天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4163号
上诉人（原审被告）：天津隆益物业管理有限公司，住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西南侧赛德广场5-1504号（科技园）。
法定代表人：徐杰，总经理。
被上诉人（原审原告）：天津市南开区行政审批局，住所地天津市南开区红旗路278号赛德广场5号楼裙楼。
法定代表人：姜春琦，局长。
委托诉讼代理人：姚月斌，男，该局员工。
委托诉讼代理人：孙秋实，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津人力资源开发服务中心，住所地天津市河西区九龙路金达园*号楼底商。
法定代表人：安晓宁，副主任。
委托诉讼代理人：李辰，男，该中心办公室副主任。
上诉人天津隆益物业管理有限公司（以下简称隆益物业公司）因与被上诉人天津市南开区行政审批局（以下简称行政审批局）、天津人力资源开发服务中心（以下简称人力资源中心）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初11095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人隆益物业公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判二被上诉人缴纳物业费及滞纳金共计129357.82元。事实和理由：1．被上诉人坐落在物业管理范围内，应缴纳100%物业费；2．被上诉人现在仍在使用物业公司管理的地下室，也应缴纳物业费。综上，请求二审法院判如所请。
被上诉人行政审批局辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一审事实认定清楚，法律适用正确，对于物业费承担，一审判决比例公平公正，被上诉人服从一审判决。
被上诉人人力资源中心答辩意见与行政审批局一致。
隆益物业公司向一审法院起诉请求：判令行政审批局及人力资源中心共同给付2013年10月1日至2017年7月31日的物业管理服务费210115.49元、滞纳金89276.24元，并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：隆益物业公司作为具有物业管理资质的企业，于2007年11月15日与赛德广场的开发商金桥物业公司签订《天津市物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定由隆益物业公司向该小区提供物业服务，服务期限自2007年12月1日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业服务费交费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.46元，由业主于每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五交纳违约金。该合同约定了隆益物业公司在房屋外观、设备运行、房屋共用部位及公用设备的维修养护、物业管理区域内共用设施、场地的维护养护、环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序、公共秩序管理、急修等方面应达到的服务标准。2007年11月21日，隆益物业公司将该合同在天津市南开区物业管理办公室进行了备案。人力资源中心系赛德广场5-商场-101号房屋（即赛德广场5号楼一层整层，以下简称涉诉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积1506.8平方米。2014年9月10日，人力资源中心与行政审批局签订房屋租赁合同，约定由行政审批局承租涉诉房屋，租期自2014年9月11日至2017年9月10日，租金不含物业管理服务费。一审庭审中，行政审批局认可承担交纳物业服务费的义务。2017年7月28日，隆益物业公司在涉诉房屋处张贴催缴通知，向行政审批局主张2013年10月起所欠物业服务费用。赛德广场5号楼配备有地下室，地上一至四层为相对独立的封闭建筑，地上一至四层及地下室目前均由行政审批局使用，但行政审批局及人力资源中心均非地下室的所有权人，隆益物业公司也未举证证实地下室的建筑面积。行政审批局使用涉诉房屋期间，赛德广场5号楼一至四层楼内的卫生保洁工作由其选聘的案外人天津博华物业管理有限公司进行，电力设备维修、下水道清掏、垃圾清运等由行政审批局自行完成。隆益物业公司认可物业合同之所以约定行政审批局及人力资源中心应交物业服务费标准高于小区住宅业主，是由涉诉房屋为“非住宅”的性质决定，隆益物业公司并不向非住宅业主提供物业合同约定项目之外的针对性服务，现因依据物业合同履行了向小区提供物业服务的义务，故向行政审批局及人力资源中心主张权利。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于争议焦点一，隆益物业公司与赛德广场开发商签订的物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同对隆益物业公司及包括人力资源中心在内的小区全体业主具有约束力，双方均应依约行使权利、履行义务。《物业管理条例》和相关司法解释规定，房屋所有权人为业主，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。