广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1332号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴大银，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：陈育红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张潇潇，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：陈亚珍，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：珠海市泰轩房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：林亚槟，总经理。
委托诉讼代理人：张岩，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人吴大银与上诉人张潇潇、上诉人珠海市泰轩房地产开发有限公司（以下简称泰轩公司）租赁合同纠纷一案，张潇潇、吴大银、泰轩公司均不服珠海市香洲区人民法院(2015)珠香法民三初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴大银上诉请求：1、撤销原判并改判驳回张潇潇的全部反诉请求；2、判令张潇潇支付拖欠的租金483535元（自2014年6月至2014年11月23日）以及产生的滞纳金；3、判令张潇潇支付违约金241488元（按年度金额的银行同期贷款年利率的4倍计算83850/月×12个月×6%×4）；4、张潇潇承担本诉、反诉、上诉的诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院认定事实错误。本案中根据双方签订的《租赁合同》第二条的约定，在签订合同时吴大银已明确说明租赁物业的作用功能是停车场，吴大银并未了解张潇潇将租赁物业用于商业功能，吴大银如期向张潇潇提供合同约定的租赁场地，并未有任何违约行为，张潇潇自行改变出租房产的用途，且已拖欠租金多月，应由张潇潇单方承担全部过错责任。二、张潇潇应按租赁合同约定向吴大银支付所有拖欠的租金及滞纳金。原审法院认定双方均有过错是错误的。吴大银将物业租赁给张潇潇，明确表明该物业属性为停车场，根据《租赁合同》第二条的约定，张潇潇自行改变租赁用途且未经相关部门批准，导致租赁物业无法实现用于其健身房经营，张潇潇应对租赁物业不具有商业使用功能及未通过消防验收承担全部过错责任，吴大银对此不存在过错。根据《租赁合同》第十三条的约定，张潇潇自2014年6月至2014年11月23日拖欠租金共483535元，张潇潇应向吴大银支付全部拖欠的租金及产生的滞纳金。三、张潇潇不能在租赁物内经营，是因其违反消防法规，而无论合同约定或是法律规定，均应当由张潇潇办理消防手续，出租方并无过错，理应由张潇潇承担合同履行不能的全部责任，其应当依约支付租金和违约金。综上，原审法院认为双方根据各自的过错承担相应责任，既不合法也不合理，请求撤销原审判决，支持吴大银的全部上诉请求。
针对吴大银的上诉，张潇潇辩称：本案纠纷最根本起因是吴大银和泰轩公司将停车场当成商铺出租所引发的一系列后果；最初合同的要约邀请是吴大银以商业用途出租，向张潇潇承诺说变更建筑的用途，然后将2902平米的面积按1950平米收费，以此优惠条件引诱张潇潇签订合同，现在吴大银另行出租也是办公用途，车库用途还是作为其他功能使用，还是将停车场当成商铺出租，基于此原因消防也是不可能通过的，因此主要的过错在于吴大银和泰轩公司。
针对吴大银的上诉，泰轩公司辩称：对吴大银的上诉状没有意见。
泰轩公司上诉请求：1、撤销原审判决并改判驳回张潇潇的全部反诉请求；2、张潇潇承担本诉、反诉、上诉的诉讼费用。
事实和理由：一、泰轩公司授权予吴大银的《授权委托书》中提到：“甲方（泰轩公司）现将珠海市诚丰·星座二楼停车场出租权授权委托给乙方（吴大银），并由其行使出租方的一切合法权益”。且根据吴大银与张潇潇签订的《租赁合同》第二条“该房屋产权用途为停车场，乙方已清楚用途及确认租赁场所现状。乙方如需办理证照的由乙方自行负责，并保证合法经营”。泰轩公司在授权委托吴大银行代为行使出租权益时、以及吴大银与张潇潇在签订租赁合同之时，均已清楚表明租赁物业是停车场用途。对张潇潇在签署租赁合同后未依法取得相关部门批准前改变出租房产的用途，应由张潇潇自己承担所有责任。泰轩公司对合同不能履行不存在过错责任，张潇潇对合同的不能履行应承担全部过错责任。
