江西省永新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0830民初447号
原告肖某。
原告刘某某。
被告曾某某。
被告吴某某。
二被告委托代理人朱某某。系被告吴某某妹夫。
被告吴某某的委托代理人吴某乙。系被告吴某某妹妹。
原告肖某、刘某某与被告曾某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖某、刘某某，被告吴某某及其委托代理人吴某乙、二被告的委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖某、刘某某诉称：2007年1月4日原告肖某与刘某某登记结婚。因肖某在吉安市区、永新县均无住房，所以打算在永新县城买二手房安家。经原枫渡电厂同事张小毛介绍，原二机厂职工曾某某有一套砖木结构两居室在长期出租，因其打算在南昌买房，要将这套闲置房出售。2007年1月4日中午，张小毛带原告找到二机厂宿舍区※4室的吴某某家中。当时吴某某夫妻及曾某某妻子、孩子都在家中。吴某某及家人听说原告要买房，就指着阳台斜对面的三楼告诉原告的位置。原告询问有无卖房委托书，吴某某称“我儿子长年在深圳打工，就是春节才能回来几天，我们长期生活在一起，不是外人，还要写什么委托书？”并指着曾某某妻子说“这是我儿媳，你问问她”。曾某某妻子说“我们一家都是老实人，卖房这样的事，谁会骗你，曾某某把房产证都交给我妈了。”吴某某遂去卧室拿出房产证出示给原告及张小毛看。之后大家一起去斜对面的※7室看房。经过讨价还价，最终双方确定28000元成交。第二天上午，两原告到吴某某家签合同，曾某某妻子也在。草拟合同时，因考虑到房改房，满五年交易，卖方可免营业税，所以吴某某建议将签订合同的时间定为2007年6月28日。草拟完合同，肖某拿去打印。打印后吴某某代曾某某在合同上签字并按了手印，两原告也在合同上签字按手印。买卖合同双方各执一份。随后吴某某和曾某某妻子去卧室取出房产证，与原告一起到二机厂宿舍门口的邮政银行营业所，肖某将28000元房款交给了吴某某，吴某某当场存入邮政银行，吴某某把房产证交给肖某。2007年2月初，原※7室的承租人搬出，双方进行房屋正式交接。交接后，原告对房屋进行了装修。因听说退休单位要搞集资建房，所以原告没有急于去办理房屋过户手续。2009年想找被告办理过户，但其家人不知去向。2013年暑假，原告碰到吴某某，要吴某某转告曾某某要其协助办理过户，吴某某称曾某某很忙，抽不出时间。至今被告仍然不愿意协助过户。为此，诉请法院依法判令：1、确认被告曾某某委托被告吴某某与原告签订的《房屋买卖合同》有效；2、被告曾某某、吴某某协助原告办理房屋产权过户登记；3、被告支付违约金5000元。
原告肖某、刘某某为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1、《房屋买卖合同》一份、房屋所有权证一份、两原告的结婚证，证明两原告系夫妻，共同与被告方签订《房屋买卖合同》，原告实际支付房款和被告已交付房产证，房产至今未过户的事实。
经二被告质证，对证据1真实性、合法性无异议；认为结婚证与本案无关联性。
本院认为，被告对真实性、合法性无异议；结婚证可以证明原告肖某、刘某某是作为夫妻关系与吴某某共同签订购房合同，与本案事实有关联。对证据1本院予以确认。
2、二机厂居委会水电、卫生收据13份、自来水公司开户协议书，证明原告于2007年2月起，诉争房屋的水电费、卫生费都由两原告缴纳；两原告在该房屋居住，实际占有该房屋的事实。
经二被告质证，认为用水开户协议书，反而可以证明该房屋实际住户仍然是曾某某；其他的票据是原告交的，但起不到证明作用，与本案无关。
本院认为，被告对该证据的真实性、合法性未提出异议，也认可水电费用是原告去交的，故对该证据予以确认。被告认为用水开户协议书可以证明该房屋的实际住户是曾某某与其辩解曾某某长时间在外打工，不在永新居住的事实不符，对其质证意见不予采纳。
3、证人张小毛的证言，证明是张小毛带原告去看的房子。
经二被告质证，认为张小毛是否去过吴某某家没有其他人知道；吴某某的丈夫是校长，非常彬彬有礼，张小毛说没有跟他讲话，不太可能；张小毛没有发现吴某某丈夫的一个显著特点，就是会抖。所以张小毛的证言是假的。
本院认为，被告认为吴某某丈夫有文化涵养，就得出其不可能没与张小毛说话；认为吴某某丈夫有帕金森病，就得出张小毛不可能没有发现的结论；因事情已过去快十年，要证人当场回忆起一些基本事实以外的其它细节，换位思考，有点强人所难；被告以此认为证人张小毛作假证，本院不予采纳。张小毛是作为证人出庭，被告认为证人没有去过吴某某家中，应提供证据反驳；被告未提供证据，故本院对证人张小毛的证言予以确认。
