广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂05执异127号
案外人：赖旅嵘，女，1977年3月1日出生，汉族。住所地：广西柳城县。
申请执行人：广西恒冠建设集团有限公司。住所地：北海市海城区北部湾东路102号东安小区第*幢*层。
法定代表人：罗家辉，董事长。
被执行人：北海尚源居房地产开发有限公司。住所地：北海市海城区桂成大厦*座****号。
法定代表人：王合娟，董事长。
在本院执行申请执行人广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）与被执行人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人赖旅嵘于2016年8月10日对执行位于北海市西南大道以北、湖南路以东“尚源大厦”2单元2605号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赖旅嵘称，其于2013年9月26日与尚源居公司签订《“尚源大厦”商品房预约合同》一份，购买位于北海市西南大道以北、湖南路以东“尚源大厦”2单元2605号房，其已支付70%以上购房款。法院查封“尚源大厦”2单元2605号房违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。据此，案外人请求解除对“尚源大厦”2单元2605号房的查封，中止对该标的的执行。
申请执行人恒冠公司称，案外人赖旅嵘所提的执行异议没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回案外人的执行异议，并对“尚源大厦”的商品房及商铺继续拍卖。
被执行人尚源居公司称，案外人赖旅嵘于查封前与该公司签订书面买卖合同，并交付50%以上的购房款，执行标的房屋已交付给案外人使用。由法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定正确处理案外人提出的执行异议。
本院查明，2012年7月16日，恒冠公司与尚源居公司签订《建设工程施工合同》，约定尚源居公司将总建筑面积37121.63平方米的“尚源大厦”发包给恒冠公司承建，双方发生争议由北海仲裁委员会仲裁。后因尚源居公司拖欠恒冠公司工程进度款产生纠纷，恒冠公司向北海仲裁委员会申请仲裁。恒冠公司与尚源居公司建设工程施工合同纠纷一案，北海仲裁委员会受理仲裁后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院（以下简称海城区法院）对被执行人尚源居公司价值5511.12万元的财产进行保全。海城区法院于2015年9月22日作出（2015）海执保字第5号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人尚源居公司名下位于北海市西南大道以北、湖南路以东（预售证号北建房预字第2013049号）的“尚源大厦”楼盘中商铺及商品房共142套，其中包括案外人购买的2单元2605号房。2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金为3443万元，双方同意按照月利率2%计算逾期付款利息，截止2016年4月15日，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元。尚源居公司应在仲裁调解书送达之日起10日内付清5338.23万元，逾期支付的，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2%计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。同日北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号裁决书，裁决：恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元“尚源大厦”工程款享有优先受偿权。上述仲裁调解书及裁决书生效后，恒冠公司向本院申请执行，本院于2016年6月2日立（2016）桂05执77号案予以执行。在本案的执行过程中，案外人赖旅嵘于2016年8月30日就本院执行的“尚源大厦”2单元2605号房屋提出异议，请求中止对该标的的执行。另查明，案外人赖旅嵘于2013年9月26日与被执行人尚源居公司签订《“尚源大厦”商品房预约合同》一份，约定赖旅嵘购买被执行人尚源居公司名下的“尚源大厦”2单元2605号房，房价总额为385000元。签订合同后，赖旅嵘向尚源居公司支付购房款285000元，约占合同约定总价款的74.03%。
再查明，案外人赖旅嵘名下登记有位于北海市上海中路18号星海名城8幢一单元0501号房屋［房产证号：北房权证（2013）字第0286**号］。
本院认为，案外人赖旅嵘对本案执行标的提出的异议属于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经查，案外人赖旅嵘在人民法院查封涉案的商品房之前已签订书面房屋买卖合同，已支付了超过50%的购买商品房的价款，但其名下已有其他用于居住的房屋。根据上述司法解释的规定，同时符合三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院对案外人异议应予支持，但赖旅嵘的情况只符合上述司法解释规定的第一和第三个情形，不符合第二个情形，即不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。因此，案外人赖旅嵘对本案执行标的享有的权益不能对抗申请执行人提出的就工程价款优先受偿债权对执行标的的执行。所以，案外人赖旅嵘所提异议理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。申请执行人恒冠公司请求法院驳回案外人的执行异议于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回赖旅嵘的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 韦 民
代理审判员 罗 伍
二〇一六年十月十八日
书 记 员 郑 锋
附：本裁定适用的法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现行改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
4、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。