江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7493号
上诉人（原审原告）吴钧，男，汉族，1960年1月27日生。
委托代理人胡升杰，江苏举措律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，该局局长。
委托代理人沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。
委托代理人李芬萍，江苏苏砝律师事务所律师。
上诉人吴钧、南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴钧原审诉称，鼓楼区住建局经宁拆许字（2010）第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月30日，对鼓楼区湖南路04地块实施房屋拆迁。吴钧位于马台街7号602室的房屋属拆迁范围。吴钧、鼓楼区住建局于2013年8月27日就拆迁的相关事宜签订了南京市城市房屋拆迁补偿协议，吴钧选择了产权调换的补偿方式、自行过渡方式（过渡期至2013年12月30日止）。因吴钧家中有两个已成年的儿子，基于此选中了鼓楼区住建局提供的坐落于鼓楼区钟阜路29号5幢401室（现为30号3幢401室）建筑面积为114.3㎡三室两厅的套型、交付日期为2013年12月30日的房屋，�就超出应置换房面积部分与鼓楼区住建局另行签订了产权调换补充协议且己向鼓楼区住建局支付了135466元面积差价款。2013年12月20日鼓楼区住建局通知吴钧于2013年12月27日去物业处拿钥匙看房、验房，但前提条件是必须事先缴纳2014年1月1日一2014年6月30日的物业费和公共耗能费。2013年12月27日吴钧缴了相关的费用后由物业的工作人员带至看房、验房，吴钧发现房屋套型为两室两厅，而不是协议中房源图所示的三室两厅，且鼓楼区住建局有多处严重违反拆迁补偿协议的违约行为，鼓楼区住建局主要违约行为有：1、协议约定的房屋套型为三室两厅，而吴钧验房时却是两室两厅，次卧一未按房源图标注的门的位置开门洞，次卧一与次卧二之间未建隔墙。2、协议中房源图标注的两个次卧室的窗户均为飘窗，吴钧验房时仅次卧二建了飘窗，次卧一未建飘窗。3、按照约定两次卧�强弱电线路应是分开的，吴钧验房时发现两个次卧是一套线路（次卧一没有空调电路，也无普通插座电路，所有开关都在次卧二内，且次卧二内无电视，电话终端）。吴钧验房后针对鼓楼区住建局的三项违约行为要求鼓楼区住建局立即改正，可鼓楼区住建局都不予理睬。之后，吴钧了解到2013年8月27日鼓楼区住建局在明知鼓楼区钟阜路29号5幢401室（现为30号3幢401室）的房屋已经封顶，且房屋套型己为两室两厅情况下，采用欺诈手段，虚构事实，杜撰出一张实际不存在的三室两厅的房屋套型的房源图作为拆迁补偿协议附件4与吴钧签订拆迁补偿协议。鼓楼区住建局建造的房屋不仅违反协议约定，同时也严重违反了《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）（简称《规范》）及2006年7月12日江苏省建设厅发布的《江苏省住宅设计标准》DGJ32／J26-2006（简称《标准》）的相关规定。�规范》总则1.0.2规定本规范适用于全国城市新建扩建的住宅设计。《标准》总则1.0.2规定本标准适用我省城市、建制镇新建的住宅设计。《规范》和《标准》都要求住宅必须按套型设计（见《规范》和《标准》3.1.1），鼓楼区住建局建造的房屋应适用《规范》和《标准》的相关规定。《规范》和《标准》都将住宅分为四类套型，按《规范》表3.1.2套型分类的规定当居住空间为四个，套内使用面积不小于68㎡时，应为四类套型。吴钧与鼓楼区住建局所签订的拆迁补偿协议中提供给吴钧的房源图标注的居住空间为四个，套内使用面积为78.83㎡，符合《规范》中规定的四类套型的划分标准，因此吴钧的房屋套型应属四类套型。在符合《规范》套型分类的前提下，鼓楼区住建局在建造吴钧房屋时应具体适用《标准》套型分类、套型面积分类中四类套型相关规定。《标准》规定�类套型使用面积不小于85㎡（见《标准》3.2.1）且应建双卫生间（见《标准》3.1.2），卫生间使用面积的总面积不应小于8㎡（见《标准》3.2.2）。一至四类套型都必须建储藏室或壁橱（见《标准》3.1.2），三、四类储藏室的使用面积不小于2㎡（见《标准》3.2.2）。鼓楼区住建局严重违反了《规范》和《标准》的相关规定，鼓楼区住建局为吴钧建造的房屋套内使用面积实际只有78.83㎡，比四类套型使用面积不小于85㎡少了6.17㎡。应建双卫生间但实际只建了一个3.80㎡卫生间，应建2㎡的储藏室也未建。
