北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01624号
上诉人（原审原告）杨涛，男，1989年7月6日出生。
委托代理人张成，北京市现代律师事务所律师。
委托代理人刘雪峰，北京市现代律师事务所律师。
上诉人（原审被告）袁志强，男，1966年4月20日出生。
委托代理人魏燕，北京市邦道律师事务所律师。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人左晖，总经理。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人杨涛因与上诉人袁志强、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，因杨涛、袁志强均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10730号民事判决，分别向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，杨涛诉至原审法院称：2013年10月24日，我与袁志强经链家公司的居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以260万元的成交价格购买袁志强所有的北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）。由于房屋存在抵押，因此双方签订《补充协议》，并特别约定：一、由我在2013年10月27日前向袁志强支付定金20万元及首付款45万元，袁志强在2013年11月15日前办理完毕房屋抵押解除手续；二、在我批贷后，与袁志强和链家公司共同办理房屋尾款垫资手续，链家公司在2013年11月30日前将尾款打入袁志强账户；三、因我部分首付款在2013年12月15日前到位，故双方于2013年12月20日前办理过户，我向袁志强支付1.5万元补偿。此后，我按约定向袁志强支付了20万元定金及45万元首付款，并于2013年10月26日在光大银行安慧支行办理了资金监管手续。2013年11月26日，汇丰银行向我出具批贷函，但此后袁志强拒绝继续履行合同义务，双方发生争议。现我为维护合法权益诉至法院，请求判令：1.解除我与袁志强签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.解除我与袁志强与链家公司签订的《补充协议》；3.袁志强与链家公司协助我办理房屋网签注销手续；4.袁志强向我返还已付定金及购房款65万元；5.袁志强向我支付违约金53.3万元，其中包括逾期办理抵押解除手续的违约金1.3万元；6.袁志强向我赔偿居间费70200元。
袁志强答辩并反诉称：同意杨涛第一、二、三项诉讼请求。但在合同履行过程中，我并无违约，是杨涛和链家公司多次违反合同约定导致无法继续履行，具体为：一、根据《补充协议》，杨涛应于2013年11月30日前将除定金20万元和首付款45万元外的58万元首付款打入双方约定的资金监管账户，但杨涛至今未履行此项合同义务，构成违约；二、根据《补充协议》中的特别约定，杨涛应在2013年10月27日前向我支付定金20万元及首付款45万元，我在2013年11月15日前办理完房屋解押手续，我与杨涛与链家公司在杨涛批贷后办理房屋尾款垫资手续，链家公司于2013年11月30日前将尾款打入我的个人账户。但补充协议签订后，链家公司不断与我联系要求变更合同内容，先是表示得过户后才能垫资，后又表示将垫资变更为借款，并要求我办理强制售房的公证。我认为链家公司的要求是在推卸垫资义务、加重我的风险和责任，因此没有同意，故链家公司至今未向我支付尾款；三、垫资系链家公司为杨涛履行付款义务，在其不垫资的情况下，不利后果应由杨涛承担。而且《补充协议》中还约定杨涛可以在2013年12月15日前自筹资金，向我支付尾款，但杨涛亦未支付，故其应当承担违约责任。因此，我作为守约方，在订立了房屋买卖合同后一直积极履行应尽义务，清偿贷款、解除抵押，且在杨涛构成违约的情况下还和其与链家公司进行联系沟通。我出售房屋系由于在外地购房急需资金，因此双方才在《补充协议》中就各笔款项的付款时间进行了明确约定，但杨涛未按约定将首付款58万元办理资金监管，并和链家公司均未履行支付尾款的义务，给我造成巨大损失，杨涛应予赔偿。综上，我不同意向杨涛支付违约金，应由杨涛承担合同解除的违约责任，对于已付款65万元，也应在扣除杨涛应承担的违约金后再予退还。现我提出反诉，要求：1.解除我与杨涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.解除我与杨涛与链家公司签订的《补充协议》；3.杨涛与链家公司协助我办理房屋网签注销手续；4.杨涛向我支付违约金52万元。
