福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第1548号
原告罗建平，男，1980年11月6日出生，汉族，户籍地：湖北省，现住福建省连江县。
原告姚美贞，女，1981年10月5日出生，汉族，户籍地：福建省福州市，现住福建省连江县。
委托代理人蔡思斌、郑淑琼，福建创元律师事务所律师。
被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地福建省连江县。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松岭、张云俏，系公司员工。
原告罗建平、姚美贞与被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑淑琼、被告委托代理人陈松岭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告罗建平、姚美贞诉称，2009年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买华庆花园B区3号楼1003室，原告已依约支付了全部购房款人民币454220元。被告于2009年12月31日将商品房交付原告使用，但直到2012年3月22日才具备办理土地证条件，被告违反了合同第十四条的约定，已构成违约，违约时间从2010年3月31日至2012年3月22日，计722天，被告应承担逾期办理土地证违约金人民币32951元。房屋权属证书是由建设部统一监制，在两证合一制度下，房屋权属证书是指房屋所有权证；在两证分开制度下，房屋权属证书是指房屋所有权证和土地使有权证。福建是实行两证分开的制度，所以被告未按合同约定办理土地使用权证构成违约。虽然被告在交房90日内给原告办理了《房屋所有权证》，但《国有土地使用证》拖延了722天才通知办理，致使原告证件不完整，不具有法律效力。因被告违约造成原告权益损害，依据合同约定，被告造成了违约金的产生。2013年7月份，以陈端珍为代表的业主曾向连江县建设局和工商局反映被告未给原告等业主办理土地证等情况，要求解决双方纠纷。原告方有委托业主代表向政府和工商局等主张自已的权利。2014年2月22日，经原告一方的多次要求，被告曾组织业主代表召开座谈会协商办理土地证事宜，参加座谈会的具体名单在被告处。原告认为诉讼时效在2013年7月份因原告方投诉而第一次中断，在2014年2月份因原告向被告提出要求而再次中断。被告未办证是一个持续的行为，这是对原告合法权益的持续侵犯，行为持续发生的诉讼时效应从行为终了之日起计算，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。原告曾多次与被告协商未果，现请求依法判令：一、被告向原告支付拖延办理国有土地使用证违约金人民币32951元；二、本案受理费由被告承担。
被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司辩称，原告所
述双方签订商品房买卖合同的时间、原告购买的商品房房号、购房总价款、已支付的购房款和被告交房时间以及具备办理土地证条件的时间属实。
一、原告诉请被告支付土地使用权证延期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，不能成立。（一）首先，从原告起诉状内容可以确认原告要求支付的是延期办理土地使用权证的违约金，而根据合同第十四条的约定，明确了被告的合同责任是在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理“房屋所有权”的初始登记，而不是土地使用权初始登记，故被告已经完全适当地履行了合同约定的办证义务，不存在办证违约的事实。其次，从土地使用权办证流程来分析，合同第十四条约定的房屋权属证书也不可能包括土地使用权证。根据《城市房地产管理法》和《土地登记办法》的规定，办理土地使用权证的前提是取得房屋所有权证，凭房屋所有权证申请办理土地使用权证。这一规定说明房屋所有权证和土地使用权证是不可能同时办理的，即办理的顺序有先后之分，而合同第十四条的约定并没有就房屋所有权证和土地使用权证的办理期限分别进行约定，仅约定了办理房屋所有权证的期限，这也说明双方没有就办理土地使用权证的期限进行约定。综上，原告诉请缺乏合同依据，被告不存在违约事实，不应承担违约责任。（二）建设部2001年修正后的《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条明确规定“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”。目前我国不同地区对房屋所有权登记和土地使用权登记的做法有两种，一种是房屋和土地分开登记，另一种是合并登记，而我省采取的是分别登记的方式，因此，我省规定的房屋权属证书仅包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，不包括土地使用权证。同时，建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第二十五条也明确规定“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等”。尽管建设部的两个法规在法条文字上有所调整，但是两个法规条文的内容及宗旨是一致的，均认为房屋权属证书仅包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，不包括土地使用权证。此外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，这也进一步说明商品房买卖合同约定的是办理房屋所有权登记的期限，并没有约定办理土地使用权的期限。另外，从合同的内容看，双方约定的是商品房即房屋的买卖，合同标的是房屋，所涉及的只能是房屋所有权证，不可能是土地使用权证。之所以涉及土地使用权，是因为我国土地管理的相关法律规定的附随权利，并不是商品房买受人的合同目的。商品房买受人有权取得该房屋相应的土地使用权，但这并不等于该土地使用权证书的取得时间一定要与房屋所有权证取得的时间一致。事实上，按照我国房屋所有权登记和土地使用权登记制度，也是不可能同时取得房屋所有权证和土地使用权证的。从相关的法律规定看，尽管《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《土地登记办法》都对土地使用权变更应当登记进行了规定，但都没有对不登记或不在规定的期限内进行变更登记所应承担的法律责任进行规定，而且这些相关的法律、法规、规章也都只规定申请变更登记的主体是变更后的权利人，并非变更前的权利人。本案中因商品房买卖取得相应土地使用权的权利人是原告，所以从法律、法规、规章的规定看，也没有任何法律依据可以认定被告应承担的责任。综上，原告诉请缺乏法律依据。
