江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4475号原告（反诉被告）：管雯，女，1967年6月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：张芳，江苏宁诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京复兴置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：高侠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。原告（反诉被告）管雯与被告（反诉原告）南京复兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）管雯的委托诉讼代理人张芳、被告（反诉原告）复兴置业公司的委托诉讼代理人高侠、程荃到庭参加诉讼。本院又于2016年7月20日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）管雯及其委托诉讼代理人张芳、被告（反诉原告）复兴置业公司的委托诉讼代理人程荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管雯向本院提出诉讼请求：判令复兴置业公司与管雯签订房屋买卖合同，接收剩余房款38万元，复兴置业公司到房产行政管理部门办理江苏省南京市鼓楼区XX桥XX街项目C-821室的商品房预售合同登记备案，向管雯给付房屋买卖合同正副本和付款发票，协助管雯办理产权登记手续。审理过程中，管雯变更诉讼请求为：判令复兴置业公司赔偿管雯损失18万元（已扣除定金5万元）。事实和理由：2015年12月26日，双方签订了《商品房认购协议》，协议约定：复兴置业公司出售坐落于江苏省南京市鼓楼区X城XX广场项目中C幢821室商品房给管雯，建筑面积为47.47平方米，单价为17538元/平方米；优惠后房屋总价为76万元；管雯认购的该房屋已设在建工程抵押，复兴置业公司须于2016年2月8日前注销抵押登记；双方应于2016年2月8日前签订《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）；在协议约定期限内，除合同另有约定外，复兴置业公司拒绝签订预售合同的，双倍返还已收取的定金，管雯拒绝签订预售合同的，无权要求复兴置业公司返还已收取的定金；双方未在协议约定期限内签订预售合同的，认购协议自动终止。当日，管雯支付了定金5万元。后管雯又于2015年12月29日支付前期房款33万元。后管雯多次要求复兴置业公司签订预售合同，但复兴置业公司一直借故推诿。2016年5月，管雯在南京市房产管理部门查询涉案房屋没有进行任何登记，并向行政部门反映未果。管雯认为，因房价上涨，复兴置业公司欲一房二卖，故在收款后拒绝签订预售合同。管雯为维护其合法权益，诉至法院。2016年6月23日，管雯收到了复兴置业公司退还的首付款33万元和双倍定金10万元，考虑到客观履行情况，同意解除协议，并变更了诉讼请求。按照复兴置业公司2016年2月份宣称的底价每平方米25800元计算，复兴置业公司违约造成管雯最少的可预见损失为478416元，考虑到复兴置业公司已收取了管雯50%的房款，管雯扣除复兴置业公司已支付的定金5万元，主张损失18万元。复兴置业公司辩称，第一，复兴置业公司承认管雯主张的以下事实：1.双方签订了《商品房认购协议》；2.复兴置业公司收到定金5万元、房款33万元；3.因复兴置业公司的原因未按约签订预售合同；4.复兴置业公司已于2016年6月23日将房款和双倍定金支付给管雯。第二，管雯主张房屋总价为76万元与《商品房认购协议约定》不符，房屋总价应为832529元。复兴置业公司亦不认可管雯主张的2016年2月的售价为每平方米25800元，对相关证据也不予认可。第三，管雯主张违约损失18万元没有合同和法律依据。协议约定未按期签订合同，复兴置业公司双倍返还定金，管雯主张可得利益损失，根据相关规定，定金条款与违约金条款不能并用，且协议亦未约定违约金条款，故请求驳回管雯的诉讼请求。复兴置业公司向本院提出反诉请求：确认双方之间签订的《商品房认购协议》于2016年2月9日解除。事实和理由：双方签订了关于涉案房屋的《商品房认购协议》。因复兴置业公司的原因未能及时办理房屋抵押注销手续，双方未能在协议约定期限内签订预售合同。因涉案房屋不具备签订预售合同的可能性，订立认购协议的合同目的无法实现。复兴置业公司已按协议约定承担违约责任，故提起反诉。管雯对复兴置业公司的反诉辩称，同意解除《商品房认购协议》。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于房屋售价的问题。管雯为此提交了选房确认函复印件，该确认函的下方注明，在约定时间（2016年2月8日）前签约付款办结手续，给予圣诞特惠价76万元；证明房屋售价为76万元。复兴置业公司质证认为，该证据为复印件，对真实性不予认可。对此，本院认为，因管雯未能提交该证据的原件，故对该证据，本院不予确认。根据《商品房认购协议》的约定，总房款应为832529元。二、关于房价损失的问题。管雯为此提交网页资料和复兴置业公司的宣传资料，宣传资料中记载的X城XX广场的底价为25800元/平方米，证明涉案房屋房价上涨，复兴置业公司的违约行为给管雯造成的重大损失。复兴置业公司质证认为，真实性不予认可，涉案房屋已停止销售，涉案房屋也只有四十年的国有土地使用权，业主的实际产权只有三十年，亦不能以周边房屋的价格进行比照。对此，本院认为，由于管雯称该宣传资料已被复兴置业公司在微信中删除，无法提交该宣传资料确系复兴置业公司发布的相关证据，故本院对该证据不予确认。管雯虽不能证明损失的数额，但南京市房价在2016年1月、2月期间确有一定程度的上涨。审理中，管雯就房价损失申请鉴定，后管雯撤回鉴定申请。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方之间签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该认购协议依法成立并有效，该认购协议对双方均具有法律约束力。《商品房认购协议》中约定双方未在协议约定的期限内签订预售合同的，认购协议自动终止，因双方未在协议约定的期限内签订预售合同，依据协议约定，认购协议已自动终止，即认购协议于2016年2月9日终止。虽然复兴置业公司主张确认认购协议于2016年2月9日解除，且管雯亦同意解除合同，但根据上述约定，认购协议于2016年2月9日终止，但并不属于复兴置业公司主张解除合同的情形，故复兴置业公司主张确认认购协议解除无法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。买卖合同司法解释第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，复兴置业公司违反认购协议的约定，未与管雯签订预售合同，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。复兴置业公司已返还了双倍定金，但管雯认为其损失超出了定金5万元，虽然管雯提交的证据尚不足以证明其损失达47万余元，但考虑房价确有上涨，本院综合考虑管雯计算损失的方式、已付款情况、认购协议的终止时间以及房价上涨等因素，酌定复兴置业公司除已返还5万元定金外再赔偿管雯损失10万元。综上所述，管雯主张赔偿损失的诉讼请求，本院部分予支持。复兴置业公司主张确认协议解除不符合法律规定，本院不予支持。依照合同法第一百零七条、买卖合同司法解释第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京复兴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿管雯损失10万元；二、驳回南京复兴置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，减半收取计1950元，由管雯负担800元，南京复兴置业有限公司负担1150元；反诉案件受理费6062元，由南京复兴置业有限公司负担；财产保全申请费4320元，由南京复兴置业有限公司负担。（管雯已预交了本诉案件受理费和财产保全申请费，南京复兴置业有限公司应负担部分在给付上述款项时直接给付管雯。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年八月八日见习书记员  夏 娜