河北省抚宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一初字第910号
原告程云奇，男，1929年4月1日出生，汉族，干部，现住石家庄市新华区。
委托代理人程林，男，1960年4月17日出生，汉族，干部，现住昌黎县。系原告儿子。
被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司。住所地昌黎县金海大街*****号。组织机构代码67990894-6.
法定代表人徐凌云，总经理。
委托代理人肖亚明，河北碣阳律师事务所律师。
委托代理人付建新，该公司副总经理。
原告程云奇诉被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由审判员杨迎辉适用简易程序于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告程云奇的委托代理人程林，被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司的委托代理人肖亚明、付建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程云奇称，2009年8月20日因拆迁改造我与被告签订了房屋拆迁产权调换方式安置协议书（合同号2-105）。详细约定了安置标准、面积、位置，并交足了差价。2011年被告交付了商业用房，无差错、无争议。2014年12月，我听说住宅也交付了，就去被告公司询问，被告说可以交房，当时正值冬季，所交房屋无水、无暖，达不到居住条件及合同约定的要求，未与交涉。2015年3月27日我又去被告公司询问返迁事宜，要求被告按合同约定交房，被告答应交房，但是交付的房屋与合同约定内容差异很大：首先，座落、朝向不符，合同上是2区4栋1单元301室，而现房是2区2栋1单元301室，原301室是全朝南，而现在是朝东方向；其次是面积不符，合同约定是54.35㎡，现面积是52.69㎡；第三是储藏室（下房）面积不符，原合同是5.5㎡，现面积是15.34㎡，超过3倍，而实际面积仅为7㎡。因合同改变，被告要求我补交各种费用23000多元，同时因座落、朝向、面积发生改变，致房屋价值受到重要影响。故诉至本院，请求依法判令被告赔偿我损失合计28900元。
被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司辩称，原告所诉无任何事实和法律依据。一、关于原告安置住宅楼房坐落和朝向不符的问题。答辩人在与原告签订《城市花园房屋拆迁产权调换安置协议书》（合同号2-105）（以下简称《安置协议》）时，关于原告安置住宅的坐落（即2区4栋1单元301室）系根据答辩人自己设计的“昌黎滨海国际花园规划方案设计”，按此设计方案原告安置的住宅所在的2区共有4栋楼房，其排号为1#、2#、3#、4#。但该设计方案在报请昌黎县城乡规划局审批时，因采光问题，位于中间的2#楼规划未通过审批，故此导致2区楼房的排序发生变化，原2区4#楼的排序变为2区2#，但原告安置楼房坐落及朝向未发生任何变化。就此，答辩人已向包括原告的委托代理人程林在内的所有2区返迁户作出详尽解释，除程林外所有2区的返迁户均未提出异议。有关上述2区楼房排序发生变化有报批以及审批后的规划图为证。二、关于安置住宅上房和下房面积不符问题。如前所述，在原告与答辩人签订《安置协议》时，关于住宅部分的安置楼房上下房面积系根据答辩人设计的规划图测定。在实施施工过程中，难免出现建成后的楼房面积与规划面积不符的问题。就此，根据《安置协议》第四条第3项“甲方安置乙方房屋建筑面积与产权登记面积不符时多退少补”的约定，应由原告向答辩人补交房款。三、关于原告诉称“优惠2平米没有了，损失2000元”的问题。原告被拆迁房屋的建筑面积123.53㎡，应安置建筑面积为233.8㎡，其中应安置面积中有26.19㎡的商业用房。原告在签订《安置协议》时，用其应安置房建筑面积中的155.26㎡按2：1的比例换算为商业用房面积77.63㎡，即商业用房合计103.82㎡（77.63㎡＋26.19㎡），剩余应安置住宅面积为52.35㎡（233.8㎡-26.19㎡-155.26㎡），与原告安置住宅面积（安置协议中约定的安置住宅）54.35㎡相差2㎡。