福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵民初字第3246号
原告潘友坚，男，1957年6月出生，汉族，福建省永泰县村民，住邵武市通泰开发区。
委托代理人兰传辉，邵武市水北镇法律服务所基层法律服务工作者。
被告梁建辉，男，1970年11月出生，汉族，邵武市吴家塘村民。
委托代理人黄工兵，男，邵武市“148”法律服务所工作人员，住邵武市。
原告潘友坚与被告梁建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理，依法由审判员张绳远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘友坚的委托代理人兰传辉、被告梁建辉及其委托代理人黄工兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘友坚诉称，2013年7月15日，原告将其所有的坐落于邵武市猴子山开发区72号地四楼住宅小套面积约106平方米及一间车库约26平方米，共计面积约132平方米，以每平方米2850元的价格出卖给被告，总计房款376200元，并签订购房协议书一份，对付款方式、房产证和土地证过户手续的办理等事项都作了约定。被告除支付部分房款外，余额250000元由被告于2013年11月18日出具欠条一份，约定在被告取得房产证、土地证后10日付清房款，否则被告承担违约金50000元。原告为被告办理房产证、土地证过户手续后，被告还是没有按约定付款，在原告的再三催促下，被告陆续支付原告房款132000元，余款132000元至今未付。请求人民法院依法判令：被告立即给付原告购房款118000元及逾期付款违约金50000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告梁建辉辩称，被告实欠原告购房款22707.55元。被告与原告签订购房协议不久即按约定在2013年8月5日之前陆续给付原告126200元，在2013年8月5日之后实际拖欠原告购房款250000元。从2013年8月5日开始又陆续分4次给付原告195000元，包括原告出具的收条3张合计185000元和现金给付原告的10000元。具体给付过程是2013年11月18日原告提出要被告出具1张从2013年8月5日以后被告就欠原告总计250000元购房款的欠条，于是被告就向原告出具该欠条，并在出具欠条的同时给付原告现金20000元，后来其中的10000元原告的收条中予以确认，另外的10000元原告一直未在收条中体现，但原告本人当场将该20000元现金予以收取。被告出具250000元的欠条的实际情况是被告接到原告电话，要被告出具1张从2013年8月5日以后的总欠条，即欠其购房款250000元，被告提出从2013年8月5日以后，陆续给付原告购房款如何处理，原告说就打一张总的250000元的欠条，之前被告有给付原告的，届时凭相应的收条从中予以抵扣，因为相信原告所述，被告才向原告出具1张250000元的购房款欠条。因此，被告认为计算实际拖欠的购房款，应以2013年8月5日以后为时间计算的起点，并以此后被告实际给付原告的购房款为准。因原告出售给被告的该套房产后来实际购买且过户至高贤庆、李美女二人名下，办理相应的房产证及土地证所产生的全部费用包括水电开户费共计31792.45元均由被告垫付，应在购房款中扣除，另被告曾为原告垫付的交通费500元也应在购房款中扣除。原告诉请的违约金，双方签订的购房协议书的内容并未就原告若未履行包括房产、水电等过户义务及被告未履行给付义务要承担违约责任作约定，被告仅以欠条上违约金的约定主张违约金不能成立。
经审理查明，原告潘友坚为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证1、原、被告的购房协议书，拟证明原告将住房一套及车库一间出卖给被告，共计房款376200元的事实。
证2、被告出具的欠条及原告自书的清单，拟证明被告欠原告房价款118000元及逾期违约金50000元的事实。
证3、所有权证号为20130591号的房屋登记簿证明及房屋平面图，拟证明房屋已于2013年1月30日办理了过户手续。
证4、原告与陈国展购房协议书，拟证明原告卖给被告房屋的来源。
被告梁建辉为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证1、所有权证号为20136190号房屋登记簿证明，拟证明原告出卖给被告的房产，后来的实际购买人为高贤庆、李美女二人。
