辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01440号
上诉人（原审原告）：丁昕。
委托代理人：田雄英，辽宁社和律师事务所律师。
委托代理人：王宏明，辽宁海大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙淑芳。
被上诉人（原审被告）：好佳（大连）房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区西南路700-1号。
法定代表人：初月武，该公司总经理。
原审原告丁昕与原审被告孙淑芳、好佳（大连）房地产经纪有限公司（以下简称“好佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院作出（2015）中审民初字第38号民事判决，丁昕不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁昕的委托代理人田雄英、王宏明，被上诉人孙淑芳，被上诉人好佳公司的法定代表人初月武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁昕一审诉称：2013年10月31日，经被告好佳公司引荐，原告与被告孙淑芳签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告孙淑芳提供的位于中山区七七街23号房屋用于开饭店。被告好佳公司在房屋租赁合同上加盖了公司合同专用章。合同第1.2条载明：“甲方（被告孙淑芳）对该场地拥有所有权、使用权、出租权，房屋所有权证书见附件”。合同第三条约定：“租赁期限为三年，自2014年2月15日起至2017年2月15日止。甲方给予乙方（原告）三个月的装修免租赁期，…租金起算日为2014年2月15日…”。合同第四条约定：“每年租金为人民币22万元…”。合同最后一页下方手写部分约定：“甲方双方协商同意，乙方在签合同当日支付甲方半年租金11万元整，其余房租在乙方正式营业二个月之内支付甲方，甲乙双方协商同意，自2013年11月1日至2014年2月14日为乙方装修期。”合同签订当日，原告向被告孙淑芳支付了11万元租金，向被告好佳公司支付了中介费2万元。被告孙淑芳将房屋交付给了原告，但并没有向原告提供房屋所有权证书。此后，原告又分别向被告孙淑芳支付了3万元、11万元的租金。在房屋装修过程中，原告多次催要，被告孙淑芳始终不能提供房屋合法的证明文件。后经原告多方了解发现，该房屋不是合法建筑。根据相关法律规定，违法建筑不得出租，案涉房屋租赁合同应属无效。两被告故意隐瞒房屋系违法建筑的事实，对合同无效负有完全的过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告诉至法院，请求：1、判决确认原告与被告于2013年10月31日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告孙淑芳向原告返还租金22万元并支付自2013年11月1日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；3、判令被告孙淑芳赔偿原告装修损失21万元并支付自2013年12月20日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；4、判令被告好佳公司向原告返还中介费2万元并支付自2013年11月1日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；5、判令被告好佳公司对上述被告孙淑芳返还原告租金及赔偿原告装修损失的诉讼请求承担连带赔偿责任。
被告孙淑芳一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告主体不适格，案涉主体应是郭毅飞而非原告，因对房屋进行了解、在中介商谈租赁事宜交付中介费定金等事实的均是郭毅飞而非原告，签订合同的当天因郭毅飞是电台主持人不方便签订合同，才由原告代其签订的合同，而实际履行的是郭毅飞，原告主体不适格应驳回原告诉讼请求。二、案涉合同应为有效合同。案涉房屋为军产房，管理与地方房管理不一样，被告与郭毅飞签订租赁合同后，已将合同逐级上报，待军事主管部门审批，现上报到北海舰队后勤部，下一部上报至海军后勤部，依据是部队空余房地产租赁管理规定及建设部、工商总局及总政治部联合发的通知。根据该通知案涉房地产租赁合同经报批并取得租赁许可证后，工商局可核发工商手续。现案涉房屋已取得《军队房地产租赁许可证》，原告认为案涉合同无效没有依据。三、既然租赁合同有效，双方应按合同约定履行，原告要求返还租金无依据。四、原告无证据证明装修数额，要求赔偿损失无法律依据。
被告好佳公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，案涉房屋系军产房，原告、被告孙淑芳及郭毅飞到部队进行了解，在事实清楚的情况下，在我公司签订居间服务合同，我公司的居间服务已完成，是有资质的企业，收取劳动报酬是应当的。原告主体确实不成立，案涉房屋真正的承租方是郭毅飞，郭毅飞系电台栏目组的成员，因工作不便才找原告签订合同。
一审法院审理查明：2013年10月31日，原告丁昕与被告孙淑芳经被告好佳公司居间，签订了房屋租赁合同，原告租赁位于大连市中山区七七街23号海鹰大厦一层房屋（建筑面积约270平方米）。该合同第1.2条约定：“甲方（即被告孙淑芳）对该场地拥有所有权、使用权、出租权、房屋所有权证书见附件”。该合同第三条约定：“租赁期限为三年，自2014年2月15日起至2017年2月15日止。甲方给予乙方（即原告丁昕）三个月的装修免租赁期，租金起算日为2014年2月15日。”合同第四条约定：“每年租金为人民币22万元”。第7.1条约定：“在不损坏建筑结构及承重部分的条件下，乙方有权装修、装潢室内及门面。”。第10.4条约定：“本合同生效后，如因甲方原因造成合同无法履行，应返还乙方装修损失（第一年甲方赔偿乙方全部装修费）。”。该合同最后一页手写约定：“甲乙双方协商同意，乙方在签合同当日支付甲方半年租金拾壹万元整，其余房租在乙方正式营业二个月之内支付甲方；甲乙双方协商同意，自2013年11月1日至2014年2月14日为乙方装修期”。同日，原告向被告孙淑芳交纳租金11万元，被告孙淑芳出具收条，被告孙淑芳将案涉房屋交接给原告；原告通过其代理人郭毅飞向被告好佳公司交纳中介费2万元，被告好佳公司出具专用收款收据。2013年11月9日、12月11日，原告通过其代理人郭毅飞分别向被告孙淑芳交纳租金3万元、8万元，被告孙淑芳出具收条。原告接收案涉房屋后，对房屋进行了装修。查，自2013年11月15日起，被告孙淑芳承租中国人民解放军海军大连水警区后勤部（以下简称“水警后勤部”）位于大连市中山区七七街23号海鹰大厦一层仓库，期限至2017年3月14日。水警后勤部同意被告孙淑芳将案涉房屋转租，并于2014年2月28日出具证明证实原告方曾多次到部队了解情况，对部队只有国有土地使用证是知晓的，案涉房屋的租赁许可证正在办理之中。
