河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第1703号
上诉人（原审被告）郑州高屋置业有限公司。
法定代表人刘保强，该公司总经理。
委托代理人尹志凌，河南仟问律师事务所律师。
委托代理人陈国栋，河南仟问律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴帅超。
上诉人郑州高屋置业有限公司因与被上诉人吴帅超商品房销售合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑州高屋置业有限公司的委托代理人尹志凌、陈国栋，被上诉人吴帅超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月5日，吴帅超、郑州高屋置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：吴帅超以583750元的价格购买郑州高屋置业有限公司开发的位于惠济区滨河路北、茂源街东11幢4单元10层1001号建筑面积为87.36㎡的房屋，该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高为2.9米，建筑层地上12层，地下×层；交付期限为郑州高屋置业有限公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给吴帅超使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；郑州高屋置业有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴帅超使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州高屋置业有限公司按日向吴帅超支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，吴帅超有权解除合同，……吴帅超要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州高屋置业有限公司按日向吴帅超支付已交付房价款万分之2的违约金。另吴帅超、郑州高屋置业有限公司于同日签订的补充协议约定：郑州高屋置业有限公司应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，郑州高屋置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向吴帅超支付总房款的0.01%违约金。涉案房屋位于天地湾晴苑小区11号楼，根据郑规建字第410100201129001号建设工程规划许可证、编号为410102201104190101的建筑工程施工许可证及（2014）郑房管预字第2920号商品房预售许可证，均显示天地湾晴苑11号楼层数为14层。根据编号为豫郑州J201402022的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2014年1月3日同意备案，郑州高屋置业有限公司于2014年2月26日将天地湾晴苑小区11号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月27日审查同意备案。涉案房屋于2013年12月30日之前交付吴帅超使用，郑州高屋置业有限公司于2014年9月24日就天地湾晴苑小区11号楼、12号楼向郑州市房管局提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。
原审法院认为：吴帅超、郑州高屋置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。就吴帅超第一项诉讼请求，根据合同约定，郑州高屋置业有限公司仅负有按时报送办理房屋权属初始登记资料的义务，而办理房屋权属初始登记系相应的房地产管理部门的职责，虽然依据查明的事实，郑州高屋置业有限公司确实存在逾期报送材料的情形，但吴帅超主张郑州高屋置业有限公司承担逾期办理房屋权属初始登记的违约责任，郑州高屋置业有限公司也据此提出相应的答辩意见，如因吴帅超起诉请求表述不准确而影响郑州高屋置业有限公司答辩、举证的权利，确有不当，故吴帅超要求郑州高屋置业有限公司支付逾期办理产权初始登记的违约金共计13367.8元的诉讼请求，该院不予支持；就吴帅超的第二项诉讼请求，按照合同约定，郑州高屋置业有限公司应在2013年12月30日前将取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋交付给吴帅超，据此可推断出郑州高屋置业有限公司应在2013年12月30日以前取得竣工备案表，而郑州高屋置业有限公司实际于2014年2月27日才取得竣工备案表，确实存在违约的情形，虽然合同并未约定郑州高屋置业有限公司需因此向吴帅超支