福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2267号
上诉人（原审被告）：纪国庆，男，1962年8月24日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：梁明军，福建志远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪长丰（系纪国庆之子），男，1994年10月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。
被上诉人（原审原告）：叶友来，男，1957年8月1日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：王小兰、王振烈，福建力衡律师事务所律师。
原审第三人：叶洗，女，1929年4月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。
原审第三人：谢石羡花，女，1962年4月26日出生，汉族，住厦门市海沧区。
原审第三人：苏石羡菊，女，1964年3月4日出生，汉族，住厦门市集美区。
原审第三人：谢石羡治，女，1965年9月15日出生，汉族，住厦门市集美区。
原审第三人：谢石羡珠，女，1969年6月11日出生，汉族，住厦门市海沧区。
上述五原审第三人的共同委托诉讼代理人：杨建辉、苏燕青，福建明鼎律师事务所律师。
上诉人纪国庆因与被上诉人叶友来、原审第三人叶洗、谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪国庆上诉请求：1、要求撤销海沧区人民法院（2015）海民初字第4179号民事判决书，依法改判驳回叶友来的诉讼请求；2、诉讼费由叶友来承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、《合同法》第二条、第三条规定了签订合同自愿，一方不得将自己的意志强加于另一方。按照一审判决：如果卖方要出售，买方也愿意购买，但是价钱还没有谈拢，这时候法院站出来说：“因为你已经同意买了，所以你必须把房子卖给对方，并且30日把房子交给对方，至于价钱多少，以后再说”。这跟明抢有什么区别？一审法院的判决明显属于强制交易。二、一审法院认为《购房协议》系为叶友来和纪国庆之间基于“房屋使用权”订立的买卖协议，这一性质的界定是错误的。从常理上看，“购房”应基于房屋所有权而非基于房屋使用权，基于房屋使用权的协议一般也不称为买卖协议，而是以租赁合同等的形式呈现。纪国庆2001年开销三万两千元整购买叶友来的房屋，只是为了购买“房屋使用权”，按照15年前的物价水平和消费状况显然不是合理对价。另外“房屋使用权”的界定也存在瑕疵，按照一审法院思维，纪国庆取得房屋的使用权，然而我国《物权法》没有关于“房屋使用权”这一物权种类的确定，因此“房屋使用权”的创设违背物权法定原则。而一审法院作出这一性质认定的根据在于，叶友来与纪国庆之间并未办理房屋所有权过户登记手续。即法院认为既然基于所有权转让的《购房协议》没有履行完毕，那么买卖协议就应该只是基于使用权。法院这种以合同履行情况判断合同性质的做法，严重不符合逻辑。并且，纪国庆一方也不同意对于《购买协议》履行情况的事实认定结论。三、一审法院对于《购房协议》是否已解除的事实认定错误。一审法院依据“愿意归还叶友来翻建”、“同意归叶友来翻建”等字样认为，叶友来与纪国庆就解除《购房协议》已达成合意，系事实认定错误。第一，“愿意归还叶友来翻建”、“同意归叶友来翻建”就现代汉语语义角度来看存在句法歧义。第一种理解以“归还”为核心要义，即诉争房屋所有权归还叶友来并由叶友来翻建；第二种理解以“翻建”为核心要义，即讼争房屋由叶友来翻建因此暂时将房屋交给叶友来管控.