上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10416号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吕永咏，男，1988年10月13日生，汉族，住江苏省东海县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈佳瀛，女，1992年10月20日生，汉族，住上海市崇明区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周忠良，男，1970年6月29日生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周子瑾，女，1998年5月14日生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋杭萍，女，1970年1月16日生，汉族，住上海市虹口区。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。
上诉人吕永咏、沈佳瀛（以下简称吕永咏方）因与被上诉人周忠良、周子瑾、蒋杭萍（以下简称周忠良方）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕永咏方上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕永咏方一审全部诉请。事实和理由：本案双方就上海市松江区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订相关买卖合同，合同约定2016年7月30日办理过户手续，但未能如期过户系因周忠良方的物业费问题造成物业公司拒绝开具贷款所需竣工证明，故吕永咏方向工商银行的贷款申请未获审批通过，只能改向XX银行办理贷款。同年6月20日吕永咏方通知周忠良方协助办理贷款，但周忠良方迟延数日后才协助办理，且在审税时吕永咏方告知周忠良方XX银行贷款进度较慢，不能在合同约定的期限内过户，周忠良应允。据此，因周忠良方的过错导致吕永咏方向工商银行申请贷款失败，吕永咏方为此采取了补救措施，故一审法院不应当再适用原合同约定的期限约束吕永咏方。2、周忠良方的行为并未满足行使解除权的特征，其并未向吕永咏方明确作出催告，且未给予吕永咏方履行义务的合理期限或者以现金补足贷款的机会，而且周忠良方与中介公司工作人员的聊天记录中“我等不起了”的陈述也并不能视为明确表示解除合同，且该意思表示系发送给中介公司工作人员而非送达吕永咏方。相反，在吕永咏方采取补救措施改向XX银行申请贷款后，周忠良方多次表示要加价，而吕永咏方在一审中曾将尾款82万元付至一审法院。吕永咏方在本案房屋买卖过程中积极诚信守约，不存在违约行为，而周忠良方严重违约，其无解除合同的资格。
周忠良方辩称：合同明确约定了办理系争房屋过户手续的日期，吕永咏方未能在该期限前取得银行贷款应依约用现金补足，但吕永咏方并未履行。系争房屋是否存在物业费纠纷与本案房屋买卖无关。周忠良方有权解除房屋买卖合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吕永咏等人向一审法院起诉请求：1、判令周忠良方继续履行《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2829574）；2、判令周忠良方交付系争房屋；3、判令周忠良方协助吕永咏方将系争房屋产权过户登记至吕永咏方名下；4、判令周忠良方支付吕永咏方违约金（以480,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年9月15日起计算至周忠良方实际协助办理系争房屋产权过户手续之日止）。一审中吕永咏方自愿撤回第2项诉讼请求。
周忠良方向一审法院反诉请求:1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令吕永咏方支付周忠良方违约金276,000元（1,380,000元×20%）。
一审法院认定事实如下：周忠良方于2010年4月27日经核准登记为系争房屋的产权权利人。
2016年6月13日，吕永咏方作为乙方与周忠良方作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定吕永咏方向周忠良方购买系争房屋，房屋面积为61.79平方米，房屋总价1,380,000元。合同第六条约定，双方于2016年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条第三款约定：“乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。……”。合同补充条款（一）第8条约定：“……因乙方变更买受人导致过户时间延迟的，乙方应当按照每日万分之五向甲方承担违约金。若延迟30日仍然无法过户的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任”。