北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5845号
上诉人（原审被告、反诉原告）王云，女，1958年8月2日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王建中，男，1955年10月23日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人侯海洋，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁建生，男，1963年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）宁珂，男，1987年2月28日出生，汉族。
二被上诉人共同委托诉讼代理人马国华，北京市京国律师事务所律师。
原审被告王天一，男，1986年5月6日出生。
委托诉讼代理人侯海洋，北京市兰台律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人谢勇，董事长。
委托诉讼代理人王达，女，北京我家我家房地产经纪有限公司法务专员。
原审第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市东城区东四十条甲22号南新仓商务大厦A320。
法定代表人段逸轩，董事长。
委托诉讼代理人杜文娜，女，北京我家我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人王建中、王云与被上诉人宁建生、宁珂、原审被告王天一、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司），第三人北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王建中、王云上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，改判双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年10月19日解除；改判宁建生、宁珂支付2014年2月22日至2017年3月22日期间的房屋使用费22.2万元、违约金80.6万元、律师费10万元，并支付上述款项自2016年10月19日至双方结清给各项费用之日止的贷款利息，扣除之后再返还其购房款且无需支付利息；改判评估费由宁建生、宁珂自行承担；2.案件受理费由宁建生、宁珂负担。主要事实和理由：1.《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的主体均非宁珂，因此，宁珂不是本案的适格当事人；2.一审判决事实不清，宁建生拒不配合网签，多次严重迟延支付房款构成根本违约，我们有权单方解除合同，通知解除的时间为2016年10月19日；3.一审判决适用法律错误，应当认定宁建生违约并承担违约责任。
宁建生、宁珂答辩称：同意一审判决。王云于2016年10月19日解除合同的通知没有生效，合同没有解除。后我们分两次支付房款，对方也没有退还，合同仍然继续履行。王建中、王云要求赔偿的各项费用理由不成立，因为我们没有根本违约。应该是王云先办理网签后，我方再支付剩余房款，但是对方没有办理网签。这期间，房屋增值120多万。按照混合过错责任，也应该均分责任。关于宁珂不是本案适格当事人的问题，在双方买卖房屋过程中，宁珂支付了部分房款，全程参与买卖过程，最后房屋也要登记在宁珂名下。因此，宁珂是本案适格当事人。
王天一同意王建中、王云的上诉意见。
我爱我家公司、伟嘉安捷公司述称，同意一审判决。
宁建生、宁珂向一审法院起诉请求：判令《北京市存量房屋买卖合同》于2017年1月13日（起诉时）解除；2、判令王建中、王云、王天一退还购房款403万元，并按照银行同期贷款利率支付至上述款项付清之日止的利息（其中200万元自2014年2月22日起算；100万元自2015年2月4日起算；50万元自2015年7月7日起算；30万元自2016年9月27日起算；20万元自2016年10月21日起算；3万元自2017年1月11日起算）；3、判令王建中、王云、王天一补偿我们逾期利益损失124万元；4、案件受理费由王建中、王云、王天一承担。
