福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0322民初5345号原告:林玉雪，男，1958年6月19日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人:林建明，男，住福建省莆田市荔城区镇海街道县，系仙游县龙华镇建华村民委员会推荐。被告：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所律师。原告林玉雪、吴美华与被告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林玉雪、吴美华委托诉讼代理人林建明、被告亿豪公司委托诉讼代理人谢平健到庭参加诉讼。原告吴美华于2017年9月23日向本院提出撤诉申请，本院准予撤诉。本案现已审理终结。林玉雪向本院提出诉讼请求：判令亿豪公司支付给林玉雪逾期办理房屋权属证书违约金72939.9元，违约金计算方法：自2014年4月1日至2017年1月4日止，逾期1008天，以购房款482407元按日万分之一点五计算。事实和理由：原、被告双方于2011年12月21日签订商品房买卖合同，合同约定林玉雪向亿豪公司购买亿豪名城第3幢1002号房屋，总价款482407元。依合同约定亿豪公司应于2013年12月31日将符合交付条件的商品房交付给林玉雪使用，合同约定如因亿豪公司原因，林玉雪不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司自逾期之日起每日按已付款的0.015%向林玉雪支付违约金。林玉雪已付清购房款。亿豪公司未按照合同约定在2014年4月1日前交付房屋权属证书，于2017年1月4日才办理出涉诉房屋不动产权属证书。亿豪公司逾期办证行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。亿豪公司辩称,一、亿豪公司只负有单方办理房屋产权初始登记的义务，办理林玉雪名下的产权证属于转移登记，亿豪公司只负有协助义务，不负有单方办理的义务。1、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，办理林玉雪名下的产权证系购买人的法定义务，亿豪公司作为房地产开发企业只负有协助义务，故林玉雪要求被告单方给予办理产权证登记手续，缺乏法律依据。2、《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”因此，办理产权证变更登记的约定义务在于林玉雪，并非亿豪公司，只有在林玉雪书面委托的前提下，亿豪公司才负有代为办理的委托义务。而本案不存在林玉雪有书面委托亿豪公司代理的情形。由此，根据合同约定，亿豪公司也没有单方办理产权证转移登记的义务。二、该项目逾期办理不动产权证初始登记的原因是由于政府拆迁及供地不完整等非出卖人原因所导致的，并非亿豪公司原因所导致的，林玉雪要求亿豪公司承担逾期办证违约金无法律依据，应予驳回。根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给被告建设，造成整个项目无法按照规划部门批准的总平面图实施建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此，由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证产权的后果，并非亿豪公司原因造成的，不应由亿豪公司承担逾期办证违约责任。三、林玉雪主张2015年7月28日之前的逾期办证违约金已超过法定诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。而且，即便要计算办证违约金，也只能自规划验收之日即2016年1月29日起计至产权证初始登记之日2016年7月12日止，且违约金比例应调整为日万分之零点三七五。林玉雪主张的逾期办证违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效期间的规定，因林玉雪起诉日期为2017年7月28日，故其起诉主张2015年7月28日之前的违约金显然超过诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。另外，前已述及，因政府拆迁及供地原因导致逾期办理规划验收，导致产权证逾期办证，其责任不应由被告承担，故即便要计算逾期办证违约金，也只能自规划验收之日2016年1月29日起计算。亿豪公司完成规划验收手续后，由于仙游县房管部门以人手不够，未能及时受理办证，且仙游县政府又成立不动产局，而不动产局又是刚刚成立的，人员及业务等因素，导致产权证初始登记直至2016年7月12日才办理。在办理产权初始登记后，办理林玉雪名下的产权证需要申报缴纳契税及双方共同签署产权转移登记申请表及收件后方可办理，在转移登记环节中，亿豪公司只负有协助义务，故即便要计算逾期办证违约金，也只能计算至初始登记之日。对此，莆田市中级人民法院在审理上诉人莆田市世全房地产开发有限公司与被上诉人张强商品房买卖合同纠纷一案所作的（2016）闽03民终2373号《民事判决书》也确认开发商对转移登记只负有协助办理的义务，逾期办证违约金只能计算至产权初始登记之日。再者，林玉雪通过按揭贷款方式购买的，即便存在逾期办证，在客观上并没有给林玉雪造成实际直接经济损失，况且本案是系列案件之一，大部分案件通过原审法院的调解按以购房款为基数按日万分之零点三七五计算结案，合同约定的违约金标准明显高于林玉雪的实际损失，为此，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应将违约金调整为以购房款为基数按日万分之零点三七五计算。