山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）奎民一初字第561号
原告（反诉被告）：李术亮。
委托诉讼代理人：卢锦林、马门，山东海瑞达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：山东新富房地产集团有限公司。
法定代表人：李春忠，董事长。
委托诉讼代理人：王建勋、王华剑，山东泰琪律师事务所律师。
原告（反诉被告）李术亮诉被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李术亮委托诉讼代理人卢锦林、马门，被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司委托诉讼代理人王建勋、王华剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李术亮诉称：被告于2010年8月20日向原告送达认购说明，原告根据该说明确定的房屋价格及要求购买了被告开发的水岸佳苑3-2-2103号房屋，并向被告缴纳房款577700元，超付房款53169.02元。现涉案房屋已经具备交付条件，但被告至今未交付房屋，且于2013年9月13日将出售给原告的房屋私自抵押给银行，并办理了抵押手续，构成违约。原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付涉案房屋，协助将涉案房屋登记至原告名下；2、被告返还原告超付的购房款53169.02元；3、被告承担诉讼费。
被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司辩称：1、根据原、被告双方签订的选房确认单和房屋价目表，已经确认了选购房屋的单价及总价等内容，被告尚欠原告房屋价款101956.68元；2、因原告未足额缴纳房款，被告行使履行抗辩权，原告要求交付房屋及办理房屋登记不符合条件。
被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司提起反诉称：因双方约定房屋总价为679656.68元，一次性付款，反诉被告仅支付房款577700元，尚欠房款101956.68元，反诉原告多次催要未果。请求判令：1、反诉被告支付反诉原告剩余房款101956.68元及逾期付款利息；2、反诉被告承担反诉费。
针对被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司的反诉，原告（反诉被告）李术亮辩称：1、反诉被告已经超额支付购房款，不存在剩余购房款及利息的情况，反诉请求计算错误，应当予以驳回；2、因反诉原告工期延误，涉案房屋未验收，房屋配套设施不完善，违约在先。
经审理查明：2010年8月，原告李术亮自被告山东新富房地产集团有限公司处认购房屋一套。
2010年8月23日，原告李术亮向被告山东新富房地产集团有限公司交纳定金100000元，2013年1月9日缴纳房款100000元，后原告李术亮陆续又向被告山东新富房地产集团有限公司缴纳房款，已付价款总计577700元。
庭审中，原告李术亮为证明自己的主张，提供“新富*水岸佳苑”认购说明一份，主张该认购说明对涉案房屋的位置、价格、户型、建设周期认购程序、购房定金交纳金额做出明确说明，应认定为被告发出的要约，应当做为双方履行合同的主要内容，原告收到该要约后于2010年8月21日按该要约及被告的要求，填写了认购表并给被告送回，也按被告的要求支付购房定金，双方已经形成房屋买卖合同关系。被告发放的认购说明中关于住宅楼均价3000元每平方是被告文字方式明确表示的，是被告对购房人购买单价做出的承诺，原告也是基于该价格承诺做出认购的意思表示，形成了均价3000元，要约承诺的完整过程，不能否认双方对涉案房屋均价为3000元做出约定的事实。虽然认购说明中存在楼层、楼座价差的问题，但不能以此否定均价3000元的基本事实。
该认购说明第二条：项目基本情况介绍山东新富房地产集团有限公司开发的“新富*水岸佳苑”位于健康街与新华路交汇处路西，紧邻风景秀丽的虞河，自然环境优越，风水极佳，小区雄踞新华路传统商业中心地段，周边生活配套设施一应俱全。本项目净用地面积14486平米，地上建筑面积约7万平米，1#、2#为32层，3#为17层，总户数544户，地上两层停车位共420个，绿地率38%。五种户型面积及户数，94平米共116户，124平米共34户，131平米共174户，139平米共58户，159平米共162户，以上面积为预测面积，最终以房管局确权面积为准，此项目规划为暂定规划，最终以规划部门批准为准。第三条：1、住宅楼房屋销售平均价格按建筑面积约计3000元／平方米，2、住宅楼地下室销售平均价格按建筑面积1100元／平方米，3、地下停车位销售价格按7万元／个。注：楼座位置价差和楼层价差在选房前确定。*******。4、代收配套费用：（1）有线电视375元／户，（2）煤气3000元／户，（3）暖气开户费用35元／平方米。********。5、房屋维修基金、契税等******。第四条、房屋建设周期自项目开工之日起24个月内将认购房屋竣工验收完毕，达到验房条件，**********。第五条、房屋认购程序和购房定金交纳金额*********。该认购说明后附附件1《住宅楼建设标准》、附件2《新富*水岸佳苑用地规划图》、附件3《新富*水岸佳苑户型图》、附件4《新富*水岸佳苑住房认购表》。
