广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1704民初142号
原告：温小英，女，1963年4月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
被告：阳江市阳东广地房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区北惯镇龙头山工业区A2�一（金田十路）。
法定代表人：王学滔，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
第三人：梁厚伟，男，1966年6月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：林多来，广东迅恒律师事务所律师。
第三人：梁运培，男，1962年7月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原告温小英与被告阳江市阳东广地房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用简易程序审理。因本案处理结果与梁厚伟有法律上的利害关系，本院在诉讼过程中依法追加梁厚伟为本案第三人参加诉讼，并裁定本案转为普通程序，于2016年5月9日第一次公开开庭进行了审理。原告�委托诉讼代理人黄志豪，被告的委托诉讼代理人郭尤、尹弘，第三人梁厚伟的委托诉讼代理人林多来到庭参加诉讼。此后，本院又依被告的申请，依法追加梁运培为本案第三人参加诉讼，并于2016年10月10日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志豪、被告的委托诉讼代理人郭尤、第三人梁厚伟的委托诉讼代理人林多来到庭参加诉讼，第三人梁运培经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温小英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2014年4月3日签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》合法有效；2、判令被告协助原告办理位于阳江市阳东区的房地产权证至原告名下；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:原、被告于2014年4月3日签订一份《龙头山雅苑内部认购协议书》，约定由原告购买被告位于阳江市阳东区。上述协议书列明了买卖双方当事人、买卖房产的位置、面积、单价、付款方式及付款时间等，同时，该协议书还约定被告应于2014年12月3日将上述商品房交付原告使用。协议书签订后，原告依约向被告支付清全部购房款。原告购买的上述房产，已取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，上述《龙头山雅苑内部认购协议书》应认定为商品房买卖合同，具有法律约束力。原告多次要求被告协助办理涉案房产的产权登记手续，但被告一直推托不肯办理，至今仍未依法向原告开具购房发票，也拒不协助原告向有关房产管理部门办理房地产权证。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起本案诉讼。
被告阳江市阳东广地房地产开发有限�司辩称，一、本案的基础法律关系是民间借贷关系，并非商品房预售合同关系。被告因资金周转困难曾向原告借款1000000元。为保证实现债权，原告要求被告提供担保，被告遂于2014年4月3日与原告签订了包括本案《龙头山雅苑内部认购协议书》在内的共8份认购协议书，约定由被告以包括本案房产在内的8套商品房作为借款担保。原告亦即于2014年4月4日通过银行转账方式向被告的法定代表人王学滔支付借款1000000元。由此可见，原、被告在形式上签订了《龙头山雅苑内部认购协议书》，但该协议的真实意思表示并不是购房，而是作为被告向原告借款的担保。另外，8份《龙头山雅苑内部认购协议书》，均载明每套商品房的建筑面积为107平方米，单价为1200元/平方米，价款为128400元，8套商品房的房价款共为1027200元，明显低于市场价格。二、被告在2014年4月3日至2015年8月7日�间已向原告偿还借款合计816000元。被告向原告借款1000000元，于2014年4月3日扣除当月利息50000元，该利息由被告通过现金方式支付给原告。除此之外，被告于2014年5月3日至2015年8月7日期间共向原告还款合计766000元，其中现金支付140000元，于2015年2月9日向原告的账户转账还款100000元，向原告指定的第三人梁运培账户转账还款576000元。因此，只有原、被告之间存在民间借贷关系，被告才会向原告还款，否则，不符合常理。综上所述，原、被告系民间借贷关系，且被告已履行了部分还款义务，本案应以基础法律关系即民间借贷法律关系进行审理。原告按照商品房预售合同法律关系提起诉讼是错误的，法院应驳回原告的诉讼请求。
第三人梁厚伟述称，一、原、被告之间名为房屋买卖关系，实为借贷担保关系。理由如下：1、原、被告签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》载明的商品房单价为1200元/平方米，而该地段的商品房建造成本早已达到2000元/平方米，被告根本不可能按1200元/平方米的价格出卖该商品房，因此，本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》，并非原、被告之间的真实意思表示；2、原、被告之间签订的认购书，约定的商品房价格均是1200元/平方米，不分屋向位置，且该价格与实际销售价格相差较大，明显不合常理；3、原、被告签订的4份《龙头山雅苑内部认购协议书》均载明物业建筑面积为107平方米，但事实上与该商品房的建筑面积不相符，这足以证明双方签订认购书的目的并非是购房；4、原告向被告购房，理应将购房转账至被告账户，但原告却将购房款转到王学滔的账户上，不合常理。