北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初1433号
原告：王碧君，女，1992年7月20日出生，汉族，住河北省泊头市。
委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。
被告：赵子豪，男，1992年11月3日出生，汉族，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：于江滨，北京平水律师事务所律师。
第三人：北京宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市某某区沙河镇某某家园一区7号楼2层201。
法定代表人：王涛，经理。
第三人：赵富，男，1965年11月29日出生，汉族，住长春市二道区。
原告王碧君与被告赵子豪、第三人北京宜居房地产经纪有限公司（以下简称宜居经纪公司）、第三人赵富房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，组成由审判员徐连森担任审判长，代理审判员张华、人民陪审员张蕊芬参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王碧君及其委托诉讼代理人张海燕、被告赵子豪的委托诉讼代理人于江滨、第三人宜居经纪公司的法定代表人王涛、第三人赵富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王碧君向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》：协助原告办理产权过户手续，交付房屋，办理房屋交接手续；2、判令被告向原告支付违约金52万元；3、诉讼费用、律师代理费由被告承担。事实和理由：原告委托其母亲佟俊兰在北京购买房屋，被告委托其父亲赵富出售登记在其名下的位于北京市某某区某某家园某某区某某号楼某某层某某单元某某室（以下简称某某室）。经宜居经纪公司居间服务，原、被告就购买某某室房屋达成一致，2016年3月6日，双方的委托人代表原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及2016年3月9日签署《补充协议》、《买卖定金协议》，《补充协议》约定，房屋成交价260万元，2016年3月6日交付定金20万元，剩余房款240万元办理过户当日支付，2016年8月30日双方办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告于2016年3月6日支付给被告20万元定金，后双方进行了网签。2016年8月30日，原告要求过户，被告一直拖延。2016年9月4日宜居经纪公司催告被告按约履行合同，2016年9月7日，原告再次催促被告按约办理过户手续，被告仍拒不履行合同。被告的行为已经构成违约，依照《补充协议》第四条，应当承担违约责任。被告签订合同后，不履行合同约定，严重侵害原告的权益，原告起诉至法院，请求法院支持原告诉请。
被告赵子豪辩称：父亲赵富为结束我的北漂生活，先在大庆给我找了工作，然后又想卖掉我在北京的房子，2016年春节过后，父亲正式找我谈话打算通过中介卖房，当时因工作不如意，所以就没有同意。今年8月末，父亲又提起卖房事宜，我坚决反对。这次王碧君起诉我“协助过户，协助原告办理产权过户手续，交付房屋”、“支付违约金52万元”和“承担诉讼费、代理费”，我才知道父亲背着我做出这样的事情，无论他出于怎样考虑，都不能代表我的意思，对此事我始终是持反对意见的。因为我一直想回北京继续从事我想干的事业，所以根本不可能卖房。王碧君所述“被告委托其父亲赵富出售登记在其名下的---”房产等一系列签订买卖合同、补充协议、定金协议以及后来接收过户通知事宜，我既没有书面委托，又没有口头委托，没有授权其签订合同、接收定金。本案的房屋所有权人为赵子豪，共有状况为单独所有，在房屋买卖过程中，既没有到场，事前没有委托他人办理出卖事项，事后也没有追认出卖行为，答辩人是不应承担法律责任的。宜居经纪公司作为居间人没有对相关人员身份和相关文件进行审查，也是导致该买卖合同无效发生的原因。既然合同无效，就不存在继续履行和支付违约金的问题，答辩人亦不承担相应费用。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宜居经纪公司述称：同意原告的诉讼请求。
第三人赵富述称：我想维持这份合同，我儿子不同意，我儿子肯定不同意，我一直想把合同维持下来。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
2011年9月23日，坐落于北京市某某区某某家园某某区某某号楼某某层某某单元某某号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记于赵子豪名下。赵富系赵子豪之父。
