西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0102民初4987号
原告(反诉被告)陕西万和商业运营管理有限公司。住所地:西安市新城区长缨西路*号。
法定代表人肖同林，该公司董事长。
委托代理人：高兴华，男，1984年11月6日出生，汉族，该公司员工，住该公司。
委托代理人：杨正明，男，1991年3月25日出生，汉族，该公司员工，住该公司。
被告（反诉原告）陕西东信医药有限责任公司。住所地：西安市雁塔区含光路南段***号西安宾馆家属院**号*层门面房1—**号。
法定代表人：冯德祥，执行董事兼总经理。
委托代理人：王禄元，男，1986年4月10日出生，汉族，该公司员工，住兰州市城关区九州大道天源九号7—1—2401室。
委托代理人：余为民，男，1979年2月12日出生，汉族，该公司员工，住浙江省淳安县汾口镇宏鲍村鲍家79号。
原告陕西万和商业运营管理有限公司与被告陕西东信医药有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西万和商业运营管理有限公司委托代理人高兴华、杨正明，被告陕西东信医药有限责任公司委托代理人王禄元，余为民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西万和商业运营管理有限公司诉称，原被告于2015年7月7日签订租赁合同、物业管理服务协议、补充协议，约定原告将144.18平方米的商铺租赁给被告，并约定租赁期限、付款方式等内容，但被告拖欠第二期租金276825.60元不付，经多次催缴仍拒支付，于2016年6月13日向被告发函解除了租赁合同，并要求被告履行相关义务，但被告仍置之不理。现要求被告支付拖欠的租赁费、设备使用费、物业综合管理费276825.60元及违约金348800.26元，并赔偿损失276825.60元。
被告陕西东信医药有限责任公司辩称，拖欠租金是因原告未按承诺在被告入住后短时间内完成招商招租及进入全面运营状态，致使本公司经营严重亏损，无力支付原告过分高于市场平均水平的租金、设备使用费及物业综合管理费，且我公司已将上述费用支付至2016年4月19日，2016年5月24日原告已将被告承租的商铺停水停电，致使被告无法使用商铺，故费用应自2016年4月19日计算至2016年5月24日，原告计算有误。同理，原告计算违约金期限也存在误差。而原告在没有实际损失的情况下要求违约金的同时又要求损失赔偿，不符合法律规定。故表示不同意原告的诉讼请求。
反诉原告陕西东信医药有限责任公司诉称，因反诉被告不守承诺，不能按时完成招商招租及进入全面运营状态，致使我公司经营不能达到预期目的，反而严重亏损，现双方租赁合同等因反诉被告依合同已于2016年6月13日单方解除，故要求确认双方租赁合同及全部附件性协议、补充协议、从协议等于2016年6月13日解除，要求反诉被告退还各项押金105775.20元，并赔偿反诉原告经营亏损547620.78元。
反诉被告陕西万和商业运营管理有限公司辩称，租赁合同自2016年6月13日已经解除，不存在再确认，而反诉人违约在前，根据合同约定其交给的押金不予退还。反诉人要求赔偿其经营损失更是无事实和法律依据，应驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，原被告于2015年7月7日签订租赁合同、物业管理服务协议、补充协议，约定原告将位于西安市长缨西路1号“万和城购物中心”一层1F-11H套内建筑面积为144.18平方米的商铺租赁给被告，租赁期限为二年，自2015年8月20日至2016年8月19日，第一年月租金为24222.24元，第二年月租金为26644.46元，半年一付，以后每期租金应于20日前支付，被告交付二个月租金92275.20元作为经营质保金；在违约责任条款中约定被告迟延交纳本合同及补充协议项下租金、设备使用费、物业综合管理费及其他应缴费用的，则每延迟一日,应支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同；经催缴仍不交纳，原告可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告被告履行相关付款义务为止。在商铺的交还和交还期条款中约定，合同期满或合同因任何原因而解除或终止后7日内，被告应将商铺交还原告，在该7日内被告应当按届时月租金及月设备使用费总额双倍标准向原告支付占用费，物业费及能源费用按合同约定执行；若超过7日，被告则应按200%支付月租金及设备作用费，按100%支付物业综合管理费及承担相关能源费用，原告并有权对被告所租赁商铺停水停电等条款。