江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第3951号
原告南京苏贝投资管理有限公司,住所地在南京市浦口区浦珠北路126号澳林商业广场三楼。
委托代理人吴杨成，男，1966年8月3日生，汉族，住江苏省大丰市，系原告公司员工。
委托代理人王浩，男，1970年2月15日生，汉族，住江苏省大丰市，系原告公司员工。
被告南京澳林购物广场有限公司,住所地在南京市浦口区浦珠北路126号。
法定代表人夏怀国。
委托代理人严信益，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告南京苏贝投资管理有限公司与被告南京澳林购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年5月5日和2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告南京苏贝投资管理有限公司的委托代理人吴杨成、王浩，被告南京澳林购物广场有限公司的委托代理人严信益均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京苏贝投资管理有限公司(以下简称苏贝公司）诉称，2013年9月30日，原告与被告签订了一份《南京澳林购物广场有限公司经济合同》，被告向原告交付了未办理房产证的房屋供原告装修，原告依约支付保证金并预付部分租金后进场施工装修，原告经装修人员提醒发现交付的房屋营业面积与合同约定严重不符，合同约定为1423平方米，但被告提供的平面图显示建筑面积仅为807平方米，被告截止原告起诉仍未将房产登记资料提供给原告。同时经原告实地核查，被告提供的空调安装不符合国家和行业的标准，也不符合原告经营需要，被告口头答应立即整改，但并没有实施。在原告的多次要求下，仅同意原告自行加装空调，但效果却不能满足原告的经营需要。原告的产后康复、游泳、早教等经营项目在冬季根本无法开展。2014年9月1日原告正式营业后，原告多次向被告提出面积严重不足、空调不符合要求、按合同约定免费提供广告位等问题并要求被告解决，但被告以各种理由推脱。导致原告经营受限发生较大亏损。在被告怠于履行合同义务的情况下，原告暂停支付部分租金和空调费用，被告就对原告经营场所实施停电、停水，使得原告被迫中止营业，并于2015年8月9日完全停业。原告停业后，存货商品得不到及时处理，大部分员工被迫裁员，已售消费卡全额退还客户，造成原告损失惨重。为此诉至法院，要求：1、判令被告立即停止阻碍原告营业的行为，免除停业期间的各种费用；2、判令被告按合同约定补足原告经营场所面积或按现有实际交付经营场所面积相应调整租金；3、判令被告赔偿因擅自停供原告营业用电导致原告停业产生的各项损失85.16万元（其中货物过期、过季折价等损失10万元，被迫裁员补偿损失5.96万元，设备、固定资产、装潢等折旧暂算5个月16.6万元，设施停用后恢复整修损失1万元，现有员工待工期间工资暂算5个月51.6万元）；4、判令被告按合同约定提供符合原告正常营业要求的空调设施，退还2014年9月-2015年8月不应收取的空调费用，赔偿自2014年11月份至2015年4月份因被告提供的空调达不到要求导致原告游泳、产后康复、早教经营项目营业收入损失30万元；5、判令被告立即提供合同中承诺的广告位置供原告免费使用；6、本案诉讼费由被告承担。
被告南京澳林购物广场有限公司(以下简称澳林广场）辩称，首先，原告不具有适格的主体资格，2013年9月30日，被告与自然人杨斌签订了租赁合同，根据相对性原则，只能由杨斌向被告提起诉讼，原告不是租赁合同的相对方。原告成立以后使用租赁物不代表被告认可与杨斌之间的租赁合同全部权利义务转移给原告，被告主张租赁合同责任由杨斌承担；其次，原告进行诉讼的目的是转嫁经营失败的损失。苏贝公司成立之后经营管理混乱，2015年6月8日1名3岁男童在苏贝公司保育员关禁闭时，从经营场所所在3楼直接坠落到一楼地面，造成该名男童全身多处骨折，摔成重伤，险些酿成惨剧，造成了极其恶劣的影响，导致大部分家长要求退费，苏贝公司陷入困境。