山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5594号
上诉人（原审原告）：周扬。
委托诉讼代理人：周德利。
被上诉人（原审被告）：青岛京西欧典房地产开发有限公司。
法定代表人：江延峰，总经理。
委托诉讼代理人：刘朔，公司法务。
上诉人周扬因与被上诉人青岛京西欧典房地产开发有限公司（以下简称京西欧典地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。周扬的委托诉讼代理人周德利与京西欧典地产公司的委托诉讼代理人刘朔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
周扬上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审中，双方当事人均提交过房屋交接的证据，但一审法院采信了京西欧典地产公司的证据，却未采信周扬提交的证据，认定不当。应当按照周扬提交的证据认定逾期交房的违约责任。房屋存在质量问题，因为特殊原因，周扬无法提交现场证据，但不能因此不予支持。
京西欧典地产公司辩称，同一审意见。
周扬向一审法院诉讼请求：1、要求京西欧典地产公司承担延期交付房屋违约金28900元；2、诉讼费由京西欧典地产公司承担。诉讼过程中变更诉讼请求为：1、京西欧典地产公司承担自2013年8月1日至2014年3月15日计227天的延期交付房屋违约金186140元；2、京西欧典地产公司按照质量保证书的约定给周扬维修房屋，达到国家规定的标准。
一审法院经审理查明，青岛中央商务区A－2－5－3地块欧典商苑项目是由京西欧典地产公司开发建设。2013年5月9日，京西欧典地产公司作为甲方、周扬作为乙方签订青岛市商品房预售合同，约定由周扬购买京西欧典地产公司开发建设的位于青岛市敦化路336号《欧典商苑》x号楼x层x户房屋，房屋总价款1467131元。甲方定于2013年7月30日前将该房屋交付给乙方，房屋交付必须符合下列条件：该商品房装修完毕，具备居住条件。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日。逾期超过60天，乙方有权选择由甲方按乙方已支付的房价款日万分之五的标准向乙方支付违约金。房屋交付的标志为房屋交付单。在验收交接时，甲方应出示房屋符合交付条件的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。补充条款第五条，房屋交付条件修改为“甲方在达到交付条件后七日内应向乙方发出入住通知书。乙方持入住通知书在规定的时间到甲方处办理入住手续并缴纳相关费用，费用缴纳完毕后，办理该物业交接手续。如乙方未缴纳有关费用，甲方不予办理入住，且甲方不承担延期交付的责任。在交接完毕后，由甲乙双方签署房屋交接书，即为该房屋已交付。”第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第2日将被视为已送达另一方。补充条款第十二条，双方均保证其在合同中留给对方的住所（址）、电话均为真实有效的通讯方式，双方对各自提供资料的真实性负责。通讯方式如有修改，修改方必须在修改后48小时内以书面形式通知对方，否则修改方应自行承担因此造成的法律后果。合同签订后，周扬按约交付房款164万元（含装修）。
2013年8月2日，涉案工程项目通过竣工验收。2013年8月3日，周扬到京西欧典地产公司售楼处接收房屋，周扬以京西欧典地产公司所交付的房屋提供资料不全而拒绝接收房屋。
一审还查明，京西欧典地产公司于2013年8月31日办公地址由青岛市泰山路x号x房间变更为青岛市山东路2号华仁大厦。庭审中，周扬明确“房屋存在质量问题，要求京西欧典地产公司给予维修”是指房屋入户门表面起泡、所有窗户不严透风透灰、可视对讲门铃不好用、厨房的橱柜台面裂纹、部分壁纸翘起发霉、墙体裂纹。京西欧典地产公司认为周扬未就上述质量瑕疵提交证据予以证明，且根据住宅质量保证书约定的维修项目及维修期限，京西欧典地产公司在质保期内承担一定的保修责任，周扬也无证据证明是在质保期内发生的质量问题。
