苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第02769号
原告谢喆。
原告孔雪芳。
委托代理人施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。代理两原告。
委托代理人吴渭东，江苏益友天元律师事务所律师。代理两原告。
被告叶江斌。
原告谢喆、孔雪芳诉被告叶江斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法由审判员江福禄独任审判。后因被告叶江斌下落不明，本院依法组成合议庭，向其公告送达起诉状副本及开庭传票等材料，并于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告谢喆、孔雪芳的共同委托代理人吴渭东到庭参加诉讼，被告叶江斌经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢喆、孔雪芳诉称：2011年9月22日，原江苏开高阀门销售有限公司（以下简称江苏开高公司）与被告签订房屋租赁合同，合同约定由原告向被告承租坐落于苏州工业园区置地星虹国际2409室商业用房，租赁期限为五年，自2011年11月1日起至2016年10月30日止，其中2011年11月1日至2014年10月30日期间的月租金为14744.16元，江苏开高公司已经按照合同约定向被告支付上述房屋租金至2014年10月30日。被告在签订上述合同时刻意隐瞒了该房屋已于2011年6月8日抵押登记给招商银行的事实，根据原被告双方签订的租赁合同，被告应向原告支付一个月租金作为违约金。此后，案外人上海大钰国际贸易有限公司（以下简称大钰公司）于2014年8月1日在司法拍卖中成功拍得上述房屋，在大钰公司的要求下，原告与其签订了新的房屋租赁合同，并向其支付了从2014年8月1日起算的房屋租金。原告为此多次要求被告退还相应租金，虽经原告多次催讨，被告至今仍拒不退还相应租金，严重损害了原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即向两原告返还租金44232.48元，支付利息（自2014年8月1日计算至实际付款之日按银行同期同类贷款利率计算）；2、被告向两原告支付违约金14744.16元；3、被告承担两原告因本案所支付的律师费3500元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告叶江斌未作答辩。
经审理查明：2011年9月22日，被告叶江斌（甲方）与江苏开高公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将其拥有合法产权和出租权的坐落在苏州工业园区置地星虹国际2409室商业用房出租给乙方使用。该房屋建筑面积为307.17平方米。合同约定该房屋租赁期限自2011年11月1日起至2016年10月31日止。甲方应于2011年10月10日前向乙方交付该房屋及附属设施、设备。甲方同意自2011年10月10日至2011年10月31日为乙方免租期，在此此间甲方不收取租金。如实际交付日晚于约定期限的，双方同意以实际交付日为准起算租赁期限和免租期。甲乙双方约定，租赁期内年租金为176929.92元，以上租金不含物业管理费、税费和乙方所使用的水、电、宽带电话等其他实际使用费用。租金每12个月支付一期，乙方于2011年10月10日前交纳首期租金176929.92元给甲方。甲方交付该房屋和提供有效房屋产权等证明，以后乙方应在下期开始日十五天前向甲方支付房屋（遇节假日顺延）。关于保证金，甲、乙双方约定，乙方支付保证金的前提为：（1）本合同签订生效，（2）乙方收到甲方相关证照材料；保证金金额为14744.16元。保证金以银行转账方式支付，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。签订本合同时，该房屋未设定任何抵押。租赁期间，如甲方对该房屋设定抵押、出售，甲方应提前书面通知乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按违约一个月租金支付违约金。如有其他损失的，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金的差额部分。……甲方未在签约时如实告知该房屋已设定抵押或其产权已受限制，致使乙方店铺的正常经营受损的；甲方交付的不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同另约定，租赁期间若发生甲方房屋的产权、出租权纠纷概由甲方负责，如对乙方造成损失的（包括但不限于乙方诉讼费、律师费、营业损失），甲方应承担赔偿责任，并承担本合同第9.2款规定的违约金。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应先通过协商解决；协商解决不成的，双方同意依法向人民法院起诉，并且律师费用由败诉方承担。其他约定事宜：2011年11月1日至2014年10月31日，月租金14744.16元，年租金176929.92元。被告叶江斌在房屋租赁合同甲方处签名，案外人叶海斌在甲方委托代理人处签名，江苏开高公司在乙方处盖章，苏州兴旗房地产经纪有限公司在代理方（丙方）处盖章。
2013年10月14日，案外人陆素珍向叶江斌分别转账5万元、5万元、5万元、26929.92元，共计176929.92元。陆素珍向本院出具说明，陈述谢喆是其儿子，她于2013年10月14日通过民生银行向叶江斌支付的四笔共计176929.92元款项，系代江苏开高公司向叶江斌支付的涉案房屋的年租金。另外，江苏开高公司还向被告支付了保证金14744.16元，原告称该款已退回。
