湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常鼎民初字第1309号
原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告）。
法定代表人宋怡鹏，该公司总经理。
委托代理人文红俊，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告）。
法定代表人胡建华，该站院长。
委托代理人聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权代理。
原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告，以下简称酉能公司）与被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告，以下简称医疗救护站）占有物返还纠纷一案，原告湖南酉能电力股份有限公司于2015年8月5日向本院提起诉讼。2015年8月26日，被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王小勇独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了合并审理，代理书记员鲁进担任法庭记录。原告湖南酉能电力股份有限公司的委托代理人文红俊，被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站的法定代表人胡建华及其委托代理人聂景茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告酉能公司诉称：2011年4月27日，原告的下属公司常德鼎城金凤宾馆有限责任公司（下称金凤宾馆）与被告签订租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于常德金凤宾馆大门左侧120m²门面一间，租赁期间为三年，自2011年6月1日至2014年5月30日止，租金为每年24000元，按季度交纳，即每季度的前五天被告交纳本季度的租金6000元，逾期未交原告有权另行收取应付租金每日3‰的违约金，逾期两个月不交租金原告有权终止合同，被告承担违约责任。2014年5月28日，原告书面告知被告，金凤宾馆与被告所签租赁合同将于2014年5月31日到期，不再续租给被告，要求被告按期腾房，并考虑被告的实际情况将租赁期延至2014年6月15日，但被告在延长期限届满后未腾让房屋，也不交纳租金。2014年9月26日，原告再次发函给被告，要求腾让房屋，并再次给予延长期限至2014年10月30日。此后，原告又多次与被告协商未果。原告只好于2015年5月14日又一次致函被告，要求被告在2015年5月17日停止营业并退还侵占房屋，但被告不予理睬，拒不退还所占房屋，也不交纳租金，非法侵占房屋使用至今达十个月之久。现诉至法院，请求判决被告停止侵权，腾让侵占的房屋给原告；由被告支付原告拖欠的租金和房屋使用费30000元（计算至2015年8月），并按每日3‰的比例赔偿原告损失；由被告支付使用房屋期间所产生的水、电费用；由被告承担本案的一切诉讼费。
被告医疗救护站辩称：一、原告诉称严重不属实，被告没有侵占原告的房屋。1、被告没有侵占原告的房屋，被告是依据双方于2011年4月27日签订的租赁合同所约定的事实而合理使用房屋，合同约定租期三年届满后，被告在同等条件可优先续租，该合同于2014年5月30日届满，原告既没有退还被告交纳的10000元押金，也没有通知被告继续签订合同，视为没有异议。依照《合同法》第236条规定，被告是基于原租赁合同继续有效而使用租赁房屋，更不是非法侵占使用房屋。2、不是被告不交纳租金。依照之前交易习惯都是由案外人常德鼎城金凤宾馆派人上门收取租金，后来没有人来收取被告的租金，并非是被告不交纳租金，是被告不知把租金交给谁。3、原告继续让被告使用房屋不是延长租赁期限，而是履行原租赁合同，因为原告没有将被告押金退还，视为继续收取被告的押金，认可原租赁合同继续有效。从2014年5月30日起计算到原告起诉时止（2015年8月31日）有15个月，按每季度的租金6000元计算，刚好30000元，被告愿意支付这期间的租金。因此没有给原告造成任何损害和损失。二、原告在租赁合同期限未届满，私下将该房屋出租给案外人魏宏礼的行为，构成根本性违约。2013年12月原告与案外人签订租赁合同，将被告享有同等条件的优先续租的房屋给案外人魏宏礼的行为违反双方约定，构成根本性违约。租赁合同期限未届满，提前出租给案外人魏宏礼，不通知被告享有同等条件优先承租权，严重违反双方的约定，原告应依法承担违约责任。三、原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，应不予支持。被告没有侵权，是基于租赁合同继续有效合理使用租赁房屋，不存在腾让侵占的房屋，不是被告不交纳租金，是原告自己没有及时收取，被告没有违约。恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告医疗救护站（反诉原告）反诉称：2011年4月27日双方签订租赁合同，反诉被告收取反诉原告押金10000元，反诉原告依约履行交付租金的义务，从未拖欠反诉被告的租金和水电费，可是租赁期满后反诉被告既没有退还反诉原告的押金，而是让反诉原告继续租赁该房屋，但反诉被告在该租赁合同尚未到期的情况下于2013年12月私下与案外人魏宏礼签订租赁合同，没有通知反诉原告在同等条件下优先续租，反诉被告严重违约。在反诉原告不拖欠任何水电费的情况下，于2015年5月17日强行停电、停水，造成反诉原告无法正常经营，无法使用医疗仪器施诊，导致医疗仪器损坏，大量药品失效报废，因此造成反诉原告重大经济损失。现反诉至法院，请求判决反诉被告赔偿各项经济损失50000元；由反诉被告承担诉讼费。
