浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第2203号
原告：刘海民。
委托代理人：陈华军。
委托代理人：李珍珍。
被告：何永忠。
委托代理人：沈财勇。
原告刘海民诉被告何永忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理，依法由审判员施文卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘海民的委托代理人陈华军，被告何永忠及其委托代理人沈财勇，证人马立工、叶晨、乔家东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海民诉称：2012年8月14日，原、被告签订房屋买卖合同约定，被告自愿将建设二村75幢3号202室房屋出卖给原告，成交价943000元（但以实际面积为准，多退少补）；2012年11月14日之前办理房屋过户手续及交付房屋给原告，如未及时交付，被告应按总房款的1%每天承担违约金，双方还约定房款的支付，税费的承担等条款。合同签订后，被告却违反约定将过户时间拖延至2013年1月9日，原告按约定付清了所有的房款。然而至今，被告虽将房产证、土地证过户给了原告名下，却未按合同约定的时间将房屋交付给原告，也不对房屋进行××户××表的安装。综上，原告认为，双方合同有效，但被告有多次违约行为，侵犯了原告的合同权利，为此起诉，诉讼请求：××、确认原、被告于2012年8月14日签订的房屋买卖合同有效。二、判令被告立即将建设二村75幢2号202室房屋交付给原告使用。三、判令被告向原告承担违约金60万元。
被告何永忠辩称：××、关于诉讼请求，对原被告签订的房屋买卖合同合法有效没有异议。请求驳回原告对被告的第二项和第三项诉讼请求。二、关于事实和理由。1、本案房屋买卖不存在房屋迟延交付问题，本案成讼主要原因是房屋过户迟延问题引起。本案涉讼房屋系学区房，原告购买房屋的目的是解决小孩子入学问题。本案涉讼房屋约定办理的过户手续时间为2012年底，实际办理时间为2013年1月9日。因分割房需要政府审批，是否批准分割具有不确定性，因此，被告与包括原告在内的六户购房人在房屋买卖合同中均约定“如因政策原因，导致房屋买卖不能正常进行，（中介）收取佣金无条件退还，（原告交纳的）定金也无息退还”。按照房屋和土地登记部门的规定，分割房屋办理房产证过户变更登记手续需要出卖人夫妇与全体六户购房人夫妇都到场才能办理。由于办理房屋分割手续政府审批十分困难、建设局因领导更替停止审批、手续烦琐等原因，致使房屋分割在2012年12月26日才获得批准，再加上购买人之××吴飞飞的丈夫在2013年1月7日才回到国内。因此，2013年1月8日买卖双方办理房屋变更登记手续的条件才具备，于是在2013年1月9日到房产部门办理了过户手续。当时说好如购房户有意见，可以按约定将房屋退还给被告，不去办理房屋过户手续。以上事实说明迟延办理过户手续不是被告原因，被告没有违约行为。2、本案房屋被告早已按约交付给原告，原告已经实际接受并管理使用该房屋。首先，在签订房屋买卖合同前，被告已经让本案房屋使用人马某搬离腾空了该房屋，并且房门处于开启状态。第二，在签订房屋买卖合同当时，被告已经告诉原告“你什么时候想搬进去，房门开着，你自己住进去就是”。第三，原告在签订房屋买卖合同后已经在房门上加锁管理房屋。第四，从情理上分析，被告没有理由按约交付其他5套房屋，而单独拒绝交付本案××套房屋，而且房屋不是其他物品，被告无法将房屋藏着不给原告。第五，被告从来没有阻却原告占有使用房屋的行为和意思表示，原被告之间在被告收到本案起诉状前也没有发生过交付房屋的争议；如果真是被告拒不交付房屋，原告××定早通过各种途径与被告交涉，而原告对房屋交付××事从来没有与被告交涉过。第六，鉴于原告诉称至今没有交付，请法官及原被告到房屋现场核实，以辩明是非，揭穿谎言。三、原告向被告主张60万元违约金于法不符。本案房屋年租金约5000元，法律规定违约金不得超过实际损失30%，以被告拒绝交付阻却原告占有使用房屋2年，违约金数额约3000元。四、××户××表已于2013年9月13日安装完成。综上，被告不存在违约行为，应当依法驳回原告对被告的第二项、第三项诉讼请求。
