广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民一初字第423号
原告戴开松，男，汉族，住惠州市。
委托代理人肖日军、周乐邦，、律师助理。
被告惠州市龙达房产开发有限公司，住所地：博罗县。
法定代表人戚立冬。
第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地：惠州市。
负责人陈余生。
原告戴开松诉被告惠州市龙达房产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，由本院审判员毛振良适用简易程序独任审判，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告戴开松及其委托代理人肖日军、周乐邦到庭参加诉讼，被告惠州市龙达房产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行缺席。本案现已审理终结。
原告戴开松诉称，2013年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告以319903元的价格购入被告位于博罗县罗阳镇房产。合同签订后，原告依约交付了首期购房款及其他费用共计111945元，原告及时到被告指定的银行（即本案第三人）办理按揭手续，截至起诉之日，原告已累计还银行按揭贷款41243.04元。合同同时约定：被告应在2014年12月30日前将验收合格及符合合同约定要求的商品房交付给原告使用；被告逾期交房超过90天的，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款项，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。但截至起诉之日，早已超过交房期限的90天，被告一直未按照合同约定将验收合格的商品房交付给原告使用，导致合同无法继续履行，同时亦严重损害了原告的合法权利。因合同中原、被告双方约定的违约金明显过低，不足以弥补原告因被告违约所遭受的损失，原告请求法院适当调整违约金数额，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金。因为原告与第三人的借款合同是基于与被告签订的《商品房买卖合同》的，现在商品房未实际交付，《商品房买卖合同》欲解除的情况下，原告与第三人再继续履行借款合同不符合双方的权益保护，也不符合常理。因此，原告请求法院一并处理，将借款合同的义务转移给被告承担，再由被告支付原告已还第三人的银行按揭贷款。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款及其他费用共计111945元；3、判令被告支付原告已还第三人的银行按揭贷款本息共计41243.04元；4、判令原告与第三人签订的《个人住房借款合同》中的剩余合同还款义务转移给被告承担；5、判令被告向原告支付因逾期交房的合同违约金58096.7元（以全部已付款153188.04元为基数，按同期银行贷款利率的四倍，从2013年11月14日起计至2015年6月1日共18.5个月）；以上2、3、5项被告需向原告共计支付211284.74元。6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告惠州市龙达房产开发有限公司经本院传票传唤未到庭应诉。
第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行未到庭。
经审理查明，2013年11月12日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告位于博罗县罗阳房产。合同约定：房屋价格为319903元，采用银行按揭的付款方式：被告于2014年12月30日前将房屋交付原告使用：被告逾期超过90天交房，原告有权解除合同，被告在收到原告解除合同通知90天内退还全部已付款，并按已付款3%支付违约金给原告。合同签订后，原告依约交付了首期购房款99903元，支付契税3199元、办证费755元、建档费90元、专项维修资金5308元、律师代理费400元。2013年11月13日原告与第三人签订《个人住房借款合同》，向第三人贷款220000元用于支付购房款。2014年1月9日第三人将原告贷款220000元转至被告帐上。合同约定交房期限届满后，被告未将房屋交付给原告使用。被告逾期交房超过90天的，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款项，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。但截至起诉之日，早已超过交房期限的90天，被告一直未按照合同约定将验收合格的商品房交付给原告使用，导致合同无法继续履行，同时亦严重损害了原告的合法权利。因合同中原、被告双方约定的违约金明显过低，不足以弥补原告因被告违约所遭受的损失，原告请求法院适当调整违约金数额，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金。因为原告与第三人的借款合同是基于与被告签订的《商品房买卖合同》的，现在商品房未实际交付，《商品房买卖合同》欲解除的情况下，原告与第三人再继续履行借款合同不符合双方的权益保护，也不符合常理。
本院认为，涉案的房屋是经有关部门批准开发的房地产项目，原被告签订的《商品房买卖合同》约定是双方真实意思表示，合同的约定未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行。原告已按合同约定向被告支付购房款及相关费用，履行了合同义务。《商品房买卖合同》第八条约定约定：被告应在2014年12月30日前将房屋验收合格交付原告使用。但被告未按时交楼，且延迟交楼原因在于被告，直至2015年11月20日才开始办理交付手续，逾期超过90日，原告有权解除合同。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求解除合同，符合有关法律规定，应予以支持。被告已收取原告购房款319903元及原告支付其他费用9752元，有相关票据为证。根据《商品房买卖合同》第九条”被告收取原告已付款90日内退还，并按已付款的3%支付违约金”的约定，被告应退回已付款及支付违约金给原告；原告诉请按银行同期贷款利率四倍计算违约金，缺乏法律依据，应调整为9889.65元（329655＊3%）。关于原告已还银行贷款本息及剩余贷款问题，因被告退还购房款已包含了原告已还银行贷款本金，但原告已支付的利息属于原告的损失，被告应予以赔偿（具体数额以第三人已收取为准）；剩余贷款问题是原告与第三人的债权债务关系，该债权债务基于购房合同而向第三人贷款，现购房合同已解除，主合同被解除后，从合同一并解除，原告欠第三人的贷款应由原告负责偿还；原告请求剩余贷款由被告清偿，属于债务转移，未经第三人同意，本院不予以支持。被告辩称延迟交楼是因政府验收拖延导致，属于不可抗力，不构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告戴开松与被告惠州市龙达房产开发有限公司于2013年11月12日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、被告惠州市龙达房产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内退回原告戴开松购房款319903元及原告支付其他费用9752元共计329655元。
三、被告惠州市龙达房产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告戴开松违约金9889.65元。
四、被告惠州市龙达房产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内赔偿原告戴开松已支付第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行贷款利息（从贷款之日起至判决书确定退清款之日止，具体数额以第三人计算收取为准）。
五、原告戴开松欠第三中国建设银行股份有限公司惠州市分行贷款（具体数额以第三人核算为准），由原告戴开松在本判决生效之日起10日内偿还，被告惠州市龙达房产开发有限公司负连带清偿责任。
六、驳回原告戴开松其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2235元，由被告惠州市龙达房产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 毛振良
二〇一五年十二月八日
书记员 胡振文