北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第7851号
原告（反诉被告）北京大地红农牧有限责任公司，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村。
法定代表人赵何璇，经理。
委托代理人史春辉，北京市诚实律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京京都护卫保安服务有限公司，住所地北京市顺义区北务镇政府街9号-112号。
法定代表人綦海军，总经理。
委托代理人王红志，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京大地红农牧有限责任公司（以下简称：大地红公司）与被告（反诉原告）北京京都护卫保安服务有限公司（以下简称：京都保安公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。大地红公司的法定代表人赵何璇、委托代理人史春辉，京都保安公司的法定代表人綦海军、委托代理人王红志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大地红公司诉称：被告占用了原告位于北京市昌平区小汤山镇马坊村的土地和部分房屋，原、被告双方之间未签订相关租赁合同，被告交纳的租金于2014年3月31日到期。现原告不再将上述房屋和土地租赁给被告，因此请求判令：1、解除原、被告双方的租赁关系；2、被告腾退占用原告的房屋和土地。3、诉讼费由被告负担。
被告京都保安公司辩称：我公司认为双方之间的合同关系是无效的，原告在2005年已经与马坊村委会解除了承包关系。所以原告不是涉案土地的合法权利人，鉴于原告在与我公司签订合同时是存在欺诈、并隐瞒了事实，造成我方连续4年向原告交纳租金的事实，给我方造成了损失，原告应当向我方返还租金，由于原告没有土地权利，我方在房屋内的装修和新建的建筑物的损失原告也应予赔偿，故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告京都保安公司反诉称：被反诉人与反诉人于2010年3月14日签订了《房屋土地租赁合同》，被反诉人将其承包马坊村经济合作社部分土地租赁给反诉人，租金为每年50000元，反诉人依约支付了租金，并支付到2014年3月14日。然而反诉人通过了解，被反诉人已于2005年10月与马坊村通过诉讼的方式解除了承包关系，被反诉人故意隐瞒其没有承包权的事实，欺骗了反诉人4个年度的租金，故提起反诉，请求判令：1、反诉人与被反诉人签订的租赁合同无效；2、被反诉人返还反诉人租赁费200000元及利息；3、被反诉人赔偿反诉人240000元；4、反诉费由被反诉人负担。
反诉被告大地红公司辩称：不认可赵成伟代表我公司与京都保安公司签订的《房屋土地租赁合同》，我公司并未授权赵成伟代表公司签订合同，而且该合同本身亦存在瑕疵。涉案房屋是我公司建造的，其中阳光棚和操作间是我公司申请并经北京市小汤山现代农业科技示范园管理委员会同意批准建造的，属于合法建筑。京都保安公司在2010年3月14日至2014年3月14日期间确实实际占有使用了。虽然在（2005）年昌民初字第7238号民事判决书中，我公司同北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社（以下简称：马坊村）解除了承包协议，但马坊村并未申请执行让我公司返还涉案土地，而且马坊村已经将涉案土地卖给北京天成天房地产开发有限公司（以下简称：天成天公司），天成天公司通过诉讼要求我公司腾退土地，经（2004）一中民初字第11637号民事判决书处理，驳回了天成天公司的诉讼请求。因此涉案的土地我公司仍是实际占有使用人，故京都保安公司在占有使用我公司土地的情况下要求我公司返还租赁费和利息是没有任何依据的。京都保安公司在涉案的土地上未经我公司同意建造房屋，其建造的房屋没有相关审批手续，其建造房屋的依据是一份没有经过授权认可的无效合同，此份合同我公司根本不知情，所以并不存在反诉人所说的故意隐瞒了其没有承包权的事实，因此我公司不同意赔偿京都保安公司所谓的损失。
