四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2806号
上诉人(原审被告)：邹文，男，汉族，1982年1月4日生，住四川省邻水县。
委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:王丽，女，汉族，1984年1月27日生，住四川省南充市。
上诉人（原审被告）：南充雅欣商贸有限公司，住所地南充市顺庆区三公街24号得意妇幼商厦4单元4层3号。
法定代表人：邹文，经理。
委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南充荣森商贸有限公司，住所地南充市顺庆区西河中路16-1号。
法定代表人：王丽，经理。
委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易延富，男，汉族，1958年1月19日生，住四川省南充市。
委托诉讼代理人：陈晏军，四川张小友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮小琴，四川张小友律师事务所律师。
原审第三人：南充市宏凌实业发展有限公司，住所地南充市顺庆区人民中路顺达商都二楼。
委托诉讼代理人：陈晓东，四川泰合律师事务所律师。
上诉人邹文、王丽、南充雅欣商贸有限公司（以下简称雅欣公司）、南充荣森商贸有限公司（以下简称荣森公司）因与被上诉人易延富，原审第三人南充宏凌实业发展有限公司（以下简称宏凌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邹文、雅欣公司、荣森公司及其共同委托诉讼代理人徐裕菊、上诉人王丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邹文、王丽、雅欣公司、荣森公司上诉请求：撤销原判，改判驳回易延富的全部诉讼请求。事实及理由：1、因易延富个人不具有房地产开发经营权，南充市宏凌实业发展有限公司（以下简称宏凌公司）将经营权承包给易延富个人的行为当属无效，易延富不享有案涉商铺所有权和销售权。一审判决认定案涉《商铺买卖合同》及《补充协议》有效，并以此作为结算依据错误。2、易延富与邹文签订的商铺买卖合同事前未得到宏凌公司授权，事后亦未得到追认，且案涉商铺在2014年3月24日即被宏凌公司以每平方米2000元的价格出售给案外人韩明，并办理了备案登记，证明宏凌公司关于易延富是案涉商铺实际所有人的陈述虚假。3、2015年4月23日，邹文与易延富签订补充协议时，宏凌公司与韩明之间订立的《商品房买卖合同》并未解除，案涉《商铺买卖合同》无效，《补充协议》亦应无效。4、宏凌公司在2015年5月5日前收取邹文购房款400万元，并于2015年5月7日与雅欣公司、荣森公司分别签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，证明宏凌公司系自行销售案涉房屋，未认可易延富的售房行为，故基于无效的《商铺买卖合同》，邹文于2015年5月4日出具的欠条无效。5、荣森公司、雅欣公司基于两家公司与宏凌公司订立的《商品房买卖合同》取得案涉商铺所有权，该事实与宏凌公司2016年1月7日出具的情况说明中所称的“南充市顺庆区玉带路格兰春天小区系我公司开发建设并对外销售”是一致的。《商品房买卖合同》约定的价格是每平方米5000元，远高于出售给韩明的每平方米2000元的价格，一审判决以2016年1月的评估价值对比，认为每平方米5000元的价格违背了市场规律，不符合客观事实。至于宏凌公司所称的案涉《商品房买卖合同》是应原被告请求，配合被告办理相关手续价格变更为5000元是应邹文的要求，目的是少交税费无任何证据支持，且商品房交易开发商是主要纳税人，邹文没有必要变更房屋交易单价。在同一标的物的销售中，存在不同版本的合同时，应当以登记备案的合同为准。宏凌公司2015年7月7日出具的证明，亦称格兰春天20幢、21幢的一楼门面全部卖给邹文及邹文指定的公司，共计售房款1718万元，款项已付清。该证明再一次以书面形式表明与宏凌公司订立的《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，且全部房款已经付清。6、荣森公司是独立的企业法人，王丽只是荣森公司法定代表人和股东，王丽没有为企业债务承担责任的义务；邹文与易延富订立《商铺买卖合同》的目的是为荣森公司、雅欣公司购置商铺，非为邹文、王丽的家庭，故不能将两家公司购置商铺形成的债务，认定为王丽、邹文家庭的共同债务，不应判决王丽共同承担。