杨涛针对反诉辩称：反诉请求第一、二、三项与我的本诉请求一致，没有异议，但不同意向袁志强支付违约金。首先，《补充协议》中已经约定在我批贷后，袁志强应当配合办理垫资手续，若袁志强积极配合，则链家公司能够在约定的期限内支付尾款，但在实际履行过程中，袁志强始终拒绝配合垫资，最终导致合同无法继续履行，应由袁志强承担违约责任。其次，双方约定的将首付款58万元办理资金监管的期限为2013年11月30日，截止该时间，我的账户内是有足额款项的，但当时袁志强已经违反了配合办理垫资手续的义务，而且办理资金监管需要我先行支付巨额税费，故考虑到合同履行风险，链家公司提示我先不要办理资金监管。
链家公司述称：同意本诉与反诉请求中的第一、二、三项，其余本诉和反诉请求均与我公司无关，不发表具体意见。但就垫资一事，我公司已经在双方签订房屋买卖合同前说明了垫资的方式、流程以及袁志强需要办理的相关手续，当时就已经告知袁志强需要办理委托售房和强制执行的公证，后来因袁志强拒绝履行办理垫资的相关义务，才导致了合同无法继续履行以及本案纠纷的产生。若袁志强配合办理了垫资手续，但我公司仍未能支付尾款，则袁志强完全可以追究我公司相关责任。
原审法院经审理查明：2013年10月24日，袁志强（出卖人）与杨涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：袁志强将×号房屋出售给杨涛；房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行；房屋成交价195万元，房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元；杨涛可以在签订本合同的同时支付定金20万元；杨涛申办抵押贷款，拟贷款金额为136万元，杨涛因自身原因未获得批准的，双方同意由杨涛继续申请其他银行贷款至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由杨涛自行负担。
同日，杨涛与袁志强、链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：双方同意房屋及装饰装修和配套设施作价总价款为260万元，此价格为袁志强净得价，不含税；杨涛于2013年10月24日向袁志强支付定金20万元；杨涛于2013年11月30日前将首付款123万元（该金额包含定金）以自行支付和资金监管的方式支付袁志强；袁志强应于2013年10月26日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且袁志强最迟于2013年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续；袁志强应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；杨涛、袁志强应于面签后的十二个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在批贷函下发后的十个工作日，杨涛、袁志强应共同办理房屋所有权转移登记手续；杨涛、袁志强应在过户当日自行办理物业交割手续，双方一致同意，杨涛从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由杨涛支付袁志强；本次交易涉及的税费全部由杨涛承担，并直接向主管机关缴纳；杨涛、袁志强逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；杨涛、袁志强逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，对方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金。
此外，上述《补充协议》最后一条中的“其他约定”处，手写有：“1.双方共同商定，杨涛与2013年10月27日前支付定金20万及首付款45万，袁志强于2013年11月15日前办理完房屋解押手续，杨涛、袁志强、链家公司三方于杨涛批贷后办理房屋尾款垫资，链家公司于2013年11月30日前将尾款打入袁志强提供的个人银联账户，所产生的垫资费用全部由杨涛承担；2.因杨涛部分首付款在2013年12月15日前到位，杨涛、袁志强共同约定在2013年12月20日前办理过户手续，并支付1.5万元补偿给袁志强；若杨涛、袁志强双方在该合同办理期间于2013年11月30日前，袁志强收到杨涛支付购房所有钱款，则该合同完成终止，双方互不承担责任。”
