安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1820号
上诉人（原审被告）：尤亮，男，1993年10月3日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
委托诉讼代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县撮镇镇新安村，统一社会信用代码91340122796402258J。
法定代表人：潘春艳，总经理。
委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。
上诉人尤亮因与被上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尤亮上诉请求：请求撤销原审判决第（一）、（二）项，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对裕隆公司切断尤亮水电的事实未予认定。该事实直接关系着尤亮对于2015年1月21日至2017年11月10日的物业费是否应该缴纳的认定，一审判决回避此事实，是认定事实不清。2、一审判决认定尤亮以默认的方式事实上接受裕隆公司提供的物业服务，与事实不符。接受物业服务应是明确的意思表示，这不符民事默认行为的情形，如果这样，任何一家物业公司都可不经过业主的同意，强行提供服务，然后再向业主收费。3、裕隆公司长期无资质管理行为并不只是“瑕疵”行为，而是违法行为。裕隆公司被准予其从事物业管理的时间是2014年11月14日。至少在2014年11月14日之前，其一直是无资质管理的。二、一审判决适用法律错误。尤亮拒交物业费的行为不构成违约行为，是合法行使自己的抗辩权。在物业服务企业未按照合同提供服务或提供的服务不符合约定时，业主可以拒绝交纳相应的物业费。2014年11月14日之前，因裕隆公司无资质管理，强行提供低标准的服务，尤亮在当时提出异议只是合法地行使自己的权利；而2015年1月21日起，裕隆公司切断尤亮水电，其已经以自己的行为表明其不履行其义务，自此，尤亮拒付物业费也是依法行使自己的先履行抗辩权。既然尤亮的行为不构成违约，也就不应该向裕隆公司赔偿损失。三、一审判决超出裕隆公司一审诉讼请求范围。一审判决第一项“2016年10月1日以后的物业费于每年年底前一次性按2元/平方米/月的标准计收”超出了裕隆公司一审诉求范围，裕隆公司庭审也未改变诉求，且物业费什么时间支付，这应是物业服务合同约定的内容，法院不能干涉尤亮是否订立合同及怎么订立合同内容的自由，故其于判决书要求尤亮于“每年年底一次性”支付裕隆公司物业费是错误的。四、原告主体问题。在一审庭审后，尤亮才了解到尤亮所在物业区域现物业管理公司是合肥兆君物业管理有限责任公司（以下简称兆君物业公司），该公司经工商局核准成立于2016年6月22日，同一个物业管理区域，出现两个物业管理公司，而一审判决要求尤亮向裕隆公司支付物业费，主体不符。
裕隆公司辩称：一、关于尤亮诉称的水电纠纷已另案处理完毕，与本案也没有关联性。二、根据尤亮于2012年3月31日与裕隆公司签订的七份涉案《商品房买卖合同》附件四关于物业服务的约定以及根据尤亮前期交纳部分物业费等事实，裕隆公司与尤亮之间的物业服务合同关系依法成立，真实、有效。三、裕隆公司具有物业管理资质，资质证编号：AHJSWYA1630003。因此，尤亮认为裕隆公司长期无资质管理，没有事实和法律依据。四、裕隆公司和兆君物业公司签订的委托协议，2017年10月10日起，裕隆公司委托兆君物业公司对裕隆大市场进行物业服务；裕隆公司有催收物业费用的权利。综上所述，尤亮的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
裕隆公司于2016年10月21日向一审法院起诉请求：依法判令尤亮向裕隆公司支付水费79元及滞纳金136元（滞纳金以79为基数，自2015年3月15日暂算到2016年10月20日，按日千分之三计算）、电费870元及滞纳金1500元（滞纳金以870元为基数，自2015年3月15日暂算到2016年10月20日，按日千分之三计算）、物业费62811元及滞纳金106958元（滞纳金分段计算，自2013年10月1日暂算至2016年10月20日，按日千分之三计算），共计172354元。
一审法院认定事实：2012年3月31日，尤亮购买了裕隆公司开发的合肥裕隆农机工程机械大市场B1-1-108、B1-1-109、B1-1-110、B1-1-111、Bl-1-112、B1-1-113、B1-1-114共七间房屋，每间房面积115.04平方米，共计805.28平方米，并且在每份《商品房买卖合同》的附件四（合同补充协议）约定：凡入住该市场的用户，必须无条件委托裕隆公司或其委托的市场经营管理公司对市场进行管理，缴纳物业管理费，服从物业管理部门的各项管理。裕隆公司与合肥市华水物业管理有限责任公司（以下简称华水物业公司）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定自2008年10月1日起华水物业公司对合肥裕隆农机工程机械大市场进行管理，办公楼按1.5元／平方米／月收取、商业用房按2元／平方米／月收取。