上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初8036号
原告：尤建江。
委托代理人：王磊，上海飞聘律师事务所律师。
委托代理人：顾刘悦，上海飞聘律师事务所律师。
被告：上海玫瑰园商贸城有限公司。
法定代表人：夏克春，董事长。
委托代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
原告尤建江诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告尤建江及其委托代理人王磊和被告委托代理人汤卫忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尤建江向本院提出诉讼请求：1、被告涤除上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和18号XXX室房屋上的抵押权；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、被告向原告交付上述房屋；4、被告向原告支付逾期办出产权证、逾期过户和擅自将房屋抵押的违约金10,000元（人民币，下同）。事实和理由：2004年3月22日，原、被告签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，原告自愿选定玫瑰园电器商贸城30号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和18号XXX室房屋。双方并对房屋的交付、甲方的违约责任等进行了约定。
协议签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行合同义务，又擅自将房屋抵押。故原告诉讼来院。
被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。在原告未付清全部房款的情况下，原告要求办理过户手续没有法律依据；原告要求支付违约金无法律依据；被告将系争房屋抵押他人是为了减少损失，行使合法抗辩权的。
本院经审理认定事实如下：2004年3月22日，原、被告签订《加盟联建协议书》一份，约定：原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为243,000元；第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本计价，每平方米建筑面积综合成本价暂定780元。房基款的投资交款方式：双方签订本协议后原告即付清诚意金103,000元，并于2004年3月22日前付清房基款余额140,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；被告确保在2005年9月之前第一期建设工程竣工并向原告交付商务房。上述协议书签订后，原告向被告交纳房款共计106,180元。
另，原告当时共购买包括本案系争房屋在内共两套房屋，合计向银行贷款400,000元，上述贷款的利息19,582.10元，均由被告代为偿还。
另查明，2003年10月29日，被告的企业名称由上海玫瑰园电器商贸城有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。
又查明，原玫瑰园商贸城第一期A区XXX幢XXX号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和18号XXX室房屋。系争的上述两套房屋于2007年9月22日办理上海市房地产权证，登记权利人为被告；两套房屋建筑面积分别为51.17平方米和92.15平方米，合计143.32平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡顺强，最高债权限额：15,000,000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《加盟联建协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。原告现尚有部分购房款未支付被告，原告同意在本案中一并处理剩余购房款，并承诺在2017年7月31日前将剩余房款汇入法院账户。现原告承诺履行全部付款义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由被告先涤除抵押权。故对于原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至原告名下、向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。对于原告尚应支付的剩余购房款的计算，本院认为，第一、原、被告双方的《加盟联建协议书》中仅对每平方米造价780元进行了限制，但对房屋的建筑面积未进行限制，故房屋建筑面积超过135平方米的部分，原告仍应按照协议约定补交购房款；双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，原告仅需支付房屋建筑面积调整后的差价。故经本院核算，原告应补交面积差购房款为6,489.60元。第二、被告现提出在双方对购房款进行结算的同时在原告已付购房款中扣除贷款利息，有利于双方争议的解决，避免双方诉累，于法无悖，故本院对被告的该辩解意见依法予以采纳，被告代为归还的利息9,791.05元应当在原告已付购房款中扣除。综上，尚应支付被告的剩余购房款为258,400.65元，在本案中一并处理。对于原告要求被告支付逾期办出产证的违约金10,000元的诉讼请求，因原告亦未按照合同约定支付全部购房款，且双方合同中对逾期办出产证的违约责任未进行约定，故原告要求被告支付逾期办理产证的违约金的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,判决如下：
一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和18号XXX室房屋上的抵押权。
二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助原告尤建江办理上述房屋的产权过户手续。
三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告尤建江。
四、原告尤建江于上述房屋产权过户之日支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币258,400.65元。
五、驳回原告尤建江的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,524元，减半收取计3,262元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一七年七月四日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。