湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第901号
原告株洲市自来水园林绿化公司，住所地株洲市芦淞区体育路15号。
法定代表人毛文旭，系公司总经理。
委托代理人高建群，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。
委托代理人张娇，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告乐中华，男，1971年8月28日出生，汉族。
原告株洲市自来水园林绿化公司诉被告乐中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理，由代理审判员李美林独任审判，于2014年8月25日、2014年9月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高建群、张娇，被告乐中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告株洲市自来水园林绿化公司诉称，2013年被告租赁了原告位于体育路的临街商铺，并约定了租金为7190元／月，租期一年。在合同履行期间，被告基本按照合同履行支付义务，但仍拖欠部分租金、水、电、物业管理费。鉴于双方长久以来的合作关系，原、被告在2014年3月1日续签了租赁合同，合同约定：租金7550元／月，租赁期间，被告每月18日前必须向原告缴纳月租金，逾期不交租金，每拖欠一天，应缴纳月租1%的滞纳金作为赔偿，被告逾期十五天不缴纳租金，原告有权终止本合同，押金不予退还，被告应无条件的交出本合同的租赁标的。但是被告违反合同约定，拖欠了原告2014年1月至6月的租金52860元。至此被告拖欠原告2013年-2014年的租金、水、电、物业管理费共计74134元，被告拖欠租金的行为违反了双方的合同约定，经原告催告，被告仍未交纳租金。原告遂诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的商铺租金、水、电、物业费74134元（计算至2014年6月份）及滞纳金3228.7元（从2014年1月计算至2014年7月份）；二、解除原、被告之间于2014年3月1日签订的租赁合同，并交还商铺；三、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付2014年3月1日以前的滞纳金，同时要求将第二项诉讼请求中的交还商铺变更为腾空商铺。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照及法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
证据3、租赁合同，证明被告租赁原告体育路临街门面的事实；
证据4、欠费催缴通知书，证明被告拖欠原告租金74134元，并经原告多次催收；
证据5、律师函及邮政快递回单，证明被告收到原告催收租金的律师函。
证据6、株洲市自来水公司土地使用权证复印件，证明涉案标的物的权属问题。
被告乐中华辩称：一、答辩人从2010年开始在租赁标的物处经营紫润轩茶楼，在前四年中一直正常交纳水、电、租金，现欠费的主要原因是涉案的门面顶部两次漏水造成被告茶楼经营损失，双方就漏水事件未达成一致意见。另外，原告对被告收取电费的标准高于省物价局制定的标准，造成被告多交纳电费三万余元；二、在2014年再次签订合同时，原告强行按自己的意愿签订合同，存在不公平、不合理之处，若原告要求解除合同，原告应对被告给予补偿。
被告乐中华为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、缴费通知单及湘价电（2011）187号湖南省物价局文件复印件，证明原告多收了被告电费29579元；
证据2、租赁合同复印件，证明原告提交的租赁合同不是原、被告双方签订的合同。
对原告提交的证据，被告乐中华的质证意见为：对证据1、2、4、5、6无异议，对证据3真实性无异议，对租赁合同内容中关于水电费的收费标准有异议。
对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，与本案不具有关联性；对证据2的真实性、关联性有异议，该证据已过举证期限，且是复印件，同时被告在第一次庭审中认可了原告提交的合同的真实性。
经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：证据1、2、3、4、5、6具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
对被告乐中华提交的证据认证如下：证据1具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2未有被告提供的其他证据相印证，且系无正当理由在举证期限届满之后提交，本院不予采信。
