湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西塞民初字第00560号
原告暨反诉被告黄石市红旗星星房屋租赁服务部，住所地黄石市黄思湾黄厂街7号。
法定代表人丁红星，系该公司经理。
委托代理人余俊，湖北风劲律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告刘燕波。
被告暨反诉原告黄石市百利商贸有限公司，住所地黄石市西塞山区黄厂街507号。
法定代表人曹洪武，系该公司执行董事兼总经理。
二被告共同委托代理人张登国，湖北维思德律师事务所师。代理权限：特别授权。
原告暨反诉被告黄石市红旗星星房屋租赁服务部（以下简称红旗房屋租赁服务部）诉被告刘艳波、被告暨反诉原告黄石市百利商贸有限公司（以下简称百利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法适用普通程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部的委托代理人余俊、被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司的委托代理人张登国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部诉称：红旗房屋租赁服务部系黄石市文化局下属国有企业，前身为黄石市红旗影剧院。2005年2月6日，红旗房屋租赁服务部与刘燕波签订《房屋租赁协议书》，商定将红旗房屋租赁服务部所有的位于黄厂街507号红星影剧院的房屋出租给刘燕波，合同主要条款：一、租赁用途：用于商业，主要用于经营超市。二、租期为十年，五年一签，自交付之日起给予乙方（刘燕波）75天的免费装修改造时间。第一个五年正式起租日期从2005年5月23日开始，至2010年5月23日止。三、年租金为人民币100000元，房屋正式交付租赁改造时提前支付半年租金，此后租金半年一交。第二个五年租金的递增比例续签时按当时地段均价商定。四、若乙方未按时如数支付租金，乙方应按应付租金的10‰支付滞纳金，否则，甲方（红旗房屋租赁服务部）有权收回房屋。合同签订后，红旗房屋租赁服务部将租赁房屋移交给刘燕波。2006年4月25日，刘燕波发起成立百利公司，刘燕波于同年4月21日将租赁物划拨给百利公司经营使用。此后，租赁房屋一直由百利公司经营使用。第一个五年租赁期限届满，由于刘燕波未缴清租金，双方未能续签租赁合同。期间，红旗房屋租赁服务部每年多次向刘燕波、百利公司催缴租金，其亦以种种不合理理由要求减免或抵缴，至起诉日止，刘燕波共拖欠租金712600元。红旗房屋租赁服务部为维护其合法权益，故诉至法院，请求：1、判决确认双方于2005年2月6日签订的《房屋租赁协议》履行期限届满，终止履行；2、判令刘燕波、百利公司腾退租赁位于黄石市西塞山区黄厂街507号红旗房屋租赁服务部所属房屋；3、判令刘燕波、百利公司支付欠缴租金712600元（已充抵押金50000元），承担延期支付利息127679元；4、判令刘燕波、百利公司支付占用租赁房屋的占用费（从2015年5月23日起至实际腾退之日止按原租金标准计算）。
被告刘燕波口头辩称：我是百利公司的股东，代表公司签订合同，属于履行职务行为，故我不是本案适格被告。
被告暨反诉原告百利公司辩称：1、红旗房屋租赁服务部诉称理由缺乏事实依据；2、红旗房屋租赁服务部并没有每年多次向百利公司催讨租金；3、红旗房屋租赁服务部起诉百利公司拖欠的租金数额不实；4、红旗房屋租赁服务部起诉刘燕波程序不合法；5、百利公司不存在根本违约；6、红旗房屋租赁服务部索要租金的请求绝大部分已超过诉讼时效，应予驳回。综上，红旗房屋租赁服务部起诉刘燕波和百利公司没有事实和法律依据，请求法院依法判决。
被告暨反诉原告百利公司诉称：2005年2月6日，百利公司发起股东代表刘燕波受全体股东委托与红旗房屋租赁服务部签订了《房屋租赁协议书》，将位于黄石市西塞山区黄厂街507号市红旗影剧院所属的房屋整体租赁进行商业经营。该合同约定：租期为十年，五年一签，甲方（红旗房屋租赁服务部）自房屋交出之日起给予乙方（刘燕波）75天的免费装修改造时间，第一个五年期限从2005年5月23日起至2010年5月23日止，年租金为100000元，半年一交。本协议签订之日，乙方向甲方支付50000元保证金，甲方在30日之内向乙方交付房屋，否则甲方每天按保证金总额的5‰向乙方支付滞纳金（十年滞纳金数额为912500元）。