内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终417号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张建国，该公司董事长。
委托代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）李金山，男，1974年10月22日出生，蒙古族，系个体工商户。
委托代理人郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯富荣，男，1971年2月16日，汉族，系个体工商户。
第三人王瑞芝，女，1964年12月3日，汉族，系个体工商户。
第三人黄轶荣，男，1985年3月26日出生，汉族，系呼和浩特市移动公司员工。
上诉人国力公司因与被上诉人李金山、冯富荣、第三人王瑞芝、黄轶荣房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人国力公司上诉请求：请求二审人民法院依法撤销并驳回被上诉人李金山要求上诉人承担责任的诉求。事实和理由：上诉人与被上诉人李金山未签订《商品房认购书》，合同上加盖的印章并非本公司印章，上诉人不是本案的当事人，被上诉人李金山起诉上诉人国力公司主体设置错误；一审判决确认上诉人与被上诉人李金山签订的《商品房认购书》合法、有效缺乏事实和法律依据；一审法院判决上诉人向被上诉人李金山交付涉案房屋并协助办理房屋产权手续缺乏事实和法律依据；上诉人国力公司不应承担3260元的诉讼费。
被上诉人李金山、冯富荣答辩期间未向法庭提交书面答辩状。
第三人王瑞芝、黄轶荣答辩期间未向法庭提交书面答辩状。
被上诉人（原审原告）李金山向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与第二被告之间签订《商品房认购书》合法有效；2、判令第一被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋并办理登记手续义务，则判令第一被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）；3、判令被告承担违约金74700元；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
一审法院认定事实，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。另查明，冯富荣2012年期间因资金周转困难，向原告李金山借款用以周转，在此期间冯富荣、姬学军、冯志军偿还了原告部分利息。双方于2015年2月9日经过结算，冯富荣将位于子龙门小区301室抵顶给了原告，并签订了《商品房认购书》，约定原告以自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定。协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。黄文良于2012年12月15日签订了《商品房认购书》，约定购买了涉案房屋，黄文良系王瑞芝的丈夫，黄轶荣的父亲，黄文良于2014年2月25日去世。再查明，原告在诉讼中将第二项诉讼请求：“被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布的贷款利息计算）。”确定为：“被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续”
一审法院认为，本案中李金山与冯富荣等人就借款事宜经过结算，被告尚拖欠原告373824元，被告冯富荣用涉案房屋抵顶了拖欠原告的借款，并且签订了《商品房认购协议书》上述协议是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，该协议应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据冯富荣的陈述及冯富荣向公安机关提供的销控表均可以证实，冯富荣与黄文良之间是民间借贷关系，而不是实际意义上的房屋买卖合同关系，故本案涉案房屋的实际购买人不是黄文良，其继承人无权以房屋买卖合同关系主张该房屋。
国力公司的主体资格及责任问题。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权。委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中原告与冯富荣就还款事宜达成协议将位于龙泽苑子龙门小区D区6号楼2单元201室抵顶给原告，冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为。因此国力公司项目部负责人冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此国力公司是本案的适格主体，也是对外承担民事责任的主体。
本案中原告未实际出资，该房是顶账所得，故对原告请求判令被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、原告李金山与被告于2015年2月9日签订的《商品房认购书》合法、有效；2、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告李金山交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区301室及车库，并协助办理不动产登记证；3、驳回原告李金山的其他诉讼请求。案件受理费3260元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
二审中各方当事人均未提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，冯富荣是上诉人国力公司承建内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部的负责人，冯富荣在2015年5月25日前组织人员销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权书即：“冯富荣以本公司的名义全权签署阿盟工商局住宅楼的一切文件和处理与之有关的一切事务”。该委托书有该公司法定代表人张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章，由此产生的法律后果应由国力公司承担。上诉人国力公司提出的其不是本案的适格主体的上诉理由和辩解，与事实不符，本院不予支持。本案中被上诉人李金山与冯富荣就还款事宜达成协议将位于龙泽苑子龙门小区302室抵顶给李金山，该协议是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且内容不违反法律规定，该协议应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担，上诉人国力公司应按照合同向被上诉人李金山及时交付涉案房屋，上诉人国力公司以其与被上诉人李金山不存在合同关系，一审法院判决缺乏合同依据的上诉理由不能成立。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 乔彦峰
审判员 孟庆垒
审判员 王生铎
二〇一六年十二月六日
书记员 黄迎春