广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初3906号
原告（反诉被告）刘伟强，男，1987年1月24日出生，汉族，身份证住址：广东省兴宁市。
委托代理人曾艳玲，广东名成律师事务所律师。
委托代理人林傲翰，广东名成律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）何润财，男，1985年10月12日出生，汉族，身份证住址：广东省增城市。
委托代理人姜顶，广东弼信律师事务所律师。
被告（反诉原告）列翠金，女，1989年11月15日出生，汉族，身份证住址：广东省增城市。
委托代理人姜顶，广东弼信律师事务所律师。
第三人东莞市金环房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇清湖头清平路33号。
法定代表人肖锦海。
第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行，住所地：广东省东莞市塘厦镇迎宾大道三正半山豪苑雅景园S1-S10号铺。
法定代表人叶有明。
原告刘伟强（反诉被告，下同）诉被告何润财、列翠金（反诉原告，下同）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告何润财、列翠金于法定期限内提起反诉。本院依法追加东莞市金环房地产经纪有限公司（以下简称金环公司）、中国银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称中国银行塘厦支行）作为本案第三人参加诉讼，并由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟强的委托代理人曾艳玲、林傲翰，被告何润财、列翠金及其委托代理人姜顶到庭参加诉讼。第三人金环公司、中国银行塘厦支行经本院合法传唤拒不出庭。本案简易程序审理期限到期后，原、被告同意并经本院院长批准继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告刘伟强诉称，2015年9月11日，原告与被告何润财、列翠金在第三人金环公司的居间介绍下签订了一份《房地产买卖合同》，约定两被告以总成交价930000元的价格将位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106号的房产出售予原告。合同签订当天，原告向被告何润财转账支付了90000元的购房定金，并由被告何润财出具了收款收据。2015年11月30日，原告又通过银行转账的方式向被告何润财支付了110000元，被告何润财向原告出具了一份金额为200000元的总收款收据。合同签订后，两被告怠于履行作为卖家的义务，既没有按期向中国银行塘厦支行办妥赎楼手续并配合办理银行按揭贷款申请，也没有向塘厦房管部门递交资料审核办理房屋所有权证书。原告多次通过短信、电话等方式催促两被告尽快履行相关等合同义务，但两被告均以没有时间、没有心情、尚有其他事情未处理完毕等借口为由，拒绝履行赎楼、注销抵押、配合申请按揭贷款、申领红本房地产权证的义务，导致交易进程停滞多月，至今无法办理递件过户手续。综上，两被告已经以实际行动表明不愿意履行合同约定的出卖义务，构成严重违约。两被告的违约行为导致原告至今无法实现购房目的，蒙受严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告何润财、列翠金、第三人金环公司于2015年9月11日签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、被告何润财、列翠金继续履行上述《房地产买卖合同》的合同义务，包括向第三人中国银行塘厦支行还清购房贷款、申领贷款结清证明、办妥注销案涉房产的抵押登记等手续，向房管部门递交资料、办理案涉房产的一手房地产权证，配合原告办理银行按揭贷款手续（向按揭银行提交贷款所需资料并签署银行要求的法律文书等），在取得房地产证原件、银行出具贷款承诺书之日起三个工作日内与原告到房管部门签署《房地产买卖合同》并办理递件过户所需的一切手续，为保障合同目的的实现需履行的其他合同义务；3、第三人中国银行塘厦支行协助出具贷款结清证明、注销案涉房产的抵押登记以及办理红本房地产权证等手续；4、被告何润财、列翠金向原告支付逾期履行违约金（以案涉房产转让成交价930000元为基数，按每日万分之五（465元／天），从2016年1月16日计至两被告全面妥善履行完毕《房地产买卖合同》约定的义务时止，暂计算至2016年3月18日共63天，为29295元；5、本案全部诉讼费用由被告何润财、列翠金承担。
