四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0121民初2454号 原告：刘天亚，女，1974年2月1日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县。 法定代表人：杜蓉，执行董事长。 委托诉讼代理人：孙秋萍，女，1992年9月16日出生，汉族，住四川省金堂县，系四川尚缘房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，1980年8月28日出生，汉族，住成都市新都区，系四川尚缘房地产开发有限公司员工。 第三人：李金碧，女，1970年3月1日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 第三人：杜加军，男，1969年8月1日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 第三人：钟红梅，女，1982年10月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 第三人：刘建刚，男，1978年12月2日出生，汉族，住四川省金堂县。 以上第三人共同委托诉讼代理人：贺桂香，金堂县法律援助中心律师。 原告刘天亚与被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）商品房销售合同纠纷一案，原告本院于2016年7月19日受理。审理中，李金碧、杜加军、钟红梅、刘建刚申请作为第三人参加诉讼并获准许。本案依法由审判员陈晓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人魏有志，被告尚缘公司的委托代理人孙秋萍、贺随俊，第三人李金碧、杜加军、刘建刚及委托代理人贺桂香到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告刘天亚向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定向原告交付房屋；2、被告从2014年7月1日起至实际交房之日止，按已交房款日万分之五的标准，向原告支付延期交房违约金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月31日，刘天亚与尚缘公司分别签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件与补充协议》各二份，约定刘天亚购买尚缘公司开发的位于淮口州城大道XXX号XX幢X单元X楼X号、XX幢X单元X楼X号住宅，每套建筑面积为113.01平方米，每套15万元。交房时间为2014年6月30日。合同签订后，原告依约支付了全部房款，尚缘公司向刘天亚出具了收款收据，并进行了房屋备案。至起诉之日，尚缘公司未按合同约定交付案涉房屋，经原告多次交涉未果。同时，尚缘公司楼盘发生了那么大的风波，第三人作为当地人怎么会不知情，第三人未尽到合理的注意义务。现尚缘公司与第三人恶意串通，一房二卖，损害原告合法权益，故提起诉讼。 被告尚缘公司辩称，被告将涉案房屋备案在原告名下，是用于原告和尚缘公司原法定代表人叶谷妹的借款担保，原、被告之间没有商品房买卖行为，原告没有依照双方签订的商品房买卖合同支付购房款，双方不是买卖关系，只是以买卖的形式形成的抵押担保，且价格低于成本价，不符合常理。因此，应驳回原告的诉讼请求。 第三人陈述称，认可尚缘公司上述辩称。同时，第三人与尚缘公司签订了真实的商品房买卖合同，支付了全部购房款，尚缘公司也向第三人交付了涉案房屋，请依法保护第三人的合法权益。 经审理查明：2012年12月31日，尚缘公司（出卖人）与刘天亚（买受人）签订分别签订了二份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》。与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于淮口州城大道171号（尚缘国际二期）XX幢X单元X楼X号、XX幢X单元X楼X号住宅，建筑面积为113.01平方米，每套15万元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人依法选聘的物业管理企业为：四川天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）；本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性等。尚缘公司在出卖人处加盖公章及时任法定代表人的叶谷妹的私章，刘天亚在买受人处签名及纳印。