综上，原、被告之间签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》，双方名为房屋买卖关系，实为借贷担保关系，故本案应按民间借贷法律关系进行审理，不应按商品房预售合同法律关系审理。二、原告主张本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》，应认定为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。退一步来说，即使原、被告之间有买卖商品房的意向，本案的认购协议书也仅仅是一份预约合同。《龙头山雅苑内部认购协议书》载明的内容与《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容相差太远，例如商品房的面积、单价不明确，面积差异的处理方式、违约责任等均没有明确约定，故该认购协议书属于预约合同，不属于商品房买卖合同。三、被告与第三人梁厚伟已就涉案商品房签订了正式的商品房买卖合同，该合同合法有效，应受法律保护。原告申请法院查封第三人梁厚伟所购买的商品房，损害了第三人梁厚伟的合法权益，第三人梁厚伟保留追究原告法律责任的权利。
第三人梁运培�作陈述。
经审理查明：2014年4月3日，原、被告双方签订一份《龙头山雅苑内部认购协议书》，主要约定：原告决定提前认购被告开发建设的位于阳江市阳东区；该物业建筑面积为107平方米；单价为1200元/平方米，按建筑面积计算；签订本认购书时，原告应向被告支付定金128400元；签订本协议后10天内，原告于2014年4月3日前支付总楼款100%，即金额为128400元（已含定金）；买卖双方一经签订正式的《商品房买卖合同》，本认购协议书的效力即行终止；装修标准：毛坯装修，最后标准以《商品房买卖合同》附件三所附“装修标准”为准；原告如有违约，每逾期一日以应交款项的2‰为标准向被告支付违约金，逾期达30日，则视为原告自动放弃认购该物业的权利，原告已支付的全部款项作为违约金支付给被告而不予退还。被告有权将该物业另行出售，原告无权干涉，且无权要求被告退款及赔偿；该物业在原告正常履行本协议条款，并按规定如期缴交楼款的前提下，于2014年12月3日前交付原告使用，如因不可抗力的因素，如地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，被告将通知原告并出具证明;被告承诺于2015年1月3日前与原告签署《商品房买卖合同》。上述认购协议书中没有载明认购商品房的装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等内容。
原告在2014年4月3日当天，除了向被告认购上述A幢301号商品房外，还向被告认购龙头山雅苑另外的7套商品房。包括本案商品房在内，原告共向被告认购龙头山�苑8套商品房，分别为A幢301号、A幢302号、A幢303号、A幢304号、A幢305号、A幢306号、A幢307号、A幢308号。上述8套商品房，每套的认购价款均为128400元，总价款合计为1027200元。原告于2014年4月4日通过银行转账方式向被告的法定代表人王学滔的账户转入购房款1000000元，并以现金方式向被告支付购房款27200元，合计支付购房款1027200元。被告亦分别向原告出具了8份收据，确认收到原告支付上述8套房（包括本案的商品房在内）的房价款。此后，被告没有将涉案商品房交付原告使用，至今也没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》。在本案诉讼过程中，经本院去函阳江市阳东区房地产交易中心查询，上述龙头山雅苑小区并没有A幢305号、A幢306号、A幢307号和A幢308号四套商品房。
本案中，被告及第三人梁厚伟均主张原、被告是借货关系，原告于2014年4月4日出借了1000000�给被告，双方签订包括本案认购协议书在内的8份《龙头山雅苑内部认购协议书》，是被告将该认购协议书上的商品房作为借款的担保，双方并不是真实的商品房买卖关系。原告则认为双方不存在1000000元的借贷关系，双方签订8份《龙头山雅苑内部认购协议书》的真实意思表示是商品房买卖关系。被告对其上述主张仅提供了原告转账1000000元给被告的法定代表人王学滔的银行转账回单为证，没有提供借据或借款合同等能直接反映双方存在1000000元借贷关系的证据加以证明。同时，被告还主张，在向原告借到上述1000000元后，被告至今共偿还了816000元，其中以现金方式支付140000元给原告指定的人,王学滔于2015年2月9日又转账100000元给原告,还有576000元是由王学滔转账至原告指定的本案第三人梁运培的银行账户。被告对该主张仅提供了银行流水清单为证。从该银行流水清单反映�王学滔从2014年5月3日至2015年8月7日期间，通过银行转账方式共向第三人梁运培的银行账户转入了576000元，王学滔于2015年2月9日转账100000元给原告。针对被告的上述主张，原告抗辩认为，王学滔于2015年2月9日转账100000元给原告，是王学滔向原告偿还其他借款，与本案商品房买卖行为无关，另外，被告称以现金方式支付140000元给原告指定的人，以及称原告指定王学滔转账576000元至第三人梁运培的银行账户，这均与原告无关。
另查明：2015年5月5日，被告与第三人梁厚伟签订了一份合同编号为2015050220《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：被告将其开发建设的位于阳江市阳东区商品房出卖给梁厚伟；该商品房建筑面积为97.4平方米，单价为每平方米2964.24元，总价款为233760元；梁厚伟应于2015年5月8日前一次性付清全部房价款给被告；被告应当在2015年5月1日前向梁厚伟交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记;被告应自本合同签订之日起30天内，办理商品房预售合同登记备案手续等合同事项。上述合同签订当日，被告即与梁厚伟就上述合同进行了网签，双方并到房产管理部门办理了商品房买卖合同登记备案。梁厚伟亦于2015年5月11日通过银行转账方式向被告支付购房款233760元。
