太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小商初字第00308号
原告太原市全佳商贸有限公司，住所地太原市晋源区南瓦窑村村南，组织机构代码74350938-5。
法定代表人白燕丽，经理。
委托代理人芦仙萍，女。
委托代理人张玉朝，山西弘韬律师事务所律师。被告太原市牛羊肉类加工厂，组织机构代码11010532-1。
法定代表人梁开川，厂长。
委托代理人贾旭云，山西新维宪律师事务所律师。
委托代理人李景德，男。
原告太原市全佳商贸有限公司与被告太原市牛羊肉类加工厂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张潘潘、人民陪审员张拉拉及人民陪审员王计兰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太原市全佳商贸有限公司的法定代表人白燕丽及其委托代理人芦仙萍及张玉朝、被告太原市牛羊肉类加工厂的委托代理人贾旭云及李景德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太原市全佳商贸有限公司诉称，2003年7月1日，原、被告签订《建房协议》一份，协议约定，原告在被告厂区的空地内出资建设库房一栋，库房建好后产权归被告，库房及场地全部由原告租用，以租金抵减原告建库房的出资，协议有效期自2003年10月1日至2018年9月30日。合同签订后，原告按照协议约定投资建设库房，依约向被告支付房屋租金、折旧费等各项费用，但被告违反合同约定多次提出增加房屋租金，并采取停水、停电、断路等恶劣方式。2012年2月左右，原告在未接到被告任何通知的情况下被断电，至今断电已长达两年多时间。2012年12月7日，被告给原告下达增加租金的通知，将《建房协议》中约定的租金及房屋折旧费等费用40000元／年增加到267000元／年，后经原告与被告多次交涉均未果。2014年6月20日，被告将租赁房屋的院门锁住，导致无法正常出入，严重影响原告公司正常经营，给原告造成较大的经济损失。特诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行《建房协议》；2、被告赔偿自2012年2月1日至2014年9月1日给原告造成的经济损失464515元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一：建房协议一份，证明原告出资为被告建房，使用期自2003年10月1日至2018年9月30日，其中2003年10月1日至2013年9月30日为使用期，在使用期内原告只向被告交纳房屋折旧费10000元／年。2013年10月1日至2018年9月30日为折旧费10000元／年、租赁费30000元／年。
证据二：2012年12月7日、2014年4月2日、2014年6月4日的通知共三份，证明被告于2012年12月7日向原告发送通知，要将折旧费及租金提高至267000元。被告于2014年4月2日发送通知，要求解除其与原告签订的合同。被告于2014年6月4日向原告及原告的租户发送通知，被告将要封闭大门，要求原告及租户撤离。
证据三：通知复函一份，证明原告于2013年9月4日要求被告恢复供水、供电。
证据四：原告与赵永于2013年6月4日签订的租赁合同1份、赵永出具的收条1份、收据4份（金额分别为500元、2300元、1300元、1800元）、赵永出具的证明2份（该组证据系当庭提交，赵永未出庭作证）。证明原告于2013年7月份将涉案的部分库房出具给赵永，租期1年自2013年6月4日至2014年6月4日，年租金9600元，因被告断水、断电，致使赵永无法使用房屋并造成损失7000元，原告退还赵永租金9600元并赔偿赵永损失7000元。
