广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1240号
原告（反诉被告）：广东键皓市场投资有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：林海玻。总经理。
委托代理人：罗子文、武中平，均系广东启源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市原动力健身俱乐部有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：叶杰辉，经理。
委托代理人：林鸿伟，该司职员。
委托代理人：李翠，系广东红棉律师事务所律师。
原告（反诉被告）广东键皓市场投资有限公司（以下简称“键皓公司”）诉被告（反诉原告）广州市原动力健身俱乐部有限公司（以下简称“原动力公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告键皓公司的委托代理人罗子文、武中平，被告原动力公司的法定代表人叶杰辉及其委托代理人林鸿伟、李翠到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告键皓公司起诉称：2009年12月18日，原、被告签订《合同书》，约定被告承租原告广州市天河区天源路401号之三商务大楼健身房，合同约定双方权利义务等，合同签订后，被告没有按约定交纳租金，2013年3月以来，被告由于经营不善，拖欠原告3月至6月的租金、管理费用等，原告多次催缴未果。原告于2013年5月17日向被告发出《律师函》，要求被告清偿租金，否则原告解除合同、收回房屋等，被告员工代收函件，被告及后向原告提交《租金缴纳计划书》，被告承诺于2013年6月5日前缴纳4月份租金等，但被告未按承诺支付。原告于2013年6月6日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除合同、没收保证金，要求被告付清租金等费用，清理交回房屋，该通知张贴于被告经营场所，同时邮寄给被告。合同解除后，被告拖欠的费用应予以清偿，另按约定，被告拖欠费用，应支付滞纳金。由于被告违约，原告于2013年8月5日自行收回场地。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告于2009年12月18日签订《合同书》，确认合同解除时间为2013年6月6日；2、原告没收被告租赁保证金56120元及水电杂费保证金3000元；3、被告向原告支付2013年4月1日至2013年8月5日的租金管理费共213378元（其中2013年4月拖欠43680元）、水电费分摊5076元、水费4952元、电费18065.85元；4、被告向原告支付拖欠租金和管理费的滞纳金52337.63元、水电分摊费的滞纳金1280.17元、水费滞纳金823.23元、电费滞纳金3985.30元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告原动力公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。合同未经双方协商解除，租赁合同没有达到法定解除或约定解除的条件，由于租赁合同未解除，原告的请求没有法律依据。合同未解除，原告不能没收保证金，被告同意支付2013年4月、5月租金，4月的租金已交纳10000元，因此4月、5月尚欠租金97360元（已含管理费）。2013年6月3日，由于原告过错停水停电，导致被告无法正常经营，会员因此闹事，被告只能承租发电机营业，正常营业受到一定影响，没有新会员没有收入。2013年7月4日，原告擅自对被告场地加锁，被告员工报警处理，原告不同意开锁，会员闹事殴打被告员工，被告多次报警。对于原告滞纳金的请求，依据合同惯例，水电费支付都是滞后的，在管理处抄表后，再开具收据，所以被告没有迟延支付水电费。从原告向被告提交的通知单显示，被告还未到支付费用的日期，但原告停水停电并锁门。2013年8月5日，原告在没有通知被告的情况下，擅自对场地进行拆除、破坏、转移被告财产，被告报警。2013年8月8日，被告向法院提出紧急申请，申请法院对原告妨碍民事诉讼行为采取强制措施，法院要求原告保持场地现状情况下，原告借故推迟至8月12日到达法院庭询，表示对被告场地强拆完毕。被告所有财物单据及公司财产、个人财产都在租赁场所内，被告故申请法院调查。8月12日，法院派员到达现场，被告发现原告中午时间竟然打开被告财务室，取走有价值的凭证导致证据灭失。原告于2013年6月3日停水停电，其要求被告支付水电费至2013年8月5日没有依据。
