江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄滨民初字第01216号
原告苏维霞。
委托代理人陈国彪、徐孟建，江阴市要塞法律服务所法律工作者。
被告高明。
委托代理人周国清，江阴市诚信法律服务所法律工作者。
委托代理人蒋建锋，江苏德富信律师事务所律师。
被告刘丽琴。
委托代理人周国清，江阴市诚信法律服务所法律工作者。
委托代理人蒋建锋，江苏德富信律师事务所律师。
原告苏维霞与被告高明、刘丽琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由审判员李友宗适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。转普通程序审理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告苏维霞及其委托代理人徐孟建，被告高明、刘丽琴及其共同委托代理人周国清、蒋建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏维霞诉称：2007年7月10日，她与被告高明签订了一份房屋转让合同，合同约定高明将江阴市锦隆五村7幢401室的房产以288000元的价格卖给她。合同签订后，她依约支付了定金及购房款268000元，高明也将房产交付给她居住，但该房屋的产权一直未过户至她名下。她于2014年10月16日起诉至法院，法院查明该房产系马杏芬拆迁安置房，2013年9月2日办理了产权登记，其中所有权人马杏芬的份额为99%，共有人仲建龙的份额为1%。2014年8月5日，仲建龙向朱海斌借款40万元，用上述房产进行了抵押，法院认为因抵押登记未消除，马杏芬与仲建龙当庭确认该房屋无法过户至高明名下，更无法过户至她名下，据此，法院判决驳回了她的诉讼请求。她认为她与高明签订的房屋转让合同合法有效，由于高明怠于行使权利，在马杏芬领取房产证后未过户至自己名下，也没有在她要求过户的情况下过户至她名下，给了仲建龙向他人举债而将房屋抵押的机会。由于高明的违约，导致她购买房产的目的不能实现，根据相关法律规定，合同应予解除，合同解除后造成的损失应由高明承担。刘丽琴系高明的妻子，因共同承担返还购房款及赔偿损失的责任。为此诉至法院，请求判令：1、依法解除她与被告高明签订的房屋转让合同；2、两被告返还购房款268000元；3、两被告赔偿损失40万元（其中前一次起诉的诉讼费4770元、房屋差价及装潢款的赔偿待评估后确定）；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告高明辩称：涉案房屋是他向马杏芬、仲建龙购得的安置房，他购入及转让时产权证尚未下发，原告对此是知情的，导致现在房屋无法转移登记至原告名下的原因不在他，他愿意履行合同；若法院认为合同应该解除，他愿意返还购房款，但不赔偿原告主张的损失。原告主张的前一次起诉的诉讼费4770元法院已判决由原告自己承担，现原告要求他承担无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘丽琴辩称：她与高明虽为夫妻关系，但本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，她并非合同当事人，非适格被告，请求驳回对她的诉讼请求。
经审理查明：2006年6月14日，被告高明与案外人马杏芬、仲建龙通过中介签订房屋转让合同一份，约定高明以225000元的价格向马杏芬、仲建龙购买位于江阴市锦隆五村7幢401室房屋一套（系拆迁安置房）。2007年7月10日，高明（甲方、转让方）与苏维霞（乙方、受让方）经中介签订房屋转让合同一份，合同约定：高明将江阴市锦隆五村7幢401室房屋以288000元的价值转让给苏维霞，2007年7月10日交定金2万元，2007年7月18日交房款248000元，余款2万元待房产过户时付清；甲方保证所转让的房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方清理并承担法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方有协助办理房产过户手续的义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，苏维霞依约向高明支付了定金及购房款共268000元，高明也将房屋交付给了苏维霞，苏维霞装修后入住使用。2008年11月4日，马杏芬就上述涉案房屋向房产管理部门申请了产权登记，所有权人为马杏芬一人。2013年9月2日，马杏芬转让了上述房屋部分份额给仲建龙，所有权人变更为马杏芬、仲建龙两人，其中马杏芬份额为99%，仲建龙份额为1%。此后马杏芬、高明、苏维霞就上述房屋过户问题通过中介多次协商未成，房屋一直未能办理过手续。2014年9月10日，马杏芬、仲建龙为仲建龙向朱海斌借款，将涉案房屋抵押给朱海斌并办理抵押登记。2014年10月27日，朱海斌为借款将马杏芬、仲建龙诉至本院，本院于2014年12月12日作出判决，确认朱海斌就江阴市锦隆五村7幢401室的房屋在40万元内享有优先受偿权。2015年1月5日，苏维霞向本院提起诉讼，要求高明、马杏芬、仲建龙协助办理江阴市锦隆五村7幢401室房屋的过户手续，因涉案房屋的抵押未消除，过户已不可能，本院于2015年3月18日判决驳回苏维霞的诉讼请求。2015年5月7日，苏维霞再次诉至本院，请求解除其与高明签订的房屋转让合同、返还购房款并赔偿损失。审理过程中，因高明不能将涉案房屋过户，苏维霞向本院申请对江阴市锦隆五村7幢401室房屋的价值（含装修残值）进行评估鉴定，本院委托江阴市价格认证中心进行了鉴定，鉴证价值为53.18万元，苏维霞支付鉴定费4970元。后苏维霞明确其主张的房屋差价款（含装修残值）为243800元（531800元-288000元）。
另查明：2015年6月10日，马杏芬、仲建龙为向黄士建借款再次将江阴市锦隆五村7幢401室房屋办理了抵押登记，抵押未注销。
以上事实，有房屋转让合同、收条、房屋档案资料、价格鉴证结论书、本院（2015）澄民初字第125号民事判决书、证人包福兴、张灵的证言及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，苏维霞与高明签订的房屋转让合同，系双方真实意思表示，无法定无效情形，应为合法有效。不动产物权的变更、转让，经依法登记发生法律效力。作为房屋买受人苏维霞依约支付了购房款，接收了房屋，但作为出卖人高明一直未能按合同约定将涉案房屋过户给苏维霞，在2015年1月苏维霞诉至本院请求过户，因涉案房屋设立有抵押，本院判决驳回其诉请，且涉案房屋一直未过户给高明，更不可能过户给苏维霞，因此，苏维霞的购房目的不能实现，其依法享有合同解除权，故本院对苏维霞要求解除房屋转让合同的请求予以支持。本案受理后，本院于2015年5月16日向高明送达了诉状副本、应诉通知书等材料，视为通知了高明，故双方签订的房屋转让合同于2015年5月16日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，本案双方房屋转让合同解除后，高明应返还苏维霞先前支付的购房款268000元。关于苏维霞主张的损失，其中房屋差价款243800元，系可得利益损失，符合法律规定，本院予以支持；苏维霞主张的前一次起诉的诉讼费用4770元，于法无据，本院不予支持。刘丽琴不是合同当事人，根据合同的相对性，刘丽琴不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、苏维霞与高明2007年7月10日签订的房屋转让合同于2015年5月16日解除。
二、高明应返还苏维霞购房款268000元并赔偿损失243800元，以上合计511800元，于本判决发生法律效力之日起十五日内给付苏维霞。
三、驳回苏维霞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9015元、鉴定费4970元，合计13985元（原告苏维霞已预交），由苏维霞负担35元，由高明负担13950元，高明应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 李友宗
人民陪审员 韩福海
人民陪审员 陶一鸣
二〇一六年七月六日
书 记 员 陈 依
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。