台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第1848号
原告：台州市黄岩业康机械有限公司，住所地台州市黄岩区西城街道横河村。
法定代表人：柯福友。
委托代理人：柯丽贞（系柯福友女儿）。
被告：台州紫怡金属工具有限公司，住所地台州市路桥区路北洋叶村。
法定代表人：邱仙顺。
原告台州市黄岩业康机械有限公司（以下简称业康公司）为与被告台州紫怡金属工具有限公司（以下简称紫怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月24日诉至本院，诉请：要求被告赔偿原告涉讼厂房从2015年1月30日至2015年8月13日止的租金损失84.5万元，并承担本案诉讼费用。2015年10月15日，原告业康公司提出财产保全申请，要求冻结被告紫怡公司在本院的执行款845000元，并提供了担保。2015年10月19日，本院作出（2015）台黄民初字第1848-1号民事裁定：冻结被告紫怡公司在本院的执行款845000元。本院受理后，依法适用简易程序于2015年11月19日公开开庭进行审理，现已审理终结。
案件相关情况
2013年12月21日，原告业康公司（乙方）与被告紫怡公司（甲方）签订《厂房转让协议书》一份，约定：一、甲方于2013年10月17日通过拍卖竞拍买得被执行人前迪车灯有限公司所有的坐落在黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块的厂房及土地使用权及相应的其他权利。乙方以总价2860万元购买甲方的上述厂房，包括土地使用权、地上建筑物、设施、变压器等，土地使用面积为7747.6平方米，土地类型为工业用地，使用权类型为出让。二、转让款分五次支付。（1）合同签订后二日内乙方向甲方支付定金人民币160万元；（2）2013年12月30日前乙方向甲方支付人民币200万元；（3）甲方于2014年1月初（即1月1日至1月10日）将该交易的房屋及土地使用权过户至紫怡公司，并将办理好的该房产证权、土地使用权证原件交于乙方保管。甲方保证该厂房产权清晰，产权证上无任何抵押、担保等。乙方在收到该房产权证、土地使用权证原件后，于2014年1月11日之前向甲方支付人民币1000万元；（4）乙方支付第三笔款项后，甲方需立即协助乙方办理过户手续。在2014年1月25日前甲方协助乙方将办理过户手续所需的相关资料全部递交到管理部门，在以上全部资料递交到管理部门后，乙方立即向甲方支付人民币1400万元；（5）余款人民币100万元在甲方完成房屋维修及设施后，乙方交付甲方。房屋维修要求：四周围墙、自动伸缩大门、变压器400KV、公用厕所、所有铝合金窗、垃圾清理、楼梯扶手（不锈钢201材料）。三、其他规定。1、甲方应在合同约定时间内将该交易的厂房过户到甲方名下，并保证该厂房产权清晰，无任何抵押、担保。之后，甲方应立即协助乙方办理产权过户手续，办理该过户手续的税费等费用由乙方承担。2、甲方在完成售房后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。······
协议签订后，原告业康公司分别于2013年12月21日、12月22日、2014年1月2日、1月29日、2月8日、2月11日向被告付款80万元、80万元、65万元、400万元、600万元、135万元，共计人民币1360万元。被告紫怡公司也分别于2013年12月11日、2014年1月27日向有关部门办理了涉讼厂房的房屋所有权证和国有土地使用证，并将两证交付给原告。
为办理涉讼厂房的两证过户手续，2014年2月，原告业康公司委托台州市天元房地产咨询评估有限公司（以下简称天元公司）与浙江恒基房地产土地资产评估有限公司台州分公司（以下简称恒基台州分公司）对涉讼厂房的市场价值进行了评估，并支付了评估费34600元。
2014年2月20日，原告业康公司收取被告提供的紫怡公司章程、公司基本情况、变更登记情况、股东决议、国有建设用地使用权转让备份表等相关材料后，向有关部门申请办理两证的过户手续。但黄岩国土局向原告开具了国有建设用地使用权缴费通知书，要求原告在地税部门办理完税后，才可以继续办理涉讼厂房过户手续。地税部门认为被告未缴清税款，不能开具相关的完税发票和凭证，地税部门也无法向原告计收差额营业税，致使两证未能及时过户至原告名下。原告联系被告，被告却称自己税款均已缴清，并打出横幅欲将涉讼厂房转售他人。
2014年4月2日，原告诉至本院，要求被告协助原告办理厂房两证过户手续，并赔偿原告已付1360元厂房转让款的利息损失及评估费34600元。该案经本院审理查明：黄岩地税局于2014年1月23日向黄岩国土局出具一份《黄岩地方税务局城区税务分局工作联系单》，载明：“台州紫怡金属工具有限公司经法院拍卖竞得黄岩前迪车灯有限公司房产，台州紫怡金属工具有限公司已缴纳契税，黄岩前迪车灯有限公司亦已交税款，但由于我局征管系统原因无法开票，请贵局先予办理土地使用权证，待我局系统正常后再补开发票。”2014年6月3日，黄岩地税局又向我院出具一份《关于台州紫怡金属工具有限公司转户税费缴纳情况的说明》，载明：“台州紫怡金属工具有限公司购买黄岩前迪车灯有限公司坐落于黄岩经济开发区澄江区块的房产，办理转户时，台州紫怡金属工具有限公司未缴清其应承担的相关税费（《拍卖规则》、《拍卖特别须知》、《拍卖成交确认书》等资料均列明，买受人办理产权过户时所产生的一切税、费、金等均由买受人自行承担缴纳），分局也未开具发票和完税凭证。”
