大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0291民初72号原告（反诉被告）：大连沃德斯达置业有限公司，住所地：大连经济技术开发区高泰里60号。法定代表人：徐国胜，系该公司总经理。委托代理人：蔡宝银，系辽宁阳光律师事务所律师。委托代理人：陈明煜，男，1967年11月17日生，汉族，系该公司职员，住大连经济技术开发区。被告（反诉原告）：大商股份有限公司，住所地：大连市中山区青三街1号。法定代表人：牛钢，系该公司董事长。委托代理人：迟仁辉，系辽宁新世纪律师事务所律师。委托代理人：荣井新，男，1972年3月6日生，汉族，系该公司职员，住大连市西岗区。原告（反诉被告，以下统称原告）大连沃德斯达置业有限公司诉被告（反诉原告，以下统称被告）大商股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日作出（2015）开民初字第878号民事判决书，被告不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）大民二终字第01375号民事裁定书，以认定事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡宝银、陈明煜，被告的委托代理人迟仁辉、荣井新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年2月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其开发建设的位于大连金州新区澳东园10号楼公建及附属设施设备出租给被告，租赁期限20年；租金为第一至五年770万元/年，第六至二十年866万元/年；房屋交付日为2013年9月30日，交付条件需符合合同约定，即公建及附属设施设备符合合同及附件四、八的各项约定；原告若按照法律规定或合同约定解除合同，被告应向原告支付500万元违约金。合同附件四约定，在原告施工工程分工范围内的工程前，被告需对给排水、低压配电柜的位置回路、平面布局图等共计十个事项提出需求或意见；合同附件八对双方具体的工程分工范围进行了详细的约定。合同签订后，原告积极组织施工，但被告未按约定履行附件四、八确定的配合义务。2014年8月，原告多次与被告沟通，被告以市场不好、履行合同将导致亏损为由，拒绝履行双方签订的《房屋租赁合同》。原告认为被告拒绝履行合同的行为，违反合同约定和法律规定，遂诉至法院，请求判令：1、确认解除原、被告于2013年2月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金5000000元；3、被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1项为：确认原告于2014年9月4日发给被告的《关于解除房屋租赁合同的函》发生解除合同效力。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告未能按期交付房屋的根本原因是土建工程施工进度缓慢，与被告的经营布局图无关，原告应承担相应的违约责任；2、因原告未能按期交付房屋，导致市场环境发生重大变化，被告依据情势变更原则与原告协商变更合同条款，不是拒绝履行合同义务，原告单方解除合同的行为没有法律和事实依据，不发生效力；3、原告在合同存续期内将地下一层出租给北京华联公司，严重违反合同约定和法律规定；4、被告因原告一房二租导致合同目的不能实现，有权单方解除合同，双方租赁合同解除日期应以被告解约函时间为准；5、虽然案涉租赁合同已经解除，但原告投入的人力、财力、物力均附合在已建成的房屋之中，并以产权价值的形式全部回馈给原告，且原告向被告发送解约函之前，已经将租赁房屋分割对外出租，原告未因合同解除而遭受任何财产损失，其主张的违约金数额过高且没有依据；6、被告自合同洽谈以来的两年多时间所投入的人力、财力、物力，均因合同无法履行而全部损失，原告应对被告的损失承担赔偿责任。基于以上理由，被告提出反诉，请求法院判令原告向被告支付违约金5000000元、赔偿损失1749086元；反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。理由：1、被告违约在先，原告解除合同是合法的；2、由于被告招商不利，加之一直未确定经营布局图，逾期履行合同附件四、八约定的义务，导致原告因无法完成工程施工而使房屋交付逾期；3、被告要求原告支付5000000元违约金和赔偿人工费损失1749086元，无事实和法律依据。