被告山东新富房地产集团有限公司质证后认为，对该证据的真实性没有异议，但认购说明第三条对住宅楼房屋价格按建筑面积约计3000元每平方米计算，并且注明楼层位置和楼座价差在选房时确定，并且户型结构于实际施工建设的户型不一致，是由于发放认购说明时尚未取得国有土地使用权证书和建设工程规划许可证等手续，认购说明应属于要约邀请，开发周期24个月也是初步估算，也没有说明具体的交房时间，被告没有收到原告所交回的认购表，另外这3000元不是均价，是初步估算。
庭审中，原告李术亮主张，涉案房屋系潍坊市公安局奎文分局和奎文区警察协会组织干警以团购方式购买的，并没有对外销售，奎文公安分局向干警说明由被告定向开发涉案房屋的地块，组织干警团购，经过干警前期讨论后由被告通过奎文公安分局各部门办公室向原告发放认购说明书一份及认购表，奎文公安分局通知原告确认购买房屋后，到奎文公安分局保安公司向被告交回认购表和定金，被告派人在分局保安公司收取认购表和定金，所有的认购、交款、选房等程序均是分局和警察协会组织实施，交款是直接交给被告，选房也是被告直接组织实施的。被告对此不予认可。
庭审中，被告山东新富房地产集团有限公司为证明自己的主张，提供如下证据：
1、商品房预售许可证、住建局出具的无抵押证明。被告主张房屋买卖合法有效，被告要求原告缴纳剩余房款并未违约。
原告李术亮质证后认为，对证据的真实性没有异议，但不能证明被告的主张。
2、2014年2月22日双方签字确认的《选房确认单》、《房屋价目表》、《房屋更名单》。被告主张涉案房屋的房号、位置、面积、单价等已由双方确认，总价款为679656.68元，一次性付款，原告签字认可，应当认定双方对房屋价格已经有了明确约定，原告应当支付剩余房款。
《选房确认单》载明：姓名李术亮，身份证号码××，主房号3号楼2单元2103室，储藏室号B3-12，主房面积约计138.78平米，储藏室面积11.66平米，……等信息。原告签字确认。
《房屋价目表》载明：客户姓名李术亮，主房号3-2-2103，储藏室号B3-12，购房情况一次性付款，房屋面积138.78平米，单价每平米3928元，应交金额545128元，储藏室面积11.66平米，单价每平米1306元，应交金额15228元，维修基金12490元（房屋面积*高层90元/㎡），契税（房价+储藏室价值）*3%为16810.68元，车位90000元，合计679656.68元，已交款200000元，本次应交款462846元。原告在填表人处签字。
《房屋更名单》载明：原户主姓名李术亮，更名为李琦，主房号3-2-2103，房屋面积138.78平米，单价每平米3928元，房屋总价545128元，储藏室号B3-12，储藏室面积11.66平米，单价每平米1306元，储藏室总价15228元车位号H2-46，车位90000元，房屋总价+储藏室总价+车位总价=650356元，已交款548399.32元，……等信息。以上填写购房信息及交款情况双方已核对无异，如出现纠纷，愿承担一切责任，与第三方无关，李术亮、李琦签字，2014年3月6日。被告总经理在更名单上签字确认。
原告李术亮代理人质证后认为，1、对《选房确认单》、《房屋价目表》真实性予以认可，但《选房确认单》仅仅是对所购房屋的确认行为，《房屋价目表》只能证明原告领取了该表，该表并未作出要求原告作出同意或不同意的意思表示，原告也没有签署同意或没有异议的文字表述，不能证明原告认可了被告单方面作出的价格变动，该价目表约定两天有效过期作废，不具有法定效力，且该价目表并未告知价格的计算方式及依据。2、《更名单》代理人需庭后确认，但原告及其代理人并未在法庭规定的期限内提交书面的情况说明确认《更名单》的真实性。
以上事实，有原告提供的认购说明，被告提供的空白认购表、商品房预售许可证、无抵押证明、《选房确认单》、《房屋价目表》、《更名单》，以及原、被告陈述记录在案为证。
本院认为：原告提供的认购说明书，已经明确说明了房屋座落位置、相关设施、户型，并对房屋价格如何确定、车库价格、房屋维修基金、契税、房屋建设周期、房屋认购程序和购房定金交纳金额进行了明确说明，应当视为被告发出的要约。结合原、被告双方陈述和提供的证据，可以认定原告提供的认购说明已经具备商品房买卖合同的主要内容，而且原、被告双方已经按照认购说明开始履行合同的主要内容，故原告提供的认购说明应当为商品房买卖合同的组成部分，原、被告双方之间曾存在合法有效的房屋买卖合同关系。
原告对被告提供的《选房确认单》、《房屋价目表》真实性予以认可，但对被告提供的《更名单》真实性不能确认，既未在法庭规定的期限内提交书面的情况说明确认《更名单》的真实性，亦未申请对该签字进行笔迹鉴定，本院依法认定被告提供的《更名单》为真实的。根据该《更名单》，涉案房屋已由原告变更至案外人李琦名下，被告亦予以认可，原、被告之间房屋买卖合同的主体已经由原告和被告变更为案外人李琦和被告，故原告与本案并无直接利害关系，并非本案的适格主体。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、驳回原告（反诉被告）李术亮的起诉；
二、驳回被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司的反诉。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 陈 倩
审 判 员 崔心波
人民陪审员 陈 平
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 王 潘