上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民初96号
原告：上海联合融资担保有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道1085号C座201室。
法定代表人：李军，董事长。
委托诉讼代理人：蔡孝元，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告：提领（布业）有限公司（CARRYLINKS(PIECE-
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代表人:霍祖伟，唯一董事。
委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。
第三人：王宏，男，1972年7月18日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：费崙，上海嘉路律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄莹静，上海嘉路律师事务所律师。
第三人：上海进宏国际贸易有限公司，住所地上海市闵行区北吴路216号第6幢。
法定代表人：陆玉莲。
原告上海联合融资担保有限公司（以下简称联合公司）与被告提领（布业）有限公司（以下简称提领公司）、第三人王宏、第三人上海进宏国际贸易有限公司（以下简称进宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联合公司的委托诉讼代理人蔡孝元，被告提领公司的委托诉讼代理人苏杰，第三人王宏及其委托诉讼代理人费崙到庭参加诉讼。第三人进宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告联合公司向本院提出诉讼请求：1、停止对上海市XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66及XX路XX弄XX号XX幢1202室、XX幢68房产（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除查封；2、被告提领公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：第三人进宏公司于2014年1月向兴业银行股份有限公司上海分行静安支行（以下简称兴业银行静安支行）申请贷款，原告联合公司为进宏公司提供保证担保，第三人王宏、陆玉莲用涉案房屋为进宏公司向联合公司提供抵押反担保，签署了反担保抵押合同并办理了抵押登记手续。因进宏公司未能按时归还贷款，经兴业银行静安支行催告，联合公司为进宏公司向银行偿还贷款。为实现联合公司对涉案房屋的抵押权，经协商，王宏、陆玉莲用涉案房屋折价向联合公司抵债。王宏、陆玉莲与联合公司于2015年1月12日签署房屋买卖合同，房款以债权抵扣付清。联合公司与王宏、陆玉莲办理了房屋交接手续，缴清相关房屋过户税费，并向交易中心递交过户申请，收到收件收据。在联合公司即将获得涉案房屋产权证书之前，提领公司在另案诉讼中申请查封涉案房屋（本院注：案号为（2015）沪一中民四（商）初字第S8号），后提领公司提起对进宏公司、王宏的强制执行申请。联合公司对此提出异议，上海市第一中级人民法院于2016年3月23日作出（2016）沪01执异8号民事裁定书，驳回联合公司的异议申请。
被告提领公司辩称，其不同意原告联合公司的诉讼请求。提领公司在另案提出财产保全系合法合理，上海市闵行区人民法院查封涉案房屋时，房屋登记在第三人王宏名下，而不是联合公司名下。联合公司陈述的房屋买卖、抵债协议的真实性有异议。联合公司没有支付房屋对价，其支付对价给兴业银行，其作为保证人在债务人没有还款的情况下承担保证责任，在此之后才产生对进宏公司的债权，此后债权变更为物权的行为侵害了其他债权人的利益。联合公司交易涉案房屋在2016年1月，而提领公司起诉在2015年12月，其保全行为在联合公司交易房屋、支付房款前。
第三人王宏述称，其不同意原告联合公司的诉讼请求。抵债协议不成立，虽然王宏在抵债协议上签字了，但是联合公司没有当场签字盖章，至今也没有将抵债协议交给王宏。关于XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66，XX路XX弄XX号XX幢1202室房屋的《上海市房地产买卖合同》不是王宏签名，可能是联合公司的人员签字。关于XX路XX弄XX幢XX的《上海市房地产买卖合同》由王宏签署。涉案房屋的房地产登记收件收据上的签名由王宏、陆玉莲签署。虽然《房屋交接书》由王宏签字，但涉案房屋实际没有交付联合公司，《房屋租赁合同》不真实，没有执行。XX路XX弄XX号XX幢1202室一直由陆玉莲居住，XX路XX弄XX号XX幢1201室由王宏借给他人使用。
第三人进宏公司未发表答辩意见。
本院经审理，由原、被告举证了《流动资金借款合同》、《上海联合融资担保有限公司融资委托保证合同》、《保证合同》、《上海联合融资担保有限公司反担保（房产抵押）合同》、付款凭证、《抵债协议》、《上海市房地产买卖合同》、税收缴款书、上海市普陀区房地产登记收件收据、上海市房地产登记薄、上海市静安区人民法院（2015）静民四（商）初字第1410号民事判决书等证据进行举证、质证，经由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：
