江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民初152号
原告：宿�市第三建筑工程有限公司
法定代表人：袁松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林勇，江苏钟吾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。
被告：李超
第三人：宿迁金鼎置业有限公司
法定代表人：孟凡祥，该公司总经理。
原告宿迁市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被告李超、第三人宿迁金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法适用普通程序，于2017年2月24日公开开庭审理了本案。原告三建公司的委托诉讼代理人林勇、被告李超到庭参加诉讼，第三人金鼎公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三建公司向本院提出诉讼请求：1.准予对金诚家园2-1-401室房屋的执行；2.被告李超承担本案诉讼费用。事实和理由如下：李超与金鼎公司之间关于金诚家园2-1-401室商品房买卖合同关系尚未成立，房款交付不真实，且没有证据证明除诉争房屋外没有其他房屋居住。李超提出的执行异议不成立，其与金鼎公司之间仅是普通债权债务关系，不能对抗三建公司就涉案房屋对金鼎公司享有的工程价款优先受偿权。
被告李超辩称：本案争议的2-1-401室系李超购买且付清房款，属于李超所有，不应当执行。
第三人金鼎公司未到庭应诉及陈述意见。
经审理查明，本院在审理三建公司与金鼎公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据三建�司的申请，本院于2015年3月4日作出（2015）宿中民初字第0064号民事裁定：查封金鼎公司位于泗洪县金锁镇金诚家园26套住宅房屋，包括本案争议的2-1-401室。该裁定书于2015年3月9日送达泗洪县房地产管理处。该案经审理后，本院于2016年1月1日作出（2015）宿中民初字第0064号民事判决：一、金鼎公司判决生效后十日内支付三建公司工程款16049926.35元及利息（分别以10490000元为基数自2015年2月13日起，以1594598.4元为基数自2015年9月2日起，以3965327.95元为基数自2015年9月29日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、三建公司在16049926.35元范围内，对泗洪县“金诚家园”小区住宅楼工程中被本院采取保全措施及尚未销售的房屋、车库及储藏室折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回三建公司其他诉讼请求。该判决生效后，因金鼎公司未履行�决确定的义务，三建公司向本院申请执行，本院于2016年6月14日立案执行。在执行过程中，本院于2016年6月27日作出（2016）苏13执205号之一执行裁定书，对本院依法查封的上述房屋进行评估、拍卖。案外人李超遂提出执行异议，理由为：2015年2月5日，李超与金鼎公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，后付清全部房款12.8万元，其中2015年2月5日付款2万元（从银行取款4000元，家中有1.6万元），从妹夫石辉辉处借款7.3万元，用杨永梅欠款充抵房款3.5万元。2016年2月17日，李超收到涉案房屋钥匙，并装潢入住。现宿迁市中级人民法院查封该房产，损害了其合法权益，故请求中止对该房屋的执行。本院经审查于2016年8月19日作出（2016）苏13执异81号执行裁定：对位于泗洪县金锁镇金诚家园2-1-401室房屋中止执行。三建公司不服，遂向本院提起执行异议之诉。
另查明，金鼎公司已经取得了涉案房屋的商品房预（销）售许可证。
上述事实各方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：涉案的金诚家园2-1-401室房屋是否应予执行。
李超为证明其主张，向本院提供下列证据：
《商品房买卖合同》一份，载明：2015年2月5日，李超向金鼎公司购买金诚家园2-1-401室房屋，面积85.72平方米，总价为128000元，储藏室2-B，总价为14100元。证明李超与金鼎公司签订了涉案房屋买卖合同。
