嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第325号
上诉人（原审原告）：嘉兴市房地产物业有限公司。住所地：嘉兴市光明街**号*幢*层。组织机构代码：。
法定代表人:王德智，总经理。
委托代理人：吴秋平，浙江力协律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市光明街**号*幢*层。组织机构代码：。
负责人：姚新学，经理。
委托代理人：贺群、贺民，浙江圣文律师事务所律师。
上诉人嘉兴市房地产物业有限公司（以下简称房地产物业公司）因与上诉人浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司（以下简称智晟科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人房地产物业公司委托代理人吴秋平、智晟科技公司委托代理人贺群、贺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2011年11月13日智晟科技公司（乙方）与房地产物业公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定智晟科技公司向房地产物业公司承租坐落于嘉兴市南湖区光明街39号二楼的办公房，建筑面积为361平方米，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日止。其中，房屋租金：2011年12月1日至2014年11月30日年租金129960元，2014年12月1日至2016年11月30日租金在上一年的基础上每年递增10%（即2014年12月1日至2015年11月30日年租金为142956元；2015年12月1日至2016年11月30日年租金为157252元）。租金一年一付，在每期的前10日内支付（先付后用）。每逾期一日，由乙方按月租金额的千分之五向甲方支付违约金。合同第九条约定乙方无正当理由延期30日不交租金的，甲方可以提前解除租赁合同，乙方应无条件腾退所承租的房屋。合同第十条约定本合同签订后双方不得无故终止本合同，如有一方违约则承担到合同期满所余租金的百分之二十的违约金。
合同签订后智晟科技公司于2011年12月1日支付了第一年度即2011.12.1-2012.11.30期间的房租129960元。后房地产物业公司提出增加计算43平方米的公摊面积租金，智晟科技公司于2012年12月31日按增加后的面积支付了第二年度即2012.12.1-2013.11.30期间的房租145440元。2014年1月6日因智晟科技公司未向房地产物业公司缴纳第三年度的房租，房地产物业公司书面通知智晟科技公司于2014年1月10日前缴纳145440元。2014年1月9日智晟科技公司发函给房地产物业公司，内容如下：我公司承租光明街39号二楼（建筑面积361平方米），在2013年初，贵公司提出要增加公摊面积43平方米。我公司因收缩经营决定退租贵公司的房屋，我公司于2013年11月曾口头提出退租，现又向贵公司提出书面函于2014年1月12日搬离我公司承租的光明街39号二楼房屋，我公司所交的押金20000元抵扣2013年12月1日至2014年1月12日的租金16968元，余3032元。另外所欠2013年至今水费望给予清单，以便我公司与贵公司结清。我公司提前退租实属无奈，敬请谅解。
2014年1月15日房地产物业公司就其与智晟科技公司的房屋租赁合同纠纷诉至原审，案号为（2014）嘉南民初字第185号，该案因房地产物业公司未及时缴纳诉讼费按撤诉处理。2014年1月27日房地产物业公司再次诉至原审，请求：一、判决解除房屋租赁合同，责令智晟科技公司立即腾退本市光明街39号1幢二层房屋，并支付至腾退之日租金16160元（自2013年12月1日起暂计算至2014年1月10日止）及第一年度尚欠租金15480元，合计31640元。二、判令智晟科技公司支付违约金73049.20元（已扣除押金20000元）。
原审认为，本案是一起典型的房屋租赁合同纠纷案件。房地产物业公司在智晟科技公司缴纳第一年度租金后提出增加计算43平方米公摊面积的租金，该项要求实际上对合同约定的年租金即合同标的物数量进行了变更。本案智晟科技公司虽未以书面形式表示同意房地产物业公司的变更要求，但其却在第二年度按照增加后的面积（404平方米）计算缴纳了租金145440元，原审认为智晟科技公司系从缴纳第二年度租金的2012年12月31日开始以默示行为同意房地产物业公司变更合同租赁面积和年租金的要求，但智晟科技公司这一默示同意行为并不对之前的合同履行产生约束力。因智晟科技公司缴纳第一年租金时符合双方变更前的合同约定且已履行完毕，故房地产物业公司主张智晟科技公司尚欠第一年度租金15480元的理由不能成立，不予支持。
