广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1821民初515号
原告：胡元康，男，1982年10月9日出生，汉族，住广东省佛冈县。
原告：范惠园，女，1981年6月18日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托诉讼代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。
被告：广东佛冈鸿泰投资发展有限公司，住所地为佛冈县石角镇。
法定代表人：潘超文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王佩珊，广东韬策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵碧菲，广东韬策律师事务所实习律师。
原告胡元康、范惠园与被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告胡元康、范惠园共同的委托诉讼代理人吴丹花及原告范惠园、被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司的委托诉讼代理人王佩珊、赵碧菲到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经批准，延长审限90天。本案现已审理终结。
原告胡元康、范惠园向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告已支付的全部购房款525760元，以及该购房款的利息（自原告付款之日起至被告向原告退款之日止，以原告所付款为本金，按原告向银行按揭贷款的利率标准计算）；3、判决由被告承担原告已交的契税7886.4元及房屋维修基金2483.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》，合同约定总房款525760元，原告购买被告的预售商品房（佛冈县石角镇××路×号×房），被告须于2015年12月30日前将符合国家和地方人民政府的有关规定并符合合同约定的房屋向原告交房，但至合同约定的交房期限届满时，被告仍未能将合同约定的房屋建设成符合国家和地方人民政府的有关规定及合同约定的标准，致使原告不能实现合同约定的预期入住的目的，被告已构成根本性违约，故原告请求人民法院依法判决解除原、被告间的《商品房买卖合同》。被告的具体违约有以下几方面：1、小区管理方面。销售宣称：10号楼属小区式管理，入户大堂有围墙，三个单元统一进出口，然后再通往各个单元的入户大堂，入户大堂均配有保安管理。现实：没有围墙围蔽，三个单元未统一进出口，入户大堂未安装门禁，只在楼房的一个角落设置了一个保安亭。2、空中花园方面。销售宣称：空中花园是××号楼销售的主要卖点，只有10号楼业主可以享用，其他19号楼无空中花园；在4楼的位置设置3个空中花园的出入口，进出很方便，花园里面有相关的基础设施，老人小孩活动方便。现实：空中花园属未报建项目，未有出入口，禁止业主进出；没有基础配套设施，却装有大型抽风机，增加住户的废气和噪音，该情形售楼前并未对原告作出说明。3、周边环境方面。销售宣称：对于周边环境，与销售中心展示的规划模型一致，即广场一楼大门口有喷水池，周边有休息凉亭、树木绿化。现实：周边无相关设施，甚至有些地方被划成停车位。4、主人房飘窗。销售宣称：每户均有飘窗，承诺飘窗面积约3㎡且不纳入房屋使用面积。现实：飘窗根本不是向外飘而是向内飘，严重影响房屋的布局，而且不能拆除，拆除将对楼房造成安全隐患。5、房屋面积问题。这方面问题最大，公摊不合理、承诺赠送的面积没有兑现，被告的违约已构成根本性违约，主要几个问题：（1）公摊面积严重不合理，现每套房的公摊面积均达到惊人的26%27%，一般多层住宅公摊都在15%以内，最终签商品房买卖合同的附件四合同补充协议的第十一条明确表明该小区的会所、露天车位、地下车位、商品房所在小区的幼儿园、商业综合楼（会所）、写字楼、饮食中心、商业中心、地下室等没有列入商品房共用部位和共用商品房的分摊面积范围内。那么这么高的公摊面积到底公摊在什么地方？并且承诺赠送的面积没有兑现。故原告可行使合同解除权，本案应依法判决解除原、被告间的合同。（2）合同约定的房子有3个非封闭式阳台，但被告交付的房屋仅有2个非封闭式阳台，没有征求原告的意愿，擅自把其中一个非封闭式阳台改建成房间，严重损害了原告的合法权益。（3）被告没有以书面形式来征求原告的同意，擅自变更商品房项目的规划、设计，将商品房里的非封闭式阳台的规划设计用途进行改建，并且当原告按照商品房买卖合同第十条《规划、设计变更的约定》要求终止买卖合同，并退回已付购房款及利息，××却不以理睬。6、房屋性质问题。根据《商品房买卖合同》约定，交付房屋性质应为“住宅”，但被告却按照“公寓”来报建。“住宅”的土地使用年限是70年，“商务型公寓”的土地使用年限50年，且“商务型公寓”所缴纳的税费以及水电费执行标准也比“住宅”高出好多。这明显属于欺诈销售。7、房屋交付问题。根据合同约定，被告在房屋达到交付条件后，应提前至少七日通知原告收房，原告到2016年1月1日都没收到口头或是书面交房通知，客观上被告已违反合同约定的交房时间。另外，被告通知原告收楼时完全不具备交楼条件。综上所述，被告的行为已构成根本性违约，使原告无法实现合同约定的目的，故请求法院判如诉请。
