广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第584号
上诉人（原审被告）：谭华烙，住江门市新会区。
委托代理人：谭女阮，住址。
委托代理人：谭某林，住址。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区双水镇上凌村红门经济合作社。住所地：江门市新会区。
负责人：谭国廉，该合作社组长。
委托代理人：阮雄辉，广东贯虹律师事务所律师。
上诉人谭华烙因与被上诉人江门市新会区双水镇上凌村红门经济合作社（以上简称红门合作社）农业承包合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法双民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年3月11日，红门合作社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、谭华烙恢复土地原状；2、谭华烙立即将坐落于江门市新会区双水镇上凌村致富村（土名）鱼塘（含空地）返还给红门合作社；3、谭华烙向红门合作社支付从2015年1月1日起按每年13628元计算的土地使用费及承包款损失（暂计至2015年2月28日为2271元），直至谭华烙返还上述鱼塘之日止；4、诉讼费由谭华烙承担。主要事实和理由是：红门合作社和谭某赞于2008年12月26日签订《承包鱼塘合同书》，约定：红门合作社将致富村鱼塘发包给谭某赞，承包期限6年，从2009年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，双方均依合同约定履行。2010年年底左右，谭某赞与谭华烙签订《土地租赁合同》，由谭某赞将上述鱼塘转包给谭华烙，红门合作社同意。谭华烙按转包合同履行。2014年年底，红门合作社决定鱼塘承包期满后收回鱼塘并公开招标进行发包，红门合作社同时通知谭华烙合同到期要求其将承包土地交回。2014年12月11日，红门合作社就上述土地进行公开招投标，红门合作社村民以13628元最高价中标。2014年12月13日，红门合作社书面通知谭某赞和谭华烙行使优先权，二人表示不行使。但土地承包期满后，谭华烙拒绝返还土地给红门合作社，并一直占有使用至今。因谭华烙拒绝返还土地，导致红门合作社无法与中标村民履行承包合同，红门合作社并因此承担了支付给中标村民违约金3407元的违约责任。
谭华烙答辩称：一、双方签订的致富村空地（不含鱼塘）租赁合同的租赁期限直至2015年12月30日才到期。红门合作社曾于2011年11月与谭华烙签订《租赁合同》，约定将致富村空地（不含鱼塘）出租给谭华烙使用，合同约定租赁期限为4年，从2011年11月8日至2015年12月30日，该合同为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定（红门合作社与原承包方谭社某签订的《承包鱼塘合同书》中仅含致富村鱼塘，不含空地，谭华烙与红门合作社签订的土地租赁合同不属于转租合同），合同合法有效，双方均应按照合同履行。但红门合作社出尔反尔，严重违反合同诚实信用原则，于2014年12月3日强行将上凌村红门经济合作社致富村鱼塘1口连带红门合作社的空地一并公开发包，结果让红门合作社村民中标，直接导致谭华烙及其合伙人郑某青投资损失达十多万元，红门合作社应承担违约责任及赔偿答辩人的全部投资损失；二、谭华烙由始至终都未租用致富村鱼塘，显然不存在占用及交付鱼塘的问题。鱼塘使用费及空地使用费应分开，红门合作社笼统主张土地使用费13628元显属错误，合同中约定谭华烙租用的空地租金仅为一千多元。红门合作社所有的致富村鱼塘1口由始至终未交付谭华烙占有、使用、收益，使用权一直为原承包方谭某赞及所谓的新承包方谭某昌，鱼塘的交接当然应由原承包方谭某赞与所谓的新承包方谭某昌交接，谭华烙不存在鱼塘的交接问题。鱼塘使用费及空地使用费应分开，红门合作社笼统主张土地使用费每年13628元没有事实依据，合同中约定谭华烙使用的空地租金仅为一千多元；三、鉴于红门合作社的严重违约，谭华烙已于2015年2月18日按照上凌村委会的要求将空地空置并交付红门合作社。