江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5768号
上诉人（原审原告）：江苏金润福物业管理有限公司，住所地南京市浦口区盘城街道盘龙山庄小区39栋409室。
法定代表人：丁永仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏建设，江苏融悦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京清心园酒店有限公司（现已更名为南京金五门餐饮有限公司），住所地南京市秦淮区建康路277号。
法定代表人：张巧玲，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：张福亮，男，1963年5月21日生，汉族，住南京市秦淮区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李胜，北京市斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方芳，女，1974年10月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：杨宏，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人江苏金润福物业管理有限公司（以下简称金润福物业公司）因与上诉人南京清心园酒店有限公司（以下简称清心园酒店）、张福亮以及被上诉人方芳物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金润福物业公司上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审变更物业服务合同约定的收费标准没有法律依据。上诉人2012年6月与京隆名府住宅小区业主委员会签订的《京隆名府小区物业管理服务委托合同》第五条约定的沿街商铺为6.9元/平方米/月。物业服务合同生效后对全体业主具有约束力。清心园酒店的物业属于上诉人物业管理区域，并且属于商业酒店用房，理应受物业服务合同约定调整。上诉人主张6.9元/平方米/月的物业费具有法律依据。2、上诉人享受较少的物业服务，不能成为拒付或少付物业费的理由。上诉人一审中已经提供证据证明上诉人按照物业合同的约定履行职责，清心园酒店大量的生活垃圾均由上诉人打扫清运，每月水电的供应和管理、费用的收缴均由上诉人提供服务，上诉人还提供了安保巡逻服务。一审判决认为清心园酒店享受了较少的物业服务，没有依据。即使清心园酒店享受了较少的物业服务或者未享受物业服务，根据司法解释的规定，业主也不得以此作为拒缴物业费的抗辩理由。3、一审法院未予支持上诉人违约金的请求，缺少法律依据和理由。4、清心园酒店作为房屋的实际使用人，且张福亮是清心园酒店股东，因此清心园酒店应当和张福亮作为共同的使用人，对金润福物业公司承担连带责任。综上，请求二审法院支持金润福物业公司的上诉请求。
清心园酒店和张福亮辩称：1、我方与金润福物业公司之间没有签订相关的物业合同，我方也不在金润福物业公司的物业服务范围内，金润福物业公司也没有提供物业服务。因此，金润福物业公司主张按照其和京隆名府业委会签订的服务合同的收费标准向我方收取费用没有依据。2、在不能确定我方属于金润福物业公司的物业服务范围的情况下，上诉人提出的主张没有任何依据。3、金润福物业公司在诉讼前一直没有向我方主张过权利。
方芳辩称：如果涉案房屋确实在物业服务合同范围内，同时金润福物业公司也提供了物业服务，一审法院根据金润福物业公司提供了多少物业服务以及提供物业服务的过程综合确定收费的标准以及违约金是否承担，是正确的。
清心园酒店和张福亮上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、原审认定××属于京隆名府小区物业管理服务区域的事实错误。首先，原审判决以结构不可分来推断××属于小区物业管理服务范围，并没有出具相关政府权利机构的确认和认定、对××院是一个封闭院落的事实未予认定。其次，京隆小区物业服务合同中约定的服务范围是健康路251号到273号，并不包含××。再次，业委会不是政府权利机构也不是物权登记部分，其无权对物业范围进行认定，原审判决以业委会的说明认定××为小区物业服务范围，理由同样不能成立。第四，清心园酒店和小区业委会联系垃圾处理事宜不能认定××处于小区物业服务范围。这是清心园酒店基于相邻关系要求小区业委会给予垃圾处理的便利。2、原审判决认定被上诉人提供了物业服务的事实错误。原审判决既认定“无证据证明金润福物业公司对××专有部分提供了物业服务”，但又认为不能否认清心园酒店客观上接受了金润福物业公司提供的物业服务。3、一审判决违背“一事不再理”原则。金润福物业公司曾于2015年10月26日以同一事实和诉讼请求向原审法院提起诉讼。原审法院作出了（2015）秦民初字第5672号民事判决驳回了金润福物业公司的诉讼请求。金润福物业公司以同样的诉请和事实向原审法院提起诉讼，原审法院应当裁定驳回起诉。4、金润福物业公司起诉超过诉讼时效。金润福公司向清心园酒店追偿物业费的证据为“催款函”，但却没有签收或寄出的证据，不能表明金润福物业公司向清心园酒店主张过权利。综上，请求二审法院支持清心园酒店和张福亮的上诉请求。
