宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第19号
上诉人（原审原告）王东菊，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人李金凤，宁夏李金凤律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）袁琦华，住宁夏回族自治区中卫市。
被上诉人（原审第三人）郭辉，住宁夏回族自治区中卫市。
原审第三人中卫市滨河镇大板村村民委员会。
法定代表人吴军保，系大板村村委会主任。
上诉人王东菊为与被上诉人袁琦华、郭辉、原审第三人中卫市滨河镇大板村村民委员会（以下简称大板村委会）物权保护纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理，上诉人王东菊及其委托代理人李金凤，被上诉人袁琦华、郭辉到庭参加了诉讼。原审第三人大板村委会经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准延长审理期限三个月；后因法定事由扣除审限。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年9月7日，王东菊持宁夏石油化工建设有限公司第三项目部蒋某甲开具的收款收据到大板村委会，与大板村委会签订了《大板村黄河古镇农民新居房屋出售合同》一份。合同约定，大板村委会将其位于中卫市沙坡头区滨河镇大板村黄河古镇的一套房屋卖给王东菊，房屋建筑面积71.15平方米，房屋总价款为15万元，占地面积289平方米。大板村委会保证该房屋无债权债务纠纷。合同签订后，王东菊于2010年9月8日向大板村委会换取支付购房款15万元的财务收据。2010年10月份工程完工后，王东菊得知郭辉占有该房屋，王东菊要求返还时被告知该房屋由袁琦华转让，拒绝返还。为此，王东菊诉至法院，请求：1.依法确认王东菊与大板村委会订立的房屋买卖合同有效；2.判令袁琦华及郭辉返还王东菊所购房屋并恢复被其损坏的散水及窗户等；3.本案诉讼费用由袁琦华承担。
另查明：大板村委会于2009年6月15日将中卫市沙坡头区滨河镇大板村黄河古镇的建设工程承包给宁夏石油化工建设有限公司，该公司授权其第三项目部蒋某甲处理建设工程相关事宜。2009年10月8日，双方签订房屋顶账协议，以工程款217.5万元抵付给该公司15套房屋，其中包括＊-＊号房。工程前期袁琦华和蒋某甲关系较好，袁琦华找到大板村委会，要求大板村委会与袁琦华先签订房屋买卖合同，与蒋某甲协商后再出具工程款抵付房款的相关手续，大板村委会遂与袁琦华于2010年6月10日签订《大板村黄河（古）镇农民新居房屋出售合同》，该合同未写明出售＊-＊号房。但此后，蒋某甲未出具将抵账房交袁琦华的手续。袁琦华自行书写了内容为：“2010年6月10日，今收到（顶账房）大板村黄河古镇农民新居房号，人民币壹拾伍万元整，交款人袁琦华，加印中卫市滨河镇大板村村民委员会印章”的收据一份。后因袁琦华向郭辉借款，袁琦华持《大板村黄河（古）镇农民新居房屋出售合同》及2010年6月10日收据将房屋转让给郭辉。在案件审理过程中，王东菊申请对袁琦华2010年6月10日签订的合同及2010年6月10日收据中大板村委会印章真实性进行鉴定，该院委托宁夏证泰司法所鉴定，该所出具（2013）鉴字第028号司法鉴定意见书，意见为袁琦华与大板村委会于2010年6月10日签订的房屋出售合同及2010年6月10日收款收据中，加印的大板村委会印章与“中卫市滨河镇大板村村民委员会”印章是同一枚印章盖印，大板村委会对袁琦华2010年6月10日收款收据中印章申请复核鉴定，该院委托西南政法大学司法鉴定中心鉴定，该中心作出西政司法鉴定中心（2013）文鉴字第2433号司法鉴定意见书，意见书认为2010年6月10日收款收据中，加印的大板村委会印章与“中卫市滨河镇大板村村民委员会”印章是同一枚印章盖印。