四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终769号
上诉人（原审被告）：四川立信化工有限公司，住所地南充市嘉陵区维康路2段33号。
法定代表人：蒋涛，公司经理。
委托诉讼代理人：阮小琴，四川张小友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玲爽，四川张小友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏海军，男，汉族，1986年9月21日出生，住四川省南充市。
委托诉讼代理人：张纲，四川天普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈建军（特别授权），南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。
上诉人四川立信化工有限公司（以下简称立信公司）因与被上诉人苏海军商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第1814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人立信公司的委托诉讼代理人阮小琴、张玲爽，被上诉人苏海军的委托诉讼代理人张纲、陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
立信公司上诉请求：撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第1814号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定的“房屋所有权证书”，仅仅是指国家行政机关依法向权利人颁发的《房屋所有权证书》，并不包括《国有土地使用权证》。理由：1.从法律解释的角度，本案中的“房屋所有权证书”应优先采用文义解释，而不能作扩大解释。一审判决将《商品房买卖合同》中明确约定的“房屋所有权证书”进行扩大解释，认为包括“国有土地使用权证”，明显错误。2.“房屋所有权证书”更不能与“房屋权属证书”划等号，从权利性质角度来看：“房屋权属证书”是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《土地使用权证》的统称。《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规中明确规定，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非所有权。商品房买卖合同中买卖的是房屋而不可能是土地，不能以房屋所有权证涵盖国有土地使用权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，该《解释》中所有条款所称的“房屋所有权证书”，仅指《房屋所有权证》，而非包含《国有土地使用权证》。3.在办理手续上，《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》)第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，可见两者并不存在包含关系。4.在我国的《房屋所有权证》首页上，明确记载了“根据《中华人民共和国物权法》，房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明”，该条记载明确了两个意思：一是《房屋所有权证》即“房屋所有权证书”，二是《房屋所有权证》即可证明权利人对该证登记的房屋享有所有权。该表述作为法律文本，具有法定公示的效力。对《房屋所有权证》的理解不能任意扩大，仅能根据其字面限定意思进行解释。二、上诉人不存在逾期办理房屋所有权证书备案登记的行为，一审判决上诉人为此支付违约金，显然缺乏事实依据，且明显超出被上诉人一审的诉讼请求，理由：1.一审查明上诉人在2011年2月27日在房管部门办理了案涉小区的商品房备案登记，结合《商品房买卖合同》第二十条之约定，该时间显然在合同约定的时间范围内，充分说明上诉人已严格按照合同约定履行自身义务；然而在判决结果中却判令上诉人支付逾期办理房屋所有权证书备案登记的违约金，判决结果显然与此前查明的事实前后矛盾，该判决结果缺乏事实依据；2.被上诉人在一审中请求人民法院判令上诉人承担延期办理房屋所有权证的违约责任，而一审判决的结果是逾期办理房屋所有权证书备案登记的违约责任，一审法院判决违反了“不告不理”的原则，系超出被上诉人一审诉讼请求的范围判决。三、判决上诉人支付被上诉人苏海军逾期办理国有土地使用证备案登记的违约金，缺乏事实和法律依据。双方已经通过协商的方式对纠纷予以了解决，其起诉不应再得到法院支持。四、案涉房屋的《国有土地使用权证》迟迟未能办理的原因在于被上诉人，而非上诉人。1.根据《条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权证手续，并提供必要的证明文件”之规定，在上诉人完成初始登记后，上诉人只负有协助办理国有土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的义务。2.从实际履行情况来看，2013年7月17日，上诉人向南充市嘉陵区地方税务局缴清案涉房屋占用范围土地的相关税款；2013年7月23日，国土资源局向上诉人出具补件通知，要求上诉人补充提供地籍调查表；2013年8月9日，上诉人向国土资源局递交《申请》，请求复测小区实际用地面积。