河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民二终字第5号
上诉人（原审被告）永城市农村信用合作联社。
法定代表人王雷，该社理事长。
委托代理人胡长轩，男。
委托代理人韩新杰，河南宇言律师事务所。
被上诉人（原审原告）宫军，男。
委托代理人戚文英，女，系宫军之母。
委托代理人周峰，河南旺达律师事务所。
上诉人永城市农村信用合作联社（以下简称永城信用社）与被上诉人宫军买卖合同纠纷一案，被上诉人宫军于2013年5月8日向永城市人民法院起诉，2013年8月23日永城市人民法院作出（2013）永民初字第1558号民事判决。上诉人永城信用社不服该判决，提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永城信用社的委托代理人胡长轩、韩新杰，被上诉人宫军的委托代理人戚文英、周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年10月24日，永城市人民法院依永城市城厢信用社的执行申请，作出（2000）永执移字第690号民事裁定书，将姚成林的抵押房屋（此房屋坐落在淮海东路农业发展银行对面工商局鱼市场门面房）过户给永城市城厢信用社六间，不足部分由姚成林继续偿还。并于次日作出（2000）永执移第690号协助执行通知书，由永城市房管局协助执行，将裁定书确定执行的房屋过户给永城市城厢信用社。2000年11月27日永城市房管局给永城市城厢信用社办理了永房字第200026**号房屋所有权证，该证载明：所有权人为永城市城厢信用社，所有权性质为集体；房屋坐落：淮海东路路南；房屋状况：砖混结构，第一层6间，建筑面积198平方米。但该房屋却被他人一直占有、使用、收益。
2012年4月24日，以陈杰为委托方（甲方），以蒋静为代理方（乙方）签订委托代理协议，约定：一、甲方委托乙方参加竞买永城市老城区鱼市场西面（原人民银行对面）1楼门面6＋1间。二、甲方向乙方交现金柒拾贰万元，包括竞买价款、拍卖佣金、房产过户税费，以及其他协调费用。三、甲方首先向乙方交伍万元保证金，如期间终止委托或事后违约甲方不予退还。四、甲方在拍卖会结束后三至五天内把剩余款全部交给乙方，以便乙方及时缴纳拍卖款和佣金，以及办理过户所需的税费，否则视为违约。五、乙方负责办理上述委托事项，甲方予以积极配合，如乙方未能办理好委托事项，将伍万元保证金全部退还，期间乙方所花费各种费用均由乙方自行负担。六、上述事项在两个月内完成，如超期一天按银行利息的三倍包赔甲方等条款。同日，蔡一秋收到蒋静预付购房费30000元。
2012年（未注明月日）永城信用社与商丘市恒兴拍卖有限公司（拍卖人）签订委托拍卖合同，委托人自愿委托拍卖人依法拍卖如下标的：淮海东路路南一层门面砖混结构198平方米。2012年8月6日，宫军与蔡一秋签订授权委托书，内容为：“兹授权蔡一秋（身份证号41232819730823013X）作为我的代理人，参加竞买永城市农村信用合作社，位于永城市西城区工业路北淮海路菜市街东侧一楼六间房屋。”2012年8月11日，蔡一秋收到宫军购房款550000元。同月15日，宫军向蔡一秋的账户存款100000元。另，蔡一秋与宫军发手机短信，内容为：“这段时间我没空闲，下周有时间，剩余一万的收据等回去给你补。”
2012年8月12日，商丘市恒兴拍卖有限公司（甲方）与蔡一秋代宫军（乙方）签订竞买合同。2012年8月13日，蔡一秋代宫军与商丘市恒兴拍卖有限公司签订拍卖确认书，以30万的价格竞得涉案房屋。同日，蔡一秋通过银行卡转帐向班义舟的账户转入315000元（含竞买佣金15000元）。
拍卖成交后，永城信用社即将该涉案房屋所有权证交与宫军。永城信用社所属资产保全部于2012年（未注明月日）发出通告，内容：“永房20002682号房屋占有人：我信用社所有的20002682号房屋已被你们占用多年，现此房屋已拍卖给了第三人，望你们在20日内搬迁腾房，如想使用房屋继续经营的，可与第三人协商签订房屋租赁合同，限期内既不搬迁腾房，又不签订租赁合同的，将予实行强行手段和司法救助，并要求支付历年来的使用费。我信用社是经依法登记的房屋所有人，对房屋有充分、完整的处置权，至于你们与他人签订的房屋买卖合同及其纠纷，对我社的房屋所有权无任何法律上的对抗力，你们之间的纠葛由你们另行解决，如借故占有房屋则构成非法侵占。特此通知”，该通知上加盖有永城市农村信用合作社资产保全部的印章。然而，房屋占有人则以在借款人设定抵押前，其已将该房屋交易给了现在的几位房屋占有人为由，拒不搬出。永城信用社无法将房屋交与宫军，宫军亦无法实现其买受、占有、使用、收益竞买该房屋的目的。
