上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第763号
原告（反诉被告）黄建平，男，住上海市。
委托代理人汤海华，上海市傅玄杰律师事务所律师。
委托代理人俞文，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人毛宝琴，职务经理。
委托代理人陈皓，上海市浩信律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）黄建平诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海虹流投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月9日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员崔兴芬独任审判，于2013年5月10日公开开庭进行了审理，被告上海虹流投资管理有限公司当庭提起反诉，本院受理被告的反诉后，因案情及工作需要，由代理审判员朱佳伟独任审判并依法组成合议庭，并于2013年8月20日、2014年1月15日再次公开开庭进行了审理，原告黄建平及其委托代理人汤海华，被告上海虹流投资管理有限公司的法定代表人毛宝琴及其委托代理人陈皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建平本诉诉称，2012年10月，原、被告就租赁本市长宁区店铺（以下简称“涉讼房屋”）事宜进行了洽谈。并于2012年12月6日就上述店铺订立了《商铺租赁定金协议书》。2012年12月13日双方正式签署了《佣金确认书》和《房屋转租合同》。合同约定：被告将涉讼房屋120平方米的商铺出租给原告经营轻餐饮使用，租赁期限为2013年1月20日至2022年10月5日，前两年租金每月人民币62，000元，第三年开始每年按6%递增。付款方式为先付后用，付三押二。另约定，设立餐饮公司的全部手续由被告全权办理，并详细约定了违约事项。合同订立后，原告按约履行了全部义务，同时，原告为尽快开业，从2012年12月21日开始开展了下列工作：对承租房屋的设计装修，对经营的设施、设备的采购及安装，对员工进行培训，积极协助被告办理各类证照、许可准备手续、资料等等。至2013年2月19日，原告装修完毕，相关设施、设备、人员也准备完毕后，仅缺开业证照。此时，应由被告办理的各类证照却杳无音信，口头交涉无效后，原告此后多次发函被告进行催促，但仍没有任何结果。原告认为，合同订立后，双方应按约定全面的履行义务。双方自合同签订至今已有数月，原告除按约履行全部义务外，还对承租商铺花费了大量人力、财力。但被告既不按约办证，也不理会原告的敦促，致使合同目的不能实现。为了避免损失扩大，维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、依法解除原、被告签订的《房屋转租合同》；2、被告返还租金186，000元、押金124，000元、空调转让费30，000元；3、被告承担违约金124，000元；4、被告承担原告各类经济损失1，184，451.54元。后在庭审中，原告认为根据环保局对涉讼房屋所处地块的审批意见，该地块不具备餐饮功能，双方签订的合同与此审批意见抵触，被告对此应是明知的，因此要求变更第一项诉请为，请求确认原、被告签订的房屋转租合同无效，如果法院认为合同有效则仍旧要求解除合同，其余诉请不变。
被告上海虹流投资管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，首先，双方签订的转租合同是双方真实意思表示，没有违背相关法律规定。至于不能开餐饮企业，长宁工商局曾答复被告，只要不超过150平方米，无油烟就可发许可证，因此转租合同是有效的。但基于涉讼房屋的现状，同意有条件的解除合同。其次，设立餐饮公司虽约定由被告全权办理，但合同也明确约定原告需提供给被告全部注册资料，并不是全部手续都由被告办理。而事实上，原告并没有委托被告代为办理注册，原告在自行办理原告为法定代表人的“上海兆乐体育发展有限公司”变更为“上海兆乐餐饮有限公司”的工商登记以及相关餐饮企业登记手续。所以原告不需，也从未向被告提供“所需全部注册资料”。原告诉称的“积极协助被告办理各类证照、许可准备手续、资料”不是事实，“应由被告办理各类证照却杳无音信”也不是事实。2013年1月23日，长宁区虹桥办曾召开由四方业主、原告、被告等参加的企业业态及布局定审会，虹桥办和四方业主均同意原告申报经营乌冬面、点心和面食。虹桥办还告知原告，申办餐饮企业须在装修前办理卫生、环保、消防等前置审批手续。被告是在2013年3月初才知道原告没有办出餐饮企业登记注册，并去工商局办理公司名称查名。