吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初40号原告：杨艳，女，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于瑞，吉林正森律师事务所律师。被告：长春万科物业服务有限公司，住所地长春市二道区自由大路4369号。法定代表人：郎雨春，该单位总经理。委托诉讼代理人：刘一鹤，吉林中证律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。原告杨艳与被告长春万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨艳向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告物业费12,016.48元（自2013年12月31日起至2016年4月29日止）；2.被告返还原告物业费1,974.14元（自2016年4月29日起至2016年6月30日止）。事实及理由：2013年7月原告购买长春嘉湖房地产有限公司出售的位于长春市朝阳区万科柏翠园202室住宅用房，面积214.58平方米。原告购买该房时嘉湖公司与被告已经签订了《前期物业服务合同》，并向被告提供了一些物业服务标准的宣传图片及物业服务所提供的品质性高端服务图册。《购房合同》补充协议写明，买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作出重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或不属于交付标准或交付条件的不构成合同内容，双方不受其约束。嘉湖公司对物业的宣传资料符合本合同附件要求同时具有法律效力，视为要约条款。合同约定，物业费用住宅每平方米4.60元。该合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。原告自2013年12月31日起开始向被告交纳物业费用，截至2016年6月30日共缴纳29,612.04元。2016年4月29日，该小区成立业主委员会，后原告得知，被告存在非法收取原告物业费及提供物业服务不达标的以下问题：（一）2013年5月1日起至2016年4月29日止被告没有按约定的服务标准及收费面积提供服务，却按4.60元的服务标准收取物业费，应当将多收的物业费返还给原告。《前期物业服务合同》承诺，物业服务包括四大配套设施（包括园区内的下沉庭院、全球连锁的亚力山大会所、3万平方米前广场公园、私人会所）及私人服务（高级幼儿园、睿管家服务），因此将物业费定价为4.60元/平方米，被告自收取物业费起，至今园区没有下沉庭院、会所泳池、被告没有对广场公园进行管理、没有幼儿园、私人会所及提供与之匹配的物业服务，但其收取了该部分费用，应当退还多收取部分。（二）2013年原告购房时，被告应按政府指导价收取物业费，其违反法律规定，应将多收部分返还。《长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局长发改经营联【2008】170号》规定：“我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点……住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价。”故案涉房屋应当适用政府指导价，被告按4.60元收取物业费，违反法律规定，应当将多收部分返还。（三）业主委员会成立至今，原、被告之间未签订《物业服务合同》，被告的物业费标准没有法律依据，应当返还。合同终止时间是2014年12月31日，2016年4月29日业主委员会成立后，多次要求与被告重新签订《物业服务合同》，《前期物业服务合同》约定的权利义务已经终止，被告的收费标准没有事实及法律依据。（四）被告提供的物业服务不符合合同约定，被告不完全履行服务合同，未按服务质量标准尽到维修、养护、管理和维护义务，应当退还多收部分。综上原告认为被告收取费用过高，按长春市同等小区物业费收费标准，每平米2.60元收取。万科物业辩称：一、《前期物业服务合同》合法有效，合同约定物业费为4.60元/月/平方米，现原告要求返还已交物业费无法律依据，要求调整未交部分的收费标准为2.60元/月/平方米亦缺乏事实及法律依据。首先，《前期物业服务合同》具有特殊性，合同双方虽为地产公司与物业公司，但在买受人购买房屋并办理入住手续后，地产公司在前期物业服务合同中的权利义务即概括转移给业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。案涉合同合法有效，不存在违反法律效力性强制性规范的情形，对双方有约束力。（2016）吉0104民初2301、2303号生效民事判决载明：根据《前期物业服务合同》第五条约定“1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”该前期物业服务合同继续有效。因此，根据合同约定及生效判决，双方仍受该合同约束，被告收取物业费有合同依据。其次，原告主张按2.60元/月/平方米计算，无事实及法律依据，不应支持。在现有《前期物业服务合同》合法有效的前提下，不能以其他标准为收费依据。物业合同是依双方意思自治而订立，司法权不能破坏合同领域的意思自治原则，干预了市场机制的调节。合同第十一条约定，物业服务收费实行包干制，即盈余或亏损由物业公司享有或承担。因此原告认为物业收费高于其成本，进而要求减免是不符合包干制内涵的。二、物业服务具有持续性特点，原告在已经交付了物业费后无权要求返还，且《前期物业服务合同》的物业服务内容并不包括诉状中四大配套设施及私人服务，物业费的构成亦不包含该费用，原告要求以此为由退还物业费缺乏事实依据。首先，原告自办理入住之日起即明知被告提供的服务内容与质量，并已缴纳物业费，双方的物业合同已阶段性履行完毕。物业服务是持续不断提供的，无法准确计量，现原告反悔，要求在履行完毕后返还物业费缺乏事实与法律依据，客观上亦无法确定返还数额，缺乏操作性。其次，即使按原告所述，地产公司对四大配套设施和私人服务作出承诺，可以作为《商品房买卖合同》的组成部分，该承诺非被告做出，不能视为《前期物业服务合同》的组成部分，合同第二条、附件三、四约定了物业公司的服务内容及标准，并不包括原告所述四大配套设施及服务，故不能以此为由要求减少物业费。最后，物业公司的服务范围是公共区域，会所等室内区域不包含在物业公司服务内容中，其对物业费的构成不产生任何影响。合同附件物业费构成也表明，会所费用不包含在物业费构成中。退一步讲，根据合同第二十四条，即使被告服务未达服务质量，原告的救济途径也只能是要求限期整改，而非减免物业费。现会所、下沉庭院、前广场公园经开发商建成均已投入使用，原告请求已失去事实基础。三、柏翠园小区为高档住宅区，适用市场调节价而非政府指导价，物业服务费可完全由当事人自行约定。首先，双方物业服务合同合法有效，是双方主张权利、履行义务的基础，不能再以其他标准破坏双方商定的行为规则。其次，《长春市人民政府办公厅转发市房地局等部门关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展实施意见的通知》（长府办法[2008]74号）、《长春市人民政府关于印发长春市2009年民生行动计划的通知》（长府发[2009]3号）均规定“普通住房面积标准上限调至144平方米，在界定普通住房时，阁楼和地下室面积不计入住房面积”，柏翠园项目的房屋面积均在160平方米以上，非普通住房。且该项目房屋销售价格也高于同地段其他楼盘，显然属于高档住宅区。