广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第527号
原告冯玉莲，女。
委托代理人招嘉泳，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告广东瑞安房地产开发有限公司。
法定代表人沈柱邦，总经理。
委托代理人林桂有、杨莉，均系广东南岭律师事务所律师。
原告冯玉莲与被告广东瑞安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭，于同年7月15日公开开庭进行了审理。原告冯玉莲及其委托代理人招嘉泳，被告的委托代理人林桂有、杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年4月10日，原告与被告、被告售楼代理公司置业国际（中国）有限公司签订《广东瑞安房地产开发有限公司认购书》，约定原告认购被告位于广东省南海市＊＊单元，认购价为港币379740元，原告需要当日向被告支付港币10000元临时订金，原告在签订认购书后十四天内到香港中环德辅道中45号永隆银行大厦11楼翁余阮律师行，签署由被告指定的房屋买卖合同及有关文件。1994年4月23日，香港翁余阮律师行见证下，原告签署了购买被告名下广东省南海市黄歧镇黄歧管理区“瑞安花园”祺辉中心第11楼24单元的《房地产买卖契约》，1994年6月13日，经南海市公证处公证，被告在上述原告已签署的《房地产买卖契约》加盖公章及签字确认。根据原告与被告签订的《房地产买卖契约》，涉案房产建筑面积为51.34平方米，楼价为港币379740元，原告应在签订本合同时付总楼价10%（扣除定金10000元），签订本合同3个月内付总楼价10%，在签订本合同6个月内付总楼价10%，在签订本合同9个月内付总楼价10%，在签订本合同12个月内付总楼价10%，余下50%于被告书面通知入伙纸发出后14天内缴付清，被告于1996年8月31日或之前完成兴建取得竣工验收证明（即入伙纸），取得入伙纸立刻通知原告办理交楼手续。在签订《房地产买卖契约》后，原告已通过翁余阮律师行向被告支付港币189870元，按当时汇率折合人民币为207082.82元。但是至今为止，原告仍未收到被告书面通知办理交楼手续。经了解，目前涉案房产地址变更为“瑞安花园”＊＊房，目前已处于待售阶段。请求判令：1、被告继续履行双方签订的《房地产买卖契约》将南海区黄歧瑞安花园＊＊房（原地址为南海市黄歧镇黄歧管理区“瑞安花园”祺辉中心第11楼24单元）交付给原告使用；2、被告办理将南海区黄歧瑞安花园一座公寓＊＊房（原地址为南海市黄歧镇黄歧管理区“瑞安花园”祺辉中心第＊＊单元）销售给原告的商品房预告登记及过户到原告名下的手续；3、被告向原告支付逾期交楼违约金至实际交楼之日止，从2012年5月15日至2014年5月15日本案立案之日止的违约金暂计为人民币755852.28元，此后违约金按已付总楼款港币189870元根据当时汇率折合人民币为207082.82元的千分之五计算；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、原告的起诉已超过法定的二年诉讼时效期间，依法丧失了胜诉权。原告提供的《房地产买卖契约》约定：双方同意于1996年8月31日由被告将上述房地产正式交付给原告。依此约定可知，被告于1996年8月31日无法依约将上述房地产交付给原告使用时，原告即应该清楚、知道其民事权利已遭受到侵害。二、退一步来说，假设原告的起诉未超过法定诉讼时效期间，其诉讼请求同样是于法无据。根据原告提交的（1994）南证字第1908号《公证书》可知，该公证书的内容是“证明卖方广东瑞安房地产开发有限公司的代表人曾美宝与买方冯玉莲于1994年6月13日签订前面的南海市涉外房地产买卖契约。经审查，卖方的印鉴及双方代表人的签名均属实”。从原告提交的证据来看，本案目前并没有该《公证书》所指的“南海市涉外房地产买卖契约”，仅有原告提供的《房地产买卖契约》。《房地产买卖契约》第九条约定：本契约经双方签署后经南海市公证处公证，并送房地产买卖主管机关审查批准后生效。由于该《房地产买卖契约》没有经过公证，故此，被告认为《房地产买卖契约》是未发生法律效力的合同，属于效力待定的合同。假设《房地产买卖契约》已发生法律效力，原告诉讼请求也是缺乏根据的。《房地产买卖契约》签订后，由于被告在经营管理过程中出现内部管理混乱等现象，导致被告的经营状况一度陷入困境，濒临倒闭，之后经过相关政府部门的介入、以及对被告进行重组等工作，被告终于避免了倒闭的困境，并重新走上轨道。被告经过重组后，为了解决遗留的历史问题及维护房地产买受人的合法权益，于2006年8月13日开始，先后多次在相关报刊上刊登公告，要求原告等买受人及时联系被告、处理相关房地产买卖所引起的历史问题。此外，根据《房地产买卖契约》的相关约定，若合同当事人变更送达地址，均须通知相对方，但是，原告在变更送达地址后并没有履行此义务，导致被告所寄的一系列信函被退回。而对被告在各大报刊上刊登的相关信息，原告也一直置之不理。显然，原告在客观上一直怠于行使权利，并导致其胜诉权的丧失。另外，原告主张的违约金按每日千分之五予以计算，明显高于相关法律规定的计算标准，明显缺乏法律依据。由于原告到现在为止未全额支付购房款项，即使合同有效，双方继续履行合同的，原告应按合同约定支付相关费用，承担逾期支付款项的违约责任。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、认购书（1份，原件），用以证明原告与被告代理人置业国际（中国）有限公司签订认购书，购买广东省南海市黄岐镇黄岐管理区“瑞安花园”祺辉中心第＊＊单元，以及已缴纳10000元定金。
