江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7262号原告：江苏双楼建设集团有限公司，住所地江苏省南京市江浦经济开发区天浦路1-53号。法定代表人：郭文山，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张如宝，江苏致邦律师事务所律师。被告：应明贤，男，1969年9月8日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区，现住浙江省湖州市安吉县。原告江苏双楼建设集团有限公司（以下简称双楼公司）与被告应明贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双楼公司的委托诉讼代理人王涛、被告应明贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双楼公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2016年7月1日解除；2.被告支付原告租金727548元（自2014年12月1日至2016年11月30日止，按年租金501456元计算）；3.被告支付原告拖欠物业管理费、水费15214.6元及电费2837元，共计18051.6元；4.被告支付原告直至租金付清之日的违约金，计算至2016年7月25日为215875元（违约金按全年租金总额万分之三计算，其中2014年11月1日起暂计算至2016年7月25日违约金95076元，2015年5月1日计算至2016年7月25日的违约金67846元，2015年11月1日计算至2016年7月25日违约金40166元，2016年5月1日计算至2016年7月25日违约金12787元）；5.被告支付原告违约金250728元。事实和理由：2012年3月27日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市鼓楼区石头城117号丽晶国际九层901～920室共20套房屋（以下简称涉案房屋），租赁给被告用于开办月子会所，双方约定租赁期限为5年，年租金为501456元，第一年按季度支付，第二年开始按半年支付，逾期一天需按全年租金总额的万分之三支付违约金，逾期超过30天原告有权解除合同，被告除须付当期租金和逾期付款违约金外，其履约保证金不予退还，被告违约时还需承担相当于半年租金的违约金等等。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，但被告未按照约定及时支付租金。2016年6月被告表示2016年7月1日起不再承租涉案房屋，并将一部分钥匙交还原告。之后原告多次联系被告未果。原告认为被告拒付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，被告缴纳的履约保证金不予退还。被告的物品现堆放在原告方的3间房屋内，被告之前的装修是其经营所需，与原告无关。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告应明贤辩称，1.原、被告双方签订房屋租赁合同情况属实，但被告是为了成立南京安月阁家政服务有限公司（以下简称安月阁家政公司）而签的合同，实际也是该公司在进行经营，原告起诉被告个人属于主体错误。而且涉案房屋不是原告所有，原告主体也有错误。2.安月阁家政公司成立后，被告方投入资金进行了装潢，在经营月子会所期间，由于道路施工及装潢陈旧等原因，经营状况不好，被告方确实存在拖欠租金的情况，经与原告方协商，原告方同意被告分期分批支付欠租。2016年6月原告方更换管理人员后找被告协商，称不给付欠租就关门，但不到半个月时间原告方就把门锁了。本案中不是被告要求解除合同，而是原告方在2016年7月1日强行断水断电并将门锁上，导致被告不能继续经营。3.原告方已将涉案房屋转租出去并提出解除合同，现被告也同意解除。对于原告主张拖欠的租金，被告同意支付，但原告认为不应当计算到2016年11月30日，而应实际计算至2016年7月1日。对于原告主张的物业管理费、水费、电费，被告同意支付。4.被告没有违约，不同意支付违约金，而且原告主张的违约金过高，申请法院调低。被告投资的装潢仍有部分在使用，希望原告方能够考虑折抵一部分费用。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区石头城117号901～920室共20套房屋位于丽晶国际大厦九层，建筑面积共计1056.79平方米，登记所有权人为郭文山、刘建华、郭红旗、谢茂华、顾海林、田佰芳，该六人出具了书面委托书，同意原告对外出租并办理有关手续。原告陈述涉案房屋系其购置，但挂名登记在上述产权人名下。2012年3月27日原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方承租范围内的20套房屋用于月子会所；租赁期限为5年，自2012年6月1日至2017年5月31日，2012年3月25日至2012年5月31日甲方免收租金；月租金标准为41788元，年租金标准为501456元；租金第一年按季度付款，从第二年开始按半年付款，且每次提前一个月支付；合同签订时乙方需向甲方支付履约保证金4万元；乙方须按约定时间向甲方支付租金，每逾期一天被告须向甲方支付全年租金总额的万分之三的违约金；乙方逾期超过30天，则甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，乙方除须支付当期租金和逾期付款违约金外，其履约保证金不予退还；本合同履行期间，除不可抗力原因外，甲、乙双方不得单方提前解除本合同，任何一方擅自提前解除本合同，即视为违约，如乙方违约，除履约保证金不予退还外，还须承担相当于半年租金的违约金，如甲方违约，需支付乙方相当于半年的租金等等。江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司作为丙方在上述合同中签字。上述合同包括四个附件：房屋每套建筑面积及分布图、租金分期付款时间一览表、房屋产权人委托书、房屋设施设备清单。上述《房屋租赁合同》签订后，原告将涉案房屋交给被告使用，被告缴纳了4万元履约保证金，并成立安月阁家政公司在此经营月子会所。被告认可安月阁家政公司的法定代表人是被告的妻子，被告是实际经营管理人员。合同履行过程中，原告认可被告交纳了合同约定的2014年12月1日之前的房屋租金，2014年12月1日之后的房屋租金被告存在拖欠情形。对于2014年11月1日被告应缴纳的半年租金（2014年12月1日至2015年5月31日）250728元，以及2015年5月1日应缴纳的半年租金（2015年6月1日至11月30日）250728元，被告仅于2015年2月6日支付125364元，2015年12月1日支付5万元，2016年4月10日支付5万元，2016年5月5日支付5万元；对于应缴纳的2015年12月1日之后的租金，被告未支付。