四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终96号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川陇顺置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区双安东巷1号2-1-10。
法定代表人：张革，董事长。
委托诉讼代理人：徐洁琳，四川金粟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：成都榆瀚置业顾问有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段28号。
法定代表人：张革，董事长。
委托诉讼代理人：徐洁琳，四川金粟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：仪陇县基督教三自爱国运动委员会，住所地四川省仪陇县新政镇商贸街66号。
法定代表人：莫盛恩，主任。
委托诉讼代理人：黎长玉，女，仪陇县基督教三自爱国运动委员会副主任。
委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。
上诉人四川陇顺置业有限公司（以下简称陇顺公司）、成都榆瀚置业顾问有限公司（以下简称榆瀚公司）因与被上诉人仪陇县基督教三自爱国运动委员会（以下简称爱运委）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第1634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，上诉人陇顺公司、榆瀚公司的委托诉讼代理人徐洁琳，被上诉人爱运委的委托诉讼代理人黎长玉、李祝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陇顺公司、榆瀚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回爱运委一审诉讼请求；3.支持陇顺公司一审反诉请求；4.一、二审诉讼费用由爱运委承担。事实和理由：第一，一审法院认定上诉人与被上诉人就“阳光苑”1、2号楼2层房屋达成了买卖协议并生效错误。其一，“阳光苑”1、2号楼2层房屋系上诉人投资开发建设的合法商品房，其交易应当符合商品房买卖的基本规则和法律的规定；其二，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，案涉房屋的转让应当采取书面形式订立合同；其三，双方就案涉房屋的买卖多次磋商，被上诉人提交的《商品房意向回购协议》上并无上诉人签字同意，故双方并未达成合意；其四，被上诉人提供的《会议纪要》上，基督教主管部门负责人周行仅在最后一页签字，不能证明所有内容系会议当天真实记录，周行出庭作证时也表示会议纪要需要双方签字才生效；其五，2010年4月19日李政出具的《收条》，仅能证明李政收取了25万元房款，但因没有商品房买卖合同，双方出卖案涉房屋的面积、价款、付款方式、时间、交付等内容并不明确；其六，一审认定案涉房屋单价为1460元并不低于市场行情，偏离了法院审判职能；该单价仅为被上诉人主张的价格，双方并未达成一致，磋商中提出的1460元附加了诸多条件，比如本应由上诉人装修的教堂改由被上诉人装修等，但均未达成一致；其七，一审认为被上诉人装修时，上诉人未阻拦系事实交付错误；被上诉人唆使大量教徒、信友强占案涉房屋进行装修，上诉人工作人员制止并报警，但效果不明显，且事发时案涉房屋尚未办理两证，故无法通过诉讼维权。第二，一审判决对被上诉人提供的11笔款项金额、性质和用途认定错误。