湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第680号
上诉人（原审被告）郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司，住所地湖南省郴州市西街（陈家巷三栋一楼）。
法定代表人周俊，该公司总经理。
委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郴州市泰发房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区西街陈家巷小区7栋。
法定代表人雷雄，该公司总经理。
委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋明。
委托代理人蒋宝生（系上诉人蒋明之父）。
上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司（以下简称泰锋酒店公司）、郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发房地产公司）因与被上诉人蒋明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人泰锋酒店公司的委托代理人李建雄，上诉人泰发房地产公司的委托代理人冯源，被上诉人蒋明及其委托代理人蒋宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年10月25日，蒋明与泰发房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了泰发房地产公司开发的位于湖南省郴州市西街泰发大厦A408号房屋。蒋明按合同约定支付了全部购房款，但尚未办理房屋权属证书，泰发房地产公司也未履行交房手续。2005年5月1日，泰锋酒店公司（乙方）与蒋明（甲方）签订了《商品房租赁意向协议书》，协议主要约定：第一条甲方将其向泰发房地产公司购买的市西街泰发大厦四楼A408号住宅房共77.24平方米，租赁给乙方经营使用；第二条租赁期限共十五年，从2005年5月1日起至2020年5月1日止；第三条乙方每月支付租金715元给甲方，每月五号前必须支付到位；第四条乙方承租甲方房屋后，有权将房屋进行改造及装饰、装修并自主经营，但设计应符合质量安全要求。合同期满后，如甲、乙双方未续订租赁合同，甲方房屋内由乙方所装饰、装修中不可拆除部分经双方协商后进行作价处理。第七条违约责任：（1）乙方如不按期支付租金给甲方，须承担月租金的10%违约金给甲方。如连续三个月乙方逾期不支付租金，甲方有权向开发商（担保方）索赔人民币贰万元整，并有权向开发商以原价办理房屋退购手续。泰锋酒店公司在承租方处加盖了公司的合同专用章。泰发房地产公司为合同的担保方，在“担保方”处加盖了公司合同专用章，同时泰发房地产公司在合同尾部的“合同补充协议”处承诺：“开发商保证‘泰发大厦’正式交付之日起，每日给予出租方三天免房费入住。甲方精装修后的酒店公寓，只需交付该房10%的运营服务费的权利，直至15年经营期满。如出租方不入住，则以每日50元补偿出租方，两个月的房屋押金从主体封顶，按揭到位起开始支付”。合同签订后，泰锋酒店公司将租赁物投入经营使用，并支付租金至2013年3月，之后未再支付租金。经蒋明多次催讨，拖欠至今，蒋明诉至法院，请求：1、解除蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》；2、判令泰锋酒店公司立即返还蒋明的房屋；3、判令泰锋酒店公司支付蒋明租金6435元和未提供免费房的补偿2100元，合计8580元（月租金715元，从2013年4月1日起计算至2013年12月1日止，共9个月，此后租金继续支付至泰锋酒店公司返还房屋时止；补充协议约定承租方每月提供三天免费房，折价150元／月，共14个月）；4、判令泰锋酒店公司支付蒋明违约金858元（每月按未付租金的10%计算至2013年12月，共9个月未付租金合计8580元，此后继续按此标准计算）；5、依法判决泰发房地产公司承担上述款项的连带偿还责任；6、依法判决泰发房地产公司赔偿蒋明20，000元；以上各项合计29，438元；7、诉讼费由泰锋酒店公司、泰发房地产公司负担。
诉讼中，针对泰锋酒店公司、泰发房地产公司提出的租赁房屋装饰装修残值问题，原审法院组织双方进行了调解，由于双方当事人分歧较大，调解未能达成一致意见。泰发房地产公司未按合同约定每月提供三天免费房给蒋明。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：泰锋酒店公司、泰发房地产公司主张的违约金过高是否应予核减，租赁房屋装修剩余价值是否应予折价，蒋明的其他诉讼请求是否应予支持。现对上述争议焦点评议如下：
根据《商品房租赁意向协议书》的约定，泰锋酒店公司应按月支付租金715元，如未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，如连续三个月泰锋酒店公司不支付租金，蒋明有权向担保方泰发房地产公司索赔20，000元整。本案中，泰锋酒店公司从2013年4月1日起未再支付租金，经蒋明催讨，拖欠至今。根据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故蒋明要求解除与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对蒋明要求泰锋酒店公司返还房屋并支付从拖欠之日至起诉之日的租金的诉讼请求，亦予以支持，租金应为6435元（715元／月×9个月，从2013年4月1日起计算至2013年12月1日共9个月），对蒋明超出该部分的请求，不予支持。蒋明主张根据“合同补充协议”的约定，承租方应每月提供三天免费房，因泰锋酒店公司未提供免费房，要求泰锋酒店公司赔偿2100元（150元／月×14个月）。因“合同补充协议”处的承诺系泰发房地产公司作出的承诺，蒋明也没有在举证期限内向泰发房地产公司主张赔偿2100元，故对蒋明要求泰锋酒店公司赔偿2100元的请求，不予支持。另根据合同约定，如泰锋酒店公司未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，故对蒋明要求泰锋酒店公司按该约定支付蒋明违约金的诉讼请求，予以支持，该违约金应为643.5元（715元／月×10%×9个月），对蒋明超出该部分的请求，不予支持。