连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港商初字第1413号
原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行，住所地连云港市连云区经济技术开发区昆仑山路15号。
法定代表人赵忠海，行长。
委托代理人房忠东，江苏公善民律师事务所律师。
委托代理人尚勇，江苏公善民律师事务所律师。
被告张文芳。
被告张学刚。
被告刘永霞。
被告绿地集团连云港东部置业有限公司，住所地连云港市经济技术开发区东方大道南侧。
法定代表人许敬，董事长。
委托代理人刘梦林，该公司法律顾问。
委托代理人陈明华，该公司经理。
原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行诉被告张文芳、张学刚、刘永霞、上海绿地集团连云港东部置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，因被告上海绿地集团连云港东部置业有限公司已经更名绿地集团连云港东部置业有限公司，故原告申请变更被告为更名后的绿地集团连云港东部置业有限公司（以下简称绿地公司）。本案依法由审判员王艳适用简易程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人房忠东、被告绿地公司委托代理人陈明华到庭参加诉讼，被告张文芳、张学刚、刘永霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行诉称，2012年2月，原告与被告张文芳签订《个人一手住房贷款合同》、《房地产抵押合同》，由被告张文芳向原告借款人民币96万元用于购房，并由被告张学刚、刘永霞、绿地公司保证担保。合同签订后，原告按约履行义务，被告张文芳未按合同约定履行还款义务，已构成违约，故诉至法院，请求判令解除原告与被告张文芳签订的《个人一手住房贷款合同》；被告张文芳支付原告借款本金938357.91元及利息（自2014年6月12日逾期之日起至2014年10月7日止，按合同约定月息6.168‰计算为21480.96元，加罚息合计22285.37元；自2014年10月8日起至实际给付之日止，按合同约定月息6.168‰加收50%的罚息，合计按月息9.0252‰计算）；被告张学刚、刘永霞、绿地公司对被告张文芳所欠上述债务承担连带偿还责任；由四被告承担本案的诉讼费用及律师费。
被告张文芳没有出庭，也没有向本院提供书面答辩意见。
被告张学刚没有出庭，也没有向本院提供书面答辩意见。
被告刘永霞没有出庭，也没有向本院提供书面答辩意见。
被告绿地公司辩称，按照被告绿地公司与原告之间的约定，被告绿地公司承担的是阶段性的担保责任，担保责任至房屋所有权办理完毕为止，而被告张文芳购买的房屋早已具备房屋交付和办理房屋所有权证的条件，由于其个人的原因没有及时办理，此系被告张文芳自己的过失，不应由被告绿地公司继续承担担保责任，被告绿地公司已经具备了免除担保责任的条件，请求法庭依法驳回原告要求被告绿地公司继续承担担保责任的诉求。
经审理查明，被告张学刚与被告刘永霞系夫妻，被告张文芳系其女儿。2012年2月，被告张文芳以购房为由向原告申请贷款960000元，被告张学刚、刘永霞与原告签订《共同还款承诺函》1份，承诺其同意为被告张文芳在原告处的960000元贷款承担连带偿还责任，无论该笔贷款是否有担保，被告张学刚、刘永霞承诺无条件按原告要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。2012年2月被告张文芳与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（含附件一《个人一手住房借款合同通用条款》），约定由被告张文芳向原告借款960000元，用于支付其在被告绿地公司购买的座落于连云区绿地观湖一号第11幢无单元108室的购房款，期限30年。自原告实际放款日起算，贷款实行浮动利率，浮动周期为12个月，即从借款人实际放款日起每12月重新定价一次，第一个浮动周期内，借款月利率为6.1688‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的12日为结息和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款采取按月等额本息还款，即借款人自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计360期，约定还款日为每月的12日。合同约定全部借款由原告直接转入借款人指定购买住房的开发商或住房单位的专用账户即被告绿地公司的账户。本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人即开发商提供阶段性连带责任保证。该合同的附件一即《个人一手住房借款合同通用条款》第三条关于违约责任的约定，如借款人未按期归还借款本息，贷款人有权终止或解除本合同；第四条约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任”，“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人”；第七条约定“除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公司费用等）由借款人承担”。