湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终694号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭桂林，男，1962年6月3日出生，汉族，个体户，住湖南省郴州市北湖区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民武装警察部队郴州市支队，住所地湖南省郴州市北湖区。
负责人：李小文，该支队支队长。
委托诉讼代理人：张晓善，湖南锐鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何舒豪，湖南锐鹏律师事务所律师。
上诉人彭桂林因与被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队（以下简称武警郴州支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭桂林，被上诉人武警郴州支队的委托诉讼代理人张晓善、何舒豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人彭桂林上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持彭桂林在一审中的诉讼请求；2．驳回武警郴州支队在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审认定武警郴州支队明确告知彭桂林房屋租赁合同需经其上级批准才能签订错误。武警郴州支队在订约时提供格式房屋租赁合同，彭桂林已在格式合同上签字。二、一审认定双方达成的房屋租赁合同不存在可撤销事由错误。武警郴州支队将彭桂林签字的格式房屋租赁合同拿走不返给彭桂林，而以其上级不允许出租房屋解除合同，但又收取彭桂林的房屋租金，明显违反诚实信用原则和先合同义务。三、一审认定双方形成不定期房屋租赁合同，并在合理期间内通知彭桂林解除合同错误。双方实际是达成一年定期房屋租赁合同，武警郴州支队在一审第二次庭审中也予以认可。彭桂林没有在2016年2月16日收到武警郴州支队送达的解除房屋租赁合同《告知函》，彭桂林没有签收、也没有看到过该《告知函》，该《告知函》是武警郴州支队事后补造的假证据。四、一审认定彭桂林对租赁房屋装修未经武警郴州支队同意错误。租赁房屋没有通水电，彭桂林进行装修要求武警郴州支队接通水电，武警郴州支队予以积极协助，并催促彭桂林尽快装修。五、一审判决支持武警郴州支队的反诉请求，认定事实错误，适用法律错误。因武警郴州支队的缔约过失和欺诈行为导致双方的房屋租赁合同陷于履行不能，彭桂林因武警郴州支队的过错致无法经营而被迫停业。彭桂林在2015年9月停业后即向武警郴州支队要求退回租赁房屋并合理赔偿，武警郴州支队一直拖延不予处理，导致租赁房屋长期空置，彭桂林并未占有租赁房屋。
被上诉人武警郴州支队答辩称，一、武警郴州支队与彭桂林在形成房屋租赁关系中不存在欺诈的故意和行为。武警郴州支队严格落实上级指示要求，依法依章办事，没有欺诈彭桂林。双方在洽谈门面租赁事宜中，武警郴州支队已明确告知彭桂林签订书面合同需要向上级履行报签、报批等手续。彭桂林提交的证据不能证实武警郴州支队存在欺诈的故意和行为。二、双方形成事实上的不定期房屋租赁关系。双方没有签订书面房屋租赁合同，武警郴州支队将房屋交给了彭桂林，彭桂林接受了房屋并交了两个月租金，也进行了房屋装修、营业，正常使用租赁房屋。一审认定双方存在不定期房屋租赁关系及租赁合同不存在可撤销的事由正确。三、武警郴州支队解除双方不定期房屋租赁合同，不存在违约行为。武警郴州支队在2016年2月26日向彭桂林送达《告知函》，要求终止双方的房屋租赁关系，并在2016年4月1日下午召开各租赁户、当地派出所、街道办参加的会议，学习了中央军委的文件精神，说明了解除房屋租赁合同的理由等，已向彭桂林履行了告知义务，双方的房屋租赁关系已解除。四、武警郴州支队不应赔偿彭桂林的经济损失。武警郴州支队在房屋租赁洽谈中不存在欺诈行为。彭桂林在双方仅达成房屋租赁意向，没有签订书面租赁合同的情况下，就擅自进行装修，在装修前没有事先告知武警郴州支队，也没有征得武警郴州支队的同意。五、彭桂林应当向武警郴州支队支付房屋租金。彭桂林虽在2015年9月关门停业，一直未经营，但其没有将租赁房屋返还给武警郴州支队，长期占用，直至2016年3月武警郴州支队发出《告知函》强行将租赁房屋收回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。
原审本诉原告彭桂林向一审法院起诉请求：1、撤销彭桂林与武警郴州支队订立的《房屋租赁合同》。2、判令原审本诉被告武警郴州支队赔偿济损失共计345410.89元（其中直接损失250735.89元，预期利益损失80875元，返还不当得利13800元）。
原审反诉原告武警郴州支队向一审法院反诉请求：判令原审反诉被告彭桂林支付5个月房屋租金共计34500元。
一审法院认定事实：
一、2015年6月，彭桂林拟租赁武警郴州支队所属的位于郴州市北湖区五里堆路1-4号门面用于经营餐饮生意。经双方协商达成合意，彭桂林以每月租金6900元租赁武警郴州支队的门面用于经营餐饮生意，租金按月交付，双方未签订书面租赁合同，武警郴州支队明确告知彭桂林书面合同需经武警郴州支队按程序向上级部门申报和审批后方能签订。2015年7月1日，彭桂林向武警郴州支队交纳了7月份的门面租金6900元，之后武警郴州支队将门面交付彭桂林使用。彭桂林在未告知武警郴州支队便对所租门面进行了装修，并购买了餐饮经营所需用品等，命名该餐馆为“五里堆农家鱼馆”进行了试营业。同年8月4日彭桂林向武警郴州支队交纳了8月份的门面租金6900元，同年9月初彭桂林关门停业，之后彭桂林未再交纳门面租金。
