江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第315号
上诉人（原审被告）陈某。
委托代理人刘小峰，江西至中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙某某。
委托代理人金彩红，江西律嘉律师事务所律师。
上诉人陈某因与被上诉人孙某某房屋租赁合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2014）于民一初字第433号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2007年12月5日签订《租赁协议》，双方约定原告将其所有的，位于于都县沿江大道北面编号为F栋6号商铺租给被告使用，租期自2007年12月8日至2010年12月7日止，同时，双方对水电费及各自权利义务等也作了明确约定。期满后，因被告续租，双方分别于2010年12月4日、2011年12月8日、2012年3月8日签了续租协议，由被告继续租赁使用该店铺。2013年3月7日，原、被告再次签订续租协议，租赁期限自2013年3月8日至2014年3月7日，每月租金为1700元，水电费押金500元，5、6号店面拆墙押金250元，期满后退回陈某。月租金在每月8日由陈某向孙某某交纳。逾期每日加收滞金10%，如超过7天不交纳租金，又不向孙某某申请延期交纳说明原因，孙某某有权终止合同，并没收押金。陈某对承租店面的装修，退租时孙某某不承担任何费用等。后原告向被告出具“收到陈某押金1700元、水电费500元、开门洞250元”的收条一张。该合同到期后因双方对是否续租及店面转让费的问题发生争议，原告诉至法院要求按诉求处理。另查明，2014年3月7日，原、被告签订的协议中，在协议正文原、被告签名栏后，又补充一款：“2014年3月7日到期，乙方（被告）可续租一年，但租金要按当时行情重新签订，租金不低于2050元”，补充条款仅有被告陈某单方签字，原告没有签名。又查明，合同到期后，被告陈某向原告孙某某支付了500元现金，未缴付其他费用，继续使用店面。2014年4月11日，原告向被告送达了责令搬离催缴通知书。
原告孙某某的诉讼请求为：1、被告陈某立即搬离原告所有的于都县沿江大道北面编号为F栋6号商铺；2、被告每月按2000元支付租金，租金计算至搬离之日；3、被告支付店铺水、电费、排污费；4、被告将店铺恢复原状；5、一审案件诉讼费由被告承担。
原审法院认为：原告孙某某与被告陈某签订店铺租赁协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。2014年3月7日，租赁合同期满后，双方对续租一事协商未果，未续签租赁合同，且2014年4月11日，原告向被告送达了责令搬离通知书，该行为足以表明原告已不愿再与被告建立租赁关系；被告也未提供证据证明原告有续租合同的意思表示。租赁期间既已届满，承租人应当返还租赁物，而不是违背出租人意志继续使用租赁物，故被告应依法向原告返还诉争店铺并支付合同终止后实际使用店铺的租金，以避免给原告带来更大损失。对期满后被告使用店铺租金的支付，可参照上一年租赁合同约定租金数额支付占用费。对原告主张被告支付搬离店铺前的水、电费、排污费，因未提供具体的数额主张且未提供相应证据证明其主张，该主张不作处理，原告可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈某应于本判决生效之日起10日内自于都县沿江大道北面F栋6号商铺内腾出，并立即将该房屋移交给原告孙某某；二、被告陈某应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某某自2014年3月8日起至腾房之日止按1700元每月计算的租金及使用费（原告已收押金可抵扣）；三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由被告陈某负担。
