上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3887号
原告（反诉被告）张仁尧，男，1951年11月23日生，汉族，住上海市松江区。
被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司，住所地上海市松江科技园区。
法定代表人张银华，经理。
委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。
第三人上海杉欣建筑工程有限公司，住所地松江区大港镇新港路XXX号。
法定代表人沈寿铨，董事长。
委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。
原告张仁尧与被告上海松江科技园区置业公司（以下简称“松江科技公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法适用简易程序于同年12月26日公开开庭审理。原告于2015年1月5日申请追加上海杉欣建筑工程有限公司（以下简称“杉欣公司”）作为第三人参与诉讼，本院予以准许。本院分别于2015年1月29日、2015年4月27日再次开庭审理。经被告申请，本院委托司法鉴定单位系争房屋内的装饰装修进行司法鉴定。鉴定单位于2015年9月17日出具鉴定报告后本案于2015年10月22日再次开庭审理。原告张仁尧和被告的委托代理人邓有国到庭均到庭参加庭审，第三人的委托代理人邓有国到庭参加后三次庭审。本案现已审理终结。
原告张仁尧诉称，原告向被告购置上海市小昆山镇文翔路XXX弄XXX号楼XXXX室全装修房屋（以下简称“系争房屋”），面积67.14平米。现原告了解系争房屋为工业用地性质，被告擅自改变房屋用途后对外销售，严重侵害了原告的合法权益。原告要求退房，但遭到被告拒绝，据此诉至法院，请求判令：1、被告返还原告260，503元房款；2、被告赔偿原告装饰装修费165，567元；3、被告支付原告上述款项的利息损失（以426，070为本金，从2011年6月28日起算至2014年12月26日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。经本院释明原、被告之间合同效力及各方当事人之间合同关系后，原告变更第三项诉讼请求为：要求被告赔偿原告利息损失（以房款和装修款的总和426，070元为本金，从2011年6月28日计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算）。
被告松江科技公司辩称，原被告签订的是住宅房的销售合同，系争房屋并非商品房。合同签订前被告已详细告知原告系争房屋的性质、地点、内容，在原告充分了解系争房屋的客观情况后同原告签订的合同，该合同也明确写明房屋系没有产权证的，因此出售合同系原、被告真实意思表示。合同签订后，被告已经将房屋交付原告使用至今，被告不存在任何过错和违约，因此原告要求解除出售合同无事实和法律依据。就装修合同而言，系原告同第三人杉欣公司签订，同被告无关。综上被告不同意原告全部诉讼请求。
第三人杉欣公司陈述，装饰装修合同为原告和第三人之间签订的，第三人已经履行了相关合同，原告也支付了相应装修款，第三人同意解除该合同。
同时，被告松江科技公司反诉称，原被告之间的房屋买卖合同经法院释明无效，根据合同法相关规定，原告应当返还被告房屋，并支付占有期间的使用费，因此被告反诉要求：1、原告返还被告上海市松江区文翔路XXX弄XXX号楼XXXX室房屋；2、原告支付被告系争房屋的占有使用费（从2011年6月25日起计算至实际返还之日止，按每月1，900元计算）。
原告张仁尧就反诉请求辩称，原告同意返还房屋。由于原、被告签订的购房合同无效是被告所致，被告无权要求原告支付相应租金。
第三人杉欣公司就反诉请求无陈述意见。
经审理查明：2011年6月28日，原、被告签订《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》。该合同第一条载明，原告向被告购买的文翔路XXX弄XXX号楼XXXX室，该房据上海市房屋土地局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为67.14平方米。第二条约定，该房屋每平方米房屋建筑面积单价为3，880元，购买房屋的总价为260，503元；第三条约定，原告在签订合同时付清房屋全部价款260，503元。第四条约定，被告在收到原告全部房屋款后，并且原告已付清其他费用：1、维修基金25.9／平方米；2、有线电视初装费500元每户；3、分时电表100元每户；被告应于2011年8月31日前向原告办理该房屋交接手续。合同第九条约定，被告出售的该房屋仅作住宅使用，原告在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。合同第十条约定，该房屋现无产证，此房屋使用期限按国家商品房规定使用期限。合同第十一条约定，以后如需办理产证，原告应付给被告500元／平方米的土地补偿金。该合同尾部载明被告公司账号信息。
同日，原告同第三人杉欣公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》。合同第一条约定，工程地址为系争房屋，施工面积67.14平方米（参照原告购房合同面积）。承包方式包工包料。装饰面积67.14平方米（以原告购房面积为准，合计总价款165，567元）。工期从2010年8月18日至2011年4月30日。合同第二条约定，所有装饰的主材、辅材由第三人杉欣公司提供并负责施工安装。合同第四条约定原告在签订房屋定金合同后15日内付清全款，原告付款第三人应开具同等金额的建筑业统一发票。
2011年6月28日，被告开具260，503元的购房收据和2，338元的维修基金、电表、有线电视初装费收据。第三人开具165，567元的装饰装修工程款发票。当日，被告向原告交付房屋。
