吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0104民初743号原告（反诉被告）：长春市春城车箱加工厂，住所地长春市朝阳区富锋镇。法定代表人:李树森，该厂厂长。委托诉讼代理人：孟伟一，吉林吉大律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘志强，男，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：高海峰，吉林首华律师事务所律师。原告长春市春城车箱加工厂（以下简称春城加工厂）与被告刘志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。春城加工厂的委托诉讼代理人孟伟一，刘志强及其委托诉讼代理人高海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春城加工厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即从租赁原告的厂房内迁出；2.判令被告给付拖欠的房屋租金人民币60,000.00元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由:2011年3月1日，被告刘志强因经营需要租赁原告的厂房。双方签订了《房屋、场地租赁合同》。房屋及场地租金每年10,000.00元整。租赁期间为一年。其中合同第二条约定，如果甲方在租赁期间出售或政府开发占用，乙方刘志强必须无条件搬出。合同到期后，被告一直继续使用租赁的房屋及场地。被告刘志强在交纳一年的房屋租金后，一直以经营困难为由请求延缓交纳拖欠房屋及场地租金。截止目前，被告拖欠原告租金60,000.00元整。请法院判令被告立即从租赁原告的厂房内迁出，给付拖欠的房屋租金人民币60,000.00元。刘志强辩称，原告所陈述的事实和理由纯属捏造，属于滥用诉权，建议人民法院依法驳回其诉讼请求。1.原告要求被告给付拖欠的房屋租金60,000.00元，缺乏事实和法律依据。首先是诉讼时效，即使被告真的拖欠原告的房屋租金，原告也只能主张最近一年的租金，其余租金因为已经超过诉讼时效而失去效力，而最近一年的租金被告已经支付完毕，原告已经无权主张任何租金权利;其次，被告事实上并不拖欠原告任何租金;最后，原告主张被告拖欠租金只是出于逼迫被告搬迁的目的，属于滥用诉权；2.原告要求被告立即腾迁缺乏事实和法律依据。一是被告与原告之间履行的房屋租赁合同系口头合同，原告提供的书面合同并未实际履行；二是原告所称的书面合同即使实际履行，也因履行完毕且排除了被告的主要权利等原因而无效；三是原告在合理赔偿被告损失后，被告同意腾迁，但是需要给予合理期限。综上所述，被告与原告房屋租赁纠纷系因原告将该厂房整体出售后，侵害了被告的利益且拒绝赔偿的情况下，被告拒绝搬迁引发，并没有拖欠租金的事实，因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，至于搬迁问题，如果原告给予合理赔偿，被告同意在合理期限内搬迁。刘志强向本院提出反诉请求：1.判令原告因侵犯承租人优先购买权而赔偿被告各项经济损失共计人民币150,000.00元；2.诉讼费由原告承担。事实与理由：2007年12月28日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁原告大门仓库西北的两间房屋和厂内场地，当时约定了2008年和2009年以修缮房屋费用抵顶房屋租金，2010年的租金为1,500.00元。在2011年3月1日，原告的法定代表人李树森以应付局机关和厂内部检查为由，让被告补签了《房屋、场地租赁合同》，当时合同中约定是每年房租10,000.00元，但是该合同只是用于应付上级和厂内部的检查，并未实际履行。在实际履行过程中，被告与原告的法定代表人李树森订立了口头租赁协议，以每年租金17,000.00元继续长期租赁该场地，在每年的3月15日交付租金。为了减轻租金压力，经过原告的法定代表人李树森的同意，被告将部分场地租给张某甲，由张某甲和被告共同负担租金、共同使用。基于对原告的法定代表人李树森的信任，每次交完租金后并未出具收条。原、被告之间一直合作愉快，从未因租金问题发生过任何异议。