宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第270号
上诉人（原审原告）陆杉，女，1964年7月25日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司平罗县支行职工，住平罗县城。
委托代理人王文华，男，1953年7月8日出生，汉族，无固定职业，住石嘴山市。
被上诉人（原审被告）马军强，男，1964年5月16日出生，回族，平罗县农业执法大队职工，住平罗县。
委托代理人冯广域，男，1967年9月10日出生，汉族，无固定职业，住平罗县。
被上诉人（原审被告）吴学琴，女，1962年1月2日出生，回族，平罗县疾病预防控制中心职工。住平罗县。
委托代理人冯广域，男，1967年9月10日出生，汉族，无固定职业，平罗县。
原审第三人宁夏鑫洲置业有限公司。住所地：平罗县。
法定代表人陈小林，系宁夏鑫洲置业有限公司董事长。
委托代理人陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。
上诉人陆杉因与被上诉人马军强、吴学琴，第三人宁夏鑫洲置业有限公司（以下简称“鑫洲置业公司”）返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2014）平民初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人陆杉及其委托代理人王文华，被上诉人吴学琴及被上诉人马军强、吴学琴的委托代理人冯广域，原审第三人宁夏鑫洲置业有限公司的委托代理人陈泽东到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原审法院查明，鑫洲置业公司系平罗县金水湖畔2号楼的开发商，拥有商品房预售许可，该工程由平罗县第二建筑安装工程公司承建，由王新、刘振廷具体施工。2007年7月2日，鑫洲置业公司与王新、刘振廷签订《康熙饮马湖二期工程开发建设协议书》一份，约定经营方式为谁投资谁受益；楼房建设中乙方（王新、刘振廷）可自行出售房屋，但须参考甲方（鑫洲置业公司）提供指导价。同时约定，在乙方售房时甲方负责给乙方办理所需的相关手续，并对其他权利、义务进行了约定。2007年10月31日，陆杉的丈夫王万银与王新签订《商品房买卖合同》一份，约定以149110元的价格出售给王万银。因王新未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，无权处分涉案房屋，原审法院以（2008）平民初字第2675号判决驳回王万银的诉讼请求，认定王万银与王新签订的《商品房买卖合同》无效。2008年5月15日，平罗县第二建筑安装工程公司出具声明，该公司委派王新为涉案房屋的项目负责人。2009年6月6日，该公司授权王新处理涉案房屋的产权纠纷事宜。
同时查明，马军强、吴学琴系夫妻关系。2008年3月28日，刘振廷与马军强签订《商品房买卖合同》一份，约定将涉案房屋卖予马军强，单价为1370元，总价款为150206.8元。同日，刘振廷出具收到马军强涉案房款150206.8元的收条一张。同年9月4日，马军强交纳了涉案房屋的装修押金300元、楼道维修金100元、垃圾清运费50元。之后，马军强又先后交纳了2010年至2013年的物业费，并居住至今。
另查明，2014年4月9日，平罗县住房和城乡建设局下发平建发（2014）148号文件，要求鑫洲置业公司为其在2007年开发建设的金水湖畔二期2号楼业主办理房屋产权产籍证及解决由于该单位管理不善引发的“一房二卖”等问题，建议该单位采取两种办法解决：一、拿出两套商品房解决；二、该公司现有开发小区同楼层、同面积，不低于现在商品房价格的房款解决。同时，要求该单位于2014年4月25日前整改纠正完毕。陆杉和鑫洲置业公司在明知涉案房屋已由马军强、吴学琴居住的情况下，于2014年6月16日，签订了《商品房买卖合同》，约定：甲方（鑫洲置业公司）将位于平罗县金水湖畔2-3-101室房屋一套（建筑面积109.64平方米）出售给乙方（陆杉），单价为1300元，总价款为142532元；甲方应于2008年12月1日前向乙方交付该商品房；双方还对其他权利、义务进行了约定。同日，鑫洲置业公司为陆杉出具了销售不动产统一发票。同年7月18日，陆杉取得了涉案房屋的所有权证，房产证号为房权证平字第2014-500**号，共有人为王万银，与陆杉系夫妻关系。因涉案房屋由马军强、吴学琴居住，陆杉无法实际占有，故诉至法院，请求马军强、吴学琴立即返还位于平罗县翰林大街西侧金水湖畔小区2-3-101室房屋。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，鑫洲置业公司作为涉案房屋的房地产开发公司，对涉案房屋享有销售资格，其与刘振廷签订的《康熙饮马湖二期工程开发建设协议书》中约定“楼房建设中乙方（王新、刘振廷）可自行出售房屋”，“在乙方售房时甲方（鑫洲置业公司）负责给乙方办理所需的相关手续”。