重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0117民初8246号
原告（执行案外人）：胡建萍，女，1963年2月4日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：叶泽宽，男，1954年6月24日出生，汉族，住重庆市合川区。
被告（申请执行人）：彭永芳，男，汉族，1947年1月3日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：周仕君，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：重庆市名创房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区江城大道188号，统一社会信用代码：915001177958916431。
法定代表人：杨贻伦，总经理。
诉讼代表人：重庆志和智律师事务所（系重庆市名创房地产开发有限公司财产管理人。）
委托诉讼代理人：汪赵骏林，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖闻帛，重庆志和智律师事务所律师。
原告胡建萍与被告彭永芳、重庆市名创房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡建萍的委托诉讼代理人叶泽宽、被告彭永芳的委托诉讼代理人周仕君、被告重庆市名创房地产开发有限公司的诉讼代表人重庆志和智律师事务所的委托诉讼代理人汪赵骏林、肖闻帛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡建萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告重庆市名创房地产开发有限公司将原告所有的位于重庆市合川区南办处南津街985号×-×号车位抵押给被告彭永芳的行为无效；2、依法判决被告重庆市名创房地产开发有限公司将位于重庆市合川区南办处南津街985号×-×号车位产权变更为原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月6日，原告与被告重庆市名创房地产开发有限公司（下称名创公司）签订了《车位认购单》，约定被告名创公司将位于重庆市合川区南办处南津街985号×-×号车位销售给原告，原告以77000元的价格购买并向名创公司支付购买款77000元。原告认为，原告系通过合法方式在名创公司处购买的车位，并缴纳了全部价款，原告也实际占有了车库，尚未办理过户登记并不是原告造成的，法院不应当对原告购买的车位进行强制执行。原告据此提出执行异议之诉。
彭永芳辩称，原告请求不能成立，应当对该×-×号车位继续执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一、彭永芳没有侵犯原告的南津街985号×-×车库的权利，被告重庆市名创房地产开发有限公司因民间借贷将南津街985号×-×车库抵押给被告彭永芳，并于2015年4月10日在重庆市合川区国土资源和房屋管理局办理了×-×车库抵押登记，彭永芳合法取得×-×车库抵押权；第二、原告诉被告彭永芳的主体不适格，因为原告无证据说明与被告彭永芳有直接法律关系，原告与被告重庆市名创房地产开发有限公司是否存在南津街985号×-×车库交易事实，原告未能举证证明；第三、彭永芳与名创公司民间借贷纠纷一案，经重庆市合川区人民法院于2016年12月20日作出（2016）渝0117民初6438号民事判决书，现该判决书已经发生法律效力，该判决确认被告彭永芳对南津街985号车库×-×1、×2共计127个车库享有优先受偿权。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
重庆市名创房地产开发有限公司的管理人重庆志和智律师事务所辩称，请求人民法院查明事实，依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于原告购买车库、支付价款并实际占有车库的的事实：原告向本院提供了2014年4月6日签订的南景.名门江山地下车位认购单、《重庆市商品房买卖合同》、名创公司出具车库价款的收款收据以及交纳物业服务费收据、银行的转款记录，以此证明原告购买车库的行为发生在抵押之前，付清了全部价款，并实际占有车库的事实；彭永芳否认原告购买车库的事实，认为是倒签合同，也未付清价款，但未提供证据予以证明。原告为帮助本院查明案件事实，还向本院提供了在名创公司购买了住房的证据，该证据虽与本案不具有关联性，但原告购买住房与购买车库配套使用的事实，对本院正确认定案件事实有帮助作用。本院认为，原告提供的系列证据，证据之间能相互印证，能够证明原告主张的事实，本院予以确认。彭永芳否认上述证据及事实，未提供证据予以证明，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本案诉争的标的即车库座落于重庆市合川区南津街街道办事处南津街985号×-×，该车库系名创公司开发，登记在名创公司名下。
原告于2014年4月6日以认购的方式向名创公司购买本案诉争的车库，并于当日交清了全部价款77000元；原告从2015年2月实际占有并使用车库至今。另外，原告还在名创公司购买了住房一套（座落于重庆市合川区南津街街道办事处南津街999号×幢×号）。
被告名创公司法定代表人杨贻伦在2015年1月1日前多次向被告彭永芳高息借款，2015年1月1日，经结算后，被告名创公司向彭永芳出具840万元的借条，重新约定了借款利率，并提供车库抵押；2015年4月10日，名创公司与彭永芳签订抵押合同，将座落在重庆市合川区南津街街道办事处南津街985号×-×1、×2车库抵押给彭永芳，并于当日到重庆市合川国土房管局办理了抵押登记。抵押的车库包括原告购买的车库即本案诉争的车库。
彭永芳因与名创公司民间借贷纠纷向本院起诉，本院于2016年12月20日作出（2016）渝0117民初6438号民事判决，判决确认彭永芳对座落于重庆市合川区南津街街道办事处南津街985号×-×1、×2车库享有优先受偿权，该判决确认的优先受偿权的范围包括原告购买的车库即南津街985号×-×车库。本院在执行过程中，于2017年2月27日以（2017）渝0117执671号执行裁定书查封了包括诉争的车库，原告提出执行异议，本院于2017年8月7日以（2017）渝0117执异169号裁定，驳回原告的异议，原告遂向本院提起案外人异议之诉，要求排除对南津街985号×-×车库的强制执行。
本院认为，案外人异议之诉在形式上体现为是否应当排除强制执行行为的纠纷，其实质是解决案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力问题。具体到本案中，解决的是案外人即原告对购买的车库享有的期待物权与被告彭永芳对该车库的担保物权的权利优先效力的问题。原告是本案诉争标的的买受人，对本案诉争的标的享有实体权益，是适格的主体；彭永芳认为原告的主体不适格，其理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称规定）第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案彭永芳对申请执行标的享有抵押权，除法律、司法解释另有规定外，案外人的异议均不能成立。但该规定第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告购买车库的购买行为发生在被告彭永芳办理抵押登记之前；其次，原告未能办理产权登记，不能归责于原告，原告并无过错；第三，原告已经支付了对价，付清了全部价款，并未降低被执行人的偿债能力；第四，原告已经实际占有了车库；第五，原告购买的目的是为了居住生活、出行方便，现代城市生活中私人轿车进入寻常家庭，车库也随之成为寻常家庭的必要场所，与生活息息相关，是消费行为；被告彭永芳享有的担保物权，是因投资经营产生的，其目的是为了获得收益即收取利息，是投资行为。本案原告购买的车库符合第二十八条的规定，属于第二十七条“……，但法律、司法解释另有规定的”情形，其排除执行的异议成立，本院予以支持。
综上所述，原告对本案诉争的车库的期待物权优先于被告彭永芳的担保物权，该权利足以排除执行，原告请求排除执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：
不得执行原告购买的座落于重庆市合川区南办处南津街985号×-×号车库。
案件受理费1725元，由被告彭永芳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1725元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本院（2017）渝0117执异169号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 颜 朋
人民陪审员 王 琼
人民陪审员 秦伦云
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 叶东菁