周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）周民终字第1437号
上诉人（原审原告）刘怀喜，男，1962年9月30日出生汉族，住淮阳县。
委托代理人刘毅，河南陈州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏燕，女，1971年7月4日出生，回族，住淮阳县。
委托代理人白春光，河南阳夏律师事务所律师。
上诉人刘怀喜因与被上诉人苏燕租赁合同纠纷一案，不服太康县人民法院（2012）太民初字第1646号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了此案。上诉人刘怀喜及其委托代理人刘毅、被上诉人苏艳及其委托代理人白春光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年1月1日，原、被告签订土地房屋租赁合同书一份，被告苏燕将位于淮阳县城关镇金楼行政村南的土地房屋一处租赁给原告刘怀喜使用。双方商定，合同期限为5年，从2003年1月1日至2008年1月1日，年租金为15000元，每年12月底前付清当年租金。原告将租赁物用于开办、经营淮阳县茅草屋饭店。该合同双方已实际履行。
2005年7月24日，原告刘怀喜把2006年、2007年的租金30000元交付被告苏燕并要求延长租期，双方商定，合同租期续签5年至2013年1月1日止，年租金自2008年1月1日起每年30000元，5年租金150000元当天一次性付清。原告遂按照原合同打印一份新合同，新合同租期为10年，第二项租金金额未填写，原告在合同项最后手写了租金金额，合同落款时间仍为2003年1月1日，双方在合同上签了字。因原告当天未给付租金，被告遂要求原告支付后5年的租金150000元，原告拒付，双方发生争议，被告即要求与原告解除续签的合同，并派人向原告索要该合同。
2007年12月底，原告刘怀喜向被告苏艳交付2008年租金时，被告苏燕以原5年合同已到期为由，不再接收租金。原告遂诉至淮阳县人民法院。后经周口市中级人民法院指定，本院于2012年12月受理本案。
2008年1月至今，因该纠纷，原告刘怀喜未能经营淮阳县茅草屋饭店，被告苏燕亦未能就租赁物收益。
本案在原审中，被告苏艳提供证人吴娜、常新华、赵勇出庭作证，三位证人均分别证明了2005年7月在续签新合同时原、被告双方商定后5年租金150000元当天一次性付清的事实。
本案在审理过程中，经原告申请，原审法院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司对原告的茅草屋饭店的财产损失进行价值评估。该公司出具了郑宏价估字（2014）第3039号淮阳县茅草屋饭店资产价格评估报告书。评估结论为，经评估，于评估基准日2008年元月，委托方的的委估资产表现的公允价值为370164.19元。
原审法院认为，原、被告在2005年7月24日协商续签后5年租赁合同时对租金支付方式是如何商定的系本案争议的焦点，也是双方产生纠纷的主要原因。对此，原、被告均提供了相关证据。被告苏燕提供证人吴娜、常新华、赵勇出庭作证，该三位证人证明了续签新合同时原、被告双方商定后5年租金150000元当天一次性付清的事实。该三份证据与被告提供的派人找原告索要续签合同的证人证言形成证据链条，与原告提交的录音笔录的相关内容亦能相互印证。原告提供的落款为2003年1月1日租期为10年的合同，其签订日期为2005年7月24日，该合同最后项原告手写的后五年为30000元整的内容系对合同第二项内容的填充还是系未约定租金给付方式并不明确。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的相关规定，本院对三位证人所证明的原、被告双方商定后5年租金150000元当天一次性付清的事实予以认定；原告刘怀喜未按双方商定的内容及时足额的给付租金，对被告构成根本违约，被告有权依照《中华人民共和国合同法》的相关规定解除合同，被告派人向原告索要续签合同应为向原告主张解除合同，故原、被告续签的合同在履行前已经解除，原告依据该合同向被告主张赔偿损失无法律依据；原告向被告主张赔偿损失100万元并提供了茅草屋财产统计表、评估报告书等证据，用以证明其几年来的损失数额。因茅草屋财产统计表系原告自制的财产明细表，被告对此亦不予认可，而评估报告书系茅草屋饭店现有资产在评估基准日的公允价值，并非财产损失数额，故原告并未提供充分证据证明其财产损失数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决：驳回原告刘怀喜的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告负担。
