青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终554号
上诉人（原审被告）：余丽辉，公民身份号码×××，女，汉族，1979年12月24日出生，无固定职业，住广东省惠州市，现住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：周顺容（余丽辉之母），住址同上。
委托诉讼代理人：齐远松，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈雷，公民身份号码×××，男，汉族，1977年7月16日出生，无固定职业，住浙江省温州市，现住青海省西宁市。
被上诉人（原审被告）：马元清，身份号码×××，男，汉族，1968年2月12日出生，现下落不明。
上诉人余丽辉与被上诉人陈雷、马元清租赁合同纠纷一案，陈雷于2017年7月31日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令马元清、余丽辉给付房屋租金710000元、违约金46418元。西宁市城东区人民法院于2017年11月14日作出（2017）青0102民初2665号民事判决，余丽辉不服提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
余丽辉上诉请求：改判其不承担任何给付责任。事实和理由：余丽辉虽然在房屋租赁合同和房屋终止合同上签字，但是并非房屋实际租赁人，并未对本案所涉房屋进行任何经营、管理、使用、收益。之所以签字，系因马元清以租赁房屋经营资金不够为由，找余丽辉借50万元，因担心马元清借钱另作他用，因此应马元清请求，在签订合同时签了字。后因马元清拖欠租金，决定不再承租二楼1000平方及一楼的过道60平方，马元清以租赁合同上有余丽辉的签字，要求余丽辉在房屋终止合同上也签字，其也承诺过租金问题与余丽辉无关。马元清承租房屋以后，其将二楼装修改造成宾馆对外经营，一楼转租给他人，余丽辉均未参与经营，收益也未得到分毫。马元清书写的欠条、承诺书均是以个人名义向陈雷出具，不能代表余丽辉。相比合同而言，欠条、承诺书是双方就租金问题核对以后形成，是对双方债权、债务关系更加确定和细化的权利凭证。在这样重要的权利凭证上却是马元清以个人口吻书写、个人签字确认，对余丽辉的责任只字未提，欠条、承诺书确认的债务不能归于余丽辉。另外，宾馆装修转让协议备注中也明确了”以前所有债务由马元清承担”。实际上，余丽辉也是被马元清欺骗，50万元借款也无法得到偿还。
陈雷辩称，之前是与余丽辉签订租赁合同，因为余丽辉的资金不够就跟马元清、余丽辉两个人签订，并不是余丽辉所说的保证借款签订的合同。马元清与余丽辉合伙经营，马元清出具承偌书、欠条没有问题。最后协商的时候，马元清、余丽辉、余丽辉的母亲和陈雷、陈雷的律师一起协商的，协商不成才提起的诉讼，余丽辉对这一事实完全清楚。
一审法院认定事实：2014年8月18日、2014年10月9日，陈雷将其整体从青海市民大药房有限责任公司承租使用的位于青海省西宁市城东区八一路临街的城东区建国路61号，整体面积为2270平方米的三层楼中的一、二层楼出租给马元清、余丽辉，并与马元清、余丽辉共同签订了二份房屋租赁合同。约定，出租房屋一楼面积为470平方米，月租金为每平方米133元，年租金为750000元；二楼面积为1000平方米（实为900平方米及一楼通往二楼的过道60平方米）、月租金为55000元，年租金为660000元；二份合同租赁期间均至2020年9月9日止；租金给付依照”先给租金后使用”的原则。合同签订后，双方均按合同履行各自义务。至2015年9月20日因青海市民大药房有限责任公司催收房租，陈雷知会马元清、余丽辉，马元清于2015年10月20日向陈雷出具承诺书，承诺因其拖欠房租，定于2015年11月5日前付清自2015年8、9月始所欠房租款，但该款一直未付。2016年4月15日马元清、余丽辉将所承租房屋的二楼经陈雷同意转让给第三人，并给陈雷出具欠条一张，称经对账还欠陈雷二楼房租共计335000元。2016年4月16日，陈雷与马元清、余丽辉签订房屋终止合同，载明：由于马元清、余丽辉欠房租原因，一楼原有的470平方米现有60平方米为二楼所有，剩余410平方米属于一楼继续经营；二楼全部（包括一楼60平米）自2016年4月16日原合同终止执行，所欠房租在30日内付清。由于一直拖欠租金未付，期间，陈雷向青海市民大药房有限责任公司支付了2015年9月8日至2016年9月8日的房租。其中由于一楼商户自2016年3月8日后将租金直接给付原房东青海市民大药房有限责任公司委托的西宁大厦，马元清、余丽辉继续承租一楼所欠付的2015年9月8日至2016年3月8日止的房租375000元租金由陈雷支付。2017年7月8日陈雷申请西宁仲裁委员会仲裁，西宁仲裁委员会以约定不明未予受理。