其一，从2010年4月19日李政出具的《收条》内容看，该25万元应系被上诉人意欲购买案涉房屋的“订金”，而非“定金”；其二，2009年4月2日李政出具的《借条》载明的借款10万元，在工程款中扣除，实为被上诉人工作人员黎长玉取款作为被上诉人的好处费；其三，2009年1月19日分别在邹素清、黎长玉处借款20万元、5万元，系上诉人与二债权人之间的债权债务关系，被上诉人代为偿还不是事实，且上诉人从未要求或同意其代为偿还；其四，上诉人工作人员郭峪兵借款3万元、汪桃艳借款1万元系“调规”、“交罚款”，与购房无关；其五，2008年9月9日李政出具的5万元《借条》系李政个人借款，与购房无关。该11笔款项部分条据有被上诉人法定代表人莫盛恩事后签注“抵扣房款”或“作为回购房款”，但该批注系被上诉人单方意思表示，不应认可，且双方就合作期间的工程款和借款结算已另案处理。第三，一审法院未支持陇顺公司反诉请求错误。案涉房屋由上诉人开发修建，根据双方的利润分配协议，案涉房屋归上诉人所有并已登记在上诉人名下，被上诉人非法占有，应当停止侵害、排除妨碍，并赔偿因此给上诉人造成的损失。
爱运委辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。仪陇县委批准用地的目的是修建教堂、诊所、老年公寓和教牧楼，因修建资金不足方才引进榆瀚公司和陇顺公司，这是双方合资合作建房和回购房屋的背景。双方回购房屋虽然未订立书面合同，但榆瀚公司和陇顺公司应还住房不够的面积从案涉房屋中抵扣部分，以及《会议纪要》载明的内容和爱运委支付回购房款、以借款冲抵回购房款、爱运委实际占有、装修、使用案涉房屋的事实，证明双方按照1460元/平方米的单价实际履行回购房屋的合同。爱运委已足额支付回购房款，榆瀚公司和陇顺公司应当为爱运委办理案涉房屋的产权证书。
爱运委向一审法院起诉请求：1.陇顺公司、榆瀚公司依约给爱运委所属位于仪陇县新政镇商贸南街阳光苑1、2号楼2层的房屋办理产权两证；2.本案诉讼费由陇顺公司、榆瀚公司承担。
陇顺公司向一审法院提起反诉请求：1.爱运委停止侵害，排除妨害；并限期搬离属于陇顺公司的房产；2.爱运委限期拆除擅自装修部分并赔偿因占用房屋给陇顺公司造成的损失（损失金额为：自2010年起按每年15万元的房租计算至爱运委搬离为止）；3.爱运委承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：爱运委系非赢利性宗教团体。因迁建教堂，仪陇县委、政府同意爱运委在仪陇县新政镇嘉陵路和曹田街交汇处征地12亩用作建设教堂和教牧综合楼。2006年6月28日，爱运委（甲方）和榆瀚公司（乙方）签订了《“阳光华庭”项目委托建设协议书》。同日，爱运委（甲方）和榆瀚公司（乙方）签订了《“阳光华庭”项目利润分配协议书》。后爱运委申请并经县人民政府同意，调整了该宗部分土地性质，国土局将该宗地出让给爱运委和陇顺公司。2009年6月24日，仪陇县国土资源局和爱运委、陇顺公司签订了《国有土地使用权出让合同》。因榆瀚公司无房地产开发资质，其和陇顺公司在开发“阳光华庭”项目中是一个利益整体，双方享受共同权益，承担共同义务。
2009年7月27日，爱运委（甲方）和榆瀚公司、陇顺公司（乙方）签订了《“阳光华庭”项目补充协议书》。《补充协议》约定：甲乙双方共同履行了《“阳光华庭”项目委托建设协议书》中所有条款及本协议第二条后，甲乙双方按下列方式对本项目利润进行分配：甲方在无偿获得建筑面积为1835.57平方米的教堂的同时，并优先无偿获得建筑面积160平方米商业用房，建筑面积600平方米的住房的房产权及相应土地使用权。……其中以上甲方住房面积不够部分，乙方用3号楼2层的面积进行对换；甲方的商业面积不够部分按5000元每平方米计算共计151150元，此款在甲方购买乙方的3号楼2层进行抵扣。……2006年6月28日签订的《“阳光华庭”项目利润分配协议》作废。
一审法院另查明：1.陇顺公司登记的经营范围为“房地产开发、经营；工程项目管理”。陇顺公司已向爱运委交付住房四套，建筑面积共计400.35平方米。交付商铺1个，建筑面积为41.55平方米，（2012）南中法民终字第1245号民事判决维持（2010）仪民初字第1313号判决中榆瀚公司、陇顺公司在生效后20日内将仪陇县房地产管理局登记为：“阳光华庭”第三幢第一层87号、89号（此两商铺建筑面积为84.2平方米）交付原告，上列三商铺建筑面积共计125.75平方米。