合同签订后，百利公司如约向红旗房屋租赁服务部交付房屋保证金50000元，并由其他发起股东委托他人装修设计和施工，随后又于2005年4月正式成立公司。但红旗房屋租赁服务部未按约定将红旗影剧院正门五档门面（原康福来大药店租赁门面）和侧面七档菜场门面交与百利公司。由于百利公司承租房屋整体改造工程完工急于整体装修，正门五档门面又迟迟不能退出，故百利公司发起人股东不得不配合红旗房屋租赁服务部与康福来大药店磋商，最终于2005年9月才收回正门五档门面，并为其支付了100000元门面转让费。而红旗影剧院右侧七档菜场门面被红旗房屋租赁服务部则以种种原因为由至今未向百利公司交付。因超市生意欠佳，百利公司将超市关门并于2008年9月18日与大冶老板曹庭兴签订了包括原招待所和红旗影剧院一楼的房屋租赁合同，合同期限为六年，年租金185000元。该合同刚履行一年，红旗房屋租赁服务部却因对外洽谈红旗影剧院危房改造开发事宜，致函百利公司不要对外出租，百利公司只得与曹庭兴老板再行协商，并于2009年12月份重新签订收回一楼后的租赁合同，年租金仅为56400元。也因同样原因致使百利公司至今无法将剧院二层楼共800多平方米的营业场地出租经营。同时百利公司签订合同后就投资427563.73元对影剧院进行改造装修，由于红旗房屋租赁服务部原因致使所有装修均未能得到充分利用，装修损失客观存在。另外，红旗房屋租赁服务部至今未能移交影剧院右侧七档菜场门面。为此，百利公司诉至法院，请求：1、判令红旗房屋租赁服务部返还履约保证金50000元；2、判令红旗房屋租赁服务部折价返还房屋扩建装修款427563.73元；3、判令红旗房屋租赁服务部赔偿百利公司垫付转让费损失100000元；4、判令红旗房屋租赁服务部赔偿百利公司经营损失1765250元（收回后重新租赁损失643000元、逾期交房损失456250元、菜场门面租金损失336000元、剧院二楼未出租租金损失330000元）。以上合计2342813.73元，抵扣租金727341元（总约定房租1000000元-已交272659元），故百利公司实际请求数额为1615472.73元。
反诉被告红旗房屋租赁服务部辩称：1、《房屋租赁协议书》约定的租赁物不包括影剧院右侧七档门面，百利公司主张菜场门面租金损失没有事实依据；2、红旗电影院正门五档门面交付不构成严重违约，百利公司请求支付逾期交付滞纳金456250元缺乏法律依据；3、百利公司请求折价返还房屋装修装饰款等427563.73元缺乏必要的事实与法律依据；4、红旗房屋租赁服务部洽谈租赁物所在地块开发改造工作无关租赁合同履行，不影响承租方的经营，百利公司请求赔偿经营损失缺乏必要的事实依据和法律依据，应予驳回。综上，百利公司请求均无事实依据与法律依据应驳回。
原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部为支持其诉讼请求和反诉的抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一、红旗房屋租赁服务部的营业执照、名称变更核准通知书、组织机构代码证，百利公司的营业执照，刘燕波的户籍证明、身份证，拟证明双方民事主体资格。
证据二、《房屋租赁协议书》、房产证、土地证，拟证明：1、红旗房屋租赁服务部与刘燕波的租赁关系；2、租赁期限：从2005年5月23日起至2010年5月23日止；3、租金标准：年租金100000元；4、租金支付方式：半年交纳一次。
证据三、百利公司工商登记资料、划拨证明，拟证明：1、百利公司系由刘燕波发起成立；2、刘燕波将租赁物划拨给百利公司经营。
证据四、超市房租收入情况表、拖欠租金及利息明细表，拟证明刘燕波、百利公司支付租金情况，拖欠租金及应当承担逾期付款利息。
证据五、对账情况，拟证明截止2010年4月15日刘燕波、百利公司已交纳302141元租金。
证据六、申请2份，拟证明：1、红旗房屋租赁服务部所有的租赁房屋已经交付完毕；2、百利公司经营亏损不是红旗房屋租赁服务部的原因所致；3、百利公司是承认差欠红旗房屋租赁服务部租金的。
被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司就其抗辩理由及反诉请求向本院提交了如下证据：
证据一、刘燕波的身份证，百利公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，拟证明刘燕波、百利公司的诉讼主体资格。
证据二、《房屋租赁协议书》，拟证明：1、红旗房屋租赁服务部所属房屋均由百利公司承租；2、红旗房屋租赁服务部应于签约三十日内交付房屋，否则按保证金总额每日5‰支付违约金。
