黑龙江省通北林区基层法院民 事 判 决 书（2017）黑7506民初115号原告：郑伟，男，1984年4月24日出生，住址黑龙江省北安市。被告：孙庆光，男，1969年7月26日出生，住址黑龙江省北安市。第三人：李江，男，1956年4月28日出生，住址黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：李东华（与李江系父子关系），男，1980年3月2日出生，住址黑龙江省北安市。原告郑伟与被告孙庆光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，后李江申请作为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，2017年11月29日本案转为普通程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告郑伟、第三人李江委托诉讼代理人李东华到庭参加诉讼。被告孙庆光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑伟向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行原、被告2015年12月24日签订的房屋买卖合同，将原告购买的位于通北林业局健怡家园1－1栋商服7、8、9号门市及二楼总面积220.20平方米交付给原告；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年12月24日，原告和被告签订了房屋买卖合同，约定被告将位于通北林业局健怡家园1－1栋商服7、8、9号门市及二楼总面积220.20平方米以10万元价款出售给原告，原告交付了房款。后期经原告多次找被告履行合同交付房屋，可被告拒不履行合同，故起诉到法院。孙庆光辩称，不存在房屋买卖关系，只是借款15万元的一个抵押，孙庆光向郑伟借款15万元，利息为月息3分，每月都支付了利息4500元。李江述称，郑伟与孙庆光所争议的7、8号房屋产权自建筑时起至今一直属于第三人所有。事实与理由：一、争议的房屋系第三人于2011年所建，建成后孙庆光欲购买7、8、9号车库及二楼住宅，双方协商价格为47万元，约定孙庆光付清房款后，第三人给其开具购房收据，办理产权登记手续，在未付清房款前，产权仍属于第三人。后孙庆光只付了20万元房款，在此情况下，经孙庆光请求，第三人给其开具了9号库和二楼住宅的收据，允许其办理9号库及二楼住宅的产权登记手续。而7、8号库产权依旧属于第三人。二、根据法律规定，房屋产权的交易和变更需要办理产权登记手续方可变更，而本案7、8号车库根本未办理产权登记，故产权始终属于第三人所有。2017年10月13日，郑伟自行将第三人的7号车库非法打开，并更换了锁具，强行进入，严重损害了第三人的合法权益，希望通过诉讼得以解决。原告郑伟为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.房屋买卖合同一份。欲证明郑伟与孙庆光存在买卖合同关系，第三人认为该合同无效，10万元购买220.2平方米的房子不合理。2.房屋产权证明。证明在健怡家园涉案房产归孙庆光所有，第三人认为该份证据不属实，因第三人从未给孙庆光开具7、8号车库收据，无法办理产权证。3.农村信用社存取款凭条。证明郑伟给孙庆光145500元，其中10万元是购房款，45500是借给孙庆光的，后期通过微信转账还给郑伟1.8万元，全部还清了。4.电费缴费收据。证明房屋系孙庆光所有，第三人认为收据证明不了产权问题。5.与孙庆光转账记录。证明收到孙庆光1.8万元钱，是还郑伟45500元的钱。被告孙庆光向法庭提交了与郑伟的通话录音。郑伟对录音是否有删减有异议，但未在规定期间内申请鉴定。经郑伟申请，法院向通北林业局房产管理处调查健怡家园1－1栋7、8号车库产权情况，该管理处证明未办理产权登记。法院向孙庆光送达应诉材料时的询问笔录，孙庆光认为本案买卖合同是借款15万元的一个抵押，不存在实际买卖。