福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第816号
上诉人（原审被告）郑政荣，男，1971年8月20日出生，汉族，古田县人。
上诉人（原审被告）陆棉花，女，1973年12月22日出生，汉族，古田县人。
被上诉人（原审原告）陈昌柳，男，1965年12月14日出生，汉族，古田县人。
委托代理人郑国和，福建晓晔律师事务所律师。
委托代理人黄长清，福建晓晔律师事务所律师。
上诉人郑政荣、陆棉花因与被上诉人陈昌柳房屋买卖合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2013）古民初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明：1、2013年6月30日，原被告之间签订《套房卖断协议书》一份，约定两被告将座落在福建省古田县东区财富公寓4#楼4单元202室房屋（建筑面积103.3平方米左右）以人民币560000元的价格出卖给原告，协议书对付款方式和违约责任作出了明确约定。2、2013年7月1日，原告向被告支付了诉争房屋定金人民币100000元。3、本案诉争的房屋未办理产权证，且处于按揭状态，2013年12月27日，原告委托律师向两被告出具了律师函，要求两被告提供所出卖房产的产权证及该房屋无抵押、未被法院查封限制转让等证明材料，但是两被告仍未向原告提交相关证明材料。
原审判决认为：被告郑政荣、陆棉花在未依法登记领取权属证书且系按揭抵押状态的房屋出售给原告陈昌柳，该行为违反法律的有关强制性规定，故原、被告双方订立的购房协议系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求解除原、被告之间签订的购房合同并要求被告返还其因该合同取得的人民币100000元，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：1、解除原告陈昌柳与被告郑政荣、陆棉花之间于2013年6月30日签订的《套房卖断协议书》。2、被告郑政荣、陆棉花应于本判决生效之日起十五日内返还给原告陈昌柳购房定金人民币100000元。案件受理费人民币2300元，由被告郑政荣、陆棉花负担2300元。
宣判后，原审被告郑政荣、陆棉花不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定上诉人“在未依法登记领取权属证书且系按揭抵押状态的房屋出售给原告陈昌柳，该行为违反法律的有关强制性规定，故原、被告双方订立的购房协议系无效合同”，该认定事实错误、适用法律错误。1、双方在签订的《套房卖断协议书》中已明确约定了讼争房屋是否办理了“两证”。被上诉人完全知悉在签订合同时权属证书并未办理的事实，且完全同意并接受了该事实。在一审判决之前，讼争房屋的所有权证书已经办理。2、即便退一步分析，姑且不论讼争房屋的权属证书是否已取得，对于“二手房”的买卖，不能以无权属证书作为买卖合同无效的理由。3、双方虽未在买卖合同中书面约定讼争房屋按揭贷款，但客观上被上诉人方不仅已经完全知悉房屋按揭贷款的客观事实，而且双方已口头约定了按揭贷款由上诉人在收到被上诉人房款后再向银行还清贷款。4、假设本案上诉人没有告知被上诉人关于房屋按揭贷款，但根据我国法律规定，未告知买受人转让的房屋存在抵押的情况下，抵押人和买受人所签订的房屋转让协议是有效的。原审法院认定买卖合同无效是错误的。二、原审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条作出解除合同、全额返还定金之判决是错误的。因此，请求二审予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人陈昌柳答辩称：一、一审法院判决解除《套房卖断契约》，认定事实清楚、适用法律正确。1、上诉人隐瞒真实情况将根本是两套房且至一审法庭辩论结束前仍未取得权属证书、存在按揭贷款抵押登记的房产转让给答辩人的行为违反了缔约的诚实守信原则。2、因上诉人至今未完整取得权属两证（国有土地使用权证仍未取得），并且上诉人转让抵押房至今也未取得抵押权人（即贷款银行）的书面同意或依法消除抵押权（不存在上诉人所称的双方口头约定收到房款后再还清贷款），该转让行为依法是不具有法律效力的，根本无法办理转让房的所有权转移登记手续，致使答辩人无法取得权属证书。3、《套房卖断契约》若继续履行，将严重侵害答辩人的合法权益。答辩人支付购房款后即使入住了转让房，因无法办理产权转让登记手续转让房仍属于出卖人所有，一旦上诉人出现债务纠纷该转让房产仍会被经查封、拍卖、变卖用于清偿债务。因此，答辩人的购房目的至今仍不可能实现，讼争《套房买卖契约》已无法实际履行，答辩人诉求解除合同有充分的事实和法律依据。二、讼争《套房买卖契约》解除后，上诉人应向答辩人返还定金10万元。本案讼争《套房买卖契约》所约定的转让房未取得权属证书且存在按揭抵押登记不能办理过户手续，该转让房也没有实际交付给答辩人，仅答辩人向上诉人交付了定金人民币十万元，并且答辩人不存在任何过错。因此，一审法院判决讼争《套房买卖契约》解除后由上诉人向答辩人返还定金10万元，符合法律规定。综上，答辩人认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。上诉人所提出的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。为此，答辩人请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人、被上诉人对一审判决查明的事实并无争议。本院对上述事实予以确认。
本案争议焦点是：1、本案房屋买卖合同是否有效？2、被上诉人原审主张解除合同是否合理？围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下。
一、关于本案房屋买卖合同是否有效的问题。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方，因此该项规定不应作为认定合同效力的依据。房屋买合同作为一种债权合同，其成立和生效只需符合民法通则和合同法所规定的一般生效要件即可，买卖存在抵押的房屋，并不影响合同效力。本案中，即使上诉人违反该项规定与被上诉人订立房屋买卖合同，也只是对上诉人产生行政管理上的法律后果，双方签订的合同未违反相关法律强制性规定，亦未损害该房屋按揭抵押权人的利益，故并不影响双方所签订的合同效力。原审判决以双方所签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项及将按揭抵押状态房屋进行出售为由认定合同无效是不妥的。因此，双方房屋买卖合同应认定为有效。
二、被上诉人主张解除合同是否合理的问题。
本院认为，被上诉人陈昌柳签订房屋买卖合同的目的即办理房产过户，上诉人郑政荣、陆棉花在一审法庭辩论终结前未能办理涉案房屋的两权证。双方在签订房屋买卖合同时有约定上诉人在2013年农历十二月之前办理过户手续，并对未能及时办理的情形也做了相应的约定，但截止至二审法庭辩论终结时因被上诉人夫妇未能提供该房屋的国有土地使用权证致使双方无法办理过户手续。被上诉人陈昌柳购房的目的不能实现，其要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，应予支持。在协议签订后，郑政荣、陆棉花夫妇能积极申请办理涉案房屋的房产证、土地证，对房屋不能过户不存在主观过错，不应承担违约责任。若上诉人郑政荣、陆棉花认为合同的解除被上诉人存在过错对其造成了损害，可另行主张，本案不予涉及。
综上所述，本院认为，当事人双方签订的《套房卖断协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。但因上诉人郑政荣、陆棉花夫妇未能办理国有土地使用证，致使该房不能过户，被上诉人陈昌柳购房的目的不能实现。被上诉人要求与上诉人解除合同并返还定金10万元，本院予以支持。原审判决认定合同无效属适用法律错误，应予纠正，但判决处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人郑政荣、陆棉花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 郑 彦
代理审判员 易丽容
二〇一四年九月二十日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。