广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第1393号
原告：李国亮，男，1975年8月26日出生，汉族，住江门市。
委托代理人：李建中、黄健玲，均分别系广东广能律师事务所律师、律师助理。
被告：欧阳建和，男，1978年9月3日出生，汉族，住江门市。
被告：杨仲华，女，1978年10月25日出生，汉族，住江门市。
两被告的共同委托代理人：陈莹、黄世杰，均系广东良匠律师事务所律师。
原告李国亮诉被告欧阳建和、杨仲华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告李国亮及其委托代理人李建中、黄健玲，被告欧阳建和及其与被告杨仲华共同的委托代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国亮诉称：两被告与原告于2013年4月10日签订《二手房买卖合同》以及补充条款，约定两被告将江门市蓬江区良化新村西某号之二某室出售给原告，房价为59.3万元，合同签订时，原告向被告支付3万元定金，原告在房地产交易中心缴交房屋过户税费时支付首期款（含定金）34.3万元（包括定金3万元、自筹款项19.3万元、向被告借款12万元）给被告，余下房款25万元通过向银行申请按揭贷款的方式来支付。2013年4月18日，两被告与原告又签订补充条款，其中第一条约定原告通过自筹款项将首期款中的19.3万元交银行暂时保管，第二条约定原告将江门市华园西1号602房屋作为抵押担保向被告借款12万元用作支付首期款的一部分，并在原告提取了自己的住房公积金后3天内偿还该12万元给被告。之后，原告依约向被告支付了3万元定金，但被告没有向原告支付1万元结清水电费、户口迁出保证金，同时被告违反约定�在合同没有约定的情况下要求原告办理借款12万元的公证手续，并要求在办理借款公证手续但没有实际发生借款时，由原告向被告出具12万元借款的借条，并要求计算该12万元借款的利息，还要求原告提前在网签房屋买卖合同时就支付该19.3万元给被告。另外，被告又在2013年5月15日通过EMS向原告寄来书面《通知》，再次表明不出借12万元给原告，并要单方解除合同，不退还定金。综上，被告的行为严重违反约定，以自己的行为表明不履行卖房义务，为此，根据合同法的相关规定，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；二、被告欧阳建和、杨仲华向原告返还双倍定金60000元，并从2013年6月5日（即从被告于2013年5月30日通知解除合同，构成违约之日起五日后）起按每日200元的标准支付逾期返还定金的违约金直至双倍定金付清之日止；三�被告欧阳建和、杨仲华承担本案的诉讼费。在庭审中，原告陈述根据补充条款约定，在办理余款25万元银行按揭手续后，其才支付首期款19.3万元，由于银行按揭的贷款一直没有办理，故原告没有办理19.3万元的资金托管服务。而原告至今没有办理银行按揭是由于被告要求原告办理12万元借款的公证及另行约定利息等，被告没有向原告出借12万元，导致原告没法筹集首期款34.3万元，无法办理银行按揭，无法支付余款，无法履行合同。
李国亮在举证期限内提供的证据有：
1、二手房买卖合同，证明被告与原告于2013年4月10日签订《二手房买卖合同》以及其他补充条款约定由原告在房地产交易中心缴交房屋过户税费时支付首期款（含定金）34.3万元（包括定金3万元、自筹款项19.3万元、向被告借款12万元）给被告，余下房款25万元通过向银行申请按揭贷款的方式来支付；
2、2013年4月18日签订的《补充条款》，证明约定原告将江门市华园西1号602房作为抵押担保向被告借来12万元用作支付首期款的一部分，并在原告提取了自己的住房公积金后3天内偿还该12万元给被告；
3、收据，证明原告依约向被告支付定金3万元；
