江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2314号
上诉人（原审原告）南京新联通实业有限公司，住所地南京市玄武区卫巷3号。
法定代表人邢扬，该公司总经理。
委托代理人王秀明，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）伋文兵，无业。
被上诉人（原审被告）张绕齐。
上诉人南京新联通实业有限公司（以下简称新联通公司）因与被上诉人伋文兵、张绕齐房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第716号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新联通公司的委托代理人王秀明、被上诉人伋文兵、张绕齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新联通公司原审诉称，南京市鼓楼区马台街17号（也称马台街15号）房屋由使用权人刘勇业交由新联通公司对外出租经营。2010年5月13日，新联通公司与伋文兵签订《租赁协议书》，将南京市鼓楼区马台街17号一至二层门面房出租给伋文兵使用。2011年10月2日，伋文兵、张绕齐又与新联通公司签订《备忘录》，即张绕齐作为上述房屋的共同承租方，加入到原《租赁协议》的履行之中，约定因政府即将实施拆迁，自2011年7月1日起，租金由原100万／年变更为90万／年。然而，从2011年7月1日至2012年12月1日，伋文兵、张绕齐并未按时支付租金，拖欠数额为269000元。根据《租赁协议书》约定，承租方逾期十五日未能足额支付租金，应按照延期支付租金的每日千分之六向新联通公司支付违约金。新联通公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、伋文兵、张绕齐向新联通公司支付租金269000元、利息6191元及违约金242100元（利息和违约金均暂计至2013年4月30日，应计至判决给付之日）；2、伋文兵、张绕齐承担本案诉讼费用。
伋文兵原审辩称，1、涉案房屋的产权人为邢扬，伋文兵每次交钱也都是交给邢扬，所以新联通公司的主体不适格；2、伋文兵在租赁期限内，都是按约交纳租金，从未拖欠新联通公司的租金；3、涉案房屋自2010年开始就被列入拆迁范围，伋文兵、张绕齐的经营受到了很大影响，至2011年年底，伋文兵基本处于停业状态，但新联通公司坚持要求支付房租，并且威胁如果不交租金，伋文兵就拿不到拆迁补偿款。综上，请求驳回新联通公司的诉讼请求。
张绕齐原审辩称，涉案房屋被列入拆迁范围后，张绕齐无法继续经营，张绕齐要求新联通公司去拆迁办商量补偿事宜，否则张绕齐就没办法支付租金。新联通公司称如果不交房租，就拿不到拆迁补偿款。张绕齐不欠新联通公司的租金，请求依法驳回新联通公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区马台街17号（15号）一、二层房屋（建筑面积约为1009平方米）系合法建造，经权利人刘勇业授权后，新联通公司将该房屋对外出租。刘勇业与新联通公司的法定代表人邢扬系夫妻关系，新联通公司对刘勇业处分房屋的行为无异议。
伋文兵自2002年起即承租使用上述房屋。2010年5月13日，新联通公司与伋文兵再次签订《租赁协议书》，约定新联通公司将上述房屋继续出租给伋文兵使用，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日止，年租金为100万元，租金每半年支付，先付后用；未及时足额支付租金的，租赁协议终止，承租方每日应按欠付租金总额的千分之六支付违约金等等。
2010年7月27日，南京市房产管理局下发宁拆许字2010第026号房屋拆迁许可证，因湖南路04地块项目建设，该承租房屋被列入拆迁范围。拆迁期限自2010年8月10日至2011年2月9日。2012年12月19日，南京市住房和城乡建设委员会决定湖南路04地块项目宁拆许字2010第026号房屋拆迁许可证的有效期顺延至2013年12月31日。
2011年10月2日，新联通公司与伋文兵、张绕齐签订备忘录，主要内容是：马台街17号一至二层的门面房（面积约1000平方米）原由伋文兵承租，自2011年下半年起，张绕齐也作为该房屋的承租方与伋文兵共同承租。因即将实施拆迁，对伋文兵和张绕齐的经营产生负面影响。经协商，自2011年下半年起，租金减免10万元，另缓交5万元，新联通公司保证在张绕齐、伋文兵拆迁补偿确认的基础上，为之协商争取更多的补偿费用，届时缓交的5万元／年由张绕齐、伋文兵支付给新联通公司；如新联通公司协商不能增加补偿款的，缓交的5万元／年视同减免，无需支付。新联通公司与伋文兵签订的租赁协议书的其他条款对新联通公司与张绕齐、伋文兵仍具有约束力。