被告原动力公司反诉称：原、被告于2009年12月18日签订《合同书》，租赁期限为5年。被告于2010年3月开始进场装修，投入巨额1800000元装修、购买设备、健身器材。2010年7月装修后期，由于原告过失导致房屋被水淹，使原计划8月试业破灭，被告重新铺设新地板，造成被告损失。经双方协商并口头约定，被告自2010年8月起开始变更为月底支付上个月租金，从2年交租的发票可以看出原告已默认月底交上个月租金的约定。合同履行期间，被告合法经营，但一直亏损，一直筹钱艰辛经营。因为地铁将于2013年11月开通，原告希望在地铁开通后实现盈利。但原告却在地铁开通前借故赶走被告，撕毁合同，企图以更高租金另租他人。2013年过年后，被告支付4月份部分租金10000元，5月8日收到物业告知函，5月20日收到律师函，5月25日提交租金缴纳计划书，被告计划通过小额贷款公司贷款交纳租金，原告同意被告还款计划下，于6月3日擅自停水停电，致使被告计划落空。为坚持营业，被告唯有向朋友借发电机维持营业。6月6日，原告再次发出两份交租通知书。6月19日，原告向法院起诉，7月3日法院查封被告经营场所财产。法院仅在健身器材上张贴封条并登记清单。7月4日，原告将大门加锁，导致被告无法经营，被告报警处理。原告还存在转移查封设备的情况。原告为达到赶走被告目的，锁门、拆除场地，造成被告巨大损失，为此请求法院判令：1、原、被告继续履行租赁合同；2、原告停止侵权、打开门锁，恢复水电，排除妨害使被告恢复正常营业；3、原告赔偿被告2013年6月至8月期间的经营收入损失150000元；4、原告退还多收2010年3月15日至2013年6月3日的电费60343.14元；5、原告赔偿被告装修损失500000元；6、原告承担本案诉讼费用。
原告键皓公司对被告原动力公司的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，原告依据合同解除合同，收回房屋，被告要求继续履行合同缺乏依据。原告为减少损失，自行收回房屋，依法查封被告主要动产，不存在侵权行为，被告的第二项反诉请求没有依据。原告没有对房屋进行断水断电，由于被告迟延支付租金，即使原告停水停电也符合合同约定。被告自承租以来，根据合同约定及实际用量支付电费，不存在多收电费。依据合同约定及司法解释，被告违约，原告依法解除合同收回房屋，无须赔偿被告装修残值。被告违约成诉，诉讼费用应由被告承担。
经审理查明：原告领有广州军区房地产管理局颁发的《军队房地产租赁许可证》，原告承租广州军区射击队位于广州市天河区天源路401号之三建筑面积2950平方米、场地面积9800平方米场所。
2009年12月18日，原告（甲方）为出租方、被告（乙方）为承租方共同签订《合同书》，约定：甲方将广州市天河区天源路401号之三键皓商务大楼健身房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，面积约1220平方米，免租期限为2.5个月，租赁期限为5年，自2010年3月15日至2015年3月14日，首年每月租金、管理费34160元、第二年每月租金、管理费42700元、第三年每月租金、管理费50020元等，乙方应向甲方一次性支付租赁保证金56120元、水电杂费保证金3000元。双方约定采用先租后用原则，租金、管理费按月支付，乙方须于每月25号前交纳下月租金、管理费；水电费按当月的实际用量收取，乙方须于每月25日前交纳当月水电费；水费按实际用量每吨4元结算（已包括部队的二次供水和市政排污费）、电费按每千瓦时1.6元的实际用量结算（线损费为实际用电量的5%）、公共水电分摊按每平方米1元结算（包含公共洗手间用水、公共走道、楼梯、广场用灯），如超过5天未交纳上述费用，甲方可采取停水、停电的措施，直至中止合同。甲方不能按合同规定的时间提供房屋给乙方经营使用，或在租赁期内无故提前解除合同，视为甲方单方违约，需双倍返还保证金。乙方不按时缴纳租金、管理费、水电费等一切应缴费用的，则从迟交之日起，每逾期一天，扣罚所欠金额的3‰作为滞纳金；逾期十五天以上不交付租金或管理费或等相关费用，则视乙方自动放弃该房屋，甲方有权单方面终止合同，无条件收回房屋，同时没收保证金。乙方需在甲方发出通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后搬出该房屋，否则，甲方有权扣押并自行处置该房屋内的所有物品冲抵甲方损失，并保留追诉经济损失的权利。本合同终止时，乙方须将该房屋全部清空，并将钥匙及甲方在房屋内设立的固定装置、恢复原状后交回甲方。属乙方可移动的物品由乙方自行搬离，否则甲方有权自行处理，相关费用由乙方承担，甲方对乙方在该房屋的装修不作任何补偿等。
