四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第1441号
原告四川矗江建筑有限责任公司。住所地：四川省平昌县。
法定代表人张友政，总经理。
委托代理人陈远，四川君合律师事务所律师。
委托代理人邹长美，四川君合律师事务所律师。
被告成都鑫熠生态园林开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人易德君。
委托代理人李可，四川钜衡律师事务所律师。
原告四川矗江建筑有限责任公司（以下简称矗江公司）与被告成都鑫熠生态园林开发有限公司（以下简称鑫熠公司）合同纠纷一案，本院依法受理后，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告矗江公司的委托代理人陈远，被告鑫熠公司的委托代理人李可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告矗江公司诉称，2011年4月27日，原告矗江公司与被告鑫熠公司签订《鑫熠.小城故事项目5#商住楼工程建设工程承包合同》，合同约定由原告矗江公司承包修建被告鑫熠公司发包的鑫熠.小城故事项目5#商住楼。后因被告鑫熠公司未按时足额支付工程进度款，原告矗江公司与被告鑫熠公司于2012年6月25日签订《房屋抵偿协议》，约定由被告鑫熠公司以鑫熠.小城故事3-1-404、3-1-503、3-1-504、3-1-303、3-2-304、3-2-501、3-2-502共计7套房屋抵偿欠付原告矗江公司的工程款1503172元，被告鑫熠公司应于2012年10月30日前与原告矗江公司或原告矗江公司指定的购房人签订购房合同并办理相关权属备案登记；若被告鑫熠公司未在2012年10月30日前与原告矗江公司或原告矗江公司指定的购房人签订购房合同并办理相关权属备案登记的，除按照五年期银行贷款利率的4倍向原告矗江公司支付利息外，还应当按照每日千分之五的标准向原告矗江公司支付违约金。在《房屋抵偿协议》签订后，原告矗江公司与工程相关材料供应商杨军、周树建、周在均和刘吉红、唐德仲和李秀娟、黄玉凡分别签订《以房抵债协议》，约定原告矗江公司将上述房屋分别转让给上述材料供应商。《以房抵债协议》签订后，原告矗江公司即通知被告鑫熠公司与该7人签订《商品房买卖合同》并办理相关权属备案登记。然而截止原告矗江公司提起诉讼之日，被告鑫熠公司只为黄玉凡办理了房屋权属备案登记。因被告鑫熠公司的违约行为，导致原告矗江公司按照《以房抵债协议》向上述受让人承担了相应违约责任。故原告矗江公司提起诉讼，请求判令：一、被告鑫熠公司按照《房屋抵偿协议》向原告矗江公司指定的购房人交付房屋并办理6套房屋的权属备案登记（即购房合同备案登记）；二、被告鑫熠公司向原告矗江公司支付逾期未办理6套房屋权属备案登记的利息和违约金（其中：利息以1288980元为基数、按照银行五年期贷款利率的4倍计算；违约金以1288980元为基数，按照每日千分之五的标准计算；利息和违约金均自2012年6月25日起计算至实际备案之止）；三、诉讼费由被告鑫熠公司负担。
被告鑫熠公司辩称，一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房预售合同备案登记是政府对房地产市场的一种管理措施，只是行政意义上的义务，并非合同义务。被告鑫熠公司作为普通民事主体，并不具有办理商品房预售合同备案的资格和义务，原告矗江公司要求被告鑫熠公司办理商品房预售合同备案登记的诉请并不具有可诉性；二、被告鑫熠公司在与原告矗江公司签订《房屋抵偿协议》后，已与原告矗江公司指定的购房人另行签订了《商品房买卖合同》，故有权要求被告鑫熠公司履行备案义务或承担违约责任的权利人应当是《商品房买卖合同》的买受人，原告矗江公司并非《商品房买卖合同》的当事人，其无权向被告鑫熠公司主张权利；三、《房屋抵偿协议》约定以双方于2012年6月25日签订的《关于用商品房抵工程款事宜的商谈纪要》（以下简称《商谈纪要》）为协议附件，《商谈纪要》约定原告矗江公司在结算前不得再行提出费用支付要求、不得延误工期等，但原告矗江公司在工程决算前多次要求支付工程价款、延误工期，且施工质量不合格，故原告矗江公司先行违反了《房屋抵偿协议》的约定，其无权请求被告鑫熠公司进行商品房预售合同备案登记；四、即使被告鑫熠公司存在未进行商品房预售合同备案登记的违约行为，该行为也不会给原告矗江公司造成任何损失，人民法院应对原告矗江公司主张的违约金予以调整，判决被告鑫熠公司不支付违约金。
