广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6299号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区联华联X资产经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北16号第15层，统一社会信用代码91440605719368172J。
法定代表人：陆建中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁晓玲，广东星宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔敏仪孔XX，女，1971年10月8日出生，澳门特别行政区居民。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范某1。
法定代理人：孔敏仪孔XX，范某1的母亲。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范某2。
法定代理人：孔敏仪孔XX，范某1的母亲。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区联华联X资产经营管理有限公司（以下简称联华联X公司）因与被上诉人孔敏仪孔XX、范某1、范某2建设用地使用权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联华联X公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孔敏仪孔XX、范某1、范某2的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院关于“《房地产买卖契约》约定购房款于1997年12月1日前一次性付清，而涉案房屋于1998年9月24日变更权属登记，孔敏仪孔XX、范某1、范某2、联华联X公司亦确认在签订合同前房屋已实际交付，从买卖双方履行义务的顺序、履行情况及常理分析，购房款支付义务亦应已履行完毕”的认定证据不足。孔敏仪孔XX、范某1、范某2在一审中并未提供任何证据证明买受人范永良已向原南海市机电工业公司（以下简称机电公司）足额支付购房款，一审法院仅凭《房地产买卖契约》的内容及涉案房屋已变更产权人等条件推定涉案购房款支付义务应已履行完毕，明显证据不足。（二）联华联X公司是涉案土地使用权的合法权属人。联华联X公司是国有独资公司，根据南海市党政机关与所办经济实体和所管理的直属企业脱钩的文件精神接收机电公司，后根据南海市公资委的有关规定，将涉案土地使用权变更至联华联X公司名下。因此，联华联X公司取得涉案土地使用权手续完善、程序合法，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，联华联X公司为涉案土地的合法权属人，应受到法律的保护。一审判决联华联X公司协助孔敏仪孔XX、范某1、范某2办理涉案土地使用权变更登记手续，理据明显不足。
孔敏仪孔XX、范某1、范某2辩称，（一）涉案购房款已足额支付，且联华联X公司请求支付该购房款的诉讼时效已届满。首先，据孔敏仪孔XX、范某1、范某2所知，范永良已经足额支付了涉案购房款，但因孔敏仪孔XX、范某1、范某2并非购买当事人一方，经查询档案资料及死者遗物均未找到相应的付款凭证，而且事隔多年，在银行也无法查询到相应的转账流水记录。其次，在《房地产买卖契约》中确认已支付的200万元购房款是没有相应付款凭证的，因此剩余的购房款427万元没有相应付款凭证亦符合常理。此外，如果范永良未足额支付购房款，机电公司根本不可能将涉案房屋过户至范永良名下。机电公司以及联华联X公司在2000年接收机电公司后，均从未向范永良或孔敏仪孔XX、范某1、范某2追讨任何款项以及对范永良使用涉案房屋提出过任何异议，综上，根据“高度盖然性”原则，涉案购房款必定已支付完毕。最后，即使范永良没有付清该购房款，联华联X公司也不能因此而否认或推翻涉案房地产权已属孔敏仪孔XX、范某1、范某2所有的事实，联华联X公司与孔敏仪孔XX、范某1、范某2之间也仅仅是债权债务关系。（二）涉案房屋系范永良生前出资向机电公司购买所得，孔敏仪孔XX、范某1、范某2经公证继承而依法取得涉案房屋。虽然涉案土地使用权现登记在联华联X公司名下，但孔敏仪孔XX、范某1、范某2所提供的《房地产买卖契约》系经机电公司签章确认，并经房管部门备案，且涉案房屋现已登记在范永良名下，联华联X公司并无相反证据推翻《房地产买卖契约》，故涉案土地使用权人未变更并不影响该土地使用权已实际转让给范永良的事实。因此，联华联X公司作为机电公司权利义务的承接者，其应确认该转让事实，而孔敏仪孔XX、范某1、范某2现已依法继承取得了该房地产权，因此联华联X公司有义务协助孔敏仪孔XX、范某1、范某2办理该房地产权转移登记手续。
