上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第185号
上诉人（原审原告）李丰敏。
上诉人（原审原告）马海青。
上列二上诉人之共同委托代理人赵志轩。
上诉人（原审被告）于国伟。
上诉人李丰敏、马海青、于国伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，李丰敏、马海青、于国伟通过案外人某事务所（下称某事务所）居间介绍，由李丰敏、马海青向于国伟出售上海市闵行区系争房屋（以下简称系争房屋），总房价为人民币（以下币种相同）740，000元。
2013年5月8日，于国伟支付给李丰敏购房定金20，000元，李丰敏向于国伟出具了《定金收据》。
2013年5月12日，李丰敏、马海青（卖售人、甲方）与于国伟（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1725786），约定由李丰敏、马海青将系争房屋转让给于国伟，转让价格为465，000元。该合同第十一条约定：“将甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”；补充条款（一）第8条约定：“在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；……；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价的20%计……”；附件三“付款协议”第1条约定：“乙方于签订该房屋房地产买卖合同，并于2013年6月15日之前支付该房屋第壹笔房价款计人民币（大写）：贰拾叁万元整（￥230000.00），含已付定金人民币（大写）：贰万元整（￥20000.00）”。
同日，李丰敏、马海青、于国伟签订《补偿协议》一份，约定系争房屋的总成交价为李丰敏、马海青的净到手价740，000元，由合同约定的购房款及固定装潢、附属设施设备补偿协议约定的补偿款共同组成，其中，购房款为465，000元；固定装潢、附属设施设备为275，000元。双方还就系争房屋的过户日期签订了《补充协议》。
至2013年6月15日，于国伟未向李丰敏、马海青支付首笔房款。同年6月28日，李丰敏、马海青、于国伟就延期付款事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。
另查明，登记日为2010年1月14日的系争房屋的房地产权证记载的房屋权利人为李丰敏、马海青。
李丰敏、马海青向原审法院提起诉讼，以于国伟逾期付款有违诚信且严重影响到李丰敏、马海青的正常交易等为由，请求法院判令：1、解除李丰敏、马海青与于国伟于2013年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》和《补充协议》；2、于国伟赔偿李丰敏、马海青违约金148，000元。
于国伟辩称，于国伟希望按照原合同价款继续履行合同，但鉴于李丰敏、马海青不愿意出售房屋，故于国伟同意解除合同。于国伟认为，李丰敏、马海青明知其需要出售房屋后才能支付系争房屋的房款，因下家逾期付款导致其未按时向李丰敏、马海青付款，在与李丰敏、马海青协商重新付款期限并给予李丰敏、马海青一定补偿情况下，李丰敏、马海青只是要求于国伟付款，对违约责任等避而不谈，蓄意拖延时间以期待解除合同，故其没有违约。系争房屋的房价已经上涨，李丰敏、马海青不存在利益损失，故不同意支付违约金。即使认定于国伟违约，因约定的违约金数额过高，请求法院作出调整。
原审庭审中，李丰敏、马海青、于国伟均同意解除《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1725786）、《补偿协议》、《补充协议》，并以于国伟第一次签收本案起诉状副本之日作为上述合同及协议的解除之日。李丰敏、马海青与于国伟在审理中还表示，若法院判决于国伟需承担违约责任，双方均同意将于国伟支付的20，000元房款用以抵扣违约金。
原审审理中，于国伟申请证人某事务所业务员俞某到庭作证，该名证人陈述：于国伟在签订居间协议之后支付了20，000元定金，于国伟在出售其现有的房屋后一次性付款给李丰敏、马海青，李丰敏、马海青当时知道这个情况，所以房屋买卖合同中约定的过户时间较长。因买于国伟房子的下家违约，导致于国伟付款出现问题，其在6月26、27日晚上找李丰敏、马海青出来协商，于国伟提出给予李丰敏、马海青一点补偿，再修改后面的付款期限，但李丰敏、马海青只是提出要求付款，对是否追究违约责任、是否修改付款期限等都没有明确表示。之后李丰敏、马海青就提起本案诉讼。李丰敏、马海青与于国伟对证人证言均无异议。原审法院认为，证人与李丰敏、马海青、于国伟均无利害关系，其证言能证明本案事实经过，故予以确认。
