湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终855号上诉人（原审原告）：毛秀兰，女，1964年9月29日出生，汉族，湖南省南县人，现住湖南省南县。上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1988年9月1日出生，汉族，湖南省南县人，现住湖南省南县。上诉人毛秀兰、ＸＸ共同委托诉讼代理人：王博，湖南同升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭淑霞，女，1932年12月23日出生，汉族，江西省九江市人，现住上海市。委托诉讼代理人：范国军，湖南星沙律师事务所律师。上诉人毛秀兰、ＸＸ与上诉人彭淑霞房屋买卖合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2017年5月18日作出（2016）湘0304民初1005号民事判决，毛秀兰、ＸＸ不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日作出（2017）湘03民终1182号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院立案受理后另行组成合议庭，作出（2017）湘0304民初2575号民事判决。毛秀兰、ＸＸ与彭淑霞均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛秀兰、ＸＸ上诉请求：撤销原判，依法改判，并由彭淑霞承担诉讼费用。事实与理由：一、毛秀兰与丈夫汪诗培于2000年左右在涉案房屋所在地从事餐饮生意，俞新民、彭淑霞以及女婿吴新雄等人常去毛秀兰餐馆吃饭，因而相识。俞新民提出出售涉案房屋，在房屋买卖过程中都是俞新民与汪诗培协商，只是签署合同时由俞新民女婿吴新雄代签，因此，俞新民知晓整个合同签订过程，成交价格也是俞新民与汪诗培协商的结果。二、俞新民购买涉案房屋的价格是4915.28元，而汪诗培购买俞新民房屋的成交价是5000元，属合理价格。况且，《房屋买卖合同》第三条约定，涉案房屋出售价格不含应当补交的土地使用权出让金和土地收益、税费，该部分由汪诗培承担。涉案房屋买卖时间是在2000年8月，当时房屋所处的地方昭山乡（注：现称昭山镇，下同）团山村尚未开发，道路、生活设施等不全，位于乡村，地段偏僻，故不能以现在的条件去判断涉案房屋当时的市场价格，况且俞新民当时出售房屋是因为其急于搬家去上海，因此一审判决认定双方成交价格远远低于市场价格存在错误。三、吴新雄代签合同的行为属表见代理。吴新雄系俞新民女婿，并向汪诗培提交了俞新民出具的授权委托书，且将涉案房屋房产证、购房合同等证明房屋所有权的所有证件均提交给了汪诗培，因此汪诗培完全有理由相信吴新雄具有代理权。湖南大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》结论错误，不应作为定案依据。彭淑霞答辩称：一、俞新民、彭淑霞与毛秀兰、汪诗培并不熟悉，双方之间并无房屋买卖关系；二、吴新雄属无权代理，也没有获得俞新民、彭淑霞的追认；三、汪诗培对于吴新雄属无权代理这一事实是明知的，汪诗培与吴新雄签订《房屋买卖合同》时并非善意，该房屋属房改房，该房屋的成本价是477元/平方米，折抵价是78元/平方米，而双方总成交价为5000元，低于成本价的七分之一，明显低于市场价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回毛秀兰、ＸＸ的诉讼请求。彭淑霞上诉请求：改判由毛秀兰、ＸＸ承担本案鉴定费、现场勘验费及交通费3300元以及诉讼费用。事实与理由：本次鉴定共花费鉴定费2300元（有鉴定费发票），现场勘验交通及勘验费1000元（有鉴定机构湖南大学司法鉴定中心的鉴定人何某出具的收条为证），共计3300元。上述费用系客观存在的费用，请求法院查明事实，判令由毛秀兰、ＸＸ承担。毛秀兰、ＸＸ答辩意见：彭淑霞提出由答辩人承担鉴定费、现场勘验交通费及现场勘验费，缺乏依据。一、鉴定机构的鉴定意见错误，不应作为定案依据；二、样本一和样本二均系湘潭市房改的买卖合同，系同一份样本，不符合法律规定；三、鉴定机构自行决定采用样本，未经答辩人质证，且答辩人的代理人也未到场，程序违法。毛秀兰、ＸＸ一审诉讼请求：1.判令位于湘潭市岳塘区房屋所有权归毛秀兰、ＸＸ所有；2.判令彭淑霞协助毛秀兰、ＸＸ办理房屋所有权变更登记手续；3.判令彭淑霞承担本案诉讼费。诉讼过程中，毛秀兰、ＸＸ变更第一项诉讼请求为请求判令彭淑霞继续履行汪诗培与俞新民于2000年8月1日签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：毛秀兰系汪诗培之妻，ＸＸ系汪诗培之子。2000年8月1日，俞新民的女婿吴新雄以俞新民的名义与汪诗培签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定俞新民将其名下位于湘潭市岳塘区房屋出售给汪诗培，房屋建筑面积为62.45平方米，汪诗培在签订买卖合同时一次性付清购房款5000元。由于签订房屋买卖合同时，不能办理权属转移手续，故俞新民只能将《房屋所有权证》及《湘潭市房改公有住宅买卖合同》和所交购房款凭证等移交给汪诗培，待该房屋能办理产权转移手续时，双方共同办理权属转移手续，费用由汪诗培支付，2000年年底前办理权属转移手续。