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同应受法律保护。宁夏石油化工建设有限公司以顶帐的方式取得大板村黄河古镇民居＊-＊号房的处分权后，其委托代理人蒋某甲将该套房屋以15万元的价格转让给王东菊，王东菊持蒋某甲出具的收据到大板村委会换取了正式的财务收款收据并签订了房屋出售合同。该份合同合法、有效，应受法律保护。对王东菊要求确认与大板村委会订立的房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。袁琦华称房子盖好后由蒋某甲同意顶给袁琦华一套房子，袁琦华随后与蒋某甲协商顶房事宜，大板村委会于2010年6月10日便与之签订《大板村黄河（古）镇农民新居房屋出售合同》，大板村村民委员在明知袁琦华未付房款，亦未出具蒋某甲顶房手续时，签订的房屋出售合同，其意思表示真实，合同自双方签字之日起成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，虽然该合同未写明出售＊-＊号房，但不影响合同效力。袁琦华持有加印“中卫市大板村村委会”印章的收据，但袁琦华并没有向大板村委会提供蒋某甲抵房的手续，也没有向大板村委会支付房款，且双方订立的合同中约定“在乙方购房款未付清前，乙方如擅自入住，甲方有权收回该房屋，乙方应承担购房总价20%的违约金”的内容，袁琦华不付款行为应认定为违约行为，而不应认定为合同不生效。为此，该份合同内容不违反法律强制性规定，为合法、有效合同，应受法律保护。本案焦点问题是：两份合同均有效时，房屋由袁琦华转让郭辉并交付郭辉，袁琦华是否享有房屋处分权，王东菊是否享有房屋所有权，要求返还房屋。袁琦华未付房款，且大板村委会亦未向袁琦华交付房屋，袁琦华并不享有房屋处分权，其未经大板村委会同意擅自转让房屋的行为应认定为无权处分的违约行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案涉案房屋系大板村委会经镇政府同意开发建设，取得所有权并不需要经过房产部门登记，郭辉从袁琦华处以相应对价购得房屋，并实际使用，其作为受让人取得了房屋所有权。综上，对王东菊要求袁琦华及郭辉返还王东菊所购房屋的诉讼请求，不予支持。对王东菊要求袁琦华恢复被袁琦华及郭辉损坏的散水及窗户的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：1.王东菊与中卫市滨河镇大板村村民委员会于2010年9月7日签订的《大板村黄河（古）镇农民新居房屋出售合同》有效；2.驳回王东菊要求袁琦华及郭辉返还房屋并恢复被其损坏的散水及窗户的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，鉴定费2000元，计2050元，由王东菊负担。鉴定费1000元由中卫市滨河镇大板村村民委员会负担。
王东菊不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判由袁琦华、郭辉返还王东菊购买的房屋并赔偿相应损失26000元（26000元系二审增加的诉讼请求）；2.要求袁琦华、郭辉恢复房屋及院落的原状（二审庭审期间增加的上诉请求）；3.鉴定费由大板村委会承担，一、二审案件受理费由袁琦华、郭辉、大板村委会承担。理由如下：1.一审判决案由错误。本案系物权保护纠纷，一审认定房屋买卖合同纠纷错误。2.一审判决事实不清。本案涉及的房屋已多次发生物权转移，一审对此未查清。（1）蒋某甲挂靠宁夏石油化工建设有限公司承包建设大板村委会开发的黄河古镇工程，完工后大板村与该石油建设公司于2009年10月8日签订了《房屋顶账协议》，约定大板村将包含该房屋在内的15套房屋顶付给宁夏石油化工建设有限公司，而实际取得人是蒋某甲，并由蒋某甲出售，大板村配合完善售房合同等相关手续。自此包括该房屋在内的15套顶账房屋的物权发生转移。