二、2016年2月16日，中央军委下发了（军发【2016】58号）《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。为落实中央军委通知要求，2016年2月26日，武警郴州支队向彭桂林发出了《告知函》，告知函载明：“依据总政总后军纪委颁布的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》有关规定和中央军委、武警部队关于‘下决心全面停止军队有偿服务’的指示精神，根据武警总部、总队空余房地产资源管理专项整治部署安排，现将关于停止空余房地产租赁事项告知如下：支队已终止该租赁项目，贵方也停止营业，限于2016年3月16日前自行清退，将租赁房产交还我支队。若贵方拒不交还房产，若在规定期限内拒不执行，将视为贵方放弃对租赁房产所有物品的所有权，我支队将坚决依法采取强制措施清退，由此引起的一切后果由贵方自负”。2016年3月，武警郴州支队收回了涉案门面。2016年4月1日，武警郴州支队又召集彭桂林等租赁户召开了协调会议，确定各租赁户将门面内的设施、用具等物品的搬迁时间，由于对彭桂林的要求，双方未达成一致意见，彭桂林拒绝搬迁门面内物品，并委托湖南正宏司法鉴定中心对租赁门面内的资产进行了评估。2016年5月6日，该鉴定中心向彭桂林出具了司法鉴定意见书，意见书载明：截止于评估基准日2015年9月5日，位于湖南省郴州市五里堆路农家鱼馆店内的资产评估总值为219700元，其中装修工程130700元，机器设备30400元，低值易耗品58600元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争执的焦点：
一、彭桂林与武警郴州支队于2015年6月经协商一致达成的房屋租赁合同是否可依法撤销。彭桂林主张房屋租赁合同为可撤销合同，其理由是武警郴州支队故意隐瞒真实情况，以欺诈的方式订立无法履行的合同。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的可以认定为欺诈行为。从已查明的事实看，彭桂林与武警郴州支队是在平等协商的基础上达成了租赁房屋门面的合意。虽然双方未签订书面的租赁合同，但武警郴州支队已将房屋交付给彭桂林使用，彭桂林亦接受了该房屋，并按双方约定交纳了两个月房屋租金，显然，双方已形成了事实上的房屋租赁关系。本案房屋租赁合同不存在前述法律规定的欺诈行为，不存在可撤销的事由，故对彭桂林要求撤销双方订立的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。由于彭桂林在2015年9月关门停业，武警郴州支队已于2016年3月收回了涉案房屋，本案房屋租赁关系已实际终止。
二、武警郴州支队应否赔偿彭桂林经济损失345410.89元（其中包括：房屋装修费130679.19元、机器设备30444.60元、易耗品58612.10元、租房费用8800元、解除工人劳动合同违约金15200元、鉴定费7000元，预期利益损失80875元，武警郴州支队收取的2个月租金13800元）。武警郴州支队与彭桂林虽已形成事实上的租赁合同关系，但双方并未签订书面的房屋租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，视为不定期租赁”。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。2016年2月16日，由于中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，武警郴州支队于2016年2月26日向彭桂林送达告知函，解除双方的房屋租赁关系。因此，武警郴州支队解除与彭桂林房屋租赁关系并无违约行为。彭桂林在承租房屋后对房屋实施了装修，但在装修前并未事先告知武警郴州支队，也未征得武警郴州支队同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”彭桂林要求武警郴州支队赔偿房屋装修费130679.19元、机械设备30444.60元、易耗品58612.10元、租房费用8800元、解除工人劳动合同违约金15200元、鉴定费7000元、预期利益损失80875元和返还其所交租金13800元，于法无据，不予支持。
三、彭桂林应否支付武警郴州支队2015年9月至2016年2月期间的房屋租金34500元。彭桂林在承租武警郴州支队的房屋后，虽于2015年9月5日关门停业后，一直未经营，但彭桂林并未将承租房屋返还给武警郴州支队，长期占用，直至2016年3月武警郴州支队才将房屋收回，故武警郴州支队要求彭桂林支付2015年9月至2016年2月期间的房屋租金34500元，符合法律规定，予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）彭桂林的全部本诉诉讼请求；二、限原告（反诉被告）彭桂林在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中国人民武装警察部队郴州市支队房屋租金34500元。如果彭桂林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6481元，反诉费331元，合计6812元，由原告（反诉被告）彭桂林承担。”
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、武警郴州支队是否应补偿彭桂林各项经济损失345410.89元；二、彭桂林是否应向武警郴州支队支付房屋租金34500元。
关于争议焦点一。本案中，根据双方当事人的庭审陈述，可以确认以下事实：彭桂林已在武警郴州支队提供的格式房屋租赁合同上签字，房屋租赁合同约定的租赁时间是一年；武警郴州支队将房屋租赁合同向上级机关报批时未获批准；武警郴州支队已将租赁房屋交给彭桂林使用，并收取了彭桂林2015年7月、8月的租金；彭桂林将租赁房屋进行了装修并营业，但在2015年9月停业；武警郴州支队在2016年3月将租赁房屋收回。
