安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终230号
上诉人（原审原告）：蚌埠市公路运输管理处，住所地安徽省蚌埠市沿淮路255号，统一社会信用代码12340300485222655K。
法定代表人：谢国云，该处处长。
委托诉讼代理人：周华志，安徽南山松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张妍，安徽南山松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽中财置业发展有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇新河社区三区二十一号，统一社会信用代码91340321559221357P。
法定代表人：许家胜，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：叶盈盈，上海诺维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛利娜，上海诺维律师事务所律师。
上诉人蚌埠市公路运输管理处（以下简称市运管处）因与被上诉人安徽中财置业发展有限公司（以下简称中财公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
市运管处上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判中财公司支付市运管处租金63333元、违约金10000元；3、由中财公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、案涉《房屋租赁合同》签订的背景。中财公司系经政府和市运管处的上级机关招商引资后在蚌埠成立的企业，为了配合政府及上级机关的招商引资行为，为进驻蚌埠的企业创造良好的投资环境，经上级机关同意，才将案涉房屋租赁给中财公司使用。从案涉《房屋租赁合同》中的约定可以看出，面积如此之大的房屋，租金标准却约定的很低，且没有约定租金具体支付的时间和方式，这完全是为了照顾投资商而给予中财公司的一种优惠。为了更好的照顾投资商，市运管处仅仅不定时的象征性的到案涉房屋处向中财公司索要租金，并没有因中财公司从未支付过租金就采取诉讼方式解决纠纷，该《房屋租赁合同》应有别于一般的租赁合同。2、本案没有超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，只有市运管处明确知道自身权利确实受到损害的事实时，才开始计算诉讼时效。中财公司将案涉房屋交给案外人齐春开夫妇使用，没有告知市运管处。在2016年6月，市运管处要求中财公司腾房时才知道中财公司将案涉房屋交给了第三方使用的事实。市运管处在2017年6月23日签订安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2017）皖0311民初326号案（以下简称326号案）调解协议的时候才明确知晓中财公司与案外人实际交接案涉房屋的时间为2012年5月。因此，本案的诉讼时效应当从市运管处知道或应当知道自己权利受到损害时开始计算，即从2017年6月23日开始计算3年的诉讼时效，因此本案没有超过诉讼时效。本案一审庭审时，中财公司虽提出市运管处的诉讼请求超过诉讼时效，但没有提供证据证明市运管处从2012年4月份就知道中财公司不愿支付租金的事实，故一审法院将市运管处知道或应当知道自身权利受损的起算点从2012年4月开始计算无事实基础，同时也违反《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，因此作出的判决是错误的。3、中财公司应当承担擅自转租的违约金。326号案的调解协议已经生效。无论本案如何审理，均不能脱离生效法律文书确认的事实。案涉房屋由案外人使用的事实，已在该案件中确认，不能因中财公司不认可该事实，就推定该事实不存在。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，中财公司认为转租行为是经市运管处同意的事实，举证责任在中财公司，而不在市运管处。中财公司没有提交其将案涉房屋交予案外人使用系经市运管处同意的证据，中财公司应承担举证不能的法律后果。一审法院将该举证责任分配给市运管处，违反前述法律和司法解释的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持市运管处的上诉请求。
