杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第1133号
原告：杭州龙福物业管理有限公司。
法定代表人：陈卫星。
委托代理人：周晓芳。
被告：吴民强。
委托代理人：郭卫平。
被告：杭州天都房地产经营有限公司。
法定代表人：李德虎。
委托代理人：沈水兴。
原告杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福物业公司）诉被告吴民强、杭州天都房地产经营有限公司（以下简称天都房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由代理审判员秦海龙适用简易程序独任审判，于2014年5月8日公开开庭审理了本案，原告龙福物业公司委托代理人周晓芳、被告吴民强委托代理人郭卫平、被告天都房地产公司委托代理人沈水兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙福物业公司起诉称：2013年2月20日，原告龙福物业公司与被告天都房地产公司签订《百汇中心物业服务委托合同》，合同约定由原告龙福物业公司向其开发的百汇中心提供物业管理服务，物业服务期限为2013年3月01日至2015年2月28日，并享有收取物业费的权利。此前，被告天都房地产公司于2012年11月将百汇中心1#楼3层出租给被告吴民强，租赁期限为2012年12月1日至2027年11月30日，并约定由被告吴民强交纳物业管理费。依照《百汇中心物业服务委托合同》的相关约定，百汇中心1#楼3层应交纳自2013年3月1日至2013年12月31日的物业费105000元（1.5元／月／平方米×7000平方米×10个月），已交纳的费用为21000元，尚欠84000元物业费未支付给原告龙福物业公司。被告吴民强作为百汇中心1#楼3层实际使用人及约定的交费义务人，被告天都房地产公司作为其所有权人，根据相关规定，被告天都房地产公司对被告吴民强负有连带交纳责任。原告曾多次催交物业管理费，但二被告拒不履行其交纳义务。故诉至法院，请求判令：1.被告吴民强向原告龙福物业公司支付百汇中心1号楼三层的物业管理费84000元；2.被告天都房地产公司对上述第一项承担连带责任。
原告龙福物业公司为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.《百汇中心物业服务委托合同》一份，用以证明原告龙福物业公司与被告天都房地产公司之间存在物业服务关系的事实。
2.《房屋租赁合同》一份，用以证明被告吴民强系百汇中心1#楼3层的实际使用人，被告天都房地产公司系业主的事实。
3.函、律师函各一份、挂号信函收据二份，用以证明原告龙福物业公司向被告吴民强催缴费用的事实。
4.函、律师函各一份、挂号信函收据二份，用以证明原告龙福物业公司向被告天都房地产公司催缴费用的事实
5.房屋权属信息一份，用以证明被告天都房地产公司系业主的事实。
被告吴民强答辩称：根据被告吴民强与被告天都房地产公司签订的房屋租赁合同第四条约定，物业服务费从2013年3月1日开始到2013年6月30日，按照1元／月／平方米，此后按照1.5元／月／平方米计算。因原告龙福物业公司存在服务质量问题，被告吴民强多次与原告进行沟通，亦发函给被告天都房地产公司。被告吴民强未交付物业服务费情况属实，但被告吴民强同意缴纳物业服务费，只是要求按照合同约定，考虑原告龙福物业公司服务质量不到位及计算方法错误两方面因素，给予公正的判决。
被告吴民强为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：
1.房屋租赁合同一份（复印件），用以证明房屋租赁合同第四条约定在免租期内物业服务费是1元／月／平方米的事实。
2.照片八张，用以证明原告龙福物业公司的物业服务质量存在问题的事实。
被告天都房地产公司答辩称：原告龙福物业公司是2013年3月份进驻百汇中心，而被告吴民强与被告天都房地产公司之间的房屋租赁合同于2012年11月1日签订，当时是杭州金桥物业公司在管理，其同意免租期6个月，免租期内物业费是1元／月／平方米，此后是1.5元／月／平方米，后杭州金桥物业公司退出，被告天都房地产公司通过合法招标，原告龙福物业公司中标来负责管理百汇中心。原告龙福物业公司的服务质量确实有欠缺，希望可以适当减免物业服务费。现原告龙福物业公司要求被告天都房地产公司承担连带责任，但被告吴民强与被告天都房地产公司签订的房屋租赁合同约定物业服务费由被告吴民强支付，故被告天都房地产公司不应当承担连带责任，应当由被告吴民强承担支付责任。