上诉人陈某上诉称：一、上诉人承租案涉店铺的承租期限应截止至2015年3月7日。理由如下：首先，2013年3月7日，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》约定第一年的租期为2013年3月8日至2014年3月7日，同时补充约定了2014年3月7日到期后，上诉人可续租一年，租期为2014年3月8日至2015年3月7日，租金按当时行情重新确定，如果相邻同等面积店铺租金每月高于2050元，按同等价格支付租金，如果相邻同等面积店铺租金每月低于2050元，按相邻同等面积店铺租金高于50元支付租金。其次，2014年3月7日，第一年租期到期后，上诉人与被上诉人按照约定就第二年租金约定为1850元／月，之后，被上诉人开始向上诉人收取租金，上诉人向被上诉人缴纳了500元租金。一审法院对该500元的性质未予认定。再次，上诉人与被上诉人签订的租赁协议补充条款虽然仅有上诉人签名，但上诉人是在自己所持协议上签名，依法不影响合同约定条款的效力，事实上也是被上诉人在签订协议时要求补充条款不要签名。最后，一审庭审中，已查明被上诉人申请人的证人刘某某系其亲属，且查明刘某某本人根本没有承租店铺的意愿，其证言及电话录音均为人为安排，其证言及电话录音内容不符合证据规则要求，一审判决却依然予以采信，严重违反法律规定。对于被上诉人提交的“空店转租”照片，是由于被上诉人要求涨租，上诉人不同意，才提出转租的。二、一审法院就上诉人提交的证据认定为反诉证据，不予审查存在错误。因为，上诉人承租店铺未到期，被上诉人擅自提前收回店铺，要求上诉人搬离。上诉人于2014年9月，清理完货物后积极腾空店铺，并通知被上诉人接收店铺，依据《租赁协议》第三条第三款的约定，租赁期间，被上诉人擅自收回店铺的，应当赔偿上诉人损失。上诉人一审期间提交了装修损失的相关证据，一审法院却以上诉人提交的为反诉证据并以撤回反诉为由不予审查，严重违反法律规定。综上，请求二审法院：1、撤销于都县人民法院作出的（2014）于民一初字第433号民事判决并依法改判；2、判令被上诉人赔偿上诉人损失60000元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人孙某某辩称：一、一审法院认定事实清楚，上诉人关于“一审法院认定上诉人承租店铺期限到期错误”的说法完全没有事实与法律依据。理由如下：第一，被上诉人孙某某与上诉人陈某于2007年12月5日签订了一份租期为三年的租赁协议书，租赁到期后，双方达成协议分别于2010年12月4日签订了一份租期为一年的租赁协议书，（2010年12月8日至2011年12月7日）；2011年12月8日至2012年3月7日协议租赁3个月；2012年3月8日续租一年（2012年3月8日至2013年3月7日）；2013年3月7日续租一年（2013年3月8日至2014年3月7日）。根据合同法第二百三十五条之规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由于上诉人与被上诉人租赁合同已于2014年3月7日到期，双方就租赁事宜并未达成续约的意思表示。因此，上诉人应腾出房屋，并按照双方租赁协议书第四条的约定，恢复房屋原状。第二，对于上诉人与被上诉人最后一份租赁协议书签订日期后的补充协议内容，双方并未签字。根据《合同法》第三十二条：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”的规定，该条约定因双方未签字或盖章而未成立，因此，该条款对双方均不发生法律效力。第三，根据附于租赁协议书签订日期后的补充协议的内容“2014年3月7日到期，乙方可续租一年，但租金要按当时行情重新签订”，即合同到期后，上诉人可选择续租一年，也可选择不续租，这是一个不确定的行为；在2014年3月7日租赁期限届满后，双方在上诉人续租该房屋并未达成一致意见，双方租赁合同于2014年3月7日正式终止，上诉人应及时返还承租的房屋。
二、一审庭审中，被上诉人申请的证人刘某某的证言及电话录音等材料完全符合证据规则要求，一审法院采信刘某某的证人证言等证据并无任何的不妥。