证据三、租房保证金收据，拟证明百利公司的代表刘燕波已依约支付租赁保证金50000元。
证据四、申请、设计合同、改造装修工程协议书、施工协议、消防设计验收意见书、工程结算书5份、电力公司收据及发票，拟证明：1、百利公司经红旗房屋租赁服务部同意对租赁房屋实施装修改造；2、改造工程设计费为12000元，剧院改造装修费269000元，超市吊灯施工费20626元、消防安装工程费28857.54元、闭路监控工程费28262.57元、灯带安装工程费50111.64元、广播系统工程费7911.98元、楼梯加工安装费4868元、电网改造工程费5926元，合计费用为427563.73元。
证据五、门面转让协议、租房合同、转让费收据4张，拟证明：1、红旗房屋租赁服务部没有依约交付剧院所属正门临街五档门面房屋，已构成违约；2、百利公司为红旗房屋租赁服务部垫付转让费100000元。
证据六、协议书、法律意见书，拟证明：1、红旗房屋租赁服务部至今没有依约交付剧院所属右侧七档卖菜门面房屋，已违约；2、红旗房屋租赁服务部违约10年至少给百利公司造成了336000元损失（七档门面按每档每月400元平均租金计算10年）。
证据七、房屋租赁合同2份、危房改造的紧急报告、情况反映2份、函，拟证明：1、红旗房屋租赁服务部为开发剧院，于2009年12月以危房改造名义向市政府提交正式报告；2、为配合危房改造项目开发，降低开发补偿成本，百利公司被迫收回与大冶老板曹庭兴原主要房屋租赁合同，并重新签订新的部分房屋租赁合同，仅此一项导致百利公司五年转租损失643000元（原年租金185000元，后年租金为56400元）；3、百利公司所承租剧院一楼800余平方米营业场地及二楼700平方米房屋至今空置均是红旗房屋租赁服务部要求，损失应由红旗房屋租赁服务部承担，这部分租金不应由百利公司承担；4、百利公司在租赁期间多次以口头或书面形式合理合法地向红旗房屋租赁服务部提出减免及抵扣租金要求，红旗房屋租赁服务部长期搁置没有处理上述问题。
证据八、照片5张，拟证明百利公司承租期间房屋被迫长期空置，损失巨大。
证据九、收条3份，拟证明在红旗房屋租赁服务部所列支付租金清单之外，除去押金50000元和垫付转让费100000元，百利公司还用货物抵款4741元，交纳现金10000元。
经庭审质证，被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司对原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部提交的证据一真实性无异议，证明被告刘燕波的诉讼主体资格的证明内容有异议。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，证明内容有异议。对证据四利息计算有异议，不应支付利息。对证据五无异议。对证据六真实性无异议，证明内容有异议，不能证明租赁房屋已经交付完毕，反而证明菜场门面没有交付。申请没有说明亏损的原因是什么，申请里没有提到租金的问题。
原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部对被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司提交的证据一无异议。对证据二真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，租赁协议约定租赁物并不包括临菜场七档门面，出租方享有使用权的三档门面已移交给承租方，不存在租赁物至今没有交付的情形。对证据三真实性、合法性、关联性无异议。对证据四申请的真实性、合法性、关联性无异议，亦证明出租方已履行配合义务；对设计合同、改造装修工程协议书、施工协议的真实性无法确认，关联性有异议，施工协议主体不合法，无法确认协议是否履行完毕，无法确认工程施工的真实造价及百利公司实际支付的工程价款；对消防设计验收意见书的真实性、合法性无异议，关联系有异议，消防验收是承租人在经营中必备条件，与出租方无关；对5份工程结算书真实性无法确认，即使结算书真实，上述费用是百利公司开设超市进行装修而投入，百利公司经营超市两年后停业，上述设施均已报废。按会计制度，上述属待摊费用应一次性或最长五年内推销完毕，百利公司无权请求出租方折旧补偿；对电力公司收据及发票的真实性无法确认，即使真实，按合同约定由承租方承担，百利公司无权请求折价补偿。对证据五真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，部分租赁物迟延交付，并非根本违约，且迟延交付亦得承租方的认可。