经审理查明，2012年6月25日，原告矗江公司作为乙方与作为甲方的被告鑫熠公司签订《房屋抵偿协议》1份，约定：一、被告鑫熠公司将鑫熠.小城故事3-1-404、3-1-503、3-1-504、3-2-303、3-2-304、3-2-501、3-2-502共计7套房屋用于抵偿欠付原告矗江公司的工程款1503172元；二、被告鑫熠公司应于2012年10月30日前与原告矗江公司指定的购房人签订购房合同并办理相关权属备案登记；三、如被告鑫熠公司未在2012年10月30日前与原告矗江公司指定购房人签订购房合同并办理相关权属备案登记，则被告鑫熠公司应向原告矗江公司支付所抵工程进度款按银行同期贷款利率的4倍利息（自协议签订之日起计算，按五年期贷款利率计算），并按所抵偿工程进度款每日千分之一的标准向原告矗江公司支付违约金。
2012年8月13日，原告矗江公司分别与杨军、周树建、唐德仲、李秀娟、周在均、刘吉红、黄玉凡签订了《以房抵债协议》5份，约定：一、原告矗江公司将鑫熠.小城故事3-2-303号、3-2-501号房屋抵偿给杨军；二、原告矗江公司将鑫熠.小城故事3-1-503号、3-2-502号房屋抵偿给周树建；三、原告矗江公司将鑫熠.小城故事3-1-404号房屋抵偿给唐德仲、李秀娟；四、原告矗江公司将鑫熠.小城故事3-1-504号房屋抵偿给周在均、刘吉红；五、原告矗江公司将鑫熠.小城故事3-2-304号房屋抵偿给黄玉凡；六、原告矗江公司应于协议签订后通知被告鑫熠公司直接向杨军、周树建、唐德仲、李秀娟、周在均、刘吉红、黄玉凡交付房屋并签订房屋买卖合同，并于2012年10月30日前办理房屋权属备案登记；七、若杨军、周树建、唐德仲、李秀娟、周在均、刘吉红、黄玉凡与被告鑫熠公司签订房屋买卖合同后未在2012年10月30日前取得房屋权属备案登记，每逾期1日，原告矗江公司应向杨军、周树建、唐德仲、李秀娟、周在均、刘吉红、黄玉凡支付抵偿金额按银行五年期贷款利率4倍计算的利息，并按抵偿金额每日千分之五的标准支付违约金。
2012年11月23日，被告鑫熠公司分别与杨军、周树建签订《商品房买卖合同》各2份；2013年2月27日，被告鑫熠公司与周在均签订《商品房买卖合同》1份；2013年3月2日，被告鑫熠公司与唐德仲、李秀娟签订《商品房买卖合同》1份。被告鑫熠公司通过《商品房买卖合同》出售给上述买受人的房屋与买受人和原告矗江公司在《以房抵债协议》约定的房屋完全符合，但均未办理合同备案。
本案诉讼中，原告矗江公司主张因被告鑫熠公司未于2012年10月30日前与其指定购房人签订房屋买卖合同并办理备案，导致原告矗江公司按《以房抵债协议》向指定购房人支付了利息和违约金，并提供了杨军、周树建、唐德仲出具的收条（总金额约300余万）。被告鑫熠公司对收条的真实性、关联性均提出异议。
上述事实，有当事人陈述、《房屋抵偿协议》、《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告矗江公司与被告鑫熠公司签订的《房屋抵偿协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。双方在《房屋抵偿协议》中明确约定由被告鑫熠公司进行备案登记，故商品房预售合同备案登记属双方约定的合同义务，被告鑫熠公司关于商品房预售合同备案登记并非合同义务的抗辩与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，虽然进行登记备案的主体是有关行政部门而非商品房预售人，但作为商品预售人的被告鑫熠公司应当按该规定将预售合同报送有关部门进行备案，该义务既是法定义务，亦是双方约定的合同义务，被告鑫熠公司应当履行。关于原告矗江公司是否有权请求被告鑫熠公司对《商品房买卖合同》进行备案的问题，被告鑫熠公司抗辩原告矗江公司在《房屋抵偿协议》中的权利已通过《商品房买卖合同》转移给原告矗江公司指定购房人，原告矗江公司已无权请求被告鑫熠公司申请办理商品房预售许可登记。本院认为，案涉《房屋抵偿协议》的特殊性在于双方约定由被告鑫熠公司向第三人（原告矗江公司指定购买人）履行义务，故《商品房买卖合同》是被告鑫熠公司按《房屋抵偿协议》约定向第三人履行协议义务的结果，而非是对《房屋抵偿协议》权利义务的概括转让。