上诉人的前述行为，充分表明上诉人在按照法律规定履行自身的义务。3.由于案涉小区所占用范围的土地，经国土资源局复测实际用地面积后，发现上诉人存在超占用地红线面积的行为，遂下发南市国土资[改]（2013）45号违法行为通知书，要求上诉人退还超占的用地红线面积。上诉人为尽快完善办理国有土地使用权证的义务，遂积极组织施工重建围墙，退还超占部分的面积。被上诉人分别在2013年9月、2014年1月及2014年8月三次推倒上诉人建好的围墙，上诉人为此曾向街道办及派出所等多个部门申请协调处理，基于此，导致地籍资料无法完善，直接影响国有土地使用权证的办理。五、被上诉人主张违约金权利已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。一审已经查明，向每位被上诉人实际交房之日起的180日为违约责任起算时间，按照该时间计算，被上诉人于2015年起诉，已经超过了诉讼时效期间，丧失胜诉权。但一审判决以被上诉人向有关部门反映问题为由，未采纳上诉人在一审中关于诉讼时效的主张。对此，上诉人认为对方未提供证据证明诉讼时效中断的情形，同时，诉讼时效中断必须具备法定事由，而法定事由中并未包括“向有关部门反映问题”。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决超出诉讼请求范围，违背民事诉讼法不告不理的原则，且超出诉讼时效。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
苏海军的答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予支持，请求驳回上诉人的上诉请求。一审认定合同中约定的房屋所有权证包括房产证及土地证，这一认定是正确的。房屋权属包括房屋的所有权和国有土地使用权，两证缺一不可。若将合同中约定的房屋所有权证仅解释为一证，对购房人是不公的。关于上诉人提出的几个个案的问题，其虽然有签订补充协议，但该协议违背了法律强制性规定，应为无效协议。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
苏海军向一审法院起诉请求：请求立信公司支付从2012年5月30日起至诉讼日止的逾期办理房屋所有权证的违约金30,000元。审理中，苏海军增加违约金为73,260元（从2012年5月30日起计算至诉讼前一天）。
一审法院认定事实：2010年11月4日，苏海军与立信公司签订了《商品房买卖合同》，该合同为南充市房地产管理局统一印制的格式合同，并对买受人所购商品房的基本情况、房屋价款和房屋交付时间等作了明确约定。其中，合同第五条、第六条约定：买受人以3,834.84元／平方米的价格购买立信公司销售的位于南充市嘉陵区茶盘路二段15号“南域世家”6幢第2单元1层2-101号商品房一套，买受人采取贷款方式付款，首期支付购房款112,557元，贷款220,000元；合同第十一条约定：“出卖人应当在2011-11-30前向买受人交付该商品房”；第二十条第三款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起（空格）日内退还买受人全部已付款，并按照（空格）利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之（空格）的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起（空格）日内由出卖人支付”。
合同签订后，苏海军按约交付了房屋价款332,557元，立信公司也依约定时间交付了房屋，并于2011年2月27日在房管部门办理了该小区的商品房备案登记，2013年9月3日，苏海军取得房屋所有权证。2013年7月16日，立信公司向国土部门申请办理土地分户登记，同年8月26日，南充市土地测绘大队现场测绘发现立信公司在南域世家北面超面积国有土地183.88平方米，2013年9月2日，南充市国土资源局向立信公司发出《责令改正国土资源违法行为通知书》（南市国土资【改】【2013】45号），责令立信公司接本通知之日起20日内（工作日）退还非法占用的183.88平方米国有土地，自行拆除在非法占用土地上修建的建构筑物。随后因拆除围墙之事，部分业主与立信公司发生矛盾（2014年8月15日公安机关出动了警力），致使国有土地总登记无法完成现场测绘，苏海军至今尚未取得所购房屋的国有土地使用权证，立信公司也未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门备案，苏海军为此向人民法院提起诉讼，提出前述请求。
另查明，南域世家3、5-9号楼建设工程于2010年10月29日经南充市城乡规划局规划验收合格，2010年12月16日，立信公司登报通告业主，通告内容为：“各业主：由我公司开发的‘南域世家’3号、5号楼已竣工验收，具备了交房的条件，请各业主及时来我公司‘南域世家’售房部办理房屋交接手续。特此通告。另通告小区1、2、4号楼已于2009年9月开始交房，但现仍有业主未接房和未前来办理产权事宜，请业主速来接房并办理产权证。”，2011年5月16日，立信公司又登报公告，公告内容为：“南域世家各位业主：由四川立信化工有限公司开发的‘南域世家’6、7、8、9﹟楼已竣工验收，具备了交房的条件，请各位业主及时来‘南域世家’售房部办理房屋交接手续，并相互转告。特此公告。”，2013年2月7日，立信公司又登报通知，通知内容为：“各位业主：感谢你们购买我司开发的南域世家小区房屋，壹至玖号楼各栋房屋均已完成初始登记，请你们自登报之日起带上相关资料与我司联系，共同办理产权转移登记。”。同时，上述通告的内容立信公司也在其售房部进行了张贴。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。该合同自订立后，双方均应按合同约定全面履行自己的权利和义务。本案争议的焦点：
