山东省青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异114号
异议人（案外人）：张克栋。
委托代理人：李翔，山东志伟律师事务所律师。
申请执行人：王丽莉。
委托代理人：马永婷，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人：宋文清，山东琴岛律师事务所实习律师。
被执行人：张宪青。
被执行人：青岛万通房地产集团有限公司。住所地青岛胶州九龙镇建设路*号。
法定代表人：杜云桥，董事长。
被执行人：青岛丰汇投资担保有限公司。住所地青岛市李沧区君峰路**号。
法定代表人：杜云桥，董事长。
被执行人：青岛同泰典当有限责任公司。住所地青岛市李沧区君峰路**号。
法定代表人：张宪青，董事长。
本院在执行申请执行人王丽莉与被执行人张宪青、青岛万通房地产集团有限公司（以下简称万通公司）、青岛丰汇投资担保有限公司、青岛同泰典当有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案外人张克栋以其对被执行人万通公司开发的位于青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区XX号楼1单元301户和401户房产（以下简称涉案房产）享有实体权利为由提出排除执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人张克栋提出执行异议称，被执行人万通公司开发的位于青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区建设过程中，张克栋被拖欠工程款71万余元，2010年12月3日《房屋抵顶工程款协议》确定万通公司以涉案房产两套抵顶688846.58元，超出部分须放弃权利，张克栋在结算关系中处于弱势无奈签字同意，并对涉案房产接收和占有使用，因万通公司的原因致使涉案房产尚未登记到异议人名下，执行法院因万通公司的其他经济纠纷查封了涉案房产，损害了异议人的合法权益。请求解除对涉案房产的查封等执行措施并停止执行。
异议人张克栋提交的证据包括：一、2010年12月3日《房屋抵顶工程款协议》一份；该协议内容为：乙方张宪开于2008年承包甲方万通公司万通花苑项目工程，后张宪开将其中二个楼座的劳务工程分包给了丙方张克栋，经张宪开与张克栋结算，张宪开需付给张克栋工程款共计688846.58元；三方均同意由万通公司用万通花苑的两套房屋抵顶张宪开欠张克栋同等价值的工程款，其中青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区XX号楼1单元301室的房屋及对应车库作价364601.04元，XX号楼1单元401室的房屋及对应车库作价324245.54元，共计688846.58元，由万通公司为张克栋出具房款收据；上述房屋暂未办理产权证，待将来能够办理时万通公司需无条件配合张克栋；协议签订后，万通公司在房屋达到交付标准时应将钥匙交付张克栋，交付后由张克栋支配房屋；万通公司保证用以抵顶工程款的两套房屋权属清晰，不得存在抵押或查封等情况，在该两套房屋尚未办理产权登记至张克栋名下之前，若因该两套房屋被查封、存在抵押或其他非张克栋原因导致张克栋无法实现过户拥有房屋产权的，无论何时，张克栋均有权要求不再以房屋抵顶工程款，此时万通公司、张宪开需以现金支付所欠张克栋工程款688846.58元并承担连带责任。二、2010年12月3日《收据》二份，其中收据号7204954的《收据》内容为，交款单位张克栋，收款单位万通公司，收款方式为“顶账”，金额为364601.04元，收款事由为XX号楼1单元301室购房款；收据号7204955的《收据》内容为，交款单位张克栋，收款单位万通公司，收款方式为“顶账”，金额为324245.54元，收款事由为XX号楼1单元401室购房款。三、2011年1月1日《房屋交接书》二份，分别记载万通公司开发的位于青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区XX号楼1单元301室、401室已具备入户条件，业主可以接受房屋，双方确认自即日起上述两套房屋由开发商交付给业主。四、2018年2月7日打印的《名称变更登记信息查询结果》，胶州市市场监督管理局加盖企业档案查询专用章证明青岛万通房地产开发有限公司于2011年8月9日变更名称为青岛万通房地产集团有限公司，待证事实为上述《房屋抵顶工程款协议》、《收据》、《房屋交接书》均加盖青岛万通房地产开发有限公司公章或财务专用章，因此上述事件发生于变更名称的2011年8月9日之前。
申请执行人王丽莉发表意见称，对异议人提交证据的真实性不予确认，请求驳回其执行异议。
查明，申请执行人王丽莉与被执行人张宪青、万通公司、青岛丰汇投资担保有限公司、青岛同泰典当有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院2015年7月3日作出（2014）北民初字第2928号民事判决书，判令张宪青偿还王丽莉借款本金255万元及利息等，偿还王丽莉2013年7月28日借款本金925000元及利息等、偿还王丽莉2013年12月31日借款本金925000元及利息等，万通公司、青岛丰汇投资担保有限公司、青岛同泰典当有限责任公司承担连带保证责任。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，于2014年6月4日对万通公司开发的位于青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区之房地产登记实施了批量查封，包含本案两套涉案房产。2016年1月8日，王丽莉向本院申请执行，本院以（2016）鲁0203执69号立案执行，上述查封转为执行程序的查封措施。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。上述法律规定表明，执行程序中对可供执行财产范围的判断采取形式审查原则。涉案房产系被执行人万通公司开发的商品房，本院予以查封符合上述法律规定。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据上述法律规定，本院对于张克栋的案外人排除执行异议不予支持：
（一）以房抵债合同，是民事关系双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务而非购买商品房；抵顶债务的房产变更登记至债权人名下时，消灭其对债务人相当于购房价款数额的债权；涉案房产未变更登记前，其对债务人享有的仍然是债权，债权人可随时主张其债权请求权，包括其未能成功将抵顶债务的房产变更登记以消灭相关债权债务之时，因此不同于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房买卖合同买受人享有的物权期待权，不足以确认张克栋与万通公司之间在人民法院查封之前就涉案房产签订了书面的“买卖合同”；
（二）案外人张克栋未能举证证明“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”；
（三）本院不能以执行非诉审查程序认定案外人张克栋已向被执行人万通公司支付了涉案房产的购房价款：
1、如在执行异议非诉审查程序中确认案外人张克栋已向被执行人万通公司支付涉案房产的购房价款，等同于以执行裁定书方式确认了案外人张克栋与张宪开、被执行人万通公司之间的基础法律关系、履行合同事实、享有债权数额，并消灭其中与涉案房产购房价款相当的债权请求权，完全已经超出执行非诉审查程序的审查范围，上述实体权利请求权应由诉讼程序解决；
2、异议人张克栋提交的其与万通公司、张宪开《房屋抵顶工程款协议》内容中显示：若因该两套房屋被查封、存在抵押或其他非张克栋原因导致张克栋无法实现过户拥有房屋产权的，无论何时，张克栋均有权要求不再以房屋抵顶工程款，此时万通公司、张宪开需以现金支付所欠张克栋工程款688846.58元并承担连带责任。协议三方对抵顶房屋被查封后张克栋如何行使其债权请求权进行了约定，如在执行异议非诉审查程序中支持其对涉案房产的物权请求权，可能使其获取双重利益。
综上，本院对于张克栋的案外人排除执行异议不予支持。
三、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本院裁定驳回案外人异议后，其有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》的相关规定、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章的相关规定，在十五日内向本院提起案外人异议之诉，通过诉讼程序主张其对涉案房产的权利，或者选择在另案中主张其债权请求权。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回异议人张克栋的案外人排除执行异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年七月二十七日
书记员 于程程