上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异85号
案外人：上海章剑实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：夏锡英，总经理。
委托诉讼代理人：马荣，京衡律师集团上海事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海市分行，地址上海市。
负责人：段超良，行长。
委托诉讼代理人：朱剑，中豪律师集团(上海)事务所律师。
被执行人：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
被执行人：上海茗圣贸易有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：黎娟芬，执行董事。
被执行人：上海永圣建设有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：徐永灿，执行董事。
被执行人：徐永灿，男，1970年3月24日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
被执行人：徐琪胜，男，1994年6月19日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
被执行人：黎娟芬，女，1967年1月21日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。
第三人：丰骅军，男，1975年3月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：龙珑，上海市海华永泰律师事务所律师。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建行上海分行)与被执行人上海昆川实业发展有限公司(以下简称昆川公司)、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、上海茗圣贸易有限公司(以下简称茗圣公司)、上海永圣建设有限公司(以下简称永圣公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人上海章剑实业有限公司(以下简称章剑公司)对本院执行昆川公司名下位于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号XXX幢房地产(以下简称系争厂房)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人章剑公司称，1、其于2014年10月8日与昆川公司签订《厂房订购协议》，购买系争厂房，已支付全部房款，并实际使用房屋。因昆川公司违反约定将系争厂房抵押给建行上海分行，致使章剑公司无法办理变更登记。2017年6月30日，上海市松江区人民法院(以下简称松江法院)作出(2016)沪0117民初16922号民事判决，确认章剑公司与昆川公司于2014年10月8日签订《厂房订购协议》有效。2、上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号1至21幢房地产(以下简称中德路厂房)抵押价值远高于建行上海分行基础借款人民币8,900万元(以下币种相同)。中止系争厂房的执行并不妨碍抵押权人权利的实现。若中德路厂房1至13幢、16至21幢房地产拍买价款不足以清偿建行上海分行8,900万元时，章剑公司将补足差额涤除抵押权。综上，章剑公司对未办理系争厂房过户无过错，故请求中止对系争厂房的执行，申请解除查封。
申请执行人建行上海分行称，1、章剑公司对无法办理系争厂房产权证有过错。章剑公司与昆川公司签订《厂房订购协议》的时间晚于建行上海分行的建设工程抵押登记日，根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案系争厂房的转让并未征得建行上海分行同意，昆川公司无权转让中德路厂房。上海市人民政府的相关文件明确规定工业用地标准厂房类，其建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，中德路厂房属于工业用地的厂房，该建设用地使用权不得分割转让，该房屋亦不得分幢转让。2、上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)于2016年8月10日作出(2016)沪01民终6013号民事判决，驳回章剑公司要求继续履行《厂房订购协议》及过户至其名下的诉讼请求。3、章剑公司提供的汇兑业务回单并不能证明汇款性质是房款支付，其主张已支付全部购房款缺乏依据。综上，章剑公司主张系争厂房的所有权，缺乏事实和法律依据，请求驳回章剑公司的异议申请。
第三人丰骅军称，同意建行上海分行的意见。
被执行人茗圣公司、永圣公司、徐永灿、徐琪胜、黎娟芬均未到庭发表意见。
本院查明，本院于2016年1月19日作出(2015)沪二中民六(商)初字第124号民事调解书，确认昆川公司结欠建行上海分行本金8,900万元及利息、逾期利息等；徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司对昆川公司的上述债务承担连带清偿责任；如昆川公司不履行上述还款义务的，建行上海分行可与昆川公司协商，以昆川公司名下中德路厂房的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由原告优先受偿，不足部分由昆川公司继续清偿；如昆川公司不履行上述还款义务的，建行上海分行可与徐永灿、黎娟芬协商，以徐永灿、黎娟芬名下位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款由建行上海分行优先受偿，不足部分由徐永灿、黎娟芬继续清偿；案件受理费、财产保全费共计250,844.82元，由昆川公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、茗圣公司、永圣公司共同负担。因昆川公司、茗圣公司、永圣公司、徐永灿、徐琪胜、黎娟芬未按期履行还款义务，权利人建行上海分行向本院申请强制执行。本院于2016年3月14日立案受理，案号为(2016)沪02执152号。2015年9月8日，本院在(2015)沪二中民六(商)初字第124号案件审理过程中，轮候查封中德路厂房。
