北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7862号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京文氏成方商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人：文启江，经理。
委托诉讼代理人：李方泉，北京市大瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾彦秋，女，1984年10月31日出生，汉族，住黑龙江省依安县。
委托诉讼代理人：张丽军，北京兴�律师事务所律师。
上诉人北京文氏成方商贸有限责任公司（以下简称文氏商贸公司）因与被上诉人贾彦秋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
文氏商贸公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我公司的一审全部反诉请求，驳回贾彦秋的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定贾彦秋按季度向我公司支付租金是错误的，与事实不符，贾彦秋应当按照合同约定的每半年支付一次租金；涉案租赁合同的解除时间应当为2017年12月7日，贾彦秋于2017年11月9日未通知我公司便自行撤离了租赁场地，未履行通知义务，我公司于2017年12月5日通过EMS向贾彦秋邮寄了解除合同通知书，合同应当在其收到之日解除；一审遗漏了我公司关于电费的诉讼请求；我公司未按照约定返还贾彦秋货款系因贾彦秋违约在先，未向我公司支付上半年租金，且未按照合同约定对涉案租赁物进行装修，未向我公司支付培训费，未向我公司确认电费金额并交纳电费，未交纳应当分担的宣传费；贾彦秋擅自撤场系因其经营处于亏损状态；根据涉案租赁合同第六条之约定，我公司不应退还贾彦秋剩余租金，且根据第四条第3项之约定，我公司不同意返还保证金；我公司未按时返款，系因贾彦秋违约，扣留货物系因贾彦秋擅自撤场，贾彦秋存在多项违约情形。
贾彦秋辩称，同意一审判决，不同意文氏商贸公司的上诉请求。双方对租金的支付约定有变更，当时文氏商贸公司同意租金按照季度支付，我不存在拖欠租金及违约的情况；涉案合同中明确约定每月两次返款，在我承�期间，文氏商贸公司一次都未向我返款，我多次向文氏商贸公司索要货款无果；文氏商贸公司不应扣押我的货物，如果有争议可以通过诉讼解决；涉案合同解除系因文氏商贸公司擅自扣留我的货款导致合同无法继续履行所致，故我要求解除合同；且文氏商贸公司无故扣押我的货物，导致货物滞销，给我造成极大损失；我们搬离系因文氏商贸公司违约，且我已经通知文氏商贸公司，租金应担退还给我，我不存在违约的情形，保证金亦应当退还。
贾彦秋向一审法院起诉请求：请求依法判令解除我与文氏商贸公司于2017年8月25日签署的帝园服装城租赁合同（以下简称涉案租赁合同）；判令文氏商贸公司返还我经营期间的销售款46323元；判令文氏商贸公司退还我2017年11月10日至2017年11月30日期间的剩余租金14073元；判令文氏商贸公司退还我保证金10000元；判令文氏商�公司支付我违约金50662元；判令文氏商贸公司返还我被扣押的货物，共计11包393件，价值78600元；判令文氏商贸公司赔偿我因货物被扣押导致衣服过季销售的损失30000元；本案诉讼费由文氏商贸公司承担。文氏商贸公司向本院提出反诉请求：请求法院判决解除我公司与贾彦秋于2017年8月25日签订的涉案租赁合同；请求法院判决贾彦秋向我公司给付违约金50662元；请求法院判决贾彦秋向我公司支付留存货物占地费，每月5000元，计算至贾彦秋实际领走货物之日止；请求法院判决贾彦秋支付我公司垫付的医药费460元；请求法院判决贾彦秋支付我公司收款手续费417元；请求法院判决贾彦秋支付我公司租赁期间电费1462元；请求法院判决贾彦秋支付我公司国庆期间活动费1045元；本诉、反诉全部费用由贾彦秋承担。
