浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3222号
上诉人（原审原告）周建明。
上诉人（原审原告）高惠娟。
两上诉人共同委托代理人陈少军，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杭州鸿悦置业有限公司，住所地杭州市下城区东新路610号207室。
法定代表人周政，董事长。
委托代理人何利锋、何丽丽，浙江浙杭律师事务所律师。
上诉人周建明、高惠娟因与被上诉人杭州鸿悦置业有限公司（以下简称鸿悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1296号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月16日，周建明、高惠娟与鸿悦公司签订《商品房认购协议书》约定：周建明、高惠娟向鸿悦公司购买鸿悦公司开发的中粮方圆府8幢2单元1201室房屋，房屋单价每平方米24591.89元，总额2153512元，合同签订时支付定金50000元，在签订商品房买卖合同后该定金转为房价款。2013年3月26日双方签订《中粮方圆府签约付款确认单》，确定房屋建筑面积87.57平方米。周建明、高惠娟可以享受存5万元抵销15万优惠，开盘当天认购优惠5万元，一次性付款优惠3万元以及按时签约优惠2万元的活动，优惠后的房屋总价为1953512元。当日周建明、高惠娟和鸿悦公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，双方约定周建明、高惠娟向鸿悦公司购买中粮方圆府8幢2单元1201室房屋，房屋单价每平方米22308.01元，房屋建筑面积87.57平方米。周建明、高惠娟向鸿悦公司支付了全部房款1953512元。之后周建明、高惠娟发现鸿悦公司在中粮方圆府的销售中因不按规定的内容、方式明码标价和价格欺诈而被行政处罚。现周建明、高惠娟认为，鸿悦公司未按照认购意向兑现优惠承诺，故提起诉讼，请求：1.判令鸿悦公司支付购房优惠款57949元（备案总价减去当时承诺优惠价，再减去实际成交价），并按照同期银行贷款利率标准支付利息损失3564元（按照人民银行同期贷款年利率6.15%的标准暂计算自2013年3月26日起至2014年3月25日止，实际计算至全部清偿之日止）；2.鸿悦公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：从周建明、高惠娟、鸿悦公司签约的过程来看，双方所签订的一系列协议中对于房屋价格的确定是清楚、一致的，商品房买卖合同中的价格是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议及付款确认单而确定的。该种价格的确定方式一定程度上属于开发商在房屋销售中的营销手段，但该营销手段是否影响正常的市场秩序，鸿悦公司是否因此受到行政处罚，不能作为鸿悦公司违反房屋价格约定的理由，周建明、高惠娟认为鸿悦公司违约，未履行价格优惠承诺，故应承担违约责任的意见缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周建明、高惠娟的诉讼请求。一审案件受理费1338元，因适用简易程序审理减半收取669元，由周建明、高惠娟负担（已缴）。
宣判后，周建明、高惠娟不服，向本院提出上诉称：一、案涉商品房买卖合同中最终确定的价格确实是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议及付款确认单而定，但原判决刻意回避了一个关键事实，即该最终确定价格的形成经历了一个漫长的磋商过程，包括被上诉人承诺价格优惠（要约邀请）、上诉人表示购买意向（要约）和正式签订书面认购协议及商品房买卖合同（承诺）。磋商过程中被上诉人的相关承诺，作为影响上诉人决定购买本案房屋的重要因素，即使未载入商品房买卖合同，依法也应当视为合同内容的一部分。二、被上诉人未完全履行承诺的价格优惠，应视为违约，依法应承担相应的违约责任。在房屋销售过程中，被上诉人的销售顾问在销售现场向包括上诉人在内的意向购房者明确表明：目前购房客户签订认购协议书的，缴存5万元现金，可享受“存五万抵消十五万元优惠”、“开盘当天认购优惠五万元”、“一次性付款优惠三万元”、“纯商业贷款优惠二万元”、“按时签约优惠二万元”的最高五重优惠。由于上述优惠措施，上诉人才表达了认购意向。