安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01430号
上诉人（原审被告）：张心梅，女，1980年7月5日出生，汉族。
委托代理人：鲁立志，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：杜铭，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥拉爵贸易有限公司。
法定代表人：郑振中，董事长。
委托代理人：陈金国，该公司总经理。
上诉人张心梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第04556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
合肥拉爵贸易有限公司（以下简称合肥拉爵公司）原审诉称：2013年3月28日，我公司与张心梅签订《房屋租赁合同》一份，约定我公司将位于合肥市瑶海区新蚌埠路66号拉爵公馆地上面积2200平方米房屋整体租赁给张心梅开设宾馆，租赁期自2013年4月1日至2021年10月19日止；租赁保证金为59400元；租金按每平方米每月租金27元标准计算为712800元每年，第一次支付半年，以后提前10天按季预付；张心梅应妥善使用原有设备设施，不得破坏房屋结构和设备，确须改变的，应征得我公司书面批准后方可改变；承租人有逾期支付租金超过半个月、损坏出租房屋等违约情形的，我公司有权终止合同、收回房屋。租赁合同签订后，我公司履行了合同向张心梅移交了房屋，张心梅分三次支付租金23万元，欠付租金超过半个月；在交付房屋后，张心梅在未提交书面申请、改造施工图纸的情况下对房屋实施改造施工，我公司起诉时租赁房屋已处于长期停工现场无人看管状态，造成房屋原有附属设施如门窗等被盗、损坏。我公司多次联系张心梅要求补齐拖欠的当期租金并要求采取补救措施，但不予理睬。为维护我公司的合法权益，故诉请法院判令：一、张心梅向我公司支付拖欠的房屋租金304600元，违约金38200元（自2013年4月8日张心梅未付清当期房租违约时起计算至2013年10月16日，之后的违约金计算至张心梅按约履行合同时止）；并承担本案诉讼费用。
张心梅原审辩称：一、双方所签订的租赁合同系附解除条件的合同，合同若不为合肥市人防办承认，则合同不成立，由合肥拉爵公司承担全部损失；二、其并无拖欠租金的事实，合同第二条租赁期限明确装修期为三个半月，即实际租金应从2013年8月23日开始计算，而其分别于3月28日支付定金5万元，4月20日支付租金18万元，合计23万元，其实际支付租金至2013年11月22日，即支付租金已超出其起诉时间，不存在拖欠行为；三、因合肥拉爵公司原因其无法实现合同目的，其承租房屋是为了开设宾馆，因此合同约定期限为八年，后其提供相关材料办理工商营业执照时，被明确告知租赁房屋已被注册，无法再以该地址办理；四、其曾向合肥市人防办发函要求明确对租赁期限予以确认，但未予答复。后在诉讼期间，合肥市人防办明确确认租赁期限自2011年10月18日至2016年10月19日终止，否认双方所签订的合同。因此，合肥拉爵公司应当对此承担所有损失，其将保留追究合肥拉爵公司法律责任的权利。
合肥市瑶海区人民法院经审理查明：2013年3月28日，合肥拉爵公司（甲方）与张心梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：甲方将位于合肥市瑶海区新蚌埠路66号拉爵公馆地上面积2200平方米房屋整体租赁给乙方开设宾馆，租赁期限为八年六个月零十八天，自2013年4月1日起至2021年10月19日止，其中租赁期甲方给予乙方办证、装潢时间三个半月；自2016年10月20日起至2021年10月19日期间，根据市场情况租金涨幅不超过10%；租赁保证金为一个月房租59400元，在本合同签订之后，在第二次支付房租时通过现金或转账向甲方支付保证金，该保证金扣除乙方违约金、赔偿金及其他费用余额，甲方应于租赁合同终止之日起十日内无息返还乙方；租金按每平方米每月租金27元标准计算为712800元每年，租金按季度支付，即178200元每季度，第一次支付半年租金356400元，后按季度支付。乙方同意在签订本合同一周内将租金以现金或转账方式支付甲方。后期乙方在上一期租金到期前10天预付下一期租金，乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方承担违约金200元每天；乙方应妥善使用原有设备设施，不得破坏房屋结构和设备，确须改变的，应征得合肥拉爵公司书面批准后方可改变；租赁合同期满终止时，在同等条件下乙方优先续租；若因合肥市人防办不再续租给甲方，合同终止；对于租期内因甲方擅自终止本合同，甲方按照房屋装潢等不动产审计结果折旧后实际价值的1.5倍赔偿；乙方经营中需办理的各类证照由乙方自行解决，甲方予以积极协助；若合肥市人防办不承认此合同，所有责任由甲方承担；承租人有逾期支付租金超过半个月、损坏出租房屋等情形的，合肥拉爵公司有权终止合同、收回房屋；本合同自双方签字盖章之日起生效等。合同签订后，合肥拉爵公司按合同约定向张心梅移交了租赁房屋，张心梅亦于合同签订当日向合肥拉爵公司支付了定金5万元。同年4月8日和4月20日，张心梅分两次向合肥拉爵公司支付租金3万元和15万元。嗣后，双方因履行合同产生争议，合肥拉爵公司遂诉至法院，请求判如所请。庭审中，张心梅主张“租赁期甲方给予乙方办证、装潢时间三个半月”是双方约定的优惠期间；合肥拉爵公司对此持相反意见，认为如是优惠期间应在合同明确写明。
