广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第886号
原告：佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司，营业场所：广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路1号毅怡新天地广场二层物业管理用房。
负责人：李立超。
委托代理人：金三宝，系广东循理律师事务所律师。
委托代理人：刘晓燕。
被告：邓佳，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××3583。
委托代理人伍子森，系广东群豪律师事务所律师。
委托代理人魏莉莉。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2014）佛南法民三初字第886-1号民事裁定，驳回被告管辖权异议申请，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法立民终字第1099号民事裁定，驳回上诉、维持原裁定。管辖权异议审查期间依法不计入审理期限。本案依法由审判员朱道春适用简易程序于2015年5月21日、同年6月26日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人金三宝、被告委托代理人伍子森均到庭参加二次庭审，被告委托代理人魏莉莉到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月27日，原、被告签订《南海毅怡新天地商铺租赁合同》及补充协议，约定被告向原告承租位于佛山市南海区桂城桂平西路1号毅怡新天地广场一楼B014-B018号商铺，被告在每月25日前支付下个月租金、管理费和推广费，逾期支付按日1%加收滞纳金，拖欠费用超过一个月，原告有权单方面解除合同。合同签订后原告即将商铺交付给被告使用。2013年1月起，被告开始拖欠租金、管理费和推广费，现被告拖欠费用明细为：2013年1月1日至2014年12月29日租金580733.84元（2014年12月1日前按每月24168元计算、2014年12月按26585元计算）、2013年1月1日至2014年12月29日推广费580757.77元（2014年12月1日前按每月24169元计算、2014年12月按26586元计算）、2013年11月1日至2014年12月29日按每月4394元计算的管理费61232.52元、2013年9月5日至2013年12月5日水费1359元和电费11239元、2013年9月14日至2013年11月14日燃气费14009.56元），合计1249331.69元。2013年12月5日，原告发现被告停止营业，为防止被告擅自搬离品，原告将商铺加锁，此后，原告多次催促被告交接商铺，被告则要求继续经营及拖欠租金打折，故双方直到2014年12月19日才签订还铺协议，约定在同年12月29日交接铺位。故起诉请求法院判令：1.被告支付拖欠费用1249331.69元并支付以967546.56元（计至2014年7月21日）为本金从起诉之日起至清偿日止按每日1%计算的滞纳金；2.没收被告交纳的履约保证金114762元；3.被告十天内向原告交还涉诉商铺及仓库；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。
被告辩称：一、被告同意支付2013年1月1日至2013年10月31日期间的租金及管理费，2013年11月1日，原告在租赁商铺上加锁，导致被告此后无法再履行合同使用商铺，原告要求被告支付2013年11月之后的租金及管理费没有事实和法律依据。2013年11月18日，被告已经向原告发函要求解除双方签订的合同。二、依据合同约定，租金及管理费均是以租赁面积进行计算，因此每月的租金及管理费应以实际面积310.17平方米计算，每月租金应为17059.35元，每月管理费应为3101.7元，合同约定租赁面积与商铺实际面积有较大误差，应以商铺实际面积计算租金和管理费。三、原告并没有进行推广活动，被告不应支付推广费。四、被告在2013年11月1日后就没有再经营涉诉商铺，原告主张2013年11月后的水电费没有依据，且原告提交的水电费和燃气费单据无法证明是涉诉商铺所产生的水电费和燃气费，此外，被告还向原告交纳了押金3000元，燃气费可从该押金中予以扣除。五、滞纳金属于行政法的范畴，原、被告关于滞纳金的约定无效，且约定过高，应以银行同期存款利率计算。
