北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7096号
上诉人（原审原告）：邱燕，女，1985年7月8日出生。
委托诉讼代理人：曾祥成，北京市华泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉平，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴彬，男，1973年5月2日出生。
委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。
上诉人邱燕、上诉人吴彬因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邱燕上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判对方赔偿我方损失155万元，并支付我方定金罚金5万元。事实和理由：1.本案由于吴彬违约导致合同无法继续履行，在房价持续上涨的情况下，应当按照我方起诉时间确定房屋差价损失，或应按照2017年3月17日我方丧失购房资格的时间确定房屋差价损失；2.一审未适用定金罚则，定金罚则与房屋差价损失可以同时主张，吴彬应支付我方定金罚金5万元。
吴彬辩称，不同意邱燕的上诉请求。我于2016年9月11日明确通知邱燕不再继续履行合同，并退还了其5万元定金，支付了1万元违约金，双方合同已经解除，邱燕负有避免损失继续扩大的义务。我已经向邱燕退还了定金，其不能同时主张定金罚则和违约金。
吴彬的上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回邱燕要求我赔偿损失160万元和支付定金罚金5万元的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方签订合同时没有让共有产权人即我的妻子知情，对此邱燕也有责任，双方订立的合同因侵害了共有产权人的权益而不合法，故我在2016年9月11日发出解除通知时享有合同解除权，合同已经解除；2.一审没有考虑到合同的履行程度，判决我赔偿的损失过高；3.一审按照精装修标准对涉案房屋进行价值评估是不合理的，应以2016年9月11日为确认房屋差价损失的时间点，且应该按照一般装修来作价。
邱燕辩称，不同意吴彬的上诉请求。我方不存在任何违约行为，吴彬作为违约方不享有解除合同的权利，不应以2016年9月11日作为确定房屋差价的时间点。在认定房屋差价损失的问题上，应考虑过错方和违约责任。我方认为应当按照精装修标准来评估涉案房屋的价格。
邱燕向一审法院起诉请求：1.判令继续履行邱燕与吴彬签订的北京市存量房屋买卖合同，将位于北京经济技术开发区荣华南路×房屋（以下简称涉案房屋）过户至邱燕名下；2.诉讼费由吴彬承担。诉讼过程中，邱燕变更诉讼请求为：1.判令解除双方之间的房屋买卖合同；2.吴彬支付5万元定金罚金；3.吴彬赔偿邱燕损失160万元；4.吴彬支付中介费67000元；5.本案诉讼费由吴彬承担。
一审法院认定事实：2016年8月20日，吴彬（出卖人、甲方）与邱燕（买受人、乙方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定吴彬将坐落于北京经济技术开发区荣华南路×房屋出售给邱燕。房屋规划设计用途为办公。房屋成交价格为335万元。付款方式中约定房屋成交价格包括：房价款、公共维修基金、室内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等。买受人向出卖人支付定金5万元。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。双方约定乙方于2016年8月20日前向甲方支付购房定金5万元，2016年9月18日前向甲方支付第二笔购房定金40万元，2016年11月10日前向甲方支付购房款100万元，过户当日前将购房款190万元以建委资金监管的方式支付甲方。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同中对单方违约不履行合同的违约责任未进行约定。
2016年8月19日，邱燕向吴彬支付购房定金5万元。
2016年9月11日，吴彬向邱燕发送短信称打算停止售房交易。2016年9月14日，吴彬向邱燕邮寄了中止合同告知书，告知邱燕不能出售房屋。2016年9月18日，吴彬通过银行向邱燕转账6万元，同时附言：五万已付款返还并付一万违约金共六万。
因吴彬违约不同意出售房屋，邱燕诉至法院，要求继续履行合同。庭审中，吴彬主张涉案房屋系其与妻子罗晶的夫妻共同财产，均不同意出售。经查，吴彬与罗晶于2007年1月16日登记结婚，仍为夫妻关系，涉案房屋系双方夫妻关系存续期间购买。罗晶到庭后表示涉案房屋是夫妻共同财产，其不清楚吴彬与邱燕签订房屋买卖合同事宜，也不同意出售该房屋。
鉴于吴彬妻子罗晶不同意出售共有财产房屋，邱燕遂于2017年7月6日变更诉讼请求，要求解除与吴彬签订的房屋买卖合同，并要求吴彬赔偿房屋差价损失160万元。
一审诉讼中，经邱燕、吴彬申请，法院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行鉴定，鉴定人员对涉案房屋进行现场勘查时，因吴彬拒不配合鉴定工作，鉴定人员未能进入室内对房屋装饰装修等情况进行实地勘查。邱燕主张房屋为精装修，吴彬对此否认。北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司于2018年1月30日按照一般装修标准对涉案房屋出具房地产估价报告，估价结果：2016年9月11日价值时点的价值为348.96万元，2017年2月8日价值时点的价值为436.27万元，2017年7月6日价值时点的价值为382.35万元。2018年4月18日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司按照精装修标准出具补充报告，估价结果：2016年9月11日价值时点的价值为355.94万元，2017年2月8日价值时点的价值为444.98万元，2017年7月6日价值时点的价值为390.01万元。邱燕支出鉴定费20372元。吴彬支出鉴定费8979元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，邱燕与吴彬签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
