鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终33号上诉人（原审被告）张向东，公民身份号码×××，男，汉族，1982年4月25日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人（原审被告）赵彩霞，公民身份号码×�×，女，汉族，1984年3月15日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系张向东妻子。二位上诉人共同的委托代理人奇海龙，内蒙古准格尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）段志亮，公民身份号码×××，男，汉族，1982年9月19日出生，内蒙古铁牛投资有限责任公司董事长，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人云五清，内蒙古久晖律师事务所律师。上诉人张向东因与被上诉人段志亮商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市准格尔旗人民法院作出的（2015）准民初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年3月10日对本案公开开庭审理。上诉人张向东、赵彩霞的委托代理人奇海龙，被上诉人段志亮的委托代理人云五清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年8月23日，段志亮与张向东签订了《私有房屋买卖合同》，合同约定：一、段志亮购买张向东、赵彩霞所有的位于北京市昌平区七家镇水韵风情庄园五区3号楼-1至3层3-03号房屋，建筑面积340.02㎡；二、房屋总价款为800万元；三、在签订合同时，买方付款550万元；在办理产权批准过户登记之日付清剩余款项；四、交房和房屋所有权证时间为签订合同后30日内；五、办理产权变更登记的一切税费由张向东承担；六、张向东如不按合同约定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额3‰计算违约金给段志亮。逾期超过3个月时，段志亮有权解除本合同。张向东除退还全部房款外，应赔偿所付房屋价款同额的赔偿金给段志亮。签订合同后，2012年8月24日，段志亮通过银行转账方式，分别向张向东支付了330万元、220万元，共计550万元，2013年10月23日支付剩余购房款人民币250万元。合同签订后的一个月内，张向东向段志亮交付了房屋、房产证、税票。张向东一直未给段志亮办理房屋所有权变更登记，2015年5月26日，张向东、赵彩霞夫妇委托李永强代为办理房屋所有权变更登记手续，并经鄂尔多斯市东胜区公证处公证后出具（2015）鄂东证内字第805号《公证书》，段志亮与李永强到北京办理房屋所有权变更登记时，获知该房屋已经被准格尔旗人民法院查封，原因是张向东与案外人发生经济纠纷，不能办理所有权变更登记。另查明，张向东与赵彩霞系夫妻关系。原审法院认为，段志亮与张向�签订的《私有房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务，段志亮支付了全部价款，张向东应履行交付房屋及办理过户手续的义务，否则，构成违约。按照双方签订的《私有房屋买卖合同》第三条约定，在办理产权批准过户登记之日付清剩余款项。段志亮在2012年10月23日已经全部履行了付款义务，此时，张向东应为段志亮办理过户手续，但直至2015年5月26日，张向东才委托李永强协助办理过户登记手续，此时，段志亮得知该房屋已经被查封，无法办理过户手续。该合同第六条约定，逾期超过3个月时，段志亮有权解除本合同。张向东除退还全部房款外，应赔偿所付房屋价款同额的赔偿金给段志亮。可见，段志亮解除合同的请求符合合同约定，且迟延履行主要义务，在催告后无法履行，致�合同目的不能实现，段志亮有权解除合同，并要求张向东承担所付房款同额的赔偿金。段志亮已付房款为800万元，请求主动下调至300万元，酌情支持100万元。对于段志亮主张的逾期自2015年6月4日起以800万元为本金按人民银行同期贷款利率四倍计算至给付之日的违约金，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。结合张向东的违约情形及违约成本，支持银行同期贷款利率1.5倍的违约金，期限自2015年6月4日至给付之日止。