广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第202号
上诉人（一审被告）梁乃清，居民。
上诉人（一审被告）陆杰珍，居民。
上诉人陆杰珍的委托代理人梁乃清，男，住钦州市金华路34号汇海雅筑住宅区*栋*单元***号房，系陆杰珍的丈夫。
被上诉人（一审原告）南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司，住所地钦州市永福西大街92号地下杂物房32号。
代表人廖家捷，经理。
被上诉人（一审原告）南宁凭兴物业服务有限公司，住所地南宁市秀厢大道东段20号宝海公寓2号楼2单元2105号房。
法定代表人沓阿燕，经理。
以上两被上诉人的委托代理人旷喜文，广西方园律师事务所律师。
上诉人梁乃清、陆杰珍因物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2015）钦北民初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人梁乃清，上诉人陆杰珍的委托代理人梁乃清，被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司代表人廖家捷，被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司的法定代表人沓阿燕，被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司的共同委托代理人旷喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，钦州汇海置业有限公司于2012年3月13日与原告凭兴公司钦州分公司签订《汇海雅筑前期物业管理服务合同》，委托原告对汇海雅筑小区物业进行管理服务，委托管理期限自2012年3月13日起至2015年3月12日止或小区业主大会依法选聘的物业管理公司进驻之日止。物业管理服务费收取标准：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元，商铺按每月每平方米1元，最终按物价部门核批的标准执行；代收物业维修基金，按每月每平方米0.1元；垃圾处理费按钦州市环卫处的收费标准；电梯使用每户每月30元，电梯维护费及电梯费按户分摊。
2012年5月28日，被告入住汇海雅筑住宅小区，与原告凭兴公司钦州分公司签订一份《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费交纳时间为每月5日前交纳当月费用，标准为：住宅按建筑面积每月0.55元／平方米，电梯使用费每月每户30元；公用水、电缆按实际发生额按户数分摊；房屋共用部位和设施设备专项资金每月每平方米0.1元；不按收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的千分之三滞纳金。
2012年9月21日，钦州市物价局正式批准“汇海雅筑小区”物业管理费每月每平方米0.65元，电梯使用维护费每月每户30元。
被告梁乃清、陆杰珍是汇海雅筑住宅3幢3单元803号房的业主，房屋建筑面积为85.95平方米，物业管理费应按每月每平方米0.65元交纳。被告陆杰珍已交清2013年5月前的有关费用，自2013年5月1日起欠费，至2014年12月31日欠物业管理费1117.4元、电梯维护费600元、公共维修基金171.9元，欠2013年12月15日至2014年5月14日592元，欠2014年1月1日至2014年12月31日公摊水、电费244.5元、二次加压费35.1元。
一审法院审理认为，原告与钦州汇海置业有限公司签订《汇海雅筑小区前期物业管理服务合同》后，进驻汇海雅筑小区提供物业服务，成立该小区物业服务企业，其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同有效，双方应严格恪守，切实履行。原告已为汇海雅筑小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，其应按《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业服务费等费用，其不按时交纳已构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付物业管理费1117.4元、电梯维护费600元、公共维修基金171.9元，电费592元，公摊水、电费244.5元、二次加压费35.1元，符合合同约定，法院予以支持。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月5日前交纳当月物业服务费用，不按时交纳的，原告可以每日加收应当交纳费用的千分之三滞纳金，因被告没有按协议约定交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，但原告请求按日千分之三支付滞纳金，根据违约金以定约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，法院从公平原则予以衡量，酌定违约金以尚欠的物业管理费1117.4元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2013年5月6日起计算至付清之日止。鉴于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理费之外的其他费用没有约定交纳期限，原告请求该部分费用的违约金没有合同依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：一、被告梁乃清、陆杰珍给付原告南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、南宁凭兴物业服务有限有限公司物业服务费2760.9元；二、被告梁乃清、陆杰珍给付原告南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、南宁凭兴物业服务有限有限公司违约金（违约金计算方法：以1117.4元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2013年5月6日起计至付清之日止）。
上诉人梁乃清、陆杰珍不服一审判决，上诉称，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十一条，物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。上诉人于2012年7月7日与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》第五条约定收费标准为每平方米0.55元，但被上诉人不经双方同意和认可，单方面将标准提高为0.65每平方米，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》的规定。被上诉人提供的钦州市物价局71号文件作为收费依据，不符合法理，该文件明确为政府指导价，没有强制性。根据《中华人民共和国价格法》和《广西壮族自治区物业管理条例》明确规定，政府指导价是在政府核定允许的价格范围内由经营者与消费者平等协商浮动，而根据钦州市（2013）第51号《关于印发﹤钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则﹥的通知》，规定实施细则前签订合同而合同未到期的，按原合同执行。签订物业服务合同前，被上诉人未能出示收费标准，签订合同后才取得收费标准，根据《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法的通知》规定，物业服务必须明码标价并进行公示，被上诉人未有取得收费标准就与业主签订合同，违反了诚信原则。根据《钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》（2013）第66号文件，被上诉人对水电费公摊、电梯维护费、代收水电费手续费的收费标准，违反了上述规定。