浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2866号
上诉人（原审原告，反诉被告）：浙江大商联合实业股份有限公司。
法定代表人：程建设。
委托代理人：关凌云。
委托代理人：程浩刚。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：杭州钱江高扬置业有限公司。
法定代表人：张海明。
委托代理人：朱磊、李凡。
上诉人浙江大商联合实业股份有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人杭州钱江高扬置业有限公司（以下简称高扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：坐落于杭州市余杭区闲林街道天目山西路230、232号房屋，房屋所有权人为高扬公司，建筑面积分别为13919.47平方米、13237.52平方米，规划用途非住宅。高扬公司（甲方）与大商公司（乙方）于2013年3月26日签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：一、乙方租用甲方坐落于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋，其中地上建筑面积合约13000平方米，地下室约1000平方米，以及与天目山西路230号房屋相邻的四楼部分房屋建筑面积约1000平方米，合计建筑房屋总建筑面积15000平方米左右；租赁用途为商业经营，乙方用于开设酒店、宾馆、办公、ktv、桑拿、咖啡厅、餐饮、娱乐（不得经营棋牌、足浴）；二、租赁期限为10年零8个月，自2013年3月26日起至2023年11月25日止；其中自2013年3月26日起至2013年11月25日止为免租装修期，（8个月）；甲方于2013年3月26日将租赁房屋交付乙方使用，在本合同签署前，乙方已在甲方的陪同下对该房屋的整体状况作了详细地实地勘察并核对了甲方提供的全部房产权属资料、验收文件等，对该房屋的现状（包括但不限于该房屋的地理位置、户型、结构、外立面、装修、配套设施、环境、交通、房屋权属、规划用途等）已有全面充分的了解和知晓，并表示接受和确认。房屋交接以交接日房屋现状为准。三、甲方给予乙方8个月装修期的免租优惠，免租期自2013年3月26日起至2013年11月25日止，乙方应在免租期内及时完成进场装修（为免疑义，无论乙方是否在免租期内完成装修，租金均应于免租期满次日开始起算）。免租期内，乙方免交该物业的租金。但如因乙方违约致使甲方提前解除本合同的，或是乙方中途擅自退租的，乙方除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应补交免租期的租金，租金按合同终止当期的标准计算。免租期内除租金外，乙方应承担车位／库使用费及其他物业使用费，包括但不限于租赁物业内水、电、空调等能耗费用。乙方保证在2014年1月31日前租赁房屋内的两种以上业态开业或三种以上经营项目正式装修且工程完成60%以上。未能在2014年1月31日达到上述要求的，按逾期开业论，应支付自逾期之日起每日10000元的违约金，违约金限额为第一年租金的40%。四、租金自2013年11月26日起算，前三年的租金按每年2948400元计算；第四年起至第七年租金为每年3159000元计付，第八年起至本合同履行期届满时的租金为每年3580200元计付。在租赁期限内，乙方应按每6个月为一期支付租金，租金支付按照先付后用原则，首期6个月（即2013年11月26日至2014年5月25日）租金1474200元，乙方应在签署本合同之日向甲方一次性付清；以后每期租金支付应在该期开始前一个月的月底前（即每年10月31日、4月30日前）向甲方交纳该期租金。五、本合同签约当日乙方应向甲方支付首期6个月租金1474200元整、车位／库使用费30720元及租赁保证金100000元，次日起乙方可以安排进场装修。六、乙方所租用的房屋，在装修期间不得损坏房屋结构或破坏性装修，乙方装修方案和图纸须报甲方备案后，方可进行整体装修。租赁期满后（包括因乙方原因导致合同提前解除的），附着于墙面、地面的装修物不得拆除，无偿归甲方所有。其余装潢，除非甲方同意无偿接受外，乙方须无条件拆除，清空房屋，恢复原状。其中协议第十条约定，乙方在租赁经营期间，在不违背本协议且承诺第三人充分履行本协议义务的前提下，甲方允许乙方可根据自身的经营需要将本次租赁房屋招商、转租、合作经营，但乙方实施上述行为必须将部分转租或合作经营情况报甲方备案，且乙方不得将租赁房屋整体转租给同一主体经营。