济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初3576号
原告：老百姓大药房连锁（山东）有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：9137010275176671X5。
法定代表人：谢子龙，董事长。
委托诉讼代理人：孙东台（特别授权代理），男，汉族，1980年10月22日出生，公司员工，户籍地山东省单县，现住济南市天桥区交校路6号。
委托诉讼代理人：李欢（特别授权代理），女，1987年3月14日出生，户籍地长沙市，现住济南市历下区解放路***号。
被告：历城区物康超市，住所地济南市。
经营者：沈云峰，男，1988年5月2日出生，汉族，个体工商户，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：刘琪、李先慧（特别授权代理），均系山东盛强律师事务所律师。
被告：沈希东，男，1979年4月11日出生，汉族，历城区物康超市实际经营者，户籍地浙江省松阳县。
原告老百姓大药房连锁（山东）有限公司（以下简称老百姓大药房）与被告历城区物康超市（以下简称物康超市）、被告沈希东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂后转为普通程序审理，并于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告老百姓大药房的委托诉讼代理人孙东台、李欢，被告物康超市的委托诉讼代理人刘琪、李先慧到庭参加诉讼。审理中，原告老百姓大药房依据被告物康超市提交的证据和辩称意见要求追加实际经营者沈希东为被告，本院予以准许。2018年4月19日，本院再次公开开庭审理了本案。原告老百姓大药房的委托诉讼代理人孙东台，被告物康超市的委托诉讼代理人刘琪、李先慧到庭参加诉讼。被告沈希东经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老百姓大药房向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告物康超市签订的租赁合同于2016年12月31日已经解除；2.二被告返还原告预先支付的房屋租金83952元（2017年1月1日到2017年12月5日的租金）及合同押金1万元；3.二被告支付原告违约金18000元及赔偿原告多支付给房东的租金损失差额55564元（2017年1月1日到2017年12月5日的租金）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，经法庭示明，原告老百姓大药房称如双方签订的合同无效，其诉讼请求变更为放弃诉讼请求中确认合同解除和支付违约金18000元的请求，其它请求不变。事实和理由：2011年11月15日，原告老百姓大药房与被告物康超市签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告的位于济南市第一层，租赁期限是2011年12月6日至2017年12月5日。合同签订后，原告支付被告押金1万元，并按约定支付房租。2016年12月27日，被告物康超市突然关店，且其经营者沈云峰也消失了。2016年12月29日，出租人杜德才找到原告，要求原告从2017年1月1日起向他支付房租，房屋租金标准为每年15万元，不同意支付的话要求原告搬离。原告为避免损失扩大，不得不重新与出租人杜德才签订了新的《房屋租赁合同》，并于2017年1月13日支付了2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金15万元。依据原、被告合同第十条、第十一条的约定，由于第三人对该租赁房屋主张权利，导致原告无法正常使用该租赁房屋的，原告有权与被告解除合同并要求被告承担违约责任及赔偿损失。为此，诉至法院。
被告物康超市辩称，1.登记经营者沈云峰在2012年7月18日将超市转让给沈希东了，转让合同中约定包括房租、超市的经营、对公账号在内的一切权利义务均由沈希东负责，本案债务应由沈希东承担；2.原告老百姓大药房对该转让行为是知情的。
被告沈希东（缺席）未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告沈希东经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。结合原告的当庭陈述和本案当庭质证情况，本院认定事实如下：