原审法院认为：涉案房屋系永城信用社下属单位永城市城厢信用社贷款设定抵押的房屋，因借款人到期不予还款，城厢信用社向该院起诉，判决生效后，经执行程序，由永城房管局协助将该房屋为城厢信用社办理了房屋所有权证。但永城信用社自2000年11月27日，虽取得了该房屋所有权证，却没有对该房屋实际占有、使用、收益，而被他人实际占有，至今已十年有余，仍然委托拍卖公司对该房屋进行公开拍卖。而作为买受人的宫军经他人介绍获悉该房屋拍卖信息，确定参与竞买，却不知该房屋的上述实际状况，则不能预见其参与竞买成交后，永城信用社不能交付拍卖标的物，正是基于宫军无法预见永城信用社拍卖该房屋实际存在的上述潜在瑕疵，才委托蔡一秋代其参与竞买该房屋。永城信用社与拍卖公司签订了竞买合同，发出拍卖公告，蔡一秋代宫军与拍卖公司签订拍卖合同，拍卖成交后，又代宫军签订了拍卖成交确认书。宫军亦先后给付蔡一秋购房款690000元，其中含宫军通过蒋静交给蔡一秋购房费用30000元。在宫军与拍卖公司签订的竞买合同中，虽有宫军在标的展示期内，已对标的进行了实地查勘，充分了解标的的现状，对永城信用社拍卖文件各项内容均无异议。以及标的物还可能存在拍卖人未知的瑕疵，买受人应充分考虑现有各潜在瑕疵，委托方与拍卖人对所有瑕疵均不承担任何责任的约定。但永城信用社与拍卖公司签订的委托拍卖合同中，亦有委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）、并根据拍卖人的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。显然，永城信用社对该房屋在十余年内未曾占有、使用、收益的情况下，不可能保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。事实上，拍卖成交后，永城信用社向该房屋的占有人发出通告，责令其限期搬出腾房，则未能奏效。宫军也就不可能依拍卖成交确认书的约定，由买受人自行交接。由此可见，永城信用社明知拍卖标的存在瑕疵，不能将标的物交付宫军，导致双方房屋买卖合同无法履行，应负主要责任。而宫军在参与竞买房屋过程中，盲目、轻信他人的对拍卖标的承诺，未作深入调查了解，造成双方房屋买卖合同不能履行，亦有一定责任。鉴于此，宫军以撤销宫军与永城信用社房屋买卖合同为前提，要求永城信用社退还购房款，理由正当，于法有据，应予支持。但宫军是委托蔡一秋代其参与竞买的涉案房屋，蔡一秋虽收其购房款690000元，而蔡一秋代其支付竞买标的物价款和佣金为315000元，故永城信用社应按315000元退还宫军，并应支付该购房款的银行利息（利息从2012年8月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止），蔡一秋收取的剩余款项，则不应由永城信用社退还。永城信用社辩称，本案程序不合法，缺少必要的诉讼参与人。因宫军以其与永城信用社房屋买卖合提起的诉讼，无需追加拍卖人为本案当事人，程序合法，永城信用社辩称理由不能成立。永城信用社其余辩论理由，如前所述，均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款、第五十八条之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，永城市农村信用合作联社退还宫军购房款（含佣金）315000元，并支付该购房款的银行利息（利息从2012年8月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；二、宫军退还永城市农村信用合作联社永房字第200026**号房屋所有权证1份；三、驳回宫军其他诉讼请求。一审案件受理费10700元，永城市农村信用合作联社负担8000元，宫军负担2700元。