被告何润财、列翠金辩称，合同明确约定了具有解约性质的定金罚则，应遵循意思自治优先的原则适用定金罚则。被告何润财、列翠金与原告签署的《房地产买卖合同》第三条第二款约定了定金的数额，并且后来定金数额增加到200000元；第十条约定了定金罚则。分析该两个条款，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条以及《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，当事人可以约定定金罚则以保证合同的履行。一方面，涉案合同的定金条款充分反映了双方当事人的意思自治，理应受到法律的保护。另一方面，定金的数额超出涉案合同标的额的20%，违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，超出部分应当无效。其次，涉案合同约定的定金数额能够弥补非违约方的“可期待利益”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了违约责任的赔偿范围包括直接损失和可期待利益损失。原告在2015年9月11日签署合同的时候，因为预测房价可能要增长，当时约定了高于其他合同的定金数额，在当时的情况下，对于合同履行的可期待利益不高；后来行情巨变，东莞的房价在2015年9月至12月，又出现较大的涨幅，原告与被告约定将首期款项转为定金，原告的履行合同可期待利益增长到200000元，由定金罚则作为担保，违约一方能够预见的损失就是200000元。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十三条也规定，“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。现在房价已经涨到1500000元左右，因强制履行合同而产生的后果的损害赔偿严重超出当事人的预见，严重侵犯当事人的意思自治。最后，涉案合同第十条约定的定金罚则表明涉案合同定金具有解约性质。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。分析涉案合同第十条可以发现，该条约定了定金罚则以及守约方的被动解除权，即违约方存在违约行为之下，守约方被动使用定金罚则。合同解除权，法理上分为被动解除权和主动解除权，只有两者同时存在，才能够实现定金罚则。违约方选择不履行合同，就是行使其主动解除权，守约方才能够行使其被动解除合同权利，并且请求适用定金罚则。合同未进入实质履行阶段，不足以支持继续履行合同。从合同的履行进度来看，判决继续履行合同没有依据并且将会侵犯答辩人的物权权益。原、被告签署的《房地产买卖合同》，目前仅属于履行初期。从合同实际履行情况来看，第一，本合同项下赎楼办理方法实际上属于作为卖方的被告自行赎楼。该赎楼方式，实际上不可能给原告带来其他成本或者增加风险。第二，到目前为止，原告支付了两笔款项，90000元定金和110000元“房款定金”。原告第一次支付了90000元，第二次支付了110000元“房款”，该110000元在备注中规定自动转为定金。实践中普遍的操作方法是，定金转为房款。涉案合同中，约定房款转为定金旨在保护原告的合同期待利益。截止法院受理本案，涉案合同履行仅属于前期准备，而非已经实际交付房产或者支付了对价，或者原告已经成功办理了银行按揭手续。也就是说，原告不可能因为10%合同的履行，享有100%合同期待利益。如果仅仅因为原告交付了定金，就判决继续履行合同，合同履行期间因为情势变更房价急剧升值，将完全让没有支付更多成本或者承担更大风险的原告不劳而获。更何况，原告交付两次的款项都被设定为定金，而且超过合同的百分之二十，足以弥补原告的合同期待利益损失。被告前往办理产权证书期限尚未届满，原告起诉要求继续履行有违诚实信用原则，违反合同约定构成违约，已经给原告造成严重损失，应当赔偿，《房地产买卖合同》已在第二条第一款明确规定“卖方应于开发商通知办理房产证三个工作日办理相关产权证书”，而原告一直通过微信、电话等方式催促和骚扰，指责被告怠于履行合同。