原审认为，李丰敏、马海青、于国伟签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。李丰敏、马海青、于国伟签订的《补偿协议》及《补充协议》可视为上述房地产买卖合同的组成部分，对双方同样具有约束力。根据上述房地产买卖合同附件三“付款协议”第1条的约定，于国伟应于2013年6月15日之前支付首笔房款230，000元（含已付定金20，000元）。但于国伟于2013年6月15日之前并未支付上述款项，对此于国伟辩称是因其下家违约至其无法获得房款交付给李丰敏、马海青，其也在第一时间通知李丰敏、马海青付款出现问题，对此原审法院认为，合同责任属于严格责任，通常情况下，违约方违约责任的免除仅以不可抗力导致不能履行合同为限，本案中，于国伟所称的第三人向于国伟违约不能免除于国伟对李丰敏、马海青承担违约责任。故原审法院对于国伟的上述辩称意见不予采信。现李丰敏、马海青因于国伟的违约行为要求解除与于国伟签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《补充协议》并由于国伟支付违约金的诉讼请求，可予准许。鉴于李丰敏、马海青、于国伟在庭审中均表示同意以本案起诉状副本送达于国伟之日（即2013年10月25日）为合同解除之日，原审法院确认双方签订的房屋买卖合同及相关补偿、补充协议于2013年10月25日解除。
关于违约金的数额，李丰敏、马海青主张按照房屋买卖实际转让价740，000元的20%计算违约金，于国伟则提出应以网签的房屋买卖合同约定的合同价465，000元为抗辩，原审法院认为，根据双方签订的《房地产买卖居间协议》和《补偿协议》，可以认定在确定系争房屋买卖前后双方均认可房屋买卖的真实交易价为740，000元，故原审法院认为不能简单以合同价格作为房屋交易价格，总房价款应为740，000元，于国伟认为差额275，000元不属于房屋出售价款的抗辩，原审法院不予采信。但需要指出的是，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。现李丰敏、马海青并未充分提供因于国伟逾期未支付首笔房款造成其损失的相关依据，李丰敏、马海青要求于国伟按照合同约定的违约金标准（即按照总房价740，000元的20%计算）支付违约金，金额明显过高。于国伟已要求法院对违约金进行调整。结合于国伟的过错程度等情形，原审法院酌情确定由于国伟支付李丰敏、马海青违约金90，000元。鉴于李丰敏、马海青、于国伟在庭审中表示同意将于国伟支付的20，000元购房款抵扣违约金，于法不悖，原审法院予以准许。抵扣以后，于国伟还需向李丰敏、马海青支付70，000元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，于二○一三年十二月二十日作出判决：一、确认李丰敏、马海青与于国伟于2013年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《补充协议》于2013年10月25日解除；二、于国伟于判决生效之日起十日内支付李丰敏、马海青人民币70，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1，630元，由李丰敏、马海青负担652元，由于国伟负担978元。
判决后，李丰敏、马海青、于国伟均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
上诉人李丰敏、马海青诉称，1、原审法院认定违约金过高并据以减少缺乏事实依据。根据合同法及合同法司法解释的相关规定，违约金过高的认定和调整，以造成的损失或者实际损失为基础；而于国伟的违约造成李丰敏、马海青的实际损失无法确认。2、原审法院将被上诉人违约造成的损失依据的举证责任分配给上诉人亦属错误。根据民诉法的规定，当事人对自己的主张负有举证责任，于国伟认为违约金过高，则应由于国伟举证。3、根据最高院审理商品房买卖合同司法解释的规定，恶意违约导致合同解除，违约方承担购房款一倍的赔偿责任；上诉人要求总房款的20%谈不上金额明显过高。4、于国伟与中介公司恶意串通，先以一次性付款让上诉人降低成交价，后以卖房遇到问题为自己寻找理由，进而要求与上诉人签订同意延期付款的协议，因此应对于国伟的恶意违约行为进行惩罚，原审法院适用违约金减少的规定是不当的。据此，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，支持上诉人原审诉讼请求，要求于国伟赔偿上诉人148，000元。
