江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终744号
上诉人（原审原告）：龚良文，男，1969年1月9日出生，汉族，住江西省瑞昌市。
委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周建菁，江西华兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李碧碧，女，1975年3月6日出生，汉族，住南昌市东湖区。
原审第三人：何钢，男，1970年10月26日出生，汉族，住浙江省绍兴县，现住南昌市西湖区。
原审第三人：斯阿萍，女，1975年10月29日出生，住浙江省绍兴县，现住南昌市西湖区。
上诉人龚良文诉被上诉人李碧碧、第三人何钢、斯阿萍执行异议之诉一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成由合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龚良文上诉请求：1.请求判令撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初919号民事判决；2.依法对本案进行改判，支持上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误，二审法院应撤销一审判决，对一审判决予以改判。1.上诉人和第三人何钢之间签订的租赁合同形成了租赁关系，并非债权债务关系，租赁合同真实有效。2.法院在拍卖原审第三人何钢所有的瑞昌市联盛国际B2栋101号店面的过程中，应当保护上诉人（承租人）的合法权益。上诉人与原审第三人何钢借款事实发生在先，店面租赁合同签订在先，上诉人与原审第三人何钢之间签订的租赁合同有效，并履行12年租金的事实已经发生，根据“买卖不破租赁”的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，继续依法保障上诉人继续租赁位于瑞昌市联盛国际B2栋101号店面的合法权益。故请求二审法院撤销原判，对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李碧碧，原审第三人何钢、斯阿萍未进行答辩。
龚良文向一审法院起诉请求：1.撤销西湖区人民法院（2015）西异执字第58号执行裁定书。2.在执行拍卖第三人何钢位于瑞昌市联盛国际B2栋101号店面的过程中，应维护原告的合法权益，继续履行该租赁合同，以免造成无法挽回的损失。3.本案诉讼费由李碧碧承担。
一审法院认定事实：2015年3月3日，一审法院就李碧碧诉何钢、斯阿萍民间借贷纠纷一案作出（2015）西桃民初字第181号民事调解书，确认：被告何钢、斯阿萍拖欠原告李碧碧借款本金115万元及利息10万元。被告何钢、斯阿萍同意于2015年3月10日前归还借款本金20万元，于2015年3月30日前归还借款本金10万元，于2015年5月30日前归还借款本金21.5万元，于2015年7月30日前归还借款本金21.5万元，于2015年9月30日前归还借款本金21.5万元，于2015年11月30日前归还借款本金20.5万元，于2015年12月15日前归还借款利息10万元。本案由李碧碧预交的案件受理费17553元，减半计8776.5元，财产保全费5000元，合计13776.5元，由何钢、斯阿萍承担。该案在审理过程中，经李碧碧申请，一审法院于2015年2月11日作出（2015）西桃民初字第181号-1裁定书，裁定：立即冻结何钢、斯阿萍银行存款115万元或查封、扣押其相应价值的财产。并向瑞昌市房产管理局发出协助执行通知书，查封何钢、斯阿萍名下的位于瑞昌市赤乌中路北侧瑞昌联盛国际B区-B2楼101号商铺（产权证号：湓城2014013**）。2015年9月17日，李碧碧向一审法院提出强制执行申请，请求：1、强制执行（2015）西桃民初字第181号民事调解书，被申请人何钢、斯阿萍立即向申请人支付欠款本金及利息62万元；2、被申请人加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、执行费用由被申请人承担。2015年9月30日，一审法院作出（2015）西执字第1053-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人斯阿萍、何钢银行存款320000元或查封、扣押相应价值的财产。随后，龚良文向一审法院提出执行异议，请求在执行拍卖被执行人何钢位于瑞昌市联盛国际B2栋101号店面过程中，维护其合法权益，继续履行租赁合同。2016年3月29日，一审法院作出（2015）西异执字第58号执行裁定书，认为案外人（异议人）龚良文与被执行人何钢之间不存在真实的租赁关系，签订的租赁合同实为债权债务关系，裁定驳回案外人（异议人）龚良文的异议。为此，龚良文诉至一审法院，提出前述诉请。另查明，本案审理过程中，龚良文出示了其与第三人何钢于2014年2月6日签订的《店面租赁合同》一份及其与何钢的转款凭证，租赁合同载明：甲方（何钢）将瑞昌市联盛国际B2栋101号店面租给乙方（龚良文）经营，租赁期从2014年2月6日至2026年2月5日止，租期为十二年，年租金为人民币35000元，甲方一次性收取乙方租金人民币40万元（抵12年门面租金）。……同日，何钢向原告龚良文出具收条一张，载明：今收到龚良文店面房租人民币40万元，现金支付。银行转账凭证显示，2012年11月20日，从6222081507000149096账户转账30万元至6222021512009768832账户，2013年10月13日，从6222081507000149096账户卡取96万元至6212261507001094831账户。
一审法院认为，坐落于瑞昌市联盛国际B2栋101号店面所有权人为第三人何钢、斯阿萍，其享有对该店面的占有、使用、收益、处分的权利。被执行人何钢、斯阿萍在人民法院生效裁判文书确定的期限内未履行义务，一审法院依据人民法院生效调解书，拍卖被执行人何钢所有的上述财产，符合民事诉讼法的相关规定。龚良文认为其对该店面享有租赁权，要求撤销西湖区人民法院（2015）西异执字第58号执行裁定书，并继续履行租赁合同。对此，一审法院认为，龚良文虽出示了两份银行转账凭证、一份店面租赁合同及租金收条，以证实其与第三人何钢之间存在借贷关系和店面租赁关系，但因第三人何钢未到庭，且该店面租赁合同未经相关部门登记，现有证据难以证实龚良文与第三人何
钢之间存在借贷关系，亦难以证实其与第三人何钢之间存在租赁合同关系。况且，即使龚良文与第三人何钢签订《租赁合同》，其享有的租赁权也不能对抗所有权人的处分权，亦无权排除人民法院强制执行行为，故龚良文对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求撤销西湖区人民法院（2015）西异执字第58号执行裁定书的请求，一审法院不予支持；其要求继续履行租赁合同的请求可以在拍卖后通过诉讼或其他方式向拍卖受让人另行主张。
一审法院判决：驳回龚良文的诉讼请求。本案由龚良文预交的案件受理费100元，由龚良文承担。
二审期间，上诉人龚良文、被上诉人李碧碧及原审第三人斯阿萍、何钢均未向本院提交新证据。
经二审查明，一审判决查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原审第三人斯阿萍、何钢未依据南昌市西湖区人民法院（2015）西桃民字第181号民事调解书确定的履行期限内履行还款义务，南昌市西湖区人民法院依据上述法院生效调解书，对被执行人斯阿萍、何钢拥有所有权的坐落于瑞昌市联盛国际B2栋101号店面进行拍卖，符合法律规定。上诉人龚良文主张其对案涉房屋享有租赁权，请求撤销西湖区人民法院（2015）西异执字第58号执行裁定书，并继续履行租赁合同。对此本院认为，案外人排除法院的强制执行，必须举证其拥有对抗所有权人的处分权以及法院强制执行行为的相关民事权利，而租赁权并不能对抗所有权人的处分权，也不能排除法院的强制执行行为。因此，一审法院的判决并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人龚良文负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 莉
审判员 万 俊 健
审判员 欧阳晓明
二〇一七年七月三日
书记员 戴 晓 洁