甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0702民初4520号
原告：颜勇，男，1970年8月16日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
被告：张掖市源通房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张少军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:方殿廷，系该公司经理。
委托诉讼代理人:杨仟林，系甘肃德言盛律师事务所律师。
原告颜勇与被告张掖市源通房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜勇、被告张掖市源通房地产开发有限责任公司委托代理人方殿廷、杨仟林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告颜勇向本院提出诉讼请求：一、要求被告继续履行房屋置换协议；二、要求被告支付逾期交付门店和门店约定面积与实际面积差的惩罚违约金71万元，并办理产权证、土地使用证；三、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月3日，原、被告签订《房屋置换协议》，协议约定被告修建的怡某园商住小区2号楼东单元一层商业门店置换给原告，置换后房屋及土地产权归原告所有，交付置换商业门店的最迟期限不超过2013年6月30日，而被告实际交付门店的日期是2013年11月15日，被告不但没有按约定期限交房，还把房屋置换协议约定的2号楼东单元1层商业门店分割出去一部分，被告租给他人，致使置换门店约定面积不够（差4.06平方米），在原《房屋置换协议》中第六条违约责任里面明确约定：被告应按协议约定的期限、面积、位置将置换门店交付给原告，被告如违约，除按约定执行置换外，还应赔偿置换房屋市场总价值2倍的违约金。现原告为维护其合法权益，遂诉至法院。
被告张掖市源通房地产开发有限责任公司提出以下答辩意见：1、被告已经基本履行了房屋置换协议，现在没有履行完毕的是产权证和土地使用证的登记问题。现在初始登记已经完成，因原告拒绝认可原、被告之间房屋置换协议之中约定的面积，故到现在土地使用证还没有办理。如办理需要原告配合才能将手续办理至原告名下。2、因政府强拆的行政行为导致被告延期向原告交付房屋，但这并不构成根本性违约。3、原告所诉的实际面积差额被告不予认可。原、被告签订协议时，被告与原告签订的协议系整体合同，而且置换协议第2页第二条的约定具体到了分割面积，分割由原告和肖玉慧协商一致后，被告完全按照原告方的要求进行了分割。现被告完成了自己的义务，并承担了分割费用，所以被告没有违约行为。4、原告提到的交付房屋的日期有错误，被告具体给原告交付房屋的时间是2013年10月16日。5、原告和第三人肖玉慧系舅母与外甥的亲属关系，其与被告协商后进行了门店分割，现原告向我们主张4.06平方米的差额面积没有依据。6、原告诉请的违约责任在置换协议中是作为单独的一条，并不是延迟交付房屋造成。7、迟延交付房屋的违约金我们可以给原告一定的补偿，但是标准应当以房屋出租的租金�参考。综上所述，原告请求的延迟交付房屋的违约金我们合理承担，办理产权手续需在原告协助之下，被告为其办理，对原告其他诉讼请求，请求法院依法驳回。
原告围绕其诉讼请求依法提交了房屋置换协议书一份、置换协议约定的房屋图纸一份、房产证复印件一份、（2014）甘民初字第3425号民事判决书一份，被告为支持其辩解理由，提交房屋置换协议书一份及房屋验收交接表一份。
经审理查明：2011年7月3日，被告作为甲方（开发商），肖玉慧与原告作为乙方（原房主），双方签订《房屋置换协议书》一份：协议内容为：1、房屋地点：某某综合楼北侧5间门店，其中肖玉慧为南面3、4、5号三间，颜勇为北面1、2号两间。2、产权人姓名：肖玉慧，身份证号码：622***********1823；颜勇，身份证号：622***********6037。3、肖玉慧房产证号Q-*****，房产证房屋�积87.22㎡；颜勇房产证号Q-*****和Q-0****，房产证房屋总面积56.78㎡；乙方两者房屋产权面积144㎡。乙方两者实际现有房屋建筑面积为160㎡。4、肖玉慧土地使用证号：张国用（2**6）第****号，土地证土地面积87.22㎡；颜勇土地使用证号：张国用（2**6）第*****号和张国用（2**6）第******号土地证土地面积：56.78㎡；乙方两者房屋产权面积144㎡。