2.在公司编制楼号时“阳光苑”项目2号楼2层之后在房管局登记为阳光苑第1幢2层66号附2号2-1号，即现在所称的仁济诊所，建筑面积339.65平方米，在公司编制楼号时的“阳光苑”项目3号楼2层之后在房管局登记为阳光苑第2幢2层66号，即现在所称的老年公寓，建筑面积710.04平方米。
3.李政、曹云、汪柏艳为榆瀚公司、陇顺公司工作人员。
本案争议的焦点为：
一、双方之间针对阳光苑1、2号楼2层的买卖合同是否成立并生效，若成立并生效，购买房屋单价为多少，爱运委已付购房款多少，榆瀚公司、陇顺公司是否应给爱运委办理产权两证。
二、陇顺公司的反诉主张是否应得到支持。
关于争议焦点一，爱运委提供了以下证据佐证：
1.2009年双方的《商品房意向回购协议》一份，证明双方拟定以1460元的单价回购1、2号楼2层房屋。
2.2009年7月27日，双方签订了《“阳光华庭”项目补充协议书》一份，该协议书约定对项目利润如何进行分配，其中约定的“……甲方（爱运委）无偿获得建筑面积为1835.57平方米的教堂的同时，并优先无偿获得建筑面积160平方米商业用房，建筑600平方米的住房的房产权及相应土地使用权……其中以上甲方住房面积不够部分，乙方用3号楼2层的面积进行对换；甲方的商业面积不够部分按5000元每平方米计算共计151150元，此款在甲方购买乙方的3号楼2层进行抵扣”。此份证据拟证明双方买卖争议房产的合意及住房商铺面积的抵扣情况为：乙方欠甲方的住房建筑面积为600平方米扣减已交付的共计建筑面积为400.35平方米四套住房，尚差住房建筑面积为199.65平方米。尚差商铺建筑面积为160平方米扣减已交付商铺1个41.55平方米及（2012）南中法民终字第1245号民事判决维持（2010）仪民初字第1313号判决书榆瀚公司、陇顺公司在生效后20日内将仪陇县房地产管理局登记为“阳光华庭”第三幢第一层87号、89号的面积84.2平方米的商铺交付爱运委后的34.25平方米，尚差商铺面积应折抵房款为34.25平方米×5000元／平方米＝171250元。
3.2009年11月5日，双方关于“阳光苑”项目建设过程中教堂装修及交付、教会对1、2号楼二楼的回购、借款处理等事宜的会议纪要。此次座谈会召集人为时任县委统战部副部长、宗教局局长周行，参会人员有莫盛恩、黎长玉、张革、李政等。会议纪要中包含经协调双方达成了关于回购“阳光苑”1、2号楼2层房屋的单价及面积计算方式为：二楼属教会产权约1061.95平方米（最后以实际测量面积为准），减除乙方应给甲方不足面积176.5平方米，其余面积885.45平方米×1460元／平方米=1291297元，此费用用甲方前期借款及甲方垫付外墙砖款40000元、2009年7月27日乙方应付甲方门面不足款及榆瀚公司、陇顺公司向爱运委的借款等进行抵扣。同时该会议纪要记载“阳光苑”1、2号楼2层房屋，甲乙双方在签订此会议纪要后十个工作日内由乙方交予甲方装修。爱运委为印证此会议纪要内容，提交了证人张帮立、周行、黎长玉、杨开玉、戴文蓉、马明容的证言，同时申请了上列证人出庭作证。拟证明双方买卖合同成立并生效，买卖房屋的单价及如何抵扣房款。
4.仁济诊所装饰装修工程施工合同、装修设计方案及陈健康证言，拟证明2009年12月中下旬起爱运委已对争议房产开始进行装修，装修过程中榆瀚公司、陇顺公司并未进行阻拦。
5.2008年8月27日，郭峪兵出具《借条》一张，内容为“借条因办理教堂的1#、2#、3#楼调规的事宜，今向爱运委财务借叁万元整（小写：30000元正）借款人：郭峪兵2008年8月27日。”2008年9月9日，李政出具《借条》一张，内容为“借条今借到仪陇县基督教会现金50000元整大写：伍万元整借款人：李政2008年9月9日”。2009年1月6日，李政出具《借条》一张，内容为“借条今借到爱运委现金100000元整大写壹拾万元整借款人：李政096／1”。2009年3月28日，李政出具《借条》一张，内容为“借条今借到爱运委人民币100000元整，大写：壹拾万元整，此款在工程结算中冲扣借款人：李政0928／3”。2009年4月2日，李政出具《借条》一张，内容为“借条今借到仪陇县基督教会现金100000元整大写壹拾万元整，在工程款中扣出借款人：李政092／4”2009年4月30日，曹云出具《借条》一张，内容为“借条今借到爱运委工程款大写壹拾伍万元整（150000）借款人：阳光华庭项目部曹云20**.4.30”。2010年4月19日，李政出具《收条》一张，内容为“收条今收到爱运委回购1.2号楼2层房款250000元整大写贰拾伍万元整收款人：李政201019／4”。