1、本案是否成立不定期房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，虽然彭桂林在武警郴州支队提供的房屋租赁合同上签了字，但武警郴州支队因其上级机关未审批而未在房屋租赁合同签字或盖章，因此，其双方签订的书面房屋租赁合同并未成立。因彭桂林与武警郴州支队没有签订有效的书面房屋租赁合同，一审认定其双方形成不定期房屋租赁合同正确。彭桂林在2015年9月停止经营，武警郴州支队也在2016年3月收回了涉案房屋，双方的房屋租赁合同已实际解除、终止。
2、本案房屋租赁合同未能继续履行双方的责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。第一百一十九条第一项规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、第四项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，武警郴州支队提供格式房屋租赁合同让彭桂林先签字，而己方却事后未能签字致房屋租赁合同不能成立，其将租赁房屋交给彭桂林使用并收取租金，至少是默许彭桂林对租赁房屋进行装修。彭桂林因没有书面的房屋租赁合同不能办理工商营业执照、税务登记、卫生许可证等证件，武警郴州支队根据其上级机关的文件规定提前收回了租赁房屋。因此，武警郴州支队对本案房屋租赁合同未能继续履行存在一定的责任。诚然，彭桂林作为理性的商人，应当知晓基本的经营风险，其在没有收到武警郴州支队（或上级机关）签字的书面房屋租赁合同的情况下，轻信武警郴州支队（或上级机关）会签字，并贸然投入较大资金进行租赁房屋装修，且在没有办理工商营业执照、税务登记、卫生许可证等证件的情况下进行餐馆营业。彭桂林对本案房屋租赁合同未能继续履行也存在一定的责任。此外，彭桂林未提供证据证实武警郴州支队在签订房屋租赁合同中存在故意隐瞒事实或欺诈的行为。根据本案实际情况，结合双方当事人的过错程度，本院酌定对本案房屋租赁合同未能继续履行所造成的损失，武警郴州支队承担40%的责任，彭桂林自行承担60%的责任。
3、彭桂林经济损失的认定。彭桂林诉请经济损失345410.89元（其中房屋装修费130679.19元，机器设备费30444.60元，易耗品费58612.10元，租房费用8800元，解除工人劳动合同违约金15200元，鉴定费7000元，预期利益损失80875元，武警郴州支队收取2个月房屋租金13800元）。房屋装修费130679.19元、机器设备费30444.60元、易耗品费58612.10元共计219735.89元，该费用经湖南正宏司法鉴定中心进行评估鉴定确定，本院予以认可。彭桂林因鉴定支付的鉴定费7000元，本院亦予以认可。彭桂林诉请的其他费用损失与武警郴州支队出租房屋无直接关联，是其正常的经营风险，应由其自行承担。
基于以上分析评判，确认彭桂林的经济损失为226735.89元（219735.89元＋7000元），武警郴州支队应补偿彭桂林的经济损失90694.356元（226735.89元×40%）
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案中，武警郴州支队在2015年7月将租赁房屋交给彭桂林使用，在2016年2月将租赁房屋收回。彭桂林虽然在2015年9月停业，但其并没有将租赁房屋返还给武警郴州支队，因此可以认定房屋租赁时间为7个月。彭桂林已支付两个月的房屋租金，武警郴州支队可以请求彭桂林再支付5个月房屋租金34500元，但考虑双方的过错，对该34500元房屋租金亦由武警郴州支队自行承担40%的责任，彭桂林承担60%的责任，即彭桂林应向武警郴州支队支付房屋租金20700元（34500元×60%）。
综上所述，上诉人彭桂林的上诉请求部分成立，予以部分支持。《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条第三项、第一百一十九条第一项、第一百二十条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初1311号民事判决；
二、被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队补偿上诉人彭桂林租赁房屋损失90694.356元；
三、上诉人彭桂林支付被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队租赁房屋租金20700元；
以上第二项与第三项相抵，被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队应补偿上诉人彭桂林租赁房屋损失69994.356元；该补偿款限在本判决生效之日起十五日内支付；
四、驳回上诉人彭桂林其他诉讼请求和上诉请求；
五、驳回被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6481元，由上诉人彭桂林负担4000元，被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队负担2481元；一审反诉案件受理费331元，由上诉人彭桂林负担200元，被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队负担131元；二审案件受理费6999元，由上诉人彭桂林负担3999元，被上诉人中国人民武装警察部队郴州市支队负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一七年五月九日
法官助理 郝 敏
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。