北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初14990号
原告:中国人民武装警察部队黄金指挥部，住所地北京市西城区红莲南路55号院。
法定代表人：王奎斌，副司令员。
委托诉讼代理人：李冰，北京市维泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙毅，北京市维泰律师事务所律师。
被告：北京怡江创业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区花家地金兴路2号。
法定代表人：沈洪岩，经理。
委托诉讼代理人：张华，男，1975年6月19日出生，公司员工。
原告中国人民武装警察部队黄金指挥部（以下称原告）与被告北京怡江创业酒店管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李冰、孙毅，被告委托诉讼代理人张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告支付房屋租金444万元；2、被告支付2017年8月至11月电费107268.09元；3、被告支付违约金80万元，从2017年7月25日，以444万元为本金按日千分之一计算违约金到2018年1月24日，共计6个月；4、被告将公司工商注册地址迁出。事实和理由：原、被告于2012年12月26日签订《武警部队房地产租赁合同》，根据合同约定，原告将位于朝阳区金兴路2号院某某号楼（以下简称涉诉房屋）租赁给被告，租赁期限为2012年11月1日起至2017年11月1日止，年租金422万元，于每年1月和7月以银行转账方式支付，租赁期间的水电费等费用按主管部门价格计算。同时，合同约定被告逾期支付相关费用的，每逾期一日，按欠缴金额的千分之三加收违约金。2017年5月9日，被告向原告出具《承诺函》，但剩余444万元未支付。2017年7月10日，原告明确函告被告合同履行期限届满后不再续租。被告方提供的证据只能证明2017年7月缴纳电费，但我方主张的是从8月份之后的电费。关于被告所述物品折价，根据2017年7月21日回复函中已经明确说明，根据合同合同约定第3页第10条，明确约定被告在使用房屋时增建的物品，在合同到期后需无偿归还原告所有。被告确实交了50万保证金，我方没有退还，我方主张抵消租金。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、租金444万我方认可，承诺函属实，确实剩余444万未支付，但是我认为不应当全额退还，租赁押金50万没有退还，还有一些物品没有退还我方，可以拉走的物品我方要求拉走，其他物品我方主张折价计算，共计100万。我方对涉诉房屋进行了施工改造，主要有天然气系统、消防系统、整体改造铝合金外窗、安装电梯及管井、楼栋及地下室防水工程等，工程费用总计约588万，但是部分物品已经拿走，所以剩余部分价值约300万元；2、2017年8月份至11月份电费确实没有缴纳，同意被告所述；3、违约金过高且我方合同到期后及时腾退没有拖延时间，故不同意支付；4、不认可原告主张将公司工商注册地址迁出的诉求，但是我方同意尝试迁出。
本院经审理认定事实如下：被告系以酒店管理、住宿等为经营范围的有限责任公司。
2012年12月26日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：原告将涉诉房屋出租给被告，建筑面积4485.54平方米，场地面积652.43平方米，租赁用途宾馆、酒店，租赁期限自2012年11月1日至2017年11月1日。年租金422万元，按半年结算、银行转账支付，每年1月和7月前十日支付。合同签订后十日内，被告支付保证金50万元,被告未履行合同约定义务的，原告不退还保证金，并有权要求被告支付违约金。租赁期间，被告在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，全部费用由被告承担，权属归原告所有，租赁期满时，必须无偿移交给原告。被告违反合同约定，应支付违约金10万元。被告逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按欠交费用总额的千分之三加收违约金等。
2017年5月5日，原告向被告发函，写明：被告自2015年11月以来未能按合同约定支付租金，共欠租金844万元，经协商，被告于2017年3月24日支付100万元，并承诺剩余744万元从4月至7月，每月中旬支付150万元，8月中旬支付剩余144万元。现被告未履行约定，原告要求被告履行承诺等。
2017年5月9日，被告出具《承诺函》，写明：关于欠付部分租金一事，由于目前资金比较紧张，具体支付如下：5月25日支付100万元，6月25日支付100万元，7月25日支付110万元，8月25日支付190万元，9月25日支付剩余144万元等。
2017年5月26日、6月26日，被告分别通过银行转账向原告支付租金89万元、11万元、100万元。
