广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2908号
上诉人（原审被告）：广州市百福置业发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：邓畅荣，该公司董事长。
委托代理人：何晓滢、徐昭乐，广东法仪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司（原名称为佛山市顺德佛奥酒店投资管理有限公司），住所地：广东省佛山市顺德区。
法定代表人：伍月嫦，该公司经理。
委托代理人：何晓毅、麦剑云，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市铭元物业管理发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：刘珏，该公司总经理。
委托代理人：邹少铜，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审被告：邓畅荣，住广州市海珠区。
委托代理人：何晓滢、徐昭乐，广东法仪律师事务所律师。
上诉人广州市百福置业发展有限公司（以下简称百福公司）因与被上诉人佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司（以下简称柏斯公司）、广州市铭元物业管理发展有限公司（以下简称铭元公司）、原审被告邓畅荣租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：柏某公司原名为佛山市顺德佛奥酒店投资管理有限公司（原简称“佛奥酒店”），于2014年5月29日变更为现名。百福公司是2004年1月14日经工商行政主管部门核准登记成立的一人有限责任公司，其股东为邓畅荣。
2005年12月28日，百福公司（乙方）与案外人中国人民解放军空军招收飞行学员工作局广州选拔中心（甲方，下简称招飞中心）、案外人广州廉美天地购物中心有限公司（丙方，下简称廉美公司）签订《租赁合同书》，载明甲方位于广州市天河东路151号招飞中心围墙外闲置空地，原由丙方开发使用，现改由乙方开发使用，并约定：甲方以目前围墙外规划红线图内约1100平方米的地皮给乙方作商业性开发（下简称涉讼项目）；乙方作为租赁者，只能作为直接投资人，进行全部投资开发建设及附属工程投资开发建设，不得转让或转租给第三者投资开发建设；总合作期从2003年11月1日至2020年12月31日（期间因甲方原因影响乙方报建施工时间，甲方同意将乙方合作时间相应延期），其中2003年11月1日至2005年12月31日为报建施工期，2006年1月1日至2020年12月31日为租赁期；乙方租赁的地块可作商业性综合开发，乙方享有开发、经营、管理、使用分租等的经济收益权等内容。
2006年12月6日，百福公司出具《委托书》给铭元公司，载明：为加强本公司的物业管理和经营，现确定委托铭元公司负责本公司位于广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租。
2006年12月8日，铭元公司（出租方、甲方）与柏某公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋（下简称涉讼场地）位于广州市天河区天河东路151号；租赁范围包括首层大堂部分及4-9层全部，建筑面积为5540平米，房屋使用功能为商业、写字楼，主体建筑结构为框架；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店客房及与酒店经营有关的经营项目使用。该房屋租赁期分为自2006年12月8日起至2017年4月7日止共10年；同等租金价格条件下，乙方有续约的优先权；甲方于2006年12月8日前向乙方交付该房屋；甲方给予乙方装修期四个月，自2006年12月8日起至2007年4月7日止，期间乙方免交租金；2007年4月8日至2008年4月7日，每月租金为193900元，每月物业管理费为83100元；2008年4月8日至2009年4月7日，每月租金为199717元，每月物业管理费为85593元；2009年4月8日至2010年4月7日，每月租金为205709元，每月物业管理费为88160元；2010年4月8日至2011年4月7日，每月租金为211880元，每月物业管理费为90805元；2011年4月8日至2012年4月7日，每月租金为218236元，每月物业管理费为93530元；2012年4月8日至2013年4月7日，每月租金为224785元，每月物业管理费为96334元；2013年4月8日至2014年4月7日，每月租金为231526元，每月物业管理费为99226元；2014年4月8日至2015年4月7日，每月租金为238473元，每月物业管理费为102202元；2015年4月8日至2016年4月7日，每月租金为245626元，每月物业管理费为105269元；2016年4月8日至2017年4月7日，每月租金为252996元，每月物业管理费为108426元；上述费用是乙方承租该物业、享有和形式本合同项下所有权利的对价。