北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07675号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京毅铭兴源集成房屋有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇谷丰东路14西区6幢。
法定代表人周铭，董事长。
委托代理人张昌胜，北京盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京世初建筑材料销售有限公司，住所地北京市平谷区镇罗营乡政府西侧工业小区。
法定代表人李运申，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李建校，男，1966年4月3日出生。
上诉人北京毅铭兴源集成房屋有限公司（以下简称毅铭兴源公司）因与被上诉人北京世初建筑材料销售有限公司（以下简称世初建材公司）、李建校房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年8月，世初建材公司及李建校起诉至原审法院称：2012年7月27日，我们与毅铭兴源公司签订了《房屋、厂房租赁协议》，约定我们将位于朝阳区金盏乡马各庄村东的由我们共同出资合建的厂房出租给毅铭兴源公司，租期为3年，自2012年4月12日至2015年6月11日，第一年租金为167600元，第二年及第三年的租金均为251400元，租金自2012年6月12日起算，每半年交纳一次，交纳租金的时间为每年的12月12日和6月12日，数额为当年租金的一半；合同还约定了逾期交纳租金的违约责任。我们于2012年4月12日将涉案厂房交付给毅铭兴源公司使用，毅铭兴源公司于2012年6月和2012年12月分两次交付我们租金共计167600元。但此后经我公司催要，毅铭兴源公司未交纳2013年6月12日以后的租金，故诉至法院要求判令：毅铭兴源公司支付我公司房屋租金125700元及滞纳金（以125700元为本金，自2013年6月13日起至实际给付之日止，按日千分之一计算）。
毅铭兴源公司答辩并反诉称：我公司不同意世初建材公司的诉讼请求。我公司承租了世初建材公司的场地及房屋，根据合同约定，世初建材公司应在2012年12月12日之前完成对出租标的物的维修，否则我公司有权拒付租金。世初建材公司经我公司多次催促，至今没有完成对租赁房屋的维修，现在租赁标的物仍存在大面积破损，一到雨季就漏雨，致使我公司无法正常进行生产经营活动，我公司存放于租赁标的物中的机器设备等也因此生锈和腐蚀，给我公司造成巨大损失，故我公司认为其诉讼请求欠缺事实及法律依据。我公司在承租后投资9万元对租赁标的物地面进行了硬化，因我公司使用租赁标的物的合同目的无法实现，我公司提起反诉要求判令：1、解除我公司与世初建材公司签订的《房屋、厂房租赁协议》；2、世初建材公司支付我公司地面硬化费用6万元及公证费5100元；3、世初建材公司支付我公司违约金125700元。
世初建材公司对毅铭兴源公司的反诉答辩称：我公司不同意毅铭兴源公司的反诉请求。第一、毅铭兴源公司是违约方，未按照合同约定交纳租金，故其反诉的违约金请求欠缺依据；第二、因毅铭兴源公司未按照合同约定提前半年通知我公司解除合同，故我公司认为双方租赁合同应当继续履行，不同意解除，毅铭兴源公司之所以要求解除合同，是因为他们在北京市平谷区另行租赁了其他办公场所；第三、地面硬化是毅铭兴源公司做的，但因为毅铭兴源公司是违约方，不同意其地面硬化费用的主张，公证费属于其无故增加的费用，我公司也不同意承担。
原审法院经审理查明：2001年12月22日，北京世初建筑材料厂作为乙方与北京市朝阳区金盏乡马各庄村经济合作社（甲方）签订了《场地租赁合同》，约定北京世初建筑材料厂承租位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村东原垃圾场旧址10亩的土地用于经营建材业，租期自2001年12月31日起至2021年12月31日止，租金每年每亩为500元，农业税每年每亩30元，签字后先付一年租金农业税，以后每年12月31日前付款。合同签订后，北京世初建筑材料厂进入承租场地，并陆续在承租场地内建有厂房。后北京世初建筑材料厂更名为世初建材公司。
2012年7月27日，世初建材公司、李建校作为出租方（甲方）与毅铭兴源公司（乙方、承租方）签订了《房屋、厂房租赁协议》，约定甲方将位于金盏乡马各庄村东自马各庄村经济合作社处承租范围内的部分厂房和自建房屋出租给乙方，租赁面积约8.38亩，使用范围包括大门（朝西）附近的员工宿舍、办公区及东侧的活动房，具体使用面积见平面示意图；该厂房为土质地面，为达到乙方的使用要求，经甲乙双方协商，由乙方投入资金进行场地硬化，修建为水泥地面，对于乙方的经济投入，甲方承诺在租金的支付和租赁期限上提供优惠；租赁期限3年，自2012年4月12日起至2015年6月11日，其中租金自2012年6月12日起算，自本协议生效日开始，甲乙双方在三年内不得解除租赁协议；第一年租金为16.76万元，第二年租金为25.14万元，第三年租金为25.14万元。