河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀06民终522号
上诉人（原审被告）：朱志红，女，1975年8�13日出生，汉族，住定州市南城区。
委托诉讼代理人：姚立斌，河北暖风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛雷，男，1990年2月13日出生，汉族，住定州市。
被上诉人（原审原告）：郭旭飞(系薛雷之妻)，女，1992年10月14日出生，汉族，住定州市。
委托诉讼代理人：于建茹，河北泰通律师事务所律师。
原审第三人：王祖贤，女，1964年10月30日出生，汉族，住定州市。
上诉人朱志红因与被上诉人薛雷、郭旭飞及原审第三人王祖贤合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院(2016)冀0682民初l906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
朱志红上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求；案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人郭旭飞不�本案的适格主体，不能作为原告参加诉讼。薛雷与朱志红签订的《转让协议》中，转让费25万元只是包括定州的产品代理权、样品费、该品牌在定州市场价值，不包括房屋租赁使用权，一审法院认定转让协议中包括专卖店房屋租赁使用权，属于认定事实错误。一审法院判决朱志红返还薛雷、郭旭飞转让费7万元、房租5万元，缺乏事实和法律依据。
薛雷、郭旭飞辩称，一审法院在法庭调查阶段追加了郭旭飞为原告。转让协议第一条明确规定：“自2015年11月1日起，邦元名匠整体衣柜品牌专卖店所有权归属乙方，(邦元名匠衣柜品牌所有权以及位于南关大街××段路东邦元名匠衣柜专卖店)”，从这点看来，转让协议当然包括专卖店所依附的房屋租赁权。衣柜品牌经营权转让，衣柜样品就装订在租赁房子的墙壁上，这就确定了专卖店场地的唯一性、不可分割性，必�有房子作为载体，才能发挥品牌样品的作用。上诉方在签订和履行合同中存在瑕疵，在交付专卖店的同时，将自己无权处分的房子进行处分，擅自转租房屋，导致第三人(房主)锁门，被上诉人专卖店经营活动被迫停止，合同目的无法实现。按照《合同法》第94条第一款第四项被上诉人经营仅半年就扣除了6万元转让费，我们认为判决结果虽有不妥之处，但是为了尽快解决问题，还是对此结果予以认可。因此，一审法院判决解除合同，返还7万元转让费、5万元租赁费，公平、公正、合理，有事实根据和法律依据。请二审法院驳回上诉，维持原判。
王祖贤述称，认可一审判决。
薛雷、郭旭飞向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的转让协议和房屋转租协议；2、责令被告返还转让费13万元；3、责令被告退还房租5万元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1、关于转让协议的签订、生效日期。原告主张签订日期、履行日期均为2015年11月1日。为证实自己的主张，原告提交了甲方为朱志红、乙方为薛雷的转让协议一份。被告朱志红对该转让协议的真实性认可，但认为没有履行，主张自己是于2015年11月11日与二原告签订的转让协议，认为该协议与原告提交的转让协议虽内容一样，但落款时间不一致，乙方处还有原告郭旭飞的签名、身份证号，因此，签订日期应为11月11日，履行日期应为11月12日。为证实自己的主张，被告提交了一份11月11日转让协议的复印件。对被告提交的协议，因无原件，原告不予认可。第三人则称，因自己与被告朱志红有房屋不允许转租的口头协议，转让前被告朱志红应通知第三人，但因未通知第三人，故不认可转让协议。综合原、被告及第三人的主张及证据效力情况，法院对原告提交的转让协议予以确认，签订时间应为2015年11月1日。根据协议载明的“自2015年11月1日起”等内容，履行日也应为2015年11月1日始。对被告提交的转让协议复印件，不予采信。2、关于纠纷产生的原因问题。原告认为被告没有将专卖店转让情况如实告诉第三人，擅自转租房屋才导致了纠纷的产生。为证实自己的主张，原告申请了证人田某、宋某、丛某、熊某出庭作证。被告朱志红对此不予认可，认为自己将原告的房租如数转给了第三人，第三人也经常去店里，她应该知道转租的事，自己不存在擅自转租房屋的问题，主张产生纠纷是第三人要涨房租导致的。为证实自己的主张，被告朱志红提交了工商局档案资料租房合同一份、被告与第三人的录音一份，并申请了证人孙某、刘某出庭作证。第三人则认为，问题产生的根本原因是被告擅自转租房屋造成的，主张自己与被告之间就房屋出租问题有口头约定：房子不允许转租；若转租，必须第三人同意；如未经同意，除当年的房租不予退还，被告还需承担房租30％的违约金，并有义务告知新的承租人交纳当年市场价的房租，期间出现任何问题，都由被告朱志红承担；一星期以内租赁房屋里的所有物品必须清理，否则第三人有权处置。为证明自己的主张，第三人提交了2016年8月8日自己与被告朱志红等谈话录音一份。对该录音证据，被告认为超过法律规定的期限，不予质证。