宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1045号
原告（反诉被告）马绍平，男，生于1963年6月18日，汉族，宁夏中卫市人，大学本科，公务员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告（反诉原告）黄福国，男，生于1973年5月3日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人黄福军，男，生于1976年6月13日，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告黄福国之弟。代理权限为特别授权。
委托代理人史红权，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告马绍平与被告黄福国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，审理中，被告黄福国向本院提起反诉请求，本院经审查依法予以受理，后依法由审判员宋建喜使用简易程序，于2014年8月26日、9月10日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）马绍平（以下简称原告），被告（反诉原告）黄福国（以下简称被告）的委托代理人黄福军、史红权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月20日，原告与被告签订《营业房屋租赁合同》一份，约定：原告（甲方）将其所有的中卫市南大街南苑小区综合楼1号一、二层（建筑面积265.32㎡、房产证号136**）连体商业用房租赁给被告（乙方），供其胞弟黄福军经营宾馆使用；租赁期限为五年，自2009年7月20日至2014年7月19日收回；租赁费第一年度为52000元，以后每年递增2000元租赁费；双方还就其它各自权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，双方按约履行。合同终止期为2014年7月19日，但合同终止后，被告及黄福军以续租为由将原告所出租的营业房强占，拒不移交给原告。在2013年春节期间，被告及黄福军向原告提出要重新装修房屋，原告告知合同到期要出售营业房，不要装修，被告无异议，没有装修。2014年6月下旬和7月上旬，原告通知被告营业房到期要出售，准备移交营业房，被告及黄福军均未找原告商量营业房事宜。2014年7月19日，租赁期限届满，原告给被告打电话通知合同已到期，要求移交营业房，被告说其兄弟经营，找黄福军。原告给黄福军打电话说时，黄福军破口大骂，以续租为由恐吓威胁，拒绝搬离。后原告又多次与被告协商，被告继续强占经营。原告认为，被告非法强占原告营业房，未及时搬离腾房的行为已构成违约，严重侵害了原告合法权益，理应承担违约责任。现起诉请求：1.依法判令被告立即搬离强占原告出租给被告的位于中卫市南大街南苑小区综合楼1号营业房，将房屋交付原告；2.判令被告赔偿强占期间的使用费每日200元，合计800元（自2014年7月20日至2014年7月23日），自2014年7月24日之后截止到被告搬出房屋之日止；2.判令被告承担占用期间的违约金每日300元，合计1200元（自2014年7月20日至2014年7月23日），自2014年7月24日之后至被告搬出房屋之日止；4.判令被告向原告赔偿因强占营业房造成原告无法向购房人按期交房的违约金60000元及其它损失；5.本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交下列证据证明其主张：
1.手机短信1则，证明2014年7月15日，原告给被告发送短信，告知原告将房屋出售给詹仲春，将詹仲春的手机号发给被告的事实；
2.手机电话记录信息单，证明2014年6月18日，黄福军给原告打过电话的事实；
3.《营业房租赁合同》（原件）1份，证明2009年7月20日，原告与被告签订了租赁合同，约定了租赁期限、续租方式、双方的权利义务、违约责任以及其他事项的事实；
4.三期的中卫日报，证明2014年2月14日、2014年2月28日、2014年3月21日，原告将位于中卫鼓楼南街南苑小区综合商业楼1号房屋公开预售的事实；