另查：位于合肥市瑶海区新蚌埠路66号拉爵公馆地上面房屋（即人防地下物资库口部房屋）为合肥市人防重点工程管理处所有，该单位于2013年11月8日向合肥拉爵公司出具情况说明，说明内容为：“我范围所有的位于合肥市瑶海区新蚌埠路66号人防地下物资库口部房（含地上整栋和地下部分），我单位同意将上述房屋交由合肥拉爵公司租赁使用（包括转租），期限自2011年11月18日到2016年10月19日止”。
合肥市瑶海区人民法院经审理后认为：本案是一起因房屋租赁引发的合同纠纷，根据双方诉辩称情况，案件的争议焦点有以下两个方面问题：一、合肥拉爵公司与张心梅签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出资人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”依照上述法律规定，承租人转租，是将其依据房屋租赁合同享有的租赁期内的房屋占有、使用权转租第三人，转租合同的生效和履行依赖于租赁合同的生效和履行。如转租合同约定的租赁期限超出承租人剩余租赁期限，因租赁合同约定的履行期限届满，承租人转租房屋属于无权处分，应当依法认定超出部分无效。本案中，合肥拉爵公司与张心梅签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，已超出房屋出租人合肥市人防重点工程管理处在情况说明中同意转租的期限，故双方签订的房屋租赁合同中部分有效、部分无效，即至2016年10月19日期间的合同有效，2016年10月20日至2021年10月19日期间的合同无效。二、合肥拉爵公司与张心梅签订的《房屋租赁合同》中约定“其中租赁期甲方给予乙方办证、装潢时间三个半月”，是否能理解为属于不支付租金的优惠期间。《房屋租赁合同》仅约定了“其中租赁期甲方给予乙方办证、装潢时间三个半月”，并没有明确写明该期限给予优惠可以不支付租金；同时，从合同中双方约定的租金交付时间和张心梅实际支付的租金情况，也不能反映出合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月的期间为优惠期间，故对张心梅该抗辩主张不予采信。综上，双方签订的《房屋租赁合同》为部分期间有效的合同，在该有效期间内，合肥拉爵士公司按合同履行了交付租赁房屋的义务，张心梅未能按合同约定及时给付租金，构成合同违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。根据租赁合同约定，第一次支付半年租金356400元的时间是2013年3月28日后一周内即同年4月4日前应支付；第二次支付一个季度租金178200元的时间为上一期租金到期前10天即2013年9月17日前；张心梅实际支付租金的时间是2013年3月28日支付5万元、4月8日支付3万元、4月20日支付15万元。因此，合肥拉爵公司主张要求张心梅支付租金304600元的诉讼请求符合合同约定，应予支持。对于合肥拉爵公司主张逾期付款违约金按双方合同约定的违约金每天200元计算，因该计算方式在2013年9月17日前根据违约拖欠租金的数额计算超过同期银行贷款利率的四倍属于约定的违约金过高，故予以适当减少，并综合确定2013年4月8日至2013年9月17日期间的违约金数额为14564元，2013年9月18日后的违约金可按200元每天计算至本判决确定的给付之日止。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、张心梅支付合肥拉爵贸易有限公司房屋租金304600元和违约金（至2013年9月17日的违约金为14564元，2013年9月18日起至本判决确定的给付之日止的违约金按每日200元计算），均于本判决生效后十日内付清；二、驳回合肥拉爵贸易有限公司的其他诉讼请求。
上诉人张心梅上诉称：一、因合肥拉爵公司违约致使合同在客观上无法履行，合同应予解除。双方所签合同的目的是为了开办宾馆，且合肥拉爵公司是明知的。为此合同第八条明确约定“若市人防办不承认此合同，所有责任由公司承担”。可见，该合同属附解除条件合同。根据合同约定，合肥拉爵公司有义务协助其办理工商营业执照并保证合同约定的租赁期限。但合同签订后，合肥拉爵公司提供相关材料办理工商营业执照时，被工商行政部门告知租赁房屋已被注册，不能再以该地址办理，即因合肥拉爵公司提供的材料无法办理营业执照，导致合同无法实现；二、其不存在拖欠租金的行为。合同约定“其中租赁期合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月”。