2.金鼎公司收据一份，载明：2015年3月18日金鼎公司收取李超房款128000元。旨在证明：李超已经付清购房款12.8万元，具体过程是：签订合同当天2015年2月5日交了2万现金，剩余10.8万元也是交现金，其中孟陈庆欠杨永梅3.5万元抵充李超3.5万元房款，李超也向杨永梅支付了3.5万元，另外的7.3万元是李超妹夫石辉辉从银行取现金给李超并由李超于2015年2月18日交给了孟陈庆。
3.李超账户交易明细一份，载明：2015年2月5日李超取款4000元；石辉辉银行卡交易明细一份，载明：2015年2月17日取款65000元。旨在证明：李超从银行取款4000元，石辉辉从银行取款65000元交给李超，均用于支付房款。
4.孟陈庆证明、保证书各一份，载明：李超在金诚家园购买的房屋是在售楼部财务以现金结算购买，保证李超所购房屋于2016年3月8日前拿钥匙，否则无条件退还购房本金及利息。证明目的同上述收据。
5.泗洪金鑫物业管理有限公司收据七份，载明：2015年10月23日、2016年3月23日李超向物业公司缴纳了楼粉、水费、电费、物业费、垃圾费、工�费、装修保证金等费用。旨在证明：李超交付了相关物业费用。
三建公司质证意见：1.对商品房买卖合同证据三性均有异议，无论从形式上还是从内容上看，该合同并未约定房屋的交付时间及合同的主要条款，所约定的单价也不符合情理；商品房买卖合同所约定的时间金鼎公司印章已经被政府接管，故合同上印章是假的。2.收据不能证明李超实际交付了12.8万元。3.石辉辉取款不能证明用于支付李超房款。4.对孟陈庆保证书及证明真实性不予认可，且与本案无关联性。5.物业公司所收取的费用也无法律依据。
三建公司向本院提供加盖金鼎公司印章的《金诚家园小区情况统计表》，载明该小区购房户、房号、房款及交款情况，其中2-1-401室未销售，总价180000元。
对此，李超质证意见:其购买房屋时�在后，所以没有登记在该表上，但其购房款交清了，故对该统计表不予认可。
本院认为，李超提供的《商品房买卖合同》虽不是备案的商品房买卖合同，但其内容具备了商品房买卖合同的主要内容，三建公司没有提供证据推翻金鼎公司印章的真实性，可以认定金鼎公司与李超就金诚家园2-1-401室房屋及车库成立了买卖合同关系。2015年3月18日收据上加盖了金鼎公司印章，三建公司没有提供证据推翻其真实性，故本院对该收据形式上的真实性予以确认，至于其内容是否真实还需结合其他证据予以综合认定。李超的账户取款明细可以证明2014年2月5日李超买房具有一定的资金来源，石辉辉取款明细虽不能直接证明该款交给李超用于缴纳房款，但至少能证明李超具有一定的购房资金来源。因孟陈庆未出庭作证，证明及保证书的真实性无法确认，本院不予采信。三建公司并未提供证据推翻物业公司收据的真实性，本院对其真实性予以确认，该证据与购房款收据、合同、银行取款明细可以相互印证李超购买涉案房屋、支付房款并实际使用的事实。三建公司提供的《金诚家园小区情况统计表》虽载明2-1-401室未销售，但没有记载统计表的形成时间，在本院审理的孙丽丽、杨伦、陈夫亮、汤正军、王书朝（该五人均登记在该表中且显示售出）案件中查明该五人购房时间均在2013年和2014年，故不能排除在该表形成之后李超向金鼎公司购买了涉案房屋的事实，本院对三建公司的证明主张不予采信。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。本案中，金鼎公司已经取得了涉案房屋的商品房预（销）售许可证，李超与金鼎公司签订了商品房买卖合同，且金鼎公司已经按照约定收受李超购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该商品房买卖合同应当认定为合法有效。经查，李超名下无其他用于居住的房屋。因此，李超对涉案房屋提出异议完全符合上述排除执行的法定情形。
此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，生效判决虽确认三建公司对涉案房屋享有工程价款优先受偿款，但不能对抗买受人李超。
综上，三建公司请求准许执行涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告宿迁市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费2860元，由原告宿迁市第三建筑工程有限公司负担。
如不服本判决�可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审判长 王 静
审判员 庄云扉
审判员 徐金鸽
二〇一七年三月八日
书记员 李晓璇
附录法律条文
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。