江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终345号
上诉人（原审被告）：江西腾达科技有限公司，住所地江西省南昌市东湖区南京西路277号。
法定代表人：黄秀虹，执行董事。
委托诉讼代理人：祁凯，江西腾达科技有限公司职员，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：张军，男，汉族，住江西省南昌市。
委托诉讼代理人：邱亮光，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：吴建波，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：腾达电器有限公司，住所地江西省新余市劳动南路。
管理人：腾达电器有限公司破产清算组。
委托诉讼代理人：彭世伟，江西姚建律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：吴迪，江西姚建律师事务所律师助理，代理权限为一般代理。
原审第三人：中国银行股份有限公司抚州市分行，住所地抚州市临川区赣东大道996号。
负责人：汪武，行长。
委托诉讼代理人：熊建文，江西�鉴律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人江西腾达科技有限公司（以下简称江西腾达公司）因与被上诉人张军、被上诉人腾达电器有限公司（以下简称腾达电器公司）、第三人中国银行股份有限公司抚州市分行（以下简称中行抚州分行）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
江西腾达公司上诉请求：1、请求对一审判决第二项改判为“由腾达电器有限公司在本判决生效后20日内向张军腾空本案的租赁房屋”；2、请求对一审判决第三项改判为“由腾达电器有限公司在本判决生效后30日内向张军支付从2015年3月31日至2015年12月16日的租金”；3、请求对一审判决第四项改判为“第三人中国银行股份有限公司�州市分行未向江西腾达科技有限公司交纳的租金应向张军支付，抵减腾达电器有限公司应给付张军的租金”；4、改判诉讼费用由腾达电器有限公司承担。事实和理由：1、上诉人未实际接收房屋，无法向张军退还房屋。张军作为合同权利义务转移后的出租方，也应当负有房屋交付的义务，且应当承担房屋交付不能的责任。一审判决认定“张军已按原《房屋租赁合同》的约定向抚州市腾达电器有限公司交付了店铺即履行了合同约定的义务，腾达电器公司、江西腾达公司之间未完成本案涉案店铺的移交与张军无关”显然存在错误；2、虽三方签订了房屋租赁合同补充协议，但该协议实际并未履行。涉案房屋并未向上诉人交付，房屋未交付的原因系腾达电器有限公司违反合同及出租方张军不履行出租方义务造成，让上诉人承担没有接收的房屋的使用费或租金及违约金显然违背事实与法律。一审判决认定上诉人应支付2015年3月31日至2015年12月16日租金，实际上，张军与上诉人及腾达电器有限公司签订的房屋租赁合同协议签订日期为2015年4月10日，上诉人不应对协议签订之前产生的费用承担责任；3、一审判决对于第三人中国银行抚州分行的实际支付租金的期间与金额并未予以认定。第三人签订的租赁合同租金支付周期与张军租赁合同的租金支付周期，此两个租金支付周期期间并不一致，且两项租金金额为多少，如何抵扣？这些一审审理并未核实予以认定。综上，一审判决事实认定不清、适用法律错误，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。
张军辩称，1、本案涉案店铺腾达电器公司是否交付了给上诉人，以及上诉人是否接收都不影响张军在法院判决生效后取回涉案店铺的权利。在上诉人和腾达电器公司关于店铺移交的争议没有解�完之前，法院判决由其两公司共同承担腾空涉案店铺的义务是合理的。2、根据合同法第88条及补充协议约定，按时向张军支付租金的义务主体就是上诉人。关于应该支付的租金起算点问题，根据张军与上诉人及腾达电器公司房屋租赁合同补充协议的约定，腾达电器公司的权利和义务已经转移给了上诉人，由上诉人继续履行。故此，上诉人应当支付的租金是从2015年3月31日起计算，而不是2015年4月10日。3、扣减的租金并不是中行抚州分行在判决生效后应向张军支付的全部租金，而仅指中行抚州分行从未付租金之日至法院生效判决解除租赁合同之日止这段时间的租金。张军已按照原租赁合同的约定交付了店铺，履行完了合同约定的义务，被上诉人腾达电器公司与上诉人之间未完成本案涉案店铺的交付与张军无关，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。
