浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2903号
上诉人（原审被告）：娄志军，男，1971年1月11日出生，汉族，农民，住宁海县。
上诉人（原审被告）：尤桔利，女，1969年2月24日出生，汉族，农民，住宁海县。
上诉人（原审被告）：娄某。
上诉人（原审被告）：薛春芬，女，1950年4月23日出生，汉族，农民，住宁海县。
上述四上诉人的共同委托代理人：王术通，宁波市导源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李小康，男，1969年10月12日出生，汉族，农民，住宁海县。
委托代理人：王邦云，浙江中汇律师事务所律师。
上诉人娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬因与被上诉人李小康确认合同有效纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2016）浙0226民初2040号民事判决，共同向本院�起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬共同上诉请求：撤销原判，依法发回重审或裁定驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一、涉案《房屋及土地使用权转让协议》签订后，双方均未履行。且在签订上述协议时，上诉人已明确告知被上诉人该房屋在2011年6月11日已出卖予案外人梁丹红，并已收取购房款。对于双方当事人而言，该协议仅系为了借款抵押。另外，涉案《房屋及土地使用权转让协议》在签订时，时间是空白的，也没有见证人签名。实际签约时间是2011年6月底，地点在宁海湾莱悦游艇俱乐部办公室。据村文书讲，当时村主任李建军要求盖章，事由是房屋抵押。之所以将日期填写成2010年9月10日，是因为当时村主任李建军的任职期限到2010年10月届满。对于上述事实，一审法院并未查清；二、在一审审理期间，上诉人提交了两份证据，以证明被上诉人名为买房、实为借款的事实，但一审法院并未采信上诉人的陈述，亦未结合款项来源及现金交付凭证等分析案情；三、涉案房屋并未办理农村建房审批手续，且宅基地的审批上报是案外人葛明辉办理的，另外，涉案房屋一直由上诉人实际居住使用，因此，上诉人并未出卖过该房屋；四、根据法律规定，农村集体土地性质的房屋不能转让、处分，进而不能交易。综上所述，涉案协议并未履行，宅基地使用权人自始没有发生变更，一审法院对本案事实认定有误，应予以纠正。
被上诉人李小康答辩称：一、涉案《房屋及土地使用权转让协议》已实际履行，上诉人已付款，对此有被上诉人提交的收条为证；二、对于上诉人将涉案房屋一房二卖的诉称，其在一审中并未提�，且未举证证明。即使属实，也不影响涉案协议的效力；三、被上诉人在一审中提交的收条可以证明双方之间并非借款抵押关系；四、双方当事人均系同一集体经济组织成员，且转让范围包括房屋与宅基地使用权，不存在违反法律强制性规定的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告李小康向一审法院起诉请求：1.确认原审原告与四原审被告于2010年9月10日签订的《房屋及土地使用权转让协议》合法、有效；2.四原审被告在判决生效后立即腾空坐落于宁海县桃源街道南岙村的二间三层半房屋；3.本案诉讼费由四原审被告承担。庭审中，原审原告撤回第二项诉请。
一审法院认定事实：原告与四被告均系宁海县桃源街道南岙村村民。被告娄志军与被告尤桔利原系夫妻关系，被告娄某�被告娄志军、尤桔利之子，被告薛春芬系被告娄志军之母。
2010年9月10日，原告李小康与被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬签订《房屋及土地使用权转让协议》一份，约定有以下条款，第一条：娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬愿将独户的坐落于宁海县桃源街道南岙村落地屋二间三层半楼房及所涉的天井等（以现有围墙为界）一并转让给原告所有（具体四至及面积等详见土地证）；第二条：双方约定转让价格为80万元，该款双方约定在签订本协议时付清，并由娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬出具收条。同日，被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬向原告李小康出具收条一份，载明以现金的方式收到原告李小康支付的涉案房屋购房款80万元。
