重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第04966号
原告张波，男，汉族，1978年4月20日出生，住四川省渠县。
委托代理人江韬，重庆辛午律师事务所律师。
委托代理人张成晟，重庆辛午律师事务所律师。
被告兰粤，女，汉族，1968年8月4日出生，住重庆市渝中区。
被告袁洪，男，汉族，1968年3月31日出生，住重庆市沙坪坝区（同时系被告兰粤的委托代理人）。
原告张波与被告兰粤、被告袁洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘保兵独任审判，适用简易程序于2014年8月12日、2014年10月9日公开开庭进行了审理，书记员尹彦博担任法庭记录。原告张波的委托代理人张成晟、江韬及被告兰粤、袁洪到庭参加诉讼。本案于2014年10月16日第三次公开开庭进行了审理，原告张波的委托代理人张成晟到庭参加诉讼，被告兰粤、被告袁洪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张波诉称，原、被告双方于2013年12月12日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，被告将位于重庆市渝中区中山一路160号15-2#的房屋出售给原告，房屋价款为35万元。合同签订后，原告按照约定，于2013年12月12日向被告付清了全部购房款35万元，双方在2014年3月18日前办理该房屋的产权转移登记手续，但被告一直未将房屋过户给原告。现原告诉至法院请求判令：1、被告向原告交付重庆市渝中区中山一路160号15-2#的房屋，并办理所有权转移登记手续；2、被告支付原告自2014年3月18日起至2014年5月18日起诉时止的违约金14233元（以房价款35万元为基数，按照同期银行贷款利率的4倍计算）。
被告兰粤、袁洪辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同的情况属实，但是签订房屋买卖合同的真实目的是民间借贷，原告向被告借款15万元，在2013年12月12日原告以银行转账的方式分两次向被告支付了35万元，在支付第一笔款30万元后，被告通过银行转账向原告的合伙人谭晓玲返还了221000元，其中21000元为利息。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，兰粤与袁洪系夫妻关系，双方于2010年3月30日登记结婚。2013年12月12日，兰粤（合同中称“卖方甲方”）与张波（合同中称“买方乙方”）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定张波购买兰粤所有的位于渝中区银中大厦E栋15-2#房屋（房地产权证号：101房地证2012字第14248号，建筑面积87.31平方米）；该房屋处于抵押状态，卖方应在签署本合同之日起60日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于委托人，作为办理产权转移登记手续之用。房屋成交价格为350000元，买卖双方协商一致选择一次性付款方式支付购房款，买方于2013年12月12日交付人民币350000元予卖方作为全部购房款。买方按约定交清购房款后，买卖双方应在2014年3月18日之前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋转移登记给买方或买方书面指定的第三人。买卖双方应相互配合到场办理手续，逾期未到场延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。卖方应在办理产权转移登记手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。卖方同意于2014年3月18日之前交付房屋予买方使用。卖方逾期交付房屋的，每日应向买方按已收房款总额的万分之五支付违约金。卖方于该房屋产权转移登记完成后3日之内将户籍迁出，每逾期一日，支付违约金3万元。因为卖方的原因违约导致本合同未能继续履行的，卖方应向买方支付违约金150000元。该合同卖方落款处有袁洪、兰粤的签名并捺印。
同日，兰粤、张波还签订了另一份《房屋买卖（居间）合同》（卖方仅有兰粤签名），张波购买兰粤所有的位于渝中区银中大厦E栋15-2#房屋（房地产权证号：101房地证2012字第14248号，建筑面积87.31平方米），卖方代理人为谭晓玲；该房屋处于抵押状态，卖方应在签署本合同之日起60日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于委托人，作为办理产权转移登记手续之用。房屋成交价格为350000元，买卖双方协商一致选择一次性付款方式支付购房款，买方于2013年10月12日交付人民币350000元予卖方作为全部购房款。买方按约定交清购房款后，买卖双方按照经纪方要求于2014年2月13日到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋转移登记给买方或买方书面指定的第三人。买卖双方应相互配合到场办理手续，逾期未到场延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。卖方应在办理产权转移登记手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。卖方同意于2014年2月14日交付房屋予买方使用。卖方逾期交付房屋的，每日应向买方按已收房款总额的万分之五支付违约金。卖方于2014年3月1日将户籍迁出，每逾期一日，支付违约金5万元。因为卖方的原因违约导致本合同未能继续履行的，卖方应向买方支付违约金150000元。该合同卖方落款处只有兰粤的签名和捺印，落款时间为2013年12月12日。
