山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第475号
原告：郭继荣，女，1964年1月7日出生，汉族，居民，住黑龙江省绥滨县。
委托代理人：孙程，山东岳平律师事务所律师。
被告：郝兴义，男，1978年1月20日出生，汉族，居民，住河北省沧州市。
委托代理人：张涛，山东渤海平正律师事务所律师。
委托代理人：范海龙，山东渤海平正律师事务所律师。
原告郭继荣与被告郝兴义房屋租金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭继荣及其委托代理人孙程，被告郝兴义的委托代理人范海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭继荣诉称，2013年4月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定合同期限自2013年4月15日至2016年4月15日止，年租金45500元，于每年4月15日前一个月支付下一年租金。被告交纳租金至2015年4月14日止，此后被告拒绝支付2015年4月至2016年4月14日最后一年度的租金。原告多次索要未果。鉴于被告不履行支付租金的主要合同义务，被告经原告催告后仍拒不履行，导致原告无法实现自身的合同目的。故原告依据我国合同法的规定诉至法院，要求解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，责令被告立即搬离租赁房屋。被告支付原告所欠租金11376元，以及字2015年7月14日起至被告实际办理租赁房屋之日止的租金（按房屋租赁合同约定的价格计算），本案全部诉讼费由被告承担。
被告郝兴义辩称，原告所述不是事实，因为原告自2014年7月25日起不是该房屋（东海明珠XX号商铺）所有权人，原告诉请系诉讼的主体不适格，请求依法驳回原告的诉请。
审理查明，原告郭继荣2010年在龙口市东海黄金海岸东海明珠购买了XX幢第XX号商铺一处，2013年4月15日，郭继荣将该商铺出租给被告郝兴义，双方签订了书面房屋租赁合同一份。合同载明，租金期限从2013年4月15日至2016年4月14日。租金45500元每年，租金三年不变。第四年按当地市场航行租金收取，郝兴义有优先承租权，租金的支付方式为现金支付，提前一个月预交下一年房租。被告承租房屋后，依约交付给原告前两年度的租金，第三年度即自2015年4月15日至2016年4月14日的租金依约应当在2015年3月14日前支付，但是被告至今未给付原告租金。对此被告抗辩道，原告已经将房屋卖给案外人王鹏，原告已经不具备收取租金的主体资格，故被告拒绝将第三年度的租金交付给原告。对此，原告提交了其与王鹏之间的房屋转让协议一份。该协议显示，原告已经于2014年7月25日将房屋出卖给王鹏，双方在协议当中约定，因为郭继荣已经将此房屋出租给郝兴义，租期未到，应于2016年4月14日到期，致使王鹏不能在此期间收到房屋。所以在此期间所收的租金归郭继荣所有，管理由郭继荣负责。此期间的租金为77730元整，王鹏在总购房款中一次性扣除。被告对于该房屋转让协议的真实性无法确认，认为王鹏应当出庭作证，或者作为有独立请求权的第三人参与诉讼。原告称王鹏在北京，因时间和距离关系无法到庭作证，但是愿意向法庭邮寄相关证明材料。
本案第一次庭审结束后，本庭收到了署名为王鹏的发件人从北京邮寄的材料一宗。当中包含王鹏签名的证明一份、王鹏的身份证复印件一份、王鹏与烟台海基置业有限公司签订的商品房预售合同复印件一份、龙房权证东海字第XXXXX**号房屋产权证书复印件一份。上述四份材料均有王鹏的签名。其中“证明”当中载明：“我叫王鹏，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXX，住址北京市西城区东新开胡同甲XX号X号楼XX层X号，电话：XXXXX****XXX。我与郭继荣于2014年7月25日签订了关于龙口市东海明珠XX幢XX号房屋的转让协议。