2015年7月9日双方签订物业管理服务协议，约定物业服务期限为2年，物业综合管理费为每月5767.20元，每半年一付，并约定双方权利义务、物业服务内容等。同日，双方又签订补充协议，约定设备使用费为第一年每月16148.16元，第二年每月17762.98元。上述协议签订后，原告就将商铺交付给被告，被告于2015年7月11日向原告支付商铺租金、设备使用费、综合物业管理费、经营质保金共计369100元，2015年8月5日交纳了水电押金1500元、装修保证金10000元，双方按约履行。被告在第二个租期时未交纳租金等费用，原告遂于2016年4月1日、5月18日向被告发出催缴函，要求被告按约履行交纳租金义务，被告则提出让原告降低租金后仍愿履行合同，未得到原告准许，被告欲向原告腾交商铺时，原告则坚决要求被告支付拖欠费用后再撤场。2016年6月13日原告向被告发出“关于解除合同、承担违约责任及要求限期撤场并交回房屋的函”，因被告拖欠费用，现正式解除与被告的租赁合同，并要求被告支付拖欠费用、违约金及赔偿损失后，自行撤场并交回房屋，否则，依合同约定另行承担违约金，原告有权收回房屋，房屋内留存物品视为自动放弃。被告收到上述函件后未予答复，也未支付拖欠的费用，现该商铺仍有被告物品。原告无奈，遂起诉至法院。
上述事实,有商铺租赁合同、物业管理服务协议、补充协议、缴费凭证、催缴函、合同解除函及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为,原被告签订的商铺租赁合同、物业管理服务协议、补充协议,当事人意思表示真实,不违反法律法规的规定,属有效合同。双方在履行了第一个半年期合同后,因被告经营亏损,在向原告提出减少租金未获同意的情况下不履行第二个半年期合同,即不向原告按约交纳租金等费用,在原告向其发出催缴函的情况下仍不履行合同内容,且置之不理,不积极与原告协商解决,属违约行为,应承担违约责任.现原告已向被告发出解除合同通知,被告未提出异议,双方租赁合同及附属合同已解除,被告反诉要求确认双方合同已解除已无必要。现原告要求被告支付第二个半年期租赁合同及附属合同项下的费用276825.60元,该费用应自2016年4月20日起计至2016年6月13日合同解除之日,为83047.68元.现被告至今未腾交商铺,应向原告支付占用费,该费用应自2016年6月14日至腾房之日止按租赁合同约定的租金计付,但不应再计算物业综合管理费及设备使用费;原告要求被告支付违约金348800.26元,也应按合同约定即每日按欠费金额的1%计付,该期限也为2016年4月20日至2016年6月13日止,违约金为44845.75元;至于原告要求被告赔偿损失276825.60元,因该损失并未实际发生,故该项请求本院不予支持.关于被告反诉要求原告退还各项押金105775.20元，并赔偿自己经营亏损547620.78元的诉讼请求,首先,双方合同已解除,原告占用被告押金已无依据,应予退还,而被告交纳的经营质保金,因被告违约欠费,应从其经营质保金中扣除以支付所欠费用,如有余额则应返还被告;其次,经营不善导致亏损,系被告自己经营问题,与原告无关,故该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十二条的规定,判决如下:
一、被告陕西东信医药有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告陕西万和商业运营管理有限公司83047.68元及违约金44845.75元,并支付自2016年6月14日至腾房之日止每日按807.40元的房屋占用费。
二、驳回原告陕西万和商业运营管理有限公司其余诉讼请求。
三、原告陕西万和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告陕西东信医药有限责任公司质保金和押金共计105775.20元。
四、驳回被告陕西东信医药有限责任公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费12825元,由原告承担2825元,被告承担10000元,反诉费5167元,由原告承担167元,由被告承担5000元（诉讼费原告已预交，被告随应付款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向陕西省西安市中级人民法院上诉。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 高更生
代理审判员 王 玺
人民陪审员 雷杰婧
二〇一六年十月十八日
书 记 员 庞阳东