2017年7月10日，原告向被告发函，写明：涉诉房屋租赁合同协议到期后自然终止，不得续签，合同到期之日，原告将依法收回涉诉房屋，请被告提前做好相应准备工作，到期后返还该房屋及附属设施等。2017年7月13日，被告书面签收该函。
2017年7月21日，被告向原告回函，称：自2007年9月被告承租涉诉房屋用于酒店经营，对涉诉房屋进行了大量的装修改造及设备更换工作，投资额达1600多万元，施工持续9个月，2008年开业不久，原告又在酒店旁建干部公寓，前后10个多月，严重影响酒店正常经营，因此，被告承租后的前两年根本没有正常收入。2012年续签合同后，被告又于2014年对酒店更新换代，再次投入1400多万元，经过努力，2015年客源及经营状况趋于稳定，进入投资回报的最佳时机，我们本想着继续租赁房屋才于2014年升级改造，现在投资无法收回，工程、材料、增加的设施设备都没有摊销完毕，合同到期后很难找到合适的场地继续开展经营，我们遭受了很大的损失。被告希望原告可以允许酒店经营至2018年8月31日，补偿被告的损失等。
2017年8月8日，原告向被告回函，称：1、不同意被告继续经营至2018年8月31日；2、2008年我方修建公寓影响经营仅为被告一面之词，且2007至2012年的合同已经履行完毕，没有理由在现行合同有效期内提及；3、被告的装修投资和期限，完全是被告商业决策，并非我方要求，被告要求补偿没有法律及合同依据等。
原告提交其向国网北京市电力公司交纳电费的票据及自行制作的电费明细，以证明被告8月、9月、10月、11月共计拖欠电费107268.09元。
另查，双方确认2017年11月3日被告搬离涉诉房屋，双方没有签订书面交接手续。被告确有一部分物品尚在涉诉房屋内，双方均同意自行办理交接。
庭审中，本院向原、被告释明相关诉讼风险，原、被告表示清楚风险，坚持庭审意见。
经询，双方均同意扣除调解期限，同意本案继续适用简易程序审理。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。按照租赁合同约定，被告负有支付租金的合同义务，现根据2017年5月9日被告出具的《承诺函》及转账记录可知，被告尚欠付租金444万元，本院不持异议并予以确认。对于保证金，被告此前交纳保证金50万元，原告主张折抵租金并无不当，本院予以确认并依法从444万元中予以扣除。对于被告抗辩的扣除工程相关费用，被告并未举证证明相关事实及支出，且双方租赁合同明确约定被告在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，全部费用由被告承担，权属归原告所有，租赁期满时，必须无偿移交给原告；同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，被告抗辩意见并不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。
对于违约金，被告未按照租赁合同约定期限在每年1月、7月支付租金，此后亦未按照《承诺函》支付租金，被告行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但是，被告抗辩合同约定的违约金金额过高，原告亦未举证证明其实际损失，原告按照日千分之一的标准计算的违约金明显过高，故本院以原告的合理实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方系协商一致变更的支付期限、双方主观过错情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处违约金100000元。对于2017年8月至11月的电费，双方均确认被告欠付金额为107268.09元，本院予以确认。原告主张被告迁出工商注册并不属于法院处理民事纠纷范围，双方可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告北京怡江创业酒店管理有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民武装警察部队黄金指挥部支付剩余租金3940000元（已经抵扣保证金500000元）；
二、被告北京怡江创业酒店管理有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民武装警察部队黄金指挥部支付违约金100000元；
三、被告北京怡江创业酒店管理有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民武装警察部队黄金指挥部支付2017年8月至11月的电费107268.09元；
四、驳回原告中国人民武装警察部队黄金指挥部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24615元，由原告中国人民武装警察部队黄金指挥部负担3227元（已交纳），被告北京怡江创业酒店管理有限公司负担21388元（于本判决生效后七日内支付）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王 敏
二〇一八年五月十五日
书记员 魏慧彪
范嘉伦