当被告收到2013年3月15日的餐饮公司企业名称预先核准后告知原告，但是原告仍未提供前置审批核准文件。原告是因为自身原因造成至今没有办出餐饮企业登记注册，被告履行合同没有违约和过错，因此不同意原告的诉请。同时，因原告在合同签订后仅支付了第一期（2013年1-3月）的租金，之后就再未支付过任何租金。据此，被告可按合同约定单方解除合同，并要求原告承担违约金。此外，由于涉讼房屋一直被原告占用，原告需自合同解除后承担相应房屋使用费。故反诉要求判令：1、原告向被告支付违约金124，000元（由原告已支付给被告的押金充抵）；2、原告向被告支付逾期付款违约金6，200元（自2013年4月14日起至2013年5月3日止，每日310元）；3、原告按每日4，133元向被告支付房屋使用费，自合同解除之日起至实际搬离之日止。
原告黄建平反诉辩称，如果合同有效，是被告违约造成合同无法履行，原告没有过错；如果合同无效，过错也在被告。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，涉讼房屋登记的权利人是案外人包某某，后被告与案外人就涉讼房屋签订租赁合同，约定由被告承租使用涉讼房屋，并有转租权。
原告黄建平系上海兆乐体育发展有限公司的股东及法定代表人。
2012年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）及案外人居间方上海永合房地产经纪事务所（丙方）就涉讼房屋签订商铺租赁定金协议书，约定原告承租被告的涉讼房屋，为表示承租诚意乙方向丙方支付定金124，000元，租赁期限自2012年12月13日起至2022年10月5日止，租金每月62，000元，第三年起每年按6%递增，租赁保证金124，000元。合同第六条第一款约定“该商铺空调所有权一次性转让给乙方，为人民币：叁万元整（甲方负责移机，及保养一次）。”第六条第二款约定“经甲乙双方确认：甲方出租该商铺可做轻餐饮，乙方提供所需全部注册资料给甲方，由甲方全权办理。”协议签订后，原告即向被告支付了租赁押金124，000元。
2012年12月13日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订《房屋转租合同》一份，约定，原告承租涉讼房屋作商业用途使用，租赁期限自2012年12月13日起至2022年10月5日止，租金为每月62，000元，其中2012年12月15日至2013年1月19日为免租期，租金自第三年起每年按6%递增。租赁保证金为两个月的租金即124，000元。合同2-1约定“乙方向甲方承诺，租赁该店铺作为轻餐饮使用（无重油烟产品）。”合同4-2约定：“甲、乙双方同意在租赁期内，房屋租金支付方式为按期支付，其中每3个月为一期，乙方支付租金应遵循‘先付后用’原则，租金以现金或汇入甲方指定的租金帐户。”合同4-3约定：“乙方应提前7天支付下一期的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金，如逾期超过15天，甲方可单方面解除合同。”合同7-1约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或由于任何原因终止本合同之日起七日内应返还该房屋。未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同终止当月的日租金的两倍，向甲方支付该房屋占用期间的房屋使用费。给甲方造成损失的，甲方除向乙方收取上述房屋使用费外，并有权向乙方追索因其未能按时迁出而给甲方造成的其他损失。”合同第九条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，未违约方可书面通知违约方解除本合同。违约方应向未违约方按月租金的2倍支付违约金；给未违约方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（6）乙方未按时支付租金及其他费用的（逾期超过15天）做为乙方违约，甲方可终止本合同。”合同10-9约定：“甲方确认，乙方个人租赁该房屋是提供给上海兆乐餐饮管理有限公司（暂定名）使用，一旦上海兆乐餐饮管理有限公司在上海注册成功，甲方同意上海兆乐餐饮管理有限公司签订与本合同内容完全一致的租赁合同。”合同补充条款第七条第二款约定：“经甲乙双方，确认甲方出租该商铺可做轻餐饮，乙方提供所需全部注册资料给甲方由甲方全权办理……”。合同签订后，双方按约履行。原告于2012年12月14日向被告支付了首期租金186，000元及空调转让费30，000元，并向中介方上海永合房地产经纪事务所支付了中介费62，000元。
