湖南省衡南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第306号
原告贺虹虹，女，1972年2月1日出生，汉族，衡南县人，大学，教师。
委托代理人陈斌，男，湖南明正律师事务所律师，特别授权。
被告衡阳市华汇房地产开发有限公司，住所地：衡南县云集镇黄金路。
法定代表人：卢立建职务：董事长
委托代理人李宁福，男，湖南衡州律师事务所律师，特别授权。
原告贺虹虹诉被告衡阳市华汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理。本院受理后依法由审判员贺清元担任审判长，与人民陪审员江东海、陈上游组成合议庭于2014年10月21日对本案公开开庭审理，书记员唐伟文担任法庭记录。原告贺虹虹的委托代理人陈斌，被告衡阳市华汇房地产开发有限公司的委托代理人李宁福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺虹虹诉称：2011年2月8日，被告与原告签订《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号HN20120000001），由被告将其开发建设的位于衡南县新县城滨江路的“江湾明珠”802号商品房出售给原告。合同签订生效后，原告依约履行了付款义务，共支付了447835元（其中：购房款426912元，契税和办证费9241元，其他费用11682元）给被告，而被告未能在约定的时间内将房屋权属证书交付给原告，原告多次找被告协商，被告还是未能办理房屋权属证书交付原告，被告于2014年4月29日再次承诺：“在2014年6月30日前办理好并交付江湾明珠明珠阁802号房贺虹虹业主的国有土地使用证、房产所有权证。如未按此承诺兑现，将于2014年7月30日前为客户办理退房手续，并按合同承担违约责任”。现被告仍未能办理房屋权属证书交付原告。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及被告的《承诺函》为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。被告未履行办理房屋权属证书交付原告的义务，系违约行为，应当承担违约责任。请求法院判决解除原告与被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》，并退房；被告立即返还原告已交付被告的购房款及其他费用共计447835元，并承担违约责任赔偿原告的经济损失；诉讼费用由被告承担。
原告贺虹虹为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、商品房买卖合同，证明原、被告合同关系的存在；
2、承诺函，证明被告承诺若于2014年6月30日前未办理好国土证和房产证，则为原告办理退房手续；
3、收据，证明原告已经支付购房款447835元。
被告质证对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2的合法性有异议，该承诺函是在原告威胁的情况下出具的；对证据3有异议，购房款只有379000元，其余均属于代收款。本院认为以上证据真实合法，可以作为本案的定案依据。
被告衡阳市华汇房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请解除房屋买卖合同理由不成立，应当依法予以驳回。原告是买方，答辩人是卖方，双方订立合同的目的已经实现，答辩人已经将房屋交给原告使用，原告已经取得房屋产权，双方在合同中明确约定没有办理产权证书不予退房，根据合同第十五条约定，原告已经选择不予退房的方式；二、原告要求退房款数额有误，原、被告约定的购房款是426912元，但原告实际上并没有支付这么多，应以原告方的收据和被告方的领条计算房款，物业管理费等其他费用属于代收款，不予退款。综上，原告要求退房的理由不成立，退款的数额也不对
被告衡阳市华汇房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同，证明原、被告合同关系的存在，逾期办证不退房；
2、住房钥匙收到书、验房表，证明房屋已交付；
3、交款明细及领条两份，证明交房款426912元，应减去原告未交款（6804元＋800元），该7604元房款实际未交。
原告质证对证据1有异议，不能达到被告的证明目的，被告于2014年4月29日承诺函中同意退房并承担违约责任；对证据2有异议，房屋虽交付，但产权未转移，不影响退房；对证据3有异议，被告收取原告款项447835元，未包括其所说的费用，代收款也是被告所收的。本院认为以上证据真实合法，可以作为本案的定案依据。
经审理查明：2011年2月8日原告贺虹虹与被告衡阳市华汇房地产开发有限公司签订《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：HN2012000001），双方约定：买卖房屋为衡南县新县城滨江路80号地（江湾明珠）802室，建筑面积137.93平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.23平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3045元，总金额（人民币）肆拾壹万玖仟玖佰玖拾元整。合同中第八条双方关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格。合同中第九条双方关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同中第十五条双方关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告贺虹虹先后支付包括购房款、契税、办证费、水电开户费、煤气开通费、可视对讲费、物业管理费合计447835元，其中购房款426912元。2012年12月8日被告衡阳市华汇房地产开发有限公司向原告交房。原告贺虹虹于2012年12月8日从被告衡阳市华汇房地产开发有限公司领到逾期交房违约金6804元、铝合金门款800元合计7604元。因被告未能在约定的时间内将房屋权属证书交付给原告，原告多次找被告协商，后被告衡阳市华汇房地产开发有限公司于2014年4月29日向原告贺虹虹出具承诺函承诺：我司承诺在2014年6月30日前办理好并交付江湾明珠明珠阁802号房贺虹虹业主的国有土地使用证、房产所有权证。如我司未按此承诺兑现，将于2014年7月30日前为客户办理退房手续。并按照合同编号“HN2012000001”衡阳市商品房买卖合同承担违约责任。因被告未履行承诺函中的退房义务，原告贺虹虹于2014年8月12日向本院起诉。
本院认为：原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：HN2012000001）是双方的真实意思表示，合法有效；被告提出承诺函是在原告施压下出具的，不是被告的真实意思表示，但并未提供证据，故本院认为被告向原告出具的承诺函也是被告的真实意思表示，合法有效。承诺函中的承诺实质上修改了合同中的第十五条约定，被告衡阳市华汇房地产开发有限公司已经向原告贺虹虹承诺可以退房，则按照双方合同约定和承诺函中的承诺，被告未在规定期间内将房产权属证书交付给原告，原告要求解除原、被告的《商品房买卖合同》并退房是符合双方约定的，不违反法律强制性规定，本院予以支持；合同解除后，原告请求被告返还购房款等费用合计447835元是有事实和法律依据的，本院予以支持，但原告贺虹虹于2012年12月8日从被告衡阳市华汇房地产开发有限公司领到铝合金门款800元，应与扣除，即原告实际支付447035元；在合同中书双方约定在2012年5月31日交房，但被告实际上是于2012年12月8日交房，被告衡阳市华汇房地产开发有限公司向原告贺虹虹支付的逾期交房违约金6804元是根据合同约定支付的，在合同解除后根据诚实信用原则，被告实际占有原告支付的购房款长达2年却并未达成双方签订合同的目的，因此该款应视为被告所应付的代价；原告请求被告承担违约责任，依照双方合同约定和承诺函中的承诺，原、被告选择按照合同第十五条中的第1项方式处理。即双方并未明确约定违约金，故本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告贺虹虹与被告衡阳市华汇房地产开发有限公司的签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：HN2012000001）；
二、被告衡阳市华汇房地产开发有限公司为原告贺虹虹办理退房手续并退还给原告贺虹虹购房款、物业管理费用等447035元，限判决生效三十日内履行；
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告贺虹虹的其他诉讼请求。
本案受理费8018元，由被告衡阳市华汇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 贺清元
人民陪审员 陈上游
人民陪审员 江东海
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 唐伟文
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。