北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第792号
原告马维娜，女，1964年5月4日出生。
委托代理人王金印，北京市义博律师事务所律师。
委托代理人焦建，北京市在线律师事务所律师。
被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园海特饭店6018号。（注册证号：110000006432545）
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
委托代理人陈金坡，女，1980年7月7日出生。
原告马维娜与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员沈霞担任审判长、人民陪审员刘洪德、冀凤宝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告马维娜及其委托代理人焦建，被告北辰公司的委托代理人薛勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告马维娜起诉称：2009年7月17日，原告与被告于签订《商品房预售合同》，合同约定由原告向被告购买位于北京市石景山区八角街道TSM-
南区0761-25璟都馨园25#地块3#办公楼×层××号房屋一套。房价按套内建筑面积34.92平方米计算，总房款为845261元。被告应于商品房交房之日起550日内为原告办理产权证，如未如其办理，被告每日向原告支付已交房款的万分之零点五的违约金。2010年8月30日，被告交房，至2012年1月4日，原告与被告约定的办理房屋产权登记的日期届满，被告仍未办理产权证，无奈之下名原告自己出资自行办理了产权证。此后，原告要求被告按照合同约定支付延迟办理产权证，被告拒不支付。现原告诉至法院，诉讼请求：1.判令被告立即给付原告延迟办理房屋产权证违约金25400元（每日违约金为845261元的万分之零点五，2012年3月5日至2013年10月29日共601天）；2.本案的诉讼费用由被告负担。
被告北辰公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：第一，根据合同约定，应当委托被告办理房屋产权证代理手续，并交纳代理费。但原告并没有委托被告办理房产证，也没有交纳相应的费用。故被告应承担违约金。第二，该案现已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求；第三，即使要被告承担违约金，被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院酌减。
经审理查明：2009年7月17日，马维娜（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同编号为Y838729，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区八角街道TSM-
南区0761-25璟都馨园25#地块3#办公楼×层××房屋（现石景山区时代花园东街8号院×号楼×层××号，以下简称涉案房屋）出售给马维娜，该房屋用途为办公，总价款844535元；出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
同日，双方签订《北京市商品房预售合同补充协议》。合同约定，北辰公司于2010年8月30日将房屋交付给马维娜。
2010年8月30日，北辰公司向马维娜交付涉案房屋。马维娜根据涉案房屋实测面积向北辰公司交纳购房款共计845261元。
2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书，但将该栋楼进行了抵押。该抵押于2012年7月19日解除。
2013年10月24日，马维娜从北辰公司处领取了《房屋所有权转移登记申请书》、测量图表、补充协议等用于自办房屋所有权证书。
2013年10月28日，马维娜向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。
2013年10月28日，北辰公司、马维娜向石景山区建委提交了《房屋所有权转移登记申请书》。
2013年10月29日，石景山区建委为马维娜办理涉案房屋所有权登记证书。2013年10月30日，马维娜领取所有权登记证书。
另查明：北辰公司在马维娜办理入住手续时向其发送了《办理产权登记通知书》，其中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金等），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理。
再查明，马维娜于2015年1月13日就该案向本院起诉，但未提供证据证实因被告逾期办理房屋所有权证书的所遭受的损失。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《办理产权通知书》、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权登记手续须知》、（2015）一中民终字第2771号北京市第一中级人民法院民事判决书，双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。
依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为马维娜办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。关于北辰公司提出，原告并没有委托被告办理房产证，也没有交纳相应的费用，故被告不应承担违约责任的答辩意见。经查，虽原、被告在《商品房预售合同》中约定，由北辰公司代为办理房屋产权登记手续。但北辰公司在马维娜办理入住手续时向其发送了《办理产权登记通知书》，其中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理。鉴于马维娜已一次性交清房款。故马维娜可选择自行办理房屋产权登记手续。而北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。经查，被告虽已于2010年11月29日取得涉案房屋所在楼栋初始登记，但将该栋楼作了抵押登记。在抵押期间，被告未取得抵押权人的同意，不能为马维娜提供办理产权转移登记手续条件。2012年7月19日，北辰公司虽为涉案房屋办理了解押手续，但也未提供充分证据证实其及时尽到通知和协助马维娜办理产权转移登记手续的义务。故原告请求被告支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，本院予以支持。但是，依据合同约定，原告负有向被告交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于原告未依约向被告交纳代为办证费用等而自行办理产权转移登记，且原告亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，故原告对迟延办理产权转移登记亦存在过错。综上，关于原告请求被告承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，本院综合考虑原告实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，予以酌定。
关于北辰公司辨称本案已过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求的意见，经查，北辰公司的交房时间为2010年8月31日，而合同约定如因出卖人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由出卖人承担违约责任，并向买受人支付违约金。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2013年1月12日起算。故本院对原告未过诉讼时效的民事权利部分应当予以保护。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起七日内支付马维娜逾期办理房屋所有权证违约金六千一百四十九元；
二、驳回马维娜的其他诉讼请求。
如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百三十六元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 刘洪德
人民陪审员 冀凤宝
二〇一五年九月七日
书 记 员 王洁如