甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘民终265号
上诉人（原审被告）：魏治山。
委托代理人：ＸＸ明，甘肃诚域律师事务所律师。
委托代理人：张明敏，甘肃诚域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰州九荣商贸有限公司,住所地：兰州市城关区东岗东路l066号。
法定代表人：唐烟烟，该公司经理。
委托代理人：石富林、石尧，甘肃现代发展律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：唐金泉。
委托代理人：石富林、石尧，甘肃现代发展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：甘肃东升房地产开发有限公司，住所地：兰州市兰州新区黄河大道以北、祁连山大道以西通达国际城。
法定代表人：薛建云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石瑞卿，甘肃惠普律师事务所律师。
上诉人魏治山因与被上诉人兰州九荣商贸有限公司（以下简称九荣公司）、被上诉人唐金泉、被上诉人甘肃东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市中级人民法院（2016）甘01民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王成强担任审判长、代理审判员芦晨、盖维张参加的合议庭进行了审理，书记员华尔丹担任本案记录。本案现已审理终结。
原审审理查明：2015年12月30日，魏治山与唐金泉签订《抵房协议》，约定：魏治山将其名下位于兰州新区通达国际城A区-l23号房产(面积：225.35㎡，以下简称123号房产)，按价格17000元／㎡抵顶所欠唐金泉的钢材款及资金占用费，并将该房产网签更名到唐金泉名下。签定协议时，唐金泉向魏治山支付20万元。依据《抵房协议》，东升公司与唐金泉签订了《商品房买卖合同》，并为唐金泉出具了3796697元的《收款收据》。唐金泉依约向魏治山退还款项20万元。但经多次催促，二被告未将前述房产网签更名到唐金泉名下。2016年4月6日，魏治山用123号房产在中国工商银行股份有限公司兰州东岗支行抵押贷款189万元，目前尚未还清。2016年8月22日，唐金泉（甲方）与魏治山（乙方）签订以房抵款的《协议书》约定：“1.乙方尚欠甲方款项334万元，双方同意乙方以自己所有的位于兰州新区通达国际城零零壹栋一楼134号房产(面积：114.38㎡)、149号房产(面积：106.93㎡)两套(商业用途)，以建筑面积单价15400元／㎡，折抵甲方欠款334万元。2.本协议签订后，乙方即到兰州新区房管部门办理网签登记撤案手续。3.网签撤案手续办理完毕后，甲方与东升公司签订上述折抵房产的买卖合同，并将上述两套房产的网签登记办理在甲方名下。4.上述房屋买卖合同签定后，原2015年12月30日甲方与东升公司签订的房屋买卖合同及相关凭据即失去效力（除甲方给乙方出具的收条外）。5.抵房后超出欠款的差价部分，双方核清账目后三日内以现金方式由甲方付清乙方。6.本协议一式三份，双方签字生效，各持一份，交东升公司一份备案……”同日，东升公司的法定代表人薛建云向唐金泉出具《承诺书》。内容为：“本公司承诺在魏治山位于通达国际的134及149号商铺办理撤案完毕后，本公司第一时间通知唐金泉到我司办理网签手续……”随后，三方到兰州新区房管部门办理了网签撤案签字手续。兰州新区房管部门将134、149号房产网签登记备案撤销后，东升公司拒绝与唐金泉签订《商品房买卖合同》，拒绝将134、149号房产网签登记在唐金泉名下，遂产生纠纷，原告并为此产生律师费4万元。134、149号房产目前在东升公司名下。
原审法院审理中，魏治山对欠唐金泉334万元债务无异议。
