新疆维吾尔自治区特克斯县人民法院民 事 判 决 书（2015）特民初字第959号原告：特克斯县和合小区业主委员会。负责人：潘俊宏，系该业主委员会主任。委托代理人：刘因刚，男，1968年7月17日出生，住新疆特克斯县。被告：特克斯县嘉德物业服务有限责任公司，住所地：新疆伊犁州特克斯县阿热勒街四环外和合小区1号门面。法定代表人：林晶，系该公司总经理。委托代理人：苏祖权，男，1956年5月22日出生，住新疆伊宁市。原告特克斯县和合小区业主委员会（以下简称和合小区业主委员会）诉被告特克斯县嘉德物业服务有限责任公司（以下简称嘉德物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，由代理审判员石娜适用简易程序于2015年11月17日公开开庭审理了本案。原告和合小区业主委员会的负责人潘俊宏及委托代理人刘因刚，被告嘉德物业公司的委托代理人苏祖权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和合小区业主委员会诉称：根据原、被告签订的物业服务合同，物业服务质量为《新疆物业服务收费管理办法》二级标准，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日。自合同生效以来，嘉德物业一直不能按照合同要求进行物业管理，形成多方面的完全违约。侵吞公共资产，机动车占道费使用违规，擅自破坏小区围墙，提升了物业费的收费标准却不兑现诺言，安全管理不到位，卫生打扫未达到规定要求，物业费使用不透明，绿地维护严重不合格。综上，要求嘉德物业公司立即停止侵权，请求法院依法判令：1、被告赔偿合和小区业主路灯维修费6000元；2、被告赔偿和合小区业主车辆占道费15万元；3、被告赔偿合和小区业主围墙损失4000元；4、被告赔偿合和小区业主公园椅40个16000元；5、诉讼费用由嘉德物业公司承担。原告和合小区业主委员会为支持自己的诉讼请求向本院提交了如下证据：1、被告嘉德物业公司于2013年3月7日出具的承诺书一份，证明嘉德物业服务有限公司承诺提升服务质量，添加公园椅，加大小区的基础设施建造改造；2、嘉德物业有限公司向县城建局出具的关于合和小区物业服务若干问题的汇报，证明被告向城建局承诺收取的占道费中的70%用于小区公共服务建设；3.2013年12月21日特克斯县合和小区业主委员会出具的一份通知，证明因被告服务不到位，业主委员会通知与其解除服务合作关系；4、2014年1月15日由特克斯县人民法院庭外主持调解制作的调解笔录，证明被告承诺扩建停车场、增添公园椅等设施；5、2014年合和小区业主联名信，证明合和小区业主不满被告方服务，要求更换物业公司；6、2013年3月21日签订的物业服务管理合同，证明被告未按照合同约定履行义务；7、照片两张，证明未经业主同意，被告在围墙上私自开了门。被告嘉德物业公司辩称：1、和合小区业主委员会起诉未经过业主大会的授权，主体身份不恰当；2、对于路灯维修费6000元的事实存在，原因是当时坏的是高杆路灯，我们可以安装的应该是低灯，双方未能达成协议，故一直没有维修；3、车辆占道费的收取，业主不能按照要求交付车辆占道费，收费在断断续续的进行，百分之七十也用作了建造公园椅等基础设施；4、对于主围墙损失4000元认可，如和合小区业主不同意，可以恢复原状；5、对公园椅子的安置，不是我们的职责所在。被告嘉德物业公司未向法院提交证据。经庭审质证，被告嘉德物业公司对原告提交的证据1、2、3、4、6的真实性予以认可，但认为不能作为原告的证明目的依据。对原告提交证据5因该业主联名信没有日期，不予认可。本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认可。经审理查明：一、和合小区业主委员会自2012年7月成立，并在霍斯库勒社区经过登记备案，于2013年3月21日原、被告双方签订物业服务管理合同。该合同内容如下：第一章总则第一条本合同当事人委托方：特克斯县合和小区业主委员会（以下简称甲方）受托方：特克斯县嘉德物业服务有限责任公司（以下简称乙方），根据有关法规，经甲乙双方讨论通过，在自愿、平等、双方协商一致的基础上，甲方将特克斯县霍斯库勒路开发的商住小区委托于乙方实施物业服务管理，特订立本合同。……第二章管理委托事项第四条房屋建筑共有部位的维护、养护，包括：楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条公用设施、设备的养护、运行和管理，包括：公用上下水管道、落水管、道路、共用照明、窨井、自行车棚、停车场地及其他公用设施。第六条公用绿地、花木的养护和管理。第七条公共环境卫生，包括公共场所，房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括建筑垃圾及装修垃圾）。第八条车辆停放的管理，维护公共秩序，包括安全巡查、门岗执勤。第九条组织开展社区文化娱乐活动。第十条负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费，车辆占位费，装修垃圾清运费。第三章委托管理期限第十一条委托管理期限自2013年1月1日至2015年12月30日。……第十六条机动车辆车位费标准按物价规定执行（大车5元/日，小车3元/日），并由乙方负责向车主收取车位费，累计费用用于小区公共开支和物业不足，由业主委员会监督使用……；二、特克斯县嘉德物业服务有限责任公司于2013年3月7日出具承诺及在2014年1月15日的法院庭外调解笔录中均承诺“增添一些公园椅”、“2014年5月1日前将停车位和公园椅子搞好”，至起诉之日被告嘉德物业公司并未完全履行其承诺；三、自2013年3月21日原、被告签订物业服务管理合同时和合小区占地面积100亩，建筑面积84000平方米，户数840户，共计20幢住宅楼。