山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1479号
上诉人（原审原告）：邹德勋，烟台华荣汽车运输有限公司职工。
委托代理人：宋艾珉，山东永禄律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邹德武，莱福士太平洋造船厂职员。
委托代理人：张文亮，山东海峰律师事务所律师。
委托代理人：杨春芸，山东海峰律师事务所律师。
上诉人邹德勋、邹德武因共有纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告邹德勋诉称，原告与被告邹德武发生争议的位于烟台开发区G-6小区3号楼3单元2楼4号楼房，经已经发生法律效力的烟台开发区人民法院（2012）开民一重字第15号民事判决和烟台市中级人民法院（2013）烟民四终字第1582号民事判决确认，属于原告、原告的父亲邹积玉及被告三方所有，每人享有三分之一的份额，同时确认原告的父亲邹积玉所享有的份额由原告继承，即原告享有上述房产三分之二的份额［详见（2012）开民一重字第15号民事判决和（2013）烟民四终字第1582号民事判决］。上述房产于2009年3月10日拆迁补偿交付后，一直由被告对外出租和占有使用至今，其收益的三分之二属于原告所有，被告应将该款支付给原告。因上述房屋及收益被被告占有至今，拒不与原告分割，严重地侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1、确认烟台开发区G-6小区3号楼3单元2楼4号楼房原告占有三分之二的共有份额，要求判决该房屋归原告所有，原告支付被告房屋总价款的三分之一；如果被告能立即支付原告房款，可以判决房屋归被告所有，由被告支付原告总价款的三分之二。2、判令被告支付其占有、使用上述楼房期间的收益的三分之二给原告，暂定4000元（即按照房屋租金标准每年约12000元，自2009年3月10日起计算至判决生效之日止）。3、被告承担本案的诉讼费用。
原审被告邹德武辩称，诉争的房产系拆迁安置房而来，原拆迁房的面积为24.2平方米，而现在诉争的房产的面积约为77平方米，多出的面积系被告自己花费102272.6元购买而来，具体的计算数额，待调取存放在烟台开发区拆迁办的补偿方案后，获知多出的面积的准确数，诉争房产由被告所有，由被告找付原拆迁房相应的价款给原告，因此原告要求确认该房归其所有并找付三分之二的折价款给被告是没有依据的。被告自2012年1月份装修以后才迁到诉争房产内，该房是由被告出资进行装修的，同时购房款的大部分是由被告出资的，原告按照总面积的三分之二按每个月1000元是明显不公的，也是没有法律依据的。
原审法院审理查明，原告与被告同为烟台开发区福莱山街道福泉社区（原北屯村）居民，被告邹德武之父邹积谦（1940年出生，1984年去世）与原告邹德勋之父邹积玉（2007年去世）系堂兄弟，原告与被告的曾祖父为邹立坤。
案涉拆迁房屋两间位于北屯村东，与原告邹德勋之父邹积玉的住宅东西相邻，2004年前未进行过权属登记。
2003年9月8日，原告邹德勋、被告邹德武之妻王月华与邹积玉签订协议书，载明：“经协调位于开发区北屯村村东北屋二间房产所有权归邹积玉、邹德武、邹德勋三人所有，其中包括：拆迁后的躲迁费、搬家费、安置楼奖励楼房平方数归三家平分。立此为据。”原告邹德勋在协议上签字并代邹积玉签字，王月华签了被告邹德武的名字。代笔人邹淑秋、见证人李某也在协议上签字，并加盖了“烟台经济技术开发区福泉居民委员会”的印章。
2004年4月，被告邹德武向烟台开发区房产管理处提出办理房屋权属登记的申请，烟台开发区房产管理处于同月为被告核发了私证字第61××72号房产证，载明房屋建筑面积24.2平方米，没有共有情况的记载。
2004年4月22日，被告与烟台开发区建设项目推进处签订了该房屋两间的拆迁补偿安置协议，房屋拆除后的安置房为烟台开发区G－6小区3号楼3单元2楼4号，因原告与被告邹德武有争议至今未办理权属证书。
