广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1756号
原告：詹自勤，男，1981年4月18日出生，汉族，住中山市，现住中山市。
被告：中山市新创力房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：孔繁权，公司董事长。
委托代理人：谢志强，公司员工。
原告詹自勤诉被告中山市新创力房地产开发有限公司（以下简称新创力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告詹自勤及被告新创力公司委托代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹自勤诉称：2013年5月22日，原被告签订房屋买卖合同，购买中山市东区岐关西路朗晴假日第五期岭南印象＊幢＊座＊＊＊房，合同约定，面积为158.65平方米，房款为960000元。2013年11月30日交房时，发现面积仅为158平方米。根据被告提供的中山市中翰测绘工程有限公司于2012年10月22日测量的面积，实际面积为158平方米。被告在明知面积为158平方米情况下故意隐瞒真相，夸大面积，导致原告以960000元高价购买房屋。2013年11月30日原告收楼时，发现大门有二十几个洞，严重影响外观，此外大门口外大门顶左右两边高度相差1厘米等质量问题，多次要求被告更换大门、维修门顶不平问题，但至今，被告只是让物业代理对大门被告只是让物业代理对大门进行简单刷漆，刷漆之后洞孔仍十分明显，无法正常使用，而大门顶不平整问题却一直以无法维修为借口，一直没有维修。一间商品房是老百姓忍受着做房奴心酸，一辈子省吃俭用才能买得起的。开发商却丧尽天良，不守诚信，偷工减料，工程质量问题处处存在，本人现仅就两个显眼地方要求被告更换和维修，却得不到应有服务。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告退还原告因欺诈原告交房面积0.65平方米导致的少交房的面积差异款3933.8元并赔偿损失3933.8元；2.被告赔偿原告因交付房屋的瑕疵，影响外观使原告的房门贬值的损失1500元；3.被告赔偿原告房门左右两边相差1CM的维修费损失500元；4.被告承担诉讼费用。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.岭南印象业主收楼验房表；3.朗晴假日五期6栋1座面积明细表；4.房产证。
被告新创力公司辩称：1.双方签订的买卖合同为双方真实意思表示，被告并不存在欺诈。其中，合同第四条约定“按套出售”，第五条约定面积误差的计算方法，因此第一项诉讼请求没有事实及法律依据。原告约定的商品房并非由被告测量，有关的确权及权属面积也并非被告所能最终决定，即被告在事实上对原告所购商品房最终的建筑面积无法做出承诺。2.原告主张的洞口并非大门上的洞口，而是门框上装饰条上的洞，是用真空抢打洞上螺丝后补螺丝的洞口，原告的诉求没有提供明确的计算依据，被告不予认可。3.被告认为第三项诉讼请求是十分荒唐的，因为1厘米的误差是常人可以接受的，被告不认同原告的诉讼请求。综上所述，原告诉求没有事实法律依据，是浪费诉讼资源的行为，被告请求法院驳回原告所有诉讼请求。
被告新创力公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.朗晴假日园认购单及认购书。
经审理查明：詹自勤与新创力公司于2013年5月22日签订商品房买卖合同，合同约定詹自勤向新创力公司购买中山市东区岐关西路55号朗晴假日园5期＊幢＊座＊＊＊房，合同约定该商品房为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：中建房（预）字第2011380号；核发机关为中山市建设局。房屋的平面图经中山市规划部门批准，见合同附件一。建筑面积共158.65平方米，其中，套内建筑面积131.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.90平方米。该商品房测算面积方式：测绘单位测算；测绘单位名称：中山市中翰测绘工程有限公司；资质证书号码：丙测资字44112325。第四条“计价方式与价款”第2款约定：“该商品房属预售商品房，按套出售并计价，总金额为人民币96万元整。”第五条面积确认及面积差异处理约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为＋0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为＋0.6%以上至＋3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过＋3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-
合同约定计价面积）×100%／合同约定计价面积。”合同第八条约定新创力公司应当在2013年8月31日前，将经组织勘察、设计、施工、监理单体验收合格的的商品房交付詹自勤使用。合同第十五条约定保修责任“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件《住宅质量保证书》中约定了保修项目及保修期限：地基和主体结构保修合理年限，屋面防水保修5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修5年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修2年，地面饰面空鼓、开裂保修2年，门窗翘裂、五金件损坏保修1年、卫生洁具保修1年、灯具、电器及开关保修6个月、防盗及对讲系统保修6个月、管道堵塞保修6个月及房屋白蚁防治保修15年。
新创力公司于2013年11月10日通知詹自勤收楼，詹自勤于2013年11月30日实际收楼，于2014年9月3日取得房地产权证。詹自勤于2014年6月23日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：新创力公司于该房交付前已委托中山市中翰测绘工程有限公司测量该房产的面积为158平方米。詹自勤于2013年5月4日认购该房时，该房拟定原售价为1003246元，后经詹自勤申请一口价优惠，双方协商的成交价为96万元。詹自勤庭审中称其与新创力公司协商购买价时，系根据当时合同约定的面积与新创力公司进行的议价，新创力公司以合同面积误导其以高价购买房屋构成了隐瞒欺诈为由主张新创力公司返还差价款及损失。詹自勤另称庭审中称购房时房屋已建好，其本人去涉讼房屋现场看过。
再查：2014年9月28日，本院召集原、被告到涉案房屋进行现场勘查，对涉案房门拍摄了现场照片，照片显示原告提及的大门洞孔不明显。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告认为被告隐瞒实际面积与原告签订合同构成欺诈，根据原告陈述的事实和理由，原告第一项诉讼请求主张的诉因系被告违反先合同义务，主张被告承担缔约过失责任。故第一项诉求争议的焦点是被告是否构成隐瞒和欺诈。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。该办法第七条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”我国实行商品房预售许可制度和商品房预售合同备案制度，由上可知，预售房面积属于预售许可的内容之一，房地产开发企业取得预售许可后，必须按预售许可的面积签订合同，双方未经许可不得自行协商变更合同。而最终的产权登记面积须房地产开发企业在商品房建好后委托测绘机构测量，并经房地产行政主管部门审核后确定。本案中，虽被告在与原告签订合同前已自行委托测量工程公司测量房产的面积为158平方米，但该面积不能在合同中自行修改，否则不能办理合同备案；且该面积是否最终确定为产权面积仍需中山市房地产行政主管部门待房屋综合验收后审核确定。至于预售面积与产权面积可能出现的不一致（此种情形是常态），法律、法规规章已经预见并就此专门规定了救济途径，买卖双方当事人应当预见并可在合同中单独作出约定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意表示的，可以认定为欺诈行为。”综上所述，被告在产权登记面积最终审核确定前，按预售许可的面积签订合同，合法合规，不构成隐瞒，更不存在诱使原告作出错误意思表示的“欺诈”情形，故原告的第一项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
关于原告的第二、三项诉讼请求，原告主张的大门洞孔及房门高度差问题，不属于合同保修范围内的质量瑕疵范围，原告亦未举证修费的费用，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市商品房预售管理办法》第六条、第七条之规定，判决如下：
驳回原告詹自勤的诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告詹自勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 钟劲松
审判员 黄凤坤
审判员 董诗婷
二〇一四年十一月二十四日
书记员 李绮湘
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