湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初2971号原告：李满銮，女，汉族，1954年12月5日出生，居民，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。诉讼代表人：薛志卫、肖顺清、陈江云、伍国华、张诰梅（特别授权）。被告永州市云天房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区**号。法定代表人邓茗风，系该公司董事长。被告：黄明武，男，1970年4月22日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区**号。被告：唐海波，男，1972年5月12日出生，汉族，公务员，住湖南省永州市公安局**。被告：彭莉，女，1965年11月13日出生，汉族，职工，住湖南省永州市零陵区**号。委托诉讼代理人易达、甘剑，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。被告：李璐，女，1977年12月25日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区**号。被告：邓茗风，男，1972年4月4日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区**号。原告李满銮与被告永州市云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）、黄明武、唐海波、彭莉、李璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案后，于2015年7月24日作出（2014）零民初字第1661号民事判决，被告唐海波、彭莉不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2016年6月9日作出（2016）湘11民终字555号民事裁定，撤销本院（2014）零民初字第1661号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2016年12月15日重新立案后，根据原告的申请，依法追加邓茗风为被告，另行组成合议庭于2017年1月10日公开开庭合并进行了审理。原告的诉讼代表人薛志卫、肖顺清、陈江云、张诰梅、伍国华，被告唐海波（法庭辩论时到庭），被告彭莉的委托诉讼代理人易达、甘剑到庭参加了诉讼，被告云天公司、黄明武、李璐、邓茗风经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李满銮向本院提出诉讼请求：要求解除合同，退还商铺付款及补偿金57115元，并由被告承担诉讼费用；在诉讼过程中原告变更诉请为1.请求法院判决原、被告2010年8月2日签订的《云天·芙蓉广场商铺预定合同》有效；2.被告在一个月内为原告办理房产证和土地使用权证，并按约定支付折旧费5938.8元、违约金1855.9元；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年9月27日，唐海波、彭莉为逃避法律和党纪束缚，雇请亲戚、亲信成立云天公司，并委托黄明武为公司法定代表人，颜志刚为公司协调各种关系。2006年12月5日，唐海波、彭莉平均出资348万元委托黄明武通过政府拍卖形式购买位于零陵区萍阳北路（零陵区卷烟厂新大门右侧）面积为4427平方米的土地，用于开发河西新农贸市场（云天·芙蓉广场）。被告黄明武、唐海波、彭莉从2010年5月开始销售云天·芙蓉广场地上一、二层商铺。原告在确认被告各种手续齐全后，于2010年8月2日与被告云天公司黄明武签订《云天·芙蓉广场商铺订购书》，编号为YT-0044，商铺编号为B2-222和B2-225，合计建筑面积为22.86㎡，总价款为43160元。合同约定每年的8月2日前支付下一年度物业折旧费，但被告从2013年8月2日起至今未按合同的约定支付物业折旧费。2013年6月5日，唐海波、黄明武未经原告同意，偷偷将原告购买的商铺卖给邓茗风和李璐，而邓茗风和李璐以种种理由拒绝履行合同。现五被告同流合污，恶意转移资产，逃避债务，其险恶用心就是让原告所购房产落空。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告彭莉辩称：原告诉请的事实不清楚，缺乏法律依据，她不是本案的主体，不应承担民事责任，请求依法驳回对她的诉讼请求，主要理由：1、2006年9月云天公司成立时的股东是黄明武与颜志刚；2、2011年6月云天公司的新股东是黄明武、章卡宁、胡樱；3、2007年颜志刚作为股东在经济上出现困难要求她进行融资，她只是融资并不是公司的股东，也没有享受公司的权利；4、2011年12月颜志刚将自己的股权转让给唐海波及黄明武，并且书写了转让协议，而她在2011年5月23日就将自己的投资进行了结算，2013年6月5日黄明武、唐海波将在云天公司的股权转让给邓茗风及李璐，在此期间她已经将自己融资的资金进行了结算，因此与她没有任何关系。