2000年7月30日，汪诗培向吴新雄支付了购房款5000元和水电、收视费500元。合同签订后，吴新雄将该房屋交付给了汪诗培，并将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《湘潭市房改公有住宅买卖合同》和所交购房款凭证等移交给了汪诗培。之后，双方一直未办理房屋过户手续。2006年8月4日，俞新民因病在上海市逝世。2012年，涉案房屋经湘潭市湖湘公证处公证转移登记在俞新民之妻彭淑霞名下。2015年6月9日，汪诗培因病逝世。毛秀兰、ＸＸ认为涉案房屋应属其所有，遂诉至法院，请求判如诉请。另查明：涉案房屋系俞新民所在单位中国人民解放军第五七一二工厂出售给俞新民的房改公有住宅。俞新民与其所在单位中国人民解放军第五七一二工厂于1997年10月10日签订了一份《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，约定房屋的成本价为每平方米477元，折扣工龄后的总房价为6144.1元，实际成交价为4915.28元。职工付清全部房款后，产权归个人所有，五年后可依法进入市场，职工购买的住房使用不到五年，需要退房的，只能退给原产权单位。还查明，吴新雄与汪诗培签订《房屋买卖合同》时向汪诗培出具了一份委托书，内容为“今委托女婿吴新雄全权代理处理房屋事宜，本人一概认可，委托人俞新民”。经湖南大学司法鉴定中心对俞新民的签名进行笔迹鉴定，确认俞新民的签名并非其本人所书写。一审法院认为：本案因毛秀兰、ＸＸ变更诉讼请求，案由应为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是俞新民的女婿吴新雄以俞新民的名义与汪诗培签订的《房屋买卖合同》是否具有法律效力；吴新雄以俞新民的名义与汪诗培签订《房屋买卖合同》并收取购房款的行为是否构成表见代理。经庭审查明，吴新雄向汪诗培出具的委托书中委托人俞新民的签名并非俞新民所书写，毛秀兰、ＸＸ亦未提交证据证实俞新民口头授权吴新雄处理房屋买卖事宜或事后对吴新雄以其名义签订的《房屋买卖合同》的行为予以追认，故俞新民的女婿吴新雄以俞新民的名义与汪诗培签订《房屋买卖合同》并收取购房款的行为属于无权代理。根据法律规定，表见代理的成立需要具备四个条件：1.代理人无代理权；2.有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3.相对人为善意且无过失；4.行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中，吴新雄仅是俞新民的女婿，对于处置房产这种重大家庭事项，由女婿出面处理而汪诗培不与涉案房屋所有权人俞新民夫妇核实，在涉案房屋能办理产权变更手续后未及时办理变更，而在时隔十多年后才主张权利，明显不符常理。同时涉案房屋成本价格为29788.65元，而汪诗培给付的房款价格为5000元，明显低于当时正常的市场价格，汪诗培却未对价格产生合理的怀疑，由此该院认为汪诗培与吴新雄签订《房屋买卖合同》并向其支付购房款5000元的行为并非善意，因此吴新雄以俞新民的名义与汪诗培签订《房屋买卖合同》的行为不符合表见代理的构成条件，其行为后果不应当由俞新民承担。俞新民的女婿吴新雄以俞新民的名义与汪诗培签订《房屋买卖合同》并收取购房款的行为属于无权代理，双方所签订《房屋买卖合同》系无效合同，不具有法律效力。因此毛秀兰、ＸＸ请求判令彭淑霞继续履行汪诗培与俞新民于2000年8月1日签订的《房屋买卖合同》并协助毛秀兰、ＸＸ办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，无理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回毛秀兰、ＸＸ的全部诉讼请求。案件受理费50元，保全费70元，合计120元，由毛秀兰、ＸＸ负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明，根据彭淑霞一审时提交的《继承权公证书》（出具时间是2012年5月）和《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》（填写时间是1997年10月）可知：俞新民（1924年出生，工作单位为中国人民解放军第五七一二工厂）与彭淑霞（《继承权公证书》及彭淑霞身份证上记载的出生时间是1932年，而《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》记载的出生时间是1927年，工作单位为中国人民解放军第五七一二工厂）共有四个子女，分别是：俞开琪（男，1950年出生，工作单位为上海工汇实业总公司）；俞开谷（男，1952年出生，工作单位为广东省佛山社会保险事业局）；俞开娟（女，1954年出生，工作单位为中国人民解放军第五七一二工厂）；俞开军（女，1957年出生，工作单位为南京14厂）。据彭淑霞代理律师范国军二审向法院陈述称：吴新雄系俞开娟丈夫，俞新民、彭淑霞的女婿。俞新民与吴新雄均在中国人民解放军第五七一二工厂工作，各有住房。对此，本院予以确认。根据彭淑霞一审时提交的《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》（填写日期为1997年10月）可知，涉案房屋建成时间是1982年，房屋建筑面积为62.45平方米，使用面积53.23平方米。