广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终146号
上诉人（原审原告）：陈争仁。
上诉人（原审原告）：林蕊花。
上述两上诉人的共同委托代理人：巫清梅，系广东诚优律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅州市顺安房地产有限公司，地址：梅州市环市北路。
法定代表人：彭发通，该公司董事长。
委托代理人：黄加勤，该公司经理。
委托代理人：黄砚乔，系广东粤梅律师事务所律师。
上诉人陈争仁、林蕊花因与被上诉人梅州市顺安房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院于2015年12月3日作出的（2015）梅江法民三初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人陈争仁及其委托代理人巫清梅，被上诉人梅州市顺安房地产有限公司的委托代理人黄加勤、黄砚乔参加了诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告陈争仁、林蕊花诉称：两原告系夫妻，被告系位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼的房地产开发商。2011年3月10日，原、被告签订了一份《嘉应花园二期定店铺协议》，约定原告向被告认购c栋21号店一间，销售价为36万元，一次性付款为15万元，余款21万元到预售证办出时一次性付清，由被告负责办理房地产权证。2011年8月4日原告应被告要求与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定总金额为30万元，商品房的用途为商业营业用房，建筑面积共75平方米，套内建筑面积为67.4平方米，付款方式为一次性付款人民币叁拾万元整，由被告办理房地产权证等等。同日，原告一次性付清了购店款36万元。但被告却一直迟迟未交付房地产权证给原告，原告不得不多次催促。2014年10月前后被告通知原告可以办理房地产权证，但要原告先到办证机关缴交办证费，为此，原告又花去了9375元的办证税费。2015年3月原告依约到被告处签领房地产权证，发现被告竟然把原告21号店铺房地产权证办成**号车库房地产权证，产权证上的面积明显与合同约定的面积不符，2013年12月8日开具的购房款发票也只有30万元，少了6万元的发票额。对此，原告马上提出异议，强烈要求被告继续全面履行合同，将原告所购店铺依约办理店铺房地产权证至原告名下，但无果。现经了解，原告始发现在被告2010年提交给规划报建部门存档的设计图纸中，嘉应花园二期商住楼c栋楼一层平面图中规划、设计、报建的全部是车库，并无商铺的设计、规划和报建。但被告却一直以商铺名义并以商铺价格且附商铺的图纸销售给原告。显然，被告存在故意隐瞒事实真相，欺骗原告，把车库当作店铺出售给原告等人的欺诈行为。为维护原告合法权益，减少损失，原告坚决要求被告继续全面依约履行合同，请求法院判令：1、被告依约全面履行合同义务，立即把位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼21号店铺办理店铺房地产权证至原告名下；2、由被告承担本案诉讼费及相关费用。
被告梅州市顺安房地产有限公司辩称：首先，原、被告双方于2011年3月10日签订《嘉应花园二期定店铺协议》，原告向被告认购嘉应花园二期商住楼c栋楼21号店铺两间，在原告购买该店铺时，被告已向原告释明该店铺可能涉及到的办证事项和法律效果，己尽到法律上告知义务，不存在原告所述的被告故意隐瞒、欺骗原告的行为。其次，原告所购买的店铺系店铺式车库，也即规划图纸上以商铺形式规划、设计，且该涉案店铺临街，完全符合店铺的存在形式。在申报时，因政策要求每套房子必须配套建设一个停车位，并且新建民用建筑停车泊位的设计必须与主体建筑同步设计、同步施工、同步竣工验收。因此，被告根据政策要求在规划报建部门存档的设计图纸中涉案店铺以车库的形式规划、设计、报建。而在原告购买该店铺时，政策允许以车库报建、规划后也可取得店铺产权证，但现政策变化，导致该店铺只能办理车库产权证。政府政策变化属于情势变更，该情况不属于被告意志所能预料、控制的。何况目前该店铺的使用效果及商用价值并没有因车库产权证而有所损失。第三，原告在购买该店铺时，考虑到一次性付清购房款的经济压力非常大，必须按揭贷款，但按照相关政策，车位、车库在未取得产权证之前，是无法办理按揭手续的。