吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终26号上诉人（原审被告）：张艳宁，住长春市绿园区。上诉人（原审被告）：净月高新技术产业开发区食都汇餐馆，住所：新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场。经营者：王瑞琪，女，1987年5月1日出生，住长春市南关区花园路黎明委**组。二上诉人委托诉讼代理人：董方，吉林华盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司，住所：长春市新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8栋102-105号、107号。法定代表人：刘沛鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张琦，北京冠衡（长春）律师事务所律师。净月高新技术产业开发区食都汇餐馆（以下简称食都汇餐馆）、张艳宁因与长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司（以下简称诺睿德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017�吉01**民初905号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。诺睿德公司一审诉称，其与王瑞琪于2015年12月8日签订《商铺租赁合同》，合同约定王瑞琪承租其管理的位于长春市新城大街和天富路交汇诺睿德国际商务广场内B12-1铺位，建筑面积15.6平方米，租赁期为2015年12月8日至2020年12月7日，上打租季缴支付租金，免租期12个月，王瑞琪应于2016年1月1日起缴纳租金。截止2017年6月14日，王瑞琪尚欠13026元租金及4977元物业费。根据合同第八条第1项约定，其有权单方解除合同，收回该物业，同时王瑞琪应承担违约金18003元。张艳宁同食都汇餐馆的经营者王瑞琪共同为实际经营者，因此应承担连带责任。另实际经营者张艳宁被列我国失信被执行人名单中，其已丧失履行能力，其亦有权根据法律不安抗辩权之规定，申请解除合�。故诉请判令解除其与王瑞琪签订的商铺租赁合同并将承租的房屋返还；判令张艳宁、食都汇餐馆按合同约定向其支付截止2017年6月14日拖欠的房屋租金13026元，最终支付房屋租金以实际返还房屋之日计算；判令张艳宁、食都汇餐馆支付拖欠的物业费4977元，最终支付物业费以实际返还房屋之日计算；判令张艳宁、食都汇餐馆支付违约金18003元。食都汇餐馆、张艳宁一审辩称：不同意解除《商铺租赁合同》，其具有继续履行合同的能力，本案被告为两人，不能因一被告被列入失信名单，就认定二被告不能履行合同义务；其未拖欠诺睿德公司的租金及物业费，诺睿德公司收取物业费没有合法依据，承租商铺消防设施未达标，提供的经营场所和物业服务不完善，其不应支付物业费；违约金约定过高，诺睿德公司无实际损失，其也未违约，不应支付违约金不同意支�。一审法院经审理查明，2015年12月8日，诺睿德公司（甲方）和王瑞琪（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方将其合法拥有的长春市净月区新城大街与天富路交汇处诺睿德商务广场内B12-1铺位，建筑面积15.6平方米的房屋租给乙方用于食都汇餐馆经营，租赁期为2015年12月8日至2020年12月7日。租金单价5元/天/平方米，乙方按上打租季向甲方缴纳租金，在租赁期内，甲方给乙方12个月免租期，免租期从甲方项目开业之日起计算。甲方给予乙方免租装修期60天（不含免租期）。乙方需按季度向甲方缴纳22元人民币/平方米/月物业管理费。第四条第六款约定：乙方如逾期拖欠租赁费、物业费、综合广告费等一切应缴范围的费用，甲方有权按欠缴费用总额的5%（天）按日收缴违约金。若乙方拒不交纳，甲方有权在乙方交纳的经营质量保证金中予以扣除。如拖欠15日（含15日）以上，甲方有权解除合同并不退还租金及保证金，如租金及保证金不足以弥补甲方的损失，甲方有权向乙方追偿。第八条约定：本合同签署后，如乙方未成在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金、租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权单方解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付金额的违约金。2015年8月6日，长春市合众物业服务有限公司（甲方）与诺睿德公司（乙方）签订《商街物业管理服务合同》，由甲方为乙方提供物业服务，乙方向其支付物业管理服务费，合同第二条约定：乙方应安排签约商户同甲方直接签署物业合同，按照蜀水巷22/元/月/平方米，巴山街15/元/月/平方米，由甲方直接对商户进行收取，若商街商户未与甲方签署物业合同（包含未�时签署的商户），由乙方代为收取物业费。2016年1月1日，诺睿德国际商务广场的“巴蜀映巷”特色商街正式开街。张艳宁已交付了2016年1月1日至2016年3月31日的物业费1030元（其中686是张艳宁交纳的，剩余344元是冲抵的）。另查明，王瑞琪是食都汇餐馆的经营者，张艳宁是食都汇餐馆的共同经营者，二人系合作伙伴关系。张艳宁在长春市绿园区人民法院受理的（2013）绿执字第220号案件中因其全部未履行其债务被列为全国失信被执行人名单。