黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民二民终字第811号
上诉人（原审原告）大庆粮食服务中心。
法定代表人陈飞，职务经理。
委托代理人王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张建灵，女，1966年7月7日出生，汉族。
委托代理人赵锡伍，黑龙江杜兴林律师事务所律师。
上诉人大庆粮食服务中心与被上诉人张建灵房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2015）龙卧商字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，大庆市粮食局龙凤分局乙烯挂面厂是国有企业，具有独立法人资质，2007年6月30日，该企业的主管部门大庆市粮食局将企业的全部资产划转到大庆粮食服务中心管理，但乙烯挂面厂资产的实际管理人仍为谢志兰，企业的公章及财务章均由谢志兰保管。2008年5月9日由于该企业逾期未办理年检被吊销，该企业被吊销前，被告谢志兰是该企业的法定代表人。2007年至2010年期间，谢志兰陆续给乙烯挂面厂的职工赵淑兰发放工资。2007年3月11日、7月25日、12月20日、2008年3月1日，被告谢志兰以大庆市粮食局龙凤分局乙烯挂面厂的名义与张建灵分别签订了四份合同，将乙烯挂面厂的四处房产出租给张建灵，租赁期限均为十五年。租金的收取方式为每年一次性交齐。2010年12月28日，谢志兰和大庆市粮食局龙凤分局签订房屋租赁合同，约定将乙烯挂面厂的房屋租赁给谢志兰，租期为2010年7月29日至2011年7月28日，租金为12000元，同时约定如租期到期谢志兰继续租赁，应当提前30天办理协议，否则视为放弃使用权，谢志兰向大庆市粮食局龙凤分局交纳了2010年7月至2012年7月两年的租赁费共计24000元。2012年3月29日、2012年9月24日、2013年6月20日张建灵和闵艳杰、王贺玉代表的大庆福斯特医药连锁有限公司、王海英签订了书面租赁合同，租期分别为三年、三年、一年，并和王玉珍达成口头租赁协议，将其承租的房产的一处租赁给了王玉珍。2013年5月29日，谢志兰因即将退休，将其保管的乙烯挂面厂的公章及财务章交回大庆粮食服务中心。2012年6月1日，谢志兰以大庆市粮食局龙凤分局职工的身份退休。自2012年7月25日之后，张建灵未交纳房屋租赁费。2012年9月25日，大庆市粮食局龙凤分局向除张建灵之外的四名第三人发放告知书，主要内容为因其单位职工谢志兰于2012年6月退休，乙烯挂面厂的经营权归大庆市粮食局龙凤分局所有，四名第三人与谢志兰签订的房屋租赁合同因主体的变更而终止，要求四名第三人与龙凤粮食分局重新签订合同。另查，2012年12月31日张建灵通过谢志兰转交房屋租赁费，但原告一直未收取。
原审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告从2012年7月25日后未交纳房屋租赁费，并非被告不支付而是原告拒绝收取而导致，因此原告不支付租金系有正当理由，对于原告提出的要求解除其与被告签订的四份承包合同的诉讼请求本院不予支持；对于原告提出的要求被告给付拖欠的承包费750000元的诉讼请求，本院认为，四份合同约定承包费合计28000元，每年一次性交齐，被告从2012年7月25日至今有三年承包费尚未给付（2015年尚未到期），合计84000元，对于超过部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第二百二十七条之规定，判决：一、被告张建灵于本判决生效之日起十日内给付原告大庆粮食服务中心承包费84000元；二、驳回原告原告大庆粮食服务中心其他诉讼请求。案件受理费11300元，由原告大庆粮食服务中心承担9400元，被告张建灵承担1900元。