本市XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66，XX路XX弄XX号XX幢1202室、XX幢68房屋登记为王宏、陆玉莲所有。
上海进宏国际贸易有限公司（甲方）与上海联合融资担保有限公司（乙方）签订《上海联合融资担保有限公司融资委托保证合同（合同编号：SMD13002565）》，约定，为支持甲方融资业务，乙方同意接受甲方的委托为甲方向兴业银行（下称贷款银行）以保证的方式提供担保。乙方同意在人民币壹仟万元的范围内为甲方向贷款银行申请的融资提供担保。甲方向贷款银行申请融资的方式为借款。甲方应向乙方支付担保费人民币280,000元，其他费用人民币120,000元，作为乙方向甲方提供担保的对价。
兴业银行股份有限公司上海静安支行（贷款人）与借款人上海进宏国际贸易有限公司签订《流动资金借款合同》（编号：216082010258），约定：贷款人同意给予借款人借款人民币壹仟万元整。借款期限自2014年1月26日至2015年1月25日止。
兴业银行股份有限公司上海分行静安支行与上海联合融资担保有限公司签订《保证合同》，约定：本合同担保的主合同基本内容为《流动资金借款合同》（合同编号：216082010258），本合同项下的保证范围为主合同项下的主债权本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等。
联合公司（抵押权人）与王宏、陆玉莲、沈某（抵押人）签订《上海联合融资担保有限公司反担保（房产抵押）合同》（合同编号：SMD13002565），约定：1、上海进宏国际贸易有限公司（下称：债务人）向兴业银行（下称：贷款银行）申请总金额为人民币（大写）壹仟万元、期限为12个月的融资，并于2014年1月26日与该贷款银行签署了《流动资金借款合同》（以下称：主合同）（合同编号：216082010258）。2、债务人委托抵押权人为其拟申请的融资提供担保，双方于2014年1月26日签署了《融资委托保证合同》（以下称：委托合同）（编号：SMD13002565）。3、抵押权人为债务人的上述贷款向贷款银行承担连带保证责任，并于2014年1月26日签署了《保证合同》（以下称：保证合同）（合同编号：216082010258-01）。抵押人愿意以自有的房产（详情见本合同附件《抵押物清单》）作为抵押权人向贷款银行为债务人的债务承担连带保证责任的反担保。《抵押物清单》中列明抵押物所在地为XX路XX弄XX号XX室XX号XX室，XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66，XX路XX号XX号楼1702室和1703室。
2014年1月26日，XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66，XX路XX弄XX号XX幢1202室、XX幢68的房屋抵押权人登记为联合公司。
2015年1月12日，联合公司分两笔支付兴业银行上海分行营业部，用于归还进宏公司逾期贷款本金。
2015年1月5日，联合公司（甲方）与王宏、陆玉莲、沈某（乙方）、进宏公司（相关方）签订《抵债协议》，约定：一、乙方提供下列7套房产用于抵偿相关方对甲方所负债务，相应房产作价明细：……5、房产坐落：XX路XX弄XX号XX幢1202室、XX幢68，抵债作价426万元；6、房产坐落：XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66，抵债作价513万元。……三、本协议项下抵债以乙方向甲方转让房产的形式实现，乙方分别就抵债房产与甲方签署经由网上房地产备案的《房地产买卖合同》，转让过程中的税费由乙方负担，如甲方先行垫付的乙方应及时向甲方清偿。为办理抵债房产产权过户而签订《房地产买卖合同》中所约定的转让价格无需实际支付。相应《房地产买卖合同》作为本协议附件，仅限用于办理房产抵债事宜。合同约定价格仅用于办理房产过户至甲方名下，不作为甲乙方之间的任何对价条件。
2015年1月12日，王宏、陆玉莲或者上述两人的代理人就涉案房屋与联合公司签订四份《上海市房地产买卖合同》，约定XX路XX弄XX号XX幢1202室房屋总价款406万元，XX路XX弄XX号XX幢1201室房屋总价款493万元，XX路XX弄XX幢68转让价款20万元，XX路XX弄XX幢66转让价款20万元，双方约定在2015年4月12日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
提领公司于2015年1月4日因买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院起诉进宏公司、王宏，案号为（2015）闵民二（商）初字第S133号。在该案审理期间，提领公司于2015年1月4日向法院提出财产保全申请，要求冻结进宏公司、王宏的银行存款人民币17,096,116.94元或查封、扣押其相应价值的财产。上海市闵行区人民法院于2015年1月8日作出民事裁定书：冻结被告上海进宏国际贸易有限公司、王宏的银行存款人民币17,096,116.94元或查封、扣押其相应价值的财产。