原告（反诉被告）辩称：一、请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告不具备优先承租房屋的条件，其在招租公告约定期间并未表示续租，反诉原告也并不具备同等条件，其租赁的仅为单个门面，现反诉被告是将整栋宾馆出租，反诉原告并不享有优先承租权。反诉被告前后四次通知反诉原告腾房，反诉被告只是采用了合法的手段来促使反诉原告腾房，有损失也应由反诉原告自己承担。反诉被告与案外人签订合同并未影响反诉原告的租赁及经营活动。
为支持其诉讼请求和辩称主张，本诉原告（反诉被告）在举证期限内向本院提供了以下证据：
1、证号为11589号的房屋所有权证，欲证明原告系本案出租房屋所有权人的事实；
2、租赁合同，欲证明原告及其下属公司常德鼎城金凤宾馆有限责任公司将原告享有所有权的原常德鼎城金凤宾馆大门左侧门面（约120平方米）出租给被告，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月30日，共计3年，租金为每年24000元的事实；
3、原告对被告通知和催告函，欲证明租赁合同期满前后，原告多次告知被告不再与其续租，租赁期满后原告多次要求被告交还租赁房屋，原告考虑被告实际情况，先后两次给予被告延期，但被告至今未搬迁的事实；
4、被告未支付租金及占用期间使用费清单，欲证明被告侵占房屋应支付的费用共计51600元（计算至2015年8月，含违约金和损失费用）的事实；
5、常德晚报广告版复印件，欲证明原告将金凤宾馆整体向外出租，发出要约，被告在公告期内未提出续租要求，其不具备有效承租的同等条件的事实。
反诉原告（本诉被告）就其反诉请求和辩称主张在举证期限内向本院提供了以下证据：
1、租赁合同、收款凭证、通知若干份，欲证明原告违约，押金没有退还，在合同约定期限内原告将房屋出租给案外人魏宏礼，被告在租赁期内不欠租金的事实；
2、原告下属常德鼎城金凤宾馆出具的收条一份，欲证明被告在租赁期内不欠水电费的事实；
3、损失清单一份，欲证明被告的经济损失有71500元的事实；
4、2013年5月、6月、7月和2014年5月、6月、7月及2015年5月、6月、7月财务收入明细，欲证明因原告违法停电造成被告的收入减少38000元的事实；
5、医疗仪器照片，欲证明因原告违法停电造成被告医疗仪器设施损失31000元的事实；
6、行政处罚决定书及现场检查笔录、专用收据、药品清单，欲证明因原告违法停电造成被告药品失效报废被行政处罚400元，药品损失2500元，共计损失2900元的事实。
对于原、被告提供的证据，经庭审质证，本院现分别认证如下：
原告酉能公司提供的证据1、2、3，被告医疗救护站庭审质证均无异议，本院予以确认；原告酉能公司提供的证据4，被告医疗救护站庭审质证有异议，认为占用费应是租金，对计算金额30000元无异议，对违约金21600元，被告没有违约，租赁期间被告交纳了租金，续租期间因支付方式不明确，不清楚到底是交给原告还是交给金凤宾馆。本院认为，被告医疗救护站对于证据4证明的30000元无异议，至于是否是租金还是占用费将在说理部分予以阐述。对违约金21600元，本院亦将在说理部分予以阐述；证据5，被告医疗救护站对于真实性、合法性无异议，故本院对于证据5的真实性、合法性予以确认。被告医疗救护站提供的证据1、2，原告酉能公司庭审质证对真实性、合法性无异议，故本院对证据1、2的真实性、合法性予以确认；证据3、4、5，原告酉能公司庭审质证认为均是被告医疗救护站自己书写或自己拍的，对该组证据的三性均有异议。本院认为，该组证据系原告自己书写，照片又系影像资料，无其他证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认；证据6，原告酉能公司庭审质证对真实性无异议，故本院对证据6的真实性予以确认。
根据上述确认的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明以下案件事实：
