上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2830号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2830号
原告上海景鸿货物运输服务有限公司。
法定代表人王毅，总裁。
委托代理人王永强，男，该单位工作。
被告郑从明，男，汉族。
委托代理人计恩银，男，汉族。
被告计恩银，男，汉族。
原告上海景鸿货物运输服务有限公司与被告郑从明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加计恩银为共同被告，并依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海景鸿货物运输服务有限公司的委托代理人王永强，被告计恩银并作为被告郑从明的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海景鸿货物运输服务有限公司诉称，原被告于2011年4月1日签订关于上海市某路某号商铺的租赁协议，约定的租赁期限自2011年4月1日起至2015年6月1日止，年租金人民币39900元（以下币种均为人民币）。自2013年1月起，被告开始拖欠房租，2013年7月28日，原告向被告送达书面催款通知函，通知被告自2013年10月15日起终止双方的租赁关系，要求被告在2013年7月31日前支付所欠租金，但被告仍未支付。2013年8月16日，原告向被告送达合同终止通知函，通知被告自2013年8月22日起终止双方租赁关系，并要求被告在收到通知之日起五日内搬离，若延迟搬离的，原告将对商铺采取相关措施并追究双倍租金。现被告既不搬离也不支付租金，故要求终止原被告之间的租赁协议，被告搬离系争房屋，并支付自2013年1月1日起至其实际搬离之日止的租金。
被告郑从明、计恩银辩称，租赁合同是郑从明于2011年4月1日与原告签订，2012年8月开始，系争房屋由计恩银实际使用，郑从明与原告签订合同前，系争房屋的承租人姓孙，当时两被告曾支付其转让费30000元，计恩银使用房屋时另行支付郑从明转让费60000元。2012年8月，计恩银对房屋进行装修，花费约50000元。自实际使用开始，由计恩银支付租金，因原告对系争房屋于2011年6月开始的漏水问题一直未修复，对被告的经营造成影响，计恩银自2013年1月1日起不再支付租金。因原告与郑从明签订的合同未到期，被告不同意解除并搬离，如原告坚持要求解除合同，法院判决被告搬离，应由原告赔偿被告上述装修、转让、经营损失共计470000余元。
经审理查明，2011年5月16日，原告与被告郑从明签订租赁协议，约定该被告承租上海市某路某号，面积约48平方米的门面房，仅限于经营汽修，租赁期限自2011年4月1日起至2015年6月1日止，协议期满后，在同等条件下被告享有续约优先权，年租金为39900元，每三个月的最后一个月的25日前付清后三个月的租金，如承租方逾期一个月未交纳租金的，原告有权收回该商铺。2012年8月起，由被告计恩银实际使用系争房屋，两被告之间未签订相关合同。2013年8月16日，原告发出书面终止合同通知，表示系争商铺承租人自2013年1月1日起未支付租金，原告根据合同约定决定自通知之日起终止双方租赁关系，要求承租人收到本通知之日起五日内搬离。同年12月，原告起诉来院，要求判如诉请。
另查，1、上海北方商城是上海市某路某号全幢站场码头权利人，上海市房地产登记册备注栏记载：幢号1、2的门牌号为某路某号，幢号3的门牌号为某路某号，幢号15的门牌号为某路某号，幢号16的门牌号为某路某号，5、14幢属违章建筑，建筑面积102.31平方米。
2、2011年1月17日，上海北方商城与原告签订租赁合同，约定将上海市某路某号范围的大棚内西侧2900平方米（包含其沿街商铺340平方米）及大棚外西侧1900平方米场地出租给原告，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期间同意原告转租，但不能超越本合同约定的范围等。上海北方商城出具书面证明，上述租赁场地包含某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号、某号等门牌号码。
审理中，1、原告确认涉案租赁协议由原告与郑从明签订，之后由计恩银实际使用，租金也由其支付，该协议的权利义务已转移给了计恩银，故搬离系争房屋并支付租金、使用费之诉请针对计恩银。2014年1月10日起采取停水停电措施，且至今未恢复。计恩银表示停水停电后仍继续经营，2012年8月进行的装修没有合同，是自己找人装修的，搭建了阁楼，粉刷了墙面，现系争房屋内仍有本被告的空调、电脑、桌子、床铺、光纤网线。
2、被告表示承租系争房屋时虽未将押金直接支付给原告，却支付给了郑从明的上家5000元，上家收取该款后既未将原押金收条交给被告，也未向被告出具过收条，只说该款可直接找原告要。
3、原告表示被告确实对房屋漏水进行报修，原告也上门修理，因房屋老旧，原告一直在尽维修义务，现已基本不漏，为妥善解决本案纠纷，1、2013年1月1日起的租金及使用费愿意按租赁协议约定标准的50%主张；2、自愿支付计恩银5000元。被告认可原告确实对漏水情况进行维修，但效果不好，现在漏水现象还是存在。
本院认为，根据查明的事实，自2012年8月起，郑从明从系争房屋内搬离，由计恩银实际使用该房屋，原告亦同意涉案租赁协议的权利义务由郑从明转移给了计恩银，故计恩银应当按照租赁协议的约定履行，享有、承担承租人所有的权利义务。根据涉案租赁协议“如承租方逾期一个月未交纳租金的，原告有权收回该商铺”的约定，计恩银自2013年1月1日起未支付租金的行为构成违约，原告向其送达终止合同通知，并起诉要求解除合同，符合约定，可获支持，终止合同通知送达之日为合同解除日。审理中，计恩银表示未支付租金是房屋漏水引起，但以此作为拒付租金的理由，与约定不符。同时，原告经权利人上海北方商场同意将系争房屋转租给被告，因转租期限超过原告的承租期限，超过部分的约定无效，故对被告于抗辩中提出的因租赁协议约定的租赁期限未届满，不同意解除该协议的观点，本院难予采信。涉案租赁协议解除后，计恩银仍继续在系争房屋内经营，还应向原告支付房屋使用费，支付使用费的数额可参照租赁协议中关于租金标准的约定。基于涉案租赁协议因承租人违约而解除，同时，被告计恩银对其曾对房屋进行装修的主张未提供任何证据，故原告无需对在系争房屋内的装修物残值予以补偿。另，两被告支付转让费的对象并非原告，也未就经营损失提供证据，对其抗辩意见，本院难予支持。审理中，原告表示为妥善解决纠纷，自愿降低租金、使用费标准，并支付被告5000元，系其对自己权利的处分，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条的规定，判决如下：
一、原告上海景鸿货物运输服务有限公司与被告郑从明签订的租赁协议于2013年8月16日解除；
二、被告计恩银应于本判决生效之日起十日内（携可移动物品、设备等）迁出上海市某路某号（面积约48平方米）门面房，并将上述房屋返还原告上海景鸿货物运输服务有限公司；
三、被告计恩银应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景鸿货物运输服务有限公司2013年1月1日至2013年8月16日期间的租金及自2013年8月17日起至其实际返还房屋之日止的使用费（租金、使用费均参照每年租金人民币39900元的50%计算）；
四、准许原告上海景鸿货物运输服务有限公司支付被告计恩银人民币5000元，该款应于被告计恩银将上海市某路某号（面积约48平方米）门面房返还原告上海景鸿货物运输服务有限公司之日支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币873.50元（原告已预付），减半收取，共计436.75元，由被告计恩银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一四年二月二十四日
书记员 李 昕
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
审判员倪文青
二〇一四年二月二十四日
书记员李昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。