同日，刘天亚向尚缘公司转帐22万元。尚缘公司也向刘天亚出具二份加盖尚缘公司财务专用章的收据，载明收到刘天亚认购的房款30万元，并为刘天亚购买的上述房屋进行了合同备案登记。 2014年8月8日，尚缘公司原股东叶谷妹、江涛（甲方）与杜蓉、李家矾（乙方）及尚缘公司（丙方）签订一份项目承接合同，约定甲方退出该项目的开发，乙方愿意承接该项目的开发，双方对尚缘公司的债务及资产进行了清理并予以确认。 尚缘公司与李金碧、杜加军（二人系夫妻）于2015年12月14日签订一份商品房买卖合同（预售），与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于淮口州城大道XXX号（尚缘国际二期）XX幢X单元X楼X号住宅，建筑面积113.01㎡，房价268964元；付款方式为一次性付款。买受人在2015年12月13日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年1月30日前向买受人交付该商品房；交接程序1、核实买受人身份；2、查验房屋状况；3、确认房屋建筑面积及相关费用结算；4、办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交按单、物业信息表等资料，完成该商品房的交接手续。买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费等。 尚缘公司与钟红梅、刘建刚（二人系夫妻）于2016年签订一份商品房买卖合同（预售），与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于淮口州城大道XXX号（尚缘国际二期）XX幢X单元X楼X号住宅，建筑面积113.01㎡，房价268600元；付款方式为一次性付款。买受人在2016年2月29日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房等。上述合同签订后，尚缘公司在出卖人处加盖公章，第三人在买受人处签名及纳印。之后，尚缘公司与第三人还签订了治安、消防安全责任书、前期物业管理服务协议、业主临时规约、房屋交接确认书。 2015年12月14日，杜加军分三次共计向尚缘公司转帐268964元。尚缘公司分别向杜加军出具加盖尚缘公司财务专用章的收据，载明收到杜加军所交房款。 钟红梅于2016年2月4日向尚缘公司支付现金68600元。2016年2月29日，钟红梅向尚缘公司（因尚缘公司帐号被冻结）员工杨招全帐户存入现金20万元。付款后，尚缘公司分别向钟红梅出具加盖尚缘公司财务专用章的收据，载明收到钟红梅所交房款。2016年3月29日，尚缘公司向刘建刚出具一份加盖尚缘公司财务专用章的收据一份，载明收到刘建刚缴纳的契税、维修基金、白蚁费、办证费等费用。同日，刘建刚向物业管理公司交纳了物管等费用。同日，尚缘公司（甲方）与罗小华（乙方）签订一份房屋交接确认书，主要内容：甲方所开发的尚缘国际已竣工并达到物业的相关交接要求，乙方所购买的16幢1单元9层1号房屋已经具备交房条件。现乙方已检查了该房屋的建筑质量、设备情况，交接双方一致确认，该房屋交付乙方，乙方同意领受，在确认下列条款签字盖章后生效。1、甲方出售的XX幢X单元X层X号房屋经乙方验收合格，符合商品房买卖合同中约定的交付条件。2、乙方已获于今日领取了该房屋的钥匙及其他相关物品，房屋交付手续办理完毕，乙方已是该物业的合法持有人，权利义务从即日起由甲方转移给乙方。尚缘公司在甲方处加盖了交房专用章，第三人在乙方处签名及纳印。 审理中，刘天亚申请对涉案房屋的交付使用现状进行核实，本院于2016年10月31日，对涉案房屋进行了实地调查，查明涉案房屋第三人已实际入住。 2016年11月17日，本院根据第三人的申请，对尚缘公司原法定代表人叶谷妹（现被羁押）进行询问，其陈述尚缘国际一、二期的房屋，以房抵债的情况比较多，不是借款抵押合同，所签订的合同都是真实的。 另查明，刘天亚与尚缘公司、第三人与尚缘公司在签订商品房买卖合同时，案涉房屋为在建房。2016年4月1日，涉案房屋取得建设工程规划合格证。 再查明，尚缘公司与承建方即四川省鸿锐建筑工程有限公司签订的尚缘国际二期施工合同约定的风险承包合同单价为1980元。2012年至2013年期间，尚缘一期多数房屋备案价均在每平方米3000元以上。2014年期间，尚缘二期多数房屋备案价均在每平方米3000元以上。 又查明，2015年10月，四川省鸿锐建筑工程有限公司起诉尚缘公司、刘天亚，诉请撤销尚缘公司与刘天亚签订的商品房买卖合同及备案登记，后该案因四川省鸿锐建筑工程有限公司未预交诉讼费被按撤诉处理。 