天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0101民初2807号
原告：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市和平区劝业场街大沽北路2号津塔B3物业办公室，现经营地点天津市和平区张自忠路160号。
代表人：董文，副总经理。
委托诉讼代理人：李建强，天津建嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张广鑫，天津建嘉律师事务所实习律师。
被告：于崇菊，女，1960年10月24日出生,汉族,住天津市和平区吴家窑二号路**号内3门***号，现住址天津市和平区
委托诉讼代理人:董成山,天津津粤隆律师事务所律师。
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司与被告于崇菊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李建强、张广鑫，被告于崇菊及其委托诉讼代理人董成山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日至2017年12月31日止欠付的物业费28500元；2.判令被告支付违约金85.5元，以及自2018年1月1日起至实际支付之日按每日应付金额千分之三计付的逾期付款违约金；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中,原告放弃向被告于崇菊要求支付自2018年1月1日起至实际支付之日按每日应付金额千分之三计付的逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：2015年12月31日，原告与天津市和平区津门公寓业主大会（以下简称业主大会）业主委员会主任孙旭婷签订了《天津市住宅物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定原告为业主所在的位于天津市和平区张自忠路156号、160号的高层住宅提供物业服务，合同第六条第一款约定物业管理费以5.5元/月/平方米计收；第五款约定物业管理服务费交纳为预收费，业主定期按时交纳；第七款约定业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰（千分之三）比例交纳违约金。根据业主大会制定《天津市和平区津门公寓业主大会议事规则》，在第三章业主委员会第二十二条第一项中，规定津门公寓业主委员会代表业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。被告于崇菊所有的住宅合同单元号为某某，电梯单元号为某某，住宅面积为215.91平方米，自2016年1月1日开始拖欠物业费，至2017年12月31日，共欠交物业费28500元，违约金85.5元，为维护原告合法权益，故起诉。
于崇菊辩称，原告与孙旭婷签订的物业服务合同属无效合同，不应对被告产生任何法律效力。一、物业服务合同签约主体为“津门公寓业主大会”，但从来没有依据物业条例选举产生业主代表，更从来没有就物业服务合同等重大议题召开过业主代表大会，也就没有业主代表大会表决同意签订该合同的决议。被告申请证人高某和吴某出庭作证，也证实没有关于津门公寓小区业主代表，召开业主代表大会，签订物业服务合同的任何知晓信息。物业服务合同上加盖“津门公寓业主大会”的章，是所谓“业委会”几个人的意见表示，不代表“津门公寓业主大会”。国务院的《物业管理条例》和《天津市业主大会和业主委员会活动规则》均对业主代表，业主代表大会有明确规定。庭审中，原告不能证明津门公寓有业主代表及召开过讨论，决议物业服务合同的业主代表大会。物业服务合同一方“津门公寓业主大会”的主体，实为所谓的“津门公寓业委会”，签约主体的严重问题及重大瑕疵，证明物业服务合同不具有法律效力。二、物业服务合同没有按照“天津市物业服务合同备案程序”于合同签订30日内向项目所在区县房地产管理局提出备案申请。且贵院于（2017）津0101民初2803号民事裁定书中告知原告应按照物业管理规定向物业管理部门进行备案。三、原告在法庭上出示的资质与物业服务合同信息不符，法人不对，且无年检及日期，存在问题。故物业服务合同是不合理不合法的，原告以该合同为证据要求业主交纳每月每平方米5.5元的物业费于法无据，即物业服务合同无效。另，原告在小区的物业服务有一定的服务不到位的情形，应按照同一时期住宅商品房的物业费为准，与被告签订一份事实合同。因原告的物业服务存在不到位的问题，应予减少部分物业费。
本院经审理查明，被告于崇菊是座落于天津市和平区房屋的所有权人，房屋建筑面积为215.91平方米。2016年5月25日，原告与案外人天津市和平区津门公寓业主大会签订的天津市住宅物业服务合同（含补充协议等）约定，由原告对被告居住的小区实施物业服务。该合同约定，物业管理服务期限为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日终止；物业管理服务费采取酬金制的形式收取；按住宅房屋建筑面积每月每平方米5.5元由业主交纳；物业管理服务费交纳为预付费，业主应定期按时交纳。业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰（千分之三）比例交纳违约金。合同中还约定了双方的权利义务。被告于崇菊自2016年1月1日至2017年12月31日未向原告交纳物业管理服务费28500元，按照合同约定的比例应支付违约金85.5元。
庭审过程中，被告提出小区没有召开业主大会仅由几位“业委会”几个人与原告签订物业服务合同、讼争物业服务合同没有按照“天津市物业服务合同备案程序”备案、物业服务企业证书资质与物业服务合同信息不符，法人不对，且无年检及日期，故该合同应确定为无效合同的主张，原告表示原告与津门公寓业主大会签订的物业服务合同不存在无效的情形；合同是否备案不影响合同效力；关于物业服务企业资质证书是原告的法人单位取得的资质证书。原告还提交了本院（2017）津0101民初2804号民事判决书，证明该小区业主杨秀菊诉天津市和平区津门公寓业主大会与本案原告物业服务合同纠纷一案要求判令物业服务合同无效被驳回诉讼请求，该判决是生效判决，认定了物业服务合同签订的过程以及合同的有效性。被告对此提出，调取2804号案件全部卷宗，证明是否召开业主大会，并由全体业主认可。
关于被告提出原告在小区服务中存在的：绿化不到位、保安脱岗、公共设施损坏、地下停车场秩序等服务不到位情形，原告表示被告提供的照片不能证实时间、部位，不能证明相关事实。保安是双岗。关于小区业主起诉津门开发商要求提供24小时的热水，无论是一审还是二审都支持了他们诉请，确认了开发商热水供应的义务，这个恰印证了热水供应是开发商的责任，与原告无关；关于聊天记录，因被告不能证实聊天群里的人员都是哪些人员，是不是都是这个小区的人员，所以不予认可。被告对此没有进一步提交证据证实该聊天记录中所涉物业服务问题确实存在物业服务不到位的情形，也没有提交证明具体发生的时间是否为其欠费期间。
本院认为，原告与案外人天津市和平区津门公寓业主大会签订的天津市住宅物业服务合同（含补充协议等）是双方的真实意思表示，是有效合同，对原告和该小区全体业主具有约束力。关于被告提出该合同应确定为无效合同的主张，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因被告没有提交能够证明该合同存在上述情形的证据，本院不予支持。关于原告要求给付欠付的物业管理服务费及违约金的诉讼请求，因被告作为该小区业主理应受该合同的约束，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。对于被告提出原告在小区服务中存在的物业服务不到位的情形，因原告予以否认，且被告没有提交进一步的证据予以证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条的规定，判决如下：
被告于崇菊给付原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司自2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费28500元，违约金85.5元于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费515元，减半收取257.5元，全部由被告于崇菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 侯振华
二〇一八年六月二十八日
书记员 岳宇峰
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第六条第一款房屋的所有权人为业主。
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。