陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初297号
原告（执行案外人）:高亦彤，女，1984年出生，汉族，陕西省人。
原告（执行案外人）：马强，男，1985年出生，汉族，陕西省人。
被告（申请执行人）：宋仙娥，女，1959年出生，汉族，陕西省人。
被告（申请被执行人）：刘小翠，女，1971年出生，汉族，陕西省人。
被告（申请被执行人）：王玉峰，男，1970年出生，汉族，陕西省人。
原告高亦彤、马强与被告宋仙娥、刘小翠、王玉峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2018年1月26日第一次公开开庭进行了审理。原告高亦彤、原告马强、被告宋仙娥、刘小翠均到庭参加了诉讼，被告王玉峰经传票传唤无正当理由未到庭。本院于2018年3月29日第二次公开开庭进行审理。原告高亦彤到庭、原告马强、被告宋仙娥、刘小翠均到庭参加了诉讼，被告王玉峰经传票传唤无正当理由未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告高亦彤、马强向本院提出诉讼请求：1.依法停止对（2014）神执字第04776-5号执行裁定书的执行，解除对位于XXXXX小区35号楼2单元-11-4号（产权证号：xxx**）房屋的查封措施。2.由被告负担本案诉讼费。事实和理由：在被告宋仙娥诉刘小翠、王玉峰民间借贷纠纷一案中，法院作出（2014）神民初字第02223号民事调解书，在强制执行中作出（2014）神执字第04776-5号执行裁定书，将位于xxxxx小区35号楼2单元-11-4号（产权证号：xxx**）房屋查封。因该房屋已并不属于刘小翠、王玉峰实际所有，当前的实际产权所有人为原告本人，所以原告提出执行异议。2009年1月9日，被告刘小翠、王玉峰合意将本案涉案房屋以36.8万元卖于叶辉，并签订了房屋出售合同，因该房屋当时没有产权证，故未办理房屋过户登记。2011年，叶辉又以80万元将该房屋卖予原告，由于个人原因不能到场，叶辉委托周敏与原告高亦彤签订了房屋转让协议，后原告马强分五次向周敏转账80万元房款,但基于相同的原因，双方也未办理房屋过户手续。2013年12月，神东公司统一办理房产证时，将所有房屋均登记在原有员工名下，故涉案房屋也登记在被告王玉峰名下。二原告知道此事后，试图通过叶辉找到王玉峰办理房屋过户登记，但叶辉称王玉峰已由于工作调动离开，他也无法联系到王玉峰本人，因此至今都未办理房屋过户登记。2014年3月被告宋仙娥提出强制执行申请，法院将该房屋查封。综上所述，二原告购买房屋后至房屋被法院查封前，二原告由于非自身原因无法办理房屋过户登记，房屋实际由二原告所有并居住，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院作出的查封行为严重侵犯了原告的合法权益，法院在事实认定不清的前提下又作出（2017）陕0881执异202号执行裁定书，驳回原告合法诉请，为此原告提起诉讼。
被告宋仙娥辩称：1、二原告无法证明周敏对涉案房屋有相应的处分权，且2009年1月9日签订的《房屋出售合同》的买方为蔡光军而并非叶辉，因此，两份房屋买卖合同均无效；2、二原告未证明在法院查封之前已合法占有涉案房屋，且与周敏的转账凭条只能证明与周敏有资金往来，不能证明支付了全部房款；3、二原告对于未办理房屋过户登记存在严重的主观过错。综上应该驳回原告的诉讼请求。
被告刘小翠辩称：他不认识二原告，只认识叶辉，法院将涉案房屋保全后,她通知过叶辉，但至今叶辉也未告知她将该房屋又转卖于二原告的事实。
被告王玉峰未到庭未进行答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原被告提交的证据，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
另本院依职权与神华神东集团房管办主任李宽及与案外人叶辉所做的调查笔录，双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
2008年12月25日，被告王玉峰与神华神东房地产开发有限责任公司签订了经济适用住房销售合同，被告王玉峰以16.0972万元的价格购买了xxx北区35#楼2单元1104房屋，后神华集团神府东胜煤炭有限责任公司向其出具了收据两支。2009年1月9日，被告王玉峰与案外人叶辉签订了房屋出售合同，协议约定：“甲方自愿将神东公司住宅楼一套出售给乙方，房号为35#2单元1104，交易金额为36.8万元。乙方交清全部出售房费36.8万元，甲方将该房屋产权证及购房合同等相关证件随房屋一并交给乙方，房屋转让成为事实，房屋所有权归乙方所有。”后叶辉依约支付了36.8万元房款，被告王玉峰依约向叶辉交付了所有房屋的相关证件。后被告王玉峰由于工作调动的原因从2010年起被告王玉峰、刘小翠不在大柳塔镇居住至今。2011年4月22日，叶辉委托妻妹周敏与原告高亦彤签订了房屋转让协议，协议约定以80万元价格将涉案房屋转卖于原告高亦彤，原告马强分五次向案外人周敏转账共计80万元，周敏又将该80万元房款转账给叶辉。后案外人叶辉亦依约向原告高亦彤、马强交付了所有房屋的相关证件。房屋买卖合同签订后至今，原告马强、高亦彤一直居住在涉案房屋。2013年12月19日，神华神东集团房屋管理办公室统一为员工办理房屋产权证，将涉案房屋的产权登记在被告王玉峰名下。
