浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1610号
上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物业管理有限公司，住杭州市桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。
法定代表人：郭力前，总经理。
委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘淑丽，浙江光正大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：翁菊翠，女，1968年12月3日出生，汉族，住温州市永嘉县。
上诉人（原审被告）：李文亮，男,1964年1月30日出生，汉族，住温州市鹿城区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郑庆福，北京德恒（温州）律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。
上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）、翁菊翠、李文亮因物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本案事实已核查清楚，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
华夏物业公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为：被告翁菊翠、李文亮于本判决生效之日起七日内支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司物业服务费269913.6元及违约金（违约金从2016年11月24日起按每日千分之一的标准计算至判决确定的履行之日止）；2.依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定2014年1月-12月的物业管理费，上诉人确认按32905元收取，系认定事实错误。32905元是按照建筑面积882.975平方米并按8折计算得出，该面积与被上诉人所有的1249.6平方米房屋面积明显不符，此系工作人员失误导致。同时，根据上诉人提供的催缴通知书可知，上诉人向被上诉人催缴物业费均是按照4元／平方米，总面积1249.6平方米计算，从未打过折。二、一审判决认定上诉人提供的物业服务质量存在瑕疵，酌情将被上诉人拖欠的物业费调整为按80%收取，系认定事实不清，适用法律错误。根据《临时管理规约》，业主及物业使用人可以在通道内摆放垃圾，只要及时清理即可。而被上诉人提供的照片不能证明上诉人未及时清理。上诉人严格按照约定履行合同义务，不存在服务质量瑕疵。三、关于被上诉人预付的50800元，系其支付的2012年1月-6月期间的物业服务费，上诉人已对其进行了扣减，故而主张的物业服务费从2012年7月开始，而一审判决在计算2012年7月1日-2016年12月31日期间物业服务费时又进行了重复扣减，存在计算错误。
翁菊翠、李文亮辩称，一、华夏物业公司的付款请求书载明计费面积为882.975平方米，由李文亮的四个房产证的地上面积构成，物业管理费一栏标明了原金额与八折后金额，合计栏中按折后金额计入，并不存在工作失误。一审中吴克春、戴忠良的收款收据以及答辩人二审新提交的证据均可证实华夏物业公司一直按照地上建筑面积计收物业管理费。二、一审对服务质量瑕疵的认定过于片面，仅援引前案生效判决认定的事实并按照80%作出调整，而没有考虑到监控设施失修、燃气管道损坏、保安监守自盗危及住户生命财产安全等，物业服务严重不合格。三、关于预付的50800元，华夏物业公司称该款项缴纳的是2012年1-6月费用，但是，即使按照总建筑面积1249.6平方米计价，6个月的物业费也仅29990.4元。华夏物业公司于2011年12月1日签订前期物业协议接管涉案小区，李文亮于2013年3月28日从华夏物业公司领取钥匙，即2013年3月28日前房屋并未正常使用，物业管理费也按优惠缴纳，如按地上面积计算，一年交款额为42382元，即缴纳了2012年度款项还有余额8418元。从华夏物业公司一审提供的收款收据和记账凭证可见，科目记为预收账款，会计学上是预先收取货款或劳务款的意思，即收到款项之日还未提供劳务，该50800元不仅缴清了2012年的费用，也预交了2013年的物业管理费。华夏物业公司2014年付款请求书仅催缴了2014年度的物业管理费和2012-2014年的公摊水电费360元，并未主张2012、2013年度的物业管理费，也表明李文亮并未拖欠2013年12月之前的物业管理费。综上，华夏物业公司的上诉理由不能成立，一审认定从2012年7月1日起计算物业费是错误的，请求驳回华夏物业公司的上诉，并撤销一审判决。