2013年1月15日，刘勇业以南京市马台街15号一、二层房屋使用权人身份，与南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室及南京正大经济开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款总额为37461600元，包括停业搬迁补偿3886800元、装修、设备拆移补偿137600元等。
2013年4月24日、5月3日，伋文兵、张绕齐分别与南京市鼓楼区拆迁安置办公室和刘勇业签订补偿协议，其中张绕齐与刘勇业以及南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室签订的补偿协议载明：“原伋文兵转租给李尚来的租赁协议经乙方刘勇业签字同意由伋文兵转租给张绕齐经营使用，现视同刘勇业与张绕齐为直接租赁关系。”协议签订后，伋文兵、张绕齐按照各自签订的协议分别领取停业搬迁补偿、装修、设备拆移补助等各项补偿款234万元、150万元。
上述房屋现已被拆除，新联通公司认可收到张绕齐、伋文兵支付2011年7月至2012年12月期间的租金1006000元，其中伋文兵交纳了431000元，张绕齐交纳了575000元，新联通公司为此提供了具体的收款明细。新联通公司认为张绕齐、伋文兵并未付清租金，而张绕齐、伋文兵认为并不欠付新联通公司租金，双方协商不成，新联通公司遂诉至原审法院，请求判如所请。
原审庭审中，新联通公司与张绕齐、伋文兵一致确认2011年7月1日前的租金已交清。张绕齐、伋文兵称其是分别向新联通公司交纳的租金，三方在备忘录中约定的减少租金10万元以及缓交租金5万元的优惠也一直由张绕齐享有。新联通公司称张绕齐、伋文兵是作为整体共同向新联通公司交纳租金的，至于张绕齐、伋文兵之间如何约定，新联通公司并不清楚。
因双方意见相差较大，致使本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、证明、租赁协议书、备忘录、房屋拆迁许可证、补偿协议等予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，伋文兵自2002年起即与新联通公司存在租赁关系，因涉案房屋在2010年7月27日被列入拆迁范围，根据2011年1月21日公布实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。根据原有规定即国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第一款第（三）项之规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。故新联通公司与伋文兵之间的租赁关系自2010年7月27日起应终止履行。新联通公司与伋文兵在2010年5月13日签订的《租房协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，但该协议约定自2010年10月1日起履行，故该协议因涉案房屋被列入拆迁范围而存在法律上不能履行的情形。而新联通公司与张绕齐、伋文兵于2011年10月2日签订的备忘录因违反上述规定应属无效，但当事人一致认可的事实应予确认。
本案的争议焦点为张绕齐、伋文兵是否欠付2011年7月1日至2012年12月1日期间的房屋使用费？对此原审法院分析如下：
一、关于张绕齐、伋文兵是否应当支付房屋使用费的问题。原审法院认为，根据权利义务相一致的原则，拆迁公告发布后，承租人仍在使用房屋的，应参照当事人之间的约定并结合房屋实际使用的情况，决定是否支付房屋使用费。本案中，涉案房屋虽被列入拆迁范围，但房屋仍由张绕齐、伋文兵继续使用一段时间，且新联通公司与张绕齐、伋文兵就房屋使用费的支付标准重新达成合意，故张绕齐、伋文兵仍应向新联通公司支付房屋使用费。
二、关于双方约定的房屋使用费支付标准问题。原审法院认为，参照新联通公司与张绕齐、伋文兵签订的备忘录，2011年7月1日之后双方认可的房屋使用费在原100万元／年的基础上减少10万元，缓交5万元。其中缓交5万元在新联通公司为张绕齐、伋文兵多争取拆迁补偿费用的前提下，张绕齐、伋文兵仍应缴纳，因新联通公司并未提供证据证明其为张绕齐、伋文兵多争取了补偿费用，故三方约定的缓交5万元仍应交纳的条件不成就，新联通公司无权主张该部分房屋使用费，故双方约定的房屋使用费标准宜确定为85万元／年。
三、关于张绕齐、伋文兵在2011年7月1日至2012年12月1日期间已支付的房屋使用费的数额问题。原审法院认为，新联通公司认可伋文兵在此期间交纳的房屋使用费数额为431000元，张绕齐在此期间交纳的数额为575000元。对于伋文兵提交的2011年5月10日、2011年6月20日以及2011年12月30日的三笔款项，原审法院认为，2011年5月10日的10万元本票及6月20日的15万元收条均发生在2011年7月1日之前，新联通公司确认在此之前的房屋使用费已付清，伋文兵未能举证证明该笔款项系支付2011年7月1日之后的房屋使用费，故不能抵扣；2011年12月30日的收条后面标注详见银行汇款凭据，因伋文兵未能提交相关银行凭证来佐证，故不能认定该款项已实际支付。综上，原审法院认定伋文兵、张绕齐在2011年7月1日至2012年12月1日期间分别向新联通公司支付房屋使用费431000元和575000元，合计1006000元。
