福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第5689号
原告厦门南洋模特儿衣架有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路846号之三。
法定代表人杨庆榕，董事长。
委托代理人刘演习、赵奔伟，福建衡兴明业律师事务所律师。
被告陆向林，男，1970年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄丽红、周烘县，福建温亚律师事务所律师。
原告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林合同纠纷一案，本院于2012年6月6日立案受理后，于2012年12月3日作出（2012）思民初字第6742号判决书，被告陆向林不服该判决提出上诉。厦门市中级人民法院于2013年4月12日作出（2013）厦民终字第488号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法由审判员李莹担任审判长，与审判员王红旗、人民陪审员陈艳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨庆榕及委托代理人刘演习，被告的委托代理人黄丽红、周烘县到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门南洋模特儿衣架有限公司诉称，2008年6月，原告与被告签订《合作协议》一份，约定原告将位于厦门市思明区前埔村高刘山地块除自用的厂房之外的其他地上建筑物与被告合作，即1号楼、2号楼及4号楼建筑物面积为23224.78平方米，地下车库、发电机房及卫生间面积为1224.26平方米，中庭面积为590.4平方米，合作期限自2008年10月1日起至2032年9月30日，前五年每季度合作款733625元，每三个月支付合作款一次，支付时间为下一次支付期的前5日内，若被告未能按时支付合作款，原告将按每日千分之三向被告收取滞纳金，若被告迟延支付合作款超过三个月，原告有权依法解除协议并有权收回以上地块及地上建筑物，包括被告装修、改建、搭建及附属设施。自2010年12月1日起至2012年5月31日止，被告应支付的合作款为4401750元，但被告仅陆续支付了1460000元，仍拖欠合作款2941750元。故请求法院判令：1、解除原告与被告所签订的《合作协议》；2、被告立即向原告支付合作款2941750元及滞纳金（自起诉之日起至实际支付之日止，按每日千分之三计算）；3、被告立即将位于厦门市思明区前埔村高刘山地块的1号楼、2号楼及4号楼（面积为23224.78平方米），地下车库、发电机房及卫生间（面积为1224.26平方米），中庭（面积为590.4平方米）退还给原告；4、被告向原告支付自2012年6月1日起至实际退还上述建筑物之日止的占用费（参照每个季度合作款733625元计算）；5、本案诉讼费由被告承担。因被告在诉讼期间支付了拖欠的2010年12月1日起至2012年5月31日止的合作款2941750元以及2012年6月1日至2012年11月30日止的占用费，故原告申请撤回前述第2项诉讼请求，并将第4项请求变更为“被告向原告支付自2012年12月1日起至实际退还上述建筑物之日止的占用费（参照每个季度合作款733625元计算）”。
被告陆向林辩称，第一，原被告之间的合作协议系原被告真实意思表示，且内容不违反法律的规定，因此该协议是合法有效的，原告要求解除合作协议没有事实和法律依据。第二，被告充分履行合作协议，不存在拖欠合作款的事实，原告要求支付合作款、滞纳金、占用费的诉求不成立。自2010年12月14日起至2013年1月23日，被告、案外人明珠养老院及被告妻子蔡晓云总共向原告支付租金（合作款）6994105元（被告支付2709805元＋案外人明珠养老院支付2295955元＋蔡晓云支付1585495元＋被告及案外人明珠养老院支付402850元）。第三，双方应继续履行合作协议，被告至今仍继续支付合作款，双方合同也未到期，原告为合作项目付出了大量的金钱和精力，解除合同有违公平合理的原则。
经审理查明，1992年11月15日，原告厦门南洋模特儿衣架有限公司与中国人民解放军32842部队签订一份《联营增办模特儿衣架分厂合同书》，约定中国人民解放军32842部队向原告提供本团二营部（高刘山）北侧空地面积约6500平方米，以围墙为准，作为原告建厂房及生活设施，建筑物的高度不得超过三层；联营期限为40年，即从1992年11月15日起至2032年11月14日止，合同期满后，在同等条件下原告享有优先权等。原告与中国人民解放军32842部队又于1993年2月25日签订一份《补充协议书》，约定中国人民解放军32842部队向原告提供（高刘山）原合同6500平方米的基础上，增加1036.3平方米给原告作生产车间用地，两项共计7556.3平方米；用地租金按合同40年，每平方米307.69元计算；使用年限40年，即从1992年11月15日起至2032年11月14日止等。