西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初4700号
原告：西安金都工艺美术集团有限公司，住所地：西安市雁塔中路33号。
法定代表人：邹志群，董事长。
委托代理人：李大年，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。
被告：西安金都休闲娱乐有限公司，住所地：西安市碑林区雁塔中路33号金都国际大厦7-8层。
法定代表人：杨秋菊，董事长。
委托代理人：汤金锁，男。
委托代理人：曹增明，男。
原告西安金都工艺美术集团有限公司与被告西安金都休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人李大年、于洪跃，被告委托代理人汤金锁、曹增明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月29日，原告与西安上好宾馆有限责任公司（以下简称上好公司）签订《金都国际大厦房屋租赁合同》，约定上好公司租赁其所有的金都大厦部分房屋，合同对租赁期限、租金标准等均进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付上好公司使用，并向上好公司提供了物业服务。但上好公司未按照合同约定支付租金及物业费等相关费用。此后，上好公司将与原告签订的租赁合同全部权利义务转让给被告，原、被告和上好公司于2014年4月26日签订了《合同权利义务概括转移协议书》，被告承继上好公司对《金都国际大厦房屋租赁合同》的全部权利义务。但被告占有租赁房屋后不支付租金及相关费用，严重侵害原告的合法权益。原告索要欠款遭拒后，又以书面形式通知被告解除合同，被告接收通知后仍占用房屋不予返还，拒绝交纳欠付租金，故被告的行为已严重损害了原告合法权益，为维护合法权益，原告提起诉讼请求判令：1、依法解除原告与被告的房屋租赁合同关系；2、被告向原告返还租赁房屋；3、被告支付原告拖欠的房屋租赁费3278200元；4、被告支付原告拖欠的物业费224304.68元、取暖费136778.13元、空调费24339.44元、水费11918.5元；5、被告支付原告违约金983460元；6、诉讼费由被告负担。
被告辩称，原告所述不属实，原告违反合同约定造成被告无法继续经营，且原告计算租赁费起始时间有误，应自2013年9月16日开始计算房屋租金，被告从未拖欠原告的租赁费及相关费用，请求驳回原告的诉讼请求，并保留追究原告赔偿损失的权利。
经审理查明，2012年9月29日，原告（甲方）与上好公司（乙方）签订《金都国际大厦房屋租赁合同》，合同约定：上好公司承租原告所有的位于西安市雁塔中路33号金都国际大厦7、8层，建筑面积为2386.22平方米的房屋，用于主经营KTV、附带简易洗浴功能；租赁期限自2012年12月30日起至2022年12月30日止；租赁房屋租金为56元/㎡(自2012年12月30日至2015年12月30日期间内)，月租金133628.32元，年租金1603539.84元；本合同签订之日，乙方向甲方交纳合同定金20万元整，待乙方装修完毕，经甲方验收，乙方装修无任何违约事项，且没有造成任何第三方经济损失的情况下，定金可冲抵房租；房屋租金每三年递增一次，第三年-
第六年每平方米租金增加5元，即2015年12月30日-2018年12月30日止每平方米租金为61元，第六年-
第九年每平方米租金增加5元，即2018年12月30日-2021年12月30日止每平方米租金为66元，第九年-
第十年每平方米租金增加5元，即2021年12月30日-2022年12月30日止每平方米租金为71元；乙方承担租赁期内七、八层营业范围内发生的水、电、冷暖以及其他使用该场所营业发生的一切费用。空调费供用季为夏季每平方米8.5元，冬季每平方米10.7元，物业费为每平方米4.7元，水费5.5元/吨，电费1.3元/度；若乙方逾期60天未按时交纳租金及物业等相关费用的，甲方有权解除本合同并全额扣除其押金和其所交租金的余款；如乙方单方要求退租、终止或解除本合同的，乙方必须按本合同年租金总额的5%额度向甲方支付违约金，同时甲方有权扣除履约保证金和已交租金余款。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付上好公司经营使用。2014年6月26日，原告（甲方）、上好公司（乙方、转让方）和被告（丙方、受让方）签订《合同权利义务概括转让协议书》，约定甲乙双方于2012年9月29日签订“金都大厦房屋租赁合同”包括合同附件（以下简称原合同），现乙方将上述合同中的权利、义务、责任（包括合同附件）转移于丙方。自本协议签订之日起，甲方同意乙方将原合同项下乙方的各项权利、义务、责任概括转移给丙方，丙方将概括受让乙方享有、负担原合同项下的各项权利、义务、责任。该转让协议书签订后，被告继续在涉案租赁房屋经营使用，但未按照合同约定支付房屋租赁费等相关费用。