嗣后，案号为（2015）闵民二（商）初字第S133号案件因超过上海市闵行区人民法院对涉外第一审民商事案件的管辖诉讼标的额上限人民币1,000万元而移送至上海市第一中级人民法院（本院注：案号（2015）沪一中民四（商）初字第S8号）。该案中，提领公司诉请：1、进宏公司返还其预付款本息合计2,761,089.98美元；2、王宏对进宏公司的上述还款承担连带责任。一中法院于2015年7月24日作出判决：一、被告上海进宏国际贸易有限公司于判决生效后十日内支付原告提领（布业）有限公司2,761,089.98美元；二、被告王宏对被告上海进宏国际贸易有限公司所负的上述第一项判决项下的债务承担连带清偿责任。被告王宏履行保证责任后，有权向被告上海进宏国际贸易有限公司进行追偿。
2015年1月13日，联合公司缴纳了XX路XX弄XX号XX幢1201室、XX幢66，XX路XX弄XX号XX幢1202室、XX幢68房屋的相关税费，并向上海市普陀区房地产交易中心申请过户登记。
2015年1月21日，闵行法院因（2015）闵民二（商）初字第S133号案件查封了权利人王宏（共有人陆玉莲）名下坐落于上海市普陀区的涉案房屋。
2015年3月6日，联合公司向兴业银行静安支行代偿款10,060,500元（其中本金10,000,000元，利息60,500元），用于归还进宏公司欠兴业银行静安支行借款本息。关于上述款项，联合公司于2015年3月17日向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求进宏公司予以归还，王宏、沈某等人对上述款项承担连带清偿责任，法院于2016年1月11日作出（2015）静民四（商）初字第1410号民事判决，主要内容为进宏公司归还联合公司剩余代偿款1,600,500元，王宏、沈某等人对上述款项承担连带清偿责任。
上海市第一中级人民法院在执行提领公司与进宏公司、王宏买卖合同纠纷一案过程中，联合公司对案件的执行标的上海市XX路XX弄XX号2幢1201室、1202室及66、68车位提出书面异议。2016年3月23日，一中法院作出（2016）沪01执异8号执行裁定书：驳回案外人上海联合融资担保有限公司提出的异议。联合公司遂提起本案诉讼，要求判如所请。
本院审理中，联合公司提供王宏与联合公司就XX路XX弄XX号XX幢1201室及地下室、XX路XX弄XX号XX幢1202室及地下室于2015年1月13日签订的《房屋交接书》，以及联合公司与陆玉莲就XX路XX弄XX号XX幢1202室及XX号66、68室签订的《房屋租赁合同》，欲证明王宏已将涉案房屋交付联合公司，联合公司将其中的XX路XX弄XX号XX室及XX号66、68室租赁给陆玉莲。提领公司对《房屋交接书》、《房屋租赁合同》的真实性不予认可，王宏对《房屋交接书》的真实性没有异议，但表示涉案房屋没有交付给联合公司，《房屋租赁合同》没有执行。鉴于王宏作为涉案房屋的产权人之一否认将房屋交付联合公司，且联合公司亦无法提供陆玉莲支付租金的凭证，故本院难以认定涉案房屋已交付给联合公司。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告联合公司与第三人王宏及陆玉莲等人于2015年1月5日签订《抵债协议》后，联合公司与王宏、陆玉莲或者上述两人的代理人就涉案房屋于2015年1月12日签订《上海市房地产买卖合同》，其中，涉案房屋的总价款与《抵债协议》约定的抵债作价金额一致，联合公司亦自认其没有另行支付房款，故联合公司与王宏、陆玉莲之间并非真实的房屋买卖法律关系，实质是以房抵债，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》旨在保护善意购房人的利益，因此，联合公司与王宏、陆玉莲形式上的房屋买卖合同关系不属于上述规定意欲保护的对象。同时，本院亦注意到，涉案房屋于2015年1月21日被查封，虽然王宏与联合公司于2015年1月13日签订了《房屋交接书》，但联合公司未能提供充分的证据证明其已合法占有涉案房屋，一则联合公司主张其与XX路XX弄XX号XX室及XX号66、68室签订《房屋租赁合同》，但联合公司未能提供租金支付凭证以证明合同得到实际履行，二则王宏作为房屋产权人主张XX路XX弄XX号XX幢1201室及地下室仍由其控制，因此，本院难以认定涉案房屋已经交付给联合公司。综上，联合公司与王宏、陆玉莲就涉案房屋不是真实的买卖关系，而是以房抵债，并且现有证据不足以证明涉案房屋已实际交付联合公司，因此，联合公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的主张，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告上海联合融资担保有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币77,530元，由原告上海联合融资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
人民陪审员 黄秀佩
二〇一七年四月五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。