2011年11月15日，原告老百姓大药房（乙方，承租人）与被告物康超市（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于济南市历城区祝甸农干院450号第一层面积90平方米框架结构的房屋出租给乙方；甲方承诺所出租的房屋符合国家对房屋租赁的有关规定，保证对该房屋享有出租权；该房屋租赁用途为乙方在营业执照核准的经营范围内经营使用；租赁期限自2011年11月16日起至2017年12月5日止，即6年，前三年的每年租金为8万元，后三年每年租金9万元；除第一次支付外，以后每半年支付1次，支付租金的时间为上期房屋租期满前一周支付；乙方需向甲方缴纳房屋保证金1万元；甲方需在租赁期满后30天内退还乙方全部押金即1万元；如因一方违法或违约导致合同解除或终止的，违约一方向另一方支付年度租金的20%作为违约金，给一方造成的损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失。同时，双方还达成《关于房屋租赁发票的补充协议》，约定前三年中，甲方同意每年负责承担5万元房屋租金中的发票税金9625元（5万元×19.25%＝9625元），其余3万元租金的相应税金由乙方承担；后三年中，甲方同样承担5万元的税金，乙方则承担其中的4万元税金。
上述合同签订后，原告老百姓大药房按双方约定履行交付租金的义务。2016年11月25日，老百姓大药房交付了最后一年租金，即2016年12月6日至2017年12月5日的租金80375元（9万元－9625元税金）。
2017年1月1日，原告老百姓大药房（乙方，承租方）与杜德才（甲方，出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于济南市历城区祝甸农干院450号建筑面积90平方米的房屋出租给乙方使用，甲方保证对该房屋享有出租权；该房屋租赁用途为乙方在营业执照核准的经营范围内经营使用；租赁期限自2017年1月1日起至2018年6月30日止，共1年6个月；房屋租金每年15万元。上述合同签订后，原告老百姓大药房于2017年1月13日向杜德才支付了当年15万元的租金。
另查明，2012年7月18日，沈云峰（甲方、出让方）与沈希东（乙方，受让方）签订《超市转让合同》，约定甲方将济南市“历城物康超市”作价180万元转让给乙方经营，乙方自付清转让金后，甲方就将该超市的经营权转交给乙方经营，“历城物康超市”的一切债务（包括房租、水电费、供货商未结的账目等）由乙方负责支付和结算。
还查明，讼争的租赁房屋系案外人杜德才租赁的济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会的房屋，系未取得建设规划许可建设。2011年7月6日，杜德才（甲方，出租方）与沈云峰（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于济南市大棚一处出租给乙方使用，甲方出租门面房长52米、宽22米，总计1200平方米，年租金43万元；租赁期限为2011年7月20日至2018年7月19日；本着先交纳后使用的原则每半年交付一次；合同期内，由于乙方经营不善，通知甲方后乙方有权将房屋出租或转让。
为查明案情，本院于2018年4月27日向杜德才进行调查询问，杜德才称其不清楚沈云峰将物康超市转让给沈希东的事情，自其将房屋出租给沈云峰后，一直向沈云峰催要房租。2016年底，沈云峰“跑了”，物康超市也被哄抢。因沈云峰未按约定向杜德才支付2017年上半年的房租，导致双方的房屋租赁合同终止。杜德才因此要求原告老百姓大药房退还其房屋，老百姓大药房经过考虑后与杜德才签订了新的租赁合同并支付了2017年的房屋租金15万元，并继续使用涉案房屋。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.涉案房屋是否是四人合伙承租的认定。物康超市经营者沈云峰称上述租赁合同是其与夏建勇、陈建新、沈希东四人合伙承租，只是由沈云峰出面与杜德才签订的合同。但对该辩称内容，其并未向本院提交足以证明的证据予以证实。虽然其申请的证人陈培梅出庭作证证明是上述四人合伙出租摊位给证人，证人刘齐炳也证明其知道开始是上述四人合伙经营，但证人陈培梅与沈云峰存在租赁利益关系，证人刘齐炳与沈云峰都是开超市的，虽没有利害关系，但其对四人合伙经营超市也是听说，故本院对上述两名证人的上述证言不予采信。结合原告提交的其与物康超市签订的《房屋租赁合同》系沈云峰签名盖章的事实，本院确认涉案房屋系沈云峰从杜德才处租赁后，又以其登记注册的物康超市名义转租给原告老百姓大药房的事实。
2.被告沈希东是否是物康超市实际经营者的认定。被告物康超市的经营者沈云峰以其与沈希东签订的《超市转让合同》主张其在2012年7月就已经将物康超市转让给沈希东了，并申请了三名证人出庭证实物康超市的实际经营者为沈希东的事实。原告老百姓大药房质证后认为对于沈云峰与沈希东之间的转让行为其并不知情，也没有收到过通知。本院审查认为，沈云峰作为物康超市的经营者，其转让物康超市后未在工商登记部门注销其原有的工商登记，亦无证据证明其已经向原告老百姓大药房履行了转让通知义务，老百姓大药房也一直向物康超市原有的对公账号支付租金，故不能推定老百姓大药房对沈云峰与沈希东之间的转让行为是知情的，但上述证据能够相互印证沈云峰与沈希东之间存在超市转让的事实，本院对物康超市主张的被告沈希东是物康超市实际经营者的事实予以确认。
