大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初707号
原告：崔春华，女，1968年4月21日出生，汉族，农民，住普兰店市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：尹绍美（原告丈夫姐姐），女，1965年2月18日出生，汉族，农民，住普兰店市。
委托诉讼代理人：卫茂升，系辽宁华府律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔升鑫，系辽宁声声玉律师事务所律师。
被告：大连帝源房地产开发有限公司，所在地普兰店市安波镇安波村分水岭屯。
法定代表人：隋杰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。
被告：张丽，女，1963年8月14日出生，回族，工人，住瓦房店市。公民身份号码：×××。
原告崔春华诉被告大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）、被告张丽为确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告崔春华委托代理人尹绍美、卫茂升，被告张丽均到庭参加诉讼，被告帝源公司无正当理由未到庭参加诉讼。因案情需要，不宜适用简易程序，本院于2017年5月19日裁定变更为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年9月25日再次公开开庭进行了审理。原告崔春华委托代理人尹绍美、崔升鑫，被告帝源公司的委托代理人王楠，被告张丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。诉讼中，原告撤销对卫茂升的授权委托。
崔春华向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告帝源公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令被告张丽腾还非法侵占原告合法取得座落于安波镇文化街第39幢1单元3层2号房屋；3、本案诉讼费被告承担。事实与理由：2016年4月22日，原告与被告帝源公司签订商品房买卖合同，约定被告帝源公司将座落于普兰店市安波镇文化街第39幢1单元3层2号，建筑面积56.13平方米楼房出售给原告，房价为25.2万元（原借款本金18万元，利息自2014年8月5日至2016年5月末7.2万元），该房款用被告帝源公司法定代表人隋杰和被告董智博借原告款25.2万元相抵顶，有上述二被告出具给原告的商品房买卖合同书、工商服务业统一收据、借条签字为凭据。事后，原告出资对该房屋进行了装修，所有房屋家具及室内用品一应俱全，但未进住。2017年1月20日，被告张丽在未经原告允许情况下，将房门锁撬开，擅自搬进居住。原告发现后，多次要求被告张丽腾还房屋，但其以种种理由拒绝，被告行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求依法公正判决。2017年2月17日，原告申请撤回对被告董智博的起诉，本院予以准许。诉讼中，原告变更起诉事实，房价变更为180000元，利息另案诉讼。增加诉讼请求，请求法院确认案涉房屋所有权人为本案原告，责令被告帝源公司为原告办理房屋过户相关手续。
被告帝源公司辩称，向崔春华借款属实，已经通过案涉房屋抵债偿还了18万元。帝源公司2015年9月20日与张丽签订的借据77万元，双方是债权转让关系，相某、李某将原借款中77万元转让给张丽，后按照张丽的要求，将数套车库转让给张丽，包括案涉房屋，帝源公司与张丽之间不是房屋买卖关系，是担保关系。
被告张丽辩称，2013年帝源公司借我钱，2015年还不上钱就把涉案房屋顶帐给我，双方办理了网签，但以后再找帝源公司法定代表人办理过户就找不到人。不同意原告诉讼请求，房子是我的。原告起诉的事实不真实，我是2015年和帝源公司签订顶帐合同，原告是2016年和帝源公司签订合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。
