杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第767号
原告：冯某某。
委托代理人：沈甲。
被告：杭州××物业管理有限公司，住所地上城区复×
×街××室。
法定代表人：周某某。
委托代理人：梁某某。
委托代理人：沈乙。
原告冯某某为与被告杭州××物业管理有限公司（以下
简称众恒××）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年6月24日向
本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴健适用简易程序独任
审判，于2010年7月14日公开开庭进行了审理。原告冯某某及
其委托代理人沈甲、被告众恒××的委托代理人梁某某、沈乙
到庭参加诉讼。后原告冯某某以杭州华元房地产集团有限公司
与被告众恒××一起侵害原告的合法权益为由，申请追加杭州
华元房地产集团有限公司为被告，本院经审查于2010年8月10
日依法裁定驳回原告的申请。本案现已审理终结。
原告冯某某起诉称：2009年6月30日，被告将位于本市丁
桥××（××号）的房屋出租给原告从事商铺经营活动。双方
签订房屋租赁合同一份。约定租赁期限共3年，从2009年7月1
日起至2012年6月30日止；第一年租金30000元；被告收取押金3000元。原告根据合同履行了自己的承租义务并投入承租房的
装饰、装修计36306.1元。近期，原告承租房的开发商派人通
知原告立即腾退并说此房屋属于该开发商所有，被告下属的“
邻里人家东某管理服务中心”无权出租给原告。为此原告立即
找到被告质问，并且提出赔偿要求，但被告强词夺理，认为有
权出租，拒绝原告的退房和赔偿要求。被告的做法引起许多业
主们的当场指责。如今，原告根据承租房屋所有人的要求而搬
离，并对被告依法提起民事诉讼，请求：1、判令被告退还原
告租金30000元、押金3000元整；2、判令被告赔偿原告对出租
房的装修费计36306.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告众恒××辩称，原、被告签订的租赁合同是合法有
效的，开发商通知原告腾退不是事实，被告已经从开发商处取
得了承租权，本案不存在合同无效的事实。实际是，原告经营
后生意不理想，想要搬离。从合同的有效性、合同的履行来看
，被告均未违反法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。
为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明被告将本市丁桥××（××
号）房屋出租给原告使用的事实。
2、被告出具的房租费、押金收款收据三份，证明原告向
被告交租金计30000元、押金3000元的事实。
3、原告承租房投入装修材料清单和收款收据七份，证明
原告投入3年期使用的装修材料项目和清单、价款共计36306.1
元之事实。
4、物业费发票一份，证明原告向被告交纳的物业费共1303元。
5、12315投诉举报记录处理结果一份，证明原告在2010
年6月2日向市工商局12315投诉被告的租赁纠纷，江某区工商
分局派该局李某某、毛某某调处，被告承诺退租并补偿原告之
事实。
6、落款时间为2009年10月21日杭州市建设委员会居住区
配套设施建设合同履行确认证明及附件一份，证明2009年6月3
0日被告以物业用房的形式将涉案房屋出租给原告，但是在证
明中并未体现，说明勤丰路10-113（522号）并非物业用房。
为证明自己的主张，被告向本院提供了如下证据：
1、前期物业服务合同一份，证明被告对原告承租的房屋
享有物业管理服务权。
2、浙江省房屋出租专用发票一份，证明原告支付过3000
0元租金给被告，被告已将30000元租金转付给了杭州华元房地
产集团有限公司；证明被告的租赁行为是经过华元公司授权的
。
3、规划局建设用地图纸一份，证明本案所涉房屋是物业
管理用房，根据相关规定，被告对物业管理用房是享有支配权
的。
4邻里人家商铺租赁合同一份，证明被告对原告起诉的涉
案房屋享有出租权。
为查明案件的事实，本院依法向杭州华元房地产集团有
限公司进行询问，制作询问笔录一份。杭州华元房地产集团有
限公司的工作人员王某作了陈述，认为公司与被告众恒××签订前期物业服务合同时勤丰路522号商铺包含在物业用房中，
这在竣工图中也有反映。后由于政策调整，在规划部门备案时
勤丰路522号商铺未报批为物业用房，在2009年10月30日办理
的物业管理用房交接清单中也未包含该房屋。对邻里人家商铺
租赁合同其陈述为是2010年7月签订的，系根据实际租赁的期
间，倒推至2009年7月1日，租金交款时间是先租后付。对公司