庭审中，原告举证如下：
1．营业执照、组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格。
2．被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3．毅怡新天地广场认购书5份、广东省商品房买卖合同5份、毅怡新天地商铺租用协议书5份、委托管理合同、竣工验收备案表，证明涉诉商铺已通过竣工验收，符合出租条件，且原告有权出租。
4．南海毅怡新天地商铺租赁合同、毅怡新天地商铺租赁补充协议、临时场地使用协议，证明原、被告就涉诉商铺签订了租赁合同及补充协议，按照约定，被告应在每月25日前向原告支付下月租金、管理费、推广费及场地使用费，否则原告有权收取滞纳金、解除合同、没收保证金，并向被告追偿。
5．天然气用户供用气合同、单位用户供用气补充协议，证明被告应每月根据燃气公司抄表情况向原告垫付燃气费。
6．缴费通知签收记录、国内挂号信函寄送凭据2份、律师函、EMS快递单，证明原告向被告催收租金等情况。
7.支付证明单60份、发票82份、支票存根46份、客户回单、收据，证明原告对涉诉商铺所在的广场进行推广及原告代垫水电费和燃气费的情况。
庭审中，被告举证如下：
1．解除合同通知函、复函、快递单，证明2013年11月22日，被告向原告发函要求解除合同，原告主张2013年11月后租金无事实依据。
诉讼中，经被告申请，本院依法传唤证人龚某出庭作证，证人陈述：2013年2月至2013年10月期间，我在涉讼商铺经营的名字为“皇家大厨”的餐馆做主管，10月份时因生意清淡，老板准备对餐馆重新装修升级，故餐馆停业，后来物管部门在2013年11月对商铺加锁。
经庭审质证，被告对原告出示的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据3真实性无异议，证明内容有异议，认为根据商品房买卖合同及租用协议书，涉诉租赁物的建筑面积仅为310.17平方米，原告与被告签订的租赁合同中却约定租赁面积为439.43平方米，显然原告存在欺诈行为，故租金应按实际租赁面积计算。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据4真实性无异议，证明内容有异议，认为按租赁合同约定2012年12月1日至2014年11月30日的租金为24168元／月，管理费为4394元／月，折算出的租金为每平方米55元／月，管理费为每平方米10元／月，依照实际面积310.17平方米计算，租金应为17059.35元／月，管理费为3101.7元／月、保证金应为48322.1元，原告多收取的租金应用于抵扣剩余未支付的租金。原告没有履行推广义务，不应收取任何推广费。2013年11月1日起，原告将涉诉租赁物的大门上锁，导致被告无法继续正常经营，在2013年11月18日，被告又向原告发出解除合同通知函，原告在2013年11月22日确认收到该函件，并予以回复，故2013年11月后原告无权再要求被告支付租金及管理费。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据5真实性无异议，证明内容有异议，认为无法证明原告已经为被告垫付了燃气费，即使原告有垫付，被告支付了3000元的押金可抵扣。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为每月租金及管理费的计算应当以实际租赁面积计算，且原告无权收取2013年11月后租金和管理费。经审查，本院也确认该组证据的真实性。被告对原告出示的证据7真实性不清楚，无法判断是否真实，无法证明是该费用用于涉诉租赁物的推广，水电费单据显示的是整个新天地广场的用水电费的情况，无法看出被告应交的水电费情况，也无法真实反映被告使用燃气费的实际情况。经审查，该组证据能相互印证，本院确认其真实性。原告对被告出示的证据1真实性无异议，证明内容有异议，认为被告不具备可单方解除合同的约定或法定理由，被告此后一直未向原告交还涉诉商铺，直到2014年12月19日才与原告签订清场交还铺位协议书，并于2014年12月29日交还铺位，事实上，被告在签订交铺协议书之前，仍要求原告降低租金费用并继续租赁涉诉铺位，双方未谈妥才导致租赁合同解除，原告一直有催促被告决定是否解除合同并要求交还铺位和减少损失，由于被告一直拖延，原告在2014年6月19日才不得已发出律师函给被告，正式要求被告交还铺位，被告仍未理会原告在2014年7月25日提起本案诉讼。经审查，本院确认此组证据的真实性。原告对证人证言真实性有异议，认为证人提及被告停业不是因为原告先上锁不准其营业，而是被告自身原因。被告对证人证言真实性无异议，但认为被告停业不是真正意义上关门停业，原告对商铺上锁的目的是为了阻碍被告继续经营，在被告发现商铺被原告上锁后，于2013年11月8日以原告违约为由要求解除涉诉合同，以免租金继续发生。经审查，被告在2013年11月18日的函件中并未提到原告对商铺加锁，考虑到证人与被告之间关系，本院对证人证言真实性不予确认。
