天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1025号
上诉人（原审被告）徐寅子。
委托代理人许旭升，天津云汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市河西区东海街便民服务总站，住所地天津市河西区泗水道1号东海街办事处院内。
法定代表人刘小冬，经理。
委托代理人温兵国，天津易道律师事务所律师。
上诉人徐寅子因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2015）西民二初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人徐寅子及其委托代理人许旭升，被上诉人天津市河西区东海街便民服务总站的委托代理人温兵国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告系房屋租赁合同关系。坐落天津市河西区枫林路8号房屋产权人系东海街街道办事处，该办事处委托原告对上述房屋进行管理，原告有权以其名义对外签署租赁合同。2009年5月18日原告与案外人黄群签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于天津市河西区枫林路8号，建筑面积约670平方米、院落约350平方米出租给黄群。租赁期限自2009年7月1日至2013年6月30日止，年租金180000元，黄群不得将房屋转租、转让、分租、借用、调换、入股等。合同签订后，案外人中国电信股份有限公司天津河西分公司在河西区枫林路8号楼内租赁机房一间（二楼楼梯左侧），同时在院内立有基站信号塔一个，2012年3月26日黄群与中国电信股份有限公司天津河西分公司下属单位天津晟昌信通讯器材销售有限公司签订移交证明，内容为：枫林路8号（原东海街文化站院内）通信基站管理、维护等一切事宜，由天津晟昌信通讯器材销售有限公司负责，以后与个人无任何关系。2012年7月4日黄群与案外人李伟、被告签订房屋租赁协议书一份，黄群将枫林路8号两层楼房（建筑面积约670平方米、院落约350平方米）出租给李伟、徐寅子。租期4年，自2012年8月1日至2016年7月31日。被告于2012年7月4日从黄群处接手诉争房屋，被告向黄群交纳租金至2013年1月。2013年3月1日，原、被告签署《房屋租赁合同》一份，双方约定将位于坐落天津市河西区枫林路8号、面积为670平方米的房屋租赁给被告使用。租赁期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止，年租金为250000元，租金支付为每半年支付一次，支付时间为每半年第一个月前10日支付租金，该合同约定不允许转租。合同签订后，原、被告均按合同约定内容履行。但自2014年9月被告以租赁物院内有通信塔影响其使用为由，拒绝向原告交纳房屋租金。2015年2月4日原告向被告发出催款通知单，同年3月15日向被告寄发腾房通知书。现原告起诉，请求判令：1、被告立即向原告腾交使用的坐落于河西区枫林路8号的房屋（面积670平方米）；2、被告支付原告自2014年9月1日起至2015年2月28日止的租金125000元，支付违约金22916.66元，支付2015年3月1日至3月31日占用诉争房屋期间的损失25000元，总计172916.66元，并继续支付自2015年4月1日起占用诉争房屋期间的损失（按每月25000元标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原审法院予以确认。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用后，被告向原告交纳房屋租金至2014年8月。被告自2014年9月不再向原告支付租金的行为，属于违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告向其支付2014年9月1日起至2015年2月28日房屋租金125000元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院应予支持。关于原告要求被告支付违约金22916.66元的诉讼请求，符合双方合同约定，原审法院予以支持。关于原告要求被告支付2015年3月1日至3月31日相当于房屋租金的损失（房屋使用费）25000元的诉讼请求，鉴于双方租赁合同期限届满，故原告主张，合法有据，但损失数额应以每月租金为准。经过计算为20833元。关于原告要求被告按每月25000元的标准支付自2015年4月1日起至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，也应以每月租金20833元为准，原审法院予以支持。关于原告要求被告将诉争房屋腾空交还原告的诉讼请求，符合法律规定，原审法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：“一、本判决生效之日起7日内，被告徐寅子向原告天津市河西区东海街便民服务总站支付2014年9月1日起至2015年2月28日止房屋租金125000元、违约金22916.66元，共计147916.66元；二、本判决生效之日起7日内，被告徐寅子将坐落天津市河西区枫林路8号、面积为670平方米的房屋腾交给原告天津市河西区东海街便民服务总站，属于被告徐寅子的物品由其自行清理；三、本判决生效之日起7日内，被告徐寅子按每月20833元的标准向原告天津市河西区东海街便民服务总站支付2015年3月1日至3月31日的房屋使用费；四、本判决生效之日起7日内，被告徐寅子按每月20833元的标准向原告天津市河西区东海街便民服务总站支付自2015年4月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；五、驳回原告天津市河西区东海街便民服务总站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3758元，减半收取1879元，由原告天津市河西区东海街便民服务总站负担45元，由被告徐寅子负担1834元。”
一审判决宣判后，徐寅子不服原审判决，上诉至本院。上诉请求为：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决认定部分事实错误，双方之间的租赁合同未到期，二房东黄群与上诉人签订了4年期的合同，上诉人随即投入100余万元进行装修，准备经营快捷酒店，后在上诉人准备开业时，被上诉人找到上诉人要求签订书面租赁合同，因其上级要求备案合同一律不得超过2年，口头承诺上诉人到期续期，上诉人因此追记投资80余万元。现由于被上诉人换届导致合同没有续签，但实际租赁期限为4年。上诉人从黄群手里接手房屋时有个通信塔和设备房，每年补偿使用人7万余元，13年、14年补偿金被上诉人没有给上诉人，上诉人要求折抵租金被上诉人不予理睬，上诉人扣除补偿金后交付租金，被上诉人不收，并非上诉人拒交，租金数额应扣除未交付租赁部分，再有，上诉人对房屋进行维修所花费用，应在应付租金中扣除。综上，要求二审法院予以改判。
被上诉人天津市河西区东海街便民服务总站答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人徐寅子未提供新证据。本院查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。该合同明确约定租赁期限2年，现期限届满，被上诉人作为出租人明确表示不再续签合同，上诉人应依合同约定将房屋腾空交付。上诉人上诉主张被上诉人曾承诺合同期满后续签合同，双方之间的租赁合同实际租赁期限应为4年，对此，被上诉人予以否认，上诉人无证据佐证，上诉人主张的该待证事实不能成立。现租赁期限届满，且上诉人在租赁期间欠付租金的事实存在，故被上诉人起诉要求上诉人腾空交付房屋、交纳欠付租金及支付租期届满后房屋使用费的诉讼请求，应予支持。关于上诉人主张因所租赁房屋范围内设立有通讯基站，每年应对其进行7万余元补偿并在应交纳租金内扣除的问题，经查，被上诉人不认可补偿的事实存在，上诉人未提供证据佐证，故上诉人主张的该事实，本院不予认定。关于上诉人主张其所租赁的房屋需要维修，其对房屋进行维修的费用应在应交纳租金中扣除的问题，上诉人未提供证据证实房屋存在需要维修之情形及其因维修而支出了维修费用，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。原审法院对本案所作认定及处理并无不当之处，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人徐寅子负担。
本判决为终审判决。
审判长 哈 欣
审判员 王 新
审判员 包 颖
二〇一五年十月十二日
书记员 于明辉
速录员 李 楠