吴钧多次要求鼓楼区住建局按照房屋拆迁协议附件4所示房源图标注的内容且按照《规范》和《标准》的相关要求对房屋采取相应补救措施，但鼓楼区住建局仍不按照协议约定履行义务，不愿意采取相应的补救措施。由于鼓楼区住建局欺诈和违规行为导致吴钧至今无法装修房屋、延误了吴钧的入住时间。鼓楼区住建局的所作所为严重侵害了吴钧的利益，为维护合法权益，吴钧诉至法院，请求判令鼓楼区住建局支付：一、因鼓楼区住建局不能履行合同图纸中的飘窗建设造成吴钧损失合计54590元（含建设飘窗的费用6290元和飘窗使用面积损失48300元）；二、两次卧室电路重做费用3000元；三、两次卧室之间建隔轻质隔音墙、两面敷装隔音板的费用4793.6元（含轻钢龙骨石膏板墙、内装隔音棉制作、安装费用1769.6元和隔音板费用3024元）；四、以上施工过渡补助费（逾期双倍）9031.2元；五、壁橱制作、安装费用3986.7元；六、因门洞位置变更而占用吴钧次卧二的使用面积3.24㎡，折算成建筑面积4.793㎡的损失110239元；七、2014年1月1日至2015年9月30日期间的双倍过渡补助费94827.6元；八、吴钧已缴纳的2014年1月1日至2015年6月30日的物业费2777.49元及公共�耗费1337.31元；九、应有而未有的储藏室2㎡使用面积，折算成建筑面积2.959㎡的损失68057元；十、应有而未有的卫生间4.2㎡使用面积，折算成建筑面积6.213㎡的损失142899元。
鼓楼区住建局原审辩称，鼓楼区住建局交给吴钧的房屋是符合国家各项技术标准的合格房屋，该房屋已经通过验收，具体房屋的规格和房型应当以房屋交付和向规划部门报批的房屋为准，另在拆迁补偿协议附件四明确注明以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准，该内容与合同其他条款享有同等效力，因此鼓楼区住建局不存在违约情形；吴钧主张物业费、公共能耗费无事实和法律依据；案涉房屋交房时房屋面积与补偿协议中一致，吴钧并无任何产权损失，至于储藏室与卫生间问题，案涉房屋已经相关部门审核，是标准合格的房屋，若吴钧认为存在问题，应当对相关审核部�提出行政诉讼。综上，请求驳回吴钧的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区马台街7号602室房屋（建筑面积为75.26㎡，以下简称602室房屋）所有权人为吴同寿、陈秀英。吴同寿于2006年9月13日去世，陈秀英于2008年5月5日去世。因602室房屋拆迁，2013年8月26日吴同寿、陈秀英的所有法定继承人（吴钧、吴巧云、吴巧玲）一致同意602室房屋归吴钧一人继承。
2013年8月27日，吴钧（乙方）与鼓楼区住建局（甲方，原南京市鼓楼区建设局）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：甲方经宁拆许字（2010）第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月31日，在鼓楼区湖南路04地块，委托鼓楼区拆迁办，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋坐落于马台街7号602室，为吴钧所有；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1139362元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用325746元（其中含有过渡补助费50575元、过渡补贴300元×75.26㎡=22578元等共计14项费用）；乙方同意于2013年7月29日将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号5幢401