根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下与本案有关的事实：
佛山市南海区毅怡商贸置业有限公司（以下简称毅怡公司，甲方）与麦伟权、徐昕波、李静恒、陈小燕、陈秋城、程庆花（乙方）分别签订《毅怡新天地广场认购书》及《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方认购毅怡新天地广场首层B014、B015、B016、B017号、B018号铺。此后，麦伟权、徐昕波、李静恒、陈小燕、陈秋城、程庆花（乙方）均与原告签订《毅怡新天地商铺租用协议书》（共五份），分别约定乙方将毅怡新天地广场首层B014、B015、B016、B017号、B018号铺租给原告，租期均从2015年6月1日起至2019年5月31日止，其中B014号商铺建筑面积65.32平方米、套内面积55.13平方米，B015号商铺建筑面积71.89平方米、套内面积60.68平方米，B016号商铺建筑面积70.08平方米、套内面积59.15平方米，B017号商铺建筑面积49.45平方米、套内面积41.74平方米，B018号商铺建筑面积53.43平方米、套内面积45.10平方米。2011年6月1日，毅怡公司与原告签订《委托管理合同》，约定毅怡公司将毅怡新天地广场范围内的物业委托原告实行统一管理，综合服务；管理事项包括以原告名义与第三方签订商铺租赁合同，代收租金、水电费、管理费等；委托管理期限从同日起至2031年5月31日止。
毅怡新天地广场已于2011年8月30日经行政部门竣工验收备案，登记建设单位为毅怡公司，工程用途为商业市场。
2012年9月27日，原告、被告签订《南海毅怡新天地商铺租赁合同》，约定原告将佛山市南海区桂城桂平西路1号毅怡新天地广场一楼B014-B018号铺（以下简称涉讼商铺）出租予原告经营“皇家大厨”餐饮；物业租赁面积439.43平方米（实用面积264平方米），被告对该物业的装修现状、租赁面积、位置等现状已作充分了解，签署合同后，被告不再对此有任何异议；所有按面积计算的收费均以“租赁面积”计收；租赁期限从同年10月1日起至2019年5月31日止；装修期和免租期均自2012年10月1日至11月30日止；物业管理费起算日自同年10月1日开始；租金起算日自2012年12月1日开始；原告初定于2012年10月1日前交付涉讼商铺，如有更改，提前7天知会被告，被告应于上述时间办理收铺手续；被告必须于2013年1月1日进场经营；2012年12月1日至2014年11月30日每月租金24168元、物业管理费4394元，2014年12月1日至2016年11月30日每月租金26585元、管理费4394元；租赁期限内每月25日前（节假日不作顺延），被告向原告全额一次性交纳下个月租金和管理费，逾期未付，每延误一天，按欠缴总额的1%加收滞纳金；合同签订之日，被告应向原告交纳合计65124元（相当于两个月租金、物业管理费及8000元水电费周转金）作为履约保证金；合同期间被告如违反合同规定，原告有权没收全部保证金；原告按电力部门的收费标准每月10日前向被告收取电费，被告在收到付款通知单后必须在指定日期内一次性付清，逾期按日加收5%违约金；如被告拖欠本合同或其他补充协议约定应交的任一款项一个月以上（含一个月），原告有权单方面解除合同，没收保证金，装修设施归原告所有，被告拖欠的费用仍需缴纳。同日，原告、被告签订《毅怡新天地商铺租赁补充协议》，约定被告因租赁涉讼商铺向原告支付推广费，2012年12月1日至2014年11月30日每月24169元，2014年12月1日至2016年11月30日每月26586元；租赁期限内每月25日前（节假日不作顺延），被告向原告一次性交纳下个月推广费；逾期未付，每延误一天，按欠缴总额的1%向加收滞纳金；签订本协议之日起，被告应向原告交纳二个月推广费48338元作为履约保证金；协议期间，被告如违反本补充协议或原合同约定的，原告有权没收被告所付全部保证金。
