湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0408民初1743号
原告（反诉被告）：衡阳佳和物业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区祝融路8号。
法定代表人：谭红晖，该公司总经理。
委托代理人：罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人：龙利英，女，1973年1月2日出生，汉族。
被告曾秀娥（反诉原告），女，1970年2月12日出生，汉族。
委托代理人陈忠明，男，1965年8月23日出生，汉族。
委托代理人：张峰源，湖南居安律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）衡阳佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告曾秀娥（反诉原告，以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，于2017年3月15日对本案公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托代理人罗彬榕、龙利英，被告曾秀娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳和物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的物业费10780元（自2012年10月1日计算至2016年10月31日：收费面积183.2㎡*欠费期间49个月*1.2元/㎡）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年9月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按以其房屋面积每月1.2㎡的标准向原告交纳物业费。合同签订后，被告自2012年10月1日开始便拒交物业费。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。
被告曾秀娥辩称，被告拖欠原告自2012年10月1日至2016年10月31日间的物业费10780元属实，但被告并非拒交物业费，而是因为原告提供的物业服务不到位；原告提供物业服务期间，被告因家里被盗遭受损失20000元，因车辆被碰撞遭受损失1900元，因原告不能提供房屋被盗、车辆被撞期间的监控资料，导致被告无法确定侵权人。故被告缓交物业费。
被告向本院提出以下反诉请求：1、原告赔偿被告家里被盗损失20000元、被告车辆在车库被盗损失1900元及原告停水给被告造成的损失2000元；2、原告就强行停水停电向被告赔礼道歉；3、原告配置符合标准的监控设备，保证小区安全、车库无死角，并加强晚间巡逻；4、原告向被告公布物业服务费用收支项目及利用公共区间状况、收益及用途；5、原告拆除违章建筑，恢复小区架空层原貌；6、被告履行合同义务，维修公共园林设施并做好卫生管理。事实与理由：原、被告于2008年1月签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告支付原告物业费。但原告在履行合同过程中，却存在违约及侵权情况，具体如下：第一，原告的监控措施不到位，存在监控死角。2012年10月19日，被告的车辆在车库被撞，被告支出维修费用1900元。除此之外，2012年12月2日，被告家中被盗，共损失现金10300元、价值10000元的玉镯一枚。因原告拒不提供监控视频，致使上述案件至今未侦破。又2013年原告擅自关停被告生活用水，2016年8、9月原告擅自关停被告用电，被告吃住寄宿宾馆，支出费用2000元。第二，原告违反合同约定拒不公开小区物业收费收支账目，且原告利用小区游泳池、部分架空层、电梯广告等公共部位获利，但并未公开公共收益支出项目，也未根据合同约定用于补贴物业服务费。第三，原告侵占南区14栋、15栋、20栋一楼架空层，违规进行改造。第四，原告对小区公共园林设施属于维护管理，毁坏严重，且原告不能及时清理省内垃圾，小区卫生脏乱。
原告对被告的反诉辩称，被告主张的住宅盗窃、车辆刮擦、停水停电等事项均发生在被告缴交费期限之外，被告最后交费是在2012年9月30日；被告住宅被盗、车辆刮擦损失应向犯罪、侵权人主张权利；合同明确约定，原告为小区提供的物业服务模式是包干制，可以不公开物业收费项目；被告主张的14/15/20层的架空层原告都是根据相应规定合法占用，不存在侵占和违章搭建问题。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的业主入伙手续凭证，拟证明被告曾秀娥系沐林美郡19栋1101室的业主，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为曾秀娥的签字不是其亲笔所签。本院认为，虽然被告对该证据的“曾秀娥”签字的真实性有异议，但没有对“曾秀娥”签字申请鉴定支持其主张，故对原告的该份证据可以作为本案的定案依据；
