沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0104民初2043号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
负责人：张识，该行行长。
委托诉讼代理人：赵媛，辽宁思韬律师事务所律师。
被告：方洪伟。
被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司。
法定代表人：萧德迎，系董事长。
委托诉讼代理人：王静。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告方洪伟、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵媛、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司委托诉讼代理人王静到庭参加了诉讼，被告方洪伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告方洪伟之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告方洪伟偿还贷款本金285727.47元，利息及罚息，利息、罚息请求至全部本息清偿之日止（截止2018年1月3日利息3935.85元、罚息94.99元，本息合计289758.31元）；3、判令原告对被告方洪伟提供的抵押物享有优先受偿权；4、判令被告阳光一百值夜公司对上述债务及相关费用承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
2016年3月15日，被告方洪伟与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、被告借款金额为30万元，借款期限228个月，借款用途为购买阳光一百置业（辽宁）有限公司出售的位于于洪区王河路57号1-16-8商品房。贷款利率执行浮动利率，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、为保证原告债权的实现，被告方洪伟自愿以所购房产提供抵押，双方于2016年3月26日办理了预告抵押登记，抵押权设立。3、合同第17条约定如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。2013年11月4日，原告与阳光一百公司签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为2亿元，担保的主债权为2013年11月4日至2018年11月4日期间原告向被告一发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。合同签订后，2016年3月26日原告发放贷款。然而被告并未按照借款合同约定履行还款义务，经原告多次催收后被告仍未偿还借款本息，故原告起诉来院。
被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，一、原告在诉状中事实与理由部分第2条列明，称涉案房屋抵押权已设立，因此，答辩人承担连带保证责任的期间依约终止。二、退一步讲，即便保证责任期间未终止，原告也不应要求答辩人承担物保范围内的相关款项。（1）、依据《物权法》的相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当首先就该物的担保实现债权。本案中，被告已提供物保（即涉案房屋），原告理应据此优先实现债权，而不是要求答辩人对全部债务承担连带保证责任。（2）、暂且不论该物保是被告提供还是其他第三人提供，在物保与人保并存的情况下，原告已在诉请中优先列明，明确要求要对抵押房产即物保优先受偿，因此，应视为原告明确选择了优先实现债权的顺序，答辩人对物保范围内的债务不承担连带保证责任。三、关于原告诉请的诉讼费及其他相关费用，无证据证明，且均与答辩人无关，答辩人无义务承担。更何况在《个人住房（商业住房）借款合同》已经约定借款人违约时需承担给付罚息的违约责任，此惩罚性约定及产生的数额足以弥补原告的实际损失，原告无权再主张此类费用。四、如本案判决答辩人承担连带保证责任，恳请贵院依据《担保法》及相关司法解释在判决书中注明答辩人依法享有追偿的权利。
被告方洪伟未到庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款购房抵押备案登记、最高额保证合同、对账单、收据及庭审笔录等证据佐证。被告未向法院提供证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告方洪伟于2016年3月15日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告购买坐落于沈阳市于洪区汪河路57号1-16-8房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币30万元，借款期限为228个月，自2016年3月15日至2035年3月15日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。被告方洪伟以其购买的上述房屋设定抵押，并于2016年3月25日，在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。2013年11月4日，原告与被告阳光一百置业（辽宁）有限公司签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为2亿元，担保的主债权为2013年11月4日至2018年11月4日期间原告向被告一发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2016年3月26日向被告方洪伟发放了个人住房贷款人民币30万元，被告方洪伟未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金285727.47元、截止2018年1月3日尚欠利息3935.85元、罚息94.99元。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告方洪伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告方洪伟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告方洪伟未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告主ＸＸ光一百置业（辽宁）有限公司承担连带保证责任的主张。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提出，房屋抵押权已设立，因此，答辩人承担连带保证责任的期间依约终止，若未终止应先用抵押物偿还后我单位才承担责任。本院认为，在原告与被告阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的保证合同中，明确约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告方洪伟的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告方洪伟于2016年3月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告方洪伟于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金285727.47元及利息3935.85元、罚息94.99元（截止至2018年1月3日）共计289758.31元；
三、被告方洪伟于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2018年1月3日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；
四、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人方洪伟追偿;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5646元，公告费800元，由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 李炳玲
审判员 郑友杰
审判员 赵 刚
二〇一八年七月五日
书记员 韩倩文