请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2013年2月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告开发建设的位于大连金州新区澳东园10号楼公建及附属的设施设备，建筑面积为48684.70平方米；租赁期限为二十年，租金为第一至五年770万元/年，第六至二十年866万元/年；原告向被告交付符合合同约定的房屋时间为2013年9月30日；交付条件为满足合同附件四、八的各项规定，满足被告经营需要；原告认为房屋满足交付条件的，应以书面形式向被告发出交付通知书，被告应在收到通知书之日起七日内与原告共同验收并作出验收报告；如被告在验收过程中，发现房屋不符合交付条件的，有权以书面形式通知原告不符之处，并要求原告三日内纠正；合同签订之日起，被告可派遣其工程人员到施工现场监督原告的施工进度和检查原告的准备工作；原告若有未能适当履行合同项下义务、妨碍被告在房屋内正常经营的情形，被告有权解除合同，原告应返还被告预先支付的费用并一次性支付被告违约金5000000元；被告非依法定或约定擅自解除合同或出现法定或约定解除合同的情形时，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金5000000元。合同附件四约定原告向被告交付房屋的条件，内容为：完成房屋全部土建工程，门窗封闭工程，屋面防水工程并确保不渗漏，外立面装修施工，外广场施工，空调、消防、电梯设备、变电所设备，动力供电、给排水、燃气等系统施工完成并具备使用条件，各动力设施系统完成国家强制性检测验收工作并取得相关合格证书。附件四同时约定：原告在完成分工范围内的工程前，被告应提供消防分区的意见、场地区域内给排水的设计方案、低压配电柜位置等的设置、照明灯具类型及用电容量、产生油烟设备的具体位置及耗气量、场地特殊位置的标高要求及垫层的具体做法、需要原告完成施工的设计图纸、提交吊顶标高尺寸、提交平面布局图及其他被告须向原告提供的设计条件十项内容。合同附件八对于附件四中体现的原、被告“工程分工范围”做了详细的约定，其中的“房屋建设工作”部分第“1-2”条规定，在原告按双方确认图纸施工的情况下，发生的费用由原告承担，原告施工后再发生修改由被告承担费用，工期顺延；在“土建工作”、“外立面”、“消防工程”等18个工程施工方面，有“乙方（被告）提出要求”、“甲乙（原、被告）双方共同确认”、“需经乙方确认”等约定；涉及“消防工程”部分的7-14-5、7-14-6、7-14-8、7-14-9、7-14-10条均约定施工方为“甲乙双方”，由原告负责牵头办理，被告提供其负责施工部分的所需资料并协助办理。2013年1月6日，原、被告就案涉房屋的下沉广场方案进行了协商。合同附件一（租赁场地图纸总图）显示，合同签订当日，该图纸中设计的房屋天井为玻璃顶，未封闭。根据原、被告之间的往来邮件记载，合同附件二（B1F、1F、2F、3F图纸）的形成时间为2013年3月29日，内容包括每层天棚封闭、取消附件一中的大型玻璃中庭、调整商场收货区移位等修改，原告就调整后的方案申请政府规划及土地部门审批，大连金州新区规划建设局于2013年7月1日为原告颁发《建设工程规划许可证》，因天棚封闭，案涉房屋的建筑面积由原来的48684.70平方米增加至50260.28平方米，该许可证记载“详见规划局2013年1月6日及6月21日审批的总图，210213201210056号建设工程规划许可证收回作废（原面积审批许可证）”。2013年6月26日，原、被告就案涉澳东世纪项目空调、地砖等相关方案进行研讨并形成《会议纪要》，其中第3点记载：由于被告确定的经营布局图纸始终未能提供，原告负责的消防、空调系统等项目设计量大、工期长，只能按被告之前给出的方案进行设计和施工，被告表示已完成的设计恐将不能完全符合最终布局需求，希望原告再等一段时间，工程进度可相应拖后，要求原告在施工前要按照被告经营布局图需求进行调整，施工中要尽量按需求调整；第6条记载：原告在调整相关前期约定的方案前，须与被告沟通、明确后，再施工。2013年8月30日，原告向被告发出《关于澳东世纪商场项目经营布局问题的函》，要求被告尽早确定商场业态布局，因商场布局确定工作尚未完成，导致施工无法正常进行，合同中约定的9月30日交房时间将会滞后。