江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1368号
上诉人（原审被告、反诉原告）保全世纪（北京）保安服务有限公司徐州分公司，
被上诉人（原审原告、反诉被告）邳州市东博公寓。
法原审被告、反诉第三人保全世纪（北京）保安服务有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇新三余村金西路双安巷6号。
上诉人保全世纪（北京）保安服务有限公司徐州分公司（以下简称“保全服务徐州公司”）因与被上诉人邳州市东博公寓（以下简称“东博公寓”）、原审被告、反诉第三人保全世纪（北京）保安服务有限公司（以下简称“保全服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第0353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人保全服务徐州公司的委托代理人张辉、曹培珍，被上诉人东博公寓的委托代理人胡传文，原审被告、反诉第三人保全服务公司的委托代理人陈兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，保全服务徐州公司于2009年8月20日开业并领取营业执照。2011年10月4日，保全服务徐州公司作为乙方、东博公寓作为甲方，共同签订房屋租赁合同，合同共计十项，第一项约定甲方把所属位于福州路12号门面房一座（局部五层）租给乙方使用；第二项约定租期10年，甲方自2011年10月10日起将房屋交给乙方使用至2021年10月9日止，如甲方到期仍愿出租，乙方可优先续租，并提前一个月通知甲方，否则甲方有权将房屋租赁他人；第三项约定房屋年租金基数为24万元，合同签订时乙方付给甲方第一年租金24万元，自第二年（含第二年）以百分之六递增，乙方自2012年10月10日（含本年）按逐年递增后的租金额足额打入甲方指定账号，否则甲方有权单方面终止本合同；第五项约定如乙方将房屋转租，需告知甲方；第七项约定合同期内，如遇政府拆迁、赔偿的土地，房屋款归甲方所有，装修装潢款、经营损失、安置费等归乙方所有，若遇人力不可抗拒的地震、洪涝等自然灾害，本合同自然终止，互不承担责任；第八项约定合同期满后，乙方应保持装潢后的原貌。
2013年2月2日，东博公寓制作交付房屋租金催告书，并向保全服务徐州公司发出，载明2011年10月双方签订的位于邳州市福州路12号门面房（共五层）的房屋租赁合同，第二年租金254400元应于2012年10月10日支付，保全服务徐州公司未支付，自接到催告通知书后一周内于2013年2月9日前支付，否则视为违约，东博公寓将解除合同收回房产。
保全服务徐州公司收到上述催告书后，于2013年2月23日作出回复，称第二年租金254400元应于2012年10月10日支付，由于种种原因至今未付，保证于2013年3月20日前付清全年房租，并就所欠租金按每月2分利息一次性付给原告，否则保全服务徐州公司在3月22日前无条件搬出，并支付所欠房租和利息，如合同继续履行，保证各年租金按原合同即每年的10月10日前及时支付。
2013年4月14日，保全服务徐州公司的负责人刘夫芹（甲方）与案外人王维（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将座落于新城区福州路艺海脑瘫儿童免费救助康复中心大门南两大间门面房租赁给乙方使用，租赁期限8年，自2013年5月1日至2021年5月1日。
2013年5月3日，东博公寓制作解除合同通知书，并向保全服务徐州公司发出，载明东博公寓于2013年2月2日向保全服务徐州公司送达了书面催告书，保全服务徐州公司承诺于2013年3月20日前付清全年房租，并按月息2分支付欠付租金利息，否则于2013年3月22日前无条件搬出，但时至今日未履行承诺，为此东博公寓决定依法解除租赁合同，如有异议于接到通知书后三日内向东博公寓或有关部门提出，否则于接到本通知书后五日内向东博公寓支付租金及利息、搬出租赁的房屋，对于逾期造成的损失，东博公寓保留诉讼的权利。
