济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第1093号
原告山东东城置业有限公司，住所地济南市。
法定代理人寿柏年，董事长。
委托代理人杜文堂，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人王笑菲，女，1986年6月10日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
被告熊飞舟，男，1972年9月30日出生，汉族，住贵州省金沙县。
原告山东东城置业有限公司（以下简称“东城置业”）与被告熊飞舟商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭，2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告东城置业委托代理人杜文堂、王笑菲到庭参加诉讼，被告熊飞舟经合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告东城置业诉称，原、被告于2013年11月28日签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的济南市历下区百合花园商品房一套，商品房总价款为1530061元，被告应于合同签订之日支付460061元，其余房款1070000元办理银行按揭，原、被告双方同时还约定被告未按借款合同约定偿还借款导致银行要求原告承担保证责任的，则原告有权解除主合同及补充协议并将商品房另行出售，且原告有权向被告追索赔偿金及追索债权的费用并从原告购房款中直接抵扣上述费用，其中赔偿金按房屋总价款的15%计算；若商品房已交付的，被告须在主合同及补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给原告，所发生的费用及损失由被告自行承担。
上述合同签订后，被告向原告全额支付了购房款，其中1070000元购房款通过按揭贷款方式支付，原告已向被告交付了房屋，但被告在偿还按揭贷款过程中未能按约定向贷款银行履行还款业务，导致原告承担了保证责任，对于被告的上述行为，根据原、被告双方所签《济南市商品房买卖合同》之补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同、收回房屋，并有权追究被告的违约责任。特诉至法院，请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《济南市商品房买卖合同》，合同编号为销售【字】201310543992；2、请求依法判令被告腾空上述商品房买卖合同项下的房屋（济南市历下区百合花园）并返还给原告；3、依法判令被告返还原告已垫付的银行贷款1068011.22元，并判令被告以1068011.22元为基数，按同期银行贷款利率标准赔偿原告垫付贷款期间（自2015年5月18日起至本案判决生效之日止）的利息损失；4、判决被告向原告支付赔偿金229509.15元及律师代理费51000元；5、本案诉讼费用由被告承担；6、依法判令上述3、4、5项诉请的款项从原告应返还被告的购房款中抵扣。
原告东城置业为证实其主张，提交如下证据：
证据1、企业法人营业执照和组织机构代码证、企业法定代表人身份证明、企业法定代表人身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格；
证据2、熊飞舟身份证复印件一份，证明被告主体资格；
证据3、《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201310543992），证明原被告双方存在商品房买卖合同关系的事实且基于该合同第六条及补充协议第六条第四款的约定，原告有权基于被告未能偿还按揭贷款的违约行为追究被告的责任，包括解除商品房买卖合同、支付赔偿金、垫付贷款期间的利息、律师费等；
证据4、收据三份，证明原、被告双方存在合同关系的事实且被告支付了全部购房款；其中2013年9月7日支付定金1万元；2013年9月24日支付首付款450061元；2014年1月14日通过按揭贷款方式支付107万元；
证据5、个人住房/商用房按揭贷款银企合作协议书（协议编号：（2011）按揭房合字第011号）；中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证—适用于综合体授信业务）；中信银行个人购房借款（抵押加阶段性保证—适用于综合授信业务）变更协议，证明基于原、被告的商品房买卖合同关系及原告于中信银行股份有限公司济南分行签订的合作协议，原告为被告在中信银行的贷款107万元提供了阶段性担保（自贷款之日至被告还清或办理完毕商品房的抵押登记手续之日止），目前被告尚未取得该商品房的房屋所有权证;
证据6、绿城百合花园交付流转单一份，济南百合花园房屋钥匙、卡交接单一份，房屋交付验收清单一份，证明原告向被告交付了涉案商品房；
证据7、中信银行业务凭证/客户回单二份及特种转账凭证一份，证明原告已代被告向中信银行偿还了剩余全部借款本息，共计1068011.22元；
证据8、民事委托代理合同、发票、律师费交付转账证明各一份，证明原告为向被告主张权利已实际支付律师代理费51000元。
被告熊飞舟未予答辩，也未提供证据。
经审理查明，原、被告于2013年11月28日签订《济南市商品房买卖合同》（合同号销售（字）201310543992），约定被告购买原告开发建设的济南市历下区百合花园商品房一套，商品房总价款为1530061元。合同约定买受人的付款方式为：（1）买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币460061元，剩余购房款人民币1070000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向出卖人指定的银行或公积金管理中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的相关合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的各项费用。（2）在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通。