若乙方与受转租人之间的租赁合同、合作经营合同条款、条件超出或不符合甲方与乙方之间的租赁合同下的条款、条件（如租赁期限、租赁用途等），则甲方有权提前解除合同，同时要求乙方承担200万元违约金。协议第十三条约定，为保证租赁财产安全，乙方须向甲方交纳承租保证金10万元整，保证金的交纳时间为本合同签订之日。除非经甲方书面同意，乙方不得用保证金抵消租金、物业管理费或任何应由乙方支付的其他费用。该保证金在合同履行届满，乙方向甲方交还全部租赁房屋和设施、设备时，由甲方一次性向乙方无息返还。协议第十四条约定，违约责任：甲方如无故中途收回房屋，应退还乙方已付未到期部分的租金，并赔偿乙方装修损失（该装修损失以双方共同选择的评估机构确定的评估价为准）及向乙方支付200万元违约金；乙方若无故中途退租，已收租金不予退还，并应向甲方支付200万元违约金，所有乙方装修不得损坏归甲方所有，同时没收履约保证金。乙方未按合同约定按时足额支付租金及车位／库使用费，甲方有权要求乙方就逾期款额按照每日0.3%的标准向甲方支付滞纳金；如乙方拖欠水电、治安、卫生、物业等费用超过三个月导致甲方垫付或其它损失，或者乙方在没有得到甲方同意，逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上的；甲方有权单方面解除本协议，提前收回租赁房屋，所收的租金不予退还，对乙方的装修不作任何补偿，并要求乙方赔偿200万元违约金。甲方应依约为乙方提供租赁场地的有效产权证明、图纸、验收文件等一系列文件，并作为本合同附件，以便乙方以后经营更为方便，同时应对乙方经营活动中的合理需求进行必要的配合。（注：本协议签字时已交付）。协议第十五条约定，该租用区域的经营执照等其他相关合法经营的证照，由乙方自行办理，费用由乙方承担，与甲方无涉。协议第二十一条约定，甲方提供乙方32个租赁车位／库，租赁期内乙方应按每月40元／个的标准向甲方交纳车位／库使用费，另外甲方提供48个车位／库，前5年按每月80元／个的标准向甲方交纳车位／库使用费，剩余租赁期限按本市场地下车位／库使用费市场价的70%交纳使用费。协议还对双方的其他权利及义务进行了约定。协议签订当日，租赁房屋交由大商公司使用。迄今，大商公司向高扬公司合计支付1574200元，双方确认该款项包含首期6个月（即自2013年11月26日至2014年5月25日）租金1474200元以及保证金10万元。2013年9月23日，大商公司向高扬公司提交报告一份，载明因受投资环境、市场消费能力等因素影响，合同履行未达预期，要求高扬公司在逾期开业违约金、租赁期限、租金等方面给予支持。后双方未达成进一步协商意见。2014年4月26日，大商公司向高扬公司寄发解除合同通知函，认为运营过程中无法通过环保审批，且部分房屋无权属证明，故要求解除双方于2013年3月26日签订《房屋租赁协议》。2014年5月6日，高扬公司向大商公司发出租金、逾期开业违约金催收函及解除合同通知函之回复函，要求大商公司支付自2014年5月26至2014年11月25日期间的租金1474200元、自2013年11月26日至2014年11月25日的车位／库使用费61440元。同时，要求大商公司支付自2014年2月1日起至2014年4月30日的逾期开业违约金89万元。对于大商公司寄发的解除合同通知函，高扬公司认为租赁房屋已取得商业经营业态的审批，符合双方合同约定的房屋租赁用途为商业经营。租赁房屋地下室系高层建筑的配套设施，不在房屋产权证范围，大商公司对该情况在双方签订《房屋租赁协议》时已充分了解。高扬公司不同意大商公司解除《房屋租赁协议》的要求，并要求大商公司尽快交纳约定租金及预期开业违约金。2014年5月19日，大商公司提起诉讼，请求判令：1、确认大商公司与高扬公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁协议》已于2014年4月28日解除；2、高扬公司退还大商公司已付但尚未租出部分房屋的半年租金626784.60元；3、高扬公司赔偿大商公司已支出的招商成本1023254元；4、高扬公司赔偿大商公司预期利润损失2593938.71元；5、高扬公司返还大商公司保证金10万元。在审理中，高扬公司提起反诉，请求判令：1、依法解除高扬公司与大商公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁协议》；2、大商公司于协议解除之日起十五日内将租赁房屋腾空，并返还高扬公司；3、大商公司立即支付高扬公司租金129244.80元（自2014年5月25日暂计算至2014年6月10日止，共16天；自2014年6月11日起至租赁物全部交还之日止的租金，按8077.80元／天的标准另行计付）；4、大商公司立即支付高扬公司车位／库使用费30720元（自2013年11月26日暂计算至2014年5月25日止；自2014年5月26日起至租赁物全部交付之日止的车位／库使用费，按170.66元／天的标准另行计付）；5、大商公司立即支付高扬公司免租期租金1965600元（自2013年3月26日起至2013年11月25日止）；6、大商公司立即支付高扬公司逾期开业违约金1170000元（自2014年2月1日至2014年5月30日止，按每日一万元计算）；7、大商公司立即支付高扬公司协议解除违约金200万元。