2016年8月份，经过原告法定代表人李树森的同意并承诺可以长期租赁后，被告投资修建了彩钢房270平方米左右，并对院内拆迁垃圾和以前原遗留的垃圾、剩余的生产原料黄土、路面、自来水、三项电等进行大范围的维修，共计花费大概150,000.00元左右。2017年3月15日，被告按照约定向原告的法定代表人李树森交纳下一年租金时，原告的法定代表人李树森以其将要退休为由要求将租金交给新任厂长。直到2017年6月13日，原告的新任厂长陶洪江到任，被告将上述租金足额交付，并由新任厂长陶洪江出具了收条，租赁期限从2017年3月15日至2018年3月15日。2017年10月底，在原告未提前通知被告的情况下，将该租赁场地整体出售。根据买卖不破租赁的原理，被告要求继续承租，并要求原告赔偿被告因侵犯优先购买权而遭受的各项损失，因此产生了矛盾和分歧。原告现以被告拖欠房租为由将被告起诉至法院，故被告提起反诉。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”规定，原告在出售该房屋时应提前通知被告并征求被告的具体意见，但是原告在事先并未通知且租期未到的情况下即将该房屋出售，还通知被告立即搬迁，严重侵害了被告的优先购买权，给被告造成了巨大的经济损失。鉴于原告已经向人民法院起诉，故特依法提出反诉，请求人民法院维护被告合法权益。春城加工厂针对反诉辩称，被告的诉讼请求没有事实及法律依据，原被告在签订租赁合同时第二条已经明确了如出租方出售或政府占用，承租人必须无条件搬出，该条证明了被告已经放弃优先购买权。同时，被告对租赁物并不具有购买实力，因此被告以优先购买权要求赔偿损失无事实及法律依据，关于要求赔偿损失，被告即使在租赁场地内建设了建筑物，也没有经过出租方的允许，也没有经过政府的土地和规划部门审批，属于违章建筑，同时被告要求赔偿的标准也不明确，被告是如何计算出150,000.00元的经济损失，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2011年3月1日，春城加工厂作为甲方、刘志强作为乙方签订了《房屋、场地租赁合同》。双方约定：“1.经甲乙双方协商，现将甲方大门仓库西北的两间房屋和厂内的场地租给乙方，租金为人民币壹万元整；2.房屋和场地租期为一年，自2011年3月1日起至2012年3月1日止。如果甲方在租赁期间内出售或政府开发占用，乙方必须无条件搬出，剩余租金按月返还；3.乙方在租赁期间负责大门和北墙倒的部位的维修，甲方免去上年没收的租金壹仟伍佰元作为维修费；4.在租赁期内，如果发生火灾或不可预料的事故一切经济损失全部由乙方赔偿；5.合同期满如果甲方继续出租，乙方有优先权，租金另定，此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方共同遵守，此协议自签字之日起生效”。刘志强用此房屋、场地加工木材。2012年3月合同到期后，双方再未签订租赁合同，但租赁关系一直存续。租赁期间，刘志强在场地内搭建了一处彩钢房。在此期间，在张营洲的介绍下，刘志强结识张某甲，与其共同承租春城加工厂场地，共同交纳租金，其中刘志强交纳两年租金，2013年至2016年均由张某甲交纳17,000.00元。对以上租金，时任春城加工厂厂长李树森自认已收取。2016年3月，李树森退休，春城加工厂由陶洪江负责。2017年6月13日，陶洪江收取刘志强、张某甲房屋租金共计17,000.00元整，并以春城加工厂名义出具收条同时附“陶洪江”签名及手印，收条内容为：“今收到承租人刘志强房屋、场地租赁费人民币壹万贰千元整，承租人张某甲租金人民币伍千元整。时间为2017年3月15日-2018年3月15日止。二人共计壹万柒仟元整”。就以上房屋、场地租金，现春城加工厂主张收取的仅为张某甲租赁部分的租金，就刘志强租赁部分的并未收取，即刘志强拖欠春城加工厂2011年-2017年六年房租共计60,000.00元尚未交纳，但刘志强主张其与张某甲为合伙关系，张某甲交纳的房屋租金即为二人共同租赁房屋、场地的租金，并申请证人张某甲、张营洲出庭作证。2017年10月18日，春城加工厂作为转让方与受让方长春市永兴泉物资经销有限公司（以下简称永兴泉公司）签订《企业资产转让合同》，合同约定春城加工厂将企业现有固定资产房屋及出入出让取得的土地使用权大约7580.56平方米转让给永兴泉公司，双方约定转让交割日为2017年10月18日，转让价格为1,500,000.00元整。