2014年10月27日，本院作出（2014）台黄民初字第756号民事判决，认定：“被告紫怡公司未能按约递交办理过户手续所需的相关资料，造成原告无法正常办理转户手续，应承担违约责任。被告辩称已全部递交办理过户手续所需的完税凭证等相关资料，与事实不符。原告要求被告继续履行协议，协助办理涉讼厂房的过户手续，合理合法，其因被告违约造成的合理损失，被告应予赔偿。但原告已支付的购房款1360万元系按约履行自己的义务，要求被告赔偿该款的利息损失，缺乏依据，原告可主张因被告违约导致迟延交付厂房产生的实际损失。至于厂房交付的时间，协议没有明确约定，但从协议条款的本意看，应在完成售房后，原告有权支配和使用该厂房。庭审中，原告承认暂时借用二、三十平方米厂房和场地，被告认为原告已使用厂房和场地，如果被告主张属实，这是对协议条款的重大变更或补充，没有签订书面补充协议不符合实际，因此，原告使用部分讼争厂房应认定为暂借。目前没有证据证明厂房已实际交付，也无法确定迟延交付的时间，原告可待明确后另行主张迟延交付厂房的经济损失。”综上，判决如下：一、被告紫怡公司于判决生效后30日内提交涉讼的坐落台州市黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块厂房完税凭证等办理过户手续所需全部材料，并协助原告业康公司办理该厂房的房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续，提交完税凭证等材料需要支出的相关费用由被告紫怡公司负担，从被告紫怡公司过户到原告业康公司名下的相关税费由原告业康公司负担；原告业康公司在被告紫怡公司已提交完毕全部材料后支付被告紫怡公司合同约定的相应购房款1400万元。二、第一项履行完毕后，原告业康公司与被告紫怡公司按合同约定继续履行其他合同义务，直至履行完毕。案件受理费184800元，由被告紫怡公司负担。
上述判决生效后，2014年12月19日，紫怡公司向本院申请执行，要求业康公司支付厂房转让款1400万元。2014年12月22日，业康公司向本院申请执行，要求紫怡公司协助办理涉讼厂房的两证过户手续。2015年1月14日，业康公司向本院执行款账户汇入执行款13815200元（1400万元-
紫怡公司应当承担的（2014）台黄民初字第756号案件受理费184800元】，同时，业康公司提出财产保全的申请，要求冻结上述款项中的200万元，并提供了担保。2015年1月15日，本院作出（2014）台黄民初字第2542号民事裁定：冻结被告紫怡公司在本院的执行款200万元。2015年1月21日，原告业康公司取得了涉讼厂房的房产证；2015年1月30日，原告业康公司取得了涉讼厂房的土地证。
2014年12月17日，业康公司诉至本院，要求紫怡公司赔偿自2014年1月25日起计算至业康公司办理好房产证、土地证且可以正常使用止，按照180万元／年计算的租金损失。该案审理中，本院根据业康公司的申请，依法委托台州宏诚资产评估事务所对涉讼厂房的租金进行了评估。2015年1月15日，该所作出宏诚评报字（2015）第003号厂房租金评估报告书，评估结果：委托评估的位于台州黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块厂房（用地面积7747.60㎡，建筑面积8102.06㎡）在2014年～2015年期间年租金为192元／㎡，月租金为16元／㎡。2015年5月27日，本院作出（2014）台黄民初字第2542号民事判决，认定：“因紫怡公司提交的办证资料不齐备，原告未能及时办证，且形成诉讼，事实清楚，被告紫怡公司应当承担违约责任。按照日常生活经验，结合本案原、被告前期均迟延履行等实际情况，假如被告紫怡公司能及时提供办证所需的全部资料，在通常情况下，原告业康公司应可在2014年2月底左右将涉讼厂房的两证过户至自己名下。因此，根据本案实际情况，原告业康公司可主张被告赔偿自2014年3月起至2015年1月30日（涉讼厂房土地证取得时间）止的厂房租金损失，参考厂房租金评估报告书的意见，本院酌情确定被告赔偿原告租金损失1425963元（129633元／月×11月）。至于原告主张的2015年1月30日办理两证之后至实际交付之日止的损失，涉及合同的继续履行问题，因厂房的交付时间以及对此的违约责任等事项未最终确定，且涉讼厂房转让协议书的后续履行事项目前仍在本院另案审理中，对于上述期间的相关损失，本案不作处理。原告业康公司可待相关事项明确后再主张。”