安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民二终字第00312号
上诉人（原审被告）：杨先锋。
被上诉人（原审原告）：霍山县金苑物业管理有限公司。
法定代表人：周启志，该公司总经理。
委托代理人：何志扬，霍山县南岳法律服务所律师。
上诉人杨先锋因与被上诉人霍山县金苑物业管理有限公司（简称金苑物业公司）物业管理合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院于2013年8月4日作出的（2013）霍民二初字第00364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人杨先锋，被上诉人金苑物业公司的法定代表人周其志及委托代理人何志扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于安徽省霍山县衡山镇的嘉利星城小区，系集住宅及门面于一体的综合小区。该小区已部分建成完工，但至今未成立业主委员会。2009年12月21日，该小区的建设单位合肥嘉利置业有限公司霍山分公司与原告签订了《嘉利星城C、D区前期物业服务合同》，合同约定：选聘原告对该小区提供物业管理服务事宜，并约定了原告应提供的物业服务内容，即对物业共用部位的维修、养护等；物业共用设施、设备的维修、养护、日常运行等；公用绿地、花木、建筑小品的养护和维修等；共用部位和相关场地清洁卫生、垃圾收集等；交通与车辆停放秩序的管理等；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等法律政策规定应由其管理服务的其它服务事项。此外，还约定按霍山县物价局核定批复的收费标准多层住宅0.28元／月／平方米，商业物业0.82元／月／平方米收取物业服务费，自2010年元月1日开始，物业服务费每半年交纳（即每年的1月、7月），逾期则从逾期之日起按每天每户1元交纳滞纳金。被告购买了嘉利星城D区3幢608室，该住宅面积为117.43㎡，自2010年3月1日起未交纳物业服务费，于2011年9月11日向原告交纳了30元共摊电费。原告于2013年4月17日向被告邮寄了催缴物业费通知，被告收到通知后未给付物业费。原告提起诉讼，要求被告给付2010年3月至2012年12月物业费1117元、共摊电费60元及滞纳金730元。
另查明：庭后，合肥嘉利置业霍山分公司向本院出具证明一份，该公司开发的嘉利星城C、D区，原由霍山县宏顺物业管理有限公司管理，2009年12月与霍山县宏顺物业管理有限公司解除合同关系，并于2009年12月21日与原告签订《嘉利星城C、D区前期物业服务合同》，从2010年元月1日正式委托原告进行物业服务。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告依照前期物业服务合同的约定为嘉利星城C、D区提供有偿的物业管理服务，被告作为该小区的业主应当按约向原告履行支付物业管理费的义务。故原告要求被告给付物业费1117元的诉讼主张，应予支持。原告要求被告给付共摊电费60元，被告已给付了30元，应予扣除。前期物业服务合同约定物业服务费逾期交纳，从逾期之日起按每天每户1元交纳滞纳金，当事人约定的滞纳金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。原告的实际损失应是利息损失，该损失应当按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130％计算为宜。原告主张过高部分滞纳金没有依据，不予支持。被告辩称其未与原告签订物业管理合同，原告没有提供相应的管理服务等与法律规定不符，亦无充分证据证明，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、被告杨先锋于本判决生效之日起十日内支付原告霍山县金苑物业管理有限公司自2010年3月起至2012年12月止的物业服务费1117元及滞纳金（物业服务费1117元，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130％计算，从2010年3月起至还款之日止）；二、被告杨先锋于本判决生效之日起十日内支付原告霍山县金苑物业管理有限公司代收的共摊电费30元。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨先锋负担。
杨先锋上诉称：一、原审判决认为被上诉人依照前期物业服务合同的约定为嘉利星城C、D区提供有偿物业管理服务，认定上诉人应按约向被上诉人给付物业管理服务与事实不符；二、原审判决上诉人认为被上诉人没有提供相应的管理服务等与法律规定不符，亦无充分证据证明，与事实不符。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
金苑物业公司在庭审中答辩称：我公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》是符合法律规定的，我公司履行了物业管理义务，上诉人没有就履行服务合同等提出异议，其应承担给付物业管理服务的义务，请求驳回上诉，维持原判。
杨先锋在二审中提供证据如下：宏顺公司的物业费收据。证明目的：2009年8月13日，杨先锋向宏顺公司交纳6个月物业费210元。
金苑物业公司对杨先锋提供的证据质证如下：真实性无异议，但自金苑物业公司入住后，杨先锋一直未交纳物业管理服务。
本院对杨先锋提供的证据认证如下：真实性、合法性予以认定。
双方当事人所举其他证据同一审，相对方的质证意见也同一审，本院的认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为：金苑物业公司与建设单位合肥嘉利置业有限公司霍山分公司之间签订的《嘉利星城C、D区前期物业服务合同》，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效，对包括杨先锋在内的所有业主具有约束力。金苑物业公司为嘉利星城C、D区的业主提供了物业服务后，其有权依据法律和合同约定获取物业服务费。杨先锋作为该小区的业主之一，其负有向金苑物业公司支付物业服务费义务，且在金苑物业公司通知其交纳物业费后仍未履行给付物业费的义务，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但原审法院判决杨先锋从2010年3月起给付滞纳金失当，应予纠正。杨先锋上诉称金苑物业公司没有提供相应的管理服务，其不应给付物业管理费之理由，但其未提供证据证明，故其上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省霍山县人民法院（2013）霍民二初字第00364号民事判决第二项，即：被告杨先锋于本判决生效之日起十日内支付原告霍山县金苑物业管理有限公司代收的共摊电费30元；
二、变更安徽省霍山县人民法院（2013）霍民二初字第00364号民事判决第一项为：杨先锋于本判决送达之日起十日内给付霍山县金苑物业管理有限公司自2010年3月起至2012年12月止的物业服务费1117元及滞纳金（自2013年4月17日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％计算至本判决确定的给付之日止）。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由杨先锋承担60元，霍山县金苑物业管理有限公司承担15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张德兵
代理审判员 高 华
代理审判员 王 芬
二〇一四年一月七日
书 记 员 蔡金贺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……