成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0108民初2528号原告成都传媒文化投资有限公司。法定代表人廖联清。委托代理人张红兵。委托代理人陈籽行。被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司。法定代表人段齐结。原告成都传媒文化投资有限公司（以下简称成都传媒公司）与被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司（以下简称壹捌壹零公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，由审判员王蕊独任审判公开开庭进行了审理。原告成都传媒公司的委托代理人张红兵，被告壹捌壹零公司的法定代表人段奇结均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都传媒公司诉称，原告与被告于2011年6月9日签订《成都东区音乐公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原告位于成都东区音乐公园的商铺，租赁面积为176㎡，租赁期限为2011年6月25日至2016年6月24日，共5年；租金为：第一年、第二年按65元/㎡·月计收，第三年、第四年按68元/㎡·月计收，第五年按71元/㎡·月计收，由被告按季度向原告支付。同时约定被告应当缴纳公共事业管理费并按月向原告支付商业运营管理费及物业管理费，其中商业管理费和物业管理费的标准均为5元/㎡·月；还约定逾期未交租金的，每逾期1天原告有权按照双倍日租金收取逾期违约金；逾期30天以上的，原告有权解除合同，未解除合同的，逾期违约金继续计算。合同生效后原告依约向被告提供房屋，而被告自2012年7月1日起至今未向原告支付房屋租金及商业管理费，并自2012年8月1日起至今未支付物业管理费、公共事业费（水电费、垃圾清运费）。原告多次催收未果，截止2016年3月31日被告已共欠付租金537082元、商业管理费38373元、物业管理费38720元，公共事业费35717元，并由此产生逾期违约金788230元。为此原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《成都东区音乐公园租赁合同》；2、被告将东区音乐公园（现东郊记忆）商铺立即退还原告；3、被告向原告支付自2012年7月1日起至房屋实际返还之日止的租金、商业管理费；自2012年8月1日起至房屋实际返还之日止的物业管理费、公共事业费等费用共计人民币649892元（暂计算至2016年3月31日）；4、被告向原告支付从逾期支付日（2012年7月16日）至实际清偿日的租金逾期违约金共计人民币788230元（暂计算至2016年3月31日）；5、由被告承担本案全部诉讼费。被告壹捌壹零公司认可原告所述的欠费事实，但辩称其拒付租金系基于原告在签订合同后擅自更改了园区名称，导致被告为经营项目投入的装修、产品定性等无法与其匹配，目标客户有所流失，从而对实际经营造成重大影响，已达到双方《租赁合同》第十二条所规定的因不可抗力而终止合同的情形；原告对案涉租赁物是否拥有合法出租收益权存疑，且整个园区的消防手续不完善、配套设施亦不完备，租赁物不适租；租赁合同中对被告苛以过重义务，双方权利义务明显不对等，且原告经常以各种名义干涉商家的经营活动，造成损失巨大。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告成都传媒公司与被告壹捌壹零公司于2011年6月9日签订《成都东区音乐公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定壹捌壹零公司（乙方）向成都传媒公司（甲方）承租其位于成都市成华区建设南支路4号的成都东区音乐公园项目中商铺，承租面积为176平方米，用于德国啤酒馆的经营使用；租期5年，自2011年6月25日至2016年6月24日，租金按指定方式收取：租期1-2年阶段，按65元/㎡/月计收，租期3-4年阶段，按68元/㎡/月计收，租期5-6年阶段，按71元/㎡/月计收，乙方每3个月缴纳一次租金，并应在计租期第一个月15日前向甲方缴纳。其中，“鉴于”部分约定：“……2、截至本合同签订时，甲方已拟出租物业的原业主方签订资产购置协议，获得了拟出租物业的处置权，但尚未取得其房屋产权及其占有范围内的土地使用权。3、随着‘成都东区音乐公园’项目的逐步推进。甲方将取得本项目规划范围内物业的房屋产权和土地使用权，以保证乙方在承租期间内对物业的合法使用和投资权益。”；第5.4条约定：“乙方的装修改造方案必须经甲方书面认可后才能进行施工。乙方自行完成承租区域内的建筑内部装修、设备安装、消防、上下水（天然气）网管及设备安装、强弱电等工程。乙方应自行完成消防的审批手续。”；第六条“商业运营服务及物业服务”中约定：“6.1乙方应当按月向甲方或甲方指定的物管公司支付物业管理费，物业管理费现定为5月/平方米.月。乙方缴纳的物业管理费不包含电费、水费及通信费和有线电视等公共设施或公共供给的费用。……6.2乙方应当按月向甲方支付商业运营管理费，运营管理费的标准为5元平方米/月。……”；第九条“合同的变更、解除与终止”中约定：“9.1双方协商一致后可以变更或终止本合同。……9.5租赁期间，乙方有本合同11.2,11.3,11.4,11.5,11.6条款任何一条或有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金：……9.5.6拖欠租金及应交的其他费用一个月以上仍未支付的。……”；第十一条“违约责任”中约定：“……11.6乙方逾期未交租金的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金。逾期超过30天，甲方有权按9.5条处理；甲方未解除合同的，有权继续按照双倍日租金/日收取违约金。……”。；第十二条“不可抗力”约定：“12.1本合同所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、水灾、战争、政府政策变化或双方共同认可的其他情况。