经审理查明，2014年3月1日，原、被告签订租赁合同约定：一、租赁标的。甲方（原告）向乙方（被告）出租，乙方向甲方承租位于体育路临街商铺……；二、租赁期。1、本合同租赁期从2014年3月1日起至2015年3月1日止……2、水电费按我公司（原告）的标准收费……三、租金与押金。1、双方约定租赁标的每月租金为人民币7550元，年租金为人民币90600元……5、租赁期内乙方每月18日之前必须向甲方缴纳当月租金，甲方在收到租金和维护管理费后应该向乙方开具收据。乙方逾期不交租金，每拖欠一天，应缴纳月租1%的滞纳金作为赔偿；乙方逾期十五天不缴纳租金，甲方有权即终止本合同，押金不予退还，乙方应无条件的交出本合同的租赁标的。该租赁合同有原被告双方的签名或盖章。
庭审中，双方均确认租赁标的位于株洲市芦淞区体育路自来水公司临街门面，被告租赁该房屋经营芦淞区紫润轩茶楼，截止2014年6月份，被告尚欠原告租金、水、电、物业费共计74134元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告、被告双方对租赁标的、被告拖欠的租金、水、电、物业费的数额为74134元等事实并无争议，争议焦点为：一、原告提交的租赁合同文本及所主张的租赁关系是否真实；二、被告是否需要向原告清偿其欠付的租金、水、电、物业费及滞纳金；三、原、被告之间签订的租赁合同能否解除。现分析如下：
一、原告提交的租赁合同文本是否真实
庭审中，被告自认原告提交的租赁合同文本之真实性；但在举证期限届满之后另行提交一份租赁合同文本，并据以主张原告提交的租赁合同文本系虚假文本。
据审查，被告提交的租赁合同文本与原告提交的租赁合同文本的正文一致，合同首部均将原告、被告列为合同当事人，合同尾部均有原告、被告的签名或盖章。两份合同文本的差异之处在于被告提交的合同文本首部所列乙方多列“刘杨”一人；但被告并未提供证据证明该文本首页印制及装订时间、“刘杨”的身份，且该合同文本尾部并无“刘杨”的签名或盖章，即被告不能证明其提交的该份合同文本的真实性，不能证明“刘杨”系真实存在的民事主体及该份租赁合同对“刘杨”发生法律效力。因此，被告提供的该份租赁合同文本不足以推翻其对于原告提交租赁合同文本真实性的自认，不足以证明原告提交的租赁合同系伪造。
二、被告是否需要向原告清偿其欠付的租金、水、电、物业费及滞纳金
本案双方当事人对于租赁合同关系及其合同内容并无异议，且均确认被告尚欠原告租金、水、电、物业费合计74134元。至于被告主张的原告未及时修缮房屋及电费过高等事由，因被告并未提供充分证据予以证明，缺乏相应事实依据，本院不予支持。原告要求被告清偿欠付的租金、水、电、物业费合计74134元具有法律依据、事实依据，本院予以支持。
本案双方当事人在租赁合同中自行约定：租赁期内，乙方每月18日前必须向甲方缴纳当月租金，乙方逾期不交租金，每拖欠一天，应缴纳月租1%的滞纳金（实为违约金）作为赔偿，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案中租赁合同约定的违约金过高，本院依法予以降低，本院酌情认定为银行同期贷款利率的1.3倍。被告在2014年3月至6月未缴纳租金，故违约金从2014年3月19日计算至2014年7月31日应为543.53元（7550元×5.6%÷360天×135天×1.3倍＋7550元×5.6%÷360天×104天×1.3倍＋7550元×5.6%÷360天×74天×1.3倍＋7550元×5.6%÷360天×43天×1.3倍），原告主张被告支付违约金3228.7元超出法律的规定，本院予以部分支持。
三、原、被告之间签订的租赁合同能否解除
本案双方当事人在租赁合同中自行约定：“乙方逾期十五天不缴纳租金，甲方有权即终止本合同，押金不予退还，乙方应无条件的交出本合同的租赁标的。”该约定系双方当事人自愿达成，且不违反法律规定，依法发生法律效力。现因被告逾期十五天以上缴纳租金，甲方有权依据该约定行使合同解除权。原告要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告腾空租赁标的，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告乐中华于本判决生效之日起十日内向原告株洲市自来水园林绿化公司支付拖欠的租金、水、电、物业费74134元及违约金543.53元；
二、解除原告株洲市自来水园林绿化公司与被告乐中华2014年3月1日签订的租赁合同；
三、被告乐中华于本判决生效之日起一个月内腾空位于株洲市芦淞区体育路自来水公司临街门面（芦淞区紫润轩茶楼）；
四、驳回原告株洲市自来水园林绿化公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23896元，减半收取11948元，由被告乐中华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 李美林
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 唐 琼
附：判决书适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。