广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4880号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区东山饮食服务公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘秀兵，职务：经理。
委托代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市荣庆房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁兆敏。
原审第三人：李国锵，身份证登记住址广州市荔湾区。
上诉人广州市越秀区东山饮食服务公司（以下简称东山公司）因与被上诉人广州市荣庆房地产代理有限公司（以下简称荣庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年11月6日，东山公司（出租人、甲方）与荣庆公司（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区东华西路荣庆大厦××号房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积150平方米；租赁期限无固定，租金每月4300元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前交付租金给甲方；乙方向甲方交纳8600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；如甲方需要收回该物业，提前一个月书面通知乙方，乙方接通知后一个月内无条件搬出，此合同自然终止，甲方免收当月租金，乙方自愿放弃优先购买权；等。
2012年4月28日，东山公司（甲方）与荣庆公司（乙方）签订了《<广州市房屋租赁合同>补充协议》，其中约定：自2012年1月1日起，甲方同意将原合同地址的80平方米的自用部分物业出租给乙方使用，租期与原合同一致，乙方同意支付该部分物业的月租金为2280元。即双方约定原合同的实际租赁面积为230平方米，月租金总额为6580元；如乙方未经甲方同意擅自改变房屋结构、房屋用途或擅自转租、分租的，因乙方原因造成场地结构损坏经场地安全鉴定部门鉴定场地存在安全隐患的，甲方有权立即解除合同，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地；合同期满或因乙方过错导致合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同之日起7天内搬走房内物品并交还场地；如乙方不按规定期限内搬出该房屋的，甲方有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施，乙方须每月按合同约定最高月租金标准的三倍向甲方支付房屋占用费，如该房屋占用费低于房管部门评定的同地段同类房屋租金标准，乙方向甲方支付的房屋占用费则按房屋部门评定的同地段同类房屋租金标准计算；等。
2013年12月26日，东山公司向荣庆公司发出《关于清退收回用作仓库、仓储房屋及终止租赁合同的通知》，大致内容为：因荣庆公司违反合同约定，未经东山公司同意，擅自改变租赁用途，用作分租、仓库、仓储及商业等用途，故东山公司根据合同的相关约定，现决定终止《广州市房屋租赁合同》及《<广州市房屋租赁合同>补充协议》，并要求荣庆公司于2014年1月26日前，腾空东华西路荣庆大厦××号地下的房屋并交还给东山公司。荣庆公司于当日签收了该通知。
2014年1月11日，东山公司向荣庆公司发出《关于终止合同收回房屋的再通知》，大致内容为：东山公司已于2013年12月26日书面通知荣庆公司终止合同，并要求荣庆公司于2014年1月26日前腾空交还房屋，现再次通知荣庆公司立即将东华西路荣庆大厦××号地下的房屋腾空交还给东山公司。荣庆公司于2014年2月13日签收了该通知。
2014年2月20日，荣庆公司向东山公司发出《关于终止合同收回房屋的再通知的复函》，大致内容为：荣庆公司租用该房屋以来，按时缴纳租金，管理到位，从无重大安全责任事故发生，该房屋荣庆公司一直作商业用途，没有用作仓库、仓储使用，希望东山公司收回《关于终止合同收回房屋的再通知》，由荣庆公司继续使用。
另查明，广州市东华西路荣庆大厦××号实际门牌为广州市越秀区东华西路三角市××号。
2008年11月3日，东山公司与荣庆公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：东山公司将广州市越秀区东华西路三角市××号房屋出租给荣庆公司作商业用途使用，建筑面积100平方米，租期为2008年12月1日至2011年11月30日，租金为每月3000元。2009年1月16日，荣庆公司经东山公司同意，将××号房屋转租给李国锵，租期也为2008年12月1日至2011年11月30日。
2014年6月17日，东山公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认东山公司与荣庆公司于2008年11月6日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年4月28日签订的《广州市租赁合同补充协议》于2013年12月26日解除；2、荣庆公司及李国锵将广州市越秀区东华西路三角市××号首层房屋腾空交还东山公司；3、确认荣庆公司交纳的保证金8600元由东山公司没收，不予退还；4、荣庆公司按照月租金标准的三倍向东山公司支付自2014年1月27日起至交还广州市三角市××号首层房屋之日止的房屋占用费（按照每月6580元的三倍计算，从2014年1月27日计至交还房屋之日止）；5、李国锵对支付上述房屋使用费承担连带责任。