二、退一步讲，即使法院认定被告办理土地使用权证违约，那么原告诉请的大部分违约金也超过诉讼时效。合同第14条约定，如果办证违约被告应当每日支付原告已付购房款万分之一的违约金，故原告请求支付违约金的诉讼时效应当从立案之日也就是原告主张违约金之日往前倒推2年，这2年内产生的违约金才没有超过诉讼时效。本案原告未超过诉讼时效的违约金应当是从立案之前两年到2012年3月21日为止产生的违约金，立案两年前产生的违约金均已超过诉讼时效。
原告称2013年7月份向建设局和工商局主张被告未办理土地证事宜不是事实。被告在2014年2月22日与业主代表召开座谈会，原告也有参加，内容是关于办理土地证事宜，
业主要求支付拖延办理土地证违约金，被告已明确合同没有
约定办理土地证期限。
综上，原告诉请被告支付延期办理土地使用权证违约金，缺乏合同依据、事实依据和法律根据，并且所诉请的绝大部分违约金已超过2年的诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件1份、购房发票复印件2张，证明双方对商品房买卖权利义务及违约责任的约定和原告已支付购房款的事实。
2、12345网络咨询单复印件1份，证明2012年3月22日，被告才具备办理土地证的条件。
被告未提供证据，对原告提供的证据真实性、证明对象无异议。
本院认为，被告对原告提供的证据无异议，依法予以确认。
根据上述确认的有效证据和双方当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：
2009年8月7日，原告向被告购买位于连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区第3幢1003号商品房，总金额人民币454220元，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”。另外，双方还签订一份附件六：合同补充协议。2009年6月25日和2009年12月21日，原告先后支付给被告购房款144220元和31万元，合计人民币454220元。被告于2009年12月31日将商品房交付原告使用。2012年3月22日，该商品房具备办理土地证条件。2014年2月22日，原告就被告逾期办理土地证违约金问题向被告主张权利。2014年3月3日，原告向本院提起民事诉讼。
另查明，本案系列案件的其他原告曾申请本院向连江县住房和城乡建设局、连江县工商局调查取证。连江县住房和城乡建设局出具《说明》，证实未发现2013年7月前后江南乡华庆花园B区业主代表到该局要求协调连ＸＸ庆房地产开发有限公司赔偿违约金的记录；连江县工商局未出具书面证明。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。根据我国相关法律规定和人们对房屋产权的通常理解，一套商品房完整的权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原、被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括房屋所有权证和土地使用证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，买受人签订《商品房买卖合同》的目的是为了取得对该房屋的完整权利，包括房屋所有权和国有土地使用权，因此，《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书应包括房屋所有权证和国有土地使用证。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得国有土地使用证，因此，被告已构成违约，应按合同第十四条的约定承担违约责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、第一百三十九条“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告自商品房交付使用90日后应当知道其权利受到侵害，其诉求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从商品房交付使用90日后开始每一日单独计算。2014年2月22日，原告就被告逾期办证违约金问题向被告主张权利，诉讼时效中断，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年2月21日往前倒推2年，即自2012年2月22日起重新开始计算，至2012年3月21日该商品房具备办理土地证条件的前一日，计29天，被告应承担违约金人民币1317.24元（454220元×0.01%×29天）。原告请求被告支付2012年2月22日前的违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持。原告主张其委托业主代表向政府和工商局等主张自已的权利以及原告曾多次与被告协商未果，但举证不能，不予采信。因连江县工商局未出具书面证明原告曾向该局主张被告支付违约金问题，且连江县住房和城乡建设局出具的《说明》证实未发现2013年7月前后江南乡华庆花园B区业主代表到该局要求协调连ＸＸ庆房地产开发有限公司赔偿违约金的记录，因此，原告主张2013年7月份以陈端珍为代表的业主曾向连江县建设局和工商局反映被告未给原告等业主办理土地证等情况，要求解决双方纠纷，因举证不能，不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判
决生效之日起10日内向原告罗建平、姚美贞支付逾期办理国有土地使用证违约金人民币1317.24元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币624元，由原告罗建平、姚美贞负担574元，被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司负担50元
（该款已由原告预交，被告应在本判决生效之日起10日内
迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴卫东
人民陪审员 林日光
人民陪审员 张师荣
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 吴锦楠
附注（法律条文）：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、（执行申请提示）
“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百一十五条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的
中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”