湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初1143号
原告（执行案外人）：潘小红，女，1971年7月17日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：许见华，湖北獬志律师事务所律师。
被告（申请执行人）：湖北东升建设有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街绿苑路28号。
法定代表人：冯海堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵喆，湖北山河律师事务所律师。
被告（被执行人）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地：武汉市硚口区建设大道142号。
法定代表人：苏刚，该局局长。
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地：武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
原告潘小红与被告湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）、被告武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动局）、第三人武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘小红及其委托诉讼代理人许见华，被告东升公司的委托诉讼代理人赵喆，被告硚口劳动局的委托诉讼代理人丁雪松到庭参加诉讼。第三人治历公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘小红向本院提出诉讼，请求法院判令：1.立即停止对原告购买并实际占有的武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦A单元15层2室（建筑面积420平方米、购房款420万元）房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封。2.确认原告与第三人治历公司2013年1月31日的《房屋买卖合同》合法有效。3.判令第三人立即为原告办理房屋所有权证、土地使用权证。4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月31日，原告与第三人治历公司签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，总价款420万元，约定原告应签订合同当日一次性付清所有房款，房产的交付日期为2013年2月1日。合同第八条中规定：“甲方正式将房屋交付给乙方使用，或乙方正式书面签收《收房通知书》之日起七个工作日内，乙方将产权登记所需的全部材料交付给甲方，甲方自收到乙方办理产权登记所需的齐备资料之日起，壹年内负责办理好两证，办证费由乙方承担”。合同签订后，原告于2013年2月1日向治历公司支付100万元，同时委托武汉普信建筑安装工程有限公司向治历公司支付220万元，2013年2月4日，原告又向治历公司支付100万元，合计支付了全部房价款420万元。治历公司在收款单据上对每笔款项都详细标明了收款事由：“湘商大厦A栋15楼购房款”，在2013年2月1日的220万元收款单据中特别注明：“潘小红委托武汉普信建筑安装工程有限公司支付”。2013年2月1日治历公司交付房屋，自此时起该房屋由原告实际占有，并对所购买的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。原告于2013年2月1日与武汉普信建筑安装工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定潘小红从2013年3月1日起将房屋出租给武汉普信建筑安装工程有限公司使用至2020年2月29日为止。目前该房屋仍由原告占有并出租，由原告行使房屋收益权。房屋交付后，治历公司迟迟不履行办证义务，原告以各种方式进行催促无果，2015年8月17日向硚口区法院提起诉讼，要求治历公司履行办证义务，硚口区法院于2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00316号民事调解书确认：双方签订的《房屋买卖合同》有效；治历公司1个月内将房屋的两证过户到潘小红名下。2015年10月30日，原告向硚口区法院提出强制执行申请后，得知涉案房产被东升公司申请诉前财产保全，已在2015年10月10日被法院查封。原告于2015年12月28日向武汉市中级人民法院提出书面执行异议。2016年8月10日，原告收到武汉市中级人民法院（2016）鄂01执异605号《执行裁定书》，裁定驳回执行异议，并告知可自裁定送达之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。原告认为案涉房屋已经由武汉仲裁委员会（2013）武仲裁字第1387号裁决确认归治历公司所有，武汉市中院（2014）鄂武汉中执字第00798号《执行裁定书》、（2015）鄂武汉中执字第00063号《执行裁定书》，亦裁定认可了（2013）武仲裁字第1387号裁决书确认的武汉治历置业集团有限公司房屋权属。原告与治历公司《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。第三人治历公司违反合同约定，迟迟没有为原告办理产权过户登记，导致原告在购买房屋后，至今未拿到两证。原告购房时已经支付全部房款并实际占有至今，且一直在向房屋出卖方以各种方式要求办理两证，从未怠于行使要求房屋出卖人办理产权过户登记的权利，并非因买受人自身原因未办理过户。原告对所购房屋享有实体上的权利，符合法律规定的排除和阻却执行的情形，为维护合法权益，故提起诉讼，望判如所请。
