广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终4695号上诉人（原审原告）：深圳市金鹏源辐照技术有限公司。法定代表人：郑强国，职务董事长。委托代理人：颜勇，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳泰一光学科技有限公司。法定代表人：李成耀，职务总经理。委托代理人：何云龙，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：陈武平，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人深圳市金鹏源辐照技术有限公司（以下简称金鹏源公司）因与被上诉人深圳泰一光学科技有限公司（以下简称泰一公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法公民初字第1368号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，金鹏源公司与泰一公司于2014年10月31日签订了房屋租赁合同，双方建立了租赁关系，合同约定了以下主要事项：1、每月租金337306元，于每月15日前支付；2、租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止；3、泰一公司支付租赁保证金674612元；4、如泰一公司拖欠租金达30天的，金鹏源公司可要求泰一公司支付违约金674612元。泰一公司于2015年8月18日向金鹏源公司申请退租，金鹏源公司回函表示同意，明确双方签订的房屋租赁合同自2015年8月18日正式终止。泰一公司于2015年8月19日盖章确认的2份缴费通知单确认泰一公司拖欠2015年7月15日至2015年9月14日期间的租金共计674612.48元，并提交了欠费清单对各项费用予以明确。金鹏源公司原审的诉讼请求是：1、泰一公司支付租金、违约金、物业管理费、水电费及滞纳金、垃圾清运处理费、恢复原状费、货物搬运费等相关费用共计1872452.09元；2、泰一公司主动移除被查封之物，对金鹏源公司场地恢复原状，并赔偿损失；3、依法拍卖金鹏源公司留置泰一公司的部分财物，并将价格抵销泰一公司相应债务；4、本案诉讼费由泰一公司承担。原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同于2015年8月18日解除。泰一公司于2015年8月19日盖章确认的2份缴费通知单确认泰一公司拖欠2015年7月15日至2015年9月14日期间的租金共计674612.48元，并提交了欠费清单对各项费用予以明确，泰一公司未提交证据证明其缴纳租金的事实，也未能提交证据证明存在第三人占用租赁物的事实，故泰一公司应按金鹏源公司的主张支付租金及占有使用费。金鹏源公司提交的照片显示的财产已由法院查封，该财产如占用泰一公司所属的场地，金鹏源公司应另行主张，不在本租赁合同纠纷中处理，故金鹏源公司超出674612.48元主张的租金及双倍租金，原审法院不予支持。金鹏源公司主张的物业管理费，有泰一公司于2015年8月19日盖章确认的缴费通知单予以佐证，故原审法院予以支持。根据该缴费通知单可以确认，泰一公司拖欠2015年7月15日至2015年9月14日期间的物业管理费71011.84元、电费143403.93元、水费5753.44元。金鹏源公司超出上述标准主张的费用，原审法院不予支持。关于逾期付款违约金。泰一公司存在拖欠租金超过30天的情形，但其未及时支付的原因是经营不善，且有缴纳保证金保证正常履行合同义务，而从开始拖欠租金至主动协商解除合同的期间较短，并没有明显的违约故意，金鹏源公司依照合同约定要求泰一公司支付违约金674612元明显过高，泰一公司也主张该违约金显失公平，因此原审法院依法予以调整，即按照年利率24%的标准计算违约金，自2015年8月19日泰一公司确认欠款之日起开始，计至付清所欠款项之日止。关于垃圾清运处理费、恢复原状费、货物搬运费等费用。金鹏源公司主张垃圾清运处理费、恢复原状费、货物搬运费等其他费用，但没有提交相应的支付凭证，导致无法确认该费用是否产生，故金鹏源公司的该项诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。关于滞纳金。金鹏源公司主张的滞纳金无合同约定，也无法律依据，且原审法院已支持金鹏源公司主张的违约金，故金鹏源公司主张的滞纳金，原审法院均不予支持。关于租赁保证金。泰一公司在双方建立租赁关系后，支付了租赁保证金674612元，泰一公司并未主张在本案中予以抵扣，故关于租赁保证金的问题，应另行处理。