江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1102民初2209号
原告：朱华峰。
委托诉讼代理人：秦永泉(系原告表哥)。
委托诉讼代理人：艾滔勇，江苏江成律师事务所律师。
被告：李荣才。
委托诉讼代理人：马宏波，江苏朱方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔俊，江苏朱方律师事务所律师。
被告：张振友。
委托诉讼代理人：马宏波，江苏朱方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔俊，江苏朱方律师事务所律师。
原告朱华峰与被告李荣才、张振友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月29日、9月1日两次公开开庭进行了审理。原告朱华峰及其诉讼代理人秦永泉、艾滔勇，被告李荣才及两被告的共同诉讼代理人马宏波、乔俊到庭参加诉讼。2016年9月19日，本院征得双方当事人同意后，延长简易程序审理期限3个月。本案现已审理终结。
原告朱华峰向本院提出诉讼请求，1、解除原、被告2013年3月24日签订的《购房协议书》；2、判令被告李荣才、张振友共同返还原告购房款28万元；3、判令被告李荣才、张振友赔偿原告28万元。事实与理由：2013年3月24日，原、被告签订《购房协议书》一份，约定原告购买两被告本市象山花园二期8至15层房屋一套。约定房款分两次付清，第一次支付28万元，余款待原告取得房产证后一次性支付给被告，若卖方违约，需赔偿买方第一次付款数额的双倍款项。协议签订后，原告当日向被告支付了购房款28万元，被告李荣才向原告出具收条一张，但两被告未将双方约定房屋交付原告，亦未按合同约定办理过户手续。经原告多次交涉，被告借机向原告索要理应由其承担的税费，否则不予办理过户手续。原告认为双方签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，原告依约支付了部分房款，履行了合同义务，两被告的行为构成了根本违约。为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判决。
被告李荣才、张振友共同辩称，1、2013年3月24日原、被告签订的《购房协议书》合法有效，且两被告已按照协议约定积极履行了相应义务，不同意解除合同；2、两被告无违约行为，房屋未能办理过户的责任在原告，原告亦未向两被告支付购房余款，违约责任应由原告承担。综上，不同意返还原告购房款及承担赔偿责任。
概括原、被告双方的诉、辩称意见，本院确定该案的争议焦点为：1、案涉《购房协议书》履行过程中是否存在根本违约的情形；2、原告要求解除合同、返还购房款及赔偿损失的诉讼请求是否具有法律依据。
为支持其诉讼请求的成立，原告向本院提交的证据材料有：
1、原告身份证（复印件）一份，欲证实原告的身份情况。
2、《购房协议书》一份，欲证实原、被告双方于2013年3月24日成立了房屋买卖合同的法律关系。
3、中国建设银行取、存款凭条（复印件）两张、收条一张，欲证实2013年3月24日，原告向被告李荣才交付购房款28万元。
为支持其抗辩主张的成立，两被告向本院提交的证据材料有：
1、本市象山路33号象山花园2区17幢505室房屋（以下简称505室房屋）办理过户资料一组，欲证实在2016年3月22日，两被告与原告儿子张灵逸欲办理房屋过户手续，双方变更了合同约定的买卖标的物。
2、张灵逸身份证（复印件）一份、婚姻状况承诺书（复印件）、住房实有套数诚信保证书（复印件）一组，欲证实两被告与原告儿子张灵逸对505室房屋已办理过户手续至评估交税环节。
3、镇江市房产登记管理中心收款收据一份，欲证实2016年2月29日，原告已经取得了505室房屋的所有权证，房屋具备过户条件。
4、证人陈某出庭证言一份，欲证实：（1）、其与被告李荣才系邻居，被告李荣才曾陈述其将一套房子出售给了一个党校老师；（2）、2014年1月份左右，其与被告李荣才一起交接房子的时候，原告的诉讼代理人秦永泉也在现场，被告李荣才讲就是将房子卖给了秦永泉；（3）、被告张振友在房屋楼道口交付给原告的诉讼代理人秦永泉一把钥匙，但具体是那套房子他不清楚。
为查明案件事实，本院通知张灵逸到庭作证，张灵逸陈述：（1）、其和原告系母子关系，其曾与两被告到镇江市房产管理部门办理过房屋的过户登记；（3）、被告诉讼中提交的证据材料买方家庭住房实有套数诚信保证书、婚姻状况承诺书中“张灵逸”签字系其所签，但询问笔录中“张灵逸”系秦永泉代签；（4）、最终未能成功办理完毕过户登记系房屋楼层不对。
对上述证据材料，本院根据相关法律规定，并结合双方当事人的质证意见，分别认证如下：
1、原告提交的证据材料1-3，被告提交的证据材料3，均形式合法、内容客观真实、与本案事实相关联，可以证实原告的欲证内容，本院予以采信。