以上事实有双方当事人的陈述及原告和合小区业主委员会出具提供的嘉德物业服务有限责任公司的承诺、调解笔录、物业服务管理合同予以证明，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点如下：和合小区业主委员会是否系本案适格原告，被告嘉德物业公司是否应当赔偿路灯、主围墙的损失，嘉德物业公司是否应当向和合小区业主赔偿车辆占道费及公园椅16000元问题。一、关于和合小区业主委员会是否系本案适格原告的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，《关于适用的解释》第五十二条规定“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。在本案中，和合小区业主委员会于2012年7月成立且在霍斯库勒社区登记备案，该业主委员会依法成立。经全体小区业主选举，产生业主委员会主任及副主任和委员若干。结合《伊犁哈萨克自治州物业管理条例》的规定，业主委员会监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，其工作经费由全体业主承担，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。故，业主委员会符合“其他组织”的要件，可以作为原告资格起诉，原告和合小区业主委员诉被告嘉德物业公司物业服务合同纠纷，系维护和合小区的全体业主的利益，故原告和合小区业主委员会系本案适格原告。二、被告嘉德物业公司是否应当赔偿路灯、主围墙的损失。原告和合小区业主委员会诉称2013年7月，建设局垃圾清运车撞坏路灯2盏，保险公司赔偿6000元，主张由嘉德物业公司予以赔偿。被告嘉德物业公司对撞坏2盏路灯及由其接受了6000元保险费的事实予以认可，并陈述未进行安装的原因是对安装路灯的规格未达成一致。在庭后，和合小区业主委员会也愿意接受被告嘉德物业公司将撞坏的路灯予以恢复原状。本院认为被告嘉德物业公司接受了路灯的赔偿款，且其有维护小区公共设施的义务，故被告嘉德物业公司理应按照原撞坏的2盏路灯的标准予以安装、恢复原状；对于原告和合小区业主委员会主张被告嘉德物业服务公司赔偿主围墙损失的诉讼请求，被告嘉德物业公司对该主围墙私自变更的事实予以认可，也认可4000元的损失数额，并表示如小区业主不同意，可以恢复原状。原告和合小区业主委员会也同意由被告嘉德物业公司将该受损的围墙予以恢复原状。故，依照《中华人民共和国物业管理条例》第五十条的规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”的规定，被告嘉德物业公司应当将该主围墙恢复原状。三、嘉德物业公司是否应当向和合小区业主赔偿车辆占道费及公园椅16000元问题。对原告和合小区业主委员会主张车辆占道费15万元的诉讼请求，因为在物业服务管理合同中约定“机动车辆停放占用小区的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用。将收入的场地占用费的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，使用由甲方（本案原告）监督使用。”，所以对该70%的车辆占道费原告和合小区业主委员会拥有监督使用权，并无所有权，且原告和合小区业主委员会也无证据证明车辆占道费的数额。因此，对该主张车辆占道费的诉讼请求，本院不予支持；关于原告和合小区业主委员会主张被告嘉德物业公司赔偿公园椅16000元的诉讼请求，在和合小区业主委员会出具的被告嘉德物业公司作出的承诺中，被告嘉德物业公司确实于2013年3月承诺“增添一些公园椅”，且也在特克斯县人民法院庭外调解制作的调解笔录中承诺添加公园椅子。被告嘉德物业公司单方出具承诺，不违反法律法规的强制性规定，承诺一经做出即发生了法律效力，根据诚实信用原则被告嘉德物业公司即应当受到承诺的约束。如若物业服务公司做出承诺后，无需履行或履行不完全，将会对物业服务行业的秩序造成不利的风气。综合和合小区占地面积100亩，建筑面积84000平方米，户数840户，共计20幢住宅楼的情况，本院认为被告嘉德物业公司添加共计40把木质公园椅子较为合适。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第五项，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告特克斯县嘉德物业有限公司于本判决书生效后十日内将和合小区被撞坏路灯2盏按照原路灯标准恢复原状；二、被告特克斯县嘉德物业有限公司于本判决生效后十日内将和合小区位于南围墙擅自安装的门予以恢复原状；三、被告特克斯县嘉德物业有限公司于本判决生效后十日内在特克斯县和合小区内添加40把木质公园椅子；四、驳回原告特克斯县和合小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费3820元，适用简易程序审理减半收取1910元（原告特克斯县和合小区业主委员会已预交1910元），由被告特克斯县嘉德物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。（上诉期届满后，七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理）。代理审判员 石 娜二〇一五年十二月十五日书 记 员 李笑天