浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0424民初1797号
原告：中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行。住所地：杭州市江干区庆春东路5号，组织机构代码84303726-6。
代表人：童建荣，该支行行长。
委托代理人：张律伦、郭娟娟，浙江海威特律师事务所律师。
被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城，组织机构代码75399335-0。
法定代表人：袁风六，该公司董事长。
委托代理人：陆少刚，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简�程序于2015年11月2日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告于2016年1月19日申请对涉案商铺的年租金进行评估，本院予以准许并对外委托评估。在鉴定结束后，因案件疑难复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2016年9月29日公开开庭进行了审理。二次庭审原告的委托代理人郭娟娟、被告的委托代理人陆少刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行起诉称：2005年4月1日，被告与陈旭峰签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定：陈旭峰将其房权证盐字第××号、第××号海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称“新天地广场”）产权式商铺，共154间出租给被告统一对外招商及统一经营管理；租赁期限自本合同签署之日起，至2021年12�31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，被告将陈旭峰所属新天地广场产权式商铺转租后，陈旭峰得每年转租租金收入的70%；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金。双方还就违约责任、争议解决的方面做了约定。2008年9月1日，被告与浙江津门实业集团有限公司（以下简称“津门实业”）也签订《租赁合同》一份，约定：浙江津门实业集团有限公司将其房权证盐字第J062071-J0620**号、第J062080-J062087号、第J062023-J0620**号新天地产权式商铺，共111间出租给被告统一对外招商及统一经营管理；租赁期限自本合同签署之日起，至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，被告将津门实业所属新天地广场产权式商铺转租后，津门实业得每年转租租金收入的70%；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金。双方还就违约责任、争议解决等方面做了约定。2012年12月7日，因陈旭峰、津门实业无法偿还原告债务，杭州市江干区人民法院裁定上述二份租赁合同项下陈旭峰、津门实业所有的商铺归原告所有，以抵偿他们所欠原告的部分债务。之后原告开始办理上述商铺的过户手续，并联系被告主张权益。但被告拒绝配合原告，原告于2014年9月29日书面函告被告主张合法权益，被告亦未支付相应租金也未回复原告。综上所述，原告经法院裁定取得涉案房屋的产权，系涉案房屋合法产权人，被告未按约支付租金的行为，已构成违约。原告依约享有解除合同的权利。为此原告依据《合同法》、《民事诉讼法》的规定，向你院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告间的房屋租赁关系；2、被告立即将承租房屋腾退并返还原告；3、被告支付原告租金人民币1793082.06元（租金自2012年12月7日起暂算至2015年9月7日，以后租金按每月54335.82元付至被告实际腾退之日止）；4、被告支付原告违约金人民币268962.31元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：一、其不清楚跟陈旭峰的合同，从来都没有见过，与原告之间也没有合同，收到起诉书才知道的；而且现在公司经营困难，房租是入不敷出；二、原告所陈述的2014年9月29日到被告那里去的，当时不是其负责的，当时是赵军在负责，其是2015年4月份接手的，故对陈旭峰把房子抵押给谁，抵押多少面积不知道。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、（2010）杭江执民字第876号、877号民事裁定书、执行裁定书共四份、契证二份（复印件）、房屋所有权证及国有土地使用权证（复印件）各四十份，用以证明涉案房屋系原告所有的事实；
2、租赁合同�份（复印件），陈旭峰、津门实业分别与被告签订的，用以证明涉案的房屋以资抵债抵给原告的时候存在租赁关系，同时买卖不破租赁，证实原、被告之间存在租赁合同关系的事实；
3、函一份（复印件），用以证明2014年9月29日，原告向被告发函催讨租金的事实；
4、租赁合同六份（复印件），均为被告与案外各个承租人签订的，用以证明部分涉案房屋已被被告对外出租的事实。
被告质证意见：对证据1，是以前的事其不清楚，对依据民事裁定书办理的房产证、土地证和契证没有异议。对证据2，因是复印件，有异议；对证据3，其不清楚；对证据4，这些合同都是以前签订的，具体不清楚。
被告未向本院提交证据。