业主与物业承租人约定，由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，一审法院予以支持。现行政审批局作为涉诉房屋承租人，同意承担交纳物业服务费的义务，一审法院予以照准，但根据上述法律规定，人力资源中心应与行政审批局承担连带责任。关于争议焦点二，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。隆益物业公司于2017年7月28日向行政审批局催缴所欠物业服务费时，其2015年7月28日前的请求确已超过诉讼时效，故行政审批局及人力资源中心应交纳2015年7月28日至2017年7月31日期间的物业服务费。关于争议焦点三，物业服务费的收取应当以物业服务企业依照合同约定的内容和标准提供了达标的服务为前提。隆益物业公司依据物业合同向行政审批局及人力资源中心主张物业服务费，应证明其提供了物业合同约定的服务内容且达到了约定标准。行政审批局举证证实电力设备维修、下水道清掏、垃圾清运、5号楼一至四层公共部位的卫生保洁等均由其自行完成，对照物业合同的服务项目，隆益物业公司在房屋共用设备的维修养护、环境卫生方面提供的服务内容少于合同约定，应认定其服务存在瑕疵；结合本案中涉诉房屋处在相对独立的封闭建筑内，隆益物业公司自认并未向涉诉房屋提供有针对性的物业服务，只是由于向整个小区提供了服务，故向行政审批局及人力资源中心主张物业服务费，可以认定行政审批局及人力资源中心接受的物业服务项目及质量均无法达到合同约定的标准。经查物业合同中向行政审批局及人力资源中心收费的标准已显著高于小区住宅房屋业主的交费标准，在隆益物业公司并未向行政审批局及人力资源中心提供高于小区住宅业主的物业服务内容和标准的情形下，根据权利义务相一致的原则，应酌情减免行政审批局及人力资源中心需交物业服务费数额。由于隆益物业公司向小区提供了绿化养护、车辆秩序管理、公共秩序管理物业服务，考虑上述服务项目与行政审批局及人力资源中心的实际关联程度以及隆益物业公司服务存在瑕疵等，行政审批局及人力资源中心交纳物业合同约定费用标准的20%为宜，同时对隆益物业公司主张滞纳金的请求不予支持。关于争议焦点四，按照法律规定及物业合同约定，应由业主即房屋所有权人履行交纳物业服务费的义务。现涉诉房屋的地下室虽由行政审批局使用，但行政审批局和人力资源中心均不是地下室的所有权人，故隆益物业公司向行政审批局及人力资源中心主张交纳5号楼地下室的物业服务费没有法律依据，一审法院对相应诉讼请求不予支持。综上所述，行政审批局及人力资源中心应交纳2015年7月28日至2017年7月31日期间的物业服务费89320元的20%，计17864元。判决：一、判决生效后十五日内，行政审批局给付隆益物业公司2015年7月28日至2017年7月31日期间的物业服务费17864元；二、人力资源中心对行政审批局上述付款义务承担连带给付责任；三、驳回隆益物业公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5791元，由隆益物业公司负担2800元，行政审批局负担2991元，人力资源中心与行政审批局负连带给付义务。
本院二审期间，上诉人隆益物业公司提交了如下证据：1．赛德广场地下室平面图3份，证明地下室建筑面积是1468.89平方米。以及行政审批局目前仍在使用该地下室。2．天津市南开区人防工程安全和环境污染检查整改通知书一份，载明赛德广场的人防工程使用单位和管理责任单位均为隆益物业。证明该人防工程由上诉人隆益物业公司负责管理，被上诉人行政审批局使用该地下室应交纳物业费。被上诉人行政审批局对上述证据的质证意见为，1．该证据不属于法律规定新证据，不应作为认定事实的依据，该图纸显示地下室为防空地下室，属于人防工程，人防工程不属于小区共有部分，不计入小区容积率，不应作为物业计算范围之内。2．对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，该整改通知书要求上诉人履行相关管理责任，是行政法层面上的管理义务，且该义务是否由上诉人履行与行政审批局无关，根据物业管理条例，物业费计收是根据建筑面积，人防工程不计入建筑面积。被上诉人人力资源中心的质证意见与行政审批局一致。本院对上诉人提交证据经认证认为，上诉人提交的相关证据真实性无误，但不能实现其证明目的，继而支持其上诉主张，故对其提交的相关证据依法不予采信。一审判决查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人隆益物业公司向被上诉人收取物业费的标准以及是否应就地下室使用收取物业费。在一审法院审理期间，一审法院依据上诉人隆益物业公司与开发商签订的物业服务合同并结合上诉人隆益物业公司实际向被上诉人行政审批局提供物业服务的质量和具体情况，酌定按合同约定收费标准的20%收取物业费，符合实际情况，并无不当，本院依法予以支持。上诉人隆益物业公司同时上诉主张被上诉人行政审批局应就其使用的地下室部分交纳物业费，因双方就地下室物业收费问题没有合同约定且不能确定该地下室所有权人，故该项上诉主张缺乏法律依据，本院依法不予采信。
综上所述，上诉人隆益物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2887元，由上诉人天津隆益物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓燕
代理审判员 姜纪超
代理审判员 郝 真
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 刘 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；