广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终388号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江市霞山鑫宇化工有限公司，住所地：湛江市霞山区。
法定代表人：梁英周，经理。
委托代理人：钟日梅，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东建武混凝土有限公司，住所地：湛江市。
法定代表人：陈志思，经理。
委托代理人：陈海萍，广东领会律师事务所律师。
原审第三人：湛江市霞山鑫宝化工有限公司，住所地：湛江市霞山区。
法定代表人：梁日光，经理。
委托代理人：曾宗强，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省雷州市。
原审第三人：湛江市华鸿投资开发有限公司，住所地：湛江市霞山区。
法定代表人：唐海奋，经理。
上诉人湛江市霞山鑫宇化工有限公司（以下简称“鑫宇公司”）因与被上诉人广东建武混凝土有限公司（以下简称“建武公司”）、原审第三人湛江市霞山鑫宝化工有限公司（以下简称“鑫宝公司”）、湛江市华鸿投资开发有限公司（以下简称“华鸿公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2013）湛霞法民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、舒乐清参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人鑫宇公司的委托代理人钟日梅，被上诉人建武公司的委托代理人陈海萍，原审第三人鑫宝公司的委托代理人曾宗强到庭参加诉讼，华鸿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：宗地编号为3－1－3的土地位于湛江市霞山区志××路南侧霞山华港小区内，宗地总面积25333.34平方米（合计38亩），工业用地，土地使用年限为50年。2004年6月29日，华鸿公司（转让方）与鑫宝公司（受让方）签订《霞山华港小区项目建设合同书》，约定：华鸿公司以570000元的价格将上述宗地转让给鑫宝公司，鉴证单位为湛江市霞山区人民政府。2005年6月18日，鑫宝公司将上述土地全权委托给鑫宇公司进行管理、出租及收益。2012年9月，建武公司（乙方、承租方）与鑫宇公司（甲方、出租方）签订一份《土地租赁合同》，合同约定鑫宇公司将位于湛江市霞山区华港小区一块土地租给建武公司使用，该土地面积为24000.12平方米，地号：3-1-3，土地用途为工业用地。租赁期限自2012年9月18日至2037年9月18日止，共25年。与本案诉争的相关条款内容为：第二条：租赁土地用途。甲方同意乙方在该土地上开发建设水泥制品生产基地及其相关配套设施。第四条：税费、押金、租金及租金交纳方式。1、乙方使用该土地所产生的土地使用税由乙方负责。法律法规、政策变化所新增的税费亦由乙方负责。押金190000元，在签订本合同之日起25天内一次性支付。2、租金的缴交方式，租金每半年支付一次，每次支付的金额为当年度的一半租金，由乙方于每年3月18日和9月18日前将租金汇入甲方指定的账户。3、甲方同意免收乙方第一年上半年的租金190000元，即从2013年3月18日开始计算租金，每年租金按380000元收取，从计算租金之日起每三年递增一次按5%比例递增，以此类推。4、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。第五条：违约责任。甲乙双方应服从本合同条款并遵守执行，甲方不能单方终止合同，乙方须按约定时间交付租金。乙方如逾期交纳租金，在30日以内，乙方除应交足所欠租金外，还应每日按实际拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金；若甲方违约，单方终止合同，甲方按乙方的投资成本总额的双倍赔偿给乙方。第七条：合同解除。2、合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，将该土地上所有建筑物、水电设施相关的图纸、政府及有关部门审批手续、资料原件移交给甲方。交接时乙方应保证乙方工作人员及相关工作人员撤离，乙方将属于自己所有的机械设备和可移动的物件全部搬走，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。第九条：其他。6、该土地的地质勘探、测绘等资料甲方按现状提交给乙方，双方签订本合同后视为双方对上述资料知悉并完全接受等条款。