2009年5月20日，汪柏艳出具《借条》一张，内容为“借条阳光华庭借到基督教人民币10000（壹万元正），用于2#楼违章罚款。借款人：汪柏艳2009年5月20日”。2009年7月28日，王辉彬出具《收条》一张，内容为“收条今收到仪陇县基督教会墙面砖货款肆万元整，小写：（40000元）此据收款人：王辉彬2009年7月28日”。以上条据中有莫盛恩签注的“同意借支”或“在工程款中抵扣”或“用于抵扣购房款”等内容，另2009年4月30日曹云出具的《借条》中有莫盛恩签注的“第一次办理5万元未出据，今同意借支壹拾万元整……”等内容，且提供的用于佐证的支票存根也为100000元整。2009年元月19日，陇顺公司与邹素清签订《借款协议》一份，主要内容为甲方（邹素清）借给乙方（陇顺公司）现金200000元整，月息为2%，最长借款期限一年，借款单位为陇顺公司（并盖章），借款人处有张革和李政签名。同时，李政于同日出具《借条》一张，内容为“今借到邹素清现金200000元整，借款期限为6个月，利息为24000元，借款日期为2009年元月9日至2009年6月9日，共计还款224000元整，大写：贰拾贰万肆千元整借款人：李政0919／1”。2009年6月25日，李政、张革在此《借条》上补充借款期限至2010年元月9日，共计还款248000元整。一审庭审中，爱运委出具邹素清于2010年元月19日对爱运委及陇顺公司作出的《说明》一份，主要内容为将陇顺公司应偿还的248000元借款用于仪陇县基督教会回购“阳光苑”1#、2#楼2楼房屋的回购款。2009年元月19日，陇顺公司与黎长玉签订《借款协议》一份，主要内容为甲方（黎长玉）借给乙方（陇顺公司）现金50000元整，月息为2%，最长借款期限一年，借款单位为陇顺公司（并盖章），借款人处有张革和李政签名。同时，李政、张革于同日针对此笔借款出具《借条》一张，约定该笔借款期限一年，到期本息共计62000元，并列借款单位为榆瀚公司，借款人处为李政、张革签字。一审庭审中，爱运委出具黎长玉于2010年元月19日对爱运委及陇顺公司作出的《说明》一份，主要内容为将陇顺公司应偿还的62000元借款用于仪陇县基督教会回购“阳光苑”1#、2#楼2楼房屋的回购款。
上列证据拟证明爱运委已付房款为榆瀚公司、陇顺公司尚差的不足商铺面积抵扣171250元之外还有上列条据之和计1140000元部分组成（其中部分条据中有莫盛恩签注的抵扣回购房款等内容），以此证明爱运委已支付购房款共计171250﹢1140000﹦1311250（元）。
6.王瑞登于2009年12月29日与陇顺公司仪陇分公司签订的在阳光苑购买商品房的买卖合同，此合同约定的价格为按套内面积每平方米1111.09元计算，任德勋于2009年12月21日与陇顺公司仪陇分公司签订的在阳光苑购买商品房的买卖合同，此合同约定的价格为按套内面积每平方米1075.55元计算。
7、仪陇县公安局出具的调查报告一份，拟证明爱运委向榆瀚公司、陇顺公司支付的用于回购房款的每笔款项（该调查报告未有单位盖章及相关人员签字）。