2、房地产买卖契约（1份，原件），用以证明原告正式与被告签订合同购买广东省南海市黄岐镇黄岐管理区“瑞安花园”祺辉中心＊＊单元。
3、翁余阮律师行收据、翁余阮律师行正式收据（各4份，原件），用以证明原告已根据《房地产买卖契约》缴纳港币189870元购房款。
4、销售平面图（1份，原件），用以证明涉案房产地址已变更为“瑞安花园”一座公寓第＊＊＊房。
5、第＊＊单元基本情况（1份，打印件），用以证明从佛山市房地产网反映“瑞安花园”一座公寓第＊＊房目前处于未售状态。
6、声明书（1份，原件），用以证明证据1、3的真实性。
经质证，被告对原告出示的证据1的真实性予以确认，但认为该认购书认购的是祺辉中心第11楼24单元，并非是原告所主张的瑞安花园一座公寓＊＊房。对证据2的真实性予以确认，但该合同并未生效，该合同没有按照第九条的约定经南海市公证处公证，并送房地产买卖主管机关审查批准。对证据3的真实性无异议，但认为该付款并不是根据原告提交的房地产买卖契约而支付的，其付款时间与房地产买卖契约约定的付款时间不一致。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，该平面图并没有被告的盖章或被告相关人员的认可，也没有相关房屋主管部门的确认。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为是网上打印件，没有相关部门的确认。对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、报纸公告（11份，原件），用以证明被告在各大报纸上刊登相关信息，要求原告在合理期限内到被告处处理该房屋买卖的事宜。
2、房屋初始登记清单。
3、瑞安花园七至二十三层平面图。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性予以确认，但对其关联性不予确认，认为与本案无关。该公告只是说明请瑞安花园二期楼盘的业主进行联系，如果逾期没有联系，瑞安地产可以按照合同约定及法律规定进行处理。法律没有规定按照公告要求原告不联系被告就可以进行处理房屋，公告不能约束原告。从合同内容看，无法反映涉讼房屋是否属于二期楼盘、是否属于公告范围。确认证据2的真实性、合法性、关联性，＊＊4房的建筑面积为86.62平方米，＊＊1房的建筑面积为52.95平方米，＊＊1房与原告提供的《房地产买卖契约》列明的房产面积51.34平方米接近，从面积可以判断出被告出售给原告的房产应为＊＊1房，非＊＊4房。确认证据3的真实性、合法性、关联性，与原告提供的证据4形状和房屋编号是一致的，本案所涉的祺辉中心＊＊楼24室的地址已变更为“瑞安花园”一座公寓第＊＊1房。
经审查，原告出示的证据1-3、6及被告出示的证据1-3因对方对其真实性均无异议，本院予以确认。原告出示的证据4、5分别与被告出示的证据3、2相印证，其证据效力本院予以确认。
经审理查明：1994年4月10日，原告签订一份《广东瑞安房地产开发有限公司认购书》，约定原告认购位于中国广东省南海市黄岐镇瑞安花园祺辉中心＊＊楼24单元，原告于签署认购书时或之前付清临时订金港币10000元。认购书上备注收取临时订金现金港币10000元。
1994年6月13日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》（合同抬头列明买卖双方包括住址、电话等详细资料），约定原告向被告购买位于南海区大沥镇黄岐“瑞安花园”祺辉中心第＊＊4单元；成交价港币379740元；付款方式：原告于签订本买卖契约时付总楼价的10%（扣除定金10000元），于签订本买卖契约之后三个月内付总楼价10%，于签订本买卖契约之后六个月内付总楼价10%，于签订本买卖契约之后九个月内付总楼价10%，于签订本买卖契约之后十二个月内付总楼价10%，楼价余款（即楼价50%）于被告书面通知入伙纸发出后十四天内缴付清；（第六条）被告预期1996年8月31日或之前完成兴建涉讼楼宇，并按当地政府有关主管部门规定程序取得竣工验收证明，通知原告办理交楼手续；被告如无故违反契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给原告使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按原告已付总楼款的千分之五计算逾期利息给原告；原告在交清购楼款后，可持指定律师开具的证明，由南海市黄岐房地产管理所发给房产所有权证书，原告即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠、继承等权利；本契约经双方签署后经南海市公证处公证，并送房地产买卖主管机关审查批准后生效。
