浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第828号
上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。
法定代表人：陈子英，执行董事。
委托代理人：钱家平，浙江中禾律师事务所律师。
委托代理人：许小清，浙江中禾律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周勤。
委托代理人：谢静宇、熊ＸＸ，上海新松律师事务所律师。
上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）因与被上诉人周勤商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀王民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理认定，2015年3月29日，周勤与新华洲公司签订《国贸中心认购书》，约定：周勤拟认购新华洲公司开发的位于嘉兴市秀洲区洪合镇毛衫市场西的国贸中心项目1064号房或2136号房（二选一），1064号房总价为314990元，2136号房总价为245151元；定金20000元，周勤应在2015年4月5日前至新华洲公司与其签订《商品房买卖合同》。当日新华洲公司向周勤出具了计价表，上载1064号房返前总价为365571元，前两年租金一次性抵扣总房价的14%，返后总价为314990元。周勤于当日向新华洲公司交付了定金20000元。因双方对在《商品房买卖合同》签订时是否同时由周勤与案外人嘉兴亿诚商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》发生争议，致使《商品房买卖合同》未最终签订。后周勤委托律师发函要求新华洲公司双倍返还定金40000元未果。遂成讼。
2015年5月4日，周勤以新华洲公司要求周勤须与案外人嘉兴亿诚商业管理有限公司签订一份《商铺委托经营管理合同》后方能签订《商品房买卖合同》，致双方未能如期订立《商品房买卖合同》为由，向原审起诉，请求判令新华洲公司双倍返还周勤定金20000元。庭审过程中，周勤明确要求解除双方签订的《国贸中心认购书》。
新华洲公司在原审中答辩称，周勤所诉与事实不符，系周勤违约，未按照约定与新华洲公司签订《商品房买卖合同》。
原审法院认为，周勤与新华洲公司间签订的《国贸中心认购书》属商品房预约合同，系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行。周勤陈述未按《国贸中心认购书》约定签订《商品房买卖合同》系因新华洲公司要求周勤同时与案外人签订《商铺委托经营管理合同》，对周勤该主张，新华洲公司当庭确认可与周勤签订《商品房买卖合同》，周勤无须与案外人签订《商铺委托经营管理合同》，但购房价格应按计价表中载明的返前总价支付，而非《国贸中心认购书》中价格，但周勤对该计价不予认可，并不同意据此签订《商品房买卖合同》，且于庭审中明确要求解除双方签订的《国贸中心认购书》。原审认为，鉴于新华洲公司虽愿与周勤签订《商品房买卖合同》，但主张购房价格非《国贸中心认购书》约定房价，即新华洲公司明确拒绝按《国贸中心认购书》约定履行，周勤要求解除《国贸中心认购书》，于法有据，可予以支持。对于拒绝按《国贸中心认购书》约定房价履行的理由，新华洲公司称从计价表可见《国贸中心认购书》中房屋价格系折抵前两年租金后所得，若周勤不与案外人签订《商铺委托经营管理合同》，租金将不得折抵，原审认为，《国贸中心认购书》仅载明了房屋单价及总价，并未涉及租金折抵事宜，而计价表虽可见房屋价格的计算方式，但该计价方式系新华洲公司以周勤与案外人签订《商铺委托经营管理合同》为基础，以现有证据看，在周勤仅与新华洲公司签订《商品房买卖合同》情况下，房屋价格的具体计算方式，双方实际上并无明确约定，新华洲公司要求周勤按计价表中的返前总价签订《商品房买卖合同》依据不足。双方对房屋价格约定不明，嗣后又未能达成一致意见，致使《商品房买卖合同》无法签订，双方均不构成违约。合同解除后，已经履行的，当事人依法可要求恢复原状，故周勤可要求新华洲公司返还已给付的定金20000元；对于周勤要求双倍返还定金的诉讼请求，鉴于新华洲公司并不存在实质违约行为，周勤要求其承担违约责任依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审判决：一、解除周勤、新华洲公司于2015年3月29日签订的《国贸中心认购书》；二、新华洲公司于判决生效后十日内返还周勤定金20000元；三、驳回周勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由周勤负担200元，新华洲公司负担200元，于判决生效后七日内交纳。