除非本合同另有规定，乙方享有行使本合同项下任何权利均无需另行付费。出租方不得以其他任何理由调整租金和物业管理费。乙方应于每月5日前向甲方交纳租金和物业管理费（上述租金为含税租金）；本合同生效后5日内，乙方向甲方支付600000元作为履约保障金，同时支付前两个月的租金；乙方租赁范围的中央空调由乙方负责安装，另外甲方须提供空调主机及冷却塔的安装位置。租赁期间，乙方租赁范围内的所有设备、设施的安装、维护及发生的费用由乙方负责。租赁期间，若非乙方原因引起的主体结构及公用设施损坏，乙方发现后应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后三日内派人员维修。逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用爱护该房屋，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。租赁期间，甲方保证出租房屋处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋主体结构进行检查、养护，应提前30日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。房屋返还时的状态：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，期间乙方所作的装修改动无须复原。合同约定租赁期满返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方装修所添置的可移动设备设施及家具，乙方有自由处置权，而不可拆卸的设备、设施及物品归甲方所有。若双方提前解除合约情况出现，则按第九条约定的相关条款执行。（第九条）解除本合同的条件有：甲乙双方同意，有下列情形之一的一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后30日仍未交付的；2、甲方交付房屋后未按合同规定的时间完成房屋相关水电、消防、电梯等工程超过30天的；3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租房屋、转让该房屋全部承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方无正当理由不按约定时间支付租金超过30天的；违约责任为：租赁期间，甲方不及时履行本合同的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同约定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方按照以下两款中金额大者作为赔偿：1、合同总金额的10%；2、未完成合同剩余金额的50%；租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除合同，按照以下两款中金额大者作为赔偿：1、合同总金额的10%；2、未完成合同剩余金额的50%。甲方保证本合同所出租物业一切状况陈述的真实、准确和完整性，如有实际情况不符而造成乙方损失的，甲方须承担一切责任。合同附件为：1、该房屋租赁范围平面图；2、该房屋军队房地产租赁许可证；3、甲方与产权人签订的租赁合同（即为上述2005年12月28日的百福公司与案外人中国人民解放军空军招收飞行学员工作局广州选拔中心、广州廉美天地购物中心有限公司签订《租赁合同书》）；4、该房屋房地产转租有效证明（中国人民解放军空军招收飞行学员工作局广州选拔中心向百福公司出具的《证明》：天河东路151号围墙内的综合楼一栋，建成后可自行经营，也可部分出租经营，经营时间2006年1月1日至2020年12月30日止）；5、甲方营业执照；6、乙方营业执照。
2007年1月25日，百福公司出具《委托书》：为加强本公司的物业管理和经营，现确定委托铭元公司负责本公司位于广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租。
上述合同签订后，柏某公司于2006年12月12日交付了涉讼房屋的租赁保证金600000元给铭元公司，铭元公司亦依约将涉讼房屋交付给柏某公司使用。
柏某公司接收房屋后，购置物品及委托案外人进行设计、装修，经营酒店。
上述合同履行期间，铭元公司于2007年5月8日开具收取租金1385100元、2007年9月30日开具收取租金98000元、于2007年10月1日开具收取租金179000元、于2007年10月5日开具收取租金277000元、于2008年2月3日开具收取租金和管理费831000元、于2008年3月12日开具收取租金和管理费277000元、于2008年10月28日开具收取2008年2月5日至2008年3月5日租金和管理费277000元、于2008年11月25日开具收取租金和管理费864240元、于2008年12月10日开具收取2008年12月8日至2009年1月7日租金285310元、于2009年1月12日开具了收取2009年1月7日至2009年2月8日租金285310元、于2009年3月11日开具收取2009年2月8日至2009年4月7日租金570620元、于2009年4月10日开具收取2009年4月8日至2009年5月7日租金293869元的发票给柏某公司，上述柏某公司支付给铭元公司的租金和管理费总额为5623449元。百福公司于2008年8月21日开具收取2008年3月8日至2008年6月7日租金847620元、于2008年9月19日开具收取2008年6月8日至2008年8月7日租金570620元的发票给柏某公司，上述柏某公司支付给百福公司的租金和管理费合计1418240元。