王建中、王云提起反诉，1、确认自王云向宁建生发送解除通知函时起《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议于2016年10月19日予以解除；2、判令宁建生支付自2014年2月22日至2017年3月22日的房屋使用费22．2万元；3、判令宁建生支付违约金80．6万元（根据补充合同第二条，购房款的20%）；4、赔偿宁建生支付的律师费10万元；5、诉讼费用由宁建生承担。
一审法院认定事实：王云与王建中系夫妻关系。在王云名下有一套不动产，位于北京市西城区6号院4号楼7层1单元702号（建筑面积89．15平方米，房屋所有权编号：X京房权证西字第XX**号）。上述不动产是王云与王建中的夫妻共同财产，2017年2月23日，王云与王建中通过河北省石家庄燕赵公证处办理了公证委托手续，自愿委托王天一为代理人，代办上述不动产的以下事宜：1、签订上述不动产的房屋买卖合同，出售上述不动产（房款由受托人决定）；2、办理上述不动产的买卖过户手续（包括：提交材料、交纳税费、代结物业、代签相关文件等）；3、办理上述不动产的网上挂牌、网签合同（代签资金监管协议、解除网签、代收售房款）；4、协助买房人办理银行贷款手续；5、办理与上述不动产有关的所有相关事宜。委托期限为2017年1月15日至2018年1月14日。
2014年2月22日，宁建生（买受方）与作为出售方的王云签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13020785），约定王云将位于北京市西城区6号院4号楼7层1单元702号出售给宁建生。房屋成交价格为403万元。关于逾期付款责任约定：（1）、逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内出售方支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过十日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。合同解除，买受方应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%向出售方支付违约金，该违约金应于出售方退还买受方全部已付款。买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。
签约当日，宁建生（乙方）、王云（甲方）双方还在第三人我爱我家公司（丙方）的见证下签署了《补充协议》，约定甲乙丙方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中违约方承担合同金额20%的违约金……甲方承诺在2014年11月30日之前将标的房屋的《房屋所有权证》办理完毕……由于没有产权证，因此标的房屋的产权性质无法确定，所以在交易过程中由于产权性质所产生的特定交易费用如：土地出让金等，在实际产权转移登记当日按照国家相关部门的规定由乙方交纳承担。关于购房款的支付，甲乙方同意按照下述第（2）方式履行：分两次支付：乙方于签署买卖合同后将首付款200万元（含前期已支付的定金10万元）自行支付甲方；剩余房款人民币203万元整，于过户前三日内自行支付甲方。甲乙双方同意，应于网签后三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。但合同并未明确办理网签的期限。只是笼统约定：“由于甲方的房产并未获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》，因此本协议及相关《买卖合同》仅确定甲乙双方的房屋交易关系。当甲方获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》后，甲乙双方应配合丙方按照国家相关规定进行网签并签署网签合同。
当日，王天一代理王云与宁建生签署了《收款证明》，“售房人王云，购房人宁建生，售房人证件名称及号码：130104195808020024；购房人身份证名称及号码：身份证×××；成交房产地址：西城区6号院4号楼7层1单元702。原产权证编号：X京房权证西字第XX**号。本人系成交房屋的财产所有权人，拟以合法手续将该房产出售给购房人宁建生，现收到购房人支付的首付款，共计人民币贰佰万元整。售房人：王云王天一代、王建中购房人宁建生2014年2月22日。”
同时双方与第三人伟嘉安捷公司签订了《保障服务合同》。当日，王云在第三人我爱我家公司和伟嘉安捷公司的监管下向宁建生交付了涉案房屋。
