上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1884号
上诉人(原审被告)：蔡琼玥，女，1984年2月12日生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：方晓青(系蔡琼玥母亲)，1953年8月19日生，住本市。
委托诉讼代理人：姚志慧，上海汇银律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陆月珍，女，1922年6月30日生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：沈金铃(系陆月珍女儿)，1956年6月18日生，住本市。
委托诉讼代理人：王赵康。
上诉人蔡琼玥因与被上诉人陆月珍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初16864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡琼玥上诉请求：撤销一审判决，依法改判不支持被上诉人陆月珍的一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：第一，虽然双方签订的《上海市公有住房承租权转让合同》附件二约定房款的支付方式为：双方于黄浦区房地产交易中心办理过户手续当时由买方支付卖方房款240万元。但双方签订的《使用权房屋转让协议书》中约定，买方在房屋转让过户当日支付240万元至房屋监管机构指定之账户。同时，该协议书中还明确约定，房地产买卖合同和本协议的条款不符的，按该协议书执行。第二，根据《上海市公有住房差价交换试行办法》和《关于贯彻“上海市公有住房差价交换试行办法”的实施意见》，公有住房承租权的转让应当经过审批才能办理变更过户手续，转让款应当接受监管而不允许自行支付。本案中，双方于2017年3月29日，双方与房产中介一起去黄浦区房地产交易中心办理过户手续时，被上诉人向交易中心提出房款免监管申请，但当时未获批准。交易中心明确告知需资金监管，在出具的《上海市不动产登记申请书》上写明“已知资金监管”并有双方签字认可，同时交易中心窗口工作人员明确告知待审核通过准予差价换房后将资金打入监管账户，审批时间为18天。因此，上诉人未于当日向被上诉人付款。同年4月18日，交易中心通知上诉人经审核房款不需要监管。经上诉人和中介多次联系，被上诉人于同年4月21日才告知上诉人银行账号，上诉人当日立即安排了付款。上诉人在本次房产交易中完全遵守政府规定，没有违约行为，不应承担滞纳金和违约金。
被上诉人陆月珍辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人存在逾期支付房款的违约行为。上诉人称其未于办理过户手续当日付款是按交易中心工作人员的指示，但上诉人未提供相应证据予以证明。上诉人逾期付款的行为导致被上诉人遭受了经济损失，上诉人应当支付滞纳金和违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陆月珍向一审法院起诉请求判令：蔡琼玥支付逾期22天付款的滞纳金26,400元；蔡琼玥支付逾期22天支付应付款240万元20%的违约金480,000元。
一审法院认定事实：2017年3月2日，陆月珍与蔡琼玥签订了一份《上海市公有住房承租权转让合同》，陆月珍将本市的公有住房承租权转让给蔡琼玥，成交价格为2,400,000元。双方约定，在办理过户手续当日，蔡琼玥支付陆月珍房款2,400,000元。合同第九条约定，蔡琼玥未按本合同的约定付款的，应按逾期应付款向陆月珍支付滞纳金。滞纳金自本合同约定的应付之日起第二天至实际付款之日止，按逾期应付款的0.05%计算。逾期十五天后，蔡琼玥同意陆月珍有权按下列约定向其追索违约责任：一、蔡琼玥除应支付上述滞纳金外，还应按逾期应付款的20%向陆月珍支付违约金，合同继续履行。合同履行过程中，蔡琼玥支付房款逾期超过十五天，现陆月珍诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为：陆月珍与蔡琼玥签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。蔡琼玥理应按约支付购房款。现蔡琼玥没有提供证据证明其逾期付款系房产交易中心要求所致，亦未请求法院适当减少违约金。故陆月珍的诉讼请求可予支持。关于滞纳金的计算，按合同约定应计取十五天。