（1994）南证字第1908号《公证书》依次包含下列资料：《房地产买卖契约》、附件一（房屋基本情况）、附件二（编号QH50《房地产买卖契约》）、祺辉中心七楼至二十五楼平面图、《公证书》。《公证书》列明“兹证明卖方广东瑞安房地产开发有限公司的代表人曾美宝与买方代表冯玉莲于一九九四年六月十三日签订前面的南海市涉外房地产买卖契约”。
原告于1994年4月23日支付港币27974元、于1994年9月1日支付港币37974元、于1995年7月6日支付港币75948元、于1995年8月19日支付港币37974元。上述款项收据均列明中国广东南海瑞安花园祺辉中心＊＊4房。
被告分别于2006年8月13日、2010年12月22日、2011年1月10日、2011年1月28日在香港报刊上刊登公告，促请瑞安花园二期业主在限期前与发展商联系，商讨相关处理事宜。
原瑞安花园祺辉中心已变更名称为瑞安花园1座公寓，楼宇已经竣工验收备案。
《房地产买卖契约》所附七楼至二十五楼平面图显示楼层共26单元，其中东北面共10个单元，依次为：01、26、25、24、23、22、21、20、19、18。现瑞安花园1座公寓七至二十三层平面图显示楼层共24单元，其中东北面共8个单元，依次为23（原01、26单元合并）、22、21、20、19、18、17、16（原19、18单元合并）。除23、16单元外，其余户型分布与原合同平面图一致。
2014年5月15日，原告提起诉讼。
本院认为，原告所持有的《公证书》包括《房地产买卖契约》及一系列合同附件，为一整体，公证的即为原、被告所签订的合同，被告认为公证的并非本案的《房地产买卖契约》及《房地产买卖契约》未经公证生效的主张缺乏理据，亦未能提供其持有的公证合同予以反驳，本院不予采纳。原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。被告作为独立法人主体，对外以该法人享有权利承担义务，公司内部人员管理、经营变动等并不能作为对抗善意相对方不履行合同义务的免责事由。被告未能依约交付房屋，在恢复经营后及时联系相对方协商处理合同事宜为其应尽的义务。房屋买卖合同详细列明原告的住址、电话等资料，被告在恢复经营后仅以刊登公告形式通知业主并不恰当。被告辩称原告地址变动未能得到原告认可，亦未能提供其主张已寄发信函被退回的依据，本院不予采信。未能按期交付房屋产生的违约责任属债权，该权利受普通诉讼时效的约束。而房屋交付为物上的请求权，该权利不适用两年诉讼时效限制，被告认为原告起诉超过诉讼时效的主张本院不予采纳。
对比合同平面图及楼宇竣工图纸，现瑞安花园1座公寓11楼户数减少由部分单位户型合并引起的，其余房屋户型（包含合同约定房屋相应的户型）并没有变动，仅为房屋编号变化，故本院采纳原告的主张，认定原约定的祺辉中心＊＊4单元应为现＊＊1房。现涉讼楼宇已办理竣工验收备案，具备交付条件，原告请求交付房屋的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告未能按约定期限交付房屋，原告请求从起诉日倒推两年即从2012年5月15日起计逾期交房违约金的主张本院予以支持。房款部分为被告实际已收取的款项，原告认为以收取款项当时汇率水平进行折算的主张本院予以采纳，被告认为以起诉日汇率水平进行折算的主张本院不予采纳，原告已支付的港币按各笔款项当时汇率水平折算为人民币207082.82元。合同约定按日千分之五计付利息的标准过高，被告请求予以调整的主张本院予以采纳，结合现行利率水平，本院酌定按日万分之五计算为宜。被告应以人民币207082.82元为本金从2012年5月15日起至房屋交付之日止按日万分之五计付利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。
合同并未约定对房屋买卖进行预告登记，该预告登记亦非法定义务，原告请求被告（协助）办理预告登记手续的主张本院不予支持。合同约定楼价余款（楼价50%）于通知收楼后缴清，原告在交清购楼款后获取权属证书。现阶段原告尚未支付全额的购房款，约定办证条件尚未成就，原告请求被告（协助）办理房屋登记手续的主张本院在本案中不予支持，但不影响原告在情势变更后另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下：
一、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园1座公寓1121房予原告冯玉莲。
二、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以人民币207082.82元为本金从2012年5月15日至上列第一项实际履行之日按日万分之五计付利息予原告冯玉莲。
三、驳回原告冯玉莲的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17960.26元，财产保全费5000元，合共22960.26元（原告已预交），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长招伟妍
审判员周泽权
人民陪审员 钟晓明
二〇一四年十月二十一日
书记员刘冬花