北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初7709号原告：北京中力天房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区吉祥工业开发区，组织机构代码××××。法定代表人：周传军，总经理。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。被告：北京市裕鑫房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区办事处南侧，统一社会信用代码××××。法定代表人：朱泽洪，董事长。被告：杨建英，女，1970年12月13日出生，身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：孙茹，北京市致知律师事务所律师。原告北京中力天房地产开发有限公司（以下简称中力天公司）与被告北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）、杨建英合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中力天公司之法定代表人周传军及其委托诉讼代理人彭金城、尹爱萍，被告杨建英及被告裕鑫公司、被告杨建英之共同委托诉讼代理人孙茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中力天公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告顺义区后沙峪×园×号楼×楼房屋土地出让金149226元及利息（利息以149226元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从该房屋登记在被告杨建英名下之日起计算至实际付清之日止）；2.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年10月18日，余战非与原告签订《×园购房合同》，约定余战非购买原告开发的位于顺义区后沙峪×园×号楼×楼房（即×号楼房）。当时×号楼房属于小产权房，合同第三条、第五条、第十一条约定：该楼房的实际所有人办理产权证时，需凭原始收据，按实际平米数支付相应费用。2003年1月23日，原告与裕鑫公司签订《合作协议》，约定裕鑫公司按成本价收购原告开发的×园剩余房产，其中第五条约定：涉案×号楼房作为已入住户由原告向裕鑫公司交接相关资料，办理房产证需缴纳各项费用，并经裕鑫公司确认。2005年8月起，裕鑫公司下发《承诺书》、《通知》等，要求×园业主尽快缴纳办理楼房产权证的土地出让金等相关费用。截止2008年11月8日，包括付明新（梁佳滨）、余战非、刘锐等共7户未缴纳土地出让金，裕鑫公司以《收据》的方式先行向原告代扣此7人的土地出让金。后付明新（梁佳滨）、刘锐等人根据自己的实际平米数向原告缴纳土地出让金，并拿《收据》等手续到裕鑫公司处办理房产证。2015年5月5日起，原告多次告知裕鑫公司，因涉案楼房的土地出让金已由原告缴纳（裕鑫公司先行代扣），故该楼房的所有人应先向原告支付土地出让金后，裕鑫公司才能为其办理产权证。裕鑫公司明知涉案楼房的土地出让金是原告缴纳的，却违规操作未事先通知原告，且为其办理了该楼房的产权证。另，2015年8月，裕鑫公司的物业经理杨建英购买涉案楼房，且已办理完毕该楼房的房产证，但未向原告支付该楼房的土地出让金。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告裕鑫公司、杨建英共同辩称，原告起诉状中事实与理由部分的诉称以及原告在庭审中的陈述与客观事实不符，二被告不认可原告提交全部证据的证明目的。原告与二被告之间关于土地出让金在客观事实上从来没有约定。杨建英作为购房者不存在支付土地出让金的义务。杨建英依法自案外人余战非处购得涉诉房屋，购房款已经依约履行完毕，杨建英的购房款中已经包含了土地出让金，杨建英与案外人余战非之间不存在任何房屋买卖合同纠纷。收取土地出让金的权利主体是国家相关部门，原告不具有收取土地出让金的身份。二被告不认可2005年11月8日裕鑫公司为余战非出具的收据是原告代余战非交纳。原告在庭审中自认向案外人出售涉诉房屋时，由案外人余战非承担向原告支付土地出让金的义务，而不是由二被告承担。