湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终390号
上诉人（原审被告）：肖强银，男，1966年12月7日出生，汉族，个体工商户，住襄阳市樊城区。
被上诉人（原审原告）：杨亚林，男，1969年2月24日出生，汉族，个体工商户，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：史军，湖北春园律师事务所律师。
上诉人肖强银因与上诉人杨亚林房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖强银，被上诉人杨亚林的委托诉讼代理人史军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖强银上诉请求：撤销原审判决，改判驳回杨亚林在一审全部诉讼请求。事实与理由：1.杨亚林在（2015）鄂樊城王民初字第00033号案件中的诉讼请求与本次诉讼一样，本案系重复起诉；2.（2015）鄂樊城王民初字第00033号判决指出“虽然双方的租赁合同因到期而自然终止，但双方所签订的补充协议中关于续签合同的条款仍然有效，对双方具有约束力”，在合同到期后，杨亚林应当与肖强银就房屋的租金及支付期限、支付方式进行协商，一审判决其腾退房屋与前案判决相矛盾；3.杨亚林自上次提起诉讼至今，一直没有与其续签合同意思表示，其真实目的是让其腾退房屋，而自己一直通过各种渠道和对方就续签合同事宜进行协商，双方暂时未就续签合同达成一致，不代表在2018年12月30日以前没有协商成功的机会，其合法使用房屋，没有侵权行为，一审判决其腾退房屋没有任何事实和法律依据；4.杨亚林自上次提起诉讼至今，从来没有通知过其房屋占用费的具体标准及支付方式，亦从未要求过其支付房屋使用费（或租金），其向杨亚林支付房屋租金的时机不成熟且条件不成就；即使是要支付，也应当是支付租金，而非房屋占用费，原审判决其支付房屋占用费没有事实依据；5.原审判决认定双方租赁合同已终止，又判令其支付违约金，前后矛盾。
杨亚林答辩：请求维持原判。
杨亚林向一审法院起诉请求：1.肖强银支付其自2014年11月1日起至2016年3月的房屋租金280500元（2016年3月以后的按每月16500元支付至腾退房屋之日止），并承担违约金95370元；2.肖强银立即腾退房屋；3.本案诉讼费由肖强银承担。
一审法院认定事实：2011年8月21日，杨亚林与肖强银订立《房屋经营合同》，约定杨亚林将其承租的位于铁路大院原劳动服务公司办公楼及附属设施交给肖强银用于经营宾馆，经营期限三年，从2011年11月1日至2014年10月31日，年经营费为280000元。在违约责任上，合同约定逾期交付经营费的，除仍应及时如数补齐外，每逾期一天，被告按违约部分金额的百分之四支付违约金，累计拖欠经营费达一个星期的，杨亚林有权通知解除合同。同日，双方当事人签订一份《补充协议》，其第三条约定《房屋经营合同》第三条所指的房屋年经营费组成为二楼经营费14万元，三楼经营费5万元，四楼经营费10万元，合计29万元，杨亚林给肖强银优惠1万元，双方约定28万元。杨亚林如果不能在房屋上加层（四楼），肖强银只经营二楼和三楼的情况下，其仅向杨亚林交纳年经营费18万元；第四条约定2014年10月31日，本合同期满后，杨亚林如果与房屋所有者签订新的合同，双方都同意到时续签合同，续签合同的经营期限同杨亚林与房屋所有者签订的合同所约定的期限，但不低于3年；第五条约定如果甲方不能与房屋所有者签订新的合同，杨亚林赔偿肖强银预期利润20万元。其后，杨亚林向肖强银交付房屋，肖强银进行装修后用于开设宾馆经营。因杨亚林未能加盖第四层，双方同意按年经营费18万元交纳租金，肖强银交纳租金至2014年10月31日《房屋经营合同》期满。自2014年11月起，双方当事人就续签合同事宜进行协商，但未达成一致。2014年12月，杨亚林起诉请求解除《房屋经营合同》，要求肖强银腾退房屋并承担违约金21600元。在该案件审理过程中，肖强银提交了一份情况说明，承诺愿意与杨亚林签订三年的租赁合同，年租金为19.8万元（即在原合同每年租金18万元的基础上上调10%）。2015年5月11日，樊城区人民院判决驳回杨亚林的诉讼请求。后杨亚林提出上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。原判另查明，本案所涉房屋位于襄阳市××区××号，系武汉铁路局襄阳劳动服务公司出租给杨亚林，杨亚林在租赁期间，即2013年1月1日至2018年12月31日具有自主经营权。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人订立的《房屋经营合同》，实为房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。2014年10月31日，合同约定的租赁期间届满后，该合同终止。二人在《补充协议》中约定2014年10月31日合同期满后，杨亚林如果与房屋所有者签订新的合同，双方都同意到时续签合同，续签合同的经营期限同杨亚林与房屋所有者签订的合同所约定的期限，但不低于3年。