浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金商终字第383号
上诉人（原审被告）：金华市程程房产中介服务部。
负责人：程峰。
被上诉人（原审原告）：李美兰。
上诉人金华市程程房产中介服务部（以下简称程程中介）不服浙江省金华市婺城区人民法院（2012）金婺北商初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员方梅担任审判长，审判员吴志坚、代理审判员李建旭参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年4月17日，李美兰通过程程中介购得陈菊仙所有的金华市旌孝街石榴巷209号206室房产一套，并签订《房地产买卖协议》一份，双方约定：转让总房价20万元；协议签订后由李美兰付给陈菊仙2万元定金，如双方按约履行，该款抵充房款，购房定金由陈菊仙收取；双方于2010年4月23日办理房产所有权过户手续，同时李美兰支付陈菊仙18万元；李美兰及陈菊仙于2010年4月23日各自支付佣金2000元。协议还约定了其他内容。协议签订后，李美兰于2010年4月17日支付2万元定金给陈菊仙，收款证明载明：“今收到李美兰购房定金，计贰万元整，该房屋坐落于石榴巷209号206室。”陈菊仙在收款人处签字捺印确认，程程中介作为见证方加盖公章，中介负责人程峰作为见证人签名。2010年4月19日，李美兰将购房款20万元汇入程程中介员工胡军的帐户，购房款的余款18万元由胡军支付给陈菊仙。李美兰多支付的购房款2万元程程中介未予返还。另查明，2012年10月，李美兰发现多汇入2万元房款于程程中介员工胡军的帐户，并以受损事实向程程中介主张权利。
2012年11月28日，李美兰诉至原审法院，请求判令：1、程程中介退回多收的购房款2万元；2、本案诉讼费用由程程中介承担。
程程中介在原审中答辩称：1、李美兰与陈菊仙买卖房屋并达成房地产买卖协议，双方在协议中约定房款20万元及李美兰支付陈菊仙定金2万元属实。但2010年4月19日李美兰与员工胡军协商通过胡军的账户支付陈菊仙购房款余款18万元，该行为未经程程中介许可，且不符合行业惯例，与协议约定也不符，所引起的法律责任应由胡军与李美兰自行承担；李美兰因已支付2万元定金，只需支付18万元，但因其为外地人，为节约银行手续费才向胡军账户多支付了2万元，其转入20万元后，胡军已取出2万元交还给其，其余18万元作为购房款交付给了陈菊仙，有胡军的银行取款凭证为证，陈菊仙也是在场的。2、本案已超过了诉讼时效。李美兰于2010年4月19日汇入胡军账户20万元，也在2010年4月办理了房屋过户手续，其应在2010年4月就已知道多付了2万元购房款。本案已超过了二年的诉讼时效。
原审法院审理认为：程程中介为李美兰及陈菊仙提供房地产买卖中介服务的事实清楚，有《房地产买卖协议》为据，予以认定。按协议约定李美兰应向陈菊仙支付总房款为20万元，其支付定金2万元后又将20万元通过程程中介员工胡军的账户履行付款义务，程程中介未能提供足以证明已将2万元返还给李美兰的证据。李美兰要求程程中介返还多支付的2万元购房款的诉请，并无不当，应予支持。胡军作为程程中介的工作人员履行职责，属职务行为，应由程程中介承担民事责任。本案返还不当得利请求权的诉讼时效应自李美兰知道不当得利事实及对方当事人之日起计算，即应从2012年10月开始计算诉讼时效。程程中介抗辩之说，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第九十二条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决：金华市程程房产中介服务部于本判决生效后5日内，返还李美兰购房款2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由金华市程程房产中介服务部负担。