翁菊翠、李文亮上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审未对物业服务质量问题进行审理，事实不清。一审中，上诉人对于物业服务资质、安保队伍质量、盗窃案发率、环境卫生情况、设施故障维修率、小区外观整洁度、绿化管理情况、业主满意度等方面提出异议，并提供相应证据佐证，证明被上诉人提供物业服务严重不合格、不合约。然而，一审仅对小区堆放垃圾一事依前案认定，而对其他更为严重问题视而不见。二、一审认定盗窃事件与被上诉人无关存在错误。被上诉人在《前期物业服务合同》中作出安全保障及案发率低于1‰的服务质量承诺。一审中，上诉人提供了公安立案证明，以证实小区发生盗窃案，且系被上诉人工作人员监守自盗，不仅有违物业服务质量约定，更是危害小区业主人身、财产安全的犯罪。然而一审未加审查，草率作出盗窃案与被上诉人物业服务无关的认定，是错误的。三、计费物业面积错误，且违反惯例。上诉人物业总面积为1249.6m²，其中地上面积882.97m²、地下面积351.5m²。上诉人一审提供的证据4证实被上诉人收取吴克春地下面积物业管理费后予以退还，之后均未对住宅附属的地下室进行收费，一审以地上地下面积总和作为计费基数，事实不清。另被上诉人向上诉人催缴物业费时，已经承诺按照8折计算，一审对双方关于收费内容变更的事实未予以认定，也属事实不清。四、一审认定债权性质和驳回诉讼时效抗辩错误。本案《前期物业服务合同》约定物业费系分年度计算支付，并非整体之债，诉讼时效应当分别自各年度物业费缴纳时间开始计算。被上诉人未能提供证据证实其在相应诉讼时效内有向上诉人主张债权，故其在本案一审受理之日两年前的物业费已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。五、一审遗漏诉讼请求。被上诉人在一审提出的第三项诉讼请求为“判令被告缴纳水电周转金3000元”，上诉人也予以答辩，判决书对此项诉求未予表述，系程序错误。六、一审不追加建设单位参加诉讼，无法查实责任承担。本案被上诉人与上诉人之间并不存在直接的物业服务合同关系，双方系因分别与涉案物业建设单位温州市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺房开公司）签订了《前期物业服务合间》及《商品房买卖合同补充协议》，方才产生合同权利义务关系。《商品房买卖合同补充协议》系《前期物业服务合同》组成部分，是双方的合同权利依据，应当纳入本案审理。综合验收与竣工验收系不同概念，通过竣工验收并不代表综合验收合格。涉案物业直至2016年11月才通过燃气管道验收，因此，在此之前不具备综合验收条件。涉案物业尚未经综合验收合格，按照合同约定应由建设单位承担验收合格前的物业费，故应当追加其参加诉讼。另当庭补充：七、上诉人2013年度之前的物业管理费已经缴清，其物业管理费应从2014年1月1日起缴纳。
华夏物业公司辩称，一、物业服务不存在质量问题，一审认定垃圾堆放存在质量瑕疵，但对方提供的照片无法证实垃圾堆放已久，而且业主装修时堆放垃圾应当予以许可，该项上诉意见不符合事实。二、一审认定盗窃事件与被上诉人无关是正确的，请求予以维持。三、关于计费面积，《前期物业服务合间》约定物业费按照产权证面积收取，答辩人按照地上面积催缴物业费是工作人员失误导致，物业费按照8折计算仅仅是要约，对方未缴纳物业费，视为该要约失效。四、一审对于诉讼时效的认定正确，请求维持。五、一审时答辩人当庭撤回关于水电周转金的诉讼请求，双方均应该知道。六、答辩人一审提交了竣工验收表，本案工程已经验收合格，无需建设单位参与诉讼。七、结合本案业主应当交付的物业管理费金额来看，50800元远远不能抵偿2年的物业服务费，故应从2012年7月开始按4元/月并按面积1249.6㎡计算。
