广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终258号
上诉人（原审被告）：清远市旺晟房地产开发有限公司。
法定代表人：林鸣皋。
委托代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：张文迪，广东平正信诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：杨汉清，男，汉族，住清新区。
汉族，住五华县。
上列被上诉人共同委托代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。
上诉人清远市旺晟房地产开发有限公司（以下简称旺晟公司）因与被上诉人杨汉清、杨想萍房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
旺晟公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人已通知被上诉人进行收楼，原审法院片面认定上诉人未履行书面通知义务，并以此为由判决上诉人承担逾期交房的违约责任缺乏事实依据及法律依据。本案房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件；上诉人已经履行书面通知被上诉人办理收楼手续的义务。上诉人于2013年5月23日以邮寄的方式向被上诉人送达了《收楼通知书》，履行了合同约定的通知收楼义务。退一步讲，即使被上诉人没有收到上诉人发出的书面收楼通知，但被上诉人在2014年9月向上诉人申请办理房产证，上诉人不可能没有通知被上诉人收房。二、上诉人已向被上诉人实际交付房屋，一审法院在错误认定上诉人没有履行通知义务的基础上，进而错误认定上诉人没有交付房屋，同样属于认定事实错误。三、一审判决要求上诉人向被上诉人支付自2013年1月1日至实际交付房屋之日止的违约金同样缺乏事实依据。
杨汉清、杨想萍答辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，在一审庭审过程上诉人没有提及其已履行了书面通知的义务，也没有证据证明其已书面通知，其提交的证据是虚假的。除了涉案三套房屋外，其他房屋均被查封，所以上诉人没有通水电等设施，房屋是无法达到交付条件的。上诉人是基于房屋被查封无法交付，不履行交房义务。这个事实一审法官曾到现场查看。至今房屋是何状况，上诉人也没有交代过。一审已经查清案件事实，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本案与其他商品房买卖合同有区别。
杨汉清、杨想萍向一审法院起诉请求：1、旺晟公司向杨汉清、杨想萍交付位于清远市××碧水××桥××号房屋；2、旺晟公司向杨汉清、杨想萍支付逾期交房违约金，违约金计至房屋交付杨汉清、杨想萍之日止，暂计至2016年5月18日为76526元；3、案件诉讼费由旺晟公司承担。
一审法院认定事实：2012年5月31日，杨汉清、杨想萍与旺晟公司签订《商品房买卖合同》，约定杨汉清、杨想萍向旺晟公司购买位于清远市××碧水××桥××号房屋，商品房总金额604951元，首付款364951元，按揭贷款金额24万元；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
《商品房买卖合同》签订后，杨汉清、杨想萍付清了购房款，涉案房屋于2014年7月16日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。旺晟公司表示，其曾通知杨汉清、杨想萍收楼，但杨汉清、杨想萍只是过来办理了产权登记手续，不愿收楼，现在房屋的产权证已办好。
一审法院认为：本案系因商品房销售引发的纠纷。杨汉清、杨想萍向旺晟公司购买位于清远市××碧水××桥××号房屋的事实，有杨汉清、杨想萍提交的《商品房买卖合同》为凭，对此予以确认。在合同约定的房屋交付日期，涉案房屋尚未经竣工验收备案不具备交付条件。根据合同约定，涉案房屋在具备交付条件时，旺晟公司应当以书面形式通知杨汉清、杨想萍办理收楼手续，本案中，没有证据显示旺晟公司已书面通知杨汉清、杨想萍收楼，旺晟公司未按合同约定的方式履行通知义务，由此导致房屋未及时交付的不利后果应由旺晟公司承担。旺晟公司辩称，杨汉清、杨想萍到旺晟公司处办理了产权登记手续，应当清楚房屋已具备交付条件，且房屋已办好产权证书，视为已经交付。房地产权证书的办理并不等同于房屋的交付，旺晟公司不能因为办理了涉案房屋的权属证书而免除通知及交付房屋的义务，对旺晟公司的辩驳观点，不予采纳。基于上述理由，对杨汉清、杨想萍主张旺晟公司交付房屋及支付逾期交楼违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以购房款604951元为基数，按每日万分之一，自2013年1月1日起计至实际交付房屋之日止。