另查明，现涉案房屋的门牌号为××，由四被告居住、使用。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点�二：第一，四被告签订《房屋及土地使用权转让协议》的真实意思表示为出卖宅基地使用权及房屋还是将涉案宅基地及房屋抵押于原告；第二，《房屋及土地使用权转让协议》是否有效。
对争议焦点一，原告认为四被告系将涉案宅基地使用权及房屋出卖给原告；四被告认为其是将涉案宅基地使用权及房屋抵押于原告。该院认为，四被告对其各自签名的真实性并无异议，其签订《房屋及土地使用权转让协议》时均系完全民事行为能力人，四被告理应预知在《房屋及土地使用权转让协议》上签字的法律后果，且四被告提供的证据亦不足以证明是将涉案宅基地使用权及房屋抵押于原告，故该院认为四被告签订《房屋及土地使用权转让协议》的真实意思表示为将涉案宅基地使用权及房屋出卖给原告。
对争议焦点二，原告认为四被告《房屋及土地使用权转让协议》有效；四被告认为《房屋及土地使用权转让协议》无效。该院认为，原、被告系同一村村民，原、被告之间买卖同村宅基地使用权及房屋，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原、被告之间于2010年9月10日签订《房屋及土地使用权转让协议》合法、有效。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条之规定，作出如下判决：原告李小康与被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬于2010年9月10日签订的《房屋及土地使用权转让协议》有效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬负担。
本院二审期间，上诉人娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬围绕本案的争议焦点共同提交了如下证据：1.《房屋买卖协议》与支付凭证各一份，拟证明：上诉人娄志军于2011年6月11日将坐落在宁海县桃源街道南岙村二间三层半房屋出卖给案外人梁丹红，且房款已实际支付；2.宁海县私人建房用地呈报表一份，拟证明：上诉人娄志军建造房屋的土地使用权人系案外人葛明辉；3.证明一份，拟证明：涉案宅基地系村方以葛明辉个人名义审批的。
被上诉人李小康经质证认为，对证据1中《房屋买卖协议》的真实性有异议，该协议未经公证，有可能是伪造的，且其中约定的价款与汇款金额不一致。对支付凭证的真实性无异议。另外，证据1不属于二审中的新证据，且与本案不具有关联性；对证据2的真实性无异议，但其不属于二审中的新证据，其该证据形成于1997年，对其关联性有异议，该证据不足以证明其中所涉土地即为本案诉争的房屋用地。对证据3的真实性、合法性有异议，该份证明中并无单位负责�或者制作人员的签名，不符合法律规定形式要件，且对其关联性亦有异议。
本院经审查认定如下：四上诉人共同提交的证据1不属于二审中的新证据，且被上诉人对其真实性有异议，另外，该证据难以证明本案之待证事实，故对其不予认定；对证据2，因被上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，故本院对其予以认定；证据3中不属于二审中的新证据，且其不符合证据的形式要件，因此，对其亦不予认定。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，经一审法院调查核实，涉案房屋所属宅基地原系案外人葛明辉自1995年起以其家庭户户主名义申请获批所得，后该宅基地被转让予上诉人娄志军家庭户，并经建造形成涉案房屋。
本院认为，关于涉案《房屋及土地使用权转让协议》的效力，首先，虽本案诉争�房屋所涉土地使用权登记在案外人葛明辉名下，但经核实，四上诉人已合法受让该权利，现其在同一农村集体经济组织成员之间处分涉案房屋，并未违反法律、行政法规的禁止性规定；其次，四上诉人主张涉案房屋在上述协议签订时已转让予他人，且该协议实系为借款抵押而签订，但对于上述诉称，四上诉人并未提供充分的证据予以佐证，故本院难以采信；最后，在涉案《房屋及土地使用权转让协议》签订当日，四上诉人所出具的收条已载明其实际收到涉案购房款，而四上诉人至今仍居住于涉案房屋的事实并未与双方当事人在《房屋及土地使用权转让协议》中的约定相悖，故四上诉人主张上述协议尚未实际履行，理由难以成立。基于上述分析，一审法院认定双方当事人之间存在真实的房屋买卖合同关系，并据此认定涉案《房屋及土地使用权转让协议》合法有效，�据充分，并无不当。
综上所述，上诉人娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人娄志军、尤桔利、娄某、薛春芬共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 潘芬芬