原告崔春华向本院提交下列证据：证据一、商品房买卖合同，是原告和帝源公司签订，证明该合同合法有效，应受到法律保护，是原告实际合法占有案涉房屋的合同依据；证据二、工商服务业统一收据，帝源公司出具的，证明原告已经履行合同的全部义务，一次性支付购房款180000元，并且载明该款是2014年8月5日至2015年8月5日借款本金180000元，双方经过协商一致终止借款关系，建立该商品房买卖合同关系，将借款本金180000元转化为已付购房款，并且对帐清算；证据三借条，帝源公司法定代表人出具，证明原告与帝源公司借款关系存在，具有商品房买卖合同关系基础；证据四电话录音，2016年11月21日，被告张丽与尹绍美关于案涉房屋装修的录音材料，证明被告认可原告先行合法占有房屋的合法权利。证据五、证明一份，被告帝源公司的物业主管任许桦出具的书面证言，证明2016年10月28日尹绍美在物业领取案涉房屋的钥匙，帝源公司将案涉房屋交付给本案原告；证据六、帝源公司工作人员邓明出具的证言一份，证明帝源公司于2016年11月左右，开阀供暖，由尹绍美当场认证签字，凉水表，温泉水表全部为零，证明帝源公司将房屋交付给原告后，履行了正常的水表、电表确认的相应手续；证明七、程谋军证言一份，证明被告张丽于2016年12月19日找程谋军将案涉房屋开锁，说明被告张丽强行占有案涉房屋、将房门钥匙更换的事实；证据八、帝源公司物业工作人员通讯录，证明任许桦和邓明系被告大连帝源房地产开发有限公司的工作人员；证据九、提供原告与被告张丽电话录音文字内容，证明张丽认可原告与帝源公司之间的房屋买卖合同关系，本人与帝源公司之间的民间借贷法律关系，案涉房屋之所以备案在被告名下是因为被告与帝源公司之间的民间借贷关系而形成的；证据十，王爱国的装修证明一份，证明电路工程是由王爱国装修完毕。
被告帝源公司的质证意见为：出具证言的人都是我们公司的人，基本事实差不多，具体操作不清楚，大连帝源房地产开发有限公司人员通讯录属实，尹绍美与张丽的通话录音我们不清楚。
被告张丽质证意见为：证据一、二是假的，对合同不认可，没有经过备案；证据三真实性无法辨别，不能证明原告主张的抵顶房款；证据四是剪接的，是多段录音拼接在一起的，录音最后有一句话，房子是我的，你不能装修，但是这段录音没有。录音是拼接的，是原告套我的话，我不承认，不是我本意，我不认可该录音；电工、水暖证言我有异议，我从隋杰处领取房屋的原始钥匙，后来落实房屋有没有人居住的时候，发现有人装修，然后我就人去开锁，因为这是我的房屋，当时我还想卖这个房屋，董智博不让我卖。
被告帝源公司提供下列证据：证据一、2015年3月20日大连帝源房地产开发有限公司与案外人相圆、李大宇出具的借据两张，证明当时此二人借款787万元；证据二、帝源公司2015年9月20日与张丽签订的借据一份，相、李将原借款中77万元转让给张丽，后按照张丽的要求，将数套车库转让给张丽，包括案涉房屋，证明帝源公司与张丽之间不是房屋买卖关系，是担保关系；证据三、相圆、李大宇出具的借据一份，此二人将原告的780万元借条改成710万元，与前三份借据相互印证，证明张丽的债权是基于相圆的债权转让出来的；证据四、还款明细及收条14张，证明帝源公司通过董智博等人向张丽还款489000元。证据五、董智博、张丽电话录音两份，证明帝源公司通过董智博与张丽之间联系还款之后的抵押事宜，对抵押的事宜张丽认可，但是因为其他原因暂时不能办理。
原告崔春华对上述证据均无异议。
被告张丽质证意见为：我和相圆、李大宇没有关系，我是通过孙琳借给帝源公司77万元，帝源公司隋杰跟我说，你要房屋吧，我没有钱还给你，所以案涉的房屋是卖给我的，不是抵押的。帝源公司还给我的钱数额属实，但里面有305000元是本金，其他是利息，月息2.9分。
被告张丽提供下列证据：证据一、商品房买卖合同一份、专用收款收据一份，证明帝源公司欠借款以房屋抵顶；证据二、借据复印件一份，证明帝源公司向我借款77万元；证据三、银行交易明细单34份，证明我将钱转给孙琳，孙琳将钱转给隋杰，共借款77万元。
原告崔春华质证意见为：证据一因为是复印件，应和原件比对，商品房买卖合同与工商行政管理局监制的格式合同最后一页不一致，而且没有盖章的具体时间，不能确定该合同备案的时间，是否备案不影响合同本身的效力，备案只是一个行政管理的规范，不是效力性规范，原告不是合同的当事人，请法庭代为认定；合同签订时间2015年10月16日，合同中第八条约定房屋的交付时间是2015年7月30日，是完全不符合情理的。收据也是复印件，其标明的收39-1-3-2的房款，没有出具银行流水，不能证明张丽实际支付了该房款，或者通过借贷关系而转移为购房合同关系的借条。证据二证明张丽与帝源公司之间系民间借贷法律关系，系帝源公司以案涉房屋为张丽设定的抵押，并不能证明帝源公司与张丽之间存在房屋买卖合同关系；证据三原告不清楚，只能说明其与大连帝源房地产开发有限公司之间存在民间借贷的法律关系，而不是房屋买卖合同关系。
被告帝源公司质证意见为：证据一没有异议，坚持举证时的证明内容；证据二收款收据真实性没有异议，质证意见同原告代理人意见；证据三真实性认可，发生时间是2013年，借据的时间是2015年，不清楚与借据的是否有关联性，但是欠张丽的77万元认可。
上述证据中各方当事人均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。
对于有争议的证据，本院认定如下：原告提供的任许桦、邓明、程谋君、王爱国的书面证言，属于证人证言，不符合民事诉讼法关于证人作证的规定，故本院不予采信。
根据当事人陈述及审查认定的证据，本院确认以下事实：