2007年10月9日，百福公司发出《终止委托通知》给柏某公司，称：我公司于2006年12月6日向某公司出具《委托书》，委托铭元公司负责我公司位于广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租；据悉，铭元公司于2006年12月8日以其自身名义与贵司签订了《房屋租赁合同》，我公司认为，铭元公司以其自身名义与贵司进行的上述签约行为系滥用我公司的上述委托和授权，我公司决定自本日起终止对铭元公司的上述委托和授权，铭元公司自即日起即无权代理我公司就广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租事宜进行任何民事活动（包括收取租金）。
2007年11月1日，百福公司委托案外人广东广某律师事务所向金某律师向柏某公司发出《律师函》，要求柏某公司：1、立即向百福公司提供你公司与铭元公司签订的租赁合同及铭元公司签订租赁合同时向你公司出示的授权委托书，以供百福公司核对；2、鉴于你公司已实际使用上述房屋，现责令你公司立即向百福公司支付自你公司进驻上述房屋之日起发生的房屋占用费，如你公司已向某公司支付，你公司即应立即向百福公司提供相应的支付凭证；在此，百福公司郑重声明，百福公司作为位于广州市天河东路151号房屋的唯一合法使用权人，铭元公司及其他主体对该房屋不享有任何权益；你公司自收到本函之日起，不得向除百福公司以外的任何人支付上述房屋的占用费及其他任何形式的资金，否则，由此发生的一切后果，由你公司负责。
2007年12月3日，百福公司向柏某公司发出《复函》，称：贵司向我司发出的《对<终止委托通知>的复函》，我司已收悉；针对贵司的疑虑，我司复函如下：鉴于我司与王某、铭元公司之间的有关问题正处于处理之中，在该等事项未得到妥善处理之前，贵司可向我司交付有关场地使用费，或待我司处理完毕与王某、铭元公司之间的有关问题后向我公司支付；但无论出现何种情形，贵司均不得向铭元公司、王云庆或任何第三方支付涉及广州市天河东路151号房屋的任何费用。
2008年1月31日，铭元公司、百福公司共同出具《关于<天河东房屋使用费>函》给柏某公司，称：铭元公司与百福公司经双方协商确认就广州市天河区天河东路151号物业4楼至9楼2007年11月5日至2008年2月5日共计4个月房屋使用费每月277000元，总计金额为1108000元，现确定暂定由铭元公司收取，并由铭元公司开具等额发票给贵司。
2008年11月10日，柏某公司（乙方）与铭元公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：1、甲、乙双方已于2006年12月8日签订了《房屋租赁协议》，甲、乙双方承诺按《房屋租赁协议》履行法律义务和责任；2、甲、乙双方确定在乙方交租金、水电费等情况下，甲方有义务保证向有关部门协调不再停水停电；如有违约，甲方承担责任，政府行为除外；3、如果乙方在协议履行后向甲方按时交纳租金、水电费及相关费用后，百福公司追究乙方的法律和经济责任，则该责任由甲方承担。
2009年5月12日，百福公司以铭元公司为被告、柏某公司为第三人另案起诉至原审法院，要求铭元公司返还其收取的柏某公司交纳的涉讼房屋的租赁保证金600000元、返还其收取的柏某公司交纳的2007年4月8日至2008年3月7日的租赁费用（包括租金及物业管理费）。原审法院以（2009）天法民四初字第1312号案受理了百福公司的起诉。在该案审理过程中，因柏某公司称涉讼房屋被停水停电，原审法院于2011年6月2日通知各方当事人到庭，铭元公司表示2011年5月26日晚上因水管爆裂其关闭了水管、停止对涉讼房屋所在大楼的供水；次日因设备故障导致跳闸，由于缺乏资金进行维修，导致涉讼房屋所在大楼一直处于停电状态；柏某公司表示其向原审法院提存租金至2010年4月，之后的租金因不清楚应向某公司或百福公司交纳，因此一直未再交纳；若恢复供水供电，其可与铭元公司、百福公司协调租金的交纳方式，如设立共管账户或提存至法院代管；对此，百福公司表示租金可以提存至法院代管，但必须是租赁合同项下的所有租金，铭元公司表示其无法解决。原审诉讼中，各方当事人确认涉讼房屋仍处于停水停电的状态；由于涉讼房屋处于停水、停电状态，广州市佛奥酒店管理有限公司第三分公司自2011年5月26日停止经营，仅安排保安留守看管。
2011年11月2日庭审时，柏某公司表示愿意移交涉讼房屋；百福公司表示愿意接收涉讼房屋，坚持其才有权接收涉讼房屋；但铭元公司表示其享有涉讼房屋的经营管理权，其才有权接收涉讼房屋；因铭元公司、百福公司对涉讼房屋的交接问题无法达成一致，导致无法先行办理涉讼房屋的交接手续。
