杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧临民初字第390号
原告傅郭钟，男,1987年3月26日出生，汉族，住杭州市萧山区，系杭州萧山河上镇钟萍制衣厂业主。
委托代理人谢朱良，男，1958年6月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。
被告应国华，男，1964年1月30日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人傅宝祥，浙江萧和律师事务所律师。
原告傅郭钟诉被告应国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法由审判员邱利明适用简易程序，后�案件复杂，案件转换成普通程序审理，依法组成合议庭，于同年8月23日和8月30日两次公开开庭进行了审理。原告傅郭钟及其委托代理人谢朱良、被告应国华及其委托代理人傅宝祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告傅郭钟诉称：2009年6月30日，原、被告订立房屋租赁合同1份，被告租赁原告房屋一间，年租金1800元，租期三年，在租期内，房租每年递增20%。2012年6月30日，租赁期届满后，被告拒不返还租赁房屋，现起诉：1、要求被告支付原告租金18000元；2、被告返还原告该房屋租赁合同项下的房屋。在审理中，原告变更诉讼请求为：(1)、要求被告支付原告自2009年6月30日至2013年7月31日期间的房屋租金9720元，如果法院认定双方之间租赁合同无效，则要求被告支付原告该期间的房屋占有使用费9720元；(2)、要求被告将现租赁的房屋【位于杭州市××区河××镇老菜场，从03省道向北起算钢棚屋为第六间(以下简称6号房)、砖混结构房屋为第七间包括楼上楼下二层(以下简称7号房)】腾空后返还给原告。
被告应国华辩称：原告诉称案涉的房屋属其所有，但未提交这方面的证据材料；原告原来租赁给被告的房屋已经被拆除，本案所涉房屋非房屋租赁合同项下的房屋；被告原承租属于原告所有的房屋，因其需要拆建与被告协商，要求被告将原租赁房屋调换为现租赁房屋，考虑到调换租赁房屋位置，被告实际租赁房屋使用面积相应减少，需要另外租赁仓库，原告承诺支付被告仓库租赁费5000元，该款原告并未实际支付给被告，原告曾同意被告应支付其2009年6月30日至2012年6月30日期间租赁费与原告应支付给被告仓库租赁费相抵后，双方互不履行给付义务；本案已超诉讼时效期间；即使，被告现租赁的房屋是原告所有的，但原告的房屋未经合法审批，双方订立的房屋租赁合同应属无效，总之，原告的诉讼请求依法不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
证一、房屋租赁合同1份，欲证实被告向原告租赁房屋的事实。经质证，被告认为：对房屋租赁合同的真实性无异议，但对证明对象有异议，该租赁合同项下的房屋已被原告自行拆除，实际上，被告现用于开花圈店的房屋并非该合同项下的房屋。
证二、营业房使用权转让合同和该合同项下的往来款票据各1份，欲证实杭州市萧山区市场管理办公室将包括7号房在内的11间营业房整体转让给原告，原告已付清转让款的事实。经质证，被告认为：该合同和往来款票据只能证实该办公室将包括7号房在内的11间营业房使用权整体转让给原告，转让的权利并非房屋所有�，而是营业房的使用权。
证三、土地调剂协议和该协议项下的往来款票据各1份，欲证实杭州市××区河××镇人民政府将包括7号房在内的11间营业房所占有范围的土地调剂给原告，原告已付清调剂土地费用。经质证，被告认为：该组证据材料反映了行政主体违法行为，作为该协议项下的行政主体没有权利处置该宗土地。
证四、行政处罚告知书、行政处罚决定书及罚没款收据各1份，欲证实包括7号房在内的11间营业房，其中，有三间营业房被推倒重建。被告对该组证据材料无异议。
本院对上述证据材料认证如下：1、房屋租赁合同内容真实，来源合法，与案件具有关联性，对证实双方之间房屋租赁关系引起的权利义务一节事实具有证明力。2、营业房使用权转让合同和该合同项下的往来款票据各1份，内容真实，来源合法，该组证据材料证实�告受让包括7号房在内11间营业房的使用权，并付清转让款的一节事实具有证明力。3、土地调剂协议和该协议项下的往来款票据各1份，虽内容真实，来源合法，该证与本案缺少关联性，确认不具有证明力。4、行政处罚告知书、行政处罚决定书及罚没款收据各1份，虽内容真实，来源合法，但该组证据材料与本案缺少关联性，确认不具有证明力。
