中华人民共和国江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）赣09执异71号案外人：三亚瑞亚房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市。法定代表人：王跃荣，系该公司董事长。委托代理人：纪煌，海南邦威律师事务所律师。申请执行人：丁建兵，男，汉族，1977年1月10日出生，汉族，住江西省高安市。被执行人：高安德亿房地产开发有限公司。住所地：江西省高安市。法定代表人：（HONGWEIYUN）洪维云，系该公司董事长。被执行人：（HONGWEIYUN）洪维云，护照号P4835287，男，1965年11月16日出生，奥地利共和国国籍，现住浙江省丽水市莲都区。被执行人：徐爱云，女，1966年8月15日出生，汉族，现住浙江省丽水市莲都区。江西省宜春市袁州区人民法院执行申请执行人丁建兵与被执行人高安德亿房地产开发有限公司（以下简称德亿公司）、洪维云、徐爱云民间借贷纠纷一案中，案外人三亚瑞亚房地产开发有限公司（以下简称瑞亚公司）于2017年3月29日向该院提出书面异议。因本案执行属本院指定该院执行的案件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条的规定，该院将本案执行异议案件移送至本院审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人瑞亚公司称，丁建兵与德亿公司、洪维云、徐爱云、丽水市洪福商贸有限公司（以下简称洪福公司）民间借贷纠纷一案，江西省宜春市中级人民法院（2016）赣09民初20号民事判决书已发生法律效力。瑞亚公司对江西省宜春市袁州区人民法院根据上述判决书作出的（2017）赣0924执475号执行裁定书执行属于瑞亚公司所有的银行存款及物权不服，提出异议。其请求事项为：1、解除对徐爱云名下在中国农业银行三亚市分行（以下简称农行三亚分行）尾号为4262账户的查封及扣划措施，停止对该账户内存款1081000元的执行；2、解除对三亚市河东区凤凰路汇丰国际公寓地下室地下一层地下室（超市）的查封措施，并停止执行。事实和理由如下：2013年10月21日瑞亚公司与徐爱云签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20131102870003），该合同在网上备案系统登记备案。2016年9月5日，浙江省丽水市中级人民法院经审查，认定双方当事人签订上述《商品房买卖合同》非双方当事人真实意思表示，且该合同未实际履行，故判决，确认该合同无效。2016年12月26日，海南省三亚市城郊人民法院经审查后判决徐爱云协助瑞亚公司办理上述《商品房买卖合同》项下商品房网上备案系统登记备案撤销手续。2016年1月12日，丁建兵因与德亿公司、洪福公司、洪维云、徐爱云民间借贷纠纷一案，丁建兵申请诉前保全，江西省宜春市中级人民法院以（2016）赣09财保1号裁定书及协助执行通知书查封了瑞亚公司房屋及冻结了徐爱云名下在农行三亚分行尾号为4262账户内存款1081000元。2017年3月20日，瑞亚公司获悉上述民间借贷纠纷案进入了执行程序，江西省宜春市袁州区人民法院在执行中作出（2017）赣0902执475号执行裁定书，将徐爱云名下尾号为4262账户内1081000元存款扣划至该院账户内。瑞亚公司认为，被查封房屋的所有权人一直是瑞亚公司，2013年10月23日，瑞亚公司与徐爱云签订的《商品房买卖合同》并未实际履行更不会发生物权变动后果，因此，应当解除查封措施、撤销执行，以避免造成瑞亚公司巨大的损失。徐爱云名下尾号为4262账户系瑞亚公司借用，用于归还自身银行的存款，这一事实亦得到生效判决书的确认，因此，应当撤销相应的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，瑞亚公司提出上述执行异议。本院查明，2016年1月8日，丁建兵因与德亿公司、洪维云、徐爱云、洪福公司民间借贷纠纷一案，向本院申请诉前财产保全，要求对德亿公司、洪维云、徐爱云、洪福公司的银行存款1052万元或者等值的财产采取保全措施。2016年1月8日，本院作出（2016）赣09财保1号民事裁定书，裁定冻结德亿公司、洪维云、徐爱云、洪福公司的银行存款1000万元或查封、扣押其同等价值的财产。