该时间应当视为免租期；1、若不是免租期则该约定无任何意义；2、该时间约定的具体明确，却没有在合同中约定相应的违约责任，即使其违约也无需承担任何违约责任；3、其作为承租人当然希望尽快完成装潢投入使用，从而减少损失；4、其在合同签订后支付了保证金及租金合计23万元，而合肥拉爵公司在起诉前却从未向其提起拖欠租金，就这一点而言，该时间也系免租期。可见，合同约定的三个半月的办证、装潢时间虽未有免租或优惠的字样，但应当视为免租期，而其实际支付的23万元不存在拖欠行为。原判无视这一客观事实。三、合肥拉爵公司在合同履行过程中存在违约行为，应当承担由此造成的损失。其在涉案房屋装潢中投入较多的资金，因合肥拉爵公司不能提供办理工商营业执照所必须的材料导致合同无法履行，应当承担由此给其造成的经济损失。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回合肥拉爵公司的诉讼请求或发回重审。
被上诉人合肥拉爵公司辩称：关于合同约定的三个半月的免租期。当时约定的是给张心梅三个半月的装修时间，并不是免去三个半月的租金；关于办证的问题。我公司已去相关部门咨询，涉案房屋不可以办理个体工商营业执照，必须以公司的名义办理，综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原明的事实清楚，应予确认。
本院认为：原判根据涉案房屋的业主合肥人防办公室出具的书面说明同意涉案房屋交由合肥拉爵公司租赁使用（包括转租）期限至2016年10月19日止的内容。认定合肥拉爵公司与张心梅所签《房屋租赁合同》的有效期间自2013年4月1日至2016年10月19日，超过部分无效正确，应予维持。张心梅诉称因合肥拉爵公司违约在先，要求解除合同，并赔偿损失，可另案诉讼，本案不予审理。根据双方合同约定的“其中租赁期合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月”是否能理解为不支付租金的免租期。虽然该约定未明确免除租金，但从约定的内容来看，合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月的时间，并未约定如果超过三个半月的时间如何处理。故应当根据约定的表述内容和市场交易习惯理解为该期间是免除租金的期间。而原判认为合同约定“其中租赁期合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月”，并未明确写明该期间给予优惠可以不支付租金，以此认定该期限不属免租期，是对该约定的错误理解，应予纠正。故免除三个半月的免租期为（即自2013年4月1日至7月15日）。上诉人张心梅诉称合同约定“其中租赁期合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月”属于免除租金的期间的理由成立，应予支持。根据合同约定的“张心梅同意在签订本合同一周内将租金以现金或转帐方式支付。后期张心梅在上一期租金到期前10天预付下一期租金，张心梅逾期支付租金，每逾期一天，张心梅承担违约金200元每天。”。即第一支付半年租金356400元的时间是2013年4月4日前，扣除三个半月的免租期即第二次支付一个季度租金178200元的时间为上一期租金到期前10天（即2014年1月15日前）。合肥拉爵公司在起诉状中自认张心梅于2013年4月20日前累计支付租金23万元，张心梅尚欠租金126400元（356400元-230000元），由于合同未约定张心梅未足额支付第一次租金的违约责任，因此合肥拉爵公司要求张心梅支付此期间的违约金，无事实依据；同样，合肥拉爵公司要求张心梅支付未按约支付的第二次季度租金178200元的违约金，因合肥拉爵公司的起诉时间是在2013年10月11日，而第二次支付租金的时间是在2014年1月5日前，因此合肥拉爵公司的该项要求，也无事实依据，均应予纠正。综上，上诉人张心梅诉称合同约定的“其中租赁期合肥拉爵公司给予张心梅办证、装潢时间三个半月”属于免租期的理由成立，应予支持，其他理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第04556号民事判决第二项，即驳回合肥拉爵贸易有限公司的其他诉讼请求；
二、撤销合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第04556号民事判决第一项，即张心梅支付合肥拉爵贸易有限公司房屋租金404600元和违约金（至2013年9月17日的违约金为14564元，2013年9月18日起至本判决确定的给付之日止的违约金按每日200元计算），均于本判决生效后十日内付清；
三、张心梅于本判决生效之日起十日内一次性支付合肥拉爵贸易有限公司房屋租金126400元。
如果当事人未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3270元，合肥拉爵贸易有限公司负担1635元，张心梅负担1635元；本案二审案件受理费6540元，合肥拉爵贸易有限公司负担3270元，张心梅负担3270元。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 欧 健
审判员 吕爱来
二〇一四年四月二十一日
书记员 朱 敏