山西省忻州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋09民终29号
上诉人(原审被告)：忻府区新建路办事处匡村村民委员会。
法定代表人：孙培坚，职务，村委主任。
委托诉讼代理人：薛志平，山西卓阳律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李恩义，男，1969年12月22日生，人。
原审被告：刘某，女，1979年9月12日出生，住忻州市。系宿利民的法定继承人。
原审被告：宿镔，男，1991年5月16日出生，住忻州市。系宿利民的法定继承人。
委托诉讼代理人：刘某，系宿镔母亲，基本情况同上。
原审被告：宿某，女，2006年10月28日出生，住忻州市。系宿利民的法定继承人。
法定代理人：刘某，系宿某母亲，基本情况同上。
原审被告：王建平，男，1966年8月18日生。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会因与被上诉人李恩义、原审被告宿利民、王建平房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2017）晋0902民初221号民事判决，向本院提起上诉。因原审被告宿利民在一审判决送达后死亡，本院立案后，依法通知宿利民的法定继承人刘某、宿镔、宿某参加诉讼。并依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的委托诉讼代理人薛志平、被上诉人李恩义、原审被告王建平、原审被告刘某并作为原审被告宿镔的委托诉讼代理人、作为宿某的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李恩义向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令三被告退还购房款100000元及利息；2、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年6月29日匡村村委根据忻府区城中村改造精神，成立忻府区新建路办事处匡村村委城中村改造领导组，对匡村光明西街及深口沟前巷的16户村民进行危房改造，匡村村委委托匡村城中村改造领导组副组长宿利民负责工程运转。
2012年10月8日经匡村村民宿贵民介绍，王建平出示匡村村委的委托书与李恩义达成购房意向，当日宿利民与王建平收取李恩义100000元现金购房款。同日李恩义与匡村村委城中村改造领导组副组长宿利民签订购房协议书一份。2013年2月28日被告因施工手续不全，新建路办事处、新建路土地所下达停工通知书，责令停止施工，之后被告一直至今未予施工。
从2013年至2014年李恩义多次找三被告要求退还购房款，宿利民于2014年2月书写光明西街花园小区建设承诺书一份，承诺如在2014年10月不能开工建设项目2014年10月1日全部还清。之后，宿利民因吸毒被公安机关进行强制戒毒。后李恩义多次找王建平及匡村村委要求退款，均遭拒绝。
李恩义提交的证据有：
1、购房协议书一份；
2、匡村村委为宿利民出具的”委托书”。
匡村村委一审辩称：一、匡村村委会没有委托过王建平、宿利民与李恩义签订房屋买卖合同，更没有委托二被告收取任何人的购房款，所谓的委托根本不是事实。二、签订的房屋买卖合同，收取购房款是李恩义与王建平、宿利民之间的个人行为，与村委无任何关系。综上所述，匡村村委会认为，李恩义与宿利民、王建平签订的房屋买卖合同无效，合同无效后的返还应当由收取钱款者返还，匡村村委会对签订房屋买卖合同及收取钱款之行为一概不知情，不存在任何过错，不承担任何返还责任。
宿利民在一审法定期限内未提交书面答辩意见。
王建平一审辩称：其是宿利民聘请的，收钱当时在场，宿利民拿的钱。宿利民也能证明其没有拿钱，故不承担责任。
王建平一审提交的证据有：
一、匡村村委匡村城中村改造领导组委托书一份；
二、宿利民出具的证明书一份；
三、保障性安居工程申请书（匡村光明街棚户区改造安置房建设）一份；
四、城中村（棚户房、危旧房）改造申请书一份。
一审法院经审理查明，2012年5月11日，以宿利民为发起人，联合匡村其他15户居民向匡村村委会及”匡村城中村改造领导组”递交了《城中村（棚户房、危旧房）改造申请书》。该申请书主要内容为：宿利民对忻府区匡村光明西街（匡村深口沟和前沟巷）的世居住户进行了实地考察，发现居住环境恶劣危险，居住人口以老年人和儿童居多，居住户共16户，占地约20余亩。经征求大多数住户意见，达成一致共识。决定自主改造联合开发光明小区建设，请村委和匡村城中村改造领导组尽快批复。同年6月29日，该申请书获匡村村委同意，匡村村委在该委托书上加盖公章并加注”同意”字样。同日，匡村村委出具委托书一份，该委托书载明：”根据忻州市、忻府区城中村改造政策的指示精神，依据”村民自愿、村委主导、市场运作、一村一策”的具体实施办法，在新建路办事处的指导和匡村村委的主导下，对本村光明西街及深口沟前巷十六户村民的住宅情况、生活条件、占地面积、地形地貌等进行了实地考察，民意调研，现场拍摄，土地占量，得到了广大村民的支持和拥护。