被告吴某某辩称：吴某某丈夫退休后，从2000年始一直在南昌打工。吴某某儿子曾某某从2001年5月始，与其妻子在广东等地打工。吴某某带着孙女在永新生活。吴某某的丈夫、儿子及儿媳只是在春节时才回永新，住几天就走；有时，春节吴某某带孙女去南昌或广东过。2007年时（具体时间记不清了），有一个女的找到吴某某，问其有无房子卖。过了几天，这个女的带了另外一个女的来说要买房。看了房子之后，同意买房。承租人搬走后，吴某某在房间打扫卫生，肖某带了钱来到了这套房子里，将打印好的合同叫吴某某签字。因肖某带来好多零钱，吴某某提议把钱存到银行再签字。双方来到附近邮政银行，将28000元存在银行后，吴某某在合同上签字。签字时只有吴某某与肖某在场，无他人，也不认识张小毛的人，张小毛也从来没有去过吴某某家中。卖房子期间肖某等人没有去过吴某某当时住的家中。原告称在吴某某家中签合同，并且签合同时吴某某丈夫、儿媳均在家中，不属实。房子卖掉后，吴某某就忘记了，也从来没有跟儿子曾某某讲过。肖某夫妻也从来没有找过吴某某房屋过户的事。今年三月份时，曾某某听说有人告到法院去了，才知道吴某某把房子卖掉了，并埋怨吴某某。现在既然曾某某不愿意卖房子，吴某某愿意将28000元退给原告，原告将房屋还给曾某某。肖某明知房子是曾某某的，曾某某不在场，也没有委托书，仍要与吴某某签订房屋买卖合同，是肖某夫妻造成的，肖某夫妻要承担一切法律责任。故请求法院判决：原告与吴某某签订的房屋买卖合同无效；吴某某退还原告28000元；原告将二机厂宿舍区※7室与房屋所有权证退还曾某某；本案诉讼费由原告承担。
被告曾某某辩称：1、本案争议的房屋产权属曾某某所有。2、房屋买卖合同是吴某某与原告夫妻签订的，曾某某不在场，也不知情。3、曾某某从未授权委托其母吴某某出售该房屋。之后吴某某也一直没跟曾某某讲房屋卖掉的事。4、2016年3月18日曾某某接到肖某的电话，才知其母将房屋卖掉的事。5、因为2007年2月18日才过春节，2007年1月4日吴某某的丈夫、儿媳妇外出打工没有回来。所以原告称2007年1月4日张小毛带其找到※4房吴某某家中，并且吴某某夫妻、曾某某妻子、小孩在家中，没有任何证据证明。6、合同法第三十二条规定当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案买卖合同没有曾某某签字或盖章，因此合同不成立。7、合同法第四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，曾某某没有对合同进行追认，相对人也没有在订立合同一个月内催告曾某某予以追认。所以房屋买卖合同不具有法律效力。8、合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此曾某某也可以不同意出售该房屋。9、合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告应当返还房屋和房屋所有权证给曾某某，吴某某返还原告28000元。10、民法通则第五条规定，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。曾某某依法取得的房屋所有权未经本人同意或授权委托，任何人不得擅自处分。11、民法通则第一百零六条规定，公民、法人由于过错侵害国家、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。原告明知吴某某无权代理还与其签订房屋买卖合同，原告存在过错。原告的过错给曾某某造成财产损失，因此原告应承担民事赔偿责任。综上，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告没有任何证据能够证明曾某某在签订该房屋买卖合同时知道或在合同签订后知道。曾某某也没有授权委托其母代为出售该房屋所有权，且原告明知吴某某无权代理曾某某还与其签订该房屋买卖合同，原告存在过错。遂请求法院依法判决：肖某、刘某某与吴某某签订的《房屋买卖合同》无效；肖某、刘某某返还给曾某某二机厂宿舍※7室的住房和该房屋所有权证；吴某某返还给肖某、刘某某购房款28000元；诉讼费由肖某、刘某某承担。
被告吴某某、曾某某为支持其辩解，向法庭提供一份证据：
证人董铃英的证言，证明看房时吴某某丈夫及其儿子曾某某、儿媳均不在家中，只有吴某某及其孙女在家中。
经二原告质证，认为证人董铃英已经八十多岁了，很多事情肯定记不清了，但证人证实了曾某某的妻子2007年、2008年在家带孩子。
