广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2277号
原告深圳市龙华同胜股份合作公司，住所地深圳市龙华新区大浪办事处华繁路。
法定代表人陈思明，董事长。
委托代理人李贝，广东鹏鼎律师事务所律师。
被告深圳市新农民豆制品有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道燕川社区兴达路5号A、B栋。
法定代表人朱成舟，男，汉族，1962年5月17日出生，身份证住址江西省宜春市上高县。
被告深圳市盈鼎食品有限公司，住所地深圳市宝安区大浪街道同胜社区同富裕工业村14号厂房1-2层。
法定代表人吴丽明。
原告深圳市龙华同胜股份合作公司与被告深圳市新农民豆制品有限公司（以下简称新农民公司）、被告深圳市盈鼎食品有限公司（以下简称盈鼎食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李贝、被告新农民公司法定代表人朱成舟到庭参加了诉讼，被告盈鼎食品公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年7月6日，被告新农民公司承租原告位于龙华街道同胜社区“同富裕工业村”14号厂房（建筑面积4552平方米）及13号宿舍二、三层（建筑面积2212平方米），双方签订了《厂房、宿舍租赁协议书》。双方协议约定，租赁期限为十年，自2005年9月1日至2015年8月31日，租金每三年调整一次，其中2014年9月1日至2015年8月31日期间的厂房租金为61,452元/月，宿舍租金为25,438元/月，须于每月10日前缴清当月租金，否则按日5%收取滞纳金直至交清租金为止；如乙方在租用期间损坏房屋结构的在交还时必须维修好，电费由乙方直接向供电部门缴纳。被告新农民公司在承租了上述涉案租赁场地后，又将该场地提供给被告盈鼎食品公司经营使用，且被告盈鼎食品公司还于2011年4月29日另行与原告签署了《宿舍租赁协议书》，承租了原告位于龙华街道同胜社区“同富裕工业村”13号宿舍第一层20间（建筑面积500平方米）。该协议书约定租期自2011年5月1日至2015年8月31日，其中2014年5月1日至2015年8月31日期间的租金为6,000元/月，须于每月10日前缴清当月租金，否则按日5%收取滞纳金直至交清租金为止。两被告在租赁期内未依照约定向原告支付租金，至今尚拖欠原告2015年7、8月份的租金合计185,780元，原告曾多次向两被告催收，但两被告恶意拖延拒不支付。另外，两被告也未依照约定向供电局支付电费，累计拖欠供电局电费69,111.28元。供电局多次向原告反映两被告拖欠电费的事情并下发《欠费客户停止供电工作单》，但两被告均不予理睬并拒绝缴纳上述电费。原告作为出租方，无奈之下只能代被告先行垫付。但在原告垫付后，两被告至今仍未将上述电费支付给原告，两被告在经营过程中造成租赁场地损坏及房屋结构破坏，依据原告与两被告签订的租赁协议约定，被告在使用租赁场地的过程中造成租赁场地损坏，应当有义务进行修复还原。原告多次通知并要求两被告修复还原无果后，原告委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对涉案租赁场地同富裕工业村厂房-14一层室内装修恢复费用出具估价报告，2015年9月6日深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司出具了估价报告编号为深英评字（2015）第090001号的估价报告，估价结果为456,562元，因两被告拒不修复，原告于2015年9月9日委托阳东县第二建筑工程公司深圳分公司进行施工修复，共计花费224,615元，同时，原告要求两被告立即将租赁场地室外部分进行修复还原。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：1、被告支付占有使用费185,780元以及逾期滞纳金55,734元、2015年6月、7月电费69,111.28元；2、两被告支付原告租赁场地室内装修恢复费用224,615元、评估费10,000元，两被告立即将租赁场地室外部分进行修复还原；3、诉讼费由被告承担。
被告新农民公司答辩称，被告新农民公司从未租过原告的厂房，也没有签过合同，也没有欠过租金及水电费，本案事实与被告新农民公司没有任何关系。
被告盈鼎食品公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2005年7月6日，原告与被告新农民公司签订了《厂房、宿舍租赁协议书》，约定原告提供位于龙华街道同胜社区“同富裕工业村”14号厂房（建筑面积4552平方米）、13号宿舍二、三层（建筑面积2212平方米）出租给被告新农民公司使用，租期十年，租期从2005年9月1日至2015年8月31日止共10年，装修期为2005年7月20日至2005年8月31日，计租日期为2005年9月1日起，厂房租金前三年从2005年9月1日至2008年8月31日，每月每平方米为12元，即每月厂租54,624元，宿舍每月每平方米10元，即每月租金为22,120元。