广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第871号
原告（反诉被告）：谢小芬，女，汉族，住中山市西区，香港永久性居民身份证号码×××9009（）。
委托代理人：钟其安、黄露珊，分别、律师助理。
被告（反诉原告）：刘学文，男，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××2532。
被告（反诉原告）：张文，女，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××2627。
委托代理人：刘学文，系本案被告之一，被告张文之夫。
被告：梁建文，男，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××2331。
原告（反诉被告）谢小芬诉被告（反诉原告）刘学文、张文、被告梁建文建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法由审判员张文辉独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢小芬及其委托代理人钟其安，被告刘学文（同时系被告张文委托代理人）、被告梁建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢小芬诉称：2013年11月5日，原告与被告刘学文、梁建文签订房地产买卖协议，约定：刘学文将位于中山市火炬开发区濠头上陂头、面积为378.02平方米、土地证号为中府国用（20**）字第×××号的土地使用权转让给原告；转让总价为1630000元；签订协议当天，原告向刘学文支付定金163000元，在中山市房地产交易所签署格式的买卖合同之日，原告向刘学文支付735000元，余款在国土局领证当天付清，协议还就其他事项作了约定。涉案土地登记在被告刘学文、张文名下。协议签订当日，原告支付了定金163000元，于2014年1月3日支付了土地转让款735000元，合共898000元。在办理涉案土地的交易过户过程中，原告代刘学文、张文支付了土地使用税（土地闲置费）和滞纳金11218.87元。因政策变化中山市暂停了土地交易过户，致使涉案土地无法办理过户手续，至今无法将涉案土地使用权过户至原告名下，根据我国合同法规定，上述协议应予解除，刘学文、张文应连带向原告退还原告已付的定金和土地转让款，并支付利息、返还土地使用税（土地闲置费）和滞纳金。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告刘学文、张文于2013年11月5日签订的房地产买卖协议；2.被告刘学文、张文连带向原告退还定金163000元和土地转让款735000元，共898000元；3.被告刘学文、张文连带向原告支付从2014年1月3日起至实际退还定金和土地转让款之日止以898000元按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.被告刘学文、张文连带向原告返还土地使用税（土地闲置费）和滞纳金11218.87元；5.本案诉讼费用由三被告负担。庭审中，原告将诉讼请求4的金额11218.87元变更为109709.5元（其中，土地使用税和滞纳金11218.87元、土地增值税47325.6元以及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税共51165.03元）。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告刘学文、张文的居民身份证；2.房地产买卖协议；3.收据两张；4.中山市土地房产产权档案管档案资料证明表；5.税收收款书（税务收现专用）六张；6.税收缴款书（税务收现专用）两张；7.契税票据；8.缴税票据、发票；9.中山市财政局专用缴款书；10.客户查询银行流水清单。
被告刘学文、张文辩称：1.被告认为买卖协议无法履行，是原告违约导致；合同现在确实无法履行，故被告同意解除合同。被告已经准备好所有转让土地的手续，原告没有去领取土地证，导致国土局撤回了交易。2.原告坚持解除合同，被告同意，但应由原告承担相关责任。如果解除合同，被告对返还土地转让款没有意见，但不同意返还定金及支付土地转让款、定金的利息。3.原告当庭增加的所有税费，原告已经按合同缴纳了，现在要求被告返还，被告不清楚哪些可以返还，哪些不可以返还。对于应当由被告返还的部分，同意返还，原告应当协助。4.本案诉讼费由原告承担。
