浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3608号
上诉人（原审被告）：胡永辉，男，1988年11月4日出生，汉族，户籍所在地为湖北省天门市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁朋，男，1989年8月19日出生，汉族，户籍所在地为山东省曹县。
上述两上诉人共同委托代理人：杨佳琳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：袁娅，浙江京衡（宁波）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐群，女，1970年7月13日出生，汉族，户籍所在地为浙江省宁波市江东区。
上诉人胡永辉、袁朋因与被上诉人徐群房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年9月23日作出的（2016）浙0204民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：徐群系宁波市江东区黄鹂新村91幢334号304室房屋所有权人。2015年3月26日，徐群与胡永辉签订房屋租赁合同，约定将房屋租赁胡永辉以供四人居住使用，期限自2015年3月27日至2016年3月26日，月租金1500元，付二压一。租赁期间的水、电、物业费由使用人负担，租赁结束须结清欠费。若一方自行中止合同，需向另一方支付违约金1500元。次日，徐群收取租金3000元、保证金1500元。房屋交付使用，袁朋系房屋实际使用人。庭审中，当事人确认租赁合同系胡永辉、袁朋共同与徐群订立。租金实际交付至2015年12月27日。
2015年10月4日凌晨，涉案房屋洗衣机与水龙头连接部位脱落，导致楼下334号204室、334号104室以及相邻的333号205室浸水。对赔偿事宜，经黄鹂社区调解委员会调解未果。
2015年12月10日，受损业主与袁朋发生纠纷，袁朋为此曾报警。同日，袁朋搬离涉案房屋。
2015年12月31日，334号104室业主徐树梁提起诉讼，要求徐群赔偿损失2800元。经该院组织调解，双方达成调解协议，徐群赔偿其漏水损失800元。协议已实际履行。
2015年12月31日，334号204室业主郭艳媚提起诉讼，要求徐群赔偿房屋维修费15000元，空调、电脑床垫、衣柜以及衣物书籍等财产损失15000元。经该院组织调解，双方达成调解协议，徐群赔偿其漏水所致各项经济损失8000元。该协议已履行。
另外，333号205室业主孙又山提起诉讼后，因其与徐群自行达成和解，孙又山于2015年12月17日向该院申请撤回起诉。徐群支付孙又山赔偿款2400元。
另查明，2015年12月22日电费单显示涉案房屋欠费77.09元。
原审原告徐群于2016年2月24日诉至原审法院，请求判令：一、胡永辉、袁朋共同支付，其已向334号204室、334号104室以及333号205室业主赔偿的款项11200元；二、胡永辉、袁朋赔偿其地板损失2000元；三、胡永辉、袁朋支付2015年12月15日至2016年3月26日租赁费5000元以及水费35.2元、电费115.92元、卫生费72元。庭审中，原审原告徐群将第三项诉讼请求中要求胡永辉、袁朋支付2015年12月15日至2016年3月26日租赁费5000元变更为要求胡永辉、袁朋承担违约金1500元。
原审被告袁朋提出反诉，请求判令：一、徐群赔偿搬家费500元、误工费400元以及在外住宿费200元；二、返还保证金1500元、租金800元。