5.电话记录信息单，证明2014年3月至7月期间，被告没有给原告打过电话，2014年6月18日黄福军只给原告打过一次电话的事实；
6.收条（复印件）、中国人民银行存款凭条（原件）各1份，证明2014年4月20日，原告收取詹仲春定金60000元的事实；
7.书面通知书（原件）1份，证明2014年7月21日，原告向被告寄发通知要求被告搬出出租屋的事实；
8.收条（原件）1份，证明原告因没有按期向购房人交付房屋，向购房人赔偿违约金60000元的事实；
9.照片2张，证明原告贴出通知，要求被告马上搬出出租房屋的事实。
被告质证认为，证据1的真实性无异议，该证据并不能证明原告所主张的事实，因为该短信的内容反映不出原告所说的将买房人的信息告诉了被告；证据2、5的真实性无异议，该证据不能证明原告所主张的事实，因为被告有可能用其他的电话与原告通话，或者在原告与被告的通话中主张续签合同；证据3、6无异议；证据4的真实性无异议，但不能证明原告所主张的事实，原告可以电话或者当面通知黄福军或者黄福国售房的意向，售房启示不具有通知的效力，内容也不能说明出售的是被告所租赁的该套房屋；证据7的真实性有异议，原告在这份通知上贴有一张挂号信函收据，收据上收件人“黄富军”三个字不是黄福军本人所签；证据8的真实性有异议，因没有相应的付款凭据，也没有证据证明该收条是由詹仲春书写的，并且原告是否应当支付违约金没有法定依据；证据9的真实性有异议，因该证据属于电子视听资料，无法证明该证据是否进行过编辑，和该图片的形成时间。
被告对原告的起诉答辩并反诉称：2009年7月20日，被告与原告签订了《营业房租赁合同》，签合同时因宾馆装修资金大，需长期经营才能收回成本，房屋租赁五年不划算，原告称双方都是朋友关系好，合同五年一签，保证让黄福国经营十年。合同签订后，被告支出40多万元和近3个月时间的装修。2014年春节和6月，黄福军给原告打电话协商要续签合同事宜，原告说考虑要出售房屋，等合同到期后再定。2014年7月19日合同到期时，原告打电话告诉黄福军房子已经卖掉，而且收了别人定金，黄福军对原告说，被告还要和原告续签合同。2014年7月21日，原告要求被告立即交房，并在协商时不准黄福军带走任何装修。被告认为，原告在卖房子时并未通知被告，被告装修花40多万元，只租用了五年，被告要求与原告续租，如原告不续租，就要补偿被告的装修损失；原告可以告诉被告卖房条件，被告需要时间考虑是否购买原告租赁的房屋，原告对被告的续租房屋要求未给予明确答复，合同到期时要求被告交付房屋，应给予合理时间，并剥夺了被告的优先购买权。
原告造成被告的装修损失为：1.拆装费1.4万元；2.隔墙每平米85元×260平方米＝1.9万元；3.隔墙板搬运0.16万元；4.地面炉渣填充0.5万元；5.沙子、水泥0.08万元；6.上下水改造2.2万元；7.上下水管变径增容费0.5万元；8.电路增容及改造2.5万元；9.木工吊顶屋内装饰5.8万元；10.套装门及门锁2.1万元；11.油漆、壁纸的辅料、滑石粉等及人工工资3.8万元；12.卫生间改造14套×0.4万元＝5.6万元，包括钢化玻璃、粘砖吊顶、洗手盆、座便器等；13.木地板1.3万元；14.门头及门头地面铺设1.8万元；15.床上用品1.3万元；以上合计29.94万元无法挽回。现反诉请求：1.依法判令原告赔偿被告装修损失10万元；2.反诉费用由原告承担。
被告未向法庭提交证据证明其主张。
原告对被告的反诉答辩称：被告反诉称原告要让其经营十年不属实，原告没有说过要给被告租赁十年，被告没有证据予以证明，双方约定的事实都在房屋租赁合同上予以体现。2014年春节期间，被告与原告商量续租事宜不属实，是在2013年春节期间，黄福军请原告吃饭，提出要装修，原告告知黄福军不要装修，合同到期后考虑出售房屋。2014年7月19日，原告突然给被告打电话收回房屋不属实，原告和被告是五年前签订的合同规定的日期，不是突然要求收回房屋，在交房时，原告也给被告4天时间。被告在合同到期前2个月内没有向原告提出要续租，双方没有签订续租合同，更没有向原告交过续租租金。双方没有约定优先购买权，原告没有剥夺被告的优先购买权，被告也没有提出要购买租的房屋。合同中明确约定，被告可将属于自己的物品无条件搬走，房屋内装修及门头装修留归原告，被告不得毁损拆除装修，原告也不予补偿被告。同意被告可以将可移动的物品（包括床、柜子、窗帘、空调、电气设备、墙上挂饰及卫生间的设施）带走，只有墙体和门头还有门不能拆除。综上，被告反诉要求原告支付装修损失没有法律依据。
