广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终299号
上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市斗门区园林绿化所。住所地：珠海市斗门区井岸镇中兴北路**号。统一社会信用代码：12440403455919806T。
法定代表人：黄永锋，主任。
委托诉讼代理人：黄素红，广东中晟律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：杨拴锁，男，汉族，1978年1月9日出生，住河北省衡水市安平县。
委托诉讼代理人：刘中杨，广东灜凯邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋田兵，广东灜凯邦律师事务所律师。
上诉人珠海市斗门区园林绿化所（以下简称斗门园林所）与上诉人杨拴锁房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服珠海市斗门区人民法院作出的(2017)粤0403民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人斗门园林所的委托诉讼代理人黄素红、上诉人杨拴锁的委托诉讼代理人刘中杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
斗门园林所上诉请求：1、请求法院撤销一审判决第三、四项内容；2、请求法院判令杨拴锁承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定斗门园林所与杨拴锁平均分担涉案四间商铺的装修残值是错误的，属于认定事实不清、适用法律错误。1、租赁合同期届满后形成的不定期租赁关系下，解除之时应认定为租赁期届满之时。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第二百三十六条的规定，涉案租赁合同到期后，租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同。既然法律规定不定期租赁关系的双方当事人均有权随时解除合同，也就是说双方都应能预见和承担对方随时解除合同所带来的风险，而租赁合同期届满后形成的不定期租赁，原租赁合同有效，那么解除之时应认定为租赁期届满之时，这较为符合立法本意和合同目的。2、一审法院未查清涉案商铺装修的相关事实。《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，杨拴锁对涉案商铺进行装修并没有经过斗门园林所的同意，且大部分装修是在双方签订涉案租赁合同前已存在的，斗门园林所也不得知杨拴锁对涉案商铺进行了新的装修，故一审法院认定斗门园林所在租赁期间对杨拴锁进行的装修没有提出过异议是错误的。且如前述，解除之时应认定为租赁期届满之时，杨拴锁无权请求斗门园林所补偿附合装饰装修费用。3�本案不存在剩余租赁期，杨拴锁应自行承担风险。一审法院适用《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定作出判决是错误的，上述规定中所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值，计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。然而本案属于租赁合同期届满后形成的不定期租赁关系，并不存在剩余租赁期，根本无法计算出剩余租赁期内装饰装修物残值，上述规定不能适用于本案。且如前述，不定期租赁关系的双方当事人均有权随时解除合同，双方应能预见和承担对方随时解除合同所带来的风险，故杨拴锁未经斗门园林所同意而擅自进行装修，应自行承担相应的风险和装修损失。二、斗门园林所有权没收杨拴锁所缴纳的押金。涉案租赁合同期届满后，斗门园林所曾多次催促杨拴锁退还涉案商铺，于2017年4月20日向杨拴锁发出书面的通知书，但杨拴锁拒不退还涉案四个商铺，至今仍非法占用涉案四个商铺。杨拴锁要求斗门园林所赔偿装修损失是没有法律依据和事实依据的，杨拴锁拒不退还涉案商铺的行为已经构成违约，斗门园林所有权没收杨拴锁所缴纳的押金。
基于上述事实与理由，斗门园林所恳请贵院依法改判，支持斗门园林所的上诉请求，维护斗门园林所的合法权益。
杨拴锁上诉请求：一、请依法撤销（2017）粤0403民初1563号民事判决书第三项，改判为斗门园林所向上诉人支付装修损失费用50000元。二、判决一、二审诉讼费、反诉费用由斗门园林所承担。事实与理由如下：一审法院判决文书第三项要求斗门园林所向杨拴锁支付装修损失费用33490元过低，杨拴锁装修承租商铺共计花费金额远远高于一审法院要求斗门园林所支付的金额。