被告于同年9月13日给原告发出附件为“设计图纸”的电子邮件作为回复，内容为：“此版图纸为设计草图，并非最终定稿”，该份图纸的内容与被告于2013年4月16日向原告发出的主题为“澳东世纪商场条件图”的平面商业布局图初稿、及被告于2014年4月23日向原告发出的内容为“此图为澳东世纪项目B1F、1F、2F、3F经营布局图”（该图为最终经营布局图）的内容均不相同。2013年11月7日、11月13日、11月15日、2014年2月28日，被告澳东项目总经理付丽华在原告提供的各层平面图上签字。根据合同附件八第6-2-4项“地面砖铺贴装饰”约定，对于大厅、卖场、仓库等地面的地面砖，由双方共同确认，原告保证质量，不限品牌。2013年12月23日，被告向原告发出邮件，内容为“我集团开发本部已初步确认地砖样式，请查收并选样，届时对具体样品双方共同确认”，该邮件附件中，被告提出了地砖的参考品牌；2014年5月9日，被告再次调整地砖方案。2013年8月至2014年3月，被告向原告发出多封电子邮件，就案涉房屋中影院的租赁、设计、施工、消防工程等内容进行协商，并在附件中要求原告完成影院相应的工程任务。2014年1月7日、1月9日，被告就变电所图纸、超市上下水、空调施工图等问题，向原告提交补充意见及建议，要求原告按照其意见进行修改和增补，并要求原告与被告确认后再施工。2014年3月27日，被告向原告发出联络函，要求原告将门窗颜色改为玫瑰红色，原告于同日向大连金州新区规划局提出申请，该局于同年5月4日作出《会议纪要》，同意案涉房屋建筑立面窗颜色调整。2014年4月16日，原告向被告发出《关于澳东世纪商场目前急需确认相关事宜的函》，要求被告就疏散指示系统图纸、配电箱及应急照明装置的安装、消防系统的安装方式、餐饮的详细布局等八项问题尽快予以确定，否则将会影响施工，被告于次日签收该函件，于同年5月19日确认地面疏散指示图。2014年4月25日，被告向原告发出《关于澳东世纪项目防水施工区域明确事项》，取消超市外租区、地上部分1F、2F、3F的防水，超市内及超市后区防水施工按照前期图纸执行。在案涉房屋的设计施工过程中，原告就商场土建（含墙体砌筑、地砖铺设）、商场室内机电安装（空调、消防、给排水、电气管道安装）工程、室外广场及道路工程等内容不断要求被告进行确认再施工，按时向被告通报施工进度，并于2014年5月进行了工程验收。根据邮件记载，被告于2014年5月23日确认地垫深度、于同年6月13日确定户外广场路灯及基石布局图、于同年6月17日确定最终天花图。2013年11月20日，大连市公安消防局对案涉房屋10#商场建筑、自动工程进行建设工程消防设计审核，结论为设计合格；2014年9月5日，该局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉房屋消防工程验收合格。另查，2014年6月9日，被告向原告发出《关于澳东世纪项目现场施工问题的函》，向原告反映其在施工现场查看工程进度时发现的16项问题。2014年6月25日，原告向被告发出《房屋交付通知书》，要求被告进行房屋验收。同年7月2日，被告发出《关于妥善解决现场施工问题的函》，认为一层地砖未按图纸需求铺设，施工现场存在的问题尚未调整完毕，案涉房屋不具备全面验收条件。同年7月7日，原告就被告提出的前述问题进行回复，认为被告提出的问题不属于商场交付验收的范围，这些问题可通过被告内部装修解决。同年8月13日、8月20日，原告再次向被告发出《房屋交付通知书》，要求被告进行房屋验收，办理房屋接收手续，告知被告如到时不履行验收及交接手续或针对房屋验收及交接不作为的，则视为其不履行《房屋租赁合同》。该三次验房通知书，被告均收到，其于8月22日向原告发出《关于房屋交付通知书》的回复函，主要内容为对热风幕、卷帘控制盒、消防泄水装备、电扶梯、防火门、地砖等11项问题提出修改意见，要求原告解决。2014年9月4日，原告申请大连市公证处对案涉房屋室内外、地上一层至三层、地下两层的状况进行保全公证，并于同日向被告发出解除房屋租赁合同的函，以被告推诿迟迟不接收房屋为由要求解除合同。2014年11月7日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同》通知函，以原告未按合同约定时间和条件交房、地砖未按合同约定铺设、10项整改意见未解决为由通知解除与原告之间的租赁合同。就原告逾期交房的问题，被告在本次诉讼之前，未以书面或口头的形式向原告提出过。