济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民一初字第1805号原告中国重型汽车集团房地产开发公司，住所地济南市。法定代表人杨斌，董事长。委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。委托代理人孙培奉，山东舜天律师事务所律师。被告宋琳，住山东省齐河县。原告中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）与被告宋琳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重汽房地产公司的委托代理人韩祥成到庭参加诉讼。被告宋琳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重汽房地产公司诉称，2009年7月1日，原告重汽房地产公司与被告宋琳签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告宋琳购买原告重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区彩世界小区7号楼2单元901室商品房一套。总房款为195605元，被告宋琳首付款78605元，剩余房款11.7万元通过向齐鲁银行贷款的方式进行支付，并由原告重汽房地产公司提供阶段性连带保证担保。合同签订后，原告重汽房地产公司向被告宋琳交付了上述房屋。但由于被告宋琳未按约定偿还齐鲁银行的借款本息，导致原告重汽房地产公司承担了担保责任，原告重汽房地产公司依约有权解除商品房买卖合同。为维护原告重汽房地产公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，腾退房屋；2、被告宋琳偿还原告重汽房地产公司为其垫付的银行贷款本息131755.92元，以及至判决生效止的利息；3、被告宋琳向原告重汽房地产公司支付违约金和房屋折旧费计53590.41元；4、本案受理费及其他损失由被告承担。被告宋琳未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理本院认定，2009年7月1日，原告重汽房地产公司与被告宋琳签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，约定由被告宋琳购买原告重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区彩世界小区7号楼2单元901室商品房（以下简称涉案房屋）一套，房屋建筑面积为41.06平方米。房屋总价款为195605元；付款方式为银行按揭付款，其中首付款78605元，贷款11.7万元，并由原告重汽房地产公司提供阶段性连带保证担保；原告重汽房地产公司应于2010年4月30日前，将涉案房屋交付给被告宋琳使用。该合同附件四、补充协议第一条第6款约定“出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。超过三个月仍未偿还的，出卖人有权单方解除买卖合同，收回房屋所有权，并有权另行出售，将房款扣除所承担的担保金额及受到的损失后退还买受人，不足扣除的，由买受人补足。买受人不履行贷款还款义务导致出卖人承担担保责任的，买受人除应当偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项外，还应赔偿给出卖人造成的一切损失，买受人按购房款的10%向出卖人支付违约金。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人解除买卖合同，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已签署、领取的买卖合同及相关协议、付款证明等交还给出卖人，协助出卖人办理好合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。买受人已入住的，须在5日内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人另行赔偿。已发生的装修等费用由买受人承担。该条款不影响出卖人向买受人追究其他违约责任……”。为支付上述购房款，被告宋琳（甲方）与齐鲁银行股份有限公司济南历城支行（乙方）、原告重汽房地产公司（丙方）签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》一份，该合同约定由被告宋琳向乙方贷款人民币11.7万元，贷款期限为228个月，自2009年11月10日起到2028年11月10日止；贷款归还方式为按月等额本金还款，还款日期为每月20日。该合同第二十四条约定甲方未按合同约定还款计划清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同载明的贷款利率加收50%的罚息，至违约事件消除之日。并约定“发生下列任一情况，甲方均构成违约或视为甲方违约：1、甲方不安合同规定按时偿还借款本息或其他应付款项……”，原告重汽房地产公司对上述借款承担阶段性连带保证责任。2010年5月10日，原告重汽房地产公司向被告宋琳交付了涉案房屋。2012年12月7日，齐鲁银行股份有限公司济南历城支行以被告宋琳为按时偿还借款本息为由，扣划了原告重汽房地产公司131755.92元，被告宋琳至今未偿还。现原告重汽房地产公司诉至本院，请求：1、解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，腾退房屋；2、被告宋琳偿还原告重汽房地产公司为其垫付的银行贷款本息131755.92元，并支付以131755.92元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年12月7日起至本判决生效之日止的利息；3、被告宋琳向原告重汽房地产公司支付违约金和房屋折旧费计53590.41元；4、本案受理费及其他损失由被告承担，该项诉讼请求指的是案件受理费。以上事实，有原告重汽房地产公司提交的商品房买卖合同及补充协议、物业验收交接记录、个人房屋按揭借款合同、齐鲁银行还款凭证、发票等在案为凭，并经原告重汽房地产公司的当庭陈述为证。本院认为，原告重汽房地产公司与被告宋琳签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定享有权利并履行义务，被告宋琳应当依约支付购房款并按时偿还银行按揭贷款。因被告宋琳未按时偿还齐鲁银行股份有限公司济南历城支行的按揭贷款，根据原告重汽房地产公司、被告宋琳与齐鲁银行股份有限公司济南历城支行的个人房屋按揭借款合同，原告重汽房地产公司作为保证人因此承担了131755.92保证责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的约定，被告宋琳存在逾期偿还借款本息而导致原告重汽房地产公司承担保证责任并超过三个月内未偿还，原告重汽房地产公司有权解除商品房买卖合同，并要求被告宋琳腾交房屋、偿还原告重汽房地产公司代其支付的131755.92元。原告重汽房地产公司要求被告宋琳支付因代付银行贷款本息131755.92元产生的自偿还之日至判决生效之日利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对原告重汽房地产公司要求被告宋琳支付违约金和房屋折旧费计53590.41元，其中违约金为按照合同约定总价款195605的10%即19560.5元，符合合同约定，本院予以支持；关于房屋折旧费的诉讼请求，原告重汽房地产公司主张自2010年5月10日房屋交付之日起计算至2013年11月4日起诉之日止共计1274天，以合同约定总价款195605元为本金，按照年百分之五的折旧率计算，为195605元×5%×1274天／365天=34137.09元，符合双方合同约定，原告重汽房地产公司主张34029.91元，系对权利的行使，本院予以认定。被告宋琳于法定期间既未提出答辩意见，亦未提出相反的证据及到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国重型汽车集团房地产开发公司与被告宋琳于2009年7月1日签订的《济南市商品房买卖合同》及其补充协议。二、被告宋琳于本判决生效之日起20日内向原告中国重型汽车集团房地产开发公司腾交坐落于济南市天桥区彩世界小区7号楼2单元901室商品房。三、被告宋琳于本判决生效之日起10日内向原告中国重型汽车集团房地产开发公司偿还垫付款131755.92元。四、被告宋琳于本判决生效之日起10日内向原告中国重型汽车集团房地产开发公司支付违约金19560.5元。五、被告宋琳于本判决生效之日起10日内向原告中国重型汽车集团房地产开发公司支付房屋折旧费34029.91元。六、驳回原告中国重型汽车集团房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4210元，由被告宋琳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 韩 峰人民陪审员 吴 昕人民陪审员 韩敬君二〇一四年十一月十七日书 记 员 郝慧明