金鹏源公司要求泰一公司移除由法院查封的财产并恢复原状，无法律依据，原审法院不予支持。金鹏源公司主张行使留置权，但没有提交证据证明其所留置的泰一公司财产的明细及现状，故关于金鹏源公司要求确认其享有留置权的相关诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。泰一公司主张中止审理，但该申请不符合法律规定的中止审理的情形，故原审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、泰一公司自判决生效之日起十日内向金鹏源公司支付2015年7月15日至2015年9月14日期间的租金674612.48元及违约金（自2015年8月19日起，按年利率24%计至付清之日止）；二、泰一公司自判决生效之日起十日内向金鹏源公司支付2015年7月15日至2015年9月14日期间的物业管理费71011.84元自2015年8月19日起，按年利率24%计至付清之日止；三、泰一公司自判决生效之日起十日内向金鹏源公司支付2015年7月15日至2015年9月14日期间的电费143403.93元、水费5753.44元自2015年8月19日起，按年利率24%计至付清之日止；四、驳回金鹏源公司的其他诉讼请求。案件受理费21652元，由金鹏源公司负担20621元，由泰一公司负担1031元，该款金鹏源公司已预交，泰一公司在支付上述款项时一并迳付金鹏源公司。金鹏源公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、(1)泰一公司立即对被查封财产所占用的场地恢复原状，并依法承担相关费用及负担；(2)泰一公司支付因合同违约导致的租金、违约金、物业管理费、水电费等相关费用共计1653126.05元；(3)一审、二审全部诉讼费用由泰一公司承担。事实和理由：一、原审法院认定“金鹏源公司要求泰一公司移除由法院查封的财产并恢复原状，无法律依据”是错误的。首先，金鹏源公司与泰一公司签订的《房屋租赁合同》中第十八条明确约定，泰一公司拖欠租金达30天（1个月）以上，金鹏源公司可要求泰一公司恢复房屋原状，同时根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此，无论是根据双方合同约定，还是法律规定，金鹏源公司要求泰一公司负责移除财产，并将房屋恢复原状是有充足的法律依据的。再者，租赁期间，泰一公司因自身经营管理不善等原因导致与第三方发生法律纠纷，并导致其放置于金鹏源公司场地中的财产被法院查封，最终导致金鹏源公司在与泰一公司解除合同后无法继续出租该场地，给金鹏源公司造成了巨大经济损失，且损失仍在日益持续扩大，以上种种，皆因泰一公司自身的原因所致，泰一公司应当对此承担责任。金鹏源公司认为，更换一个地方放置被查封财产，并不损害各方的利益，因此，恳请法院判令泰一公司移除并妥善保管被查封财产，将房屋恢复原状，相应费用由泰一公司承担，同时金鹏源公司愿意积极配合泰一公司，做好移除被查封财产以及恢复房屋原状等相关工作。二、原审法院认定“金鹏源公司提交的照片显示的财产已由法院查封，该财产如占用泰一公司所属的场地，金鹏源公司应另行主张，不在本租赁合同纠纷中处理”是错误的。尽管是因法院查封上述财产导致占用金鹏源公司场地及造成相关损失，但该情形完全是因泰一公司自身经营管理及其他原因造成的，完全是本合同中包含的法律关系，相应责任也应当由泰一公司承担。所以，金鹏源公司完全有理由和依据向泰一公司追偿自解除合同后因其自身原因导致持续占用金鹏源公司场地期间给金鹏源公司造成的损失，即根据合同约定收取相当于双倍租金的补偿金。三、原审法院认定“泰一公司没有明显的违约故意，金鹏源公司依照合同约定要求泰一公司支付违约金674612元明显过高”是错误的。金鹏源公司与泰一公司签订的《房屋租赁合同》中第十八条明确约定，拖欠租金达30天（一个月）以上，金鹏源公司可要求泰一公司支付违约金人民币674612元。根据合同意思自治原则，合同中约定的违约行为是纯粹的事实评价，一旦违约事实发生即应按照合意承担违约责任，而并不要求主观上是否存在故意。一审法院在判决中的裁量显然干涉了合同双方的意思表达自由。泰一公司自2015年7月以来拖欠租金至今，且因其自身原因导致持续占用金鹏源公司场地，给金鹏源公司造成的损失远高于674612元，因此金鹏源公司完全有理由和依据要求泰一公司按合同约定支付违约金674612元。四、原审法院判决“案件受理费21652元，由金鹏源公司负担20621元，泰一公司负担1031元”是不合理和不公正的。金鹏源公司作为本案的权利受损害方，没有违约的事实和行为，且原审法院确认了本案合同法律关系的权责以及泰一公司违约的事实，部分支持了金鹏源公司的请求，却要求金鹏源公司承担95%以上的诉讼费，违反了公平原则。