华夏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告立即向原告支付拖欠的物业服务费（2012年7月1日至2016年12月31日）计人民币269913.60元及违约金（从起诉之日起按每日千分之一计算至被告偿清之日止）；2.判令两被告立即向原告支付拖欠的公共部位公摊水电费（从2012年1月至2016年12月）计人民币1200元；3.判令由两被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告翁菊翠、李文亮系夫妻关系，两被告为温州市鹿城区江都别墅二组团4幢101、102、201、301室的业主（建筑面积合计1249.6平方米）。原告于2011年11月20日与华顺房开公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，原告为江都别墅二组团提供物业服务，委托管理期限自2011年12月1日起至本小区业主委员会成立并签订正式物业服务委托合同止。物业管理质量包括每日保洁、及时清运垃圾，有良好的治安管理队伍，消防设施完好，通道畅通。合同约定物业服务费由业主按其建筑面积（产权证面积）4元/月·㎡向原告缴纳，收费时间自本小区交付之日起收取，业主或者物业使用人每次预交12个月物业管理服务费，交费时间在每12个月周期中的第一个月按时足额交纳，公共设施设备耗能费另行据实向业主分摊。业主和物业使用人不按时交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按千分之一的标准支付违约金。上述小区竣工后，华顺房开公司于2011年12月17日向两被告发送交房通知书，要求其接收房屋，后涉案小区于2011年12月进行竣工验收备案。后两被告于2013年3月入住涉案房屋，并预交了50800元的物业管理费，剩余的物业管理费就未再交纳。原告于2014年8月13日向两被告出具付款请求书确认2014年1月至2014年12月的物业管理费按建筑面积882.975平方米并按8折交纳共32905元，2014年1月至2014年12月的公摊水电费按10元/月交纳。温州市鹿城区七都街道江都别墅二组团业主委员会于2016年11月22日成立，但该业委会未与其他物业公司签订物业服务合同，仍由原告对江都别墅二组团提供物业服务。江都别墅二组团通道中曾堆放垃圾，2016年期间，江都别墅曾发生盗窃事件。
一审法院认为，房开公司依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因江都别墅二组团已经通过竣工验收，故两被告要求追加温州市华顺房地产开发有限公司为本案第三人并无必要，不予准许。两被告为温州市鹿城区江都别墅二组团4幢101、102、201、301室的业主，根据原告与华顺房开公司签订的《前期物业服务合同》之约定，原告已经按照合同约定提供了物业服务，两被告应合同约定的标准支付物业服务费。华顺房开公司于2011年12月17日向两被告发送交房通知书要求两被告接收涉案房屋，两被告未予接收，故应视为两被告已接收了涉案房屋，原告主张从2012年7月1日开始的物业服务费，于法不悖。结合本案实际，原告虽为被告提供物业服务，但服务质量存在瑕疵，如通道曾堆满建筑材料及垃圾原告未及时进行清理。故酌情将被告拖欠原告物业费调整为按80%收取。故2012年7月1日至2013年12月31日的物业费为71977元（4元/月•㎡×1249.6平方米×18个月×80%），2014年1月-2014年12月，原告确认按32905元收取，于法不悖，予以准许，2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费为95969元（4元/月•㎡×1249.6平方米×24个月×80%），故两被告应向原告支付2012年7月1日-2016年12月31日的物业服务费200851元，两被告已经预付50800元，故两被告还应支付150051元。两被告抗辩2012年的物业费已经过了诉讼时效，一审法院认为，原告提供的物业服务处于持续状态，是一个整体之债，故两被告的上述抗辩，不予支持。两被告主张江都别墅二组团业主委员会已经于2016年11月22日成立，故前期物业服务合同相应终止。一审法院认为，前期物业服务合同的终止需到业委会与物业公司新的物业服务合同时止，现仍未签订的新的合同，且原告仍在提供物业服务，故两被告仍应支付物业服务费。两被告主张因原告服务不到位导致小区发生盗窃事件，一审法院认为，两被告不能证明盗窃事件系原告服务不到位造成，故两被告的该项抗辩，本院不予采信。