云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）云25民终167号
上诉人（原审原告）：向学武，男，1943年10月23日生，汉族，红河州新华书店退休职工，住个旧市。
被上诉人（原审被告）：红河州新华书店有限公司，住所地蒙自市银河路35号。
法定代表人陈应斌，职务总经理。
委托诉讼代理人：郑家林，云南天方律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：罗笑，云南天方律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人向学武因与被上诉人红河州新华书店有限公司不当得利纠纷一案，不服蒙自市人民法院(2016)云2503民初938号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人向学武上诉请求，一、依法撤销蒙自市人民法院(2016)云2503民初938号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人自行承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。在本案中，侯钺与被上诉人就个旧解放路新苑小区8幢2单元201号房屋的买卖，签订的《红河州个旧(县)出售城镇共有住房合同书》己明确约定，该房屋的评估价11101.76元，采取一次性付款的，被上诉人再优惠22%，即实际付款8659.37元。因侯钺妻子在个旧市人民检察院集资建房，才将该房屋退还被上诉人。后原告与被上诉人协商由上诉人出资将该房屋购买，双方继续履行侯钺与被上诉人所签订的《红河州个旧(县)出售城镇共有住房合同书》。双方在平等自愿的原则上，约定房屋价款为11101.76元，采取一次性付款的，被上诉人在上述价格优惠22%，即付款8659.37元，扣除大修理费500元，实际付款8159.37元，上诉人履行了付款义务。至此，双方合同己全部履行完毕，被上诉人不能再次向上诉人收取任何房屋款项。根据《中华人民共和国合同法》第六条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中要诚实信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。上诉人与被上诉人双方都应按照《红河州个旧〈县)出售城镇共有住房合同书》中约定的条款履行各自的义务，上诉人依约向被上诉人履行了支付8659.37元，被上诉人也依约将该房屋交付上诉人使用，至此双方的合同义务己经履行完毕。
在上诉人工龄、年龄均比侯钺长得多的情形下，被上诉人按侯钺的购房条件将房屋作价出售给上诉人，并又于1995年12月31日向上诉人所收取的3264元购房款及4000元其他费用超出了双方的约定，该款项系合同约定之外的款项。在合同双方未经协商一致的情形下，变更合同条款，被上诉人无正当理由向上诉人收取超出合同约定的款项违反了合同的约定，也违反了我国合同法的规定，上诉人认为被上诉人所收取的款项系不当得利。综上所述，上诉人认为一审认定事实、适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决并改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人红河州新华书店有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，但适用法律错误，恳请二审法院正确适用法律，依法裁定撤销一审判决，并驳回上诉人向学武的起诉。一、一审法院认定事实正确，被上诉人以侯钺的名义购买了涉案的房改房，并分两次付款先后购买该房屋60%、40%的产权，被上诉人没有多收取上诉人的任何费用。1993年红河州个旧出台出售城镇公有住房政策，被上诉人按当时的政策规定出售本单位名下的位于个旧市××小区××单元××室住房××60%产权给职工侯钺，双方于1993年12月18日签订了《红河州个旧出售城镇公有住房合同书》，合同约定:侯钺以11101.76元的价格用买上述房屋(建筑面积64.92平方米，房改标准价260.029元/平方米，总价为16881.08元，个人出资金额为11101.76元)，若侯钺一次性付清房款，则按上述房款价格优惠22%，即为人民币8659.37元，扣除房屋维修费500元，实际付款为8159.37元，侯钺于1994年12月31日交纳房款8159.37元。后因侯钺的妻子参加个旧市检察院集资建房，按当时的政策规定，夫妻双方有一方参加过房改房的就不准参加集资建房。侯钺为此向被上诉人提出退房申请。在被上诉人将附房款退还侯钺、侯钺将房屋退给被上诉人后，出于对上诉人的关照，被上诉人于1995年11月18日将涉案房屋出售给在房改当时不具备买公有住房资格的上诉人，并收取购房款8159.37元。因上诉人本人无购房资格，无法以本人名义签订购房合同，其只能以侯钺的名义购买涉案房改房。于1995年12月31日，上诉人向被上诉人交纳了购买涉案房屋剩余40%产权的购房款3264元。至此，被上诉人才向上诉人出售了涉案房屋的100%产权。被上诉人依据相关政府文件规定分别按出售房屋60%和40%的产权收取了上诉人的第一笔购房款8659.37元及第二笔购房款3264元，并没有多收取上诉人的任何费用，一审法院认定的案件事实正确。上诉人主张的关于4000元的费用与本案没有关联性，上诉人也没有证据证明证实其主张。
二、一审法院适用法律错误，本案不属于人民法院的受案范围，依法应当裁定驳回被上诉人的起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性的房地产纠纷…均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，本案纠纷内容系上诉人认为其不应再交纳3264元涉案房屋的40%产权，其第一次支付的8159.37元已付清全部购房款并获得100%产权。纠纷实质系上诉人对房改政策提出异议，这属于落实政策性的房地产纠纷问题，依法不属于人民法院的受案范围，故依法应当裁定驳回其起诉。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，恳请二审法院重新认定案件性质，正确适用法律，依法裁定撤销原判，并驳回上诉人向学武的起诉。