中财公司辩称，1、市运管处关于在2016年6月份要求中财公司腾房时才知道中财公司将涉案房屋转交给第三方使用、在签订326号案调解协议时才知晓中财公司与案外人实际交付涉案房屋的时间为2012年5月的上诉主张与事实不符。在326号案中，市运管处提供的《关于运管处王小沟交管站租赁情况的说明》中第2段明确载明“2012年上半年，齐春开来到我办公室，他说王小沟交管站房屋，中财公司交给他们使用了，请运管处同意房屋给他使用。”同时，第3段明确载明“齐春开使用房屋后，经我处多次催要，但其一直没有交过租金。2015年10月份以后，房屋到期，我安排办公室催要租金，并告知若不再交租金，就要收房。”由此可以看出市运管处是从2012年的上半年就知道了案外人齐春开已经开始使用涉案房屋，并且知晓涉案房屋在2012年5月之前租金一直未支付，一直未向中财公司主张过权利，索要过房租，也没有证据证明其在诉讼期间内发生其他诉讼时效中止或中断的法定事由。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，市运管处要求中财公司支付63333元租金的主张已经超过了诉讼时效。2、市运管处主张中财公司存在违约，要求中财公司支付违约金与事实不符。在326号案中，齐春开夫妇于2017年5月4日的询问笔录中明确陈述“林云财跟我有债务关系，他欠我钱，所以房子就给我用了。”因此是案外人林云财擅自将涉案房屋转给案外人齐春开夫妇，林云财当时并不是中财公司的法定代表人，也没有中财公司的授权，无权代表中财公司把房屋转租，转租案涉房屋是他的个人行为，与中财公司无关。同时，签订《房屋租赁合同》以后，该合同并未履行过，市运管处也未按照合同第三条的约定提供具有出租权的有效证明或文件。因此，中财公司并未真正使用过案涉房屋，该房屋自交付给案外人林云财后，中财公司并不知晓该房屋实际使用情况，不存在违约情况，不应承担违约责任。综上，市运管处要求中财公司支付租金的主张已经超过诉讼时效，且中财公司不存在违约的情况，请求二审法院驳回市运管处的上诉请求。
市运管处向一审法院起诉请求：判令中财公司支付市运管处租金63333元（从2010年10月18日至2012年5月18日止）、违约金10000元（200000元×5%），并由中财公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2010年10月18日，市运管处、中财公司签订《房屋租赁合同》，约定：市运管处将位于蚌埠市淮上区小蚌埠镇王小沟村，蚌怀交通管理站的房屋[面积894平方米（建筑面积），其中租赁一层（除1间办公室、1间仓库外、）二层、三层房屋]租赁给中财公司使用；租赁期从2010年10月18日起至2015年10月17日止；每年租金为4万元。合同签订后，市运管处将房屋交付于中财公司作为其办公用房使用。中财公司实际使用房屋时间为2010年10月至2012年4月。自2012年5月至2016年8月，涉案房屋由案外人贾冰云实际使用，因租金问题，已另案解决。上述《房屋租赁合同》上乙方处盖有“安徽中财置业发展有限公司”的公章，且有中财公司前任法定代表人何朝春签字。现因中财公司未交付实际使用期间的租金，市运管处诉至法院。
另查明：涉案土地及房屋均是经过相关部门批准，市运管处享有使用权。
再查明：何朝春曾系中财公司的法定代表人及股东之一；林云财曾系中财公司的股东之一，2011年5月18日之前，股权占有份额为55%。
一审法院认为，涉案土地及房屋均是经过相关部门批准，市运管处虽无所有权，但享有使用权，属于有权出租。市运管处、中财公司对《房屋租赁合同》的真实性无异议，且该合同内容未违反法律法规的强行性规定，故对该合同的有效性予以确认。中财公司庭审抗辩该房屋交付于林云财成立的安徽中财融资担保有限公司，与本案查明事实不符，且中财公司又未有证据证明其主张，故对其上述抗辩理由，不予采纳。市运管处诉请中财公司支付违约金10000元，因未有证据证明涉案房屋系中财公司私自转租给案外人贾冰云使用的事实，且中财公司又不予认可，故对其该项诉请不予支持。另诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。结合本案查明的事实，市运管处未有证据证明自2012年4月后向中财公司主张过权利的事实及在诉讼时效期间内发生其他诉讼时效中止、中断的法定事由，故对中财公司抗辩市运管处要求其支付租金63333元的诉请已超过诉讼时效的理由予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十三条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：驳回市运管处的诉讼请求。案件受理费1634元，减半收取817元，由市运管处负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：市运管处认为一审法院认定事实部分的“何春朝”是一审笔误，应为“何朝春”，本院经审查对此予以纠正。中财公司虽认为一审法院关于“中财公司实际使用房屋时间为2010年10月至2012年4月”的事实认定有误，案涉房屋一直没有实际交给其使用过，《房屋租赁合同》一直没有实际履行，但因中财公司未对一审判决提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对此不予审查。双方当事人对一审法院认定的其他案件事实均无异议，本院予以确认。
