安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初4662号
原告:安徽省天投房地产销售代理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区杨庙路北下塘路西望城店恢复楼B幢003室。
法定代表人：陈传付，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李涛，安徽徽天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梅，安徽徽天律师事务所实习律师。
被告：李敏山，男，1946年12月21日出生，退休教师，住安徽省合肥市经开区。
委托诉讼代理人：高查清，男，教师，住安徽省合肥市包河区，李敏山女婿。
被告：李瑞梅，女，1977年2月16日出生，医生，李敏山女儿。
原告安徽省天投房地产销售代理有限责任公司（以下简称天投公司）诉被告李敏山、李瑞梅合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天投公司的委托诉讼代理人李涛、王梅，被告李敏山的委托诉讼代理人高查清，被告李瑞梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天投公司向本院提出诉讼请求：1、李敏山支付天投公司违约金14000元；2、李瑞梅对上述付款承担连带责任；3、李敏山、李瑞梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月11日，天投公司与李敏山签订《房地产经纪合同》，约定李敏山委托天投公司出售坐落于合肥市庐阳区一套住房，如单方解除合同，违约方支付守约方违约金14000元。合同签订后，天投公司按约履行义务，促成李敏山与买房人巫振华交易房屋，但李敏山无故违约，不愿出售房屋。天投公司已履行了合同义务，李敏山单方解除合同，理应支付违约金。
李敏山辩称，请求法院确认涉案房地产经纪合同为无效合同，驳回天投公司的诉请并要求该公司归还房产证、土地证等证照。1、李敏山未曾委托天投公司交易房屋，该公司无权起诉李敏山，更无权索要违约金；2、天投公司没有要求合同甲方代理人出具委托书，没有履行职责，具有不良动机和恶意占有的故意，房地产经纪合同属于无效合同。
李瑞梅辩称，请求法院驳回天投公司关于高额违约金的诉请。1、天投公司是居间合同的居间人，无权主张居间活动以外的权利，该公司的诉请与合同法相悖，不应得到支持；2、天投公司依据的违约金条款违背了合同法关于格式条款的禁止性规定，属于无效条款。3、天投公司没有严格履行居间合同约定的责任，让没有取得授权的委托人代签合同，存在重大过失，且不甘于促成合同成立取得中介费，而是热衷于合同不成立索要违约金，违反了合同法关于无效合同的规定。
本院查明:天投公司主要从事房地产销售代理（2015年5月前名称为合肥市天投房地产销售代理有限责任公司）。2016年1月11日，李敏山的女儿李瑞梅向天投公司提供李敏山位于合肥市六安路住房的房产证等证照后，以李敏山代理人的名义，与天投公司签订《房地产经纪合同》一份。合同约定：李敏山委托天投公司为转让上述房屋提供信息发布、订约介绍、协助指导订立存量房买卖合同、协助办理房地产交易及水电气过户手续；交易双方确认房地产转让价格为70万元；李敏山提供的房地产转让信息应真实、合法、准确，应于合同签订后三日内向天投公司提交产权人身份证、房屋权属证书、土地使用权证等相关资料复印件；单方解除合同，由违约方支付违约金14000元；天投公司向买方收取中介服务手续费包括中介代理费1.6%和信息服务费0.4%。合同的签约须知约定：当事人在签订合同时，应认真阅读所有条款，知悉其含义，若需代理人签订合同时，应出具委托书。当日，巫振华与天投公司就买受上述房屋签订《房地产经纪合同》一份，合同约定天投公司完成巫振华委托事项后，向其收取中介服务手续费3000元。
上述经纪合同签订后，李瑞梅与巫振华在天投公司签订了关于上述房屋的买卖合同。此后，李瑞梅告知李敏山已委托中介公司出售上述房屋。同年1月18日，李敏山到合肥市庐阳区三孝口街道、合肥市公安局安庆路派出所办理了关于上述房屋的《未实施物业管理的房屋过户证明》和《存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明》。同年2月1日，合肥市地方税务局庐阳分局向李敏山和巫振华发出关于上述房屋的《房地产转让完税审核通知单》，巫振华交付了相关税费。后因李敏山、李瑞梅要求解除房屋买卖合同，上述房屋未交易成功，李敏山、李瑞梅向巫振华支付了50000元违约金。天投公司向李敏山、李瑞梅索要违约金未果，遂诉至本院，要求判如所请。李敏山、李瑞梅在诉讼中明确表示不再继续履行经纪合同。
本院认为：本案的争议焦点是李瑞梅以李敏山名义与天投公司签订的房地产经纪合同的效力问题。天投公司主张合同有效，李敏山依据合同法第四十四条抗辩合同无效，李瑞梅依据合同法第四十条抗辩合同违约金条款无效。
分析涉案经纪合同，现无证据证明李敏山事先授权其女儿李瑞梅签订合同，故可以认定李瑞梅没有经过李敏山的授权，就以李敏山的名义签订了合同。该份合同是一种效力待定的合同，尽管签订主体存在缺陷，但这种缺陷可以通过被代理人的追认得到补正。通过李瑞梅事后告知李敏山已委托中介公司出售涉案房屋及李敏山到相关街道、派出所办理针对涉案房屋的物业管理证明和户籍迁移证明等行为，足以证明李敏山知晓出售房屋的事实及其对李瑞梅的代理行为事后予以追认。李敏山对李瑞梅的代理行为追认后，效力待定合同即变为有效合同，对权利人产生法律效力。另外，涉案经纪合同内容合法，且未违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益，因此是合法有效的合同。该合同不属于合同法规定的合同无效情形，李敏山抗辩合同无效，没有法律依据，本院不予采信。
既然涉案经纪合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。天投公司按照合同约定，为涉案房屋的转让提供了信息发布、订约介绍、协助指导订立存量房买卖合同、协助办理房地产交易手续等服务。因李敏山单方原因，导致涉案房屋未成功交易，李敏山明确表示不再继续履行经纪合同，天投公司有权要求李敏山承担违约责任，李瑞梅作为李敏山的代理人无须承担违约责任。合同约定单方解除合同，由违约方支付违约金，该条款并未免除提供格式方的责任，亦未加重对方责任或排除对方主要权利，不属于合同法规定的条款无效的情形，李瑞梅抗辩违约金条款无效，没有法律依据，本院不予采信。至于违约金数额，合同约定的违约金14000元确实过分高于天投公司的损失。天投公司的实际损失应是该公司从事涉案房屋居间活动所能获得的报酬，该公司与李敏山之间的合同没有约定中介服务费，但因李敏山解除该合同导致该公司无法履行与巫振华之间的合同，造成该公司损失3000元中介服务费，故本院将违约金数额调整至3000元，李敏山应向天投公司支付违约金3000元。
至于李敏山要求天投公司归还房产证、土地证等证照，因其未提起诉讼，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十八条、第五十一条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、李敏山于本判决生效之日起十日内向安徽省天投房地产销售代理有限责任公司支付违约金3000元；
二、驳回安徽省天投房地产销售代理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计75元，由李敏山负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘晓莉
二〇一六年十一月七日
书记员 王 盼
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。