重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第06570号
原告罗弟才，男，汉族，1964年3月2日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人李苓，重庆彰义律师事务所律师。
委托代理人唐成莉，重庆彰义律师事务所实习律师。
被告张永华，男，汉族，1968年5月18日出生，住重庆市渝中区。
第三人重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所，住所地重庆市渝中区民权路7号8楼、棉花街18号13楼，组织机构代码7172105-5。
法定代表人刘伟，所长。
委托代理人王粤琼，女，该单位员工。
原告罗弟才与被告张永华、第三人重庆市渝中区房屋管理局解放碑房屋管理所（以下简称“解放碑房管所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗静独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员彭小强担任法庭记录。原告罗弟才及其委托代理人李苓、唐成莉、被告张永华、第三人解放碑房管所的委托代理人王粤琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗弟才诉称，重庆市渝中区响水桥6号1-4#公有房屋包括底楼108、109、110三间正房及过厅、阳台、厨房、厕所等附房及七楼706、707两间正房，肖显文系使用权人，第三人系所有权人。肖显文有张永惠、张永辉、张永陆、张永明和被告五个子女，其中张永明住在110房间，被告与母亲肖显文共同居住在108、109房间。后肖显文于2002年3月去世，被告继续居住在108、109房间。2010年7月5日，原、被告双方在平等协商的基础上签订了《协议》及《补充协议》，约定被告以35万元的价格将其享有使用权的重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109房间及附房50%转让给原告，由原告预付2万元，在房屋拆迁后，再将余款支付给被告，被告应配合原告办理一切转让手续。《协议》签订后，原告当即支付了被告2万元，后原告又支付余款21万元，共计已支付购房款23万元。被告亦将108、109号房间及相应附房转移原告占有使用。2012年4月12日，被告五姐弟达成重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋分割协议，约定张永惠、张永辉获得相应的款项，不参与房屋的分配，七楼706、707房间及附房由张永陆享有权利，张永惠、张永辉、张永陆无权干涉底楼房屋处置。2014年7月3日，原、被告双方又签订《补充协议》，将转让的房屋使用权范围明确为108、109房间及被告占有比例的附房。但后被告告知原告公有房屋使用权买卖国家不允许，属于无效，合同不能继续履行。原告认为，公有房屋使用权具有财产权和准物权的性质，可以进行转让，原、被告双方之间的房屋使用权买卖合同关系合法有效，应当继续履行。现原告起诉来院，请求：依法确认原、被告双方关于买卖重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109房间及相应附房公有房屋使用权于2010年7月5日签订的《协议》、《补充协议》以及2014年7月3日签订的《补充协议》有效。
被告张永华辩称，原告要求确认有效的三份协议都是被告所签，协议的内容均为将重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109房间及相应附房的房屋使用权转让给原告，共收到原告支付的购房款23万元，从2010年7月5日至今该房屋已交付原告使用。该房屋使用权一直登记在被告母亲肖显文名下，其于2002年3月去世后，至今未变更登记的房屋使用权人，但该房屋的产权属于第三人解放碑房管所（原重庆市房地产管理局渝中区分局储奇门房管所）所有。原告陈述的被告家庭情况属实，被告五姐弟按照内部对母亲房屋的分配情况各自向房管所缴纳租金。被告对三份协议的内容都认可，现在该房屋已进入拆迁，被告愿意在拆迁中按照双方协议的内容进行履行并配合拆迁，拆迁中该房屋的权益由原告享有，原告按协议支付被告余款12万元即可，但本案诉讼费被告不同意承担。综上，请求法院依法判决。
