内蒙古自治区额济纳旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）额民一初字第128号
原告范慧茹，女，1960年7月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区额济纳旗。
委托代理人尹磊，内蒙古居延律师事务所律师。
被告张青，女，1987年3月25日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区额济纳旗。
委托代理人谷万其，男，1963年12月24日出生，汉族。现住内蒙古自治区额济纳旗。
原告范慧茹诉被告张青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范慧茹委托代理人尹磊、被告张青及其委托代理人谷万其到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告范慧茹诉称，2013年2月23日，被告与案外人范某某签订《房屋租赁合同》，约定范某某将租赁的原交通局楼下门面房转租给被告，租赁期限为2013年2月23日至2014年2月23日。租赁期满，未续签合同，房屋由被告继续使用。2014年4月22日，范某某因病身亡。原告系范某某的大姐，在范某某病故后原告与房屋所有人额济纳旗国有资产运营管理中心重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日至2015年5月31日。原告承租房屋后多次要求被告腾出房屋并补交不定期实际租金（自2014年2月24日至腾房之日），均无果。现要求，1、被告腾出原告租赁房屋，并赔偿原告租赁房屋收益损失8136元（按每日90元×3个月）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、《房屋租赁合同》1份（2013年2月23日范某某与被告张青签订），证明该合同约定承租期满承租人必须搬出房屋，逾期未搬出应赔偿对方的损失。经质证被告认为，真实性无异议，但对证明目的有异议。
二、《房屋租赁合同》1份（范慧茹与额济纳旗国有资产运营管理中心签订），证明范慧茹与额济纳旗国有资产运营管理中心之间签订房屋租赁合同的事实及双方当事人的权利义务约定。经质证被告认为，真实性无异议，对合法性有异议。
三、《房屋租赁合同》1份（范某某与额济纳旗交通局签订），证明范某某与额济纳旗交通局之间签订房屋租赁合同的事实及双方当事人的权利义务约定。经质证被告认为，真实性、合法性均无异议，该证据证明范某某与额济纳旗交通局签订的合同截止日期为2015年1月3日，额济纳旗国有资产运营管理中心无权解除或终止该合同。
被告张青辩称，原告诉求不能成立，理由如下：1、我与范某某的合同未履行完毕，原告又与额济纳旗国有资产管理中心签订房屋租赁合同，故该合同系无效合同。2、根据我国法律规定，房屋租赁人在同等条件下有优先承租权。但额济纳旗国有资产管理中心并未告知我就将房屋出租，原告范慧茹与额济纳旗国有资产管理中心签订的房屋租赁合同系无效合同。3、范某某于2014年4月22日去世，在去世前我与范某某口头达成协议，继续承租该房屋。故、2014年2月23日房屋租赁合同到期后，我继续使用该房屋，并对房屋进行装修及管道更新。4、在承租房屋期间范某某承诺，自2014年2月24日至2015年2月24日继续将房屋租赁给我，还承诺减免四个月的租赁费。综上，原告与额济纳旗国有资产管理中心签订的合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：
一、《房屋租赁合同》1份，证明范某某与被告之间签订房屋租赁合同的事实及双方当事人的权利义务约定，还证明合同届满后，范某某未要求腾房，并承诺继续将房屋租赁给被告使用的事实。经质证原告认为，认可该合同，但对证明目的不予认可。
二、《房屋租赁合同》1份，证明被告与范某某的合同未履行完毕，原告又与额济纳旗国有资产管理中心签订房屋租赁合同，该合同无效。经质证原告认为，认可该合同，但对证明目的不予认可。
三、收条及收据各1份，证明被告承租房屋后，对房屋下水管道及自来水进行维修及产生维修费3160元的事实。经质证原告认为，对收条及收据的真实性均不予认可。
四、证人张某某及证人程某某证言各一份，证明范某某承诺将房屋继续租赁给被告张青，并承诺免去半年房租的事实。经质证原告认为，以上证人均与被告有利害关系，对证人证言不予认可。
结合原、被告的陈述、举证及质证，本院确认如下事实：2010年1月3日，范某某与额济纳旗交通局签订《交通大楼一楼门面房出租合同》，约定额济纳旗交通局将交通大楼一号门面房出租给范某某，租赁期限为2010年1月3日至2015年1月3日止。2013年2月23日，范某某将房屋转租给被告张青，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2013年2月23日至2014年2月23日止，年租金为33000元。2014年4月22日范某某病故后，原告范慧茹与额济纳旗国有资产运营管理中心（以下简称国资中心）重新签订《房屋租赁合同》，约定国资中心将坐落于原交通局东一商铺（原进财手工面馆）出租给范慧茹使用，租赁期限自2014年1月1日至2015年5月31日，年租金为16000元。
另查明，原交通局大楼因国有资产划转，划转至国资中心，并由该中心统一进行管理。2014年1月1日，国资中心发出通知，要求承租方于2014年1月10日前将租赁房屋钥匙交由国资中心，如有意愿继续租赁该房屋，可与国资中心协商，重新签订房屋租赁合同。本案诉争房屋至今由被告张青占有使用。
本院认为，原告范慧茹与国资中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告张青与范某某所签订的《房屋租赁合同》租期已届满，双方亦未续签合同，合同已终止。范某某病故后，原告与国资中心重新签订《房屋租赁合同》，原告承租该房屋，故被告应当将房屋腾空并交付原告。原告要求被告腾出房屋的理由成立，本院予以支持。合同期满后，被告未及时腾空房屋，侵害了原告的合法权益，应承担相应的赔偿责任。被告应当按照原告与国资中心约定的年租金16000元为标准向原告赔偿三个月的损失4000元（16000元／年÷12×3个月）。对于被告辩称，国资中心出租本案诉争房屋，被告有优先承租权，原告与国资中心签订的房屋租赁合同无效。经本院查明的事实显示，国资中心在行使管理权时，已通知各租户重新签订租赁合同。但被告没有证据证明其向国资中心主张承租权，被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。对于被告辩解，合同期满后，被告与范某某达成口头协议，继续租赁该房屋，范某某承诺减免四个月的租金，并提供证人证言予以证明。但证人均与原告有利害关系，原告亦未提供其他证据予以印证。故，对被告的该项辩解理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张青于本判决生效之日起十日内腾出房屋并交付给原告范慧茹。
二、被告张青于本判决生效之日起十日内赔偿原告范慧茹损失4000元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告张青承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 ：包毕力格
二〇一四年八月六日
书记员 ： 乔 娟
附：本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。