原告自认与余战非之间存在土地出让金的纠纷，并且曾以同一事实诉至顺义区人民法院，二被告申请法院调取相关案卷卷宗以查明事实。原告与其职工之间的约定具有合同相对性，即便原告的职工承诺土地出让金由职工承担，也不能对抗第三人即本案二被告，原告并未向二被告提交任何其与职工的约定，仅在诉讼中提交了与案外人余战非的购房合同。关于原告在庭审中陈述与裕鑫公司之间有扣除购房款的相关事宜，与本案不属于同一法律关系，二被告在此不作答辩。二被告不欠付原告的土地出让金及利息。裕鑫公司与原告就合作协议项下的款项于2015年5月3日全部结清，再无任何合作纠纷，原告于2016年5月30日起诉，已经过了法定期限为一年的除斥期间。杨建英是自余战非处购买涉诉房屋，不存在向原告交付土地出让金，原告在之前庭审认可以上事实。在原告认可以上事实基础上，原告主张裕鑫公司有义务代替原告在办理涉诉房屋产权时为原告扣除本案主张的土地出让金149226元，这点属于原告为裕鑫公司设定义务，裕鑫公司明确表示不同意，也从未同意过，故该部分应属于原告自行向余战非主张的权利。原告也曾起诉余战非主张本案相同诉讼请求，无果后向裕鑫公司及杨建英主张。裕鑫公司无权向余战非或杨建英扣除或者追偿该笔款项，因为裕鑫公司本身从来没有法律及合同约定向余战非或杨建英主张土地出让金扣除的权利，也没有代替原告扣除的义务。杨建英的房产证是2015年9月办下来的，原告是2016年1月才录的音。录音中原告才主张在裕鑫公司为杨建英办理产权证时扣除土地出让金，是属于原告事后为裕鑫公司创设的不可能完成的义务，裕鑫公司也没有义务为原告扣除该笔款项。原告与案外人余战非签订的购房合同，二被告不认可关联性。原告与案外人余战非的短信聊天记录，二被告不认可关联性。2003年1月23日原告与裕鑫公司签订《合作协议》，该协议没有任何关于裕鑫公司有义务将土地出让金支付给原告的约定，是原告一方歪曲事实，作出的有利于自己一方的主观推断。2003年10月10日原告与裕鑫公司签订的《关于聚通家园物业管理移交的协议》，该协议同样没有任何关于裕鑫公司有义务将土地出让金支付给原告的约定，也是原告一方歪曲事实，作出的有利于自己一方的主观推断。2005年8月18日原告向聚通家园各位职工业主发的《承诺书》、2006年12月原告作出的《聚通户均㎡单价》、2007年2月3日原告作出的《通知》以及《聚通家园》证据，首先上述证据材料指向的权利人不是本案原告，是案外人聚通家园各位职工业主。其次上述证据材料同样没有任何关于裕鑫公司有义务将土地出让金支付给原告的约定，也是原告一方歪曲事实，作出的有利于自己一方的主观推断。2005年11月8日裕鑫公司为案外人余战非出具的聚通家园11号土地出让金的收据，首先该证据显示是案外人余战非将土地出让金交付给裕鑫公司，不是本案原告支付的；其次该证据与本案没有关联性；再次该证据同样没有任何关于裕鑫公司有义务将土地出让金支付给原告的约定，也是原告一方歪曲事实，作出的有利于自己一方的主观推断。2015年5月5日原告法定代表人自行书写情况说明，没有二被告的签字确认，二被告不认可真实性，合法性。自2003年原告与裕鑫公司签定《合作协议》至今，已经13年之久，原告从未向裕鑫公司主张过本案的诉讼请求。原告在与案外人余战非之间的案件无果之后，才转头起诉裕鑫公司，望法院依法裁判。《民事诉讼法》第64条第1款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告未提交证据证明其主张。综上，原告的诉求缺乏事实与法律依据，二被告恳请法院判决驳回诉讼。本院经审理认定事实如下：杨建英就职于北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司，该公司与裕鑫公司系关联公司。2002年10月18日，余战非（乙方）与中力天公司（甲方）签订《×园购房合同》，约定乙方以66.5万元的总价购买甲方之×园×号住宅，乙方自愿办理北京市大产权，费用凭原始收据，以实际每平方米发生的费用支付。2015年7月14日，余战非（甲方）与杨建英（乙方）签订《购房协议》，内容如下：乙方自愿购买甲方的原×园×号，现×街×号×，成交价458万元；甲方向乙方移交全部原始购房资料及房屋，自此该房屋与甲方无任何关系，由乙方直接向裕鑫公司办理产权。甲方于2015年7月14日已收到全部购房款。双方均认可该协议中约定的×园×号、×街×号×现门牌号变更为顺义区后沙峪×路×号×号楼1至2层×。