综上，判决如下：被告紫怡公司赔偿原告业康公司自2014年3月1日起至2015年1月30日止的租金损失1425963元。紫怡公司不服上述判决，向台州市中级人民法院提起上诉，中院于2015年9月14日作出（2015）浙台民终字第536号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2015年2月13日，紫怡公司诉至本院，要求业康公司支付余款100万元及逾期付款违约金，业康公司以紫怡公司未完成厂房维修与设施为由不同意支付。2015年5月27日，本院作出（2015）台黄民初字第417号民事判决，认定：“本案的主要争议在于紫怡公司是否已经履行了合同约定的维修义务？从涉讼厂房的现状看，自动伸缩大门、铝合金窗、楼梯扶手的安装及垃圾清理已经完成，公用厕所及围墙的维修还存在一定瑕疵。双方争议最大的是变压器的新旧，紫怡公司认为双方当时约定提供的就是二手变压器，业康公司则认为约定提供的是新变压器。对此，双方在合同中未作明确约定，现也均不能提供相应证据证明自己的主张，但从双方约定的是“维修义务”这一角度理解，应当认为当时双方约定的是二手变压器，所以才未规定品牌、型号，而是仅仅标明了“400KV”的要求。业康公司认为双方约定100万元为整个装修及设施的价值标准，说明变压器应是新的。但合同约定紫怡公司承担的是维修义务，并无“装修”二字出现，而且，该100万元根据合同也是2860万元购房款的组成部分，并无任何条款显示该款项是紫怡公司要支付的装修费用。业康公司的推理不能成立，本院不予采纳。因此，应当认为紫怡公司已经履行了主要维修义务，业康公司应按约支付剩余的100万元购房款。至于维修项目目前仍存在的部分瑕疵，并不构成根本性违约，业康公司可以要求紫怡公司承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任来处理。业康公司提出变压器仅仅是放置在配电房内，未安装通电，也无法确认其能否使用，本院认为，安装通电必须办理相关的企业用电手续，这一手续显然无法由紫怡公司去办理，而应该是业康公司向供电部门申请，因此，业康公司应当先付清购房款，接收厂房，办理相关手续后安装通电，如果出现变压器无法使用等情形，业康公司可以比照上述办法通过主张违约责任来处理，不能成为其拒付房款的理由。”综上，判决由业康公司支付紫怡公司房款1000000元，并支付自2015年2月13日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；同时，紫怡公司向业康公司交付坐落于台州市黄岩区西工业园区澄江区块的涉讼厂房及土地。业康公司不服上述判决，向台州市中级人民法院提起上诉，中院于2015年9月14日作出（2015）浙台民终字第536号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2015）台黄民初字第417号民事判决的生效时间为2015年9月23日。
涉诉厂房处于空置状态，2015年2月1日至8月13日，仅有一门卫看管。2015年8月13日，原告业康公司接管厂房。
裁判理由与结果
本院认为：本案涉及2013年1月30日后的合同继续履行问题。从本院（2015）台黄民初字第417号民事判决和中院（2015）浙台民终字第536号民事判决结果可以看出，被告紫怡公司已经完成房屋维修和设施义务，原告业康公司应按照合同第二条第二款第五项的约定向被告紫怡公司支付余款100万元，原告业康公司支付余款与被告紫怡公司交付厂房应同时进行，但原告业康公司却以被告紫怡公司未完成房屋维修和设施为由不予支付，且该理由已被本院生效判决认定不能成立。因此，虽然被告紫怡公司在2013年1月30日后没有主动交付厂房，但这是在行使同时履行抗辩权，既然原告业康公司未支付余款，被告紫怡公司有权以此作为抗辩暂不履行交付义务。2015年5月27日，本院（2015）台黄民初字第417号民事判决书判决双方同时履行，但因业康公司提起上诉，该判决到2015年9月23日才生效，如果业康公司在生效后付清余款，紫怡公司仍不交付厂房，紫怡公司应该要承担相应损失，但是实际情况是业康公司在2015年8月13日即判决生效前（未付清余款）已经接管了厂房，因此，厂房租金损失的产生和扩大与原告业康公司以不能成立的理由未履行支付余款义务有关。综上，原告业康公司要求被告紫怡公司赔偿2015年1月30日至2015年8月13日止租金损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第六十六条之规定，判决如下：
驳回原告台州市黄岩业康机械有限公司的诉讼请求。
案件受理费12250元，依法减半收取6125元，由原告台州市黄岩业康机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［上诉案件受理费12250元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］
审 判 员 杨 莹
二〇一五年十一月二十日
代书记员 梁益玲