广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第423号
原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）黎伟元，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码：×××3135。
委托代理人黄正中，广东东成律师事务所律师。
委托代理人李福权，广东东成律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区，组织机构代码证号：××。
法定代表人曾绍棉，该社理事长。
委托代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人何梅花。
原告黎伟元诉被告佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社（以下简称大罗股份社）农业承包合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理。被告大罗股份社于2015年4月3日提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员何斯琳适用简易程序独任审判，于2015年4月15日公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人黄正中及被告委托代理人关仕平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月23日，原告经公开投标与被告就编号为49号的鱼塘签订一份《农业用地土地租赁合同》，合同对租金、交付时间、迟延交付的责任均作出明确约定。签订合同后，原告按约交付了保证金12900元和2014年7月1日至12月31日的租金45559.5元，但被告却未能如期将鱼塘交付原告使用。期间，原告与案外人黄志梅签订了鱼苗买卖协议，并因此损失了定金30000元。截至2014年12月9日，被告才向原告发出一份交塘通知。后双方就赔偿事宜未能达成一致意见。另，被告就案涉鱼塘于2014年12月26日与案外人黎广乐重新签订了租赁合同。为此，原告起诉至法院，请求判令：1.解除与原、被告双方于2014年5月23日签订的《农业用途土地租赁合同》；2.被告立即返还所收取的保证金12900元和2014年7月1日至12月31日的租金45559.5元给原告；3.被告赔偿原告鱼苗定金损失30000元；4.被告支付逾期交塘经济损失118329.88元；5.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，1.同意解除合同，系原告主动提出终止合同。原告所陈述的过了最佳的投苗期的讲法不成立，因为鱼苗的投放只是从一个地方转移到另一个地方饲养，没有季节性。另一方面，原告的鱼苗买卖协议约定11月3日前交鱼苗，这个时间离被告向其发出收塘通知的时间相差十多天，由此可见，原告认为解除合同的原因之一是投苗期过了是不成立的，主要原因是原告出于自身考虑放弃了承租。2.关于保证金和租金，由于原告违约不应该退还保证金，预交的租金由于原告未实际使用可以退还；3.购买鱼苗的损失不真实，因为原告曾经向被告的其他董事成员说其所购买的鱼苗不是鳝苗，另外对黄志梅说明的真实性不予认可；4.本次合同无法履行是由于原告的违约在先，所以不应该按合同支付租金的三倍作为违约金，退一步说，如果认定被告也有违约行为，违约金也偏高，应该调整为一年租金的30%为妥。
被告反诉称，2014年5月23日，原告经公开投标与被告就编号为49号的鱼塘签订一份《农业用地土地租赁合同》，合同对租金、租赁期限均作出明确约定。根据以往的承包习惯，基于鱼塘交付受制于上一期承包者，故合同中还约定迟延交塘的赔偿责任，原告亦清楚该情况。原告亦于2014年12月10日签收确认交塘，但事后又于2014年12月31日交回鱼塘给被告并无故提出提前解约，已构成违约，导致被告低价将鱼塘转包给下一手。为此，被告提出反诉，请求判令：1.原告以每月7593.25元的标准向被告支付占用鱼塘期间（2014年12月10日至2014年12月30日）的使用费5315.28元；2.原告向被告赔偿提前解除合同的租金损失76472元；3.原告承担本案全部诉讼费用。
原告对反诉辩称，1.2014年12月9日原告只是收到被告的交塘通知，并没有收到案涉鱼塘，更没有使用过一天案涉鱼塘，被告存在偷换概念的问题，即将交塘通知等同于交付鱼塘；2.既然原告从没有收到并使用过案涉鱼塘，又何来的被告反诉状上陈述的2014年12月31日将鱼塘交回的情形？3.导致本案纠纷产生的根本原因是被告延期交塘的违约行为；4.被告在2014年12月26日已经将案涉鱼塘承包给案外人黎广乐，从这也可以证明，当时双方是同意解除不再履行案涉租赁合同的，否则，被告不可能将案涉鱼塘承包给案外人。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告身份证复印件、被告组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证认为，无异议。
2.农业用途土地租赁合同（编号为B201401039）一份、收入凭单两张，证明双方于2014年5月23日签订了案涉鱼塘的租赁合同，被告于当日已经收取原告合同保证金12900元和预交2014年7月1日至2014年12月31日的租金45559.5元。