原告是与云天公司、唐海波、黄明武签订的房屋买卖合同，并没有与她签订，合同上也没有她的签字，他们之间是2014年2月12日之前签订合同发生的关系，并且收取了租金，所以原告是与唐海波、黄明武、云天公司发生的关系，云天公司现并没有破产，是实际存在的，所以原告方要求她承担法律责任，没有充分的证据予以证明，故请求依法驳回原告对她的起诉。被告云天公司、黄明武、唐海波、李璐、邓茗风未作书面或口头答辩。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据:1.原告与被告云天公司签订的商铺预定合同，欲证实原告与被告约定购买商铺；2.购房款收据，欲证实原告已向被告云天公司支付了全部购房款；3、被告云天公司通过零陵农行支付给业主的折旧款的转账单，欲证实被告云天公司已实际支付给各业主折旧款，买卖关系已正常成立并履行；4、委托协议书，欲证实被告云天公司的实际控股人是被告唐海波、彭莉，原告实际上是向被告唐海波、彭莉购买的商品房；5、股权转让协议书，欲证实被告云天公司的实际控股人是被告唐海波、彭莉；6、承诺书，欲证实被告云天公司的实际控股人之一是被告彭莉，因此原告实际上是向被告彭莉购买的商品房；7、股权转让协议书，欲证实被告云天公司的法定代表人及股东变更为被告邓茗风、李璐，因此他们要为原告所受损失及办证承担责任，同时也证明原告的债权债务关系变更没有经过原告等债权人的同意；8、补充协议，欲证实的内容同证据7；9、湖南省永州市中级人民法院（2014）永中法民一初字第24号民事判决书，欲证实判决主文第三项“被告黄明武、陈青林对上述借款本息承担连带清偿责任”，被告云天公司的实际控股人被告唐海波、彭莉要承担连带清偿责任；同时也说明2012年10月11日永州市食天下文化有限公司（以下简称食天下公司）向潇湘银行借款，2013年6月5日被告云天公司的法定代表人虽然变更了，但原股东仍然要承担责任，即被告唐海波、彭莉作为被告云天公司的实际控股人，仍然要为公司存在的矛盾负责；10、（2014）永中法民三初字第41号民事判决书，欲证实判决书主文第三项“被告邓茗风、李璐、黄明武对上述第一项被告永州市食天下饮食文化城有限公司990万元借款本息在担保的最高余额内承担连带清偿责任”，被告云天公司的实际控股人被告唐海波、彭莉要承担连带清偿责任。同时也说明2013年6月27日、9月18日食天下公司向零陵农行借款，2013年6月5日被告云天公司的法定代表人虽然变更了，但原股东仍然要承担责任，即被告唐海波、彭莉作为被告云天公司的前实际控股人，仍然要为公司存在的矛盾负责；11、（2016）湘11民初78号民事判决书，欲证实被告云天公司拿着原告的房产向农行进行贷款，该抵押是无效的，已被中院判决撤销；12、公安机关对黄明武的讯问笔录；13、公安机关对唐海波的讯问笔录；14、公安机关对彭莉的讯问笔录；15、公安机关对蒋修永的讯问笔录；16、公安机关对邓茗风的讯问笔录；17、公安机关对颜志刚的讯问笔录；12-17项证据共欲证实被告唐海波、彭莉是被告云天公司的原实际控股人；18、证实被告唐海波在云天公司控股期间，给付原告的返租款项。对上述证据，被告彭莉质证认为：证据1的合同是原告与云天公司签订的，与彭莉没有任何关系，彭莉没有收钱（合同不全面，后面一张签字的没有复印）；证据2也是云天公司收的款，不是彭莉收的款，彭莉不是云天公司的股东；证据3与彭莉没有任何关系；证据4是无效的协议书；对证据5、6的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，彭莉、唐海波在云天公司不是股东，彭莉在颜志刚的名下融资了部分资金，后面已经退出来了，退出来后，彭莉只是云天公司聘请的人员，所以不享受云天公司任何的权利；对证据7、8的真实性没有异议；证据9在判决书上写得很清楚，彭莉不是本案的当事人，判决的结果也与彭莉没有任何关系，判决没有要求彭莉承担任何责任；证据10起诉的过程中彭莉从2011年5月23日后已经与云天公司没有任何关系，判决的结果没有要求彭莉承担任何责任；证据11没有将彭莉追加为当事人，与彭莉没有关系；对证据12-17讯问笔录的合法性没有异议，但对真实性、关联性不予认可，因为唐海波、邓茗风等都是本案的被告，每个人都在推脱自己的责任，强加在彭莉身上；证据18与本案无关，明细表上的金额与彭莉没有任何关系，没有彭莉的签字，也没有任何证据体现该笔钱流入到彭莉的账户名下。