天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0110民初8682号原告：天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会，统一社会信用代码1212011068187073XN，住所地天津市东丽区华明示范镇景湖苑13号楼。法定代表人：傅晟，主任。委托诉讼代理人：石俊峰，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊伟娜，天津张盈律师事务所律师。被告：陈进山，男，汉族，无职业，住天津市东丽区。被告：陈伟，，男，汉族，无职业，住天津市东丽区。二被告委托诉讼代理人：韩远涛，天津东昀律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王充已，天津东昀律师事务所律师。原告天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会与被告陈进山、陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会的委托诉讼代理人石俊峰、熊伟娜，被告陈进山、陈伟的委托诉讼代理人王充已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将位于天津市东丽区华明高新技术产业区EOD总部港B16号房屋腾空后交还原告；2、判令二被告连带支付原告2014年8月15日至2015年5月14日的租赁费225000元，以及自2015年5月15日至法院判决确定给付之日的违约金（以225000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准）；3、判令二被告连带支付原告自2015年5月15日至2016年11月15日逾期腾房占有使用费450000元；4、判令二被告连带支付原告自2016年11月16日至实际腾房日止的逾期腾房占有使用费；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系天津市山华土方工程有限公司（以下简称“山华公司”）股东。2014年5月，原告经房屋所有权人天津市滨海华明开发建设有限公司授权，与山华公司签订了《租赁协议书》，将位于天津市东丽区华明工业园区EOD总部港B16号房屋出租给山华公司办公使用。协议约定，租期自2014年5月15日至2015年5月14日，每季度租金75000元。协议签订后，原告依约将房屋交付山华公司使用，而山华公司仅于2014年5月15日向原告支付了第一季度租金75000元以及租赁保证金25000元，此后未再支付租金。租赁期满后，山华公司既未与原告续签租赁合同，也未将房屋腾空后交还原告。山华公司于2016年8月17日办理了注销登记。二被告作为山华公司的股东和清算组成员，在清算过程中明知尚欠付原告租金，却未依法书面通知原告，导致原告无法及时申报债权而未获清偿，并以虚假的清算报告骗取了注销登记，二被告应当对原告承担赔偿责任。故原告诉至本院。二被告辩称，不同意原告第一、第三、第四项诉讼请求，因为租赁合同期满后，被告已经腾空涉诉房屋。同意给付原告第二项诉讼请求中主张的225000元的租赁费，但不同意支付违约金，因为合同中未约定违约金。原告围绕其诉讼请求依法提交了房地证、授权书、通知、批复、租赁协议书、催缴通知书、市场主体信息证明、清算报告，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，天津市滨海华明开发建设有限公司作为位于天津市东丽区华明高新技术产业区EOD总部港B16号房屋的所有权人，授权原告以原告名义出租天津市东丽区华明高新技术产业区EOD总部港B16号房屋（建筑面积625.62平方米），并收取租金、违约金及其他相关费用。2014年5月，原告与山华公司签订《租赁协议书》，协议约定原告将坐落于天津市东丽区华明高新技术产业区EOD总部港B16号房屋（建筑面积625.62平方米）出租给山华公司使用，租期自2014年5月15日至2015年5月14日，租金为每季度75000元，按季度支付租金，在起租时间前10日内，支付第一季度租金，每一租赁季度期满前10日内，支付下一季度租金，租赁期限内，承租方迟延支付租金的，每延迟1日，出租方有权向承租方收取应交租金的0.5%元的违约金。双方还约定租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，承租方应于协议签订后10日内向出租方支付25000元作为租赁保证金，租赁期限届满或租赁关系终止且承租方无违约事项发生时，出租方将保证金无息返还给承租方。协议签订后，原告将上述房屋交付山华公司使用。山华公司于2014年5月15日向原告交付了自2014年5月15日至2014年8月14日期间的租金75000元以及25000元租赁保证金，自2014年8月14日之后的租金一直未支付。合同终止之后，被告一直未与原告办理房屋交接验收手续。另查，2014年5月20日，原告名称由天津市东丽区华明工业园区管理委员会变更为天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会。二被告系山华公司股东。2016年8月17日，山华公司办理了注销登记，二被告作为公司股东和清算组成员对公司进行了清算，并出具清算报告“清算组已通知债权人，并对所欠债务进行清理，债权债务已清理完毕，未了事宜由全体股东负责”。本院认为，原告与山华公司签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于租赁费问题，原告将房屋交付山华公司使用，山华公司应依约履行支付房屋租赁费的义务。山华公司仅支付了2014年5月15日至2014年8月14日期间的租赁费75000元，2014年8月14日之后的租赁费一直未支付。现二被告同意支付2014年8月15日至2015年5月14日期间的租赁费225000元，本院照准。关于违约金问题，山华公司拖欠租赁费的行为，属于违约，应当承担相应的违约责任。租赁协议书中约定“租赁期限内，承租方迟延支付租金的，每延迟1日，出租方有权向承租方收取应交租金的0.5%元的违约金”，现原告以拖欠的租赁费225000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，主张自2015年5月15日起的违约金，有事实和法律依据，且在合同约定的违约金标准范围之内，本院予以支持。关于腾房问题，租赁协议书中约定“租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收”，因此，是否腾房应当以双方之间是否办理房屋交接验收手续为依据。二被告明确表示一直未与原告办理房屋交接验收手续，据此可以确定二被告未腾空房屋。原告要求二被告腾空房屋交还原告，有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题，租赁合同中并未明确约定，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”以及第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”现租赁合同期满，原告按照原租赁合同约定的每季度租赁费75000元的标准主张房屋占有使用费至实际腾空房屋之日，不违反相关法律法规的规定，本院予以支持。关于本案责任承担的主体问题，二被告作为山华公司的股东，对山华公司进行了清算，且在清算报告中承诺“清算组已通知债权人，并对所欠债务进行清理，债权债务已清理完毕，未了事宜由全体股东负责”，因此，二被告作为本案的责任承担主体适格，原告要求二被告承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁保证金问题，原、被告双方均同意按照合同约定处理，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条、第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告陈进山、陈伟于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区华明高新技术产业区EOD总部港B16号房屋（建筑面积625.62平方米）腾空交还给原告天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会；二、被告陈进山、陈伟于本判决生效之日起十日内连带支付原告天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会租赁费225000元以及自2015年5月15日起至本院判决确定给付之日止的违约金（以225000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准）；三、被告陈进山、陈伟于本判决生效之日起十日内连带支付原告天津市东丽区华明高新技术产业区管理委员会自2015年5月15日起至房屋腾空交还之日止的房屋占有使用费（按照每季度75000元标准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，减半收取计5275元，由被告陈进山、陈伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  王远宝二〇一七年三月三十日书 记 员  王佳妮本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条：公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。第十九条：有限责任公司的股东，股份有限公司的董事和控制股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”