宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终806号
上诉人（原审被告）：吕巧英，女，1976年9月6日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：郗玉峰，男，1972年9月10日出生，汉族。
上诉人吕巧英因与被上诉人郗玉峰房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的(2016)宁0221民初1625号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕巧英，被上诉人郗玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕巧英上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判，改判吕巧英不承担违约责任。1、吕巧英与郗玉峰自愿签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，该协议合法有效，应得到确认并受到法律保护。吕巧英愿意协助郗玉峰办理房屋过户手续。2、郗玉峰以24万元的价格购买吕巧英位于平罗县星海花园房屋，只支付吕巧英房款185000元，尚欠房款55000元。现郗玉峰已将该房屋门锁全部更换，并搬入该房入住。该房屋已经实际交付给了郗玉峰，不存在交付的问题。郗玉峰至今仍下欠房款55000元，实属违约，郗玉峰应支付吕巧英约定的违约金。故郗玉峰提出让吕巧英支付郗玉峰违约金72000元的诉求不能成立。房屋不能过户是因为房屋突然被平罗县人民法院查封，而吕巧英之前也从来未接到法院的任何查封裁定及通知书。原审法院判决吕巧英返还郗玉峰房款185000元，支付违约金72000元，不合理应予以撤销。
郗玉峰答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉、维持原判。
郗玉峰向原审法院起诉请求：1、要求吕巧英返还购房款185000元；2、吕巧英向郗玉峰承担违约金72000元。
原审法院认定事实：2016年2月29日，郗玉峰与吕巧英签订房屋买卖协议一份，约定吕巧英将自己名下位于平罗县城星海花园小区房屋以24万元出售给郗玉峰。合同约定的付款方式为：签订合同当日郗玉峰支付吕巧英购房款18万元，交房当日再支付5.5万元，剩余0.5万元待办理完过户手续当日支付。吕巧英于2016年3月4日将房屋交付给郗玉峰使用。合同签订后，郗玉峰按照吕巧英的要求将18.5万元的购房款支付给邮政储蓄银行平罗县支行为吕巧英偿还了吕巧英在该行的贷款。后在办理涉案房屋过户手续时，因涉案房屋被平罗县人民法院查封，不能办理过户手续，双方就此事协商未果，引起郗玉峰诉讼。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，郗玉峰、吕巧英双方就涉案房屋达成买卖协议，该协议系郗玉峰、吕巧英双方自愿签订，是双方真实的意思表示，且未违反法律规定，合法、有效。郗玉峰、吕巧英均应该按照合同约定内容履行自己的义务。郗玉峰按照合同约定支付部分购房款，吕巧英应该按照合同约定协助郗玉峰办理涉案房屋的过户手续，并按照合同约定的时间向郗玉峰交付房屋。庭审中已经查明，本案涉案房屋已被人民法院查封，不能办理过户手续，合同目的已经不能实现，郗玉峰要求返还已经支付的购房款18.5万元的诉讼请求，不违反法律规定，依法应予以支持。对吕巧英认为涉案房屋被法院查封不能按照合同约定过户，同时郗玉峰也未将购房款支付完毕，造成无法过户的原因不在吕巧英等辩解意见，郗玉峰在合同签订后，已经根据吕巧英的要求支付了18.5万元的购房款，在办理过户手续的过程中得知涉案房屋被法院查封，无法办理过户的情况下，要求郗玉峰继续支付下剩购房款的要求无法律依据，同时吕巧英也未举证证明郗玉峰在合同的履行过程中存在其他违约行为，故对吕巧英的辩解意见不予采纳。对于郗玉峰要求吕巧英支付违约金7.2万元的诉讼请求，因吕巧英向郗玉峰出售已经被人民法院查封的涉案房屋，致使郗玉峰按照合同约定支付了部分购房款却不能办理房屋的产权手续，吕巧英在合同履行过程中存在违约行为，应当按照合同的约定承担违约责任，故对郗玉峰要求吕巧英支付违约金7.2万元的诉讼请求依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：吕巧英于判决生效之日起五日内返还郗玉峰购房款185000元、支付违约金72000元，合计257000元；案件受理费2990元，保全费1720元，由吕巧英负担。
本院二审期间，当事人二审中没有提交新证据，本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于吕巧英应否承担违约责任及违约金数额的问题。本案中，郗玉峰按照合同约定支付首付款185000元，郗玉峰履行了合同约定的义务。涉案房屋因被法院查封无法办理过户，郗玉峰无法实现合同目的，吕巧英存在违约行为，吕巧英应当返还郗玉峰购房款185000元，且郗玉峰有权主张违约金。双方关于违约责任的承担在合同中有明确约定，但双方约定违约金为房款总数的30%，庭审中吕巧英明确表示违约金过高，该约定存在过高情形，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，本院参照银行同期贷款利率酌情将违约金调整为29600元【（185000元×24%/12个月×8个月（自2016年2月29日至2016年10月29日）】。即吕巧英应当向郗玉峰承担违约金29600元。吕巧英抗辩称郗玉峰存在违约行为无证据证实。
综上所述，吕巧英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的(2016)宁0221民初1625号民事判决；
二、上诉人吕巧英于判决生效之日起五日内返还被上诉人郗玉峰购房款185000元；
三、上诉人吕巧英于判决生效之日起五日内支付被上诉人郗玉峰违约金29600元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2990元，保全费1720元，二审案件受理费1600元，共计6310元，上诉人吕巧英负担4877元，被上诉人郗玉峰负担1433元。
判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 马春茂
审判员 安立莎
审判员 魏聪唤
二〇一六年十月三十一日
书记员 刘 娜
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率２４％的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。