新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0104民初2924号
原告（反诉被告）：江恒，男，1991年2月13日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：刘纯良，新疆仕诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乌鲁木齐市新市区新方宾馆，住所地乌鲁木齐市新市区河南东路*号。
经营者：贾小花，女，1973年12月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：明承业，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原告（反诉被告）江恒与被告（反诉原告）乌鲁木齐市新市区新方宾馆（以下简称新方宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月12日公开开庭审理了本案，原告江恒及委托诉讼代理人刘纯良、被告新方宾馆的委托诉讼代理人明承业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江恒向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还消防安全保证金15万元、退还租赁费11.49万元，合计26.49万元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告租赁位于乌鲁木齐市新市区河南东路847号二楼507平方米房屋用于开饭馆，装修期间40天免交租金，租期三年顺延至2018年5月30日。随后原告依约交纳了2015至2016年的租金并投入30万元进行装修，于2015年5月30日开业经营。由于餐饮市场发生巨大变化，原告资金紧张，遂于2016年3月同被告协商先交半年租金，被告表示同意，原告又交纳了2016年5月30日至同年11月30日的租金。2016年6月，被告催要2016年下半年至2017年上半年的租金，原告向被告说明时间未到，请求被告允许10月份以后再交，但被告不同意并停电、停水，提出要么解除合同搬走、要么交费，致使原告无法正常经营。经与被告协商，原告于2016年8月20日将餐厅搬走，被告派人对现场进行了验收，并同意退还消防保证金和未到期的租金。后原告多次找被告协商退款，被告以各种理由拒绝。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告新方宾馆辩称，合同中约定的消防安全保证金实际为履约保证金，根据合同约定，租期到期后办理完毕交房手续才退还，原告现主张退还消防安全保证金15万元的请求不应得到支持。被告考虑到原告的困难，口头同意其延期支付部分租金，但非双方协议变更了租金交付期限，被告也未停水、停电，原告因经营不善而搬离导致合同无法继续履行，是其单方违约，原告主张退还租金的请求不能成立。
反诉原告新方宾馆向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿房屋租金损失153332元，支付水电费、物业费2113元，合计155445元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：双方合同约定，第二年后反诉被告须在每年2月15日前交纳年度租金46万元。反诉被告在2016年仅交纳了半年的租金，拒绝交纳下半年的租金23万元，也未提前告知其经营状况可能提前解除合同的情形，导致反诉原告错过了对外出租的高峰期，至2017年2月才得以出租且房租从2017年4月1日起算，造成反诉原告租金损失，反诉被告应予赔偿。另外，反诉被告没有按规定交纳经营期间的水电费及物业费，应予支付。
反诉被告江恒对反诉辩称，反诉被告于2016年3月支付第二年度的半年租金23万元，表明双方已达成半年交纳一次租金的协议，反诉被告不存在违约行为。反诉被告将餐厅搬离是经反诉原告同意的，且反诉原告同意退还保证金及租金，双方已协议解除合同。合同约定每年2月15日前支付租金，但反诉原告并未在合理时间内提出解除合同，其称反诉被告违约、单方解除合同无事实依据，请求驳回反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同约定：被告将位于乌鲁木齐市新市区河南东路847号二楼507平方米房屋出租给原告，经营范围以原告营业执照为准，租赁期限自2015年4月20日起至2018年5月30日止，年租金46万元，原告交付被告房屋消防安全保证金15万元；2015年分两次交清全年租金46万元，自合同签订起缴纳半年租金23万元，到下半年提前2个月缴纳房租，以后每年须在2月15日前缴纳年度租金；原告在经营中产生的水、电费须在10日前向被告交纳，暖气费须在每年9月1日前一次性交纳；若原告违约导致被告提前解除合同，原告必须在收到被告解除通知起十日内搬迁租赁房屋内物品，否则被告视原告未搬离的物品为遗弃物，任由被告处置；房屋租赁合同到期后办理完毕交房手续，即可退还消防保证金；原告向被告支付的租赁费及上缴的其他费用不得拖延，如有拖延，属原告违约，被告有权终止合同收回房屋；在租赁期内，如因原告原因终止或解除合同，视为原告违约，已交的房屋租赁费被告不予退还并不影响违约条款执行。
合同签订后，原告向被告支付了消防安全保证金15万元以及截至2016年11月30日期间的房屋租金69万元，其中，原告于2016年3月28日向被告支付2016年5月30日-11月30日半年的租金23万元。
2016年8月12日，原告向被告支付了2016年7月1日-7月31日的水费、7月8日-8月8日的电费以及8月1日-8月20日的综合服务费。
本案审理中，双方确定原告将餐馆搬离的时间为2016年8月23日，原告对还应向被告支付水费189元、电费600元、综合服务费（物业费）165元无异议。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定租赁期限至2018年5月30日止，原告于2016年8月23日搬离，双方的租赁合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
原告向被告支付了合同约定的消防安全保证金15万元，合同中约定该消防安全保证金在租赁到期后办理完毕交房手续即可退还，并未将该15万元约定为履约保证金以及按履约保证金的性质处理，合同已提前终止，该消防安全保证金15万元依法应退还原告，被告不予退还的抗辩理由不能成立。合同约定第二年即2016年5月30日至2017年5月30日的租金46万元应于2016年2月15日前支付，原告于2016年3月28日支付了第二年半年的租金23万元是履行合同义务的行为，只是与约定的义务不符，被告收取该23万元或者未行使合同约定的解除权并不能表明双方达成了变更租金支付期限的合意，原告所称双方协议变更了租金支付条款无事实依据。合同中约定如因原告原因终止或解除合同视为原告违约，已交的房屋租赁费被告不予退还，原告对于被告同意退还租金无证据证明，对其搬离行为被告未加阻碍也不能表明双方达成了相关清理的合意，故原告主张退还租金11.49万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
原告迟延支付租金导致合同无法履行而解除，被告反诉主张赔偿损失符合法律规定。原告于2016年8月23日搬离，原告支付至2016年11月30日止的租金因其违约不予退还，故综合本案实际情况，对于被告的租金损失，本院按其与原告之间的租金标准以及2个月时间予以确定，即76667元。另，原告对应给付被告的水电费、物业费合计954元不持异议，本院予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）乌鲁木齐市新市区新方宾馆于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）江恒消防安全保证金15万元；
二、原告（反诉被告）江恒于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）乌鲁木齐市新市区新方宾馆房屋租金损失76667元；
三、原告（反诉被告）江恒于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）乌鲁木齐市新市区新方宾馆水电费及物业费954元；
四、驳回原告（反诉被告）江恒主张退还租赁费11.49万元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼标的额26.49万元，确认给付额15万元，确认给付额占诉讼标的额的56.6%；本诉案件受理费减半收取计2636.75元由原告负担43.4%即1144.35元，被告应负担56.6%%即1492.40元。反诉诉讼标的额155445元，确认给付额77621元，确认给付额占诉讼标的额的50%；反诉案件受理费1704.45元（已减半收取）由原、被告各负担50%即852.23元。原、被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判员 郭 荣
二〇一七年五月十五日
书记员 薛斯允