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，已支付的定金50,000元转为部分首期房价款；于签订本合同当日，支付部分首期房价款370,000元，以上款项共同组成首期房款420,000元；乙方通过贷款形式支付第二期房款960,000元。乙方应于本合同签订后3日内向银行申请贷款，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。同时还约定，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。合同另对其他事宜作了相应的约定。同日，吕永咏作为乙方与周忠良作为甲方签订《协议书》一份，载明双方之间的真实成交价格为1,300,000元，甲方应收到的首期房价款为340,000元，该价格与《上海市房地产买卖合同》中约定的首期房价款所差80,000元乙方无需支付甲方。本交易所产生的税、费（包括按照1,380,000元交易所产生的额外税、费）均由乙方承担。
同日，沈佳瀛通过转账形式向周忠良支付两笔房款，分别为320,000元及50,000元。其中，50,000元系为了做高房价而做的走账。
2016年6月24日，周忠良方将以其名下的以系争房屋作为抵押担保的公积金贷款清偿完毕。
因吕永咏方的贷款申请未获有关银行批准，故双方未能按照合同约定于2016年7月30日之前办理系争房屋产权过户手续。
2016年8月9日，中介公司工作人员陈某发送微信给周忠良方称：“房东您现在涨价，是违约行为的”，周忠良方回复称：“你没有履行中介义务，是你违约在先”。
2016年8月20日，周忠良方向陈某发送微信称：“现在你们怎么办？”，陈某回复称：“现在一直在解决，客户那边也一直在配合银行那边。这几天就会有消息，一有消息我会立刻通知您”。周忠良方回复称：“那对我来说是不公平的，房价一直在涨，我迟迟拿不到房款。请将心比心。有人已经开价160万了！”，并称“你们没了解好客户贷款信息和银行的要求，我不是第一次买卖，已经给了你们那么长时间了”。
2016年8月26日，周忠良方向陈某发送微信询问：“贷款怎么样了？”。陈某回复称：“贷款下个星期一就应该能下来了”。
2016年8月29日，周忠良方再次向陈某发送微信询问：“贷款怎么样了？”陈某回复称：“这个星期就能下来了。”周忠良方则回复称：“我等不起了！”。
2016年8月31日，陈某向周忠良方发送微信称：“贷款下来了，周六可以过户了”。周忠良方回复称：“这个价格我不同意交易了”。
2016年9月6日，吕永咏方与XX银行签订《个人消费贷款及担保合同》一份，贷款获批金额为820,000元。
2016年9月14日，沈佳瀛通过转账形式向周忠良支付房款140,000元。吕永咏方称另有20,000元系通过支付宝支付周忠良方，无法找到凭证。周忠良方认可共收到房款480,000元。
一审中，吕永咏方提供系争房屋拖欠物业费的证明、电话录音及2016年6月2日的系争房屋房地产登记薄各一份，以证明因周忠良方拖欠物业费，物业公司不同意出具竣工证明，导致吕永咏方向工商银行申请贷款无法获批。周忠良方质证称，其与物业公司确实存在纠纷，但该纠纷与本案的房屋买卖无关，不影响房屋买卖的履行。本案事实是因为吕永咏方未在约定的期限内办理出贷款，也未支付房款，故吕永咏方存在违约。
一审中，吕永咏方提供其与周忠良方的微信聊天记录一组及律师函一份，其中律师函系吕永咏方于2016年9月9日向周忠良方发送，要求周忠良方于收到本律师函后三个工作日内配合吕永咏方办理系争房屋的过户手续。上述证据证明在吕永咏方通知周忠良方办理过户手续后，周忠良方仍未予配合，且多次要求吕永咏方加价，另提议将系争房屋再出售他人，将系争房屋上涨差价由吕永咏方、周忠良方平分。对此，周忠良方质证称，律师函真实性不予认可，该律师函没有律师事务所的公章及律师的名章。对于录音真实性认可，但恰能证明吕永咏方存在违约行为，吕永咏方贷款办理逾期，导致不能按照合同约定进行过户。
一审中，经吕永咏方申请陈某出庭作证，其称，其为吕永咏方和周忠良方就系争房屋交易的中介经办人，吕永咏方在签订《上海市房地产买卖合同》当天即向工商银行申请贷款，因系争房屋产调上没有载明竣工年限以及房龄太老，物业公司又因周忠良方拖欠物业费不同意开具竣工年限证明，故工商银行不同意吕永咏方的贷款申请。后吕永咏方向中国银行申请贷款，又因系争房屋房龄太老，中国银行直接拒绝了吕永咏方的贷款申请。大约在签订《上海市房地产买卖合同》后一周左右，吕永咏方向XX银行申请贷款，当初告知周忠良方申请贷款过程会比较漫长，不能按约过户，周忠良方也是同意的。在2016年7月30日，其明确告知周忠良方，因吕永咏方的贷款申请尚未获有关银行批准，故无法按约过户，周忠良方表示没关系，但是要求尽快。但到8月份，周忠良方要求涨价，但在要求涨价的过程中，周忠良方并未提出解除合同。对于证人证言，吕永咏方无异议。周忠良方则称，陈某没有中介资质，其证言是在替吕永咏方辩解。吕永咏方拖欠系争房屋的物业费与本案无关。中国银行拒绝吕永咏方的贷款申请是因为吕永咏方的流水有问题，与周忠良方无关。
一审中，吕永咏方提供结婚证、户口本及《查询结果》各一份，证明其具有本市购房资格，并表示在本市其名下无房产。另，吕永咏方为证明其履约能力，已将尾款820,000元支付至法院。
本案审理中，吕永咏方未经周忠良方同意强行占有使用了系争房屋。
