上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2695号
上诉人（原审原告、反诉被告）韩文君。
委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。
委托代理人张慧婧，上海市祥华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海文峰金亿家居用品有限公司。
法定代表人＊＊＊，执行董事。
委托代理人沈冕成，上海融力律师事务所律师。
上诉人韩文君因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人韩文君及其委托代理人张临军，被上诉人上海文峰金亿家居用品有限公司（以下简称文峰公司）之委托代理人沈冕成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年1月28日，韩文君及文峰公司签订《文峰金亿家居广场商铺租赁合同书》，约定文峰公司（甲方）将张杨北路＊＊＊号＊＊＊广场四楼J-26商铺出租给韩文君（乙方），商铺计租面积136平方米（实用面积乘以系数1.1），租金单价每平方米每月人民币（下同）100元，合计月租金13，600元。租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日。签订合同时，乙方应预付履约保证金5，000元。2014年3月，双方续签《＊＊家居广场商铺租赁合同书》，约定J-26商铺计租面积130平方米（计租面积为实用面积乘以系数1.2），商铺租金单价每平方米每月115元，合计月租金14，950元。租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日。双方签订合同时，乙方应预付两个月的租金，和一个月租金等额的履约保证金；从第二个月起，乙方应每月提前10日交纳下月租金，如乙方未能按时交纳租金，甲方每日按所欠金额的千分之五收取滞纳金，如乙方迟交租金超过15日按乙方违约处理；合同期满后，乙方交清相关费用，甲方以无息方式将履约保证金返还乙方，如乙方未能及时交清相关费用，甲方有权从乙方履约保证金中予以扣除。租赁期内，履约保证金同时承担质量保证金义务，合同终止后履约保证金转为质量保证金，合同终止一年内，如乙方所售商品未出现质量纠纷或遗留纠纷，甲方应将该质量保证金以无息方式返还乙方，乙方中途退场的按乙方违约处理。任何一方有下列情形的，另一方有权解除合同：……（3）乙方拖欠租金、保证金逾期未补交超过30日……合同违约责任条款约定，如甲方违约，则赔偿乙方一个月租金等额的违约金，并免息退还合同未履行期间的预交租金；若乙方违约，甲方有权解除合同并对场地另行安排或作出罚款处理，并没收乙方的履约保证金。合同期满或解除3日内，乙方应搬离原承租商铺，并将存放于商铺内的一切财产搬走，超过3日，则视为乙方自动放弃对该铺位财物所有权，甲方自行处理，乙方不得追究。
原审又认定，2015年2月2日，韩文君与文峰公司发生纠纷，韩文君报警称遭殴打。2015年3月23日，上海市公安局浦东分局作出不予行政处罚决定书，认定文峰公司工作人员许＊＊、方平殴打韩文君的违法事实不能成立，决定不予行政处罚。2015年2月初，文峰公司发出催缴租金通知，表示韩文君未支付2015年1月的租金，要求韩文君在2015年2月9日前支付，否则将采取停止营业措施。2015年2月10日，因文峰公司用手推车堵住商铺，韩文君一方人员报警称“与物业发生纠纷”。2015年2月17日，文峰公司向韩文君送达通知，表示韩文君拖欠2015年1月、2月的租金及其他费用，要求韩文君在2015年2月26日前付清拖欠费用；费用结清可继续经营，否则将按照租赁合同处置，韩文君留在商场内的资产以抵缴所欠费用，原招商格位将另行招租。2015年3月5日，文峰公司向韩文君发出通知，表示文峰公司按约定行使解除权，双方合同已于2015年2月26日正式解除，韩文君留在商场的家具样品及保证金将按约予以处置，要求韩文君于2015年3月10日前结清租金及其他费用。韩文君回复：“我格位里有私人东西，少了你们负责”。后韩文君诉至法院，要求判令：文峰公司返还租金7，000元、押金5，000元，并支付违约金13，000元。起诉后，韩文君发现展厅内家具及物品不见了，向文峰公司索要无果，故增加诉讼请求，要求其赔偿财产损失124，500元；原审审理中，双方对部分物品进行了交接，故韩文君调整该项请求金额为97，000元。文峰公司则提出反诉，要求判令韩文君：1、支付2015年1月的租金14，950元，并按每日千分之五的标准支付此款自2014年12月23日起至实际付款日止的滞纳金；2、支付2015年2月1日至2月26日的租金13，882元，并按每日千分之五的标准支付此款自2015年1月23日起至实际付款日止的滞纳金；3、确认双方2014年3月签订的商铺租赁合同于2014年2月26日解除；4、支付2015年3月2日至2015年3月29日期间的场地使用费13，503元；5、确认韩文君已支付的保证金5，000元归其所有。