2012年12月21日及12月28日，上海兆乐体育发展有限公司与磐出都实业（上海）有限公司分别签订了室内设计委托合同和业主工程委托合同书，委托该公司对涉讼房屋进行室内装修设计及相关装修，并支付了设计费73，000元和装修费461，000元。装修期限自2012年12月29日至2013年2月6日。
装修期间，原告另行购买了相关设备并组织了人员培训等工作。支出的费用有：购买日产制面机价款322，000元，购买日产冷藏设备价款113，000元，购买各类厨房设备价款115，000元，监控和广播工程款12，070元，消防工程款10，000元，聘请日本老师技术服务费及机票费14，300元。
2013年1月23日原、被告及虹桥办与四方业主（和记黄埔、古北集团、强生集团、虹康集团）共同召开定审会，根据“有意向入驻黄金城道企业业态及布局申报表”原告的主要经营内容、品牌及方式一栏填写为“乌冬面、点心、面食”，四方业主及虹桥办的意见均为“同意”。
2013年1月期间，食监局对涉讼房屋进行开业检查，建议整改，原告随即整改完毕。但在此后的环保评价中，因未能得到受理，无法通过环保评价，开业准备陷于停滞。
2013年3月2日原告装修完毕，因缺开业证件，故多次与被告交涉要求其协助办理相关证件，无果后，原告于2013年3月6日发函被告敦促被告履行办证义务。被告回函确认相关证照还在办理之中，并要求原告落实消防合格手续。
2013年3月14日原告再次发函被告催办无果后，遂致诉。
审理中，原告向上海市环境保护局申请获取“御萃豪庭楼盘环境影响评价的批复意见”并获得答复，根据“御萃豪庭项目”审批意见查明：“项目在长宁区建设高层商品住宅，占地面积50，729平方米，总建筑面积231，189平方米，总投资93，070万元，环保投资250万元，项目取消地下垃圾房，沿黄金城道裙房取消餐饮功能。”落款时间为2009年6月12日。
另查明，原告的公司上海兆乐体育发展有限公司于2012年10月17日申请企业名称、营业范围变更，申请变更为上海兆乐餐饮有限公司，注册地址即为涉讼房屋的地址，因涉讼房屋环保评价等审批未通过，无法注册，变更程序目前处于停滞状态。
庭审中，经当事人申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对涉讼房屋装饰工程造价进行了评估。该鉴定机构在对涉讼房屋现场进行实地踏勘、测量后，于2013年12月20日出具了沪大华（2013）造鉴字鉴定意见书，结论为“涉讼房屋乌冬面装饰工程造价为349，586元（其中设计费为73，000元，已计入鉴定总价中）”。
因原告认为鉴定结论遗漏了部分装修装饰内容，随后该鉴定机构重新踏勘现场后于2014年1月22日出具了鉴定意见书的补充说明，结论为：1、面点间百叶窗、店长室搁板、入口大门贴膜项目确为漏项，经测量计算，该部分工程造价为1，941元；2、关于原告提出的现场灯具为日本进口，经现场踏勘核对，为国产品牌，原鉴定意见书计取的价格无误。
上述事实，有《商铺租赁定金协议书》、定金（押金）支票及收据、《房屋转租合同》、首期三个月租金发票、佣金确认书及支付凭证、《室内设计委托合同》及设计费支付凭证、《业主工程委托合同书》及装修费支付凭证、电费发票、《设备购销合同》及银行支付凭证、《监控广播安装合同》及支付凭证、消防工程款发票、《公司技术服务合同》及银行支付凭证、房屋现场照片及工程验收书、原告两次致被告的信函、被告的回复函、《上海市环境保护局政府信息公开申请答复书》、《关于御萃豪庭项目环境保护设施竣工验收审批意见》及附件、《鉴定意见书》及补充说明等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方的争议焦点主要为：双方签订的转租合同是否有效，以及合同无法正常履行的违约责任归属。
关于转租合同的效力。原、被告双方就涉讼房屋订立的《房屋转租合同》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。原告诉称，根据《关于御萃豪庭项目环境保护设施竣工验收审批意见》，涉讼房屋所处的黄金城道裙房取消餐饮功能，该条款与原、被告所签订的合同相抵触，故合同应为无效。本院认为，原告无法办证开店营业是发生在合同履行过程中，在合同签订时，双方都对房屋租赁没有意见，被告对涉讼房屋无餐饮功能的告知上虽有过失但并无明显欺诈之意，原告要求确认合同无效的依据不足，本院不予支持。然转租合同实际已无法履行，由于合同目的无法实现，依据法律规定当事人可以解除合同，双方当事人目前亦均有解除合同之意，故本院确认解除原、被告就涉讼房屋签订的《房屋转租合同》。
