四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）简阳民初字第1089号
原告：成都现代工业投资发展有限公司，住所，四川省成都市龙泉驿区龙泉街办南京路33号。
法定代表人：戴去非，职务：董事长。
委托代理人：王新顺，四川公生明律师事务所律师。
被告：四川睿湖电池有限公司，住所，成都.资阳工业发展区南北大道2号2号楼。
法定代表人：陈炎。
原告成都现代工�投资发展有限公司诉被告四川睿湖电池有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，因不能以法律规定的方式向被告送达应诉法律文书，2015年3月24日依法裁定转为普通程序继续审理，2015年4月15日，本院在《四川法制报》刊登公告向被告送达应诉法律文书。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王新顺到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月20日，原告成都现代工业投资发展有限公司（以下简称“工投公司”）与被告四川睿湖电池有限公司（以下简称“睿湖电池公司”）就成都.资阳工业发展区起步区标准厂房4#地块（期）2号的租赁事宜签订了《标准厂房租赁合同》约定：“睿湖电池公司”租用成都.资阳工业发展区起步区标准厂房4#地块（期�2号，建筑面积5200㎡.租赁期限为36个月（即2012.11.26—2015.11.25），租金按建筑面积10元／㎡.月计算。前三月全免租金，租金每6个月支付一次。厂房租金遵循先付后用的原则。“睿湖电池公司”应在合同签订后7日内支付第一期6个月的租金，后续租金应提前1个月预交；逾期支付租金的，应每日另支付租金的1%作为违约金并承担由此给“工投公司”造成的一切损失。“睿湖电池公司”应在合同签订后缴纳租金的同时向原告“工投公司”缴纳租赁保证金100000元。合同签订后7日内，“睿湖电池公司”预交10000元的水电气费等能源保证金。
合同签订后，原告“工投公司”及时将租赁物交付给被告“睿湖电池公司，“睿湖电池公司”分别于2013年6月13日支付保证金10万元，于2013年10月15日支付15万元租金，于2014年1月26日支付租金2万元。其后，被告未继续支付后续租金及水电费。
2014年7月25日，原、被告口头协商解除合同，“睿湖电池公司”于2013年6月14日缴纳的保证金用于抵偿租金。其余款项，经原告多次催收未果，故诉讼来院，要求判令被告1、支付原告厂房租金61.4万元；2、承担逾期支付厂房租金产生的违约金448722元（暂计算至2014年12月26日，总违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率和罚息之和的4倍的1.3倍计算至付清租金之日），3、承担本案案件受理费等费用。
被告未作答辩。
经审理查明：原告“工投公司”（甲方）与被告“睿湖电池公司”（乙方）于2012年11月20日签订了《标准厂房租赁合同》，第一、二条约定：乙方租赁甲方的成都.资阳工业发展区标准厂房4#地块（期）2号，建筑面积5200㎡，用于镍铁电池生产。第三条约定：租赁期限为36个月（2012.11.26
----
2015.11.25）。第四条租金标准及保�金约定：1、租金按建筑面积10元／㎡.月计算，前三个月的租金全免，该合同总租金1716000元。2、租金遵循先付后用的原则，每6个月支付一次，乙方应在合同签订后7日内向甲方支付第一期6个月的租金，后续租金乙方应提前一个月预交；甲方收到租金后10日内向乙方出具发票，并将厂房交付给乙方使用。乙方逾期支付租金的，应每日向甲方支付应付租金的1%作为违约金并承担给甲方造成的损失。3、乙方应于合同签订后缴纳租金的同时，向甲方缴纳租赁保证金10万元，……。第七条约定：租赁期间任何一方不得单方面变更或解除合同，因特殊情况需要变更或解除合同的，应该提前3个月向对方书面通知，并向对方支付当年1个月租金的违约金。未在规定时间内通知对方解除合同的，应按合同解除时的月租金标准向对方支付2个月租金作为违约金…………。第八条约定：1�…2、水、电、气等能源费用由甲方代收，合同签订后7日内，乙方应预交10000元能源保证金。
第九条违约责任：1、租赁期间有下列情况出现，甲方通知乙方（甲方发函到乙方承租厂房所在地或在该厂房张贴公告均视为乙方接到通知）之日起3日内乙方仍未改善的，视为根本违约，甲方有权采取断水、断电、解除合同并收回出租的房屋等措施，租赁保证金不予退还，同时乙方需按合同总金额的10%向甲方支付违约金…。（1）……，（2）逾期支付水、电、气等能源费或者能源费保证金超过1个月的。2、合同签订后7日内，乙方仍未按约定向甲方支付租金或缴纳保证金（包括履约保证金和能源保证金）的，视为乙方单方面解除合同，合同不再履行。自第8日起，甲方有权将厂房出租或处置，乙方应该向甲方支付合同总金额的10%的违约金；若甲方为依照合同的约定向乙方交付厂房逾期15日的，合同不再继续履行，甲方应该向乙方退还收取的全部款项，并按合同总金额10%向乙方支付违约金。
查明，2012年11月27日“睿湖电池公司”向“工投公司”领取了门锁，2012年12月25日“睿湖电池公司”向“工投公司”领取钥匙。
