广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第3091号
原告（反诉被告）卢浩鸣，住所地广州市海珠区。
委托代理人李金铭、向薇，分别为广东华之杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）张卫雄，住所地广州市荔湾区。
委托代理人胡焱平，广东红棉律师事务所律师。
原告卢浩鸣诉被告张卫雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李金铭，被告的委托代理人胡焱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年7月4日签订《厂房（仓库）租赁合同书》，约定原告将位于广州市海珠区新滘北山第四经济合作社的厂房和仓库出租给被告作仓库使用。同时，被告缴纳了8月份的租金57000元和保证金114000元。之后，原告将上述场地租赁给被告使用，被告没有按照约定的使用租赁物，而是将场地空置，也不肯按时缴纳租金，9月底原告要求被告要么缴纳租金、要么交还租赁物，被告立即叫来一帮黑社会人员住进上述场地，还将原告的人打伤，意图强行霸占租赁物又不肯交租。原告认为被告的行为违反合同约定，构成违约。为此，原告起诉要求法院判令：1、解除原被告之间的《厂房（仓库）租赁合同书》、立即交还租赁房屋给原告；2、被告立即付清原告租金，直至交付租赁物之日止（暂计算2013年9月至2013年10月租金共114000元）；3、被告立即支付原告滞纳金393000元（从2013年9月6日起计至2013年10月24日止，其中2013年9月6日起计至2013年10月5日止按本金57000元计；2013年10月6日之后的按本金57000元×2=114000元计）、违约金114000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩及反诉称，1、原告没有向被告交付涉案的厂房仓库，被告也没有实际占有、使用涉案的厂房仓库，故原告的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
2、原、被告签订《厂房（仓库）租赁合同书》后，原告一直无法提供产权证书，也无法提供规划、报建、消防验收或备案手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国消防法》第十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，上述合同应认定为无效。据此，被告反诉请求判令：1、确认被告与原告于2013年7月4日签订的《厂房（仓库）租赁合同书》无效；2、原告向被告退回租赁保证金（租金押金）114000元、租金57000元，并从2013年7月25日起至退回之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；3、诉讼费用由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，一、1、我国《消防法》第10条第3款规定针对的是公众聚集场所的开设者或者经营者提出的，而非针对开设、经营者之外的房屋出租人的要求，公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格，处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。2、承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。所以，租赁合同的效力与出租房屋是否必须经过消防安全验收合格本身没有必然联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格作为合同生效的条件。3、最高人民法院在2004年3月4日《未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，就相关问题作出批复，规定房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待，原告出租给被告的房屋不属于必须要按国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在订立租赁合同时也未将租赁标的物经消防验收合格约定为合同生效的条件。因此，被告以房屋未经消防验收合格为由主张租赁合同无效没有法律依据。二、从合同约定来看，《厂房（仓库）租赁合同书》并未将房屋消防验收作为合同生效条件，相反，合同第八条约定乙方负责防火安全的义务。即使开业前，消防部门对场地有消防要求，安全消防申报义务是承租人而不是出租人。三、实际上，原告出租给被告的场地，虽然消防没有要求，但原告经过十多年的经营，已经在该场地上建立了符合厂房、仓库要求的消防安全系统。从1997年1月1日至2008年一直在该场地上经营自己的工厂广州市海珠区飞龙金属制品厂，2005年1月该厂更名为广州海珠区飞龙模特货架厂，2008年工厂歇业后原告又将该场地租赁给其他作为仓库、展厅使用五年，该场地一直符合作为仓库、展厅的工商、消防安全要求。