被告对于拖欠原告租金的情形，认可无异议，表示由于道路封闭及装修陈旧等原因，导致被告经营困难，未能按时支付。关于物业费、公摊能耗费、水费、电费，被告亦存在拖欠情形。原告主张被告拖欠自2016年4月1日至7月1日期间的物业费、公摊能耗费、水费共计11622元（=8245元+2871.3元6+505.3元），电费2837元；2016年7月1日至7月31日期间的物业费、公摊能耗费共计3593元（=2747.6元+845.4元）。被告对于应当支付的相关费用认可无异议，同意支付。2016年6月原告要求被告支付拖欠租金等费用，否则终止合同收回房屋。被告希望分期分批支付拖欠费用。双方对此未能协商一致。2016年7月1日原告收回了涉案房屋，并将被告的有关物品收拢存放在其中3间房屋，此后被告方未能继续使用其余房屋经营。原告陈述2016年11月后已将其余房屋对外另行出租。2016年7月之后，原、被告双方为合同解除、欠租支付等问题产生争议。2016年8月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告表示同意解除合同，支付欠租等费用，但不同意支付违约金。被告另申请其店长周元奎出庭作证，以证明原告2016年7月1日停水、停电并强行收回房屋的事实。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提供的有关《房屋租赁合同》、房屋所有权证、委托书、拖欠费用明细表等；证人证言；以及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。关于合同主体问题。根据原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、委托书等证据，原告系根据房屋所有权人的书面授权以自己名义对外出租，是合同约定的出租人，原告的主体地位适格；被告是合同约定的承租人，应当承担相应的法律责任，虽然被告在签订合同之后成立了安月阁家政公司并经营，但法人的设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。现原告依据合同选择向被告主张权利，应予支持，被告的主体地位亦适格。综上，被告主张原、被告双方主体地位均不适格的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于合同解除问题。根据双方合同约定，被告须按约定时间向原告支付租金，逾期超过30天原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。由于被告自2014年12月1日之后多次拖欠原告租金，故原告有权解除合同，根据本案查明的事实，原告2016年6月明确向被告表示如不能及时支付租金则解除合同并收回房屋，实际已于2016年7月1日收回涉案房屋，故应认定双方的合同自2016年7月1日起解除。现被告同意解除合同，本院对此予以确认。关于原告主张的租金及费用问题。根据双方合同约定，被告应当支付租赁期间的租金及有关费用。自2014年12月1日至2016年7月1日按年租金501456元计算，被告应交纳的租金总额为2047612元，扣除已经支付的租金总额1529004元，被告拖欠租金数额为518608元。被告拖欠租赁合同解除之前的物业管理费、水费、电费共计14459元。对于合同解除之后产生的有关费用，被告不需要支付。对原告要求被告支付2016年7月1日合同解除之前的上述租金及有关费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任问题。根据法律规定和双方合同约定，被告拖欠租金构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告承担逾期支付租金期间的迟延履行违约金、不退还履约保证金，符合法律规定和双方合同约定，对于迟延付款违约金的计算标准，被告主张过高并申请调低，结合本案案情，本院依法调整该违约金以实际欠租数额为基础并按每日万分之二计算。原告另要求支付合同解除之后的当期租金，以及再支付相当于半年租金的违约金，存在重复主张，结合原告在2016年11月另行将涉案房屋出租的事实，对于原告主张的相当于半年租金违约金的诉讼请求，本院予以支持，由于该款项已经足以弥补原告损失，故对原告其余诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告江苏双楼建设集团有限公司与被告应明贤签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除；二、被告应明贤于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏双楼建设集团有限公司拖欠的租金518608元，以及物业管理费、水费、电费共计14459元；三、被告应明于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏双楼建设集团有限公司相应迟延履行违约金（其中250728元自2014年11月1日起至2015年2月6日；125364元自2015年2月7日至4月30日；376092元自2015年5月1日至10月31日；626820元自2015年11月1日至2015年12月10日；576820元自2015年12月11日至2016年4月10日；526820元自2016年4月11日至4月30日；777548元自2016年5月1日至5月5日；727548元自2016年5月6日至6月30日；518608元自2016年7月1日至本判决确定的给付之日，均按每日万分之二计算）；四、被告应明于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏双楼建设集团有限公司违约金250728元；五、驳回原告江苏双楼建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15710元，公告费300元，保全费5000元，共计21010元，由原告江苏双楼建设集团有限公司负担5710元，被告应明贤负担15300元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并将该15300元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  曾庆宁人民陪审员  祝红玲二〇一七年三月三十日书 记 员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。