南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东红民初字第1365号原告：南昌联发置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼3704室，组织机构代码:77587991-1。法定代表人：孙诚华，系该公司董事长。委托代理人：杜宇，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200720296300。委托代理人：吴启帆，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510616769。被告：江西东达国际贸易有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼29层07、08、09室，组织机构代码:06348011-X。法定代表人：张津铭。委托代理人：胡昊，系该公司员工。原告南昌联发置业有限公司与被告江西东达国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日及4月25日公开开庭进行了审理。在2016年2月26日的庭审中，原告的委托代理人杜宇、吴启帆到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼；在2016年4月25日的庭审中，原告的委托代理人吴启帆、被告的委托代理人胡昊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:2012年11月28日，原告与贾陵签订了《联发广场写字楼租赁合同》，约定：贾陵承租原告所有的联发广场写字楼29层07、08、09室，租赁期间3年，自2012年12月20日至2015年12月19日，首月租金为52059.95元，每年递增8%；被告违约，原告有权单方解除合同，并要求被告支付叁个月租金额的违约金。事后，原告与贾陵签订了《补充协议》，约定：贾陵补充租赁29层10室，月租金为2500元,租赁期限为3年。后原告、贾陵和被告三方经协商，三方同意将上述合同中主体中由贾陵承担的权利和义务转为被告承担和享有。被告自2014年11月起未按约支付租金，自2015年5月起，被告拒付租金。后经原告多次催讨租金未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的租金共计484126.84元及相应利息（暂计算至起诉之日）；2、被告按照合同约定支付违约金，共计231331.80元；3、本诉讼费用由被告承担。被告辩称：所欠租金为事实，但对违约金数额以及支付租金的期限希望能够与原告协商。经审理查明：2012年11月28日，原告（甲方）与案外人贾陵（乙方）签订了《联发广场写字楼租赁合同》一份，约定：由乙方向甲方承租联发广场写字楼29层07、08、09室作为写字楼使用，面积为612.47平方米；租赁期间为2012年12月20日至2015年12月19日止；乙方须在每月5日前按月交纳租金，第一年月租金为52059.95元，逐年递增8%；乙方在签订本合同之日，须交付三个月的租金作为租赁保证金计156179.85元，并须交付三个月的物管费作为物业保证金计14699.28元；如乙方违反本租约，甲方可使用或扣留所有保证金，甲方按本合同规定扣除保证金后，保证金不足部分，乙方须在三日内补足；乙方未按约交纳租金，则甲方有权解除合同，并要求乙方支付叁个月租金额的违约金，若违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失；合同还对其他事项进行了约定。此后，针对上述《联发广场写字楼租赁合同》，原告（甲方）与贾陵（乙方）签订了《补充协议》一份，约定：甲方同意将29层10室租赁给乙方，租金为2500元/月，除租金外，其余费用与所租写字间收费标准相同；租赁期限3年，与租赁合同起止日期相同；租赁合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。后双方针对《补充协议》，双方口头约定：月租金从第二年起递增8%，第三年不再递增。2013年3月18日，原告（甲方）、贾陵（乙方）和被告（丙方）签订了一份《合同主体变更协议》,约定：甲、乙、丙三方经协商，同意将甲、乙双方于2012年12月20日签订的《联发广场写字楼租赁合同》之乙方变更为本协议的丙方。合同签订后，被告交纳了156179.85元保证金。截至2015年4月30日，被告租金均已付清。自2015年5月1日至2015年12月19日期间的租金均未支付，尚欠租金484126.84元[(52059.95元×108%×108%+2500元×108%)×（7个月+19天÷30天）]。后原告多次催讨未果，故诉至本院。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告组织机构代码（复印件）、企业工商信息（复印件）、《联发广场写字楼租赁合同》、《补充协议》、《合同主体变更协议》、函告、律师函、EMS快递单、应收账款明细表等证据在案予以佐证。本院认为：原告与贾陵签订的《联发广场写字楼租赁合同》、《补充协议》，原告与被告、贾陵签订的《合同主体变更协议》，系各方当事人真实意思表示，属合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。被告未按照合同约定支付租金，构成违约。现原告要求被告支付所欠租金484126.84元，理由正当，但应当扣除被告交付的三个月租金保证金156179.95元，即实际所欠租金为327946.89元。对原告要求被告自2015年12月19日按银行同期贷款利率4倍支付拖欠原告租金利息及支付违约金231331.80元之诉请，因违约金的性质系以赔偿非违约方的损失为主要功能，以惩罚违约方为辅助功能，而非旨在严惩违约方，原告上述诉请存在重叠，本院依据公平原则，酌定按实际所欠租金327946.89元，自2015年12月19日起，按同期银行贷款利率的4倍计算违约金。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告江西东达国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌联发置业有限公司租金327946.89元及违约金（以327946.89元为基数，按银行同期贷款利率的4倍计算）。驳回原告南昌联发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告预交的案件受理费10950元，由原告承担3950元，被告承担7000元，该款随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。（此页无正文）审 判 长  徐少龙人民陪审员  谭芳垠人民陪审员  夏晓春二〇一六年二月二十六日书 记 员  李 军附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。1