大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初4105号原告：某银行，住所地普兰店市丰荣街***号。法定代表人：张斌，行长。委托诉讼代理人：庞宏媛，系辽宁莲城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽颖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：朱某某，男，1988年2月10日出生，汉族，住黑龙江省饶河县。公民身份证号：×××。被告：徐某，女，1988年11月29日出生，汉族，住内蒙古根河市。公民身份证号：×××。被告：大连广城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区城子坦街道兴城街32号-11。法定代表人：李明波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓冰，男，系该公司员工，住黑龙江省大兴安岭地区。原告某银行（以下简称建行普兰店支行）诉被告朱某某、徐某、大连广城房地产开发有限公司（以下简称广城公司）为金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王丽颖、被告大连广城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王晓冰到庭参加诉讼。被告朱某某、徐某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告立即清偿借款本金人民币185734.10元及自欠款之日2017年4月26日起至借款还清日止的利息、罚息和复利；2、请求确认原告对第一被告、第二被告抵押的房产享有优先受偿权；3、请求判令第二、第三被告对第一被告的借款承担连带清偿责任；4、诉讼费及一切相关费用由被告承担。事实与理由：2015年10月13日，原告与第一被告签订212900000-2012-20150319024号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置商品房，房屋坐落于普兰店市城子坦镇兴城街66号2单元7层2号；借款金额：人民币19万元整；借款期限为360个月，自2015年10月13日至2045年10月13日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连广城房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市城子坦镇兴城街66号2单元7层2号的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与第三被告签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与第三被告就第三被告开发建设并依法销售的坐落于普兰店区（市）城子坦社区路（街）普兰店市城子坦镇第三医院北段地段号（或地段）的经批准命名为“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年3月至2019年3月，第四条甲方承诺（即第三被告）：由于第三被告原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（即第三被告）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止。原告于2015年10月26日，依约发放贷款19万元，而被告没有完全履行还款义务，自2017年4月26日起开始违约，截至2017年7月27日，已拖欠到期应付贷款本息3528.74元。故原告诉至法院。被告广城公司辩称，不同意承担连带责任。应当由购房者自行承担还款责任。被告朱某某、徐某未具答辩。围绕诉讼请求原告依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、商品房买卖合同及发票、《楼宇按揭合作协议》、个人贷款支付凭证、对账单、拖欠本金、利息、罚息明细、房屋预告登记证明、被告身份证、结婚证、《共同还款证明》等证据，本院组织当事人进行了质证，被告对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。结合本案证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2015年8月18日，原告与被告朱某某签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212900000—2012—20150319024），双方约定：被告向原告借款19万元，借款用途为购买被告广城公司开发的位于普兰店市城子坦镇兴城街66号2单元7层2号房屋；借款期限为360个月，即自2015年10月13日至2045年10月13日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止的期间内，如遇利率调整依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。还款方法为等额本息。违约及违约责任中约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；…对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。抵押条款约定，被告以其购买的案涉房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2015年10月26日，原告按照合同约定将借款19万元一次性划入合同约定的大连广城房地产开发有限公司账户中，被告朱某某在个人贷款支付凭证中借款人处签字确认。原、被告于2015年10月21日对位于普兰店市城子坦镇兴城街66号2单元7层2号房屋在普兰店市房地产管理处办理了预告抵押登记，预登记号为：房预普他证字第0155431号。另查，2014年3月14日原告（乙方）与被告广城公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于普兰店市城子坦镇第三医院北段地段的经批准命名为“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作。合作方式：一、乙方对购买本协议所确认按揭楼盘的商品房并且符合乙方贷款条件所有购房人提供最高额总计为5000万元的住房贷款。其中：个人住房贷款3500万元，个人商用房贷款1500万元。每一单笔贷款最高额不得超过所购买住房全价款的70%，最长贷款期限30年。本楼盘按揭合作期限自2014年3月14日至2019年3月14日。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。再查，根据原告系统打印的个人贷款对账单表，二被告自2016年4月26日开始违约，截至2017年7月31日已违约3期，拖欠应付本金1045.21元，拖欠利息2442.25元，拖欠罚息41.28元。还查，本院向被告朱某某、徐某送达起诉状、开庭传票等诉讼材料，被告朱某某、徐某拒收，2017年8月19日退回。本院认为：原告与被告朱某某之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告朱某某应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应责任。被告朱某某未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告朱某某提前付清借款本息，符合法律规定，此通知到达被告即生效。本案中，本院向被告朱某某送达起诉状及开庭传票等诉讼材料，被告朱某某拒收，2017年8月19日邮件退回之日视为已送达至被告朱某某，即原告宣告提前到期的通知到达被告朱某某，此后被告朱某某应当提前偿还所欠全部借款，逾期还应承担合同约定的借款利息及逾期加罚利息，但不应当承担复利。而提前到期日前的违约责任，被告朱某某除承担逾期利息外，尚应当根据约定承担复利。故对原告要求被告朱某某偿还全部本金185734.106元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告徐某应承担连带还款责任一节。被告朱某某、徐某系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，该笔借款用于购买夫妻共有的房屋，被告徐某亦在《共同还款证明》上签字，表示其愿与被告朱某某共同还款，并对该笔债务承担连带保证责任，故原告主张被告徐某应对该笔债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告主张的对抵押房屋的优先受偿权一节。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。由于被告朱某某、徐某对抵押房屋尚未取得产权证并完成不动产登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该抵押房屋办理抵押权登记的请求权，抵押权自登记时设立，而案涉房屋抵押权并未设立。故原告要求对被告朱某某、徐某抵押的房屋享有优先受偿权的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告广城公司对该笔借款承担连带清偿责任一节。因原告与被告广城公司签订的《楼宇按揭合作协议》中已经约定，由于被告广城公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告广城公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。案涉房屋现因手续不全，致使原告无法办理正式抵押登记，故被告广城公司应对被告朱某某的贷款承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱某某于本判决生效后十五日内偿还原告某银行借款本金185734.106元及利息（自2017年4月26日起至2017年8月19日按合同约定的利率支付利息、罚息和复利，自2017年8月20日起自还清之日止，按照合同约定的利率计付利息、罚息）；二、被告徐某、大连广城房地产开发有限公司对本判决第一项确定的给付内容承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4014元、保全费1893元，合计5907元（原告已预交），由被告朱某某承担，被告徐某和被告大连广城房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙兆玉审 判 员  姜琳琳代理审判员  潘东芹二〇一七年十一月九日书 记 员  刘昕平附相关法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。