对于房屋的交付时间，周扬称系于2014年3月15日双方办理的房屋交接手续，因此延期交房违约金应计算至该日。周扬提交了落款时间为2014年3月15日的“房屋交付单”一份及视频资料一份。证明2014年3月15日为房屋的交付时间及2015年8月3日周扬的父亲按京西欧典地产公司通知前去办理房屋交接，但京西欧典地产公司未能提供竣工备案表和房屋面积测绘表，且房屋存在质量瑕疵。另外房屋交付现场没有建设单位，是物业公司在现场办理房屋交接。周扬提交的房屋交付单中记载验房情况均为“√”即表示“完好”、入户门钥匙3把、房间门钥匙12把、报箱2把。并记载存在问题为：餐厅踢角线与地板接缝处打胶需处理、入户门钥匙不好用、餐厅边角入户信息箱下踢角线下方地板凹陷。落款处有周扬本人签名、施工单位经办人和物业经办人签名。京西欧典地产公司对于周扬提交的房屋交付单及视频资料均不予认可，认为房屋的交付应由建设单位主导参与，而周扬提交的房屋交付单中没有建设单位的参与，并非是房屋交付的过程，而是周扬在接收房屋后，就房屋使用过程中应保修的事项给予维修的记录，该房屋交付单不能作为房屋交付的依据。对于视频资料认为无法证明周扬当天向京西欧典地产公司主张要求出示竣工备案证明及房屋实测证明，也无法证明是在京西欧典地产公司的售楼处录制。当天的交接京西欧典地产公司在场主导，房屋已竣工验收合格，不存在周扬所称的房屋存在质量瑕疵问题。京西欧典地产公司并称，2013年8月3日，周扬到京西欧典地产公司办理房屋交接，但当天房屋交接过程中，周扬无任何理由拒绝在房屋流转单签字，故意拖延一直到2013年8月31日才签字收房及办理有关资料的交接手续。因此京西欧典地产公司违约交房为3天。且合同约定的违约金过高，应当予以调减。另外，合同约定交房时间为2013年7月30日，周扬现在主张权利已过诉讼时效。质量瑕疵应根据质量保证书的约定实行，周扬应就保修期内要求京西欧典地产公司履行保修维修义务承担举证责任，周扬就其所称的质量问题，没有提供证据。
京西欧典地产公司提交了落款时间为2013年8月31日的“房屋交付单”一份、华仁欧典商苑交房流转单一份、青岛华仁物业管理有限公司收据一份。证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，周扬于2013年8月31日签字收房，并领取了涉案房屋的相关文件及物品（包括：住宅使用说明书、质量保证书、业主手册、临时管理规约及室内设施用户手册、煤气报警器、U盘、空调遥控器及礼品等）。周扬并于当日交纳了物业服务费808.98元。该房屋交付单记载的验房情况均为“√”即表示“完好”、入户门钥匙3把、房间门钥匙12把。同时记载存在的问题为：客厅石膏线、厨房墙砖欠缝、所有门套打胶、室内门有霉菌需要处理、主卧室缺地暖开关、客厅踢角线接口处起鼓、沐浴房地面补胶、卫生间门板缝有胶、厨房橱柜长毛、大衣橱与墙不平行、卫生间卫生太差、洗手盆下水管接口处要求密封、客厅吊顶不平起鼓、玄关、阳台石膏线补的不齐。落款处有周扬、京西欧典地产公司及施工单位人员、物业人员签名。周扬认可京西欧典地产公司提交的房屋交付单及交房流转单中的签名系本人所签，但对内容不认可，称当时并没有交钥匙的内容。对于缴纳物业费的事实无异议，但称缴纳物业费是为了看房子。
关于京西欧典地产公司提出的诉讼时效问题，庭审中，周扬称，期间曾按合同中留存的地址找京西欧典地产公司主张权利，但京西欧典地产公司已搬离，电话号码也予以变更。周扬也曾于2015年3月16日向京西欧典地产公司发函件要求赔偿延期交房违约金。周扬为此提交了如下证据：1、韵达速递存根一份，证明周扬向京西欧典地产公司主张逾期交房违约金的事实，但京西欧典地产公司未回复；2、录音资料一份。证明周扬的父亲即周扬的委托代理人周德利拨打京西欧典地产公司预留的电话，对方告知已不是京西欧典地产公司的电话。京西欧典地产公司对于周扬提交的上述两份证据的真实性不认可，认为没有京西欧典地产公司的签字，也不能证明已实际邮寄。对于录音资料认为不能证明打电话双方的身份，也不能证明拨打的电话就是合同中预留的电话。
一审法院认为，本案的焦点是：1、涉案房屋何时交付，2、周扬的请求是否已过诉讼时效。
关于第一个焦点即涉案房屋交付时间问题，一审法院认为，虽然周扬、京西欧典地产公司均提交了房屋交付单，但从形式上看，周扬所提交的房屋交付单为第二联“工程联”，无京西欧典地产公司方签字，而京西欧典地产公司提交的房屋交付单为第一联“存档联”，有包括周扬、京西欧典地产公司在内的四方签字，形式上更为完整；从内容上看，周扬提交的房屋交付单中所记载房屋存在的问题较少，只有三项，而京西欧典地产公司提交的房屋交付单中所记载房屋存在的问题比较多，为十四项。而京西欧典地产公司提交的“华仁、欧典商苑交房流转单”（以下简称交房流转单），则记载京西欧典地产公司向周扬交付了交房文件及煤气报警器、U盘、空调遥控器、礼品等。综合周扬、京西欧典地产公司就涉案房屋交付时间所提交的上述证据，京西欧典地产公司所提交证据的证明力大于周扬所提交证据的证明力。结合周扬于2013年8月31日缴纳物业费的事实，一审法院对于京西欧典地产公司所称双方于2013年8月31日办理房屋交接手续、周扬所持时间为2014年3月15日的房屋交付单是周扬在接收房屋后就房屋使用过程中应保修事项给予维修的记录，予以采信。