查明，2013年6月13日被告通过兴业银行成都龙泉驿支行支付原告厂房保证金10万元（该款已抵租金），2013年10月10日，被告向原告支付厂房租金15万元，2014年1月26日被告向原告支付租金2万元，后被告未向原告支付过其他的款项。
查明，2013年8月1日，成资工业园区坤元物业向被告发放缴款（租金及其他费用）通知书，载明“务必于2013年8月10日之前到我公司财务管理部门缴清全部房租及其他费用，否则，将行使抗辩权（停止供应水电，），…….同时我公司我公司将保留向贵公司追索占用资金利息、罚款、违约金等损失的责任”。2013年9月26日，成资工业园区坤元物业项目部再次向被告发出缴款通知书载明“务必于2013年9月30日之前到公司财务管理部门缴清全部房租及其他费用……….”。2013年10月10日、2014年1月20日、2014年5月13日成资工业园区坤元物业、成资工业园区坤元物业项发放了缴款通知书。成资工业园区坤元物业项目部、成资工业园区坤元物业均为原告的代理催收租金及其他款项的受托人。
查明，2014年7月25日原告工作人员与被告的负责人通电话录音显示双方合同已经解除。
以上事实，有原告营业执照及组织机构代码证及法定代表人身份证明、被告的基本信息查询通知书及组织机构代码证、《标准厂房租赁合同》、简阳市房地产管理局出具的房屋登记信息查询结果单、成.资工业园区起步区坤元物业管理有限公司物资领取表、兴业银行客户收款回单、电子转账凭证、成资工业园区坤元物业缴款通知书、原告与简阳市坤元物业共同盖章的情况说明、通话录音及原告的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：2012年11月20日，原告与被告签订合同属双方的真实意思表示，合同有效，双方应切实按合同履行。按照合同约定，合同签订后7日内即（2012年11月28日前），被告应该支付第一期6个月（免前三个月）租金156000（5200х10х3=156000元）及租赁保证金100000元和能源保证金10000元，原告应该在2012年12月8日前将厂房交付被告使用。依照双方合同第九条违约责任条款：“2、合同签订后7日内，乙方仍未按约定向甲方支付租金或缴纳保证金（包括履约保证金和能源保证金）的，视为乙方单方面解除合同，合同不再履行。自第8日起，甲方有权将厂房出租或处置，�方应该向甲方支付合同总金额的10%的违约金……”的约定，被告“睿湖电池公司”于2013年6月13日被告通过兴业银行成都龙泉驿支行支付原告厂房保证金10万元，2013年10月10日被告向原告支付厂房租金15万元，2014年1月26日被告向原告支付租金2万元的情况和在2012年11月27日“睿湖电池公司”向“工投公司”领取了门锁，2012年12月25日“睿湖电池公司”向“工投公司”领取钥匙使用厂房的情况，应视为原告与被告就第一期租金、厂房保证金、能源保证金的缴纳时间达成同意被告延期给付不需承担违约责任的合意，2013年10月10日被告向原告支付厂房租金15万元，2014年1月26日被告向原告支付租金2万元，应视为被告已经对第一期租赁期间内（除去前3个月免租金，2013年5月25日前应缴纳156000元）第一期租金缴清，余下的14000元及保证金100000元合计114000元抵销第二期租金（2013.05.26
---2013.11.25）312000元后还有198000元未付，第三期租金（2013.11.26---
2014.05.25）312000元未付，第四期租金（2014.05.26---
2014.07.25共二个月）104000元未付，至此被告共计有未付租金614000元，被告未支付，已经构成违约，对原告要求给付未付租金的请求应予支持。如按合同约定的乙方逾期支付租金的，应每日向甲方支付应付租金的1%作为违约金计算的违约金金额远远高于原告请求的违约金448722元（计算至2014年12月26日）应予支持。对原告的（总违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率和罚息之和的4倍的1.3倍计算至付清租金之日）的请求，既然原告选择的违约金计算是按照银行利率计算的就不应超过银行同期贷款利率的四倍为宜，因此对2014年12月26日后至原告起诉时止的未付租金的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的金额，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告四川睿湖电池有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都现代工业投资发展有限公司厂房租金614000元并支付2014年12月26日前的违约金448722元及2014年12月26日后至2015年3月9日止的违约金（按未付租金金额的同期银行贷款基准利率的四倍计算）。
二、驳回原告成都现代工业投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14364元、公告费600元，合计14964元，由被告四川睿湖电池有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 李开春
人民陪审员 苟廷全
人民陪审员 刘 锦
二〇一五年十月八日
书 记 员 张 杰