（2）后蒋某甲与王东菊对房屋协商转让，并由蒋某甲将房屋交付给了王东菊，亦证明物权转移，王东菊已取得该房屋物权的事实。（3）一审期间王东菊出示了钥匙，以证明其取得了物权，但一审既未认定该房屋从大板村委会到蒋某甲，也未认定从蒋某甲再到王东菊处的事实。（4）王东菊取得该房屋后对房屋进行整修，并安装防护栏，这是王东菊对自己享有的物进行占有、使用、收益、处分的行为，以上足以证明王东菊对房屋已取得了物权，并行使了相应的权利。3.一审判决适用法律错误。本案系物权保护纠纷，而非债权纠纷。大板村委会将包括该房屋在内的15套房屋钥匙交付给了蒋某甲，蒋某甲接手房屋后对房屋享有物权。后蒋某甲将房屋交付给王东菊。自此，该房屋的物权从蒋某甲处转移到了王东菊处，即王东菊自2010年9月7日对该房屋享有了物权。王东菊取得物权后对房屋进行了整改，并安装了防护栏。以上充分说明王东菊对本案房屋享有物权，应当以物权保护纠纷确定本案的案由，而一审以房屋买卖纠纷确定案由错误。另外，一审判决认定郭辉取得物权不符合法律规定。大板村未向袁琦华、郭辉交付过房屋，他们没有取得物权，所以袁琦华、郭辉就该套房屋的买卖关系不合法。他们撬开王东菊所有的房屋，通过非法手续侵占房屋，属侵害王东菊物权的行为，但一审判决错误认定郭辉取得房屋所有权，属适用法律错误。4.2010年9月7日，王东菊通过陈某某的介绍以15万元的价格从蒋某甲处购得中卫市沙坡头区滨河镇大板村黄河古镇农民新居＊-＊号房屋一套，蒋某甲以第三项目部的名义给王东菊出具了145000元的票据一张、5000元票据一张，然后蒋某甲派出纳马某拿这两张票据去大板村委会换取了正式的收据和合同，合同是王东菊与大板村委会签订的。随后马某将房屋的钥匙交给了王东菊。在2010年9月至2012年9月期间，王东菊给房屋安装了防护栏，期间电线被盗，王东菊还去查看，均没有人向王东菊提出房屋权属的异议。2012年9月22日看护人陈某某告诉王东菊有人破坏房屋，王东菊赶去看房屋并报了案，民警到现场拍照后建议通过法律手段解决此事。
袁琦华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，请求维持原判。大板村委会盖的房屋是我、蒋某甲和洪某三人从童谋谋手里转办过来的，童谋谋以个人名义与滨河镇镇政府签订合同承建该房屋，由于童谋谋没能力承建，于是找我们三人合伙承包，童谋谋抽取10%的利润。我们没有与童谋谋签订合同，蒋某甲在中间说了话，此工程是我和洪某两人自筹的资金，劳力也是我俩找的。对于准备找一个挂靠单位的事我们三人商议了，我说我找一个单位，蒋某甲说他去找个单位，最后蒋某甲在我们不知道的情况下私自刻宁夏石油化工建设有限公司第三项目部的印章，与大板村委会签订了房屋建设工程施工合同。这件事是出售的房屋发生问题后我才知道的。在干工程时，我们三人约定建设房屋所获得的利润每人先分得一套房屋，剩余的房屋出售后做资金运作。总共建设54套房屋，因大板村无力支付工程款，便与我们三人商议将其中15套作为工程款抵付给我们三人，至于如何签合同是蒋某甲办的，我不知道，其中包括本案所争议的＊-＊。房屋顶抵后，我们三人商议每人一套，如上所述做了分配，但是没有做任何书面的手续，只是口头进行了约定。随后我、洪某、陈某某、李某某到村委会签的两套房屋出售合同，一套出售给洪某，＊-＊出售给我。合同签完之后就开始干工程，在工程建设过程中由于资金不足，我借了郭辉的资金用于工程建设，随后因为无力支付借款，就把房屋顶给了郭辉，但郭辉没有与大板村委会签订合同。在工程建设时，为出售顶账房屋，蒋某甲在没有与我和洪某商量的情况下，与大板村委会签订协议，并用私刻的项目部印章作为出售顶账房屋的依据，视为工程承包人收钱，由大板村委会出具房屋买卖合同的收据。王东菊就是在这种情况下与大板村委会签订的买卖合同，并由大板村委会出具收据。所以，我认为大板村委会、蒋某甲合伙诈骗我的这套房屋。这套房屋现在是我在居住。我是2012年上半年住进该套房屋的，具体时间记不清了。
