江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0802民初354号
原告(反诉被告)何晓苏，男，1973年12月8日出生，汉族，住吉安市万安县，。
委托代理人练继勇、康镇静，江西吉泰律师事务所律师，。
被告（反诉原告）吉安市明珠房地产综合开发有限公司，住所地：吉安市吉州区井冈山大道153号，组织机构代码：72777119-9。
法定代表人肖信忠，执行董事。
被告吉安市和谐物业服务有限公司，住所地：吉安市吉州区北门街11号西门口小区D栋4单元102房，组织机构代码：69608624——3。
法定代表人何尔秋，执行董事。
两被告委托代理人周波冈，江西白鹭律师事务所律师，。
原告（反诉被告）何晓苏与被告（反诉原告）吉安市明珠房地产综合开发有限公司（下称明珠地产公司）、被告吉安市和谐物业服务有限公司（下称和谐物业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法由审判员曾秋兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人康镇静、被告明珠地产公司和和谐物业公司的委托代理人周波冈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何晓苏诉称，2012年12月14日，原告与被告达成了商品房购房协议，约定：被告将其开发的港龙上宾道（港龙名城）12栋108房出售给原告，房屋建筑面积360.14平米、单价5250元/平米，总价款约189万元。协议达成后，原告按约定向被告支付了购房定金30万元，被告出具收据一份。因被告开发的该项目已基本竣工，应被告要求，原告于2014年7月31日向被告支付了购房款50万元，被告同时向原告出具购房收据。购房收据载明的内容已经涵盖了商品房买卖合同的主要内容，原告与被告已经形成了商品房买卖合同关系。即便原告与被告间不存在商品房买卖合同关系，但原告支付定金、被告收取定金并出具收据的行为也能够表明双方形成商品房预约合同的法律关系。原告付款后，多次催促被告与原告签订商品房买卖合同并办理备案登记，但被告一直推诿。后被告将上述商品房卖给了案外人并办理了产权登记。被告的行为导致原告购买商品房的目的无法真正实现。要求判令解除原、被告双方于2014年7月31日成立的商品房买卖合同关系；判令两被告返还原告购房款80万元及利息（至2016年1月31日为101250元，以30万元为基数按照年利率6%从2012年12月15日计算至2014年7月31日，以80万元为基数按照年利率6%从2014年8月1日计算至实际付款之日止），并赔偿原告已付购房款一倍的损失80万元。
被告明珠地产公司辩称：被告不认识何晓苏，选房和交款等行为是谢小文办理的，购房事宜都是谢小文与被告工作人员联系的，被告联系不上原告何晓苏本人；本案不是商品房买卖合同，只是一个不完整的商品房预约合同，没有房屋总价款，也没有签约时间，原告要求解除商品房买卖合同并要求双倍返还已付购房款的诉讼请求应予驳回；在本案中被告没有过错，原告无权要求被告赔偿利息损失，被告只同意退还定金和购房款共计80万元。
被告和谐物业公司辩称：收30万元定金是和谐物业公司代理明珠地产公司收取的，其权利义务由被告明珠地产公司承担。
被告明珠地产公司反诉称：原告缴纳30万元定金后，拒绝与被告签订商品房订购协议书，规避了定金处罚。一年后，原告又支付50万，但又不与原告签订商品房买卖合同，规避逾期付款的违约责任。原告的行为表明其没有购房诚意，应认定为假借订立合同，恶意磋商，按照合同法第42条规定，应承担缔约过失的法律责任。原告的行为致使被告的房屋一直闲置，其损失远超原告的80万元的利息损失，现被告只按原告的本诉请求的利息损失进行反诉。请求判令原告赔偿被告损失101250元。
原告针对被告的反诉答辩称：原告从2012年12月起向被告先后支付了定金和购房款共计80万元，被告也向原告出具购房款收据两份，但被告在收到购房款后一直没有通知原告签订正式的商品房买卖合同，致使双方购房事宜一拖再拖。因此，造成被告房屋一直闲置的原因在被告自身，请求依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2012年12月14日，原告何晓苏交纳30万元定金给被告和谐物业公司，用于订购被告明珠地产公司开发的港龙上宾道12#108单元。被告和谐物业公司出具收据一份，载明：交款单位为何晓苏，人民币叁拾万元整，收款事由为港龙上宾道12#108单元定金。2014年7月31日，原告何晓苏又交纳50万元给被告明珠地产公司，被告明珠地产公司向原告出具收据一份，载明：交款单位为何晓苏，人民币50万元，收款事由为港龙上宾道12#108单元房款。