广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终18381号上诉人（原审被告）：黄健华，住广东省广州市番禺区。委托代理人：梁子铭，系广东金本色律师事务所律师。委托代理人：叶慧琳，系广东金本色律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈贤立，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：谢会红，住广东省广州市天河区。两被上诉人的共同委托代理人：王玲，系广东厚诚律师事务所律师。上诉人黄健华与被上诉人陈贤立、谢会红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初10108号民�判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结上诉人黄健华向本院提起上诉称：一审判决书第十页提及“两原告表示因被告违约，房价上涨致使两原告至今未能买房，被告在与原告陈贤立的通话中亦表示涉案房屋的房价已上涨到2500000元以上，被告提出违约金计付标准过高依据不足。最后，被告亦未就两原告主张的违约金过分高于其实际损失进行举证”，首先，被上诉人陈贤立、谢会红声称为购买涉案房屋而向银行申请贷款，因上诉人违约，房价上涨及因前一次贷款的关系只能向银行申请二次贷款，所以至今未能购房，但据上诉人所知，虽然前一笔贷款银行已出具同意贷款的通知，但银行实际上没有放款给上诉人，两被上诉人完全可以向银行申请取消该笔贷款，不构成二次房贷，同时，根据《中华人民共和国合同》第119条“当�人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，既然被上诉人在4月20日已知上诉人不履行合同，那么应及时向银行提出申请取消前一笔贷款，减少其损失，但直至一审开庭时，被上诉人仍表示再次贷款为二次房贷且没有提供相关证据证明其采取适当的措施防止损失扩大，因此，上诉人认为由此产生的损失应由被上诉人承担。其次，涉案房屋是上诉人为安排小孩上学所需，即使房价上升，但因上诉人没有将涉案房屋卖出，没有经济上的获益，而且上诉人自身处于失业的状态，经济状况困难，况且涉案房屋的房价现行市场价格不能仅凭任一方陈述为凭，故此原审法院仅根据双方的通话记录认定涉案房屋的房价上涨到2500000元以上，认为上诉人提出违约金计付标准依据不足，忽略上诉人及涉案房屋的实际情况，属于认定事实不清。最后，原审法院以上诉人未能主张违约金过分高于实际损失进行举证，属于举证责任错误分配。本案中，应由两被上诉人就其所称的因违约导致的实际损失承担举证责任，而两被上诉人所称的所谓损失的情况仅为两被上诉人陈述，没有其他证据予以证实。故此，原审法院对于实际损失认定事实不清，证据不足。综上所述，请求二审法院：1、撤销(2016)粤0106民初10108号《民事判决书》第三项，改判上诉人向两被上诉人支付违约金100000元；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。陈贤立、谢会红共同答辩称：1、上诉人与被上诉人签订了存量房合同是双方的真实意思表示，依法有效。在合同第10条,对违约责任有明确的约定，即合同一方导致交易不成，�约方向对方赔偿房价10%的违约金，该条款对双方是对等的，不存在偏向任何一方的情形，因此买卖双方在签署合同时，就已经明确知道并了解违约的后果和承担违约责任，并且双方都是同意违约金的金额的，不存在在违约发生时再主张违约金过高的事由。本案中，上诉人是在房屋学位变更后再立即违约，此前其一直催促被上诉人办理购房贷款手续，上诉人的违约是为了谋求高额利润的违约行为，这一事实在一审时候，被上诉人提供的证据也予以证实，当时上诉人要求被上诉人多付房款，否则不再卖房给被上诉人，并且上诉人当时就认为该房屋的房价已经超过250万元，此外上诉人对涉案房屋抵押给第三方，抵押债权为250万元，因此该房屋升值到250万元的事实是无容置疑的，由此上诉人违约时所造成房价差损失早已超过违约金的数额，所以不存在违约金过高的情形�综上所述,我方不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈贤立、谢会红共同于2016年6月3日向原审法院起诉，请求法院判令：1、黄健华向陈贤立、谢会红立即返还定金10万元及利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月19日计至还清之日止）；2、黄健华支付陈贤立、谢会红违约金22.6万元；3、黄健华向陈贤立、谢会红支付中介费用7999元、按揭手续费1000元及担保服务费6500元；4、黄健华承担律师费6000元；5、黄健华承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：陈贤立、谢会红提供的广州市天河区天河路天河直街xx号xx楼E座（以下简称“涉案房屋”）的《房地产权证》（复印件）记载：涉案房屋登记在黄健华名下，占有房屋份额为全部，建筑面积为98.91平方米。