2015年2月4日，宁珂（宁建生之子）以购房人的名义与售房人王云签署了《收款证明》，内容如下：“售房人王云，购房人宁珂，售房人证件名称及号码：130104195808020024；购房人身份证名称及号码：身份证×××；成交房产地址：西城区6号院4号楼7层1单元702。原产权证编号：X京房权证西字第XX**号。本人系成交房屋的财产所有权人，拟以合法手续将该房产出售给购房人宁珂，现收到购房人支付的购房款，共计人民币壹佰万元整，不含前期已支付的购房款贰佰万元。售房人：王云王天一代购房人宁珂2015年2月4日。”
当日，宁珂将100万元通过建设银行账户转账给王天一。
2016年7月7日，宁珂再次向王天一转账50万元。
2016年7月19日，王云在涉案房屋门上张贴了《解除〈北京市存量房屋买卖合同〉通知书》，内容如下：2014年2月22日，本人与你签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定本人将坐落于西城区6号院4-1-702的房屋卖给你。但迟至今日，你仍未付清余款。本人已多次向你索要房款，但你均以各种理由推诿，拒绝支付。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条规定：买受人未按附件五约定的时间付款的，“逾期超过10日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。买受方应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%向出售方支付违约金。”“买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。根据上述规定，本人现郑重通知你，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，合同自本书面通知送达之日起解除（如你拒绝接收，我有权将本通知张贴于该房屋门口，合同自即日起解除）。由于你的严重违约行为，我将依照合同约定没收定金，并要求你承担违约金，包括：逾期付款的违约责任、致使解除合同的违约责任、本人因本次房产交易所支付的居间等各项费用。为妥善解决纠纷，同时也避免给你的声誉带来负面影响，请在本通知作出之日起3日内（即2016年7月21日前）搬出，并将房屋恢复原状，房屋、装潢等如有损坏、照价赔偿。交付房屋时，我将从你已付房款中扣除违约金后退还给你，如你没有按期交还房屋，本人将通过一切必要的法律手段主张权利，包括但不限于向人民法院提起诉讼。届时与诉讼有关的案件受理费、执行费、律师费、交通费、差旅费等均将由你承担。通知人：王云（但王云为打印件，没有手写签名）通知日期：2016年7月19日。”
2016年9月27日，宁建生向王天一转账30万元。同年10月21日，宁建生向王天一转账20万元。
2016年11月4日，王云再次在涉案房屋门上张贴了《解除〈北京市存量房屋买卖合同〉通知书》，内容如下：2014年2月22日，本人与你签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定本人将坐落于西城区6号院4-1-702的房屋卖给你。但迟至今日，你仍未付清余款。本人已多次向你索要房款，但你均以各种理由推诿，拒绝支付。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条规定：买受人未按附件五约定的时间付款的，“逾期超过10日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。买受方应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%向出售方支付违约金。”“买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。根据上述规定，本人现郑重通知你，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件，合同自本书面通知送达之日起解除（如你拒绝接收，我有权将本通知张贴于该房屋门口，合同自即日起解除）。由于你的严重违约行为，我将依照合同约定没收定金，并要求你承担违约金，包括：逾期付款的违约责任、致使解除合同的违约责任、本人因本次房产交易所支付的居间等各项费用。为妥善解决纠纷，同时也避免给你的声誉带来负面影响，请在本通知作出之日起3日内（即2016年11月7日前）搬出，并将房屋恢复原状，房屋、装潢等如有损坏、照价赔偿。交付房屋时，我将从你已付房款中扣除违约金后退还给你，如你没有按期交还房屋，本人将通过一切必要的法律手段主张权利，包括办不限于向人民法院提起诉讼。届时与诉讼有关的案件受理费、执行费、律师费、交通费、差旅费等均将由你承担。通知人：王云（但王云为打印件，没有手写签名）通知日期：2016年11月4日。”
