广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1195号
上诉人（原审被告）：琼轩（上海）办公用品有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：曾红荔，职务：。
委托代理人：董昊。
被上诉人（原审原告）：广州牵晴汇房地产有限公司（原名：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司），住所地广州市。
法定代表人：彭庆邦，职务：。
委托代理人：安娜。
委托代理人：许康。
上诉人琼轩（上海）办公用品有限公司（以下简称琼轩公司）因与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月2日，牵晴汇公司（甲方）与琼轩公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在荔湾区黄沙大道8号第一层118号商铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2012年6月15日至2014年6月14日，其中2012年6月15日至2012年7月14日为免租期，2012年7月15日至2014年6月14日租金为12600元。租金按月结算，乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方等。同日，牵晴汇公司（甲方）与琼轩公司（乙方）签订《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下简称“《补充合同》”），约定乙方应于每个公历月第五（5）日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月租金及推广费；租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、推广费或其他应付款项，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知及其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂信、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址。
《补充合同》附件三《租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费及其他应付款项》第二部分约定：推广费为每月人民币210元。《补充合同》附件三第三部分约定：租金保证金为37800元，乙方不得将保证金抵消其应缴付的租金、推广费或其他应付款项；在租赁期届满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照《补充合同》约定向甲方交还房产并办好其它手续后甲方向乙方无息退还保证金；若由于乙方的原因提前终止租赁合同，甲方有权没收全部保证金。
2012年4月20日，琼轩公司向牵晴汇公司支付了租金保证金37800元，商铺基本租金及推广费15520元。牵晴汇公司在庭审中确认这15520元包括一个月的基本租金、两个月的推广费、pos机租金及行政费。牵晴汇公司表示其要求的租金应该扣除琼轩公司已缴的15520元。
2012年6月15日，琼轩公司的受托人签署了涉案商铺的《商铺交接验收记录表》，确认接收了涉案商铺。
2013年3月，牵晴汇公司、琼轩公司曾就商铺的租金问题通过电子邮件进行协商。2013年5月15日，琼轩公司向牵晴汇公司发出邮件表示不同意牵晴汇公司的租金优惠条件，要求终止合同。牵晴汇公司回复琼轩公司不同意提前终止合同。之后，双方没有达成提前终止合同的合意。
2013年7月，牵晴汇公司通过邮件向某公司发《律师函》称，琼轩公司拖欠租金人民币113400元、推广费人民币1890元、逾期付款违约金为人民币6975.06元等。2013年10月，牵晴汇公司再次向某公司发出《催款通知》称，琼轩公司拖欠从租赁期开始日至2013年10月的租金人民币151200元、推广费人民币2520元，请琼轩公司在2013年11月5日前支付，否则牵晴汇公司将根据租赁合同的约定征收逾期付款违约金。
2014年4月29日，牵晴汇公司经广州市工商行政管理局批准，名称变更为广州牵晴汇房地产有限公司。
2014年6月14日，双方签署的合同到期。合同到期后，牵晴汇公司自行收回了涉案商铺。
牵晴汇公司于2013年11月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判决琼轩公司立即向牵晴汇公司支付从2012年7月15日至2014年6月14日的商铺租金和推广费，其中商铺租金每月按12600元计算、推广费每月按210元计算；2、判决琼轩公司按每天万分之五的标准向牵晴汇公司支付因欠上述费用产生的违约金，至琼轩公司清缴全部所欠费用之日止；3、判决琼轩公司承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为：牵晴汇公司与琼轩公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》是双方真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，是合法有效的租赁合同，双方均应切实履行。琼轩公司在合同期中曾向牵晴汇公司提出提前终止合同，但牵晴汇公司并没有接受，合同应当继续履行。合同签订后，牵晴汇公司依约将涉案商铺交付琼轩公司使用，琼轩公司也应依约向牵晴汇公司支付租金及推广费。琼轩公司称涉案商铺所在的商厦没有在合同约定的期限开业，致使琼轩公司无法进场经营，但琼轩公司在签订合同前就应对商铺的经营情况进行了解，签订合同后就要受合同的约束及承担风险。琼轩公司是否使用涉案商铺是其自身的事宜，并不构成可以不交纳租金及推广费的理由。琼轩公司没有依约履行合同义务显属违约，除应向牵晴汇公司补交租金及推广费外，应依合同约定支付违约金。牵晴汇公司诉讼请求有理有据，予以支持。由于琼轩公司在签订合同时已交纳一个月的租金及二个月的推广费，故琼轩公司清缴租金及推广费应从2012年8月15日起算。合同到期后，牵晴汇公司自行收回了场地，牵晴汇公司应该向某公司退回已缴纳的租金保证金。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条的规定，于2014年10月18日作出如下判决：一、琼轩公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向牵晴汇公司支付2012年8月15日起至2014年6月14日的商铺租金（每月按12600元计付），琼轩公司支付的租金总额应当扣除已支付的2500元。