根据《昌黎县老旧片区改造房屋补偿及安置补助办法》第10条、第11条的规定，原告应按1900元／㎡的标准向答辩人面积差额部分的差价3800元，就此双方在《安置协议》第三条第4项中也进行了约定。现因《安置协议》约定的安置住宅面积与实际交付面积产生了差异，且差异大于4㎡（按《昌黎县老旧片区改造房屋补偿及安置补助办法》第10条、第11条的规定，差异在4㎡以内按安置均价购买，差异4㎡以上按市参考价购买，故原告称其“优惠2平米没有了”。但面积差异问题的处理和计算系由政府作出的规定及双方《安置协议》作出的约定，故应根据政府的规定和双方的约定来处理，原告“优惠没有了，损失2000元”没有任何依据。四、关于契税、印花税的问题。答辩人并非契税和印花税的征收机构，对于契税和印花税只是由答辩人代征和代收，答辩人系根据昌黎县人民政府昌政2011第62号《昌黎县人民政府关于返迁安置房有关税费征收意见》所确定的标准代收，因约定面积和交付面积差额问题所产生的契税和印花税理应由原告向答辩人交缴，否则房产管理部门不会给原告办理产权登记手续。五、关于天然气初装费问题。根据《河北省天然气价格管理办法（试行）》第十条的规定，只有新建商品房的燃气初装费，作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳。而本案中诉争的房屋为拆迁置换房屋，不属于新建商品房，燃气初装费也依法计入房屋价格之中，故原告称应由答辩人来承担无任何理据支持。答辩人向原告征收燃气初装费系依据答辩人与昌黎县伟业燃气有限公司签订的《滨海中际小区（二区）天燃气配套合同》的约定，以2200元／户的标准收取。六、关于过渡费问题。按照昌黎县人民政府《昌黎县老旧片区改造房屋拆迁补偿及安置补助办法》第14条的规定，作为拆迁人的答辩人只应对被拆迁人，即原告的被拆迁房屋的产权登记面积支付过渡费，原告的被拆迁房屋的实际产权登记面积仅为70㎡左右，但在拆迁时为了拆迁的顺利进行，答辩人作出重大让步，系按原告的建筑面积123.53㎡给付原告过渡费。如答辩状当中第一条所述，因原告将其部分应安置住宅面积按2：1换算为商业用房面积，其商业用房已于2011年交付给了原告，故在2011年交付商业用房时，答辩人已安置面积应为181.45㎡（155.26㎡＋26.19㎡），已远远超过原告拆迁时的应给付过渡费的建筑面积123.53㎡，自此之后，答辩人无需再向原告支付所谓的过渡费。对于上述过渡费的给付原则，有昌黎县人民法院及秦皇岛市中级人民法院的（2013）昌民初字第1588号、（2014）秦民初字第20号两份民事判决书给予确认。七、关于原告称耽误其入住及交通费、住宿等问题。原告的安置住宅并非答辩人恶意不交付，因原告的无理要求答辩人无法满足，且原告不向答辩人交缴其所应当交缴的面积差异款项、燃气初装费等，故答辩人无法按期与其它返迁户一起向原告交付房屋，故原告所称的上述损失是由其自身原因造成，与答辩人无关。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的无理诉求。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、城市花园房屋拆迁产权调换方式安置协议书一份，证明我与被告签订了房屋拆迁补偿协议。
2、被告所列房屋返迁清单，证明2015年3月被告给我写的，要我交款23711元。
3、被告拆迁时给用户们的设计规划图一张，证明被告跟我签订协议时是按照规划图设计的。
4、户型图照片一张，证明签协议时的户型图与实际要交付的户型图面积不一致。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、安置协议书一份，证明（1）关于安置协议当中有关以后交房可能会产生面积差异，双方做出了明确约定。第三条第三项约定，以上安置面积均已房屋建成后的实际测量面积为准。第四条第三项，甲方安置乙方建筑面积与产权登记面积不符时，多退少补。可以证明双方有争议时，已经做出了约定。（2）证明燃气安装不在双方约定的交房标准之内。作为被告，没有义务无偿为原告安装天然气，并承担初装费。第四条第一款住宅交房标准没有约定燃气安装。（3）证明被告不欠原告过渡费。安置协议书第一项、第三项的约定，原告的安置面积是被拆迁建筑面积。原告签订协议书时，商业用房面积26.19㎡，经双方协商，原告用安置住宅面积按照2：1置换成商业用房，原告应按123.53㎡给付过渡费，现在被告已经将商业用房交付给原告，商业用房当中含有原告用住宅置换的面积，2011年被告已向原告交付的面积为181.45㎡，超出了原告的应安置面积，原告主张的过渡费没有依据。
