湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2643号
原告:黄兵，男，1971年10月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人:马建凌，湖南诚怀律师事务所律师。
被告:湖南良品铺子食品有限公司。
法定代表人：杨红春，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人:王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
原告黄兵诉被告湖南省良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄兵及其诉讼代理人马建凌，被告良品铺子公司的诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兵向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2016年6月8日向原告发出的《解除合同通知函》不发生法律效力；2、判令解除原告与被告在2013年9月9日签订的《租赁合同》；3、判令被告支付原告拖欠租金260000元，并向原告支付逾期付款违约金（暂计算至本案起诉之日为274560元，按3‰/日标准计算至被告支付租金之日止）；4、判令被告支付原告违约金511000元；5、由被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2013年9月9日原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的怀化市鹤洲北路106号门面，租赁期限为五年，从2013年9月20日至2018年9月19日。
合同就租金约定为：2013年度6万元，2014年度26万元，2015年度26万元，2016年度27万元，2017年度28万元，租金按年支付，共五期。合同第六条违约责任约定：“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按逾期金额不含税的3‰支付违约金；被告逾期支付租金达10日，原告可以解除本合同，被告剩余租期按700元/日违约金赔偿给甲方。”合同签订后，原告履行了出租义务，但被告在缴纳两期租金后，第三期租金即2015-2016年度26万元至今未支付原告，原告多次催收未果。2016年6月8日被告向原告发出《解除合同通知单》，以市政道路改造、租金很高为由解除合同并撤场。
被告良品铺子公司辩称：一、答辩人发出的《解除合同通知函》已经生效，因合同履行过程中出现了情势变更情形；二、答辩人并无拖欠租金的故意，仅应向被答辩人支付截止2016年6月20日的租金；三、答辩人不应向被答辩人支付逾期付款及解除合同违约金；综上，被答辩人要求的2016年度租金、逾期付款违约金及解除合同违约金缺乏事实及法律依据，对于被答辩人的不合理诉请，请求人民法院依法予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告身份证复印件、被告企业信息查询记录复印件，当事人无异议,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：
1、原告提交的租赁合同复印件，于庭审后提交了原件进行核对；被告提交的《租赁合同》复印件。被告经核对认可原告提交的原件与复印件一致，虽认为需要进行笔迹和公章鉴定但并未向本院提出书面鉴定申请。被告提交的《租赁合同》与原告提交的文本进行比较，其中第4页第一行手书添加了“或政府统一改造”一句，该句没有原告的确认，在原告持有的合同中也无此内容，不能体现为双方真识意思表示，故本院采信原告提交的《租赁合同》，据以确认双方达成的租赁合同关系及权利义务内容。
2、原告提交催款函复印件一份，录音光盘及录音内容书面材料一份，拟证明被告未如期缴纳2015-2016年度租金，原告向被告负责人送达催款函录音。被告质证认为，不能从谈话录音中确定与原告交谈者是被告公司的员工。本院也无法从证据中判断被录音的对象的身份，以及录音的地点，对该组证据本院不予采信。
3、原告提交的《解除合同通知函》复印件一份，与被告提交的《解除合同通知函》一致，本院均予以采信。原告对被告提交的顺丰快递单复印件的真实性、关联性无异议，且与前述函件相印证，本院对该证据亦予以采信，证明被告已向原告发出解除合同通知的事实。
4、原告提交的《市政府关于实施“长城”人防工程建设的通知》、《怀化市“长城”人防工程项目建设指挥部致广大市民的公开信》、《怀化首个单建人防工程本月开工》复印件各一份，被告提交的《2015年怀化市重点建设（市本级-
城建）项目名单》、《政府公告》、网站新闻、地图网络查询复印件各一份，双方均对对方证据的真实性、合法性没有异议，仅对彼此的证明目的存在不同看法。本院认证认为，原、被告的该组证据相互印证，完整地证明了双方在签订合同前相关政府部门已决定对门面所在地段进行施工改造，以及施工直至2015年底的客观事实，本院对该组证据均予以采信。
5、被告提交2013年、2014年、2015年、2016年怀化二店辅助明细帐复印件4份，拟证明被告经营受到市政施工严重负面影响，销售额几乎逐月递减，被告坚持至2016年6月份，销售已经严重下滑，已不能实现合同签订时的经营目的。被告质证认为，真实性有异议，是被告单方面提交的；如果该证据是真实的，本案是租赁合同关系，经营好坏的责任不应归究于出租人。本院认为，被告的质证意见合乎法理，本院对该组证据不予采信。
根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：
