湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终859号
上诉人（一审原告）：李相成。
上诉人（一审原告）：李名森（曾用名李名生，系李相成之子）。
上诉人（一审�告）：李名树（系李相成之子）。
三上诉人共同委托诉讼代理人：程时松，湖北文光律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：阳新县欧华市场投资开发有限公司，工商登记住所地：原阳新县兴国镇兴国大道梦园宾馆5楼大厅，现已拆除。
法定代表人：吴胜，董事长。
被上诉人（一审被告）：吴胜。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：骆名贵，湖北富川律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：程凌，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。
上诉人李相成、李名森、李名树因与被上诉人阳新县欧华市场投资开发有限公司（以下简称欧华投资公司）、吴胜合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2014）鄂阳新民二初字第00240号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
李相成、李名森、李名树上诉请求：撤销一审判决，改判1、要求欧华投资公司支付2011年6月至2013年3月的租金118917元；2、要求欧华投资公司为李名森办理阳新县兴国镇李家湾农贸市场二号楼第118、119号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；3、要求欧华投资公司为李名树办理阳新县兴国镇李家湾农贸市场二号楼第120号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；4、要求吴胜与欧华投资公司一起对支付118917元租金、为李名森、李名树办理房屋所有权证并承担办证税费的义务承担连带责任；5、要求确认《房屋拆迁补偿协议》中第118、119、120号门面界址线以AF轴为界的约定无效，确认该三门面前后界址为以阳新县兴国镇李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界；6、要求欧华投资公司支付延期交房的违约金39000元。事实和理由：1、一审判决认定租金请求权超过诉讼时效期间错误。2013年4月23日，吴胜以个人身份出具一份欠条，其内容主要是对租金的约定以及对三个门面房产证的约定。该欠条对应《房屋拆迁补偿协议》，应为从合同，是《房屋拆迁补偿协议》主合同不可分割的组成部分，欠条中关于租金的约定不仅仅是一份租金欠款结算单，而是整个合同的一个条款。欧华投资公司差欠租金，吴胜出具欠条后，转化为一般债权债务关系，故该案的诉讼时效期间为两年。从该欠条的内容及未加盖公章的形式分析，吴胜是以独立的自然人身份实施的个人行为，其出具欠条并未得到欧华投资公司的授权，也未得到公司股东的同意，并非职务行为，表明其自愿与欧华投资公司一起成为共同债务人，承担连带责任。欧华投资公司没有可联系的办公地址，其几乎每个星期来往于兴国镇政府主张权利。可见，租金的请求权并未超过诉讼时效期间。2、一审判决认定涉案的三档门面的界址以AF轴为界错误。签订《房屋拆迁补偿协议》时，欧华投资公司并未向其出示标有AF轴的设计图纸。欧华投资公司在举证期限届满后提供了一份《建设设计说明》复印件，该说明没有标明AF轴，即使有，也无法确定是涉案楼房的设计方案。设计图纸在合同中没有反应，没有对AF轴进行约定，应认定涉案三档门面的前后界址以前后屋檐滴水为界。且双方在履行租赁合同时，租金的支付、收取是按没有AF轴来执行的。李相成与欧华投资公司约定的协议因没有得到李名森、李名树的授权和追认而应归于无效。3、一审判决认定违约金的请求权超过诉讼时效期间错误。欧华投资公司一直没有全部履行办证等合同义务其对欧华投资公司的总体债权包括租金、违约金、办证等部分，吴胜出具欠条后，该合同纠纷的诉讼时效期间即中断，违约金的请求权未超过诉讼时效期间。4、一审法院没有通知汪组建、明平龙出庭参加诉讼，故程序存在瑕疵。
