昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第7156号原告：吴玥静，女，汉族，1967年12月6日出生。委托代理人：朱启松，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南佳景房屋拆迁有限责任公司。组织机构代码：55274840-4。住所：昆明西山区拥护二社。法定代表人：黑朝明。委托代理人：彭杰，男，汉族，1970年4月15日出生，被告公司法务人员，特别授权代理。原告吴玥静诉被告云南佳景房屋拆迁有限责任公司合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告吴玥静及其委托代理人朱启松，被告委托代理人彭杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴玥静诉称：润城地产开发商因占用前卫街道办事处村民土地，以每平方米4500元的价格为前卫街道办事处村民提供回迁安置房。2013年3月，由于被告要求回迁安置房权利人必须于2013年3月30日前交纳回迁安置房的第一笔款项，否则视为放弃回迁安置房的购买权。部分回迁安置房权利人无力支付，经回迁安置房权利人、原告、被告三方协商，原告按补偿回迁安置房权利人的价格于2013年3月29日受让回迁安置房150平方米，总价为67.5万元。原告于2013年3月30日前向被告交纳第一笔房款30万元，被告承诺于两个月内和原告订立购房协议，余款37.5万元于2013年5月31日付清。原告于2013年3月25日向被告交纳30万元，2013年5月28日交纳37.5万元。但被告没有按约在2个月内和原告订立购房协议。2015年7月17日，被告通知原告选房。7月18日，原告到被告处选房，被告告知只能选一部分，另一部分要到2018年办理，如不愿选房的，可以退还房款。由于被告未按约履行，原告要求被告订立购房合同并注明2018年交房，但被告不与原告订立合同。经原告了解，被告只具备“接受委托从事房屋拆迁”的经营权限，收款收据中也只注明“代收回迁安置房款”。由于上述原因，原告于2013年3月25日、3月29日受让房屋350平方米，总计向原告交纳房款1575000元，同时向出让名额的回迁安置户支付了145000元。总计支出172万元。该款已经支付29个月之久，给原告造成巨大经济损失。故原告提起诉讼，请求判令：一、由被告退还房款675000元；二、由被告按同期银行贷款利率赔偿原告2013年6月1日至全部退还房款之日的资金占用损失；三、本案诉讼费由被告承担。被告云南佳景房屋拆迁有限责任公司辩称：原告起诉与事实不符。原告交纳购房款是为了获得购买拆迁安置房的权利。该拆迁安置房是给予官庄6组村民的特殊优惠政策，原告订立的转让协议也表明不是房屋的转让。被告是拆迁公司，没有售房资格，收取购房款是代收行为。被告也没有和原告进行过协商，被告基于居民小组的证明，收取了原告132.5万元购房款，而非1575000元。对于被告实际收取的款项，被告愿意退还。原、被告之间不是资金占用关系，不应计算利息。在本案庭审中，原告提交了下列证据：1、2013年3月25日的《润城四期名额转让协议》。证明原告受让了拆迁地块150平方米的回迁房，并与被告办理了更名手续，原告应当支付被告67.5万元购房款。被告表示不清楚该协议。2、2013年3月25日30万元的2张收款收据、2013年5月28日的POS机小票。证明原告按约于2013年3月25日支付了30万元购房款，2013年5月28日支付了37.5万元购房款。被告对证据真实性无异议。3、原告建设银行银行卡明细、工商银行银行卡明细、华夏银行个人账户明细和个人取款凭证、农村信用合作社联社清单、商品房买卖合同和付款凭证。证明原告的资金流动情况，原告长期投资房屋买卖，具有支付能力。被告对银行出具的流水账目无异议，认为不能证明原告交纳给被告1575000元。被告提交了下列证据：1、被告的营业执照、组织机构代码证。证明被告的主体资格。原告对证据无异议。2、《西山区前卫街道办事处城中村18号片区重建改造指挥部会议记录》、《前卫街道办事处城中村18号片区指挥部关于官庄六组村民购买50平方米安置房会议纪要》。证明前卫街道办事处城中村18号片区改造重建中，对官庄6组回迁安置房给予的政策优惠。官庄6组无集资房的居民，在正常回迁安置房基础上，以4500元每平方米的价格再给予人均50平方米的回迁安置面积。原告对证据无异议。3、《西山区前卫街道办事处城中村改造第18号片区拆迁委托合同》、《拆迁委托协议书》。证明被告系前卫街道办事处城中村18号片区重建改造指挥部授权委托的主体，并按照相关政策代收以上人均50平方米的回迁安置面积费用。原告对证据真实性无异议，认为拆迁委托合同中没有授权云南龙宇房屋拆迁有限公司收款的权力，与本案无关。《拆迁委托协议书》不能证明被告获得了政府授权，其授权来源于云南龙宇房屋拆迁有限公司，被告所称代收款的陈述不能成立。4、官庄社区居民委员会第六居民小组的证明。证明被告按相关代收费的程序，收取原告交纳的费用。原告对真实性无异议。5、被告代昆明市西山区人民政府向原告收取的回迁安置房款，开具的收据和银行进账单。证明被告代收原告的款项为1325000元。原告对2013年5月27日，金额为375000元的收据不予认可。认为原告没有收到该份收据，也没有在2013年5月27日支付过该笔款项。