北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07334号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京锦绣净雅餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同28号楼天安天地国际公寓三层。
法定代表人张永舵，总经理。
委托代理人鲁蕊，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京天安天地房地产开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门内大街西绒线胡同28号512室。
法定代表人陈吉贤，董事长。
委托代理人郭新嵘，北京市衡琪律师事务所律师。
上诉人北京锦绣净雅餐饮管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第07653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，北京锦绣净雅餐饮管理有限公司（下称锦绣净雅公司）起诉至原审法院称：北京黄寺净雅餐饮管理有限公司（下称黄寺净雅公司）于2008年7月16日与北京天安天地房地产开发有限公司（下称天安天地公司）签订了《租赁协议》，约定租赁天安天地公司位于北京市西城区西绒线胡同28号楼天安天地国汇的房产（下称诉争房屋）9798平方米用于经营酒店餐饮。后黄寺净雅公司、天安天地公司与我公司于2009年11月19日签订《租赁协议补充协议二》，约定将黄寺净雅公司在《租赁协议》项下的全部权利义务转让给我公司，黄寺净雅公司不再行使《租赁协议》项下的权利义务。之后我公司一直严格履行《租赁协议》中包括支付租金在内的合同义务。在2012年国家政策发生巨大变化后我公司所在企业集团的经营遭遇巨大困难，但我公司自身经营状况尚有能力持续支付租金。但2014年由于我公司外借资金没有按计划及时收回，导致2014年10月份以来我公司资金周转突然遇到暂时困难，没有按照《租赁协议》约定的时间及时支付应付租金。我公司于近期获知天安天地公司于2014年12月31日发函给黄寺净雅公司，通知黄寺净雅公司解除《租赁协议》并要求腾退房屋。现我公司向法院提起诉讼，要求天安天地公司给付解除合同补偿金1000万元（包括装修损失800万元，物品损失200万元）。
天安天地公司答辩并反诉称：合同解约是因为锦绣净雅公司未按照合同约定支付房屋租金、物业费及违约金造成的，由于锦绣净雅公司违约导致合同解除，我公司有权按照现状收回房屋。综上，我公司不同意锦绣净雅公司的诉讼请求。2008年7月16日，我公司与黄寺净雅公司签订《租赁协议》，约定黄寺净雅公司承租我公司位于北京市西城区西绒线胡同28号天安国汇一层大厦东侧的5-8轴和G-
K轴之间293.24平米、三层5777.65平米、四层局部2405.9平米共计8476.79平米房屋，租赁期限自2008年9月20日至2024年5月19日止；租金每三个月支付一次，且租金应当在每三个月开始之前15日支付；在我公司守约的情形下，黄寺净雅公司拖欠租金，应向我公司支付违约金，每逾期一天，需向我公司支付应付年租金万分之三的违约金，逾期超过三十天，视为根本违约，我公司有权解除协议；因黄寺净雅公司违约，黄寺净雅公司应向我公司给付违约金人民币200万元；协议提前终止、解除或届满时，我公司按当时房屋的实际状态收回房屋。合同签订后，我公司向黄寺净雅公司交付了场地用于经营，黄寺净雅公司则委托锦绣净雅公司实际负责租赁场地的日常经营管理。之后，我公司与黄寺净雅公司、锦绣净雅公司之间又签订《租赁协议》补充协议二，各方确认黄寺净雅公司在《租赁协议》及补充协议项下的所有权利义务转由锦绣净雅公司承继。合同履行中，锦绣净雅公司多次拖欠租金。2014年11月24日，锦绣净雅公司向我公司出具偿还所欠租金及物业费的承诺。因锦绣净雅公司长期拖欠租金，2014年12月31日，我公司向锦绣净雅公司发出解除合同通知书。现我公司提出反诉，要求锦绣净雅公司向我公司支付欠付的2014年第四季度租金3306626.24元；锦绣净雅公司向我公司支付自2014年10月15日至实际给付之日止的2014年第四季度租金的违约金（以2014年第四季度租金3306626.24元为基数，按日万分之三计算）；锦绣净雅公司向我公司支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费3234742元（按每日每平米4.24元计算）。