2017年1月11日，宁建生向王天一转账3万元，以上合计433万元。
2017年1月，宁建生以王云拒绝配合办理网签及房屋权属转移登记手续已构成违约为由，要求王云配合其办理网签及过户手续并支付违约金，审理中，宁建生以宁珂是共同购房人为由申请追加宁珂为原告，后鉴于宁建生、宁珂均无购房资质，宁建生、宁珂申请将诉讼请求变更为：1、判令三方签署的《房屋买卖合同》于2017年1月13日（原告起诉时）解除；2、判令被告退还原告购房款403万元，并按照银行同期贷款利率支付至上述款项付清之日止的利息（其中200万元自2014年2月22日起算；100万元自2015年2月4日起算；50万元自2015年7月7日起算；30万元自2016年9月27日起算；20万元自2016年10月21日起算；3万元自2017年1月11日起算）；3、补偿宁建生、宁珂逾期利益损失；4、评估费及案件受理费由王云承担。
为明确逾期利益损失，宁建生、宁珂申请对涉案房屋在2016年10月19日以及2017年1月13日的市场价值进行评估。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构——北京华信房地产评估有限公司于2017年9月18日出具鉴定报告，结论为：涉案房屋在价值试点2016年10月19日的房地产市场价值为508．43万元；涉案房屋在价值试点2017年1月13日的房地产市场价值为524．37万元。宁珂预交了评估费24656元。
后宁建生、宁珂按照鉴定结论中2017年1月13日的市场价值对诉讼请求进行了如下变更：要求王建中、王云与王天一补偿逾期利益损失124万元。
宁建生、宁珂、王建中、王云与王天一以及我爱我家公司及伟嘉安捷公司对鉴定报告均没有异议。
王建中、王云坚持认为宁建生、宁珂迟延付款是导致合同被解除的原因，不同意其诉讼请求。并提出反诉，要求：1、确认自王云向宁建生发送解除通知函时起房屋买卖合同和补充协议于2016年10月19日予以解除；2、支付自2014年2月22日至2017年3月22日的房屋使用费22．2万元；3、判令宁建生支付违约金80．6万元（根据补充合同第二条，购房款的20%）；4、赔偿律师费10万元；5、由宁建生、宁珂承担反诉费用。
宁建生、宁珂不同意王建中、王云的反诉请求。
第三人我爱我家公司及伟嘉安捷公司则表示服从法院判决。
审理中，宁建生、宁珂针对自己的主张，向法院提交了如下证据：1、存量房屋买卖合同及其补充协议；2、付款凭证及收据，证明宁建生、宁珂已经将全部购房款403万元支付给王云。3、中介费收缴凭证，证明宁建生、宁珂向我爱我家公司交纳4．03万元；4、宁建生、宁珂居住涉案房屋并交纳3年房屋水电费及物业缴费凭证，证明宁建生、宁珂已经进驻并交纳了相关的物业费用5、宁建生、宁珂为财产保全支付的费用损失；6、宁建生、宁珂发送的律师函。证明王建中、王云已经构成违约。7、宁建生与案外人签署的《北京市房屋租赁合同》及收条，证明宁建生、宁珂自2017年元月10日至2017年7月10日的租房损失为3．6万元。
王建中、王云、王天一对证据1、2真实性均认可，强调证据1恰恰证明双方之间关于款项的支付条件是在甲方即王云将产权登记手续交给丙方（第三人）后，丙方为双方办理产权登记之日起三日内付款，是设条件的付款约定；对证据2证明目的不予认可，理由是王云已经于2016年10月向宁建生送达了合同解除通知书，是宁建生自行单方决定向王云付款的；对证据3、4、5真实性认可，但认为与本案无关；没收到律师函，也没有签收过。证据7真实性和关联性均不予认可。
我爱我家公司及伟嘉安捷公司对证据1、2、3、4的真实性均予以认可，证据5、6、7与第三人无关，不发表意见。