九荣公司、唐金泉提起本案诉讼，请求：1.判令东升公司履行与原告签订兰州新区通达国际城零零壹栋一楼134号和l49号两套商用房产《商品房买卖合同》的义务，并办理该商品房网签变更手续，如不能办理，请判令第一、二被告给付原告欠款334万元；2.判令东升公司对原告承担176万元的赔偿款(不超过已付购房款一倍的赔偿责任)，并赔偿损失4万元（原告支付的律师费）；3.本案诉讼费由第一、二被告承担。事实与理由：魏治山因买卖合同，拖欠原告货款及资金占用费3796697元。2015年l2月30日，魏治山与原告签订了《抵房协议》，约定将魏治山名下位于兰州新区通达国际城A区-l23房(面积：225.35㎡)按价格17000元／㎡抵顶原告的欠款，并将该房产网签更名到原告名下。依据《抵房协议》，东升公司与原告也签订了(2015预36229号)《商品房买卖合同》，并为原告出具了3796697元的《收款收据》，原告依约向魏治山退还款项20万元。但经多次催促，两被告未将上述房产网签更名到原告名下。后经了解，早在2016年3月，第一、二被告即瞒着原告，将上述房产在中国工商银行股份有限公司兰州东岗支行办理了按揭抵押贷款，所贷款项由两被告使用。为解决纠纷，原告多次找第一、二被告协商。2016年8月22日，在东升公司工地办公室，由东升公司法定代表人提议，原告与东升公司再次签订以房抵款《协议书》约定如下：1.乙方(魏治山)以自己所有的位于兰州新区通达国际城零零壹栋一楼134号房产(面积：114.38㎡)、149号房产(面积：106.93㎡)两套(商业用途)以建筑面积单价15400元／㎡，折抵甲方(原告)欠款334万元。2.协议签订后，乙方即到兰州新区房管部门办理网签登记撤案手续。3.网签撤案手续办理完毕后，甲方与东升公司签订上述折抵房产的买卖合同，并将上述两套房产的网签登记办理在甲方名下。4.上述房屋买卖合同签定后，原2015年12月30日甲方与东升公司签订的房屋买卖合同及相关凭据即失去效力……6.本协议交东升公司一份备案。东升公司对《协议书》内容没有异议，其法定代表人也向原告出具了《承诺书》，承诺：“在魏治山办理撤案完毕后，由本公司第一时间通知原告办理网签手续。”当日下午，三方到新区房管部门办理了网签撤案签字手续。2016年11月，房管部门将房产网签登记备案撤销后，东升公司却拒绝签订《商品房买卖合同》，拒绝将房产网签登记在原告名下，遂使纠纷产生。第一、二被告违反诚实信用原则，致使原告两次无法取得房产的权益，造成原告巨大经济损失。第一、二被告背着原告，故意将已经销售给原告的房产办理银行按揭抵押贷款，属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)种情形，请求人民法院依法判令东升公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
东升公司辩称，一、原告将答辩人列为被告无任何事实和法律依据。答辩人与本案原告和魏治山之间不存在任何的债权债务关系。原告未向答辩人支付购房款，原告将与其债权债务无关系的答辩人列为本案被告无任何事实和法律依据。二、答辩人依照案外人的请求，为魏治山办理以房抵款手续后，魏治山即成为该房屋合法的所有权人，该所有权的行使任何他人包括答辩人在内均无权干涉。答辩人和案外人甘肃万江房地产开发有限公司(以下简称万江公司)具有合作关系，而万江公司则与魏治山之间达成以房抵工程款的意向。答辩人在接到万江公司关于向魏治山以房抵工程款的请求后，按照其具体要求，即将兰州新区通达国际城A区-l23号房办理以房抵款手续。其实质是，万江公司与魏治山之间的债权债务，在所抵顶房屋总价的范围内消灭，而答辩人和万江公司在所抵顶房屋总价的范围内建立起了新的债权债务关系。所以，通过以房抵款，答辩人销售了房屋，只取得了对万江公司的债权，而本案魏治山则取得了所抵房屋的所有权。该房屋唯一有权处分人，只能是魏治山，是否转让变更以及如何转让变更，取决于魏治山本人的意思表示，与答辩人无关。如果魏治山同意将该房屋抵偿给原告，任何时候都不存在法律障碍。至于原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，其实质正如原告诉状所述，前置条件是原告与魏治山《抵房协议》的履行，也就是说，只有魏治山同意并将上述房产网签更名到原告名下，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》才能生效。实际情况是，魏治山并不同意也并未将该房产网签更名到原告名下，原告也已声明其与答辩人签订的《商品房买卖合同》等文件作废。由此可见，答辩人与原告之间不存在任何的权利义务关系。三、魏治山无权处分所有权属于答辩人的房产。根据案外人万江公司的要求，有关针对魏治山以房抵款的手续停止办理。故原告诉讼请求所列之通达国际城l34号、l49号两套房产，因万江公司并未授权答辩人将该套房屋向魏治山办理以房抵款手续，魏治山也并未向答辩人付款购买该两套房屋，该两套房屋的所有权属于答辩人，魏治山无权处分该房产。至于魏治山与原告签订的《协议书》，一方面，因协议标的属无权处分的他人财产，按照法律规定，该协议当然无效；另一方面，该协议是原告和魏治山的双方协议，对于答辩人无任何法律约束力。请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