又查，2014年12月31日，原告与案外人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联公司）签订房屋租赁合同，原告将案涉房屋的地下一层，面积为14700平方米租赁给北京华联公司进行经营，租金标准为第一、二计租年度每天每平方米0.7元，在此之后每年递增租金的5%，自案涉房屋地下一层正式交付之日起，原告给北京华联公司五个月的免租期。2016年1月31日，原告就北京华联综合超市股份有限公司大连金州新区东城分公司（以下简称北京华联分公司）此前支付租金（含定金）的情况出具《对账单》，要求北京华联分公司进行核实。同年2月19日，该公司盖章确认。《对账单》载明：2015年2月15日，北京华联公司代（北京华联分公司）付定金200000元；2015年8月18日，北京华联分公司支付第一笔租金416191.32元（与定金合为2015年8月1日至同年9月30日租金）；2015年9月29日，支付第二笔租金313146.41元（2015年10月1日至同年10月31日）；2015年10月19日，支付第三笔租金303044.91元（2015年11月1日至同年11月30日）；2015年11月16日，支付第四笔租金313146.41元（2015年12月1日至同年12月31日）；2015年12月18日，支付第五笔租金313146.41元（2015年12月1日至次年1月31日）；2016年1月14日，支付第六笔租金292943.41元（2016年2月1日至同年2月29日）。《对账单》备注：房屋交接日为2015年4月10日，免租期为2015年4月10日至同年7月31日，起租日为2015年8月1日。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》及附件一、二、四、八，房屋各层平面图、关于《澳东世纪商场项目建筑面积增加问题的函》、《回复函》、《经营布局图》、《联络函》、《申请》和《会议纪要》、《关于澳东世纪商场目前急需确认相关事宜的函》、《关于澳东世纪项目防水施工区域明确事项》、建设部《防火卷帘、防火门、防火窗施工及验收规范》、《结构实体检测报告》及该报告的复核意见书、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《关于澳东世纪商场项目经营布局方面的函》及尚需确认的相关事项、双方往来电子邮件、授权书、录音光盘及文字资料、竣工验收备案表、建设工程消防设计审核意见书、消防设施检测报告、建设工程消防验收意见书、关于大连澳东世纪小区项目环境影响报告书的技术评估报告、关于大连澳东世纪小区项目环境影响报告书的批复、建设项目土建竣工环保通知书、房屋面积测绘报告、《房屋所有权证书》，《房屋交付通知书》，公证书及所附光盘，《大连沃德斯达置业有限公司10KV变电所工程设计说明书》及主要设备材料表，原告与北京华联公司的《房屋租赁合同》、《对账单》、北京华联公司出具的《情况说明》、租金（定金）付款凭证及银行回单凭证，被告提交的租赁合同及附件、现场照片、关于地砖选样的邮件、《关于澳东世纪项目现场施工问题的函》、《关于妥善解决现场施工问题的函》、《关于澳东世纪商场项目施工问题函的回复函》、关于西北角一拖二和地砖方案的邮件、《澳东世纪商场南侧架空电缆迁移申请》、《变电所初步意见》、超市部分上下水、空调的意见、防水问题的邮件、2013年1月4日的《澳东世纪项目商场设计方案》、1月6日的《下沉广场方案》、增设防火墙施工图、消防审核邮件、防火墙布置图、初步经营布局图及增加卫生间的邮件、《大连沃德斯达置业有限公司10KV变电所工程设计说明书》、原告与北京华联公司的房屋租赁合同、双方当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经本院审查，具有证明效力，作为定案依据。原告提交的《行政处罚决定书》、《代收罚款收据》、《混凝土结构工程施工质量验收规范》因与本案无关，故不予采信；原告提供的其与被告单位工作人员段欣刚、荣井新的通话录音，因与合同解除并无关联，故不予采信。被告提交的澳东世纪百度地图全景图《公证书》，因公证内容来自网络，且无其他证据佐证，不能直接证明待证事实，故不作为定案证据采信；被告提交的2014年百货零售业关店统计、万达公司在大连金州新区建设万达广场的网络新闻、百度快照三份，因与本案无关，故不予采信；被告提交的工作人员工资表，因系单方形成的证据，无其他证据佐证，故不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原、被告双方对原告逾期交付房屋以及涉案租赁合同已经解除的事实并无争议。