河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0522民初4058号原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司，住所地：高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角。组织机构代码：77219252-4。法定代表人贾伟，职务：董事长。委托代理人刘艳忠、翟春，河南坤信律师事务所律师。被告苏清顺，男，1971年5月10日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托代理人史俊宝，河南殷都律师事务所律师。被告王志强，男，1975年8月23日出生，汉族，住河南省安阳县。被告程海文，女，1974年1月12日出生，汉族，住河南省安阳县。原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司与被告苏清顺、王志强、程海文案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司的委托代理人刘艳忠、翟春、被告苏清顺及其委托代理人史俊宝、被告王志强到庭参加了诉讼。被告程海文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司诉称，2011年11月14日，原告与被告王志强、程海文签订了商品房预售合同，被告王志强、程海文采取银行按揭贷款的形式购买原告开发的位于安阳市开发区××与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××室房屋，被告王志强、程海文在购房时支付了首付款181719元，下余271000元采取银行按揭贷款的方式支付，原告为贷款提供了阶段性担保。但在房屋未交付之前，被告王志强、程海文与逾期归还贷款等违约行为，贷款银行与其提前解除了借款合同，并扣划了原告在银行的保证金。为此，原告于2016年10月14日书面通知被告王志强、程海文在三日内一次性支付下欠的购房款255767.82元，否则双方的购房合同将自动解除并由其承担违约责任。被告王志强、程海文在法定期限内既未履行支付房款，又未对解除合同提出异议和诉讼，双方的买卖合同已经依法解除。2017年5月22日，原告在得知安阳县法院因执行被告苏清顺诉被告王志强、程海文民间借贷纠纷执行一案，拟公开拍卖被告王志强、程海文购买的安彩嘉园二期7号楼2单元22层2201室房屋，为此，原告于2017年5月23日向贵院提出了执行异议，认为房屋在没有交付之前，其所有权仍属于原告所有。贵院经审查后以原告证据不能证明原告为争议房产的所有人为由作出了（2017）豫0522执异8号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告请求：1、请求法院确认原告对安阳市开发区××与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××室房屋享有排除执行的所有权；2、请求法院解除对安阳市开发区××与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××室房屋的执行查封；3、诉讼费由被告承担。被告苏清顺辩称，本案的房屋所有权应当确认归被告王志强、程海文所有，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回。1、原告拒不向被告王志强、程海文交付房屋，故意阻止房屋交付条件的成就，因此应当认定本案房屋已经交付，房屋所有权应当归被告王志强、程海文所有。2、安阳县法院的查封有据。被告王志强辩称，该案房屋属于我和程海文所有，不同意解除安阳县法院对该房屋的查封，我买的房屋已经缴纳了房屋维修基金、天然气费、契税、地暖费，该房是分期付款，我按时缴纳分期付款二年后原告一直不给我交钥匙也不给我说理由，我才停止按时支付银行贷款的。被告程海文未到庭，未答辩。经审理查明，2011年11月14日，原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司与被告王志强、程海文（二被告系夫妻关系）。签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS00028476），被告王志强、程海文采取银行按揭贷款的形式购买了原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司开发的位于安阳市开发区××与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××室房屋。该房屋建筑面积为194.3平方米，房屋单价为每平方米2330元，总金额为人民币452719元。合同中约定的付款方式为银行按揭付款方式：2011年11月14日前支付首付款181719元，余款271000元须在2011年12月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同附件五：《合同补充协议》第二条、第四条中双方约定，出卖人为买受人提供阶段性贷款担保，若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任代为偿还的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，如买受人在出卖人发出告知函3日内拒绝按照本协议第二条规定履行的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定的商品房另行出售，同时扣除买受人总房款的10%作为违约金，其余已付房款（不含利息）退还买受人。被告王志强、程海文按照合同约定向原告支付了首付款181719元。2012年3月19日，被告王志强、程海文作为借款人、原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司作为保证人、中国农业银行股份有限公司安阳开发区支行作为贷款人，三方共同签订个人购房担保借款合同，被告王志强、程海文向中国农业银行股份有限公司安阳开发区支行借款271000元，原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司为该借款提供阶段性担保。2012年5月7日，原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司到安阳市房管局办理了预购商品房预告登记，预告登记证明为安阳市房建安阳房管字第00050439号，他项权证号为安阳市房建安阳房管字第00050440号。