襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄城民二初字第01018号
原告李淑清。
委托代理人刘庆，湖北法正大律师事务所律师。代理权限，一般代理。
被告李恒太。
被告王秀茹，系李恒太妻子。
二被告共同委托代理人李萍，代理权限为一般代理。
二被告共同委托代理人陈杰，湖北长久律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告李淑清与被告李恒太、王秀茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，依法由审判员肖春杰、人民陪审员刘迎东、人民陪审员ＸＸ三人组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘庆、二被告共同委托代理人陈杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑清诉称，2003年2月13日，原告李淑清与被告李恒太签订了房屋买卖合同。合同约定李恒太将座落于襄城区胜利街182号楼一单元二楼三号（建筑面积为49.81平方米，房屋产权人为李恒太、房屋产权证号为00××96号）房屋出售给李淑清（案外人邵某原价转让）。房屋总价款为26000元。该房屋于合同签订之日李淑清支付房款26000元，李恒太也将该登记证书交付给原告李淑清。现原告多次找李淑清、王秀茹要求办理房屋过户手续，但被告以各种理由推诿。为此诉至法院。1、请求法院依法判令二被告协助原告办理房地过户手续；2、房地过户手续所需要的税费按国家规定由原、被告各自承担；3、被告承担本案的诉讼费。审理中，原告自愿放弃第二项诉讼请求，并不再要求二被告承担房屋过户的费用，房屋过户的费用原告自愿一人承担。
被告李恒太辩称，原告起诉已过诉讼时效。原告明知二被告系夫妻关系，也明知本案房屋系王秀茹与李恒太共同财产，王秀茹没有书面同意。该房屋在2003年没有办理房屋产权证。原告与被告李恒太签订房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）、（六）项规定而无效。2003年2月13日，被告李恒太虽与原告李淑清签订了合同，但实际上被告并没有将房屋转让给原告的意思，而且原告也未向被告李恒太支付购房款。原告在诉讼中陈述系从邵某手中购卖房屋，根据合同相对性原则，原告应当向案外人邵某主张买卖合同关系，而不应当向被告李恒太主张。
被告王秀茹辩称，本案争议房屋系与被告李恒太共同财产，原告明知本人与被告李恒太系夫妻关系，没有征得本人的书面同意，该买卖合同无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1999年，被告李恒太以标准价购买，位于襄阳市襄城区xx中国化学工程第六建设有限公司的房改房。2002年，被告李恒太将涉案房屋以26000元的价格出售给案外人邵某（中国化学工程第六建设有限公司职工）。2003年2月13日案外人邵某与案外人孔某（原告李淑清女儿）签订一份《售房协议》。该《售房协议》的内容是：“1、甲方（邵某）售自己的房屋，六化建院内30号-1-2-3号一次性有偿转让给乙方（孔某），房屋售价为人民币26000元整。2、房屋转让后，产权、使用权同时转让，国家或本单位房改有新政策或规定，由乙方承担或享有房价经济差额部分。3、甲方有义务在条件成熟时，协助乙方办理房产证过户手续事宜。4、本合同一式三份，甲、乙、公证人各执一份，未尽事宜另行协商，本协议自甲乙双方签字之日起生效。甲方签字邵某乙方签字孔凡荣2003年2月13日。”合同签订后当日，李淑清支付给邵某26000元。邵某向李淑清出具收条一份。内容是：“今收到六化建职工孔某购房款贰万陆仟元整30号-1-2-3号收款人邵某2003年2月13日”此后涉案房屋交付给原告李淑清居住至今。同日，原告李淑清又与被告李恒太签订一份《售房协议》。协议内容：“甲（李恒太）、乙（李淑清）双方本着平等、自愿，协商一致的原则，明确双方权利和义务，以免纠纷，达成如下协议。1、甲方售自己的房屋，六化建院内30号-1-2-3号一次性有偿转让给乙方，房屋售价为人民币26000元整。2、房屋转让后，产权、使用权同时转让，国家或本单位房改有新政策或规定，由乙方承担或享有房价经济差额部分。3、甲方有义务在条件成熟时，协助乙方办理房产证过户手续事宜。4、本合同一式三份，甲、乙、公证处各执一份，未尽事宜另行协商，本协议自甲乙双方签字之日起生效。甲方签字李恒太乙方签字李淑清2003年2月13日。”
2005年11月15日，中国化学工程第六建设有限公司（协议中的甲方）与被告李恒太（协议中的乙方）签订《襄樊市职工购买标准价住房过渡到成本价售房协议书》。该协议书内容是：甲方将位于襄樊市襄城区xx一套住房出售给乙方。建筑面积49.81平方米。总价款10460.10元。乙方应当补交1701.54元。乙方以成本价购房后，拥有全部产权，可以依法进行交易。该协议签订后，原告李淑清向中国化学工程第六建设有限公司补交了价款。
2005年3月6日，被告李恒太取得了襄阳市襄城区xx住房的房屋所有权证，证号为襄樊市房权证襄城区字第××号。2006年3月18日，被告李恒太取得了该房屋的国有土地使用权证，证号为襄樊国用2006第310386009-44-7号。
2015年8月28日，原告李淑清立遗嘱一份。内容是：我叫李淑清，女，现年88岁。我因年岁已高，恐后日无多，特立以下遗嘱。我有房一套（我现在正在居住），我过世后，我这套房子留给我孙子孔某甲，为防止死后发生纠纷，特立此遗嘱。立遗嘱人：李淑清代书人陈魁证明人孙景山女儿孔某。
庭审中，原告李淑清女儿孔某陈述，与邵某签订《售房协议》系代母亲李淑清签订，购房款全部由原告李淑清支付，并且房屋一直由李淑清单独居住至今。原告李淑清因欲赠与该房屋给孙子孔某甲，才又与邵某协商以孔某甲的名义办理过户。
