湖南省沅陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沅民一初字第724号
原告黄志慧，女，1970年8月3日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。
委托代理人龚星银（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
被告田菊香，女，1953年2月15日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。
委托代理人张中林（一般代理），沅陵县法律援助中心律师。
第三人黄志勇，男，1972年8月11日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民4。
第三人黄莉，女，1979年12月23日出生，土家族，湖南省沅陵县人，公务员。
第三人黄志林，男，1967年7月2日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。
原告黄志慧与被告田菊香、第三人黄志勇、黄莉、黄志林共有权纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告黄志慧及其委托代理人龚星银，被告田菊香及其委托代理人张中林，第三人黄志勇、黄莉到庭参加了诉讼。第三人黄志林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志慧诉称：2011年上半年，原告父亲黄健奎在世期间，开始由第三人黄志勇与黄莉二人合伙改建位于沅陵县沅陵镇建设东街86号的房屋。2012年上半年在修建房屋过程中，原告父亲黄健奎因病住院，经原告父亲提议并经大家共同协商，同意原告加入第三人黄志勇和黄莉的合伙建房并享有一定的房屋产权。于是2011年3月15日，由原、被告及第三人黄志勇、黄莉，还有原告的父亲黄健奎共同签订了一份协议书。原告父亲黄健奎去世后，根据2011年3月15日协议书的内容，再次由原、被告及第三人共5人于2011年3月21日签订书面协议书，该协议书的内容包含合伙建房、财产继承、被告的赡养等三大问题。该协议的签名都是第三人本人签名，系各当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的有关规定，该协议书是合法有效的。
现位于沅陵县沅陵镇建设东街86号的七层砖混结构的房屋，是原告与第三人黄志勇、黄莉共同出资修建的，该房屋的所有权应属三人共同共有。但考虑被告的赡养问题，原告及第三人同意将共有的房屋其中第一层第一间门面的产权登记在被告名下，以保障其生活来源，为此该协议书第四条有明确的约定。根据协议书第三条、第四条约定，该房屋的产权应当为原、被告及第三人黄志勇、黄莉共同共有，其中第一层楼第二间门面和第四层楼、第七层楼二套住房的房屋产权，应当归原告所有。现被告未经原告及第三人同意，擅自将共有的房屋产权登记在被告一人名下，显然侵犯了原告的合法权益，为此，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、确认原、被告及第三人于2011年3月21日签订的协议书合法有效；2、确认现位于沅陵县沅陵镇建设东街86号七层砖混结构的房屋为原、被告及第三人黄志勇、黄莉共同共有，其中该房第一层楼第二间门面和第四层楼、第七层楼二套住房房屋产权为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告黄志慧为支持其诉讼主张，当庭出示了如下证据材料：
1、原、被告及第三人身份证复印件，证实原、被告及第三人身份情况。
2、2011年3月21日协议书1份，证实该协议系原、被告及第三人自愿签订的，且内容合法；该协议约定原告及第三人黄志勇、黄莉共同修建七层砖混结构的房屋，其中该房屋第一层楼第二间门面和第四层楼、第七层楼二套住房房屋产权归原告所有。