但是实际的情形并非如此，被告通过多种渠道筹资办理了赎楼，因为没有收到开发商的通知，所以没有前往办理房产证。原告不遗余力、不顾成本地起诉要求继续履行合同，实际上是贪图案涉房产在最近半年的升值。实际上，通常的做法是，原告按照定金条款要求被告支付双倍定金。原告没有这样做，而选择起诉要求强制履行合同，根本原因是案涉房产的价格已经超过了930000＋200000元的价格。如果原告可以任意选择一种方式来实现自身利益的最大化，那么被告亦有权选择任何一种方式来实现利益的最大化。这样，就必然产生利益冲突。《中华人民共和国合同法》的定金条款明确拒绝了原告的这种肆意选择权，否则势必损害被告的权益。原告提起诉讼，查封房产等行为增加了交易的成本和费用，严重损害了被告的权益，给被告造成了严重的损失，有违诚实信用原则，亦有违公平原则，应当对合同的解除承担相应的风险和责任。涉案合同签订之后，发生情势变更，合同履行的基础动摇和丧失。根据最高人民法院出台的《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。涉案合同签署之后，尤其是在双方当事人达成定金并且支付定金后，客观上，东莞市塘厦镇的房产价格出现了巨大涨幅，涨幅超过了合同价格930000加上200000元的数额；主观上，该涨幅超出当事人可预见范围，不属于商业风险；根据目前中介公司收到的报价，案涉房产的价格大概是1450000元左右。在此情况下，强制履行合同明显不公平。同样，原告在其代理人的协助下，理应明白在有存在解约定金的情况之下，查封被告的房产，可能会给被告造成巨大的损失，其请求法院强制履行并且查封房产的行为完全在其明知发生情势变更的情况之下而为之，因此应属恶意行为。被告因此丧失了最佳交易机会，目前房产价格已经回落到1350000元。被告的损失与原告的恶意查封和诉讼行为之间存在直接因果关系。被告已经通知解除涉案合同。原告提起诉讼并且查封房产之后，被告因为原告的违约行为已经通过微信、短信通知原告解除涉案合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》，涉案合同已经解除。合同解除之后，原告应当赔偿被告因此遭受的损失。综上所述，被告请求法院判决驳回原告所有诉讼请求，判令原告赔偿损失。
被告何润财、列翠金反诉称，被告与原告于2015年9月11日签署了《房地产买卖合同》，合同约定案涉房产东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106号转让总价930000元。合同第二条第一款约定，卖方应于开发商通知办理房产证三个工作日前办理相关产权证书。合同第三条第一款约定了定金为90000元。合同第十条约定了违约责任，以及当事人违约的定金罚则。合同签署后，原告向被告支付了90000元定金，以及11000元房款。2016年3月22日，原告在未经有效沟通，无证据证明开发商已经通知被告前往办理房产证的情况下，起诉被告违约并查封被告的房产。被告认为，原告的行为已经构成违约，侵犯了被告合法权益。被告于2016年4月11日基于下述理由，以电话、短信、微信的方式通知，解除与原告的《房地产买卖合同》。首先，合同约定了定金条款，明确约定了违约情况下的定金罚则，很清楚定金具有解约性质，如果买方丧失定金，如果卖方违约，双倍返还定金。原告的起诉毫无根据，查封价值1000000元的房产有违诚实信用原则，完全超出了双倍定金，属于恶意行为。其次，退一万步，即使被告违约，原告仅对被告享有债权请求权，物权仍然属于被告享有，被告仍享有处分权。被告仍然有权依据价高者得的原则处分物权。原告查封被告的房产，可能导致被告丧失最佳卖出机会，并且已经因为处理问题、聘请律师等，蒙受巨大损失。况且目前东莞市塘厦镇的房产价格已经出现升值之后的回调，被告可能遭受巨大损失。综上所述，请求法院判令：1、确认被告与原告之间的合同已经解除；2、原告向被告支付90000元违约金。
针对被告何润财、列翠金的反诉，原告刘伟强辩称，被告的反诉没有事实及法律依据，应予以驳回。双方签订的买卖合同合法有效，合同第二条第一款的约定“案涉房产具备办理房产证条件的三个工作日内办理房产证”实质含义是原告无法得知开发商何时通知被告。原告的查封是为了维护自身权益，督促被告履行义务，是行使正当权利。被告多次自认是因为房价上涨而恶意违约、一房多卖，合同约定的定金罚则为违约定金，选择权归属于守约方。案涉交易不存在履行不能的情况，也不属于情势变更，属于商业风险，根据诚信原则，请求法院依法判决履行合同，以打压通过失信违约获利的不正之风。
