云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2331民初640号原告杨建飞，男，1951年7月20日生，住禄丰县。委托代理人吴中梅，云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告云南盛隆房地产开发有限公司统一社会信用代码：91532331713485888M法定代表人范旭武，系该公司总经理。（未到庭）住所地：禄丰县金山镇金水路格林童话幼儿园楼上四楼云南盛隆房地产开发有限公司。被告范旭武，男，1976年12月20日生，户籍地：昆明市五华区，现住禄丰县。（未到庭）原告杨建飞诉被告云南盛隆房地产开发有限公司、范旭武租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告杨建飞的委托代理人吴中梅到庭参加了诉讼，被告云南盛隆房地产开发有限公司、被告范旭武经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现本案已审理终结。原告诉称：原告在禄丰县金山镇金水路格林童话幼儿园对面自有五层房屋一幢。2014年10月15日，被告因经营云南盛隆房地产开发有限公司与原告协商一致后，被告承租原告的第三层房屋由被告员工居住使用。双方签订的租房协议约定：每月房屋租金为750元，租期自2014年10月15日至2015年10月15日。协议期满后被告继续用房并于2015年12月2日及2016年3月4日写下二份欠条，共计欠原告房屋租金及水电费6905元，承诺2016年3月15日一次性付清，如不付清按房租费的50%补偿对方。现履行期限已满，被告再次违约拒付欠款。为维护合法权益，原告依法向法院起诉，请求法院判决终止原、被告于2014年10月15日所签的“租房协议”，由被告将承租的房屋腾空、恢复原状归还原告，并由二被告共同偿付所欠原告2015年1月15日至2016年3月15日共14个月房屋租金及水电费合计6906元，赔偿违约金5250元（14个月×750元/月×50%=5250元），合计12156元；自2016年3月16日起至被告还房之日止，由被告按每月750元支付租金及计时交纳水电费；本案诉讼费用由被告承担。针对其诉讼请求，原告向本院提交了以下证明材料：1、租房协议一份，欲证实原、被告双方于2014年10月15日签订租房协议，约定每月租金为750元，租期为一年，并对双方之间的其他权利义务作出约定。2、2015年12月2日欠条一份，欲证实被告自2015年1月15日至2015年12月15日欠原告房租及水电费合计4656元。3、2016年3月4日欠条一份，欲证实被告自2015年12月15日至2016年3月15日欠原告房租及水电费合计2250元。同时对违约责任进行了约定。4、说明一份，欲证实被告承诺于2016年3月15日偿付所欠的房租、水电费及承担因钥匙丢失致换锁的责任。被告云南盛隆房地产开发有限公司、被告范旭武未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见和证明材料。根据原告的举证，本院认为：原告所提交的证明材料1，有原告与被告云南盛隆房地产开发有限公司的签名、盖章，能够证明合同双方就租房的相关权利义务作出约定，对该证明材料，本院予以采信。对证明材料2、3、4，有被告范旭武的签名或捺印，被告云南盛隆房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃对证据的质证权利，结合证明材料1及庭审陈述，能够相互印证被告范旭武既是被告云南盛隆房地产开发有限公司的法定代表人、总经理，又是原告与被告云�盛隆房地产开发有限公司签订租房协议的参与人，合同签订后其在本案争议的租赁房屋居住，故其应当知晓双方租房协议的内容及该协议的具体履行情况，故对被告范旭武就被告云南盛隆房地产开发有限公司尚欠原告的房租、水电费及履行期限、房屋归还事宜等出具的两份欠条、说明，本院予以采信。通过庭审，根据原告陈述、举证和本院认证，本院依法确认本案的法律事实如下：2014年10月15日，被告云南盛隆房地产开发有限公司通过法定代表人范旭武，与原告杨建飞签订租房协议一份，约定由原告将位于禄丰县金山镇金水路下段南侧住房3楼出租给被告云南盛隆房地产开发有限公司使用。租期为一年，自2014年10月15日至2015年10月15日，房租为每月750元，承租方应提前半个月将房租支付出租方，电费按每�1元、水费按每立方米3.5元计算。双方还就其他权利义务进行了约定。该协议签订后，被告云南盛隆房地产开发有限公司将该租赁房屋提供其员工居住使用，并支付原告部分房租。合同期满后，被告云南盛隆房地产开发有限公司继续租住原告房屋。