3、2011年3月15日协议1份，证实原告的父亲黄健奎未过世之前，就原告与第三人黄志勇、黄莉共同合伙建房及被告田菊香的扶养问题已达成了协议；2011年3月21日的协议书是在该协议的基础上进行补充、变更和完善。
4、沅陵县房产管理局出具的书面证明，证实被告未经原告及第三人黄志勇、黄莉的同意，擅自将三人共同共有的房屋产权登记在自己名下，侵犯了原告及第三人的合法权益。
5、代理律师对证人陈斌杰的调查笔录1份，证实在修建房屋过程中，原告父亲黄健奎未过世前由其负责修建房屋相关事宜，后由原告黄志慧负责管理修建及结算工程款相关事宜，且是修建房屋合伙人之一。
6、代理律师对黄志勇的调查笔录，证实原告在修建房屋过程中出资20万元；被告田菊香与第三人黄志林未出资，其余的资金是由黄志勇和黄莉出资的；门面及住房的分配按2011年3月15日、3月21日两份协议书进行确定，两份协议书内容真实，合法有效。
7、黄志勇出具给黄志慧的收条1张，证实黄志勇于2011年3月28日收取黄智慧合资建房款20万元。
8、黄志慧的记账本，证实后期建房各项开支70164元。
被告田菊香辩称：1、2011年3月21日的协议书没有经过被告田菊香的同意，被告田菊香也没有在协议书上签字认可，协议书的内容违背了客观事实，也违背了被告田菊香的意愿，侵害了被告田菊香的合法权益，该协议书违法无效；2、原告诉称沅陵镇建设东街86号房屋第一层第二间门面和第四层、第七层楼二套住房为原告所有与事实不符，被告田菊香持有沅陵镇建设东街86号沅国用（2011）第1670号《土地使用证》，土地使用权人为被告田菊香，同时被告田菊香持有沅房权证城字第7130015**号房屋所有权证，所有权人为被告田菊香，共有情况为单独所有。综上所述，沅陵县沅陵镇建设东街86号房屋属于被告田菊香所有，没有共有人，请求法院依法驳回原告黄志慧的诉讼请求。
被告田菊香为支持其诉讼主张，当庭出示了如下证据材料：
1、私人建设用地规划审批单，证实沅陵镇建设东街86号住宅用地审批给被告田菊香，时间是2003年12月31日。
2、沅国用（2011）第1670号土地使用证，证实沅陵镇建设东街86号房屋土地使用权人为被告田菊香。
3、沅房权证城字第7130015**号房屋所有权证，证实沅陵镇建设东街86号房屋所有权人为田菊香。
4、供用电合同，证实沅陵镇建设东街86号房屋房主为被告田菊香。
5、黄莉的证言，证实2011年3月21日田菊香、黄志慧、黄莉、黄志勇、黄志林签订的协议书田菊香未签名，该协议无效。
第三人黄志勇述称，在房屋的建设过程中第三人黄志勇出资了，因此对于该房屋第三人黄志勇应当享有相应的份额。
第三人黄志勇对其主张未提供证据材料。
第三人黄莉述称，请法院查明事实，公正处理。
第三人黄莉未提供相应证据材料。
在庭审质证过程中，被告田菊香及第三人黄志勇、黄莉对原告出示的1号证据没有异议，本院对原告出示的1号证据予以采信。被告田菊香对原告出示的2号证据有异议，提出被告田菊香没有在协议书上签字，该协议书是无效的；第三人黄志勇对原告出示的2号证据没有异议；第三人黄莉对原告出示的2号证据有异议，认为协议书上田菊香的签名是其代签的，不能反映被告田菊香的真实意思表示。本院认为该协议书的签订是当事人的真实意思表示，能够反映案件的真实情况，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院对原告出示的2号证据予以采信。被告田菊香对原告出示的3号证据有异议，辩称协议书上的签名不是其本人签字，该协议书不合法；第三人黄志勇对原告出示的2号证据没有异议；第三人黄莉对原告出示的3号证据有异议，称当时黄志慧要求分给其房子，否则不同意给黄健奎出医疗费，这份协议书是黄志慧口述，由黄莉书写并代田菊香签字，因此该协议书不是黄莉和田菊香的真实意思表示。本院认为，该协议书是当事人之间协商的结果，被告田菊香和第三人黄莉质证意见不符合协议无效或可撤销之法定情形，且该协议与本院采信的2号证据能够相互印证，故本院对该证据予以采信。被告田菊香对原告出示的4、5、6号证据以超过举证期限为由拒绝质证；第三人黄志勇对原告出示的4、5、6号证据均无异议；第三人黄莉对原告出示的4号证据没有异议，对5号证据有异议，认为原告黄志慧负责管理房屋修建及结算工程款不是事实；对6号证据第三人黄莉有异议，称其不清楚黄志勇陈述的原告黄志慧出资20万元的事。