浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初20978号原告：吕明战，男，1978年1月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：吴士虎、齐亚辉，浙江泽物律师事务所律师（于2018年3月29日解除委托）。委托诉讼代理人：夏红敏、朱冰柯，浙江泽物律师事务所律师（于2018年3月29日接受委托）。被告：义乌市金中正文具用品有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑路6号。法定代表人：金科义，执行董事。被告：金科义，男，1951年9月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。二被告共同委托诉讼代理人：楼兵军，浙江云衡律师事务所律师。原告吕明战与被告义乌市金中正文具用品有限公司（以下简称金中正公司）、金科义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月16日受理后，依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年3月6日、2017年9月7日、2018年3月30日三次公开开庭进行了审理。原告吕明战（第一、二次开庭到庭）及其委托诉讼代理人齐亚辉（第一、二次开庭到庭）、夏红敏（第三次开庭到庭），被告金中正公司、金科义的共同委托诉讼代理人楼兵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕明战起诉称：2016年10月22日，原告与被告金中正公司签订房地产买卖契约一份，约定被告金中正公司（甲方）将坐落于义乌市北苑配套住宅小区17栋3楼西2室（现地址为义乌市丹溪三区丹桂苑62栋3单元301室）的房地产出售给原告（乙方），成交价格为人民币4550元/㎡，总计人民币518381元，并约定（1）在本合同签订之日支付全部房价款的40%，计20万元，（2）其余房款，即全部房价款60%，将以按揭借款的形式支付，（3）由于政策及办理相关手续的影响，办理按揭滞后于房屋可交付日期，为能够提前入住，乙方愿以借款形式向甲方贷款（2）项相对应的房款，具体约定如下：借款额：全部房款的60%，计318381元，借款期限：从房屋交付之日至相应的按揭贷款到账之日，利息按银行按揭贷款算10年制，利息支付方式：交房前预交一年的利息及2万元整，利息结算，按实际发生额多退少补。双方同意于2006年10月22日由甲方将上述房地产正式交付给乙方提前使用。双方并于第六条约定了违约责任：乙方中途悔约，乙方向甲方赔付相当于全部房款100%的违约金，房屋由甲方收回。甲方中途悔约，甲方向乙方赔付相当于全部房款10%的违约金，并退还乙方所缴的全部房款，房屋由甲方收回。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约乙方向对方支付相当于全部房款万分之三的违约金。原告已于合同签订前向被告金中正公司交付了2万元定金和20万元转让款，并于合同签订后又支付了2万元。签订协议后，被告金中正公司将钥匙交付给原告，原告并未入住。2016年12月，原告获知义乌市丹溪三区丹桂苑62栋3单元301室房屋可以办理产权证并过户，于是去看房，得知该房屋已经被被告过户转让给他人。原告认为，被告金中正公司此等一房二卖的严重违约行为，严重损害了购房人的合法利益，应当退还原告转让款并赔偿原告损失。被告金中正公司系一人有限责任公司，被告金科义系该一人有限公司的股东，应当对被告金中正公司的债务承担连带清偿责任。现诉请判令：1、解除原告与被告义乌市金中正文具用品有限公司于2006年10月22日签订的房地产买卖契约；2、被告义乌市金中正文具用品有限公司退还原告预付购房款人民币24万元，并赔偿利息（从2006年1月18日起按照银行同期贷款利率计算至实际履行之日）；3、被告义乌市金中正文具用品有限公司按义乌市丹溪三区丹桂苑62栋3单元301室2016年市场价赔偿原告可得利益损失1000000元；4、被告金科义对上述债务承担连带责任。第三次庭审，原告变更第三项诉讼请求金额为728519元，即1246900元减去合同的买卖价格518381元。被告金中正公司、金科义共同答辩称：对于原告的四项诉讼请求，被告认为都应予以驳回。