浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0522民初7370号原告：长兴中心广场商业街管理有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县县前西街100-30号。统一社会信用代码：913305223136614160。法定代表人：施利飞，该公司董事长。委托代理人：沈洪琪，浙江浙北律师事务所律师。委托代理人：都永斌，浙江浙北律师事务所律师。被告：张斌斐，男，1983年12月3日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。原告长兴中心广场商业街管理有限公司诉被告张斌斐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，并于2017年10月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告长兴中心广场商业街管理有限公司的委托代理人沈洪琪、被告张斌斐到庭参加诉讼。第二次庭审，原告长兴中心广场商业街管理有限公司的委托代理人都永斌、沈洪琪，被告张斌斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴中心广场商业街管理有限公司提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告张斌斐支付2016年2月15日至2017年2月14日期间的租金72108元及物管费3696元，合计人民币75804元，具体算至付清之日；3、被告支付逾期付款违约金75804元（按照应付金额的一倍支付）；4、被告支付装修期间已减免租金36054元（月租金6009元×6个月）；5、被告支付水电费1682.3元（2015年8月13日至2016年8月12日）。后原告又增加诉讼请求：请求判令被告立即腾房。事实和理由：原、被告于2015年8月15日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于长兴中心商业广场一层a-18号商铺用于童装经营，建筑面积为74.38平方米，合同约定了租赁期限、租金及支付方式、租赁保证金和其他费用、违约责任、争议解决等内容，且原、被告双方约定了6个月装修免租期。现原告按约履行了交房等相关义务，但被告未能按约履行支付租金及其他费用的义务，且该款经原告数次催讨未果，故双方纠纷成讼。被告张斌斐辩称：1、其同意解除原、被告签订的《商铺租赁合同》。2、其对原告主张的租金及物管费不予认可。其同意支付2016年2月至2016年6月期间四个月的租金，因被告分别于2016年6月15日、2016年7月15日与原告协商解除合同事宜，原告同意被告支付4个月租金，可以以租赁保证金予以抵扣。被告已经缴纳了自2015年8月15日至2016年8月14日期间的物管费。3、被告不存在违约行为，被告接到原告催缴房租电话后，及时与原告进行协商，且同意解除合同，并未造成原告的经济损失。对于原告主张的违约金，被告认为过高，应当予以适当减少。4、关于免租期，被告在免租期内完成了店面装修，正式进入营业，未违约，双方签订的合同中也未涉及收取免租期租金的条款。5、关于水电费，原告应当提供缴纳水电费的单据，且被告分别在2015年10月23日、2015年11月4日支付了水电费217.8元。原告长兴中心广场商业街管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、《商铺租赁合同》复印件一份，证明原、被告之间于2015年8月15日签订租赁合同一份，并约定了租赁期限、租金及支付方式、租赁保证金和其他费用、违约责任、争议解决等内容的事实；2、律师函、快递存根复印件各一份，证明原告于2016年8月19日向被告发律师函催讨租金的事实；3、水、电用量计算表原件一份，证明涉案房屋在2015年11月至2016年6月期间产生水电费1682.3元的事实。上述原告提交的证据材料，经被告质证认为：对证据材料1的三性没有异议；对证据材料2的真实性没有异议，但由于被告地址发生了变更，故其并未收到该份材料；对证据材料3的金额有异议，原告提交的清单金额与被告支付的金额不一致，原告应提供相关部门的发票。被告张斌斐为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：1、申请原件一份、照片三张，证明被告提交了解除合同申请，并与原告相关负责人协商解除合同事宜的事实；2、收款收据原件两份，证明被告分别于2015年10月23日、2015年11月4缴纳水电费41元、176.8元的事实；3、收款收据原件两证，证明被告支付了租赁保证金12018元、物业费3696元的事实；4、音频资料一份，证明被告于2016年2月向原告提交了解除合同的申请，原告相关负责人于2016年6月15日面谈要求被告缴纳4个月房租的事实。上述被告提交的证据材料，经原告质证认为：对证据材料1中的照片及申请过程均系认可的，但是双方并未协商达成一致意见；对证据材料2，原告主张的水电费并未包括该两个月的水电费；对证据材料3，对于被告交纳的租赁保证金予以认可，对于物业费已经支付部分，同意予以扣除；对证据材料4，对于双方就解除合同事宜协商的事实和过程不予否认，但双方并未就解除事宜达成一致意见。