因此被告在协助原告办理房管局登记备案及银行按揭手续时，经向原告释明后，以店铺的形式订立合同，原告当时并没有提出异议。第四、当时车库税因不需要缴纳营业税，远远低于店铺所需缴纳的税费，从节约买房成本的角度出发，原告也很乐意购买位于临街的商铺式车库，一方面地理位置优越，另一方面节省一大笔税费。同时，由于《定店铺协议》中约定：办房产证一切税费由乙方（也即原告方）承担。因此，原告方为了减少其自身税费负担，要求被告将发票金额开为30万，少开6万元避税，被告方秉着客户至上的商业原则，同意并按照原告的要求开具发票。现如今对簿公堂，原告对其当初所提出的要求反悔，被告也同意将其少开的6万元补开发票，相应的税费按协议约定由原告承担。第五、关于21号店铺房地产权证办成**号车库房地产权证，及产权证上的面积与合同约定的面积不符的问题。一是因为在确权时设计图上原9号店铺位置为消防通道，房管部门认为该9号店应该设置为消防通道而不能办证。即取消原9号店后，计算顺序发生变化，故原来标注为21号店的变成了现在20号店。二是在原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》之附件四合同补充协议中，明确约定该店铺系按一间店销售，不以平方计算。在该份协议签订时，被告方己向原告说明，尽到提醒义务。原告诉请被告全面依约履行合同义务，将位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼21号店铺办理房地产权证至原告名下。目前该店铺已办理好相关房地产权证，原告也于2014年11月领取到车库房地产权证。原告当初在房管局办理产权证时知悉该店铺办理的是车库产权证，其也在办证过程中签名确认。原、被告之间早已完成合同义务，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据。综上，请求法院在事实和法律的基础上，做出公正的判决。
一审法院查明的事实和判决结果
一审法院经审理查明：被告梅州市顺安房地产有限公司系具有从事房地产开发经营、销售资质的有限责任公司。该公司于2010年9月20日取得坐落于梅州市梅江区月梅建设项目名称为商住楼c的建设工程规划许可证（建字第10213号），于2011年6月17日取得坐落于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼b栋、c栋的商品房预售许可证，于2013年8月2日办理了嘉应花园二期商住楼c栋工程竣工验收手续。2011年3月10日，原、被告签订《嘉应花园二期定店铺协议》，约定，一、原告确定认购嘉应花园二期店铺c栋21号店，按一间销售价为36万元；二、其他事项：1、被告负责同原告办好房产证，但办房产证一切税费由原告承担。2、付款方式：第一次付15万元，余款20万元到预售证办出来时一次性付清（2011年6月17日前付清。备注：交付时间大约在2011年底。2011年8月4日，原告按约向被告支付了购店铺款36万元，被告出具《收据》给原告收执。2011年年底，被告将涉案房产交付给原告管理使用至今。2014年11月4日，原告将该标的物办理了车库产权证。2015年6月，原告通过律师向梅州市建设档案馆调取被告报建涉案房屋相关设计图纸，该设计图纸中全部是车库，无商铺设计、规划和报建，原告认为被告一直以商铺形式及价格销售给原告。庭审中，原、被告对涉案房屋以店铺形式建设，店铺内有阁楼和台阶，车库则没有阁楼，没有台阶的事实均无异议。原告表示被告从未告知原告规划是车库，被告所收的款项也是店铺款，原告至今没有收到被告要求办证的通知，所以原告要求被告将涉案房屋办理店铺产权证。经一审法院释明，原告表示坚持其诉讼请求。被告表示涉案房屋是按车库进行规划、设计、报建，但按店铺标准建设，签订合同时已告知原告，因为规划图纸是车库，现在已办理的也是车库产权证。诉讼中，一审法院就涉案房屋规划、报建、办证等问题向梅州市住房与城乡建设局、梅州市城乡规划局、梅州市国土资源局发出咨询函。梅州市住房与城乡建设局回函答复，有关部门变更土地及规划用途后，可向该局房屋登记部门申请房屋使用功能变更登记手续。梅州市城乡规划局回函答复，该局从未办理过类似变更规划的申请。梅州市国土资源局回函答复，经规划管理部门同意可以改变土地用途。经开庭质证，原告认为上述答复函件表达的意思与本案事实不符，对本案来说，申请变更并非原告义务，被告是以店铺名义和价格卖给原告，被告应该按约定将店铺产权证办至原告名下，被告从未与原告商量过只能办理车库证的问题，也未向有关部门申请办理店铺产权证。