山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文经民一初字第390号
原告威海市文登区天福街道办事处中渠格村村民委员会。
法定代表人张波，村委主任。
委托代理人王光辉，山东联志律师事务所律师。
委托代理人于晓钰，山东联志律师事务所实习律师。
被告谢永德，城镇居民。
委托代理人万润杰，文登城里法律服务所工作人员。
威海市文登区天福街道办事处中渠格村村民委员会（以下简称：中渠格村委会）与谢永德租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理，依法由助理审判员孙灵俊独任审判，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告中渠格村委会之法定代表人张波、委托代理人王光辉，被告谢永德之委托代理人万润杰到庭参加了诉讼；第二、三次庭审，原告中渠格村委会之法定代表人张波、委托代理人王光辉，被告谢永德及其委托代理人万润杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中渠格村委会诉称，1999年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定被告租赁原告预制板厂，租期为20年，租金为每年15000元，于每年1月1日交付当年全部租金，并约定如一方违约承担违约金100000元。合同签订后，原告依约将房屋和相关设备交付给被告，但被告至今仅交付10000元租金，为此原告年年催要，但被告总是以各种理由拒付，故原告诉来法院，要求判令解除原、被告租赁合同。庭审中，原告变更诉讼请求为，要求确认原、被告之间的租赁合同无效，被告返还原告租赁物，赔偿占用期间的租金损失230000元；如该租赁合同有效，则要求解除该租赁合同，被告支付原告欠付的租赁费230000元，违约金100000元。
被告谢永德辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的租赁合同应属有效，被告不同意解除租赁合同，也不同意支付租赁费230000元及违约金100000元。理由是被告租赁原告所属的厂房及土地，是双方的真实意思表示，原告属于农村集体经济组织，对其所属的厂房和土地拥有所有权�租赁物权属清楚，双方的租赁合同合法有效，被告不是无故拖欠原告租赁费，2005年以前的租赁费被告已全部付清，自2002年起被告为原告建商品房，原告应付被告工程款，原告欠付被告的工程款数额远远超出被告应付原告的租金。当时，已与村委会负责人达成一致意见，互相抵顶后再支付差额，但原告一直不与被告进行结算，导致至今双方账目没有结清。所以，不是被告拖欠租金，被告不构成违约。
经审理查明，原、被告于1999年1月1日签订《合同书》一份，约定原告将其所有的预制板厂出租给被告谢永德经营，租期为20年，每年租金15000元，于每年的1月1日交纳当年租金，原告将预制板厂原有设备、塔吊、搅拌机等设备交由被告谢永德使用，被告可在厂内建房，产权归被告所有，如一方违约支付对方违约金100000元。
原告主张诉争租赁标的物预制�厂未取得规划许可证，亦未办理房屋所有权证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，诉争租赁合同应为无效。经查，诉争预制板厂无规划许可，也无房屋所有权证，被告辩称办理了土地使用权证，但经本院依法调取未查得登记情况。
原、被告均认可被告于2000年4月20日缴纳租金10000元、2001年10月24日缴纳租金60000元、2001年11月8日缴纳租金10000元。被告另辩称2005年及此前的租赁费均已付清，经本院依法查询原告单位账目，查得2000年4月20日被告关于诉争预制板厂账页中显示，代收租金10000元（原、被告均已确认）、货款30831元，收租金5000元。原告称该5000元并非为诉争租赁关系所缴纳，但经查明原、被告再无其他租赁关系，原告也没有提交证据证实该5000元虽以租金名义入账并非为收取租金。被告谢永德辩称名目为货款的30831元实为被告向原告缴纳租金，但对此未举证证实。被告谢永德辩称2006年此后，原、被告约定以工程款抵顶欠付的租金，就此申请证人马某甲到庭作证，该证人证称，其于2011年4月至2014年12月担任村大队书记及村委主任期间向被告谢永德索要租金，双方协商对账但最后没有对清楚，此后村委会仍向谢永德索要租金。关于索要租金一事，原告申请证人赵某、马某乙到庭作证，证人赵某于2002年至2011年在原告村委会担任会计，证人马某乙于2011年至今在原告处担任会计，二人均证称在任时每年向被告谢永德索要租金，原、被告曾协议对账以工程款抵顶租赁费，但最终未成行。
以上事实,有原被告的陈述、合同书、账目簿、询问笔录、照片、通知书等证据在案为凭。
本院认为，诉争租赁合同是否有效，系本案的争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诉争预制板厂建设未经建设部门规划许可，也无房屋所有权证及土地使用权证，原告作为所有权人，将该厂租赁给被告经营使用，双方之间形成的租赁合同应为无效。因基于诉争租赁合同为无效，故被告谢永德应将租赁标的物预制板厂及相应设备返还原告。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽原、被告之间签订的房屋租赁合同为无效，但双方在《合同书�中明确约定租金为每年15000元，原告要求被告参照该标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。自1999年至2015年，被告谢永德共占有使用诉争预制板厂16年，产生的占有使用费为240000元。
当事人对自己的主张应当提交证据证实，没有证据或证据不足以证实其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称2000年4月20日原告关于诉争预制板厂账页中显示的货款30831元，为收取被告租金，但对此未举证证实，故应承担举证不能的法律后果，对该辩称本院不予采信。原告主张2000年4月20日收租金5000元，并非针对诉争租赁合同，但未举证证实原被告之间尚有其他租赁关系需收取被告租金或“租金”为名目有误该5000元并非收取被告占有使用费，故原告应承担举证不能的法律后果，对其该主张本张本院亦不予采信，本院对该笔5000元为被告所缴纳占有使用费，予以采纳。结合庭审查明的原、被告均认可的三笔租赁费80000元，被告共计支付占有使用费为85000元，尚欠原告占有使用费155000元（240000元-85000元）。被告辩称原告欠付其工程款，系另一法律关系，本院不予合并审理，相关当事人可就其权利另案进行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于1999年1月1日签订的约定由被告谢永德租赁原告威海市文登区天福街道办事处中渠格村村民委员会所有的预制板厂的《合同书》无效；
二、被告谢永德返还原告诉争租赁物预制板厂及该厂原有的设备塔吊、搅拌机等，于本判决生效后十日内履行；
三、被告谢永德支付原告威海市文登区天福街道办事处中渠格村村民委员会占有使用费人民币155000元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。
案件受理费3125元，由原告负担1019元、被告负担2106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 孙灵俊
二〇一六年四月六日
书 记 员 杜厚琳