综上所述，一审法院判决有失公平，请求法院依法查明事实公正判决，支持杨拴锁的诉求。
斗门园林所向一审法院起诉请求：1.判令杨拴锁将位于珠海市××区××北路××、××、××、××号的四间商铺退还给斗门园林所；2.判令杨拴锁向斗门园林所支付从2017年7月至杨拴锁实际退还涉案铺位之日止，按每月2700元的标准支付占有使用费给斗门园林所；3.杨拴锁负担本案的全部诉讼费用。
杨拴锁向一审法院反诉请求：1.斗门园林所向杨拴锁支付装修费320600元、押金2950元；2.本案诉讼费由斗门园林所负担。
一审法院审理查明：斗门园林所与杨拴锁签订《商铺租赁协议》，约�杨拴锁承租斗门园林所位于井岸镇××北××、××、××号商铺，租赁期限从2012年4月1日至2015年3月31日；租金三年每月租金1900元；每月10日前支付。2012年11月1日，斗门园林所作为甲方与作为乙方的余伟汉签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于斗门区井岸镇中兴北路97号的商铺，租赁期限从2012年11月1日至2015年10月30日，每月租金800元，每月5日前交缴纳租金；履约保证金800元，合同期满，乙方在租赁期内没有违反合同约定的，由甲方退还给乙方；如乙方在租赁期内违反了合同约定，乙方所交的保证金归甲方所有；甲方按现状将标的物出租给乙方，标的物日常的保养维修由乙方负责，乙方如需对标的物进行修缮或改动，需经甲方书面同意方能进行，否则乙方应承担赔偿甲方因此产生的损失；乙方目前已将商铺内简单装修，同时也新装了两对闸门，甲方对上述两项不作�何经济补偿，因已延迟计租时间来抵减装修材料款，如合同期满闸门归甲方所有，乙方无权收回等。
2015年2月9日，邝连弟、余伟汉将97号商铺的租赁合同转让给杨拴锁，合同及押金移交给杨拴锁，收取了杨拴锁费用2万元。2017年4月19日，斗门园林所向杨拴锁发出通知书，称位于涉案四间商铺的租期已届满，斗门园林所决定收回涉案四间商铺，要求杨拴锁在本通知书发出之日起30日内搬迁腾退，且从本通知书发出之日起，杨拴锁通过银行转账、汇款等方式所支付的租金将不作为斗门园林所同意继续出租而收取租金的依据，届时斗门园林所将予以退还。在庭审中，双方确认杨拴锁租金支付至2017年6月，杨拴锁在斗门园林所处有押金2950元。
一审法院另查明，2010年5月11日，珠海市斗门区机构编制委员会发出《关于印发珠海市斗门区市政园林管理处主要职责、内设机构和人员编制规定的通知》（斗机编〔2010〕9号），该通知记载原井岸园林绿化管理处后更名为区园林绿化所。位于珠海市斗门县××中心北路××层建筑物的权属人为斗门县井岸园林管理处。斗门园林所称涉案四间商铺位于该建筑物一层。
2016年3月15日，珠海市公安局井岸派出所出具证明原斗门县井岸镇中心北路84号现新牌号为斗门区井岸镇中兴北路103号。一审法院根据杨拴锁申请委托珠海市昱达价格评估有限公司对涉案四间商铺的装修价格进行了评估，该公司于2017年10月28日出具评估报告，确定估价对象于估价时点2017年9月25日前的房屋装修价格为66980元。
一审法院认为：杨拴锁承租斗门园林所涉案四间商铺的租赁合同的期限届满后，双方没有续订书面合同，但杨拴锁仍然使用涉案四间商铺，并向斗门园林所继续缴纳租金，斗门园林所也收取了杨拴锁缴纳的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同期满后，斗门园林所、杨拴锁之间形成不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，斗门园林所可以随时解除合同。由于斗门园林所已于2017年4月20日向杨拴锁发出的解除合同腾退商铺的通知，杨拴锁于同年4月21日签收。因此，斗门园林所主张双方之间的租赁合同已经解除，依法有据，一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，斗门园林所请求杨拴锁腾退涉案四间商铺，依法有据，一审法院予以支持。
杨拴锁在收到斗门园林所解除合同腾退商铺的通知后，仍占用涉案商铺，其继续占用涉案商铺没有合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，杨拴锁应当参照原合同约定的租金向斗门园林所支付占有使用费。斗门园林所请求杨拴锁按每月2700元支付从2017年7月起至其实际腾退涉案四间商铺之日的占有使用费，依法有据，一审法院予以支持。