被告质证认为，对真实性无异议，但该合同注明保证金是保证合同全面履行的，如果原告有违约行为，保证金不予退回。另，合同第六条明确约定被告延期交塘的处理办法，原告是清楚地知道了合同履行中有可能出现延期交塘的情形。
3.鱼苗买卖协议、定金转账凭证、证明、黎汉林身份证复印各一份，证明原告购买鱼苗的定金损失30000元是真实存在的。该部分损失是由于被告延期交塘造成，因此应由被告承担赔偿责任。
被告质证认为，对鱼苗买卖协议真实性不予确认，因黄志梅是否确有其人，是否本人签名无法确认，另外从时间看也不合理，因合同是5月份签订的，如果原告未雨绸缪应在6月份签订此合同，而不是10月份签订。要么根据收到交塘通知后即时购买鱼苗也不影响投放，要么就签订合同时马上购买，10月份购买鱼苗是不合理的。对银行转账的真实性无异议，但该笔款项于鱼苗买卖协议之间的关联性是一种凑巧，并非是真实的鱼苗定金。对证明的真实性无异议，但其内容是不真实的，因此30000元的损失证据不足。
4.交塘通知、农业用途土地租赁合同（编号为B201501004）复印件、收入凭单复印件各一份，证明被告在2014年12月9日才向原告发出一份交塘通知，其逾期交塘时间已经近六个月，同时证明了当时双方就逾期交塘时间的经济损失费需要进行协商解决，但之后由于协商不成，双方口头同意解除不再履行案涉租赁合同，之后由被告在当月25日收第三方黎广乐的案涉鱼塘租金和在26日签订案涉鱼塘的合同。
被告质证认为，对交塘通知的真实性无异议，该通知还有一份是原告签名确认的，被告将在反诉时提供。交塘通知上已经载明自本通知送达之日起该鱼塘交付使用，可见原告收到这份通知即视为交付鱼塘，事实上鱼塘的交付不同于房屋或其他物品需要钥匙等其他手续，收到通知即视为收到鱼塘，不需要做额外的理解。对农业用途土地租赁合同（编号为B201501004）真实性无异议，但时间是在原告已经收到鱼塘并表示解除合同的情况下签订的，故被告认为原告有将近一个月的时间占用鱼塘的情形，合同虽然在2014年12月26日签署，但实际履行时间为2015年1月1日，从2014年12月9日至2014年12月31日应视为原告占用该鱼塘的时间。另外，从此合同可见承租的年租金比原告的承包年租金少了几乎两万元，这是被告的损失。对收入凭单无异议。
诉讼中，被告提供的证据以及原告的质证意见如下：
交塘通知复印件一份，证明原告签名确认收到该通知的事实。
原告质证认为，对真实性无异议，但该交塘通知与原告提交的交塘通知内容上存在区别，另外该交塘通知只是证明原告收到被告可以交塘的通知，并非是原告已收到和使用案涉鱼塘。
经过庭审对上述证据的质证，本院对证据作如下认证：
1.原告提供的证据1、2、4及被告提供的证据，双方对其真实性均无异议，且上述证据客观、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；
2.原告提供的证据3，被告对其中的鱼苗买卖协议真实性有异议，但该组证据之间能形成证据链条，证明原告的部分损失，故本院对该组证据予以采信。
经审理查明，原告通过竞投中标被告编号为49号的鱼塘，后双方于2014年5月23日签订一份《农业用途土地租赁合同》，约定原告承租该鱼塘的租赁期限为四年零六个月，即从2014年7月1日至2018年12月31日；2014年7月1日至2014年12月31日的租金为45559.5元，2015年1月1日至2018年12月31日每年的租金为91119元；在签订本合同后当日，原告须向被告交纳12900元作为保证金。合同第六条约定，“甲方（被告）应在2014年7月1日前将鱼塘和基地交付乙方（原告）使用。如甲方延迟交塘给乙方，乙方有权要求甲方支付经济损失费。经济损失费的计算方法为：乙方投包的鱼塘一年的租金÷365日×3倍×双方签名确认的延迟交塘天数。……”。签订合同后，原告于当日向被告交纳了合同保证金12900元及2014年7月1日至2014年12月31日的租金45559.5元。2014年12月9日，被告向原告出具《交塘通知》，该通知一式两份，其中由原告儿子黎汉林于2014年12月10日签收并保存在被告处的《交塘通知》内容注明“因上一期承包者已将该鱼塘交出，现通知你：自本通知送达之日起，该鱼塘（包括配套的7.3亩基地）交付你使用”，黎汉林的签收注明“收到交塘通知”；而由原告保存的《交塘通知》内容则注明“因上一期承包者已将该鱼塘交出，现通知你：自本通知送达之日起，该鱼塘（包括配套的7.3亩基地）交付你使用。因延迟交塘所需支付的经济损失费，我股份合作经济社将与你另行协商解决”。后被告与案外人黎广乐于2014年12月26日签订一份《农业用途土地租赁合同》，黎广乐通过竞投中标了案涉鱼塘，被告于2015年1月1日已将案涉鱼塘交付给黎广乐使用。后原、被告双方均认为对方违约并就此协商不成，遂向本院提起诉讼。
另查明，原告于2014年10月25日与案外人黄志梅签订一份《鱼苗买卖协议》，约定原告向黄志梅购买活鳝鱼苗种，并需支付定金30000元，若到期原告不购买，黄志梅有权没收定金。签订该协议后，原告于2014年10月27日向黄志梅转账支付了定金30000元。后原告并未购买鱼苗，该定金30000元被案外人黄志梅没收。
