辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第00805号
上诉人（原审被告）：马卉丹，女，1978年1月28日出生，满族，无职业，住清原满族自治县。
委托代理人：朴忠明，辽宁宝石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘立春，女，1965年11月23日出生，汉族，农民，住清原满族自治县清原镇。
委托代理人：黄家勋，辽宁楚森律师事务所律师。
原审第三人：郑成学，男，1955年2月14日出生，朝鲜族，个体，住清原满族自治县清原镇。
原审第三人：金明玉，女，1959年9月4日出生，朝鲜族，退休职工，住址同郑成学。
原审第三人：姜鹏，男，1969年1月19日出生，满族，无职业，住清原满族自治县清原镇。
上诉人马卉丹因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2014）清民一初字第01687号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月14日立案并依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人马卉丹及其委托代理人朴忠明，被上诉人刘立春的委托代理人黄家勋、原审第三人郑成学、姜鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘立春向一审法院提起诉讼称：刘立春诉郑成学、金明玉民间借贷纠纷一案，经法院审理，双方于2014年2月18日达成调解协议，郑成学、金明玉于2014年6月1日前偿还刘立春欠款13万元。同时刘立春起诉时已申请并提供担保将郑成学、金明玉位于清原镇龙呈金湾阁楼予以查封。（2014）清民一初字第00631号民事调解书生效后，刘立春于2014年6月3日向法院申请执行。在执行过程中，案外人马卉丹向法院提出执行异议，理由是马卉丹申请查封的房屋，郑成学出售给了姜鹏，姜鹏又出售给了马卉丹。法院执行庭召开听证会，未通知郑成学夫妻到场，仅凭马卉丹与姜鹏的房屋买卖协议就裁定对刘立春的申请执行一案申请保全的房屋中止执行，证据不足。理由是郑成学与姜鹏的房屋买卖协议是在刘立春申请保全后签订的，没有法律效力。这一事实郑成学于2014年10月5日已为刘立春出具一份证明予以证实。因此马卉丹与姜鹏之间签订的房屋买卖协议应为虚假协议，也没有法律效力。不能对抗刘立春申请执行该房屋的事实。该房屋是郑成学、金明玉向刘立春借款时就已抵押给刘立春。故请求法院判令继续执行刘立春申请查封的郑成学、金明玉所有的房屋。
马卉丹一审辩称：这间房屋的产权人不是郑成学，而是我。郑成学已于2012年1月30日将从长源房地产开发有限公司处购买的阁楼以人民币30万元价格卖给姜鹏，郑成学与金明玉将该房屋交付姜鹏，姜鹏又于2014年6月5日以人民币14.6万元价格将阁楼卖给我，同时我到龙呈金湾售楼处查验此认购书的真伪，确认该认购书是真实的，并且随姜鹏查验该楼房，确认此楼姜鹏正在使用（房内有姜鹏的床、柜、桌子等生活用品），然后姜鹏将该房屋交付于我，交易均有《买卖协议书》为凭证。因为清原镇龙呈金湾15号楼3单元701室是阁楼为无照房，相关部门不给该阁楼办理产权登记手续。现在我已经对此房屋进行装修，并实际占有使用，该房屋的所有人是我。作为购房人我是善意取得此房屋，其一、我是在事先不知此房存在债权债务关系的情况下购买此房屋的，物业未告知此房已查封，我顺利交纳了物业费，验收房屋时未见任何查封公告；其二、我已付清此房屋的全部款项，并对此房屋进行装修，然后在此居住，而且我也交纳了水、电费，物业费，取暖费等费用；其三、此房屋是阁楼因为政策所限，该阁楼不能予以产权变更登记，但是这处房产的认购书真实的原件以及郑成学和姜鹏之间的买卖协议在我手中。我与姜鹏之间是买卖关系，姜鹏将房屋的所有有效证件都给了我，我取得了房屋的所有权，而刘立春与郑成学之间是借贷关系，债权关系对抗不了所有权关系。综上，从促进交易原则和维护善意一方既得利益考虑，应倾向于维护购房者的合法利益。作为购房人我是善意取得第三人，应受到法律的保护。
第三人郑成学、金明玉一审未作答辩。
第三人姜鹏一审辩称：郑成学、金明玉向刘立春借款与我无关。查封房子时我不知情，我是卖给马卉丹之后知道的，大约是去年的7、8月份。房屋认购书原件在我这，是郑成学在2012年1月30日给我的，房屋钥匙也是一块儿给我的，我去看了一下，之后就没去过。2014年4、5月份我再去，锁被换了，我打开之后又被人换了，我又给换了。我借给郑成学钱签的协议，不还钱就要房子。