被告天都房地产公司未提供证据材料。
原告龙福物业公司提供的证据，经被告吴民强庭审质证：证据1，有异议，物业公司进行更换没有经过被告吴民强同意；证据2、3、4、5，均无异议。上述证据经被告天都房地产公司庭审质证：没有异议。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。
被告吴民强提供的证据，经原告龙福物业公司庭审质证：证据1，因原告龙福物业公司没有原件，如被告天都房地产公司对真实性予以认可，则原告龙福物业公司对真实性亦予以认可。被告吴民强与被告天都房地产公司的约定系其自行约定。证据2，真实性不予认可。上述证据经被告天都房地产公司庭审质证：没有异议。对本院经审查后认为，证据1符合证据的采信规则，本院予以确认；证据2，因被告吴民强未提供进一步证据证明其主张的待证事实，故不予确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告天都房地产公司系坐落于杭州市余杭区余杭镇百汇中心1幢三层的所有权人，原告龙福物业公司与被告天都房地产公司于2013年2月20日签订《百汇中心物业服务委托合同》，约定由原告龙福物业公司向被告天都房地产公司开发的百汇中心提供物业管理服务，物业服务期限为2013年3月1日至2015年2月28日，物业管理服务按1.5元／月／平方米收取。其中约定对涉案房屋即百汇中心1幢三层按面积7000平方米计算收取物业管理服务。物业管理服务按半年交纳，于每年的3月5日及9月5日前分二次交纳。合同还对其他相关权利义务进行了约定。自2013年3月1日至2013年12月31日止涉案房屋物业管理费计算为105000元，扣除被告吴民强已向原告龙福物业公司交纳21000元，尚欠物业管理费84000元。
另查明，被告吴民强与被告天都房地产公司于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于杭州市余杭区余杭镇百汇中心1幢3层按层出租给被告吴民强，租赁期限十五年，免租期6个月（从2012年12月1日至2013年6月30日止），租赁期从2012年12月1日至2027年11月30日止，双方约定由被告吴民强交纳物业管理费。
原告龙福物业公司于2012年12月20日分别向被告吴民强、被告天都房地产公司发函催缴物业费，并于2014年1月9日分别向被告吴民强、被告天都房地产公司邮寄关于催交物业费的律师函。在原告龙福物业公司向被告吴民强、被告天都房地产公司书面催交上述费用后，被告吴民强、被告天都房地产公司仍未交纳。
2014年4月3日，原告龙福物业公司诉至本院，请求判如所请。
本院认为：原告龙福物业公司与被告天都房地产公司签订《百汇中心物业服务委托合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，原告龙福物业公司也实际提供了物业服务。被告吴民强作为承租人，即房屋的实际使用人，理应及时向原告龙福物业公司支付物业管理费。故原告龙福物业公司要求被告吴民强支付物业管理费84000元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持；原告龙福物业公司要求作为业主的被告天都房地产公司承担连带责任，理由正当，本院亦予以支持。至于被告吴民强与被告天都房地产公司之间关于物业管理事项的相关约定，不对原告龙福物业公司发生效力。被告吴民强、天都房地产公司关于原告龙福物业公司服务质量不到位的答辩意见，依据不足，本院亦不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴民强于本判决生效后十五日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司物业管理费84000元；
二、被告杭州天都房地产经营有限公司对上述第一项承担连带责任。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1900元，减半收取950元，由被告吴民强负担，由被告杭州天都房地产经营有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1900元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 秦海龙
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 孙孝平