徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第2234号
原告周彦知。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
被告鹿海峰。
委托代理人吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。
委托代理人权燕，女，1980年04月25日生，汉族。
被告杨随军。
原告周彦知诉被告鹿海峰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年09月03日受理后，依法由审判员季平适用简易程序于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告周彦知及其委托代理人周修旺、被告鹿海峰及其委托代理人吴皓到庭参加了诉讼。因本案诉讼标的与被申请执行人杨随军具有法律上的利害关系，经原告申请，本院依法追加被申请执行人杨随军为本案共同被告，并依法组成合议庭，于2014年04月21日、2014年09月22日公开开庭进行了审理。原告周彦知及其委托代理人周修旺、被告鹿海峰及其委托代理人吴皓、权燕到庭参加了诉讼。被告杨随军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但于2014年09月18日到庭发表了意见。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告周彦知诉称，原告与被告杨随军民间借贷纠纷一案，徐州市云龙区人民法院于2012年05月21日裁定保全了被告杨随军所有的位于徐州市龙湖世家一期C8-2-202房产一套。2012年06月11日，徐州市鼓楼区人民法院作出（2012）鼓民调初字第138号民事调解书。因被告杨随军未按照民事调解书确定的期限履行义务，原告向徐州市鼓楼区人民法院申请执行。执行过程中，被告鹿海峰以其与被告杨随军签订房屋买卖协议并付清房款，且已实际居住为由，提出执行异议。徐州市鼓楼区人民法院于2013年08月08日作出了（2013）鼓执异字第010号民事裁定书，裁定撤销对涉案房产的查封。因两被告恶意串通，在原告申请保全之后签订房屋买卖合同，且被告鹿海峰没有支付房款，也没有实际居住。故请求法院判令许可原告对被告杨随军所有的位于徐州市龙湖世家一期第C8-2-202房产的执行；本案诉讼费由被告承担。
被告鹿海峰辩称，原告与被告鹿海峰之间没有任何财产关系和人身关系，原告起诉被告鹿海峰没有事实及法律依据。2012年03月09日，被告鹿海峰向被告杨随军支付了50000元购房定金，2012年03月15日，两被告在江苏彭淮律师事务所就诉争房产签订了房屋买卖协议。协议约定，诉争房产包含地下室出售价格为630000元；被告杨随军收到被告鹿海峰500000元，被告杨随军在90日内为被告鹿海峰办理过户手续；办理过户手续后30日，被告鹿海峰将剩余房款130000元交付被告杨随军。协议签订当日，被告鹿海峰向被告杨随军支付了450000元。2012年06月02日，被告鹿海峰将剩余的130000元房款支付给被告杨随军，并出借被告杨随军90000元，被告杨随军出具了220000元的借据。（2013）鼓执异字第010号民事裁定书已经确认被告与杨随军关于诉争房产的买卖合同是有效的，被告鹿海峰为该房屋的实际所有人。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告杨随军辩称，诉争房产在2011年10月29日办理了上房手续，被告杨随军在购买涉案房产时向中国银行申请了40余万元的按揭贷款。2012年03月，被告杨随军将诉争房产出售给被告鹿海峰，约定房价为630000元。协议签订当日被告杨随军即向被告鹿海峰出具了500000元的收条。几天后，被告鹿海峰就将500000元房款转入被告杨随军的账户。2013年06月，被告鹿海峰将剩余的130000元房款加上90000的借款支付给被告杨随军，被告杨随军出具了一份总借条。
