云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第380号
上诉人（原审被告）云南南疆物流有限公司。住所地：昆明市关上关通路**号。
法定代表人杨仕平，董事长。
特别授权诉讼代理人李志远，云南锦业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昆明四零三实业有限责任公司。住所地：昆明市民航路**号。
法定代表人龚树华，董事长。
特别授权诉讼代理人侍向东，云南唯真律师事务所律师。
上诉人云南南疆物流有限公司因与被上诉人昆明四零三实业有限责任公司租赁合同纠纷一案，上诉人云南南疆物流有限公司不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，于2014年7月7日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2005年8月12日原告昆明四零三实业有限责任公司与被告云南南疆物流有限公司签订了《租赁合同书》，约定由原告将位于关上关通路2号（原昆明茶花汽车修理厂）场地11238.8平方米和建筑面积6759.48平方米的房屋等资产，租赁给被告用于经营停车场地及物流中心。租期为十五年零三个月（从2006年7月20日至2012年10月19日），双方对租金及租金支付方式、押金、违约责任等进行了明确的约定，双方按此合同履行各自权利、义务。2013年3月19日双方签订了《解除租赁合同协议书》，解除了2005年8月12日签订的租赁合同，原、被告双方并于同日重新签订了《租赁合同书》，约定由原告将违约关上关通路2号（原昆明茶花汽车修理厂）场地11238.8平方米和建筑面积6759.48平方米的房屋等资产，租赁给被告用于经营停车场地及物流中心。租期自2013年4月20日至2021年10月19日止，租金为：2013年4月20日至2016年4月19日，每年150万元；2016年4月20日至2021年10月19日，每年租金165.375万元，租金的支付方式为：在租赁合同期限内租金每年支付一次，本着“先交费后使用”的原则，在上一年租金到期前三十日前，支付下一年的资金，由乙方到甲方缴费，甲方开具收款收据。另双方对租赁押金、权利义务、违约责任、合同解除条件、合同的续签等进行了明确的约定。合同签订后被告使用租赁场地至今，经原告三次催交租金及被告自己承诺付款后，被告至今未向原告支付场地租金，现原告以其诉请诉至一审法院，请求：一、解除原、被告于2013年3月19日签订的《租赁合同书》，由被告将位于关上关通路2号的场地、房屋等腾还原告，其中场地面积11238.8平方米，房屋建筑面积6759.48平方米；二、判令被告支付自2013年4月20日到被告实际腾还给原告之日的场地、房屋租金（暂计算至2013年10月20日租金75万元）；三、由被告承担本案全部诉讼费。庭审中，被告表示不愿解除双方签订的租赁合同。经一审法院释明后，被告表示如果解除租赁合同，对租赁场地中涉及的地上附着物及支付给原告的租赁押金保留另案起诉的权利。
一审法院经审理认为：本案双方当事人之间的法律关系是租赁合同民事法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案中，原、被告于2013年3月19日签订《租赁合同书》，在该合同书中第四条第一项约定：“在租赁合同期限内租金每年支付一次，本着“先交费后使用”的原则，在上一年租金到期前三十日前，支付下一年的资金，由乙方到甲方缴费，甲方开具收款收据”，第七条第二项违约责任约定：“乙方不按时足额缴纳租金，即合同签订生效之日计算起，甲方有权终止解除合同”。本案中原、被告双方于2013年3月19日签订租赁合同书，按照双方合同约定“先交费后使用”从合同约定字面理解，被告应于双方合同签订前三十日缴纳租金（因被告一致在使用租赁场地），即应在双方签订新租赁合同的2013年3月19日之前三十日支付原告场地租金，被告至今未支付自2013年4月20日之后至今的土地租赁费行为违反了双方合同的约定。一审法院认为，原告要求解除租赁合同是符合法律规定，被告拒不支付租金的行为已构成双方约定的解除合同的条件，故一审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。就原告要求被告支付所欠租金的诉请，因被告未能按约及时支付租金，按照上述法律规定，原告作为出租人可以要求被告支付租金，现被告违反双方租赁合同约定，拒不支付场地、房屋租金，造成租赁合同无法继续履行，故对于被告实际暂用场地、房屋的费用应参照双方租赁合同约定的租赁场地11238.8平方米、建筑面积6759.48平方米的房屋，年租金150万元计算至被告实际腾还占用的场地、房屋时止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告昆明四零三实业有限责任公司与被告云南南疆物流有限公司于2013年3月19日签订的《租赁合同书》；二、由被告云南南疆物流有限公司于本判决生效之日起二十日内将所租赁场地、房屋返还原告昆明四零三实业有限责任公司；三、由被告云南南疆物流有限公司于本判决生效之日起二十日按照双方租赁合同书约定的租赁场地11238.8平方米、建筑面积6759.48平方米的房屋，年租金150万元支付原告昆明四零三实业有限责任公司自2013年4月20日起至实际腾还场地、房屋之日止的场地占用费。案件受理费11300元由被告承担。