对上述原、被告提交的证据材料经本院审查后认为，原告提交的证据材料1、2、被告提交的证据材料3，均符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信；原告提交的证据材料3，该份水电计量表系原告单方制作，并不具有证明力，故本院不予采信；被告提交的证据材料1、4，本院对其真实性予以认可，但该份证据材料仅能证明双方就解除合同事宜进行过协商的事实，并不能证明双方已经就解除合同事宜达成一致意见的事实；被告提交的证据材料2，系被告支付的2015年9月、10月的水电费，与本案不具有关联性，故本院不予采信。根据上述采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2015年8月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告租赁原告长兴中心商业广场一层a-18号商铺，建筑面积为74.38平方米，租赁期限自2015年8月15日至2018年8月14日，原告给予被告免租期（含装修筹备期）自2015年8月15日至2016年2月14日，共计6个月。租金为每月6009元，租金前两年不变，第三年开始，每年在上一年的租金基础上以5%的递增率逐年递增，递增后年租金为75713元。租金支付方式为：在合同约定的免租期到期前15日内，支付第一期租金，第二期租金于上一个半年最后一个月的15日前（若15日前为法定节假日则提前至法定节假日前）缴纳，以后依次类推，每半年为一个支付期。综合管理费（包含商业管理费、公摊水、电费）计人民币5元／平方米／月，共计308元／月，进场装修前一次性付清一年费用。租赁保证金计12018元，在签订本合同时一次性付清。另双方约定在合同期限内，如未经原告同意，被告不得有下列情形：a、逾期缴纳租金及擅自转让、转租、撤柜或停业；b……；被告违反本条a、b、c、d、e之规定中任意一条或者数条之规定的，经原告催告届满，被告仍未改善的，原告有权终止合同，由此产生的法律责任由被告承担，且被告应自合同终止之日起至本合同期满之日止，依照应付金额的一倍支付违约金。现被告拖欠2016年2月15日至2017年2月14日期间的租金及物管费，原告曾于2015年8月19日向被告邮寄律师函催讨租金36054元，并限于七日内支付，但被告至今未予支付拖欠的租金，故双方纠纷成讼。另查明，被告于2015年8月13日支付原告租赁保证金12018元，综合管理费3696元。且被告分别于2016年6月15日、2016年7月15日与原告协商解除合同事宜，但双方并未就该事宜达成一致意见。再经庭审查明，被告已于2016年7月15日腾空涉案租赁房屋。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。现原告以被告未支付租金及其他费用为由解除该《商铺租赁合同》，根据原被告双方签订的《商铺租赁合同》中第三条第一项、第四条第一项、第二项第一款及第六条第二项第三款的约定，被告理应在每半年到期最后一个月的十五日前支付租金，而直至诉讼被告一直未支付该合同期内的租金，实属违约，原告据此主张解除合同，并通过诉讼由本院于2016年11月18日通知被告，故本院认定原告向原告解除通知系于2016年11月18日到达被告，故原被告于2015年8月15日所签订的《商铺租赁合同》自2016年11月18日解除。对于原告主张的租金及综合管理费的诉讼请求，本院确定被告承租期间也即2015年8月15日至2016年11月18日，扣除原告给予被告的免租期六个月，被告应当按照协议约定支付租金54682元，又因被告支付租赁保证金12018元，扣除该租赁保证金后，被告还应支付租金42664元；至于综合管理费，本院按照协议约定确定金额为4650元，扣除被告已经支付综合管理费3696元，被告还应支付综合管理费954元。对于原告主张的水电费，其向法庭提交的证据并不能证明其待证事实，故本院不予支持。关于原告主张被告支付减免租金36054元的诉讼请求，双方合同并未有收回免租期租金的相关约定，该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告主张的逾期违约金，原告主张的数额过高，本院酌情调整至未付部分租金及综合管理费的30%，即16691元【（54682元＋954元）×30%】。对于原告主张被告腾空房屋的诉请，被告庭审中认可原告已于2016年7月15日腾空涉案房屋的事实，故对于该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告长兴中心广场商业街管理有限公司与被告张斌斐在2015年8月15日签订的《商铺租赁合同》于2016年11月18日起终止履行；二、被告张斌斐支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司租赁费42664元、房屋管理费954元，合计43618元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告张斌斐支付原告长兴中心广场商业街管理有限公司逾期付款违约金16691元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告长兴中心广场商业街管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4088元，由原告长兴中心广场商业街管理有限公司承担2030元，由被告张斌斐承担2058元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  徐荣芳代理审判员  殷 浪人民陪审员  刘美中二〇一七年十月二十五日书 记 员  郑和平??