福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第495号
上诉人（原审被告）何旺根，男，1954年11月7日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。
委托代理人蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南靖县龙山镇海仔村民委员会，住所地福建省南靖县。
法定代表人江达奇，主任。
委托代理人黄光荣，福建兴南律师事务所律师。
委托代理人卢朱丽。
原审被告吴瑞民，男，1952年5月26日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。
上诉人何旺根因与被上诉人南靖县龙山镇海仔村民委员会（以下简称“海仔村委会”）、原审被告吴瑞民土地租赁合同纠纷一案，不服南靖县人民法院（2013）靖民初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何旺根及其委托代理人蔡鸿明，被上诉人海仔村委会的委托代理人黄光荣、卢朱丽，原审被告吴瑞民等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，1993年4月1日，海仔村委会与吴瑞民签订《租用土地合同书》，约定：“一、甲方（即海仔村委会）同意将本村所属土地，地点在319国道公路边（即海仔弯门上），四至为：东至沙埔旱作地、西至沙埔旱作地、南至小堤岸、北至商品房门市厝后，共计6.45亩的沙埔地租给乙方（即吴瑞民）做为建设水泥熟料磨粉厂及其它用地。二、租用时间：从一九九三年元月一日起至二0一二年十二月三十日止，共计贰拾年整。三、在租用期间内，土地所有权仍属甲方，土地使用权归乙方。甲方不论任何情况下，都不得以任何借口向乙方提前收回土地使用权。四、乙方向甲方租用的土地，每亩每年应缴给甲方人民币叁百元正，共6.45亩，每年应缴给甲方人民币壹千玖百叁拾伍元正。做为乙方付给甲方的土地租金，于逐年的阳历六月三十日前一次性缴清。超过时间没有交清，按实欠金额，每日罚款5%，做为补偿甲方的损失。五、本合同在租用期间内，不因双方签字代表的变更而终止，双方均有继承的权利。六、在同等的条件下，甲方村民如愿意，乙方应优先向甲方招收生产工人。七、租用期满，地面建筑物、机械设备等财产属乙方所有，归乙方处理。如乙方需继续租用，在同等的条件下，应按当时的租用地价，优先照顾给乙方租用。八、甲方在乙方前面现己盖的商品房门市，经有关部门鉴定，确属受乙方的环境污染，造成没有人要租用，乙方应全部负责租用，并按当时的租价计算租金，缴款时间不得超过当年阳历六月三十日，超过时间仍按实际金额和实际日数罚款5%给甲方。”合同订立后，海仔村委会将土地移交吴瑞民使用。1995年7月21日，吴瑞民将南靖县龙马水泥厂及租用的海仔村委会的土地转让给何旺根，并由何旺根继续向海仔村委会支付土地租金。南靖县龙马水泥厂停产后，何旺根在租赁土地上建起猪棚饲养生猪。2007年，海仔村委会将何旺根承租的土地中靠近319国道旁的长26.5米，宽4米，面积为106平方米的土地交由陈其福作为建设用地。海仔村委会先后于2012年12月2日、2013年1月30日两次向吴瑞民送达通知，要求吴瑞民在土地租用期届满后即归还土地，吴瑞民以其不是土地使用人，与其无关为由，未有作为。租期届满后，何旺根拒绝交付土地，要求继续承租上述土地或予以补偿。2013年11月8日，何旺根拆除猪棚，并在靠近国道边建造房屋居住、生活。
原审判决认为，海仔村委会与吴瑞民于1993年4月1日签订的《租用土地合同书》，是双方真实意思表示，合法有效。1995年7月21日，吴瑞民与何旺根签订协议转让所租赁的土地，何旺根每年需缴纳土地租金，海仔村委会对此未提出反对，且该土地一直由何旺根实际继续使用，海仔村委会向何旺根收取了1995年至2012年共18年的土地租金。据此，可认定海仔村委会与何旺根之间存在土地租赁合同关系，并且已实际履行多年。由于双方约定了承包期限、到期后土地上构建物及设施处理等内容。现承包合同到期，海仔村委会要求何旺根归还土地的诉讼请求，于法有据，应予支持。何旺根主张根据《租用土地合同书》第七条延长土地租赁期限，海仔村委会明确表示不愿意继续延长租赁期限。根据2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款的规定，何旺根不是南靖县龙山镇海仔村村民，若要继续租赁海仔村的土地，必须经海仔村村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，故何旺根该项主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据双方的合同约定，租用期满，地面建筑物、机械设备等财产属承租方所有，归承租方处理。何旺根作为土地实际承租方，应在合理期限内自行处理地面建筑物、机械设备等财产，将土地归还海仔村委会。何旺根主张若不能继续租用土地，则地面建筑物、机械设备等财产应归其所有。因租赁的土地经何旺根改造后价值发生较大变化，海仔村委会应当对其进行补偿，故其辩称的理由不充分，不予采纳。何旺根未能按照合同约定交还土地，海仔村委会要求何旺根赔偿损失的理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、何旺根应于本判决生效后一个月内清除租用土地上建筑物、构建物、种植物等地上物、将租用土地6.45亩（扣除陈其福已使用的106平方米）归还南靖县龙山镇海仔村民委员会。二、何旺根赔偿南靖县龙山镇海仔村民委员会因土地被占用的经济损失（自2013年1月1日起至归还土地之日止，按每亩每年500元计算）。款项于本判决生效一个月内支付。
