苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00568号
原告苏州金虎物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区虎丘路388号。
法定代表人陈付霜,董事长。
委托代理人闾健，江苏同益大地律师事务所律师。
被告张晨。
原告苏州金虎物业服务有限公司（以下简称“金虎公司”）与被告张晨租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理，依法由审判员潘宇容独任审理。因被告张晨下落不明，本院于2015年11月5日依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告金虎公司的委托代理人闾健到庭参加诉讼，被告张晨经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告金虎公司诉称：2014年3月21日，原、被告签订《和泰生活广场商铺租赁合同》，被告向原告承租和泰生活广场6栋104、105号商铺（面积436.04平方米），约定第一、二年年租金为38万元，物业管理费为每月2元/平方米。合同同时约定，租金及物业费半年一付，先付后用，每逾期一日须承担千分之一的违约金。被告应分别在2015年1月1日、7月1日之前支付2015年上、下半年的租金和物业费，但经多次催促后仍拒绝交纳，至今共欠交租金38万元、物业费10464元、水电费6068.92元，违约金19154元（按合同计算应为32670元，原告自愿调整按同期银行贷款利率四倍计算，暂计算至2015年9月30日）。请求法院判令被告张晨支付房屋租金38万元、物业费10464元、水电费6068.92元、违约金19154元（暂计算至2015年9月30日）并承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告金虎公司将诉讼请求调整为判令被告张晨支付租金28.5万元、物业费7848.54元、水电费6068.92元，按同期银行贷款利率的四倍支付逾期支付租金的违约金（其中19万元自2015年1月1日起算，9.5万元自2015年7月1日起算，均计算至判决确定的履行之日）并承担本案诉讼费用。
被告张晨未作答辩。
经审理查明：原告金虎公司是和泰生活广场商铺的管理人。2014年3月21日，原告金虎公司（甲方）与被告张晨（乙方）签订《和泰生活广场商铺租赁合同》1份，约定乙方承租和泰生活广场6栋104、105一、二楼商铺（面积436.03平方米）用于典当行经营，租赁期限自2014年4月1日起至2019年6月30日止，其中2014年4月1日止6月30日期间为免租期，2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金为每年38万元，之后逐年递增。关于租金的支付方式，双方约定租金每半年支付一次，先付后用，乙方在每半年的起租日前30日内15日前，一次性支付半年租金；乙方应按每月2元/平方米的标准支付物业管理费，与租金同期支付；乙方还需于合同签订时向甲方交纳合同履约保证金31667元（相当于一个月租金）。双方在合同第六章“违约责任”中约定，乙方未能按时支付足额租赁费和其他费用的，每逾期一日，须按拖欠金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方拖欠租赁费、物业管理费、水电费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告金虎公司向被告张晨交付了毛坯状态的房屋，被告张晨向原告金虎公司支付了首期半年租金19万元、半年物业管理费5232元及履约保证金31667元，并对房屋装修后投入使用。使用房屋期间，被告张晨未再向原告金虎公司支付租金及物业管理费。2015年农历年后，被告张晨在租赁房屋内开设的典当行未再开门营业，其也未向原告金虎物业公司交还房屋，房屋处于无人使用的关闭状态。2015年7月2日，原告金虎公司委托律师向被告张晨邮寄律师函1份，催交租金和其他费用，该邮件因无人签收被退回。2015年9月15日，原告金虎公司在苏州市姑苏区和泰社区居民委员会和社区所在派出所的见证下，自行收回了全部租赁房屋。截至房屋收回时，被告张晨还结欠水电费用6068.90元。
以上事实，由原告金虎公司的当庭陈述及其提供的《和泰生活广场商铺租赁合同》、水电费发票、律师函及邮寄凭证、社区证明等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告金虎公司与被告张晨签订的关于和泰生活广场6栋104、105一、二楼商铺的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。支付租金是承租人的基本义务，被告张晨自2015年1月1日起拖欠租金，原告金虎公司即有权依约行使合同解除权。现原告金虎公司于2015年9月15日在社区基层组织的见证下自行收回房屋，双方合同自该日期起解除。此前，被告张晨虽已停止在租赁房屋内的经营，但其未将房屋交还原告金虎公司，仍应当承担截至合同解除之日的租金、物业管理费、水电费并承担相应的违约责任。按照合同约定的租金和物业管理费标准，被告张晨结欠的租金为38万元/12月*8.5月=269167元，物业管理费为2元/平方米/月*436.04平方米*8.5月=7412.68元，水电费按实结算为6068.90元，合计282648.58元，抵扣保证金31667元后，还需支付250981.58元，原告金虎公司已收取的保证金31667元不再向被告张晨返还。被告张晨未按期支付租金，应当依照合同约定承担违约金。原告金虎公司要求被告张晨支付自逾期之日至本判决确定的履行之日止的拖欠租金的违约金，本院予以支持。至于违约金的支付标准，合同约定的违约金标准为每日按拖欠金额的千分之一支付，原告金虎公司要求调低为按银行同期同类贷款利率的四倍，本院审查后认为，在原告金虎公司未举证证明除利息损失外的其他损失存在情况下，合同约定的违约金支付标准过高，原告金虎公司所主张的标准亦无事实和法律依据，考虑到违约金的惩罚和弥补功能，本院将逾期支付租金的违约金标准调整为按照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付，其中2015年上半年的租金19万元自2015年1月1日起算违约金；2015年7月1日至9月15日期间的租金79167元抵扣履约保证金31667元后，余47500元，自2015年7月1日起算违约金。原告金虎公司超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张晨向原告苏州金虎物业服务有限公司支付租金269167元、物业管理费7412.68元、水电费6068.90元，合计282648.58元，与履约保证金31667元相抵后，余款250981.58元于本判决生效后十日内支付；原告苏州金虎物业服务有限公司已经收取的保证金31667元不再向被告张晨返还；
二、被告张晨于本判决生效后十日内按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告苏州金虎物业服务有限公司支付逾期支付租金237500元的违约金（其中19万元自2015年1月1日起算违约金，47500元自2015年7月1日起算违约金，均计算至判决确定的履行之日）。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告苏州金虎物业服务有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5784元，公告费600元，合计6384元，由原告苏州金虎物业服务有限公司负担347元，被告张晨负担6037元；被告张晨于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州金虎物业服务有限公司支付6037元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 张 鹏
人民陪审员 傅幼敏
二〇一六年三月四日
书 记 员 邓 琴