山东省德州市德城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德城民初字第863号
原告：孙建立，男，1963年9月26日出生。
委托代理人：庞小华，山东思昂律师事务所律师。
委托代理人：高德来，山东思昂律师事务所律师。
被告：山东华腾实业集团有限公司，住所地：德州市德城区天衢中路与新湖北路交叉路口丽晶大厦19楼。
负责人：呼建武。
委托代理人：李军，男，1966年3月30日出生。
原告孙建立与被告山东华腾实业集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙建立的委托代理人庞小华、高德来，被告山东华腾实业集团有限公司的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙建立诉称，2011年3月31日，原、被告签订购房合同，原告按约定支付了购房款，被告未在合同约定的2012年10月31日将房屋交付原告使用，2013年5月26日才交房，逾期206天。根据双方合同约定，被告应支付原告违约金。被告还多收取了物业维修基金、暖气开口费、天然气开口费。请求法院判令：1、被告支付原告因延期交房产生的违约金18590.1元。2、被告返还原告多收的暖气开口费、天然气开口费6948元。3、被告返还原告多收的物业维修基金9765.55元。本案诉讼费用由被告承担。
原告提交如下证据证明自己的主张：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定了原告的购房面积、储藏间面积、房屋总价款、交付时间及逾期交房的违约责任。2、物业费收据一张，证明被告在2013年5月26日通知交付房屋，自2013年5月27日收取业主物业费。3、补充协议，证明被告违规收取暖气开口费、天然气开口费及收取的物业维修基金金额。4、代收费收据一张，证明原告按照补充协议交纳了暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金等全部费用。5、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格【2001】585号文件，证明2001年4月16日国家有关部门明令取消了暖气开口费、天然气开口费项目。6、山东省物价局、山东省财政厅鲁价费发【2001】301号，证明2001年9月20日，山东省有关部门明令取消了暖气开口费、天然气开口费的收取，归并为城市基础设施配套费。7、住宅专项维修资金管理办法，证明物业维修基金的收取标准具体由省、市县建设主管部门制定。8、德政发【2011】10号，证明德州小高层物业维修基金的收取标准是62.5元/平方米。
被告山东华腾实业集团有限公司辩称，我公司不存在违约，按照双方合同约定延期是属于免责事由。两个开口费均是代收，都如数交给了热力部分，物业维修基金同意据实结算，多退少补。
被告提交如下证据证明自己的主张：1、2008年9月19日，德州市建设项目办理有关人员防空手续的回执。证明被告交纳异地建设费后，人防办办理了相关审批手续。2、设计方案及2010年11月15日建设工程规划许可证，证明被告通过人防办审批后，向德州市规划局和开发区规划局办理了建设工程规划许可证。3、2011年11月21日，结合民用建筑修建防空地下室告知书一份，证明2011年11月21日人防办又要求被告改建成防空地下室。4、2012年4月9日，涉及方案审核通过实践，证明2012年4月9日通过。5、类似案件判决书，证明类似案件的审判结果。6、供热入网合同、天然气明细表、单据、德州市政府文件等一宗，证明被告暖气开口费、天然气开口费等为代收代缴行为。
经审理查明，2011年4月1日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》一份，主要约定：“出卖人：山东华腾投资置业集团有限公司；买受人：孙建立；第三条买受人所购买的商品房第*幢*单元**层****号房，合同约定建筑面积121.6平方米，附属用房储藏间面积31.01平方米。第四条计价方式与价款该商品房单价为（人民币）每平方米4225元，总金额（人民币）小写￥513760元，附属用房单位售价为（人民币）每平方米2000元，总金额（人民币）小写￥27700元。第八条交付期限出卖人应当自2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按人民银行同期贷款利率支付买受人已付款的利息做为违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按中国人民同期贷款利率支付买受人已付房款的利息做为违约金……”
2011年4月1日，原、被告签订《补充协议》,主要约定：买受人应向出卖人另行交纳以下款项1、契税8121.9元；2、物业维修基金16243.8元；7、暖气开口费3648元；9、天然气开口费3300元……以上费用为出卖人代收费用，买受人在签订合同时一并缴纳，如因买受人原因未交齐代收费用而造成房产证延期办理及有关设施无法使用，由买受人承担一切责任。
2011年4月1日，原告根据双方约定，交纳了暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金等代收费用。
2013年5月26日，被告告知原告办理交房手续。
2008年9月19日，德州市人民防空防空办公室对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。