反诉原告刘学文、张文并提出反诉称：双方签订房地产买卖协议后，于2014年6月24日办理完成土地转让所需手续，并取得中山市国土资源局收件回执。回执注明办证时间为25个工作日，即通常情况下最迟7月30日即有新土地证可领取。但反诉被告谢小芬既不向反诉原告支付土地转让尾款735000元，又一直拖延不去领证。直到10月29日谢小芬才告知中介方（被告梁建文）国土分局已将新证及档案材料退回市国土局，交易被取消。此事实证明，土地交易不能完成，完全是谢小芬违约造成，其应承担房地产买卖协议中规定的相应后果，即第三条关于定金和第十条关于违约责任的规定。谢小芬违约的定金163000元应予没收，违约金每日2205元（735000元×3‰），从2014年7月29日计至2015年4月18日，共264天，总额582120元。另外，税务机关在2014年7月1日修改了土地增值税的计税方法，2014年7月1日之前土地增值税可按土地评估价的8%收取，7月1日之后统一按超率累进征收法，根据增值率不同按不同税率征收。现由于谢小芬违约导致交易不能完成，刘学文、张文今后转让该土地时，必须按新法缴税，新旧缴税计算方法导致的差额应由谢小芬予以补偿。据此，刘学文、张文提出反诉，请求判令：1.没收谢小芬定金163000元；2.谢小芬支付违约金（按未支付转让款735000元，按每日3‰计收至本案判决生效）；3.谢小芬补偿应多缴纳的土地增值税款78459.4元；4.谢小芬承担本案全部诉讼费用。庭审中，刘学文、张文将诉讼请求2的违约金调整为以735000元为基数，按每日3‰从2014年7月9日起计算至判决生效之日止。
被告（反诉原告）刘学文、张文对其辩解及反诉在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖协议；2.中山市地方税务局税费政策指引（2013年印刷）；3.中山市地方税务局行业纳税指引；4.中山市国土资源局收件回执；5.评估报告书。
反诉被告谢小芬对反诉辩称：1.双方签订的房地产买卖协议转让的标的为空地，因违反我国城市房地产管理法第39条的规定而无效，刘学文、张文请求没收定金没有法律依据。即便买卖协议有效，谢小芬亦不存在违约行为，其一直在推进和积极履行双方买卖协议。协议签订后，谢小芬已按约支付定金及支付首期转让款，并且双方于2014年6月24日共同到国土部门办理了转让过户手续，谢小芬于2014年7月至9月期间在税务部门缴纳所有过户费用。2014年9月29日，谢小芬还到国土部门缴纳了交易手续费600元，整个过程谢小芬不存在违约行为。涉案土地无法过户的原因是政策调整造成的。如果不是政策调整，即使国土部门退件后，双方也可继续交易。因此，刘学文、张文无权没收定金。2.谢小芬支付余款735000元是上国土局领证当天一次性支付，由于交易尚未完成，国土部门并未通知领取过户后的土地使用权证，因此，余款的付款条件尚未成就，谢小芬不存在不按约支付转让款的行为，刘学文、张文要求支付违约金没有依据，且违约金标准过高。同时，根据合同法第116条规定，定金和违约金不能同时适用，反诉请求第一、二项相矛盾。刘学文、张文计算违约金起算时间没有依据，因为2014年7月9日是国土局要求谢小芬缴费的时间，而谢小芬是按照要求履行缴费义务，2014年7月9日并不是合同约定谢小芬应付款的时间。3.关于土地增值税款问题，刘学文、张文该项主张没有事实依据：（1）双方交易不能完成并不是谢小芬违约所造成；（2）根据中山市现有的房地产政策及其他规定，涉案土地是不能以空地的形式转让，因此不存在今后发生土地增值税多缴的问题；（3）刘学文、张文所述的多缴的土地增值税问题并没有实际发生，只是其推测，其损失缺乏依据。综上，刘学文、张文的反诉请求没有事实依据，请求驳回刘学文、张文的反诉请求。
反诉被告谢小芬对其辩解意见提交的证据与本诉证据一致。
被告梁建文对本诉辩称：其成为被告是被冤枉的，原告谢小芬的诉讼请求五才与其有关。在其介绍下，原、被告双方于2013年11月签署了交易合同，之后于2014年2月左右，双方前往中山市国土资源局火炬开发区分局（以下简称开发区国土分局）办理相关交易手续，并取得了收件回执。过了几天，原告要求增加两个女儿名字在新的土地证上，双方去开发区国土分局退件，由其联系相关部门出新的图纸、评估书。大概10天后，办理完新的图纸、评估书，再去开发区国土分局办理相关交易手续。在办理过程中，由于原告其中一个女儿未满18周岁，无法交易，原告决定只留原告及一个满18周岁的女儿的名字在土地证上，又需要重新出新图纸、评估书。2014年4月，新图纸和评估书办理完毕，经过双方多次邀约，于2014年6月24日前往开发区国土分局办理了相关交易过户手续，并取得了收件回执。当天，其陪同原告前往相关部门交付了个人所得税及提交所交税收相关资料给地税部门（买卖合同约定由买方支付相关税收），已经交付个人所得税。2014年7月上旬，再次约买卖双方前往地税局交付了土地使用税，此时本可以一齐交完其他税收，因原告个人原因，原告没有从银行取钱出来，由原告自行改天前往处理。之后两个半月之内，其多次追问原告办理交税的相关事宜，并多次告知原告有时间限制。期间，被告刘学文、张文多次向其追问办理交税进度，直至2014年10月底，原告告诉其开发区国土分局已经退件到市国土局。其和原告马上前往开发区国土分局咨询，该局回应取消了交易，已经退件到市国土局。其已经尽了该尽的义务，没有违约，不应当承担相关责任。另，刘学文、张文的反诉诉讼请求与其无关，其不发表意见。