一是双方签订的《商品房买卖合同》中约定的“房屋所有权证书”，是否仅包括房屋所有权证，还是既包括房屋所有权证，也包括国有土地使用权证问题。《条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则”，因此房屋所有权证和国有土地使用权证均为房屋权利凭证，只有在“二证”齐全时房屋的权利尚称完备，而任何一个购房者是否对房屋享有完全的权利都是至关重要的，因此房地产开发企业为商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应为一种法定义务，虽然双方当事人在合同中没有明确权属登记的范围，但在约定不明的情况下，应根据上述法律规定，认定权属登记包括房屋所有权和国有土地使用权的双重登记义务，才更有利于维护购房者的合法权利，也不与购房人签订商品房合同时的本意相悖。故商品房买卖合同格式条款中的“房屋所有权证书”不仅包括房屋所有权证的登记，也包括国有土地使用权证的登记。
二是关于案涉的房屋所有权证书登记办理，立信公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。本案双方当事人确认交房时间为合同约定时间，即2011年11月30日，按照合同的约定，立信公司应在商品房交付之日起180日内将办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，该条中的房屋权属证书指《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证，并没有限定需同时造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。本案中，案涉房屋至今出卖人未能将办理国有土地使用权登记的相关资料提交国土部门备案，就其造成国有土地使用权证无法办理的原因，系立信公司在南域世家北面超占国有土地183.88平方米，致国土部门无法进行实测，不能进行“南域世家”小区的国有土地总登记，立信公司应承担延期办理《国有土地使用证》的违约责任。但立信公司接到国土部门的责令改正违法行为通知后，为办理国有土地总登记，立信公司进行整改，改建围墙，2014年8月15日，部分业主将围墙推倒，阻止立信公司改建围墙，造成国有土地总登记迟延，由此导致延期办证，扩大损失的责任不在立信公司。
三、关于苏海军应获得违约金数额的确认问题。案涉《商品房买卖合同》未对迟延办理房屋所有权证书的违约责任作出明确约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由立信公司按照苏海军已付购房款总额，并参照前述规定利息标准承担违约金。立信公司逾期办理房屋所有权证书违约时间应当从实际交房时间2011年11月30日之日起的180日即2012年5月30日开始计算，至2014年8月15日止。因苏海军一直在向有关部门反映问题，并且相关部门组织协调，故对立信公司关于超过时效问题的抗辩主张不予支持。
据此，为了结纠纷，维护当事人的合法权益，经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、四川立信化工有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向苏海军支付逾期办理房屋所有权证书备案登记的违约金（从2012年5月30日起至2014年8月15日止，以房屋价款332,557元作为本金，参照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。二、驳回苏海军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取816元，由四川立信化工有限公司承担。
二审审理查明，2015年6月8日立信公司与苏海军达成《调解和补充协议书》，双方协议对包括立信公司迟延办理国有土地使用权证在内的与商品房买卖合同有关的问题谅解并彻底解决，由立信公司补助苏海军共计1700元。该协议达成后，立信公司支付了该款。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，虽然被上诉人苏海军与上诉人立信公司签订的《商品房买卖合同》中约定了具体的办证期限，而立信公司在约定的期间内未按约定协助苏海军办理国有土地使用权证，构成违约。但因苏海军与立信公司于2015年6月8日签订了《调解和补充协议书》，并已实际履行，本院认为，该《调解和补充协议书》内容约定清楚，且系双方真实意思表示，根据该协议的约定，苏海军已就有关包括办理国有土地使用权证在内的所有与商品房买卖有关事宜达成了谅解，因而本案中苏海军起诉的诉讼请求有违前述《调解和补充协议书》的约定，其诉讼主张不应支持。
综上，立信公司上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字第1814号民事判决；
二、驳回苏海军的诉讼请求。
一审案件受理费816元，二审案件受理费1632元，共计2448元，由苏海军负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一七年二月三日
书记员 陈昱灿