重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1612号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：曾明，男，1975年1月3日出生，汉族，住重庆市合川区。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。
法定代表人:王红梅，公司总经理。
委托诉讼代理人：鲁国灵，男，1964年12月1日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。
上诉人曾明因与被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2016）渝0117民初8976号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，于2017年3月2日、3月17日进行了询问。上诉人曾明，被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人鲁国灵到庭参加询问。本案现已审理终结。
曾明的上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人房屋漏水，多次找被上诉人处理，但被上诉人为履行维修义务。由于被上诉人未履行《前期物业服务合同》所规定的义务，严重损害了上诉人的合法权益，故被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人的损失。
重庆市诚顺物业管理有限公司答辩称，一审法院判决正确，应驳回上诉，维持原判。
重庆市诚顺物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2012年4月1日至2016年9月30日期间的物业服务费1814.4元、公损费162元，共计1976.4元；2、判令被告向原告支付2012年4月1日至2016年9月30日期间的违约金1098.48元，并从2016年10月1日起以欠付物业服务费为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至实际支付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月6日原告作为乙方，重庆市纯阳建设开发有限公司作为甲方，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：1、原告为重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“纯阳锦绣小区”提供物业服务；2、服务费用：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定原则，双方约定物业服务费按季度收取，其收取的标准如下：（1）住宅：0.4元/平方米/月；（2）商业物业：0.6元/平方米/月；3、业主应于每季度前十日内交纳物业服务费。《前期物业服务合同》并对相关内容进行了约定。原告签订《前期物业服务合同》后按约定对“纯阳锦绣小区”提供了物业服务。被告系该小区B2幢7-3号房屋的业主，自2012年4月1日至今未向原告支付物业服务费等费用，经原告多次催收后，被告仍未缴纳。现诉至法院，诉请如前。
曾明向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认被反诉人所持《前期物业服务合同》无效；2、请求法院判决被反诉人对纯阳锦绣小区所占用的消防通道和绿化地停止侵权、恢复原状、返还经营场地的不当得利；3、请求人民法院判决被反诉人履行2012年维修B2-7-3屋顶渗水、墙体开裂及钢筋裸露之承诺，并赔偿反诉人室内装修损失3500元；4、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人所居住的纯阳锦绣小区自被反诉人进驻开展物业至今并未召开小区业主大会选聘，反诉人直到收到本案应诉材料才知被反诉人持有《前期物业服务合同》之事，且里面很多条款属于加重反诉人责任的条款，根据《合同法》及《物业管理条例》之规定属于无效民事合同。根据《物权法》的规定，被反诉人进驻小区服务行为与《物权法》的规定相悖的同时也排除了反诉人作为小区合法业主的主要权利，小区正大门规划审批为公共消防通道，事实上此通道被认为搭建成停车棚，破坏小区美观，小区绿地被认为铺设水泥用于划线停车，此行为也违反《物业管理条例》的规定，被反诉人对上述情况负有过错责任，严重侵害了反诉人合法权益，并将其用于经营性收费，应当恢复原状，返还反诉人不当得利。反诉人自入住小区B2-7-3（顶楼）房屋不久，便发现其层顶下雨时客厅和两卧室墙壁渗水，便到小区物业服务处报修，物管公司进行了登记并答复会尽快解决，但时至今日依旧是拖而未决，进而造成了反诉人多处墙壁变色，已严重影响室内美观和房屋价值，根据《民法通则》的规定，要求被反诉人履行维修承诺，承担装修损失。