原告则认为系重要证据，可以提交作为本案依据。对此，法院认为，该证据系诉讼期间新取得的证据，是证明第三人与被告之间口头协定的重要证据，应准予提交为宜。对于被告提交的工商局档案资料“王福胜与郭旭飞的租房合同”，被告认为因调取自国家机关，其效力应予认定。原告则认为当时只是为了办理营�执照让两个店员代签的，王福胜（第三人丈夫）根本不知道，主张该合同不具有真实性。第三人对该合同也认为是假的，不予认可。对此，法院认为，虽然该合同自工商局调取，但没有证据表明相关部门对该租房合同的真实性进行了审核，因此，对该合同内容的真实性应不予采信为宜。对于原告申请的田某、宋某、丛某、熊某及被告申请的孙某、刘某等证人证言，因原、被告均未提出其他异议，第三人除对证人丛某、熊某证言提出异议，认为自己只拿走了一把钥匙外，其他无异议，对原、被告及第三人均无异议的证人证言本院予以确认。关于被告提交的其与第三人录音一份，原告认为出示晚了，不是关键证据，不应作为证据使用；第三人认为该录音只是截取的对被告有利的一小部分，不是全部的，不予认可。对此，法院认为，该证据虽具有真实性，但因缺乏全面性、客观性，其证据效力无法采信。综上，根据原、被告及第三人各自主张及提交证据的真实性、关联性、效力性，本院对原告及第三人主张的产生纠纷的原因为被告未经第三人同意擅自转租房屋的事实予以确认，对被告主张的是由第三人要涨房租引起纠纷的说法不予采信。3、关于原、被告间转让协议是否包括专卖店房屋租赁使用权问题。原告主张既是专卖店转让，就当然包括房屋的租赁权、使用权，被告则主张不包括。对此，原、被告双方转让协议第一条明确约定：邦元名匠整体衣柜品牌专卖店所有权归属乙方（邦元名匠衣柜品牌所有权以及位于南关大街××段路东邦元名匠衣柜专卖店）。因此，基于专卖店与其所依附房屋的不可分割性，不论原、被告间房屋转租协议是否另行存在，转让内容已当然及于专卖店房屋租赁使用权。因此，对原告主张的转让协议包括房�租赁使用权内容，予以确认，对被告相反主张不予采信。一审法院认为，“本案为转让合同纠纷，原、被告及第三人争议焦点的核心问题为原告受让后专卖店的房屋租赁使用权谁来保障的问题。本院根据前述认定及查明的事实，认为：原、被告签订的转让协议内容清楚，权利义务明确。在原告依约履行了相关付费义务后，被告也应依约履行相关交付义务。被告虽然也向原告交付了专卖店，但因被告系无权处分，交付的专卖店所依附的房屋租赁使用权存在重大瑕疵，导致原告专卖店经营活动被迫停止，合同目的无法实现。因此，根据《合同法》第94条第（四）项规定，加之原告业已通知被告要求解除合同，对原告主张解除原、被告之间的转让协议的请求，应予支持为宜。解除时间因原告向被告发送解除合同通知书后，又以本次诉讼的形式请求解除，认定为本案立案之�更妥。合同解除后，原告根据《合同法》第97条规定，向被告主张返还扣除占用期间后剩余房租的请求，亦应予以支持为宜。对于原告主张的返还转让费13万元的请求，因原告已实际经营近半年，且转让费无年限约定，亦无具体考量标准，返还时应酌情扣减6万元为宜。同时，原告亦应将受让物品返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决：“一、原告薛雷与被告朱志红于2015年11月1日签订装让协议于2016年5月31日解除；二、被告朱志红于本判决生效后二十日内返还原告薛雷、郭旭飞转让费7万元，返还房租5万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告�担1300元，被告负担2600元。”
二审中各方均未提交新证据，二审法院查明事实与一审法院查明事实无异。
本院认为,上诉人与被上诉人转让协议第一条约定：邦元名匠整体衣柜品牌专卖店所有权归属乙方（邦元名匠衣柜品牌所有权以及位于南关大街××段路东邦元名匠衣柜专卖店）。基于专卖店与其所依附房屋的不可分割性，转让内容已当然包括房屋的租赁权、使用权。因此，对被上诉人主张的转让协议包括房屋租赁使用权内容，应予确认。上诉人在签订和履行合同中存在瑕疵，在交付专卖店的同时，将自己无权处分的房子一并进行处分，擅自转租房屋，有第三人提供的录音证据证实。上诉人的行为导致被上诉人专卖店经营活动被迫停止，合同目的无法实现；且被上诉人业已通知上诉人解除合同，对被上诉人主张解除双方之间的转让协议的诉讼请求，应予支持。又根据《合同法》第97条规定，被上诉人向上诉人主张返还扣除占用期间后剩余房租的请求，亦应予以支持。对于被上诉人主张的返还转让费13万元的请求，因被上诉人已实际经营近半年，且转让费无年限约定，亦无具体考量标准，一审法院酌定返还转让费7万元并无不当，酌定返还房租5万元并无不妥。同时，被上诉人亦应将受让物品返还上诉人。关于主体问题，二被上诉人在诉讼中就夫妻关系存续期间对外形成的合同之债共同提出诉讼主张，并未违反法律规定，上诉人对郭旭正诉讼主体所提异议，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人朱志红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍丽芳
审 判 员 付术勇
代理审判员 张 露
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 齐亚卿