安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿埇民一初字第04496号
原告：朱立元，男。
原告的委托代理人：崔旗，安徽三联律师事务所律师。
被告：宿州圣铭置业有限公司。
法定代表人：宋坤，该公司董事长。
委托代理人：贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。
委托代理人：易志华，该公司员工。
原告朱立元与被告宿州圣铭置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理，依法由代理审判员谷春燕适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告朱立元的委托代理人崔旗、被告宿州圣铭置业有限公司的委托代理人贾乃军、易志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱立元诉称，2012年9月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的本市外环一路南侧、人民南路东侧的商品房，面积为299.36㎡。用途为商用，总价款为125万元。《商品房买卖合同》约定了交房时间为2013年3月1日及相关的违约责任等条款。合同签订后，原告向被告支付购房款，但被告未能按照合同约定的交房时间交付房屋，属于违约行为。被告应按照合同约定承担违约责任。原告现请求法院：第一，判令被告履行商品房买卖合同，将符合交付条件的商品房交付给原告；第二，依法判令被告向原告支付455000元逾期交房违约金，并按每日原告已交购房款万分之八的比率计算至2014年6月底。
被告宿州圣铭置业有限公司辩称，第一，本案争议标的物逾期交付，不是答辩人原因造成，是因为市政基础设施雨污分流未建成导致涉案工程未及时完工，根据答辩人和被答辩人签订合同条款约定，因政府行为导致的涉案房屋的逾期交付应予免责，故答辩人不应承担违约责任。第二，答辩人已经尽到合同约定义务。第三，合同约定逾期交付按日万分之十五支付违约金过高，是答辩人工作人员失误造成。请求法院予以核减。综上，被告同意原告的第一项诉请，请求法院驳回原告第二项诉请。
原告朱立元对其主张提供以下证据予以佐证：
1、商品房买卖合同和备案表。意在证明原被告存在商品房买卖合同关系。证明被告出卖给原告的房屋的位置、面积、价款及违约责任。证明涉案房屋已经备案。
2、交款收据和按揭借款凭证。意在证明原告已经按照合同约定缴纳购房款。
被告宿州市圣铭置业有限公司发表质证意见如下：证据1和证据2的真实性均无异议。举证意图有异议，合同约定免责条款。合同约定逾期交付按日万分之十五支付违约金过高，是被告工作人员失误造成。
被告宿州市圣铭置业有限公司对其主张提供以下证据予以佐证：
1、商品房买卖合同4份。一份意在证明原被告之间签订商品房买卖合同签订了免责条款。其中三份意在证明原被告之间签订的违约金过高是被告方工作人员工资失误造成的。
2、城市污水处理工程项目建设标准、项目入区协议书、情况说明三份、请示报告一份，回复函一份，记录表一份、通知一份。意在证明因政府行为导致涉案房屋逾期交付。依照合同约定被告免除违约责任。
3、拂晓报一份。意在证明被告已尽通知义务，因原告原因无法交付房屋。
4中国人民银行关于人民币贷款利率有关的问题的通知。证明原被告之间签订的违约金约定过高。请求法院予以核减。
5、证人证言，意在证明原被告签订的《商品房买卖合同》约定的出卖人违约责任部分是由于被告公司员工疏忽导致。
原告朱立元的质证意见如下：证据1中对被告举证的原被告之间签订的合同的真实性无异议，但对其举证意图不予认可。该条款是格式条款，未尽提示和说明义务，对购房者不发生法律效力。证据1中的其他三份合同与本案无关，无法达到其举证目的。证据2中的城市污水处理工程项目建设标准不能作为证据使用，是一份建设规章，第二组证据不能证明是政府行为导致逾期交房，也没有任何政府机构承认是政府行为导致逾期交房。证据3不能作为被告通知原告上房的方式。被告未尽到通知义务。证据4不能证明原被告之间约定的违约金过高。被告约定的购房者违的违约金更高。证据5真实性不予认可，该证人证言不足以证明其阐述的事实。
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告朱立元提交的证据1、2来源合法，且反映内容与争议事实有联系，本院予以确认。（二）被告宿州市圣铭置业有限公司提交的证据1来源合法，反映内容与争议事实有联系，本院予以确认；证据2不足以证明被告的举证目的，故该证据的证明效力，本院不予确认；证据3、证据4与本案无关联性，本院不予确认；证据5不足以证明被告的举证目的，故该证据的证明效力，本院不予确认。
经审理查明，2012年9月4日，原告朱立元与被告宿州市圣铭置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的外环一路南侧、人民南路东侧宿州市医药××产业物流园第9-1幢2单元104号，面积为299.36平方米的房屋一套，商品房价格为125万元。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。单如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2，由于政策法规或政府行为等情况出现导致工程逾期交付时，买受人应免除出卖人责任。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二十五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
合同签订后，原告朱立元向被告宿州市圣铭置业有限公司支付购房款63万元，余款62万元办理银行按揭。被告宿州市圣铭置业有限公司至今未将争议房屋（即宿州市医药××产业物流园第7幢1单元108号）交付原告朱立元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告朱立元与被告宿州市圣铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告朱立元已按照合同约定付清房款，被告宿州市圣铭置业有限公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任；本案中，合同约定的被告宿州市圣铭置业有限公司应于2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。被告未按合同约定交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确规定出卖人逾期交付，超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五（该违约金应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因被告宿州市圣铭置业有限公司逾期交付原告朱立元涉案房屋超过60日，应按原告已经交付房款的万分之十五支付违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。本案中，被告宿州市圣铭置业有限公司主张约定的违约金过高要求法院予以调整，但本案原、被告均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，依照公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本院认为被告应支付原告的违约金为原告已交付房款的万分之四较为适宜。被告宿州市圣铭置业有限公司辩称，因市政雨污分流设施未建成这一政府行为导致被告逾期交房，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定应予以免责，因政府行为性质上属于法律行为，多指某一具体行政行为，而市政基础设施的未建成这一行为性质上属于事实行为，该行为不属于政府行为，不构成合同免责事由。故被告的辩称理由，本院不予采信。被告宿州市圣铭置业有限公司的辩称，原告双方签订的《商品房买卖合同》上的违约金的约定过高是起工作人员的失误导致，因提供的证据不能证明这一事实，故被告的辩称理由，本院不予采信。综上，原告朱立元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告宿州市圣铭置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每日以原告利民已交购房款125万元的万分之四的比率支付原告朱立元逾期交房违约金（该违约金自2013年3月2日起计算至2014年6月30日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8125元，减半收取4063元，由被告宿州市圣铭置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理审判员 谷春燕
二〇一四年九月十二日
书 记 员 夏倩倩
附本案适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张的约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的若干规定〉》
第一条商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。