被告梁建文对其辩解没有提交证据。
经审理查明：2013年11月5日，原告谢小芬（乙方、受让方）与被告刘学文（甲方、转让方）、梁建文（丙方、经纪方）签订房地产买卖协议，约定：甲方将位于中山市火炬开发区濠头上陂头、面积为378.02平方米、土地证号为中府国用（20**）字第×××号的土地使用权转让给乙方，转让总价为1630000元；（第三条）签订协议当天，乙方向甲方支付定金163000元；本协议履行期间乙方违约的，甲方有权没收定金；甲方违约的，乙方有权要求甲方赔偿326000元（如果因国家政策性问题导致任何一方无法按期上国土交易所签格式合同，任何一方不属违约，甲乙双方可协商续期处理）；甲乙双方在中山市房地产交易所签署格式的买卖合同之日，乙方向甲方支付735000元，余款735000元在上国土局领证当天一次性支付；办理房地产过户所需的国土测量费、评估费由乙方承担；办理房地产转让所需的税费等按国土部门和税管部门的规定由乙方承担；中介费48900元由乙方支付；因甲方原因致使转让房地产不能按期交付给乙方的，乙方除有权要求甲方执行定金条款外，并按房地产转让总价的3‰按日向甲方计收违约金；乙方不按本协议约定期限支付转让款的，甲方除有权要求乙方执行定金条款外，并按乙方应付款的3‰按日向乙方计收违约金；在接到国土或丙方通知后的十天内，甲乙双方必须上国土领取新证，否则按第三条违约责任处理；协议还约定了其他事项。
协议签订当日，谢小芬向刘学文支付了定金163000元，并于2014年1月3日向刘学文支付了土地转让款735000元，合共898000元。在履行协议过程中，因谢小芬想将其两名女儿的名字加上新的土地证上，故双方去开发区国土分局退件，由被告梁建文联系相关部门出新的图纸、评估书。办理完新的图纸、评估书后，双方再去开发区国土分局办理相关交易手续。在办理过程中，由于谢小芬其中一个女儿未满18周岁，无法交易，谢小芬决定只留谢小芬及一个满18周岁的女儿林淑予的名字在土地证上，又需要重新出新图纸、评估书。2014年4月，新图纸和评估书办理完毕，经过双方多次邀约，于2014年6月24日前往开发区国土分局办理了相关交易过户手续，并取得了收件回执。该回执载明：送件人为谢小芬、林淑予、刘学文、张文；缴款人为谢小芬，领证人为谢小芬、刘学文，联系电话均为139××××7391（谢小芬手机号码）；办证时间为25个工作日（不含法定假期），不含其他单位（部门）的工作日及业主的缴款时间，送件人必须在接到缴纳办证费用通知之日起5日内按规定缴纳有关办证费用，在接到领证（或退件）通知后，必须持身份证正本、本收件回执以及户口簿原件前来领证（或退件）。该回执一直由被告梁建文收执。
同年6月25日，谢小芬（纳税人谢小芬、林淑予）向中山市地方税务局火炬高技术产业开发区税务分局（以下简称开发区地税分局）交纳涉案土地使用权转让契税17747.1元。同年7月15日，谢小芬代刘学文、张文向开发区地税分局支付了涉案土地使用税及滞纳金共11218.87元。同年9月18日，谢小芬代刘学文、张文向开发区地税分局支付了涉案土地增值税47325.6元以及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税共51165.03元，取得了广东省地方税收通用发票（电子）发票联（税额98490.63元），并交纳了纳税人为谢小芬、林淑予的印花税290元。同年9月29日，谢小芬向开发区国土分局交纳涉案土地的房地产交易手续费600元。
后涉案土地交易作退件处理，交易被取消。双方协商处理未果，谢小芬遂于2015年2月13日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，刘学文、张文于2015年4月20日提出反诉，主张前述反诉请求。
另查：被告刘学文、张文系夫妻，涉案土地登记在刘学文、张文名下。涉案土地现为空地，无上盖建筑物。2014年8月1日至9月30日期间，谢小芬在中国建设银行的帐户有存款4034598.36元。2014年10月29日起，中山市暂停空地交易过户。