根据丁建兵提供的徐爱云的财产线索，本院于2016年1月12日向海南省三亚市住房和城乡建设局、海南省三亚市国土环境资源局送达了（2016）赣09财保1号民事裁定书及协助执行通知书，并在三亚市房地产交易中心查封了徐爱云所有的位于三亚市河东区凤凰路汇丰国际公寓地下室地下1层地下室超市（以下简称本案被查封房屋），查封期限为3年，查封期间不得办理上述房产的买卖、转让、抵押、赠与等产权变更手续。之后，本院立案受理了本案，并于2016年12月16日作出了（2016）赣09民初20号民事判决，判令：1、德亿公司在本判决生效后10日内归还丁建兵借款本金780万元及借款期限内利息7.02万元（2015年4月30日至2015年5月14日），债务逾期利息（逾期利息按照年利率24%计算至本金还清为止）；2、洪维云、徐爱云对上述债务及利息承担连带清偿责任；3、丁建兵对德亿公司用于借款的抵押物享有优先受偿权；4、驳回丁建兵的其他诉讼请求。该判决送达后，本案当事人均未提起上述，上述债务人亦未履行该判决确定的义务。2017年2月14日，丁建兵向本院申请执行上述债务人应履行的判决义务。本院立案后，裁定本案民事判决由江西省宜春市袁州区人民法院执行。该院在执行过程中，作出了（2017）赣0902执475号执行裁定书，并于2017年3月16日对徐爱云在农行三亚分行开户的尾号为4262账户内存款1081000元划拨至该院。对本院的诉讼保全行为及江西省宜春市袁州区人民法院的上述执行行为，徐爱云及本案其他被执行人均未提出异议。另查明，本案被查封的房屋系瑞亚公司开发建设，并办理了商品房预售许可证。2013年10月21日，瑞亚公司与徐爱云签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20131102870003）。双方在该合同中约定，徐爱云购买本案被查封房屋，面积共计12014.68平方米，购房款总额为人民币2亿元，首付为购房款总额的50%，银行按揭为购房款总额的50%等内容。2013年10月23日，该《商品房买卖合同》办理了预售网上备案系统登记备案手续。2013年11月19日，徐爱云与农行三亚分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定了徐爱云为购买本案被查封的房屋，以该房屋作抵押，向农行三亚分行借款9000万元。《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》上载明的抵押人是“三亚瑞亚房地产开发有限公司（徐爱云）”。自2013年3月14日始至2013年11月15日止，徐爱云陆续支付到瑞亚公司账户共计1.1亿元。尔后，徐爱云又通过其在农行三亚分行开设的尾号为4262账户，按其与该行签订的《个人购房担保借款合同》的约定，每月向该行支付100万元，用于归还其购房按揭借款。2015年11月25日，瑞亚公司将其开发建设的汇丰国际公寓二期地下室（含本案被查封的房屋）在有关部门办理了《土地房屋权证》。将该房屋产权登记在瑞亚公司名下。2016年6月12日，瑞亚公司以其与徐爱云签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，且该合同未实际履行，房屋产权归瑞亚公司所有为由，向浙江省丽水市中级人民法院提出如下诉讼请求：1、确认瑞亚公司与徐爱云于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》无效；2、徐爱云协助瑞亚公司直接向第三人农行三亚分行归还借款余额71885970.47元。2016年9月5日该院作出（2016）浙11民初63号民事判决书，判决支持了瑞亚公司的上述诉讼请求。该院判决后，瑞亚公司以案涉房产《商品房买卖合同》网上备案系统的登记备案尚未撤销，并且案涉房产被江西省宜春市中级人民法院预查封为由，于2016年11月29日向海南省三亚市城郊人民法院提起诉讼，请求该院判令徐爱云协助瑞亚公司办理《商品房买卖合同》项下商品房（即本案被查封的房屋）网上备案系统登记备案撤销手续。该院受理后，于2016年12月26日作出（2016）琼0271民初8652号民事判决书，判决支持了瑞亚公司的上述诉讼请求。上述判决生效后，瑞亚公司向海南省三亚市城郊人民法院申请执行。