室，建筑面积为114.3㎡，交付日期为2013年12月30日的房屋，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；乙方选择的过渡方式为自行过渡，过渡期限至2013年12月30日止；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等；甲方逾期交付调换房屋的，应当双倍支付过渡补助费；调换房屋的面积与本协议的记载有误差的，按照国家有关规定处理；协议中的套型平面图显示房屋为三室二厅，其中10.54㎡的卧室有一飘窗，且该卧室门与卫生间相邻，套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；附件补充协议约定乙方申请要求选择钟阜路29号5幢401室，114.3㎡的产权调换房，超出应置换房面积部分按规定支付房款5×5000＋6.46×17100，合计支付135466元；乙方的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换114.3㎡的房屋，价值相等不结算差价等等。
2013年12月30日，吴钧拿到案涉安置房屋的钥匙，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区钟阜路30号3幢401室。安置房屋交付后，吴钧发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；协议约定的10.54㎡的卧室和另一卧室的位置现合为一间卧室，10.54㎡的卧室的窗户现为普通窗户，原本协议约定的10.54㎡卧室门位置现为承重墙。另吴钧缴纳了2014年1月1日至2015年6月30日的物业费2777.49�及公共能耗费1337.31元；2013年9月17日吴钧补缴了安置房屋的补差扩大面积款135466元。
现该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。
原审另查明，2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／㎡。
2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。
《住宅设计规范》（GB50096-1999，以下简称《规范》）规定：普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于如下规定：一类住宅套型居住空间2个、使用面积34㎡，二类住宅套型居住空间3个、使用面积45㎡，三类住宅套型居住空间3个、使用面积56㎡，四类住宅套型居住空间4个、使用面积68㎡。
《江苏省住宅设计标准》（DGJ32／J26-2006，以下简称《标准》）规定：四类住宅套型的使用面积不宜小于85㎡且应设双卫生间，双卫生间的总使用面积不应小于8㎡，另必须设立储藏室（壁橱），使用面积不小于2㎡。
安置房屋套内实际面积为78.83㎡。
诉讼中，因双方分歧较大，致调解不成。
以上事实，有原审庭审笔录等为证。
原审法院认为，吴钧、鼓楼区住建局之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在签订协议时，房屋套型已经规划部门核准，但鼓楼区住建局并未如实告知吴钧实际套型情况，存在过错，应对吴钧承担一定的损失赔偿责任。现具体分析评判如下：针对吴钧的第一项诉讼请求，原审法院认为，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，吴钧要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故原审法院不予支持；另吴钧主张飘窗使用面积损失，确实存在，原审法院应予判处。针对吴钧的第二、三项诉讼请求，吴钧要求重做电路和隔墙施工，原审法院应判处适当的施工费用。针对吴钧的第四项诉讼请求，因电路和隔墙施工确需一定时间，原审法院应判处适当的施工过渡补助费。针对吴钧的第五项、第九项、第十项诉讼请求，因三项诉请所涉内容不属于双方约定内容，吴钧主张缺乏合同依据，故原审法院不予支持。