一审判决宣判后，云南南疆物流有限公司不服一审判决，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人于2005年8月12日就诉争租赁标的物签订了租期到2021年10月19日止的《房屋租赁合同》，该合同于2013年3月19日经双方确认一致同意解除，该合同解除时上诉人因该合同交纳的10万元押金自动转为新签合同的押金，于2013年1月8日交纳的一年租金（2012年10月19日至2013年10月19日）110万元，至合同解除时剩余部分金额应自动转为新合同的租金，一审判决对此未予认定。2013年3月19日，双方签订新的租赁合同后，被上诉人以拿回单位加盖印章为由将合同拿走，之后未交付上诉人，这是造成上诉人未交清租金的直接原因。综上，请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人昆明四零三实业有限责任公司答辩称：上诉人多次拖欠租金，在我方多次催告后仍拒不支付租金，其行为构成根本性违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向法庭提交《收据》一份，欲证明：上诉人于2006年4月4日向被上诉人交纳合同押金10万元，2005年8月12日所签《租赁合同书》解除后，该部分押金自动转为新签订租赁合同中的押金。
经质证，被上诉人对该份证据真是性认可。
本院认为，经核对原件无误，本院对上诉人所提交《收据》的真实性予以确认。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
另查明，2006年4月4日，上诉人向被上诉人交纳合同押金10万元，2005年8月12日所签《租赁合同书》解除后，该笔押金自动转为2013年3月19日所签《租赁合同书》的押金。2013年1月8日，上诉人向被上诉人交纳租金110万元。
综合双方诉辩主张，二审争议焦点为：上诉人是否拖欠租金，双方于2013年3月19日所签《租赁合同书》是否应当解除。
本院认为：上诉人与被上诉人于2013年3月19日所签《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，按照双方所约定的“先交费后使用”的原则，上诉人于合同签订后并未交纳租金，其行为构成根本性违约，依据合同法之规定，双方所签合同应予解除，并由上诉人腾还诉争租赁标的物及支付所欠租金。对于上诉人所主张的于2013年1月8日所支付110万元租金，其中未使用部分是否应在本案中抵扣的问题。经审查，被上诉人对该事实予以认可，但认为两份租赁合同系不同的法律关系，不应在本案中一并处理。对此，本院认为，两份租赁合同系基于同一租赁标的物，同一法律关系，两份合同具有关联性，故对于前一份租赁合同中未使用部分租金55万元应在本案中予以扣减。同时，上诉人主张2006年4月4日向被上诉人交纳合同押金10万元，现双方合同无法履行，应予扣减。对此，本院认为，被上诉人对该事实予以认可，且无退还该款项的证据，亦应予以扣减；另外，上诉人主张在二审诉讼中另向被上诉人交纳100万元租金，但并未提交证据予以证实，且被上诉人不予认可，故对此主张不予采信。综上，上诉人于第二份租赁合同签订后，拖欠被上诉人租金，依据合同约定及法律规定，被上诉人主张解除合同、腾还租赁标的物的主张成立，一审对此处理得当，但并未对应扣减的55万元租金及10万元押金予以处理有误，本院予以更正。第二份租赁合同的租期从2013年4月20日计算，按照每年租金150万元的标准，扣减65万元（5个月零六天）后，应从2013年9月26日起算，计算至腾还场地、房屋之日止的场地占用费。综上，上诉人所提上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2922号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告昆明四零三实业有限责任公司与被告云南南疆物流有限公司于2013年3月19日签订的《租赁合同书》；二、由被告云南南疆物流有限公司于本判决生效之日起二十日内将所租赁场地、房屋返还原告昆明四零三实业有限责任公司。”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2922号民事判决第三项，即“三、由被告云南南疆物流有限公司于本判决生效之日起二十日按照双方租赁合同书约定的租赁场地11238.8平方米、建筑面积6759.48平方米的房屋，年租金150万元支付原告昆明四零三实业有限责任公司自2013年4月20日起至实际腾还场地、房屋之日止的场地占用费。”；
三、由上诉人云南南疆物流有限公司于判决生效后二十日内按照年租金150万元的标准向被上诉人昆明四零三实业有限责任公司支付自2013年9月26日起至实际腾还场地、房屋之日止的占用费；
四、驳回被上诉人昆明四零三实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11300元，二审案件受理费11300元，合计22600元，由上诉人云南南疆物流有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 汤名哲
审判员 郑会利
审判员 蔡 芸
二〇一四年十一月二十四日
书记员 杨 扬