湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常鼎民初字第1085号
原告戴峻峰，男，汉族，住重庆市。
委托代理人陈政，湖南经卫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告常德市兴广龙房地产开发有限公司。住所地常德市武陵。
法定代表人高启典，董事长。
委托代理人李少坤，常德市新星法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
第三人常德佳禾房地产营销策划有限公司。住所地常德市武陵区。
法定代表人戴峻峰，执行董事。
委托代理人陈志勇，男，该公司员工。代理权限为特别授权代理。
原告戴峻峰与被告常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙公司）、第三人常德佳禾房地产营销策划有限公司（以下简称佳禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后依法适用简易程序由审判员宋习彩独任审判，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。因发现本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2014年8月25日作出裁定，将本案转为普通程序由审判员宋习彩担任审判长，与审判员龚旭、人民陪审员郭朝霞组成合议庭，代理书记员罗平担任记录，于2014年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈政、被告的法定代表人高启典及其委托代理人李少坤、第三人的委托代理人陈志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月21日，被告与第三人签订《营销代理合同》，约定被告将其开发的宏泽佳园小区的楼盘全权委托第三人策划销售。在合同履行过程中，因长期拖欠代理费，被告的负责人于2013年5月17日签字同意将宏泽佳园1-3号楼506号房屋让第三人销售，房款抵扣代理费。后第三人将该房屋销售给原告，双方网签了《鼎城区商品房预售合同》，约定被告应在7天内向鼎城区房管局申请办理商品房预售合同登记备案手续，2013年10月31日前向原告交付该商品房。原告应付房款由原告与第三人结算。由于被告未按约履行上述义务，故诉至人民法院，请求1、确认原告与被告签订的宏泽佳园小区1-3号楼506号房屋的商品房预售合同有效；2、判令被告为原告办理上述房屋的商品房预售合同登记备案手续；3、判决被告提供办理上述房屋所有权证和国有土地使用权证应由其提供的手续，将上述房屋所有权证和国有土地使用权证办理在原告名下；4、判令被告从2013年11月1日起至房屋交付之日止按房屋价款的万分之一支付逾期违约金；5、判令被告自商品房预售合同成立后的第91日起按中国人民银行规定的贷款利率标准赔偿原告损失至房屋产权证等办理完毕之日止；6、诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告已当庭撤回上述第4、5项诉讼请求。
为支持其诉讼主张，原告戴峻峰向本院递交了如下证据：
1、商品房预售合同1份，欲证明原、被告网签商品房预售合同的事实，以及合同约定的内容；
2、宏泽佳园住宅抵款明细表2份，欲证明被告以宏泽佳园17套商品房（含已售给原告的1-3号楼506号房）抵扣第三人代理费的事实；
3、营销代理合同1份、营销代理合同补充协议2份，欲证明兴广龙公司与佳禾公司存在委托销售合同关系，应向佳禾公司支付代理费的事实；
4、宏泽佳园销售推广计划1份、宏泽佳园销售调整方案1份、宏泽佳园工程目标管理授权承包协议书1份、工商登记资料1份，欲证明周德晴有权处理宏泽佳园一切管理事务的事实；
5、宏泽佳园房屋销售结算表1份、（2013）常鼎民初字第1432号民事判决书1份，欲证明兴广龙公司与佳禾公司大道代理费已结算完毕，兴广龙公司用17套房屋抵款并还欠佳禾公司代理费；