王建中、王云、王天一针对其主张，提交了如下证据：1、存量房屋买卖合同；2、补充协议；3、保障服务合同；4、王天一和宁建生的短消息截屏；其中2015年1月28日，王天一向宁建生明确了房款支付账户，宁建生表示：“我近期先给你五十万，余款积极给你准备，朋友欠我三百多万元正在追讨。只因今年形势不好钱荒，我遇到了前所未有的苦难，目前还没有拿到手，故也不好意思给你去电，还望老弟海涵……”2015年5月31日，宁建生称：“老弟，实在对不起，我先给你汇二十万元。余款我正积极筹措中，很快给你付完。到时给你算利息算我对你的赔偿……”2016年9月13日宁建生：“30万元已汇入你建行卡上，余款过几天给你转。”10月14日，王天一称：“您如果这样拖下去，我只能去找宁可（珂）了。”宁建生：“抱歉还没有到账，到明后天给你转……”10月19日，王天一：“宁叔，您这样不接电话也不是个办法，办事不应该这样吧。连个说法都没有。那我只能去找宁珂走程序了。”宁建生：“我正在等别人给我汇款，应该下午没问题。下午四点钟吧，最后三十万您打过来咱们就过户，如果不行我真的没别的办法了。”2016年10月21日，宁建生：“老弟，接电话呀，款才到账，我现在就汇你建行卡上，多包涵！”王天一：“不好意思，合约已经无效。”宁建生：“不要生气消消气，今年确实困难，我也是想尽一切办法给你筹款，别人欠我账还不了，实在是无奈。利息10万元过户时付给你，还望老弟理解！”王天一：“并没有生气，咱们该怎么解决处理怎么处理。我会扣掉违约金和滞纳金全把房款退回。”5、王天一和宁建生的微信往来截屏；6、解除合同通知书；7、王天一和宁建生的通话；8、收款证明；9、转账凭条；10授权书；11、中介与宁建生的短信；12、中介信息截屏；13、起诉书、14、房屋买卖合同；15、律师协议以律师费收费凭证。16、证人董某（我爱我家公司承接涉案合同的具体经纪人）出庭作证证明如下事实：涉案合同是2014年2月签署的，当时王云的房产证尚未办理完毕，说是大约在同年10月才能办下来。我们协商做完房屋核验、网签再办过户。当时因为宁建生资金一直不能到位一直无法办理网签，我将情况反馈给王天一后，王天一表示过同意再等一段时间，后来双方就延期给付资金达成一致，过了4、5个月，因为资金还没有到账筹齐，王天一十分着急，委托我催促宁建生，想尽快过户，于是我就催促宁建生，宁建生说资金还没有到位，为此，一直在协调此事，拖了很久宁建生的资金还是没有到位，一直到2016年8月，宁建生还有50多万元没有支付。在此期间我也催过宁建生，因为拖的时间太长，王天一要求加30万元，宁建生只同意加10万元，后来王天一也同意了，这是去年8月的事情。后来超过一个月给付期限，王天一在电话里告诉说不卖了。我就告诉宁建生了。正常的单子没有拖这么久的。按照正常惯例，网签做完到过户，四个月之内就完成了。因此，这个单子之所以没有履行完全是由于宁建生的资金迟迟没有到位。因此，即便网签也过不了户，所以，一直没有办网签。
宁建生对证据1至3均予以认可，对证据4、5不认可，称可以技术作假，证据6看见了，但是没有签收，因为只是打印件，没有王云的签字；不具有法定解除的要件；证据7不认可，证据8、9、10真实性认可，11、12真实性和目的均不认可，证据13、14真实性认可，证明目的不认可，证据15不认可。对证人证言不认可，认为证人带有主观判断性，其观点具有倾向性。
我爱我家公司及伟嘉安捷公司对证据1到3均予以认可，对证据4至6与第三人无关，对证据8、9、10、11、12、13、14、15、16的真实性均予以认可。
鉴于双方当事人均同意解除合同，为避免扩大损失，本院于2017年6月27日询问王建中、王云能否退还宁建生、宁珂付的购房款，王建中、王云要求扣除90．6万元违约金，宁建生、宁珂不同意，要求退还全额，否则不同意接收。
另查
一、双方均认可在截止到王云于2016年11月4日向宁建生发出解除通知之前，宁建生、宁珂已经支付了400万元购房款。余3万元未支付。
二、当法院询问王建中、王云在发出解除合同通知函之前是否向宁建生、宁珂明确过交款的最后期限？王建中、王云回答称：前期没有具体说明，缴款期限我们发过短信，只是说尽快，后期宁建生、宁珂告诉王天一说明后天给转款，王天一表示这是最后一天，但是宁建生、宁珂依然没有转款。法院询问宁建生、宁珂：王天一是否催过你交款？宁建生、宁珂答复称：催过，我当时称很快。但是2016年之前没有催过。
一审法院认为：宁建生、王云双方自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《收款证明》，约定内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。故双方应当按照合同约定履行各自的义务。依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
