江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02764号
上诉人（原审原告）江苏浙申投资管理有限公司
上诉人（原审被告）吴金表。
上诉人江苏浙申投资管理有限公司（以下简称浙申投资管理公司）、吴金表因土地租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院（2013）太浏民初字第0694号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年2月13日，浙申实业公司与吴金表签订场地租赁合同1份，合同约定浙申实业公司将位于太仓市浮桥镇卫星村的场地租赁给吴金表作木制品加工生产及销售，土地面积为8亩，租赁年限为5年，租赁期限从2009年3月13日起至2014年3月12日止，在租赁期限届满前3个月，经浙申实业公司同意双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，吴金表在同等条件下有优先权。租金前三年为15000元／亩／年，从第4年开始每年按上年租金递增10%，其中租金内已含国家规定征收的土地使用税4元／年／平方米，如果在合同有效期内因国家调整土地使用税，其超出部分由吴金表承担，物业管理费为第一年租金的5%，随当年租金一次性付清。第一年租金实行半年一付，先付后用，第二年开始租金和费用一年一付，先付后用。合同第6条第1款约定，浙申实业公司一次性收取15000元，负责将电线、用电箱和电表（所有权归浙申实业公司所有）安排到吴金表租用场地边缘，场地内的线路由吴金表自行解决，费用自理，在合同期内，浙申实业公司应切实保证场地外水电设施完好，保证正常供水、供电，若浙申实业公司原因造成断电、断水的，应予合理赔偿。第6款约定，在租赁期限内如吴金表须在场地上建造厂房或仓库，须事先向浙申实业公司提交设计方案，并经浙申实业公司书面同意，改建、装修费用由吴金表承担。合同到期后，吴金表在不损坏浙申实业公司场地及公共设施的情况下自行处理，无权要求浙申实业公司予以补贴。合同签订后，浙申实业公司将场地交给吴金表，吴金表在场地上建造了厂房（工棚）、办公房、宿舍房、添置机器设备等用于木材加工和销售，吴金表也按合同约定向浙申实业公司支付相应的租金。2009年11月2日，浙申实业公司与吴金表又签订了场地租赁合同1份，吴金表再租赁浙申实业公司的场地5亩，期限从2009年12月1日起至2014年5月31日止，租金前二年为15000元／亩／年，从第三年开始每年按上年租金递增10%。其余条款基本与前一合同相同。两份租赁合同吴金表总计租赁浙申实业公司土地13亩。
2011年12月底，浙申实业公司欲将出租场地租金提高到40000元／亩／年，经与吴金表等十三家木材加工业主协商未果，于2011年12月29日上午将电闸拉掉致使吴金表生产厂区停电而无法生产。因经多次协商双方未能就赔偿问题达成一致意见，吴金表遂于2012年3月13日向原审法院提交了诉讼材料，其在该次诉讼中起诉要求法院判令：1、确认因浙申实业公司违约双方的租赁合同已提前解除；2、浙申实业公司赔偿因拉闸断电造成的停产损失；3、浙申实业公司赔偿其投资损失。原审法院经审理后认为，根据双方签订的租赁合同第6条第8款的约定，浙申实业公司确享有单方合同解除权，只在合同约定的情形发生时浙申实业公司行使合同解除权才不构成违约。因浙申实业公司没有任何证据显示租赁给吴金表的场地确需另行进行建设，相反从浙申实业公司拉闸断电后在公安机关接处警工作记录中反映，是浙申实业公司欲增加租金，未得到吴金表方认可下，单方向吴金表发出合同解除的通知书，故浙申实业公司的解除合同行为不符合合同的约定，浙申实业公司以此理由单方解除合同没有法律依据。浙申实业公司向吴金表送达解除合同通知书后，吴金表在浙申实业公司规定腾让时间内于2012年3月13日向法院递交诉讼材料，即吴金表以自己的诉讼行为表明同意与浙申实业公司要求解除合同，故原审法院认定2012年3月13日为解除场地租赁合同的基准日。并于2013年5月13日宣判判决浙申实业公司与吴金表签订的场地租赁合同于2012年3月13日解除。对于停电期间的损失，原审法院依据实际情况，判决浙申实业公司予以赔偿。另，关于吴金表主张的投资损失，原审法院认为，吴金表承租浙申实业公司场地用于木材加工经营，该行为得到浙申实业公司的认可，现尽管没有书面证据证实吴金表建造相应的房屋和附属物得到浙申实业公司的认可，但是因吴金表租赁场地后即开始建造了房屋等，直至纠纷产生浙申实业公司均未提出相应的异议，故可以确定吴金表建造房屋等行为是得到浙申实业公司的默许，浙申实业公司违约解除合同，故对于建造房屋和相应附属物的残值浙申实业公司应当赔偿吴金表，并作出判决。判决作出后，吴金表与浙申实业公司在规定期限内均提出上诉，2013年9月18日，苏州市中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。终审判决作出后，吴金表并未将租赁的浙申实业公司的场地腾退归还，仅支付相应水电费用，未支付相应的土地使用费用，为此浙申投资管理公司于2013年11月7日诉至原审法院。