租金每半年交纳一次，数额为当年租金的一半，交纳租金的时间分别为每年的12月12日及6月12日；如到期未交纳租金，甲方可按每天千分之一收取滞纳金，十天之后还未交纳，则视为乙方违约；在租赁期内，任何一方提前解除合同须提前6个月通知对方，并承担本年度半年的租金作为违约金补偿给对方，如甲方违约需退还当年剩余租金，因乙方硬化地面投资9万元，每年折旧3万元，甲方原因要求提前解除合同，需支付乙方剩余租期的地面硬化费用，乙方要求提前解除合同剩余租金不退，地面硬化费用不得向甲方索赔；因甲方享有房屋、厂房的所有权，租赁期间，甲方负责房屋、厂房的维修，保障正常使用（因乙方使用不当造成损坏由乙方负责维修）；厂房的维修期间必须在2012年12月12日前全部完工，否则乙方将拒绝交纳厂房租金；乙方根据自己需要自建房屋和硬化地面，合同期满后，所有地上物所有权归甲方所有，临时建筑除外。
合同签订后，世初建材公司及李建校向毅铭兴源公司提供了厂房、办公房及员工宿舍等，毅铭兴源公司投资9万元对承租范围内的地面进行了水泥硬化。毅铭兴源公司向世初建材公司交纳了2012年6月12日至2013年6月11日期间的租金。此后，毅铭兴源公司未再交纳租金并自行于2013年6月初撤出，就未交纳的原因，毅铭兴源公司称因出租人未履行维修义务，租赁的厂房到处漏雨，已无法使用，对此，向法院提交了北京市长安公证处的公证书，内容为公证人员于2013年8月29日对涉案厂房外观及内部现状的视频，经查看，库房内有四五处面积三至四平方米的积水，顶棚有多处漏洞；一位自称是看大门的人说库房内北边的房屋出租给电厂的民工了。毅铭兴源公司为此支出公证费5100元。
世初建材公司及李建校称其履行了维修义务，对此，向法院提交了如下证据：1.李建校于2012年7月14日与杨×签订的《施工合同》，内容为将北京市朝阳区马各庄村东“旧棚改造工程”交由杨×承包，承包方式为包清工，工程造价为每平方米20元；2.李建校向杨×账户汇款的交易记录查询单，显示李建校向杨×分四次汇款共计50000元；3.杨×书写的收条一组。毅铭兴源公司对上述证据真实性均不认可，经世初建材公司申请，证人杨×到庭作证称，证人是河北省邢台市开发区运腾彩钢厂施工队长，2012年7月到12月，证人到北京市朝阳区马各庄村东边的厂房进行过维修施工，厂房大约1万平方米，进门20米左右有个大的轻钢厂房，轻钢结构三层的库房，因为厂房的彩钢顶漏雨，证人去修了厂房屋顶，将彩钢板坏的地方拆下来用结构胶或玻璃胶修好；证人和李建校签订了合同；证人承包的工程于2012年12月完工，李建校给证人结了18到19万元，有转账有现金。毅铭兴源公司对证人证言质证称，因为厂房不是三层楼，厂房大门也不是证人说的朝北，而是朝西，厂房维修用不到吊车和铝型材，故证人所述的维修施工地点不是涉案厂房。
经原审法院现场勘验确认：承租的场所大门朝西，分内外两院，外院北侧有个独立小院，有一排房和厕所等设施，南侧也有一排简易平房，中间是东西走向的过道，内院为厂房，是三层钢结构，顶上为彩钢板，彩钢板之间有阳光板，最北边有一排房，东西都有围墙，南边西侧还有几间房；内院厂房内地面为水泥地，有五六处面积约3-4平方米的积水；屋顶有孔，部分部位正在往下滴水；库房中央停放着一辆世初建材公司的叉车，厂房北边的房屋有人居住，对此世初建材公司现场负责人张英称是公司老板安排的看门的人，没有出租；双方在场人员均确认涉案场地内已经没有毅铭兴源公司的物品或办公室，毅铭兴源公司自称其在2013年6月即搬离。就涉案场地出现漏雨的时间，双方均未举证。毅铭兴源公司也未就出现漏雨的情形通知世初建材公司并要求维修。
另查，毅铭兴源公司于2012年8、9月份在北京市平谷区另租了办公地点。
再查，毅铭兴源公司在2013年2月5日至6日向世初建材公司及李建校交纳了2012年12月12日至2013年6月11日期间的租金8.38万元。对此，毅铭兴源公司解释称，该行为不代表确认世初建材公司对涉案厂房进行了维修，因为双方一直合作较好，其仍然交纳了下半年的租金。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《房屋、厂房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行各自义务。
根据《房屋、厂房租赁协议》第四条第5款的约定，世初建材公司和李建校负有房屋及厂房的维修义务，双方争议的焦点即在于世初建材公司及李建校是否履行上述义务。根据世初建材公司及李建校提交的施工合同、转账记录及证人证言等证据，结合毅铭兴源公司在2013年2月5日至2月6日向世初建材公司及李建校支付2012年12月12日至2013年6月11日租金的事实法院认定，世初建材公司和李建校在2012年履行了维修义务。
毅铭兴源公司在合同约定的第二年租金履行期到来之前，即自行搬离涉案标的物，其虽称与世初建材公司及李建校对此进行过协商，但未提交证据，世初建材公司及李建校对此亦不予认可，故该行为不能认定为系双方协议解除合同，毅铭兴源公司虽自2013年6月搬出，但其在未解除合同及未交还涉案标的的情形下撤出，应视为在继续使用，仍应交纳租金。根据公证书及勘验笔录确认，世初建材公司及李建校于毅铭兴源公司搬走后，另行安排他人入住，法院考虑以上情形及勘验时确认的房屋现状认定，涉案厂房的使用受到影响，故世初建材公司主张按照合同约定标准支付租金的请求难以支持，法院根据上述情形参照合同约定标准酌情确定毅铭兴源公司应支付的租金数额。毅铭兴源公司提到的房屋漏雨影响使用一节，因未举证证明该情形出现的具体时间，也未举证证明出现该情形后其已履行了通知义务，世初建材公司拒绝维修，故其关于世初建材公司违约的主张不能成立，其据此主张的违约金及地面硬化费用的反诉请求欠缺合同及法律依据，不予支持。
