吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2817号上诉人（原审原告）：牛颖，女，汉族，1982年11月26日生，住长春市宽城区。委托代理人：刘宏威，吉林名瑞律师事务所律师。委托代理人：朱俊，长春市朝阳区荣信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：吉林亿隆房地产置业有限责任公司，住所地长春市朝阳区开运街1952号。法定代表人：刘刚，该公司经理。委托代理人：王丽娜。委托代理人：张翀，吉林中证律师事务所律师。上诉人牛颖因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。牛颖原审诉称：2011年5月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该房屋坐落于长春市朝阳区宽平大路与开运街交汇处，小区名称为亿隆富贵名苑。合同签订后，原告已向被告交付足额购房款258,411.15元。根据该合同第八条第一项约定：该商品房经验收合格后，交付原告使用。另根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记。但被告所交付的房屋始终未能取得验收合格证明，也未办理权属登记。因被告行为已构成根本违约，并给原告造成了巨大经济损失。现请求：1.判令解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款258,411.15元，支付损失款104,306.66元（逾期利息），共计362,718.71元；原告向被告退还房屋；3.判令被告承担全部诉讼费用。吉林亿隆房地产置业有限责任公司(以下简称亿隆公司)原审辩称：一、亿隆公司与牛颖在合同中约定，如果亿隆公司无法在规定的期限内办理房地产权属证明的，双方不解除合同，亿隆公司仅承担相应比例的违约金。双方签订的合同为双方真实意思表示，不违反法律的规定，故合同有效，有约定应依照双方的约定。二、既然合同中约定即使亿隆公司未在规定期限办理房产证也不解除合同，那么买受人是依据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定解除合同。本条款约定了法定解除的条件。首先是由于出卖人的原因，但哪些原因是出卖人的原因无法界定。根据亿隆公司房产证办理的实际情况来看，无法办理房产证是因为小区第4栋楼目前因环保验收未能办理完毕，导致该栋暂时无法下发竣工备案证，致使整个小区的房产证无法办理。4号楼环保验收没有办理完毕的原因为供热公司在小区4号楼负一层建设的换热站噪音超标所致，按环保局要求，小区换热站噪音监测需在供暖期设备启用运转后方可预约监测，14、15两年的供暖期环保局均来现场监测过，供热公司也按要求多次进行整改，现环保局已对换热站予以验收并出具了验收报告。综上，4号楼环保验收未通过非亿隆公司原因造成，故该条件不成立。其次，本条规定的是导致买受人无法办理房产证，即本条的侧重点在于无法办理，买受人的合同目的不能实现时，买受人方可有权退房，同时还可以要求出卖人赔偿经济损失。本条司法解释规定的合同解除情形应属法定解除的一种。亿隆公司现正积极办理小区产权证相关手续，且预计2016年3月15日左右就可为各业主办理房产证，业主的合同目的是可以实现的，故该条件也不成立。三、牛颖合同解除权行使期限已过，其不再享有合同解除的权利。本案不是《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定的解除情形，但是解除权属于形成权，同样作为逾期办理房产证的法定解除权亦应适用第十五条规定的解除权行使期限，即牛颖没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方在合同中约定办理房产证的期限为自房屋交付之日起365日内，房屋交付的时间为2011年10月30日，那么办理房产证的期限为2012年10月30日，自届满后一年为2013年10月30日，行使解除权的日期应为2014年10月30日前，但牛颖直至2015年年末才主张合同解除，显然已经超过了期限，该解除权消灭。四、律师代理费不应有亿隆公司承担。综上，双方既无约定解除，法定解除的条件也不成立，且牛颖的解除权已经消灭，故牛颖请求解除商品房买卖合同无依据，请驳回其诉讼请求。原审法院查明：2011年5月30日，牛颖与亿隆公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定牛颖购买亿隆公司开发的亿隆·富贵名苑小区地下室1单元-115号房，用途为商业营业用房，建筑面积19.14平方米，每平方米为12398.12元，房价款为237300元。牛颖向亿隆公司交纳房款、公证费、税费等共计258411.15元，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”。合同签订后，牛颖以银行按揭贷款的方式向亿隆公司交付购房款。亿隆公司已将房屋交付牛颖，牛颖已向亿隆公司交纳了办理产权的相关费用。亿隆公司称产权证至今未办理完毕的原因是由于4号楼的环保验收未通过，办理产权证的手续不全。