2010年8月，原告邹德勋向烟台开发区房产管理处提出异议，主张该房屋两间应归被告邹德武、原告邹德勋及原告邹德勋父亲邹积玉三人共有，烟台开发区房产管理处于2011年2月25日作出更正通知，载明：“经核对登记资料，我处认为该处房屋的产权应登记为三方共有，现对原登记档案予以更正，特此通知。”被告邹德武不认可该更正通知的法律效力。
被告邹德武曾就涉案房产的所有权问题于烟台经济技术开发区人民法院立案起诉原告邹德勋及被告邹德武之妻王月华，原审法院于2011年10月24日作出（2011）开民一初字第209号民事判决，邹德勋不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2012年3月13日裁定撤销原判，发回重审。原审法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2013年9月13日作出（2012）开民一重字第15号民事判决，认定2003年9月8日的共有协议合法有效，邹德武请求确认协议无效并据此主张安置楼房归其所有，没有事实和法律依据，法院不予支持，驳回了邹德武的诉讼请求。邹德武不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2013年11月25日作出（2013）烟民四终字第1582号民事判决，认定2003年9月8日签订的共有协议有效，涉案两间房屋应归邹德勋、邹积玉、邹德武三方共有，拆迁安置后的楼房也应归三方共有，驳回邹德武的上诉请求，维持原判。
另查，被告系邹积谦的独生子，邹积谦与其妻宫恩卿于1969年左右离婚，宫恩卿放弃其继承案涉房产的权利，邹积谦再无其他法定继承人。邹积玉妻子王桂英已于2002年去世，除原告邹德勋外，其他法定继承人均放弃继承上述房屋两间的权利。诉争的拆迁老房子为原告邹德勋、被告邹德武及原告的父亲邹积玉三方共有，邹积玉和王桂英的份额归其儿子邹德勋继承，故邹德勋占拆迁老房面积的三分之二，邹德武占三分之一。
诉争的老房由被告邹德武签订老房拆迁补偿协议，分得烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元2楼202号房，建筑面积77.76平方米，除老房拆迁面积24.2平方米外，原房屋拆迁后优惠奖励面积15平方米，每平方米1115元，故原拆迁房分得总面积为24.2平方米＋15平方米=39.2平方米，其它面积38.56平方米按市场定价为每平方米2222元，由被告补交了房款102272.6元，诉争的房屋于2009年3月13日拆迁补偿交付后，一直由被告装修使用至今，原告与被告协商安置房使用费按每月800元计算。
经被告申请评估由原审法院委托烟台市诚信房地产评估有限公司对烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元2楼202号住宅房地产所作的评估报告，涉案房屋的评估结果是“建筑面积77.76平方米，每平方米5942元，评估房产总价值不含装修是46.2万元”。
原审法院认为，原告邹德勋与被告邹德武发生争议的位于烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元4号安置房，经已经发生法律效力的烟台经济技术开发区人民法院（2012）开民一重字第15号民事判决和烟台市中级人民法院（2013）烟民四终字第1582号民事判决确认，原拆迁房屋属于原告及其父亲与被告各占三分之一，拆迁后的楼房属于原告、原告的父亲邹积玉及被告三方共有，原告的父亲邹积玉和母亲王桂英去世后该房产应得部分其继承人均同意由原告继承，法院予以认可，因此按2003年9月8日的共有协议原告享有原拆迁房和安置楼奖励楼房平方数的三分之二。诉争房产系拆迁安置房而来，鉴于拆迁安置时系被告所为，而且房款也由被告补交，被告装修后居住至今，原告也同意房屋归被告，同时由被告找补钱。因此烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元4号房归被告所有，由被告按照共有的面积支付给原告应得楼款和使用期间原告应得楼房数的使用费。