证据五：原告与太原市清辰市场服务有限公司发起人白雪于2012年2月1日签订的租赁合同1份、太原市清辰市场服务有限公司出具的证明2份（加盖公司公章，无单位负责人及制作材料人员的签字）、太原市清辰市场服务有限公司出具的收据1份（该组证据系当庭提交，太原市清辰市场服务有限公司委托白雪出庭作证）。证明原告将部分库房于2012年2月1日出租给太原市清辰市场服务有限公司，租期自2012年2月1日至2018年2月1日，年租金161100元，因被告断水、断电，致使太原市清辰市场服务有限公司无法使用库房为此造成损失18055元，原告退还该公司租金161100元并赔付损失18055元（合计179155元）。
证据六：原告与吴同军、付强分别签订的《房屋租赁合同》各一份、吴同军出具的说明一份（吴同军未出庭作证）、付强出具的说明一份（付强未出庭作证）（该组证据系原告当庭提交），吴同军的证明内容为“我自2012年2月15至今租赁原告在被告处的库房，当时租用时被告未给我供电，经我多方交涉，自己找到电工接了电”。付强的证明内容为“我自2012年5月至今租赁原告在被告处的库房，自租用起被告就未给供电，我找厂里负责人给供电，厂里不给供电，还要锁门。没办法我只能在出货时使用手电照明。2014年6月8日左右，被告把大门口的路给断了，我无法出入货，被告处处为难租户”。
证据七：照片4张（原告当庭提交），证明原告租赁被告库房的现状，被告断路、锁门的事实。
证据八：企业档案信息卡一份（原告当庭提交），原告原名称为“太原市全佳食品加工有限公司”，原告在本案中主体适格。
被告太原市牛羊肉类加工厂辩称，一、因原告先行违约，经我厂通知，我厂与原告签订的《建房协议》已解除。我厂与原告签订《建房协议》后，原告出资建设了库房但未向我厂移交库房图纸、工程预决算等建房相关资料，致使我厂至今未能办理相关手续，无法取得库房产权证书无法取得库房所有权，不能实现合同目的。2013年7月，原告不向我厂支付租金及折旧费用，至2014年4月15日，原告仍不履行合同主要义务，依据合同法的规定，双方签订的《建房协议》已解除；二、被告一直按约履行协议不存在违约行为，原告陈述的事实与理由不符合客观事实。1、库房建成后，我厂按协议将库房租赁给原告使用，原告将库房租赁给缘多面包厂使用，原告在此期间按约支付我厂房屋折旧费。2011年年底，缘多面包厂与原告的租赁协议到期，该厂腾空了库房，正逢春节，我厂的工作人员巡查时为确保春节安全遂将库房暂时停水停电。春节过后也就是2012年原告将部分库房租赁给吴同军、付强使用，经二人要求，我厂恢复供电，但因二人不用水，因此未我厂未供水。原告于2012年、2013年、2014年在库房用电并支付电费，我厂对此均有原始记录，因此原告所述停电2年之久不是事实。2、2012年12月7日，我厂的确向原告提出增加库房租金的通知，但是按照协议约定“在承租期间，如遇国家对地价进行调整，则按国家有关规定执行”进行的协商变更行为。因经济发展、环境变化，被告所使用及周边土地价格大幅上涨，且2004年、2008年太原市地方税务局上调土地使用税，所以我厂向原告发出了该通知，但原告一直未进行答复，也未与我厂协商，因此我厂不存在违约行为。3、我厂依约将库房租赁给原告使用，但原告却在2013年7月拒不向我厂支付房屋折旧费、租金。2014年4月，我厂再次催告通知原告支付折旧费及租金，否则将解除协议，但仍然遭到原告拒绝。2014年6月，我厂采取了锁住库房院门的措施，但对承租人吴同军、付强的进出并没有限制，且此时，双方协议已经解除，我厂行为不违约。4、2014年6月，雨水致使我厂内南区的下水道堵塞，我厂进行疏通、维护时，影响了库房的道路，但我厂并没有对库房进行断路，因此原告所述的断路不是事实，且该时双方协议已经解除，不会对原告造成影响，不会给原告造成损失。综上，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
为反驳原告的主张，被告向本院提交以下证据：
证据一：《建房协议》一份，证明原告与被告于2003年7月1日签订《建房协议》并实际履行，原告提供施工图纸，负责具体施工建设，原告在每年7月份支付被告租金及折旧费。