二、泰轩公司无需向张潇潇返还租赁押金。依据《租赁合同》第五条：“乙方（张潇潇）应于甲方（吴大银）书面通知之日起三日内向甲方支付押金（人民币）贰拾万元，租赁期满后，乙方结清房租、水电、管理费等并经验收原有房屋完整无损，押金无息退回乙方。”张潇潇严重违反合同约定，未按时交纳租金多月，应对合同的解除承担全部责任，不满足租赁合同约定的退还租赁押金的条件，故张潇潇要求泰轩公司返还租赁押金200000元无理无据。
三、泰轩公司无需向张潇潇赔偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本案中租赁合同的解除，是因张潇潇严重违约导致的，其装修损失赔偿请求，依法不应被支持。原审法院适用法律错误，作出的判决依法无据，泰轩公司依法无需向张潇潇赔偿任何装修损失。
四、原审判决对涉案租赁合同不能履行的责任认定错误。首先，本案纠纷并非因合同签订环节引发。原审判决认定租赁合同合法有效，据此，应当认定在《租赁合同》签订的环节上，双方均无过错。事实上，本案纠纷也并非合同签订环节的责任问题引发，而是《租赁合同》在履行过程中出现障碍而引发。其次，合同履行不能的责任区分问题。原审判决又认定合同不能履行双方均有过错，与上列关于涉案合同签订符合法律规定的论述前后矛盾，也就是说，原审法院并未查明合同履行不能的真正原因及其责任区分。泰轩公司认为，涉案合同不能履行及其责任区分如下：其一，合同约定。《租赁合同》第二条房屋用途约定，“该房屋产权为停车场，乙方（张潇潇）已清楚用途及确认租赁场所现状。乙方如需办理证照的由乙方自行办理，并保证合法经营。”根据约定，张潇潇在承租时已经明确知道房屋用途，对其改变用途作其他商业用途的法律后果，应当有充分的预知，责任不在泰轩公司。其二，合同未能履行根本原因是张潇潇违反《珠海经济特区消防条例》。合同又明确约定了张潇潇自行“办理证照”“并保证合法经营”。而根据珠海市公安局拱北口岸分局防火监督大队《行政决定书》“珠公拱（防）消行罚决字〔2014〕第0032号”认定，“发现该场所未经消防设计审核擅自投入使用、未经消防验收擅自投入使用，未经消防安全检查擅自营业”，“张潇潇是珠海市运动空间中心吉大五度经营者对此负有法律责任”，并据此责令停止使用并处罚款。张潇潇租赁涉案场所开办“珠海市运动空间中心吉大五度”，在装修之前必须按规定向消防报批装修方案，以及开业前必须经消防验收检查。但其不按规定办理消防的相关证照和手续，导致不能经营，无论是按合同约定，还是依照法律规定，租赁合同不能履行的根本原因，责任明显在张潇潇，而不在出租方和业主方，公安消防机关也认定由张潇潇承担违反消防被停业的法律责任。其三，租赁物的物管方对张潇潇必须按规定办理消防手续，已尽告知义务。根据泰轩公司在二审提交的《商铺（办公场所）租户装修申请表》（2013年11月12日），明确载明物业管理公司对张潇潇的提示“所有消防设施如需改动，需经相关部门审核及交由有资质的施工单位施工，经消防局验收后才能投入使用，否则所造成的一切责任，应有装修及租户承担。”涉案租赁场所物管的上列提示，符合《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第十五条规定，“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业”。而张潇潇对涉案租赁物的装修，既未委托“有资质的施工单位施工”，又未经“消防局验收”，明显属于责任方。综上，导致涉案租赁场所无法经营，也就是《租赁合同》不能履行，过错明显在张潇潇一方，理应由张潇潇承担合同不能履行的全部责任，原审判决认定合同不能履行由出租方和业主方承担主要责任错误。
五、原审判决以张潇潇提交的《装修工程合同》约定的工程价款等资料，酌定张潇潇装修损失504000元错误。首先，《装修工程合同》承包方是自然人，违反《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条规定。而《装修工程合同》承包方自然人于仲乾，根本不具有任何装修资质。由于装修承包人不具有装修资质，也就是导致张潇潇租赁场所装修前未向消防机关申报消防设计，装修后又不可能通过消防验收的根本原因；而原审法院却以一份违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的、不具有证据力的《装修工程合同》所谓的“120万元”工程款，酌定张潇潇的装修损失，明显错误。其次，装修工程价款的举证责任在张潇潇，不在出租方和业主方。张潇潇在原审仅举证了一份不具有证据力的装修合同，又对实际支付的装修费（付款凭证、税票等）根本无法举证，应当承担举证不能的不利后果；而原审的装修工程款鉴定，根据鉴定机构的回函所提内容，鉴定程序中没有施工图和施工记录，并不符合《司法鉴定程序规则》，因此不可能作出公允的鉴定。