第二，讼争房屋的市价已达几百万。若按第一种“归还”理解，将房屋归还给叶友来，然后叶友来返还3.2万元购房款，没有任何根据，并且完全不合常理，一审法院不能任意推断。然而若按第二种“翻建”理解，房屋只是暂时交给叶友来进行翻建，有诸多根据支撑：其一，2011年1月，福建省政府颁布闽政（2010）4号文件《关于开展小城镇综合改革建设试点的实施意见》，厦门市的海沧区东孚镇、集美区灌口镇被列入试点范围；同年3月，厦门市规划局公布了《东孚镇、灌口镇总体规划方案》，同年6月，厦门市政府批准了《厦门市东孚综合改革试点镇总体规划》和《厦门市灌口综合改革试点镇总体规划》，凤山村所在区域被规划为“物流园区”。这一系列规划表明，凤山村将面临土地征收。为了获得更高的征收或拆迁补偿，“翻建”有合理理由。其二，纪国庆“愿意归还叶友来翻建”这个意思表示，意图达成的法律效果是希望与叶友来达成一份“合作建房协议”。至于为何纪国庆不自行重建房屋，而交由叶友来进行重建，同样具有合理根据。1.为了获得更高的拆迁补偿，纪国庆确实想要“翻建”房屋。但是纪国庆是伤残人员，其家庭经济基础薄弱，缺乏自行翻建房屋所需要的资金。然而叶友来经济实力雄厚，并且当时两家私交甚好，便有意合作建房。2.前述是资金问题，还有行政审批问题。因为纪国庆握有《集体土地建设用地使用证》，而登记的权利人却并不是纪国庆。因为这点存在瑕疵，纪国庆无法单独办理房屋翻建的行政审批手续，需要叶友来配合。基于这两点理由，叶友来与纪国庆之间想要达成的协议实属“合作建房协议”，而非一审法院任意推断的“解除购房合同协议”。第三，纪国庆在一审提出的并且得到法院认证的《房屋安全鉴定报告》以及电费明细等，其实与本案关联性极低，证明力不足。并且一审法院也存在推理错误，既然房屋被鉴定为局部危房，纪国庆用电量几乎为零，讼争房屋无人居住也不足为奇，何以推断纪国庆要返还房屋。也正是由于被鉴定为局部危房，纪国庆暂时搬出房屋有意进行翻建才合乎常理。此外，诉争房屋并非处于常年无人居住的情况，一审法院作出如此事实认定同样是错误的。故，《购房协议》并未解除，叶友来与纪国庆之间实际达成“合作建房协议”。四、叶友来与纪国庆于2002年5月20日签署了合同已经履行的《凭证》，证明合同已经履行完毕。已经履行完毕的合同，不存在所谓的“合同解除”问题。双方于2001年3月10日签订的《购房协议》第1条、第2条规定了合同的履行内容：1.纪国庆履行合同义务内容为：纪国庆于协议签订之日交款给叶友来1万元，3月20日负5千元，12月份付款1万元，余款2002年4月份付清；2.叶友来履行合同义务内容为：纪国庆款项交清后，叶友来应将房屋和手续交给纪国庆。2002年5月20日，纪国庆付清的购房款，叶友来将房屋和《使用证》交给了纪国庆，并签署的《凭证》，该《凭证》特别注明：该款项已交清，使用证当天转交。中证人廖明跃在《凭证》上签字确认。至此，协议已经履行完毕。意思自治是合同的基本原则。双方当事人已经在合同中确定了各自应当履行的合同义务内容，并且在合同履行后的十余年时间内均无异议。根据《合同法》第九十一条第二款的规定，合同解除是合同权利义务终止的情形之一，从合同解除的定义也可以得出，合同解除的效果是使合同的权利义务终止。债务已经按照约定履行，又称履行完毕，是指合同中的债务已经按照合同的约定得到了完全履行，满足了债权人的债权，合同目的得以实现。对于债务已经按照约定履行的合同，其权利义务已经终止。五、纪国庆于2011年11月所书写的“同意归叶友来翻建”、“愿意归还叶友来翻建”是双方签订的新的协议。双方之间经协商于2011年11月形成新的合作建房协议。1.