陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0881民初9015号原告（执行案外人）李俊治，男，汉族，陕西省神木市人。被告（申请执行人）陈翔，男，汉族，陕西省神木市人。第三人郄海平（被执行人），男，汉族，陕西省神木市人。委托诉讼代理人孟俊刚，男，汉族，陕西省神木市人。原告李俊治与被告陈翔、第三人郄海平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李俊治、被告陈翔均到庭、第三人郄海平未到庭由其委托代理人孟俊刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李俊治向本院提出诉讼请求：1.依法停止对（2014）神执字第04490号执行裁定书的执行，停止对第三人郄海平名下位于神木市神木镇铧山区20幢1单元202室（产权证号：091365**）房屋的执行；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：法院依据（2014）神民初字第02484号民事判决书，在执行被告陈翔申请执行第三人郄海平民间借贷纠纷一案中，于2014年9月15日作出（2014）神执字第04490号执行裁定书，查封了登记在第三人郄海平名下位于神木市神木镇铧山区20幢1单元202室的房屋。原告认为该套房屋应当排除执行，并应解除对该房屋的查封措施。理由：一、在法院查封之前，原告与第三人郄海平已经签订了合法有效的房屋转让合同。2010年2月12日，原告与第三人郄海平协商一致，签订了合法有效的《房屋转让合同》。虽然建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局联合发布了《经济适用住房管理办法》，规定经济适用房五年内不得上市交易。本案房屋也属于经济适用房，但根据我国《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的才属于无效合同。《经济适用住房管理办法》根本不是由国务院制定的行政法规，而是由部委制定的部门规章，所以《房屋转让合同》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同。二、在法院查封之前，原告已经实际占有使用了该房屋。自2010年2月12日，原告与第三人签订《房屋转让合同》后，原告于2010年7月30日对该房屋进行了装修，大概用了一个月的时间装修完后原告便与家人一起入住。入住后，该房屋所产生的水暖电等相关费用均由原告实际缴纳，只是由于未过户所以仍然借用了第三人郄海平的名字，且在物业户主登记处所留户主的联系电话也是原告本人的。三、在法院查封之前，原告已经付清了全部房屋价款。《房屋转让合同》约定，原告向第三人郄海平支付房屋转让费用16000元，并约定关于该房屋所产生的一切费用均由原告承担。原告于2010年3月10日向第三人郄海平交付了该房屋的首付款10万元，第三人郄海平向原告出具了收据一支，第三人郄海平收到后向神木市铧山经济适用住房小区建设办公室交付了该笔房屋首付款。2011年7月25日原告以第三人郄海平的名义向神木市铧山经济适用住房小区建设办公室交付了房屋尾款34264元。四、不是由于原告而没有办理过户登记手续。原告与第三人郄海平在签订该房屋转让合同时，均不知经济适用房在五年内不得转让，所以原告对房屋无法办理过户手续不存在过错。综上所述，该套房屋应当排除执行。被告陈翔辩称：1.原告主体不适格。原告与本被告之间无丝毫关系，怎能起诉本被告。2.原告与第三人郄海平所签的《房屋转让合同》，因合同本身不成立，何谈生效。涉案房屋为经济适用住房，国家政策/法律法规明确规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，也就是购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。原告与第三人私自买卖经济适用住房是侵犯国家利益（或者是危害社会公共利益）的违法行为。《合同法》第五十二条第四款规定，损害社会公共利益的合同无效。所以原告与第三人郄海平私自签订的房屋转让合同既不成立更不生效。3.查封之前占有使用该房屋，付清该房屋全部价款，丝毫不能说明原告就合法拥有了该房屋的产权。房屋是不动产，其产权公示方式是登记而非交付。从法律的视角，产权证在谁手中，房屋就属于谁所有，而涉案房屋的产权仍在第三人名下。4.原告不知道国家对经济适用住房有关交易的规定，而不办理过户登记即拥有房屋产权，纯属狡辩。5.该案件通过贵院民事庭、执行庭，原告向法院提出过异议，被驳回。房屋通过拍卖、三次流拍等程序，本被告给法院写过以物抵债申请书，后法院出具了以物抵债及过户裁定并张贴了腾房公告，后又出了协助执行通知书用于过户，但涉案房屋系经济适用住房五年内不能过户，故至今一直未过户。综上，法院的判决和执行裁定均合法合理，原告的民事权益不能排除对涉案房屋的执行。第三人郄海平述称，其确实将涉案房屋卖给了原告，双方签订的《房屋转让合同》亦真实有效。房屋已经交付，只是因为房屋为经济适用住房五年内不能过户，所以一直未过户。现五年已过，住建局已经出文准许交易，其将协助原告进行过户。至于其欠被告的钱，会尽力偿还。