付违约金，但吴帅超因郑州高屋置业有限公司未取得竣工备案表而享有拒绝接收房屋的权利，故吴帅超可参照逾期交房的违约责任标准向郑州高屋置业有限公司主张，即自2013年12月31日至2014年2月26日按照已交付房价款万分之2／日的标准向郑州高屋置业有限公司主张违约责任，经计算为6654.75元；就吴帅超的第三项诉讼请求，吴帅超主张郑州高屋置业有限公司支付合同约定总楼层与实际总楼层不符产生的违约金20000元的诉讼请求，因郑州高屋置业有限公司提供的证据即涉案楼房的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，及依据吴帅超申请调取的郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书均可显示天地湾晴苑11号楼层数为14层，足以证明合同签订的11号楼系“地上12层”的内容与规划不符，应系订立合同过程中出现的错误，但考虑到房屋作为一种特殊商品，房屋所在的楼层及楼房总楼层影响购房者的实际选择，该院酌定郑州高屋置业有限公司因其内部工作过失向吴帅超赔偿3000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、郑州高屋置业有限公司于该判决生效之日起五日内赔偿吴帅超各项违约金9654.75元；二、驳回吴帅超的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，由承担吴帅超承担687元、郑州高屋置业有限公司承担197元。
郑州高屋置业有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院判决郑州高屋置业有限公司支付逾期报送竣工备案表的违约金无合同依据和法律依据，依法应予以改判驳回吴帅超诉讼请求或发回重审。首先，根据合同法规定，违约金的适用条件是买卖双方在合同中作出明确约定，否则，即使一方当事人违约也只能要求违约方赔偿损失。本案中，郑州高屋置业有限公司与吴帅超签订的《商品房买卖合同》中并没有约定逾期报送竣工备案表的违约金及其标准。相反仅在合同第八条、第十一条约定，如郑州高屋置业有限公司在2013年12月30日房屋交付时未取得竣工备案表，吴帅超有权拒绝接收房屋，由此造成房屋逾期交付的责任由上诉人承担，即郑州高屋置业有限公司可按照合同约定支付逾期交房的违约金。一审法院已经认定，如郑州高屋置业有限公司在合同约定的交房期限届满时未提供竣工备案表时，吴帅超有权拒绝接收房屋的情况下，却判决郑州高屋置业有限公司向吴帅超支付逾期报送竣工备案表的违约金，既不符合合同约定，更不符合合同法的规定，是错误的，应当纠正。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案实际情况是2013年12月30日，郑州高屋置业有限公司将房屋钥匙交付给吴帅超，转移了涉案房屋的占有权，涉案房屋已实际交付给吴帅超。尽管按照合同约定，吴帅超在郑州高屋置业有限公司未提供竣工备案表的情况下有权拒绝接收房屋，且郑州高屋置业有限公司承担由此造成逾期交房的违约责任，但吴帅超的行为实际上改变了合同的约定，放弃了拒绝接收房屋的权利，其无权再就此向郑州高屋置业有限公司提出要求或主张。更何况，在房屋交付后郑州高屋置业有限公司即取得了竣工备案表，表明郑州高屋置业有限公司交付的房屋质量合格，同时，房屋按照约定期限交付也未造成吴帅超的任何损失，庭审中吴帅超更没有提供因郑州高屋置业有限公司逾期报送竣工备案表所蒙受损失的任何证据，在此情况下，一审法院参照逾期交房的违约标准判决郑州高屋置业有限公司支付逾期报送竣工备案表违约金，是错误的，依法应当纠正。二、因合同中楼层填写错误，一审判决郑州高屋置业有限公司赔偿吴帅超的损失，与其认定事实自相矛盾，且违反法律规定，是错误的，应依法予以改判驳回吴帅超的诉讼请求或发回重审。首先，合同法第五十四条规定，当事人因重大误解而签订的合同可请求法院变更或撤销。本案涉案合同中对于涉案房屋所在楼栋的地上层数填写错误，属于郑州高屋置业有限公司委托的销售代理公司的误解所造成。为此郑州高屋置业有限公司向法院提起诉讼，请求变更合同条款。一审法院经审理后，认为郑州高屋置业有限公司的请求合法有效，故做出（2015）惠民二初字第196号民事判决书，支持了郑州高屋置业有限公司的诉讼请求。本案一审判决也认定涉案房屋买卖合同上填写的地上楼层数与实际楼层数不符系笔误所造成，故根据合同法的规定，因误解所签订的合同可予以变更，且当事人的行为不属于违约行为，故不需要承担违约责任，更不应当承担赔偿责任。一审法院判决郑州高屋置业有限公司承担赔偿责任违反法律规定，亦与其认定事实相矛盾。其次，一审判决已经查明，吴帅超在签订商品房买卖合同前已经选定了其拟购买房屋的楼层及朝向。吴帅超在签订合同前已通过开发商提供的五证及售楼处展示的沙盘，详细了解所购买房屋的具体情况。即吴帅超买房前已知其所购买的房屋所在单元为地上层高14层，其他单元地上层高12层的事实，但签订合同时因笔误将涉案房屋所在楼栋的地上层数均填写为12层，而未注明还有其他单元为14层。