红门合作社严重违约，强行违反合同约定将尚未到期的谭华烙使用的空地公开投标，2014年12月11日，上凌村委会投标时宣读《双水镇上凌村红门小组致富村鱼塘公开发包公告》、《新会区双水镇农村鱼塘承包合同》时曾向社员及相关人员口头承诺鱼塘的使用至2014年12月31日，空地的交付使用为年晚即2015年2月18日，现红门合作社强行将谭华烙尚未到期的空地使用权投标，谭华烙曾多次跟上凌村委会交涉，上凌村委会表示空地的交付使用为年晚即2015年2月18日仅为口头承诺。红门合作社违反法定程序未经村民小组会议同意将致富村空地出租，现又违约提前收回土地发包，投标时亦未表示谭华烙及原承包方谭某赞享有土地优先租赁权，在合同未到期、法院未判决确权的情况下私自断水断电，上述行为直接导致谭华烙及其合伙人的投资损失高达十多万元，谭华烙保留追究行为人责任的权利。租用的土地原来是一个坑，土地的现状比现在还差。根据土地补充合同是租赁合同的补充，土地可以使用至2015年12月31日是双方当事人的补充约定，有红门队的盖章，红门合作社是同意谭华烙使用空地。鱼塘的交付问题，2015年1月1日新中标人完全可以使用鱼塘，鱼塘与空地是分开的，不是一个整体，因此红门合作社和新中标人存在过错，相关损失应该由他们各自承担。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2008年12月26日，案外人谭某赞与红门合作社签订1份《承包鱼塘合同书》，约定红门合作社将位于致富村鱼塘发包给谭某赞用于养殖生产，承包款为每年5500元，承包期限自2009年1月1日至2014年12月31日止。上述红门合作社发包给谭某赞的鱼塘，实质为两部分组成，一部分为空地，一部分为鱼塘。谭某赞与红门合作社签订《承包鱼塘合同书》之后，将其中空地部分转包给谭华烙，对该转包行为，红门合作社也予以认可，并就上述土地转包行为、转包事项红门合作社、谭某赞和谭华烙签订了1份《土地租赁合同》（日期一栏为空白），之后谭华烙按照约定每年向红门合作社交纳土地承包款1000元，并使用该土地，在该土地上搭建铁棚及简陋房屋、修建围墙。
因谭某赞与红门合作社签订的《承包鱼塘合同书》承包期限即将届满，红门合作社遂于2014年12月3日公开发布《双水镇上凌村红门小组致富村鱼塘公开发包公告》，就涉案的鱼塘及空地进行招投标，新的承包期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，投标底价为6500元，投标时间为2015年12月11日中午12时。投标当日，谭华烙的儿子谭某林参加上述鱼塘及土地的招投标，该项目的中标价格为13628元／年，中标者为谭某昌。因竞投价格低于谭某昌，谭某林未能中标。招投标工作完成后，红门合作社于2014年12月13日就该发包项目向谭华烙发出通知书，要求其就同等条件是否行使优先权作出表态，谭华烙收悉该通知内容后，明确表示其本人放弃行使优先权。《承包鱼塘合同书》承包期满，谭华烙并没有及时撤场、搬迁，红门合作社遂向其发出通知，要求其将土地交回给红门合作社，但谭华烙迟迟未能离场，直至2015年4月15日左右，才将涉案土地上的建筑物拆除离场。
2011年11月8日，红门合作社与谭华烙签订1份《租赁合同》，约定红门合作社同意将位于上凌村路边北佬村面积为600平方的房屋（商铺或厂房）出租给谭华烙，每月租金100元，定金600元，租赁期限自2011年11月8日至2015年12月30日。对该《租赁合同》，谭华烙认为：谭某赞转包上述空地给谭华烙后，谭华烙又与红门合作社签订该合同，该合同是其与红门合作社签订的《土地租赁合同》补充合同，故红门合作社在合同未到期的情况下强行将租赁物发包，损害其利益。红门合作社则认为：双方并不存在房屋租赁的法律关系，上述《租赁合同》系谭华烙因办理工商执照需要而要求红门合作社配合其盖章，所谓的房屋也是谭华烙请人建造的。庭审过程中，经法庭调查查明，双方签订的上述《租赁合同》的“租赁物”位于谭华烙承包红门合作社的空地内，《租赁合同》上约定的房屋租金、定金谭华烙均没有支付过，且该“租赁物”即房屋实为谭华烙建造，没有产权证，房屋产权并非红门合作社所有，也并非红门合作社出租给谭华烙。
