广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第2753号
原告（反诉被告）杨礼彬，男，壮族，住南宁市兴宁区。
委托代理人钟庆宪，广西普曼律师事务所律师。
被告（反诉原告）蓝锋（曾用名兰锋），男，壮族，住南宁市青秀区。
委托代理人凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人肖湘宁（系被告蓝锋之妻），女，汉族，住南宁市青秀区。
被告南宁市弘泰房产置换有限公司（以下简称“弘泰公司”），住所地南宁市青秀区。
法定代表人陈爱丽。
原告（反诉被告）杨礼彬与被告（反诉原告）蓝锋、被告弘泰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告（（反诉被告））杨礼彬及其委托代理人钟庆宪、被告（反诉原告）蓝锋的委托代理人凌通、肖湘宁到庭参加了诉讼。被告弘泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨礼彬诉称，2013年7月22日，原告通过居间人被告弘泰公司，与被告蓝锋签订了一份房地产买卖合同，该份合同约定：由被告蓝锋向原告出售其位于南宁市竹溪路19号新兴苑小区53栋2单元302号自有房屋一套（产权证编号：01230630），价值440000元。合同约定，原告将相应款项支付后，被告蓝锋即应将出售之房屋过户到原告户名上，并由被告弘泰公司代为向银行办理按揭贷款200000元的手续，房屋同时移交给原告。合同签订后，原告为履行合同，支付或被告弘泰公司代为缴纳包括房屋交易的契税、防洪费、测绘费、登记费、印花税、查档费、交易手续费以及银行按揭抵押登记费、按揭评估费等在内的各项费用共计6511.71元，向被告弘泰公司支付中介服务费、银行按揭服务费共计8600元，向被告蓝锋支付了购房定金50000元，购房款190000元。故原告已根据合同约定履行了相应付款项，被告蓝锋则应根据合同约定办理房产过户手续，然而，合同签订至今日已近一年多，两被告均以手续未能办好为由，拖延至今未将房产过户到原告名下，也未将移交给原告使用，导致银行按揭事项无法完成。之后，又应被告弘泰公司的要求，原告与其于2014年3月13日签订了补充协议，被告弘泰公司“同意在签订补充协议之日起15个工作日内办理过户手续（2014年3月13日至2014年4月4日），如届时未能办理过户手续，同意就终止合同事宜进行协商。”遗憾的是，约定期限已届满，过户事宜仍无消息。原告认为，由于两被告明知本宗房屋买卖能否过户存在极不确定性，而在合同订立和履行过程中又没有向原告尽到告知义务，致使合同无法履行，两被告主观上有过错，应承担合同约定和相关法律规定的过错责任，因此，为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求判令：一、解除原告与两被告签订的房地产买卖合同（NO：0000109）。二、判令被告蓝锋承担违约责任：1、退回原告购房款190000元，并从被告收到购房款之日起至全部退回原告购房款之日止，按银行同期贷款利息计算向原告支付违约金，暂计算为6650元（年利率6%，计算期间暂定为：2013年11月1日—2014年6月30日）。2、退回原告已支付的契税3481.61元、印花税85.10元、防洪费440元、测绘费35元、登记费80元、查档费160元、交易手续费340元以及银行按揭抵押登记费140元、按揭评估费1750元费等共6511.71元。3、向原告双倍返还购房定金10万元。三、责令被告弘泰公司退回原告中介服务费、银行按揭服务费8600元。四、判令被告弘泰公司对本诉讼请求第二款承担连带责任。五、本案诉讼费由两被告承担。