依据该约定，刘振廷有出售涉案房屋的权利，故刘振廷与马军强签订的《商品房买卖合同》虽无鑫洲置业公司的印章，但应视为经鑫洲置业公司同意后的出售行为，该合同合法、有效。虽然马军强、吴学琴未办理产权变更登记，但不影响该合同的效力。马军强、吴学琴交付了房款，且实际居住多年，对涉案房屋进行了公开、善意的占有和使用，具有一定的公示作用。陆杉和鑫洲置业公司明知涉案房屋早已由马军强、吴学琴占有，双方仍然于2014年6月16日签订了《商品房买卖合同》，约定鑫洲置业公司将马军强、吴学琴居住六年的涉案房屋出售给陆杉，并由鑫洲置业公司协助陆杉办理了房屋所有权证，但合同中却约定房屋的交付时间为2008年12月1日，有违常理。鉴于本案的标的物的性质系特定物，陆杉与鑫洲置业公司签订的房屋买卖合同的实际履行已经不能实现。故对陆杉要求马军强、吴学琴返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：驳回陆杉的诉讼请求。案件受理费3140元，由陆杉负担。
陆杉上诉称，一、原审判决认定事实不清，刘振廷与马军强签订的《商品房买卖合同》为无效合同。因刘振廷无开发建设房地产资质，且其与鑫洲置业公司签订《饮马湖二期工程开发建设协议书》时，鑫洲置业公司未取得商品房预售许可证；二、原审法院适用法律错误。陆杉对涉案房产依法进行了登记，并办理了房屋所有权证，已合法取得。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生法律效力。据此，陆杉是涉案房屋的合法所有人。综上，请求依法撤销原审判决，并改判马军强、吴学琴向陆杉返还位于平罗县翰林大街西侧金水湖畔小区2-3-101室房屋（房产证号为房权证平字第2014-500**号）。
马军强、吴学琴辩称，陆杉的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审过程中，陆杉向本院提交平罗县住房和城乡建设局信访联席会议纪要一份、鑫洲置业公司告示一份、收条一张，证实案外人王新受鑫洲置业公司委托销售涉案房屋，陆杉依法缴纳了房款并取得涉案房屋的事实。
马军强、吴学琴对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可。平罗县住房和城乡建设局信访联席会议纪要、鑫洲置业公司告示为复印件，其真实性无法确认；收条上的房号与本案涉案房屋房号不一致，该收条与本案无关。
鑫洲置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对该证据的证明目的有异议。
本院认证意见为，因平罗县住房和城乡建设局信访联席会议纪要、鑫洲置业公司告示为复印件，马军强、吴学琴不认可，故本院不予采信；收条上的房号与涉案房号不一致，该收条本院不予确认。
马军强、吴学琴未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，2007年10月31日，陆杉的丈夫王万银与王新签订《商品房买卖合同》被宁夏回族自治区平罗县人民法院以（2008）平民初字第2675号判决认定为无效合同，该判决已发生法律效力。刘振廷与马军强签订合同后，马军强、吴学琴实际占有了诉争房屋，且实际居住多年，并向鑫洲置业公司聘用的平罗县平和物业管理有限公司缴纳了物业管理费等费用，鑫洲置业公司事实上认可刘振廷的售房行为。陆杉、鑫洲置业公司均明知涉案房屋已销售给马军强、吴学琴，陆杉、鑫洲置业公司仍然于2014年6月16日签订了《商品房买卖合同》，并对涉案的平罗县金水湖畔小区2-3-101室房屋进行了登记，办理了房屋所有权证。应认定陆杉与鑫洲置业公司恶意串通，损害了马军强、吴学琴的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。故陆杉、鑫洲置业公司于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效。综上，陆杉请求返还涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚。适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3140元，由上诉人陆杉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郞奠军
审 判 员 马玉兰
代理审判员 彭德才
二〇一五年六月十五日
书 记 员 陈紫卉
附本裁定所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。