原拆迁房的面积为24.2平方米，原房屋拆迁后奖励优惠价15平方米，故原拆迁房加优惠后总面积为24.2平方米＋15平方米=39.2平方米，邹德勋拥有39.2平方米的三分之二，即26.13平方米，而上述15平方米的优惠面积由被告邹德武出钱购买，每平方米1115元，该15平方米的优惠价为22725元，该款已由被告支付，而原告本应支付15平方米的优惠价的三分之二的楼款，故原告应付给被告的优惠面积款为（10平方米）15150元。烟台市诚信房地产评估有限公司所作的烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元2楼202号（4号）住宅房地产评估报告，涉案房屋的评估结果是“建筑面积77.76平方米，每平方米5942元，评估房产总价值不含装修是46.2万元”，邹德勋在原拆迁房加优惠后得到的楼房面积中拥有26.13平方米，按照评估单价5942元／平方米计算，共计155284.3元，扣除原告应负担的10平方米优惠面积款15150元后，被告应支付原告140134.3元。原拆迁房加优惠面积为39.2平方米，涉案安置楼房超出了原拆迁房加优惠面积39.2平方米的部分为38.56平方米，被告已按每平方米2222元支付了房款，该38.56平方米应归被告所有。被告自2009年3月13日收到房屋，原、被告双方同意涉案安置楼房一套每月按800元计算房屋使用费，因此自2009年3月13日起至判决生效之日止被告应按每月268.83元（整套房800元按26.13平方米的面积计算得出）支付房屋使用费给原告。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条、第八十四条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国继承法》第十五条的规定，原审法院于2015年8月5日判决：一、烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元4号房归被告所有。二、被告邹德武于判决生效后十日内付给原告邹德勋房屋补偿款140134.3元。三、被告邹德武付给原告邹德勋共有房屋使用费，自2009年3月13日起至判决生效之日止被告按每月268.83元支付给原告。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理6400元、鉴定费5000元合计11400元，由原告邹德勋负担6400元，被告邹德武负担5000元。
宣判后，上诉人邹德勋、邹德武均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人邹德勋上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。邹德勋对涉案拆迁分得的位于烟台开发区福锦小区3号楼3单元4号楼房的整体享有三分之二的权利，不能因为邹德武私自签订拆迁协议和占有楼房而认定多分得的楼房归其所有。如果邹德勋签订拆迁协议，要求补偿的楼房比涉案楼房的面积还大，超出部分也属于共有的。邹德武签订拆迁协议后支付的楼房差价款属于共同债务，应由双方按照享有的份额承担。原审判决将拆迁多分得的楼房判给邹德武明显是错误的。一、诉争房屋（建筑面积77.76平方米）邹德勋应享有三分之二的份额。1、2003年9月8日，邹德勋与邹德武、邹积玉签订的房屋共有协议约定老房二间归其三人所有，包括拆迁后的补偿。因此，本案拆迁分得的诉争房屋应作为一个整体，由三人共同享有权利和承担义务，不能因为共有人之一在房屋拆迁协议上签字，就认定超出的面积归其所有。2、邹德武2004年4月办理老房房产登记材料中的申请人为邹德武，申请内容中写明经三家协商，此房产权归三家所有。3、2011年2月25日烟台开发区房管处给邹德武的更正通知，证明烟台开发区房管处经核对邹德武房产登记材料认定涉案房屋为邹积玉、邹德勋、邹德武三方共有并予以更正，证明涉案的两间老房为三方共有。4、2011年3月1日烟台开发区房管处的证明，证明涉案的老房和拆迁安置的楼房均为邹德武、邹德勋、邹积玉三人共有。