广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1403民初926号
原告（反诉被告）广东客都物业管理有限公司，地址：梅州市梅县区新县城科技园1号显示器综合楼首层。
法定代表人李刚，系该公司董事长。
委托代理人罗文龙，系该公司副总经理。
被告（反诉原告）江海地，男，1974年10月1日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
原告（反诉被告）广东客都物业管理有限公司诉被告（反诉原告）江海地物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法由审判员张榆培独任审判，于2016年7月26日、2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告广东客都物业管理有限公司的委托代理人罗文龙，被告江海地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东客都物业管理有限公司诉称，被告居住在陶然居22栋1407房，根据我公司与梅州市客都新村陶然居业主委员会签订的2015年度物业服务合同规定的套房物业费按0.9元/㎡缴交，被告每月物业费为116元，从2015年2月至12月欠交物业服务费1276元，经多次催交仍不缴交。为此，特请求法院判决：1、判令被告支付拖欠的物业费1276元，滞纳金98元、律师费1500元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告江海地书面及口头答辩称，1、陶然居首届业主大会于2011年1月15日召开后，从未召开过第二次业主大会。2011年2月28日陶然居首届业主委员会将物业服务费标准降为0.8元/㎡，至2013年7月1日前，从未与广东客都物业管理有限公司签订任何《物业管理服务合同》，所以，广东客都物业管理有限公司是陶然居前期物业公司。2、宋畅欣为“负责人”的第二届陶然居业主委员会未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，该选举无效。3、2014年11月20日，《关于提高陶然居小区2015年物业服务收费标准征求意见结果公告》，违反了法律规定，程序违法，书面公告时间违规，应当无效。4、宋畅欣与广东客都物业管理有限公司于2013年7月1日、2015年1月1日签订的物业服务合同，违反《物权法》和《广东省物业管理条例》的规定，均为无效合同。5、按每月0.8元/㎡标准，答辩人2015年2月12月的物业服务费应为1133元，是原告拒收，不是答辩人拖欠。6、答辩人曾4次要求原告给予《催缴通知》，但原告均拒绝提供，因此原告在本案中提供的《催缴通知》是虚假的。7、2015年因违规上涨物业服务费，造成陶然居全体业主经济损失57.382万元，应当由宋畅欣承担民事责任。因此，被告请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告江海地在坚持上述理由基础上提出反诉称，1、2014年12月16日，原告多收了反诉人物业服务费13元，应当退回。因为原告违反《客都新村陶然居高层物业管理协议书》的每月缴交物业服务费0.8元/㎡标准，未经合法程序，以0.9元/㎡标准多收取了反诉人13元物业服务费。2、2015年8月13日，反诉原告向反诉被告按0.8元/㎡标准缴交2015年26月物业服务费180元，但遭到反诉被告的拒绝，是本案诉讼及反诉的诱因，反诉被告必须向反诉原告书面道歉。3、原告违规使用电梯维修基金，用于装修14部电梯，违反电梯维修基金的专项管理规定，应当无效，应予以全额退回。4、因原告起诉反诉人，造成反诉人多方咨询律师，花费律师费1500元，该费用应由反诉被告承担。因此，反诉原告提出下列请求：1、判令反诉被告与宋畅欣在2015年1月1日双方签订的《续约陶然居物业管理服务合同》无效，驳回反诉被告提出的诉讼请求。2、判令宋畅欣因未经陶然居业主大会的授权，擅自签订上调物业服务费收费标准的《续约陶然居物业管理服务合同》，给2015年度陶然居全体业主造成57.382万元的巨大损失，由宋畅欣承担民事责任。3、判令反诉被告退回2014年12月16日多收的2015年1月份的物业费13元。4、判令反诉被告因绝收2015年26月的5个月物业服务费580元，向反诉原告书面道歉。5、请求法院对同一天因审理《续约陶然居物业管理服务合同》开庭审理的多宗诉讼与反诉讼案件，并案审理。6、判令反诉被告承担反诉原告的律师咨询费1500元。7、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
针对反诉原告的反诉请求，本院经审查当庭告知反诉原告除第三、六、七项属反诉请求外，第一项请求是审理本诉时应该审查事项，第五项合并审理要求，是法院根据案件情况决定权力，不属于反诉请求范围，而其余请求本院不予受理。
反诉被告口头答辩称，反诉被告是按0.9元/㎡标准收取了反诉原告2015年1月的物业管理费。
本案在审理过程中，原告向本院提交申请，申请撤回要求被告承担律师费1500元的请求，本院经审查，已口头裁定予以准许原告撤回该项请求。
经审理查明，原告系依法成立的经营房地产租赁、管理、园林绿化服务的物业管理公司。被告系陶然居D22栋1407房业主。2008年6月23日，被告与梅县客都物业管理有限公司签订《客都新村陶然居高层物业管理协议书》，协议书约定从2007年1月1日起至2009年12月31日领取钥匙后，每月缴交物业服务费0.8元/㎡。在合同中还约定如下条款：“三、违约责任。5、房屋产权人、使用人不按期交纳服务费和其他应缴纳费用，每天按应交额的2%3%向物业公司缴纳滞纳金。六、其他事项。4、在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效”。此后，原告依照规约对陶然居小区提供物业服务，被告亦按0.8元/㎡按时缴交了物业管理费。2015年1月1日，梅州市客都新村陶然居业主委员会与梅州客都物业管理有限公司签订《续约陶然居物业管理服务合同》（以下简称续约合同），合同约定如下条款：“一、物业基本情况。5、物业服务管理区域：D22栋至D35栋。四、合同期限。本合同期限从2015年1月1日至2015年12月31日止。五、物业服务费用。2、套房每月物业服务费为0.90元/平方米。八、其他。9、业主欠交物业服务费，经多次催收，在甲乙双方协调后仍不缴交者，乙方可根据国家物业管理有关规定向梅县区人民法院提出诉讼，欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关费用”。合同签订后，被告按0.9元/㎡标准缴交了2015年1月物业管理费116元。后未缴纳2015年212月物业服务费，原告催缴未果诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。反诉原告提出上述反诉请求，反诉被告则提出上诉反诉答辩意见。