4、被告与原告的手机通话录音内容（附录音光盘），证明被告要求原告提前在网签房屋买卖合同时就支付该19.3万元给自己，另外，被告提出过不同意出借12万元给原告，也提出过要计算12万元借款的利息，并提出办理12万元借款的公证，以及提出就算未实际出借12万元借款的情况下，也要求原告向被告出具12万元的借据，被告要求按照59.3万元网签合同，被告也曾表明签订合同的时候匆匆忙忙，从中可以看出被告不满意合同约定，而提出与条款不一致的地方，原告曾告诉被告已经准备好首期款，以及催促被告办理过户手续，原告为了促成买卖作出让步，原告多次重新要求按照合同操作，原告答应过户之前转账首期款到银行办理托管；
5、被告于2013年5月15日向原告发出的《通知》，被告表明不出借12万元给原告并要单方解除合同，不退还定金。
被告欧阳建和、杨仲华共同辩称：两被告没有实施毁约的行为，原告认为被告以行为表明不履行卖房义务缺乏事实依据，被告同意依补充协议的约定向原告借出12万元，同时依该协议的约定，原告应以其房产进行抵押借款，因此，被告要求办理借款公证符合个人借款的抵押办理登记要求。被告与原告约定借款时，没有就相关的利息进行具体的约定，双方有权对该权利与义务进行补充约定，被告要求原告按照补充协议的约定，将自筹款项19.3万元进行托管，而非在办理按揭或者变更合同约定要求原告提早支付。被告于2013年5月15日催告原告应当尽快办理银行按揭，完成过户手续，但原告一直怠于履行。原告提出被告没有支付水电费、户口迁出保证金，其原因是合同及补充协议没有约定具体的支付时间，原告也没有催被告支付，其理由不足以构成两被告违反合同的约定。原、被告之间约定以银行按揭方式与首期款相结合来支付购房款，而原告一直怠于筹备实施银行按揭所需的前期材料，无法按照银行按揭的要求提供材料，导致二手房买卖合同第三条约定的付款时间与补充条款的约定无法实施。最后鉴于原告无法办理按揭，依照江门市住建局二手房交易程序及网签合同明确要求的银行核准贷款金额，本案中原告根本不符合房屋过户的条件，导致二手房买卖合同无法实现。综上，本案原告怠于履行购房义务，导致买卖合同无法履行，属于违约。经被告催告后，原告仍怠于履行合同，被告依法有权解除合同，并依据相关的定�条款约定，被告无须向原告返还定金。在庭审中，两被告陈述因原告没有与被告办理12万元的借款公证及另行约定利息等，故被告至今没有向原告出借12万元。
欧阳建和、杨仲华在举证期限内共同提供的证据有：
1、两被告的身份证，证明两被告的身份信息；
2、房地产权证、房地产权证共有（用）证、土地使用证，证明位于江门市蓬江区良化新村西某号-2某室属于两被告所有；
3、蓬江区永利信息部收据，委托查询房屋权属信息协议书，证明被告积极协助原告筹备过户的事实；
4、公证书及快递回单，证明经被告催告后，原告仍怠于办理银行按揭，被告于2013年7月5日解除合同的事实；
5、电话录音（附光盘）、通话清单，证明被告多次催告原告办理银行按揭的事实；
6、蓬江区永利信息部基本登记信息，证明被告积极聘请专门人员协助原告筹备过户的事实；
7、住建大厦办理存量房（二手房）交易登记流程、交易与转移登记办事指南，8、建设银行按揭办理流程、住房金融与个人信贷部业务员名片及按揭评估信息，证明原告不按交易流程操作，导致《二手房买卖合同》无法履行；
9、二手房买卖合同草稿、补充协议草稿，证明买卖合同及补充协议相关内容均由原告提出并亲笔起草，其庭审陈述及相关回答违背客观事实。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告李国亮与被告欧阳建和、杨仲华于2013年4月10日签订《二手房买卖合同》，双方主要约定：“一、被告欧阳建和、杨仲华向原告李国亮出售坐落于江门市蓬江区良化新村西某号-2某室房屋，转让总价款为人民币593000元整，本合同签订之日，原告向两被告支付人民币30000元整，作为购房定金；二、原、被告双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币343000元整给两被告，剩余房款人民币25万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，原告应在缴交税费当日将差额一并支付给两被告）；三、两被告应于收到原告全额房款之日起30天内将交易的房产全部交付给原告使用，并应在交房当日将水、电、治安费等费用结清；四、原、被告双方合同签订后，若原告中途违约，应书面通知两被告，两被告应在五日内将原告的已付款不记利息返还给原告，但购房定金归两被告所有。若两被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起五日内应以原告所付定金的双倍及已付款返还给原告。逾期按每日200元整赔偿…；五、补充条款：原、被告双方承诺二十五个工作日必须办理此次买卖过户手续，超出该期限，原、被告双方视为违约……。”
