浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第2536号
上诉人（原审被告）：浙江中梁置业有限公司，住所地温州市鹿城区新城大道新城大厦23层1室。
法定代表人：杨剑，董事长。
委托代理人：蔡京，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司温州市中支行，住所地温州市鹿城区吴桥路利府花园南1-31号。
负责人：蔡鹏，支行行长。
委托代理人：徐晓军，中国工商银行股份有限公司温州市中支行员工。
委托代理人：李金龙，中国工商银行股份有限公司温州分行员工。
原审被告：王爱莲。
原审被告：朱克慕。
上诉人浙江中梁置业有限公司（以下简称中梁置业公司）为与被上诉人中国工商银行股份有限公司温州市中支行（以下简称工行温州市中支行）、原审被告王爱莲、朱克慕金融借款合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿东商初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：王爱莲、朱克慕系夫妻关系。2010年12月6日，王爱莲、朱克慕、中梁置业公司与工行温州市中支行签订编号为01203000282010一手贷0001788号《个人购房借款／担保合同》，王爱莲为借款人，王爱莲、朱克慕为抵押人，中梁置业公司为保证人，合同约定：1.王爱莲向工行温州市中支行借款609万元，借款期限为240个月，以借款借据为准（自2011年3月3日起至2031年3月3日止）；2.贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%确定，如遇中国人民银行调整贷款利率，按合同签订日的贷款利率执行，并于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行。3.还款方式为按月等额归还本息方式，每期归还本息之和为46672.27元，如借款人未按期足额偿还借款本息，贷款人有权按约定借款利率上浮30%计收罚息（即按年利率9.152%计算）。4.借款人将其所有的坐落于温州市瓯海区瓯海大道香缇锦园5幢503室房屋为借款合同提供抵押担保，担保的范围为包括债权本金、利息、罚息等。5.原、被告签订的贷款及保证承诺书约定：被告中梁置业公司为借款承担连带保证责任，保证期限自贷款发放之日起至贷款人收到该房屋产权证和房屋他项权证并办妥抵押登记手续之日止。合同签订后，2011年3月3日工行温州市中支行向王爱莲发放贷款609万元，并将款项汇入指定的中梁置业公司的账户。2015年3月7日起王爱莲未能按约足额偿付贷款本息。后工行温州市中支行经催讨未果，遂诉至本院。
工行温州市中支行于2015年6月24日向原审法院起诉，请求判令：1.判令被告王爱莲、朱克慕立即偿还原告借款5474771.68元、利息、复利及罚息（截止2015年5月21日的利息为62467.3元；自2015年5月21日起，利息、复利及罚息均依照编号为01203000282010一手贷0001788号《个人房屋担保借款合同》约定的利率和方式计算至本息全部清偿之日止）；2.判令被告中梁置业公司对上述债务承担连带偿还责任；3.若被告未依法履行上述第一项义务，则依法拍卖、变卖被告王爱莲所有的坐落于温州市瓯海区瓯海大道香缇锦园B地块5幢503室房屋，所得价款由原告优先受偿；4.本案诉讼费用由被告负担。
王爱莲、朱克慕在原审中答辩称：借款属实，因目前经济困难，请求归还本金，免除利息。
中梁置业公司在原审中答辩称：涉案房屋已办理预告抵押登记，工行市中支行抵押权已能实现，中梁置业公司承担的阶段性担保责任应予解除。
原审法院认为，本案的《个人购房借款／担保合同》系合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应确认有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。王爱莲向工行温州市中支行借款609万元，现尚欠借款5474771.68元的事实清楚，证据充分，足以认定。对借款期限内应付未付的利息，可在合同约定的借款期限内按约定的借款利率计收复利，贷款逾期后改按逾期罚息利率（年利率9.152%）计收复利。在借款逾期后，原告按罚息利率计收逾期利息已具有惩罚性质，故工行温州市中支行诉请对逾期罚息再计收复利，本院不支持。王爱莲、朱克慕系夫妻关系，上述债务发生在其夫妻关系存续期间，应属俩被告的夫妻共同债务，朱克慕依法应承担共同清偿责任。王爱莲自愿提供其名下坐落于温州市瓯海区瓯海大道香缇锦园B地块5幢503室房屋（建筑面积：260.55平方米）为本案债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，故工行温州市中支行依法对上述抵押房屋享有优先受偿权。