围绕诉讼请求林玉雪提交身份证二份、结婚证一份、商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票二份、莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证一份、中国建设银行个人贷款还款凭证一份、中国建设银行个人贷款结清证明一份、亿豪名城交房代收办证费用一览表一份、存款凭条一份、不动产权属证书一份，亿豪公司提供商品房初始登记证明一份、不动产权属证书两份，上述证据真实性双方均没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：亿豪公司提供的宗地图、总平面图、仙游县城区建设工程规划核实意见书、福建省城市规划管理技术规定（试行）第八章建设工程竣工规划条件核实、莆田市12345政务服务平台《关于道路未开通问题的投诉》、关于请求协调解决亿豪名城项目征迁遗留问题的报告，系亿豪公司与政府之间土地使用权供需关系，与本案纠纷属不同的法律关系，亿豪公司在签订商品房买卖合同时应当预见或可以预见仙游县政府供地的时间等条件，亿豪公司以政府未能完整供地作为其免责的事由不能成立，故亿豪公司提供的上述证据不能证明其具有逾期办证的免责事由。亿豪公司提供的福建省莆田市中级人民法院（2016）闽03民终2373号民事判决书系他案纠纷，与本案没有关联。综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：林玉雪与亿豪公司于2011年12月31日签订商品房买卖合同，约定林玉雪向亿豪公司购买位于仙游县××南镇城南××南街东侧亿豪名城第3幢1002号房，购房价482407元，建筑面积94.59平方米,林玉雪已付清购房款，且林玉雪向亿豪公司缴纳代办证税费。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。涉诉房屋于2014年4月3日交房，房屋权属（含两证）于2017年1月4日登记在林玉雪名下。本院认为：亿豪公司已收取林玉雪缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，并根据商品房买卖合同第十四条的约定，亿豪公司有义务办理涉诉房屋权属证书。亿豪公司未提供证据证明其逾期办证行为有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。双方确认涉诉商品房已于2014年4月3日交房，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，按合同约定亿豪公司应自2014年7月2日起承担支付逾期办证违约金的责任，但双方约定逾期办证违约金按日计算，该违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，林玉雪未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期办证违约金，林玉雪起诉之日为2017年7月28日，按两年诉讼时效，2015年7月28日（不含28日）之前逾期办证违约金请求权已超过两年诉讼时效，2015年7月28日（含28日）之后逾期办证违约金请求权未超过两年诉讼时效。涉诉房屋权属（两证）已于2017年1月4日登记在林玉雪名下，逾期办证违约金应计算至2017年1月4日止。林玉雪未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按双方约定以购房款的日万份之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给林玉雪造成的实际损失，双方约定的逾期办证违约金计算方法明显过高，亿豪公司已办理商品房权属证书，说明其积极履行办证义务，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，逾期办证违约金应予以调低，综上所述，本院依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。综上亿豪公司应承担的逾期办证违约金期间自2015年7月28日至2017年1月4日，违约金按日万分之一计算，经计算，亿豪公司逾期办证所要承担的未超过诉讼时效逾期办证违约金为：482407元×0.0001×527天=25423元。综上所述，林玉雪与亿豪公司自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，亿豪公司应承担相应的违约责任，林玉雪与亿豪公司约定逾期办证违约金过高，本院依法予以调整，对林玉雪超过诉讼时效的部分逾期办证违约金请求，本院不予保护。对林玉雪合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林玉雪逾期办理商品房权属证书的违约金25423元；二、驳回林玉雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1624元，减半收取计812元，由林玉雪负担436元，由莆田亿豪房地产有限公司负担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  陈茂宁二〇一七年九月二十六日书记员  朱 琳附：本案相关的法律法规及执行提示一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据六、《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。