对证据六协议书的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，七档门面使用权归第三方所有，明显不在合同约定的租赁范围之内；对法律意见书的真实性无法确认，合法性、关联性有异议，关于七档门面使用权归属及回收，红旗房屋租赁服务部从未授权他人作出法律意见书。对证据七房屋租赁合同的真实性、合法性无法确认，关联性有异议，即使真实，也是百利公司的经营行为，与本案无关；对危房改造的紧急报告的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与租赁合同的履行无关；对情况反映（2010.1.6）的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对情况反映（2011.9.8）的真实性、合法性、关联性均有异议，即使是真实的，也与本案无关。红旗影剧院于2009年4月份变更为“红旗星星房屋租赁服务部”，原“红旗影剧院”公章作废，百利公司提交的情况反映中“情况属实”加盖“黄石市红旗影剧院”公章，公章系伪造或拼接行为；对函的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该函提醒百利公司不要扩大出租，维持现状经营，与百利公司履行与大冶老板曹庭兴的合同并没有关联性，且红旗房屋租赁服务部并没有提前收回房屋或阻止承租人经营的意思表示。对证据八真实性无异议，关联性有异议，百利公司闲置租赁物系其经营行为，出租方并没有提前收回或阻止其经营的意思表示。对证据九真实性、合法性、关联性无异议。
对于双方当事人无争议的证据本院予以确认。对于有争议的证据，本院作如下认定：
一、原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部提交的证据一、证据三、证据六，被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司提交的证据二、证据四申请、消防设计验收意见书、证据五、证据六协议书、证据七危房改造的紧急报告、情况反映（2010.1.6）、函、证据八，经双方质证对其真实性均无异议，且上述证据符合合法性、关联性要求，本院对上述证据予以采信，并作为认定案件事实的依据。对于各方当事人举证所要达到的证明目的，本院将结合案件事实，综合予以认定。
二、原告暨反诉被告红旗房屋租赁服务部提交的证据四超市房租收入情况表、拖欠租金及利息明细表，经本院询问双方对百利公司共计交纳租金302141元（包含50000元保证金，不含百利公司支付的100000元转让费）的事实均无异议，对于是否应当支付拖欠的租金利息本院将结合合同双方的履行情况予以判定。
三、被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司提交的证据四设计合同、改造装修工程协议书、施工协议、工程结算书、电力公司收据及发票，结合双方签订的房屋租赁协议书、红旗房屋租赁服务部向黄石市规划局关于红旗影剧院内部改造的申请以及刘燕波、百利公司提交的证据八，可以证明红旗影剧院被承租后进行改造装修的事实，上述证据能够相互印证，本院对该证据予以采信。
四、被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司提交的证据六法律意见书，该证据系百利公司为帮助红旗房屋租赁服务部收回剧院侧面七档菜场门面委托法律服务所向黄思湾街道办事处送达法律意见书，此证据与本案有关联，并能在客观上证明百利公司为帮助收回侧面七档菜场门面起到一定作用。
五、被告刘燕波、被告暨反诉原告百利公司提交的证据七房屋租赁合同，红旗房屋租赁服务部对此合同真实性予以否认，但其又收取了曹庭兴代百利公司交纳的租金，根据此客观事实，本院对百利公司与曹庭兴之间存在房屋转租的事实予以确认，对该证据予以采信；情况反映（2011.9.8），该情况反映上有“情况属实”的签字及“黄石市红旗影剧院”的印章，虽黄石市红旗影剧院于2009年3月26日将名称变更为红旗房屋租赁服务部，但其对旧印章负有管理责任，结合红旗房屋租赁服务部对百利公司的函的内容，本院对此情况反映内容的真实性予以采信。