第三人郄海平未向法院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第一组证据能够证明原告是在收到被驳回案外人执行异议裁定后的15日内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定，本院予以采信。原告提交的第二组证据仅能证明合同中的买受人是“郄海平、刘爱琴”、出卖人是神木县铧山经济适用住房小区建设办公室，故达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第三组证据能够证明2010年2月12日原告与第三人签订了经济适用住房的转让协议。原告提交的第四组证据仅能证明郄海平于2010年2月10日、2011年7月25日分别向神木县铧山经济适用住房小区建设办公室缴纳房款10万元、34264元的事实，达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第五组证据能够证明郄海平于“3月10号”收到原告李俊治的房款10万元，至于具体是哪年并不清楚。原告提交的第七组证据仅能证明《住宅室内装饰装修管理服务协议书》的甲方为神木县鑫佳源物业管理有限公司、业主为郄海平的事实，达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第八组证据仅能证明涉案房屋的所有权人为郄海平，与其妻子刘爱琴共同共有的事实，达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的第九组证据中仅有“2015年7月16日”收据一支业主名为原告李俊治，故达不到原告的证明目的，本院不予采信；该组证据又恰恰可以证明涉案房屋所在的小区更换过物业，2011-2013年物业为神木县鑫佳源物业管理有限公司，而2014、2015、2017年物业为神木县神房房地产资讯有限公司物业分公司。原告提交的第六组证据以神木县神房房地产资讯有限公司物业分公司出具的证明来证明自己从2011年12月入住至今，期间所有物业、水电等费用均由其缴纳，经对第九组证据予以审查认为，原告提交的第六组证据仍达不到其证明目的，本院不予采信。原告提交第十组证据中的发票两支，并不能证明是原告为装修涉案房屋所购买电器而开具的发票（发票名称均为李先生）、收条未有其他证据予以佐证，本院不予采信。原告提交的第十一组证据仅能证明神木县房地产管理领导小组办公室通知第三人郄海平获得了购买神木县第二期经济适用住房的资格，并通知其于2010年2月11日前交清购房首付款10万元的事实，故达不到原告的证明目的，本院不予采信。原告申请出庭作证的证人证言，因与原告提交的其他证据并不能形成证据链且部分证人与原告系亲属关系，故本院对该部分证据不予采信。被告提交的证据能够证明本院于2014年5月6日作出（2014)神民初字第02484号民事判决：“一、限被告郄海平于本判决生效后三日内偿还原告陈翔借款本金120000元及其利息（利息从2013年1月18日起按利率18.67‰/月计算直至本金偿还完毕之日止）。二、限被告郄海平于本判决生效后三日内偿还原告陈翔借款本金20万元从2012年7月18日至2013年1月18日期间所产生的利息（按利率18.67‰/月计算）。三、驳回原告陈翔其他诉讼请求。”此后，第三人未如期偿还上述款项，该案进入执行程序。执行中，本院于2014年9月15日作出（2014)神执字第04490号执行裁定，将涉案房屋予以查封。此后，原告以法院查封的上述房屋系其财产为由，于2015年7月20日向本院提出书面执行异议申请，要求停止对（2014)神执字第04490号执行裁定的执行，停止对上述房屋的执行。本院于2015年7月27日作出（2015)神执异字第00206号执行裁定，裁定驳回李俊治的异议。上述房屋经三次公开拍卖均因无人竞买而流拍，于是被告于2016年7月27日自愿申请按第三次拍卖保留价248614元接受流拍房屋抵偿其借款本金120000元、利息117621元、案件受理费1770元、评估费688元。本院于2016年8月3日作出（2014）神执字第04490-2号涉案房屋的以物抵债裁定。同日，又作出（2014）神执字第04490-3号涉案房屋的过户裁定。并将以物抵债裁定的内容以公告方式向第三人郄海平送达的事实，本院予以采信。经审理查明：2010年2月1日，第三人郄海平通过向神木县房地产管理领导小组办公室申请获得神木县第二期经济适用住房的购买资格。2010年2月10日，第三人向该办公室缴纳购房首付款10万元。2010年2月12日，原告李俊治与第三人郄海平签订了《房屋转让》协议，约定甲方（郄海平）有房屋一套（神木县第二期经济适用住房），欲转让与乙方（李俊治）并达成协议：一、乙方给甲方转让费用壹万陆仟元（16000元）整，一次性付清。二、关于房屋所产生的一切费用由乙方负担，需要甲方办理的手续，甲方负责办理。三、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。自签订之日起生效。“3月10号”，郄海平收到李俊治房款10万元。2011年7月25日，第三人郄海平、其妻子“刘爱琴”共同与神木县铧山经济适用住房小区建设办公室签订了《神木县经济适用住房买卖合同》及《补充协议》。