四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1742号上诉人（原审原告）：胡茂盛，男，汉族，生于1982年5月7日，住四川省南充市嘉陵区。上诉人（原审原告）：龚秀丰，女，汉族，生于1982年8月25日，住四川省南充市嘉陵区。二上诉人共同委托诉讼代理人：金光万，南充市法源法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：南充市九州房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区陈寿路139号（原37号）。法定代表人：谢定洲，公司董事长。委托诉讼代理人：岳金权，公司员工。委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。上诉人胡茂盛、龚秀丰因与上诉人南充市九州房地产开发有限公司（简称九州房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡茂盛、龚秀丰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由九州房产公司支付2015年5月31日至2016年4月30日共计336天逾期交房违约金32205元；3.一、二审诉讼费用由九州房产公司承担。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋已竣工验收合格是错误的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，案涉房屋在交付时应当取得《规划验收批准文件》和《建筑工程竣工验收备案表》。商品房验收合格唯一有效的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案表》，但九州房产公司至今未取得该文件。2.按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》的规定，未经验收合格的房屋不得交付，故九州房产公司向其交付房屋的行为无效。3.九州房产公司于2015年5月20日在案涉小区张贴公告称案涉房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，其在接房时才发现未进行竣工验收备案，九州房产公司承诺在三个月内组织、协调相关职能部门完成竣工验收备案工作，其受到九州房产公司的欺诈行为，才办理的房屋交接手续，不能以该时间点作为九州房产公司交付房屋的时间。4.取得竣工验收备案证明系商品房交付的法定条件，即使其接收了房屋，也不影响九州房产公司按照约定承担违约责任。九州房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回胡茂盛、龚秀丰的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由胡茂盛、龚秀丰承担。事实和理由：按照约定，九州房产公司应当在2015年5月30日前向胡茂盛、龚秀丰交付房屋。2015年5月8日，案涉房屋经验收合格后，九州房产公司于2015年5月20日在《南充晚报》上刊登了交房公告，通知胡茂盛、龚秀丰于2015年5月29日办理房屋交接手续。后胡茂盛、龚秀丰接到通知后在2015年5月27日来接房，因九州房产公司在办理其他楼栋的接房手续，双方同意迟延两天再办理案涉房屋的交接手续。之后，胡茂盛、龚秀丰未按照约定时间接房，导致案涉房屋的实际接房时间超过合同约定的时间，并非胡茂盛、龚秀丰所称的“发现案涉房屋未通过竣工验收备案，故未办理接房手续”。九州房产公司已按照合同约定履行了交付房屋的义务，不构成违约，一审判决其承担逾期交房的违约责任错误。胡茂盛、龚秀丰向一审法院起诉请求：判令九州房产公司支付2015年5月31日至2016年4月30日共计336天逾期交房的违约金，合计32205元；九州房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年11月23日，胡茂盛、龚秀丰与九州房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号201311230028。合同约定胡茂盛、龚秀丰以总价款479060元按揭购买九州房产公司开发的位于南充市嘉陵区南虹路二段Ｘ号九洲名苑小区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号、建筑面积102.72平方米的房屋一套，双方在合同第十一条约定九州房产公司应在2015年5月30日前向胡茂盛、龚秀丰交付房屋，该房屋在交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，同时双方在合同第十二条约定了市政基础设施及其他设施达到使用条件的日期，其中电于2015年5月30日达到使用条件。在合同第十三条双方关于逾期交房责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）……。（2）逾期超过15日后，（该日期应当与第1项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日向买受人支付违约金。合同签订后，胡茂盛、龚秀丰按约支付了购房首付款，并办理了银行按揭手续。后由于本案诉争房屋面积增加，龚秀丰于2015年8月10日向九州房产公司补交房款186元。同时查明，2015年5月20日，九州房产公司通过南充市三和物业管理有限公司在南充晚报上登载了交房公告，内容为“嘉陵区‘九洲名苑’商住小区全体业主：九州房产公司开发建设位于嘉陵区南虹路二段98号商品住宅已通过验收，具备交房条件，受九州房产公司委托，按照合同约定我司于2015年5月25日正式启动交房程序，具体交房时间安排：5月25日-26日：2栋；5月27日-28日：3栋；5月29日：5栋；5月30日：6栋；5月31日：4栋，请业主按携带《购房合同》、《物业服务协议》、身份证明（授权委托书）、结婚证、户口簿和各种交款凭证及相关款项前来‘九洲名苑’售房接待中心办理交房相关事宜。详情请拨打售房热线电话：0817-386****南充市三和物业管理有限公司2015年5月20日”。