欧华投资公司、吴胜辩称，一、欧华投资公司不存在拖欠租金的事实，相关的租金已按时足额付清，吴胜出具的欠条系在被胁迫的情况下不得已出具的，该欠条不应受法律保护，吴胜不应承担连带责任，其是受胁迫出具的欠条，且其行为属于公司法定代表人的职务行为，不是个人行为。即使其公司无法提供证据证明欠条系在被胁迫下出具，主张租金亦超过诉讼时效期间。二、根据双方的约定，结合相关法律规定，办理房屋所有权证的税费应由双方各自承担，由于上诉人未支付相应的办证费用及门面界址争议导致其公司无法办理房产证。吴胜不应承担办证的连带责任。三、房屋拆迁补偿协议是合法有效的，关于三个门面�AF轴为界址亦是双方协商确定的，当时只有规划设计图纸，无法确定实际面积，最终双方商定以图纸中AF轴作为界限确定拆迁安置商铺的界限。四、上诉人主张违约金明显超过诉讼时效期间。五、李相成、李名森、李名树虽未签订委托合同，但已形成事实上的委托关系，三人均接受欧华投资公司交付的房屋和门面，现称不知拆迁签订之事，亦未委托等，明显不合常理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李相成、李名树、李名森向一审法院起诉请求：1、要求欧华投资公司支付2011年6月至2013年3月的租金118917元；2、要求欧华投资公司为李名森办理阳新县兴国镇李家湾农贸市场二号楼第118、119号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；3、要求欧华投资公司为李名树办理阳新县兴国镇李家湾农贸市场二号楼第120号门�的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；4、要求吴胜与欧华投资公司一起对支付118917元租金、为李名森、李名树办理房屋所有权证并承担办证税费的义务承担连带责任；5、要求确认《房屋拆迁补偿协议》中第118、119、120号门面界址线以AF轴为界的约定无效，确认该三门面前后界址为以阳新县兴国镇李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界；6、要求欧华投资公司支付延期交房的违约金39000元。
一审法院认定事实：2006年10月19日，为兴建阳新县兴国镇李家湾农贸市场需拆迁李相成、李名森、李名树所有的房屋两栋，李相成、李名森、李名树与欧华投资公司签订《房屋拆迁补偿协议》，双方约定：1、拆迁范围：阳新县××镇新华书店后两栋两层房屋，占地面积300平方米、建筑面积398平方米；2、拆迁补偿方式：欧华投资公司以临新华书店路边�东向西第二户的三、四层住宅和第二单元的三、四、五三个门面（以A-
F轴为止）（即李相成、李名森、李名树所诉二号楼第118、119、120门面）作为对价置换李相成、李名森、李名树的房屋；3、交房时间：欧华投资公司保证在2007年11月30日前交新房给李相成、李名森、李名树居住使用，延期交付按每日100元支付违约金；4、相关产权证的办理：欧华投资公司需在交付房屋前办理好分户分层的土地使用权证及房屋产权证，办证费用由欧华投资公司负担；5、欧华投资公司置换给李相成、李名森、李名树的住宅、三门面按整体综合楼统一式样设计施工；等等。该拆迁补偿协议在阳新县××镇镇政府的见证下签订，因李名森、李名树外出务工，由李名森、李名树的父亲即李相成代为签字。
合同签订后，李相成、李名森、李名树将旧房交付欧华投资公司拆除，2008年12月31日，欧华投资公司向李相成、李名森、李名树交付房屋及门面，并办理了房屋的相关产权证明，而涉案门面存在争议，遂未办理相关产权证明。2009年1月，李相成、李名森、李名树将涉案门面出租给欧华投资公司，但未签订租赁合同，双方口头约定每个门面每月租金1500元，每年递增13%，欧华投资公司在租赁期间给付租金60000元，2013年3月后，李相成、李名森、李名树终止与欧华投资公司的租赁关系。2013年4月23日，吴胜出具欠条，“欠2011年6月至2013年3月租金合计118917元，此款5月前可付清，房产证5月前提交房管局”，证人李某甲、李某乙在欠条上签字见证。
另查明，欧华投资公司的住所地阳新县兴国镇兴国大道梦园宾馆五楼的有效期至2013年5月31日止。
一审法院认为，李相成、李名森、李名树与欧华投资公司所签《房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于李相成代李名森、李名树所签协议是否有效的问题，李名森、李名树与李相成为父子关系，双方虽未签订委托合同，但已形成事实上的委托关系，李名森、李名树称其不知拆迁协议签订之事亦未授权李相成签订协议，却接受欧华投资公司交付的房屋及门面，其行为与诉称不符，亦不合常理，被代理人李名森、李名树在代理人李相成实施代理行为后，仅对产生的权利予以认可而对相应的义务予以拒绝的主张，不予支持，对欧华投资公司在签订协议时未出示图纸向其明示以A-