杨斌至此拒付被告租金，杨斌通过苏贝公司诉讼的目的就是为了转嫁经营失败的损失；第三，关于原告提出补足因经营场所面积问题，涉案的承租铺无独立的产权登记，租赁合同约定的建筑面积是根据房产证载明的建筑总面积按比例分摊计算，签订租赁合同时，杨斌与被告并没有异议，签订合同之前，杨斌对于租赁商铺多次进行实地查看，被告并未故意隐瞒真实情况，或者阻止杨斌进行查看，杨斌因为自身原因如果未能对租赁物进行充分了解，而产生的误解，即便存在也与被告无关，相应的不利后果应当有杨斌自行承担。退一步说，即便存在重大误解的情形，原告在诉状中称经装修人员提醒发现交付的房产面积与合同约定严重不符，杨斌在2014年5月进场装修，最迟应当在2015年5月之前就合同中存在的重大误解请求人民法院予以变更或者撤销合同，根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第七十三条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时超过一年当事人才要求撤销或者变更的，人民法院不予保护，这一年期限是除斥期间。原告在2015年12月向人民法院提出变更或者撤销的请求依法不应得到支持。被告已经按照租赁合同约定交付了租赁物，原告就应当按照合同约定按时足额支付租金，即便存在合同误差，杨斌也应当在合理期限内通过司法途径解决，其单方面拒付租金没有法律依据，构成根本违约；第四，杨斌应当承担根本违约的责任，杨斌在支付第一期半年租金之后开始欠付租金、空调等费用，经被告多次催缴，仍未支付，根据租赁合同2.1.2约定，租金为每半年预付，先付后用。合同2.1.3条约定，如果乙方在指定交付日没有交付租金，甲方有权无条件立即解除合同。第14.1.12条约定，租金、物管费其他费用以及保证金等对甲方所付的债务超过一个月以上未支付时，甲方有权解除合约。杨斌依约应当在2015年3月之前一次性缴纳2015年3月至2015年9月的应付租金21.9万元，但至今未支付。2015年7月后的水电费9000余元也未支付。截止目前，杨斌仍然占据着租赁物拒不返还，已经对被告造成巨大经济损失。在此，被告向杨斌提出立即返还租赁物并且承担返还租赁物之前欠付的租金以及占用费。被告在2015年8月6日函告杨斌，通知其在收到通知函之日起全额缴纳租金、空调费、物管费等费用，逾期我公司将解除该铺位的租赁权等。杨斌在收到函件后，仍然拒付租金。被告在杨斌根本违约已经不能实现合同目的情况下，告知杨斌解除合同并以实际行为终止租赁合同，停止租赁商铺的水电供应合理合法；第五，关于原告主张的损失，如前所述，杨斌构成根本违约，苏贝公司裁员、设备装潢折旧、员工工资等损失，应当由其自己承担。此外，原告货物始终处于原告控制之下，并不存在货物损失。苏贝公司诉称，已售消费卡全额退还客户与事实不符。男童坠楼事件发生以后，大部分家长要求退费，并且到被告办公楼进行围堵，要求协助处理，在工商部门介入后，苏贝公司以其货物冲抵了部分顾客消费卡，变相实现了销售。苏贝公司以货物冲抵消费卡的事实在工商部门有详细记录，并有清理货物的清单予以证实；第六，关于空调温度问题，被告于商场统一提供中央空调服务，原告经营特殊行业所需要的特殊温度，应当由其自行解决，被告没有合同义务向杨斌提供特殊化服务；第七，关于原告主张的户外广告位，根据南京市户外广告设置管理办法，设置户外广告实行行政许可制，未取得设置许可，任何单位和个人不得设置户外广告。依据管理办法办理审批手续，必须提交户外广告设施设计图，根据合同约定，杨斌应当首先提交设计方案报甲方审核，费用由杨斌自理。截止目前，被告从未收到过杨斌报审的设计图。因此，也无法办理户外广告审批手续，也不存在户外广告位的使用问题。综上请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2013年9月30日，澳林广场（合同甲方）与杨斌（合同乙方）签订《南京澳林购物广场有限公司经济合同》（以下简称《经济合同》）一份，约定甲方将位于南京澳林购物广场有限公司商业二期第三层西区F3-301-306号，面积为1423平方米的营业场地提供给乙方使用，乙方经营母婴童用品及服务。