后因被告王志强、程海文逾期偿还贷款超过90天，中国农业银行股份有限公司安阳开发区支行于2016年10月10日扣划了原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司在银行的保证金，提前解除了与被告王志强、程海文签订的借款合同。2016年10月14日原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司向被告王志强、程海文下达了限期履行债务暨解除商品房预售合同通知书，书面通知被告王志强、程海文在三日内一次性付清下欠购房款255767.82元，逾期双方的商品房预售合同即自动解除并由其二人承担违约责任。被告王志强、程海文未在该期限内向原告支付下欠购房款。另查明，被告苏清顺与被告王志强、程海文因民间借贷纠纷案件向本院提起民事诉讼，本院于2013年6月25日依法作出（2013）安民初字第00907号民事判决，判决王志强偿还苏清顺26000元及利息，程海文承担连带偿还责任。该判决于2013年8月12日生效。因被告王志强、程海文未履行判决，苏清顺向本院申请强制执行，本院于2014年2月25日对该案立案执行。2014年3月10日，本院作出（2014）安执字第00198号执行裁定书，查封了被执行人王志强（共有人程海文）位于安阳市开发区××与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××室房屋××套。2016年3月2日，本院作出（2014）安执字第00198-1号执行裁定书，对查封房屋进行了续查封。2017年2月3日，本院作出（2014）安执字第00198-3号执行裁定书，对查封的被执行人王志强、程海文的房产进行拍卖。2017年5月23日，原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司以房屋在没有交付之前，其所有权仍属于原告所有，向本院提出执行异议。本院于2017年7月29日作出（2017）豫0522执异8号执行裁定书，裁定驳回原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司的异议请求，原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司不服，提起本诉。上为本案事实。上述事实，有原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司提交的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房预售合同、预购商品房预告登记证明、中国农业银行个人购房担保借款合同、银行扣划凭证及扣划王志强、程海文购买安彩嘉园二期商品房保证金情况说明、限期履行债务暨解除商品房预售合同通知书、告知函、告知函送达照片4张、特快专递单、安阳县人民法院（2017）豫0522执异8号执行裁定书、本院依职权调取的（2014）安执字第00198号苏清顺申请执行卷宗、以及原、被告当庭陈述予以证实。所有证据均经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据我国《合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告王志强、程海文虽采用按揭贷款的方式购买了涉诉房屋，但因其未按照购房合同和借款合同的约定偿还银行按揭贷款，致使原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司承担了担保责任，偿还了两被告的全部银行贷款。故原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司依据合同约定，解除与被告王志强、程海文签订的商品房预售合同并无不当。因解除权属形成权的一种，在原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司解除的通知到达两被告时，双方所签订合同即解除，而无需经两被告同意。关于涉案房屋所有权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地部门登记备案。”可见，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据不动产物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉诉房屋系由原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司开发建设，现产权登记也在原告方名下，原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司与被告王志强、程海文虽然就买卖涉案房屋签订了商品房预售合同，但并未办理相关的产权登记手续，故涉案房屋的所有权人为原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司。被告苏清顺基于本院（2013）安民初字第00907号民事判决而取得对被告王志强、程海文的基础权利为债权，根据物权优于债权原则，对原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司提出确认其为涉案房屋的所有权人及对涉案房屋不予执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认由本院查封的位于安阳市开发区中华路与弦歌大道交叉口西南角安彩嘉园二期7号楼2单元22层2201室房屋所有权属于原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司；二、停止对原告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司所有的位于安阳市开发区中华路与弦歌大道交叉口西南角安彩嘉园二期7号楼2单元22层2201室房屋的执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告苏清顺、王志强、程海文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。期满不上诉或上诉二审裁判后判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行，当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  初蓓佳人民陪审员  彭 敏人民陪审员  王淑兰二〇一七年十月三十日书 记 员  秦海霞