案外人邵某、孔某、孔某甲与被告多次协商房屋过户一事。2015年9月2日，经过案外人孔某甲（原告孙子）、案外人邵某、被告李恒太协商，由案外人邵某出具声明一份：本人邵某于2003年购买李恒太地处六化建院内30号楼1单元2楼3号房屋一套。由于当时的特殊情况我与李恒太没有办理过户手续。我现在又将房卖给孔某甲，现孔某甲与李恒太办理过户手续，他们双方已协商同意过户。我在此声明，我购买李恒太房后又卖给孔某甲的房屋，一切事宜于我无关。声明人邵某2015年9月2日。
此后双方为房屋买卖过户一直协商未果。为此，原告诉至本院。
本院认为，被告李恒太与案外人邵某之间就襄阳市襄城区xx房屋存在买卖合同法律关系，被告李恒太出卖涉案房屋，在取得房屋产权证以后，应当协助案外人邵某办理房产证过户手续。
2003年2月13日，案外人孔某代理原告李淑清与案外人邵某签订《售房合同》，购买涉案的房屋并支付房屋价款是原告李淑清、案外人邵某的真实表示，本院予以认定。同日，被告李恒太与原告李淑清签订的《售房协议》是原、被告双方的真实意思表示，本院予以认定。
2015年9月2日，原告欲将房屋赠与孙子孔某甲，由案外人孔某甲、邵某共同协商同意，案外人邵某书写《声明》，是案外人孔某甲、邵某真实的意思表示。该《声明》将被告李恒太对案外人邵某所负有的协助办理涉案房屋的产权过户义务转移给了原告孙子孔某甲。被告李恒太在声明下方签名，说明被告李恒太是知道涉案房屋的买卖过程及原告欲赠与房屋的给案外人孔某甲的过程。虽因纠纷未能将房屋过户一事办理，原告因此请求被告李恒太履行协助办理房屋买卖过户的义务，不违反法律规定。
被告辩称的“原告起诉已过诉讼时效”的理由不能成立。理由是，1、房屋权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手段，协助产权人办理产权过户登记手续是一种法律义务，不受时间限制；2、原告协助过户的请求权具有物权性质，不是诉讼时效的客体。
被告辩称的“原告明知二被告系夫妻关系，也明知本案房屋系王秀茹与李恒太共同财产，王秀茹没有书面同意，该房屋买卖合同不能成立”的辩称理由不能成立。理由是，1、被告李恒太与王秀茹系夫妻关系，被告李恒太对共同财产的处分行为，从被告李恒太将房屋出卖给案外人邵某时起算至2015年原告起诉时已有13年之久。作为家庭住房是家庭大宗财产之一，在出卖13年以后，被告王秀茹主张不知道房屋出卖给他人，不符合常理。故被告王秀茹应当知道该房屋的转让出卖的情况。2、且该房屋原告已居住了13年，确定合同无效或可撤销，不利于保护交易安全。3、原告李淑清与被告李恒太签订《售房协议》，非实质意义上的买卖行为。签订该协议是将被告李恒太对案外人邵某所负的房屋过户义务转让给次买受人即本案的原告。4、原告系从案外人邵某手中购买的涉案房屋，被告王秀茹的抗辩主体不适合。综上因被告应当知道房屋的买卖情况，原告请求被告王秀茹履行协助办理房屋买卖过户的义务，是合理、合法的正当行为，本院予以支持。因原告自愿承担过户的所需的费用系原告的意思自治行为，不违反相关法律规定，本院予以准许。
被告辩称的：“房屋在2003年没有办理房屋产权证。原告与被告李恒太签订房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》规定而无效”的辩称理由不能成立。理由是，1、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。参照该条规定，2003年房屋转让时，被告李恒太是以标准价购买的单位房改房，原产权单位六化建认可李恒太是涉案房屋的所有人。只是房屋产权证还没有办理完毕。并且原告起诉时，被告李恒太已经取得了房屋产权证和国有土地使用权证。即使在房屋转让时被告李恒太无处分权，在原告起诉时，被告已取得了处分权。故原告与被告李恒太签订房屋买卖合同为有效合同。
被告辩称“2003年2月13日，被告李恒太虽与原告李淑清签订了合同，但实际上被告并没有将房屋转让给原告的意思，而且原告也未向被告李恒太支付购房款。原告在诉讼中陈述系从邵某手中购卖房屋，根据合同相对性原则，原告应当向案外人邵某主张买卖合同关系，而不应当向被告李恒太主张。”的理由不能成立。理由是，1、2015年9月，案外人邵某出具的《声明》由原告家人、被告李恒太、案外人邵某签名认可由李恒太与原告家人协商过户事宜。虽然原告李淑清与被告李恒太签订《售房协议》非实质意义上的买卖行为。但被告李恒太基于出售房屋的附随过户义务并没有完成，从《声明》可以看出，原告李淑清、被告李恒太、案外人邵某是经过了协商，才将被告李恒太协助过户的义务从房屋的买受人邵某转移给次买受人李淑清。
综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、被告李恒太、王秀茹于本判决生效后十五日内协助原告李淑清将位于襄阳市襄城区xx房屋的房屋所有权证（襄樊市房权证襄城区字第××号）、国有土地使用权证（襄樊国用2xx第3xx-4x-x号）变更登记于原告李淑清名下。
二、上述第一项判决房屋所有权证、国有土地使用权证的过户所应当交纳的税费由原告李淑清负担。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费130元，由原告李淑清负担65元，被告李恒太、王秀茹共同负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳市万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；帐号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肖春杰
人民陪审员 刘迎东
人民陪审员 杨 勇
二〇一六年一月十八日
书 记 员 明慧子