从2008年9月1日至2011年8月31日，厂房每月每平方米为12.5元，即每月厂租56,900元，宿舍每月每平方米10.5元，即每月租金23,226元，从2011年9月1日至2014年8月31日，厂房每月每平方米13元，即每月厂租为59,176元，宿舍每月每平方米11元，即每月租金24,332元。从2014年9月1日至2015年8月31日，厂房每月每平方米13.5元，即每月厂租为61,452元，宿舍每月每平方米11.5元，即每月租金25,438元。以上租金须在每月的10日前缴清当月的租金，否则，原告有权收取滞纳金每天5%至交清租金为止，如被告新农民公司拖欠工人工资、水电费、租金超过一个月，原告有权停水、停电或者终止合同，被告新农民公司必须负责赔偿原告的经济损失。双方签订合同时，被告新农民公司必须交付153,488元给原告作为押金，同时交付首期厂房、宿舍租金76,744元给原告，押金在合同期满后，将厂房交完给原告，并经原告验收后退还，如在租用期间有人为损坏的房屋结构在交完时必须维修好，否则，原告有权将押金作维修款，多余部分退还，租用期间，房屋主体结构除被告新农民公司人为损坏以外的维修维护由原告负责。合同另对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告新农民公司并未实际使用上述厂房及宿舍。而由被告新农民公司与张同龙、梁朝玉、杨爱枝、张家友等人作为股东出资成立了深圳市同胜新农民食品有限公司（以下简称同胜新农民公司），涉案厂房为同胜新农民公司的注册地址，同胜新农民公司亦实际使用涉案厂房及宿舍作为生产、经营场所。2009年11月12日，吴丽明与王翠芬出资注册成立了被告盈鼎食品公司，公司注册地址为涉案厂房地址。原告称自被告盈鼎食品公司注册成立开始，涉案厂房及宿舍转为由被告盈鼎食品公司实际使用，并支付租金。
2011年4月29日，被告盈鼎食品公司与原告签订了一份《宿舍租赁协议书》，约定原告将龙华街道同胜“同富裕工业村”13号宿舍第一层20间（建筑面积500平方米）出租给被告盈鼎食品公司使用，租期从2011年5月1日至2015年8月31日止，宿舍租金前三年从2011年5月1日至2014年4月30日每月每平方米11元，即每月租金5,500元，从2014年5月1日至2015年8月31日每月每平方米12元，即每月租金6,000元，双方签订本合同时，被告盈鼎食品公司必须交付5,500元给原告作为押金，合同亦约定了其他相关事宜。
2015年7月2日被告盈鼎食品公司向原告发出《续租申请函》，称于2005年与原告达成租赁协议，于2015年8月31日合同到期，在与原告协议期满后，被告盈鼎食品公司应享有与原告优先租赁权，原告应优先考虑与被告盈鼎食品公司达成租赁协议。另被告盈鼎食品公司因前期装修等资金投入甚大，有意与原告续签租赁协议，如未能与原告达成续租协议，原告赔偿前期运营、装修等损失，希望原告安排时间洽谈租赁房屋事宜。
2015年7月2日、7月9日、7月28日原告分别向被告盈鼎食品公司、吴丽明发出通知，告知被告盈鼎食品公司2015年8月31日合同期满将收回涉案厂房、宿舍，通知被告盈鼎食品公司做好搬离准备，在2015年8月31日前搬离完毕并按照合同约定将厂房、宿舍恢复原状后交回原告，同时缴清全部租金、水、电费。
2015年8月17日，原告再次向被告盈鼎食品公司发出通知，告知2015年8月31日合同到期后需将厂房复原交回原告，并通知被告盈鼎食品公司需于2015年8月20日前付清2015年7月、8月租金。2015年8月31日，原告再次向被告盈鼎食品公司发出通知，告知于2015年9月1日前付清拖欠租金及水电费，并对厂房、宿舍修复复原后交回原告。
原告称被告盈鼎食品公司于2015年8月底搬离了涉案厂房及宿舍，但未与原告就租赁期间的租金、水电费进行结算，也未进行复原。
2015年9月1日，原告委托深圳市英联房土地地产估价顾问有限公司就龙华新区大浪办事处同富裕工业村厂房-14一层房屋室内装修恢复费用进行估价，支出评估费10,000元。2015年9月6日，深圳市英联房土地地产估价顾问有限公司出具估价报告，经评估认为龙华新区大浪办事处同富裕工业村厂房-14一层室内装修、水电及消防设施恢复费用总额为456,562元。
2015年9月2日，原告与阳东县第二建筑工程公司深圳分公司签订《维修工程施工合同书》，约定原告委托该公司对同富裕工业村14栋厂房一楼改造，工程总价224,610元，装修内容为：1、天花、隔墙拆除并清理，蒸气管切割并放完整；2、天花、墙翻新批灰，凿开地面地砖并清理；3、地面铺高标号沙浆，而所做四个蹲位，地面贴地砖，墙贴1.5高瓷片并装电、装洗手盆；4、换原有铝窗共14个，外墙马赛克修补，修补排水、装消防箱整套燕翻新消防管，安装卷闸门2个、防火门2个；5、而所蹲位装防水防霉隔板。原告已向阳东县第二建筑工程公司深圳分公司付清工程款224,610元。
另查明：1、涉案厂房及宿舍均未办理房地产权证书，建设时亦未取得相关建设规划许可；
2、被告新农民公司与广东电网公司深圳供电局于2008年2月28日就涉案厂房用电签订了《供用电合同》，由于被告盈鼎食品公司未缴纳2015年6月电费39,200.23元、7月电费29,911.05元，深圳市供电局有限公司发出《欠费客户停止供电工作单》，原告收到该通知单后，代被告盈鼎食品公司垫付了2015年6月、7月电费合计69,111.28元；