该约定属附生效条件的预约合同，《房屋经营合同》到期后，双方约定的生效条件已成就，二人应本着诚信原则进行磋商，而双方未能就继租达成一致，肖强银继续使用租赁房屋，虽然肖强银表示继续承租，但未支付占用费，杨亚林故而提起诉讼，法院驳回杨亚林的诉讼请求。此后，双方仍然未能就续租达成一致，但肖强银一直未支付2014年11月1日后使用房屋的费用，其行为本身就有悖于公平诚信的原则，已使续签合同的目的不能实现，现杨亚林要求腾退房屋，合情合法，应予支持。考虑到本案为因经营性房屋租赁合同引发的纠纷，给予肖强银腾退房屋的合理时间，以一个月为宜。杨亚林所主张的租金实际为房屋占用费，其每月16500元的计算标准，为肖强银关于租金的单方承诺，不能作为计算的依据。对占用费的计算，参照《房屋经营合同》中关于租金的约定，以每月15000元为标准。肖强银辩称杨亚林的种种行为造成了宾馆的收入下降，其不应再支付租金，缺乏法律依据。关于杨亚林主张的违约金，因为《房屋经营合同》已终止，合同中关于违约金的约定已不能适用，杨亚林对违约金的主张，应限于以未支付的占用费为基数，按年利率6%，自2014年11月1日起计算的利息损失，对超出部分，不予支持。肖强银主张杨亚林违反《补充协议》第四条而构成违约，要求杨亚林赔偿损失和退还押金，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、肖强银于本判决生效之日起三十日内腾退并向杨亚林返还承租的位于襄阳市樊城区铁路大院原劳动服务公司办公楼及附属设施的二楼和三楼；二、肖强银于本判决生效之日起三十日内向杨亚林支付房屋占用费（以每月15000元为标准，自2014年11月1日起计算至实际腾退之日）及违约金（违约金以房屋占用费为基数，按年利率6%，自2014年11月1日起计算）；三、驳回杨亚林的其他诉讼请求。上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费6938元，由杨亚林负担1360元，肖强银负担5578元。
二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院对此予以确认。
二审庭审中，肖强银当庭陈述其自2014年之后就没有再经营了，要求退出，并要求杨亚林返还押金。
本院认为，杨亚林与肖强银签订了《房屋经营合同》，约定租赁期间2014年10月31日届满，双方当事人另签订有《补充协议》，约定合同期满后，杨亚林如果与房屋所有者签订新的合同，双方都同意到时续签合同，续签合同的经营期限同杨亚林与房屋所有者签订的合同所约定的期限，但不低于3年。自2014年11月起，双方当事人就续签合同事宜进行协商，但未达成一致。2014年12月，杨亚林起诉请求解除《房屋经营合同》，要求肖强银腾退房屋并承担违约金21600元。在该案件审理过程中，肖强银提交了一份情况说明，承诺愿意与杨亚林签订三年的租赁合同，年租金为19.8万元（即在原合同每年租金18万元的基础上上调10%），法院判决驳回杨亚林的诉讼请求。该判决发生法律效力后至今，双方仍未能签订新的租赁合同，且肖强银未按原合同或是其承诺的租金标准支付占用费，杨亚林再次提起诉讼，属因新情况、新理由，一方当事人再行起诉，人民法院应当作为新案受理。肖强银上诉提出，杨亚林此次诉讼系重复起诉，一审判决其腾退房屋与前案判决相矛盾，该上诉主张与案件事实和法律规定不符，本院不予支持。肖强银上诉还提出，杨亚林自上次提起诉讼至今，一直没有与其续签合同意思表示，而自己一直通过各种渠道和对方就续签合同事宜进行协商，双方暂时未就续签合同达成一致，不代表在2018年12月30日以前没有协商成功的机会，其合法使用房屋，没有侵权行为，一审判决其腾退房屋没有任何事实和法律依据。因肖强银二审庭审中当庭陈述其自2014年之后就没有再经营了，要求退出，并要求杨亚林返还押金，故一审判决在告知肖强银可根据《补充协议》另行主张权利后，判决肖强银腾退房屋，符合法律规定，对该上诉主张，本院不予支持。肖强银上诉还提出，杨亚林自上次提起诉讼至今，从来没有通知过其房屋占用费的具体标准及支付方式，亦从未要求过其支付房屋使用费（或租金），其向杨亚林支付房屋租金的时机不成熟且条件不成就；即使是要支付，也应当是支付租金，而非房屋占用费，原审判决其支付房屋占用费没有事实依据；原审判决认定双方租赁合同已终止，又判令其支付违约金，前后矛盾。因使用他人房屋，支付相应费用，属经济活动中的基本规则，杨亚林提起本次诉讼，明确要求肖强银支付房屋“租金”，双方租赁合同已于2014年10月31日到期，之后未再签订新的租赁合同，杨亚林一直对肖强银继续使用租赁物提出异议，故肖强银应当支付占用费，而非租金。肖强银在2011年至2014年期间，一直通过转账的方式支付租金，其知道杨亚林的银行账号，却在长达两年多的时间内未支付任何费用，应当支付占用费利息损失，原审判决肖强银“以未支付的占用费为基数，按年利率6%，自2014年11月1日起计算的利息损失”，名为“违约金”，实为“利息损失”。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人肖强银负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦静平
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一七年六月十九日
书记员 严琦童