被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司辩称：一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201312133025927，以下简称“合同”）是合法有效的。该合同是依据法律规定，由双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立的，且依法在国土局进行了备案，内容和程序上均符合法律规定，不存在合同法第四十二条的无效情形，应当认定为合法有效，对双方均有约束力。二、被答辩人要求解除合同，并退还全部购房款，以及该购房款的利息，没有合同的约定，也没有法律的规定，应当依法驳回。1、解除权是一项特定的民事权利，依法行使解除权必须有法定或者约定的解除理由。首先，从法定的解除理由而言，综合本案，被答辩人主张因小区管理、空中花园、周边环境、主人房飘窗、房屋面积、性质、交付等问题导致合同目的不能实现而要求解除合同，答辩人认为，该合同的合同目的在于被答辩人通过购买房屋以获得房屋的所有权，而被答辩人诉称的全部理由均对合同目的的实现没有任何影响。本项目共计1187户，现已收楼的1056户，正在装修即将入住的322户，已入住的461户，收楼率已经接近九成，由此可见，本项目并不存在任何影响合同目的实现的因素，因此，被答辩人以此为由要求解除合同不符合法律的规定。其次，从合同约定的解除理由而言，被答辩人主张因答辩人变更了设计规划而要求解除合同，与事实不符，从答辩人提交的相关证据可以看出，项目的设计规划在建设前就已经通过了政府相关部门的审批，在建设完成后也通过了验收，就涉案房屋而言，也不存在阳台改房间的情况，就被答辩人主张的所谓改为房间的阳台，答辩人也是按照一般阳台的计算方式来计算购房款的（即仅按一半面积计算），这一点在测绘报告中也已经明确。退一步讲，即使存在解除合同的事由，根据合同补充协议第十四条第四款的约定，被答辩人未在出现有权解除合同事由的十五日内向答辩人送达书面通知，应当视为被答辩人放弃合同及补充协议的解除权及责任追究权。综上所述，被答辩人要求解除合同既没有合同的约定，也没有法定的事由，应当依法驳回。2、本项目已经取得了《建筑工程竣工验收备案》，达到了合同第八条约定的交付条件，符合交付标准，被答辩人应当办理收楼手续。3、再退一步讲，即使解除合同的条件成立，利息也应当按照合同补充协议第十四条第三款的约定计算。三、契税及房屋维修基金不是答辩人收取的费用，答辩人没有收取上述费用，因此，也不存在退还的义务。请求法院依法驳回被答辩人相关诉讼请求。综上所述，本案既不存在合同解除的法定事由，也不存在合同约定的解除事由，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告胡元康、范惠园提交的《商品房订购书》、售房款发票、《广东省商品房买卖合同》、房屋现状照片等证据，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司提交的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《清远市建设工程初步设计审查意见书》、《清远市建筑工程施工图审查合格书》及《测绘报告》等证据，来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。根据原告的申请，本院依法到佛冈县城乡规划管理局调取佛冈云星××号楼的规划设计图两份。审理过程中，本院组织双方当事人到现场进行察看，并拍摄了现场图片。上述证据已经庭审质证，内容真实，与本案相关联，可以作为定案的依据。结合上列证据，本院认定以下事实：2013年3月20日，被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司动工建设“佛冈云星·××号楼”。2013年11月14日，原告胡元康、范惠园与被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司达成了购买被告投资兴建的××号楼1单元××房的意向，原告支付了定金20000元。2013年12月13日，原告胡元康、范惠园（××）与被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司（××）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：××以出让方式取得位于佛冈县石角镇青松东路编号为佛国用（××）第××号地块的土地使用权，土地使用权年限为2010年3月1日至2060年2月28日，××在该地块上建设商品房，暂定名“佛冈云星·钱隆天下”。××将其在上述地块上投资兴建的座落在佛冈县石角镇××路×号×房的商品房卖给××，该房建筑面积共99.35平方米，套内建筑面积73.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.27平方米，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该房单价为每平方米7194.31元，总金额人民币525760元。××于2013年12月13日前缴付首期房款157760元，余下房款368000元办理20年银行按揭。涉案房屋的交付期限为2015年12月30日前。××逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了首期房款157760元，剩余房款则办理了20年银行按揭贷款支付给被告。2016年1月，被告通知原告收楼，原告以楼房未经验收为由予以拒收。2016年2月25日，“佛冈云星·××号楼”工程竣工验收。2016年3月14日，“佛冈云星·××号楼”工程报佛冈县工程竣工验收备案办公室备案。