原审另查明：铭元公司于2006年9月12日以自身的名义将广州市天河东路151号一层部分、二、三层全层房屋出租给案外人广东永乐电器有限公司（下简称永乐公司）作商业用途使用，租赁期限为2006年9月15日至2014年12月14日；双方为此于当天签订了《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。合同签订后，铭元公司将该场地交付给永乐公司使用。
2008年12月8日，百福公司另案起诉至原审法院【（2008）天法民四初字第2211号】，要求永乐公司支付广州市天河东路151号一层部分、二、三层全层房屋2008年2月25日至2008年3月24日期间的租金242666元。在该案审理过程中，铭元公司提供了一份《股权转让合同》，合同“前言”部分载明：百福公司已取得招飞中心围墙外规划红线图内约1100平方米地皮的十五年租赁开发使用权；该项目位于广州市天河东路151号，已完成一栋九层商业综合楼的土建部分，其建筑面积约为7800平方米；上述租赁开发使用权已经广州军区联勤部审核并核发施工许可证；百福公司按上述经营项目经双方评估现状约为市场价值2200万元；基于上述情形，双方本着平等、自愿、等价有偿的原则，为明确双方权、责、利的关系，经协商一致，百福公司同意转让其在公司的51%股权予铭元公司，百福公司在转让后拥有49%股权；双方利润分配按50%计算等内容；合同第一条系关于股权转让及公司股东的变更的约定，其中第一款：百福公司同意按照本合同约定的条款和条件向某公司转让其在公司的51%股权，铭元公司亦同意按照本合同约定条款和条件从百福公司受让股权；第二款约定：在合同签订后，双方应按有关法规条例办理所有有关转让股权事宜及备案手续；双方受公司的“补充章程”或新“章程”的约束，享受相应的权利，承担相应的义务；第三款约定：在合同签订后，铭元公司即实际全面接管公司的施工、开发、经营管理权等内容。该合同当事人签章处，“甲方”由邓畅荣签名，并由百福公司盖章；“乙方”由王某签名，并由铭元公司盖章；“连带担保责任方”写明为“广州市百福置业发展有限公司”，并由百福公司盖章。本院经审理后认为，百福公司与铭元公司就场地的出租、管理形成的是委托代理关系，百福公司有权随时取消委托；遂于2009年3月20日依法作出（2008）天法民四初字第2211号民事判决，判令永乐公司支付2008年2月25日至2008年3月24日租金242666元给百福公司。铭元公司对此不服上诉，广州市中级人民法院就该案于2009年11月4日作出（2009）穗中法民五终字第2194号民事判决，驳回上诉，维持原判。铭元公司对此不服，申请再审。广州市中级人民法院于2010年8月18日作出（2010）穗中法审监民再字第102号民事判决，维持（2009）穗中法民五终字第2194号民事判决。铭元公司对此仍不服，向广东省人民法院申请再审。广东省人民法院经审理后于2012年3月14日作出（2011）粤高法民一提字第354号民事判决，关于邓畅荣、百福公司与铭元公司之间的法律关系问题，该院认为铭元公司支付转让款以及对涉讼项目投资开发的行为根本不符合委托代理关系的法律特征，百福公司关于其与铭元公司之间系委托代理关系的主张没有事实和法律依据，该院不予支持；原一审、二审和再审判决认定百福公司与铭元公司就该场地的出租、管理形成委托代理关系错误，该院予以纠正；并认为邓畅荣、百福公司与铭元公司之间为合作开发经营的法律关系，铭元公司关于其与邓畅荣、百福公司之间系合作开发经营法律关系的主张有事实和法律依据，该院予以支持；关于物业收租权归谁所有的问题，该院认为铭元公司直接以自己的名义对涉讼项目的投资开发、经营管理的行为，在双方产生纠纷前的近两年时间里邓畅荣以及百福公司并未提出异议，可视为邓畅荣、百福公司、铭元公司以其行为改变了开发经营涉讼项目的合作方式，即将《股权转让合同》中关于铭元公司通过控制项目公司来经营管理涉讼项目的约定，变更为由铭元公司直接经营管理涉讼项目进行经营管理，因此，铭元公司在没有通过股权变更登记获得百福公司股权的情况下，直接以自己的名义控制经营百福公司名下唯一的经营项目，同样符合《股权转让合同》所约定的合作开发经营涉讼项目的目的；原一审、二审和再审的判决认定百福公司与铭元公司就场地的出租、管理形成委托代理关系，并据此认定百福公司作为委托人享有铭元公司与永乐公司签订《广州市房屋租赁合同》中出租人的权利义务错误，依法予以纠正；百福公司关于对场地享有收租权的主张没有事实和法律依据，该院不予支持；该院并指出，铭元公司收取涉讼项目的租金后，应依据《股权转让合同》的约定，将涉讼项目的经营利润的50%分给邓畅荣；遂判令：一、撤销（2008）天法民四初字第2211号民事判决、（2009）穗中法民五终字第2192号民事判决、（2011）穗中法审监民再字第102号民事判决；二、驳回百福公司的诉讼请求。
