江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03547号
上诉人（原审原告）葛晓剑（曾用名葛建进），居民。
委托代理人虞银春、翟爱华，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）洪训斌，居民。
被上诉人（原审被告）葛金国，居民，现在江苏省镇江市句容监狱服刑。
委托代理人葛金保，居民。
原审第三人葛翠平，居民。
委托代理人薛建平，江苏海瑞华律师事务所律师。
上诉人葛晓剑因与被上诉人洪训斌、葛金国及原审第三人葛翠平确认合同无效纠纷一案，一审法院于2013年12月2日作出（2013）东开民初字第0109号民事判决，葛晓剑不服判决向本院提起上诉，本院于2014年11月20日作出（2014）盐民终字第0457号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审后作出(2014）东民初字第1531号民事判决，葛晓剑仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
葛晓剑一审诉称，原告系葛金国之子。2006年5月，葛金国与原告母亲陈红珍离婚，约定将位于东台市东台镇正团村七组的夫妻共同财产房屋三间、厨房二间赠与给原告所有，该协议经东台市人民法院（2006）东民一初字第1266号民事调解书予以确认。2007年2月9日，葛金国与洪训斌签订协议，擅自将已赠予给原告的上述房屋出售给洪训斌，且洪训斌为安徽寿县人，非本村村民，依法不享有买卖房屋资格。现该房屋被葛翠平长期违法占有，原告多次要求葛翠平返还房屋未果，故请求依法确认两被告签订的房屋买卖协议无效，并要求葛翠平返还房屋，诉讼费由两被告负担。
洪训斌未应诉、答辩。
葛金国未应诉、答辩。
葛翠平一审述称，案涉房产的宅基地为集体土地，初始登记时间为1999年8月，土地使用权人系葛金国。东台市人民法院的民事调解书虽确认该房屋由葛晓剑使用，但葛金国并未将房屋及时过户给葛晓剑，葛晓剑并未实际拥有案涉房屋。2007年2月9日，葛金国与我及洪训斌签订房屋买卖协议时，该房屋的使用权人为葛金国，葛晓剑与葛金国在（2006）东民一初字第1266号民事调解书中就案涉房屋的约定对我及洪训斌不具有约束力。我及洪训斌与葛金国于2007年2月9日签订房屋买卖协议时，虽因婚姻问题将户口迁出正团村，致使房屋买卖协议处于效力待定状态，但我与洪训斌离婚后于2014年8月28日将户口迁回正团村，因而我与洪训斌与葛金国于2007年2月9日签订的房屋买卖协议应为有效合同，不存在返还房屋的问题。葛晓剑作为葛金国之子，在家庭涉及重大资产处置的问题上不会不知情，其直到2013年3月29日才向法院提起诉讼，无任何法律依据。综上，请求法院依法驳回葛晓剑的诉讼请求。
原审法院经审理查明，葛金国与葛晓剑系父子关系，户籍所在地均为江苏东台经济开发区正团村六组，系农村居民。洪训斌与葛翠平原系夫妻关系。葛晓剑母亲陈红珍与葛金国于2006年5月19日经一审法院主持调解，双方达成离婚协议，一审法院依法作出（2006）东民一初字第1266号民事调解书，调解书第三条约定：夫妻共同财产房屋三间、厨房二间、冰箱一台、方桌一张赠与婚生子葛建进所有。2007年2月9日，葛金国与洪训斌签订了房屋买卖协议书1份，协议约定：“现因甲方（葛金国）长期在外，所以经甲乙双方协商，将旧房三间、伙房二间、猪圈二间出让给乙方（洪训斌）使用，计价格为肆仟元。对于房产从二00七年二月十日起一切使用权归乙方所有与甲方无关，对于甲方的农田（住房前后东山和对面）也随房归乙方所有，由乙方自行种植，任何人无权反对。关于房中的家俱一并交给乙方，归乙方所有。甲乙双方不得违约，此据。见证人：葛锦存、葛某。甲方：葛金国。乙方：洪训斌”。协议签订后，洪训斌给付葛金国购房款4000元，葛金国出具给洪训斌4000元收条1份，并将出让房屋交付洪训斌、葛翠平共同使用。