第三人金环公司、中国银行塘厦支行在法庭期限内并未作出陈述，也未提供任何证据。
经审理查明，两被告于2011年1月24日登记结婚，被告何润财于2013年8月23日向东莞市碧桂园房地产开发有限公司购买位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106房屋，尚未办理房地产权证，合同编号为201308231CCF11973532，现抵押于第三人中国银行塘厦支行，抵押金额为440000元，他项权证明书号为20140605226A5B299012。本院根据原告的申请作出（2016）粤1973民初3906号民事裁定书，于2016年3月25日对案涉房屋进行了司法查封。
2015年9月11日，两被告作为卖方，原告作为买方，第三人金环公司作为经纪方，三方共同签订一份编号为NO：0000317的《房地产买卖合同》，约定两被告自愿将案涉房屋转让给原告，转让总价为930000元，原告于签订合同当日向被告支付定金90000元，首期款189000元于赎楼银行通知扣款支付110000元，其余部分于过户当天支付，剩余楼款651000元由原告向银行申请按揭贷款支付给被告，按揭所需费用由原告交于第三人金环公司予以办理，原告申请银行按揭贷款不足以支付购房款部分，原告需在银行放款之前以现金或转账方式支付给被告；案涉房屋尚未办理房地产权证，被告需要在开发商通知办理房产证3个工作日前办理相关产权证书；案涉房屋处于银行抵押状态，由原告出资向原抵押银行办理赎楼手续，被告需在原告支付赎楼款至其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给第三人金环公司或原告第三人；原、被告双方应于原告贷款审批通过或被告赎楼办理房产证后3个工作日（若被告需赎楼的，则注销抵押登记取回房产证原件后7日内）需到房管所签署《房地产买卖合同》，待评估审批完成后并递件至地税局申请税费报批；在接到地税局或第三人金环公司通知缴税后7日内，双方需缴纳相关税费并于当天递件至房管局过户，且过户递件回执由第三人金环公司或指定担保公司代为托管；在接到房管所通知后7日内，双方需与经纪方或经纪方指定担保公司到相应部门分别办理缴纳相关税费及领取新房地产权证的手续，原告负有抵押义务的，需在领取新房地产权证当天将房产权证交予银行并收到银行通知当天去办理抵押登记手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；原告支付二手房过户所需税费；被告需在收齐全部房款将案涉房屋交于原告使用；鉴于第三人金环公司已促成双方买卖合同的成立，由原告向第三人金环公司支付佣金5000元；如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过5日，被告可解除合同没收原告已支付的定金，并且由此给被告造成的其他经济损失全部由原告赔偿；如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并要求被告支付双倍定金和返还已付款，并且由此给原告造成的其他经济损失全部由被告赔偿；如原告已如约履行合同条款的前提下，被告不能按期向原告交付房屋，如逾期则原告有权要求被告以转让成交价为基数按每日万分之五的违约金赔偿给原告，并且由此给原告造成的其他经济损失全部由被告承担；如原、被告任何一方中途违约，则违约方需向第三人金环公司支付5000元作为违约金；原告提前支付部分首期款给被告进行赎楼，支付的部分首期款自动转为定金。2015年9月11日，原告向被告支付定金90000元，于2015年11月30日向被告转账支付110000元用于赎楼，被告向第三人中国银行塘厦支行申请提前偿还贷款，于2015年12月4日全部结清，并于2016年3月14日领取了贷款结清证明。
