浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初5259号
原告（申请执行人）：嵊州国银小额贷款股份有限公司（组织机构代码：57770562-X）,住所地:嵊州市剡湖街道医院路39号。
法定代表人：周志英，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶锦，浙江三惟律师事务所律师。
被告（案外人）：许贤勤，男，1960年4月19日出生，汉族，现住嵊州市。
被告（案外人）：麻亚珍，女，1962年2月22日出生，汉族，现住嵊州市。
被告（被执行人）：王凯，男，1977年3月4日出生，汉族，住新昌县。
被告（被执行人）：任喜锋，男，1979年3月17日出生，汉族，住嵊州市。
被告（被执行人）：刘漪晶，女，1988年2月24日出生，汉族，住嵊州市。
原告嵊州国银小额贷款股份有限公司（以下简称嵊州国银小额公司）与被告许贤勤、麻亚珍、王凯、任喜锋、刘漪晶申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嵊州国银小额公司的委托诉讼代理人叶锦、被告许贤勤、王凯到庭参加诉讼，被告麻亚珍、任喜锋、刘漪晶经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
嵊州国银小额公司向本院提出诉讼请求：1.准许拍卖被执行人王凯所有的位于嵊州市恒业家园16号楼1单元601室的房产和土地使用权以清偿债务。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由是：被告许贤勤、麻亚珍与王凯之间的房屋买卖合同已经依法生效，并双方在2014年9月5日到房地产管理部门办理了房地产过户手续，案涉房屋所有权已经依法转移至王凯；房屋所有权转移后，房屋相应的占有、收益、使用等权利相应随之转移，许贤勤、麻亚珍将房屋过户给王凯后即对房屋失去了相应的占有权利，我国目前也尚未有任何法律对房屋所有权转移后的房屋居住权有明确规定来对抗房屋的物权转移的效力；许贤勤、麻亚珍与王凯之间签订有2014年8月28日和2014年9月5日的两份《房地产买卖契约》，其中2014年9月5日的契约是存档备案于房地产管理部门的，双方并依此契约办理的过户手续，原告认为两份契约应签订时间在后、备案于权威机构的契约为有效、合法的契约，该契约约定的交付房屋时间为2014年9月4日；王凯作为合法的有完全所有权的产权人，自愿以其房屋为任喜锋向原告的借款提供抵押担保，又自愿签署《抵押物无租赁的声明》，并办理抵押登记手续，系其真实意思表示，原告亦为善意第三人，对该房屋的处置享有优先受偿权。
被告许贤勤辩称：（2016）浙0623执异24号执行裁定是公平公正的，要求按裁定执行。
被告王凯辩称：（2016）浙0623执异24号执行裁定是公平公正的，应当予以维持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对二份房屋买卖契约中有矛盾的房屋交付时间的争议，本院认定如下：从契约效力、从形成时间、证据的三性等因素综合考量，结合已是房屋所有权人的王凯在作抵押担保时自住、无出租等明确的声明，被告许贤勤、麻亚珍要求按2014年8月28日签具的房屋买卖契约可以居住至2017年12月31日的证明目的，本院不予采信。
根据当事人的陈述和本院采信的证据，对如下事实予以确认：本院于2015年10月28日作出（2015）绍嵊商初字第1077号民事判决：一、任喜锋、刘漪晶返还嵊州国银小额公司借款本金80万元，并支付自2014年12月29日起至付清日止按月利率20‰计算的利息。上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。二、王凯对任喜锋、刘漪晶的上述债务在最高额150万元内承担连带清偿责任。王凯承担担保责任后，有权向任喜锋、刘漪晶追偿。三、嵊州国银小额公司对抵押物：王凯所有的座落于嵊州市恒业家园16号楼1单元601室房屋所有权及土地使用权，经拍卖、变卖、折价所得款项享有优先受偿权。判决生效后，根据权利人的申请本院于2016年1月21日立案执行，案号为（2016）浙0683执237号。在执行过程中，本院于2016年6月6日作出（2016）浙0683执237号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人王凯所有的位于嵊州市恒业家园16号楼一单元601室的房产和土地使用权[产权证号：0114010077号，土地证号：嵊州国用（2014）第49**号，他项权证号：201406656号]以清偿债务。被告许贤勤、麻亚珍以案外人身份提出执行异议，以与王凯在房屋买卖过程中双方对涉案房屋有约定为由主张居住至2017年12月31日。本院于2016年7月8日作出（2016）浙0683执异24号执行裁定书。原告遂提起执行异议之诉。
另查明，被告许贤勤与麻亚珍系夫妻。2014年9月5日王凯与麻亚珍、许贤勤订立一份房地产买卖契约，并在房地产管理部门办理了嵊州市恒业家园16号楼一单元601室的房地产过户手续，房地产买卖契约中约定的房屋成交价为98.8万元，并约定房屋交付时间为2014年9月4日。被告许贤勤、麻亚珍在向本院提出执行异议时又出示了订立时间为2014年8月28日，王凯与麻亚珍、许贤勤的房地产买卖契约，约定许贤勤、麻亚珍将嵊州市恒业家园16号楼一单元601室房屋出售给王凯所有；成交价为160万元，房款分两次付清：第一次付款40万元（包括定金2万元），第二次在按揭发放日付清，延期违约金按万分之一计算；双方同意于2017年12月31日前正式交付给王凯。
本案争议的焦点主要是许贤勤、麻亚珍可否在嵊州市恒业家园16号楼一单元601室居住至2017年12月31日。
本院认为，根据我国物权法的规定，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋已依法办理过户登记手续，产权已归被告王凯所有。被告王凯自愿以其房屋为任喜锋向嵊州国银小额公司的借款提供抵押担保，出具抵押物未租赁、抵押物自用的声明，并办理了抵押登记手续，系其真实意思表示，法院依据生效法律文书确定的义务可以拍卖其抵押的房产清偿债务。被告王凯与被告许贤勤、麻亚珍分别于2014年8月28日和2014年9月5日就同一位于嵊州市恒业家园16号楼一单元601室的房屋签订了房地产买卖契约各一份，前一份由中介见证，后一份在房地产管理部门备案存档，虽然其内容均未违反法律禁止性规定，但从效力上看，存档于不动产登记机构备份合同的效力高于中介信息所见证合同的效力；从形成时间前后看，后签合同优于前签合同；从证据的三性考量，后签合同涉及契税等更具合法性；且作为房屋所有人王凯在作抵押担保时已有明确的自住等声明。即便被告王凯与许贤勤、麻亚珍有居住约定，也是被告王凯隐瞒事实所致，形成的是不同的法律关系，不能对抗依法取得抵押权的善意第三人。
综上所述，被告许贤勤、麻亚珍要求涉案房屋居住至2017年12月31日的理由不足，本院不予支持。原告要求准许拍卖被执行人王凯所有的位于嵊州市恒业家园16号楼1单元601室的房产和土地使用权以清偿债务的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告麻亚珍、任喜锋、刘漪晶无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
准许执行拍卖王凯所有的位于嵊州市恒业家园16号楼1单元601室的房产和土地使用权以清偿债务。
案件受理费300元，由被告王凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 王亚芳
审 判 员 赵成瑜
人民陪审员 钱爱武
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 汪丽娜
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。