2008年春，洪训斌与葛翠平拆除所购房屋中的两间猪圈后，新建40平方米左右的瓦房二间、猪圈一间、厕所一间。2011年7月21日，葛翠平与洪训斌经一审法院主持调解，双方达成离婚协议。一审法院依法作出（2011）东民调初字第0308号民事调解书，调解书第三条约定：夫妻共同财产均归葛翠平所有，洪训斌放弃其应得的份额；坐落于东台市东台镇正团村七组的平瓦房、附房各2间，草房3间（均无产权证）由葛翠平居住使用。现葛晓剑以无房居住为由诉来一审法院，要求确认洪训斌、葛金国于2007年2月9日签订的房屋买卖协议无效，并要求葛翠平返还房屋。
同时查明，葛翠平原户籍地在正团村，与洪训斌结婚后，葛翠平将其户口迁至洪训斌户口所在的安徽省寿县双桥镇大郢村。葛翠平与被告洪训斌离婚后，携其子洪志暂住江苏东台经济开发区正团村六组44号。2014年8月28日，葛翠平将其户口迁回正团村。
另查明，案涉房屋的土地性质为集体土地，初始登记时间为1999年8月，使用权人为葛金国，未办理房产登记手续。葛晓剑母亲陈红珍与葛金国离婚后，葛金国未将案涉房屋的产权登记在葛晓剑名下，两被告签订房屋买卖协议后，亦未就案涉房屋办理相关产权登记、变更手续。
上述事实，有葛晓剑提交的两被告之间签订的协议书、（2006）东民一初字第1266号调解书、初始土地登记审批表、证明、证人葛某出具的书面证言，第三人提交户口登记簿4页、居民身份证及户口簿复印件、收条、安徽省寿县双桥镇大郢村以及东台市东台镇正团村出具的证明、（2011）东民调初字第0308号民事调解书、暂住证、照片等证据予以证实。
根据葛晓剑的诉讼主张及到庭当事人的陈述，本案的争议焦点为：一、葛晓剑是否已取得案涉房产；二、两被告之间签订的房屋买卖协议是否有效；三、葛晓剑要求葛翠平返还案涉房产的诉讼请求应否予以支持。
原审法院认为，一、关于原告是否已取得案涉房产的问题。
葛晓剑母亲陈红珍与葛金国于2006年5月19日离婚时，（2006）东民一初字第1266号民事调解书第三条已约定夫妻共同财产房屋三间、厨房二间、冰箱一台、方桌一张赠与婚生子葛建进所有，葛晓剑与其父母虽未就赠与的不动产办理产权变更登记，但该赠与行为经（2006）东民一初字第1266号民事调解书确认，符合法律规定的赠与，应认定为葛晓剑已取得了赠与的财产。
二、两被告之间签订的房屋买卖协议是否有效的问题。
葛晓剑母亲陈红珍与葛金国离婚时约定将案涉房产赠与给葛晓剑，葛金国对案涉房产虽无处分权，但葛晓剑提供的证据，并未证明洪训斌明知案涉房产已赠与葛晓剑及两被告存在恶意串通的情形，且洪训斌购买案涉房产时系经他人见证的情况下所为，洪训斌有理由相信葛金国有权对案涉房产进行处分，且洪训斌支付了对价，但由于农村宅基地属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两被告签订房屋买卖合同时，洪训斌及葛翠平均非案涉房产所在地集体经济组织的成员，依法其无权取得或变相取得宅基地。由于两被告之间签订的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定，故该房屋买卖协议应系无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，两被告于2007年2月9日签订的房屋买卖协议应自始无效。葛翠平虽于2014年8月28日将其户口迁回正团村，但两被告间签订的房屋买卖协议并不因此而有效。
三、关于葛晓剑要求葛翠平返还案涉房产的诉讼请求应否支持的问题。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。洪训斌与葛金国签订房屋买卖协议后，洪训斌已按协议约定履行了房款给付义务，实际占用、使用案涉房屋，并对案涉房产进行了改造、添附，致使案涉房产返还不能，且葛翠平离婚后目前名下并无其他房产，虽然两被告签订的房屋买卖协议无效，但从保护交易安全、维护交易稳定性、结合葛翠平无房居住的实际情况等出发，对葛晓剑要求葛翠平返还案涉房产的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，葛金国、洪训斌经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担因不到庭可能产生对其不利的法律后果。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十四条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、确认被告葛金国与被告洪训斌于2007年2月9日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告葛晓剑要求第三人葛翠平返还房屋的诉讼请求。案件受理费80元，由原告葛晓剑负担20元，被告葛金国负担40元，被告洪训斌负担20元。