一审法院认定事实：2017年8月25日，文氏商贸公司（出租房、甲方）与贾彦秋（承租方、乙方）签订了《涉案租赁合同》，合同约定甲方将帝园商城二楼中区女装位置38号厅租给乙方使用，乙方经营范围为女装，品种为休闲时尚，品牌为美衣社皇森。租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止。一年租金为253310元，于本合同签订之日一次付清，季度（打印字体为半年，手动划改为季度）租金为63328元，签订之日起一次交清上半年租金；下半年租金于2017年12月31日前一次交清。由甲方统一装修，货架由甲方统一制作，如乙方自行装修，装修方案应经甲方同意，装修费由乙方承担，乙方向甲方交纳10000元保证金，以保证合同及有关商场规章制度的执行（合同期满三月后，如乙方不欠租金、水费、罚款、无顾客投诉，甲方视乙方实际情况清退）。……。如乙方未按时交纳租金，应承担交款额日千分之一的违约金，逾期10日未交，甲方�权单方解除合同，所收租金、装修费、保证金不予退还。特别约定：统一收款，每月5号、20号两天返款，月末扣总流水1%作为统一收款的手续费。2017年8月25日，文氏商贸公司向贾彦秋出具收据，收到10000元保证金，收到2017年9月1日至2017年12月31日租金63328元。2017年11月9日，贾彦秋撤场，文氏商贸公司扣押了贾彦秋货品（服装）11包，双方在11包货品的种类、数量清单上签字。经询问，双方均称如需返还以11月9日清单为准。经过双方庭后对账，文氏商贸公司扣留贾彦秋货款41696元（未扣除1%手续费）未予返还。
对于双方当事人有异议的事实，贾彦秋提交《涉案租赁合同》以证明其与文氏商贸公司存在租赁关系，双方约定于每月5日、20日进行返款，其进行了装修，方案是甲方同意的，并且已经实际经营了2个月，如果未经文氏商贸公司同意是无法经营的，�氏商贸公司认可该证据真实性，但辩称合同约定乙方应该给甲方交装修费，如果要自行装修的话装修方案需经甲方同意，但是原告没有装修，违反了该约定；贾彦秋提交保证金收据以证明文氏商贸公司应退还其10000元保证金，文氏商贸公司认可该证据真实性，但不认可证明目的；贾彦秋提交租金收据以证明文氏商贸公司应退还其剩余租金，文氏商贸公司认可该证据真实性，但不认可证明目的；贾彦秋提交扣留货物清单以证明文氏商贸公司扣留其货物，清单上有文启胡的签字，文氏商贸公司认可该证据真实性，文启胡是其公司员工，认可其签字对公司有效，但不认可证明目的，辩称应该先由贾彦秋承担违约责任，后其公司将货物返还给贾彦秋；贾彦秋提交扣留货物的照片以证明其货物被文氏商贸公司强行扣留，文氏商贸公司认可该证据真实性，但不认可证明目的，扣�物品是因为贾彦秋擅自撤离租赁地，违反合同约定，应该先由贾彦秋承担违约责任，后其公司将货物返还给贾彦秋；贾彦秋提交照片以证明其撤摊之后，摊位又换成别人了，文氏商贸公司不认可该证据证明目的，辩称商场不能有空摊，挂上衣服是防止给顾客造成不好的影响，摊位还没有租给别人；贾彦秋提交其和文氏商贸公司员工孙经理2017年11月2日的录音以证明其多次跟文氏商贸公司催要货款但是问题没有解决，文氏商贸公司认可该证据真实性，但不认可证明目的，辩称该证据证明贾彦秋没有按照合同要求进行装修，违反了相关约定。
文氏商贸公司提交解除通知以证明贾彦秋于2017年12月7日收到了其公司的解除合同通知，贾彦秋认可该证据真实性，但辩称合同解除时间应该以其要求解除的时间为准；文氏商贸公司提交医疗费票据以证明其公司为贾彦秋垫�医药费460元，贾彦秋请本院核实该证据真实性，不认可该证据证明目的，认为其与本案无关，不应该在本案中予以处理；文氏商贸公司提交北京帝园商城出具的说明以证明其公司承租了北京帝园商城的二层，租赁期间为自2015年11月1日起至2025年10月31日止，贾彦秋不认可该证据真实性；文氏商贸公司提交东区电费列表以证明贾彦秋应交纳电费1462元，贾彦秋对该证据真实性及证明目的均不予认可；文氏商贸公司提交国庆、中秋节礼品扣款明细表以证明？，贾彦秋对该证据真实性及证明目的均不予认可；文氏商贸公司提交2017年11月9日出具的扣留货物清单以证明扣留货物的情况，贾彦秋辩称扣留货物的情况应以贾彦秋提交的扣留货物清单为准。