合同签订后，被告向原告支付租赁保证金及水电杂费保证金。
2013年3月8日，被告向原告支付2013年1月租金等55208元。
2013年4月3日，被告向原告支付2013年2月租金等54228.30元。
2013年4月27日，原告向被告开具2013年3月租金发票10000元。
2013年5月20日，原告向被告出具发票，收取租金5000元，收取水费264元、电费1844.60元、租金38247.10元。
2013年5月20日，被告向原告支付2013年4月租金10000元。
2013年5月8日，原告向被告发出《告知函》，内容为：由于贵公司2013年4月租金56195元未支付，通知于2013年5月10日前缴清，否则进行强制清场，出租方有权单方终止合同、无条件收回房屋、没收保证金。
2013年5月17日，原告向被告发出《律师函》，内容为：贵司从签订合同开始至今已有三年时间，从来没有认真按合同约定时间交租，都必须由物业公司断水断电的强制下才勉强将上上个月的租金分次上交，直至今天本年度三月份的租金仍欠855元。四月份租金和管理费、水电费56195.50元仍未缴清、五月欠租金和管理费、水电费60511.30元更加还是未知数，总计欠117561.80元，要求收到函件十天内付清欠款，否则解除合同、收回房屋、没收保证金。
被告称于2013年5月向原告作出《租金缴纳计划书》，内容为：我司于2013年5月8日收到贵物业的告知书，又于20号收到张贴在我司大门及快递形式的律师函。此次事件主要责任在于我司，对于因此给贵物业造成的不便敬请原谅…承诺在2013年6月5日前缴纳4月份租金费用，2013年6月20日缴纳5月租金费用，2013年7月5日缴纳6月租金费用，2013年7月25日缴纳7月租金费用，后续每月在双方签订的合同基础上按时缴纳租金费用，希望物业管理方应在商户经营困难且刚有好转时，给予帮助与理解。
2013年6月6日，原告称在涉案房屋大门张贴《解除租赁合同通知书》，内容为：贵司拖欠四月至六月租金和费用，我司决定解除合同，依约没收保证金，要求收到通知三日内清理并移交房屋等。被告否认当天收取该通知。
2013年6月6日，原告向被告邮寄上述《解除租赁合同通知书》，函件于2013年6月9日签收。
2013年7月4日，被告称原告锁门导致其报警处理，原告否认锁门。
2013年8月7日，被告因原告拆迁其场地报警处理。
关于水电表读数，原告提交《铺位用水电数列表》，显示：2013年2月16日，用水上月读数为1314，本月读数1347；用电上月读数79511，本月读数80609；2013年2月28日，用水上月读数为1347，本月读数1380；用电上月读数80609，本月读数81223；2013年3月28日，用水上月读数为1380，本月读数1489、用电上月读数81223，本月读数84044；2013年4月，用水上月读数为1489，本月读数1635、用电上月读数84044，本月读数87868。
被告为支持其反诉请求，为此提交装修设计图电子版、装修款财务流水账、财务收入及工资支出流水账、更衣柜合同、音响合同、《工程承包合同》等，拟证实其投入设备250000元、平均每月收入50000元及支出50000元、衣柜花费32400元、音响设备花费25020元等，原告对其提交的证据均不予确认其真实性。
被告表示其先使用再交租，为此提交发票拟证明双方变更每月付款时间，原告对发票真实性予以确认，但否认双方协商一致变更付款时间。
被告表示房屋曾发生水淹情况，被告基于补偿被告损失，为此同意迟延交租，为此提交照片若干，原告否认照片真实性，否认协商变更付款约定。
2013年8月12日，本院现场勘查，原告现场安排施工人员进行拆除场地，现场电表读数为91558，水表读数为1966。本院告知原告保存现场配合评估程序，不得继续拆除，原告表示由其承担风险。另现场存放两台发电机，被告现自行取走。
经被告申请，本院摇珠选定广州金某建工程项目管理咨询有限公司对涉案场地装修残值进行鉴定，该公司于2013年8月15日现场勘查，并由双方陈述装修情况。该公司作出《司法鉴定评估报告书》（初稿），表示工程原值925114.27元，残值为385464.32元。原、被告均提出异议，鉴定公司予以回复，及后作出《司法鉴定评估报告书》。
另原告申请财产保全，本院对被告现场动产予以查封。
本院认为：原、被告签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。
