广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法公民初字第434号
原告黄浩(反诉被告)，男，汉族，1982年10月25日出生，户籍地址江西省樟树市。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。
被告陈建文（反诉原告），男，汉族，1969年11月5日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
委托代理人余守学，广东天汇律师事务所律师。
原告黄浩诉被告陈建文房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人易玉成、轩俊博及被告委托代理人余守学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月10日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定：被告将位于“深圳市光明新区公明合水村委对面恒万亿商务大厦一楼大堂及二楼至七楼”（以下简称“租赁物业”）出租给原告，每月租金为98280元，租赁用途为办公写字楼。2014年7月11日，原告向被告支付了履约保证金50万元，被告收到履行保证金之后，也已将上述租赁物业交付给原告使用。2015年1月22日，原、被告经双方协商一致终止《写字楼租赁合同》，原告也在同日将上述租赁物业交付给被告，并签署了《交接协议书》。但是合同终止之后，被告拒绝返还履约保证金。2015年1月23日，原告为了维护自己的合法权益，委托广东信荣律师事务所向被告发函,要求被告在接到律师函之日起三日内返还履约保证金，但是被告在2015年1月25日收到律师函之后，至今没有返还。另外，合同签订后，应租客需要，原告曾多次向被告索取上述“租赁物业”的房产证以及建设工程规划许可证，被告明确表示上述“租赁物业”并无产权凭证。综上，原告为了维护自己的合法权益，按照相关的法律、法规诉至法院，请求判令：一、确认原、被告在2014年7月10日签订的《写字楼租赁合同》无效；二、被告返还原告支付的合同履约保证金50万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告反诉称，原告与被告于2014年7月10日在平等、自愿、诚实信用的基础上签订了《写字楼租赁合同》。根据合同约定，被告将位于深圳市光明新区公明合水口村委对面恒万亿商务大厦一楼大堂及二楼至七楼出租给原告，租赁期限为12年，即从2014年7月11日起至2026年7月10日止，租金为98280元/月，每月5日前通过银行转账方式缴纳给被告。合同签订后，被告即将租赁物交付给原告使用。然而从2014年12月份开始，原告开始拖欠房屋租金，后经被告多次催要未果下，被告委托律师于2014年1月20日向原告发出“要求支付房屋租金通知书”的函件，但原告不但在收到此通知书后仍未向被告支付其所拖欠的房屋租金，而且还无理要求被告退还履约保证金50万元。综上，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《写字楼租赁合同》，那么双方就应该积极的履行该合同。原告有失诚信拖欠被告房屋租金，其行为已经构成合同所约定的违约情形，因此原告还要向被告支付违约金。为维护被告合法权益，特诉至法院，请求判令原告：一、支付房屋租金196560元；二、支付被告为其代缴的房屋水电费9200元；三、支付违约金393120元；四、支付其拖欠房屋租金的滞纳金1027026元；五、承担本案诉讼费。以上共计1625906元
原告辩称，一、双方签订的《写字楼租赁合同》为无效合同。截至开庭之日，原告仍未收到涉案物业相应的建设工程规划许可证或房屋所有权证。根据我国相关法律规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建筑工程规划许可证所承租的房屋与承租人订立的合同无效；二、即使合同是有效的，《写字楼租赁合同》已经于双方协商解除，要求原告承担违约责任没有法律依据。因为原告在租赁前未审核租赁物业产权状况，被告也未如实告知产权状况，导致原告分租受阻，双方鉴于此协商一致确定被告将租赁物业收回自用，原告已经于2015年1月22日将租赁物业退还给被告。据此，合同的解除并不是因为原告违约导致，而是因为不可以归责于双方的原因导致合同无法继续履行，因此被告要求原告承担违约责任没有事实和法律依据。