协议形成的历史背景：2011年1月，福建省政府颁布闽政（2010）4号文件《关于开展小城镇综合改革建设试点的实施意见》，厦门市的海沧区东孚镇、集美区灌口镇被列入试点范围；2011年3月，厦门市规划局公布了《东孚镇、灌口镇总体规划方案》，同年6月，厦门市政府了批准《厦门市东孚综合改革试点镇总体规划》和《厦门市灌口综合改革试点镇总体规划》，凤山村所在区域被规划为“物流园区”。上述消息传入凤山村后，全村沸腾！村民首先想到的就两个字：拆迁！在利益的驱使下，为了多得拆迁补偿，凤山村开始了轰轰烈烈的建房运动。2.案涉房屋在2011年的市场价值已达400万元以上。按照海沧区2011拆迁补偿安置货币补偿标准：339×2×5079=3341982元。案涉土地登记红线图面积为329㎡，围墙内房前屋后空地面积537.13㎡，合计面积达806.93㎡，是村里最大的一块宅基地，在凤山村实际建房现状，一般建五层以上，可建房面积超过4000㎡；2011市场价值超过400万。3.纪国庆与叶友来合作建房的事情经过：在巨大的利益诱惑下，纪国庆也想对案涉房屋进行翻建，但是缺乏资金。考虑到与叶友来两家关系较好，并且叶友来经济实力雄厚，当时就有上千万的资产，所以纪国庆就找到叶友来，提出合作建房。按照厦门普遍的合作建房模式，双方商定：由纪国庆出地，叶友来负责办理建房审批并出钱并建盖，建好后双方一人一半。六、纪国庆作为一个心智健全的理性人，不可能把价值数百万的财产以3.2万的价格“归还”给叶友来，这明显不符合基本常识。叶友来的主张没有事实和法律依据。按照叶友来的诉讼主张，2011年11月纪国庆将296平方米的房屋“归还”给叶友来，纪国庆“归还”叶友来3.2万元，可能吗？到2011年，全国商品房市场已经如火如荼，厦门市的房价已从2000年的一、二千每平方米还少人问津，上涨到一、二万一平方米还抢购；东孚镇已由曾经偏远的农村即将变成近在咫尺的城镇，案涉房屋的价值已由几万元升值至几百万元。纪国庆虽然没有什么文化，但是不缺少基本常识。叶友来主张纪国庆2011年11月15日同意以3.2万的价格“归还”其价值500万元的案涉房屋的主张不能成立。七、纪国庆从未作出过“解除协议”意思表示，叶友来仅以“同意归叶友来翻建”、“愿意归还叶友来翻建”等推断出纪国庆已作出了同意“解除合同”的意思表示是断章取义。因此，纪国庆从未同意解除合同，也没有证据证明其曾经作出过口头或书面“解除”双方签订的协议的意思表示。根据《﹤民法通则﹥若干问题的意见》第66条规定，默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。叶友来仅以只言片语推断出纪国庆已同意解除合同，其目的是为了恶意巧取已出售给纪国庆房屋。八、“同意归叶友来翻建”、“愿意归还叶友来翻建”等内容不明确，自2012年第一次提起诉讼开始，经过了数次法庭调解均未能达成协议，已不具有可履行性。双方仅作出了房屋交由叶友来“翻建”的意思表示，但是对于何时开始翻建、翻建房屋的占地面积是多少、总建筑面积是多少、所需资金如何分摊、建成后的房屋如何分配等均没有明确的书面约定。退一万步说，即使按照叶友来的说法，纪国庆同意将案涉房屋交还给叶友来，叶友来以什么价格补偿纪国庆？从2001年到2011年十年的时间，整个社会环境和市场状况已经发生了翻天覆地的变化，案涉房屋土地的价值已经由几万变成了几百万元，翻了上百倍。双方的纠纷自2012年10月第一次案涉房屋诉讼开始，经过了数次法庭调解，都没有达成协议，合同已无法履行。九、“同意归叶友来翻建”、“愿意归还叶友来翻建”意思表示不明确、主要合同内容缺少是叶友来故意所为，其存在主观恶意。叶友来作为经商多年、积累了上千万资产的成功商人，并且担任过长期的村领导干部，文化知识、法律知识、社会阅历、办事水平、智商均远高于没有多少文化、见识浅薄且身带残疾的纪国庆，其思维的缜密性亦非纪国庆可比，其为什么要用意思模糊的只言片语的来处理涉及数百万利益的土地房屋交易行为？纪国庆限于自身水平不懂，叶友来这样的高智商也不懂吗？