原审法院另查明，2014年4月18日，赵军显向杭州市余杭区环境保护局提交申请报告、土地使用权证、房屋所有权证、企业名称预先核准通知书、房屋租赁协议等材料，对拟建于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋地上建筑3、4、5层开设杭州金明娱乐有限公司经营娱乐、餐饮进行环保审批。环保部门根据《杭州市服务行业环境保护管理办法》之规定，否决了该项目。2014年4月29日，韩小娃向杭州市余杭区环境保护局提交申请报告、土地使用权证、房屋所有权证、企业名称预先核准通知书、房屋租赁协议等材料，对拟建于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋开设杭州儒加洗浴有限公司进行环保审批。环保部门认为该项目地为地下车库且无法提供有效产权证明，故否决了该项目。杭州市余杭区环境保护局行政审批科（建设项目管理科）于2014年7月11日出具情况说明一份，载明杭州金明娱乐有限公司在提交审批项目材料时，将与杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋相邻的天目山西路230号房屋四楼约1000平方米房屋一并列入申请范围，并指定在该1000平方米房屋内开设KTV。经核实，该项目不符合《杭州市服务行业环境保护管理办法》之规定，否决了该项目。杭州儒加洗浴有限公司就杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号地下一层房屋，单独申请开设洗浴服务项目。在审核过程中，因申请人未提交该地下一层房屋产权证明，不符合相关规定，故否决了该项目。
原审法院认为：大商公司与高扬公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。大商公司虽然于2014年4月26日向高扬公司发出解除合同通知函，但高扬公司于2014年5月6日即向大商公司发出回复函，明确作出不同意解除合同的意思表示，故双方之间并未达成协议解除合同的合意。另大商公司以租赁房屋不符合环评审批条件为由主张其发函行为符合法定解除情形，亦无事实和法律依据。故大商公司要求确认其与高扬公司之间的《房屋租赁协议》于2014年4月26日解除的诉讼请求，不予支持。本案中，根据《房屋租赁协议》约定，大商公司应于2014年4月30日前向高扬公司支付下一期租金，而大商公司迄今未支付。协议约定大商公司逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上，高扬公司有权单方面解除协议。故大商公司未按照协议约定及时向高扬公司支付租金等费用，其行为构成违约。现高扬公司以大商公司拖欠租金等费用存在根本违约为由，要求解除其与大商公司之间的《房屋租赁协议》，理由充分，予以支持。本诉部分其他诉请：根据大商公司与高扬公司之间的《房屋租赁协议》约定，在协议签署前，大商公司对该租赁房屋的整体状况作了详细地实地勘察并核对了高扬公司提供的全部房产权属资料、验收文件等，对该房屋的现状（包括但不限于该房屋的地理位置、户型、结构、外立面、装修、配套设施、环境、交通、房屋权属、规划用途等）已有全面充分的了解和知晓，并表示接受和确认。由此可见，大商公司在签订《房屋租赁协议》时已明晰包括杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号地下室在内所有租赁房屋的产权状况。同时在相关环评申请中，因指定在杭州市余杭区闲林街道天目山西路230号房屋四楼约1000平方米房屋内开设KTV，导致不符合相关规定而未通过环保审批。根据双方租赁协议，在签订租赁协议时并未就具体房屋的用途进行单一明确的限定，故大商公司以此认为高扬公司提供的租赁房屋无法实现其合同目的，依据不足，不予采信。同时，大商公司亦无证据证明高扬公司存在其他违反协议约定之行为。大商公司逾期支付租金及车位／库使用费的违约行为，导致《房屋租赁协议》解除，由此产生的可能存在的利益风险，其无权要求高扬公司承担。