上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民（行）终字第22号
上诉人（原审原告）上海禾元工贸合作公司。
法定代表人孙德秦。
委托代理人戴金源，上海申企律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市闸北区土地发展中心。
法定代表人周伟良。
委托代理人武佩顺。
被上诉人（原审被告）上海市闸北区教育局。
法定代表人周隽。
委托代理人施励生，上海市天目律师事务所律师。
上诉人上海禾元工贸合作公司（以下简称禾元公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民（行）初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人禾元公司的法定代表人孙德秦及其委托代理人戴金源，被上诉人上海市闸北区土地发展中心（以下简称闸北土发中心）委托代理人武佩顺，被上诉人上海市闸北区教育局（以下简称闸北教育局）的委托代理人施励生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，本市长安路XXX号房屋（以下简称系争房屋）性质为全民所有，产权登记在闸北教育局名下，建筑面积合计599平方米。2001年6月26日，闸北教育局下属的闸北教育投资中心（甲方）与禾元公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将系争房屋（除25平方米由甲方自用外）租赁给乙方用作车站旅社等，租期自2001年9月1日起至2006年8月31日，每年租金11万元；租赁期内如涉及动迁，在服从规划动迁的前提下，按有关规定分别对甲乙方进行补偿等。租期届满后，闸北教育投资中心（甲方）于2006年8月26日与禾元公司（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定：租期延长至2007年12月31日，如因市政动迁、规划用房等，乙方必须无条件服从，双方同意立即解除合同，乙方应立即搬离系争房屋，甲方及动迁单位均不作任何补偿和赔偿。2007年9月30日，闸北土发中心依据拆许字（2007）第27号房屋拆迁许可证，依法对系争房屋所在地块实施拆迁。经上海房地产估价师事务所有限公司评估，系争房屋的房地产市场价格为13，622，088元，即土地补偿价格12，650，000元、建筑物补偿价格702，893元、装修费补偿价格269，195元。2012年7月8日，闸北土发中心（甲方）与闸北教育局（乙方）签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称系争协议），协议约定：系争房屋用途为非居住，建筑面积599平方米；系争房屋房地产市场总价为13，352，893元；甲方补偿乙方停产、停业损失239，600元；甲方应于乙方搬离原址后90日内支付乙方货币款。双方还约定，按基地口径增加评估价10%（1，335，289.30元），评估报告中装修费为269，195元，搬家费为7188元，以上甲方支付乙方的货币总计15，204，165.30元。同年7月4日，拆迁实施单位向闸北教育局出具证明：贵局在系争房屋开设禾元旅社，在补偿协议中已考虑到诸多因素，旅社装修费269，195元、旅社歇业补偿239，600元、违章未见证面积129，690元、搬家补贴7，188元、其他304，327元，共计95万元。禾元公司起诉请求确认闸北土发中心与闸北教育局签订的系争协议无效。
原审另查明，案外人曹某某、姚某某系夫妻，以曹某某名义申办了上海市闸北区云楼旅社个体工商户营业执照。2001年6月7日，禾元公司（甲方）与云楼旅社（乙方）签订《承包协议》，约定：甲方将位于系争房屋的禾元招待所（暂定名）交由乙方承包经营，期限自2001年9月1日至2006年7月30日，承包费每年12万元；乙方承包经营期间对系争房屋进行装修、购置物品、申领证照等一切费用均由乙方自理；承包经营期间发生的债权债务、法律纠纷，概由乙方处理，与甲方无关。协议落款处，姚某某作为云楼旅社的代表签字盖章。2006年11月8日，姚某某代表云楼旅社与禾元公司再次签订《承包协议》，载明：承包期限至2007年8月30日，承包费调整为每年15万元；若涉及动迁，在双方无条件服从动迁的前提下，按动迁法有关规定办理双方补偿；协议如需修改，以教育局合同为主。2012年7月15日，曹某某、姚某某作出承诺：搬离系争房屋，房间遗弃物由拆迁部门予以处理。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。闸北土发中心经有关部门批准，依法具有对在拆迁范围内的系争房屋实施拆迁的主体资格。禾元公司与闸北教育投资中心签订的房屋租赁合同除了约定系争房屋由禾元公司租赁作为招待所使用及租金金额大小、支付方式外，同时约定如因市政动迁、规划用房等，禾元公司必须无条件服从，双方同意立即解除合同，禾元公司应立即搬离系争房屋，出租方及动迁单位均不作任何补偿和赔偿。因此，禾元公司并非执行政府租金标准的承租人。闸北土发中心就系争房屋的拆迁补偿与房屋权利人闸北教育局签订系争协议，签约主体适当。系争协议约定的货币补偿金额13，352，893元包含对长安路XXX号的土地及建筑物的补偿金额，同时系争协议约定的停产停业损失、装修费、搬家费以及补贴（增加评估价10%）等内容亦符合《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及系争房屋所在基地拆迁政策之有关规定，未侵犯房屋使用人的合法权益。禾元公司之诉请主张，无法律依据，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决对禾元公司要求确认闸北土发中心与闸北教育局就长安路XXX号签订的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》无效之诉讼请求不予支持。判决后，禾元公司不服，上诉于本院。
上诉人禾元公司上诉称：被上诉人闸北教育局与上诉人签订的房屋租赁合同中关于遇到市政动迁，双方同意立即解除合同且无任何补偿和赔偿的条款属于霸王条款，该条款无效，并且本案的拆迁也非市政动迁。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十九条的规定，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。上诉人系房屋承租人，却被剥夺了参与签订系争协议的权利。系争协议的内容侵犯了上诉人的合法权益，系争协议应当无效。原审判决错误，请求撤销原审判决。
被上诉人闸北土发中心辩称：上诉人不是执行政府规定租金标准的承租人，被上诉人闸北土发中心作为拆迁人与被拆房屋产权人闸北教育局签订协议，主体合法。本案所涉拆迁为土地储备，与市政动迁具有相同效力。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人闸北教育局辩称：系争协议不具备法定的无效情形。上诉人与闸北教育局的房屋租赁属于市场租赁关系，且上诉人已经将房屋承租权转手给案外人，闸北土发中心与闸北教育局签订系争协议，符合法律规定。在案外人姚某某要求支付动迁补偿款一案中，一审判决已经认定系争协议有效，上诉人也认可协议效力。闸北教育局与上诉人的房屋租赁合同中已经约定，遇到动迁，合同自动解除，且不给予任何补偿。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
二审审理中，本院曾主持双方当事人进行调解，因被上诉人闸北土发中心、闸北教育局不同意调解，致调解未成。
本院认为，本案的争议焦点在于系争协议是否具有法律规定的无效情形。本案中，闸北土发中心依法取得房屋拆迁许可，对系争协议所涉房屋在内的地块进行拆迁。上诉人与闸北教育局下属的闸北教育投资中心签订的房屋租赁合同约定，遇到市政动迁、房地产开发、市或区教育局因教育规划用房等需要，上诉人方必须无条件服从，双方同意合同立即解除。从以上内容来看，上诉人与闸北教育局已经就合同解除作出了明确约定。闸北教育局是被拆迁房屋的权利人，闸北土发中心与其签订系争协议，主体适格。上诉人不是执行政府规定租金标准的房屋承租人，故上诉人以《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十九条“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议”的规定为依据，要求确认协议无效，本院不予支持。上诉人如要求停产停业补偿、装修费补偿等费用，可另案主张。原审判决并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海禾元工贸合作公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
代理审判员 田 华
代理审判员 张晓帆
二〇一四年四月十七日
书 记 员 沈 倪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。