本院认为，当事人逾期提供证据的，法院应当根据不同情形予以采纳或不采纳证据，当事人拒绝质证并不能导致证据失权，故本院将根据查明案件事实的需要对原告出示的4、5、6号证据予以认证。原告出示的4号证据是房屋产权法定登记部门出具的证明，反映了本案争议房屋的产权登记现状，本院予以采信。原告出示的5、6号证据反映了原告黄志慧参与合伙建房相关事宜及出资情况，且能互相印证，故本院均予以采信。原告出示的7、8号证据，被告田菊香对证据的真实性提出异议；第三人黄志勇对7号证据提出当时实收原告黄志慧现金16万元，另4万元其没有经手，对8号证据第三人黄志勇表示其当时离家外出不清楚情况；第三人黄莉对原告出示的7、8号证据表示不清楚情况。根据本案情况及当事人质证意见综合判断，本院对原告出示的7、8号证据证实原告黄志慧在房屋修建过程中进行了出资的事实予以采信。
被告田菊香出示的1、2、3、4、5号证据，第三人黄莉均无异议。被告田菊香出示的1号证据，原告黄志慧对证据的真实性没有异议，但认为该住宅用地不是审批给田菊香个人的，是家庭住宅用地；第三人黄志勇对该证据的质证意见与原告相同。本院认为该证据证实了田菊香、黄健奎夫妇取得沅陵镇建设街86号原房屋住宅用地的规划手续，与本案具有关联性，本院予以采信。被告田菊香出示的2、3号证据，原告黄志慧质证认为被告田菊香登记在个人名下不合法，土地使用权和房屋所有权应为家庭共有；第三人黄志勇对该2、3号证据的质证意见与原告相同。本院认为，被告田菊香取得争议房屋的所有权和土地所有权是否合法，并不影响该二份证据本身的证明作用，该二份证据证明了引起本案纠纷的事实，本院均予以采信。被告田菊香出示的4号证据，原告黄志慧质证认为不能证明待证事实，只能证明田菊香是用电人而非产权人；第三人黄志勇对该证据没有异议。本院认为，供用电合同只能证明供用电关系，与房屋产权没有必然联系，故该证据与本案没有关联性，本院不予采信。被告田菊香出示的5号证据，原告黄志慧及第三人黄志勇对证据的真实性均提出异议。本院根据采信的证据综合审查判断，第三人黄莉的陈述缺乏客观真实性，故本院对该证据不予采信。
根据采信的证据及庭审调查，本院可以确认以下案件事实：
原告黄志慧及第三人黄志勇、黄志林与被告田菊香系继母子女关系。被告田菊香与黄健奎于1978年结婚，黄健奎系再婚，黄健奎与前妻共生育了黄志林、黄志慧、黄志勇三个子女，第三人黄莉系被告田菊香与黄健奎婚后生育的子女。
1990年，因沅陵县城移民搬迁，田菊香、黄健奎夫妇在沅陵镇建设东街86号修建了一栋两层砖木结构房屋。后田菊香于2003年12月31日办理了该房屋的住宅用地规划审批手续。2010年4月，黄健奎开始对该房屋进行拆旧建新。2011年3月15日，在黄健奎病重住院期间，黄健奎、田菊香、黄志勇、黄志慧、黄莉经协商达成了一份协议，协议对新建七层房屋的分配及父母的赡养问题进行了约定，其中对新建房屋的协议为：二楼属于田菊香、黄健奎夫妇；三楼属于黄莉；五、六楼属于黄志勇；四、七楼属于黄志慧；门面协议为黄志勇、黄莉、黄志慧一人一间，小门面归属田菊香、黄健奎。黄健奎、黄志勇、黄志慧、黄莉均在协议上签名并加盖了手印，其中田菊香的签名由黄莉代写，由田菊香本人加盖了手印。协议签订后黄健奎于当日去世。
2011年3月21日，办理完黄健奎的丧事后，田菊香一家人再次就财产继承、合资建房及对田菊香的赡养问题继续协商，并达成了书面协议。协议约定：一、田菊香与丈夫黄健奎（已过世）共有一块占地面积145平方米的土地（在建房屋），由田菊香、黄志慧、黄志勇、黄莉、黄志林依法继承黄健奎的部分财产。其土地使用权现由田菊香、黄志慧、黄志勇、黄莉四人共同所有（使用），黄志林应当继承（享有）的份额，以黄志慧无偿让与黄志林使用第七层楼房屋的方式作补偿，黄志林不再有其土地使用权。二、现位于沅陵县沅陵镇建设东街86号一栋三间七层砖混结构的在建房屋，由黄志慧、黄志勇、黄莉三人共同出资修建完成，建房所需的一切资金（含一切费用），在房屋建设后，按“多退少补”的原则分摊结算。