黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第570号
上诉人（原审被告）王士坤，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人张明亮，黑龙江胜德利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李家林，男1970年5月5日出生，住哈尔滨市道里区。
上诉人王士坤因与被上诉人李家林房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第0057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月11日公开开庭审理本案。上诉人王士坤及其委托代理人张明亮，被上诉人李家林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年9月29日，李家林与王士坤签订《厂房租赁合同》一份，约定李家林将华山小区锅炉房院内（厂房使用面积约330平方米），院内面积300米左右，地下室面积100米-200米左右厂房出租给王士坤，租赁期自2011年11月1日至2020年6月1日24时止，年租金为110000元（含当年包烧费），下年租金提前一个月交付，租期内王士坤应交费用每逾期1天，按日租金的3倍支付滞纳金。
合同签订后，双方实际履行了租赁合同。2013年11月1日起，王士坤开始欠付租金。2014年9月19日，王士坤从争议房屋中迁出，双方已办理完房屋交接手续。
李家林向一审法院提起诉讼，请求：一、终止双方《厂房租赁合同》，并要求王士坤依法迁出租赁厂房；二、王士坤按合同约定承担滞纳金（按日租金130%计算）至迁出厂房之日止；三、诉讼费由王士坤负担。
王士坤在一审辩称：因李家林没有有效证据证明其对该房产具有所有权，该房产系违章私建房屋，不受法律保护，故该租赁合同无效，请求法院依法驳回李家林的诉讼请求。同时因双方之间还存在另一个租赁合同，在那个合同履行过程中，李家林欠王士坤80000元，因此王士坤才没有支付本争议房屋的租金，故王士坤没有违约。
原审判决认为：双方之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2014年9月19日，王士坤从争议房屋中迁出，双方办理完房屋交接手续，双方已实际终止了《厂房租赁合同》，准予双方解除《厂房租赁合同》。
王士坤自2013年11月1日开始拖欠租金，侵犯了李家林的合法权益，已构成违约，李家林要求王士坤按约定租金的130%支付自2013年11月1日起至2014年9月19日止的滞纳金126545.21元（110000元／年÷365天×323天×130%）的诉讼请求合理合法，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除李家林与王士坤于2011年9月29日签订的《厂房租赁合同》；二、王士坤于本判决生效之日起10日内向李家林支付滞纳金人民币126545.21元；三、驳回李家林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2831元，由王士坤负担。
原审原告王士坤不服一审判决，向本院提起上诉称：一、请求二审法院依法撤销一审判决第二项；二、一、二审诉讼费用由李家林负担。理由是：一、一审判决认定租赁合同合法有效系定性错误、适用法律错误。1.本案租赁的标的物（厂房）系违法建筑不受法律保护，租赁合同无效。我国《宪法》第十三条第一款及《民法通则》第五条均规定公民的合法财产受法律保护。现李家林的出租厂房是没有任何合法证据的违章建筑，不受法律保护，其租赁合同也是无效的。2.依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定即“出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建筑的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。李家林私自改变了其举证的“建筑工程规划许可证”规定的建设项目，将许可的车库项目私自改成了厂房项目。因此，该租赁合同无效。一审法院判决认定租赁合同合法有效属定性错误、适用法律错误。二、王士坤没有违约，其享有不安抗辩权。王士坤并没有违约，是李家林先违约多收王士坤另一个租赁物租金8万元，王士坤享有不安抗辩权。三、双方租赁合同第四条第3点约定的滞纳金是指：“乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用”，而该费用是指该租赁合同第三条第2点约定的“在租赁经营期间产生的各种税费均由乙方负责”，并不是指“租金”。四、本案李家林要求的滞纳金为本金的130%明显过高，正常应当为本金的30%以内。依据《合同法》第一百一十四条第二款即“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在合同中约定的违约金是本金的3倍，明显过分高于造成的损失。因此，王士坤请求二审法院将违约金减少至本金的30%以内。综上，请求二审法院依法改判。
李家林辩称：1.对于租赁厂房与车库，普通百姓认为两者没有区别，该租赁物有许可证照，已取得规划局颁发的建设许可证，不属于私建乱建。2.王士坤提到的不安抗辩权是另一个合同主体之间另一起官司，与本案无关。3.违约金过高问题，因为该合同中约定的违约金是经过双方共同协商订立的，应当按照合同约定履行。请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审庭审过程中，被上诉人李家林举示的证据如下：证据1.《场地租赁合同》一份，意在证明李家林从哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司南岗第一供暖经营分公司租赁争议房产所在地，取得了该地自2010年6月1日至2020年5月31日间的使用权；证据2.《转让协议一份》，意在证明李家林从案外人高洪宝手中通过转让的方式取得了哈尔滨市飞驰奥迪特约维修中心的经营权。
王士坤对李家林举示的证据质证认为，该两份证据均不属于新证据，且无法证实其真实性。
经质证，本院认为：李家林提交的两份证据与其在一、二审的陈述相符合，且王士坤在审理中承认其在租赁争议房产时，收到了李家林交付的哈尔滨市飞驰奥迪特约维修中心相关手续，故该两份证据客观真实，本院予以采信。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：关于双方争议租赁厂房合同效力问题。在一审中，李家林提交了与争议房产所在地相对应的哈尔滨市城乡规划局颁发的哈规（南岗）修建字第（2011）6号建设工程规划许可证，其中载明：“该建筑项目为钢结构车辆库房”并不存在李家林私自改变建设项目的问题，而且该房产建筑结构与王士坤用于经营车辆维修业务的租赁目的相符。同时能够证明该建筑物已经取得了建设工程规划许可证，并非违章建筑。因此，双方签订的租赁合同为有效合同，王士坤以李家林私自改变建设项目及争议租赁物属于私建为由，主张双方的租赁合同无效没有事实依据，本院不予支持。
关于王士坤是否有权行使不安抗辩权的问题。因不安抗辩权的提出，必须基于同一双务法律关系的存在，而本案中，王士坤提出不安抗辩权的理由是认为，李家林在与其另一租赁合同的履行中多收了8万元钱，其与本案不属于同一双务合同的法律关系。故此，王士坤主张不安抗辩权的理由于法无据，本院不予支持。
关于王士坤上诉主张，违约金所针对的是租赁经营期间产生的各种税费，并不是指本案“租金”的问题。根据双方签订的《厂房租赁合同》第四条第3项约定的“在租赁期内，乙方（王士坤）逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用时，每逾期一天，乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。”其中对违约金的指向范围并未限制为“各种税费”，且王士坤承担主要合同义务就是交付租金，所以一审判决基于王士坤未付租金的事实而判罚其承担违约金，符合常理性理解及合同核心目的，也符合法律规定。
关于一审判决王士坤按合同约定租金的130%支付滞纳金是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决违约金为本金的130%属于明显高于造成的损失，应当予以调整。另参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定的：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”据此，本院酌定依据王士坤拖欠李家林租金本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支持李家林主张的滞纳金为妥。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第57号民事判决第一项、第三项；
二、变更哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第57号民事判决第二项为：王士坤于本判决生效之日起10日内以97342.47元（110000元／1年÷365天×323天）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付李家林自2013年11月1日起至2014年9月19日拖欠房屋租金的滞纳金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2831元，由上诉人王士坤负担905元，被上诉人李家林负担1926元；二审案件受理费2831元，由上诉人王士坤负担905元，被上诉人李家林负担1926元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵俊峰
二〇一五年六月十八日
书 记 员 齐 跃