被告（反诉原告）蓝锋答辩并反诉称，被告蓝锋在本次合同履行过程中不存在任何违约行为，因此，原告在本诉中提出的各项诉讼请求依法不应当得到支持，理由如下：本案诉争合同是合法有效的，在签订合同后，被告蓝锋按合同约定向中介公司提交了房产证和土地证，被告蓝锋卖给原告的房屋符合合同要求及相关法律的要求，是合法的标的物；合同不继续履行不是因为被告蓝锋违约，而是原告违约，根据双方当事人所签署的合同买卖规定，原告不仅无权要求被告蓝锋双倍支付定金，且被告蓝锋有权没收其交纳的5万元定金；基于本案违约方为原告，因此原告在本诉中提出的要求被告蓝锋支付本金的利息以及退还原告已支付的各项费用均无事实与法律依据。同意解除合同并同意退还原告已支付的房款190000元，但对其主张的利息不同意。同时，本案纠纷是因原告不履行合同约定义务而引发，故特提起反诉，请求判令：1、反诉原告蓝锋有权没收反诉被告杨礼彬的定金50000元；2、反诉被告杨礼彬赔偿反诉原告蓝锋已支付的房屋契税手续费10000元，及中介服务费、上市证明、土地出让金、个人所得税等合计50000元。3、反诉被告杨礼彬已支付的契税、印花税、防洪费、测绘费、登记费、查档费、交易手续费、银行按揭抵押登记费用、按揭评估费等费用由其自行承担。4、本诉及反诉的诉讼费用全部由反诉被告杨礼彬负担。
被告弘泰公司未作答辩。
经审理查明，坐落于南宁市竹溪路19号新兴苑小区53栋2单元302号房，系被告蓝锋于1997年8月向南宁市房产业开发总公司购买的经济适用房，于1999年7月19日经登记取得房屋产权证书，证号为邕房权证字第012306**号，登记在被告蓝锋个人名下。
2013年7月22日，原告（乙方、乙方）、被告蓝锋（甲方、甲方）、被告弘泰公司（居间人）就市竹溪路19号新兴苑小区53栋2单元302号房的买卖签订一份《房地产买卖合同》（NO：0000109），合同第二条约定，合同所涉房屋已办理房产证、土地证、无抵押或其他权利负担，能完全支配处理。合同第三条约定，房屋转让成交价格为440000元，付款方式为：1、定金50000元为第一部分楼款由乙方于本合同签订之日直接支付给甲方；2、第二期购房款180000元收乙方于房屋在南宁市房屋产权交易中心办理转移登记之日一次性支付给甲方；第三期购房款200000元由乙方向银行申请按揭贷款，由银行直接汇入甲方账户；其他于交该房的契税当日支付房款人民币10000元。合同第五条约定，办理该房屋的产权转移手续所需缴纳的所有相关税费及费用由甲乙双方承担。合同第六条约定，甲方应于收到全部房款两日内向乙方移交房屋，如甲方逾期交房，按日向乙方支付总房的万分之三的违约金。合同第八条约定，鉴于居间人已促成双方完成买卖合同的成立，甲乙双方均确认，乙方在本合同签订时向居间人支付人民币6600元作为佣金，按揭服务费2000元；本合同签订之后，若本合同被取消，解除或未实际履行，甲乙双方私下或通过其他居间人成交该房屋，均不影响居间人收取上述费用。合同第九条约定，如乙方未能履行本合同致使合同不能顺利履行，由甲方有权没收其已付定金；如甲方在收取定金后未能依约将房屋售予给乙方，则应双倍返还定金，并将乙方所付全部购房款在两个工作日内予以退还。合同十二条约定，甲方负任该房的个人所得税和土地出让金，其它过户费用由乙方承担。合同签订之后，原告向被告弘泰公司支付了佣金、按揭服务费共计8600元，并向被告蓝锋支付了购房定金50000元。2013年10月31日，原告向被告蓝锋支付了购房款190000元。2013年10月23日，因房产评估，原告支出评估费1754元。2013年10月15日，原告因本案房屋买卖，向税务机关缴纳了契税3481.64元、印花税85.10元。2013年8月1日、10月30日，因查档，原告支出查档费160元。合同签订当日，被告蓝锋向被告弘泰公司交付了房屋产权证、土地证原件、向被告弘泰公司支付了包括中介服务费用、上市证明、土地出让金、个人所得税等合计50000元。2013年10月29日，被告蓝锋向税务机关缴纳了个人所得税3405元。2013年10月31日，被告蓝锋向被告弘泰公司支付了契税手续费10000元。前述合同签订后至2014年3月13日，因涉案房屋的过户手续未完成，原告与被告弘泰公司的竹溪分行经理赖浣波签订一份《补充协议》，载明现因非买方原因，致使原签订的买卖合同标的未能办理过户手续，经双方协商，同意在签订本协议之日起15日内能办理过户手续（2014年3月13日至2014年4月4日），如届时未能办理过过户手续，同意就终止合同事宜进行协商。上述期限届满后，涉案房屋仍未能办理过户手续，原告亦与被告弘泰公司所属的竹溪分行经理赖浣波就合同解除之事进行协商，该竹溪称弘泰公司愿意协助买卖双方就合同终止之事进行协商，并同意在买卖双方达成合同终止协议后，退还居间服务费。然，之后原告与被告蓝锋并未就合同解除之事达成协议，原告遂诉至人民法院，诉如所请。被告蓝锋则答辩并反诉如前。