又查，2014年3月31日，本院作出（2014）神民初字第02223号民事调解书，自愿达成如下协议：由被告刘小翠、王玉峰向原告宋仙娥偿还借款本金70万元及利息。该款于2014年7月至2016年5月，每月1日前偿还原告借款本金3万元，于2016年6月1日前偿还原告借款本金1万元及借款70万元的利息（利息从2012年9月21日起按照月利率1.2%计算至本金偿还完毕之日止）。在该调解书生效后，因被告刘小翠、王玉峰未履行生效判决所确定的还款义务，故宋仙娥向法院申请执行。在执行过程中，法院于2015年3月31日给神木县房管所送达了（2014）神执字第04776号执行裁定书及协助执行通知书，告知依法查封刘小翠、王玉峰二人共同所有的位于xxxxx小区35号楼2单元-11-4室（产权号：xx**）房屋一套，查封期限三年。原告高亦彤、马强在上述房屋被查封后，于2017年12月1日向本院提出异议，其主要理由是因法院查封财产系其所有的房屋，请求停止对（2014）神执字第4776号执行裁定书的执行，解除对上述财产的执行措施。法院执行部门对此依法组成合议庭进行了审查，并于2017年12月12日作出（2017）陕0821执异41号执行裁定书，裁定驳回原告高亦彤马强的异议请求。原告高亦彤、马强对该裁定不服，在收到裁定书15日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、“……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。因此，不动产物权的设立、变更、转让、消灭以登记为生效要件，处分不动产物权是绝对以登记为生效要件。因此涉案房屋所有权人仍登记为第三人王玉峰。
但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，综合上述规定，被执行人将其名下不动产出卖的，买受人支付全部价款、合法占有该不动产、对未办理过户登记不存在过错是其对抗人民法院强制措施的必要条件。
结合本案，首先涉案房屋最初为被告王玉峰在其单位购买的经济适用住房，2009年1月9日，被告王玉峰与案外人叶辉签订了《房屋出售合同》，2011年4月22日即本院查封前案外人叶辉委托周敏与原告高亦彤就涉案房屋已签订了《房屋转让协议》，以上两份买卖合同均系双方真实意思表示，加之被告对以上证据的真实性均无异议，故以上两份买卖合同合法、有效，可以认定涉案房屋两次转让客观真实，被告所持两份房屋买卖合同无效的观点本院不予采纳。再者，被告在庭审中对原告交付房款存有异议，但根据原告提交的以及本院调取的相关证据均足以证实二原告已按照合同约定将80万元房款全额交付于案外人周敏，后周敏又将该房款转交于案外人叶辉，故原告全额交付房款的事实，本院予以认定。综上，涉案房屋经过两次转让出售、两次房款均已全部付清，且该转让行为发生在本院查封涉案房屋前，房屋交易价格在合理区间可排除恶意串通转让财产的可能，故涉案房屋转让客观真实。
其次，原告所提交的向神华神东核算中心交纳物业费、神华神东公司大柳塔小区居民委员会出具的证明等房屋产生的相关费用票据及本院与案外人叶辉的调查均证明了原告高亦彤、马强从2011年4月22日起一直合法占有涉案房屋的事实，故可以认定原告高亦彤、马强在法院查封前合法占有房屋的事实。
最后，被告认为原告未能在本院查封涉案房屋前与第三人办理房屋过户存在过错。但考虑到两次签订房屋买卖合同的过程中涉案房屋均尚未办理房屋产权证，且办理过户还需要第一出卖人王玉峰协助,但王玉峰于2010年起由于工作调动的原因不在涉案房屋所在地居住至今等诸多因素可以认定未办理过户并非原告自身原因所致，故对被告的该辩论观点本院不予采纳。
综上，原告高亦彤、马强享有对涉案房屋足以排除强制执行的的民事权益，故不得执行本案所涉房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
停止对本院（2014）神执字第04776号执行裁定书所查封的位于xxxxxx小区35号楼2单元-11-4室（产权号：xxx**）房屋的执行。
案件受理费11800元，由被告刘小翠、王玉峰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 吴 丽
代理审判员 王 敏
人民陪审员 ＸＸ爱
二〇一八年五月三日
书 记 员 王美艳