广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1471号
原告崔少志，男，汉族，1991年12月1日出生，住河南省内黄县。
委托代理人马嘉宁、梁颖辉，分别为广东熊何律师事务所律师、实习律师。
被告冯志滦，男，汉族。
原告崔少志诉被告冯志滦租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年9月14日、2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马嘉宁、梁颖辉及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租位于佛山市禅城区朗宝东路12号6座的厂房，租赁期限为三年，自2015年4月16日至2018年4月15日，租金每月7300元，每三个月交纳一次租金共计21900元。另原告需向被告预交违约保证金21900元。原告于2015年4月16日向被告支付违约保证金21900元、租金8100元，并于2015年5月1日向被告支付剩余租金、水电费押金15000元。经原告多次催告，被告至今仍未向原告交付厂房，已严重侵犯原告的承租权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告履行租赁合同，向原告交付厂房；2、被告向原告退还2015年4月16日至2015年7月15日的租金18100元或抵扣实际交付厂房后的租金；3、本案诉讼费用由被告负担。后原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《厂房（铺位）租赁合同》无效；2、被告向原告返还保证金21900元、租金18100元及水电押金5000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，要求原告继续履行涉案租赁合同。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告机动车驾驶证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《厂房（铺位）租赁合同》、收据（编号：3615043、3615044）。证明原、被告存在租赁合同关系，原告已经缴纳租金21900元、押金21900元及水电押金5000元。
3、录音光盘、通话录音资料。证明原告于2015年5月1日向被告现金支付10000元租金及5000元水电押金，现仍欠3000元租金没有支付，被告未就15000元费用开具收据。
诉讼中，被告提交以下证据：
《协议证明》、《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》、《禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）》（五张）。证明被告自2015年3月10日起享有出租涉案厂房的权利，被告与原告签订合同时候已经明确告知原告上述情况。
本院认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、3，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据，《协议证明》及《禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）》（五张）有原件核对，原告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认；《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》虽无原件核对，但结合被告提交的其他证据及被告出租涉案厂房的行为，在原告无相反证据予以反驳的情形下，本院确认该合同的真实性。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2015年3月10日，案外人苏秀灵（乙方）与被告（甲方）签订《协议证明》，主要内容为：“1、甲方愿意将其位于佛山市禅城区朗宝东路12号6座二、三楼建筑面积为1259.4平方米和一层自建厂房面积约315平方米，甲方的所有建筑（自建厂房）合计人民币173800元整（不包括厂房押金）转让给乙方。2、乙方自愿首先付款2万元现金，作为首次转让定金。本月三月十八号前须付清第二次7万元。剩余金额8.38万三月底前须付清。……”。
2015年4月16日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《厂房（铺位）租赁合同》，主要约定：“一、铺位（厂房）的结构、地址和建筑面积。铺位（厂房）属砖混结构，位于朗宝东路12号6座，建筑面积为360平方米。二、租赁期限：租赁期为叁年，自2015年4月16日起至2018年4月15日止。从2015年5月1日开始计收租金。三、租金的计算、支付时间和交款方式：1、租金的计算：每月缴费7300元，每季缴费21900元，每年缴费87600元。四、乙方愿意接受甲方用以下方式计算和收缴使用上述租金。1、租金收缴方式：（1）每年收缴租金分四期（每期为三个月），每期的前一个月的20号至30号前交清下一期的租金。……五、合同租赁期叁年。本合同签订之日，乙方必须缴纳人民币21900元作为违约保证金，保证金不能作为租金冲减，……水电开户金5000元。……”。