经审理查明：黄石市红旗影剧院（现红旗房屋租赁服务部）为黄石市文化局的下属企业。2005年2月6日该影剧院与刘燕波签订一份《房屋租赁协议书》，协议约定将其位于西塞山区黄厂街507号黄石市红旗影剧院所属的房屋出租给刘燕波。协议主要内容为：房屋用于商业用途，主要用于经营超市。租期十年，五年一签，第一个五年正式起租日期从2005年5月23日至2010年5月23日。年租金为100000元，租金半年一交。第二个五年租金递增比例续签时按当时地段均价商订。协议签订之日，刘燕波向黄石市红旗影剧院支付保证金50000元，黄石市红旗影剧院在30日之内交付房屋，否则每天按保证金总额的5‰支付违约金。租赁期内，黄石市红旗影剧院允许刘燕波在不影响房屋结构安全的情况下，对租赁房屋按商业用途的要求进行装修改造和增添设备，黄石市红旗影剧院应配合刘燕波做好施工的有关协调工作。租赁期内除正常招商外，未经黄石市红旗影剧院同意，刘燕波不得私自转让房屋经营权。租赁期内，刘燕波水电另挂表计量，挂表费用和水电费由刘燕波自理，水电若需网改，黄石市红旗影剧院应配合刘燕波做好协调工作，费用由刘燕波承担。协议签订后，刘燕波于2005年3月8日向黄石市红旗影剧院交纳了50000元保证金。除影剧院正门五档门面及侧面七档门面外，黄石市红旗影剧院将其余房屋在约定期限内交付给了刘燕波。
影剧院正门五档门面由黄石市红旗影剧院于2002年8月22日出租给了黄石市康福来大药店（以下简称康福来大药店），租期5年，从2002年9月1日起至2007年8月31日止，租金每月2500元。因黄石市红旗影剧院租与康福来大药店的五档门面租赁期限未满，故此五档门面未能在约定期限内交付刘燕波。2005年9月19日，刘燕波以黄石市永盛商贸娱乐有限公司百利超市（以下简称百利超市）的名义与康福来大药店达成《门面转让协议》，协议主要内容为：康福来大药店将影剧院正门五档门面转让给百利超市，转让费为100000元。百利超市为此支付了康福来大药店转让费100000元才取得此五档门面。协议签订当天，康福来大药店移交了其中四档门面，剩余一档门面于2005年12月15日移交。
刘燕波在租赁黄石市红旗影剧院所属房屋后，为成立超市，对影剧院进行了改造、扩建、装修，并因此支付相关费用421637.73元及电路改造费用5926元。2006年4月21日，刘燕波将租赁的黄石市红旗影剧院房屋划拨给即将成立的百利公司作为经营超市使用。2006年4月25日百利公司成立，刘燕波投资60000元，为百利公司股东之一。因百利公司经营的超市亏损严重，超市于2007年停业。百利公司于2007年12月21日、2008年8月26日两次书面向黄石市红旗影剧院申请将超市转变为综合市场，并请求延付、减免租金。2008年9月18日，百利公司与曹庭兴签订《房屋租赁合同》，约定将红旗影剧院一楼和院内所有平房及原招待所的一至三层和一楼的一大间房屋（包括药房门面，不含体彩门面）租赁给曹庭兴用作经营综合市场、餐饮、娱乐和宾馆等项目，期限为六年，从2008年11月18日起至2014年11月17日止。其中2008年11月18日至2010年11月17日的租金为每年180000元；2010年11月18日至2014年11月17日的租金为每年185000元。
2009年3月26日，黄石市红旗影剧院将名称变更为红旗房屋租赁服务部。2009年10月份，因有第三方有意与红旗房屋租赁服务部联合开发红旗影剧院，红旗房屋租赁服务部的上级单位黄石市文化局于同年12月份以危房改造的名义向黄石市人民政府申请对红旗影剧院进行改造。2009年12月8日，百利公司与曹庭兴又签订一份《房屋租赁合同》，约定百利公司同意曹庭兴退还之前承租的一楼店堂，曹庭兴现承租的房屋改为原招待所一至四楼、卡拉ok厅、接待厅和院内平房及门卫值班室。承租期限为五年，从2009年10月18日起至2014年10月17日止。其中2009年10月18日至2010年5月17日的租金为每月4600元；2010年5月18日至2014年11月17日的租金为每月4700元。
2010年1月6日，百利公司向黄石市文化局反映情况，请求将此前支付给康福来大药店的门面转让费100000元抵作租金。红旗房屋租赁服务部与刘燕波第一个五年租赁期到期后，双方未签订新的协议，对租金亦未作新的约定。2011年9月8日，百利公司向红旗房屋租赁服务部递交《情况反映》，内容为百利公司为配合红旗影剧院危房改造开发，原于2008年9月18日租赁给曹庭兴的房屋，于2009年12月份与曹庭兴重新协商收回影剧院一楼并签订新的租赁合同，此后未再将一楼800余平方米的营业场所出租经营。故此请求红旗房屋租赁服务部免收从2009年10月至2011年9月8日的租金。红旗房屋租赁服务部在《情况反映》上签署了“情况属实”，并加盖了“黄石市红旗影剧院”印章。2011年9月16日，红旗房屋租赁服务部向百利公司致函，内容为红旗影剧院危房改造开发事宜正在洽谈，目前不允对外扩大出租，要求百利公司保持现状。因刘燕波在承租红旗影剧院所属房屋后，共计交纳红旗房屋租赁服务部租金302141元（包括保证金50000元），剩余租金未再支付。
