常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0482执异22号
异议人（案外人）汪海洋。
申请执行人中国农业银行股份有限公司常州金坛支行，住所地常州市金坛区。
负责人唐亚，该支行行长。
委托代理人王登勤，该××信贷管理部工作人员。
被执行人范美琴，1979年6月3日。
被执行人金坛市同大房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区。
法定代表人王洪华，经理。
本院在执行中国农业银行股份有限公司常州金坛支行（以下简称农行金坛支行）与范美琴、金坛市同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）金融借款、担保合同纠纷一案中，案外人汪海洋于2016年9月13日对本院查封的坐落于常州市金坛区东城街道某某某园8幢601室住房1套（以下简称某某某园8幢601室住房）不服向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人汪海洋称，2015年2月14日，异议人与同大公司签订了由异议人购买同大公司开发的某某某园8幢601室住房及地下车位1个的商品房买卖合同。2015年2月16日，异议人按照合同约定将购房款1387000元交付给同大公司指定的账户，并且已经实际占有该住房。异议人于2016年1月5日与同大公司结清了房款、缴纳税金。在办理权证时，发现该房产已经被法院查封，为此请求法院撤销对该房产的查封。
被执行人范美琴称，2010年我向同大公司购买某某某园8幢601室住房，价款为68万元，其中我已付购房款21万元，另外向农行金坛支行贷款47万元用于支付剩余购房款。我与汪军离婚时，我已同意将该住房给汪军。汪海洋在我购房数年后才从同大公司购买该住房，故汪海洋不享有该住房的所有权。
申请执行人农行金坛支行、被执行人同大公司未进行辩称。
本院查明，2009年3月18日，范美琴、同大公司与农行金坛支行签订1份个人购房担保借款合同，合同约定：范美琴向农行金坛支行借款47万元，借款用途为购买位于某某某园8幢601室住房。范美琴以该住房提供抵押担保等。农行金坛支行发放贷款后，范美琴、同大公司未将某某某园8幢601室的住房为该笔贷款办理抵押登记手续，并且均未按合同偿还本息。为此，农行金坛支行诉至本院。2015年7月29日，本院作出（2015）坛商初字第0213号民事判决书，该判决已经发生法律效力，依该判决：一、被告范美琴于本判决生效之日起15日内偿还原告农行金坛支行借款本金人民币423471.69元，支付利息4894.1元（算至2015年2月9日），及2015年2月10日至本金还清之日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算的利息。二、被告同大公司对上述第一款还款义务承担连带清偿责任。本案受理费人民币7726元，由两被告负担。因范美琴、同大公司未履行生效法律文书确定的义务，农行金坛支行于2015年11月6日向本院申请执行。2015年11月23日，本院作出（2015）坛执字第02208号执行裁定书，查封被执行人同大公司名下的坐落于某某某园8幢601室住房。
另查明，坐落于某某某园8幢601室住房（建筑面积为193.02平方米）系同大公司开发，登记在同大公司的名下。2015年2月14日，汪海洋（××）与同大公司（××）签订了商品房买卖合同1份及房屋买卖补充协议1份，合同约定：所购某某某园8幢601室住房总价款为1287000元，车位1个价款为10万元；××按××要求在2015年2月16日前全额汇入××指定姓名银行账户等。2015年2月16日，汪海洋按照房屋买卖补充协议的约定将购房款1387000元汇入同大公司指定的银行账户。2015年12月20日，同大公司与汪海洋又签订合同备案号为FOD31894738545A59182关于某某某园8幢601室商品房买卖合同1份。2016年1月5日，同大公司向汪海洋出具某某某园8幢601室销售不动产统一发票（含发票联及办证联），同日，汪海洋交纳了住宅专项维修资金3860.40元。2016年5月23日，汪海洋向同大某某某园客服中心交纳了至2017年7月31日物业费1000元。2016年5月24日，汪海洋为购买某某某园8幢601室住房向常州市金坛地方税务局支付契税10423.08元。同日，常州市金坛区房地产管理处出具了住房登记情况查询证明，其内容为：汪海洋，身份证号码××，经查询未有房屋权属登记信息。