2015年12月2日及2016年3月4日，被告范旭武分别向原告出具欠条各一份，载明自2015年1月15日至2015年12月15日，被告云南盛隆房地产开发有限公司尚欠原告房租及水电费4656元；自2015年12月15日至2016年3月15日，被告云南盛隆房地产开发有限公司尚欠原告房租及水电费2250元，并承诺于2016年3月15日一次性付清，如不付清，则按房租费用50%补偿给原告。2016年3月17日，被告范旭武向原告出具说明一份，载明截止2016年3月15日止，被告云南盛隆房地产开发有限公司将承租房屋归还原告，并承担因丢失钥匙换锁及其他责任。现因原、被告就房租、水电费及房屋归还等事宜发生争议，原告诉至本院。本院认为，原告与被告云南盛隆房地产开发有限公司签订的租房协议，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，不损害他人利益，为有效协议，受法律保护，对双方具有约束力，双方应按该协议约定全面履行各自的义务。本案中，原告于该协议签订后将约定的房屋出租给被告云南盛隆房地产开发有限公司使用，被告也应当按照约定支付原告相应的房租、水电费。被告范旭武作为被告云南盛隆房地产开发有限公司的法定代表人与原告签订本案争议的租房协议，其后在被告云南盛隆房地产开发有限公司承租的房屋居住，故其应当知晓协议的内容及履行的具体情形，对于被告范旭武出具的两份欠条和说明，应当视为被告范旭武对于本案争议租房协议履行情况的真�反映和有关事项的具体说明，对于欠条所载2015年1月15日至2015年12月15日止，被告云南盛隆房地产开发有限公司尚欠原告房租、水电费4656元，被告云南盛隆房地产开发有限公司应当按照协议约定支付原告。本案中，租房协议约定的期限届满后，被告云南盛隆房地产开发有限公司继续租用原告房屋，原告未提出异议，则双方之间的租房协议继续有效，租赁期间为不定期。被告应当按照双方协议约定支付相应期间的房租、水电费。故对原告要求被告支付2015年1月15日至2016年3月15日尚欠原告的房租、水电费6906元，及承担自2016年3月16日至被告云南盛隆房地产开发有限公司实际归还房屋之日期间产生的房租、水电费，本院予以支持。被告云南盛隆房地产开发有限公司未按约定按时、足额履行支付房租、水电费，造成原告至今未能收取房租、水电费6906元，故被告云南盛隆房地�开发有限公司应当按照约定承担相应的责任。因原、被告在租房协议中“任何一方违约则按所发生费用的50%补偿给对方”的约定过分高于原告的损失，本院依照相关法律规定，根据公平原则和诚实信用原则，按实际未支付费用的30%（即6906元×30%=2071.8元）支持原告主张。被告在向原告出具的说明中作出于2016年3月15日将所租房屋归还原告，由原告将房屋另行出租处理的承诺，系被告云南盛隆房地产开发有限公司对原告作出终止租房协议的意思表示，现原告也要求终止该协议，该协议权利义务终止后，被告云南盛隆房地产开发有限公司应当根据诚实信用原则，履行相应的后合同义务，故对原告要求终止原告与被告云南盛隆房地产开发有限公司于2014年10月15日签订的租房协议，由被告云南盛隆房地产开发有限公司将承租的房屋腾空归还�告的诉讼请求，本院予以支持。本案中，被告范旭武虽参与原告与被告云南盛隆房地产开发有限公司租房协议的签订，但被告范旭武并非该协议的实际相对人，其对原告出具的欠条及说明等，系其对于原告与被告云南盛隆房地产开发有限公司租房协议具体履行情况的反映，其不应当承担争议协议约定的相应义务。故对原告要求被告范旭武与被告云南盛隆房地产开发有限公司共同支付原告房租、水电费6906元，赔偿原告违约金5250元的诉讼请求，本院不予支持。被告云南盛隆房地产开发有限公司、被告范旭武经本院依法送达应诉手续及开庭传票后，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、终止原告杨建飞与被告云南盛隆房地产开发有限公司于2014年10月15日签订的《租房协议》，由被告云南盛隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，将承租的房屋腾空归还原告。二、由被告云南盛隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自2015年1月15日至2016年3月15日期间尚欠的房屋租金及水电费6906元，赔偿原告违约金2071.8元，三、由被告云南盛隆房地产开发有限公司按每月750元计算，支付原告自2016年3月16日至实际归还承租房屋之日止的房屋租金，并据实向原告交纳水电费（电费每度按1元，水费每度按3.5元计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取52元（已交），由被告云南盛隆房地产开发有限公司承担。因原告已预交，现由被告在履行上述款项时一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强�执行。审 判 员 李玲红二〇一六年五月四日法官助理 张晓波书 记 员 侯绍玉