安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1302民初1700号
原告（反诉被告）：夏中海，男，汉族。
委托代理人：马广东，宿州市埇桥区永安法律服务所工作者。
被告（反诉原告）：宿州和欣置业有限公司。
法定代表人：朱立泉，该公司董事长。
委托代理人：黄辉，安徽黄淮律师事务所律师。
委托代理人：朱悦，该公司房产部经理。
原告（反诉被告）夏中海与被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由代理审判员刘双适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏中海及其委托代理人马广东，被告宿州和欣置业有限公司的委托代理人黄辉、朱悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）夏中海诉称，2013年3月，原告来到被告售楼处，经双方协商，原告购买被告开发的和盛广场1号楼0105号铺面一套。双方签订协议书，协议书中被告承诺房屋将于2014年12月31日前经验收合格交付给买受方。被告让原告2013年3月交纳定金及部分购房款，原告于2013年3月和11月共交纳房款558500元，此后视为合同成立。2014年1月11日，被告才与原告签订购房协议书，协议书第四项约定售房款付齐后与买受方签订正式合同书，但被告未能与原告签订正式合同，2014年12月31日被告不能交付房屋，原告多次找到被告讨要说法，被告多次承诺交房期限但均未兑现。目前被告的商铺仍未验收合格，不能达到交房条件，严重违约。被告违反规定，没有预售许可情况下违法预售，为达到售房目的，使用不同的方式承诺交付时间进行宣传，欺骗购房者，为此原告依法向人民法院提起民事诉讼，请求：1、请求人民法院依法解除原被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还定金和购房款共计558500元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司辩称，1、原告的陈述与事实不符，被告与夏中海签订的商品买卖合同是合法有效的应该继续履行；2、原告没有按合同履行义务，构成违约；3、被告已完全履行了合同和协议的义务；4、原告的违约行为应该承担违约责任。
被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2014年1月11日签订了购房协议书，协议约定反诉被告以支付首付款并办理银行按揭贷款支付余款的方式，购买反诉原告开发建设的位于宿州市宿马现代产业园区“和盛广场”项目1#楼0105室商业用房一套，建筑面积122.32平方米，该套房款约定总价为928500元。付款方式为协议签订时支付558500元（其中100000元为购房定金），剩余房款370000元办理银行按揭贷款支付。2014年2月14日双方签订了商品房买卖合同，合同约定2014年2月14日前支付558500元，余款370000元办理银行按揭贷款支付，买受人逾期付款按购房协议书执行。反诉被告在支付首付购房款558500元后，未按合同约定提交相关材料并办理银行按揭贷款支付购房款，已构成违约，应依法扣除违约定金100000元，故反诉被告尚欠购房款470000元至今未付。反诉原告曾多次通知反诉被告提交材料并办理银行按揭贷款或补交购房款办理房屋交接手续，但反诉被告都置之不理。反诉被告所购房屋已按期通过验收并办理了初始登记，反诉被告的不履约行为已严重侵害了反诉原告的合法权益。为此，特依法提起反诉，请求：1、依法判决反诉被告继续履行双方签订的商品房买卖合同并支付拖欠的购房款470000元。2、依法判决反诉被告限期办理位于宿州市宿马现代产业园区“和盛广场”项目1#楼0105室所购商品房的交接手续。3、反诉被告承担本案的全部诉讼费。
原告（反诉被告）夏中海辩称，1、请求法院依法驳回被告的反诉状，本案的反诉原告违约，合同存在违法行为，没有预售许可的情况下进行出售，约定了交房期限，至今不具备交房条件，没有通知反诉被告交房。2、双方的买卖合同违法，违法的合同属于无效合同，严重违约，原告不应该再支付购房款。3、被告声称鼓励全款交房，并且全款交房后每套房优惠2万元，原告看到被告施工进度太慢交房无望的情况下，不选择办理全款支付。
经审理查明，2014年1月11日，原、被告签订购房协议书一份，协议约定原告购买被告开发的位于宿州市宿马现代产业园区和盛广场1#楼0105号铺面一套，建筑面积122.32平方米，总价928500元。协议第二项约定，买受方选择贷款方式购房，协议签订时支付558500元（其中100000元为购房定金），剩余房款370000元办理银行按揭手续。协议第四项约定，当售房手续齐备后，出卖方和买受方正式签订购房文本合同，从出卖方通知买受方签订购房文本合同之日起，买受方须在一个月之内到银行办理完贷款手续。协议第五项违约责任第2条约定，买受方未能按协议执行，出卖方有权单方面解除本协议，除没收定金外，可将房屋另行处置。2014年2月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，被告将其建设的和盛广场第1幢1、2层0105室出售给原告，价款为928500元。双方约定“第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，买受人于2014年2月14日支付购房款人民币伍拾伍万捌仟伍佰元整（558500元），余款叁拾柒万元整办理银行按揭手续。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理。……2、按出卖人与买受人所签署的购房协议执行。第八条交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按物业管理规定缴纳物管费。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、2014年12月31日达到交房条件。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按合同第九条执行。……”。原告支付了定金及购房款共计558500元后，被告出具了收款收据。原告至今未按合同约定办理银行按揭贷款或其他方式支付剩余购房款。涉案房产于2014年3月3日在宿州市房地产管理局登记备案，合同登记号为201401373。
被告提供的商品房预售许可证，载明了被告宿州和欣置业有限公司的项目和盛广场1#楼于2014年1月10日取得了商品房的预售许可。在被告提供的工程竣工验收报告（2014年12月25日）中的“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”记载“工程名称：宿州市和盛广场工程1#楼，开工日期：2013年8月20日，完工日期：2014年12月25日”。被告提供的房地产权证，载明涉案房产已于2015年12月23日办理了房产登记，取得了房产权证书。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告已于2014年1月10日取得了涉案房屋的商品房预售许可，故原告提出被告违反规定，没有预售许可情况下违法预售的主张，本院不予认可。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担违约责任。依合同约定，原告负有于2014年2月14日支付购房款558500元，余款370000元办理银行按揭手续的义务，原告至今未能支付全部购房款，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行义务之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。被告已于2015年12月23日办理了涉案房产的房产登记，取得了房产权证书。原告提出因看到被告施工进度太慢，交房无望的情况下未支付全部购房款，并认为被告至今不具备交房条件，请求解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告返还定金和购房款共计558500元的主张，因违反合同约定，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于被告要求原告继续履行双方签订的商品房买卖合同，支付拖欠的购房款，并限期办理案涉房产交接手续的反诉请求，因其提交了充分证据予以证明相关主张事实和法律依据，故本院予以支持。被告提出的因原告违约要求扣除违约定金100000元，认定原告尚欠购房款470000元的反诉请求，考虑到扣除的100000元定金数额远远超过其实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对于该项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）夏中海的诉讼请求；
二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）夏中海支付剩余购房款370000元，并与被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司办理位于宿州市宿马现代产业园区和盛广场项目1#楼0105室房屋的交接手续；
三、驳回被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4692.5，由原告（反诉被告）夏中海负担；反诉案件受理费4175元，由被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理审判员 刘 双
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 张云云