河南省嵩县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0325民初695号
原告：赵燕飞，女，汉族，1987年4月16日生。
委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。
被告：河南炽盛置业有限公司。
法定代表人：韩现福，董事长。
委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南凯光律师事务所律师。
原告赵燕飞与被告河南炽盛置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告委诉讼托代理人温克书、被告被告委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金15245.32元。2、被告退还原告多付房款20018.51元。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月15日，原、被告签订了一份《洛阳市商品房买卖合同》，根据合同约定：1：、被告将自己所有的福源名郡3号楼1单元1101号房卖给原告；2、被告应在2014年8月31日前向原告交付房屋；3、按合同第七条第1（1）约定，被告逾期交房应按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金，计算为730天（二年）×417680元×0.0005元=15245.32元。原告按约定向被告支付了全部房款，被告至今没有向原告交付房屋，根据合同第五条第二项约定，房屋面积误差部分超过3%的房价款，由出卖人承担，被告应退还原告已支付的超出6.85平方米的房价款20018.51元。
被告辩称，原告要求被告赔付违约金没有事实依据；原告应依约缴纳房屋实测面积与约定面积的差额款。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织法庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、被告提交第一组证据《嵩县城关镇北店街城中村改造项目合作开发合同》，原告认为该合同是被告与政府所签，
与本案无关。本院认为原告认为该证据与本案不具关联性的质证意见理由充分，对该证据不作认定。
2、被告提交第三组证据1、2015年8月24日被告向嵩县国网供电公司申请用电配置方案。2、电业局电工张满红证言一份。证明被告申请后，供电公司没有向被告提供供电方案。原告质证意见为证据1真实性无法核实。证据2电工证明没有电工本人的身份信息，没有出庭接受质证，不符合证据形式要件。本院认为原告质证意见理由正当，对第三组证据1、2不予认定。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年7月14日，原告与被告签订了一份《福源名郡商品房保留房源协议书》，约定原告选中的商品房属于被告开发的“福源名郡”项目，该商品房座落于建设路与北店街交汇处，房号为3-1-1101，暂测建筑面积约133平方米，该房源单价为2960元，总价为393680元。（本协议销售面积为预测面积，最终商品房合同面积以房管局验收时实测面积为准，据实结算，项目在建设期间因较大原因出现面积误差时，开发商将会提前一周以书面或电话通知乙方）；被告同意按第二种方式付款：1、一次性付款。2、按揭方式付款。并享受现阶段购房优惠为交10000元抵15000元；原告在选房当日缴纳10000元，在签订本协议后，被告将为原告保留选定房源。并在一周内补足定房金50000元，最终确认房源。主体房屋起至一半，另付房费50000元。签《商品房买卖合同》前，首付款或房款全部交清。双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。
2013年7月14日，原告向被告交了10000元，2013年7月21日，原告向被告交了40000元，2013年10月12日原告向被告交了78680元。
2013年10月15日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买的房屋位于嵩县建设西路第四开发区安泰小区3号楼1单元1101号房，预测建筑面积133平方米，房价为每平方米2922.41元，总金额388680元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）嵩县房地产管理所实测面积为准，多退少补。……”合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭方式付款，首付金额以抵押合同为准。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，合同对项目建设依据、销售依据等均做了约定。
2014年7月8日，原告在建设银行办理了贷款260000元，支付给被告，2016年1月26日，原告给被告支付了29000元。截止2016年1月26日，原告共计支付给被告购房款417680元。2015年7月25日被告将房屋钥匙交给原告。但未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2015年10月10日，洛阳誉凯测绘工程有限公司受托对安泰小区1号楼、2号楼、3号楼、11号楼、12号楼作出房产测绘报告，认定本案涉案商品房面积为143.85㎡。
本院认为，原、被告2013年10月15日签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方从签订《福源商品房保留房源协议书》到《商品房预售合同》中均明确约定房屋面积为预测面积，以房管所实测面积为准，多退少补，双方该约定不违反法律规定，且双方自愿，故原告要求退还已支付的超出6.85平方米的房价款20018.51元理由不足，本院不予支持。原、被告在履行《商品房预售合同》中，原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按合同约定向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故应按《商品房预售合同》第九条第一款第二项约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移和占有，视为房屋的交付使用。本案中，被告于2015年7月25日将钥匙交给原告，应视为原告已接收房屋，故逾期交房违约金应从约定交房的次日，即2014年9月1日起计算至2015年7月24日。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条的规定，判决如下：
一、被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内向原告赵燕飞支付逾期交房违约金（按原告已交付房价款388680元的日万分之0.5的标准，从2014年9月1日起计算至2015年7月24日止，违约金以15245.32元为限）；
二、驳回原告赵燕飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费481元，原告赵燕飞负担300元，被告河南炽盛置业有限公司负担181元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 席晓峰
审 判 员 陶 森
人民陪审员 程晓玉
二〇一六年九月十八日
书 记 员 李 楠