北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05740号
上诉人（原审被告，原审反诉原告）秦欣，女，1980年8月26日出生。
委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人韩梦想，男，1982年9月20日出生，北京中原房地产经纪有限公司职员。
上诉人秦欣与被上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）因居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第01521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月9日受理后，依法组成由法官武子文担任审判长，法官周岩、石婕参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中原公司在一审中起诉称：2012年12月14日，经中原公司居间，秦欣与案外人李雪婷签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定李雪婷将位于北京市东城区夕照寺街16号院1号楼-1至1层4单元0101号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给秦欣。同日，秦欣签署《佣金确认书》，确认中原公司已经履行完毕居间义务，秦欣将于2012年5月1日前向中原公司给付居间服务费33900元，如逾期支付，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。后秦欣仅给付中原公司居间服务费10000元，余款至今未给付。为维护合法权益，中原公司诉至法院请求判令秦欣给付剩余居间服务费23900元及违约金（按日千分之二的标准，自2012年5月1日起算，计算至判决生效之日止），并由秦欣承担本案诉讼费。
秦欣在一审中答辩称：1、中原公司未按约定提供居间服务，涉诉房屋的房源信息系秦欣提供，中原公司亦未提供协助看房义务。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，中原公司亦未进行网签备案手续。2、中原公司的工作人员刘志勤、张维并不具备经纪人资质。中原公司的工作人员与出卖人勾结，诱导秦欣解除《北京市存量房屋买卖合同》。3、中原公司提供的居间服务存在重大瑕疵，如告知书、房屋买卖居间合同等文件中均未提及网签备案环节；多份文件关于办理过户手续的时间约定不一致；签订《北京市存量房屋买卖合同》之前，中原公司未要求出卖人提供《承租人放弃优先购买权声明》，造成《北京市存量房屋买卖合同》有不成立的风险。4、中原公司的行为致使《北京市存量房屋买卖合同》未能有效履行，秦欣被迫提起多个诉讼以维护自己的合法权益，产生了较大损失。因此，秦欣不同意中原公司的诉讼请求，并提出反诉，请求判令中原公司退还居间服务费10000元，给付秦欣支出的另案诉讼费210元，因参加诉讼的误工费14000元，并承担本案诉讼费。
针对秦欣的反诉中原公司辩称：1、中原公司提供的居间服务已经完成，中原公司收取居间服务费有合法依据。2、本案为合同纠纷，秦欣主张的另案诉讼费、误工费没有依据。因此，中原公司不同意秦欣的反诉请求。
一审法院审理查明：2012年11月27日，秦欣（乙方，买受人）、李雪婷（甲方，出卖人）、中原公司（丙方，居间人）三方签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于北京市东城区夕照寺街16号院1号楼-1至1层4单元0101号房屋出售给乙方，房价款为339万元；涉诉房屋已经设定抵押；涉诉房屋已经出租（丙方已告知甲方须于买卖合同签订前取得承租人放弃优先购买权的书面证明）。2013年3月31日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。居间服务的具体内容以及完成标准为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成�、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确定丙方已提供上述第1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。乙方向丙方支付居间服务费33900元。甲、乙双方应当在签订本合同之日，一次性付清居间服务费；费用支付方未经丙方同意而迟延支付的，丙方有权追索滞纳金，每日按照迟延支付费用数额的千分之五计算。甲、乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同》。
2012年12月13日，秦欣（甲方）与中原公司（乙方）签订《佣金确认书》，确认居间服务费为33900元；乙方居间服务提供具体内容为：1、提供房屋买卖／租赁信息；2、提供与买卖／租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同。甲方确定乙方已提供上述第1、2、3�服务；甲方签订房屋买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。甲方承诺于2012年5月1日前向乙方支付上述佣金；如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。
