广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第1603号
原告莫臻权。
委托代理人曾超煜，广西助力律师事务所律师。
被告广西恒升集团有限公司，住所地广西百色市新兴路体育广场南侧。
法定代表人丁俊杰，该公司董事长。
委托代理人覃晓晗，广西中名律师事务所律师。
委托代理人杨洋，广西中名律师事务所实习律师。
原告莫臻权与被告广西恒升集体有限公司（以下简称恒升公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后。依法组成由审判员项晶担任审判长，审判员马海鹰、人民陪审员黄福宁参加的合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。书记员韦娟担任记录。原告莫臻权及其委托代理人曾超煜，被告恒升公司的委托代理人覃晓晗、杨洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告莫臻权诉称，2012年8月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的百色市水岸花园1-2栋的第26至第29层共56套商品房，建筑面积共计6113.68平方米，每平方米单价为3800元，合同总价23231984元。签订该商品房买卖合同后，原告依约支付了全部购房款。按照合同第八条的约定，被告应于2013年11月30日前将符合约定条件的房屋交付给原告，但被告至今尚未把房屋交付给原告。按照合同第九条第1款第2项的约定，被告应自2013年12月1日至实际交付之日止，每日按已交房款总额的万分之五向原告支付违约金。如暂算至2015年7月30日止，被告迟延交房累计达到580天，以已交房款23231984元为基数，按每日万分之五计算，被告应支付违约金6737275.36元。故诉至法院要求判令：1、被告依约交付房屋；2、被告支付原告迟延交房违约金6737275.36元；3、承担本案诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2012年8月28日签订的56份商品房买卖合同；2、56份商品房买卖合同备案登记证；3、付款通知书；4、2012年8月29日恒升公司出具的收据；5、付款凭证8份，上述证据证实原告向被告购买涉案的56套房产以及已付购房款23231984元。
被告恒升公司辩称，原告与被告之间的关系是名为商品房买卖合同关系实为民间借贷关系，商品房只是作为民间借贷的担保，且被告在借款期间已归还原告15660000元，不同意支付逾期交房违约金。
经过开庭质证，被告恒升公司对原告提供的证据无异议，本院予以认定。
综合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年8月28日，原告莫臻权与恒升公司签订56份《商品房买卖合同》，约定：出卖人广西恒升集团有限公司，买受人为莫臻权；项目建设依据是百国用（2007）第00739号批文；商品房销售依据是百房预字（2011）第6号预售许可证；莫臻权购房的商品房号为：第1幢第26层2601、2602、2603、2605、2606、2607、2608号，第27层2701、2702、2703、2705、2706、2707、2708号，第28层2801、2802、2803、2805、2806、2807、2808号、第29层2901、2902、2903、2905、2906、2907、2908号房；第2幢第26层2601、2602、2603、2605、2606、2607、2608号，第27层2701、2702、2703、2705、2706、2707、2708号，第28层2801、2802、2803、2805、2806、2807、2808号、第29层2901、2902、2903、2905、2906、2907、2908号房，共计56间，商品房用途为住宅，建筑面积为6113.68平方米，每平方米3800元，总价为23231984元，出卖人应当于2013年11月30日前交付买受人使用。对付款方式合同未约定，双方约定的违约责任为：买受人逾期30日内交付房款，应当自合同规定的应付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人逾期90日内交付房屋的，应当自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。此外合同对其他事项作了约定。同日，双方就56套商品房签订《商品房买卖合同补充协议》，协议主要约定恒升公司自愿将开发的上述房屋以单价每平方米3800元的价格销售给莫臻权，恒升公司保证其出售给莫臻权的物业不存在抵押或出租或已销售给第三人情形，保证在2013年11月30日前将物业交付莫臻权等内容。同日恒升公司到百色市房产管理局对销售的56套商品房进行了备案登记，百色市房产管理局为上述56套商品房出具了《商品房买卖合同登记备案证明》。
