北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）京03民终5331号
上诉人（原审原告）李久田，男，1940年5月20日出生。
上诉人（原审原告）莘玉花，女，1946年7月13日出生。
二上诉人共同委托代理人李江，男，1974年11月20日出生。
二上诉人共同委托代理人万有志，北京郎泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高燕，女，1978年11月24日出生。
被上诉人（原审被告）李喜，男，1976年3月21日出生。
上诉人李久田、莘玉花因与被上诉人高燕、李喜返还原物纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第5228号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
李久田、莘玉花一审诉称：李久田、莘玉花是李喜的父母，李久田名下有两套房屋，分别是北京市顺义区东兴小区×号楼×层×室和北京市顺义区东兴小区甲×号楼×层×室。高燕、李喜于2002年1月份结婚后与李久田、莘玉花共同居住在北京市顺义区东兴小区×号楼×层×室，李久田、莘玉花大儿子李江和儿媳妇皮秀英居住在北京市顺义区东兴小区甲×号楼×层×室，2004年由于李江与皮秀英独立购买了房屋而从该房屋搬出。李久田、莘玉花为了与高燕、李喜各自生活方便，经与高燕、李喜协商，让高燕、李喜搬至北京市顺义区东兴小区甲×号楼×层×室居住。2008年左右，高燕、李喜未经李久田、莘玉花同意，便将北京市顺义区东兴小区甲×号楼×层×室的房屋出租给他人。
2009年，高燕、李喜购买了顺义区马坡金宝花园房屋居住，高燕、李喜未经李久田、莘玉花同意将位于东兴小区甲×号楼×层×室的房屋进行了出租后，李久田、莘玉花曾经找到高燕、李喜协商多次，要求其返还李久田、莘玉花位于东兴小区甲×号楼×层×室的房屋，但高燕、李喜和以各种理由推脱，故为维护李久田、莘玉花合法权益，诉至法院要求判令：1.高燕、李喜返还李久田、莘玉花位于北京市顺义区东兴小区甲×号楼×层×室的房屋；2.李喜、高燕返还李久田、莘玉花自2014年9月份至今的租金共计14400元。
高燕、李喜一审辩称：高燕、李喜于1999年10月6日登记结婚，2001年7月后，共同居住于顺义区马坡镇肖家坡村。另，李江与皮秀英在2000年结婚，并在涉诉房屋短时居住，因皮秀英在北京市安定医院工作、李江工作于北京市国家安全局，二人在宣武区三庙街×号楼×单元×室居住。皮秀英于2001年9月生育李×1，四个月后在顺义区东兴一区×号楼×门×室由二李久田、莘玉花抚养，李江和皮秀英在市里居住上班。
2003年，高燕、李喜预购买房产一处，此时，李江单位分房，所以李久田、莘玉花提议，因李江、皮秀英在市里工作居住，甲×号楼×层×室无人居住，故将涉诉房屋分给李江、李喜二人各一半，并由李喜购买李江的一半。李久田、莘玉花又说兄弟是一家人，李久田、莘玉花1999年12月购买房屋时房款是121000元，一人一半，李喜付给哥哥李江60500元即可。双方协商同意此分家方案。2003年8月，高燕、李喜之子李×2出生，因其较小，没法照顾，故与李久田、莘玉花二人和李×1居住在东兴小区×号楼×门×室，2004年，李×1上幼儿园，故与李江、皮秀英一起在南三环李江分的楼房居住，高燕和李×2搬到涉诉楼房居住，后高燕、李喜在涉诉楼房安装了护栏、并购买了冰箱一台。分家后，涉诉房屋的一切费用均由高燕、李喜负担。
因为高燕、李喜二人名下已经有两套住房，分别为东兴一区×号楼×单元×室和金宝花园×号楼×门×室，不能拥有第三套住房，故在2014年6月，向李久田、莘玉花提出要求李久田、莘玉花将涉诉房屋赠与李×2所有，而在李久田、莘玉花办完涉诉房屋房本后后悔，要收回此房屋。综上所述，涉诉房屋应属于高燕、李喜所有，应驳回李久田、莘玉花的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1999年，李久田、莘玉花出资购买了位于北京市顺义区东兴小区甲×号楼×室房屋一套，房屋建筑面积99.19平方米，1999年12月3日顺义县建筑工程总公司向李久田出具购房发票一张，房款及代收的大市政费共计121000元。2014年9月29日，李久田办理了涉诉房屋的房屋所有权证书，登记在李久田名下。