涉案房屋为吴彬与其配偶罗晶的夫妻共同财产，吴彬出售房屋未征得罗晶同意，且罗晶不予追认，现吴彬、罗晶均不同意出售房屋，该合同构成法律上的履行不能。邱燕要求解除与吴彬签订的房屋买卖合同，法院应予以支持。邱燕作为善意买受人有权要求吴彬承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
关于差价损失的计算，法院参照评估机构的评估意见确定。对于双方争议的房屋是否为精装修问题。评估机构进行现场勘查时，经法院释明吴彬拒不打开房门予以配合鉴定工作，致鉴定人员无法进入室内进行勘查，对此，吴彬应承担不利后果。结合邱燕提交的北京乐居网关于涉案小区宣传的网页打印件，法院对邱燕关于房屋为精装修的主张予以采信。对于双方争议的计算房屋差价损失的价值时点。房屋差价损失是当事人一方违约导致合同解除的法律后果。吴彬主张以2016年9月11日通知邱燕停止出售房屋的时点计算房屋差价损失，因吴彬并不具有合同解除权，其主张没有法律依据，法院不予支持。2017年2月8日系邱燕提起诉讼日期，其诉讼请求为继续履行合同，不存在损失的发生问题，邱燕主张以该时点计算房屋差价损失，法院不予支持。吴彬的配偶罗晶明确表示不同意出售房屋后，该房屋买卖合同构成法律上的履行不能，邱燕于2017年7月6日变更诉讼请求，要求解除合同，邱燕应知道此时损失已实际发生，并应当采取适当措施防止损失的扩大。综上，法院确认以评估机构2017年7月6日价值时点房屋精装修状态下的估价作为计算房屋差价损失的依据，经核算，房屋差价损失为55.01万元。邱燕主张定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，房屋差价损失系因吴彬违约给邱燕造成的损失，法院已支持邱燕的该项请求，故邱燕的定金请求，法院不再予以支持。邱燕主张的中介费损失，未提供证据佐证，且无法律依据，法院亦不予支持。吴彬已向邱燕支付1万元，扣减后，吴彬应再赔偿邱燕54.01万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除邱燕与吴彬签订的北京市存量房屋买卖合同；二、吴彬于判决生效后七日内赔偿邱燕房屋差价损失54.01万元；三、驳回邱燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，吴彬与邱燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴彬签订合同后，因共有权人罗晶不同意出售涉案房屋，而通知邱燕停止履行双方之间的房屋买卖合同，吴彬构成根本违约。吴彬上诉主张邱燕没有尽到审查房屋产权的义务，且没有依照约定时间付款，并在协商过程中提出加价购买涉案房屋，故邱燕也存在违约行为。对此，本院认为，吴彬作为出卖方，对于涉案房屋的产权情况最为掌握，征得其他共有产权人同意系出卖方的义务，吴彬将这一义务加之于购买方缺乏法律依据。邱燕没有按照约定时间付款及提出加价购买涉案房屋的行为均发生在吴彬明确表示不再继续履行房屋买卖合同之后，此时吴彬已经构成根本违约，邱燕的行为不构成违约。综上，吴彬是本案合同的违约方，邱燕不构成违约，故邱燕享有合同解除权，一审法院支持邱燕的诉讼请求解除双方之间的房屋买卖合同，处理结果正确。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。除吴彬已经退还给邱燕的定金5万元之外，邱燕有权要求吴彬赔偿损失。关于定金罚则与赔偿损失，法律没有禁止一并主张的规定，但邱燕主张的定金罚则和房屋差价损失的总额应不高于因吴彬违约给其造成的实际损失。
关于如何确定房屋差价损失一节，争议焦点系如何确定计算房屋差价损失的时点和装修标准。邱燕上诉主张应以2017年2月8日其提起诉讼的日期作为确定其损失的时点，经查，邱燕2017年2月8日的诉讼请求为继续履行合同，邱燕作为守约方，有权选择继续履行合同或者解除合同，在其选择继续履行合同的情况下，不存在房屋差价损失问题。邱燕另主张应以2017年3月17日其因政策原因失去购房资格的时点作为确定损失的时点，首先，邱燕未就其失去购房资格这一事实尽到基本的举证义务，其次，即使邱燕确于2017年3月17日失去购房资格，其系因不可归责于双方的原因无法继续履行合同，致使合同解除，与其在本案中主张解除合同的原因及违约责任承担均不一致，不应以该日作为损失计算时点。吴彬上诉主张应以2016年9月11日作为损失计算的时点，其认为双方之间的合同在此时已经解除，邱燕同时负有避免损失继续扩大的义务。对此，本院认为，吴彬作为违约方不享有合同解除权，在吴彬提出不再继续履行合同后，邱燕有权选择继续履行合同或者解除合同，本案中，邱燕最初选择继续履行合同，此行为系对自己合法权利的行使，不构成对损失的进一步扩大。综上，一审法院选择2017年7月6日邱燕变更诉讼请求为解除合同当日作为确定房屋差价损失的时点，有事实和法律依据，本院予以确认。另外关于应按照何种装修标准计算房屋价值问题，吴彬主张涉案房屋为一般装修，邱燕主张涉案房屋为精装修。对此，邱燕提交北京乐居网关于涉案小区宣传的网页打印件予以证明，已尽到基本的举证义务。吴彬在一审法院提前通知鉴定现场勘验时间、并向其释明无法进入涉案房屋的法律后果后，仍未能配合鉴定人员进入涉案房屋对装饰装修情况进行勘察，应承担举证不利的责任。故本院认为应采信邱燕关于房屋为精装修的主张。综上，一审法院扣除吴彬已经支付的1万元违约金后，判决吴彬赔偿邱燕房屋差价损失54.01万元，处理结果正确，本院予以维持。因已经支持了邱燕主张的房屋差价损失，该损失系因吴彬违约给其造成的实际损失，故对邱燕主张的定金罚则5万元，本院不予支持。
综上所述，邱燕、吴彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28401元，由邱燕负担19200元（已交纳），由吴彬负担9201元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
审 判 员 王艳芳
二〇一八年七月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