红门合作社与谭华烙之间的纠纷，庭前经村委会、司法所等多个部门调解，均无果。红门合作社诉至法院后，原审法院也组织红门合作社、谭华烙以及新中标者谭某昌进行庭外调解，也无果。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是农业承包合同纠纷。谭某赞与红门合作社签订《承包鱼塘合同书》，后将合同的部分权利及义务转让给谭华烙，红门合作社对转包行为也予以认可，并与谭华烙签订了相应的合同，上述合同均为有效合同，双方均受合同条款约束，享有相应的合同权利，也须按照合同约定履行各自的义务。《承包鱼塘合同书》约定的承包期限自2009年1月1日至2014年12月31日止，谭某赞将合同项下包含的“空地”转包给谭华烙，谭华烙与红门合作社签订新的合同，新的合同对承包期限并没有作出新的约定，则承包期限应推定为未变更，即至2014年12月31日合同期限届满。承包期限临近届满，红门合作社对上述鱼塘及空地进行招投标，谭华烙未能中标，其本人也明确表示不行使优先权，故其丧失了继续占有、使用上述空地的依据。承包期限届满，按照合同约定的义务，谭华烙本应交还承包的空地给红门合作社，但其迟迟未能交还空地，该行为已经构成违约，并导致红门合作社未能按时将发包的鱼塘及空地交付给新中标者谭某昌使用，因谭华烙违约行为给红门合作社造成的损失，其应向红门合作社承担相应的赔偿责任。
对于红门合作社诉请谭华烙恢复土地（空地）原状的问题。红门合作社诉请谭华烙应将空地恢复至原状，但谭华烙认为上述空地在交付给其使用时，原状比现状还要破烂，其仍要投入大量的资金、人力、物力其填平空地才能使用。原审法院认为，红门合作社诉请谭华烙恢复土地原状，应当举证证明该土地交付给谭华烙使用时的原状与现状之间的差异，或举证证明该土地在谭华烙使用期间遭受破坏导致利用、使用价值明显低于原状，但红门合作社逾期未能举证，对红门合作社的该请求谭华烙也不予确认，故此，依照诉讼证据规则，红门合作社应自行承担举证不能的不利法律后果，对红门合作社诉请谭华烙恢复土地原状的请求，原审法院不予支持。
对于红门合作社诉请谭华烙立即返还坐落于江门市新会区双水镇上凌村致富村（土名）鱼塘（含空地）的问题。上凌村致富村鱼塘原为红门合作社发包给案外人谭某赞，谭某赞在承包期满时已将其承包红门合作社的鱼塘交还给红门合作社，根据合同相对性原则，负有鱼塘交还义务的义务人为谭某赞，红门合作社诉请谭华烙交还鱼塘的请求缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。对于红门合作社诉请谭华烙交还空地的请求，原审法院认为，承包期限届满后，谭华烙未能按照约定交承包的空地及时交还给红门合作社，已构成违约，至2015年4月15日左右，谭华烙将涉案的空地上建筑物拆除并腾出空地，虽没有正式办理移交手续，但其行为已构成实质性的交付。因双方对铲除建筑物日期存争议，综合红门合作社与谭华烙的意见，原审法院酌定谭华烙自行拆除建筑物的日期为2015年4月15日。故，从2015年4月15日起，谭华烙已拆除空地建筑物并离场，则红门合作社可自行控制、使用、利用该空地，现红门合作社仍诉请谭华烙返还空地，该请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。
对于红门合作社诉请谭华烙支付从2015年1月1日起按每年13628元计算的土地使用费及承包款损失问题。谭华烙在承包期限届满时，本应将空地交还给红门合作社，但其逾期未能交还，已构成违约，因其违约行为给红门合作社造成的损失，其应承担相应的赔偿责任。至于损失多少，双方意见不一致，红门合作社认为应以新发包合同中标价格每年13628元为基数计算损失，而谭华烙则认为其只是占用了空地部分，新发包中标合同包含了鱼塘、空地，且空地以前其每年承包款为1000元，故应以1000元为基数，并按其实际占用空地来计算损失，鱼塘部分的损失与其无关，鱼塘与空地可以独立使用。原审法院认为，按照农村农业生产的一般传统习惯，农业承包者承包鱼塘进行养殖，为提高经济效益及农业土地的利用率，会在鱼塘周边搭建简易的竹棚用于存放养殖的饲料及农业生产工具，或在鱼塘周围空地种植部分农植物用于农业循环经济，或修建简单的小路进一步增加养殖的便利性，鱼塘周围空地及设施的利用为农村鱼塘养殖业必不可少的条件，如丧失该部分条件，对鱼塘养殖将会产生极为不利的影响。谭某赞原承包红门合作社的鱼塘及空地，后将空地转包给谭华烙，该行为系谭某赞自愿的，即使鱼塘及空地分离后产生不利的因素，其也自愿承担。但谭某赞事例只是个例，不具有普遍性，其也不能代表新中标者谭某昌，故谭华烙不能据此就断定鱼塘和空地可以单独进行使用而相互不影响。