2016年3月6日，赵富以赵子豪（出卖人）委托代理人的名义与王碧君（买受人）委托代理人佟俊兰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给王碧君，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号，房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；出卖人和买受人通过宜居经纪公司居间介绍成交；房屋成交价260万元；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人；合同还约定了双方的其它权利和义务。同日，赵富再次以赵子豪（出售人、甲方）委托代理人的名义与王碧君（购买人、乙方）的委托代理人佟俊兰、宜居经纪公司（居间方、丙方）签订《买卖定金协议书》及《补充协议》，约定房屋坐落于某某室，产权人为赵子豪，甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以260万元价格购买该房屋，此成交价为净得价，乙方的房款支付方式为全款；乙方于2016年3月6日向甲方支付定金20万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，剩余房款240万元，乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给甲方；甲乙双方于2016年8月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方同意在过户当日将房屋交付给乙方；甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；协议还约定了各方的其它权利和义务。上述房屋买卖合同及协议买受人均由王碧君母亲佟俊兰代为签字，出卖人均由赵子豪父亲赵富代为签字。签订上述合同和协议当天，佟俊兰向赵富支付定金20万元。
2016年9月4日，宜居经纪公司向赵富发出《过户通知》，主要内容为赵子豪委托父亲赵富提供赵子豪委托书、身份证复印件、房产证原件等手续签订房屋买卖合同，约定于2016年8月30日前双方办理房屋所有权过户手续，公司于2016年8月25日起以电话形式通知委托人赵富办理过户，委托人赵富迟迟未能回复准确过户时间并以各种理由推迟，截止今日已超出合同约定4日，现以书面形式正式通知委托人赵富，在收到本通知后2个工作日内如未能答复过户时间，买受人王碧君将向法院提起诉讼。2016年9月5日，赵富收到该通知。2016年9月7日，王碧君向赵子豪发出《催告函》，告知其双方约定于2016年8月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续，现已超期一周，特函告知立刻来京办理房屋所有权转移登记手续。
庭审中，各方对签订房屋买卖合同时赵富所携带证件及材料存在较大争议；其中王碧君称当时赵富携带赵子豪身份证原件、赵富身份证原件、房屋所有权证书原件、契税发票、委托书、声明；赵子豪称其父亲赵富并未携带自己的身份证原件，仅携带了赵富的身份证原件及房屋所有权证书原件、赵富自己签字的授权委托书；赵富称自己携带了自己的身份证原件、手机拍摄的赵子豪身份证照片、房屋所有权证书原件、自己签字的委托书；第三人宜居经纪公司称赵富携带了其与赵子豪的身份证原件、房屋所有权证书原件、授权委托书、契税发票原件等，并于2017年3月1日出具证明一份，证明赵富所携带的赵子豪身份证、房屋所有权证书均为原件，但其向本院提交的材料中只有赵子豪身份证照片的打印件。赵富、赵子豪均称委托书、声明、房屋买卖合同、定金协议、补充协议上赵子豪的签字为赵富所代签并捺印，均系同一天形成，赵富在委托书、声明上签字时王碧君父母、宜居经纪公司工作人员均在场；王碧君认可房屋买卖合同、定金协议、补充协议上的签字为赵富所代签，但是委托书、声明均由赵富交由宜居经纪公司，由宜居经纪公司核实，且自己考虑赵富系赵子豪之父，赵富曾告知涉案房屋为其所购买，故对委托书、声明上的签字未产生质疑；宜居经纪公司称在核实了赵富系赵子豪之父后，在赵富提供房屋所有权证原件的情况下，对于委托书未产生质疑。经多次询问宜居经纪公司，其坚称赵富签订合同时携带了赵子豪的身份证原件。经询，赵子豪、赵富均称委托书上委托人为赵富签字捺印；王碧君称在赵富自认伪造委托人签字的情形下，应视为其没有代理权，但是己方在核实相关证据原件后，有理由相信赵富有代理权，购房行为符合表见代理的构成要件，合同应为有效；宜居经纪公司称并不知道委托书系赵富自己代签，合同应为有效。
在签订合同过程中，赵富提供委托书及声明各一份，其中声明内容为赵子豪为涉案房屋合法产权人，对房屋有完整的处分权；委托书内容为：“委托人赵子豪，受托人赵富。委托人赵子豪名下拥有坐落于某某区某某家园某某区某某号楼某某层某某单元某某的房产，现拟出售，因委托人工作繁忙，特委托赵富作为我的合法代理人，并全权代表我办理如下事项：……3、到房管局查阅与该房产相关的一切档案资料；4、房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；5、代办产权过户，税务登记相关一切手续；6、转让房产过程中，有权代办接受讯问及签署文件；7、协助买方办理贷款手续；8、代收房款并签署相关文件……；12、代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件；13、代为办理网签以及注销网签相关事宜，以及一切签字事宜；14、可代理委托人收取卖房所得房款，并将房款直接汇入委托人指定账户，具体账户为：×××（建行）；代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认并承担相应法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。委托人没有转委托权。委托人：赵子豪，2016年3月4日”。
庭审中，王碧君称自己曾口头委托其母亲代为买房，并对其母亲佟俊兰代为购买涉案房屋的行为予以认可；赵子豪称父亲赵富曾与自己商量出售涉案房屋事宜，但自己不同意，对父亲赵富出售房屋的行为不予追认。王碧君称2016年9月5日还曾经与赵富联系，协商过户事宜，但赵富称自己在北京转了三天，没有找到合适房子，没有办法，并没有提到房屋系赵子豪不同意而不能过户；赵富称孩子不同意过户，自己确实在北京转了三天，想把这套房子卖了再给儿子买一个，但是没有找到合适房源，就回去了。经询，赵富称涉案房屋系其为赵子豪所购。