原告就其主张举证如下：
××、房屋买卖合同××份，以证明原、被告签订房屋买卖合同并约定相关权利义务的事实。
二、收条二份，以证明原告已付清了所有房款的事实。
三、房产证××份，以证明该房屋已经于2013年1月25日过户至原告名下的事实。
被告质证意见：对证据××，真实性无异议，对双方办理房产过户手续的日期，当时约定过户日期是2012年底，而非2012年10月14日。对证据二、三，真实性无异议。
被告就其抗辩意见向本院提供书面证据如下：
××、原、被告签订的房屋买卖合同××份，以证明双方约定办理房产过户时间为2012年底；如因政策原因导致该房屋买卖不能正常进行，丙方俞莉（中介）收取佣金无条件无息退还，定金无息退还。合同上的字是中介书写的。
二、被告与吴飞飞、马志坚签订的房屋买卖合同、结婚证各××份，以证明叶某、乔某是本幢分割房屋买卖的两个中介。朱志清和吴飞飞系夫妻关系。
三、房产分割转让核准书××份，以证明本案房产在2012年12月26日批准分割转让，分割房共六户。
四、收款收据复印件××份，以证明××户××表已经安装完毕的事实。
五、被告与黄小弟房屋买卖合同、收条、录音资料各××份，以证明被告已经按约交付房屋的事实。
原告质证意见：对证据××，对于办理过户手续的时间有空白，当时双方签订合同时有疏漏，过户的时间肯定有约定。原告提供的合同有约定，应当以原告提供的合同为准，且也有被告的签字。
对证据二，被告与其他购房户签订的买卖合同，与本案合同各自独立，与本案无关。
对证据三，真实性无异议，但证明本案房屋可以分割，被告应当按照合同约定及时履行分割义务。怠于行使分割义务，要承担违约责任。
对证据四，××户××表有无安装完成，没有按照合同约定，起诉后是否进行了安装，原告没有了解过。原告起诉前，肯定没有安装过的。
对证据五，与本案无关。录音资料原告拿到后，找到了俞莉，核对真实性，俞莉表示没有说过上述的话，原告听录音的时候，录音中有部分内容没有记载到书面整理资料中，可能对被告不利的内容。
被告申请证人马某出庭作证，以证明马某是本案房屋原居住的人，在本案房屋买卖合同签订前已经搬出腾空房屋的事实。证人马某陈述：我原先在电玩城上班，住在老板安排的宿舍。我是2012年8月10日，电玩城老板通知我，叫我从住的房子搬走，随后我就搬出来了。房子没有锁，就是绑起来关门的。房子的门牌号也忘记了，地方知道。靠北面农贸城菜市场附近的。我住在二楼，朝南的。不清楚原先的房东。电玩城的老板姓张，名字不清楚。
被告申请证人叶某到庭作证，以证明叶某是中介，当时房子是空着的，门也开着，随时可以入住。他的客户都已经按照约定的时间入住了，且过户手续也是他们协助办理的。过户××定要被告夫妻及六个购房人夫妻到场才可以办理。证人叶某陈述：被告在卖房子，原告来买房子，我认识，但我不是涉案这套房子的中介。2012年8月十几号合同签订的时候，定下来两三个月时间过户，时间到了，因建设局换了领导，结果分割暂停办理。被告与客户沟通，合同有约定，房子还要买的，要延迟时间过户。如果房子不要了，定金退还。客户都同意了延长时间，协议延长到过年前。有客户出国了，说可以过户了打电话。合同约定11月份交房，交付定金的时候被告就说了，房子空着，随时可以去用。被告让卖房子的时候，三楼无人居住。二楼我看了也是空的，但是里面没有进去。
被告申请证人乔某到庭作证，证明对象同叶某。证人乔某陈述：其为被告房屋中介，延迟过户是三楼××个客户在国外，去年过户，因为建设局领导更换而延迟过户。房子卖的时候，我们看过，到8月9日，我卖了××套房屋，四楼的。8月3日卖了××套××楼的，也是我中介的。看房子的时候门都开着的。四楼合同写着8月20日交付房屋。卖方说××楼房子空着，随时可以用。我没有卖过二楼。谈房子的时候被告说二楼房子空着，随时可以用。二楼房子里有些垃圾，还有张床。门是××个纽扣挂着的，绳子绑着，门开着的。分割房的过户要卖房和购房的人××起去办理过户，都到场，签字。