（2011）粤高法民一提字第354号民事判决宣判后，百福公司不服向最高人民法院申请再审。2013年7月28日，最高人民法院作出（2012）民再申字第110号民事裁定，认为：谁是涉讼房屋的出租主体并享有租赁收益权，是该案双方争议的主要问题；从该案查明的事实看，百福公司应为出租人，铭元公司为百福公司的代理人；百福公司向某公司出具了委托书，铭元公司依据该委托书对于涉讼房屋进行出租，双方之间的委托关系成立；委托书往往是单方出具的，交给受托方作为其办理委托事务的证据，再审判决以委托书单方出具为由否定委托关系，依据不充分；股权转让和合作经营是两个不同的法律关系，从该案查明的事实看，不能充分证明双方已经达成变更开发经营涉讼项目合作方的意向；首先，该案双方当事人不是因《股权转让合同》产生纠纷，而是对该合同是否约定公司的经营管理权的让渡产生争议，因此本案不宜对《股权转让合同》的主体、履行情况作出认定；其次，从股权转让的法律关系分析，股权转让协议不可能约定百福公司将其在涉讼场地的经营管理权让渡给铭元公司；无论百福公司的股权结构如何变化，涉讼房屋的经营收益权始终都属于百福公司，而不是属于百福公司的股东；因此，再审判决在法律关系的认定上存在瑕疵，应予纠正。但需要说明的是，百福公司难以自行开发涉讼项目，否则其无须出让股权引进铭元公司经营，在铭元公司支付了股权转让款后，百福公司又意图完全否定铭元公司的“收益权”，有失公平；鉴于本案本身标的额不大，已经经过多次审理，且再审判决在实体处理上亦未损害各方的根本利益，从维护生效判决的既判力的角度考虑，该院在纠正再审判决瑕疵的前提下驳回百福公司的再审申请；该院遂裁定：驳回百福公司再审申请。
2011年8月24日，柏某公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除柏某公司于2006年12月8日与铭元公司签订的《房屋租赁合同》；2、百福公司、铭元公司、邓畅荣返还柏某公司保证金600000元、赔偿柏某公司酒店尚未收回的投资8951520.99元，2011年5月至立案时的营业利润损失2100000元；3、百福公司、铭元公司、邓畅荣承担本案诉讼费用。
原审中，柏某公司表示其接收场地后投资设备、进行装修，为此提交其与广州中宇冷气科技发展有限公司签订的设备采购合同、与广东电白二建工程有限公司签订室内外装饰工程合同、与广州市速为冷气设备有限公司签订空调购销合同、与广州沃华消防工程有限公司签订消防增加工程承包合同、与广州市思码网络科技有限公司签订设计、供应及安装工程合同、与广东工业大学科技开发有限公司签订技术服务合同等，百福公司、铭元公司和邓畅荣对其证据均不予确认。经柏某公司申请，原审法院摇珠选定广东衡鼎房地产土地与资产评估有限公司对场地内的动产（柏某公司经营酒店的设施）进行评估，选定广东华穗工程咨询有限公司对场地装修价值（首层大堂部分及4-9楼装修工程）进行评估，并于2012年2月29日现场勘查，由当事人向两评估公司陈述情况。及后，广东衡鼎房地产土地与资产评估有限公司作出《资产评估报告书》，评估结论为：委托资产于2012年2月29日的评估价值为191173元。原审法院向当事人送达该《资产评估报告书》，当事人均未在指定期限内提出异议。广东广东华穗工程咨询有限公司作出《工程造价鉴定报告》（交换意见稿），鉴定结果为：工程造价8655583.73元，装修残值为4273327.88元。其中鉴定说明：1、工程量以现场勘查数额及原告提供的装修竣工图纸为依据；2、本工程租赁合同从2006年12月8日至2017年4月7日，合计租期10年4个月，勘查时间为2012年2月29日，现场时已使用的年限为2006年12月8日至2012年2月29日合计5.23年；3、租赁剩余期的装修残值计算公司如下：租赁剩余期的装修残值=本鉴定报告总造价（租赁合同约定的租期年限－勘查现场已使用的年限）/租赁合同约定的租期年限；4、本工程租赁剩余期的装修残值=8655583.73元（10.33－5.23）/10.33=4273327.88元。原审法院向当事人送达该《工程造价鉴定报告》（交换意见稿），当事人均未在指定期限内提出异议。及后原审法院向当事人送达《工程造价鉴定报告》，内容与《工程造价鉴定报告》（交换意见稿）一致。
关于营业利润损失，柏某公司提交其自行制作的停业期间的费用清单，清单涉及保安服务费、电视收费、消防系统维护费用等，另提交广东金算盘税务师事务所有限责任有限公司的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》（2010年1月1日-2010年12月31），百福公司、铭元公司和邓畅荣均不予确认。
2014年8月21日庭审时，原审法院询问当事人是否交接场地，柏某公司表示场地目前现停水停电，同意搬走；百福公司、邓畅荣要求将场地交还至其管理；铭元公司要求场地交还其管理。
原审庭审后，铭元公司于2014年8月21日提交反诉状，原审法院已告知其超出法定期限提出反诉，不予受理。