榆瀚公司、陇顺公司对以上证据的质证意见为：项目补充协议书中记载的“抵扣”的内容并不能证明双方已达成协议，爱运委主张的回购没有法律依据。关于《商品房意向回购协议》，该协议并无陇顺公司盖章，系爱运委单方意思表示，不能达成协议。对于周行主持下的《会议纪要》，我方不知情，《会议纪要》上并无我公司的签字，该《会议纪要》是爱运委单方的意思表示。郭峪兵是公司工作人员，其出具的条据是真实的。2008年9月9日李政出具的50000元条据系李政向爱运委的个人借款，不能作为给付房款的依据。2009年1月6日李政书写的借条属实，但其并未收到款项。2009年3月28日李政出具的条据是真实的，但不能视为爱运委支付房款的依据。对于2009年4月2日李政出具的100000元《借条》，李政实际并未收到此笔借款。曹云出具的《借条》是真实的，但爱运委只批准了100000元。2010年4月19日李政出具的250000《收条》是真实的，但该250000是基督教支付的购房定金，后来因价格问题双方并未达成一致意见。汪柏艳出具的条据是真实的。王辉彬是案外第三人,其给爱运委出具的外墙砖货款的条据，与我公司无关，是否该由我公司给付该笔款项应另案解决。对出具给邹素清、黎长玉的借条及二人转让债权给爱运委的说明，因我方并未接到爱运委转让债权的通知，应由第三人向我公司或李政个人主张。另条据上凡是莫盛恩书写的抵扣房款部分内容均是其自行添加，我方不予认可。装饰装修合同、装修设计方案与本案关联较小。对于王瑞登、任德勋签订的两份商品房合同是纯住宅的价格，而本案争议的房产是营业用房。对于调查报告，因无相关单位公章及人员的签字，不能作为定案依据。
综上，对于11笔条据，除2010年4月19日收到的250000元可作为购房定金外，其余不能作为购房款。
一审法院认证认为：《调查报告》无相关单位盖章和个人签字，一审法院不予采信。从项目补充协议书、商品房回购协议、2009年11月5日的《会议纪要》及莫盛恩在部分借条上作出的关于抵扣房款的批注等各份证据单列来看，的确不能证明双方关于“阳光苑”1号楼2层、2号楼2层之间的买卖合同成立并生效，但将上列证据综合起来可看出，2009年7月27日的项目补充协议中的利润分配及会议纪要内容(主持会议的周行证实当时榆瀚公司、陇顺公司也派人参加并在当天达成协议)是能证明双方具有买卖“阳光苑”1号楼2层、2号楼2层的合意。虽然榆瀚公司、陇顺公司辩称李政等人出具的11张条据共计1140000元中除2010年4月19日出具的250000元回购款系定金之外均不能体现系爱运委支付的购房款，但从2009年11月5日的《会议纪要》及证人出庭作证可知，双方就“阳光苑”1号楼2层、2号楼2层之间的买卖在产生争议后于2009年11月5日由周行主持进行协商，在当天达成单价为每平方米1460元及如何计算房款、品跌房款的协议，虽然榆瀚公司、陇顺公司在当天并未签字，但一审庭审中根据爱运委提供的装修方面的证据来看，陇顺公司是知道爱运委在2009年12月中下旬装修争议房产的事实，但其却并未在爱运委装修时及之后爱运委入住至起诉时进行阻拦或采取其他方式主张权利，同时在榆瀚公司、陇顺公司声称其并不认可的2009年11月5日的《会议纪要》产生及爱运委装修争议房产的情况下，李政依然于2010年4月19日出具收到回购阳光苑1、2号楼2层房款250000元的《收条》，从上述系列事实可看出双方买卖阳光苑1、2号楼2层房屋的合同是成立并生效的。一审庭审中榆瀚公司、陇顺公司并未提供在2009年11月5日形成的《会议纪要》之后双方有关于价格等的协商的证据，同时爱运委提供的王瑞登、任德勋于2009年12月底签订的购买阳光苑商品房的两份商品房合同的价格分别为1111.09元、1075.55元（按套内面积计算），榆瀚公司、陇顺公司辩称本案争议的房产是营业用房，但根据榆瀚公司、陇顺公司提供的房产登记信息看出，案涉房产系非成套住宅，故一审法院认为爱运委主张案涉房屋按建筑面积每平方米1460元计算房款并不低于当时市场行情，也不损害被告的利益,一审法院予以支持。