证据二：被告于2014年4月2日制作的通知一份，证明原告不按时交纳租金，被告进行催告，但原告仍不履行主要义务，2014年4月15日原告与被告签订的《建房协议》发生解除的法律效力。
证据三：吴同军出具的证明一份（吴同军未出庭），证明内容为“我自2012年租用库房时虽无电，但我联系被告后，被告很快送电，被告不存在断电的行为。另由于库房只用于存放货物不需要用水，被告不存在断水的行为。2014年6月，因雨水过大被告需挖排水沟，的确造成了两三天的不便，但很快就可通行并恢复原样，被告不存在故意挖沟断路的情况。2014年初得知原告欠被告2013年租金一直未付，被告在无奈情况下将该院锁住，但我在出货时被告都及时开门给予方便。”
证据四：原告与吴同军签订的《房屋租赁合同》一份，原告与吴同军之间存在租赁关系。
证据五：付强出具的证明一份（付强未出庭），证明内容为“付强自2012年开始租赁涉案的部分房屋（380平米），自入住后，因所租库房只用于存放货物并不居住办公，故不需要用水用电，被告从未故意停水停电。2014年6月，因雨水大需挖排水沟，造成了两三天通行不便，但仍可通行，且之后被告第一时间恢复了原样，因此不存在挖沟断路的说法。2014年4月初接到被告的通知，得知原告本应于2013年7月缴纳的租金一直未缴，被告对我所用的库房采用了锁门的措施，但我出入库房不受限制，2014年9月两次入库，被告总是及时开门给予便利，从未刁难。”
证据六：被告在管理中自己形成的水电费记录，证明原告在2012、2013、2014年缴纳电费的情况，被告没有实施断电的行为。
经审理查明，原告原名称为“太原市全佳食品加工有限公司”，2013年6月19日变更为现名称。2003年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《建房协议》一份，协议约定，甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、互惠互利共同发展的原则，达成如下协议：1、甲方在自己厂区南围墙中部3328㎡的空场地处建库房一栋，因甲方资金紧张，由乙方出资建设；2、库房设计图纸由乙方提供，投资款限定在40万元以内，并经甲方认可，具体施工建设由乙方全部负责，甲方负责办理有关库房建设的手续；3、库房建成后产权归甲方所有，甲方将库房及场地长期全部出租给乙方，乙方用租金抵减出资所盖库房的费用。租赁期限为十五年，合同生效后由乙方将库房建成，租赁期从2003年10月1日至2018年9月30日。2003年10月1日至2013年9月30日为使用期，在使用期内乙方只向甲方交纳折旧费10000元／年。2013年10月1日至2018年9月30日为折旧费10000元／年，租赁费30000元／年，租金在每年7月份交清。在承租期间，如遇国家对地价进行调整，则按国家有关规定执行。期间，乙方享有使用权，若乙方在使用经营过程中确有困难，可以转租，但其经营不得与甲方经营及民族习俗有冲突；4、乙方的用水、用电由甲方提供，以保障乙方的正常经营，每月按表计数，按时交纳水电费，水费2.5元／吨，电费0.8元／度。如遇国家水电价格政策性调整，可对水电费随之进行价格调整。乙方在租赁期间的修缮等费用由乙方负责，乙方不得擅自改变房屋结构且无权将库房变卖或抵押；5、乙方在经营过程中，应遵守甲方的各项规章制度和尊重甲方的风俗习惯，积极做好安全保卫工作，如出现问题，由乙方负全部责任；6、在租赁期间，如遇国家政策性拆迁，拆迁补偿金全部归乙方所有。租赁期满后，甲方如继续对外租赁，在同等条件下，乙方有优先权。协议签订后，原告在涉案场地（国有划拨土地性质）出资建设了房屋（约1500平米），但被告至今未对该房屋办理相关规划审批手续。自2003年至2011年底，原告将涉案库房租赁给了一家面包厂，年租金125000元。该面包厂退租后，因逢春节被告遂将库房的水电关停。2012年2月1日，太原市清辰市场服务有限公司的发起人之一白雪在筹备公司阶段以其个人名义向原告租赁部分涉案库房（一间大库房，895平米），并与原告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定年租金161100元，租期自2012年2月1日2018年2月1日。