清原满族自治县人民法院一审审理查明：2013年7月16日，第三人郑成学、金明玉向刘立春借款130，000.00元，并将自己位于清原镇龙呈金湾阁楼抵押给刘立春，约定利息按3分计算，每两个月付一次利息，但未约定还款期限。郑成学、金明玉将房屋钥匙和认购书影印件交给刘立春，刘立春将门锁更换，并一直看管该房屋。同年8月16日，清原地区发生洪水灾害，将第三人的厂房、设备淹没、冲毁，郑成学、金明玉未能按时给付刘立春利息。刘立春向二人索要借款，二人未能给付。刘立春诉至一审法院，同时申请保全，查封郑成学的房屋。一审法院于2013年12月9日作出（2013）清民保字第416号民事裁定，查封郑成学所有的位于清原镇龙呈金湾房屋。并向郑成学、金明玉送达了民事裁定书，向龙呈金湾小区物业送达了民事裁定书和协助执行通知书。该房屋不能在房屋管理部门办理产权登记，只有在售楼处登记簿有记载。在审理过程中，经一审法院主持调解，刘立春与郑成学、金明玉自愿达成调解协议：郑成学、金明玉于2014年6月1日前一次性偿还刘立春欠款130，000.00元，案件受理费1，450.00元、保全费1，170.00元，合计2，620.00元，由郑成学、金明玉负担。一审法院于2014年3月18日作出（2014）清民一初字第00631号民事调解书。郑成学、金明玉未按约定时间偿还刘立春欠款。刘立春于2014年6月3日向一审法院申请执行。2014年7月9日，马卉丹对执行标的物提出书面异议，申请解除查封。
另查明，2011年11月19日，郑成学与梅河口市长源房地产开发有限公司签订长源龙呈金湾认购书，将清原镇龙呈金湾房屋以148，600.00元抵顶给郑成学。郑成学因向姜鹏借款，于2012年1月30日与姜鹏签订《阁楼买卖协议书》，将该阁楼出售给姜鹏，出售价格300，000.00元，约定：甲方郑成学可在2013年1月30日赎回此房。郑成学将“认购书”原件及房门钥匙交给姜鹏。该房屋钥匙不只一把。到期后，郑成学未赎回此房，姜鹏也未要求郑成学交付房屋。2014年6月，姜鹏将房屋门锁撬开，更换门锁。6月5日，姜鹏与被告马卉丹签订协议书，将阁楼以146，000.00元出售给马卉丹。马卉丹购买该房屋后，交付电费、取暖费、物业费等费用。在马卉丹装修房屋时，刘立春发现并向其说明该房屋已被法院查封，马卉丹便找到姜鹏，但姜鹏未提出异议。现郑成学否认与姜鹏存在房屋买卖关系，承认与姜鹏存在借贷关系，同意将房屋抵顶刘立春的债务。
一审法院所确认的上述事实，有欠据、认购书、（2013）清民保字第416号民事裁定书、（2014）清民一初字第601号民事调解书、阁楼买卖协议书、收条、供暖收费发票、物业费收据和当事人陈述笔录等证明材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和法院审查，一审法院予以采信。
清原满族自治县人民法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。郑成学与姜鹏签订的阁楼买卖协议，未经登记不发生房屋所有权变动的法律后果。而且该协议约定：甲方（郑成学）可以于2013年1月30日赎回此房。由此可以认定，郑成学与姜鹏的房屋买卖协议并非双方的真实意思表示，表象与实际不相符，名为买卖，实为借贷。阁楼是对借贷债务的抵押。该阁楼不能办理产权登记，姜鹏与郑成学未能办理抵押登记，该抵押权未生效，姜鹏未取得优先受偿权。姜鹏作为利害关系人，明知该阁楼被法院查封，未主张权利，与马卉丹签订协议书，将该房屋转让与马卉丹。马卉丹虽然交付了物业费等费用，但不能发生所有权变动。马卉丹未取得房屋所有权，所受到的损失，可另行向姜鹏主张权利。因此，马卉丹的异议不成立。刘立春与郑成学、金明玉的借贷债务经一审法院确认，且已申请执行，一审法院可以继续执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决：对执行标的物许可执行。案件受理费100.00元，由马卉丹负担。
