北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2556号
上诉人（原审原告）：房彦，女，1952年4月2日生。
被上诉人（原审被告）：赵万林，男，1951年12月13日生。
委托诉讼代理人：赵燕霞，女，1951年8月24日生。
上诉人房彦因与被上诉人赵万林房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人房彦，被上诉人赵万林之委托诉讼代理人赵燕霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
房彦上诉请求：请求撤销一审判决，依法予以改判支持房彦在一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实有错误，一审认定房彦向赵万林支付房款28万元是错误的。二、一审法院对赵万林的欺诈行为只字不提，有意偏袒赵万林。三、一审法院认定房彦在签订、履行合同过程中没有尽到审慎义务，但具体表现原审判决未说明。四、一审判决不支持房彦违约金的请求于法无据。五、一审判决赵万林赔偿房彦经济损失8万元明显偏低，有失公正。
赵万林针对房彦的上诉请求答辩称：不同意房彦的上诉请求，同意一审判决。
房彦向一审法院起诉请求：2012年12月4日，房彦与赵万林签署一份《房屋转让协议书》，约定赵万林将其所有的位于×××号的房屋（以下简称涉案房屋）转让给房彦，价格30万元。同年12月21日，双方又签订一份补充协议，约定如赵万林违约，则应支付房彦违约金100万元。后房彦按约定支付了赵万林30万元，但赵万林一直不协助房彦办理涉案房屋的过户手续，并且在房彦不知情的情况下把涉案房屋出租了。房彦认为赵万林的行为严重侵害了房彦的权益，故诉至法院，要求判令解除房彦与赵万林签订的房屋买卖合同及补充协议，赵万林返还房彦购房款31万元，并支付违约金20万元，赔偿房彦损失32万元。
赵万林辩称：同意解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。赵万林一共只收到房彦的购房款25万元，赵万林同意退还这25万元给房彦。也同意赔偿房彦损失2万元。房彦自己主张的损失数额过高，不是真实的损失数额。赵万林认为赵万林没有违约行为，反而是房彦有违约行为，房彦没有按照合同约定支付购房款。因此赵万林不同意支付违约金，如果法庭认定赵万林有违约行为，应支付违约金，赵万林的意见是违约金数额过高，应当予以调整。赵万林同赵万林妻子赵燕霞1979年结婚，1998年协议离婚，1999年赵万林同单位签订了合同，购买这套涉案房屋。2004年1月10日，赵万林因为做生意资金周转困难，就让赵燕霞把原来离婚时分得的一套丰台区的房子卖了，赵燕霞给了赵万林12万元，解决了赵万林的资金问题，赵万林因此把涉案房屋的使用权转让给房彦。2004年2月18日赵万林同赵燕霞复婚了。2012年赵万林信用卡欠了很多外债，就和房彦提到债务的问题，双方就聊到涉案房屋，赵万林告诉房彦涉案房屋没有房本，现在大概值200万左右。2012年9月，赵万林的信用卡又该还钱了，房彦就表示可以把涉案房屋卖给她，她得到房子，赵万林也有钱还债了。赵万林当时借不到其他钱了，就同意了，赵万林当时找到房彦跟她说赵万林完全可以做主卖这套涉案房屋，也给房彦看了之前的购房合同、房款收据、离婚协议书的复印件，合同签订是双方自觉自愿的。
一审法院经审理查明：
1999年12月23日，赵万林与中国艺术研究院签订集资建房、购房协议书，主要内容为中国艺术研究院集资建造朝阳区小营高层塔楼职工住宅，职工经分类排序资源选定房号，交纳首付集资款并按此协议办理相关手续。赵万林根据分配购房通知单，以存折方式交纳涉案房屋首付款9万元。中国艺术研究院收取购房款后开具单据，预计2001年6月底前住宅楼竣工。涉案房屋所在楼盘竣工后，赵万林入住涉案房屋，但该房屋至今未办理房屋所有权证。2012年12月4日，赵万林作为甲方与作为乙方的房彦签订房屋转让协议书。主要约定甲方由于经济债务问题资金紧张，迫于紧急情况需要处理，愿将涉案房屋转让给乙方。涉案房屋为1999年购买的集资建房项目，所提供的附件有购房合同、购房首付款收据、归还银行贷款全款收据，购房合同、收据原件均已交给中国艺术研究院财务处用以办理产权证明。甲方承诺一旦房产证办理完结，立即协助将产权转移到乙方名下。此房产所有人为甲方个人，不涉及夫妻共同财产纠纷。