徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0312民初1484号
原告：王伟，女，1980年1月31日出生，汉族，住徐州市铜山区。
委托代理人：方莉，江苏同凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋洪成，江苏浩然风律师事务所律师。
被告：杨明秀，女，1968年6月12日出生，汉族，徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。
第三人：王成玉，男，1970年7月11日出生，汉族，住徐州市铜山区。
第三人：冯英，女，1967年10月7日出生，汉族，住徐州市铜山区。
原告王伟诉被告杨明秀及第三人王成玉、冯英案外人执行异议之诉纠纷，本院于2016年2月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人方莉、宋洪成，被告杨明秀的委托诉讼代理人张莉、倪磊到庭参加诉讼，第三人王成玉、冯英经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王伟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除（2014）铜民执字第04127号民事裁定书对位于徐州市铜山区大彭镇机关宿舍3-3-502室房屋的查封，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月20日案外人张磊与第三人冯英签订购房合同，购买涉案房屋即位于徐州市大彭镇机关宿舍3-3-502室的房屋，并支付了全部房款、进行了交接并居住。因该房屋无土地证，无法办理过户手续，交付房屋时第三人冯英将房证一并交给了案外人张磊。2013年6月2日，原告王伟为便于孩子升中学就近居住，与案外人张磊签订房屋买卖合同，购买该房屋，并于同日通过银行转账方式支付购房款15万元，张磊在交付房屋时将房证交给了原告王伟。原告接收涉案房屋后，遂将该房的门窗修葺一番，并更换了门锁，放置了简单家具居住。被告杨秀明因与第三人王成玉、冯英民间借贷纠纷一案，经铜山区人民法院（2013）铜民初字第2195号民事判决书判决后，申请强制执行第三人王成玉、冯英，执行中经人民法院（2014）铜民执字第04127号民事裁定书裁定，查封了该房屋。原告就查封该房提出执行异议，后被驳回。原告认为原告与案外人、案外人与第三人之间的购房合同均合法有效，并支付了全部房款，且已实际占有，因未能办理过户登记手续非自身原因所致，并无过错，案涉房屋的财产利益已不属于第三人王成玉及冯英，人民法院不能为了保护被告杨明秀的权利，而损害原告王伟对该房屋享有的权利。综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，请求人民法院解除对涉案房屋的查封，并停止对该财产的执行。
被告杨明秀辩称，原告不具备适格的诉讼主体，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，是指被执行人将其所有的办理的过户登记的财产出售给第三人，符合一定条件的情况下人民法院不得查封扣押冻结。本案按照原告诉状所称，原告并非是与被执行人发生的买卖关系，不属于最高人民法院规定的执行异议情形，其不具备执行异议主体资格。按照诉状所诉称，原告是在明知案外人张磊不是合法有效的房屋所有权人，明知该房屋不具备过户条件，而与案外人签订房屋买卖合同，是一种明知而故意的行为，不存在未办理过户登记的无过错情形，因此，原告其所主张买卖关系成立，其所提出的观点也不成立。原告与案外人，案外人与第三人之间是否存在合法有效的买卖关系，买卖合同是否履行，从原告的诉称不能证实。原告的诉请不能成立，请求法院驳回。
第三人王成玉、冯英未到庭，未述称。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月7日，应杨明秀申请，本院作出（2013）铜民诉保字第0318号裁定书，裁定查封冯英所有的坐落在徐州市铜山区大彭镇政府宿舍3-3-502室房产（房产证号：铜房大彭字第××号）一处。杨明秀因与王成玉、冯英民间借贷纠纷诉至本院，本院于2014年5月22日作出（2013）铜民初字第2195号民事判决书，判决王成玉、冯英于该判决生效后十日内偿还杨明秀借款100000元及利息(以100000元为本金，按照月息2分从2011年4月23日计算至判决确定履行之日)。
本案第三人王成玉、冯英未按照生效法律文书履行义务，2014年本案被告杨秀明向法院申请强制执行，在执行过程中本院作出（2014）铜执字第4127号民事裁定书，裁定继续查封上述房产。后原告王伟提出异议，本院于2016年2月2日作出（2016）苏0312执异12号裁定驳回王伟的异议请求。王伟不服该裁定，遂于2016年2月26日向本院起诉。