本院对以上原告提交的证据经质证，认证如下：证据3系合同、证据6系书证，被告未提出异议，对其证明效力予以确认；证据1、2、5、9系电视听资料，能够证明原告在租赁期届满前及届满时通知被告出售房屋事宜以及向被告要求搬离租赁房屋的事实，与本案有关联性，并能够相互印证，其证明效力予以确认；证据4、7系书证，证明原告在租赁期届满前及届满时通知被告出售房屋事宜以及向被告要求搬离租赁房屋的事实，与原告证据1、2、3、5、9的证明内容相互印证，对其证明效力予以确认；证据8系书证，证明原告主张的赔偿违约金的事实与证据3租赁合同证明的违约责任无关联性，对其证明效力不予确认。
对被告主张的原告在签订合同时保证被告租赁经营10年，被告装修花40多万元，原告在卖房子时未通知被告，只租用了五年，被告要求与原告续租，如原告不续租，就要补偿被告的装修损失的事实，经核：被告无证据能够证明；而依原告证据3合同第四条第3项证实双方约定合同期满终止后，被告可以将属于自己的物品无条件搬走，房屋内装修及门头装修保留归原告，被告不得毁损拆除装修，不存在原告向被告赔偿因装修的经济损失，因此被告的该主张本院不予认定。
经审理查明：2009年7月20日，原告与被告签订《营业房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方（原告）将其所有的坐落于中卫市鼓楼南街南苑小区综合楼的一套营业房一、二层连体（建筑面积256.32㎡、房产证号136**）租赁给乙方（被告）经营；二、租赁期限为五年，自2009年7月20日将房屋移交乙方使用，至2014年7月19日收回；三、租赁费及缴纳方式为，第一年租金52000元，以后年度租金每年递增2000元，由乙方在合同签订一次性交清第一年度租金，以后在上一年度租赁期到期二个月前交清；合同到期乙方需续租房屋时，应在合同期满二个月前重新签订交纳租金，乙方租赁后重新装修，无偿拆除原有装修；四、甲方的权利义务.……3、乙方未按合同约定时间续订下一年合同和交纳租金的，甲方有权终止合同，可将房屋租赁第三方或自行处置，乙方可将属于自己的物品无条件搬走，房屋内装修及门头装修保留归甲方，乙方不得毁损拆除装修，甲方也不予补偿乙方；4、乙方不经甲方同意擅自将房屋转租、转让、装修或进行非法活动造成严重后果的，甲方有权终止合同；五、乙方权利义务.1、租赁期满在同等条件下，乙方享有租赁优先权；……5、合同到期自动终止，乙方无条件搬出全部物品，乙方如拖延搬出，按照每日300元赔偿甲方；六、其他事项.乙方如属合伙经营，甲方只认可签订合同的主要经营人，其他人无权租赁事宜等。合同签订后，双方按约履行（该房屋实际由被告交由黄福军租赁经营从事宾馆服务业）。2014年春，原告考虑要出卖该房屋，于2014年2月14日、2月28日、3月21日在《中卫日报》报纸上发布售房启示，将位于中卫鼓楼南街南苑小区综合商业楼1号房屋公开预售，依法可以视为告知了被告，被告在此期间未向原告表示购买意愿，在租赁期满前亦未按合同约定提前2个月向原告提出续租房屋。2014年7月19日，合同租赁期限届满终止，原告将房屋出售他人，通知被告不再续租，要求被告搬出租赁房屋，向原告返还租赁物。但被告以要求续租，如不续租，原告给其赔偿装修经济损失为由，拒绝搬离，继续进行租赁经营。后双方经协商无果。为此，原告诉至本院。审理中，被告提起反诉请求。
另查明，在双方签订合同后，被告租赁经营时投入资金对该房屋室内外进行了必需的装修，添置了可移动的物品（包括床、柜子、窗帘、空调、电气设备、墙上挂饰及卫生间的设施），以及附着于房屋不可分割的室内及门头装修材料。原告同意被告可以将可移动的物品（包括床、柜子、窗帘、空调、电气设备、墙上挂饰及卫生间的设施）带走。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告马绍平与被告黄福国自愿签订《营业房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。2014年7月20日，租赁期限届满，依据合同约定合同终止履行，本院依法予以确认。被告应当按照合同约定向原告交回租赁的房屋，被告逾期不履行，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求判令被告立即搬离占用原告出租给被告的位于中卫市南大街南苑小区综合楼1号营业房，将房屋交付原告的诉讼请求，符合合同约定及相关法律法规规定，本院依法予以支持。