山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋11民终1589号
上诉人（原审被告）：翟付来。
委托诉讼代理人：刘毛女。
被上诉人（原审原告）：陈光华。
上诉人翟付来因与被上诉人陈光华租赁合同纠纷一案，不服山西省岚县人民法院（2016）晋1127民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟付来及其委托诉讼代理人刘毛女、被上诉人陈光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翟付来上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人陈光华的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、本案租赁合同签订双方为上诉人翟付来与山西省岚县养殖业服务中心，与被上诉人陈光华无关，如上诉人欠付被上诉人陈光华2014年、2015年租金就不能一直租住至今；2、山西省岚县养殖业服务中心属挂靠于农牧局的事业单位，被上诉人陈光华投资的岚县光华养殖业服务中心为个人独资企业，二者不同；3、岚县养殖业服务中心如被撤销，亦应由农畜牧局接管，与陈光华无关。
陈光华辩称，1、被上诉人陈光华作为时任岚县高级机电工程师为响应1994年山西省经济政策而带头办企业，经岚县县委批准创立岚县养殖业服务中心，后应工商局要求加注字号命名为岚县光华养殖业服务中心。2、本案原2010年书面租房合同因履行完毕而作废，双方后续口头约定已履行三年，上诉人翟付来私自修改2010年的已作废的租房合同无效。3、上诉人翟付来租房起止时间应为每年的4月1日，一审认定为农历八月十五错误。4、2014年上诉人翟付来之子被捕，被上诉人出于同情而允许其缓交租赁费，该善举不应作为上诉人翟付来不交租赁费的理由，上诉人翟付来之妻反而多次因租赁费辱骂被上诉人。
陈光华向一审法院起诉请求：1、判令被告翟付来给付2014年和2015年所欠房租6400元；2、判令被告于2016年4月1日到期前搬离所租赁房屋，逾期每天多交占房费20元；3、被告赔偿原告精神损失费3000元
一审法院认定事实：2010年农历8月15日，原告以山西省岚县养殖业服务中心的名义与被告签订了一份《租房合同》，主要约定：岚县养殖业服务中心将自己位于岚县东村镇古城村的一间房屋租赁给被告使用，租金每年2000元，租期从2010年农历8月15日至2011年农历8月15日。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告将租金给付原告。租期届满后，被告与原告未另行签订书面合同，续租至今。其中，2011年至2013年的租金，被告已全部给付原告。2013年12月，原告告知包括被告的各租赁户，从2014年4月1日起提高租金至每年5000元，如续租可按该提高后的年租金交纳，并将租赁起止日期确定为该日。之后，被告继续租赁。其中，2014年和2015年的租金，被告共欠原告6400元。原告多次要求被告给付，均未果。2016年2月29日，原告向被告发出通知，要求被告在2016年4月1日前将上述所欠租金全部付清，并退出所租房屋，终止合同，否则每逾期一天，需交纳占用费20元。但被告至今仍占用上述房屋，所欠租金也未给付，故原告诉至该院。另查，山西省岚县养殖业服务中心一直未进行工商登记。2016年5月19日，岚县光华养殖业服务中心经工商登记为个人独资企业，投资人为原告。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、原告是否为本案适格的诉讼主体；2、被告是否欠原告租金，租期、租金如何计算。关于第一个焦点：从2010年农历8月15日原、被告签订的《租房合同》来看，签订双方是被告和山西省岚县养殖业服务中心，但山西省岚县养殖业服务中心并未登记成立，且被告租赁诉争房屋已多年，故出租人应以实际收益人认定为宜。从本案查明的事实来看，本案诉争房屋系原告投资建设、管理、出租、收益，被告向原告承租，向原告交纳租金，原、被告之间已形成事实上的租赁关系，实际出租人为原告，故本案原告作为诉讼当事人，主体适格。被告辩解原告不具有诉讼主体资格，无事实依据，不符合常理，该院不予采信。关于第二个焦点：2010年签订的《租房合同》约定的租期届满后，原、被告未再另行签订书面租赁合同，根据合同法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，故原、被告之间的后续租赁应视为不定期租赁，根据合同法第二百三十二条之规定，原告有权随时主张解除合同。2013年12月，原告通知被告及案外其他承租人从2014年4月1日起提高租金，每年5000元，如续租应按提高后的租金交纳。被告之后继续租赁使用诉争房屋，属于被告认可原告变更租金为每年5000元的要求，故应认定合法有效。关于租期如何计算的问题，根据2010年签订的《租房合同》中约定的租赁期限为2010年农历8月15日至2011年农历8月15日，结合原告向被告收取的一直是年租金这一事实，可推定从2011年农历8月15日起后续租赁期限应于每年农历8月15日届满，原告请求被告给付2014年和2015年所欠6400元的租金，相应的租期也应延续至2016年农历8月15日。