江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中商终字第0261号
上诉人（原审被告）唐建东。
委托代理人黄建元，江苏东疆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行，住所地启东市南阳镇少直镇人民街135号。
负责人黄正杰，该行行长。
委托代理人周海滨，江苏周海滨律师事务所律师。
上诉人唐建东因与被上诉人江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行（以下简称农商行少直支行）金融借款合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启商初字第0123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月13日立案受理后依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人唐建东的委托代理人黄建元，被上诉人农商行少直支行的负责人黄正杰及委托代理人周海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农商行少直支行一审诉称，2010年9月27日，其与唐建东签订最高额个人担保借款合同一份，约定自2010年9月27日起至2013年3月26日止，向唐建东发放最高额不超过40万元的贷款；在此期限内，不再逐笔办理抵押担保手续；唐建东为以上贷款提供房产抵押担保，并已办理了抵押登记手续。2011年9月20日，唐建东借款40万元后未按约归还。请求判令唐建东偿还贷款本金40万元，支付利息53529.96元（算至2013年1月15日），之后至判决确定的还款日止按年利率13.284%计收利息；农商行少直支行对唐建东提供的抵押物在其借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。
唐建东一审辩称：一、其向农商行少直支行所借资金交由施振飞使用，本案实际借款人为施振飞；二、涉案不动产系案外人唐天时所有，而非唐建东所有，故抵押担保无效，农商行少直支行不能对该房屋享有优先受偿权。
原审法院经审理查明，2010年9月27日，启东市农村信用合作联社少直信用社（以下简称少直信用社）作为贷款人与作为借款人及担保人的唐建东签订最高额个人担保借款合同一份。合同约定：担保人自愿为借款人自2010年9月27日起至2013年3月26日止，在最高债务限额不超过人民币50万元提供担保。在本合同约定的期限和最高限额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续；实行利随本清方式还款方式；保证方式为最高额抵押担保，抵押人同意以启东市汇龙镇团结新村39幢501室作为本合同项下借款的抵押物；保证范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等贷款人实现债权的费用。在上述期间内，借款人可以在最高本金余额人民币40万元的额度内循环使用，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。合同并就其它事项作了相应约定。同日，唐建东在房地产抵押物清单上签名。
2010年9月28日，少直信用社与唐建东就抵押房产办理了他项权利登记手续。
2011年9月20日，唐建东在借款后向少直信用社出具借款借据一张，载明：借款金额40万元，借款期限自2011年9月20日至2012年9月15日，月利率7.38005‰。借款到期后，本金及利息均未归还。至2013年1月15日，唐建东尚结欠少直信用社借款本金40万元，利息53529.96元。因催款无着，农商行少直支行于2013年1月22日提起诉讼，并提出了上述诉请。
另查明，唐建东与施正红原系夫妻关系。2005年7月18日，双方在启东市民政局办理了离婚登记手续，并约定位于启东市汇龙镇团结新村39幢501室婚后住房归婚生女唐天时所有，暂由唐建东居住。2006年9月30日，唐建东为办理商品房所有权登记申请手续，持伪造的离婚协议书，将已经约定归婚生女唐天时所有的上述房产篡改为归自己所有，并加盖了伪造的启东市民政局婚姻登记专用章，并于同日取得房屋所有权证。嗣后，该房屋于2006年9月、2006年10月、2009年10月分别办理过三次抵押登记、注销手续。
再查明，少直信用社于2012年1月16日经核准变更为农商行少直支行。
原审法院认为：少直信用社与唐建东之间订立的借款合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并合法有效。少直信用社变更为农商行少直支行后，其债权债务由变更后的农商行少直支行承受，故农商行少直支行作为原告的主体适格。唐建东借款后未能按约还本付息，已经构成违约，应当承担相应的民事责任。农商行少直支行有权要求唐建东按合同约定归还全部借款并支付相应利息及罚息。
关于本案借款主体的问题。从查明的事实看，唐建东与农商行少直支行签订了借款合同，出具了借据，农商行少直支行也履行了放贷义务，唐建东与该行之间的借款合同关系成立，唐建东取得借款后的资金去向不影响其与农商行少直支行之间存在的借款关系。故关于唐建东提出本案借款资金交施振飞使用，应系施振飞借款的抗辩意见无事实和法律依据，不予采信。
