黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0803民初407号原告（执行案外人）：付云梅，女。委托诉讼代理人：吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。被告（申请执行人）：王维君，男。委托诉讼代理人：孙基德，黑龙江东援律师事务所律师。被告（被执行人）：谢玉兴，男。委托诉讼代理人：吕国江，黑龙江东援律师事务所律师。被告（被执行人）：王守国，男。委托诉讼代理人：谷书红，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告：佳木斯市广厦房地产开发有限公司第一分公司，住所地佳木斯市向阳区天富家园。代表人：王守国，该公司经理。委托诉讼代理人：谷书红，黑龙江鸿臻律师事务所律师。原告付云梅与被告王维君、王守国、谢玉兴案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法追加佳木斯市广厦房地产开发有限公司第一分公司（以下简称广厦分公司）为本案被告参加诉讼。第一次开庭，原告付云梅、委托诉讼代理人吴春鹏、被告王维君、委托代理人孙基德、被告谢玉兴、委托代理人吕国江、被告王守国、委托诉讼代理人谷书红到庭参加诉讼。第二次开庭，原告付云梅、被告王维君、委托代理人孙基德、被告谢玉兴、委托代理人吕国江、被告王守国及被告广厦分公司共同委托诉讼代理人谷书红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付云梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法停止执行，并确认位于佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）F栋3单元11层2号，建筑面积104.6平方米房屋归原告所有，被告协助原告办理产权登记手续；2.案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：⑴.付云梅是本案案涉房屋的合法权利人。付云梅通过支付对价方式从王守国处购得本案案涉房屋。付云梅认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。付云梅的合法财产权益应当得到保护；⑵.付云梅对案涉房屋已经实际占有、使用，并承担了各项费用，该房屋应归付云梅所有。王守国系天富家园项目的实际开发主体和处置人，其有权代表开发单位佳木斯广厦房地产开发有限公司对外销售、处置房产。需要说明的是，付云梅与王守国完成交易后，已经将案涉房屋交付给付云梅实际占有使用，付云梅在物业公司办理了进户手续，并缴纳物业，水、电、热化费等相关费用，还对案涉房屋进行了装修并居住。付云梅已经取得案涉房屋所有权，应归付云梅所有；⑶.付云梅依法提起诉讼程序合法，法院应当支持原告诉请。付云梅作为案外人已经对案涉房屋执行查封裁定提出了书面异议，而法院裁定驳回付云梅的执行异议请求，付云梅依法提起诉讼，符合法律规定，请法院依法支持其诉讼请求。王维君辩称，2013年7月22日，付云梅自行到税务局领取了发票，并自行在机打发票上将向阳区红光社区F号楼3单元11层2号开具到自己名下，加盖了广厦分公司财务专用章。2012年至2014年间，广厦分公司开具任何发票必须经过王守国同意签字后方可实施，而王守国在南方办事从未回到公司，王守国自己从未同意开具过案涉房屋的机打发票，且此房早已出售给王维君。付云梅将购房协议书上2008年改为2009年，因王守国在南方办事期间付云梅自行填写购房协议，并加盖房屋销售公章和王守国个人名章，在购房协议上签署自己的名字。付云梅承认自己填写购房协议，被广厦分公司副经理谢玉兴当场发现，谢玉兴能够证实上述事实，所以购房协议及机打发票均系付云梅伪造的。法院已对争议房屋作出了判决，并已进入执行程序，案涉房屋应为王维君所有。谢玉兴辩称，⑴.谢玉兴认为付云梅的诉讼主体不适格。付云梅没有起诉谢玉兴的条件，没有资格主张权利，依法应驳回诉讼请求；⑵.谢玉兴与付云梅没有签订任何房屋买卖协议。付云梅没有购买案涉房屋，其向谢玉兴主张权利没有事实和法律依据；⑶.付云梅的证据和说法互相矛盾，不能证明买房事实。