陈贤立、谢会红另提供的涉案房屋查册时间为2016年5月24日的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案房屋于2016年5月14日抵押给案外人黄某军，债权数额为2500000元。黄健华对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，但表示为解决对陈贤立、谢会红的赔偿问题，所以向黄某军借款并抵押涉案房屋，黄健华亦表示与陈贤立、谢会红签订买卖合同前其已离婚，离婚时涉案房屋归黄健华所有。2016年3月18日，陈贤立、谢会红（乙方）与黄健华（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：陈贤立、谢会红向黄健华购买涉案房屋；涉案房屋共有情况为无；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为2260000元；付款方式详见《付款协议》；甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的�部费用；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失；甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准等条款。同日，陈贤立、谢会红（乙方）与黄健华（甲方）签订《付款协议》，约定：定金100000元，乙方须在2016年3月18日支付给甲方；首期楼款（不含定金）600000元，乙方于递件成功当天支付甲方；楼价余款1560000元，乙方应于2016年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内等等。同日，陈贤立、谢会红（乙方、买方）、�健华（甲方、卖方）与案外人广州市房满满网络科技有限公司（丙方、房地产中介服务机构，以下简称“房满满公司”）签订合同编号为穗存量房合字160301xxx号的《广州市存量房买卖合同》，约定：陈贤立、谢会红向黄健华购买涉案房屋；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为2260000元；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当签订本合同当天向丙方支付中介服务费，支付的服务费以《二手房买卖服务协议》约定为准；甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用等条款。以下统称《存量房买卖合同》及合同编号为穗存量房合字160301xxx号的《广州市存量房买卖合同》为《合同》。同日，陈贤立、谢会红（乙方、买受人）、黄健华（甲方、出售人）与房�满公司（丙方、服务方）签订《二手房买卖服务协议》，约定：乙方应在丙方协助甲乙双方签订涉案房屋买卖合同当日支付丙方直连服务费7999元及按揭手续费1000元，合计8999元等等。上述合同签订后，陈贤立、谢会红向黄健华支付购房定金100000元，黄健华向陈贤立、谢会红出具了相应的《收款收据》。陈贤立、谢会红称其向房满满公司支付中介费4500元，其余费用现其未支付，并提交了房满满公司出具的《收据》作为证据。《收据》显示房满满公司向原告谢会红收取直联服务费4500元。在本案中，黄健华表示其确认上述《收据》的金额。现陈贤立、谢会红以黄健华不履行买卖合同为由提起本案诉讼，要求黄健华返还定金并支付违约金等等。陈贤立、谢会红在本案中提交了以下证据：1、《银行同意贷款通知书》以及《住房公积金贷款审批确认书》�显示：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2016年4月5日同意陈贤立、谢会红商业贷款56万元；广州住房公积金管理中心天河管理部于2016年4月15日同意陈贤立、谢会红公积金贷款100万元等。拟证明陈贤立、谢会红已经办理好银行按揭手续等。2、陈贤立、谢会红打印日期为2016年3月23日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示：陈贤立、谢会红名下查无房地产。