经审理查明：赵何璇系大地红公司法定代表人，1999年10月3日，赵何璇与北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社（以下简称：马坊村经合社）签订《土地承包经营合同》，承包了位于马坊村境内面积约100亩土地，双方还在该合同中约定了其他相关权利义务。赵何璇承包土地后交由大地红公司对该土地进行经营，大地红公司经营期间在该土地上建设了部分阳光大棚及其他相关地上物。2003年11月，天成天公司经有关部门批准，取得包括赵何璇承包马坊村经合社在内土地的建设用地规划许可证。2004年，天成天公司起诉马坊村经合社和赵何璇及大地红公司，要求赵何璇及大地红公司向天成天公司交付土地并要求马坊村经合社解除与赵何璇签订的承包合同，该案经北京市第一中级人民法院审理认为，马坊村经合社与赵何璇所签订的承包合同合法有效，在天成天公司未对赵何璇在承包土地上的地上物的补偿安置问题处理之前，简单要求赵何璇予以腾退的诉讼请求没有法律依据，驳回了天成天公司的诉讼请求。2005年，马坊村经合社以赵何璇在承包土地上进行违章建设，违反了合同目的，起诉赵何璇要求解除与赵何璇所签订的承包合同，并将违章建设拆除后予以返还。该案经本院审理，认定赵何璇所建造的温室大棚改变了土地用途，存在违约行为，解除了双方所签订的承包合同，并判令赵何璇返还土地，但对地上物的问题未予处理。判决生效后，针对土地返还问题，赵何璇未主动履行，马坊村经合社亦未向本院申请强制执行，涉案土地一直由赵何璇及大地红公司占有。2010年4月14日，大地红公司雇员赵成伟经赵何璇授权将其从马坊村经合社承包土地中的约4亩土地及8间房屋租赁给京都保安公司用于经营，在本案的审理过程中，京都保安公司出示一份落款有赵成伟签字的《房屋土地租赁合同》（以下简称：租赁合同），该合同中约定，承租人可自行加盖房屋，但不得建二层和超高房屋，电费自行支付，租赁期限从合同签订之日至国家强制拆迁或国家征用之日止，租金为每年50000元。京都保安公司承租期间，将院内原南侧棚子拆除后在该院内新建了南侧宿舍房屋，2013年8月期间，京都保安公司对该院内原有8间房屋、新建的南侧房屋室内进行了装修，水电路进行了更换，并把原温室大棚内的办公区从新隔断，铺设木地板，在京都保安公司施工期间，大地红公司法定代表人赵何璇向相关部门反映，并出面多次制止京都保安公司的装修及新建房屋行为。后在赵何璇的阻止下，京都保安公司东侧房未建设完成，部分装修内容未施工完毕。京都保安公司申请证人陈×（身份证号：×××）出庭作证，该证人陈述其2013年8月承揽了京都保安公司的涉案装修工程，施工期间遭受相关人员阻止，未全部完成施工内容。京都保安公司现已给付其工程款105000元，尚欠工程款的50000元。
在本案审理过程中，大地红公司认可收取了从2010年至2014年京都保安公司所交纳的租金，但认为双方为不定期租赁，对京都保安公司所出示的租赁合同的真实性，大地红公司以没有加盖其公司公章不予认可。京都保安公司申请对涉案土地内的地上物的造价进行司法鉴定，本院摇号选取了北京建智达建筑咨询有限公司对涉案土地的地上物进行了鉴定，经鉴定涉案土地上全部地上物造价为494703.14元。其中大门外侧路面硬化部分工程造价5843.23元；围墙部分工程造价44445.94元；东侧房屋部分工程造价24438.78元；南侧房屋部分工程造价107157.27元；西侧房屋（不包括西侧房屋砖墙部分）部分工程造价36654.26元；北侧房屋部分工程造价37356.29元；办公区部分工程造价90109.14元，井工程造价542.75元；沟渠上方混凝土板及钢栅栏工程造价59516.07元；院内厕所部分工程造价1685.98元；院内狗窝工程造价4183.29元；西侧房屋砖墙部分工程造价13751.60元；办公区内木地板工程造价13157.37元；办公区水电工程造价16684.06元；电缆及电表工程造价5719.53元；排水井到厨房和卫生间预埋管工程造价1662.48元；西侧房屋及卫生间水电工程造价5724.48元；宿舍水电工程造价26070.62元。
上述事实，有（2004）一中民初字第11637号民事判决书、（2005）昌民初字第7238号民事判决书、《房屋土地租赁合同》、租金收据、证人证言、鉴定报告书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：虽赵成伟代表大地红公司与京都保安公司所签订的《房屋土地租赁合同》，大地红公司以赵成伟未经其公司授权为由对该合同的真实性不予认可，但结合本院所查明的事实，大地红公司的法定代表人赵何璇认可赵成伟曾系本公司员工，且该合同中所记载的租金数额与大地红公司实际收取的租金数额相一致，故本院认定该合同的真实性。出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。