北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第22743号
原告吕宴（反诉被告），女，1967年12月26日出生。
原告刘丽平（反诉被告），女，1978年5月11日出生。
以上二原告共同委托代理人张斌，北京市当代律师事务所律师。
被告张敏（反诉原告），女，1970年8月7日出生。
委托代理人张益先，北京市弘嘉律师事务所律师。
原告吕宴、刘丽平诉被告张敏与被告张敏反诉原告吕宴、刘丽平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕宴、刘丽平之委托代理人张斌、原告刘丽平，被告张敏之委托代理人张益先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕宴、刘丽平（反诉被告）诉称：原、被告于2010年4月17日在北京市西城区北三环中路XX号签订房屋租赁合同，约定：被告将位于北京市西城区北三环中路XX号的北京正远商旅酒店有限公司银河旋宫歌舞厅的全部房屋租赁给原告；租赁期限自2010年4月17日至2016年4月30日，租金为每月53000元。合同签订后，被告将上述房屋交付原告，原告亦按约定交付租金。经被告同意，原告于2011年初对该房屋进行了翻建、装修并添置了部分电器，共花费49万余元。由于本合同在履行过程发生分歧，被告未经原告同意，于2013年3月1日单方将原告的水、电切断，致原告无法经营而停业。2013年4月，被告将该房屋另行租赁给他人。后原告了解到北京正远商旅酒店有限公司银河旋宫歌舞厅的法定代表人系关志强，被告向原告出租房屋的行为未经关志强的授权或同意，属无权代理，并给原告造成重大经济损失。现原告起诉至法院，要求判令：1、确认2010年4月17日原、被告签订的房屋租赁协议于2013年3月1日解除；2、被告赔偿原告经济损失49万元。
被告张敏（反诉原告）辩称：原告要求被告赔偿各项经济损失49万元的诉讼请求无法律和事实依据。房屋租赁协议生效后，被告依约履行义务，根本不存在严重违约的情形，同时原告却未依约支付房屋租金、水费、电费、垃圾清运费、粪便清运费、电话费等费用，虽经被告多次催促，原告仍拒绝缴纳，拖欠的费用高达225307．74元，且原告未经被告同意擅自将房屋进行转租。原告严重违反了法律规定和协议约定，被告于2013年4月18日口头向原告解除了房屋租赁协议。根据法律规定，原告应承担违约责任，所以其诉讼请求无法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，房屋租赁协议第十三条约定，原告在租赁期间，有下列行为之一的，被告有权单方终止协议：(1)逾期缴纳租金超过5日的，(2)擅自将歌厅转租、转让或进行财产抵押的。协议履行中，原告并未依约支付租金、水电等费用，时至今日虽经被告多次催促，原告仍拒绝缴纳2012年12月17日至2013年4月18日期间的房屋租金、水费、电费、电话费、垃圾、粪便清运等费用，同时原告未经被告同意擅自将歌厅转租，为了维护自身的合法权益，被告于2013年4月18日解除(终止)了房屋租赁协议。因此原告的行为已经构成严重违约，给被告造成了巨大的经济损失，被告有权解除房屋租赁。现被告提起反诉，要求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁协议于2013年4月18日解除；2、原告支付房屋租金212000元（2012年12月17日至2013年4月17日）、水费、电费电话费、垃圾、粪便清运等费用共计13307.74元（电费11715.8元、水费240.5元、垃圾清运费600元、粪便清运费405元、电话费346.44元）。
针对被告张敏的反诉，原告吕宴、刘丽平辩称：2012年12月17日至2013年3月1日期间的租金13.2万元我们未向张敏支付，被告主张的水费、电费、电话费、垃圾清运费等都是到2013年4月18日的，我们认为应该计算到2013年3月1日。不同意被告的反诉请求，事实和理由同起诉事实。
经审理查明：2010年4月17日，被告张敏（甲方）与原告吕宴、刘丽平（乙方）签订《北京正远商旅酒店有限责任公司银河旋宫歌舞厅》（以下简称租赁协议），约定：一、租赁期限：2010年4月17日至2016年4月30日，协议租赁期为6年。二、租金为每月53000元，租赁期间每1个月向甲方交纳租金5万元，先支付后经营，即第2个月的5日前支付后1个月租金……四、乙方在租赁期内添置的财产归乙方。本协议在签订前，双方确认的财产归甲方（以财产清单为准），经营期间，财产因乙方责任损坏，造成不能正常使用的，乙方应按折旧价格赔偿甲方……六、乙方在租赁期内要注意防火、防盗、防疫以及其他相关法规。凡是与歌厅相关的经营用或管理费用，乙方自行支付。甲方不承担任何费用。七、水、电费的收取按实际发生交给甲方。八、乙方租赁期间独立经营并承担债权、债务，甲方不承担任何责任……十、乙方如不执行此协议，中途单方面终止协议应提前30天以书面通知甲方……十三、乙方在租赁期间有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本协议：1、逾期不交纳租赁金不得超过5日的。2、擅自将歌厅转租、转让或进行财产抵押的。3、出现重大安全责任以及治安责任被政府有关部门勒令停业或治安拘留超过30天的。4、乙方经营费用或管理费用，未按甲方规定交纳超过5天的……十四、乙方有责任维护歌厅财产的安全并负责财产设备的维护、维修、更新、损坏……
庭审中，被告提交北京正远商旅酒店有限责任公司、北京正远商旅酒店有限责任公司银河旋宫歌舞厅出具的情况说明1份，内容为：“我司于2008年5月20日将北京市西城区北三环中路XX号房屋三层的银河旋宫歌舞厅依法租赁给张敏，合同期限从2008年5月20日至2016年5月19日止。2010年4月17日经我司同意，张敏将银河旋宫歌舞厅转租给吕宴、刘丽平。”