关于已付房款问题，虽然榆瀚公司、陇顺公司辩称李政出具的部分条据属实，但并未收到款的问题，李政作为完全民事行为能力人，对自己书写《借条》的后果应有充分的认知，一审法院对榆瀚公司、陇顺公司的该项辩称不予支持。榆瀚公司、陇顺公司辩称曹云出具的《借条》是真实的，但爱运委只批准了100000元，但爱运委法定代表人莫盛恩在该条据上面已注明此条据里面已包含之前给付的未出具条据的50000元借款，同理，曹云作为完全民事行为能力人，应知道自己书写《借条》的后果，另若爱运委本身出借100000元却让曹云书写150000元《借条》，莫盛恩即不会在上面批注此次支付100000元整的内容，这样更不合情理，故爱运委主张曹云此笔条据里实际借款为150000元的主张一审法院予以支持。李政系陇顺公司工作人员，在双方合资合作建房期间及处理后续问题中多次向基督教借款，而榆瀚公司、陇顺公司辩称2008年9月9日李政出具的50000元条据系个人借款，因榆瀚公司、陇顺公司并未举出充分证据予以证明，一审法院对其该项辩称不予支持。榆瀚公司、陇顺公司称2009年3月28日李政出具的条据是真实的，一审法院予以采信。榆瀚公司、陇顺公司称汪柏艳出具的条据是真实的，一审法院予以采信。榆瀚公司、陇顺公司称王辉彬是案外第三人，其给爱运委出具的外墙砖货款的条据，与榆瀚公司、陇顺公司无关，但从2009年11月5日的《会议纪要》中关于房款的品跌数据可看出，王辉彬收到的砖款系爱运委代榆瀚公司、陇顺公司支付的，故一审法院对榆瀚公司、陇顺公司该项辩称不予支持。关于榆瀚公司、陇顺公司辩称出具给邹素清、黎长玉的《借条》及二人转让债权给爱运委的《说明》，榆瀚公司、陇顺公司称并未接到爱运委转让债权的通知，应由邹素清、黎长玉向榆瀚公司、陇顺公司或李政个人主张，结合邹素清、黎长玉是基督教信徒和委员的实际，同时结合榆瀚公司、陇顺公司自2009年1月借款，借期满一年即2010年1月之后至今，被告和邹素清、黎长玉之间未曾就该两笔款项的偿还有过任何的交集，结合双方之间本就有买卖争议房产的房款的品跌之实际，一审法院认定榆瀚公司、陇顺公司向邹素清、黎长玉出具的《借条》中的本息已在双方的购房款中予以品跌。同理，在双方产生上列经济往来之后，双方并未针对上列所有款项有过偿还的交集，故一审法院认定该11笔款项共计1140000元为爱运委已付的购房款。
关于商铺住房面积的抵扣问题，一审法院采信2009年7月27日双方签订的补充协议中关于基督教优先无偿获得建筑面积160平方米商业用房，建筑面积600平方米的住房及住房面积不够部分榆瀚公司、陇顺公司用3号楼2层（即在房管局登记为阳光苑第2幢2层66号，建筑面积710.04平方米）的面积进行兑换；商业面积不够部分按5000元每平方米计算，依据现房管局登记面积，扣减榆瀚公司、陇顺公司已交付爱运委和生效判决确定交付爱运委的125.75平方米，尚差34.25平方米，则商铺面积应折抵房款为34.25平方米×5000元／平方米＝171250元。
关于争议焦点二，陇顺公司提供以下证据佐证：
案涉房屋的国有土地使用权证、房产证、他项权证，证明土地性质系出让，案涉房屋属陇顺公司所有，该房因陇顺公司欠税，已抵押给税务机关并办理了抵押登记。双方签订的委托建设协议书、项目补充协议书，证明协议书中产权明确争议房屋归陇顺公司所有。（2010）仪民初字第1313号、（2012）南中法民终字第1245号判决书两份，证明双方的权利义务及案涉房屋的归属。2015年4月8日祝本洪与刘跃辉签订的房屋租赁合同一份，拟证明爱运委每年应付占有争议房产的房租金额。
爱运委对以上证据质证意见为：关于房产证，是外观权利的推定，权属是办在被告名下，但我方是有权占有，老年公寓是特殊物，不能抵押。
一审法院认证认为：国有土地使用证、房产证并不能证明在双方之间买卖合同成立并生效的情况下案涉房产仍然属陇顺公司所有，因陇顺公司欠税将案涉房产抵押给税务机关并办理了抵押登记系陇顺公司行为，应由其自行承担相应后果。双方签订的委托建设协议书、项目补充协议书，（2010）仪民初字第1313号、（2012）南中法民终字第1245号判决书均不能证明案涉房屋的归属系陇顺公司。2015年4月8日祝本洪与刘跃辉签订的房屋租赁合同一份，只能证明2015年的租赁行情，对陇顺公司以此拟证明爱运委应每年付150000元的房租的主张不予支持。