从未因为不符合消防要求收到过消防部门要求停业整顿或者禁止经营的通知。事实上被告也没有收到过公安消防部分不准其经营的通知，只是被告承租该场地纯粹是为了做二手房东，在没有找到可以让其盈利的转租对象，又交不起房租的情况下，以消防为借口无理取闹。综上，被告反诉合同无效，没有事实和法律依据，即使合同无效，根据最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，被告也应该按照实际占用诉争物的期限支付租赁物的租金。为此，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年7月4日原告（甲方）、被告（乙方）签订《厂房（仓库）租赁合同书》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘北山第四经济合作社的厂房和仓库出租于乙方作为仓库使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为有盖厂房面积为2400平方米、无盖厂房面积为300平方米。本租赁物的功能为仓库，承租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。租赁期限为五年，从2013年8月1日至2018年7月31日。租赁保证金为首月租金的二倍，即114000元，租金按递增方式：由2013年8月1日至2014年7月31日每年每月57000元；……。乙方应于本合同签订之日，向甲方支付二个月租金作为租赁保证金。租赁期限届满，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租物等本合同所约定的责任后20日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至指定的账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%。在租赁期限内，乙方逾期10日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应按照租赁保证金的标准支付违约金。承租方在租赁期内对厂房有自由转租及分租权，由承租方转租或分租所产生的债权、债务纠纷一切与甲方无关；……等。2013年7月25日原告开出收到被告的租金押金114000元及2013年8月租金57000元的《收据》。
2013年10月8日原告委托律师向被告发出《律师函》，内容是：告知被告收到该函后5日内支付已到期租金，并要求解除双方签订合同及交还未实际使用的场地。被告确认已收到该函件，但对其内容有异议。
原告于2013年10月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告称其在2013年7月26日通知被告接收场地，但是被告没有前来，原告认为此时已将涉案场地交付被告使用，且通过报警被告在2013年11月7日将涉案场地交还给其。对此，被告表示原告的陈述不属实。
原告为证明其主张的上述事实，提交了2013年11月1日报警人为卢浩鸣的《受理报警回执》、报警人为王有的《警情详细信息表》（记载：华新物流对面的厂房的租赁问题发生纠纷，其中一男子王有要求民警解决纠纷问题；该男子是第三手租户，第一、第二手租户无人与该第三手租户协商）和《受理报警登记表》，以及2013年10月15日的《鉴定意见书》（被鉴定人：莫某），并申请本院向广州市公安局海珠区分局官洲街派出所调查取证。经查，官洲街派出所向本院提供了被询问人莫某的《询问笔录》及《报警回执》数张，其中莫某在笔录称“该仓库原来是飞龙衣架厂，后来厂家搬走，就由事主卢某收回，我平时就帮卢某管理他的物业。今年7月中旬湛某找我，说他想租那里作为布料仓库，我就给他联系到卢某，之后他们谈好以每月5.7万的租金成交。7月下旬卢某与湛某方签订租赁合同，当即交付了两个月押金、一个月租金共17.1万元。当时是湛某的朋友张卫雄签的租约，但平时都是湛某等人管理的。湛某承租后，仓库一直都没有使用，后来我才打听到湛某他们原本是想以转租仓库来获利，但一直租不出去。到了9月下旬，湛某他们提出转租部分仓库给他人做餐饮，要求业主提供屋证和税收发票给他到官洲街道办证，卢某就要求他交齐9月、10月的租金再谈。由于我是仓库的承租介绍人，湛某就说我没有帮他在卢某处说好话，令他办不成事，就将责任转到我头上。湛某还要我退还所给的租金、押金，加上今天将事情告诉了湛某的岳父，他就打我泄愤。”
对原告主张上述事实及证据，被告的质证意见是：对原告提交证据的实性、关联性、合法性均有异议，对法院调取的证据真实性没有异议，但这些证据均与本案无关。对被询问人莫某陈述的内容不予确认，因为仅仅是单方面的陈述，没有任何证据证明其陈述事实是否真实，莫某不是本案的当事人；所谓的“王有”身份不明，没有证据证明王有从被告处承租涉案场地，也没有证据证明是原告交付给被告之后，再由被告转租给第三人。