5、原审法院（2012）开民一重字第15号民事判决及烟台市中级人民法院（2013）烟民四终字第1582号民事判决确认涉案老房应归三方共有，拆迁安置后的楼房也应归三方共有。6、邹德勋的父亲邹积玉2007年去世，母亲王桂英于2002年去世，除邹德勋外，其他法定继承人均放弃了对涉案房屋继承的权利。因此，邹德勋共计享有涉案楼房三分之二的份额。二、邹德勋对诉争房屋享有三分之二的份额，在分割共有财产时应当考虑共有人所占共有财产份额的大小，因此邹德勋主张房屋归其所有，由其支付三分之一的房价款即154016.64元给邹德武，应当予以支持，而且邹德勋可以立即支付给邹德武三分之一的房价款，不存在拖欠房款的问题。三、邹德武应当支付其占有、使用上述楼房期间收益的三分之二给邹德勋，即自2009年3月13日邹德武收到房屋之日起计算至判决生效之日止，按照庭审中双方认可的800元／月的租金标准计算，邹德武每月应当支付邹德勋房屋使用费533.33元。四、邹德勋和邹德武对涉案楼房的整体享有权利和承担义务，对因取得该楼房所支付的房价款107272.1.元，邹德勋应承担三分之二的份额，邹德武应承担三分之一的份额。因该款系邹德武先行支付的，因此，邹德勋应支付107272.1元的三分之二即71514.73元给邹德武。五、邹德武未经共有权人同意，擅自占有房屋，并对房屋进行装修，其对房屋进行装修的损失应当由其自行承担。邹德武2011年5月份对房屋进行装修时，双方对该房屋的所有权确认纠纷案件正在法院审理，邹德勋曾向法院反映过，并且通过在该房的房屋门上、该房所在的一楼单元门旁、小区的公告栏内贴通告、通知和房管局的两份证明等方式阻止邹德武对房屋进行装修，邹德武对邹德勋的异议置之不理，故其装修房屋的损失由其自行承担。涉案房屋应当依法判给邹德勋，不应当由邹德勋承担装修费用。综上，请求二审查明事实，依法改判。
上诉人邹德武上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。一、原审判决认定邹德武以房屋成本价购买的15平方米中的三分之二归邹德勋所有错误。邹德武与邹德勋、邹积玉2003年9月8日签订的协议书约定，原拆迁老房归邹德武与邹德勋、邹积玉三人所有，其中包括躲迁费、搬家费和安置楼奖励楼房平方数归三家平分。从该协议可以看出，原拆迁老房面积为24.2平方米，而本案诉争的房产面积为77.76平方米，由三部分组成：一是烟房开（集）私证61××72号房产拆迁补偿的24.2平方米；二是邹德武以房屋成本价1115元／平方米购买的15平方米；三是邹德武以房屋市场价格2222元／平方米购买的35.8平方米。本案诉争的房产中只有24.2平方米是没有花费费用的，属于2003年9月8日协议中约定的安置楼奖励楼平方数，其他的53.56平方米是邹德武花费102272.6元购买的，该15平方米的房产不是从原拆迁房中获得的利益，不属于2003年9月8日协议中约定的安置楼奖励楼房，如果邹德武当时不支付该15平方米房产及其他35.8平方米房产的房款，本案诉争的房产也不会存在。谁出资购买房屋产权就应当归谁所有，该15平方米的产权就应当归邹德武所有。因此，原审判决认定邹德武以成本价1115元／平方米购买的15平方米中的三分之二归邹德勋所有是错误的。二、退一步讲，即使邹德武以成本价1115元／平方米购买的15平方米中的三分之二归邹德勋所有，那么邹德勋应该按照5942元／平方米的价格向邹德武支付购房款，而不是按照1115元平方米的价格。该15平方米完全是由邹德武出资，因此该15平方米的房产增值利益应该由邹德武享有。原审法院判决邹德勋按1115元／平方米的价格向邹德武支付房款显失公平。三、原审判决邹德武自2009年3月13日开始向邹德勋支付房屋占有使用费是错误的。邹德武自2012年1月份开始入住本案诉争的房屋，因此应当从2012年1月开始计算房屋占有使用费。邹德勋只占有24.2平方米的三分之二，即邹德勋只占有16.13平方米的房屋产权。原审过程中，邹德武和邹德勋均认可本案诉争房屋的月租金为800元，根据邹德勋在诉争房产中的占有比例，邹德武应当按照每月165.98元向邹德勋支付占有使用费。综上，请求二审法院依法改判。