被告东升公司辩称：1.原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同。涉案房屋土地使用权系划拨取得，原告虽与第三人签订了房屋买卖合同，但未获得政府机关批准，也没有补缴土地出让金，该房屋依法不能买卖，购房合同系违反法律规定的无效合同。2.原告与治历公司的《民事调解书》不产生物权变动效力，原告不是涉案房屋所有权人。在硚口区法院审理的原告诉治历公司一案中，原告诉请的是确认购房合同有效并要求治历公司履行合同，该诉请是对合同债权效力进行确认，而非对房屋物权进行分割，不适应物权法解释第7条规定，不能产生物权变动效力。调解书体现的是当事人意思自治，只是以法院名义确认，原告与治历公司的调解协议认定购房合同有效，并非法院依职权作出的效力判断，于法无据。原告与治历公司签订购房合同时明知土地性质系划拨地，房屋依法不能买卖，房产管理部门不可能办证，原告在东升公司申请法院查封该房屋后，与治历公司以调解书形式规避房屋买卖违法性，逃避房产部门监管，属恶意串通。3.原告对涉案房产不能办理过户存在明显过错。原告应对商事活动承担最基本的谨慎义务，而购房合同载明涉案房屋土地性质系划拨地，未经批准、不缴纳土地出让金的情况下不能买卖和过户，但其仍与治历公司签订购房合同，对产生的不利后果持有明显的放任和过错。
被告硚口劳动局辩称：武汉中院查封本案诉争房产并无不当，原告诉请并无事实及法律依据。本案诉争房产至今登记在硚口区劳动局名下，治历公司未取得涉案房产的所有权，即便签订了分割协议并通过了仲裁确认，也不能发生物权变动的法律后果，治历公司无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。原告明知房产登记在硚口区劳动局名下，仍与治历公司签订购房合同，无法认定其出于善意，且无法证实原告支付了全部购房款。即便原告与治历公司通过法院调解，该调解也是在保全之后达成，且房产未登记到治历公司名下，同样也不产生物权变动的法律后果。故武汉中院保全行为合法，且原告的第二、三项诉讼请求构成重复起诉，原告的诉请均应予驳回。
第三人治历公司经本院合法传唤未出庭陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于《房屋买卖合同》、执行裁定书、《房屋租赁合同》、催促办证短信等证据，原告均提交了证据原件，被告虽对上述证据有异议，但并未提交反证予以反驳，故本院对上述证据真实性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年7月21日，硚口劳动局与治历公司签订《委托代建协议书》，约定硚口劳动局将硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，主建筑应建二栋独立的楼房，总建筑成本不超过1.2亿，协议还对其他权利义务进行了约定。2010年5月20日，东升公司与硚口劳动局签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由东升公司承建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并办理了备案手续。2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。2013年12月18日，因硚口劳动局无力支付治历公司代建费，双方签订《还款及房屋分割确认协议》，约定治历公司因实施代建产生的全部费用为138048800元，双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产。资产由治历公司自办证并承担全部费用，硚口劳动局予以配合，但不承担任何费用。过户手续全部办理完毕后，双方权利义务终止。2014年1月7日，武汉仲裁委员会以（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决：确认2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应遵照执行。另查明，涉案房屋登记在硚口劳动局名下，核准登记时间为2014年1月24日，用途为“办公”。该房屋对应的土地性质为划拨用地，用途为机关团体用地，国有土地使用权证为“武国用2011第7号”。
潘小红与治历公司于2013年1月31日签订《房屋买卖合同》，购买武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦A单元15层（建筑面积：420平方米），总价款420万元，潘小红应签订合同当日一次性付清所有房款。房产的交付期限为2013年2月1日。合同签订后，潘小红于2013年2月1日、2013年2月4日向治历公司支付各100万元；2013年2月1日武汉普信建筑安装工程有限公司向治历公司通过网银转账付款220万元。房屋于2013年2月1日实际交付，并作为武汉普信建筑安装工程有限公司营业住所使用。另查明，武汉普信建筑安装工程有限公司的法定代表人李放明是潘小红丈夫，该公司的股东是：李放明、潘小红、李沁、武汉华信安装工程有限公司、潘伟才。