现委托匡村城中村改造领导组副组长宿利民（匡村深口沟世居户）负责此项目的运作，在××村的领导下，联合组织周边村民，协商改造方案，制定补偿安置条款，依据村民意愿，结合实地情况，按照国家法规，符合政府规划，自筹资金，联合开发，实施改造，为我村的城中村(棚户房、危旧房)改造，带头探索开发作出榜样和贡献。特此委托匡村村委匡村城中村改造领导组（加盖匡村村委公章）”。2012年10月8日，宿利民(作为甲方)与李恩义（作为乙方）签订”购房协议”。协议约定：一、甲方将其拥有的××沟东户的房屋（建筑面积：大约100平方米），以人民币贰拾柒万伍仟元整出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、乙方于2012年10月8日将定金壹拾万元付给甲方，定金于交付房款时抵充相应房款。待工程竣工后乙方再将剩余房款壹拾柒万伍仟元一次性付给甲方，房屋归乙方所有和使用等。此后宿利民接到新建路办事处及新建路土地所的”停工通知书”后便一直停工至今。停工期间，李恩义曾多次与被告协商未果。
一审法院认为，宿利民与李恩义签订商品房预售合同，涉及建设用地位于忻州市××区，系宿利民与另外十五户在匡村的宅基地。虽然宅基地的使用主体是特定住户，但所有权属匡村集体，匡村村委在未对上述集体土地办理建设用地规划许可和建设工程规划许可的情况下，便委托宿利民擅自开发，现已被土地管理部门责令停工。匡村村委城中村项目开发和预售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定的”城市规划区内的集体所有土地，依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可的，应当认定有效。据此，匡村村委委托宿利民关于城中村项目的开发、预售行为无效。宿利民作为项目负责人和匡村村委作为项目委托人，均应承担主要过错责任，返还已收取李恩义的购房款并赔偿相应利息损失。李恩义签约购房时，应当预见到该项目具有一定风险，也有一定责任。王建平系受雇工作人员，在本案中不承担责任。故李恩义要求宿利民、匡村村委返还其购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告宿利民在本判决生效后十日内返还原告李恩义购房款100000元并按中国人民银行同期一年期贷款基准利率支付从2012年10月9日起至执行完毕止的利息；二、被告忻府区新建路办事处匡村村民委员会对被告宿利民返还原告李恩义购房款及利息损失负连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告宿利民、被告忻府区新建路办事处匡村村民委员会共同负担。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会主要上诉理由：一、匡村村委会给提出”城中村（棚户房、危旧房）改造申请”的十六户居民代表宿利民出具的委托书的权限是”协商改造方案，制度补偿安置条款，按照国家法律法规办理符合政府规划，自筹资金，联合开发”，匡村村委会只是委托十六户居民的代表宿利民按照国家法律、法规办理相关的规划许可、建设许可等相关行政审批手续，并未委托宿利民违法开发、违法预售、违法收取他人款项。因此，委托事项并没有过错，更不能作为承担责任的理由。宿利民收取李恩义的购房款与匡村村委会的委托不存在法律上的因果关系。二、本案案由为房屋买卖合同纠纷，一审法院认定合同无效并判令当事人返还购房款。匡村村委会不是合同的相对方，依法不承担返还义务。一审法院判令匡村村委会承担连带返还责任，是对合同之诉与侵权之诉的错乱适用。三、一审法院所依据的法律条款均不成作为判令匡村村委会承担连带返还责任的法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判上诉人匡村村委会不承担连带清偿责任。
本院二审查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
二审庭审中，上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会认为被上诉人李恩义仅提供其与宿利民签订的《购房协议》、李恩义并未提交收款收据予以佐证、不能认定李恩义已交纳10万元购房款，结合上诉理由及该事实，主张上诉人不应承担连带返还责任。
被上诉人李恩义称其于签订购房协议当日，按协议约定将10万元现金交与宿利民。
原审被告王建平称被上诉人李恩义与宿利民2012年10月8日签订《购房协议》时在场，并对李恩义于签订协议当日按协议约定交10万元购房款现金、宿利民收取该款予以证明。