2013年5月8日，保全服务徐州公司以艺海国际酒店的名义向东博公寓回函，载明保全服务徐州公司于2013年5月8日收到解除合同通知，根据合同规定，于每年10月10日前支付租金，由于在2011年11月13日收到邳州市人民法院民事裁定书，将保全服务徐州公司列为协助执行人，在保全服务徐州公司支付8万元后，邳州市人民法院执行局告知不得将剩余房款继续交付，所以解除合同行为无效。
2013年5月29日，东博公寓作为甲方、保全服务徐州公司作为乙方，共同签订协议书，约定：甲、乙双方就终止2011年10月4日乙方租赁甲方位于福州路12号门面楼一栋的协议事宜协商如下，一、2012年10月10日至2013年10月9日的租金为254400元，乙方已使用至2013年5月1日，房租为127200元，乙方已付给甲方80000元（分别于2013年2月8日、3月20日支付2万元、6万元），尚欠47200元，由乙方于2013年5月29日付给邳州市人民法院执行局；二、甲、乙双方签订的上述协议于2013年5月29日终止，乙方于2013年6月5日前搬出，将房屋保持装修后的原貌交给甲方，如乙方于2013年6月5日前不搬出，所租房内的乙方物品由甲方自行处理，不得损坏，甲方与艺海草签的房屋租赁协议同期作废；本协议经双方签字盖章后立即生效，如一、二条不履行本协议作废。协议签订后，保全服务徐州公司于2013年5月29日将47200元交至原审法院执行局。
因与保全服务徐州公司、保全服务公司的租赁纠纷东博公寓向原审法院提起诉讼，经原审法院主持调解，双方于2013年7月12日达成调解协议，约定保全服务徐州公司于2013年7月17日前将涉案出租房屋交付东博公寓，并将所有附合装潢外的物品从涉案出租房屋中搬出，逾期未搬出物品归邳州东博公寓所有。原审法院根据调解协议作出（2013）邳商初字第0432号民事调解书。因未按期履行，东博公寓向原审法院申请强制执行。
2013年8月18日、2013年8月23日，东博公寓（甲方）与江苏邳州经济开发区管理委员会（乙方）分别签订办公楼租赁合同、办公楼租赁补充合同各一份，约定，甲方将自有的座落在邳州市福州路东侧、南侧连接邳州经济开发区办公大楼一层至五层房屋及紧邻出租房屋东侧南北长约50米、东西宽约10米的场地以现有状况出租给乙方作为办公房使用，租赁期限120个月，自2013年10月1日至2023年9月30日，每年租金51万元。
2013年10月10日，江苏邳州经济开发区管理委员会（甲方）与邳州市润城资产经营集团有限公司（乙方）签订办公楼租赁合同，约定甲方将租赁的位于福州路北侧、辽河东路南侧的邳州东博公寓四层楼房（局部五层）转租给乙方使用，租赁期限120个月，自2013年10月1日至2023年9月30日。
另查明，2012年2月9日，因案外人邳州市宏大建筑安装工程有限公司申请执行东博公寓建设工程合同纠纷一案，原审法院向保全服务徐州公司送达协助执行通知书，由保全服务徐州公司协助执行冻结该公司租赁东博公寓门面房的租金70万元，不足部分以实有租金冻结，该笔租金由法院提取、扣划。
东博公寓原审请求依法判令保全服务徐州公司、保全服务公司支付2012年10月10日至2013年5月10日期间的租金21200元、利息16892元、2013年5月10日合同解除至2013年7月19日期间的损失49469元，合计87561元，并由被告承担本案诉讼费。保全服务徐州公司以双方在执行中达成了协议，仅一次性付清47200元的租金，其余租金对方放弃且租金不是借款，索要利息没有法律依据进行答辩。保全服务公司以案房屋租赁纠纷与我公司无关，应当由分公司承担相应的责任进行答辩。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。保全服务徐州公司与东博公寓签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定第二年租金254400元于2012年10月10日支付，因履行过程中，原审法院于2012年2月9日向保全服务徐州公司送达协助执行通知书，保全服务徐州公司作为协助执行人有正当理由不向东博公寓支付租金，但保全服务徐州公司作为承租人应当按照约定的期限向原审法院执行局交付租金，其未依约交付租金构成违约。