吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第332号
上诉人（原审被告）：付春光，男，汉族，1971年10月30日生，吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司经理，住吉林省吉林市龙潭区。
委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司。住所：吉林省吉林高新技术产业开发区。
法定代表人：付春�，该公司经理。
委托代理人：陈小鸥，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：张桂芬，女，汉族，1945年7月8日生，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。
原审被告：吉林市海阳机械制造有限公司。住所：吉林省吉林高新技术产业开发区。
法定代表人：钱忠海，该公司董事长。
委托代理人：魏桂文，该公司经理。
原审第三人：魏桂文，女，汉族，1955年7月27日生，吉林市海阳机械制造有限公司经理，住吉林省吉林高新技术产业开发区。
上诉人付春光、吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司（以下简称华泰公司）因与被上诉人张桂芬，原审被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司），原审第三人魏桂文房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2015）吉高新民二初字�50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付春光的委托代理人王文军，上诉人华泰公司的委托代理人陈小鸥，被上诉人张桂芬，原审被告海阳公司的委托代理人魏桂文，原审第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张桂芬在原审时诉称：2010年10月3日，张桂芬在华泰公司的法定代表人付春光处购买了海阳公司建设的房屋，房屋建筑面积为100平方米，每平方米售价为2000元。双方并签订认购协议一份，约定：三、如甲方（华泰公司、付春光）将房屋出售给第三方，则视为甲方违约，甲方将支付乙方同等价款10万作为违约金，如有延期交房三个月以上，乙方可提出退房或要求违约金2万元。同时张桂芬还以5.5万元的售价购买了一个车库，张桂芬向华泰公司、付春光交付购房款25万，但时至今日，付春光、华泰公司、海阳公司也未向张桂芬交付所购买的房屋。后经了解，华泰公司法定代表人付春光与海阳公司为合作关系，海阳公司愿意承担付春光所产生的民事责任，另外，该所建设的房屋不知何原因已被拆除。综上所述，张桂芬与华泰公司签订了房屋买卖合同后，华泰公司已无法向张桂芬交付房屋，双方现已无法实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，张桂芬诉至人民法院。请求：1.依法解除张桂芬与华泰公司签订的房屋买卖合同；2.判令华泰公司返还购房款25.5万元；3.判令华泰公司从2010年10月3日起按照银行同期贷款利率的标准给付利息；4.判令华泰公司给付将房屋出售给第三方违约金10万元、延期交房违约金2万元；5.海阳公司、付春光，第三人魏桂文承担连带赔偿责任。经原审法院释明张桂芬与华泰公司的购房协议系无效合同后，张桂芬变更诉讼请求�1.确认原购房合同无效；2.华泰公司、付春光共同返还购房款25.5万元，并自2010年10月3日起按中国人民银行同期贷款利率按照本金25.5万元计算给付利息至欠款实际付清之日；3.付春光给付14.5万元违约金；4.海阳公司、付春光、华泰公司承担连带责任。
海阳公司辩称：一、我公司与张桂芬不存在房屋买卖合同关系；二、我公司未授权付春光与张桂芬签订房屋买卖合同；三、我公司未收取张桂芬购房款，依法不承担返还义务；四、付春光违法出售我公司的工业办公楼，违反法律强制性规定，损害我公司的合法利益，应认定为无效合同。根据无效合同的返还原则应由实际收款责任人对张桂芬负有返还购房款的义务，我公司对付春光违法行为不应承担任何法律责任。张桂芬要求我公司承担返还责任于法无据，请求法院驳回张桂芬的诉请。
付春光辩称：一�张桂芬与华泰公司签订的房屋买卖合同为无效合同；二、购房款系双方之间的民间借贷；三、张桂芬要求我支付利息无事实和法律依据；四、合同无效，约定的违约金条款无效。
华泰公司答辩意见同付春光。
第三人魏桂文述称：2010年海阳公司还没有与李桂芳任何关系，张桂芬向华泰公司买房与我公司无关，我不承担连带责任。
原审法院经审理查明：2010年9月29日，张桂芬与华泰公司签订认购协议，约定：张桂芬购买位于高新工业园1号楼3单元2层左门，建筑面积暂为100平方米房屋，单价每平方2000元，总价20万元。张桂芬预付10万元定金，暂定余款10万元在该房交付使用前全部结清。如华泰公司将房屋出售给第三方，则视为违约，支付10万元作为违约金。如延期交房三个月以上，张桂芬可提出退房或要求赔偿违约金2万元。张桂芬于2010年10�1日和3日分别交款10万元。张桂芬另购2号车库于2010年10月13日交款5.5万元。2012年6月23日，张桂芬与华泰公司达成换房协议，该协议内容：“因我公司特殊情况，将华泰3号楼3单元2楼左门100平方米住房调到海阳机械1号楼3楼110-120平方米房子（进户费免收）。我公司对卢丹的事情表示歉意，愿意补偿此房，收卢丹现金贰拾陆万元整。将在2012年10月31日进户，如不进户，将房款退回。2012年7月13日，付春光出具欠条，欠条内容：兹有本人付春光因经营需要向卢丹借人民币现金肆拾万元整进行周转，不得用于其他用途，借期为6个月，如到期结不清，则按当月利息4倍赔偿违约金或按实际售价划住宅、车库各一套，明细待定总面积不得小于130平方米。并承担本次借款民事、刑事责任。
另查明：张桂芬、卢丹系母女关系。海阳公司住所为吉林高新技术产业开发区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林高新技术产业开发区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。