而提交施工图和施工记录的责任在张潇潇，故此，原审未能就装修工程款作出鉴定，责任在张潇潇，并不在出租方和业主方。再次，业主方于2016年4月把涉案物业收回作他用，具有合理性。张潇潇自2014年6月起拖欠租金，出租方于2014年11月24日通知解除租赁合同，租赁物一直被搁置；在出租方诉至法院后，又从第一次排期开庭的2015年3月24日起至2016年4月业主方收回租赁物业为止，期间租赁物一直处于荒废状态，业主每月蒙受租金损失不低于“捌万叁仟捌佰伍拾元整”（参照《租赁合同》）。在损失不断扩大的情形下，业主方于2016年4月收回租赁物具有合理性，而原审法院却因此把张潇潇对装修工程款举证不能的责任倒置于泰轩公司，明显于理不合。泰轩公司认为，从张潇潇于2014年6月拒付租金开始，至2016年4月业主方收回租赁物为止，期间从2014年12月计起已经损失租金17个月，特别是张潇潇对装修工程款举证不能，导致租赁物以鉴定为由长期搁置，张潇潇理应承担因此造成业主方的租金损失，而不是业主方承担张潇潇的装修工程款损失。最后，承租方违约导致合同解除，出租方（业主方）依法不承担装修赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。因此，张潇潇所请求的租赁期内装饰装修损失，无任何法律依据，应当不予支持。
六、原审判决对押金200000元处理错误。张潇潇出现了拖欠租金的违约事实，而如前所述，其不能经营是因为其违反消防规定，并非出租方和业主方的责任导致，业主方对押金200000元不予返还，符合《租赁合同》约定，原审判决返还押金200000元错误。
综上，原审法院认为泰轩公司及张潇潇对合同不能履行均有过错，双方根据各自的过错承担相应的责任，既不合法，也不合理。请求依法撤销原审判决，支持泰轩公司的全部诉讼请求。
针对泰轩公司的上诉，张潇潇辩称：本案纠纷最根本起因是吴大银和泰轩公司将停车场当成商铺出租所引发的一系列后果；最初合同的要约邀请是吴大银以商业用途出租，向张潇潇承诺说变更建筑的用途，然后将2902平米的面积按1950平米收费，以此优惠条件引诱张潇潇签订合同，现在吴大银另行出租也是办公用途，车库用途还是作为其他功能使用，还是将停车场当成商铺出租，基于此原因消防也是不可能通过的，因此主要的过错在于吴大银和泰轩公司。
针对泰轩公司的上诉，吴大银辩称：吴大银从未向张潇潇承诺变更租赁物的用途，双方《租赁合同》第二条明确约定房屋产权为停车场，张潇潇已经清楚用途且确认租赁物场所现状，所以在张潇潇与吴大银签订合同时张潇潇已经明确知道房屋用途，对于张潇潇擅自改变房屋用途的法律后果应由其自行承担。
张潇潇上诉请求：1、维持原审判决第二项、第四项；2、撤销原审判决第一项、第五项；3、改判支持张潇潇在原审提出的反诉请求，判令吴大银返还张潇潇缴纳的租金人民币419250元，吴大银赔偿张潇潇装修损失人民币1232000元。
事实和理由：一、吴大银明知租赁物业的规划使用功能为停车场却仍以商铺发布信息招租，并承诺改变使用功能，让张潇潇信以为真，在违反张潇潇真实意思表示的情形下签订《租赁合同》，吴大银对此负有主要责任，同时该合同也违反法律的强制性规定应属无效。吴大银将停车场出租用于经营健身的商业用房，既改变了原建筑规划设计，同时也违反了消防法等法律法规关于房屋使用的强制性规定，双方之间签订的《租赁合同》应无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，吴大银应返还已缴纳的全部租金并承担赔偿责任。二、张潇潇将二楼整层近3000平方米的车库整体装修完毕，且已经试营业一段时间，实际支出的装修费用是176万元，张潇潇在主张装修损失时已按该费用的70%主张，因导致鉴定不能的责任在吴大银，吴大银应承担赔偿责任。综上所述，张潇潇的合法权益应受到法律保护，请求支持张潇潇的上诉请求。
针对张潇潇的上诉，吴大银辩称：除其上诉状意见外，吴大银认为本案导致租赁合同不能签订的原因是张潇潇对租赁物进行装修时委托的是无资质的个人，故在装修前无法向消防局报批消防设计，装修后又无法申请竣工验收和消防检查而被消防局责令停业，张潇潇在2013年11月12日向物管公司申请装修时，物管公司已告知其所有消防设施如需改动，要经过相关部门申请且交由有资质单位进行施工，并经消防验收合格才能投入使用，否则所造成的一切责任由租户自行承担，张潇潇无视消防法规而被消防局责令停业是导致租赁合同不能履行的根本原因，而吴大银对合同不能履行不存在任何过错。