一审法院向吕永咏方释明，吕永咏方、周忠良方之间的买卖合同因吕永咏方违约应予以解除，对于合同解除的后果可以通过变更诉请的方式向一审法院提出，否则将承担不利的诉讼风险。然吕永咏方称其坚持其本诉诉请，合同应当继续履行。同时，周忠良方表示对于合同解除后果无需再本案中处理，坚持其反诉诉请。
一审法院认为，依法成立的合同对吕永咏方、周忠良方均有约束力，双方均应恪守，不得擅自变更及解除。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应当在2016年7月30日共同前往交易中心办理系争房屋的过户手续。吕永咏方确因贷款申请未获有关银行批准未能于2016年7月30日之前办理过户手续，存在违约。即便如吕永咏方所述，吕永咏方向工商银行的贷款申请未能成功系因周忠良方原因导致，但周忠良方此后也立即配合吕永咏方前往案外人XX银行办理贷款，时间仅隔一周左右。然吕永咏方贷款申请获批逾期超过了一个月，显然不能将未按约过户视为周忠良方的违约责任。
根据《上海市房地产买卖合同》的约定，吕永咏方逾期付款或未按约定期限过户的，自逾期之日起，周忠良方有权催告吕永咏方履行，在周忠良方催告的宽限期届满后吕永咏方仍未履行的，周忠良方有权以书面形式解除本合同。根据本案双方当事人之间、周忠良方与中介公司工作人员陈某之间的聊天记录可以看出，周忠良方就房款问题多次进行询问、催促，多次给予吕永咏方支付房款的机会，但吕永咏方均未支付，直至2016年8月29日，周忠良方向中介公司工作人员陈某发送微信称：“我等不起了！”其意思表示即为解除吕永咏方、周忠良方之间的买卖合同，不再出售系争房屋。周忠良方主张解除双方之间的买卖合同，符合合同约定，一审法院予以支持。
根据双方之间的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及当事人的陈述，《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价1,380,000元并非当事人的真实意思表示，是为多获取有关银行贷款，该约定属于无效。吕永咏方、周忠良方之间真实的交易价款为1,300,000元。本案中吕永咏方存在违约，根据合同约定应当承担违约金，但违约金的确定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案吕永咏方的实际损失、定金占总房价的比例、以及另行出售房屋获益情况等因素，一审法院酌情将违约金调整为65,000元。
经一审法院释明后，吕永咏方坚持认为买卖合同应当继续履行，未对合同解除的后果提出相应诉请，故一审法院在本案中不予处理，吕永咏方可另案主张，周忠良方就合同解除的法律后果也仅坚持反诉请求，其亦可就其他后果另案主张。
一审法院审理后，于2017年7月14日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、确认吕永咏、沈佳瀛与周忠良、周子瑾、蒋杭萍之间就坐落于上海市松江区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；二、吕永咏、沈佳瀛于判决生效之日起十日内支付周忠良、周子瑾、蒋杭萍违约金65,000元；三、驳回吕永咏、沈佳瀛的全部诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,500元，反诉案件受理费2,720元，合计诉讼费19,220元。由吕永咏、沈佳瀛负担16,987元，周忠良、周子瑾、蒋杭萍负担2,233元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案双方所签《上海市房地产买卖合同》系真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同履行义务。合同明确约定系争房屋应于2016年7月30日前办理转让过户手续，吕永咏方贷款申请未在过户前获得足额批准，吕永咏方应当在过户当日以现金形式向周忠良方补足。本案中，吕永咏方陈述其向工商银行申请贷款未获批准的原因系周忠良方的责任，周忠良方对此予以否认。本院认为，吕永咏方主张工商银行拒绝吕永咏的贷款申请应归责于周忠良方的依据尚且不足，且即便吕永咏方所述属实，则其在工商银行拒绝其贷款申请后旋即向XX银行申请贷款，周忠良方亦予以配合，但吕永咏方贷款申请获得XX银行批准之时已超过合同约定期限一个月。根据在案证据，在吕永咏方逾期支付房款后，周忠良方就房款和过户问题多次进行询问和催告，吕永咏方均未向周忠良方履行义务。吕永咏方认为周忠良方应给予其三个月宽限期支付房款的意见，缺乏合同依据，本院不予采信。鉴于吕永咏方存在逾期支付房款的违约行为，周忠良方依据合同约定向一审法院主张解除系争房屋买卖合同，并要求吕永咏方承担违约责任，符合法律规定。一审法院根据本案实际情况酌情将违约金数额调整至65,000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,220元，由上诉人吕永咏、沈佳瀛共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十一月十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……