湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第0915号
原告（反诉被告）武汉瑞安居房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区解放大道549号创世纪广场A单元16层10号。
法定代表人张帆，经理。
委托代理人易锋，湖北省正大法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）张杨。
原告武汉瑞安居房地产经纪有限公司（下称瑞安居公司）诉被告张杨民间委托理财合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱少柏独任审判，公开开庭进行了审理。原告瑞安居公司委托代理人易锋、被告张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞安居公司诉称，2014年12月5日，原告瑞安居公司与被告张杨签订了《武汉市房屋出租委托代理合同》，被告张杨将其位于武汉市江汉区新华下路5号天润北湖假日5栋21层3室房屋委托原告代理出租，月租金2500元，期限为2014年12月6日至2016年12月5日，第一年预留50个工作日免收租金，代理期限内无论有无出租房屋，原告瑞安居公司均向被告张杨支付租金，被告张杨同意原告瑞安居公司在不影响房屋结构的条件下在房屋内做隔断。合同签订后，原告瑞安居公司向被告张杨交付了2014年12月6日至2015年6月的全部租金10833元（含免租期50日）。2015年4月12日，被告张杨以原告瑞安居公司在房内做了隔断，出租多人、影响恶劣为由，改换了房门钥匙并单方解除合同，还拒不退还剩余租金。故原告瑞安居公司诉请人民法院判令：1、解除合同，被告张杨向原告瑞安居公司支付违约金5000元；2、被告张杨退还两个月租金5000元；3、本案诉讼费由被告张杨承担。
被告张杨辩称并反诉诉称，原告瑞安居公司与被告张杨签订房屋出租委托代理合同属实。但是，原告瑞安居公司在未与被告张杨沟通、并告知的情况下擅自将房屋中的厨房做成一间房屋出租，使原两室一厅房屋变成四间独立的房屋。而合同中，原告瑞安居公司与被告张杨协议仅在客厅做一个隔断，并强调不能被政府认定是“胶囊房”，同时约定代理期间因承租方使用不当造成的损失由原告瑞安居公司承担。2015年1月22日，被告张杨接到由政府各职能部门联合下发的整改通知书，因原告瑞安居公司改建房屋原因，被告张杨的房屋被认定为“胶囊房”，要求在同年1月30日前进行自折并清退所有租房户，原告瑞安居公司业务主管人员钱某还签下了承诺书，承诺按规定清退人员、尽快恢复房屋原状。之后，原告瑞安居公司自行拆除了“胶囊房”，清退了承租房屋的人员。同年4月2日，被告张杨又接到公安机关短信通知，出租房屋中又搭建了“胶囊房”，并准备在同年4月3日联合其他职能部门强行拆除。被告张杨当即与原告瑞安居公司主管钱某联系，要求其尽快协调该事，可是，得到的答复是“要折就折”的态度。直至如期强制拆除“胶囊房”当天，原告瑞安居公司也没有出现。强制折除房屋完毕后，多个职能部门要求被告张杨收回房屋，被告张杨在无奈情况下清退租户更换房屋大门锁具，收回了出租房屋。另，原告瑞安居公司还将每年免租金25个工作日的期间，变为了一次性在第一年租赁期前50个工作日进行计算，并免除了该租期内租金。被告张杨与原告瑞安居公司2014年12月5日签订合同，同年12月6日交房给原告瑞安居公司，2015年4月16日所有租户全部退出。现被告张杨认为，原告瑞安居公司明知搭建“胶囊房”违法，还屡次利用出租房屋搭建“胶囊房”从事违法经营活动，与租户发生纠纷影响极其恶劣，根据合同规定，“利用房屋从事违法活动”的，被告张杨可以单方解除合同收回房屋。合同还约定，原告瑞安居公司如违约，应按月租金的200%向被告张杨支付违约金，按每月2500元租金计算违约金为5000元，因原告瑞安居公司原因，提前终止合同责任在原告瑞安居公司，所以不应由被告张杨承担免租金50天的房租金额，所以，原告瑞安居公司应全额补缴50天租金4167元。从2014年12月6日至2015年4月16日计4个月又10天，按2500元／月计算，应付租金10833元，原告瑞安居公司实际支付10833元。在强制拆除“胶囊房”中，导致被告张杨房屋墙面及地面受损严重，其修理费4500元应由原告瑞安居公司承担。现被告张杨不同意原告瑞安居公司诉讼请求。并反诉要求原告瑞安居公司支付违约金5000元、50日房屋租金4167元、房屋维修费4500元。
