上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10976号
原告詹德林。
委托代理人张志伟，上海申亚律师事务所律师。
委托代理人仇英德，上海申亚律师事务所律师。
被告潘鸿进。
委托代理人谷良琪，上海华尊律师事务所律师。
第三人上海直一冷拉钢有限公司。
法定代表人张晓玮。
委托代理人戚诚伟，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人朱颖，上海华宏律师事务所律师。
原告詹德林诉被告潘鸿进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月16日立案受理后，适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，之后追加了上海直一冷拉钢有限公司（以下简称直一冷公司）为本案第三人，于2014年7月23日公开开庭进行了审理，原告、被告及第三人均委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告詹德林诉称，2011年9月21日，原告与被告签署关于上海市浦东新区川沙路XXX号总面积为3，217平方米房屋的房屋租赁协议，租赁期12年。原告于2011年9月21日将房屋交付被告使用，租金自2012年1月5日开始计算。然被告仅于2011年9月30日支付人民币（以下币种相同）20万元，2012年4月1日支付5万元，同年4月14日支付10万元。2013年8月31日被告向原告承诺2013年9月10日之前支付租金36万元，否则原告可自行收回租赁房屋并另行出租，出租房屋无需另行通知，租赁合同自收回房屋后自行解除。后因被告未能履行承诺，原告于2013年9月11日收回租赁房屋并解除了双方的租赁合同，且于2013年10月25日委托律师将房屋收回及解除合同的事实致函告知被告。截止2013年9月11日合同解除之日，被告累计拖欠租金共计2，119，047.50元。原告诉讼请求：1、请求确认原、被告2011年9月21日签订的《承租协议》于2013年9月11日解除；2、请求被告支付原告2012年1月5日至2013年9月10日所欠租金2，119，047.50元；3、请求被告支付原告自起诉之日起至实际支付之日止所欠房租2，119，047.50元的银行同期贷款利率4倍的利息；4、诉讼费由被告承担。
原告审理中提交了以下证据：
1、原告与陶巍峰于2011年7月7日签订的《房屋租赁合同》，证明原告对系争租赁房屋有合法使用权；
2、原、被告签订的《承租协议》，证明原、被告的租赁关系；
3、承诺书，证明被告对欠付租金作出承诺；
4、律师函，证明原告依据被告承诺解除双方的租赁合同；
5、2012年4月23日上海市浦东新区曹路镇人民政府出具的《关于建筑房屋产权及使用性质证明》，证明系争租赁房屋安全性符合租赁要求；
6、授权书，证明第三人授权出租的情况；
7、身份证复印件及签名，证明陶巍峰签名的真实性；
8、唯也诺公司的营业执照，证明原告系唯也诺公司的法定代表人；
9、（2014）浦民一（民）初字第2607号民事裁定书，证明詹德林具备原告的主体资格。
原告提交的证据经庭审质证，被告对证据1表示无法确认真实性和合法性，对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，对证据6认为是后补的，对证据7认为与本案无关，对其余证据的真实性无异议。
第三人对证据6真实性予以确认，对其余证据认为与第三人没有关系。
被告潘鸿进辩称，系争租赁房屋无合法建造手续，所签订租赁协议应为无效。原告主张2012年1月5日至2013年1月4日的租金已超过诉讼时效。
被告审理中提交了以下证据：
1、集体土地建设用地使用证，证明系争房屋所在土地权利人为直一冷公司；
2、被告和费军幅签订的承租合同，证明被告从原告处租赁后再转租给费军幅；
3、被告的银行交易明细单，证明支付租金情况。
被告提交的证据经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，对证据2认为系被告与案外人签订，原告不清楚，但系争房屋最后是由费军幅使用，对证据3的真实性表示无法确认，被告只收到原告支付租金35万元。第三人认为上述证据均不涉及第三人，不发表意见。
第三人直一冷公司述称，2011年第三人由于不经营了，将所有房屋和资产委托给上海御盛投资管理有限公司（以下简称御盛公司），御盛公司授权陶巍峰与原告签订租赁合同，第三人是同意原告转租的。系争租赁房屋所在土地原为集体所有，第三人在开办时就系争租赁房屋进行过报建，但未办理过权属登记。第三人未提交证据。
基于原、被告提交的证据及原、被告、第三人的陈述，本院确认如下事实：