三、上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉求无事实与法律的依据。理由如下：第一，一审庭审中，上诉人提出的赔偿请求与被上诉人要求返还租赁物之间没有关联性，上诉人称因降价处理商品和装修而遭受损失。双方合同约定租赁期限至2014年3月7日到期，上诉人理应自行提前处理好商品，并且降价处理是上诉人处理自己所有物的民事行为，与被上诉人无任何关系，要求被上诉人赔偿完全无事实依据。第二，关于装修损失，上诉人与被上诉人在合同第四条约定：“乙方（上诉人）对承租店面的装修，退租时甲方（被上诉人）不承担任何费用”。上诉人请求赔偿损失，依据法律规定，应提起反诉或另案提起诉讼。本案上诉人在提起反诉后，因未按法院指定日期缴纳诉讼费，法院依法作出了撤诉裁定。第三，上诉人在一审未提出充分证据证实损失情况及其损失价值。第四，2014年4月11日，被上诉人向上诉人送达了责令搬离催缴通知书。被上诉人于10月26日收回钥匙之后，并通知上诉人给其5天是否愿意续租的宽限期。可是上诉人没有意向续租。被上诉人便将该店面租给其他客户，上诉人却三番四次来阻挠。第五，上诉人在5、6号店面之间开了一个门洞，没有及时去修补。一直到2014年10月26日，被上诉人自己出钱将该门洞修补完整，花费了800元整，2014年11月22日，请师傅拆除玻璃门花费了180元。
综上，上诉人提出赔偿装修损失的请求与双方签订的协议相违背，亦无法律上的依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护被上诉人的合法权益。
二审期间，被上诉人孙某某向本院提交了以下六组证据：一、孙某某身份证复印件一份，欲证明被上诉人身份。二、2014年10月6日短信，欲证明截止至2014年10月6日，店面未交付给被上诉人。三、2014年10月26日，砌门洞支出，欲证明2014年10月26日，被上诉人孙某某拿到钥匙后砌回了以前的洞门。四、2014年11月1日的短信，欲证明截止2014年11月1日，店面尚未腾空。五、收据一份，证明截止2014年11月22日，才得以顺利拆下玻璃门。六、（2014）于民一初字第433号民事裁定书，欲证明上诉人在一审撤回反诉。此外，被上诉人孙某某为证明截止2014年10月26日，上诉人陈某才交付的案涉店面钥匙，向本院申请李某某到庭作证并形成了作证笔录。上诉人李文未向本院提交新证据。
对被上诉人孙某某提交的上述证据，上诉人陈某经质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二、证据四中短信内容的真实性无异议，对其证明对象有异议，该两组证据不能证明上诉人未向被上诉人交付店面，因为上诉人把店铺腾空后将情况反映给了一审法官，上诉人也电话通知了被上诉人，但被上诉人未接收该店铺；对证据三的真实性、合法性、关联性有异议；对证据五的真实性、合法性、关联性有异议；对证据六的关联性有异议。
经审查，本院对被上诉人孙某某提交的上述六组证据及证人李某某的证言综合评判如下：对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。因上诉人对证据二、四短信内容的真实性予以认可，故本院对该两组证据的真实性予以确认，结合证人李某某的证言，对被上诉人孙某某主张其于2014年10月26日收到了上诉人陈某交付的案涉店铺的钥匙，本院予以采信。证据三、证据五、证据六均不能证明待证事实。
本院经审理查明，上诉人陈某于2014年10月26日将案涉店铺的钥匙交还给了被上诉人孙某某，目前，案涉店铺已经腾空并移交给了被上诉人孙某某。二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点有两个：一、案涉店铺的租赁期限届满日是2014年3月7日还是2015年3月7日。根据上诉人与被上诉人2013年3月7日签订的《租赁协议书》第一条约定，案涉店铺的租赁期限为2013年3月8日至2014年3月7日。该协议双方均已于2013年3月7日签字，系双方真实意思表示，内容不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按此协议履行各自的义务。对于该协议签字落款下方空白处的补充条款：“2014年3月7日到期，乙方（被告）可续租一年，但租金要按当时行情重新签订，租金不低于2050元”，本院认为，该条款系上诉人与被上诉人2013年3月7日签订的《租赁协议书》签字落款下方空白处的补充内容，依法应当由双方当事人签字确认方可成立、生效，而且在该条款下方亦留有要求双方签字确认的指示。从双方提交的《租赁协议书》原件看，虽然，双方所持有的协议文本空白处均有该补充条款，但是，只有上诉人所持的协议文本在签字指示处有承租人“陈某”的签字和摁印，并未见被上诉人孙某某的签字，而且被上诉人孙某某所持的协议文本均未见双方的签字。这即表明，上诉人与被上诉人对2013年3月7日签订的《租赁协议书》签字落款下方空白处的补充条款尚未形成合意，该补充内容不能构成该《租赁协议书》的补充条款，2014年3月7日租赁期届满后，双方对是否续租并未达成一致。因此，对于上诉人主张案涉店铺的租赁届满日为2015年3月7日，本院不予支持。上诉人陈某承租案涉店铺的租赁期限届满日应当截止2014年3月7日。一审判决对该事实认定正确，依法应予维持。