程程中介不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判对于2012年10月李美兰发现多汇入2万元房款于胡军账户的事实认定有误，理由为：1、双方于2010年4月17日签订购房协议，并于2010年4月19日付清购房余款，也在2010年4月份办理了房屋产权过户手续。如果李美兰真的多付了2万元，其应在2010年4月份知道自己权利受侵害，而不是在2012年10月才发现自己多付了2万元购房款。在2012年10月份发现多付2万元购房款是李美兰自己的陈述，没有任何证据证明。原审判决依据一方当事人的自述来认定重要的事实，违反“谁主张、谁举证”的原则。2、我方没有多收2万元。2010年4月17日，李美兰通过我方介绍购得陈菊仙所有的金华市旌孝街石榴巷209号206室房产一套并签订《房地产买卖协议》，在协议中双方约定：转让总房价20万元，协议签订后李美兰支付陈菊仙购房定金2万元。2010年4月19日，李美兰与我中介的员工胡军协商，因李美兰不是金华本地人，为节约银行手续费，通过转入胡军账户20万元并支付给陈菊仙购房余款18万元。从胡军账户交易记录可以看出，胡军在李美兰转入20万元以后，首先取出2万元交还给李美兰，而后将18万元购房款取出交付给陈菊仙，由引可见，胡军并没有侵吞李美兰2万元购房款。且李美兰与胡军之间的行为未经得我方许可，因为买房者通过房产中介员工支付购房款不符合行业惯例，与房地产买卖协议的约定也不符，所以胡军与李美兰之间关于通过胡军账户支付陈菊仙购房款的行为与我方无关，由此引起的法律责任也应当由胡军和李美兰自行承担。所以原审判决认定李美兰多支付2万元购房款的事实错误。二、本案李美兰的诉讼已超过2年诉讼时效期间。如果胡军真的侵吞了李美兰2万元购房款，李美兰应当在2010年4月份就知道其多付了2万元购房款，而本案李美兰在2012年11月28日才向法院提起诉讼，期间，李美兰没有向我方主张过任何权利，所以本案已超过二年的诉讼时效期间。综上，请求二审法院查明本案有关事实，依法改判。
被上诉人李美兰答辩称：我通过程程中介介绍购买了本案这套房子，合同总价20万元。2010年4月10日我交给中介2万元定金，2000元中介费。后来办理手续都是中介叫我去办理。2010年4月19日胡军让我到四牌楼建设银行，原房东陈菊仙和其女儿程某也在，胡军在柜台上说转20万元，我就递进了存折（当时我一点反应都没有，总感觉到合同是20万元），银行工作人员把存折还给我，我就走了。我很相信中介，认为通过中介买房总不会错。另我很忙，没有时间去过问房产问题，把资料都装在一个袋子里，放在柜子里没有去看，一直不知道被多收了2万元。2012年10月份，因租户要交房租，要去翻看房产资料，才发现中介多收我2万元。急忙打电话联系胡军，一开始其说他没有建设银行账号，后来说当场取出2万元给我了。我和胡军为此发生争执，遂向法院起诉。请求法院帮我追回2万元。
二审中被上诉人李美兰未提供新的证据，上诉人程程中介申请证人程某出庭作证，证明在银行取款时程某在场，当时李美兰提出异地取款需手续费，要求多汇2万元。
证人程某称：2010年4月19日其与母亲陈菊仙及李美兰、胡军一起到银行办理房款交接，胡军与李美兰取款时其母亲坐在凳子上，其站在母亲身边。听到他们说外地存折取款需要手续费，然后就听李美兰说她要用钱。胡军在取款时，李美兰没有提前离开柜台。之前我弟弟收过2万元定金，具体时间我不知情。当日，我母亲在建设银行开了个存折，转到我母亲账户中16万元，中介后某还扣着2万元，后来收到了，但记不清楚何时收到的。
李美兰针对证人证言称：证人是坐在后某，我没有说给她听过。我和胡军说过我是外地卡，是需要手续费的，我要用2万元钱的话我没有讲过。房款交完了，我就不需要用钱了，我有“邮电”的卡，如果我要用钱，我可以去“邮电”卡取，所以证人后某的陈述不属实。我去年打电话给证人过，证人说打到卡里是19.8万元，我说什么银行，她说不知道，在她弟弟那里，我再打电话给她弟弟，但她弟弟没有接电话。既然2万元扣押在中介，那么怎么会有19.8万元打给证人呢。
程程中介称：延期给2万元是因为水电未结清，房屋未腾空，水电结清、房屋腾空后，5月15日将最后2万元付给房东。
本院经审查认为，证人程某所陈述的当日收房款时听到李美兰和胡军谈起外地存折取款需要手续费，李美兰对此予以认可，本院对该事实予以确认。
本院经审理认定事实如下：2010年4月17日，李美兰通过程程中介购得陈菊仙所有的金华市旌孝街石榴巷209号206室房产一套，并签订《房地产买卖协议》一份，双方约定：转让总房价20万元；协议签订后由李美兰付给陈菊仙2万元定金，如双方按约履行，该款抵充房款，此购房定金由陈菊仙收取；双方于2010年4月23日办理房产所有权过户手续，同时李美兰支付陈菊仙18万元；李美兰及陈菊仙于2010年4月23日各自支付佣金2000元。协议还约定了其他事项。协议签订后，李美兰于2010年4月17日支付陈菊仙2万元定金，并收到收款证明一份，载明：“今收到李美兰购房定金，计贰万元整，该房屋坐落于石榴巷209号206室。”陈菊仙在收款人处签字捺印确认，程程中介作为见证方加盖公章，其负责人程峰作为见证人签名。2010年4月19日，李美兰、陈菊仙及其女程某、程程中介员工胡军在金华四牌楼建设银行办理房款交接，李美兰汇入胡军帐户20万元，胡军账户先现金取款2万元，随即转入陈菊仙账户16万元，次日现金取款2万元。