郭辉答辩称：袁琦华与我签订协议将房屋顶账给我是事实。顶账之后，2012年下半年我去看过此房屋，并且简单的收拾了一下，粉刷、埋管子、做了下水，还给院子铺了砖。
大板村委会未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
二审期间，王东菊向法庭提交了一份接处警记录单，拟证明2012年9月22日王东菊发现袁琦华非法侵害本案涉及的房屋，向公安机关报案，滨河派出所出警进行处理。同时申请以下证人出庭作证，拟证明蒋某甲把钥匙交给王东菊的事实。
1.证人蒋某乙（系蒋某甲之女）证言。主要内容：我父亲蒋某甲在大板村建设黄河古镇工程时，我负责给工地上买过螺丝、扎丝等用品。我听我父亲说起过大板村用房子顶工程款的事，但是具体情况我不太清楚，顶房子的收据（即C户、A户、B户）我也见过。
2.证人马某证言。主要内容：童谋谋介绍我到蒋某甲搞建筑的工地上上班，我到时工程已接近尾声，我主要负责房屋的交接事宜，从2010年3月到2011年年底干了一年多。大板村委会顶账的15套房屋都是通过我手卖出去的，大部分房屋手续都是我做的。工程完工后，安完门的工人将54套钥匙交给我，我给村上交了39套，剩下顶账的15套钥匙都在我那。蒋某甲让我给谁，我就给谁。这些顶账房出售时手续都是一样的，我先拿大板村委会的样板房屋合同让买房的人签上字，再拿到村上找书记签字盖章，再找村上的出纳赵某某写收款收据。王东菊与大板村委会签订的合同，就是我经手办的。当时王东菊把钱打到蒋某甲账户上，我把收据给王东菊。同时把钥匙给陈某某，当时王东菊不在，委托陈某某办理此事。王东菊拿到房屋钥匙后没有入住，但是王东菊在房屋上安装了防护栏，该防护栏是王东菊跟童谋谋一起装的，我负责找的装修的人。我没有给袁琦华给过＊－＊号房屋的钥匙。我卖房子时听蒋某甲说过他与袁琦华就房子的事，蒋某甲给我安顿过如果袁琦华来要钥匙，不要给袁琦华。蒋某甲与袁琦华是什么关系我不知道，只是隐约听说过两人合作搞工程。
3.证人陈某某证言。主要内容：我与王东菊的丈夫是同学。王东菊买房屋的事我知道，买房、付款都是王东菊委托我办的。我打听到蒋某甲有顶账房出售，就打电话向大板村的村干部落实过此事，确认后我才把钱打到蒋某甲账上。2010年9月7号，大板村委会与王东菊签的合同，盖的是大板村委会的章，交款收据上盖的大板村委会的财务章。收据是马某拿去盖的，前期手续都是我做的。交房大概是2010年9月17号，马某通知我去拿的钥匙。拿到钥匙我进房子里转着看了看，发现房子里的电线都不好了，就联系马某让她装的防护栏。
4.证人赵某某证言。主要内容：我是大板村委会出纳，蒋某甲承包工程时没有资金，借了大板村经济办公室的270万元钱。完工后，因房子卖的不好，大板村委会就用A、B、C各5套房屋顶了工程款，双方还签订了顶房协议。交接手续做完以后，马某把房屋的钥匙都拿来，顶账之后马某又把15套房屋的钥匙拿走了。这15套顶账房由蒋某甲本人具体负责、具体出售，与村上没有关系。蒋某甲出售15套房屋，先由蒋某甲出收款收据，随后由马某带领购房人到大板村委会做正式收据。袁琦华和洪某来村上说蒋某甲给他们每人一套房子，让村上出手续，但是我们说只认蒋某甲的手续，没有蒋某甲的手续是不会出手续的。袁琦华说先让我们出了手续之后去向蒋某甲好说一些，我们考虑袁琦华和蒋某甲是朋友关系，就给袁琦华一份合同，但该合同没有注明是哪一套房屋。我们安顿他去和蒋某甲说好，让蒋某甲把正规手续拿来。但袁琦华和蒋某甲一直没拿来手续。后来王东菊拿来了蒋某甲出具的收款收据，村委会就给办理了该房屋的正式手续。
对以上证据及证人证言，袁琦华质证认为：我不知道这份接处警记录登记表是派出所什么时候写的。蒋红燕和马某之前没有出过庭，今天到庭发表的证言都是伪证。项目部印章是假的，所以从项目部引起的其他事情都是假的，因此王东菊所签的合同不是真实的。我作为大板村的村民，又是工程的承建方，与大板村签订的合同是合理合法的，大板村给王东菊出示的合同是违法的。所以王东菊与大板村委会签订的合同，她应该直接去找大板村委会。
