河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）涧民二初字第488号
原告洛阳市涧西区鸿信花苑业主委员会，住所地洛阳市涧西区。
负责人仇桂荣，该业委会�主任。
委托代理人李军徽，洛阳市涧西区南昌路法律服务所工作者。
被告洛阳顺祥物业管理有限公司，住所地洛阳市涧西区。
法定代表人郭顺利，执行懂事兼总经理。
委托代理人宋恒、曹明哲（实习），河南先为律师事务所律师。
被告郭顺利。
原告洛阳市涧西区鸿信花苑业主委员会诉被告洛阳顺祥物业管理有限公司为物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳市涧西区鸿信花苑业主委员会的委托代理人李军徽、被告洛阳顺祥物业管理有限公司的委托代理人宋恒、曹明哲、被告郭顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳市涧西区鸿信花苑业主委员会诉称，洛阳市涧西区鸿信花苑小区为河南鸿信枫叶置业有限公司开发建设，后委托洛阳嘉�物业管理有限公司对该小区提供前期物业服务，被告郭顺利为嘉鹏物业公司工作人员。2014年4月，为原告小区提供物业服务的单位突然变更为被告。2014年11月24日，被告顺祥公司贴出公告，以为原告小区提供物业服务不适应为由撤离，不再对原告小区提供物业服务。但被告物业公司强占小区的社区服务中心物业办公用房不予移交；将小区公共用房出租获取不当利益；多收物业、水电、车库租金不予返还；将原嘉鹏物业留下的办公家具、设备等物品擅自办理；甚至将代收代缴的水电等费用占有，不向水务、电力单位支付，致使小区停水、停电，给业主生活造成严重不便。经区信访局、物业办、水务集团、电力公司、长安路办事处、业主代表召开协调会议形成一致意见：因被告拒不履行相关移交手续且被告收取物业费至2014年12月31日，水电抄表时间节点为2014年12月31日，但被告拒不和小区办理撤出后的相关手续。期间发现：原告为小区提供服务期间，并未取得物业服务等相关资质。此后，在长安路办事处和涧西区物业办的牵头下，小区成立了业主委员会。原告委托新的物业公司为小区业主提供物业服务，但新的物业公司因被告强占原小区社区服务中心无法进入。另按照公司法相关规定，被告郭顺利应当对公司债务承担连带责任。为维护全体业主利益，故诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、判令被告洛阳顺祥物业管理有限公司（以下简称顺祥公司）立即退出鸿信花苑小区物业服务区域，并将鸿信花苑小区的物业服务区域、社区服务中心和物业服务用房等设施及有关资料移交给原告（清单附后）；2、判令被告顺祥公司向公共事业单位（水务、电力公司等）清缴2014年12月31日前所拖欠的水、电等费用及违约金；3、判令被告返还原告�其垫付的保安、保洁人员工资4230元；4、判令被告顺祥公司将多收的物业费、水费和多收的车库租金返还给原告；5、判令被告顺祥公司按300元／月／间的价格，自2015年1月1日起至被告实际停止占用房屋之日止向原告支付鸿信花苑社区服务中心两间房屋的占用费；6、判令被告郭顺利对上述事项的清偿、履行等承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告洛阳顺祥物业管理有限公司辩称，一、关于原告的主体资格问题，业主委员会是指根据业主公约或法律的规定，在房地产行政主管部门的指导下成立的业主大会选举产生的、由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理和广大业主履行业主公约的民间组织，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，且根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定，属于小区业主的权利应当由小区业主自已行使，现行的法律并未赋予业主委员会代替业主进行诉讼的权利资格。如果原告参加诉讼，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，取得业主大会的授权方可，否则鸿信花苑业主委员会就不具备原告的主体资格。二、关于顺祥公司的入驻与退出问题，鸿信花苑小区系由河南鸿信枫叶置业有限公司开发建设，该小区的前期物业公司为洛阳嘉鹏物业管理有限公司（以下简称”嘉鹏公司”），后嘉鹏公司于2014年退出该小区。郭顺利作为嘉鹏公司的负责人，为继续向业主提供服务，继而成立顺祥公司，并在长安路办事处的委托下为鸿信花苑小区提供服务。后因小区部分业主拒不交纳物业费，并与顺祥公司发生矛盾，导致顺祥公司无法继续经营，在与政府部门和业主代表协商无果情况下，无奈退出。原告所说的突然变更和擅自撤离不是事实。三、关于物业服务用房和物业服务资料返还问题，1、原告所谓的社区服务中心房屋14间（含物业服务用房两间），这14间房屋系鸿信花苑开发商河南鸿信枫叶置业有限公司所建，不在鸿信花苑的规划图纸内，也未在房管局登记备案，并不属于小区的公共设施，不属于全体业主共有，且小区的前期物业公司嘉鹏公司已委托郭顺利对房屋进行管理、使用和收益，原告无权要求被告顺祥公司将14间房屋移交。2、原告所谓的9间车位不在被告顺祥公司管理范围内，被告物业公司也没有将该车位出租，原告要求被告顺祥公司移交车位无任何事实和法律依据。3、原告所谓的办公家具、设备，这些家具和设备有些是嘉鹏公司购置，有些是顺祥公司购置，并不是业主购置，原告无权要求顺祥公司移交。最重要的是，这些家具和设备都存放在物业用房内，即使顺祥公司想移交，而物业用房已被业主委员会控制，被告顺祥公司无法进行清点，更无法进行移交，不能移交的责任不在顺祥公司。4、原告所谓的移交物业服务资料，原告在清单中第二条第（一）至（四）项资料，根据《物业管理条例》第二十九条之规定，移交这些资料的顺序是-