庭审中，原告为证明被告拖欠其租赁房屋租金及相关费用数额,提交根据合同约定的缴费期限、标准，以及被告已缴纳的各项费用发票，统计出的费用明细表。该表载明被告欠付原告的各项费用如下：租金3278200.23元，物业费224304.68元暖气费136778.13元，空调费24339.44元，水费11918.5元，被告欠付原告各项费用合计为3675540.98元；此外，该表载明违约金为16751881.82元。被告对于原告提交的明细表中载明未缴纳房租期间予以认可，但称其未向原告缴纳租金的原因系原告自2014年9月28日开始以其拖欠相关费用封门、停水停电，限制其经营，故其未再向原告缴纳租金；租赁合同虽约定租赁期自2012年12月30日起，但因原告的大酒店2013年9月16日开业，其经营期实际为2013年9月16日至2014年9月30日止，其曾与原告达成补充协议，约定其开始履行合同的日期就是原告的大酒店开业的时间，并与原告原法定代表人胡振西达成口头协议，可顺延缴纳，酌情减免部分租金。被告为证明其所述，庭审中就达成的补充协议、免除部分租金以及原告是否存在限制其经营的事实申请法院对原告原法定代表人胡振西进行调查。本院经向胡振西调查，胡振西称原、被告曾达成补充协议，根据该协议约定，被告清交租金后可免交部分租金，但被告并未清交租金，故该补充协议未实际履行，其并未免除2013年10月28日至2014年1月31日期间的房租418702.07元；2014年9月30日，其出于安全考虑，防止被告财产丢失将被告大门上锁，当时被告已经停业，不存在限制被告经营的情况。此外，被告还提交原告与上好公司的“说明”一份，该说明载明：“允许汤金锁先生经营的7—8层（位于金都大厦）与金都唯爱大酒店一同开业，汤金锁务必在2012年12月30日前装修完毕，其房租计算于酒店开业起，若汤金锁在酒店开业条件开业时，可计算房租及物业费。”该说明由原、被告公司相关人员签字，但未加盖公司印章。此外，原告提交律师函、解除合同通知书等证据，证明其向被告追索欠款，并解除合同的事实，被告不予认可，原告未能提交证据证明其确将律师函、解除合同通知书送达被告的事实。
以上事实，有《金都国际大厦房屋租赁合同》、《合同权利、义务概括转移协议书》、发票及收款收据、收费票据、调查笔录、计算明细等证据，及庭审笔录等附卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告与上好公司签订的《金都国际大厦房屋租赁合同》，以及原告（甲方）、上好公司（乙方、转让方）和被告（丙方、受让方）签订的《合同权利义务概括转让协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，被告承继上好公司与原告签订的《金都国际大厦房屋租赁合同》的全部权利、义务，原、被告均应按照租赁合同约定履行合同义务。被告在租赁房屋经营过程中，未按照合同约定支付原告房屋租金，构成违约。为此，原告曾向被告送达解除房屋租赁合同通知书，根据现原告要求与被告解除《金都国际大厦房屋租赁合同》并腾交租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。对于原告要求被告支付欠付租赁费3278200元、物业费224304.68元、取暖费136778.13元、空调费24339.44元、水费11918.5元的诉讼请求，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告主张支付的各项费用应予以支持；对于原告主张各项费用的具体数额，原告庭审中提交根据合同约定计算标准及被告缴费票据计算的欠费明细表，被告对于原告提交的明细表中载明未缴纳房租期间予以认可，虽抗辩称其曾与原告达成免除一定租期租金的补充协议，且其未向原告缴纳租金的原因系因原告存在封门、停水、停电等限制其经营的违约行为。但因被告对其所述抗辩理由的事实未能提交证据证明，且根据被告申请对原告原法定代表人胡振西的调查，胡振西并未证实被告抗辩所述事实，故对被告抗辩理由不予认可。对于原告此诉讼请求依照原告主张的数额予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金983460元的诉讼请求，原告主张数额过高，本院酌定按照欠付房租款总额，参照合同约定违约金的计算标准计算确定为163920元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告西安金都工艺美术集团有限公司与被告西安金都休闲娱乐有限公司的房屋租赁合同关系予以解除；
二、被告西安金都休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，搬出其位于西安市雁塔中路33号金都国际大厦七、八层，建筑面积为2386.22平方米的租赁房屋内其所有的物品，向原告西安金都工艺美术集团有限公司腾交该租赁房屋；
三、被告西安金都休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安金都工艺美术集团有限公司房屋租赁费3278200.23元、物业费224304.68元、取暖费136778.13元、空调费24339.44元、水费11918.5元，合计3675540.98元；
四、被告西安金都休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安金都工艺美术集团有限公司违约金163920元；
五、驳回原告西安金都工艺美术集团有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47564元，由原告西安金都工艺美术集团有限公司负担10000元，被告西安金都休闲娱乐有限公司负担37564元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告37564元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李新元
审 判 员 杜 飞
人民陪审员 崔来军
二〇一六年十一月七日
书 记 员 张 宁