针对天安天地公司的反诉，锦绣净雅公司辩称：天安天地公司在房屋租赁期间已和其他第三方商定将我公司租赁的诉争房屋出租，因此天安天地公司才积极主张解除合同。现我公司不同意天安天地公司的反诉请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黄寺净雅公司与天安天地公司签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。此后，黄寺净雅公司、天安天地公司与锦绣净雅公司签订补充协议二，将黄寺净雅公司在原协议及补充协议中的权利义务转移给锦绣净雅公司，锦绣净雅公司从此作为原协议的承租方主体继续享有承租方的权利，履行承租方的义务。按照协议约定，锦绣净雅公司应在每三个月到期前十五日向天安天地公司支付下三个月的租金，但锦绣净雅公司至今未向天安天地公司支付2014年10月1日以后的租金，锦绣净雅公司已构成违约，天安天地公司据此解除协议，并无不当。现锦绣净雅公司与天安天地公司均认可租赁协议已于2014年12月31日解除，法院对此不持异议。关于锦绣净雅公司主张的解除合同补偿金（含装修损失及物品损失）。因锦绣净雅公司欠付租金的行为已构成根本违约，且租赁协议中明确约定，协议提前终止、解除或届满时，天安天地公司按当时房屋的实际状态收回，锦绣净雅公司有权收回其用于开展经营活动所独立配置的设施、设备，在移交房屋后未拆除收回之物品，视为赠送天安天地公司；锦绣净雅公司亦在庭审中表示已将涉案房屋内能够移动的物品自行搬走。综合上述情况，天安天地公司作为守约方无需向锦绣净雅公司支付上述补偿金，锦绣净雅公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。关于天安天地公司主张的2014年第四季度租金。锦绣净雅公司未按约向天安天地公司支付2014年10月1日以后的租金，现天安天地公司要求锦绣净雅公司支付上述租金，理由正当，法院予以支持。关于天安天地公司主张的2014年第四季度租金的违约金。按照协议约定，在天安天地公司守约的情形下，锦绣净雅公司拖欠租金，应向天安天地公司支付违约金，每逾期一天，需向天安天地公司支付应付年租金日万分之三的违约金。现天安天地公司要求锦绣净雅公司按照欠付租金日万分之三的标准，支付2014年10月15日至实际给付之日止的违约金，并无不当，法院予以支持。关于天安天地公司主张的房屋占有使用费。租赁协议解除后，锦绣净雅公司仍持续占有、使用涉案房屋，现天安天地公司要求锦绣净雅公司按照每日每平米4.24元的标准，支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费，于法有据。故对于天安天地公司该项反诉请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年5月8日判决：一、自判决生效之日起十五日内，北京锦绣净雅餐饮管理有限公司给付北京天安天地房地产开发有限公司二○一四年十月一日至二○一四年十二月三十一日期间的房屋租金三百三十万六千六百二十六元二角四分；二、自判决生效之日起十五日内，北京锦绣净雅餐饮管理有限公司给付北京天安天地房地产开发有限公司欠付租金的违约金（以三百三十万六千六百二十六元二角四分为基数，按每日万分之三计算，自二○一四年十月十五日计算至实际给付之日止）；三、自判决生效之日起十五日内，北京锦绣净雅餐饮管理有限公司给付北京天安天地房地产开发有限公司二○一五年一月一日至二○一五年三月三十一日期间的房屋占有使用费三百二十三万四千七百四十二元；四