由此可以看出叶友来在2011年的合同行为中从一开始就存在恶意，利用其自身的文化优势、法律知识优势、社会阅历优势、智力优势，利用纪国庆在各方面知识和能力的缺乏，故意模糊协议的意思及内容，为其以后恶意侵吞纪国庆的财产创造条件，其行为违反了《民法通则》规定诚实信用、遵守社会公德、善意履行的基本法律原则，其违法请求依法不能得到法庭的支持。十、因凤山居委会对于纪国庆是否有房出具两份截然相反的证明，海沧法院向海沧土房局调查取证，认定纪国庆夫妇名下无农村房屋及宅基地，详见（2015）海民初字第1297号判决书P6第10-12行。十一、纪国庆全家目前仍然在案涉房屋内居住、生活，并从事经营活动，其经营所得是全家全部经济收入来源。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决有失公允，依法应当予以撤销。
叶友来答辩称，一、双方2001年3月10日签订的《购房协议》并未履行完毕，叶友来原审请求确认协议解除具有法律依据。1、本案讼争的购房协议从性质上讲，是一份不动产买卖合同。不动产买卖合同的卖方是以获得房屋价款为合同目的，而获得不动产产权则为买方的最终合同目的。因此，本案涉诉《购房协议》合同目的完全实现或者说完全履行的唯一标准，即为物权变更登记完成。从本案的事实来看，涉诉房产的权属登记从始至终并未发生变更，纪国庆也从未主张变更产权。基于此，本案诉争合同不存在已履行完毕的情况。纪国庆将“一手交钱一手交货”钱货两清的动产交易原则作为本案不动产买卖合同履行完毕的判断标准，显然是错误的。2、在一审庭审中，纪国庆明确表示，对讼争房产不要求产权过户登记，合同也没有约定房屋要过户，其主张仅是房屋的现实交付，即房屋使用权的交付。因此，一审法院认定双方买卖的仅是房屋使用权是正确的。既然双方存在的是房屋使用权买卖，而使用权必然附有一定的期限，在使用期限届满之前，合同均不能视为履行完毕。二、双方实际已达成解除合同的合意，诉争《购房协议》已于2011年11月15日解除。理由如下：1、纪国庆于2011年11月15日在《证明》及《凭证》上，均签署了“同意归叶友来翻建”，并签字按捺。纪国庆是以书面承诺的方式做出了解除合同的真实意思表示。2、纪国庆在签署上述书面承诺后，随即将其持有了近10年的涉诉房屋的《集体土地用地使用权证》原件归还了叶友来。并于2013年在凤山村自建房屋一栋，至今一直居住在该房屋中，涉诉房屋一直处于无人居住状态。因此，纪国庆又以其行为履行了合同解除的义务、接受了合同解除的后果。3、纪国庆称其归还权利证书原件系为了合作建房，但是，其又说双方对“何时翻建、资金如何分摊、建成后房屋如何分配”等未做约定，那么既然未做约定，何来合作建房合意？况且，即使真的要合建，纪国庆也没有将权利证书原件归还叶友来的任何必要！因此，纪国庆称归还权利证书是为了合作建房，纯属其一厢情愿的辩解。故，无论是从意思表达，抑或是实际行动来看，均能证实双方已对解除协议达成一致，并且该解除也已履行了部分（主要表现为交还房屋权证）。综上，叶友来认为其原审的诉求具有充分的事实及法律依据，原审判决正确，请求合议庭依法予以维持，驳回纪国庆的上诉请求。
叶洗、谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠共同述称，一、纪国庆与叶友来之间的房屋买卖合同，其效力仅限于二者之间，对原审第三人均没有约束力，对原审第三人所享有的房屋的物权亦无相应的约束力。原审第三人将根据本案判决的结果主张物权。如果原审第三人发现双方之间存在恶意串通的问题，将依法主张损害赔偿。二、讼争的房屋买卖合同尚未履行完毕。纪国庆主张其没有要求房产办理过户手续，亦不主张房产的过户，故原审判决认定属使用权转让是正确的。在上诉状中，纪国庆再一次确认仅限于房屋的实物交付，而不包含权利交付。