在诉讼中，原被告均认可双方在居间人即被告弘泰公司的带领下于2013年10月31日到南宁市住房保障和房产管理局提交了办理房屋过户的申请表，又于2014年4月30日到位于南宁市会展中心的房产置换中心提交了办理房屋过户的申请表，但过户至今均未成功，为此，原告向人民法院申请调取涉案房屋过户不能的原因，本院予以准许，并于2014年12月25日具函致南宁市住房保障和房产管理局，该局于2015年1月15日复函（南房函（2015）第40号）本院，并附《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》（南府发（2010）66号）、房屋转移登记办理流程及申请材料表各一份，复函载明“一、截至2015年1月6日，我局未见蓝锋与杨礼彬办理竹溪路19号新兴苑小区53栋2单元302号房屋转移登记的受理登记记录。二、……如蓝锋申请转移坐落于竹溪路19号新兴苑小区53栋2单元302号房经济适用房的，应根据相关政策取得竹溪路19号新兴苑小区53栋2单元302号房的上市证明后，再由买卖双方持买卖合同、完税证明、房屋权属证书等转移登记申请材料，共同向我局申请房屋转移登记。”原告、被告蓝锋对该复函及两份附件的真实性均予认可，但被告蓝锋对复函载明的第一点内容有异议，认为其已在居间方的协助下向房产部门提交了转移登记申请书。
本院认为，本案原告与被告蓝锋、弘泰公司签订的《房地产买卖合同》（NO：0000109）系合同各方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，应合法有效，对各方均具有法律约束力，合同各方均应恪守履行。
一、关于原告要求解除《房地产买卖合同》的主张能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原告坚持要求解除涉案合同，被告蓝锋亦予以同意，而被告弘泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩及质证，此系其对民事权利及民事诉讼权利的自主处分，由此产生的法律后果应由其自行承担，据此，综合原告与被告蓝锋的前述意思表示，本院对原告要求解除《房地产买卖合同》的主张予以支持。
二、关于原告、被告蓝锋、被告弘泰公司在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本案《房地产买卖合同》业已成立并生效，原告、被告蓝锋、被告弘泰公司均应按约诚实信用地履行相应合同义务。1、原告在合同签订之后，已按约履行了定金、房款、佣金、按揭服务费及其他相应费用的支付义务，亦也完成了契税完税的缴纳义务，故原告在合同履行中并无违约行为。2、被告蓝锋在合同签订之后，按约向居间人即被告弘泰公司交付了房屋买卖所需的证件原件，也向被告弘泰公司支付了中介服务费、上市证明、土地出让金、个人所得税，补交契税手续费等各项费用，并完成了财产转让所得税的缴纳义务，且原告亦认可被告蓝锋曾两次协助其去房产部门办理了过户手续，可见，被告蓝锋在合同签订后亦是积极主动的履行了其约定义务，并无违约行为。3、被告弘泰公司作为专业的有偿服务中介机构，作为本案存量房买卖的居间人，在合同签订后，根据经济适用房的性质及存量房买卖的交易习惯，其有义务在房屋交易的整个过程中为买卖双方提供正确的指导、有效的服务；同时结合被告弘泰公司向原告、被告蓝锋收取的各项手续费用的名目来看，其亦有义务在房屋交易的整个过程中协助或代为买卖双方或一方办理涉案房屋的上市交易证明、向房产部门提交转移登记申请表并办理房产过户、办理银行按揭等各项事务，但事实上，涉案房屋至今未办得上市交易证明，亦未能有效的向房产部门提交房屋转移登记申请表，显然，被告弘泰公司未能有效地履行其居间义务，对涉案房产不能顺利办理过户登记负有较大的责任。综上，本案合同不能顺利履行应不可归责于买卖双方即原告与被告蓝锋，而被告弘泰公司未能有效充分地履行其居间义务，构成违约，应由其承担本案的相应违约责任。