根据双方一审时均提交的《湘潭市房改公有住宅买卖合同》可知，甲方（即中国人民解放军第五七一二工厂）出售给乙方（即俞新民）的住房建筑面积为62.45平方米，控制面积标准为65平方米，成本价为477.00元/㎡（注：477.00系印制书写），实际售价78.71元/㎡，工龄折扣，现有住房折扣后总房价款为6144.10元，实际成交额为4915.28元。对此，本院均予以确认。对于一审判决查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、汪诗培与吴新雄于2000年8月1日签订《房屋买卖合同》的行为是否成立表见代理；二、毛秀兰、ＸＸ是否需要负担彭淑霞申请鉴定的费用（含现场勘验费、交通费）3300元。一、关于汪诗培与吴新雄于2000年8月1日签订《房屋买卖合同》的行为是否成立表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此可知，成立表见代理的条件包括：一是行为人无代理权、超越代理权或代理权已终止；二是行为人以被代理人名义订立合同；三是相对人有理由相信行为人有代理权；四是相对人主观上善意，即相对人不知道或不应当知道行为人无代理权。就本案来看，第一，彭淑霞表示俞新民从未授权吴新雄出售涉案房屋，只是让吴新雄代为管理房屋，符合上述第一项条件。第二，《房屋买卖合同》中载明的出售住房个人系俞新民，吴新雄也署名为“吴新雄代”，符合上述第二项条件。第三，吴新雄系俞新民女婿，二人同在中国人民解放军第五七一二工厂工作。结合《继承权公证书》（出具时间是2012年5月）和《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》（填写时间是1997年10月）可知，在俞新民与彭淑霞的四个子女中，只有吴新雄的妻子即俞开娟与俞新民、彭淑霞住在中国人民解放军第五七一二工厂宿舍，其他三个子女均在外地。并且，2000年汪诗培购买涉案房屋时，俞新民已有76岁，彭淑霞也近68岁（以其身份证上的出生年月计算）。因此，在外人汪诗培看来，由俞新民委托女婿吴新雄办理房屋转让事宜，合情合理。况且，吴新雄向汪诗培提交了署名为“俞新民”出具的委托书、俞新民购买涉案房屋的《湘潭市房改公有住宅买卖合同》原件、房屋所有权证原件、国有土地使用权原件等材料，据此汪诗培完全有理由相信吴新雄具有代理权。虽然彭淑霞称吴新雄向汪诗培提交的委托书并不是俞新民本人签字，但俞新民与吴新雄系翁婿关系，汪诗培完全有理由相信这是俞新民出具的委托书，汪诗培也已尽到合理的注意义务。彭淑霞也未举证证明该委托书系汪诗培自行伪造或者与吴新雄合谋伪造，或者汪诗培知晓该委托书确实不是俞新民出具，故彭淑霞以吴新雄提交的委托书并非俞新民本人签名为由认定汪诗培无正当理由相信吴新雄具有代理权的意见，不能成立，本院不予采纳。第四，毛秀兰、ＸＸ称汪诗培并不知道或应当知道吴新雄无代理权，而彭淑霞也未能举证证明汪诗培知道或者应当知道吴新雄无代理权转让房屋，故对于毛秀兰、ＸＸ称汪诗培系善意的意见，本院予以采纳。彭淑霞称，涉案房屋成本价为477元/㎡，而汪诗培购买价格不及成本价的七分之一。本院认为，涉案房屋建造于1982年（俞新民购买于1997年），在汪诗培2000年购买时，房屋房龄已有18年，涉案房屋位于昭山乡团山村，地段偏僻，且俞新民实际出资购买价款为4915.28元，汪诗培以5000元的价格购买并未明显低于该房屋当时的市场价格。故对于彭淑霞以汪诗培购房价格严重低于成本价为由认为汪诗培存在恶意的意见，本院不予采纳。因此，毛秀兰、汪诗培称吴新雄于2000年8月1日与汪诗培签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理的意见成立，本院予以采纳。因涉案已被彭淑霞挂失过户至其个人名下，故毛秀兰、ＸＸ要求彭淑霞继续履行合同并协助将涉案房屋过户至毛秀兰、ＸＸ名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因本案中毛秀兰、ＸＸ要求彭淑霞继续履行合同的诉讼请求与要求彭淑霞协助办理房屋过户手续的诉讼请求系同一请求，故本院判决主文不重复列明。二、关于毛秀兰、ＸＸ是否应当承担本案鉴定费、现场勘验费以及交通费的问题。因吴新雄向汪诗培提交的委托书是否系俞新民本人签名，不影响本案的处理结果，故对于彭淑霞要求毛秀兰、ＸＸ承担本案鉴定费、现场勘验费以及交通费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，毛秀兰、ＸＸ的上诉理由成立，应予支持；彭淑霞的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初2575号民事判决；二、彭淑霞在本判决生效之日起十日内协助毛秀兰、ＸＸ办理湖南省湘潭市岳塘区房屋所有权变更登记手续。一审案件受理费50元，保全费70元，合计120元，由彭淑霞负担；二审案件受理费100元，由彭淑霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  周 粤审 判 员  周 尧二〇一八年七月二十日法官助理  周成锋书 记 员  胡思佳附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。