即使是使用权转让，必附有一定的期限，在期限届满之前，均不能视为合同履行完毕。三、纪国庆认为“同意叶友来”翻建是双方签订的新协议，不符合客观事实。当时，纪国庆将讼争房屋归还给叶友来，主要是迫于第三人的压力，才答应予以返还，并将权证交还给叶友来，而非形成新的协议。四、纪国庆将房屋归还给叶友来，并非没有约定款项，而是口头约定价款10万元，只是纪国庆反悔而已。五、纪国庆同意将讼争房屋返还的意思表示明显，结合实际情况和买卖情况，原审判决解除合同符合当事人真实意思表示。六、国土部门证明纪国庆无房系依照权属登记，凤山村委会证实纪国庆有实际住房是从实物角度，故并无矛盾之处。
叶友来向一审法院起诉，请求判令：1、确认叶友来、纪国庆之间于2001年3月10日签订的《购房协议》已于2011年11月15日解除；2、纪国庆立即腾空并返还位于厦门市东孚镇凤山村凤山南路66号土地房屋；3、叶友来向纪国庆返还购房款32000元，除此之外，叶友来无需向纪国庆承担解除《购房协议》的其他任何责任；4、本案的诉讼费由纪国庆承担。
一审法院认定事实：一、叶建兴（又名谢建兴，已故）系叶洗之夫、叶友来、谢石羡花、苏石羡菊、谢石羡治、谢石羡珠之父，叶建兴于1994年去世。二、2001年3月10日，叶友来、纪国庆签订一份《购房协议》，载明：“经双方协定，叶友来将自己旧房转卖给纪国庆同志，面积269.8㎡（有政府办证）及房屋前后及庵后两棵龙眼树共十几棵，总金额为人民币叁万贰仟元正。1、付款方式：本协议签订之日交款人民币壹万；3月20日再付人民币伍仟元整；2001年12月份付人民币壹万元正；其他在2002年4月份前还清。2、款项交清后，有关房屋手续应及时交给纪国庆。3、若纪国庆违反协议无按时交款，叶友来可取消协议及协议前后所收款项当作租金。4、有关证件﹤杏集建（96）字第172号建设用地使用证，户主：叶建兴，占地面积269.8㎡﹥。5、协议壹式两份，协议签订交款完有效……”。叶友来、纪国庆作为买卖双方，案外人唐明耀作为中证人在该份《购房协议》上签名。2002年5月20日，叶友来向纪国庆出具一份《凭证》，载明：“经双方协商决定，将叶建兴壹座在凤山一组房厝（图号B1424）用地积269.8㎡，壹层，地点山尾大榕树边，价格为叁万贰仟元正。今后房权归纪国庆所有……（注：款项已交清，使用证当天转交）”。叶友来作为转让人、案外人唐明耀作为中证人在《凭证》上签名。2011年10月，纪国庆在上述《凭证》的复印件上写明“愿意归还叶友来翻建”、“本凭证确实”字样并签字加盖手印。上述《购房协议》、《凭证》所涉房屋的《集体土地建设用地使用证》编号为杏集建（96）字第172号，权证登记的土地使用者为叶建兴。故于2015年8月5日作出（2015）海民初字第1297号民事判决书，确认上述《购房协议》有效。2015年11月10日，厦门市中级人民法院以（2015）厦民终字第3850号民事判决，维持上述判决。三、《购房协议》签订后，纪国庆向叶友来支付了购房款32000元。2002年5月20日，叶友来将杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》原件交付纪国庆，后纪国庆于2011年11月15日将杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》原件交还叶友来，现由叶友来持有。案涉房屋现由纪国庆实际控制。四、2011年11月15日，厦门市海沧区东孚街道凤山村民委员会向东孚派出所出具一份《证明》，载明：“我村一组村民叶建兴（谢建兴）出生于1931年10月15日，两个名字同属于一个人，在1996年7月15日所办的建设用地使用证是用于叶建兴名下办理（现叶建兴已故）因房子处于危房需翻建该土地，（土地局）需贵所提供查实证明，盼贵所给予大力支持、方便。