现高燕、李喜主张2003年李久田、莘玉花主持分家,当时父母和李喜、李江均在场，背景是高燕、李喜欲购买房屋一套，而李江单位要分房，因为涉诉房屋无人居住，所以李久田、莘玉花提出涉诉房屋分给李喜、李江一人一半，作价121000元，由李喜支付给李江60500元房款。因李江购买房屋时还借李喜部分款项，所以该款在偿还借款时直接予以扣除。为此，李喜、高燕提交2014年9月20日录音予以证实，该录音中，莘玉花陈述当时情况认可李江在北京分了房，六楼闲着，分给一个人，买房的时候是121000元，李喜给李江60500元的事实。
李久田、莘玉花认可录音二人声音的真实性，但认为该录音是李喜、高燕胁迫李久田、莘玉花所说，且录音有剪切，有引诱李久田、莘玉花的语言。经法院释明，李久田、莘玉花对此不申请鉴定。另外，关于分家一事，李久田、莘玉花主张2003年只是在闲聊时说2套房子以后儿子一人一套，6楼买时12.1万元，1楼不到3万元购买，但并没具体说怎么分房，也没说折款问题，也没落实到纸面上，故李喜、高燕主张李久田、莘玉花分家的事实不能成立。
为查明案件事实，法院向李江进行询问，其称：2003年，父母闲聊时说过分房的事，但没说那么细，仅提到有两套房子，一个在六楼，一个在一楼，以后哥俩一人一套，但没说哪套房归谁，也没说六楼房屋给李喜，李喜按12.1万元给李江折钱。父母提完这一次后以后再也没说过。2004年李江还李喜借款时，李喜说不要，并说母亲说过楼房一人一套，就按12.1万元折款，直接意思就是六楼房屋属于李喜，李江的借款不用偿还了，李江说以后再说。但之后再给李喜钱，李喜也不要；关于分房一事只是父母的一个想法，没具体按此办。李江和李喜的行为也没考虑那么周全。
就涉诉房屋交纳暖气费、物业费的情况，双方认可2006-2013年度物业费、2007-2008年度、2010-2014年4个年度的供暖费是李喜、高燕所交，2000-2001年、2014-2015年度供暖费、2014年物业费是李久田、莘玉花所交。2005-2007年两个年度的供暖费双方存有争议，均主张系各自所交。
就涉诉房屋居住情况，李喜、高燕称2001年7月，二人在顺义区马坡镇肖家坡村居住，2004年二人搬至涉诉楼房居住，2006年7月开始李喜、高燕一家在顺义区马坡镇肖家坡家具厂居住。2008年9月，该房屋由李喜、高燕出租直至2015年。李久田、莘玉花称李喜、高燕从2003年搬到涉诉楼房居住，一直到2015年。
就涉诉房屋出租情况，李喜、高燕称涉诉房屋自2008年开始出租，租金由李喜、高燕收取，李久田、莘玉花对此知情；最后一份租赁协议于2012年8月签订，承租方为宋青、张金雷、张婷，2015年5月，租户搬走，现在涉诉房屋处于空置状态；涉诉房屋的房门钥匙一共有3把，李久田和莘玉花有一把。为此，李喜、高燕提交房屋租赁合同、收据予以证实，收据载明2014年3月李久田曾代收房屋租金4800元。
李久田、莘玉花认可曾代收4800元租金，但之后又给了李喜、高燕，而对于租房一事，二人开始并不知情，知道后，想儿子也没钱，就默认同意了。
另，李喜、高燕主张因二人现已购得两套住房即顺义区东兴一区×号楼×单元×室、顺义区金宝花园×号楼×门×室，不能拥有第三套住房，且父母年岁已高，涉诉房屋也出钱购买，故2014年6月，应二人要求，李久田、莘玉花书写一证明：“李久田、莘玉花佰年以后，×楼甲×是李×2的，特此证明，2014年6月1日，李久田、莘玉花”。李久田、莘玉花称证明上的字迹都是李久田所写，但当时是受李喜、高燕所骗，二人称高燕父母家拆迁，必须把涉诉房屋赠与给李×2后，高燕的父母才给二人回迁房，所以李久田、莘玉花就写了此份证明。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、录音、收据、物业管理保证书、售房登记表、发票、房屋所有权证书、证明等证据在案佐证。
一审法院认为：现莘玉花、李久田基于房屋所有权而要求李喜、高燕返还涉诉房屋并支付租金，但根据李喜、高燕向法院提交的二人及其子与莘玉花、李久田谈话录音内容，再结合李喜、高燕占有使用涉诉房屋多年的事实及李江的自述，可以判断莘玉花、李久田与李喜、高燕及李×2之间就涉诉房屋曾存在赠与的事实。而莘玉花、李久田在之后又就涉诉房屋为李×2书写了遗嘱性质的证明，故在莘玉花、李久田与李喜、高燕、李×2之间的赠与行为是否有效以及赠与行为是否撤销未确定的情况下，莘玉花、李久田直接以所有权人的名义要求二人返还涉诉房屋并支付租金，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定：驳回李久田、莘玉花的起诉。