经审理查明，2014年7月10日，原、被告签订了《写字楼租赁合同》，约定被告将位于深圳市光明新区公明合水口村委对面恒万亿商务大厦一楼大堂及二楼至七楼出租给原告，厂房总面积为3714平方米，租赁期限为12年，自2014年7月11日起至2026年7月10日止，整栋每月共计租金98280元；合同签订后三天之内，原告要先向被告支付500000元作为履约保证金，该保证金在双方合同终止或解除后，再由被告退还原告，若原告无故终止本《租赁合同》或存有本《租赁合同》约定的其他违约情形，被告有权从保证金里扣除租金、水电费用等相关费用或该保证金可作为违约金归被告所有，不再退还给原告。合同第九条“违约责任”约定，任何一方如有违约，除合同已经约定的违约责任外，守约的一方有权向对方主张四个月租金（以首月租金为基数起算）的违约金；违约一方支付了违约金后，不影响守约一方向其主张因其违约给对方造成的经济损失（包括预期可得利益损失）；原告若违约提前解除或终止租赁合同的，在原告没有与被告正式办理交接手续前，被告有权暂扣租赁物内的相关设备及设施用于抵作所相关的违约金、租金、水电费用、预期租金损失。同日，原告按照合同约定向被告交付500000元履约保证金。
2015年1月20日，被告向原告发出《要求支付房屋租金通知书》，要求原告支付自2014年12月份开始拖欠的房屋租金共计196560元。
2015年1月22日，双方签订《交接协议书》，就2014年7月10日签订的《写字楼租赁合同》达成以下协议：被告确认收到所有未出租物业钥匙，原告已将《写字楼租赁合同》约定的租赁物退还给被告；已出租物业原告与租户签订的租赁合同由被告继续履行；双方均确认上述合同项下的其他权利义务由双方另行协商解决。同日，原告向被告出具欠条，确认截至2015年1月22日，原告累计尚欠被告租金、水电费、押金共计205760元。
2014年1月23日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起3日内向原告退还履约保证金50万元。
另查，被告陈建文确认涉案房产没有取得房地产证或建设工程规划许可证，也无经主管部门批准建设的依据。
以上事实，《写字楼租赁合同》、收款收据、个人转账汇款凭证、《要求支付房屋租金通知书》、《交接协议书》、欠条、律师函等证据及庭审笔录在案作证，应予认定。
本院认为，原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》中约定出租的房产没有取得房地产证或建设工程规划许可证，也未能向法院提供经主管部门批准建设的依据，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。
被告辩称，根据合同法第57条的相关规定，合同无效的，解决争议的条款仍有效，违约金条款属于解决争议的条款，故即使租赁合同无效，违约金条款仍然有效。本院认为，《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款……（七）违约责任；（八）解决争议的方法。即违约金条款并不属于解决争议的条款，因此合同无效的，违约金条款亦无效，被告关于原告支付违约金的诉求，本院不予支持。
本案中，因合同无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当庭确认被告已收到原告履约保证金500000元且尚未返还，原告在搬离出租物业时尚欠原告租金、水电费、押金共计205760元未支付。据此，原告应支付被告房屋占有、使用费205760元，被告应向原告返还收取的履约保证金500000元。因双方均已确认涉案租赁物未出租的部分已交付，已出租的部分根据双方《交接协议书》的约定，由被告继续履行原告与租户签订的租赁合同，故上述租赁物可视为原告向被告全部返还完毕。因双方签订的租赁合同无效，故被告依据该合同提出要求原告支付拖欠房屋租金的滞纳金的诉求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄浩与被告陈建文于2014年7月10日签订的《写字楼租赁合同》无效；
二、被告陈建文于本判决生效之日起十日内返还原告黄浩履约保证金500000元；
三、原告黄浩于本判决生效之日起十日内支付被告陈建文房屋占用、使用费共计205760元；
四、驳回被告陈建文的其他诉讼请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8800元、反诉费14043.23元，由原告黄浩负担1100元，由被告陈建文负担21743.23元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 洪 英 利
代理审判员 陶 雪 松
人民陪审员 吴 汉 明
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 黄燕（兼）
书 记 员 李 嘉 欣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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