中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）执申字第22号
申诉人（案外人）：上海凯润投资有限公司。住所地：上海市浦东新区浦东南路****号*幢*层****室。
法定代表人：毛志鹏，该公司总经理。
委托代理人：应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。
被申诉人（申请执行人）：山西同元实业集团有限公司。住所地：山西省太原市府西街*号*座**层。
法定代表人：郭宝荣，该公司总经理。
被申诉人（被执行人）：太原钢联不锈钢有限公司。住所地：山西省太原市高新区南外环街***号罗马*号*****室。
法定代表人：黄小铁，该公司负责人。
被申诉人（被执行人）：黄小铁。
被申诉人（被执行人）：曲艳华。
申诉人上海凯润投资有限公司（以下简称上海凯润公司）因与山西同元实业集团有限公司（以下简称同元实业公司）、太原钢联不锈钢有限公司（以下简称太原钢联公司）、黄小铁、曲艳华执行纠纷一案，不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2014）晋执复字第17号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
本院经审查查明：2013年1月初，被执行人黄小铁和曲艳华经上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，欲出售其共有的位于上海市东泰路200弄2号4001室房屋及附属车位给上海凯润公司。2013年2月22日，双方在上海市浦东新区签订了关于房屋及附属车位买卖合同。该合同约定房屋价款为2473万元，车位价款为27万元，合计2500万元。黄小铁、曲艳华应当在2013年3月31日前办理房屋及车位过户登记手续，之前应办理完毕涉案房产抵押登记的注销手续（2012年3月，黄小铁、曲艳华将涉案房屋及车位抵押给中国民生银行太原分行，用以担保太原钢联公司2000万元的抵押担保债务）。
2013年3月4日至21日，上海凯润公司依据合同约定，通过银行转账及现金方式向黄小铁、曲艳华支付了2500万元，其中有2280万元购房款用于代偿黄小铁、曲艳华在中国民生银行太原分行的抵押担保债务。2013年3月12日，黄小铁、曲艳华向上海凯润公司交付了涉案房屋及车位。当日，上海凯润公司即办理了相关手续，正式入住涉案房屋。2013年3月20日，上海凯润公司缴纳了涉案房产购置税费。2013年3月28日，上海凯润公司去房地产登记部门办理过户登记时，发现涉案房产上的抵押尚未涤除，同时还被太原市中级人民法院（以下简称太原中院）查封，无法办理过户登记。
2013年3月28日，太原中院根据同元实业公司的诉讼保全申请查封了涉案房产。2013年6月18日，上海凯润公司向太原中院提出查封异议。2013年6月20日，上海凯润公司向上海市浦东新区人民法院就购房合同提起诉讼。2013年12月30日，上海市浦东新区人民法院作出生效判决【案号：（2013）浦民一（民）初字第21221号】，确认涉案房屋及车位的买卖合同合法有效，黄小铁、曲艳华应在判决生效十日内涤除涉案房地产上的抵押，并向上海凯润公司支付违约金。2014年2月18日，太原中院作出（2013）并执字第189-1号执行裁定，裁定拍卖涉案房产。
2014年2月27日，上海凯润公司向太原中院提出异议，要求撤销拍卖裁定，并解除对涉案房产的查封。上海凯润公司异议称，其与黄小铁、曲艳华签订的购房合同合法有效，已经支付了全部购房款及车位款，并已实际入住涉案房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，其已经对房产享有实体上的所有权，太原中院应当依法解除查封。
太原中院认为：在双方签订买卖合同之前，被执行人黄小铁、曲艳华已将涉案房产抵押给中国民生银行太原分行，上海凯润公司应当是明知的。中国民生银行太原分行并不认可是同意解除抵押的，且上海凯润公司也没有相关的证据予以佐证。因此，双方之间的房产买卖行为是有瑕疵的。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。从本案来看，当事人涉案房产在所有权未发生转让、变更的，法院依据当事人诉讼保全的申请，依法查封是应当的，具有法定的事实和对抗效力。2014年5月5日，太原中院作出（2013）并执字第189-2号执行裁定，驳回了上海凯润公司的异议。
上海凯润公司对此不服，向太原中院提出案外人执行异议之诉。太原中院经审查认为，（2013）并执字第189-2号执行裁定中明确告知，如不服该裁定应向山西高院提出执行复议。2014年6月10日，太原中院作出（2014）并民初字第240号民事裁定，驳回了上海凯润公司的起诉。
上海凯润公司遂向山西高院申请复议。其主要理由是：1、涉案房产买卖行为合法有效，没有瑕疵情形，中国民生银行太原分行是否同意解除抵押，不影响执行异议的成立。2、太原中院适用法律错误，涉案房产属于法律及司法解释规定的不得查封的财产范围。上海凯润公司已经向黄小铁、曲艳华支付了全部房款并实际占有房屋，至于未办理过户登记手续，是由于黄小铁、曲艳华未满足涉案房产过户登记的条件和要求所致，同时也因涉案房产上存有的抵押未涤除，上海凯润公司对此没有过错。3、上海凯润公司对涉案房产享有实质上的所有权，即便该所有权尚未登记公示，但仍应受到法律保护。物权法对于不动产物权登记采用的是“登记为原则，不登记为例外”的精神，本案中上海凯润公司已经支付全款并占有涉案房产，对于未办理过户登记手续没有过错，应当认定其已经取得涉案房产的所有权。4、太原中院严重违反程序法，对其查封异议申请至今未做任何书面答复。
