江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3959号
上诉人（原审被告）：东海县华伟灯具厂，住所地江苏省东海县迎宾大道南路**号。
法定代表人：程治国，总经理。
委托诉讼代理人：沈燕、徐振，江苏海晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔训华，男，1955年9月10日出生，汉族，住江苏省东海县。
委托诉讼代理人：朱磊，江苏恒旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔亚洲（与崔训华系父子关系），男，1988年11月17日出生，汉族，住江苏省东海县。
上诉人东海县华伟灯具厂因与被上诉人崔训华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2017）苏0722民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东海县华伟灯具厂的委托诉讼代理人沈燕，被上诉人崔训华的委托诉讼代理人朱磊、崔亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人东海县华伟灯具厂上诉请求：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销东海县人民法院（2017）苏0722民初4014号民事判决，对本案发回重审或依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。1、上诉人因需偿还外债，对位于东海牛山镇迎宾大道63号房产进行转让，被上诉人找到上诉人愿意以340万元的价款购买上诉人的上述房产。上诉人要求签订购房协议，被上诉人不愿意，因为是邻居关系，基于对被上诉人的信任，双方口头约定被上诉人先付200万元房款给上诉人，上诉人至房产部门办理过户手续，但被上诉人并未按照约定支付购房款，被上诉人无权要求上诉人办理过户手续。2、被上诉人购房前明知上诉人售房还债以及涉案房屋被法院查封的事实，被上诉人在涉案房屋解封后，双方以60万元的契约在房产局办理了售房手续，但被上诉人儿子崔亚洲却借故溜走，未将200万元的余款60万元转给上诉人。系被上诉人看上诉人把房产手续办好了，不想支付余款，说成是上诉人不协助办理国有土地使用权变更手续。被上诉人根据60万元的无效合同缴纳20多万元的税款也明显与事实不符。3、2017年1月23日，被上诉人以过户时的60万元购房契约向东海法院起诉，并保全了东海县华伟灯具厂财产，被上诉人在庭审时坚持购房款为60万元，而不是340万元，后发现自己的诉求无法实现便撤诉，被上诉人这一行为表明其并不想履行340万元的购房合同。4、本案系口头合同，双方就付款方式、节点等发生争议，也均无证据证明，一审判决书以偏向性观点对上诉人的答辩不予采纳，判决上诉人履行过户手续，违反法律规定。购房合同为双务合同，双方发生争议而又约定不明应当同时履行，被上诉人未履行付款义务的前提下无权要求上诉人办理过户手续。上诉人因被上诉人没有按照约定付款，严重违约，要求解除合同，当然不存在主张剩余购房款的情况，一审判决认定系上诉人不主张剩余购房款，判决上诉人履行过户手续无事实和法律依据，违反公平公正原则。
被上诉人崔训华答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，应依法维持。1、被上诉人与上诉人于2016年12月充分协商，上诉人自愿将其拥有的涉案房产及其占用范围内的土地一并转让给被上诉人，转让价格340万元，付款方式为先付定金100万元，余款在产权变更登记至被上诉人名下后一次性付清，因转让发生的税费由被上诉人承担。协议达成后，被上诉人2016年12月22日支付定金100万元，上诉人同时将上述房屋所有权证和国有土地使用权证交付被上诉人。因涉案房产被法院保全，被上诉人又支付432250元用以解除保全。其后，又缴纳了因本次转让房产发生的税款210790.02元，并与上诉人共同办理了房屋转让的备案手续，但被上诉人要求上诉人协助办理国有土地使用权变更登记手续时，上诉人不配合。