2、原告提供的照片21页，拟证明沐林美郡监控设备、保安岗位等安保设施配备齐全，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据只能证明沐林美郡小区有安保措施，但是具体安保措施是否到位，并不能证明。本院经审核认为，该证据只能证明原告有在小区设立上述安保措施的规划，但安保措施是否到位、监控设施是否完好不能确定，在庭审中经征求原、被告双方意见本院原确定到小区进行实地查看，因被告未在本院指定的时间内到达庭审地点，未能进行实地查看，故原告该份证据可作为本案的定案依据；
3、原告提供的物业管理用房回复函、物业用房报表、房产证（沐林美郡14栋102室、103室、104室，15栋114室、115室、116室）、关于沐林美郡20栋架空层洗头新建室内娱乐休闲室的《通知》，拟证明原告都是合理适用14栋、15栋、20栋架空层用房，被告对该份证据的合法性、关联性有异议，认为通知出具时，业委会已经解散，故通知上的印章是原告私自加盖的。本院经审核认为，原告提供的14栋、15栋的房产证可证明该架空层是衡阳市沐林美郡房地产开发公司的私有财产，由该房地产公司出具的回复函可证实14栋、15栋的架空层为原告的物业用房，符合法律规定，而《通知》则可证实原告诉称的20栋架空层则是用于小区居民室内休闲活动室，而非原告私占，故该证据可作为本案的定案依据；
4、原告提供的收条及小区活动明细表，拟证明原告通过公共部位取得的经费，已用于小区活动及支付业主委员会，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为2015年12月沐林美郡小区业主委员会已经解散，其主任已经辞职，该印章是原告私盖的。本院经审核认为，根据《关于引发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第四十四条之规定，业主委员会委员提出辞职的，必须经法定比例的成员同意，并报相应部门备案。该《通知》第四十二条亦规定，业主委员会的工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。现被告主张该业委会已经解散，但并未提供相应备案等书面证据证实，应承担举证不能的法律后果，故该证据可作为本案的定案依据；
5、照片，拟证明原告由对小区绿化进行维护并清理垃圾，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，该证据虽然可证实原告有清理垃圾、维护绿化的行为，但原告提供服务质量是否符合合同约定的标准尚不确定，故该证据不能作为本案的定案依据；
6、原告提供的微信聊天记录截图，拟证明被告代理人在开庭前便有煽动业主的言辞，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，该份证据与本案待证实是缺乏关联，不能作为本案的定案依据；
7、原告业主满意度征询意见表及统计报告，拟证明原告提供的物业服务经征询小区业主意见表示对其服务质量非常满意，经庭审质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，该统计报告是原告自行制作的，且原告亦只提供了5张征询意见表，不能代表该小区全体业主的意见，故该份证据不能作为本案的定案依据；
8、被告申请证人旷明冬的出庭作证的证言，拟证明原告擅自关停被告家庭用水，经庭审质证，原告对该份证据的证言都有异议，认为该证言不够客观真实，本院经审核认为，被告在申请证人出庭作证之外，还向本院提供了原告安装在被告家里的水表，原告认可该水表为物业公司统一安装的智能水表，因停水时间发生在2013年，时间较久，仅凭证人证言无法确定被告家中停水是因被告欠交水费后水表智能断水所致，还是因被告欠交物业费原告擅自断水所致，故对证人主张的被告家中停水事实本院予以确认，对被告主张的原告私自关停被告家中用水事实本院不予确认。
9、被告提供的《前期物业管理服务协议》，拟证明合同约定原告对被告小区具有安保义务、保安巡岗义务及公开物业收费等义务，经庭审质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该物业合同落款签章是否真实尚不确定，本院经审核认为，该合同上有原告公司及其法定代表人印章，原告对该印章的真实性有异议,但没有在本院指定的期间内申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，虽然该合同上所载的房屋坐落位置与曾秀娥的实际居住位置不一致，但因物业合同是原告提供的格式合同，该证据可作为本案的定案依据；
10、被告提供的收据，拟证明其车辆因停在小区被撞支出维修费用1900元，原告对该证据的真实性有异议，认为该收据并非是完税发票。本院经审核认为，该收据并不是正规的完税发票，其来源是否真实无法确定，且即便该证据是真实的，被告支出的该笔维修费用是否确系其小车停在小区被撞造成不能确定，故该证据不能作为本案的定案依据。