、驳回北京锦绣净雅餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，锦绣净雅公司不服，上诉至本院称：天安天地公司要求解除租赁合同的原因并非系我公司拖欠租金，真实原因系天安天地公司要出售诉争房屋；我公司拖欠租金的行为仅构成一般违约，不能认定为根本违约；天安天地公司解除合同的程序不符合合同约定；天安天地公司非法采取停水停电和暴力强占等行为解除合同，违反合同约定；原审法院认定我公司已向天安天地公司移交诉争房屋，未拆除收回之物品，视为赠送天安天地公司，属于认定事实不清，适用法律错误；解除租赁合同的原因不在我公司，故我公司不应支付违约金；原审法院对我公司要求对装修及运营设备价值闲置进行鉴定，未予受理，属于程序违法，故要求撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求，驳回天安天地公司的全部反诉请求。天安天地公司同意原判。
经审理查明：2008年7月16日，天安天地公司与黄寺净雅公司签订《租赁协议》，约定天安天地公司将西城区西绒线胡同28号天安国汇一层部分、三层整体、四层局部、地下二、三层局部出租给黄寺净雅公司使用，天安天地公司同意黄寺净雅公司将承租房产用于开展餐饮经营活动（一层规划为大堂，三层做中餐，同时三层挑空部分，黄寺净雅公司要做加层，四层局部做中餐，地下二层修建员工宿舍、仓库、办公室、地下三层做员工餐厅）；租赁期限自2008年9月20日至2024年5月19日止，其中自2008年9月20日（交房日）至2009年5月19日为免租期（8个月），2009年5月20日为起租日；租金按如下方式计算：大厦一层首年租金4元／天／平方米，三层首年租金4元／天／平方米，四层首年租金4元／天／平方米，地下二层、三层首年租金2元／天／平方米，以上租金均不含21元／平方米／月物业管理费，租赁房产租金每隔3年递增一次，递增比率为6%，地上部分第4年到第6年4.24元／天／平方米，第7年到第9年4.49元／天／平方米，地下部分第4年到第6年2.12元／天／平方米，第7年到第9年2.25元／天／平方米，此后依此类推；租金每三个月支付一次，该租金数额为该年度租金的四分之一，第一次付款时间为起租日前十五日即2009年5月5日，第二次付款日期为2009年8月5日，此后依此类推；黄寺净雅公司延迟支付租金、协议项下应支付的其他费用达一个月以上，经书面催告后五日内仍不支付的，天安天地公司有权选择提前终止协议，并要求黄寺净雅公司赔偿其遭受的一切实际损失；协议提前终止、解除或届满时，天安天地公司按当时房屋的实际状态收回，黄寺净雅公司有权收回其用于开展经营活动所独立配置的设施、设备，但黄寺净雅公司不得故意损毁或拆除房屋本身之结构、以及影响房屋整体运营的设备，黄寺净雅公司在移交房屋后未拆除收回之物品，视为赠送天安天地公司；在天安天地公司守约的情形下，黄寺净雅公司拖欠租金，应向天安天地公司支付违约金，每逾期一天需向天安天地公司支付应付年租金日万分之三的违约金，逾期超过30天，视为根本违约，天安天地公司有权依约定的程序解除协议。
2009年11月19日，黄寺净雅公司、天安天地公司与锦绣净雅公司签订《租赁协议》补充协议二，约定黄寺净雅公司将原协议及补充协议中的权利义务转移给锦绣净雅公司，由锦绣净雅公司作为原协议、补充协议的承租方主体继续履行上述协议中黄寺净雅公司相应的权利义务，黄寺净雅公司不再作为原协议及补充协议的履约主体，不再承担上述协议中的任何权利义务，天安天地公司对此予以同意。
因锦绣净雅公司未交纳2014年10月1日以后的租金，锦绣净雅公司于2014年11月24日出具承诺书，承诺于2014年12月30日前将2014年第四季度租金及延期缴纳租金产生的利息一并缴纳，共计3355546元，并于2015年1月31日前将2015年第一季度租金及延期缴纳租金产生的利息一并缴纳，共计3250695元。
2014年12月31日，天安天地公司发出《关于解除租赁协议的通知》，以拖欠租金超过30天，已构成根本违约为由解除了2008年7月16日签订的《租赁协议》。
