辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第868号
上诉人（原审原告）：闻春海，男，1967年11月12日出生，满族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：王莉，辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：杨晓东，辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托代理人：张硕文，男，1985年11月13日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人闻春海与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称“轻工开发”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第01156号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：
2006年10月6日，被告人于强以帮助沈阳轻工公司（即原审被告）办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：
4、证人闻春海证实，通过吕波从于强手购买5套云顶大厦的房子，付270万元房款给郝广治的事实。证人吕波亦证实介绍闻春海购买于强的云顶大厦5套房产，通过郝广治给于270万元现金的事实。
10、证人郝广治证实，……替于强收闻春海房款270万元……
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：……吕波找的闻春海；问：闻春海有几套房产，答：五、六套吧；问：你拿这些房产手续做抵押，都在什么地方进行的，答：在云顶大厦售楼处进行的；问：都多少钱一平方米抵押出去的，答：有2000元的、有2500元每平米的。问：在轻工房产开发有限公司在云顶大厦售楼处开进住单、交物业费是怎么回事，答：借钱的人要求的。
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月29日问：你共从沈阳轻工房屋开发有限责任公司拿走多少套房产手续，答：分几次共拿走了30多套；问：你拿走这些房产手续都同些人交易了，答：……吕波联系了5、6套给我不到200万、170万……；问：你同这些人怎么谈的，答：借钱，用房产作抵押，每年平方米也就2000元左右；问：在哪办的，答：在云顶大厦售楼处；问：你怎么办的，答：我欺骗售楼处的姜主任说同李晓东说好了，你就给办手续就行了。
公安部门于2007年10月16日对吕波的讯问笔录记录，吕波陈述闻春海二次购房，第一次二套，现金120万元、第二次三套，现金150万元均交给郝广治了。
公安部门于2008年1月15日对闻春海的讯问笔录记录，闻春海陈述购房五套，以己名购房二套，房款120万，以配偶名及哥哥名购房三套，现金150万元、现金270万元均交给了郝广治。
本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的5套房屋之一，轻工开发持有的该房屋的商品房买卖合同记载，签订时间为2006年10月30日，房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-1号1-14-2号，建筑面积为211.05平方米，每平方米单价3000元，总价款为633150元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。该合同已备案登记。闻春海还持有交款收据、及物业费收据。诉争房现由闻春海居住使用。闻春海因无法办理诉争房的产权证，故起诉至原审法院。
闻春海的一审诉讼请求是：一、判令轻工开发为闻春海办理房屋产权证书；二、由轻工开发承担全部诉讼费用。
原审法院认为，闻春海、轻工开发之间是否为商品房买卖合同关系？依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。本案闻春海称其与轻工开发存在房屋买卖合同关系，轻工开发予以否认，原审法院认为，一方面，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工开发也否认与闻春海签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的控诉签订商品房买卖合同是作为向闻春海借款的抵押，在无出卖房屋的表示，轻工开发对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。另一方面，1、尽管闻春海及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向第三人借款作为抵押物。2、依据闻春海提供的本案诉争房屋的相关证明，闻春海购买诉争房屋每平方米价格为3000元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》，明显有悖于房地产市场交易情形。3、依据闻春海提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，不能认定闻春海具有购买诉争房屋的真实意识表示。综合一、二方面，对闻春海主张与轻工开发为房屋买卖关系，证据不足，原审法院不予支持，对闻春海以上述依据为基础，诉请办证的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回闻春海的诉讼请求。案件受理费100元，由闻春海负担。
宣判后，闻春海不服，向本院提出上诉，上诉请求：一、请求法院撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第01156号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、判令轻工开发承担本案的一、二审诉讼费。主要上诉理由：一、上诉人与被上诉人之间形成有效的房屋买卖合同关系，一审判决认定此节事实严重错误。双方当事人所签订的房屋买卖合同，符合《合同法》等相关法律中关于合同成立并生效的要件；二、于强在刑事案件所涉本案事实，并不当然导致该房屋买卖合同无效。三、房屋交易价格是上诉人与被上诉人协商一致的结果，无论该交易价格是否与市场价格一致，并不影响案涉合同的效力。且在一审判决中并未有明确的证据证明案涉房屋的交易价格明显低于市场价格。四、一审判决中认定原告在合同中关于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，而有悖交易买卖，从而否定原告购房的真实意思表示，无事实及法律依据。
被上诉人轻工开发答辩称：一、被上诉人并没有出售本案诉争房屋的真实意思表示，被上诉人将空白的购房手续交付给诈骗犯罪人于强，其目的是想用诉争房屋进行抵押，来换取贷款，而并非委托于强出售本案的诉争房屋，同时，在购房手续中仅仅明确了房屋的坐落地址以及相应的款项。此时，更能说明被上诉人并没有出售房屋的意思；二、上诉人与于强之间也并非真实的房屋买卖合同关系3、上诉人并未按照市场的合理价格支付相应的价款，所以上诉人所称的善意取得以及表见代理的说法不成立。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书、公安机关对于强、吕波、闻春海的讯问笔录以及当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在真实的商品房买卖关系。首先，被上诉人没有出售商品房的意思表示，被上诉人将商品房买卖合同、专用收款收据、准住单等交给于强，以及办理商品房买卖合同备案的目的是为了办理银行贷款，而非出售，这一点从于强的刑事判决书及于强在公安机关的供述中可以印证；另外商品房买卖合同仅填写了房屋地址、面积、价款、付款方式等事项，而对于房屋面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及上诉人承担违约责任等事项均空白；再就是虽然收据两联均盖有被上诉人财务专用章，但上诉人留存的第一联仅记载了该房屋的间号、面积，对于付款人、金额、时间等重要事项均空白，而被上诉人持有的第三联却在原来的基础上记载了付款人、金额、时间，该组两张收据明显不是一次性复写的，被上诉人持有的第三联为后期填写的。由此可以看出，被上诉人交给于强的上述手续，仅仅是对具体的商品房进行了一个确定，而对于商品房买卖的重要事项均未进行确定。综合以上，可以认定被上诉人并无出售商品房的真实意思表示。其次，于强并无向上诉人出售商品房的意思表示。于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，是张静、闻春海等借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是借款作为抵押物；可以推定于强也并无出售商品房的意思表示。综上，一审法院认定双方并不存在商品房买卖关系，原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费158元，由上诉人闻春海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 李 妍
二〇一四年五月十二日
书 记 员 王 鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。