另查明，本案诉争的租赁土地原登记在浙申实业公司名下。后浙申实业公司将包括涉案土地在内的财产以实物形式入股江苏浙申投资管理有限公司，该涉案租赁土地在2012年9月21日过户至浙申投资管理公司名下。且双方在2012年8月31日签订委托协议一份，约定浙申实业公司入股浙申投资管理有限公司之前已收取的涉案土地的租金归浙申实业公司所有，尚未收取的到期租金及未到期的租金归浙申投资管理公司所有。2013年10月31日双方又签订了一份确认协议，主要内容为浙申投资管理有限公司委托浙申实业公司进行管理的涉案土地等出租物的权利行使自即日起收归浙申投资管理有限公司所有。
审理中，1、浙申实业公司申请对出租场地的市场租赁价格进行鉴定，原审法院依法委托太仓市价格认证中心进行鉴定，太仓市价格认证中心认为因委托标的的市场参照物、成交案例、有效可对比数据缺失等原因，导致鉴证无法进行，于2013年11月19日决定终止鉴定。2、为进一步了解涉案所出租场地的租赁价格，原审法院向太仓市木材与木制品流通协会调查了解，该协会出具了关于木材加工厂土地租赁费情况说明，该协会经对浮桥地区几个主要木材加工点的土地租赁费情况进行调研，这几个加工点土地性质为出让土地及集体土地，为简单道路硬化、通水电，2013年底2014年初该类土地租赁费价格在3.5万元至4万元／亩／年之间，对于土地租赁费每年上涨幅度该协会表示不是很了解。3、原审法院向本地区从事木材加工行业的部分加工业主了解到，2013年底2014年初租赁的场地（毛地）价格一般在4万元-4.5万元／亩／年。
以上事实，有庭审笔录、浙申投资管理公司提供的场地租赁合同、（2013）苏中民终字第2098号民事判决书、土地租赁合同书、土地使用权证、委托协议书、确认协议，吴金表提供的催缴通知书、收款收据以及原审法院调取的终止价格鉴证通知书、太仓市木材与木制品流通协会情况说明、调查笔录、（2014）苏中民终字第0011号民事判决书等证据佐证。
原审原告浙申投资管理公司的诉讼请求是：1、吴金表给付13亩土地使用费1025471元（自2012年3月14日起至2013年11月13日的使用费按50000元／亩／年计算，自2013年11月14日起至吴金表实际腾退之日止的使用费按50000元／亩／年计算）；2、吴金表给付逾期利息；3、诉讼费用吴金表承担。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、浙申投资管理公司是否具有原告主体资格？二、浙申实业公司与吴金表原来签订的合同是否已经解除，双方是否又形成新的合意继续履行合同？三、涉案土地的土地使用费如何确定？
针对本案第一个争议焦点，原审法院认为，在原租赁合同期限内，浙申实业公司将包括涉案租赁土地作为出资投入到浙申投资管理公司并进行了产权变更，因此浙申投资管理公司取得了出租人的地位。在产权变更时，浙申实业公司与浙申投资管理公司签订了协议，明确约定尚未收取的到期租金及未到期的租金归浙申投资管理公司所有，且通过诉讼的方式通知了吴金表，原审法院予以准许，原审法院认为浙申投资管理公司具有原告主体资格。
针对本案第二个争议焦点，原审法院认为，依据前案原告吴金表提起的解除合同纠纷，原审法院作出双方签订的租赁合同解除的（2012）太浏商初字第0050号民事判决，后双方不服，提起上诉，苏州市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，吴金表一直未主动腾退搬离租赁场地，虽然在此过程中吴金表有向浙申实业公司交纳水电费用的行为，浙申实业公司也予以接受，但该费用并非使用费，从前案原告吴金表因浙申实业公司欲提高租金断电引起诉讼的起因以及双方的合同已经原审法院确认解除的前提下，并无证据显示双方就使用费问题达成一致意见，故在无双方明确的合意下，并不能以此认为双方形成不定期租赁合同，综上，对于吴金表的此辩称意见原审法院不予采纳。
针对第三个争议焦点，原审法院认为，影响土地租赁价格的因素涉及多方面，诸如所出租土地所在的区位因素、租赁场地的配套设施情况、周边的环境、交通情况、土地使用的布局情况等方面。因对于涉案土地租赁费用市场行情鉴定未果，依据原审法院向太仓市木材与木制品流通协会及其他木材加工业主所作的调查情况，对于与浙申实业公司出租土地性质相同、配套设施情况接近、周边地理位置相仿的出租土地，在2013年底的市场行情一般在4万-4.5万元／亩／年左右，故依据目前该地区土地租赁市场行情以及浙申实业公司所出租土地的配套情况，原审法院酌定涉案出租的土地在2013年底的土地租金价格为4.5万元／亩／年。对于从何时以何标准开始计算土地使用费用的问题，原审法院认为，原审法院在2013年5月13日作出的（2012）太浏商初字第0050号民事判决书，虽然确认双方的租赁合同于2012年3月13日解除，但因前案系浙申实业公司违约引起且在原审法院作出判决之前，双方对于合同是否被确认解除存在不确定性，该段期间也在原合同履行期限内，故在上述判决作出之前吴金表拖欠的土地使用费用仍参照原合同约定的价格计算较为合理。