山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0781民初2794号
原告韩祥利，男，1957年8月3日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：法云莉、李春苇，青州伟业法律服务所法律工作者。
被告王丽霞，女，1982年8月25日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：赵君山，青州衡信法律服务所法律工作者。
被告：山东隆嘉房地产置业有限公司。
法定代表人：任玉刚，董事长。
委托诉讼代理人：任志铭，该公司职工。
被告任玉刚，男，1956年4月15日出生，汉族，居民。
原告韩祥利与被告王丽霞、山东隆嘉房地产置业有限公司（以下简称隆嘉公司）、任玉刚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩祥利及其委托诉讼代理人法云莉、李春苇、被告王丽霞的委托诉讼代理人赵君山、被告隆嘉公司的委托诉讼代理人任志铭到庭参加诉讼，被告任玉刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告韩祥利向本院提出诉讼请求：１.立即停止对隆盛花园小区48号楼2单元502室的执行，并解除查封；2.依法确认隆盛花园小区48号楼2单元502室系原告所有，房产价值497864元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王丽霞根据青州市人民法院（2015）青民初字第418号民事判决书，申请对原告所有的隆盛花园小区48号楼2单元502室进行执行，被告隆嘉公司、任玉刚在2017年4月份案件到执行阶段才告知原告房产被查封的情况。原告提出执行异议，青州市人民法院作出（2017）鲁0781执异45号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。涉案房产系原告在法院查封之前已经顶账取得，原告依据房抵顶工程款协议书现已施工完毕，隆嘉公司还欠原告工程款。房产已经交付原告实际占有使用，根据行业规则，顶账的房产，被告隆嘉公司负责改名，通常是原告将房产卖给第三人，由第三人与被告隆嘉公司签订买卖合同。涉案的整栋楼都没有办理任何网签手续，法院和被告不能选择性执法查封，侵害原告的合法权益。因此，没有办理预售登记原告没有过错，此房产应属于原告所有，不应予以查封。为维护原告的合法权益，请依法裁判。
被告王丽霞辩称，1.被告对于青州市人民法院作出的（2017）鲁0781执异45号执行裁定无异议。2.涉案楼房查封前，原告与被告隆嘉公司尚未签订合法有效的书面买卖合同。原告执行异议书载明，其与被告隆嘉公司房抵顶工程款协议书订立于2012年11月13日，但经查涉案楼房的商品房预售许可证核准日期为2014年4月2日，也就是说，原告主张的以房抵顶工程款协议书发生在被告隆嘉公司取得商品房预售许可证之前。法律规定“未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。首先，原告与被告隆嘉公司订立的协议只是以房抵顶工程款意向书，该协议订立发生在工程施工之前，且协议中明确约定承包工程完成，经质检部门验收并出具验收证明后，双方办理结账及房屋产权手续，差价多退少补。在协议签订后原告是否按照约定完成施工任务、施工工程质量验收后是否合格、实际工程款额未经甲方审计的前提下，这些都是不能确定的。而在执行异议审理中，原告没有提交以房抵顶工程款协议书所约定的验收证明、结账和房产权手续以及债务低效的相关证据。另外，在被告隆嘉公司未取得预售许可证之前，并未取得涉案楼房处分权，故该协议书不具有书面买卖合同（购房合同）的特征与法律效力，原告不予许可对涉案楼房的执行请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一项的规定。3.对于原告诉称涉案楼房在法院查封之前已实际占有使用的合法性，被告持有异议。据了解，涉案楼房在2015年4月14日查封之前并未通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，以及《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案楼房在2015年4月14日查封之前，尚不具备法定的交付条件，即使入住，也欠缺合法占有该不动产的法定要件，不应视为交付。4.原告诉称涉案楼房系以房抵顶工程款方式购得，协议也载明属于互负债务的抵销，但被告认为工程款抵顶房屋的发生并非以居住为目的；同时被告也认为在原告与被告以房抵顶工程款之前，原告及其亲属名下未必没有用于居住的房屋。