（备注）……该宅为凤山南路66号杏集建（96）字第172号。”被告在该《证明》上写明“同意归叶友来翻建”字样并签字加盖手印。五、2011年11月24日，厦门市房屋安全鉴定所作出厦房鉴字2011第681号《房屋安全鉴定报告》，对本案讼争房屋鉴定为危险性评定C级，构成局部危房，处理建议：结构更新。六、叶友来提交海沧区东孚街道凤山村民委员会出具的证明一张，该证明记载“我凤山社区居民纪国庆同志于2013年在凤山南自建房屋一栋（4层楼，约一千多平方）”。七、叶友来提交电费明细三张，其中户名纪国庆，户号0528394479及户号0528294577两个电表显示自2013年3月后用电量几乎为零。证明讼争房屋处于常年无人居住的情况。
一审法院认为，本案争议焦点为本案《购房协议》是否已经履行完毕以及叶友来、纪国庆双方对解除《购房合同》是否达成协议。
叶友来认为，1、其与纪国庆双方已经部分履行了讼争合同，本案讼争合同是不动产买卖合同，合同的履行标准应当是物权发生变动，双方没有办理房屋物权变更登记，所以合同没有履行完毕；2、纪国庆以书面承诺的形式，对解除《购房协议》作出了意思表示，且将房屋权属证书原件归还叶友来，纪国庆的上述行为可以证明双方已经就讼争合同的解除达成协议。叶友来提交了《购房协议》、《集体土地建设用地使用证》、《证明》及《凭证》予以佐证。
纪国庆对于叶友来提交的《证明》、《凭证》两份证据的真实性无异议，但对其证明对象有异议，两份证据都强调房屋翻建事宜，不能证明《购房协议》已经解除。纪国庆认为，1、本案讼争合同已经履行完毕，不存在合同解除的问题；2、纪国庆于2011年在《证明》、《凭证》上签署的内容没有提及解除合同，纪国庆的真实意思表示是将房屋交由叶友来翻建，双方对房屋翻建事宜已经进行了约定；3、叶友来、纪国庆知识水平存在差异，叶友来故意设置简单模糊的协议，产生了多种解释，导致纪国庆无法清楚认知；4、翻建协议不是对讼争合同解除的意思表示，而是双方达成的新协议，因协议内容不明确，导致双方无法明确翻建协议具体履行的范围。综上，纪国庆认为讼争合同已经履行完毕，双方并未对讼争合同达成解除协议。为证明其主张，纪国庆提交了《购房协议》、《凭证》。
叶友来对于纪国庆提交的《购房协议》、《凭证》两份证据的真实性无异议，但对其证明对象有异议，本案讼争合同是不动产买卖协议，合同的履行标准应当是物权发生变动，双方仅仅履行了部分合同，纪国庆主张合同已经履行完毕没有事实和法律依据。
叶洗等人对于纪国庆提交的证据质证称，对于上述两份证据的真实性均确认，对证明对象有异议，讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》已经交还叶友来，可以印证双方合同解除的事实，《凭证》仅能证明纪国庆已经履行了付款义务，且没有在约定的时间内履行，不能证明讼争合同已经履行完毕。
对于叶友来、叶洗等人的质证意见，纪国庆辩称，1、讼争合同约定的履行范围仅包括交房、交证和交款，双方已经按照合同的约定全部履行了相关义务，合同履行完毕不存在解除的问题；2、讼争合同中未对房屋产权过户登记进行约定，纪国庆不主张房屋的过户登记；3、按照讼争合同实际履行期限或是按照双方达成新的翻建协议，均已过法定诉讼时效。
综上，一审法院认为，1、双方对《购房合同》及《凭证》的真实性均无异议，根据《购房合同》的约定，纪国庆履行合同的义务为向叶友来支付32000元购房款，叶友来履行合同的义务为向纪国庆交付杏集建（96）字第172号《集体土地建设用地使用证》及房屋。纪国庆主张合同约定的仅是房屋的现实交付，而不包括产权过户登记的权利，应理解为双方交易的对象不包括完整的物权，而仅为房屋交付完的占有、使用权。