江西省赣州市南康区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0703民初3312号
原告：赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会。
法定代表人：蓝奕平，该居委会主任。
委托诉讼代理人：曾凡珍，江西文峰律师事务所律师。
被告：严文荣，男，1966年5月生，汉族，江西省赣州市人，住南康区。
第三人：钟国林，男，1952年10月生，汉族，江西省赣州市人，住南康区。
委托诉讼代理人：张少荣，江西金蓉律师事务所律师。
原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会（以下简称：南康坪岭居委会）与被告严文荣、第三人钟国林合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告南康坪岭居委会法定代表人蓝弈平及其委托诉讼代理人曾凡珍、被告严文荣、第三人钟国林及其委托诉讼代理人张少荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告严文荣返还多卖店面款43577.75元；2、判令第三人钟国林返还不当得利款87360元，并立即腾出二单元105号店面；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2004年10月18日，原、被告签订一份合作协议，约定原告位于蓝田的综合楼由被告承建，原告不支付建筑费用，所建房屋二楼441.25㎡及店面138.88㎡归原告，同时口头约定另有四套住房及四套店面归原告，由原告的四个村干部各分得住房、店面一套。后检察院介入后，由原告补被告店面170.539㎡及四套住房556.262㎡的价款共计443925.83元，原告收回店面及套房，其余建筑作为工程款抵给被告。综上，原告应得店面面积为309.419㎡。2013年8月26日，被告承建的坪岭社区综合楼刚竣工验收，被告在双方未结算的情况下将二单元105号店面销售给第三人，将一单元101号、102号店面销售给朱金秀。依据双方约定，二单元105号店面应归原告，且被告应退还原告销售一单元101号、102号店面价款42345.89元。被告与第三人在房屋没有竣工验收时签订的买卖合同无效，二单元105号店面不适用善意取得，产权登记为原告，第三人应立即腾出该店面。被告销售一单元101号、102号、103号已征得原告同意，原告仅要求被告返还多卖店面款43577.75元。因被告及第三人拒绝支付上述款项，原告诉至法院。
被告严文荣辩称，答辩人已按合同全面履行了自己的义务，不应承担本案责任，请求驳回原告的诉讼请求；二单元105号店面的产权虽然登记在原告处，但该店面早已销售给了第三人，原告也知晓，第三人是实际产权人，原告无权要求第三人腾出店面。
第三人钟国林述称，本案案由非合伙纠纷，而是合同纠纷；被告与答辩人有购房合同，且该合同系双方真实意思表示，该店面第三人已取得十年之久，原告主张被告及答辩人之间的合同是无效的，没有法律依据；根据原、被告之间的合作协议，被告取得了二单元105号店面的处分权，并非无权处分；原告对第三人取得二单元105号店面之事是知晓的，在第三人要求办理过户手续时，原告也在测绘结果上盖了章，原告主张第三人返还不当得利，无事实及法律依据；原告起诉已超过诉讼时效；综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明事实如下：2004年10月18日，原告南康坪岭居委会与被告严文荣签订协议书一份，约定：1、经南康区东山街道办事处批复，原告采取以地换房的方式，将南康区蓝田果品市场安置点的501.147㎡土地交由被告建设581.169㎡的房屋；2、店面138.88㎡（含分摊楼梯间）及第二层441.28㎡归原告所有，其他房屋由被告处理，施工中的一切费用（含税费）由被告支付。
2005年5月20日，被告与案外人赖信清、蓝奕海、曾昌忠、谢宝兰（均为南康坪岭居委会干部）签订协议书一份，约定：被告同意按430元/㎡计算套房价格，增加50㎡店面面积给上述案外人，店面价格按2600元/㎡计算。
2007年6月9日，原、被告对房屋建设价格进行了结算，结账清单载明，店面120㎡按430元/㎡计价，店面50.539㎡按3030元/㎡计价，套房按430元/㎡计价，原告支付被告店面套房补助金443925.83元（其中店面款为204733.17元）。后原告分得并使用案涉房屋104号店面（138.1㎡）、二单元106号店面（96.65㎡），而被告将案涉房屋101号店面、102号店面出售给案外人朱金香，将103号店面出售给案外人何玉兰。2006年9月10日，被告与第三人钟国林签订购房协议一份，约定被告将案涉房屋二单元105号店面出售给第三人。而后，第三人将105号店面租给案外人刘光德、伍珊灵等人使用。