庭审中，经本院询问，针对《涉案租赁合同》中租金及费用部分的修改一事，贾彦秋辩称这是文氏商贸公司提供的格式合同，是双方协商修改的，修改后未签字盖章，租金已经变更为按季度交了，文氏商贸公司辩称合同文本是其公司提供的，每个商家根据自己的情况填写，《涉案租赁合同》不是格式合同，合同条款是双方协商好打印的，当时贾彦秋说自己资金紧张，于是只交了一个季度的租金，其公司并未同意按照季度收取租金，这个只能证明其公司只收了贾彦秋一个季度的租金，其公司是2017年9月1日开始让贾彦秋使用涉案租赁场地的，贾彦秋说不会欠其公司租金，仍然按照半年支付，短期内补齐下季度租金，当时贾彦秋的货款在其公司处，故选择相信贾彦秋，下半年的租金应该2017年12月31日之前交纳，要求贾彦秋补齐上半年的租金；文氏商贸公司认可因为贾彦秋拖欠应交的租金，没有按照合同约定进行装修，没有交纳2000元的培训费，故没有按照合同约定返还贾彦秋货款；贾彦秋�称其是在2017年11月9日口头通知的文氏商贸公司的孙经理，当时文氏商贸公司的法定代表人也在，其是2017年11月9日搬离，文氏商贸公司辩称贾彦秋并未于搬离前通知其公司，2017年11月9日商场工作人员发现贾彦秋要撤离才进行询问，得知贾彦秋不再履行合同，其公司要求贾彦秋进行结算，贾彦秋不同意，于是扣留了贾彦秋的货物，贾彦秋本人走了，涉案租赁场地就空了；文氏商贸公司辩称如果贾彦秋不装修的话，其公司并无权组织贾彦秋继续经营；对于2000元的培训费，文氏商贸公司辩称该费用应当在签署合同时交纳，贾彦秋辩称并没有让其交纳过该费用；文氏商贸公司并无证据证明其公司主张的占地费；贾彦秋认可其没有交纳2017年9月1日至2017年10月25日的电费1462元；文氏商贸公司辩称，《涉案租赁合同》第六条约定，如乙方违约无故终止合同，已经付的租金及保证�、装修费不退，同时承担年租金20%的违约金，如乙方未按时交纳租金，应承担应交款额日千分之一的违约金，逾期10日未交，甲方有权单方解除合同，所收租金、装修费、保证金不予退还；关于租金支付方式，合同约定签订之日交付上半年租金，并对下半年租金支付期限进行了约定，支付租金的时间条款没有被删除，也没有被修改，因此租金支付方式是半年付；贾彦秋没有按照合同约定按月支付电费，拒不配合，确认用电量，违反了合同约定；贾彦秋自行带着货品撤离，已经表明不再履行合同，贾彦秋经营不善，41696元销售额不够交纳租金，违约在先故其公司未按照合同返点，但其公司未按照合同返点不是解除合同的依据，贾彦秋应承担违约责任；对于货款，应扣除贾彦秋需承担的违约责任，扣除1%的手续费、电费、活动费积分后予以返还。
一审�院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，文氏商贸公司与贾彦秋签订的涉案租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均产生拘束力。关于文氏商贸公司主张，贾彦秋存在逾期交纳租金一项，法院认为，双方在协议中已将租金交付方式做出变更即将半年付变更为季度付，且文氏商贸公司亦为贾彦秋出具租金收据，因此，应当认定文氏商贸公司已认可租金的该种交付方式。至于文氏商贸公司主张的其公司要求贾彦秋尽快交齐上半年租金一项，因合同中未进行约定，而文氏商贸公司亦未能提交证据，故对其该项主张法院不予采信。