F轴为界的诉称又未提供有效证据证实，故对李相成、李名森、李名树要求确认《房屋拆迁补偿协议》中第118、119、120号门面界址线以AF轴为止的约定无效的诉请，不予支持；李相成、�名森、李名树将涉案门面租赁给欧华投资公司，要求其支付欠条所结算的2011年6月至2013年3月的租金118917元的请求，欧华投资公司称李相成、李名森、李名树的此项诉请已过诉讼时效的辩解，租赁合同债务人因欠付租金而出具的欠条只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系，故其诉讼时效仍应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，对欧华投资公司的辩解，予以采纳。李相成、李名森、李名树称因欧华投资公司的住所地有效期至2013年5月31日止，无法向欧华投资公司、吴胜主张权利的理由，债务人下落不明不是权利人不能主张权利的抗辩理由，不能导致诉讼时效的中止或中断，李相成、李名森、李名树可以通过诉讼程序主张权利，但其并未在诉讼时效期间内主张权利，故对李相成、李名森、李名树要其支付租金�诉请，因已过一年的诉讼时效期间，不予支持；对于李相成、李名森、李名树要求欧华投资公司向李相成、李名森、李名树支付延期交房的违约金39000元的诉请，欧华投资公司、吴胜辩称其要求已过两年诉讼时效期间，2008年12月31日交付房屋时，李相成、李名森、李名树已知延迟交付的事实而未在两年诉讼时效期间内提起诉讼，且无其他导致诉讼时效中止或中断的情形，对辩解，予以采纳，对李相成、李名森、李名树的此项诉讼请求，不予支持；对李名森、李名树要求欧华投资公司、吴胜为其办理涉案三门面的相关产权证明并承担税费的请求，根据双方合同约定，欧华投资公司应为李名森、李名树办理第118、119、120号界址线以AF轴为止的三门面相关产权证明并承担办证费用，对此诉请，部分予以支持，对要求吴胜对办证费用承担连带责任的诉请，因吴胜为欧华投资公司的法定代表人，即使签字保证办理相关产权证，亦是对外代理公司的行为，其民事行为的后果应由欧华投资公司承担，对要求吴胜承担连带责任的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、欧华投资公司在本判决生效后十五日内为李名森办理李家湾农贸市场二号楼第118、119号门面界址线以AF轴为止的相关产权证明（具体手续及费用以相关职能部门依法规定的程序为准）并承担办证费用；二、欧华投资公司在本判决生效后十五日内为李名树办理李家湾农贸市场二号楼第120号门面界址线以AF轴为止的相关产权证明（具体手续及费用以相关职能部门依法规定的程序为准）并承担办证费用；三、驳回李相成、李名森、李名树的其他诉讼请求。
本院二审期间，李相成、李名森、李名树围绕上诉请求提交了证据：
证据一、阳新县××镇人民政府2016年3月7日出具的证明。
证据二、阳新县××镇人民政府2014年8月27日出具的证明，于2016年3月7日补盖公章。
证据三、企业信用信息公示报告。
证据四、证人汪某的证言。
以上证据证明李相成、李名森、李名树长期向政府部门申诉，本案没有超过诉讼时效期间，另AF轴不能作为三档门面的界址。
经质证，欧华投资公司、吴胜对证据一有异议，诉讼时效不能向第三人主张；对证据二有异议，不是新证据，一审已经提交了；证据三有异议，与本案无关。
本院认为李相成�李名森、李名树的证据一及证人证言，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对证据二不属于新证据，对于证据三，不具备关联性，本院不予采信。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：本案争议焦点为1、欧华投资公司、吴胜是否应连带承担支付租金的责任；2、涉案的三档门面以AF轴为界址的约定是否无效，能否确认以阳新县兴国镇李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界；3、欧华投资公司是否应支付违约金39000元。