2、被告提交的证据材料1、2、4及张灵逸的当庭证言，可以认定：2016年3月22日，原告之子张灵逸曾与两被告至镇江市房屋登记管理中心，办理505室房屋的过户登记，两被告向原告曾交付505室房屋钥匙一把，本院对上述内容予以采信，但房屋未能过户的原因本院将结合其它证据材料综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2013年3月24日，原告与两被告签订《购房协议书》一份。主要约定：（1）、原告购买两被告位于本市京口区象山花园房屋一套，建筑面积100平方米，楼层为8-15层，朝向东面；（2）、房屋总价款为39万元（含附属设施费用），车位另算，增加面积由被告支付，每平米2900元；（3）、房款分两次付清，第一次支付28万元，余款待拿到产权证后一次性支付；（4）、两被告直接过户给原告，礼品由原告承担，房屋交付时间为2013年10月份到11月份。（5）、本协议签订后，任何一方不得违约。如原告违约，第一次付款归两被告，如两被告违约，赔偿原告第一次付款的双倍；（6）、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。同日，原告向被告李荣才交付购房款28万元。
2、2014年1月左右，两被告取得包括505室房屋在内的回迁房，将505室房屋的一把钥匙交付给原告的诉讼代理人秦永泉。2016年2月29日，两被告取得了上述505室房屋的所有权证。2016年3月22日，原告之子张灵逸曾与两被告至镇江市房屋登记管理中心办理505室房屋的所有权变更登记，但未办理完毕。诉讼中，被告同意解除合同，但不同意支付原告银行利息。
另查明：截止目前，两被告在镇江市京口区象山花园8-15层并无房屋。在原告向两被告购房过程中，原告曾委托其诉讼代理人秦永泉代为处理。
本院认为：
1、关于案涉《购房协议书》的效力及履行问题。本案中，原、被告双方签订的《购房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应依照合同的约定全面、适当的履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告李荣才交付了购房款28万元，两被告应按照合同的约定在2013年10至11月间向原告交付符合合同约定的房屋。但事实上，两被告并无合同约定的象山花园建筑面积为100平米的8-15层房屋，合同事实上履行不能。
2、原、被告双方是否存在变更合同标的物的问题。本案中，2014年1月左右，两被告在取得505室房屋后，将其中一把钥匙交付给了原告的代理人秦永泉。在两被告取得505室房屋所权证后，原告之子张灵逸亦同两被告至镇江市房屋登记管理中心办理过产权变更登记，应认定双方有变更买卖合同标的物的意向。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，结合房屋买卖合同的特点，房屋买卖合同的内容除了标的物，主要内容还应包括价款、支付方式、支付期限、过户登记、税费承担等内容。本案中，并无证据证实原、被告曾对除标的物之外的内容达成了一致协议，尤其是对于高层住宅的价款，5层的房屋与8-15层的房屋价款方面明显不同，故不能将双方在《购房协议书》中约定的内容简单套用至505室房屋。故本院认为，双方虽有变更买卖合同标的物的意向，但并未最终达成关于505室房屋的买卖合同。
3、本案中《购房协议书》事实上履行不能，应如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，同时，诉讼中被告亦表示同意解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告支付给两被告的购房款28万元，两被告亦应返还。
4、关于原告要求两被告赔偿28万元的诉讼请求。本案中，原、被告在《购房协议书》中约定“本协议签订后，任何一方不得违约。如原告违约，第一次付款归两被告，如两被告违约，赔偿原告第一次付款的双倍”，原告要求依据该条款判令两被告赔偿28万元。适用该条款的前提是一方存在违约情形，违约方应向守约方支付违约金，而本案并不存在这样的情形。2014年1月，两被告在取得回迁房的当时，原告即知道两被告已不能交付象山花园8-18层的房屋，且当时接受了被告张振友给付的505室房屋的一把钥匙。2016年3月22日，原告之子张灵逸与两被告至房管部门办理505室房屋的过户登记，再次印证了双方对买卖合同标的物变更的意向，虽最终未完成过户登记，但并不能否认双方曾达成的变更买卖合同标的物的意向，故不能认定两被告存在违约情形，原告要求两被告赔偿28万元的诉讼请求，本院不予支持。两被告自2013年3月24日起持有原告交付的购房款28万元，因本案合同解除，两被告应返还原告相应利息，具体标准应按照中国人民银行同期银行贷款（三至五年期）基准利率计算至款项付清之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告朱华峰与被告李荣才、张振友2013年3月24日签订的《购房协议书》；
二、被告李荣才、张振友应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱华峰购房款28万元及利息（自2013年3月24日起至给付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款（三至五年期）基准利率计算）；
三、驳回原告朱华峰的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9480元，减半收取4740元，财产保全费3320元，合计8060元，原告朱华峰承担1560元，被告李荣才、张振友共同承担6500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审判员 兰欢
二〇一六年十一月二十二日
书记员 於联
（上诉须知、法律条文）
《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。