合同期限自2014年1月1日至2018年12月31日，起租日期以乙方正式开业为准。合同第6条约定租金总额为4964492元，租金按照先付后用原则支付，首次付款以交付进场为准，第一年的两期租金分别为934911元，第二年的两期租金分别为934911元，第三年的两期租金分别递增5%为981656元，第四年的两期租金分别递增5%为1030738元，第五年的两期租金分别递增5%为1082276元。如果乙方在指定交付日没有交付租金，甲方有权无条件立即解除合同。但是在征得甲方同意的情况下，可以获得一定的宽限期，对未交纳的部分，每天加收0.5%的滞纳金。合同第7条约定物管费按照0.2元/平方米/天，按月交纳，合同签订后每月底前缴纳下月费用，物管费的发生从合同第3条所约定的合同期限起始日计算。并合同期前两年免交物管费。合同第10条约定空调费按0.6元/平方米/日、全年按照365天收取。每月底前交纳下月使用费。前两年按0.35元/平方米/天计算。合同第47条约定，甲方免费提供外墙店招位置一处供乙方使用，面积为21平方米，位于三楼西南角电子屏下方，涉及方案报甲方审核，费用由乙方自理。租赁场地交付后杨斌即进行了装修，并于2014年8月5日成立苏贝公司，杨斌系公司股东和法定代表人，经营的母婴馆于2014年8月开业。
2014年10月17日苏贝公司向被告澳林广场提交申请报告，称为了提高室内温度，申请安装空调一台。2015年3月5日，澳林广场向杨斌发函，要求交纳2015年2月1日前应缴纳的租金等各项费用合计654094.74元。2015年5月7日，苏贝公司向被告发出承诺函，承诺欠付的房租于2015年5月20日结清。被告于2015年6月24日向杨斌发函要求其支付所欠租金。2015年8月6日被告向杨斌发函“……在收到通知函即日起将租金、空调费、物管费等费用全额交纳。逾期，我司将解除铺位的租赁权，同时与我司办理铺位的交接手续，并补齐占用期间的各项费用……。”2015年8月7日，原告向被告公司发函提出实际面积与合同约定不一致、广告位不能使用、空调影响正常经营等情况，要求被告公司妥善解决，并称解决之前将暂停支付房租。2015年8月23日，原告致函被告公司称“……贵司自2015年8月9日起，以欠缴房租为由，切断苏贝母婴生活广场电源，致使苏贝广场停业至今，已给我司造成重大损失……。”2015年8月25日，被告公司向杨斌发函称“……希望贵方在30日内来澳林公司办理相关手续及费用的补交等其他事项。逾期澳林公司将根据合同约定，通过法律途径依法追究贵方的违约责任……。”同日，原告向被告发函称“贵司自2015年8月9日以来，切断我苏贝母婴生活广场电源，致使苏贝广场无法营业，为减小损失，我们决定苏贝广场暂停关门停止营业……。”2015年9月18日，原告向被告发函要求被告配合盘点处理商品。2015年9月21日，被告公司向原告发函称“……目前仍在租赁的合同期内……，督促贵方尽快缴纳已经欠付租金、物管费、空调费等费用……”。后原告分别于2015年9月28日、10月28日、11月9日、12月4日、2016年1月19日向被告发函，要求恢复供电并协商处理相关问题。2015年10月29日，被告公司向杨斌发函，载明：经被告公司多次催缴，但仍拖欠租金、水电费、空调费等达半年之久，特函告即日起解除双方之间的租赁合同，并要求依据合同尽快返还商铺。2016年3月25日，被告公司再次向杨斌发函称已多次发函解除租赁合同，故再次发函说明解除双方租赁合同，要求尽快清理商铺返还被告，并支付拖欠的各项费用。
庭审中，原告苏贝公司提供固定资产折旧明细、折价货物清单、辞退员工补偿金支付协议及支付凭证、退费清单等证明其存在如下损失：固定资产折旧损失166000元、辞退员工补偿59600元、2015年8月至12月已退费和换货损失516000元、过期过季商品损失100000元等损失。