判决宣告后，新华洲公司不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清，周勤在签订《国贸中心认购书》时便悉知国贸中心广场商业管理公司为嘉兴亿诚商业管理有限公司，双方已就房产价格达成一致。1、新华洲公司自售楼起便在售楼中心放置两个大型的广告架，展示新品港一至四层商铺平面示意图，售楼中心前台签订认购书处放置了大量国贸中心广场商铺宣传广告。以上宣传内容均备注“本项目招商运营管理为亿诚商业管理有限公司”，周勤作为商铺购买者理应清楚上述广告内容；2、双方签订《国贸中心认购书》时，新华洲公司便将整个国贸中心项目向周勤作了充分说明，向其出示《商铺委托经营管理合同》。周勤提交该份合同，表明其已收到《商铺委托经营管理合同》，并清楚嘉兴亿诚商业管理有限公司为国贸中心项目经营管理者。《国贸中心广场计价表》是签订认购书前新华洲公司计算给周勤看的，让其知晓认购书的价格如何得来。若无商铺委托经营管理，新华洲公司怎会空谈投资回报，何来几万元的房价优惠；3、认购书上“其他说明第（2）条认购人已对国贸中心项目做了充分了解，并自愿签订此认购书”，周勤已于2015年3月29日在认购书上签字确认，表明其已充分了解国贸中心项目，对国贸中心项目招商运营管理公司、租金收益等均已清楚，在此前提下才签订了认购书。原审认定双方对房屋价格约定不明，与事实严重不符；4、新华洲公司表示可与周勤签订《商品房买卖合同》，在周勤不愿与第三方签订《商铺委托经营管理合同》的情况下，房产价格按返前价格计算是合情合理的。这并不代表新华洲公司认同周勤不存在违约事实，也不代表双方就此前的房产价格未达成一致。虽然认购书未涉及租金折抵事宜，但现有证据相互印证，可证明周勤明知存在委托经营，认购书所载房价为返后价格。原审将新华洲公司的调解方案作为判决理由，明显逻辑错误。二、周勤由于自身原因未按认购书的约定签订《商品房买卖合同》，系其违约，依法应由其自行承担后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。综上，请求撤销原判，改判驳回周勤的诉讼请求，诉讼费由周勤承担。
周勤在二审中未作答辩。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审审查重点为《国贸中心认购书》中的2万元定金如何处理。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同中已付定金应当返还。
本案中，双方签订的《国贸中心认购书》是双方在签订《商品房买卖合同》之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，应为预约合同。因此，关于预约合同定金之处理，可以适用上述司法解释。根据查明的事实，双方在签订认购书后通过会面的形式继续磋商，磋商时双方争议在于：签订《商品房买卖合同》的同时，周勤是否需与案外第三人嘉兴亿诚商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》。关于此争议，在预约合同中并未约定，属于预约合同之外的未决条款，双方需对该条款进行进一步磋商。根据现有证据，无法证明周勤在签订认购书时明知需与第三人签订委托经营管理合同，且即使周勤对此明知，因预约合同中并未约定，故双方也应就此继续进行磋商。现双方基于各自利益考虑，无法就应否与第三人订立委托经营管理合同的争议达成一致，致使《商品房买卖合同》不能订立，属于不可归责于当事人双方的事由，不在预约合同所指的违约情形内。此种情况下，预约合同中已付定金应当返还。新华洲公司上诉所称周勤在签订认购书时便知悉国贸中心广场商业管理公司为第三人，双方已就房产价格达成一致，未能签订《商品房买卖合同》系周勤违约所致，其无权要求返还定金的理由，缺乏依据，也不符合相关法律规定，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。新华洲公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 ＸＸ芳
二〇一五年十月十四日
书 记 员 郑 茜