杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0102民初3129号
原告：杭州工艺纺织品有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区九和路28号。
法定代表人：徐留芳，董事长。
委托诉讼代理人：马幼蓝，浙江浙联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫丝雅，浙江浙联律师事务所律师。
被告：浙江怡华物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市玉皇山路1号。
法定代表人：胡国建，总经理。
委托诉讼代理人：李书文，女，系公司员工。
委托诉讼代理人：周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。
被告：李哲，男，1970年11月20日出生，满族，住浙江省杭州市滨江区，
第三人：杭州市上城区三公奉面馆（个体工商户），经营场所：浙江省杭州市上城区湖滨路**号***室。
经营者：童志敏，男，1977年8月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。
原告杭州工艺纺织品有限公司与被告浙江怡华物业管理有限公司、李哲，第三人杭州市上城区三公奉面馆房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年3月6日向法院提起诉讼，诉请：1．判令两被告支付租金181912.5元、违约金54573元及房屋占有使用费10106元（按10106元/月计算，自2017年7月1日起暂算至同年7月31日，要求计算至2017年12月18日）；2．判令第三人与两被告连带承担第一项诉请中的房屋占有使用费；3．判令本案诉讼费用由两被告承担。本院收诉后，先由诉调对接中心进行调解。后因调解不成，本院于2017年7月6日正式立案，依法适用简易程序，于2017年9月21日第一次公开开庭进行审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年11月16日第二次公开开庭进行审理。原告杭州工艺纺织品有限公司的委托诉讼代理人马幼蓝、莫丝雅，被告浙江怡华物业管理有限公司的委托诉讼代理人周晓芳，第三人杭州市上城区三公奉面馆的经营者童志敏（未参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告李哲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定，原告系杭州市上城区湖滨路46号230室房屋（建筑面积51.78平方米）的所有权人。2009年6月3日，原告（作为甲方）与被告浙江怡华物业管理有限公司（作为乙方）签订租房合同一份，约定了甲方同意将杭州市上城区湖滨路46号西湖国贸中心商铺2F内30（建筑面积51.78平方米）出租给乙方使用，租期自2009年7月1日起至2012年6月30日止等事项。2012年6月30日，原告（作为甲方）与被告浙江怡华物业管理有限公司（作为乙方）又续签租房合同一份，约定了年租金为115500元，前三年租金不变，后两年每年在原租金上增加5%，年租金为121275元；先付后租，半年一付；甲方因房租收入产生的税金由乙方承担，与租金同步支付；租金及税金逾期三天以上，每天按支付金额的5%加收滞纳金；商铺续租期自2012年7月1日起至2017年6月30日止；在合同到期或提前终止后，乙方应在7天内将租赁场地交还甲方，场地内附属设施设备除自然折旧外应与交付乙方时一样完好等事项。两份租房合同乙方处均盖有“浙江怡华物业管理有限公司合同专用章”，被告李哲在乙方代表处签字。2016年12月15日，原告向“杭州市长生路58号西湖国贸539室浙江怡华物业管理有限公司李哲”发送催款函一份，要求被告浙江怡华物业管理有限公司及时支付拖欠租金181912.5元。被告浙江怡华物业管理有限公司确认收到上述函件，并于2017年2月8日向原告发送关于催款函的回函，载明了其从未与原告签订关于案涉房屋的租房合同，其对合同的真实性和合法性存有异议；其不是房屋的实际使用人，也不曾向原告支付过任何租金等事项。该函件于次日被签收。
2017年5月17日，被告李哲向原告出具承诺书一份，载明了其于2017年5月31日前自愿替被告浙江怡华物业管理有限公司向原告支付2016年整年及2017年半年度租金，合计181912.5元；其以杭州美湖商业经营管理有限公司名义与原告签订新的租赁合同，并于2017年5月31日前向原告支付2017年下半年租金71660元，2018年起租金标准为7元/平方米/天；其以杭州美湖商业经营管理有限公司名义与原告签订的租赁合同约定的租金，一年支付一次，先付后用，支付时间为下期租期开始前一个月（2017年除外）；若违反承诺书的任意约定，其承担与被告浙江怡华物业管理有限公司同样的违约责任。因原、被告就租金支付及房屋腾退发生争议，遂引讼争。
另查明，被告李哲自2008年7月起担任被告浙江怡华物业管理有限公司总经理，于2014年10月离职，并自2016年10月19日起担任案外人杭州美湖商业经营管理有限公司的法定代表人。2016年11月25日，第三人从杭州美湖商业经营管理有限公司处租得案涉房屋，用于经营三公奉面馆。在诉讼过程中，原告确认于2017年12月18日收回案涉房屋。
本院认为，本案的争议焦点有二：一、原告与被告浙江怡华物业管理有限公司之间是否成立房屋租赁合同关系；二、租金支付等法律责任的承担主体。
关于争点一，本院认为，被告李哲作为被告浙江怡华物业管理有限公司的总经理，使用被告浙江怡华物业管理有限公司的合同专用章，以被告浙江怡华物业管理有限公司名义与原告签订两份租房合同，原告有理由相信被告李哲有代理权的，该代理行为有效，故该两份租房合同对被告浙江怡华物业管理有限公司发生效力。被告浙江怡华物业管理有限公司对上述租房合同中“浙江怡华物业管理有限公司合同专用章”的真实性不予认可，但其并未提供充分证据证明，本院不予采信。
关于争点二，本院认为，被告浙江怡华物业管理有限公司作为承租人未按照约定的期限支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金合计181912.5元，已经构成违约，依法应当承担上述租金的支付义务及相应的违约责任。但被告浙江怡华物业管理有限公司抗辩称违约金过高，请求适当予以减免，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告浙江怡华物业管理有限公司应支付原告违约金16000元。因租赁期限届满后，被告浙江怡华物业管理有限公司未按约返还租赁物，故原告要求其参照合同约定的租金标准10106元/月支付自2017年7月1日至同年12月18日的占有使用费的主张，在法律许可的范围内，本院予以支持。被告李哲向原告出具承诺函，承诺于2017年5月31日前替被告浙江怡华物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金181912.5元，并承诺在违反承诺书约定的情况下，承担与被告浙江怡华物业管理有限公司同样的违约责任，故被告李哲应与被告浙江怡华物业管理有限公司连带支付上述租金、违约金及占有使用费。关于原告要求第三人连带支付占有使用费的主张，本院认为，第三人系与案外人杭州美湖商业经营管理有限公司签订的房屋租赁合同，其与被告浙江怡华物业管理有限公司之间并不存在合同关系，故原告在本案中要求其连带支付占有使用费依据不足，本院不予支持。被告李哲未到庭，视为其放弃抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江怡华物业管理有限公司、李哲于本判决生效之日起十日内向原告杭州工艺纺织品有限公司连带支付租金181912.5元、占有使用费56398元、违约金16000元；
二、驳回原告杭州工艺纺织品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4847元，由原告杭州工艺纺织品有限公司负担427元，被告浙江怡华物业管理有限公司、李哲连带负担4420元。
原告杭州工艺纺织品有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江怡华物业管理有限公司、李哲于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 丽
人民陪审员 赵惠健
人民陪审员 王意卿
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 朱 琦
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