三、该房屋的楼层的分配方案如下：1、黄志慧产权为四楼和七楼；2、黄志勇产权为五楼和六楼；3、黄莉产权为二楼和三楼；4、三方应按此协议分配的楼层方案（含一楼门面分配方案）到房产及其他相关部门办理产权登记手续；5、虽黄志林未出资建房，但考虑其实际情况，黄志慧自愿将其所有的第七层房屋让黄志林无偿使用，若黄志林愿购买第七层房屋，由黄志林按市价与黄志慧协商购买。四、该房屋一楼三间门面分配方案（由西向东排号）：1、第一间门面产权人为田菊香；2、第二间门面产权人为黄志慧；3、第三间门面产权人为黄莉；4、第一间门面产权人田菊香过世后，其门面的产权人应变更为黄志勇所有，其变更过户所需的费用由黄志慧、黄志勇、黄莉三人共同分摊。五、一楼门面到二楼的夹层及小门面，为黄志慧、黄志勇、黄莉共同所有。该协议同时对田菊香的赡养等问题进行了约定。该协议由黄志慧、黄志勇、黄莉、黄志林签名并加盖手印，其中田菊香的签名由黄莉代写，由田菊香本人加盖了手印。
2011年12月13日，田菊香以自己的名义办理了新建房屋的土地使用证。2013年5月31日，田菊香未与原告及第三人协商即以其个人名义办理了该房屋的所有权登记手续，其登记的房产证号为沅房权证城字第7130015**号，共有情况登记为单独所有。
另查明，本案争议房屋的前期建设工程由黄健奎、黄志勇、黄莉负责管理，后期工程由黄志慧负责管理，黄志勇、黄莉、黄志慧均对该房屋进行了出资。
本院认为：本案系一起房屋共有权纠纷。当事人争议的房屋系父母子女之间根据协商达成的协议而修建，其中2011年3月21日的协议，是在2011年3月15日协议的基础上进一步协商而成，该协议对房屋的出资及产权分配进行了约定，充分体现了当事人的真实意思表示，且原告及第三人履行了修建房屋的出资义务，该协议合法有效，应受法律保护，当事人均应按此协议履行。根据该协议，本案争议的房屋应为原告黄志慧及第三人黄志勇、黄莉与被告田菊香共同按份共有。被告田菊香私自将房屋产权登记在自己的名下，违反了该协议的约定，侵害了原告及第三人对该房屋享有的按份共有权，故原告黄志慧请求确认该协议有效并按协议确定其产权份额的诉讼请求，本院予以支持。被告田菊香辩称其未在协议书上签字，协议不是其真实意思表示，根据本案查明的事实，协议上田菊香的签名虽系其女儿黄莉代写，但田菊香本人在场并加盖了手印进行了确认，故其反悔理由本院依法不予支持。同时被告田菊香辩称其已办理了房屋产权登记应享有该房屋的物权，因房屋所有权证是物权设立、变动的结果，现本案当事人对引起该产权登记的原因行为产生争议，应通过民事诉讼先行解决争议，当事人可依据法院的判决到房产登记部门办理变更登记。故被告田菊香持有的房屋所有权证在本案中不具有对抗效力。同时该房屋的土地使用权证也应根据“地随房走”的原则办理相应变更登记。另协议中涉及田菊香的赡养及黄志林对黄志慧的房屋使用权等问题，因属于另外的法律关系，故在本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条的规定，判决如下：
一、确认原告黄志慧与被告田菊香及第三人黄志勇、黄莉、黄志林于2011年3月21日签订的协议书合法有效；
二、位于沅陵县沅陵镇建设东街86号七层砖混结构的房屋为原告黄志慧与被告田菊香及第三人黄志勇、黄莉共有，其中该房屋第一层楼第二间门面（门面均按由西向东排号）和第四层楼、第七层楼住房归原告黄志慧所有；该房屋第一层楼第三间门面及第二层楼、第三层楼住房归第三人黄莉所有；该房屋第五层楼、第六层楼住房归第三人黄志勇所有；该房屋第一层楼第一间门面归被告田菊香所有；一楼门面到二楼的夹层及小门面，归原告黄志慧和第三人黄志勇、黄莉共同所有。
案件受理费80元，由被告田菊香负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 刘志夫
审 判 员 周恒新
人民陪审员 黄怀沅
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 章 姝
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。