2、示意图两张，证明当时双方在签订安置协议书时安置楼房的坐落位置以及户型的基本情况。当时原告应安置楼房的坐落位置为2区4-1-301室。
3、规划图两张，证明拆迁争议的楼房楼号发生变化，但是坐落位置没有变化。
4、民事判决书两份，证明过渡费的给付原则，交付面积大于拆迁面积，不应该再给被拆迁户过渡费。
5、秦皇岛市物价局关于市区燃气初装费标准的批复文件和被告与昌黎伟业燃气公司签订的天然气配套合同，证明应该由原告交纳天然气初装费。
6、昌黎县人民政府关于拆迁安置有关税费征收的意见，证明依据相关文件规定，返迁部分免征，超出部分应该征收，印花税应该是全额征收。
7、证人田某和的出庭证言，证明其是昌黎县房屋拆迁管理办公室工作人员，朝阳片区（也是城市花园）是昌黎县政府2009年招商引资进行旧城改造的工程，实行的是产权置换，就地返迁。拆迁人在拆迁中提供城市花园总规划图以及平面图，拆迁现场在朝阳片区，总规划图以及平面图悬挂墙上，政府组织人员拆迁。返迁楼按照平面图楼号、楼层由被拆迁人选择，拆迁房没有标准以及说明朝向问题。昌黎县片区都是按照这种方式拆迁。拆除之后建设，再次进行验证，可能出现面积不一致的问题。根据昌黎县出台的补助办法第十一条、十四条等规定执行。天然气是按照秦皇岛物价局文件执行。契税按照昌黎县政府返迁房有关税收政策执行。
经庭审举证，被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司对原告方证据的质证意见是：1、证据1、2真实性无异议；2、证据3的真实性无异议，但是只是广告宣传图；3、证据4真实性有异议。原告方对被告方证据的质证意见是：1、对证据1、2、4、5、6的真实性无异议，但是证据2示意图是被告2010年6月份出的，而签订协议是2009年，与我签协议时不是一致的。户型图也不一样。2、关于证据3，我认为应该存在两个规划图，被告与我签订协议时是第一个规划图，当时没有第二个规划图，我不认可规划图变更，认为楼号、位置、户型都有变化。3、证人所证拆迁办公室墙上所挂的示意图与我签协议挂的示意图、规划图是不一致的。本院对证据作如下确认：因原告、被告无异议，对原告提交的证据1-3和被告提交的证据1、2、4、5、6的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告虽然对原告提交的户型图照片提出异议，但未提交其应持有的2009年户型图进行反驳，对该户型图的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提交的证据3与双方对争议楼房规划变更的事实相一致，本院依法予以采信。证人田某和出庭作证系职务行为，其不能证明昌黎县城乡规划局对滨海国际花园二区规划变更情况，与本案房屋拆迁安置补偿合同纠纷不具有关联性，本院依法不予采信。
经审理查明，2009年8月20日，被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司作为甲方、原告程云奇（住宅）作为乙方签订了城市花园房屋拆迁产权调换方式安置协议书一份，双方约定：一、乙方被拆迁的房屋及土地面积。乙方被拆迁的房屋坐落在三街向阳，门牌号××，房屋性质私，房屋结构砖木，建筑面积123.53㎡，院内住宅空地199.55㎡。二、甲方应支付乙方的费用：……。三、安置房屋标准、面积及位置。1、……。2、安置面积：乙方应安置房建筑面积合计233.8㎡，其中，商业用房26.19㎡，住宅房207.61㎡，其中安置门市26.19㎡折换155.26㎡，商业门市合计103.82㎡，余住宅52.35㎡。3、安置位置：安置的商业房位于紧邻碣阳大道以南的4区一层53号，面积51.91㎡，二层53号，面积51.91㎡。