原审再认定，文峰公司将韩文君遗留物品拍照后进行了处置。双方确认，韩文君已付清2014年12月以前的租金，并已支付保证金5，000元。韩文君提供了2013年4月至2013年12月、2014年7月的租金发票，该些发票的开票日期均为租金结算当月的月底或之后，以证明双方形成租金先用后付的惯例。同时，双方确认部分租金是以文峰公司为韩文君代收的营业款（销售款）抵扣。文峰公司提供了2014年3月的租金发票记账联及记账凭证、费用申请单、明细分类账、POS机刷卡单，并说明该月结算的租金为13，200元，该次结算中文峰公司代收营业款12，452.50元，商场活动返利2，720元，应付电费259.40元，结余的1，713.10元通过POS机退还韩文君。韩文君认可上述事实，但表示并不知道具体计算方法，该月租金发票也未收到过。韩文君提供了家具清单（98，500元）及其他物品清单（26，000元）、照片以及同类家具销售单及订货单，以证明文峰公司扣留其物品的价值。文峰公司提供了照片、销售单、收条等，以证明韩文君遗留的床垫已由出样厂家收回，韩文君遗留的出样家具已经由文峰公司销售处理得款45，680元。原审审理中，双方对仍在文峰公司的遗留物品进行了交接。韩文君表示经比对自己的清单和文峰公司的照片、销售单及根据双方交接情况，确认：1、认可床垫已返还出样厂家；2、家具清单中少列一个衣架（文峰公司实际已处置）价值500元，家具清单中办公写字台1只已交接，家具清单大茶几1只（1，500元）在文峰公司的照片中有显示，但销售单中未显示；3、其他物品已交接；4、不认可文峰公司的销售价格，坚持按其提供的同类家具销售单及订货单的价格计算。综上，该项诉请金额调整为97，000元。文峰公司表示，根据合同约定韩文君遗留物品属放弃所有权，文峰公司有权处置，故处置销售得款应归文峰公司所有，如法院不认可该观点，则该款冲抵本案其他费用或返还韩文君。
原审认为，双方之间的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
本案最主要的争议焦点是韩文君是否构成逾期付款。韩文君主张未逾期付款，其主要的抗辩理由是文峰公司未退还面积差价款和双方合同未约定先付后用且双方惯例是先用后付。面积差异发生于2013年1月商铺租赁合同书的履行期间，该商铺租赁合同书租赁期限已经届满，韩文君以此争议抗辩2014年3月续签的商铺租赁合同的履行，显有不当。此外，2014年3月双方按132平方米结算租金，韩文君当时并无异议。而且，2014年4月之后韩文君一直按照续签合同约定的面积及租金标准支付租金，也从未提出扣减之前合同的面积差价。上述事实足以说明面积差异问题在2014年3月双方续签合同时已经解决，韩文君该项抗辩理由不成立。关于付款期限，双方2014年3月商铺租赁合同书中明确约定每月提前10日交纳下月租金，该约定清楚明确。韩文君提供了部分租金发票证明双方形成了租金先用后付的惯例，法院认为，其提供的主要是2014年之前的发票，该些发票形成于双方2014年3月续签合同之前。而且，即使文峰公司基于双方之间另有代收款项须结算的情况，延后租金结算时间，并不意味着同意变更合同的约定。综上，韩文君拒付租金的理由不成立，其逾期付款构成违约。
韩文君逾期支付租金超过30日，文峰公司依据合同约定享有解除权。韩文君在文峰公司指定的宽限期内仍未缴清租金，文峰公司要求确认双方商铺租赁合同书于2015年2月26日解除，法院予以支持。韩文君主张，文峰公司在2015年2月9日或10日封闭商铺，商铺租赁合同书于当日由文峰公司擅自解除，法院认为文峰公司阻挡商铺实系催讨租金的行为，并非擅自解除合同，故韩文君的意见难以采纳。但因文峰公司阻挡商铺的行为不当，其也未举证证明此后已撤离阻挡物，韩文君此后实际无法使用商铺，故租金相应计算至2015年2月9日止。文峰公司主张逾期付款滞纳金，符合合同约定，但鉴于双方约定的滞纳金标准过分高于所造成的损失，韩文君亦不同意支付，故法院根据本案实际情况，酌情予以调整。
根据法院上述认定，韩文君要求文峰公司返还租金、支付违约金的诉请，法院不予支持。根据合同约定，韩文君违约致文峰公司行使解除权，文峰公司没收履约保证金，因此，韩文君要求文峰公司返还保证金的请求不予支持。
关于韩文君要求文峰公司赔偿财产损失的诉请。法院认为，虽然合同约定韩文君未在合同解除3日内搬离商铺，所遗留的物品视为自动放弃所有权，文峰公司有权自行处理。但是，涉案商铺位于文峰公司管理、控制的商场内，未经文峰公司同意韩文君无法搬离物品；从文峰公司2015年2月17日、3月5日的通知中亦可看出，文峰公司一再强调遗留资产抵缴所欠费用、按约予以处置，却从未要求韩文君搬离，这亦可印证法院上述观点。据此，文峰公司关于韩文君放弃遗留物品所有权的主张，法院不予采纳。文峰公司处置韩文君遗留物品，明显不当，应予赔偿。韩文君对遗留物品的价值负有举证义务，涉案的家具系陈列出样的货物，现其主张按同类全新家具的销售价格主张赔偿数额，并无依据。鉴于韩文君未能举证证明其家具的实际价值，目前也没有证据证明文峰公司处置家具时的价格明显低于实际价值，故法院按文峰公司的处置价格确定赔偿金额，其中大茶几已无下落，法院酌情按1，000元计。
