荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第00287号
原告：潘赟（第三人所诉被告），女，1976年4月6日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人：胡俊，湖北博智律师事务所律师。
被告：荆州市滨湖房地产开发有限公司（第三人所诉被告），住所地：湖北省荆州市沙市区江津东路169号。
法定代表人：邓锦明，该公司董事长。
委托代理人：胡明波，湖北云盛律师事务所律师。
第三人：荆州住房公积金管理中心，住所地：湖北省荆州市沙市区江津西路***号。
法定代表人：熊鹰，该中心主任。
委托代理人：熊炜，女，汉族，1979年11月11日出生，住湖北省荆州市沙市区，该中心职工。
委托代理人：任重，男，汉族，1978年6月15日出生，住湖北省荆州市沙市区，该中心职工。
原告潘赟诉被告荆州市滨湖房地产开发有限公司（以下简称：滨湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告潘赟及其委托代理人胡俊、被告滨湖公司的委托代理人胡明波到庭参加了诉讼。本院在审理过程中，荆州住房公积金管理中心（以下简称：公积金中心）作为有独立请求权的第三人于2015年10月21日申请参与诉讼，本院受理后，于2015年11月20日再次公开开庭进行了审理，原告潘赟及其委托代理人胡俊、第三人公积金中心的委托代理人熊炜、任重、被告滨湖公司的委托代理人胡明波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘赟诉称：2013年9月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应于2014年10月30日前验收交楼，但被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定目的合格的建筑物。合同约定逾期90日交楼，原告有权解除合同，根据此条原告要求退房的，被告应全额返还买受人购房款并支付已付房款5%的违约金。2013年9月24日，原告向被告支付了购房首期款441800元，2014年1月17日原告通过公积金贷款向被告支付了房款400000元。被告应自2013年9月24日以441800元为基数以银行同期贷款利率计算，向原告支付利息损失，还应支付原告相应的公积金贷款利息。被告的行为违背了合同约定，损害了原告的合法权益，原告特请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，返还原告全部购房款841800元及利息损失（以首付款441800元为基数，按银行同期贷款利率计算自2013年9月24日至实际返还之日止的利息损失；以贷款400000元为基数，按公积金贷款利率计算自2014年1月17日至实际返还之日止的利息损失）；判令被告支付原告违约金42090元；判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告以合同违约金数额低于其实际损失为由，要求以原告支付购房款为基数按银行同期贷款利率计算违约金数额。
被告滨湖公司辩称：被告对原告解除合同的诉讼请求不认可，双方签订的合同仍然有效，不符合合同解除的条件。对于违约金，由于被告确实存在逾期交房的行为，应当承担一定的违约金赔偿。对于诉讼费，应当由原被告双方合理分担。
有独立请求权的第三人公积金中心诉称：2013年9月20日，原告向被告购买商品房，当日签订了商品房买卖合同。同年10月15日，原告与其配偶易智向第三人提交了住房公积金贷款400000元的申请，并由被告向第三人提交了其愿意为原告的贷款提供阶段性担保的阶段性保证书。2013年10月25日，原告与第三人签订了《住房公积金借款合同》和《住房公积金借款抵押合同》，并将其拥有的坐落于沙市区房屋抵押给第三人。荆州市房屋产权市场管理处于2013年11月14日出具了《荆州市预抵押证明》。2014年1月14日，第三人委托中国建设银行股份有限公司荆州分行向原告潘赟发放了住房公积金贷款400000元。由于申请人是原、被告房屋买卖合同纠纷一案中标的物的合法抵押权人，特申请作为有独立请求权第三人参与诉讼，请求判令解除第三人与原告签订的住房公积金借款合同；判令原告、被告偿还所欠贷款本金377230.99元、利息89.07元（利息计算至2015年10月16日），2015年10月16日之后的利息按公积金借款合同约定继续计算；判令原告立即退还因购房支取的公积金34800元；确认荆州住房公积金管理中心对已办理抵押登记的房产享有优先受偿权，以处置所得优先受偿；本案诉讼费用由原被告承担。
原告潘赟（第三人所诉被告）辩称，对第三人的请求解除公积金借款合同无异议。截止至2015年11月19日，原告已偿还借款本金22769.01元、利息29910.72元，第三人请求的金额是上个还款期的数额，与实际欠款本金及利息不符。原告支取的公积金34800元已经支付给了被告，原告认为应当由被告来承担退还义务。对抵押房屋的优先受偿权应由原告享有。本案诉讼费用不应由原告承担，应由被告承担。由于原告因本次购房行为实际向第三人支付了29910.72元利息，该部分利息与原告已支付购房款的利息损失之和作为原告的实际损失，已高于了原被告合同约定的违约金数额，应按原告的实际损失来认定被告的违约金数额。
被告滨湖公司（第三人所诉被告）辩称，第三人与原告签订的住房公积金借款合同与被告无关。即便是解除房屋买卖合同，根据合同相对性被告仅认可向原告承担返还购房款的义务，而不应向第三人承担返还义务。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据1、潘赟的身份证复印件一份；证明原告身份情况。
证据2、滨湖公司的企业法人营业执照复印件一份；证明被告身份情况。
证据3、潘赟与滨湖公司于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》复印件一份；证明按照原、被告签订的合同约定，被告已逾期90天未交房，原告有权解除合同。
证据4、销售不动产统一网络发票复印件两张；证明原告已交清全部购房款841800元。
证据5、借款人为潘赟的《住房公积金借款合同》复印件一份；证明原告向荆州住房公积金管理中心借款400000元购房的情况。
证据6、原、被告协商及电话记录打印件一份；证明原告与被告协商未果。