为支持其抗辩主张，被告彭莉向本院提交了下列证据：1、《永州市云天房地产开发有限公司章程》，欲证实彭莉不是云天公司的股东，云天公司成立时只有黄明武、颜志刚两位股东；2、《永州市云天房地产开发有限公司的决议》，欲证实：（1）2007年股东会决议云天公司股东黄明武增资105万元，颜志刚增资95万元，彭莉并没有入股成为股东；（2）2011年股东会决议颜志刚于2011年6月12日将股权转让给新股东胡樱、章卡宁；（3）2011年股东会决议原云天公司股东颜志刚经法定程序退出云天公司；3、《永州市云天房地产开发有限公司股权转让协议》，欲证实从2011年6月12日起，颜志刚不再是云天公司的股东；4、《企业注册登记资料》，欲证实彭莉不是云天公司的股东，与本案无关。对上述证据，原告质证认为：对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，这是以合法手段掩盖非法目的，唐海波、彭莉是暗股，是实际操控人，而颜志刚、黄明武在云天公司是没有任何股权的，关于变更看起来很合法，原告认为是一个骗子变更给另一个骗子，是拿原告的东西进行转让。被告彭莉反质证认为：工商行政管理局的企业工商注册登记资料是原始证据，上面有相关部门的盖章，是具有法律效力的，在云天公司的章程第四章中说明了股东情况及由谁来负责，股东决定、股份的转让等都来自于信息中心，也是具有法律效力的，颜志刚将自己的股份转让给别人，也有明确的约定，从2006年9月27日至2014年股东的变更与彭莉没有任何关系。被告云天公司、黄明武、唐海波、邓茗风、李璐未向本院提交证据。对原告及被告彭莉提交的上述证据，本院认证认为：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性，被告彭莉未表异议，予以采信；证据12、13、14、15、16、17系公安机关依法形成的证据，予以采信；对被告彭莉提交的证据1、2、3、4的真实性，原告方未表异议，予以采信。根据原、被告的陈述和采信的证据，本院确认本案如下事实：2006年9月27日，被告唐海波、彭莉出资委托了黄明武、颜志刚仅以帮忙的形式代替唐海波、彭莉二人成立永州市云天房地产开发有限公司。黄明武、颜志刚虽是该公司仅有的两名名义上的股东，但不出资，不享有公司任何股权及利润分红，不承担股东义务和法律责任，该公司真实的股权人是唐海波与彭莉，两人各占50%的股份，同时委托黄明武为公司法定代表人，颜志刚只负责协调各种关系。事实上，黄明武被聘请负责云天·芙蓉广场的施工和管理，月薪1,900元，年终视业绩好坏给予一定奖励。颜志刚的报酬约定是：年终视其辛苦情况给予一定补助。2006年12月5日，唐海波、彭莉平均出资348万元委托黄明武通过政府拍卖形式购买位于零陵区萍阳北路（零陵区卷烟厂新大门右侧）面积为4427平方米的土地，用于开发河西新农贸市场（云天·芙蓉广场）。被告永州市云天房地产开发有限公司从2010年5月开始销售云天·芙蓉广场地上一、二层商铺。原告（乙方）在确认被告各种手续齐全后，于2010年8月2日与被告云天公司（甲方）黄明武签订《云天·芙蓉广场商铺预订合同》，合同编号为YT-0044，购买编号号为B2-222和B2-225的商铺，建筑面积为22.86㎡，总价款为43160元。原告已于签订合同之日将购房款一次性给付永州市云天房地产开发有限公司，原告所付购房款包括前两年物业折旧费6042元及优惠款3000元，实付款34118元；双方在合同第二条约定：“考虑到商铺产权年限将在订购期内受到损耗，甲方自愿按下表所商定标准逐年向乙方支付物业折旧费，支付方式为每年8月2日前支付下一年度物业折旧费，依此类推。其中第一、二年的物业折旧费在本合同签订之日一次性支付给乙方”。第四条约定：“基于合同第3点所述的实际情况，甲方认可乙方拥有在抵押期内、本合同满2年后随时单方面解除合同的权利及抵押期满后优先、优惠定购该商铺的权利。乙方解除合同之日起5个工作日内，甲方须将乙方所订商铺的总价一次性全额退还给乙方，并给以乙方5%的补偿金。”被告至今未付2013年8月2日以后的物业折旧费。2011年5月23日，因经营理念不同，唐海波与彭莉签订一份股权转让协议，约定由彭莉将其50%的股份转让给唐海波，唐海波应分三年共四次给付彭莉股权转让金300万元。2013年6月5日，黄明武、陈青林与邓茗风、李璐签订股权转让协议，约定：邓茗风、李璐以1,000万元的价格受让了黄明武、陈青林在云天公司100%的股权。湖南省高级人民法院（2014）湘高法民二终字第71号民事判决书认定：该股份转让协议有效，邓茗风、李璐对云天公司第一层及第二层商铺销售返租情况已知晓，并自愿进行处理，黄明武和陈青林不再承担责任。2012年5月28日，永州市云天房地产开发有限公司用产权证号分别为02025180、02025179号（第二层，共3806.74平方米）的两份房产证和两份国土证（001609、001612号）作抵押，与中国农业银行签订最高额抵押合同，担保债权最高为1160万元，农业银行实际贷款990万元。2012年10月11日，该公司用产权证号分别为02016053、02016054号、02018337、02018016共四份房产证及相应四个国土证（共3604平方米）作抵押，向潇湘农村商业银行贷款1,200万元。