山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0212民初474号
原告：青岛证大大拇指商业发展有限公司，住所地青岛市崂山区同安路880号。
法定代表人：陈锋，职务：董事长
委托代理人：陈臣、皇甫思佳，山东雅君律师事务所律师
被告：青岛港蕉叶餐饮管理有限公司，住所地青岛市崂山区同安路880号4F-03A。
法定代表人：赵丙琴，职务：董事长
委托代理人：竺士孟、戴喜凤，山东中青律师事务所律师
被告：赵丙琴，女，汉族，1953年11月14日生，住址山东省胶州市。
委托代理人：竺士孟、戴喜凤，山东中青律师事务所律师
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司（以下简称：“大拇指公司”）与被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司（以下简称：“港蕉叶公司”）、被告赵丙琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告大拇指公司诉称，2013年4月11日，原告与青岛创新世纪贸易有限公司签订了《证大大拇指广场房屋租赁合同》，2014年4月1日原告与二被告签订《补充协议二》，约定原告将其位于崂山区同安路880号4F-03A房屋出租给被告，被告用于经营餐饮业态，租赁期限为8个组约年，并就租金数额、支付方式、违约责任等条款进行了明确约定。被告二对被告一就租赁合同的履行对原告承担连带责任。合同签订后，原告根据租赁合同的约定履行了自己的义务，但是被告一自2015年10月开始拖欠租金，并自2014年5月开始拖欠物业管理费和水电费。原告曾多次发函要求支付拖欠款项，但被告一直未支付。现请求法院判令：（一）确认原、被告双方签订的《证大大拇指广场房屋租赁合同》已经解除，并腾还房屋；（二）被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司向原告支付租金175440.6元（自2015年10月1日至12月31日止，58480.2元×3个月）；（三）被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司向原告支付物业管理费367800元（自2014年5月1日至12月31日止，18390元×20个月）以及逾期违约金21197.54元（18390元×5.6%÷12个月×（19+18+……+1）×130%）;（四）告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司向原告水电费110629元；（五）被告青岛港蕉叶餐饮管理有限贵公司向原告支付解除合同约定金267040.89元（1、相当于三个月的租金及物业管理费的违约金（58480.2+18390）×3=230610.6元；2、90天免租期的租金损失58480.2元÷30.5×90天=36430.29元）；（六）被告青岛港蕉叶餐饮管理有限贵公司缴纳的保证金55170元归原告所有；（七）被告赵丙琴对上述诉讼请求金额承担连带责任。
被告港蕉叶公司与被告赵丙琴共同辩称，第一、被告并未违约拖欠原告租金，被告承租的原告房屋自2014年11月开始出现漏水迹象，但原告违约拒不履行修缮义务，严重影响被告的日常经营。根据《合同法》规定，在房屋租赁合同中，支付租金和修缮房屋都属于租赁合同的主要条款，因此原告违反修缮房屋义务时，被告可以使用同时履行抗辩权，拒绝再向原告继续交付租金。另外，原告在2015年10月份擅自停水停电，致使被告无法经营，而且给被告造成严重经济损失，被告保留向原告追偿的权利。根据公平原则，原告停水停电后的房租不应由被告承担；第二、根据合同相对性原则，原、被告之间仅是房屋租赁合同关系，原告无权向被告诉求物业费和水电费，原告的该诉求无事实与法律依据，应予驳回；第三、涉案《房屋租赁合同》是原告指定的格式合同，合同中原、被告双方权利义务的约定违反《合同法》第五条规定的公平原则，合同无限扩大原告方的权利，而多方限制、加重被告承担的义务，权利义务严重不对等。因此，原告规定的合同违约责任条款是无效的。而且本案被告不存在违约行为，原告主张的违约金诉求无事实与合同依据，应被予以驳回。关于原告向被告主张解除合同违约金一事，本案即便合同最终被解除，解除责任在于原告方，原告拒不履行修缮房屋义务并擅自停水停电致使被告无法正常经营，租赁房屋最终目的无法实现，原告应当赔偿被告经营、装修等损失。第四、被告不存在违约行为，涉案保证金属被告所有，若原、被告解除涉案合同，原告应予返还保证金；第五、赵丙琴仅是被告蕉叶餐饮公司的法定代表人，其从事的经营活动属履行职务行为，由此产生的相关责任均由蕉叶餐饮公司承担，与赵丙琴无关，原告对其提起的诉讼应予驳回。