2013年5月13日原审法院判决确认解除之后，浙申投资管理公司应给予吴金表一定的合理期限进行搬离腾退场地，因吴金表从事木材加工行业，搬迁后需用一定时间寻找新的经营场所、机器设备安装调试、人员录用等，原审法院酌定给予其6个月的腾退期间，该段时间内的土地使用费用参照原租赁合同约定的价格计算较为合理。但吴金表在前案自己起诉解除合同并经原审法院判决确认合同解除后，在合理期限内未进行场地腾退，而是占有使用浙申投资管理公司土地至今未腾退归还，其以自己的行为表明不主动腾退占用的土地，存在过错，故合理腾退期限之后的土地使用费用以4.5万元／亩／年标准计算为宜。故原审法院确定自2012年3月14日起至2013年11月13日止的浙申投资管理公司的损失为365493.84元，自2013年11月14日起至吴金表实际腾退之日止浙申投资管理公司的土地使用费用的损失，按照4.5万元／亩／年计算。对于浙申投资管理公司要求的以欠交2012年3月14日起至2013年3月13日止的使用费（经计算为216828.08元），自2013年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决作出之日止的逾期利息损失的请求，符合规定，应予支持。
综上，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十八条、第二百零七条、第二百一十一条第二款的规定，判决：一、吴金表于判决生效之日起10日内支付江苏浙申投资管理有限公司2012年3月14日起至2013年11月13日止的土地使用费365493.84元。二、吴金表于判决生效之日起10日内支付江苏浙申投资管理有限公司自2013年11月14日起至实际腾退之日止，按照4.5万元／亩／年标准计算13亩的土地使用费。三、吴金表于判决生效之日起10日内支付江苏浙申投资管理有限公司以欠交的2012年3月14日起至2013年3月13日止的使用费216828.08元为本金，自2013年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决作出之日止的逾期付款利息损失。四、驳回江苏浙申投资管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费14426元，保全费5000元，合计19426元，由江苏浙申投资管理有限公司负担12502元，吴金表负担6924元。
上诉人浙申投资管理公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、生效判决确定2012年3月14日合同解除，被上诉人继续使用土地，应按市场价计算使用费；2、宽限期内应按市场价计算使用费；3、一审酌定使用费过低，应按上诉人主张的5万元／亩／年标准计算土地使用费。请求二审法院撤销原判，诉讼费由吴金表承担。
上诉人吴金表不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同继续有效，双方客观也在继续履行合同；2、一审酌定使用费过高。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审审理期间，上诉人吴金表于2014年7月25日向本院申请撤回上诉。
本院认为，上诉人吴金表在审理中撤回上诉的申请系其真实意思表示，符合法律规定，应予准许，本院仅就浙申投资管理公司的上诉请求进行审理。
根据法律规定，租赁合同解除之后，承租人应当返还租赁物，逾期腾退的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，太仓市人民法院于2013年5月13日判决确定上诉人浙申投资管理公司与吴金表租赁合同解除，因此确定合同解除之前土地使用费用以原合同约定的价格计算为宜。合同解除之后，一方面考虑吴金表从事木材加工行业，搬迁需用一定的时间，另一方面该租赁合同完全系因浙申实业公司违约行为导致解除，故原审法院给予吴金表一定的合理期限搬离腾退场地，该期限内土地使用费用参照原租赁合同约定的价格计算并无不当。至于合理期限后，吴金表仍占有使用浙申投资管理公司土地，则应赔偿损失。原审法院在租赁价格无法鉴定的情况下，走访相关单位，酌定以4.5万元／亩／年标准计算土地使用费，已是充分保护了浙申投资管理公司的权利，浙申投资管理公司主张按5万元／亩／年标准计算土地使用费没有任何依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人浙申投资管理公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21639元，由浙申投资管理公司负担14426元，吴金表负担7213元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年九月十八日
书 记 员 吉宇璐