一审法院认为，陈雷、马元清、余丽辉签订的二份房屋租赁合同以及房屋终止合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。根据双方签订的房屋终止合同，并结合欠条、承诺书以及陈雷提交的其他证据，可以确定马元清、余丽辉欠付二楼房屋租金335000元以及继续承租一楼而未支付的自2015年9月8日至2016年3月8日止的房屋租金375000元，对此马元清、余丽辉亦无相关证据证明所欠租金已经给付，故对陈雷要求支付租金的主张予以支持。关于违约金，两份房屋租赁合同均约定，任何一方违反合同的规定，按照年度需向对方缴纳年租金的50%作为违约金。现陈雷要求按银行贷款利率4.9%支付2016年4月16日至2017年8月16日共计487天的违约金46418元不违反法律规定，予以支持。关于余丽辉对该债务应由马元清个人承担的辩称，马元清与余丽辉系合伙共同投资租赁原告房屋，欠付的房屋租金系合伙债务。按照法律规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，余丽辉的辩称意见无事实和法律依据，不予采信，遂判决马元清、余丽辉于十五日内共同支付陈雷房屋租金710000元、违约金46418元。
本案二审期间，余丽辉与陈雷除对拖欠租金数额及余丽辉是否承担责任存在争议外，对一审查明的基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。另，二审时陈雷认可根据两份租赁合同，收取了一楼押金100000元和二楼押金80000元，但仅退还了80000元。
余丽辉对陈雷计算拖欠租金的方法及时间段并无异议，但认为二楼的面积并非租赁合同中约定的数量，租金数额应当调整。本院认为，根据余丽辉提交的涉案房屋的所有权证载明的建筑面积平均计算，二楼建筑面积确实不足1000平方米，但租赁合同中约定是”约为1000平方米”，而非精准的1000平方米，而且二楼的租赁合同中也未约定按建筑面积作为计价单位。再次，租赁面积是否满足承租人的需要应是双方协商阶段，即在合同签订之前必须要落实的问题，而非拖欠租金时才要核实的事项。另，在马元清出具的欠条中明确认可二楼拖欠租金的数额，所以对余丽辉的此项辩称不予采信。
本院认为，余丽辉所说的其与马元清仅仅是借款关系，而非合伙租赁经营的说法，与其在两份租赁合同中承租方处签字的事实明显不符，而且该合同中也未备注余丽辉签字仅仅是监督自己的资金使用。二审时，余丽辉提交了一份称是马元清书写的情况说明，主要内容是马元清与余丽辉是借款关系，租赁合同的履行是马元清个人行为，与余丽辉无关等。但该情况说明中马元清的签名与其在合同履行过程中出现的签名明显不同，目测无法确定是否是马元清本人书写。而且一、二审中人民法院均无法与马元清取得联系，余丽辉能与马元清取得联系，却不通知马元清参加诉讼，仅仅提交真假不明的情况说明无法予以采信。即使是马元清本人书写，在余丽辉作为承租方在租赁合同中签字的情况下，其二人的陈述无法推翻签订合同的事实。另，余丽辉提交一份青海市民大药房有限责任公司称委托陈雷将一、二楼租给马元清的证明，该证明同样无法否认余丽辉作为承租方签字的事实。综上，在余丽辉无充分反驳证据的情况下，应认定余丽辉与马元清共同租赁涉案房屋，其也是租赁合同的当事人。
陈雷认可其尚有100000元押金未退还，所以其诉求的租金数额应扣减100000元。余丽辉否认80000元已退还，对此亦提交一份其与马元清的电话录音，同时欲证明陈雷与马元清还存在高利贷的借款关系，怀疑欠条中包含了借款，以及马元清从他人处借款支付租金表明马元清独自履行租赁合同等。虽然陈雷未提交退还押金的收据，但因马元清与余丽辉在2016年4月16日签订的房屋终止合同中明确备注”二楼押金已退还”，并按压指印，所以对余丽辉与马元清在电话交流中称两人均未收取押金不予采信。而且有关二楼拖欠租金的欠条中写明经对账、确认无误等类似内容，对余丽辉押金全额未退还的辩称不予采信。余丽辉对欠款中包含高利贷借款也仅仅是自己的怀疑，更没有提交任何证据，无法予以认定。而如何用马元清从他人处借款支付租金证明租赁合同与余丽辉无关一节，余丽辉未能给予可信的说法，亦未提交任何证据。另，余丽辉二审提交一份其母周顺容的银行卡明细，称其中一笔470000元即是所谓给马元清的借款，表明其没有与马元清合作的能力，是其母给马元清借款，因资金往来明细只能证明双方存在资金往来的事实，并不能证明资金的性质和用途，对余丽辉的陈述不予采信。一审判决认定基本事实清楚，唯退还押金一节未查明，故应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：
变更西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初2665号民事判决第一、二项为：马元清、余丽辉于判决生效后十五日内给付陈雷租金610000元、违约金39880元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11364元，由余丽辉负担9164元，陈雷负担2200元，公告费300由余丽辉负担；一审案件受理费11364元，由马元清、余丽辉负担9164元，陈雷负担2200元，公告费300由马元清、余丽辉负担。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员左志萍
审判员王有林
二○一八年四月二十三日
书记员颜鲁梅