经本院审理查明，2013年4月原告（甲方）与青岛创世纪贸易有限公司（乙方）签订《“证大大拇指广场”房屋租赁合同》，双方约定甲方出租给乙方崂山区同安路880号4F-03A，套内建筑面积为613平方米，由乙方用于经营蕉叶东南亚美食品牌，房屋租赁期限自2013年3月30日起至2021年6月30日止，双方就涉案权利义务及违约责任的相关问题约定如下：
第6-1条2015年7月1日至2017年6月30日期间保底租金95.4元/平方米/月，无提成租金；
第6-2条甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按每三个月为一个付费周期预付房屋保底租金。乙方应于每个付费周期开始前一个月的25日前按本条前款约定的保底租金的标准向甲方支付三个月租金。如所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前至节假日前的最后一个工作日；
第7-3条乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。物业管理费按照每月合同约定的面积每平方米人民币30元向甲方指定的物业管理公司支付…;
第7-4条本合同约定的装修期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、装修管理费、物业管理费及其他有关费用，均由乙方承担。上述费用的具体标准在该房屋交付前根据相关规定及甲方或甲方指定的物业管理公司指定的标准确定，上述费用由甲方或物业管理公司代为收取，该房屋内的水、电、煤气等费用按照设置于该房屋内的独立仪表读数确定。租赁期限内，如政府部门调高水、电、煤气及通讯等费用的收费标准，乙方同意甲方可按政府调价的上限相应调整上述项目的收费标准……；
第7-8条如果乙方拖欠本合同规定的应支付的款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金及其它费用等，甲方有权以保证金抵付欠款……；
第11-3条在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后随时提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或任何部分；……（5）乙方未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该费用；……当发生上述情况时，甲方有权终止本租赁合同，以甲方将合同通知书送达乙方之日起即行终止。甲方也可在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日。
第12-3条1）对乙方违约行为的处理：在不影响本合同项下甲方其他权利（包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利）的前提下，在租赁期内：1）若乙方违反本合同项下任何付款责任，乙方同意甲方经事前通知乙方的七日后有权切断该房屋水、电供应或其它服务或者采取合法的其他措施、行动、直到乙方前述的违反得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用（包括重新接驳水电供应的费用）均由以方负责。甲方有权扣除全部或部分保证金来抵付乙方的任何应付款项。2）……3)……若乙方未经甲方事先书面同意擅自停业的，每停业一日，除自本合同约定全额支付租金、物业管理费及其他费用外，乙方应当向甲方支付违约金为月租金总额的千分之三，停业超过15日的，甲方有权解除本合同，没收全部保证金，方需按本合同约定承担提前解约的违约责任并且甲方有权追索因乙方的该等行为致使甲方所遭受的一切损失。4)……)未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或因乙方违约造成甲方依据本合同约定提前解除本合同时，甲方有权不予退换乙方已付的保证金。乙方除承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金：a、相当于三个月（合同终止当月）的租金及物业管理费的违约金；b、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租装修期、开业免租期的租金损失……。
第16-3条按照本合同须向一方送达的任何文件或通知，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达该等文件或通告，于投送快递当日将被视为已送达收件人。于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址扔以先前地址为准。甲方向乙方发出的文件或通知，送至该房屋，也视为已经送达。甲方地址：青岛证大大拇指广场招商运营部，收件人金彦；乙方地址：青岛市崂山区海尔路170号鑫裕大厦9层蕉叶餐厅，收件人姜羽。