关于文峰公司主张的房屋使用费，法院考虑到租赁合同系韩文君违约导致解除，韩文君负有在合同解除后返还商铺的义务，但文峰公司在合同解除前亦有阻挡商铺的不当行为，且合同解除后能否搬离物品亦不能完全由韩文君的意志所决定，故法院判定该期间的房屋使用费由双方各半分担。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年六月三日作出判决：一、韩文君与文峰公司之间的《文峰＊＊＊＊广场商铺租赁合同书》于2015年2月26日解除；二、韩文君应于判决生效之日起十日内给付文峰公司2015年1月1日至2月9日的租金19，755元；三、韩文君应于判决生效之日起十日内给付文峰公司逾期支付租金的滞纳金（其中14，950元自2014年12月23日起，4，805元自2015年1月23日起，均按每日万分之五的标准，计算至判决生效之日止）；四、韩文君应于判决生效之日起十日内给付文峰公司2015年3月2日至2015年3月29日的房屋使用费6，751.50元；五、文峰公司应于判决生效之日起十日内赔偿韩文君财产损失46，680元；六、韩文君已付的履约保证金5，000元归文峰公司所有；七、驳回韩文君其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，740元，减半收取1，370元，反诉案件受理费709.50元（已减半收取），合计2，079.50元，由韩文君负担1，386.50元，文峰公司负担693元。
判决后，韩文君不服，上诉于本院，诉称：合同具有延续性，上诉人在租赁过程中发现面积差异，本案中被上诉人过错在先；2015年2月9日后，上诉人不再占有商铺；上诉人依据实际销售价格主张损失，被上诉人低价处理的做法其不予认可；上诉人共支付10，000元，其中5，000元为质量保证金，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、四、五、六、七项，改判租赁合同于2015年2月9日解除，被上诉人赔偿财产损失97，000元、返还2013年3月至2014年3月的租金差额7，000元、返还质保金5，000元。
被上诉人文峰公司辩称：上诉人未付租金超过30天，被上诉人有权行使合同解除权；被上诉人有权处置物品；上诉人仅支付了一笔5，000元的质保金；2014年3月后因上诉人的装修，商铺位置调整后发现面积减少，但之前多收的租金已在后面的合同中补回，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的租赁合同书于法无悖，双方均应恪守。合同约定租金支付方式为承租人每月提前10日交纳下月租金，韩文君主张双方间实际交易惯例为先用后付，但为文峰公司所否认，本院认为，即便之前的租金支付过程中，韩文君有先用后付之情形，文峰公司未提异议仅表明其给予谅解，并不意味着双方已变更合同中付款方式之约定，故韩文君的前述主张，不予采纳。关于双方对于租赁面积差异之争议，本院注意到，2013年、2014年分别签订的两份合同对于面积的记载确有差异，同时两份合同均明确约定了不同的租金金额，因此，2014年3月订约时，韩文君对于商铺面积的变更、租金的变化有明确的认知，文峰公司亦不存在欺诈或隐瞒情形，故韩文君再行提出异议，本院不予采纳。本院同时认为，原审法院考虑文峰公司阻挡商铺之行为、韩文君对商铺的实际利用状况等因素，对于租金、使用费之处理，在现有证据条件下，具有相对合理性，可予维持。合同约定，在租赁期间，履约保证金同时承担质量保证金义务；若承租人单方面违约，出租人有权没收履约保证金。因此，文峰公司的答辩符合合同约定及客观事实，本院予以采纳。原审中，双方就韩文君出示的物品清单及文峰公司出示的销售单进行了核对，除已向厂家返还的床垫、遗漏记载的茶几外，其余家具项目一致。涉讼家具系陈列出样的货物，销售价格显然有别于新的货品。文峰公司出示的销售单足以证明其实际处置价格，韩文君认为处置价格过低，但未能出示有效证据予以证明，本院难予采纳。综上而言，韩文君关于撤销原审判决主文第一、三、四、五、六、七项，改判租赁合同于2015年2月9日解除，文峰公司赔偿财产损失97，000元、返还2013年3月至2014年3月的租金差额7，000元、返还质保金5，000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，373元，由上诉人韩文君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……