根据原、被告双方的诉辩及其提供的证据，本院可确认以下事实：被告曾秀娥系沐林美郡小区19栋1101室的业主，房屋建筑面积为183.2㎡。2008年1月9日，被告曾秀娥在签订商品房买卖合同时，与原告签订《沐林美郡前期物业管理服务协议》，约定：原告对小区提供绿化、卫生、保安等维护、修缮服务；协助配合治安机关，做好小区内的安全防范；维护小区内的交通秩序、车辆停放及场地管理；保安和车辆实现智能化、一体化管理，设固定岗和电子巡更执勤；每六个月向被告公布物业管理费用收支项目；原告向被告健全并落实精神文明建设、社区文化建设等；原告可提供代缴水费、电费项目；被告应每月5日按1.2元/㎡交纳当月物业费；如被告逾期交纳物业费，应从逾期之日起按拖欠金额日千分之三的标准支付原告违约金。除此之外，原告与沐林美郡小区开发商衡阳市沐林房地产开发有限公司于2010年7月19日签订《前期物业服务协议》一份，该合同约定的部分事项与《沐林美郡前期物业管理服务协议》约定不一致，具体如下：沐林美郡小区的物业服务收费采用包干制方式；物业服务区域内属于全体业主共有的场地、设施设备等，统一委托原告经营，经营收入用于补贴物业管理费，如有盈余，纳入物业维修基金；因物业管理服务费包干制，原告无需向全体业主公布物业服务资金的收支情况；物业服务费于物业开始交付使用时按年度收取，业主应在上一年度最后一个月的月底自觉交纳下一年度物业服务费。2012年12月30日，该小区业主委员会成立，没有选聘新的物业服务企业，也未与原告另行签订物业服务合同。自2012年10月1日开始，被告未向原告交纳物业管理费。2012年12月2日晚，被告家中被盗并向公安机关报案，报案登记表中显示“曾秀娥报警称其家中被盗现金10000元、手镯一个、一个女士手提包”，该案件尚未侦破。同年12月，因被告拒交物业费，原告切断被告家庭用水，被告为用水聘请案外人旷明冬拆除原告安装给自家的水表以恢复用水。截至起诉时，被告共欠原告自2012年10月1日至2016年10月31日间的物业费合计10780元。
另查明，沐林美郡小区14栋102室、103室、104室，15栋114室、115室、116室的架空层属沐林房地产开发有限公司的单独所有房产并有房产部门颁发的房产证予以确认，该房地产公司同意将上述架空层作为原告佳和物业公司的物业用房。小区20栋架空层经平湖社区居委会及沐林美郡小区业主委员会同意，已作为小区居民室内休闲娱乐室。物业公司述称，其通过公共部位获取的广告收入已用于弥补物业收支差距、支付业委会经费及小区文化活动支出。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：第一，涉案《前期物业服务协议》、《沐林美郡前期物业管理服务协议》是否有效，原告是否应该公开物业收费项目；第二，原告是否应赔偿被告家中被盗损失20000元、车辆被撞损失1900元以及停水停电造成的损失2000元；第三，被告是否应支付原告物业管理费10780元及违约金5000元；第四，原告将利用共有部位广告等收益用于弥补物业亏损及业主委员会经费开支是否有事实及法律依据；第五，被告反诉请求原告加强安保、养护园林是否有事实及法律依据；第六，被告反诉要求原告将小区架空层恢复原状是否有法律依据。对此，本院分别评判如下：
第一，涉案《前期物业管理协议》、《沐林美郡前期物业管理服务协议》是否有效，原告是否应该公开物业收费项目。根据庭审查明的事实，《沐林美郡前期物业管理服务协议》系沐林美郡小区业主在签订《房屋买卖（预售）合同》时统一签署的由原告提供的物业服务格式合同，《前期物业管理协议》系原告与沐林美郡小区的开发商签订，因《沐林美郡前期物业管理服务协议》是业主本人签订，更能代表全体业主的真实意思表示，故当《前期物业管理协议》与《沐林美郡前期物业管理服务协议》规定相冲突时，应以《沐林美郡前期物业管理服务协议》为准。《沐林美郡前期物业管理服务协议》第一条第8项明确规定，原告应每六个月向被告公布物业管理费用收支账目，故被告该反诉请求具有事实依据，本院予以支持。对于原告抗辩的因物业收费采用包干制方式，故无需公布收支账目的抗辩主张，本院认为，物业收费是采用包干制亦或酬金制与是否公布物业收费并不冲突，正因为涉案物业收费采用包干制，物业服务区域内的公用设施等经营收入由物业公司掌握并用于补贴物业管理费，故业主要求物业公司公布物业收费是行使知情权的表现，其主要目的在于了解物业服务成本、物业费收支并监督物业公司提供与其收费相应水平的物业管理服务等，物业公司公布物业管理费费用的收支账目于其本身并无损失，亦能和谐物业公司与业主之间的关系，故原告该主张本院不予支持。
第二，原告是否应赔偿被告家中被盗损失20000元、车辆被撞损失1900元以及停水停电造成的损失2000元。对于被盗损失，根据《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”及《沐林美郡前期物业管理服务协议》第二条第4项之约定，物业公司对服务小区的安全管理义务是一种协助义务，是一般注意义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，但能降低这种风险。这种情况下的安全保障义务来自诚实和信用等民法的基本原则，根据该原则，不允许物业管理者因为故意和过失，懈怠对业主人身、财产的安全保障注意义务。业主寻求物业管理，不仅需要物业管理给其提供一个清洁的居住环境，而且还希望物业管理给其提供的居住环境是安全的生活环境。从本案来看，物业公司并未提供监控录像资料证实被告家中被盗时小区安保、人员出入等情况，亦未提供证据证明被盗时有向公安等有关机关做好协助调查工作，根据《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对是否履行了合同义务发生争议的，应由负有履行义务一方也即原告承担举证不能的法律责任，故被告反诉请求原告赔偿损失的诉讼请求部分有理，应当得到法院的支持。对于赔偿金额，因本案实际盗窃人的侵权行为是损害产生根本原因，因此本案的赔偿义务应主要待盗窃案件侦破后由实际加害人负担，物业公司在其未履行注意义务的范围内承担补充赔偿责任，本院酌情认定物业公司承担1000元为宜。对于原告诉请的车辆损失及停水停电损失，因没有相应的证据证实，本院不予支持。但为避免业主因停水停电问题再与原告产生纠纷，根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条之规定，物业服务企业只是水、电费用的代收代交方，而非供用水、电合同的相对方，即便被告未交纳物业费，原告也只能根据物业服务合同就欠交的物业费向被告主张权利，此后不得以被告欠交物业费为由利用代交水、电费的优势向被告停止供水供电。