关于解除合同，房地产物业公司、智晟科技公司均表达了解除合同的意思表示，结合本案现有证据智晟科技公司于2014年1月9日发函明确表示退租且定于2014年1月12日搬离，原审庭审中查明房地产物业公司确认收到智晟科技公司的退租函且于2014年1月13日发现智晟科技公司已经实际搬空，钥匙也已交给门卫。故原审确认双方租赁合同已解除，解除时间和实际腾退日均为2014年1月13日。对房地产物业公司要求智晟科技公司腾退房屋的诉讼请求，因庭审查明智晟科技公司在房地产物业公司起诉前就已腾退涉案房屋，故房地产物业公司的该项诉请不予处理。
关于租金，在合同履行过程中智晟科技公司应按实际使用期间依合同约定支付租金，房地产物业公司主张租金计算至智晟科技公司实际腾退日之日止，予以支持。因双方表明智晟科技公司已支付截止至2013年11月30日租金。故智晟科技公司应支付房地产物业公司2013年12月1日至2014年1月13日期间的房屋租金即404平方米×30元/㎡/月×（1个月+13天）=17372元。
关于违约金，因为本案智晟科技公司在合同履行期限届满前明确表示退租并实际腾退了房屋，其行为已违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。现房地产物业公司依据租赁合同约定的第十条按剩余期间租金总额的20%主张93049.20元违约金，智晟科技公司要求降低，原审认为违约金应当以弥补守约方的损失为主，本案中因智晟科技公司中途退租，房地产物业公司损失主要是重新招租期间的租金损失。根据本案的实际情况，房地产物业公司主张的违约金属过高，原审依法予以调整酌定违约金为六个月租金即404平方米×30元/㎡/月×6个月=72720元。
智晟科技公司已缴纳的押金即租赁保证金20000元可以抵扣上述其应当承担的租金和违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、确认房地产物业公司与智晟科技公司2011年1月13日签订的房屋租赁合同于2014年1月13日解除；二、智晟科技公司于判决生效后十日内支付房地产物业公司2013年12月1日至2014年1月13日期间租金17372元；三、智晟科技公司于判决生效后十日内支付房地产物业公司违约金72720元；四、驳回房地产物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1197元，由房地产物业公司负担297元，由智晟科技公司负担900元，于判决生效后十日内缴纳。
宣判后，房地产物业公司及智晟科技公司均不服，向本院提起了上诉。
房地产物业公司上诉称，一、原审认定房地产物业公司增加43平方米系对原合同约定进行变更有误，房地产物业公司提出增加43平方米公摊面积，是基于智晟科技公司通过装饰将租赁标的物中的公共过道部分封闭独家使用，这是租赁面积的更正，并非变更。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，房屋租赁合同第十条“违约方承担到合同期满所余租金的百分之二十的违约金”是约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，其违约金金额并不确定，故约定合情、合理、合法。智晟科技公司违约至今，已经造成房地产物业公司的房屋空置四个月，根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根本不存在违约金约定过高的事实。请求支持房地产物业公司原审诉讼请求。
针对房地产物业公司的上诉，智晟科技公司答辩称，关于违约金是否过高的问题，依上诉状为准。关于增加43平方米的问题，原审中房地产物业公司认为该43平方米为公摊面积，二审中变成是占用了公用通道，房地产物业公司陈述前后矛盾。智晟科技公司承租的房屋只有智晟科技公司一家承租人，通道或者楼梯也只有智晟科技公司在使用，这本身就是房地产物业公司将房屋租赁给智晟科技公司应当提供的通道或者相关权利，房地产物业公司以智晟科技公司占用公共通道为由要求增加费用的上诉理由不能成立。
智晟科技公司上诉称，一、原审认定事实错误。1、双方合同明确约定第1－3年租金是129960元，但在智晟科技公司支付了第一年租金并花费30余万元装修入住后，房地产物业公司即要求增加房租，显然不诚信，智晟科技公司在无奈的情况下支付了第二年租金，该支付行为并不涉及第一年和第三年租金的变更。2、租赁合同解除时间和实际腾退时间应为2014年1月29日，并非1月13日。虽然智晟科技公司于2014年1月在给房地产物业公司的函中提出退租，并提出于2014年1月12日要搬走，但并没有证据证实。房地产物业公司自认智晟科技公司于2014年1月13日搬走也是一面之词，不足为信。智晟科技公司是在收到房地产物业公司的起诉状副本后搬走，时间为2014年1月29日。