针对张潇潇的上诉，泰轩公司辩称：关于租赁合同约定的用途问题，租赁合同明确约定是停车场，张潇潇被责令停业不是因为其改变停车场功能，而是因为其消防不符合法规被责令停业，张潇潇也提到现在涉案场地被用作办公用途，其使用功能本身与责令停业之间无因果关系。如果张潇潇聘请了有资质的设计单位，该设计单位会首先向消防局申报，消防局如果认为装修场地是停车场不能改变功能的话不可能报批，消防如果审查不过关装修不可能继续，装修损失也就不可能存在，所以本案所有损失应由张潇潇承担，原因是其擅自装修，且装修后未进行消防的检验和验收擅自投入使用，在该情况下才被消防责令停业的。
吴大银向原审法院起诉请求：1、张潇潇向吴大银支付2014年6月至2014年11月23日期间拖欠的租金共计人民币483535元以及产生的利息；2、张潇潇按约定租赁合同约定向吴大银支付年度租金额同期贷款年利率的4倍作为违约金241488元；3、张潇潇承担诉讼费用。
张潇潇向原审法院反诉请求：1、吴大银返还张潇潇缴纳的商铺押金200000元，及赔偿利息损失，从2013年11月11日起至还清之日止以200000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；2、吴大银返还张潇潇缴纳的商铺租金335400元，及赔偿利息损失，从2014年8月8日起至还清之日止以335400元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；3、吴大银赔偿张潇潇装修损失1760000元（最终以法院委托的评估价值为准），按70%计算为1232000元；4、吴大银赔偿张潇潇消防罚款90000元及违约金；5、吴大银赔偿张潇潇支付的音箱设备50000元及违约金，按70%计算暂计35000元；6、撤销吴大银与张潇潇签订的《租赁合同》；7、吴大银承担全部诉讼费用。本案审理过程中，张潇潇认为泰轩公司是合同实际履行人，要求第三人泰轩公司承担上述责任，吴大银承担连带责任。
原审法院认定事实：诚丰星座二楼停车场登记产权人为泰轩公司。2013年10月,泰轩公司（甲方）与吴大银（乙方）签订《授权委托书》，约定，甲方将诚丰星座二楼停车场出租权授权委托给乙方，并由其行使出租方的一切合法权益，其中包括：1、以乙方名义对外招租及谈判租赁有关事宜；2、以乙方名义与承租人签订上述物业租赁合同；3、对承租方一切不合法行为及违约行为进行督察，要求改正；4、在承租方有不合法及违约的情况下享有终止租赁合同的权利；本委托从2013年11月1日至2029年2月31日止（具体以签定《租赁合同》约定租期为准）。
2013年11月7日，吴大银作为甲方（出租方）、张潇潇作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于珠海市吉大景园路19号（诚丰星座二楼），面积1950平方米租给乙方；房屋产权用途为停车场，乙方已清楚用途及确认租赁场所现状，乙方需办理证照的由乙方自行负责，并保证合法经营；免租期为二个月，自2013年12月1日至2014年1月31日；租赁期限为十五年，自2014年2月1日至2019年1月31日止；租金按建筑面积每平方米每月43元，每月租金为83850元，租金按月结算，由乙方每月的第10日前交付给甲方，从2016年2月1日开始递增5%，以后每2年按5%递增；乙方应于甲方书面通知之日起三日内向甲方支付押金20000元，租赁期满后，乙方结清房租、水电、管理费等并经验收原有房屋完整无损，押金无息退回乙方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约的，违约方按年度须向守约方交纳年度租金额的银行同期贷款年利率的4倍作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3‰向乙方收取滞纳金；本合同签订之日起十日内，甲方收到200000元押金及第一个月租金之日起本合同生效；等等。合同签订后，张潇潇将合同押金200000元转至泰轩公司账户，泰轩公司向张潇潇出具收据。张潇潇认为泰轩公司是租赁合同的实际履行主体，要求泰轩公司承担违约责任，吴大银承担连带责任。
张潇潇主张其租赁场地是用于开设健身房，吴大银承诺能够将车库办理变更为商业用房，其才与吴大银签订的合同。吴大银庭审中表示在签订合同时清楚张潇潇租赁场地是用作健身房，张潇潇说自己办理相关证照才与张潇潇签订合同。
合同签订后，张潇潇经吴大银同意后于2013年12月开始装修，于2014年4月24日登记注册成立珠海市吉大五度运动空间中心，并于2014年9月试营业。张潇潇主张共投入装修款176万元，为证明装修事实及投入金额，张潇潇提交了装修后的图片、装修工程合同等证明，装修工程合同显示施工造价为1200000元。吴大银对装修后的图片没有异议，但不认可装修工程合同真实性。