原审另查：当事人就上述场地租赁纠纷，原审法院于2009年3月26日立案审理百福公司（原告）诉柏某公司（原名佛奥酒店，被告）、广州市佛奥酒店管理有限公司第三分公司（第三人）、铭元公司（第三人）租赁纠纷一案【（2009）天法民四初字第954号】，百福公司诉请：1、解除柏某公司于2006年12月8日与铭元公司签订的《房屋租赁合同》；2、柏斯公司及第三人佛奥广州公司将广州市天河东路151号首层大堂部分及4-9层、天台全部腾空交还百福公司管业使用（镶嵌物不得拆除）；3、柏斯公司向百福公司支付2008年8月起至柏斯公司及第三人佛奥广州公司将广州市天河东路151号首层大堂部分及4-9层、天台全部腾空交还原告管业使用之日止的租金（其中，2008年8月8日至2009年4月7日期间的租金按照每月285310元计算，2009年4月8日起的租金按照每月293869元计算）；4、本案受理费由被告负担。原审法院于2015年6月5日作出（2009）天法民四初字第954号民事判决，判决内容为：一、解除广州市铭元物业管理发展有限公司与佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司于2006年12月8日所签订的《房屋租赁合同》。二、佛山市顺德柏某酒店投资管理有限公司及第三人广州市佛奥酒店管理有限公司第三分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市天河东路151号首层大堂部分及4-9层、天台腾空交还给广州市百福置业发展有限公司管业。三、佛山市顺德柏某酒店投资管理有限公司于本判决发发生法律效力之日起10日内，支付上述场地2010年4月8日至2011年5月25日期间的租金4125009.84元给广州市百福置业发展有限公司。四、驳回广州市百福置业发展有限公司的其他诉讼请求。判决后，百福公司及铭元公司均不服判决上诉，目前案件正在审理中。
柏某公司在原审诉讼中明确诉讼请求“尚未收回的投资8951520.99元，2011年5月至立案时的营业利润损失2100000元”，其表示为装修、中央空调、酒店物资配置、电脑系统、消防设备的投入共花费8951520.99元，该款为入场经营的实际投资（未计折旧）；营业利润损失依据为每月营业利润80至90万元，其中经营期间预收客户房款，由于停电无法经营，需退还客户费用及补偿差价，计算约210万元。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。
生效的（2012）民再申字第110号民事裁定中的认定，百福公司取得涉讼项目的开发、经营、管理、使用、租赁收益权，并向某公司出具委托书，铭元公司依据该委托书对涉讼项目进行出租，百福公司与铭元公司之间形成委托合同关系。110号裁定中已经明确无论百福公司的股权结构如何变化，涉讼项目的经营收益权始终属于百福公司，而不是百福公司的股东；因此铭元公司关于其因《股权转让合同》而享有涉讼项目的经营收益权、其与百福公司形成合作开发经营合同关系、其是涉讼房屋的合法出租人的抗辩意见均不成立，原审法院均不予采纳。虽涉讼项目的《房屋租赁合同》是由铭元公司与柏某公司所签订，铭元公司与百福公司就涉讼项目形成的委托合同关系，故该合同的相对人实际应为百福公司及柏某公司，上述合同对百福公司及柏某公司具有直接法律约束力。《房屋租赁合同》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
百福公司在（2009）天法民四初字第954号请求解除合同，作为承租人的柏某公司亦在本案中提出解除合同，双方对解除合同无争议，柏某公司的第一项诉讼请求现经954号案判决处理，在本案无须继续处理该请求事项。
根据生效法律文书认定的事实及已查明的事实，涉讼房屋的经营收益权属于百福公司，应享有出租人的权利及承担相应义务，柏某公司于2011年5月26日被停电导致无法正常使用场地，而其及后支付租金的障碍因百福公司与铭元公司纷争导致，该责任不可归责于某公司，而作为出租人的百福公司或百福公司的代理人铭元公司均应保障柏某公司正常使用场地，履行“租赁期间，甲方保证出租房屋处于正常的可使用和安全的状态”约定，现百福公司因与铭元公司发生纠纷，铭元公司停电导致柏某公司无法实现合同目的，受托人的行为导致柏某公司受损，该责任应由委托人即百福公司承担。至于百福公司承担责任后，关于双方的委托关系的违约或过错责任由当事人另循法律途径处理。
现合同无法履行不可归责于某公司，其主张返还保证金600000元并无不当，原审法院予以支持。对于某公司的其他主张，依据“租赁期间，非本合同约定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方按照以下两款中金额大者作为赔偿：1、合同总金额的10%；2、未完成合同剩余金额的50%”。讼争合同按租赁费用计算合计为38105916，按上述不同计算方式，违约金为3810591.60元或11876342元（2011年5月26日至2017年4月7日未完成租期租金总额的50%）。现百福公司及铭元公司各自主张场地由其管理，柏某公司至今无法交还场地。结合当事人纷争的前因后果，依据约定“乙方装修所添置的可移动设备设施及家具，乙方有自由处置权，而不可拆卸的设备、设施及物品归甲方所有”，该约定是适用于双方协商解除合同或合同终止情形，柏某公司采购动产及投资固定装修，其为期待长达10年的投资收益计划，对于动产部分，应由柏某公司自行搬迁，其请求赔偿缺乏合同依据及法律依据，原审法院予以驳回。对于装修残值赔偿，柏某公司实际经营场地至2011年5月26日，其亦应承担装修投入的消耗比例，原审法院现从公平角度，结合评估公司出具的意见，对于装修残值，依据评估公司出具的计算方式，判令百福公司赔偿柏某公司装修残值4910137.53元[8655583.73（10.33-4.47）/10.33]。对于某公司主张的超出部分，原审法院予以驳回。
