北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11923号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘丽贤，女，1957年7月27日出生。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人侯炜，北京市安理律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）古朴源味（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号39号楼4层406室。
法定代表人刘韦玮，总经理。
委托代理人于涛，北京市广霁律师事务所律师。
委托代理人赵力永，北京市广霁律师事务所律师。
上诉人刘丽贤因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第00772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年12月，刘丽贤起诉至原审法院称：2014年3月19日，我与古朴源味（北京）投资管理有限公司（以下简称古朴源味公司）签订了《房屋租赁合同》，约定古朴源味公司承租我位于北京市××房屋。签订合同当日，古朴源味公司支付了三个月的租金及押金共计113000元。按照合同约定，古朴源味公司应当于2014年6月6日之前支付2014年6月21日至2014年9月20日期间的租金，但古朴源味公司至今未支付。根据合同约定，古朴源味公司不按照约定支付租金达15日的，我有权单方解除合同，收回租赁房屋。故我向古朴源味公司发送《解约通知函》，解除双方的租赁合同，古朴源味公司于2014年9月12日收到该函件。另外，根据合同约定，古朴源味公司违约需要支付违约金，逾期付款需要支付滞纳金，故我起诉要求判令：1.确认双方之间签署的《房屋租赁合同》于2014年9月12日解除；2.古朴源味公司支付我自2014年6月21日至2014年9月12日期间的房屋租金58800元；3.古朴源味公司支付我自2014年9月13日至2014年11月28日期间的房屋占用费53900元；4.古朴源味公司支付我违约金57750元。
古朴源味公司辩称并反诉称：同意租赁合同于2014年9月12日解除，但不同意刘丽贤的其他诉讼请求。我方认为双方是合意解除租赁合同。刘丽贤是不履行维修义务，当时承租房屋的阳光房漏雨，刘丽贤一直不修理导致我方无法继续使用租赁房屋，在无奈的情况下，我方只得另行租赁房屋，所以是刘丽贤违约在先。另外，刘丽贤搭建的阳光房属于违建，也违反了合同约定。我方在搬出房屋一直联系刘丽贤要求交还钥匙，但刘丽贤一直不来接收，我方无奈只得于2014年9月20日将房屋钥匙留置到了租赁房屋，并通知物业公司，所以我方不应当承担房屋使用费。我方不存在违约，不应承担违约责任，因为刘丽贤不修理房屋且存在违建导致我方无法正常使用房屋，我方对于是否应该支付租金都有争议，所以其主张的滞纳金没有法律依据，不同意支付。对于诉讼费，我方不同意承担。另外，鉴于租赁房屋存在违建阳光房且发生漏雨后刘丽贤未能及时履行维修义务违反了合同约定，并因漏雨导致我方财产损失，我方提起反诉，反诉要求刘丽贤：1.返还押金50000元；2.赔偿我方经济损失73300元；3.支付违约金52500元；4.开具我方已经支付房屋租金63000元的房屋租赁发票。
刘丽贤对反诉答辩称：不同意古朴源味公司的反诉请求，古朴源味公司在反诉状所提的事实及理由均不成立，我方认可租赁房屋存在漏雨情况但我方已经在漏雨后及时进行了维修。古朴源味公司所述阳光房属于违建的问题，但这与本案租赁没有任何关联，阳光房并不影响租赁房屋的使用。
原审法院经审理查明：2014年3月19日，刘丽贤与古朴源味公司签订《房屋租赁合同》，约定刘丽贤将位于北京市××房屋（以下简称涉案房屋）出租给古朴源味公司，租期自2014年3月21日至2017年3月20日，月租金为自2014年3月21日至2015年3月20日期间每月21000元。押金为50000元。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，每次提前半个月支付下季度房屋租金。关于违约责任，如刘丽贤违约导致合同无法继续履行的，除应退还相应的租金及押金外，需要另行赔偿两个月的房屋租金作为违约金；如古朴源味公司未按时支付房租，须按日加付逾期租金的5%作为滞纳金；逾期超过15日的视为承租方自动退租，刘丽贤有权要求古朴源味公司支付两个月的房租作为违约金并解除合同收回房屋。合同签订后，刘丽贤将涉案房屋交付给古朴源味公司，古朴源味公司支付刘丽贤房屋租金及押金共计113000元。
刘丽贤于2014年9月11日向古朴源味公司发送《解除合同通知函》，以古朴源味公司未按照约定租金为由要求解除租赁合同，古朴源味公司于2014年9月12日收到《解除合同通知函》。古朴源味公司同意双方的租赁合同于2014年9月12日解除，但称不是因为己方违约，而是涉案房屋在支付下一期租金前发生了漏水问题，刘丽贤未能及时维修，是刘丽贤构成了违约。