对原告要求被告向原告赔偿占用期间的违约金每日300元，合计1200元（自2014年7月20日至2014年7月23日），2014年7月24日以后至被告搬出房屋之日止的诉讼请求，经核：被告在合同期届满，逾期不向原告返还租赁物，给原告造成经济损失，属违约，原告按照原合同约定的合同到期终止后迟延搬出按每日300元的标准计算，由被告承担的损失，符合相关法律法规规定，该请求本院依法予以支持。对于原告要求被告赔偿强占期间的使用费每日200元，合计800元（自2014年7月20日至2014年7月23日），自2014年7月24日之后到被告搬出房屋之日止的诉讼请求，经核：依双方合同约定的租赁费条款看，第六年度的租赁费折合日租金为164.38元，双方合同第五条第5项约定迟延搬出按每日300元的标准计算，被告按此承担原告损失，即足额支付占用房屋的租赁费，亦达到惩罚被告迟延返还租赁物而赔偿原告的损失，本院已经支持支付，故原告的该请求本院不再予以支持。对原告要求被告向原告赔偿因强占营业房造成原告无法向购房人按期交房的违约金60000元及其它损失的诉讼请求，经核：原告的该损失系原告与购房人之间因房屋买卖合同发生原告违约责任所致，被告与原告之间的房屋租赁合同关系，依据相关法律规定的房屋买卖所有权的转移不影响承租人使用租赁物原则，该损失与被告的迟延返还房屋行为没有必然因果关系，因此，原告的该请求依据不足，本院不予支持。
本案双方争议的焦点是原告是否应向被告赔偿装修经济损失的问题。依据双方的《营业房屋租赁合同》第四条第3项约定内容，被告可将属于自己的物品无条件搬走，房屋内装修及门头装修保留归原告，被告不得毁损拆除装修，原告也不予补偿被告。依该条约定，被告可以将可移动的物品（包括床、柜子、窗帘、空调、电气设备、墙上挂饰及卫生间的设施）带走。对于附着于房屋不可分割的室内及门头装修材料，该部分装修属于被告为了租赁经营的目的投入费用，因双方合同约定经营期五年，被告已在经营中以利润收回，不存在原告向被告赔偿因装修的经济损失，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”的规定，原告依法不承担民事责任。对被告要求原告赔偿被告装修损失10万元的反诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称原告在卖房子时并未通知被告，被告需要时间考虑是否购买原告租赁的房屋，原告剥夺了被告的优先购买权的意见，经核：原告于2014年2月14日、2月28日、3月21日在《中卫日报》报纸上发布售房启示，将位于中卫鼓楼南街南苑小区综合商业楼1号房屋公开预售，告知社会公众，依法可以视为告知了被告，被告未向原告表示购买意愿，不存在原告剥夺了被告的优先购买权，故被告的该意见本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄福国于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）马绍平返还租赁物，搬离其所租赁的位于中卫市南大街南苑小区综合楼1号营业房，将房屋交付原告；
二、被告（反诉原告）黄福国于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）马绍平支付因未及时腾房占用期间的违约金1200元（自2014年7月20日至2014年7月23日），2014年7月24日后续违约金按（300元∕日）计算至实际腾房之日；
三、原告（反诉被告）马绍平准许被告（反诉原告）黄福国将可移动的物品（包括床、柜子、窗帘、空调、电气设备、墙上挂饰及卫生间的设施）搬走；
四、驳回被告（反诉原告）黄福国的反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费1450元，减半收取计725元，反诉诉讼费1150元，合计1875元，由原告（反诉被告）马绍平负担100元，被告（反诉原告）黄福国负担1775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 宋建喜
二〇一四年九月二十四日
书记员 陈 娜
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。