原告酉能公司与被告医疗救护站于2011年4月27日签订房屋租赁合同，双方约定：原告酉能公司将自己所有的位于常德金凤宾馆大门左侧约120m²的门面出租给被告医疗救护站，租赁时间为2011年6月1日至2014年5月30日止，共计3年，租赁期满后被告医疗救护站在同等条件下可优先续租，租金为每年24000元，租金按季度交纳，每季度的前5天内被告医疗救护站必须向原告酉能公司交纳本季度的租金6000元，被告医疗救护站在合同签订后5日内即向原告酉能公司交纳押金10000元，在租赁期满后全额无息退还给被告医疗救护站。2013年12月，原告酉能公司向各承租方下达通知，告知各承租方租赁期限已近届满，原告酉能公司将不会与各承租方续租。2014年5月28日，原告酉能公司单独向被告医疗救护站下达关于常德金凤宾馆物业租赁到期收回的督促函，同意租赁期限延期至2014年6月15日。2014年9月26日，原告酉能公司单独向被告医疗救护站下达关于常德金凤宾馆物业租赁到期收回的督促函，双方租赁合同已到期，鉴于被告医疗救护站的实际情况，原告酉能公司同意租赁期限延期至2014年10月30日止。2015年5月14日，原告酉能公司再次向被告医疗救护站下达关于要求租赁户常德市鼎城区红十字会医疗救护站退租的告知函，要求被告医疗救护站于2015年5月17日前停止营业并退还房屋。原告酉能公司分别于2015年3月14日、3月15日、3月16日、3月17日和3月18日在常德晚报发布宾馆招租的广告。被告医疗救护站于2015年5月14日收到该告知函后一直未退出所租赁的房屋，并一直占用至今，对于占用期间的租金30000元，被告医疗救护站没有异议。原告酉能公司收取的被告医疗救护站的房屋押金10000元至今未予退还。
本院认为：本案争议焦点为一、被告医疗救护站是否侵占了原告酉能公司的房屋，应否腾让房屋；二、被告医疗救护站应否支付原告酉能公司拖欠的租金30000元，并按每日3‰的比例赔偿损失；三、被告医疗救护站应否支付占用原告酉能公司房屋期间产生的水电费用；四、原告酉能公司应否赔偿被告医疗救护站各项经济损失50000元。对于本案焦点一，原告酉能公司与被告医疗救护站签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。双方约定的租赁时间为2011年6月1日至2014年5月30日止，双方的租赁合同已期满，因原告酉能公司不再与被告医疗救护站续租，且告知被告医疗救护站于2015年5月17日前停止营业并退还门面，故双方的租赁合同已于2015年5月17日解除。因原告酉能公司是在与被告租赁合同期满后将宾馆整体出租，本次对外招租的标的物不同，被告医疗救护站不应享有优先承租权。况且原告酉能公司已将招租事宜予以登报公告，在公告期内被告医疗救护站并无租赁该栋宾馆的意思表示。现被告医疗救护站以各种理由占有该房屋没有法律依据，原告酉能公司有权利请求被告医疗救护站返还房屋。故对于原告酉能公司要求被告医疗救护站腾让房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于本案焦点二，因被告医疗救护站对于占用房屋期间的租金30000元不持异议，故对于原告酉能公司要求被告医疗救护站支付租金30000元的诉讼请求，应予支持。原告酉能公司要求被告医疗救护站按每日3‰的比例赔偿其损失，因双方在租赁合同中未明确约定，故对于该诉讼请求，本院不予支持。对于本案焦点三，因原告酉能公司未举证证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对该诉讼请求不予支持。对于本案焦点四，因被告医疗救护站是在原告一再催促下拒不退还门面，原告采取停电停水的措施促使被告退还门面并无不当，故被告医疗救护站应对其损失自负，本院对其诉讼请求不予支持。另原告酉能公司收取的被告医疗救护站的房屋押金10000元予以退还。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则》第二条之规定，判决如下：
一、被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告）于本判决生效之日起五日内腾让现占用原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告）所有的常德金凤宾馆大门左侧120m²的门面；
二、被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告）于本判决生效之日起五日内支付原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告）房屋租金30000元；
三、原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起五日内退还被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告）房屋押金10000元；
（以上二、三项相互折抵后，由被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站于本判决生效后五日内给付原告湖南酉能电力股份有限公司20000元）
四、驳回原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
五、驳回被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元，减半收取275元，由原告湖南酉能电力股份有限公司（反诉被告）负担，反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告常德市鼎城区红十字会医疗救护站（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 员 王小勇
二〇一五年十一月五日
代理书记员 鲁 进