另查明，红旗影剧院侧面菜场共有十档门面。此处门面由红旗房屋租赁服务部与黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所于1995年共同开发所建。黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所拥有70%的建筑面积使用权（七档门面），使用期限为15年，从1995年8月30日起至2010年8月30日止。2005年双方当事人签订租赁合同之后，红旗房屋租赁服务部只交付了其享有使用权的三档门面。2009年6月28日，百利公司为帮助红旗房屋租赁服务部收回剧院侧面七档菜场门面委托黄石市西塞山区诚信法律服务所向黄思湾街道办事处送达法律意见书，并为此支付了法律服务费2000元。2010年8月红旗房屋租赁服务部收回剧院侧面七档门面后自行出租，未交付给百利公司。
还查明，红旗影剧院至今仍未进行危房改造开发。
本院认为：红旗房屋租赁服务部与刘燕波于2005年2月6日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，合同依法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。综合双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点主要有以下几点：
一、关于承租方主体的认定
刘燕波及百利公司均主张，刘燕波是以百利公司发起股东的身份在与红旗房屋租赁服务部订立《房屋租赁协议书》，属职务行为，其不应承担责任。本院认为，1、租赁合同签订时间为2005年2月6日，百利公司成立时间为2006年4月25日。按照公司设立的程序要求，应先有明确的经营地点，而后才能申请注册登记，且在办理注册登记时需提交房屋租赁合同。刘燕波作为百利公司的股东，在公司筹备阶段受全体股东委托订立租赁合同的行为，属代理行为；2、《房屋租赁协议书》中已明确表述承租的房屋用于经营超市，而此后成立的超市归属百利公司所有，可见刘燕波个人并无租房、用房的实际需求，其租赁房屋的合同目的是为即将成立的百利公司寻求经营场所；3、在房屋租赁期间，租赁物由百利公司使用、管理和交纳租金。从百利公司与红旗房屋租赁服务部之间的多份往来函件可以看出，百利公司已表明了承租人的身份，对此红旗房屋租赁服务部明知且认可。故此，本院认定《房屋租赁协议书》的承租方主体为百利公司。
二、红旗影剧院正门五档门面延期交付的法律责任
根据双方签订的协议书，红旗房屋租赁服务部应于2005年3月8日之前完成租赁房屋的交付义务。然而，红旗房屋租赁服务部此前已经将正门五档门面出租给了康福来大药店，房屋被康福来大药店占用之中，未能按期完成租赁物的交付。经本院实地查看，正门五档门面属于整个租赁房屋中财产价值最大的部分，如不能取得房屋使用权将直接影响百利公司的超市开业。由于出租人的过错，至使承租人无法实现合同目的，出租人应当承担违约责任。百利公司主张赔偿损失456250元，但未提供相关证据，本院不予支持。按照合同约定，违约金计算方式为每天按保证金总额的5‰支付。红旗房屋租赁服务部直至2005年12月15日才完成交付，违约282天，故其违约金应为70500元（50000×0.005×282）。
百利公司为尽快取得此五档门面房屋使用权，向康福来大药店支付了100000元转让费，红旗房屋租赁服务部对转让费单据盖章认可，故此转让费用应由红旗房屋租赁服务部承担。
三、红旗影剧院侧面菜场七档门面是否属于承租范围
租赁合同约定承租范围为“西塞山区黄厂街507号黄石市红旗影剧院所属的房屋”，没有明确房屋面积，也没有附相关图纸，埋下了争议的隐患。双方当事人对于红旗影剧院侧面菜场七档门面是否属于承租房屋产生分歧。
