江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1636号
上诉人（原审原告）：黄海英,女，1970年3月3日生，汉族，住四川省峨眉山市。
委托诉讼代理人：吴红兴，江苏江海明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹震，女，1976年7月19日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁健生，男，1971年10月30日生，汉族，住江苏省启东市。
被上诉人（原审被告）：唐燕辉，男，1977年10月25日生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人黄海英因与被上诉人曹震、袁健生、唐燕辉房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初7379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄海英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、曹震未能提供证据证明其与唐燕辉之间存在房屋买卖关系，而唐燕辉向曹震出具了公证委托书，在公证委托书被撤销之前，应认定唐燕辉与曹震的委托买卖关系成立并生效，曹震就是代理唐燕辉与黄海英签订房屋买卖合同，据此，应判决由唐燕辉直接把案涉房屋过户至黄海英名下。二、黄海英与曹震在房屋买卖合同第9条第1款约定：甲方（曹震）承诺本交易房产是本家庭成员名下拆迁安置房且名下无商品房，如承诺不实，交易超出部分的费用由甲方自行承担。一审已查明案涉房产非曹震家庭成员拆迁安置房，且曹震名下有两套商品房，按照该约定，曹震已构成承诺不实，其应承担交易超出部分的费用。案涉房产如直接从拆迁户过户至曹震，再由曹震过户至黄海英，黄海英需缴纳的交易费用可能要7、8万元左右；如直接从拆迁户过户至黄海英，黄海英只需承担不到1万元的交易费用。因此，如果法院判决本案需要二次过户，就应当判决由黄海英承担曹震与唐燕辉之间的一次过户费用，曹震承担从其名下过户到黄海英名下的二次过户费用。三、按照合同约定，如合同价格增加，则曹震构成违约，应向黄海英支付房价20%的违约金和中介费。一审仅凭黄海英付款给袁健生的行为就认定双方协商变更了房屋价格没有事实和法律依据。黄海英支付的13万元不应认定其同意增加房款。四、曹震延迟过户构成违约，应当按照合同约定承担房屋总价63万元的20%即12.6万元的违约金和1万元的中介费。曹震未提出违约金过高要求调整，法院不应主动对违约金进行调整。五、一审法院诉讼费分配不当。
曹震答辩称，案涉商品房买卖合同系黄海英与曹震所签，曹震与唐燕辉办理委托无非是为了减少税金支出。且黄海英一审时也主张由曹震履行合同、交付房屋并过户，因此一审认定三方系连环买卖，并判令唐燕辉将房屋过户给曹震后，再由曹震过户给黄海英，符合客观事实和黄海英的诉讼请求。根据双方约定，交易费用由黄海英承担。黄海英明知案涉房产系曹震从唐燕辉处购得，故没有增加其交易费用负担。13万元系双方协商后增加的房屋价款，黄海英无权要求返还。关于违约金和中介费的问题，双方在合同中约定的违约金是在合同解除的情况下适用的，曹震一直表示同意继续履行合同，之所以未能完成过户，是因过户期间由于黄海英的原因产生矛盾而导致，黄海英也未能举证证明其存在相应损失。黄海英提出的诉求缺少事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
唐燕辉、袁健生未答辩。
黄海英向一审法院起诉请求判令：一、曹震、袁健生继续履行2015年10月6日签订的房屋买卖合同，交付房屋并办理过户手续。二、曹震、袁健生返还多支付的购房款13万元。三、曹震、袁健生支付违约金10万元和中介费1万元。四、唐燕辉协助完成汇东新村（公安号）35号106室（施工号5幢106室）的过户手续。五、诉讼和保全费用由曹震、袁健生、唐燕辉承担。
一审法院认定事实：2015年10月6日，黄海英（乙方）与曹震（甲方）签订了房产买卖合同，合同约定的主要内容为：1.乙方同意购买甲方名下座落在启东市新法院南侧小区（施工编号）5幢106室的房产，房屋建筑面积约为76平方，车库建筑面积约为15平方。该房附属设施有：开发商交房时所具备的配套设施（天然气、电子门、有线电视、维修基金等）。乙方已对该房产作了充分了解。上述房产的交易价格为人民币伍拾万圆整（500000元）。2.付款时间与办法：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾万圆整（100000元）作为购房定金，买卖成立后，此款转为购房款，余款人民币分贰次付清，第一次付款：双方办理过户手续前乙方支付甲方人民币壹拾万圆整。第二次付款：余下房款人民币叁拾万圆整，办理产权过户后由乙方申请银行贷款，放款当日一次性支付给甲方。乙方不按期支付房款，每延期一日按房价的万分之五计滞纳金给甲方，未经甲方同意延期到十五天乙方还未支付首付款的即算违约处理，甲方有权处置本交易房屋。