后九州房产公司电话通知胡茂盛、龚秀丰去接房，2015年5月27日，胡茂盛、龚秀丰前去接房，但发现房屋未通过验收备案，故未办理接房手续。2015年8月10日，胡茂盛去九州房产公司处办理了房屋交接手续，九州房产公司向胡茂盛、龚秀丰交付了房屋，胡茂盛、龚秀丰于同年8月15日即对此房屋进行装修，现已入住。另查明，九洲名苑小区第3幢楼房于2015年5月8日经竣工验收合格，但至今未进行竣工验收备案，同时也未取得规划验收批准文件。另查明，胡茂盛与龚秀丰系夫妻关系。一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，胡茂盛、龚秀丰按约履行了付款义务，九州房产公司也应按合同约定的时间即2015年5月30日前向胡茂盛、龚秀丰交付房屋，虽九州房产公司在该时间前通知了胡茂盛、龚秀丰去接房，但因此时房屋未通过竣工验收备案，不符合交房条件，故根据双方所签合同的约定，九州房产公司应承担逾期交房违约责任，但胡茂盛、龚秀丰于2015年8月10日又前去办理了接房手续，虽九州房产公司向胡茂盛、龚秀丰交付的房屋未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，但房屋已竣工验收合格，胡茂盛、龚秀丰自愿办理接房手续视为九州房产公司已向其交付房屋，同时九州房产公司在此种情况下向胡茂盛、龚秀丰交付房屋并不会对其造成任何损失，故胡茂盛、龚秀丰主张的要求九州房产公司支付自2015年5月31日至2016年4月30日期间的逾期交房违约金，不应全部得到支持，九州房产公司应向胡茂盛、龚秀丰计付逾期交房违约金的期间为2015年5月31日至2015年8月10日。根据双方所签合同第十三条关于逾期交房责任的约定，如双方继续履行合同的，九州房产公司应从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向胡茂盛、龚秀丰支付全部已付款万分之五的违约金，但现胡茂盛、龚秀丰主张按全部已付房款万分之二计付违约金，一审法院予以准许，由于胡茂盛、龚秀丰共计向九州房产公司付款479247元，故从2015年5月31日至2015年8月10日共72天，九州房产公司应向胡茂盛、龚秀丰支付的违约金为6901.16元。综上，为维护良好的社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条之规定，判决：一、南充市九州房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向胡茂盛、龚秀丰支付从2015年5月31日起至2015年8月10日止的逾期交房违约金6901.16元；二、驳回胡茂盛、龚秀丰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取302.5元，由南充市九州房地产开发有限公司承担。二审中，九州房产公司认为合同约定违约金过高，请求法院参照胡茂盛、龚秀丰的租房损失进行调整。胡茂盛提供了一份租赁合同载明租赁案涉楼盘85㎡的两室厅房屋年租金为15000元；九州房产公司提供了一份租赁合同载明租赁案涉楼盘附近的“商州名苑”房屋年租金为7000元（含一年物管费）。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为九州房产公司是否应当承担逾期交房的违约责任以及违约金如何计算的问题。关于九州房产公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，九州房产公司应当在2015年5月30日前向胡茂盛、龚秀丰交付案涉房屋，且该房屋应当取得建筑工程竣工验收备案表等文件。该约定系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。九州房产公司应当按照上述约定内容向胡茂盛、龚秀丰履行交付房屋的义务。尽管九州房产公司于2015年5月20日发布了交房公告，但是九州房产公司至今未取得案涉房屋通过竣工验收的备案表，故不能以该时间点作为案涉房屋的交付时间。九州房产公司未按照约定的时间向胡茂盛、龚秀丰交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。九州房产公司关于其已经按照约定时间履行交房义务，不应当承担违约责任的上诉理由不成立，不予支持。关于违约金如何计算的问题。因九州房产公司逾期交房的行为对胡茂盛、龚秀丰所造成的损失为未能使用房屋所产生的租金损失，胡茂盛、龚秀丰已于2015年8月10日接收了案涉房屋，并已装修入住，故九州房产公司应向胡茂盛、龚秀丰支付2015年5月31日起至2015年8月10日止的逾期交房违约金。胡茂盛、龚秀丰请求九州房产公司支付接房之后的违约金的上诉请求不成立，不予支持。综合双方提供的租赁合同载明的房租标准以及案涉房屋的实际情况，本院酌定胡茂盛、龚秀丰在2015年5月31日起至2015年8月10日期间的租房损失为每年9600元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定九州房产公司支付胡茂盛、龚秀丰2015年5月31日起至2015年8月10日期间的违约金2462元（9600元/年÷365天/年×72天×130%）。综上所述，九州房产公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1088号民事判决第二项；二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初1088号民事判决第一项为，南充市九州房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向胡茂盛、龚秀丰支付2015年5月31日起至2015年8月10日止的逾期交房违约金2462元；三、驳回胡茂盛、龚秀丰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费302.5元，由胡茂盛、龚秀丰负担277.5元，南充市九州房地产开发有限公司负担25元；二审案件受理费605元，由胡茂盛、龚秀丰负担555元，南充市九州房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  田 娟代理审判员  蒲文博代理审判员  李碧英二〇一六年十二月二十九日书 记 员  何 薇