浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第03704号
原告：诸暨市宏昌物业管理有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道市南路**号**号商铺。组织机构代码：58901006-7。
法定代表人：宣友浪。
�托代理人：周利明、寿婷，浙江正瑞律师事务所律师、实习律师。
被告：王学义，男，1973年5月9日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
被告：浙江天利实业有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道丰南路*号。组织机构代码：14629569-X。
法定代表人：王建和。
委托代理人：宣天波、陈韦羲，浙江墨恒律师事务所律师。
原告诸暨市宏昌物业管理有限公司（以下至判决主文前简称宏昌物业公司）与被告王学义、浙江天利实业有限公司（以下至判决主文前简称天利公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员马东晓独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，分别于2015年12月4日、2016年3月9日两次公开开庭进行了审理。原告宏昌物业公司的委托代理人周利明、被告天利公司的委托代理人�天波到庭参加第一次庭审；原告宏昌物业公司的委托代理人周利明、被告王学义及被告天利公司的委托代理人宣天波到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告宏昌物业公司诉称：2013年7月中旬，被告王学义与被告天利公司签订房屋租赁合同一份，双方约定被告天利公司将其所有的位于诸暨市春江路23号诸暨市电子商务园区7号楼、8号楼全部出租给被告王学义使用，租赁期限为2013年7月至2023年7月，双方还对租金等其他事项作了约定。2013年7月11日，原告与被告王学义签订了物业服务合同一份，约定由原告对被告王学义承租的诸暨市春江路23号诸暨市电子商务园区7号楼、8号楼进行物业管理，委托管理期限自2013年7月11日至2016年7月10日止，物业服务费采取预缴，每年一次性缴纳办法，缴纳时间最迟为每年度9月1日前，到期不缴者按日7‰支付违约金，双方还对物业服务收费标准等事项作了约定。嗣后，被告王学义仅支付了第一年的物业服务费100890元。为此，原告多次向两被告催要物业费，但两被告一直认欠不付。无奈之下，原告于2015年3月31日终止了物业服务合同的履行。被告天利公司作为业主，被告王学义作为物业使用人，均应对所欠物业费承担偿付责任。现原告起诉要求被告王学义、天利公司共同支付原告物业服务费72865元，并支付自2014年9月2日起至款付清日止按月利率2%计算的逾期付款违约金，并互负连带责任。
被告王学义辩称：2014年9月1日起，8号楼的3层、4层自己还在继续使用，其余房屋被告天利公司已租赁给他人使用，故只同意支付8号楼3层、4层自2014年9月1日起至2014年12月24日止的物业管理费，其余房屋的物业费不同意承担。
被告天利公司辩称：1、天利公司并没有与原告就7号楼、8号楼签订物业服务合同，是7号楼、8号楼的承租人王学义直接与原告签订的物业服务合同，并约定由王学义直接向原告支付物业管理费，根据合同相对性原则，应由被告王学义向原告支付物业管理费；2、本案不适用《物业管理条例》第四十二条业主负连带交纳责任的法律规定，该条法律适用的前提是业主与物业使用人相互约定，而本案中天利公司与王学义并未有过约定，是王学义直接与宏昌物业公司签订了物业服务合同，故请求法庭驳回原告对被告天利公司的诉讼请求。
原告宏昌物业公司为证实其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、物业服务合同1份，用以证明两被告系原告的服务对象，并约定了物业费的收费标准、服务期限及违约责任的事实。两被告经质证对真实性均无异议，但被告王学义认为自2014年9月1日起，除了8号楼的3层、4层外�其余房屋其已不再承租，故只同意支付8号楼3层、4层自2014年9月1日起至2014年12月24日期间的物业管理费；被告天利公司认为该证据与其无关，合同中没有天利公司及法定代表人的签字，只有被告王学义的签字；
被告王学义为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
2、（2015）绍诸商初字第1259号民事调解书1份、合同编号为20130003、20130004的房屋租赁合同复印件各1份，用以证明两被告已于2014年12月24日解除了所有的房屋租赁合同。原告经质证对调解书的真实性无异议，认为房屋租赁合同系复印件，如与原件核对一致，则无异议；被告天利公司经质证无异议；
