浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二二终字第470号
上诉人（原审被告）：吴光财。
委托代理人：许剑炳。
被上诉人（原审原告）：翁秀兆。
委托代理人：许定辉。
上诉人吴光财因与被上诉人翁秀兆房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年6月25日作出的（2015）甬象民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年10月12日，双方签订房屋租赁合同一份，约定原告向被告租赁位于象山县丹西街道丹青路、白鹤路（仅有集体土地使用权证、无房产证）的街面房60间用于商业店铺经营，其中白鹤路38间、丹青路20间、转角2间，建筑面积约3340平方米；租期自实际交付租赁物的次日起５年，提前一个月预付下一年房租（第一年租金交付时间另行约定）；租金为每间每年36000元，第一、二年租金不变，第三、四、五年租金在前一年的基础上逐年递增6%；合同签订之日，原告方缴纳预付款30万元，房屋交付暂定于2015年1月15日左右（按实际交付租赁标的日期为准），房屋交付当日，原告向被告支付第一年租金的80%（含已缴纳的预付款30万元），并缴纳履约保证金20万元（如未按期支付租金，被告有权没收该笔保证金，双方合同终止），余款20%的租金在原告领取营业执照当日付清；原告经被告备案后有权将部分租赁物转租或转借；同时合同还约定了任何一方违约应按总租金的10%承担违约责任等其他权利义务事项。双方签订上述合同后，原告于同日向被告支付预付款30万元。2014年12月24日，被告发函告知原告街面房已竣工，并要求原告于2014年12月30日前去被告处（案涉街面房所在办公室）按约缴纳租金，在付清租金后办理商铺交接手续，且告知原告逾期办理通知事项，被告将单方解约，并行使没收保证金、预付款及主张违约责任的权利。收到被告上述通知函后，原告于2014年12月28日（实际送达被告时间为12月30日）复函被告，明确双方于2014年10月12日签订房屋租赁合同，并向被告支付预付款30万元，系以被告与象山县丹西街道白石村经济合作社签订的土地租赁合同为前提条件；且因该土地租赁合同的内容已发生变化，被告须在其限定的最后交房日前向原告出示原土地租赁合同及变更后的新土地租赁合同原件，并提供复印件供原告存档，否则双方签订的房屋租赁合同最终无法实施而作废。2015年1月6日，原告向被告寄发函件一份，陈述其于2012年12月25日按被告12月24日通知函要求携带应付款项前往被告处，但被告拒收房租，也未让其验收房屋，未向其交付租赁房屋的钥匙；被告亦未将两份相关土地租赁合同供原告过目；因被告违约未按时交房，致使原告无法正常开展经营，无法实现合同目的，故正式函告被告解除双方之间的租赁合同，终止履行，望被告收函后10日内退还预付款30万元并支付违约金。2015年1月7日，被告向原告寄发通知函，告知原告未按原通知函要求于2014年12月30日前支付房租、办理房屋交接手续；现再次函告原告于2015年1月10日前来办理付款、收房手续，否则，双方房屋租赁关系自2015年1月10日解除，被告将收回街面房、没收保证金及预付款等。双方收到对方落款时间分别为2015年1月6日、2015年1月7日的函件后，均未按要求履行。另查明，2014年9月12日，被告与象山县丹西街道白石村经济合作社签订土地租赁合同一份，约定被告经公开招租、投标获得案涉租赁房屋所在地块（面积约为57.42亩）的租赁权，经规划等相关部门批准，该地块的土地用途为：适建临时商业、仓储用房（不得经营钢筋、瓦片项目）。后被告与上述土地出租方另行签订土地补充协议一份，约定将土地面积由原来的57.42亩变更为20.3亩等内容。又查明，土地出租方等部门规定案涉临时性街面房不得经营钢材、砖瓦等建筑类商品及与中心菜市场内相冲突的行业。目前被告已将案涉租赁房屋所在路段的部分街面房出租，供他人经营餐饮等项目。审理中，该院向被告释明，告知其可就合同可能被解除的违约损失等提起反诉，被告表示不同意解除合同，如实际解除，其将另行处理。
原审原告翁秀兆于2015年2月5日诉至原审法院，请求判令：解除原审原、被告于2014年10月12日签订的房屋租赁合同；返还原审原告的预付租房款300000元并支付逾期利息损失（按中国人民发布的同期贷款基准利率计算，从2014年10月13日算至判决确定归还之日止）。