关于第二个焦点即周扬的请求是否已过诉讼时效的问题，一审法院认为，根据双方的合同约定，一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，双方均保证其在合同中留给对方的住所（址）、电话均为真实有效的通讯方式，通讯方式如有修改，修改方必须在修改后48小时内以书面形式通知对方。京西欧典地产公司的办公地址于2013年8月31日变更，但并未书面告知周扬，周扬按合同约定的地址向京西欧典地产公司发送函件符合合同的约定。京西欧典地产公司以交付的住宅质量保证书中注明售后服务机构的地址作为已告知周扬地址变更的抗辩理由不能成立。周扬提交的证据能够相互印证其就京西欧典地产公司逾期交房一直向京西欧典地产公司主张权利，京西欧典地产公司所称周扬诉讼请求已过诉讼时效的主张不予能立。
综上，周扬、京西欧典地产公司就涉案房屋签订的青岛市商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。京西欧典地产公司于2013年8月31日才将房屋交付给周扬，已构成违约，应按合同约定向周扬支付逾期交房违约金，即京西欧典地产公司应支付周扬2013年7月31日至2013年8月31日期间逾期交房违约金5248元（164万元×32天×0.5‰）。
周扬就其主张的房屋存在入户门表面起泡、所有窗户不严透风透灰、可视对讲门铃不好用、厨房的橱柜台面裂纹、部分壁纸翘起发霉、墙体裂纹的质量瑕疵未提供任何证据,京西欧典地产公司对于周扬主张的房屋存在上述质量瑕疵也不予认可，故周扬应承担举证不能的法律后果，一审法院对于周扬要求京西欧典地产公司按照质量保证书的约定维修房屋达到国家规定标准的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛京西欧典房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付周扬逾期交房违约金5248元；二、驳回周扬的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4023元，由周扬承担3943元，青岛京西欧典房地产开发有限公司承担80元。
二审期间，周扬提交视频资料一份，系对物业管理人员的录音，证明2014年3月15日办理房屋交付。
本院认为，对于房屋交付问题，周扬、京西欧典地产公司均提交了房屋交付单，但周扬所提交的房屋交付单上没有京西欧典地产公司的签字或盖章，而京西欧典地产公司提交的房屋交付单上有包括周扬、京西欧典地产公司在内的四方签字，因此，京西欧典地产公司提交的系对双方当事人均有效力的房屋交付单。因此，一审法院采信京西欧典地产公司提交的房屋交付单，并据此认定房屋交付时间为2013年8月31日，并无不当，本院予以确认，一审法院结合其他证据，已经对于证据采信问题进行详尽阐述，本院不再赘述。对于周扬在二审期间提交的视频资料，因该视频资料中所涉及人员的身份情况无法确认，京西欧典地产公司对此亦不确认，因此，本院对该视频资料不予采信。根据合同约定，涉案房屋应当于2013年7月30日之前交付，但京西欧典地产公司于2013年8月31日才将房屋交付给周扬，已构成违约。一审法院按照合同约定计算2013年7月31日至2013年8月31日期间的逾期交房违约金5248元，并无不当，本院予以维持。对于周扬所主张的房屋质量问题，因其未对此提交相应的证据,一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。
综上，周扬的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4023元，由上诉人周扬负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 骞
审判员 孙向东
审判员 马 喆
二〇一七年九月七日
书记员 王 明
书记员 魏 威