2013年10月24日，杨涛向袁志强支付了购房定金20万元。2013年10月26日，×号房屋进行了网上签约。2013年10月27日，杨涛向袁志强支付了首付款45万元。2013年11月6日，袁志强提前偿还了×号房屋的贷款本息491714.64元。2013年11月21日，兴业银行股份有限公司北京朝外支行出具了贷款结清证明。2013年11月25日，×号房屋完成了网上解押手续。2013年11月26日，汇丰银行（中国）有限公司北京分行向杨涛发送了《楼宇按揭贷款批准通知书》。此后，杨涛、袁志强就办理房屋尾款垫资发生争议，形成本次诉讼。
杨涛认为根据《补充协议》中的手写约定内容，袁志强负有配合办理垫资的义务，但袁志强在杨涛批贷函下发后，拒绝与链家公司签订借款合同并办理委托售房公证，导致未能完成垫资、履行合同，系袁志强违约，并提交了袁志强与链家公司经办人赵小东的电话录音一份。袁志强对于录音的真实性认可，但认为《补充协议》中的手写条款并未约定袁志强对于办理垫资应负的义务，在签订补充协议的过程中，链家公司也从未提出过其需要为垫资签署借款合同和办理委托售房公证，现链家公司为减小垫资风险不断变更垫资方案并强制扩大袁志强义务，其有权拒绝。链家公司表示其公司经办人已经在三方签订《补充协议》时说明了办理垫资所需要办理的手续和流程，也告知了袁志强需要办理委托售房的公证书，但链家公司就其此项陈述未能提供证据。
庭审中，袁志强提交了与链家公司工作人员李×的电话录音以及与杨涛的往来短信记录，证明其已在订立房屋买卖合同时明确表示必须在2013年11月30日前收到最少200万元房款，后又在链家公司未能垫资的情况下催告杨涛在2013年12月15日前支付全部剩余房款，但杨涛未能支付。袁志强认为，因垫资系链家公司为杨涛提前支付购房款项，故在链家公司未能垫资的情况下，杨涛应自行履行按时付款的义务，否则不利后应由杨涛承担，由杨涛赔偿违约金。对此，杨涛提交了银行账户明细两份，以证明其剩余首付款58万元已在补充协议约定的期限内准备好，若袁志强配合完成垫资手续，则136万元尾款和58万元首付款均可在2013年11月30日前支付，但因袁志强拒绝配合办理垫资，且将58万元进行资金监管需先行交纳大额税费，故考虑到在袁志强违约可能导致合同无法继续履行的情况下，杨涛才没有将58万元进行资金监管。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除的，合同权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，杨涛、袁志强签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨涛、袁志强与链家公司签订的《补充协议》均为当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。现杨涛、袁志强均主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并由对方及链家公司协助办理房屋网签注销手续，链家公司对此表示同意，法院不持异议。房屋买卖合同关系解除后，袁志强已收房款应当退还杨涛。
关于房屋买卖合同履行过程中的违约责任：杨涛、袁志强及链家公司在《补充协议》中约定“杨涛、袁志强、链家公司三方于杨涛批贷后办理房屋尾款垫资，链家公司于2013年11月30日前将尾款打入袁志强提供的个人银联账户”，仅从上述约定并未体现出袁志强对于办理垫资需要承担的义务，且就通常理解，袁志强作为出卖人，在无特别约定的情况下，若由链家公司垫资，则其应负之义务即为接受链家公司支付的款项。因垫资系房屋买卖过程中一个相对专业、生僻的环节，链家公司作为专业房产经纪机构和本次交易的居间人，有责任向买卖双方说明垫资的概念、办理流程并就各自应尽的具体协助义务进行约定。现链家公司虽表示已在签订补充协议时向袁志强告知了垫资所需流程以及袁志强需要办理委托售房公证等协助义务，但补充协议中既无对于办理垫资的具体约定，链家公司亦未提供其他证据证明其已尽到了解释说明义务，故法院对链家公司的此项陈述不予采信。就此，因《补充协议》中没有对垫资的具体流程和方案进行约定，故在此后的协商过程中，袁志强有权对于链家公司提出的例如签订借款合同或办理委托售房公证等垫资方案予以拒绝，其行为并不构成违约。
关于杨涛是否违约的问题：根据杨涛、袁志强在《北京市房屋买卖合同》中的约定，杨涛贷款购买×号房屋，拟贷款金额为136万元。依据贷款政策，贷款系在房屋过户后直接支付出卖人，故此项约定意味着杨涛在房屋过户前除支付定金和首付款外，只需完成贷款审批手续而无需付清全款。就此，杨涛、袁志强和链家公司共同签订的《补充协议》中亦再次确定了杨涛贷款购房的付款方式。结合《补充协议》中其他约定的手写条款，虽然约定了垫资，但因杨涛已在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的打印条款中先后两次确定了贷款购房的付款方式，故在未明确约定垫资不成则由杨涛一次性付清全款的情况下，不宜认定杨涛已经同意变更了贷款的付款方式，并将链家公司未按期限将尾款支付袁志强的不利责任转移至杨涛承担。此外，根据杨涛提供的证据，其账户内截止2013年11月30日已有超过59万元的活期存款，杨涛具备按照双方《补充协议》中约定的期限支付全部剩余首付款的付款能力。但因期间双方已就垫资发生争议，在合同继续履行存在风险和障碍的情况下，杨涛没有继续依约支付剩余首付款，亦不应认定为违约。