根据原告陈述、被告答辩，本案的争议焦点为：1、两被告签订的房屋买卖协议的真实性是否能够认定；2、被告鹿海峰是否支付了全部的购房款；3、被告鹿海峰是否实际占有诉争房产；4、诉争房产未办理过户手续，被告鹿海峰是否有过错；5、是否应当许可原告对诉争房产的执行。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：证据1、（2012）云诉保字第092号民事裁定书一份，证明原告申请诉前保全的时间为2012年05月20日。证据2、2012年07月被告杨随军所作的执行笔录一份，证明被告杨随军没有认可诉争房产已出售给被告鹿海峰，根据被告杨随军的陈述，该诉争房产仅设立了抵押担保。证据3、2013年06月03日及2013年06月18日听证笔录各一份、2012年12月10日被告鹿海峰的代理人权燕向本院执行局提交的书面付款经过一份，证明被告鹿海峰及其代理人权燕对支付房款的方式、时间、数额的陈述相互矛盾，不能证明被告鹿海峰支付了购房款。
对于上述原告提交的证据，被告鹿海峰质证的质证意见为：原告提交的证据1、2均为复印件，且没有加盖相关印鉴，且证据2中被告杨随军的签字也不能确认其真实性。故对原告提交的证据1、2的真实性均不予认可。对证据3的真实性没有异议，但有关被告鹿海峰支付房款的方式、时间以及数额应以被告鹿海峰本人当庭陈述为准，并结合相应的付款凭证予以认定。
被告杨随军对原告提交的证据2的真实性予以认可，对证据1、3未发表质证意见。
为支持其抗辩，被告鹿海峰向本院提交证据如下：证据1、（2013）鼓执异字第010号民事裁定书一份，证明该民事裁定书已经确认被告与杨随军之间的房屋买卖合同是有效的，也已经确认了被告是该房屋的实际所有人。证据2、房屋买卖合同一份，证明被告鹿海峰与被告杨随军在法院查封涉案房屋前就签订了房屋买卖协议。证据3、被告杨随军的收条一份，证明被告鹿海峰在协议签订后一次性支付了购房款500000元。证据4、还款凭证一份，证明涉案房屋尚有贷款未还清，被告鹿海峰自2012年11月开始代替被告杨随军偿还贷款。证据5、取款凭证一组，证明被告鹿海峰通过银行转账和向朋友借款等途径以支付现金的方式支付了全部购房款。证据6、水费、电费、物业管理费缴纳凭证，证明被告鹿海峰已经实际占有使用涉案房屋。证据7、《商品房买卖合同》、商品房预售合同网上登记备案证明各一份、完税凭证和购房发票各一份，证明被告杨随军具有诉争房产的处分权，被告鹿海峰付完房款后，被告杨随军把相关原件交给被告鹿海峰；证据8、房屋钥匙、门卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明被告鹿海峰已实际占有该房产。
对于被告鹿海峰提交的上述证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议。因原告不服该裁定提起诉讼，该裁定书的效力不能认定，该证据不能认定被告鹿海峰享有诉争房产的所有权。对于证据2、3的真实性有异议。协议表明的房产位置不清，因未办理房产证，产权证号不真实；根据协议的约定，在未办理过户手续的情况下，被告鹿海峰不应支付剩余130000元的购房款，但根据被告鹿海峰的陈述，被告鹿海峰仍然支付了剩余购房款；根据相关法规的规定，存量房的买卖应当办理登记手续且进行资金托管，被告鹿海峰直接支付购房款，不符合规定；被告杨随军的签名的真实性也不能认定。对于证据4，不能认定是被告鹿海峰还了房贷。证据5不能证明被告鹿海峰的观点。对证据6、7、8的真实性均无异议，但该三组证据不能证明被告鹿海峰的入住时间。
被告杨随军对被告鹿海峰提交的证据2、3、7、8的真实性不持异议，对证据1、4、5、6未发表质证意见。
被告杨随军未向本院提交证据。
