宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1451号
上诉人（原审被告）王伟，男，1973年10月27日出生，汉族，银川市公交公司司机，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人庞公乾、张述谋，宁夏诚托律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕治平，男，1979年8月18日出生，汉族，银川协力出租汽车有限公司司机，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人王伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第3310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王伟的委托代理人庞公乾、张述谋，被上诉人吕治平参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年5月10日，被告王伟给闫霞出具《委托书》一份，内容为：“我名下拥有坐落于银川市城区57号楼-4-602室的房产一套，现我委托闫霞为我的合法代理人，以我的名义办理如下事项：一、由受托人代为到房管部门办理上述房屋民间借贷抵押登记的一切相关手续。由受托人代为到房管部门办理上述房屋注销抵押登记、领取房产证。待上述事项办理完毕后由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户、代办代领房屋所有权证、代交契税、代办代领土地使用权证、代为调阅土地档、代为办理房屋预告登记、注销预告登记以及代为办理银行二手房按揭贷款、代为办理银行开户及银行卡的启用、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议、代为签订银行冻结、解冻通知书、贷款账户的转款、代交土地出让金及损坏补证等相关事宜。代为在房管部门办理上述房屋的抵押登记和注销抵押登记等相关事项。二、委托权限：全权委托。三、委托期限：自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止。四、受托人有转委托权。受托人在其权限内签署的相关文件，我均予以认可。并自愿承担由此产生的一切法律后果。”同日，被告王伟和闫霞在宁夏回族自治区银川市国安公证处办理了该《委托书》的公证手续。2014年2月20日，闫霞作为王伟的委托代理人与原告吕治平签订《房地产买卖契约》一份，约定：王伟将唐槐新村57号楼4单元602室的房屋（建筑面积69.97平方米）出售给吕治平，房屋总价250000元，由吕治平在2014年2月20日前一次性付清，王伟于2014年2月20日将房屋交付给吕治平（吕治平在庭审中陈述其与闫霞口头约定的交付时间为2014年3月15日）。当日，闫霞给吕治平出具《收条》一张，载明：“今收到吕治平交来购兴庆区唐槐新村57号楼4单元602室房屋贰拾伍万元整（￥250000元）”。2014年2月24日，原告吕治平办理了该房屋的产权证书。2014年3月5日，原告与中国工商银行银川南二环支行签订了《个人借款／担保合同》，向该支行贷款150000元，并用涉案房屋进行了抵押。原告与闫霞约定的交房时间为2014年3月15日。但到了交房日期，被告以各种理由推拖交房，故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告交付位于银川市唐槐新村57号楼4单元602室的房屋；2．被告不得破坏房屋内的设施，按现状交付；3.被告赔偿原告2014年3月15日至2015年4月15日被告占用房屋期间给原告造成的房屋租金损失15600元，并继续按每月1200元的标准赔偿租金损失至被告实际腾房之日；4.本案诉讼费由被告承担；
另查明，被告王伟称，其朋友王永向毛红军借款，其应毛红军的要求给闫霞出具了《委托书》并办理了委托公证手续，涉案房屋一直由其居住。2014年3月，王伟将毛红军、闫霞、吕治平诉至本院，要求撤销闫霞与吕治平签订的房屋买卖合同，后王伟于2014年6月3日以证据不足为由申请撤回了起诉。2014年8月，王伟将闫霞、吕治平起诉至本院，称闫霞未经其同意擅自将房屋低价出售给吕治平，且未向其交付购房款，故请求判令闫霞与吕治平签订的《房地产买卖契约》无效，并返还唐槐新村57号楼4单元602室房屋的产权证书。2014年11月4日，法院作出（2014）兴民初字第4519号民事判决，认为王伟系唐槐新村57号楼4单元602室房屋的所有权人，闫霞基于王伟给其出具的《委托书》与吕治平签订了房地产买卖契约，该《委托书》明确载明闫霞享有与对方签订房地产买卖契约、代收房款、代为办理房屋产权过户等权利，故闫霞有权代理王伟与吕治平签订房地产买卖契约，且吕治平支付的房屋转让款数额合理，该房地产买卖契约属于有效合同。遂判决驳回王伟的诉讼请求。王伟不服该判决提起上诉。2015年3月30日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出（2015）银民终字第306号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月，王伟将宁夏回族自治区银川市国安公证处、闫霞诉至本院，要求撤销《公证书》，并确认《委托书》无效。后因王伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2015年6月25日作出（2015）兴民初字第3160号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。