审理中，刘丽贤提交微信记录、物业公司通知以及维修确认书，证明刘丽贤于2014年6月3日通知古朴源味公司应于2014年6月6日前支付租金，但古朴源味公司一直未支付；涉案房屋发生漏水的时间是2014年6月7日，晚于古朴源味公司应交下一期租金的日期；在发生漏水后，刘丽贤立即开始维修事宜，因为古朴源味公司的不配合导致维修工作直到2014年7月9日才最终完成。古朴源味公司认为刘丽贤提交的微信记录不完整，认可刘丽贤催要过房租，但其也提过涉案房屋漏雨维修事宜；物业公司的通知与本案没有关系；认可刘丽贤进行过维修，但认为刘丽贤未将涉案房屋维修好。
刘丽贤提交录音和视频资料证明古朴源味公司未按约定交接房屋，刘丽贤得知古朴源味公司将房屋钥匙放在信箱时即于2014年11月28日会同物业人员一起取出涉案房屋的钥匙，古朴源味公司腾退涉案房屋的日期应当视为2014年11月28日。古朴源味公司认为该录音的对象不知是谁，但认可其公司有一位梁姓工作人员，并认为刘丽贤取出涉案房屋钥匙与其放入涉案房屋钥匙的时间不一致，其于2014年9月22日即放入了钥匙，并通知了刘丽贤，是刘丽贤一直不取出涉案房屋的钥匙。
刘丽贤还提交电话记录单、服务工作单，证明其于2014年11月28日会同物业人员一起取出钥匙，收回涉案房屋。古朴源味对此不予认可。
古朴源味公司提交房屋漏雨照片，证明涉案房屋多次漏雨，并导致其财产损失（《邓丽君》画作被浸泡），房屋无法正常使用。刘丽贤认可涉案房屋发生过漏雨，但不认可漏雨导致涉案房屋无法正常使用，也不认可漏雨导致了财产损失。
古朴源味公司提交刘丽贤发送的《告知函》，证明其于2014年6月3日告知刘丽贤涉案房屋漏雨，并要求刘丽贤进行维修，但刘丽贤一直拖延维修。刘丽贤认可该《告知函》的真实性，称从《告知函》的附件可以看出其于2014年6月3日通知古朴源味公司于2014年6月6日前交纳下一次租金，而漏水事件发生在2014年6月7日，并且漏水并未影响古朴源味公司使用涉案房屋，在漏水发生后刘丽贤一直积极维修涉案房屋。
古朴源味公司提交《北京市房屋租赁合同》、收条、对账单及微信照片等证明因涉案房屋无法正常使用，其另行租赁了房屋，并支付了房屋租金。刘丽贤对此不予认可，刘丽贤认为古朴源味公司租赁涉案房屋实际上是用于其法定代表人居住，古朴源味公司作为经营的公司承租多处房屋是正常现象，不能证明与本案的关联性。
古朴源味公司提交收据及网页打印件，证明其为了修复受损的画作支出了修理费。刘丽贤对此不予认可。
古朴源味公司申请调取涉案房屋在北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局关于违建投诉、处理的材料，调取的材料显示涉案房屋有违建现象，面积30平方米，结构钢。
古朴源味公司申请调取其职员梁爽的通话记录，证明其于2014年9月22日通知刘丽贤已经将钥匙放入信箱内。刘丽贤对此不予认可，认为该通话记录不能证明古朴源味公司所述的事项，双方之间的通话记录是刘丽贤方打给了古朴源味公司一方，并且内容是要求古朴源味公司交纳租金事宜。
原审法院审理认为：《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应予以履行。本案中，刘丽贤要求确认租赁合同于2014年9月12日解除，古朴源味公司对此表示同意，法院对此不持异议。本案争议的焦点之一在于违约责任的认定，对此法院认为，根据本案查明的事实以及双方当事人提交的证据以及租赁合同的约定，古朴源味公司应该在2014年6月6日前支付下一期租金，但其未能按照约定时间支付，而房屋漏雨事件发生在2014年6月7日且刘丽贤提交的证据显示其已经在漏雨发生后进行了积极的维修，故法院认定是古朴源味公司迟延支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。古朴源味公司未按照约定支付后续租金，刘丽贤要求古朴源味公司支付自2014年6月21日至2014年9月12日的租金并无不妥，但其计算数额有误，法院依法予以调整。刘丽贤主张的违约金实际上包含了逾期支付租金的滞纳金和违约金，从租赁合同约定内容来看，其同时主张的依据不足，法院将酌情予以支持。本案争议的焦点之二在于古朴源味公司实际腾退涉案房屋的时间，虽然从其申请调取的通话记录可以看出双方在2014年9月22日有过通话，但该通话不足以证明其已将涉案房屋的钥匙放入了信箱并通知了刘丽贤，而刘丽贤提交的证据显示其在2014年11月28日在物业人员的见证下收回了房屋，因此刘丽贤收回涉案房屋的时间为2014年11月28日，古朴源味公司应当支付刘丽贤自2014年9月13日至2014年11月27日的房屋使用费，具体数额由法院参照租金标准予以核算。古朴源味公司要求刘丽贤退还押金的主张，考虑到双方均同意解除租赁合同，该笔押金应当予以返还。古朴源味公司主张的另行租房费用及违约金，因其违约在先，法院不予支持。古朴源味公司主张的画作维修费用，根据其提交的证据以及结合本案的案情，法院予以采信，刘丽贤应当予以赔偿。