中梁置业公司自愿为王爱莲向工行温州市中支行借款提供连带保证，涉案债务属于连带保证的范围内，现王爱莲未履行债务，工行温州市中支行有权要求中梁置业公司承担连带偿还责任。中梁置业公司在承担保证责任后，有权向王爱莲追偿。中梁置业公司辩称其承担的是阶段性担保责任，认为王爱莲的房屋已办理预告抵押登记，工行温州市中支行的抵押权已能实现，应当免除中梁置业公司的连带偿还责任。因中梁置业公司承担的连带偿还责任仍在原、被告签订的贷款及保证承诺书的约定范围内，故其辩解依据不足，本院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告王爱莲、朱克慕于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行借款本金5474771.68元及利息、复利和逾期罚息（利息、复利和逾期罚息按编号为01203000282010一手贷0001788号《个人购房借款／担保合同》的约定以及中国人民银行的规定计算至债务履行之日止，逾期罚息不计算复利）。二、如被告王爱莲未按期履行上述第一项条款确定的债务，则依法拍卖或变卖被告王爱莲名下的坐落于温州市瓯海区瓯海大道香缇锦园B地块5幢503室房屋（建筑面积：260.55平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行优先受偿。三、被告浙江中梁置业有限公司对被告王爱莲的上述第一项债务承担连带偿还责任；被告浙江中梁置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告王爱莲追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行的其他诉讼请求。被告王爱莲、朱克慕、浙江中梁置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50561元，减半收取25280.5元，由被告王爱莲、朱克慕、浙江中梁置业有限公司负担。
中梁置业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：中梁置业公司承担的是阶段性连带保证责任，本案抵押物早已建成且进行了预告抵押登记，工行温州市中支行已可以实现抵押权，要求中梁置业公司继续承担连带偿还责任不合理也不公平。即使中梁置业公司要承担责任，也是实现抵押权以后的不能清偿部分。综上，请求二审法院依法改判。
工行温州市中支行在二审中答辩称：中梁置业公司和我方签订抵押担保合同和承诺书明确约定保证期限自贷款发放之日起至贷款人收到该房屋产权证和房屋他项权证并办妥抵押登记手续之日止，涉案房屋没有办理产权证，也没有办理正式的抵押登记，中梁置业公司仍应承担担保责任。
王爱莲、朱克慕在二审中未作答辩。
二审中，各方当事人在本院指定的期限内均未提交证据。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认。另经工行温州市中支行确认，中梁置业公司已于2012年5月23日取得包括涉案抵押物在内的香缇锦园1-8幢房屋所有权证，涉案抵押物已具备办理产权转移登记的条件。
本院认为，房开公司阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉建设项目已竣工验收并于2012年5月办理房屋所有权初始登记，产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因中梁置业公司违约行为所致，故责令中梁置业公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理。且原审判决判定工行温州市中支行对王爱莲认购的房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，工行温州市中支行的现房抵押权已获得保障，现中梁置业公司上诉请求解除其阶段性连带保证责任理由正当，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但对中梁置业公司的责任承担判定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿东商初字第453号民事判决第一、二项。
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿东商初字第453号民事判决第三项。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费25280.5元，由王爱莲、朱克慕、浙江中梁置业有限公司负担。二审案件受理费50561元，由中国工商银行股份有限公司温州市中支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许良岳
审 判 员 何士锋
审 判 员 曾庆建
二〇一五年十二月二十二日
代书记员 翁若璟