故此情形也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。5.根据建设部城市商品房预售管理办法、山东省商品房销售管理条例以及潍坊市城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业应当自合同成立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同登记备案手续。涉案楼房在2014年4月2日取得预售许可至2015年4月14日查封期间，没有进行网上备案登记或实施预告登记，不合常规。6.原告诉称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并不符合本案的情形，该条针对的是被执行人已经取得不动产物权前提下的再次转让后买受人提出执行异议的情形，与原告主张的登记在房地产开发企业名下的商品房的情形并不相同。综合上述事实和理由，请求依法处理。
被告隆嘉公司辩称，我公司于2012年11月13日与韩祥利签订了外墙保温工程施工合同，同时签订以房抵工程款协议书一份，约定将隆盛花园小区48号楼西单元5楼西户以497864元的价格抵顶给韩祥利作为工程款，工程于2014年7月25日完工，并进行了结算，工程总价值为520480.66元。在施工过程中我公司按照工程施工合同为其抵顶房款495864元，余款24616.66元作为质保金。该工程已经结算完毕，2014年年底与韩祥利办理了房屋交接。对原告的诉讼请求无异议。
被告任玉刚未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的执行异议申请书、执行裁定书、送达回证、潍坊东邦化工有限公司营业执照、企业信息网上查询材料各一份，被告王丽霞、隆嘉公司经质证均无异议；对被告王丽霞提交的民事裁定书、协助执行通知书存根、房屋登记回执、民事判决书，原告及被告隆嘉公司经质证均无异议；对被告隆嘉公司提交的商品房预售许可证、青州市房地产管理局青房复字［2015］40号文各一份，原告及被告王丽霞经质证均无异议；以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交外墙保温工程施工合同、以房抵顶工程款协议书、被告隆嘉公司出具的证明、东邦公司声明各一份、工程量结算明细单四份，用以证实以房抵顶工程款的案件事实；被告王丽霞经质证认为，对原告的提交的上述证据被告不知情，证据效力请求法庭依法审查核实确认；被告隆嘉公司经质证对证据无异议；本院经审查认为，原告提交的外墙保温工程施工合同、以房抵顶工程款协议书、工程量结算明细单，可以证实东邦公司与被告隆嘉公司发生建设工程施工合同关系及协商以涉案房屋抵顶货款的案件事实，可以作为认定案件事实的有效证据；原告提交的被告隆嘉公司证明系在本案审理过程中，被告隆嘉公司就相关案件事实的陈述，且原告对此不予认可，故不能作为认定案件事实的有效证据；原告提交的东邦公司声明无落款日期，且其中记载的“董事会股东：韩祥利、刘艳芝、刘艳香”的内容，与双方当事人均无异议的东邦公司企业信息网上查询材料显示的该公司系外国自然人独资设立的事实相矛盾，故对该证据的效力，本院不予认定。2.原告提交青州市不动产登记中心出具的房屋登记信息记录证明二份，用以证实其本人及配偶名下均无房产；被告王丽霞经质证认为，原告在庭审中认可法院查封时在南房村有房屋，其现在没有房屋居住仅仅是拆迁安置，原告应提交房屋安置的相关证据；被告隆嘉公司经质证无异议；本院经审查认为，原告提交的上述证据，可以证实其名下现无住房的案件事实，可以作为认定案件事实的证据。3.原告提交房款收据复印件一份，用以证实涉案房产在法院查封之前房款全部结清；被告王丽霞经质证认为，对收据不了解，请求法院审查。被告隆嘉公司经质证对证据无异议；本院经审查认为，原告提交的上述证据与其主张的保温工程款金额为520480.66元的数额不一致，第三人隆嘉公司虽称两者差额24616.66元系质保金，但原告并无证据证实，故该证据不能作为认定案件事实的有效证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月14日，本院受理了王丽霞与隆嘉公司、任玉刚建设工程施工合同纠纷一案，并于同日作出（2015）青民初字第418-1号民事裁定，对该案被告的财产采取诉讼保全。4月15日，本院依法查封了隆嘉公司名下位于青州市隆盛花园48号楼2单元502室等房产八处。2016年7月27日，本院作出（2015）青民初字第418号民事判决：隆嘉公司支付王丽霞工程款1762264.16元及利息，任玉刚承担连带清偿责任。隆嘉公司不服，提起上诉。2016年11月2日，潍坊市中级人民法院作出（2016）鲁07民终4174号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，原告韩祥利作为案外人于2017年3月10日向本院提出执行异议，请求停止对隆盛花园小区48号楼西单元5楼西室房屋的执行。本院经审理后于同年5月23日作出（2017）鲁0781执异45号执行裁定：驳回韩祥利的异议。上述执行裁定书于同年5月30日向原告送达。原告不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。
