北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02881号
上诉人（原审被告）张培利，男，1963年3月30日出生。
委托代理人张国旻，北京市丰台区右安门街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）北京宝景物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街185号。
法定代表人金锐，董事长。
委托代理人谢国利，北京市微明律师事务所律师。
上诉人张培利因与被上诉人北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年7月，宝景物业公司在原审法院诉称：我单位系小区的物业管理单位。张培利系该小区2号楼5门2501号房屋业主，建筑面积133.7平方米，每年物业费3049.54元，张培利自2002年9月1日至2012年12月31日拖欠物业费31511.9元未付。故我公司起诉要求张培利给付上述费用，并承担诉讼费。
张培利在原审法院辩称：我系莲花小区2号楼5门2501号房屋业主，房屋面积133.7平方米。2002年9月1日至2012年12月31日物业费我确实没有交。2000年我入住时与北京万佳物业管理有限公司（以下简称：万佳物业公司）签订了服务协议，并缴纳了物业费。我向万佳物业公司要房屋测绘技术报告书，详细说明公摊部分的具体位置和面积，但其未出具。我与宝景物业公司之间没有合同，其无权向我主张权利。另外，宝景物业公司起诉已过诉讼时效。我要求宝景物业公司出示房屋测绘技术报告书、恢复原地下商业街的所有功能。综上，不同意其诉讼请求。
原审法院经审理查明：张培利系北京市海淀区莲花小区2号楼5门2501号房屋的业主，房屋建筑面积133.7平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与该小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司对莲花小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日止，物业管理服务费由北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司参照京价（房）（1997）第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，该小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具证明，表示莲花小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。
另，宝景物业公司以《物业管理委托合同》附件一为基础，结合张培利居住房屋建筑面积计算物业费：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年157.42元，物业费每年共计3049.55元。其中，附件一中小修费的收费标准为每年每建筑平米4.72元，智能系统每月每建筑平米0.1元。张培利自2002年9月1日至2012年12月31日拖欠物业管理服务费未付。为此，宝景物业公司向法院提交收费通知单、照片等证据。对此，张培利虽认可欠费事实，但认为该公司之主张已过诉讼时效。
庭审中，张培利称其2000年入住时与万佳物业公司签订服务协议。宝景物业公司表示2002年9月1日前的确由万佳物业公司为小区提供物业服务。之后，该公司入驻小区提供物业服务至今。
庭审中，张培利要求宝景物业公司出示房屋测绘技术报告书及恢复原地下商业街所有功能。宝景物业公司表示测绘报告应由开发商出具，地下商业街有商铺，不需要恢复。
上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、证明、收费通知单及照片等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同具有法律效力。因北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司系宝景物业公司的下属分公司，北京宝景物业管理有限公司莲花管理处系宝景物业公司的下属部门，故二者的行为结果均应由宝景物业公司承担。宝景物业公司虽未与张培利签订书面的物业管理合同，但依据北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与该小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）及小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，可以认定宝景物业公司为张培利房屋所在小区提供了物业管理服务。
就物业管理服务费收费标准，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中达成一致意见，故根据北京市海淀区莲花小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，在莲花小区业主委员会未改选完成之前，应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了张培利的物业管理服务费数额，宝景物业公司自愿降低物业管理服务费交费标准，对此法院不持异议。根据交费标准及未交费时间，张培利应向宝景物业公司交纳物业管理服务费31512.02元，宝景物业公司在诉讼请求中主张31511.9元，对此法院不持异议。故宝景物业公司要求张培利给付物业管理服务费31511.9元的请求，予以支持。
根据宝景物业公司向法院提交的收费通知单及照片等证据，可以证明宝景物业公司已连续催缴，未怠于行使权利，且张培利未就诉讼时效问题提出相反证据，故法院对其抗辩理由不予采信。另，张培利要求宝景物业公司出示房屋测绘技术报告书及恢复原地下商业街等事项，并以此拒交物业费，无事实及法律依据，故法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：张培利于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二○○二年九月一日至二○一二年十二月三十一日的物业管理服务费三万一千五百一十一元九角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张培利不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：其从未与宝景物业公司签订物业合同，因此其非本案适格被告；北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司不具备法人主体资格，其与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》应视作无效合同，且上述合同期限为2002年9月1日至2005年8月31日止，现合同已到期终止；其与宝景物业公司未签订合同，所以对于物业收费标准亦不认可。据此，张培利请求本院查明事实后撤销原审判决，裁定发回重审。宝景物业公司同意原审判决。
本院经审理查明，双方在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案中，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会已就小区的物业管理于2003年1月22日签订《物业管理委托合同》，合同同时约定了物业管理服务费的收费标准及委托管理期限自2002年9月1日起至2005年8月31日止。而北京宝景物业管理有限公司莲花管理处与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会于2005年9月1日共同确定在业主委员会筹备改选之前，双方原物业管理委托合同继续履行。由于北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司及北京宝景物业管理有限公司莲花管理处分别系宝景物业公司的分公司及下属部门，其行为均代表宝景物业公司。而北京市海淀区莲花小区物业管理委员会系小区物业产权人及使用人组成的、依法维护产权人及使用人合法权益的自治组织，其代表小区业主就小区物业管理签订物业服务合同，合同对业主具有法律效力。此外，张培利系小区的业主，实际接受了由宝景物业公司提供的物业服务，双方亦形成了事实服务合同关系。因此，张培利应向宝景物业公司交纳相应的物业费。现其欠付物业费的事实属实，原审法院判决其向宝景物业公司交纳相应费用正确，本院予以维持。张培利上诉称其未与宝景物业公司签订合同、合同已到期以及不认可收费标准的上诉理由，缺乏事实依据与法律依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百九十四元，由张培利负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五百八十八元，由张培利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张兰珠
代理审判员 张 琦
代理审判员 梁小立
二〇一四年五月十二日
书 记 员 崔启坤