对于以上原、被告双方提交的证据，本院审查认为：被告鹿海峰虽对原告提交证据1、2的真实性提出异议，但结合本院在（2012）鼓民调初字第38号案立案审查表明的事实及执行过程中采取相关执行措施的事实，对其真实性能够认定。原告提交的证据1，能够认定原告对诉争房产保全的事实。原告提交的证据2能够证明被告杨随军于2012年07月在本院作出了涉案房产已抵押的陈述，但其在陈述中未说明涉案房产已出售给被告鹿海峰。对于原告提交的证据3，被告鹿海峰对其真实性无异议，可以作为本案定案依据。该证据能够证明被告鹿海峰及其委托代理人权燕在执行听证时对房款交付的过程作了陈述，但对于其陈述内容的真实性，尚需其他证据予以佐证。对于被告鹿海峰提交的本院（2013）鼓执异字第010号民事裁定书，其真实性能够认定。但因执行异议当事人对该裁定提起诉讼，该裁定书并未实际生效。故该裁定书认定的事实及裁判结论，不作为本案定案依据。对于被告鹿海峰提交的证据2、3，原告对其形式的真实性不持异议，但原告以协议的签订及款项交付不符合常理及关于存量房买卖的相关规定为由对其意思表示的真实性提出异议，作为协议的签订人及收条的出具人的被告杨随军对其真实性不持异议，故其真实性能够认定。被告鹿海峰提交的证据2能够认定，2012年03月15日两被告签订房屋买卖协议，约定被告杨随军将龙湖世家一期的房产包含地下室出售给被告鹿海峰，出售价格为650000元；被告杨随军收到被告鹿海峰500000元，被告杨随军在90日内为被告鹿海峰办理过户手续；办理过户手续后30日，被告鹿海峰将剩余房款130000元交付被告杨随军。虽该协议对房号约定不明，但根据两被告一致的陈述及被告杨随军出具的500000元收条中记载的内容，能够认定协议约定的房产为本案诉争房产。对于被告鹿海峰提交的证据3收条，虽其形式的真实性能够认定，但因被告鹿海峰及其委托代理人权燕关于500000元款项交付的陈述与被告杨随军的陈述不一致，足以对款项交付的真实性产生合理怀疑，且因该数额特别巨大，在本院要求被告鹿海峰进一步提交证据予以证明后，被告鹿海峰仍不能提供证据证明该款项交付，故尚不能够认定500000元购房款已经实际交付，但能够认定两被告买卖协议约定的房产为本案诉争房产。对于执行异议听证程序中被告鹿海峰提交的还款凭证（本案被告鹿海峰提交的证据4），能证明原告的委托代理人权燕分别于2012年2月、11月、12月代被告杨随军申请提前部分还贷，结合被告代理人权燕的陈述，权燕对诉争房产的贷款以被告杨随军的名义作了部分偿还。对于被告鹿海峰提交的证据5，仅能证明被告鹿海峰方取款的事实，不能证明被告鹿海峰将取出的款项支付给被告杨随军，故该证据与本案的关联性不能认定，本院不予采信。原告对被告提交的证据6、7、8的真实性均不持异议，可以作为本案定案依据。该三组证据为被告鹿海峰所持有，虽不能认定被告鹿海峰是否实际居住，但能够认定被告鹿海峰实际占有。对于被告鹿海峰关于130000元剩余房款支付过程的陈述，被告鹿海峰在本案中未提供证据加以证明。尽管在执行异议听证程序中被告鹿海峰提交了被告杨随军于2012年06月02日向被告鹿海峰的委托代理人权燕出具的220000元的借据，但该借据表明被告杨随军向权燕借款220000元，借期三个月。该借条体现的是杨随军与案外人权燕之间的民间借贷关系。该借条与本案中被告鹿海峰的房款支付没有相关性，本院不予采信。故对于被告鹿海峰关于130000元剩余房款已经支付的陈述，本院不予采信。
经审理查明，2009年12月28日，被告杨随军就徐州市龙湖世家一期第C8-2-202室房产与江苏国信华安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。约定房价为537025元。协议签订后，被告杨随军首付117025元，并通过办理贷款支付420000元，取得该房产的所有权。2011年10月29日，被告杨随军办理了上房手续。2012年03月15日，被告杨随军与被告鹿海峰签订房屋买卖协议。约定由被告鹿海峰购买被告杨随军的位于徐州市龙湖世家一期的房产一套及地下室一套，出售价格为630000元；甲方（被告杨随军）收到乙方房款500000元整，在90日内为乙方（被告鹿海峰）办理过户手续；办理过户手续后乙方在30日内将剩余房款130000元交付甲方。两被告均认可协议买卖的房产为本案涉案房产。协议签订当日，被告杨随军出具“今收到鹿海峰交来位于龙湖世家一期C8幢2单元202室包含地下室（8号楼1单元-103室）购房款伍拾万元”的收条一份。当日，被告杨随军即将《商品房买卖合同》、商品房预售合同网上登记备案证明、完税凭证、购房发票、房屋钥匙、门卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书交付被告鹿海峰。被告鹿海峰占有涉案房屋后，权燕以被告杨随军的名义部分偿还了银行贷款。现涉案房屋因欠银行贷款仍未消灭抵押权。