2013年3月28日，原、被告签订《天然气用户供用气合同》及《单位用户供用气补充协议》，约定原告通过管道供气方式向被告供气；合同期限从同日起到2014年3月19日止，合同期满后，如被告继续使用管道天然气且双方没有异议，在未签订新合同前，本合同继续有效；被告在通气前须缴纳不少于一个结算周期的气费3000元作为预付货款；如果预付货款低于应缴纳气费时，原告知会被告另行补交；被告若不再使用管道气，在办完有关手续、结清气费后可无息退还预付货款余额；被告在抄表之日起3天内以约定方式交纳气费，逾期交费，原告每天加收欠交气费1%的逾期付款违约金；超过3天，原告有权削弱、中断供气且不免除被告继续履行付款义务。2013年5月15日，原、被告签订《临时场地使用协议》，约定被告应向原告交纳1300元履约保证金。
上述协议签订后，被告累计向原告支付了履约保证金114762元。2013年1月1日后，被告未再向原告交纳任何费用。2013年11月18日，被告以亏损严重无法实现合同目的为由，向原告发出《解除合同通知函》，要求解除租赁合同补充协议及使用协议等，原告复函认为被告长时间未交纳租金、管理费等已构成违约。2014年6月19日，原告向被告发出律师函，称被告长期拖欠租金、管理费和推广费，通知被告解除双方签订的所有租赁合同，没收被告交纳的保证金114762元，并催收被告交纳拖欠的租金、管理费和推广费。被告于同年6月21日收原告律师函。
根据原告提交的水费、电费缴费通知单，2013年9月5日至2013年10月5日期间涉讼商铺电费6618元、水费662元，仓库电费24元，2013年10月5日至2013年11月5日期间涉讼商铺电费3604元、水费544元，仓库电费5元，2013年11月5日至2013年12月5日期间涉讼商铺电费983元、水费193元，仓库电费5元。根据原告提交的燃气费通知单，2013年9月14日至2013年9月27日涉讼商铺燃气费为3744.57元，2013年9月28日至2013年10月14日涉讼商铺燃气费为4078.8元，2013年10月15日至2013年10月30日涉讼商铺燃气费为3212.06元，2013年10月31日至2013年11月14日涉讼商铺燃气费为2974.13元，
2014年8月20日，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告于2012年9月27日签订的《南海毅怡新天地商铺租赁合同》、《毅怡新天地商铺租赁补充协议》及2013年5月15日签订的《临时场地使用协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。
关于商铺租金金额问题。首先，原、被告签订租赁合同时商铺为现铺，且合同约定被告对商铺面积已充分了解，签订合同后不再能有任何异议；其次，租赁合同约定的月租金为固定金额，并非单价；再次，考虑被告承租的商铺为广场内铺位，存在商铺使用率较低问题，且合同约定实用面积与铺位套内建筑面积相当。基于上述三个理由，本院确定涉讼商铺租金仍按租赁合同约定租金金额计算，被告以商铺建筑面积低于合同约定租赁面积为由，主张调低租金金额没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于商铺计租期间问题。原、被告均确认2013年1月1日后租金、管理费被告未交纳，即计租起始时间为2013年1月1日；被告作为承租人，其应举证何时交还铺位给原告，现被告对此未提交任何证据，应承担举证不能法律后果，本院采信原告主张2014年12月29日收回商铺的意见，即计租终止时间为2014年12月29日。关于计租期内商铺租金标准问题，被告作为涉讼商铺使用者，对商铺使用情况负有举证责任，其主张原告在2013年11月1日对涉讼商铺上锁，对此未提供任何证据，应承担举证不能法律后果，且其在2013年11月18日向原告发函时也未提出上锁问题，故本院采信原告自认2013年12月5日对涉讼商铺上锁的意见。被告于2013年11月18日向原告发函要求解除租赁合同，虽然被告无单方面解除合同权利，该函件并不产生租赁合同解除的法律后果，但2013年12月5日原告对涉讼商铺上锁，确实阻碍被告对商铺的使用，基于公平合理原则，本院酌定2013年12月6日后，租金按合同约定的50%标准计算。综上，本案中被告应支付2013年1月1日至2014年12月29日期间商铺租金为425804.01元（24168元／月×11.17个月＋24168元／月×11.83个月÷2＋26585元／月×0.97个月÷2）。原告主张被告2013年11月1日后管理费未交纳，本院参照租金交纳期间及标准，酌情确定本案中被告需交纳2013年11月1日至2014年12月29日期间的管理费为33262.58元（4394元／月×1.17个月＋4394元／月×12.8个月÷2）。推广费属合同约定租赁对价，被告辩解推广费无须支付的意见无理，本院不予采纳，参照租金交纳期间及标准，酌情确定本案中被告需交纳2013年1月1日至2014年12月29日期间推广费为425821.58元（24169元／月×11.17个月＋24169元／月×11.83个月÷2＋26586元／月×0.97个月÷2）。原告起诉主张租金、管理费、推广费超出上述本院核定部分本院均不予支持。