《土地租赁合同》签订后，建武公司于2012年11月8日向鑫宇公司支付了190000元作为土地押金，并应鑫宇公司的要求，于2013年1月31日向鑫宇公司支付了200000元作为土地清场搬迁费。同年3月21日，建武公司向鑫宇公司支付土地租金190000元。鑫宇公司将涉案租赁土地上所有构建物和设备清除、搬迁完毕后，随即通知建武公司可使用该土地，但双方未对涉案土地进行交接，建武公司亦未实际使用涉案土地。2013年8月8日，建武公司向鑫宇公司发出《关于终止土地租赁合同的函》（湛鼎盛函字（2013）第22号），以经济情况变化而无法进行开发建设为由，决定提前终止该租赁合同，并以从未使用该地块为由，要求鑫宇公司退还190000元押金。鑫宇公司在收到该函后，于同年8月15日向建武公司作出《关于终止﹤土地租赁合同﹥事宜的函复》，以因考虑土地是长期租赁，才同意花费大量人力、物力、财力去清理及搬迁土地上的建筑物和机械设备等，建武公司支付的200000元远不够鑫宇公司支付搬迁费用和终止业务的损失。并表明如建武公司坚持提前终止合同，鑫宇公司同意在不退还190000元押金的前提下，提前终止合同。建武公司在收到鑫宇公司的回复后，再于同年8月27日向鑫宇公司发出《关于终止土地租赁合同的复函》，要求鑫宇公司在见函七天内将建武公司已交付的三笔款项580000元一次性退还，并终止《土地租赁合同》。同年9月25日，鑫宇公司向建武公司发出《关于催收租金的函》，要求建武公司支付所欠的2013年9月18日至2014年3月17日的租金190000元。
经查，根据《湛江市霞山华港小区控制性详细规划》平面图宗地位置显示，宗地编号3－1－3标注为蓝海湾，宗地编号3－1－7标注为鑫宇化工。因涉及宗地编号3－1－3地块的权属问题，原审法院于2015年1月2日致函湛江市国土资源局进行查询，该局于2015年3月18作出《关于霞山区志满路南侧霞山华港小区25333.34平方米土地使用权有关问题的复函》，内容载明：“宗地编号为3－1－3的土地使用权性质为国有，占地面积为25333.34平方米，其中：4931.14平方米土地使用权登记发证给湛江市霞山区嘉华食品有限公司（土地证号：湛国用（2005）第000**号）；20402.2平方米土地使用权登记发证给湛江蓝海湾商贸发展有限公司（土地证号：湛国用（2007）第000**号）。”一审庭审中，建武公司与鑫宇公司对涉案租赁土地上存有构建物及设备等物品不持异议，在合同履行过程中由于租赁的土地没明确标注宗地编号，只有围墙区分，双方均误认为宗地编号为3－1－7的地块就是宗地编号为3－1－3的地块（当时宗地编号为3－1－3的土地上是没有任何构建物和存放任何设备，而宗地编号为3－1－7的土地上有构建物和存放着设备等物品。建武公司与鑫宇公司对租赁土地发生争议后，宗地编号为3－1－3的地块已由建武公司另行与湛江蓝海湾商贸发展有限公司签订租赁合同承租），故双方实际履行的土地的宗地编号应为3－1－7。建武公司与鑫宇公司因合同的履行及租赁的支付等引发争议而提起本案诉讼。为更好地解决矛盾及有利于土地的使用，减少建武公司与鑫宇公司损失的扩大，建武公司与鑫宇公司在原审法院的主持下，于2014年5月8日对涉案土地进行交接，土地交接后由鑫宇公司自行处置。案经调解，因建武公司与鑫宇公司各抒己见，调解未果。
2013年10月22日，建武公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除建武公司与鑫宇公司于2012年9月签订的《土地租赁合同》；2、鑫宇公司返还建武公司580000元及利息85931元（按银行利率的四倍，暂计至2013年9月1日止），直至付清本息时止；3、由鑫宇公司承担一切诉讼费用。
2013年12月6日，鑫宇公司提起反诉，请求法院判令：1、建武公司支付2013年9月18日至2014年3月18日的租金190000元给鑫宇公司；2、建武公司赔偿鑫宇公司的经济损失190000元；3、由建武公司承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为：依照《土地管理法实施条例》的规定，单位或者个人使用国有土地，应由县级以上人民政府核发国有土地使用权证书，土地使用权的出租方必须持有国有土地使用权证书。本案中，虽然《土地租赁合同》约定租赁物是宗地编号为3－1－3的土地，但由于双方在履行合同过程中对宗地编号认知的偏差，双方实际履行的是宗地编号为3－1－7的土地，对此，原审法院予以认可。作为土地出租方的鑫宇公司至今未能提供涉案宗地编号为3－1－7的土地使用权证明，属无权出租该土地使用权，故建武公司与鑫宇公司签订的《土地租赁合同》因违反国家法律强制性规定而无效。