有关人员的情况不清楚，对本案的诉讼情况不清楚。
审理中，本院依法对当事人提供的证据进行了当庭质证
，本院认证如下：
一、对原告提供的证据
被告对原告提供的对证据1的真实性、合法性、关联性均
没有异议，证明双方合同的真实有效，本院予以确认。被告对
原告提供的证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，本院
予以确认。被告对原告提供的证据3的真实性、合法性没有异
议，但认为没有相应发票作证。本院认为，被告对原告提供的
证据3的真实性没有异议，本院对原告冯某某支出装修费的事
实予以确认，装修费的金额将根据查明的事实再作认定。被告
对原告提供的证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，
认为与本案无关。本院认为，被告对原告提供的证据4的真实
性没有异议，本院对原告根据合同约定向被告交纳物业费共13
03元的事实予以确认。被告对原告提供的证据5的真实性没有
异议，但对证明对象有异议，认为都是原告本人所称，并不是
调查所得，被告并未与原告达成协议。本院认为，被告对原告
提供的证据5的真实性没有异议，本院对原告在2010年6月2日向市工商局12315投诉被告的租赁纠纷的事实予以确认，原告
欲证明的事项将根据查明的事实再作认定。被告对原告提供的
证据6的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，认为
原、被告签订租赁合同是在该份证据产生之前，并不能约束双
方，被告对涉案房屋是否有出租权应该由产权人确认，该份证
据不足以否定被告对涉案房屋有出租权。本院认为，被告对原
告提供的证据6的真实性、合法性没有异议，本院对被告出租
给原告的房屋未包含在杭州××集团有限公司在××睦邻里人
家东苑、西苑的配套设施中的事实予以确认。
二、对被告提供的证据，
原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，对关联性有
异议，认为与本案没有关联性，被告要证明自己有转租权，应
提供相应的合同，本院认为，原告对被告举证的证据1的真实
性没有异议，本院对被告与杭州华元房地产集团有限公司于20
07年10月18日签订长睦邻里人家东某的前期物业服务合同的事
实予以确认。是否与本案有关联将结合查明的事实再作认定。
原告对被告提供的证据2的真实性、合法性、关联性均有异议
，认为发票的日期是2010年7月9日，已经在原告起诉之后，与
本案没有关联性，本院认为，原告的异议不成立。被告提供的
证据能够证明被告向杭州华元房地产集团有限公司支付了勤丰
路522号商铺2009年7月1日到2010年6月30日的租金30000元，
对该事实本院予以确认，是否与本案有关联将根据查明的事实
再作认定。原告对被告提供的证据3的关联性有异议，认为与
本案没有关联性，本院认为，结合被告提供的证据1，能够证明证据3的物业用房的面积与合同约定的被告使用的物业用房
的面积一致，是否与本案有关联将根据查明的事实再作认定。
原告对被告提供的证据4，认为被告提交的是商铺租赁合同，
而非开发商移交的物业用房清单，不能证明被告主张其物业用
房性质和可以出租给原告的理由，该份证据与本案无关。开发
商正式移交给被告的物业用房清单应该在有关部门备案。且该
份合同中明确约定，被告与开发商签订的合同到预购证办理后
十天内该份合同就取消，被告如何保证与原告能签三年的合同
。本院认为，被告提供的证据4能够证明被告与杭州华元房地
产集团有限公司签订了勤丰路522号商铺的房屋租赁合同和被
告有转租权的事实，是否与本案有关联将根据查明的事实再作
认定。
对本院向杭州华元房地产集团有限公司所作的询问笔录
，原告有异议，认为根据笔录，被告与杭州华元房地产集团有
限公司的租赁合同是事后补签的。笔录中提到王某表示不清楚
公司的有关人员找过原告，可能是事实，但是不代表杭州华元
房地产集团有限公司也对此不知情。被告对该询问笔录无异议
。本院认为，根据本院依职权向杭州华元房地产集团有限公司
的工作人员王某所作的询问笔录，能够认定杭州华元房地产集
团有限公司与被告杭州××物业管理有限公司在签订前期物业
服务合同中所涉的物业用房包含了勤丰路522号商铺的事实，
而在杭州华元房地产集团有限公司向规划部门备案时勤丰路52
2号商铺未列入物业用房的范围，杭州华元房地产集团有限公
司与被告的物业管理用房交接清单中也未包含该房屋，以及邻里人家商铺租赁合同为2010年7月补签的事实。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院确认案件事
实如下：
2009年6月30日，被告众恒××“邻里人家东某管理服务
