上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3869号
原告上海兴波机械设备制造有限公司，住所地上海市老沪闵路1158号。
委托代理人郑学明，董事长。
委托代理人江中杰，上海江中杰律师事务所律师。
被告上海辰锦机车配件销售有限公司，住所地上海市宝山区沪太路8889号2号商务楼201室。
法定代表人周艳，总经理。
委托代理人张明会，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人张寅，上海明伦律师事务所律师。
原告上海兴波机械设备制造有限公司诉被告上海辰锦机车配件销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海兴波机械设备制造有限公司诉称，2011年11月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告将本市老沪闵路1158号房屋租借给被告使用，年租费37.96万元，以三个月为一支付周期，先付后用；有效期为2012年1月1日至2013年12月30日止；协议第八条约定，被告拖欠租金达3个月，原告有权终止协议。合同成立后，原告按约履行义务，但自2013年1月至今，被告仅支付租金2万元，拖欠租金35.96万元未能支付，虽经原告多次催讨未果。原告起诉要求：1、确认原、被告的房屋租赁协议于2013年12月31日终止；2、被告于30日内搬离本市老沪闵路1158号南门北侧承租房屋，将租赁房屋交还给原告；3、被告支付2013年1月至2013年12月30日拖欠租金共计35.96万元；4、被告支付逾期支付滞纳金，按欠款总额每日万分之四计算至实际迁出之日止；5、被告支付合同终止后至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月3.16万元计；
被告上海辰锦机车配件销售有限公司辩称，原、被告在2011年10月16日另签署一份租赁合同，租赁期限到2014年10月16日，该份合同尚未到期，不同意终止租赁合同及迁出系争房屋。原告提供的房屋系违章建筑，原告没能提供合法有效的产权依据，故双方的租赁合同无效，原告应对合同无效负全部责任，返还被告已支付的租金并赔偿其他损失。原告未能提供办证的相关文件及通过消防验收，致使被告无法办理营业执照，被工商、消防等单位罚款，故被告不同意支付剩余租金，原告亦没有合同依据收取滞纳金。2014年起，原告自身没有合法出租的权利，无权收取2014年之后的房屋使用费。2012年1月1日至2月17日期间，除被告外，尚有前任两家公司在承租系争房屋内，由他们使用的2万元租金应予扣除。2013年4月，原承租的房屋因马路拓宽，100平方米的小楼房被政府拆除，被告向两个租户补偿5，600元，该100平方米小楼房的租金每月2，400元应予扣除。2013年8月9日徐汇区政府发文，所涉租赁物发生拆迁，拆迁事宜没有解决前，被告不同意搬迁。被告总投入3，323，922元、消防罚款3，000元、100平方米小楼被拆的补偿费15，000元、原告的法定代表人在被告处购置电动车2，300元，这几项要求原告补偿。
经审理查明，上徐集建（龙）字第095号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者上海北杨实业公司（龙庆厂），地址老沪闵路1100号，用地面积17870平方米，用途工厂。1999年底，上海市公安局徐汇分局华泾派出所同意上海北杨实业公司（龙庆厂）门牌号编为老沪闵路1158号。2012年1月6日，上海北杨实业有限公司（以下简称北杨公司）与原告签订房屋租赁合同，将本市老沪闵路1158号建筑面积2，400平方米房屋出租给原告，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。北杨公司并同意原告在合同期内、在经营范围许可内出租给第三方。
2011年10月16日，原告与被告签订租赁协议书，被告向原告租赁房屋260平方米，租赁费按每日每一平方米0.8元计算，全年租赁费共计75，920元。协议有效期暂定三年，自2011年10月16日起至2014年10月16日止。该租赁协议书签订后，实际未履行。同年11月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将本市老沪闵路1158号建筑面积1300平方米（其中有100平方米小楼房）（以下简称系争租赁房屋）租赁给被告，用途为厂房、仓储、办公室。租赁期限自2012年1月1日至2013年12月30日止。租赁费用按每日1平方米0.8元计算，全年租金为37.96万元。被告应按季度付款，每年的1月10日、4月10日、7月10日各付10万元，10月10日付7.96万元。该协议一式两份，被告处的协议签名日期下方，有落款为杨某某于2012年1月15日书写“伦正公司於2012年1月15日基本搬清晶源汽修厂2012年1月15日基本未搬”的字样。
被告承租系争租赁房屋后，将部分房屋转租。2012年9月15日，被告出具承诺书，承诺在租赁期间经营需要投入的房屋修缮、装修、水电改造等产生的一切费用均由本公司自行承担。如遇市政规划动迁或政府规划用地，或其他公司的商业动迁及北杨公司需要使用，本公司承诺将无条件搬迁，并不向拆迁人及征用（收）单位主张任何补偿和赔偿权利。
