福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第1091号
原告赵跃川，男，1964年6月3日出生，汉族，住福建省漳浦县。
原告赵江林，男，1987年5也14日出生，汉族，现役军人，住福建省漳浦县。
委托代理人赵跃川，男，1964年6月3日出生，汉族，住址同上。系原告赵江林父亲。
被告漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地福建省漳浦县。
法定代表人陈首都，总经理。
委托代理人林惠清，女，1979年4月18日出生，汉族，住福建省漳浦县。系被告公司员工。
原告赵跃川、赵江林诉被告漳发金地（漳浦）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法由代理审判员郑鼎儒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵跃川、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司的委托代理人林惠清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵跃川、赵江林诉称，2007年12月21日，原、被告签订《华府金浦世家认购登记书》一份，约定被告优先将址在漳浦县绥安镇华府金浦世家三期十三幢505号商品房一套出卖给原告，价格每平方米人民币2050元，建筑面积104.98平方米，总房价人民币215209元。协议签订后，原告依约支付人民币50000元给被告，被告工作人员口头承诺于2008年10月交房。2008年7月8日，原、被告又签订《合同补充协议二》一份，约定原告若在2008年8月30日前付清全部购房款，则被告从付清全部房款之日起至2011年7月31日止，每月返还原告购房总价款1%作为销售折扣优惠。2008年7月30日，原告按约付清全部购房款。两份合同签订后，被告至今只按《合同补充协议二》约定返还原告销售折扣款人民币77472元，却将本案讼争商品房出卖给他人。现原告特诉至法院，请求判令依法解除原、被告2007年12月21日签订的《华府金浦世家认购登记书》和2008年7月8日签订的《合同补充协议二》，并判令被告返还原告已交购房款人民币215209元及按银行贷款利率计算的利息、赔偿损失146972元，并判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。
被告漳发金地（漳浦）置业有限公司辩称，1、被告同意解除原、被告2007年12月21日签订的《华府金浦世家认购登记书》和2008年7月30日签订的《合同补充协议二》，被告同意返还原告已付的购房款。2、认购书性质系商品房买卖预约合同，原告要求被告赔偿损失146972元并承担已付购房款一倍的赔偿责任不能成立。3、退一步讲，假设双方之认购登记书系商品房买卖合同，原告诉求损失的证据不足或金额过高，应不予支持或应予扣减。四、原告应返还被告已付的销售折扣人民币77472元及占有期间利息。
经审理查明，2007年12月21日，原、被告签订《华府金浦世家认购登记书》一份，约定由原告认购被告开发的位于漳浦县绥安镇华府金浦世家三期十三幢505号商品房一套，该商品房价格每平方米人民币2050元，建筑面积104.98平方米，总房价人民币215209元。原告当日支付50000元认购款给被告。2008年7月8日，原、被告又签订《合同补充协议二》一份，约定原告若在2008年8月30日前付清全部购房款，则被告从付清全部房款之日起至2011年7月31日止，每月返还原告购房总价款1%作为销售折扣优惠。协议签订后，原告于2008年7月30日支付剩余购房款165209元，被告也陆续返还原告折扣优惠款77472元。2012年3月11日，被告与案外人陈南江签订商品房买卖合同，将原告所认购的华府金浦世家三期十三幢505号商品房出卖给陈南江，并在漳浦县住房保障与房地产管理局办理登记备案。2014年1月5日，被告将该房屋交接给陈南江。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《华府金浦世家认购登记书》、《合同补充协议二》，被告提供的《商品房买卖合同》、房屋交接确认书为证，上述证据经原、被告质证及本院审查，形式合法，内容真实，可作为定案的依据。
本案争议的焦点是原、被告签订的两份协议书是否可作为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，认定商品房认购协议为商品房买卖合同的前提是协议的内容须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。原、被告签订的认购协议内容包括：当事人名称、所购商品房房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价款等内容，对《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同应当具备的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理办法、办理产权登记的有关事宜及解决争议的方法等主要内容虽未明确加以约定，但原告在签订补充协议后按约向被告支付全部购房款，且被告也按约定返还购房折扣款，综合本案案情，原、被告签订的两份协议书已达成商品房买卖合同的基本要件，应认定为原、被告签订的两份协议书属商品房买卖合同。
本院认为，原告赵跃川、赵江林与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司于2007年12月21日签订的《华府金浦世家认购登记书》和2008年7月8日签订的《合同补充协议二》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，应受到法律的保护。被告在收取原告全额购房款之后又将讼争房产即华府金浦世家三期十三幢505号商品房卖给案外人，并实际交付，导致原、被告签订的协议无法实现合同目的，现原告请求解除这两份协议，被告也无异议，对原告这一诉求予以支持。解除协议是被告一房二卖造成的，被告应承担相应的违约责任，原告据此请求被告返还购房款及利息，以及承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，对原告这一诉求予以支持。被告辩称因原、被告协议解除，原告应返还购房折扣款77472元及利息。双方在《合同补充协议二》上约定“若买受人解除与出卖人签订的主合同而退房的，买受人必须将退房前已享受的销售折扣款退还给出卖人”，现原、被告协议解除，原告理应退还购房折扣款。本院认为，因原告请求协议解除是被告将房屋卖给他人，无法实现合同目的，不存在主动退房的情形，退房是被告造成的，违约责任在被告，被告要求原告退还该折扣款，与双方约定不符，对被告上述辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条之规定，判决如下：
一、解除原告赵跃川、赵江林与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司双方于2007年12月21日签订的《华府金浦世家认购登记书》和2008年7月8日签订的《合同补充协议二》。
二、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司于本判决生效15日内退还原告已付购房款215209元，并自2008年8月1日至还款之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计付利息。
三、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司本判决生效15日内赔偿原告赵跃川、赵江林人民币215209元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9574元，减半收取人民币4787元，由被告漳发金地（漳浦）置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
当事人上诉时，应在递交上诉状的次日起七日内，按本判决确定的一审受理费的同等金额，（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额确定的金额）向漳州市中级人民法院预交上诉费。（漳州市中级人民法院开户银行为福建省漳州市农行营业部，户名省财政专户二级分户，账号600101040016222）。
代理审判员 郑鼎儒
二〇一四年六月十八日
书 记 员 陈佳苗
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。