本院审理中，邹德勋主张2004年邹德武签完拆迁协议后其就知道了，但是拆迁协议上只是有优惠15平方米的约定，没有具体安置楼房的面积。老房是2004年所拆，安置房2009年交付，安置房盖好后拆迁户才按照盖好的面积要的安置房，多要面积的价格也是2009年楼盖好后才确定的，邹德武买了77.76平方米的安置房没有跟其协商，邹德武交房款时邹德勋不知道，交房款10天后邹德勋才知道。邹德勋对老房安置为77.76平方米没有异议，称如果其要的话也要这个面积。邹德武认可2004年只签了拆迁协议，2009年安置房盖好后才确定房的面积，邹德武要了77.76平方米的房，因为房产证户头是邹德武的名，故要房时没有与邹德勋协商。
邹德勋主张诉争安置房于2009年3月13日交钱后，邹德武就把房子租出去了，期间租了好几个人。后来邹德武2011年装修房邹德勋去制止，邹德武儿子大概是2012年结婚，邹德武装修好了住进去。邹德武主张2009年3月13日交的诉争安置房的钥匙，但房子一直空的没出租，邹德武住在大队安置的躲迁房里，2011年把房子装修，邹德武儿子2012年结婚，和邹德武都住在诉争的安置房里。
本院查明的其他案件事实同原审法院查明的一致。
本院认为，本案双方争执的主要问题是对诉争房产中按优惠价购买的15平方米以及按市场价购买的38.56平方米应如何认定及处理。诉争的位于烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元4号房系由原北屯村的两间老房拆迁安置所得，已经发生法律效力的（2012）开民一重字第15号民事判决和（2013）烟民四终字第1582号民事判决确认，2003年9月8日的共有协议有效，原拆迁房屋由邹德勋及其父亲邹积玉与邹德武各占三分之一份额。根据2003年9月8日共有协议约定，涉案两间老房所有权归邹积玉、邹德武、邹德勋三人所有，另对于老房拆迁后的躲迁费、搬家费、安置楼奖励楼房平方数亦明确约定归三家平分。从协议内容看，邹德勋、邹德武对于诉争老房面临拆迁是知晓的，并对老房拆迁安置后奖励楼房的平方数作出了约定，但协议中对于安置楼奖励平方数之外另增加的安置楼房面积如何处置及归属并未作出明确约定。涉案两间老房的面积为24.2平方米，邹德武于2004年4月22日签订了拆迁补偿安置协议，协议约定该两间老房拆迁后优惠奖励面积为15平方米，邹德勋对邹德武所签拆迁补偿安置协议内容是知晓的并未提出异议。2009年3月，拆迁楼房安置交付时，邹德武按市场定价每平方米2222元又补交了38.56平方米的房款，取得了面积为77.76平方米的诉争位于烟台经济技术开发区福锦小区3号楼3单元4号安置楼房。因双方于2003年9月8日的共有协议中明确约定老房拆迁后的躲迁费、搬家费、安置楼奖励楼房平方数归三家平分，原审结合该协议内容及诉争房产所交购房款的实际情况，认定涉案24.2平方米老房拆迁加奖励优惠15平方米后面积为39.2平方米，应按2003年9月8日的共有协议约定处理，对于超出面积38.56平方米归邹德武所有，并无不当。因邹积玉、王桂英夫妻二人去世后，其继承人均同意对于诉争房产应得的份额由邹德勋继承，故邹德勋对于诉争房产享有39.2平方米的三分之二的份额即26.13平方米。诉争房产于2009年3月13日交付给邹德武，现由邹德武装修并居住，原审庭审中，邹德勋与邹德武均同意诉争房产每月按800元计算房屋使用费。原审结合本案实际情况，判决诉争房产归邹德武所有，并由邹德武按照26.13平方米支付给邹德勋应得楼房补偿款和应得楼房数的使用费，所作处理公平合理，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人邹德勋、邹德武的上诉主张均不能成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人邹德勋负担4208元，上诉人邹德武负担2192元。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 徐怀育
审判员 于 青
二〇一六年一月十九日
书记员 肖 婷