吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3086号
上诉人（原审被告）：李庆凯，男，1976年10月24日生，汉族，吉林大学教师，住长春市绿园区。
被上诉人（原审原告）：黄辉，男，1965年4月24日生，汉族，住长春市朝阳区建设街省。
被上诉人（原审原告）：张艳，女，1965年6月19日生，汉族，住长春市朝阳区建设街省。
原审第三人：黄丽华，女，1960年9月3日生，汉族，住长春市朝阳区。
原审第三人：黄丽君，女，1962年3月24日生，汉族，吉林省安华农业保险股份有限公司退休职工，住长春市朝阳区建设广场省。
上诉人李庆凯因确认合同效力纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已书面审理终结。
黄辉、张艳原审诉称：2017年，原、被告签订一份《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），补充协议内容体现：基于2012年2月23日甲方（原告）、乙方（被告）、丙方丁方（第三人）及戊方（无）签订的关于两份“房屋买卖合同”，甲方已将两处房屋出售给乙方，且乙方已将全部房款交付于甲方，详见2012年2月23日的房屋买卖合同和购房款收款凭证。补充协议记录的内容和补充协议提到的2012年2月23日所谓的房屋买卖合同，完全是虚假的、不存在的。客观事实为2012年2月，第三人黄丽君因开办公司缺少资金，经朋友介绍与被告相识，黄丽君遂向李庆凯借款，2012年2月27日，李庆凯分两次汇款给黄丽君：一笔80万元；另一笔97万元。按照李庆凯的要求，黄丽君出具了借据，同时，李庆凯又与原告签订了房屋买卖合同。自2012年8月23日始至2015年12月25日止，黄丽君包括第三人黄丽华替妹妹共计偿还李庆凯高额利息近300万元。原告是出于帮助姐姐的原因不得已与李庆凯签订的房屋买卖合同及补充协议，但原告黄辉并未在补充协议上签名。综上，被告李庆凯与第三人黄丽君高利借款是真实的，而且，黄丽君已偿还了近300万元的利息，而所谓的房屋买卖是虚假的，也是不存在的。故原告起诉至法院，要求：1.请求判令原告与被告签订的“房屋买卖合同补充协议”无效；2.请求判令被告退还原告的购房合同、交款收据等；3.案件受理费由被告负担。庭审中，黄辉、张艳将第一项诉讼请求增加为要求确认2012年2月23日两份《房屋买卖合同》及2017年《补充协议》均为无效。
李庆凯原审辩称：一、原告主张确认房屋买卖合同及补充协议无效于法无据，请求法院驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合同形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告在事实与理由的陈述中所提及的签订房屋买卖合同是为了借款的事由并不是国家法律规定认定合同无效的情形之一，并且该内容与本案诉讼请求无关联性；房屋买卖合同并不是为了约束原被告之间法律关系而独立存在的，是整个借贷关系中不可分割的一部分，双方的房屋买卖行为系对本案第三人黄丽君借款的一项担保。房屋买卖合同的补充协议，是在被告主张债权的情况下原告出具的，且该补充协议的内容并未约定原、被告双方的权利义务，据该协议的内容可知，该补充协议系原告向被告作出的承诺，是对原合同的一种延续。虽然原告主张本案系“真借贷，假买卖”，但被告从未通过司法途径要求原告履行买卖合同义务，让原告交付标的房屋，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，原被告之间签订的房屋买卖合同属于借贷关系的一种担保方式。黄丽君及黄丽华所偿还的金额尚不足以清偿债务本金及利息，即借贷关系中被告的合法权益尚未得到保障，因此原告主张房屋买卖合同及补充协议无效等三项诉讼请求，属无理诉求，不应当得到法院的支持。二、原告主张退还原告的购房合同、交款收据等属无理要求，请求法院予以驳回。原被告在2012年签订了房屋买卖合同，买卖合同上有双方的签字手印，合同签订后，被告履行了付款义务，原告也出具了收到购房款的收据，因买卖合同中的两处标的房产没有房屋所有权证，无法办理产权过户手续，为了保障被告合法权益，原告将房屋相关手续交给被告，现原告迟迟不交付房屋，还要求被告将房屋手续返还，实属不合理不合法的要求。综上，原告所述无事实理由，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张，原告的各项诉讼请求均应予以驳回。