东博公寓于2013年2月2日作出的催告书，以及保全服务徐州公司于2013年2月23日的回复，系双方就迟延支付租金约定的履行期限，双方约定履行期限至2013年3月20日，并约定就所欠租金按月利率2%计息，上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，予以认定。尽管2013年4月14日保全服务徐州公司将涉案房屋转租给王维，但2013年5月3日东博公寓发出的解除合同通知，系以保全服务徐州公司未能按约支付租金为由，未表达未经其同意转租而解除合同的意思。2013年5月29日，东博公寓与保全服务徐州公司签订的协议书，系解除合同的意思表示，尽管该协议附有条件，且保全服务徐州公司未能履行该协议的第二条，但双方均举证该协议且均未主张该协议无效，视为双方均认可该协议的效力，故该协议有效，签订协议当日合同解除，保全服务徐州公司主张2011年10月4日签订的房屋租赁合同于2013年5月29日终止的意见，予以采纳。东博公寓主张合同解除日为2013年5月10日，不予采纳。房屋租赁合同的权利义务因合同解除而终止。
关于东博公寓的租金请求。保全服务徐州公司辩称2013年5月29日签订的协议房租计算至2013年5月1日，保全服务徐州公司已将所欠房租全部交清，东博公寓对5月1日至5月29日的租金予以放弃。原审法院认为，2013年5月29日签订的协议无东博公寓放弃2013年5月1日之后房租的表述，故保全服务徐州公司的辩解意见不予采纳。双方约定第二年租金为254400元，东博公寓主张租金自2012年10月10日起计算至2013年5月10日，未增加保全服务徐州公司的责任且对其有利，予以支持。双方已就2012年10月10日至2013年5月1日的租金结算，予以确认。自2013年5月2日至2013年5月10日应付租金为254400元÷12月×（9天／30天）月=6360元，故尚欠租金为6360元。关于东博公寓的利息请求，2012年10月10日至2013年5月1日双方结算的租金为127200元，自2013年5月2日至2013年5月10日尚欠租金为6360元，故此期间应付租金为133560元。结合保全服务徐州公司于2013年2月8日、3月20日分别支付租金2万元、6万元的事实，自2012年10月10日至2013年2月8日应支付利息为133560元×2%／月×（3＋29天／30天）月≈10596元，自2013年2月9日至2013年3月20日应支付利息为（133560元－20000元）×2%／月×（1＋11天／30天）月≈3104元，自2013年3月21日至2013年5月10日应支付利息为（133560元－20000元－60000元）×2%／月×（1＋19天／30天）月≈1750元，应支付利息合计为15450元（10596元＋3104元＋1750元）。关于东博公寓的损失请求，系主张自合同解除后保全服务徐州公司实际占有租赁房屋产生的损失，该损失实际为东博公寓的租金利益损失，根据公平原则，保全服务徐州公司应当支付实际占有期间的租金以弥补东博公寓的租金利益损失，可参照双方合同约定的当年租金254400元作为计算依据。关于保全服务徐州公司自合同解除后实际占有租赁房屋的期间，东博公寓主张计算至2013年7月19日，保全服务徐州公司认可于该日搬出，故实际占有期间为自2013年5月29日至2013年7月19日，应付金额为254400元／年÷12月×（1＋20天／30天）月≈35333元。综上，保全服务徐州公司应当支付东博公寓租金6360元、利息15450元、损失35333元，合计57143元。东博公寓诉请87561元，予以部分支持。
关于保全服务徐州公司、保全服务公司的责任承担问题。保全服务徐州公司系保全服务公司设立的分公司，虽然被告保全服务徐州公司不具有法人资格，但系依法设立并领取营业执照的分公司，应当首先以其经营、管理的财产承担责任，被告保全服务公司作为总公司应当对其分公司的民事责任予以承担。