2013年9月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于怀化市鹤州北路106号的门面；租赁期限5年，从2013年9月20日至2018年9月19日；租赁期间，其中2015年9月20日至2016年9月19日的年租金（不含税）为26万元，2016年9月20日至2017年9月19日的年租金（不含税）为27万元，2017年9月20日至2018年9月19日的年租金（不含税）为28万元；每期租金于上一期届满前支付；逾期支付租金的，每逾期1日按逾期金额（不含税）的3‰支付违约金；被告逾期支付租金达10日，原告可以解除本合同，已收取的租金、押金等款项作为违约金收取，不予退还，且被告剩余租期按700元/日违约金赔偿给原告；因不可抗力导致合同无法继续履行，约定为合同可以终止情形之一，以及其他内容。
签订合同前相关政府部门已决定对本案门面所在地段进行施工改造，实际施工于被告实际租赁期间直至2015年底。租赁期间，被告对2015年9月20日之后的租金未予支付，并于2016年6月21日向原告寄送《解除合同通知函》，通知解除合同。原告认为被告解除合同的理由不成立，遂于2016年9月7日向本院提起诉讼。
本院认为：原、被告签订《租赁合同》系基于商业判断并自愿平等协商所达成，因此被告首先应遵守诚实信用原则全面履行该合同。双方没有约定市政改造为解除合同的情形，签订合同前相关政府部门已决定对本案门面所在地段进行施工改造；在签订合同之时，市政改造对门面租赁经营将产生的影响既可能是消极的，也可能是积极的，应属于商业风险范畴，而非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形。此外原告不同意变更门面租金标准也不能成为被告解除合同的法定理由。因此被告要求解除合同的主张于法无据，其向原告发出的解除合同通知不产生合同解除效力。被告寄送《解除合同通知函》的日期为2016年6月21日，原告主张要求确认被告于2016年6月8日发出的《解除合同通知函》不发生效力的请求，该日期表述应为笔误，为避免当事人诉累，本院予以径行纠正。
被告应于2015年9月19日前即应付清2015年9月20日至2016年9月19日的年租金26万元，但被告不仅未按约定支付且向原告发出通知要求解除合同。根据合同约定，被告逾期支付租金达10日，原告即可以解除本合同，故原告要求解除合同的主张符合约定，本院予以支持。因原告不能证明其诉前何时通知被告解除合同，合同解除效力应始于原告起诉之日即2016年9月7日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”，原告向被告主张偿付的租金应为2015年9月20日至2016年9月6日时段的金额即242666元，被告对此没有提交证据证明已支付，应向原告予以付清。
关于被告应承担违约金的计算，双方在合同中约定有二：逾期支付租金的，每逾期1日按逾期金额（不含税）的3‰支付违约金；被告逾期支付租金达10日，原告可以解除本合同，被告剩余租期按700元/日违约金赔偿给原告。双方在合同中设定的违约金，前者为拖欠租金违约金，后者为因合同解除违约金。违约金虽具有赔偿损失与惩罚的双重功能，但受《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定的超过造成损失的百分之三十的，则为合同法第一百一十四条第二款规定的违约金“过分高于造成的损失”的调整，被告并已明确提出调整请求。关于被告拖欠租金应承担的违约金，本院认为，鉴于被告拖欠支付租金242666元，对原告造成的除租金外的损失主要是利息损失，本院酌情调整为按每日万分之四，即每日242666元×0.0004≈97元计算，自2015年9月19日起算至付清租金之日止。关于被告违约导致合同解除应承担的违约金，本院认为合同解除对原告造成的损失主要是造成原告需要重新进行招租磋商，对该情形设定的违约金，以剩余租期及按700元/日计算明显不具合理性，本院酌情调整按2016年9月20日至2017年9月19日租金标准27万元，计算2个月作为该项违约金，即270000元÷12×2=45000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告湖南良品铺子食品有限公司于2016年6月21日向原告黄兵发出的《解除合同通知函》不发生合同解除效力；
被告湖南良品铺子食品有限公司与原告黄兵在2013年9月9日签订的《租赁合同》解除，解除效力始于2016年9月7日；
被告湖南良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄兵付清拖欠的租金242666元；同时按97元/日向原告支付逾期付款违约金（自2015年9月19日起算至所欠租金付清之日止）；
被告湖南良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄兵支付合同解除违约金45000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14210元，由被告湖南良品铺子食品有限公司负担10210元，原告黄兵负担4000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 燕
人民陪审员 姚国新
人民陪审员 黄永亮
二〇一七年二月六日
代理书记员 何晶晶
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。`有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。