福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初115号原告泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司，住所福建省泉州市丰泽区清源街道办事处大院内，组织机构代码证：72969223-2。法定代表人詹敬忠，该公司总经理。委托代理人郑群、李明堂，福建君宇律师事务所律师。被告林泓，男，1976年5月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告吴永忠，男，1968年6月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。被告何文荣，男，1970年1月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。原告泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司（以下简称泉山农业公司）与被告林泓、吴永忠、何文荣租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李明堂及被告吴永忠到庭参加诉讼，被告林泓、何文荣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年10月1日，被告林泓经与原告协商签订了《泉州市清源山花博园二期经营区圃位租赁合同》一份，约定由被告林泓向原告承租址在泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的用地7.8亩作为经营场所。租赁期限自2008年10月1日至2014年12月30日止。另还约定每年租金39000元，租金按季缴纳，每季度租金为9750元，租金应在每季度第一个月10日前缴交，租赁期限内租金每三年递增15%。原告依约向被告林泓交付了租赁场所。嗣后，被告林泓无故拖欠租金，经原告多次催告未还。租赁期间内，被告林泓未经原告同意，擅自将租赁场所转租给被告吴永忠、何文荣并收取租金。以上三被告的转租承租行为均未得到原告的同意，已共同损害了原告的合法权益。且截止2014年12月30日，三被告共结欠租金108807元。另外，被告还拖欠2012年7月至2014年12月的水电费、管理费共计1500元。经原告催讨，被告仍拒不支付拖欠的租金。原告请求判令：1、被告林泓、吴永忠、何文荣立即腾空退还其向原告租赁的座落在泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的用地；2、被告林泓、吴永忠、何文荣立即向原告支付截止2014年12月31日止的租金110307元及按10%计算的滞纳金11030.7元，并按4875元/月支付自2015年1月1日起至实际退还租赁物时止的占用费；3、被告林泓、吴永忠、何文荣支付原告代为垫付的2012年7月至2014年12月的水电费、管理费共计人民币1500元。被告吴永忠辩称，一、答辩人是在原告牵头下从被告林泓处取得租赁物并实际占有使用，答辩人已替林泓偿还7.5万元租金。涉诉花圃租赁期限内，在原告的牵头下，答辩人与原告、被告林泓进行协商，从林泓处取得泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的使用权。三方口头约定答辩人暂以被告林泓的名义直接向原告交纳租金等费用，因被告林泓拖欠租金，答辩人替其偿还7万元租金及5000元履约保证金。二、涉诉花圃实际面积与合同约定面积不符，无法确定租金，逾期缴纳租金并非答辩人过错。原告提供的《泉州市清源山花博园二期苗圃租赁合同》中约定涉诉花圃用地7.8亩，但答辩人实际占有使用的仅5亩多。合同约定埔尾用地按每年每亩5000元，原告迟迟不与答辩人签订新的租赁合同，也不重新测量涉诉圃位的实际面积，答辩人无法确定租金的实际数额，逾期缴纳租金并非答辩人的过错。三、原告诉求的租金已超过诉讼时效，依法不能得到支持。按照《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年。原告诉求答辩人支付截止2014年12月31日止的租金已超过诉讼时效，依法不应得到支持。四、原告诉求按5525元/月支付自2015年1月1日起实际退还租赁物时止的占用费没有事实和法律依据。五、原告诉求被告支付其垫付的2012年7月至2014年12月的水电费、管理费1500元没有事实和法律依据，原告并未提供有效证据证明其主张。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。另外，本案与被告何文荣无关，原告起诉何文荣没有法律依据，应予驳回。被告林泓、何文荣未作答辩。经审理查明，2008年10月1日被告林泓与原告签订《泉州市清源山花博园二期苗圃租赁合同》一份，上述合同主要约定：1、租赁期限自2008年10月1日起至2014年12月30日止，租金按季缴交；2、圃位及管理费租金每季度9750元，租金每三年递增15%；3、合同签订后，承租方向出租方缴交履约保证金5000元；4、累计拖欠2个月以上租金的，出租方有权终止合同，收回圃位的使用权；5、承租方没有按时缴交租金，逾期1个月内加收月租金10%，逾期2个月内加收月租金20%，超过2个月没有缴交租金，视为承租人不履行合同。被告吴永忠自认在2010年期间，被告林泓将其承租的圃位的承租权转让给被告吴永忠。现该圃位由被告吴永忠实际经营使用。以上事实有《泉州市清源山花博园二期苗圃租赁合同》一份及庭审笔录等证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告林泓签订的《泉州市清源山花博园二期苗圃租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，双方之间的租赁关系合法、有效。被告吴永忠自认被告林泓将该场地的承租权转让给被告吴永忠。且协议书中明确约定，租赁期限自2008年10月1日起至2014年12月30日止。被告吴永忠也自认其在2014年12月30日租赁合同到期后，并未缴交租金，现原告请求被告林泓、吴永忠腾空退还其向原告租赁的坐落在泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的用地，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告何文荣系该租赁场所的次承租人，但未提供证据证明，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2640”t”_blank?)》第十八条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2640?deid=86467”t”_blank?)规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告请求三被告支付截止至2014年12月31日的租金，被告吴永忠对于租金的诉讼时效提出抗辩，原告主张其向被告林泓、吴永忠催讨过租金，但其提供的《催交租金通知书》并无被告的确认，故对于被告吴永忠的时效抗辩，本院予以支持。而对于原告主张的三被告支付租赁物占用费的问题。由于被告林泓与原告所欠的租赁合同在2014年12月31日已到期，被告吴永忠自认被告林泓在2010年期间已经将花圃转让给被告吴永忠，且从原告自行提供的催交通知可知原告对于花圃的实际使用人是明知的，且原告为花博园的经营管理者，其主张对于被告吴永忠与被告林泓花圃转让一事不知情，明显不符合常理。故本院认为实际使用者吴永忠应承担支付花圃占用费的责任。占用费的起算时间应自原告起诉之日的前一年即2015年1月4日起开始计付。对于占用费的支付标准，原告主张每月5525元，鉴于原告与被告林泓签订的租赁合同中对于租金有明确约定每季度为9750元（即每月3250元，但每三年递增15%），本院认为占用费可以参照租赁合同中对于租金的约定，故本院酌定本案占用费按每月4298元计付。对于原告所主张其为被告支付的代垫费1500元，并未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴永忠应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市清源山花博园二期旅游公路碧霄岩段圃位的用地腾空交付给原告泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司；二、被告吴永忠应于本判决生效之日起十日内自2015年1月4日起至实际返还花圃之日止按每月4298元的标准向原告泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司支付租赁物的占用费；三、驳回原告泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费874.5元，由被告吴永忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  卢玉婷代理审判员  郑丹红代理审判员  郭锡锋二〇一六年八月四日书 记 员  张振兴附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。