同时查明，案外人潍坊东邦化工有限公司（以下简称东邦公司）系韩国公民李圣天一人出资设立的有限责任公司（外国自然人独资），原告韩祥利系该公司董事长兼总经理、法定代表人。2012年11月13日，东邦公司与被告隆嘉公司签订外墙保温工程施工合同一份，约定东邦公司承揽被告隆嘉公司开发的隆盛花园小区外墙保温工程建设工程。同日，双方签订房抵顶工程款协议书一份，约定被告隆嘉公司以隆盛花园小区48号楼西单元5楼西室（即2单元502室）房屋抵顶工程款，该协议中对房屋的坐落位置、面积、单价、总价、储藏室等作出了约定，同时约定：“乙方所干工程量依据图纸及现场尺寸，经审计部门审计平方数为依据，与本房款进行抵销，多退少补”，“待项目工程完成，验收结束出具验收证明后，双方办理结账及房产权手续，手续办理同售楼处所售楼房手续一样办理”。2014年7月25日，东邦公司向被告隆嘉公司出具隆盛花园2#外墙保温涂料用工、用料明细一份，随后，隆嘉公司向东邦公司出具2#商住楼外墙保温工程量明细清单一份，载明：“应付韩祥利工程款520480.66元”。2015年3月2日，被告隆嘉公司向原告开具金额为495864元的涉案房屋房款收据一份。东邦公司及原告均未与被告隆嘉公司签订商品房买卖合同，也未进行网签备案。
另查明，被告隆嘉公司已于2014年4月2日取得隆盛花园小区48号楼工程的商品房预售许可证。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。据此，原告韩祥利在驳回执行异议的执行裁定书送达后十五日内向本院提起诉讼，符合法律规定，本院应予受理。
案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法，案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被告王丽霞申请对作为房地产开发企业的隆嘉公司所欠金钱债务进行强制执行，且被查封的涉案房屋系登记在隆嘉公司名下的商品房，应当适用上述规定。
本案中，原告以与被告隆嘉公司签订以房抵顶工程款协议书为由，主张对涉案的隆盛花园小区48号楼2单元502室房产享有所有权，并请求停止执行，应就涉案房屋所有权已经发生转移，其对执行标的物享有实体权利承担举证证明责任。首先，原告虽主张已经与作为房地产开发企业的第三人隆嘉公司签订以房抵顶工程款协议书，但该协议书中据以发生抵顶关系的基础是双方存在建设工程施工合同关系，而依据已经查明的案件事实，原告本人与第三人隆嘉公司之间并不存在这一关系，与第三人发生建设工程施工合同关系的主体系案外人东邦公司，与原告签订房抵顶工程款协议书的主体亦为东邦公司，原告主张已与第三人隆嘉公司签订抵顶协议缺乏事实依据。其次，原告未与第三人隆嘉公司签订合法有效的商品房买卖合同，原告主张已经与作为房地产开发企业的被告隆嘉公司签订以房抵顶工程款协议书，但该协议书仅载明了房屋的坐落位置、面积、单价，对总价款、付款期限、付款方式、违约责任等其余内容并未作出约定，从内容看，难以认定该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要条款，因此，该协议书并非正式的商品房买卖合同。第三，原告主张已经支付购房款，但根据第三人隆嘉公司与案外人东邦公司签订的抵顶协议书，涉案房屋的购房款项原告并未实际支付。
综上所述，本院在执行王丽霞与隆嘉公司、任玉刚建设工程施工合同一案金钱债权过程中，原告韩祥利主张系已被查封的涉案房屋的买受人，对登记在被执行的房地产开发企业隆嘉公司名下的商品房提出异议，但不能证明其对涉案房屋享有合法权利且能够排除执行，对其在本案中的诉讼请求，本院依法不予支持。被告任玉刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告韩祥利的诉讼请求。
案件受理费8768元，由原告韩祥利负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 赵立波
人民陪审员 崔俊华
人民陪审员 袁加民
二〇一七年十月十八日
书 记 员 王海辉