拟证明陈贤立、谢会红具备购房资格等。3、微信记录、电话录音及录音文字稿。录音文字稿显示陈贤立与黄健华于2016年4月20日通话记录。黄健华在通话中称：天河区有（学位划分）变动，涉案房屋现在是学位房，要求陈贤立、谢会红加13万元；黄健华明确不过户涉案房屋；（涉案房屋）250万现都找不到；黄健华看中了学位，如果没有这个学位，其损失很大；黄健华向中介了解过，仅一套（房屋）放270（万），可能不会270（万）成交，所以其说至少250（万）等等。陈贤立称：不同意增加房款，要求按合同执行，并表示即使黄健华按合同向其赔偿10%的违约金，也不足以补偿其在其他地方买房的涨幅等等。微信记录显示：2016年4月21日陈贤立、谢会红向对方表示“请罗小姐告知业主，我们可以约周一过户”，对方回复称“业主跟我们说到时候不去过户了，具体的解约方案她周六找时间跟你们聊”等等。拟证明陈贤立、谢会红约黄健华于2016年4月21日办理产权转移登记，但遭到黄健华的拒绝，录音还证明黄健华违约的原因及房屋升值后的房屋价差超过违约金数额。4、收款方为广州住房置业担保有限公司的发票，显示陈贤立、谢会红向广州住房置业担保有限公司支付担保服务费6500元。拟证明陈贤立、谢会红为购买涉案房屋所产生的费用。5、律师费发票，显示陈贤立�谢会红支付律师费6000元。拟证明因黄健华违约导致陈贤立、谢会红因诉讼所支付的律师费用。黄健华对上述证据质证称：对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，确认电话录音及文字稿是黄健华陈述的内容，但认为黄健华在录音前曾与陈贤立、谢会红协商沟通过，且可以证明合同是由中介方直接提供给陈贤立、谢会红、黄健华签订；对证据4担保服务费不予确认，认为与本案无关；对证据5律师费认为应当由陈贤立、谢会红自行承担。黄健华在本案中为证明其主张，提供了以下证据：1、2016年5月11日黄健华与黄某军签订的《借款合同》及《房地产抵押合同》，上述合同约定：黄健华向黄某军借款250万元并以黄健华名下的涉案房屋做抵押担保。拟证明黄健华与黄某军存在借贷关系等。2、涉案房屋的《不动产权证书�及《不动产登记证明》，显示涉案房屋于2016年5月14日由黄健华向黄某军设定抵押权等。拟证明黄健华已将房产抵押给黄某军。3、《出生医学证明》及《2016年天河区公办小学报名地段及招生计划表》（网页截图）。《出生医学证明》显示黄健华与黄某军的儿子于2011年出生等。《2016年天河区公办小学报名地段及招生计划表》显示涉案房屋所在地段小学为广州市天河区华阳小学华成校区等。拟证明黄健华有学位房的需求。陈贤立、谢会红对上述证据质证称：对证据1真实性无异议，认为该借款是黄健华向其前夫借款，且没有任何转帐凭证，不能证实该借款是真实存在的；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，证明黄健华设置了抵押，人为设置障碍，拒绝履行合同；对证据3真实性无异议，认为黄健华与陈贤立、谢会红签订合同后，该学位房的小学变更为华阳小学，致使该地段房价大幅升值，故黄健华不履行合同。在本案中，陈贤立、谢会红、黄健华双方就以下问题发表了各自观点。一、关于黄健华拒绝履行《合同》的原因。黄健华表示因为签订《合同》后，其得知涉案房屋的学位划分变动，黄健华的小孩想上该小学，所以没有履行《合同》，学校原来是华成小学，现在变动为华阳小学华城校区。陈贤立、谢会红对此予以确认。二、关于陈贤立、谢会红何时知道黄健华不履行《合同》。陈贤立、谢会红表示2016年4月20日中介约双方办理涉案房屋的过户手续，但黄健华不予配合。黄健华确认陈贤立、谢会红上述陈述并表示其在2016年4月20日前有向陈贤立、谢会红告知不愿意履行《合同》，但关于该事实无法提供证据。三、关于《合同》无法履行原告有何损失。陈贤立、谢会红表示因为学位房的变动，涉案房屋已经上涨到300多万元，因为房价已上涨，且因为之前贷款的关系现在陈贤立、谢会红只能申请二次房贷，所以陈贤立、谢会红现在也未能买房。四、关于陈贤立、谢会红何时要求黄健华返还定金。原、黄健华双方确认陈贤立、谢会红于2016年4月底要求黄健华返还定金。黄健华称因双方还要商谈其他赔偿问题，黄健华打算一次性偿还，所以未退还定金。陈贤立、谢会红对此不予确认，表示其要求黄健华将定金退还，其他另行商谈。另，陈贤立、谢会红、黄健华双方均同意解除《合同》。陈贤立、谢会红明确其主张黄健华支付的定金利息、中介费用、按揭手续费、担保服务费用及律师费为黄健华违约对其造成的损失，但合同没有约定。原审法院认为：《广州市存量房买卖合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《合同》为当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，陈贤立、谢会红、黄健华双方均应切实履行。