湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初7355号
原告:中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路一号。
负责人：凌庆联，支行行长。
委托代理人：何继育，该公司客户经理。
委托代理人：黄振宇，该公司客户经理。
被告：周建飞，男，汉族，1960年1月5日出生，住浏阳市。
被告：谭彩云，女，汉族，1957年12月20日出生，住浏阳市。
被告：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路485号。
法定代表人：周汝红。
委托代理人：黎娇飞，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳支行）与被告周建飞、谭彩云、浏阳市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人何继育、黄振宇，被告周建飞、谭彩云，被告鸿宇房地产公司的委托代理人黎娇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行浏阳支行诉称，请求法院：1、判决被告周建飞、谭彩云偿还原告截止2017年9月27日止的个人商用房按揭贷款本金711655.96元，以及自2017年9月27日起至偿还之日止的贷款利息；2、判决被告鸿宇房地产公司对周建飞、谭彩云的贷款承担连带清偿责任；3、判决原告对被告周建飞、谭彩云借款抵押物享有优先受偿权；4、判决本案全部诉讼费用由被告承担。
被告周建飞、谭彩云及鸿宇房地产公司共同答辩要点：原告起诉状内容属实，希望能与原告达成和解。
本院经审理查明事实如下：2014年7月25日，原告农业银行浏阳支行作为贷款人与被告周建飞、谭彩云作为借款人和抵押人、被告鸿宇房地产公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：第一条借款1.1借款金额为人民币95万元。1.2.1借款用途为购买房产。1.2.2借款人购买的房产系被告鸿宇房地产公司所属浏阳北正南路西侧“鸿宇诚”房。1.3借款期限120个月。1.4.1借款利率采用以下第（1）种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮30％，执行年利率7.53250％。第四条还款4.1本合同项下借款采用以下等额本息还款法方式付款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日。第九条担保9.1.1保证方式为连带责任担保。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿保证金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.2.1抵押人同意以本次所购房产设定抵押。9.1.4（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分物权。9.3借款人以本和第三十二条约定房产（即浏阳北正南路西侧“鸿宇诚”房）做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人（鸿宇房地产公司）提供阶段性保证担保。第十一条借款人、保证人、抵押人的违约责任11.1（1）对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息。11.2对违约使用借款从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100％计收罚息…11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。第二十八条划款方式：借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司的账户。第三十五条阶段性保证人自本借款发放之日起，至以下（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；
2014年7月25日，原告农业银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农业银行浏阳支行，预告登记义务人为周建飞。
借款后，被告周建飞、谭彩云按月等额本息还款，偿还贷款本息至2017年1月26日，其后因拒付借款本息，产生的借款本金及利息由被告鸿宇房地产公司代偿至2017年9月27日，被告鸿宇房地产公司共计代偿本金61739.29元，利息27922元、罚息及复利1150.63元。截至2017年9月27日止，被告周建飞、谭彩云欠原告农业银行浏阳支行借款本金711655.96元。
本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告周建飞、谭彩云签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。根据双方的合同约定，在借款人即本案被告周建飞未能足额偿还借款的情形之下，原告有权提前收回发放借款，现被告周建飞、谭彩云自2017年1月26日起未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告有权提前收回贷款本金并行使担保权利，故原告要求被告周建飞、谭彩云偿还借款本金711655.96元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告周建飞与原告农业银行浏阳支行仅就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记仅系保全原告农业银行浏阳支行将来取得抵押权的权利，也即其享有的是抵押权登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，而并非抵押权本身，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在其未转为抵押登记之前，原告就涉案房屋不享有抵押权，暂时无权就处分所得价款优先受偿。
关于被告鸿宇房地产公司的保证责任。《个人购房担保借款合同》中对被告鸿宇房地产公司的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告鸿宇房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告鸿宇房地产公司作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，原告农业银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，但《个人购房担保借款合同》中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利。故原告农业银行浏阳支行要求被告鸿宇房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告鸿宇房地产公司在承担连带清偿责任后，有权向周建飞、谭彩云追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、周建飞、谭彩云于本判决生效之日起十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币711655.96元及利息、罚息（2017年9月27日前产生的利息及罚息已清偿，其后产生的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至本判决所确定的履行之日止）；
二、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司对上述判决第一项所确定之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任，浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向周建飞、谭彩云追偿；
三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10917元，减半收取5458.5元，由周建飞、谭彩云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 刘施汝
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 刘若雯
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现物权；
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
3、《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。