谭华烙的违约行为已导致红门合作社无法履行其依约将整个新合同项下的鱼塘和空地顺利交付给新中标者的义务，而按照新投标每年13628元价格红门合作社原可获得相应的预期承包款收入，而不应再以原有空地每年承包款1000元作为计算预期承包款损失的基数。截至谭华烙拆除建筑物后离场的2015年4月15日左右，红门合作社可获得预期承包款收入约为3920.38元（13628元／年÷365天×105天），也即因谭华烙的违约行为给红门合作社造成的承包款损失为3920.38元，该损失应由谭华烙赔偿给红门合作社。红门合作社诉请按照每年13628元计算的土地使用费及承包款损失，该请求符合法律规定，原审法院予以支持，但计付损失的起止时间应从2015年1月1日至2015年4月15日，红门合作社诉请2015年4月15日之后产生的损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
对于2011年11月8日红门合作社与谭华烙签订《租赁合同》的问题。该《租赁合同》约定红门合作社同意将位于上凌村路边北佬村面积为600平方的房屋（商铺或厂房）出租给谭华烙，每月租金100元，定金600元，租赁期限自2011年11月8日至2015年12月30日，但经审理查明，《租赁合同》中涉及的“租赁物”房屋实为谭华烙自行建造，并非红门合作社所有，故不存在红门合作社租赁房屋给谭华烙的可能性，且谭华烙也没有向红门合作社支付过《租赁合同》中所谓的定金、租金，故该合同并无履行的可能性。谭华烙称《租赁合同》上约定的租赁期限实质为其承包红门合作社空地的期限，并认为该《租赁合同》条款的效力及于其承包的空地，原审法院认为，《租赁合同》的标的物为房屋，而红门合作社发包给谭华烙的是空地，两者并非同一标的物，而且房屋系谭华烙自行建造，更不可能存在红门合作社出租该房屋给谭华烙的可能性，故此，对谭华烙辩称红门合作社在合同未到期的情况下提前收回空地的辩解，原审法院不予采纳。对于《租赁合同》加盖红门合作社公章的情形，红门合作社称是应谭华烙办理工商执照需要而加盖上去的，原审法院认为，如若红门合作社陈述真实，则红门合作社在其与谭华烙双方并不存在租赁事实的情况下，仍然违背事实使用公章，该行为不但违反村民小组制度规范，而且有悖诚实守信的原则，对该行为应予以否定。
对于红门合作社庭前向原审法院申请向谭文方调查《租赁合同》房屋的建造情况。原审法院认为，房屋建造的相关事实在庭审过程已经查明，已无调查必要，且该情况应属当事人自行举证的范围，并不属人民法院调查取证的范围，故此，对红门合作社的该申请，原审法院不予准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项的规定，于2015年6月5日作出如下判决：
一、谭华烙应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失3920.38元给红门合作社；
二、驳回红门合作社的其他诉讼请求。
若谭华烙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（已减半计算），由谭华烙负担50元，由红门合作社负担50元。
当事人二审的意见
谭华烙不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：改判驳回红门合作社的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由红门合作社承担。主要事实和理由是：一、《租赁合同》系红门合作社与谭华烙双方之间的约定，不存在第三方谭某赞。该合同为格式合同，因谭华烙文化程度低，未能正确套用格式合同。但综合本案，双方争讼的标的物由此至终为致富村空地，合同中的地址、面积、租赁期限共同指向的标的物亦为该地，一审法院认定合同标的物为房屋是错误的。二、谭华烙没有租赁过致富村鱼塘，谭华烙租赁的仅仅是致富村空地，一审法院在错误否认《租赁合同》的基础上，因其致富村空地的价值无法计算就笼统按13628元计算所谓的损失是站不住脚。根据合同的相对性原则，鱼塘的返还、鱼塘空置的损失与谭华烙无关。鱼塘与空地原来的承包款为每年5500元，谭华烙向红门合作社支付1000元租金后由红门合作社再向塘主谭某赞返还500元，实际鱼塘与空地价值6000元，空地的价值仅占总承包款的1／6。因此空地的价值应按双水镇上凌村新中标时的市场价或总承包款的1／6计算为宜。