2016年农历8月15日系原、被告口头约定的租期届满之日，现原告提出解除双方之间的房屋租赁协议，该院依法予以支持，被告应于2016年农历8月16日搬离诉争房屋，并将该房屋返还原告。原告要求被告给付所欠2014年和2015年的租金共计6400元，因该欠付事实有原告提供的证人证言予以证实，故该院对原告的该项诉讼请求也予以支持。原告请求被告赔偿精神损失费，无事实和法律依据，该院不予支持。本案经该院审委会讨论，依照《合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百四十八条规定，判决：一、被告翟付来于2016年农历8月16日搬离承租原告陈光华的位于岚县东村镇古城村的房屋，同时给付原告陈光华房屋租金6400元；二、驳回原告陈光华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告翟付来负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人翟付来提交牛元旺、牛海珍、牛运珍的书面证人证言，拟证明上诉人翟付来租住于岚县养殖业服务中心的房屋。被上诉人陈光华提交翟付来举报材料一份，拟证明翟付来在举报材料中自认其租住陈光华房屋的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人陈光华质证认为，牛海珍、牛运珍并不认识，牛元旺现已不在被上诉人处租住，对上诉人提交的证据不予认可。上诉人翟付来质证认为，上诉人确实举报过被上诉人，但其不识字而不能确认被上诉人提交的证据真假。本院经审查认为，被上诉人陈光华不认可上诉人翟付来主张事实，上诉人翟付来提交的书面证人证言未附证明人身份证明，亦未申请相关证人出庭作证，对上诉人翟付来提交的证据不予采信。被上诉人陈光华提交的举报材料未说明该证据的来源，亦不能认定该证据真实性，对被上诉人陈光华提交的证据亦不予采信。
二审查明的事实同一审，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为案涉租赁合同的实际出租人问题。
首先，依据2010年8月15日《租房合同》所记载甲方、乙方情况，案涉租赁合同的出租人为岚县养殖业服务中心、承租人为翟付来。又依据岚县市场和质量监督管理局出具的证明，被上诉人陈光华持岚国（96）字第（4239070504）号国有土地使用证向该局申领营业执照时，因陈光华所申请“岚县养殖业服务中心”的名称无字号不符合法律规定而加注“光华”字号，证明被上诉人陈光华原使用“岚县养殖业服务中心”进行相关事宜的办理，故案涉《租房合同》记载的岚县养殖业服务中心即为岚县光华养殖业服务中心具有高度盖然性。本案双方当事人对岚县光华养殖服务中心系陈光华个人投资的独资企业并无异议，根据被上诉人陈光华一审所提交的多名证人证言，可证明被上诉人陈光华于2015年底向上诉人翟付来催要房租及双方后来因房租发生矛盾的基本事实。以上证据可形成完整证据链证明被上诉人陈光华系实际出租人曾多次收取被上诉人翟付来租金。
其次，上诉人翟付来主张其实际与山西省岚县养殖业服务中心签订本案的租赁合同，而非与被上诉人陈光华签订。上诉人翟付来对其主张的山西省岚县养殖业服务中心相关身份资格未能举证证明，二审庭审中对合同签订、合同履行、租金交纳、相邻租户等基本事实均不能明确说明，与其从2010年起即租住于案涉房屋的事实与常理相悖。因上诉人翟付来怠于履行说明义务，亦未能提供有效证据予以证明，其应承担举证不利的法律后果，对其关于案涉租赁合同实际出租人的上诉理由不予采纳。
据此，案涉租赁合同的实际出租人系被上诉人陈光华，上诉人翟付来应给付相应租金。上诉人翟付来一审提供2010年8月15日签订的《租房合同》，主张约定续租房租应为2000元/年，被上诉人陈光华提价行为与该约定相悖，且双方并未形成合议。上诉人所提交该《租房合同》于续租租金处“2000”字样与该合同其他部分手写字样明显不同，经二审庭审与被上诉人陈光华处《租房合同》比对，该两份合同均有上诉人翟付来签字且合同样式、字体相同，但陈光华所提供的《租房合同》续租租金处系开白，上诉人翟付来对该两份合同的异同处亦未作解释说明，故本院对其主张后续租金系2000元/年的上诉理由不予采纳。因本案自2010年后双方并未签订书面租赁合同，依据被上诉人陈光华一审提交的刘候明、刘永琪、王文平、牛建军、温虎珍等人出具关于变更2014年、2015年租金为5000元/年的证明，一审判决认定上诉人翟付来共计欠付被上诉人陈光华2014年、2015年租金6400元并无不当，应予确认。
综上所述，上诉人翟付来的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人翟付来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 华
代理审判员 刘 昊
代理审判员 任慧慧
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 薛海霞