证2、福建省非税收入票据二张、税收转帐专用完税证四张、通用机打发票一张、收款收据一张、收条三张，拟证明原告将位于邵武市猴子山开发区72号的一套房产出卖给被告后，实际购买人因过户所需支付的税费、水电开户费合计31792.45元均由被告先行垫付，被告还为原告垫付交通费500元。
证3、收条三张，拟证明被告自2013年8月5日以后，已陆续给付原告购房款计185000元，另被告于2013年11月18日在出具欠条当日给付原告的10000元，被告累计给付原告购房款195000元。
原告提供的证1、证2中的欠条、证4的真实性被告无异议，但认为不能单纯以欠条主张被告欠款的唯一凭证。原告提供的证2中的原告自书清单，被告认为系原告自书，对其合法性、真实性、关联性均有异议。原告提供的证3，被告对其关联性有异议。
被告提供的证1、证2，原告认为与本案无关联性。对被告提供的证3的真实性无异议，但认为结算前付的款项不能抵扣总欠条中的款项。
原告提供的证1、证2中的欠条、证4，被告对其真实性无异议，予以采信。原告提供的证2中的原告自书清单中，有利于被告的内容可予采信。原告提供的证3，与本案不具有关联性，不予采用。被告提供的证1、证2（除交通费的收条）、证3，与本案具有关联性，予以采用。被告提供的证2中的交通费的收条，与本案不具有关联性，不予采用。
本院根据上述采信的证据及当事人在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：2013年7月15日，原告潘友坚与被告梁建辉签订购房协议书一份，约定原告将猴子山开发区72号地四楼住宅小套及面积约106平方米和一层车库最大一间面积约26平方米，共计面积约132平方米，实际面积按房产证的面积之和计算卖给被告；住宅和车库以每平方米2850元计算；购房协议签订时付给原告20000元作为订金，余款在8月5日前付给原告200000元，包含前20000元在内，尾款等房产证、土地证办理完过户后一个月内付清；房产证、土地证由原告负责办理过户给被告，办理期间一切税费均由原告承担，被告如超出国家控制面积，所产生的税费应由被告自行承担；原告必须负责水电入户，被告在8月5日前付清给原告200000元后，房屋可以开始装修。2013年11月18日，被告梁建辉出具欠条一张给原告，其内容为：今欠到潘友坚购房余款250000元，该款在梁建辉取得房产证过户、土地证后，在拾日内付清，否则承担五万元的违约金，所购房还是按原购房协议为准。2014年1月至6月，被告共计支付给原告购房款132000元。
关于原、被告买卖的房屋是否已办理了房产证、土地证过户手续的问题。原告诉称为被告办理了房产证、土地证过户手续，并提供所有权证号为20130591号的房屋登记簿证明。因登记的内容为20130591号的房屋坐落于猴子山开发区40号3层，所有权人为吴木连、梁建辉，与原、被告签订的购房协议书中所买卖的房屋位于猴子山开发区72号地四楼，在地点上不一致，故原告诉称为被告办理了房产证、土地证过户手续的事实，无证据证实。被告提供的所有权证号为20136190号房屋登记簿证明，登记的内容为20136190号房屋坐落于猴子山开发区72号地块幢5层502室，与原、被告签订的购房协议书中所买卖的房屋位于猴子山开发区72号地四楼，以及被告陈述因为不计算车库是四楼，故可认定20136190号房屋与原、被告所买卖的房屋是同一房屋，该房屋的产权已实际过户到被告的下家（买受人）。原、被告买卖的房屋中车库部分，双方均未提供证据证明已办理了房产证、土地证的过户手续。
本院认为，原、被告之间签订的购房协议书，是双方当事人的真实意识表示，合法有效，应受法律保护。原、被告均应按约履行各自的义务。被告已向原告支付了超过200000元的购房款，履行了购房协议书规定的支付前期购房款的义务。原告诉请被告支付购房款的余款，因原告未按约定完全履行办理房产证、土地证的过户手续，该诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告潘友坚的诉讼请求。
案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告潘友坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 张绳远
二〇一五年十二月八日
书记员 杨 瑞
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。