被上诉人泰一公司答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确。一、要求恢复原状并没有事实和法律依据，由于涉案的财物被第三人通过法院进行查封，泰一公司并没有权利移动该财物，也没有相关约定和依据。二、关于收取双倍租金作为补偿金，合同并没有约定，也没有相关依据。三、关于支付违约金，泰一公司多次与金鹏源公司协商解除合同，双方最终在2015年8月18日就解除合同造成一致，并不存在违约故意，双方就延期缴纳事项经过多次协商和沟通，并不存在违约事实，所以也不应支付违约金，并且双方就押金的事项已经明确主张抵扣租金。四、本案受理费分担符合法律规定。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，金鹏源公司与泰一公司于2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。泰一公司于2015年8月18日向金鹏源公司申请退租，金鹏源公司亦于同日出具函件表示同意，并明确于出具函件之日合同终止，原审认定双方租赁合同于2015年8月18日解除正确，本院予以确认。合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定及涉案《房屋租赁合同》第二十条的约定，泰一公司应于合同终止后十日内迁离并返还租赁房屋。但根据查明事实，涉案房屋中的x号厂房x层、x层及x层至今仍被泰一公司的机器设备所占据，未能返还金鹏源公司重新利用。虽泰一公司系因上述机器设备在另案诉讼中被法院查封而未能自行搬离，但该占用事实系因泰一公司原因所致，泰一公司恢复原状、返还涉案房屋的法定及合同义务并不因此免除。金鹏源公司诉请泰一公司主动移除查封物，不符合法律规定，本院不予支持，但泰一公司应通过积极协商易地保管查封物、履行另案债务等方式解决查封物占用问题，恢复涉案房屋原状。金鹏源公司诉请泰一公司恢复原状，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于水电费及滞纳金。根据金鹏源公司提交的两份缴费通知单，泰一公司拖欠2015年6月2日至2015年7月30日的电费143403.93元、水费5753.44元，泰一公司对上述缴费通知予以签收且未提出异议，本院对此予以确认。金鹏源公司在本案诉讼中所提交欠费明细自认泰一公司于2015年8月17日交纳80000元，故泰一公司仍应交纳上述期间水电费69157.37元（143403.93元+5753.44-80000元=69157.37元）。根据双方租赁合同附页第10条约定，泰一公司应于接到水电费通知单后3日内支付水电费，逾期支付的，应自逾期之日起，按日向金鹏源公司支付未交金额0.5‰的滞纳金。泰一公司于2015年8月19日签收上述缴费单，金鹏源公司并未举证证明泰一公司在此前接到过水电费通知单，故泰一公司应向金鹏源公司支付自2015年8月23日起计算的水电费滞纳金，以欠费金额69157.37元为基数，按日0.5‰计算。对于2015年7月30日之后的水电费，因金鹏源公司并未举证证明，泰一公司亦未予以确认，金鹏源公司应自行承担举证不能的不利后果，本院对2015年7月30日之后的水电费及滞纳金诉请不予支持。关于租金及物业管理费。泰一公司主张自2015年8月18日合同终止之日起即应按照机器设备所占用的3993.12平方米计算租金及物业管理费，但泰一公司2015年8月19日签收欠费单时并未对以全部租赁面积作为计费面积提出异议，在本案亦未提交证据证明其他租赁面积的返还时间，故本院采纳金鹏源公司的主张，认定2015年8月28日前泰一公司所占用的面积为17752.96平方米，2015年8月29日至2015年9月14日占用面积为6684.56平方米，2015年9月15日之后的占用面积为3993.12平方米。根据涉案《房屋租赁合同》第二十条约定，泰一公司应于合同终止后10日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，金鹏源公司有权就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金，故金鹏源公司主张就逾期返还的，也即2015年8月29日后仍占用的租赁面积收取双倍租金，本院予以支持。