北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初13863号原告：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人：周硕，总经理。委托代理人：李春阳，男，1984年2月14日出生，北京天宇恒业物业管理有限公司职员，住北京市大兴区。委托代理人：刘奂良，男，1986年1月23日出生，北京天宇恒业物业管理有限公司职员，住北京市大兴区。被告：赵胜利，男，1975年5月21日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇物业公司）与被告赵胜利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托代理人李春阳、被告赵胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2015年12月16日至2017年12月15日期间的物业费19950．44元，滞纳金3990元，垃圾清运处理费132元，共计24072．44元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦的物业服务公司，被告系汇融大厦B座x室业主，该房屋面积146．35平方米原告依照《汇融大厦前期物业服务协议》约定为大厦提供了物业服务，被告已享受了该服务，应当依约按每月每平方米5．68元交纳物业服务费；该《协议》还约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金＝欠费金额×逾期天数×3‰）；经原告多次催收，被告仍未交纳2015年12月16日至2017年12月15日期间物业费19950．44元，滞纳金3990元（考虑滞纳金数额较大，故此原告只主张其中物业费的20%，即3990元）；垃圾清运费132元；共计24072．44元。被告赵胜利辩称：对原告陈述的业主信息、房屋信息、物业费收费标准、欠费期间、欠费金额予以认可。但原告服务质量存在重大瑕疵，存在违法违规行为，所以我没有缴纳物业费。现在同意给付垃圾清运费，不同意给付物业费。我不存在主观恶意的拖欠物业费，没有达成协商结果，所以我不认可滞纳金。1．前期协议并未在自愿平等协商一致的基础上签定，而是物业公司以不签协议就不交钥匙要挟而签订的。根据甲方的权利义务关系，甲方不得擅自占用本物业的公共部位，公用设施、设备，并改变功能，但是甲方严重违反，体现在20．04%的绿地规划面积改成了停车场用于牟利；规划中的商业出入口私自改建称私人用房用于出租自用；规划中喷泉广场改成平地广场；绿化养护的二级标准应有合格证明；物业费收支明细项目没有公开；公共部位、共用设施及公众责任险并未缴纳；经营性广告牌收益应进行公示。2．物业公司没有公开公示账目收支明细。3．绿地规划面积改为了停车场，相应用绿化的物业费用予以退还业主。4．物业公司没有清洗过大厦的外墙上和玻璃。5．人行通道未经规划批准，物业公司图方便，自行改建，业主出行不便。6．物业公司私自将门禁系统拆除，造成不便和重大安全隐患。7．房顶漏水已告知物业，物业总是推脱。本院经审理认定如下事实：赵胜利系北京市西城区莲花池东路106号B座x号（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积为146．35平方米，天宇物业公司系瑟韩房屋所在小区的物业服务企业。2009年12月16日，天宇物业公司第二分公司（甲方）与赵胜利（乙方）签订《汇融大厦前期物业服务协议》，该协议约定本物业名称为汇融大厦B单元x号，类型为公寓，建筑面积为146．35平方米；甲方根据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他各项费用，不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；乙方依据本协议规定时限向甲方交纳物业管理服务费用及其他各项费用；物业管理服务内容包括房屋共用部位的日常维护和管理、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、园艺及环境卫生、交通安全管理、房屋装饰装修管理；委托物业管理服务期限自接到入住通知书之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时并与原物业管理单位交接完成后，本合同自动终止；收费方式为包干制，公寓按建筑面积每月每平方米5．68元；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、供暖费等代收代缴收费服务……另查，天宇物业公司依据合同的约定向赵胜利提供了物业服务，赵胜利尚未向天宇物业公司支付2015年12月16日至2017年12月15日期间的物业费及垃圾清运处理费。关于公共绿地改建停车场一节，天宇物业公司提交北京市公共停车场经营备案证，证明停车场是经过批准，经过备案划分的；赵胜利对该份证据的真实性不持异议。关于商业北入口，赵胜利称两个商业入口现在一个是商品宅配，一个开发商做租赁用，业主不能通过，赵胜利提交规划图（复印件）及现场照片予以证明；天宇物业公司对规划图（复印件）真实性不予认可，认为两个商业入口属于开发商产权，使用情况正如赵胜利所述，从这两个商业入口通向大厦的门是不向业主开放的。关于门禁系统，经本院至现场核实，门禁系统现处停用状态，双方确认已停用若干年。天宇物业公司称其已就是否同意安装闸机向业主征询意见，所以停用门禁，赵胜利表示闸机与门禁性质不一样。就赵胜利提到人车混流的问题，经本院至现场核实，确实存在该问题，人行通道设置在大厦楼体旁边，具有一定的危险性。关于公共部位、共用设施及公众责任险，天宇物业公司提交保费发票两张，证明2016年度和2017年度保费交纳情况；赵胜利质证意见为认可发票的真实性，但认为发票不能证明系汇融大厦项目的保费支出，天宇物业公司未向本院提交保费明细。关于物业服务质量方面，天宇物业公司提交保洁服务、绿化养护、电梯维修等部分发票予以证明其维护物业正常运转；赵胜利质证意见为真实性无异议，保洁服务费中没有体现擦外墙玻璃的支出，部分发票没有起到什么作用，应该提供整年的，发票上显示的其他生活服务清洁服务费，没有具体指示，不属于合同内容。以上事实，有双方当事人陈述、天宇物业公司提交的《汇融大厦前期物业服务协议》、物业费缴费通知单、（2014）西民初字第13079号判决书、公共停车场经营备案证、发票、被告赵胜利提交的照片、规划图（复印件）、（2016）京0102民初第2502号判决书、（2017）京02民终4279号判决书、本院至涉案小区拍摄的照片、笔录等证据在案佐证。本院认为：天宇物业公司第二分公司与赵胜利签订的《汇融大厦前期物业服务协议》系双方主体的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。天宇物业公司第二分公司系天宇物业公司的分公司，不具备独立法人资格，其民事责任由天宇物业公司承担。故天宇物业公司有权依据上述合同的约定向赵胜利收取物业服务费用。故天宇物业公司要求赵胜利支付物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依据现有证据显示，在缴纳公共部位、共用设施及公众责任险、安保方面，天宇物业公司提供的证据不足，本院认定天宇物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院对物业费具体金额予以酌减。在公共绿地改建停车场、商业入口封闭方面，赵胜利并未提供充足证据证明系天宇物业公司的违规行为，故对赵胜利该部分抗辩理由本院不予采信。赵胜利指出的物业服务质量方面的其它问题，证据不足，本院亦不予采信。需要指出的是，小区内人行通道具有一定的危险性，天宇物业公司应征询业主意见予以重新规划。审理中，赵胜利表示同意给付垃圾清运费，本院予以确认。赵胜利并非恶意欠费，故对天宇物业公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告赵胜利给付原告北京天宇恒业物业管理有限公司2015年12月16日至2017年12月15日期间的物业费18952．90元、垃圾清运处理费132元。二、驳回原告北京天宇恒业物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告赵胜利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由原告北京天宇恒业物业管理有限公司负担41元（已交纳），由被告赵胜利负担160元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一八年五月二十五日书记员  李 奕