山西高院查明：2013年2月2日，上海凯润公司与黄小铁、曲艳华签订房地产买卖合同，双方约定上海凯润公司受让涉案房屋，价格2473万元，在2013年3月31日前，双方办理转让过户手续。2013年3月4日、3月8日、3月13日、3月21日上海凯润公司陆续将1000万元、500万元、780万元、80万元（共计2360万元）汇入太原钢联公司在中国民生银行太原分行双塔支行的账户。在此期间的3月12日双方签署了《房屋交接书》，黄小铁、曲艳华将涉案房屋交付上海凯润公司。2013年3月28日，太原中院依据诉讼保全规定查封了涉案房屋。另据上海市浦东新区人民法院查明，涉案房屋由黄小铁、曲艳华抵押给中国民生银行太原分行，为太原钢联公司担保2000万元的债务，之后，因黄小铁、曲艳华违反合同约定导致过户不能，上海凯润公司向浦东新区人民法院提起诉讼，2013年12月31日，法院判决黄小铁、曲艳华涤除涉案房屋上的抵押。
山西高院认为：太原中院在执行同元实业公司申请执行太原钢联公司、黄小铁、曲艳华借款纠纷一案中，依据诉讼中的保全规定查封了被执行人黄小铁、曲艳华名下的房产，于法有据，并无过错。上海凯润公司的复议理由并不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其在明知被执行人黄小铁、曲艳华出售的涉案房产抵押给中国民生银行太原分行的情况下，与被执行人黄小铁、曲艳华签订房屋买卖合同，虽支付了全部价款并实际占有使用了该房屋，但这一事实并无改变该房屋的所有权登记，其复议申请的理由并不能对抗人民法院的查封、执行效力，故其请求撤销执行法院执行裁定和异议裁定的理由不能成立。2014年6月15日，山西高院作出（2014）晋执复字第17号执行裁定，驳回上海凯润公司的复议请求。
上海凯润公司不服山西高院的复议裁定，向本院申诉，请求撤销太原中院（2013）并执字第189-2号执行裁定及山西高院（2014）晋执复字第17号执行裁定；撤销太原中院（2013）并执字第189-1号执行裁定中作出的对涉案房产的拍卖措施；解除对涉案房产的查封。其主要申诉理由如下：1、涉案房产买卖行为合法有效，没有瑕疵，民生银行是否同意解除抵押，不影响执行异议的成立。2、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋属于法律及司法解释规定的不得查封的财产，应当停止执行，并解除查封。3、根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定：“对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条（新民诉法第二百二十七条）的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止。经审查认为案外人的异议理由不成立的，裁定驳回其异议，继续执行。”因此，太原中院应当立即停止对涉案房产的执行。4、上海凯润公司对涉案房产享有准所有权（准物权），即便该所有权尚未登记公示，但仍能对抗法院的查封、执行。
本院认为：本案涉及的焦点问题是对于凯润公司提出的异议是否应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议程序处理。
从上海凯润公司的异议请求内容来看，其主张涉案房产应归其所有，该请求是案外人对于被执行标的物提出的能够阻却执行的实体权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议情形。太原中院（2013）并执字第189-2号执行裁定、山西高院（2014）晋执复字第17号执行裁定是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行异议、复议程序处理，致使上海凯润公司未能按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议程序主张权利，属于适用法律错误。
由于太原中院（2013）并执字第189-2号执行裁定、山西高院（2014）晋执复字第17号执行裁定适用法律错误，依法应予纠正。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据本院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：
一、撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第17号执行裁定；
二、撤销太原市中级人民法院（2013）并执字第189-2号执行裁定；
三、责令太原市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的程序重新审查处理本案。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 毛宜全
代理审判员 谷峻杰
代理审判员 林 莹
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 魏 丹