安徽省望江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0827民初2359号
原告（反诉被告）：储卫民，男，1958年6月15日出生，汉族，退休公务员，住安徽省安庆市望江县，
委托诉讼代理人：严春芳，望江县华阳镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：路佳琪，女，1989年4月3日出生，汉族，医生，住安徽省安庆市望江县，
委托诉讼代理人：曹戈，安徽雷城律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：徐玉柱，女，1959年7月15日出生，汉族，退休职工，住安徽省安庆市望江县，
原告（反诉被告）储卫民与被告（反诉原告）路佳琪及第三人（反诉被告）徐玉柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人严春芳、被告（反诉原告）路佳琪及委托诉讼代理人曹戈到庭参加诉讼。第三人（反诉被告）徐玉柱经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告储卫民向本院提出诉讼请求：依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：原告与第三人系夫妻。坐落在望ＸＸ阳镇东洲路尚家巷财政局宿舍4-1号的房屋系原告购买的单位房改房，属夫妻共同财产。2017年6月，原告在上海帮女儿带小孩期间，第三人未与原告协商同意，擅自将该房屋出售，被告明知该房屋系夫妻共同财产，在未征得原告同意的情况下，就与第三人签订房屋买卖合同，均存在过错，严重侵害了原告的合法权益，为此起诉。
原告储卫民围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1、居民身份证复印件一份，证明原告身份情况；
2、《房屋买卖合同》一份，证明合同系被告与第三人签订人的，不是原告；
3、手机网络（××）购票截屏图两份，证明在被告与第三人签订房屋买卖合同时原告不在望江；
4、手机微信聊天记录截图，证明直到2017年7月13日，原告才从女儿的微信图片中得知卖房之事。
5、病历材料（诊断证明、挂号票、医疗费发票），证明第三人患有精神疾病；
6、房地产权证复印件一份，证明登记产权人为原告。
被告路佳琪辩称，其与第三人签订房屋买卖合同时，原告虽在上海市，但并非不知情，该合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求；并提出反诉，请求：1、确认反诉被告拒绝履行房屋买卖合同构成违约，并按约定支付违约金30250元；2、判令两反诉被告返还购房定金2万元及房屋测绘费354元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：在与反诉被告徐玉柱签订合同过程中，反诉原告及父亲均有与反诉被告储卫民联系，并为保证合同�行曾一起到望江公证处咨询，要求办理公证，后因房屋产权证书手续不齐未能办理，反诉被告储卫民并非不知情。反诉原告还为反诉被告储卫民交纳了房屋测绘费354元。后反诉被告储卫民拒绝履行合同，并起诉要求确认合同无效，构成根本违约，故提出反诉。
被告（反诉原告）路佳琪围绕反诉请求提供了如下证据：
1、居民身份证复印件，证明反诉原告的身份情况；
2、《房屋买卖合同》一份，证明签订了合同，且合同上没有手写备注；
3、《收条》一份，证明反诉被告收到购房定金2万元；
4、测绘费发票一张，证明反诉原告为反诉被告储卫民在望江房地产市场管理局代交了测绘费354元；
5、通话记录一份，自2017年10月9日开始电话联系，号码139××××0599（储卫民）、153××××9806（路佳琪的父亲），证明路佳琪的父亲与储卫民有过电话沟通，储卫民对房屋买卖合同一事知情。