本院认证意见：对原告提供的证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对证据3，系复印件，被告否认曾收到过该函件，原告未举证证明该函件的邮寄签收情况，故不予确认；对证据4，系复印件，被告不予认可，故不予确认。
本院向双方出示了根据原告的申请，本院委托嘉兴求真房地产估价有限公司（以下简称“求真估价公司”）对涉案商铺合计3528.30平方米的年租金进行评估，该公司出具的房地产估价报告及所附光盘、评估费发票各一份，该报告载明涉案商铺自2012年度起至2016年度止的年租金，原告垫付评估费15410元。
原告质证意见：对评估报告没有意见，对评估报告中的结果，即年租金没有意见。
被告质证意见：对评估费发票的真实性无异议，其在求真估价公司征求意见时提交了异议书，并提供了相关的证据材料，但该公司在评估时未采纳其提出的意见，评估的年租金价格过高，不符合实际情况，故对评估报告不认可�具体理由如下：一、评估报告载明所在区域无周期性洪涝灾害、空气、噪声、辐射、水环境污染较小，基础设施及配套设施完善，实际情况是新天地广场建成十几年设施陈旧、到处漏水，随时都会发生水管爆裂现象，广场建成以后没有一分钱的维修基金，商户漏水发生过人员伤亡事故，不维修就牵扯到收租难，广场公司负债累累，举步艰难。二、求真估价公司拍摄的照片突出了巨鼎装饰，但巨鼎装饰是私人买断，产权不是原告的，广场公司都没收过他们房租。三、新天地大酒店2013年5月21日和新天地广场签订了合同，租赁面积为9267平方米，年租金30万元，当年签订合同的王明龙亦到法院做了笔录，求真估价公司评估时也看到了合同，但给新天地大酒店评估出1332.97平方米年租金329900元，二楼商铺没有租出去20元多每平方米的。四、求真估价公司评估的1号楼一层并不全是原告的，还有100多家小业主和百汇典当的600多平方，2号楼二楼还有小业主112家，新天地广场当年是小商品商铺，一间一间隔好的，后改建形成今天的格局，按图纸算，包括走廊、过道、露天平台，包括酒店大门外都算房屋面积的，实际当年就是卖的产权证，实际面积根本无法具体测量。五、参照与其他业主的合同规定，收入的70%归业主，30%归物业，目前被告公司空置房较多，设施陈旧，水管随时都有可能破裂，收取的租金入不敷出；六、参照新天地广场三号楼二楼的合同和新天地广场四号楼的合同可以看出市场的不景气，租金也就在几元钱/平方米，新天地大酒店因规模较大，闲置率很高，房屋设施陈旧，漏水现场普遍，对2013年签的合同认可，求真估价公司的评估报告失实，不予认可。
本院认证意见：上述房地产估价报告及评估费发票具备证据�真实性、合法性和关联性，予以确认，虽然被告对该房地产估价报告的结论有异议，但其未提供证据予以证明，故本院对其观点无法采信。
经审理，本院确认案件的相关事实如下：
2005年4月1日，案外人陈旭峰（甲方）与被告（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其房权证盐字第××、03××02号新天地广场产权式商铺，共154间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租产权式商铺的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同时效内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；�方对外招商三年为一周期，即三年统一确定一次新天地广场产权式商铺转租费；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入，乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿甲方因此造成的直接和间接经济�失。2008年9月1日，案外人津门实业（甲方）与被告（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其房权证盐字第J062071-J0620**号、第J062080-J062087号、第J062023-J0620**号新天地广场产权式商铺，共111间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理，其余条款均与案外人陈旭峰和被告签订的租赁合同一致。后，杭州市江干区人民法院于2012年12月7日分别作出（2010）杭江执民字第876号民事裁定和（2010）杭江执民字第877号民事裁定，裁定内容为：一、将被执行人津门实业所有的抵押物（具体为坐落于海盐县武原镇天宁寺商游区（新天地广场）的房屋，房产证共23册：房权证盐字第J062071-J062078、J062023-J062029、J062080-J0620**，土地证共3册：海盐国用（2008）第1-1868号、海盐国用（2008）第1-1870号、海盐国用（2008）第1-1872号）作价人民币1039.55万�交付给申请人中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行以抵偿本案相应债务；二、将被执行人陈旭峰、龚维丹所有的抵押物（具体为坐落于海盐县武原镇天宁寺商游区（新天地广场）的房屋，房产证共2册：房权证盐字第××、03××02，土地证共2册：海盐国用（2004）第1-3818号、海盐国用（2005）第1-1331号）作价人民币1456.9万元交付给申请人中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行以抵偿本案相应债务；三、权利人中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行应持本裁定书在60日内到相关部门办理产权过户手续。据此，原告通过法院强制执行以物抵债的方式从案外人陈旭峰、龚维丹和津门实业处取得涉案商铺的所有权，并办理了相应的契证、房屋所有权证和国有土地使用证。部分涉案商铺坐落于新天地广场1号楼一层，建筑面积合计为1481.95平方米，部分涉案商铺坐落于新天地广场2幢一层，建筑面积合计为2046.35平方米，涉案商铺建筑面积合计3528.30平方米。现原、被告双方均无法确定涉案商铺的具体四至范围。上述涉案商铺自2012年12月7日起至今的租金被告分文未付。