大地红公司将没有合法审批手续所建造的房屋及全部地上物所在院落租赁给京都保安公司使用，违反了法律的禁止性规定，该《房屋土地租赁合同》无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽大地红公司在涉案土地上建造的房屋没有合法审批手续且亦非涉案土地的合法权利人，但根据合同相对性，京都保安公司对涉案房屋及院落的占有系基于与大地红公司之间形成的租赁关系，故在租赁关系被认定无效后，大地红公司仍有权主张京都保安公司返还涉案土地及房屋。关于京都保安公司要求退还其使用涉案房屋及院落期间的租金一节，虽该租赁关系被本院认定无效，但京都保安公司实际占用使用了涉案场地，且在其使用期间并无第三人向其主张相关权利，妨碍其承租权的实现，故对于其要求返还占有使用期间的租赁费一节，本院不予支持。关于京都保安公司要求大地红公司赔偿相关损失一节，大地红公司将没有合法审批手续的房屋及其已丧失承包经营权的场地出租给京都保安公司使用具有过错，京都保安公司在占有使用涉案院落期间经大地红公司默认在涉案场地内新建南侧房屋，因合同无效后，大地红公司应当予以赔偿。关于2013年8月期间，京都护卫公司未经大地红公司同意将办公区及西侧8间房屋原水电路进行改造并在房屋内进行装修所产生费用的分担一节，京都保安公司与大地红公司之间属租赁合同关系，大地红公司将涉案场地交付京都保安公司使用时，具备水电路设施，并可正常使用。根据法律规定，如承租的标的物不能正常使用，京都保安公司应当通知大地红公司，由大地红公司对出租标的物进行修缮，只有在大地红公司不予修缮时，京都保安公司才可自行修缮，费用由大地红公司负担。本案中，2013年8月的装修、增建事项，京都保安公司未通知大地红公司，后大地红公司法定代表人赵何璇发现后，及时出面制止了京都保安公司的装修、增建活动，在此情况下，京都保安公司对于支出装修、增建的费用亦存在过错，故对于装修、增建的费用应根据双方的过错程度予以分担，本院酌情认定大地红公司的过错比例为60%，京都保安公司的过错责任比例为40%。因双方对新建、翻建及装修的范围存在争议，对于大地红公司原有房屋的范围及京都保安公司新建、翻建及装修的范围，本院参考《房屋土地租赁合同》所记载相关内容，结合现存房屋的实际情况及庭审中双方当事人的陈述等情况，认定大门外地面硬化、围墙、院内厕所、西侧房屋砖墙部分、井工程为大地红公司所建；南侧房屋（酌情扣除拆除原棚房）、院内狗窝为京都保安公司所建；东侧房屋（土建）、西侧房屋（装修）、北侧房屋（装修）、办公区、沟渠上方混凝土、办公区木地板、办公区水电、电缆及电表、排水井到厨房预埋管、西侧房屋及卫生间水电、宿舍水电为双方过错分担的部分，对于大地红公司应当给付京都保安公司的具体数额，本院参考鉴定报告予以确定。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、反诉原告北京京都护卫保安服务有限公司与反诉被告北京大地红农牧有限责任公司于2010年3月14日所签订的《房屋土地租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）北京京都护卫保安服务有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）北京大地红农牧有限责任公司涉案四亩场地及场地内的不动产。
三、反诉被告北京大地红农牧有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿反诉原告北京京都护卫保安服务有限公司损失费共计二十九万一千五百九十六元。
四、驳回原告北京大地红农牧有限责任公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告北京京都护卫保安服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由本诉原告北京大地红农牧有限责任公司负担（已交纳）；
反诉案件受理费四千三百五十五元，由反诉原告北京京都护卫保安服务有限公司负担一千七百四十二元（已交纳），由反诉被告北京大地红农牧有限责任公司负担二千六百一十三元，于本判决生效后七日内交纳。
案件鉴定费八千三百三十六元，由反诉原告北京京都护卫保安服务有限公司负担三千三百三十六元（已交纳）；由反诉被告北京大地红农牧有限责任公司五千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王辉
二〇一四年十月二十九日
书记员 李强