北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5562号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹炜，男，1967年5月1日出生。
委托诉讼代理人：马明慧，北京尚勤律师事务�律师。
委托诉讼代理人：郭一强，北京尚勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李妍，女，1989年4月8日出生。
委托诉讼代理人：穆楠（李妍之夫）。
委托诉讼代理人：刘红丽，北京直方律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室内。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司职工。
上诉人曹炜因与被上诉人李妍、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终�。
曹炜上诉请求：撤销原判，改判解除我与李妍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李妍支付我违约金99万元，驳回李妍原审的诉讼请求。事实和理由：李妍未按合同约定的时间给付定金及首付款，在办理首付款资金监管时，要求我将收取的50万元定金作为首付款的一部分亦违背合同约定，构成违约。且李妍曾通过中介向我表示不再继续履行合同，故我有权解除合同，李妍应承担合同约定的违约金99万元。故不同意李妍原审的诉讼请求，坚持我原审的反诉请求。
李妍辩称：同意原判，不同意曹炜的上诉请求。
链家公司述称：同意原判。
李妍向一审法院起诉请求：1.判令曹炜继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合李妍办理北京市西城区×××2号楼1504号房屋（以下简称涉案房屋）的转移登记手续；2.李妍一次性给付曹炜剩余购房款445万元。
曹炜向一审法院反诉请求：1.解除曹炜与李妍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令李妍支付违约金99万元。
一审法院认定事实：2016年9月3日，曹炜作为出卖人，李妍之配偶穆楠作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：出卖人所售房屋坐落在西城区×××2号楼1504号，建筑面积48.09平方米；该房屋所有权证号京房权证优宣私字第XX**号；该房屋成交价格为440万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价55万元，买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行拟贷款308万元。当日，曹炜、穆楠及链家公司签订《居间服务合同》，穆楠支付居间代理费108900元。
同日，曹炜作为甲方即出卖方、穆�作为乙方即买受方、链家公司作为丙方即居间方，三方签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价495万元；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年9月3日将第一笔定金5万元自行支付甲方，乙方2016年9月9日将第二笔定金45万元以理房通托管方式支付甲方，乙方于2016年10月28日将第一笔首付款132万元（不包括前期支付全部定金）以建委资金监管方式支付甲方；甲乙双方应于2016年10月23日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片保持原状。
2016年9月5日，穆楠将《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》项下的权利义务全部转移给李妍，合同继续履行，曹炜表示同意。
上述合同签订后，李妍给付曹炜定金50万元。
2016年10月12日，李妍、曹炜、链家公司签订《合同变更申请单》，将原合同“该房屋成交价格为440万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价55万元，买受人向银行拟贷款308万元”变更为“该房屋成交价格为495万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价0元，买受人向银行拟贷款247万元”。
2016年10月20日，曹炜与李妍签订《存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价为495万元，买受人将房价款248万元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人贷款金额为247万元。
审理中，双方对定金是否在首付款内产生意见分歧，李妍称双方签订的《存量房屋买卖合同》中约定房价款248万元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，曹炜前期收取的50万元不予退还，不配合办理资金监管账户，248万元的房款无法存入资金监管账户，曹炜构成违约。曹炜称李妍支付50万元定金后，其配合李妍办理了贷款手续，履行了合同并催促李妍落实监管程序，李妍未按约定将首付款132万元以资金监管方式支付，构成违约，应承担违约责任。补充协议约定首付款不包含前期支付的全部定金，支付首付款是李妍的合同义务。链家公司的工作人员张某、吴某出庭作证，证明在签订合同变更申请单时已口头告知曹炜将50万元定金退还李妍进行资金监管，曹炜表示同意。曹炜认为李妍交纳了居间服务费，李妍与链家公司存有利害关系，不认可证人证言。
李妍提供银行明细清单，证明其有履约首付款的能力，曹炜退还50万元定金，即可进行资金监管。曹炜认为该证据无法证明李妍已将首付款进行资金监管，也无法证明曹炜不配合资金监管。李妍已将剩余购房款445万元提存至�院。
