西煤炭运销集团晋城有限公司诉称：依据1995年5月8日《晋城市人民政府办公厅关于在上海浦东入股建房的函》，山西省煤炭运销总公司晋城分公司(原告改制前名称)在上海市浦东新区杨园工业区进行入股合作建房。晋城市人民政府驻上海联络处于1996年4月16日作出《关于在浦东开发区筹资建房的方案》，山西省晋城市计划委员会于1996年5月21日下发《关于下达晋城市人民政府驻上海联络处建设项目一九九六年基本建设投资计划的通知》，确认，原告拟定分配商住办公用房539平方米(7层全部所有)，投资入股资金人民币140万元，工程竣工后，根据筹资建房协议和财务收据，办理产权手续，产权归投资单位。《晋城市人民政府办公厅关于在上海浦东入股建房的函》文件附件《关于在浦东入股合作建房办法》明确规定，上海浦东入股合作建房由市政府组织，市政府上海联络处具体承办，被告与出资单位签订建房合同书。1996年5月27日，原告与山西省晋城市人民政府驻上海联络处签订《筹资建房协议书》，约定，原告投资140万元，入股建设商住楼及住宅楼，所定房型为综合办公楼7层全部，建筑面积539平方米，工程竣工后办理产权手续。原告于1996年5月30日以银行汇票方式向晋城市人民政府驻上海联络处汇款140万元，履行了出资义务。1998年6月15日，原、被告双方签订《房屋产权合同》，约定，原告分配房产位置为综合楼7楼全部，建筑面积546平方米，自1998年6月15日起，产权归原告所有。合同签订后，原告接手该房产，并投资进行装饰装修，共计投资100余万元(截止至起诉之日有票据的金额为440,563.96元)，作为原告驻上海办事处办公场所。后因业务调整，原告于2003年裁撤驻上海办事处，并将涉案房屋予以封存，并未委托被告对房产进行代管。2015年11月20日，原告经调查核实，发现涉案房产早已由被告于2002年10月将产权登记手续办理至被告名下。此外，被告在未告知原告或征得原告同意的情况下，强行进入原告已封存房产，将该房产租予本案第三人并收取租金，破坏了涉案房屋原有装饰装修，严重侵害了原告的财产权及收益权。原告多次要求收回房产，但被告拒绝将房屋交还原告及办理产权变更登记手续。原告认为，被告恶意占有原告房产、未经原告同意将原告房产予以处分出租、破坏原有装修的行为损害了原告合法权益，侵犯了原告的财产权及收益权。为此，原告请求法院判决：1、确认坐落于上海市浦东新区高东镇金光壹队志伟路XXX号XXX幢XXX层的房屋为原告所有(面积546平方米)；2、被告协助原告办理房屋产权登记变更事宜，将涉案房屋产权证明办理至原告名下，并将涉案房屋交还原告，第三人限期将涉案房屋腾退，配合原告收回涉案房屋；3、被告赔偿原告房屋装修损失440,563.96元(以司法鉴定为准)；4、被告将2013年12月至2015年12月期间涉案房屋租金及其他收益款项计240万元(以实际收益金额为准)返还原告；5、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告向本院申请撤回第3项诉讼请求。被告上海晋城工贸公司辩称：对原告第1项诉讼请求无异议，原、被告双方确实签署过相关协议，涉案房屋第7层产权应属原告所有。自1996年涉案房屋建成后至2003年，房屋一直由原告实际控制。对原告自2003年撤离涉案房屋的事实没有异议，不清楚原告撤离房屋后是否将房产封存。由于涉案房屋出现漏水，被告基本每两年进行一次防漏维护。2012年或2013年起，被告将第4幢房屋整体出租给第三人的子公司上海港庭实业发展有限公司(以下简称港庭公司)，此前涉案房屋一直空置，被告就第4幢房屋每年的租金收益为42万元。虽然被告知道第7层房屋属原告所有，但被告将房产整体出租主要是从安全因素考虑。据被告了解，涉案房屋是一整体，无法单独就第7层办理产权证。被告愿意向原告支付实际发生的租金，但不同意原告要求第三人腾退房屋的诉讼请求。第三人上海领航者投资集团有限公司述称：涉案房屋由第三人实际使用，且于2015年进行了重新装修。在合同到期前，第三人不同意搬离。经审理查明，根据山西省晋城市人民政府关于在上海市浦东新区入股建房的相关文件，1996年5月27日，山西省晋城市人民政府驻上海联络处(作为甲方)与原告的前身山西省煤炭运销总公司晋城分公司(作为乙方)签订《筹资建房协议书》，约定，甲方按上海浦东规划部门批准的规划进行建设，保证乙方的入股资金专款专用，乙方所定房型为综合办公楼7层全部，建筑面积为539平方米，乙方入股资金为140万元，办理产权手续后，乙方房产可在晋城市属范围内进行转让，收益部分归乙方所有。同日，山西省煤炭运销总公司晋城分公司向山西省晋城市人民政府驻上海联络处支付入股建房款140万元。上述协议所涉合作建设之房地产位于上海市浦东新区高东镇金光壹队志伟路XXX号，于1996年竣工。1998年6月15日，被告(作为甲方)与山西省煤炭运销总公司晋城分公司(作为乙方)签订《房屋产权合同》，约定，根据市政府晋市办函(95)10号文件精神及甲乙双方原签订《筹资建房协议书》内容，达成协议；自1998年6月15日起，甲方将乙方应得房产全部移交乙方，产权归乙方所有；乙方所分配房产位置为综合楼7楼全部，共计建筑面积为546平方米，折入股金141.96万元；所有房产将由被告统一实行物业管理，并向乙方提供各种有偿服务，乙方应按甲方要求签订物业管理合同，遵守物业管理部门有关规定；乙方房产可在晋城市属范围内进行转让，所得收益归乙方所有；本合同签署，乙方拥有应得房产的产权后，甲方将与乙方签订有关物业管理的合同，随后乙方方可投入使用。