2015年1月21日，被告与案外人曾明秋又就港龙上宾道12#108单元签订商品房定购协议书，约定：房屋总价190万元，签订本定购协议书时曾明秋向被告支付定金20万元，后曾明秋又分别于2015年3月14日、5月19日、5月20日、7月1日向被告支付房款100万元、6万元、24万元、40万元。后被告在该定购协议书和五张收据上均加盖了“作废”章。2015年7月17日，被告明珠地产公司将其开发的港龙上宾道12幢108以190万元总价卖给案外人陈扬波并于2015年8月11日办理了产权登记。该房总层数为5层（所在层数为-1-4）,建筑面积为360.14㎡，规划用途为住宅。原告何晓苏得知后，与被告交涉违约责任的承担及退还房款事宜，双方未达成一致意见。原告遂诉至本院。
以上事实，有原告提供的定金和购房款收据、吉安市吉州区房地产交易所合同备案查询单、吉安市房屋交易登记发证审核表，被告提供的商品房定购协议书文本、收据、通话录音视听资料以及当事人庭审陈述等证据予以证实。
本院认为：原告向被告支付购房定金和部分购房款的行为与被告收取定金、购房款并出具收据的行为，表明原告与被告明珠地产公司形成事实上的商品房预约合同关系。商品房预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。原告交纳了定金30万元和购房款50万元，但此后双方并未签订商品房买卖合同，被告出具的收款收据上又未对房屋单价、房屋面积、总价款进行约定，不能认为具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告主张双方形成事实上的商品房买卖合同关系的主张不能成立，其要求解除原、被告双方于2014年7月31日成立的商品房买卖合同关系并要求被告赔偿原告已付购房款一倍的损失80万元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方未约定签订商品房买卖合同的时间，原告未举证证明其到被告处找被告要求签订商品房买卖合同，被告也未举证证明其通知了原告到被告处签订商品房买卖合同，且从原告2012年12月交纳定金和2014年7月交纳部分购房款和被告于2015年7月17日将房屋出卖给第三人来看，双方这么长的时间未签订商品房买卖合同，不可归责于任何一方当事人，因此被告应返还原告交纳的80万元定金和购房款，双方的商品房预约合同关系应予解除。但被告于2012年12月收取原告30万元定金，于2014年7月31日收取原告50万元房款后，又于2015年1月21日与案外人曾明秋签订该房的定购协议并收取了190万元购房款的行为，表明其在当时就已无意与原告签订商品房买卖合同，因此被告应从2015年1月21日起按银行同期贷款利率赔偿该80万元的利息损失。原告要求被告支付以30万元为基数按照年利率6%从2012年12月15日计算至2014年7月31日，以80万元为基数按照年利率6%从2014年8月1日计算至实际付款之日止的利息损失，本院不予支持。被告和谐物业公司收取原告交纳的30万元定金的行为，被告明珠地产公司认可其是一种代理行为，其权利义务由被告明珠地产公司承担，因此，被告和谐物业公司不承担本案责任。被告明珠地产公司反诉要求原告赔偿其损失101250元，因其未举证证明导致双方未签订商品房买卖合同从而致房屋闲置的责任在原告方，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告何晓苏与被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司的商品房预约合同关系；
二、被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司返还原告何晓苏购房款80万元并赔偿利息损失（以80万元为基数自2015年1月21日起按银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）；
三、驳回原告何晓苏的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告吉安市明珠房地产综合开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费20111元，减半收取为10056元，反诉费1163元，合计11219元，由原告何晓苏负担5020元，被告吉安市明珠房地产综合开发有限公司6199元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 曾秋兰
二〇一六年七月五日
书记员 黄 婷
相关法条：
一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。