2、涉案房屋买卖虽系口头合同，但对价款的约定是明确的。上诉人向被上诉人出具定金100万元收条和其配合办理房屋交易备案手续的事实足以证明被上诉人的主张。如果被上诉人需要先付200万元，上诉人不可能在被上诉人仅付定金100万元和代偿债务432550元后就配合被上诉人办理房屋交易备案手续。3、上诉人要求涉案房屋买卖合同同时履行无事实依据。被上诉人在一审期间已明确表示愿意将剩余购房款支付给上诉人，而上诉人却要提起撤销之诉，且不要求付清剩余款项。在涉案房屋买卖合同合法有效的情况下，被上诉人有权要求上诉人协助办理涉案国有土地使用权的变更登记手续。
崔训华向一审法院起诉请求：1.判令东海县华伟灯具厂协助崔训华办理国有土地使用权证号为东国用（2014）第000394号项下之国有土地使用权变更登记手续，即将该国有土地使用权变更登记至崔训华个人名下。2.诉讼费用由东海县华伟灯具厂承担。
一审法院认定事实：2016年12月27日，崔训华、东海县华伟灯具厂签订一份房地产买卖契约，约定东海县华伟灯具厂将位于东海牛山镇迎宾大道63号的房产及其占用范围内的土地一并转让给崔训华，上述房地产成交价为60万元，付款方式为一次性付款，即崔训华于2016年12月27日前1次付清给东海县华伟灯具厂，购房定金在最后一次付款时冲抵；双方同意于2016年12月27日前办理上述房地产移转手续，并于2016年12月27日前将上述房地产移交给崔训华。
2016年12月22日，崔训华向东海县华伟灯具厂支付定金100万元，东海县华伟灯具厂同时将上述房屋使用权证和国有土地使用权证的原件交付崔训华。
2016年12月27日，因涉案房产已被法院保全，无法办理过户登记，为解除保全，崔训华又向东海县华伟灯具厂支付432250元。
另查明，崔训华依法缴纳了因本次转让房地产而发生的税款210790.02元，并与东海县华伟灯具厂共同办理了房屋转让备案手续。崔训华要求东海县华伟灯具厂协助办理上述国有土地使用权变更登记手续，东海县华伟灯具厂拒不协助办理相关手续。
一审庭审中，崔训华、东海县华伟灯具厂确认涉案房地产的转让价格为340万元，而非房地产买卖契约载明的60万元。双方对付款方式有争议，崔训华认为“双方有约定，先付定金100万元，后办理房地产过户手续，手续办理后付清余款”，东海县华伟灯具厂则辩称“崔训华所述不是事实，当时有口头约定，先付200万元，办理过户手续后，口头约定三日内付清余款”。
一审法院认为，崔训华、东海县华伟灯具厂于2016年12月27日签订的房地产成交价为60万元的房地产买卖合同与实际价值严重不符，属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效，应以崔训华、东海县华伟灯具厂实际达成的340万元的房屋买卖合同为准。东海县华伟灯具厂辩称因崔训华未按照约定方式履行付款义务，存在违约行为，故未协助其办理土地产权过户手续。双方就付款方式存有争议，崔训华认为“双方有约定，先付定金100万元，后办理房地产过户手续，手续办理后付清余款”，东海县华伟灯具厂则辩称“崔训华所述不是事实，当时有口头约定，先付200万元，办理过户手续后，口头约定三日内付清余款”。对于如何付款，崔训华、东海县华伟灯具厂均未举出充分证据支持，一审法院对东海县华伟灯具厂主张的“崔训华在合同的付款义务都没有履行情况下是没有理由要求东海县华伟灯具厂履行土地过户义务”抗辩事由不予采纳。崔训华在付清购房款的同时，东海县华伟灯具厂有协助崔训华办理涉案国有土地使用权变更登记的义务。东海县华伟灯具厂在本案中不主张要求崔训华付清剩余款项。综上，崔训华的诉讼请求合理合法，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，一审法院判决如下：东海县华伟灯具厂于判决生效后十日内协助崔训华办理国有土地使用权证号为东国用（2014）第000394号项下之国有土地使用权变更登记手续，即将该国有土地使用权变更登记至崔训华个人名下。案件受理费500元，减半收取250元，由东海县华伟灯具厂负担。