二、琼轩公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向牵晴汇公司支付2012年8月15日起至2014年6月14日的商铺推广费（每月按210元计付）。三、琼轩公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向牵晴汇公司支付从2012年8月起的延付租金违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月租金本金为限）。四、琼轩公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向牵晴汇公司支付从2012年8月起的延付推广费违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月推广费之日止，每期违约金总额以当月推广费某为限）。五、牵晴汇公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向某公司退回租金保证金37800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元，由琼轩公司负担。
判后，上诉人琼轩公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对本案基础事实认定错误。琼轩公司并不是要求终止合同，而是单方通知终止合同；牵睛汇公司从未回复不同意提前终止合同，其从未以合同法司法解释二所规定的方式对琼轩公司的解约提出过异议。原审法院也未对琼轩公司提交的支持其单方终止合同的相关证据作出任何认定，包括但不限于讼争房产的产权情况、牵晴汇是否按约交付系争房产等。二、原审判决适用法律也错误。原审法院认为，“被告在合同期中曾向原告提出提前终止合同，但原告并没有接受，合同应当继续履行。”合同法司法解释二明确了解约权的相对方行使异议权（请求权）的特定方式，据此牵晴汇公司应当在收到琼轩公司的解约函之日起3个月内以诉讼或仲裁的方式提出异议，但牵晴汇公司并未依法行使该异议权，即其实质上放弃了异议权。三、牵晴汇公司在原审中提交的房地产权证及附图在原审中并未经质证。该证据所载明的建筑面积和套内面积分别为19.15平方米和12.12平方米，这和合同约定的商铺建筑面积21平方米是不符的，而合同约定的面积是所有费用的计算依据。且该证据载明的登记时间是2012年7月20日，涉案租赁合同的缔约时间是2012年5月2日，这说明作为牵晴汇公司当时无权出租涉案房屋。四，牵晴汇公司在《催款通知》中要求琼轩公司在2013年11月5日前交租，否则将收取违约金。故而原审法院判决违约金从2012年8月起算是不当的。五、牵晴汇公司在复函中已给予琼轩公司租金优惠，原审判决租金仍从2012年8月15日开始计算，是错误的。六、琼轩公司在原审庭审中表示要求没收保证金，表明其确认琼轩公司违约，合同已提前终止。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回牵晴汇公司的上诉请求；2、本案诉讼费用由牵晴汇公司负担。
被上诉人牵晴汇公司答辩称：同意原审判决，理由如下：一、琼轩公司于2013年5月15日提出要求解除合同，牵晴汇公司于同月29日复函提出异议，并分别于2013年7月、10月致函琼轩公司要求其履行合同支付租金，且至一审开庭时争议房产一直在琼轩公司的控制之下，据此，原审法院认定双方没有达成提前解除合同的合意是正确的。二、广州西城都荟广场在出租时，各承租人都对自己所承租商铺的实际面积进行了确认，涉案商铺已按照合同租赁期限交付给琼轩公司使用，双方对于房屋产权从未发生过争议。牵晴汇公司实际交付琼轩公司使用的租赁面积为21平方米，而涉案租赁合同约定的租金、推广费等费用，均为固定金额。三、琼轩公司并没有按照催款通知的要求在2013年11月5日前缴清欠费，因此按照租赁合同的约定，牵晴汇公司有权自2012年8月15日起计收违约金。四、牵晴汇公司要求没收保证金是基于琼轩公司违约，只是在一审诉讼过程中租赁合同的租期已届满，但琼轩公司在租期内存在违约行为是不能否认的事实。五、涉案租赁合同是双方的真实意思表示，双方应当诚信履行合同权利义务，对于合同的提前解除双方没有达成合意，合同期限届满前也存在继续履行的可能性，牵晴汇公司作为守约方也有权要求继续履行合同。由此，请求驳回琼轩公司的全部上诉请求，维持原判。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，琼轩公司表示其在签订租赁合同前已看过涉案商铺现场。
本院认为：牵晴汇公司与琼轩公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。
合同签订后，牵晴汇公司已依约将涉案商铺交付琼轩公司接收。琼轩公司于2013年5月15日向牵晴汇公司发出邮件，以牵晴汇公司未依约提供消防设施、未出示面积实测文件及给予其的优惠幅度与其他商户不对等的事由，提出终止租赁合同，牵晴汇公司则回复不同意提前终止合同，现琼轩公司在本案诉讼中主张双方的合同关系已于5月15日终止。对此本院认为，关于消防设施问题，据涉案商铺的《商铺交接验收记录表》载明，当时琼轩公司已接收相关消防设施，牵晴汇公司在回复函中亦已明确曾告知琼轩公司领取余下消防设施；关于租赁面积问题，琼轩公司承认其在签订租赁合同前已看过涉案商铺现场，双方在租赁合同中亦对租赁面积进行了约定，琼轩公司并无对租赁面积数提出异议，合同亦无约定需再行测绘或结算租赁面积；另牵晴汇公司给予琼轩公司的优惠幅度与其他商户是否对等的问题，亦非同一法律关系，故琼轩公司所提三个事由均不能成为其要求解约的正当理由。综上，琼轩公司的解约理由均不成立，在牵晴汇公司回复不同意提前终止合同的情况下，原审认定合同应继续履行并无不当。
因牵晴汇公司已将涉案商铺交付琼轩公司，琼轩公司也应依约向牵晴汇公司支付租金及推广费。琼轩公司在签订合同时已交纳一个月的租金及二个月的推广费，故原审判令琼轩公司应从2012年8月15日起清缴租金及推广费，并无不当。由于琼轩公司没有依约履行合同义务，已构成违约，除应向牵晴汇公司补交租金及推广费外，还应依合同约定支付违约金。故原审法院判令琼轩公司支付从2012年8月起的违约金，符合合同约定，本院予以维持。
综上所述，琼轩公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5950元，由上诉人琼轩（上海）办公用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年四月十六日
书记员 仪文娟