本案双方争议的焦点有如下几个问题：
宁珂是否具备本案的主体资格。
依照相关法律规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）、按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。另有法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
根据本案查明事实：2015年2月4日，宁珂（宁建生之子）以购房人的名义与售房人王云签署了《收款证明》，内容如下：售房人王云，购房人宁珂，售房人和购房人身份证名称及号码均为王云和宁珂；成交房产地址亦为涉案房屋，产权证编号也是涉案房屋。售房人载明本人系成交房屋的财产所有权人，拟以合法手续将该房产出售给购房人宁珂，现收到购房人支付的购房款，共计人民币壹佰万元整，不含前期已支付的购房款贰佰万元。售房人：王云王天一代购房人宁珂2015年2月4日。
从上述证明可以看出：王云同意将涉案房屋出售给宁珂，并收取了宁珂支付的购房款100万元，且明确不含前期宁建生已支付的购房款贰佰万元。宁建生现同意宁珂与其作为共同购房人，王云和王建中的全权委托代理人王天一亦签署了证明，而上述合同中权利义务的转让并未违反法律规定，且取得了合同相对方的同意，因此，宁珂作为合同相对方之一（购房人）具有本案的主体资格。
二、剩余房款的支付时间如何理解？宁建生、宁珂的行为是否构成根本违约？宁建生、宁珂所主张的王云未配合作网签并单方要求解除买卖合同的行为已构成违约的理由是否成立？
根据当事人陈述及其相关证据，可以认定如下事实：1、双方签署合同时王云尚未取得房产证，由于没有产权证，因此标的房屋的产权性质在签约时亦无法确定；2、宁建生、宁珂及第三人均认可双方口头约定，王云应在收到首付款当天交付房屋并办理物业交割，王云虽不认可口头约定，但已于收到首付款当日向宁建生、宁珂实际交付了涉案房屋。3、合同约定：剩余房款人民币203万元整，于过户前三日内支付出售方；但未直接约定办理网签和过户的具体时间；只是笼统约定：“由于甲方的房产并未获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》，因此本协议及相关《买卖合同》仅确定甲乙双方的房屋交易关系。当甲方获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》后，甲乙双方应配合丙方按照国家相关规定进行网签并签署网签合同。4、王云取得房产证的时间是2014年10月24日，并通过第三人将此情形通知了宁建生，且催促第三人通知宁建生要求办理网签、第三人称在接到王云的产权证后已经电话通知宁建生尽快筹款并明示王云办理网签的期限，宁建生对此不予认可，王云称是通过第三人转告的宁建生；但第三人就此未能提供证据证明；5、2015年2月4日，宁珂以购房人的名义与售房人王云（王天一代理）签署了《收款证明》，约定：“王云系成交房屋的财产所有权人，拟以合法手续将该房产出售给购房人宁珂，现收到购房人支付的购房款，共计人民币壹佰万元整，不含前期已支付的购房款贰佰万元。”并在落款中载明：“售房人：王云王天一代购房人宁珂2015年2月4日。”6、双方一直未办理网签；7、房款的实际给付情况如下：2014年2月22日，宁建生支付了200万元首付款，王云向宁建生交付了涉案房屋；2015年2月4日，宁珂以购房人的名义向王天一支付了购房款100万元；2016年7月7日，宁珂再次向王天一转账50万元；2016年9月27日，宁建生向王天一转账30万元。同年10月21日，宁建生向王天一转账20万元，2017年1月11日，宁建生再次向王天一转账3万元购房款。以上合计403万元。8、王云于2016年11月4日在涉案房屋张贴了《解除合同通知书》；9、被告于2017年1月5日将涉案房屋强行收回，但购房款并未退还给宁建生、宁珂。
由于双方当事人就给付剩余购房款的期限约定不明，依照《合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
由于双方没有约定具体的给付期限，按照上述法律规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
