广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第918号原告：罗富强，男，1983年5月2日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。原告：王丹虹，女，1987年10月7日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。上列两原告共同委托代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。被告：尹欣欣，女，1984年3月16日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被告：肖朗，男，1982年7月11日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人：肖爱龙，系被告肖朗父亲。原告罗富强、王丹虹诉被告尹欣欣、肖朗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法由代理审判员杨丽独任审判，于2014年5月22日、2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告罗富强、王丹虹共同委托代理人林岗涛，被告尹欣欣，被告肖朗委托代理人肖爱龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗富强、王丹虹诉称：两原告与被告尹欣欣及中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）于2013年4月7日签订房地产买卖合同，约定被告尹欣欣向两原告购买位于中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园林茵苑＊幢＊房的房产。被告尹欣欣分别于2013年4月7日支付购房款50000元，2013年5月13日支付购房款170000元，于2013年9月18日支付购房款65000元。余款以银行按揭方式支付。在银行出具同意贷款书后，双方协商同意物业购买方变更为两被告。双方到国土部门办理了过户手续，并把物业交付给两被告使用。后银行发现两被告在办理按揭期间变更工作单位，所以不同意两被告办理公积金贷款。两被告以此为由拒绝支付余款。双方多次协商不成，原告罗富强、王丹虹遂向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付420000元购房款及逾期付款利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率计至清偿之日止）；2.被告已交付的50000元定金归原告所有；3.被告向原告支付16000元律师费；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告罗富强、王丹虹明确第1项诉讼请求中的购房款包括了第2项诉讼请求中所说的50000元定金。原告罗富强、王丹虹对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据材料有：1.房地产买卖合同；2.收据；3.律师费发票；4.房地产档案资料；5.律师函。被告尹欣欣、肖朗辩称：1.涉案房产成交价为655000元，两被告已支付285000元，余款应为370000元；2.两原告没有按照合同约定的时间办理解除抵押手续；3.根据创二公司的证明，两原告在2013年9月3日才将房地产原件提供给创二公司；4.2013年9月18日原、被告办理过户手续，2013年12月6日中山市国土局出房产证，2013年12月13日国土局通知被告去拿房产证，办理过户手续到出房产证正常为25日，两被告将近3个月的时间才拿到房产证办理银行抵押贷款手续；5.由于两原告的违约导致两被告的银行抵押贷款无法正常办理，该后果应由两原告承担；6.被告尹欣欣的公积金在2012年4月至2014年1月期间一直处于正常状态，且系首套房；7.由于两原告拖延时间导致被告尹欣欣无法办理银行抵押手续，过错方在两原告。在此期间两原告并未通过其他途径与两被告协商如何支付余款370000元。两被告为了履行合同把老家房子卖了，并告知两原告，但两原告不愿意撤诉。被告尹欣欣、肖朗就其辩解在举证期内提交如下证据：1.信访复函；2.房地产档案资料；3.证明；4.公积金个人明细信息；5.二手房屋买卖合同。经审理查明：2013年4月7日，由原告罗富强、王丹虹作为卖方，被告尹欣欣作为买方，创二公司作为经纪方，三方签订房地产买卖合同，约定：买方向卖方购买中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园林茵苑＊幢＊房，总价款655000元；卖方应于签署本合同之日起六十个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户之用；定金50000元为第一部分楼款在签署本合同时支付；余款605000元为第二部分楼款，其中卖方申请银行按揭贷款435000元，具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准支付给卖方，买方需于过户前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约，余款170000元买方须在赎楼当天支付；在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在涂销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起七个工作日内，买方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续，领取房产证并在房管局办理完归档手续后当日，买方须与经纪方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；卖方须在交首付当天将房地产交由买方使用；如果买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已支付之定金将由卖方没收；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；合同还约定了其他内容。合同签订后，被告尹欣欣分别于2013年4月7日向原告王丹虹支付50000元，于2013年5月13日向原告王丹虹支付170000元，于2013年9月18日向原告王丹虹支付65000元。原告王丹虹向被告尹欣欣出具三张收据，其中时间为2013年9月18日的收据因笔误写成650000元。2013年12月6日，涉案房产过户至被告尹欣欣、肖朗名下［房产证号：021308＊＊＊＊021308＊＊＊＊，土地证号：国（2013）易110＊＊**］，两被告各占有1／2房屋份额。之后，因为被告尹欣欣、肖朗未能成功申请到银行按揭贷款，原告罗富强、王丹虹于2014年3月14日委托广东翔宇律师事务所张威律师向被告尹欣欣、肖朗发出律师函，要求被告尹欣欣、肖朗于收到函件后10日内给付拖欠的购房款370000元，否则将向法院提起诉讼。