河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第188号原告崔晓利，女，汉族，1992年4月16日生，住河南省辉县。委托代理人祁艳玲，新乡市牧野区148法律服务所法律工作者。被告付苏雷，男，汉族，1986年8月6日生，住河南省滑县。委托代理人付怀平，男，汉族，1963年9月16日生，身份证号码：住河南省滑县。被告邓慧玲，女，汉族，1987年12月23日生，住河南省滑县。原告崔晓利诉被告付苏雷、邓慧玲租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔晓利及其委托代理人祁艳玲、被告付苏雷的委托代理人付怀平到庭参加诉讼，被告邓慧玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔晓利诉称，被告租用房东黄蜀渝位于新乡市大学城北市场中××门面房一间，2014年10月13日，被告隐瞒房东与原告，并欺骗原告说房东同意，与原告签订转让协议，将其租用的门面房及租金5.5万元的价格转让给原告。房东得知后，要求被告搬出，因被告与房东签订的合同明确规定店铺转让需经房东同意，且不存在任何转让费，而被告隐瞒房东并以欺骗的方式与原告签订转让协议，因此转让协议无效。故诉至法院，要求：1、判决被告解除与原告签订的转让协议；2、被告偿还原告5.5万元；3、诉讼费及本案一切费用由被告承担。被告付苏雷辩称，原告与被告所签署的转让协议不存在欺骗情况；被告已履行转让协议保证原告在剩余租金的日期内顺利使用房屋。被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告诉状中所指被告在转让过程中有欺瞒行为根本不存在，原告的诉求于法无据。被告邓慧玲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。原告崔晓利向本院所提交的证据材料为：1、录音三份，证明房东不知道原、被告转租协议，双方有转让费3万多元，被告与原告签署转租协议中的5.5万分摊到服装和货架费用中；2、转让协议一份，证明5.5万元并不是服装和货架的实际费用，包含转让费；3、照片6张，证明转让货物实际价值不足5.5万元；4、赔偿协议书、邓慧玲与韩高强转让协议各一份，证明邓慧玲转租给韩高强的一部分房东认可，但邓慧玲转租给崔晓利的一分部房东并不知情。被告付苏雷向本院所提交的证据材料为：1、《转让协议》，证明原告崔晓利与被告付苏雷签订的转让协议中转让费仅仅包含衣服和剩余租金，房东黄蜀渝的房屋不存在任何转让费；2、《付苏雷给房东黄蜀渝交付租金凭证》、《付苏雷给崔晓利发的QQ邮件》，证明在服装店转让之前，付苏雷已经按照房东要求把转让协议和房屋租赁合同都发给原告崔晓利，让原告提前知晓转让信息，被告并没有任何隐瞒；3、《付苏雷与崔晓利的QQ聊天记录》，证明原告崔晓利是在校大学生，没有经济来源，且来自单亲家庭，家庭情况不是太好，让宽限时间交付转让金，崔晓利没有多余的钱来交纳房屋租金，所以才让被告付苏雷告知房东以表妹身份来接店，缓缴房屋押金；4、《付苏雷给崔晓利发的短信》、《邓慧玲与崔晓利互发的短信》，证明房屋的剩余租金时间从签订转让协议起2014年10月13日至2015年2月1日延长至2015年3月1日，崔晓利需要向付苏雷补交1个月房租，崔晓利以生意不好为由一直拖欠，并答应凑齐后主动交付；5、《聚缘居饭店转让协议》，这份协议是服装店楼上饭店的协议，都属于房东黄蜀渝房产，在2014年11月30日转让，与服装店转让走的同样的程序，协议里同样注明的是转让费与房东房屋无关，证明服装转让协议是经过房东同意且有效的；6、《崔晓利与邓慧玲互发的短信》，证明邓慧玲确实不止一次的对崔晓利说转让费只包含衣服和剩余租金，与房东的房屋无关；7、《崔晓利与邓慧玲互发的短信》，证明崔晓利确实是让原告以付苏雷表妹身份来接店，而且在2015年1月23日11:08分得一条短信中，崔晓利提到房东说付苏雷只收了不到一万的转让费，足以证明房东知道转让的事，并不是之前崔晓利所说付苏雷转让属于欺骗行为；8、《付苏雷与房东签订的赔偿书》，证明租房期限到2015年3月1日。