依照原告提交的水电费及燃气费催收单，结合被告此前交纳水电费及燃气费金额，原告主张被告支付2013年9月5日至2013年12月5日水费1359元（2013年9月5日至2013年10月5日期间水费662元＋2013年10月5日至2013年11月5日期间水费544元＋2013年11月5日至2013年12月5日期间水费193元=1399元）、电费11239元（2013年9月5日至2013年10月5日期间商铺电费6618元、仓库电费24元＋2013年10月5日至2013年11月5日期间商铺电费3604元、仓库电费5元＋2013年11月5日至2013年12月5日期间商铺电费983元、仓库电费5元=11239元）、2013年9月14日至2013年11月14日燃气费14009.56元（2013年9月14日至2013年9月27日燃气费3744.57元＋2013年9月28日至2013年10月14日燃气费4078.8元＋2013年10月15日至2013年10月30日燃气费3212.06元＋2013年10月31日至2013年11月14日燃气费2974.13元=14009.56元）合情合理，本院均予以支持。
合同约定滞纳金属被告逾期支付款项的违约金，考虑到被告逾期支付款项造成原告损失仅为利息损失，合同约定按日1%计算逾期付款违约金过高，依照被告抗辩意见，本院酌情调整为按日万分之五计算逾期付款违约金。结合原告在本案中只主张计至2014年7月21日的费用从2014年8月20日开始计算逾期付款违约金，本院确定被告应支付的逾期付款违约金本金为769414.08元（24168元／月×11.17个月＋24168元／月×7.5个月÷2＋4394元／月×1.17个月＋4394元／月×7.5个月÷2＋24169元／月×11.17个月＋24169元／月×7.5个月÷2＋水费1359元＋电费11239元＋燃气费14009.56元）。即本案中被告应以769414.08元为本金从2014年8月20日起按日万分之五计算的违约金给原告，原告请求超出部分本院不予支持。
被告逾期支付租金、管理费、推广费已构成根本违约，租赁合同因被告违约解除，原告并不存在违约行为，原告主张没收被告交纳的履约保证金114762元符合合同约定，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告邓佳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金425804.01元、管理费33262.58元、推广费425821.58元，合计884888.17元予原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司；
二、被告邓佳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费1359元、电费11239元、燃气费14009.56元，合计26607.56元予原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司；
三、被告邓佳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以769414.08元为本金从2014年8月20日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司；
四、被告邓佳交纳的履约保证金114762元归原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司所有；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用程序结案，案件受理费减半收取8538.42元（原告已预交），由原告负担1520.26元，被告负担7018.16元。被告负担部分应于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一五年七月三十一日
书记员 谭国敏