2013年4月18日，原告与两被告又签订《补充条款》，主要约定：“原、被告双方于2013年4月10日当天签订的二手房买卖合同经双方友好协商作如下补充：一、原、被告双方同意将首期款19.3万元作为中国银行资金托管服务，待银行贷款审批后办理；二、原告同意将江门市华园西1号602的房产证作为抵押，向两被告借款12万元整，待原告提取住房公积金后，向两被告偿还12万元整借款，两被告归还原告用于抵押的房产证，提取公积金三天内偿还该款项，逾期每天按200元赔偿；三、原、被告双方应尽快协助对方办理按揭、过户等手续，待银行贷款审批后尽快办理过户手续；四、两被告收到12万元房款后，将土地证交给原告办理土地过户……。”
上述合同签订当日，原告向被告欧阳建和、杨仲华支付了定金30000元。对于其余首期款313000元及按揭贷款250000元，原告至今没有向被告欧阳建和、杨仲华支付。原告认为两被告违反约定不向原告出借12万元，并要求原告提前在网签房屋买卖合同时就支付首期款19.3万元给被告，导致原告无法支付首期款，无法履行合同，两被告构成违约，应承担违约责任，为此，原告起诉至法院。在庭审中，原、被告均陈述对于原告支付房款除首期款34.3万元（含定金3万元）约定在房地产交易中心缴交税费当日即过户当日支付外，对于余款25万元没有约定支付时间，在2013年4月18日进行补充条款约定时，双方对于首期款的支付方式（即将19.3万元办理银行资金托管服务，由被告出借12万元，另支付定金3万元）进行了约定，但对支付时间没有另行约定。
另查明，从被告欧阳建和、杨仲华提供的粤房地证字第C17356**号《房地产权证》可以显示，坐落于江门市蓬江区良化新村西某号-2某室房屋的权属人为欧阳建和、杨仲华，两人共同共有。两被�系夫妻关系。两被告分别于2013年5月16日、7月5日向原告邮寄《通知》、《终止买卖合同通知书》，并对上述邮寄的内容及方式办理了公证手续。上述《通知》载明：“……因原告确实没有支付首期款给被告，银行没法办理按揭手续。原告也没有按2013年4月18日合同补充协议第2条履行付款义务。在此期间被告与原告经过多次协商，双方就支付首期款问题没在达成一致。被告现通知原告于2013年5月30日前支付首期款（人民币34.3万元）给付被告并办理过户手续。请原告收到通知后联系被告。原告逾期办理或不办理视为违约，需负全部责任，原告所交定金，被告不予退回。”上述《终止通知书》载明：“……被告向原告发函，要求原告在2013年5月30日前支付首期款并办理过户手续，但原告仍没有按时履行。鉴于原告的违约行为，现正式通知原告，解除双方签订的《二手房买卖合同》，原告已交的定金3万元，被告将不予退还。”在庭审中，原、被告均陈述其双方无法再履行上述《二手房买卖合同》，同意解除合同。
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，原告李国亮与被告欧阳建和、杨仲华签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》依法具有法律效力，双方均应依照合同及补充条款的约定履行各自的义务。
关于原、被告签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》是否解除的问题。因两被告分别于2013年5月16日、7月5日向原告邮寄了要求履行合同及解除合同的通知，且在庭审中，原、被告均陈述其双方无法再履行上述合同及补充条款，同意解除合同，因此，对原告要求解除其与两被告签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》的请求，本院依法予以支持。