该笔误是在吴帅超选定房屋后出现的，并未影响吴帅超选定房屋。一审法院判决称因楼层填写错误影响了吴帅超买房时对楼层的选择，属于违背了吴帅超购买房屋的基本流程，与吴帅超购买房屋的流程事实严重违背，其认定是错误的，一审法院基于错误的认定作出的判决亦是错误的，依法应当纠正。第三，一审法院已经查明合同条款因笔误将涉案房屋所在楼栋的所在单元约定为总楼层数12层，但规划之初即为14层，实际建成仍为14层。不论是公摊面积、公用面积及容积率均没有发生改变，对吴帅超没有造成任何损失。吴帅超也没有提供任何证据证明其受到了损失。根据《合同法》的相关规定，即使存在违约行为，如果合同没有约定违约金，只有在一方当事人实际产生损失并无法计算损失额的情况下，法院可根据其具体损失情况酌定对方赔偿。本案中，一方面，郑州高屋置业有限公司并没有违约，另一方面，对吴帅超没有造成任何损失。一审判决酌定上诉人赔偿3000元，既无合同依据也无及法律依据，二审法院应当依法改判驳回吴帅超的诉讼请求或发回重审。三、本案中吴帅超关于合同约定总楼层与实际总楼层不符的诉讼请求应以郑州高屋置业有限公司要求变更合同条款案件的审理结果为依据，本案依法应中止审理或发回重审。一审中，郑州高屋置业有限公司认为本案应以郑州高屋置业有限公司诉吴帅超要求变更合同条款案件的审理结果为依据，向一审法院提交了书面中止审理申请书。一审法院在收到申请书后，既没有做出中止审理的裁定，也没有书面告知郑州高屋置业有限公司不予中止审理，并在没有征求郑州高屋置业有限公司同意的情况下与本案合并审理。关于变更合同条款案件一审法院做出（2015）惠民二初字第196号民事判决书，支持了郑州高屋置业有限公司的诉讼请求，判决变更合同条款“建筑层地上12层”的内容为“建筑层1至3单元为地上12层，4单元为地上14层”。按照上述判决内容，涉案房屋就不存在合同约定的总楼层与实际总楼层不符的事实，吴帅超关于此项的诉讼请求应依法被驳回。故根据《民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定，本案应当中止诉讼。请求判令：一、依法在维持（2014）惠民二初字第834号民事判决书第二项判决的基础上，对第一项判决予以撤销，并改判驳回其诉讼请求或发回重审。二、依法判决一、二审诉讼费由吴帅超承担。
吴帅超答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于郑州高屋置业有限公司逾期取得竣工备案表是否应支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，郑州高屋置业有限公司应在2013年12月30日前取得建设行政主管部门的竣工备案表，该公司未按期取得竣工备案表显属违约，应予整改。但在郑州高屋置业有限公司已完成《商品房买卖合同》第八条所规定的其他义务，且郑州高屋置业有限公司逾期取得竣工备案表的行为并未造成吴帅超实际损失的情况下，原审法院判令郑州高屋置业有限公司按照已交付房价款万分之二每日的标准支付违约金显然有违公平原则，依法应予纠正。综合考虑吴帅超的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院对吴帅超主张郑州高屋置业有限公司承担逾期取得竣工备案表的违约金的诉讼请求不予支持。关于郑州高屋置业有限公司对于合同中的楼层数填写错误是否应支付违约金的问题。购买商品房会耗费买受人的大量资财甚至是毕生积蓄，买受人在对房屋进行选择时会综合考虑与房屋相关的各种因素，而房屋所在楼层及楼房的总楼层数是买受人作出选择的重要考量因素。郑州高屋置业有限公司对于合同中的楼层数的误写构成对合同附随义务的违反，而该附随义务的违反又损害了买受人的知情权和选择权，故原审法院酌定郑州高屋置业有限公司因其内部工作过失向吴帅超赔偿3000元并无不当，本院予以维持。关于本案是否应以变更合同条款案件的审理结果为依据的问题。原审法院酌定郑州高屋置业有限公司向吴帅超支付违约金3000元系基于郑州高屋置业有限公司对合同附随义务的违反，而非对合同具体条款的违反。故本案并不以变更合同条款案件的审理结果为依据，本院对郑州高屋置业有限公司的中止审理申请不予准许。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第834号民事判决；
二、郑州高屋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴帅超3000元；
三、驳回吴帅超的原审其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费884元，二审案件受理费50元，共计934元，由郑州高屋置业有限公司负担100元，由吴帅超负担834元。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 邢彦堂
审判员 杜麒麟
二〇一五年十二月一日
书记员 杨 周