腾�电器公司辩称，1、本案涉案房屋的承租权及其房租付款义务已经转移给了上诉人，上诉人认为其不应当承担该房屋的租金给付义务，缺乏事实和法律依据。本案涉案房屋，被上诉人张军早在2009年3月30日签订原《房屋租赁合同》时便已经交付，不存在另行交付的问题，三方补充协议是对原合同的延续，补充协议中也明确约定除原合同中权利义务主体发生变更以外，其他条款继续保持不变，补充协议一生效，本案涉案房屋的承租权便已经发生了转移，由答辩人变更为上诉人，对于客观上因饶辉香等人阻扰导致至今答辩人未将涉案房屋实际转移给上诉人这一问题，上诉人完全可以另行采取法律途径追究饶辉香等人的侵权责任，要求饶晖香等人立即停止侵权，但无论如何，这都不影响上诉人已经系本案涉案房屋承租人以及涉案房租租金支付义务人的法律事实。2、上诉人�上诉中称三方签订的《房屋租赁合同补充协议》并未实际履行与事实不符。本案涉案房屋的承租权事实上在2015年4月10日三方在补充协议上签字盖章时便实际转移给了上诉人，也正因为如此，基于上诉人已替代答辩人对本案涉案房屋享有承租权，答辩人、上诉人、及其中国银行股份有限公司抚州市分行于2015年5月1日签订《商铺租赁合同补充三方合同书》，合同书把答辩人于2014年将本案涉案房屋中的部分商铺转租给中国银行股份有限公司抚州市分行从而享有的出租人权利及义务也一并转给了上诉人。以上事实，可证明上诉人在签订《房屋租赁合同补充协议》后已经实际的享有，并行使了本案涉案房屋的承租权，即《房屋租赁合同补充协议》已经实际履行。3、上诉人主张《房屋租赁合同补充协议》的签订时间为2015年4月10日，故其不应当对签订之前产生的租金承担责任�理由不能成立。上诉人在签订补充协议的时候，其明知本案涉案房屋上一年度的租金已于2014年3月30日前结清，而订立补充协议的目的，又在于将原房屋租赁合同答辩人的承租权及其租金给付义务一并转给上诉人，上诉人主张其只承担2014年4月10日之后的房屋租金不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由违背事实真相和当事方的有关约定，且不符合法律规定，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
中行抚州分行述称，1、一审判决确认第三人的事实及法律权利义务清楚明确，应予维持。2、第三人愿意遵照一审判决依照合同的约定，将应当支付的到期租金予以支付，如果法院确定了向谁支付，我方要求对方到我行办理领取租金的相关手续。3、同意一审判决认定既张军承诺的继续依照本案商铺租赁合同履行。
张军向一审法院起诉请求：解除张军与江西腾达公司、腾达电器公司之间的租赁合同；要求江西腾达公司、腾达电器公司腾退店面；要求江西腾达公司按照合同约定的标准支付截至2015年12月16日的租金50.05万元、违约金6.28万元（实际要求支付至腾退房屋之日止）。
一审法院认定事实：2009年4月2日，张军（合同甲方）与抚州渝州腾达电器有限公司（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“该房屋坐落于江西省抚州市大公路53号，第一层，房屋结构为框架，建筑面积1578平方米”、“租赁期限自2009年3月30日至2024年3月30日止”、“2009年3月30日至2014年3月30日期间的房屋租金每年60万元（人民币），2014年3月30日至2024年期间房屋租金每年70万元（人民币）”、“乙方承诺在每年6月30日付清全年的房屋租金给甲方”、“租赁期间乙方未按期缴纳租金，除没收房屋保证金、乙方除交清在租赁期间的租金外还�承担应付房屋租金按银行四倍贷款利息计算的违约（金）”。2011年3月29日，抚州渝州腾达电器有限公司更名为抚州市腾达电器有限公司。抚州市腾达电器有限公司为腾达电器公司的全资子公司。2015年4月10日，张军（合同乙方）与抚州市腾达电器有限公司（合同甲方）、江西腾达公司（合同丙方）签订了《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》一份，约定：“甲方与乙方于2009年04月02日签署的《房屋租赁合同》项下甲方的权利义务转移给丙方，由丙方继续履行”、“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”、“本补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力”，腾达电器公司直接在该合同甲方盖章处加盖了“腾达电器有限公司合同专用章”，张军授权钟红英在该合同乙方处签字。江西腾达公司未于2015年6月30日前向张军支付2015年3月31日至2016年3月30日的租金人民币70万元。
另查明，抚州市腾达电器有限公司与张军签订了《房屋租赁合同》后，又将其承租房屋部分转租给中行抚州分行。2014年6月24日，抚州市腾达电器有限公司（合同甲方）与中行抚州分行（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“甲方同意将座落在抚州市大公路53号的第一层部分商铺，建筑面积300平方米出租给乙方使用，用途为商业”。2015年5月，腾达电器公司（合同甲方）、江西腾达公司（合同丙方）与中行抚州分行（合同乙方）签订《商铺租赁合同补充三方合同书》，约定“甲乙丙三方均同意自2015年5月1日（以下简称转让日）起甲方将其在原合同中的全部权利义务一并转让给丙方；自转让日起，甲方不再享有原合同约定的各项权利，亦不承担原合同约定的各项义务；自转让日起，由丙方（作为出租方）、乙方（作为承租方）继续履行原合同的相关约定”。
