河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2015）确民初字第01212号原告景杰宇，女，汉族，1986年6月21日出生。委托代理人景中友。委托权限，一般代理。委托代理人署明，河南小东律师事务所律师。委托权限，特别授权。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司。法定代表人段希峰，职务，董事长。委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。代理权限，特别授权。原告景杰宇诉被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告景杰宇，被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司的委托代理人李山水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景杰宇诉称，原告购买被告开发销售的位于确山县龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套。双方在合同中约定，原告所买商品房价款为283000元整，付款方式为买受人在2011年4月23日付款50000元，余款于2011年5月5日前付清。出卖人应当按照合同约定在2011年10月31日前将商品房交付原告使用。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告在约定的期限内交付了全部购房款，被告却违反合同约定，于2013年6月4日才交付房屋，给原告造成极大的经济损失。请求判令：要求被告支付逾期交房违约金31668元。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年10月31日以前将原告购买的房屋交付给原告。如果出卖人没有在双方约定的期间交付房屋，则原告使用该房屋的民事权利已经被侵犯。按照《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”和第137条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”，原告在2015年8月才起诉，很显然已经超过了两年的诉讼时效期间。退一步讲，原告在2013年6月4日通过对房屋的验收，交纳了装修保证金等费用，领取了房屋的钥匙，对所购买的房屋行使了占有、管理、使用的权利。那么从被告2013年6月交付房屋到原告起诉也已经超过两年诉讼时效期间。原告所陈述的事实和请求缺乏事实和法律依据，被告认为原告既然同意接受房屋，并对该房屋进行了占有，就证明该房屋已以通过了原告的验收，原告认为该房屋合格。反之原告就不会接受房屋。被告交付房屋后原告已经占有了房屋，并进行了装修和居住，原告已经居住了房屋还要求被告承担逾期交房的违约金显然是不公平的，综上，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间，请求依法驳回原告的起诉。经审理查明，原、被告双方于2011年4月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于确山县龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套，建筑面积为135.6平方米。双方在合同中约定，原告所购买商品房价款为283000元，付款方式为：2011年4月23日付款50000元，余款于2011年5月5日前付清。被告应当在2011年10月30日前将具备第1种条件（该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过60日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。原告景杰宇按约定向被告支付了购房款，并于2012年11月5日交纳了契税。2013年6月4日，原告向被告交纳了公共维修基金及代办房产证费用，被告将房屋钥匙交付给原告。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司确山县怡鑫花园高层住宅于2013年1月30日经过建设单位驻马店市恒泰房地产开发有限公司、施工单位河南天桥建设工程有限公司、设计单位河南省城乡建筑设计有限公司、监理单位驻马店银基工程监理有限公司四参建单位验收土建工程竣工，于2014年6月20日通过竣工综合验收，于2014年6月21日取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》。中共确山县县委确山县人民政府信访局出具群众来访登记表，证明2015年4月景杰宇等20人来县反映怡鑫花园开发商孙勇想商品房合同违约。业主要求开发商尽快办理房产证及赔偿因延期交房产生的违约金。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款票据、契税发票、房产证、《建设工程竣工验收备案证书》、中共确山县县委确山县人民政府信访局的证明和被告提交的竣工资料及当事人庭审陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年10月31日前将商品房交付给原告使用。逾期超过60日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。被告于2013年6月4日向原告实际交付房屋，违反了合同约定，应承担违约责任。根据我国法律规定，对于一般债权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年10月31日前将商品房交付给原告使用，从2011年11月1日起，原告的权利即受到侵害，至原告景杰宇于2015年8月26日诉至本院要求被告支付逾期交房违约金，已经超过了二年的诉讼时效。原告景杰宇提供了中共确山县县委确山县人民政府信访局的群众来访登记表，证明其曾于2015年4月前往县信访局反映被告合同违约，要求被告尽快办理房产证及赔偿因延期交房产生的违约金。我国《信访条例》第二条第一款规定“信访是指公民、法人或都其他组织采用书信。电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动”。《信访条例》第十五条规定“信访人对各级人民代表大会以及县级以上各级人民代表大会常务委员会、人民法院、人民检察院职权范围内的信访事项，应当分别向有关的人民代表大会及其常务委员会、人民法院、人民检察院提出”。根据上述规定，信访只是信访人向有关行政部门反映情况、提出意见、建议和要求，依法应当由行政机关处理的活动。保护民事权利是人民法院职权范围事项，信访不是构成诉讼时效中断的事由。对于原告景杰宇要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：驳回原告景杰宇的诉讼请求。案件受理费591元由原告景杰宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 陈 超审判员 张福远审判员 孙松林二〇一五年十二月二十九日书记员 张 慧