另查明，在本案审理过程中，原告于2016年1月19日申请对涉案商铺的年租金进行评估，本院委托求真估价公司就涉案厂房的价格进行评估，后评估机构于2016年8月12日出具了房地产估价报告书，为此原告支出评估费15410元。该房地产估价报告书中的估价结果报告部分载明：估价对象房屋建筑物位于新天地广场1号楼1层及2幢1层，建筑面积合计3528.30平方米，《房屋所有权证》证号为嘉房权证盐字第××号，房屋所有权人为原告，规划用途为商业服务，至价值时点，估价对象权属清晰，权利完整，未设定他项权利登记；估价对象土地使用权位于新天地广场1号楼及2幢，《国有�地使用证》证号为海盐国用（2013）第1-2641至1-2680号共计40份，土地使用权人为原告，地类用途为商业用地，使用权类型为出让，土地使用权面积合计2756.68平方米，终止日期为2050年10月17日；估价对象为商业服务用房，建筑物均为5层，估价对象所在1层，两幢建筑为框架结构，外墙砖贴面或涂料，底层为商铺，玻璃门，部分安装卷闸门，墙面为涂料，水卫照明设备齐全，上述建筑物区域配套设施较好，无不均匀沉降，维护状况良好，完整无缺损；估价时点为实地勘察日，即2016年3月28日；价值类型为公开市场价值；估价方法采用市场比较法；估价对象房地产年租金评估值分别为：2012年为876850元，单价为20.71元/平方米；2013年为894210元，单价为21.12元/平方米；2014年为911990元，单价为21.54元/平方米；2015年为921310元，单价为21.76元/平方米；2016年为930620元，单价为21.98元/平方米。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告通过法院强制执行以物抵债的方式从案外人陈旭峰、龚维丹和津门实业处取得涉案商铺的所有权，涉案商铺现仍由被告统一租用使用，原告作为涉案商铺的产权人合法承受上述租赁合同的相关权利和义务，原告有权依据租赁合同的约定向被告主张相关的权利，故原告的主体资格适格。双方的争议焦点主要为：一、原告是否有权解除租赁合同，其是否有权要求被告腾退并返还租赁的商铺？二、本案涉案商铺的租金金额的确定问题？就上述争议焦点，本院作如下分析：
一、原告是否有权解除租赁合同，其是否有权要求被告腾退并返还租赁的商铺？
本院认为，根据《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。涉案商铺系新天地广场其中二栋建筑物的部分，原告作为涉案商铺的所有权人，其行使所有权人的权益，应当遵守《物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。第一，从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然原告提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，且双方约定被告拖欠租金三个月以上，原告有权解除租赁合同；但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。从涉案商铺目前的实际状况看，商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在�显的区别，现无法分割并独立使用。第二，原告的涉案商铺是众多商铺中的部分，原告与被告签订的租赁合同中既然已约定将商铺出租给被告后由被告统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则，其对所有权人权益的行使应受到新天地广场其他商铺业主整体意志的限制。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过部分商铺独立实现，而需要通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给承租户，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其没有明确四至的部分商铺从整体中分割出来，�然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。第三，被告并未占有上述房屋，该房屋的实际占有人为合法租赁的善意第三人，原告行使权利不得损害善意第三人的利益。本案中，依据租赁合同的约定涉案商铺委托被告统一经营管理，被告经涉案商铺业主的授权和委托，以其名义与上述商铺的现有承租户签订了房屋租赁合同，故被告与现有承租户之间的房屋租赁合同合法有效。虽然被告违约拖欠租金，但原告在向被告主张相关权利时不得损害善意第三人的利益，在该租赁合同的有效期限内原告亦无权单方解除被告与现有承租户之间的租赁合同，要求被告返还房屋。综上所述，原告要求解除租赁合同并返还房屋的诉讼请求，依据不足，亦与客观事实不符，本院不予支持。原告今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可另行主张。
�、本案涉案商铺的租金金额的确定问题？