魏治山辩称，一、魏治山对134、149号房产拥有处分权，并在给原告唐金泉签订协议后，即配合唐金泉到房管部门办理了网签撤案手续，后续办理房产过户等手续都是东升公司的义务，与魏治山再无关系。二、魏治山与唐金泉签订抵房《协议书》后，东升公司也承诺给唐金泉协助办理后续网签手续。至此，魏治山和唐金泉之间的债权债务关系消灭。所以，原告诉请让魏治山支付原告欠款334万元没有法律依据。三、魏治山与唐金泉2016年8月22日双方签订的以房抵款《协议书》客观上就是用行动证明魏治山对原告双方在2015年12月30日签订的《抵房协议》不能履行的补正，并且魏治山已全部履行了自己的义务。综上，魏治山没有过错，请求法院明察事实，驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案是典型的一起个人和公司违反诚实信用原则而引发的案件。魏治山在已同意用123号房产抵顶唐金泉欠款的情况下，失信毁约，以123号房产办理了贷款，造成唐金泉第一次债权实现受阻。东升公司在明知唐金泉与魏治山达成用魏治山名下134、149号房产抵顶债务，并承诺配合办理更名手续的情况下，寻找借口，背信失言，致使唐金泉第二次债权实现受阻。《协议书》虽然合法有效，但唐金泉与魏治山2016年8月22日签订的《协议书》约定的134、149号房产已不在魏治山名下，法律亦无强制东升公司履行的规定，唐金泉与魏治山以房抵债的合同目的无法实现，魏治山应当继续向唐金泉履行334万元的债务。东升公司非唐金泉的债务人，唐金泉向东升公司主张债务和赔偿款无法律依据，不予支持。九荣公司和唐金泉产生的律师费是因魏治山不履行债务或履行债务受阻造成，九荣公司和唐金泉向东升公司主张该费用无事实依据，亦应不予支持。根据本案查明事实，《抵房协议》和《协议书》的债权人均为唐金泉，而不是九荣公司，故九荣公司向东升公司、魏治山主张债务无法律依据，应予驳回。魏治山辩称其已办理了网签撤案手续，双方的债权债务关系即消灭，与债务客观上未履行的事实不符，也无法律依据，对其抗辩理由不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，原审判决：一、魏治山于本判决生效后五日内向唐金泉支付欠款334万元；二、驳回兰州九荣商贸有限公司、唐金泉对甘肃东升房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回兰州九荣商贸有限公司对魏治山的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47780元，保全费5000元，共52780元由魏治山负担。
魏治山不服一审判决，向本院提起上诉。魏治山上诉称，1、一审判决认定事实错误。在东升公司与唐金泉所签《商品房买卖合同》（2015预36229）未解除的情况下，该买卖合同仍然有效。唐金泉对魏治山的债权，通过抵账行为，已变为物权。东升公司对魏治山与唐金泉第二次签订以房抵款《协议书》是知情并同意的，在魏治山配合办理撤销134号和149号房产网签手续后，合同变更的履行义务已转移至东升公司；2、一审判决适用法律错误。涉案123号、134号和149号房产均系东升公司顶账给魏治山，属于魏治山所有，魏治山有权处分，故本案应适用物权法第15条、第39条和合同法第77条、第79条的规定；3、东升公司已构成严重违约，应当承担继续履行合同变更的义务。东升公司在《商品房屋买卖合同》（2015预36229）暂不能履行的情况下，违背承诺和三方合意，未将134号和149号房产变更登记网签在唐金泉名下，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；4、一审判决由上诉人魏治山向唐金泉支付欠款334万元与法无据。本案履行商品房买卖合同的主体责任人是东升公司，由于东升公司违约，导致唐金泉权利实现受阻，承担违约责任的应当是东升公司而不是魏治山。
据上理由，魏治山上诉请求，1、撤销一审判决，改判由被上诉人东升公司将兰州新区通达国际城001栋134号和149号两套商用房屋所有权证和土地使用权证办理至唐金泉名下，如不能办理，由东升公司向唐金泉退还抵账房款334万元；2、一、二审诉讼费用全部由东升公司负担。