对其他证据的真实性无异议，认为原告2013年5月27日交纳了25万元现金，被告用2013年5月28日的对账单对应2013年5月27日的收据不符常理。本院认为：被告证据1、2、3、4，原告对真实性无异议，本院予以确认。被告证据4和原告证据1相互印证，对原告证据1的真实性予以确认。原告证据3中的商品房买卖合同及相关交款单据和本案没有关联性，本案中不予确认。其他的银行明细，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告证据2和被告证据5涉及原告交纳的款项金额。除了2013年5月27日，金额为375000元的收款收据外，原、被告对其他收据、付款凭证真实性无异议，本院予以确认。2013年5月27日金额为375000元的收据（记账联）是原件，对被告持有该收据记账联的事实予以确认。经审理，本院确认下列事实：昆明市西山区官庄社区居民委员会第六居民小组（简称：官庄6组）位于昆明市前卫街道办事处城中村18号片区重建改造范围。该居民小组没有集资房的居民的回迁安置房可以在18号片区城中村改造中一并解决，可以按照人均50平方米，以每平方米4500元的价格进行回迁安置。2011年12月14日的《前卫街道办事处城中村18号片区指挥部关于官庄六组村民购买50平方米安置房会议纪要》中规定，官庄6组人均50平方米安置房的购房人须为官庄6组村民，所签订的购房协议允许村民更名一次。昆明市前卫街道办事处城中村18号片区拆迁工作由前卫街道办事处城中村18号片区重建改造指挥部委托案外人昆明龙宇房屋拆迁公司进行，双方订立了拆迁委托合同。2010年6月14日，昆明龙宇房屋拆迁公司和被告订立《拆迁委托协议书》，约定昆明龙宇房屋拆迁公司将前卫街道办事处城中村18号片区范围内的房屋及附属物的拆迁工作委托被告办理，包括对被拆迁户的补偿、安置等一切与拆迁有关的事项。2013年3月25日，原告和案外人郑馨悦、陆丽仙、邓永平订立《润城四期名额转让协议》，约定郑馨悦、陆丽仙、邓永平将拆迁赔偿房屋的名额转让给原告，面积为150平方米，于2013年3月25日更名到原告名下。2013年3月29日，官庄6组出具证明，内容为郑馨悦、陆丽仙、邓永平是官庄6组在册人员，符合人均50平方米成本价购房资格。上述三人同意委托原告代为合并办理购房的相关一切事宜。2013年3月25日至5月28日期间，原告为购买官庄6组的回迁安置房，陆续向被告支付购房款。其中3月25日两次支付15万元，共计30万元，3月29日支付20万元，3月30日支付20万元，5月28日通过pos刷卡支付25万元和37.5万元。被告持有一张时间为5月27日，金额为37.5万元收款收据（记账联）。本院认为：原告基于和案外人订立的转让协议，认为获得了官庄6组居民按人均50平方米，以4500元的价格购买回迁安置房的购房资格，因此向被告交纳购房款。该购房资格由官庄6组的特定居民享有，购房资格能否转让，原告和转让人订立的转让协议的效力系原告和案外人之间的独立法律关系，不是本案审理范围，本案中不予评判。原告向被告预交购房款是为了购买回迁安置房，但原告能否购买拆迁安置房，拆迁安置房的购房主体、标的物至今没有明确，原、被告之间尚未形成确定的合同关系。原告以受让购房资格的方式向被告预交购房款，是为了以较低的价格购买到拆迁安置房。如果这一目的实现，原告固然可能获得较高收益，同时也会面临政策、法律、交易等诸多方面的风险。原告既然长期从事房屋买卖，自然应当知晓上述风险的存在。被告基于昆明龙宇房屋拆迁公司的委托从事18号片区的拆迁安置事务，既不是拆迁补充安置主体，也不是房屋的出卖方，本案中也没有证据证明被告曾向原告作出过购房合同订立期限等承诺。而原告在诉状中表示，2015年7月，被告通知原告选房，但被告只能提供部分房源且不承诺在2018年交房。因此，原告没有证明被告存在假借订立合同、恶意磋商等违背诚实信用的行为。原、被告没有建立合同关系，原告亦不愿继续等待订约的情况下，原告基于订立房屋买卖合同而形成的合同期待利益没有实现。无论原告和案外人转让购房名额的行为是否具有法律效力，原告为订立购房合同而支付被告购房款的行为因原、被告之间没有建立合同关系而不具有法律效力，被告作为收款人亦同意退还原告实际交纳的款项。因此参照合同法第五十八条合同无效的规定，被告应当将实际收取的购房款退还原告。被告认可2013年3月25日收到原告交纳的30万元购房款，5月28日收到原告交纳的37.5万元购房款。原告主张被告返还其中的675000元，本院予以支持。原告主张2013年6月1日起至款项付清之日止的资金占用利息。原告主张，被告承诺原告交款后2个月内签订购房合同，这一陈述没有证据证明。原告以受让购房资格的方式购买拆迁安置房，这一行为有极高的交易风险，当然也包括资金被长期占用的风险。原告自愿承担巨大的交易风险预交购房款，被告也没有对原告订立购房合同的期限作出承诺的情况下，原告应自行承担其利息损失，其利息请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告云南佳景房屋拆迁有限责任公司退还原告吴玥静购房款675000元。二、驳回原告吴玥静的利息请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11594元（原告已预交），减半收取，退还原告5797元，剩余5797元由原告承担811元，被告承担4986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  武云二〇一六年二月三日书记员  高楠