土地性质出让；房屋结构为框架一层。二、置换房屋具体情况及约定：1、双方同意采用实物置换方式，即甲方将在此规划修建的怡某园商住小区2#楼东单元一层商业门店（建筑面积约257平方米）置换给乙方，置换后房屋及土地产权归乙方所有。2、本置换房屋根据兰州有色冶金设计研究院有限公司所设计的怡某园商住小区一期工程图纸为依据，具体位置表述为：小区2#楼总体位置见图号为L11***-2的平面布置图；置换门店见图号为L115****-21�面图中的东西向2-14轴线-2-18轴线、南北向2-B轴线-2-F轴线间（除楼梯、电梯间）的商业门店，本门店建筑面积约为257平方米，本建筑面积按设计图纸尺寸进行计算，未包括公摊公用面积。在办理本置换房屋的土地证、房屋产权证时应将公摊公用面积计入，甲方不得向乙方再收取其它任何费用。3、本置换房屋在修建期甲方应按年支付给乙方被置换房屋的租金壹拾万元/年。本协议签订后甲方可一次性支付一年的租金给乙方。以后在每年6月30日前支付使用年度的租金，直至置换房屋交付。在房屋交付时乙方根据甲方占用期对多收取的租金进行清算，以房屋交付之日为清算租金依据。交付本置换商业门店的最迟期限不超过2013年6月30日。4、甲方必须严格按照设计图纸进行修建，平面布置按乙方需要可进行分隔，甲方负责隔墙和照明及给排水（每间保证一个排水口和自来水龙�）分隔的费用。房屋水暖电满足使用要求，门窗齐全，一层外墙装饰按其它门店同等装潢，一层地面为大理石地面，内墙、顶面为抹灰涂料面。乙方如需要变更，需提前和甲方协商，出具书面文件，变更所增加使用均有乙方承担。三、在本协议签订时乙方向甲方提供本置换房屋的土地证、房屋产权证的复印件，原件暂由乙方保管，乙方必须保证本被置换房屋不得有买卖等行为。在甲方办理好置换房屋的土地证、房屋产权证后乙方应将被置换房屋的土地证、房屋产权证交付给甲方。办理置换房屋的证件所需费用均有甲方承担；因甲方在办理土地、拆迁等相关手续时，确需乙方出具相关证件或提供证件原件时，乙方应积极协助甲方办理，不得以任何理由推诿。四、除以上置换及租金补偿外，乙方不得再以任何理由向甲方提出补偿；乙方负责自本协议签订前的抵押、租�、水暖电等费用的相关事宜的清理。其发生的一切纠纷均有乙方自行解决，且不得耽误甲方对被置换房屋的拆除。五、乙方负责在本协议签订后10日内将房屋完整的移交给甲方；原房屋及其所属设施均归甲方所有，乙方不得私自拆除；房屋移交后由甲方自行决定拆除时间，并负责拆除时及拆除后的一切安全等事宜。六、违约责任：1、甲方应按照本协议约定的位置、面积将本置换门店交付乙方，甲方如违约，除按约定执行置换外，还应赔偿置换房屋市场总价值2倍的违约金；2、协议签订后乙方如有违约，需承担置换房屋市场总价20%的违约金。《房屋置换协议书》签订后，双方当事人按合同约定履行了其他义务，但被告未按合同约定于2015年6月30日向原告交付房屋。现原告以要求被告继续履行房屋置换协议，支付逾期交付门店和门店约定面积与实际面积差的惩罚违约�71万元，并办理产权证、土地使用证。
另查明，2013年10月16日，原告与张掖市源通物业管理有限公司签订房屋验收交接表一份，被告完成了对原告房屋的交付，按照合同约定，被告向原告逾期交付房屋3.5月。庭审中，原告主张逾期交付门店违约金，按照实际租金损失计算，租金每月15000元，迟延交付4月，共计60000元，被告自愿承担逾期交付门店违约金60000元。
再查明，《房屋置换协议书》中约定某某综合楼北侧5间门店，其中肖玉慧为南面3、4、5号三间（产权证面积87.22㎡），原告为北面1、2号两间（产权证面积56.78㎡），原告及肖玉慧两者房屋产权面积共计为144㎡，实际现有房屋建筑面积为160㎡，由被告给原告及肖玉慧置换规划修建的怡锦源商住小区2#楼东单元一层商业门店（建筑面积约257平方米）。现被告已将肖玉慧所有的南面3、4、5号三间，修建好更名为甘州区南大街某某源商住小区2号楼1层103铺（套内面积为165.919㎡，建筑面积为184.86㎡，公摊面积为18.944㎡）交付于肖玉慧。2013年10月16日，被告对原告所有的北面1、2号两间，修建好更名为甘州区南大街某某源商住小区2号楼1层102铺（套内面积为94.841㎡，建筑面积为105.67㎡，公摊面积为10.829㎡）也完成了交付。被告实际为原告及肖玉慧交付修建的门店套内面积为260.76㎡（94.841㎡+165.919㎡），建筑面积为290.53㎡（105.67㎡+184.86㎡）。