内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内2921民初753号
原告：吕金山，男，1986年11月24日出生，汉族，系个体户，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：徐彩霞，系阿左旗法律援助中心法律工作者。
被告：阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司。
法定代表人：苏九维，系该公司董事长。
被告：阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司。
法定代表人：陈勇，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵多悟，系该公司法律顾问。
第三人：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：张增强，系该公司董事长。
原告吕金山与被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）、阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司（以下简称基投公司）、第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂尔多斯农商行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理，依法由审判员冯瑞平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐彩霞与被告基投公司的委托诉讼代理人赵多悟到庭参加了诉讼。被告丰凯龙公司、第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；2、依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为；3、判令被告立即为原告办理房地产登记手续；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告认购被告开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区28号楼某单元301室，单价为1682元/平方米，建筑面积119平方米，总计应付款200158元，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定2011年3月11日交付房屋。该协议签订后，被告也如约向原告交付了房屋，后原告要求被告办理房地产登记手续，但被告以各种理由推托，不予办理相关手续。后原告经了解得知，被告丰凯龙公司向第三人借款并以涉案房屋进行抵押贷款，被告丰凯龙公司还与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了相关登记手续。原告认为被告及第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护合法权益，向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告丰凯龙未答辩。
被告基投公司辩称，2010年3月，被告基投公司经盟行署同意，通过招商引资形式与被告丰凯龙公司合作，对该地段进行开发，定名为”凯龙名都项目”，凯龙名都建设项目的开发企业为被告丰凯龙公司。2010年3月5日，依据盟行署会议纪要的要求，被告基投公司与被告丰凯龙公司签订了《房地产联合开发协议书》，在协议书中明确二被告的职责分工，被告基投公司主要负责办理项目立项等前期手续，协调改造区域内设施配套工程过程中的有关问题。由被告丰凯龙公司实际负责实施区域内的拆迁工作，被告丰凯龙公司负责项目的全面实施，承担拆迁涉及费用支付，住户回迁安置房建设、商业开发建设、销售、修建经一路及道路两边绿化、人行道建设等工作。2010年4月，该项目启动，被告基投公司履行了《房地产联合开发协议书》中约定的义务。被告丰凯龙公司对所有开发的楼盘进行日常经营、销售等行为，被告基投公司均未参与。综上所述，该项目涉诉事项与被告基投公司无关，被告基投公司不应承担相应的法律责任。
第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司述称，第三人不同意原告对鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称”鄂尔多斯农商行”）的诉讼请求。事实和理由：第一、鄂尔多斯农商行与被告签订了合法有效的、经网签备案的《商品房买卖合同》，而原告与被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司仅有房屋预购协议。原告称2015年12月1日其与丰凯龙公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定原告认购本案争议房产，但交易房产尚未达到交工条件，拆迁协议并非是正式的房屋买卖合同，双方更没有在房管局办理产权登记或者预告登记。2014年11月27日丰凯龙公司与鄂尔多斯农商行签订了三方协议一份，协议约定丰凯龙公司自愿将其开发的包括本案争议房产在内的23套房产产权以商品房买卖合同的形式网签至鄂尔多斯农商行名下作为借款人刘建在鄂尔多斯农商行办理的人民币600万元借款（刘建与鄂尔多斯农商行于2014年个借字75066第148号的《个人借款合同》）按期偿还的保障，并约定如借款人能够按期还本付息，丰凯龙公司无条件撤回与甲方签订的商品房买卖合同，如借款人不能按期还本付息，丰凯龙公司无条件为鄂尔多斯农商行或鄂尔多斯农商行指定的第三人办理产权登记手续。同日丰凯龙公司向鄂尔多斯农商行出具股东会决议一份，全体股东一致同意上述协议内容。同日于2014年11月27日，丰凯龙房地产公司与鄂尔多斯农商行签订了网签备的商品房买卖合同，并向第三人出具了付清全部购房款项的收据。2014年12月10日，第三人鄂尔多斯农商行向阿左旗房产管理局提交了房屋备案预告登记的全套材料，阿左旗房产管理局于2014年12月15日向第三人出具了房屋预告登记证明。同时，被告丰凯龙房地产公司以担保人的身份在保证合同上签章，为上述刘建个人借款提供连带责任保证担保。上述借款于2016年8月13日到期后，借款人没有履行借款本息偿还义务，保证人也未承担连带保证责任。因此，第三人鄂尔多斯农商行与被告丰凯龙房地产公司签订了合法有效的网签备案的商品房买卖合同，且申请办理了房屋与预告登记，第三人对本案争议房产具有合法物权效力。第二、根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。《物权法》第6条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第9条规定”不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”《物权法》第20条规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本案中，原告与被告丰凯龙房地产公司仅仅签订了《房屋拆迁置换协议》，该协议仅为其与被告建立了债权债务关系基础，不具有任何的公示效力，更不具有排他性。