北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第14126号
原告（反诉被告）赵臣，男，1977年8月13日出生。
委托代理人王福银，北京兴涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘红彦，女，1982年10月10日出生。
委托代理人龚承，北京市景运律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵臣与被告（反诉原告）刘红彦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵臣的委托代理人王福银，被告（反诉原告）刘红彦及其委托代理人龚承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵臣诉称：赵臣与刘红彦于2013年2月28日签订出租协议，约定赵臣将位于北京市大兴区月桂庄园28号楼半地下室出租给刘红彦使用，每年租金200000元，租赁期限为10年，自2013年4月1日至2023年3月31日。租金交纳方式为年付，下一年度租金于上年度租金到期前30天交纳。刘红彦应于2014年3月31日前交纳2014年至2015年房租200000元，但刘红彦一直不予交纳。赵臣依据协议约定于2014年10月25日以书面方式通知刘红彦解除合同，刘红彦于2014年10月26日签收解除合同通知书。故请求法院判令：1、确认赵臣与刘红彦签订的房屋租赁合同自2014年10月26日解除；2、刘红彦支付自2014年4月1日到2014年10月26日的租金114247元；3、刘红彦支付自2014年10月27日至实际腾退房屋时所应支付的房屋占用费（至2015年1月19日的房屋占用费为45484元）；4、刘红彦腾退位于北京市大兴区月桂庄园28号楼半地下室的房屋；5、诉讼费由刘红彦承担。
被告（反诉原告）刘红彦辩称并反诉称：赵臣的诉讼请求与合同约定不符。合同约定三年的租金是200000元，并不是一年的租金。同时刘红彦认为租赁合同是无效的，因为涉案房屋不能居住，无法实现合同目的，因此刘红彦主张赵臣返还有关款项，刘红彦才同意将房屋腾退给对方。故请求法院判令：1、确认刘红彦与赵臣签订的房屋租赁合同无效；2、判令赵臣退还刘红彦自2013年4月1日至2016年3月31日的租金200000元并给付自2013年4月1日至2015年4月1日两年的利息24600元；3、赵臣赔偿刘红彦因合同无效导致的经济损失245414元（包括卫生费3000元、电费9715元、监控设备及信号系统花费92500元、管理人员佣金73800元、保洁人员工资50140元、其他装修花费16259元）；4、诉讼费由赵臣承担。
原告（反诉被告）赵臣针对反诉辩称：不同意刘红彦的诉讼请求。租赁合同是合法有效的，因为房屋所有权人对房屋有使用及处分的权利，其将房屋租赁给赵臣，赵臣再转租给刘红彦的行为也是有效的。同时刘红彦也已经租赁了很长一段时间，而且在租赁的时候，赵臣也明确告知刘红彦本房屋只可以用于仓储办公。针对房屋无法使用的问题，赵臣也问过西红门镇政府有关部门，其给予的答复是刘红彦出租房屋属于群租，所以禁止其使用。刘红彦的行为违反了签订合同时的约定，因此有关损失也是其造成的。赵臣主张合同有效，但由于刘红彦没有按时交纳租金，赵臣主张解除合同。在出租之前，刘红彦已经对诉争房屋进行了充分的了解，赵臣也把跟房屋所有权人签订的合同给其看过了。不同意刘红彦的第三项诉讼请求，对方已经实际使用了诉争房屋，不应当由赵臣来承担电费之类的损失。
经审理查明：2013年2月28日，赵臣（甲方）与刘红彦（乙方）签订出租协议，约定：甲方将位于北京市大兴区月桂庄园28号楼半地下室出租给乙方使用，建筑面积1100平方米，租赁期限为10年，自2013年4月1日至2023年3月31日，租金为2013年4月1日至2016年3月31日为200000元，2016年4月1日至2019年3月31日为216000元，2019年4月1日至2023年3月31日为233000元；乙方自签字之日起向甲方交纳保证金20000元，每年乙方向甲方交纳卫生费3000元，乙方应在租金到期前30天交纳下一年度租金，自签字之日起乙方交纳2013年4月1日至2014年3月31日的租金200000元，保证金20000元，卫生费3000元。