重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2014）忠法民初字第03533号原告重庆同生物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇白公路11号附3号，组织机构代码69390277-8。法定代表人李雪莲，系该公司总经理。委托代理人唐中宽，男，该公司职工，系特别授权。被告申平，男，汉族，1973年8月26日出生，住忠县。原告重庆同生物业管理有限公司与被告申平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，于2015年1月19日中止审理，并于2015年8月11日恢复审理。依法由审判员周红宇独任审判，适用简易程序于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐中宽到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告系忠县XX小区业主。2010年6月，原告通过竞聘取得该小区的物业管理资格，同年7月1日与该小区的业主委员会签订了为期六个月的试用物业管理服务合同。试用期满后，原告与该小区的业主委员会签订了为期两年的物业服务合同，服务期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同签订后，原告依照合同约定履行义务，但被告未按时向原告支付物业服务费，共计拖欠物管费1612.35元。原告多次催收无果，诉请判令被告支付拖欠的物管费1612元和公摊水电费46元。被告申平未到庭参加诉讼，但向本院递交书面答辩意见辩称原告在物业管理服务期间未履行应尽义务，30幢楼下太安鱼食店经物业同意后安装了大型抽油烟机，烟道紧贴楼道而上，渗漏的油烟、振动声和滴油严重影响业主生活，其后厨玻璃破损不修复，被告请物管现场确认后，请求妥善解决楼道油烟问题，但原告不作为，因此未缴纳物管费，由于原告未履行应尽义务，可按五折收费。经审理查明，被告系忠县XX小区业主。2010年6月29日，原告与XX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同（试做期间）》，约定：XX小区业主委员会选聘原告为该小区实施物业管理服务，服务期限从2010年7月1日起至2010年12月31日止；物业服务费的收取标准为住宅XX路以北0.44元／月·平方米，商业物业0.80元／月·平方米，按建筑面积计算；公共公用水电费用由业主据实分摊。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务。合同约定的服务期限届满后，原告与XX小区业主委员会再次签订《重庆市物业服务合同》，约定：XX小区业主委员会继续选聘原告为该小区实施物业管理服务，合同期限为2年，从2011年1月1日起至2012年12月31日止；物业服务费用根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，第一年按月收取，第二年按季收取，其收取的标准为住宅XX路以南0.39元／月·平方米、以北0.44元／月·平方米，商业物业为0.80元／月·平方米；公共公用水电费用由业主据实分摊；业主或者物业使用人向原告按约定的标准交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2011年1月19日，忠县房地产管理所对该物业服务合同办理了备案登记。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告从2010年10月至2012年12月止，未向原告交纳物业服务费135.72㎡×0.44元／月·㎡×27月﹦1612元及公摊水电费35元，共计1647元。原告多次向被告催收无果，遂诉至本院。另查明，原告与XX小区业主委员会签订的物业服务合同期限届满后，未再与该小区业主委员会继续签订物业服务合同，原告已撤离该小区。上述事实，有原告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《重庆市物业服务合同（试做期间）》、《重庆市物业服务合同》、物业服务合同备案证明存根、XX小区业主委员会出具的证明、情况说明、欠费情况表等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为：业主委员会作为全体业主选出并成立机构，能够代表业主与物业服务公司签订物业服务合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与该小区的业主委员会签订物业服务合同，并依法到忠县房地产管理所办理了物业服务合同备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，且合同在形式上也加盖了业主委员会和原告公司的印章，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而被告系该小区业主，故该合同对被告具有约束力。依照《物业服务收费管理办法》第七条之规定“物业服务实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”本案中，在原告与该小区的业主委员会签订的物业服务合同中就该小区的物业服务收费标准进行了明确约定，且约定该标准是根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格的原则进行确定。故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用的理由成立，本院予以支持。被告主张其反映楼道油烟问题原告不作为，向本院提供了照片1张予以证实。经被告质证认为认为该照片并不能反映被告所陈述的事实，对被告陈述的事实不清楚。本院认为被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。另外，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上所述，原告与XX小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告均应依照合同约定全面履行自己的义务。因原告已依约为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据合同约定向原告交纳从2010年10月至2012年12月止的物业服务费用和公摊水电费。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应由其本人承担不能到庭举证质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告申平在本判决生效之日起十日内向原告重庆同生物业管理有限公司支付从2010年10月至2012年12月止的物业服务费1612元及公摊水电费35元，共计1647元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告申平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  周红宇二〇一五年八月十八日书记员  覃诗倪