张潇潇申请对涉案租赁场地的装修投入进行工程造价评估，原审法院经摇珠选定广东巨正建设项目管理有限公司进行工程造价评估，因张潇潇无法提供装修工程施工图、预算书等文件，未能进行。经张潇潇申请，原审法院再次摇珠选定珠海德联工程咨询有限公司（以下简称德联公司）进行工程造价评估，德联公司于2015年10月14日向原审法院发出《工作联系函》告知因张潇潇无法提供工程造价相关的鉴定资料，故无法进行鉴定评估。张潇潇于2015年10月26日提交《再次要求装修价值评估申请书》，恳请德联公司通过其专业知识尽可能接近真实的情形下，根据现场实际丈量、勘察进行工程造价评估。德联公司于2015年10月29日函复《对“再次要求装修价值评估申请书”的回函》，告知原审法院“如吴大银、张潇潇双方一再坚持要我公司评估，我公司要求吴大银、张潇潇双方书面确认如下：1、该项目装修时间（即施工期）；2、现场装修前是毛坯房；3、因无施工合同，该装修工程计价按施工时段广东省和珠海市现行计价规范和计价定额、有关规定办法执行，材料价格按施工期《珠海工程造价信息》中的中档材料价格执行，信息缺项材料价格由鉴定人根据常规市场价中档价格执行；4、现场做法和工程量由原、张潇潇和鉴定人三方共同到现场丈量确认；5、因没有施工图和施工记录，对于隐蔽工程和砼、砂浆号，管线和钢筋规格用量等，由鉴定人按常规做法计算。基于确认完成后，我公司才能做装修价值评估，因为不是根据实际合同和施工图计算的造价，评估造价可能会与实际值有一定出入，特向贵院说明，并请转告吴大银、张潇潇双方。”张潇潇针对该回函向原审法院提交说明意见，确认了装修时间、装修前为毛坯房等事项，并表示同意德联公司回函中3、4、5项的评估方案。吴大银针对该回函向原审法院提交书面意见，认为施工合同、施工图等均未评估鉴定所需的重要资料，抛开以上重要资料进行评估鉴定违反了《司法鉴定程序规则》的规定，所作出的评估报告肯定是不公允的，因此认为德联公司不得受理本案的评估鉴定。2016年4月，吴大银将租赁场地另行出租，吴大银自述用于办公用途，并重新进行装修。因装修现场不存在，张潇潇的装修工程造价评估无法进行。
原审法院再查明，2014年9月27日，吴大银向张潇潇发出《催收租金的通知函》，通知张潇潇交纳2014年6月至9月的租金。2014年11月24日，吴大银向张潇潇发出《解除合同通知书》，通知张潇潇，双方租赁合同于2014年11月24日解除，张潇潇需于2014年11月29日前清场完毕搬离租赁物，并结清所有租金、水电费、物业费、违约金等。案件审理中，吴大银自认收到张潇潇支付五个月房租419250元，该款项未交付给泰轩公司。
2014年12月12日，珠海市公安局拱北口岸分局防火监督大队作出珠公拱（防）消行罚决字[2014]第0032号行政处罚决定书，认为张潇潇经营的位于珠海市吉大景园路X号的珠海市XX运动空间中心，场所未经消防设计审核擅自投入使用，未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自营业，责令停止使用并罚款人民币9万元。张潇潇缴纳3万元罚款，其余6万元至今未付，并产生滞纳金。张潇潇要求吴大银承担上述罚款及滞纳金。租赁物业自此停业空置，直至2016年4月吴大银另行出租。
原审法院认为,泰轩公司将涉案租赁物业委托吴大银出租管理，吴大银以自己的名义与张潇潇签订租赁合同，未违反法律规定，吴大银与张潇潇于2013年11月7日签订《租赁合同》时均知晓租赁物业使用功能为停车场，仍以经营健身房为目的签订合同，签订合同及合同内容均系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，租赁合同合法有效。将停车场出租用于商业用途，并不构成法定的合同无效及可撤销的事由，张潇潇认为合同无效及可撤销的抗辩，无事实和法律依据，张潇潇请求撤销合同，原审法院不予支持。
泰轩公司与吴大银之间成立委托关系，吴大银以自己的名义与张潇潇签订租赁合同，泰轩公司亦同意吴大银收取租金，故吴大银以自己的名义提起诉讼请求张潇潇支付拖欠租金，主体适格。张潇潇关于吴大银主体不适格的抗辩，原审法院不予采纳。
吴大银基于与泰轩公司的委托关系与张潇潇签订租赁合同，张潇潇在签订合同时知晓泰轩公司为物业所有人，并将押金转账至泰轩公司，吴大银及第三人没有提供证据证明租赁合同只约束吴大银与张潇潇，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，吴大银与张潇潇签订的《租赁合同》直接约束泰轩公司。吴大银及泰轩公司认为由商铺出租引发的权利和义务由吴大银承担的主张，系泰轩公司与吴大银之间的约定，不能用于对抗租赁关系的相对人即张潇潇。张潇潇请求泰轩公司承担合同责任，符合法律规定。吴大银与泰轩公司系委托关系，张潇潇已请求委托人泰轩公司承担合同责任，又请求受托人吴大银承担连带责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