同日，第三人向该办公室缴纳购房款32264元及专项维修资金2000元。2011年7月30日，第三人郄海平与神木县鑫佳源物业管理有限公司签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议书》。2012年11月30日，位于神木县神木镇经济适用住房铧山区20幢1单元202号房屋在神木县房地产管理所进行了登记，房屋所有权人为第三人郄海平与其妻子刘爱琴共同共有。2011年，第三人郄海平与郄小林以资金周转为由向被告陈翔借款20万元，于2013年1月18日偿还借款本金7万元后，重新向被告出具借据一支，约定月利率为3%，后经双方结算由第三人郄海平与郄小林于2013年2月5日向原告出具从2013年1月18日之前20万元借款本金的利息按照月利率3.5%计算6个月的利息共计4.2万元的欠据一支，又于2013年8月28日偿还原告1万元后再未还本付息。被告陈翔以民间借贷纠纷将第三人郄海平诉至本院，本院于2014年5月6日作出（2014)神民初字第02484号民事判决：“一、限被告郄海平于本判决生效后三日内偿还原告陈翔借款本金120000元及其利息（利息从2013年1月18日起按利率18.67‰/月计算直至本金偿还完毕之日止）。二、限被告郄海平于本判决生效后三日内偿还原告陈翔借款本金20万元从2012年7月18日至2013年1月18日期间所产生的利息（按利率18.67‰/月计算）。三、驳回原告陈翔其他诉讼请求。”此后，第三人未如期偿还上述款项，该案进入执行程序。执行中，本院于2014年9月15日作出（2014)神执字第04490号执行裁定，查封登记在第三人郄海平名下的位于神木县经济适用房铧山区20幢1单元202号房屋一套（产权号：091365**）。于2015年2月4日作出（2014）神执字第04490-1号执行裁定，对登记在被执行人郄海平名下的位于神木县经济适用房铧山区20幢1单元202号房屋一套（产权号：091365**）及其装修附着物予以评估、拍卖。此后，原告以法院查封的上述房屋系其财产为由，于2015年7月20日向本院提出书面执行异议申请，要求停止对（2014)神执字第04490号执行裁定的执行，停止对上述房屋的执行。本院于2015年7月27日作出（2015)神执异字第00206号执行裁定，裁定驳回李俊治的异议。本院于2017年10月24日向原告送达了该裁定。上述房屋经三次公开拍卖均因无人竞买而流拍，于是被告于2016年7月27日自愿申请按第三次拍卖保留价248614元接受流拍房屋抵偿其借款本金120000元、利息117621元、案件受理费1770元、评估费688元。本院于2016年8月3日作出（2014）神执字第04490-2号执行裁定，将登记在第三人郄海平名下的位于神木县经济适用房铧山区20幢1单元202室房屋一套（产权证号：091365**）按第三次拍卖保留价248614元交付申请执行人陈翔抵偿本案借款本金120000元、利息117621元（该利息按18.67‰计算至2016年8月3日）、案件受理费1770元、评估费688元。抵偿后长余价款8535元在扣除申请执行费1730元后申请执行人陈翔返还被执行人郄海平。该房产所有权自本裁定送达申请执行人之时起转移。同日，又作出（2014）神执字第04490-3号执行裁定，一、解除对登记在被执行人郄海平名下的位于神木县经济适用房铧山区20幢1单元202室房屋一套（产权证号：091365**）的查封。二、将登记在被执行人郄海平名下的位于神木县经济适用房铧山区20幢1单元202室房屋一套（产权证号：091365**）过户至申请执行人陈翔（身份证号码：612722197312190290）名下，原房产证作废。当日，本院将以物抵债裁定的内容以公告方式向第三人郄海平送达，于2016年8月15日向被告陈翔送达了以物抵债及过户裁定。本院认为：本案争议焦点为：原告李俊治对涉案房屋是否享有所有权，其对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。根据《最高人民法院》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋产权证中登记的房屋所有权人为第三人郄海平与刘爱琴共同共有。根据上述规定，本院认为涉案房产为第三人郄海平与刘爱琴共同所有。原告虽提交了一系列证据予以证明其在本院查封前已经合法占有该涉案房屋并支付全部价款，但经本院审查，除一支物业费票据（2015年7月16日）显示为原告缴纳外，其余缴纳物业水电、广电网络、天然气、房款等票据均是第三人郄海平所为，故原告提交的证据不能充分证明其在本院查封涉案房屋前已合法占有该房屋并支付全部价款的事实。涉案房屋为经济适用住房，原告明知第三人郄海平在五年内不能直接上市交易，而与第三人签订涉案房屋的转让合同，致使房屋无法办理过户登记，本院认为原告存在过错。综上，原告主张涉案房屋为其所有，应停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李俊治的诉讼请求。案件受理费2990元，由原告李俊治负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘飞丽审 判 员  吴惠莉人民陪审员  张小平二〇一八年四月二十八日书 记 员  白秀霞