此后原告与被告张文芳签订了《房地产抵押合同》，约定由被告张文芳将其购置的座落于连云区绿地观湖一号第11幢无单元108室作为向原告借款960000元的抵押物抵给原告，并办理了房屋抵押预告登记手续，抵押权利价格为960000元。2012年3月12日原告将被告张文芳所贷款项960000元汇入被告绿地公司账上。上述事实有原告提供的《共同还款承诺函》、《中国银行个人一手住房贷款合同》（含附件一《个人一手住房借款合同通用条款》）、《房地产抵押合同》、连云区绿地观湖一号第11幢无单元108室《商品房买卖合同》及房屋抵押预告登记证明、《零售贷款借款借据》加以证明，足可认定，本院依法予以确认。被告张文芳借款后按约还款至2014年5月12日，自2012年6月起，被告未能按约还款，故原告诉至本院，要求被告给付借款本金938357.91元及按合同约定的利息、罚息、律师费等。
原告向本院提供原告与江苏公善民律师事务所签订的《委托代理合同》1份及该所收到律师48000元的发票1张，证明因本案原告向该所支付律师费48000元。
本院认为，原告提供的《共同还款承诺函》、《中国银行个人一手住房贷款合同》（含附件一《个人一手住房借款合同通用条款》）、连云区绿地观湖一号第11幢无单元108室《商品房买卖合同》及房屋抵押预告登记证明、《房地产抵押合同》、《零售贷款借款借据》是原告与四被告的真实意思表示，能够证明原告主张的借贷、抵押、保证关系成立，对当事人均有约束力，当事人应当遵照履行。被告张文芳没有按约向原告偿还借款本息，符合原、被告约定的解除合同的条件，原告要求解除合同，本院依法予以支持；合同解除后，被告张文芳应当向原告偿还剩余全部借款本金并承担相应利息及逾期还款的罚息。对原告主张的律师费48000元，已经向本院提供委托代理合同及发票加以证明，能够证明其真实性，且该费用已由当事人在贷款合同通用条款中加以明确约定，收费标准也没有超过法律规定，本院依法予以支持。原告与被告张文芳之间的抵押关系成立，原告有权从抵押的房产的折价、拍卖或变卖价款中在抵押权利价值960000元的范围内享有优先受偿的权利。被告绿地公司承担的是阶段性担保责任，原、被告在合同中约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人的保证责任才终止。本案中，被告绿地公司虽然主张被告张文芳所购房屋已经具备办理房屋所有权证并办理正式抵押手续，但是被告张文芳并没有与原、被告共同办理相关手续，原告也没有取得该房屋抵押的他项权证，尚未达到原、被告贷款合同约定的解除保证人保证责任的条件，故被告绿地公司的保证责任不能免除，其应当按照贷款合同的约定向原告承担连带保证责任；被告张学刚、刘永霞自愿向原告承诺对被告张文芳的上述贷款承担连带偿还责任，也属法律规定的承担连带责任保证，该三被告与原告在贷款合同及承诺函中没有明确约定保证的范围，按照法律规定应对全部债务承担保证责任，且该三被告均放弃对物的担保的抗辩，故本院对原告要求被告张学刚、刘永霞、绿地公司对被告张文芳的贷款本息承担连带偿还责任的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行与被告张文芳于2012年月签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。
二、被告张文芳于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行借款本金938357.91元及利息、罚息（利息自2014年5月13日起至实际履行之日止按上一年中国人民银行30年期贷款基准利率上浮5%确定下一年的贷款利率计算；罚息以逾期贷款本金为基数，按贷款利率的40%计算）。
三、被告张文芳于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行律师费48000元。
四、被告张学刚、刘永霞、绿地集团连云港东部置业有限公司对被告张文芳上述二、三项款项的偿还连带责任。
案件受理费13405元，由四被告连带承担（因原告已预交，四被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13405元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 王艳
二〇一四年十二月十日
书记员 张力
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
（三）《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当造就该的的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担众口一词责任。担保担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。