关于陈贤立、谢会红要求黄健华退还定金及支付违约金的诉请。《合同》约定：涉案房屋总金额为2260000元；甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。黄健华明确不履行《合同》，其已构成违约。现陈贤立、谢会红、黄健华双方一致同意解除《合同》。陈贤立、谢会红按照上述合同约定诉请黄健华退还已收取的定金100000元并支付违约金226000元（2260000元×10%），具有事实和合同依据，原审法院予以支持。黄健华确认其于2016年4月20日前已明确表示不履行《合同》，陈贤立、谢会红、黄健华双方亦确认�贤立、谢会红于2016年4月底要求黄健华返还定金。黄健华至今未退还定金缺乏依据，且确会造成陈贤立、谢会红利息损失。陈贤立、谢会红诉请黄健华向其支付迟延退还定金的利息并不不当。基于公平原则，原审法院酌情认定黄健华须以100000元为本金，自2016年5月1日起计至实际还清上述定金之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准向陈贤立、谢会红支付迟延返还定金的利息。关于黄健华提出违约金计付标准过高的抗辩。首先，黄健华基于真实意思表示签订《合同》，黄健华应对合同条款有充分理解并切实履行合同义务。其次，黄健华以涉案房屋的学位在《合同》签订后发生变动为由拒绝履行《合同》缺乏法律和合同依据，黄健华的违约行为具有过错。再次，陈贤立、谢会红表示因黄健华违约，房价上涨致使陈贤立、谢会红至今未能买房，黄�华在与陈贤立的通话中亦表示涉案房屋的房价已上涨到2500000元以上，黄健华提出违约金计付标准过高依据不足。最后，黄健华亦未就陈贤立、谢会红主张的违约金过分高于其实际损失进行举证。综上，原审法院对黄健华有关违约金计付标准过高应予调整的抗辩不予采纳。关于陈贤立、谢会红要求黄健华支付中介费用、按揭手续费、担保服务费用及律师费的诉请。黄健华明确若陈贤立、谢会红能够提供实际单据，黄健华同意支付中介费用。陈贤立、谢会红已提供陈贤立、谢会红、黄健华双方与房满满公司签订的《二手房买卖服务协议》以及房满满公司出具的《收据》作为证据，证明其已实际支付中介费用4500元。黄健华对上述中介费用金额亦无异议，因此黄健华应向陈贤立、谢会红赔付中介费用4500元。陈贤立、谢会红确认其未支付剩余中介费用，对于陈贤立、谢会红超出上述数额的中介费用诉请，原审法院不予支持。陈贤立、谢会红诉请黄健华支付按揭手续费、担保服务费用及律师费均缺乏合同依据，且原审法院判令黄健华向陈贤立、谢会红支付的违约金应可弥补陈贤立、谢会红的损失，对于陈贤立、谢会红上述诉请，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月28日作出如下判决：一、黄健华于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈贤立、谢会红返还定金100000元；二、黄健华于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈贤立、谢会红支付迟延退还上述定金的利息（利息以100000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2016年5月1日起计至实际还清上述定金之日止）；三、黄健华于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈贤立、谢会红支付违约金226000元；四、黄健华于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈贤立、谢会红赔付中介费用4500元；五、驳回陈贤立、谢会红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6530元，由陈贤立、谢会红负担265元，由黄健华负担6265元。二审审理期间，各方均没有提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。�诉人上诉对于未依约履行并无充足的法律或合同依据，违约事实清楚，而违约金的认定，既有合同约定亦与期间房地产交易所涉利益状况不悖，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人黄健华负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年三月九日书记员  冯冠豪