湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初1217号原告付某某，男，2000年10月10日出生，汉族。法定代理人贺紫荣，女，1973年2月6日出生，汉族，系原告付某某的母亲。委托代理人唐雪民，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，承认、变更、放弃诉讼请求；参加庭审；进行调解、和解；签收法律文书等。委托代理人陈志伟，湖南君见律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告刘江水，男，1972年4月9日出生，汉族。委托代理人李伟隽，代理期限为特别授权，即代为承认、变更、放弃和反驳诉讼请求，代为提起反诉，代为上诉和申请再审、代为调解与和解，代为确定文书送达地址和送达方式，代收法律文书，代为申请、变更或放弃民事权利。委托代理人周林，代理权限为一般代理。原告付某某诉被告刘江水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法组成由审判员陈帆担任审判长，与人民陪审员沈顺珍、易新能参加的合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告付某某的委托代理人唐雪民、被告刘江水的委托代理人李伟隽、周林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付某某诉称，2012年5月1日，被告刘江水（乙方）与原告的父亲付加祥（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：“甲方将智超19A、20号门面租赁给乙方使用，租赁期限自2012年5月1日起至2016年4月30日至，第一年的租金22万元，后三年每年根据市场行情随行就市，租金在每年的4月30日之前一次性付清。”合同签订后，付加祥与其妻子贺紫荣于2014年8月办理了离婚手续，并在离婚协议书中约定将智超时尚广场的20号门面赠与给付加祥与贺紫荣之子即本案原告付某某，并于2014年9月24日办理了门面产权过户手续，将该房屋的产权登记在原告付某某名下。贺紫荣系原告付某某的法定监护人，在产权变更后及时将变更情况告知了被告刘江水，并通知被告刘江水将2015年5月1日至2016年4月30日期间的门面租金支付给原告付某某，但被告仍未支付。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决：1、被告向原告支付2015年5月1日至2016年4月30日期间智超时尚广场20号门面的房屋租金14万元；2、被告将智超时尚广场20号门面恢复原状并退还给原告；3、由被告承担本案的诉讼费。原告付某某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、原告付某某及原告母亲贺紫荣的户口簿复印件，证明原告的诉讼主体资格，贺紫荣系原告的法定监护人；证据2、2012年被告刘江水与付加祥签订的《门面租赁合同》，证明原告父亲与被告签订门面租赁合同，将智超19A、20号门面租赁给被告，合同期限为2012年5月1日至2016年4月30日止；证据3、智超时尚广场20号房屋的产权证，证明原告自2014年9月24日起成为芦淞区人民南路智超时尚广场临20号门面的所有权人；证据4、律师函及顺丰速递邮寄单，证明原告委托律师于2016年4月19日正式通知被告缴纳租金，并告知被告将在租赁合同到期后收回门面，被告拒绝签收律师函并退回。证据5、离婚协议书，证明原告的父母亲在离婚时，将诉争门面赠与给原告。被告刘江水辩称：1、2012年5月签订的《门面租赁合同》的租赁期限虽为自2012年5月1日起至2016年4月30日止，但是被告在原告父母亲离婚前与原告的父亲付加祥于2014年5月21日签订了一份补充协议，协议约定，租赁期限延长至2024年4月30日止。根据买卖不破除租赁的原则，原告无权要求被告返还租赁的房屋；2、被告刘江水按照租赁合同的约定已经将2015年5月1日至2016年4月30日期间的房屋租金支付给了付加祥，并无拖欠租金的行为；综上，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。被告刘江水为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、2014年5月21日被告刘江水与付加祥签订的补充协议，证明被告承租的门面租赁期限延长至2024年4月30日，并约定自2015年起租金指定向付加祥本人缴纳；证据2、2015年4月21日及2016年5月1日的收款收据各1份，证明被告分别于2015年4月21日、2015年5月1日向付加祥支付了门面租金2015年及2016年的门面租金；证据3、银行卡交易明细单，证明被告曾于2014年4月28日被告向贺紫荣的账户中汇款31万租金，又分别于2015年4月20日和21日向付加祥的银行卡总计汇款30万门面租金；证据4、离婚协议书，证明离婚协议书第六项中仅约定对原告付某某名下的财产不得以任何名义转让，挪作他用，但没有约定付某某名下财产的收益人归谁；证据5、房屋查询记录及车辆查询记录各1份，个体工商户基本信息查询单5份、报纸的电子版1张，证明贺紫荣把协议书中约定的房屋卖掉，隐藏夫妻财产并私自处理，2014年7月18日的报纸证明贺紫荣在离婚前期不顾家庭出走的事实。经庭审质证，被告刘江水对原告付某某提交的证据1、2、3、4、5均无异议。原告付某某对被告提交的证据的质证意见为：对证据1补充协议的三性均有异议，原告母亲贺紫荣对该补充协议不知情；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该回款凭证不能证明被告刘江水向付加祥的汇款系支付智超广场的门面租金；对证据4、5有异议，与本案无关。经审查，本院对原告提交的证据认证如下：证据1、2、3、4、5，被告均无异议，本院均依法予以采信。