广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第2862号
原告黄国璋（反诉被告），男，1966年6月1日出生。
委托代理人吴尚勇，系广东君华律师事务所律师。
被告尹显顺（反诉原告），男，1973年12月5日出生。
委托代理人李国忠，系广东名道律师事务所律师。
第三人东莞市南城区白马股份经济联合社，住所地：广东省东莞市南城区白马社区居委会。
负责人李富恩。
原告黄国璋诉被告尹显顺和被告尹显顺反诉原告黄国璋、第三人东莞市南城区白马股份经济联合社土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭审理。原告黄国璋的委托代理人吴尚勇，被告尹显顺的委托代理人李国忠到庭参加诉讼，第三人东莞市南城区白马股份经济联合社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2000年9月8日与原东莞市篁村区白马经济联合社签订了一份《合同书》，按合同书规定，原东莞市篁村区白马经济联合社将白马村振兴工业区裕和玻璃厂旁边面积6400平方米土地租赁给原告使用。租赁年限50年，从2000年10月至2050年9月。在租赁期间，原告可将该物业的使用权转让给第三方。经东莞市南城区白马股份经济股份联合社同意，原告与被告经协商一致，双方于2010年5月16日签订了一份《租赁合同》。按合同约定，原告出租东莞市南城区白马村振兴工业区裕和玻璃厂旁边面积为6400平方米的土地给被告使用，租赁期为4年。2010年6月29日双方签订一份补充协议，按补充协议规定，原告将该土地、土地上配电房、变压器交付被告使用。2011年1月20日，双方签订一份协议书，双方同意于2011年2月1日计算租金。但被告违约，没有按期支付租金，为此，原告诉至法院请求：1、被告支付原告电费及违约金3321.64元；2、被告支付原告使用费275000元（从2012年11月2日起按每季度137500元计至被告返还土地给原告止，现暂至2013年4月3日）；3、解除双方于2010年5月16日签订的《租赁合同》；4、被告立即返还土地给原告；5、诉讼费由被告承担。
被告尹显顺辩称，一、原告的所有诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。1、被告无需支付原告电费及违约金3321.64元。2、被告不应支付原告使用费275000元。原告对案涉土地没有所有权和使用权，双方签订的《租赁合同》（2010.5.16）、《补充协议》（2010.6.29）、《协议书》（2011.1.20）因违反法律的强制性规定，而均属无效合同或协议。因原告是个人不是农民集体或经济组织，原告没有依法申请使用国有土地，故对案涉土地没有使用权，原告使用土地不是用于兴办乡镇企业和村民建设住宅。二、有权主张土地使用费的权利人应该是（土地的所有权人和使用权人）白马经济联合社，原告自始至终没有取得土地的租赁权。三、被告与原告的《租赁合同》于2012年11月2日已经解除。四、被告不应支付原告租金及违约金。1、双方签订《租赁合同》（2010.5.16）、《补充协议》（2010.6.29）、《协议书》（2011.1.20）因违反法律的强制性规定而无效，原告以无效合同和协议主张租金和违约金，依法不应支持。2、原告主张的违约金（滞纳金）过高，需法院依法应予合理更正。3、因双方租赁合同关系于2012年11月2日解除，所以该日期之后被告对原告不承担支付租金及违约金（滞纳金）义务。4、原告主张租金的依据是《租赁合同》与2011年1月20日签订的《协议书》，该协议书显示公平，依法应予以撤销。五、原告已经占有案涉土地。六、关于土地使用费的计算及标准。被告没有使用该土地，所以根本不产生土地使用费。即使白马经济联合社主张土地使用费或委托原告主张土地使用费，也只能以3840元／月为标准予以计算。