一审法院认为，诺睿德公司和食都汇餐馆签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违法相关的法律和政策，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于张艳宁以物业费收取没有依据、消防设施未达标、诺睿德公司未提供完善的物业服务为由不应当交纳物业费的观点，因诺睿德公司已和合众物业公司达成物业管理服务合同，由合众物业公司提供物业服务，且《商铺租赁合同》中已约定物业收费标准，张艳宁对此也未提出异议，并按期交纳了2016年1月至3月期间的物业费，视为张艳宁对物业收费标准的认可；消防设施虽未经验收，但张艳宁已接收并进行装修，故此不能作为不交租金及物业费的抗辩事由；张艳宁仅提供了视频资料且并无其他证据佐证，故不能因此认定诺睿德公司未提供完善的物业服务，综上，张艳宁应按照合同约定交纳物业费及租金。因王瑞琪和张艳宁系合伙关系，故张艳宁应当对所欠的物业费和租金承担连带给付责任。因张艳宁、王瑞琪未交纳租金及自2016年4月1日起便不再交纳物业费，根据合同的约定，诺睿德公司有权要求解除合同，故对诺睿德公司的该项诉讼请求予以支持。因诺睿德投资管理公司所在的“巴蜀映巷”特色商业街于2016年1�1日开业，故房屋租金起算时间为2017年3月2日，至2017年6月14日张艳宁应交纳的租金数额为7956元，物业费的起算时间应为2016年1月1日，所以2016年4月1日至2017年6月14日张艳宁应交纳的物业费数额为4965元。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳租金及物业费，故最终交纳的租金及物业费应截至本判决生效之日。关于合同约定的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决解除诺睿德公司与食都汇餐馆经营者王瑞琪于2015年12月8日签订的《商铺租赁合同》，食都汇餐馆于判决生效后五日内将承租房屋交还诺睿德公司；食都汇餐馆和张艳宁共同向诺睿德公司支付自2016年3月2日至2017年6月14日拖欠的租金共计人民币7956元及2017年6月15日至本判决生效之日的租金（租金计算公式为:时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用天数。租金标准为：5元/平方米/天。商铺面积为15.6平方米）；食都汇餐馆和张艳宁共同向诺睿德公司支付自2016年4月1日至2017年6月14日拖欠的物业费共计人民币4965元及2017年6月15日至本判决生效之日的物业费（物业费计算公式为：时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用月数，未足月的，按实际占用天数所占当月天数百分比计算。收费标准：22元/平方米/月，商铺面积：15.6平方米）；驳回诺睿德公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由食都汇餐馆和张艳宁负担。�艳宁及食都汇餐馆上诉称：1.诺睿德公司所出租的案涉房屋无工程竣工验收手续，双方签署的租赁合同无效；2.即使租赁合同有效，但该房屋无消防验收手续，未达到合法开业状态，给付租金、物业费的条件未成就，其有权拒付租金；3.食都汇餐馆已于2017年4月26日注销，一审径行判决食都汇餐馆承担责任不当。诺睿德公司答辩称：其起诉时查询食都汇餐馆并未注销，虽然已经注销，但应由登记经营者王瑞琪与张艳宁共同承担责任；其他答辩意见与一审起诉意见相同。经本院审理查明的事实除与一审相同外，另查明：诺睿德公司已取得案涉房屋的建设工程规划许可证，但消防验收手续正在办理过程中。食都汇餐馆为个体工商户，注册于2016年1月19日，2017年4月26日因经营期限届满而注销。本院认为：1.关于案涉租赁合同效力问题。《最高人�法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，而案涉房屋已经取得规划许可证，不属于此种情况，至于张艳宁上诉所称未通过竣工验收则合同无效的理由并无明确法律依据，案涉租赁合同应属有效，该上诉理由不能成立。2.关于合同解除后的租金、物业费给付问题。因王瑞琪、张艳宁拖欠租金及物业费，诺睿德公司依照合同约定享有合同解除权，现王瑞琪、张艳宁提出房屋无消防验收手续，该情节虽然属实，但从现场照片及张艳宁支付物业费的情况看，并未对食都汇餐馆的正常营业产生影响，且有权机关也并未下达相关整改及禁止营业的手续，即承租人的使用权并未受限，应当支付相应对价，租金是承租人使用房屋所应支付的相应对价，故王瑞琪、张艳宁以承租的房屋无消防验收手续拒付租金、物业费的上诉理由不能成立。3.关于诉讼主体问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，食都汇餐馆虽然在起诉时已经注销，但仅属字号存在与否问题，登记经营者王瑞琪承担相应责任属法律应有之义，鉴于个体工商户承担民事责任的特殊性，原判食都汇餐馆承担责任在执行中亦不存在障碍，并无更正必要；张艳宁自认其为共同经营者，故应与王瑞琪共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123元，由王瑞琪、张艳宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年三月十九日书 记 员  丁 宁