另查明，一、本院依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了陶然居业委会的相关材料，根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》梅价[2011]23号显示，陶然居业委会于2011年1月24日成立，并向梅州市住房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条2、与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法。3、采取招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。
二、对于物业费的缴交，原告表示可以由业主自由选择按月、按季度或按年的缴交方式。陶然居小区93%以上业主已经缴交物业费。
三、梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司。2016年1月12日变更为广东客都物业管理有限公司。被告江海地系梅州市南堤客都新村陶然居D22栋吉发楼1407房业主，该房面积为128.82平方米。
以上事实，有经过质证的《身份证》复印件、《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》、《续约陶然居物业服务合同》等及当事人的陈述证明，本院予以确认。
本院认为，原告广东客都物业管理有限公司与被告江海地签订的《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》系双方意思自治的表现，双方均无异议，为有效合同。
本案争议焦点在于续约合同是否有效和被告应否按0.9元/㎡的标准缴交物业费问题。本院认为，陶然居业委会是经依法成立的业主自治机构，《梅州市物业服务收费管理办法》（梅市价[2014]45号）第七条第三款规定：“别墅、业主大会（业主委员会）成立之后的住宅（含业主自有产权或取得使用权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。其收费项目和标准由业主大会（业主委员会）与物业服务企业共同协商约定，并签订物业服务合同”。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。而通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条第2、3点亦规定业委会有权与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法，并签订物业服务合同。因此，陶然居业委会依法可以与原告签订续约合同，该合同签订后对全体业主均发生法律效力。被告的合同无效抗辩本院不予采纳。作为陶然居业委会负责人的宋畅欣，其在合同中的签名，应为代表业委会行使职责的行为，该行为的一切法律后果均由业委会承担。被告应该按续约合同约定以0.9元/㎡为标准缴交物业服务费，现被告拖欠原告2015年2月12月物业服务费1275.3元（128.82㎡×0.9元/㎡×11月＝1275.3元）未付，构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠物业服务费。故原告物业服务费请求应予以支持，被告的抗辩本院不予采纳。反诉原告的退还多收13元、承担律师费1500元和承担反诉费用请求应予以驳回。
关于原告的滞纳金请求，《客都新村陶然居电梯房物业管理规约》第六条第3点已经约定，在产生业主委员会后，业主委员会制订的物业管理规约生效后本规约即自然失效。因此，原告不能以管理规约来请求滞纳金，但被告的滞纳金请求应属于逾期付款违约金请求，被告欠缴物业服务费事实存在，被告应承担逾期付款的违约金，由于原告表示被告可选择按月、季、年方式缴交，逾期付款违约金应从2016年1月1日起算，该违约金的计算依据参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
至于反诉原告的要求宋畅欣承担责任及要求反诉被告书面道歉的反诉请求，不属于反诉范围，本院不予受理，反诉原告可另行寻求解决途径。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条、第六十五条，《梅州市物业服务收费管理办法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告江海地应支付所欠原告广东客都物业管理有限公司2015年2月12月的物业服务费1275.3元及自2016年1月1日起至付清欠款止的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算），限于自本判决生效之日五日内付清。
二、驳回反诉原告江海地的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，合计50元，由被告江海地负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 张榆培
二〇一六年十月二十日
书记员 廖裕媛