6、代理费发票5张，欲证明佳禾公司按照抵偿协议已按5套房屋的价款分别开具代理费发票的事实；
7、代付房款协议1份，欲证明原告已与佳禾公司约定以其应收代理费为原告垫付应付房款，原告在3年期满后本息一次性支付给佳禾公司的事实；
8、常德市鼎城区房产开发物业管理所出具的商品房源信息状态表1份，欲证明宏泽佳园1-3号楼506号房已于2013年5月23日签约未备案事实。
被告辩称：一、被告只与第三人发生了营销代理合同法律关系，被告认可与第三人结算时以房抵扣销售代理费的事实，根据合同相对性原理，只能由第三人向被告主张合同权利，被告亦享有对第三人的合同抗辩权；二、被告与原告没有发生任何形式上的民事法律关系，也没有订立商品房预售合同，故本案被告主体不适格。请求人民法院驳回原告的诉请。
为支持其辩解主张，被告兴广龙公司向本院递交了如下证据：
宏泽佳园项目的抵款房明细1份，欲证明兴广龙公司与佳禾公司存在营销代理合同关系，兴广龙公司抵扣代理费的13套房屋均未开具销售发票，佳禾公司尚有8套房屋未开具代理费发票的事实；
第三人述称：一、第三人与被告的营销代理费用已结清，被告用宏泽佳园17套商品房抵扣所欠第三人营销代理费的情况属实，第三人已售出4套，被告亦依约办理了备案登记手续；二、被告抵扣营销代理费的宏泽佳园1-3号楼506号房已预售登记在原告名下，被告应依约履行合同义务。
第三人佳禾公司对其辩解主张未向本院递交证据。
上述证据经庭审质证，被告对原告递交的证据1、7不认可，认为证据1被告没有签名盖章，证据7不能证明预售合同成立。对证据2、3、4、5、6的真实性认可，但对关联性有异议，认为不能证明原告的主张。对证据8认可。第三人对原告递交的证据1-8均认可；对被告递交的证据原告与第三人均认可；本院对当事人认可的原告递交的证据8与被告递交的证据予以采信。对原告递交的证据2-6的真实性予以确认。对原告递交的证据1因有证据8佐证，证据7第三人认可，予以采信。
根据上述采信的证据，结合第三人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
常德市鼎城区房地产管理局（以下简称区房管局）根据建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第十条第二款的规定，为兴广龙公司设定了商品房预售网上签约与登记备案的账号与密码。2013年5月23日，原告戴峻峰与被告兴广龙公司通过网上签约的形式签订了《鼎城区商品房预售合同》1份，合同签约备案号35007130，签约完成后的合同文本载明：第三条、买受人（戴峻峰）所购买的商品房是出卖人开发的宏泽佳园1-3号楼5层506号房，建筑面积113.58平方米；第六条、买受人采用一次性付清的方式付款；第十八条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效；第二十条、自合同生效之日起7日内，出卖人向区房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记……。合同签订后，被告兴广龙公司一直未为原告办理预售备案登记，故而酿成纠纷，诉至本院。
另查明，2010年1月19日，兴广龙公司设立了鼎城分公司负责宏泽佳园项目的房地产开发，周德晴为鼎城分公司的负责人，并与武哲进以“承包方式”对宏泽佳园进行目标管理。2010年9月21日，周德晴、武哲进以兴广龙公司的名义与佳禾公司签订《营销代理合同》1份，约定：甲方（兴广龙公司）全权委托乙方对宏泽佳园商品房及门面进行策划、销售代理、三、1、⑼、在合同期间，所有与房屋承购人签订的协议合同等均由甲方审核盖章……。合同履行过程中，因欠代理费用，周德晴于2013年4月10日和5月17日两次签字同意用宏泽佳园的商品房（包含1-3号楼506号房）抵扣佳禾公司代理费，佳禾公司接受抵款方案后，按与其他商品房预售方式相同的操作程已预售出部分商品房。2013年6月18日，兴广龙公司与佳禾公司解除营销代理合同。2013年7月18日，兴广龙公司与佳禾公司进行结算，所列《宏泽佳园房屋销售结算表》载明：乙方（佳禾公司）已网签8套住宅于名下，总房款3251136元未开票。2013年9月29日，佳禾公司因兴广龙公司拖欠营销代理费向本院提起诉讼，本院于2013年11月27日作出的（2013）常鼎民初字第1432号民事判决书已发生法律效力，该判决书载明：扣减已网签给佳禾公司8套住宅的房款3251136元……。本案在庭审过程中，兴广龙公司出具的《宏泽佳园抵款房明细》亦载明：兴广龙公司用宏泽佳园项目13套商品房抵扣欠佳禾公司营销代理费，其中1-3号楼506号房在抵扣代理费的房屋序号中，且佳禾公司未开具代理费发票，兴广龙公司未开具销售发票。
