湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初148号
原告：申翊君（曾用名申君、申珺），男，1968年2月29日出生，汉族，住邵阳市大祥区。
原告：肖兰，女，1969年1月19日出生，汉族，住邵阳市大祥区。
以上两原告的委托诉讼代理人：唐武林，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地邵阳市敏州西路。统一社会信用代码914305006780092873。
法定代表人刘一平，系该公司总经理。
第三人：雷和平，男，1970年4月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
委托诉讼代理人：陈超，邵阳市双清区金盾法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：邓云龙，上海市海�永泰（长沙）律师事务所律师。
原告申翊君与被告邵阳福森置业有限公司及第三人雷和平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申翊君及其委托诉讼代理人唐武林，第三人雷和平及委托诉讼代理人陈超、邓云龙到庭参加诉讼，被告邵阳福森置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告申翊君向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区4栋28楼**号房屋的不动产权证办至原告名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年，被告与电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局�内旧房进行整体改造。2009年9月20日，原告与被告签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，合同约定：原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直到正常交付新房钥匙之日为止，并加算3个月装修期；原告的旧房面积为75.49平方米，被告同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元／平方米进行购买；工程竣工验收后，被告通知原告，经清算余款，交付新房钥匙；被告应为原告办理“两证”，按照国家规定应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月。协议签订后，原告搬离拆迁房，将邵阳市大祥区文明路旧房屋交付给被告拆迁。2013年，被告向原告发出交房通知，通知原告收房。随后，被告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为**号的房屋一套安置给原告，安置房面积为220.61平方米。到此，原告履行完了拆迁合同约定的全部义务，但被告至今未给原告办理不动产权证。后经原告调查了解，被告因向第三人雷和平贷款，背着原告以商品房买卖的形式将安置给原告的房屋网签在第三人名下，以担保债权的实现，其实质是名为商品房买卖实为借贷，该商品房买卖合同无效。因该网签的存在，尽管被告交付了房屋给原告，但现因房屋网签的存在，仍妨碍原告对该房屋所有权的全部实现，由此酿成纠纷。
被告福森公司未予书面答辩，亦未提交任何证据。
第三人雷和平陈述，原告虽系邵阳市南砂子坡广播局院内旧房拆迁户，但依据《城市房屋拆迁管理条例》第十�条规定，拆迁协议达成后必须报拆迁办备案，同时对安置用房面积和安置地点不得变更。原告原旧房面积为75.49平方米，按照拆迁合同约定房屋置换比例为1：1.2，其置换的新房面积仅为90.588平方米，而第三人购买的房屋面积为220.61平方米，故原告拆迁安置的房屋与第三人所购买的房屋不是同一标的物，原告不具有本案适格诉讼主体资格。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并办理了网签，且该房屋已经实际交付给第三人占有、使用，原告诉称的其已入住明显与事实不符。依据交房费用表记载，原告至2017年12月12日仍未办理完手续，并依据原告提交的公安部门出具的起诉意见书，可充分证明原告对于第三人与被告签订《商品房买卖合同》是完全知情的，而原告在被告未返还第三人购房款前，于2017年12月20日将购房款支付给被告，明显说明原、被告存在“恶意串通，损害第三人利益”的行为。本案涉及刑事犯罪，根据“先刑后民”的原则，本案应中止审理。若第三人与被告之间的《商品房买卖合同》无效，则应先处理该合同，返还第三人的财产并赔偿第三人的损失。原告与被告是联合开发房屋，原告作为投资人不应当享有优先权。被告没有按照城市房屋拆迁管理实施细则的规定合法拆迁房屋，原告当时是电视台台长，所以原告对合同的签署是知情的，原告有义务提供拆迁相关证据来证明其是正常的拆迁户而不是合作开发。请求驳回原告要求将讼争房屋的不动产权登记至其名下的诉讼请求。
经审理查明，邵阳广播电视台（原电视台）与被告福森公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。原告申翊君、肖兰系邵阳市�砂子坡广播局院内4栋4单元501号住户。2009年9月20日，原告申翊君、肖兰（乙方）与被告福森公司（甲方）签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：乙方自愿自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，甲方每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算3个月的装修期；乙方旧房面积75.36平方米，工程建设完工验收合格后，甲方同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，乙方同意按甲方确定的本系统优惠出售起价每平方米1480元的价格购买，若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，甲方即通知乙方，结清余款，交付新房钥匙，随即甲方办理“两证”，按照国家规定，应由乙方承担的相关税费乙方必须如期缴付，乙方只承担超出原产权面积部分的相关税费，甲方办证时间不得超过6个月，因乙方延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内；建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期1个月，由甲方支付乙方租房补贴，并处以总房款3%的违约金，以后每延期1个月加千分之一的违约金。
此后，被告经审批，办理了邵市国用（2010）第D048号土地使用权证、建规（建）字第2011-54号建设工程规划许可证、邵开管预售证字（2011）第27号预售许可证等权证，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁。原告申翊君、肖兰系邵阳市南砂子坡广播局院内4栋4单元501号旧房交被告拆迁。2013年10月16日，被告申请办理广电星苑楼盘办理燃气立户手续，在邵阳市燃气总公司登记的大祥区南沙子坡广电星苑4栋1单元*层*号燃气用户为原告申翊君。2013年10月25日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告接收房屋。2017年9月13日，被告向原告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，表中确定交付给原告的房号为**房屋的产权面积为220.61平方米，超出按拆迁合同约定的比例赔偿面积130.18平方米，超楼层的从5楼起每上一屋为30元／平方米，原告应补交的超面积＋超楼层房款共计344888元。自2017年12月20日起至2018年1月10日止，原告陆续向被告交纳了相应房款，并于2018年1月10日向被告交纳了办证费用34922元。