12.2因不可抗力原因致使本合同不能继续履行，双方互不承担责任。合同任何一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。……”。《租赁合同》签订后，原告成都传媒文化依约向被告壹捌壹零公司提供商铺，被告壹捌壹零公司也曾依约向原告成都传媒公司及其指定的物业管理公司成都新闻物业有限责任公司（以下简称新闻公司）支付租金、物管费、商业运营管理费及公共事业费等，但自2012年7月1日起再未向原告成都传媒公司交纳租金及商业运营管理费，并自2012年8月1日起未履行物业管理费、水电费及垃圾清运费的交费义务。另查明，2012年6月20日，成华区公安消防大队、成都传媒公司、中国建筑西南设计研究院有限公司、中国建筑第八工程局有限公司、中国建筑股份有限公司及四川省城市建设工程监理有限公司共同就成都东区音乐公园（现更名为：东郊记忆）项目工程消防环节进行把控验收并形成《成都“东区音乐公园”消防验收办公会会议纪要》，认为该工程基本符合原设计要求。再查明，原告成都传媒公司于2014年9月3日至成都市房屋产权登记中心办理产权登记并取得包括讼争商铺在内的房屋产权。审理中，原告成都传媒公司自愿将其主张的租金及逾期违约金、商业运营管理费、物业管理费、水电费、垃圾清运费的截止时间计至2016年7月5日，期间各项费用金额分别计为：租金576722元、商业运营管理费41159元、物业管理费31834元、水费1783.4元、电费29073.75元、垃圾处置费4860元，此后产生的费用不再向被告壹捌壹零公司主张。上述事实由经庭审质证的下列证据予以证明：当事人身份信息、《租赁合同》、《物业服务合同》、《成都“东区音乐公园”消防验收办公会会议纪要》、成房权证监证字第41447**号、授权委托书、欠费清单、当事人陈述等。本院认为，原告成都传媒公司与被告壹捌壹零公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的相关规定，属合法有效，对各方具有约束力。被告壹捌壹零公司欠付原告成都传媒公司自2012年7月1日起至2016年7月5日期间的租金共576722元、商业运营管理费41159元属实，原告成都传媒公司为此向其主张于法有据，本院予以支持。同时被告壹捌壹零公司自2012年8月起再未缴纳案涉商铺的物业管理费及水电费、垃圾清运费，截至2016年6月13日物业管理费欠付金额为31834元、水费1783.4元、电费29073.75元、垃圾处置费4860元，根据双方《租赁合同》的约定及被告用房损失的实际发生，本院认为成都传媒公司的该项请求于法有据，应予支持。根据《租赁合同》的内容，成都传媒公司在缔约时已明确告知壹捌壹零公司包括案涉商铺在内的园区房屋已与业主方达成一致的购置协议、并事实于2014年9月取得了前述房屋所有权，且在2012年9月通过有关与各部门开展多方会议的形式明确了园区内工程符合消防把控验收的条件，故壹捌壹零公司以成都传媒公司对案涉商铺的所有权不明为由、未完成消防验收的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称原告提供房屋配套设施不完善导致商铺不适租、且原告经常以各种理由干扰被告的正常营业、但对此并未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故被告对此应当承担举证不利的责任；其同时辩称因原告擅自更改园区名称导致被告经营项目受到重大影响、已达到双方约定的因不可抗力而终止合同的条件，同样基于前述理由不能成立。被告壹捌壹零公司逾期未交租金的行为已构成违约，原告成都传媒公司就此主张解除合同、要求其腾退房屋并依约向其主张违约责任于法有据，被告壹捌壹零公司以双方约定的违约金标准过高为由请求调减，本院认为，违约金虽兼具补偿与惩罚双重性质，但应当以实际损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，故根据公平原则、以逾付金额银行同期同档次贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准进行调减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《公司法解释（三）》第二条第（一）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、解除原告成都传媒文化投资有限公司与被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司于2011年6月9日签订的《成都东区音乐公园租赁合同》；二、被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将成都东区音乐公园的商铺退还原告成都传媒文化投资有限公司；三、被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付自2012年7月1日起至2016年7月5日止的房屋租金576722元及违约金（以逾期金额为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.5倍，算至判决确定支付之日止）；四、被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付自2012年7月1日起至2016年7月5日止的商业运营管理费41159元；五、被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都传媒文化投资有限公司支付自2012年8月1日起至2016年7月5日止的物业管理费31834元、水费1783.4元、电费29073.75元、垃圾处置费4860元；六、驳回原告成都传媒文化投资有限公司其他诉讼请求。本案受理费8922元，由被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司承担。如被告成都壹捌壹零餐饮娱乐有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  王蕊二〇一六年八月十五日书记员  张弓