对于合同的无效，鑫宇公司在明知未取得涉案土地使用权证的情况下将土地租赁给建武公司，而建武公司在租赁土地时对土地权属亦未尽谨慎审查义务，故建武公司与鑫宇公司对导致合同无效负有同等责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为避免损失的扩大，建武公司与鑫宇公司在原审法院主持下，于2014年5月8日达成终止合同履行，并由鑫宇公司接收涉案土地自行处置。对此，原审法院予以认可。因土地租赁合同无效，鑫宇公司收取建武公司的土地押金190000元没有事实及法律依据，故建武公司要求鑫宇公司返还该款项的诉讼请求，原审法院予以支持。对于建武公司请求返还的200000元搬迁费，由于鑫宇公司为履行合同而对涉案土地上的建筑物、机械设备拆除和清理投入大量资金，建武公司当初为能尽快投入经营同意向鑫宇公司支付搬迁费，但因合同无效，土地无法租赁双方均有过错，因此建武公司要求鑫宇公司返还200000元搬迁费依据不足，原审法院不予支持。对鑫宇公司反诉请求建武公司赔偿经济损失190000元，因未能提供证据，且建武公司支付的200000元搬迁费，在一定程度上弥补了鑫宇公司的损失，故鑫宇公司的该项反诉请求因欠缺事实依据，原审法院亦不予支持。关于建武公司主张返还190000元租金及鑫宇公司反诉请求建武公司支付2013年9月18日至2014年3月18日的租金190000元的问题。一审庭审中，建武公司与鑫宇公司均认可涉案土地并没办理土地交接手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，建武公司认为涉案土地未交接是因为他人阻挠而无法入场，鑫宇公司对此坚决予以否认。由于建武公司未能提供证据证明其有受他人阻挠而无法经营土地的事实，原审法院不予采信。因建武公司已在2013年10月提起本案诉讼，要求终止涉案土地合同的履行，故对鑫宇公司反诉请求建武公司支付2013年9月18日至2014年3月18日的租金190000元欠缺事实和法律依据，原审法院依法不予支持。考虑到建武公司没有实际对涉案土地进行经营，且涉案土地长期空置一定程度对鑫宇公司造成损失，因合同无效双方均有责任，根据公平原则，鑫宇公司收取建武公司的190000元租金应向建武公司返还95000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认建武公司与鑫宇公司于2012年9月签订的《土地租赁合同》无效；二、鑫宇公司应于判决发生法律效力之日起10日内向建武公司返还土地押金190000元；三、鑫宇公司应于判决发生法律效力之日起10日内向建武公司返还土地租金95000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回建武公司的其他诉讼请求；五、驳回鑫宇公司的全部反诉请求。案件本诉受理费10459元（建武公司已预付），由建武公司负担5229.50元，鑫宇公司负担5229.50元（在履行判决义务时径付给建武公司）；反诉受理费3500元（鑫宇公司已预付），由鑫宇公司负担。
鑫宇公司不服原审判决，向本院上诉称：1、虽然鑫宇公司与建武公司签订的《土地租赁合同》中约定的地号为3-1-3，但双方在签订合同时合意确认的土地为3-1-7，实际履行的土地也是3-1-7。3-1-7号土地的使用权是鑫宝公司依照法定程序向湛江市霞山区人民政府下属的华鸿公司取得的，权属清晰无争议，由于华鸿公司的原因而未办理土地使用权证。鑫宇公司受鑫宝公司委托，为鑫宝公司出租、管理涉案土地。鑫宇公司于2012年9月与建武公司签订的《土地租赁合同》内容合法，主体适格，合同约定是双方真实意思表示，应当认定为有效合同。2、合同签订后，鑫宇公司积极履行义务，花费大量人力物力搬迁涉案土地上的建筑物、机器设备及其他杂物，并终止该土地上的部分业务收入，以腾空该土地给建武公司使用。鑫宇公司考虑到建武公司前期需投资基建，经建武公司请求，免除了建武公司的第一期租金19万元，但建武公司怠于履行合同义务，没有按时支付19万元押金及2013年3月18日至2013年9月18日期间的租金，2013年9月18日至2014年3月18日的租金经催收至今未付，建武公司于2013年8月15日向鑫宇公司书面要求终止履行《土地租赁合同》，后双方于2014年5月8日才在法院的主持下达成终止合同履行的意见，足以认定建武公司拒付租金的行为是恶意违约，致使鑫宇公司的利益受损，应当承担违约责任并赔偿损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回建武公司的诉讼请求，判令建武公司支付2013年9月18日至2014年3月18日的租金19万元给鑫宇公司，并赔偿经济损失19万元给鑫宇公司。