黄丽君原审述称：一、原告诉状中陈述属实，即原告与被告之间根本不存在“房屋买卖关系”。客观事实为：被告与黄丽君之间系真借款，而被告与原告之间系假买卖。2012年2月23日签订的房屋买卖合同及2017年签订的房屋买卖合同补充协议是黄丽君借款当时和还款过程中，均按被告的要求形成的，被告无向原告交款的事实，原告亦无向被告交付房屋的事实，但涉案文庭雅苑小区38栋2单元503室房屋“内部认购书及相关交款凭证”原件在被告处；二、2012年2月27日，黄丽君在被告处借款两笔：一笔800,000.00元，另一笔970,000.00元，但实际借款为第一笔770,000.00元（800,000.00元直接扣掉利息30,000.00元），第二笔923,925.00元（970,000.00元直接扣掉利息46,075.00元）自2012年8月23日始至2015年12月25日止，黄丽君以及第三人黄丽华（代偿）共计偿还被告本息2,873,323.00元。综上，黄丽君与被告之间系真借款，原告与被告之间系假买卖，房屋买卖合同及补充协议无效。
黄丽华原审述称：一、原告与被告之间虽然签订了房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议，但有合同及协议之名，无买卖之实，即属于假买卖。上述合同及协议的形成，源于黄丽君向被告借款，即2012年2月27日，黄丽君向被告借款两笔：一笔是770,000.00元，另一笔是923,925.00元，借款是真实的；二、黄丽君借款后，自2012年8月23日至2015年12月25日止，黄丽君、黄丽华共计向被告偿还本息2,873,323.00元，其中，黄丽君偿还25笔1,476,823.00元，黄丽华偿还5笔1,396,500.00元。综上，黄丽君与被告之间借款属实，但原告与被告之间房屋买卖不存在，房屋买卖合同及补充协议无效。
原审法院审理查明：2012年2月23日，甲方黄辉、张艳和乙方李庆凯、丙方黄丽君、丁方黄丽华、戊方长春市传久废油回收处理加工厂共同签订两份《房屋买卖合同》，其中一份合同约定黄辉、张艳将其从长春房地集团物业有限公司红旗分公司购买的、位于长春市朝阳区桂林路南侧48号小区304号、面积为165.94平方米的住宅出卖给李庆凯，房屋价款为876,500.00元；另一份合同约定黄辉、张艳将其从吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司购买的、位于长春市朝阳区繁荣路北侧的文苑小区38号楼2单元503号、面积为93.26平方米的住宅出卖给李庆凯，房屋价款为530,000.00元。两份合同均约定黄辉、张艳需在2013年1月31日前将房屋交付给李庆凯，并在此日前将房屋所有权证办理在乙方名下。为因履行该合同，黄辉、张艳出现任何的违约行为，黄丽君、黄丽华、长春市传久废油回收处理加工厂自愿向李庆凯承担连带保证担保责任。同日，黄辉、张艳签署《购房款收款凭证》一份，内容显示为：“今收到李庆凯支付的购房款1406500元（大写：人民币壹佰肆拾万零陆仟伍佰元整），该款项系依据黄辉、张艳、李庆凯、黄丽君、黄丽华、长春市传久废油回收处理加工厂于2012年2月23日签订的房屋买卖合同而收取的购房款项。”2017年，甲方黄辉、张艳和乙方李庆凯、丙方黄丽君、丁方黄丽华签订一份《补充协议》，补充协议内约定：“由于甲方黄辉夫妇一直未将两处房屋交付于乙方，且一直未将购房款全部退还给乙方，使乙方蒙受很大损失。现甲方承诺于2017年3月20日之前将房屋交付于乙方，如到期未交付房屋，则将未退还的购房款退还给乙方，否则按原房屋买卖合同的规定承担相应法律责任。同时丙方黄丽君、丁方黄丽华针对原房屋买卖合同约定的条款及本补充协议的规定，对甲方应向乙方履行的责任向乙方承担无限连带保证担保责任，直至相应条款履行完毕为止。”
另查明，2011年12月20日，黄丽君向黄辉、张艳出具借条一份，内容显示：“黄丽君今向张艳借用张艳名下文庭雅苑38栋503室房屋一套，用于房屋抵押贷款。黄丽君保证：1、有能力偿还贷款；2、还完贷款后将38栋503室房屋归还张艳；3、保证与张艳、黄辉二人名下财产无任何债务关系。特立此据，如违约，张艳、黄辉有权收回所有房产”。
后黄丽君将张艳与吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司于2007年8月16日签订的《内部认购书》及相关的4份交款收据原件交给李庆凯。第二次庭审后，黄辉、张艳向本院提交《说明》一份，内容为：“原告向法庭提供的收据四份，因该部分证据系影印件，收据当中记录的收据号（票号）及金额等相关记载，不十分清晰，恳请以法院确认的号码、金额等为准。”4份收款收据分别为：2004年4月25日的编号为0002556、2005年1月7日的编号为0001050、2005年9月13日的编号为0003080、2007年8月16日编号为0001567。