2008年6月间，原告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林签订一份《合作协议》，约定鉴于原告向中国人民解放军32842部队承租坐落厦门市思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）场地，租期自1992年11月1日起至2032年12月31日止，原告在该地块已建有厂房，现将部分厂房与被告陆向林合作经营，双方达成如下协议：原告将该地块除自用的厂房之外的其他地上建筑物与被告合作，即1号楼合作面积为7337.12平方米、2号楼合作面积为2344.23平方米、4号楼合作面积为13543.43平方米、地下车库合作面积1163.26平方米、发电机房加卫生间合作面积为61平方米、中亭合作面积为590.4平方米；合作期限25年即自2008年10月1日起至2032年9月30日；原告将合作房产交付被告使用后，原告同意自场地交付被告使用起6个月被告无须支付合作价款；前五年每季度合作款733625元，被告每三个月向原告支付一次，支付时间为下一次支付期的前5日内；合作期内，若被告无法及时支付1号楼、2号楼的合作价款，可由第三合作方（明珠养老院）代为支付，若超过三个月被告及第三合作方仍未支付合作价款，被告应按本协议承担相应违约责任；若被告的合作价款未能按时支付给原告，原告将按每日千分之三向被告收取滞纳金；若被告迟延支付合作款超过三个月，则视为被告违约，原告有权依法解除本协议并有权收回以上地块及地上建筑物，包括被告装修、改建、搭建及附属设施部分；合同还约定本协议自双方签字盖章之日起生效等条款。2009年3月24日，原被告签订一份《关于终止﹤合作协议﹥的协议书》，双方对《合作协议》书中“第四”项的第七条的物业服务管理费达成补充条款，该补充条款约定被告自2009年5月1日起每月7日前按0.50元／㎡每月向原告缴纳物业管理服务费，该补充协议并对变电所年检费、电器维修费等物业维护费的负担作了相应约定。
另查明，2008年8月27日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将坐落于厦门思明区前埔村刘高山地的南洋模特儿3号楼第四层及第三层中间电梯间后，建筑面积为1198平方米，及四层天台2**平方米出租给被告。租赁期限为2008年11月11日到2020年10月30日止，共12年，原告给予被告三个月装修期免租。被告应于合同签订时第一次付年租金16.3360万元，第二次付款应于2009年10月30日付年半租金81680元，以后每半年交付租金，租赁期间房租递增交纳，即第1-3年为16.3360万元／年，第4-5年为17.1528万元／年，第6-7年为18.0104万元／年，第8-9年为18.9109万元／年，第10-11年为19.8565万元／年，第12年为20.8493万元。双方还约定了合同解除、违约责任等事项。2009年11月11日，原被告双方签订一份关于上述租赁合同的《出租房租补充协议书》，将上述合同的租赁期限更改为2008年11月1日到2023年10月30日止，并对增加租期的房屋递增办法作了约定，即第12-13年的租金为20.8493万元／年，第14-15年的租金为21.9万元／年。上述合同签订后，截止到2013年1月23日，被告本人经手及通过其妻子蔡晓云和案外人明珠养老院以现金和转账方式支付给原告款项共计6994105元。根据原被告双方提交的银行转账明细及收据记载的文字内容表明，被告应于2011年9月1日前付清的2011年度租金迟至2012年8月2日才付清，被告应于2011年12月1日前交付的2012年度第一期租金50000元迟至2012年8月7日才支付。因此，原告于2012年5月29日向被告邮寄《解除通知书》，鉴于被告已经拖欠双方所签订的《合作协议》项下自2010年12月1日起至2012年5月31日止的合作款2941750元，已严重违反了《合作协议》的约定，故原告通知被告自2012年6月1日起解除双方所签订的《合作协议》，并要求被告在收到该通知书后付清所拖欠的款项、退还租赁物并承担相应的违约责任。后被告继续向原告支付款项，原告每次均签收确认并出具了相应的收款收据，至2013年6月7日止，被告将其拖欠的逾期租金2941750元付清。
另查，2008年6月1日，原告厦门南洋模特儿衣架有限公司（甲方）与厦门翼航投资发展有限公司（乙方）、被告陆向林（丙方）签订一份《关于终止﹤合作协议﹥的协议书》，约定原告与厦门翼航投资发展有限公司于2007年12月11日签署的《合作协议》，合作经营原告场地地块及建筑物事宜，现因厦门翼航投资发展有限公司变故，无法继续履行合作事宜；根据双方协商，自2008年6月1日止，终止双方合作；双方于2007年12月11日签署的《合作协议》于2008年6月1日解除；双方互不承担违约责任，双方确认在厦门翼航投资发展有限公司的原《合作协议》过程中所产生的所有债务由被告（丙方）承担；截止《合作协议》解除之日，原告厦门南洋模特儿衣架有限公司没有拖欠厦门翼航投资发展有限公司任何款项或其它债务。2008年6月17日，原告厦门南洋模特儿衣架有限公司（甲方）与厦门翼航投资发展有限公司、被告陆向林（乙方）签订一份《补充协议》，就合作面积做补充，约定合作期内，若乙方无法及时支付1号楼、2号楼的合作价款，可由第三合作方（明珠）代为支付等条款。