被告尹显顺反诉称，反诉人由于经营需要，于2010年5月16日签订了一份《租赁合同》，租用被反诉人的建设用地6400平方米，租赁用途是建设厂房等进行经营。2010年6月29日，双方签订了《补充协议》，约定将土地上的配电房、变压器交付反诉人使用，用于建设前期准备工作，并要反诉人交了20000元电费押金（2011年7月6日交），约定合同期满后，被反诉人无息退还该押金。2011年1月20日，被反诉人坚持要反诉人交付租金，反诉人被迫签订了《协议书》，同意于2011年2月1日开始计算租金。在被反诉人承诺下，反诉人投资了118万建立了钢结构临时大棚，用来实施合同约定的项目建设。2012年10月，因被反诉人黄国璋不履行约定报建义务，致使反诉人投资350万元钢结构大棚等处于违法搭建物，没有办法进行使用。反诉人缴纳了2012年11月2日之前的租金后，黄国璋同意与反诉人解除了租赁关系。反诉人认为双方所签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》均属无效，黄国璋应退还反诉人已交的租金。为此，反诉人请求依法判决：1、确认双方于2012年11月2日解除租赁合同；2、被反诉人退还反诉人保证金100000元（该保证金包含在第一期租金中）、电费押金20000元。3、依法撤销反诉人与被反诉人2011年1月20日订立的《协议书》、判令被反诉人（从已付租金中）退还反诉人租金500000元，赔偿反诉人经济损失200000元（以上三项合计820000元）；4、被反诉人停止侵害、排除妨碍，允许反诉人将原租赁土地上的钢结构大棚等设备设施拆除搬走，将涉案建筑工地地基中的钢筋拆除运走；5、被反诉人承担本案诉讼费用、评估鉴定费用。后反诉人增加一项诉请：判令被反诉人停止侵害，排除妨碍，允许反诉人将原租赁土地上的两层临时办公楼拆除搬走。
原告黄国璋对被告的反诉答辩称，1、我方不予确认反诉人的第一点诉讼请求，因为在2012年11月2日，没有证据证明解除；2、双方已经将保证金100000元转为租金，不可能予以返还；3、电费及押金由于被告违约，我方不予返还；4、反诉人使用我方土地，应该支付租金或者土地使用费，由于反诉人违约至今仍欠我方的租金和使用费，给我们造成损失，我方已经按照合同约定提供土地给反诉人使用，提供配电设施给反诉人进行生产经营活动，所以被告应该支付土地使用费或租金给我方；5、这本身是租赁合同纠纷，不是侵权纠纷，我方没有侵犯反诉人的利益，所以反诉人提出的排除妨碍的诉讼请求应该不予以支持。反诉人的建筑物一直占用我方的土地，造成我方没有办法使用土地，所以请求法院予以驳回；6、反诉人的鉴定费和反诉费应由反诉人自行承担。
第三人东莞市南城区白马股份经济联合社没有提出答辩意见，在举证期间内也未向本院提交任何证据。
经审理查明，1993年4月6日，东莞市国土局出具《东莞市国土局建设用地许可证》，用地位置：篁村镇白马管理区洗面盆，土地用途：家用电器制造厂。1993年4月26日，东莞市国土局出具《关于集体建设用地的复函》：“同意你单位将篁村镇白马管理区位于洗面盆（土名）土地47954㎡（71.93亩），其中山坡地作为家用电器制造厂建设用地，现准予使用，具体用地范围以用地地形图红线标定位置为准。”。原告黄国璋（合同书中的乙方）于2000年9月8日与东莞市篁村区白马经济联合社（合同书中的甲方）签订《合同书》，双方约定：“一、甲方同意将振兴工业区内，裕和玻璃厂旁边一块面积为6400平方米土地（见附图）租赁给乙方使用。由乙方独自兴建写字楼、宿舍。二、租赁年限为五十年，即从2000年10月至2050年9月底止。……八、在租赁期间，乙方可将该物业的使用权转让给第三方，甲方给予协助办理有关手续；但第三方必须履行本合约。”。2001年，东莞市篁村区街道办事处更名为东莞市南城街道办事处。2010年4月30日，东莞市南城区白马股份经济联合社出具《同意书》：“东莞市南城区白马股份经济联合社同意黄国璋将原东莞市篁村区白马经济联合社白马村振兴工业区裕和玻璃厂旁边面积6400平方米土地按黄国璋与尹显顺签订的合同条款，转租给尹显顺使用。”