同年12月25日，被告法定代表人周艳向原告出具欠条，内容为“上海兴波机械制造厂：因为经营不善，上海辰锦机车配件销售公司和兴波机械制造厂关于老沪闵路1158号仓库，租金到2012年12月30日止欠拾伍万元整（人民币）。2013年1月25日止付清，否则自动搬离。”之后，周艳于2013年1月25日支付10万元，并在上述欠条下方加注“2013年1月25日付拾万元整，2012年房租尚欠伍万元整。今欠2013年1-3月房租拾万元整。3月份付清。”同年3月18日，原告发通知书给被告，要求被告在3月底还清所欠租金。周艳于同年5月9日支付5万元，并在通知书下方注明“周艳于2013年5月9日付上海兴波机械设备有限公司房租伍万元整（50000.／），其中叁万元是2012年房租，2013年房租（1-3）月份付贰万元整，尚欠捌万元整，剩下的房租尽快付出（六月份付）。（包括4-6月份拾万元）”。因被告仍未按期支付所欠租金，原告于2013年7月29日委托律师发函给被告，指出被告在2013年仅支付2万元租金，尚拖欠租金计28万元；擅自将租赁厂房改建门面房，破坏房屋结构，至今未改正并恢复原状。被告的行为属根本性违约，应于收到本函之日起的五个工作日内，从速清偿所欠租金及将改建的门面房恢复原状。否则，原告将诉诸法院并解除双方间的租赁协议。
另查，2013年8月9日，上海市徐汇区人民政府发布沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告，批准征收北杨公司位于徐汇区华泾镇466街坊P2、P3宗地，建设用地17975.3、11776.9平方米。
审理中，被告称2013年4月起，系争租赁房屋内100平方米小楼一幢被政府拆迁，要求扣除相应租金。原告同意作相应扣减，但表示该小楼为2013年7月被拆除，原告未提供相应证据。
审理中，案外人北杨公司称，上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证范围内的房屋在1993年之前形成，属于历史原因形成的企业用地和房屋，依照当时的政策，未办理房屋权证。北杨公司不能提供任何相关建房审批手续。另外，沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告中拟征收的土地，不含北杨公司的企业用地及房屋，即不含本案系争租赁房屋。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房屋租赁协议、欠条、通知书、律师函、承诺书、房屋租赁合同、报告、上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证、情况说明、照片，被告提供的租赁协议书、房屋租赁协议、（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告、照片等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
审理中，被告在答辩时提出众多诉求，要求原告赔偿，在应收租金中给予抵扣。合议庭向被告释明应当以反诉的方式提出相关诉求，但被告表示不在本案中提起反诉。根据民事案件“不告不理”的原则，本案中对被告要求原告赔偿的部分不作处理，相关证据亦不予认证。
本院认为，原、被告订立房屋租赁协议，租赁物为本市老沪闵路1158号1300平方米房屋。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告仅提供的集体土地建设用地使用证不能证明系争租赁房屋的合法的权利属性，故本院认定原、被告签订的房屋租赁协议无效。被告提供的2011年10月16日签订的租赁协议书，未指明租赁物260平方米房屋的具体位置，且原、被告签订房屋租赁协议后，对前租赁协议书并未实际履行，故被告要求按照前租赁协议书履行，缺乏依据。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现房屋租赁协议约定的履行期已届满，被告应当迁出系争租赁房屋，将房屋返还给原告。由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人进行相当于房租的价值补偿。原告要求被告按租金标准支付合同期内的使用费以及合同期满后被告继续占用期间的使用费，本院予以支持。2013年4月起，租赁物范围内被拆除的100平方米小楼部分的使用费，本院酌情予以减扣。被告主张租赁合同履行之初，另两家公司占用租赁房屋，要求扣减租金，本院认为依据不足，不予支持。租赁合同无效，出租人仅能主张折价补偿金，原告要求的滞纳金，既无合同依据，亦超出损失补偿范围，本院不予支持。房屋租赁合同中并无关于原告协助被告办理变更营业执照等约定，被告以未办出营业执照、被消防主管单位处罚等理由拒绝支付使用费，抗辩不能成立，本院不予采纳。
关于土地征收，北杨公司否认系争租赁房屋所在土地属于被告提供的政府公告中被征收的土地范围，目前无其他证据表明系争房屋所在的集体土地已被国家征收，原、被告租赁合同无效且到期，失去履行下去的基础，故被告不同意迁出系争房屋，没有合理依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海兴波机械设备制造有限公司与被告上海辰锦机车配件销售有限公司于2011年11月1日签订的房屋租赁协议无效；
二、被告上海辰锦机车配件销售有限公司于本判决生效之日起二十日内迁出本市老沪闵路1158号南门北侧系争房屋，将房屋返还原告上海兴波机械设备制造有限公司；
三、被告上海辰锦机车配件销售有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告上海兴波机械设备制造有限公司支付2013年1月1日至2013年12月31日止欠付房屋占用使用费共计337，700元；
四、被告上海辰锦机车配件销售有限公司于本判决生效之日起二十日内按每月29，200元向原告上海兴波机械设备制造有限公司支付2014年1月1日至迁出之日止的房屋占用使用费；
五、驳回原告上海兴波机械设备制造有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7，471元，由原告上海兴波机械设备制造有限公司负担2，241元，被告上海辰锦机车配件销售有限公司负担5，230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 马蒋荣
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。