吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终414号
上诉人（原审原告、反诉被告）：四平旭恒房地产开发有限公司。
法定代表人：杨明峰，总经理
委托诉讼代理人：ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李兵营，男，1983年12月30日出生，汉族，个体工商户业主，现住梨树县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春艳，女，1983年5月26日出生，汉族，个体工商户业主，现住梨树县。
上诉人四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒开发公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服梨树县人民法院（2017）吉0322民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
旭恒开发公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。其理由为：1、原审认定基本事实错误，导致判决结果相反。原审判决认定证据部分漏掉了上诉人的一组证据。2、原审判决适用法律错误，导致判决不公。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条不当。3、撤销合同违反公平原则。
被上诉人李兵营、刘春艳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
旭恒开发公司在原审法院诉称：2013年6月30日被告以5880元每平方米价格购买我公司坐落于梨树县榆树台旭恒小区x号楼x门，面积124.11平方米，总计房屋价款729767元。被告于2013年6月30日至2013年10月15日交付部分房款259767元，剩余房款470000元至今未予给付。我公司于2013年11月1日就已将房屋交付给被告占有，该房屋被告用于经营使用长达两年之久，我公司早已履行完毕房屋交付义务，但被告拖欠剩余房款，经我公司多次催要未果，被告拖欠给我公司造成严重的经济损失。现我公司为维护自身合法权益，诉至贵院请求人民法院依法判令：1、确认旭恒地产与被告双方房屋买卖合法有效，被告给付所欠剩余购房款470000元；2、因被告违约给旭恒地产造成的经济损失，按两年银行同期贷款利息计算。本案反诉原告撤销合同没有法定的理由，本案旭恒地产不存在反诉状中所称的欺诈和显失公平的情形，民事行为成立一年之内可以撤销，撤销权受除斥期间限制，本诉被告反诉不符合法律规定，被告已入住三年，合同目的均已实现，被告是利用法律手段损害我公司利益，请法院驳回反诉原告诉讼请求。
李兵营、刘春艳在原审法院答辩并提起反诉称：旭恒地产发放虚假的商业广告，诱导我们购买商网，广告宣传的远景与面对现实落差太大，应当承担过错在先的责任。旭恒地产交付使用的商网存在隐患，业主提心吊胆，近四个月停水停气不人道手段逼交余款，致使商铺营业额每况愈下，旭恒地产有不可推卸的责任。认为旭恒地产在宣传广告中虚假宣传，存在欺诈行为，规划图中的楼房做扩大、虚假宣传误导我们购楼。在“五证”不全的情况下，引诱我装修、营业，并收取部分房款；在规划之外非法建筑楼房，在广告宣传引诱我们购楼时并无此建筑，视为对规划的改变，也是欺诈行为，虽经行政部门处罚，但同时对我购楼区位影响巨大，对所有规划内的楼房价值均有重大影响，基于以上原因，李兵营、刘春艳提出反诉，要求：1、撤销双方购楼合同。2、退回已交房款259767元。3、赔偿经济损失装修损失111000元及购房款的银行5年利息及律师代理费。
旭恒开发公司在原审法院辩称：1、本案反诉原告没有因为宣传彩页而陷入错误的思维，也没有因为宣传彩页而陷入购买的行为，首先旭恒房地产公司不是预售房屋而是现房进行销售，2013年7月19日唐秀波进行购买,2013年11月1日开发公司就已经将房屋交付给唐秀波，不难看出开发公司进行现房销售，而本案唐秀波以宣传彩页为借口，唐秀波2013年7月19日购买该房屋时，该宣传彩页并不存在，唐秀波是已实际勘查了该小区地理位置，小区的状况，才进行了购买，这是常人的一贯行为。2、该撤销权不符合法律规定的除斥期间，即知道或者应当知道自己被权利被侵犯之日起，一年内申请撤销，那么本案以宣传彩页的形式主张合同的撤销权，不管是宣传彩页，原告与2013年11月1日已将房屋交付唐秀波，唐秀波可以根据常识与宣传彩页进行对比，所以该撤销权应从2013年11月1日进行计算，并不能以法庭调取的规划证明计算该期间，因为原告主张的是宣传彩页的虚假且建设局出具的两份答复，均证明原告公司符合规划要求，并存在反诉原告所称的绿化问题，车库问题，反而证明旭恒公司符合相关的规划标准，反诉原告所称18栋楼，在宣传彩页上得以体现，首先一点应符合法律规定，在规划范围内说明、允诺具体和明确，而宣传彩页没有相应开发商在本期中要建设18栋楼，该说明、允诺是抽象和笼统，宣传彩页具体的形成时间为2013年8月初才印刷完毕，并由旭恒公司的人员提走，本案唐秀波是2013年7月19日购买的房屋，该宣传彩页还没有形成，怎么能说是看到宣传彩页后才购买，所以本案唐秀波是真实的意思购买，并没有因宣传彩页而购买，并且不符合除斥期间，唐秀波自购买之日起一直经营使用，所以原告唐秀波应履行合同给付房款。
