湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2809号
上诉人（原审被告）：刘义恩，男，1966年4月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
委托代理人：王云俊，湖北鼎君律师事务所律师。
委托代理人：仇文，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李富德，男，1941年2月9日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审原告）：余秀珍（又称蔚秀珍），女，1944年11月10日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审被告）：邱昌学，男，1937年3月3日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
上诉人刘义恩因与被上诉人李富德、余秀珍、邱昌学确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民初字第01781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年12月，李富德、余秀珍诉至一审法院称，李富德、余秀珍与邱昌学原为邻居，2006年，邱昌学想出售位于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）的房屋（以下简称诉争房屋）。同时，邱昌学表明虽然此房屋是以他女婿刘义恩的名字报建的，但该房屋是由他出资建造，他有权处分该房屋。因双方是邻居，李富德、余秀珍对于邱昌学说的情况有部分了解。2006年6月6日，李富德、余秀珍与邱昌学签订购房合同，合同约定邱昌学以15000元的价格将该房屋出售，邱昌学代签了刘义恩的名字。房屋出售给李富德、余秀珍后，李富德、余秀珍即对该房屋进行了装修和整理一直居住至今。在此期间，刘义恩、邱昌学从未提过任何异议。李富德、余秀珍认为，邱昌学是该房屋的实际所有人，有权处分出售该房屋，双方签订的合同是有效合同，应受到法律的保护。刘义恩只是名义上的房主，无权对该房屋主张任何权利。请求：1、确认李富德、余秀珍与刘义恩、邱昌学于2006年6月6日签订的房屋买卖合同有效，李富德、余秀珍享有位于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）房屋的所有权；2、刘义恩、邱昌学承担案件的诉讼费用。后李富德、余秀珍申请变更本案诉讼请求为确认李富德、余秀珍与刘义恩、邱昌学的房屋买卖合同关系有效。
一审法院经审理查明，邱昌学系刘义恩岳父。1991年9月6日，刘义恩经武汉市国营荷包湖农场批准，建造诉争房屋，房屋为砖木结构平房，占地面积78.75平方米。房屋建成后，刘义恩办理了建房许可证。证号为：荷基No.84。刘义恩将该房产交其岳父邱昌学居住使用。
2006年，李富德与邱昌学经协商约定：邱昌学将诉争房屋以15000元的价款出售给李富德。李富德随后向邱昌学支付了房屋价款15000元；邱昌学收到购房款15000元后，将该房屋交付给李富德，并向其交付了相关房屋权属证明材料。李富德与其妻余秀珍自此一直占有、使用该房屋。李富德、余秀珍还对所购房屋进行了修缮，并出租给他人使用收益。至刘义恩2014年9月20日向法院提起所有权确认之诉前，刘义恩一直都未就诉争房屋向邱昌学或李富德、余秀珍等主张权利，亦未对邱昌学出卖该房屋的行为提出任何异议。
庭审中，李富德、余秀珍陈述邱昌学于2006年将诉争房屋卖给自己，且李富德、余秀珍从2006年起一直占有、使用诉争房屋直至诉争房屋被拆迁。邱昌学称诉争房屋属于刘义恩所有，自己是瞒着刘义恩出售诉争房屋的。刘义恩称自己系诉争房屋的所有权人，邱昌学与李富德、余秀珍的房屋买卖行为自己并不知情。审理中，经一审法院释明，李富德、余秀珍明确诉讼请求为要求确认房屋买卖合同关系有效，并澄清其诉请事实主张为：房屋为刘义恩、邱昌学出卖，不坚持该争议房屋为邱昌学所有。
一审法院认为：李富德、余秀珍与邱昌学的房屋买卖协议所确定的权利义务关系，应视为刘义恩同意。2006年，邱昌学将刘义恩所有的房屋以与当时的市场价格没有明显差异的价格，即人民币15000元出售给李富德、余秀珍。双方的房屋买卖合同行为是平等主体之间的合意行为，并未破坏交易秩序或损害他人利益。虽然刘义恩作为房屋所有人并未直接参与该买卖交易活动。但事后，邱昌学陈述和自认已告知其交易情况，且本应由房屋所有人刘义恩持有的房产证明材料亦已随房屋移交给李富德，并且，此次交易完成的状态已持续8年，只是在该房屋拆迁补偿时，刘义恩才提出相关异议。因此，应视为刘义恩应当知道此交易的发生与完结。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，邱昌学代替刘义恩与李富德、余秀珍所进行的房屋买卖合同关系，应视为刘义恩已经同意。故该买卖行为所形成的合同关系应为有效。同时，邱昌学代理刘义恩的卖房行为亦符合表见代理的法律特征。刘义恩称其为诉争房屋所有权人，对邱昌学出售诉争房屋一事并不知情，也没有授权邱昌学代为出售诉争房屋事宜。但鉴于邱昌学乃刘义恩之岳父，刘义恩在该房屋出售前一直将房屋交给邱昌学使用和居住，其已持有该房屋的权属证明材料，李富德客观上有理由相信邱昌学有权代理刘义恩出售该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，李富德、余秀珍有理由相信邱昌学拥有出售房屋的代理权限，其与李富德、余秀珍的房屋买卖合同行为，应当作为邱昌学代理刘义恩所作出的房屋出售行为，故代理行为有效，相应的房屋买卖合同关系亦当成立，且符合平等主体之间民事交易的公平对等性，又不违反法律禁止性规定，应属合法有效。据此，李富德、余秀珍的诉请事实清楚、于法有据，依法应予支持。