2012年8月29日，恒升公司向莫臻权发出付款通知书，要求莫臻权交付购房款23231984元，其中23200000元通过银行转账至恒升公司指定的持卡人丁俊杰帐户上，现金31984元交付丁俊杰。当日，恒升公司向莫臻权出具收据，内容载明：今收到莫臻权交来房款（恒升水岸花园1-2幢第26层至第29层共56套商品房）共计人民币23231984元，已于2012年7月27日交来6200000元。莫臻权支付上述房款具体的时间为：2012年7月27日莫臻权分两次将4200000元、2000000元共计6200000元于转入丁俊杰开设在中国工商银行股份有限公司南宁市荣和支行的帐户内。2012年8月28日，莫臻权分四次将2000000元、2100000元、4500000元、4000000元，共计12600000元转入丁俊杰开设在中国工商银行股份有限公司南宁市荣和支行帐户内。2012年8月29日，莫臻权分两次将2000000元、2400000元共计4400000元，转入丁俊杰上述帐户内，上述转帐支付的房款共计23200000元。
对于上述事实双方无异议，但被告恒升公司认为双方系民间借贷关系，并于庭后提供在签订借款合同前后通过银行归还原告的部分借款的转帐凭证，具体如下：2011年6月16日还款400000元、2011年7月29日还款400000元、2011年8月30日还款400000元、2011年10月24日还款400000元、2011年11月22日还款400000元；2012年2月9日还款400000元、2012年2月22日还款400000元、2012年3月20日还款200000元、2012年3月22日还款200000元；2012年4月19日还款400000元、2012年12月10日还款1000000元、2012年12月26日还款200000元、2013年2月6日还款860000元、2013年3月5日还款900000元、2013年8月5日还款1000000元、2013年10月8日还款1000000元、2013年12月12日还款600000元、2014年3月28日还款200000元、2014年5月9日还款300000元、2014年7月16日还款1000000元、2014年7月25日还款500000元、2014年7月30日还款500000元、2014年8月4日还款1000000元、2014年9月10日还款1500000元、2014年10月15日还款1500000元，以上25笔汇款合计15660000元，其中在签订56份商品房买卖合同前即2012年8月28日前共计还款10笔合计3600000元，自2012年8月28日之后共计还款15笔合计11960000元。
原告针对被告所提供的证据向法庭提供如下证据以证实被告恒升公司所偿还的款项是归还其之前与恒升公司签订的恒升水岸花园小区第5幢9-12层商品房的购房款7800000元以及该款的违约金。提供的证据有：1、2010年9月15日原告与恒升公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，证实双方曾于2010年9月15日签订第5幢9-12层商品房买卖合同，总房款7800000元；2、2010年9月15日签订的《保证函》，证实恒升公司的法定代表人丁磊自愿为7800000元的购房款承担保证责任；3、2010年9月17日恒升公司出具的收款收据、银行转账凭条，证实原告已按合同约定支付7800000元的购房款；4、2014年11月5日杨波出具的收据，证实恒升公司退回7800000元以及按约定支付违约金双方结清后，原告才将第5幢楼第9、10、11、12层商品房买卖合同及商品房买卖合同登记备案证明原件退回给恒升公司。
被告对上述原告所提供的证据的真实性无异议，本院予以认定。
对于原告提供的上述证据，本院要求原告说明自2012年8月28日之后，恒升公司归还的款项是何性质，以及恒升公司基于之前与原告协商第5幢9-12层商品房除退回7800000元购房款外还应支付多少违约金或利息的具体数额，对此原告称经与被告恒升公司的副总杨波协商后恒升公司口头同意退回7800000元购房款外还支付该款利息和违约金，但具体数额是多少不清楚，以双方确认被告退完购房款以及支付完违约金后原告退回商品房买卖合同和备案登记证明原件双方才算结清，最后杨波才于2014年11月5日出具了收据，因此被告提供的银行转账款项均为归还7800000元购房款以及支付该款的违约金，与本案无关。对于原告莫臻权的上述意见，被告恒升公司称杨波作为公司副总无权代表公司作出上述决定，且该决定对公司不具有约束力，但恒升公司未能就偿还款项具体是偿还哪笔借款以及如何偿还作合理说明。
本院认为，本案争议焦点为：一、双方当事人之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系；二、原告主张被告交付房屋是否应予支持；三、商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过高。
