上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1526号
原告中国二十冶集团有限公司物资分公司。
负责人崔杰。
委托代理人刘冀闽，上海市沪北律师事务所律师。
委托代理人王江燕，上海市沪北律师事务所律师。
被告上海名洲汽车服务有限公司。
法定代表人庄俊强。
原告中国二十冶集团有限公司物资分公司诉被告上海名洲汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王江燕、被告法定代表人庄俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国二十冶集团有限公司物资分公司诉称，2011年12月原、被告签订租赁合同，由被告承租原告的宝山区铁力路XXX号门面房（3#~11#）共9套。2012年11月原、被告签订租赁合同，约定由被告承租铁力路XXX号门面房（1#~2#）共2套，合同至2013年12月31日到期后，原告多次要求被告交还房屋，但被告拒不交还，故原告向法院起诉：1、判令被告支付占有使用费（按每月32，080元，自2014年3月1日起计算至实际迁出日止），欠缴的2013年12月水费848元和2013年12月电费11，080元；2、判令被告立即搬出并返还铁力路XXX号门面房（1#~11#）。
被告上海名洲汽车服务有限公司辩称，被告需要道路运输许可证，是属于特殊行业，手续比较严格，由于房屋在出租时不符合出租条件，被告在2008年起承租，到2012年才办出营业执照和道路运输许可证。合同第9条约定，合同期满后，被告不再承租，则双方租赁合同终止，但被告愿意继续承租，且在2014年1、2月支付了租金，原告单方不愿意再租给被告，是原告违约。另外原告在2014年1月6日开始断水断电，影响了被告的正常经营。综上要求原告赔偿被告装修损失。
经审理查明，2011年12月原、被告签订租赁合同，由被告承租原告的宝山区铁力路XXX号门面房（3#~11#）共9套。租期为2012年1月1日至2013年12月31日，第一年每月租金26，910元，第二年每月租金28，080元。2012年11月原、被告签订租赁合同，约定由被告承租铁力路XXX号门面房（1#~2#）共2套，租期为2012年10月15日至2013年12月30日，租金每月4，000元。合同第9条约定，合同期满，若乙方不愿延长租期，双方租赁合同即终止。乙方在所租赁房内投入的装修费用，甲方不负责赔偿。事后被告支付押金49，000元。2013年12月31日到期后，被告于2014年1月、2月各支付租金18，040元。2014年12月5日被告将房屋返还原告。
审理中，原告称于2014年3月停水停电。每月租金按18，040元收取，但并不说明原告放弃了其余租金。2014年1月6日电表数为203087，水表数为1574，2014年1月、2月的水电费不主张。
被告称租金一直是按每月18，040元收取，系双方口头协商一致的。
审理中，经被告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对被告的装修进行评估，无争议造价89，276元，争议造价83，786元。关于现值，1：原告认为装修时间为2008年12月，故无争议造价残值为29，755.69元，争议造价残值27，925.87元；2：被告称装修时间为2009年下半年、2010年下半年、2012年7月，故无争议造价残值58，516.49元，争议造价残值38，993.37元。
经质证，原告称争议部分的如二楼办公室、卷帘门、墙面粉刷等，不是被告施工，而是原告本来就有的。保险理赔室是保险公司装修的。被告称争议部分均由被告出资装修，其中保险理赔室由保险公司装修，但钱是被告出的。
2014年12月30日法院到系争房屋处查了水电表，电表数为203114，一个水表数为1004，另一个水表已被拆除。
另被告提供于2013年12月发的函，证明其要求继续租赁。原告称该函未收到。
以上事实，有租赁合同、水电费清单、临时建设规划许可证及当事人陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的租赁合同已于2013年12月31日到期，原告也不愿继续出租给被告，故双方的合同已终止。审理中被告已于2014年12月5日将房屋交还原告，故被告应向原告支付2014年1月1日至同年12月5日的使用费。关于停水停电问题，根据原告提供的2014年1月6日水电费数，结合法院于2014年12月30日查的水电表数，说明被告于2014年2月以后未产生过水电费，可以证明原告于2014年1月停水停电。由于停水停电，导致被告无法正常经营，故使用费应酌情减少。根据双方实际履行中的租金收取情况，本院酌定2014年2月1日至2014年12月5日间的使用费为每月3，000元。被告还应向原告支付电费11，080元。关于水费，由于一个水表已被拆除，故本院参照被告2013年12月前交纳的水费，酌定为500元。关于被告提出的补偿装修，根据合同第九条约定，合同期满，如被告不愿延长租期的，双方合同终止，被告的装修不予补偿。根据被告在合同期满后，于2014年1月、2月各支付月租金的行为，说明被告愿意延长租期，故原告理应按合同约定向被告补偿装修费用。关于具体的装修费用，被告自2008年起承租，根据常理，应认定为2008年开始装修，被告称其装修时间为2009年下半年、2010年下半年、2012年7月份，均未提供相应证据佐证，故本院难以认定。据此计算装修残值时应以2008年装修为计算依据。关于争议的造价，其中保险理赔室为保险公司装修，被告称由其实际出资，但未提供证据证明，故对被告的该项辩称不予采纳。其余争议的二楼办公室及门窗等装修，因该装修实际存在，可认定为属被告装修。根据评估报告，本院认定无争议部分的残值为29，755.69元，二楼及门窗等装修残值为15，547.45元。由于本案系争房屋只有临时建设规划许可证，依法许可的期间已满，如双方在合同期满后再签订租赁合同，属无效合同，故对于装修损失，应由原被告各自承担相应的责任，原告作为出租方，应承担主要责任。综合上述情况，本院酌定由原告补偿被告装修35，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告上海名洲汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月3，000元支付原告中国二十冶集团有限公司物资分公司房屋使用费30，500元（从2014年2月1日起至2014年12月5日止）；
二、被告上海名洲汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告中国二十冶集团有限公司物资分公司水费500元、电费11，080元；
三、原告中国二十冶集团有限公司物资分公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海名洲汽车服务有限公司押金49，000元；
四、原告中国二十冶集团有限公司物资分公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海名洲汽车服务有限公司2014年2月份租金18，040元；
五、原告中国二十冶集团有限公司物资分公司于本判决生效之日起十日内补偿被告上海名洲汽车服务有限公司装修费35，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为40元，由被告上海名洲汽车服务有限公司负担。评估费30，000元由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一五年一月六日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。