本院二审期间，东海县华伟灯具厂围绕其上诉请求，提交光盘一份，内有两份录音，并提交两份录音的书面整理材料，用以证明上诉人与被上诉人约定先付200万元，余款在过户后三日内付清。录音1内容是上诉人找被上诉人商谈走公证部门办理，但被上诉人一直未办理。录音2内容是被上诉人以60万元房产交易价格保全上诉人的房产，证明当时约定第一次付款200万元，口头约定房产为340万元，被上诉人没有按照口头约定先付200万元。被上诉人质证认为录音不清晰，时间地点不明，无法证明有先付200万元的口头约定。本院认为，上述录音音质不清晰，结合上诉人整理的文字材料来看，除一方多次提到先付200万元定金的内容，没有对方明确予以认可的内容，不足以证明崔训华、东海县华伟灯具厂约定先付200万元定金一事。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决对于事实的认定客观属实，本院予以确认。
另外，东海县华伟灯具厂于2017年12月5日向本院邮寄《中止审理申请书》，以“因案外人刘浩已于2017年11月29日向东海县人民法院提起诉讼，要求确认同等条件下优先购买权”为由，申请本院中止审理本案。
本院认为，崔训华、东海县华伟灯具厂均认可双方口头达成340万元的房地产买卖合同，系双方的真实意思表示，应得到履行。本案双方对定金支付数额产生争议，本院认为，当事人对自己的主张均有责任提供证据证明，但双方均未提供具体充足证据证明自己的主张。本院综合全案情况认为，崔训华主张先付100万元定金的主张更为合理，原因在于，双方均认可买卖涉案房地产的流程为先交付定金后过户，在崔训华2016年12月22日支付100万元定金后，双方于2016年12月27日在东海县房地产交易所办理了房屋转让备案手续，东海县华伟灯具厂以实际行为印证了崔训华关于先付100万元定金的主张，与自己先付200万元定金后过户的主张不相符。因为涉案房屋过户需要解除法院对涉案房屋的保全，2016年12月27日，崔训华又向东海县华伟灯具厂支付432250元用以解除保全并完成涉案房屋过户备案手续，已缴纳了涉案房产转让发生的税款，在无充分反证的情况下，本院认为，东海县华伟灯具厂以崔训华违约，拒不协助办理涉案土地使用权变更登记手续无事实和法律依据，一审法院判决东海县华伟灯具厂协助办理涉案土地使用权变更登记手续并无不当，本院予以维持。关于东海县华伟灯具厂上诉认为崔训华2017年1月23日曾以双方签订的60万元价款的购房契约向东海法院起诉，表明其并不想履行340万元的购房合同的观点，本院认为，崔训华的该次起诉系在其支付100万元定金、双方办理完房屋转让备案手续之后，且双方在该案庭审中确认了涉案房地产实际成交价为340万元，崔训华撤回了起诉，崔训华的该次起诉对本案双方争议的事实不产生影响，对东海县华伟灯具厂的该观点，本院不予采纳。在本案诉讼中，崔训华表示在诉讼阶段可以付清余款，但东海县华伟灯具厂坚持以崔训华违约为由不同意继续履行合同，不接受余款，本院认为，在没有证据证明双方口头约定付清余款时间情况下，一审法院认定崔训华在付清购房款的同时，东海县华伟灯具厂有协助崔训华办理涉案国有土地使用权变更登记的义务，兼顾了涉案房地产买卖双方的利益保护，本院予以确认。至于东海县华伟灯具厂在二审诉讼中提出“因案外人刘浩已于2017年11月29日向东海县人民法院提起诉讼，要求确认同等条件下优先购买权”，申请本院中止审理本案的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案审理结果并不以案外人提起的优先购买权诉讼的处理结果为依据，故本院对该申请不予支持。
综上所述，东海县华伟灯具厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元（东海县华伟灯具厂已预交），由上诉人东海县华伟灯具厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹守军
审判员 严伟晏
审判员 程 艳
二〇一八年一月三十日
书记员 江 君
法律条款附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。