诉讼中，本院根据刘学文、张文的调查申请，向开发区国土分局发函了解涉案土地交易的相关情况。该局复函称：谢小芬、林淑予与刘学文、张文于2014年6月24日到我分局办理该地块的转让过户手续，交易双方均现场签名，交易手续完成后我分局出具了收件回执，经查分局系统，登记的联系人电话、缴款人电话以及领证人电话均为139××××7391。分局首次通知联系人（电话139××××7391）缴费时间是2014年7月9日，但客户一直未来领取缴款单，由于市局规定从收件时间开始计算，每宗件必须在三个月内办结，否则退件处理。后分局发现该宗件已临近三个月而客户一直未来领取缴款单缴费，经多次电话和信息通知客户催缴税费并告知其超期的利害关系，但电话经常接不通，偶有接通的时候，客户说在国外不便前往并央求多给宽限时间，分局经与市局沟通联系，市局答应宽限一周。最后客户于2014年9月29日前来领取缴款单缴费，并交回广东省地方税收通用发票（电子）机动联（详见附件1，税额98490.63元）和中山市财政局专用缴款书（详见附件2，房地产交易手续费600元），但税收缴款书（税务收现专用）即契税发票则未收到，客户称契税已缴纳但发票在中介那里，她让中介交过来。2014年9月30日分局工作人员打139××××7391电话关机，10月9日打电话无人接听（详见附件3右上角手写记录），之后也一直未把契税发票交过来，直至2014年10月21日市局最后通知此件退件处理并把件退到分局。分局通知客户来退件（必须转让双方携收件回执、身份证到场签名），受让方谢小芬前来咨询退件手续，但一直未见双方来退件。随着政策调整，涉案土地之前的交易条件已不符合现在的土地交易过户条件（详见附件4的审批办理条件）。
经质证，谢小芬、刘学文、张文、梁建文对复函真实性均无异议。谢小芬认为复函称“原告没有提交税收缴款书（契税发票）”不是事实，实际情况是2014年9月29日上午，其持所有的缴税凭证包括契税发票到国土分局办理相关手续，国土分局的工作人员收到这些原件之后给了一张600元交易手续费缴款单给其，其就到建行缴纳了600元。契税在2014年6月25日已经缴纳了，并且其是将所有税收单据放在一起，国土分局称其没有提交契税发票是不符合常理。而且如果其没有交齐所有资料的话，国土分局的工作人员是不会开600元的单据让其缴费。其在2014年9月29日交完费当天打电话给梁建文，通话内容是告知梁建文已经缴纳完所有费用，但是领证回执在梁建文处，让其通知刘学文、张文约时间一同领证。2014年9月29日之后其没有收到国土分局的电话。在2014年10月左右，其又到国土分局了解办证情况，国土分局答复已经退件，并说目前的政策不能交易不能过户，其问能不能重新交易，答复是不能交易，并让双方协商退费问题。
刘学文、张文不确认谢小芬的陈述。梁建文称2014年9月30日谢小芬是有打电话给其，但不确认谢小芬陈述的通话内容，通话内容是谢小芬陈述把所有资料交给国土局，但国土局说没有看到契税发票，就问有没有在其那里，让其找一下。其从来没有拿过契税发票，一直都是放在谢小芬那里，其实就是放在合同里面。当时由于缺少契税发票手续不齐全，因此通话内容没有提到一起领证问题。
本院依职权向开发区地税分局咨询涉案土地交易如果无法完成、交易取消，谢小芬所缴纳的相关税费能否退回问题。该局复函称：1.土地使用税不是依据土地转让交易取得收入而征收的税款，而是依法在刘学文、张文拥有、使用土地期间计征的税款。因此，如果涉案土地交易无法完成、交易取消，已缴纳的土地使用税及滞纳金不能退回，已缴纳的营业税及附带征的城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税可以全部申请退回。由于转让双方已签订土地使用权转让合同，故印花税不能申请退回。上述可退回的税费由纳税人提供相关退税资料前来我分局申请办理，经市局及市人民银行审核同意后可退回有关税费。2.土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税的纳税义务人为刘学文、张文；印花税的纳税义务人为转让方刘学文、张文以及受让方谢小芬、林淑予。经质证，谢小芬、刘学文、张文、梁建文对复函内容均无异议。谢小芬认为土地使用税及滞纳金应由刘学文、张文返还，印花税不再向刘学文、张文主张；刘学文、张文同意相关退回的税费由谢小芬收取，但需要双方协助一同办理。
庭审中，对涉案土地交易无法完成的原因，谢小芬认为是因双方没有共同前往开发区国土分局领证，而从2014年10月29日开始中山停止空地交易所致；刘学文、张文认为中山调整空地交易政策与本案无关；梁建文认为与中山调整空地交易政策有关，双方即使愿意继续交易，也因土地政策问题无法继续交易；该政策没有出台之前，如果交易被退件后，双方仍可以办理相关手续继续完成交易。
本院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。谢小芬与刘学文、梁建文签订的房地产买卖协议，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应履行合同义务。现涉案土地交易无法完成，买卖双方均同意解除上述房地产买卖协议，故对谢小芬请求解除合同的诉求，本院予以支持。本案争议焦点是涉案土地无法完成交易是否因谢小芬所致，谢小芬应否对涉案土地交易无法完成承担违约责任问题。本院对此分析如下：
