宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第351号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：金光耀。
委托代理人：杨惠康。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告金光耀物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅�、张慧剑，被告金光耀委托代理人杨惠康到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本案转为普通程序审理，本院于2015年7月2日依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城小区的物业服务企业，被告从2009年8月起至2010年7月、2013年1月至2014年12月一直拖欠合计36个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币14806.8元。原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判令被告支付：1.物业管理费人民币13615.2元；2.房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币1191.6元；3.滞纳金7245.9元。
被告金光耀答辩称�原告陈述与事实不符，房子实际交付是在2011年3月19日。原告没有按照双方签订的前期物业管理服务协议履行义务，导致被告没有按时支付物业费，根据物价局物业管理费的核价，联排住宅的物业费收取标准应当是1.5元/平方米/月，原告擅自提高物业收费，因此被告有权拒绝支付物业费。原告起诉没有事实根据，请求驳回原告诉请。
原告向本院提交了如下证据：
1.交接物业验房联系单、业主/住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕、合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表、房屋面积测绘表、商品房买卖合同、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约、房屋交付通知书、EMS特快专递详情单各一份，宁波市镇海区物价局镇价费〔2008〕50号文件复印件一份，欲证明被告是合生国际城的业主、涉案房�的面积及交付时间、被告和原告签订有物业服务协议、被告认可原告是合生国际城的物业管理企业、原告是通过合法途径进驻合生国际城的、原告的物业收费标准是经过备案审批手续的。被告对物价局文件无异议，但称在签订前期物业服务协议的时候原告并没有出示物价局的文件，且实际物业收费标准比物价局文件所批准的高；被告对交房通知书的真实性有异议，认为交房需要双方签字，而交房通知被告并没有收到，也不符合事实；被告对其他证据无异议。本院认为，交房通知书与邮政EMS特快专递详情单相结合，可以证明开发商向被告发出交房通知书，故本院对该组证据均予以认定。
2.国内挂号信函收据四张、邮政回单一张、挂号信信封二份、律师函复印件二份、物业管理费催缴函复印件二份、物业管理费催缴函粘贴照片打印件一张，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费。被告称挂号信及回单均是退回的，被告均没收到过；被告另对2012年的催缴函的真实性有异议，并称2012年被告是交过物业费的，原告在管理方面存在问题。本院认为，该组证据联合起来可以证明原告就物业费向被告进行书面催讨，故本院对该组证据予以认定。
被告向本院提交如下证据：
1.中国建设银行存款凭条一份、收款收据一份、银行卡领卡签收单一份、发票一张、业务收费凭证一张、宁波市缴费一卡通委托书一张，欲证明2012年之前（包括2012年）的物业费被告全部支付过。原告对该组证据的真实性无异议，并称从该组证据可以看出原告起诉要求被告交费的时间段并非是原告交费的时间段。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.照片11张，欲证明原告没有按照物业管理协议履行自己的义务，被告隔壁的一家业主违章搭建，被告多次向物业反映，物业至今不予处理。原告称被告的照片没有标明是几号建筑，另外物业公司没有执法权，物业会进行劝阻，劝阻无效向相关部门反映，由相关部门去进行处理。本院认为，该组证据不能达到原告的证明目的，本院对该组证据不予认定。
经审理查明：2008年3月23日，被告金光耀与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城6幢01号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为264.79平方米（其中地下室面积为75.7平方米）。被告在同日与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“一、物业管理服务费的收取本物业的管理服务费按市物价部门有关规定收取。1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地下�面积免除物业费）：（2）联排双拼住宅2.0元/平方米/月；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：（1）低层独立、联排双拼住宅1.5元/平方米/年”。宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的涉案小区物业收费标准为：前期物业管理综合服务费联排住宅每平方米每月1.5元，房屋共有部位和共用设施日常维修费多层及无电梯的中层住宅每平方米每年1.5元。2011年3月19日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开具交接物业验房联系单，称被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程。2012年6月22日，被告在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表及合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕上签字。在合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕第6项“�业管理处财务部、业主”处，原、被告共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”。被告交纳了2010年8月至2012年12月的物业管理费用，没有交纳2009年8月至2010年7月以及2013年度、2014年度的物业管理费用。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然本案被告未与原告签订书面的前期物业管理服务协议，但双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕中共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司（即原告）”，且被告已经向原告支付了2010年8月至2012年12月的物业管理费用，可见被告亦认可原告为涉案小区的物业服务企业，且原告一直在为涉案小区提供物业管理服务，故本院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业管理费用。
关于物业管理综合服务费的收费标准，原告主张按被告地上建筑面积以2元/平方米/月计算（该标准即为被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订的前期物业管理服务协议中约定的收费标准）。被告认为应按照宁波市镇海区物价局镇价费〔2008〕50号文件批复的收费标准即联排住宅每平方米每月1.5元计算。被告房屋的建筑面积为264.79平方米，其中地下室面积为75.7平方米。如果按照宁波市镇海区物价局批复的物业费用收费标准来计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为397.2元（264.79×1.5），如果参照被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订前期物业服务合同所约定的收费标准计算，被告每月应支付的物业管理综合服务费为378.18元〔（264.79-75.7）×2〕，可见按物价局批复的收费标准进行收费的话金额会更大，也即原告主张的收费标准实际上低于物价部门批复的收费标准，本院对此予以确认。至于房屋共有部位和共用设施设备日常维修费的收费标准，物价部门批复的标准和被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订的前期物业服务协议中所约定的标准一致，均为按建筑面积每平方米每年1.5元计算，原、被告对此亦无异议，本院予以确认。
另外，由于原、被告之间没有签订书面的前期物业服务协议，仅存在事实上的物业服务合同关系，双方对物业管理费用的付款期限没有明确约定，故原告要求被告支付所拖欠的物业管理费用滞纳金的诉请，没有法律依据，本院不予支持。
至于被告应交纳物业管理费用的时间段，本院认为，2012年6月22日，原、被告双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表〔二〕第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，此即明确了被告已经支付了该日期之前的相关物业管理费用，原告理应受此约束，不能再向被告主张2009年8月至2010年7月的物业管理费用。退一步讲，即使被告未实际足额交纳2012年6月22日之前的物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取2012年6月22日之前涉案房屋的物业管理费用的权利。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用。综合以上因素，本院对原告要求被告支付交房之前的2009年8月至2010年7月期间的物业管理费用的诉请不予支持，即被告仅需支付2013年度和2014年度的物业管理费用，具体金额为：物业管理综合服务费9076.32元〔（264.79-75.7）×2×24〕，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费794.37元（264.79×1.5×2），两项共计人民币9870.69元。
至于被告提出的其隔壁人家搭建违章建筑，物业未尽到管理职责对违章建设不予处理的答辩意见，本院认为，物业服务企业作为企业，并无行政执法权，被告也未提供充分证据证明其隔壁存在违法建设以及原告未尽到物业管理的职责，故本院对被告该答辩意见不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告金光耀支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2013年1月至2014年12月共计24个月的物业管理综合服务费人民币9076.32元，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币794.37元，共计人民币9870.69元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费351元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担194元，由被告金光耀负担157元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉�在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 贾毅飞
人民陪审员 石伟标
人民陪审员 沃亚飞
二〇一五年七月二日
代书 记员 郑罗方