关于原、被告在本案是否构成违约的问题。本案属于房屋买卖合同纠纷，原告作为买方主要有支付房款的义务，在原告付清全部房款后，被告欧阳建和、杨仲华作为卖方有将房屋交付给原告等义务。在庭审中，原、被告陈述除在合同及补充条款对支付房款的方式及时间进行约定外，双方没有进行另行约定。依照原、被告签订的《二手房买卖合同》“本合同签订之日，原告向两被告支付定金3万元，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）34.3万元，剩余房款25万元申请银行按揭。”以及于2013年4月18日签订的《补充条款》约定“待银行贷款审批后尽快办理过户手续”的内容，以及双方约定原告支付首付款34.3万元（除定金）通过两种方式完成，即将19.3万元办理�行资金托管服务，余12万元由两被告以出借方式进行支付。而根据原、被告的举证及陈述，原告至今没有办理房款25万元的银行按揭手续，也没有将首付款中的19.3万元办理银行资金托管服务，两被告也没有将12万元出借给原告用于支付首付款，故原告作为买方没有按约定积极主动履行付款或办理付款手续的义务，而被告也没有按约定履行出借款项以配合原告完成支付部分房款的义务，原、被告的上述行为共同造成双方在本案无法继续履行合同，继而双方同意解除合同，因而，原、被告在本案均构成违约。对原告认为其无法支付房款及履行合同，均因被告没有出借12万元造成的意见，因原告作为办理银行按揭以及银行资金托管服务的义务方，没有积极主动完成上述事项，造成房款未能支付的后果，而原告未能举证证明上述两笔款项的支付及手续的办理须以被告完成出�12万元为前提，故对原告的上述意见，因证据不足，本院不予采信。对两被告提出因原告没有配合办理借款公证以及另行约定利息等，故两被告没有出借12万元给原告，被告不构成违约的意见，因被告在庭审中陈述对于房款支付方式及时间除合同及补充条款约定外，双方没有另行进行约定，而上述12万元实际是原告支付房款的一种方式，但被告在与原告签订补充条款时，没有就借款需原告支付利息及办理公证等进行约定，之后被告另行提出上述要求，除与原告达成一致意见外，被告以原告未完成上述事项作为其不履行约定的抗辩缺乏理据，故对被告的上述意见，本院亦不予采纳。
关于原告请求双倍返还定金及支付违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告在本�均构成违约，而从原、被告的举证及违约行为来看，未能证明哪一方的违约或过错较大，且原、被告均未能陈述清楚及举证证明（除原告支付定金3万外）其因对方违约而造成其具体的实际损失，包括损失的内容及金额，本案双方约定的房屋又未实际交付且权属未变更，故结合上述规定及原、被告的举证情况，对原告要求双倍返还定金6万元及支付违约金（从2013年6月5日起按每日200元计算）的请求，因证据不足，本院不予支持。对于原、被告双方均违约，双方责任的承担，结合原告实际支出了定金3万元的情况，应以两被告退回定金3万元进行处理较为合理。故对原告要求两被告退还定金30000元的请求，因合法有理，本院予以支持。对被告抗辩提出原告存在违约，其无须退还定金的意见，因缺乏理据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李国亮与被告欧阳建和、杨仲华分别于2013年4月10日、4月18日签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》；
二、被告欧阳建和、杨仲华应自本判决生效之日起十日内向原告李国亮返还定金人民币30000元；
三、驳回原告李国亮的其他诉讼请求。
被告欧阳建和、杨仲华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10780元，由原告李国亮负担5390元，被告欧阳建和、杨仲华负担5390元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李常明
代理审判员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 钟英华