江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3794号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵存珍，女，1962年4月27日生，汉族，某个体经营户。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱成泰，男，1962年12月9日生，汉族，某菜馆雇员。
委托代理人赵存珍（朱成泰之妻），自然情况同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴双兵，男，1974年10月10日生，汉族，无业。
委托代理人路学宁，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人赵存珍、朱成泰因与被上诉人吴双兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人及朱成泰的委托代理人赵存珍、被上诉人吴双兵及其委托代理人路学宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴双兵原审诉称，南京市秦淮区某路210号107室房屋原系黄正鸿所有，由赵存珍承租，赵存珍与朱成泰系夫妻关系。后因黄正鸿患病亟需钱款治疗，遂于2013年5月前后告知朱成泰夫妻，想卖房治病，价格是净房价不低于140万元，赵存珍答复“没有那么多钱买房，你卖给别人吧”。之后黄正鸿通过房产中介与吴双兵于2013年9月1日签订了房屋买卖合同，并于9月16日办理了过户手续，过户后，吴双兵找到赵存珍、朱成泰，要求在不变更合同内容的前提下更换合同主体，但是赵存珍、朱成泰不同意。且自2013年12月21日起，赵存珍既不缴纳房租又不变更合同。吴双兵请求依法判令：1、解除吴双兵、赵存珍、朱成泰之间的房屋租赁合同，赵存珍、朱成泰迁出南京市秦淮区某路210号107室，并支付自2013年12月21日起至实际迁出之日止的房租；2、赵存珍、朱成泰承担本案诉讼费用。一审审理中，吴双兵变更诉讼请求为：继续履行诉争房屋的租赁合同，赵存珍、朱成泰支付2013年12月21日至2014年6月20日的房屋租金21000元。
赵存珍、朱成泰原审辩称，首先，吴双兵在诉状上的陈述是没有证据证明的，关于吴双兵与黄正鸿之间的房屋买卖赵存珍、朱成泰是不知情的，是吴双兵和黄正鸿私下交易的，侵犯了赵存珍的优先购买权；其次，赵存珍不缴纳房租是有自己的理由的，即要求吴双兵先行支付50000元的转让费；再次，合同并未约定几天未缴纳房租后出租人就有权利解除合同，所以吴双兵起诉至法院要求解除合同的理由是不能成立的；最后，吴双兵起诉是基于租赁合同，现要求朱成泰也承担给付租金于法无据，朱成泰并非适格被告。综上，请求法院依法驳回吴双兵的诉讼请求。
赵存珍、朱成泰原审诉称，赵存珍于2011年6月20日与原房主黄正鸿签订了一份门面房租赁合同，由赵存珍承租本市某路201号107室房屋，租赁期限三年。合同签订前，为了取得该门面房的经营权，朱成泰于2011年6月14日在原房主及夫子庙司法所的协调下，支付给该房前承租人经营转让费50000元，此后赵存珍才能正常经营。2013年9月，原房主及吴双兵未征得赵存珍同意，甚至在赵存珍不知情的情况下进行了房屋买卖。事后，吴双兵就以赵存珍不缴纳房租为由要求解除租赁合同，显然不公平。首先，赵存珍承租该房屋时支付了50000元的转让费，该款是承租房屋所产生的，因此，该房屋的所有权发生转让，并不影响该笔款项已经实际支付的事实，同样该款项应当随房屋所有权的转让而转变，所以吴双兵既然现在是房屋的所有权人，理应对该款项承担给付责任。其次，吴双兵与原房主恶意串通，违法买卖该房屋，严重侵害了赵存珍的优先购买权，吴双兵的家就在赵存珍家附近，但却隐瞒其购房的情况，因此吴双兵应当依法承担相应的法律后果。综上，请求法院依法判令：1、双方继续履行房屋租赁合同；2吴双兵支付赵存珍、朱成泰转让费50000元并赔偿赵存珍、朱成泰经济损失50000元，合计100000元，吴双兵就其滥用诉权的行为再行赔偿其经营损失及精神损失等共计50000元；3、本案诉讼费用由吴双兵负担。
