江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第0099号
原告大丰市荣润房地产开发有限公司，住所地大丰市嘉英阳光城1号楼1804-1805室。
法定代表人樊彩红，该公司董事长。
委托代理人肖友良、刘进林（特别授权），江苏道远律师事务所律师。
被告吴玉平，男，汉族。
委托代理人朱爱鑫（特别授权），系大丰市创一精锻有限公司员工。
原告大丰市荣润房地产开发有限公司（以下简称荣润公司）与被告吴玉平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告荣润公司的委托代理人肖友良，被告吴玉平的委托代理人朱爱鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告荣润公司诉称，2013年8月16日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告以1421712元的总价向原告购买荣润.首府第8幢1106室商品房，同时约定首付款为431712元、余款990000元由被告以银行贷款的方式在合同签订之日起30日内支付，逾期付款30日后原告有权解除合同并按累计应付款的5%计算违约金等事项。然而，在按揭办理过程中，原告发现被告故意隐瞒了其名下此前已有两套房屋的事实，根本不符合办理银行按揭的条件。为此，原告及委托机构南通地平线投资咨询有限公司多次通过电话及书面通知告知了被告相关情况并要求按约补足余款；被告亦在2013年9月23日回函，认为房顶的所有权应归其所有、不能在房顶上安装热水器，需待原告将太阳能热水器拆除后才同意一次性付清余款。后双方多次通过沟通，均未能达成共识。原告认为，双方的商品房买卖合同有效，各方均应按约履行义务，被告无正当理由拒付房款。现请求法院判决：1、解除原、被告双方于2013年8月16日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告承担违约金人民币49500元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴玉平辩称，1、商品房买卖合同中第六条付款方式及期限系霸王条款，应为无效；因按揭贷款是否发放，发放期限买受人是无法控制的，合同中加大了买受人的责任，故该条款应为无效条款；2、被告无违约行为和过错，合同不能履行的原因是国家限购限贷政策影响，原告是专门从事房地产开发企业，对国家政策的掌握和理解明显优于被告，原告是在明知被告有两套房产的情况下与被告签订房屋买卖合同的；3、原告在合同履行过程中存在违约，应承担违约责任；4、原告在建设过程中，所建房屋明显存在质量问题；5、原告所建商品房，故意加大建筑面积，侵害住户的合法权益。如原告要求解除合同，应按照现行价格7200元／平方进行回购，并赔偿被告因购房缴纳的所有款项，并按照商业银行贷款利率计算的利息损失。综上，请求法院依法处理，维护消费者的合法权益。
经审理查明，2013年8月16日，原告荣润公司与被告吴玉平签订了《商品房买卖合同》一份，约定：被告吴玉平购买原告荣润公司开发建设的位于大丰市区健康西路北侧、建设路东侧荣润首府第8幢1106号及1106跃号住房一套，其中1106号房合同约定的建筑面积为119.6平方米，套内建筑面积为103.15平方米，公用部位和公用房屋分摊建筑面积16.45平方米；1106跃号房合同约定的建筑面积为99.8平方米，套内建筑面积为86.07平方米，公用部位和公用房屋分摊建筑面积13.73平方米；房屋的单价均为6480元，房款合计1421712元。买受人按其他方式按期付款：按揭说明：2013年8月16日前买受人支付首付款431712元，剩余房款99万元在本合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任，买受人于签约当日备齐所有按揭贷款所需材料，并办理按揭贷款手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，双方还签订补充协议一份，载明，买受人以按揭贷款或公积金贷款的方式支付购房款时，若因买受人自身的原因造成银行或公积金管理中心拒绝为其提供房贷款或实际发放贷款金额和合同约定金额产生差额时，该差额应当在第六条约定的时间内现金补足，否则买受人按照第7条约定承担逾期付款责任。若买受人逾期30日仍未补足差额的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并在发出解除《商品房买卖合同》的通知之日起30个工作日内出卖人在扣除第7条约定的违约金之后无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料。原告于2014年1月6日向本院提起诉讼。
2013年9月17日，南通地平线房产经纪有限公司大丰分公司向被告寄送函件一份，载明：您于2013年8月16日认购荣润首府8号楼1106室住宅1套，签订《商品房认购合同》，并于2013年8月16日交首付签订《商品房认购合同》，按照合同约定尚有余款￥990000元﹤大写：人民币玖拾玖万元整﹥应在签订《商品房买卖合同》后一月即2013年9月16日前以银行按揭方式支付，为保障您的利益，我司受大丰市荣润房地产开发有限公司委托已数次电话及短信通知您及时办理相关贷款手续，至今您尚未履约。
