广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民再18号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘志文，男，汉族，1990年5月2日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：肖文聪，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁文超，男，汉族，1944年10月10日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：梁惠雄，女，汉族，1972年1月27日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：徐慰全，男，汉族，1968年8月7日出生，住广东省佛山市高明区，再审申请人刘志文因与被申请人梁文超房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）佛中法民三终字第1241号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月28日作出（2017）粤06民申40号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘志文及其委托诉讼代理人卢炽勇，被申请人梁文超的委托诉讼代理人梁惠雄、徐慰全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志文申请再审请求：1.判令撤销（2015）佛中法民三终字第1241号民事判决，驳回梁文超的诉讼请求；2.由梁文超承担相应的诉讼费用。事实和理由：刘志文不服（2015）佛中法民三终字第226号判决向法院申请再审。法院作出（2016）粤06民再27号民事判决，该判决纠正了相关错误并认定：1.梁文超一方提出给钱过户确有不当；2.当事人应当根据合同履行中新出现的客观事实重新协商确定过户时间从而继续履行合同。以上改判内容直接影响本案事实认定及法律适用，证明刘志文不存在违约行为，无需承担相应的违约责任。首先，因梁文超未协助刘志文办理相关过户手续。其次，当合同履行中出现客观事实后，刘志文积极与梁文超协商过户事宜，但梁文超对此予以拒绝。最后刘志文才发出解除合同通知。故此，刘志文积极依法履行合同义务，未构成违约，反而梁文超消极对待合同履行。被申请人梁文超辩称：梁文超严格按照合同履行相应义务。合同清楚写明若解除合同需三方同意，刘志文没有获得三方同意要求解除合同的行为不合理。合同不能履行是刘志文自己的行为所致。2015年7月3日，梁文超向广东省佛山市高明区人民法院起诉请求：1.刘志文继续履行双方于2014年9月5日订立的《房地产买卖合同》，并付清尚欠的房款290000元给梁文超；2.刘志文向梁文超支付违约金88800元（以370000元为本金，自2014年10月16日起暂计至2015年6月15日，实计至刘志文付清房款之日，每日按总成交价1‰计算）；3.刘志文向梁文超赔偿利息损失26000元（自2014年11月24日起暂计至2015年6月24日，实计至案件讼争房屋解封之日，按总成交价370000元的同期贷款利率计算）；4.案件的诉讼费由刘志文承担。一审法院认定事实：经佛山市放心房地产经纪有限公司（以下简称放心公司）提供居间服务，梁文超、刘志文于2014年9月5日签订《房地产买卖合同》，合同约定：刘志文向梁文超购买位于广东省佛山市高明区XX街道XX路XX号XX座XX梯XX房[房地产权证号：粤房地证字第××号、国有土地使用证号：明国用（20XX）第XX号]，成交价格为370000元，付款方式为银行按揭付款；梁文超在签署本合同后7天内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，刘志文应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至梁文超还贷账号内，到账即视为梁文超已收取该部分楼款；刘志文在签署合同当天支付定金20000元给梁文超，刘志文应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，梁文超必须提供贷款所需资料并协助梁文超办理按揭；梁文超、刘志文同意于2014年10月15日前办理交易过户手续；首期楼款80000元刘志文须于交易递件当天直接支付给梁文超或存进梁文超账户；申请贷款额290000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划款到梁文超账户；梁文超、刘志文任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期超过十天未履行的，守约方有权选择继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按总成交价的1‰支付违约金；若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延（其余约定详见该合同）。合同签订后于当日刘志文向梁文超交付20000元定金，后于2014年9月25日，刘志文通过银行向梁文超转账60000元。涉案房屋于2014年11月13日被解除抵押登记。另查明，刘志文曾于2014年11月21日向法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.解除刘志文与梁文超于2014年9月5日签订的《房地产买卖合同》；2.梁文超立即返还刘志文支付的购房款80000元并双倍返还定金差额20000元；3.梁文超向刘志文支付因梁文超原因导致无法交易过户和本次交易无法继续进行的违约金74000元;4.案件一切诉讼费由梁文超承担。