一审法院认为，虽然双方并未签订阳光苑1、2号楼2层房屋买卖的书面合同，但2009年7月27日的项目补充协议中的利润分配及《会议纪要》内容能证明双方具有买卖争议房产的合意。2009年12月中下旬爱运委对案涉房产进行装修，榆瀚公司、陇顺公司在并未进行阻拦的情况下还于2010年4月19日由李政向爱运委收款250000元，《收条》中明确注明系收到阳光苑1、2号楼2层房屋的回购款，上列事实能充分证明双方关于阳光苑1、2号楼2层房屋的买卖合同是成立并生效的。关于价格问题，2009年11月5日在周行主持协调的会议纪要上已约定为1460元每平方米，虽然榆瀚公司、陇顺公司称其并未签字，但榆瀚公司、陇顺公司并未对爱运委在随后的装修中进行阻拦及2010年4月19日依然出具收回购房款的收条，上列事实也可推知榆瀚公司、陇顺公司认可1460元每平方米的价格，且该价格在当时也不低于市场价，并未损害榆瀚公司、陇顺公司利益，故一审法院认定价格为每平方米1460元。
关于应付房屋总价款问题，爱运委主张为﹝（339.65+678）-（600-400.35）﹞平方米×1460元／平方米=1194280元。但根据榆瀚公司、陇顺公司提供的房产证登记信息可知，“阳光苑”1、2楼2层建筑面积为339.65平方米、710.04平方米，故一审法院认定其总面积为1049.69平方米，按2009年7月27日补充协议中的利润分配内容，爱运委无偿享有住房建筑面积为600平方米，扣减榆瀚公司、陇顺公司已交付的住房建筑面积400.35平方米，则爱运委应支付的房款为﹝（339.65+710.04）-（600-400.35）﹞平方米×1460元／平方米﹦1241058.4元。
关于爱运委已付房款的问题，因2009年7月27日补充协议中的利润分配已约定爱运委无偿拥有商业面积160平方米，扣减榆瀚公司、陇顺公司已交付爱运委和生效判决确定交付爱运委的125.75平方米，尚差34.25平方米，按协议中约定的每平方米5000元抵扣，则爱运委应付房款中应抵扣34.25平方米×5000元／平方米=171250元。扣减爱运委一审庭审中提供的11笔款项1140000元后，则爱运委已支付房款为1140000元+171,250元=1311250元，即爱运委已超额支付购房款1311250元-1241058.4元=70191.6元。
因双方之间的买卖合同成立并生效，且爱运委已足额支付购房款，故爱运委对“阳光苑”1、2号楼2层房屋系合法占有使用，不构成对陇顺公司的侵权，陇顺公司拥有房产证及他项权证并不影响爱运委享有购买上列房产拥有的相应权利，故榆瀚公司、陇顺公司应为爱运委办理“阳光苑”1、2号楼2层房屋的房产证及土地使用证，同时一审法院驳回陇顺公司的反诉请求。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立……”，第二条“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、四川陇顺置业有限公司、成都榆瀚置业顾问有限公司在本判决生效后30日内为仪陇县基督教三自爱国运动委员会办理仪陇县新政镇商贸南街56号（“阳光苑”第1幢2层66号附2号2-1号）及仪陇县新政镇商贸南街66号附9号（“阳光苑”第2幢2层）的房屋所有权证及土地使用证；二、驳回四川陇顺置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1000元、反诉案件受理费13000元，由四川陇顺置业有限公司负担12500元，由成都榆瀚置业顾问有限公司负担500元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审另查明，2010年5月29日爱运委向陇顺公司发出工作函，称为解决部分信教群众住宿问题，请求将案涉房屋划分170平方米左右交付爱运委装修使用，关于爱运委回购剩余部分房屋的事宜双方再作商议。2015年2月12日爱运委与陇顺公司签订协议，约定“1、2、3号楼的房屋按基座面积分摊土地面积，其房屋所有权和土地使用权办为陇顺公司仪陇分公司”，爱运委签章时注明“除按协议内容外，另外苑内1、2#号楼二楼属划拨给教会用于建老人公寓。协议内容同意”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，第一，关于双方就案涉房屋是否达成买卖协议的问题。