鉴于涉案房屋的性质和现状，是否能够办理产权证等均存在不确定因素，经过双方多次磋商，确定转让价格为30万元。乙方须在合同签署之日支付甲方定金1万元，协议签署后五日内支付15万元，剩余款项应在10日内一次性付清。本协议要经过有公证资格的机构出具公证书方为有效。2012年12月21日，赵万林作为甲方与乙方房彦又针对2012年12月4日的房屋转让协议书签订一份房屋转让补充协议，主要约定甲方透支多家银行信用卡，还有十几万外债，现甲方希望乙方帮助自己，故用略高于外债的价格将涉案房屋转让给乙方。该房屋属于甲方个人财产，甲方自己有权处分，与配偶无关。30万房款分期支付，先期支付甲方25万元，余款在2013年5月甲方交房时一并给付。乙方自2013年1月开始有权收取租金收益。由于甲方还款迫在眉睫，乙方不得已在股市最低点割肉抛出股票筹集房款，并向亲友借款，这些情况甲方知晓。如甲方有下列情形之一的视为违约，甲方应支付违约金100万元，并赔偿乙方损失：1、甲方以各种理由反悔。2、甲方的配偶、子女以各种理由与乙方发生争议、纠纷、诉讼。3、甲方将涉案房屋一房二卖或抵押于第三方。4、该房屋被单位回收或由于建房性质不能将房产证过户到乙方名下。乙方的损失包括但不限于30万元本金及同期贷款利息、房屋装修费用、卖掉股票产生的损失、支付亲友借款利息、因诉讼产生的诉讼费、律师费、因甲方违约导致乙方对第三方违约产生的损失等。若补充协议与原协议有冲突的，以补充协议为准。原协议中“本协议要经过有公证资格的机构出具公证书方为有效”的内容作废，修改为“自甲乙双方签字之日起生效”。本补充协议自甲乙双方签字之日起生效。双方还口头约定，如果涉案房屋能办下产权证，房彦再支付赵万林一百万元。2013年6月1日，赵万林通过中介将涉案房屋出租给案外人王某，后房彦占有涉案房屋，并将房屋自行出租，因此与赵万林之妻赵燕霞发生争议，2014年12月17日，赵万林又将涉案房屋出租给案外人封某。
庭审中，双方争议主要集中在以下三点：第一、购房款的数额。房彦主张，虽然合同、补充协议中约定的购房款是30万元，但实际数目则是31万元；赵万林对此不予认可，坚称购房款是30万元，且房彦没有足额按时支付。第二、房彦已经支付的购房款数额。房彦主张她已经足额支付了全部购房款31万元，赵万林则坚称房彦仅支付了25万元。第三、房彦的损失。房彦主张其损失主要包括款项利息、抛售股票损失、替赵万林垫付的房租及保证金、为了付钱给赵万林向案外人借款产生的违约金、利息、应收房租损失和涉案房屋内丢失的财物损失。赵万林对上述损失均不予认可，只同意出于人道主义赔偿房彦损失2万元。围绕上述争议，房彦提供了赵万林分别在2012年12月4日、2012年12月6日、2012年12月11日、2012年12月21日、2013年3月31日出具的五张收条，2013年11月15日建设银行存款凭条一张、2013年11月14日北京银行客户回单一张、赵万林2013年10月16日出具的欠条一张，以证明自己向赵万林支付了购房款31万元。赵万林对自己2012年12月4日、2012年12月6日、2012年12月11日、2012年12月21日、2013年3月31日出具的五张收条均予以认可，承认收到了这五张收条上载明的25万元购房款，也承认自己收到了建设银行存款凭条上载明的2万元购房款。对于2013年10月16日欠条上的1万元，赵万林起初承认收到了这1万元购房款，后答辩中又予以否认。对于2013年11月15日建设银行存款凭条载明的款项3万元，赵万林认为根本不是购房款，而只是单纯的向房彦借款。房彦还提供了自己2012年12月20日向案外人张某出具的借条一张，2015年4月8日北京银行网上银行电子回单三张，国开证券北京部股票明细对账单一份、房屋租赁合同一份、结算清单、收条各一张、上海市杨浦区新踊跃建材经营部发票一张、银行代收费业务专用发票一张，证明赵万林的违约行为给自己造成的各项损失。赵万林对上述证据的证明目的均不予认可。