另查明之一，上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)在丰骅军与徐永灿、黎娟芬、上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称君蕾公司)、永圣公司、昆川公司、上海恒恩货物运输代理有限公司(以下简称恒恩公司)民间借贷纠纷一案审理过程中，于2015年8月12日正式查封了中德路厂房。2016年2月3日，浦东法院作出(2015)浦民一(民)初字第29901号民事调解书，确认徐永灿、黎娟芬应于2016年2月23日前归还丰骅军借款本金400万元及相应的利息、逾期息；君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司对上述还款义务承担连带责任。因徐永灿、黎娟芬、君蕾公司、永圣公司、昆川公司、恒恩公司未按期履行还款义务，权利人丰骅军向浦东法院申请强制执行。浦东法院于2016年3月7日立案受理，案号为(2016)沪0115执4734号。2016年4月20日，本院作为优先债权执行法院，函请浦东法院将中德路厂房移交本院处置。2016年4月27日，浦东法院出具移送执行函，将中德路厂房交由本院处置。后本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对中德路厂房进行评估，并于2016年7月29日出具沪八达(2016)FC0231号房地产估价报告。对此，章剑公司不服，遂向本院提出执行异议。
另查明之二，章剑公司与昆川公司于2014年10月8日签订《厂房订购协议》，约定出让系争厂房，总价18,769,800元。2014年10月13日、14日，章剑公司通过浙江泰隆商业银行向昆川公司累计汇款18,769,800元。2014年11月6日，章剑公司与昆川公司签署房屋交接单。2015年9月7日，章剑公司因房屋买卖合同起诉至松江法院，要求昆川公司继续履行合同，并协助将章剑公司所购厂房过户至其名下等。松江法院于2016年4月22日作出(2015)松民三(民)初字第3489号民事判决，驳回章剑公司的全部诉讼请求。章剑公司不服，向一中院上诉。一中院于2016年8月10日作出(2016)沪01民终6013号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年9月18日，章剑公司因房屋买卖合同又起诉至松江法院，要求确认《厂房订购协议》有效。松江法院于2017年6月30日作出(2016)沪0117民初16922号民事判决，确认章剑公司与昆川公司于2014年10月8日签订的《厂房订购协议》有效，该判决已生效。
另查明之三，2015年4月29日，昆川公司取得了中德路厂房的产权证，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，土地权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。上述房地产于2014年4月30日办理房屋建设工程抵押预告登记，抵押权人为建行上海分行，并于2015年4月29日转为新建房屋抵押权登记。
上述事实，有本院(2015)沪二中民六(商)初字第124号民事调解书、(2016)沪02执152号裁定书、一中院(2016)沪01民终6013号民事判决、松江法院(2016)沪0117民初16922号民事判决、上海市房地产登记证明、《厂房订购协议》、浦东法院(2016)沪0115执4734、4735号移送执行函、浙江泰隆商业银行汇兑业务回单、房屋交接单、当事人陈述笔录等证据证实。
本院认为，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，应符合法律规定的情形。本案中，昆川公司已于2014年4月30日将中德路厂房办理房屋建设工程抵押预告登记，并于2015年4月29日转为新建房屋抵押权登记，且中德路厂房系在工业用地上建造的厂房，其建设用地使用权及宗地上房屋的转让受到相关规章的限制，系争厂房仅是中德路厂房的其中一幢。章剑公司应当预见在此期间系争厂房可能产生不能办理过户登记的风险，但仍然与昆川公司签订《厂房订购协议》，由此产生的无法办理产权过户登记的后果，应由其自行承担。故章剑公司不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不能成立，本院不予支持。另外，章剑公司依据松江法院(2016)沪0117民初16922号民事判决，确认章剑公司与昆川公司于2014年10月8日签订的《厂房订购协议》有效，所享有的是对昆川公司的债权请求权，而非对系争厂房的物权，并不能排除对系争厂房的执行。现系争厂房登记在昆川公司名下，本院根据生效判决依法查封、评估昆川公司的财产，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人上海章剑实业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张常青
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年九月十五日
书 记 员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。