2010年5月16日，原告黄国璋（租赁合同中的甲方）与被告尹显顺（租赁合同中的乙方）签订《租赁合同》约定：“一、出租标的情况出租土地位于东莞市南城区胜白马村振兴工业区裕和玻璃厂旁边，面积约6400㎡。双方确认该土地使用面积以现状为准，如有差异，双方默认这种差异，互不增减租金，双方不得以此为由解除合同。二、租赁期限与使用权限1、租赁期为四年。租赁期满前三个月，双方可交换继续租赁意向，乙方在合同期满前要求续租本租赁标的物的，在同等条件下甲方应优先租给乙方。如租赁合同终止，乙方的所有人员、搭建物和可移动物品应予租赁期满前清理出场地（除甲方同意保留的以外）。……三、租赁价格及付款方式1、租赁价格：上述使用权的租赁价格（不含税费）为人民币2300000元。其中：第一年：按照每季度137500元向甲方支付租金；第二年：按照每季度137500元向甲方支付租金；第三年：按照每年600000元向甲方支付租金；第四年：按照每年600000元向甲方支付租金；2、付款方式：本合同签订日，乙方应向甲方支付100000元作为保证金，该保证金于第一付款期计入租金；前两年乙方按每季度向甲方支付租金；后两年乙方按每年度向甲方支付租金。乙方于每付款季度或每付款年度之第一个月的15日前向甲方支付租金。如临时建筑报建手续无法办理，甲方退还乙方保证金，双方互不追究责任。四、租金起算合同签订之日起一个月内为乙方制定临时建筑方案的时间，超出一个月时间的部分按照正常租期计租。临时建筑方案制定完成后，甲方协助乙方办理报建手续，临时建筑报建手续办理完后甲方应交付租赁标的物给乙方使用。以临时建筑报建手续批准的日期的一个月后开始计算租金。……六、违约责任1、甲方不能按期交付租赁标的物给乙方使用的，甲方应按月租金的5‰每日支付乙方滞纳金；逾期交付超过半个月或者其他行为构成违约的，乙方有权单方终止本合同，并有权向甲方收取违约金200000元。2、乙方不能按期付款，乙方应按欠款的5‰每日支付甲方滞纳金；逾期付款超过半个月或其他行为构成违约的，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的物和追回乙方拖欠甲方的所有费用，并有权向乙方收取违约金200000元。……八、本合同如有未尽事宜，可经双方协商补充，补充协议与本合同具有同等效力。……”。原、被告确认，2010年5月18日，被告向原告支付了100000元保证金。
原、被告于2010年6月29日签订《补充协议》，原告为甲方，被告为乙方：“1、租赁期限更改为六年。……3、自签订本协议之日起，甲方将该土地、土地上的配电房、变压器交付乙方使用。如合同无法履行，乙方应恢复原状交还甲方（除甲方同意保留的除外）。……5、甲方将土地上的配电房、变压器交付给乙方使用后，该设施设备产生的所有费用均由乙方负责。合同期满后，乙方应将配电房、变压器完好交还甲方。变压器电损费、电费乙方应于每月5日前向甲方付清。本协议签订后三日内，乙方需向甲方缴纳20000元作为电费押金，合同期满后，甲方无息退还。”。原告于2010年6月29日向被告交付了配电房、变压器等设施设备。2010年7月7日，被告向原告支付了20000元配电费押金。
原、被告于2011年1月20日签订《协议书》：“黄国璋（以下简称甲方）与尹显顺（以下简称乙方）于2010年5月16日签订了《租赁合同》，乙方租用甲方拥有的位于东莞市南城区白马村振兴工业区裕和玻璃厂旁边的一块土地。合同第四条约定：合同签订之日起一个月内为乙方制定临时建筑方案的时间，超出一个月时间的部分按照正常租期计租。临时建筑方案制定完成后，甲方协助乙方办理报建手续，临时建筑报建手续办理完后甲方应交付租赁标的物给乙方使用。以临时建筑报建手续批准的日期的一个月后开始计算租金。现经双方平等自愿并协商一致，不论报建手续是否批准，均于2011年2月1日起计算租金。”。
2011年2月21日，被告向原告支付了37500元租金，原告出具编号为2273552收款收据（白马地皮租金2011年2月1日至2011年4月30日）。原、被告确认，被告之前支付的100000元保证金作为租金计入第一付款期，原告于2011年4月30日出具编号为1552004收款收据（白马地皮租金2011年2月1日至2011年4月30日）。被告辩称没有拖欠原告租金，原告确认收到被告支付的863325.68元，其中826.68元是电费。被告申请证人唐春萍出庭作证，本院依法准许。