因租赁期限届满，双方未达成续租，上诉人陈某未及时腾空案涉店铺并交还给被上诉人孙某某，所以，其应当参照案涉《租赁协议书》月租金标准（1700元／月）向被上诉人支付逾期腾房的房屋占用费。当然，对于上诉人陈某交付的租金押金1700元、水电押金500元以及租赁期限届满后交付的500元现金，合计2700元，可以抵扣其逾期腾房而产生的房屋占用费。对于开门洞押金250元，因上诉人陈某腾空店铺时，对其自行开的门洞未按合同约定恢复原状，而是被上诉人孙某某自行修复的，因此，对被上诉人孙某某主张不予退还该开门洞的押金，本院予以支持。
二、关于上诉人陈某何时腾空案涉店铺并交付给了被上诉人孙某某的问题。本院认为，根据民事诉讼“谁主张谁举证”原则，上诉人陈某主张于2014年9月下旬已腾空店铺并交付给了被上诉人孙某某，应当提供相应证据证明，然而，二审期间，上诉人陈某并未提交支持其主张的相应证据。同理，被上诉人孙某某主张其于2014年11月22日收到腾空店铺亦应当提供充分证据证明，但是，其亦未提交充分证据证明。根据被上诉人孙某某二审期间提交的证据分析，2014年10月6日，上诉人陈某仍未腾空案涉店铺，2014年10月26日，被上诉人孙某某收到了案涉店铺钥匙。据此，对于上诉人陈某主张2014年9月下旬已腾空店铺并交付给了被上诉人孙某某，本院不予支持；对于被上诉人孙某某主张2014年11月22日收到的腾空店铺，本院亦不予支持。本院认为，交付房屋钥匙是转移房屋占有的一种表现形式。上诉人陈某于2014年10月26日交付了案涉店铺的钥匙给被上诉人孙某某，被上诉人孙某某也自愿接受了钥匙，应当视为上诉人陈某自2014年10月26日起，转移了对案涉店铺的占有、使用，被上诉人孙某某自该日起正式接收了案涉店铺。因此，上诉人陈某因逾期腾空案涉店铺而应支付房屋占用费的计算期间应当自2014年3月8日起至2014年10月26日止，按照1700元／月的标准计算，上诉人陈某应支付房屋占用费为：12920元（1700元／月×7个月＋1700元／月÷30日×18日=12920元），扣除其交付的押金合计2700元后，其还应当支付被上诉人孙某某房屋占用费共计10220元（12920元-2700元=10220元）。
此外，对于上诉人陈某主张被上诉人孙某某应赔偿其60000元的损失，本院认为，上诉人陈某该主张是一项独立的诉讼请求，不属于抗辩范畴，其应在一审期间提起反诉或另行起诉。但是，上诉人陈某一审期间未就该项请求提起反诉，亦未提交充分证据证明其损失的存在。因此，对上诉人陈某的该项请求，本院不予审理。
综上，上诉人陈某的上诉请求没有事实与法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是鉴于上诉人陈某已将案涉店铺腾空并交付给了上诉人孙某某，实际已履行了部分一审判决判项内容，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持于都县人民法院（2014）于民一初字第433号民事判决第三项；
二、撤销于都县人民法院（2014）于民一初字第433号民事判决第一项；
三、变更于都县人民法院（2014）于民一初字第433号民事判决第二项为：上诉人陈某应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人孙某某自2014年3月8日至2014年10月26日止的房屋占用费共计10220元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，合计400元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 张志平
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