福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终532号上诉人（原审被告）：张志强，男，1976年6月13日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。代理权限为特别代理。被上诉人（原审原告）：莆田市城厢区霞林街道屿上村民委员会，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道屿上村，组织机构代码证代码73953291-0。法定代表人：陈耀文，主任。委托诉讼代理人：林美雄、黄舒旭，福建众益律师事务所执业律师。代理权限为特别代理。上诉人张志强因与被上诉人莆田市城厢区霞林街道屿上村民委员会（以下简称屿上村）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张志强上诉请求：依法撤销莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初3363号民事判决，改判驳回屿上村对张志强的诉讼请求。事实和理由：1、张志强与屿上村签订的租赁合同虽然租期届满，但张志强享有优先承租权。在屿上村不同意续租也未补偿给张志强租赁物上新建建筑物的情况下，张志强享有先履行抗辩权，屿上村无权要求张志强搬离。2、一审认定“因2005年12月24日合同书约定费用由屿上村、张志强共同承担，故屿上村应承担14000元”。该认定超过屿上村一审中的诉讼请求，违背了“不告不理”原则，六米宽的路与屿上村无关，一审强行判决屿上村承担14000元是错误的。被上诉人屿上村没有作书面答辩，庭审中辩称：1、屿上村并没有剥夺张志强的优先承租权。在租赁期限届满后，屿上村是准备将讼争地块通过招投标方式重新对外招租，故张志强在招投标时仍享有同等条件下的优先承租权。双方只是存在续租的可能性，张志强主张其对讼争地块存在必然续租，没有事实和法律依据。2、张志强主张屿上村应赔偿其在讼争地块上建设的建筑物的损失，其依据的是该份新的《租用山地协议书》。因原村主任陈庆平滥用职权受处分，该协议书是违法产物，不具有法律效力。且张志强在讼争地上所建的建筑物属违章建筑，其应及时自行拆除，并将讼争地归还屿上村。被上诉人屿上村向一审法院起诉请求：判令张志强立即搬离位于莆田市城厢区霞林街道屿上村兰尾山的山坡地（东接陈金清、陈继新房隔1米，西靠山坡果树地，北端紧接木制厂相隔30米，面积约10亩）；2．张志强应支付屿上村自2015年6月2日起至实际搬离租赁土地之日止的租金（年租金按30000元计算）及滞纳金（自起诉之日起按月利率2%计至还清之日止）。一审法院认定的事实：2005年5月20日，屿上村与张志强签订《租用山地协议书》一份，约定屿上村将一山坡地座落于屿上村兰尾山（东接陈金清、陈继新房隔1米，西靠山坡果树地，南接山坡果树地，北端紧接木制厂相隔30米，面积约10亩）出租给张志强使用，租期10年，自2005年6月1日起至2015年6月1日止。到期后若继续租用，经协商后，同等条件下乙方优先（协议可继续签约）；租金每年支付3万元，分两次付款，每半年1.5万元，即每年6月1日、12月1日付清。过期按2%计算滞纳金；张志强在承租期间是否组织企业投产，除均需付租金以外，屿上村不得以任何理由提高租金或讨回该地；在承租期间若遇到政府征用该地，屿上村应积极配合张志强商讨有关地面建筑物赔偿事宜（地皮使用权属屿上村）；如果征用该地，同等条件张志强优先；围墙东面、北面两段由张志强投资承建，屿上村补贴1.2万元做围墙建设（空心砖或机砖）。租期满后，围墙及大门归屿上村所有；屿上村必须保证木兰路畅通无阻，如有阻塞屿上村必须出面解决等条款。协议签订后，双方均能依约履行。2005年12月24日，屿上村与陈建星（新）、张志强签订《合同书》一份，约定：屿上村在木兰路通往屿上村开发地有一条陆米路，三方共同出入，各方必须保证每一方的道路通行权利，土地、房屋赔偿款资金贰万捌千元，由屿上村、张志强共同承担，具体金额以陈建星的收据为准，等等。同日，陈建星（新）出具收条一份，载明“今收到张志强现金28000贰万捌千元正”。租赁期限届满后，张志强继续使用租赁物，但双方未重新签订租赁协议，张志强亦未按原协议约定的数额交纳租金。2016年4月28日屿上村书面通知张志强搬离租赁地，但张志强至今未搬离。2016年8月1日屿上村诉至一审法院。一审法院认为，屿上村与张志强签订的《租用山地协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并切实履行。因租赁期限届满后，双方未重新签订租赁协议。故屿上村要求张志强立即搬离承租场地，符合法律规定，予以支持。屿上村于2016年4月28日张贴通知要求承租户张志强在通知后20天内自行搬离，现张志强仍继续使用租赁场地，没有向屿上村移交承租场地，因此给屿上村造成的经济损失张志强应予赔偿。故屿上村要求张志强支付自2015年6月2日起至实际搬离租赁场地之日止的费用合法有据，予以支持。但自租赁期限届满之日起至张志强移交承租场地止，此阶段费用依法应为占有使用费而非租金，该占用费依法应参照双方对租金的约定，即租金每年支付3万元。屿上村主张滞纳金，于法无据，不予采纳。张志强主张租赁期届满未继续签订租赁协议，该协议不能自动解除，缺乏事实和法律依据，不予支持。张志强主张其为道路畅通已支付第三人陈建星（新）28000元，因2005年12月24日合同书约定该费用由屿上村、张志强共同承担，故屿上村应承担的14000元，依法应在占用费中予以抵扣。