青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异20号
异议人（案外人）：马松训，男，1971年12月25日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托代理人：刘治长，山东诚远律师事务所律师。
申请执行人：张锡初，男，1954年4月3日出生，汉族，住青岛市市北区。
被执行人：李杰，男，1966年12月11日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区。
申请执行人张锡初与被执行人李杰合伙纠纷一案，本院（2015）北民初字第1787号民事判决书已经发生法律效力，申请执行人张锡初于2015年10月12日向本院申请执行后，本院以（2015）北执字第2563号立案执行。案外人马松训提出执行异议，认为其享有对执行标的物即被执行人李杰名下位于青岛市崂山区中韩街道王家村小区5号楼1单元5层109户房产（以下简称涉案房产）的实体权利，请求将涉案房产的拍卖款全额交付给青岛市崂山区人民法院，或直接交付异议人马松训。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马松训提出执行异议称，一、崂山区人民法院在马松训案件中对李杰的涉案房产查封在先；二、涉案房产已经抵押给异议人马松训，权利证书质押给马松训，且马松训实际占有了该房屋，市北法院拍卖违反程序；三、张锡初的债权属于非法，不应得到支持。请求将涉案房产的拍卖款全额交付给青岛市崂山区人民法院，或直接交付异议人马松训。其提交的证据为：一、青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二初字第21号民事判决书复印件一份，加盖崂山区人民法院调查材料专用章，待证事实为异议人马松训的债权经过崂山区人民法院生效判决确认；二、青岛市崂山区人民法院（2015）崂民二初字第21号财产保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证复印件各一份，均加盖崂山区人民法院调查材料专用章，待证事实为该案诉讼中崂山区人民法院于2015年2月15日查封了涉案房产；三、涉案房产的《房屋产权印契证》原件一份，提交复印件，待证事实为被执行人李杰将涉案房产的产权证书质押给异议人马松训。
申请执行人张锡初发表意见称，在市北法院和王家村村委处理涉案房产时，一直没有其他法院的查封；李杰将他在王家村小区购买的两套房产的买房合同原件、交付购房款收据原件都押在我这里，承诺不能偿还借款时，以107、109两处房产抵偿借款。我认为市北法院对涉案房产的处理是完全合法的，马松训的异议不成立，请求法院予以驳回。提交《商品房购销合同》一份、购房款收据一份，以及与涉案房产处置有关的文书，包括查封裁定、协助执行通知书、查封公告、拍卖裁定、拍卖通知书、拍卖公告、竞价结果通知单、给租户的通知等。
本次异议审查程序中未取得被执行人李杰的意见。
查明，申请执行人张锡初与被执行人李杰合伙纠纷一案，本院（2015）北民初字第1787号民事判决书已经发生法律效力，申请执行人张锡初于2015年10月12日向本院申请执行后，本院以（2015）北执字第2563号立案执行。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，于2015年3月3日查封了包含涉案房产在内的由被执行人李杰购买使用的位于青岛市崂山区中韩街道王家村小区5号楼1单元5层107户和109户两处房产及底层1单元3户车库一个，查封期限至2018年3月2日，因涉案房产建设用地属于青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会集体所有，涉案房产为俗称小产权房，本院查封涉案房产的法律文书直接送达给权利人青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会并经签收。2015年7月7日，本院作出（2015）北民初字第1787号民事判决书，判令被执行人于判决生效后十日内偿付申请执行人张锡初利息320万元。
案外人马松训与被执行人李杰民间借贷纠纷一案，青岛市崂山区人民法院经审理作出（2015）崂民二初字第21号民事判决书，判令李杰偿还马松训借款人民币70万元和利息等。该案诉讼中，青岛市崂山区人民法院作出财产保全民事裁定书，并于2015年2月15日向青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会送达《协助执行通知书》，要求协助查封涉案房产即王家村小区5号楼1单元5层109户至2018年2月14日，送达回证记载“因村委人员拒绝签字”，由送达人员签名。