证人唐春萍，与被告告是夫妻关系，其作证：原被告交付租金都是由其支付，通过现金或转账的方式，由于时间跨度大，不记得一共支付原告多少钱。
原告于2013年3月6日向被告发出通知：“尹显顺：……现通知你收到本通知之日起两日内付清以上租金及滞纳金，否则，我决定从2013年3月8日终止合同，收回物业。另计收违约金20万元。”被告对原告发出的终止合同的通知予以确认。原告主张被告拖欠电费及违约金3321.64元，并提交客户名称为建筑工程总公司三公司的电费通知单及发票佐证。被告对该证据不予确认，认为建筑工程总公司三公司与原被告没有任何关系，不能证明原告有交电费。
被告辩称由于不能办理报建手续，于2012年11份搬离案涉租赁的土地。原告称被告于2013年3月搬离案涉租赁的土地。被告向本院申请调取东莞市建设规划局南城分局南城区办事处规划建设办公室保存的案涉资料，本院工作人员于2013年8月16日电话联系了该部门，询问尹显顺授权东莞市欧典装饰有限公司以自己名义办理“欧典装饰石材展厅工程”的报建情况，该部门的办事员电话中称报建手续不齐全，不具备申请报建的条件，要求按办事指南补齐手续再办理，该部门不存有相关报建材料，也未批复报建。
被告申请就案涉土地上的建筑物现有价值进行鉴定。经审查，由于案涉土地上的建筑物未经相关部门审批，非符合法律规定的建筑物，故本院不予准许。
被告辩称因案涉土地上建筑物花费了近300万元，并提交涉案物业设计图、勘察图、设计费及勘察费、270平方米临时办公楼建筑及装修费用单据、钢结构及混凝土地面费用票据、人工清单、建设工程合同1及合同、工程监督登记表佐证。原告对上述证据不予确认。
以上事实，有合同书、同意书、被告身份证、租赁合同、补充协议、协议书、物品交接清单、通知及邮件签收单、客户抄表计算清单及电费单、东莞市国土局文件建设用地许可证建设用地规划许可证建设用地规划要点、网上银行客户回单及收款收据、网上银行客户回单及收款收据、损失鉴定评估申请书、图片、录像光盘、照片光盘、租金付款清单、证明、涉案物业设计图、勘察图、设计费及勘察费票据、270平方米临时办公楼建筑及装修费用单据、钢结构及混凝土地面费用票据、人工清单、建设工程合同1及合同、工程监督登记表、银行转账单、收款收据、证明、质证笔录、谈话笔录以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。案涉土地属于集体建设用地，并在土地行政主管部门办理登记手续，土地用途明确；且案涉租赁合同、补充协议以及协议书是双方当事人真实意思表示，亦没有违反相关法律法规的情形，本院对其效力，予以确认。
第一，关于解除合同的权利和时间如何确认。虽然双方约定，原告协助被告办理报建手续，在临时建筑报建手续办理完后，原告向被告交付租赁标的物，但是从被告于2010年5月18日向原告支付了100000元保证金以及原告于2010年6月29日向被告交付了配电房、变压器等设施设备等行为可知，被告从2010年6月29日起已开始实际使用案涉土地。因此，不存在原告没有交付租赁标的物给被告使用的情况。被告辩称已于2012年11月2日解除租赁合同，并撤出案涉土地，但是并无提交相关的证据佐证。本院认定被告从2012年11月开始没有支付租金，并于2013年3月撤离案涉土地。案涉租赁合同中约定，原告协助被告办理报建手续，被告没有提交相关证据证明原告存在违约行为。由于是被告不能按期支付租金，因此，被告是违约方，原告有权根据租赁合同约定终止合同。由于合同解除权在于原告，故租赁合同于原告向被告作出解除合同意思表示之日即2013年3月8日已经解除，原告诉请解除合同，本院不予支持。被告反诉主张确认租赁合同于2011年11月2日解除，本院亦不予支持。
