上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2187号
上诉人（原审原告）上海宝港实业有限公司。
被上诉人（原审被告）上海君正钢结构工程有限公司。
上诉人上海宝港实业有限公司（以下简称宝港公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭审理了本案，上诉人宝港公司之法定代表人王桂龙及委托代理人袁守平、被上诉人上海君正钢结构工程有限公司（以下简称君正钢结构公司）之委托代理人唐桂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年12月21日，宝港公司和君正钢结构公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定宝港公司将位于上海市某某区某某镇某某路某某号厂房租赁给君正钢结构公司使用，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月30日止。第一年租金1，000，000元（人民币，下同），第二年、第三年均为1，200，000元，租金每半年缴纳一次半年租金，提前一个月缴纳。签订合同时君正钢结构公司支付宝港公司履约定金300，000元。租赁期间，君正钢结构公司应合理使用并爱护该厂房及厂房内的各种设备和附属设施，租赁期满后，该厂房和设备归还时，应当符合正常使用状态。君正钢结构公司在租赁期间，如将厂房转租，需事先征得宝港公司书面同意，如果擅自中途转租，则宝港公司不再退还租金和定金。租赁期间，如宝港公司提前终止合同而违约或因产权纠纷引起造成君正钢结构公司不能正常生产，由宝港公司赔偿君正钢结构公司损失费1，000，000元；如君正钢结构公司提前退租或转租而违约，由君正钢结构公司赔偿宝港公司损失1，000，000元。宝港公司现有办公桌、椅、柜等办公家具及厨房设备租赁给君正钢结构公司使用，每年年租金为15，000元，具体租赁物详见双方确认的清单为准。租赁物平面图图纸二份、设备二份、办公家具二份、食堂餐具二份由双方签字盖章确认作为合同附件。
合同签订后，双方按约履行了付款和交房的义务。2009年12月30日，君正钢结构公司法定代表人在宝港公司机械设备固定资产台账和宝港家具台账清单及后所附照片上签字。
上述租赁到期前，双方于2012年5月21日签订了《厂房续租合同》1份，合同续租三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。第一年租金1，800，000元，第二年、第三年均为2，000，000元，租金每半年缴纳一次半年租金，提前一个月缴纳。全部生产车间、空地、办公楼均为君正钢结构公司租赁范围，双方合同签订宝港公司搬出厂房办公楼，所有办公室、办公器具均由君正钢结构公司使用，租赁费用均包含在第二条租金内，君正钢结构公司在租赁期内未经宝港公司书面同意，不准在租赁厂区内乱搭建筑物。
2013年期间，君正钢结构公司在租赁厂区内树立了一立体车库。为此，宝港公司于2013年8月13日函告君正钢结构公司，认为君正钢结构公司未经同意转租他人搭设立体车库、私自改动厂房建筑、碰撞坏建筑物、延误租金支付，严重违约，要求君正钢结构公司到2013年12月31日搬出厂房，并要求所有碰撞坏的及私自改动的建筑物必须全部无偿修复完整，所有设备、设施及办公家具必须全面检查并修复，处于正常使用状态交付，否则将按定价及市场价格予以赔偿。2013年11月4日，君正钢结构公司回函，认为君正钢结构公司按约合理使用租赁厂房，宝港公司要求解除合同系违背合同约定，要求宝港公司收回解约函告。由于宝港公司未回复，2013年11月21日，君正钢结构公司再次向宝港公司发出《律师函》，认为宝港公司执意解除合同构成违约，应当赔偿君正钢结构公司损失1，000，000元，并告知宝港公司：1、依照宝港公司于2013年8月13日书面函告的要求，君正钢结构公司于2013年12月31日之前搬离厂房；2、请宝港公司于2013年12月25日派人前来租赁厂房办理交接手续，如宝港公司逾期不办厂房交接手续，则自2014年1月1日凌晨起，视为租赁厂房交接手续已办理完毕，自该日起，君正钢结构公司可以依据具体情况要求宝港公司支付代为保管物品的保管费用。逾期不办理交接手续的，日后宝港公司不得以财产有损失要求君正钢结构公司赔偿，因宝港公司怠于办理厂房交接手续造成的一切后果由宝港公司自行承担；3、要求宝港公司在厂房交接办理完毕后5个工作日之内支付1，000，000元；4、要求宝港公司自2014年1月1日起支付奉贤南方国际大厦办公室相关费用。2013年11月29日，宝港公司回《律师函》1份，认为：双方签订的厂房租赁合同及厂房续租合同有效，宝港公司已依约履行了义务，然君正钢结构公司违约转租给爱义思搭设多层立体钢结构车库行为已构成违约，依约没收300，000元履约定金和赔偿违约金1，000，000元；建筑物被损坏的部分应及时修复，宝港公司验收通过后才能交接；否则君正钢结构公司承担建筑物占用费用；宝港公司同意于2013年12月31日搬出南方国际大厦11楼L室。