刘义恩称其对邱昌学于2006年出售诉争房屋至今一直毫不知情，与常理不符。且邱昌学表示将房屋买卖一事告知刘义恩，因此，刘义恩在明知房屋由李富德、余秀珍购买的情况下未作积极否认的表示，应视为其对邱昌学卖房行为的同意，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，故对刘义恩的辩称意见不予支持。
审理中，李富德与邱昌学对于买卖房屋时是否签订书面合同和李富德举证提交的合同上出卖方的签名是否为邱昌学所书存在争议，但李富德放弃进一步举证或鉴定的相关申请，在释明举证方责任后，依法准许。
综上，李富德、余秀珍与刘义恩所形成的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，依法应为有效。李富德、余秀珍要求确认房屋买卖合同关系有效，符合法律规定，予以支持。对刘义恩的辩称意见不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：确认李富德、余秀珍与邱昌学代理刘义恩所形成的原坐落于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）砖瓦结构平房三间的房屋买卖合同权利义务关系有效。案件受理费由2300元，由刘义恩、邱昌学共同负担。
判后，上诉人刘义恩不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实及理由：一、邱昌学参与一审庭审过程中，明确表示在转卖涉案房屋的过程中并未告知上诉人房屋买卖的事情，整个过程都是瞒着上诉人进行的。同时事后也未向上诉人告知卖房的事宜。一审法院仅凭经验判断推定上诉人知晓放弃买卖事宜，难以令人信服。二、上诉人在庭审中提交的《土地登记审批表》《武汉市城乡个人建房许可证》、《武汉市城乡个人建房申请审批表》可以证实涉案房屋由上诉人出资建造。该材料是放置在涉案房屋内，而李富德、余秀珍租住在该房屋内，对于找到该份材料具有有利地位。一审法院在审理查明中直接认定是由被上诉人邱昌学交给李富德、余秀珍没有充分理由。退一步讲，就算是邱昌学交给李富德、余秀珍，那么在交付时，李富德、余秀珍就知道该房屋是登记在上诉人名下而在交易时未提出任何质疑，更没有与上诉人取得联系，这不符合常理。同时在交易完成后长达9年的时间内也未要求邱昌学配合其办理变更登记手续存在明显恶意。
被上诉人李富德、余秀珍答辩请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人邱昌学二审未到庭答辩。
二审期间，上诉人刘义恩提交诉争房屋《土地使用权证》，刘义恩诉称该证系2016年6月16日补办，拟证明自己系诉争房屋的权利人。被上诉人李富德、余秀珍质证后认为自己才是诉争房屋的真正权利人，不予认可该《土地使用权证》的证明目的。本院认为，诉争房屋《土地使用权证》上登记的土地使用权人虽系刘义恩，但诉争房屋现因拆迁而被拆除，该证据的证明目的本院不予采信。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，双方一致确认位于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）房屋现已拆除。
本院又查明，2014年12月23日，一审法院向邱昌学调查询问，邱昌学陈述：“荷包湖的房子和土地都是刘义恩的，是我背着女婿把房子卖了，是2006年6月卖给李富德的，房款是15000元用于我们在黄陂建房。2006年下半年我们在黄陂建房，我儿子把这件事告诉刘义恩，刘义恩就知道我把房子卖给李富德的事情了。”
本院认为，本案争议的焦点为邱昌学以刘义恩的名义与李富德、余秀珍之间签订房屋买卖合同的效力。从本案事实看，2006年，邱昌学将诉争房屋以15000元的价格出售给李富德、余秀珍，诉争房屋相关建房手续虽是以刘义恩的名义建造，且刘义恩也未直接参与诉争房屋的买卖交易活动，但因邱昌学系刘义恩的岳父，邱昌学以刘义恩的名义与李富德、余秀珍签订合同收取售房款15000元后，随即将本应由房屋所有权人刘义恩持有的房产证明材料随房屋一并移交给李富德、余秀珍。诉讼期间，邱昌学陈述和自认其已于2006年将房屋交易的情况告知了刘义恩，刘义恩上诉主张自己对邱昌学出售房屋一直毫不知情与其岳父邱昌学的说法不一。刘义恩上诉主张诉争房屋相关房产证明材料之所以由李富德、余秀珍持有是基于两人租住在该房屋内，对于找到房产证明材料具有有利地位与常理不符。况且，李富德、余秀珍从2006年起一直占有、使用诉争房屋直至该房屋被拆迁，交易完成的状态已有8年，直至房屋拆迁补偿时，刘义恩方才提出相关异议。在此期间，刘义恩亦从未向李富德、余秀珍或邱昌学主张过任何权利。综合上述情况，一审法院认定刘义恩应当知道诉争房屋交易的发生及完结是正确的。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”、《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，邱昌学以刘义恩的名义与李富德、余秀珍之间签订房屋买卖合同真实合法有效。上诉人刘义恩的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由刘义恩负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一六年七月十三日
书记员 刘贝莉