…5.税费分担甲乙双方应按国家相关政策、法规缴纳办理房地产过户手续所需税费。在双方办理过户手续时，甲方必须协助乙方共同办理有关手续并提供相应材料。经双方协商，本交易房产交易过程中发生的所有费用由乙方承担。6.违约责任甲合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外还应支付对方总房价20%的违约金。违约方应同时承担双方的中介服务费。…8.本合同未尽事宜,甲乙丙三方可另行约定,其补充约定与本合同同具法律效力。9.双方约定的其他事项：1、甲方承诺本交易房产是本家庭成员名下拆迁安置房且名下无商品房，如承诺不实，交易超出部分的费用由甲方自行承担。2、乙方确保本家庭成员名下无房，若存在有房的情况，交易过程中超出正常首套购房的所的税费均由乙方自行承担。3、如因乙方需要银行贷款所引起的正常手续费用由乙方自行负责。4、因入住发生物业公司正常的入住费用由乙方承担（包括装修押金、物业费用、垃圾清运费等）。5、乙方付清房款，丙方为乙方办理购房所有手续后，甲方将该房钥匙及所有附属发票交与乙方。6、该房的第一本产证由甲方负责。7、甲方承诺开发商通知办证叁拾个工作日内同乙方办理过户手续，否则视为违约。8、乙方承诺在甲方通知办证后叁拾个工作日内办理过户手续，否则，视为违约。9、该房产证面积与合同面积如由出入，双方互不结算，合同价格不变。…2015年10月6日，黄海英向曹震支付定金1万元，向中介支付中介费1万元，10月10日向曹震支付9万元，2017年9月1日汇款给曹震10万元，9月11日在袁健生处刷卡43万元，9月15日在袁健生处刷卡9377元，黄海英合计支付购房款63万元，中介费1万元，配套费9377元。
一审另查明，2017年9月28日，唐燕辉在启东市公证处出具了委托公证书，内容为唐燕辉因出售位于启东市的房地产，现委托曹震代为办理签订房地产买卖合同、过户变更登记、缴纳税费、查询不动产信息证明等事宜。受托人在上述权限内所签署的一切法律文书，均予认可。受托人对委托事项无转委托权。委托期限：自上述事项办完为止。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.13万元是否是协商后增加的购房款；2.曹震、袁健生是否应承担违约责任，交纳违约金和中介费；3.曹震与唐燕辉间是委托关系还是买卖关系，案涉房屋能否完成过户手续。
一审法院认为，黄海英与曹震签订的房产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。案涉房屋虽登记在唐燕辉名下，且唐燕辉与曹震签订了委托公证书，但从双方的陈述及签订的房屋买卖合同的事实，双方的委托关系仅是为简化过户手续，规避相关税费所作的权宜，而非事实的委托关系，故认定唐燕辉与曹震间系房屋买卖关系。鉴于曹震与唐燕辉均认可买卖房屋的事实且可以完成房屋产权的过户，加之曹震也认可与黄海英间的房屋买卖合同关系，也愿意继续履行，故一审法院依法支持黄海英与曹震继续履行2015年10月6日签订的房产买卖合同，交付房屋并办理过户手续。关于13万元款项的认定，黄海英称“曹震说要帮我们代交过户费用，当时说过户费较贵，采取多退少补，让我们再交13万元，让我们打给袁健生，曹震和袁健生两个店面是相邻的。”曹震和袁健生均辩称“13万元钱是黄海英委托袁健生以及黄海英的两个朋友出来重新协商房屋增加的价格。”唐燕辉称“黄海英也曾主动找过我协商增加房款，要求将房屋直接过户至其名下，但因我是与曹震签订的房屋买卖合同，所以不能为了逃税，办不合法的事情，但确实后来从曹震处又拿到了65000元增加的房款”。综上，一审法院认为，首先袁健生在出具给黄海英的收条中明确写明“今收到新法院南侧小区5幢106室剩余房款43万元（肆拾叁万元），房款已清…”说明双方已对原有的房屋价格作了变更，明确了剩余的房款中增加了13万元。其次，根据案涉房屋的面积及市场价值，确实与13万元的税费相差甚远，黄海英无法合理说出13万元税费的组成。再次，如13万元确属多退少补的的税费，那么黄海英既然主张继续履行合同，那么在房屋过户尚未完成前，要求返还该款项，也是不合常理的。最后，从目前启东市房屋出现暴涨的现状结合曹震、袁健生及唐燕辉的陈述以及其中65000元最后流转至房主唐燕辉处的实际，一审法院综合认定增加的13万元系对原合同房屋价款的变更。关于曹震、袁健生是否应承担违约责任，交纳违约金和中介费的问题，一审法院认为袁健生非房屋买卖的相对方，其只是作为中间人协商价格及代为收取部分购房款，不存在违约情形，故黄海英要求其承担违约责任没有法律依据，法院不予支持。关于曹震是否存在违约问题，黄海英认为唐燕辉办理产证的时间为8月4日，双方约定30个工作日内办理过户，那么应当是在9月15日前办理过户，否则视为违约，但显然黄海英在9月25日起诉时仍然没有办理至黄海英名下，属于违约。曹震认为，黄海英没有证据证明其不同意履行合同，且其一直在积极履行过程中，双方关于违约责任的约定仅是在合同解除情况下，守约方才可以主张的违约责任。