江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0114民初1617号
原告：刘维海，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：袁爱萍，江苏国成师事务所律师。
被告：赵部春，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：邹奇、张静，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原告刘维海诉被告赵部春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘维海向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金20万元；2.判令被告返还原告购房款43867.86元（其中定金3万元、垫付办理房屋产权证费用13867元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年4月13日，原、被告及南京苏诺房产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定由被告将其位于南京市××单元××室房屋以144万元的价格出售给原告，当日原告向被告支付了定金3万元。因案涉房屋尚未办理房屋产权证，2016年5月8日，原、被告签订协议书约定在被告办理好该房屋产权证后再履行原合同，如有一方违约，需支付违约金20万元。2016年9月12日-28日，因办理房屋产权证，原告为被告支付了房屋物业费、维修基金、契税、登记费等费用。后被告因房价上涨，拒绝继续履行合同。故诉至法院，请求判如所请。
被告赵部春辩称，被告并未违约，被告因给妻子治病急用钱，但原告未能按约于2016年6月1日支付购房首付款，故原告违约在先；且原告因购房政策调整，无购房资格，属于不可抗力，双方买卖合同亦无法履行。请求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：
2005年7月，被告因房屋拆迁安置购买了位于南京市××单元××室经济适用房。2016年4月13日，原、被告及南京苏诺房产经纪有限公司共同签订《房地产买卖中介合同》一份，约定由被告将其位于南京市××单元××室房屋出售给原告，房屋建筑面积94平方米，价款为144万元。合同约定由原告于2016年4月13日向被告支付购房定金3万元，于2016年6月1日前向被告支付购房首付款50万元，并同时办理房屋过户手续。同日，原告向被告支付了定金3万元。2016年5月8日，原、被告及南京苏诺房产经纪有限公司再次签订《协议书》一份，载明因被告办产权证材料需2-3个月左右，原告同意办理手续推迟，一切相关约定及付款方式以合同为准，任何一方违约，则违约方赔偿另一方违约金20万元。
后被告于2016年8月19日从南京丰盛置业发展有限公司处开具了案涉房屋的购房发票。2016年9月12日，原告为被告支付了物业费6200元及住宅维修基金5085元；2016年9月28日，原告为被告支付了住房登记费40元及契税2542.86元，并办理了房屋产权登记手续。以上合计税费13867.86元，均由原告垫付。
另查明，2016年9月27日，南京市不动产档案登记中心出具的非本市户籍居民家庭购房证明载明原告可购住房一套。2016年10月6日，因南京市购房政策调整，原告丧失购房资格。2016年10月13日，被告赵部春与中介方南京苏诺房产经纪有限公司签订《解除房地产买卖协议》一份，载明因被告办好不动产权证后，南京市出台限购限贷政策，原告为外地户籍，无社保和个人纳税单，无法正常购买房屋，现双方一致解除买卖中介合同。同时约定被告同意退还购房定金30000元及办理不动产权证费用、物业费等35000元，合计65000元。协议第3条载明被告同意补偿原告35000元，以上合计10万元。对于该合同解除及补偿协议原告并未接受，也未签字认可。2016年10月，被告再次将涉案房屋委托房产中介发布出售信息，2017年3月21日，案涉房屋由被告出售给他人，并办理了房屋过户登记手续，房屋售价194万元。
2017年3月24日，南京苏诺房产经纪有限公司出具证明一份，内容为：“2016年4月13日，出售方赵部春和买受人刘维海经过我公司的中介，双方签订《房地产买卖中介合同》，出售方赵部春将其位于雨花台区xx室房屋以144万元的价格出售给买受人刘维海。因赵部春所有的雨花台区xx室房屋尚未办理房屋产权证，2016年5月8日，出售方赵部春和买受人刘维海协商一致，等该房屋办理好产权证后再履行原合同，办理该房屋的交易手续。2016年9月12日，买受人刘维海支付赵部春现金人民币6200元，用于缴纳该房屋的物业费，便于从物业处领取办理该房屋产权证的材料和手续。2016年9月28日上午，雨花台区xx室房屋产权证办好，赵部春从房产局领取该房屋的产权证。因为房价上涨，赵部春单方违约，拒绝继续履行合同，不愿意将该房屋出售给买受人刘维海。2016年9月28,29,30,31.日晚上连续4天，赵部春、刘维海、我公司一起协商此事，赵部春不愿意再履行《房地产买卖中介合同》，将该房屋委托给其他中介公司出售，协商无果。特此证明2016年5月8日。”
