广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民再字第114号
申请再审人（原审原告）：秦忠，男，1968年9月7日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：黄俊灿，董事长。
委托代理人：娄永强、孙富强，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
申请再审人秦忠因与被申请人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2012）增法民一初字第2633号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年7月16日作出（2013）穗中法民申字第543号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2012年10月30日，秦忠起诉至广东省增城市人民法院称，2011年6月5日，双方签订《商品房买卖合同》，约定东凌公司将广州市增城新塘镇永和荔湖城半山院一街20号602房出售给秦忠，成交价1133546元，东凌公司应于2012年7月31日前将房屋交付秦忠使用。合同签订后，秦忠依约向东凌公司支付全部款项，但东凌公司未通过政府验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属严重违约，应支付延期交楼违约金。秦忠请求：东凌公司向秦忠支付延期交楼违约金（从2012年8月1日起至实际交付之日止，每日按已付房款1133546元的万分之2计算），暂计到2012年10月25日的违约金19496元；东凌公司承担所有诉讼费用。
被告东凌公司辩称，秦忠购买的商品房符合交楼条件，因此不同意秦忠的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月25日，秦忠为乙方（买方）、东凌公司为甲方（卖方），双方签订《商品房预售合同》（合同编号201106198449），约定：乙方所购商品房为荔湖城B区05地块2组团8号楼1层101号房，地址增城市新塘镇永和荔湖城半山院三街8号101房；该商品房合同约定建筑面积共207.99平方米，套内建筑面积180.3平方米，总金额1133546元；乙方自本预售合同网上签字之日支付全部房价款的30.31%，金额343546元，剩余房款金额790000元须于2011年7月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应在2012年7月31日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；（第十五条）双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，上诉文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。同日，双方签订《合同补充协议》，作为上述合同的变更及补充，约定：卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方已交付该商品房，若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异议，卖方无须对异议部分作出书面答复和处理意见，由卖方按本合同约定对其承担保修责任，但不能作为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由；卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金；买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件，交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电；本补充协议为买卖双方所共同提出和约定，为该商品房的买卖合同不可分割的组成部分，对买卖双方具有约束力，如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。
2012年10月30日，秦忠以东凌公司未依约定交付商品房为由，诉至原审法院。庭审中，秦忠明确其主张东凌公司违约的依据是东凌公司交付的商品房不具备合同约定的供水、供电、供气条件。东凌公司提供增城市建设局于2011年12月31日出具的荔湖城B区05地块1组团1-8、21-24号楼及2组团1-8、22-29号楼《竣工验收备案表》，东凌公司与增城新和自来水有限公司于2008年3月11日签订的《荔湖城B区市政给水工程合同》，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司于2008年3月19日签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，广州东部发展燃气有限公司于2011年11月5日出具的荔湖城B区05地块1组团1-16、21-31号楼及2组团1-29号楼燃气管道工程的《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，证明其向秦忠交付的商品房符合双方约定，具备交付条件。《竣工验收备案表》记载立项工程的竣工验收备案文件齐全，含建设工程竣工验收报告、燃气工程验收文件。《荔湖城B区市政给水工程合同》记载合同目的为解决永和管理区的自来水供水问题，双方约定增城新和自来水有限公司为东凌公司安装一条DN400供水管，安装两组DN200水表，工程质量必须符合《给水排水管道工程施工及验收规范》。《荔湖城B区一期施工用电工程合同》约定工程内容为经电力部门审核同意的图纸，由永和站F24#24塔接取电源，引至荔湖城B区一期内。《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》记载立项工程于2011年11月5日竣工，经检验符合设计要求和有关技术标准，验收合格并签署工程保修书。