2012年12月14日，李雪婷（出卖人）与秦欣（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉诉房屋售予买受人，房价款为339万元；涉诉房屋已经设定抵押，出卖人应于2012年12月18日申请办理抵押注销手续；出卖人已将涉诉房屋出租；2013年5月1日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
上述协议签订后，秦欣给付中原公司居间服务费10000元。
因出卖人李雪婷要求解除其与秦欣之间的《北京市存量房屋买卖合同》，秦欣于2013年3月向法院提起诉讼，要求确认李雪婷解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知无效，并要求继续履行该合同。该案尚未审理完毕。因李雪婷于2013年4月将涉诉房屋再次抵押，秦欣另向法院提起债权人撤销权纠纷一案，该案亦未审理完毕。因提起诉讼，秦欣支付了一定的诉讼费。
一审中，关于误工费一节，秦欣称其因参加另案诉讼而误工14天，按照每天1000元的标准计算，误工费共计14000元。秦欣提供了其工作单位中轻东方进出口公司出具的《工作及收入情况证明》，以证明其月均收入为25058.83元。中原公司对此不予认可。
关于中原公司的居间义务履行问题，中原公司认可其在促成秦欣与李雪婷签订《北京市存量房屋买卖合同》时，未向秦欣说明房屋买卖合同应当办理网签备案手续，亦未要求出卖人提供《承租人放弃优先购买权的声明》文件；《北京市存量房屋买卖合同》签订后，中原公司未及时提示买卖双方办理涉诉房屋的网签备案手续。
一审法院判决认定：依法成立的合同受�律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，秦欣与中原公司签订的《佣金确认书》不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。中原公司为秦欣与李雪婷签订《北京市存量房屋买卖合同》提供了居间服务，秦欣应当按照约定给付居间服务费。因中原公司认可其在履行居间义务过程中存在一定的瑕疵，且秦欣与出卖人李雪婷之间的《北京市存量房屋买卖合同》尚未履行完毕，因此，对于中原公司要求秦欣给付剩余居间服务费的诉讼请求，该院予以支持，但居间服务费的具体数额，由法院根据中原公司履行居间义务的具体情况予以酌定。至于中原公司要求秦欣给付违约金一节，因�原公司履行居间义务存在一定瑕疵，秦欣未及时给付剩余居间服务费尚不属恶意，故对中原公司的该项诉讼请求该院不予支持。
关于秦欣要求中原公司退还已付居间服务费一节，因中原公司确为促成秦欣与李雪婷签订《北京市存量房屋买卖合同》提供了居间服务，中原公司应当获取相应的居间服务费。故秦欣的该项反诉请求，该院不予支持。关于秦欣要求中原公司承担另案诉讼费及误工费一节，因该两项费用并非秦欣因中原公司履行居间合同义务不当所产生的直接损失，故秦欣的该项反诉请求，该院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、秦欣于判决生效后七日内给付北京中原房地产经纪有限公司居间服务费人民币一万五千元；二、驳回北京中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回秦欣的�部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
秦欣不服一审法院上述民事判决向本院提起上诉，主要上诉理由是：一、1、本案名为居间法律关系，但中原公司作为义务人并未提供居间服务要求的”提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”。秦欣与案外人李雪婷是在事先自行就出售房屋达成何意的前提下，共同找到中原公司要求提供合同履行的相关程序性服务，故中原公司并未提供居间服务的实质性内容。居间的实质性法律关系是中介方为买卖双方提供双方不了解的交易信息或者提供相应的媒介平台，居中促成原本并不会达成的交易合意。本案中，因为中原公司熟悉相关交易流程，为使已经达成的买卖意思表示具体实现，故中原公司是作为交易流程的辅助人而进行限定的，所以三方达成的辅助交易费用只占交易价格的1%，远少于通常居间交易服务费用的2.2%-2.7%。在约定的实际服务中不包含通常居间合同具备的提供交易信息、促成交易的核心内容，具体为辅助签约、网签、协助解除抵押、办理贷款、办理缴税、过户、办理交房等七个交易步骤。本案中中原公司实际完成的服务只有辅助签约一项，其他内容没有为秦欣提供。根据中原公司提供服务所具备的商业实质价值和实际完成内容，其没有理由主张全部服务费用。
二、因为中原公司提供的佣金确认书为格式合同，在秦欣无法使用体现双方真实意图的合同内容的前提下，一审认定中原公司已经履行格式合同的内容，属于法律适用错误。因双方约定的内容不是居间服务内容，中原公司为简化流程，并未按照双方的交易实际内容提供准确的合同内容，其提供的是中介公司为一般居间交易提供的格式合同，该合同内容与本案的交易实质并不一致。该合同中所述中原公司已提供关于提供信息、提供交易风险、协助进行实地查验等1、2、3项服务的内容，不符合本案交易的实际情况。即虽然签署了买卖合同，但中原公司并未提供上述1、2、3项服务。一审法院在双方就格式合同条款的具体理解发生争议，没有依据法律规定，做出有利于非格式合同提供条款者的判断，属于法律适用错误。