吴双兵原审辩称，首先，赵存珍、朱成泰的反诉诉讼请求自相矛盾，既要求继续履行合同，又要求支付转让费并赔偿损失，而转让费最多维持到租赁合同履行完毕之日止；其次，50000元的转让费与本案没有关联性，这是承租人的商业风险，且原房主黄正鸿也没有承诺该笔转让费由其支付；再次，吴双兵在购买房屋前多次与赵存珍、朱成泰协商，但其均表示不购买涉案房屋，所以并不存在所谓恶意串通，侵犯赵存珍优先购买权的情况。综上，请求法院依法驳回赵存珍、朱成泰的反诉诉讼请求。
原审法院经审理查明，赵存珍与朱成泰系夫妻关系。南京市秦淮区某路210号107室房屋原系案外人黄正鸿所有，并由其出租给案外人程爱萍、程晓萍使用，程爱萍、程晓萍租赁合同到期后将诉争房屋转让给朱成泰，双方就门面房转让费产生争议。2011年6月14日，在南京市秦淮区夫子庙街道人民调解委员会主持下，黄正鸿、程晓萍、朱成泰进行了调解，并达成如下协议：1、双方协商解决，达成共识；2、黄正鸿同意程爱萍、程晓萍将房屋转让给朱成泰；3、程晓萍收到朱成泰转让费50000元后不再干扰朱成泰做生意；4、本调解一次性解决，今后双方不再追究。同日，程晓萍出具收条一份，确认收到诉争房屋的转让费50000元。2011年6月20日，黄正鸿（甲方）与赵存珍（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定由甲方将诉争房屋出租给乙方，从事餐饮行业用房，租赁期限一年，自2011年6月21日至2012年6月20日止；房屋租赁费为每月3500元，乙方按半年为一期支付给甲方，先付后租。合同签订后，赵存珍以诉争房屋为经营场所申领了个体工商户营业执照，字号为南京市秦淮区蓬勃菜馆，经营期限自2011年9月30日至2015年9月30日。2012年6月21日，黄正鸿（甲方）与赵存珍（乙方）续签《门面房租赁合同》，约定由甲方将诉争房屋出租给乙方，从事餐饮行业用房，租赁期限三年，自2012年6月21日至2015年6月20日止；房屋租赁费为每月3500元，每年递增5%，乙方按半年为一期支付给甲方，先付后租等。2013年6月20日，黄正鸿出具收条一份，载明：今收到房客朱成泰2013年6月20日至2013年12月20日半年房租22000元整。2013年9月1日，黄正鸿（甲方）与吴双兵（乙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定由黄正鸿将诉争房屋出售给乙方，房屋售价1400000元。2013年9月16日，诉争房屋产权登记至吴双兵名下。诉争房屋产权变更后，赵存珍未向吴双兵支付2013年12月21日之后的房屋租金。
原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现吴双兵及赵存珍均要求继续履行原房主黄正鸿与赵存珍就诉争房屋签订的租赁合同，原审法院予以确认，故对于吴双兵及赵存珍、朱成泰要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院依法予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，且赵存珍与朱成泰系夫妻关系，赵存珍的该笔租金债务应当按夫妻共同债务处理，故吴双兵要求赵存珍、朱成泰支付2013年12月21日至2014年6月20日的房屋租金21000元的诉讼请求，于法有据，原审法院依法予以支持。关于赵存珍、朱成泰要求吴双兵支付诉争房屋转让费50000元的诉讼请求，原审法院认为，该笔费用系朱成泰自愿向案外人支付的店铺转让费用，原房主黄正鸿也未在租赁合同中承诺该笔费用由其承担，赵存珍、朱成泰认为转让费应当随房屋产权转移的理由无合法依据，对其该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于赵存珍、朱成泰认为吴双兵与原房主恶意串通，侵犯其优先购买权，应当赔偿其经济损失50000元的诉讼请求，赵存珍、朱成泰未能举证证明，故对其该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于赵存珍、朱成泰当庭增加的要求吴双兵赔偿精神损失及经营损失50000元的诉讼请求，无相应事实及法律依据，原审法院亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴双兵与赵存珍继续履行案外人黄正鸿与赵存珍于2012年6月21日签订的《门面房租赁合同》。