关于争议焦点一，本院认为，法律事实须为有合法证据证明的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，莫臻权为证明双方为商品房买卖合同关系，提交了《商品房买卖合同》和恒升公司出具的《收据》以及银行转帐凭证等证据，恒升公司对该证据予以认可。现恒升公司主张双方实际为民间借贷关系，56份《商品房买卖合同》仅是对民间借贷行为的担保，就其辩解向法庭提供了恒升公司自2011年6月起分25次向莫臻权归还借款的银行转帐凭证以证实双方存在民间借贷关系。莫臻权针对恒升公司归还的款项提供了其与恒升公司就恒升水岸花园小区第5幢9-12层商品房订立的《商品房买卖合同补充协议》、7800000元购房款收款收据等证据以证实恒升公司自2011年6月起汇入其帐户的款项实际上因双方解除第5幢楼9-12层商品房合同后，恒升公司退回其已交付的7800000元购房款以及按约定应支付的违约金，其才将第5幢楼9-12层的商品房买卖合同及商品房买卖合同登记备案证明原件退回恒升公司。恒升公司对原告提供的上述证据均无异议。本院认为恒升公司主张双方为民间借贷关系，但未能提供证据证实借款的具体金额、借款期限以及利息的约定，虽然恒升公司提供了银行转款凭证但汇款时间有部分在涉案商品房买卖合同签订之前即2011年6月，而本案购房款的支付时间是2012年7-8月份，如果恒升公司所说汇入莫臻权帐户的款项是偿还借款，则应对汇入款项为偿还何笔借款以及双方对借款如何偿还作出合理解释，但恒升公司至今无法说清楚借款的数额、借款的期限以及利息的约定，而莫臻权对该25笔汇款作了解释并提供证据予以证实，故本院认为莫臻权提供的证据证明力大于恒升公司提供的证据的证明力，从证据的盖然性看应认定双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效，对双方当事人均有约束力。故对恒升公司辩称双方之间为民间借贷关系无证据证实，本院不予采信。
关于原告诉请要求被告交付商品房问题，庭审中双方对涉案商品房未竣工验收尚未具备交付条件的事实无异议，本院对原告该项主张暂不予支持，原告可待该楼具备交付条件后另行起诉。
关于逾期交房违约金是否过高的问题，本院认定双方为商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同合法有效，应遵照履行。原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告未按约定在2013年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，恒升公司逾期交房，违反了合同约定的主要义务，应按合同约定向莫臻权承担违约责任。但依涉案《商品房买卖合同》第九条“…自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”之约定，违约金的计算明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案涉及违约金之争中，莫臻权并未提供实际损失的基础。从合同履行情况，当事人履行合同的过错程度及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，从双方利益相对平衡衡量，恒升公司提出违约金过高，符合本案查明的事实，合理合法。至于违约金的具体数额，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定确定违约金数额。”之规定酌情计算。如前所述，由于莫臻权未提供证据证实其实际损失，又未对损失赔偿计算方法与恒升公司协商一致，故本院依上述事实经过和法律规定，酌情认定其实际损失为延期交房期间，所交房款被占有使用的同期银行贷款的利息损失，即2013年12月1日至2015年7月30日止，逾期天数应为607天，原告计算逾期交房天数有误，按本院确定的天数计算，按中国人民银行同期贷款利率6%计算。恒升公司应当向莫臻权支付违约金2318106.5元（23231984元×6%÷365天×607天）。综上，恒升公司认为合同约定违约金过高，于法有据，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告广西恒升集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告莫臻权逾期交房违约金2318106.5元；
二、驳回原告莫臻权的其他诉讼请求。
案件受理费58960元，由原告负担20286.5元，被告广西恒升集团有限公司负担38673.5元。
如未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 项 晶
审 判 员 马海鹰
人民陪审员 黄福宁
二〇一六年三月二日
书 记 员 韦 娟