依据对上述证据材料的认证情况，并结合双方在庭审中的陈述，本院确认下列证据材料：2005年10月28日，杭州市萧山区市场建设管理办公室作为甲方，杭州萧山河上镇钟萍制衣厂作为乙方签订营业房使用权转让合同1份，合同约定：一、甲方同意将位于河上镇老农贸市场(也称河上镇老菜场)的11间营业房使用权于2006年12月31日起转让给乙方。二、本合同项下的营业房使用权转让费为140000元，在本合同签订后由乙方一次性支付给甲方等内容。2006年8月18日，杭州萧山河上镇钟萍制衣厂支付给杭州市萧山区市场建设管理办公室营业房使用权转让费140000元。
另查明，2009年6月30日，杭州萧山河上镇钟萍制衣厂作为甲方，应国华作为乙方订立房屋租赁合同1份，该合同约定：一、乙方需要租赁甲方店面房，甲方同意将位于河上镇老菜场店面房出租给乙方经营。二、租赁期从2009年6月30日起至2012年6月30日止，租期三年，租金每年每间为1800元。租金按年一次性在签订合同时付清。在租期内，房租每年递增20%，先付租金后使用，在本合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权等内容。房屋租赁合同订立后，被告租赁原告该合同项下的房屋从事经营活动。
又查明，房屋租赁合同订立后，因原告需要对该合同项下的房屋拆建，经双方协商，被告租赁房屋由原来房屋调换为6号、7号房(具体位置：6号房在该合同订立后，由原告自行搭建，从吴关法租赁的靠近03省道一侧钢棚屋向北延伸之第六间称为6号房；杭州萧山区市场建设管理办公室转让给原告的11间营业房使用权所涉房屋，该排房屋从靠近03省道一侧房屋向北延伸之第七间包括楼上楼下二层砖混结构房屋称为7号房。6号房与7号房位于杭州市××区河××镇老菜场，二者室内贯通，房屋坐西朝东)。原告考虑到被告由房屋租赁合同项下的房屋调换为案涉租赁房屋的实际情况，曾承诺支付被告仓库租赁费5000元，该款原告实际未支付给被告。审理中，原告同意该款从被告应支付其2009年6月30日至2012年6月30日期间的占有使用费、租金中的同等数额范围内予以抵消。6号、7号房现被告用于经营花圈店。2009年6月30日起至今，被告未支付原告占有使用费、租金。
本院认为：被告从房屋租赁合同项�的房屋调换为6号、7号房屋，体现了当事人之间的真实意思表示，是双方合意变更房屋租赁合同的标的物结果，该合同的其余权利义务未作变更，这一点基本事实应予确认。从本案当事人的举证情况分析，现尚无有效证据证实6号房具有合法性；7号房是原告通过协议方式取得房屋的使用权，原告租赁给被告，未见违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其效力。2009年6月30日至2013年7月31日期间，被告租赁原告的6号房、7号房用于经营活动，故该期间相应的占有使用费、租金，被告有义务支付原告。占有使用费、租金的数额可依照双方订立的房屋租赁合同约定的租金标准确定。在审理中，原告认可其应支付给被告仓库租赁费5000元，与被告应支付给原告的2009年6月30日至2012年6月30日期间的占有使用费、租金在同等数额范围内予以抵消的意见，本院予以准许。抵消后，被告未支付给原告的占有使用费、租金仍有义务清偿。考虑到原告取得6号房、7号房的权利来源状况和房屋租赁合同履行期已届满的实情情况，被告有义务返还原告6号房、7号房。被告辩称，除被告应支付原告2009年6月30日至2012年6月30日期间的占有使用费、租金，与原告应支付被告的仓库租金在同等数额范围内予以抵消以及所涉6号房的租赁关系效力方面的理由成立外，其余辩称均无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、应国华支付傅郭钟房屋占有使用费、租金4720元；
二、应国华将6号房、7号房腾空后返还给傅郭钟；
三、本判决确定的第一项、第二项�务，限应国华在本判决生效后十日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由应国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 邱 利 明
人民陪审员 汤 � � � 瀚 清
人民陪审员 祝燕红二○一三年九月三日书记员王晓锋