另查明，系争房屋所涉土地为工业用地。被告向不特定公众销售小昆山镇文翔路XXX弄XXX号楼中的酒店式公寓，被告并无房地产开发经营资质，亦未取得系争房屋出售的商品房预售许可证。
庭审中，经被告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内形成附合的装饰装修现值进行司法鉴定。鉴定单位于2015年9月17日出具司法鉴定报告，载明系争房屋装修造价110，445元，司法鉴定时已经使用了46个月，故目前残留价值（即装修现值）为76，575.2元，
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》中包含了购房面积、单价和原、被告转让房屋用于住宅使用的意思表示，该合同系商品房买卖合同性质。而涉案房屋土地用途为工业用地，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。被告松江科技公司未取得房地产开发经营资质证书，对于系争房屋亦未取得合法销售手续，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，因此原、被告就系争房屋签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》应属无效合同。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。原、被告之间关于系争房屋的买卖合同无效，原告需返还被告系争房屋，被告亦应返还原告已付房款260，503元。
就原告房款损失问题，原告主张被告存在故意欺诈行为，并要求被告以3倍利息进行赔偿。鉴于原告无证据证明被告实施了故意隐瞒或者欺诈行为，且出售合同中明确系争房屋尚无产权证，因此对于原告认为被告欺诈的事实本院不予认可，故原告要求被告按3倍贷款利率赔偿房款利息的主张，本院不予支持。而综合原、被告过错程度，并结合被告实际长期占有和使用原告已付房款的事实，本院判令被告应支付原告已付房款自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失。
就原告主张的装修费用，本院认为，原告和第三人签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，尽管该装饰装修合同中约定的装修期限在前，但该合同系原告和第三人就系争房屋装饰装修达成的一致意见，即使该合同中的装修单位系被告指定，亦不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。原告也依约向第三人交付装修款，装修工程也如期交付原告并由第三人向原告出具装修发票，该合同双方已经履行完毕。原告和第三人间发生的装饰装修为系争房屋的添附，无法独立于系争房屋存在，原、被告间买卖合同无效，原告无法继续使用系争房屋和房屋内的装饰装修，被告应当对原告造成的装修损失进行赔偿。本院依法委托鉴定单位对系争房屋装饰装修现值进行审计，审计单位出具的鉴定报告明确，系争房屋内的装饰装修已经使用了46个月，根据造价110，445元计算目前残值为76，575.2元。综合原、被告在本案中的过错程度，确认双方对于上述损失按2：8的原则承担，故被告应当赔偿原告装饰装修损失61，260.16元。就原告提出的其余装饰装修费用和利息主张，于法无据，本院不予支持。
被告主张的房屋占有使用费，鉴于原告从2011年6月28日开始居住系争房屋，因此合同无效后，原告在返还房屋之前实际占有系争房屋，应当向被告支付占有期间的使用费。本院以系争房屋租金标准1，500元／月计算，本案根据原、被告过错承担原则，原告应支付原告系争房屋占有使用费每月1，200元计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张仁尧与被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司于2011年6月28日签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》无效；
二、原告（反诉被告）张仁尧于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司上海市松江区文翔路XXX弄XXX号楼XXXX室房屋；
三、被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张仁尧房款260，503元，并支付上述款项的利息损失（以260，503为本金，从2011年6月28日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张仁尧装饰装修损失61，260.16元；
五、原告（反诉被告）张仁尧于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司房屋使用费（从2011年6月28日起算至实际返还房屋之日止，按每月1，200元计算）；
六、驳回原告（反诉被告）张仁尧其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，691元，减半收取3，845.5元，反诉案件受理费1，017元，合计诉讼费用4，862.5元，由原告（反诉被告）张仁尧负担1，596.5元（已付），被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司负担3，266元（已付1，017元，剩余2，249元于本判决生效之日起七日内支付本院）；司法鉴定费4，967元，由被告（反诉原告）上海松江科技园区置业公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一五年十一月十日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。