据此，一审法院作出判决：蔡琼玥应在判决生效后十五日内给付陆月珍滞纳金18,000元及违约金480,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：双方于2017年3月2日签订《使用权房屋转让协议书》，约定上海市黄浦区房屋的转让价为270万，双方同意在签定正式的《上海市公有住房承租权转让合同》时，将转让价写为240万元，差价30万元将以该房屋装修及搬迁补贴费用的形式体现；买受方付款方式如下：2017年3月2日，买受方支付定金25万元；双方转让过户当日，买受方支付房款240万元整予转让房屋监管机构指定之账户；2017年5月31日前，出卖方租约到期，出卖方结清转移占有前的水、电、煤，物业管理费及该套房屋固定装修完好，买受方支付房款尾款5万元；总计270万元。
2017年3月29日，双方前往交易中心办理过户手续时形成的《上海市不动产登记申请书》中说明事项一栏记载：调入方蔡琼玥，调出方陆月珍，同意差价换房，已知需资金监管，上述房屋已无户口。
2017年4月21日，蔡琼玥(乙方)与陆月珍的女儿沈金铃(甲方)签订《协议书》，约定双方就黄浦区房屋交易事宜作出以下补充条款：1、甲方承诺在2017年5月31日前搬离并完好交房……；2、甲方承诺不再以任何理由(如制造母亲精神病、付款事宜等等)对本次交易提出非议；3、甲方承诺此房款240万元整本票由她交给母亲陆月珍；4、乙方承诺补偿甲方1万元整作为甲方的搬家费用。
二审中，上诉人蔡琼玥提供视频光盘及文字整理稿一组，欲证明按照房地产交易中心的答复，在需要资金监管的情况下，买受方应在审批通过后将240万元房款支付至相应的监管账户;上诉人蔡琼玥还申请证人朱艺(涉案房屋买卖的中介公司经纪人)出庭作证，欲证明由于交易过程存在不确定性，故双方未明确约定办理过户手续的时间，3月29日办理过户手续时因未能办妥资金免监管，买受方曾提出将240万元房款支付至中介公司代管，但中介公司未予同意。对此，被上诉人陆月珍表示视频光盘不属于新证据，对其合法性、关联性、真实性均不予认可；对证人证言不予认可。
本院认为：双方当事人此次房屋交易的标的在性质上属于公有住房承租权。而根据《上海市公有住房差价交换试行办法》及其实施意见，公有住房承租权转让所得价款除经批准外，须存入公有住房所在地的区、县房地产管理部门指定的银行，由银行开具购房存款单，三年内不得兑取现金。即公有住房承租权转让所得价款以监管为原则，以免监管为例外。从本案二审中被上诉人称若此次交易转让价款不能免监管其就不出售房屋了的说法来看，双方在签订涉案房屋承租权转让合同时对于转让价款将被免监管是有一定预期的。在转让价款免监管的前提下，双方约定上诉人于过户当日直接向被上诉人支付房款240万元并不违背相关规定。然而，从双方于2017年3月29日在房地产交易中心办理过户手续的实际情况来看，当天由于被上诉人提供的相关材料不符合要求故转让价款免监管的手续并未办妥，交易中心收件时在登记申请书上注明双方已知需资金监管。由于办理过户手续当日未能办妥转让价款免监管手续，而若需资金监管，则转让价款须存入相关部门指定的银行账户，故被上诉人于2017年3月29日当天未直接向上诉人支付房款的行为不能构成违约。后上诉人于2017年4月18日从交易中心获知转让价款免监管手续已经办妥，此时上诉人即可直接向被上诉人付款，但上诉人实际于2017年4月21日向被上诉人支付240万元房款，构成付款迟延，应当承担该期间的滞纳金。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初16864号民事判决；
二、蔡琼玥应于本判决生效之日起十日内支付陆月珍滞纳金3,600元；
三、对陆月珍的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4,432.50元，由蔡琼玥负担32.50元，由陆月珍负担4,400元；二审案件受理费8,770元，由蔡琼玥负担70元，由陆月珍负担8,700元。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年四月十二日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。