大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0212民初3173号原告：王银柱。委托诉讼代理人：孔健，系北京市盈科（大连）律师事务律师。委托诉讼代理人：刘志永，系北京市盈科（大连）律师事务律师。被告：大连圣杰房地产开发有限公司。住所地：大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园*号。法定代表人：陈阳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王琨舒，系辽宁团团律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓音。原告王银柱与被告大连圣杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理，因当事人分歧较大，案情复杂，不适宜继续适用简易程序进行审理，故本院组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔健、刘志永,被告委托诉讼代理人王晓音、王琨舒到庭参加诉讼，本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付逾期办理房屋产权证的违约金人民币72328.7元。第二、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2012年7月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区学城路**号*层*号房屋，被告应当在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已经按约定向被告支付了购房款421052.38元，被告于2014年8月20日将案涉房屋交付给原告，但时至起诉时被告仍不具备办理房屋产权的条件，也不向原告给付逾期办理房屋产权证的违约金，故原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请法院依法支持其诉讼请求。原告委托诉讼代理人向法庭提交了商品房买卖合同一份、增值税普通发票一份等证据用以证实自己的诉讼请求。被告委托代理人辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在原告签订商品房买卖合同后已经履行了相关义务，没有违约行为，也未给被告造成实际的损失，原告的主张没有事实和法律上的依据，应该驳回原告的诉讼请求。而且，双方签订的合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。该约定中并没有约定被告方应当承担违约金，故被告不应当支付逾期办理房产证的违约金。被告委托诉讼代理人向法庭提交了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证复印件及预告登记证明等证据用以证实自己的主张。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月19日，原被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区学城路**号*层*号房。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民币421052.38元。2012年10月25日，案涉房屋办理了预告登记。2014年8月20日，被告向原告交付房屋，2017年10月，被告向原告出具了购房款发票。至2017年12月31日，被告仍未协助原告办理完案涉商品房房产证。上述事实，有原、被告诉讼委托代理人陈述、商品房买卖合同、增值税普通发票、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、大连市不动产登记中心旅顺口分中心登记簿查询记录等证据予以证明，足以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中，被告并未向法庭提交证据证明其已经在商品房交付使用后已经履行办理房产证的协助义务，更无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实，法庭认定被告未履行合同义务或履行合同义务不符合合同的约定，被告应当承担违约责任。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动，预告登记不是办理房产证的充分必要条件，不能因被告在登记机关办理了不动产预告登记，就视为被告已经履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。故对被告的该项辩论意见，本院不予采纳。当事人就有关合同内容中就履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但要给对方留下必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是合同双方真实的意思表示，对双方均有约束力。但在超过180天后，被告可以随时履行，原告也可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，法庭认为三个月的必要准备时间较为合适。在原告主张办理房产证后，如被告在三个月的准备时间届满后，仍未适当履行自己的协助义务，应当向原告承担违约责任。本案中，原被告双方在2014年8月20日办理了房屋交接手续，被告应当按照约定在180天内，即在2015年2月20日前协助原告办理产权证。其后，在被告未适当履行协助义务的情况下，原告未向法庭举证证明自己曾向被告主张过要求被告履行合同义务，因此，只能将2017年12月4日即原告向法院起诉的时间，认定为其向被告主张履行合同义务的时间。被告应当在2018年3月4日前完成必要的准备并履行协助义务。在被告仍未按约定履行协助办理房产证的义务情况下，原告可以自2018年3月5日起要求被告承担违约责任。故原告要求被告承担2017年2月1日至2017年12月31日期间的违约金没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王银柱的诉讼请求。案件受理费1608元，由原告王银柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  于鸿翔人民陪审员  李东晔人民陪审员  李树贞二〇一八年四月二十三日书 记 员  乔方圆附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下面的规定：(四)、履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他法律义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。