安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0881民初42号
原告：桐城市嘉禾物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道城郊社区同安北路356号。
法定代表人：王凯，经理。
委托代理人：项宗付，桐城市吕亭镇法律服务所法律工作者。
被告：徐某。
法定代理人：徐印华。
法定代理人：束仁珍。
原告桐城市嘉禾物业管理有限公司（以下简称嘉禾物业公司）诉被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯方根独任审判，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告嘉禾物业公司的法定代表人王凯及其委托代理人项宗付、被告徐某的法定代理人束仁珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉禾物业公司诉称：2014年1月15日，原告依法成立物业公司。2014年12月1日，原告与安徽金梦源置业有限公司（以下简称金梦源置业公司）签订物业服务合同，并于当日承接了吕亭金梦源小区物业服务。原告竭诚为小区业主提供优质服务，得到广大业主的支持。被告却一直拖欠原告自2014年12月1日至2015年11月30日期间的物业费，原告多次上门催要，并送达了缴费通知书，被告一直不予理睬。根据《物业管理条例》等相关规定，原告认为，在物业公司提供正常物业服务的情形下，业主应当及时、足额缴纳物业费。被告拖欠物业费的行为，已严重损害了物业公司的合法利益和小区其他业主的切身利益，故被告应当向原告承担违约责任。故此，原告请求法院判令被告立即支付物业费691元、逾期违约金64元合计755元。
被告徐某的法定代理人束仁珍在庭审中辩称：嘉禾物业公司阻止送货车送货到被告经营的商店，导致被告商店无法进货。被告当庭提供的肖胜利、倪渐和、桂立付于2015年11月16日共同出具的一份证明材料（复印件）显示：自2015年11月8日起，嘉禾物业公司的法定代表人王总便阻止被告商店的送货车进入小区，并向小区门卫打招呼，只要是到被告商店的进货车免入小区，嘉禾物业公司为业主提供相反服务。嘉禾物业公司对金梦源小区的卫生管理不到位，小区绿化带内有许多垃圾。金梦源小区所有东西都不合格，小区未安装消防栓，每个单元楼梯入口未安装防盗门，发小广告的随时上业主的门，而且楼梯口的地面不平。被告只同意支付清理垃圾费用。
经审理查明：金梦源置业公司在桐城市吕亭镇开发了金梦源商厦桐北商贸中心小区（以下简称金梦源小区），该公司与安徽省兴湃物业管理有限公司（以下简称兴湃物业公司）签订了《吕亭金梦源商厦小区前期物业服务合同》，该合同到期后，双方约定不再续签合同，兴湃物业公司于2014年11月30日终止金梦源小区的前期物业服务。因金梦源小区尚未成立业主大会及业主委员会，为衔接金梦源小区前期物业服务，金梦源置业公司及时选聘了嘉禾物业公司进入金梦源小区提供物业服务。2014年12月1日，金梦源置业公司遂与嘉禾物业公司签订《金梦源商厦桐北商厦中心小区物业服务合同》，当日嘉禾物业公司正式进入金梦源小区并提供前期物业服务。2014年12月5日，嘉禾物业公司向桐城市物价局提出一份《申请报告》，要求对金梦源小区执行《桐城市物业服务分等定级标准》中三星标准，并按相对应的收费标准进行收费，相关收费标准如下（摘录其中部分）：高层住宅每平米0.5元／月、多层住宅每平米0.4元／月、商业物业每平米0.5元／月；代收生活垃圾处理费：住宅60元／户／年、商业180元／户／间／年。2015年1月21日，桐城市物价局对嘉禾物业公司关于金梦源小区的相关收费标准予以核准备案。2015年2月20日，金梦源置业公司就金梦源小区的前期物业管理向桐城市房地产管理局提出议标申报，议标的物业服务企业为嘉禾物业公司。2015年7月3日，金梦源置业公司、兴湃物业公司、嘉禾物业公司签订《物业管理交接事宜的协议》，三方就兴湃物业公司将金梦源小区物业服务的相关事宜交接给嘉禾物业公司达成协议。2015年7月8日，桐城市房地产管理局对金梦源置业公司的议标申报经过初审、终审，同意将金梦源置业公司申报的前期物业管理议标备案。