湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民一初字第403号
原告杨涛。
原告伍芳，系原告杨涛之妻。
被告湖南汇美天下集团房地产开发有限公司。
住所地冷水江市锑都北路*号。
法定代表人张翼，系该公司董事长
委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
原告杨涛、伍芳与被告湖南汇美天下集团房地产开发有限公司（以下简称汇美天下）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨涛、伍芳，被告汇美天下的委托代理人杨平玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨涛、伍芳诉称：2013年11月5日，原告杨涛、伍芳与被告汇美天下签订《房屋买卖合同》，约定：1、杨涛、伍芳一次性付款购买被告开发的汇美畔山公馆A2栋502号房屋，房屋总价423700元；2、被告应当在2014年2月28日前将验收合格的房屋交付给原告，如被告逾期交房时间超过60日，则原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，自约定交付日期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付违约金（违约金按已交房款的万分之五计算）。2013年11月4日，原告向被告支付了购房款及办证费用共计438579元。但被告未按合同第八条、第十一条之约定向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建筑工程竣工验收备案表》，根据法律规定，建筑工程竣工验收合格方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。由于被告未达到法定的交房条件，故原告拒绝接受使用。被告违约应向原告支付违约金，并赔偿因此造成的损失。现诉至法院，请求法院判决：1、被告限期交付两原告验收合格之房屋，并限期办理房屋相关产权证书（即房屋所有权证及国有土地使用权证）；2、被告向两原告支付逾期交房的违约金119907元（按每日已付房款的万分之五计算，从2014年2月28日计算至2015年9月18日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告汇美天下辩称，被告同意交付房屋，原告方是被告的债权人，被告欠原告方20多万元的债务，原告方是采用以房抵债的方式购买的该房屋，与原告方情况相似的债权人有很多，其他大部分债权人已经入住。被告在2014年2月28日前就已经通知原告方来接收房屋，但是原告拒绝接受房屋。根据原、被告签订的房屋买卖合同第11条之约定，买受人未按约定时间到被告处办理交房手续的，被告方不承担违约责任。被告同意交付房屋，原告请求被告支付违约金的诉讼请求没有事实、法律依据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。
经审理查明：2013年11月4日，被告汇美天下向原告杨涛、伍芳出具收据，表明收到两原告的购房款423700元（其中约27万系债权，另外两原告支付了13万元左右的现金）。
2013年11月5日，原告杨涛、伍芳与被告汇美天下签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1、杨涛、伍芳购买汇美天下开发的位于冷水江市锑都北路畔山公馆A2栋502号房屋，单价3066.29元／平方米，建筑面积138.18平方米，房屋总价423700元；2、杨涛、伍芳于合同签订当日一次性支付所有购房款；3、汇美天下应当在2014年2月28日前将验收合格的房屋交付给杨涛、伍芳，汇美天下如未按本合同规定的期限将该房交付给杨涛、伍芳，逾期超过60日后，杨涛、伍芳有权解除合同，如杨涛、伍芳要求继续履行合同，则汇美天下须按日向杨涛、伍芳支付已付房款万分之五的违约金（从合同规定的最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止）；4、商品房达到交付使用条件后，汇美天下应当以公告或文字信息通知杨涛、伍芳办理交付手续。双方进行验收交接时，汇美天下应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，汇美天下还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，杨涛、伍芳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由汇美天下承担；5、在汇美天下发出交房通知后，杨涛、伍芳未按通知约定的交房时间到汇美天下处办理房屋交付手续的，视为汇美天下已按通知约定的交房时间将房屋交付给原告使用。6、出卖人应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，并在365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关申请办理房地产转移登记。
2013年11月6日，两原告支付办证费用14870元，被告向原告出具了领据。2014年2月25日，原告收到被告汇美天下的短信，通知原告于2014年2月28日到畔山公馆现场交接房屋。原告于2014年2月28日前往现场办理交接手续时，要求被告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建筑工程竣工验收备案表》，被告未向原告提供，原告遂拒绝接收房屋。2014年10月22日，原告向被告汇美天下的法定代表人张翼邮寄《关于出卖人拒绝出示﹤住宅质量保证书﹥、﹤住宅使用说明书﹥及﹤建筑工程竣工验收备案表﹥的责任确认函》，表示要求被告承担逾期未交付房屋的全部违约责任。冷水江市公证处出具（2014）湘娄冷证字第840号公证书对伍芳邮寄送达确认函的行为进行了公证。被告汇美天下法定代表人张翼于2014年10月24日签收。被告在庭审过程中提交了争议房屋的建筑工程质量保修书和使用说明书。到目前为止被告未能提交《建筑工程竣工验收备案表》。
上述事实，有原告提交的证据即原告身份资料、企业注册登记资料、商品房买卖合同、收据、公证书、投递邮件清单以及当事人的陈述为证，本院予以确认。被告汇美天下提供的建筑工程质量保修书和使用说明书盖有汇美天下与保修单位公章，客观真实，原告虽有异议，却未能提交相反证据予以反驳，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，双方当事人均应全面履行。本案中，原告杨涛、伍芳与被告汇美天下签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行各自的义务。在原告支付全部购房款后，被告汇美天下应在合同约定的期限内向原告交付房屋，现被告对交付房屋并无异议，故对原告杨涛、伍芳要求被告汇美天下交付验收合格房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于该房屋验收合格，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“双方进行验收交接时，汇美天下应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，汇美天下还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，杨涛、伍芳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由汇美天下承担”，根据该条款被告汇美天下通知原告来办理房屋交接手续时，被告应向原告出示住宅质量保证书和住宅使用说明书等文件，被告汇美天下未向原告出示住宅质量保证书和住宅使用说明书等文件，明显违反合同约定，应承担违约责任。被告提出其他债权人已入住的抗辩主张，没有法律依据，不予采信。原告杨涛、伍芳有权拒绝接收房屋。但双方约定的违约金明显过分高于原告的实际损失，故违约金应予以调整。本院认为应为约定违约金的20%为宜，故违约金应认定为23981.42元（423700元×0.5‰×566天×20%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告湖南汇美天下集团房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五内将验收合格的位于冷水江市锑都北路畔山公馆A2幢502号住房一套交付原告杨涛、伍芳；
二、限被告湖南汇美天下集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告杨涛、伍芳办理房产证及国有土地使用权证转移登记手续，将上述证件过户到原告杨涛、伍芳名下。
三、由被告湖南汇美天下集团房地产开发有限公司支付原告杨涛、伍芳违约金23981.42元；
四、驳回原告杨涛、伍芳其他诉讼请求。
本案案件受理费2698元，由原告杨涛、伍芳承担1888元，由被告湖南汇美天下集团房地产开发有限公司承担810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至湖南省娄底市中级人民法院。
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审 判 长 胡巧丹
人民陪审员 潘永胜
人民陪审员 张朝晖
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘凌娴
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。