吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0621民初960号
原告：刘继菊，女，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵海平，吉林鹏诚律师事务所律师。
被告：刘继江，男，汉族，无职业，住吉林省通化市。
被告：王安穆，男，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：苏桂红（王安穆之妻），女，汉族，无职业，住吉林抚松县泉阳镇。
第三人：李忠群，女，汉族，无职业，住吉林省松县。
委托诉讼代理人：梁艳，吉林良智律师事务所律师。
原告刘继菊与被告刘继江、王安穆、第三人李忠群确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘继菊及其委托诉讼代理人杨智亮、赵海平、被告刘继江、被告王安穆及其委托代理人苏桂红、第三人李忠群委托诉讼代理人梁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘继菊向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告于2016年4月9日签订的《协意书》无效；2.确认位于抚松县泉阳镇春阳街4委4组，房权证为吉房权抚字第035**号，建筑面积为64.8平方米的房屋系原告与被告刘继江共有，各占二分之一所有权，判令被告王安穆返还房屋；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：20多年前，原告出资4800元在泉阳镇春阳街4委4组购买了建筑面积为64.84平方米砖木结构平方四间，并过户到原告父亲刘永松名下，由原告父母和弟弟刘继江在其中居住。2002年原告母亲宋景花去世，原告父亲于2006年10月份去世，此房由刘继江一家继续居住。2014年前后，刘继江一家搬到通化居住，此房屋因此闲置。2016年12月份，刘继江女儿结婚，原告见到泉阳的老邻居，才得知此房刘继江私自出售给了王安穆。原告认为，该房屋系原告出资购买后让父母居住，由于原告父母均已去世，生前只有原告和刘继江两个子女，原告父母去世后房屋应由原告和被告刘继江继承，在未进行分割前系原告和刘继江的共有财产，刘继江未经原告同意无权单方出售双方共有的房产，且刘继江和王安穆签订的关于此房买卖的“协意书”中，没有房屋出售的价格，刘继江的签名也不是本人签字，该协议属于无效协议。
刘继江辩称，2015年4月份，刘继江参加王安穆儿子的婚礼时，王安穆提出要买这个房子，刘继江就答应了，王安穆当时支付给刘继江房款1000元，2015年底又支付1000元。2015年4月份刘继江就把房子交给王安穆了，当时没有写协议，协议是2016年4月9日刘继江的女儿与王安穆签订的，签订协议时刘继江不知情，最近才知道。刘继江认为与王安穆签订的买卖协议是无效的，同意刘继菊的诉讼主张。
王安穆辩称，王安穆与刘继江签订的房屋买卖协议是有效的，不同意返还房屋。关于签订协议的事实经过，2015年4月3日，王安穆的儿子办结婚酒席，刘继江来赶礼，刘继江提出要卖房，王安穆也想买来种菜园子，王安穆提出给1000元，刘继江称太少了，最后双方商定交易价格2000元，之前刘继江借王安穆的钱就此抵消。交易前这个房子一直闲置，由王安穆看管，房子钥匙也一直在王安穆手里。2016年4月9日，王安穆的妻子在其家中与刘继江的女儿签订了房屋买卖协议，刘继江的女儿是以刘继江的名义签的，王安穆的妻子是以王安穆名义签订的，签订协议时，刘继江的女儿打电话给刘继江，电话中刘继江同意由其女儿全权办理。该房屋购买后，2017年2月份，王安穆将此房以52000元对价转让给了李忠群，该房屋已交付给李忠群。关于本案王安穆认为，王安穆符合物权法第106条规定的不动产善意取得的构成要件，其对涉案房屋享有所有权。涉案房屋在刘继江出卖时处于危险状态，已空置两年之久，出卖时邻居周太太在场，并且出卖当天王安穆支付刘继江1000元的房款来源于向周太太的借款，王安穆在受让不动产时具有善意，且以合理的对价支付了房款，出卖当天即2015年4月份将涉案房屋交付给王安穆。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条的规定，王安穆基于善意有偿取得涉案房屋，故刘继江出卖行为有效。至于刘继菊因涉案房屋所受损失，只能向刘继江主张，与王安穆无关。刘继江承认涉案房屋以2000元作价出卖给王安穆，并且已收到王安穆的全部房款。合同实际履行的效力大于合同约定的效力，刘继江出卖诉争房屋时，采用的是以口头方式来订立合同。即使没有涉案的《协意书》，该买卖行为依然有效。刘继江承认涉案房屋全部交易完成，可以推定其女儿代其签定《协意书》的行为系其父亲刘继江授权行为。2017年2月20日，王安穆已将涉案房屋卖给了李忠群，已归李忠群所有。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
