河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民重字第54号
原告：承德市立信物业服务有限公司，住所地：河北省承德市双桥区狮子沟6组22号。
法定代表人：段敏，经理。
委托代理人：李志伟，河北汇林律师事务所律师。
被告：唐山市兴盛房地产开发有限责任公司，住所地：唐山市路北区建华道32号。
法定代表人:李金钰，董事长。
委托代理人:马洪斌，河北彬礼律师事务所律师。
委托代理人:杨小乐，河北彬礼律师事务所律师。
原告承德市立信物业服务有限公司与被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月7日作出（2012）北民初字第3020号民事判决书，承德市立信物业服务有限公司不服提出上诉，唐山市中级人民法院于2015年2月12日作出（2015）唐民四终字第45号民事裁定书将本案发回重审。本院依法另行组成由审判员周爱静、审判员刘立峰、代理审判员王骞参加的合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。原告承德市立信物业服务有限公司的法定代表人段敏、委托代理人李志伟，被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司的委托代理人马洪斌、杨小乐均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告承德市立信物业服务有限公司诉称：2007年10月，被告将承德市双桥区兴盛丽水一期物业小区委托原告实行物业管理，双方签订了物业管理服务委托合同。原告接手实施物业服务后，被告对其未售出的住宅房所产生的物业费没有按期缴纳，原告曾就交付物业费的事宜分别于2008年12月份、2010年6月份和2011年11月份致函告知被告缴纳，但被告未予答复。被告交付工程后，按照相关法律规定实施工程维修保护所产生的费用应由其承担，但原告代其维护后，被告至今也没有向原告支付所产生的费用。因被告拖欠上述费用，致使原告不得不向友邻单位借款以维持正常经营，使原告直接产生损失353280元人民币。故起诉至法院，要求：被告给付拖欠物业费1045072元、工程维修费40966元、直接损失353280元，共计1439318元，并承担本案诉讼费用。
被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司辩称：被告不欠原告物业费，合同没有约定未售出的楼房是否收取物业费，2013年3月18日的物业移交协议约定，业主物业费应由原告自行收取。本案不存在维修费和损失的问题。截止到目前，原告尚欠被告电费等费用100余万元。2008年11月12日，我方虽然向原告移交了“E组团”的八栋别墅，但是别墅的管理不在物业委托管理合同范围内，别墅区与其他区完工时间不同，竣工在后，因此原告主张别墅区的物业费不应支持。
经审理查明：2007年10月26日，立信物业公司与兴盛房地产开发公司签订《物业管理服务委托合同》，合同约定兴盛房地产开发公司将兴盛丽水一期物业小区委托立信物业公司实行物业管理，物业类型包括住宅、商业混合，占地面积93334平方米，建筑面积8万平方米，委托管理期限自2007年10月28日至2010年10月28日，立信物业公司负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，负责共用设施、设备的维修、养护、运行、管理，负责附属配套建筑和设施的维修、养护与管理，负责公共环境的卫生，负责维护小区正常秩序、实行24小时监控、保安门岗、保安巡逻制等；立信物业公司按规定收取物业管理服务费：住宅房屋AB组团按建筑面积每月每平米0.5元，CD组团按建筑面积每月每平米0.7元，分别向业主或物业使用人收取，非住宅房屋商业、幼儿园按建筑面积每月每平米2元，分别向业主或物业使用人收取；物业服务费标准的制定及调整，按当地物价部门相关政策执行等。该小区A、B、C、D组团为住宅房屋，E组团为别墅区，S组团为商业房屋。2007年至2009年期间，原小区业主李亚芬、杨春燕、孙桂平等12人介绍新业主购买此小区商品房，兴盛房地产开发公司向立信物业公司发出12份物业管理费优惠卡，要求立信物业公司免除业主李亚芬、杨春燕、孙桂平等12人一年的物业管理费，共计28489元。2007年10月31日，立信物业公司进驻兴盛丽水一期小区对小区A、B、C、D、E、S组团实施物业管理，物业服务期间兴盛丽水一期小区A、B组团共计产生空置房物业费29677.26元，C、D组团共计产生空置房屋物业费126122.63元，S组团共计产生空置房物业费39269元。