湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第28号
上诉人（原审被告）永州康隆房地产开发有限公司。
法定代表人何永健。
委托代理人屈玲燕。
被上诉人（原审原告）李辉。
上诉人永州康隆房地产开发有限公司因与被上诉人李辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1164号民事判决，于2014年10月23日向本院提起上诉。零陵区人民法院于2014年12月21日将该案移送至本院后，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年1月23日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人永州康隆房地产开发有限公司的委托代理人屈玲燕及被上诉人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告李辉（买受人）与被告永州康隆房地产开发有限公司（出卖人）于2010年2月25日签订一份《都市·心海岸商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的都市·心海岸住宅小区第8栋2单元602号商品房，面积为140.75平方米，单价1，573.14元／平方米，总房款221，419元，原告于2010年2月25日付清房款的32%即人民币71，419元，余款68%即人民币150，000元在房屋封顶时到指定银行办理按揭手续。被告应当在2010年5月31日前，将竣工并验收合格的商品房交付原告；违约责任：出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已购房款万分之二的违约金。出卖人承诺基础设施、公共配套建筑按以下标准达到使用条件：房屋交付时通水、通电，开户费用户自理；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同签订后，被告未在合同约定的期限内交房，直到2011年2月18日才与原告办理房屋交接手续，延期交房258天。2011年7月6日，被告预收原告办理房屋产权登记的费用13，682.34元。被告直到2012年12月18日才将房屋产权证办理出来，但被告至今未为原告办理好房屋《国有土地使用证》，也未为原告开具办证及水电开户等票据，也未与原告结算费用。为此，双方发生纠纷，经多次协商未果，故原告起诉请求法院判如所请。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，合同当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告已按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，但被告未在合同约定的时间交房，直到2011年2月18日交房，延期交房258天，应承担违约的民事责任。但原告应当在被告交房时的2011年2月18日起两年内主张自己的民事权利，原告直到2014年7月28日才向法院起诉主张其民事权利，期间，原告又未能举证证实期间有诉讼时效中断、中止的情形发生，故其要求被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，超过法律规定的诉讼时效，原告的该项请求法院不予支持。原、被告约定的办理房屋权属登记证书的时间为商品房交付使用后180日内，但被告直到2012年12月18日才将房屋产权证办理出来，故应承担逾期办理产权证违约责任。由于双方已约定逾期办理产权证的赔偿计算办法，因此，被告应当按照原告已付房价款的百分之一向原告支付违约金。原告要求被告支付延期办证违约金诉请，法院予以支持。被告预收原告的办证费用13，682.34元，因办理房地产登记部门的部分票据尚未开具，被告亦同意待有关票据开具齐备后按多退少补的原则结算清楚，但应限定一定期限，根据办证实际情况，以三个月期限为宜。水、电开户费，按照原、被告合同约定，由原告承担，不违反法律法规的强制性规定，其费用应由原告承担，但被告属于代办方，不是收费部门，应当向原告出具供水、供电部门出具的正式票据。故原告要求被告开具办理房地产权证和水电开户费等票据，并与原告结清费用的诉讼请求合法，法院予以支持。原告要求被告限期办理《国有土地使用证》的诉请，符合法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告永州康隆房地产开发有限公司于该判决生效后十日内，一次性给付原告李辉逾期办证违约金2，214.7元；二、被告永州康隆房地产开发有限公司在该判决生效之日起三个月内将办理好房屋房地产权证，交付原告李辉；三、被告永州康隆房地产开发有限公司在该判决生效之日起三个月内为原告李辉开具好办理房地产权属证和水电开户等票据，并按票据结清费用（多退少补）；四、驳回原告李辉其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元，由原告李辉负担30元，由被告永州康隆房地产开发有限公司负担40元。
永州康隆房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金超过法定的二年诉讼时效；二、上诉人已为被上诉人办理好了房产证，且被上诉人系银行按揭贷款买房，房地产权证抵押在银行，原审法院判决上诉人在三个月内交付房地产权证给被上诉人是错误的。请求本院撤销原审法院判决内容中的第一、二项。
李辉答辩称：被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金未超过法定的二年诉讼时效。
二审期间，在本院指定的举证期限内，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的一致，对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：李辉要求永州康隆房地产开发有限公司支付逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效。本案中，双方当事人签订的《都市·心海岸商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同约定中的房地产权属证书应当包括房屋所有权证和国有土地使用证。永州康隆房地产开发有限公司于2011年2月18日将房屋交付李辉使用，虽然已于2012年12月18日为李辉办理了房屋所有权证，但至今未为李辉办理好国有土地使用证。永州康隆房地产开发有限公司并未举证证明该公司对李辉至今未能取得国有土地使用证的后果不负责任，故该公司的行为已经构成违约。至于李辉要求永州康隆房地产开发有限公司支付延期办证违约金是否已经超过诉讼时效，由于诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而本案双方当事人并未对合同条款“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“期限”进行释明，作为普通民众的买受人难以知道自己会于何时之前取得所购房屋的房地产权属证书。李辉在于2012年12月18日取得房屋所有权证后却迟迟未能取得国有土地使用证的情况下，得知自己的权利遭受侵害，并于2014年7月23日向法院起诉要求维护自己的权益，其提出永州康隆房地产开发有限公司应当支付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。永州康隆房地产开发有限公司已经为李辉办理好房屋所有权证，因按揭贷款抵押在银行，故原审法院判决要求永州康隆房地产开发有限公司在原审判决生效后三个月内将办理好的房产证交付李辉系处理不当。因此，本院对永州康隆房地产开发有限公司的上诉意见予以部分采纳，对其上诉请求予以部分支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1164号民事判决第一、三、四项；
二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1164号民事判决第二项为：永州康隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内为李辉办理好国有土地使用证。
本案一审案件受理费70元，二审案件受理费50元，合计120元，由上诉人永州康隆房地产开发有限公司负担80元，由被上诉人李辉负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 禹楚丹
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一五年三月十三日
代理书记员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。