包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0207民初385号原告：内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。法定代表人：刘恒，总经理。委托诉讼代理人：王金敏，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司项目经理。被告：田忠，男，1970年10月31日出生，汉族，货车司机,现住内蒙古自治区包头市。原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司（以下简称欣恒信物业公司）与被告田忠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欣恒信物业公司的委托诉讼代理人王金敏、刘敏，被告田忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣恒信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2012年6月1日至2017年12月31日的物业服务费4291元（106.74㎡×0.60元/㎡/月×67个月）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所服务的兰溪花园小区*号房屋的业主。被告在领受房屋并入住后享受到了我公司的物业管理服务，从2012年6月1日起一直未缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行了管理维护，原告多次催收但被告拒绝交纳物业服务费，故诉至人民法院。诉讼过程中，原告将物业服务费金额变更为4219元（2012年7月1日至2017年12月31日，按照房屋面积106.56㎡进行计算）。被告田忠辩称，兰溪花园小区在原告进驻前曾有4到5个月没有物业公司，但原告将其进驻前的物业服务费也向被告进行了收取。原告的保洁服务、安全管理服务做的不好，被告家中曾被盗两次，从物业公司调取监控录像都是盲区，看不到被告的家门，小区南大门的栏杆也经常抬起不关闭。因为原告的物业服务不好，因此没有交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：兰溪花园小区系包头市兰德房地产开发有限责任公司开发建设，2011年7月8日，该公司与包头市恒信物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“委托包头市恒信物业服务有限责任公司为兰溪花园小区提供物业管理服务，合同期限自2011年7月8日起至2014年7月7日止，物业管理服务费价格为多层住宅0.6元/㎡/月，高层住宅1.40元/㎡/月，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、……2、物业共用设施设备的日常运行和维护（物业共用设施设备明细见附件四）。”合同还对其他事项进行了约定，在合同附件四的物业共用设施设备明细中，记载有监控设施。2013年7月23日，经核准，包头市恒信物业服务有限责任公司将企业名称变更为内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司。2014年7月1日，原告欣恒信物业公司与兰溪花园小区业主委员会签订了《兰溪花园物业服务合同》，合同约定：“委托管理期限为5年。自2014年7月8日起至2019年7月7日止。物业服务费用标准为：多层住宅0.6元/㎡/月，高层住宅一层0.6元/㎡/月，二至五层1.05元/㎡/月，六层1.10元/㎡/月，七至十六层1.40元/㎡/月。其中第二章委托管理事项第五条约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯。第十一条约定：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。”该合同的附件四即物业共用设施设备明细中，记载有监控设施。上述合同签订后，原告向兰溪花园小区提供了物业管理服务。被告田忠系该小区*号房屋业主，房屋面积106.56㎡，2012年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费没有交纳。被告田忠主张原告存在超收物业服务费、安保服务不好的问题，因此拒交物业服务费。被告田忠当庭提交了之前原告收取物业服务费的收据，收据金额为769元，期间为2011年6月至2012年5月。原告对多收取了被告2011年6月份的物业服务费的事实予以认可，原因是被告拖欠上一家物业公司的费用。被告对原告多收取的物业服务费所对应的具体期间并不清楚，庭审中原告将诉请的物业服务费金额和期间进行了变更，将之前多收取的物业服务费转为2012年6月份的费用，变更后的物业服务费从2012年7月1日起算。在小区监控设施问题上，原告当庭陈述监控设施在进驻时就处于瘫痪状态，在2013年曾计划由每名业主出资180元安装监控设施，但之后未能实现。被告田忠就物业管理服务存在质量问题的抗辩未提交其他证据。本院认为，包头市兰德房地产开发有限责任公司与原告欣恒信物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及兰溪花园小区业主委员会与原告欣恒信物业公司签订的《兰溪花园物业服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。《包头市物业管理条例》第三十七条第一款规定：“物业服务企业在承接物业时，应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验，确认物业符合第三十六条规定的交付条件，并由双方签字确认查验记录后，完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位，及时进行整改。”按照条例规定，本案原告作为物业服务企业，承接物业时应当对共用设施、共用设备进行查验，确保共用设施、共用设备符合交付条件，如发现问题应当及时告知建设单位进行整改。兰溪花园小区的共用设施设备明细中记载有监控设施，原告进驻已6年有余，监控设施至今仍无法使用，监控设施的缺失，势必影响到物业服务合同中公共秩序维护、安全防范服务义务的履行，原告提交的证据不能证明已对共用监控设施履行了维修维护职责，或者依照法律规定采取了相应措施改变现状，因此不能认定原告已经按照合同约定全面履行了管理服务义务，本院酌情对被告应交纳的物业服务费减免10%。被告关于原告超额收取物业服务费的抗辩意见，结合双方当事人当庭陈述及相应证据，原告收取被告2011年6月份的物业服务费应属不当，现原告已变更诉讼请求及起算时间，但将超收的费用抵作2012年6月份的物业服务费需对该月份的物业服务费先行减免10%，即该月应交57.60元，原告之前超收金额为64元，剩余6.40元应从本案物业服务费总额中进行核减。被告拒交物业服务费的其他抗辩意见，无相应证据证实，本院依法不予采纳。综上，被告田忠应交纳物业服务费3790.70元（按照面积106.56㎡计算，0.60元/㎡/月的标准，2012年7月1日计算至2017年12月31日，原告主张4219元，核减10%后减去6.40元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：被告田忠于本判决生效后十日内给付原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司物业服务费3790.70元（2012年7月1日至2017年12月31日期间）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古欣恒信物业服务有限责任公司负担3元，被告田忠负担22元。本判决为终审判决。审判员  巴图二〇一八年五月八日书记员  赵娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。