上诉人于国伟诉称，于国伟在与李丰敏、马海青签订买卖合同及补偿协议、补充协议时，由于其需要将自己的房屋出售后房款才能到位，所以其将该情况告知李丰敏、马海青。因下家未及时支付房款，导致上诉人逾期支付付款，并在第一时间通过中介人员告知李丰敏、马海青，要求延期付款并愿意承担违约金，但李丰敏、马海青不作表示，故意造成合同无法履行，对此李丰敏、马海青也应承担责任。基于于国伟非恶意违约，况且系争房屋一直在升值，并未造成李丰敏、马海青任何损失，故即便认定于国伟承担违约责任，判决于国伟承担9万元的违约金明显过高。据此，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回李丰敏、马海青的原审诉请。
上诉人李丰敏、马海青与上诉人于国伟均不同意对方的上诉请求及事实理由。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人李丰敏、马海青提交：1、上海市房地产登记簿、派出所户籍摘抄一份，证明本市延平路462弄5号202室房屋权利人为于耀山，系于国伟的父亲的；于国伟于2013年7月31日从本市奉贤区果园新村10幢12号402室以相互投靠为由将户籍迁入该房屋内；2、从奉贤区房地产交易中心调取的于国伟与买受人签署的上海市房地产买卖合同一份，该份合同中约定2013年8月15日产权过户，与本案双方约定的产权过户时间是一致的，于国伟在一审中提交的合同有假，证明于国伟没有诚意购房，违约故意明显。上诉人于国伟认为，延平路房屋是于国伟父亲，与于国伟无关；交易中心的网签合同不是双方正式履行的合同，于国伟一审提交的合同是正式履行合同，合同中约定过户时间9月20日。并称，李丰敏、马海青在双方约定的过户时间之前即7月份提起本案诉讼，要求解除合同，构成违约。
本院认为，上诉人于国伟与上诉人李丰敏、马海青之间存在房屋买卖合同关系，根据双方当事人在本案中所作的陈述及居间协议、买卖合同、补偿协议、补充协议等约定内容，可以认定双方之间就系争房屋的转让价格实际为74万元，同时，补偿协议及补充协议作为买卖合同的组成部分，对双方当事人具有约束力，故双方当事人应当全面按照约定履行。
根据查明的事实，上诉人于国伟应在2013年6月15日之前支付首笔房款23万元（含定金2万元），然而，上诉人于国伟未按时支付，虽在中介方的协调下，双方进行过协商，但就上诉人于国伟提出的延期付款的原因及延期支付的要求等未得到上诉人李丰敏、马海青的同意，且在于国伟与李丰敏、马海青签订的合同及协议中并未对此作出免责的特别约定，故于国伟未在约定的时间内支付房款，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。至于于国伟称系李丰敏、马海青不同意出具收据，出于担心而未予付款等，因李丰敏、马海青也已将银行卡信息等提交，于国伟通过银行转账付款完全可以提交这方面的证据加以佐证，不存在其所称的举证不能的情况，故于国伟的上诉意见，本院不予采信。
关于上诉人于国伟应承担的违约责任问题。本院认为，根据双方在合同、协议中的约定，上诉人于国伟逾期支付房款，上诉人李丰敏、马海青有权行使合同单方解除权。在本案审理中，双方对合同解除及解除的时间等予以确认，故本院予以维持。至于上诉人于国伟应承担的违约金金额，本院认为，根据已查明的双方实际成交价74万元及双方在合同中约定的解除违约金承担比例，上诉人于国伟承担的违约金应为74万元的20%，鉴于在一审审理中，于国伟提出了调整违约金的要求，一审法院考虑到李丰敏、马海青的实际损失情况以及于国伟的过错程度等，对违约金予以酌情调整，调整的违约金数额并无明显不当，故本院予以维持。上诉人李丰敏、马海青提出的上诉人于国伟存在恶意违约，故本案不应调整违约金金额的上诉意见，本院认为，虽然上诉人李丰敏、马海青提交了相关证据，但这些证据并不足以证明上诉人于国伟存在主观恶意，故对上诉人李丰敏、马海青的该项上诉意见，本院不予采信。至于上诉人于国伟仍认为一审法院调整的违约金数额过高，因缺乏依据，故本院亦不予采信。综上所述，上诉人于国伟与上诉人李丰敏、马海青的上诉请求，本院均不予支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，300元，由上诉人李丰敏、马海青负担1，750元；上诉人于国伟负担1，550元（于国伟应于本判决生效之日起七日内交于本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年四月九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……