广东省增城市人民法院认为，秦忠、东凌公司签订的《商品房预售合同》（合同编号201106198449）及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，合同当事人应严格依约履行。根据秦忠的主张，本案中东凌公司是否违约，焦点在于东凌公司向秦忠交付的商品房是否具备供水、电、气的条件。东凌公司提供的《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》显示，秦忠购买的商品房所属区域荔湖城B区05地块1组团1-16、21-31号楼及2组团1-29号楼的燃气管道工程已竣工并验收合格，且该文件由作为燃气供应商的广州东部发展燃气有限公司所出具，表明广州东部发展燃气有限公司同意进场提供燃气，故秦忠购买的商品房具备了供气条件，东凌公司已履行了合同义务。至于燃气供应商进场后，住户最终接通燃气属住户与燃气供应商另一法律关系。秦忠、东凌公司签订的合同补充协议明确约定了补充协议是对《商品房预售合同》的变更，且两者不一致之处，以补充协议约定为准。其中约定东凌公司与公共服务单位签订的供水、供电相关的施工合同文件可作为供水、供电的永久使用证明材料。《荔湖城B区市政给水工程合同》为东凌公司与自来水供应商签订，旨在解决自来水供应问题；《荔湖城B区一期施工用电工程合同》所约定的工程内容亦是按电力部门审核同意的图纸实施，旨在引接电源。故该关于水、电二合同足以证明东凌公司已按其与秦忠签订的补充协议，履行了使秦忠所购买商品房具备供水、电条件的义务；而秦忠主张其购买的商品房只具备临时用水、临时用电，未举证证明，法院不予采信。综上所述，对秦忠关于东凌公司违约的诉讼主张，东凌公司已提供证据予以反驳；秦忠未提供合法有效的证据推翻东凌公司的证据，亦不能举证直接证明自己的诉讼主张，其主张东凌公司承担违约责任，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回秦忠的诉讼请求。案件受理费288元，由秦忠负担。
秦忠申请再审称，秦忠与东凌公司于2011年6月5日签订《商品房买卖合同》，约定秦忠向东凌公司购买广州市增城新塘镇永和荔湖城半山院三街8号101房，东凌公司应于2012年7月31日前将通过质量、竣工、规划、环保、人防、电梯、公共照明、供气、永久用水、永久用电、通邮、共用设施及附属配套项目验收、工程竣工验收备案表等验收文件的房屋给秦忠使用，逾期每日按照总房款的万分之二支付违约金。秦忠履行了合同的全部义务，但涉案房屋至今尚未具备永久交楼条件。本案原审判决后，同一楼盘的其他业主另行提起诉讼，另案向增城市供电局调查，该局复函称涉案房屋用电属于临时基建用电，不能用于居民生活，据此判决业主胜诉，广州市中级人民法院对另案作出维持原判的处理。请求撤销原审判决，东凌公司支付延迟交楼违约金（从2012年8月1日起至实际交付房屋止，按1133546元每日万分之二计算）给秦忠；东凌公司承担全部诉讼费用。
东凌公司再审辩称，原审法院确认涉案合同及补充协议合法有效，补充协议第11条第2款关于供电的约定，也应得到司法机关的尊重。东凌公司提供的房屋，符合合同及补充协议约定的交楼条件，秦忠逾期不收楼、不配合办证，违背诚信原则，恶意诉讼。增城供电局向法院出具的关于涉案小区用电性质的复函称“涉案房屋用电属临时基建用电、不能用于居民生活”的表述，仅是供电部门对涉案小区部分供电管理上的区分，以及供电部门对供电性质态度上的表达。事实上，涉案小区根本不存在供电部门所称的不能满足居民生活的情形。根据《合同法司法解释二》第14条的规定，合同条款的效力，应以效力性强制性规范为依据，如有仅与管理性规范有悖，则不得以此判定合同条款无效。供电规则，是行政规范，不是法律法规。今年初，供电部门已经从变电站引进永久电力设施到小区，将临电调整为永电。秦忠主张的违约金畸高，其试图通过诉讼方式获取不当得利。根据《合同法解释二》第29条规定，若违约金高于实际损失的30%的，可以认定为违约金偏高，可以请求调整、减低。本案中，应以买受人在涉案小区周边租赁房屋、需支付的租金作为其损害的依据。涉案小区附近的租金标准仅为15元／㎡。秦忠的申请无事实和法律依据，应依法驳回。
再审期间，秦忠提供了下列证据：1、（2013）穗中法民五终字第2857号民事判决书；2、（2014）粤高法民一申字第195-205号民事裁定书。东凌公司的质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，关联性有异议。东凌公司提供了下列证据：1、供水证明；2、供气证明；3、入伙通知书、EMS详情单及妥投证明查询单；4、关于您所购房产符合交付条件且已交付的通知、EMS详情单及妥投证明查询单；5、关于办理房地产证的通知书、EMS详情单及妥投证明查询单；6、粤房地权证。秦忠的质证意见：对证据1-6的真实性没有异议。
本院再审查明，秦忠、东凌公司对原审查明的事实没有异议，本院再审予以确认。
另查明，秦忠至今没有收楼。