原审法院审理认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。袁朋作为房屋实际使用人，未能尽到必要谨慎注意义务。洗衣机闲置状态时，未关闭水龙头阀门。洗衣机水龙头连接处发生脱落，致使相邻住户财产浸水受损。事后，也未能妥善处理相关赔偿事宜。胡永辉、袁朋作为房屋租赁合同相对人，对渗漏造成的损失，应承担相应的赔偿责任。相邻受损住户向法院提起诉讼，徐群作为房屋所有权人与受损业主达成调解，无证据证明调解赔偿金额明显高于实际损失。徐群要求胡永辉、袁朋支付该部分赔偿款项，该院予以支持。徐群主张地板损失2000元，但并未提供相应证据，该院不予支持。2015年12月10日，袁朋即搬出涉案房屋，并交还钥匙。租赁合同中约定提前中止合同违约金为1500元，徐群主张租赁费损失5000元明显过高，该院确定为1500元。涉案房屋欠付电费，该院确定为77.09元。袁朋主张徐群未提供符合条件的租赁物，要求赔偿相应损失。房屋渗漏系其使用不当造成，其后未能妥善处理赔偿事宜，与受损房屋住户发生纠纷。故对袁朋主张的搬家费、误工费400元以及在外住宿费200元，该院不予支持。袁朋主张返还保证金1500元、剩余租金800元。徐群称其中1500元应作为违约金处理，该院予以采纳。剩余租金800元，胡永辉、袁朋并未明确表示放弃，徐群应予以返还。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、胡永辉、袁朋支付徐群房屋渗漏赔偿款11200元、违约金1500元、电费77.09元；二、徐群支付袁朋保证金1500元、剩余租金800元；三、驳回徐群其他诉讼请求；四、驳回袁朋其他诉讼请求。上述款项均限于判决生效之日起五日内付清。如未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费131元，减半收取65元，由胡永辉、袁朋负担，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由袁朋负担。
宣判后，原审被告、反诉原告袁朋、原审被告胡永辉不服，上诉至本院，称：1.原审认定事实错误。首先，被上诉人将洗衣机放置在没有地漏的厨房是导致漏水事件发生的直接原因。其次，被上诉人的房屋具有严重漏水缺陷也是漏水事件发生的主要原因。最后，原审认定上诉人在洗衣机闲置状态时必须关闭水龙头阀门，加重了上诉人的注意义务，显失公平。2.原审超出被上诉人的诉讼请求判决，违反不诉不理原则。被上诉人在原审明确放弃租赁费损失，原审却判决支持，明显违背不诉不理原则。3.原审适用法律错误。首先，被上诉人与相邻住户调解时未通知上诉人亦未得到上诉人的确认，被上诉人向法院提交的民事调解书以及撤诉笔录不应作为赔偿依据。其次，被上诉人未能提供适合居住的房屋违反合同约定，应赔偿上诉人被迫搬离的损失。综上，请求二审法院撤销原审第一项判决。
被上诉人徐群答辩称：1.导致房屋发生漏水事故的洗衣机非被上诉人提供亦非被上诉人放置。2.上诉人在房屋的使用过程中未尽注意义务导致漏水事故发生，应承担责任。3.在居委会第二次调解时被上诉人的代理人袁娅有签字确认。上诉人参与了协商过程，只是当时调解不成。
各方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按约履行。根据原审查明的事实，涉案房屋漏水事故发生的原因为洗衣机水龙头连接处发生脱落。上诉人主张导致漏水事故发生的洗衣机系被上诉人放置在没有地漏的厨房以及被上诉人提供的房屋存在严重漏水缺陷，但上诉人未能提供证据佐证其主张，故本院对上诉人的该项上诉理由，不予支持。上诉人作为房屋租赁合同的相对人，在房屋的使用过程中未尽谨慎注意义务导致房屋发生渗漏水，应承担相应的赔偿责任。原审根据被上诉人提供的民事调解书以及撤诉笔录认定上诉人应当支付的赔偿款项，应属合理。上诉人虽对此有异议，但未能提供其他反驳证据证明被上诉人经法院调解或者撤诉达成的赔偿金额高于实际损失的金额，故本院对上诉人的该项主张，亦难以支持。被上诉人在原审庭审中口头变更要求上诉人支付租赁费损失5000元的诉讼请求为要求上诉人支付1500元违约金。原审虽在说理部分认为被上诉人主张的5000元租赁费损失过高并确定为1500元，存在一定的瑕疵。但原审判决要求上诉人支付的1500元系违约金，并未超出被上诉人在原审变更的诉讼请求。上诉人搬离涉案房屋系因渗漏水事故发生后与相邻租户发生纠纷未能妥善解决，上诉人要求被上诉人承担相应的搬家费、误工费等损失，缺乏依据，原审未予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费131元，由上诉人胡永辉、袁朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年十二月五日
书 记 员 陆 琼