综合上述，杨涛、袁志强因垫资发生争议，导致合同解除系由于在订立房屋买卖合同及补充协议时未就垫资的具体流程、方案及各方应尽的协助义务进行明确约定所导致，系不可归责于杨涛、袁志强双方的原因，故杨涛、袁志强要求对方赔偿损失及违约金的请求均无事实及法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年10月作出判决：一、杨涛与袁志强签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及杨涛、袁志强与第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于判决生效之日解除。二、杨涛、袁志强、第三人北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内办理北京市朝阳区×号房屋的网签合同注销手续。三、袁志强于判决生效之日起七日内退还杨涛已付房款六十五万元。四、驳回杨涛的其他本诉请求。五、驳回袁志强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨涛不服，向本院提出上诉，认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。袁志强亦不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：杨涛未将首付款中监管资金汇入资金监管账户，违反合同约定，应承担违约责任，原审法院认定事实不清，适用法律不当。另外，杨涛女友在原审法院审理旁听期间，违反法庭纪律，原审法院未予理会，程序违法，故请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决第三、五项，改判杨涛向我支付违约金52万元。链家公司答辩意见与原审答辩意见一致。
二审期间，杨涛于2015年2月10日向本院申请撤回上诉，本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实无异。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、银行客户回单、贷款结清、楼宇按揭贷款批准通知书、催告函、短信记录以及通话录音等证据材料在案证明。
本院认为：杨涛、袁志强签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及杨涛、袁志强与链家公司签订的《补充协议》系出自各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按约定履行，在杨涛按约定将定金及首付款交付袁志强，并按约定办理了资金监管手续后，双方因杨涛剩余款项的支付及协助义务产生争议，致使合同无法继续履行。现杨涛、袁志强以及链家公司关于上述协议均同意解除，本院不持异议。合同解除后，袁志强收取的杨涛购房款应退回。
关于违约责任问题，双方在合同中虽约定了“杨涛、袁志强、链家公司三方于杨涛批贷后办理房屋尾款垫资，链家公司于2013年11月30日前将尾款打入袁志强提供的个人银联账户”，但具体履行的方式及相应流程，三方并未明确约定，产生争议后，各方亦不能协商解决，究其原因，由于履行的方式及相应流程涉及相应金融机构放贷及垫资担保等环节，而此系履行合同的必经程序，不宜归责于三方当事人。故此，原审法院对杨涛、袁志强主张的赔偿损失及违约金的请求均不予认定，并无不当。袁志强主张原审法院存在程序违法，法律依据不足，本院不予支持。二审期间，杨涛申请撤回上诉，符合法律规定，本院予以准许。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15447元，由杨涛负担元5147元（已交纳）、由袁志强负担10300元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费9000元，由袁志强负担（已交纳）；二审案件受理费9000元，由杨涛、袁志强均担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一五年三月十九日
书 记 员 石艳明