上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0112执异13号
(2016)沪0112执异13号案外人沈某某，男，1946年7月5日出生，汉族，住址江苏省苏州市。委托代理人潘金平，江苏吴鼎律师事务所律师。申请执行人北京凯盛经略担保有限公司，住所地北京市。法定代表人卢航，总经理。委托代理人李长俊。被执行人阮建才，男，1964年4月17日生，汉族，住址上海市闵行区。被执行人阮文斌，男，1989年5月6日生，汉族，住址上海市闵行区。上列被执行人共同委托代理人陈心斌，男，1958年7月16日出生，汉族，住址上海市长宁区。被执行人阮佳芬，女，1965年3月11日出生，汉族，住址上海市闵行区。被执行人孙佳丽，女，1990年2月15日出生，汉族，住址上海市闵行区。被执行人阮玲玉，女，1996年11月11日出生，汉族，住址上海市闵行区。本院依据2015年8月3日作出的已经发生法律效力的上海市东方公证处(2015)沪东证执行字第276号执行证书，在执行申请执行人北京凯盛经略担保有限公司与被执行人阮建才、阮文斌、阮佳芬、孙佳丽、阮玲玉公证债权文书一案中，案外人沈某某对于本院查封的上海市长宁区万航渡路XXX号XXX室房屋提出异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人沈某某称：从(2015)沪东证执行字第276号执行证书的内容来看，申请执行人作为连带责任保证人，在承担代偿义务后，根据物权法第171条，有权对提供反担保的银都路房产申请查封，对该房产依据公证债权文书申请强制执行，这是符合法律规定的，但该执行证书能强制执行的执行标的是银都路XXX弄XXX号房产，沈某某购买居住的万航渡路房产没有设立反担保，又无善意取得的可能性，怎么能够成为该担保公司执行的标的呢？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求其享有物权的，应予支持。”关于万航渡路房产，沈某某有经登记权利人阮文斌认可其法律效力的房屋买卖合同，沈某某已经支付了全部购房款，并且沈某某于2010年10月起搬入该房居住。2014年8月沈某某向长宁区人民法院起诉，在主审法官的主持下，阮氏父子和沈某某达成协议，阮氏父子在六个月内涤除抵押权后协助沈某某办理房产过户，因此沈某某是万航渡路房产的真实权利人，具有完整的证据链条，具有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”沈某某完全符合司法解释规定的三个构成要件，沈某某具有经登记权利人阮文斌认可的涉案房屋买卖合同，沈某某支付了全部购房款，并且沈某某于2010年10月1日搬入居住，实际占有涉案房屋，房屋没有过户是由于阮氏父子无钱涤除抵押权，沈某某完全没有过错，请求解除对上海市长宁区万航渡路XXX号XXX室房屋的查封。案外人沈某某提交的证据为：关于万航渡路XXX号XXX室房屋买卖确定协议合同复印件；沈伟民应付帐款明细清单复印件，证明案外人已向阮建才支付全部购房款400万元(其中100万现金，300万活动房贷款)，沈伟民是沈某某的别名，因阮建才欠沈某某活动房款300万，用来抵债，100万现金交付的时间、地点、如何交付等因时间久远记不清楚了；长宁法院法庭审理笔录，证明被执行人认可我们支付了全部购房款，沈某某就是沈伟民；长宁法院撤诉申请书、调查笔录、协议，证明案外人与被执行人阮文斌、阮建才在法官主持下达成的协议真实有效合法；安宏物业证明，证明案外人已从2010年10月1日起实际占有涉案房屋；房屋租赁合同复印件，证明沈某某将房产租赁给一个客户。被执行人阮建才、阮文斌对于案外人沈某某提交的书证不持争议。申请执行人北京凯盛经略担保有限公司认为，案外人沈某某的某某不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行复议案件若干规定》第28条的情形。案外人并非善意取得的买受人，案外人并非和被执行人签订了合法有效的买卖合同，且没有网签，所谓的协议是内部协议且无法证明真实性。