原告瑞安居公司反诉辩称，被告张杨反诉不成立，在出租房内搭建隔断房屋是经被告张杨同意的，后根据政府要求原告瑞安居公司没有再建“胶囊房”，但被告张杨不愿再将房屋租给原告瑞安居公司，故不同意被告张杨的反诉请求。
经审理查明，2014年12月5日，原告瑞安居公司与被告张杨签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，合同约定，被告张杨将其所有的武汉市江汉区新华下路5号天润北湖假日5栋21层3室房屋委托原告瑞安居公司全权对外出租，租赁期自2014年12月6日至2016年12月5日计两年，代理期限可延长6个月，租金2500元／月。租赁期第一年预留50个工作日作为原告瑞安居公司接洽承租的工作期，工作日后从第一年1月26日开始计算租金，即第一年原告瑞安居公司给被告张杨10个月10天房屋租金，工作期内产生的租金收入，作为原告瑞安居公司的佣金，除工作期外，无论房屋出租与否，原告瑞安居公司均应按照约定的租金标准向被告张杨交付租金，第一次2014年12月6日3333元；第二次2015年2月26日7500元；第三次同年5月26日7500元；第四次同年8月26日7500元，以此类推。合同约定，原告瑞安居公司欠租金3个工作日以上的、擅自损坏房屋主体结构的、利用房屋从事违法活动的，被告张杨有权单方解除合同收回房屋，该合同同时也约定了关于被告张杨有关违约的条款。对违约金支付标准认定为，任何一方如违约需按月租金200%支付违约金。双方同时还约定，被告张杨同意原告瑞安居公司在出租房屋内进行隔断改造（不影响房屋结构）以及代理期间因承租方使用不当造成损失，由原告瑞安居公司承担责任等条款。上述合同签订履行后，2015年1月22日，武汉市江汉区住房保障和房屋管理局向被告张杨下达《整改通知书》，该通知书表明，经核实被告张杨所有的武汉市江汉区新华下路271号5栋2103号出租的房屋“未以原设计的房间为最小出租单位进行出租，限十五日内整改”。同日，原告瑞安居公司主管钱某在书面承诺书上签字，以经营方名义承诺2015年1月30日前清退所有租户，停止出租经营行为并尽快恢复原有房屋结构。庭审中，原告瑞安居公司出示了被告张杨书面说明一份，该说明记载了拆除“胶囊房”前后经过及解除合同、扣除剩余租金的情况。对此证据真实性，被告张杨表示认可。庭审中，被告张杨出示了2015年3月10日、4月3日《北湖街整治违规出租住房验收登记表》两份，该表记载天润北湖假日小区5栋2103室房屋业主为张杨、二房东钱程，还记录出租房内拆除前后变化的整改对比图片，并说明了房内承租户分别为2户、3户，被告张杨该证据需证明原告瑞安居公司先后两次将承租房屋改造为“胶囊房”并被政府强制拆除。对此证据，原告认为搭建“胶囊房”是经过被告张杨同意的，之后，响应政府号召，不搞“胶囊房”了，不同意原告张杨意见。庭审中，被告张杨还出示了书面收条一份，证明其房屋维修费用分别为墙面维修费3500元、房门维修费1000元共计4500元，原告瑞安居公司对此表示否认。被告张杨还出示照片若干，证明房屋在拆除中遭受部分损害。2015年4月16日原告瑞安居公司全部退出讼争房屋，该房屋由被告张杨使用。现原告瑞安居公司认为，被告张杨以原告瑞安居公司隔断房屋、出租多人、影响恶劣为由，改换房门钥匙，单方解除合同并不退还剩余租金。被告张杨的行为属于不履行合同，违反了合同约定，应承担相应民事责任。因此，诉请人民法院判令：一、解除合同，被告张杨向原告瑞安居公司支付违约金5000元；二、被告张杨退还原告瑞安居公司租金4500元；三、被告张杨承担全部诉讼费。被告张杨则认为，原告瑞安居公司第二次搭建“胶囊房”未经被告张杨同意，属于从事违法活动，应承担违约责任，不同意原告瑞安居公司请求并反诉要求原告支付违约金5000元；支付50天房屋租金4167元；房屋维修损失费4500元。