原告为反驳被告的反诉请求，还提交证据如下：1、1997年12月2日新滘镇农村承包管理办公室出具的(1997)新农承合鉴字第35号《鉴证书》，证明原告所经营的广州市海珠区飞龙金属制品厂与海珠区新滘镇北山第四经济合作社签订合同书，取得涉案租赁物的土地和地上建筑物25年的使用权，用途作为厂房、仓库、宿舍、办公室等。2、农村宅基地使用证3份，证明租赁物上建筑物是取得宅基地使用权的合法建筑物。3、2005年1月3日签订的《有偿使用北山第四经济合作社土地合同书补充协议》,证明租赁物地址原来合同上书写为黄田围更新为新滘镇南路北山桥头大街216号之一，即为现双方诉争租赁物；合同主体变更为广州海珠区飞龙模特货架厂。4、2007年11月27日签订的土地使用协议书，证明双方变更作为《有偿使用北山第四经济合作社土地合同书》的部分内容：合同主体变更广州海珠区飞龙模特货架厂为卢浩鸣；原告得该租赁物的转租权。5、广州海珠区飞龙模特货架厂的营业执照正本、副本和组织机构法人代码证，证明原告1997年1月取得该租赁物使用权后，一直在此处生产并经营到2008年7月底，且符合工商、消防安全要求。6、2008年8月4日原告与香港悦悦泰有限公司签订的厂房（仓库）租赁合同书已经承租人的身份资料，证明原告从2008年7月底-2011年7月底将该租赁物转租给香悦悦泰有限公司作为仓库、展厅使用三年，符合消防安全要求。7、2011年7月14日原告与黄某先生签订的《厂房（仓库）租赁合同书》已经承租人的身份资料，证明原告从2011年7月14日-2013年8月1日将租赁物转租给黄某作为仓库、展厅使用二年，符合工商、消防安全要求。
对此，被告的质证意见是：对证据1真实性予以确认，但对关联性、合法性有异议，是否与涉案厂房是同一地方无法确认，临建用地不可能有二十几年的使用时间，且期限也超过了法律的规定；对证据2真实性无法确认，该证的地址与原告提供的第一份合同地址是不一致，且该证是临建用地，与实际用途不一致，故原告提供的证据自相矛盾；对证据3、4真实性予以确认，载明也是临建用地，与原告陈述的宅基地用地自相矛盾；对证据5真实性没有异议，但是关联性有异议，企业的经营地址与涉案的不一致，且无法证明涉案场地是符合消防的要求，还有个体工商户名字与本案的原告不一致，超过了工商登记期限；对证据6、7认为无法证明涉案场地符合消防要求。
庭审中，原、被告确认涉案承租地址是广州市海珠区北山桥头大街216号之一。另被告表示即使双方签订的合同有效，原告也应将保证金及租金退还给被告。
本院认为，关于合同效力问题。原告将其向海珠区新滘北山第四经济合作社承租广州市海珠区北山桥头大街216号之一转租给被告，双方并签订《厂房（仓库）租赁合同书》。原告为证明其出租场地的真实合法性，提交了其与海珠区新滘北山第四经济合作社签订的《有偿使用北山第四经济合作社土地合同书》、《补充协议》、《土地使用协议书》以及《农村宅基地使用证》等证据予以证明，对此被告表示有异议，但没有提交证据予以反驳，故本院予以采信。《厂房（仓库）租赁合同书》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告以违反法律、行政法规的强制性规定为由，反诉请求确认《厂房（仓库）租赁合同书》无效，理据不充分，本院不予支持。
关于涉案场地的交付问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告抗辩原告未将租赁物交付给其使用，为此原告提交了报警记录等证据予以证明并申请本院向官洲街派出所调查取证，但根据原告及向官洲街派出所取证的证据，不能充分证明原告主张在2013年7月26日将租赁物交付被告使用的事实，故对被告抗辩的原告未将租赁物交付给其使用意见，本院予以采信。原告自认其在2013年11月7日将涉案场地收回使用，故原、被告签订的《厂房（仓库）租赁合同书》已实际解除。因此，原告要求被告交还涉案场地的诉请，本院不再作调处，对原告要求解除《厂房（仓库）租赁合同书》的请求，本院予以采纳。如前所述理由，原告以被告逾期缴纳租金构成违约为由，要求被告支付2013年9月及10月租金114000元，以及滞纳金393000元和违约金114000元的请求，理据不足，本院不予支持。虽然被告以《厂房（仓库）租赁合同书》无效为由，反诉要求原告退回租赁保证金114000元及租金57000元，但为避免当事人之间产生讼累，且现在涉案场地实际由原告使用，故被告反诉的租赁保证金及租金在本案中一并处理为宜，因此原告应将租赁保证金114000元及租金57000元退还给被告，但被告要求计付上述费用的利息请求，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、解除原告卢浩鸣与被告张卫雄于2013年7月4日签订的《厂房（仓库）租赁合同书》。
二、原告在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金114000元及租金57000元给被告。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、驳回被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12060元（其中受理费10110元、反诉费1950元），由原告负担11966元、由被告负担94元。上述诉讼费已经由原、被告预交，双方同意在履行本判决时将其应承担部分直接支付给对方。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 李少群
人民陪审员 王丽明
二〇一四年八月八日
书 记 员 林育明
程淑玲