判决：一、清远市旺晟房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向杨汉清、杨想萍交付位于清远市××碧水××桥××号房屋。二、清远市旺晟房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向杨汉清、杨想萍支付逾期交楼违约金（违约金以604951元为基数，按每日万分之一，自2013年1月1日起计至实际交付房屋之日止）。案件受理费857元，由清远市旺晟房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了《电子商务小包详情单》一份，拟证明上诉人已经向被上诉人邮寄送达了“收楼通知书”。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人二审提交的《电子商务小包详情单》载明邮寄物品为“收楼通知书”，邮寄日期为5月23日，未显示年份，上诉人在二审查询时陈述邮寄的年份为2013年。被上诉人对《电子商务小包详情单》的真实性、合法性及关联性均不予认可。
再查明，被上诉人的代理人在二审查询时陈述其于2015年3月25日领取房屋权属证书，上诉人在被上诉人领取房屋权属证书前几天通知被上诉人缴纳工本费。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案房屋的交付时间如何认定。
根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当在2012年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给被上诉人使用。该合同第十一条同时约定，商品房达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续，并出示相应的证明文件。本案中，涉案商品房在合同约定的交付期限届满前并未达到合同约定的交付条件，而是在2014年7月16日才经建设局竣工验收备案，达到合同约定的交付条件。上诉人二审提交的《电子商务小包详情单》虽然显示邮寄的物品为“收楼通知书”，邮寄时间为5月23日，但未显示邮寄的年份，上诉人自述其邮寄的年份为2013年。由此可知，即使上诉人的陈述属实，其寄出“收楼通知书”时，涉案商品房也未达到合同约定的交付条件，上诉人主张以2013年5月23日为涉案房屋的交付时间，理由不成立。
上诉人主张其除了邮寄“收楼通知书”外，还多次以电话等形式通知被上诉人收房，被上诉人虽然对此予以否认，但其也表示曾向上诉人询问关于房屋交付的事宜，只是因为对于涉案房屋的其他情况不认可，而拒绝收房，且被上诉人在2015年3月25日领取了涉案房屋的权属证书。由此可知，虽然上诉人的通知行为存在瑕疵，但双方的确有对房屋的交付问题进行过交涉，至迟在2015年3月25日被上诉人领取房屋权属证书时，被上诉人也应当知道涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案上诉人虽然存在迟延履行交付义务的违约行为，但被上诉人在明知涉案房屋达到交付条件的情况下，仍然不办理收楼手续，应视为被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大，根据上述规定，此后被上诉人不得再以上诉人逾期交房为由主张违约金。但上诉人仍应协助被上诉人办理好钥匙的交接及其它收房手续。综上，本案的逾期交房违约金应计算至2015年3月25日止。被上诉人提出其拒绝收楼的主要理由是因为涉案房屋尚未通水通电，对于其该节抗辩理由，鉴于涉案房屋已经竣工验收备案，且目前已经通水通电，而被上诉人也没有提交证据证明涉案房屋在竣工验收备案后仍存在未通水电的情况。故对被上诉人的该节抗辩理由，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2732号民事判决第一项。
二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2732号民事判决第二项为：清远市旺晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向杨汉清、杨想萍支付逾期交房违约金，该违约金以604951元为基数，按每日万分之一的标准从2013年1月1日起计算至2015年3月25日止。
一审案件受理费857元，由清远市旺晟房地产开发有限公司负担457元，杨汉清、杨想萍负担400元；二审案件受理费1714元，由清远市旺晟房地产开发有限公司负担914元，杨汉清、杨想萍负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年四月十四日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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