对于某公司主张的营业损失，该主张缺乏合同依据，原审法院予以驳回。
对于某公司请求邓畅荣承担责任，该主张缺乏依据，有违合同相对性原则，依法驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项的规定，于2015年12月25日作出如下判决：一、百福公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还柏某公司租赁保证金600000元；二、百福公司于本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿柏某公司损失4910137.53元；三、驳回柏某公司的其他诉讼请求。百福公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给柏某公司。一审案件受理费91710元，由柏某负担27513元，由百福公司负担64197元。
判后，上诉人百福公司不服，上诉至本院称：原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。具体理由如下：一、原审法院未查明涉案物业于2011年5月26日停水停电的具体原因就认定我司违反出租人的义务错误。对铭元公司与柏某公司签订的《房屋租赁合同》应作整体解释，不能断章取义。从该合同第5-3、5-4、6-1、6-2款看，柏某公司对租赁范围内的设施由柏某公司自行维护，出租方仅负责房屋的主体结构和房屋整体之外的外水外电工程。在（2009）天法民四初字第1312号案中，原审法院虽组织各方到庭确认了涉案房屋处于停水停电状态，但并没有现场勘察。柏某公司和铭元公司对于停水停电原因的说法也不一致，原审法院没有查明停水停电原因，仅凭柏某公司单方陈述就认定是我司与铭元公司的纠纷导致停水停电，从而认定我司违约缺乏事实依据。二、我司已于2007年10月终止与铭元公司的委托代理关系，我司不应承担铭元公司的行为结果。涉案物业于2007年就交付给柏某公司使用，并一直在其控制管理之下，我司已尽了涉案物业的交付使用义务，柏某公司在租赁期内享有承租物业的管理使用权。如果在此期间由于第三方干扰柏某公司的使用，应由柏某公司向第三方侵权责任人索赔，而不应根据我司与柏某公司之间的租赁合同关系而认定我司违约。即使停水停电与铭元公司有关，也不应归责于我司。我司在2007年10月已向某公司和柏某公司发出《终止委托通知》，柏某公司对此也清楚。而停水停电是在2011年5月发生，此时我司与铭元公司的委托关系已经终止多年，原审法院关于“铭元公司停电导致柏某公司无法实现合同目的，受托人的行为导致柏某公司受损，该责任应由委托人即百福公司承担”的认定错误。即使铭元公司存在破坏水电设施的侵权行为，该行为也不是在我司授权或同意之下进行的行为，不应由我司承担责任，而应由侵权行为人即铭元公司承担责任。原审法院判决我司承担铭元公司的侵权行为后果没有依据。此外，柏某公司在我司终止委托的情况下，不顾我司多次要求其不得交租给铭元公司的通知，向某公司出具承诺或签订补充协议向其支付租金，由此导致的后果应由柏某公司自行承担。根据柏某公司和铭元公司于2008年签订的《补充协议》，若涉案物业出现停水停电，也应由他们自行处理，不得归责于我司。如按原审判决，我司在不能实际取得柏某公司租金的情况下，却要承担柏某公司的所谓投资损失，对我司极不公平。三、涉案物业在2011年5月26日后未能恢复供水供电，是由于某公司未履行租金支付义务所致，我司无需返还保证金和赔偿损失。从（2015）穗中法民五终字第4794号生效判决查明的租金支付情况看，柏某公司在停水停电前能正常使用涉案房屋应支付租金，但该司至今未支付2010年4月8日至2011年5月25日期间租金的行为已构成违约。从合同义务履行的先后顺序来看，即使应由出租方解决水电问题，柏某公司也应先缴纳拖欠的租金。故针对当时停水停电的状况，我司表示在柏某公司将租赁合同项下的所有租金支付给我司或提存至法院代管的情况下可恢复供水供电，我司要求柏某公司先缴纳租金再解决水电问题，合法合理。因此，涉案房屋在停水停电后未能及时恢复供水供电，是由于某公司事先违约没有按时支付租金，由此导致涉案房屋自2011年6月后无法正常使用及租赁合同解除是均柏某公司原因造成，柏某公司无权要求我司返还租赁保证金和投资损失。
被上诉人柏某公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，百福公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院结合生效法律文书认定的事实，认定因百福公司与铭元公司之间的纠纷，及铭元公司的停电行为导致我司受损，无法实现合同目的。百福公司作为出租方无法保证水电正常供应，直接导致我司无法正常使用涉案房屋，违反了合同约定的保证房屋可以正常使用的义务，应承担相应责任。二、涉案租赁合同是我司与铭元公司签订，铭元公司与百福公司是委托关系，根据合同相对性原则，作为出租方的百福公司及作为百福公司受托人的铭元公司均有义务保障我司正常使用房屋。在因受托人或第三人行为致使我司无法正常使用涉案房屋时，百福公司作为出租方应按合同约定及法律规定承担相应责任。