又查明：被告的公司类型属自然人独资的有限责任公司，其经营范围为房地产开发经营，王学滔系被告的股东及法定代表人。被告经有关部门批准，在位于阳江市阳东区xxx路边LT-02地段的地块上建设商品房，暂定名为龙头山雅苑。本案讼争的商品房属预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字［2015］第002号。本院曾于2016年6月13日去函阳江市阳东区住房和城乡规划建设局，查询龙头山雅苑A幢301号、A�302号、A幢303号、A幢304号商品房是否具备办理房地产权属证书至买受人名下的条件，阳江市阳东区住房和城乡规划建设局于2016年7月6日复函本院，其答复内容为：经核实，小区未办理工程总体竣工备案手续，根据《房屋登记管理办法》相关规定，不具备办理房屋权属登记手续。
依原告诉讼财产保全的申请，本院于2016年3月4日作出（2016）粤1704民初142-1号民事裁定，预查封上述龙头山雅苑A幢301号商品房，查封价值以128400元为限。本院在审理过程中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向原告行使释明权，告知原告应以商品房预约合同的法律关系主张其诉讼请求，但原告明确表示坚持原来的诉请，不变更诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《龙头山雅苑内部认购协议书》、《收据》、企业法人营业执照副本、中国农业银行业务回单，被告提供的中国农业银行业务回单、中国农业银行交易流水、中国建设银行明细信息清单、阳江市阳东区商品房预售登记许可证、核准变更登记通知书，第三人梁厚伟提供的《商品房买卖合同（预售）》、银行进账单，以及阳江市阳东区房地产交易中心的复函、阳江市阳东区住房和城乡规划建设局的复函、本案庭审笔录、询问笔录等证据在卷为证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有:一、原、被告之间是房屋买卖法律关系还是民间借贷法律关系；二、本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》是否可认定为商品房买卖合同。
一、关于原、被告之间是房屋买卖法律关系还是民间借贷法律关系的问题。从本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》的内容来看，双方的意思表示是房屋买卖关系，该协议书没有反映出原、被告之间�在任何的借贷关系。原告据《龙头山雅苑内部认购协议书》，主张原、被告是房屋买卖法律关系，原告已经完成原、被告之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。而被告及第三人梁厚伟主张原、被告之间名为房屋买卖法律关系实为民间借贷法律关系，但对此没有提供任何能直接证明原、被告之间存在民间借贷法律关系的证据加以证明。从被告提供的银行流水清单来看，该项证据反映了被告的法定代表人王学滔以银行转账方式多次转款给第三人梁运培，合计达576000元，而被告未能提供证据证明王学滔的上述行为与原告有关。虽然王学滔曾于2015年2月9日转账100000元给原告，但据此也难以得出原、被告双方存在1000000元的借贷关系，双方签订包括本案《龙头山雅苑内部认购协议书》在内的共8份认购协议书，是约定用包括本案房产在内的8套商品房作借款担保的结论。因此，被告及第三人梁厚伟的上述主张，依据不足，本院不予支持。综上，本院认定本案原、被告之间是房屋买卖法律关系，本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告请求确认该《龙头山雅苑内部认购协议书》为有效合同，合法有据，本院应予支持。
二、关于本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》是否可认定为商品房买卖合同的问题。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。对此，本院认为，首先，本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》中明确约定双方于2015年1月3日前签署正式的《商品房买卖合同》，一经签订正式的《商品房�卖合同》，该认购协议书的效力即行终止。由此可见，该认购协议书体现了原、被告双方就提前认购龙头山雅苑A幢301房进行磋商后达成意向，其目的是为了签订正式的商品房买卖合同；其次，该认购协议书也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应有的主要内容。综上，本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》在性质上应属于预约合同，本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。原告主张《龙头山雅苑内部认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，理据不足，本院不予支持。因本案的《龙头山雅苑内部认购协议书》是预约合同，故原告无权依据该预约合同直接请求被告履行商品房买卖合同本约之义务，原告诉请被告协助办理龙头山雅苑A幢301房的房产证至原告名下，无合同依据，本院不予支持。第三人梁运培经本院公告送达开庭传票，未到庭参�诉讼，本院依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告温小英与被告阳江市阳东广地房地产开发有限公司于2014年4月3日签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》为有效合同；
二、驳回原告温小英的其他诉讼请求。
案件受理费2868元，财产保全费1162元，均由被告阳江市阳东广地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 赖宝军
代理审判员 许伟强
人民陪审员 蔡 耐
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 关舒月