上诉人刘怀喜不服原审判决上诉称：1、原审法院认定事实错误。依据《合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。本案双方当事人已经订立了书面合同，租赁期限为十年，自2003年1月1日至2013年1月1日，有双方的合同书为证。2、租赁合同约定了租金支付方式，即年租金在每年12月底一次付清。3、租金数额在变更后的合同书由刘怀喜书写，双方均按有手印予以确认，前五年为1.5万元，后五年为3万元。原审法院无视该事实，采信后五年为15万元的租金属于认定事实错误。4、根据《合同法》规定，依法成立的合同受法律保护。非法定程序不得变更或解除。苏艳已经违反了合同约定，并试图解除依法成立的合同。5、苏艳强行锁住茅草屋饭庄的大门，致使大量物品被盗或损坏，上诉人刘怀喜遭受直接损失达100万元，经评估损失也有37万元。请求二审法院查明事实，改判苏艳赔偿经济损失100万元。
被上诉人苏艳答辩称：一、原判认定事实清楚，判决正确。通过庭审举证质证，证实了上诉人与被上诉人之间签订了两个五年期合同。而不是上诉人在上诉状中所说的“租赁期限为十年期”的一个合同。第二个合同是上诉人比照第一个合同，对部分内容粘贴后复印而成。上诉人把两个合同揉和在一起，试图用第一个合同中对其有利的内容，得出租金及支付方式都有明确约定的结论，这有悖客观事实。另外，第二个合同尾部有“本合同租金前五年为壹万伍仟元整，后五年为叁万元整”的字样，本约定容易让人理解为前五年租金总额为壹万伍仟元，后五年租金为叁万元，这根本是不可能的。上诉人将原合同中关于租金支付方式为“每年的12月底前一次性付清”的内容，统一适用到他所谓的一个十年期合同中，也就是想把这一约定也套用到后五年期的合同中来，目的很明显，就是为其拒付后五年期合同租金，导致其根本违约找一个理由而已。
被上诉人与上诉人是世交，又是多年的合作伙伴，基于对上诉人的过分信任，几位证人在场的情况下，双方约定后五年租金及当日一次性支付，才使被上诉人轻易的在合同上签了字。随后，二人便一同前去上诉人处取钱，由于银行已经下班，致使当天无法落实租金，经上诉人恳请，推迟到了第二天。结果第二天上诉人便以已将合同撕毁，不再履行合同约定的内容，构成根本违约，致使续租合同解除。
证人完整而具体的证实了以上情况，证人与被上诉人和上诉人均没有利害关系，所证内容客观真实，能够相互印证，并且与上诉人的录音等其他证据相吻合，已经形成证据链条，按照证据优势规则原理，足以认定上诉人与被上诉人签订了两个五年期合同，并约定了第二个五年期合同租金为15万元一次性当场支付这一客观事实。根据交易规则和交易习惯，在签订租赁合同之时，特别是交付租赁物之前，承租人先支付租金，之后使用租赁物是一种习惯，也是规则。本案，上诉人之所以在第一个租赁期限到期便要求续签租赁合同，是怕租赁行情发生变化，影响后期投资和经营，但是，对于被上诉人而言，如果没有可能收到续租合同的租金的话，完全没必要在这个时候与上诉人签订期限较长的合同，因为租赁市场租金的变化是逐年增加的。
以上是本案签订和履行合同的基本事实，上诉人为达到非法目的，以双方已经合意解除的合同为依据，向法院起诉，是一种恶意诉讼，不但侵害被上诉人的合法权益，也扰乱了司法机关的正常办案秩序，不仅给当事人制造了诉累，更浪费了大量的司法资源。本案经两级人民法院五次开庭审理，事实已经非常清楚，上诉人应当实事求是，诚信诉讼，认输服判，征得被上诉人的谅解，及早将物品挪出，停止侵害，接受法律的公正公平评价。
依法成立的合同对当事人均具有拘束力。合同当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除。合同约定了后五年租金为15万元，一次性当场支付，然而，当被上诉人要求被上诉人按照合同约定支付租金时，却遭到上诉人两次拒绝，并声称合同已经撕毁，表示不再履行合同义务。房屋租赁合同中关于租金的支付，是合同的必不可缺的主要内容，上诉人明确表示不再支付租金的行为，已经构成根本违约，经被上诉人两次催告，仍然表示了解除合同的意思，被上诉人同意。因此，首先是上诉人的根本违约导致合同无法继续履行，经被上诉人催告后，双方明确表示了解除合同的意愿。也是双方真实意思的表示，是合意解除合同，符合法律有关规定。上诉人所谓的被上诉人没有信守合同约定，私自解除依法成立的合同等说法，是不能站住脚的，无事实和法律依据。
