浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平鳌民初字第817号
原告：曾庆建。
委托代理人：温作让，浙江雅河律师事务所律师。
被告：平阳县昆鳌房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇兴鳌东路。
法定代表人：陈庆育，总经理。
原告曾庆建与被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司（以下简称昆鳌房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月2日受理后，依法由代理审判员黄陈花适用简易程序分别于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告曾庆建委托代理人温作让到庭参加诉讼，被告昆鳌房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾庆建起诉称：被告在平阳县鳌江镇海关西侧开发建设“东和锦苑”商住楼。2010年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买第2幢5层03号房，建筑面积共144.79m2，总房价1040935元，首付390935元，余款650000元以按揭方式支付；被告应于2012年6月30日前将按规定验收合格并取得建设工程验收备案证明和规划、公安消防、环保部门出具认可的商品房交付给原告。合同约定若逾期交房超过60天的，被告按规定的交房期限第二天起到实际交房止，按已付房价款每日万分之三支付逾期交房违约金；被告应于2012年12月30日前取得房屋权属证书并交给原告，如约定日期起60日后仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期按已付购房款每日万分之一支付逾期办证违约金。被告于2013年10月15日向原告交房，且所交商品房不符合约定的验收标准。被告至今未履行办证义务。现原告起诉要求判决：1.被告支付逾期交房违约金暂计109818元（从2012年7月1日起按已交房款的每日万分之三计算至2012年12月14日止；从2012年12月15日起按已交房款的每日万分之一暂算至2014年6月25日止）；2.被告支付逾期办证违约金暂计28157元（从2012年12月31日起按已交房价款每日十万分之五计算至完成办理土地证、房屋产权证）；3.被告按合同提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4.本案诉讼费由被告承担。
原告曾庆建在庭审中陈述称：被告昆鳌房开公司所交付商品房不符合约定条件，原告保留继续向被告追究交房违约责任的权利。同时，变更第1项诉讼请求为：被告支付逾期交房违约金暂计67452元（从2012年7月1日起按已交房款的每日万分之三计算至2012年12月14日止；从2012年12月15日起按已交房款的每日万分之一计算至2013年10月15日止）。
被告昆鳌房开公司未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
为证明所述事实，原告曾庆建在指定的期限内向本院提交如下证据：1.原告居民身份证、证明原告诉讼主体资格；2.被告公司基本情况，证明被告诉讼主体资格；3.购房合同，证明原被告存在商品房买卖合同关系；4.收款收据、贷款合同，证明原告支付购房款的情况；5、消防意见书，证明被告承建的房屋消防验收不合格。
为查明涉案建设工程项目相关事实，本院依职权调取并在庭审中出示了温州市中级人民法院制作的（2014）浙温民终字第1197号民事判决书。原告对该证据无异议。
被告昆鳌房开公司经本院传票传唤无正当理由不到庭质证，又无提供相反证据予以反驳，应视为放弃质证的权利。本院认为，原告曾庆建提交的上述证据均来源合法、内容客观真实，且与待证事实具有关联性，本院均予以采纳。本院依职权调取的民事判决书系已生效的法律文书，且原告曾庆建无异议，本院予以认定。
经审理，本院认定如下事实：2010年12月17日，原告与被告昆鳌房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于平阳县鳌江镇海关路西侧“东和锦苑”第1幢5层03号房以1040935元出售给原告，合同第九条约定被告应当在2012年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及其他政府部门的原因；3.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需平阳县建设主管部门出具书面证明为依据；第十条约定被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日支付房价款万分之三的违约金；第十二条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十六条约定被告负责办理土地使用权和商品房所有权初始登记，并承诺于2012年12月30日前取得相关土地、房屋权属证书。被告不能在约定期限内交付权属证书，如约定日期起60日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款共计1040935元。2013年10月15日，原、被告双方办理房屋交接手续，但被告未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