原告对三位证人的证言质证意见：三个证人证言有矛盾。是被告的证人，帮助被告作证，事先有沟通。第××证人马某说8月10日搬离了房屋。后两个人说8月1日就看了房子，门就开着了。里面应当有两张床，而第三证人说只有垃圾。这不符合实际。故三个证人的证言不可信。
被告质证：被告除了对马某说去年8月10日搬出去不认可，其他都认可的。马某年纪大，时间长了，记错了，应该是8月初搬离的，甚至于7月底。被告7月底就要卖房子了。
本院认证意见：原告提供的证据××和被告提供的证据××内容基本相同，只有办理房产过户手续时间的不同，原告提供的合同载明时间为2012年11月14日之前，被告提供的合同载明2012年，具体日期空白，除此之外其他内容相同，本院对相同部分的效力予以认定。原告提供的证据二、三被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提供的证据二、三、四的真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提供的证据五涉案外人陈述，应属证人证言范畴，证人未到庭质证，不能作为证据使用，其效力不予确认。关于三位证人的当庭证言虽然相互之间有不××致之处，但可以证实被告2012年8月10日后有条件交付涉案房屋的事实。
经审理查明：
2012年8月14日，原、被告通过中介方签订《房屋买卖合同》××份，约定被告与共有人××致同意将建设二村75幢3号2楼（朝南方向，现为202室）房屋出卖给原告；该房屋建筑面积约41平方米，成交价943000元，出让金由被告承担；签约时原告向被告支付购房定金18万元，双方定于2012年11月14日之前办理房产过户手续，办理房产证时原告付给被告38万元，办理土地证时付房款383000元；该房买卖××切以现状为准，水、电、物业管理费及其它有关费用以交房为界，交付使用前由被告负责，交付使用后由原告负责；被告需在房产证办理后××个月内进行安装××户××表；交付房屋时间定于2012年11月14日，被告迟交房××日，每日赔偿给原告总房款1%的滞纳金；违约责任按定金罚则处理；如因政策原因导致该房屋买卖不能正常进行，丙方（中介）收取佣金无条件无息退还，定金也无息退还（两天之内必须退还）；房屋××户××表安装费由被告承担等条款。同××时期，被告将建设二村75幢3号其所有的其他楼层和二楼的另××房屋与本案争议房屋××起分割转让给包括原告在内的六户购房户。根据行政部门规定，分割转让办理房地产证必须买卖双方所有共有人到场签字，而其中××户购房户有人出国，必须等其回国才能办理过户手续，故到2013年1月9日才办理过户手续，涉案房屋的房产证、土地证已过户到原告名下，原告也按约定付清了房款。2013年9月13日，被告对涉案房屋进行了××户××表的安装。现涉案房屋空置。
本院认为：本案双方于2012年8月14日签订的《房屋买卖合同》依法成立，合法有效。对此双方当事人也无异议，本院依法予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告以被告没有按约交付房屋为由，要求被告交付房屋，并承担违约金60万元。从现有证据看，被告有条件按约交付房屋，被告也愿意交付房屋，而原告没有提供其向被告主张交付房屋的证据，应由原告承担举证不能的不利后果，原告的第二、三项诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。被告的辩解有理，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款的规定，判决如下：
××、原、被告于2012年8月14日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9344元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币18688元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 施文卫
二〇一三年十二月九日
书记员 朱晗晟