综上所述，一审法院对将《租赁合同》的标的物理解为房屋显属错误，合同的标的物应为双方的争讼标的即面积约为600平方米的致富村空地，谭华烙有权使用致富村空地直至2015年12月30日。根据合同相对性原则，鱼塘的返还、鱼塘空置的损失与谭华烙无关。另外补充：1、《租赁合同》中第4-9条应视为无效条款，但不影响第1-3条有效条款的履行。因为4-9是错误适用了格式合同。2、红门合作社就同一土地签订两个以上的承包合同，谭华烙租赁合同生效在先，应优先取得涉案土地的土地承包经营权。3、合同标的物面积为600平方米，足以否定合同标的物为房屋，合同标的物为涉案土地。4、众所周知，谭华烙与红门合作社签订的《租赁合同》与办理工商营业执照的租赁合同内容应该是一致的。
红门合作社答辩称：1、红门合作社与谭某赞已经签订租赁合同，对于涉案土地红门合作社已经无其他的处分权，因此双方没有可能再签订合同。2、对于租赁合同的标的物，这个租赁合同是有明确约定的，是指地上建筑物。3、这个租赁合同是虚假的，在一审法院已经查明所谓的租赁合同自始没有履行。4、谭华烙承认《租赁合同》第4-9条是无效条款，而第4-9条是租赁合同的主要权利义务约定，因此谭华烙间接承认了合同是无效。5、这个租赁合同谭华烙提交的时间是在一审开庭的时候才提交的，而在红门合作社以及双水上凌村委会对讼争的土地进行出租招投标公告的时候谭华烙从来没有提交这份租赁合同。并且谭华烙的儿子谭某林是参与了招投标的，也即是说谭华烙以行为清楚明白说明其是清楚转租土地的到期期限是2014年12月31日。因此谭华烙认为租赁土地的到期日为2015年12月30日是没有任何依据的。6、谭华烙主张不能按13628元计算其占有使用费，没有依据。因此原审判决正确，请维持。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系农业承包合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：1、红门合作社与谭华烙就涉案土地是否存在租赁关系；2、如双方不存在租赁关系，谭华烙应赔偿红门合作社损失数额。
关于第一争议焦点。谭华烙提供2011年11月8日的《租赁合同》，该合同上出租方加盖红门合作社的公章，谭华烙在承租方上签名，因此可认定双方该合同成立。该合同明确约定标的物为面积600平方米的房屋。但合同约定的土地上不存在该标的物（600平方米的房屋），本案中没有反映双方按该合同履行各自的义务，谭华烙主张租赁物为涉案土地，而红门合作社主张双方不存在租赁关系，可见双方对租赁面积为600平方米的房屋的意思表示都不是真实的，因此不能认定双方存在租赁面积为600平方米房屋的关系。谭华烙主张合同的标的物实为致富村空地，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”的规定，应承担举证责任。谭华烙提供的证据不足以认定上述合同租赁标的物为涉案土地，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予采信谭华烙提出双方对涉案土地存在租赁关系的主张。
关于第二争议焦点。红门合作社与谭某赞签订《承包鱼塘合同书》后，红门合作社同意谭某赞将涉案土地转租给谭华烙。转租合同对租赁期间没有新的约定，应推定转租合同的租赁期限为《承包鱼塘合同书》的截止时间，即转租合同的租赁期截止至2014年12月31日。在转租合同到期后，谭华烙已没有继续使用涉案土地的依据，应将租赁物返还给谭某赞或红门合作社。因谭华烙没有返还涉案土地，应赔偿红门合作社的损失。由于谭华烙没有归还涉案土地，导致红门合作社无法履行其将新的承包合同项下的土地（含涉案土地）交付给新中标者的义务，造成新的承包合同的承包款损失，该损失是新的承包合同项下涉及全部土地的租金损失，因此原审法院按新的承包合同租金标准计算红门合作社的损失，处理并无不当，本院予以维持。谭华烙以涉案土地仅占总承包款的1／6为由主张损失数额按新中标时的市场价或总承包款的1／6计算，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。谭华烙的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由谭华烙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年十一月二十六日
书记员 梁闪云