原审法院认为：牛颖与亿隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。亿隆公司应当按照《商品房买卖合同》约定的期限为购买人办理房地产权属登记手续，现其未办理，属于违约行为，依法应当承担违约责任。因双方对违约行为的责任承担在合同第十五条进行了具体的约定，采用支付违约金的形式承担违约责任。合同中的违约责任承担方式是双方意思自治下形成，在一方出现违约情形时，既有法律规定又有当事人自行约定的责任承担方式时，应当依照当事人约定的责任方式承担违约责任，因此牛颖因亿隆公司违约而要求解除合同不符合合同约定，其请求解除合同、退还购房款及支付利息，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：驳回原告牛颖的诉讼请求。案件受理费6741元，由原告牛颖负担。宣判后，牛颖不服，向本院提起上诉，理由为：一、原审认定事实错误。1.案涉房屋至今未进行初始备案登记，没有大产权，案涉房屋无法办理权属登记，致使合同目的无法实现。因亿隆公司没有在约定的365天期限内办理备案义务，应承担违约责任。因上诉人购买房屋的目的是取得房屋所有权证书，现因亿隆公司原因导致无法办理产权，构成严重违约，合同目的无法实现。2.原审依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，认定该条有效，合同不应解除。上诉人认为，该条款属于格式条款，排除了上诉人的法定解除权，应属无效。3.案涉商铺目前无法使用。冬天无法供暖，不能正常供电，上诉人邀请承租人看房时，开发商和物业不予协助。二、原审判决适用法律错误。1.因亿隆公司原因，导致上诉人至今无法取得房屋所有权证书，合同目的无法实现，应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在约定或规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，亿隆公司未能在约定的365日内将办理产权所需资料报主管部门备案，构成违约，应承担责任。3.依据该《解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”4.案涉《房屋买卖合同》第十五条约定因出卖人责任不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%支付违约金。该约定不明，只约定了不要求解除合同时的处理方法，并没有说明如果解除合同时的处理方法。其次，该协议是亿隆公司提供，为重复使用而制定，排除了我方的合同解除权，属于格式条款。三、上诉人主张的损失数额具有法律依据，应予保护。依据《解释》第十九条的规定，上诉人可以要求解除合同并赔偿损失。损失计算的依据为《解释》第十八条第二款的规定；“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而上诉人主张的逾期贷款利率的计算标准是贷款利率的30%计算。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由亿隆公司负担。亿隆公司二审辩称：一审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。另查明：案涉房屋现已竣工验收并已办理产权备案登记，具备办理房屋产权证书的条件。本院认为：1.亿隆公司未按照《房屋买卖合同》的约定在规定期限内进行产权备案及办理产权，构成违约，应按照协议第十五条之约定承担违约责任。2.案涉《房屋买卖合同》虽为重复利用而由亿隆公司预先拟定，但该协议是在双方当事人意思自治的条件下签署，系真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。协议约定在亿隆公司逾期办理产权的情况下，双方当事人协议放弃解除合同而选择由亿隆公司承担违约金责任，该约定系双方当事人对违约责任承担方式的自由选择，并没有免除亿隆公司的主要义务，亦未排除或限制上诉人的主要权利，并不构成格式条款，故上诉人主张该约定系格式条款而无效，本院不予支持。3.案涉《房屋买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，依据《解释》第十九条之规定，如因开发商原因，案涉房屋现仍无法办理产权的，购房者可解除合同。但案涉房屋现已办理完毕产权备案登记，具备办理房屋所有权证书的条件，购房人办理房屋产权证的合同目的已可实现，故上诉人主张依据《解释》此条款解除《房屋买卖合同》本院不予支持。4.上诉人另主张，因案涉房屋无法供暖、供电，导致无法使用，故应解除合同。因该上诉理由已超过原审起诉范围，本院二审不予审理，上诉人可另行主张。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6741元，由上诉人牛颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  郭 智代理审判员  张新华二〇一六年八月三十日书 记 员  阚 然