对于租赁合同中表述的“红旗影剧院所属的房屋”是否包含菜场七档门面，本院作如下分析判定：1、2005年双方当事人签订租赁合同时，菜场七档门面的使用权归属于黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所，红旗房屋租赁服务部对于其自身不享有使用权的房屋无权对外出租；2、2005年双方当事人在移交租赁房屋的过程中，承租人未向出租人主张菜场七档门面的交割，说明承租人对于该处门面当时的状况是知情的，认可不在承租房屋范围之内；3、在黄思湾街道办事处城管市容环境卫生管理所十五年的使用期满之后，红旗房屋租赁服务部取得了菜场七档门面的使用权。此时是否应当向百利公司交付，取决于原租赁合同是否有交付约定或者是否达成了新的租赁协议。对此，百利公司负有举证责任，百利公司称有口头约定，但未能完成举证义务；4、百利公司称，受红旗房屋租赁服务部的委托帮助其收回了菜场七档门面的使用权，以此证明百利公司对此七档门面享有承租权。本院认为，百利公司受托收回门面并不必然取得门面承租权，委托与租赁是两种不同的法律关系，没有因果联系。综合以上分析，本院认定百利公司承租的房屋不包括红旗影剧院侧面菜场七档门面。因此，对于百利公司主张赔偿此七档门面租金损失336000元的反诉请求，本院不予支持。
四、百利公司主张折价返还房屋扩建、装修费的反诉请求应否得到支持
根据租赁合同的约定，出租人允许承租人在不影响房屋结构安全的情况下，对租赁房屋按商业用途的要求进行装修改造和增添设备，出租人应配合承租人做好施工的有关协调工作。但合同并未对租赁期满后，房屋扩建、装修投入是否给予补偿进行约定。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故此，百利公司反诉返还装修费的请求于法无据，本院不予支持。另外，对于在装修、改造期间因电路改造发生的5926元费用，根据租赁协议书的约定，此费用应由承租人负担，与红旗房屋租赁服务部无关。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”百利公司经红旗房屋租赁服务部许可，将红旗影剧院大厅分隔为两层，增加了房屋面积，该行为属于扩建。本院依职权向黄石市规划局调查取证，该扩建行为未办理合法建设手续。百利公司反诉扩建、装修费用金额为427563.73元，其中可以认定为扩建费用的金额为285868元（隔层造价269000元、设计费12000元、楼梯4868元）。对于违规扩建隔层，本院认定双方当事人负有同等过错，费用各自承担一半，即142934元。
五、百利公司反诉赔偿一楼租金差额损失643000元的诉讼请求能否成立
2008年9月，百利公司将红旗影剧院部分房屋转租给曹庭兴，租期六年。一年之后，百利公司将出租给曹庭兴的房屋一楼部分收回，并调减了租金。对于收回曹庭兴所承租的一楼房屋并调减租金的原因，百利公司在出具给红旗房屋租赁服务部的《情况反映》中作出了说明。根据《情况反映》记载，百利公司为了配合剧院的危房改造开发项目，降低开发补偿成本，所以收回了已经出租给曹庭兴的一楼房屋，并与之改签租赁合同。红旗房屋租赁服务部在《情况反映》上签署“情况属实”并加盖公章，认可了百利公司表述的事件经过。
从双方当事人提交的证据以及陈述中可以看出，红旗房屋租赁服务部与百利公司都在积极促成房屋改造开发项目。红旗房屋租赁服务部申报立项，百利公司寻找开发商，双方均期待获取房屋开发带来的补偿利益。百利公司为了配合危房改造开发工作主动腾退了部份房屋，此举有利于减少拆迁难度，降低拆迁补偿费用。然而，红旗影剧院危房改造开发项目最终未能实施，百利公司为此损失了60余万元租金。庭审中，没有任何证据显示红旗房屋租赁服务部在2009年间指令或建议百利公司腾退房屋，故对于百利公司主动腾退房屋的行为，红旗房屋租赁服务部不应承担过错赔偿责任。但考虑到百利公司遭受损失的原因是为了帮助红旗房屋租赁服务部启动开发项目，促成双方当事人共同利益的实现，故本院根据公平原则判定由双方分摊损失，由百利公司与红旗房屋租赁服务部各自负担50%。
百利公司主张两份合同租金差额为643000元，其计算有误。百利公司与曹庭兴签订的第一份租赁合同六年租金共计为1100000元（180000×2＋185000×4），第二份租赁合同的五年租金共计为281300元（4600×7＋4700×53），减去百利公司已收取的2008年10月至2009年10月一年租金180000元，租金差价为638700元。由红旗房屋租赁服务部承担一半，即319350元。
六、百利公司反诉赔偿二楼闲置租金损失330000元的诉讼请求能否成立
2011年9月16日，红旗房屋租赁服务部向百利公司发函称，“红旗影剧院危房改造开发事宜正在洽谈，目前不要对外扩大出租，要求贵公司保持现状”。百利公司认为，由于红旗房屋租赁服务部干涉其正常经营，致使二楼750平方米左右的房屋闲置，损失租金330000元。