因治历公司未依约办理产权过户登记，潘小红向硚口区人民法院起诉。该院于2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00316号民事调解书确认：一、双方于2013年1月31日签订的《房屋买卖合同》有效；二、治历公司保证在本协议生效后1个月内将武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋15层2室房屋（建筑面积：409.11平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户至潘小红名下。
另查明，东升公司因与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷向本院申请诉前保全并起诉。2015年10月10日，本院依据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书查封了案涉房产。2015年11月9日本院受理东升公司与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，东升公司诉请硚口劳动局支付工程欠款、利息并承担该案保全费、诉讼费。2016年10月8日，本院以（2015）鄂武汉中民商初字第00978号判决驳回东升公司诉请。目前东升公司已就该案上诉至湖北省高级人民法院。案涉房产被查封后，潘小红对执行行为提出书面异议，要求法院依法解封。2016年8月4日，本院以（2016）鄂01执异605号执行裁定书，驳回其异议申请，故原告潘小红提起本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系东升公司申请诉前保全硚口劳动局财产一案中，因案外人潘小红对人民法院查封的登记在被执行人硚口劳动局名下的房屋主张权利所引起的纠纷。本案争议焦点为：原告潘小红就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。根据认定的事实和相关法律规定，本院分析评判如下：
本院认为，所有权作为物权的一种，如欲取得具有排他效力，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉房屋所有权及土地使用权至今仍登记在被执行人硚口区劳动局名下，而非房屋出卖方治历公司，更未变更为原告潘小红。
我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。所以，硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》虽约定双方同意以包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产冲抵硚口区劳动局的债务，该资产为治历公司所独立享有的资产。但该以房抵债的约定仅能产生债法上的效力，在不动产所有权人没有变更登记的情况下，案涉执行标的的物权变动并未完成。此外，《还款及房屋分割确认协议》虽经仲裁裁决书确定有效，但合同有效不能等同于合同履行完毕，更不能等同于物权变动，协议中有关不动产变更登记的义务尚未履行完毕，故该裁决书关于协议有效的确认裁决并不能发生物权变更的法律效果，治历公司尚未取得涉案房屋所有权，其出售案涉房产的行为系无权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定应当理解为法律就案外人对执行标的物之物权期待权进行的保护，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，便应依法优先保护案外人的物权期待权。结合本案事实分析，原告潘小红并非是与被执行人硚口劳动局签订购房合同，而是与执行的案外人治历公司签订的购房合同，在其签订购房合同并占有之前，《还款及房屋分割确认协议》尚未签署，房屋出卖人治历公司无权处分涉案房屋，潘小红对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。由于不动产登记具有对世效力，潘小红作为涉案房屋买受人，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应谨慎了解不动产权属状况，否则在未尽合理的注意义务即签订金额巨大的购房合同，主观上难谓没有过错。综上，房屋出卖方治历公司无权处分涉案房产，潘小红未尽到应有注意义务，主观上存在过错，不符合法律规定的物权期待权保护要件，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。退一步讲，即使潘小红要求治历公司承担违约责任的债权请求权能够成立，该请求权也不具有优先性，不能排除东升公司对硚口劳动局金钱债权的实现，本院（2016）鄂01执异605号执行裁定书并无不当。
原告潘小红第二、三项诉讼请求已向武汉市硚口区人民法院起诉，该院于2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00316号民事调解书，潘小红对此如有异议可申请再审，本院对上述两项诉讼请求依法不予处理。
综上所述，原告潘小红并未取得案涉房产所有权，物权期待权亦不能成立，其对执行标的的民事权益不能排除人民法院对硚口劳动局的强制执行，故对其诉请本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告潘小红的诉讼请求。
本案案件受理费40400元，由原告潘小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按不服一审判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张鹏
审判员 曹芳
审判员 陈敏
二〇一六年十二月九日
书记员 徐刚