关于农商行少直支行能否善意取得抵押权的问题。第一，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定，我国物权法上善意受让人取得权利的类型不仅限于动产和不动产所有权，还包括了动产或不动产的其他物权，本案所涉的不动产抵押权也包括在内，故抵押权作为物权的种类之一，可以适用善意取得制度。第二，涉案抵押权能否成立，需要审查少直信用社在设立抵押权时是否善意无过失，即少直信用社在办理涉案抵押贷款过程中有无尽到审慎义务。现唐建东提供的真实离婚协议书能够证明其系无权抵押，但该证据难以证明债权人少直信用社在接受抵押时对所涉不动产的权属真实状况为明知或应知。本案中，正是由于房屋产权登记部门没有审查发现唐建东提交的离婚协议书存在虚假，继而错误重新登记并颁发了房屋他项权证。少直信用社在审查所有权证及他项权利登记等材料的基础上，基于对登记公示力的信赖，同意贷款给唐建东，且与其约定对涉案不动产设立了抵押权。综上，少直信用社在发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务，即在取得抵押权时，属于善意取得。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款之规定，作出如下判决：1、唐建东归还农商行少直支行借款本金40万元；2、唐建东支付农商行少直支行利息53529.96元（算至2013年1月15日），并支付自2013年1月16日至判决确定的还款之日止，以借款额40万元为本金、按年利率13.284%计算的逾期利息。上述两项，限唐建东于本判决生效之日起三十日内履行完毕。3、农商行少直支行对唐建东用于抵押的位于启东市汇龙镇团结新村39幢501室的房产在唐建东的上述借款本息、农商行少直支行实现债权的费用范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8102元减半收取4051元，由唐建东负担。
上诉人唐建东不服原审法院判决，向本院提起上诉称：本案所涉抵押房产原系唐建东与施正红的共同财产，2005年7月双方离婚时约定赠予婚生女唐天时所有，由唐建东暂时居住。2006年9月，案外人施振飞因需要资金，向唐建东提出借用房产证贷款，后让唐建东在空白变更登记表及借款合同上签字。之后，施振飞在农商行少直支行多次贷款未有讼争，唐建东对抵押贷款的事实并不清楚。直至本次诉讼，唐建东才知晓施振飞采用伪造离婚协议书的方法，将涉案房产变更登记到唐建东名下。本案抵押房产的所有人系唐天时，未经其同意设定的抵押应属无效。且即使按照原登记记载，该房产也属唐建东与施正红共同所有，未经共有人施正红同意所设定的抵押无效。请求改判驳回农商行少直支行对位于启东市汇龙镇团结新村39幢501室的房产享有优先受偿权的诉讼请求或发回重审。
被上诉人农商行少直支行答辩称：该行在涉案金融借款中已经尽到了谨慎的审查义务，办理抵押的依据是产权登记部门发放的房屋产权登记证书，其没有能力也没有必要去进一步审核该产权证书的合法性。即使唐建东以诈骗的手段取得了产权证，该行也是善意的，不适用返还或追缴。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
双方对一审判决书中认定的事实均无异议，本院亦予确认。
经当事人确认，二审归纳争议焦点为：涉案抵押行为是否有效。
本院认为，涉案房屋原系唐建东与施正红共有，后双方以离婚协议约定将该房屋赠予其女唐天时所有，故唐天时系该房屋的实际所有人，唐建东无权处分该房屋。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款之规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。当事人善意取得其他物权的，参照该款规定。依照上述法律规定，抵押权作为物权的种类之一，可以适用善意取得制度。因此，涉案抵押权能否成立，需要审查农商行少直支行在设立抵押权时是否善意无过失，是否支付了合理的对价，以及设定抵押权的房产是否依法办理了登记手续。
关于农商行少直支行设定抵押权时是否善意的问题。对于不动产抵押，银行应当对抵押物权属进行必要和适当的审查，审查事项包括权利形式的合法性，包括抵押人持有的产权证书是否真实、是否为证书记载的权利人等，以及处分权的完整性，包括有无共有权人、权利是否受到限制等；审查手段主要是核对有效权利证书、法律文件的内容和权利人身份。本案中，唐建东通过制作虚假的离婚协议书以及伪造启东市民政局印章的方法，进行了房屋所有权变更登记，将原属其与施正红共有、且已约定赠予唐天时的房屋变更至其个人名下，并领取了房屋所有权证书。由于该证书系房地产管理部门发放，具有公示效力，故农商行少直支行足以有理由相信唐建东对抵押物享有合法、完整的处分权。在就涉案房屋办理抵押登记手续时，房地产管理部门在对抵押物进行审查后进行了他项权登记，并发放了房屋他项权证书，这一过程也不会使农商行少直支行对房屋的所有权情况产生合理怀疑。更何况，该房屋实际即由唐建东居住，且在涉案借款发生之前，唐建东已就该房屋三次设定抵押贷款，故要求银行进一步审查该房屋的实际所有人过于严苛，明显超出了银行的审查能力范围。综上本院认为，农商行少直支行在签订最高额个人担保借款合同、办理抵押登记及发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务，符合善意取得的要件。
同时，鉴于农商行少直支行已实际向唐建东发放了贷款，且涉案抵押权已依法履行了他项权登记手续，故农商行少直支行设定的抵押权符合善意取得的全部要件，对于该行要求对涉案抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8102元，由上诉人唐建东负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陆久斌
审 判 员 刘 琰
代理审判员 谷昔伟
二〇一三年七月八日
书 记 员 顾 星