安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1987号
上诉人（原审原告）：上海硕雅物业管理发展有限公司。
法定代表人：夏雨生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱良鸿，安徽诚天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新世纪控股集团有限公司。
法定代表人：陈德松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈俊梅，安徽知秋（天长）律师事务所律师。
上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司（以下简称硕雅物业公司）因与上诉人新世纪控股集团有限公司（以下简称新世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院作出的（2016）皖1181民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人硕雅物业公司的法定代表人夏雨生及其委托诉讼代理人朱良鸿，上诉人新世纪公司的委托诉讼代理人陈俊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
硕雅物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判新世纪公司向其支付物业费1083600.34元、违约金493944.87元（暂算至2015年10月10日。2015年10月11日起至付清之日，以1083600.34元为基数算）。事实和理由：一审判决酌定按50%标准计算空置房屋物业费没有依据。新世纪公司应当承担空置房屋公共能耗费并逾期支付物业费的违约金。
新世纪公司辩称：根据双方《物业管理方案》，硕雅物业公司未尽到约定的物业管理义务。根据滁州市物价局的物业费相关规定，高层住宅5级收费标准为0.8元／月／平方米。硕雅物业公司远未达到5级标准，故一审判决按物业费标准的50%计算空置房物业费正确。双方之前的会议纪要显示2013年7月1日前的空置房屋只有286套。按硕雅物业公司主张，空置房达到400多套，与会议纪要及新世纪公司提供的售房合同不符。硕雅物业公司以交房通知书作为计算空置房的依据不符合客观事实。公共能耗费包含在物业费中，空置房指未向业主交付的房屋，不产生公共能耗和垃圾清运等费用。新世纪公司已按完整物业费标准承担一半的物业费，不应再承担公共能耗费。硕雅物业公司在合同履行中，降低物业服务标准，截留向业主代收的水电费，存在违约；合同中对逾期支付物业费没有约定；空置房的数字为动态，双方一直未对账，新世纪公司并未恶意拖欠物业费，故不存在违约金。
新世纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判其向硕雅物业公司支付物业费127993.50元。事实和理由：硕雅物业公司的物业服务远未达到5级标准，合同履行中存在违约，新世纪公司不应简单的按约支付空置房物业费。硕雅物业公司提供的交房通知书系双方合作期间，新世纪公司盖好公章后将空白通知书交给硕雅物业公司，不能证明真实的交房时间。
硕雅物业公司辩称：新世纪公司主张硕雅物业公司没有履行合同义务，缺乏证据支持。一审判决根据交房通知书确定房屋交付的时间符合《安徽省物业管理条例》的规定。双方在2013年形成的会议纪要对当时空置房的数量为大致测算，不能作为确定具体数量的依据。
硕雅物业公司向一审法院起诉请求：1、新世纪公司向其支付2013年7月1日至2015年9月30日的物业管理服务费1083600.34元及违约金493944.87元（该违约金计算至2015年10月10日；以后的违约金，从2015年10月11日起以1083600.34元为基数，按1‰的标准计算至物业费全部付清为止）；2、诉讼费用由新世纪公司承担。
一审法院认定事实：2010年2月3日，硕雅物业公司与新世纪公司签订《前期物业服务合同》，2013年3月31日双方续签了该合同。合同约定，由硕雅物业公司对新世纪公司开发的新世纪豪园东、西两院进行物业管理，并向业主收取物业管理服务费，具体标准为住宅0.5元／月／平方米、商业0.75元／月／平方米、别墅1.00元／月／平方米、高层1.00元／月／平方米。2013年7月1日至2015年9月30日，按照合同约定的计价方式，新世纪豪园东、西两院存在的空置房物业费分别为66112.61元、61820.11元、58485.11元、54507.61元、52889.61元、49448.11元、46499.61元、44488.61元、39917.11元、37470.11元、35351.11元、33215.11元、31440.11元、29689.11元、28966.11元、28966.11元、28966.11元、28827.11元、28827.11元、28094.11元、27501.16元、26450.16元、26316.16元、26316.16元、26315.66元、26315.66元、26315.66元，合计999511.32元。
一审法院认为：硕雅物业公司与新世纪公司签订的两份《前期物业服务合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《安徽省物业管理条例》第五十九条规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称的交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。故，新世纪公司应当支付空置房物业费。《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售的物业或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由建设单位交纳。业主（××）办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。该院参照上述实施办法，酌定新世纪公司按新世纪豪园东、西两院空置房屋物业费的50%承担空置房物业费，即499755.66元（999511.32元×50%）。