另查明，2012年3月20日，第三人冯英作为出卖方（甲方），案外人张磊作为购买方（乙方），双方签订房产买卖合同一份，其中合同第一条规定，甲方决定将座落在徐州市大彭镇机关宿舍3号楼3单元502一套混合结构（建筑面积大约97平方米），自行车或汽车车库位于一并转让给乙方，乙方表示同意；合同第二条规定，双方确认上述房产的交易价格为人民币15万元整（大写壹拾伍万元整）；第三条规定，房款支付方式：双方确认乙方于2012年3月20日向甲方一次性支付上述房屋交易款项人民币元整（大写壹拾伍万元整）。甲方于2012年3月20日交付上述房屋钥匙给乙方，同时乙方表示自签订之日起上述交易房产所产生的其他费用均由乙方承担。第四条规定，乙方知晓该房屋尚无法过户房产证及土地使用权证，如集体土地证换国有土地证办理费用由乙方自行承担。若以后具备过户条件，过户期间甲方必须无条件配合提供乙方办证所需的相关手续，办证所需税费由乙方自行承担。后第三人冯英将涉案房屋所有权证交给张磊。2013年6月2日，以张磊为出卖方（甲方），本案原告王伟为购买方（乙方），双方就涉案房屋签订房产买卖合同一份，合同第一条规定，甲方决定将座落在徐州市大彭镇机关宿舍3号楼3单元502一套混合结构（建筑面积大约97.40平方米），自行车或汽车车库位于一并转让给乙方，乙方表示同意；合同第二条规定，双方确认上述房产的交易价格为人民币15万元整（大写壹拾伍万元整）；第三条规定，房款支付方式：双方确认乙方于2013年6月2日向甲方一次性支付上述房屋交易款项人民币元整（大写壹拾伍万元整）。甲方于2013年6月2日交付上述房屋钥匙给乙方，同时乙方表示自签订之日起上述交易房产所产生的其他费用均由乙方承担。第四条规定，乙方知晓该房屋尚无法过户房产证及土地使用权证，如集体土地证换国有土地证办理费用由乙方自行承担。若以后具备过户条件，过户期间甲方必须无条件配合提供乙方办证所需的相关手续，办证所需税费由乙方自行承担。后张磊又将涉案房屋所有权证交给原告王伟。
还查明，2013年6月5日，案外人杨培凤通过中国建设银行向张磊银行账户内转款150000元。庭审中，张磊作为证人出庭接受本院及双方当事人的质询，其陈述其已经收到原告王伟的购房款150000元，且该款是原告通过杨培凤向其支付的。
本案争议焦点为：1、原告是否具备提请执行异议之诉的主体资格；2、在涉案房产已交付但未办理产权过户登记的情况下，原告王伟向法院请求阻却对涉案标的强制执行是否有合法依据。
本院认为，原告王伟具备提起执行异议之诉的主体资格，在涉案房产未办理产权过户登记的情况下，原告王伟向法院请求阻却对涉案标的强制执行没有法律依据。具体理由如下：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告的起诉均符合上述条件，故其具备提起执行异议之诉的主体资格，本院应予受理。
根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于该规定的理解，根据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此，《查扣冻规定》第十七条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权优先于申请执行人的其他普通金钱债权获得保护。在执行该规定时，必须首先坚持物权变动公示公信原则，维护物权登记的公示效力，同时注意平衡善意购房人与申请执行人之间的利益关系，兼顾物权保护和维护交易安全。司法实践中应当从严把握《查扣冻规定》第十七条的适用条件，防止债务人恶意规避执行。具体而言，第三人依据此主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件:一是第三人（××）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付了全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。
（一）关于房屋买卖关系是否合法有效的问题。根据《物权法》第十五条规定，当事人直接订立有关设立、变更、转让和消灭不动产合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。
本案中，第三人冯英将涉案房屋出卖给案外人张磊，张磊又将该房屋出卖给原告王伟，尽管双方均未办理房屋过户登记手续，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。
（二）关于第三人是否付清全部房屋价款的认定问题。对《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人已经支付全部价款”，应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前已经支付了全部房屋价款。
本案中，虽然原告提供了案外人杨培凤通过中国建设银行向张磊银行账户内转款150000元的转账凭证，但该转账凭证并不直接发生在原告与张磊之间，庭审中，本院曾责令原告于庭审后三日内提供向杨培凤转款记录或相关取款记录，原告至今未提供，应承担举证不能的责任，故本院无法认定原告王伟已经付清全部房屋价款。
（三）关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，案外人张磊在法院对涉案房屋采取查封措施前已经将其交付王伟，虽然王伟并未居住，但已经实际控制了该房屋，应当认定其已经实际占有房屋。
（四）关于××对未办理过户登记是否存在过错问题。根据《查扣冻规定》第十七条规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，原告在明知涉案房屋尚不具备办理产权过户手续的情况下仍与案外人张磊签订房屋买卖合同，故原告主观上存在过错。
综上，虽然原告具备诉讼主体的资格，但其未举证证明其已经付清全部购房款，且对未办理涉案房屋过户登记存在主观过错，故原告主张停止对徐州市大彭镇机关宿舍3-3-502室房屋的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告王伟的诉讼请求。
案件受理费3300元、保全费606元，由原告王伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 宋长兴
人民陪审员 黄艳春
人民陪审员 饶 辉
二〇一六年十月十日
书 记 员 赵彦玲