上述租赁合同签订后，原告（甲方）又与青岛创新世纪贸易有限公司（乙方）、赵丙琴（丙方）签订《补充协议（一）》约定，上述房屋租赁合同的房屋租赁人由乙方变更为丙方，乙方将其在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，丙方同意受让乙方在租赁合同项下的权利义务；乙方保证丙方按约履行其在租赁合同项下的义务和责任，并对丙方的履约行为承担连带责任。
2014年4月1日，原告（甲方）又与被告赵丙琴（乙方）、被告港蕉叶公司（丙方）签订《补充协议（二）》，三方约定租赁合同的房屋承租人由乙方变更为丙方，乙方将其在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，丙方同意受让乙方在租赁合同项下的权利义务；乙方保证丙方按约履行其在租赁合同项下的义务和责任，并对丙方的履约行为承担连带责任。
2015年11月4日，原告向被告发出通知，内容为：“根据贵司与本公司于2013年4月11日签署的《房屋租赁合同》（下称“该协议”），截止到2015年11月3日，贵司共计欠付本公司租金款／费用人民币175440.6元，欠付物业水电费用人民币449932元。我司已于2015年10月20日下发给贵公司租金催缴函，但贵公司没有按照催缴函要求于2015年10月23日前缴清欠款。现特发此函向贵司催告如下：一、请在2015年11月4日前向本公司支付／还清上述全部欠款；二、如逾期支付，根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，我司将于2015年11月5日切断贵司房屋的水电，直至贵司交齐欠付租金。
庭审中，被告主张其停业时间为2015年11月6日，店内东西一直未搬走，房屋租金支付至2015年9月，另同意解除租赁合同。
2016年1月22日，原告按照双方合同约定的送达地址（青岛市崂山区海尔路170号鑫裕和大厦9层）以快递方式向被告邮寄解除合同通知函及债权转让通知，该邮件因拒收被退回。
此外，原告提交物业及水电费债权转让通知及水电、物业费付款通知单一宗，拟证明被告欠付2015年2月至11月水电费110629元、2014年5月1日至2015年12月31日物业费367800元，以及上海证大物业管理有限公司青岛分公司已将上述债权转让给原告。
以上查明，有原、被告提交的上述证据以及当庭陈述记录在案。
本院认为，原告大拇指公司与青岛创新世纪贸易有限公司签订的《证大大拇指广场房屋租赁合同》以及双方与被告赵丙琴签订的《补充协议(一)》、原告大拇指公司与被告港蕉叶公司及被告赵丙琴三方签订的《补充协议（二）》均系各方当事人的真实意思表示，且不违法相关法律规定，故原告大拇指公司与被告港蕉叶公司建立的房屋租赁合同关系合法有效，被告港蕉叶公司作为承租人应当根据《补充协议（一）》的约定受让青岛创世纪贸易有效公司在涉案租赁合同中所享受的权利并依约履行相应合同义务，而被告赵丙琴亦应当根据其签订的《补充协议（二）》约定对被告港蕉叶公司的履约行为承担连带责任。现本院就原告各项诉讼请求分析如下：
一、关于原告要求确认已解除房屋租赁合同并要求被告腾还房屋的诉讼请求，本院认为：根据本案《租赁合同》第6-2条约定，被告应以先付后用原则按每三个月为一个付费周期预付房屋保底租金，并于每个付费周期开始前一个月的25日向原告支付三个月租金，即被告应当于2015年9月25日预付后三个月房租。但被告当庭自认其房屋租赁费仅交至2015年9月，于2015年11月6日停业，且其物品一直未搬出涉案房屋。根据双方租赁合同第11-3条约定，如被告未能在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该费用，则原告有权提前终止合同并收回房屋。故本院认为原告于2016年1月22日，按照合同约定的送达地址以快递方式向被告邮寄解除合同通知函，系依法行使解除权。根据《合同法》第96条规定，双方租赁合同自解除通知到达对方时解除，根据双方《租赁合同》第16-3条关于以快递的方式送达于投送快递当日将被视为已送达收件人的约定，本院确认本案租赁合同于2016年1月22日解除，被告应当自本判决生效之日起十日内向原告腾还房屋。