再查明，范美琴诉汪军离婚一案，本院于2014年5月27日依法作出(2014)坛民初字第00373号民事判决已经发生法律效力，依据判决:准予范美琴与汪军离婚。在该判决书中本院对范美琴在该案庭审中表示放弃分割某某某园8幢601室房屋的权利予以准许。2015年2月7日，同大公司、蒋兔红与汪军签订了协议书1份。协议约定：汪军将现在居住的某某某园8幢601室住房1套自愿转让给同大公司总经理蒋兔红；蒋兔红将某某某园正大门西侧3楼1套商品房过户给汪军，产权归汪军所有；汪军将某某某园8-601室住房内的家电能搬走的尽量搬走，至于室内装修及不能搬移的电器蒋兔红补偿给汪军折旧费60万元；汪军在农行的贷款30万元由蒋兔红承担；蒋兔红总计给汪军120万元，具体付款方式以借条为准；某某某园西边必须给汪军1个自行车库，便于堆放物品等。同大公司在上述协议书上加盖了印章。同日，同大公司向汪军出具承诺书1份，内容为：我公司自愿在某某某园前面第1号楼内301室置换某某某园8幢601室，春节前补贴50万元整；301室的房产证在3月份转让给汪军，另送2个自行车库给汪军。2015年2月16日，同大公司、蒋兔红又向汪军出具了内容为“今借到汪军捌拾万元整”的借条1份。同日，汪军从某某某园8幢601室搬出住到同大公司、蒋兔红安置的某某某园西边纬六路2幢301室居住。2016年7月15日，同大公司、蒋兔红（甲方）与汪军（乙方）达成协议，协议约定：乙方搬家费5万元，某某某园8幢601室住房按揭贷款违约金由甲方承担；原先某某某园8幢601室住房一张真皮床（1.8*2米）和玻璃桌由甲方负责归还。
再查明，2015年3月26日，同大公司的法定代表人蒋兔红经常州市金坛区市场监督管理局变更登记为王洪华。同大公司登记的经营范围为：房地产开发、房地产中介服务、五金交电、建筑材料、花木的销售。某某某园的商品房系同大公司开发，自2011年1月15日起，某某某园8幢601室住房的所有权一直登记在同大公司的名下。汪军从某某某园8幢601室住房搬出后，汪海洋即入住该房屋。嗣后，汪海洋以其未婚、一个人居住太大为由，于2015年3月30日以15000元出租给其朋友周浩居住，租赁到期日为2016年12月30日。汪海洋暂借住到其在某某某园10幢1508室的亲戚家。
本院认为，在金钱债权案件执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，同大公司系房地产开发企业，某某某园8幢601室住房登记在同大公司的名下。虽然在异议人与同大公司签订某某某园8幢601室住房买卖合同之前，某某某园8幢601室住房系范美琴、汪军向同大公司购买并居住使用，但一直未办理过户登记，并且范美琴在与汪军离婚时已放弃该房产并同意给汪军所有。汪军于2015年2月7日又将该房产转让给蒋兔红，同大公司在转让协议书上签章，并且双方已经按照转让协议书履行了相应义务。异议人于2015年2月14日与同大公司签订了该住房的买卖合同，该合同由同大公司及当时的法定代表人蒋兔红和异议人的签章。本院于2015年11月23日查封该住房，故在本院查封该住房之前，异议人已与同大公司签订了该住房买卖合同，该合同应当合法有效。根据常州市金坛区房地产管理处出具的住房登记情况查询证明等，可以确认异议人名下无其他居住的房屋，购买该房产用于居住。从2015年2月16日汪海洋按照合同约定将购房款1387000元（含车位款）汇入同大公司指定的银行账户及同大公司于2016年1月5日向汪海洋出具的销售不动产统一发票等材料，可以认定汪海洋已支付某某某园8幢601室住房的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，案外人汪海洋对本院查封的某某某园8幢601室住房提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的情形且其权利能够排除执行，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对坐落于常州市金坛区某某某园8幢601室住房的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 张卫明
代理审判员 杜宏亮
代理审判员 孟繁旭
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 魏 静