本案诉争的主要焦点是：1、原告逾期交付房屋是否有正当理由；2、原告是否有“一房二租”的违约行为；3、原告发出的解约函是否发生单方解除合同的效力；4、案涉租赁合同约定的违约金标准是否应予调整。关于争点1：根据合同附件四的约定，原告在完成分工范围内的工程前，被告应向原告提供设计图纸、标高尺寸、平面布局图、消防、排水设计方案等数据以便原告进行施工；双方《会议纪要》及往来邮件显示，被告要求原告施工的工程待双方共同确认后再进行，即原告能否按时交房取决于被告是否及时明确设计方案、完成合同义务。在案证据可以证实，2013年2月16日，双方在签订合同时，附件一图中标注的天井为玻璃顶、不封闭，后经双方协商，于同年3月29日形成合同附件二，取消天井设计改为每层天棚封闭，同时进行了其他图纸修改，由此造成案涉房屋面积增加，原合同内容发生变更。原告根据合同附件二的图纸再次到大连金州新区规划建设局进行审批，该局于2013年6月21日审批了总图，于7月1日下发了建设工程规划许可证，并明确此前的规划许可证作废。根据我国《建筑法》第七条的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，此时距合同签定时间已经过去近五个月，原告因此发生工期顺延，应属合理范围。被告关于在合同签订前（2012年12月）双方就封闭天井问题达成一致，不应顺延工期的答辩意见，因与原、被告均提交的合同附件一图纸内容矛盾，且往来邮件只能反映出双方的协商过程并无取得一致意见的字样，故该答辩意见，与事实不符，不予采纳。另，合同附件八在土建、外立面、消防工程、影院建设等18个工程施工方面确定了双方的分工范围并作出任务说明，但未约定各方完成合同义务的履行期限，属于合同约定不明确的情形。原、被告之间形成的《会议纪要》是当事人在履行合同过程中就有关事项进行协商的书面文件，其记载的内容真实反映了会议商定的事项，该纪要可作为合同的补充。纪要中明确记载，被告就消防等工程希望原告再等一段时间，工程进度可相应拖后；要求原告在施工前要按照被告经营布局图的需求进行调整，而被告的经营布局图在2014年4月23日才最终确定，在此期间及之后，双方就窗户的颜色、地面砖的铺设、影院的施工及其他工程的设计仍在协商中。综上，原告逾期交房的原因系工程设计变更，理由正当。被告辩称原告逾期交房系因土建工程施工进度缓慢，与被告的经营布局图无关，但未能提供充分确实的证据加以证实，且在本案诉讼前，被告从未就逾期交房问题向原告提出过异议，故对被告此项答辩意见，不予采纳。关于争点2：在案证据可以证实，原告与案外人北京华联公司于2014年签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋的地下一层（面积为14700平方米）租赁给北京华联公司从事经营活动，租金标准为第一、二计租年度每天每平方米0.7元，在此之后每年递增租金的5%，自案涉房屋正式交付之日起，原告给北京华联公司五个月的免租期。因该合同签订日期经手工改动（打印时间：二O一四年九月，手工改动“九”为“12”），且落款日期与签名不是同一支笔，所以被告对合同签订日期的真实性提出质疑，认为该合同签订的时间应为2014年9月3日，即合同履行期内。为补强证据，原告提交了北京华联公司出具的关于合同签定时间系笔误的《情况说明》，以及两公司之间的租金（定金）《对账单》、银行转款回单，进一步证明原告与北京华联分公司于2014年12月31日签订合同的真实性。被告对原告提交的上述证据不予认可，认为该组证据与房屋租赁合同的具体内容有冲突，比如免租期未达五个月等。但未能提供有力的反证证明原告于2014年9月4日前已将案涉房屋另行出租。本院认为，原告提供的房屋租赁合同虽在形式上有瑕疵，但结合银行回单等其他证据，已经达到民事诉讼证据的盖然性标准，可以证明原告系在发出解约函之后将案涉房屋对外出租，不存在“一房二租”的问题。被告关于原告在合同期内“一房二租”导致合同目的不能实现，被告有权单方解除合同的抗辩意见，因与本院查明的事实不符，不予采纳。关于争点3：根据我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》第5.5.3条约定，原告认为房屋满足交付条件的，应以书面形式向被告发出交付通知书，被告应在收到通知书之日起七日内与原告共同验收并作出验收报告；如被告在验收过程中，发现房屋不符合交付条件的，有权以书面形式通知原告不符之处，并要求原告三日内纠正。