第三，被告是否应支付原告物业管理费10780元及违约金5000元。原告向被告提供了物业服务合同约定的主要义务，被告应支付原告物业管理费10780元。对于违约金，因被告拒绝交纳物业费的原因系因家中被盗、停水停电等原因引起，考虑到原告确实具有瑕疵履行情节，亦为督促原告今后勤勉履行物业服务义务，积极为小区业主提供整洁安全的服务环境，从公平原则出发，对于原告诉请的违约金，本院不予支持。
第四，原告将利用共有部位广告等收益用于弥补物业亏损及业主委员会经费开支是否有事实及法律依据。根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条之规定，物业公司可在征得相应单位同意后，利用公用设施进行经营。且《前期物业服务协议》第六条也约定了物业管理区域内属于全体业主所有的设施设备等，统一委托原告经营，经营收入用于补贴物业管理费，如有盈余纳入物业维修基金，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且住房和建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条也明确规定了业主委员会的经费从物业共有部分经营所得收益中列支，故原告可利用共有部位广告等收益用于弥补物业亏损及业主委员会经费开支。
第五，被告反诉请求原告加强安保、养护园林是否有事实及法律依据。因安保义务、养护园林义务本身就是《前期物业管理协议》、《沐林美郡前期物业管理服务协议》约定的原告公司应尽的义务，被告提出该反诉请求并未加重原告负担，是为了进一步督促原告按照合同的约定履行安保及养护园林义务。根据《沐林美郡前期物业管理服务协议》第三条第三款的约定，物业公司尽的安保义务包含“保安和车辆实行智能化、一体化管理，设固定岗和电子巡更执勤，管理制度落实，保安人员统一着装，文明执勤，言行规范”等，根据该协议第三条五款的约定物业公司应尽的园林绿化义务包含“地域布局合理，建筑小品花草树木长势良好，修剪整齐美观、无虫害、无大面积黄图裸露”等。故被告该反诉请求具有事实依据，应予支持。
第六，被告反诉要求原告将小区架空层恢复原状是否有法律依据。根据庭审查明的事实，沐林美郡小区14栋102室、103室、104室，15栋114室、115室、116室的架空层属沐林房地产开发有限公司的单独所有房产并有房产部门颁发的房产证予以确认，该房地产公司同意将上述架空层作为原告佳和物业公司的物业用房，本院予以确认。对于小区20栋架空层系经平湖社区居委会及沐林美郡小区业主委员会同意，作为小区居民室内休闲娱乐室，物业公司该行为也是根据《沐林美郡前期物业管理服务协议》第二条第10项规定开展健康向上的社区文化活动的体现，故被告该反诉请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第四十五条、第四十七条、第五十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告曾秀娥于本判决书生效之日起十日内支付原告衡阳佳和物业管理有限公司物业管理费10780元；
二、原告衡阳佳和物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿被告曾秀娥家中被盗损失1000元；
三、原告衡阳佳和物业管理有限公司应于本判决生效之日起每六个月在小区公布物业管理费用收支账目；
四、原告衡阳佳和物业管理有限公司应于本判决生效之日起按合同约定履行包含保安和车辆实行智能化、一体化管理，设固定岗和电子巡更执勤，管理制度落实，保安人员统一着装，文明之前，言行规范等安保义务；
五、原告衡阳佳和物业管理有限公司应于本判决生效之日起按合同约定履行小区园林地域布局合理，建筑小品花草树木长势良好，修剪整齐美观、无虫害、无大面积黄图裸露等绿化卫生义务；
六、驳回原告衡阳佳和物业管理有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告曾秀娥其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25元，反诉受理费199元，合计224元，由被告曾秀娥负担112元，原告衡阳佳和物业管理有限公司负担112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
代理审判员 熊艳
二〇一七年三月二十六日
书 记 员 刘锴
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。