上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、转款凭条、房屋交接确认书、尚缘国际一、二期商品房买卖合同摘要、建设项目缴费通知及分配单、项目承接合同、处理方案及资产清单、会议纪要、测绘报告、规划合格证、施工合同、治安、消防安全责任书、前期物业管理服务协议、业主临时规约、对账单、劳动合同、原、被告、第三人的工商及身份信息、本院根据本案案情制作的勘验笔录及询问叶谷妹的询问笔录等证据在案佐证。上述证据经庭审举证、核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。 本院认为，本案争议的焦点为刘天亚与尚缘公司、尚缘公司与罗小华之间签订的商品房买卖合同的效力及案涉房屋应如何处理的问题。 关于刘天亚与尚缘公司签订的合同效力问题。刘天亚与尚缘公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。尚缘公司及第三人辩称刘天亚未支付购房款，原、被告之间系借款抵押担保关系，应驳回刘天亚的诉讼请求。举出了尚缘一、二期备案信息及施工合同，以此证明原、被告之间约定的房价低于成本价。刘天亚陈述系采取的转帐及支付部份现金的方式支付的购房款。本院认为，双方所签《商品房买卖合同》约定案涉房屋的付款方式为一次性付款。同日，尚缘公司向刘天亚出具加盖财务专用章的收据一份，载明收到刘天亚认购案涉房款。刘天亚陈述付款采取的是部份现金支付，因该行为法律未予以禁止。结合案涉房屋于同日由尚缘公司备案在刘天亚名下。综上，能够认定刘天亚已按合同约定给付了购房款，履行了付款义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，尚缘公司及第三人辩称尚缘公司与刘天亚签订案涉商品房买卖合同的真实意思为对借款的担保，但尚缘公司及第三人未能举证加以证明主张的借贷关系存在，也未举证证明双方签订商品房买卖合同的目的在于担保。因此，尚缘公司及第三人应当承担举证不能的后果，其辩称理由不成立。 关于尚缘公司与第三人签订的合同效力问题。刘天亚认为尚缘公司与第三人系恶意串通签订的合同，应为无效。本院认为，四川省鸿锐建筑工程有限公司虽于2015年10月曾起诉尚缘公司以及刘天亚，而尚缘公司在此之后又分别与第三人就涉案房屋又签订商品房买卖合同，其主观具有恶意。但根据查明的事实，仅能证明尚缘公司存在故意隐瞒案涉房屋已备案的事实以及本案第三人对案涉房屋已经备案登记在刘天亚名下没有尽到应有的查询义务，存在一定的过错，但不能以此推定第三人与尚缘公司之间存在恶意串通。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十条之规定，在不能证明第三人在订立合同时以及交付房屋时与尚缘公司恶意串通的情况下，刘天亚认为尚缘公司与第三人签订的合同无效的理由不成立。故，第三人与尚缘公司所签合同有效。 案涉房屋应如何处理的问题。刘天亚认为其与尚缘公司签订的合同经房管部门备案，其应优先取得物权。本院认为，《城市商品房预售管理办法》中规定的合同备案登记不属于《特权法》中的预告登记，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力。2012年12月31日，刘天亚与尚缘公司办理的商品房买卖合同的备案登记是依据部门规章《城市商品房预售管理办法》的规定，该登记行为不属于《特权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。备案只是地方政府针对房地产交易时时常发生的一房二卖现象所造成的社会问题而制定的一种防范措施，并不是优先取得物权的依据。本案中，虽然第三人与刘天亚相比，签订合同在后，对刘天亚的合同已经备案登记没有尽到应有的查询义务，存在一定的过错，但由于第三人已经支付了涉案房屋的全部购房款，根据第三人提交的缴纳购房款、契税、维修基金、白蚁费、办证费、物管费及房屋交接确认书等证据，以及第三人现已实际入住涉案房屋，可以说第三人已合法先于刘天亚占有争议房产，更加全面的履行了合同。因此，应按照“一房产存在数份买卖合同，均未办理所有权转移登记的情况下，已经实际合法占有者优先取得物权”的原则予以处理。故，第三人与尚缘公司签订的商品房买卖合同应得到优先履行。审理中，经本院释明，刘天亚坚持不变更其诉讼请求。故本院对刘天亚主张尚缘公司交付案涉房屋并支付延期交房违约金的诉请，不予支持。刘天亚可就尚缘公司的违约行为另行提出主张。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘天亚的诉讼请求。 本案案件受理费2975元，由原告刘天亚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 晓 二〇一七年三月十六日 书记员 阳利宁