原审法院于2014年12月18日作出（2014）佛明法民一初字第1026号民事判决书，驳回了刘志文的诉讼请求。后刘志文提起上诉，本院于2015年5月11日作出（2015）佛中法民三终字第226号民事判决书，驳回刘志文的上诉，维持原判。上述生效判决已确定：梁文超在履行涉案房屋买卖合同过程中未存在违约行为，其一直协助刘志文办理过户手续。在诉讼过程中，梁文超、刘志文双方均同意：刘志文以向银行办理按揭贷款的方式向梁文超支付剩余房款290000元。一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。梁文超与刘志文之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，双方应按约享有各自的权利、履行各自的义务。对于梁文超要求刘志文继续履行双方于2014年9月5日订立的《房地产买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。刘志文尚有购房款290000元未支付给梁文超，按照上述合同的约定及双方在庭审中的确认，刘志文应以向银行按揭贷款的方式支付剩余购房款290000元给梁文超；对于梁文超的该项诉请，法院予以支持。按照上述合同的约定，梁文超、刘志文应于2014年10月15日前办理交易过户手续，但在梁文超履行了协助过户义务的情况下，刘志文却以抵押贷款申请没有审批为由不办理过户手续，而且，直到2014年9月25日刘志文才通过银行向梁文超转账60000元用以涂销涉案房屋的抵押登记，刘志文的行为已违反了合同的约定，刘志文应承担相应的违约责任。根据《房地产买卖合同》第七条第2点的约定，在梁文超要求继续履行合同的情况下，逾期超过十天的，梁文超有权要求刘志文每日按总成交价370000元的1‰支付违约金。由于梁文超、刘志文双方约定的过户日期是2014年10月15日，逾期十天的日期为2014年10月25日，即从2014年10月26日开始，梁文超依约可以向刘志文主张违约金。关于违约金截止的时间，应以刘志文按约履行完己方的主要义务为准。梁文超要求将违约金的截止时间计算至刘志文付清房款之日具有合理性，法院予以支持；对于梁文超的过高诉求，法院不予支持。但是，梁文超、刘志文双方在合同中又约定“申请贷款额人民币290000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划款到卖方账户”，这说明，过户及办理抵押登记手续是刘志文实现银行按揭贷款的前提，因此，在这个过程中梁文超也应承担协助刘志文办理涉案房屋过户、抵押登记和银行按揭贷款手续的义务，如果梁文超拒不履行协助义务导致损失扩大的，梁文超应就扩大的损失承担赔偿责任。关于梁文超要求刘志文赔偿购房款的利息损失问题。在《房地产买卖合同》中，梁文超、刘志文对交付剩余购房款的具体时间没有约定，而只约定“申请贷款额人民币290000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划款到卖方账户”，这说明，在梁文超、刘志文尚未办理涉案房屋的过户及抵押登记手续的情况下，梁文超收取刘志文剩余购房款的条件尚不具备。据此，梁文超要求刘志文赔偿利息损失没有事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，广东省佛山市高明区人民法院于2015年9月11日作出（2015）佛明法民一初字第610号民事判决：一、刘志文继续履行梁文超与刘志文于2014年9月5日订立的《房地产买卖合同》；二、刘志文于判决发生法律效力之日起十五日内以向银行按揭贷款的方式支付购房款290000元给梁文超；三、刘志文于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金的计算方式：以总成交价370000元为本金，按每日1‰，从2014年10月26日计至刘志文付清房款之日止）给梁文超；四、驳回梁文超的其他诉讼请求。一审案件受理费7372元，减半收取3686元，由梁文超负担237元，刘志文负担3449元。刘志文不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，驳回梁文超的诉讼请求；2.在法院认定梁文超存在违约行为的情况下，依法调整违约金的数额；3.依判决内容和当事人责任确定诉讼费承担。本院二审查明：一审判决认定事实清楚，予以确认。另查明，双方于2015年11月13日办理涉案房屋的过户登记手续，刘志文于2015年12月2日领取涉案房屋的房产证。梁文超确认于2016年1月9日收到剩余房款290000元。本院二审认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对刘志文的上诉，案件二审的争议焦点在于刘志文是否应承担违约责任。根据查明的事实，刘志文曾于2014年11月21日以梁文超存在未履行协助其办理过户手续义务的违约行为为由，起诉主张解除涉案合同[一审案号：（2014）佛明法民一初字第1026号，二审案号：（2015）佛中法民三终字第226号]，但经过一、二审法院审理，均认定梁文超在合同履行过程并不存在拒不配合刘志文办理涉案房屋过户手续的违约行为，进而驳回刘志文要求解除合同，梁文超承担违约责任的诉请。至此，在梁文超不存在违约行为的情况下，刘志文对于合同未能如约履行负有不可推卸的责任，梁文超起诉主张刘志文承担相应的违约责任，合法有据，法院予以支持。一审法院根据案涉《房地产买卖合同》第七条第2点的约定，认定从2014年10月26日开始计算违约金并无不当，法院予以确认。在案件诉讼过程中，双方已于2015年11月13日办理涉案房屋的过户登记手续，刘志文于2015年12月2日领取涉案房屋的房产证，梁文超亦确认于2016年1月9日收到贷款银行的划款290000元，即涉案合同已经实际履行完毕。