广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1721民初406号
原告：邱文略，男，1983年8月15日出生，汉族，住广东省阳西县，
原告：何金瑞，女，1982年10月23日出生，汉族，住广东省阳西县，
两原告共同的委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。
被告：阳西荣禾实业有限公司，住所地：阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园07B-02、03号。
法定代表人：郑武礼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢巧玲，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
原告邱文略、何金瑞诉被告阳西荣禾实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱文略、何金瑞及其共同的委托诉讼代理人陈光全，被告阳西荣禾实业有限公司的委托诉讼代理人卢巧玲、周庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱文略、何金瑞共同向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《荣禾.锦源雅居住宅认购书》合法有效，责令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系，原告于2017年1月2日与被告签订了《荣禾.锦源雅居住宅认购书》，约定被告向原告出售位于阳西县××大道的锦源雅居D1栋物业，建筑面积约为280.37㎡（最终面积以住建局实测面积为准），总成交金额为819614元，通过按揭的方式支付购房款，于2017年2月28日前支付不低于30%的首付款（具体以认购方的贷款条件为准）合计246614元（含定金），并在甲方通知约定的时间内签订《商品房买卖合同》，余款573000元向银行申请按揭贷款支付。原告已于2017年1月3日前交付购房定金10万元给被告。被告收取原告的定金后，因一直未取得商品房预售许可证，双方没有签订《商品房买卖合同》，无法办理房屋的网签及银行按揭。被告于2017年11月13日取得阳西县商品房预售许可证，并于2017年11月14日以短信的形式通知原告于2017年11月20日前带齐相关资料和首付款、税金约40万元办理银行按揭手续。收到通知后，原告到被告处支付30%首期款共246614元，但被告以各种理由拒收首付款，原告坚决要求被告继续履行合同完善购房手续。2017年11月29日，原告收到被告的催告函，双方多次进行协商无果，被告于2017年12月6日向人民日报刊登原、被告签订的《荣禾.锦源雅居住宅认购书》于2017年12月2日已解除，被告将上述房产另行出售。被告因房价升高有意不收首付款，单方解除合同将房屋另售他人，其毁约目的明确。原告多次找被告协商，并到相关部门投诉，被告仍以各种理由推托，不与原告办理购房合同及网签、按揭手续。原告认为双方签订的认购书是商品房买卖合同的组成部分，双方均应按约履行。为维护原告合法权益，请求法院依法判决。
阳西荣禾实业有限公司辩称，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求并承担本案的诉讼费用。一、关于认购书的性质及双方权利义务的履行情况。《荣禾.锦源雅居住宅认购书》为双方的真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。双方在签订认购书前已就《荣禾.锦源雅居住宅认购书》的具体条款充分进行了协商，并达成一致意见。认购书第四条载明“签订本认购书之前，甲方已向乙方详细解释本认购书条款，乙方经仔细研读后认可本认购书及全部条款并自愿接受”。其次，2017年1月3日后，答辩人多次致电被答辩人，请求被答辩人按照认购书的规定及时间前往答辩人处交付房款总价的30%首期款，但被答辩人均予拒绝。被答辩人称其于2017年11月20日前往答辩人处交付首期款，但遭拒绝，对此被答辩人未提供任何证据予以证实，不属实。