还查明，原告吕治平提供的由银川市各房产中介公司统一使用的金大为信息平台房屋信息及好房通房屋信息均显示涉案房屋所在地段的60-80平方米之间的房屋租金大约在1000元至1600元之间。
原审法院认为，已生效的（2014）兴民初字第4519号民事判决已经认定闫霞代理被告王伟与原告吕治平就涉案的银川市兴庆区唐槐新村57号楼4单元602室房屋签订的《房地产买卖契约》合法有效，且原告吕治平已经按约全额支付了购房款，并已办理了房屋产权证书，原告已履行了《房地产买卖契约》约定的义务，闫霞作为委托代理人，在代理权限范围内进行的代理行为所产生的法律后果应由作为被代理人的被告承担，故被告王伟应履行《房地产买卖契约》约定的义务。根据原告吕治平与被告王伟代理人闫霞的约定，被告王伟应于2014年3月15日将房屋交付给原告使用。现原告起诉要求交付房屋，予以支持。被告王伟迟延交付房屋的行为已构成违约，应赔偿因违约行为给原告吕治平造成的损失，原告吕治平按每月1200元的标准主张2014年3月15日至被告实际腾房之日的租金损失，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告王伟于本判决生效之日起十日内将位于银川市兴庆区唐槐新村57号楼4单元602室的房屋交付给原告吕治平；二、被告王伟按每月1200元的标准赔偿原告吕治平自2014年3月15日至被告王伟实际交付房屋之日的租金损失。如果被告王伟未按本判决指定的期间履行赔偿义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由被告王伟负担。
宣判后，王伟不服，上诉称：原审法院认定吕治平与案外人闫霞签订的房屋买卖合同有效属于事实认定错误，该合同应属于无效。王伟的朋友王永向案外人毛红军借款19万元，便把涉案房屋的房产证抵押给了毛红军，后来毛红军让王伟给闫霞办理了处理该房屋的委托公证手续，在办理公证时，王伟并不知道闫霞可以不通过王伟直接把房屋出售，闫霞未经王伟同意把房屋出售给吕治平，且擅自将房款交给了毛红军，闫霞属无权代理且未经王伟追认，故闫霞与吕治平签订的房屋买卖合同应属无效。原审法院基于此项认定判令王伟承担办理房屋过户手续和承担迟延交房租金损失的法律责任是错误的。原审时，王伟对公证委托事项有异议，已经向法院提起诉讼，并申请原审中止审理，原审在未中止的情况下作出判决属于程序违法。王伟与吕治平之间未形成实际的买卖关系，涉案房屋也未实际交付，吕治平未实际居住，所以不可能产生租金损失，原审判决王伟承担每月1200元租金是错误的。综上，请求：1、依法撤销（2014）兴民初字第3310号民事判决，依法改判驳回上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吕治平答辩称：一审法院认定事实清楚，适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人诉讼请求，维持原判。
二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人王伟于2013年5月10日给案外人闫霞办理了处理涉案房屋的委托手续，经银川市国安公证处公证后出具了（2013）宁银国安证字第3561号公证书，经公证的《委托书》也明确记载受托人（闫霞）有权代理王伟到房管部门办理涉案房屋注销抵押登记、领取房产证，并由受托人代为办理该房屋出售相关事宜、签订合同、代收房款、代为办理房屋过户、代办代领房屋所有权证等相关事项，所以，案外人闫霞有权代理其出售涉案房屋、收取房款以及办理相关房产过户手续，已生效的（2014）兴民初字第4519号民事判决也已经确认案外人闫霞的代理行为是合法有效的，无须王伟追认与否。上诉人王伟作为完全民事行为能力人，对其委托闫霞处理涉案房屋并办理公证的法律后果应当明知，在闫霞行使代理权后又予以反悔明显有违诚实信用原则。吕治平是涉案房屋的善意合法受让人，在其履行完相应的付款义务后，王伟应当按照闫霞代签的《房地产买卖契约》的规定，于2014年2月20日前将涉案房屋交付吕治平，因王伟迟延交付房屋造成吕治平无法入住所产生的租金损失王伟应当承担赔偿责任，原审法院按照市场客观交易价格认定涉案房屋月租金1200元并由王伟承担并无不当。2015年5月，王伟起诉银川市国安公证处、闫霞，要求撤销（2013）宁银国安证字第3561号公证书并确认《委托书》无效，但经法院合法传唤王伟拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，原审法院按撤诉处理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定。综上，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建玲
审判员 张 婧
审判员 李山山
二〇一五年十二月八日
书记员 马 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。