由于上诉人未按照约定及时足额给付被上诉人租金，构成了根本违约，上诉人完全有理由依据《合同法》有关规定，行使合同解除权，被上诉人向上诉人索要租赁合同的行为，视为同意上诉人解除合同的请求，因此，所签后五年期的合同在履行前已经合意解除。符合法律规定，上诉人理由不能成立。
二、上诉人财产损失事自己行为所致，被上诉人不应承担赔偿责任。第一个五年期合同，双方已经依约全部履行完毕，依法应予保护。第二个五年期合同，是因为上诉人不能按照约定一次性支付五年租金的行为，构成根本违约，双方已经解除合同。本案的第一个合同到期后，上诉人本应将自己的财产从被上诉人房屋中腾出，挪走，将其使用的被上诉人的房屋土地交给被上诉人使用、管理和收益，而事实上上诉人不但没有这样做，还拒绝腾房，继续占有和使用，致使双方因此发生争执，该行为持续6年之久，给被上诉人造成了不可估量的损失。合同到期后，被上诉人还善意的多次提醒上诉人，给其十余天的宽限期，让其挪东西腾房，上诉人不但不领情，还以被上诉人阻止其经营为由，控告被上诉人，双方因此踏上了漫长的诉讼之路。从上诉人提交的录音笔录中，可以清楚看到，不是被上诉人不让其继续经营，甚至被上诉人说先不谈租金，让其该干干，钱不是问题。由于上诉人自己心虚，恐不能最终与被上诉人达成新的续租合意，又加上饭店季节性因素，上诉人自己停了业。后来由于发生了争执，上诉人只顾诉讼，已经无暇顾及饭店生意，截至目前，上诉人也没有将房屋土地交付个被上诉人，而是由其一直控制着。因此，即使有财产损失，造成的损失是上诉人自己，和被上诉人无事实上和法律上的因果关系。上诉人主张财产损失100万元无事实和法律依据。截至目前，上诉人还强占着被上诉人的房屋和土地，房门钥匙也是由上诉人保管，从诉讼以来，被上诉人再也没有去过上诉人的饭店。上诉人称是被上诉人强行将其饭店的大门上锁，并因此丢失财物的说法无任何根据。在一审中，上诉人也没有提供这方面的任何证据，自己所列举的财产清单数量和价值，最多只能说明上诉人有这些财产，但不能证明这些财产就是已经损失了的财产，其去向无法证明与被上诉人有关，更何况不是有资质的机构出具的，更不是财产损失鉴定报告。对于一审中上诉人出示的资产评估报告，与本案无关联性，也不能作为认定上诉人财产损失的依据。该报告是对上诉人的“茅草屋饭店”资产所做的价值评估，也就是在2008年元月某日所评估资产的公允价值，而非财产损失价值。从该报告中更无法得出财产损失为100多万的结论，该评估报告与上诉人主张的财产损失无关联性，不能作为认定本案财产损失的证据。
因此，原审法院认定事实清楚，判决正确，恳请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的请求。
本院经审理查明的案件事实与原审法院所查一致。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好归还给出租人的合同。本案中，苏艳将其房屋租赁给刘怀喜，并签订有租赁合同，对租赁标的、期限、租金等进行了明确约定，各方的意思表示真实，该租赁合同成立，为有效合同。双方对前一个租赁合同履行完毕后，又签订合同，双方对租金进行了重新约定，因刘怀喜未按照约定一次性支付五年租金的行为，构成根本违约。根据《合同法》的规定，如果合同一方当事人由于主客观原因不能履行或不能完全履行自己的合同义务时，相对人可以解除合同。本案中，支付租金是该租赁合同的主要义务，刘怀喜未按约支付租金，苏艳享有合同解除权，可以解除该租赁合同，其行为符合法律规定。因本案中系刘怀喜违约，其依据该合同向苏艳主张赔偿损失无法律依据。综上，刘怀喜的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人刘怀喜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭国华
审 判 员 武国旗
代理审判员 刘国强
二〇一四年九月十八日
书 记 员 吴海峰