一审法院认为，根据庭审陈述，黄海英、曹震、唐燕辉三方确实在2017年9月15日去房屋产权交易所办理过产权过户手续，但为了是直接过户黄海英还是先过户给曹震的问题发生矛盾，当天未办理成功。曹震事后为过户成功，又于2017年9月28日与唐燕辉办理了委托公证，由唐燕辉委托曹震代为办理案涉房屋的过户变更登记，但黄海英于2017年9月25日向法院诉讼后，在双方可以办理过户的前提下，因黄海英提出的其它要求未能办理过户。综上，曹震履行合同的行为，没有构成根本性违约，黄海英按照房价20%的违约金10万元主张违约责任，没有法律依据，法院不予支持。但基于曹震其延迟交房过户的行为确实存在，构成一般违约，法院酌情支持违约金2万元。因曹震未构成根本违约，双方已经缴纳的中介费，由各自自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、曹震继续履行其与黄海英于2015年10月6日签订的房产买卖合同；二、唐燕辉于判决发生法律效力之日起十五日内向曹震提供办理启东市汇龙镇汇东新村35号楼106室产权过户登记所需资料并协助曹震办理产权转让登记至曹震名下，因过户所产生的相关费用按法律规定及合同约定办理；三、曹震于判决发生法律效力之日起三十日内向黄海英提供办理启东市汇龙镇汇东新村35号楼106室产权过户登记所需资料并协助黄海英办理产权转让登记至黄海英名下，因过户所产生的相关费用按法律规定及合同约定办理；四、曹震给付黄海英违约金2万元；五、驳回黄海英的其他诉讼请求。一审案件受理费11200元，保全费3020元，合计14220元，由黄海英负担6380元，曹震负担7840元。
二审中，黄海英补充提交一份2017年9月21日通话录音部分整理稿，证明曹震告知其唐燕辉要求加价才同意过户。曹震质证认为，即便证据真实，也不能达到举证目的，反而可以说明黄海英清楚房屋的第一手权利人是唐燕辉，曹震没有拒绝过户给黄海英。本院审查后认为，曹震未否认该录音真实性，故本院对该证据的形式真实性予以认可，证明效力结合本案其他证据综合认定。
经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。
经双方一致确认，本案二审中的争议焦点为：1.一审认定的房屋价格是否正确；2.一审判决分别过户是否恰当；3.一审判决的违约金数额是否恰当。
本院认为，关于争议焦点1，黄海英与曹震订立房产买卖合同，合同中约定的房产交易价格为50万元。黄海英分别于2015年10月6日支付1万元，10月10日支付9万元，2017年9月1日支付10万元，9月11日支付43万元，合计支付63万元，与合同约定不符。对此，曹震解释13万元是双方协商后增加的房款，而黄海英则主张多支付的13万元是税费。本院认为，根据黄海英自行举证的袁健生向其出具的收条，其中明确载明“今收到新法院南侧小区5幢106室剩余全部房款43万元，房款已清…”，足以推定双方协商变更了交易价格，13万元为增加的房款。况且，黄海英在本案二审上诉状中陈述“根据合同约定的违约责任，判决被上诉人曹震承担房屋总价63万元的20%也即12.6万元的违约金和1万元的中介费”，也表明黄海英认可房屋总价已变更为63万元。一审认定13万元为增加的房价款正确。
关于争议焦点2，民事主体在订立合同时，应秉持诚实信用的基本原则，如实告知标的物的相关情况。曹震在房屋尚未过户到其名下时就在合同中宣称案涉房屋在其名下，有违诚信原则，但黄海英作为房屋购买人，也负有在订立合同前对房屋权属状况进行审查的注意义务，黄海英疏于审查，自身亦存在一定过错。根据三方在一审中的陈述，黄海英、曹震、唐燕辉在2017年9月15日一起去房屋产权交易所办理产权过户手续，但为了唐燕辉直接过户给黄海英还是唐燕辉先过户给曹震三方发生矛盾，这表明此时黄海英已知晓曹震并非房屋登记产权人，唐燕辉才是案涉房屋的登记权利人，三方之间为连环买卖。黄海英在二审中提供的通话录音摘录也佐证了这一事实。在此情况下，黄海英仍要求继续履行其与曹震订立的合同，则根据合同的相对性原则和税收管理制度的需要，只能判决唐燕辉与曹震、曹震与黄海英分别过户。一审对此判决恰当，本院予以确认。
关于争议焦点3，黄海英与曹震在合同第六条约定的违约责任系双方存在根本违约导致合同解除时的违约金承担，而本案中，房屋价款增加系各方协商一致进行的变更，双方对继续履行合同均不持异议，故黄海英要求曹震按照该条承担违约金不能成立。至于双方在合同第九条约定“甲方（曹震）承诺本交易房产是本家庭成员名下拆迁安置房且名下无商品房，如承诺不实，交易超出部分的费用由甲方自己承担”，从查明的事实看，曹震确实存在承诺不实的情形，但因黄海英在一审中未提出该项诉请，且目前三方尚未过户，交易费用尚未确定，本案中不予处理。此外，一审法院在部分支持黄海英诉请的情况下依职权决定诉讼费用分担并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由上诉人黄海英负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 丽
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年七月四日
书记员 汤婷婷