黑龙江省桦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0822民初1046号
原告：智宇文，男，汉族，农民，住黑龙江省桦南县。
被告：佳木斯万基房地产开发有限公司。
法定代表人：于文波，男。
委托诉讼代理人：杨士玲，男。
第三人：刘万金，男，汉族，个体，住黑龙江省佳木斯市。
委托诉讼代理人：杜桂兰，女，黑龙江省佳木斯市嵩晟法律服务所法律工作者。
原告智宇文与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“佳万基公司”）、第三人刘万金房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告智宇文、第三人刘万金及其委托诉讼代理人杜桂兰到庭，被告佳万基公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
智宇文向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行房屋拆迁安置补偿合同，由被告提供办证所需手续，协助原告办理不动产权证书。该房屋总价值150000元；2、要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月1日，智宇文与佳万基公司签订《房屋回迁安置协议书》，该协议约定，原告回迁被告在桦南县开发的隆吉小区三期3号楼一单元601室，房屋面积为62.64平方米，智宇文已交付了全部价款。后期，原告到桦南县房地产管理局办理产权证照时，得知智宇文回迁的房屋由佳万基公司与第三人刘万金之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证。为此，请求法院按照原告的诉讼主张依法判决。
被告佳万基公司辩称，一、答辩人并非该小区房屋的实际动迁人，也没有同被答辩人签订房屋拆迁补偿安置协议。本地段由张敬科投资兴建，关于此地段被动迁户的详细情况答辩人不清楚，原告应将张敬科列为被告，法院也应当依职权将张敬科追加为被告查明事实，确认合同的真实性，由其承担签订合同的法律后果，因为他是建筑工程的受益人。二、答辩人没将被答辩人的房屋出售给第三人，未与第三人签订房屋买卖合同，也没收取第三人的购房款。答辩人对以上事情都不清楚，均系张敬科运作所为。三、如果被答辩人确实属于该地段的被拆迁人，证据真实、合法有效，答辩人将根据法院的判决为其出具办理房屋产权证照的相关手续。
第三人刘万金述称，2014年2月，本人通过案外人借给佳木斯万基房产公司现金130000元，经办人为张敬科。到期后万基公司未能偿还债务，就将位于桦南县隆吉小区三期3号楼一单元601室，面积为62.64平方米一套，作价125280元抵给第三人，刘万金到房产管理部门查询了房屋情况，没有其他人登记所有权，该产权部门为此出具了机打合同，以上事实有房屋买卖合同及收条为证，请法庭依法予以确认。综上，答辩人认为，第三人在被告抵债所得争议房屋时，并不知道原告对本房屋享有所有权，虽系抵债所得，但已支付了合理价款。根据物权法的有关规定，房屋所有权以登记为准，该房屋应属第三人所得，因此，请求法庭依法维护第三人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
原告智宇文为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、智宇文居民身份证复印件一份，证明原告的身份；
证据二、2012年10月1日，佳万基公司与智宇文签订的商品房投资协议书复印件一份，证明原告回迁的房屋位置、面积等；
证据三、2012年10月1日，佳万基公司出具的50000元回迁费收据一份，证明原告回迁已交纳了相关费用。
第三人刘万金为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、刘万金居民身份证复印件一份，证明第三人的身份；
证据二、2014年2月28日，佳万基公司与刘万金订立的商品房买卖合同及2017年3月3日本公司出具的125280元收据复印件各一份，证明出卖人被告与买受人第三人于被告开发建设的该小区楼房售楼处订立的本合同，之后双方到桦南县房地产管理局予以备案登记。
经庭审质证，第三人表示对原告举示的以上证据的真实性及其证明的问题均持有异议，认为，原告出具的投资协议书上的房屋面积与第三人在产权处登记的面积不符。原告表示对第三人提供的上列证据的真实性持有异议，认为，第三人购买此房屋的时间是2014年，而原告订立回迁房屋的时间是2012年10月1日，正式入住是2013年12月，因此，第三人所持的合同应为无效。
本院经审查认为，应当对原告和第三人举示的上列证据的真实性予以采信，可是，就证据的合法性以及同本案的直接关联性论，应当考量合同的性质、订立的目的，予以区别对待，依法据实确认其证明效力。
被告佳木斯万基房地产开发有限公司未向本院提供证据。
根据本院审查认定的证据，结合原告与第三人的相关陈述，归纳本案基本事实如下：