中心”（甲方）与原告冯某某（乙方）签订房屋租赁合同一份
。合同主要约定甲方将位于本市丁桥××（××号）的房屋出
租给乙方。租赁期限共3年，甲方从2009年7月1日起将物业用
房72.44平方米交付乙方使用，至2012年6月30日止；第一年租
金30000元；第二年租金39000元；第三年租金47000元，租金
不包括物业管理费；租金交纳方式：每半年收取一次，自合同
签定之日，预交半年租金15000元。乙方物业费按每平方米1.5
元／月计算，年物业费1303元，每年7月1日前缴纳。甲方收乙
方押金3000元。另合同约定如甲方退出小区物业服务合同，此
协议也随之终止，则乙方无条件归还房屋，租金按实际使用时
间计算，多退少补。根据合同的约定，被告交付了本市丁桥×
×（××号）的房屋，原告付清了押金3000元和物业费1303元
，并对承租房进行了装修，先后于2009年7月1日和2010年1月6
日分两次支付被告房租共30000元。2010年6月2日，原告冯某
某向杭州市工商行政管理局江某分局12315投诉，要求工商部
门调处与被告的商铺出租纠纷问题，该局人员进行了联系和协
调，但未有结果。原告遂诉至本院要求依法解决。
另查明，被告众恒××与杭州华元房地产集团有限公司
在2007年10月18日签订前期物业服务合同。根据该合同，杭州
华元房地产集团有限公司委托被告众恒××对长睦邻里人家东某实行物业管理。2009年10月21日，杭州市建设委员会对杭州
××集团有限公司在××睦邻里人家东苑、西苑的配套设施建
设合同履行情况进行确认，被告众恒××出租给原告的本市丁
桥××（××号）房屋未包含在内。审理中，杭州华元房地产
集团有限公司认为其与被告杭州××物业管理有限公司签订的
前期物业服务合同中所涉的物业用房包含了勤丰路522号的商
铺。
又查明，2010年7月，杭州华元房地产集团有限公司（甲
方）与被告众恒××（乙方）就勤丰路522号商铺补签了签订
时间为2009年7月1日的商铺租赁合同一份。该合同约定勤丰路
522号商铺的租赁期自2009年7月1日起至甲方取得本项目商铺
预售许可证后10日止和租赁期内乙方有权转租第三方等内容。
被告众恒××于2010年7月9日向杭州华元房地产集团有限公司
支付了勤丰路522号商铺2009年7月1日到2010年6月30日的租金
30000元。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方的
真实意思表示，合同成立即对双方当事人具有约束力。被告作
为杭州华元房地产集团有限公司指定的物业管理部门，将依据
前期物业管理合同取得的物业用房出租给本案的原告，并不违
反法律、法规的禁止规定，原告亦未提供证据证明被告在与原
告签订合同时对所出租的争议房屋不享有转租权，原、被告之
间签订的房屋租赁合同应为有效；后虽然根据杭州市建设委员
会居住区配套设施建设合同履行确认证明显示争议房屋不在其
内，被告在应当知道其出租给原告的房屋未包含在物业用房时，仍未告知原告，对此，被告应承担相应的责任，但该情形的
存在尚不足以认定原、被告之间合同的无效。现被告提供的商
铺租赁合同虽然系补签，但鉴于被告已向房屋产权人支付了房
租，仍然可以认为被告的转租行为获得了房屋产权人的认可。
故原告坚持以被告无权出租为由，主张合同无效，要求被告返
还租金、押金，赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不
予支持；被告关于双方签订的租赁合同是有效的抗辩意见成立
，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、
第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
之规定，判决如下：
驳回原告冯某某的全部诉讼请求。
预交案件受理费1783元，实收891.5元，由原告负担891.
5元，退回原告891.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭
州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉
案件受理费1783元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照
不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未
交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人
民法院，帐号：12×××68，开户银行：工商银行
湖滨分理处）。
审判员 吴健
二〇一〇年九月二十四日
书记员 王燕