经庭审质证，被告滨湖公司对原告潘赟提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交的证据6真实性有异议，且该记录上的参加人“余某某”并非被告的法定代表人，也不是委托代理人，其与原告协商的内容均对被告不产生任何法律效力，其协商内容与本案无关。
被告滨湖公司为支持其答辩意见，向本院提交的证据如下：
证据1、小区业主微信截图打印件六张；证明数位小区业主共同商议闹事，导致办证受阻。
证据2、部分业主在市政府闹事照片打印件两张；证明部分业主到市政府拉横幅，导致办证受阻。
证据3、滨湖公司于2015年1月8日作出的《致某某国际业主的公开信》；证明被告承诺对部分项目的整改和小区的设计以业主为先的理念。
原告潘赟对被告滨湖公司提交的证据1、2真实性、关联性有异议，且不能作为被告不承担合同违约责任的依据，部分业主维权也并不是导致涉案楼盘不能办证的理由。对被告提交的证据3的真实性有异议，该证据系复印件，其真实性无法确认，且该证据的内容恰好能证明被告确实存在违约行为。
第三人为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据1、事业单位法人证书复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证复印件各一份；证明第三人的信息情况。
证据2、荆州住房公积金个人贷款申请表复印件、住房公积金个人贷款面谈笔录复印件、住房公积金借款合同复印件、个人贷款支付凭证复印件各一份；证明第三人与原告之间的借款合同关系，第三人已向原告发放贷款400000元的事实。
证据3、被告滨湖公司于2013年10月15向第三人出具的阶段性保证书复印件一份；证明被告在原告向第三人申请400000元的住房公积金贷款时提供了阶段性担保。
证据4、住房公积金借款抵押／质押合同复印件、荆州市房屋产权市场管理处出具的《荆州市预抵押证明》复印件各一份；证明位于沙市区房屋已办理了抵押登记手续，第三人是抵押权人。
证据5、用户名为潘赟的贷款账户基本信息一份；证明截止2015年10月16日，原告欠第三人贷款本金377230.99元、利息89.07元。
证据6、荆州个人住房公积金支取使用申请表和住房公积金部分提取凭证复印件共四份；证明原告潘赟及其配偶易智因购房支取了公积金34800元。
经庭审质证，原告潘赟、被告滨湖公司对第三人提交的上列证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
原告潘赟为支持其对第三人的答辩意见，向本院提交了一份潘赟住房公积金查询打印件，证明截止2015年11月19日原告已偿还第三人贷款本金22769.01元，已还利息29910.72元。第三人对该证据的真实性有异议，应以我方提供的公积金数额为准；被告滨湖公司对该证据无异议，该证据只证明了原告与第三人的支付关系，与被告无关。
综合原告、第三人及被告的质证意见，本院对原告、第三人及被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
对于原告所提交的证据1、2、3、4、5和第三人提交的全部证据，由于上列证据均系原件或与原件核对无误的复印件，且对方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，上述证据证明目的及证明对象明确，证据之间能够相互印证，形成一个完整的证据链，故本院对原告所提交的上列证据及第三人提交的全部证据的证明效力予以确认。对于原告所提交的证据6及被告所提交的证据1、2、3，由于双方都对其真实性提出异议，且上列证据所证对象均为原、被告之间及其他业主与被告之间进行维权、协商的经过，并不是本案查明事实、划分责任所需的证据，故本院对上列证据的证明效力均不予确认。对于原告针对第三人诉求补充提交的证据，由于该证据无法显示其来源，其真实性无法得到认可，针对原告尚欠第三人贷款本金数额及利息支付数额，应已贷款发放银行即中国建设银行股份有限公司荆州分行的统计数额为准。
根据本院认定的有效证据，结合原告、第三人及被告的当庭陈述，查明本案事实如下：
2013年9月20日，原告潘赟与被告滨湖公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沙市区商品房一套，总价款为841800元，付款方式为按揭（首付441800元、银行贷款400000元）。该合同第八条约定，被告应在2014年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告向被告交付了首付房款441800元，被告于2013年9月24日开具了一张金额为441800元的销售不动产统一网络发票。
商品房买卖合同签订后，原告潘赟及其配偶易智向第三人申请住房公积金贷款400000元，被告滨湖公司于2013年10月15日向第三人出具了一份《阶段性保证书》，愿意为借款人潘赟向第三人申请的该笔贷款提供阶段性保证，并保证借款人依据《住房公积金借款合同》约定按时足额偿还借款本息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及相关费用。2013年10月25日，原告与第三人签订了《住房公积金借款合同》和《住房公积金借款抵押合同》，并于2013年11月14日就抵押物办理了预购商品房抵押，由荆州市房屋产权市场管理处出具了《荆州市预抵押证明》，抵押权人为第三人公积金中心，抵押人为潘赟、易智。2014年1月14日，第三人公积金中心委托中国建设银行股份有限公司荆州分行将贷款本金400000元发放给原告潘赟，并按借款人要求将贷款转存至被告滨湖公司账户。2014年1月17日，被告开具了一张金额为400000元的销售不动产统一网络发票。
2014年10月18日，被告滨湖公司发出《交房公告》，声明“某某国际商品房住宅楼已竣工，经相关部门验收合格，已达交房标准。”2014年10月28日，原告通过邮寄方式向被告送达了《拒绝收房通知书》，载明：“如贵公司逾期30日仍不能交付符合法定和约定条件的房屋及公用配套设施，买受人将从2014年10月30日起计算贵公司逾期交房期限，并根据合同第九条、第十一条约定依法行使合同解除权即退房，并要求贵公司赔偿由此造成的一切损失”。双方故而成讼。截止至2015年5月6日庭审时，涉案房屋的竣工验收备案尚未完成，《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》仍在办理当中。