被上诉人建武公司答辩称：1、建武公司与鑫宇公司签订的《租赁合同》的标的物是宗地编号为3-1-3的土地，双方实际履行的是编号为3-1-7的土地，但鑫宇公司至今未取得3-1-3或3-1-7土地的使用权证书，鑫宇公司无权出租上述两块土地的使用权，故《租赁合同》应确定为无效。2、因《租赁合同》无效，根据《合同法》第五十八条的规定，鑫宇公司应当向建武公司返还土地押金19万元。3、鑫宇公司主张建武公司支付2013年9月18日至2014年3月18日的租金19万元，并赔偿经济损失19万元，没有事实与法律依据，依法应不予支持。《租赁合同》签订后，建武公司积极履行合同，于2013年1月31日向鑫宇公司支付了20万元作为土地清场搬迁费，同年3月21日又向鑫宇公司支付了土地租金19万元，并没有企图恶意违约。鑫宇公司已明确同意免收建武公司第一年上半年的租金19万元，无权再要求支付。建武公司并没有实际对涉案土地进行经营，并于2013年8月8日向鑫宇公司发出《关于终止土地租赁合同的函》，2013年10月提起诉讼，要求终止涉案土地合同的履行。《租赁合同》因违反法律强制性规定，应认定为无效，自始没有法律约束力，鑫宇公司要求建武公司支付2013年9月18日至2014年3月18日的租金19万元，缺乏事实与法律依据，应不予支持。4、因《租赁合同》无效，鑫宇公司收取建武公司的土地租金19万元，依法应当予以返还，原审法院考虑到建武公司没有实际对涉案土地进行经营，涉案土地的长期闲置一定程度上对鑫宇公司造成损失，双方均有责任，判令鑫宇公司向建武公司返还一半租金即95000元，合理合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人鑫宝公司同意鑫宇公司的上诉意见。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对鑫宇公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：
关于鑫宇公司与建武公司所签订的《土地租赁合同》的效力问题。该合同约定的租赁物是3-1-3号土地，双方主张实际履行的是3-1-7号土地，但鑫宇公司及其委托单位鑫宝公司均没有取得3-1-3或3-1-7号土地的使用权证书，鑫宇公司及鑫宝公司亦未能举证证实鑫宇公司或鑫宝公司是上述两块土地的合法使用权人，故鑫宇公司及鑫宝公司均无权出租3-1-3或3-1-7号土地，原审法院确认该合同无效并无不当，本院予以维持。
关于导致《土地租赁合同》无效的责任问题。鑫宇公司在鑫宝公司未取得3-1-3或3-1-7号土地合法使用权的情况下将土地租赁给建武公司，建武公司在租赁土地时亦未尽谨慎审查义务，双方对导致合同无效负同等责任。虽然鑫宇公司与建武公司签订《土地租赁合同》后实际履约的是3-1-7号土地，但鑫宇公司及其委托单位鑫宝公司同样无权出租3-1-7号土地的使用权。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鑫宇公司应当返还建武公司土地押金19万元及租金19万元，原审法院判令鑫宇公司返还土地押金19万元给建武公司并不不当，本院予以维持。原审法院根据公平原则判令鑫宇公司返还建武公司一半租金9.5万元，因建武公司并未提出上诉，本院亦不予调整。因租赁合同无效，鑫宇公司上诉请求判令建武公司支付2013年9月18日至2013年3月18日的租金19万元的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。鑫宇公司以建武公司怠于履行合同为由，认为建武公司恶意违约，上诉请求判令建武公司赔偿经济损失19万元，但鑫宇公司未能举证证明其实际损失为19万元，鉴于鑫宇公司与建武公司对导致租赁合同无效负有同等责任，建武所支付了20万元搬迁费也已一定程度上弥补了鑫宇公司的损失，故对鑫宇公司该上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人湛江市霞山鑫宇化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈春丽
审判员 邓 浓
审判员 舒乐清
二〇一六年六月十二日
书记员 翟锦霞
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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