甲方负责乙方入住前的水电到位、无线信号和光纤的正常使用。合同期间如乙方装修或再建，合同到期后不动产归甲方所有，乙方无权拆除。合同期间乙方未经甲方同意，不能将房屋转让第三方。乙方如提前终止合同，应交清所欠一切费用，保证金不予退还。案外人刘志刚亦作为甲方在出租协议上签字，经本院核实，刘志刚不享有合同权利，其亦不要求参加诉讼。刘红彦已向赵臣交纳200000元租金和3000元卫生费，未交纳保证金。关于200000元租金，赵臣主张系一年的租金，但刘红彦主张系三年的租金，双方均称依据出租协议主张。赵臣称因刘红彦未按期交纳2014年至2015年房租，其于2014年10月25日向刘红彦邮寄解除合同通知书，主要内容为：你已拖欠2014年至2015年房租200000元，依据出租协议第四条第三款的约定通知你，解除双方于2013年2月28日签订的出租协议，限你在合同解除后7日内将承租房屋腾空。刘红彦于2014年10月26日收到解除合同通知书，但其称当时不同意解除合同并要求赵臣赔偿有关损失。
赵臣称涉案房屋的所有权人为北京康通科技物业发展公司，其系该房屋的承租人，再转租给刘红彦，并提交其与北京康通科技物业发展公司签订的租赁合同与房屋产权证。房屋产权证上该房屋的用途为办公与住宅。根据房屋产权证上登记的坐落北京市大兴区西红门镇月桂庄园28号楼-1层，本院到北京市国土资源局大兴分局不动产登记中心查询，查询结果为无产权登记信息。刘红彦称因房屋产权证上的用途为办公与住宅，因此其将房屋装修后对外出租，但因北京市大兴区西红门镇人民政府（以下简称：西红门镇政府）有关部门称该地下室不能居住，其出租未果，故合同目的无法实现。经本院与西红门镇政府社区执法队核实，该部门称根据北京市人民政府有关规定，不得改变地下室使用用途，该地下室未进行产权登记，因此不具备居住条件。现涉案房屋仍由刘红彦占有。
上述事实，有当事人陈述笔录、出租协议、查询结果等证据材料在案佐证。
本院认为：赵臣与刘红彦签订的出租协议，系双方真实意思表示，应属有效，但法院对合同效力的认定不影响有关行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。根据出租协议上下文，本院确认租金标准自2013年4月1日至2016年3月31日为每年200000元，而不是三年总租金为200000元，之后的租金按照合同约定以此类推。涉案房屋属于未进行产权登记的地下室，按照有关行政主管机关规定，该房屋不具备居住条件，基于上述原因，对赵臣要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，但应指出，赵臣作为过错方，房屋租赁合同并非系其主张的自2014年10月26日解除。赵臣主张自2014年4月1日至2014年10月26日的租金与自2014年10月27日至实际腾退房屋时的占有使用费，因房屋租赁合同的目的并未实现，本院不予支持。赵臣要求刘红彦腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。刘红彦基于房屋租赁合同无效提出的诉讼请求，本院均不予支持，其有关损失可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）赵臣与被告（反诉原告）刘红彦于二〇一三年二月二十八日签订的出租协议；
二、被告（反诉原告）刘红彦于本判决生效后二十日内腾退位于北京市大兴区西红门镇月桂庄园二十八号楼的承租房屋；
三、驳回原告（反诉被告）赵臣的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘红彦的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千五百八十四元，由原告（反诉被告）赵臣负担二千四百三十四元（已交纳一千二百九十二元，剩余一千一百四十二元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）刘红彦负担一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千一百七十五元，由被告（反诉原告）刘红彦负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓 挺
人民陪审员 于 静
人民陪审员 朱庆华
二〇一六年十月二十二日
书 记 员 沈 丹
-2-
-5-