诉讼过程中，本院依职权依法到佛冈县城乡规划管理办公室调取到的佛冈云星·××号楼规划设计图显示涉案楼房的规划设计时间分别为2012年12月和2013年6月，而规划部门则分别于2013年2月21日和2014年1月14日在上述规划设计图上加盖印章“同意该方案。方案两年内有效”。此外，本院到涉案楼房现场察看中发现被告将涉案房屋其中的一个阳台用砖块和水泥围砌起来，但并未封闭。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，通过庭审查明的事实，本案主要的争议焦点是被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司的行为是否构成根本性违约，涉案合同解除的条件是否已经成就。原告胡元康、范惠园与被告广东佛冈鸿泰投资发展有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同解除的形式分别为约定解除和法定解除。
首先，关于约定解除的条件是否成就的问题。根据双方当事人在涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，被告逾期交付房屋超过180日后，原告才有权解除合同。原、被告在合同中约定的交楼日期为2015年12月30日前，被告于2016年1月通知原告收楼，涉案楼房于2016年2月25日竣工验收，具备了交付业主使用的条件。尽管被告涉案楼房符合交付的时间已超过合同约定的交付日期，但并未超过180日。而原告于2016年4月5日提起诉讼要求解除合同，在该时间点亦未超过180日，因此，双方约定解除合同的条件未成就。
其次，涉案合同是否符合法定解除的条件。原告称被告存在根本性违约：一、被告发出的销售宣传画册应视为要约，但其兴建的涉案楼房与宣传画册及其他销售宣传不符，存在虚假宣传的行为。具体表现在1、小区管理方面；2、空中花园方面；3、周边环境方面；4、主人房飘窗。被告的销售宣传画册的性质，根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十五条“邀约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，被告发出的宣传画册的内容并不具体确定，被告也没有在销售画册中表明其经他人承诺即受销售画册中的内容约束，因此，被告发出的宣传画册并非要约，仅能视作要约邀请。至于原告所称的被告销售时所作的其他宣传，原告并未提交相关的证据予以印证，本院不予采信。故此，对原告诉称被告存在小区管理、空中花园、周边环境问题、主人房飘窗而主张被告构成根本违约，本院不予支持。二、涉案房屋面积公摊严重不合理，且涉案楼房性质并非“住宅”而是“公寓”。原告为完全民事行为能力人，其购房前应当对房屋的相关情况进行全面的了解，双方签订的《广东省商品房买卖合同》已经明确写明该商品房的建筑面积、套内面积、公摊面积及土地使用权年限。至于楼房是“住宅”还是“公寓”，这并不影响房屋的使用及居住，原告称其所缴纳的税费以及水电费执行标准比“住宅”高，但没有提交相关证据予以证明，因此，原告以上述理由主张被告构成根本违约，本院亦不予采信。三、被告擅自变更涉案商品房的规划，且将双方约定非封闭式的阳台由三个改为两个。根据查明的事实，被告变更涉案商品房的规划的时间在2013年6月，规划部门于2014年1月14日同意了其所作的变更，而原、被告于2013年12月13日签订《广东省商品房买卖合同》，即被告变更规划的时间在前，原、被告签订合同的时间在后，也就是说在双方签订合同之前，被告早已将变更的规划图纸提交规划部门予以审批，原告并没有证据证明双方签订上述商品房买卖合同依据的是原规划设计图纸，因此，原告认定被告擅自变更规划与事实不相符。至于阳台问题，尽管被告将其中的一个阳台用砖块和水泥围砌起来，但并未封闭，其目的是为了让业主更加充分利用空间，这并不影响房屋的整体使用。原告的上述主张并不能证明被告的行为构成根本性违约。此外，原告也未提交相应的证据证明被告的行为存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的其他情形，因此，涉案合同并不存在符合法定解除的条件。
综上所述，原、被告于2013年12月13日签订的《广东省商品房买卖合同》不符合解除的条件，原告的所有主张，没有法律依据，本院不予支持。至于被告未能按合同约定的交付时间将商品房交付给原告使用，被告应按合同约定承担向原告支付违约金的违约责任，鉴于本案原告并未对此提出诉请，本案不予处理，由原、被告庭外协商解决或由原告另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告胡元康、范惠园的诉讼请求。
本案受理费9162元，减半收取4581元，由原告胡元康、范惠园负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 胡海英
二〇一六年九月三十日
书记员 蓝华青
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。