杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1035号
原告：许某某。
委托代理人：许彬彬（特别授权代理）。
被告：杭州申瑞置业有限公司。
法定代表人：徐勇。
第三人：中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行。
诉讼代表人：陈德龙。
委托代理人：朱启元（特别授权代理）。
原告许某某（以下简称原告）为与被告杭州申瑞置业有限公司（以下简称被告）、第三人中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，由代理审判员吕璐独任审判，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许彬彬到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。后经本院通知并依申请，中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法转适用普通程序并组成合议庭，于2015年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许彬彬、第三人的委托代理人朱启元到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告支付购房款1511394元，被告应于2014年12月1日前交付杭州市西湖区申瑞国际金座2幢1102室商品房一套。原告于同日支付购房款761394元。同年6月20日，原告与第三人签订个人购房担保借款合同，借款750000元，用于支付购房款。同年7月10日，第三人向被告的银行账户支付了750000元。但被告到期未能交付房屋，故原告诉至法院，请求判令：1、解除《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1255272）；2、被告协助原告办理退房手续，退还原告购房款1511394元并赔偿利息损失（其中761394元按银行同期贷款利率从2014年5月21日起算至判决确定之日止，750000元按年利率7.68%从2014年7月10日起算至判决确定之日止）；3、被告支付违约金15113.94元；4、被告赔偿房屋登记费550元；5、由被告承担本案诉讼费用、律师费（50000元）。庭审中，原告撤回了关于要求被告协助原告办理退房手续的请求。
被告未作答辩。
第三人诉称并述称：原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》后，双方又与第三人签订个人购房担保借款合同，约定借款本金750000元，以涉案房屋作抵押（预告）登记，并对借期、利率等作了明确约定。原告依约发放贷款。现原告要求解除《浙江省商品房买卖合同》，而过错并不在第三人。为维护自身合法权益，第三人特诉请：1、若法院判决解除《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：33020120140060615），则原告应返还第三人借款本金572923.21元（截止2015年10月11日）及利、罚息（按合同约定计算至实际清偿日止），上述款项由被告承担连带清偿责任，并由第三人对涉案房屋享有优先受偿权；2、由原、被告承担本案诉讼费用。
针对第三人的诉请，原告辩称：原、被告之间的主合同解除，其与第三人之间的从合同亦应解除。况且借款由第三人直接汇入被告账户，故应由被告分别返还原告和第三人相应的款项。另，抵押权预告登记不发生物权效力，第三人不享有抵押权。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》、《浙江省商品房买卖合同》的补充协议。证明：原、被告双方具体的权利、义务。
2、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、借款凭证。证明：原告与第三人的借款合同关系，第三人已依约放款。
3、销售不动产统一发票2张。证明：原告共支付购房款1511394元（含第三人向被告支付的750000元）。
4、杭州市房屋登记费收费专用票据。证明：原告为抵押预告登记支付登记费550元。
5、还款证明。证明：原告每月的利息损失。
6、快递单、退房通知。证明：原告向被告发出退房通知明确表示退房。
7、关于“申瑞国际”延期交付的承诺书。证明：被告明确承认会延期交付涉案房屋，原告方无过错。
8、律师费发票。证明：原告为本案诉讼支付律师费50000元。
被告未提交证据材料。
第三人为支持其主张，向本院提交涉案房屋抵押权预告登记证及本息欠款清单，证明第三人对涉案房屋享有优先受偿权，以及原告的还款、尚欠金额。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据1、3-8，表示无异议；证据2，认为第三人正是依该合同打款。原告对第三人所提供的证据无异议。
经审查，本院认为，原告、第三人提交的证据真实、合法，且相互印证，本院予以确认。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2014年5月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买坐落于杭州市西湖区申瑞国际金座2幢1102室房屋一套，建筑面积69.33㎡、单价21800元／㎡，总价款1511394元，由原告首付761394元，余款750000元办理银行按揭贷款；被告应当在2014年12月1日前交付原告使用，如逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金等。当日，原告向被告支付首付款761394元。2014年6月20日，原、被告及第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向第三人借款750000元，借款期限自2014年6月20日至2019年6月19日；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；还款方式为等本递减还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；以涉案房屋为原告向第三人借款提供抵押担保，并由被告提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证等。该合同签订后，第三人于2014年7月10日向原告发放了借款750000元，并依据合同约定将该款直接划入了被告账户，第三人在其同日出具的借款凭证上载明执行利率为7.68%。2014年7月4日，涉案房屋办理了杭房预西字第14295902号预告登记，预告登记权利人为第三人，债权数额为750000元。截至2015年11月18日，原告已归还第三人借款本金200000元并支付了利息64642.50元（正常还款），尚余借款本金550000元未归还。原告曾于2015年3月18日致函被告通知解除涉案购房合同。被告至今未能将涉案房屋交付原告。
原告为本案诉讼支付律师费50000元。
本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，以及原、被告与第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。本案原告已依约向被告付清购房款，而被告未在约定的期限内向原告交付房屋，显已违约。因此，原告有权依合同约定解除原、被告间的商品房买卖合同，并主张被告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对第三人关于判令解除《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的请求，依法予以支持。对于购房款的返还，其中原告支付被告的首付款761394元及原告已偿还第三人的借款本金200000元，合计961394元，应由被告返还给原告；原告尚欠第三人的借款本金550000元，则应由被告直接返还给第三人，并应由被告支付第三人该款清偿日止合同约定的利、罚息。对于原告要求被告赔偿利息损失、违约金、房屋登记费的请求，除被告应依合同约定承担原告目前实际支付的购房款961394元的1%违约金计9613.94元外，因原告购买涉案房屋所支付首付款和按揭贷款的利息损失客观存在，前述约定的违约金并不足以弥补原告的实际损失，故对原告主张的利息损失，本院酌定以银行同类贷款利率即年利率6.15%计算至判决确定日止为71072.48元。另房屋登记费550元，为原告实际产生的损失，上述款项本院予以支持。对于原告要求被告承担其律师费50000元的请求，因原、被告双方对此并无约定，于法无据，本院不予支持。对于第三人就涉案房屋主张优先受偿权的请求，本院基于涉案房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记，第三人为预告登记权利人的事实，并结合本案案情，对第三人的该项请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除许某某与杭州申瑞置业有限公司于2014年5月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》。
二、解除许某某、杭州申瑞置业有限公司、中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行于2014年6月20日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。
三、杭州申瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还许某某购房款人民币961394元。
四、杭州申瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿许某某利息损失人民币71072.48元。
五、杭州申瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付许某某违约金人民币9613.94元。
六、杭州申瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿许某某房屋登记费人民币550元。
七、杭州申瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行借款本金人民币550000元及该款清偿日止按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算的利、罚息。
八、中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行在人民币750000元额度内对坐落于杭州市西湖区申瑞国际金座2幢1102室房屋拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
九、驳回许某某的其他诉讼请求。
十、驳回中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行的其他诉讼请求。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币24461元，由杭州申瑞置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李红萍
人民陪审员 张嶢皎
人民陪审员 王 伟
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 韦 蔚
利息损失计算：
以761394元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率6.15%，自2014年5月21日起算至2015年11月26日止，共计554天，为71072.48元。