孔敏仪孔XX、范某1、范某2向一审法院起诉请求：1.确认联华联X公司名下位于佛山市南海区桂城南三路的国有土地使用权［土地证号：佛府国用（2006）01147**号，地号：440605001009GB02112）系孔敏仪孔XX、范某1、范某2共同所有；2.联华联X公司协助孔敏仪孔XX、范某1、范某2将上述土地使用权变更登记至孔敏仪孔XX、范某1、范某2名下。
一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区桂城桂三路，原登记权属人为机电公司。
机电公司与范永良签订《房地产买卖契约》（存于佛山市南海区国土城建和水务局房产档案室备案），约定机电公司将涉案房地产（房屋建筑面积3180.73平方米、土地使用面积1294.8平方米）出售给范永良；成交价为627万元，范永良于1997年12月1日前一次性付清予机电公司；房屋移交给范永良时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给范永良；等等。合同附件所列地号为南国（90）001631。1998年9月24日，房管部门核发粤房字第××号房屋所有权证，房屋权属人变更登记为范永良。
南府国用总字第0012131号／字（90）001631号国有土地使用权证（地籍号01190201）登记权属人为机电公司，使用权面积为2162平方米。
1999年10月27日，机电公司被注销。
国用（2002）010022土地使用权（旧地号0101190201）登记权属人为联华联X公司，土地使用权面积2169.02平方米，变更事项说明：根据南海市党政机关与所办经济实体和所管理的直属企业脱钩的文件精神，机电公司已被联华联X公司接收，并根据南海市公资委的有关规定，将机电公司名下的本宗土地使用权转为联华联X公司所有。
国用（2006）0114752土地使用权登记权属人为联华联X公司，使用权类型为划拨，土地使用权面积1144.27平方米，权属来源：土地使用权证号国用（2002）010022，变更登记事项：原土地使用者联华联X公司于2004年9月29日办理了两证合一，因在办理地籍号0101190201的分割登记手续时提交的规划红线图中，恒业部分作为居住用地（职工宿舍）办理了分割注销登记手续。随后该土地使用者发现恒业楼的用地性质不是居住用地（职工宿舍），而应为办公用地，现申请补办恒业楼部分的土地使用权，变更后面积为1144.27平方米，用地籍号0101190893。
2015年1月16日，范永良死亡。
经公证，范永良的配偶是孔敏仪孔XX，范永良的子女是范某1、范某2、范子莹，范永良的父亲是范耀沛，范永良的母亲叶三女先于其死亡；范子莹、范耀沛表示放弃继承包括涉案房产在内等11项财产中范永良的遗产部分。
2015年12月4日，孔敏仪孔XX、范某1、范某2提起本案诉讼。
诉讼中，一审法院向佛山市南海区国土城建和水务局查核涉案房屋对应的土地情况。该局函复一审法院，涉案房产对应宗地为440605001009GB02112，土地证号国用（2006）01147**。土地证与房产证权属人不一致，须经土地使用者与房产所有者协商，将土地使用权通过转让或赠与方式确认到双方或其中一方名下，凭完（免）税证明及其他相关资料办理土地登记。由于上述宗地属于国有划拨土地，转让时须办理补办出让手续。
一审法院认为，《房地产买卖契约》约定购房款于1997年12月1日前一次性付清，而涉案房屋于1998年9月24日变更权属登记，孔敏仪孔XX、范某1、范某2、联华联X公司亦确认在签订合同前房屋已实际交付，从买卖双方的义务履行顺序、履行情况及常理分析，购房款支付义务亦应已履行完毕。房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权具有相互依附关系，两者并不可分离独立利用，《房地产买卖契约》亦明确约定房屋移交的同时该建筑物范围内的土地使用权一并转移，除非买卖双方就房屋、土地使用权价值特别作出约定，否则应认为转让价款包含的是两者整体的全部价值。联华联X公司作为机电公司的接收单位，无论因何原因接收企业，相关财产、资料交接为其内部关系，并不能以此作为对抗第三人或免除举证的事由。在上列情况下，联华联X公司认为范永良未支付价款、约定价款不包含土地使用权部分，但未能举证证实其主张，一审法院不予采纳。一审法院认定范永良向机电公司购买涉案房屋及房屋占用范围内的土地使用权，并已支付约定的价款。