关于反诉原告的反诉请求能否得到支持的问题。首先，2013年5月29日的协议书，约定保全服务徐州公司应将房屋保持装修后的原貌交付东博公寓，（2013）邳商初字第0432号民事调解书，双方又约定保全服务徐州公司将所有附合装潢外的物品从涉案出租房屋中搬出，逾期未搬出物品归东博公寓所有。上述约定系合同解除后，双方对已形成附合的装饰装修物及未搬出物品的归属进行的约定。根据以上约定，已形成附合的装饰装修物在合同解除后已归反诉被告所有，反诉原告不再享有权益。其次，反诉被告将涉案房屋出租给邳州市经济开发区管理委员会，对租金数额的约定系基于双方的意思表示，与反诉原告所签订的合同无涉，也未造成反诉原告的损失。第三，反诉原告就诉请的装潢损失40万元未能有效举证予以证明。因此，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。遂判决：一、被告保全世纪（北京）保安服务有限公司徐州分公司、保全世纪（北京）保安服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邳州市东博公寓租金6360元、利息15450元、损失35333元，合计57143元。二、驳回反诉原告保全世纪（北京）保安服务有限公司徐州分公司的反诉请求。
上诉人保全服务徐州公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：因法院要求我方协助执行租金及被上诉人断水断电、围堵大门，不及时缴纳租金给法院或者被上诉人责任不在上诉人，上诉人并不存在违约行为。双方已签订了协议，租金计算至2013年5月1日，5月2日至5月29日租金不再计算。虽然上诉人有过支付租金利息的承诺，但前提是租赁合同继续履行，且不存在协助执行的情形，并不存在未支付租金的情形，也就不存在租金利息。因装璜问题双方没有达成一致意见且后经法院调解才搬出，上诉人并没有使用房屋，不应赔偿损失。被上诉人将房屋出租他人的年租金涨到51万元，远远高于上诉人的租金24万元，租金翻倍的原因就是因为装璜，原审法院错误理解调解书的内容，法院应当支持我方的装璜损失的请求。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。支持上诉人装璜40万元。
被上诉人东博公寓答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、保全服务徐州公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为。2、东博公寓主张的租金、利息、损失有无事实和法律依据。3、保全服务徐州公司的反诉请求能否成立。
本院认为，一、关于保全服务徐州公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。虽然保全服务徐州公司在合同履行过程中接到法院协助执行通知书，但是保全服务徐州公司并没有按法院通知书及合同约定时间交付租金，保全服务徐州公司存在违约行为。
二、关于东博公寓主张的租金、利息、损失有无事实和法律依据的问题。从双方于2013年5月29日签订的协议内容看，东博公寓并无放弃2013年5月1日之后的租金的意思表示，东博公寓主张2013年5月2日至2013年5月10日的租金符合法律规定。根据东博公寓的催告书及保全服务徐州公司的回复，双方约定了拖欠租金按月利率2%计息，原审依据拖欠租金的数额及时间计算租金利息符合双方的约定。保全服务徐州公司从租赁合同解除至其实际搬出租赁房屋占用东博公寓房屋期间，应予赔偿相关损失，原审依双方租赁合同年租金数额确定损失数额并无不当。故东博公寓主张的租金、利息、损失有事实和法律依据，原审作出相应判决并无不当，上诉人就此上诉，本院不予支持。
三、关于保全服务徐州公司的反诉请求能否成立的问题。根据双方签订的2013年5月29日协议及（2013）邳商初字第0432号民事调解书内容，保全服务徐州公司并没有按协议及调解书约定的内容履行自己义务，相应的条件成就，保全服务徐州公司对其主张已不再享有权益，且亦不能举证证明其损失情况，原审驳回其诉讼请求并无不当，保全服务徐州公司就此上诉，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受受理费1229元，由上诉人保全世纪（北京）保安服务有限公司徐州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
审 判 员 史善军
代理审判员 秦国渠
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 孙玉娟