该院于2017年2月6日作出（2017）琼0271执502号执行裁定书，裁定注销瑞亚公司与徐爱云签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20131102870003）的登记备案手续。又查，2017年5月4日，丁建兵因与瑞亚公司、徐爱云、农行三亚分行撤销之诉一案，不服浙江省丽水市中级人民（2016）浙11民初63号民事判决，向该院提起诉讼，请求撤销该院（2016）浙11民初63号民事判决，并对瑞亚公司、徐爱云、农行三亚分行的虚假诉讼行为进行惩戒。该院审理后认为，丁建兵不符合第三人撤销之诉的主体条件和实体条件，于2017年7月20日作出（2017）浙11民初538号民事裁定书，裁定驳回了丁建兵的起诉。本院认为：1、关于是否应对本案被查封房屋停止执行的异议问题。本案被查封房屋虽然系案外人瑞亚公司开发建设，但其在办理了商品房预售许可证后，于2013年10月21日与被执行人徐爱云签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，将本案被查封的房屋以2亿元作价出卖给徐爱云。徐爱云亦按约定向瑞亚公司支付了1.1亿元，之后，又通过其在农行三亚分行开设的尾号4262账户，每月向该行支付100万元购房按揭贷款。此外，瑞亚公司与徐爱云签订的《商品房买卖合同》亦在预售网上备案系统办了登记备案手续。2013年11月19日，徐爱云为购买本案被查封房屋，用该房屋作抵押物，向农行三亚分行借款9000万元，办理的《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》上载明的抵押人是“三亚瑞亚房地产开发有限公司（徐爱云）”。另外，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”按照该规定，房地产开发商将其开发建设的商品房出售给受让人，应先将其开发建设的房屋集中登记在自己的名下，并依法领取土地房屋产权证，然后，再将集中登记在自己名下的房屋分别给受让人办理转让的房屋产权证。本案中，由于瑞亚公司与徐爱云签订《商品房买卖合同》时，被查封的房屋尚未竣工，不能领取土地房屋产权证，故只能将该房屋预售给徐爱云，因此，瑞亚公司在其开发建设的房屋竣工之后，按规定先将包括本案被查封的房屋的房屋产权登记在自己的名下，并领取土地房屋产权证的行为，并不能排除徐爱云系本案被查封房屋的权利人。综上所述，本案被查封房屋的权利人应认定系徐爱云。在本院对本案被查封的房屋实施查封行为之后，瑞亚公司虽然通过诉讼分别获得了浙江省丽水市中级人民法院作出的（2016）浙11民初63号民事判决书、（2017）浙11民初538号民事裁定书、海南省三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8652号民事判决书及（2017）琼0271执502号执行裁定书，拟据此为由，排除徐爱云系本案被查封房屋的权利人，并提出解除本案被查封房屋的查封措施、停止执行的异议请求。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，瑞亚公司提出的上述执行异议理由不能成立，本院对该异议请求不予支持。江西省宜春市袁州区人民法院可以依法对被查封房屋继续实施执行。2、关于是否应停止对徐爱云尾号为4262账户存款停止执行的异议问题。根据本案查明的事实，尾号为4262账户系徐爱云在农行三亚分行登记开设的账户，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记机构登记的账户名称判断”的规定，江西省宜春市袁州区人民法院在该账户中划拨的1081000元存款，应认定为徐爱云的个人存款，因此，该院的上述执行行为并无不当。对瑞亚公司提出的停止并撤销执行该账户内存款1081000元的执行异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条第一款第（三）项、第二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人三亚瑞亚房地产开发有限公司的异议请求。案外人、第三人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 航审判员 严发根审判员 贾 莉二〇一七年八月七日书记员 罗聪坤