上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1355号
上诉人（原审原告、反诉被告）金小荣。
委托代理人李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）冯志成。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南通天泰建设工程有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
两被上诉人之共同委托代理人沈志成，江苏通成律师事务所律师。
上诉人金小荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人金小荣之委托代理人李春华，被上诉人冯志成、南通天泰建设工程有限公司之共同委托代理人沈志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年6月5日，金小荣作为甲方，冯志成作为乙方，南通天泰建设工程有限公司（以下简称天泰公司）作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于上海市＊＊＊区＊＊＊旅游区海马路＊＊＊弄＊＊＊号的房产，建筑面积为368.46平方米，总房款为人民币（以下币种同）13，980，000元。合同签订后乙方向甲方支付伍佰万作为购房定金，乙方的购房定金分三次支付给甲方（即2012年6月9日前付2，000，000元、2012年6月20日前付1，000，000元、2012年7月30日前付2，000，000元）。甲、乙、丙三方同意除按以上约定给付甲方定金外，余款8，980，000元在合同签订之日起第4个月开始，其中7，000，000元在7个月之内付清，余款1，980，000元在第8个月付清。本合同所涉全部房款必须在本合同签订之日起一年内付清。待乙方将全额房款付清后，双方到房地产交易中心缴纳税费和办理备案手续。丙方自愿为乙方履行本合同义务提供连带责任保证，保证期间为乙方履行完本合同义务后一年。甲、乙、丙三方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。在房产过户之前，如有溢价，溢价归乙方和丙方所有。如乙方逾期支付房款按违约处理，乙方支付给甲方的定金没收。丙方作为担保方，承担乙方一切责任。合同最后由金小荣、冯志成签名及天泰公司盖章确认。另在落款处，金小荣提供的合同上手写有“此合同与甲工程合同同时生效”等字，冯志成、天泰公司提供的合同上手写有“此合同与甲温泉工程合同同时生效。另与冯某签订的购房合同无效按此合同为准”等字。后冯志成分别于2012年6月8日、2013年4月3日、2013年6月3日向金小荣支付2，000，000元、1，000，000元、500，000元。
原审另查明，金小荣系江苏甲温泉度假村有限公司的法定代表人。2012年6月1日，江苏甲温泉度假村有限公司作为发包人与天泰公司作为承包人签订建设工程施工合同一份。
原审再查明，天泰公司原企业名称为南通市天泰建筑安装工程总公司。冯志成非本市户籍居民。
原审审理中，金小荣请求法院判令：1、冯志成支付购房款10，480，000元；2、冯志成偿付给金小荣以上述欠款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；3、天泰公司对上述购房款及逾期付款利息损失承担连带清偿责任。冯志成、天泰公司则要求解除房屋买卖合同，判令金小荣返还冯志成已支付的购房款并支付相应的利息，并认为合同中针对天泰公司的担保条款应属无效。同时，冯志成、天泰公司提起反诉，请求判令：1、解除冯志成、天泰公司与金小荣于2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》；2、金小荣向冯志成返还购房款3，500，000元及自2012年6月8日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。金小荣则不同意冯志成、天泰公司的反诉请求。
原审认为，金小荣、冯志成、天泰公司于2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然买卖合同中买受人的合同目的在于完整取得标的物的所有权，现冯志成非本市户籍居民，不符合国家和本市住房限售规定，属限售对象，即便冯志成支付了全部购房款，金小荣也无法协助冯志成办理产权过户手续，冯志成无法取得房屋的所有权，故现冯志成、天泰公司反诉要求解除其与金小荣签订的房屋买卖合同，于法有据，原审法院予以支持。对金小荣要求冯志成支付剩余购房款及相应利息，天泰公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。关于定金，法律规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，故冯志成已支付的3，500，000元，其中2，796，000元系定金，704，000元系购房款。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对冯志成要求金小荣返还已付购房款704，000元的诉讼请求，予以支持。庭审中，金小荣主张冯志成系违约方，故应适用定金罚则没收冯志成已支付的定金。原审法院认为关于政府颁布的限售政策，一经颁布即向公众公示，任何人均可查阅。本案中金小荣、冯志成在签订买卖合同前均应积极了解相关政策，然现因双方均未尽到审慎义务，导致合同无法继续履行，双方对合同的解除均有过错，不适用定金罚则，故金小荣应返还冯志成已支付的定金2，796，000元，对金小荣要求没收定金的主张不予支持，对冯志成要求金小荣返还已付购房款及相应利息的反诉请求亦不予支持。
原审法院审理后于二○一五年三月二十五日作出判决：一、解除金小荣、冯志成、南通天泰建设工程有限公司于2012年6月5日签订的《房屋买卖合同》；二、金小荣于判决生效之日起十日内返还冯志成已支付的购房款人民币704，000元；三、金小荣于判决生效之日起十日内返还冯志成已支付的定金人民币2，796，000元；四、驳回金小荣的诉讼请求；五、驳回冯志成、南通天泰建设工程有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币89，554元，财产保全费5，000元，均由金小荣负担；反诉案件受理费18，515元，由金小荣负担17，400元，由冯志成、南通天泰建设工程有限公司负担1，115元。
