重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第14163号原告深圳天来文旅地产集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路322号文蔚大厦4楼B6，组织机构代码78424730-X。法定代表人安政军，董事长。委托代理人谭钦文，重庆隆科律师事务所律师。委托代理人黄卉，女，汉族，1985年11月29日出生，住重庆市沙坪坝区。被告重庆赖公国酿酒业有限公司，住所地重庆市渝北区镜泊中路8号18-18。法定代表人曾怡，职务不详。原告深圳天来文旅地产集团有限公司与被告重庆赖公国酿酒业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳天来文旅地产集团有限公司的委托代理人谭钦文、黄卉到庭参加了诉讼。被告重庆赖公国酿酒业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳天来文旅地产集团有限公司诉称：原、被告于2012年12月签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于重庆市北部新区和睦北路13号、镜泊中路1号重庆天来大酒店二号楼临街商业门面670平方米出租给被告；租赁期限为10年，自2012年12月20日起至2022年12月19日止；第一年租金100万元，第二年开始直至合同期满，每一年租金在上一年度基础上增加8%；租金每三个月为一期，被告需在起租日开始后三日内缴纳首期租金，以后每期租金需在该期前10日之内缴纳；若非原告原因，被告逾期15天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用，原告有权书面通知被告解除合同，同时终止租赁房屋水、电的供应及中央空调等的供应，在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理；在合同有效期内，如因被告责任造成本合同提前终止，原告不退还已收取的履约保证金，并按未履行的租期租金总额的30%收取被告违约金；本合同提前解除或期满终止时，被告应将租赁房屋恢复原状，将属于原告的设施、设备及物品归还原告；若被告未能将租赁房屋归还给原告，则从合同提前解除或期满终止之日起至租赁房屋被原告实际收回之日止，被告需向原告支付相当于该时期内发生的租金之五倍数额作为违约赔偿金，被告还应就原告发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。按照合同约定，被告应在2014年9月7日前支付原告2014年9年8日起至2014年12月7日的租金270000元，但被告仅支付了50000元，尚欠220000元未付。同时，被告应在2014年12月7日前支付2014年12月8日起至2015年3月7日的租金288960元，应在2015年3月7日前支付2015年3月8日至2015年6月7日的租金288960元，但被告一直未支付。2015年3月27日，被告向原告发出《解除通知书》，明确告知被告解除合同，被告于2015年3月29日收到该通知。综上，原告诉请法院判令：1、被告将租赁房屋交还给原告，并赔偿2015年3月29日至2015年11月28日延迟交房期间的房屋占有使用费709920元（2958元/日30日8个月）；2、被告支付拖欠的截至2015年3月28日的租金576384元；3、被告支付违约金3638376.74元（自合同解除之日至合同期满之日，即从2015年3月28日至2022年12月19日期间的租金共计12127922.47元，按该金额的30%计算）；4、被告支付原告律师服务费200000元；本案的诉讼费和保全费由被告承担。被告重庆赖公国酿酒业有限公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2012年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将位于重庆市北部新区和睦北路13号、镜泊中路1号重庆天来大酒店二号楼临街商业门面出租给被告，面积为670平方米；2、租赁期限为10年，自2012年12月20日起至2022年12月19日止；3、第一年租金100万元，第一年租期为2012年12月20日至2013年12月19日，原告提供自2012年12月20日至2013年3月7日止为期两个半月的装修期，此期间被告不应支付租金；4、自第二年（即2013年12月20日起）开始直至合同期满，每一年租金在上一年度基础上增加8%，租金每三个月为一期，每期租金需在该期前10日之内足额缴纳；5、为保证合同的履行，被告需向原告支付履约保证金，共计200000元，若发生被告不能按时足额缴纳租金及其他费用时，原告视情形或直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用，并通知被告，被告须在收到原告书面通知后十天内补足履约保证金的数额；6、若非原告原因，被告逾期15天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用，原告有权书面通知被告解除合同，同时终止租赁房屋水电及中央空调等的供应，在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理，此外，原告有权将租赁房屋另行租予第三方，若原告收取的违约金不足以弥补原告实际发生的损失，原告有权向被告另行追索；7、在合同有效期内，如因被告责任造成本合同提前终止，原告不退还已收取的履约保证金，并按未履行的租期租金总额的30%收取被告违约金；8、本合同提前解除或期满终止时，被告应将租赁房屋恢复原状，将属于原告的设施、设备及物品归还原告；9、本合同提前解除或期满终止后十日内，若被告仍未能将租赁房屋归还给原告，则从合同提前解除或期满终止之日起至租赁房屋被原告实际收回之日止，被告需向原告支付相当于该时期内发生的租金之五倍的数额作为违约赔偿金，此外，被告还应就原告就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。原告陈述：由于2012年12月30日至2013年3月7日是免租期，故实际计租期从2013年3月8日开始；第一期租金为2013年3月8日至2013年6月7日的租金，应于2012年12月缴纳；第二期租金为2013年6月8日至2013年9月7日的租金，应于2013年5月29日至2013年6月7日缴纳，此后的租金以此类推；租金上浮是从每年的12月20日开始上浮。2012年12月18日，被告向原告支付履约保证金200000元。2012年12月21日、2013年7月1日、2013年10月31日，被告向原告各支付租金250000元，其中2013年10月31日的付款凭证载明“国酿会所9-12月房租”。2014年1月14日，被告向原告支付租金263670元。2014年6月3日，被告向原告支付租金270000元。