第三人解放碑房管所述称，第三人所有的、肖显文承租的房屋是重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109、110、706、707房间及两个过道、两个厨房、一个阳台、两个厕所，计租面积69.6平方米，一直正常交租，如果肖显文已去世，可到第三人处变更为同住家庭成员优先承租，现承租人并未变更为被告或五姐弟中的任何一人，故被告并不享有上述房屋全部或部分权益。且该房屋已于2010年8月张贴拆迁公告，进入拆迁程序，冻结使用权变更。原、被告之间签订的三份协议第三人均未参与也不知道，按照《重庆市城镇公有住房使用权交易管理规定》第三条第三款：“公有住房使用权有下列情形之一的不得交易，独用单元或成套房屋转让其中一部分住房使用权的不得进行交易”，所以上述房屋虽是底楼、七楼两套房屋，但因登记在一个证上，任何一个部分不可单独转让，单独转让的第三人不予认可。因此，原、被告之间就上述房屋使用权的买卖关系是无效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋系解放碑房管所所有的公有房屋，砖混结构，有108、109、110、706、707五间正房，附房有过厅2间、厨房2间、阳台1间、厕所1间，计租面积69.6平方米。1996年1月，解放碑房管所作为出租人与肖显文签订《重庆市公有房屋住宅租约》（住字第8003号），约定上述房屋由肖显文承租使用。肖显文（已故）育有五个子女，分别为长女张永惠、长子张永辉、次子张永陆、三子张永明、四子张永华。
2010年7月5日，张永华（协议中称甲方）与罗弟才（协议中称乙方）签订《协议》，约定：甲乙双方应积极配合政府的拆迁行为，乙方应积极处理房屋拆迁中的一切问题，房屋拆迁后，乙方应及时交付甲方的卖房费用，共计35万元（已付2万元）。同日，张永华出具《补充协议》，载明：今张永华将渝中区响水桥6号1-4#108、109房屋及附房50%使用权转让给罗弟才，张永华将积极配合罗弟才办理一切房屋拆迁手续，任何人无权买卖张永华的房屋，如张永华私下与任何人签买卖协议，张永华承担一切责任。
2010年8月5日，张永华出具《委托书》，载明：本人张永华现将母亲肖显文的座落于重庆市渝中区响水桥6号1-4#的公房108-109张永华的使用权，全权委托罗弟才处理房屋的拆迁安置。2010年12月22日，张永华又向重庆市渝中区危旧房改造房屋安置办出具《委托书》，载明：本人张永华是渝中区响水桥6号1-4号拆迁户，因要去外地打工不能前来安置办办理选房手续，特委托罗弟才全权办理选房相关手续，罗弟才在被委托人处签名。
2012年4月12日，张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永华签订《协议》，载明：渝中区响水桥6号1-4#属母亲肖显文遗留下的房产，因为片区拆迁经五姊妹协商分配如下：张永惠分壹拾贰万元正、张永辉分叁万伍仟元正、张永陆楼上二套房屋属自己所有，其房屋拆迁处置与其他四姊妹无关。分配后，张永惠、张永辉、张永陆无权干涉其它姊妹的房屋拆迁处置。房屋的拆迁处置全权委托张永明办理，拆迁补偿后，由张永明负责支付张永惠、张永辉款项，款项到账后，如款项不够按比例支付。该《协议》上还打印有“张永华底楼二间归自己所有。张永明底楼一间归自己所有。”但已用笔划掉，并在旁边手写添加“张永惠、张永辉、张永陆无任何理由干涉底楼的房屋处置”。庭审中，张永华认可系其本人划掉和添加的。
2014年7月3日，张永华（协议中称甲方）与罗弟才（协议中称乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲乙双方于2010年7月5日签订《协议》、《补充协议》仍然有效，双方明确上述协议所涉标的为渝中区响水桥6号1-4#房屋甲方所占房屋使用权份额相关利益，具体为渝中区响水桥6号1-4#房屋内108、109房间。110号房间使用权份额相关利益2012年11月由甲方之兄张永明转让给乙方。渝中区响水桥6号1-4#房屋的附房（过厅、厨房、阳台、厕所）使用权相关利益自然归乙方。二、渝中区响水桥6号1-4#房屋征收拆迁补偿、赔偿所有利益，由乙方享有，甲方不再享有。三、渝中区响水桥6号1-4#房屋使用权利益转让给乙方前属甲方及其兄张永明，甲方与其家庭成员间利益分配已有2012年4月12日的协议明确，由甲方自行负责处理，与乙方无关。四、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字盖指印生效。罗弟才与张永华在落款处签字、盖印。