一审法院认为：房彦与赵万林签订的房屋转让协议书、房屋转让补充协议均是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除房屋转让协议书、房屋转让补充协议，法院对此不持异议。关于购房款，房彦虽主张实际履行的购房款是31万元，但根据双方的书面约定和庭审陈述，法院对此难以认同，购房款的数额应以双方书面约定的30万元为准。关于房彦实际支付的购房款数额一节，赵万林在庭审中承认自己共收到房彦交来的购房款27万元。对于2013年10月16日欠条上的1万元，赵万林的陈述前后矛盾，在其不能提供充分证据否认房彦的证明目的的情况下，法院确认这1万元也是房彦支付的购房款。对于2013年11月15日建设银行存款凭条载明的3万元，前已述及双方约定的购房款是30万元，2013年11月15日之前房彦已经向赵万林支付了购房款28万元，再向其支付3万元已经超过了合同约定的价款，在没有其他证据佐证的情况下，明显不合常理，且赵万林承认该笔3万元系其和房彦之间的普通借款，房彦可以另案主张。由上述分析可知，房彦共向赵万林支付购房款28万元，赵万林应当在合同解除后立即退还全部购房款。关于房彦主张的违约金，违约金应由守约一方向违约方主张。房彦在赵万林未向其交付房屋的情况下，自行将涉案房屋内原租户清退，另行出租涉案房屋，不符合房屋转让协议书、房屋转让补充协议的有关约定，故对于房彦的违约金请求法院不予支持。最后，房彦主张的损失部分，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中赵万林存在多项违约情节，理应赔偿房彦损失，庭审中赵万林同意赔偿2万元，但2万元远不足以填补房彦的损失，但房彦在合同的签订、履行过程中没有尽到审慎义务，对损失的发生亦存在一定责任，故法院综合考虑，酌情确定赔偿的损失数额为8万元。房彦主张的其他部分没有充分的证据证明，法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除房彦与赵万林之间的房屋转让协议书、房屋转让补充协议。二、赵万林于判决生效之日起七日内退还房彦购房款二十八万元。三、赵万林于判决生效之日起七日内赔偿房彦损失八万元。四、驳回房彦的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如赵万林未在上述期限内向房彦支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向房彦支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有房屋转让协议书、房屋转让补充协议、收条、欠条、北京市房屋租赁合同、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：房彦上诉主张其支付了购房款31万元，但根据双方协议书约定，房屋转让价格为30万元，而2013年11月15日之前房彦已经向赵万林支付了购房款28万元，故房彦就2013年11月15日转款3万元应举证说明，在无其他证据佐证的情况下，赵万林又认可该3万元为其向房彦借款，故综合上述情况，此3万元不宜认定为购房款，房彦可以另案就此3万元主张权利；就房彦主张的违约金及损失问题，根据本院查明事实显示，赵万林在双方房屋转让协议履行过程中，存在多项违约行为，故赵万林应支付房彦相应违约金。房彦现主张20万元违约金，数额合理，与其所受实际损失相当，本院予以支持。一审判决未支持违约金有误，本院予以纠正。因房彦主张的违约金可以涵盖房彦所受损失，故房彦主张的损失一节，本院不予支持。一审判决关于损失的判项有误，本院予以纠正。综上所述，房彦的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28215号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第28215号民事判决第三项、第四项；
三、赵万林于判决生效之日起七日内给付房彦违约金二十万元；
四、驳回房彦其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如赵万林未在上述期限内向房彦支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向房彦支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12100元，由房彦负担5102元（已交纳），由赵万林负担6998元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8350元，由房彦负担6218元（已交纳），由赵万林负担2132元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 胡震霄
书 记 员 冯 妍