大商公司要求高扬公司退还其已付但尚未租出部分房屋的半年租金626784.6元、赔偿招商成本1023254元及预期利润损失2593938.71元并返还租赁保证金10万元的诉讼请求，不符合双方协议约定，亦无法律依据，均不予支持。反诉部分其他诉请：本案中，大商公司与高扬公司之间的《房屋租赁协议》解除后，大商公司应将协议约定的租赁房屋腾空并返还高扬公司。大商公司未按合同约定支付租金，对此应当承担违约责任。高扬公司要求大商公司支付租金的诉讼请求，数额合理部分，予以支持。具体计算方式，自2014年5月26日至2014年6月10日止共16天的租金，计算为129244.80元；庭审中高扬公司认为保证金应先抵扣租金，则上述租金抵扣保证金10万元后，尚应支付29244.80元；自2014年6月11日起至租赁房屋腾空并返还之日止的租金损失，按8077.80元／天的标准另行计付。《房屋租赁协议》第三条约定，免租期内除租金外，大商公司应承担车位／库使用费及其他物业使用费。故高扬公司有权要求大商公司支付免租期到期后地下车位使用费，具体计算方式，自2013年11月26日至2014年5月25日止的车位使用费为30720元；自2014年5月26日起至租赁房屋腾空并返还之日止的车位使用费，按170.66元／天的标准另行计付。《房屋租赁协议》第三条同时约定，免租期内，大商公司免交该物业的租金，但如因大商公司违约致使高扬公司提前解除本合同的，或是大商公司中途擅自退租的，大商公司除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应补交免租期的租金，租金按合同终止当期的标准计算。本案中，大商公司未按照协议约定及时向高扬公司支付租金等费用，导致协议解除。故高扬公司要求大商公司支付免租期租金1965600元的诉讼请求，理由正当，且数额在合理范围内，予以支持。《房屋租赁协议》第十四条约定，大商公司逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上，高扬公司有权单方面解除本协议，提前收回租赁房屋，所收的租金不予退还，并要求大商公司赔偿200万元违约金。大商公司认为违约金约定过高，请求予以调整。综合高扬公司的实际损失、租赁合同的履行情况、解除合同的原因以及预期利益等因素，酌情确定违约金为50万元。关于高扬公司要求大商公司支付逾期开业违约金117万元的诉讼请求，大商公司认为该违约金系以双方之间的《房屋租赁协议》继续履行为前提，且逾期开业违约金与协议解除违约金不能重复主张。对大商公司的该项答辩意见，理由正当，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年9月19日判决：一、大商公司与高扬公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除；二、大商公司于判决生效之日起十五日内将上述协议约定的租赁房屋腾空并返还给高扬公司；三、大商公司于判决生效后十五日内向高扬公司支付租金（自2014年5月26日起至2014年6月10日止的租金抵扣保证金后计算为29244.80元，自2014年6月11日起至租赁房屋实际腾空并返还之日止的租金损失，按8077.80元／天的标准另行计付）；四、大商公司于判决生效后十五日内向高扬公司支付车位／库使用费（自2013年11月26日起至2014年5月25日止计算为30720元，自2014年5月26日起至租赁房屋实际腾空并返还之日止的的车位／库使用费，按170.66元／天的标准另行计付）；五、大商公司于判决生效后十五日内向高扬公司支付免租期的租金1965600元；六、大商公司于判决生效后十五日内向高扬公司支付违约金50万元；七、驳回大商公司的诉讼请求；八、驳回高扬公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43052元，由大商公司负担；反诉案件受理费24434元，大商公司负担11653元，由高扬公司负担12781元。
宣判后，大商公司不服，向本院提起上诉称：原审判决大商公司与高扬公司签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除，不符合约定及法律规定。原审作出解除合同依据的是合同第十四条，即大商公司延期支付租金及车库／位使用费30天的，但大商公司不支付上述费用的原因是高扬公司交付的租赁房屋不符合合同约定的经营用途，故大商公司延期支付租金并不构成根本违约，不应判决解除合同，该部分租金应当予以免交。对于合同的解除，高扬公司也有过错，故原审判决要求大商公司支付高扬公司免租期租金1965600元显失公平。因高扬公司存在出租的房屋不符合合同约定的违约行为，故原审判决大商公司支付高扬公司50万元亦显失公平。请求二审法院撤销原判第一、三、五、六、七项，改判支持大商公司第二、三、四项诉讼请求；由高扬公司承担诉讼费。