关于文氏商贸公司主张贾彦秋未对商铺进行装修、未交纳培训费一项，法院认为，从贾彦秋提交的录像材料中其本人陈述可知，其确未进行装修，庭审中，贾彦秋亦承认其未交纳培训费，但根据合同法第95条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理内不行使的，该权利消灭。本案中，双方签订的合同仅为一年，而至贾彦秋撤离时，贾彦秋已经实际经营了2月有余，如贾彦秋未进行装修、未交纳培训费，文氏商贸公司应及时行使解除权，其至贾彦秋办理后一个月后才向贾彦秋寄送解除合同通知书，应当认定其行使权力已超过合理期限。关于贾彦秋主张文氏商贸公司未按合同约定返还货款一项，法院认为，在双方的租赁合同中，文氏商贸公司的主要义务及为贾彦秋提供服装销售场所并及时返还销售款，现合同履行2月有余时，文氏商贸公司仍未向贾彦秋返还销售款，构成违约，根据合同法94条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在�理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据贾彦秋提交的录像材料里可以得知，其确向文氏商贸公司主张返还销售款，因此，应当认定文氏商贸公司构成延期履行主要债务，因此，贾彦秋可以行使解除权。关于贾彦秋在搬离前是否通知文氏商贸公司解除合同一项，法院认为应当由贾彦秋负责举证，现其未能提交证据证明其已提前通知，但根据文氏商贸公司陈述可知，其公司在贾彦秋搬离之时及时发现，应当认定贾彦秋以实际行为表明不在履行合同，故应当认定文氏商贸公司已收到解除通知。综上，合同解除时间，法院认为2017年11月9日，合同解除后的房屋租金，文氏商贸公司应予退还。关于贾彦秋主张文氏商贸公司承担违约金一项，法院认为，双方仅在合同中约定了文氏商贸公司的返还义务，但并未约定违反该义务应承担的违约责任，因此，就其主张的违约金�项，法院不予支持。关于贾彦秋主张返还的销售款一项，双方在合同中约定应扣除1%的手续费，故退还数额应为41279.04元。关于货品一项，文氏商贸公司应予返还，关于货品损失一项，贾彦秋未能提交证据，法院不予支持。关于文氏商贸公司主张违约金一项，法院认为，贾彦秋虽存在合同约定的违约行为，但双方并未约定违反该义务应承担的违约责任，因此，其公司主张的违约金，法院不予支持。关于其公司提出的占地费一项，未有证据，法院不予支持。关于医疗费一项，不属于本案审理范畴，法院不予处理。关于1%的手续费，法院将在退还的销售款中予以扣除。关于电费和活动费，文氏商贸公司提交的系其单方盖章的报表，对于实际发生上述费用并需贾彦秋承担的数额，文氏商贸公司提交证据不足，法院不予支持。关于保证金一项，文氏商贸公司应予返还�综上，一审法院于2018年6月21日判决：一、贾彦秋与北京文氏成方商贸有限责任公司签订的2017年至2018年度帝园服装城租赁合同于2017年11月9日解除；二、于判决生效后十日内，北京文氏成方商贸有限责任公司退还贾彦秋保证金10000元、剩余租金14072.67元；三、于判决生效后十日内，北京文氏成方商贸有限责任公司返还贾彦秋销售款41279.04元；四、于判决生效后十日内，北京文氏成方商贸有限责任公司返还贾彦秋货物（双方于2018年6月15日封存在3包编织袋内）；五、驳回贾彦秋的其他诉讼请求；六、驳回北京文氏成方商贸有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方表示一审查明的事实部分中，文氏商贸公司提交国庆、中秋节礼品扣款明细表系为了证明应扣除的活动费用，一审法院存在漏记的情况。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。二审庭审中，文氏商贸公司称为了照顾贾彦秋，故在订立合同之初，允许贾彦秋只交纳了一个季度的租金，并称贾彦秋承诺后续租金可以从销售款中扣除，贾彦秋不认可从销售款中扣除租金的承诺，文氏商贸公司未能就贾彦秋曾经做出该承诺进行举证。此外，文氏商贸公司称贾彦秋2017年11月9日从涉案场地搬出时，其公司员工发现了贾彦秋将货品打包带走的情况，称贾彦秋当时表示要搬走，但未说明原因，文氏商贸公司不同意贾彦秋搬走，故将贾彦秋的货物扣留。