再查明，黄桂良、赵柏杨等十二人均为广州市增城新塘永和荔湖城半山院的业主，上述十二人因与东凌公司商品房预售合同纠纷一案，原审法院作出穗增法民一初字第700、701、702、703、704、705、706、708、709、711、712号判决，上述判决查明：“2013年5月20日，原审法院致函增城供电局查询涉案楼盘在2012年7月31日前有无取得永久用电或临时用电。2013年6月4日，增城供电局复函：一、东凌公司于2008年1月与该局签订了用电负荷为1000KVA（2×500KVA的变压器）的《供用电方案协议》，用电性质为临时基建用电，后于11月东凌公司申请拆除了其中一台500K**的变压器。2012年5月东凌公司与该局再签订临时基建用电负荷为1000KVA（2×500KVA的变压器）的《供用电方案协议》，合计使用临时基建用电容量共1500KVA。临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电；二、东凌公司于2011年12月向该局申请永久用电约30000KVA报装，由于项目需要容量大，而且周边变电站均已处于重载状态，因此无法在短时间内满足其用电需要，该局于2009年已规划建设110KVA余庄变电站（处在该项目附近），计划到2013年11月才能投产，投产后才能解决东凌公司的用电需要”。上述判决认定：“根据增城供电局复函，东凌公司取得的临时用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常用电，东凌公司需在2013年11月之后才有可能取得永久用电。东凌公司虽然在2008年3月19日与广州市变电电力工程有限公司签订了《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，但该合同并非东凌公司与供电部门签订的供用电合同，工程建成不一定就有电给房屋买受人使用。《补充协议》虽然约定“由于东凌公司在合同约定的交付日前没有取得永久用电或供电部门供业主使用的临时用电，此时交房不能满足房屋买受人的基本居住要求，不能保证买受人对涉案房屋的正常使用，《补充协议》虽然约定‘由临时用电’可作为交房条件，但东凌公司现时的临时用电是仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活”。判决：东凌公司在本判决发生法律效力之日起十日内向业主支付逾期交楼违约金。东凌公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2012年9月16日作出（2013）穗中法民五终字第2853-2863号民事判决，驳回上诉，维持原判。东凌公司不服本院穗中法民五终字第2853-3863号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2014年4月18日作出（2014）粤高法民一申字第195-205号民事裁定，驳回东凌公司的再审申请。
本院认为，本案再审争议焦点是涉案房屋是否具备交付条件以及秦忠请求东凌公司支付逾期交楼违约金是否成立。
一、涉案房屋是否具备交付条件。
《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。根据上述规定，临时用电只能用于建设施工用电，不能用于居民的日常生活用电。本案中，双方签订的《商品房预售合同》约定：“交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。据此，涉案房屋供电的交付标准为永久用电。《补充协议》虽然约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定秦忠已确定接受临时用电，且依《商品房预售合同》的约定，东凌公司本应于2012年12月1日前将具备永久性供电使用证明等材料的房屋交付给秦忠，但涉案房屋迄今仍使用临时基建用电，也远远超出了暂时没有永久性用电的时间范围，故东凌公司抗辩涉案房屋已经符合交付条件，缺乏事实和法律依据，本院再审不予采纳。增城供电局2013年6月4日出具的复函显示，东凌公司就涉案房屋提供的仅是建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常正常生活。东凌公司未能依约履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。秦忠请求东凌公司支付逾期交楼违约金有理，本院再审予以支持。
二、秦忠请求东凌公司支付逾期交楼违约金是否成立。
东凌公司与秦忠所签《补充协议》第十条约定：“卖方未能在合同约定交付期限内取得包括永久性用电、商品房建设工程竣工验收证明等文件的，每逾期一日按买方已付购房款的万分之二向买方支付违约金”。上述违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。秦忠请求东凌公司支付从2012年8月1日起至实际交付之日止，以总房款1133546元按每日万分之二计算的违约金，符合合同约定，本院再审予以支持。东凌公司主张该项违约金过分高于秦忠的损失并以此请求予以调减，应当提供相应的证据予以证明。因东凌公司未能提供相关的证据证明秦忠的损失过分低于合同约定的违约金，故其抗辩理由不予采纳。
审查原审判决认定事实不清，处理欠妥，本院再审予以纠正。秦忠再审理由成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销广东省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第2633号民事判决；
二、广州市东凌房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金（自2012年8月1起至实际交付房屋时止，以总房款1133546元按每日万分之二计算）给秦忠。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、再审案件受理费各288元，均由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
审 判 员 兰永军
代理审判员 王汇文
二〇一四年十月十七日
书 记 员 刘 霞