上述事实，有各方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《理房通定金托管协议》、转账凭证、短信记录、《变更协议书》、《合同变更申请单》、《存量房屋买卖合同》、微信记录、《催告函》、《催告函回复意见》、证人证言、银行账单明细等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李妍、曹炜签订《北京市存量房屋买卖合同》及李妍、曹炜及链家公司之间签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。李妍作为买受人应当依约履行付款义务以积极促成交易的实�，曹炜作为出卖人亦应依约履行办理权属转移登记手续及相关涉房手续办理的协助配合义务。
李妍与曹炜双方均认为对方违约，此涉及到本案争议的焦点之一，即违约责任的认定问题。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖交易行为中，尤其涉及到二手房买卖交易，除买受人支付房款、出卖人交房过户等主要义务外，还包含了资金监管、办理网签等多个细节及环节，各方当事人均应相互协助以积极促成买卖行为的实现。本案中，关于李妍主张的曹炜应按照约定将定金50万元退还并协助办理资金监管手续。后双方因首付款问题产生争议，资金监管手续未办理，造成了合同履行的实际搁置，在此情况下，资金监管手续实际亦无法按照原有约定继续履行，故法院认定在首付款给�问题上双方均不存在过错，曹炜要求李妍支付违约金之请求，法院难以支持。
本案的争议焦点之二为双方合同是否应当继续履行还是进行解除。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，通过上述分析，李妍与曹炜各自主张的对方承担违约责任之问题，法院均未予以支持。双方继续履行合同的基础和可能性存在，且李妍同意一次性支付全部剩余购房款并提存至法院，本着鼓励和促进交易的原则，法院认为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应以继续履行为宜。曹炜反诉要求解除合同的主张，法院不予支持。曹炜应协助李妍办理涉案房屋的过户手续。链家公司同意按照法院判决，协助双方完成后续手续，法�不持异议。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年3月判决：一、李妍与曹炜于二〇一六年九月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、李妍于判决生效之日起十日内给付曹炜剩余购房款四百四十五万元；三、曹炜于判决生效之日起七日内协助李妍办理位于北京市西城区椿树园2号楼1504号房屋过户手续，将房屋过户至李妍名下，北京链家房地产经纪有限公司协助双方办理上述手续；四、驳回曹炜的全部反诉请求。如果李妍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，曹炜申请证人宁某出庭作证，证明2016年11月2日，中介公司工作人员张某曾给宁某打电话称李妍一方向其表示不继续履行合同，宁某将此事告知曹炜。李妍对此不予认可，并主张李妍方与曹炜就首付款的监管问题在2016年11月7日、8日、9日仍进行协商，原审期间曾提交双方往来的短信记录予以证明，故不存在其表示不继续履行的情况。
针对第二笔定金45万给付时间的问题，李妍在一审期间曾提交转让凭证、刷卡凭单、短信记录予以证明，其中显示2016年9月6日李妍支付15万元，9月8日支付30万元。曹炜在一审期间对上述证据表示没有异议。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，李妍之配偶穆楠与曹炜签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版�》、《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。后穆楠将买卖合同项下的权利义务转移给李妍，曹炜亦表示同意，故李妍作为合同主体继续履行上述合同。
双方在《补充协议》中约定了定金及首付款的给付时间、给付方式，后双方变更首付款数额为248万元。关于李妍给付定金是否逾期一节，曹炜在原审期间明确表示对李妍一方提交的给付定金的相关证据没有异议，该证据中显示李妍给付定金的时间在双方约定的给付期限前，故对曹炜主张李妍给付定金存在逾期的上诉意见，本院不予采纳。
关于首付款的给付问题，双方的争议在于248万元首付款是否包含已支付的50万元定金。双方在《补充协议》第二条中明确约定已支付的定金视为首付款的一部分，曹炜虽依据《补充协议》中针对首付款原约定“第一笔首付款1320000元（不包含前期支付全部定金）”，主张变更后的248万元首付款亦不应包含已支付的定金，但应当指出，《补充协议》中的该约定系针对首付款为132万元的情况，且根据当时的首付款数额及拟贷款金额的约定，对于首付款132万元不包含定金的说明与《补充协议》中定金作为首付款一部分的约定并不冲突。后，双方在履行过程中对首付款数额进行了变更，在双方未对《补充协议》中定金条款作出变更的情况下，李妍主张248万元首付款中应包含已支付的定金并不违反合同约定。
关于曹炜主张李妍曾表示不继续履行合同一节，曹炜虽提交了证人证言欲证明李妍曾向中介公司的人员表示不继续履行合同，但其并无其他证据予以佐证，且李妍一方在一审期间提交的往来短信记录中，显示其在证人所述的时间之后仍与曹炜�复沟通首付款的监管事宜，双方并未提及不再继续履行的问题，且曹炜在一审期间从未持此意见抗辩，本院审理期间，曹炜亦未就此提交充足的证据予以证明，故对曹炜的该主张，本院不予采纳。
曹炜要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求李妍给付违约金99万元，依据不足，本院不予支持。李妍要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。现李妍同意以更优惠的方式一次性给付剩余购房款，本院对此不持异议。曹炜应协助李妍办理涉案房屋的转移登记手续，链家公司同意按照法院判决协助双方完成后续手续，本院对此予以确认。原审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持�判。
二审案件受理费53380元，由曹炜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈雨菡
审判员 姚 颖
审判员 周梦峰
二〇一七年六月二十九日
书记员 林晓天