沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初2524号
原告艾方兴，男，汉族，无职业，现住址长春市绿园区。
委托代理人潘玉侠，女，系原告母亲，无职业，现住址长春市绿园区。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区新优街7-18号1门、2门。
法定代表人王立曼，系公司董事长。
委托代理人罗少宁，男，汉族，系该公司员工，现住址辽宁省本溪市明山区。
委托代理人袁学旺，男，蒙古族，系该公司员工，现住址辽宁省建平县。
原告艾方兴与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员马俊光适用简易程序独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告艾方兴委托代理人潘玉侠，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司委托代理人罗少宁和袁学旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾方兴诉称，2013年3月1日原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号商品房，总房款765,966元。原告按规定日期向被告支付了全部购房款，并缴纳了房屋维修基金及印花税等。按照合同第八条约定：被告应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件、并符合本合同的商品房交付原告使用。但被告房屋不具备交房条件，未能按时交付房屋。在原告催促下，直到2014年5月22日原告才实际入住该房屋，被告应按照合同第八条的规定按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金15,473元。根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告不能提供商品房验收合格资料，致使原告至今无法获得产权证书，被告应向原告按日支付房价款十万分之一的违约金3,707元。被告自交房至今，未支付延期交房违约金及办理房产权属证书，原告多次要求未果。被告的上述行为已严重违约，故原告起诉来院，请求法院依法判令：1、被告向原告赔偿逾期交房的违约金15,473元（765,965元×0.0001/天×202天）；2、被告向原告赔偿逾期办理房产证的违约金3,707元（765,965元×0.00001/天×484天）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司辩称，关于逾期办理产权证问题：1、由于项目总包方原因，在项目竣工后，迟迟不做结算，导致工作进程延迟，开发商不应承担责任；2、开发商已经按时将需由开发商提供的相关材料上报房产局，但房产局迟迟不予审批，此为政府不可抗力之原因，根据双方签订的商品房买卖合同约定，不可抗力无须承担；3、我国不动产所有权的转移实行登记主义，原告对所购商品房的所有权已自其商品房买卖合同备案之日起获得，并实际占有、使用房屋长达两年，原告并未因延期办理产权证而遭受任何实际损失，因此其主张没有事实和法律依据，建议法庭予以驳回；被告方认为原告诉讼请求已超过诉讼时效，建议法庭予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、房屋买卖合同及缴纳购房发票各一份，证明购买房屋缴纳房款开具的发票，房款已交付完毕。
被告对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，与诉讼请求及争议焦点无关。
2、照片一份，证明被告在2013年10月31日通知入住时房屋实际无法入住，原告实际入住时间是2014年5月22日。
被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，照片系黑白打印，画面模糊不清，无法证明原告所主张的事实。
3、视频材料一份，证明关于逾期交房、办证问题一直与被告交涉，但未果，地点未售楼处，时间为2013年11月3日、2014年3月20日。系与原法定代表人的谈话。
被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该份视频画面模糊，音质嘈杂，时间、地点、人物均无从考证，建议法庭不予采信。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋建筑工程竣工验收报告、临时用电施工工程合同、施工协议书、建筑临时用水包干协议书、临时给水工程施工承包合同、分户验收记录各一份，证明竣工验收报告及水电合同可以证明在商品房买卖合同约定的交付日期当天房屋已竣工验收，并满足交付条件，结合原告提供的证据入住通知书可以证明被告已经按时将涉诉房屋交付给原告。
原告对该证据有异议，认为验收报告没有负责人签字，日期。施工合同与我方无关。
2、伯爵源筑的项目x号业主张某的业主入住协议，该协议由张某本人签署，时间是2013年11月5日，证明已于2013年11月5日入住伯爵源筑2号楼，由此可以证明伯爵源筑2号楼最迟不超过2013年11月5日满足条件入住。
原告对该证据有异议，不认可，当时我们入住时水电不齐全，设备不完整；张某入住并不代表我入住。
3、邮寄单一份，证明2013年10月31日电话通知过原告办理入住，后又以快递形式向原告发出入住通知书，被告多次通知原告到被告处办理交房入住手续，履行了告知义务，不应该为逾期交房承担责任。
原告对该证据有异议，认为时间有异议。
经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：
2013年3月1日原告艾方兴与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号房屋，建筑面积117.4平方米，总价款765,965元；被告应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，由被告违约之日起按日支付房价款的十万分之一，另自违约之日起180天内仍未完成产权登记，原告有权退房。合同签订后，原告全额支付了购房款。2013年11月3日、2014年3月20日部分业主向被告主张交付房屋及办理产权证事宜。原告于2014年5月22日办理入住。截止原告起诉时，被告未给原告的房屋办理产权登记机关备案手续，未支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，双方协商未果，故原告起诉来院。
另查明，涉案房屋于2013年10月31日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，但被告至今未取得竣工验收备案书，更未取得房屋所有权初始登记批复。
本院认为，原告艾方兴与沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，因原、被告在商品房买卖合同中约定的交房条件为经验收合格，被告至今未取得涉案房屋竣工验收备案书，因涉案房屋不具备交付条件而不能实现交付，被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。2014年5月22日原告已接收了涉案房屋，以其实际行为对合同约定的房屋交付条件进行了变更，即被告于2014年5月22日向原告交付了涉案房屋。依照有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2013年11月20日及2014年3月20日部分业主与被告交涉办理入住时需交纳的相关费用及办理产权证等问题，但原告并未向被告主张支付逾期交房违约金，不产生诉讼时效中断的法律后果，同时，被告提出原告的请求超过时效的抗辩，原告其他未提供证明存在诉讼时效中止或者中断的证据，故原告要求被告支付自2013年10月31日至2014年5月22日逾期交房违约金15,473元，其中2013年10月31日至2014年3月15日期间原告主张逾期交房违约金的请求已经超过诉讼时效，自2014年3月16日至2014年5月22日的违约金即765,965元×1/10000/天×67天＝5,131元，本院对原告请求中合理部分予以支持。对于原告主张被告支付逾期办证违约金费请求，因合同对被告逾期办证的违约责任进行了约定，本案原告于2014年5月22日办理入住手续，被告应在180日内，即2014年11月18日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举证证明其逾期办证符合合同约定的免责条件，故被告应承担自2014年11月19日至2016年3月17日期间的逾期办证违约金，765,965元×1/100000/天×484天＝3,707元，故原告的该项请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告艾方兴逾期交房违约金5,132元；
二、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告艾方兴逾期办理房屋产权证违约金3,707元；
三、驳回原告艾方兴的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，由原告艾方兴负担76元，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担64元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费140元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 马俊光
二〇一六年四月十八日
书记员 刘 伟
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。