原审法院审理认为：本案的争议焦点在于原告诉请解约的条件是否成就，以及相应的预付款应否返还。关于解约条件，原告主张因案涉街面房的土地用途等有相当多限制，而双方签订房屋租赁合同时被告未告知该等限制，致使其租赁房屋进行经营的合同目的无法实现；从本案查明的事实看，双方签订案涉房屋租赁合同时已明知相关土地租赁合同对案涉房屋所占用范围的土地用途有一定限制，且双方签约时原告并未明确表明其具体的合同目的（如经营某类业务），故该主张无事实和法律依据，难以支持。然而，本案双方签订租赁合同并支付预付款后，因双方就房租缴纳及房屋交付的先后顺序等未能达成一致，除收付预付款外，双方并未实际履行案涉租房协议，且双方在案涉纠纷成讼前的往来函件中除了要求对方承担违约责任外，均明确告知对方解除或终止案涉租赁合同的意思表示，该意思表示在到达对方时（除非在到达前撤回、对方收到后提出异议或未在法定期间向法院起诉确认解除合同的效力）即可生效。双方先后函告对方要求解约，各自收到后对此均未提出异议，且原告通过起诉的方式要求该院确认讼争合同已实际解除。基上分析，双方再行协商继续履行讼争合同的可能性不大。因此，原告诉请解约的条件已成就，应予支持。关于预付款的返还，基上分析，且被告经该院释明，坚持不在本案中同时处理违约责任事项，以及案涉合同依法应当解除的情况下，被告因未实际履行租赁合同中的交付房屋义务而收取原告预付的房租30万元，依法应当返还。原告虽诉请被告支付自签约次日（2014年10月13日）起计算的利息损失，但为节约司法资源，本案可不进一步审查处理双方在案涉合同解除中的过错、违约及给对方是否造成损失等事项，双方可另行处理。
据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除原告翁秀兆与被告吴光财于2014年10月12日签订的房屋租赁合同；二、被告吴光财在本判决生效后30日内向原告翁秀兆返还预付房租款30万元；三、驳回原告翁秀兆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案诉讼费5”863元，由被告吴光财承担5813元，原告翁秀兆承担50元。
宣判后，原审被告吴光财不服，上诉至本院，称：一、原判认定解约条件已成就，是错误的。上诉人于2014年12月24日、2015年1月7日两次向被上诉人发函，目的是促使被上诉人履行付款义务，达到房屋租赁合同履行的目的，上诉人并没有解约的意思表示。二、由于被上诉人未在上诉人告知的期限内支付租金及收房，显属违约，因此预付款应由上诉人没收。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判上诉人与被上诉人于2014年10月12日签订的房屋租赁合同继续履行；上诉人无需返还被上诉人预付房租款30万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人翁秀兆答辩称：一、租赁合同解除条件已成就。双方发函过程中均已明确解除租赁合同的意思表示。且上诉人已将诉争房屋另行出租给第三方，双方之间的合同根本没有履行的可能，而上诉人出租给被上诉人的房屋又存在诸多限制，被上诉人的合同目的也无法实现，因此原判解除合同于法有据。二、因双方未实际履行合同，且均同意解除合同，因此被上诉人预付的30万元房租款应予返还。请求二审法院维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订合同后，因涉案街面房的土地用途等存在限制，致合同未能按期履行，双方在互发函件中均明确表示解除租赁合同，原判据此确认合同解除，于法有据，并无不当。因被上诉人按合同约定支付的30万元系房屋租金预付款，现涉案房屋实际未交付，且上诉人经原审法院释明，明确表示不在本案中同时处理违约责任事项，故原判由上诉人返还已收的房租预付款30万元，也符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5813元，由上诉人吴光财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年八月十四日
代书记员 桂红艳