2014年5月28日，赣州市南康区东山街道办事处出具证明一份，载明：南康坪岭居委会在2003年11月17日经南康区人民政府同意，在蓝田法院对面划拨2亩土地用于建设综合楼。因南康坪岭居委会经济困难，于2004年8月20日经东山街道办事处会议决定，同意采取以地换房的形式建设。现案涉房屋已建成，共计八层，其中店面104号、106号（包公摊面积231.55㎡）、二楼（包公摊面积483.59㎡）用于南康坪岭居委会办公，其余房屋由开发商销售，并已售完。
2014年1月20日，案涉房屋二单元105号店面登记在原告名下。2014年10月15日，为办理案涉房屋二单元105号店面的过户手续，原告与罗忠诚、钟金华签订存量房屋买卖合同。
2016年3月9日，赣州市南康区人民检察院出具证明一份，载明：南康坪岭居委会赖信清等四位村干部与严文荣达成的各分配住房一套及一间店面的协议，查清事实后，赖信清等四位村干部退回了四套住房和四间店面给南康坪岭居委会，南康坪岭居委会与严文荣依约定的面积和单价进行了结算。
上述事实，有当事人的庭审陈述及协议书、领条、结账清单、购房协议、商品房买卖合同、房产证复印件、证明等证据予以证实。
本院认为，原、被告于2004年10月18日签订的协议书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告严文荣依约建成案涉房屋，取得了房屋的处分权。赣州市南康区东山街道办事处出具的证明可以证实除案涉房屋104号店面及106号店面归原告所有外，其余店面均由被告处分的事实。同时，原告与罗钟诚、钟金华签订的存量房屋买卖合同亦可以证实原告已知晓案涉房屋二单元105号店面已销售给第三人钟国林的事实。故根据原、被告双方协议，原告仅能取得面积为138.88㎡的店面，现原告已取得面积共计234.75㎡的104号店面及106号店面，其余店面依约由被告自由处分。被告严文荣作为案涉房屋的有权处分人与第三人钟国林签订的二单元105号店面购房协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。且该协议已依约履行，并由第三人实际占有、使用该店面十年之久，原告主张第三人钟国林返还不当得利款，腾出二单元105号店面，无事实及法律依据，本院不予支持。
原告认为其与被告对案涉房屋进行结算后，被告多分得了房屋面积，要求被告返还相应店面的房款，证据充分，本院予以支持。依据协议及结算清单，原告应得店面面积为309.419㎡（138.88㎡+120㎡+50.539㎡），其中120㎡店面的单价为430元/㎡，50.539㎡店面的单价为3030元/㎡，原告为此支付的店面价款为204733.17元，但实际分得店面面积234.75㎡（104号店面及106号店面）。综合原、被告的协议约定、结账清单及原告实际分得的店面面积，本院酌定被告按单价1200.51元/㎡（204733.17元÷170.539㎡）返还原告多付店面款，即被告严文荣返还原告店面款89640.88元（1200.51元/㎡×74.669㎡），原告仅主张被告严文荣返还店面款43577.75元，本院予以支持。被告严文荣与案外人赖信清等村干部于2005年5月20日签订的协议，该协议侵害了集体利益，属无效协议，故原告认为该协议涉及赖信清等人的权益已转让给原告，理由不充分，本院不予采纳。被告严文荣辩称补充协议是为了做账用，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、由被告严文荣返还原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会店面款43577.75元；
二、履行期限：限被告严文荣于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2919元，由原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会负担2030元，被告严文荣负担889元。
如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 赖训洪
审 判 员 姜 凡
审 判 员 陈 婷
二〇一七年八月二十三日
代理书记员 曾令铭