针对第一项诉讼请求，被告认为这一诉请无需提起诉讼，因为双方已经解除了该买卖契约，并且对该事实无争议。本案的房屋买卖契约在2010年以前就已经解除，解除的标志是原告将本案所涉房屋交还给了被告金中正公司。解约的原因是原告没有履行双方签订的房屋买卖契约，导致被告的合同目的不能实现。另外因为原告个人家庭原因，因为当时原告正与其妻子闹离婚，怕其查到有这么一处财产，不能将本案讼争的房屋登记在原告的名下，所以原告要求解除买卖契约，要求被告方退回已经交付的购房款。所以双方已经解除合同。另外一方面，被告认为，原、被告签订的房屋买卖契约，双方约定付款的方式为按期付款，但是原告没有履行付款的义务，导致被告的合同目的不能实现，因此在双方的协商之下，双方解除了本案的合同。原告已经将讼争的房屋交还给了被告。由于双方合同在2010年就已经解除，在2010年的时候原告就要求被告返还购房款，被告认为原告没有按照合同约定支付购房款，原告支付的购房款应该按照违约金予以没收，之后原告一直没有主张权利，包括起诉以前原告也没有与被告进行联系，所以原告主张权利已经超过诉讼时效。对于原告要求被告赔偿逾期损失100万元的诉讼请求，因为本案的合同解除是因为原告的违约造成，被告方对于合同解除没有任何过错，所以被告无需赔偿原告的损失。原告应当以诚实信用的原则履行双方签订的房屋买卖合同，不应当在双方签订买卖合同以后就对双方的买卖合同甩手不管，不履行义务，不付购房款，在房屋上涨的时候要求出卖方赔偿上涨所遭受的损失。原告这一行为是不诚实、不守信用的行为。针对被告方的答辩意见，原告补充陈述：不存在被告提到的双方已经解除合同的事实，原告每年都向被告金中正公司主张履行合同，办理房屋相关产权证明并进行过户给原告。并且在2011年，义乌市的房价正处于高峰时期，原告根本不可能提出与被告解除合同。原告吕明战为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、房地产买卖契约一份，证明双方签订房地产买卖契约的事实。证据二、收款数据两份，收条一份，证明被告收到24万元转让款（包括2万元定金）的事实。证据三、义乌市不动产登记中心查询信息一份，证明被告一已经将涉案房屋转让给案外人的事实。证据四、工商登记查询一份，证明被告金中正公司是一人有限责任公司，被告金科义是该一人有限责任公司的股东。证据五、估价报告书一份，证明涉案房屋于2016年12月12日的价格。被告金中正公司、金科义的质证意见：证据一、真实性、合法性无异议，但是房屋买卖契约能够证明原告违约的事实。因为房屋买卖契约的第二条第二项规定，全部房款房价的60%以按揭的形式支付，第三项规定原告应付的购房款应以借款的形式向被告支付，但是原告在购房后并未支付剩余房款。证据二、收款收据、收条的真实性、合法性没有异议，但是收条与房屋买卖契约的第二条第二项和第三项的利息款相互印证，说明原告在每年应该按按揭贷款的形式向被告支付利息，原告一直没有支付利息，所以是原告违约。证据三、真实性无异议，被告已经将涉案房屋转让给案外人，但是被告将涉案房屋转让给案外人以前是已经与原告达成了解除契约以后转让的，原告方在陈述补充意见的时候称2011年房价上涨不可能解除，被告方陈述的是在2010年以前解除的，当时由于2008年的金融危机房价下跌，解除的时候比原告购买的时候房价还低，所以原告方自知理亏，没有要求被告返还购房款。证据四、无异议。证据五、对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。第一，原、被告之间的房屋买卖合同由于原告没有支付购房款，双方的买卖合同已经解除，所以不管涉案房屋现在价值几何都与本案无关。第二、退一步说，即使被告构成违约，那么被告违约的行为给原告造成损失应该从被告违约时开始计算，对于本案涉案房屋，被告在2008或2009年就已经转让给别人了，从那时起原被告的房屋买卖合同就已无法履行，所以本案涉案房屋的基准价应以2008或2009年的房价来计算，而估价报告书的定价时间是2016年12月12日，因此与本案无关。被告金中正公司、金科义未提供证据。应本院要求，鉴定机构就估价报告书提供补充说明一份。原告认为：所鉴定的毛坯房价格，原告认为鉴定价格过低，但是鉴于补充报告已作出，原告予以认可。被告方认为：对补充说明有异议。鉴定报告认为简易装修的价值为7.28万元，显然过低。在2016年12月12日的基准点，装修工程不包括主材，装修价格就为1000元/平方米。在这个基准点，涉案房屋的毛坯价格不超过8000元/平方米。