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（�）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，本案中，张向东、赵彩霞系夫妻关系，对段志亮所付债务应当按照夫妻共同债务处理，共同承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，原审判决如下：一、解除段志亮与张向东于2012年8月23日签订的《私有房屋买卖合同》；二、张向东、赵彩霞于本判决生效后十日内返还段志亮已付购房款人民币800万元；三、张向东、赵彩霞于本判决生效后十日内支付段志亮至起诉之日人民币赔偿金100万元及自2015年6月4日起至给付之日，以800万元为本金按中国人民银行发布的同期贷款利率1.5倍的违约金。案件受理费87800元（段志亮已预交43900元），减半收取43900元，保全费5000元，由张向东、赵彩霞负担。原审判决宣判后，张向东不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回段志亮的诉讼请求。理由为：一、上诉人张向东、赵彩霞不存在逾期办理房屋产权证的问题，也不需要承担违约责任，段志亮从未提出办理房产证的要求。该房屋未能过户的主要原因是段志亮不具备在京购房资格。二、该房屋虽曾经被查封，但于2015年9月28日解封，段志亮如取得北京购房指标，该合同仍可成就。三、双方合同未约定逾期办理产权证可引发合同解除，原审法院引用逾期3个月解除合同的约定存在明显错误。该3个月期限仅用于张向东未按期向段志亮交付房屋�情形下才能适用。被上诉人段志亮答辩称，双方签订合同后，其多次要求张向东协助办理过户手续，但未予办理。该房屋被查封后，上诉人张向东才办理了公证委托手续，但是此时房屋已被查封，上诉人一直不予配合。房屋买卖的目的是取得房产证，上诉人一直未能办理过户手续，合同目的不能实现。本院经审理查明，2010年4月30日，北京市人民政府发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。此项政府调控措施对无法提供北京市暂住证及连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭，暂停其购房资格。2011年，北京市又推出了新的房屋限购政策。另查明，2012年8月23日，张向东与段志亮订立《私有房屋买�合同》，该合同约定办理产权变更登记的税费由段志亮负担，被上诉人（买受人）段志亮在与上诉人（出卖人）张向东签订房屋买卖合同时不具备在京购房资格。双方在合同中既未约定办理房屋产权变更登记手续的具体时间，又未约定关于本案诉争房屋无法办理产权变更登记手续时是否可以解除合同的相关约定，亦无关于无法办理产权变更登记时何方应当承担违约金的相应条款。该房屋买卖合同订立后，案外人段铁牛、鄂尔多斯市闫家沟鑫东煤炭有限责任公司、王华高利用其对张向东所享有的债权，通过债权转让方式，代替段志亮付清800万元购房款，张向东对该付款方式没有异议。又查明，本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，予以确认（除付款方式、产权税费负担主体外）。本院认为，本案的争议焦点是双方订立的房屋买卖合同是否已达至法定或约定的解除条件；如该合同已达到了解除条件，如何退还购房款；房屋出卖人张向东是否在履约过程中存在违约行为，是否应当向房屋买受人段志亮支付违约金、赔偿损失。首先，关于双方当事人订立的房屋买卖合同是否已达至法定或约定的解除条件及如果该合同已达到了解除条件，如何退还购房款的问题。因该合同第六条对张向东逾期交房超过3个月时，段志亮可以解除合同进行了约定，但该合同未有不能办理产权变更登记手续时能否解除合同的相关约定。故此，段志亮无权根据此项约定行使约定解除权。原审法院依据合同第六条约定认定段志亮有权解除合同属事实认定不当；原审法院根据此条约定认定张向东有迟延履行义务情形，并依照约定解除权判令解除合同属于适用法律错误，本院予以纠正。北京市推出房屋限购政策是当地政府对房地产市场进行宏观调控的一种手段，不具备交易主体资格的房屋买卖合同，均无法办理权属变更手续。本案中，被上诉人段志亮不具备在京购房资格，双方订立的房屋买卖合同存在事实上无法履行的情形，即段志亮不能取得本案诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......。，段志亮不宜强行要求张向东为其办理产权变更登记手续。