2015年12月6日，青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会向本院出具《证明》，称本院查封了两处房产（含涉案房产）及车库由本院于2015年3月3日查封且为第一顺序查封，之前无其他法院查封。异议人马松训于本次审查听证中表示，社区居委会出具的查封顺序证明，不能作为查封在先的依据，应当以实际的查封顺序为准。执行中，青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会向本院出具《申请》，表示上述查封的两套房产及车库系该社区集体所有制小产权房，申请经过法院评估后由社区收购。本院对上述查封的两套房产及车库经评估拍卖程序，由买受人王京大以1698800元成功买受。2017年3月29日，青岛市崂山区人民法院作出（2016）鲁0212执698—1号执行裁定书，并向本院发来协助执行通知书，要求冻结被执行人李杰在本院（2015）北执字第2563号执行案件中的案款83万元。
经合议庭评议，结果如下：
一、关于本案异议性质、适用法律条款及其救济途径的判断。
异议人马松训认为其案件查封涉案房产的时间在先，含义为其执行法院青岛市崂山区人民法院对涉案房产属于首位查封并享有拍卖权，异议指向为本院对涉案房产的拍卖行为违法，属于对人民法院执行行为提出的异议；异议人马松训认为涉案房产已经抵押给马松训，权利证书质押给马松训，且马松训实际占有了该房屋，属于主张对涉案房产的实体权利提出对执行标的物的排除执行异议即案外人异议；异议人马松训提出申请执行人张锡初的债权属于非法，不应得到支持，异议指向为本案执行依据即（2015）北民初字第1787号民事判决书。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。异议人马松训作为利害关系人提出的执行行为异议与其对执行标的提出的排除执行异议有关，均涉及本案涉案房产，依据上述法律规定，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查，不服本案异议裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》向本院提起案外人异议之诉。
二、异议人马松训提出的执行异议不成立，本院不予支持。分述如下：
1、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房产系小产权房，权利人为青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会，登记使用权人为被执行人李杰，可执行财产性质属于被执行人李杰对涉案房产使用权变更产生的交换价值，本院向权利人直接送达法律文书查封涉案房产符合法律规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条规定，受送达人拒绝接受诉讼文书的，送达人可以邀请见证人到场说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照录像等方式记录送达过程，即视为送达。异议人马松训提交的青岛市崂山区人民法院2015年2月15日送达回证中并无见证人签字或拍照录像记录送达过程。青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会是基层群众性自治组织，也是涉案房产权利人，其于2015年12月6日向本院出具的关于查封顺序的《证明》，具有重要的参考价值。即使执行法院之间对于执行标的查封顺位和拍卖权产生分歧，应由执行法院之间依照法律规定的途径解决，并非由当事人代替执行法院主张首位查封和拍卖权。
3、《中华人民共和国担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。异议人马松训没有证据证明其与被执行人李杰之间就涉案房产存在抵押的约定，仅凭其持有涉案房产的《房屋产权印契证》原件，不能证明其对涉案房产的实体权利，本院对其案外人异议不予支持；
4、本院查封的被执行人李杰享有使用权的两处房产（含涉案房产）及车库，属于青岛市崂山区中韩街道王家村社区居民委员会集体所有，人民法院不能未经该权利人同意直接拍卖该房产。本院对上述房产的处置程序经权利人同意和配合完成，符合法律规定；
5、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人异议应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，本案涉案房产业经拍卖处置，由执行当事人之外的其他买受人成功买受。对此异议人马松训也变更其异议请求为索取拍卖所得款项，青岛市崂山区人民法院也向本院发来协助执行通知书，要求冻结被执行人李杰在本院（2015）北执字第2563号执行案件中的案款83万元。执行法院之间就执行标的产生争议的，依照最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十三条第一项的规定，经自行协调无法达成一致意见的，应报请共同上级法院即青岛市中级人民法院协调处理。
综上，本院对涉案房产的查封和处置符合法律规定，异议人马松训也不能证明其对涉案房产享有实体权利和排除执行，应驳回其提出的异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六款第二项、第八条、第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回马松训提出的异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 吕宝琳
审判员 周桂莲
审判员 曲永青
二〇一七年五月十六日
书记员 于程程