可见，答辩人严格履行了认购书约定的义务，而被答辩人未按照认购书履行义务；二、被答辩人请求判决确认其与答辩人签订《商品房买卖合同》没有法律和事实依据。1、关于预约与本约的区分问题。《荣禾.锦源雅居认购书》作为预约合同，系为将来本约而签订的，该认购书非《商品房买卖合同》的组成部分，对此合同法及广东省高级人民法院粤高法[2017]191号文件均有约定。2、关于被答辩人的违约问题。答辩人多次通过电话、短信等方式要求被答辩人按认购书的约定履行义务，但被答辩人均没有履行，直至答辩人严肃告知被答辩人如不按认购书的约定在四天内履行相应义务，答辩人将解除认购书所预定的物业，并不返还预订金。其次，被答辩人明知在没有足够的资金交付首期的的情况下，到处散播谣言诋毁答辩人的商业信誉，表明被答辩人本身有过错，对此答辩人保留追究被答辩人责任的权利。综上，认购书不是以是否取得商品房预售许可证进行，被答辩人诉称无法办理房屋的网签及银行按揭系其违约的证明。认购书合法有效，答辩人善意履行了规定的义务，被答辩人没有法律依据拒不履行认购书约定的义务，已构成违约，答辩人可解除签订的认定书；三、答辩人有权不退还预定金。答辩人多次要求被答辩人前往销售中心签订《商品房买卖合同》未果后，答辩人曾以邮政专递（2017年11月26日）的形式向被答辩人发出《关于支付首期房款并签署商品房买卖合同的催告函》，要求被答辩人收到该函即前往签署《商品房买卖合同》及支付相关款项，否则即依认购书约定不返还预定金，我方可提供证据予以证实。答辩人多次通知被答辩人依时按照认购书履行义务，被答辩人却严重违约，答辩人有权依法依约不退还被答辩人交付的预定金。综上，被答辩人的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。
本院经审理认定事实如下：2017年1月2日，邱文略、何金瑞（乙方、认购方）与阳西荣禾实业有限公司（甲方、开发商）签订一份《荣禾.锦源雅居住宅认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于阳西县××大道的“锦源雅居”物业，认购单位为D1栋，建筑面积为280.37㎡（最终面积以住建局实测面积为准）；认购该物业之预订金为100000元，双方签订正式《商品房买卖合同》后，预订金自动转为购房款；乙方认购的物业按建筑面积计价：总价为819614元整；乙方采取按揭付款：乙方于2017年2月28日前支付不低于总房款30%的首付款（具体以认购方的贷款条件为准），合计246614元整（含预订金），并在甲方通知约定的时间内签订《商品房买卖合同》，余款573000元向银行申请按揭贷款支付。双方并在认购书的第五条特别约定“1、乙方在签订本认购书后，须在甲方通知的时间内（短信或电话）携带本认购书、收据、身份证及办理银行按揭（公积金贷款）相关材料到“荣禾.锦源雅居”销售中心签署正式《商品房买卖合同》。乙方确认以本协议书写明的联系电话作为甲方通知乙方的有效方式。2、如乙方不在上述约定期间内签订正式《商品房买卖合同》及缴付上述款项，甲方有权不退还预定金，并将该房屋转售他人。办理本物业房地产权证所产生费用由乙方负担，甲方代收办证费用。3、甲、乙双方签订本《住宅认购书》后至本《住宅认购书》中约定的双方签订《商品房买卖合同》期间内，若乙方未放弃购买本物业而甲方将该物业另行出售，则甲方双倍返还乙方向甲方所缴的预留该物业的预定金。4、在签订本认购书时至双方约定《商品房买卖合同》的期限内，乙方若需要更名，则乙方须提前告知甲方，否则视同乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售且乙方所交预定金一律不予退还。5、甲、乙双方同意在未签订正式《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式有效之约定，在双方签署正式《商品房买卖合同》生效时自动作废。”签订《荣禾.锦源雅居住宅认购书》后，邱文略、何金瑞即向阳西荣禾实业有限公司交付了预定金100000元，由阳西荣禾实业有限公司出具《收据》一份交邱文略、何金瑞收执为凭。