杨拴锁在租赁期限内对涉案四间商铺进行了装修，斗门园林所在租赁期限对杨拴锁进行的装修没有提出过异议，现斗门园林所基于双方之间的不定期租赁合同行使《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的随时解除合同的权利，合同解除是因不可归责于双方的事由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，杨拴锁对涉案四间商铺进行装修的残值应由双方平均分担。一审法院委托的鉴定机构作出的评估报告确定涉案四间商铺的装修截至2017年9月25日前的房屋装修价格为66980元。因�，斗门园林所应当分担杨拴锁的装修损失33490元（66980元÷2）。杨拴锁反诉要求斗门园林所支付装修费用320600元，没有依据，对其超过一审法院上述核算的部分，不予支持。
斗门园林所出租涉案四间商铺时，收取了押金2950元。杨拴锁在承租涉案四间商铺期间没有违约行为，双方租赁合同解除是斗门园林所基于双方之间的不定期租赁合同行使《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的随时解除合同的权利，合同解除是因不可归责于双方的事由。因此，斗门园林所应当将押金2950元返还给杨拴锁。斗门园林所主张杨拴锁没有及时搬迁腾退涉案四间商铺给斗门园林所，所以不同意退还押金。一审法院认为，杨拴锁没有腾退涉案四间商铺是因为双方没有就涉案四间商铺的装修补偿达成一致。斗门园林所以该事由不返还押金，没有依据，一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、杨拴锁于本判决生效之日起十五日内向斗门园林所返还位于珠海市××区××北路××、××、××、××号商铺；二、杨拴锁于本判决生效之日起十五日内向斗门园林所支付2017年7月至返还上述铺位之止的房屋占有使用费（按每月2700元计算）；三、斗门园林所于本判决生效之日起十五日内向杨拴锁支付装修损失33490元；四、斗门园林所于本判决生效之日起十五日内向杨拴锁返还押金2950元；五、驳回杨拴锁的其他诉讼请求。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
经审理，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人杨拴锁上诉主张上诉人斗门园林所支付的装饰装修费用过低；上诉人斗门园林所上诉主张其不应支付装饰装修费用且应当没收杨拴锁交付的押金。为此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，租赁期间届满，关于承租人投入的装饰装修费用，出租人是否应当承担，主要视当初签订租赁合同时是否有约定，有约定的则按约定处理，没有约定的，则由承租人自行承担。本案中，作为承租人的杨拴锁并未举证证明双方在签订租赁合同时约定租赁期间届满后作为出租人的斗门园林所应承担装饰装修费用。因此，上诉人斗门园林所关于其不应承担装饰装修费用的主张有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，认定斗门园林所应承担部分装饰装修费用，属于适用法律错误。因该条规定适用的前提为在租赁合同履行期限内一方提前解除合同时。而本案中，双方租赁合同早于2015年3月份及10月份到期，此后双方因未续签合同而形成不定期租赁关系，并不存在上述司法解释所称的剩余租赁期限。
关于押金是否应没收问题。因斗门园林所并未举证证明杨拴锁在租赁合同履行期限内有违约行为，因此，对斗门园林所的该主张，本院不予支持。
综上，上诉人杨拴锁的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。上诉人斗门园林所的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但部分法律适用错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1563号民事判决主文第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1563号民事判决主文第三项；
三、驳回杨拴锁的上诉请求；
四、驳回珠海市斗门区园林绿化所的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费100元，减半收取50元，由杨拴锁负担；反诉费3077元，由杨拴锁负担2769元，由珠海市斗门区园林绿化所负担308元，评估费10000元，由杨拴锁负担；二审案件受理费人民币1761元，由杨拴锁负担1585元，由珠海市斗门区园林绿化所负担176元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一八年四月八日
书记员 宾建红