根据上述法律规定，当合同存在事实上不能履行的情形时，判令解除合同有利于平衡各方当事人的实际利益，各方当事人均可请求判令解除合同，故应对段志亮�求判令解除合同的诉请予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。，上诉人张向东应当向被上诉人段志亮返还全部已收购房款人民币800万元，同时，被上诉人段志亮应当向上诉人张向东返还本案诉争房屋。如张向东在返还800万元房款过程中存有拒绝履行或迟延履行情形，应当比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。的规定，向段志亮支付迟延返还购房款期间的利息（按照中国人民银行同期贷款基�利率计算）。原审判决第一项、第二项，即判令解除本案双方当事人签订的《私有房屋买卖合同》并返还购房款的判项内容符合法律规定，应予维持，但其所依据的事实和理由存有不当，本院依法予以纠正。原审判决在判令张向东向段志亮返还800万元购房款时，未判令段志亮向张向东返还房屋，实属漏判，本院予以纠正。其次，关于上诉人（出卖人）张向东在履约过程中是否存在违约行为，是否应当向房屋买受人段志亮支付违约金、赔偿损失的问题。经查，张向东在本合同中的主要义务是向段志亮交付房屋、交付相关房屋手续、协助段志亮办理产权变更登记手续，段志亮的主要合同义务是支付全部购房款、接收房屋及相关手续、承担办理房屋产权登记手续的相关税费、协助张向东办理产权变更登记手续。双方当事人在签订合同后，张向东已按照合同约定向段志亮交付房屋及相关手续，段志亮已经履行付清购房款并接收房屋及相关手续的义务，双方仅在办理产权变更登记手续方面产生了矛盾。根据房地产市场的交易习惯，张向东（出卖人）对办理房屋产权变更登记负有协助义务，段志亮（买受人）负有主要义务并应承担相应税费。因段志亮在签订该房屋买卖合同时不具备在京购房资格，双方在合同中未明确约定房屋办理产权登记手续的具体时间，故难以认定上诉人张向东存在单方违约行为，且段志亮未向本院提供张向东恶意拖延办理房屋产权登记手续和其实体权益受到何种程度的损害的相关证据，故对其提出的赔偿损失的诉请不应予以支持。尽管本案诉争房屋曾被另案查封，但并未影响段志亮实际占有使用该房屋，且其未能提供证据证明该查封行为对其造成具体损害的程度，故对其要求赔偿损�的诉请不应予以支持。因北京地区施行的房屋限购政策导致双方签订的合同无法继续履行，应当按照不可归责于双方当事人的事由予以公平处理。因此，原审判决认定张向东存在单方违约，并基于此判令张向东向段志亮赔偿损失、支付违约金，实属认定事实不当、适用法律错误。综上所述，原审判决认定的基本事实较为清楚，部分事实认定错误，适用法律不当，但部分判项内容正确，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款（二）项，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如�：一、维持内蒙古准格尔旗人民法院（2015）准民初字第1699号民事判决的第一、二项，即解除段志亮与张向东于2012年8月23日签订的《私有房屋买卖合同》，张向东、赵彩霞于本判决生效后三十日内返还段志亮已付购房款人民币800万元；二、撤销内蒙古准格尔旗人民法院（2015）准民初字第1699号民事判决第三项，即撤销张向东、赵彩霞于本判决生效后十日内支付段志亮至起诉之日人民币赔偿金100万元及自2015年6月4日起至给付之日，以800万元为本金按中国人民银行发布的同期贷款利率1.5倍的违约金的内容。三、上诉人张向东、赵彩霞于本判决生效后三十日起，向被上诉人段志亮支付800万元房款按中国人民银行同期基准贷款利率计算的利息，直至付清之日止。四、被上诉人段志亮于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市昌平区七家镇水韵风情庄园五区3号楼-1至3层3-03号房屋、该房屋的产权证及相关房屋手续退还上诉人张向东、赵彩霞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费87800元（段志亮已预交43900元），减半收取43900元，保全费5000元，二审案件受理费87800元，合计136700元，由上诉人张向东、赵彩霞负担65850元，由被上诉人段志亮负担70850元。本判决为终审判决审判长  王学军审判员  倪志强审判员  杨瑞华二〇一六年三月三十一日书记员  苏丽多