2011年11月21日，德州市人民防空办公室向山东华腾投资置业集团有限公司作出德防结建告字【2011】第007号《结合民用建筑修建防空地下室告知书》：山东华腾投资置业集团有限公司：你单位在德州市经济开发区东方红路南侧位置开工建设华腾御城项目，依据《中华人民共和国防空法》第二十二条、《山东省实施<中华人民共和国防空法>办法》第十六条第一款和《德州市人民防空工程建设管理办法》第七条、第八条文件的有关规定，该项目必须到市人防办办理防空地下室建设手续。限你单位于2011年11月28日前到我办办理有关防空地下室建设手续。如你单位违反上述法律规定，将依法承担法律责任。
2011年12月5日，山东华腾投资置业集团有限公司出具《建设人防工程承诺书》，承诺在2012年8月31日前，保证建成质量合格的人防工程……如做不到以上承诺，我单位将承担由此造成的一切法律责任和法律后果。
2012年3月3日、2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站出具《人民防空工程施工图设计文件审查意见书》两份，对被告防空工程施工图设计变更后，审查予以通过。
2013年10月30日，被告交纳天然气安装费。2014年8月18日，德州市高铁新区热力有限公司与山东华腾投资置业集团有限公司签订《供热入网合同》。2014年8月30日，被告向德州市高铁新区热力有限公司交纳开口费5332805.86元。
以上事实，有《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》、告知书、审查意见书、发票等证据在卷证实，并经质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一、关于被告延期交付房屋的行为是否符合合同约定的免责事由。二、原告要求被告返还多收的“暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”是否有事实和法律依据。
关于被告延期交付房屋的行为是否符合合同约定的免责事由问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在合同中约定出卖人应于2012年10月31日前交付房屋，同时约定，因下列原因，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。”被告提交的证据证实，导致被告延期交房的原因是德州市人民防空办公室要求被告在德州市经济开发区东方红路南侧位置开工建设华腾御城项目，必须到市人防办办理防空地下室建设手续，从而导致地下车库重新设计变更施工，致使工期延期296天。被告单位于2008年7月21日向德州市人民防空办公室交纳了200万元异地建设费后，德州市人民防空办公室于2008年9月19日对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。2011年11月21日，德州市人民防空办公室又向被告单位下发《德州市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室告知书》，限其于2011年11月28日办理有关防空地下室建设手续。2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站对被告单位防空建设手续审核通过。自2011年11月21日德州市人民防空办公室要求被告单位办理有关防空地下室建设手续至2012年4月9日，被告处防空地下设施审批完毕，共计用时138天。该期间应为政府机关部门对项目施工进行调整的期间，属原、被告双方合同约定“因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的”事由，属延期交房的免责事由。按照合同约定，被告应于2012年10月31日前交付房屋，而被告实际交付房屋的时间为2013年5月26，延期交房206天。在被告延期交房的206天中，扣除应免责的138天，被告实际违约68天。被告辩称因变更设计后施工造成的延期也应列入免责事由，证据不足，本院不予支持。按照约定，被告应以已付房款541460元为基数，按2012年度中国人民银行同期贷款年利率6.56%，支付68天的利息作为违约金。
关于原告要求被告返还多收的“代收暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”是否有事实和法律依据的问题。原、被告双方签订《补充协议》中，约定被告对“暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”的收取行为为代收行为，被告对该费用的“代收行为”是原、被告双方约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原告要求被告退还多收的暖气开口费、天然气开口费，证据不足，本院不予支持。被告同意对“代收物业维修基金”依据国家法律、法规规定，按照房屋产权证确定的实际面积，据实结算，本院予以准许。对原告要求被告返还物业维修基金，可待证据齐全，结算条件成就时，双方据实结算或另行主张权利。
据此，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告山东华腾实业集团有限公司支付原告孙建立延期交房违约金6627元（以541460元为基数，按2012年度中国人民同期同类贷款利率年利率6.56%，支付68天利息），于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告孙建立对被告山东华腾实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费683元，由原告孙建立负担633元，由被告山东华腾实业集团有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
审 判 员 赵立梅
人民陪审员 毕宜成
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 杜 芸