关于合同无法正常履行的违约责任承担。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告本欲在办理完相关证件后，注册开张营业，但相关审批无法通过没有注册成功。对于注册的责任，根据合同约定，“确认甲方（被告）出租该商铺可做轻餐饮，由乙方（原告）提供所需全部注册资料给甲方（被告）由甲方（被告）全权办理。”由此可见，办证注册为被告之义务，原告的义务仅是提供相关材料。被告抗辩店铺无法注册开业因为原告公司更名没有成功。而原告公司更名早在2012年10月就已开始准备，双方签订转租合同在此之后。未能更名的原因也即是涉讼房屋环保审批未通过，对此原告无能为力。原告并不知晓涉讼房屋无法注册，否则也不会在启动更名手续后再与被告签订转租合同。被告的抗辩意见与常理不符，本院不予采信。而从上海市环境保护局审批意见看，明确涉讼房屋地块已经取消餐饮功能。对于这一点，被告作为出租人理应知晓且须告知原告，涉讼房屋是否具备餐饮功能只有被告清楚。被告抗辩根据合同2-1条，被告已明确告知原告。但本院注意到，该条注明“租赁该店铺作为轻餐饮使用（无重油烟产品）”，反而印证了签订合同时，双方认可涉讼房屋可以做餐饮。被告在应当明知涉讼房屋无法做餐饮的前提下，仍与原告签订相关合同，理应由其承担相应责任。综上本院认为，原告虽在签订合同时有一定疏忽，在店铺开业准备上也可能过于自信，但合同无法履行的责任还是在于被告，被告为违约方，被告应向原告承担相应的经济损失。同时，被告反诉要求原告承担违约责任的诉请依据不足，本院不予支持。
由于合同目的无法实现，原告虽占有涉讼房屋，但从未实际经营，无法达成正常开张营业的目的，继而造成合同解除，究其原因责任如上文所述在于被告。由于原告至今并未正常使用所租赁的房屋，故被告应向原告返还已支付的租金，并一并返还已付押金。合同解除，房屋返还后空调也应一并返还，故被告还应返还空调转让费。综上，本院对原告要求返还租金、押金及空调转让费的请求予以支持。
关于原告经济损失的诉请。原告为使店铺尽快开业并正常经营，投入了大量人力物力，对涉讼房屋完成了全部装修及其他开业准备，现因被告的责任无法正常开业，被告应对原告的资金投入承担相应的赔偿责任。在装修设计费、装修费这部分，上海大华工程造价咨询有限公司评估鉴定意见客观有效，本院予以采纳。其他经济损失中，一些可以移动的设备诸如制面机、冷藏机，因原告可以自行搬离并可使用，故在损失总价中应予扣除。扣除后，本院结合鉴定机构出具的鉴定意见书中关于装修工程的造价，综合考虑原告的其他实际损失，酌定由被告赔偿原告各类经济损失总计580，000元。
关于原告另外提出违约金的诉请。依据法律规定，双方可以约定违约金数额，也可以约定因违约产生的损失数额为准。在双方签订的合同中虽有约定具体违约金，但同时也约定违约金以实际损失为准。本案中，原告既提出了违约金的诉请又提出了经济损失的诉请，有重复之嫌，两者应一并考虑。且原告提出的经济损失的数额已远大于违约金的数额，因此关于原告额外主张合同项下违约金的诉请，本院不予支持。
关于被告提出要求原告支付房屋使用费的反诉诉请。本院认为，虽原告事实上一直占用着涉讼房屋，但并未正常使用过，也正是由于被告的责任造成合同无法正常履行，被告如有损失也应由其自身承担，被告的该反诉主张，与事实情况不符，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄建平与被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司于2012年12月6日就涉讼房屋签订的《房屋转租合同》；
二、被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄建平返还租金人民币186，000元、押金人民币124，000元、空调转让费人民币30，000元；
三、被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄建平赔偿各类经济损失共计人民币580，000元；
四、驳回原告（反诉被告）黄建平的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币5，000元，由被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司负担。
司法鉴定费人民币17，000元，由被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司负担。
本诉案件受理费人民币19，636.10元，由被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司负担。
反诉案件受理费人民币1，550元，由被告（反诉原告）上海虹流投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 沁
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。