东升公司答辩称，1、答辩人与一审原告和二审上诉人之间不存在任何债权债务关系。上诉人上诉请求答辩人将自有产权的房屋办理至一审原告也是二审被上诉人之一的唐金泉名下，或由答辩人向唐金泉退还房款334万元无任何事实和法律依据。2、答辩人与本案一审原告之间不存在任何的房屋买卖合同关系。一审原告唐金泉与答辩人签订的商品房买卖合同，前置条件是原告与魏治山抵房协议的履行，也即只有魏治山同意并将123号房产网签更名到原告名下，原告与答辩人签订的商品房买卖合同才能生效。但魏治山并未同意也未将该房产网签更名到原告名下，原告也已书面声明其与答辩人签订的商品房买卖合同等文件作废；3、对通达国际城134号、149号两套房产，因万江公司并未授权答辩人将该两套房屋向上诉人魏治山办理以房抵款手续，魏治山也并未向答辩人付款购买该两套房屋，故该两套房产的所有权自始至终属于答辩人，魏治山无权处分该房产，故上诉人关于将答辩人所有的上述房产办理至他人名下的请求无法律依据。据上，东升公司请求依法维持一审判决。
被上诉人唐金泉、九荣公司共同答辩称，1、《协议书》并不是债权转让协议，上诉人请求适用合同法第79条规定不当。因上诉人无法偿还答辩人货款，双方签订《协议书》，将还款方式变更为以房抵债，合同还款义务主体并未改变，上诉人只有将两套房产的物权办理在答辩人名下之后，其还款义务才履行完毕。办理网签是抵顶货款的房屋办理在答辩人名下的必要程序，东升公司承诺网签并不是房产买卖合同成立；2、上诉人将自己的义务限制在办理网签阶段是错误的。上诉人称“在办理撤销134号和149号房产网签预售后，合同变更的履行义务已转移至东升公司名下”的理由是推卸责任。至今，答辩人334万元债权仍没有实现，两套房产所有权并未网签在答辩人名下，《协议书》的合同目的并未实现。因此，上诉人《协议书》约定的还款义务并未履行，其存在违约行为；3、一审判令上诉人支付334万元欠款公正合法。上诉人拖欠答辩人款项334万元事实清楚，双方均已确认。以房抵款《协议书》签订后，上诉人仍是《协议书》直接义务人。在协议书因东升公司明确拒绝办理网签无法履行的情况下，上诉人应当继续支付答辩人334万元。据上理由，唐金泉、九荣公司请求驳回魏治山上诉，维持一审判决。
本院经二审审理，查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
根据当事人上诉、答辩意见，并经当庭确认，本案二审争议焦点为，上诉人魏治山与唐金泉两次签订以房抵债协议，并于第二次办理网签撤案手续是否表明魏治山以房抵债协议已完全履行；东升公司是否具有义务与唐金泉签订房屋买卖合同，其违反办理网签承诺拒绝与唐金泉签订房屋买卖合同是否应承担违约责任。
本院认为，债务应当履行，负有清偿债务一方应以合法有效之行为使双方债权债务关系归于消灭，使民事经营活动处于平稳有序之状态。本案上诉人魏治山因拖欠唐金泉货款，双方合意以魏治山名下位于兰州新区通达国际城A区—123号房产抵顶所欠款项，但魏治山并未按双方协议履行，而将协议约定之抵顶房产用于银行抵押贷款，导致唐金泉债权未能实现，唐金泉也未能依据协议而取得房屋占有、使用、收益、处分之权能，之后双方于2016年8月22日签订的《协议书》中明确载明，“上述房屋买卖合同签订后，原2015年12月30日甲方（唐金泉）与东升公司签订的房屋买卖合同及相关凭据即失去效力…”据此，从物权法相关规定及双方履行行为均表明，上诉人魏治山上诉所提唐金泉对魏治山债权通过抵账行为已变为物权的理由不能成立。且不论出于何种原因，魏治山将已协议清偿债务之房产用以进行银行抵押贷款行为已违反民事活动诚实信用之原则。关于东升公司违反承诺，在唐金泉与魏治山第二次达成以房抵款《协议书》后，拒绝配合将涉案123号、149号房产网签更名到唐金泉名下一节，本院认为一审判决关于东升公司非唐金泉债务人，法律亦无强制东升公司履行规定，唐金泉向东升公司主张债务和赔偿无法律依据的认定正确。网签及其变更撤销是我国房地产交易监管部门为管理与服务之需要而设立的一个行政程序，其并不具有创设权利的功能，亦不影响房屋买卖合同的成立与生效。东升公司拒绝办理唐金泉与魏治山协议约定以房抵款房产的网签变更手续，该房产未登记于唐金泉名下，唐金泉334万元债权并未实现，魏治山还款义务亦未履行完毕，债权债务关系主体并未改变，魏治山仍是《协议书》履行债务直接责任人。同时，该协议是魏治山与唐金泉之间协商签订，根据合同相对性原则，该协议书对东升公司亦无法律拘束力。在协议书约定的以房抵款无法履行的情况下，魏治山应当继续支付唐金泉债务334万元。
综上，上诉人魏治山上诉理由均不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33520元由上诉人魏治山负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：王成强
审判员 ：盖维张
审判员 ： 芦 晨
二〇一七年六月二日
书记员 ：华尔丹