反诉被告储卫民辩称，其妻徐玉柱患有抑郁症，平时很迁就她，但对私自卖房一事坚决不同意。反诉原告捏造事实，反诉被告储卫民直至2017年7月13日才从女儿那得知卖房之事，后返回望江，在同年8月21日与反诉原告父女见面，表明对签订合同不知情，且合同内容不平等。曾一起去过公证处，时间是10月初一，目的是询问废除合同可不可以进行房屋买卖，并非要求公证买卖合同。反诉被告储卫民在10份申办房地产权证时并未告知反诉原告，反诉原告并不在场，如何代交房屋测绘费。综上，请求驳回反诉请求。
第三人（反诉被告）徐玉柱述称，其因患有抑郁症不能到庭。因女儿在上海市居住，经常往返两地，加上女儿住房小，早就有卖掉望江房屋的想法，并因此与丈夫闹了几次别扭，所以在丈夫去上海后便瞒着他签订合同出卖望江的房屋并收取了2万元，现愿意返还并可支付相应的利息损失，对给反诉原告带来的麻烦表示歉意。2017年6月30日中午签订合同时，路佳琪等同意我草拟的合同，但在打印时却把原合同中预付购房款二十万元改为预付定金两万元，直至要求路佳琪支付首付款时才知道被骗了。
第三人（反诉被告）徐玉柱提供的证据为居民身份证复印件、诊断意见书、门诊发票及签购单各一份，共同证明其患有抑郁症。
本院经审理认定案件事实如下：储卫民与徐玉柱系夫妻关系。储卫民在望ＸＸ阳镇尚家巷原财政局宿舍拥有一处住宅，望江房地产产权产籍监理所于2005年11月17日颁发了房地权望私房字第××号房地产权证，该证载明房地产权利人为储卫民，房屋结构为混合，房屋总层数位2层，建筑面积202.51㎡，设计用途为住宅。徐玉柱欲出卖该房屋，并与路佳琪就房屋买卖事宜进行过商谈。2017年5月19日，徐玉柱出具《收条》一份，载明:“收到路佳琪购房定金貳万元（￥20000.00元），双方约定房价为人民币陆拾万零伍仟元整，待办理房屋过户时付清购房款，所有过户手续费由买方路佳琪承担，本人协助办理有关手续”。同年6月30日，徐玉柱与路佳琪签订《房屋买卖合同》一份。合同甲方为储卫民，乙方为路佳琪，但当时储卫民在上海市女儿家。合同约定，甲方将位于望江东洲路尚家巷财政局宿舍4-1#单门独院以60.5万元出卖给乙方路佳琪，乙方预付定金2万元，过户、签字完毕付清余款58.5万元；甲方只配合乙方办理过户手续不承担费用；违约者按购房款总额支付5%的违约金或走法律途径、解除合同。合同甲方签名“徐玉柱代”，乙方签名路佳琪。当日，路佳琪为准备履行合同，在望江房地产市场管理所以储卫民名义交纳了测绘费354元。后储卫民知道徐玉柱出卖房屋，明确表示不同意。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案买卖的房屋登记产权人为储卫民，徐玉柱与路佳琪签订的买卖合同中甲方为储卫民，合同签名为“徐玉柱代”，但没有证据证明储卫民授权�托徐玉柱代理签订房屋买卖合同，对徐玉柱的签约行为事后亦不予追认，故徐玉柱的签约行为属无权代理，对储卫民不发生效力，该合同应属无效。徐玉柱应承担相应的责任,赔偿路佳琪因此遭受的损失并返还收取的定金。路佳琪认为储卫民知晓徐玉柱签订合同出卖房屋，但提供的证据不足以证明，本院不予采信；其反诉要求储卫民、徐玉柱按合同约定承担违约责任，应不予支持。路佳琪在签约时明知房屋登记产权人是储卫民而非徐玉柱，但未尽到徐玉柱是否有代理权的审查注意义务，对合同无效亦有过错，应承担相应的责任；因其未提供证据证明所遭受的具体损失或者损失计算方式，本院综合酌定支持损失6354元（含测绘费354元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、第三人徐玉柱与被告路佳琪签订的房屋买卖合同无效；
二、反诉被告徐玉柱返还反诉原告路佳琪定金2万元；
三、反诉被告徐玉柱赔偿反诉原告路佳琪损失6354元（含测绘费354元）；
上述第二、三项，限于本判决生效之日起三日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费80元，由被告路佳琪负担20元，第三人徐玉柱负担60元；反诉受理费459元，由反诉被告徐玉柱负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 虞 辉
审 判 员 徐栋材
人民陪审员 李有云
二〇一八年二月五日
书 记 员 陈 远
附：判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。