对于该项反诉请求，本院作如下分析认定：1、百利公司开办超市亏损严重，于是将超市改为综合市场。所谓综合市场，就是将房屋分散出租，百利公司在转租过程中获取租金差额利益。对此，百利公司曾于2007、2008年两次向红旗房屋租赁服务部递交了申请，红旗房屋租赁服务部知情并一直默视认可此经营模式。故本院认定，出租人与承租人一致同意改变原租赁合同约定的房屋用途，且出租人许可承租人以转租方式经营；2、2011年9月16日，红旗房屋租赁服务部发函通知百利公司保持现状，不要对外扩大出租。本院对该通知解读为：出租人通知承租人对已经转租的房屋维持现状不变，对当时没有转租出去的房屋不得对外出租。该行为属于出租人单方改变合同约定，限制承租人对房屋的利用，属违约行为，应承担相应的违约责任；3、百利公司按照红旗房屋租赁服务部的通知要求，将二楼750平方米左右的房屋闲置，有权向红旗房屋租赁服务部主张赔偿。但百利公司反诉请求赔偿租金损失330000元，数额过高。百利公司按每月每平方米10元即年租金90000元来计算损失，却未提供任何证据。百利公司所承租的整个房屋面积为3000平方米左右，年租金100000元。出租人限制了承租人对25%的房屋合理使用，却要损失90%的租金，这显然已超过违约方所能预见的损失范围，有违合同法违约赔偿的合理预见原则。本院按照二楼750平方米租金全免的方式，来确定红旗房屋租赁服务部赔偿金额。双方当事人对于二楼约750平方米的房屋没有单独约定租金数额，本院综合考虑该处房屋的面积、利用价值、出租率，酌定为15000元／年，44个月（2011年9月16日至2015年5月23日）的租金共计55000元。
七、红旗房屋租赁服务部主张房屋租金是否超过诉讼时效
《房屋租赁协议书》明确约定租期十年，故该协议约定的租期应至2015年5月23日届满。协议约定五年一签，第二个五年租金递增比例续签时按当时地段均价商订。此约定只是表明合同双方当事人对五年之后的租金有调整意愿，而不对已经确定的十年租期产生影响。五年之后，双方当事人未再重新签订合同，原合同的条款内容继续执行。合同约定租金给付方式为“年租金100000元，半年一交”。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。红旗房屋租赁服务部于2015年5月18日向法院提起诉讼，本案并未超过一年的诉讼时效期。
八、双方当事人的责任承担
黄石市红旗影剧院十年期租赁合同于2015年5月23日届满。经庭审询问，合同双方当事人均同意终止履行租赁协议，本院对此予以确认。协议终止后，百利公司应腾退所租赁房屋。由于租赁双方未对第二个五年期租金另行约定，红旗房屋租赁服务部请求以原约定标准每年100000元计算租金，本院予以支持。十年租金总额为1000000元，减去百利公司已付租金302141元（含保证金50000元），减去康福来大药店的转让费100000元，减去正门五档门面延期交付违约金70500元，减去扩建隔层费用142934元，减去曹庭兴两份租赁合同租金差额赔偿319350元，减去二楼闲置租金损失55000元，百利公司还应支付租金10075元。因房屋至今仍为百利公司所占用，故红旗房屋租赁服务部请求支付2015年5月23日后至实际腾退之日止的房屋占用费，理由充分本院予以支持，占用费以原租金每年100000元的标准计算。在租赁期间，双方当事人均存在违约行为，百利公司多次发函要求将康福来大药店的转让费等合理损失减扣租金，而红旗房屋租赁服务部不予答复，致使租金数额处于不明确状态，故本院对于红旗房屋租赁服务部要求给付利息的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：
一、红旗房屋租赁服务部与刘燕波于2005年2月6日签订的《房屋租赁协议书》租赁期限届满，双方终止履行；
二、百利公司于本判决发生效力之日起十日内向红旗房屋租赁服务部支付租金共计10075元；
三、百利公司于本判决发生效力之日起二十日内腾退租赁红旗房屋租赁服务部位于黄石市西塞山区黄厂街507号红旗影剧院所属房屋，并支付此期间的占用费（自2015年5月23日起按年租金100000元的标准支付至实际腾退房屋之日止）；
四、驳回红旗房屋租赁服务部的其他诉讼请求；
五、驳回百利公司的其他反诉请求。
本案本诉诉讼费12443元、反诉诉讼费7617元，由红旗房屋租赁服务部负担10000元，百利公司负担10060元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币20060元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知书。
审 判 长 赵 钧
人民陪审员 柯有广
人民陪审员 肖春平
二〇一五年十一月五日
书 记 员 叶 畅