渭南市临渭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临渭民初字第00762号
原告黄亚玲，女，1977年1月17日出生，汉族，居民。
被告南忠伟，男，1977年8月14日出生，汉族。
原告黄亚玲与被告南忠伟租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员ＸＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄亚玲与被告南忠伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄亚玲诉称，原、被告于2013年4月10日自愿签订商铺租赁合同，原告将位于渭南市仓程路中段B1-101／102号的商铺租赁给被告，面积为258.61平方米，合同期限为5年，自2013年4月11日至2018年4月11日。合同生效后缴纳租金为银行转账，不收现金。合同签订后的第一年度因装修免交一个月的租金，按11个月计算租金。每月租金为14198.8元，全年租金应为156186.6元。被告向原告转账租金为146186.6元，下欠1万元至今未转。第二年度每平方米按租金为58元，月租金为14973.28元，年租金应为179676.36元，被告未按时支付租金，经原告催要，被告于2014年6月13日转账支付租金10万元，2014年10月22日再次转账4.8万元，下欠租金31679.36元，至今未付清。违反了租赁合同第十条第二款的规定。故原告现在起诉请求依法判令：1、请求被告向原告清偿租赁费41679.36元；2、依法解除原、被告签订的租赁合同，被告将租赁房屋归还原告；3、被告按照合同书十条第三款的按月10%支付违约金14972.7元；4、被告支付租赁期间拖欠的物业费3433.94元；5、案件受理费由被告承担。
原告黄亚玲为支持自己的主张提供了以下证据：
1、商铺租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系。
2、中国工商银行转账单一份，证明原告收到被告转来的1万元履约金。
3、中国工商银行转账单一份，证明被告在2014年10月22日给原告转了48000元的租赁费。
4、照片4张，证明被告未在7月份搬离商铺，并张贴了转让通知，通知上留着被告的电话。
5、临渭区创新复印照相刻章部证明材料一份，证明原告请该部工作人员王丹拍照取证的情况。
6、物业告知函一份，证明该商铺在2014年4月11日至2015年4月10日欠物业费3433.94元。
7、证人王丹出庭作证，证明拍照的过程。
被告南忠伟辩称，原、被告签订商铺租赁合同属实，被告已经结清了2014年4月10日之前的租赁费，此后至2015年4月10日的租赁费双方曾口头协商为15万元，2014年3月份原告交了10万元租赁费，交至2015年1月10日。被告于2014年5月份已经向原告告知被告经营不下去了，原告也知道这一点。被告于2014年7月28日搬出租赁的房屋。张贴的转让通知属实，被告作为房客有优先转让权。被告后来多次找原告，且通过物业找原告，却一直联系不上，所以导致现在这个结果。商铺里现在没有被告的东西了，被告也不清楚商铺的钥匙在哪里。
被告南忠伟未提供证据。
被告南忠伟对原告黄亚玲提供的证据1、2的真实性和证明目的均无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该48000元不是被告转的；对证据4的真实性不予认可，认为商铺门上只有一个通知是被告张贴的，还有两个通知是原告张贴的；对证据5和7的真实性不予认可，认为拍照的人员是受人指使的；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告不应交物业费。
经审理查明，2013年4月10日，原告黄亚玲与被告南忠伟签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定原告黄亚玲将其位于渭南市仓城路中段B幢101、102号商铺租赁给被告南忠伟经营“水盆羊肉”。商铺面积为258.16平方米，租赁期限为5年，自2013年4月11日至2018年4月11日。租金为第一年每月每平方米55元，以后逐年每平方米递增3元。租金的支付方式为银行转账，支付期限为每年交一次，其中第一次在合同生效后三日内付清，以后每年提前一个月付清下一年度的租金。合同签订时被告南忠伟向原告黄亚玲交1万元作为履约保证金。被告南忠伟和物业公司签订合同，并按规定交纳物业管理费。双方在该合同第六条第1项约定，原告黄亚玲有权要求被告南忠伟按期交付租金，第3项约定被告南忠伟逾期交纳租金，经原告黄亚玲限期催告后仍拒不交纳，原告黄亚玲有权解除合同，被告所交履约保证金无偿归原告黄亚玲所有。该合同第八条第1项约定，因合同解除而提前终止的，被告南忠伟应当在终止时将商铺以良好、适租的状态交还原告黄亚玲。第2项约定被告南忠伟在租赁期内确需中途退租的，应提前一个月向原告黄亚玲提出书面申请。该合同第十条还约定了违约责任，其中第2项约定被告南忠伟15天以上未预交下期租金，视为违约，原告黄亚玲有权终止合同，被告南忠伟所交保证金不予退还。租赁期满，被告南忠伟应如期交还该房屋，如被告南忠伟逾期未归还，则每逾期一天向原告黄亚玲支付每月租金10%的违约金。
