北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初7975号
原告（反诉被告）：杨德山，男，1966年6月11日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：杨彦军（系杨德山之子），男，1988年2月24日出生，汉族，农民，住址同上。
被告（反诉原告）:章健，男，1952年2月3日出生，汉族，北京银燕服装厂退休职工，住北京市大兴区。
被告（反诉原告）：黄秀兰，女，1949年12月9日出生，汉族，北京银燕服装厂退休职工，住址同上。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨德山与被告（反诉原告）章健、黄秀兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨德山及其委托诉讼代理人杨彦军、被告（反诉原告）章健、黄秀兰及其委托诉讼代理人胡瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨德山向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于1998年关于北京市大兴区黄村镇狼垡一村南街21号房屋所签订的买卖合同无效；2、被告将位于北京市大兴区黄村镇狼垡一村南街21号院落及房屋腾空返还给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：位于北京市大兴区黄村镇狼垡一村南街21号宅基地（以下简称：21号院）使用权人为原告，经村委会审核批准，原告于1981年在21号院建房一处，该宅基地面积为0.32亩，院内建有北房四间，东西厢房各两间。1998年4月，原告将21号院及北房四间、东西厢房各两间以4万元的价格出售给被告章健。二被告系夫妻关系。原告认为，宅基地使用权是集体组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，原告出售21号院及房屋时，一并处分了房屋所属宅基地，二被告并非集体经济组织成员，且为城镇居民，故双方买卖房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方买卖合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，原、被告双方签订的合同被确认无效后，被告应将因该合同取得的21号院及房屋腾空返还给原告。
被告（反诉原告）章健、黄秀兰辩称：一、房屋买卖合同应属部分无效。1998年4月3日，杨德山与章健签订购房协议书，约定杨德山将21号院以4万元出售给章健，同时约定，如果政策有变，需要拆迁，资金归章健所有。被告认为，根据合同法规定，合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，21号院包括两部分约定，其一为对于21号院买卖的约定，其二为对于21号院拆迁利益的约定。对于拆迁利益约定，属于协议双方就单纯经纪利益事项所做的处分，应独立于房屋买卖相关约定。二、原告的第二项诉讼请求属于给付之诉，现已过诉讼时效，法院不应予以支持。21号院自1998年即交付答辩人使用，至今已20年之久，在此期间从未提出过要求。三、原告本次诉讼有违诚实信用原则，法院应综合考虑保护被告合法权益。合同签订至今已长达20年之久，在此期间双方一直按约定履行合同。现因21号院被规划至棚户区改造项目中，将面临拆迁，原告本次诉讼完全是因为巨额的拆迁利益诱惑，利用当事人双方订立合同时对于法律知识认识不足的漏洞，反悔当时双方作出的约定，严重违反诚实信用原则。
被告（反诉原告）章健、黄秀兰提出反诉请求：1、确认双方于1998年4月3日签订的《出售购房协议书》中的第二条约定有效；2、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1998年4月3日，杨德山与章健签订《出售购房协议书》，协议约定:杨德山将21号院的宅基地出售给章健，房屋价款4万元，如政策有变需要拆迁，资金归章健所有。合同签订后，双方便履行至今。现因21号院房屋增值，并将要面临拆迁，利益驱使下，原告诉至法院要求确认诉争合同无效，并要求被告返还房屋。被告认为，诉争合同约定包括两部分，第一是对诉争房屋买卖的意思表示，第二是对诉争房屋拆迁利益的处分。其中，对于房屋拆迁利益作出处分的部分，属于就单纯经济利益作出的约定，不违反法律法规的强制性规定，应属合同有效。
原告（反诉被告）杨德山针对被告（反诉原告）章健、黄秀兰的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，在2008年、2010年时，我方和被告协商过想要收回这个房子，并不是如被告所说的没有主张过。
经审理查明：1998年4月3日，杨德山与章健签订《出售购房协议书》，约定：杨德山将自己的四间北房、东西房各两间售给章健，双方达成协议如下：一、杨德山院内八间房定为4万元，协议生效之日起章健将房款一次付清，付清后院内所有权归章健所有；二、房屋及院内所有设施归章健后，如果政策有变需要拆迁，资金归章健所有；三、章健所购房屋需要翻盖时，所需手续应由杨德山出面联系，并予办理。
合同签订后，章健向杨德山支付购房款4万元，杨德山将21号院房屋交付章健，现21号院房屋一直由章健、黄秀兰居住。
在庭审中，章健、黄秀兰称：自1998年购买21号院之后就花费105000元对整个房屋进行了拆除重建。在2008年、2015年又多次进行了翻修翻建。现在的房屋现状是17间，包括东西房各两间，北房两排8间，南房4间，中间还有一间厨房和卫生间。对此，杨德山称：我认可被告确实对上述房屋进行了加建、翻建，但具体多少间没有数过。我原来卖给被告的时候有北房4间，东西各两间厢房，南边有个棚子，西南角有厕所。被告在买房后并未对北房拆除重建，只是进行了维修，对东西厢房和南边的棚子确实是翻建了。
另查，杨德山为北京市大兴区黄村镇狼垡一村村民；章健、黄秀兰系夫妻关系，均为城镇居民。
上述事实，有出售购房协议书、证明、收条、付款凭证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案中出售购房协议书的标的物为杨德山所有的农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。
本案中，章健、黄秀兰不属于北京市大兴区黄村镇狼垡一村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此杨德山与章健之间对宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故，杨德山要求确认其与章健签订的《出售购房协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
因出售购房协议书违反我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效，作为合同条款中关于拆迁利益的约定，不能独立于合同本身而存在，故，对于章健、黄秀兰要求确认合同第二条约定有效的反诉请求，本院不予支持。
关于杨德山要求章健返还房屋的诉讼请求，因章健称在其购买房屋后进行了翻建、翻修，涉案房屋情况已发生变化，且本案中无法确定涉案房屋现价值，双方就相关损失问题亦未提出主张，故本院不在本案中一并解决，双方可另案主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨德山与被告（反诉原告）章健于一九九八年四月三日签订的《出售购房协议书》无效；
二、驳回原告（反诉被告）杨德山的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）章健、黄秀兰的反诉请求。
本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）杨德山负担575元（已交纳），由被告（反诉原告）章健、黄秀兰负担575元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）章健、黄秀兰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 时亚东
二〇一八年五月三十日
书记员 杨京爽