浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0203执异7号
案外人：张春雷，男，1974年12月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。
申请执行人：王碧水，女，1980年11月7日出生，汉族，宁波万邦速运有限公司员工，住宁波市海曙区。
被执行人：邵子滨，男，1973年3月27日出生，汉族，住台州市路桥区。
被执行人：林翠萍，女，1977年9月24日出生，汉族，住台州市路桥区。
被执行人：宁波竞宏服饰有限公司。组织机构代码73426952-7。住所地：宁波市江北区甬江镇兴甬路***号。
法定代表人：邵子滨。
本院在执行申请执行人王碧水与被执行人邵子滨、林翠萍、宁波竞宏服饰有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人张春雷以其对涉案房地产享有租赁权为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张春雷称，其于2009年开始承租了位于龙湾新村xx号银桂公寓3x林翠萍所有的房屋至今。期间房屋租赁费、水电费、物业费均由其缴纳。现查林翠萍在涉案房屋上设定了抵押权，然其租赁在先，林翠萍设定抵押在后，故请求保护其合法租赁权。
申请执行人王碧水，被执行人邵子滨、林翠萍、宁波竞宏服饰有限公司均未作答辩。
本院查明，2008年11月2日，林翠屏（甲方）与张春雷（乙方）签订了一份房屋租赁协议，载明甲方将坐落于龙湾新村xx号银桂公寓3x（即xxx室）出租给乙方使用，租赁期限自2008年11月30日至2019年11月29日止（经张春雷确认，“2019年”应为“2009年”），年租金38000元，一次性付清；租赁期间乙方承担相应水电费、物业管理费及相关费用，并需向甲方预交水电押金5000元，期满退租后结清相关费用，甲方退还押金；租赁期满，乙方在同等条件下有续租优先权，甲方房屋另有他用除外；等等。同日，林翠屏在合同上签字确认已收租金38000元。合同签订后，张春雷即占有使用涉案房屋。2009年10月25日，林翠屏（甲方）与张春雷（乙方）又签订了一份房屋租赁协议，载明甲方将坐落于龙湾新村xx号银桂公寓3x（即xxx室）出租给乙方使用，租赁期限自2009年11月30日至2025年11月29日止，年租金五年一商定，若有变动（上涨或下降）续签补充协议，若无变动继续按本合同执行；租金每年36000元，一次付清；租赁期间乙方承担相应水电费、物业管理费及相关费用，并需向甲方预交水电押金5000元，期满退租后结清相关费用，甲方退还押金；租赁期满，乙方在同等条件下有续租优先权，甲方房屋另有他用除外；等等。林翠屏在该合同上签字确认已收取了5年租金180000元。2015年10月18日，林翠屏（甲方）与张春雷（乙方）再次签订了一份房屋租赁协议，载明甲方将坐落于龙湾新村xx号银桂公寓3x（即xxx室）出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月30日至2020年11月29日止，年租金35000元；乙方按时支付承租期的水费、电费、电视、电话、宽带及物业各种管理费，并向甲方预交水电押金5000元，作为住房及水电费、设施租赁押金，若乙方能履行合同和保证租房期内设施及物品不受任何损坏，期满退房时甲方退还押金；租赁期满，乙方在同等条件下有续租优先权，甲方房屋另有他用（即不再出租）除外；等等。林翠屏在该合同签字确认已收5年租金150000元整。
另查明，本院于2016年1月28日依法受理了原告王碧水与被告邵子滨、林翠萍、宁波竞宏服饰有限公司民间借贷纠纷一案，案号为（2016）浙0203民初395号。2016年2月6日，本院依申请对被告邵子滨、林翠萍名下包括涉案房屋在内的多套房地产采取了财产保全措施。经审理，本院于2016年2月26日依法作出（2016）浙0203民初395号民事判决书，判决如下：一、被告邵子滨、林翠萍归还原告王碧水借款本金3800000元，支付自2016年1月12日起以本金3800000元为基数按月利率2%至实际履清日止的逾期利息及保全担保费7500元，上述款项被告邵子滨、林翠萍于本判决生效之日起十日内履清；二、被告宁波竞宏服饰有限公司对上述第一项还款承担连带清偿责任；被告宁波竞宏服饰有限公司承担保证责任后，有权向被告邵子滨、林翠萍追偿。2016年3月31日，王碧水向本院申请强制执行，本院审查后依法予以受理，案号为（2016）浙0203执803号。2016年10月9日，本院依法公告，责令邵子滨、林翠屏及其实际居住（使用）人于2016年10月20日前迁出宁波市海曙区龙湾新村xx号xxx室。
2016年4月8日，本院依法受理了申请人宁波银行股份有限公司中兴支行与被申请人林翠萍申请实现担保物权一案。经审理查明：2014年12月26日，申请人与被申请人签订了一份《最高额抵押合同》（编号为03302DY20148083），被申请人自愿为宁波江东杰彩服装辅料有限公司在申请人处自2014年12月26日至2017年12月31日期间，债权本金不超过人民币1940000元的限额内形成的债务，以其名下位于宁波市海曙区龙湾新村xx号xxx室的房地产作为抵押物提供抵押担保。2014年12月29日，双方办理了抵押登记手续。经审理，本院于2016年4月27日依法作出（2016）浙0203民特266号民事裁定书，裁定对被申请人林翠萍名下坐落于宁波市海曙区龙湾新村xx号xxx室的房地产【房产证号为甬房权证私新字第××号，土地证号为甬国用（xx）第**号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人宁波银行股份有限公司中兴支行对变价后所得款项在借款本金1940000元，利息、罚息及复利（暂计算至2016年3月21日为48965.15元，之后分别按照《最高额贷款合同》、《银行承兑协议》的约定计算至款项付清日止）的范围内优先受偿。2016年12月7日，宁波银行股份有限公司中兴支行向本院申请强制执行，本院审查后予以立案受理，案号为（2016）浙0203执2361号。
本院认为，案外人所提交证据能够证明其与林翠萍就涉案房屋分别于2008年11月2日、2009年10月25日以及2015年10月18日签订了三份房屋租赁协议，且自2008年11月30日起就开始占有使用涉案房屋。其租赁关系确实发生在本院查封之前，就（2016）浙0203执803号案件而言，依法应予以保护。
但是，本院现查明涉案房屋已于2014年12月29日被设定了抵押权人为宁波银行股份有限公司中兴支行的抵押权。且宁波银行股份有限公司中兴支行已向本院申请强制执行。为维护法律的严肃性及避免当事人讼累，本院认为应予一并解决。
那么，案外人所主张之租赁关系能对抗已于2014年12月29日登记的抵押权吗？案外人主张2015年10月18日签订的房屋租赁协议并非重新签订而系2009年10月25日合同之补充，理由有二，其一，2009年合同载明“年租金五年一商定，若有变动（上涨或下降）续签补充协议”，现2015年合同约定的租金较2009年合同下降；其二、2015年合同约定的租期仍在2009年合同约定的租期内；综上其主张能够对抗涉案抵押权。本院认为，如2015年合同仅对租金进行变动，依2009年合同之约定，可以认定2015年合同系2009年合同之补充，但是现2015年合同不仅在租金上有变动而且在租期上亦有变动，故2015年合同并非2009年合同之补充，而是当事人之间另行签订的合同，并已形成新的租赁法律关系。现该租赁关系形成于2015年10月18日，明显晚于抵押权设立时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，案外人所主张之租赁关系不能对抗涉案已登记的抵押权。
综上，案外人之异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人张春雷的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 张 磊
代理审判员 张 习
二〇一七年三月八日
代书 记员 方 薇