宣判后，马卉丹不服，向本院提起上诉。上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判对标的物不许可执行。事实及理由：一、一审法院判决适用法律不当。首先，郑成学和姜鹏所签订的阁楼买卖协议不存在欺诈胁迫或者合同无效的情形，双方在签字时对协议的内容是认可的，而且郑成学将相关购楼手续也在签订协议时也一并交付给了姜鹏，双方的意思表示真实，不违反法律与行政法规的强制性规定，双方已实际履行，应认定合法有效。其次从协议内容来看，双方约定郑成学2013年1月30日前可赎回此房，上诉人认为这是附条件买卖，如果2013年1月30日前郑成学无法还款的话，该房屋就以30万元的价格出卖给姜鹏，双方约定的买卖成就。再次，上诉人从姜鹏处购买的楼房是阁楼无法办理房照和登记，也就是说该阁楼是无产权登记证房屋，该房屋只需合法占有，就可以成为合法的所有权，上诉人在2014年6月5日以人民币14.6万元的价格从姜鹏处购买该阁楼，先后到龙呈金湾售楼处查验购买协议书是真实的，又查验该楼房确实是姜鹏在使用，上诉人完全相信该阁楼就是姜鹏所有，后上诉人对阁楼进行了装修，又向物业管理方交纳了物业费、取暖费、水费、电费等相关的费用，上诉人入住至今。二、一审法院在审理本案过程中，无论是刘立春，还是姜鹏、郑成学均没有对阁楼的买卖合同无效或者是阁楼买卖合同可撤销提起诉讼，但是一审法院在此次执行异议之诉中完全否认了姜鹏与郑成学的阁楼买卖合同，进一步又确定了上诉人与姜鹏的合同也不再具有法律效力，侵犯了上诉人的合法权益。三、一审法院在查封该争议阁楼时并未严格按照程序操作，没有任何人通知姜鹏，也没有任何人通知上诉人该阁楼已被查封。上诉人也并未在显著的位置看到法律查封的公告。上诉人根本不知道该阁楼有其他争议，更不知道该阁楼被法院查封。四、上诉人在购买该阁楼主观是善意的，并支付了合理的对价，而且已占有该不动产，上诉人已成为了物权法意义上的善意第三人，应该保护上诉人的合法权益。
刘立春表示服从原审判决。二审答辩理由：一审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，其他意见同一审诉称。
姜鹏表示不服从原审判决。二审答辩理由：同一审答辩意见。
郑成学、金明玉二审未发表答辩意见。
本院二审审理过程中，马卉丹提交抚顺市宏业物业管理有限公司出具的证明一份，证明马卉丹曾与姜鹏共同到该物业处询问争议房屋是否被法院查封，物业告知其未接到过法院有关该房屋的查封通知。刘立春对该份证据真实性没有异议，但对于抚顺市宏业物业管理有限公司是否一直在争议房屋所在小区进行管理存在异议，该份证据也不能作为新证据采用。姜鹏及郑成学对该得份证据没有异议。金明玉未发表质证意见。
本院经审理查明，清原满族自治县人民法院（2014）清民一初字第00631号卷宗第16页送达回证内容：清原满族自治县人民法院于2013年12月9日向龙呈金湾小区物业（业主委员会）送达（2013）清民保字第416号民事裁定书和协助执行通知书，物业接待人员张燕在送达回证受送达人处签字。故一审法院确认事实属实，本院予以确认。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、一审法院是否依法查封本案争议阁楼；二、马卉丹是否基于善意取得争议阁楼的所有权。
关于本案第一个争议焦点：本案被上诉人刘立春在与郑成学、金明玉欠款纠纷一案的诉讼过程中申请财产保全，一审法院于2013年12月9日作出（2013）清民保字第416号民事裁定，依法查封郑成学所有的位于清原镇龙呈金湾房屋。并向郑成学、金明玉送达了民事裁定书，向龙呈金湾小区物业送达了民事裁定书和协助执行通知书，且在售楼处登记簿记载该查封事项。一审法院在查封本案争议房屋过程中，郑成学未向一审法院提出过异议，故一审法院无法向姜鹏送达有关查封手续，且姜鹏至今未对该争议房屋提起诉讼主张权利，故一审法院查封本案争议阁楼符合法律规定。
关于本案第二个争议焦点：法院的查封行为是一种公权行为，被执行人或其他人擅自处分被查封财产的，该行为无效。执行债务人擅自处分被查封房屋的行为无效。受让人是否为善意第三人及其利益的保护问题，可通过诉讼另案解决。法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。本案中，一审法院于2013年12月9日依法查封争议房屋，2014年6月5日姜鹏将查封房屋出售给马卉丹的行为无效。马卉丹可向姜鹏另行主张权利。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马卉丹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
审 判 员 孙仲义
代理审判员 田 丰
二〇一五年七月十七日
书 记 员 李 慧