吴大银、张潇潇均主张在签订合同时对方承诺变更租赁物业使用功能，但均未提供证据予以证明，该事实无法查清，但吴大银、张潇潇在签订合同时均知晓租赁物业的使用功能为停车场，仍签订合同将租赁物业用于商业功能，导致合同不能履行，双方均有过错。泰轩公司作为物业的所有者和出租人，对物业的使用负有管理责任，明知租赁物业的规划使用功能为停车场，仍委托吴大银将物业出租与张潇潇用于商业用途，对合同不能履行负有主要责任，张潇潇作为承租人明知场地不能用于商业用途而与吴大银签订合同，对合同不能履行负有次要责任。
合同不能履行，双方均有过错，张潇潇请求泰轩公司退还保证金200000元，原审法院予以支持，但张潇潇请求赔偿保证金的支付利息损失，理据不足，原审法院不予支持。
关于张潇潇是否应支付租金。原审法院认为，根据本案查明事实，张潇潇实际占用物业的时间为2013年12月1日至2014年12月12日，共占用物业12个月，其中，2013年12月1日至2014年1月31日为免租期；2014年2月1日至2014年8月为装修期间；2014年9月至2014年12月12日为实际经营期间。免租期间为双方的约定，此期间的租金张潇潇无需支付。装修期间，张潇潇虽然未实际经营，但实际占用了租赁的物业，应向吴大银支付相应的租金，但投入装修系为了其后履行合同之需要而实际占用物业，而由于租赁物业不具有商业的使用功能及未通过消防验收，导致无法实现用于经营健身房的目的，而对此双方均有过错，故应共同分担该期间的租赁物业的租金损失。综合考虑双方的过错程度，原审法院酌定张潇潇在装修期间应向吴大银支付租金234780元。张潇潇实际经营的期间，虽然物业不具有商业功能，但张潇潇将其用于商业功能使用，故张潇潇应依照双方合同约定的金额向吴大银支付租金，自2014年9月至吴大银请求的2014年11月23日止的租金为231845元。综上，张潇潇应支付的租金为466625元，张潇潇已向吴大银支付419250元，尚应向吴大银支付47375元，对吴大银超过该金额的请求及张潇潇请求吴大银及泰轩公司返还租金的请求不予支持。吴大银对合同不能履行存在过错，其请求张潇潇支付拖欠租金的利息，理据不足，原审法院不予支持。
关于张潇潇要求赔偿装修损失的请求，原审法院认为，首先，张潇潇主张支出装修费用176万元，但仅提交了与于仲乾的装修合同，未能提供付款凭证及其他证据予以辅证，故不能证明张潇潇支出的装修费用为176万元的主张。其次，张潇潇无法提供证据证明其装修投入，遂向原审法院申请工程造价鉴定，在鉴定进行期间，吴大银又将涉案物业出租并重新装修，导致因无现场无法进行鉴定，对于装修造价无法确定的后果应承担主要责任。再次，如前所述，双方对合同不能履行均负有责任，故应共同分担张潇潇投入的装修损失，综合考虑张潇潇提交的装修后的图片、装修合同约定的工程价款，装修费用的举证责任分担以及双方对合同不能履行的过错程度，原审法院酌定泰轩公司赔偿张潇潇装修损失504000元，对张潇潇超过该金额的装修损失请求不予支持。
关于张潇潇请求支付的罚金及滞纳金。原审法院认为，该行政处罚是针对张潇潇经营场所未经消防设计审核擅自投入使用，未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自营业的行为而作出，是对张潇潇违反社会管理的行为进行处罚，是在张潇潇已明知租赁物业使用功能非商业用途仍继续开业而产生的罚款，系因张潇潇个人行为造成的损失的扩大，应由张潇潇自行承担，对张潇潇的该项请求不予支持。
关于张潇潇请求的音箱设备50000元及违约金。原审法院认为，音箱设备属于可移动资产，张潇潇在停业后可自行拆卸搬走，该部分损失，不应由出租人承担，张潇潇请求泰轩公司支付该损失，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定，原审法院判决：一、张潇潇于判决发生法律效力之日起十日内向吴大银支付租金47375元；二、泰轩公司于判决发生法律效力之日起十日内向张潇潇返还租赁押金200000元；三、泰轩公司于判决发生法律效力之日起十日内向张潇潇支付装修损失504000元；四、驳回吴大银的全部诉讼请求；五、驳回张潇潇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11050元，保全费用2937.67元，共计13987.67元，由吴大银负担13073.68元，张潇潇负担913.99元；反诉受理费10905元，由泰轩公司负担7928元，张潇潇负担2977元。
