云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1834号
上诉人（原审被告）昆明富邦房地产经纪服务有限公司，住所地：云南省昆明市五华区东风西路280号文贸大厦九层C、D座。
法定代表人陈志群，该公司总经理。
委托代理人张文光，男，1983年11月27日生，汉族。
被上诉人（原审原告）毛诗章，男，1983年9月29日生，汉族。
委托代理人张江、何开进，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告任建波，男，1970年8月17日生，汉族。
上诉人昆明富邦房地产经纪服务有限公司与被上诉人毛诗章以及原审被告任建波房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人富邦公司的委托代理人张文光、被上诉人毛诗章的委托代理人张江到庭参加了诉讼，原审被告任建波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对任建波进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：2014年7月14日，在富邦公司新园路分公司居间下，原告与被告任建波签订《房屋租赁合同》，约定被告任建波将其位于昆明市盘龙区白龙小区独立商网1号自有商铺出租给原告使用，年租金为96000元，租期自2014年8月1日至2016年8月1日，在签订合同时由原告支付佣金6000元给富邦公司新园路分公司，并由原告向被告任建波支付8000元押金；富邦公司新园路分公司在合同居间方处签章。合同签订后，原告向富邦公司新园路分公司交纳了9600元租金、8000元押金及6000元居间费，上述费用富邦公司新园路分公司并未转交被告任建波。原告对上述商铺进行装修花费63000元。2014年8月，昆明市盘龙区白龙小区独立商网1号商铺房东向原告主张权利，经查，位于昆明市盘龙区白龙小区独立商网1号商铺所有权人为陈旭、陈颖、王俊尧，被告任建波非房屋所有权人。经派出所调解，富邦公司新园路分公司退还了原告商铺租金96000元、押金8000元、中介佣金4000元。另查，富邦公司新园路分公司于2015年10月19日被昆明市盘龙区工商行政管理局予以注销登记。原告认为，被告任建波无权处分涉案商铺致租赁合同无效，同时居间方对合同无效造成原告的损失存在过错，故原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告富邦公司退还原告居间费2000元；3、被告连带赔偿原告装修费损失63000元；4、由被告承担本案诉讼费。
根据上述确认事实，一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，本案中被告任建波非涉案商铺所有权人，其无权对涉案商铺进行出租，在原告与被告双方签订《房屋租赁合同》后，商铺所有权人未对上述合同进行追认而要求原告腾还房屋即是以其行为否定了上述合同，故未经所有权人追认，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，原告主张确认合同无效的诉请一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，因合同无效，居间方富邦公司新园路分公司收取的中介费应予以返还，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，富邦公司新园路分公司于2015年10月19日被昆明市盘龙区工商行政管理局予以注销登记，其主体已灭失，其民事责任应由总公司被告富邦公司承担，故原告主张被告富邦公司退还居间费2000元的诉请一审法院予以支持。对于原告主张的装修费损失，一审法院认为，被告任建波在非房屋所有权人的情况下，伪造房屋产权证与原告签订合同，存在过错，应赔偿原告因此造成的损失；富邦公司新园路分公司作为专业的房地产中介公司并收取居间费用，应熟悉房屋交易流程及法律法规，除提供双方订约机会外，还应对于合同当事方是否有权处分房屋有审核义务，以促成合同合法有效，本案中，在签订合同时富邦公司新园路分公司未要求被告任建波出示房产权原件，事后也未核实，未尽到审核义务，存在缔约过失，应承担过错责任，故在富邦公司新园路分公司注销的情况下，其责任应由被告富邦公司承担；对于本案原告，在签订合同时对合同应有审慎审查的义务，其未向被告任建波主张审查产权证原件，应对造成的损失承担责任；综上，结合各自的过错责任，对原告主张的装修损失63000元，一审法院确定的责任承担比例如下：原告分担损失的10%即6300元，被告任建波分担损失的45%即28350元，被告富邦公司分担损失的45%即28350元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，之规定，判决：一、确认原告与被告任建波签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告昆明富邦房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告毛诗章中介费2000元；三、被告任建波于本判决生效之日起十日支付原告毛诗章28350元；四、被告昆明富邦房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日支付原告毛诗章28350元；五、驳回原告毛诗章的其他诉讼请求。
一审判决宣判后，富邦公司不服，向本院提起上诉，称：一、在涉案房屋发生纠纷后，上诉人积极配合被上诉人积极处理此纠纷，经派出所调解，中介佣金中的2000元作为上诉人辛苦费。二、在时隔一年后，被上诉人将上诉人及任建波诉至法院，要求赔偿铺面装修损失63000元不应得到支持。1、被上诉人明知存在纠纷还对铺面进行装修，属于其个人行为，不应由上诉人承担损失。2、被上诉人与案外人签订的《施工合同》的签约时间进行过涂改，无法证明与本案有关，且提供的收款收据无收款日期及收据编号，更不符合合同约定的付款方式。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人毛诗章答辩称:一、上诉人的主体是适格的，富邦公司新园路分公司虽然注销，而分公司的权利义务应当由总公司承继，一审判决上诉人应当按照缔约过失承担责任是正确的。二、对于任建波使用伪造的房产证的问题，我方到相关部门反应后，上诉人才将款项退回，在协商的过程中，上诉人对于装修的费用也是知晓的，在一审时富邦公司对于装修的事实是认可的，并未提出异议，只是对是否应当承担责任进行抗辩。故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告任建波未到庭发表意见。
二审中，上诉人未提交新的证据材料，被上诉人提交报警三联单及接处警登记表，证明我方向派出所报警，记载了房屋的花费包括转修费是11万元，后在调解中也提到装修费是7万元。上诉人对被上诉人提交的证据的真实性认可，但是不认可证明内容。经核对原件，本院对该证据的真实性予以确认。
一审判决中第4页第四段第九行中“9600元租金”系笔误，应为96000元租金，本院予以更正。双方对一审确认的案件事实均无异议，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、富邦公司是否应当返还中介费2000元？二、富邦公司是否应当承担毛诗章的装修损失？
本院认为，一、针对富邦公司是否应当返还中介费2000元的问题，根据本案查明的事实，毛诗章、任建波在富邦公司新园路分公司的居间下签订《房屋租赁合同》，因任建波并不是涉案房屋的产权人，导致该《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，故富邦公司主张其不应当返还收取的2000元费用没有事实及法律依据，本院不予支持。
二、针对富邦公司是否应当承担毛诗章的装修损失的问题，首先，毛诗章基于对《房屋租赁合同》的信赖，对涉案房屋进行了装修，其提交了装修合同、收款收据予以证明，并进一步提交了报警三联单以及盘龙区人民调解简易纠纷案件登记表证明在纠纷发生时就陈述过装修的事实，毛诗章所提交的证据已经形成证据锁链，而富邦公司否认毛诗章装修了涉案房屋并支付了63000元装修款的事实，并没有提交证据予以反驳，本院对富邦公司的该观点不予采纳。其次，富邦公司作为居间方，对出租人的资格、出租标的的产权情况负有审慎的审查义务，但富邦公司并没有查实涉案房屋的产权人情况就促成双方签订租赁合同，存在过错，故一审判决富邦公司分担毛诗章45%的装修损失并无不当，本院予以维持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1425元，由上诉人昆明富邦房地产经纪服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 蔡 芸
审 判 员 王思予
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年七月二十日
书 记 员 焦 菡