安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00517号
上诉人（一审被告）：唐怀金，男，1966年9月22日出生，汉族，农民，住安徽省萧县。
委托代理人：吴斌，萧县庄里乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：杜广生，男，1970年3月4日出生，汉族，居民，现住安徽省萧县。
被上诉人（一审原告）：袁灵芝，女，1969年12月24日出生，汉族，居民，住址同上。
上列两被上诉人共同的委托代理人：余超，萧县杨楼镇法律服务所法律工作者。
上列两被上诉人共同的委托代理人：方磊，萧县法律援助中心律师。
上诉人唐怀金因与被上诉人杜广生、袁灵芝确认合同效力纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院2015年7月24日作出的（2015））萧民一初字第00892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人唐怀金及其委托代理人吴斌、被上诉人袁灵芝及其与杜广生共同的委托代理人余超、方磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜广生、袁灵芝一审诉称：2010年9月24日，杜广生、袁灵芝与唐怀金及案外人袁瑞强签订《房产协议书》，约定转让位于萧县黄口镇黄青路西萧县黄口镇天英粮油加工厂（以下简称天英加工厂）北、生产路南的北屋五间、东屋七间、南屋四间，转让费44.8万元，一次性支付，但双方未实际履行该房产协议。2014年10月16日，杜广生、袁灵芝起诉要求确认《房产协议书》无效，萧县人民法院作出了（2014）萧民一初字第03060号民事判决确认该《房产协议书》无效。该案在审理期间，唐怀金提供了2010年9月28日签订的《房产转卖协议》，证明购买天英加工厂部分房产的事实。该协议内容包含在2010年9月24日双方签订的《房产协议》中。杜广生、袁灵芝认为《房产转卖协议》中的房屋是原天英加工厂的生产厂房，只能用于企业生产，双方的转让行为违反土地管理法的强制性规定，应为无效协议。为此，杜广生、袁灵芝起诉要求确认2010年9月28日与唐怀金签订的《房产转卖协议》无效，要求唐怀金返还《房产转卖协议》中的房产，承担诉讼费。
唐怀金一审辩称：杜广生、袁灵芝与唐怀金签订《房产转卖协议》，购买房屋是事实，唐怀金向杜广生、袁灵芝支付购房款32.2万元后，杜广生、袁灵芝将房屋交付其使用至今，并对房屋进行添附、整理，双方买卖意思表示真实，不违反相关法律规定。杜广生、袁灵芝起诉要求确认2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效，依据的事实和理由不能成立，应当驳回其诉讼请求。
一审法院查明：杜广生与袁灵芝系夫妻关系。天英加工厂是黄口镇政府批准成立的乡镇企业，其持有的［肖集建（94）字第531号］集体土地建设用地使用证载明该厂的土地面积1092㎡，建筑占地440㎡，工业用途，杜贤亮曾任厂长，原天英加工厂的部分房地产登记在杜贤亮、于志英（系杜广生的父母亲，袁灵芝的公婆）名下。2010年9月24日，杜广生、袁灵芝与唐怀金及案外人袁瑞强签订《房产协议书》，内容为：“经协商，黄青路西、天英面粉厂北、生产路南的北屋五间、西山公用山，东屋七间、南山公用山，南屋四间、甲乙方公用，合计肆拾肆万捌仟元，由乙方一次性付清，双方当事人一致同意，不得反悔，签字生效。甲方杜广生、袁灵芝，乙方唐怀金、袁瑞强”；但双方未实际履行该房产协议。2010年9月28日，杜广生、袁灵芝与唐怀金另行签订了《房产转卖协议》，内容为：“经协商，天英粮油加工厂部分房产转卖给唐怀金，转让金额叁拾贰万贰仟元整，一次付清，房屋位置北屋五间西山公用，东屋门面房五间、南山公用。协议签订之日起生效，双方不得违约。另外，房产证由甲方负责办理，费用由乙方负责。甲方杜广生、袁灵芝，乙方唐怀金”。同日，杜广生、袁灵芝出具收据，载明“今收到唐怀金房钱叁拾贰万贰仟元”。协议后，唐怀金使用涉案房屋至今。2010年12月20日，杜贤亮、于志英与袁灵芝签订《房地产买卖契约》将天英加工厂建筑面积为164㎡的房产转让给儿媳袁灵芝。