合同签订后，白雪在组织人员进行装修时发现该部分库房没有电源，经多次交涉无果后，白雪要求退租，原告最终退还已收取的第一年租金161100元，并另行赔偿房屋维修材料损失费10000元及违约金8055元。另原告自2012年将其中的225平米库房出租给吴同军，双方约定年租金为40500元。原告自2012年将其中的380平米库房出租给付强，双方约定年租金为68400元。2012年10月，原告支付被告一年期租金等费用22000元。
2012年12月7日，被告向原告送达《通知》一份，通知内容为：“鉴于贵公司于2003年10月份与我单位签订的建房协议，至2013年9月30日，已整整10年。因市场经济的迅速发展，原协议无法正常履行下去了。经厂务会研究决定，从2013年10月1日对你处继续收取房屋折旧费、土地税共计22000元每年，租赁费245000元每年，两项合计267000元。请贵公司能按时足额缴纳，我单位将保障你公司在我单位的合法经营权益，否则一切后果自负。”该通知发出后，因原告未能与被告上调租赁费事宜达成一致意见，原告自2012年10月后未再支付被告相关费用。
2014年4月2日，被告向原告送达《通知》一份，通知内容为：“2003年贵我双方签订租赁协议以来，贵方存在着不按协议履行和严重违反协议行为，更为严重的是，从2013年未按时缴纳费用，且不来协商，我单位多次催促未果。为了合同的履行，我方决定：限贵司于2014年4月15日前缴纳租金，否则视为解除原协议，合同自动终止，因此产生的一切后果由贵司负责。”
因原告仍未缴纳相关费用，被告于2014年6月4日向原告及租赁户（即吴同军、付强）送达《通知》一份，通知内容为：“由于全佳食品公司不履行合同有关条款，本应于2013年7月缴纳的租金，在未说明原因的情况下至今仍未缴纳，后虽经我单位多次催促，亦无结果。无奈我单位只能采取相关措施来维护自身权益，决定于2014年6月20日封闭大门，届时所有人员一律禁止出入。鉴此，请各租赁户提前准备并搬离，以免影响业务，否则由此造成的一切损失自负。”该通知发出后，被告于2014年6月将库房院门锁住。
2014年9月30日，原告诉来本院，要求被告继续履行《建房协议》并赔偿其2012年2月1日至2014年9月1日（2年8个月）的损失共计464515元，原告主张464515元损失的组成为：1、退还赵永一年租金9600元及损失7000元，共计16600元。2、原告原可每年收取太原市清辰市场服务有限公司租金161100元，因被告违约行为导致库房闲置，原告要求被告赔付该部分库房自2012年2月1日至2014年9月1日应产生的租金161100元／12个月×32个月=429600元。另原告赔付太原市清辰市场服务有限公司房屋维修材料损失费10000元及违约金8055元。
另根据原告当庭自述，自2003年10月1日至2004年9月30日其每年支付被告10000元，自2004年10月1日至2005年9月30日实际每年支付被告12000元，自2005年10月1日至2012年10月1日实际每年支付被告22000元。其最后一次支付被告费用为2012年10月，该笔费用系交付的2012年10月1日-2013年9月30日的费用。而被告则述该笔费用系原告支付的2011年10月1日-2012年9月30日期间的费用。