四、关于张绕齐、伋文兵是否欠付新联通公司上述期间的房屋使用费问题。原审法院认为，伋文兵虽然自2011年下半年起将承租房屋的一部分转租给张绕齐，但该转租行为事后通过签订备忘录而得到了新联通公司认可，且在签订补偿协议时，新联通公司也认可与张绕齐的直接租赁关系，因此可视为张绕齐、伋文兵作为共同承租人与新联通公司发生租赁关系，故张绕齐、伋文兵交纳的房屋使用费也应作为整体计算。参照双方在备忘录中约定85万元／年的房屋使用费标准，被告应支付2011年7月1日至2012年12月1日期间的房屋使用费为1203600元，而根据现有证据，张绕齐、伋文兵已交纳了1006000元房屋使用费。由于拆迁对张绕齐、伋文兵的经营环境不可避免会产生影响，三方在备忘录中亦明确肯定拆迁对经营产生负面影响，并且随着拆迁工作的不断推进，影响会越来越严重。故上述期间的房屋使用费应当在双方约定85万元／年标准的基础上，综合考虑拆迁对经营的实际影响后予以适当减少。综上，考虑拆迁对经营的实际影响，张绕齐、伋文兵已交纳的上述房屋使用费与约定的数额基本相符，张绕齐、伋文兵无需再向新联通公司支付房屋使用费，故新联通公司要求张绕齐、伋文兵支付欠付房屋使用费（租金）的请求，原审法院不予支持。张绕齐、伋文兵亦不构成违约，不应承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《城市房屋拆迁管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回南京新联通实业有限公司的诉讼请求。案件受理费9934元，保全费3520元，合计13454元，由南京新联通实业有限公司负担。
上诉人新联通公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清，减损新联通公司的合法权益。1、双方签订的《备忘录》中明确约定自2011年下半年开始，租金为90万／年，先缓交5万元，如上诉人为被上诉人多争取拆迁补偿款，则仍有权收取5万元租金，而上诉人在拆迁时帮被上诉人争取了“特行补助50万元”，则上诉人主张5万元租金的合同条件已经成就，故自2011年下半年，租金标准应为90万元／年，而非85万元／年。2、2011年7月至2012年12月的租金应为127.5万元（90万元÷12个月＊17个月=127.5万元）。二、原审法院适用法律错误，丧失公平、公正的立场。1、《备忘录》合法有效，不存在认定无效的法律依据。原审法院依据《城市房屋拆迁管理条例》认定《备忘录》无效，系适用法律错误。2、依据双方签订的《租赁协议书》和《备忘录》，上诉人有权向被上诉人追索足额的租金和违约金。3、即使租赁协议无效，上诉人仍然有权参照租金标准主张房屋占用使用费。拆迁办在2013年5月之后才实施了拆迁行为，涉案房屋仍然可以正常使用和经营到2013年5月份，因此本案不存在任何减少租金的理由。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人伋文兵、张绕齐答辩称，因我方经营的宾馆属特殊行业，因此拆迁补偿中才会有特行补助50万元，该补助非上诉人帮我方争取到的。因为上诉人说如我方不按期缴纳房租，我方就拿不到拆迁补偿款，所有我方一直都在按期缴纳房租。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中新联通公司将涉案房屋出租给伋文兵使用，由伋文兵交纳租金。在双方租赁合同履行期间，因2010年7月27日南京市房产管理局下发宁拆许字2010第026号房屋拆迁许可证，涉案房屋被列入拆迁范围。故拆迁公告发布后，双方租赁关系即终止，此时新联通公司已无权再将涉案房屋出租，因此新联通公司与伋文兵、张绕齐于2011年10月2日签订的备忘录应属无效。拆迁公告发布后，双方为了获取更多的拆迁利益，约定涉案房屋仍由伋文兵、张绕齐承租并使用，伋文兵、张绕齐也按约交付了大部分租金。现上诉人起诉主张两被上诉人欠付租金，本院认为，拆迁公告发布后，承租人仍在使用房屋的，应依据当事人之间的约定并结合房屋实际使用的情况，来认定出租人支付相应费用。因房屋面临拆迁对伋文兵、张绕齐的经营及周边的经营环境产生较大的影响，且三方在备忘录中亦明确肯定拆迁对经营产生负面影响，故原审法院认定上诉人主张的涉案房屋占有费应综合考虑拆迁对经营的实际影响并参照备忘录约定的租金标准予以适当减少，并无不当。现伋文兵、张绕齐已交纳了1006000元房屋使用费，该数额与约定的数额基本相符，故原审法院以此为由驳回新联通公司的诉请，有事实与法律依据。上诉人的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9934元，由上诉人南京新联通实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 罗程允