二、赵存珍、朱成泰于判决生效之日起十日内支付吴双兵2013年12月21日至2014年6月20日的房屋租金21000元。三、驳回赵存珍、朱成泰的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1589元，反诉案件受理费1650元，合计3239元，由赵存珍、朱成泰负担。
赵存珍、朱成泰不服一审判决，向本院提起上诉称，1、本案的合同主体是赵存珍，朱成泰没有参加租赁合同的协商，也没有在合同上签字，不应当成为本案的被告。2、被上诉人与原房主黄正鸿恶意串通采取欺骗行为完成买卖行为，侵犯了上诉人的优先购买权。3、50000元转让费应随房屋所有权的主体发生转变，其费用退还在情理之中。综上，请求二审法院依法撤销原判，并重新做出公正判决。
被上诉人吴双兵答辩称，1、本案属合同之债，原审将上诉人夫妻作为被告并无不当。2、被上诉人购房没有恶意串通，被上诉人购买此房之前，与上诉人进行过多次的沟通，问上诉人购不购买此房，上诉人不愿购买，并且在原审起诉之前，上诉人到被上诉人家中告知被上诉人，如果其现在想买，只要给付原价140万，被上诉人仍然把房子卖给上诉人，但上诉人明确表示不购买，有音像资料予以证明，所以上诉人提出所谓优先购买权，是无稽之谈。3、50000元是上诉人给程晓萍和程爱萍的，与本案没有任何关系，是上诉人承租该房的商业风险。4、被上诉人主张的租金的依据是上诉人与案外人黄正鸿签订的租赁合同，被上诉人的请求合法有据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。另查明，一审审理中，被上诉人提供了2013年12月21日其与朱成泰进行商谈的音像资料，朱成泰在音像资料中表示不愿购房。被上诉人以此证明，上诉人在被上诉人购买涉案房屋前后均表示不愿意购买涉案房屋，被上诉人在起诉前，再次确认上诉人已明确放弃优先购买权。上诉人质证认为该音像资料的取得未征得其同意，朱成泰并非租赁合同的主体，此时间已在被上诉人购买房屋之后，上诉人要购买涉案房屋也是要从原房东处购买，不同意从被上诉人处购买。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。被上诉人吴双兵作为涉案房屋所有权人，要求承租人赵存珍继续履行原租赁合同，交纳租赁期间的租金合法有据，原审法院予以支持并无不当。
上诉人赵存珍和朱成泰提出，朱成泰没有参加租赁合同的协商，也没有在合同上签字，不应当成为本案的被告，因朱成泰与赵存珍为夫妻关系，且朱成泰与赵存珍共同使用涉案房屋进行经营，朱成泰亦为实际租赁人，故被上诉人将朱成泰作为共同被告并无不当。上诉人主张被上诉人与原房主黄正鸿恶意串通采取欺骗行为完成买卖行为，对此未能提供证据予以证明，且被上诉人提供的音像资料，可以证明上诉人曾不同意购买涉案房屋，其主张优先购买权不符合法律规定。上诉人主张的50000元转让费，系其向前一承租人程爱萍、程晓萍支付，并非向吴双兵支付，且吴双兵仍同意履行赵存珍与原房主签订的租赁合同，赵存珍和朱成泰的经营权益并未受到损害，上诉人向吴双兵主张该费用无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求和理由均无事实和法律依据，原审法院的判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1589元，由上诉人赵存珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年十一月十二日
书记员 罗程允