2011年3月2日、3月3日袁灵芝分别申请办理登记并领取了萧黄口字第11××29号、第11××30号房地权证，产权证载明房地产坐落黄口镇黄青路北段西侧，规划用途为住宅，用地性质为集体所有，建筑面积分别为103.10平方米、61，65平方米。2011年3月2日，于志英申请办理登记并领取了萧黄口字第11××31号房地权证，该产权证载明房地产坐落黄口镇黄青路北段西侧，规划用途为住宅，土地性质为集体所有，总体建筑面积分别为103.10平方米。《房产协议书》及《房产转卖协议》所涉房产包括在上述房地产权证范围内，其中唐怀金受让的北屋五间在于志英持有的萧黄口字第11××31号房地权证确权的房地产范围内；东屋门面五间在袁灵芝持有的萧黄口字第11××29号房地权证确权的房地产范围内。2014年10月16日，杜广生、袁灵芝起诉要求确认与唐怀金、袁瑞强2010年9月24日签订的《房产协议书》无效，萧县人民法院于2014年11月26日作出（2014）萧民一初字第03060号民事判决书，确认该《房产协议书》无效，双方当事人均未提起上诉，该民事判决书发生法律效力后，杜广生、袁灵芝提起本案诉讼，要求确认与唐怀金2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效，并要求唐怀金返还房产，承担诉讼费。本案庭审过程中，杜广生、袁灵芝明确同意退还唐怀金购房款32.2万元。另查明：现唐怀金持有《房产转卖协议》、萧黄口字第11××29号、第11××31号房地产权证原件，并在签订《房产转卖协议》后实际占有使用受让房地产，并安装了屋内门、窗等。唐怀金系黄口镇朱庄行政村朱孟庄自然村村民，与杜广生、袁灵芝不属于同一集体经济组织成员。
一审法院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方意思表示真实一致，合同内容不违反法律法规强制性和社会公共利益，合同内容确定且可能，约定或者法律规定的其他生效条件具备，即为合法有效合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，杜广生、袁灵芝与唐怀金签订的《房产转卖协议》约定了转卖房产的位置、房间数、房款金额及过户登记方式、责任等内容明确具体，应是双方真实意思表示，但双方转卖房屋占用的土地性质是农民集体所有的工业用地，而农民集体所有土地的使用权依法应当在本集体经济组织成员之间流转，集体所有企业建设用地使用权转让要履行办理批准变更手续，该土地的使用权没有依法办理变更手续，杜广生、袁灵芝与唐怀金也不属于同一集体经济组织成员，其签订《房产转卖协议》转让集体土地上的房产违反土地管理法的相关强制性效力规定。同时，杜广生、袁灵芝在签订协议时尚未取得协议标的物的物权。协议后，袁灵芝仍未完全取得协议中的房屋产权，2011年3月2日，袁灵芝仅取得《房产转卖协议》中东面门面房五间的产权，土地所有权性质仍为农村集体所有土地；《房产转卖协议》中北屋五间的产权属于志英，杜广生、袁灵芝协议转让于志英的房屋产权未得到于志英的追认，故杜广生、袁灵芝与唐怀金签订的《房产转卖协议》违反合同法第五十一条、第五十二条的规定，其房产转卖行为无效；且唐怀金也不能依据合同要求对受让房屋土地办理转移过户，不能产生不动产物权变动效力。故杜广生、袁灵芝要求确认与唐怀金2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效，理由成立，予以支持。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案杜广生、袁灵芝在未取得转让房屋产权及明知房屋占用土地属集体所有的情况下，将房产转让唐怀金，致唐怀金不能合法有效占用转让的房产，存在明显的过错，依法应当承担缔约过失责任。唐怀金在合同的签订形成中，知道转让房产原属天英加工厂，杜广生、袁灵芝没有产权登记而受让，亦有一定过错。杜广生、袁灵芝要求以交易价格相互返还财产，对唐怀金有失公平；但协议签订后，唐怀金即装潢使用至今，其要求按银行同期贷款利率的四倍赔偿其利息损失不妥，故考虑到双方的缔约过错责任，杜广生、袁灵芝应当适当赔偿唐怀金的购房利息损失即从《房屋转卖协议》签订付款之日2010年9月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，判决：一、杜广生、袁灵芝与唐怀金2010年9月28日签订的《房产转卖协议》无效；二、唐怀金应于本判决生效后十日内将涉案房产返还杜广生、袁灵芝；杜广生、袁灵芝应当同时返还唐怀金购房款32.2万元，并赔偿购房款利息损失（利息从2010年9月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。案件受理费6280元，由杜广生、袁灵芝共同负担3280元，唐怀金负担3000元。