向学武向一审法院起诉请求判令：一、被告返还原告购房款3264元；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告系被告红河州新华书店有限公司个旧分公司退休职工。1993年红河州个旧出台出售城镇公有住房政策，被告按当时的政策规定出售本单位名下的位于个旧市××小区××单元××室住房给职工侯钺，双方于1993年12月18日签订了《红河州个旧出售城镇公有住房合同书》，合同约定：侯钺以11101.76元的价格购买上述房屋（建筑面积64.92平方米，房改标准价260.029元/平方米，总价为16881.08元，个人出资金额为11101.76元），若侯钺一次性付清房款，被告按上述房款价格优惠22%，即为人民币8659.37元，扣除房屋维修费500元，实际付款为8159.37元，侯钺于1994年12月31日交纳房款8159.37元（国有住房出售收入专用票据NO：0049565）。因侯钺的妻子周锐参加个旧市检察院集资建房，按当时的政策规定，夫妻双方有一方参加过房改的就不准参加集资建房。侯钺为此向个旧新华书店提出了退房申请。被告于1995年1月25日将购房款8159.37元退还侯钺的妻子周锐，侯钺将房屋退给单位后，被告又于1995年11月18日将该房屋出售给本单位职工向学武，并收取购房款8159.37元（云南省收款专用发票NO：0478846）。1995年12月29日，原告向被告递交了《申请》载明：“兹有州新华书店职工向学武原购买新苑小区8幢2单元201号房产权60%，现根据有关政策再购买40%的产权，请批示，申请人：向学武”。原告于1995年12月31日向被告交纳购房款3264元，被告以侯钺的户名出具票据（NO：0049530）给原告。原告取得了该房屋的所有权证[个旧房权证（私）字第××号]。
庭审中，原告申请对该份《申请》的内容及签名是否为本人书写做笔迹鉴定。经核实，向学武认可系其女儿向月娇代写。原告放弃要求鉴定。
另查明：1、1993年7月20日红河哈尼族彝族自治州人民政府作出《关于印发红河州城镇住房制度改革实施方案的通知》（红政发[1993]54号）文件中“三、……严格执行房改中优惠出售的公房职工拥有部分产权的规定，全州统一发《住房部分产权证》”及《红河州城镇住房制度改革实施方案》中规定：“（四）、出售公有住房1、出售对象和范围：（1）单位分配住房时，实行先售后租的原则。凡符合分房条件的职工，要优先安排出售，然后根据实际情况出租。……（3）按标准价出售的住房，购房者在付清全部房款后，发《住房部份产权证》，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权、有限收益权，可以继承，不能赠予。产权比例按住房实际售价占住宅成本的比例确定。”2、1994年12月29日个旧市人民政府作出《关于深化城镇住房制度改革实施方案》中规定：“四、稳步出售公有住房（十一）城镇公有住房，除市人民政府规定不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房坚持自愿原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租”。3、1995年12月26日个旧住房制度改革领导小组作出《关于住房制度改革有关具体问题的规定》（房改[1995]40号）文件中明确：“4、原已按老房改政策购买的住房，补足部分房款及利息后准获全部产权，鉴于目前职工持有的产权证为多种情况，为便于操作，在实际换算中统一按原个人实际交款额的百分之四十补交房款，如果当时受保底价限制的，每平方米可再少收10元。九六年三月三十一日前办完报批手续，九六年九月三十日以前付清房款的，可不计利息，超过规定时间的，从九六年十月一日起开始计算利息。”4、1995年12月29日红河哈尼族彝族自治州住房制度改革领导小组办公室作出《关于出售公有住房全部产权和剩余产权的批复》（红房改办字[1995]第07号），载明：红河州新华书店申请报批解放村新苑小区8幢二、三单元，共计28套，面积1751.12的剩余产权出售，红河哈尼族彝族自治州住房制度改革领导小组办公室作出同意出售剩余产权的批复。
一审法院认为，原告以侯钺的名义购买了本案诉争房屋，该房屋属房改房，受当时国家政策的影响。被告提供的上述文件材料能反映当时政府的相关政策规定，被告依据相关政府的文件规定分别按出售房屋60%和40%的产权收取了原告的第一笔房款8659.37元及第二笔房款3264元，包括原告在内同一幢房屋的其他住户均按上述规定交纳了相应的房款。且原告也按政策规定交纳了第二笔房款。对原告认为被告多收取的购房款3264元构成不当得利应以返还的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回原告向学武的诉讼请求。案件受理费50元，按《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计25元，由原告向学武承担。
二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，集体和个人的合法权益受法律保护。本案中，向学武系红河州新华书店有限公司个旧分公司退休职工。1993年红河州个旧出台出售城镇公有住房政策，红河州新华书店有限公司按当时的政策规定将本单位名下的位于个旧市××小区××单元××室住房出售给本单位职工侯钺，侯钺因其他原因退房后，向学武又以侯钺的名义购买了本案诉争房屋，该房屋属房改房。房改房的购买应按当时国家制订的房改政策办理，向学武并未与红河州新华书店有限公司签订过购房合同，系沿用侯钺与被上诉人签订的购房合同，侯钺与被上诉人签订的购房合同也并非平等民事主体之间签订的合同协议。向学武主张其第一次支付的8159.37元已付清全部购房款并获得100%产权，其不应再交纳涉案房屋的40%产权的房款3264元，该主张实质系对房改政策提出异议，应属于落实房改政策性的纠纷，因而不属于人民法院的民事受案范围，上诉人可向相关部门反映解决。上诉人向学武以不当得利为由向人民法院起诉不符合法律规定，本案不属于人民法院管辖范围。原审法院以不当得利受理本案并判处属适用法律错误，本院应予纠正。
综上，向学武的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决适用法律错误，本院应予改判。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销蒙自市人民法院(2016)云2503民初938号民事判决书。
二、驳回向学武的起诉。
一审案件受理费50元退还向学武承担,上诉人向学武预交的二审案件受理费50元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 魏 伟
审判员 陆 斌
审判员 许莲芳
二〇一七年三月十五日
书记员 张芷荧