另查，2013年9月17日，原告丁昕与案外人郭毅飞签订授权委托书，原告委托郭毅飞代办房屋租赁相关事宜。2014年12月30日，中国人民解放军房地产管理局颁发了案涉房屋的《军队房地产租赁许可证》。《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（后营字（2014）1285号）中规定：《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂。承租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起三十日内，持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》到当地政府房地产管理部门登记备案，未持《军队房地产租赁许可证》的军队空余房地产租赁项目不予登记备案。
一审法院认为：案涉房屋系军产房，依规定其对外出租应有《军队房地产租赁许可证》，现被告孙淑芳已提供了中国人民解放军房地产管理局颁发的案涉房屋的《军队房地产租赁许可证》，证明案涉房屋可以依法出租使用，原告称该房屋系违法建筑，并无相应证据证明，且被告孙淑芳也提供了其承租案涉房屋的合同以及出租方即中国人民解放军海军大连水警区后勤部同意转租的证明故案涉房屋租赁合同应认定为有效。经一审法院释明，原告表示自认为案涉房屋租赁合同无效，不变更诉讼请求，故原告的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院不予支持。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，明确约定原告为承租人，且原告也在承租人处签字，被告辩称原告主体不适格，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，大连市中山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出如下判决：驳回原告丁昕的诉讼请求。案件受理费8110元，由原告负担。
丁昕的上诉理由及请求是：案涉房屋系军产房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案第一次庭审辩论终结前，孙淑芳未能提交批准手续，二审时仍未提交，仅提交《军队房地产租赁许可证》，但该许可证不能替代临时建筑批准手续。根据证据规则，应由孙淑芳提交房屋批准手续，一审举证责任配置错误。孙淑芳提交的租赁许可证有效期和合同期限不同，且记载的面积为100平方米，租赁合同约定的面积为270平方米。丁昕在庭审中补充上诉理由：孙淑芳就其交付房屋的合法性未完成举证责任，其提交的租赁证和相关证明仅能证明案涉房屋是临时建筑，但不能证明该临时建筑是经合法规划审批的合法临时建筑。案涉房屋是否合法应以是否经审批取得临时建设工程规划许可证为依据，孙淑芳无法提交相关证明，因此案涉租赁合同应认定无效。故请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
孙淑芳二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。丁昕主张案涉租赁合同无效没有事实和法律依据，案涉房屋已经取得《军队房地产租赁许可证》，且一审庭审中丁昕已经承认案涉房屋已完成房屋租赁登记备案，说明案涉房屋不是违法建筑。
好佳公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。房屋是合法建筑，好佳公司多次带领丁昕和郭毅飞进行核实，合同中也写明多次核实的情况下分三次将房租支付给孙淑芳，而丁昕已经全部支付了租金。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉房屋系军队房屋，根据《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》的相关规定，军队可以利用空余房地产开展租赁活动，而《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。本案中，孙淑芳作为出租人提交了《国有土地使用证》及中国人民解放军房地产管理局发放的案涉房屋《军队房地产租赁许可证》，以此证明案涉军队房屋可以合法向承租人进行租赁。丁昕则主张，上述材料不能证明案涉房屋是经过合法规划审批的临时建筑，并要求确认案涉租赁合同无效。本院认为，本案从双方合同签订和履行的过程来看，首先，丁昕在庭审中陈述，在承租案涉房屋后，其已经按照《大连市城市房屋租赁管理办法》的规定，前往城市房屋租赁登记管理部门申请并办理了案涉房屋的租赁登记备案。根据《大连市城市房屋租赁管理办法》及实施细则的规定，只有符合登记备案条件的租赁房屋方予以登记备案并核发《房屋租赁证》，对不符合条件的，不予登记备案。因此，从丁昕自认案涉房屋已经实际办理租赁登记备案的事实来看，案涉房屋的出租应当已经具备行政管理部门规定的租赁范围和条件；其次，双方合同补充条款中对于租金的支付约定为“在签合同当日支付半年租金11万元，其余房租在丁昕正式营业2个月之内支付”，而丁昕在合同签订当日支付11万元租金以后，又分两次向孙淑芳继续支付了余下11万元租金，参照上述合同约定，丁昕应当是在认可合同效力并已实际履行的情况下才向孙淑芳足额交纳了当年全部租金；第三，丁昕虽主张在装修过程中遇到了消防等部门的制止，但丁昕对其主张并未提交相应证据，本案中无据认定案涉房屋的建设、使用占用了消防通道或违反了消防规定，亦无据认定案涉房屋在实际承租使用过程中存在阻碍合同履行的其他情形。因此，本院认为，在孙淑芳已经提交案涉房屋《军队房地产租赁许可证》作为租赁有效凭证，丁昕亦已按照城市房屋租赁管理规定的要求和条件申请并实际取得了房屋租赁行政登记备案的情况下，丁昕在本案中要求确认案涉租赁合同无效的诉请依据不足，一审未予支持并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8110元（上诉人预交），由上诉人丁昕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王丽秋