四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2686号
上诉人（原审原告）：王平，男，汉族，生于1975年12月25日，住四川省南充市。
委托诉讼代理人：任海波，四川龙正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南充市佳信房地产开发有限责任公司，住所地：四川省南充市嘉陵区陈寿路水岸花都3幢。
法定代表人：蒲林，董事长。
委托诉讼代理人：陈君，公司员工。
原审第三人：南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行，住所地：四川省南充市嘉陵区都尉路2号。
负责人：张定洪。
委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周芃，四川首力律师事务所律师。
上诉人王平因与被上诉人南充市佳信房地产开发有限责任公司（以下简称佳信公司）及原审第三人南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行（以下简称农商行嘉陵支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王平及其委托诉讼代理人任海波、被上诉人佳信公司的委托诉讼代理人陈君及原审第三人农商行嘉陵支行的委托诉讼代理人周芃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王平上诉请求：撤销（2016）川1304民初1142号民事判决第二项，改判农商行嘉陵支行就案涉房屋不享有对上诉人的优先权，该房屋所有权归上诉人；改判佳信公司履行协助办理过户手续的义务。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.根据《物权法》第十五条及《合同法》第一百零七条的规定，上诉人从交付房款及签订合同那天起就对案涉房屋享有权益，且受法律保护，佳信公司将案涉房屋进行抵押致使不能办理转移登记责任不在上诉人。2.农商行嘉陵支行在办理抵押时未尽到核实房屋现状的谨慎义务，存在重大过错，故其抵押权不能对抗上诉人的物权请求权。3.上诉人买卖房屋在前，佳信公司和农商行嘉陵支行办理抵押在后，根据《最高人民法院关于建设工程价款�先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，农商行嘉陵支行的抵押权不具有优先性。
佳信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
农商行嘉陵支行辩称，1、上诉人与被上诉人签订的合同没有办理权属登记，不能产生物权变动效力。2、上诉人与被上诉人签订合同时间是2014年3月19日，但一审审理查明被上诉人于2009年6月12日、2012年8月1日将案涉房屋抵押给信用社，在2014年3月25日被上诉人将案涉房屋再次抵押给农商行嘉陵支行，3月19日这天案涉房屋在第三人处，第三人对房屋享有合法抵押权，物权优于债权，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。3、本案商品房买卖协议形成时间晚于抵押权形成时间，依据担保法49条规定，被上诉人将案涉房屋出售给上诉人，没有通知第三人，该出售行为无效，因此不能推定上诉人对案涉房屋享有优先受偿权。综上，一审判决认定事实清楚，请法院驳回上诉人的全部上诉请求。
王平向一审法院起诉请求：1、判令佳信公司协助办理位于南充市嘉陵区陈寿路236号附4号的房屋产权过户手续；2、佳信公司向王平支付违约金200,000.00元；3、判令农商行嘉陵支行对抵押财产不享有优先受偿权。
一审法院认定事实：佳信公司系南充市嘉陵区陈寿路236-4号非住宅房屋（房权证号：南房权证南监字第xxxxxx**号）的所有权人。2014年3月19日，佳信公司（甲方）与王平（乙方）签订《商品房产买卖协议》一份，合同约定:甲方同意将权属位于南充市嘉陵区陈寿路236号附4号房产出售给乙方。甲、乙双方同意上述房产的总价款为507,360.00元。本协议签订之日，乙方向甲方支付定金100,000.00元人民币，余款乙方于2014年5月18日前一次性付清。否则，视为乙方违约。购房定金在付清上述房产总价款时冲抵房款。办理过户及房屋交付：自乙方交清上述房产总价款之日起，甲方在180个工作日内，甲方协助乙方办理过户手续。违约责任：本协议签订后，乙方中途违约，购房定金归甲方所有；甲方中途违约，将双倍定金返还给乙方。本协议经甲、乙双方签（章）后生效。甲方：佳信公司(加盖公章)。乙方：王平(签名捺印)。当日，王平通过四川省农村信用社账户向佳信公司支付定金100,000.00元。2014年5月12日，王平通过四川省农村信用社账户向佳信公司支付购房款400,000.00元。佳信公司向王平出具收据一张，载明：收到王平交来门面房款407,360.00元，备注：3月19日已收订金100,000.00元，共计507,360.00元。王平支付购房款后，佳信公司至今未为王平办理房屋产权过户手续，由此产生纠纷。