被上诉人不履行物业服务规定，管理混乱，服务质量低劣。被上诉人至今不按国家规定成立业主委员会，由业主委员会决定和选聘物业公司；没有按规定被告明码标价，对收费标准、项目等进行公示，属于乱收费行为；小区内物业管理人员、水电工等，没有上岗证和按规定佩戴标志上岗，管理混乱；对小区公共停车收费没有公开收支情况，资金去向不明；被上诉人不按钦州市51号文件的等级标准向业主提供物业服务，服务质量低劣；小区出入不登记，发生失窃事件，车辆乱停放，消防通道也停放车辆，对业主的投诉不及时登记、及时处理，也没有按照51号文件规定定期进行巡查，检查消防设备等。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、南宁凭兴物业服务有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人未及时缴纳物业费等费用，其行为已经构成违约，根据合同法的规定，应当承担继续履行并支付违约金的法律责任。被上诉人不存在扩大物业服务收费范围、提高收费标准的情形。被上诉人是根据双方签订的《前期物业管理服务协议》以及钦州市物价局、住建委关于“汇海雅筑”小区物业服务收费的批复，向上诉人收取物业服务费及电梯维护费。钦州市物价局、住建委关于“汇海雅筑”小区物业服务收费的批复关于物业服务费及电梯维护费以及水电等公用能耗费可实行分摊的规定是非常明确的，被上诉人也是依据该批复进行收费。虽然《前期物业管理服务协议》约定物业费按0.55每平方米收取，但该约定具有临时性质，协议还约定上诉人负有遵守《临时管理规约》的义务，而《临时管理规约》作为《前期物业管理服务协议》的附件，属于该协议的组成部分，该规约明确物业费最终按物价部门核准的标准执行，即物业费0.65元／平方米、电梯维护费30元／月，被上诉人的收费是有合同依据的。被上诉人最终按钦州市物价局、住建委关于“汇海雅筑”小区物业服务收费的批复进行收费后，上诉人也是按该标准交费，表明其同意该收费标准，其主张的提高收费标准只不过是恶意拖欠资费的托词而已。上诉人的第三项上诉请求不属于本案的审理范围。被上诉人不存在不履行物业服务、管理混乱、服务质量低劣的情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼期间，上诉人梁乃清、陆杰珍向本院提供了以下新证据：
一、照片十一张，证明被上诉人提供的物业服务不符合要求；
二、《南宁凭兴物业服务有限公司收款收据》复印件共三张，证明被上诉人乱收费；
三、广西区物价局关于印发广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法的通知；
四、《钦州市物价局、住建委关于印发钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）的通知》；
五、《钦州市物业管理服务等级标准（试行）》。
被上诉人质证认为，对于证据一、二，该部分证据都不是在一审辩论后发现的，不属于新证据，不同意进行质证。对于证据三、四、五，被上诉人对其真实性没有异议，陈述上诉人一直是按照合同来履行，也是按照物价局的批复进行收费并进行公布。
被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、南宁凭兴物业服务有限公司向本院提供了以下新证据：
一、《汇海雅筑小区管理规约》，证明被上诉人按标准收费，物业费最终按照物价局的批复收费；
二、上诉人的三份承诺书，证实上诉人承诺遵守临时管理规约；
三、《收款收据》，证实三上诉人同意按0.65元／平方米，经过物价局批准并进行公示。
四、《电费清单》共八张，证明收费标准按供电部门的标准交纳。
上诉人对被上诉人提供的新证据持证如下：
对于证据一，真实性没有异议，证明是政府指导价，对合同价格浮动没有明确；对证据二、三、四的真实性没有异议。
本院对当事人所提交的新证据认证如下：
上诉人提供的证据一、二、被上诉人对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；证据三、四、五属于政府部门的文件，当事人对其真实性没有异议，因此，对其真实性予以确认。被上诉人提供的证据一、二、三、四，上诉人对其真实性没有异议，因此，对其真实性予以确认。
本院经公开开庭审理，一审判决对本案事实认定与二审查明一致，本院依法予以确认。
本院认为，2012年3月13日，被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、南宁凭兴物业服务有限公司与钦州汇海置业有限公司签订《汇海雅筑小区前期物业服务合同》后，进行汇海雅筑小区为业主提供物业服务，成为该小区的物业服务企业。2012年5月28日，被上诉人南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司、南宁凭兴物业服务有限公司与上诉人梁乃清、陆杰珍签订《前期物业管理服务协议》及附件《汇海雅筑小区临时管理规约》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。上诉人承诺遵守《汇海雅筑小区临时管理规约》，同意承担违反《汇海雅筑小区临时管理规约》的相应责任。《汇海雅筑小区临时管理规约》第三章第十条约定“最终按物价部门核批的标准执行，如物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行。”钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会{钦市价格（2012）71号}《关于“汇海雅筑”小区住宅物业服务收费的批复》第二条规定：“汇海雅筑小区住宅部分物业服务综合服务费为每月每平方米0.65元；”第三条规定：“住宅电梯维护收费标准：每户每月30元；”第八条规定：“公有、共用设施和公共性服务中所发生的水、电等公共能耗可被告分摊。”被上诉人已经为汇海雅筑小区提供了物业服务，上诉人作为该小区的业主，应当按《前期物业管理服务协议》及附件《汇海雅筑小区临时管理规约》的约定，交纳物业服务费等费用，上诉人不按时交纳已经构成违约，应承担违约责任。上诉人对于汇海雅筑小区的收费项目及收费标准，已经得到钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会《关于“汇海雅筑”小区住宅物业服务收费的批复》，没有违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，不属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内角未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被上诉人请求上诉人支付物业管理费等项诉讼请求，符合合同的约定，本院应予支持。双方在《前期物业管理服务协议》约定了滞纳金，因该项约定过高，一审法院综合考虑各方面的因素，酌情支持按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，符合本案的实际，本院应予维持。至于上诉人所主张的被上诉人提供物业服务中所存在的问题，如业主所丢弃的废旧家具不属物业清理的范围、房屋质量问题与物业服务并无关联性等，属于被上诉人的履行服务过程中的瑕疵，应通过双方沟通或其他渠道加以解决。上诉人以此为由拒绝交纳物业管理费等费用，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人梁乃清、陆杰珍上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁乃清、陆杰珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 斌
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一五年八月六日
书 记 员 苏 芸