对吴钧的第六项诉讼请求，由于鼓楼区住建局违约，相关卧室开门位置需要变更，会占用吴钧的房屋使用面积，故原审法院应判处该项使�面积损失。针对吴钧的第七项诉讼请求，吴钧已经领取了房屋钥匙，目前该房也未行因鼓楼区住建局违约导致的改造施工，不存在过渡补助问题，故原审法院不予支持。针对吴钧的第八项诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。现吴钧愿意接受二室二厅房屋，鼓楼区住建局应对套型不符承担赔偿损失的责任。虽房屋本身的建筑面积并未减少，但套型的变化客观上给吴钧造成了一定影响，原审法院综合考虑套型的变化对使用功能上的影响、房屋面积等相关因素，针对吴钧主张的飘窗使用面积损失、第二、三、四项、六项请求，酌定鼓楼区住建局赔偿吴钧损失50000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、南京市鼓楼区住房和建设局于判决生效之日起十日内赔偿吴钧损失50000元；二、驳回吴钧的其他诉讼请求。如果鼓楼区住建局未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费收取4367元，由吴钧负担3926元，鼓楼区住建局负担441元（吴钧已预付7467元，鼓楼区住建局于本判决生效之日起十日内将负担费用直接给付吴钧，另原审法院将退还吴钧剩余受理费3100元）。
吴钧不服原审法院判决，向本院提起上诉称，鼓楼区住建局经批准对鼓楼区湖南路地块实施房屋拆迁。吴钧的房屋属此拆迁范围。双方就拆迁的相关事宜签订了南京市城市房屋拆迁补偿协议，吴钧选择了产权调换的补偿方式选中了鼓楼区住建局提供的坐落于鼓楼区钟阜路29号5�401室房屋，并就超出应置换房面积部分与鼓楼区住建局另行签订了产权调换补充协议，且已向鼓楼区住建局支付了面积差价款。2013年12月27日，吴钧缴了相关的费用后由物业的工作人员带至看房、验房，发现鼓楼区住建局提供的房屋并非双方约定的房屋套型，且鼓楼区住建局有多处严重违反双方签订的拆迁补偿协议相关约定的行为，鼓楼区住建局主要违约行为有：1、协议约定的房屋套型为三室两厅，交付的却是两室两厅的房屋，次卧一未按协议约定门的位置开门洞。次卧一、次卧二之间未建隔墙。2、协议中的两个次卧室的窗户均为飘窗，鼓楼区住建局提供的仅次卧二建了飘窗，次卧一未建飘窗。3、协议约定两次卧的强弱电线路应是分开的，鼓楼区住建局提供的房屋，两个次卧变为一个次卧，一套线路。4、现有套型布局，无法按协议约定再新开一个门洞。5、鼓楼区住建局提供的房屋多处违反了《住宅设计规范》及《江苏省住宅设计标准》的相关规定。少建了一个壁橱、一个卫生间等，在未达合同约定及符合国家标准之前，吴钧拒绝收房。鼓楼区住建局在签订拆迁补偿协议时，用不存在的、没有送审批的套型图欺诈上诉人签订拆迁补偿安置协议，鼓楼区住建局应当对自己的欺诈行为承担法律责任。原审法院酌定鼓楼区住建局给吴钧造成损失50000元，属认定事实不清。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决，改判支持吴钧原审诉讼请求或将本案发回重审；二、一审、二审诉讼费用由鼓楼区住建局承担。
鼓楼区住建局答辩称，房源是由苏宁置业有限公司提供的，该房屋符合国家各项技术标准、已经通过验收，交付给上诉人的房屋面积是符合合同约定的，上诉人并没有任何损失，请求二审法院驳回上诉人的所有诉讼请求。
鼓楼区住建局不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定吴钧主张飘窗使用面积损失确实存在，系事实认定不清。上诉人认为，涉案房屋符合国家各项技术标准，并且通过有关部门的验收，虽然交付房屋房型有变化，但实际面积与协议约定面积相比并无减少，并且目前大部分的房产都没有将飘窗面积计算入房屋面积中，因此，飘窗的有无并不影响吴钧的实际使用，也没有侵害吴钧的权利，原审判决认定吴钧存在飘窗使用面积损失，并要求鼓楼区住建局承担责任，没有事实及法律依据。二、原审判决支持吴钧第二、三、四项诉请，缺乏事实及法律依据。上诉人认为，涉案房屋对于吴钧的实际权益并无损害。三、原审判决支持吴钧第六项诉请，属于事实认定不清。四、本案原审程序存在瑕疵。本案中，上诉人作为拆迁人与被拆迁人签订房�拆迁补偿协议。涉案楼盘的房屋建造以及报批等工作均由苏宁置业有限公司完成。上诉人认为作为开发商的苏宁置业有限公司对涉案房屋的情况最为了解，也具有相应的利害关系，原审法院应当将苏宁置业有限公司作为第三人追加进诉讼中才能清楚的查明事实，并有效维护双方的合法权益。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回吴钧的原审诉讼请求；2、诉讼费用由吴钧承担。