荣庆公司原审答辩称：不同意东山公司全部诉请，理由如下：1、荣庆公司认为租赁合同及补充协议依法成立并有效，已经履行多年，应当继续履行，不应无故解除，荣庆公司和李国锵无责任将房屋腾空交还给东山公司。2、至于房屋占用费，荣庆公司和李国锵不应交纳；关于保证金，东山公司也无权没收。根据房屋租赁合同及补充协议，面积230平方米内实际是包括广州市三角市××号和××号房屋的，××号房屋是112平方米，××号房屋是100平方米，当时由于××号房屋和××号房屋无墙间隔，原始合同只写××号房屋，未将××号房屋写上合同。3、荣庆公司有权转租或分租给李国锵。4、荣庆公司或李国锵并未改变房屋的使用用途，东山公司认为荣庆公司擅自分租和改变房屋用途并据此提起本案诉讼是无依据的，应予驳回。
李国锵原审无陈述。
原审庭审中，东山公司为了证明荣庆公司及李国锵将涉案的××号房屋用作仓库使用，向原审法院提交了照片，荣庆公司表示该照片显示的房屋并非涉案房屋。荣庆公司为了证明230平方米的承租面积包含了××号及××号房屋，向原审法院提交了《荣庆大厦楼盘单元明细表》（盖有东山公司的公章），其中写明××号房屋建筑面积112.2646平方米，××号房屋建筑面积100.3937平方米，上述两房的房屋性质均为商业。
原审审理过程中，东山公司、荣庆公司经过协商，荣庆公司及李国锵已经于2015年9月2日将东华西路三角市××号及××号首层房屋全部交还给了东山公司。东山公司表示荣庆公司已经按照租赁合同的约定向东山公司支付房屋使用费至2015年8月，但未按约定足额支付相当于三倍租金的房屋使用费，并坚持本案所有的诉讼请求。
原审法院认为：荣庆公司转租的行为是经过东山公司同意，东山公司并无充足证据证明荣庆公司在租赁合同的履行过程中存在违约，故东山公司以荣庆公司违约为由，要求解除合同，无法律依据。因此，东山公司要求确认东山公司、荣庆公司双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《<广州市房屋租赁合同>补充协议》于2013年12月26日解除并要求确认没收荣庆公司交纳的保证金，不予支持。由于东山公司、荣庆公司经过协商已于2015年9月2日完成了涉案房屋的交接，东山公司仍坚持要求荣庆公司及李国锵交还涉案的××号首层房屋，不予支持。对于东山公司要求从2014年1月27日至交还房屋之日止按照原租金标准的三倍计算房屋占用费的诉请，因双方的租赁关系在此期间并未解除，故东山公司要求以三倍计算房屋占用费没有依据。因荣庆公司只交纳租金至2015年8月，故荣庆公司还应参照原合同约定的标准支付2015年9月1日至2015年9月2日止的租金。因李国锵与东山公司并无租赁关系，故李国锵无需对上述租金承担连带责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月15日作出判决：一、荣庆公司应于判决书生效之日起十日内，向东山公司一次性支付从2015年9月1日起至2015年9月2日止的租金（按照每月6580元的标准计付）。二、驳回东山公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费2408元（其中受理费1908元、公告费500元），由东山公司负担2398元，由荣庆公司负担10元。
判后，上诉人东山公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其公司从未以书面或口头形式同意荣庆公司转租涉案房屋，原审判决认定荣庆公司的转租行为是经过其公司同意的显属错误。二、荣庆公司擅自转租并改变涉案房屋的用途，将涉案房屋作仓库使用且存放烟酒等易燃物品均已构成违约，其公司有权解除合同、没收荣庆公司缴纳的保证金及按合同约定的标准向荣庆公司收取房屋使用费。原审判决在事实认定及法律适用方面均出现错误。故上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认其公司与荣庆公司于2008年11月6日签订的《广州市房屋租赁合同》和2012年4月28日签订的《<广州市房屋租赁合同>补充协议》在2013年12月26日解除；3.确认荣庆公司缴纳的保证金8600元由其公司没收，不予退还；4.判令荣庆公司按月租金标准的额外二倍向其公司支付自2014年1月27日起至2015年9月2日的房屋使用费共252672.00元(6580元／月×2×12月÷365天×584天=252672.00元)；5.判令本案一、二审的全部诉讼费用由荣庆公司承担。
被上诉人荣庆公司答辩同意原审判决，不同意东山公司的上诉请求。
原审第三人李国锵没有到庭也没有提交书面意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明:荣庆公司在原审提交了2008年12月1日出具的《分租证明》，拟证明其公司有权将涉案房屋转租。该分租证明内容为：兹有荣庆公司租用我司位于越秀区东华西路三角市××号，建筑面积100平方米，现我司同意荣庆公司在租期内（2008年12月1日起至2011年11月30日止）将该场地依法分租。东山公司对上述证明的真实性没有异议，关联性有异议。
本院认为:东山公司上诉主张荣庆公司将涉案24号房屋用作仓库使用，改变了合同约定的使用性质，荣庆公司予以否认，东山公司对此仅在原审提供了照片予以证明，明显不足以证实其主张，理应承担举证不能的不利法律后果。根据荣庆公司原审提供的《分租证明》，东山公司已书面同意荣庆公司在租期内（2008年12月1日起至2011年11月30日止）将涉案××号房屋转租。上述期限届满后，东山公司对荣庆公司继续转租的行为也没有提出异议，故东山公司现以荣庆公司擅自转租及改变房屋使用性质为由主张荣庆公司违约，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，东山公司以荣庆公司违约为由上诉提出的各项请求均无事实法律基础，故东山公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1908元，由上诉人广州市越秀区东山饮食服务公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月三十日
书 记 员 谢 淳
郑诗韵