北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初1042号
原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。
法定代表人倪军，董事长。
委托代理人连春环，女，该公司法务部经理。
委托代理人梁秀荣，女，该公司财务经理。
被告杜卫承（反诉原告），男，1969年12月26日出生。
委托代理人李速，男，退休员工，住北京市东城区。
原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）诉被告（反诉原告）杜卫承商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖金良独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，被告（反诉原告）杜卫承对原告（反诉被告）军泽丰公司提起反诉，本院依法公开开庭一并进行了审理。原告（反诉被告）军泽丰公司的委托代理人连春环、梁秀荣，被告（反诉原告）杜卫承的委托代理人李速到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）军泽丰公司诉称：原被告于2009年7月14日签订了《商品房买卖合同》。被告购买了位于北京市房山区××镇××大街××小区××号楼××单元××室房屋一套，总价款293449元，已支付63449元。余款23万元未支付。五年来，原告多次催收余款，但被告至今仍不交纳，故诉至法院，请求：1.判令双方签订的商品房买卖合同有效；2.解除双方签订的商品房买卖合同；3.被告返还北京市房山区××镇××小区××号楼××单元××室房屋；4.诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）杜卫承辩称：不同意原告诉讼请求的第一项、第二项，同意第三项；并提出反诉，请求：1.判令被反诉人与反诉人签署的《商品房买卖合同》无效；2.判令被反诉人向反诉人返还已支付的购房款63449元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2009年7月14日起至2016年3月16日止的利息；3.判令被反诉人赔偿反诉人已支付的物业费3731.7元、装修保证金2000元、燃气入户费3800元、公共维修基金7401元、壁挂炉3500元、燃气炉安装费100元、燃气公司维护费300元、赔偿装修损失6.7万元，并支付上述费用（除物业费外）的利息19973.98元；4.被反诉人向反诉人支付搬家费1000元；5.被反诉人承担赔偿责任63449元；6.被反诉人返还反诉人因办理抵押贷款交付的相关文件；7.在被反诉人向反诉人全部支付上述款项同时，反诉人返还占有的房屋，在双方返还交接之前，被反诉人要保证反诉人正常生活。8.反诉费由被反诉人承担。
经审理查明：2009年7�14日，军泽丰公司与杜卫承签订《商品房买卖合同》，双方约定杜卫承购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区××镇××大街的××小区××号楼××单元××室房屋，房屋价款为293449元（首付款63449元，剩余房款23万元，双方约定由杜卫承以按揭方式按期付款）。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为95房建（330）号，施工许可证号为房建安78号。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。双方签订合同当天，杜卫承向军泽丰公司交付了首付款63449元。2010年4月9日，杜卫承领取了涉案房屋的钥匙。后杜卫承被告知无法办理按揭贷款。因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致意见，故剩余房款杜卫承至今未付。2012年4月8日，军泽丰公司的法定代表人倪军对部分业主作出承诺：“四证齐全，2014年底产权证办好，××小区6号、7号、8号均为大产权房。”涉案房屋至今未能办理房屋所有权证。
诉讼中，杜卫承提交了向北京军泽丰龙湖景坨城物业管理有限公司交纳物业费、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、装修保证金等费用的收据，军泽丰公司对此不予认可。同时，杜卫承提交了其装修房屋的支出收据，军泽丰公司对此亦不予认可。对于涉案房屋装修损失，经本院释明，杜卫承明确表示不申请对涉案房屋装修损失进行评估。杜卫承称其为办理贷款已向军泽丰公司提交了身份证、户口本、结婚证的复印件和收入证明，军泽丰公司述未收到杜卫承所述的上述文件。
另查，涉案房屋未取得商品房预售许可证，且该房屋所在楼栋尚未进行工程竣工验收备案。
上述事实，有《商品房买卖合同》、房款收据、业主领取新房钥匙专用收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、倪军承诺及当�人陈述等在案为证。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故虽然杜卫承与军泽丰公司签订了商品房买卖合同，但该合同违反了法律、法规的强制性规定，该商品房买卖合同应属无效。故军泽丰公司要求确认双方签订的商品房买卖合同有效并要求解除合同的请求，没有法律依据，本院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现军�丰公司要求杜卫承退还涉案房屋，理由正当，且杜卫承亦无异议，故本院予以支持。杜卫承要求军泽丰公司退还已付购房款及利息的请求，本院予以支持。关于杜卫承要求军泽丰公司赔偿63449元的请求，因军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证致合同被确认为无效，应当承担适当的缔约过失责任，故本院综合考虑近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例等因素酌情确定赔偿数额。杜卫承要求的上述赔偿数额，并无不当，本院予以支持。关于杜卫承要求军泽丰公司支付装修损失的请求，因其提交的证据不足以证明其主张，且经本院释明后，杜卫承明确表示不申请对其装修损失进行评估，故对于杜卫承的该项请求，本院难以支持。对于杜卫承要求军泽丰公司退还物业费、装修保证金、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、燃气炉安装费、燃气公司维护�及支付利息的请求，因上述费用并非军泽丰公司收取，故杜卫承要求军泽丰公司返还并支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于杜卫承要求军泽丰公司支付搬家费和退还因办理抵押贷款交付的相关文件的请求，亦因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杜卫承请求中涉及的军泽丰公司向其支付款项和其向军泽丰公司返还房屋的期限，由本院判决确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杜卫承于二○○九年七月十四日所签订的《商品房买卖合同》无效。
二、被告（反诉原告）杜卫承于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司退还位于北京市房山区××镇××大街的××小区××号楼××单元××室房屋。
三、原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）杜卫承返还已付购房款六万三千四百四十九元，并支付利息损失（自二○○九年七月十五日起按中国人民银行同期贷款利率计算至二○一六年三月十六日止）。
四、原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔付被告（反诉原告）杜卫承经济损失六万三千四百四十九元。
五、驳回原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）杜卫承的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千八百五十一元，由原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司（已交纳）；反诉案件受理费二千六百一十八元，由被告（反诉原告）杜卫承负担一千零八十六元（已交纳），由原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司负担一千五百三十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 肖金良
二〇一六年七月二十七日
书记员 杨雅晴