因泰发房地产公司系《商品房租赁意向协议书》的担保方，且未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，泰发房地产公司应对泰锋酒店公司的义务承担连带保证责任，故对蒋明要求泰发房地产公司对泰锋酒店公司拖欠蒋明的租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，予以支持。合同还约定，如泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，蒋明有权向担保方泰发房地产公司索赔贰万元整。该约定不违反法律规定，故对蒋明要求泰发房地产公司赔偿蒋明20，000元的诉讼请求，亦予以支持。泰发房地产公司辩称违约金过高，要求核减，不予采信。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，由于泰锋酒店公司拖欠租金导致租赁合同解除，经法院组织双方调解，双方就剩余租赁期内装饰装修残值损失折价问题未达成一致意见，蒋明也不同意利用，故对泰锋酒店公司、泰发房地产公司要求对房屋装修部分折价的抗辩，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告蒋明与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的《商品房租赁意向协议书》；二、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告蒋明所有的位于湖南省郴州市西街的泰发大厦四楼A408号房屋；三、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告蒋明租金6435元（从2013年4月1日起计算至2013年12月1日，之后按合同约定继续支付房屋占用费至房屋返还时止）；四、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告蒋明违约金643.5元（715×10%×9=643.5元，每月按未付租金部分的10%计算至2013年12月）；以上三、四项合计7078.5元，该款限被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内付清；五、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对上述三、四项给付款项承担连带偿还责任；六、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告蒋明20，000元；七、驳回原告蒋明其他诉讼请求。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司、郴州市泰发房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司未按本判决指定的期间返还房屋给原告蒋明，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费696元，由被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担396元，由被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担300元。
上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由蒋明负担。理由：一、原审判决判非所请。蒋明的第2项诉请是“判令被告泰锋酒店公司立即返还原告房屋”，而原审判决第二项却是“被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告蒋明所有的位于湖南省郴州市西街的泰发大厦四楼A408号房屋”，属于程序违法。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审审理的是租赁合同纠纷，那涉案房屋产权属于蒋明应提供证据证明。依物权法定原则及相关规定，房屋所有人对房屋进行了产权登记确权才能明确产权归属，而蒋明没有房屋产权登记证明，且蒋明只提供了商品房买卖合同，没有提供房款支付凭证。房屋没有实际支付，商品房买卖合同没有履行完毕，原审法院以此认定涉案房屋产权属于蒋明是认定事实不清，适用法律错误。三、租赁合同有以返租金抵扣房款的情形，违反国家强制性规定，商品房买卖合同属于无效合同。四、涉案房屋实际无法支付。郴州市房产管理局已发函给泰发房地产公司，涉案房屋不具备办理房屋产权登记的条件，涉案房屋实际无法支付。五、原审判决解除蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》没有合同依据，不符合法律规定。原审判决泰锋酒店公司支付蒋明的租金、违约金及泰发房地产公司赔偿蒋明20，000元后，《商品房租赁意向协议书》应继续履行。原审法院在蒋明没有依法行使解除权的情况下，判决解除蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》没有合同依据，不符合法律规定。
被上诉人蒋明口头答辩称：1、原审判决审理程序合法，泰锋酒店公司、泰发房地产公司实际上是同一家公司。2、蒋明购买的房屋有商品房买卖合同，应认定该房屋属于蒋明所有。3、房屋所有权证没有办理，是泰发房地产公司的责任，蒋明没有责任。4、双方签订的《商品房租赁意向协议书》因泰锋酒店公司、泰发房地产公司违约，应予解除。
本院二审查明：2004年10月25日，泰发房地产公司（出卖人）与蒋明（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：蒋明购买泰发房地产公司开发的郴州市中山西街“西街综合楼”南栋四层A408号房屋，建筑面积77.24平方米，每平方米1680元，总金额为129，763元；泰发房地产公司在2005年5月1日前将该房屋交付蒋明使用，并在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2004年10月26日，泰发房地产公司收到蒋明的购房款39，760元，2005年2月4日蒋明从中国农业银行郴州北湖支行贷款90，000元支付购房款。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原审判决审理程序是否违法；2、蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》是否合法有效，是否应予解除。