而被告与第三人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且为经备案的网签合同，第三人较原告对于本案争议房屋更具有物权效力。第三、鄂尔多斯农商行对于原告的所谓预购行为不知情，且不存在任何过错。本案中，被告丰凯龙公司自愿以其开发的房地产产权以《商品房买卖合同》的形式网签至第三人名下作为借款人刘建在鄂尔多斯农商行个人名下贷款按期偿还的保障，意思表示真实、形式合法，不存在任何违反法律法规的强制性规定之处。且在第三人与被告签订网签合同过程中没有任何信息显示本案争议房屋存在认购协议，第三人对此不知情且无任何过错，原告也完全可以通过追究被告的违约责任以挽回自己的损失。综上所述，第三人鄂尔多斯农商行与被告之间存在完整有效的、经网签备案的《商品房买卖合同》，原告的诉讼请求及事实理由难以成立，故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，被告丰凯龙公司与被告基投公司签订《联合开发协议》，约定被告丰凯龙公司与被告基投公司联合对案涉小区进行旧城棚户区开发，被告基投公司负责案涉区域的房屋拆迁工作，被告丰凯龙公司负责被告基投公司与拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的拆迁安置工作。2011年3月10日，原告与被告基投公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议约定：被告基投公司与原告经商定，原告被拆迁房屋作价200158元，由被告基投公司在拆迁后置换凯龙名都小区28号楼某单元301号119平方米的房屋一套，双方同时就拆迁其他事宜进行约定。后被告丰凯龙公司向原告交付的房屋由原约定的28号楼某单元301号变更为26号楼某单元301室房屋。后被告丰凯龙公司如约向原告交付案涉房屋。2014年11月27日，刘建向第三人鄂尔多斯农商行借款600万元，被告丰凯龙公司将其开发的包括案涉房屋在内的23套房屋产权以商品房买卖合同形式网签至第三人鄂尔多斯农商行名下作为刘建的借款担保。刘建、被告丰凯龙公司与第三人鄂尔多斯农商行签订了三方协议一份，约定如刘建按期偿还借款本息，被告丰凯龙公司无条件撤回与第三人签订的商品房买卖合同，如借款人不能按期偿还借款本息，被告丰凯龙公司无偿为第三人或第三人指定的人办理产权登记手续。后被告丰凯龙公司一直未给原告办理所认购房屋的产权登记手续，原告遂诉至本院，要求支持原告诉讼请求。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于原告诉请人民法院依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效的诉讼请求。本案中，被告丰凯龙公司与被告基投公司于2010年3月15日签订的《房地产联合开发协议书》约定对案涉小区进行棚户区开发，被告基投公司据此与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方间的《房屋拆迁补偿安置协议书》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，且原告已将被拆迁房屋交付给被告拆迁，被告将拆迁安置房交付给原告居住至今，双方已经履行了协议的主要义务，故原告请求人民法院依法确认原告与被告基投公司及被告丰凯龙公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效的诉讼请求本院予以支持。
关于原告诉请要求依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为的诉讼请求。被告将案涉房屋的网签办理登记在第三人名下仅仅是以双方间为刘建借款设立的担保行为，双方间并无转让案涉房屋的真实意思表示，即使双方在《三方协议书》中约定如刘建未能按期履行还款义务，第三人有权要求被告丰凯龙公司无偿为第三人或第三人指定的人办理产权登记手续，但依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条”当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的规定，双方间的该部分约定内容为无效约定。另根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条”设立担保物权，应当依照物权法和其他法律的规定订立担保合同”的规定，被告丰凯龙公司将案涉房屋产权网签登记在第三人名下为刘建借款提供担保的行为不符合上述法律规定的担保方式，已经损害原告合法权益。即使被告丰凯龙公司已将案涉房屋网签登记在第三人名下，但买卖房屋过程中，办理网签行为仅是房屋买卖行为的其中一个环节，依据公平原则、诚实守信原则考虑，房屋买卖行为最终应从保护真实买受人、具备房屋买卖合同必要要件的书面载体的合同、认购书、房屋购买时间先后等为准综合认定，被告丰凯龙公司与第三人就案涉房屋在房屋管理部门的网签登记行为不足以认定为房屋的所有权登记，故对原告要求确认被告丰凯龙公司与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为的诉讼请求本院予以支持。
关于原告要求判令被告立即为原告办理房地产登记手续的诉讼请求。原、被告双方已经按照《房屋拆迁补偿安置协议书》履行了各自的主要义务，原告将房屋交付被告拆迁，被告也将拆迁安置房屋交付原告居住至今，故对原告要求判令被告为原告办理房地产登记手续的诉讼请求本院亦予以支持。被告丰凯龙公司、第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吕金山与被告阿拉善盟基础设施投资经营有限公司2011年3月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；
二、确认被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司与第三人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司就位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区26号楼某单元301号房屋签订的编号为2014-00037*7的《商品房买卖合同》及办理的相应网签行为无效；
三、被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吕金山办理阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区26号楼某单元301号房屋产权手续。
案件受理费100元，由被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 冯瑞平
二〇一八年五月二十三日
书记员 胡春霞