此后，原告对位于上海市浦东新区高东镇金光壹队志伟路XXX号4幢第7层的涉案房地产进行装修，并将之作为原告驻上海办事处之办公场所。2003年，原告自上述场所撤离。2002年10月25日，被告取得房地产权证，所涉房地产坐落于上海市浦东新区高东镇金光壹队志伟路XXX号，土地用途为工业，总建筑面积为9228.22平方米。涉案房地产位于其中4幢第7层。据上海市房地产登记簿记载，4幢全幢房地产已于2015年1月13日设立抵押，抵押权人为山西泽州农村商业银行股份有限公司，最高债权限额为1,500万元，债权发生期间为2015年1月4日至2017年12月28日。2013年10月31日，被告(作为甲方)与案外人港庭公司(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，该房屋坐落于上海市浦东新区高东镇金光壹队志伟路XXX号，第四幢楼房，共7层；甲方于2013年11月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年11月1日至2023年10月31日，租金为每年40万元，每3年递增5％；租金支付方式为一年一付(先付后用)，首期租金应于合同签订之日起3日内付20万元，甲方按双方约定期限将全部房屋移交给乙方完成后3日内付清第1年租金。庭审后，被告表示因涉案房屋存在漏水等原因，租户拒付租金，故被告无法提供租金发票。2013年12月12日，原告致函被告，载明，原告于1996年5月投资140万元参与市政府驻上海联络处建设，根据约定，原告拥有综合楼7楼全部产权，由于业务调整，原告办事处于2003年裁撤并委托被告代管房产，现要求被告配合原告办理房产交接事宜。本案审理期间，港庭公司向本院出具情况说明，称该公司曾于2013年10月31日与被告签订租赁合同，该公司属于第三人的下属公司，涉案房屋由第三人实际使用。认定以上事实的依据为：晋市办函(95)10号文件；《筹资建房协议书》；收据及汇票委托书；《房屋产权合同》；房地产权证；上海市房地产登记簿；《房屋租赁合同》；2013年12月12日函件；各方当事人当庭陈述。以上书证，经当庭举证、质证，其真实性及证明力可予确认，可以作为认定本案相关事实的依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。首先，原告主张涉案房地产的所有权归其所有，从原告提供的《筹集建房协议书》、《房屋产权合同》及付款凭证来看，原告对涉案房地产的建设已实际出资140万元，上述协议明确约定原告对涉案房地产具有所有权，庭审中，被告对此亦予以确认，故本院对原告要求确认涉案房地产归其所有的诉讼请求予以支持。本案中，原告还要求将涉案房地产变更登记至其名下，但从相关房地产登记信息来看，涉案房地产已对案外人设立抵押，且抵押权期限尚未届满，因此，客观上办理产权变更登记手续的条件尚不具备。原告可于上述抵押权消灭后，凭已生效之确权民事判决书，向相关部门申请办理涉案房地产的权属变更登记手续。其次，被告在明知涉案房地产属原告所有的情况下，未经原告同意即将涉案房地产租赁给他人，侵犯了原告的合法权益。鉴于涉案房地产现由第三人实际占用，故原告要求第三人腾退有事实和法律依据。至于第三人腾退后的具体事宜，可由相关民事主体依法向责任人直接主张权利。再次，现无证据表明原告于2003年撤离后涉案房地产即由被告非法占有，故原告要求被告支付自2003年12月起的租金及其他收益无事实依据。根据现有证据，被告在明知涉案房地产属原告所有的情况下，仍将4幢的全部房屋对外租赁，被告的行为侵犯了原告合法权益，被告因此而取得的租金收益应归原告所有。被告于庭审中表示同意将租金支付原告，庭审后又表示并未收到租金，被告的陈述有矛盾之处。从被告提供的《租赁合同》看，明确约定先付后用，结合被告的当庭陈述，本院确认被告已取得自2013年11月1日至2015年12月31日期间共计26个月租金866,667元，按比例计算，第7层的租金为123,810元，被告应向原告支付。即便被告未实际取得租金收益，参照其提供的《租赁合同》，亦可认定涉案房地产为被告非法占用期间的预期收益为上述金额。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：一、坐落于上海市浦东新区高东镇金光壹队志伟路XXX号XXX幢XXX层的房地产属原告山西煤炭运销集团晋城有限公司所有；二、被告上海晋城工贸公司应于本判决生效之日起十日内将上述房地产返还原告山西煤炭运销集团晋城有限公司，第三人上海领航者投资集团有限公司予以配合；三、被告上海晋城工贸公司应于本判决生效之日起十日内向原告山西煤炭运销集团晋城有限公司返还2013年11月1日至2015年12月31日期间上述房地产的租金收益123,810元；四、驳回原告山西煤炭运销集团晋城有限公司其余诉讼请求。案件受理费131,700元，由原告山西煤炭运销集团晋城有限公司负担15,804元，被告上海晋城工贸公司负担115,896元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐慧莉
代理审判员 樊海英
人民陪审员 卜军形
二〇一六年五月五日
书 记 员 李 洁
附：相关法律条文
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