刘某对宿利民收取李恩义10万元购房款现金予以认可。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的一审委托诉讼代理人在一审庭审质证中，对王建平一审所举包括宿利民证明在内的四份证据无异议。
另，被上诉人李恩义二审期间，向本院提交宿利民2014年2月11日出具的《匡村光明西街花园小区建设承诺书》，意证明宿利民已收取本案所涉10万元购房款。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会对该《承诺书》的真实性无异议，但认为因李恩义未举该承诺书中所载明的改造方案等予以佐证，故对该承诺书中内容的客观真实性不予认可。
原审被告王建平对该《承诺书》的真实性认可，并表示该承诺书是宿利民基于因工程停工、购房户向宿利民讨要说法的情况而出具的。
刘某对宿利民的遗产陈述如下：我和儿子宿镔、女儿宿某现在共同居住在××区西户的单元房。这套房是我与宿利民结婚后共同购买的，我认为该房屋首先有我的一半产权。另外，宿利民的父母在本案所涉的城中村改造区域内有宅院一处，宿利民在此没有单独的宅院。宿利民的父亲在本案所涉城中村改造前已去世，母亲是在本案所涉城中村改造开始后去世的。宿利民父母在生前已对其宅院作出处理，即由宿利民和他哥哥各占一半。在城中村改造中，宿利民已对其哥哥在父母的宅院中享有的一半权利予以补偿。另外，本案所涉城中村改造区域内共有十六户居民，在改造过程中对其中部分居民的房屋已拆除，宿利民均给予了补偿。假如今后政府对本案所涉城中村改造区域给予补偿，该补偿款我认为应该归宿利民所有。本案所涉城中村改造区域中尚有部分居民房院没有拆除。因我对法律规定缺乏了解，我也不知道刚才我说的这些情况是否能作为宿利民的遗产，请法院依法认定。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会、被上诉人李恩义表示对宿利民遗产情况不清楚。原审被告王建平对刘某关于宿利民遗产情况的陈述表示认可。
本院认为：2012年6月29日上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会给宿利民出具的委托书第一段明确载明”根据忻州市、忻府区城中村（棚户区、危旧房）改造政策的指示精神，特别是依据”村民自愿、村委主导、市场运作、一村一策”的具体实施办法，在新建路办事处的指导和匡村村委的主导下，对本村光明西街及深口沟前巷的十六户村民的住宅情况、生活条件、占地面积、地形地貌等进行了实地考察，民意调研，现场拍摄，土地丈量，得到了广大村民的支持和拥护。”说明上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会根据相关指示精神及实施办法，对本村光明西街及深口沟前巷的十六户村民的住宅情况进行了相应的考察、调研、拍摄、丈量工作，由上诉人村委主导对本村十六户村民进行城中村改造并得到了广大村民的支持和拥护。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会给宿利民出具的委托书第二段载明”现委托匡村村民、匡村城中村改造领导组副组长宿利民（属匡村深口沟世居户）负责此项目的市场运作，在××村的指导下，联合组织周边村民，协商改造方案，制定补偿安置条款，依据村民意愿，结合实地情况，按照国家法规，符合政府规划，自筹资金，联合开发，实施改造。”说明上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会就相关城中村改造工作成立了匡村城中村改造领导组并委托匡村城中村改造领导组副组长宿利民负责匡村城中村改造的市场运作，且该委托书落款处上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会对匡村村委匡村城中村改造领导组的委托人身份盖章予以确认。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：”公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。......”，第六十四条规定”代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定”受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”宿利民以自己的名义与被上诉人李恩义签订《购房协议》时向李恩义出示了上诉人给其出具的委托书，根据上述法律规定，宿利民作为上诉人的委托代理人，其代理行为产生的权利义务均应由委托人即上诉人承担，李恩义作为第三人明知上诉人与宿利民的委托代理关系，该《购房协议》依法直接约束上诉人和李恩义，宿利民收取的购房款也应视为上诉人收取。至于宿利民收取购房款后是否交予上诉人，系宿利民与上诉人之间委托代理法律关系范畴，与本案非属同一法律关系，本案依法不予审查。
