浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4512号
上诉人（原审第三人）：龚泮良,男,1952年2月7日出生,汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审第三人）：陈爱华,女,1953年10月24日出生,汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍江，浙江红太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟燕姣,女,1982年3月22日出生,汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：张国阳，浙江容海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。
法定代表人：吴军荣。
委托诉讼代理人：刘追平，浙江大平律师事务所律师。
上诉人龚泮良、陈爱华因与被上诉人孟燕姣、浙江融华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚泮良、陈爱华上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决认定其和浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。一、原审判决以其未提供《商品房买卖合同》为由，认定商品房买卖合同无效是错误的。没有商品房买卖合同，无法办理预售房产登记备案，预售房产登记备案是对商品房买卖合同的确认。二、原审判决以备案登记金额明显低于市场销售价格为由，认定商品房买卖合同无效，缺乏依据。不同期间的房屋销售价格存在波动，在未经评估的情况下，原审法院认定案涉房屋转让价格明显低于市场销售价格是错误的。三、其与浙江融华置业有限公司签订的商品房买卖合同没有违反法律的强制性规定，也不存在恶意串通损害他人利益的情形，且已经办理了预售房产登记备案，原审法院认定该合同无效亦缺乏法律依据。四、2015年1月6日，其出借给浙江融华置业有限公司400万元借款，当日办理了包括案涉房产在内的5套房产的网签手续。2015年12月10日，浙江融华置业有限公司因无法归还借款，与其协商达成一致意见，约定由浙江融华置业有限公司将前述5套房产作价500万元抵偿给其，余款100万元于房产过户后付清，并于当日交付钥匙。其已实际占有使用案涉房屋，其在2017年6月一审庭审后才知道孟燕姣强行更换门锁，将一些办公桌放置房屋内。之后，其及时更换了钥匙并实际占有了案涉房屋。
孟燕姣辩称，一、根据本案现有证据材料足以证明龚泮良、陈爱华与浙江融华置业有限公司之间并没有真实的商品房买卖合同关系，而是借款担保的一种形式。龚泮良、陈爱华在上诉理由中也讲到当时400万元借款用5套房子进行抵押和担保。二、鉴于龚泮良、陈爱华与浙江融华置业有限公司之间没有真实的买卖关系，所以仅完成了网签环节，双方并没有形成书面的商品房买卖合同。三、房屋的市场价格是一个大众都知晓的价格情况，网签的价格远远低于实际的市场价格。四、龚泮良、陈爱华与浙江融华置业有限公司出于借款安全的考虑将本已出售给孟燕姣的房屋用网签的形式作抵押担保，该行为客观上已经损害了孟燕姣的合法权益，故网签合同是一个无效合同。四、关于占有的问题。浙江融华置业有限公司在2016年6月份就已将房屋交付给孟燕姣实际占有使用，其也实际交付了电费等相关费用。龚泮良、陈爱华在二审庭审前一天强行撬开案涉房屋的房门，并将正在装修的相应财物进行搬离。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
浙江融华置业有限公司辩称，涉案房屋最初由其出卖给孟燕姣，其取得预售许可后通知孟燕姣办理签约备案，孟燕姣在2013年12月25日给其出具了一份承诺书，承诺在2014年3月1日进行备案及交房，如果逾期办理一切责任由孟燕姣承担。嗣后，孟燕姣一直没来办理，导致后续事情的发生。其希望各方协商解决。
孟燕姣向一审法院起诉请求：确认孟燕姣与浙江融华置业有限公司于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效；确认龚泮良、陈爱华与浙江省义乌市融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；撤销浙江省义乌市融华置业有限公司将锦绣篁园篁园路333号4单元301室的房产备案给龚泮良、陈爱华的行为；浙江省义乌市融华置业有限公司将锦绣篁园篁园路333号4单元301室的房产备案登记至孟燕姣名下。