鉴定机构在做本案补充鉴定时并未联系被告，也未联系涉案房屋的房东。所以补充说明的程序违法。结合被告方的质证意见，本院对原告提供的证据及鉴定机构就估价报告的补充说明认证如下：对证据一的证明效力予以确认。对证据二中的二份收款收据的证明效力予以确认，对收条可以证明被告方于2006年10月22日收到了利息款2万元。就此收条中载明的2万元款项，被告方解释称，因涉案房屋当时不能办理权属登记，故不能办理银行按揭贷款，故双方协商一致，将原告未付的房款视为向被告方借款，按银行按揭贷款利率计算利息，每年的利息是2万元，待可办理银行按揭贷款再付剩余房款本金，结合《房地产买卖契约》及该收条中载明的内容，被告方的解释符合常理，本院予以采信，该收条中的2万元应认定为系原告预交剩余购房款（借款）一年的利息。对证据三、四的证明效力予以确认。对证据五及鉴定机构作出的补充说明，两者构成一个整体的估价意见，该估价报告意见系由原告申请本院委托鉴定机构进行，鉴定机构及鉴定人员具有相应的资质，鉴定程序合法，对估价意见，本院予以采纳。经审理，本院认定事实如下：被告金中正公司系自然人独资公司，被告金科义系其股东。原告向被告金中正公司购买房屋并于2005年12月3日支付了2万元定金，于2006年1月18日支付购房款20万元。2006年10月22日，被告金中正公司（卖方甲方）与原告（买方乙方）签订《房地产买卖契约》一份，载明：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币20万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在义乌西2-3楼的房地产出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币4550元/㎡，总计人民币518381元，建筑面积113.93平方米，分期付款：（1）在本合同签订之日支付全部房价款的40%，计20万元，（2）其余房款，即全部房价款60%，将以按揭借款的形式支付，（3）由于政策及办理相关手续的影响，办理按揭滞后于房屋可交付日期，为能够提前入住，乙方愿以借款形式向甲方贷款（2）项相对应的房款，具体约定如下：借款额：全部房款的60%，计318381元，借款期限：从房屋交付之日至相应的按揭贷款到账之日，利息按银行按揭贷款算10年制，利息支付方式：交房前预交一年的利息计2万元整，利息结算，按实际发生额多退少补，乙方应按本合同约定及时办理按揭贷款，否则上述贷款期限将顺延至按揭办妥日止，并在上述利息基础上加收40%利息，因乙方原因拖延不办按揭超过三个月的（从收到甲方办理按揭书面通知之日起），则按乙方悔约处理，在办妥上述贷款事项的前提下，甲方愿意提前将房屋交付乙方使用。四、双方同意于2006年10月22日由甲方将上述房地产正式交付给乙方提前使用。五、……六、违约责任：乙方中途悔约，乙方向甲方赔付相当于全部房款10%的违约金，房屋由甲方收回。甲方中途悔约，甲方向乙方赔付相当于全部房款10%的违约金，并退还乙方所缴的全部房款，房屋由甲方收回。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于全部房款万分之三的违约金。双方还就其他事项进行了约定。原告还于当日支付了2万元，被告金科义出具收条一份，载明：今收到吕明战利息计人民币2万元，发票未开，到时按银行按揭算利息。被告金中正公司还于当日向原告交付了涉案房屋的钥匙。上述合同签订时，涉案房屋无法办理权属登记。原告也一直未办理银行按揭贷款。原告也未支付利息。2011年6月13日，被告金中正公司将涉案房屋（座落地址变更为丹溪三区丹桂苑62幢3单元301室）出卖于案外人贾龙法、吴锦芳并签订了房地产买卖契约，房管部门留档的买卖契约载明的房屋价款为23万元。2011年6月22日，涉案房屋所有权登记于贾龙法、吴锦芳名下。在审理过程中，原告申请对涉案房屋在2016年12月12日时点的价值进行评估，本院委托金华新联房地产估价事务所有限公司进行评估。该鉴定机构出具的估价报告载明涉案房屋在价值时点下的价值为人民币131.97万元（包含其相应的设施设备及简易装修）。后该鉴定机构提供上述估价报告的补充说明一份，载明涉案房屋在价值时点下不含装修的市场价值为人民币124.69万元，单价10886.25元/平方米；简单装修价值为人民币7.28万元，单价635.58元/平方米。原告预交鉴定费3848元。