李久田、莘玉花不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉称：一、一审法院裁定认定事实错误。1.认定双方存在赠与的事实有误。涉诉的房屋系李久田、莘玉花夫妻共同财产，作为李久田、莘玉花的子女，双方只是在聊天时提过将来李久田、莘玉花的两套楼房两个儿子一人一套，但所谓的将来，是指对房屋分配的一个长远规划，有遗嘱的属性。而赠与合同是实践性合同，房屋赠与完成需要到房屋管理部门办理登记过户。本案涉案房屋于1999年购买，一直未办理产权登记，购房的发票等手续也一直在李久田、莘玉花处，2014年9月李久田、莘玉花办理产权登记，产权登记在李久田、莘玉花名下，李久田、莘玉花没有将房屋赠与高燕、李喜的意思表示，高燕、李喜占有使用涉诉房屋只是基于双方的家庭成员关系及父母对子女的感情。另通过高燕、李喜提交的李久田、莘玉花书写的“涉案房屋百年后归李×2”的证明来看，本案也不存在赠与的事实。此证明书写的前提是受高燕、李喜夫妻哄骗，并不是李久田、莘玉花夫妻的真实意思表示。但从书写的原因看出，双方都认可房屋是李久田、莘玉花的，如果房屋已经存在赠与事实，高燕、李喜没必要哄骗李久田、莘玉花书写，李久田、莘玉花也无书写的必要。另外，房屋登记在李久田名下，对房屋作出任何处分首先要经过李久田同意，从现有证据来看，其真实意思表示为房屋分配的前提是其百年之后，且儿子必须对父母进行赡养义务。退一步讲，即便莘玉花表示将房屋赠与高燕、李喜，也只是莘玉花的个人行为，不能代表李久田的真实意思。2.一审认定房屋存在赠与事实，但对赠与行为是否有效及是否撤销不予认定，属于认定事实不清且不作为。根据《合同法》相关规定，不动产的赠与在过户之前，赠与人有任意撤销权，而撤销权系形成权，赠与人只要做出撤销赠与的意思表示，赠与合同即失效。结合本案，李久田、莘玉花多次要求高燕、李喜返还房屋，并且以办理产权证的方式将产权登记在自己名下，此行为足以表明李久田、莘玉花将房屋取回的决心，而一审无视李久田、莘玉花的诉讼请求及意思表示，在经过实体的开庭审理之后，没有查明案件事实，在案件审了近一年的情况下，以裁定的方式驳回李久田、莘玉花的起诉。
二、一审适用法律错误。本案属物权纠纷，涉案标的物产权明确，应适用物权法相关规定解决。而一审法院却以《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，驳回李久田、莘玉花起诉显然不当。本案中双方当事人具备该条的主体资格，有具体的诉讼请求和事实理由，亦属于法院受案范围。法院以此条为由裁定驳回李久田、莘玉花起诉适用法律错误。
综上，请求：1.裁定撤销顺义区人民法院2016年2月5日作出的（2015）顺民初字第5228号民事裁决，发回北京市顺义区人民法院继续审理；2.一、二审诉讼费由高燕、李喜承担。
高燕、李喜答辩称：同意一审裁定，不同意李久田、莘玉花的上诉请求。
本院经审查认为：依据查明的事实可以认定，涉诉房屋的所有权证书登记在李久田名下，即李久田、莘玉花对诉争房屋享有物权，故享有要求返还原物的诉讼权利。高燕、李喜虽对该主张进行抗辩，认为李久田、莘玉花具有分家析产意思表示的事实赠与行为，故不需返还房屋，但李久田、莘玉花对高燕、李喜是否存在赠与行为及该涉诉房屋是否需要返还，应经实体审理后进行认定及处理。鉴于李久田、莘玉花主张要求返还诉争房屋。一审法院处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条及第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第5228号民事裁定。
二、本案指令北京市顺义区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 闫 慧
代理审判员 王海宁
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 武文慧