另查明，经原告申请，徐州市云龙区人民法院于2012年05月18日出具（2012）云诉保字第092号民事裁定书，对涉案房产进行了保全查封。本院于2012年06月11日出具（2012）鼓民调初字第0138号民事调解书，确认：杨随军共欠周彦知借款人民币42万元，于2012年12月1日之前还清，期间所剩款项按年息24%计付，其中前5个月付款不得少于2万元。逾期一次，周彦知有权就剩余款项申请执行，并承担违约金2万元。因被告杨随军未履行生效法律文书所确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院已立案执行。
本院认为，被执行人不履行生效法律文书所确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。在原告与被告杨随军民间借贷纠纷一案中，被告杨随军未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院可以查封登记在被告杨随军名下的本案涉案房产。但在执行过程中，被告鹿海峰以其与被告杨随军签订了涉案房产的买卖合同、支付了全部购房款并实际占有为由，要求本院对涉案房产解除查封。根据相关法律规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故交付占有并不发生房产所有权变更的效力；依法办理变更登记才能发生房产所有权变更的效力。故相关法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以，第三人作为不动产的买受人阻却对不动产采取执行措施，必须满足以下条件：一、第三人是不动产的买受人；二、第三人已经支付全部价款并实际占有该财产；三、第三人对未办理过户登记手续没有过错。本案中，被告鹿海峰与被告杨随军在涉案房产被依法查封前签订了买卖协议，买卖协议合法有效，被告是涉案房产的买受人。根据被告鹿海峰提供的证据亦能够认定被告鹿海峰已实际占有涉案房产。但关于涉案房产的房款交付，被告鹿海峰仅提供被告杨随军出具的500000元的收条，并未提供其他有效证据证明该500000元房款已经实际支付，且被告鹿海峰也未提供有效证据证明其向被告杨随军支付了剩余130000元的购房款，故不能认定被告鹿海峰已经支付全部价款。作为房产的买受人，在订立合同之前应当了解所买房产的基本情况，包括房产的坐落、户型、质量、产权是否清晰、是否负债等情况。本案涉案房产在两被告签订买卖协议前已经设立了抵押。对此，被告鹿海峰应当知情。即使被告鹿海峰对此事前不知情，但在两被告签订协议时，被告杨随军已将《商品房买卖合同》交付给被告鹿海峰，在合同订立时被告鹿海峰对此也应当知情。在抵押期间未经抵押权人同意，被告杨随军仍订立合同转让抵押财产，被告鹿海峰仍接受抵押财产。被告鹿海峰在明知抵押权存在的情况下，仍然购买涉案房产，且在购买后也未代为清偿债务消灭抵押权，以便及时办理产权变更登记。故对涉案房产未办理过户登记手续，被告鹿海峰存在过错。综上，被告鹿海峰既没有支付全部价款，对未办理过户登记手续也存在过错。故被告鹿海峰并未实际取得涉案房产的所有权。涉案房产的所有权并没有依法发生转移，仍属被告杨随军所有。故在本案中，即使被告杨随军将其所有的涉案房产出卖给被告鹿海峰，被告鹿海峰已经支付部分价款并实际占有该房产，但因未办理产权过户登记手续，人民法院仍可以对该房产采取执行措施。综上，原告要求对被告杨随军所有的位于徐州市龙湖世家一期第C8-2-202房产许可执行的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：
准许对被告杨随军所有的位于徐州市龙湖世家一期第C8-2-202房产的执行。
案件受理费80元，公告费300元，合计380元（原告已预交），由被告鹿海峰负担40元、被告杨随军负担340元（于本判决生效后十日内一次性支付给原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 崔 洁
审 判 员 季 平
审 判 员 纵兆斌
二〇一四年十月二十四日
见习书记员 王淑玲