江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04362号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州华诚电力设备有限公司，住所地苏州市干将东路800号。
法定代表人时国庆，该公司总经理。
委托代理人金向煜，江苏振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州胜合电子有限公司，住所地苏州吴中经济开发区石湖东路48号-3。
法定代表人吴国庆，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ明，江苏平和成律师事务所律师。
上诉人苏州华诚电力设备有限公司（以下简称华诚公司）因与苏州胜合电子有限公司（以下简称胜合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴民初字第1775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年10月20日，双方签订《标准厂房租赁合同》1份，约定：胜合公司将公司内C楼二层西面5间及B楼一层西面二大间空余厂房租赁给华诚公司作合法办公经营之用；租赁期三年，即自2011年11月1日至2013年10月31日，合计租金每年70000元（租金不含税），租金一年一次性付清，先付款后用房（室内办公家具、挂壁式新二台、柜式空调三台）；华诚公司在每年到期前30天向胜合公司交付下一年租金，不得拖欠或拒交，胜合公司应按合同将房屋交付华诚公司使用，没经双方同意胜合公司在租赁期内不得加租；租赁期间，双方均不得擅自变更或解除租赁合同，反之按年租金的15%向另一方支付违约金；租赁期内如遇政府动迁，自接到通知起本合同即时终止，胜合公司不承担任何经济赔偿，被告如有损失有动迁部门按照国家规定直接赔付；租赁期满，如胜合公司房屋需继续出租，经协商后华诚公司有优先权，但需另签租赁合同……。双方一致确认：上述合同约定的租赁期应至2014年10月31日止，合同中错写成至2013年10月31日；华诚公司已交租金至2014年10月31日；2014年12月29日，华诚公司将涉讼的房屋移交给胜合公司。胜合公司住所地苏州吴中经济开发区石湖东路48-3号的房屋所有权人为胜合公司，华诚公司为该房屋的承租人之一。
一审中，为证明如果华诚公司按照合同按时搬迁，就不会影响胜合公司拿动迁款的时间，胜合公司提供了2014年8月9日其作为乙方与甲方苏州市吴中区城南街道办事处拆迁安置科签订的《非住宅类房屋拆迁补偿协议》1份，该协议对坐落于苏州吴中经济开发区石湖东路48-3号房屋的拆迁补偿总额、房屋补偿金额支付、被拆迁房屋腾空及清租、违约责任、争议解决等进行了约定，其中明确乙方应在2014年12月31日前将被拆迁房屋及其附属设施腾空，并交甲方拆除。经质证，华诚公司对真实性不予认可，认为根据该补偿协议，每平方米仅补偿2000余元，明显低于市场价，也低于实际拆迁补偿价格，实际补偿费用应以政府审核部门及资金发放的最终数额为准，该协议第三条第二项是指乙方开始搬迁后，并未要求乙方腾空拆迁地块房屋，并且该地块并非只有其一家租赁单位，其是否腾空并不影响合同中乙方提取补偿金额的条件，最后，该协议涉及的拆迁补偿项目中，大量系拆迁部门补偿给其的项目组成，说明胜合公司确实拿到了本应当属于其的拆迁补偿金额。另外，胜合公司还提供了落款日期为2014年8月11日的盖有胜合公司办公室章的友情提示1份，载明：华诚公司在2011年10月20日签订的房屋租赁合同，将在2014年10月31日到期。因胜合公司地块涉及政府征用拆迁，不能再对外出租，友情提示华诚公司在房屋租赁到期后按时搬离。因胜合公司电力变压器每月有基础电价的支出，所以胜合公司已经申请在2014年11月5日拆除变压器，停止公司内部供电。为了搬离时方便电梯的使用，请贵公司安排好搬离时间。胜合公司提供该友情提示用于证明其已根据租赁合同告知华诚公司搬迁。经质证，华诚公司称其并未收到该份友情提示，但该证据能够反映在2014年11月5日已经拆除了变压器，之后企业不可能正常经营生产，也无法达到租赁合同的目的，请求考虑对在动迁征收决定发布后其交付的房屋使用费酌情按照低于每年70000元的标准进行调整。
以上事实，有《标准厂房租赁合同》、房产证、《非住宅类房屋拆迁补偿协议》、友情提示及庭审笔录等在卷佐证。
原审本诉原告胜合公司的诉讼请求为，请求判令：华诚公司支付2014年11月1日至2014年12月29日的房屋使用费11666.67元（以一年租金70000元为基数除以12个月乘以2个月）、动迁补偿费利息45500元（以7500000元为基数，按照年利率6%计算一个月）。
原审反诉原告华诚公司的反诉请求为，请求判令：胜合公司补偿其装修及配套设施费、停产停业损失、设备设施搬迁补偿费用合计500000元。