3、合同编号为20150004、20150005的房屋租赁合同各1份，用以证明自2014年9月1日起，除了8号楼的三层、四层还在由被告王学义使用外，其余房屋（7号楼1-4层、8号楼1-2层）已由被告�利公司出租给他人，相应的物业管理费应由承租人或者产权人承担。原告经质证认为，该两份合同与被告王学义之前证据中证明的合同解除的时间有冲突，被告天利公司只有在与被告王学义解除合同后才能与他人签订房屋租赁合同；被告天利公司经质证无异议；
被告天利公司为证实其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
4、聘用物业管理合同复印件1份，用以证明被告天利公司没有与原告签订物业服务合同。原告经质证认为，如复印件与原件核对一致，对真实性无异议，但认为与本案没有关联性；被告王学义经质证对真实性无异议，但认为与其无关；
5、合同编号为20130003、20130004、20150001的房屋租赁合同复印件各1份[原件在（2015）绍诸商初字第1259号案件中]，用以证明被告天利公司与被告王学义之间签订房屋租赁合同的情况;原告�被告王学义经质证均无异议；
6、解除合同通知书复印件一份，用以证明被告天利公司与被告王学义已于2014年12月25日解除了关于7号楼、8号楼的房屋租赁合同的事实；原告及被告王学义经质证均认为合同解除的时间为2014年9月1日；
7、合同编号为20150002、20150003、20150014、20150015、20150016的房屋租赁合同各一份，用以证明被告天利公司就7号楼、8号楼的一层与他人签订房屋租赁合同的事实；原告及被告王学义要求法院对该证据材料进行审核。
对上述证据材料，本院分析认证如下：证据材料1，两被告经质证对真实性无异议，本院予以确认；证据材料2，民事调解书系本院作出的生效法律文书，本院予以确认；原告及被告天利公司对合同编号为20130003、20130004的房屋租赁合同无异议，本院予以确认；证据材料3、6，原、被告经质证对真实性无异议�本院予以确认；关于合同解除的时间认定，在判决理由部分予以论述；证据材料4，经核实原件与复印件一致，故本院对合同的真实性予以确认，但该合同与本案缺乏关联性，故对其证明力不予认定；证据材料5，原告及被告王学义无异议，本院予以确认；证据材料7，经核实原件与复印件一致，本院对其真实性予以确认。
综上，本院认定事实如下：
2013年7月11日，被告天利公司与被告王学义签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于诸暨市春江路23号7号楼、8号楼的壹层出租给被告王学义，租期自2013年7月11日起至2016年7月11日止，双方并对租赁的其他事项进行了约定。同日，被告天利公司与被告王学义签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于诸暨市春江路23号7号楼、8号楼的贰、叁、肆层出租给被告王学义，租期自2013年7月11日起至2023年7月11日止，并对租赁的其他事项进行了约定。
2013年7月11日，原告诸暨市宏昌物业管理有限公司与被告王学义签订物业服务合同一份，约定由原告为坐落于诸暨市春江路23号的诸暨市电子商务园区7号楼、8号楼提供物业服务，委托管理期限为2013年7月11日起至2016年7月10日止，物业服务费根据5605平方米面积以1.50元/㎡/月收取，两项总合计每年应缴纳物业服务费用100890元。物业服务费采取预缴，每年一次性缴纳办法，缴纳时间最迟为每年度9月1日前，到期不缴按日7‰支付违约金，双方还对聘请物业服务事项等进行了约定。物业服务合同签订后，原告遂为被告王学义提供物业服务。嗣后，被告王学义支付了2013年7月11日至2014年7月10日期间的物业服务费100890元，剩余物业服务费经原告多次催讨至今未付。原告提供物业服务直至2015年3月31日止。
2014年12月25日，被告王学义收到被�天利公司的解除合同通知书，并表示“同意解除合同”。2015年4月3日，被告天利公司起诉要求被告王学义支付诸暨市春江路23号7号楼、8号楼壹至肆层的租金、管理费，该案经本院调解结案。
2015年1月11日，被告王学义与被告天利公司签订房屋租赁合同一份，约定被告王学义向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号8号楼三、四层，租期为2014年7月11日至2023年8月31日。
2015年1月11日，蔡宁与被告天利公司签订房屋租赁合同两份。第一份合同约定蔡宁向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号8号楼一层8-07、8-08、8-09、8-10、8-11、8-12、8-13店铺，租期为2014年9月1日至2017年8月31日。第二份合同约定蔡宁向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号7号楼一层7-10、7-11、7-12店铺，租期为2014年7月11日至2017年7月10日。