庭审中，本院要求原告提交资金证据，以证明在2016年6月1日前原告具备涉案房屋买卖首付款的支付能力。原告向本院提交了原告名下中国农业银行2016年4月-10月交易明细清单、原告妻子汪许英名下江苏紫金农村商业银行股份有限公司账户清单、南京豫南洋建材有限公司（法定代表人刘维海，股东刘维海、江某）江苏紫金农村商业银行股份有限公司账户明细，银行帐户余额显示原告具备50万元首付款的支付能力。
本院认为，依法成立的合同对当事人双方有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原、被告双方于2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同及2016年5月8日签订的补充协议不违反法律规定，应属有效，但涉案房屋因已由被告另卖他人及原告因限购丧失购房资格，现合同事实上已无法履行，应予解除。
针对本案中，原告是否按约支首付款的问题。原告认为，双方虽在2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同中约定于2016年6月1日前支付购房首付款50万元，但因被告的房屋尚未办理产权初始登记，且办理产权初始登记的时间需要2-3个月，2016年5月8日经双方及中介方协商，将买卖手续向后推迟，在后续的交易过程中，被告还让原告垫付了物业费及办理产权证的相关费用，视作对付款时间达成了新的协议。被告认为，根据双方2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同中约定，2016年6月1日前支付购房首付款50万元，原告未能按期支付首付款构成违约。本院认为，双方2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同中虽约定，2016年6月1日前支付购房首付款50万元，但该付款条件中也同时约定，付款同时办理该房屋过户手续，而涉案房屋在2016年6月1日时尚未办理初始登记，无法办理房屋过户手续，故不具备付款条件，2016年5月8日经双方及中介方协商，被告同意将买卖手续向后推迟，在后续的交易过程中，在被告的同意下，原告于2016年9月12日为被告垫付了物业费，2016年9月28日为被告垫付了办理产权证的相关税费，故应视作双方对付款时间达成了新的协议，且原告在2016年6月1日前完全具有支付首付款能力。据此，本院认为，原告在支付首付款的问题上并未违约。
针对本案中，被告是否存在违约行为的问题。原告认为，2016年9月28日被告领取产权证后，经原、被告及中介的多次协商，被告因房价上涨，拒绝配合原告办理房屋产权过户手续，导致2016年10月6日南京市房产新政出台，原告丧失了购房资格，为此，2016年10月13日被告与中介协商决定补偿原告10万元，但原告认为，系被告违约，不能接受被告仅补偿10万元的方案。被告认为，因原告迟迟不付首付款，且原告丧失购房资格是因政府房屋调控政策，属于不可抗力，不应由被告担责。本院认为，从原告资金实力来看，原告具备首付款的支付能力；从原告的履行行为来看，原告在积极的垫付物业费、初始登记税费；从2016年10月13日被告与中介签名、盖章的解除房地产买卖协议来看，被告愿意补偿原告10万元；从被告所称原告未按时支付首付款的辩称来看，辩解并不能成立；从中介公司出具的证明来看，被告存在不配合的行为。据此，本院从上述情况综合分析认为，被告存在部分违约行为。根据2016年5月8日原、被告双方及中介签订的协议书第二条约定，任何一方违约，则违约方赔另一方违约金20万元，结合本案案情实际及南京市房产新政于2016年10月6日出台的事实，将违约金调整为10万元，被告应支付原告违约金10万，并同时退还原告垫付款43867.86元（其中购房定金3万元、垫付物业费6200元、维修基金5085元、契税2542.86元、登记费40元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告刘维海与被告赵部春2016年4月13日签订的“房地产买卖中介合同”及2016年5月8日签订的“协议书”；
二、被告赵部春应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘维海支付违约金10万元；
三、被告赵部春应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告刘维海定金、物业费、维修基金、契税、登记费计43867.86元；
四、驳回原告刘维海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4958元，减半收取2479元，保全费1740元，合计4219元，由原告刘维海负担1730元，由被告赵部春负担2489元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4958元。
审判员 陈 寅
二〇一七年六月六日
书记员 包蓓蓓