上诉人大商公司在二审中未提交新证据。
被上诉人高扬公司在二审中辩称：1、高扬公司自双方合同签订就已向大商公司交付了合同约定的全部租赁房屋及设施、设备，且大商公司在该租赁房屋收讫时，是在充分了解该承租房屋用途、现状、规划等情况下签约、收房的，并不存在高扬公司未按合同约定履行标的物的交付。2、大商公司在2014年4月，在应履行向高扬公司支付第二期房屋租金时，突然以高扬公司所交付的租赁标的物不符合合同约定为由，拒付租金，并提出解除双方合同，这明显存在有拒不履行合同义务的不良用意。3、高扬公司本次出租给大商公司的房屋完全符合大商公司的合同租赁用途。高扬公司的房屋系按酒店、宾馆项目申报审批建造的，并取得了各项规划用途的竣工验收通过。完全具备开设酒店、宾馆、办公等功能的非住宅商业用房。大商公司在租赁该房屋前，也经实地勘查，充分了解了本次所承租该房屋的各项审批、规划、验收等文件。大商公司在承租该房屋后，擅自改变该房屋的各楼层、地下室的规划使用功能，进行经营项目环保审批未获批准，其责任系大商公司自己的原因所致，与高扬公司无任何关联。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人高扬公司在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，2013年3月26日大商公司与高扬公司签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。大商公司在协议签订后，向高扬公司支付了第一期（2013年11月26日至2014年5月25日）的租金1474200元及保证金10万元，按协议约定，每期租金支付应在该期开始前一个月的月底前支付，即大商公司应在2014年4月30前向高扬公司支付第二期的租金，但大商公司至今未支付，反而在2014年4月26日向高扬公司发函提出解除合同。大商公司认为，其之所以未按约支付租金，是因为高扬公司交付的租赁房屋不符合合同约定的用途，无法实现其合同目的。经查，双方在协议中已经明确载明了在租赁协议签订前，大商公司对涉案租赁房屋的整体状况进行了实地勘察，并核对了高扬公司提供的全部房产权属资料、验收文件，对房屋的现状（包括地理位置、规划用途等）有充分的了解和知晓，并表示接受和确认。故大商公司系在对房屋作了充分了解后接收了房屋，应视为大商公司认可其所接收的房屋符合合同的约定。在本案中，大商公司是以杭州金明娱乐有限公司和杭州儒加洗浴有限公司申报项目审批，环保局未予批准而主张高扬公司出租的房屋不符合合同约定的经营用途的，2014年7月11日杭州市余杭区环境保护局出具的《情况说明》具体载明了以上两个申报项目未予审批通过的原因，从其内容看，并不能证明项目未予通过是因为高扬公司出租的房屋不具备合同约定的规划用途，大商公司承租的涉案房屋，可能会因房屋楼层、部位、结构、位置的不同，而适合不同功能的经营用途，作为承租人，应当按照房屋本身的规划用途来合理使用房屋，故大商公司以上述两个项目审批未通过，即认为高扬公司违约，并要求解除合同的理由不成立，本院不予采纳。大商公司据此所提之诉请亦不成立，不予支持。大商公司无正当理由不支付租金已构成违约，根据协议第十四条“违约责任”第2点的约定，大商公司在没有得到高扬公司同意，逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上的，高扬公司有权单方解除协议，提前收回租赁房屋，所收的租金不予退还，对大商公司的装修不作任何补偿，大商公司赔偿200万元违约金。故高扬公司在本案中要求判决解除双方的租赁合同符合合同约定，应予支持。大商公司还应承担违约责任，合同约定了大商公司违约，应支付200万元违约金，因大商公司在原审中作出了违约金过高的抗辩，故原审法院在综合考虑高扬公司的实际损失、租赁合同的履行情况、解除合同的原因及预期利益等因素下，酌情确定由大商公司支付50万元违约金并无不当。在协议第三条中约定了如因大商公司违约致使高扬公司提前解除合同的，或是大商公司中途退租的，大商公司应补交免租期的租金，租金按合同终止当期的标准计算。故原审判决大商公司支付高扬公司免租期租金1965600元亦无不当。大商公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67486元，由浙江大商联合实业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年五月十五日
书 记 员 袁其伟