2014年8月5日，被告帝源公司向原告借款180000元，约定借期一年，由案外人隋杰（帝源公司法定代表人）、董智博二人为原告出具借条。2016年4月22日，原告与被告帝源公司就安波镇文化街第39幢1单元3层2号房屋签订《商品房买卖合同》，帝源公司为原告出具工商服务业统一收款收据。收据中注明“没交现金，是2014年8月5日至2015年8月5日隋杰、董智博借崔春华18万元，经双方协商，用此房抵顶18万元借款”。同日，董智博在借条中注明“2016年4月22日，顶39#1-3-2，清账。”2016年10月，原告开始对案涉房屋进行装修。2017年1月，被告张丽将案涉房屋换锁并进住。
2015年9月20日，隋杰、董智博为被告张丽出具借据，载明向张丽借款77万元，定于2015年12月20日前偿还借款本息。借据后注明“质押物品：14#2-3-1,36#1-5-2,36#2-5-2,35#1-2-2,41#2-1-2,41#2-4-2,39#1-3-2,46#-2”。2015年10月16日，被告张丽与被告帝源公司签订关于涉案房屋《商品房买卖合同》，约定单价每平方米3000元，房款共计168390元，被告帝源公司为被告张丽出具专用收款收据，双方将此商品房买卖合同在房管部门备案。自2015年10月29日起至2016年11月21日，被告通过隋杰、董智博、隋明芯以转账及现金方式还款14笔共计489000元。
另查，涉案房屋被本院（2016）辽0214民初第5499号案件保全查封，查封期限自2016年11月28日至2019年11月27日。
本院认为：本案争议焦点在于原告崔春华及被告张丽是否与被告帝源公司成立有效的商品房买卖合同关系。
一、关于原告崔春华与被告帝源公司部分。
原告出借18万元给被告帝源公司，与帝源公司之间形成民间借贷法律关系。
最高人民法院第72号指导案例（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案）中阐明，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，原告崔春华与帝源公司形成合意，将前期借款转化为购房款，并就位于普兰店市安波镇文化街39幢1单元3层2号房屋签订《商品房买卖合同》，原告崔春华作为买方应履行的付款义务已由借款转化，原告依据合同取得对房屋的占有。故原告崔春华与被告帝源公司的商品房买卖合同关系是对前期借款的清算与转化，双方在计算借款总额后，确定以借款转化为房款。帝源公司认可并交付房屋，双方成立有效商品房买卖合同。
诉讼中，原告要求确认房屋所有权归属、被告帝源公司协助办理产权登记过户，因原告依据合同取得的仅是债权，尚未取得完整所有权，故本院不予确认。因该房屋被另案查封，不具备办理产权登记的条件，故原告请求办理产权登记的诉请应予驳回，原告可待该房屋具备产权登记条件时另行主张。
二、关于被告张丽与被告帝源公司部分。
被告张丽与被告帝源公司之间存在民间借贷法律关系，被告张丽、被告帝源公司均于庭审中自认双方借款总额为77万元。在出具借据时，借据中明确注明质押物品包含本案所涉房屋（39#-1-3-2）。双方虽就案涉房屋签订《商品房买卖合同》但从合同签订时间、被告帝源公司偿还借款情况、以及董智博与被告张丽通话录音中协商解除房屋备案等情况来看，双方并无意履行房屋买卖合同，二被告间仅将该房屋以买卖形式作为借款的担保。被告张丽称该房屋系以物抵债，没有事实依据，其与被告帝源公司签订的案涉商品房买卖合同本质是为借款提供担保。
综上所述，原告崔春华与被告帝源公司关于普兰店市安波镇文化街39幢1单元3层2号房屋所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告张丽与被告帝源公司所签订的关于前述房屋的《商品房买卖合同》本质为借款担保。被告张丽占有涉案房屋没有事实及法律依据，应将案涉房屋退还给原告。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告崔春华与被告大连帝源房地产开发有限公司于2016年4月22日签订的关于普兰店市安波镇文化街39幢1单元3层2号房屋《商品房买卖合同》成立并生效；
二、被告张丽于本判决生效之日起15日内将前述房屋腾退给原告崔春华；
三、驳回原告崔春华其他诉讼请求。
案件受理费200元，公告费450元，由被告张丽负担200元，由被告大连帝源房地产开发有限公司负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 蔡元国
代理审判员 张庆江
代理审判员 李明如
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 原春子
附：相关法律依据
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。