第二，关于土地使用费（即租金）问题。双方协议，同意于2011年2月1日起计算租金，被告应当从2011年2月1日起，至2013年3月被告撤离，向原告支付租金共计1150000元（第一、二年即2011年2月1日至2013年2月1日每个季度为137500元共计1100000元；第三年为每年600000元，即从2013年2月2日截至2013年3月按一个月计为50000元）。至于2013年3月之后，原告无证据证明在案涉租赁土地上使用、收益，或存在侵占土地的故意，故此后的土地使用费，本院不予支持。被告辩称没有拖欠原告租金，但从其提交的证据以及证人证言中均无法确认其已完全支付了原告多少钱。原告称共收到被告863325.68元，其中826.68元为电费。由于被告无法就其抗辩意见提供足够的证据佐证，应承担相应的不利后果，故本院确认被告已支付原告的租金数额为862499元。原告主张被告支付275000元，没有超出合理范围，本院予以支持。被告反诉主张原告返还租金，本院不予支持。
第三，关于保证金和电费押金、电费及违约金问题。虽然双方约定如临时建筑报建手续无法办理，原告退还被告保证金100000元，但是原被告均确认该保证金已计入第一期租金中，且被告没有另行提交保证金，因此，原告无需退还保证金。根据合同约定，合同期满后，原告无息退还电费押金20000元。本案中，本院已确认原被告解除合同，因此原告应当无息退还电费押金。
原告诉求要求被告支付电费及因迟延支付电费而产生的违约金3321.64元，并提交客户名称为建筑工程总公司三公司的电费通知单及发票佐证。被告对该证据不予确认，认为建筑工程总公司三公司与原被告没有任何关系，不能证明原告有交电费。原告主张垫付了该费用，但从原告提交的证据显示，不足以证明该电费为被告租赁案涉土地所产生的，因此本院对原告该诉请不予支持。
第四，根据前述理由，本院已确认案涉租赁合同、补充协议以及协议书有效，故对被告反诉要求撤销2011年1月20日订立的《协议书》的诉求不予支持。被告反诉要求原告支付经济损失200000元，并无相关事实与法律依据，本院不予支持。被告反诉主张的评估鉴定费并未发生，亦无相关证据佐证，故本院不予支持。
被告未依法领取建设工程规划许可证，在所租赁的集体建设用地上进行建设，且截至庭审辩论终结前，案涉土地上建筑物仍未报建。当事人应当先向规划行政主管部门申请处理，在规划行政主管部门对涉及的地上建筑物进行处理后，才可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，对于涉及违法用地和非法建筑的部分，包括原告主张被告立即返还土地给原告，以及被告反诉主张原告停止侵害、排除妨碍、允许被告将原租赁土地上的钢结构大棚和两层临时办公楼拆除搬走的诉请，本院不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告尹显顺于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告黄国璋支付的土地使用费275000元。
二、限原告黄国璋于本判决发生法律效力之日起五日内退还被告尹显顺电费押金20000元。
三、驳回原告黄国璋要求被告尹显顺支付电费及违约金3321.64元和解除双方于2010年5月16日签订的《租赁合同》的诉讼请求。
四、驳回被告尹显顺要求确认双方于2012年11月2日解除租赁合同、原告黄国璋退还保证金100000元、撤销被告尹显顺与黄国璋2011年1月20日订立的《协议书》、原告黄国璋退还租金500000元和赔偿被告经济损失200000元、原告承担评估鉴定费用的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费5475元（原告已预交），反诉受理费6000元（被告已预交），由原告负担1000元，由被告负担10475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 徐舒音
审 判 员 李惠筠
人民陪审员 梁小玲
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 姚嘉照
殷沛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以证据的行为表面不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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