《商品房买卖合同》和《房屋抵偿协议》的履行利益虽均归属于第三人，但是其合同主体和履行方式均不相同，故在《商品房买卖合同》签订后，第三人固然可以根据《商品房买卖合同》向被告鑫熠公司主张权利，原告矗江公司亦可依照《房屋抵偿协议》的约定要求被告鑫熠公司向第三人履行义务。关于原告矗江公司是否先违反了《房屋抵偿协议》中的约定、被告鑫熠公司是否享有先履行抗辩权的问题，因被告鑫熠公司在本案中未提供证据证明原告矗江公司存在违反《房屋抵偿协议》的违约行为，故其主张的先履行抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。综上，被告鑫熠公司关于其不应向原告矗江公司履行申请商品房预售合同备案登记的抗辩均不成立。
关于被告鑫熠公司是否构成逾期申请办理商品房预售合同备案登记的问题。本院认为，原告矗江公司与被告鑫熠公司在2012年6月25日签订的《房屋抵偿协议》中约定被告鑫熠公司应在2012年10月30日之前与指定购房人签订《商品房买卖合同》并办理备案，可以推定双方约定的最长备案履行期限应为自《商品房买卖合同》签订之日起127日（2012年6月25日至2012年10月30日），虽然被告鑫熠公司因《商品房买卖合同》实际签订时间均晚于2012年10月30日而不可能在2012年10月30日前申请办理备案，但被告鑫熠公司在最晚签订的《商品房买卖合同》之后长达两年仍未申请办理合同备案，已经超过了《房屋抵偿协议》约定的最长履行期限，故可以认定被告鑫熠公司存在逾期申请办理合同备案的违约行为。
关于违约损失的确定问题。本院认为，虽然被告鑫熠公司在与原告矗江公司指定购房人签订《商品房买卖合同》后逾期申办合同备案登记，但合同备案登记仅是一种管理措施，在《商品房买卖合同》已经签订且均未约定以合同备案登记作为《商品房买卖合同》生效条件的情形下，买受人的各项权利已经通过《商品房买卖合同》予以确定，一般而言，该合同逾期备案登记对买受人和原告矗江公司的利益不会造成重大影响。本案中，关于原告矗江公司因被告鑫熠公司逾期申办合同备案登记而遭受的损失，虽然原告矗江公司举示了指定购房人的收条拟证明其按照《房屋抵偿协议》中约定的违约损失计算方法向指定购房人承担了相同的违约责任，但本院认为，原告矗江公司与被告鑫熠公司约定房屋抵偿的工程款仅为1503172元，而原告矗江公司却在未从被告鑫熠公司处事先获得违约赔偿的情形下、仅因合同未备案登记就向其指定购房人预先支付了高达300余万的违约金和利息，有悖一般常理，在被告鑫熠公司对收条及付款行为真实性均提出异议的情形下，原告矗江公司未在本院指定的期限内对支付的款项来源作出合理说明，故本院对此不予采信。综上，《房屋抵偿协议》中约定的损失计算方法明显高于逾期申办合同备案登记所造成的损失，应当按照被告鑫熠公司的申请予以调减，虽然《房屋抵偿协议》在名义上将利息和违约金分别进行约定，但当事人同时约定的利息和违约金共同构成一个整体，属于双方约定的违约损失计算方法，可以一并进行调整。本院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素将违约损失调整为60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都鑫熠生态园林开发有限公司于本判决生效之日起十日内向有关部门申请将其于2012年11月23日与杨军签订的2份《商品房买卖合同》（合同自编号：0007、0037）、于2012年11月23日与周树建签订的2份《商品房买卖合同》（合同自编号：0018、0038）、于2013年2月27日与周在均签订的1份《商品房买卖合同》（合同自编号：0092）、于2013年3月2日与唐德仲、李秀娟签订的1份《商品房买卖合同》（合同自编号：0093）进行合同备案登记；
二、被告成都鑫熠生态园林开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川矗江建筑有限责任公司支付逾期申办合同备案违约金60000元；
三、驳回原告四川矗江建筑有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费66022元，由被告成都鑫熠生态园林开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 王 果
代理审判员 赵 锋
人民陪审员 张安华
二〇一五年九月十七日
书 记 员 吴丹丹