2016年1月5日，裕隆公司获得物业服务企业资质证书，准予裕隆公司从事物业管理活动时间从2014年11月14日起开始。2014年12月22日，肥东县物价局批准了裕隆公司提交的《关于合肥裕隆农机工程机械大市场物业管理收费备案申请报告》，即物业管理收费标准：“商业用房按2元/平方米/月收取，办公用房按2元/平方米/每月收取”。合肥盛琼贸易有限公司于2013年12月18日向裕隆公司缴纳B1-1-113房屋2013年7月1日至2013年12月31日的物业费1380元，于2014年12月23日向裕隆公司缴纳B1-1-113房屋2014年1月1日至2014年6月30日的物业费1380元，于2014年9月5日向裕隆公司缴纳B1-1-114房屋2013年7月1日至2014年6月30日的物业费2760元。裕隆公司多次对尤亮名下的其他房屋下欠物业费催要未果，遂提起本案诉讼。
一审法院认为，尤亮与裕隆公司虽没有签订物业服务合同，但裕隆公司作为物业公司已为尤亮提供了管理服务，尤亮以默认的方式事实上接收了裕隆公司提供的物业服务，并缴纳了部分房产的物业费，即尤亮认可了裕隆公司的物业收费标准（商业用房按2元/平方米/月收取）。因此尤亮与裕隆公司之间构成事实上的管理服务关系;且在裕隆公司、尤亮双方签订的《商品房买卖合同》的附件四（合同补充协议）中亦约定由裕隆公司对该市场进行管理，因此尤亮应当向裕隆公司缴纳相应的物业管理费。裕隆公司提供的物业管理服务虽有瑕疵，但不能成为尤亮拒付物业管理费的理由。庭审中，尤亮对裕隆公司提交的尤亮所欠裕隆公司水电费的数额有异议，法院要求双方自开庭后一个星期内共同查清水电费数额提交法院，期满后双方均未向法院提交核对后的数字，因无法查清水电费的具体数额，故法院不予处理裕隆公司要求尤亮给付水电费的诉请。裕隆公司要求尤亮以其所欠物业费数额按日3‰的标准支付滞纳金的诉请，因无合同约定，故不予支持。但是，尤亮欠缴物业服务费的行为确给裕隆公司造成了相应的损失，因此法院确定尤亮按中国人民银行同期贷款利率向裕隆公司赔偿利息损失。由于双方未明确约定缴纳物业服务费的期限，裕隆公司也没有证据证明其每月收取物业管理服务费的期限。因此法院确定尤亮按中国人民银行同期贷款利率从欠缴物业费的次月一日起向裕隆公司支付利息（其中2016年10月1日起所欠物业费利息以法院确定支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）。现裕隆公司要求尤亮支付物业费，理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、尤亮于本判决生效之日起七日内，给付裕隆公司物业费57291.84元(2013年10月1日至2016年9月30日，按2元／平方米／月的标准收取，总面积805.28元，扣除尤亮已缴纳的5520元物业费）；2016年10月1日以后的物业费于每年年底前一次性按2元／平方米／月的标准计收。二、尤亮于本判决生效之日起七日内向裕隆公司赔偿欠缴物业服务费利息(2016年10月1日以前所欠物业费利息，以欠缴当月物业费为本金，从欠缴月的次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算；2016年10月1日起所欠物业费利息以本院确定支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回裕隆公司的其他诉讼请求。本案受理费3747元，由尤亮负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尤亮提供以下证据：证据一、承诺函及水电费收据，证明裕隆公司直到2017年11月10日才开通尤亮的水电。证据二、裕隆公司房屋水管漏水的照片及视频（均在光盘中），证明尤亮在2017年10月11日到房屋去发现漏水，屋内物品、墙面被水浸泡，水流到屋外道路，而裕隆公司却未通知尤亮，也未采取任何管理措施避免损失扩大的事实。证据三、兆君物业公司工商登记信息，证明兆君物业公司自2016年1月1日成立。证据四、2018年3月兆君物业公司催费通知单，证明兆君物业公司自2013年7月1日即对尤亮房屋进行了物业管理。裕隆公司主张2013年10月1日至2016年10月20日的物业费用，与事实不符。证据五、2017年5月场地租赁协议，证明兆君物业公司于2017年5月与其他业主签订了租赁协议，现阶段兆君物业公司负责包括尤亮房屋在内的裕隆大市场物业。裕隆公司提供以下证据：裕隆公司和兆君物业公司签订的委托协议，2017年10月10日起，裕隆公司委托兆君物业公司对裕隆大市场进行物业服务；裕隆公司有催收物业费用的权利，受托的兆君物业公司有代收物业费的权利。本院认为，尤亮提供的证据一反映的是水电费问题，与本案争议的物业费无关。证据二中呈现的情况尤亮陈述发生在2017年10月11日，不是发生在本案诉争的物业管理服务期间（2013年7月1日至2016年9月30日），与本案无关联性。证据三的真实性予以认定。证据四的证明目的与证据三内容矛盾，即使证据本身是真实的，也无法证明兆君物业公司自2013年7月1日即对尤亮房屋进行了物业管理。证据五是租赁协议，无法证明兆君物业公司当时提供了物业服务，对其与本案的关联性不予认定。对裕隆公司提供证据的真实性予以认定。