易延富辩称，案涉《商铺买卖合同》、《补充协议》、欠条等均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。四上诉人所称的《项目承包合同》是否有效，并不影响易延富对案涉商铺的实体权利。当事人之间均是在履行《商铺买卖合同》和《补充协议》。根据补充协议的内容，应当认定邹文在订立合同时，是知晓案涉商铺曾经出卖给他人，并办理了网签备案手续，其对此表示理解。邹文向易延富支付了400万元，表明其是在主动履行《商铺买卖合同》及《补充协议》确定的义务。
原审第三人宏凌公司述称：宏凌公司在一审中出具的情况说明内容属实，一审判决书宏凌公司辩称部分载明的合同价格变更是应邹文要求，目的是少交税不是事实，一审庭审笔录并无此内容。
易延富一审诉讼请求：判令邹文、王丽立即支付下欠的购房款962万元，并按协议约定支付违约金及利息；雅欣公司、荣森公司按案涉协议约定对邹文下欠购房款及违约金、利息承担连带担保责任；本案诉讼费、律师费由邹文、王丽、雅欣公司、荣森公司负担。
一审法院审理查明，2006年8月22日，易延富及案外人杜彬与宏凌公司签订了“格兰春天”项目承包经营合同，约定由易延富及案外人杜彬投资承包开发经营“格兰春天”项目。2014年3月15日，易延富及案外人杜彬与邹文签订了《商铺买卖协议》，约定由邹文购买易延富及案外人杜彬所有的位于南充市顺庆区玉带南路”格兰春天”小区20、21幢X楼全部门面房共计3329.33平方米，单价12600元每平方米，总价款41，949，558元；分三期支付，合同生效当日付500万元，完成实际面积测绘一个月内付2500万元，余款在办理完产权登记二个月内付清，因商铺买卖产生的税费按照规定各自承担；协议最后载明；该合同协议余款杜彬补贴易延富40万元，邹文补贴易延富5万元。协议签订当日，邹文向案外人杜彬支付了房款500万元，2015年4月23日，买卖双方针对《商铺买卖协议》签订了《补充协议》，协议载明：易延富及案外人杜彬已充分告知案涉商铺系与南充宏凌实业有限公司联合开发，邹文对易延富及案外人杜彬出卖案涉商铺无任何异议，邹文自愿代为易延富支付相应税费，代缴的税费凭税务发票在应支付给易延富的房款中予以扣减。经确认，邹文尚欠易延富房款962万元，邹文应在取得案涉商铺中21幢1楼全部房屋权属证书之日起120日内付清，每逾期一日按所欠购房款总额的千分之一支付违约金至付清之日止。邹文拟以雅欣公司、荣森公司名义购买案涉商铺。2015年5月4日，邹文向易延富出具了欠条一份，该欠条载明邹文下欠易延富购房款962万元，未扣除邹文代易延富缴纳的税费。2015年4月23日，易延富与邹文、王丽、雅欣公司、荣森公司签订了《反担保及委托协议》。约定由雅欣公司、荣森公司对邹文所欠易延富的购房款及易延富为主张债权所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费、违约金等）提供担保。2015年5月4日，邹文向易延富出具了欠条一份，该欠条载明邹文下欠购房款962万元，未扣除邹文代易延富缴纳的税费。2015年5月7日，宏凌公司与雅欣公司、荣森公司签订了商品房买卖合同。合同约定，案涉商铺按建筑面积2810.8平方米计算，单价为每平方米5000元。该合同在房管部门登记备案后，于2015年7月27日将案涉商铺的产权办理到了雅欣公司、荣森公司名下。办理产权过程中，邹文代易延富及案外人杜彬缴纳了税费2496787.2元，其中，代易延富缴纳了税费1036166.69元。2015年7月7日，易延富向南充宏凌实业有限公司出具书面证明，载明其已将案涉商铺出售给邹文，请南充宏凌实业有限公司配合办理相关手续。2016年1月21日，雅欣公司因抵押贷款需要，委托四川义正房地产评估咨询有限公司对案涉商铺的价值进行了评估，四川义正房地产评估咨询有限公司评估案涉商铺的价值为每平方米18000元。嗣后，易延富与邹文等协商未果，遂提起诉讼。另查明，邹文与王丽系夫妻关系。南充宏凌实业有限公司向一审法院出具书面情况说明，证明案涉商铺系易延富及案外人杜彬所有，由该二人对外出售并收取房款，鉴于易延富及案外人杜彬将案涉商铺出售给邹文，宏凌公司按照易延富和邹文的要求，分别与雅欣公司、荣森公司签订商品房买卖合同，并于2015年7月27日将案涉商铺产权办理到雅欣公司、荣森公司名下。