判决后，金小荣不服，上诉于本院称：在双方就系争房屋签订买卖合同后，冯志成因房价下跌而恶意违约，以房屋无法过户为借口提出解除合同。事实上，冯志成早于2013年8月6日即提出解除合同，在该份解除合同的通知书上并未提及其是因房屋不能过户而要求解约。而且，双方合同明确约定：“过户时购房者姓名可以变更为乙方指定的名字”，故冯志成完全可以将系争房屋过户至符合购房条件的他人或者公司名下而继续履约。此外，根据有关规定，冯志成如能提供在上海市缴纳一定期限的个人所得税或社会保险证明，就不属于限购范围。因此，双方的买卖合同完全能够继续履行。即便合同被解除，也是因冯志成单方违约造成的，冯志成应当承担相应的违约责任。本案房屋买卖合同依法成立并生效，合同中关于天泰公司的担保条款同时生效，故天泰公司应当按约对冯志成的义务承担担保责任。金小荣请求维持原审判决第五项，撤销第一、二、三、四项，改判支持其在原审中的全部本诉请求，并驳回冯志成、天泰公司在原审中的全部反诉请求。在审理中，金小荣表示，如果法院判令解除双方签订的买卖合同，则要求冯志成根据定金罚则承担相应的违约责任，天泰公司对冯志成的义务承担连带责任。
被上诉人冯志成、天泰公司辩称：冯志成作为非本市户籍居民，根据限购政策，已无法继续履行本案所涉房屋买卖合同，合同应当予以解除，上诉人理应归还已收取的全部房款。由此，合同所涉的担保条款应为无效。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，双方买卖合同第十二条约定：“过户时购房者姓名可以变更乙方指定的名字。”
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，金小荣与冯志成、天泰公司就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按约履行。合同明确约定，定金5，000，000元由冯志成分三次支付，分别于2012年6月9日前支付2，000，000元，2012年6月20日前支付1，000，000元，2012年7月30日前支付2，000，000元，余款8，980，000元在合同签订之日起第4个月开始，其中7，000，000元在7个月之内付清，余款1，980，000元在第8个月付清。合同还约定，如冯志成逾期支付房款按违约处理，金小荣有权没收定金。在合同履行过程中，冯志成仅按约于2012年6月8日支付了第一笔购房款2，000，000元，直至2013年4月3日和6月3日其才分别向金小荣支付购房款1，000，000元、500，000元，之后未再支付过任何购房款。至此，无论从付款时间还是欠款金额来看，冯志成均已构成严重违约。根据双方合同的约定，金小荣有权没收定金。冯志成辩称本案所涉买卖合同与天泰公司和江苏甲温泉度假村有限公司签订的建设工程施工合同相关联，因该合同所涉工程款未到位致其未能按约支付房款。对此，本院认为，两份合同的签约主体及法律关系并不相同，本案房屋买卖合同中对付款期限已作了明确具体的约定，并未约定以另案工程款支付进度作为本案中冯志成支付购房款的先决条件，且天泰公司和江苏甲温泉度假村有限公司就工程款结算问题已另案诉讼，故冯志成上述辩称意见不能构成其在本案中迟延支付购房款的合理抗辩理由。
对冯志成以其是限购对象为由要求解除买卖合同的意见，本院认为，双方签订买卖合同在“沪九条”出台之后，冯志成作为买受方，在购买价值逾千万的系争房屋时，更应本着谨慎的注意义务，对其是否具有购房条件与购房资格作出合理的预判再决定是否签约。冯志成称其签约时不知道“沪九条”的存在，一方面缺乏相应的证据予以佐证，另一方面，即便如冯志成所称其签约时确实不知道自己是限购对象，其自身对政策的不了解亦不能成为其免责的理由，更不能将合同不能履行的风险转嫁给无任何过错的金小荣一方。况且，从合同中约定过户时冯志成可以变更购房者姓名为其指定的他人一节来看，并不排除冯志成在签约时因明知其是限购对象故对此作出特别约定的可能性。对于冯志成而言，其若诚信履约，合同签订至今已逾三年，其完全可以通过缴纳一定期限的社会保险或者个人所得税使自己符合购房条件，也可以按照合同约定指定其他具有购房资格的人作为购房人使合同得以继续履行，但冯志成在合同履行过程中既不按约支付购房款，又不积极消除合同履行中的障碍，其主张解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。由于冯志成目前仍不具备购房资格，即便冯志成支付全部购房款，双方仍无法办理产权过户手续，故金小荣要求继续履行合同并由冯志成支付购房款与利息的上诉请求，本院难以支持。考虑到金小荣在一、二审中均表示如合同解除，则要求适用定金罚则的意见，本院认为，冯志成作为违约方，在合同解除后，无权主张金小荣返还定金。至于定金的数额，冯志成实际支付的定金为3，500，000元，已超过主合同标的额的20%，故原审法院根据法律规定，认定其中2，796，000元系定金，704，000元系购房款，并无不当，本院予以认同。合同解除后，冯志成已支付的定金2，796，000元由金小荣予以没收，剩余房款704，000元应由金小荣返还给冯志成。虽然买卖合同中约定天泰公司对冯志成的付款义务承担连带保证责任，鉴于买卖合同已经解除，本案中不再涉及后续房款的支付问题，故金小荣要求天泰公司对冯志成支付房款及逾期付款的利息损失承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决对违约责任认定有误，导致对合同解除的后果处理不当，故本院依法对原审相关判决予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2035号民事判决第一、二、四项；
二、撤销上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2035号民事判决第三、五项；
三、驳回冯志成、南通天泰建设工程有限公司在原审中的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币89，554元，由金小荣负担18，013元，由冯志成、南通天泰建设工程有限公司共同负担71，541元；财产保全费人民币5，000元，由金小荣负担1，000元，由冯志成、南通天泰建设工程有限公司共同负担4，000元；一审反诉案件受理费人民币18，515元，由金小荣负担3，724元，由冯志成、南通天泰建设工程有限公司共同负担14，791元；二审案件受理费人民币89，554元，由金小荣负担18，013元，由冯志成、南通天泰建设工程有限公司共同负担71，541元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年七月二十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……