百福公司承担责任后可就受托人违约或第三人侵权行为另循法律途径解决，这与实际侵权人是否应当承担责任并不冲突。三、一审法院在本案及（2009）天法民四初字第954号案中已经查明并认定我司不存在消极履行支付租金义务的情况。1、因百福公司和铭元公司之间纠纷导致我司支付租金障碍，百福公司以我司迟延付租为由认为合同解除及无法正常使用涉案房屋的责任由我司承担缺乏依据。由于百福公司作为出租人没有履行出租人义务，导致涉案房屋于2011年5月26日起无法正常使用，且由于百福公司和铭元公司无法达成一致意见而导致我司无法移交涉案房屋，故百福公司无权要求我司支付2011年5月26日之后的租金。2、百福公司曾于2010年4月15日前向我司发函，明确表示在（2009）天法民四初字第954号案判决生效前，我司可暂停交租，该案一审判决是2015年6月5日作出，二审仍在审理中。由此可见，百福公司一直承认我司存在支付租金的障碍，并同意我司在纷争解决前暂停付租，这与百福公司在上诉状中将未能恢复供水供电的责任完全归于我司是自相矛盾的。3、关于我司在2010年4月-2011年5月26日期间没有交租的问题，生效判决已经查明，我司曾向法院提出要求交给法院保管，但法院不收；我司也曾提出要求铭元公司和百福公司设置共管账户共管，但对方也不同意。
被上诉人铭元公司答辩称：我司不认可原审判决，但我司没有上诉。我司也不同意百福公司的上诉意见，理由如下：1、我司与百福公司是合作开发经营的法律关系，而不是委托代理关系。我司拥有涉案物业的经营管理权。2、涉案物业停电是因为柏某公司从2008年3月起就拖欠了租金，导致涉案物业的电力设备缺乏资金维修，经电力部门工作人员查看是因为高压电网故障而停电，不是我司造成的，故柏某公司应自行承担停电损失。3、百福公司既主张与我司是委托代理关系，又主张柏某公司损失由我司承担，这是自相矛盾的。
原审被告邓畅荣某称：同意百福公司的上诉请求，我的意见与百福公司的意见一致。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。柏某公司与百福公司均确认柏某公司已于2016年3月24日将涉案场地移交给法院，法院将该场地依生效判决移交给了百福公司。
二审另查明，本院于2015年11月17日作出（2015）穗中法民五终字第2812号民事判决，判决驳回铭元公司的上诉，维持（2009）天法民四初字第1312号民事判决。2015年12月14日，本院作出（2015）穗中法民五终字第4794号民事判决，判决驳回百福公司和铭元公司的上诉，维持（2009）天法民四初字第954号民事判决。在上述（2015）穗中法民五终字第4794号民事判决中有如下认定：涉案租赁合同系由铭元公司以自己名义与柏某公司签订，并由其移交给柏某公司使用，涉案房屋所在大楼亦由铭元公司控制管理，在最高人民法院最终裁定认为涉案房屋的经营收益权属于百福公司之前，柏某公司向百福公司、铭元公司双方的任何一方已支付的租金应当认定已履行了租金支付义务，同理，柏某公司因另案向法院代管账号支付的2009年5月8日至2010年4月7日的租金亦应当认定已履行了租金支付义务。由于百福公司与铭元公司之间的纠纷引发多起诉讼导致柏某公司无法确定向谁交纳租金，过错不可归于某公司。至于2011年5月26日后的租金，由于涉案房屋停水停电等原因，涉案房屋作为酒店经营显然已无法正常使用，且在原审审理过程中，即使在柏某酒店明确同意先行移交涉案房屋的情况下，由于百福公司与铭元公司无法达成一致而无法进行移交，因此，法院不支持百福公司要求柏某公司支付2011年5月26日之后的租金的请求；等。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于铭元公司提出的对原审判决的异议不予审查。针对百福公司的上诉，本院辩析如下：
根据（2009）天法民四初字第954号及（2015）穗中法民五终字第4794号民事判决所查明及认定的事实，由于百福公司与铭元公司之间的纠纷引发多起诉讼导致柏某公司无法确定向谁交纳租金，故迟延交租不可归责于某公司，基于此，上述生效判决没有采纳百福公司以柏某公司迟延交租为由认为合同解除的违约责任应由柏某公司承担的意见，并鉴于某公司同意百福公司有关解除合同的请求，判决解除了涉案《房屋租赁合同》。原审法院根据上述生效的法律文书认定的事实和已查明的事实，认定合同无法履行不可归责于某公司，并据此判令支持了柏某公司要求返还保证金的诉讼请求，合理有据。由于某公司和百福公司均确认涉案场地已经按生效判决移交给百福公司，原审从公平角度，结合评估公司出具的意见和计算方式，判令百福公司向柏某公司赔偿装修残值，并无不当，可予维持。二审中，百福公司并未举证推翻原审上述认定，其上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人百福公司的上诉请求和理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64197元，由上诉人广州市百福置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年五月××日
书 记 员 刘 纯