建设单位-前期物业服务企业-业主委员会-
后续物业服务企业。顺祥公司不是鸿信花苑小区的前期物业公司，开发商和嘉鹏公司从未将上述资料移交给顺祥公司，如果原告要取得上述资料，可向河南鸿信枫叶置业有限公司和洛阳嘉鹏物业管理有限公司主张权利。对于原告清单中第二条第（五）1-4项所列资料，这些资料被告顺祥公司愿意移交，但前提是原告需指定人员与被告进行对接，之前未能移交，是因为原告迟迟不予被告对接，才导致移交不能。四、关于拖欠原告所谓的�欠水、电费及违约金的问题。被告不仅未拖欠有关单位的水电费，而且还垫付电费1千余元，即使有拖欠，也应由相关单位来主张返还，原告无权要求支付。五、关于保安、保洁人员工资，被告顺祥公司在撤场时已结清了所雇人员的报酬，原告所谓的4230元工资是其自己雇佣有关人员所花费，与顺祥公司无任何关系，原告无权要求被告支付此项费用。六、关于多收的物业费、水费和车库租金的问题。对于多收的物业费和水费，顺祥公司愿意退还给业主，但应由业主本人与顺祥公司进行对接，原告无权要求顺祥公司返还。对于车库租金，顺祥公司并未管理和出租车库，更没有收取租金，无义务返还。七、关于两间服务用房的占用费。根据前述，这两间物业用房已被原告控制，顺祥公司无法进入清点物品和办理移交，因此才未搬离。原告要求按每月300元的价格支付占用费�法律依据。八、关于连带责任的问题，与业主建立物业服务合同关系的是顺祥公司，郭顺利作为顺祥公司的法定代表人和股东与业主无任何关系，原告要求郭顺利承担连带责任无法律依据。综上，原告的诉讼主体不适格，诉求没有事实和法律依据，请求贵院驳回原告的诉求，维护顺祥公司的合法权益。
被告郭顺利辩称，原告说的十四间房屋产权归义务开发商所有，小区规划图纸属于刀把型，原设计图纸不存在小二楼，以图纸为准，小二楼属于开发商后间；车库开发公司移交时有赠有售，现产权属于开发公司，原告说的“我搬走的什么物品”，根本不存在，我是2015年3月27日接到办事处通知，去腾无业用房、交接，我们腾出了三间房，把所有的办公用品集中放在以前一楼办公室；我服务这个小区时，这个物业公司只有四张旧桌子、一个四截文件柜，一对木�发，还有一个三人沙发。我们撤出的时候，沙发被原告使用了；我们嘉鹏物业有限公司跟开发商是父子关系，所有的资料都在总公司存档。其他同公司意见。
经审理查明，洛阳市涧西区鸿信花苑小区为河南鸿信枫叶置业有限公司开发建设，后委托洛阳嘉鹏物业管理有限公司对该小区提供前期物业服务，被告郭顺利为嘉鹏物业公司工作人员。2014年3月，洛阳嘉鹏物业管理有限公司撤离该小区。2014年4月1日，涧西区长安路办事处出具委托书，将辖区鸿信花苑小区委托给洛阳顺祥物业管理有限公司管理。2014年4月3日，被告洛阳顺祥物业管理有限公司成立，该公司系一人独资有限公司，股东为被告郭顺利。2014年9月2日，涧西区物价管理办公室对被告洛阳顺祥物业管理有限公司核定收费标准作出了批复，批复的有效期为1年。2014年11月25日，被告洛阳顺祥物业管理有�公司在小区张贴公示，表示因在为小区提供服务过程中，出现了一些不适应，故从当日起撤离小区。2014年11月25日至2015年1月1日期间，小区门卫及两名保洁人员的工资系由业主委员会支付，总计4230元。
另查明，原告在庭审中提交七页收费记录以证明曾召开过业主大会，但该个证据的前两页有显示有“交起诉费明单”，后面五页和前两页的纸张不同、新旧程度不同，上面显示的签名也存在重复的现象。另在庭审中，原告申请5名证人出庭作证，经询问，其中系小区业主的4名证人表示，2014年11月、12月的物业费、水电费因不知道向谁交所以未缴纳，且该4名证人均表示未参加过就本次诉讼进行表决的业主大会，只是听说召开过业主大会。
本院认为，业委会是业主大会的执行机构。业主委员会做为原告起诉物业公司为选聘和解聘物业服务企业的，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款和《物业管理条例》的规定应当召开业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在庭审中，原告未能提交证据证明其依照法律规定的程序召开业主大会，原告所提交七页收费记录存在瑕疵，不足以证明洛阳市涧西区鸿信花苑小区按照法律规定的程序召开业主大会对此进行表决。因此，本院认为，洛阳市涧西区鸿信花苑小区业委会没有得到业主大会的合法授权，不具备起诉的主体资格，应当依法驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，裁定如下：
裁定驳回原告洛阳市涧西区鸿信花苑业主委员会的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 董 争
人民陪审员 刘丽群
人民陪审员 王丽华
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 朱智慧