本院对被告刘江水提交的证据认证如下：证据1，原告对三性均有异议，本院将结合全案予以综合认定；证据2、3，原告对真实性无异议，本院对真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；证据4、5，与本案无关联，本院依法不予采信。经审理查明，位于株洲市芦淞区人民南路智超时尚广场1020号房屋原系付加祥与贺紫荣共同所有，原告付某某系付加祥与贺紫荣之子。2012年4、5月份，付加祥、贺紫荣与被告刘江水签订了一份门面租赁合同，合同约定：“甲方：付加祥。乙方：刘江水。双方在自愿平等的原则下达成如下协议：一、甲方将智超19A、20号门面租赁给乙方使用，租赁期限自2012年5月1日至2016年4月30日，第一年租金贰拾贰万元整，后三年每年根据市场行情随行就市，租金在每年4月30日前一次性付清。……甲方：贺紫荣……乙方：刘江水。身份证号码：422301197204096871。”2014年9月25日，付加祥与贺紫荣在民政局登记离婚，并约定，将共同财产即位于株洲市芦淞区人民南路智超时尚广场1020号房屋赠与儿子付某某即本案原告，且于2014年9月24日办理了房屋过户登记手续（房产证号为：株房权证株字第10004393**），将智超时尚广场1020号房屋登记为原告付某某单独所有。2015年4月21日，被告刘江水已将智超时尚广场19A、20号房屋2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金共计30万元交付给了付加祥。原告称，付加祥与贺紫荣将本案诉争房屋赠予原告付某某并办理过户手续后即将该情况告知了被告刘江水，当时要求被告刘江水将2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金交予原告付某某，但原告未提交证据证明。被告刘江水称，未收到有关房产转移及租金交予原告的信息。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付智超时尚广场1020号房屋2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金14万元；二、被告是否应当将智超时尚广场20号门面恢复原状并返还给原告。一、关于被告是否应当向原告支付智超时尚广场1020号房屋2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金14万元。原告称，被告与付加祥、贺紫荣于2012年4、5月份签订的《门面租赁合同》的租赁期限为2012年5月1日至2016年4月30日，因在租赁期间，付加祥及贺紫荣将租赁门面（智超时尚广场19A、20号门面）中的20号门面赠与给了原告付某某，并办理了房屋产权过户登记，故被告应当将智超时尚广场20号门面的租金自所有权发生转移之日起交付给原告付某某。被告称，其已将2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金交给了付加祥，且被告不清楚智超时尚广场20号门面的所有权已经转移给原告付某某，亦未收到任何通知，故无需向原告再支付2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金。本院认为，被告刘江水与付加祥、贺紫荣于2012年4、5月份签订的《门面租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，成立并合法有效，被告刘江水应当按照该合同的约定，向付加祥或者贺紫荣支付租赁期间的租金；虽在租赁期间内，智超时尚广场20号门面的所有权转移到原告付某某名下，但根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，2012年4、5月份签订的《门面租赁合同》对原告及被告仍然具有法律效力；且原告并未提交证据证明已将智超时尚广场20号门面的所有权发生转移之事告知被告刘江水，故被告刘江水依据《门面租赁合同》的约定将2015年5月1日至2016年4月30日期间智超时尚广场20号门面的租金支付给被告付加祥无过错，该行为对原告亦具有法律约束力。故原告无权再向被告刘江水主张智超时尚广场20号门面2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金，但可另行向付加祥主张返还智超时尚广场20号门面产权发生转移之后的租金。二、关于被告是否应当将智超时尚广场20号门面恢复原状并返还给原告。根据被告提交的原租赁合同的《补充协议》，该协议显示为付加祥在离婚前与被告刘江水所签，协议约定：双方均同意原合同承租期从2016年4月30日延长至2024年4月30日届满，双方不得以任何理由变更承租期。按照该《补充协议》的约定，被告有权继续占有使用承租的时尚广场19A、20号门面。又依据“买卖不破除租赁”的原则，该补充协议对原告亦具有法律约束力，故对原告要求被告当将智超时尚广场20号门面恢复原状并返还给原告的诉讼请求依法不予支持。原告称，该补充协议贺紫荣不知情，系被告刘江水与付加祥恶意串通后补签的，但原告未提交相关证据证明，本院对该抗辩意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162之规定，判决如下：驳回原告付某某的诉讼请求。本案案件受理费人民币7725元，由原告付某某承担（原告已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  陈 帆人民陪审员  沈顺珍人民陪审员  易新能二〇一六年八月三十日书 记 员  抄 羽附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁；应责令其搬迁的；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162.无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。