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋置换协议书》系双方当事人真实意思的表示，亦未违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同。双方均应按合同的约定履行义务。庭审中原告提交房屋置换协议约定的房屋图纸一份，欲证明图纸中标有的阿拉伯数字系房屋实际的分割面�，被告给原告交付房屋约定面积与实际面积差额4.06平方米，故原告认为被告没有按照置换协议约定全面履行协议义务，被告对此予以否认，并辩称被告作为合同一方，原告及肖玉慧作为合同一方，按照房屋置换协议，被告已超额给付置换面积。对此，本院认为，《房屋置换协议书》系被告作为一方即甲方（开发商），肖玉慧与原告作为共同一方即乙方（原房主）签订，根据协议约定乙方置换门店的具体位置为：L1******-21平面图中的东西向2-14轴线-2-18轴线、南北向2-B轴线-2-F轴线间（除楼梯、电梯间）的商业门店。置换门店的建筑面积约为257平方米，建筑面积按设计图纸尺寸进行计算，未包括公摊公用面积。根据合同的相对性原则，签订房屋置换协议时乙方是作为一个整体与甲方签订的协议，现甲方按照协议约定置换修建的甘州区李如林综合楼北侧5间门店均已修建好，其中原告为北面1、2号两间，更名为甘州区南大街某某源商住小区2号楼1层102铺，套内面积为94.841㎡，建筑面积为105.67㎡，公摊面积为10.829㎡。肖玉慧为南面3、4、5号三间，更名为甘州区南大街某某源商住小区2号楼1层103铺，套内面积为165.919㎡，建筑面积为184.86㎡，公摊面积为18.944㎡。被告实际为原告及肖玉慧修建的门店套内面积为260.76㎡（94.841㎡+165.919㎡），建筑面积为290.53㎡（105.67㎡+184.86㎡）。不管是套内面积还是建筑面积均已超过房屋置换协议中置换门店的建筑面积约为257平方米的约定，并且图纸中标有的67.7、12.3、18.9的阿拉伯数字，不能作为确定面积的依据，房屋的实际占用面积，应以专门测绘部门的测绘为依据。现被告已按照合同约定向原告及肖玉慧足量交付了置换面积，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持，对原告要求被告支付逾期交付房�约定面积与实际面积差额的违约金，本院亦不予支持。
针对原告要求被告继续履行合同，并办理产权证、土地使用证的诉请，本院认为，原告根据《房屋置换协议书》的约定，将位于某某综合楼北面的1、2号两间门店以置换方式交付被告修建，置换后房屋产权及土地使用权归原告所有。被告已于2013年10月16日，完成了对原告房屋的交付，位于某某综合楼北面的1、2号两间门店现更名为甘州区南大街某某源商住小区2号楼1层102铺，因此原告现理应享有位于甘州区南大街某某源商住小区*号楼1层102铺的所有权，被告应当让原告实现权利，办理房屋产权手续，并承担办理房屋土地使用证、房屋产权证的相关费用。故对原告的该项诉请，理由正当，本院予以支持。
针对原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉请，按照《中华人民共和国合同法》第一百一�四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。庭审中，原告主张逾期交付门店违约金，按照实际租金损失计算，租金每月15000元，迟延交付4月，共计60000元，原告损失的计算不违反法律、法规强制性、禁止性规定，且被告明确表示自愿承担逾期交付门店违约金60000元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张掖市源通房地产开发有限责任公司自本判决生效后三十日内为原告颜勇办理位于甘州区南大街208号怡锦源商住小区2号楼1层102铺的土地使用证、房屋产权证等，办理土地使用证、房屋产权证等手续产生的相关费用由被告张掖市源通房地产开发有限责任公司承担；
二、被告张掖市源通房地产开发有限责任公司自本判决生效后三十日内支付给原告颜勇逾期交付房屋的违约金60000元；
三、驳回原告颜勇的其它诉讼请求。
案件受理费10900元，由原告颜勇负担8900元，由被告张掖市源通房地产开发有限责任公司2000元，原告已向本院预交，被告应承担的受理费，由被告直接给付原告，本院收取的原告受理费不再退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 赵重阳
代理审判员 李 娟
人民陪审员 李多福
二〇一六年十二月一日
书 记 员 王 巧