被上诉人的销售顾问针对上诉人给出了具体的优惠方案，即上诉人认购，可以享受其中的四项优惠，优惠金额为20万元。基于被上诉人承诺的上述优惠条件，上诉人与其签订了认购协议等材料，并缴存了5万元意向金。在被上诉人没有明确告知该认购价实际高于在政府部门备案的法律允许可销售宣传的最高价（备案价）的前提下，上诉人在签署系列认购协议等材料时，当然认为协议中的认购价，就是政府备案价，也当然认为被上诉人许诺的20万元优惠是以政府备案价为基础核减的。作为备案价的报备者，被上诉人对于该备案价事先是明知的。认购协议及商品房买卖合同签订后，个别购房者在杭州价格网（杭州市物价局官方网站）上无意发现，被上诉人给与的认购价实际高于政府备案价。这也就意味着，被上诉人实际没有全额兑现当初承诺给上诉人的价格优惠金额。被上诉人的上述价格营销宣传行为，违反了相关行政法规的强制性规定，因此受到相应的行政处罚；同时，被上诉人承诺给与上诉人价格优惠后，又以高于备案价的价格作为基础价进行计算，从实际情况看被上诉人并未全面履行当初的承诺，构成违约，依法应承担继续履行优惠承诺和赔偿利息损失的违约责任。原审判决未予支持上诉人的一审诉请，实际上肯定了被上诉人的不诚信行为，显然不当，依法应予纠正。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人鸿悦公司答辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，最终确定是否违约，应当基于双方签订的商品房买卖合同。对于该份合同的效力及内容，双方均未提出任何异议。自始至终，上诉人对所购房屋的原销售价格和优惠后价格均是明知的，对房屋的认购单价、总价以及优惠项目、优惠价格，均是确认的。最终签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的价格，正是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议及付款确认单所确定。被上诉人已经依约履行了优惠承诺，并不存在任何违约行为。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经依法生效，且已经在房管局备案。签订合同之前的所有经过是过程，最终应当固化为双方签订生效的《商品房买卖合同》。上诉人至今也未提供证据能证明被上诉人违反了该份《商品房买卖合同》的约定。被上诉人在签订合同及履行过程中，并不存在任何欺诈。不管是认购价格、备案价格，还是最终成交价格，均是公开透明的，并未虚构，也未将认购价说成是备案价。关于杭州市物价局对被上诉人作出的行政处罚，该处罚系依据《价格法》作出。《价格法》属行政法律法规，是管理性规定，而非效力性规定，并不影响合同效力的认定。行政处罚是行政部门对于实施了行政违法行为的主体作出的管理行为，处罚本身并不能作为认定合同效力的依据以及违约的理由。行政处罚与支付购房优惠款之间并不存在因果关系。合同效力应当按照合同法的相关规定予以认定。案涉合同签订之时上诉人对房产的价格是明知的，不存在任何无效的法律情形。一房一价的备案制度，是政府在房地产市场经济中的一项临时调控行为，最终房屋价格仍应以市场调节、开发商自主定价为准。事实上，被上诉人也已经接受了相关的调控，备案规范的是最终成交价格，本案中最终的成交价格远远低于备案价格，上诉人在该过程中并没有利益受损。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法予以维持，以维护被上诉人的合法权益。
双方当事人在二审举证期间均未向本院提交证据。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，根据在案《商品房认购协议书》、《认购意向金登记书》和《商品房买卖合同》等有效证据，可以认定双方当事人达成的房屋成交价，就是在原认购价基础上扣除被上诉人承诺的优惠后形成的最终价格。上诉人主张被上诉人未履行承诺的价格优惠，与已查明的案件事实不符，本院对此不予支持。关于案涉房屋的认购价与被上诉人在价格主管部门的申报价不一致的问题，该节事实并不构成被上诉人对案涉合同义务的违反。综上，上诉人提出的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1338元，由上诉人周建明、高惠娟共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一五年二月五日
书 记 员 朱 江