一审法院认为，易延富及案外人杜彬与邹文于2014年3月15日签订的《商铺买卖协议》及后来签订的《补充协议》和《反担保及委托协议》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。案涉商铺虽总登记在宏凌公司名下，但易延富提供的“格兰春天”项目承包经营合同及宏凌公司出具的书面情况说明，均能证明案涉商铺系易延富及案外人杜彬实际所有，并由该二人对外出售收取房款，且双方在《补充协议》中也已明确载明，易延富及案外人杜彬已充分告知案涉商铺系与宏凌公司联合开发，邹文对易延富及案外人杜彬出卖案涉商铺无任何异议，对于宏凌公司与雅欣公司、荣森公司签订的商品房买卖合同，宏凌公司已经作出书面说明，该合同是按照易延富和邹文的要求签订的，且2016年1月21日，雅欣公司因抵押贷款需要，曾委托四川义正房地产评估咨询有限公司对案涉商铺的价值进行了评估，四川义正房地产评估咨询有限公司评估案涉商铺的价值为每平方米18000元。而该合同约定的合同单价却只有5000元每平方米，明显有违市场规律，更证明了该合同是按照易延富和邹文的要求签订的，是为了履行易延富及案外人杜彬与邹文于2014年3月15日签订的《商铺买卖协议》而签订的这一事实。因此，邹文要求按照宏凌公司与雅欣公司、荣森公司签订的商品房买卖合同履行的理由不能成立。邹文向易延富出具的欠条，该欠条载明邹文下欠易延富购房款962万元，应视为是双方的结算依据，在扣除邹文代易延富缴纳的税费1036166.69元后，余款8583833.31元应当按照协议约定在2015年7月取得案涉商铺产权之日起120日内付清，邹文未按协议约定履行付款义务，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但协议中每逾期一日按所欠购房款总额的千分之一支付违约金至付清之日止的约定明显过高，易延富要求按照同期银行贷款利率的四倍计算利息也没有相应的法律依据，故对于易延富要求按所欠购房款总额的千分之一支付违约金和按照同期银行贷款利率的四倍计算利息的诉讼请求，不予支持，参照最高人民法院关于年利率不得超过24%的规定，判令按照年利率24%从2015年11月28日起按下欠购房款向易延富支付利息至付清之日止。邹文与王丽系夫妻关系，案涉债务发生在夫妻关系存续期间，王丽也没有提供证据证明案涉债务系邹文的个人债务，因此，可以认定案涉债务系邹文与王丽夫妻关系存续期间的共同债务，王丽应当与邹文共同承担偿还下欠购房款的责任。在《反担保及委托协议》中，明确约定由雅欣公司、荣森公司对邹文所欠易延富的购房款及易延富为主张债权所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费、违约金等）提供担保。因此，雅欣公司、荣森公司对邹文所欠易延富的购房款应当承担连带清偿责任。对于易延富为主张债权所支出的律师费28万元，该金额未超过律师收费标准，且在协议中明确约定了承担主体，故对易延富要求支付律师费28万元的诉讼请求，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、邹文、王丽支付给易延富购房款8583833.31元及利息（利息从2015年11月28日起以8583833.31元按年利率24%计算至付清之日。此款在本判决生效后十日内付清。二、邹文赔偿给易延富主张债权所支出的律师费28万元。此款在本判决生效后十日内付清。三、由南充雅欣商贸有限公司、南充荣森商贸有限公司对上列一、二项的给付义务承担连带清偿责任。四、驳回易延富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照<<中华人民共和国民事诉讼法>>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费79140元，诉前财产保全费5000元，合计84140元，由邹文负担。
本院二审审理查明，上诉人邹文、王丽、荣森公司、雅欣公司在二审审理中举示了宏凌公司给顺庆区地税局的情况说明扫描件，扫描件内容是原审第三人宏凌公司按每平方米5000元价格计算购房款，申请开具无限额发票。其欲以前述内容证明宏凌公司将案涉商铺按5000元单价出售给荣森公司、雅欣公司的事实。原审第三人宏凌公司对该份证据的三性均不认可。易延富的质证意见是不能确认该份证据的真实性，也无法对房屋的单价、总价核实。