上述事实，有原告瑞安居公司提供的2014年12月5日其与被告张杨签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》、张杨所有的武汉市江汉区新华下路5号天润北湖假日5栋21层3室房屋产权证、被告张杨收到原告2014年12月6日至2015年3月5日租金3333元的收条、2015年3月6日至同年6月5日租金7500元转账支出书面证据，被告对拆除“胶囊房”解除合同及扣除剩余租金书面说明一份，武汉市江汉区住房保障和房屋管理局有关整改通知书一份，2015年1月22日原告工作人员钱某书面承诺书一份，2015年3月10日、4月3日北湖街整治违规出租住房验收登记表2份，2015年5月10日证人杨某关于收到被告张杨维修费4500元的收条，讼争房部分损害有关照片，双方当事人陈述等证据证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，2014年12月5日，原告瑞安居公司与被告张杨签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》，其实质内容是原、被告双方民间委托理财与房屋租赁双重法律关系。国家法律规定房屋出租应由产权人与承租人直接签订书面合同而约定权利义务由双方遵守。但是，被告张杨直接委托原告瑞安居公司出租房屋，未与承租人见面并签订合同。因此，原、被告双方直接签订委托出租房屋合同的行为不妥，双方应在民事活动中注意改正。从上述合同看出，原、被告在隔断房屋出租这一事实上是约定一致的。2015年1月22日，武汉市江汉区住房保障和房屋管理局给被告张杨下达的书面“整改通知书”证明，原、被告协商一致在国家规范设计的原房屋中擅自隔断房屋出租的行为是违法的。但是，双方约定的主要条款未违反国家强制性规范，原、被告对原合同仍应当遵守。原告瑞安居公司向被告张杨交付租金至2015年6月5日，退出讼争房是4月16日，尚余50日未使用租赁房屋，被告张杨应退还上述租金给原告瑞安居公司。被告张杨认为原告瑞安居公司单方从事违法活动，是违约行为，不应退还租金的抗辩理由与本案事实不符，该抗辩理由不能成立。因此，原告瑞安居公司请求人民法院判令被告退还4500元租金的请求符合事实和法律规定，该请求本院予以支持。被告张杨认为原告第二次搭建“胶囊房”没有告知被告导致政府有关部门拆除隔断房，被告才收回房屋。从本案证据显示出看，所谓第一次、第二次搭建“胶囊房”并没有明确划分责任主体是谁，所以，被告张杨认为搭建“胶囊房”责任全部在原告瑞安居公司的证据不足。证人杨某关于被告张杨房屋维修费的书面证明，因其无证人身份证明、证人又未出庭作证，证据的证明力较小，该证据无法全面证明维修费用的真实性、关联性，该证据本院不予采信。从被告张杨提交的照片看出，被告张杨所有的房屋在强制拆除中，其房屋地面、墙面有一定损害，原告瑞安居公司应适当补偿被告张杨该经济损失，损害给付标准酌定1000元较为适宜。原告瑞安居公司、被告张杨的其他诉讼请求与本案事实和法律不符，本院不予支持，该请求本院依法予以驳回，相应民事责任各自承担。2015年4月16日，原告瑞安居公司已实际退出讼争房，被告张杨已控制该房并使用，双方实际已解除了签订的委托代理出租房屋合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张杨于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）武汉瑞安居房地产经纪有限公司房屋租金4500元。
二、原告（反诉被告）武汉瑞安居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）张杨支付房屋损害补偿费1000元。
三、驳回原告（反诉被告）武汉瑞安居房地产经纪有限公司、被告（反诉原告）张杨的其他诉讼请求。
如果被告张杨、原告武汉瑞安居房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉50元、邮寄送达费40元，反诉费71元共计161元，由被告张杨负担100元、原告武汉瑞安居房地产经纪有限公司负担61元（此款原告瑞安居公司已预付90元，被告张杨已预付71元，该款应随同上述判决款项一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 朱少柏
二〇一六年五月四日
书记员 安鸿铭