原审法院认为：一、华泰公司与张桂芬签订的认购协议、换房协议无效。第一，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订�地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司和华泰公司建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给张桂芬的行为违反了法律的强制性规定，张桂芬与华泰公司签订内部认购协议、换房协议无效。二、华泰公司与付春光应共同给付张桂芬40万元及利息。付春光于2012年7月13日出具的欠条系对给付张桂芬款项所作出的承诺，该承诺不违反法律法规的强制性规定而有效。因该承诺是经张桂芬认可，故该欠条系对张桂芬购买华泰公司房屋因华泰公司未交付房屋而对房屋认购协议�换房协议的处理结果，即华泰公司不再按照认购协议及换房协议交付房屋，华泰公司对张桂芬交付的房款按照借款处理并承担不能交付房屋的责任给付张桂芬14.5万元，总计40万元。华泰公司未按照欠条中约定的时间给付张桂芬款项，应按照约定给付利息损失。即支付张桂芬自2013年1月13日起至款付清之日止的利息，利息标准按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算。因张桂芬主张给付利息按照本金25.5万元计算，其主张系对自己的权利的处分，并不违反法律规定，故原审法院予以支持。虽欠条中载明系向卢丹借款，但因卢丹代理其母亲张桂芬，故该欠条中所确定的权利义务关系应由张桂芬承担。付春光系华泰公司的法定代表人，其行为代表华泰公司，但因付春光系以欠款人身份向张桂芬出具欠条，应视为其自愿与华泰公司承担债务，其应与华泰公司承担共同给付�务。另需说明的是，因付春光出具欠条中载明给付张桂芬款项或给住宅车库各一套总面积不小于130平方米，因是选择条款，在华泰公司或付春光未安置房屋的情况下，张桂芬有权按照欠条中的约定主张给付款项。关于本案是否超出诉讼请求判决问题，因张桂芬主张海阳公司、付春光、华泰公司承担连带责任，故原审法院判决付春光、华泰公司共同给付并不超出张桂芬的诉讼请求。三、海阳公司、魏桂文既未向张桂芬销售房屋亦未收取房款，在本案中对张桂芬不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条之规定，判决：一、原告张桂芬与被告吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司签订的“认购协议”、“换房协议”无效；二、被告吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司、付春光于本判决生效之日起15日内共同给付原告张桂芬40万元；三、被告吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司、付春光于本判决生效之日起15日内，按照本金25.5万元共同给付原告张桂芬利息。利息计算时间自2013年1月13日至欠款付清之日止，标准按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算；三、第三人魏桂文不承担责任；四、驳回原告张桂芬其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9095元（案件受理费7300元，保全费1795元）由被告吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司、付春光负担。
上诉人付春光、华泰公司不服吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决支持张桂芬关于14.5万元违约金的请求错误，既然确认张桂芬与华泰公司�订的认购协议和换房协议无效，那么违约金条款也就当然无效；2.不应支持张桂芬的利息损失，张桂芬与华泰公司间的合同无效应由其本人承担相应责任。请求：1.撤销吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院（2015）吉高新民二初字第50号民事判决第二、三项；2.由张桂芬承担本案诉讼费。
张桂芬答辩称：希望维持一审原判，不同意付春光、华泰公司不给利息和违约金的上诉请求。
海阳公司陈述：维持原判。
魏桂文陈述：维持原判。
双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：关于张桂芬与华泰公司间的认购协议及换房协议效力问题，双方当事人对原审判决第一项均无异议，即张桂芬与华泰公司签订的认购协议、换房协议无效，原审判决已作详尽论述，在此不赘述。双方�事人争议的焦点为在确认上述合同无效的前提下，付春光和华泰公司应否向张桂芬支付违约金及利息。《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”因此合同被确认无效后，就自始无效，具有溯及既往的效力。双方的合同关系不再存在，合同中约定的违约责任条款也应归于无效，当事人不得要求另一方承担违约责任。因此，在确认张桂芬与华泰公司间的认购协议、换房协议无效后，张桂芬不能依照上述合同中的违约条款向付春光、华泰公司主张权利。但本案中，张桂芬据以主张华泰公司和付春光承担14.5万元违约金的依据是2012年7月13日付春光为张桂芬出具的欠条（原审卷宗81页），而该欠条就是双方当事人在认购协议及换房协议不能履行的情况下作出的清算安排，付春光也在一审时对此也作出了“合同不能�行了，给她点赔偿”的表述，该欠条独立于认购协议及换房协议之外，并非是认购协议及换房协议中约定的条款，也不能因认购协议及换房协议无效而认定该欠条中的约定无效，华泰公司、付春光关于认购协议及换房协议无效，该协议中的违约条款亦应无效的上诉请求，因原审判决并未依据上述合同的违约条款进行裁判，而是依据有效的欠条的约定进行的裁判，属理解错误，故本院不予支持。关于付春光、华泰公司应否向张桂芬赔偿利息损失问题，因导致张桂芬与华泰公司间的两份合同无效的主要责任是华泰公司违规向张桂芬销售房屋，故由其承担合同无效的主要责任，并向张桂芬赔偿利息损失正确，付春光、华泰公司的该项上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
一审案件受理费7300元，保全费1795元，二审案件受理费3200元，总计12295元，由上诉人吉林市华泰保温防腐工程有限责任公司、付春光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
审 判 员 毕雪松
代理审判员 佟 宁
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 于 丹