关于原告主张的违约金，原告主张从起诉之日即2016年11月24日开始，于法不悖，予以准许，原告主张按日千分之一计算违约金，该违约金标准过高，酌情按日万分之二的标准计算，关于原告主张的公摊水电费，原告未提供相应的证据，考虑到上述费用实际产生并结合原告出具的2012年1月-2014年12月按每月10元计算，故确定2012年1月至2016年12月公摊水电费为600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告翁菊翠、李文亮于本判决生效之日起七日内支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司物业服务费150051元及违约金（违约金从2016年11月24日起按日万分之二的标准计算至判决确定的履行之日止）；二、被告翁菊翠、李文亮于本判决生效之日起七日内支付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司公摊水电费600元；三、驳回原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5412元，减半收取2706元，由原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担1219元，由被告翁菊翠、李文亮负担1487元。
本院二审期间，上诉人翁菊翠、李文亮围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、关于涉案房屋的建筑面积，虽然翁菊翠、李文亮提供的成套房屋建筑面积测算汇总表显示涉案房屋的地上部分面积为882.97㎡、地上地下总计1234.47㎡，但其同时提交的四份商品房买卖合同（第四页）载明的面积合计为1249.6㎡，与房屋所有权证一致，故华夏物业公司主张建筑面积应以房屋所有权证的登记为准，本院予以采信。
2、关于计费面积，翁菊翠、李文亮提供的洪秀崇房屋所有权证、收款收据、张徐才房屋所有权证、收款收据、周章和纪金春房屋所有权证、增值税普通发票等证据可以证明华夏物业公司向洪秀崇、张徐才、周章和、纪金春等业主收取物业管理费时，计费面积明显小于房屋建筑面积，但不足以证明系按地面以上建筑面积计费。此外，华夏物业公司向个别业主收取物业管理费时未按《前期物业服务合同》约定的标准计算，亦不足以证明华夏物业公司已变更《前期物业服务合同》内容，同意面向全体业主均仅以地面以上建筑面积计收物业服务费。
3、关于特种设备机构是否参与涉案小区竣工验收的问题，翁菊翠、李文亮提供的七都华侨花园三期燃气工程竣工验收会议纪要及签到表均系复印件，华夏物业公司对该证据真实性有异议，翁菊翠、李文亮未能提供原件供核对，真实性无法确认，本院不予认定。
本院经审查，对一审认定的其他事实和证据予以确认。
本院认为，关于翁菊翠、李文亮已支付的50800元，华夏物业公司上诉主张该笔款项仅系2012年1-6月份物业管理费，但其一审提供的该笔款项的记账凭证注有“2011.-2012.12”字样，显然与其陈述相矛盾。即便按照华夏物业公司的计算标准，翁菊翠、李文亮6个月应缴纳的物业管理费为21191元，远低于其已支付的50800元。翁菊翠、李文亮的异议成立，本院对华夏物业公司该项主张不予采信。华夏物业公司对于涉案房屋2013年3月份前未投入使用的事实并无异议，翁菊翠、李文亮主张华夏物业公司对于此前的物业管理费按照低于合同约定标准的优惠价予以收取，具有一定的合理性。按照《前期物业服务合同》第四章第十九条第3款的约定，业主或者使用人应当在每12个月周期的第一个月预交12个月的物业管理费，华夏物业公司提供的记账凭证亦注有“预收账款”字样，现翁菊翠、李文亮主张华夏物业公司已经预收了2013年度的物业管理费，符合合同的约定及该行业的通行做法。翁菊翠、李文亮于2013年3月28日缴纳50800元后，华夏物业公司直至2014年8月13日第一次催收物业管理费，要求翁菊翠、李文亮缴纳2014年度物业管理费及2012-2014年度公摊水电费，且在提起本案诉讼之前从未要求翁菊翠、李文亮缴纳2013年度及之前的物业管理费。综合以上情况，翁菊翠、李文亮主张其缴纳的50800元系2012-2013年度物业管理费，本院予以采信。
关于2014年1月-12月的物业管理费，根据华夏物业公司于2014年8月13日出具的付款请求书，其请求翁菊翠、李文亮支付的2014年1月-12月物业管理费金额8折后计为33905元。一审认定华夏物业公司已确认按照折后金额收取物业管理费正确，但认定金额32905元有误，本院予以纠正，翁菊翠、李文亮2014年度应当交纳的物业管理费应为33905元。