在案证据可以证实，原告在施工结束并验收合格后，三次以书面形式要求被告共同进行验收，被告在收到书面通知后并未到现场与原告共同验收，其形成的关于施工现场存在16项问题的函件并非在验收过程中提出，直至2014年11月7日被告向原告发出解约函，被告亦未到现场与原告共同验收房屋，该行为违反了合同约定。原告所主张的被告不配合验收房屋导致合同目的不能实现的解除合同的理由，属于《合同法》第九十四条第（四）项可以行使法定解除权的情形。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告于2014年9月4日向被告发出解除合同通知，被告在接到该通知后并未对合同解除提出异议，该通知发生合同解除的效力。故原告请求确认解约函发生解除合同效力的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于本方依据情势变更原则与原告协商变更合同条款不是拒绝履行合同义务，原告无权单方解除合同的答辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。关于争点4：根据我国《合同法》第九十八条规定，合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力。“结算和清理条款”系指当事人在合同中约定的关于经济往来或财务的结算以及合同终止后处理遗留财产问题的条款，其中的“清理”也包含通过事先设定违约金的方式来处理合同权利义务消灭后的有关事宜。故合同解除后，违约金条款的效力不受影响，可以继续适用。根据我国《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。由此可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的功能在于弥补守约方的损失。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告双方在合同中约定，因一方违约导致合同解除的，违约方需向守约方支付违约金5000000元，原告因此诉请被告支付违约金5000000元。庭审中，被告以原告投入的人、财、物均以产权价值的形式予以回馈，且原告已将租赁房屋分割对外出租，并未造成实际损失为由，主张违约金数额过高，要求予以调整。鉴于原告未能举证证明其因被告的违约行为所造成的实际损失，本院综合考虑被告违约行为的情节、过错程度、原告可能获得的预期利益以及原告在解约后另行将房屋出租等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整违约金数额，确定以3500000元为宜。关于被告要求原告支付违约金5000000元并赔偿损失1749086元的反诉请求，因被告系根本违约，无权要求原告支付违约金、赔偿损失，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款、第七十七条第一、二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司于2014年9月4日发给被告（反诉原告）大商股份有限公司的《关于解除房屋租赁合同的函》发生解除合同效力；二、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）大商股份有限公司向原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司支付违约金3500000元；三、驳回原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）大商股份有限公司要求原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司支付违约金和赔偿损失的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46800元，由原告（反诉被告）大连沃德斯达置业有限公司负担14040元，被告（反诉原告）大商股份有限公司负担32760元，反诉案件受理费29522元，由被告（反诉原告）大商股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 于 妮审判员 刘景武审判员 姜晓旭二〇一六年八月十日书记员 关国震附法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。