因此，春城加工厂欲与刘志强解除房屋租赁关系，要求刘志强腾迁房屋，但刘志强表示春城加工厂在转让厂房时并未提前告知，侵犯了自己作为承租人的优先购买权，并就此提出反诉。另查明，自2007年起，春城加工厂就将上述房屋与场地租给刘志强使用。到2011年3月1日与刘志强签订上述《房屋、场地租赁合同》。另张某甲已从春城加工厂处撤出。上述事实，有当事人陈述，证人证言，《房屋租赁合同》，《房屋、场地租赁合同》，木材经营许可证，材料清单，收条，企业法人营业执照，合租人证明，企业资产转让合同等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，春城加工厂、刘志强分别作为甲、乙方于2011年3月1日签订的《房屋、场地租赁合同》属双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方已形成租赁合同关系。在租赁合同履行期限届满后，双方未再签署书面租赁合同，刘志强仍持续租赁春城加工厂房屋及场地，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。即2012年3月1日后，双方仍形成租赁关系，租赁期限为不定期。（一）刘志强是否拖欠租金问题。经询问李树森可知，其表示已收取张某甲2011年-2017年六年的房屋租金，以上租金仅为张某甲租赁房屋的费用，并不包含刘志强租赁房屋的租金。但刘志强主张二人为合伙关系，租金交纳的也是二人共同的租金，证人张某甲表示其与刘志强是合伙关系，二人租金共计17,000.00元，证人张营洲表示是其介绍张某甲与刘志强合伙租赁房屋、场地，同时陶洪江于2017年6月13日出具的收条可知，刘志强与张某甲的房屋、场地租金共计为17,000.00元，故刘志强并不拖欠春城加工厂的房屋、场地租金。（二）刘志强是否应迁出房屋及场地问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，2012年3月1日后，刘志强与春城加工厂已形成不定期租赁关系，春城加工厂可以随时解除合同，现春城加工厂通过诉讼方式欲解除双方合同关系，可视为已在合理期限内通知了刘志强。刘志强将房屋、场地租赁费用交纳至2018年3月15日，现已到期，其应从春城加工厂的房屋和场地内迁出。（三）关于刘志强以优先购买权为由反诉春城加工厂侵害其合法权益并要求赔偿损失一节，《中国人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，刘志强现主张其具有优先购买权，但据双方于2011年3月1日签署的《房屋、场地租赁合同》第二条可知“……如果甲方在租赁期间出售或者政府开发占用，乙方必须无条件搬出，剩余租金按月返还”，合同中已明确约定了春城加工厂在租赁期间出售房屋的处理方式，即刘志强明确知道在租赁期间，春城加工厂可能会出售房屋，却仍未就刘志强的优先购买权进行约定，而合同第五条载明“合同期满如果甲方继续出租，乙方有优先权”，即双方仅就刘志强的优先承租权进行了约定。据庭审询问，刘志强并未表示过要购买案涉房屋，本院就此事宜要求刘志强与春城加工厂在规定时间内进行协商，但双方并未就买卖事宜达成一致意见。刘志强于庭审中提供的材料清单，欲证实其建设院内彩钢房等项目共花费157,300.00元，但其并未提供相关证据证实其搭建的彩钢房已经经过相关部门审批并具有合法手续，亦未证明其搭建行为是经春城加工厂同意后进行，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。据此，刘志强以其具有优先购买权为由主张搭建彩钢房等费用损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告刘志强于本判决生效后三十日内从原告长春市春城车箱加工厂处迁出；二、驳回原告长春市春城车箱加工厂的其他诉讼请求；三、驳回被告刘志强的反诉请求。本诉案件受理费1,300.00元，反诉案件受理费1,650.00元，合计2,950.00元，由原告长春市春城车箱加工厂负担1,100.00元，被告刘志强负担1,850.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  许 斌人民陪审员  马云涛人民陪审员  马 悦二〇一八年五月三日书 记 员  刘 琪