另查明：2017年2月3日，贾冰云向一审法院提起诉讼（即326号案），请求判令市运管处退还房屋租金20万元及利息损失。贾冰云诉请的主要事实和理由为：2016年3月，市运管处同意将其位于蚌埠市淮上大道王小沟路段稽查站的房屋出租给贾冰云，贾冰云预付2年租金20万元。贾冰云将租金打入市运管处账户后，市运管处又不同意将房屋出租给贾冰云，故要求市运管处退还预收的租金。市运管处在该案中答辩称，贾冰云的诉称与事实不符，实际情况是：经招商引资，决定涉案房屋从2010年10月开始租赁给中财公司，租期五年（2010.10.18-2015.10.17），年租金4万元。后贾冰云和其丈夫齐春开从中财公司处转租涉案房屋，并一直使用至2016年9月。贾冰云夫妇向市运管处承诺愿意按照市运管处和中财公司签订的合同中约定的租金标准和期限使用房屋并交纳租金。贾冰云夫妇租赁期间，又将房屋转租给其他单位使用。虽经市运管处多次催要，贾冰云夫妇总以各种理由拒绝交纳租金。直至2016年3月30日，贾冰云夫妇才将欠付的20万元租金交付给市运管处。也就是说，贾冰云交纳的20万元系从2010年10月18日至2015年10月17日的租金……。该案经一审法院主持调解达成如下协议：一、市运管处退还给贾冰云房屋租金30000元，补偿贾冰云安装电动门、建围墙费用15000元，合计45000元，双方纠纷一次性解决……。一审法院就此于2017年6月23日作出（2017）皖0311民初326号民事调解书，该调解书经审理查明部分载明：贾冰云夫妇使用该房屋的时间为2012年5月至2016年8月，计4年3个月。双方同意租金参照与中财公司租赁合同约定的租金标准计算，即每年4万元。贾冰云在使用该房屋期间对围墙进行了维修，并更换了电动大门，市运管处同意补偿其15000元。在该案中，有一份加盖有市运管处印章的《关于运管处王小沟交管站租赁情况的说明》（以下简称《情况说明》）中记载有“……2011年底，我安排办公室联系催要租金，经多方打听都联系不到中财公司有关人员。2012年上半年，齐春开来到我办公室，他说：王小沟交管站房屋中财公司交给他们使用了，请运管处同意房屋给他使用，同时承诺愿意按照运管处和中财公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准和租赁时间来履行。对于中财公司欠的一年多的租金，他愿意一并支付。齐春开使用房屋后，经我处多次催要但其一直没交过租金。2015年10月份以后，房屋到期，我安排办公室催要租金,并告知若再不交租金，就要收房。齐春开夫妇表示，欠的20万租金可以交，但是想再续租几年。……2016年3月30日，齐春开夫妇才将所欠房租交到运管处……。”等相关内容。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效？2、中财公司应否支付市运管处违约金10000元？
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，双方虽未在《房屋租赁合同》中约定租金支付期限，但双方约定的房屋租赁期限为2010年10月18日至2015年10月17日，根据前述规定，市运管处应自2011年10月18日起主张2010年10月18日至2011年10月17日期间的租金，自2012年10月18日起主张2011年10月18日至2012年10月17日期间的租金；市运管处在《情况说明》中虽有“2011年底安排办公室催要租金”的说明，但中财公司并不认可，市运管处亦未提交证据予以证明，且《情况说明》中亦有“经多方打听都联系不到中财公司有关人员”的说明；同时，市运管处亦未提交证据证明本案诉讼时效存在中断、中止的情形，而其至2017年9月14日才提起本案诉讼，故一审法院认定本案超过诉讼时效并无不当。市运管处虽上诉主张其至2017年6月23日签订326号案调解协议时才知晓其权利受到损害，但其该主张与其在326号案中的答辩状和《情况说明》载明的内容矛盾；且从常理而言，当2011年上半年齐春开到市运管处要求租赁案涉房屋时，市运管处应当联系中财公司核实、解决案涉房屋的相关事项，但市运管处并未采取相应措施；同时，在市运管处同意齐春开使用案涉房屋后，齐春开未按《情况说明》中所述内容履行交纳租金承诺的情况下，市运管处仍未积极主张其相应权利。故对市运管处的该主张，本院不予支持。
关于争议焦点二。双方在《房屋租赁合同》第十二条中虽约定“1、租赁期间，中财公司有下列行为之一的，市运管处有权终止合同，收回该房屋，中财公司应按照合同总租金的5%向市运管处支付违约金。……（1）未经市运管处书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……。”但从《情况说明》载明内容看，市运管处在2011年上半年就知晓齐春开在使用案涉房屋时，就可依据前述约定内容向中财公司主张违约责任，但其并未积极主张权利，至2017年9月14日才提起诉讼，市运管处的该项主张亦超过诉讼时效；同时，市运管处亦同意齐春开继续使用案涉房屋，故一审法院不予支持市运管处的此项诉请亦无不妥。
综上所述，市运管处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1634元，由上诉人蚌埠市公路运输管理处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘伟荣
审 判 员 耿 杰
审 判 员 陈二伟
二〇一八年八月二日
法官助理 李小芹
书 记 员 刘津津
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。