本院认为，第一，被告未举证证明涉案商铺的返租情况以及转租租金收入情况，本院无法依据双方之间的租金支付惯例以及租赁合同约定的租金计算方法确定涉案商铺的租金标准。本案中，原告诉请的涉案商铺的租金标准为54335.82元/月，被告不认可该租金标准，但经本院释明，被告未提供涉案商铺的返租情况，本院无法依据双方之间的租金支付惯例情况确定相应的租金标准。双方在租赁合同中约定，自2007年1月1日起的租金，被告将原告所属新天地广场产权式商铺转租后，原告得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补被告各类开支，若有余额则作为被告收入。假设就据此计算涉案商铺的租金，被告应明确转租租金收入的范围，合同中的转租租金的范围到底是指涉案商铺的转租租金，或是指所有新天地广场产�式商铺的转租租金。包括原告在内的业主都是委托被告对新天地广场的商铺统一对外招商及统一规划经营，现涉案商铺仍由被告统一对外招租，被告有义务且有能力提供涉案商铺的相关租赁情况以及新天地广场商铺的转租租金收入情况，但经本院释明，被告未提供上述证据材料，故本院无法明确涉案商铺的转租租金收入，无法依据租赁合同约定的计算方法确定涉案商铺的租金标准。故，原告申请对涉案商铺的年租金进行评估，本院只能以评估机构的评估结果确定涉案商铺的市场租金价格。第二，求真估价公司出具的房地产估价报告系本院委托，委托评估程序合法，且有关的评估材料经过了双方的质证，在评估过程中，评估机构亦听取了双方的意见，评估程序合法，评估结论客观真实。虽然被告不认可该评估结果，认为评估的涉案商铺的年租金过高，但其未举证予以证明，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。综上所述，双方在签订的租赁合同中约定原告每年得涉案商铺转租租金收入的70%，现无法明确涉案商铺的实际转租租金收入，双方就涉案商铺的租金标准亦不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定涉案商铺的租金标准，故涉案商铺的租金标准应按照履行地的市场租金价格履行，应按照求真估价公司的评估结果确定。
本院认为，原告自2012年12月7日起取得涉案商铺的所有权，合法承受上述租赁合同的相关权利和义务，现被告拖欠自2012年12月7日起至今的租金，故原告有权依据租赁合同的约定向被告主张相关的租金。经评估机构评估，涉案商铺的市场年租金分别为：2012年为876850元，2013年为894210元，2014年为911990元，2015年为921310元，2016年为930620元；故被告应支付原告自2012年12月7日起至2015年9�7日止的租金合计为1737503.35元。租金的具体计算明细为：1、2012年12月7日起至2012年12月31日止的租金为42040.75元【（876850元÷365天×25天）×70%】；2、2013年度的租金为625947元（894210元×70%）；3、2014年度的租金为638393元（911990元×70%）；4、2015年1月1日起至2015年9月7日止的租金为431122.60元【（921310元÷365天×244天）×70%】。自2015年9月8日起的租金，仍按求真估价公司评估的年租金标准履行，原告多请求部分，本院不予支持。至于违约金，被告抗辩称原告未去公司财务室办理交接手续，故其无法向原告支付租金，故其不应支付违约金。本院认为，首先，原告在取得涉案商铺的产权后，虽然未举证证明曾向被告催讨过租金的相关事实，但本案原告于2015年9月24日起诉被告支付拖欠的租金，被告于2015年9月29日签收起诉状副本后即知晓原告为涉案商铺的业主；其次，涉�租赁合同中约定了租金的支付时间、支付方式以及逾期支付租金应承担的违约责任，支付租金是被告的主要合同义务，被告知晓原告为涉案商铺的业主后理应积极联系原告，双方协商确定租金支付问题；再次，被告作为新天地广场对外统一招租的经营者，应该清楚涉案商铺的实际转租租金收入情况，有能力且有义务确定涉案商铺的租金支付标准，但被告至今未提供涉案商铺的实际转租租金收入情况，在庭外和解期间亦未对相关涉案商铺的租金支付标准提出相关方案，以致涉案商铺的年租金只能委托评估机构通过评估确定。综上所述，被告于2015年9月29日签收起诉状副本后明知原告为涉案商铺业主后，未明确涉案商铺的租金支付标准，至今未履行支付租金的合同义务，故其应按租赁合同的约定承担逾期支付租金的违约责任。依据租赁合同的约定，如逾期3个月以上未支付当年租金的，则由被告按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，依据求真估价公司的评估结果，涉案商铺2015年度和2016年度的年租金分别为921310元和930620元，故被告应支付原告2015年度和2016年度的违约金合计为194452.65元【（921310元+930620元）×70%×15%】。对于原告支出的评估费15410元，根据评估结果及相关案件事实，酌定由原告自负405元，被告负担15005元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行租金1737503.35元（自2015年9月8日起的租金，仍按嘉兴求真房地产估价有限公司评估的年租金标准履行）、违约金194452.65�和评估费15005元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23296元，由原告中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行负担1470元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担21826元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 林少辉
人民陪审�朱全玲
人民陪审员 杨国忠
二〇一六年十月十八日
书 记 员 周月华
（附页）