原审法院查明：2013年6月30日刘春艳、李兵营以5880元每平方米价格购买旭恒地产开发的坐落于梨树县榆树台镇旭恒小区x号楼x门，面积124.11平方米，总计房屋价款729767元。被告于2013年6月30日至2013年10月15日分批交付部分房款259767元，剩余房款470000元未予给付，旭恒地产于2013年11月1日将房屋交付给被告实际占有。另查旭恒地产存在未批先建、未批先售，建设用地规划许可证的时间是2015年5月11日；建设工程规划许可证的时间是2015年5月25日；建筑工程施工许可证的时间是2015年6月18日。旭恒地产取得商品房销（预）售许可证的时间是2015年6月24日。旭恒地产委托梨树县住房和城乡建设局设计了《榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目》是现实的规划设计，旭恒地产宣传广告中《旭恒小区修建性详细规划方案》没有实施。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。旭恒房地产公司与被告未签订书面的房屋买卖合同，李兵营、刘春艳向旭恒房地产公司交款259767元，实际入住装修且经营，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，本案双方买卖合同成立。本案中，旭恒房地产公司对开发楼盘项目进行了宣传，宣传内容为“20万方首席商业城邦旭恒商业街”“64%超高绿化率”，上述广告描述系对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的说明和允诺，对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，上述宣传内容应视为要约，在原告交款后，亦应视为合同条款。旭恒房地产公司依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行广告宣传，而梨树县规划局《情况说明》中显示“该方案没有实施”，在2011年3月20日榆树台镇政府《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中明确有“总面积约7.48万平方米”的字样，而旭恒房地产公司在广告彩页中宣传“20万方首席商业城邦旭恒商业街”的字样，明显存在虚假宣传行为，该虚假宣传性质为民事欺诈行为。由于旭恒房地产公司在合同中有明显的欺诈内容，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”根据本案证据情况及反诉请求，双方合同属可撤销的合同，旭恒开发有限公司本诉要求确认合同合法有效，继续履行剩余房款及要求被告承担违约损失的请求不能得到法律支持；在2016年10月31日法院向被告询问笔录的过程中即称在与旭恒房地产公司订立合同时旭恒房地产公司有欺诈行为，并于2016年11月10日向法院递交撤销合同申请书，并不超出行使撤销权的期间，反诉原告要求撤销房屋买卖合同的请求有法可依，应撤销双方房屋买卖合同，李兵营、刘春艳应将争议楼房腾出，旭恒房地产公司应返还购楼款259767元。李兵营、刘春艳在反诉请求中要求旭恒房地产公司赔偿损失，未向本院递交真实可靠的证据证明其主张，本案李兵营、刘春艳对该具体损失负有举证责任，没有充分的证据证明其主张本院不予保护。遂判决：一、撤销原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李兵营、刘春艳之间的房屋买卖合同（判决生效后30日内李兵营、刘春艳腾出争议房屋）；二、原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）李兵营、刘春艳购楼款259767元（判决生效后30日内给付）；三、驳回原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李兵营、刘春艳的其他反诉请求。案件受理费8350元由原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司负担；反诉费4175由被告（反诉原告）李兵营、刘春艳负担。
经本院二审审理查明的事实与原审审理查明的事实相同。
本院认为：旭恒房地产公司与李兵营、刘春艳虽未签订书面的房屋买卖合同，李兵营、刘春艳向旭恒房地产公司交款259767元，实际入住装修且经营，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，本案讼争双方的房屋买卖合同成立。本案中，旭恒房地产公司对开发楼盘项目进行了宣传，宣传内容为“20万方首席商业城邦旭恒商业街、64%超高绿化率”，上述广告描述系对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的说明和允诺，对房屋价格的确定有重大影响作用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，上述宣传内容应视为要约，在买受人交款后，亦应视为合同条款。旭恒房地产公司依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行广告宣传，而梨树县规划局《情况说明》中显示“该方案没有实施”，在2011年3月20日榆树台镇政府《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中明确写明“总面积约7.48万平方米”，而旭恒房地产公司在广告彩页中宣传“20万方首席商业城邦旭恒商业街”，现旭恒房地产公司只建成两栋楼，其明显存在虚假宣传即民事欺诈行为。旭恒房地产公司上诉称遗漏长春市小森印务公司出具的证明等一组证据，该组证据在原审庭审中已进行了举证、质证，因旭恒房地产公司与长春市小森印务公司存在业务往来，双方存在利害关系，旭恒房地产公司仅凭长春市小森印务公司出具的证明等证据不能证明讼争双方在没有宣传彩页时双方已经履行了合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，本案双方的房屋买卖合同属可撤销的合同。李兵营、刘春艳自梨树县住房和城乡建设局2016年5月4日做出《关于李兵营、国永会等人信访事项的答复意见》后知道撤销事由，故其于2016年11月10日向法院递交撤销合同申请书，并未超出行使撤销权的期间。综上，旭恒房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12525元，由上诉人四平旭恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉国
审判员 谭贵林
审判员 孙 鹏
二〇一八年五月十五日
书记员 王 扬