张志强亦主张屿上村有违约行为并造成经济损失，但未能提供证据证实，不予采纳。对租赁地上搭建的车厢、房屋一事及车厢、房屋价值问题，因张志强未进行反诉，在本案中一审法院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张志强应于判决生效之日起三十日内搬离位于莆田市城厢区霞林街道屿上村兰尾山坡地（东接陈金清、陈继新房隔1米，西靠山坡果树地，南接山坡果树地，北端紧接木制厂相隔30米，面积约10亩），并将上述承租场地交付莆田市城厢区霞林街道屿上村民委员会；二、张志强应于判决生效之日起十日内支付莆田市城厢区霞林街道屿上村民委员会自2015年6月2日起至移交上述承租场地之日止的占有使用费每年3万元（张志强代屿上村支付案外人陈建星（新）的费用14000元依法予以抵扣）；三、驳回莆田市城厢区霞林街道屿上村民委员会要求张志强支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费725元，由张志强负担。本院二审期间，张志强、屿上村均没有提交新的证据。经审理查明，张志强对一审查明的事实中“协议签订后，双方均能依约履行”有异议，认为张志强提供的2005年12月24日与案外人陈建新签订的《合同书》可以看出，屿上村没有保证道路的畅通，所以张志强才会与陈建新再签订《合同书》；张志强对一审法院查明的其他事实没有异议。屿上村对一审法院查明的事实中“2005年12月24日屿上村与陈建星（新）、张志强签订《合同书》一份，……等等”有异议，认为该份《合同书》并没有真实存在，张志强也没有实际支付2.8万元费用；屿上村对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。对双方有异议的事实，本院予以分析认定如下：1、关于协议签订后，双方当事人是否依约履行问题。经审查认为，涉案协议签订后，屿上村把租赁场地交付张志强使用，张志强按协议约定支付了租金，张志强诉讼期间也没有提供证据证明双方没有依约履行的事实，故一审认定“协议签订后，双方均能依约履行”的事实是正确的。2、关于2005年12月24日屿上村与陈建星（新）、张志强签订《合同书》问题。经审查认为，2005年12月24日屿上村的原村委会主任陈庆平与陈建星、张志强签订的《合同书》，该合同内容为屿上村与张志强共同修建一条宽六米的道路的事宜，其真实性不是本案租赁合同纠纷审理的范围，故对该合同的真实问题在本案中不予作出认定。本院认为，张志强与屿上村签订的《租用山地协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按协议约定履行。租赁期限届满后，屿上村要求张志强搬离承租场地，符合法律规定，予以支持。屿上村于2016年4月28日张贴通知，要求承租户张志强自通知后20天内自行搬离，现张志强仍继续使用租赁场地，没有向屿上村移交承租场地，因此给屿上村造成的经济损失张志强应予赔偿，屿上村要求张志强支付自2015年6月2日起至实际搬离租赁场地之日止的费用合法有据，予以支持。张志强上诉称，张志强与屿上村签订的租赁合同虽然租期届满，但张志强享有优先承租权，且双方存在续租的必然性。由于租期届满后，屿上村没有将讼争场地另行出租他人的事实，不存在优先承租权问题，因此，张志强主张的优先承租权没有事实依据，不予采信。张志强上诉称，在屿上村不同意续租也未补偿给张志强在租赁物上新建建筑物的情况下，张志强享有先履行抗辩权，屿上村无权要求张志强搬离。因为屿上村原村主任陈庆平在未经村集体讨论研究同意的情况下，私下代表屿上村与张志强签订另一份《租用山地协议书》，违反了民主议定原则，且后陈庆平因此事受处分，该协议书是无效的协议，无效协议自始无效，对双方均没有约束力，故张志强以该协议书第一条内容请求屿上村对其在讼争场地上所建的建筑物承担补偿责任及享有先履行抗辩权，没有事实和法律依据，不予采信。关于张志强主张一审判决认定“因2005年12月24日合同书约定费用由屿上村、张志强共同承担，故屿上村应承担的14000元，依法应在占用费中予以抵扣”，该认定超过屿上村一审中的诉讼请求，违背了“不告不理”原则问题。2005年12月24日的《合同书》约定的六米宽的道路修建费用负担问题，确属不是屿上村的诉讼请求内容，张志强也没有反诉，因此，一审法院该判决，违背了“不告不理”原则，应予更正。张志强的上诉部份有理，应予采纳。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，但部份判决不当，应予更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初3363号民事判决第一项、第三项；二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初3363号民事判决第二项；三、上诉人张志强应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人莆田市城厢区霞林街道屿上村民委员会自2015年6月2日起至移交讼争的承租山地之日止的占有使用费，该占有使用费按每年3万元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费725元、二审案件受理费725元，均由上诉人张志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年四月二十六日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。