金润福物业公司辩称：1、一审法院认定清心园酒店处于金润福物业公司物业管理区域范围内符合客观情况且有事实依据。2、一审对金润福物业公司提供的物业服务进行了认定符合客观事实。金润福物业公司已经对物业管理区域的全体业主提供了全方位的物业服务，根据有关司法解释，业主不能因为物业公司没有向其提供物业服务或者提供较少的物业服务而拒绝交纳物业费。清心园酒店、张福亮以其没有接受到物业服务而拒绝支付物业费没有法律依据。3、一审判决没有违反“一事不再理”的法律基本原则。4、一审的判决没有超过法律规定的诉讼时效的规定。根据有关司法解释规定，关于物业费的诉讼时效在是以物业合同结束后的两年时间为诉讼时效的最后期限。
方芳述称：认同清心园酒店、张福亮提出的××不属于物业服务管理区域以及金润福物业公司没有提出物业服务的观点。
金润福物业公司向一审法院起诉请求：1、被告方芳向原告支付2012年7月1日至2013年3月31日的物业费130960元、公摊费9489元，合计140449元。并承担逾期支付该款的违约金10万元（按合同约定的日千分之五标准计算，被告方芳需支付2012年7月1日至2016年6月30日的违约金1011232元，原告只主张10万元）。2、三被告向原告连带支付2013年4月1日至2016年6月30日的物业费5223842元、公摊费37956元，合计561798元。并承担逾期支付该款的违约金40万元（按合同约定的日千分之五标准分段计算，三被告需支付违约金合计1769671元，原告只主张40万元）。3、本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实：2012年6月25日，原告（乙方）与京隆名府业委会（甲方）签订《京隆名府小区物业管理服务委托合同》。合同约定，甲方聘请乙方对京隆名府住宅小区提供物业管理服务。物业名称为南京市京隆名府住宅小区（包含小区一期京隆名爵府三幢联体高层；二期京隆国际公寓二幢联体小高层）。物业类型为高层住宅楼公寓。座落地址为建康路251号，建康路271-273号。建筑面积为9万平方米，其中高层住宅83500平方米，沿街（1-2层）商业门面6500平方米。物业管理区域四至范围为东至京隆国际公寓，南至南京金陵职业教育中心，西至毗邻小区（有围墙隔挡），北至秦淮河。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：京隆名爵府高层住宅（一期）为1.5元/平方米/月，京隆国际公寓（二期）为2.3元/平方米/月，公司用房、经营性用房（一期）为3元/平方米/月，京隆国际宾馆（酒店）及公司、合租房（二期）为4.6元/平方米/月，京隆国际沿街商铺（二期）为6.9元/平方米/月。京隆国际公寓（二期）运行能耗费按面积0.5元/平方米/月收取。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按半年（6个月）预先交纳，业主或物业使用人应于每半年（6个月）最后一月的30日前向乙方预先交纳下半年的物业管理服务费和其它费用，在下半年首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任和赔偿责任。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费和其他费用的，每逾期一日应按欠交总额千分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。
被告方芳系建康路277号业主，该房屋建筑面积为2108.97平方米，规划用途为商业。2013年3月29日，被告方芳（甲方）与被告张福亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将建康路277号房屋出租给乙方。租期为15年，自2013年4月1日起至2028年3月31日。合同履行期间该房屋的下列费用，全部由乙方承付：1、水、电费（包括公摊水、电费）；2、垃圾费；3、物业管理费；4、乙方经营期间所发生的其他所有费用。被告张福亮承租建康路277号房屋后用于经营清心园酒店。被告张福亮系被告清心园酒店的股东之一。