李忠群述称，依法应驳回刘继菊的诉讼请求。无论诉争房屋是否为刘继菊出资购买，房屋所有权登记的是刘永松，即视为刘永松的财产。房屋买卖合同的效力并不受处分行为的影响，应认定“协意书”有效。双方签订的房屋买卖协议已实际履行。刘继江与王安穆签订合同的实际时间为2015年4月，2016年在打字复印社后补的房屋买卖协议，虽然此“协意书”没有房屋出售的价格，但在协议签订后，王安穆实际占有了房屋，协议已经实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。并且根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，本案中对刘继菊不能继承的财产份额的损失由刘继江承担。没有办理物权转移登记，并不影响合同的效力。李忠群与王安穆签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，系双方自愿达成，成交的价款为当时的市场价格，李忠群主观上是善意的、不存在过失的，且李忠群已经实际接收并占有了此诉争房屋。刘继江与王安穆之间的房屋买卖协议只能约束合同相对方，对合同外第三人不发生法律效力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。刘继江与王安穆签订的房屋买卖协议有效，则不产生返还房屋的法律责任。综上，刘继江与王安穆签订的房屋买卖协议有效，李忠群与王安穆签订的房屋买卖合同亦有效。应依法驳回刘继菊诉讼请求。
本案经审理查明：坐落于抚松县泉阳镇春阳街4委4组、幢号3-47，建筑面积64.80平方米房屋(以下简称诉争房屋)产权登记在刘永松名下。刘永松与宋景花系夫妻关系，共有一子、一女，长子刘继江，长女刘继菊，诉争房屋一直由刘永松夫妇及刘继江居住。2002年4月宋景花去世、2006年10月刘永松去世，诉争房屋继续由刘继江居住。刘继江与王安穆是前后房近邻，2012年刘继江举家迁往通化居住，将诉争房屋钥匙交给王安穆，委托其看管该房屋，期间此房一直闲置，王安穆只是在该房屋所属园田地内种植作物。2015年4月，刘继江参加王安穆的儿子婚礼时，与王安穆达成诉争房屋交易的口头协议，约定刘继江将诉争房屋以2000对价转让给王安穆，协议当时，王安穆给付刘继江房款1000元，刘继江将该房屋的产权证书及土地使用证交给王安穆。2015年末，王安穆将其余房款1000元支付给了刘继江。2016年4月9日，刘继江女儿以刘继江名义与王安穆签订诉争房屋买卖“协意书”一份，载明：“今有春阳街四委居民刘永松将砖结构房屋一处，(幢号3-47，建筑面积64.8平方米附带土地卖给居民王安穆，现今交易，双方协商同意，立字为证，交易时间2016年4月9日”，刘继江的女儿在该协议的卖房人处签名为“刘继江”，诉争房屋交易后，未办理产权过户登记。2017年2月20日，王安穆与李忠群签订了《房屋买卖合同》，合同约定，王安穆将诉争房屋以52000元对价转让给李忠群。合同还约定，“在乙方(李忠群)购买之日前任何房产争议均由甲方负责，此合同一试两份，如有一方反悔将于此房款的五倍赔付。注：界线为原房墙以北两米，房款一次性付清，王安穆的妻子在江苏老家通电话有录音同意出售此房，与上一买卖协议给乙方补上”。签订合同当日，王安穆将诉争房屋产权证书及土地使用证书交给李忠群，并收到李忠群全部房款，李忠群接收诉争房屋，未办理产权过户登记。
上述事实有“协意书”、房屋所有权证及登记审批表、土地使用证、泉阳派出所出具的证明及本户成员引索、房屋买卖合同、房款收条等书证在卷宗佐证，对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于合同效力问题。本案刘继江与王安穆之间的诉争房屋买卖协议书，及王安穆与李忠群之间的诉争房屋买卖合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘继菊主张刘继江与王安穆之间诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。刘继菊对“协意书”书面字义表述持有异议，并对该“协意书”中未约定房屋价款及由刘继江的女儿代刘继江签字行为持有异议。对此本院认为，从本案刘继江与王安穆对诉争房交易及实际履行情况来看，该“协意书”应为房屋买卖的契约。本案刘继江与王安穆达成诉争房屋买卖的口头协议，并实际履行后，补签订了书面合同，该合同虽然由刘继江的女儿代为签订，但已构成表见代理，该合同对刘继江具有约束力。因房屋交易实际履行在前，买卖契约签订在后，是否书面约定房屋价款不影响合同的效力。
关于诉争房屋返还问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定。本案诉争房屋产权登记在刘永松名下，刘永松及妻子相继去世后，诉争房屋作为刘永松夫妇的遗产，应由其法定第一顺位继承人刘继菊与刘继江依法继承，该遗产未继承分割前，应属刘继菊与刘继江二人共同共有。本案无证据显示刘继江在处分诉争房屋之前取得了刘继菊的授权及处分后得到了刘继菊的追认，刘继江构成无权处分。诉争房屋先后两次交易中均未办理产权变更登记，王安穆、李忠群均不构成善意取得。故刘继菊要求返还房屋的请求，于法有据，本院予以支持。现诉争房屋已由李忠群接收管理，故应由李忠群返还诉争房屋给权利人。因权利人主张权利，导致本案刘继江与王安穆之间及王安穆与李忠群之间的房屋买卖合同不能履行，合同双方可另行主张解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、第三人李忠群于本判决生效之日起30日内，将坐落于抚松县泉阳镇春阳街4委4组、幢号3-47号产权登记在刘永松名下的房屋返还给原告刘继菊。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告王安穆、刘继江各负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 刘迎华
人民陪审员 王秀英
人民陪审员 王安梅
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 赵赫楠