江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）句民初字第2260号
原告江苏天祥物业管理有限公司，住所地句容市华阳镇南工路凤凰花园门市房22号。
法定代表人黄加祥，系该公司总经理。
委托代理人朱旺艳，江苏金风华律师事务所律师。
被告方继星。
原告江苏天祥物业管理有限公司（以下简称天祥公司）诉被告方继星物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，后因案情复杂，依法由审判员颜盛、人民陪审员ＸＸ喜、张云云三人组成合议庭于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱旺艳、被告方继星均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天祥公司诉称：被告系句容市太阳星城15幢504室房屋业主，原告依约与句容市太阳星城业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同签订后，原告按约定为被告提供了物业服务。但被告尚欠2010年9月29日至2014年7月31日的物业管理费2497元未缴纳。经原告多次催收，被告仍未能支付。现诉请要求被告支付拖欠物业费2497元，并要求被告以欠缴物业费为基础按日千分之五的标准支付滞纳金及承担本案诉讼费用。
被告方继星辩称：不同意支付物业费。原告提供的物业服务不到位，导致被告的房屋漏水更严重。且被告已于2009年9月29日交纳了一年的物业管理费和1000元的装修保证金。
经审理查明：2008年1月1日，句容市蓝天物业管理有限公司（以下简称蓝天公司）与江苏万邦房地产开发有限公司（以下简称万邦公司）签订了前期物业管理服务合同一份。该合同书中约定物业管理服务费、住宅房屋由蓝天公司按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按物价许可证调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，双方还约定了其他相关事宜。2012年4月28日蓝天公司与太阳星城业主委员会签订物业管理服务合同，合同书中约定，由蓝天物业公司为句容市太阳星城小区实行物业管理，委托管理期限为一年，自2012年5月1日至2013年4月30日止。并约定物业管理服务费多层住宅由蓝天公司按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局有关文件与太阳星城业主委员会商定后调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天2%交纳滞纳金，双方还约定了其他相关事宜。2012年6月21日，蓝天公司名称经镇江市句容工商行政管理局批准变更为原告天祥公司。天祥公司分别于2013年4月8日、2014年3月31日与太阳星城业主委员会签订物业管理服务合同，合同书中约定，由天祥公司为句容市太阳星城小区实行物业管理，自2013年5月1日至2014年7月31日止。并约定物业管理服务费多层住宅由天祥公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局有关文件与太阳星城业主委员会商定后调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金，双方还约定了其他相关事宜。
另查明：被告住宅建筑面积90.43平方米，2010年9月29日原告入住太阳星城15幢504室，并缴纳物业费和装修保证金1000元。2009年1月12日，句容市物价局批准太阳星城前期物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.45元。收费等级：四级。2011年句容市物价局与句容市住房和城乡建设局确定多层四级收费标准为每月每平方米建筑面积0.70元。被告未交纳自2010年9月29日至2014年7月31日的物业费。2014年11月12日，原告向本院起诉，要求被告支付2010年9月29日至2014年7月31日物业管理服务费2497元，并要求被告按日千分之五支付滞纳金及承担本案诉讼费用。
认定上述事实，有原告提交的原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份、句容市物价局句政价（2009）4号文件、句容市物价局、句容市住房和城乡建设局句政价（2011）43号文件各一份、前期物业管理服务合同一份、物业管理服务合同三份、房产测绘成果报告书一份、入户通知书、业主入住合约、室内装饰施工审批表、装修施工承诺表、装饰装修协议、业主家庭情况登记表各一份、镇江市工商行政管理局公司准予变更通知书、营业执照各一份和被告提交的收据二张、照片若干张以及原、被告双方的当庭陈述予以证实。
本院认为，物业管理服务费从本质上讲，是全体业主享受物业服务的经济基础，被告作为小区业主，在接受了天祥物业公司的服务后，应当支付相应的物业费用，业主未能按期交费，当然也会对小区服务质量产生一定影响，二者具有一定的关联性。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为以及侵犯业主个人的人身、财产权益造成损失的行为，业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。原告与建设单位万邦公司签订的前期物业服务合同以及与太阳星城业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效。该四份合同依法对太阳星城所有业主均具有约束力。被告于2010年9月29日入住太阳星城15幢504室，仅缴纳一年物业费，尚拖欠原告2010年9月29日至2014年7月31日的物业管理服务费未能交纳，现原告向被告主张物业管理服务费有据可证，本院予以支持。
至于被告辩称的房屋漏水未能修复的问题。根据《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”被告反映的房屋漏水问题，原告也已上门进行维修，虽未能达到原告预期效果，但原告作为物业公司已经履行了自己职责。至于原告仍存在的房屋漏水问题，被告可根据房屋漏水的位置及原因另行主张。被告以此据交物业费于法无据，对被告该辩论意见本院不予采纳。
至于被告应交纳物业费金额及滞纳金的问题。原告作为物业公司也应当在今后的物业服务过程中，加强服务意识、提高服务质量，注重与业主的交流沟通，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境，对原告主张的滞纳金请求本院不予支持。被告方继星欠交的物业费应当计算为90.43平方米＊0.4元／月／平方米＊19个月（2010年9月29日至2012年4月30日）＋90.43平方米＊0.5元／月／平方米＊12个月（2012年5月1日至2013年4月30日）＋90.43平方米＊0.6元／月／平方米＊15月（2013年5月1日至2014年7月31日）=687.27元＋542.58元＋813.87元=2043.72元。扣除其已交付未退装修保证金1000元，尚应给付原告1043.72元。据此，依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《江苏省物业管理条例》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告方继星于本判决生效后十日内支付原告江苏天祥物业服务有限公司2010年9月29日至2014年7月31日物业管理服务费1043.72元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，由被告方继星承担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内将此款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。
审 判 长 颜 盛
人民陪审员 张云云
人民陪审员 ＸＸ喜
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 万小玲