2015年1月15日，被告天利公司与楼韦军签订房屋租赁合同一份，约定楼韦军向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号8号楼二层，租期为2014年9月1日至2019年8月31日。同日，被告天利公司与饶建华签订房屋租赁合同一份，约定饶建华租赁诸暨市春江路23号7号楼二、三、四层，租期为2014年9月1日至2023年8月31日。
2015年3月1日，张伟与被告天利公司签订房屋租赁合同两份。第一份合同约定张伟向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号7号楼一层7-08店铺，租期为2014年7月11日至2017年7月10日。第二份合同约定张伟向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号8号楼一层8-02、8-03、8-04、8-05店铺，租期为2014年9月1日至2017年8月31日。
2015年3月10日，马瑜与被告天利公司签订房屋租赁合同一份，约定马瑜向被告天利公司租赁诸暨市春江路23号7号楼一层7-06、7-07、7-09店铺，租期为2014年7月11日至2017年7月10日。
本案的争议焦点为：
1、被告天利公司是否应对物业服务费及违约金承担连带交纳责任？原告认为被告王学义系物业服务的物业使用人，被告天利公司系业主，故两被告应对讼争物业费承担连带责任；被告天利公司认为，本案系原告宏昌物业公司与被告王学义直接签订的物业服务合同，根据合同的相对性原则，原告应向被告王学义主张物业费，被告天利公司不承担连带责任。本院认为，《物业管理条例》第42条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定中所说的物业服务合同，指的是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，而不包括物业使用人与物业服务企业直接订立的物业服务合同；该条规定的由物业使用人交纳、业主负连带交纳责任的物业费，是指建设单位依法�物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同范围内的物业费。法律并未禁止物业使用人与物业服务企业之间直接订立物业服务合同，基于民事活动的平等自愿原则，只要这种约定不违法，并不损害业主或者其他第三人的利益，物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可。本案中，原告宏昌物业公司与被告王学义直接就诸暨市春江路23号7号楼、8号楼的物业服务事项签订了物业服务合同，被告天利公司不是合同的相对人，且原告并未提供相应证据证明被告天利公司承诺为被告王学义应承担的物业服务费及违约金承担连带责任，故对原告的该诉请本院不予支持。
2、关于被告王学义应支付物业费的期限问题。被告王学义认为与原告签订的物业服务合同已口头解除，但原告认为其提供物业服务直至2015年3月31日。虽被告王学义与被告天利公司的房屋租赁合同于2014年12月25日解除，但未能提供证据证明其与原告签订的物业服务合同已解除，原告称为被告王学义提供物业服务直至2015年3月31日止，该服务期限并未超过双方签订的物业服务合同约定的期限，故本院对原告主张的上述时间节点予以确认。
综上，本院认为，原告宏昌物业公司与被告王学义签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容除约定的违约金过高外，其余内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告王学义尚欠原告2014年7月11日起至2015年3月31日期间的物业服务费72865元。原告要求被告支付自2014年9月2日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金，本院根据实际情况酌情调整为按月利率1%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告王学义应支付原告诸暨市宏昌物业管理有限公司2014年7月11日至2015年3月31日期间的物业服务费72865元，并支付该款自2014年9月2日起至款付清日止按月利率1%计算的违约金，款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告诸暨市宏昌物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2095元，由被告王学义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费2095元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理〕。
审 判 长 马东晓
代理审判员 孙 兵
人民陪审员 谢 环
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张 迪