根据金鹏源公司原审所提交欠费明细，其第一项诉讼请求所主张的租金及管理费均计至2015年10月15日，经核，截至2015年10月15日（即金鹏源公司起诉之日），泰一公司所欠租金共计790395.24元（2015年8月15日前的租金337306.24元，2015年8月15日至2015年8月28日租金按17752.96平方米计算共157409.58元，2015年8月29日至2015年9月14日按6684.56平方米计算双倍租金共143940.86元，2015年9月15日至2015年10月15日按3993.12平方米计算双倍租金共151738.56元），物业管理费共计77967.93元（2015年7月1日至2015年7月31日35505.92元，2015年8月1日至2015年8月28日33138.86元，2015年8月29日至2015年9月14日1336.91元，2015年9月15日至2015年10月15日7986.24元）。金鹏源公司主张泰一公司支付上述欠款具有事实和合同依据，本院予以支持。双方租赁合同并未约定租金及物业管理费的滞纳金，金鹏源公司主张上述费用的滞纳金缺乏合同依据，本院予以驳回。金鹏源公司以泰一公司拖欠租金超过30天为由主张泰一公司应依租赁合同第十八条承担支付违约金674612元的违约责任，并认为因占用房屋状态持续，其所受损失高于674612元。本院认为，判令泰一公司支付逾期返还租金已足以弥补房屋占用损失，泰一公司迟延付款所致金鹏源公司损失主要为资金占用损失，原审考虑泰一公司系因经营不善而未能及时支付租金费用，且从开始拖欠租金至主动协商解除合同的期间较短已尽力减少违约所致金鹏源公司损失等因素，结合泰一公司关于违约金过高的抗辩，酌情调整该违约金为按照年利率24%的标准计算，并无明显不当，本院对此标准予以维持。合同约定的上述款项支付时间为每月15日，故泰一公司应向金鹏源公司支付按照年利率24%的标准，以当月欠付之数为基数，自当月16日起计至清偿之日的违约金。对于金鹏源公司1653126.05元的上诉请求金额，超过上述租金、物业管理费及按照上述标准所计付的违约金数额的部分，本院予以驳回。至于金鹏源公司原审第2项诉讼请求所主张的赔偿损失，金鹏源公司并未明确赔偿数额及计算方式，亦未就此交纳诉讼费，且上诉亦未提出该项上诉请求，故本院对该项诉讼请求不予处理，金鹏源公司可另循法律途径解决。关于租赁保证金可否在本案中直接抵扣。因原审以双方均未就此提出主张为由未予处理，泰一公司并未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审对此不予处理，泰一公司可另循法律途径解决。综上，金鹏源公司的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。原审适用法律有误，处理不当，对其不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤03民终4695号民事判决第四项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤03民终4695号民事判决第一项为：深圳泰一光学科技有限公司自本判决生效之日起十日内向深圳市金鹏源辐照技术有限公司支付2015年7月15日至2015年10月15日期间的租金790395.24元及违约金（按照年利率24%的标准，以每月欠付之数为基数，自当月16日起计至清偿之日止）；三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤03民终4695号民事判决第二项为：深圳泰一光学科技有限公司自本判决生效之日起十日内向深圳市金鹏源辐照技术有限公司支付2015年7月15日至2015年10月15日期间的物业管理费77967.93元（按照年利率24%的标准，以每月欠付之数为基数，自当月16日起计至清偿之日止）；四、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤03民终4695号民事判决第三项为：深圳泰一光学科技有限公司自本判决生效之日起十日内向深圳市金鹏源辐照技术有限公司支付2015年6月2日至2015年7月30日的水电费69157.37元及滞纳金（按日0.5‰的标准，自2015年8月23日起计至清偿之日止）；六、深圳泰一光学科技有限公司应自本判决生效之日起十日内恢复深圳市光明新区xx工业园第x工业区x号的x号厂房x层、x层及x层的房屋原状；七、驳回深圳市金鹏源辐照技术有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费21652元，由深圳市金鹏源辐照技术有限公司负担8660元，深圳泰一光学科技有限公司负担12992元；二审案件受理费20621元，由深圳市金鹏源辐照技术有限公司负担7629元，深圳泰一光学科技有限公司负担12992元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华审 判 员  张秀萍代理审判员  蔡妍婷二〇一六年六月七日书 记 员  邹俊辉