因为郭继荣在与我签合同时已将上述房屋出租给郝兴义，租金截止到2016年4月14日，致使我需要等到郭继荣与郝兴义的租金合同期限届满后才能收到房屋。所以我和郭继荣在房屋转让协议中约定2016年4月14日租赁合同终止前郝兴义缴纳的房屋租金仍由郭继荣收取，也由郭继荣负责管理。上述郭继荣收取的房屋租金77730元从我应付给郭继荣的购房房屋总价款中予以扣除。这期间我从未向郝兴义主张过房屋租金。因我长期在北京居住，不便前往贵院作证。特附上我与开发商签订的商品房买卖合同复印件、身份证复印件、房屋所有权证。特此证明。”上述四份材料均有王鹏的签名。被告对于上述四份材料的真实性存有异议，认为各份材料当中王鹏的签名并非同一笔迹，并且商品房预售合同复印件显示房屋的楼号为XX幢第XX号，但房产证当中载明的楼号为XX号楼XXX铺，两者并不对应。对此原告提交了一份涉案房屋的销售商龙口天桐房产营销策划有限公司出具的证明一份，其上载明：“兹证明王鹏（身份证号码XXXXXXXXXXXX）购买的龙口市东海旅游度假区东海明珠XX幢一层XX号房屋，因当时开发商出售楼房时未确定正式测绘楼号，由开发商先行临时使用东海明珠XX幢一层XX号的楼号与王鹏签订了商品房预售合同。待正式测绘楼号确定后，龙口市住房和规划建设管理局按照测绘楼号（东海黄金海岸东海明珠XX号楼XXX号铺）为王鹏办理了房屋所有权证书。上述两个楼号的楼房坐落位置、建筑面试等均系同一房屋。”经本院审查，该证明当中的身份证号码与王鹏邮寄材料的身份证号码一致；王鹏邮寄的证明当中载明的联系电话与王鹏、郭继荣签订的房屋转让协议中的电话号码一致，经本庭与王鹏通话联系，其在电话中的陈述与其在证明中的陈述一致。
上述事实有当事人当庭陈述、房屋租赁合同、短信记录、房屋转让协议、证人证言、证明等证据在卷佐证。
本院认为，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第119条明确规定，租赁房屋在租赁期内因买卖等方式发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。从该规定可见，房屋所有权转移，受让人在受让房屋时与承租人之间依法当然发生租赁关系，原租赁合同在受让人与承租人之间发生约束力，租赁合同的双方主体已经从承租人与出让人变更为承租人与受让人。出让人已不再为租赁合同的一方当事人。在此情形之下，出让人作为原承租人无权要求解除租赁合同。故本案当中原告已将房屋出让给王鹏，原告再要求解除其与郝兴义之间的租赁合同不应得到支持。但是，虽然原告无权要求解除租赁合同，但是并不意味着原告即无权向被告主张租金。原告与王鹏的房屋转让协议当中已经对租金的收取做了明确的约定，即虽然房屋所有权转移，但是租金仍然由原告收取租金。因此，对于原告与王鹏转让协议的真实性的认定成为本案的关键。王鹏并未出庭作证，但是被告认可房屋系转让给王鹏，王鹏向本院邮寄的相关材料当中的内容相互印证，应当认定原告与王鹏在房屋转让协议当中关于租金收取的约定是真实的。同时，该约定的性质实际上是债权的转让，即原本应当由王鹏享有的租金请求权转让给了原告郭继荣，根据合同法对于债权转让的规定，债权转让仅需通知到债务人、债务人知晓即可，并不需要债务人同意，而诉讼也不失为一种通知债务人的方式。综上，涉案的房屋租赁合同应当履行至租赁合同到期即2016年4月14日，而原告可以依据其与王鹏的约定向被告主张最后一年度的租金45500元。
鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告郝兴义于判决生效后十日内给付原告郭继荣2015年4月15日到2016年4月14日的房屋租金45500元。
二、驳回原告郭继荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费938元，由被告郝兴义承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张亚男
人民陪审员 刁福君
人民陪审员 吕忠梅
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 孙 腾