该《补充协议》甲方有原告法定代表人杨庆榕签名并加盖原告公章，乙方仅有被告签名。2008年6月22日，厦门翼航投资发展有限公司出具声明，厦门翼航投资发展有限公司与原告合作项目中的全部股份于2008年6月22日转让给被告，今后涉及此项目的任何事宜均与厦门翼航投资发展有限公司无关。2008年11月1日，被告陆向林与明珠养老院签订一份《房屋使用协议》，被告就与原告厦门南洋模特儿衣架有限公司签订的《合作协议》中约定承租坐落厦门市思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）场地的1号楼使用面积为7337.12平方米、2号楼使用面积为2344.23平方米、地下车库合作面积1163.26平方米、发电机房加卫生间合作面积为61平方米、中亭合作面积为590.4平方米出租给明珠养老院；约定使用期限为19年即自2008年11月1日起至2029年10月31日，协议期满后自动延续5年至2032年10月31日等。
本案争议焦点为：1，原被告在履行协议的过程中是否存在违约行为及应否承担相应的违约责任；2，原告的诉求是否具有事实和法律依据。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、《联营增办模特儿衣架分厂合同书》、《补充协议书》及《关于建筑改造的申请报告》，证明原告取得涉案地块及相应地上建筑物的使用权，期限自1992年11月15日起至2032年11月14日止；2、《合作协议》，证明被告以合作的方式向原告租赁涉案地块上1号楼、2号楼及4号楼，地下车库、发电机房、卫生间及中庭，期限自2008年10月1日起至2032年9月30日，前五年每季度合作款733625元，每三个月支付合作款一次，支付时间为下一次支付期的前5日，若被告未能按时支付合作款，原告将按千分之三向被告收取滞纳金，若被告迟延支付合作款超过三个月，原告有权依法解除协议并有权收回以上地块及地上建筑物，包括被告装修、改建、搭建及附属设施；3、解除通知书及国内挂号信函收据，因被告拖欠合作款，原告通知于2012年6月1日解除合同；4、关于终止《合作协议》的协议书、声明、补充协议、关于原《合作协议》的补充条款、房屋使用协议，证明原告将讼争的地块及建筑物交付给被告，被告又部分转租给厦门明珠养老院；5、活期账户明细账查询表，证明被告向原告支付了部分租金，并转入原告的账户；6、陆向林支付1、2、4号楼各年度房租统计表，证明被告迟延支付的事实；7、房屋租赁合同书及陆向林交3号楼租金明细，证明被告向原告支付的部分款项为3号楼租金；8、陆向林交管理费明细，证明被告向原告支付的部分款项为管理费。
被告对证据1不予确认，该证据是原告与案外人之间的法律关系，且该合同书明确表示原告不得将该厂区交给别人。对证据2无异议。对证据3不予确认，解除通知书系原告单方行为，且被告也未收到。对证据4中的《关于终止﹤合作协议﹥的协议书》的真实性合法性予以确认，但关联性不确认。对声明、房屋使用协议不予确认。对补充协议予以确认，补充协议说明了被告投入大量资金的事实。对证据5予以确认。对证据6、7、8均不予确认，证据6系原告自制的表格，证据7、8与本案无关。
被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、结婚证，证明被告与蔡晓云系夫妻关系；2、个人网上银行转账明细，证明自2011年11月29日被告转账974530元给原告的事实；3、收款收据，证明自2010年12月27日至今案外人明珠养老院向原告支付2295955元；4、收款收据，证明陆向林自2010年12月24日至2012年7月25日向原告支付现金1309275元；5、收款收据，证明陆向林自2010年12月14日至2012年7月31日以刷卡方式向原告支付现金426000元；6、个人网上银行交易明细，证明陆向林的妻子蔡晓云自2010年12月2日至2012年10月8日通过建行向杨庆榕共计转账1285495元；7、工商银行个人业务凭证，证明陆向林的妻子蔡晓云于2011年11月15日和2012年7月3日通过工行向杨庆榕共计转账300000元；8、收款收据、网上银行交易凭证，证明原告于2010年4月7日、2010年12月6日、2013年1月22日、2013年1月23日收取款项共计402850元。
原告对证据1无异议，对证据2，被告支付的974530元款项共15笔，其中3笔用来支付管理费，1笔是支付3号楼的租金，9笔52万元付的是2011年度（2010年12月1日至2011年11月30日）的租金，2笔30万是2012年度的租金。对证据3，明珠疗养院支付的款项共29笔，3笔付管理费，1笔付3号楼租金，8笔是2010年度租金，6笔是2011年度租金，11笔是2012年租金。对证据4，被告现金支付的1309275元款项共计36笔，8笔是支付管理费，1笔4万元是支付3号楼租金，19笔是2010年度租金，7笔31万是2011年度租金，1笔5万是2012年度租金。对证据5，被告刷卡支付共5笔，3笔是2010年的租金，2笔是2011年度的租金。对证据6，被告妻子蔡晓云支付的款项共20笔，其中4笔是管理费，4笔是3号楼租金，5笔是2010年度租金，6笔是2011年度租金，1笔是2012年度租金。对证据7，被告妻子30万的转账明细是2011年度的租金。对证据8，款项共5笔，2笔是支付管理费，1笔是2010年度的租金，2笔17万是2011年度的租金。