叶友来、纪国庆于2002年5月20日依照约定各自履行合同约定的义务，但因双方交易的是房屋的使用权，而该房屋的使用状态一直延续，纪国庆有权依据合同继续使用，叶友来亦有义务保障纪国庆的继续使用，故对讼争合同已经履行完毕的事实不予确认；2、关于叶友来提出双方已对解除《购房合同》达成一致意见的主张是否成立的问题。纪国庆在《证明》及《凭证》上签署的内容，叶友来、纪国庆做出了不同的解释，叶友来认为是合同解除的意思表示，而纪国庆认为仅是将房屋交还给叶友来翻建，据此，应从当时的各方面情况及事后各方的行为综合考虑。首先，讼争房屋当时已经处于危房状态，明显不适合居住；其次，纪国庆在书写前述内容时同时将集体土地建设用地使用证原件交还叶友来；再次，结合叶友来提供的凤山村委会出具的《证明》及《历月电费明细》可以认定纪国庆自2013年3月起未实际居住在讼争房。综合前述原因，叶友来、纪国庆之间基于房屋使用权的买卖协议，双方并未约定使用期限，但最长也不应超过房屋的自然使用寿命，在讼争房屋已经不适用且纪国庆已经不再实际使用的情况下，纪国庆将房屋返还给叶友来更符合常理。据此，对叶友来主张纪国庆已对解除《购房协议》作出意思表示的理由予以采信，对双方约定解除《购房协议》的事实予以确认。
本案系合同纠纷。叶友来、纪国庆签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。叶友来、纪国庆对《购房协议》约定的义务处于持续履行状态，双方虽未就解除合同后续问题达成一致意见，但已经就返还房屋达成合意，原购房合同的目的已经丧失，应当认定双方已就解除《购房协议》达成一致的意思表示。叶友来主张《购房协议》已于2011年11月15日解除的理由成立，应当予以支持。因叶友来、纪国庆双方已经合意返还房屋且合同解除后纪国庆已经没有理由继续占有使用房屋，故纪国庆应当将讼争房返还叶友来。至于合同解除后叶友来返还纪国庆购房款及其数额，该请求权应由纪国庆主张，由于本案中纪国庆并未提起反诉，故本案不对该项争议进行处理，由叶友来、纪国庆双方另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、叶友来与纪国庆于2001年3月10日签订的《购房协议》于2011年11月15日解除；二、纪国庆应于判决生效之日起30日内将址于厦门市东孚街道凤山村凤山南路66号的土地房屋腾空并返还给叶友来；三、驳回叶友来其他诉讼请求。
本院二审期间，叶友来提出如下异议：1、遗漏查明纪国庆归还原件系用于办理翻建手续；2、凤山居委会出具的证明系私用公章。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，纪国庆提交了：一、海沧区人民法院（2015）海民初字第1279号民事判决书节选；二、东孚镇凤山社区居委会2015年4月《证明》；三、《中华人民共和国土地管理法》节选，拟共同证明：1、纪国庆及同一户直系亲属名下无农村宅基地及农村房屋；2、《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。”3、证明因纪国庆向叶友来购买房屋后，依照《土地管理法》第六十二条的规定，纪国庆一家不能再申请农村宅基地；4、证明纪国庆因向叶友来购买房屋而丧失申请农村宅基地的权利。四、凤山居委会2016年6月5日《证明》；五、东孚派出所证明，拟共同证明：1、杏集建（97）字第1483号《集体土地建设用地使用证》登记权利人为纪学根，而非纪国庆及其一家；2、证明纪学根与苏美珠有纪国庆、纪杏元、纪国元三名子女。六、纪国庆一家在案涉房屋居住、生活、做生意照片；七、案涉房屋电费清单，拟共同证明纪国庆一家目前在案涉房屋内居住、生活、做生意，其居住权、生存权依法应当得到保障。八、2011年10月20日东孚派出所关于谢建兴和叶友来的关系证明；九、2011年10月17日凤山村委会关于叶建兴逝世的证明，拟证明从时间上是叶友来开的证明给纪国庆去办理房屋翻建手续的，但是纪国庆办不来这个手续，才会在后面把原件给叶友来让他办理原件。