后两被告未支付剩余购房款，原告罗富强、王丹虹遂于2014年3月25日诉至本院，主张前述实体权利。另查：创二公司于2014年4月30日出具证明，载明“卖方在2013年9月3日才将房地产原件交予我公司”。中山市国土资源局于2014年5月16日出具信访复函，载明“港口镇国土分局于2013年9月18日受理该房地产的交易过户申请，于2013年9月25日将申请材料移交我市房地产交易登记管理所（简称交易所）办理转移登记。交易所经审核发现该房地产权证书所附图纸信息与新提交的图纸信息记载不一致，涉及更正登记，为简化程序，与相关部门协商确定给予合并办理，因此，交易所最终于2013年12月6日合并完成以上房地产的更正及转移两项登记。”对该两份材料的真实性，原、被告均无异议。庭审中，原、被告确认涉案合同的卖方虽只有被告尹欣欣签名，但该房产系由被告肖朗、尹欣欣购买，且在国土局签订买卖合同时被告肖朗、尹欣欣均有签名。被告肖朗、尹欣欣向本院提交被告肖朗的父亲肖爱龙与案外人杨卫东签订的二手房屋买卖合同。该合同约定肖爱龙将湖南省怀化市河西区商贸城＊栋卖给杨卫东，杨卫东应于2014年3月25日交付全部房价款420000元。被告肖朗、尹欣欣表示在收到原告罗富强、王丹虹发出的律师函后已积极筹款，并愿意一次性向两原告支付370000元，但收到函件尚不足10天，原告罗富强、王丹虹就向法院提起本案诉讼。原告罗富强、王丹虹对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认。又查：原告罗富强、王丹虹为本案诉讼支出律师代理费16000元。中国建设银行股份有限公司中山市分行系涉案房产的抵押权人［他项登记字号：粤房地他项权证中府字第011302＊＊＊＊号，抵押金额70000元，登记日期为2013年12月27日；他项登记字号：粤房地他项权证中府字第011400＊＊＊＊号，抵押金额300000元，登记日期为2014年1月9日］，但两被告表示其贷款申请一直未获审批。诉讼中，本院依职权向中国建设银行股份有限公司中山市分行调查被告肖朗、尹欣欣就涉案房屋申请贷款事宜，该行于2014年6月9日、2014年6月18日向本院出具《回复函》、《回复函（二）》：“借款人尹欣欣于2013年6月向公积金中心申请公积金贷款（预审批），被否决，公积金中心已告知，否决理由是公积金未正常缴存满半年。尹欣欣已于2013年6月18日签收了《中山市住房公积金贷款申请告知书》。2013年8月，尹欣欣再次向我行申请贷款（公积金、商业组合贷款），先后因‘客户不同意贷款利率上浮’、‘首期款收据有误’、‘转账金额不清’等原因退件。后买卖双方办理了过户和抵押登记，但2014年2月，借款人所在单位停缴了公积金，所以在公积金系统台帐显示该笔贷款最终未获批原因是‘缴存账户封存’，并非我行不同意贷款。相关进度均已通过短信或电话方式告知申请人尹欣欣。在目前情况下，尹欣欣可以通过用人单位恢复缴交公积金6个月以上以后再申请公积金贷款。……6月18日，尹欣欣来电咨询商业贷款事宜，据了解其目前在深圳工作，且非本市户口，其目前不符合商业住房贷款条件。”对上述调取证据的真实性，原、被告均无异议。被告尹欣欣确认因其工作变动，公积金暂时停止交纳导致公积金账户被封存。诉讼中，原、被告申请15日的时间调解，本院予以准许。但调解期限届满，双方未能达成调解协议。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告罗富强、王丹虹，被告尹欣欣，创二公司三方于2013年4月7日签订的房地产买卖合同，事实上包含了两个法律关系，其一为原告罗富强、王丹虹与被告尹欣欣作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二为原告罗富强、王丹虹，被告尹欣欣各自与创二公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为原告罗富强、王丹虹与被告尹欣欣之间的房屋买卖合同关系。本案所涉房地产买卖合同系原告罗富强、王丹虹与被告尹欣欣在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。关于主体问题，原、被告均确认涉案房屋为被告肖朗、尹欣欣共同购买，且在国土局备案的合同中被告肖朗有签名，故被告肖朗作为本案被告主体适格。结合本案事实，双方均存在违约行为。一方面，原告罗富强、王丹虹未在签署涉案合同之日起六十个工作日内将房地产证原件托管于创二公司作为办理过户之用，其行为构成违约。另一方面，被告尹欣欣在申请按揭贷款过程中工作发生变动，原单位停缴了公积金导致公积金账户被封存，且因新工作单位在深圳，亦不符合商业住房贷款条件，导致按揭贷款未获审批，其行为构成违约。原、被告均应对各自的违约承担责任。故对原告罗富强、王丹虹主张没收定金的诉讼请求，本院不予支持。由于涉案房屋已交付并过户给被告肖朗、尹欣欣，原告罗富强、王丹虹亦收取了部分款项，涉案合同义务已经基本履行。同时，在得知被告尹欣欣的按揭贷款未获审批后，原告罗富强、王丹虹发出律师函，对余款370000元的付款方式作调整。被告肖朗、尹欣欣在收到原告罗富强、王丹虹发出的律师函后认可该付款方式，并有采取相应的积极措施进行筹款，不存在违约之故意。故对原告罗富强、王丹虹主张由被告肖朗、尹欣欣支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。庭审中双方确认被告肖朗、尹欣欣尚余370000元购房款未支付，而支付购房款系作为买方的被告肖朗、尹欣欣的合同义务，如前所述，被告尹欣欣因故未能顺利办理按揭贷款，导致该370000元购房款未能及时支付并给原告罗富强、王丹虹带来相应的利息损失，故对原告罗富强、王丹虹主张被告肖朗、尹欣欣支付购房款370000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖朗、尹欣欣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗富强、王丹虹支付购房款370000元及利息（计算方式：以370000元为基数，从2014年3月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限之日止）；二、驳回原告罗富强、王丹虹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，减半收取为4295元，诉讼保全费2700元，合计为6995元（原告已预交），由原告罗富强、王丹虹负担3498元，被告肖朗、尹欣欣负担3497元（被告肖朗、尹欣欣负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告罗富强、王丹虹）。如不服本判决，原告罗富强、王丹虹可在判决书送达之日起三十日内，被告肖朗、尹欣欣可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 杨 丽二〇一四年七月七日书 记 员 卢翠香