虽然宁建生、宁珂的购房资金长期未筹措到位是合同不能顺利履行的因素之一，但考虑到上述因素与王云在签约时尚未取得涉案房屋房产证以及合同对于房款的给付期限约定不明均有一定关系，特别是因合同约定不明导致双方在实际履行中对于给付期限出现分歧，王云在没有释明缴纳房款的最后期限下向宁建生发出解除通知，法院注意到：截止到王云向宁建生发出解除合同通知即2016年11月4日时，王云已经先后收取宁建生、宁珂购房款400万元，仅余3万元未收取。在此期间房价款虽然发生了变化，但王云完全可以根据宁建生、宁珂的拖延支付行为向后者主张逾期利益损失，对此宁建生、宁珂亦同意补偿，王云签署合同目的并非无法实现。其后发生的因政策原因导致的宁建生、宁珂已不具备购房资质的情形，均非其直接违约行为导致，故法院对于宁建生、宁珂的上述行为难以认定违约。因此，王建中、王云反诉要求宁建生向其支付违约金80．6万元，缺乏合同依据，法院对此不予支持。关于王建中、王云要求宁建生支付律师费之反诉请求，律师在诉讼中的地位为委托代理人，诉讼是否委托代理并不影响案件的实体审理，非必然发生的费用，故王建中、王云反诉要求宁建生支付律师费，缺乏法律依据。
有关王建中、王云的行为是否构成违约，合议庭分析认为：涉案合同虽然没有明确约定剩余房价款的给付时间，但根据众所周知的事实，2014年至2017年1月正是本市房价飞速增长的期限，王建中、王云、王天一早于2014年10月即已经取得房屋产权证，并三次通过第三人催促宁建生办理网签，准备资金，而宁建生数次因资金不足拖延给付时间，涉案合同签署于2014年2月22日，而宁建生最后向王天一支付剩余房款的时间却是2017年1月11日，时间跨度过长。且根据中介具体经办人陈述：合同不能履行的原因在于宁建生因资金筹备不齐，不同意办理网签所致，因此，宁建生以王云未配合网签并擅自要求解除买卖合同的行为已经构成违约的主张，法院亦不予采纳。
现宁建生、宁珂要求解除合同，王建中、王云亦反诉要求解除合同，第三人对此不持异议，法院准予。
三、关于合同解除的时间截点，法院分析认为：王建中、王云反诉要求确认自王云向宁建生发送解除通知函时起房屋买卖合同和补充协议于2016年10月19日予以解除；但根据本案查明的事实，王云最后一次向宁建生发出要求解除合同的时间是2016年11月4日，（晚于王建中、王云反诉要求确认解除合同的时间）宁建生对此未同意，并以继续支付购房款的行为表明了继续履行合同的意愿，而王建中、王云对此不仅未持异议，还依然接收宁建生的购房款不做任何反对表示，且未履行按其向宁建生做出的有关扣除违约金退还全部购房款的承诺。该行为表明王建中、王云亦同意与宁建生继续履行涉案合同。因此，合同解除时间应以宁建生、宁珂主张的2017年1月13日为截点较为妥当。
考虑到购房款不同于一般的投资，宁建生、宁珂交纳购房款的同时毕竟会丧失其他购房机会。而王建中、王云明知如此，在已不同意继续履行合同的情形下，不仅没有按照其承诺的“扣掉违约金和滞纳金全把房款退回”，仍然继续接收宁建生、宁珂支付的购房款，对此具有一定过错。故王建中、王云对于2016年10月24日至2017年1月13日房屋增值部分的利益应根据其过错程度向宁建生、宁珂支付部分利益损失。考虑到宁建生、宁珂作为交易的一方，对于合同的不能履行亦有责任。故法院对于宁建生、宁珂所主张的上述期限的利益损失，将按照双方之间的过错程度，酌情确定为：7．97万元（524．37万元-508．43万元×50%）。
由于王天一只是买受方委托代理人，并非合同相对方，不具备该案的主体资格，故宁建生、宁珂要求王建中、王云一并承担买受方的违约责任，缺乏法律依据，法院对此不予支持。基于同样理由，王天一也不具备反诉的主体资格。
关于王建中、王云要求宁建生支付自2014年2月22日至2017年3月22日的房屋使用费22．2万元之请求，法院认为：鉴于涉案合同被确定的解除时间是2017年1月13日，而王建中、王云已于2017年1月5日将涉案房屋强行收回，故王建中、王云要求宁建生支付上述期间的房屋使用费，缺乏事实和合同依据，法院对此不予支持。
有关评估费24656元以及本诉和反讼费，鉴于宁建生、宁珂不顾自身的财务能力与王云签署涉案房屋的买卖合同是导致此次纠纷发生的主要因素，法院将结合双方履行合同的情况，过错程度酌情判定。