合同签订后，被告南忠伟付给原告黄亚玲1万元的履约保证金，利用该商铺经营“水盆羊肉”，后因经营困难搬离该商铺。审理中，双方就已经支付租金陈述不一致，原告黄亚玲称对2013年4月11日至2014年4月10日的租金，按十一个月计算租金，全年为156186.8元，被告南忠伟已付了146186.8元，下欠1万元未付清。被告南忠伟则称，其连同押金付给原告黄亚玲176800元，第一年度租金已经全部付清。对于2014年4月11日至2015年4月10日的租金179679.36元，原告黄亚玲称被告于2014年5月份支付了10万元，10月份支付了48000元，剩余31679.36元未付清。被告南忠伟对于已付的10万元租金予以认可。对于4.8万元不认为是其支付的租金，而认为是经其介绍一个叫“黎明”的朋友借给原告黄亚玲的借款，应当按照借贷关系处理。审理中，原告黄亚玲增加请求，要求被告南忠伟从2015年4月11日起按照每平方米月租金61元计算租金至实际腾房之日。另在庭审时，原、被告均认可该商铺内现无被告南忠伟的财物。但双方均称自己不持有房屋的钥匙，且不知晓钥匙的去向。
以上事实有商铺租赁合同、中国工商银行转账单、物业告知函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。
本院认为，原告黄亚玲与被告南忠伟签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法、有效的合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。原告黄亚玲将租赁物交付给被告南忠伟，被告南忠伟应当按约定支付租金。根据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的原则，被告南忠伟应当对其支付租金的情况承担举证责任，未提供证据支持其主张的，应承担举证不能的不利后果。对于第一年度租金，原告黄亚玲称还有1万元租金未付清，被告南忠伟称其已经付清全部租金，但其未提供证据予以佐证，对其主张不予采信。对原告黄亚玲认可的部分予以确认，被告南忠伟应当清偿第一年度剩余的租金1万元。对于第二年度的租金，双方的争议是48000元是借款还是租金。被告南忠伟认为是原告黄亚玲与他人的借款，但其未提供证据证明黄亚玲与他人之间存在借贷关系，且根据双方已往形成的转账支付租金的交易习惯，该48000元应当认定为支付的租金。被告南忠伟又称其于2014年7月份搬离商铺，已通知了原告黄亚玲，从此不应再支付租金，原告黄亚玲对此不予认可。被告南忠伟未提供其按照合同约定，提前一个月向原告黄亚玲提出书面的退租申请的相关证据，故对其主张亦不予采信。因此，双方的租赁合同并未解除，被告南忠伟仍须继续履行第二年度下欠的租金31679.36元。被告南忠伟至今未支付该租金，显属违约，该违约行为符合租赁合同第六条第3项约定的解除条件，故对原告黄亚玲要求解除商铺租赁合同的请求应予支持。且根据合同约定，合同解除后履约金不予退还，被告南忠伟应当将租赁的商铺交付给原告黄亚玲。虽然被告南忠伟现已搬离该商铺，但其未提供证据证明其将房屋已完全交付给原告黄亚玲，视为其仍占有使用该租赁房屋。因此，在合同解除前应当按合同约定继续履行2015年4月11日至合同解除之日的租金，合同解除后应当参照约定租金支付占有使用期间的占有使用费。故对原告黄亚玲主张从2015年4月10日起按照每平方米每月61元支付租金至腾房之日的诉讼请求予以支持。根据该租赁合同第四条的约定，被告南忠伟应当与物业公司签订物业管理合同，承担租赁期内的物业费。但合同具有相对性，物业费应当由被告南忠伟直接付给物业公司，现原告黄亚玲提供了被告南忠伟拖欠物业费的证据，但并未提供其已垫付物业费的证据，据此原告要求物业费的理由并不充分，其请求不予支持。双方虽在合同中约定了租赁期满逾期交房的违约金，并未约定其他违约行为的违约金，故对原告黄亚玲主张的违约金亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄亚玲与被告南忠伟在2013年4月10日签订《商铺租赁合同》。
二、被告南忠伟在本判决生效后十日内向原告黄亚玲交付渭南市仓城路中段B幢102、103号房屋。
三、被告南忠伟在本判决生效后十日内付给原告黄亚玲租金41679.36元。
四、被告南忠伟按每平方米每月61元向原告黄亚玲支付从2015年4月11日至实际交房之日的租金、房屋占有使用费。
五、驳回原告黄亚玲的其余诉讼请求。
本案受理费1302元，减半收取651元，由被告南忠伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审判员 ＸＸＸ
二〇一五年五月十八日
书记员 陈 瑶