原告主张在原告支付赎楼款后，被告经多次催告拒不协助办理申请按揭贷款、注销抵押权以及办理一手房地产权证的手续，原告通过微信于2016年1月16日向被告要求其于2016年1月20日之前与原告一同前往银行办理贷款手续；后并于2016年3月17日向被告发出《律师函》，要求被告于2016年3月23日前履行结清贷款、注销抵押登记、办理一手房产证、配合申请贷款、递件过户等等义务，但被告并未在限期内履行上述义务；被告在2016年4月12日的录音中也明确表示违约，拒绝继续转让案涉房屋，上述行为已构成违约，现原告要求继续履行案涉《房地产买卖合同》，将案涉房屋过户登记在原告名下，主张根据合同第十条第二款约定，被告应自原告通过微信催告后即2016年1月16日起按总楼价每日万分之五的标准支付违约金至合同履行之日止；原告主张案涉房屋存在抵押权，但案涉抵押债务已经还清，并同意一次性付清尚欠的楼款并继续承担过户登记所产生的税费；因案涉房屋尚未办理一手房地产权证，办理房地产权证的税费同意予以垫付，但应在尚未支付的楼款中扣除。对于上述主张，原告提供了短信记录、微信记录、《律师函》、录音予以证明，其中2016年4月12日录音显示被告何润财称“房子的话不能行，不能给你”，原告称“为什么”……“我说为什么不能给我？你当初不是说卖给我吗？你现在又说不给我”；被告何润财称“我是说卖给你啊，是不是，我现在是自己住的原因，我自己搬过去住啊，所以的话，我老婆说不能卖啊！我也想卖给你啊是不是，所以的话我跟你说”；原告称“你这样讲，就没办法沟通了，你这样讲，就很难沟通了知道吧，我的目的，我出了那么多的人力物力就是想要这套房子，你现在说不给我，我怎么处理”；被告何润财称“我知道啊，当时按照合同来说的话我只能算违约啊是不是”；原告称“是啊”。
对于原告提供的短信记录、微信记录、录音、《律师函》，两被告均予以确认，但主张被告并不存在违约行为，根据《房地产买卖合同》约定，两被告需在开发商通知3天内办理房地产权证，开发商尚未通知被告可以办理房地产权证，并不能个人前往房管部门办理，但原告不断的催促原告履行办理房地产权证等手续，并提起诉讼，查封案涉房屋，已构成违约，被告于2016年4月10日通过短信通知原告解除合同，因此不同意继续履行合同，并要求原告支付被告违约金90000元。对于上述主张，被告提供了短信记录及录音予以证明。被告主张被告列翠金于2016年4月11日通过电话询问案涉房屋的开发商销售人员案涉房屋的办证情况，开发商的销售人员告知原告尚未可以办理房地产权证。对于录音，原告不予确认，认为无法证实通话人员的身份，且在开发商已经进行大确权的情况下，只要被告还清贷款，办理注销抵押权就可以前往房管部门办理房地产权证。
2016年3月23日，原告以两被告构成违约为由起诉至本院，两被告于法定期限内提起反诉，要求解除案涉合同。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、收款收据、交通银行转账客户回单、贷款结清证明复印件、房屋产权权属证明复印件、短信记录、微信记录、《律师函》、快递单、录音、被告提供的房产信息查询结果、报价信息、短信记录、录音、结婚证、商品房买卖合同、贷款结清证明以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，结合原、被告的诉辩，本案的争议焦点在于：一、案涉《房地产买卖合同》是否合法有效。
首先，案涉房屋由被告何润财购买，在房管局合同备案在被告何润财名下，原、被告及第三人金环公司签订《房地产买卖合同》，由被告将案涉房屋转让给原告，约定的购房价对价也相对合理，是原、被告真实意思表示。被告何润财购买案涉房屋发生在其与被告列翠金婚姻存续期期间，属于夫妻共同财产，两被告共同签订合同转让案涉房屋，案涉的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告及第三人金环公司均具有约束力。
二、《房地产买卖合同》能否继续履行。
原、被告对案涉合同履行过程中的违约责任主张不一，原告主张被告经多次催促未能按约履行提前还贷、注销抵押登记、配合申请贷款、办理房地产权证等合同义务，并明确告知被告不再转让案涉合同，被告则认为案涉合同并未约定履行期限，在开发商尚未通知办证的情况下原告起诉至法院，查封案涉房屋构成违约。对此本院认为，首先，原、被告在合同中对提前还贷、注销抵押登记、申请贷款等手续的办理期限均没有明确约定，属于对履行期限约定不明，原、被告对上述手续的办理时间应进行协商，根据原告提供的短信记录、微信记录，原告不断与被告沟通办理的时间，但被告未能在合理期限内予以办理提前还贷、注销抵押登记、配合办理贷款的手续；其次，被告主张办理房地产权证需要经过开发商通知，但履行合同交易的其他义务并不以办理房地产权证为前提，并不能以未能办理房地产权证为由拒不办理提前还贷、注销抵押登记及配合办理贷款等手续；最后，被告在原告提供的录音中明确表示案涉房屋需要用作自住，不再继续转让案涉房屋。综上，本院认定被告的上述行为构成违约，现原告作为守约方，要求继续履行《房地产买卖合同》，本院予以准许。但案涉的《房地产买卖合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。