本院二审期间，泰轩公司提交了如下证据：1、商铺（办公场所）租户装修申请表；2、赵卫聪《特种作业操作证》；3、赵卫聪2013年10月、11月、12月社保流水；4、《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条、第二十二条的规定；5、建设工程消防验收意见书【珠公消验（2011）第0520号】。本院组织当事人进行了证据交换和质证，吴大银对上述证据的真实性均无异议；张潇潇对于上述证据1至证据3的真实性均有异议，对证据4认为不属于证据，对证据5的真实性无异议。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，吴大银与张潇潇所签订的《租赁合同》第十三条约定，乙方（张潇潇）拖欠租金一个月的，甲方（吴大银）有权解除合同并收回房产。合同第十五条约定，乙方（张潇潇）如未租满2015年11月31日即单方解除合同的，需向甲方（吴大银）支付2个月的租金作为违约金，甲方同时没收押金。
本院再查明，张潇潇在2015年4月13日原审庭审中主张其一共向吴大银支付了4个月的租金共335400元，吴大银对此予以认可；2015年6月17日，吴大银向原审法院作出书面说明，认可张潇潇一共向其支付了5个月的租金共419250元。2015年4月13日原审庭审中，吴大银当庭增加一项诉讼请求为要求张潇潇支付2014年11月24日至2014年12月30日的场地占用费103415元；张潇潇当庭明确其反诉请求对于返还租金的金额主张为335400元；2015年6月10日原审庭审中，张潇潇当庭明确其变更后的反诉请求对于返还租金的金额仍主张为335400元；2016年7月20日原审庭审中，张潇潇称其是从免租期结束后开始支付租金的，从2014年2月份开始交的租金，从2月份开始起算。同时，张潇潇将其反诉请求对于返还租金的主张金额变更为419250元。
本院又查明，原审中张潇潇称其所主张的装修款176万元中的120万元是合同价，其余是自行购买材料的钱，但张潇潇并未提交其支付装修款的凭据。二审中张潇潇称其要求装修损失的依据是装修合同及现场照片，但无具体的计算方式及相应票据，也无法联系到装修合同的相对方于仲乾。
本院认为，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
其一，关于合同责任的区分。
根据双方《租赁合同》第二条的约定，张潇潇清楚房屋产权用途为停车场并且确认租赁场所现状，张潇潇需办理证照由其自行负责，并保证合法经营。据此约定，即便双方签订合同时均知晓张潇潇租赁房屋目的是用于健身房营业，但办理经营证照的合同义务仍在于张潇潇一方，张潇潇称吴大银、泰轩公司向其口头承诺变更物业使用功能，但并无证据予以证明，对其该主张本院不予采信。并且，在张潇潇承租案涉房屋并试营业后，其被消防部门处罚而停业的原因为其经营场所“珠海市吉大XX运动空间中心”“未经消防设计审核擅自投入使用、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自营业”，并无证据表明张潇潇在进行装修营业时向消防部门提交了消防设计申请或是消防验收申请，在此情况下，张潇潇被消防部门行政处罚停业并导致合同不能履行与房屋变更使用功能并无因果关系，吴大银、泰轩公司对合同不能履行的后果并无过错，原审判决对此认定错误，本院予以纠正。
其二，关于违约责任的认定。
首先，如上所述，吴大银、泰轩公司对于双方合同不能履行并无过错，张潇潇拖欠租金未付，其行为已构成违约，根据双方合同第十三条的约定，吴大银于2014年11月24日向张潇潇发出《解除合同通知书》解除双方租赁合同并要求支付租金及违约金的行为符合法律规定及合同约定，张潇潇应承担支付所欠租金及相关违约金的法律责任。
其次，根据本案查明的事实，张潇潇于2013年12月开始入场装修，于2014年9月试营业，于2014年12月停止营业。一共使用案涉房屋13个月，扣除双方合同约定的2013年12月1日至2014年1月31日共2个月的免租期，张潇潇实际使用案涉房屋为11个月，张潇潇称从2014年2月起向吴大银支付了4个月335400元的租金，而吴大银则认可已收到张潇潇支付的5个月租金419250元，对于吴大银在诉讼中所作出的于已不利的自认，本院予以确认。据此，结合张潇潇与吴大银的陈述，本院认定，张潇潇已向吴大银支付了2014年2月至6月共5个月的租金419250元，尚欠7月至12月共6个月的租金。吴大银在原审中增加了要求张潇潇支付2014年11月24日至2014年12月30日租金的诉讼请求，原审判决对此未予审处显属不当，但吴大银并未就此提出上诉，其上诉请求亦仍是主张计算租金时间至2014年11月23日，视为服判，本院确认张潇潇应支付租金的截止时间为2014年11月23日，综上，张潇潇仍应当向吴大银支付2014年7月至2014年11月23日的租金为399685元（83850元/月×4个月＋83850元/30天×23天）。