另查明，2014年8月15日，重庆市渝中区人民政府作出《城市房屋拆迁行政裁决书》（渝中府拆裁（2014）137号），以重庆市地产集团为申请人，以解放碑房管所和张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永明为被申请人，载明：渝中区十八梯地块……经本府核发渝中拆许字（2010）第7号《城市房屋拆迁许可证》，并于2010年7月27日发布了城市房屋拆迁公告，搬迁期限为2010年7月28日至2010年9月25日。在实施房屋拆迁过程中，申请人与被申请人在规定的搬迁期限内未能达成拆迁补偿安置协议。……裁决：一、由申请人提供巴南区李家沱群乐村1栋6-10，建筑面积96.96平方米和群乐村4栋29-1，建筑面积80.10平方米的住宅安置被申请人解放碑房管所，所提供的房屋按3750元／平方米结算，其他费用按拆迁法规规定办理，被拆迁房屋补偿单价按4300元／平方米执行。被申请人解放碑房管所和被申请人张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永明按规定应重新订立租赁关系。二、被申请人张永惠、张永辉、张永陆、张永明、张永明自收到裁决书后15日内应自行搬迁，并将渝中区响水桥6号1-4#108、109、110、706、707房屋交申请人拆除。逾期未搬，本府将申请人民法院强制拆迁。庭审中，张永明认可其五姐弟并未与解放碑房管所重新订立租赁关系，也未与拆迁单位重庆市地产集团达成拆迁安置协议，截止开庭之日2014年8月28日止其尚未搬迁。
庭审中，张永华与罗弟才均认可罗弟才已支付23万元给张永华，张永华分别于2010年7月8日和2010年12月22日向罗弟才出具了《收条》。
庭审中，罗弟才举示了2011年10月24日房屋租金《收条》一张，载明：房管员收到重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋租金，张永华已交清每年每月房屋租金的一半37.8元／月，另一半张永明的房屋租金未交，并注明房屋交款人张永华，拟证明罗弟才以张永华名义代为缴纳租金。张永华对此予以认可。解放碑房管所对租金缴纳情况无异议，但只认可登记的使用权人肖显文，并表示租金可由子女代缴。
庭审中，罗弟才还举示了2013年4月15日注册的《个体工商户营业执照》和2014年7月15日谢小玲出具的《证明》，拟证明营业执照上登记的经营者为谢小玲，经营场所为重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋，系谢小玲与罗弟才合伙做生意，卖房款由罗弟才负责。张永华对此予以认可，并表示其于2010年7月5日签订协议当天就将重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋108、109房间交付罗弟才使用。解放碑房管所对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容并无异议，但认为其没参与，不清楚房屋交付使用的具体情况。
上述事实，有《重庆市公有房屋住宅租约》、《协议》两份、《补充协议》两份、《收条》两张、《城市房屋拆迁行政裁决书》等证据以及各方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告之间于2010年7月5日签订的《协议》、《补充协议》以及2014年7月3日签订的《补充协议》，其内容是关于重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109房屋使用权买卖合同，均是原、被告本人所签，系双方当事人真实意思表示。上述协议签订后，原告已按约向被告支付了大部分款项，被告亦认可已将重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109房屋交付原告使用，故现原告请求确认双方签订的上述协议合法有效，符合法律规定，本院予以支持。
至于第三人述称被告并非重庆市渝中区响水桥6号1-4#房屋登记的承租人，其并不享有该房屋全部或部分权益，该房屋已因拆迁而冻结办理使用权变更手续，原、被告签订的三份协议第三人不知晓，且违反《重庆市城镇公有住房使用权交易管理规定》第三条的规定应属无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，第三人并未举示证据证明原、被告之间于2010年7月5日签订的的《协议》、《补充协议》以及2014年7月3日签订的《补充协议》存在上述法律规定的无效情形，《重庆市城镇公有住房使用权交易管理规定》第三条亦不属于上述法律规定的法律、行政法规中有关合同效力性的强制性规定范畴，故第三人述称的理由不能成立，本院依法不予采信。至于上述协议有效后，协议内容能否实际履行，原告能否实际享有重庆市渝中区响水桥6号1-4#108、109房屋的使用权或拆迁安置权益，属合同履行问题，并非本案审理范畴，亦与合同效力无关。
综上所述，原告罗弟才的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
罗弟才与张永华于2010年7月5日签订的《协议》、《补充协议》以及2014年7月3日签订的《补充协议》有效。
本案案件受理费6550元，本院减半收取3275元，由被告张永华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗 静
二〇一四年十月二十日
书 记 员 彭小强