叶友来质证认为，一、判决书所述情况是政府部门从法律层面作出的，和实际住房是不矛盾的。所以只能证明纪国庆名下没有宅基地，不能证明其没有住房；二、对凤山居委会2015年的证明的真实性不予认可，认为其不符合政府证明形式，也和第四份证据不符；三、法条是法律适用，不属于证据。综上，上述证据无法证明纪国庆的证明主张。其对第四、第五份证据的真实性无异议，但认为其与本案无关联。对第六份证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为照片显示的是静态而非动态，从另案的生效判决对于房屋情况已经认定的很清楚，且该照片显示的是一审判决后纪国庆故意摆拍的。对第七份证据的真实性无异议，但认为该电表计数是从2016年5月开始，乃是故意为之，与生效判决认定事实不符。对第八、第九份证据的真实性无异议，但认为其没有关联性，缺乏法律逻辑，不能推导出叶友来可以办理翻建手续。
叶洗等人同意叶友来的质证意见，同时补充：一、提交的第四、第五份证据，纪国庆和叶友来之间的买卖协议中漠视了叶洗等人应当享有的权利，证明对象不成立；二、关于第六、第七份证据，在证据一即海沧区人民法院（2015）海民初字第1279号民事判决书中的案件中，案件各方都有到现场调查，那个案件中讼争房屋是不能居住且是危房。从电费清单也可以看出，从2015年6月，在本案审理过程中，纪国庆认为其没有实际使用房屋可能对其作出不利法律后果才搬到讼争房屋居住。认为照片是纪国庆为了应付本案诉讼炮制出来的。
本院对上述证据经分析认为：证据一、二、三的真实性予以确认，但因讼争房屋并未过户至纪国庆名下，故其是否能另行申请宅基地属村委会管理事项，本院不予评判。对证据四、五、八、九的真实性均予以确认，但缺乏与本案的直接关联性。证据六、七相互印证，亦无证据证明叶友来已经实际收取讼争房屋，故可以认定纪国庆存在占有的事实。
本院认为，本院作出的（2015）厦民终字第3850号生效民事判决，确认纪国庆与叶友来签订的《购房协议》系双方“真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效”。叶友来基于纪国庆在《证明》上签署“同意归叶友来翻建”，《凭证二》签署“愿意归还叶友来翻建”等字样，主张双方合意解除《购房协议》。综合上述字样的文义解释，结合讼争房屋的土地使用权证由纪国庆持有，房屋尚未办理过户手续致叶友来一方才能办理批建手续等事实，无法认定系纪国庆同意解除《购房协议》，而应认定仅是同意由叶友来进行翻建较为符合客观事实。且双方如合意解除《购房协议》，即应对纪国庆购房款返还、嗣后赔偿问题处理达成意见，但并未存证据证明双方已经就此达成一致，亦可印证“同意归叶友来翻建”，“愿意归还叶友来翻建”并非合意解除《购房协议》的意思表示。在纪国庆已经履行完毕《购房协议》项下义务的情况下，叶友来以双方合意解除为由诉求确认《购房协议》于2011年11月15日解除缺乏事实依据，应予以驳回。相应的，叶友来在本案中关于纪国庆返还讼争房屋的诉求亦应予以驳回。综上，原审判决认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第4179号民事判决第三项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第4179号民事判决第一、二项；
三、驳回叶友来的诉讼请求。
一、二审案件受理费各600元，均由叶友来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年九月三十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。