2013年8月7日，邓茗风以云天公司名义用受让房产（713004429号,937.18平方米）作抵押，向邓艳秋借款500万元。2013年9月30日，邓茗风以云天公司名义用受让房产（713005361号，1656平方米）作抵押，向熊艳平借款600万元。上述四笔共计3,290万元借款本息至今未还。现该四个债权人均向永州中院起诉，现两家银行为原告的案件已作出一审判决。企业注册登记资料显示，该公司历次注册变更情况为：2007年12月19日，原来两股东名称未变但共增资200万元，公司注册资本由原来的800万元增加到1,000万元，此后一直保持1,000万元的注册资本；2011年6月13日，公司法定代表人变更为章卡宁，股东也变更为黄明武、章卡宁、胡樱三人；2011年8月16日，股东变更为章卡宁、胡樱两人；2011年12月9日，股东变更为黄明武、章卡宁两人；2012年8月21日，公司法定代表人变更为陈青林，股东也变更为陈青林和黄明武两人；2013年6月8日，公司法定代表人变更为邓茗风，股东也变更为邓茗风和李璐两人。本院认为，原告与被告云天公司之间签订的商铺预订合同是双方真实意思的表示，并不违反相关法律的规定，未损害第三人的合法权益，原告已完全履行自己的付款义务，双方的合同应是已成立的有效合同，故对原告要求确认双方之间签订的商铺预订合同有效的诉讼请求，本院予以支持。该合同具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人按照约定收取了购房款，故该预定合同应当认定为商品房买卖合同。根据该合同第五条规定，“该物业满两年后，甲方（云天公司）在知会乙方（李满銮）后以等值或更高价值资产置换本物业抵押予湖南通利合赢投资担保有限公司。抵押置换后，如乙方需要买断其所购商铺之产权，应于抵押置换后1-2年内向甲方书面方式提出，经甲方认可后可按当时之市场行情向甲方补交差价即可签署正式商品房买卖合同并办理产权证。经双方约定，差价补交额度以不超过总价款的30%为限”。现双方签订预定合同已六年多，而未能签订正式合同的责任在于被告方；且按原、被告签订的合同约定，原告在2016年8月2日前所应当收取的折旧费为购房金额的36%，远高于预订合同约定的买断该商铺的补差价格（购房总价的30%），故应当视为已购买该商铺。该商铺为原告所有后，该商铺预定合同双方的义务已履行完毕，折旧费不应当由被告继续给付。被告黄明武仅是被告云天公司名义上的法定代表人，并不能实际控制公司，公司股权转让给被告邓茗风、李璐之前的实际出资人为被告彭莉、唐海波，被告彭莉、唐海波将商铺出售给原告后，有义务为原告到房产部门办理合同备案，并办理产权证，但被告彭莉将股权转让给被告唐海波之前未到房产部门办理合同备案，这一重大违约行为导致之后公司能将所售房产进行巨大金额的抵押贷款，从而直接导致不能办理原告的产权证。根据权利义务相一致的原则，被告彭莉在本案中应对被告云天公司不能按约给原告办理房产证的义务承担连带责任。被告唐海波在实际出资且为控股股东期间，将公司房产作抵押，向银行贷款2190万元，被告邓茗风、李璐作为公司现控股股东，在其持有公司股权期间，也将公司房产抵押向他人借款1100万元，该两笔借款至今未还，该行为直接导致不能办理原告的产权证。根据公司法司法解释的规定，有限责任公司控股股东对公司极不负责，怠于履行义务，导致公司财产流失、灭失的，公司控股股东应对公司债务承担连带责任。同时根据权利义务相一致的原则，被告唐海波应对被告云天公司不能按约给原告办理产权证的义务承担连带责任，被告邓茗风、李璐应对公司亦应当承担连带责任。被告黄明武仅是名义股东，对公司的违约行为无法控制，故不应对公司义（债）务承担连带责任；双方合同中并未约定办证费用由卖方即被告云天公司承担，故按当时的标准办证费用应由原告承担，但应未及时办理证件导致增加的办证费用部分由被告云天公司承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告李满銮与被告永州市云天房地产开发有限公司于2010年8月2日签订的商品房预订合同有效；二、限被告永州市云天房地产开发有限公司在三个月内为原告李满銮办理房产证和土地使用权证，办证费用按当时的标准由原告承担，现增加的费用部分由被告永州市云天房地产开发有限公司承担；三、由被告唐海波、彭莉、邓茗风、李璐对上述第二项义务承担连带责任；四、驳回原告李满銮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由原告李满銮负担160元，被告永州市云天房地产开发有限公司、唐海波、彭莉、邓茗风、李璐负担910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李少阳审 判 员  黄明鸣人民陪审员  彭久红二〇一七年二月二十七日书 记 员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。