上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第106号
原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司。
法定代表人张鹏鑫。
委托代理人赵宏伟，上海范仲兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司。
法定代表人屠纪俊。
委托代理人孟山，上海利歌律师事�所律师。
原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司（以下简称“天地公司”）与被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司（以下简称“宝仙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。天地公司的委托代理人赵宏伟，宝仙公司的法定代表人屠纪俊及其委托代理人孟山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天地公司诉称，天地公司于2010年5月14日与宝仙公司签订仓库租赁合同，约定，宝仙公司将其管理的宝山区铁峰路XXX号内一处面积为2，135平方米的仓库出租给天地公司，租期从2010年5月25日至2017年10月31日，每年租金为人民币467，565元。合同签订后，天地公司按约支付租金至2013年11月24日，并支付了宝仙公司押金39，000元。自2013年10月16日起，宝仙公司以天地公司运货的卡车会压坏路面为由，禁止天地公司的�型车辆进出，影响了天地公司正常经营。2013年10月31日，天地公司在从仓库向外运货过程中，宝仙公司强行将仓库大门加锁锁住，天地公司自此无法使用仓库。现天地公司起诉要求确认租赁合同于2013年10月30日解除，宝仙公司双倍返还押金78，000元，返还多收取的2013年11月1日至2013年11月24日的租金32，025元，并支付违约金77，927.50元。
宝仙公司反诉并辩称，2013年9月，宝仙公司得知天地公司准备提前解约，并将仓库内的货物全部运走，宝仙公司为防止天地公司一走了之，于2013年10月31日在仓库门上加锁，留置了部分货物，要求天地公司就合同履行事宜进行协商。天地公司擅自解约已经构成违约，宝仙公司不同意支付违约金，并要求没收押金。天地公司除向宝仙公司租赁铁峰路XXX号内仓库外，还从其他出租人处租赁了仓库，系其他出租人不让天地公司的车辆进出，并非�仙公司禁止天地公司运货。宝仙公司认为双方的租赁合同尚未解除，宝仙公司现同意由法院判决合同解除，并反诉要求天地公司支付从2013年11月25日起至合同解除之日的租金，及拖欠的水电费950元，另要求天地公司赔偿更换两把卷帘门遥控器费用950元。
天地公司针对反诉辩称，宝仙公司于2013年10月31日已经强行收回系争仓库并加锁，双方的租赁合同于当日已经解除，天地公司不同意再支付之后的租金。天地公司对拖欠的水电费无异议。天地公司已经将卷帘门遥控器返还给了宝仙公司，但宝仙公司未出具收条，不同意赔偿遥控器更换费950元。
经审理查明，上海市宝山区铁峰路XXX号房地产权利人登记为上海XX实业发展有限公司。该公司委托宝仙公司经营、管理铁峰路XXX号内1、2号厂房。2010年5月15日，宝仙公司（甲方）与天地公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定�甲方将宝山区铁峰路XXX号内2，135平方米仓库出租给天地公司，年租金467，565元；租期从2010年5月25日起至2017年10月31日止，从2014年5月25日起至本合同结束，年租金（不含税）为490，943.25元；租金采用先付后用方式，按季度结算，每季度为一个租金结算期，每次租金在每期的十日内支付，租赁保证金为39，000元；租赁期间的水电、卫生等费用按主管部门规定的价格计量计价，由乙方承担；合同期内，甲方提前解除合同收回仓库的，应提前三个月书面通知乙方，向乙方支付相当于当年2个月租金的违约金，并双倍退还保证金；未经甲方同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，需提前3个月书面通知甲方，并支付相当于当年2个月租金的违约金，甲方不退还保证金；甲方于2010年5月17日将仓库移交乙方使用。合同签订后，天地公司支付宝仙公司租金至2013年11月24日�并支付了保证金39，000元。2013年10月31日，宝仙公司在系争仓库上加锁，并控制了该仓库。
审理中，宝仙公司申请证人徐某某、梁某某出庭作证。徐某某的证言主要内容为，徐某某系上海思奈浦商贸有限公司的部门经理，上海思奈浦商贸公司承租宝仙公司的仓库就在天地公司隔壁，2013年10月28日，徐某某看到天地公司的员工在仓库搬运货物，就随口询问了该员工，该员工称天地公司准备搬走，徐某某即询问梁某某是否能将天地公司的仓库出租给上海思奈浦商贸有限公司，梁某某表示对天地公司退租之事不清楚，后来梁某某可能向宝仙公司反映了该情况。梁某某的证言主要内容为，梁某某系宝仙公司负责管理仓库的员工，2013年10月28日，梁某某听旁边仓库人说天地公司准备搬离，梁某某也看到了天地公司在搬离货物，梁某某向公司反映此事，公司负责人说待观察两天�看天地公司是否会告知宝仙公司，两天后，天地公司没有告知，公司负责人就称大仓库可以出货，小仓库加锁，如果天地公司要全部搬走，需至宝仙公司说明是否继续租赁、费用如何结清。天地公司表示，徐某某的证言属于传来证据，只能证明天地公司在2013年10月底在搬货，无法证明天地公司要搬走；梁某某系宝仙公司的员工，其证言可信度较低。
审理过程中，宝仙公司提供：2014年3月11日的卷帘门发票，金额为950元。天地公司表示，对发票真实性无异议，天地公司已经返还遥控器，不同意赔偿更换卷帘门遥控器费用950元。
以上事实，有天地公司提供的仓库租赁合同、房地产权证、委托书、付款凭证、接报回执单，宝仙公司提供的发票、证人证言，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，宝仙公司与天地公司签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。宝仙公司提供的证人徐某某、梁某某的证言均系传来证据，徐某某、梁某某亦未证实传闻的来源，两位证人的证词尚不足以证明天地公司搬运货物系准备终止租赁合同。天地公司租赁系争仓库用于存放货物，其从仓库运货系正常的经营行为，宝仙公司在无确切证据证明天地公司准备单方终止租赁合同的情况下，于2013年10月31日强行锁住系争仓库，致使天地公司的租赁目的无法实现。宝仙公司的行为已经构成违约，天地公司要求解除租赁合同，退还2013年11月1日至2013年11月24日的租金30，744元，符合法律规定，本院予以准许。宝仙公司要求天地公司支付2013年11月25日起至合同解除之日的租金，本院难以准许。天地公司要求确认合同于2013年10月31日解除，无事实及法律依据，本院不予认可。宝仙公司已实际控制了系争�库，故本院不再判决天地公司返还仓库。租赁合同约定，宝仙公司提前解除合同收回仓库的，应提前三个月书面通知，向天地公司支付相当于当年2个月租金的违约金，并双倍退还保证金。天地公司要求宝仙公司支付违约金、双倍退还保证金，符合合同约定。鉴于上述违约金较高，本院酌情调整为宝仙公司退还天地公司保证金39，000元，并支付违约金39，000元。天地公司未提供证据证明将卷帘门遥控器返还给了宝仙公司，宝仙公司要求天地公司赔偿更换遥控器费用950元，本院予以准许。天地公司对欠水电费950元无异议，宝仙公司要求天地公司支付该款，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被�）上海天地酒业有限公司与被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司就宝山区铁峰路XXX号内仓库签订的《仓库租赁合同》；
二、被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司租金30，744元、保证金39，000元；
三、被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司违约金39，000元；
四、原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司更换卷帘门遥控器费用950元及水电费950元；
五、原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2，030元，反诉案件受理费1，922元，由原告（反诉被告）上海天地酒业有限公司负担870元，被告（反诉原告）上海宝仙物业管理有限公司负担3，082元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年四月二十一日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合�性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。