同日，李美兰收到程程中介出具的收条一份，称暂取李美兰2万元，待房东陈菊仙结清水电、迁出户口、搬出房屋后再支付给陈菊仙。同日，李美兰收到程菊仙出具的收款证明一份，称收到李美兰房款16万元，余款2万元暂存中介，待甲方（指陈菊仙）搬出房屋、迁出户口、结清水电后付给甲方，程程中介作为见证方在该收款证明上加盖公章。2010年5月15日，在程程中介见证下，李美兰和陈菊仙签订房屋买卖终结文书一份，确认涉案房屋房款和税费、水电等全部交接清楚，成交完毕。同日，李美兰收到陈菊仙出具的收款证明一份，称收到李美兰购房尾款2万元，程程中介作为见证方在该收款证明上加盖公章。另，程某在2010年4月19日陪其母陈菊仙在四牌楼建设银行办理房款交接时，听李美兰和胡军谈起外地存折取款需要手续费。另李美兰二审中陈述，2010年4月19日其转到胡军账户20万元时，其账户中有30多万元，转款后账户还有10多万元，2010年4月27日曾取款49000元。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一、程程中介是否多收李美兰2万元购房款未予返还；二、本案是否已过诉讼时效。关于焦点一，李美兰称其该购买涉案成交价为20万元的房产时，已先期支付2万元定金，后在2010年4月19日交房款时胡军在柜台上说转20万元，其就递进了存折（当时其一点反应都没有，总感觉到合同是20万元），转了20万元，一直未发现多付了2万元，直到2012年10月份才发现。而程程中介称2010年4月19日转款时，李美兰提出其系外地存折，在金华取款需要手续费，其需要用钱，故当日转款20万元，多转的2万元在转账后就取现交给李美兰。本院认为，程程中介的陈述更为可信，理由如下：一、李美兰在一审中陈述先付的2万元定金是在2010年4月17日支付给房东陈菊仙，二审中又陈述称2万元定金是在2010年4月10日就支付给程程中介了，关于定金的收款证明是中介写成了4月17日，其陈述前后不一致，其二审中的陈述和其提供的陈菊仙出具的关于2万元定金的收款证明的落款时间不一致，也与房地产买卖协议约定的交定金时间不一致；一、二审中李美兰反复声称其在2010年4月19日转给胡军账户20万元后就离开了，这也于当日程程中介、陈菊仙还出具给李美兰收条、收款证明各一份的事实不符；二、根据李美兰一审中提供的证据，2010年4月19日程程中介、陈菊仙分别出具给李美兰收条、收款证明各一份，证明陈菊仙收到李美兰房款16万元，余款2万元暂存中介，陈菊仙搬出房屋、迁出户口、结清水电后交付。2010年5月15日，在程程中介见证下，李美兰和陈菊仙签订房屋买卖终结文书，陈菊仙还向李美兰出具了收到购房尾款2万元的收款证明。本案购房款的支付过程并不复杂，总价款20万元，先支付定金2万元，余款18万元，如此简单易算，即使按李美兰所述其在转款时被胡军误导，但其在2010年4月19日、5月15日两次收到房东出具的收款证明，尤其在5月15日其还和陈菊仙签订了房产买卖终结文书对房产买卖手续终结进行确认，其作为一个完全民事行为能力人，不可能不对购房开支进行计算，而其在当时并未提出多付2万元，可见中介多收2万元的事实依据不足。关于焦点二，本案的诉讼时效问题。李美兰在2010年4月19日、5月15日两次收到房东出具的收款证明时，不可能不对房款进行计算，且根据其二审中陈述，其在4月27日曾取款49000元，按常理在当日其也应对账目进行计算。而诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算，李美兰称在2012年10月才发现被中介多收2万元系其单方陈述，且2010年5月15日，李美兰已和原房东签订房屋买卖终结文书对房产买卖手续终结进行确认，当时其应该知道被中介多收了2万元。故本案的诉讼时效最迟也应从2010年5月15日李美兰应该知道其权利被侵犯时起算，本案李美兰于2012年11月28日才起诉，已超过诉讼时效。综上，程程中介的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2012）金婺北商初字第685号民事判决；
二、驳回李美兰的诉讼请求。
一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，均由李美兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 梅
审 判 员 吴志坚
代理审判员 李建旭
二〇一三年四月十八日
代书 记员 施秀慧