被告另交2013年4月29日北京正远商旅酒店财务出具的“银河旋宫歌舞厅欠款明细”（以下简称欠款明细）1张，内容为：“歌厅：电费表（1）3层电表（69536#-62143#）×5%电损×1.30元/度=10091.45元表（2）地下电表（46870#-45680#）×5%电损×1.30元/度=1624.35元水费（1870#-1833#）×6.5元/吨=240.50元垃圾清运费每月200元×3个月=600元粪便清运费每月135元×3个月=405元电话费2012年12月-2013年4月346.44元合计费用：13307.74元”。
经查，银河旋宫歌舞厅所在的北京市西城区北三环中路XX号（以下简称XX号楼）的产权单位系中国国际经济技术交流中心（以下简称交流中心）。交流中心将XX号楼租与北京正远商旅酒店有限责任公司（以下简称正远酒店）。
在本案审理过程中，根据案情需要，本院与正远酒店负责人朱建核实了相关情况，朱建称：我公司经过产权单位交流中心同意，将银河旋宫歌舞厅转租给张敏，租赁期限自2008年5月20日至2016年5月19日。经我公司同意，张敏又将歌舞厅转租给吕宴、刘丽平。2013年3月1日，因吕宴、刘丽平拖欠房租达3个月，我公司将歌舞厅断水、断电，自此歌舞厅不再经营，歌舞厅的门一直由他们锁着。2013年4月29日，我公司核算了歌舞厅拖欠的水电费、电话费、垃圾、粪便清运费后，与张敏解除租赁协议。2013年4月29日的“欠款明细”是我公司核算后出具的。协议解除后，我公司又将歌舞厅租赁给他人。
另查，2013年4月29日，张敏与正远酒店签订协议书，约定：因吕宴、刘丽平拖欠张敏租金及水电费等费用且擅自转租，双方确认，张敏未支付租金15万元、水电费用13307.74元，两项费用共计163307.74元，双方同意将张敏已支付的信誉保证金15万元与上述欠款相抵，双方解除租赁协议。
再查，2013年3月1日，吕宴、刘丽平自银河旋宫歌舞厅撤离，未与张敏未办理交接手续。
针对原告要求被告赔偿经济损失49万元一项，原告主张该49万元即为装修款，并提交其与王晓法签订的装修协议一份，该协议载明工程地点位于北京市西城区北三环中路XX号，施工面积500平方米，开工时间为2011年1月15日，竣工时间为2011年2月30日，材料款30万元，人工费20万元。庭审中，原告称经过装修，歌舞厅由16间加大至20间，地面铺设木地板、墙面贴壁纸、添置音响、显示器、功放、麦克风等设备。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该装修协议甲、乙双方的笔迹相似，协议约定的装修费与原告主张的费用不一致，涉案房屋为歌舞厅，但协议是家庭装潢，协议未约定装修内容、项目，无各项目的费用，且无法证明已经发生，更没有正式的发票。
在本案审理过程中，经原告申请，高院摇号选定由北京科之源资产评估有限责任公司对涉案歌舞厅的翻建、装修、部分家电的价值进行评估。2015年10月23日，该评估公司予以回复：“我公司接到贵院的委托后，积极与原告进行联系。两原告互相推诿，后与原告代理律师联系，请律师告知原告配合我公司开展评估工作，但未果。因此造成我公司无法对诉讼资产进行评估。特此函复。”
上述事实，有双方当事人陈述、《北京正远商旅酒店有限责任公司银河旋宫歌舞厅》、情况说明、银河旋宫和舞厅欠款明细、北京市房屋所有权登记申请书、现场照片、工作记录、谈话笔录、北京科之源资产评估有限责任公司的回复等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告于2010年4月17日签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规、政策的相关规定，应当认定为合法有效。租赁协议签订后，原、被告均应依约履行协议。根据庭审中查明的事实，2012年12月17日起，吕宴、刘丽平拖欠张敏房屋租金的行为构成违约，应当承担相应的责任。自2013年3月1日吕宴、刘丽平从银河旋宫歌舞厅撤离到2013年4月29日张敏与正远酒店解除租赁协议，吕宴、刘丽平未与张敏办理交接手续，张敏要求确认原、被告的租赁协议于2013年4月18日解除，理由正当，本院应予以支持。原告应当向被告支付2012年12月17日至2013年4月17日期间的房屋租金及水电费、电话费、垃圾、粪便清运费。
原告要求被告赔偿经济损失49万元的诉讼请求，经本院依法委托相关评估机构对涉案歌舞厅的装修等进行评估，根据该评估机构的回复，因原告不配合评估导致评估无法进行，原告应该承担不利后果。庭审中，原告出示的证据无法证明其经济损失的数额，故对原告该项诉求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下:
一、确认二〇一〇年四月十七日原告吕宴、刘丽平与被告张敏签订的《北京正远商旅酒店有限责任公司银河旋宫歌舞厅》于二〇一三年四月十八日解除。
二、本判决生效后七日内，原告吕宴、刘丽平共同支付被告张敏二〇一二年十二月十七日至二〇一三年四月十七日的房屋租金二十一万二千元、水费二百四十元五角、电费一万一千七百一十五元八角、电话费三百四十六元四角四分、垃圾清运费六百元、粪便清运费四百零五元。
三、驳回原告吕宴、刘丽平的其他诉讼请求。
如果原告吕宴、刘丽平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千三百三十元（含反诉费四千六百八十元），由原告吕宴、刘丽平负担（已交纳四千三百二十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。
审 判 长 王晓莉
人民陪审员 高 兵
人民陪审员 刘培根
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 刘思雨
书 记 员 任 杰