河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终3069号
上诉人（原审被告）：高寿贤，男，1976年12月2日出生，汉族，住孟州市。
上诉人（原审被告）：谢建军，男，1970年6月23日出生，汉族，住孟州市。
上诉人（原审被告）：李培胜，男，1966年3月3日出生，汉族，住所地郑州市金水区，现住孟州市。
三上诉人共同委托代理人：可亚洲，河南承通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟州市南庄镇南庄一村村民委员会。
法定代表人：武松林，该村村委会主任。
上诉人高寿贤、谢建军、李培胜与被上诉人孟州市南庄镇南庄一村村民委员会（以下简称南庄一村村委会）租赁合同纠纷一案，高寿贤、谢建军、李培胜不服孟州市人民法院于2016年10月14日作出的（2015）孟民南初字第56号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人李培胜及其与高寿贤、谢建军的共同委托代理人可亚洲，被上诉人南庄一村村委会的法定代表人武松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月19日，南庄一村村委会与高寿贤签订了房屋租赁合同，合同约定：“……，经村双委决定，现将郑孟路南门面房对外承租，条件如下：1、承租门面租期壹年，每间3500元一次交清（每年的元月1日起至12月31日止）计叁间；2、在承租期间，不能干预村内对市场每月9、19、28三个会（集市）的安排。未经甲方（原告南庄一村村委会）同意不准转租他人。……、甲方南庄一村民委员会、武松林，乙方高寿贤。”此前，高寿贤已连续租用该门面房数年，每年与南庄一村村委会签订一次合同。高寿贤承租房屋期间，在房屋后增建六小间平房、一间棚屋。2013年3月3日高寿贤未经南庄一村村委会同意将该租赁房屋转租李培胜，增建房屋转让给李培胜，收取转让费20000元。李培胜承租后，随即将房屋转租给谢建军，收取谢建军20000元增建房屋的转让费用，后又收取了2014年、2015年房屋租金。南庄一村村委会与高寿贤所签合同到期后，南庄一村村委会于2014年1月18日与案外人李三广、李武就上述三间房屋签订了租房合同，约定期限一年，租金5000元／间，共计15000元，李三广于2014年3月18日向南庄一村村委会交纳租金15000元。之后，南庄一村村委会向高寿贤催要租金及退还房屋时，高寿贤等拒不退还房屋，也不交纳租金。2015年3月，南庄一村村委会村民自发用土将本案所涉房屋门口堵上，导致谢建军无法正常使用，从房屋中搬出。自2015年9月起，李培胜实际占有、使用该房屋。庭审后，经调解，南庄一村村委会同意所主张的租金损失按其与高寿贤所签合同租金标准即10500元／年计算，另同意以20000元折价接收高寿贤增建的房屋，可在应赔偿租金损失中扣除。
原审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。本案中，南庄一村村委会与高寿贤签订房屋租赁合同，约定租期一年，并约定未经南庄一村村委会同意不准转租他人。高寿贤在承租期内未经南庄一村村委会同意擅自将房屋转租给李培胜，李培胜承租后又将该房屋转租给谢建军，违反合同约定，因此南庄一村村委会与高寿贤所签订的合同，应当解除，房屋应当返还，南庄一村村委会要求返还房屋的请求，符合法律规定，该院予以支持。因现房屋实际由李培胜占有，因此应由李培胜返还出租房屋。因高寿贤未按合同约定，擅自转租房屋，谢建军、李培胜使用房屋且未向南庄一村村委会交纳租金，导致南庄一村村委会与案外人签订的合同无法履行，遭受租金损失，高寿贤应予赔偿，谢建军、李培胜应对该损失承担连带责任。南庄一村村委会要求损失标准按照其与高寿贤签订的租房合同约定10500元／年，从合同到期次日即2014年1月1日起计算至判决返还房屋之日止，符合法律规定，该院予以支持。高寿贤承租房屋后，增建了房屋，应视为增添附属物，因增建房屋在转让与李培胜、及李培胜转让谢建军时均以20000元作价，并已与租赁房屋形成整体利用，现仍有利用价值，且南庄一村村委会同意按20000元作价接收，在应赔偿租金损失中扣除，故增建房屋可归南庄一村村委会所有。高寿贤、谢建军、李培胜的答辩意见，无事实和法律依据，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第一百一十二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条之规定，原审法院判决如下：一、解除孟州市南庄镇南庄一村村民委员会与高寿贤于2013年元月19日签订的租房合同；二、限李培胜于本判决生效后立即返还孟州市南庄镇南庄一村村民委员会位于孟州市××门面房三间；三、限高寿贤于本判决生效后立即赔偿孟州市南庄镇南庄一村村民委员会租金损失，损失从合同到期次日即2014年1月1日起至判决确定返还房屋之日止按10500元／年计算，谢建军、李培胜对上述损失承担连带清偿责任；四、高寿贤承租后增建的房屋折价20000元由孟州市南庄镇南庄一村村民委员会接收，折价款可在上述第三项赔偿损失中扣除。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三被告共同承担。