2014年1月1日后，双方为交接和修复赔偿问题发生争议，2014年1月，宝港公司诉至原审法院，要求法院判令：1、确认宝港公司和君正钢结构公司2009年12月21日及2012年5月21日签订的厂房租赁合同及厂房续租合同于2013年12月31日解除；2、君正钢结构公司修复损坏的厂房、机器设备、办公家具并承担修复费用123万元；3、君正钢结构公司自2014年1月1日起至厂房、机器设备、办公家具修复并经验收合格并交付宝港公司之日止赔偿宝港公司每日5，560元厂房租金损失；4、君正钢结构公司赔偿宝港公司遗失的机器设备损失285，600元及不可修复的办公家具损失45，900元；5、君正钢结构公司给付宝港公司办公家具2013年的租金15，000元；6、没收君正钢结构公司给付宝港公司的履约定金300，000元；7、君正钢结构公司给付宝港公司违约金1，000，000元。
在原审审理期间，双方就机械设备、厂房和家具修复事宜达成合意：一、君正钢结构公司赔偿宝港公司家具及厂房修复费用200，000元；二、设备维修部分已经修理宝港公司不再主张。
原审认为，本案争议焦点之一为租赁合同的效力及君正钢结构公司是否应当承担2014年1月1日起的租金损失。对于合同效力，法院认为，宝港公司没有提供系争房屋的权属证书也没有证据证明已经取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，宝港公司和君正钢结构公司签订的《厂房租赁合同》及《厂房续租合同》无效。对于宝港公司主张的2014年1月1日起的租金。宝港公司认为，君正钢结构公司在没有对租赁厂房、设备及家具等修复和赔偿前，应当承担其未能出租的损失。君正钢结构公司认为，君正钢结构公司已经按照宝港公司的要求在2013年12月31日前搬离租赁厂房，是宝港公司拒绝接受厂房，该部分损失应当由宝港公司自行承担。法院认为，君正钢结构公司已在2013年12月31日前搬离了租赁厂房，搬离时间也是根据宝港公司的要求，其也要求宝港公司办理交接的手续，君正钢结构公司没有无故占有使用租赁厂房的恶意。对于宝港公司所称的厂房、设备和家具受损问题，完全可以通过协商或诉讼来解决，非其拒绝办理交接的理由，故法院对宝港公司租金（使用费）的要求不予支持。对于办公家具租金，在双方续租合同中明确，该部分租金包含在全部租金内，君正钢结构公司已经支付了2013年期间的全部租金，宝港公司再次主张无事实和法律依据，法院不予支持。
本案争议焦点二为租赁厂房内设备是否存在缺损的争议。宝港公司认为现场遗失手推车2台、32摇臂钻1台、砂轮机1台、剪板机1台、折弯机1台、台式多用钻床1台、切割机1台和电箱铅丝插座。君正钢结构公司认可手推车已遗失并同意予以赔偿；砂轮机1台、台式多用钻床1台和切割机1台在现场；32摇臂钻1台、剪板机1台、折弯机1台租赁时就没有，自己在确认租赁设备时，仅根据台账核对无误后签字，并没有考虑到照片上设备多于台账；电箱铅丝插座属修理范围。本案在审理期间，曾组织双方进行清点，砂轮机1台、台式多用钻床1台和切割机1台在现场并没有遗失。对于电箱铅丝插座，法院认可君正钢结构公司的意见，该部分应属于设备受损部分，双方已经达成赔偿意见，不再处理。关于争议的32摇臂钻、剪板机和折弯机原租赁时是否存在，法院认为，双方在租赁厂房交接时，宝港公司曾要求君正钢结构公司签收过一份宝港公司机械设备固定资产台账，在台账上没有上述三台设备，而在台账后所附的照片中则载有该三台设备。从台账的表述看，台账上登记的每台设备均附有照片与其对应，也表示台账的设备和照片一致来证明设备的存在。宝港公司现仅以照片来证明租赁时上述设备已一并交付，但无法解释为何在台账上没有该三台设备，宝港公司的证据证明力是欠缺的，法院以台账记录和照片对应部分来确认设备的具体数额，认定遗失的仅为手推车两辆。鉴于君正钢结构公司同意按宝港公司报价每辆300元计算予以赔偿，法院予以认可。
本案争议焦点三为宝港公司主张的违约金和没收履约定金的请求是否可以支持。法院认为，君正钢结构公司在租赁场地搭设多层车库，并不能证明君正钢结构公司存在转租的事实；租金的分期支付，也不构成根本的违约，且本案宝港公司和君正钢结构公司的租赁合同无效，合同自始没有约束力，故宝港公司基于无效合同主张违约金和没收定金，法院不予支持。宝港公司因无效合同收取的履约定金300，000元应予返还。
原审法院于二○一四年七月十一日依法作出判决：一、上海宝港实业有限公司和上海君正钢结构工程有限公司于2009年12月21日签订的《厂房租赁合同》及2012年5月21日签订的《厂房续租合同》无效；二、上海君正钢结构工程有限公司于判决生效后十日内赔偿上海宝港实业有限公司家具及厂房修理费人民币200，000元；三、上海君正钢结构工程有限公司于判决生效后十日内赔偿上海宝港实业有限公司手推车两辆的损失人民币600元；四、上海宝港实业有限公司于判决生效后十日内返还上海君正钢结构工程有限公司履约定金人民币300，000元；五、驳回上海宝港实业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币31，092元，减半收取计人民币15，546元，由上海宝港实业有限公司负担人民币14，000元，由上海君正钢结构工程有限公司负担人民币1，546元；保全费人民币5，000元，由上海宝港实业有限公司和上海君正钢结构工程有限公司各半负担。