以上事实有原、被告的陈述、《经济合同》、往来函件等证据在卷证实。
本院认为，杨斌与澳林广场签订的《经济合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，系合法有效的合同。本案中，双方争议的主要焦点在于：1、原告是否享有《经济合同》的主体资格？2、《经济合同》是否已经解除？3、被告是否应赔偿原告的各项损失？对主体资格的问题，本院认为,杨斌作为原告公司成立之前的发起人在与澳林广场签订《经济合同》时就在合同中明确记载租赁物用于经营母婴生活馆。原告苏贝公司成立后，对杨斌签订的合同也予以认可。在合同的履行过程中，通过被告公司的发函也可以看出被告公司对原告苏贝公司作为合同相对方的事实知晓并认可。因此，该合同乙方的权利义务应由原告苏贝公司承担。对争议焦点2本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中双方订立的《经济合同》第6条的约定，“如果乙方在指定交付日没有交付租金，甲方有权无条件立即解除合同。”在2015年3月5日被告向杨斌的发函中就已经向原告催缴应支付的租金等费用，原告公司也承诺于2015年5月20日前结清，但原告并未付清所欠的租金等费用。在被告公司多次向原告发寄指定宽限期的函件后仍未足额支付所欠租金，被告公司已享有合同解除权并于2015年8月6日向杨斌发出逾期将解除合同的函件，在原告公司的提供的证据中也有该函件，证明原告方已经收到了该函件，因此，双方的《经济合同》于2015年8月7日已经解除。对于原告主张被告立即停止阻碍原告营业行为、免除停业期的各项费用的诉讼请求，由于双方的合同已经解除，不存在被告阻碍原告经营的情况，被告也未在本案中主张原告停业后的各项费用，故本院不予支持。对原告主张要求被告按照合同约定补足原告经营场所面积或按现有实际交付经营场所面积相应调整租金的诉讼请求，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提出其实际使用面积与合同约定面积严重不符，但并没有相应的证据证明。且双方合同中约定的计算租金的方式并非以面积为基数计算，对此项诉讼请求本院不予支持。对原告主张被告赔偿因擅自停止提供原告的营业用电导致原告停业产生的各项损失的诉讼请求，本院认为，原告提交的固定资产、装潢折旧损失表以及货物过期、折价损失表均是由其单方制作，无法确定其是否实际发生。且双方之间的《经济合同》于2015年8月7日已经解除，合同解除后，尚未履行的终止履行。双方之间合同的解除是由于原告未按照合同的约定支付租金等费用，故被告公司据此解除合同后，原告无权要求被告公司赔偿其停业造成的损失。对原告主张要求被告按合同约定提供符合原告正常营业要求的空调设施，退还2014年9月至2015年8月不应收取的空调费用，赔偿自2014年11月份至2015年4月份因被告提供的空调达不到要求导致原告游泳、产后康复、早教经营项目营业收入损失30万元的诉讼请求，本院认为，双方订立的《经济合同》中约定了空调费的缴纳标准，并没有对空调的使用作出特别的约定。原告也没有提供相应的证据证明被告提供的空调不能达到正常的营业标准，因此，对此项诉讼请求本院不予支持。对原告主张判令被告立即提供合同中承诺的广告位置供原告免费使用的诉讼请求，前述已经认定双方之间的合同已于2015年8月7日解除，原告要求被告继续履行合同没有依据，故对此本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告南京苏贝投资管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费15164元，由原告南京苏贝投资管理有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费15164元。
审 判 长 王宠俊
审 判 员 鄢志文
人民陪审员 徐 静
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 李金凤