宣判后，被告何旺根不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人何旺根上诉称：1、原判认定的部分事实有误。（1）其居住的房屋建于1993年，已居住生活多年，并非一审认定于2013年11月拆迁猪棚而后建造的房屋；（2）其租用讼争土地后填土方、砌围墙，并在该地上建造了大量的原料仓库、成品仓库及员工宿舍，提升了承租土地的价值。2、被上诉人未依《农村土地承包法》第48条规定和双方签订的《租用土地合同书》第7条约定履行，要求其归还租赁物，与法不符，应予驳回。3、其主张被上诉人收回出租土地的同时应给予经济补偿，具有事实与法律依据。4、被上诉人未征得其同意在其承租的土地范围内划出106平方米作为案外人陈其福建设用地，致使其承租面积减少，应相应减少租金。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人海仔村委会答辩称：1、双方签订的《租用土地合同书》约定，租赁地是作为建设水泥熟料磨粉厂及其他用地，上诉人的地上建筑物，属于合同约定的内容，并未提高租用土地的价值。2、被上诉人在通知书中已明确告知：“经我村两委、村民代表大会讨论决定，合同期满由村委会收回土地，安排本村地质灾害点村民安置建房用地”，故上诉人请求与被上诉人继续建立土地租赁合同关系的理由，于法无据。3、本案属土地租赁合同关系，不属于《农村土地承包法》第48条规定的调整范畴，故上诉人要求经济补偿，于法无据。4、案外人陈其福征得本村委会同意在上诉人承租范围内划出106平方米建房，是经上诉人同意，且陈其福个人已给予补偿。况且，上诉人对此也未提出反诉请求减少租金，故二审依法不应审理。
原审被告吴瑞民陈述：其同意上诉人何旺根的上诉理由。
本院查明，各方当事人对一审判决查明认定的事实，除“2013年11月8日，何旺根拆除猪棚，并在靠近国道边建造房屋居住、生活”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，上诉人何旺根提出原判认定国道边的房屋是在其拆迁猪棚后建造并入住的事实有误。其居住的房屋是1993年建设水泥熟料磨粉厂时建造的，已居住生活多年，并非原判认定的2013年11月8日拆迁猪棚之后建造的，并提供靖集建（98）字第20185号《集体土地建设用地使用证》予以证明。被上诉人质证认为该《集体土地建设用地使用证》已经过期作废，讼争土地是上诉人的集体所有。本院认为，依据上诉人提供的上述《集体土地建设用地使用证》载明：“批准使用期限20年（至2012年12月30日止）”，其批准使用期限已届满，况且，亦未能体现上诉人所居住的房屋建于1993年，故上诉人对上述事实的异议，证据不足，不予支持。
本院认为，被上诉人海仔村委会将位于319国道边（（即海仔弯门上）6.45亩沙埔地出租给原审被告吴瑞民，双方签订了《租用土地合同书》，合法有效，应予确认。事后，原审被告吴瑞民将其承租的上述地块及龙马水泥厂一并转让上诉人何旺根，并由上诉人何旺根继续依约向被上诉人海仔村委会缴交土地租金，被上诉人海仔村委会亦向上诉人收取了1995年至2012年期间的土地租金，且该承租土地一直由上诉人实际使用，据此，原审被告吴瑞民将其与被上诉人海仔村委会签订的承租土地的权利义务概括移转至上诉人吴旺根，上诉人何旺根取代了原审被告吴瑞民而成为租赁合同关系中的新的权利义务人，据此，上诉人吴旺根与被上诉人海仔村委会之间的土地租赁合同关系成立。因此，被上诉人海仔村委会以上诉人承租土地租期届满为由要求上诉人何旺根予以返还，依法成立，应予支持。依据《租用土地合同书》第七条关于“租用期满，地面建筑物、机械设备等财产属乙方（承租方）所有，归乙方处理”的约定，上诉人何旺根应依约在合理期限内自行处理地面建筑物、机械设备等财产，将承租的土地归还被上诉人海仔村委会。由于上诉人何旺根未按合同约定的期限内返还承租的土地，应承担租期届满后的占用费，该费用可依上诉人在一审庭审中认可的每亩每年500元计算，从2013年1月1日起至归还土地之日止。上诉人以《租用土地合同书》第七条关于“如乙方需继续租用，在同等的条件下，应按当时的租用地价，优先照顾给乙方租用”的约定为由要求继续承租上述土地，且认为被上诉人未履行召开村民会议或村民代表大会表决是否同意其继续承租的理由均不能成立。首先，被上诉人讨回讼争土地是要作为安置地使用，而非继续出租，因此，不存在优先承租权问题；其次，本案是土地租赁合同纠纷，而非农业承包合同纠纷，原判适用《农村土地承包法》第四十八条的规定不当，应予纠正。第三，退一步讲，依据各方当事人质证的《通知书》及《回执》，该《通知书》中已载明“鉴于合同在二○一二年十二月三十日租用期满，经我村两委会议研究，村民代表大会讨论决定，合同期满由本委会收回土地，安排本村地质灾害点村民安置建房用地”故，上诉人主张被上诉人未履行召开村民会议或村民代表会议表决，也与事实不符。上诉人何旺根提出被上诉人收回出租土地的同时应给予经济补偿的请求，没有合同依据，不予支持。上诉人主张被上诉人未征得其同意在其承租的土地范围划出106平方米作为案外人陈其福建设用地，致使其承租面积减少，应相应减少租金的理由，与事实不符。经查，1995年7月上诉人何旺根与原审被告吴瑞民订立的《南靖县龙马水泥厂股东协议书》第二条第（2）项中记载：“与其福签定的供电及土地租用合同应继续生效”，双方就陈其福使用的106平方米建设用地已作了明确约定，已认可该事实，故上诉人该上诉理由，不予采纳。综上，上诉人上诉无理，应予驳回。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人何旺根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
代理审判员 李 凌
代理审判员 翁云芳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 黄 兴
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。