一审法院认为：关于本诉部分。双方签订的《标准厂房租赁合同》合法有效，租赁期限届满后，承租方应当将租赁房屋返还给出租方。双方签订的《标准厂房租赁合同》于2014年10月31日到期，在该合同到期前，双方均已明知不可能再续租，据此，应认定双方签订的《标准厂房租赁合同》于2014年10月31日到期后已终止，而华诚公司继续占用胜合公司房屋至2014年12月29日，应依照《标准厂房租赁合同》支付租赁合同终止后继续占用租赁房屋期间给胜合公司造成的损失。对于华诚公司提出其不应支付房屋使用费或调低房屋使用费标准的意见，因无依据，一审法院不予采纳。现胜合公司主张按照《标准厂房租赁合同》中约定的租金标准即年租金70000元计算自2014年11月1日至2014年12月29日的房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持。经计算，上述房屋使用费应为11315.07元。对于胜合公司主张的动迁补偿费利息，因无证据证明该利息损失已实际产生且系华诚公司原因所导致，一审法院不予支持。关于反诉部分。一审法院认为，双方签订的《标准厂房租赁合同》中并没有胜合公司向华诚公司补偿装修及配套设施费、停产停业损失、设备设施搬迁补偿费用的事项，而有“租赁期内如遇政府动迁，自接到通知起本合同即时终止，胜合公司不承担任何经济赔偿，华诚公司如有损失有动迁部门按照国家规定直接赔付”的约定事项。现华诚公司直接向胜合公司主张上述费用缺乏依据，故对华诚公司的反诉请求，一审法院不予支持。如华诚公司确有证据证明其对承租房屋享有一定的拆迁补偿权益的，可另行向补偿义务人主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苏州华诚电力设备有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州胜合电子有限公司房屋使用费人民币11315.07元。二、驳回苏州胜合电子有限公司的其他诉讼请求。三、驳回苏州华诚电力设备有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1068元、反诉案件受理费减半收取4400元，合计人民币5468元，由苏州胜合电子有限公司负担938元、苏州华诚电力设备有限公司负担4530元。
上诉人华诚公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院对合同终止时间认定错误。2013年3月苏州市吴中区政府就对涉案地块作出了征收决定，该时间是双方租赁合同终止的时间。征收决定作出后，原租赁合同已经无法继续履行，且租赁合同中也约定“租赁期内如遇政府拆迁，自接到通知起本合同即时终止”。因此，一审法院错误的以合同自然终止时间为合同结束时间，导致房屋使用费的起算日期也是错误的。2、被上诉人提供的拆迁补偿协议中大量项目是对承租人的补偿，并非是对房屋所有人的补偿。3、一审法院对租赁房屋的面积、征收决定作出时间、被上诉人实际拆迁补偿款数额、装修等费用及上诉人申请调查、评估的费用没有查清。二、一审法院法律适用错误。1、拆迁非住宅房屋造成停产停业损失，补偿对象应当是房屋的实际使用人。首先，对房屋的实际使用人进行补偿，符合实际和公平，补偿应针对因拆迁行为而受损失者。拆迁非住宅租赁房屋，承租人会因搬迁发生停产停业损失，而出租人的经营类损失仅仅是租金，故承租人应作为停产停业损失的补偿对象。其次，国务院拆迁条例并未禁止对承租人补偿，且条例中规定承租人可以得到搬迁补助费和临时安置补助费。2、本案中被上诉人得到的补偿项目是征收部门补偿给上诉人的，被上诉人应将该补偿费用还给上诉人。3、一审法院认为上诉人可另向补偿义务人主张权利于法无据。三、一审法院对于房屋使用费实际计算时间违反情理，其在判决中已经明确被上诉人于2014年11月5日将变压器拆除停止供电，故上诉人已经无法营业使用。因此，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的本、反诉请求。
被上诉人胜合公司辩称：一、上诉人断章取义合同内容，忽略了由动迁部门直接赔付的合同约定。二、合同届满后上诉人仍不搬离，合同并无因动迁而终止，一审法院查明事实清楚。三、上诉人并无证据证实拆迁补偿协议中有大量项目是针对承租人的补偿，且合同中约定其有损失应向拆迁部门主张，在拆迁过程中拆迁部门也向上诉人进行了调查。拆迁时合同已经届满，故也不用对上诉人补偿。三、在上诉人搬离涉案房屋之前，被上诉人并无停电过，上诉人未能提供证据证明。四、原审法院查明事实清楚。1、租赁房屋的面积应当由上诉人举证，不存在所称的面积未查清的事实，另外合同中已经明确租赁的位置。2、关于征收部门向被上诉人的实际补偿数额，被上诉人已经向法院提交补偿协议，且该补偿款同上诉人无关。关于征收时间，与本案无关。关于装修补偿费，同意一审判决。故原审法院查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华城公司认为盛合公司应向其补偿装修及配套设施费、停产停业损失、设备设施搬迁补偿费用等事项，但其未能提供证据证明征收部门对盛合公司给付的拆迁补偿费已经包含了对华城公司的补偿，且租赁合同中已明确约定“租赁期内如遇政府动迁，自接到通知起本合同即时终止，胜合公司不承担任何经济赔偿，华诚公司如有损失有动迁部门按照国家规定直接赔付”，现华诚公司向胜合公司主张上述费用并无事实和法律根据，故本院碍难支持。华诚公司认为租赁合同的终止时间应当以征收部门作出征收决定的时间为准，本院认为，华诚公司未能提供证据证明在租赁期间内盛合公司向华诚公司发出解除合同的通知，且双方在合同租赁期限届满后也未达成合同续签的合意，故一审法院认定双方签订的租赁合同于2014年10月31日到期后终止并无不当，本院予以确认。至于华诚公司主张盛合公司停止供电造成其无法营业使用故请求调整房屋使用费，华诚公司未能提供充分证据予以证实，故本院对此不予支持。
综上所述，上诉人华诚公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5468元，由上诉人苏州华诚电力设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 黄源榕