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宝港公司不服，上诉称，一、原审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人承租系争厂房后转租他人搭建钢结构车库、在配电房边上乱搭建、在北面厂房的东面山墙上开门、支付租金多次逾期、厂房及机器设备被人为损坏、机器设备遗失等，故上诉人通知对方解除合同并要求对方搬出、修复并由上诉人验收后交还厂区，但被上诉人至今未修复厂房及配套设施，双方至今未办理交接手续。上诉人的厂房及设备的特殊性需整体出租才能发挥最大价值，对此上诉人已提醒对方，被上诉人在一审中同意赔偿20万元作为厂房修复费用，能证明交接延误的责任是由对方不作为造成的。二、机器设备以实物照片签字交接的方式为证，应依法认定遗失的机器予以赔偿。故请求二审法院撤销原审判决第三、五项，改判被上诉人赔偿遗失的机器190，600元，并按每日5，560元的标准给付自2014年1月1日起至2014年10月31日止因厂房、机器设备占用修复期间的租金损失1，666，666.67元。
被上诉人君正钢结构公司辩称，因有人欲出高价租赁系争厂房，故上诉人找了理由提前解除合同；被上诉人仓促另找厂房并搬出，在2013年对方要求的期限通知对方来接收厂房，但对方拒不接收。厂房等有自然损耗可以接收再协商解决。上诉人提出的三台设备问题，当时现场是没有的，设备台账是当天制作的，照片不是当天拍摄的。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
为证明自己的主张，上诉人向法庭提供了双方法定代表人间的短信记录，以证明在2014年2月15日被上诉人尚在要求交接厂房，被上诉人陈述的2013年12月31日前已搬离厂区是错误的。
经质证，被上诉人表示一直要求对方交接厂房并派门卫看管厂房，不能证明其未搬离厂区的事实。
本院认为，该短信反映出被上诉人要求上诉人交接厂房的事实，并出于安全考虑要求上诉人安排门卫，并不能证明上诉人的举证目的，故对该证据本院不予采信。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，（一）在双方履约期间，上诉人致函被上诉人要求其于2013年12月31日前搬出厂房并修复厂房及机器设备，被上诉人在之后回函上诉人并告之将于前述期限前搬离厂房并要求上诉人于2013年12月25日派人前来办理厂房的交接手续，逾期视为厂房交接手续已办理完毕；上诉人收函后未派人验收交接，仅回函要求被上诉人修复损坏的建筑物等，也未在其自己指定的时间前往租赁厂房进行验收、交接。从上述事实可以看出，上诉人既向对方指定了搬离厂房的期限，届时又未前去办理验收、交接；其既要求对方修复损坏的厂房及机器设备，又未进行验收以明确具体的修复内容，正是上诉人这种消极不作为的态度直接导致了系争租赁厂房未能及时交接。系争租赁合同的履行即使存在建筑物及设备的损坏，双方可通过验收予以明确具体的损坏部位和设备并合理商定善后事宜，上诉人亦可通过诉讼予以解决从而避免厂房空置损失的发生。综合上述，本院认定本案系争厂房迟延交接的责任在于上诉人，相应的法律后果应由其自行承担；同时，上诉人亦无证据证明被上诉人在2014年1月1日之后仍在使用系争厂房，故其要求被上诉人赔偿自2014年1月1日起的租金损失本院不予支持。（二）双方在签订租赁合同时明确，具体租赁物详见双方确认的清单，双方在具体交接时被上诉人亦在上诉人提供的机械设备固定资产台账、家具台账清单及所对应的照片上签字予以确认。对于上诉人所称的三台设备，设备台账上并无记载，仅有照片并附被上诉人的签字，该三台设备是否在厂房租赁时一并交接，双方对此各执一词且并无更多的证据予以证明各自的观点。对此本院仅能依据现有证据并遵循证据规则作出评判，一、系争合同约定具体租赁物详见双方确认的清单为准，现双方确认的清单上并无上述三台设备；二、上诉人所提供的设备均有台账记录及照片一一对应，而系争三台设备并不符合上述要件；三、系争三台设备并非新购设备而疏忽记录于设备台账上，从上诉人提供的照片上看，该三台设备与其它设备一样亦被使用过，上诉人不能解释在制作设备台账时为何未能将该三台设备记录于设备台账中。虽然被上诉人对于其为何在该三台设备照片上签字的解释不能令人信服，但综合双方的举证及本案全部证据，本院认为被上诉人的主张更具有证据优势，上诉人主张已交付系争三台设备并被遗失的理由本院难以采信，对其要求被上诉人赔偿该三台设备损失的主张应不予支持。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人宝港公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21，515元，由上诉人上海宝港实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 峰
代理审判员 李 兴
代理审判员 吴 丹
二〇一四年九月十一日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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