法院向通北林业局房产管理处主任周军的调查笔录，证明2015年12月9日出具的房屋产权证明是因为林业局为工业园区个体户贷款，需要房产出具证明才能贷款，就出具了该证明，仅有其中的1－1栋9号车库和二楼办理了产权登记，其他未有进行登记。法院调取了（2017）黑7506执37号裁定书及本院执行局提供的执行情况说明。证明涉案房屋9号车库及二楼已于2017年11月17日执行给了高丹阳；调取了孙庆光与李江委托代理人李东华于2017年7月8日签订的合同书，证明第三人陈述的涉案房屋买卖情况。本院经审理认定如下事实：孙庆光与郑伟于2015年12月24日签订房屋买卖合同，约定出卖“位于通北林业局健怡家园1－1栋7、8、9室，面积为220.2平方米房屋”，总价为10万元。郑伟2015年12月24日通过北安市农村信用联社股份有限公司第七储蓄所转入孙庆光账户145500元。孙庆光与第三人李江于2011年曾口头约定购买通北林业局健怡家园7、8、9号车库及二楼住宅，价款为47万元。2017年7月8日孙庆光与李江委托代理人李东华重新签订合同书，约定车库每个为11万元，孙庆光已付款20万元，将7、8号车库返还给李江，尚欠房款5万元于2017年12月30日前偿还。查明，2017年11月6日通北林区基层法院在执行高丹阳与孙庆光、张春凤买卖合同纠纷一案中，孙庆光、张春凤将涉案房屋即健怡家园1－1栋一单元101室（9号车库）、201室抵偿给高丹阳（欠款22.8万元、诉讼费2360元、执行费3320元）。另查明，在2017年10月12日，郑伟起诉孙庆光的案件包括本案在内有三件，一件车辆买卖合同纠纷，一件民间借贷纠纷（涉案金额为15万元），二件均撤回了起诉。但民间借贷案件撤诉的理由是“要不回来钱把诉讼费都陪（赔）上了，以后有钱在（再）说，申请撤诉”，并在法院的询问笔录中明确表示本案与民间借贷案件无关。本院认为，本案的争议焦点：郑伟与孙庆光签订的房屋买卖合同是否成立，被告应否履行交付房屋的义务？具体分析如下：首先，郑伟与孙庆光签订的合同中约定“乙方购买的房屋是指位于林业局健怡家园楼1-1单元789室，该房屋面积为220.2平方米”；“房款先交元，剩余的元，待房照下发一次付清”。而实际房屋是林业局健怡家园楼1-1单元7、8、9号车库，及二楼201室总面积为220.2平方米。因此，房屋买卖合同中对房屋的位置、房款给付都没有进行明确约定，甚至房屋何时交付也未有约定，其主张签合同当日即交付房款，并且交款中含有借款45500元，同时在签订合同后一直未主张过房屋，而是在多个当事人起诉被告时才进行主张，这不符合交易习惯。其次，在原、被告通话录音中，郑伟对孙庆光陈述房屋作为借款的抵押未表示异议，并称“房子我要找回来之后，完了我给你”“可下有个XX打人家伙事了，你再回来，XX没有”“房子我要能占住，我把钱卖的时候，我给你打过去给你”都表明原、被告房屋买卖合同并非是双方真正的意思表示。第三，从价款上看，孙庆光与第三人买卖合同涉案房屋价款为47万元，而本案中郑伟与孙庆光合同价款为10万元，明显不符合常理。第四，涉案房屋第9号车库及二楼已经法院执行给高丹阳，7、8号车库未进行产权登记，孙庆光也未取得该房屋产权，该产权仍属于开发商第三人。因此，由于郑伟与孙庆光之间就买卖合同意思表示未达成一致，该买卖合同未成立，其主张孙庆光履行房屋买卖合同并交付房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，本案中，郑伟主张房屋买卖合同，孙庆光予以否认，认为是民间借款的抵押，从合同履行上郑伟的房款给付也存在很大的疑点，郑伟仍应对主张房屋买卖合同成立进行举证。另一方面，孙庆光没有取得该涉案房屋的所有权，郑伟主张继续履行该合同，亦没有法律依据。第三人李江认为郑伟侵害其财产权益，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：驳回郑伟的诉讼请求。案件受理费2300.00元，由郑伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院审 判 长  乔 华审 判 员  张海林人民陪审员  张宝生二〇一八年三月二十日书 记 员  赵埠寒