2014年8月20日，原告向被告送达《催缴费通知函》，内容为：被告应于2014年6月1日前缴纳6月8日至9月7日的租金27000元但一直未缴纳，原告要求被告于2014年8月22日前缴纳。当日，被告向原告送达《工作联系函》，认可被告应缴纳6月8日至9月7日的租金27000元，并承诺于8月31日前一次性缴清。2014年9月2日，被告向原告支付租金270000元。2015年1月27日，被告向原告支付租金50000元。此后，被告未向原告支付过租金。2015年3月10日，原告向被告发出《租金缴纳催告函》，内容为：1、被告已欠缴2014年9月7日至2015年3月9日的租金797920元，限被告于2015年3月15日前缴清；2、若被告未在限期内缴清，原告将依据合同约定依法解除合同，收回房屋，并追究被告的法律责任。2015年3月28日，原告向被告的工商注册地即案涉房屋地址送达《解除通知书》，内容为：被告欠付租金797920元，已构成严重违约，原告通知被告于2015年3月27日解除《房屋租赁合同》，被告已缴纳的履约保证金20万元作为违约金处理，不予退还，限被告在2015年3月30日前缴纳租金797920元、违约金3800900元，并在2014年4月10日前归还房屋。此后，被告未按上述通知支付原告款项，原告遂提起本案诉讼。关于房屋的归还情况，原告陈述：1、原告在向被告交付房屋时给了被告一把钥匙，原告自己未留钥匙，被告在2015年11月28日将钥匙还给了原告，但被告自己还有钥匙，应该是被告自己配的；2、现案涉房屋内还有被告的装修及一些办公桌椅，根据租赁合同的约定，原告可作为废品处理，原告现持有钥匙，可以将房屋出租或出售；3、被告现在不应该还持有房屋的钥匙，因此应视为其还没有履行房屋交付的义务；4、原告只主张2015年3月29日至2015年11月28日的房屋占有使用费，此后的不再主张。关于违约金，原告认为违约金约定不高，但称如果保证金200000元不退，被告再支付600000元违约金，原告可以接受。关于律师费。原告代理人称原告尚未支付律师费200000元，但原告与代理人签订有律师服务合同。原告在庭审中未举示律师服务合同。上述事实，有原告的陈述、房屋租赁合同、银行业务回单、催缴费通知函、工作联系函、租金缴纳催告函、解除《房屋租赁合同》通知书、邮寄详情单等证据在案为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租金从2013年3月8日起计算，每三个月为一期，每期租金需在该期前10日之内缴纳，租金在每年的12月20日上浮，因此，被告应在2014年8月29日至2014年9月7日缴纳2014年9月8日至2014年12月7日的租金270000元，但被告仅在2015年1月27日支付了50000元，剩余220000元租金未付。此外，被告应于2014年11月28日至2014年12月7日缴纳2014年12月8日至2015年3月7日的租金288720元（90000元/月0.4个月＋97200元/月2.6个月），并于2015年2月26日至2015年3月7日缴纳2015年3月8日至2015年6月7日的租金，但被告均为缴纳。根据《房屋租赁合同》的约定，若非原告原因，被告逾期15天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用，原告有权书面通知被告解除合同，2015年3月28日，原告向被告送达了《解除通知书》，通知被告解除了租赁合同，原告解除租赁合同的行为符合法律规定，《房屋租赁合同》于2015年3月28日解除。被告应支付原告2014年9月8日至2014年12月7日的租金220000元、2014年12月8日至2015年3月7日的租金288720元、2015年3月8日至2015年3月28日的租金68040元（97200元/月0.7天），共计576760元。原告要求被告支付576384元系对其权利的处分，本院予以确认。《房屋租赁合同》解除后，被告负有将房屋交还的义务。根据原告的陈述，原告在交付房屋时给了被告一把钥匙，被告于2015年11月28日将钥匙还给了原告，且原告自己陈述其已经可以将房屋出租或出售，由此可见房屋已经在原告的控制下，被告在2015年11月28日已经履行了交还房屋的义务，本院对原告要求被告交还房屋的诉讼请求不予支持。2015年3月29日至2015年11月28日期间，被告占有使用了案涉房屋，被告应按照租赁合同约定的租金标准97200元/月支付房屋占有使用费，原告要求被告按88740元/月（2958元/日30日）计算系对其权利的处分，本院予以确认，对原告要求被告支付此期间的房屋占有使用费709920元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，在合同有效期内，如因被告责任造成合同提前终止，原告不退还已收取的履约保证金，并按未履行的租期租金总额的30%收取被告违约金。庭审中，原告自愿在不退还保证金的情况下，要求被告支付违约金600000元。由于原、被告的租赁合同关系于2022年到期，按此约定计算的违约金远远大于原告自认的600000元，故本院确认被告应支付原告违约金600000元，被告已缴纳的保证金200000元不予退还。关于律师费200000元。由于原告对此未举示证据予以证明，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告重庆赖公国酿酒业有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自愿放弃陈述、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由其承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆赖公国酿酒业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳天来文旅地产集团有限公司2014年9月8日至2015年3月28日的租金576384元；二、被告重庆赖公国酿酒业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳天来文旅地产集团有限公司2015年3月29日至2015年11月28日的房屋占有使用费709920元；三、被告重庆赖公国酿酒业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳天来文旅地产集团有限公司违约金600000元；四、驳回原告深圳天来文旅地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费45760元，由原告深圳天来文旅地产集团有限公司负担25760元，被告重庆赖公国酿酒业有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  王婉莉人民陪审员  黄 梅二〇一六年二月四日书 记 员  幸婷婷