被告方芳于2013年3月21日自开发商处接收建康路277号房屋。此后，无论是被告方芳，亦或是被告张福亮、清心园酒店均未向原告交纳过物业费、公摊费。原告遂提起本案诉讼。
据一审法院现场察看，建康路277号（清心园酒店）位于京隆国际公寓一、二层，地处京隆名府住宅小区东南角，系沿街门面房。酒店门外有广场，现用于停放车辆。广场四周有围栏，形成相对封闭空间。广场临街一侧设有车辆出入门闸，广场北侧有门通向京隆名府住宅小区内部。
2015年10月26日，原告向一审法院提起诉讼，要求被告清心园酒店支付欠缴的物业费352728元（按2130平方米×4.6元/平方米/月×36个月计算，2012年7月1日至2015年7月1日）、公摊费38340元（按2130平方米×0.5元/平方米/月×36个月）。一审法院审理后认为，“业主与物业的承租人或使用人约定由物业使用人交纳物业服务管理费的，物业服务企业可以要求由使用人交纳，业主负连带责任。本案中，承租人张福亮虽与出租人约定由承租人交纳物业管理费用，但原告对诉争房屋的产权人或权利人，仅提供出租人方芳与承租人张福亮的租赁合同，证明被告清心园酒店应当缴纳物业费，该证据并不足以证明出租人方芳即诉争房屋业主，故对原告要求被告给付物业费及公摊费的诉讼请求，一审法院不予支持。”一审法院于2016年3月作出（2015）秦民初字第5672号民事判决，驳回原告的诉讼请求。该判决查明，“2013年原、被告（清心园酒店）及京隆名府小区业委会就小区东门改造达成一致意见，在被告施工后的第二天即因违反建设管理的规定，被相关部门强制拆除，此后被告与原告及小区业委会就被告施工所产生的费用未能协商解决。”
一审法院认为，一、关于建康路277号是否在原告物业服务区域内？
三被告均认为，依据原告与京隆名府业委会签订的《京隆名府小区物业管理服务委托合同》约定，物业座落地址为建康路251号，建康路271-273号，并不包含建康路277号。
对此，被告清心园酒店、张福亮提交了2012年9月建康路259号物业使用人平安银行股份有限公司南京分行与原告签订的《物业管理服务合同》及2012年11月建康路269号物业使用人宁波银行股份有限公司南京建康支行与原告签订的《物业管理服务合同》，证明不在原告与京隆名府业委会约定物业管理区域范围内的其他业主或物业使用人在需要原告提供物业服务时，均与原告另行签订了物业服务合同。清心园酒店的性质与两家银行相同，但被告清心园酒店、张福亮并未与原告另行签订合同。被告方芳对该证据没有异议。原告质证对该证据真实性认可，但该两份合同是原告和京隆名府业委会签订物业服务合同的前提下，对有特殊要求的业主提供的内部合同，不能否认建康路277号位于原告物业管理区域内的事实。
原告认为依据《京隆名府小区物业管理服务委托合同》约定的物业管理区域四至范围，建康路277号包含在其物业服务区域内。《京隆名府小区物业管理服务委托合同》约定的物业座落地址不包含建康路277号，是签合同当时有疏漏，后业委会已作了补充说明。
对此，原告提供2013年12月24日京隆名府业委会出具的《南京市京隆名府住宅小区地址范围说明》予以证实。该说明内容为：“南京市秦淮区建康路251号-279号范围内，均为京隆名府住宅小区建筑范围。此范围内为京隆名府小区合法聘用物业管理单位江苏金润福物业管理有限公司合法的服务范围。”原告并称该说明系原京隆名府业委会出任方刚出具。三被告质证对该说明的真实性不予认可。被告清心园酒店、张福亮称经其向京隆名府业委会核实，京隆名府业委会明确表示其并未出具该说明。被告方芳则提供建康路派出所于2010年3月18日出具的《证明》复印件一份，内容为：“同意江苏建威房地产开发有限公司开发的建康路207-271号地块二期一幢酒店式公寓门牌编号如下：01幢公审门牌号为××，分1、2两个单元，……6间门面房自西向东排号分别是259、263、269、271、273、277号。”依据该证明，门牌号是××止，不存在279号，故该证明的内容明显不真实。被告清心园酒店、张福亮对该份证据及原告质证表示，该证明系复印件，无法核实真实性。且该证明能证实建康路277号位于京隆国际公寓内。
本案审理过程中，一审法院对京隆名府业委会原主任方刚进行了调查。方刚陈述，《南京市京隆名府住宅小区地址范围说明》是京隆名府业委会出具的。小区红线范围内都属于业委会管理范围，物业公司是业委会聘用的，物业公司的管理范围也应以红线为准。签合同的时候有不完善，是因为开发商不配合，七大类九套图纸都没移交，所以门牌号不是太清楚，但合同对四至范围的约定是清楚的。该说明的内容是符合事实的，合法的。原告质证对方刚的调查笔录无异议，三被告则认为方刚的陈述不真实。
对于2013年12月24日京隆名府业委会出具的《南京市京隆名府住宅小区地址范围说明》，三被告虽否认其真实性，但并无证据证实，一审法院不予采信。结合京隆名府业委会原主任方刚接受一审法院调查所作陈述，应当确认该说明的真实性。