因此，考虑到涉案合同未能如约履行是因过户手续的迟延办理而造成，而梁文超对于办理过户手续亦负有协助义务，故法院认定双方办理过户手续之日即2015年11月13日为计算违约金的截止日。至于违约金的计付标准问题。双方约定的违约金计付标准为每日按总成交价370000元的1‰计算，刘志文则上诉主张约定的违约金过高。经审查，根据公平原则和诚实信用原则，法院考虑到梁文超的实际损失，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定每日按总成交价370000元的日万分之四计付违约金。一审法院认定的违约金数额过高，法院予以纠正。另外，案件不存在《中华人民共和民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼之情形，故法院对梁文超关于中止案件审理的申请不予准许。且放心公司并非案件的必要诉讼当事人，刘志文已申请放心公司的员工出庭作证，故法院对刘志文关于追加放心公司为案件第三人的申请亦不予准许。综上所述，刘志文的上诉请求，部分理由成立，法院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，法院予以纠正。对于一审判决的第一项、第二项，虽然双方在案件二审诉讼中已实际履行该两判项，但只影响案件的执行问题，故法院对该两判项仍予以维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院于2016年1月28日作出（2015）佛中法民三终字第1241号民事判决：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第610号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第610号民事判决第三项为：刘志文应于判决发生法律效力之日起十日内以总成交价370000元为本金，按每日万分之四的标准计付从2014年10月26日起计至2015年11月13日止的违约金予梁文超。一审案件受理费3686元，由梁文超负担722元，刘志文负担2964元；二审案件受理费6982元，由梁文超负担982元，刘志文负担6000元。再审申请人刘志文在再审阶段向本院提交如下新证据：证据一：录音光盘及摘录一份，拟证明（2015）粤06民三终字第226号案判决作出后，在2015年5月29日，6月1日、6月2日刘志文三次与梁文超的代理人协商过户，但梁文超一直迟延履行。证据二：（2016）粤06民再27号民事判决书一份，拟证明法院对该案的部分事实进行纠正，刘志文不需要承担违约金。经质证，被申请人梁文超认为证据一是不全面的，只对梁文超进行录音，没有刘志文的录音，不能完整反映事实，且距今时间过长，不能辨别真实性。对证据二的真实性予以确认，该判决确认梁文超已协助刘志文办理过户。经审查，本院对（2016）粤06民再27号民事判决予以采信，对双方电话录音的认证在本院认为部分予以阐述。本院再审对原审判决查明的事实予以确认。再审另查明，本院作出（2015）佛中法民三终字第226号民事判决后，刘志文向本院申请再审，本院于2016年6月27日作出（2016）粤06民再27号民事判决，维持上述二审判决。该生效判决亦未认定梁文超存在违约，该判决书认定：梁文超在未办理涉案房屋过户手续的前提下，并未交付涉案房屋的行为不应认定为违约。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，综合双方当事人的诉辩，本案再审期间的争议焦点在于刘志文是否应承担违约责任。首先，案涉《房地产买卖合同》对买卖双方履约行为的先后顺序和步骤未有明确清晰的约定。从合同约定的买卖双方各自义务来看，《房地产买卖合同》关于按揭贷款的条文约定：“买方应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。”事实上，直至2014年9月25日刘志文才通过银行向梁文超转账60000元用以涂销涉案房屋的抵押登记。至本案一审庭审辩论终结前，刘志文亦未办理妥当合同约定的按揭贷款，由本案一审判决刘志文以向银行按揭贷款的方式支付购房款予梁文超，加之刘志文并未举证证明其已按照合同约定的时间与银行签订按揭贷款相关文件。因此，刘志文作为买方在案涉合同的履约过程中存在违约行为。其次，综合本案事实以及生效判决的认定，法院经过一、二、再审审理，均认定梁文超在案涉房屋买卖合同纠纷案件的处理过程中未违约，进而驳回了刘志文要求的解除买卖合同，由梁文超承担违约责任的诉讼请求。再次，刘志文申请再审认为本院作出的（2016）粤06民再27号判决书纠正了相关错误并认定梁文超一方提出给钱过户确有不当等问题。本院认为本案的争议焦点在于刘志文是否存在违约，是否需承担违约责任的问题，上述判决内容并不能得出刘志文不存在违约行为的结论；同时上述判决亦纠正了一审法院作出的“刘志文以抵押贷款申请没有审批下来为由不办理过户手续”的认定，该纠正表述亦不能推断出刘志文在案涉房屋买卖合同纠纷中不存在违约行为的结论。最后，再审申请人刘志文在再审阶段向本院提交电话录音等证据，该证据即使真实，亦不能推翻法院前述其存在违约行为的认定。同时，本院二审判决综合考虑了梁文超对于办理过户手续的协助义务并兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对一审法院判令的违约金进行了调整。因此，刘志文的再审申请理由于法无据，本院再审不予支持。原二审判决对违约金的调整合理有据，梁文超在再审庭审中申请法院调高违约金金额亦于法无据，本院再审不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2015）佛中法民三终字第1241号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判员 欧阳凤霞代理审判员 焦 艳 辉二〇一七年十二月十三日书 记 员 严 惠 珊