现我司正式通知您，大丰市荣润房地产开发有限公司根据双方所签订的《商品房买卖合同》中第七条第二款之约定：“逾期超过30日后出卖方有权解除合同。出卖人解除的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，即扣除人民币肆万玖仟伍佰元整（￥：49500元）；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人之逾期应付款万分之三的违约金。”
2013年9月23日，被告向原告单位樊宏寄送函件一份，载明：我们于2013年8月16日认购荣润首府8号楼1006室住宅一套，签订《商品房认购合同》，并于2013年8月16日交首付签订《商品房买卖合同》。房子是我们购买的，房顶就是我们的。由于贵公司在我们认购的住宅顶上装有太阳能热水器，影响我们重新装置隔热层，请贵公司予以拆移，拆移后购房余款我们一次性付清。
2013年10月23日，原告再次向被告邮寄函件一份，载明：您与大丰市荣润房地产开发有限公司于2013年8月就荣润·首府第8幢1106号房签订《商品房买卖合同》一份，双方间由此对相关的商品房买卖事宜达成共识，并一度合作愉快。但由于在按揭办理过程中发现您已有两套房，不符合办理银行按揭的条件，故根据双方合同的约定您应当按合同第六条约定的时间内以现金方式补足房款。为此，为公司已以书面的形式对您予以了善意提醒，但您却以房顶的所有权应当归您所有为由至今仍未能缴纳余款，令双方的合作陷入僵局。考虑待双方此前的友好关系，本公司经研究决定再次向您发出通知，建议您立即向有关法律专业人士咨询了解您拒付房款的合法合理性，并尽快履行合同义务。如在2013年11月10日前仍未收到您的购房余款及相应的逾期付款违约金，我公司将按合同的约定依法解除双方的《商品房买卖合同》。该封函件并未被被告签收，信函退回原告。
另查，商品房买卖合同签订后，被告吴玉平向银行申请按揭贷款被拒。登记在被告吴玉平名下的住宅有位于大丰市瑞城国际苑5幢10B-1、瑞城国际苑5幢20B-1。2013年8月16日，被告吴玉平缴纳8-1106号预收购房款431712元及8-55储藏室预收购房款30513元。至2013年8月19日，原、被告签订的商品房买卖合同已在大丰市住房和城乡建设局登记备案。2013年8月21日，被告缴纳讼争房屋契税42651.3元。
上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同、房屋登记信息查询、函、契税发票、房屋预收款发票等证据在卷证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中约定以按揭贷款方式付款，同时签订补充协议约定买受人以按揭贷款或公积金贷款的方式支付购房款时，若因买受人自身的原因造成银行或公积金管理中心拒绝为其提供房贷款或实际发放贷款金额和合同约定金额产生差额时，该差额应当在《商品房买卖合同》约定的时间内现金补足。现被告因为购买的房产系第三套房无法办理按揭贷款，故应当在合同约定的期限内，以现金的方式缴纳差额。经原告函告，被告未能在法律规定的三个月内补足房款，且根据合同法第一百六十七条的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，原告主张解除合同既符合合同的约定解除条件，又符合法定的解除条件，故对原告这一请求，本院依法予以支持。根据相关规定及合同约定，合同解除后，原告荣润公司应当返还原告已付购房款431712元及储藏室预收购房款30513元。又据合同约定因买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。审理中，被告提出抗辩其不存在违约行为，故不应该承担违约责任，按照合同法及相关司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际，原告未举证证明实际损失的情况，且原告作为专业房地产开发企业，应当熟悉国家出台的房地产市场调控政策，在与买受人签订涉案《商品房买卖合同》时，对原告的房产的情况并尽相应的审查义务，对双方纠纷的发生也存有不当之处，故本院结合公平原则和诚实信用原则综合衡量，酌定被告按累计应付款的3%向原告支付违约金，即为29700元。被告辩称其不承担违约责任，本院不予采信。关于被告吴玉平缴纳的契税42651.3元，因讼争房屋尚未办理权属变更登记，故符合国家关于契税退还的条件，故被告抗辩要求原告赔偿契税损失，本院不予采信。被告抗辩如果解除合同要求原告赔偿现行房价与购买房价之间的差价，依据不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2013年8月16日签订的《商品房买卖合同》。
二、原告荣润公司向被告吴玉平返还购房款431712元、购储藏室款30513元，合计462225元。
三、被告吴玉平向原告荣润公司支付违约金29700元。
上述二、三项义务于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8518元，由原告荣润公司负担7976元，被告吴玉平负担542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
审 判 员 刘兴柏
人民陪审员 史春丽
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈 燕
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。