而关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知（吉发改收管联字[2004]982号）中附件二《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条第一项规定了普通住宅的物业收费标准，第二项则规定“高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定”，因此本案应由双方协商确定物业费价格。再次，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》第七条“凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案”，第八条第三款“物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定”，政府指导价只是参考标准，并无强制力，该细则与170号文件亦非可据以确认合同效力的法律或行政法规，故本案约定的物业费收取标准合法有效。本案《前期物业服务合同》已于2009年在长春市住房保障和房地产管理局备案，也证明该价格约定经行政部门审核符合要求。最后，《吉林省物业服务收费管理实施细则》第八条第四款规定“物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布”，现省、市政府部门均未“适时调整”，没有公布最新指导价，该170号文件出台前公布的指导价（2004）至今已有12年之久，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按该规定确定物业费的收取标准则忽视了社会客观的发展变化，显失公平。且即使是170号文件出台的当时，长春市各大物业公司也都是按照远超政府指导价的标准签订合同并提供服务，这也是物业服务行业的惯例。四、被告提供的对共用部位及设施的维修、养护与管理、清洁卫生、绿化、安全防范等物业服务完全符合合同标准，无违约行为，且物业服务具有持续性特点，一个或几个时间点的个别证据不能否定整体服务质量，不能以此认定构成违约。另外，原告在本案中提出的所有事实均在前述已生效的判决中提出过，且均未得到法院支持。综上，请求驳回原告的请求。根据双方签订的前期物业服务合同，计算物业费构成时并不包含保姆电梯的费用，因此无论其是否具备使用条件，对物业费构成没有影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：2009年12月29日，被告与长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称“嘉湖公司”）签订《长春万科柏翠园前期物业服务合同》，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日，同时约定,如合同到期，未出现“合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方（即被告）或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止”之情形，“则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方（即被告）同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”住宅（含电梯费）物业费标准为4.60元/月/平方米，甲方（即嘉湖公司）违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失，但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。该合同于2009年12月30日在长春市住房保障和房地产管理局物业管理处备案。2013年11月1日，原告与嘉湖公司签订《商品房买卖合同》，购买“万科柏翠园小区”202号房屋，建筑面积214.58平方米。该合同中载明，前期物业服务合同期限自2009年12月29日起至万科柏翠园业主委员会成立为止。原告自2013年12月31日起至2016年6月30日止按4.60元/月/平方米缴纳物业费。2016年5月，长春万科柏翠园小区业主委员会成立。2016年5月至8月，业主委员会与被告就续签《物业服务合同》事宜进行沟通，但双方未能签订新的合同。2016年8月24日，长春万科柏翠园业主委员会向小区业主发出《告知书》，写明，嘉湖公司与被告签订的《前期物业服务合同》按合同约定已经失效，被告无权按该合同继续收费。业主委员会成立后，一直积极与被告磋商《物业服务合同》签订事宜，由于双方关于物业费的价格、服务标准存在争议，特别是被告不同意按土地使用证范围提供物业服务，因此一直未能签署，请各位业主暂时缓交物业费，待签订新合同后，统一缴纳物业费。另查明，原告与案外人两户共用一部保姆电梯，该电梯自房屋交付之日起即未能投入使用，至2016年6月开始运行。本院认为，一、嘉湖公司与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告系万科柏翠园小区业主，上述《前期物业服务合同》对其具有约束力。根据原告与嘉湖公司于2011年7月20日所签《商品房买卖合同》附件的约定，《前期物业服务合同》期限至万科柏翠园业主委员会成立为止，系对《前期物业服务合同》作出的部分变更，故本合同应于2016年5月到期。合同到期后，被告一直继续为该小区提供物业服务，原告持续缴纳物业费至2016年6月30日，双方在事实上继续履行了《前期物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》约定，合同到期，同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方（即被告）同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。故合同到期后，被告仍持续为小区提供物业服务，原告亦接受了被告的物业服务并向其缴纳物业费的行为应当视为双方对继续履行《前期物业服务合同》的认可，同时，“依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”亦未就解聘被告作出决议并签订新的物业服务合同，故《前期物业服务合同》继续有效，原告应当依约向被告缴纳物业服务费用。二、关于原告主张小区物业费标准应当定为2.60元/月/平方米，并诉请被告返还多收取部分费用一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告要求返还物业费的主张，于法无据。同时，物业服务的收费标准应当由全体业主与物业服务公司共同协商决定，而非法院调整范围，现原告参照其他小区收费标准，以个人名义要求将物业公司的服务评价为2.60元/月/平方米，亦无相应依据，故本院不予支持。三、关于原告主张被告因小区本应存在的“四大配套设施及私人服务”而提高了物业收费标准，现因未提供相应服务故应退还多收的物业费一节，因其未能提供证据证明被告因上述承诺提高收费标准及具体提高多少的事实，故对原告该项主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨艳的诉讼请求。案件受理费150.00元，由原告杨艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  张奇人民陪审员  魏睿人民陪审员  孙梦二〇一七年六月七日书 记 员  程喆