2008年11月12日，被告唐山兴盛公司将“E组团”中的八栋别墅移交原告全权管理，业主入住时间分别为：E-2、E-3入住时间均为2010年5月10日；E-4入住时间均为2010年5月4日；E-7、E-9入住时间均为2010年10月31日；E-8、E-12入住时间均为2010年7月22日；E-11入住时间均为2009年9月3日，承德市别墅住宅行业标准为2元/㎡，E区八栋别墅产生空置房屋物业195191.66元。2009年10月28日，立信物业公司与兴盛房地产开发公司共同向承德市围场县久泰建筑安装公司、承德市宏宇建筑公司等16个施工单位发出工程售后服务函，函告上述16个施工单位在承德市丽水小区负责施工的项目，经业主使用出现很多质量问题，需立即进行售后维修，要求上述施工单位在5日内派人核实维修情况并维修处理，逾期不处理，立信物业公司将自行安排维修，所发生的费用将从上述施工单位质量保证金中扣除，立信物业公司与兴盛房地产开发公司共同在工程售后服务函中盖章。工程售后服务函发出后，上述施工单位未返工维修，立信物业公司维修了相应设施，共计费用10825元，兴盛房地产开发公司工作人员在工程维修扣款单中签字确认。2008年12月15日，立信物业公司从案外人王占宝处借款人民币42万元。2009年5月21日，立信物业公司从案外人承德市盛华服装商贸有限公司处借款人民币30万元，2010年4月30日，立信物业公司从案外人刘立松处借款人民币50万元。现原告诉至本院，要求被告给付拖欠物业费1045072元、工程维修费40966元、直接损失353280元，共计1439318元，并承担本案诉讼费用。
以上事实，有《物业管理服务委托合同》、物业管理费优惠卡、入伙明细表、入伙通知书、别墅移交证明、国内特快专递邮件详情单、工程售后服务函、购置电表申请、工程维修扣款单、工程部供暖期人员工资核算、借款协议书、收条、《房屋租赁合同》、物业移交协议书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告立信物业公司与被告兴盛房地产开发公司签订的《物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告自2007年10月31日至2010年10月为被告所开发的兴盛丽水一期小区实施了物业管理，原告物业服务期间兴盛丽水一期小区A、B组团共计产生空置房物业费29677.26元，C、D组团共计产生空置房屋物业费126122.63元，S组团共计产生空置房物业39269元，E组团共计产生空置房屋物业费195191.66元。根据《物业管理条例》第四十二条第二款，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金应由开发建设单位全额交纳。原告诉请被告支付物业费1045072元，经本院核实，其中的390260.55元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。原告诉请被告支付工程维修费40966元，本院庭审查明其维修费用为10825元，该款应从施工单位在被告处的保证金中扣除，故对原告该诉请中的10825元，本院予以支持。原告诉请被告赔偿损失353280元，因原告在第三人处所借款项未能证实与本案具有关联性亦未能举证证实其损失系因被告行为所产生，故原告此诉请，理据不足，本院不予支持。被告所称原告尚拖欠被告电费等费用100余万元的辩解，不能对抗其欠付物业费的事实，本院不予采信。原告主张对业主优惠一年的物业费应由被告承担，未提供证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内给付原告承德市立信物业服务有限公司物业费人民币390260.55元，工程维修费人民币10825元，合计人民币402378.21元；
二、驳回原告承德市立信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17754元，由被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司负担4963元，由原告承德市立信物业服务有限公司负担12791元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 周爱静
审 判 员 刘立峰
代理审判员 王 骞
二〇一五年九月一日
书 记 员 吴梦娇