古朴源味公司所述的阳光房违章问题属于行政管理事项，应由相应的行政机关处理，阳光房的存在不能成为其拒绝交纳房屋租金的理由，法院对其该项抗辩不予采信。古朴源味公司要求刘丽贤出具房屋租金发票，因双方未在租赁合同中，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、确认刘丽贤与古朴源味（北京）投资管理有限公司于二〇一四年三月十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一四年九月十二日解除。二、古朴源味（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付刘丽贤自二〇一四年六月二十一日至二O一四年九月十二日期间的房屋租金五万七千五百八十元。三、古朴源味（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付刘丽贤自二〇一四年九月十三日至二〇一四年十一月二十七日的房屋使用费五万三千二百元。四、古朴源味（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付刘丽贤违约金四万二千元。五、刘丽贤于本判决生效后七日内退还古朴源味（北京）投资管理有限公司房屋押金五万元。六、刘丽贤于本判决生效后七日内赔偿古朴源味（北京）投资管理有限公司画作维修费四千五百元。七、驳回刘丽贤的其他诉讼请求。八、驳回古朴源味（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘丽贤、古朴源味公司均不服上诉至本院。
刘丽贤的上诉请求是：判令古朴源味公司支付刘丽贤2014年6月21日至2014年9月12日止的租金58800元；支付2014年9月13日至2014年11月28日的房屋使用费53900元；支付逾期付款违约金57750元；驳回古朴源味公司要求刘丽贤返还押金及赔偿画作维修费的诉讼请求。其上诉理由是：原审判决认定的租金及使用费金额存在错误，应予纠正；原审法院不应调整逾期付款违约金；刘丽贤有权扣留押金；赔偿画作损失没有依据。
古朴源味公司的上诉请求是：撤销原审判决第三、四、八项；改判刘丽贤赔偿古朴源味公司经济损失68800元；刘丽贤支付古朴源味公司违约金52500元；刘丽贤向古朴源味公司出具房屋租赁发票。其上诉理由是：原审法院对房屋漏雨时间、房屋交付钥匙时间等事实认定不清。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有当事人提交的《房屋租赁合同》、房产证、《解除合同通知函》、微信记录、维修确认书、录音、视频、照片、《告知函》、《北京市房屋租赁合同》、收条、收据、通话记录等证据和当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，刘丽贤与古朴源味公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应予以履行。合同履行期未满，双方解除了合同。古朴源味公司除应支付租赁合同解除前的租金，还应支付占用房屋至实际腾退时止的房屋使用费。原审判决确定的租金及房屋使用费数额并无不当，应予维持。古朴源味公司称早已将房屋腾空钥匙交付刘丽贤，但并未提供充分证据证明，故本院不予采信。涉案房屋虽然出现漏雨问题，但刘丽贤已经完成修复，履行了合同义务，故不应承担违约责任。古朴源味公司应当在房屋修复后及时向刘丽贤支付约定租金，古朴源味公司未支付租金，违反合同约定，应当承担违约责任。原审法院根据双方合同履行情况酌定古朴源味公司支付刘丽贤违约金数额并无不当。双方解除合同，刘丽贤则应当退还古朴源味公司押金。还应支付古朴源味公司画作维修费用。古朴源味公司要求刘丽贤出具房屋租金发票，因双方未在租赁合同中约定，故法院不予支持。刘丽贤与古朴源味公司的上诉意见均依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1855元，由刘丽贤负担185元（已交纳），由古朴源味（北京）投资管理有限公司负担1670元［刘丽贤已预交1257元，古朴源味（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付刘丽贤，余款于本判决生效后七日内交纳至本院］。反诉案件受理费1908元，由古朴源味（北京）投资管理有限公司负担590元（已交纳），由刘丽贤负担1318元［古朴源味（北京）投资管理有限公司已预交，刘丽贤于本判决书生效后七日内给付古朴源味（北京）投资管理有限公司］。二审案件受理费8322元，由刘丽贤负担3709元（已交纳），由古朴源味（北京）投资管理有限公司负担4613元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 王世洋
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王玮玮