二审查明，（2017）皖01民终1058号生效民事判决认定:裕隆公司与尤亮签订《商品房买卖合同》后，裕隆公司委托华水物业公司在裕隆大市场进行物业管理服务活动。2014年11月14日，裕隆公司获得物业管理资质后，由裕隆公司直接对该市场进行管理。因尤亮对裕隆公司对原物业承诺给予的物业优惠不再给予提出质疑，双方为此产生纠纷。2015年1月21日，裕隆公司对尤亮所有的B座7间房屋停水停电，为此尤亮以排除妨碍纠纷一案起诉至法院。请求裕隆公司赔偿尤亮114300元（其中租金损失94500元、赔偿当事人损失19800元），后变更诉讼请求，将租金损失期间变更至18个月，并要求裕隆公司对物业费减少1万元。一审法院判决：一、裕隆公司立即恢复对尤亮所有的裕隆市场B1-1幢108-114室房屋的水电供应；二、裕隆公司与判决生效五日内赔偿尤亮损失68400元（900元/月/间*3间*18月+19800元）。二审维持一审判决。
2017年10月10日，裕隆公司与兆君物业公司签订委托物业服务协议，约定裕隆公司将合肥裕隆农机工程机械大市场的物业服务委托给兆君物业公司，委托物业服务期限自2017年10月10日至2018年10月9日。
案涉尤亮名下的7套房产自2013年10月1日至2016年9月30日，根据2元/平方米/月的标准,应支付物业费62811元。扣除尤亮已缴纳的物业费5520元，尚欠物业费57291元。
二审对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，虽然裕隆公司曾切断尤亮房屋水电供应，但相应赔偿已经另案诉讼处理结束，且在该案中尤亮已提出要求对物业费减少1万元的诉讼请求，故本案中不再审理。尤亮以此为由拒交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。
根据（2017）皖01民终1058号民事判决所认定的事实，裕隆公司在取得物业管理资质之前是委托华水物业公司进行物业管理，这也与双方签订的《商品房买卖合同》附件中约定的内容一致。尤亮也未举证证明其另行向华水物业公司缴纳了物业费，故基于裕隆公司与华水物业公司之间的委托关系，裕隆公司有权直接要求尤亮支付相应的物业费。且尤亮已于2013年至2014年期间实际向裕隆公司支付了部分物业费。一审认定双方之间成立事实上的物业服务合同关系，并无不当。
根据裕隆公司一审提供的物业费及滞纳金明细表，其2016年10月21日起诉时主张的物业费62811元是7套房产自2013年7月1日至2016年9月30日应收的物业费。本案双方当事人之间成立的是事实上的物业服务合同关系，在本案起诉时，2016年10月1日以后的物业管理行为及物业费还未实际发生。一审法院对2016年10月1日以后的物业费的缴费标准及缴费期限作出判决，既无事实和法律依据，又超出了当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。
由于本案双方当事人未签订书面物业管理服务合同，也未明确约定物业费的缴费期限及滞纳金的支付标准，故一审判决确定尤亮按中国人民银行同期贷款利率从欠缴物业费的次月1日起向裕隆公司支付利息（其中2016年10月1日起所欠物业费利息以法院确定支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算），缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。由于尤亮欠缴物业服务费的行为，确给裕隆公司造成了相应的损失，本院确定尤亮应按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿裕隆公司自起诉之日（2016年10月21日）起的利息损失。
综上所述，原审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初4866号民事判决；
二、尤亮于本判决生效之日起七日内给付合肥裕隆市场建设投资有限公司物业费57291元并赔偿利息损失（以57291元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2016年10月21日起，计算至款清时止）。
三、驳回合肥裕隆市场建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3747元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担2515元、尤亮负担1232元；二审案件受理费3347元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担2115元、尤亮负担1232元。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 程亚娟
审判员 温占敏
二〇一八年八月三日
书记员 王 元
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。