福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0111民初1306号
原告陈磊，男，1978年8月1日出生，汉族，住址福州市鼓楼区。
原告杨欣，女，1972年1月27日出生，汉族，住址福州市鼓楼区。
原告吴蓓蕾，女，1969年3月29日出生，汉族，住址福州市台江区。
原告郭椿，男，1971年2月6日出生，汉族，住址福州市台江区。
委托代理人杨欣（本案原告之一）。
被告福州中维房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人郑钟，总经理。
委托代理人邓允、吴天韵，公司员工。
原告陈磊、杨欣、吴蓓蕾、郭椿与被告福州中维房地产开发有限公司商品房预售合�纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由审判员陈阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈磊、杨欣、吴蓓蕾及福州中维房地产开发有限公司的委托代理人邓允到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈磊、杨欣、吴蓓蕾、郭椿诉称：原告与被告于2013年3月14日签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告按套计价以3494016元购买被告开发预售的位于福州市晋安区商业房，该商品房建筑面积88.23平方米、套内建筑面积74.45平方米，如与产权登记的套内建筑面积不符，双方不解除合同，面积误差比绝对值在3%以内的多还少补，据实结算房价款等等。之后双方依约履行合同义务，原告在办理产权登记时发现产权登记的建筑面积比合同约定的面积减少了1.66平方米、而套内建筑面积比合同约定的面积增加了0.25平方米，原告依约向被告补交了套内建筑面积差价款9900元，而被告拒绝向原告返还建筑面积差价款65738元。请求被告返还原告建筑面积差价款65738元（3494016元÷88.23平方米×1.66平方米）。
被告福州中维房地产开发有限公司辩称：本案商品房系按套计价出售，产权登记的建筑面积与合同约定的面积虽有误差，但双方在合同补充协议中约定按套内面积误差进行结算，已排除按建筑面积误差进行结算。故被告不构成违约，无需返还原告相应房款，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告杨欣、吴蓓蕾、郭椿及原告陈磊之妻陈榕与被告于2013年3月14日签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告按套计价以3494016元购买被告开发预售的位于福州市晋安区商业房，该商品房建筑面积88.23平方米、套内建筑面积74.45平方米，其中合同第五条约定，当事人选择按套计价的，不适用本条关于建�面积与套内建筑面积均发生误差时据实结算房价款的处理方式，双方在补充协议第十四条约定，合同约定的套内面积如与产权登记的套内面积不符，双方不解除合同，面积误差比绝对值在3%以内的多还少补，据实结算房价款。之后，双方依约履行了付款交房义务。原告在办理产权登记时发现产权登记的建筑面积比合同约定的面积减少了1.66平方米、而套内建筑面积比合同约定的面积增加了0.25平方米，原告依约向被告补交了套内建筑面积差价款9900元，因被告拒绝向原告返还建筑面积差价款，引起纠纷，原告遂诉至本院。
另查，因本案商品房原产权人之一陈榕死亡，原告陈磊依其遗嘱继承了陈榕名下份额，并办理了过户登记手续。
以上事实，有《商品房买卖合同》及合同补充协议、购房发票、房屋所有权证、遗嘱、原告陈磊与陈榕的结婚证及当�人陈述为证，本院予以确认。
本院认为：被告作为房地产开发企业将商品房预售原告，双方之间系商品房买卖法律关系，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非立案案由不当得利纠纷，应予纠正。本案《商品房买卖合同》及补充协议，符合有关法律规定，是为有效，当事人应依约履行。依《商品房销售管理办法》第十八条及第十九条相关规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。可见，商品房买受人与出卖人对于按套（单元）计价的预售房屋可以自行选择以房屋套内建筑面积或者建筑面积中的两项或一项发生误差时的处理方式，并以该约定作为双方认定和处理违约情形的标准。本案商品房买卖合同未对交付的房屋产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积差异情形进行约定，但在补充协议中已经对产权登记的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积差异处理进行了约定，应视为双方已选择了房屋套内建筑面积差异而排除了建筑面积差异作为违约的认定标准，即使商品房产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积出现差异，无论增减，双方不再就此据实结算房价款。因此，该约定并不构成显失公平，亦不存在重大误解。故原告的诉讼请求，于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
驳回原告陈磊、杨欣、吴蓓蕾、郭椿的诉讼请求。
案件受理费1443元，适用简易程序减半收取721.5元，由原告陈磊、杨欣、吴蓓蕾、郭椿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 陈阳
二〇一六年六月十四日
书记员 陈盛
附本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应�按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比�出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在�同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退�。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。