2014年8月11日，案外人大钰公司在苏州市姑苏区人民法院淘宝网司法拍卖平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，最终以最高价277万元竞得拍卖标的物，即涉案房产。2014年12月3日涉案房屋登记在大钰公司名下。
2014年12月18日，苏州开高阀门有限公司（系江苏开高公司的关联公司，以下简称苏州开高公司）与大钰公司签订房屋租赁终止协议书，协议约定：苏州开高公司承继江苏开高公司就涉案房屋与叶江斌所签订的房屋租赁合同中的全部权利义务，苏州开高公司要求提前终止租赁关系，双方同意该协议生效之日起终止租赁关系。双方确认该房屋租金结算期为：自2014年9月1日至11月30日，共计三个月，每月租金参照原合同14744.16元计算，共计44232.48元，大钰公司自愿免除苏州开高公司2014年8月1日至2014年8月31日及2014年12月1日至苏州开高公司实际搬离房屋之日期间该房屋的租金，即无需支付除上述结算租金44232.48元以外该房屋的任何租金。苏州开高公司于2015年1月5日前将44232.48元一次性支付大钰公司。2015年1月8日，苏州开高公司向大钰公司支付涉案房屋三个月租金44232.48元。
另查明，江苏开高公司于2008年8月5日设立，注册资金500万元，法定代表人为谢喆。股东为谢喆、孔雪芳，认缴数额分别为4万元、496万元。2013年6月13日，江苏开高公司股东会决议，决定向公司登记机关申请注销登记，并通过清算报告，清算组成员即为谢喆、孔雪芳。2013年6月17日，江苏开高公司向苏州工商行政管理局平江分局申请注销登记，当日即被批准注销登记。
庭审中，原告谢喆、孔雪芳称：2011年6月8日，叶江斌与吴世期将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司苏州分行，抵押债权数额为431万元，原告向本院提交了涉案房屋他项权证复印件。原告还提交了其委托江苏益友天元律师事务所提起诉讼所签订的委托代理协议，并提交了3500元律师费发票。该协议记载代理费用为3500元。
上述事实，有原告谢喆、孔雪芳提供的房屋租赁合同、房屋租金支付凭证、陆素珍出具的说明、房屋拍卖成交确认书、房屋他项权证、房屋租赁终止协议书、代理协议、发票、工商注销登记相关档案、股东会决议、清算报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告提交了江苏开高公司与被告签订的房屋租赁合同，在未有相反证据证明情况下，应当能够认定双方存在租赁法律关系；该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原、被告应当按照约定履行义务。涉案房屋在江苏开高公司承租期间被法院拍卖，导致双方权利义务终止。根据双方签订的租赁协议，江苏开高公司有权单方解除租赁合同，由此造成的损失应由被告自行承担。因江苏开高公司已注销，清算组成员即其全体股东，全体股东有权以清算组成员名义向公司债务人主张权利，故两原告具备诉讼主体资格。因涉案房屋被拍卖，自拍卖成交确认之日起，江苏开高公司与被告之间的租赁关系随即终止。2014年8月11日正式签订拍卖成交确认书，故江苏开高公司房屋租金应支付至2014年8月11日，现江苏开高公司已支付租金至2014年11月30日，故2014年8月12日至2014年11月30日期间的租金数额为38826.29元（14744.16×19／30＋14744.16×2），在未有相反证据证明拍卖时该租金已转付大钰公司情况下，应由被告叶江斌退还江苏开高公司，江苏开高公司已被注销，即应退还原告谢喆、孔雪芳。原告要求被告返还2014年8月1日至10月30日期间租金44232.48元的诉讼请求，因2014年8月1日系拍卖双方达成协议之日，并不表明协议已履行，也不能证明被拍卖房屋自2014年8月1日起交付，故对原告主张返还2014年8月1日至10月30日期间租金44232.48元的诉讼请求，对其合理的38826.29元，本院予以支持。关于利息部分，因被告未及时返还，由此给原告造成相应的利息损失，被告应当支付。该利息应以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，应自2014年8月12日起计算至实际付款之日止。因合同约定违约方承担一个月房租的违约金，该约定并不过高，本院予以支持。合同约定双方若发生纠纷，由败诉方承担律师费，故原告主张被告支付律师费3500元的主张，并不高于律师代理收费相关标准，本院依法予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶江斌于本判决生效之日起十日内返还原告谢喆、孔雪芳房屋租金38826.29元，并承担自2014年8月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止的利息损失；
二、被告叶江斌于本判决生效之日起十日内支付原告谢喆、孔雪芳违约金14744.16元；
三、被告叶江斌于本判决生效之日起十日内支付原告谢喆、孔雪芳律师费3500元。
案件受理费1377元，公告费690元，合计2067元，由被告叶江斌负担。原告谢喆、孔雪芳预交并同意垫付，原告预交之款，本院不再退还，被告叶江斌于履行上述付款义务时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 江福禄
人民陪审员 黄 华
人民陪审员 张菊英
二〇一五年三月二十日
书 记 员 杨惠娟