再次，根据双方《租赁合同》第十五条的约定，违约方按年度须向守约方交纳年度租金额的银行同期贷款年利率的4倍作为违约金。据此，由于张潇潇拖欠租金的行为构成违约，应当承担向吴大银支付违约金的违约责任。但对于吴大银主张的违约金金额241488元，本院认为，虽然违约金属于双方合同约定的责任承担方式，但是，法律规定违约金的本质在于弥补守约方的损失，应当遵循以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，本案中，张潇潇提出不应支付租金的主张并反诉要求退回租金，应视为其对违约金过高的抗辩。而事实上张潇潇亦仅拖欠了部分时间的租金构成部分违约，如果按照合同约定的计算方式计算违约金，金额明显过高，在吴大银亦未举证证明因张潇潇拖延租金给其造成具体损失的情况下，本院综合考虑张潇潇的违约程度、以及张潇潇拖欠租金可能给吴大银造成的损失、根据公平原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，酌情对违约金以张潇潇实际拖欠的租金金额为基数，并参照合同约定的计算方法予以调整，即张潇潇应支付的违约金为399685元×6%×4倍＝95924.4元。而对于吴大银上诉请求的滞纳金，其在原审诉讼请求中并未对此予以主张，本院对此不予支持。对于吴大银提出支付拖欠租金利息的主张，吴大银已就违约损失在违约金请求中得到支持，其请求的利息属于损失的重复主张，本院对此不予支持。
第四，对于吴大银上诉认为无需返还押金的主张，本院认为，双方《租赁合同》第十五条对于没收押金的情形予以约定，本案系张潇潇违约而导致吴大银主动行使合同解除权，而非张潇潇未到约定租期单方解除合同，据此，吴大银要求没收押金没有事实依据，本院不予支持，原审判决虽然对于返还押金的理由认定不当，但处理结果无误，本院对此予以维持。
第五，对于张潇潇上诉请求返还租金419250元及赔偿装修损失1232000元的主张，本院认为，由于张潇潇的违约，其要求返还租金没有事实和法律依据，本院对此不予支持。而对于其要求赔偿装修损失的主张，一方面，如上所述，吴大银、泰轩公司对于合同的不能履行并无责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。据此，本案由于张潇潇自身违约，导致其未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，其要求装修损失没有法律依据。另一方面，如原审判决所述，张潇潇对于其所主张的装修费用仅提交与于仲乾的装修合同，却未能提供向装修合同相对方的付款凭证，亦不能提供其购买材料的相关凭据，仅以现场照片主张高达1232000元的装修损失，事实依据亦不充分，由此，本院对张潇潇的该请求不予支持。
综上所述，张潇潇的上诉请求不能成立，本院予以驳回；泰轩公司、吴大银的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第165号民事判决第二项。
二、变更珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第165号民事判决第一项为：张潇潇于本判决发生法律效力之日起十日内向吴大银支付租金399685元。
三、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第165号民事判决第三、四、五项。
四、张潇潇于本判决发生法律效力之日起十日内向吴大银支付违约金95924.4元。
五、驳回吴大银的其他诉讼请求。
六、驳回张潇潇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费11050元，保全费2937.67元，合计13987.67元，由吴大银负担5595.67元，张潇潇负担8392元；一审反诉受理费10905元，由泰轩公司负担1980元，张潇潇负担8925元。
二审案件受理费36542元（张潇潇预缴15125元，吴大银预缴10577元，泰轩公司预缴10840元），由张潇潇负担23355元，吴大银负担4347元，泰轩公司负担8840元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年六月九日
书记员 王 莉