本院认为，本案的争议焦点之一为原、被告哪一方存在违约行为。原告认为系被告延迟交塘，构成违约；被告则认为原告于2014年12月10日签收交塘后无故提前解除合同，构成违约。根据双方于2014年5月23日签订的《农业用途土地租赁合同》第六条，已明确约定被告需在2014年7月1日前将鱼塘交付给原告使用，且原告亦按合同约定于签约当日即缴纳了保证金及2014年下半年的租金，但被告却因上一期承包者的问题在2014年12月9日才通知原告交塘，已迟延交塘近六个月，其行为已构成违约。虽被告庭审抗辩称，原告作为村民，理应知道鱼塘交付受上一期承包者交塘时间的制约，且合同第六条关于经济损失费的约定可看出原告是明知鱼塘会迟延交付。但被告该抗辩并无任何证据支持，不能认为原告存在明知而为之的欺诈行为，故本院对被告该抗辩不予采纳，应认定系被告在履约过程中存在迟延交塘的违约行为。
本案的争议焦点之二为原告于2014年12月10日签收《交塘通知》的行为应否视为其已实际接受并使用鱼塘。根据该通知载明及原告儿子黎汉林的签收，被告主张从黎汉林签收之日即视为鱼塘已交付使用，其可开始收取鱼塘租金或使用费；原告则认为其签收只可视为收到通知而并非接收并使用鱼塘。庭审中查明，双方就迟延交塘的问题一直有进行沟通协商，且原告于2014年12月10日签收该通知时特别注明“收到交塘通知”的字样，之后也明确表达了解除合同并要求被告赔偿之意，且案涉鱼塘也于2014年12月底由案外人黎广乐竞投中标并于2014年12月26日与被告签订了《农业用途土地租赁合同》。因此，在被告迟延交塘的前提下，原告签收通知的行为不能视为同意接收并已实际使用鱼塘。
综上，因被告违约，原告要求解除《农业用途土地租赁合同》，且被告也已将案涉鱼塘转租案外人，已无法实际履行，故双方于2014年5月23日签订的《农业用途土地租赁合同》应予解除。
关于原告已交纳的保证金12900元及2014年7月至12月的租金45559.5元。因被告迟延交付鱼塘近半年，而原告也并未实际使用过案涉鱼塘，且案涉合同因被告违约行为已无法继续履行，故原告交纳的保证金12900元及2014年7月至12月的租金45559.5元，被告应予以退回给原告。
关于原告购鱼苗的定金损失30000元。原告所承包的鱼塘通途为养殖鱼类，被告多次推迟交塘，故原告购买鱼苗并因被告迟延交塘行为造成的定金损失，为合理损失，被告亦无证据证明该项损失系原告在明知迟延交塘的情况下故意造成的，故原告要求被告赔偿该定金损失30000元，本院予以支持。
关于被告逾期交塘的经济损失。合同第六条约定为鱼塘一年的租金÷365日×3倍×双方签名确认的延迟交塘天数，而合同约定的交塘时间为2014年7月1日，原告签收《交塘通知》的时间为2014年12月10日，原告据此请求该迟延交塘期间的三倍租金损失118329.88元。而该经济损失的性质实为违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，在被告退回保证金及2014年下半年租金并赔偿原告鱼苗定金损失，且原告无举证证明其因被告迟延交塘行为还存在其他实际损失的前提下，合同约定的违约金计算标准实属过高，应于调整。而被告在答辩中要求按照一年租金的30%计算违约金，本院认为合理，予以采纳，故被告应支付给原告的经济损失为27335.7元（91119元×30%）。
关于被告反诉请求的2014年12月10日至12月30日期间的鱼塘使用费及租金损失。因原告并未接收并实际使用鱼塘，故无须向被告交纳上述期间的使用费。而被告主张的租金损失依据为其与第三人黎广乐就案涉鱼塘约定的年租金72001元，与其与原告约定的年租金91119元之间存在的四年的租金差价损失为76472元，但本案纠纷系因被告迟延交塘所引起，原告并不存在违约行为，且被告与案外人黎广乐约定的租金受市场多方因素影响，不能归咎于原告，因此被告要求此项损失无理。综上，被告反诉请求本院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黎伟元与被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社于2014年5月23日签订的《农业用途土地租赁合同》；
二、被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎伟元返还保证金12900元及2014年7月1日至同年12月31日租金45559.5元；
三、被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎伟元赔偿定金损失30000元；
四、被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎伟元赔偿经济损失27335.7元；
五、驳回原告黎伟元的其他诉讼请求；
六、驳回被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为2200.92元（原告黎伟元已预交），由原告黎伟元承担968.48元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社承担1232.44元；反诉受理费减半收取为922.34元（被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社已预交），由被告广东省佛山市顺德区乐从镇大罗股份合作经济社承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 何斯琳
二〇一五年四月十五日
书 记 员 马慧璇
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