广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1002民再4号
原审原告：黄海俸
原审被告：赵秀卫（曾用名赵小惠）
委托诉讼代理人：赵秀丽（系被告胞妹）
第三人：刘羿君
委托诉讼代理人：赵颖，广西中名律师事务所律师。
原审原告黄海俸诉原审被告赵秀卫，第三人刘羿君房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）右民一初字第479号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年5月4日作出（2016）桂1002民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，并依法追加刘羿君为第三人参加诉�。原审原告黄海俸、原审被告赵秀卫及其委托诉讼代理人赵秀丽，第三人委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄海俸称，2014年1月21日，其与原审被告被告签订《房地产买卖合同》，约定将原审被告位于百色市右江区城东路建新巷3号的房产卖给原审原告，该房产总售价为350000元。在签订合同当日，其即将300000元转账付给原审被告，剩余购房款50000元作为过户押金，办得房产证的支出由其垫付，双方根据实际数额结算，多还少补。合同又约定：原审原告在支付购房款超过150000元后，原审被告在一个星期内将该房地产交付给原审原告使用，并在两个月内办理房产过户手续，办理所花费的税费由原审原告承担，原审被告有义务配合办理。合同还约定，如原审被告违约，赔偿原审原告济损失并支付违约金80000元，合同继续履行；如原审原告违约�原审被告退回购房款，由原审原告支付给原审被告违约金80000元。原审原告将300000元转账给原审被告后，原审被告一直未将房屋交付给原审原告使用，也不配合办理房产过户手续，经多次催促未果，遂向法院起诉请求：1、确认位于百色市右江区城东路建新巷3号之二房屋（桂百房权证百字第××号）归原告黄海俸所有；2、限期原审被告办理位于百色市右江区城东路建新巷3号房屋的过户手续。诉讼过程中，黄海俸变更诉讼请求为：1、解除与原审被告签订的《房地产买卖合同》；2、返还购房款300000元并承担利息损失。（利息从支付购房款的第二天起按同期贷款利率计付至还清为止）
赵秀卫辩称，原审原告购买的房屋办不了过户手续，因为房产已经抵押给第三人，其与原审原告签订的《房地产买卖合同》为无效合同。其同意退还原审原告的购房款，已经偿还了150000元，只需退的购房款是150000元。
刘羿君述称，其享有诉争房屋的抵押权，原审原告与原审被告签订的《房地产买卖合同》为无效合同。
黄海俸向本院起诉请求：1、确认位于百色市右江区城东路建新巷3号之二房屋（桂百房权证百字第××号）归原告黄海俸所有；2、限期原审被告办理位于百色市右江区城东路建新巷3号房屋的过户手续。诉讼过程中，黄海俸变更诉讼请求为：1、解除与原审被告签订的《房地产买卖合同》；2、返还购房款300000元并承担利息损失。（利息从支付购房款的第二天起按同期贷款利率计付至还清为止）本院原审认定案件事实：2014年1月21日，原审被告与原审原告签订《房地产买卖合同》，约定原审被告将位于百色市城东路建新巷3号之二【房产证号：桂百房权证百字第××号】的房地产卖给原审原告，总价为人民币35万元。《房地产买卖合同》第二条约定的付款方式为：“签订本合同后，乙方支付给甲方购房地产款人民币叁拾万元整（￥300000.00）。剩余购房款人民币伍万元整（￥50000.00）做为过户押金，办得乙方房产证的支出由乙方垫付，双方根据实际数额结算，多还少补。”合同签订后，原审原告即于当日通过右江农村合作银行将30万元转账至原审被告的账号。原审被告亦于当日写下收据，收到原审原告转账的30万元。《房地产买卖合同》第五条约定：“甲方在乙方支付购房地产款人民币壹拾伍元后，甲方在一个星期内将该房地产交付给乙方，二个月内办理得乙方房地产证。办理乙方房产证及土地证的税费由甲方承担。乙方有义务配合甲方办理各项手续。”由于原审被告一直未将房地产交付原告，也未协助原审原告办理房地产权证过户手续，故原审原告遂向法院提起诉讼。本院原审认为，原审原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。原审原告已按照合同约定支付房款给原审被告，原审被告亦应恪守合同约定，协助原审原告方办理房屋产权过户手续。原审原告之诉请应依法予以支持。原审被告主张《房地产买卖合同》无效，但未能提供证据予以证实，对其辩解不予以采纳。本院原审判决1、确认位于百色市右江区城东路建新巷3号之二房屋（桂百房权证百字第××号）归原告黄海俸所有；2、被告赵秀卫应于本判决生效之日起三十日内协助原告黄海俸办理房屋过户手续，将位于百色市右江区城东路建新巷3号之二房屋产权登记至原告黄海俸名下。办证费用由被告赵秀卫负担，该费用先原告黄海�垫付，待办证完毕后，从过户押金50000元中予以扣减，尚有剩余的由原告黄海俸将剩余押金支付给被告赵秀卫，若办证费用超过押金部分，由被告赵秀卫支付。