上诉人葛晓剑不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定葛金国与洪训斌所签订的案涉房屋买卖合同无效是正确的，根据合同法第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还。对于葛翠平在案涉房屋中的改造、添附，可作价补偿。葛翠平户口已于2014年8月28日迁回正团村七组，其可向所在的正团村七组申请宅基地并建房。葛晓剑因已有案涉房屋及宅基地，与葛翠平也不在同一村民小组，按规定不能再申请宅基地建房，故虽然葛翠平名下没有其他房产，也不能成为其不返还案涉房屋的正当理由，且葛晓剑目前无房居住。一审法院认定不予返还的理由不能成立。本案是发回重审案件，一审法院仍然判决驳回葛晓剑要求葛翠平返还案涉房屋的诉讼请求，明显与法与理不符。恳请二审法院依法撤销原审判决第二项判决，改判葛翠平返还案涉房屋。
被上诉人葛金国答辩称，案涉房屋买卖是非法的，葛金国无权卖房屋，目前在服刑，出狱后也没有地方住，村里面也不会再安排宅基地，葛晓剑是受害者，所以葛翠平居住的案涉房屋应当返还给葛晓剑。
第三人葛翠平答辩称，虽然葛金国与洪训斌在签订案涉房屋买卖合同时，葛翠平因为婚姻问题将户口迁出，但因其原就是正团村村民，其承包地一直没有改变，故案涉房屋买卖合同应当作为效力待定的合同，不应当作为无效合同来认定。目前为止，葛翠平已将户口重新迁回正团村，重新成为该村集体成员，其与葛金国间的房屋买卖合同应当认定为有效合同，一审法院认定房屋买卖协议无效是错误的，但是判决第三人不予返还房产是正确的。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于葛金国与洪训斌所签订的案涉房屋买卖协议效力的问题。根据查明的事实，案涉房屋系陈红珍（葛晓剑母亲）与葛金国离婚时约定赠与给葛晓剑的财产，葛金国对案涉房产无处分权，但在葛金国与洪训斌就案涉房屋签订买卖合同时，洪训斌有理由相信葛金国有权对案涉房产进行处分，后双方均按协议履行了各自的义务。因当时洪训斌及葛翠平均非案涉房产所在地集体经济组织的成员，葛金国与洪训斌所签订的案涉房屋买卖协议违反了法律禁止性规定，该协议依法应认定为无效，并非效力待定的合同，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，该合同效力并不因葛翠平于2014年8月28日将其户口迁回正团村而转化为有效。故一审法院认定案涉房屋买卖协议为无效符合法律规定。二、关于葛翠平是否应返还案涉房屋的问题。虽然葛金国与洪训斌所签订的案涉房屋买卖协议属于无效协议，但考虑到葛金国与洪训斌于2007年2月9日签订房屋买卖协议后，葛金国与洪训斌均按协议履行了交付房屋、给付房款的义务。后洪训斌、葛翠平实际占有、使用案涉房屋，并对案涉房产进行了改造、添附，且葛翠平一直居住在案涉房屋中，无其他可供居住的房产，客观上案涉房屋难以返还。从保护交易安全、维护交易稳定性、结合葛翠平母子无房居住的实际情况等出发，一审法院驳回葛晓剑要求葛翠平返还案涉房屋的诉讼请求并无不当。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人葛晓剑的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人葛晓剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 郭 翎 洁
代理审判员 秦 广 林
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘阳晋泓