再查明，2015年4月，国美电器有限公司与江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰、腾达电器公司签订了《关于“腾达电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书》（甲方：国美电器有限公司，乙方1-1：腾达电器有限公司，乙方1-2：江西省华鑫苏美电器有限公司，乙方2：傅志杰），约定甲方以其自有资金或指定关联公司新设一个有限责任公司，由该公司受让乙方1-1、乙方1-2的门店／库房租赁权及乙方2持有的腾达商标等资产或权利。江西腾达公司即为国美电器有限公司设立的受让前述资产或权利的目标公司。江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰、被告腾达电器有限公司共同向国美电器有限公司出具的《承诺函》（乙方1-1：腾达电器有限公司，乙方1-2：江西省华鑫苏美电器有限公司，乙方2：傅志杰）中载明：“乙方1-1代表腾达电器有限公司及其子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司”，“乙方1-1、乙方1-2并对各自的子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司应向甲方支付的赔偿金／违约金／补偿金、损失和应履行的其他义务承担连带责任担保”，“甲方（或甲方指定的目标公司）接收门店时，由乙方1-1、乙方1-2代表各自的子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司签署交接单”。之后，腾达电器公司因涉及诉讼和劳动纠纷，未将涉案店铺实际交付给江西腾达公司。
本案在一审审理过程中，江西腾达公司于2015年10月23日提出申请要求追加腾达电器有限公司作为本案被告参加诉讼，一审法院于2015年11月24日通知腾达电器有限公司作为本案被告参加诉讼。并于同日依职权通知中国银行抚州市分行作为本案无独立请求权的第�人参加诉讼。腾达电器公司在法定期限内向一审法院提出管辖权异议，一审法院于2015年12月3日作出（2015）临民初字2154-2号民事裁定书，依法驳回了腾达电器公司的管辖权异议。腾达电器公司不服提出上诉，抚州市中级人民法院于2016年1月22日作出（2016）赣10民辖终2号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2015年12月3日，一审法院根据张军的申请，依法作出了（2015）临民初字笫2154-1民事裁定书，责令笫三人暂停向腾达电器公司、江西腾达公司支付2016年度的租金55万元。2016年2月23日，新余市中级人民法院作出（2016）赣05民破字1-1号民事裁定书，裁定腾达电器公司进行破产清算，并指定腾达电器有限公司破产清算组为管理人。
一审庭审后，张军书面向一审法院提出同意中行抚州分行可以按照其原来与抚州市腾达电器有限公司签订的《商铺租赁合同》约定的承�条件、承租期限继续租赁，但中行抚州分行应及时向张军缴纳租金；《商铺租赁合同》约定的租赁期限到期后，再由张军与中行抚州分行另行商议续租事宜。
一审法院认为，张军与原抚州渝州腾达电器有限公司（后更名为抚州市腾达电器有限公司）签订的《房屋租赁合同》及其与抚州市腾达电器有限公司、江西腾达公司签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。腾达电器公司作为持有抚州市腾达电器有限公司100%股权的母公司，其在《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》及《商铺租赁合同补充三方合同书》上加盖合同专用章、直接处分抚州市腾达电器有限公司权利的行为以及向国美电器有限公司作出的“代表腾达电器有限公司及其子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关�公司”的承诺，可以清楚地表明抚州市腾达电器有限公司完全受腾达电器公司支配，腾达电器公司能够代表抚州腾达电器有限公司处分其权利、承担其义务，《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》及《商铺租赁合同补充三方合同书》的实际签订主体不是抚州市腾达电器有限公司，而是腾达电器公司，故腾达电器公司在本案中的主体适格，对其提出主体不适格的抗辩理由，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定以及张军与腾达电器公司、江西腾达公司在《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》中“甲方的权利义务转移给丙方，由丙方继续履行”、“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”的约定，在补充协议签订后，承担按时向张军支付租金的义务�体为江西腾达公司，而向江西腾达公司移交店铺的义务主体为腾达电器公司，张军已按原《房屋租赁合同》的约定向抚州市腾达电器公司交付了店铺即履行了合同约定的义务，腾达电器公司、江西腾达公司之间未完成本案涉案店铺的移交与张军无关。