关于欧华投资公司、吴胜是否应连带承担支付租金的责任。结合证据，李相成、李名森、李名树将涉案的三档门面租赁给欧华投资公司。2013年4月23日，吴胜出具欠条：欠到2011年6月至2013年3月租金合计118917元，此款5月底付清，房产证5月前提交房管局，证人李某甲、李某乙在欠条上签字见证�因租赁关系是李相成等三人与欧华投资公司之间的法律关系，吴胜系欧华投资公司的法定代表人，吴胜出具欠条的行为应为履行职务行为，故承担租金支付义务方应为欧华投资公司，李名森等三人要求吴胜承担连带责任没有法律依据。关于欧华投资公司认为该欠条系吴胜在被胁迫的情况下出具的，但该公司没有提交相关证据证明胁迫的事实，亦未在法律规定的期间内主张撤销权，故对欧华投资公司认为欠条系被胁迫出具的理由不予支持。关于该租金请求权是否超过诉讼时效期间的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。阳新县××镇人民�府出具证明：因欧华投资公司人去楼空，李相成父子三人无法联系到吴胜，故李相成父子三人每年来该镇要求解决租金问题。李家湾农贸市场是该镇政府以招商引资方式引进欧华投资公司投资开发的，该镇政府的工作人员多方联系欧华投资公司工作人员和吴胜均无法联系上。由于李相成父子三人联系不上欧华投资公司和吴胜，而将纠纷提交政府解决，权利人有主张权利的意思表示并积极寻求纠纷解决，因此，诉讼时效期间应中断。故李相成等三人主张租金没有超过诉讼时效期间，欧华投资公司应当支付租金118917元。
关于涉案的三档门面以AF轴为界址的约定是否无效，能否确认以阳新县兴国镇李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界的问题。双方的房屋拆迁补偿协议约定：欧华投资公司以临新华书店路边由东向西第二户的三、四层住宅和第二单元的三、四、�三个门面（以A-
F轴为止）作为对价置换李相成、李名森、李名树的房屋。李相成等三人主张欧华投资公司没有出具规划图、平面设计图和立体设计图，也没有解释AF轴的意义，故AF轴的界址约定无效。因2006年10月19日的房屋拆迁补偿协议是依法成立的合同，自成立时生效。其中门面以AF轴为界的约定并未违反合同法规定无效的几种情形，李相成等三人如认为2006年的协议中AF轴为界的约定违背真实意思，亦可在一年之内行使撤销权，但李相成等三人并未行使相关权利。李相成等三人要求确认门面以阳新县兴国镇李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界。确认之诉是指当事人请求人民法院确认自己与对方之间存在或不存在某种法律关系的请求，而不要求解决权利或义务的承担问题。民事活动应当遵循自愿原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非�干预。意思自治和合同自由是民事活动的基本原则。当事人有通过协议约定合同内容的自由，是否变更合同内容亦是当事人意思自治的内容。法院只能为当事人强制执行一份合同，而不能代替当事人签订一份合同或变更一份合同。法院在尊重当事人合同自由的同时，要保证合同的合法性和公平性。因门面的界址以AF轴为界属于双方协商后达成一致的意思表示，现李相成等三人要求法院确认以屋檐滴水为界，属于变更当事人之间的具体权利义务，有悖于合同的意思自治原则。故李相成等三人的该项上诉理由不能成立。
关于欧华投资公司是否应支付违约金39000元。双方于2006年10月19日签订房屋拆迁补偿协议，约定欧华投资公司保证在2007年11月30日前交新房给李相成、李名森、李名树居住使用，延期交付按每日100元支付违约金。2008年12月31日，欧华投资公司向李相成、李名森、李名树交付房屋及门面，李相成等三人已知延迟交付的事实，但其三人并未在两年主张权利，亦未发生诉讼时效期间中断的事实，且在2013年吴胜的欠条及阳新县兴国镇政府的证明中，均未反应李相成等三人主张违约金的事实，故本院对李相成等三人的该项上诉请求不予支持。
综上所述，因李相成、李名森、李名树提交新证据导致一审判决认定的租金诉讼时效期间已超过有误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳新县人民法院（2014）鄂阳新民二初字第00240号民事判决主文第一、二项；
二、撤销阳新县人民法院（2014）鄂阳新民二初字第00240号民事判决第三项；
三、阳新县欧华市场投资开发有限公司于判决生效后十五日内支付李相成、李名森、李名树租金118917元；
四、驳回李相成、李名森、李名森其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3458元，由李相成、李名森、李名树负担780元，阳新县欧华市场投资开发有限公司负担2678元；二审案件受理费3458元，由李相成、李名森、李名树负担780元，阳新县欧华市场投资开发有限公司负担2678元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 乐 莉
代理审判员 南又春
二〇一七年四月十六�
书 记 员 吴 普