直一冷公司授权御盛公司全权处置管理位于上海市浦东新区川沙路XXX号直一冷公司的一切事宜，包括房屋租赁合同的谈判、签约、执行等。御盛公司授权陶巍峰为代理人，全权受理上述川沙路XXX号项目的房屋租赁合同的谈判、签约、执行，并以御盛公司名义处理一切与之有关的事务。2011年7月7日，原告詹德林与陶巍峰签订《房屋租赁合同》，约定原告承租川沙路XXX号建筑面积约1万平方米房屋，租赁期限12年，自2012年1月5日起至2024年1月4日止。2011年9月21日，出租方詹德林（甲方）与承租方潘鸿进（乙方）签订《承租协议》，约定：甲方将位于上海市浦东新区川沙路XXX号中第一层（底层）建筑面积为706.68平方米，第二层建筑面积1，179.83平方米，第三层建筑面积1，330.47平方米，共为3，217平方米出租予乙方使用；租赁期共12年。甲方由2011年9月21日将有关房屋交乙方使用，至2023年11月30日收回。其中由2011年9月21日至2012年1月4日为装修期，甲方不收租金；租金每平方米1.25元／天，每月共120，600元。租金由2012年1月5日起开始计算，首3年后每2年递增。……租金交付为每6个月交付一次，由2012年1月5日开始计算，乙方需在到期前15天内凭甲方的通知函交付。首次交付为6个月，另加1个月押金（共7个月）总数共844，200元。第一期租金在双方签订本协议后7天内交付20万元，第二期在交接日交付20万元，余款444，200元在2012年7月4日付清；若乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议收回房屋：a.乙方利用房屋进行违法活动，损害公共利益的；b.乙方拖欠租金累计达2个月的。2013年8月31日被告向原告出具《承诺书》，承诺于2013年9月10日之前支付詹德林（上海唯也诺酒店投资有限公司）浦东新区川沙路XXX号一至二楼2013年5月、6月、7月三个月租金共计36万元；2013年9月30日之前支付2013年8月份房租。此前所欠租金另行商议，2013年9月1日至2013年12月31日的原双方租赁合同约定的房租按照10月15日支付9月份房租，11月15日支付10月份房租，以此类推；2014年1月1日起租金按原双方租赁合同约定支付。本人有违上述承诺的，出租方可自行收回本人承租房屋并另行出租，出租房屋无需另行通知，出租方与本人租赁合同自出租方收回房屋后即时解除。2011年9月21日原告向被告交付了系争租赁房屋。2011年9月30日、2012年4月1日、2012年4月14日、2012年11月7日、2013年5月16日、2013年5月27日，被告向原告分别支付了租金及押金20万元、5万元、10万元、10万元、2万元，共计支付了57万元。
2014年7月23日本案庭审时，原、被告双方确认，2013年9月11日原告、被告及费军幅三方达成协议，约定被告退出系争房屋租赁，由费军幅继续承租。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2011年9月21日詹德林与潘鸿进签订的《承租协议》虽然系双方的真实意思表示，但原告及第三人均不能提供系争租赁房屋取得过建设工程规划许可证的证明，因系争租赁房屋无合法批准建造手续，故《承租协议》应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案审理中原、被告均确认上述《租赁协议》于2013年9月11日终止履行，被告于该日退出系争房屋租赁，故原告主张被告按每月120，600元标准支付自2012年1月5日至2013年9月10日的房屋占有使用费，可予支持。被告主张其已支付原告租金及押金共计69万元，原告仅确认收到57万元，被告不能举证证明其支付了争议的12万元，故本院确认被告已支付原告57万元。原告主张被告已付的57万元均应作支付租金，故扣除被告已支付57万元，被告应及时向原告付清所欠房屋占有使用费。被告至今未及时付清所欠房屋占有使用费，原告主张自起诉之日支付利息可予支持。但原告主张按银行同期贷款利率四倍标准支付利息缺乏依据，本院确定被告按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息。被告于2011年9月至2013年5月期间均陆续支付部分租金，故被告辩称原告主张2012年1月5日至2013年1月4日的租金已超过诉讼时效的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告詹德林与被告潘鸿进于2011年9月21日签订的《承租协议》无效；
二、被告潘鸿进应于本判决生效之日起十日内支付原告詹德林房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月120，600元标准自2012年1月5日起计算至2013年9月10日止，应扣除被告已支付的57万元）；
三、被告潘鸿进应于本判决生效之日起十日内支付原告詹德林上述判决第二项的房屋占有使用费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2014年3月26日计算至实际支付日止的利息。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23，752元，减半收取计11，876元，由被告潘鸿进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆罡
二〇一四年八月二十二日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。、
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。