确认以上事实的证据有：《建房协议》一份、2012年12月7日的《通知》一份、2014年4月2日的《通知》一份、2014年6月4日的《通知》一份、原告与白雪签订的《房屋租赁合同》一份、太原市清辰市场服务有限公司出具的《证明》二份、原告与吴同军签订的《房屋租赁合同》一份、原告与付强签订的《房屋租赁合同》一份、原告企业档案信息卡一份、太原市清辰市场服务有限公司信息资料一份等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，从本案原告与被告双方签订的协议内容看，双方并没有约定共同经营、共担风险的相关条款，本案并不具备联营的基本特征，也就是原、被告之间并非为联营合同法律关系。原告与被告签订协议时，涉案库房尚未建成，且协议约定房屋建成即归提供土地的被告所有，作为出资建设的原告仅需支付绝对低于同地段市场的租赁费用即可获得十五年占有使用房屋及土地的权利，因此原告与被告签约的目的不是与被告进行利益分配，而是在一定期限内租赁使用涉案土地，进而由其在土地上完成建设房屋并通过出租房屋达到获取利益的真正目的，原告建设房屋所支出的资金应视为是预付被告的土地租赁费用，故本院认为原、被告之间实为租赁关系。涉案土地虽为国有划拨土地，被告将国有划拨土地租赁给原告经营使用擅自改变土地用途导致国家土地收益损失，但该损失可以通过补缴土地收益金的方式进行弥补。考虑到原告已使用涉案土地及所建房屋十多年，为维护市场经济交易秩序的稳定性，应以认定双方所签订的《建房协议》合法有效为宜，原、被告均应受到该份协议的约束，任何一方不得随意变更或解除合同，并应依照协议约定全面履行各自义务。本案原被告在履行合同中，被告在未经双方充分协商一致的情况下单方大幅提高租赁费用，亦未对提高后的租金数额进行合理充分的解释，被告违约在先，原告以此拒付租金并无不当，被告以原告未付租金为由要求解除合同，并不能达到其期许的解除合同的法律目的，因此被告应继续履行其与原告所签订的《建房协议》。对原告要求被告赔偿464515元损失的请求，结合原告所提供的证据，如若在被告按约履行供电义务的情形下，原告每年则可依据其与白雪所签订的《房屋租赁合同》中收取161100元租金，且二者所约定的租金数额单价与被告所认可的原告与吴同军、付强约定的租金单价均一致，因此原告的该项损失应系被告可预见的损失，被告应负担原告所主张的2012年2月1日至2014年9月1日的租金损失429600元。对原告主张的退付白雪的房屋维修材料损失费10000元及违约金8055元，此系被告不可预见的损失，本院不予支持。对原告主张的赵永部分的16600元损失，因赵永未出庭作证，对该部分证据，本院不予采信，对原告主张的诉求本院亦不予支持。综上，被告应赔付原告损失429600元，但因原告自2012年10月后再未支付被告租金及相关费用，为减少当事人诉累，该部分费用应在本案中予以核减，至本判决作出时原告尚欠被告2013年7月、2014年7月两期租赁费未付，因原告未举证证明其2012年10月所付租金的期间范围，故本院认定该笔费用系支付的2011年10月1日至2012年9月30日的费用，原告于2013年7月应支付被告的是2012年10月1日至2013年9月30日的费用为22000元，原告于2014年7月应支付被告的是2013年10月1日至2014年9月30日的费用为52000元（22000元＋30000元）。综上，被告实际应赔付原告429600元-22000元-52000元=355600元。关于被告辩称的白雪的证人证言不可采信的意见，其所述的理由的并不充分，本院对此抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告太原市牛羊肉类加工厂继续履行其与原告太原市全佳商贸有限公司于2003年7月1日签订的《建房协议》。
二、被告太原市牛羊肉类加工厂赔偿原告太原市全佳商贸有限公司损失355600元。
三、驳回原告太原市全佳商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8268元（原告已预交），由原告太原市全佳商贸有限公司负担1939元，被告太原市牛羊肉类加工厂负担6329元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张潘潘
人民陪审员 王计兰
人民陪审员 张拉拉
二〇一五年五月十二日
书 记 员 张少华
书 记 员 陈 雅
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