2015年7月9日，兴湃物业公司、嘉禾物业公司共同发布《物业交接公告》，公布了两公司对金梦源小区物业交接的相关事宜，并在金梦源小区的公告栏中张贴此公告；同年7月21日，兴湃物业公司向嘉禾物业公司送达了《金梦源小区业主欠收物业服务费代收函》，将兴湃物业公司委托嘉禾物业公司代收业主欠缴物业费、卫生费等相关委托事宜告知嘉禾物业公司。自嘉禾物业公司进入金梦源小区提供物业服务后，该小区绝大多数业主交纳了相关物业费用。因业主徐某拖欠嘉禾物业公司物业费未付，2015年11月9日，嘉禾物业公司向业主徐某留置送达了缴费通知书，通知业主徐某应于2015年11月30日前交纳物业费691元并按日千分之三支付违约金。后因徐某未按期交费，2016年1月6日，原告嘉禾物业公司诉至本院，要求被告徐某立即支付物业费691元（自2014年12月1日至2015年11月30日，商业用房面积98.61平米×每月0.5元／每平米×12月＋卫生费100元／年）、逾期违约金64元（自2015年12月1日至同年12月31日本金691元按日千分之三计算）合计755元。
另查明，嘉禾物业公司（自然人独资）于2014年1月15日成立，法定代表人为王凯。徐某系桐北商贸中心3号楼103室商业用房业主，其房屋面积为98.61平米。徐某系未成年人，其共同法定监护人：父亲徐印华、母亲束仁珍。
上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的嘉禾物业公司的营业执照、组织机构代码证、法人证明书，《金梦源商厦桐北商厦中心小区物业服务合同》1份、《申请报告》1份、《物业管理交接事宜的协议》1份、《桐城市物业项目前期物业管理议标备案表》1份、《物业交接公告》及张贴图片2张、《金梦源小区业主欠收物业服务费代收函》、房屋移交通知书、缴费通知书及送达图片等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。被告徐某的法定代理人束仁珍当庭提供了1份证据复印件，该份证据系束仁珍书写、由肖胜利、倪渐和、桂立付共同签名，用以证明嘉禾物业公司提供相反服务，被告不应当支付物业费。因该份证据缺乏真实性，故对该份证据的证据效力不予认定。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，金梦源小区的建设单位金梦源置业公司，在金梦源小区的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘了兴湃物业公司为该小区提供物业服务，并与之签订了前期的物业服务合同，在兴湃物业公司终止对金梦源小区的物业服务后，金梦源置业公司又与嘉禾物业公司签订物业服务合同，选聘嘉禾物业公司为金梦源小区提供前期物业服务，并于后期完善了议标、物业收费备案等相关手续。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订的金梦源小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对金梦源小区的业主具有约束力。被告徐某的法定代理人以嘉禾物业公司物业服务不到位、提供相反物业服务等为由，提出抗辩，因未提供相关证据证明，其抗辩理由不成立，本院不予采信。原告嘉禾物业公司依据物业服务合同为金梦源小区提供了前期物业服务，要求被告按照物价局备案的收费标准给付物业费691元（含代收卫生费100元）及违约金64元合计755元，要求合理，本院予以支持。被告徐某系未成年人，其共同法定监护人徐印华、束仁珍对被告徐某拖欠原告嘉禾物业公司的物业费负有清偿义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条规定，判决如下：
被告徐某欠原告桐城市嘉禾物业管理有限公司物业费691元及违约金64元合计755元，应由其共同法定监护人徐印华、束仁珍于本判决生效之日起五日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告徐某负担（原告已垫付，执行中由被告直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 侯方根
二〇一六年三月二十一日
书记员 朱永发
附本判决书所引用相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国国务院物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。