郭辉对接处警记录登记表质证认为：我不知道这份接处警记录登记表是派出所什么时候写的。对证人证言没有质证意见。
本院对以上证据认证如下：对于王东菊提交的接处警记录单，其来源合法、内容客观真实，对其证明效力予以确认；对于证人马某、陈某某的证言，能够相互印证证明蒋某甲将＊-＊房屋钥匙交给王东菊的事实，对该证人证言的证明效力予以确认；证人蒋某乙的证言与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；对于证人赵某某的证言，与王东菊与大板村委会签订的《大板村黄河古镇农民新居房屋出售合同》相互印证，能够证明王东菊购买的房屋手续齐全合法，对该证人证言的证明效力予以确认。
根据双方当事人一、二审当庭陈述和确认效力的证据，本院确认原审查明的事实。
另查明：王东菊与大板村委会签订房屋出售合同及收款收据后，宁夏石油化工建设有限公司的委托代理人蒋某甲指示其员工马某向王东菊交付了房屋钥匙。涉案房屋现在由袁琦华居住。
本院认为：涉案房屋＊－＊系大板村委会以抵顶工程款的形式顶给宁夏石油化工建设有限公司的房屋，蒋某甲作为宁夏石油化工建设有限公司的委托代理人享有该房屋的处分权，蒋某甲将该房屋以15万元的价格转让给王东菊，王东菊向蒋某甲支付了购房款，并持蒋某甲开具的收款收据向大板村委会换取了正式的财务收据，同时与大板村委会签订了《大板村黄河古镇农民新居房屋出售合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同。签订房屋买卖合同后，蒋某甲指示其员工马某向王东菊交付了＊－＊房屋的钥匙，至此王东菊取得了该房屋的所有权。而袁琦华虽在王东菊之前与大板村委会签订了房屋出售合同，但该合同中未写明出售的房屋具体是哪一套房屋，袁琦华既未提交蒋某甲向其顶账的手续，也未提交蒋某甲或大板村委会向其交付房屋的证据，袁琦华擅自居住该房屋侵犯了王东菊的房屋所有权。故王东菊上诉要求袁琦华返还房屋的请求有事实和法律依据，予以支持。
对于王东菊提出要求袁琦华赔偿损失26000元的上诉请求，属王东菊二审期间新增加的诉讼请求，因双方当事人均不同意调解，故王东菊可另行主张。
对于王东菊要求袁琦华及郭辉恢复被其损坏的散水及窗户等诉讼请求，因无证据予以证实，对该诉讼请求不予支持。
对王东菊提出本案系物权保护纠纷的上诉请求符合事实和法律规定，故对一审认定房屋买卖合同纠纷的案由予以纠正。
综上，原判认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第381号民事判决第一项，即王东菊与中卫市滨河镇大板村村民委员会于2010年9月7日签订的《大板村黄河（古）镇农民新居房屋出售合同》有效；
二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第381号民事判决第二项，即驳回王东菊要求袁琦华及郭辉返还房屋并恢复被其损坏的散水及窗户的诉讼请求；
三、由被上诉人袁琦华返还上诉人王东菊大板村黄河（古）镇农民新居房屋＊-＊；
四、驳回上诉人王东菊的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由袁琦华负担；鉴定费3000元，由王东菊负担2000元，由中卫市滨河镇大板村村民委员会负担1000元。二审案件受理费100元，由袁琦华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐青山
审 判 员 张瑞花
代理审判员 周晓梅
二〇一四年七月四日
书 记 员 杨彤彤
本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
第184条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。