根据公证书及法院勘验笔录，涉案场地于勘验之时出现较大面积漏雨等情形，影响厂房的正常使用。且勘验之时双方均确认毅铭兴源公司已实际搬离，根据本案实际情况判断，法院认为双方租赁合同已不宜继续履行，应予解除，故对毅铭兴源公司要求解除合同的反诉请求法院予以支持。
毅铭兴源公司支出的公证费系其为了完成举证责任而支出的费用，因毅铭兴源公司未举证证明该费用支出的必要性及合理性，世初建材公司及李建校均不同意负担，法院对毅铭兴源公司该项反诉请求难以支持。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除北京世初建筑材料销售有限公司、李建校与北京毅铭兴源集成房屋有限公司于2012年7月27日签订的《房屋、厂房租赁协议》；二、北京毅铭兴源集成房屋有限公司于判决生效后十日内给付北京世初建筑材料销售有公司及李建校房屋租金五万元；三、驳回北京世初建筑材料销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京毅铭兴源集成房屋有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，毅铭兴源公司不服，以原判认定事实错误为由上诉至本院称世初建材公司及李建校并未履行对涉案房屋的维修义务，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，毅铭兴源公司有权解除合同；世初建材公司及李建校严重违约致使合同解除，其应当按合同约定支付违约金、地面硬化费用及公证费，故请求二审法院撤销原判第二、四项，依法改判世初建材公司支付毅铭兴源公司地面硬化费用6万元及公证费5100元、违约金125700元。李建校同意原判。世初建材公司经本院传唤未到庭应诉。
本院经审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。
上述事实，有《场地租赁合同》、《房屋、厂房租赁协议》、《施工合同》、转账记录、证人证言、公证书、勘验笔录及双方陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋、厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方在履行合同过程中，毅铭兴源公司未经与世初建材公司及李建校达成一致解除合同，即自行于2013年6月初撤出租赁场地，并不能达到此时与世初建材公司及李建校解除租赁合同的法律后果，故其仍应当向世初建材公司及李建校交纳相应的租金。原审法院考虑到世初建材公司及李建校于毅铭兴源公司搬走后另行安排他人入住，及勘验时确认的房屋现状，参照合同约定标准酌情判令毅铭兴源公司向世初建材公司及李建校支付房屋租金5万元，并无不当。
关于世初建材公司和李建校是否履行了维修义务一节。根据双方租赁合同的约定，世初建材公司和李建校负责房屋、厂房的维修，厂房的维修期间必须在2012年12月12日前全部完工，否则毅铭兴源公司将拒绝交纳厂房租金，现毅铭兴源公司已于2013年2月向世初建材公司及李建校交纳了2012年12月12日至2013年6月11日的租金，且世初建材公司及李建校亦提交施工合同、转账记录及证人证言等证据证明其于2012年履行了维修义务，上述事实和证据足以证明世初建材公司和李建校已履行了维修义务。毅铭兴源公司虽提供公证书证明世初建材公司及李建校未履行维修义务导致租赁厂房到处漏雨，但因其并未举证证明该情形出现的具体时间，也未举证证明出现该情形后其向世初建材公司及李建校告知上述情形并要求维修，故毅铭兴源公司以世初建材公司及李建校未履行维修义务构成根本违约为由不同意支付租金并要求世初建材公司及李建校支付其地面硬化费用6万元、公证费5100元、违约金125700元，缺乏事实根据，本院无法支持。
双方均同意原判第一项，本院对此不持异议。
综上，毅铭兴源公司的上诉理由不能成立，其上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1448元，由北京世初建筑材料销售有限公司及李建校负担923元（已交纳）；由北京毅铭兴源集成房屋有限公司负担525元（北京世初建筑材料销售有限公司已预交，北京毅铭兴源集成房屋有限公司于本判决生效后7日内给付北京世初建筑材料销售有限公司及李建校）；反诉案件受理费1472元，由北京毅铭兴源集成房屋有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费4116元，由北京毅铭兴源集成房屋有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年六月十九日
书 记 员 孙承松
书 记 员 王锦强