3、关于《厂房、宿舍租赁协议书》、《宿舍租赁协议书》上约定的押金是否缴纳问题，原告及被告新农民公司均表示不清楚。
以上事实，有当事人陈述及厂房、宿舍租赁协议书、银行交易记录、通知及快递单、电费通知单、欠费客户停止供电工作单、估价委托合同书、发票、付款记录、估价报告、维修工程施工合同、委托收款证明、发票、转账记录、商事主体登记及备案信息查询单、续租申请书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，城镇中出租的房屋，应当是取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋。而原告与被告新农民公司所签订《厂房、宿舍租赁协议书》、原告与被告盈鼎食品公司签订的《宿舍租赁协议书》中所涉及的厂房及宿舍，并没有相应的建设工程规划许可证，也没有证据能够证实该房屋是经过主管部门批准建设的房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上述租赁协议书应当认定为无效。虽然租赁协议无效，但被告盈鼎食品公司实际占有使用涉案厂房及宿舍，仍应参照租赁协议约定的标准向原告支付占有使用费。原告主张被告盈鼎食品公司未支付2015年7月、8月占有使用费，而被告盈鼎食品公司未提供相应证据证明该费用支付情况，故本院对原告主张的2015年7月、8月占有使用费予以支持，具体金额为185,780元［（61,452元+25,438元+6,000元）×2个月］。因租赁协议无效，原告主张的逾期付款滞纳金无相应依据，本院不予支持。另被告盈鼎食品公司实际使用涉案厂房及宿舍期间，产生了2015年6月电费39,200.23元、7月电费29,911.05元，上述费用原告已代被告盈鼎食品公司向供电部分支付，被告盈鼎食品公司应向原告予以返还。
关于原告主张的租赁场地室内装修恢复费用224,615元及评估费10,000元。本院认为，根据原告提交的维修工程施工合同，施工方实际施工的内容部分为恢复涉案厂房的原状，部分为对涉案厂房进行的维修，另有部分为对涉案厂房的重新装修，因原告作为涉案厂房的使用权利人，本身负有维护租赁物的义务，对部分设施的重新装修亦是为了更好的利用使用涉案厂房，因此产生的装修恢复费用不应完全由被告盈鼎食品公司负担，但考虑到被告盈鼎食品公司在搬离涉案厂房时存在未与原告进行交接，亦未对涉案物业进行基本复原的情况，本院根据原告的实际支出，酌情确定由被告盈鼎食品公司负担室内装修恢复费用50,000元。关于评估费，本院认为，原告基于了解涉案厂房进行恢复装修所需费用而委托评估公司进行了评估，该费用原告要求被告承担缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告将室外租赁场地复原的诉讼请求，本院认为，涉案厂房先后由同胜新农民公司及被告盈鼎食品公司承租使用，原告未举证证明所称的室外租赁场地在租赁前的原状，也未举证证明现室外租赁场地存在何种物品或建筑，亦未举证证明要求复原的室外租赁场地所可能存在的物品或建筑属被告盈鼎公司所有，原告应对此承担举证不能的法律后果，本院对原告的此项诉讼请求，依法不予支持。
关于原告要求被告新农民公司承担责任的主张，本院认为，虽涉案的《厂房、宿舍租赁协议书》协议书由被告新农民公司与原告签订，但被告新农民公司未实际使用过涉案厂房及宿舍，原告在本案中所主张的费用均为被告盈鼎食品公司占有使用涉案厂房及宿舍期间产生，因此，原告要求被告新农民公司承担支付责任无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市盈鼎食品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市龙华同胜股份合作公司占有使用费人民币185,780元；
二、被告深圳市盈鼎食品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市龙华同胜股份合作公司电费69,111.28元；
三、被告深圳市盈鼎食品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市龙华同胜股份合作公司装修恢复费用人民币50,000元；
四、驳回原告深圳市龙华同胜股份合作公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币9,252元，由原告负担3,379元，由被告盈鼎食品公司负担5,873元，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑 广 玲
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一六年五月十二日
书 记 员 周爰（兼）
书 记 员 董 宏
附：本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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