一审法院认定事实：浙江融华置业有限公司是一家房地产开发企业，2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。浙江融华置业有限公司拿到商品房项目的建设用地使用权后，即向外进行商品房的预售。2011年4月9日，孟燕姣向浙江融华置业有限公司交纳了认购锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产的全款，共计178万元。2012年11月6日，浙江融华置业有限公司取得该商品房项目的《商品房预售证》，2013年12月20日，孟燕姣和浙江融华置业有限公司签订了购买锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产的《商品房买卖合同》。2015年1月6日，浙江融华置业有限公司向龚泮良借款400万元，同日，浙江融华置业有限公司在义乌市房地产管理处为龚泮良、陈爱华办理了该套商品房的预售房产备案登记，备案金额为948345元。2016年6、7月份，浙江融华置业有限公司将上述商品房交付给孟燕姣使用。另，龚泮良、陈爱华申请对孟燕姣和浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》形成时间进行鉴定，但因龚泮良、陈爱华未按期交纳鉴定费用，鉴定机构未出具鉴定意见。视为龚泮良、陈爱华撤回鉴定申请。
一审法院认为，孟燕姣在浙江融华置业有限公司取得商品房预售许可证之前，就向浙江融华置业有限公司认购了本案讼争的商品房，并在浙江融华置业有限公司取得商品房预售许可证后及时补签了《商品房买卖合同》，孟燕姣和浙江融华置业有限公司双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，孟燕姣和浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。浙江融华置业有限公司自始自终否认与龚泮良、陈爱华之间存在商品房买卖的合意，且龚泮良、陈爱华在整个庭审过程中未有提供与浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，目前虽然该商品房预售备案登记在龚泮良、陈爱华名下，但备案登记金额仅有948345元，明显低于市场销售价格，为此，浙江融华置业有限公司与龚泮良、陈爱华之间的商品房买卖合同应当认定为无效。基于无效合同产生的商品房预售备案登记也是无效的，应予撤销。依照合同约定以及法律规定，浙江融华置业有限公司有义务将本案讼争商品房预售备案在孟燕姣名下，为此，孟燕姣的诉请依法应予支持。陈爱华经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条的规定，判决：一、孟燕姣与浙江融华置业有限公司于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、龚泮良、陈爱华与浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、浙江融华置业有限公司于判决生效后五日内撤回将锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产给龚泮良、陈爱华的预售备案登记。四、浙江融华置业有限公司于判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号4单元301室房产备案登记至孟燕姣名下。案件受理费40元，由浙江融华置业有限公司负担。
二审期间，孟燕姣未提供新的证据。龚泮良、陈爱华提供了以下证据：
证据1、义乌市不动产登记中心预售房产证明一份，证明房产网签的时间是2015年1月6日；
证据2、浙江融华置业有限公司出具的证明一份，证明涉诉房屋合同被浙江融华置业有限公司借回并因保管不当遗失；
证据3、补充协议一份，证明浙江融华置业有限公司和龚泮良、陈爱华于2015年12月10日达成借款抵购房款的事实；
证据4、照片7张，证明龚泮良实际占用涉案房屋；
证据5、涉诉房屋周边房产司法拍卖情况网络截图打印件一份，证明涉诉房产成交价948345元是符合市场价格的。