另，文氏商贸公司于二审庭审中表示其请求法院判决贾彦秋支付其公司租赁期间电费1462元的诉讼请求，不再主张。
本院认为，本案中，贾彦秋�文氏商贸公司签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现文氏商贸公司主张贾彦秋存在没有按照合同约定交纳上半年租金、未对涉案场地进行装修、未交纳培训费及活动费等违约情形，故文氏商贸公司享有涉案租赁合同的解除权。分而论之，关于租金的支付一节，从双方提供的合同文本可见，均将合同文本中“半年租金为___元人民币”中的半年划掉后改称季度，且文氏商贸公司亦认可同意贾彦秋先行交纳一个季度的租金，并为贾彦秋开具了季度租金的收据，现文氏商贸公司又以此主张贾彦秋未能交纳半年的租金构成违约，缺乏依据，应当认为贾彦秋先行只交纳一个季度的租金系经过文氏商贸公司认可并同意的；至于文氏商贸公司主张贾彦秋同意从销售款中扣除租金一节，贾彦秋不予认可，文氏商贸公司未能就此提供相应的证据予�证明，本院对文氏商贸公司的该项诉讼主张，难以采信。关于涉案场地的装修一节，文氏商贸公司主张贾彦秋承诺对涉案场地进行品牌装修，贾彦秋不予认可，文氏商贸公司亦未能就贾彦秋作出该承诺、未装修即构成违约完成举证责任。关于活动费一节，文氏商贸公司仅提供了其单方制作的报表，未能提供其举办宣传活动的其他证据予以佐证，故一审法院对其要求贾彦秋向其支付活动费1045元的诉讼请求未予支持，并无不妥。关于培训费2000元一节，贾彦秋认可确未交纳，但合同并未约定未交纳培训费，文氏商贸公司即享有合同的解除权，且该项费用的交纳并非贾彦秋的主要合同义务。综上可见，文氏商贸公司以上述理由主张其享有涉案合同的解除权，依据不足。现贾彦秋称因文氏商贸公司未向其返还销售款，故其于2017年11月9日从涉案场地中搬出，因贾彦秋租用涉案场地的主要合同目的系通过经营获得经营收益，在文氏商贸公司未能举证证明其有权从销售款中扣除租金的情况下，文氏商贸公司未能按照合同约定履行每月两次返还销售款的合同义务，一审法院据此认定贾彦秋享有合同的解除权，并无不当。贾彦秋于2017年11月9日搬离涉案场地，以自己的行为表明了解除的意思表示，从文氏商贸公司的庭审陈述可见，贾彦秋撤离当时，其公司亦已获知贾彦秋不再经营的事实，故一审法院认定涉案租赁合同于2017年11月9日解除，本院不持异议。
关于贾彦秋的其他各项诉讼请求：关于销售款一节，基于前述论述，文氏商贸公司应当予以退还，一审法院亦已经扣除了合同约定的1%的收款手续费。鉴于涉案租赁合同已经于2017年11月9日解除，故对于2017年11月10日至11月30日的剩余租金，文氏商贸公司应当予以退还。关于保证金一节�文氏商贸公司未能就不符合合同约定的退还条件完成举证义务，现合同已经解除，保证金应当予以退还。文氏商贸公司扣留贾彦秋的货物缺乏依据，应当予以返还。
关于文氏商贸公司的其他各项反诉请求：关于违约金一节，基于前述论述，一审法院未予支持，并不不当。关于留存货物占地费，因文氏商贸公司扣留贾彦秋的货物缺乏依据，其要求贾彦秋承担该部分费用，一审不予支持，亦无不当。关于医药费，与本案租赁合同并非同一法律关系，一审未予处理，文氏商贸公司可另行主张。关于收款手续费，已经在返还的销售款中予以扣除。关于活动费一节，前文已经论述。
综上所述，文氏商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1563元，由北京文氏成方商贸有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一八年八月六日
书记员 刘梓晨