另查明：原、被告间签订的《商品房买卖合同》约定的商品房名称“东和锦苑”，与被告在平阳县住房和城乡规划建设局登记的工程名称“东河大厦”是同一工程项目。该工程项目于2012年12月14日通过竣工验收。“东河大厦”建设工程属于消防备案抽查项目。平阳县鳌江镇人民政府于2012年8月10日向平阳县公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的函》，于2013年6月3日向温州市公安消防局发出了《关于要求东和锦苑先准予消防验收的报告》，说明东和锦苑项目规划中的西侧消防通道受东河旧村改造影响，尚未开工建设，造成东和锦苑项目工程未能达到消防道路验收标准，要求其先准予验收。2013年4月3日，温州市公安消防局出具了《建设工程消防验收意见书》（温公消验（2013）第0064号）《关于平阳鳌江东河大厦建设工程消防验收不合格的意见》。该意见书载明：“主要存在以下问题：一、建筑周边环形消防车道未形成，外围消防车道、回车场未施工完毕……四、和周边多层民用建筑防火间距不足……五、其他意见：1.联动逻辑关系错误……21.18层以上为设置连廊……”。截至法庭辩论终结时，上述问题至今未整改完毕，被告亦未再次申请消防验收。本院在审理“东河大厦”其他业主起诉被告昆鳌房开公司商品房预售合同纠纷案件时，曾就“东河大厦”能否办理产权登记的相关问题向平阳县住建局发函。该局于2014年3月11日复函称，被告已组织相关单位对“东河大厦”建设工程竣工验收，但因被告至今未按规定办理竣工备案，使得“东河大厦”工程项目尚不具备房屋登记条件。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。据双方合同约定，因政府部门原因造成不能如期交房的，被告可以据实延期，该免责约定内容明确，且被告已经以合理的方式加以注明，该条款亦应确认有效。合同约定的交房时间为2012年6月30日，被告迟至2013年10月15日才向原告交房，且至今未将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，其是否应承担违约责任及承担的具体金额，应按合同约定来确定。
《商品房买卖合同》第九条约定被告应于2012年6月30日前将符合双方约定的商品房交付给原告，但被告迟至2013年10月15日才向原告交付商品房。虽然被告所交商品房不符合合同约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。现原告主张逾期交房违约金计算至2013年10月15日，本院予以支持。
从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中有关交房期限和办证期限看出，交房和办证有存在先后顺序，而且被告交房后，也应给被告合理的办证期间。虽然《商品房买卖合同》第十六条约定被告应于2012年12月30日前取得房地产权属证书，但被告于2013年10月15日才向原告交付商品房，倘若继续按合同约定期限计算逾期办证违约金，会导致两项违约金时间计算重合，对被告有失公平。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此在本案中，本院确定被告应于2014年1月14日起承担逾期办证违约责任，原告主张逾期办证违约金从2012年12月31日起开始计算，本院不予支持。
“东河大厦”项目工程于2012年12月14日竣工验收，已超过合同约定的交房时间，因上述工程竣工验收属于被告责任，故2012年7月1日至2012年12月14日的延期交房违约责任，应由被告全部承担。根据平阳县鳌江镇人民政府文件，东和锦苑项目西侧旧村改造问题未能及时得到处置，导致该消防车道未能达到消防验收标准，被告作为开发商无法预见此问题的存在。但是消防验收也指出除西侧消防通道外，仍存在诸多由于被告昆鳌房开公司原因造成的问题尚需整改，故对于逾期办证的违约责任，被告昆鳌房开公司可部分免责。但截至法庭辩论终结前，除消防通道外，其他消防整改事项仍尚未整改到位，被告仍需自负部分责任。现原告主张2012年12月15日至2013年10月15日的延迟交付商品房违约金以每日支付已付房价款的万分之一计算，本院结合被告在逾期交房中的责任，对原告主张予以支持。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。可见消防验收未能通过直接影响“东河大厦”工程项目竣工备案和办理权属登记。因此如前所述，被告亦可部分免除逾期办证期间的违约责任。故本院对原告主张逾期办证违约金每日按总购房款的十万分之五计算予以支持。由于消防验收中存在的问题今后整改情况无法预测，故逾期办证违约金计算至本案法庭辩论终结之日即2014年11月14日，此后的逾期办证违约金可另行主张。
综上所述，被告承担延期交房的全部责任期间是2012年7月1日（应从双方约定最后交房期限的第二天起计算）至2012年12月14日，共计167天；承担部分延期交房违约责任的期间是2012年12月15日至2013年10月15日，共计305天。故被告应支付原告该商品房逾期交房违约金为83899.36元（总购房款1040935元×0.0003／日×167天＋总购房款1040935元×0.0001／日×66天）。被告承担延期办证的违约责任期间是2014年1月14日至2014年11月18日，共计309天。故被告应支付原告该商品房逾期办证违约金为16082.45元（总购房款1040935元×0.00005／日×309天）。根据双方签订的《商品房销售合同》第十二条约定，现原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。被告昆鳌房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告曾庆建逾期交房违约金83899.36元；
二、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告曾庆建逾期办证违约金16082.45元；
三、被告平阳县昆鳌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曾庆建提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
四、驳回原告曾庆建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由平阳县昆鳌房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费2300元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 黄陈花
二〇一四年十一月十八日
代书 记员 倪山帅