本院再审认定案件事实如下：2014年1月21日，原审被告与原审原告签订《房地产买卖合同》，约定原审被告将位于百色市城东路建新巷3号之二【房产证号：桂百房权证百字第××号】的房屋卖给原审原告，总价为人民币35万元。《房地产买卖合同》第二条约定的付款方式为：“签订本合同后，乙方支付给甲方购房地产款人民币叁拾万元整（￥300000.00）。剩余购房款人民币伍万元整（￥50000.00）做为过户押金，办得乙方房产证的支出由乙方垫付，双方根据实际数额结算，多还少补。”合同签订后，原审原告即于当日通过右江农村合作银行将30万元转账至原审被告的账号。原审被告亦于当日写下收据，收到原审原告转�的30万元。《房地产买卖合同》第五条约定：“甲方在乙方支付购房地产款人民币壹拾伍元后，甲方在一个星期内将该房地产交付给乙方，二个月内办理得乙方房地产证。办理乙方房产证及土地证的税费由甲方承担。乙方有义务配合甲方办理各项手续。”此后，原审被告一直未将房产交付原告，也未协助原审原告办理房屋产权证过户手续。2014年4月24日原审被告与第三人刘羿君签订了《借款合同》向第三人借款550000元，并其名下位于百色市右江区城东路建新巷3号之二（桂百房权百00065512）房屋抵押给第三人，于2014年4月30日到房产管理部门办理房屋他项权证。上述事实，有原审原告在举证期限内提供的证据：1、房屋买卖合同，证明原、被告房屋买卖关系；2、购房款收据，证明原告已支付购房款；3、转账凭据两张，证明原告支付购房款的方式；4、土地使用证、桂百房权证字第××号，证明房屋是被告所有。第三人在举证期限内提供的证据：1、第三人身份证复印件，证明第三人的身份；2、《借款合同》，证明原审被告向第三人借款并将其名下的房产设置抵押的事实；3、农村信用合作社《电汇凭证》和中国农业银行流水账，证明第三人支付借款款项的事实；4、《房屋他项权证》，证明原审被告已将其名下诉争的房产抵押给第三人并办理抵押登记手续的事实。上述原审原和第三人提交的证据可相互认证，证实原审原、被告虽然签订了《房地产买卖合同》，原审原告已支付购房款，但是原审原、被告未到房产部门办理房屋产权过户手续，该诉争房屋原审被告因向第三人借款已经抵押给第三人并办理抵押登记手续的事实，本院予以采信。原审被告提交的农村信用社流水账系将款项转给案外人，并非偿还原审原告的购房款，与本案无关�性，本院不予采信。第三人提交的证据5系原审被告的答辩意见，不能作为本案定案的依据。本院原审作出判决前诉争的标的物已抵押给第三人刘羿君并办理抵押登记手续，原审被告转移其抵押的房产，应该取得抵押权人刘羿君的同意，或由原审原告代为清偿债务消灭抵押权，否则不得转让抵押财产。原审在审理时未追加抵押权人刘羿君参加诉讼听取其意见即作出判决，在认定事实和适用法律上确有错误，应予纠正。
本院再审认为，本案争议焦点1、原审原、被告签订的《房地产买卖合同》应否解除？2、原审原告请求原审被告返还300000元购房款并支付利息应否得到支持？关于本案争议焦点1和争议焦点2，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯�行通知、协助、保密等义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移所有权的义务。当事人一方有违约行为导致不能实现合同目的的，另一方当事人可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，原审原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原审原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原审原告已按约履行了支付购房款的义务，原审被告有义务协助原告转移标的物所有权，将房屋更名过户给原审原告黄海俸。由于原审被告将诉争房屋抵押给第三人，导致了房屋无法过户，责任在于原审被告。因原审原告买房合同目的不能实现，故原审原告请求解除房房地�买卖合同并返还购房款的请求合法，本院予以支持。同时，原审原告主张的利息损失于法有据，本院应以支持。原审在审理时未追加抵押权人刘羿君参加诉讼听取其意见即作出判决，在认定事实和法律上确有错误，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、撤销本院作出的（2015）右民一初字第479号民事裁定；
二、解除原审原告黄海俸与原审被告赵秀卫于2014年1月21日签订的《房地产买卖合同》；
三、原审被告赵秀卫于本判决生效之日起10日内退还原审原告黄海俸房款300000元及支付利息（利息以300000元为基数从2014年1月22日起按中华国人民银行同期流动资金贷款利率计付至还清为止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，由原审被告赵秀卫承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。
审 判 长 韦海云
审 判 员 蒙继能
人民陪审员 郑毓兰
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 许 宵