四川省成都市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）成执裁字第118号
案外人林树明，男，1969年9月21日出生，汉族，户籍所在地：广东省揭西县，现住四川省西昌市。
委托代理人雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。
申请执行人四川鑫南方高压电缆有限公司。住所地：四川省成都市新都区。
法定代表人叶选锋，董事长。
委托代理人何凯，四川安序律师事务所律师。
被执行人林耀明，男，1962年9月16日出生，汉族，户籍所在地：广东省揭西县。
本院依据已经发生法律效力的（2013）成民初字第543号民事判决书，受理四川鑫南方高压电缆有限公司（以下简称鑫南方公司）申请执行林耀明买卖合同纠纷一案。本院于2013年5月6日作出（2013）成民保字第133-2号民事裁定书，查封林耀明所有的位于四川省凉山州西昌市城郊片区风情园路民族风情园东侧
--海河北侧新城锦绣4-1-2号房屋。案外人林树明以其为上述房产所有权人为由，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林树明提出异议称，2009年林树明与林耀明签订《房屋买卖协议》，约定林树明以20万元的转让价款并承担林耀明按揭贷款33万元，即以53万元的总价款购买林耀明位于西昌市“新城锦绣”4幢1单元11层4-1-11-2号（建筑面积109平方米）住房一套。后林树明向林耀明按约支付首付款20万元，并每月从林树明的银行卡转款到林耀明的银行卡，再从林耀明的银行卡将按揭款支付给银行，并于2014年2月一次性付清了银行按揭贷款。2010年1月，林耀明将房屋交与林树明居住至今，但林耀明一直未为林树明办理房屋过户登记手续。
2013年11月林树明向四川省西昌市人民法院提起诉讼。经法院调解，林树明与林耀明达成调解协议。双方确认之前签订的《房屋买卖协议》有效，林耀明应协助林树明办理涉案房屋的产权过户登记手续。后林树明申请西昌市人民法院强制执行生效调解书，林树明到西昌市房管局办理手续时方知涉案房屋已被成都市中级人民法院查封。
相关证据能够证明被执行人林耀明已将需要办理过户登记的财产出卖给林树明，林树明已支付全部价款并实际占有该财产，虽未办理过户登记手续，但林树明并无过错，故根据相关法律及司法解释的规定，人民法院不得对涉案房屋进行查封。据此，请求你院撤销（2013）成民保字第133-2民事裁定书。
申请执行人鑫南方公司答辩称，林耀明与林树明的房屋交易是虚假的。2013年成都中院查封涉案房屋时，该房屋既未抵押，也没有买卖备案，即不存在买卖房屋的事实。鑫南方公司起诉林耀明后，林树明才提起诉讼，称其与林耀明有买卖协议，这是林耀明恶意逃避债务的行为。
经审查查明，2013年3月鑫南方公司以林耀明为被告向本院提起诉讼，请求判令林耀明支付拖欠的货款4695443.45元及违约金3360406.3元。2013年5月6日本院作出（2013）成民保字第133-2号民事裁定书，查封林耀明所有的位于四川省凉山州西昌市城郊片区风情园路民族风情园东侧
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海河北侧新城锦绣4-1-2号房屋。2013年9月5日本院作出（2013）成民初字第543号民事判决书，判决林耀明向鑫南方公司支付货款2745204.01元及利息。后林耀明不服，向四川省高级人民法院提起上诉。2013年11月，林耀明撤回上诉。
2013年11月林树明向四川省西昌市人民法院提起诉讼，以其与林耀明存在房屋买卖关系为由，请求法院确认西昌市“新城锦绣”4幢1单元11层2号房屋的所有权归林树明所有，林耀明协助林树明办理相关房屋的变更登记手续。2013年11月28日，经法院主持调解，双方当事人达成调解协议，即1、林树明与林耀明于2009年1月2日签订的《房屋买卖协议》有效；2、林耀明协助林树明办理西昌市“新城锦绣”4幢1单元11层2号房屋的产权过户登记手续。后林树明向西昌市人民法院申请强制执行生效调解书，并以涉案房屋为其所有、本院查封有误为由，向本院提出案外人异议。
异议审查中，林树明向本院提交如下证据：1、中国农业银行金穗借记卡明细对帐单数份；2、《房屋买卖协议》；3、收条；4、中国农业银行业务凭证（提前还款）；5、四川世达实业有限责任公司出具“证明”一份，内容为：“我公司卖给林耀明商品房的房款自2009年1月21日起至2013年11月21日止一直由林树明付还，包括最后一笔房款185281元也是林树明付还”；6、西昌市兴茂物业有限责任公司新城锦绣小区物管处出具的“证明”一份，内容为：“新城锦绣4栋1单元11楼2号自2009年起由林树明装修后一直居住至今”；7、林树明出具的一份“还款证明”，内容为“林耀明将房屋卖与林树明后，该房屋的银行贷款一直由林树明付还”。中国农业银行股份有限公司西昌市支行在该份证明上加盖信贷合同专用章，该行个贷中心客户经理杨建平签署“情况属实”字样；8、登记在林耀明名下的涉案房屋房产证、国有土地使用权证。
经质证，申请执行人鑫南方公司对证据8没有异议，但认为证据1-7的内容不真实，法院应不予采信。依据证据8，更能证实涉案房屋现为林耀明所有。
本院经审查认为，生效的四川省西昌市人民法院（2013）西昌民初字第2523号民事调解书确认林树明与林耀明于2009年1月2日签订的《房屋买卖协议》有效，即确认了林耀明将涉案房屋卖与林树明的事实。但从已经查明的事实看，涉案房屋的按揭款已提前支付完毕，相关的房屋权属证书登记在林耀明名下。林树明称“向银行按月支付涉案房屋按揭款，且一次性提前结清按揭款的是林树明，非林耀明”，为支持其主张，林树明提交了银行对帐单、相关银行及四川世达实业有限责任公司的证明，但对帐单的内容客观反映两张借记卡往来帐户情况，并不能直接证明林树明以林耀明的名义向银行按月支付按揭款的事实；而相关银行均是从林耀明的帐户收取按揭款，故该银行证明“林耀明帐户的款项实为林树明支付”，其判断依据不明，证明结论不可信；同理，四川世达实业有限责任公司不是林耀明借贷关系的当事人，该公司证明“林树明代林耀明归还按揭款”，并未说明其得出该结论的客观依据，故其相关证明，本院亦不予采信。因此，林树明所提“其向银行按月支付涉案房屋按揭款，且一次性提前结清按揭款”的事实主张不成立。
根据《房屋管理办法》第三十二条的规定，发生买卖、互换、赠与等情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。本案中，林树明在2009年1月与林耀明签订《房屋买卖协议》后，并未办理“转按揭”的相关手续，在林耀明提前结清按揭款取得房屋权属证书后，林树明并未向房产管理部门申请办理过户登记转移手续。林树明没有证据证明其已经向房产管理部门提交了办理过户登记转移的相关手续，是由于登记部门的原因，未进行过户登记；也没有证据证明林耀明拒不提交有关证明文件，致使交易房产的权属转移长期不能核准登记，故林树明存有过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院查封林耀明所有的位于四川省凉山州西昌市城郊片区风情园路民族风情园东侧
--海河北侧新城锦绣4-1-2号房屋，符合相关法律规定。林树明的异议不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回林树明的异议。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桓
审 判 员 任 华 芬
代理审判员 谭 默 娜
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 吉叶春红
书 记 员 张 方 方