二、关于原告主张被告支付解除合同违约金267040.89元的诉讼请求，本院认为，首先被告辩称系因原告拒不履行修缮房屋义务并擅自停水停电导致被告无法正常经营，但被告未向本院提交证据证明涉案房屋需要修缮且已通知原告或证明原告实际实施了停水停电行为，另根据双方《租赁合同》第12-3条约定，若被告违反合同项下任何付款责任，被告有权切断房屋水、电供应，直到被告前述的违反得到改正。故本院认为即使原告于2015年11月4日向被告发出催交通知后确实切断了涉案房屋水电，亦系依约行使合同权利，故原告的抗辩本院不予认可，而被告未按合同约定于2015年9月25日向原告支付租金，并在租赁合同到期前停止营业，违反合同相关约定，应当依约承担违约责任。根据双方租赁合同第12-3条约定，原告有权要求被告支付下列费用作为违约金：a、相当于三个月（合同终止当月）的租金及物业管理费的违约金；b、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租装修期、开业免租期的租金损失……。本院认为该约定不违反相关法律规定，现原告主张被告支付相对于三个月的租金及物业管理费以及90天免租期的租金作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。
三、关于原告主张被告缴纳的保证金55170元归其所有的诉讼请求，本院认为：保证金的设立目的是为合同履行提供金钱保证，不应具有惩罚性，尽管本案双方合同中约定了原告有权不予退还保证金的情形，但原告在主张被告支付违约金后又主张没收保证金，既与保证金立法原则相悖，又导致被告承担了双重违约责任，对被告显失公平，故本院对原告该项诉讼请求不予支持，但原告有权使用该保证金抵扣被告应当向其支付的租金，无需再向被告返还。
四、关于原告主张被告支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的房屋租金175440.6元的诉讼请求，本院认为因本案被告在庭审中自认其2015年11月6日停业但店内东西一直未搬走，即截止本案庭审时被告仍未就涉案房屋与原告进行退房交接，而原告行使合同解除权的时间为2016年1月22日，故原告有权向被告主张2015年10月1日至2015年12月31日期间的房屋租金，现原告主张被告支付房屋租金175440.6元（58480.2元×3个月），符合合同约定本院予以支持，与被告已交纳保证金55710元折抵后，被告港蕉叶公司仍应当向原告支付租金120270.6元。
五、关于原告主张被告支付物业管理费和水电费478429元以及逾期违约金22119.24元的诉讼请求，本院认为原告提交的债权转让合同，因未能证明已由债权人通知到债务人，本院认为该债权转让行为未发生法律效力。但根据双方《租赁合同》第7-4条约定，被告应当承担涉案房屋在装修期及租赁期所发生的水、电及物业管理费，且上述费用由原告或物业管理公司代为收取，故本院认为原告有权作为代收方向被告主张物业管理及水电费，根据原告提交的水电及物业费通知单显示被告欠付2015年2月至11月水电费110629元、2014年5月1日至2015年12月31日物业费367800元，因被告对该数额及欠费期间未提异议，且未提交已支付的相关证据，故本院对原告主张被告支付物业管理费及水电费总计478429元的诉讼请求，予以支持。但关于逾期支付违约金的主张，本院认为原告作为上述款项的代收方，而非债权人，向被告主张违约责任无合同约定及法律依据，故本院对此不予支持。
六、关于原告主张被告赵丙琴承担连带责任的诉讼请求，本院认为：根据被告赵丙琴签署的《补充协议（二）》的约定，其同意对被告港蕉叶公司的履约行为承担连带责任，根据合同自治原则，该协议约定系当事各方真实意思表示，不违反相关法律规定，应当对当事方产生法律约束力，故被告赵丙琴应依约对被告港蕉叶上述因涉案租赁合同产生的债务承担连带责任，故原告该项诉讼请求本院应予支持。
综上，现本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司签订的《证大大拇指广场房屋租赁合同》于2016年1月22日解除，被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾还房屋；
二、被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司房屋租金120270.6元；
三、被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司违约金267040.89元；
四、被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛证大大拇指商业发展有限公司支付物业管理费及水电费478429元；
五、被告赵丙琴对被告青岛港蕉叶餐饮管理有限公司上述付款义务承担连带责任。
六、驳回原告青岛证大大拇指商业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13782元，保全费5000元，由被告港蕉叶餐饮管理有限公司及被告赵丙琴共同承担。（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付支付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宫 茜
人民陪审员 王东红
人民陪审员 徐 乐
二〇一七年二月十三日
书 记 员 刘克升