上诉人大庆粮食服务中心上诉称，原审法院依据与本案具有利害关系的证人提供的存有众多疑点的证言认定案件事实，违反法律规定。一、证人谢志兰提供的证言完全是以被上诉人张建灵的口吻叙述的，此证言不具有证据效力。从原审判决书援引的证人谢志兰陈述来看，证人称“2012年12月31日的房租张建灵交给谢志兰了，但是她没交上去又给我了，之后粮食局就和谢志兰打官司，谢志兰胜诉后，我又给谢志兰交房费，她没收，说等粮食局的消息，之后我就一直等。”可见证人完全是以被上诉人口吻叙述的，不能作为证据使用。二、证人谢志兰系上诉人请求解除涉案房屋承包合同的原签订人，也是上诉人提起诉讼的龙凤区人民法院（2013）龙民初字第1018号案件中的被告人，与上诉人存在直接的利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款（二）项：“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据”。三、原审判决认定“2012年7月25日后，被上诉人未缴纳房屋租赁费是上诉人拒绝收取导致的”，与事实不符，2010年5月30日，大庆市粮食局将乙烯挂面厂的全部资产划转到上诉人大庆粮食服务中心管理，房屋租赁合同的权利人已经由原来的乙烯挂面厂变更为上诉人。尤其是谢志兰于2012年6月1日退休以后，已经不再享有对涉案房屋的经营和租赁权。自此之后，被上诉人应当将涉案房屋的租赁费全额交付给上诉人，但被上诉人自2012年7月25日起一直未向上诉人交付房屋租赁费，上诉人经索要未果，于2012年9月25日以书面形式分别告知四名次承租人重新与上诉人签订合同，建立权利义务关系。被上诉人既不交付房屋租赁费，又拒不将已经划转归上诉人所有的房屋交还上诉人，明显构成违约，已经损害上诉人合法权益。根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，上诉人要求解除与被上诉人的房屋租赁合同事实清楚，证据充分。请求二审法院对大庆市龙凤区人民法院（2015）龙卧商字第59号判决书撤销或改判，支持上诉人的一审诉讼请求；一二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人张建灵辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对上诉人上诉的事实与理由有异议，对我方在一审的证人和我方在诉讼过程中事实是一致的。二、我方证人在一审中的证言并不是单独作为认定事实的证据还有其他书证。我方没有交租赁费的理由是在本案立案前涉及到另一个案件与本案有关，是上诉人拒收我方缴纳的费用。所以本案一审判决是正确的，应维持原判。
二审中，上诉人大庆粮食服务中心提交证据一份，2013年龙民初字第1018号民事判决书一份，提交与原件核对的复印件。证明的内容是原审中被上诉人提供的证人谢志兰与上诉人存在直接利害关系，原审仅仅依据谢志兰的证言做为认定一审案件事实的依据，违反民事诉讼证据的若干规定是错误的。被上诉人张建灵质证称，因该证据不是新证据，在一审前上诉人就已经拥有该份证据，故不予质证。本院认为，证人谢志兰作为大庆市乙烯挂面厂的法定代表人系与被上诉人张建灵直接签订本案争议房屋租赁合同的个人，对于上诉人与被上诉人的租金缴纳情况知情，二人在（2013）龙民初字第1018号案中系被告与第三人的关系，并不能推定出二人当然具有法律上的利害关系，故该证据证明不了上诉人所要证明的问题。
二审查明事实与一审基本一致。
本院认为，当事人双方争议的焦点主要为被上诉人张建灵从2012年7月25日之后未缴纳房屋租赁费系上诉人拒不收取还是被上诉人拒不缴纳，综合一、二审庭审情况及双方提交证据来看，2012年7月24日之后，上诉人大庆粮食服务中心与本案证人谢志兰就涉案房屋租赁事宜发生纠纷并以本案证人谢志兰、本案被上诉人张建灵为被告和第三人诉讼至法院，要求谢志兰及张建灵搬出涉案房屋及支付经济损失，最终龙凤区人民法院分别以驳回诉讼请求及驳回起诉的方式予以裁判，文书均已生效。同时谢志兰在本案中作为证人也对被上诉人张建灵缴纳涉案房屋租金情况作证，综合整体案件事实及证人证言，可以认定，被上诉人张建灵从2012年7月25日之后未缴纳房屋租赁费系上诉人拒不收取导致。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，对上诉人的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由上诉人大庆粮食服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧国燕
代理审判员 杨 阳
代理审判员 赵丹晖
二〇一五年十一月五日
书 记 员 范继超
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。