同时查明，佳�公司于2009年6月12日、2012年8月1日将案涉房产抵押给南充市嘉陵区农村信用合作联社，并办理了抵押登记手续。2014年3月20日，案涉房产办理了他项权利注销登记。2014年3月25日，佳信公司再次将该房产抵押给南充市嘉陵区农村信用合作联社，并办理抵押登记手续。2015年7月21日、11月10日，南充市嘉陵区人民法院对该房产进行了保全查封。2015年9月11日，南充市顺庆区人民法院对该房产进行了保全查封。南充市嘉陵区人民法院于2016年3月3日作出的（2016）川1304民初288号民事判决：“……为实现上述债权，南充市嘉陵区农村信用合作联社对权属南充市佳信房地产开发有限公司位于南充市嘉陵区陈寿路水岸花都的住宅和营业用房（他项权证号为：南房他证嘉字第xxxxxxx**号），有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。该抵押登记他项权证号：南房他证嘉字第xxxxxxx**号包含涉案房屋在内。该判决书已生效，南充市嘉陵区农村信用合作联社已向法院申请执行，法院业已受理。另查明，2016年8月3日，南充市嘉陵区农村信用合作联社经工商登记变更名称为农商行嘉陵支行。
一审法院认为，王平与佳信公司签订的《商品房产买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。因双方签订房产买卖协议后，未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的效力，也未办理预告登记，农商行嘉陵支行合法取得了案涉房产的抵押权。同时，生效判决已确认农商行嘉陵支行对案涉房产享有优先受偿权。因此，王平要求判令农商行嘉陵支行对案涉房产不享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。农商行嘉陵支行作为房产抵押权人不同意转让抵押财产，且案涉房产现处于抵押及查封状态，无法办理过户手续�故王平要求佳信公司协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。
协议签订后，佳信公司擅自将该房产抵押给农商行嘉陵支行，导致其无法按期为王平办理过户手续，且案涉房产现已被司法机关查封。佳信公司未按照协议约定履行协助过户手续，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本案协议中约定“乙方中途违约，购房定金归甲方所有。甲方中途违约，将双倍定金返还给乙方”，故王平要求佳信公司承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，协议对违约责任约定为双倍返还定金，因王平交付的定金100,000.00元已冲抵购房款，故王平主张200,000.00元违约金过高，一审法院根据合同履行情况，调整为100,000.00元。
综上，一审�院判决：一、佳信公司于判决生效之日起五日内向王平支付违约金100,000.00元；二、驳回王平的其他诉讼请求。一审案件受理费10,874.00元，减半收取计5,437.00元，由王平负担768.00元，佳信公司负担4,669元。
本院二审查明：王平与佳信公司签订《商品房产买卖协议》后，未将该协议到相应主管部门登记备案。
本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：农商行嘉陵支行对案涉房屋是否享有优先受偿权。
农商行嘉陵支行对案涉房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。王平与佳信公司签订买卖协议后，并未将买卖协议登记备案，也未就案涉房屋办理�权转移登记，故王平并未取得案涉房屋的所有权，其仅享有对佳信公司的债权请求权。虽农商行嘉陵支行与佳信公司签订抵押合同在后，但农商行嘉陵支行就抵押合同办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，农商行嘉陵支行在办理抵押登记后取得了案涉房屋抵押权。抵押权具有物权性质，根据物权优于债权原则，王平对佳信公司享有的债权请求权不得对抗农商行嘉陵支行对佳信公司享有的抵押权，故农商行嘉陵支行对案涉房屋享有优先受偿权。
王平上诉称农商行嘉陵支行在办理抵押时未尽到核实房屋现状的谨慎义务，存在重大过错，本院认为，抵押权人农商行嘉陵支行在办理案涉房屋抵押登记时，案涉房屋产权在抵押人佳信公司名下，且并无其他买受人对案涉房屋进行备案登记，故农商行嘉陵支行在�得案涉房屋的抵押权过程中并无过错。王平上诉又称，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，农商行嘉陵支行的抵押权不具有优先性。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条分别规定的是建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权、其他债权之间的优先性关系以及建筑工程承包人的优先受偿权与购买商品房的消费者之间的优先性关系，第一条与第二条之间并非承接关系，也并未直接规定抵押权与购买商品房的消费者之间的优先性关系；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是人民法院对已出卖给第三人的财产进行查封、扣押、冻结的相�规定，同样并未规定抵押权与购买商品房的消费者之间的优先性关系，故本院对于王平上诉称农商行嘉陵支行不享有优先受偿权的理由均不予支持。
因农商行嘉陵支行对案涉房屋享有抵押权，并享有优先受偿权，在案涉房屋抵押权尚未解除且抵押权人农商行嘉陵支行不同意办理权属转移登记的情况下，故本院对王平要求佳信公司履行协助过户义务的请求不予支持。
综上所述，王平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,874元，由王平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 蒲文博
二〇一七年三月九日
书 记 员 刘 南