此与房地产物业公司在2014年1月27日起诉时要求腾退相印证，否则其起诉时不必要求腾退。故本案违约方应为房地产物业公司。3、原审认定房屋面积为404平方米错误，应为361平方米，两个月租金应为21660元。二、关于违约金问题，首先，智晟科技公司是在收到房地产物业公司起诉状副本后腾退，是房地产物业公司先要求解除合同的，智晟科技公司不构成根本性违约。租赁合同第十条约定的违约责任系针对根本性违约的处罚，智晟科技公司不存在根本性违约，不应承担高额违约金。即使智晟科技公司存在根本性违约，计算违约金金额也过高，一是计算面积有误，不应为404平方米，而为361平方米；二是房屋空置期六个月过长。三、原审对押金20000元未处理会增加当事人的诉累。故请求依法改判智晟科技公司不承担违约责任，租金按实缴纳。
针对智晟科技公司的上诉，房地产物业公司答辩称，一、涉案房屋面积问题。租赁标的物为404平方米是客观事实，当时合同约定为361平方米有误，智晟科技公司在缴纳第二年度租金时已确认上述事实。二、智晟科技公司腾退涉案房屋的原因其在2014年1月9日发给房地产物业公司的函中已经明确，是因其自身原因要求解除合同，不存在房地产物业公司的原因。关于腾退时间，房地产物业公司在发函催收租金未果后，于2014年1月11日委托律师起诉，并于1月15日向法院递交了起诉状，由于诉讼费未能及时缴纳，造成按撤诉处理。于1月27日房地产物业公司再次起诉，此时智晟科技公司已经腾退房屋，钥匙交到门卫处，但智晟科技公司至今未与房地产物业公司办理相关的手续，不能视为其已将涉案房屋交还。三、违约金问题同上诉理由。
二审中，房地产物业公司提交照片复印件四份，证明涉案房屋的现状及实际情况。
智晟科技公司质证认为，该证据不能证明涉案房屋的装修情况。
本院认证认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。
智晟科技公司二审中无新的证据提供。
本院经审理认定事实与原审认定事实一致。
本案双方争议为：一、涉案房屋的租金应如何计算；二、智晟科技公司腾退涉案房屋的时间；三、智晟科技公司是否违约，如违约的事实存在，原审认定的违约金数额是否过高；四、20000元租赁保证金原审未处理是否正确。
本院认为，关于涉案房屋租金的计算问题。房地产物业公司与智晟科技公司签订的房屋租赁合同约定，智晟科技公司承租的房屋面积为361平方米，前三年租金为129960元/年。在合同履行过程中，房地产物业公司要求按404平方米（增加43平方米）支付前三年度租金145440元/年，是对合同约定的变更，智晟科技公司按404平方米缴纳了第二年度的租金，应视为其同意自第二年度开始按404平方米计算租金。智晟科技公司的上述行为对已经履行完毕的第一年度的租金没有约束力，故房地产物业公司要求智晟科技公司补缴第一年度租金15480元（43平方米）没有事实和法律依据，本院不予支持。对第三年度租金，智晟科技公司应按404平方米缴纳，故原审对第三年度租金的计算正确。
关于腾退时间问题。智晟科技公司于2014年1月9日发给房地产物业公司的函中明确，其于2014年1月12日搬离承租的房屋，房地产物业公司也认可智晟科技公司于2014年1月13日前已经搬离涉案房屋，故原审认定智晟科技公司搬离承租房屋的时间为2014年1月13日正确。智晟科技公司认为其于2014年1月29日收到起诉状副本后搬离，但其对此并未提供相应的证据。
关于智晟科技公司是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据双方合同约定智晟科技公司应于2013年12月初支付第三年度租金，但智晟科技公司不仅未按合同约定的期限缴纳租金，还在收到房地产物业公司催收租金的函后，以书面信函的形式向房地产物业公司提出退租涉案房屋，并明确其于2014年1月12日搬离涉案房屋，表明智晟科技公司不愿意继续履行房屋租赁合同。根据上述法律规定，智晟科技公司显然已构成根本性违约，房地产物业公司可以解除合同并要求智晟科技公司承担违约金。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审根据本案实际情况确定违约金为六个月房租符合上述规定，本院予以确认。
关于20000元租赁保证金的问题，该款可由双方当事人在执行过程中予以抵扣，原审未在判决中处理并不会增加当事人的诉累。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作的判决亦无不当。房地产物业公司及智晟科技公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2394元，由嘉兴市房地产物业有限公司负担594元，浙江智晟科技有限公司嘉兴分公司负担1800元。
本判决为终审判决。
审判长 李 伟
审判员 谭 灿
审判员 杨海荣
二〇一四年六月十二日
书记员 邵 洁