付云梅在执行异议书中称以21万元债权获得的，而起诉书中却说通过支付对价方式购买的，两种说法明显矛盾。因为付云梅既没有出资购买，也没有以房抵债；⑷.谢玉兴所知案涉房屋是王守国抵债给王维君的，我当时是广厦分公司副经理，借款时我在借据上签字担保，所以案涉房屋并没有卖与付云梅；⑸.付云梅称对案涉房屋已经实际占有、使用，并承担了各项费用，该房屋应归付云梅所有。我认为付云梅侵占他人房产，交纳各种费用是应该的，但不能将房屋变为其所有，应依法驳回付云梅的诉讼请求。王守国辩称，为了开发项目，我向王维君借款200万元，用天富家园门市房及F栋3单元11层2号，建筑面积104.6平方米房屋抵账。付云梅利用其广厦分公司会计的条件，制造假票据，其没有出资购买案涉房屋。广厦分公司辩称，案涉房屋是广厦分公司开发建设的，付云梅未出资购买该房屋，不享有该房屋的所有权。付云梅的起诉状和之前的起诉状内容都是虚假的，付云梅在另案执行异议申请书中称其以21万元债权获得了本案案涉房屋，而在2015年的起诉状中又称从谢玉兴之手购得案涉房屋，其陈述互相矛盾，付云梅对案涉房屋是以债权获得的还是以现金购买的不能确定。付云梅在本案中称以支付对价方式从王守国手中购得案涉房屋，王守国当庭予以反驳，故广厦分公司没有将案涉房屋出售给付云梅。付云梅在王守国去南方办事期间，利用会计身份的便利条件，用单位购买的税后发票制造购房收据和购房协议，未经过王守国同意签字，应当无效，请求依法驳回付云梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的（2016）黑0803执异50号执行裁定书，被告王维君提供的借据、购房协议书、（2014）向民商初字第299号民事判决书、异议申请书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.付云梅所举证据二、购房协议书、发票各一份。经质证，王维君有异议，认为王守国当庭否认给付云梅开具过购房协议和发票，也从未同意将案涉房屋卖给付云梅。是付云梅自己到税务局领取的发票，回到广厦分公司开的。王守国认为，发票是真实的，因公章在付云梅处，是付云梅自己盖的，该合同上没有王守国签名。谢玉兴质证意见与王维君一致。本院经审查认为，购房协议加盖有广厦公司天富项目部销售专用章及王守国名章，税务发票加盖有广厦分公司财务专用章，三被告虽有异议，但未提供相反证据，故对该组证据的真实性予以确认；2.证据三、物业费票据十一张、电费票据三张。王维君对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为案涉房屋被付云梅强行占有，物业费、电费与本案无关。王守国认为，物业费票据是谢玉兴妻子开具的，票据是假的，公章是真的。谢玉兴质证意见与王维君一致。本院经审查认为，物业费票据加盖有广厦物业公司现金收讫章，电费发票系供电公司开具的，具有真实性，本院予以确认。1.王维君所举证据五、王守国出具的证明一份。经质证，付云梅有异议，认为王守国系本案当事人，其证言无效。王守国、谢玉兴对该证据无异议。本院经审查认为，该证明性质属于证人证言，而王守国系本案被告，不具有证人身份，故对该证据不予确认；2.证据六、谢玉兴出具的证明一份。经质证，付云梅有异议，认为谢玉兴系本案当事人，其证言无效。王守国、谢玉兴对该证据无异议。本院经审查认为，该证明性质属于证人证言，而谢玉兴系本案被告，不具有证人身份，故对该证据不予确认；3.证据七、王守国出具的通知一份。经质证，付云梅有异议。王守国、谢玉兴对该证据无异议。本院经审查认为，付云梅虽对该证据提出异议，但未说明异议内容及依据，故对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：王守国系佳木斯市广厦房地产开发有限公司第一分公司负责人，其因开发工程需要资金，向王维君借款200万元，王维君于2014年11月11日向本院起诉，本院于2014年12月22日作出（2014）向民商初字第299号民事判决：王守国于本判决生效后10日内给付王维君借款200万元，谢玉兴负连带保证责任。判决生效后，王维君申请执行，付云梅在王维君申请执行期间提出案外人执行异议，本院于2017年2月28日作出（2016）黑0803执异50号执行裁定，驳回案外人付云梅的异议，付云梅向本院提起民事诉讼。