吴钧答辩称：一、鼓楼区住建局未建飘窗，应承担赔偿责任。二、双方合同图纸确定涉案房屋有两个次卧室，两个卧室电路系统独立及卧室之间存在隔墙，是必备条件，鼓楼区住建局未能履行合同约定提供房屋，并拒绝重做，应当承担违约赔偿责任。三、因相关改造工程必然影响到我方对涉案房屋的居住使用，该改造期间应视为鼓楼区住建局延期交付，鼓楼区住建局应承�延期交付的责任。四、门厅位置变化造成次卧二面积的损失，我方认为由于鼓楼区住建局违约及欺诈，将原三室二厅变更为二室二厅，致使原次卧一门所在墙体变为承重墙，无法开门，只能在次卧室二相关位置另开门厅，因此造成次卧室二面积损失，鼓楼区住建局应承担赔偿责任。五、本案原审程序合法。
二审中，除了上诉人吴钧对原审查明的“安置房屋交付后，吴钧发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅”、“安置房屋套内实际面积为78.83㎡”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。吴钧称房屋验收时，其就发现房屋套型发生了变化。二审中，上诉人吴钧要求对其损失进行鉴定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》及《产权调换补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。根据查明的事实，因双方在2013年8月27日签订协议时，双方签订的房屋拆迁补偿协议附件中套型平面图显示房屋为三室二厅，且双方签订拆迁协议时涉案房屋已经规划部门核准，但鼓楼区住建局并未如实告知吴钧实际套型情况，存在过错，应对吴钧承担一定的损失赔偿责任。原审法院综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响，针对吴钧主张的一、二、三、四、六项请求，酌定鼓楼区住建局向吴钧赔偿损失数额并无不当。鼓楼区住建局以涉案房屋为符合国家各项技术标准的合格房屋及建筑面积并未减少，对吴钧的实际权益无损害为由，认为原审判决其承担赔偿费用错误，缺乏依据，本院不予采纳。由于原审法院综合考虑套型变化对上诉人使用功能的影响、房屋面积等相关因素，酌定鼓楼区住建局向吴钧赔偿50000元，能够平衡双方当事人的利益，且上诉人吴钧并无充分证据证明其实际损失超过50000元，因此，上诉人吴钧认为原审酌定损失50000元不当并要求鉴定的意见，本院不予支持。因双方签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》及《产权调换补充协议》并未对增建壁橱、储藏室、卫生间等作出约定，故上诉人吴钧认为鼓楼区住建局违反了《住宅设计规范》等相关规定，少建一个壁橱、储藏室、卫生间的意见，缺乏合同依据，�院不予支持。上诉人吴钧主张鼓楼区住建局支付其物业费及公共能耗费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于鼓楼区住建局和吴钧系签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》及《产权调换补充协议》的合同相对方，案外人苏宁置业有限公司并非合同相对方，且本案系处理鼓楼区住建局与吴钧之间的拆迁安置补偿纠纷，因此，上诉人鼓楼区住建局认为原审法院应追加案外人苏宁置业有限公司作为第三人的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8734元，由上诉人吴钧负担4367元，由上诉人南京市鼓楼区住房和建设局负担4367元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一六年一月十二日
书 记 员 俞梦霏