合同约定每月租金、管理费支付时间，先付款后使用，被告抗辩变更付款时间，其提交的证据不足证实双方协商一致变更付款时间，本院不予采纳。
被告逾期支付租金，已违反约定，原告经多次催缴后，被告仍未履行义务，构成违约，被告虽向原告作出《租金缴纳计划书》，但原告未予以同意，原告未放弃其合同权利，原告依约可行使合同解除权，其发函通知解除合同，《解除租赁合同通知书》于2013年6月9日有效送达，合同予以解除，现原告主张解除合同，本院予以支持。本院予以确认《合同书》于2013年6月9日解除，原告主张2013年6月6日解除缺乏事实依据，不予采纳。
合同因被告违约解除，原告依约可没收租赁保证金及水电杂费保证金，原告的第二项诉讼请求具有合同及事实依据，本院予以支持。合同解除，被告反诉请求继续合同，打开房锁等恢复经营缺乏合同依据，本院不予支持，依法驳回。
合同解除，被告应返还涉案房屋，现原告自认其于2013年8月5日收回场地，被告抗辩原告存在停水停电、锁门行为导致无法使用场地，故于2013年7月4日报警处理，本院认为，原告因被告拖欠租金行使合同解除权，但未能按通知时间收回场地，而此前双方就交租问题曾协商未达成一致意见，双方积怨较深，结合原告经本院通知后仍继续拆除现场等分析，本院予以采信被告抗辩主张，原告于2013年7月4日起进行锁门，被告因原告锁门、停电无法正常使用场地予以采信。原告自行收回场地的行为已超出正当合理范围，其主张于2013年8月5日收回场地，本院不予采纳。被告为承租人，由其承担对已付租金承租举证责任，租金应计至2013年7月4日，即被告向原告支付2013年4月部分租金43680元、2013年5月、6月租金各53680元、2013年7月1日至2013年7月4日租金6926元，对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。
对于原告主张的水费5076元、电费18065.85元，其计算具有合同依据及相应读数予以印证，本院予以支持。至于水电摊分费，双方按交易习惯予以实际支付及收取，按合同约定每月摊分1220元，被告应向原告支付2013年4月至2013年7月5日水电摊分费用3755元，对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。对于被告反诉请求的第四项请求，该主张缺乏依据，亦有违双方的交易习惯，本院不予支持，依法驳回。
关于被告的第三项反诉请求，被告违反合同约定导致原告解除合同，其请求赔偿经济损失缺乏合同依据，本院予以驳回。
被告的第五项反诉请求，按合同约定“逾期十五天以上不交付租金或管理费或等相关费用，则视乙方自动放弃该房屋，甲方有权单方面终止合同，无条件收回房屋”及“甲方对乙方在该房屋的装修不作任何补偿”，被告违约导致原告解除合同并自行收回房屋，被告主张赔偿缺乏合同依据，本院不予支持。相应鉴定费用由被告承担。
对于原告的第四项诉讼请求，被告逾期支付款项，原告可请求被告支付滞纳金，鉴于本院已判决原告没收被告租赁保证金、水电保证金，已对原告的损失作出一定补偿，另原告在行使收回场地前进行停电、锁门等行为存在不妥之处，本院从公平角度，予以驳回其滞纳金相应诉请。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广东键皓市场投资有限公司、被告广州市原动力健身俱乐部有限公司于2009年12月18日签订的《合同书》，该合同解除时间为2013年6月9日。
二、原告广东键皓市场投资有限公司予以没收被告广州市原动力健身俱乐部有限公司租赁保证金56120元、水电杂费保证金3000元。
三、被告广州市原动力健身俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东键皓市场投资有限公司支付租金157966元、水电分摊费3755元、水费5076元、电费18065.85元。
四、驳回原告广东键皓市场投资有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告广州市原动力健身俱乐部有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5800元，由原告广东键皓市场投资有限公司负担100元，由被告广州市原动力健身俱乐部有限公司负担5700元；反诉受理费6800元、保全费1510元及鉴定费5800元均由被告广州市原动力健身俱乐部有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 林 洁
二〇一五年五月十三日
书 记 员 蒲肖明
判决书于2015年月日送达