一审法院认为，建康路277号虽空间相对封闭，但在结构上与京隆国际公寓不可分，显然位于京隆名府住宅小区红线范围内。《京隆名府小区物业管理服务委托合同》约定的物业座落地址虽不包含建康路277号，但该合同约定的物业管理区域四至范围则明确包含了建康路277号。2013年12月24日，京隆名府业委会出具说明对建康路277号位于原告物业服务区域内再次予以确认。而被告清心园酒店当庭陈述其曾就垃圾处理、东门及广场改造与京隆名府业委会沟通处理，亦能佐证被告清心园酒店认可其经营地址位于京隆名府住宅小区物业区域内。综上，应当认定建康路277号位于京隆名府业委会委托原告实施物业管理的物业服务区域内。
二、关于原告是否向建康路277号物业提供了物业服务？
被告清心园酒店、张福亮提供：1、照片22张。证明建康路277号并不在京隆名府小区内，系单幢非住宅楼，具有相对独立配套设施设备并能够单独封闭管理，与京隆名府小区毫无联系。建康路277号在清心园酒店使用前也是由围墙和其他明显标识与小区分隔开，且为大型的露天垃圾场，无人进行正规物业管理。在业委会请求下，被告清心园酒店出次数十万元进行了整治、清理。2、照片8张。证明小区东大门和建康路277号门前广场均是由被告清心园酒店出资整修改造，与原告毫无关系。原告不可能对建康路277号物业提供了物业服务。3、广场整改报价单。证明被告清心园酒店经业委会要求，对小区东门处及建康路277号物业门口广场进行整改施工花费数十万元。（2015）秦民初字第5672号民事判决对此事实予以了确认。涉及到建康路277号的清理、安保、整改、出新、管理等事宜被告清心园酒店均是与业委会直接洽谈、交涉，与原告无关。原告质证表示证据1不能显示形成时间及来源，且与本案无关。证据2显示建康路277号是京隆国际公寓不可分割的部分。关于证据3，被告清心园酒店在（2015）秦民初字第5672号案件庭审中，其陈述是与业委会商量关于东门整改的费用，做了报价给业委会。亦能证明建康路277号位于原告物业服务区域内，否则被告清心园酒店不可能找业委会商量相关事宜。被告方芳质证表示，对于证据1反映的情况不清楚，但建康路277号确实是独立的区域。证据2、3与被告方芳无关。
原告提供业主及使用人报修/回访登记表一组，证明原告在物业管理期间，对于业主提出的要求，原告及时提供了服务。原告并称其对清心园酒店区域提供的物业服务包括车辆管理、保安、卫生、绿化、维修、水管疏通、消防通道消防审查、电梯维修等。被告清心园酒店、张福亮质证表示，原告提交的证据反映的均是为住户修灯、修水等，不包括清心园酒店。该证据不能证明原告为清心园酒店提供过服务。被告方芳质证表示，被告清心园酒店、张福亮是建康路277号的实际使用人，质证意见以被告清心园酒店、张福亮所述为准。
另在一审法院向京隆名府业委会原主任方刚进行调查时，一审法院询问原告是否向清心园酒店提供了物业服务。方刚陈述，应该是有的。被告清心园酒店进驻的时候，我去问原告被告清心园酒店的装修费有没有收，原告说收了，被告清心园酒店也说交了，但不肯说交了多少钱。后来是曹副主任拍了收费发票的照片，证明当时收了2万元。关于物业服务的问题，应当是两家自行协商的，具体情况我们不清楚。比如停车场周围立了隔栏，是没有经过业委会的，应当是双方达成了默契。原告质证对方刚的调查笔录无异议，三被告则认为方刚的陈述不真实。
一审法院认为，物业服务的内容包括对物业共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理，物业服务区域内的安保、卫生清洁、管道疏通，公共秩序的维护，车辆停放管理，公共绿化的养护、管理等。三被告作为建康路277号的业主及实际使用人，对建筑物共有部分，享有权利，亦应承担义务。原告对京隆名府住宅小区提供了物业服务系客观事实，现即使并无证据证明原告对建康路277号专有部分提供了物业服务，亦不能否认三被告客观上接受了原告提供的物业服务的事实。考虑到清心园酒店在其经营过程中，形成了较为封闭的空间，为其经营需要，自行承担了部分物业管理职责。且作为沿街门面房，物业使用人应承担相应的门前三包责任，较之普通住宅的业主，门面房使用人享受的物业服务相对较少。在实施物业管理期间，原告未对清心园酒店区域相对封闭管理的事实提出异议，亦未如其他门面房使用人就该区域的物业服务事宜另行签订物业服务合同。基于前述事实，一审法院认为建康路277号物业服务费的收费标准应调整为3元/平方米/月为宜，且对于原告主张违约金的请求，不再支持。
三、关于原告提起本案诉讼前，是否已向被告催缴过物业费？
原告提供2015年出具给被告清心园酒店的《物业催缴单》一份及2015年8月2日向被告清心园酒店发出的《律师函》一份，证明其已就被告所欠物业费及公摊费进行了催缴。被告清心园酒店、张福亮认为，依据法律规定，物业服务企业必须经书面催缴后方可起诉欠费业主。原告提供的两份函件，被告清心园酒店并未收到。《律师函》未附原告的授权委托书，不能证明受原告委托出具。且该两份函件并非向业主及与业主有缴费约定的物业承租人发出。该两份函件是原告在提起（2015）秦民初字第5672号案件诉讼时，临时编造的。被告方芳质证表示对该证据不清楚。