本院认为，原告与被告金中正公司签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告方称原告与被告金中正公司于2010年以前就解除了房屋买卖合同并由原告交还了涉案房屋、已交的购房款抵作违约金，但就此被告并未提供相应的证据，本院不予采信。虽然双方约定，原告应支付欠付房款的利息，原告只支付了一期2万元，此后未有支付，但被告对此也未提供证据证明其向原告主张过解除合同。原告在庭审中陈述2013年的时候发现涉案房屋已经被他人租用，其解释称当时被告金科义说租金抵充原告应付的利息，虽然此解释被告方并不认可，原告也未提供相应的证据，但房屋租与他人并不导致原告不能取得涉案房屋的所有权，此时，原告未主张解除合同也并非不合理。被告方也未提供证据证明被告方已经将涉案房屋已可办理产权登记并已经出卖给他人的情况告知了原告或者原告应当知道该情况，而原告称起诉前夕才知道此情况，故涉案房屋买卖合同一直处于有效状态，直至原告的解除合同的通知到达被告方。涉案房屋已由被告金中正公司于2011年6月13日另行出卖给案外人，并登记与案外人名下。被告金中正公司的上述违约行为，导致原告的合同目的已经无法实现，原告有权主张解除合同。合同解除的时间可以认定为本案起诉材料送达被告方之日，即2017年2月6日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告有权要求被告金中正公司返还支付的购房款22万元（含2万元定金）及相应的孳息（从2006年1月18日起按银行同期同类存款利率计算的利息）。鉴于被告金中正公司在未与原告解除合同的情况下就将涉案房屋出卖给案外人，原告的期待利益遭受损失，被告金中正公司应赔偿原告的房屋差价，但被告金中正公司与案外人签订的在房地产管理部门存档的房地产买卖契约中载明的价款明显过低不符合常理，而被告方也不提供确切的真实成交价格。在此情况下，原告申请对涉案房屋的市场价格进行评估，原告主张按其所称发现涉案房屋被登记至他人名下的时点作为估价的时点，而被告也未提供相应的证据证明原告早于此时点就已知涉案房屋已登记于他人名下，故本院认为以2016年12月作为估价的时点具有合理性。根据鉴定机构出具的估价报告，本院确定涉案房屋在上述时点不含装修的市场价值为人民币1246900元，故房屋差价应为728519元（1246900元-518381元），对此差价，被告金中正公司应赔偿给原告。被告金科义作为金中正公司的唯一股东，其未证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。综上，原告合法有据的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩称原告的起诉超过了诉讼时效，原告知晓被告方根本违约行为为起诉前夕，原告的起诉并不涉及诉讼时效的问题。另外，关于原告欠付被告方的利息，被告方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告吕明战与被告义乌市金中正文具用品有限公司于2006年10月22日签订的《房地产买卖契约》于2017年2月6日解除。二、被告义乌市金中正文具用品有限公司返还原告购房款人民币22万元并支付利息（从2006年1月18日起按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算至实际履行之日），于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告义乌市金中正文具用品有限公司赔偿原告损失728519元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、被告金科义对上述第二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告吕明战的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7460元，由原告吕明战负担815元，由被告义乌市金中正文具用品有限公司、金科义负担6645元。鉴定费3848元，由义乌市金中正文具用品有限公司、金科义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴晨播二〇一八年六月二十九日代书记员 王佳丽?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?