案外人无法证明其实际合法占有系争房屋，无法证明案外人已经支付全部房价款，所谓的以工程款抵扣房款系其内部约定，包括申请执行人在内的其他人都无法确认其真实性。案外人对没有过户自身存在过错，如果是真实交易，案外人不积极要求过户，反而同意被执行人拿房屋做抵押不符合常理。请求法院驳回案外人的某某。本院经听证审查，依据2015年8月3日作出的已经发生法律效力的上海市东方公证处(2015)沪东证执行字第276号执行证书确认：申请执行人北京凯盛经略担保有限公司可持本证书向上海市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为借款人(反担保抵押人、债务人)阮建才、借款人(反担保人、债务人)阮佳芬、借款人(反担保抵押人、债务人)阮文斌、借款人(债务人)孙佳丽、反担保抵押人阮玲玉，执行标的为：借款本金人民币捌佰万元整、欠付利息人民币贰拾壹万壹仟玖佰叁拾叁元整、担保费人民币壹拾万零伍仟玖佰陆拾柒元整、二〇一五年六月十九日至二〇一五年七月三日的违约金人民币陆万陆仟陆佰伍拾伍元整、自二〇一五年七月四日起至债务实际清偿之日止的违约金(月违约金=借款本金余额×1.61%)以及申请执行人为实现债权、抵押权所支付的公证费人民币壹万贰仟元整。执行程序中，本院于2015年9月28日对已经2013年10月9日设立抵押的(抵押权人张务震)、登记权利人为阮文斌名下的上海市长宁区万航渡路XXX号XXX室房屋予以查封。同时查明，案外人沈某某举证的：一、落款署期为2010年9月10日的“万航渡路XXX号XXX室房屋买卖确定协议合同”的签订人为阮建才(卖方)、沈某某(别名)沈伟民(买方)。二、上海市长宁区人民法院于2014年11月10日审理的原告沈某某诉被告阮文斌、阮建才、张务震房屋买卖合同纠纷一案确认，被告阮建才对于被告阮文斌本诉抗辩的“不认同也不追认被告阮建才与原告沈某某签订的买卖合同的效力”以及“确认原告沈某某和被告阮建才之间所订立的万航渡路XXX号XXX室协议确定合同无效、判令原告腾空涉讼房屋，并将房屋返还给阮文斌”的反诉某求予以同意。2014年12月24日，沈某某、阮文斌、阮建才达成了阮文斌认可万航渡路XXX号XXX室房屋买卖确定协议合同效力，阮文斌、阮建才于2015年6月30日前涤除房屋抵押权后协助沈某某办理房产过户，沈某某补偿阮文斌、阮建才100万元等内容的协议；沈某某为此撤回了诉讼。上列事实，由上海市东方公证处(2015)沪东证执行字第276号执行证书，上海市闵行区人民法院(2015)闵执字第7762号协助执行通知书、送达回证，上海市长宁区人民法院法庭审理笔录，协议、撤诉申请书、调查笔录，关于万航渡路XXX号XXX室房屋买卖确定协议合同，房地产登记信息，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市长宁区万航渡路XXX号XXX室房屋登记在被执行人阮文斌名下；根据法律规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人阮文斌未履行法定的清偿债务之义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。同时，由案外人沈某某举证的关于万航渡路XXX号XXX室房屋买卖确定协议合同未经依法登记备案，且该协议合同实际履行的真实性、合法性等事实未经相关生效法律文书予以确认；故执行程序中不宜就该案外人诉某的异议事实对该系争物权的归属径直作出界定。综上，案外人沈某某据其异议事实主张的异议请求，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的应当裁定撤销相关执行行为的法定情形不符，故其异议不足以阻却本案强制执行措施的依法实施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人沈某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年五月十九日
书记员 蒋严玥