其一，虽然《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，房屋买卖应当采取书面形式订立合同，但该规定属于管理性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，故未采取书面形式订立的房屋买卖合同并非无效；其二，《商品房意向回购协议书》和《会议纪要》上榆瀚公司、陇顺公司虽未签章，但双方均认可爱运委回购案涉房屋的事实，也多次进行磋商，周行在主持调解的会议纪要最后一页签字确认，榆瀚公司、陇顺公司称不能确定该《会议纪要》除最后一页的真实性，但并未举证证明；其三，榆瀚公司、陇顺公司虽认为爱运委擅自强占案涉房屋装修使用并称已报警，但榆瀚公司、陇顺公司并未提供报警记录等爱运委强行装修使用的依据，且在此后数年内并未提出异议；其四，2010年4月19日李政出具“收到25万元阳光苑1、2号楼2层房屋的回购款”的《收条》表明，榆瀚公司、陇顺公司已经按照双方约定的内容行使案涉房屋的收款权利，榆瀚公司、陇顺公司称该笔款项系爱运委回购案涉房屋的“订金”而不是实际支付的“回购款”，但榆瀚公司、陇顺公司并未举证证明；虽然此后爱运委向陇顺公司发出工作函要求将案涉房屋划分170平方米交付装修使用，且称关于爱运委回购剩余部分房屋的事宜双方再作商议，但该工作函仅系爱运委对无偿取得170平方米的住房要求交付使用，并不能证明爱运委称回购剩余部分房屋即本案争议的房屋；其五，榆瀚公司、陇顺公司称1460元/平方米的价格附加了其他条件，比如不再装修教堂等；因双方对于教堂的装修问题已达成一致，榆瀚公司、陇顺公司也未举证证明1460元/平方米的单价附加其他条件的具体内容，故对榆瀚公司、陇顺公司的该项上诉理由不予采纳；案涉房屋规划用途为非成套住宅，且在规划时即确定为修建仁济诊所和老年公寓，故案涉房屋的性质为商住而非商业，结合同时间段同一商住楼的出售单价为900元-1100元/平方米，单价1460元/平方米确未损害榆瀚公司、陇顺公司的利益，榆瀚公司、陇顺公司认为一审法院作此认定系偏离法院审判职能的理由不成立。综上，榆瀚公司、陇顺公司与爱运委就案涉房屋的回购已达成一致意见，对于单价1460元/平方米双方业已认可，且已经实际履行。
第二，关于爱运委已支付榆瀚公司、陇顺公司回购房款的金额问题。双方对2010年4月19日李政出具的25万元购房款《收条》无异议，本院予以确认；榆瀚公司、陇顺公司称2009年4月2日李政出具的《借条》10万元系支付爱运委好处费，但并未举证证明；陇顺公司向邹素清、黎长玉借款共25万元，经债权人邹素清、黎长玉通知陇顺公司转让该25万元债权给爱运委后，该25万元成为爱运委对陇顺公司的25万元债权；关于“调规”、“交罚款”的4万元，虽未明确转为购房款，但也系爱运委对陇顺公司的债权；对于榆瀚公司、陇顺公司称李政的个人借款问题，考虑李政的特殊身份以及双方的借款习惯，在榆瀚公司、陇顺公司未举证证明借款为李政个人借款情况下，以李政名义出具的《借条》载明的借款应认定为爱运委对陇顺公司的债权。综上，在爱运委向陇顺公司支付25万元购房款，以及借款冲抵购房款已超过爱运委应付购房款金额的情况下，爱运委要求榆瀚公司、陇顺公司为其办理案涉房屋的产权证书，榆瀚公司、陇顺公司应当予以办理。
第三，关于陇顺公司要求爱运委限期搬离案涉房屋并赔偿损失的上诉请求问题。因案涉房屋系出售给爱运委，爱运委也支付了相应对价，爱运委占有案涉房屋系合法、有效的占有，故陇顺公司的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，榆瀚公司、陇顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14000元，由四川陇顺置业有限公司、成都榆瀚置业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任雅莉
审 判 员 陈国兵
代理审判员 王婵轶
二〇一七年二月十五日
书 记 员 范云荣