杨建英认可其与余战非签订《购房协议》时余战非向其出示并交付了前述《聚通嘉园购房合同》以及去裕鑫公司办理产权证的交费清单，该交费清单中含1.土地前期费用561元，2.合同约定利润...6.合同价格税金8%等费用。杨建英称其与余战非口头约定清单中的2-6项费用由其向裕鑫公司交纳，清单中的第1项费用即土地出让金由余战非自行向中力天公司交纳，但其就此未提交证据证明。后杨建英通过裕鑫公司于2015年9月22日取得了涉诉房屋的所有权证，杨建英认可办理涉诉房屋所有权证时交纳了契税、公共维修基金，其未向裕鑫公司交纳前述交费清单中的2-6项费用。裕鑫公司、杨建英认可涉诉房屋的所有权系直接自裕鑫公司名下变更至杨建英名下。中力天公司与裕鑫公司于2002年12月25日、2003年1月23日分别签订《合作协议》及附件1，约定由裕鑫公司以成本价收购中力天公司开发的×园剩余房产等事宜。附件1第二条收购方式约定：目前所剩余房产总计4740平米，每平米价格为2250元，总计为1066.5万元，首付款为200万元，余款在2003年底付清。后裕鑫公司向土地管理部门交纳了《合作协议》及附件1涉及的房屋的土地出让金。裕鑫公司称因其需向中力天公司给付收购款1066.5万元，故其以土地出让金抵扣了部分收购款，抵扣款项中就包含涉诉房屋的土地出让金149226元，中力天公司对此予以认可。裕鑫公司表示涉诉房屋办理房屋所有权证时购房人需要交纳土地出让金。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《×园购房合同》、《购房协议》、《合作协议》及附件1、房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为，根据中力天公司与余战非在《×园购房合同》中的约定以及裕鑫公司在本案中陈述的意见，购房人在办理涉诉房屋所有权证时需要交纳土地出让金。在裕鑫公司先行支付了涉诉房屋的土地出让金，且因其与中力天公司签订有《合作协议》及附件1，裕鑫公司需向中力天公司支付收购款的情况下，裕鑫公司以其支付的涉诉房屋的土地出让金抵扣了其应付中力天公司的部分收购款，故此应视为涉诉房屋土地出让金的债权已经由裕鑫公司让与给了中力天公司。余战非与杨建英签订的《购房协议》系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议。杨建英自余战非处购买涉诉房屋时，涉诉房屋并未登记在余战非名下，二人约定由杨建英直接向裕鑫公司办理产权，则视为杨建英同意办理产权的相应事宜由其与裕鑫公司自行解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨建英认可余战非给付其去裕鑫公司办理产权证的交费清单中包含土地出让金，则表明杨建英清楚知悉如要取得涉诉房屋的所有权证需要交纳土地出让金，杨建英主张余战非承诺向中力天公司交纳该土地出让金，但杨建英就此并未提交证据证明，本院难以采信。因杨建英通过裕鑫公司取得了涉诉房屋的所有权证，则杨建英与裕鑫公司就办理涉诉房屋产权事宜建立了事实上的合同关系，杨建英有义务向裕鑫公司交纳涉诉房屋土地出让金，现该土地出让金的债权已经由裕鑫公司让与给了中力天公司，故中力天公司有权直接向杨建英主张土地出让金。现中力天公司要求杨建英给付土地出让金，于法有据，本院予以支持。中力天公司要求杨建英给付利息，依据不足，本院不予支持。杨建英以其购买的是有产权的二手房，购房款中已经包含了土地出让金等为由主张其不应支付土地出让金的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。裕鑫公司并非给付土地出让金的义务主体，中力天公司以合同纠纷为由要求裕鑫公司给付土地出让金及利息，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨建英于本判决生效之日起七日内给付原告北京中力天房地产开发有限公司顺义区后沙峪×路×号×号楼1至2层×房屋土地出让金十四万九千二百二十六元；二、驳回原告北京中力天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百四十二元，由被告杨建英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周益二〇一六年十月十八日书记员  白晶