上诉人上诉称从委托书的内容可以看出，委托的事项是让宿利民按照国家的法律、法规办理相关的规划许可、建设许可等相关行政审批手续，并没有委托宿利民违法开发、违法预售、违法收取他人款项，因此，委托事项并没有什么过错，更不能作为承担责任的理由。本院认为，首先，宿利民在从事上诉人委托事务中是否违法关系到上诉人与被上诉人李恩义合同效力或者合同违约问题，并不影响作为委托人的上诉人承担相应的民事责任；上诉人与宿利民之间委托合同的约定对第三人李恩义并没有法律约束力，如上诉人认为其代理人宿利民从事的代理行为违反了委托合同约定或者代理行为违法，应根据委托合同约定或法律规定另行向宿利民主张权利；其次，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：”代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”上诉人作为主导城中村改造的主体，应当对其委托代理人的代理行为进行必要的监督，且上诉人给宿利民出具的委托书中也明确载明宿利民负责城中村改造项目的市场运作系在××村的指导下进行，故上诉人不能免除其未尽到合理的审慎义务或者放任代理人进行违法行为的民事责任。
关于李恩义是否实际支付10万元购房款的问题，本院认为，王建平作为签订购房协议的在场人，证实宿利民于签订协议后收取李恩义现金10万元购房款，且一审期间宿利民出具的证明书中对收取了李恩义10万元购房款予以确认。同时，刘某作为宿利民的继承人及宿镔的特别授权诉讼代理人、宿某的法定代理人，对该事实亦予以认可。且上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的一审委托诉讼代理人在一审庭审中对宿利民出具的关于收到李恩义10万元购房款的证明（陈述）不持异议。虽然上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的二审委托诉讼代理人认为李恩义未举交款收据、不能认定李恩义已支付10万元购房款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条”诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托诉讼代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，因上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会对此并未举相反证据，且根据李恩义与宿利民签订购房协议的时间及该协议中约定的交款时间，并综合王建平、刘某陈述、宿利民一审的书面证明（陈述），故本院对上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会关于被上诉人李恩义未交纳10万元购房款、村委会不应承担连带返还责任的理由不予支持。
宿利民作为上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的委托代理人，其代理行为产生的权利义务均应由委托人即上诉人承担，由于宿利民从事的代理行为导致上诉人与被上诉人李恩义的《购房协议》因违反法律规定而无效，上诉人应承担相应的法律责任。上诉人之上诉请求证据不足，依法不予支持。此外，宿利民在诉讼期间死亡，其法定继承人刘某、宿镔、宿某向本院表明不放弃继承且愿意参加诉讼，故宿利民已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人刘某、宿镔、宿某有效。刘某、宿镔、宿某继承宿利民的遗产应当清偿被继承人宿利民依法应当清偿的债务，但应以宿利民的遗产实际价值为限。
综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十五条、第一百零八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销山西省忻州市忻府区人民法院（2017）晋0902民初221号民事判决；
二、宿利民的法定继承人刘某、宿镔、宿某以继承宿利民的遗产实际价值为限在本判决生效后十日内返还李恩义购房款100000元并按中国人民银行同期一年期贷款利率支付从2012年10月9日起至执行完毕止的利息；
三、忻府区新建路办事处匡村村民委员会对上述应返还李恩义100000元购房款及该款按中国人民银行同期一年期贷款利率从2012年10月9日起计算至执行完毕止的利息负连带清偿责任；
四、驳回李恩义的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，由刘某、宿镔、宿某、忻府区新建路办事处匡村村民委员会共同负担。
上诉案件受理费2300元由上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长吕建文
审判员樊永生
审判员徐飞
二0一八年七月十八日
书记员王娅婕