三、关于原告要求被告蓝锋、被告弘泰公司退还各项费用的主张能否支持的问题。1、关于房款190000元及利息的问题。本案《房地产买卖合同》解除后，被告蓝锋应将收取的190000元房款退还给原告，至于利息，因被告蓝锋并无违约行为，且合同中对此亦无约定，故原告的利息主张，依据不足，本院不予支持。2、关于契税、印花税、防洪费、测绘费、登记费、查档费、交易手续费、银行按揭抵押登记费、按揭评估费。因契税、印花税系由税务部门收取，在本案《房地产买卖合同》解除后，原告可凭生效判决书向税务部门申请退还，故原告要求被告蓝锋退还该两项费用的主张，依据不足，本院不予支持。对于原告主张的防洪费、测绘费、登记费、交易手续费、按揭抵押登记费等各项费用，因其并未提供相应证据予以证明，应由其承担不利的法律后果，据此，原告要求被告蓝锋退还上述费用的主张，证据不足，本院不予支持。另，查档费、按揭评估费系原告在履行合同过程中依照交易习惯及合同约定应由其负担的费用，该费用并非被告蓝锋收取，且被告蓝锋在合同履行过程中并不存在违约行为，故原告要求被告蓝锋退还该两项费用的主张，于法无据，本院不予支持。3、关于双倍返还定金的问题。被告蓝锋在收取定金后，并无违约行为，故原告要求其双倍返还定金的主张，于法无据，本院不予支持。4、关于中介服务费及银行按揭服务费的问题。因被告弘泰公司未能有效地履行其居间义务，致使本案房屋交易未能顺利完成，被告弘泰公司也未为原告实际办理银行按揭，故被告弘泰公司理应将收取的居间服务费即佣金、银行按揭服务费共计8600退还给原告。至于，原告要求被告弘泰公司对被告蓝锋前述所负的退还房款、定金义务承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于被告蓝锋各项反诉请求能否支持的问题。1、关于没收定金50000元的问题。结合前述关于本案各当事人是否存在违约行为的阐述，原告在合同履行过程中并无违约行为，故被告主张没收其已支付的购房定金50000元的主张，依据不足，本院不予支持。在本案《房地产买卖合同》解除之后，被告蓝锋应将该购房定金退还给原告。2、关于要求原告赔偿契税手续费、中介服务费用、上市证明、土地出让金、个人所得税等各项费用60000元的问题。因上述费用非原告收取，且本案《房地产买卖合同》解除不可归责于原告，故被告蓝锋要求原告赔偿前述各项费用的主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨礼彬与被告（反诉原告）蓝锋、被告南宁市弘泰房产置换有限公司于2013年7月22日签订的《房地产买卖合同》（NO：0000109）；
二、被告（反诉原告）蓝锋向原告（反诉被告）杨礼彬退还购房款190000元；
三、被告（反诉原告）蓝锋向原告（反诉被告）杨礼彬退还购房定金50000元；
四、被告南宁市弘泰房产置换有限公司向原告杨礼彬退还居间服务费（佣金）、按揭服务费共计8600元；
五、驳回原告（反诉被告）杨礼彬要求被告（反诉原告）蓝锋支付购房款利息的诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）杨礼彬要求被告（反诉原告）蓝锋双倍返还定金的诉讼请求；
七、驳回原告（反诉被告）杨礼彬要求被告（反诉原告）蓝锋退还契税、印花税、防洪费、测绘费、登记费、查档费、交易手续费、银行按揭抵押登记费、按揭评估费的诉讼请求；
八、驳回原告（反诉被告）杨礼彬要求被告南宁市弘泰房产置换有限公司对被告（反诉原告）蓝锋的应负债务承担连带责任的诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）蓝锋要求没收原告（反诉被告）杨礼彬支付的购房定金50000元的反诉请求；
十、驳回被告（反诉原告）蓝锋要求原告（反诉被告）杨礼彬赔偿契税手续费、中介服务费用、上市证明、土地出让金、个人所得税的反诉请求。
本案本诉受理费5976元，其中4900元由被告（反诉原告）蓝锋负担，其中50元由被告南宁市弘泰房产置换有限公司负担，其中1026元由原告（反诉被告）杨礼彬负担。
本案反诉受理费用1425元，由被告（反诉原告）蓝锋负担，因被告（反诉原告）蓝锋已向本院预交2988元，余款1563元由本院退回给被告（反诉原告）蓝锋。
本案财产保全费2079元，由被告（反诉原告）蓝锋负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁小辉
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 黄思霞
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 陈虹慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。