庭审中，黄辉、张艳称该借条是黄丽君为了向李庆凯借款而形成的，目的是为借款做抵押，两次《房屋买卖合同》及补充协议的形成皆源于黄丽君的借款，属于“真借款、假买卖”，黄丽君对此无异议。李庆凯也承认其向黄丽君出借的借款中包含了两份《房屋买卖合同》中约定的购房款1,406,500.00元，但李庆凯与黄丽君对借款的数额有争议，李庆凯拒绝向本院出示相关借据。
原审法院认为：根据几方当事人的陈述及庭审调查可知，李庆凯与黄丽君之间确实存在借贷关系，几方当事人均认可两份《房屋买卖合同》及《补充协议》是为了保证黄丽君所借款项的偿还而签订，李庆凯也未实际向黄辉、张艳支付购房款，而是向黄丽君提供了借款，所以黄辉、张艳与李庆凯签订《房屋买卖合同》及补充协议的真实目的是为了给借款提供担保，并没有真正转移房屋所有权的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，有效的民事法律行为需具备三个要件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，房屋买卖行为并非当事人的真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》名为房屋买卖，实为黄丽君的借款提供担保，故双方签订的两份《房屋买卖合同》及《补充协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，李庆凯应当将张艳与吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司2007年8月16日签订的《内部认购书》原件及四份收款收据（2004年4月25日的编号为0002556、2005年1月7日的编号为0001050、2005年9月13日的编号为0003080、2007年8月16日编号为0001567）返还给黄辉、张艳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、原告黄辉、张艳与被告李庆凯于2012年2月23日签订的两份《房屋买卖合同》及2017年签订的《房屋买卖合同补充协议》无效；二、被告李庆凯于本判决生效后五日内将张艳与吉林省延房置业集团有限公司鑫元分公司于2007年8月16日签订的《内部认购书》原件及四份收款收据（2004年4月25日的编号为0002556、2005年1月7日的编号为0001050、2005年9月13日的编号为0003080、2007年8月16日编号为0001567）原件退还给原告黄辉、张艳。案件受理费12,098.00元，由被告李庆凯负担。
宣判后，李庆凯不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.案涉房屋在抵押期间，李庆凯并未实际占有使用，也没有要求收回，始终由黄辉、张艳使用，处于抵押担保状态。为了保证交易安全，李庆凯与黄辉、张艳及第三人黄丽君签订了房屋买卖合同，该合同不违反法律规定，属于借贷关系的担保方式，是各方当事人的真实意思表示，合法有效。2.第三人黄丽君至今拖欠李庆凯借款本金140.65万元及利息，黄辉、张艳对该笔借款应当承担抵押担保责任。原审法院判令将书面资料返还给黄辉、张艳，变相免除了其抵押担保责任，使李庆凯的权益无法保证。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回黄辉、张艳的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“意思表示真实”为民事法律行为有效的前提条件。第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实意思系黄辉、张艳以案涉房屋为黄丽君向李庆凯的借款提供担保，合同双方当事人并无真实的房屋买卖的意思表示，房屋买卖行为构成虚假的意思表示，依据上述法律规定，《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。李庆凯上诉以双方当事人系真实的抵押担保合同关系主张合同有效的理由不成立，本院不予支持。至于《房屋买卖合同》及《补充协议》隐藏的借款担保行为的效力，并非本案审理范围，本院不予审理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12098元，由上诉人李庆凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年八月十六日
书 记 员 王 淇