唐怀金不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定唐怀金具有过错不正确。唐怀金购买已在萧县房地产管理局登记并颁发权属证书的房屋，已经尽到谨慎义务，该土地登记使用权人虽为天英加工厂，但既然房屋所有权可以登记在袁灵芝名下，也可以变更登记为唐怀金所有，故唐怀金不存在过错。2、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中虽规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”，但同时规定“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”使用涉案土地的企业天英加工厂已经不存在，萧县房地产管理局将房屋权属确定给袁灵芝的同时，其即享有土地使用权。3、涉案房屋买卖协议有效，杜广生、袁灵芝不履行协议应视为其违约。如判决确认该协议无效，其应按同期同类银行贷款利率的4倍向唐怀金支付损失。综上，请求撤销原判，驳回杜广生、袁灵芝的诉讼请求。
杜广生、袁灵芝答辩称：1、涉案房屋范围内的土地是集体土地，地上的建筑物不允许买卖，且杜广生、袁灵芝还处分了于志英的房产，也未得到于志英的追认，故双方签订的买卖协议无效。一审认定双方均有过错，应承担各自相应的责任正确。2、天英加工厂现处于歇业状态，其虽没有进行年检，但并未被注销。3、唐怀金与杜广生、袁灵芝并非同一集体经济组织成员，无权买卖涉案房屋。4、唐怀金要求赔偿4倍银行利息没有相关依据。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，唐怀金向本院提供一组照片，证明其接受涉案房屋后，对该房屋进行装潢，并购买机器设备用于经营。
杜广生、袁灵芝质证认为照片属实，但不属于新证据；该房屋仍保持原貌，唐怀金没有进行装潢、改造；房屋的价值已经被唐怀金利用，不应赔偿其利息损失。
结合双方举证、质证意见，本院认证意见为：杜广生、袁灵芝对该证据的真实性无异议，对真实性予以认定。
经二审审理查明：一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：涉案协议是否无效，唐怀金要求杜广生、袁灵芝按同期同类银行贷款利率4倍的标准赔偿损失能否支持。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋占用的土地系农民集体所有的土地，且唐怀金与杜广生、袁灵芝并非同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋转卖协议》违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为无效协议。无效的协议自始无效，因该协议取得的财产，应当相互返还。故一审法院判决由唐怀金将涉案房屋返还杜广生、袁灵芝，由杜广生、袁灵芝返还唐怀金购房款32.2万元，并按同期同类银行贷款基准利率支付该款自协议签订之日起至判决生效之日止的利息正确。唐怀金要求杜广生、袁灵芝按同期银行贷款利率四倍的标准赔偿利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。对于唐怀金所称因合同无效给其造成的其他损失，其可另行处理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。唐怀金的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6280元，由唐怀金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杜 飞
代理审判员 杨俊举
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王 艳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。