另查明，2013年10月30日，案外人刘林代表被告向第三人雷和平借款2000000元，双方签订《借款协议》，此协议载明以被告名下的广电星苑5套房屋（其中包括4#1单元**房）用于该借款做为实物抵押。2013年11月13日，被告就广电星苑4#楼1单元**房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并于当日办理了《商品房合同备案证书》，第三人占用了该房屋，但至今尚未办理该房屋不动产权证书。原告发现第三人占用该房屋后，双方产生争执。
因被告未按约定为所有拆迁户办理安置房的不动产权证书，经拆迁户调查，发现安置房已网签备案登记在他人名下，2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告派代表人肖木乔与拆迁户代表就此问题形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权部门的房屋登记上改变拆迁户户名；改作他人名下的行为是错误的；严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快改正过来；限定福森公司在三个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告未继续履约，故此成讼。
以上事实，有拆迁合同、国有土地使用权证、房屋所有权证、起诉意见书、询问笔录、会议纪要、收据、商品房买卖合同、商品房合同备案证书、汇款凭条、居民户列表、交房通知书、借款协议及当事人陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。被告办理相关审批手续，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交被告拆迁，双方签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置。该拆迁合同虽未对安置房的具体位置进行约定，但结合2013年10月16日，被告申请办理燃气立户手续，在邵阳市燃气总公司登记的大祥区南沙子坡广电星苑4栋1单元*层*号燃气用户为原告申翊君，可以认定，原、被告对安置房屋具体位置进行了补充约定，确定原告安置的房屋为广电�苑4栋1单元*层*号。而《广电星苑拆迁户交房费用表》中房屋价款的计算也符合《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》的约定，故原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
原告2018年1月10日依约向被告交纳了办理房屋产权证书的相关费用，被告应当依照《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》的约定，在原告交纳办证费用6个月内为原告办理不动产登记。虽然，2013年11月13日被告就安置给原告的房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了《商品房合同备案证书》，但依据被告于2013年10月30日与第三人雷和平签订《借款协议》，该《商品房买卖合同》实质上是作为民间借贷合同的担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律�干问题的规定》第二十四条的规定，被告与第三人间是民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。且依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可见，登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。这从《商品房合同备案证书》中载明的“当事人凭购房发票和本备案证书申请办理商品房预告登记，并预缴相关办证费用，领取《商品房预告登记证书》”，可知商品房合同备案并非预告登记或不动产登记。根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，商品房合同备案不产生物权效力，第三人虽办理了合同备案登记，但并不产生优先于一般债权的效力。被告到期未能归还第三人借款，被告提供担保的房屋也并不因此归第三人所有，第三人有权另行主张其债权。本案中，拆迁安置协议和商品房买卖合同是二个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，且在第三人与被告签订《借款协议》前，原、被告已确定原告的安置房屋为本案讼争房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予�持”，本案中，原告作为被拆迁人对取得安置房具有优先权，故原告请求被告将讼争的安置房的不动产证办理至原告名下有理，本院予以支持。
第三人提出按照原、被告签订的拆迁合同约定，原告安置房的面积仅为90余平方米，而现讼争房屋面积为200多平方米，按照《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁协议达成后必须报拆迁办备案，同时对安置用房面积和安置地点不得变更，故原告安置房并非本案讼争房屋。本院认为：拆迁管理条例的上述规定是为保护被拆迁人权益为目的，属于管理性规范，并非效力性禁止性规范，并不能据此认定拆迁协议对安置房屋的补充变更无效。本案原、被告虽对安置房屋面积进行变更，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，故原、被告对安置房协议变更符合法律规定，合法有效。第三人提出原告的安置房并非本案讼争房屋及原、被告存在恶意串通损害第三人的利益，却未能提供证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，第三人应承担举证不能的法律后果。对第三人的上述主张，本院不予采信。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产的善意取得必须办理了权属登记，但本案第三人并未办理不动产权属登记，不构成善意取得。第三人提出被告存在“一房多卖”应赔偿第三人的损失，不属于本案的审理范围，第三人可另行主张权利。第三人以被告是受邵阳广播电视局的委托进行旧房整体改造，而原告当时是台长为由，提出原、�告系联合开发建房，缺乏法律依据，本院不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告申翊君、肖兰与被告邵阳福森置业有限公司于2009年9月20日签订《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在2018年7月10日前将网签备案在第三人雷和平名下邵阳市广电星苑小区4#楼28层**号房屋（商品房产籍号：13004500-047-0123-**）的不动产权证办理至原告申翊君、肖兰名下。
本案收取受理费计人民币3099元，由被告福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 徐 韬
审 判 员 袁晓光
人民陪审员 肖国新
二〇一八年五月三日
代理书记员 王 婷
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。