安徽省枞阳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖0722执异11号
异议人（案外人）：许善文，男，汉族，住安徽省铜陵县。
申请执行人：安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省枞阳县。
法定代表人：刘小勤，该公司董事长。
被执行人：王保卫，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
被执行人：林文，女，汉族，农民，住安徽省枞阳县，系王保卫之妻。
被执行人：潘友贵，男，汉族，居民，住安徽省铜陵县。
被执行人：张俊霞，女，汉族，居民，住安徽省铜陵县，系潘友贵之妻。
本院在执行安徽枞阳农村商业银行股份有限公司（简称枞阳农商行）与王保卫、林文、潘友贵、张俊霞金融借款合同纠纷一案中，异议人许善文于2016年5月18日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人许善文称：2005年，许善文与潘友贵口头约定，潘友贵将位于安徽省铜陵县顺安镇沿江快速通道南侧的商业用房501室出售给许善文。当年，许善文交付了定金，2006年12月潘友贵将501室交付给许善文，2007年12月许善文付清了全部房款，并于2008年入住至今。另据安徽省铜陵县人民法院2016年3月7日作出的（2016）皖0706民初259号民事调解书，潘友贵应于调解书签订之日起一个月内将上述501室过户到许善文名下。故许善文认为该501室属许善文所有。据悉，2015年，安徽省枞阳县人民法院因执行枞阳农商行与潘友贵等金融借款合同纠纷一案，对潘友贵名下“铜房2011字第03348号”房地权证项下的房屋进行了查封，其中包括许善文购买的上述501室，侵害了许善文的合法权益。综上，请求撤销对上述501室的查封、拍卖等执行措施。
异议人许善文为证明自己的主张，向本院提供了下列证据材料：安徽省铜陵县人民法院（2016）皖0706民初259号民事调解书1份、安徽省铜陵县顺安中心法律服务所见证书1份、国网安徽省电力公司铜陵县供电公司顺安镇供电所证明1份及安徽电力铜陵县供电有限责任公司照明客户新装、增容供电工作传票1份、电费发票4张、铜陵东城水务有限责任公司收费收据4张（注：除国网安徽省电力公司铜陵县供电公司顺安镇供电所证明1份为原件外，其它证据材料均系复印件）。
本院查明：枞阳农商行与王保卫、林文、潘友贵、张俊霞金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月26日作出（2014）枞民二初字第00315号民事判决，判决内容如下：“一、被告王保卫于本判决生效后三十日内归还原告安徽枞阳农村商业银行股份有限公司借款本金450万元、2014年8月20日前的借款利息243062.50元，合计4743062.50元；并以450万元为基数,自2014年8月21日起，按年利率11.7%支付利息，款清息止；二、如被告王保卫未能按上述第一条规定履行债务，则原告安徽枞阳农村商业银行股份有限公司对被告潘友贵为上述借款设定的抵押财产：证书号为“房地权证铜房字（2011）第033**号”、“房地权证铜房字（2011）第033**号”、“房地权证铜房字（2011）第033**号”、“房地权证铜房字（2011）03342号”、“房地权证铜房字（2011）03341号”房屋及证书号为“铜国用（2013）第05**号”项下467.19平方米土地使用权，在抵押担保范围内行使抵押权，就上述抵押担保物以折价、拍卖或者变卖方式取得价款优先受偿；三、被告潘友贵、林文、张俊霞对上述还款负连带清偿责任”。该判决生效后，债务人王保卫、潘友贵等未能自觉履行。权利人枞阳农商行于2015年3月9日向本院提出执行申请，本院于同日立案执行。执行过程中，本院于2015年4月24日依据（2015）枞执字第00258-1号执行裁定，向铜陵县住房和城乡建设局发出协助执行通知书，对上述抵押房产和土地使用权进行了查封（其中包括上述501室）。目前处在拍卖过程中。
另查明：一、2005年，许善文与潘友贵就上述501室达成口头买卖协议；许善文于2005年12月至2007年12月期间分三次付清房款，并于2007年12月28日与潘友贵签订书面房屋买卖合同；2008年3月2日，许善文与潘友贵就上述房屋买卖事宜在安徽省铜陵县顺安中心法律服务所办理见证；2008年4月许善文入住该房至今。二、潘友贵于2011年12月8日将涉案房屋登记在潘友贵名下，并于2013年4月11日使用包括涉案房屋在内的房地产为王保卫向枞阳农商行借款提供抵押担保，办理了抵押权登记；本院于2015年4月24日对涉案房屋进行了查封。三、2016年3月7日，安徽省铜陵县人民法院作出（2016）皖0706民初259号民事调解书，调解书的内容为：“被告潘友贵同意在本协议签订之日起一个月内将铜陵市义安区顺安镇沿江快速通道南侧商业用房501室房屋产权过户到原告名下，原告需配合被告房屋产权的过户，原告许善文表示同意。如被告潘友贵在上述期限内未将房屋产权过户到原告名下，被告潘友贵同意支付原告违约损失1万元，双方表示同意”。
本院认为：一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。本案中，潘友贵于2011年12月8日即已将涉案房屋登记在潘友贵名下，具备了办理房屋过户登记的条件，买受人许善文未能提供证据证明其在涉案房屋被抵押登记前或被本院查封前尽到了及时办理房屋过户登记的注意义务，构成怠于行使登记权利。即争议的501室未办理过户登记，能够归责于买受人自身原因。因此，该房屋买卖行为依法不能排除法院执行。二、安徽省铜陵县人民法院（2016）皖0706民初259号民事调解书，是在本院查封涉案的501室后作出的另案生效法律文书，买受人许善文据此提出排除执行的异议，依法亦不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回许善文的异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 周根义
代理审判员 刘 倩
代理审判员 章胜莲
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 陈华琴
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。