一审法院认定事实如下：2008年4月6日原告与纯阳锦绣小区开发商重庆市纯阳建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为纯阳锦绣小区提供物业服务，服务期限自2008年4月8日至2010年4月7日；物业服务费标准按建筑面积计算，多层住宅0.4元/平方米/月，公共照明用电及耗损3元/月/户，高层住宅0.4元/平方米/月，从3楼起电梯运行费20元/月/户，从8楼开始无负压供水电费1元/吨……；物业服务费按季度缴纳，业主或使用人应在每季度前10日内缴纳，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金……，因纯阳锦绣小区至今未成立业主委员会，该合同到期后，原告未与重庆市纯阳建设开发有限公司签订新的合同，但一直按原合同的约定为该小区提供物业服务至今。合同虽约定物业服务费按季度缴纳物业服务费，但现实履行中对缴纳也比较灵活，按月缴纳也属正常情况。被告曾明系纯阳锦绣苑2幢2-7-3号的业主，房屋建筑面积84平方米，自2012年7月1日起未向原告缴纳物业服务费。原告已通过电话联系、通知单、律师函等方式向被告催要未果，现诉至法院，诉请如前。另查明，被告曾明房屋系顶楼，存在漏水问题，多次找原告但至今未得到处理。
在本案审理过程中，被告曾明向一审法院院提出反诉。一审法院认为，重庆市纯阳建设开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，被告作为该小区业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，双方都应履行合同约定的义务。该合同到期后因该小区未成立业主委员会，原告也未签订新的物业服务合同，但一直按原合同的约定为该小区提供物业服务合同至今，被告作为小区业主享受了原告提供的服务，应当按原《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费，现原告提交的挂号信、律师函等证据已证明原告的请求未超诉讼时效，因此对原告要求被告支付物业服务费的请求予以支持。本案中，被告每月应交纳的物业服务费为84平方米×0.4元/月/平方米=33.6元，2012年7月1日至2016年9月30日共51个月，总计1713.6元；公共照明用电及耗损费3元/月/户，51个月总计153元；合计1866.6元。关于违约金问题，被告因房屋漏水多次找原告进行处理，该虽不是原告的维修义务，但原告作为该小区服务企业，应或与建设单位衔接实施保修，或建议启用一定程序动用专项资金进行维修，但原告一直未给被告一个确切的答复及处理方案，致被告房屋漏水问题至今未得到处理，被告也以此对原告不满而未缴纳物业服务费，被告未缴纳物管费事出有因，因此对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。
关于反诉人曾明反诉的诉讼请求，首先反诉与本诉应基于同一事实或法律关系，本案本诉为原告基于双方物业服务合同请求被告履行合同之债，而反诉人除请求确认原告所持《前期物业服务合同》无效外，其他请求涉及物权、侵权问题，不应在本案中进行反诉，反诉人可通过其他途径或另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条、第二十一条、二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：1、限被告曾明在本判决生效后五日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2012年7月1日至2016年9月30日的物业服务费1866.6元。2、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。3、驳回反诉人请求确认重庆市纯阳建设开发有限公司与原告重庆市诚顺物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》无效的请求。4、驳回反诉人曾明的其他反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告曾明负担；反诉案件受理费25元由反诉人曾明负担。
二审中，被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司举示了了一份被上诉人重庆市诚顺物业管理有限公司发函给重庆市纯阳建设开发有限公司的告知函，该告知函载明由于纯阳锦绣小区B2幢7-3号房屋漏水，被上诉人要求重庆市纯阳建设开发有限公司及时派人来修复漏水房屋。上诉人曾明对该证据的真实性无异议，但认为仅有一份告知函不能证明对房屋进行了修复。
二审审理查明的案件事实与一审相同。
本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。重庆市诚顺物业管理有限公司根据与重庆市纯阳建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为纯阳锦绣小区提供物业管理服务，该合同合法有效。曾明作为该小区业主，接受了被上诉人提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。曾明上诉称，被上诉人未尽到物业服务，房屋漏水多次找被上诉人修理，被上诉人未履行维修义务，由于曾明对重庆市诚顺物业管理有限公司在二审中举示的告知函的真实性予以认可，由此可以证明曾明就房屋漏水向重庆市诚顺物业管理有限公司报修后，重庆市诚顺物业管理有限公司对漏水房屋实施维修事宜与建设单位进行了衔接，并要求重庆市纯阳建设开发有限公司及时派人来修复漏水房屋，故被上诉人已尽到了物业管理义务，且上诉人要求被上诉人承担违约责任，并赔偿损失均缺乏相关事实依据佐证，本院不予采信。
综上，上诉人曾明的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由曾明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 娟
审 判 员 李 娅
代理审判员 陈义熙
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 杨红平