对龚泮良、陈爱华提供的证据，孟燕姣发表意见：证据1、真实性无异议，对证明对象有异议，这不是真实的商品房买卖网签，而是一种借款担保。证据2、证据3、三性均有异议，证明内容与浙江融华置业有限公司在一审中的陈述不一致，与龚泮良、陈爱华庭审的陈述也是相矛盾的。证据4、三性均有异议，照片中看不出是案涉房屋。龚泮良昨晚强行撬开其正在装修的房屋，其已向公安机关报案。证据5、均为复印件，真实性有异议，关联性也有异议，这些房屋与本案房屋不具有可比性，其签订本案房屋买卖合同的价格是178万。浙江融华置业有限公司发表意见：证据1、真实性无异议，已预售登记是客观的。证据2、真实性无异议，该证明由其出具。2015年1月6日，其以案涉房屋抵押向龚泮良借款，为备案所需，其与龚泮良、陈爱华签订过一份《浙江省商品房买卖合同》。后来孟燕姣去建设局上访时，为了解情况其向龚泮良借用过，之后遗失了。证据3、真实性无异议。其于2015年初向龚泮良借款400万元，并将五套房屋预售备案给龚泮良、陈爱华作为抵押。之后因无力还款，在龚泮良、陈爱华的要求下，将五套房屋折价抵偿给龚泮良、陈爱华。证据4、真实性不清楚。证据5、真实性可进行核实。对于相关房屋的价值如果要明确，应当提起相关的鉴定程序。
浙江融华置业有限公司提供了国内特快专递邮件详情单回执联和2013年12月25日孟燕姣出具的承诺书一份，证明其已及时通知孟燕姣办理预售备案，但系孟燕姣迟于办理。
对浙江融华置业有限公司提供的证据，孟燕姣发表意见:对快递回单的真实性没有异议。对承诺书真实性有异议，其未出具该份承诺书。且该承诺书不合常理，其作为房屋买受人，目的是及时接受交房，尽早取得房屋所有权。关联性有异议，即使承诺书的签名系其所留，也与本案无关。承诺书仅涉及合同履行过程中的房屋备案及交付时间问题，不涉及商品房买卖合同的设立和终止。合法性有异议，该承诺书内容不是其真实意思表示，落款签名和正文填写内容明显不是同一人所写。龚泮良、陈爱华发表意见:该份证据证明孟燕姣由于考虑2014年3月份左右房价下降的因素，拒绝办理备案登记和交付涉诉房屋，并愿意承担购房款30%的代价作为解除合同的赔偿。由此可明确孟燕姣与浙江融华置业有限公司的房屋买卖合同已经解除。
本院对龚泮良、陈爱华提供的证据1予以认定。浙江融华置业有限公司对证据2、证据3的真实性无异议，本院对证据2、证据3的真实性予以确认。证据4，仅依据该照片不足以证明其证明目的，龚泮良、陈爱华根据该证据主张的事实与本案已查明的案涉房屋已交付孟燕姣占有使用的事实不符，故本院对该证据不予认定。证据5,该证据反映的内容与本案不具有关联性，本院不予认定。浙江融华置业有限公司提供的国内特快专递邮件详情单回执联，孟燕姣对真实性无异议，本院对该证据予以认定。鉴于孟燕姣对承诺书的真实性有异议，而该承诺书内容又与孟燕姣和浙江融华置业有限公司签订商品房买卖合同效力的争议焦点无关，本院对承诺书不予认定。
本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2015年12月10日，浙江融华置业有限公司与龚泮良、陈爱华签订补充协议一份，约定“甲方（浙江融华置业有限公司）于2015年1月6日向乙方（龚泮良、陈爱华）借款人民币400万元，但在还款时间内未能按时归还本息，甲、乙双方同意将甲方五套房产（锦绣篁园项目：篁园路333号1单元702室、3单元701室、4单元301室、4单元702室及5单元702室的商品房）以500万元价格绝卖给乙方，前述400万元借款转为购房款，利息免除，余款100万元在办理不动产权证时付清。”
本院认为，根据2015年1月6日浙江融华置业有限公司向龚泮良借款且当日浙江融华置业有限公司将案涉房屋备案登记至出借人名下，以及在该借款不能按期归还时双方协商以房抵债的事实，足以认定龚泮良、陈爱华与浙江融华置业有限公司签订商品房买卖合同的目的是为了借款清偿提供担保，合同中双方的意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案龚泮良、陈爱华与浙江融华置业有限公司基于虚假意思表示订立的商品房买卖合同应认定为无效。而浙江融华置业有限公司与孟燕姣之间的案涉房产买卖合同关系真实有效，且合同主要义务如支付购房款、交付房屋等均已履行，孟燕姣亦已实际占有该房屋。综合本案案情，原审法院判令浙江融华置业有限公司将案涉房产备案登记自龚泮良、陈爱华名下撤回，并备案登记至孟燕姣名下并无不当。龚泮良、陈爱华的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人龚泮良、陈爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 徐 晋
审 判 员 应 倩
二〇一七年十一月二十一日
代书记员 崔立娜