买受人（应要求贷款银行在本合同签订之日起30个工作日内）将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户；如按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自前述约定期限届满将剩余房款补足，并自上述期限届满后第二日开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金；如超过签署约定期限届满起45个工作日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外还应另按《商品房买卖合同》总金额的8%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同补充协议第六条第4项约定，本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和各项费用于《商品房买卖合同》解除之日自动抵消，对于抵消后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人；对于抵消后买受人尚需向出卖人偿付的金钱给付，出卖人有权继续追讨。若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的素有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵消。在出卖人代为偿还银行按揭贷款的本息、违约金、滞纳金、罚金等后，即视为出卖人将买受人原通过各种方式已支付的同等金额的房款（包括首付款及按揭贷款）退还给了买受人并用于归还了银行贷款，买受人因此对出卖人存在自始未付清相应金额房价款的逾期付款之事实。
2013年9月7日，被告熊飞舟向原告东城置业通过转账支付10000元，收款事由为定金；2013年9月24日，被告熊飞舟向原告东城置业通过转账支付450061元，收款事由为首付款；2014年1月24日，被告熊飞舟向原告东城置业通过转账支付1070000元，收款事由为中信指定款（商贷）。
2011年11月10日，甲方中信银行股份有限公司济南分行与山东东城置业有限公司签订《个人住房/商用房按揭贷款银企合作协议书》（协议编号：（2011）按揭房合字第011号）。协议约定，甲方对符合贷款条件的，购买乙方开发建设并依法销售的坐落于济南市历下区奥体中路以西、工业北路以南、中林路以北的经批准命名为绿城百合花园的房地产项目中的商品房的购房人发放个人住房/商用房按揭贷款。
2014年1月24日，甲方熊飞舟与乙方中信银行股份有限公司济南分行、丙方山东东城置业有限公司签订《中信银行个人房产抵押综合授信协议》（编号2014鲁银房信字第331377）。协议约定，本合同贷款金额为1070000元，用途为购买坐落于历下区百合花园的房屋，贷款期限为240个月，自2014年1月24日至2034年1月24日。甲方选择的还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日。协议第八条约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。第十条约定，丙方对甲方的所有应付款项自本合同生效之日起至甲方取得所购房屋所有权证、与乙方办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方持有之日止向乙方提供连带责任保证担保。如甲方在担保阶段内未能按照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行股份有限公司任何营业机构开户的账户中直接扣划相应金额。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。
2015年5月18日中信银行的业务凭证/客户回单显示，贷款人名称熊飞舟，还款人名称个贷业务在途资金，还款人账号7362010127304001601，本金1038209.56元，利息5267.62元。2015年5月18日中信银行的另一张业务凭证/客户回单显示，付款人名称为个贷业务在途资金，收款人名称为熊飞舟，付款人账号为7362010127304001601，金额为人民币24534.04元。2015年8月28日中信银行的特种转账凭证显示，付款人为东城置业，收款人为付款人东城置业向收款人个贷业务在途资金，收款人账号为7362010127304001601，金额为人民币1068011.22元，摘要为东城置业偿还熊飞舟个贷，补到2015年5月18日回单，原回单作废。
另查明，合同号销售（字）201310543992的《济南市商品房买卖合同》除在产权登记部门办理商品房合同备案登记外，至今尚未办理房产证及过户手续。
又查明，东城置业就本案诉讼与山东众成仁和律师事务所签订诉讼业务委托代理合同并按合同支付律师费51000元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告在履行授信协议中逾期还款，导致原告代被告向中信银行股份有限公司济南分行还款1068011.22元。根据原、被告在《商品房买卖合同》合同补充协议第六条第4项的约定，因被告的上述违约行为，原告有权解除双方间的《商品房买卖合同》，被告应按合同标的即房款总价的15%向原告支付违约金229509.15元，且该商品房已实际交付被告，被告须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给原告。另结合双方的商品房买卖合同合同补充协议第六条第4项约定，原告为被告垫付的银行借款本息及相关费用被告依法亦应给付原告，被告为原告已垫付的银行贷款为1068011.22元，利息应以1068011.22元为基数，按同期银行贷款利率标准赔偿原告垫付贷款期间（自2015年5月18日起至本案判决生效之日止）的利息损失。关于原告律师代理费用51000元的主张，符合双方约定，亦不违反禁止性规定，本院予以支持。因被告已经足额支付购房款，合同解除后原告应返还被告购房款，上述原告为被告垫付的银行借款本息及相关费用从原告返还被告购房款中直接扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告山东东城置业有限公司与被告熊飞舟于2013年11月28日签订的合同号为销售（字）201310543992的《济南市商品房买卖合同》；
被告熊飞舟于本判决生效之日起十五日内腾空上述商品房买卖合同项下的房屋（济南市历下区百合花园）并返还给原告山东东城置业有限公司；
被告熊飞舟返还原告山东东城置业有限公司已垫付的银行贷款1068011.22元，并判令被告熊飞舟以1068011.22元为基数，按同期银行贷款利率标准赔偿原告垫付贷款期间（自2015年5月18日起至本案判决生效之日止）的利息损失；
被告熊飞舟向原告山东东城置业有限公司支付赔偿金229509.15元；
被告熊飞舟向原告山东东城置业有限公司支付律师代理费51000元；
六、上述三、四、五项判决的款项从原告山东东城置业有限公司应返还被告熊飞舟的全部购房款抵扣后执行。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币29830元，保全费5000元，由被告熊飞舟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 于 群
人民陪审员 李 靖
人民陪审员 陈桂芳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 薛 莲