同日，被告向原告开具收据，确认收取原告支付的押金21900元及租金8100元。
2015年5月1日，原告向被告支付水电押金5000元及租金10000元，被告并未就上述费用开具收据。
2015年7月29日，佛山市禅城区张槎街道下朗英明联股份合作经济社与被告签订《下朗村承包厂房、仓库、铺位（厂房）租赁合同》，约定由被告向该合作经济社承租涉案佛山市禅城区张槎街道下朗朗宝针织工业园南6号楼3楼，建筑面积629.70平方米，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，从2015年7月1日开始计收租金。
诉讼中，原告陈述：原告一直都未持有涉案厂房的钥匙，原告是经厂房后面一扇未锁的门出入厂房。当时被告仅是将钥匙交给了装修师傅，且装修内容属于房屋基本结构维护，由被告决定，并非为了原告的经营所作的装修，但原告确支付了部分装修费用。双方本约定2015年5月1日交房，但因为没有装修完毕，所以被告至今没有交房。2015年6月下朗村查封了涉案厂房，原告基于不安抗辩权拒绝缴纳剩余租金。被告陈述：涉案厂房是临时建筑，没有报建。被告系从该厂房的上一手承租人处受让涉案厂房，后出租予原告。被告于2015年4月16日签订合同当天即将钥匙交给原告，但没有书面签收，后原告问被告有无装修师傅介绍，被告遂在签订合同当天约了装修师傅一起去现场，当时厂房只有一个门，应原告要求增加了三个门，并将办公室的夹层拆除。拆除铁门及安装铁门的费用是被告支付，其他装修费用是原告支付。原告进场装修至2015年5月5日左右，但没有实际经营。因上一手租户与村发生纠纷，导致下朗村在2015年6月26日左右将涉案厂房锁住，锁了六天，被告与下朗村签订合同后就没有再锁厂房。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故原、被告于2015年4月16日签订的《厂房（铺位）租赁合同》为无效合同。
关于原告主张被告返还包含保证金21900元、水电押金5000元的诉请。如上分析所述，因涉案《厂房（铺位）租赁合同》为无效合同，被告亦确认已收取原告交纳的保证金21900元及水电押金5000元，则依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告有权主张被告返还上述保证金及水电押金，原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张被告返还租金18100元的诉请。据本院查明的事实，被告系于2015年3月10日与案外人苏秀灵签订受让承租涉案厂房，成为涉案厂房次承租人，后于2015年7月29日与厂房所有权人直接签订租赁合同，故被告实际系自2015年3月10日起取得涉案厂房转租权利。诉讼中，原告虽主张被告未向其交付厂房，但却陈述可通过厂房一扇未锁的门出入厂房，并确已支付部分厂房装修费用，可证实原告已可控制使用该厂房，而原告亦对被告主张的2015年4月16日开始装修厂房的意见不持异议，故应视为原告自2015年4月16日起已实际占有使用涉案房屋，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《厂房（铺位）租赁合同》为无效合同，但原告实际占有并使用涉案房屋，故原告应向被告支付占有使用费。关于起算占有使用费的时间，如上所述，涉案合同虽为无效合同，但双方就2015年5月1日起计租金的约定系双方当事人协商一致的真实意思表示，则原告应参照上述合同约定自2015年5月1日起向被告支付占有使用费。另，被告陈述涉案厂房于2015年6月26日左右被锁，原告亦陈述厂房确曾存在被下朗村查封的事实，在原告未提供相反证据反驳被告所述查封时间的情形下，本院依法确认被告所述的上述事实，故在涉案厂房被封后，原告已无法占有使用涉案厂房，且原告亦无证据证明曾于2015年6月26日前向被告返还涉案厂房，则原告应参照合同约定的租金标准向被告交纳2015年5月1日至2015年6月25日的占有使用费，经计算为13383.33元（7300元／月×1个月＋7300元／月×1个月÷30天×25天）。因原、被告一致确认原告已向被告支付租金18100元，故扣减上述占有使用费后，被告还应向原告返还款项4716.67元（18100元-13383.33元）。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告崔少志与被告冯志滦于2015年4月16日签订的《厂房（铺位）租赁合同》为无效合同；
被告冯志滦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告崔少志返还保证金21900元、水电押金5000元及款项4716.67元，上述费用合计31616.67元；
驳回原告崔少志的其他诉讼请求。
被告冯少滦如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取463元，由原告崔少志负担138元，由被告冯少滦负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年十月二十日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。