另查明，王守国向付云梅借款用于天富家园工程建设，因无力偿还，双方于2008年11月2日签订《购房协议书》，协议约定：付云梅购买广厦分公司开发的位于佳木斯市育才组团天富家园F栋3单元11层2号，建筑面积104.6平方米房屋，总价款21万元。楼房竣工后，付云梅入住该房屋，并交纳了物业费、电费等相关费用。2013年7月22日，付云梅将案涉房屋税务发票开具在自己名下。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”广厦分公司负责人王守国与付云梅经协商一致终止借款合同关系，将借款关系转为房屋买卖合同关系，双方签订《购房协议》，将案涉房屋出售给付云梅，该协议不违反法律规定，应认定为有效。付云梅占有房屋至今，并交纳了相关费用，因此，可以确认案涉房屋应归付云梅所有；王维君辩称，付云梅未经王守国同意，擅自将案涉房屋税务发票开具在自己名下，该房屋应为王维君所有。本院认为，王守国将付云梅的债权转化为购房款，是双方合意的结果，无论购房税务发票是谁开具的，均不影响广厦分公司与付云梅之间房屋买卖合同的效力。按照权利保护顺位，付云梅合法占有房屋且买卖合同成立在先，而王维君并未与广厦分公司签订购房合同，故王维君的辩解理由不成立，本院不予支持；谢玉兴辩称，案涉房屋是王守国抵债给王维君的，借款时谢玉兴在借据上签字担保，应当驳回付云梅的诉讼请求。本院认为，王守国将案涉房屋抵债给王维君的时间系在王守国将房屋出售给付云梅之后，该抵债行为不能对抗已合法占有房屋的付云梅，故对谢玉兴的抗辩理由不予支持；王守国辩称，其向王维君借款，用案涉房屋抵账，付云梅没有出资购买案涉房屋，其利用广厦分公司会计有利条件，制造假票据，开具在自己名下。本院认为，王守国与付云梅及王维君之间均存在借贷合同关系，王守国先将案涉房屋出售给付云梅，五年后又抵债给王维君，该以房抵债行为损害了付云梅的利益，本院不予支持。另外，如广厦分公司不同意付云梅入户，应当依法解决，不应将已出售的房屋再次抵债，形成一房多卖的矛盾，故对王守国的抗辩理由不予支持；广厦分公司辩称，案涉房屋是广厦分公司开发建设的，付云梅未出资购买该房屋，不享有该房屋的所有权。付云梅在另案中称其以21万元债权获得案涉房屋，又称从谢玉兴处购得案涉房屋，其陈述互相矛盾，广厦分公司没有将案涉房屋出售给付云梅。本院认为，付云梅与广厦分公司经协商一致，将借款转化为购房款，虽然发票系付云梅本人开具，但加盖有广厦分公司财务印章，该发票可以作为付云梅已经履行付款义务的证明。且付云梅已实际占有并居住至今，已享有占有权，故对广厦分公司的抗辩理由不予支持。本案中，王守国将案涉房屋抵债给王维君之前，付云梅已经入户并支付了相关税费，向广厦物业公司交纳了物业、供热、水、电、卫生、电梯等费用。付云梅占有案涉房屋的事实在本院（2015）向民初字第467号民事判决中予以确认。付云梅早于王维君主张债权之前就与广厦分公司签订合法有效的书面购房协议，将部分债权转化为购房价款。而在本院采取强制执行措施之前，付云梅已合法占有案涉房屋，系该房屋的实际权利人，该权利能够排除执行。另外，王维君享有普通债权，而付云梅对于案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。综上所述，付云梅已经合法占有案涉房屋，王维君据以申请执行的为一般金钱债权，且付云梅对于未办理房屋权属登记手续无过错，付云梅请求排除对案涉房屋强制执行，本院予以支持。依照《《中华人民共和国物权法》第十五条、三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、位于佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）F栋3单元11层2号，建筑面积104.6平方米房屋（产籍号：1-0312-043-031102）归原告付云梅所有；二、停止对案涉房屋的执行；三、驳回原告付云梅其他诉讼请求。案件受理费4450元，由被告王维君、王守国、谢玉兴、佳木斯市广厦房地产开发有限公司第一分公司分别负担1112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2016）黑0803执异50号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李志辉人民陪审员  于开洋人民陪审员  俞 瑶二〇一七年九月四日书 记 员  宋 健