上诉人永城信用社上诉称：1、原审程序违法。本案的买卖关系是基于拍卖行为产生，拍卖人是买卖活动的特殊中介人，参与本案的房屋买卖，与本案的处理结果有利害关系，应将拍卖人列为当事人。原审在没有查清拍卖人在本案拍卖中是否存在过错，就判决上诉人承担15000元佣金，没有依据。2、原审认定事实错误。被上诉人宫军的代理人蔡一秋已经知悉拍卖标的物存在瑕疵，代理的后果，由被代理人承担。原审以涉案房屋存在瑕疵，就认定涉案房屋不能进行拍卖不正确。原审认定被上诉人在本案中存在一定责任，却判决上诉人承担完全的违约责任是错误的。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人宫军答辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人之间的纠纷，涉案房屋买卖合同不能履行是上诉人所拍卖的标的物存在严重瑕疵，导致双方房屋买卖合同不能履行，这与拍卖人无关，不应将拍卖人列为当事人。2、本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人在明知涉案房屋存在瑕疵的情况下仍然对房屋进行买卖，上诉人的恶意买卖行为导致房屋买卖合同不能履行，由此导致的损失应由上诉人承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审程序是否合法，是否应将拍卖人列为本案的当事人？2、原审判决上诉人返还被上诉人购房款及赔偿拍卖佣金共计315000元，并支付相应利息有无事实及法律依据？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。
上诉人申请证人蔡一秋出庭作证，蔡一秋证实：1、本案房屋买卖系被上诉人委托蔡一秋参加竞买的，被上诉人与蔡一秋是一种代理关系，代理人的行为后果由委托人承担；2、蔡一秋对涉案房屋进行了充分的了解，被上诉人应承担标的物的瑕疵后果。被上诉人认为双方买卖合同不能履行，是因为上诉人所拍卖的标的物存在严重瑕疵所造成的，应当由上诉人承担违约责任。
本院根据证人蔡一秋的证言及双方的辩论意见，对蔡一秋的证言作如下认定：蔡一秋代理被上诉人宫军参与涉案房屋买卖。
被上诉人宫军二审中未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审认定事实相同。
本院认为，上诉人永城信用社与被上诉人宫军签订房屋买卖合同，上诉人永城信用社是为了将涉案房屋出售，被上诉人宫军是为了购买涉案房屋，并占有、使用、收益。2000年11月27日永城信用社虽然取得了涉案房屋所有权证，一直没有对该房屋实际占有、使用、收益，不能保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。上诉人永城信用社与被上诉人宫军签订房屋买卖合同后，永城市农村信用合作联社资产保全部向涉案房屋的实际占有人发出通知，要求房屋的实际占有人20日内搬迁腾房，直至本案起诉前，上诉人永城信用社并没有实际占有涉案房屋，将涉案房屋交付给被上诉人宫军使用。上诉人永城信用社与被上诉人宫军房屋买卖目的不能实现，被上诉人宫军请求解除合同，予以支持。由于涉案标的物存在严重瑕疵，导致双方不能实现房屋买卖目的，上诉人永城信用社应当承担违约责任，被上诉人宫军请求上诉人永城信用社返还购房款及赔偿拍卖佣金，并支付相应利息，予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，是上诉人与被上诉人之间的纠纷，上诉人所拍卖的标的物存在严重瑕疵，造成双方房屋买卖合同不能履行，本案不应将拍卖人列为当事人。上诉人永城信用社应依法收回涉案房屋。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6025元，由上诉人永城市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 玉
代理审判员 许长峰
代理审判员 曹燚森
二〇一四年一月三日
书 记 员 刘 冬