一审法院认为，如被告清心园酒店、张福亮所述，上述两份函件系原告在（2015）秦民初字第5672号案件诉讼中出具。应当认定原告提起本案诉讼前，已就建康路277号所涉及的物业费进行过书面催缴。
一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告基于其与京隆名府业委会签订的《京隆名府小区物业管理服务委托合同》为京隆名府住宅小区提供物业服务，被告方芳作为该小区物业区域内业主，自其接收建康路277号物业起，应当按约缴纳物业服务费及公摊费。基于前文认定，物业服务费收费标准调整为3元/平方米/月，被告方芳应向原告支付2013年3月21日至2013年3月31日期间的物业服务费3元/平方米/月×2108.97平方米÷3=2108.97元。依据《京隆名府小区物业管理服务委托合同》约定的公摊费收费标准计算，被告方芳应向原告支付2013年3月21日至2013年3月31日期间的公摊费0.5元/平方米/月×2108.97平方米÷3=351.5元。对于原告主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
依据法律规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告方芳与被告张福亮就建康路277号租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定物业管理费由被告张福亮承租。依据该约定，被告张福亮应当缴纳2013年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费3元/平方米/月×2108.97平方米×39个月=246749.49元和公摊费0.5元/平方米/月×2108.97平方米×39个月=41124.92元。被告方芳承担连带给付责任。同上所述，对于原告主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
原告要求被告清心园酒店对上述费用承担连带给付责任缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。
依据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条的规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。现原告与京隆名府业委会签订的《京隆名府小区物业管理服务委托合同》约定物业服务费及其他费用为每半年一缴。原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效，三被告所提关于诉讼时效的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。
关于被告清心园酒店、张福亮所述原告提起本案诉讼违反“一事不再理”原则的抗辩意见，一审法院认为原告提起本案诉讼的被告与（2015）秦民初字第5672号案件并不一致，原告提起本案诉讼并不违反“一事不再理”原则。对于被告清心园酒店、张福亮的此项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、被告方芳于判决生效之日起十日内向原告江苏金润福物业管理有限公司支付2013年3月21日至2013年3月31日期间的物业服务费2108.97元、公摊费351.5元，合计2460.47元。二、被告张福亮于判决生效之日起十日内向原告江苏金润福物业管理有限公司支付2013年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费246749.49元、公摊费41124.92元，合计287874.41元。被告方芳承担连带给付责任。三、驳回原告金润福物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15620元，由原告江苏金润福物业管理有限公司负担7810元，被告方芳、张福亮负担7810元。