经庭审质证，对于原告崔晓利提交的证据材料，被告付苏雷对证据1的真实性有异议，认为不是邓慧玲的声音；对证据2的真实性无异议，对证明内容无异议；对证据3的真实性无异议，认为转让物品和费用是双方自愿的协议；对证据4的真实性无异议，对证明内容无异议。对于被告付苏雷提交的证据材料，原告崔晓利对证据1无异议；对银行账号无异议，对QQ附件的东西有异议，认为无法证实其所述内容；认为证据3与本案没有关联性；对证据4的真实性无异议，但认为不能证明房东不知道转让协议的事实；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，证明被告证据1证明的内容；认为证据7证明被告一直要求原告以亲戚的身份与房东交涉，也证明了房东不同意被告转让的事实；对证据8无异议。本院对于原、被告双方无异议的证据，确认为有效证据；对于原、被告双方有异议的证据，结合其他证据及当事人陈述，予以综合认定。根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院可以确认以下事实：被告付苏雷与被告邓慧玲系夫妻关系。2014年10月13日，黄蜀渝（案涉房屋的房东）与邓慧玲签订房屋租赁协议，租用期限自2014年11月20日起至2015年3月1日止。并约定，“合同签订后，中途不允许将房屋退还黄蜀渝，否则押金不退，邓慧玲在承租期内不得私自将房屋转让他方经营，否则黄蜀渝收回房屋，如因特殊情况需转让门面的，必须经黄蜀渝同意，否则，黄蜀渝收取100%的转让管理费；黄蜀渝将房屋租给邓慧玲时，只有一种费用，房屋的租赁费用，黄蜀渝不得收取房屋另立名目的其他费用，特别是房屋转让费等”。2014年10月13日，付苏雷与崔晓利签订转让协议，其上载明：“一、甲方同意将自己位于河南省新乡市大学城北市场中段名号为‘千与千寻’服装店的动产所有权及所剩房屋租金转让给乙方。二、转让的范围：‘千与千寻’服装店所有动产，包括服装店内全部的服装及装修经营用品。三、转让价格：在双方完全履行本转让协议中条款的前提下，经双方协商转让价格为人民币5.5万元（此转让金包括服装及服装店经营用品转让金4.4万元、房屋租金1.1万元，房租到2015年2月1日）……。”双方一致认可的房租为每月2080元。黄蜀渝不同意付苏雷将案涉房屋转租给崔晓利。2014年12月底，黄蜀渝将该房屋收回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告付苏雷、邓慧玲未经房东黄蜀渝同意，转租其房屋，且未得到房东黄蜀渝的追认，故被告邓慧玲与原告崔晓利签订的转让协议涉及到房屋转租的部分无效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告崔晓利的房租到2015年2月1日，但其实际使用房屋到2014年12月底，故对于其实际使用房屋期间的房租不再返还，但被告付苏雷、邓慧玲应返还崔晓利一个月房租2080元。对于原告主张的4.4万元的服装及服装店经营用品转让金，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，本院不予处理，原告可另行主张权利。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，缺席判决如下：一、被告付苏雷、邓慧玲于本判决生效后三日内一次性支付原告崔晓利2080元；二、驳回原告崔晓利的其他诉讼请求。如果被告付苏雷、邓慧玲未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，由被告付苏雷、邓慧玲负担48元；由原告崔晓利负担1227元。为简便手续，原告预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣审 判 员  刘志丹人民陪审员  徐 进二〇一五年六月二十四日书 记 员  王秀明