安置住宅房位于2区4栋1单元301室54.35㎡。（以上安置面积均以房屋建成后的实际测量面积为准）。4、……。5、储藏室编号：5.5㎡（按1700元／平方米），计人民币9350元。四、交房标准及房价结算。1、……。2、……。3、甲方安置乙方房屋建筑面积与产权登记面积不符时多退少补。……。商业门市已经交付乙方，双方无争议。被告在2011年3月向昌黎县城乡规划局报批的滨海国际花园二区规划图中，2区共有4栋楼房，其排号为1#、2#、3#、4#。经昌黎县城乡规划局2012年6月审核，原告安置住宅所在的2区减少为3栋楼房，其排号为1#、2#、3#。2015年3月，被告答应向原告交付房屋，房屋号为2区2-1-301室，上房面积52.69㎡，下房面积15.34㎡，其中上房少1.66㎡，1900元／㎡，为-3154元，下房多9.84㎡，1700元／㎡，为16728元，需补交房款13574元。其他款项为：维修基金3786元、太阳能2150元、有线电视510元、燃气2100元、契税391元、暖气1245元等。原告以座落、朝向、面积等与合同约定不符，诉至法院要求赔偿。
上述事实，有原、被告的陈述，安置协议书，返迁清单，户型图照片，规划图及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，城市花园房屋拆迁产权调换方式安置协议书系是双方的真实意思表示，内容上并不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方应按照合同约定履行各自的义务。原、被告约定的安置住宅房为2区4栋1单元301室，面积为54.35㎡，下房面积5.5㎡，后因县城规划调整等原因，被告对二区住宅也进行了变化，但没有与原告签订补充协议，现向原告交付的是2区2-1-301室，住宅房面积52.69㎡，下房面积15.34㎡，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原告主张座落、朝向不符合约定而按照100元／㎡计算违约金不能提供计算依据，经本院释明后其亦放弃了充分举证权利，故其该项主张因证据不足本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。现被告实际交付住宅房面积52.69㎡，比约定的54.35㎡少1.66㎡，面积误差比为3.05%，原告同意继续履行合同，按照单价为1900元／㎡计算，被告应返还给原告54.35㎡×3%×1900元／㎡=3097.95元及利息（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），对面积误差比超过3％部分的房价款由54.35㎡×0.05%×1900元／㎡×2倍=103.27元由被告返还给原告；下房面积15.34㎡，比约定的5.5㎡多9.84㎡，面积误差比超过了3%，按照单价1700元／㎡计算，原告对5.5㎡×3%×1700元／㎡部分的房价款280.5元补足，超过部分的房价款由被告承担，下房所有权归原告。《昌黎县老旧片区改造房屋拆迁补偿及安置补助办法》不属于法律、法规，本院依法不予适用。在庭审过程中，经本院释明，原告放弃过渡费6000元、燃气初装费2100元的诉讼请求，本庭依法予以确认。原告其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还给原告3097.95元及利息（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）和103.27元。原告程云奇在本判决生效之日起五日内交付给被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司280.5元，滨海国际花园2区2-1-301室下房所有权归原告所有。
二、驳回原告程云奇的诉讼请求。
案件受理费520元，减半收取260元，由原告负担100元，由被告秦皇岛海昌房地产开发有限公司负担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 杨迎辉
二〇一五年八月十日
书记员 王一哲