高寿贤、谢建军、李培胜不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审，并由南庄一村村委会承担二审诉讼费用。理由为：原审认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。第一，南庄一村村委会在一审时没有依法选举出村民委员会组成人员，原审认定武松林未该村村委主任和党支部书记没有事实和法律依据。孟州市南庄镇党委、人民政府于2016年6月20日出具的证明违反了《中国共产党党章》、《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》和《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国村民委员会选举法》等特别法的相关规定，属于违法证据。原审采信该证明的证据效力属于违法。上诉人在原审时多次提出依据法律规定，武松林没有参与本案诉讼的主体资格。南庄一村村委会没有依法选举出第八届村民委员会成员，也没有依法进行党支部的换届选举。孟州市南庄镇党委没有做出批准南庄镇南庄一村的党支部书记。原审让武松林作为南庄一村村委会的法定代表人参与本案诉讼，实属认定事实错误，适用法律错误。村民委员会的主任依据上述法律选举产生，之后由当地民政局向依法选举通过的村民委员会的主任颁发《当选证书》，村民委员会的主任才能依法具有村委法定代表人的资格，行使村委会主任的职权。该证书即为依法登记的内容，原判规避该内容，认定事实错误。第二，南庄一村村委会与高寿贤签订的房屋租赁协议期限为一年，截止2014年1月1日，双方签订的协议已经到期。本案判决时已经到2016年10月，该协议就没有解除的法律事实和法律依据，原审判决第一项属于错误判决。第三，原判第一项与第二项存在矛盾之处，既判决解除南庄一村村委会与高寿贤的房屋租赁协议，又要判决让李培胜返还涉案房屋，二者不能同时存在。第四，南庄一村村委会2014年1月份没有进行公开竞标。南庄一村村委会将涉案房屋出租给李三广、李武的房屋租赁协议不具有法律效力。涉案房屋在2014年1月份起，由谢建军使用经营建军烩面，武松林及其所谓南庄一村干部多次在该店就餐消费，从未对该房屋的租赁问题提出过异议。在谢建军使用该房屋时，如果南庄一村村委会与李三广、李武签订房屋租赁协议，村委须将谢建军正在使用的涉案房屋收回交付给李武、李三广。然而事实上，谢建军是一直在使用中，直至2015年夏天，由谢建军将房屋交给李培胜。李武、李三广从未实际收到该涉案房屋的租赁使用权。第五，高寿贤将自己租赁期限内的房屋交给李培胜，李培胜将房屋交给谢建军使用，是按照协议约定的房屋租金转租的，没有从中营利。高寿贤将自己修建的房屋以2万元的价格转让给李培胜，李培胜又以同样的价格转让给谢建军，是以三人的意思表示同意为基础协商确定的。原判以三上诉人的意思表示为基础，在未经三上诉人同意的情况下，强行将该房屋以2万元的价格判决转让给南庄一村村委会没有事实及法律依据。
南庄一村村委会庭审中答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
根据上诉人高寿贤、谢建军、李培胜与被上诉人南庄一村村委会的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审判决是否正确。
针对本案争议焦点，高寿贤、谢建军、李培胜申请证人李某、谢某出庭作证，其中李某称，其系南庄一村党员，该村自2011年以来经过三次选举，每次选举均未成功，选举的时间记不清楚了，现任党支部书记系宋顺；谢某称，其系南庄一村党员，该村自2011年之后进行过三次选举，选举一直未成功，党支部书记由宋顺代理，武松林现在不是村委主任和党支部书记，谢某系李培胜的姐夫。高寿贤、谢建军、李培胜提供该二证人证言拟证明，2011年后，南庄一村村委会和纺织部都没有改选新成员，武松林既不是现任村委主任也不是现任党支部书记，其没有资格作为南庄一村村委会的法定代表人参与本案诉讼。南庄一村村委会对该二证人证言的质证意见为，证言不属实，南庄镇政府出具有证明，党支部书记的任命也有党委下发的文件。
南庄一村村委会提供南庄镇人民政府2016年1月6日出具的证明一份，证明南庄镇政府任命武松林为南庄一村村委会主任。高寿贤、谢建军、李培胜对南庄一村村委会提供的证据的质证意见为，该证据不具有合法性，武松林应当拿出民政部门和南庄镇人民政府共同签署的当选证书，而不应由人民政府出具证明，村民委员会主任是按照村民委员会组织法和选举法由村民直接选举产生，而不是由人民政府出具证明。
关于证据的认定，高寿贤、谢建军、李培胜提供的证人证言与南庄一村村委会提供的南庄镇人民政府出具的证明相矛盾，根据证据的效力，本院对高寿贤、谢建军、李培胜提供的证人证言不予采信，对南庄一村村委会提供的南庄镇人民政府出具的证明予以采信。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，南庄一村村委会与高寿贤签订的《租房合同》合法有效，承租人高寿贤在租赁期间未经出租人同意将房屋转租给他人，在租赁期间届满后，次承租人使用该房屋的行为视为高寿贤继续使用租赁物，南庄一村村委会对高寿贤继续使用租赁物并未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，南庄一村村委会可以随时解除合同。高寿贤未经南庄一村村委会同意擅自转租，南庄一村村委会有权要求解除租赁合同。涉案房屋由高寿贤转租给李培胜，李培胜又转租给谢建军并收取2014年和2015年租金，可以认定李培胜实际占有该房屋，原审判令李培胜返还涉案房屋，并无不当。高寿贤与李培胜自2014年1月1日起均未向南庄一村村委会交纳租金，给南庄一村村委会造成租金损失，原审按照南庄一村村委会与高寿贤签订的租赁合同约定的租金计算租金损失，亦无不当。关于高寿贤增建的房屋，高寿贤并未提供证据证明其增建房屋时经南庄一村村委会同意，故南庄一村村委会在与高寿贤解除租赁合同时，有权要求高寿贤恢复租赁物的原状，即拆除增建房屋；但考虑到新增房屋仍有使用价值，在征得南庄一村村委会同意作价补偿的情况下，参照高寿贤转让给李培军及李培军转让给谢建军时的价格，原审据此判令该新增房屋折价20000元由南庄一村村委会接收，较为合理。故高寿贤、谢建军、李培胜的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由高寿贤、谢建军、李培胜承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一六年十二月十四日
书记员 郝 聪