原审审理中，经询，锦绣净雅公司与天安天地公司均认可租赁协议已于2014年12月31日解除。另，锦绣净雅公司于原审审理中表示已将涉案房屋内能够移动的物品自行搬走，天安天地公司称已于2015年4月2日收回涉案房屋，并提交交接备忘一份。
关于租赁房屋的范围及面积，锦绣净雅公司与天安天地公司均确认租赁房屋范围不包括地下二层及地下三层，所租赁的一层、三层及四层部分的面积共计8476.79平方米。
关于锦绣净雅公司主张天安天地公司采取暴力强占等行为解除租赁合同问题，锦绣净雅公司对此并未提交相应证据予以证明。
在本院审理中，锦绣净雅公司提交录音光盘一份及电子邮件打印件一份，用以证明双方租赁合同的解除系因天安天地公司要出售诉争房屋且天安天地公司曾同意给予锦绣净雅公司补偿，但没有谈到具体数额。天安天地公司对上述证据均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》及附件、补充协议二、补充租赁协议、采购清单、结算定案书、工程审定书、关于解除租赁协议的通知、律师函、承诺书等证据材料在案佐证。
本院认为：黄寺净雅公司与天安天地公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。此后，黄寺净雅公司、天安天地公司与锦绣净雅公司签订的补充协议二，将黄寺净雅公司在原协议及补充协议中的权利义务转移给锦绣净雅公司，锦绣净雅公司从此作为原协议的承租方主体继续享有承租方的权利，履行承租方的义务。根据租赁协议约定，锦绣净雅公司应在每三个月到期前十五日向天安天地公司支付下三个月的租金，但锦绣净雅公司至今未向天安天地公司支付2014年10月1日之后的租金，作为出租方的天安天地公司出租诉争房屋，收取租金的根本租赁目的无法实现，锦绣净雅公司拖欠租金的行为已构成根本违约，其应对天安天地公司承担相应的违约责任，故对天安天地公司要求锦绣净雅公司支付2014年10月1日至2014年12月31日期间的房屋租金及违约金、2015年1月1日至2015年3月31日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因在原审审理中，双方均认可租赁协议已于2014年12月31日解除，本院对此不持异议。虽锦绣净雅公司上诉称天安天地公司要求解除租赁合同的原因并非系其公司拖欠租金，真实原因系天安天地公司要出售诉争房屋，但锦绣净雅公司并未就此提交充分证据予以证明，故对其此项主张，本院不予采信。锦绣净雅公司上诉关于其拖欠租金不构成根本违约及天安天地公司解除合同不符合合同约定的主张，均缺乏依据，本院均不予支持。
锦绣净雅公司上诉关于天安天地公司采取暴力强占等行为解除租赁合同的主张，因锦绣净雅公司对此并未提交相应证据予以证明，故对其此项主张，本院亦不予采信。
关于锦绣净雅公司主张的解除合同补偿金，含有装修损失及物品损失，因在租赁协议中明确约定，协议提前终止、解除或届满时，天安天地公司按当时房屋的实际状态收回，锦绣净雅公司有权收回其用于开展经营活动所独立配置的设施、设备，在移交房屋后未拆除收回之物品，视为赠送天安天地公司。在原审审理中，锦绣净雅公司表示已将诉争房屋内能够移动的物品自行搬走，且双方已将诉争房屋进行了交接，另因租赁合同提前解除系因锦绣净雅公司拖欠租金违约导致，故原审法院对锦绣净雅公司要求对装修及运营设备价值闲置进行鉴定的申请未予准许，并无不当，对锦绣净雅公司要求天安天地公司支付补偿金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费40900元，由北京锦绣净雅餐饮管理有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费28795元，由北京锦绣净雅餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费110595元，由北京锦绣净雅餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年七月十七日
书 记 员 刘梦辰