诉讼中，王碧君表示可以将剩余购房款240万元全部一次性付清，要求继续履行合同，办理房屋过户手续，并交付房屋。后王碧君将剩余购房款240万元交至我院。
另查明：诉争房屋买卖合同已进行网签。赵富交由宜居经纪公司复印留存的涉案房屋所有权证附记栏为空白，宜居经纪公司所留存材料中有赵富、赵子豪身份证拍摄照片的打印件。
本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。
本院认为，
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记在赵子豪名下，故赵子豪享有涉案房屋的所有权。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋买卖合同系赵富代赵子豪、佟俊兰代王碧君所签，王碧君对佟俊兰签字买房的行为予以追认，本院不持异议；涉案房屋登记在赵子豪名下，赵子豪对赵富签字卖房的行为不予追认，故本案的争议焦点有两点：一是赵富出售赵子豪房屋的行为是有权代理还是无权代理？二是如果赵富的行为是无权代理行为，是否构成表见代理？
针对争议焦点一，赵子豪称委托书上的签字并非自己所签，赵富认可委托书上的签字捺印为自己所为，王碧君称在赵富自认其在委托书上伪造签字捺印的行为应视为其没有代理权，故本院认定赵富出售赵子豪房屋的行为系无权代理。
针对争议焦点二，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，赵富的行为是否构成表见代理直接决定了诉争房屋买卖合同是否对赵子豪产生效力。表见代理是指无权代理人在其表现出足以使得缔约相对人相信其有代理权的外观下所为之代理。表见代理本质上仍是无权代理，但由于缔约相对人有理由相信行为人有代理权，该合同直接约束被代理人。表见代理的构成须符合以下要件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件。上述构成包括客观和主观两个方面的要件内容。首先客观上行为人具有有权代理的客观表象，这些客观表象使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；其次从主观上相对人善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中赵富的代理行为是否构成表见代理，应当结合表见代理的构成要件进行具体分析：从客观方面来说，关于赵富是否具有有权代理的客观表象问题，其所携带的证件及材料为审查重点。本案中各方均认可赵富携带了自己的身份证原件、房产证原件，本院对此不持异议；关于赵富是否携带委托书还是现场签订委托书的问题，因委托书与房屋买卖合同签订日期并非同一天，且赵富并无其它证据证明委托书系合同签订当天所签，故本院对于赵富现场签订委托书的意见，不予采信；关于赵富是否携带赵子豪身份证原件的问题，宜居经纪公司前后出具的两份材料中相互矛盾，且留存档案中赵子豪、赵富身份证材料为拍摄照片的打印件，本院无法认定赵富签订合同时携带了赵子豪的身份证原件；对于宜居经纪公司留存材料中的身份证拍摄照片的打印件可以认定其在提供居间服务前曾核实过身份证原件。王碧君通过宜居经纪公司购买涉案房屋，在签订合同时，赵富手持委托书、自己身份证原件、房屋所有权证书原件等的情形下，且有合法、专业房屋经纪机构对赵子豪、赵富身份证予以核实的情形下，签订房屋买卖合同，赵富具备有权代理的客观表象。从主观方面来说，赵富系赵子豪之父，且赵富称涉案房屋系由其出资所购买，结合赵子豪购房时年龄、职业等因素，王碧君认定赵富有代理权主观上并无过错。结合上述两点分析，本院认定赵富的行为构成表见代理。综上所述，王碧君要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。双方约定剩余房款240万元，在房屋所有权转移登记手续办理当日支付给赵子豪，同时赵子豪将房屋交付王碧君，诉讼中王碧君同意将剩余房款240万元一次性支付给赵子豪，故王碧君请求赵子豪收到剩余房款后，协助其将涉案房屋过户至自己名下，并交付房屋的诉讼请求理由正当，本院予以支持。王碧君要求赵子豪支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。王碧君、赵子豪、赵富、宜居经纪公司其他观点中的合理部分，本院予以采信；其他部分，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告赵子豪继续履行其与原告王碧君于2016年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、原告王碧君于本判决生效后七日内向被告赵子豪支付剩余购房款2400000元，同日被告赵子豪协助原告王碧君将位于某某区某某家园某某区某某号楼某某层某某单元某某号房屋过户登记至原告王碧君名下，并将位于某某区某某家园某某区某某号楼某某层某某单元某某号房屋交付原告王碧君；
三、驳回王碧君李程的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27600元，由王碧君负担9000元，已交纳；由被告赵子豪负担18600元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 徐连森
代理审判员 张 华
人民陪审员 张蕊芬
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 王婷婷