综上，一审法院于2018年2月判决：一、宁建生与王云签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13020785）于二○一七年一月十三日解除；二、王云、王建中于判决生效后七日内退还宁建生、宁珂已付购房款四百零三万元，并按照中国人民银行同期存款利率支付利息（其中200万元自2014年2月22日起算；100万元自2015年2月4日起算；50万元自2015年7月7日起算；30万元自2016年9月27日起算；20万元自2016年10月21日起算；3万元自2017年1月11日起算）；三、王云、王建中于判决生效后七日内向宁建生、宁珂支付逾期利益损失七万九千七百元；四、评估费二万四千六百五十六元，由宁建生、宁珂自行承担一万四千七百九十三元六角；由王云、王建中负担九千八百六十二元四角（王云、王建中于判决生效后七日内向宁建生、宁珂支付评估费九千八百六十二元四角；五、驳回宁建生、宁珂的其他本诉诉讼请求；六、驳回王云、王建中的全部反诉请求。如果王云、王建中未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，宁建生、王云自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合王云、王建中的上诉理由，本案争议焦点为：1、宁珂是否为本案适格当事人；2、宁建生、宁珂是否构成根本违约。
一、宁珂是否为本案适格当事人问题。据查，宁建生陈述案涉房屋系为宁珂购买，之后房屋直接登记到宁珂名下。此外，从2015年2月4日收款证明中，王云同意宁珂以购房人的身份付款100万元。在宁建生亦同意宁珂与其作为共同购房人的情况下，宁珂系本案适格当事人。
二、宁建生、宁珂是否构成根本违约。根据合同约定，购房款分两次支付，首付款200万元于签订合同后自行支付，剩余房款203万元于过户前三日内支付，网签后三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，但未直接约定办理网签和过户的具体时间。双方当事人对于首付款200万元均无异议。关于剩余房款203万元的履行，宁建生于2015年2月4日至2017年1月11日最后一次向王天一转账3万元，陆续交齐403万元购房款。纵观当事人履行合同的轨迹，完全突破了双方之间的约定，从合同约定的内容来说，因为，网签及支付剩余购房款客观上未约定具体时间，客观上难以依合同条款认定宁建生存在违约行为。因此，王建中、王云要求宁建生承担根本违约责任，并请求：确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年10月19日解除以及宁建生支付房屋使用费、违约金、律师费等请求，本院不予支持。
但是，从主观层面来说，宁建生没有筹齐购房款是双方未办理网签及后续产权转移手续的主要原因。而王云虽然一方面提出解除合同，另一方面又接收房款。截止到王云再次向宁建生发出解除合同通知即2016年11月4日时，王云已经先后收取宁建生、宁珂购房款400万元，仅余3万元未收取。王云完全可以根据宁建生、宁珂的拖延支付行为向后者主张逾期利益损失，王云收取了大部分购房款的情况下签署合同目的并非无法实现。其后发生的因政策原因导致宁建生、宁珂已不具备购房资质，合同无法继续履行。因此，从整个合同履行过程来看，王云在主观上也没有做到及时止损，而是一直占用宁建生、宁珂的购房款，对此也具有一定过错。因此，一审法院考虑到：购房款不同于一般的投资，宁建生、宁珂交纳购房款的同时毕竟会丧失其他购房机会，判决王建中、王云支付购房款利息，并支付一定数额的逾期利益损失，其所确定的数额，并无不当。本院亦同意就资金占用的角度来说，王建中、王云支付宁建生、宁珂一定的补偿也符合公平原则。
另需指明，关于一审案件受理费，一审就反诉费部分没有减半收取，处理不当。另外，宁建生、宁珂与王建中、王云均提出解除合同请求，因此，针对反诉只就王建中、王云提出的反诉请求金额：房屋占用费22.2万元、违约金80.6万元和律师费10万元,共计112.8万元计取诉讼费，且减半收取。合同标的金额403万元在反诉中不应再作为计取反诉费的基数。关于二审案件受理费，王建中、王云对一审判决解除合同没有异议，只是对解除时间有异议。因此，本院确定二审案件受理费时亦不将合同标的金额作为计取费用的基数。
综上所述，王建中、王云上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费和反诉费共53574元，由宁建生、宁珂负担26787元，由王云、王建中负担26787元（均已交纳）。
二审案件受理费14952元，由王建中、王云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 霍翠玲
审判员 王金龙
审判员 王 佳
二〇一八年七月三十日
书记员 周 洁