本院认为，原告老百姓大药房与被告物康超市签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋系济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会未取得建设工程规划许可证所建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，上述《房屋租赁合同》为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，物康超市将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，存有过错；而老百姓大药房承租房屋时，未尽到审查义务，亦应当承担一定的过错责任。结合本案案情，原告老百姓大药房已经于2016年11月25日向被告物康超市的对公账号支付了2016年12月6日至2017年12月5日的租金80375元（9万元－9625元税金），履行了约定的交付房屋租金的义务，而物康超市并未向出租人杜德才交付2017年房租，导致出租人杜德才要求原告老百姓大药房退还涉案房屋的后果。被告物康超市的上述行为有违诚实信用原则，造成了原告不能依据与物康超市之间的租赁合同于2017年1月1日之后继续使用涉案房屋的后果，故对原告老百姓大药房要求物康超市返还其2017年租金及押金1万元、赔偿其多支付的租金差额损失的请求，本院予以支持。对应返还的租金额，原告老百姓大药房主张的计算方式为80375元（2016年12月6日至2017年12月5日原告应支付的去税金后的年租金）－5505.38元（物康超市应收的2016年12月6日至2016年12月31日房租6164.38元－物康超市应负担的19.25%税金659元）＝74869.62元，上述计算方式符合双方的合同约定，系被告物康超市应返还原告的实际租金，本院予以支持。对赔偿原告多支付的租金差额损失，原告老百姓大药房主张的计算方式为其于2017年1月1日起至2017年12月5日共339天实际支付给杜德才的139315.07元（15万元÷365天×339天）－91667.22元（原告应承担的自2016年12月6日至2017年12月5日租金9万元＋4万元税金7700元－2016年12月6日至2016年12月31日原告应支付的租金5505.38元和相应4／9×6164.38元×19.25%的税金527.4元）＝47647.85元，上述计算方式系被告物康超市的过错而给原告造成的实际损失，本院亦应予以支持。
对于原告老百姓大药房主张的物康超市与实际经营者沈庆东应共同承担上述责任的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款规定，“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”。按照沈云峰与沈希东之间转让合同中关于债权债务的约定，即“历城物康超市的一切债务（包括房租、水电费、供货商未结的账目等）由乙方负责支付和结算”，因沈希东未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交相反的证据予以反驳，视为其对上述权利的放弃，故本院对原告的该项请求，亦予以支持。
综上，对原告老百姓大药房以合同无效主张的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款规定，判决如下：
一、被告历城区物康超市（经营者沈云峰）、被告沈希东于本判决生效之日起十日内返还原告老百姓大药房连锁（山东）有限公司租金74869.62元；
二、被告历城区物康超市（经营者沈云峰）、被告沈希东于本判决生效之日起十日内返还原告老百姓大药房连锁（山东）有限公司押金1万元；
三、被告历城区物康超市（经营者沈云峰）、被告沈希东于本判决生效之日起十日内赔偿原告老百姓大药房连锁（山东）有限公司经济损失47647.85元；
四、驳回原告老百姓大药房连锁（山东）有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3650元，由原告老百姓大药房连锁（山东）有限公司负担700元，被告历城区物康超市（经营者沈云峰）、被告沈希东负担2950元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 曹亚萍
人民陪审员 宫丽萍
人民陪审员 于 艳
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 李 叶