本院二审期间，上诉人金润福物业公司向本院提交以下证据：1、2016年8月29日金润福物业公司和南京市城市管理费用征收管理处（秦淮北）签订的协议书及金润福物业公司对外支付垃圾处理费的收据、收条和内部审批单，证明金润福物业公司对包括清心园酒店在内的小区垃圾进行了清运。2、照片13张，证明金润福物业公司对清心园酒店后方的污水、垃圾进行清理。3、收据5份。证明我方代收代缴清心园酒店的水电费，再和清心园酒店结算，由我方开具收据给清心园酒店。4、2017年京隆名府电费明细、水费明细，证明京隆名府小区的水电费为金润福物业代收代缴。上诉人清心园酒店、张福亮对上述证据质证认为：1、真实性无异议，但因物业服务合同范围不包括清心园酒店，故该协议书的范围也不包括清心园酒店。协议书上载明系对日常生活垃圾进行代运，不包括酒店产生的经营性垃圾。清心园酒店垃圾由专人上门收集，并提交《江苏省餐厨废弃物管理办法》及陈福顺出具的证明一份。2、该照片仅能反映金润福物业公司在清理小区内的雨水沉淀池，不能证明金润福物业公司的证明目的。3、收据是金润福物业公司单方面制作的，即使存在金润福物业公司代收代缴水电费，也仅是基于相邻关系。4、电费明细和水费明细仅能反映公共部分产生的水电费，且电费发票明确缴费范围是健康路251号、水费发票交费范围是健康路251号-××，也不包括清心园酒店。被上诉人方芳对上述证据质证认为：1、真实性无异议，但因物业服务合同范围不包括清心园酒店，故该协议书的范围也不包括清心园酒店。协议书上载明系对日常生活垃圾进行代运，不包括酒店产生的经营性垃圾。2、对照片的真实性关联性上诉人无法核实。3、对收据、水费明细、电费明细的情况不清楚。本院认为，金润福物业公司提交的证据1、2能够证明该公司统一负责小区内垃圾进行清运，证据3、4能够证明金润福物业公司为清心园酒店代缴水电费的事实。
对一审查明的事实本院予以确认。
另查明，2017年5月5日，清心园酒店名称变更为南京金五门餐饮有限公司。
本院认为，本案的争议焦点为：1、××是否属于京隆名府小区物业管理服务区域；2、清心园酒店、张福亮是否应当向金润福物业公司支付物业管理费、应按何标准支付物业管理费、清心园酒店、张福亮是否应承担违约金；3、金润福物业公司起诉是否违背“一事不再理”原则；4、金润福物业公司起诉是否超过诉讼时效。
关于争议焦点1。本院认为，京隆名府业委会和金润福物业公司签订的《京隆名府小区物业管理服务委托合同》载明的京隆名府住宅小区的坐落地址为健康路251号、健康路271-273号，物业管理区域四至范围的描述为：东至京隆国际公寓、南至金陵职业教育中心、西至毗邻小区、北至秦淮河。虽然涉案房屋的门牌为××，未包含在上述合同载明的小区坐落地址内，但涉案房屋位于该合同描述的物业管理区域四至范围内，且京隆名府业委会也出具了说明、原业委会主任亦接受原审法院调查，均明确了涉案房屋位于京隆名府小区物业管理服务区域。此外，××虽然空间相对封闭，但从规划上，位于京隆名府小区红线范围内，应属于京隆名府小区物业管理服务区域。综上，本院认定××位于京隆名府业委会委托金润福物业公司事实物业管理的物业服务区域内。
关于争议焦点2。本院认为，涉案××房屋属于京隆名府小区物业管理服务区域，故涉案房屋的产权人方芳和承租人张福亮应当向金润福物业公司支付物业服务费。金润福物业公司上诉主张清心园酒店承担连带给付物业费的责任，但清心园酒店并非与方芳签订房屋租赁合同的主体，其与业主方芳之间也无物业费的约定，故金润福物业公司要求清心园酒店承担责任的主张，本院不予支持。关于物业服务费的标准，清心园酒店、张福亮辩称金润福物业公司未向其提供物业服务，故其不应当缴纳物业服务费。对此，本院认为，根据金润福物业公司二审提交的证据，清心园酒店的水电费是由金润福物业公司代收代缴，金润福物业公司也为小区提供了统一的垃圾清运服务，清心园酒店和张福亮上诉主张金润福物业公司未提供物业服务，与事实不符，本院不予采纳。但考察涉案房屋系临街商铺且空间相对封闭的现状，确实存在实际利用物业服务较少的情况，原审法院酌定将物业服务费的标准调整为3元/平方米/月，并无不当。
关于争议焦点3。本院认为，因（2015）秦民初字第5672号案件与本案的被告不同，上诉人清心园酒店、张福亮认为金润福物业公司构成重复起诉，无法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点4。本院认为，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。金润福物业公司主张的最后一期的物业费（2016年1月1日至2016年6月30日）的履行期限届满之日为2015年12月31日，金润福公司提起诉讼之日为2016年9月13日，并未超过诉讼时效。上诉人清心园酒店、张福亮该上述理由，本院不予采纳。
综上所述，金润福物业公司和清心园酒店、张福亮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15620元，由上诉人江苏金润福物业管理有限公司负担7810元，由上诉人清心园酒店公司、张福亮负担7810元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月二十一日
书记员 汪海燕