首先，双方于2013年11月5日签订房地产买卖协议后，谢小芬履行了支付定金及土地转让款的合同义务，在履行合同过程中，因双方协商同意谢小芬增加受让人的名字而致使双方于2014年6月24日才取得开发区国土分局出具的收件回执，顺延了交易时间达半年，此系双方协商同意的结果，不能归责于任何一方当事人。其次，谢小芬按约定支付了定金和土地转让款给刘学文，亦向税务部门足额交纳了土地使用税及滞纳金、土地增值税、营业税、房地产交易手续费等相关税费，履行了主要合同义务，足以证明其通过自己的行为积极履行合同，希望交易能顺利履行完毕，且从其同期账户余额亦可证明其有足够资金支付剩余土地转让款，不存在无力履行合同问题。再次，开发区国土分局出具的收件回执，虽然联系人及联系电话均是谢小芬，但该收件回执一直由中介方梁建文持有，谢小芬无法确切知道办证时间期限及缴纳税费的期限，故不能及时办证及领取新土地证的责任不全在谢小芬。最后，在中山限制空地交易政策出台前，即使交易被退件，亦可以重新继续完成交易。但2014年10月29日该限制空地交易政策出台后，无法再继续完成交易。此是交易双方均无法预见的，亦非交易双方所愿。综上所述，涉案土地交易最终无法完成，主要的直接原因是土地交易政策调整所致，非交易双方的原因所致，不能将无法完成交易的责任归咎于谢小芬，谢小芬无须对交易无法完成承担违约责任。
如前所述，谢小芬不存在违约行为，无须承担违约责任，则合同解除后，依法刘学文、张文应将收取的定金、土地转让款返还谢小芬并计付相应利息。因刘学文、张文在谢小芬未诉请解除双方合同前，其收取、占有定金及土地转让款有合理依据，故利息从起诉之日起计算为宜。从开发区地税分局的复函可知，土地使用税不是依据土地交易转让而征收的税款，而是依据土地使用权人在使用其土地期间而征收的税款，纳税义务人是刘学文、张文，因此，土地交易取消后，谢小芬代其交纳的土地使用税及滞纳金11218.87元应由刘学文、张文返还谢小芬。至于谢小芬已缴纳的营业税及城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税，应由谢小芬协同刘学文、张文申请退回，再由刘学文、张文退回给谢小芬。因此，谢小芬请求刘学文、张文返还其土地增值税47325.6元以及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税共50875.03元，合法有理，本院予以支持。另，谢小芬已缴纳的印花税由谢小芬负担。综上，刘学文、张文应向谢小芬返还土地使用税及滞纳金、土地增值税以及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税共109419.5元。
如前所述，谢小芬不存在违约行为，无须承担违约责任，则刘学文、张文反诉请求没收定金、支付违约金、补偿多缴纳的土地增值税（未实际发生）的诉求，没有事实依据，本院均予以驳回。
综上所述，谢小芬诉求合理部分，本院予以支持。刘学文、张文反诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告谢小芬与被告刘学文、梁建文于2013年11月5日签订的房地产买卖协议；
二、被告刘学文、张文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢小芬退回定金及土地转让款共898000元并支付利息（以898000元为基数，从2015年2月13日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至清偿之日止）；
三、被告刘学文、张文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢小芬返还土地使用税及滞纳金、土地增值税以及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税共109419.5元；
四、驳回原告谢小芬的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告刘学文、张文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13959元（谢小芬已预交），由谢小芬负担6959元，刘学文、张文负担7000元（刘学文、张文于本判决生效之日起七日内迳付谢小芬）；反诉案件受理费6018元（刘学文已预交），由刘学文、张文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
审 判 员 杨海芳
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年九月十五日
书 记 员 钟晓云
刘佳林
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