对此被告认为，第一，原告的诉状中并未提出管理费；第二，针对讼争地块产生的一些管理费用都是被告支付，与本案原告并无关系；第三，被告认为其交付的都是租金，而非管理费，被告提交的单据时间都是2010年12月之后，所以被告支付的租金也是2010年后的租金。
本院认为，根据原告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林于2008年签订的《合作协议》中约定的文字条款内容表明双方约定原告将其取得的涉案1、2、4号楼及相关场地交付给被告使用、收益，由被告向原告支付租金，故原被告签订的《合作协议》约定之内容，符合房屋租赁合同的法律特征，该《合作协议》实际应为房屋租赁合同，且系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定为有效。原被告双方应按照合同约定和法律规定履行各自的权利义务。协议签订后，原告依约向被告交付了租赁物，根据双方所提交的自双方租赁关系存续至今的租金单据中的文字内容，足以认定被告陆向林、被告妻子蔡晓云及案外人明珠养老院向原告支付的款项，既包括讼争《合作协议》中约定的1号楼、2号楼、4号楼及相关建筑物的租金，亦包括讼争《房屋租赁合同书》约定的3号楼租金以及《关于原﹤合作协议﹥的补充条款》约定的管理费，故被告主张其所支付的上述款项均为租金的抗辩理由，因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。此外，综合双方提交的证据，被告陆向林租金支付情况为：2009年度租金至2010年6月3日付清，2010年度租金至2011年8月20日付清，2011年度租金至2012年8月2日付清，2012年度租金及占用费至2013年6月7日付清。故本院认定被告实际从2010年开始迟延交付租金及管理费，被告迟延支付租金及管理费的行为，已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。
综上，根据原被告双方《合作协议》中的约定，“若被告迟延支付合作款超过三个月，则视为被告违约，原告有权依法解除协议并有权收回以上地块及地上建筑物，包括被告装修、改建、搭建及附属设施部分；若被告的合作价款未能按时支付给原告，原告将按每日千分之三向被告收取滞纳金”，因此，原告有权依约解除与被告签订的《合作协议》。原告于2012年5月29日向被告邮寄《解除通知书》，通知被告自2012年6月1日起解除双方所签订的《合作协议》，该事实有被告签收挂号信函的回执证明，故本院确认原被告双方签订的《合作协议》已于2012年6月1日解除。根据《合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，原被告双方解除合同后，被告应退还原告讼争租赁物，并按合同约定承担违约责任。综上，原告要求被告支付自2012年6月1日起至实际退还讼争租赁场地之日止所产生的占用费的诉求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于被告已经于2013年6月7日付清2012年度租金及占用费（即2011年12月1日起至2012年5月31日的租金及2012年6月1日至2012年11月30日的占用费），因此，原告所主张占用费的起算点应为2012年12月1日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告厦门南洋模特儿衣架有限公司与被告陆向林于2008年6月签订的《合作协议》于2012年6月1日解除；
被告陆向林应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区前埔村高刘山地块的1号楼、2号楼及4号楼（面积为23224.78平方米），地下车库、发电机房及卫生间（面积为1224.26平方米），中庭（面积为590.4平方米）退还给原告厦门南洋模特儿衣架有限公司；
被告陆向林应于本判决生效之日起十日内向原告厦门南洋模特儿衣架有限公司支付自2012年12月1日起至实际退还上述建筑物之日止的占用费（参照每个季度合作款733625元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理30276元，由被告陆向林负担。被告陆向林应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 李 莹
审 判 员 王红旗
人民陪审员 陈 艳
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 林晓翔
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。