对硕雅物业公司要求新世纪公司支付2013年7月1日至2015年9月30日，空置房屋的公共能耗费的诉讼请求，因《物业服务合同》中未约定上海硕雅物业管理发展有限公司可以收取空置房公共能耗费，也未提交证据证明空置房产生公共能耗费，且硕雅物业公司也一直未向新世纪公司收取过空置房公共能耗费，故对该诉讼请求，不予支持。对硕雅物业公司要求新世纪公司支付违约金的诉讼请求，由于《物业服务合同》并未对新世纪控股集团有限公司逾期支付空置房物业费需支付违约金作出约定，故对该诉讼请求，不予支持。新世纪公司辩称，空置房的交付时间应当按照其与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间来确定。因硕雅物业公司提供了新世纪公司出具的交房通知书来证明房屋的交付时间，故根据《安徽省物业管理条例》第五十九条的规定，对抗辩意见，不予采纳。判决：一、被告新世纪控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海硕雅物业管理发展有限公司空置房物业费人民币499755.66元；二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费18998元，由被告新世纪控股集团有限公司6018元，由原告上海硕雅物业管理发展有限公司负担12980元。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审。本院认证意见与一审一致。
二审查明：新世纪公司的前身为环宇控股集团有限公司。环宇控股集团有限公司（委托方、甲方）硕雅物业公司（受托方、乙方）于2013年3月续签的《前期物业服务合同》约定：乙方按国家和本市有关物业管理技术标准和行业规范以及本服务合同进行管理、提供服务。乙方具体服务标准参见乙方向甲方提交的本市物业服务五级标准内容。实际操作时另收取200元／年／户的能耗费，能耗费按具体物业类型和实际用量多退少补。综合物业服务费按月收取，业主××逾期交纳的，从逾期之日起每天加收千分之一违约金。为解决2013年7月1日前的物业空置费，两公司于2013年10月22日达成《会议纪要》，载明：根据测算空置房截止2013年7月1日为286套。计300674元空置费。根据互惠原则按60%计算为180000元。
硕雅物业公司为证明其主张的空置房数量及产生的前期物业费数额，举证了建设单位向业主提供的交房通知书，通知书加盖有环宇控股集团有限公司合同专用章。
新世纪公司为证明其主张的硕雅物业公司未按约定履行物业服务约定，举证了部分业主网络发帖、图片、该公司向硕雅物业公司的函件。
本院查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：本案中，新世纪公司应当向硕雅物业公司支付多少物业费。
本院认为：硕雅物业公司与新世纪公司签订《前期物业服务合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《安徽省物业管理条例》规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担；交付以业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续为准。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。新世纪公司作为建设公司应当承担空置房的物业费，以业主收到书面交付通知书的时间作为计算空置房物业费的截止时间。新世纪公司上诉主张，交房通知书不能证明真实的交房时间，与购房合同签订的时间不一致且与会议纪要确定的空置房数量不一致。本院审查认为，交房通知书为新世纪公司制作，效力强于新世纪公司所举证据，对新世纪公司此节上诉理由，本院不予支持。
硕雅物业公司上诉主张，应按约定标准计算物业费、能耗费、违约金。新世纪公司上诉主张，硕雅物业公司在履行合同中存在物业服务标准不达标，截留代收电水费等违约行为，一审确定的物业费过高。本院审查认为，合同约定能耗费按具体物业类型和实际用量多退少补，可见能耗费为据实收取，空置房不应产生能耗费；双方对硕雅物业公司应提供的物业服务标准进行了约定，并明确参照本市有关物业管理规范进行处理，一审判决参照本市住宅小区物业服务收费管理实施办法的相关规定，考虑双方履行合同的实际情况，酌定按空置房物业费的50%确定本案物业费，系依法行使自由裁量权，对硕雅物业公司、新世纪公司此节上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21377元，由上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司负担14500，由上诉人新世纪控股集团有限公司6877元。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
代理审判员 王娟娟
代理审判员 王 铖
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 朱婧靓
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。