重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第03434号
原告沈再亮，男，汉族，1975年9月14日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人杨某某，重庆必扬律师事务所律师。
被告重庆佰佳投资有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道南兴路62、64号第三层（万凯新都会裙楼），组织机构代码58016400-0。
法定代表人郑贤谱。
原告沈再亮与被告重庆佰佳投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法由代理审判员王烁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈再亮及其委托代理人杨某某到庭参加诉讼，被告重庆佰佳投资有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈再亮诉称：2014年1月17日，原、被告签订租赁合同，租赁地点位于重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号万凯新都会裙楼一层C区8号实际面积36平方米，租金为120元／平方米／月，租赁期限5年，2014年2月1日至2019年1月31日止，原告预交2014年3月1日至2014年5月30日租金12960元，其中第一个月为装修期间的免租期，保证金预交2000元，保证金预交8640元，并对该房屋进行全面装修，被告于2014年5月17日与重庆万凯实业有限公司解除租赁关系，导致被告与原告签订的租赁合同于2014年5月17日之后部分无效，被告构成违约，给原告造成经济损失。现原告起诉来院，请求法院判令：1、解除原、被告于2014年1月17日签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告预付的2014年5月17日至2014年5月30日租金1851元；3、被告退还原告保证金8640元；4、被告退还原告订金2000；5、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆佰佳投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：重庆万凯实业有限公司系重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号万凯新都会大楼产权人。2011年11月4日，重庆万凯实业有限公司与本案被告重庆佰佳投资有限公司签订房屋租赁合同，约定：重庆万凯实业有限公司将其所有的重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号万凯新都会裙楼出租给重庆佰佳投资有限公司使用，由其自行经营“西部美博城”。租赁房屋共四层，建筑面积23094.83㎡，套内面积18029.11㎡。租赁期限为11年，自2011年12月1日起至2022年11月30日止。免租期限为1年。
2014年1月17日，被告重庆佰佳投资有限公司作为甲方与乙方即本案原告沈再亮签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所属的位于重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号万凯新都会裙楼（一）层C区8号，实际面积36平方米出租给乙方经营美容产品；租赁期限为5年，即2014年2月1日至2019年1月31日（其中：2014年2月1日至2014年2月28日止为装修免租期）；租赁物实际面积36平方米，租金标准为120元／平方米／月，月租金为4320元，每季度租金为12960元，租金从第三年即2016年2月1日开始每年递增8%。合同还对租金支付时间及方式、保证金、交房期限、租赁物的交接程序、租赁物的装修及维护、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、合同的变更终止、免责条款、特别约定、违约责任、争议解决等作出了约定。被告在合同落款甲方处加盖“重庆佰佳投资有限公司合同专用章”，原告在合同落款乙方处签名并捺印。同日，原告向被告缴纳租金12960元，被告向原告出具收据，上书：今收到一楼C区8号沈再亮2014年2月1日-2014年5月30日房租（2月1日-2月28日为装修免租期）12960元，并加盖重庆佰佳投资有限公司财务专用章。同日，原告还向被告缴纳保证金8640元，被告向原告出具收据，上书：今收到一楼C区8号沈再亮商铺保证金8640元。2013年12月21日，原告向被告缴纳订金2000元，被告向原告出具加盖有重庆佰佳投资有限公司财务专用章的收据一张。
2013年9月23日，本院立案受理了重庆万凯实业有限公司诉重庆佰佳投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆万凯实业有限公司以重庆佰佳投资有限公司在合同的实际履行过程中一直存在违约行为为由起诉来院，要求法院判决：1、双方立即终止租赁合同，重庆佰佳投资有限公司立即腾退房屋交还给重庆万凯实业有限公司；2、重庆佰佳投资有限公司偿还所欠房租890000元；3、重庆佰佳投资有限公司偿还滞纳金1735363.78元，计算到2013年8月12日止；4、重庆佰佳投资有限公司按合同约定的每日千分之五的滞纳金标准，自2013年8月13日起以实际欠租金额，继续逐日计算滞纳金，直至欠租本金给付完毕为止；5、重庆佰佳投资有限公司因严重违约，所交保证金200万元不予退还；6、重庆佰佳投资有限公司继续承担上述欠租、滞纳金外，在本案诉讼期间新发生的租金、滞纳金等（直至被告腾退房屋为止）；7、重庆佰佳投资有限公司承担诉讼费。本院审理后以（2013）南法民初字第09395号民事判决书，判决：一、解除重庆万凯实业有限公司与重庆佰佳投资有限公司签订的租赁房屋，重庆佰佳投资有限公司在本判决生效后10日内腾退所租房屋交还重庆万凯实业有限公司；二、重庆佰佳投资有限公司支付重庆万凯实业有限公司截止2013年8月12日所欠房租8900000元（此款项在本判决生效后十日内支付）；三、重庆佰佳投资有限公司以所欠房租8900000元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率向重庆万凯实业有限公司支付滞纳金至此笔租金本金给付完毕止。四、重庆佰佳投资有限公司向重庆万凯实业有限公司所交保证金200万元不予退还；五、驳回原告重庆万凯实业有限公司的其他诉讼请求。宣判后重庆佰佳投资有限公司不服该判决向重庆市第五中级人民法院提起上诉，后于2014年5月7日申请撤回上诉。重庆市第五中级人民法院于2014年5月13日以（2014）渝五中法民终字第01460号民事裁定准许重庆佰佳投资有限公司撤回上诉。
以上事实，有房屋租赁合同、收据、民事判决书、通知函、民事裁定书以及当事人当庭陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。本案中，原、被告约定的租赁期限为2014年2月1日至2019年1月31日，且原告已预缴2014年3月1日-2014年5月30日房租12960元（2014年2月1日至2014年2月28日为免租期），但被告因自身原因导致与租赁物产权人重庆万凯实业有限公司的租赁合同被解除而无法再继续履行与本案原告沈再亮的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现因被告履行不能而原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，原告要求被告返还保证金的请求也应予支持。关于原告向被告缴纳的订金2000元，本院认为，订金是订立合同的担保，原、被告双方订立房屋租赁合同后，订金应当退还给原告或者冲抵租赁款，根据本案原告提交的相关证据可知，该2000元订金并未冲抵租赁款，故该2000元订金应由被告退还原告。同时，被告自2014年5月13日重庆市第五中级人民法院作出民事裁定书准许其撤回上诉时开始，被告与重庆万凯实业有限公司的租赁合同被解除，被告已无法向原告提供租赁物，即无法再继续履行合同。而原告向被告缴纳的租金直至2014年5月30日，故原告请求被告返还多缴纳的租金的请求应予支持。关于应返还租金的数额，本院认为，原告缴纳的是2014年3月1日-2014年5月30日的租金12960元，即每日租金实为142.4元，原告多缴纳的租金期限为2014年5月13日至2014年5月30日共计17天，原告起诉时按多缴纳13天（2014年5月17日至2014年5月30日）租金计算，应视为对其自身权利的放弃，故本院依法将被告应退还的租金确定为1851元（142.4元／天×13天）。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告沈再亮与被告重庆佰佳投资有限公司于2014年1月17日签订的房屋租赁合同；
二、被告重庆佰佳投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告沈再亮预付的2014年5月17日至2014年5月30日租金1851元；
三、被告重庆佰佳投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告沈再亮保证金8640元；
四、被告重庆佰佳投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告沈再亮订金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费492元减半收取246元由被告重庆佰佳投资有限公司承担（此款由沈再亮垫付，被告重庆佰佳投资有限公司支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王烁
二〇一五年四月十六日
书 记 员 凌莉