再查明，佳禾公司接受兴广龙公司的委托后，按照双方签订的《营销代理合同》第三条第1款第⑼项的约定，与兴广龙公司商定的具体操作流程为：佳禾公司接受房屋承购人的承购申请后，与兴广龙公司财务人员共同操作与房屋承购人首先网签商品房预售合同，待房屋承购人交款后再由兴广龙公司在纸质《商品房预售合同》上签字盖章，然后到房管部门办理预售备案登记。
本院认为，被告兴广龙公司因欠佳禾公司营销代理费，双方达成以房抵款协议的事实，有原告递交的《宏泽佳园住宅抵款明细表》、《宏泽佳园房屋销售结算表》、（2013）常鼎民初字第1432号民事判决书，以及被告递交的《宏泽佳园项目抵款房明细》予以证实，本院予以确认。兴广龙公司系房产开发企业，其以房抵款后并未将房屋产权转移到佳禾公司名下，因此，兴广龙公司转让给佳禾公司的是债权而非物权，而该债权的实现仍需要以处分物权为前提，因此，佳禾公司单独或与兴广龙公司共同向原告预售1-3号楼506号房均在兴广龙公司授权范围内，兴广龙公司仍是合同一方当事人，故对兴广龙公司辩解“未与原告发生任何形式上的民事法律关系”之理由，本院不予采信。佳禾公司在1-3号楼506号房预售给原告后即已取得该债权（佳禾公司与戴峻峰之间的债权债务属于另一法律关系），佳禾公司应对兴广龙公司开具代理费发票，兴广龙公司应对戴峻峰开具房屋销售发票。
本案争执的焦点为：《鼎城区商品房预售合同》是否成立，本院作如下认定：
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名或者盖章时合同成立。区房管局为加强对房地产开发企业的管理，为其设立商品房预售网上签约与登记备案的账号与密码，并提供合同示范文本，兴广龙公司与原告（即房屋承购人）使用该账号与密码签订合同示范文本时，即为双方对预售合同（电子文档）进行了签字确认，且区房管局认可，故《鼎城区商品房预售合同》在双方网签时即已成立。因佳禾公司为全权代理，其在《营销代理合同》履行期间单独或与兴广龙公司共同向原告预售1-3号楼506号房均在兴广龙公司授权范围内，故订立预售合同是原被告双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，不损害他人利益，故为有效合同。原告以第三人佳禾公司的债权一次性抵扣了被告的房款，已履行了合同义务，被告应按流程先在纸质合同文本上签名盖章，再到区房管局为原告办理预售备案登记。故对原告要求确认《商品房预售合同》有效、要求被告办理商品房预售备案登记之请求，本院予以支持；因分户房产证与土地使用权证需以总证办妥为前提，而原告没有递交证据证明宏泽佳园的房屋产权与土地使用权总证已办妥，故对原告要求办证的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、确认原告戴峻峰与被告常德市兴广龙房地产开发有限公司于2013年5月23日网签的《鼎城区商品房预售合同》（合同签约备案号35007130）为有效合同；
二、被告常德市兴广龙房地产开发有限公司在本判决生效后5日内为原告戴峻峰办妥宏泽佳园1-3号楼506号房的预售备案登记手续；
三、驳回原告戴峻峰的其他诉讼请求。
本案案件受理费7304元，由被告常德市兴广龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 宋习彩
审 判 员 龚 旭
人民陪审员 郭朝霞
二〇一四年九月二十二日
代理书记员 罗 平
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。