案涉《商铺买卖协议》载明“该商铺为甲方（甲方1指杜彬、甲方2指易延富）出资以南充宏凌实业有限公司的名义开发所拥有的商铺”。杜彬、易延富（甲方）与邹文（乙方）于2015年4月23日订立的补充协议载明“1.甲方已充分告知前述《商铺买卖协议》所涉房屋系甲方与南充宏凌实业有限公司其同合伙联合开发，乙方对此早已完全知情，并对甲方出卖前述房屋无任何异议。2.乙方对于前述《商铺买卖协议》中所涉房屋因无关于甲乙双方的事由，已由南充宏凌实业有限办理了销售的事宜知情并予以理解，甲方应当协助乙方办理取得产权事宜。乙方不得以该销售登记等事宜向甲方主张相应权利……所涉房屋因其他原因导致规划用途与实际用途不符这一情况乙方早已充分知情并予以理解，乙方不得以该理由向甲方主张任何权利。办理前述相关产权证期间甲方1、2认可乙方需产生相应测量、人工费、手续费等各项开支40万元，同时因房屋具体现状有部分房屋无法开成门面，甲方1、2自愿在购房款总额上作出让价160万元。经甲方2与乙方共同确认乙方尚欠有购房款约962万元未向甲方2支付，乙方应当于取得前述《商铺买卖协议》中所涉房屋21幢1楼全部房屋权属证书之日起120日内向甲方2支付清结。6、前述各项协议约定内容各方应当严格予以履行，履行期间任何一方不得以任何理由违反前述约定，否则即视为违约。违约方应当向守约方承担相应违约责任。若乙方未按前述约定期限向甲方2足额支付所欠房款即自应付款之日每逾期一日按购房款总金额1‰支付相应违约金至前述约定全部购房款付清之日止”。该《商铺买卖协议》在甲乙双方签字后，尾部还载明“该合同协议余款杜彬补贴易延富肆拾万元整，乙方补贴伍万元整”，邹文、杜彬在此内容后签字确认。
易延富在二审审理中，确认按照2015年4月23日签订的补充协议约定，其应承担总房款中让利200万元中41.5%，即83万元，应在邹文向其支付的总房款中扣除。
2014年3月15日，邹文给易延富出具的欠条载明邹文自愿补贴易延富房款54.8万元，并与其他购房款一并转入原商铺买卖协议约定的银行帐户。
2014年3月24日，宏凌公司与买受人就案涉商铺签订的有商品房买卖合同并办理了备案登记。易延富称这只是宏凌公司当时的一种融资方式，且邹文对此知情并表示理解了的。2015年4月23日，邹文作为借款人、易延富作为担保人，荣森公司、雅欣公司、王丽、邹文作为反担保人签订了反担保协议，由易延富为邹文向杜毅借款提供担保，荣森公司、雅欣公司、邹文、王丽提供担保的范围是邹文下欠易延富购房款及相应违约金以及易延富为主张欠款所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费、违约金等）。该协议还载明邹文未付易延富购房款债务金额以邹文出具的欠条为准。
2016年2月，邹文给易延富支付购房款30万元。
另查明，2016年4月18日，易延富与四川张小友律师事务所订立委托代理合同，合同约定该所指派阮小琴、陈晏军担任本案的委托代理人，代理费28万元，支付方式是一审判决领取时支付30%，法律文书生效时支付至该案代理费的50%，余款14万元，在执时行支付。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点有三：一是案涉《商铺买卖协议》及《补充协议》、《反担保及委托协议》、欠条的效力问题；二是邹文与易延富之间履行的是《商铺买卖协议》及《补充协议》还是邹文与宏凌公司之间订立的《商品房买卖合同》问题；三是如履行的是《商铺买卖协议》及《补充协议》，邹文还应支付购房款数额以及王丽、南充荣森商贸有限公司、南充雅欣商贸有限公司是应否承担连带责任问题。
关于案涉《商铺买卖协议》、《补充协议》、《反担保及委托协议》的效力问题。本院认为，现有证据表明格兰春天是宏凌公司开发销售，但实际投资人是易延富、杜彬。虽然易延富、杜彬无房地产开发经营资质，但是现有法律并不禁止建设用地使用权与民间资本等生产要素或资源的结合进行房地产开发经营，也即是说宏凌公司与易延富、杜彬之间订立的项目承包经营合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易延富、杜彬作为案涉商铺的实际权利人，其有权对其进行处分。即便是易延富、杜彬无处分权，案涉商铺的初始登记在宏凌公司名下，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，亦不能认定案涉《商铺买卖协议》及《补充协议》无效，《反担保及委托协议》亦系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；邹文给易延富出具的欠条载明了发生依据，且与《补充协议》载明内容吻合，并有《反担保及委托协议》的内容印证，应是双方结算的结果，故邹文、王丽、荣森公司、雅欣公司的此项上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于邹文与易延富之间履行的是《商铺买卖协议》及《补充协议》还是邹文与宏凌公司之间订立的《商品房买卖合同》问题。