如前所述，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权应遵循权利主体一致的原则，无论其前因何原因未办理涉案土地使用权变更登记，现该变更登记并不存在障碍，联华联X公司作为登记权属人应协助办理相关的权属变更登记手续。范永良已死亡，孔敏仪孔XX、范某1、范某2作为继承人继承涉案房产，孔敏仪孔XX、范某1、范某2请求联华联X公司协助办理涉案土地使用权变更登记的主张一审法院予以支持。
依不动产登记公示制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。孔敏仪孔XX、范某1、范某2、联华联X公司在行政登记机关办理变更登记手续，涉案房产基于上述买卖、继承法律行为发生物权变动效力。但现涉案土地使用权尚未办理权属变更登记，孔敏仪孔XX、范某1、范某2请求确认土地使用权归其所有的主张一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条的规定，判决：一、联华联X公司于判决发生法律效力之日起十日内协助孔敏仪孔XX、范某1、范某2办理地号440605001009GB02112、土地证号国用（2006）0114752土地使用权权属变更登记至孔敏仪孔XX、范某1、范某2名下的手续；二、驳回孔敏仪孔XX、范某1、范某2的其他诉讼请求。一审案件受理费46800元（孔敏仪孔XX、范某1、范某2已预交），由孔敏仪孔XX、范某1、范某2负担46700元，由联华联X公司负担100元。联华联X公司负担的份额于判决发生法律效力之日起十日内迳付予孔敏仪孔XX、范某1、范某2，一审法院不另收退。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：范子莹、范耀沛经公证表示放弃对范永良全部遗产的继承权。
本院认为，根据联华联X公司的上诉请求和孔敏仪孔XX、范某1、范某2的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：联华联X公司应否协助孔敏仪孔XX、范某1、范某2办理地号440605001009GB02112、土地证号国用（2006）0114752土地使用权权属变更登记至孔敏仪孔XX、范某1、范某2名下的手续。
本案中，机电公司与范永良签订《房地产买卖契约》，约定机电公司将涉案房屋移交给范永良时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给范永良。现涉案房屋所有权人已于1998年9月24日由机电公司变更为范永良，因此机电公司应依约将涉案房屋对应土地的使用权亦转移给范永良。由于机电公司已于1999年10月27日被注销，联华联X公司根据《关于漏报脱钩企业补充办理工商登记变更及移交、接收手续的通知》、《关于市各资产经营管理公司合并的通知》接收了机电公司，并将涉案土地使用权人由机电公司变更为联华联X公司。佛山市南海区国土城建和水务局向一审法院作出《佛山市南海区国土城建和水务局关于（2015）佛南法民三初字第1715号的复函》内容为：涉案的土地使用权证与房地产权证权属人不一致，须经土地使用者与房产所有者协商，将土地使用权通过转让或赠与方式确认到双方或其中一方名下，凭完（免）税证明及其他相关资料办理土地登记。由于上述宗地属于国有划拨土地，转让时须办理补办出让手续。据此，孔敏仪孔XX、范某1、范某2作为范永良的继承人依据《房地产买卖契约》请求联华联X公司协助办理地号440605001009GB02112、土地证号国用（2006）0114752土地使用权权属变更登记至孔敏仪孔XX、范某1、范某2名下，有法律依据，本院予以支持。联华联X公司上诉主张涉案房屋购房款尚未付清。经审查，由于《房地产买卖契约》约定购房款于1997年12月1日前一次性付清，而涉案房屋于1998年9月24日变更权属登记，各方当事人亦确认在签订合同前房屋已实际交付，从买卖双方履行义务的顺序、履行情况及常理分析，一审法院认定涉案房屋购房款支付义务已履行完毕，并无不当，本院予以支持。联华联X公司的该上诉主张，本院不予支持。
综上所述，联华联X公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人佛山市南海区联华联X资产经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 赖敏婷
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