关于争议焦点一。本案是房屋租赁合同纠纷，房屋出租人是蒋明，承租人是泰锋酒店公司，故蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》解除后，承担返还房屋义务的是泰锋酒店公司，而不是泰发房地产公司，蒋明在一审起诉时要求泰锋酒店公司返还房屋，而原审判决由泰发房地产公司返还蒋明的房屋不当，本院予以纠正，但上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司上诉认为该项判决属于程序违法的理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。蒋明的房屋是在与泰发房地产公司签订了《商品房买卖合同》并按照合同约定将购房款全部付清后，再与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，虽然蒋明尚未取得涉案房屋的房屋所有权证，但该责任不在蒋明，而在泰发房地产公司，并不能以此为由认定房屋租赁合同无效。蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》中并无以返还租金抵扣房款的情形，涉案房屋也具备交付条件，故该房屋租赁合同合法有效。上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司上诉认为房屋租赁合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
根据《商品房租赁意向协议书》第七条的约定，如泰锋酒店公司不按期支付租金给蒋明，须支付月租金的10%的违约金给蒋明。如泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，蒋明有权向泰发房地产公司索赔20，000元，并有权要求泰发房地产公司以原价办理房屋退购手续。从该约定可以看出，在泰锋酒店公司未按期支付租金的情况下，蒋明既可以要求泰锋酒店公司支付违约金，还可以要求泰发房地产公司赔偿损失。泰锋酒店公司从2013年4月之后未再支付蒋明的房屋租金，已经构成违约，泰锋酒店公司应每月支付月租金的10%的违约金给蒋明，蒋明也有权向泰发房地产公司索赔20，000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然双方在合同中未约定泰锋酒店公司支付违约金后房屋租赁合同是否解除，但因泰锋酒店公司目前为止无法继续履行房屋租赁合同，蒋明在要求泰锋酒店公司承担月租金的10%违约金后，仍有权要求解除房屋租赁合同，故原审判决解除蒋明与泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》并无不当。上诉人泰锋酒店公司、泰发房地产公司上诉认为蒋明应先向泰锋酒店公司下达解除合同通知后才能向法院提起合同解除之诉的理由没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2442号民事判决第一项即“解除原告蒋明与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的《商品房租赁意向协议书》”、第三项即“被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告蒋明租金6435元（从2013年4月1日起计算至2013年12月1日，之后按合同约定继续支付房屋占用费至房屋返还时止）”、第四项即“被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告蒋明违约金643.5元（715×10%×9=643.5元，每月按未付租金部分的10%计算至2013年12月）；以上三、四项合计7078.5元，该款限被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内付清”、第五项“被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对上述三、四项给付款项承担连带偿还责任”、第六项“被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告蒋明20，000元”、第七项即“驳回原告蒋明其他诉讼请求”；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2442号民事判决第二项；
三、由上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后十五日内返还被上诉人蒋明所有的位于湖南省郴州市西街泰发大厦四楼A408号房屋；
如果上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司、郴州市泰发房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司未按本判决指定的期间返还房屋给被上诉人蒋明，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费696元，由上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担396元，由上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担300元；上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司预交的二审案件受理费50元，由上诉人郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担；上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费477元，由上诉人郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一四年十二月四日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，使用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。