所以，对江西腾达公司提出张军未向其履行交房义务，从而拒绝支付房屋租金不予支持。腾达电器公司因涉及诉讼和劳动纠纷，未向江西腾达公司移交承租房屋，在本案中应承担连带清偿责任。按照合同约定，江西腾达公司未在2015年6月30日前向张军支付2015年3月31日至2016年3月30日的租金人民币70万元，已构成根本违约，张军要求解除租赁合同并要求江西腾达公司支付欠付租金及相应的违约金于法有据，予以支持。主合同解除后，中行抚州分行与腾达电器公司、江西腾达公司之间的转租合同也应解除。鉴于张军同意中行抚�分行按照《商铺租赁合同》约定的承租条件、承租期限继续与其租赁，一审法院予以准许。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除张军与原抚州渝州腾达电器有限公司（现抚州市腾达电器有限公司）2009年4月2日签订的《房屋租赁合同》以及张军与江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司2015年4月10日签订的《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》；二、腾达电器有限公司、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向张军空出本案的租赁房屋；三、江西腾达科技有限公司在本判决生效后30日内向张军支付从2015年3月31日至2015年12月16日的租金50.05万元、违约金6.28万元（租金和违约金均按合同的约定，实际支付至空出房屋之日止）。腾达电器有限公司承担连带清偿责任；四、中国银行股份有限公司抚州市分行未向江西腾达科技有限公司交纳的租金应向张军支付，抵减腾达电器公司、江西腾达公司应给付张军的租金。如果未按本判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9433元及财产保全费3270元，由江西腾达科技有限公司和腾达电器有限公司共同承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案张军是否履行了房屋交付义务，江西腾达公司是否有空房义务；二、本案租金应由谁支付，如果由上诉人支付，租金是否包括签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》之前的租金；三、中行抚州分行未支付的租金是抵减腾达电器公司、江西腾达公司应给付的租金还是抵减腾达电器公司应给付的租金。
关于争议焦点一。本院认为，本案抚州市腾达电器有限公司经张军同意，将其与张军签订的《房屋租赁合同》的权利和义务一并转让给了江西腾达公司，并签订了《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》。因此，江西腾达公司承受的是抚州市腾达电器有限公司在《房屋租赁合同》中租赁人的权利和义务，现张军已按《房屋租赁合同》的约定向抚州市腾达电器公司交付了租赁房屋，应当认定张军已经履行了合同约定的房屋交付义务。江西腾达公司作为《房屋租赁合同》的租赁方，在租赁合同解除后负有将租赁房屋返还给出租人的义务，一审法院判决江西腾达公司承担空出租�房屋的义务正确，应予维持。
关于争议焦点二。本院认为，江西腾达公司承受了抚州市腾达电器有限公司在《房屋租赁合同》中的权利和义务后，即负有按照合同约定向出租人张军支付租金的义务，其应支付的租金应当包括签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》之前抚州市腾达电器有限公司尚未支付的租金，上诉人认为只应支付签订受让合同后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。本院认为，本案抚州市腾达电器有限公司承租了涉案房屋后，又将承租房屋部分商铺转租给了中行抚州分行。此后也将转租给中行抚州分行商铺中的权利和义务一并转让给了江西腾达公司，并签订了《商铺租赁合同补充三方合同书》。在张军与江西腾达公司之间的租赁合同解除后，张军同意中行抚州分行继续按照《商铺租赁合同》约定的承租�件、承租期限继续与其租赁，一审判决中行抚州分行未向江西腾达公司交纳的租金向张军支付，并抵减江西腾达公司应给付张军的租金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，江西腾达公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9433元，由上诉人江西腾达科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 谢志国
二〇一六年八月十日
书记员 杨 甜