山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终411号
上诉人（原审被告）：孙明忠。
委托代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡彬。
委托代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。
委托代理人：汪小燕，山东海明达律师事务所律师。
上诉人孙明忠因与被上诉人胡彬房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡彬一审诉称：2014年10月13日，原、被告双方就被告将其开办的威海市东方酒都娱乐有限公司（以下简称“东方酒都”）股权转让给原告及该公司所使用的房屋转租给原告等事宜签订了《股权转让协议书》、《租房合同》。此后，原告按合同要求履行了全部义务，但被告迟迟没有履行合同根本性义务，且经原告催告后仍未履行，致使原告的合同目的无法实现。请求判令解除《租房合同》，由被告承担本案的诉讼费用。
孙明忠一审辩称：原告没有按照诉争租房合同的约定按期支付租金，并拖欠交付水电费，已经构成违约。违约方无权解除合同，请求法院驳回原告诉讼请求。
原审法院审理查明：2014年10月12日，原告胡彬与被告孙明忠签订《租房合同》一份，该合同载明的签订日期为“2014年10月13日”，但各方当事人一致认可合同签订日期为2014年10月12日晚。该合同约定，胡彬租用钦村路117、118号楼1-4层加5层的508、509室，�积1100平方米，租用时间10年；租用费用每年35万元（抵顶消费卡3万元，按照6折消费）；付款方式为在合同签订7日内付10万元，余款22万元在每年租期的后两个季度分两次付清（每个季度季度末支付）；如果胡彬不能按期付清租金，逾期一日付给孙明忠直接损失费、间接损失费、违约金5000元，并且按照人民银行同期贷款利率的四倍利息及本金付给孙明忠；如胡彬中途不租赁该房屋，应提前一个月通知孙明忠，则不算违约；任意一方违约赔偿对方损失30万元。合同还载明：“甲方（孙明忠）特别说明：乙方（胡彬）必须将租金转入以下账号内，视同乙方付清当年房租”，并对开户行、户名、卡号特别进行明确；胡彬租期内水电费及税费由胡彬负责，如果不能按时交纳租金及水电费，孙明忠有权收回房屋。该合同还约定，东方酒都所租赁的房屋（每年35万元）由孙明忠继�和房主签订合同，其中的租金差额由孙明忠承担，与胡彬无关；孙明忠将原租房合同复印件、房主收取孙明忠租金的单据复印件、给付租金的单据复印件交付胡彬，并且应当保证胡彬可以租赁使用到2015年，除非胡彬明确表示不再继续使用；如果孙明忠违反约定，应当给付胡彬违约金10万元，并赔偿胡彬的所有直接和间接损失，包括但不限于装修费、诉讼费、预期可得利益、鉴定费、律师费等；装修费无法提供单据计算时，双方确认装修费按100万元无折旧计算。
同日，原告胡彬与案外人刘杰作为受让方，与被告孙明忠作为转让方签订《股权转让协议书》，约定孙明忠将东方酒都公司股权以70万元转让给胡彬、刘杰，协议签订七日内孙明忠负责办理公司股权变更登记；合同签订起七日内胡彬、刘杰付给孙明忠20万元，余款于2015年5月1日前付清（以奥迪车一辆抵顶45万元）。
2014年10月12日，刘杰支付给孙明忠“入股金”20万元；2014年10月12日、10月15日、10月22日、11月20日胡彬先后支付给孙明忠5万元、5万元、5万元、5万元，总计20万元，收款事由注明“东方酒都转让款”。2014年11月胡彬开始接手经营东方酒都，至2014年12月底左右停止经营。胡彬提供消费单据一宗，证明在原告经营期间被告孙明忠在东方酒都消费27720.4元，该笔费用按照诉争租房合同的约定应当用来折抵房租；孙明忠主张上述单据均没有孙明忠的签字，不能证明是孙明忠的消费，且用此抵顶房租也与诉争租房合同中“抵顶消费卡3万元，按照6折消费”的约定不符。
2015年4月16日胡彬向孙明忠发出《催告函》，认为在《股权转让协议书》和《租房合同》签订后，孙明忠至今未按合同约定履行股权变更登记的义务，已属根本违约。为此，催告孙明忠5日内按照《股权转让协议》的约定履行股权变更登记的义务，否则胡彬依法解除《股权转让协议书》和《租房合同》，届时，该催告函也是解除合同通知函。该《催告函》当日通过EMS特快专递向孙明忠发出，邮件注明的收件人地址、电话与孙明忠在本案提供的《当事人送达地址确认书》中的内容一致，但邮件因收件人不在指定地址未妥投。2015年4月17日该《催告函》刊发于《威海晚报》。
另查，2010年10月19日威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司与被告孙明忠签订租房合同，孙明忠租用钦村路117、118号楼（楼顶除外），面积2000平方米，租用时间15年，租金第一年30万元，此后每年递增5%。2012年9月24日威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司与被告孙明忠签订租房合同补充协议书，约定孙明忠在合同期内可以转租。被告就钦村路117、118号楼1-4层加5层的508�509室与原告签订《租房合同》并不违反法律规定，该《租房合同》所涉及的房屋就是东方酒都的设立地点。经查，该地点不得设立娱乐场所。