桦南县隆吉小区三期建设项目系佳万基公司与案外人张敬科合作开发。2012年10月1日，佳万基公司与智宇文签订商品房投资协议书（采用的是格式条款，实为房屋拆迁安置补偿协议书。），双方约定，佳万基公司在其开发建设的桦南县隆吉小区三期为智宇文原址回迁3号楼厢楼一单元601室，面积为63.48平方米，在付款方式处标注为回迁户，房屋使用日期为2011年11月末等内容。同日，智宇文交纳了两套房屋的全部回迁费用合计为50000元。于2013年12月实际入住。2014年2月28日，本公司与刘万金订立商品房买卖合同（买受人未签章）。双方约定，出卖人将上列楼房一套以2000元每平方米的价格，卖给买受人刘万金（实为以此楼房抵偿借款）。同年3月3日，该公司为刘万金出具交纳购房款125280元收据一份。2017年4月，当智宇文到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人刘万金备案登记，导致其无法实现权利，后经县政府和城建局调查处理未果，遂诉讼来院。另查明，因张敬科开发桦南县秀北小区向第三人刘万金或亲友借款，便将涉案房屋作为担保物在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益应受法律保护。有关司法解释规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告佳万基公司与原告智宇文于2012年10月1日签订的商品房投资协议书主体适格，双方合意，内容合法，应认定为有效合同。而被告佳万基公司与第三人刘万金于2014年2月28日订立的商品房买卖合同，不是拆、回迁合同，鉴于二者性质、目的不同，现双方均未取得房屋产权证书，且原告已经实际入住，当确认为无效合同，所以，应当继续履行原告与被告签订的房屋拆迁补偿安置合同。据此，被告就负有承担转移本房屋的所有权予原告，协助原告办理所有权证书的义务，因为该主合同的附随义务虽未于彼此订立的商品房投资协议书中载明，但确实包括在合同履行范围内。关于被告佳万基公司辩称，张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应当由其承担法律责任的意见，基于本公司没有提供相关证据加以证明，事实上双方系合作经营，即使二者属于民事法律行为中的挂靠关系，但因该公司是政府批准备案的房地产开发主体理应担责，故对其抗辩意见及其理由不予采纳；关于第三人刘万金述称，其商品房买卖合同业经备案登记，已产生物权效力的观点，鉴于我国采取物权法定原则，商品房预售合同登记备案的规定属于行政管理范畴，旨在对房地产开发经营企业的商品房预售行为实施行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权等以优先及对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，同物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，因此对其与法相悖的反驳意见不予采纳。有关民间借贷的司法解释明确规定，在审理民间借贷纠纷案件中，如出现实为借贷而名为买卖的情形时，应以借贷法律关系审理。第三人可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为民事权益的救济方式。
综上所述，原告智宇文举示的证据，能够证明自己的事实主张，本院应予采信，其诉讼请求既有事实根据，又有法律依据，本院应当支持；被告佳万基公司经本院合法传唤，仅递交答辩状，未举示证据，没有按照指定的时间与地点到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利放弃的处分；第三人刘万金提供的证据，不足以证明本人的反驳主张，其抗辩意见及其理由于法无据，不能成立，本院不予采纳。本案事实清楚，是非责任明晰。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第二十条、第一百八十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、第九条第一款第（三）项、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，判决如下：
一、确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人刘万金于2014年2月28日订立的《商品房买卖合同》无效；
二、确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告智宇文于2012年10月1日签订的《商品房投资协议书》有效；
三、被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内协助原告智宇文办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期3号楼一单元601室，面积为62.64平方米一套房屋产权登记手续。
案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判员 林永海
二〇一七年九月二十六日
书记员 肖丽娜