被告对答复函件无异议，表示涉案房屋已经办证，但明确可以办出车库产权证，原告也已经将该证办理完成。另查，根据原告提交的嘉应花园二期c栋一层平面图，显示涉案房屋是按车库方式规划、设计、报建。因原9号车库设为消防通道，本案合同标的约定编号21号变为20号。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2011年3月10日签订《嘉应花园二期定店铺协议》，对原告已按约交清购房款，被告亦按约将涉案房屋交付给原告管理使用至今，及原告已经办理涉案房产的车库证件给原告的事实，予以确认。本案争议焦点是原告请求被告全面履行合同义务，将涉案房屋办理店铺产权证理由是否充分的问题。根据查明的事实，涉案房屋是按车库方式规划设计报建，目前情况只能办理车库产权证书，不能办理店铺产权证书，且原告也已在2014年11月办理了该车库产权证。故原告请求被告全面履行合同义务，将涉案房屋办理店铺产权证，缺乏客观的事实依据，难以支持。原告认为被告出售的涉案房屋规划、设计、报建均为车库，被告从未告知原告，却以商铺名义和价格销售给原告，故意隐瞒事实真相，欺骗原告，把车库当作商铺出售给原告是欺诈行为的意见，不予采纳。经一审法院释明，原告仍坚持其诉讼请求。故原告的该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费6700元，由原告负担。
当事人二审诉辩意见
陈争仁、林蕊花不服，向本院提起上诉称：一审法院得出不能办理店铺产权证和不予采纳被上诉人属欺诈的意见，显属认定事实错误。一、上诉人提交的证据可以证明：1、上诉人依约向被上诉人购买店铺，上诉人完全有权要求被上诉人按合同的约定办理店铺产权证。2、被上诉人称其在签约时、已尽到法律上告知义务一事纯属谎言。3、被上诉人在答辩中称因政策变化导致该店铺只能办理车库产权证，却从未提交依据。4、被上诉人称上诉人按揭购买涉案店铺的说法没有事实依据，因为上诉人所购店铺根本不存在按揭贷款的事实。5、在办证过程中，被上诉人弄虚作假，假冒上诉人的签名，将上诉人的店铺产权证做成车库产权证。二、上诉人认为涉案房屋完全可以通过变更土地及规划用途后办理涉案店铺产权证。因为规划主管部门也没有说不能办或者不准办，通过被上诉人向有关部门办理批准变更办理店铺证是完全可以的。据此，请求：1、依法撤销原审判决，判令被上诉人依约全面履行合同义务，立即把位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼21号店铺办理店铺房地产权证至上诉人名下；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。
被上诉人梅州市顺安房地产有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉请求违背相关法律，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实及判决结果
一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。两上诉人一方面主张被上诉人的行为构成欺诈，另一方面又不行使撤销权，而是要求继续履行合同。被上诉人认为两上诉人已经办理了该车库产权证，两上诉人的上诉请求不具有可操作性。根据诉辩双方意见，本案二审争议的焦点是两上诉人要求被上诉人为其办理店铺房地产权证的请求是否应予支持。经查，本案涉诉房屋是按车库方式规划、设计、报建的，涉诉房屋所在的商住楼建设符合规划条件，规划行政主管部门已依法办理完毕该商住楼的规划许可，且该商住楼经过竣工验收已建设完毕。现两上诉人在已经办理了该车库产权证的情况下，要求被上诉人将涉诉房屋办理店铺房地产权证涉及到变更规划设计，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，据此，本院认为，两上诉人要求被上诉人申请变更嘉应花园项目的规划设计，进而办理涉诉店铺房地产权证的上诉请求于法相悖，本院不予支持。
综上所述，两上诉人的主张缺乏充分的依据，其提出的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人陈争仁、林蕊花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
代理审判员 曾柳青
二〇一六年三月十四日
书 记 员 朱 棋