本院认为，证人已当庭陈述曾某某妻子2007、2008年在家中带小孩，故该证据不能证明原告看房时，曾某某妻子不在家中。该证据不能完全达到被告的拟证目的。
综合原、被告的举证、质证和本院的认证，结合原、被告的陈述及辩解，本院确认本案事实如下：
肖某与张小毛原系同事关系，在张小毛的介绍下，肖某有意购买所有权登记在被告吴某某儿子曾某某名下的位于江西第二机床厂家属楼※7室的一套房屋。2007年1月4日，肖某与刘某某登记结婚，同日在张小毛的引领下，来到吴某某位于江西第二机床厂家属楼※4室的房屋内，询问房屋的情况。吴某某将房产证出示给肖某看后，并带肖某等人去※7室实地看房，并商讨价钱。1月5日，肖某、刘某某再次来到吴某某家中，双方协商后签订《房屋买卖合同》。合同约定：“甲方曾某某，乙方肖某、刘某某。一、甲方自愿将位于江西第二机床厂宿舍区※7号，面积为肆拾捌点柒陆平方米的私房壹套，卖于乙方，售价28000元。二、甲方必须提供过户所需的一切手续，并配合乙方办理过户手续。过户时，房管局根据国家政策所规定应收的契税等费用，由乙方承担。三、合同签字后即生效，甲方交房产证给乙方，乙方一次性付清房款。四、双方合同签字后均不得违约，违约方须赔偿对方违约金伍仟元。五、合同签字后，双方择日办理房屋和水电等交接手续。”吴某某在甲方签字栏处签署了自己及曾某某的名字。当天肖某支付了28000元给吴某某，吴某某将房屋所有权证(房产证号：永房权证私字第※※号)交付给肖某。当时肖某未提出要求吴某某、曾某某协助过户的具体时间。房屋原先的承租户搬离后，2007年2月肖某、刘某某对房屋开始进行装修改造，改造好后入住至今。现两原告肖某、刘某某因向两被告吴某某、曾某某提出要求协助过户而遭拒，遂向法院起诉，请求判决：确认《房屋买卖合同》有效；被告协助原告办理房屋产权过户登记，并支付原告违约金5000元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理人或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。基于被告吴某某与被告曾某某之间的特定母子关系，及卖房时吴某某持有曾某某房产证的事实，曾某某知道或应当知道该房屋的管理现状。两原告基于对被告吴某某与被告曾某某系母子关系及吴某某实际持有房产证的信赖，而相信出售房屋系被告曾某某的意思表示，即相信被告吴某某具有代理权，并与吴某某签订《房屋买卖合同》，被告吴某某的行为构成表见代理，其代理行为有效，被告曾某某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。虽然被告曾某某不经常回家，但被告提供的证人证实曾某某每年会回来一次，就算春节不回家，其它时间也会回家。况且吴某某居住的房屋（※4室）与诉争房屋（※7室）之间距离很近，两原告已实际在该房屋内居住长达9年之久，两被告在原告起诉之前均未提出异议。现吴某某称卖房后就忘记了这件事，而曾某某在长达9年之内一直没有发现房屋被卖的事实明显不符合常理。吴某某代曾某某将房屋出售给两原告，且双方已履行了主要义务，故两原告主张《房屋买卖合同》有效，本院予以支持；被告辩解合同无效，本院不予采纳。
考虑到合同签订后不久，被告就履行了交房义务；吴某某代曾某某签合同，如果两原告尽到了必要的提醒义务，比如要曾某某本人回来签字或要曾某某寄一份委托书，就不会引起本案的发生；且两原告在合同中也未明确具体的过户时间，之后长时间内也没有向两被告提出要求过户的请求；被告曾某某经常不在永新的情况，对两原告主张要求两被告支付5000元违约金的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、被告曾某某与原告肖某、刘某某签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告曾某某于本判决生效后十五日内协助原告肖某、刘某某办理产权变更登记手续；
三、驳回原告肖某、刘某某的其它诉讼请求。
案件受理费500元，原告肖某、刘某某承担250元，被告曾某某承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 贺晓红
审 判 员 李 璇
人民陪审员 肖五星
二〇一六年五月十八日
书 记 员 王 艳
附法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事从应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。