青海省西宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）青01执异53号
异议人（案外人）：马建共,男,回族，1972年2月29日，公民身份号码×××，住青海省××县。
申请执行人：青海德臻置业有限公司，组织机构代码59502XXXX，住所地青海省西宁市城西区。
法定代表人：孙焕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋仁华，系青海立卓律师事务所律师。
被执行人：青海越州房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市创业路。
法定代表人：韩志明，该公司董事长。
本院在执行申请执行人青海德臻置业有限公司与被执行人青海越州房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案中，异议人马建共对本院就被执行人青海越州房地产开发有限公司名下的位于西宁市××区房屋将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
马建共异议称，2012年2月，异议人从青海越州房地产开发有限公司购买越州国际广场小区3#--xx室，面积106.77平米住房一套,总房款388047元，己于2016年3月23日全部付清。异议人与青海越州房地产开发有限公司之间的房屋买卖合法有效，应受法律保护。贵院在执行过程中，查封上述财产，因该财产完全属于异议人所有，现依据《民事诉讼法》第227条、《物权法》、《合同法》的相关规定提出书面异议，请求人民法院中止对该财产执行。
青海德臻置业有限公司答辩，1、从异议人提交的证据来看，不能够证明异议人与越州公司买卖合同的成立事实，双方没有签订任何购房合同，只有一个认购书，不能够证明双方商品房买卖关系的存在，交付的房款虽然有收据但没有支付款项的相关证据加以证明；2、房屋没有合同当然也没有进行网签和房产部门进行备案，因此是否交付，或者是否入住，还需现场确认；3、本案在执行中，省高院进行查封时，双方当事人和鉴定人员及省高院技术处法官都亲临�场进行查看；4、财产被查封进行评估后，听证时越州公司对被查封的财产没有提出异议；5、评估后，现对部分房屋提出了质疑，我方对异议不予认可。因此，综上所述，对异议人提出的异议不能成立，应予驳回。
被执行人青海越州房地产开发有限公司答辩称，虽团购客户马志龙，未变更为马建共，但实际购买人马建共。对案外人马建共提交的购客户选房确认单、收据等证据属实无异议。
本院查明,本院执行的青海德臻置业有限公司与青海越州房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2014）青民二初字第33号民事判决书生效后，因青海越州房地产开发有限公司未按期履行义务，申请执行人青海德臻置业有限公司向青海省高级人民法院申请强制执行。本案在省院执行过程中，2017年4月7日，青海省高级人民法院向�宁市不动产登记中心发出（2016）青执字第43号协助执行通知书，冻结青海越州房地产开发有限公司名下的位于西宁市××路套，26号楼3套，位于西宁市××路套，共计20套不动产，建筑面积2417.5平方米。冻结期限三年（2017年4月7日至2020年4月6日），其中包括本案所涉的西宁市××区房屋。2018年4月16号，青海省高级人民法院作出(2017)青执恢15号执行裁定，就青海德臻置业有限公司与青海越州房地产开发有限公司合同纠纷执行一案，裁定青海省高级人民法院（2014）青民二初字第33号民事判决指定由本院执行，本院于2018年5月28日立案执行。在执行过程中，2018年5月29日本院作出（2018）青01执151号执行通知书、报告财产令、执行裁定等文书，2018年6月5日本院发出公告，内容为将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人青海越州房地产开发有限公司名下所有的22套房产，并张贴�卖公告。其中包括西宁市城东区建国南路66号3号楼1单元xx室房屋。现案外人马建共对涉案房产向本院提出执行异议申请。
另查明，马建共提出执行异议时提交了团购客户马志龙与青海越州房地产开发有限公司于2012年2月14日签订团购客户选房确认单，房号3194，面积100.53平方米，房屋总价款351855元。马建共还提交了青海越州房地产开发有限公司于2016年3月23向马建共出具专用收款收据，收据载明：今收到缴款人马建共房款388047元，即购越州国际广场房款。房号3#-xx，面积106.77平方米。还出具收据载明：今收到缴款人马建共配套设施费9900元专用收款收据。同时提交了2016年3月26日、2016年4月10日、2017年5月7日青海越州房地产开发有限公司向马建共出具越州国际广场小区3号楼1单元xx室房屋，面积106.77平方米，客户马建共缴纳物业费、水电费收费票据。该房马建共于2016年4月10日至2016年6月10日进行装修，后入住至今。2016年12月18日、2018年1月14日马建共分别向西宁中油燃气有限责任公司缴纳天然气500立方米，金额670元收费票据。
本院认为，本案系案外人对执行标的提出的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。本案案外人马建共向本院提交其与被执行人青海越州房地产开发有限公司签订的《团购客户选房确认单》及缴款收据、装修施工许可证、天然气和水电费票据等证据，证实在法院执行查封前，马建共已与被执行人签订团购客户确认单，并支付全额房款，且已实际占有该房屋。虽团购客户马志龙，未变更为马建共，但实际购买人马建共，对此青海越州房地产开发有限公司认为属实无异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案外人与被执行人签订的团购客户选房确认单因符合上述法律规定而视为《商品房买卖合同》，依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖�同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，案外人马建共的异议理由符合上述法律规定的情形。
综上，案外人马建共对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第十六条第二款之规定，裁定如下：
中止对西宁市城东区建国南路66号3楼1单元xx室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的�可以自裁
定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 许正芳
审判员 翟爱红
审判员 姜晓娟
二〇一八年八月二十日
书记员 王 佳
附：本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。