另查明，2013年9月26日，原告潘赟及其配偶易智以购商品房为由向第三人公积金中心申请支取使用个人住房公积金，两人支取个人账户内公积金共计34800元。截止至2015年12月30日，原告已偿还第三人本金24137.61元及利息32578.73元，尚欠第三人本金375862.39元。
根据本院查明的事实，综合原、被告双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点是：原告是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》
本院认为，原告潘赟与被告滨湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据合同约定，被告应在2014年10月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但截止至2015年5月6日庭审时，被告仍无法向原告出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。虽然被告于2014年10月18日通知原告办理房屋交付手续，但由于其未按合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋，且有权在被告逾期交房超过90日后解除合同。故原告主张解除与被告滨湖公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。
原告潘赟与第三人公积金中心签订的《住房公积金借款合同》和《住房公积金借款抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第25条的规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。由于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，如其胜诉的同时也将导致其对房屋所有权的终止，从而致使对本案原、被告享有担保债权的公积金中心作为有独立请求权的第三人起诉至本院，对原、被告主张合同上的提前还贷权和连带偿还担保责任，本案应予合并审理。因原告亦明确表示同意解除与第三人签订的《住房公积金借款合同》、《住房公积金借款抵押合同》，致使有独立请求权的第三人行使该合同的提前还贷权得已成就，故本院对有独立请求权的第三人要求提前还贷的主张予以认定和支持。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。原告所购的预售房已经办理了预购商品房抵押登记，成为原告获取银行购房贷款的担保，故有独立请求权的第三人主张对该抵押房屋享有优先受偿权，本院予以认定和支持。原告因购商品房向第三人申请支取其个人账户的公积金款项，商品房买卖合同解除后，原告应将其支取的公积金款项返还给第三人，第三人应将该款项按提取金额返还到的个人账户内。此外，在被告偿还了有独立请求权第三人贷款本息及罚息后，因原、被告解除了《商品房买卖合同》，故原告所购房屋应返还给被告所有。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因被告违约行为，原告主张合同约定违约金低于造成的损失，请求参照中国人民银行同期贷款利率来计算违约金数额，其主张符合法律规定，本院予以支持。违约金数额以原告支付的购房首付款441800元为基数，自付款之日2013年9月24日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告潘赟与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于2013年9月24日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告潘赟与第三人荆州住房公积金管理中心于2013年10月25日签订的《住房公积金借款合同》、《住房公积金借款抵押合同》；
三、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘赟购房款441800元；
四、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘赟已偿还给第三人荆州住房公积金管理中心贷款本金24137.61元及利息32578.73元（本息计算至2015年12月30日）；
五、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以441800元为基数，自2013年9月24日起自本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付原告潘赟违约金；
六、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人荆州住房公积金管理中心贷款本金375862.39元（本金计算至2015年12月31日）；
七、第三人荆州住房公积金管理中心对原告潘赟登记设立预购商品房抵押的房屋享有优先受偿权；
八、待第三人荆州住房公积金管理中心受偿后，原告潘赟、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司及第三人荆州住房公积金管理中心到不动产登记机关办理抵押房屋注销登记手续，该房屋归被告荆州市滨湖房地产开发有限公司所有；
九、原告潘赟于本判决生效之日起十日内将提取的公积金34800元返还给第三人荆州住房公积金管理中心（其中26400元返还到原告潘赟00170817个人账号，8400元返还到易智00053117个人账号）；
十、驳回原告潘赟、第三人荆州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。
案件受理费16379元（原告预交12639元，第三人预交3740元），诉讼保全费5000元，共计21379元，由被告荆州市滨湖房地产开发有限公司负担。
被告荆州市滨湖房地产开发有限公司如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李娅
审判员 张华
审判员 周备
二〇一六年一月七日
书记员 黄炼