2017年11月13日，阳西县住房和城乡规划建设局就锦源雅居小区建设项目向阳西荣禾实业有限公司颁发阳西县商品房预售许可证，核定预售款专用账户为中国银行股份有限公司阳江阳西支行68×××82账户。次日，阳西荣禾实业有限公司向邱文略、何金瑞发出内容为“尊敬的邱文略/何金瑞女士，我荣禾锦源雅居房地产公司，前期对外内部认购交订金的客户，现通知贵客请您于2017年11月20前备齐相关资料：夫妻本人身份证、户口簿、结婚证、工作证明、近半年银行流水（盖章）、首付款及税金，约四十万元（多还少补）订金收据等相关资料来我司办理银行按揭相关手续，逾期不候，令不再通知，责任自负……阳西荣禾实业有限公司，联系电话：卢巧玲180××××3377”的手机短信。其后，双方因首期款支付数额产生分歧，未能如期签订《商品房买卖合同》，阳西荣禾实业有限公司遂于2017年11月26日通过EMS专递向邱文略发出《关于支付首期房款并签署商品房买卖合同的催告函》，函告邱文略、何金瑞于三天内到营销中心财务室一次性缴交首期款及物业维修资金、契税等款项，并与银行办理按揭手续，否则双方签署的认购书至本函发出之日起第四天即解除，开放商有权将物业另行出售，一切不利后果自行承担。签收该催告函后，邱文略、何金瑞仍未与阳西荣禾实业有限公司签订《商品房买卖合同》，阳西荣禾实业有限公司遂在同年12月6日通过登报向邱文略、何金瑞发出《关于解除<荣禾.锦源雅居住宅认购书>的公告》。何金瑞、邱文略认为阳西荣禾实业有限公司提高首期款支付数额不合理，于2018年1月15日向工商行政管理部门反映投诉。经调解协商无果，何金瑞、邱文略遂向本院提起诉讼。
本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点是：一、《荣禾.锦源雅居住宅认购书》的性质如何认定；二、原告关于请求被告继续履行《荣禾.锦源雅居住宅认购书》的主张应否支持。
关于焦点一。鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，出卖人与买受人签订商品房预售合同应当取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容包括13项。本案中，原、被告在《荣禾.锦源雅居住宅认购书》中约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、总价款、付款方式及首付款交款时间，但对交付使用条件及日期、违约责任、装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等有关内容未作约定。缺失的上述条款内容尚属磋商之内容，不可强加于对方，尚需合同双方进一步磋商，至于能否达成协议视双方具体的协商结果而定，且该认购书明确邱文略、何金瑞所缴交的100000元为预定金，故该认购书尚不具备预售合同的性质。邱文略、何金瑞于阳西荣禾实业有限公司签订的《荣禾.锦源雅居住宅认购书》系双方当事人的真实意思表示，约定何金瑞、邱文略预缴订金认购阳西荣禾实业有限公司开发的锦源雅居D1栋物业，系双方对交易房屋有关事项的初步确认，目的是承诺在约定的期限内签订商品房买卖合同，其性质为商品房预约合同。原、被告在履行该认购书过程中产生纠纷提起诉讼，故本案属商品房预约合同纠纷。
关于焦点二。本案中，《荣禾.锦源雅居住宅认购书》属于预约合同，预约合同系诺成合同而非实践性合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的作用，其包括确定条款和不确定条款两部分，不确定条款即处于未决状态的条款，阳西荣禾实业有限公司通过登报公告向邱文略、何金瑞发出《关于解除<荣禾.锦源雅居住宅认购书>的公告》，表明其将不会与原告就更完善的商品房买卖合同条款进行进一步的磋商，双方再进一步达成本约存在事实和法律上的障碍。涉案《荣禾.锦源雅居住宅认购书》属于“将进行谈判的预约”，对于违反“将进行谈判的预约”，不能继续履行，即不能由法律强制调整，当事人可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于应履行而拒不履行合同的相关规定予以处理。故此，本院对原告要求被告继续履行《荣禾.锦源雅居住宅认购书》的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：
驳回原告何金瑞、邱文略的诉讼请求。
案件受理费50元，由邱文略、何金瑞共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 程美然
二〇一八年五月二日
书记员 陈昌成