关于2015年1月-2016年12月的物业管理费，《前期物业服务合同》第四章第十九条第2点明确约定，管理服务费由业主按其建筑面积（产权证面积）交纳；翁菊翠、李文亮提供的原审法院作出的生效判决已对该事实予以认定，并按照房屋建筑面积计算被告业主应交纳的物业管理费；华夏物业公司送交翁菊翠、李文亮的催缴通知书亦是要求其按照建筑面积交纳物业管理费。翁菊翠、李文亮主张计费面积仅为地面以上建筑面积，并主张华夏物业公司承诺按照8折收取物业管理费，依据不足，本院不予支持。按照合同约定，其应承担的2015年1月-2016年12月的物业管理费共计119961.6元（4元／平方米·月×1249.6平方米×24个月）。翁菊翠、李文亮一审提供的证据可以初步证明华夏物业公司对于公用部分的管理尚未达到其承诺的服务标准，原审法院的生效判决亦对华夏物业公司2015、2016年度服务质量存在瑕疵的事实予以了认定，一审按照80%对物业服务费进行调整，符合本案实际情况，应当予以维持，故翁菊翠、李文亮应向华夏物业公司支付2015-2016年度物业管理费95969.28元（119961.6元×80%）。加上2014年度物业管理费，翁菊翠、李文亮合计应支付129874.28元（33905元+95969.28元）。
关于诉讼时效，自温州市华顺房地产开发有限公司交付房屋之日起至今，华夏物业公司一直为涉案小区提供物业服务，双方之间的债权债务关系处于连续状态，且华夏物业公司多次向翁菊翠、李文亮催讨物业管理费，并未怠于行使权利，一审认定被上诉人的请求并未超过诉讼时效，本院予以维持。
关于一审的程序，华夏物业公司关于水电周转金3000元的诉讼请求已在一审庭审中当庭予以撤回，翁菊翠、李文亮主张一审遗漏诉讼请求，理由不能成立。至于涉案小区的验收情况，翁菊翠、李文亮援引的《温州市住宅小区综合验收管理办法》（市政府令第66号）已于二○○七年十二月二十六日经《温州市人民政府关于公布市人民政府行政规范性文件清理结果的通知（温政发〔2007〕84号）》宣布废止，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》已于2016年2月18日经住房和城乡建设部公告（第1041号）《关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》宣布失效，而其一审提供的《华侨花园整改意见反馈》显示，此次施工是为了满足用户使用燃气热水器或地热的需求而对原燃气调压箱、管道进行的调整、改造，不足以证明原燃气管线工程未经验收。华夏物业公司提供的竣工验收备案表显示涉案小区已于2011年12月竣工验收合格，一审对于翁菊翠、李文亮关于追加温州市华顺房地产开发有限公司参加诉讼的申请不予准许，处理妥当，本院予以维持。
综上所述，华夏物业公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回；翁菊翠、李文亮的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15569号民事判决第二项；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15569号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；
三、翁菊翠、李文亮于本判决生效之日起七日内支付浙ＸＸ夏物业管理有限公司物业服务费129874.28元及违约金（违约金从2016年11月24日起按日万分之二的标准计算至判决确定的履行之日止）；
四、驳回浙ＸＸ夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5412元，减半收取2706元，由浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担1308元，由翁菊翠、李文亮负担1398元；二审案件受理费5349元，由浙ＸＸ夏物业管理有限公司负担2586元，由翁菊翠、李文亮负担2763元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
审 判 员 柯丽梦
代理审判员 包 锋
二〇一七年六月十九日
书 记 员 梁芳芳