合同签订后，张波于2013年12月12日14时7分向兰粤支付300000元，兰粤于2013年12月12日14时14分向谭晓玲转账221000元，张波于2013年12月12日14时21分再次向兰粤支付50000元。兰粤、袁洪至今未将房屋交付张波，也未为张波办理房屋转移登记手续。诉争房屋产权人为兰粤，该房屋尚有中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行按揭抵押登记。诉讼过程中，张波向我院申请对诉争房屋进行了财产保全，我院于2014年6月4日依法对位于重庆市渝中区中山一路160号15-2#的诉争房屋进行了司法冻结。
庭审中，原、被告双方对两份《房屋买卖（居间）合同》真实性均无异议，张波要求兰粤、袁洪履行的合同为有兰粤、袁洪签字的《房屋买卖（居间）合同》。张波认为《房屋买卖（居间）合同》约定的逾期交房违约金、逾期办证违约金及逾期迁出户籍的违约金过高，要求予以调整，只要求兰粤、张波支付自2014年3月18日起至2014年5月18日止，以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金14233元。
以上事实，有《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖（居间）合同》（卖方仅有兰粤签名）、《房地产权证》、《银行账户历史明细查询单》、《中国工商银行个人账户转账凭证》、《结婚证》、《房屋权利登记信息查询证明》、《协助查询存款通知书回执》等证据及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告之间签订的两份《房屋买卖（居间）合同》均系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，各方在签订合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，且内容具体、明确，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当全面履行合同约定的义务。至于被告抗辩该合同的真实意思是借款，而非房屋买卖，且已经归还了221000元给被告，被告对此予以否认，且缺乏借款合同这一直接证据，转账的221000元是转给了谭晓玲而非本案原告，故对被告主张借款事实无法认定。
《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该案诉争房屋尚有中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行按揭抵押，根据上述法律规定，被告未经抵押权人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的同意，不得转移诉争房屋，即不得发生所有权转移的效力，原告与被告签订《房屋买卖（居间）合同》时，亦知晓诉争房屋的抵押情况，但庭审中并未提供该房屋买卖经过抵押权人同意的证据，且未能代为清偿债务消灭抵押权，故原告要求被告办理重庆市渝中区中山一路160号15-2#的房屋所有权转移登记手续诉求，本院不予支持。
关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款规定的“转让”不仅包括抵押物物权的转移还应当包括抵押物的交付。本案中被告合同中约定的房屋交付行为，是基于房屋买卖导致的所有权变动而发生的，涉案房屋买卖未经抵押权人的同意，导致不发生物权变动的效力，原告不能依法取得涉案房屋的所有权，亦不能要求被告交付房屋。故原告要求被告交付重庆市渝中区中山一路160号15-2#的房屋的诉求，本院亦不予支持。
关于原告要求被告支付自2014年3月18日起至2014年5月18日起诉时止的延期违约金14233元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，原告已经按照合同约定支付了全部房款350000元，而被告却未能在合同约定的期限内将房屋交付原告，也未能在约定的期限内迁出户籍并为原告办理房屋转移登记手续，已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定，被告逾期交付房屋的，每日应向买方按已收房款总额的万分之五支付违约金，原、被告双方应相互配合到场办理手续，逾期未到场延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金，被告于该房屋产权转移登记完成后3日之内将户籍迁出，每逾期一日，支付违约金3万元。原告认为合同中约定违约金金额过高，只主张要求被告支付自2014年3月18日起至2014年5月18日止，以房款350000元为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算的违约金，本院依法予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告袁洪、被告兰粤在本判决生效后向原告张波支付自2014年3月18日起至2014年5月18日止，以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金；
二、驳回原告张波的其他诉讼请求。
本案案件受理费3372元，保全费2270元，被告袁洪、被告兰粤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 刘保兵
二〇一五年六月三十日
书 记 员 尹彦博