三、由于中原公司的过失导致秦欣与出售方签订的房屋买卖合同出现履行障碍，中原公司未提供交易保障，严重背弃服务合同根本目的。秦欣与出售方在中原公司的居间下于2012年12月14日签订房屋买卖合同，约定购买房屋为已经设立抵押，出卖人应于2012年12月18日解除抵押。在此情况下，中原公司没有提示秦欣这种交易存在的风险。在出售方未�约定解除抵押时，作为专业的中介机构，中原公司应当知晓其已严重违反合同义务，其应当进行必要的法律风险提示，促使秦欣行使法定的抗辩权，避免损失扩大。但中原公司要求秦欣忽略第三人违约这一重要事实，并坚持要求秦欣继续支付130万元的房款。该做法严重违反合同义务。在买卖合同签订后，依据一般的交易习惯，中介方应当尽早办理网签手续，保障该交易的安全。本案中，中原公司因工作繁忙，遗忘这一重要的交易保障服务，导致秦欣在签约后的一个月内反复催促办理网签手续无果。因没有在正常时间办理网签手续，当中原公司准备办理网签时，因出售方的违约实际上无法办理该手续。缺少政府网签的保障，最终导致出售方在已经出售的房屋上擅自设定恶意抵押达600万元，给房屋买卖造成巨大的障碍。中原公司的行为严重违反了其职业操守，更违背�与秦欣签订服务合同的根本宗旨。
四、一审判决适用法律不当。一审一方面认定中原公司存在居间服务的瑕疵，另一方面却支持了中原公司要求支付居间费的诉讼请求，逻辑混乱。居间合同应该根据合同法第426条之规定，”居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第425条规定：”居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案属居间合同纠纷，在合同法存在对居间合同的特别规定的情况下，应援引该特别规定，而不是适用一般法条。
中原公司未履行相关义务，其主张的报酬请求权不成立。同时支付居间费的标准实质上要求居间方提供了居间服务的核心内容，同时也应考虑买卖合同的实际履行状态。若居间服务的实际履行与买卖合同的交易障碍存在不可分割的联系，买卖合同无法继续履行的原因之一是因为居间人没有尽到义务，存在履行瑕疵导致，中原公司只能就其已经提供的劳动主张给予必要合理的费用，而无法要求主张的支付全部居间费。请求二审撤销原判第一项，改判驳回中原公司的诉讼请求。
中原公司辩称：一、中原公司与买卖双方签订的是《房屋买卖居间合同》，适用合同法第二十三章居间合同的规定。中原公司已促成双方买卖合同成立，按照居间合同第四条的规定，中原公司也已完成约定的居间义务。
二、合同文本是方便买卖双方而预先印制的，所有条款均是可以协商和修改的。在居间合同第二页亦单独设立了”备注”处，供三方填写或修改合同条款使用。在三方签署完居间合同后，另行让秦欣签订了《佣金确认书》，再次对中原公司居间服务内容、完成标准及居间服务费的金额进行确认。故所有合同文本不是秦欣所说的格式条款。
三、因出售方不愿进行履行，故买卖合同未能顺利履行完毕，原因不在中原公司。涉案房屋因业主尚有抵押登记，故无法进行网签等事务性工作，原因并不是秦欣所述中原公司的拖延办理。
四、中原公司的规章均是高于法律规定及行政机关的要求，秦欣提供的中原公司业务员自认居间服务有瑕疵的录音证据，是业务员单方面的认为违反了公司规定就是违反了法律和行政法规产生的错误认识，关于网签及承租人问题，中原公司并未违反法律和行政法规的要求，在居间服务过程中不存在任何瑕疵。请求二审对秦欣的上诉请求依法予以驳回。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。上述事实，有《房屋买卖居间合同》，《佣金确认书》，《北京市存量房屋买卖合同》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：《房屋买卖居间合同》和《佣金确认书》中均约定了中原公司居间服务的具体内容和完成标准，秦欣均在合同上签字确认，现其称中原公司并未按合同约定完成提供买卖信息、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、协助实地查验房屋等大部分服务内容，但未对此提供任何证据证明，本院对其说法不予采信。《房屋买卖居间合同》中很多内容均需签约双方自行填写，在”备注”栏中亦可填写双方自行协商的其他内容，并不存在格式条款排除一方主要权利�免除或加重一方责任等情形。经过一审法院调查了解，如果房屋抵押登记未注销，不能办理网签备案手续。故中原公司在履行合同时虽存在一定瑕疵，但与后来房屋买卖合同不能正常履行并不存在直接因果关系。一审法院根据中原公司履行瑕疵及房屋买卖合同的履行状况，酌情扣减部分居间服务费并无不当。秦欣的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费199元，由北京中原房地产经纪有限公司负担69元（已交纳），由秦欣负担130元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。一审反诉案件受理费203元，由秦欣负担（已交纳）。
二审案件受理费398元，由秦欣负担（已交纳�。
本判决为终审判决。
审 判 长 武子文
审 判 员 周 岩
代理审判员 石 婕
二〇一四年六月十九日
书 记 员 李 雪