本院认为，通过邹文自认的、杜彬陈述的邹文分别与杜彬、易延富结算、支付购买商铺价款，以及《补充协议》载明的“经甲方2（指易延富）与乙方(指邹文)共同确认乙方尚欠有购房款约962万元未向甲方支付的”和宏凌公司出具的情况说明的内容看，应当认定邹文与易延富、杜彬履行的是《商铺买卖协议》及《补充协议》。如若不然，荣森公司、雅欣公司即应按照编号201505070112、201505070087商品房买卖合同约定的订立合同当天向宏凌公司履行全部购房款的付款义务。事实上，两家公司没有按照《商品房买卖合同》约定向宏凌公司支付购房款，而是邹文在《商铺买卖协议》签字后的第二天、第三天即2014年3月16日、2014年3月17日按照约定的金额通过银行分别给杜彬、易延富个人帐户转账支付了300万元和200万元购房款。邹文在整个购买案涉商铺的过程中，仅于2014年9月19日向宏凌公司支付房款60万元，荣森公司、雅欣公司于2015年5月5日向宏凌公司支付价款340万元。邹文及两家商贸公司此种付款行为和购买人与开发商建立直接商品房买卖合同关系的通常付款行为不符，亦表明双方当事人之间履行的是《商铺买卖协议》及《补充协议》，而非《商品房买卖合同》，故邹文等提出的应以《商品房买卖合同》确定权利义务的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于邹文应支付易延富购房款数额以及王丽、荣森公司、雅欣公司应否承担连带责任问题。本院认为，双方确认按商铺买卖协议约定的单价和面积计算，房屋总价款是3329.33平方米×1.26万元=4194.9558万元，按易延富在其与杜彬合伙中的占比41.5%计算，邹文应向易延富支付的房屋价款是1740.90666万元。按补充协议约定，易延富应承担让利200万元中的83万元，该款应从1740.90666万元中扣除。同时邹文代易延富所缴纳的税费103.6166万元，亦应从房价款中扣除。由于邹文一次在商铺买卖协议尾部确认给易延富补贴5万元，一次以欠条方式确认补贴易延富54.8万元，应纳入双方房价款的结算，结算后邹文应向易延富支付的房价款总额是1614.09006万元。该数额再扣除双方认可已经支付的830万元后的数额784.09006万元，即为邹文应支付易延富的购房尾款。至于邹文等提出的易延富有200万元的让利未在962万元中扣除的问题，与《补充协议》载明内容不符，本院不予采信。至于邹文等提出的在《补充协议》签订后向宏凌公司缴纳了340万元购房款应予抵扣的上诉理由，与邹文在整个购房过程中仅向宏凌公司缴纳了400万元，而此400万元已在邹文应付购房款中抵减的事实不符，本院亦不采信。由于房屋买卖双方履行的是《商铺买卖协议》及《补充协议》，案涉商铺只是根据邹文要求经宏凌公司配合登记于两家商贸公司名下，邹文因购买案涉商铺所负债务发生于其与王丽夫妻关系存续期间，王丽亦未举证该债务属于邹文个人所负债务，故王丽应当对该债务承担偿还之责。由于《反担保及委托协议》约定，荣森公司、雅欣公司、邹文、王丽担保的范围是邹文下欠乙方购房款以及相应违约金以及乙方为主张欠款所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费、违约金等，故该两家商贸公司、王丽应对邹文前述债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1942号民事判决的第二项、第三项、第四项；
二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1942号民事判决的第一项为“上诉人邹文、王丽向被上诉人易延富支付购房款784.09006万元及逾期付款利息（利息计算以784.09006万元为基数，按年利率24%的标准计算至付清之日止）。
一审案件受理费79140元、二审案件受理费79140元，共计158280元，由上诉人邹文、王丽、南充雅欣商贸有限公司、南充荣森商贸有限公司负担128000元，由被上诉人易延富负担30280元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一七年二月二十四日
书记员 陈昱灿