原审法院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。原告与被告签订房屋租赁合同的目的是在该地点上经营东方酒都，但根据规定，该地点不得设立娱乐场所，因此原告以合同目的不能实现为由要求解除房屋租赁合同应当予以支持。同时，根据该合同约定，如果胡彬中途不租赁房屋应提前一个月通知孙明忠，则不算违约。2015年4月16日胡彬向孙明忠发出《催告函》，催告孙明忠5日内按照《股权转让协议》的约定履行股权变更登记的义务，否则胡彬依法解除《股权转让协议书》和《租房合同》，届时，�催告函也是解除合同通知函。该《催告函》当日通过EMS特快专递向孙明忠发出，该邮件虽因“收件人不在指定地址”未妥投，但邮件注明的收件人地址、电话与孙明忠在本案《当事人送达地址确认书》中的内容一致；2015年4月17日原告又将该《催告函》在《威海晚报》进行了公告。综上，原审法院认为，胡彬解除房屋租赁合同的通知在2015年4月17日送达孙明忠，孙明忠未在5日内办理股权变更登记手续，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，该合同于2015年5月22日解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条之规定，判决：2014年10月12日原告胡彬与被告孙明忠签订的、载明签订日期为“2014年10月13日”的《租房合同》于2015年5月22日解除。案件受理费50元，由被告孙明忠负担。
宣判后，上诉人孙明忠不服，向本院提出上诉称：1、双方签订房�租赁合同后，上诉人依约交付房屋，但被上诉人没有按照合同约定交付租金，因此不能以被上诉人2015年4月17日单方发出的《催告函》为由解除租赁合同；2、被上诉人作为东方酒都的实际控制人，没有收到任何禁止办理娱乐场所的禁令，且被上诉人应当主动发起变更程序，但其至今未发起变更程序，因此通知上诉人5日内变更股东不能确认是上诉人违约；3、合同实际解除日期为2015年11月18日，因双方在该日办理房屋交接手续，同日被上诉人将租赁房屋内的物资全部拉走，解除对涉案房屋的占有。
被上诉人胡彬答辩称：被上诉人向上诉人发出《催告函》的时间为2015年4月17日，催告函中约定5日的履行期，按双方租赁合同约定，提前一个月通知解除合同不算违约，因此一审认定双方租赁合同解除的时间为2015年5月22日并不不当。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
二审庭审中，上诉人孙明忠为证实其主张，提供胡彬办理涉案承租房屋交接清单一份，该清单时由被上诉人会计孙冬梅与上诉人会计李莉签字确认的，证明胡彬搬离涉案房屋的时间为2015年11月18日，并于该日将钥匙交回，因此涉案租赁合同解除的时间为2015年11月18日。经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为被上诉人按合同约定解除房屋租赁合同后，已及时向上诉人交付钥匙，但上诉人恶意拒收，且交接清单上被上诉人搬走的物品都是股权转让合同中本属于被上诉人作价之内的物品，因此该证据不能证明租赁合同解除的日期。
本院二审审理查明：在上诉人与被上诉人股权转让纠纷一案中已查明，涉案东方酒都的娱乐经营许可证已作废，且东方酒都现经营场所不能开办娱乐性场所。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为：本案二审争议焦点为：涉案房屋租赁合同应否解除；若解除，合同解除的时间应如何认定。首先，涉案房屋租赁合同应否解除问题。上诉人、被上诉人签订涉案房屋租赁合同的前提是上诉人与被上诉人签订股权转让协议，约定将上诉人所持有的东方酒都股权全部转让给被上诉人，由被上诉人继续经营管理东方酒都，而当时东方酒都的经营场所即位于涉案承租的房屋内，因此双方签订涉案房屋租赁合同。股权转让协议签订后，因东方酒都的娱乐经营许可证已作废，且东方酒都的经营场所依法不能开办娱乐性场所，因此上诉人继续承租该房屋将导致合同目的无法实现，并且事实上被上诉人已于2015年11月18日将其承租房屋内的物资全部搬离，上诉人也已实际接收涉案房屋钥匙，因此涉案租赁合同已实际解除；其次，关于租赁合同解除的时间，被上诉人向上诉人发出催告函，告知其应于5日内办理股权变更登记，否则其将依法解除与上诉人签订的股权转让协议及房屋租赁合同。而双方在股权转让协议中约定股权变更义务在于上诉人。同时，双方在房屋租赁合同中约定，如被上诉人中途不租赁房屋应提前一个月通知上诉人，不算违约。虽被上诉人于2015年4月16日发出的《催告函》上诉人并未收到，但在2015年4月17日被上诉人又将该函在《威海晚报》进行公告，因此被上诉人解除房屋租赁合同的通知已于2015年4月17日送达上诉人，上诉人在规定的时间内未进行股权变更登记，因此原审认定房屋租赁合同解除的时间为2015年5月22日并无不当。上诉人以2015年11月18日双方办理房屋交接，被上诉人将承租房屋内物资撤离，上诉人收回钥匙，双方会计签字确认的交接清单为由，认为涉案房屋合同解除的时间为2015年11月18日，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙明忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 丛丽红