首先，案涉房屋在房管部门备案登记在被告名下，并经得被告列翠金同意转让，故案涉房屋的转让并不损害共有权人的合法权益。
其次，案涉房屋现抵押于第三人中国银行塘厦支行处，但抵押债务已经清偿，因此该抵押权可以予以注销。
再次，《房地产买卖合同》办理案涉房屋过户所需税费约定由原告承担，原告同意继续承担，而对案涉房屋办理一手房地产权证的税费原告也同意垫付，要求在未支付的购房款中予以抵扣。
最后，《房地产买卖合同》约定案涉房屋的转让总价为930000元，扣除了原告已支付的200000元后，还剩余730000元。该730000元在扣除了代替被告支付办理一手房地产权证的税费金额，即为原告还应支付给被告的购房款，此款原告表示愿意且有能力一次性支付给被告，有利于合同的履行，本院予以准许。
综上，原告要求继续履行《房地产买卖合同》，并不存在障碍，本院予以准许，至于被告关于解除《房地产买卖合同》以及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的违约金，如上所述，原、被告在合同中就提前还贷、注销抵押权、申请贷款手续的履行期限并无明确约定，双方就履行期限存在争议，现本院已认定被告应继续履行案涉合同，因此原告主张逾期履行违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告刘伟强与被告何润财、列翠金于2015年9月11日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106房屋（房管部门合同编号：201308231CCF11973532）NO：0000317的《房地产买卖合同》合法有效；
二、确认原告刘伟强与被告何润财、列翠金继续履行双方于2015年9月11日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106房屋（房管部门合同编号：201308231CCF11973532）NO：0000317的《房地产买卖合同》；
三、被告何润财、列翠金应于本判决发生法律效力之日起十日内注销位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106房屋（房管部门合同编号：201308231CCF11973532）抵押登记（他项权证明书号为20140605226A5B299012），第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行予以协助配合；
四、被告何润财、列翠金应于位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园7号楼1单元2106房屋（房管部门合同编号：201308231CCF11973532）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告刘伟强名下，相应办理一手房地产权证以及办理过户税费由原告刘伟强支付，并将上述房屋交付给原告刘伟强；
五、原告刘伟强应于上述房屋办理过户登记当天向被告何润财、列翠金支付转让余款（计算方式：730000元—本判决第四项所涉办理案涉房屋一手房地产权证的税费金额）；
六、驳回原告刘伟强的其他诉讼请求；
六、驳回被告何润财、列翠金的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6696.48元、保全费1020元，原告刘伟强已预交，由被告何润财、列翠金共同负担；本案反诉受理费1025元，被告何润财、列翠金已预交，由被告何润财、列翠金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一六年八月十七日
书记员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。
人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。
案件转为普通程序审理的，审理期限自人民法院立案之日计算。
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