中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申578号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张如林，男，1973年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：黎岳，海南祥瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏威，海南祥瑞律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：广东省电白建筑集团有限公司。住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路**号。
法定代表人：邵国钦，该公司执行董事。
二审被上诉人、一审被告：海南东兰投资有限公司。住所地：海南省三亚市外贸路三亚茶叶进出口宿舍楼*栋***室。
法定代表人：魏泽诚，该公司董事长。
再审申请人张如林与被申请人广东省电白�筑集团有限公司（以下简称电白公司）以及二审被上诉人、一审被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2017）琼民终99号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
张如林不服原判决，向本院申请再审。请求：撤销原判决；维持一审判决；由电白公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原判决以案涉《商品房销售合同》未网签备案、合同落款和付款时间手写，以及签约、付款、交房等时间顺序不符合正常交易签约特征等因素,判定案涉合同签订时间不真实、支付购房款不真实没有依据。首先，房屋网签备案只是行政监管措施，不是判断购房合同真假的依据，且未办理房屋网签登记并非张如林的过错，而是因为规划改变，规划局尚未办理变更规划导致无法申请备案。其次，现行法律并未禁止合同落款日期、付款日期手写，且民商事实践中当事人手写合同落款时间普遍常见。再者，张如林系深圳市金鸿盛实业有限公司（以下简称金鸿盛公司）监事，其受公司股东魏保桐推荐，提前购买案涉商品房享有优惠，基于双方这种信任关系，张如林未对合同细节作过多考量。虽然合同签订日期和约定的交房时间、付款时间与常态交易习惯略有差异，但案涉合同系当事人真实意思表示，符合实际情况且并未违反法律的强制性规定，应当予以认可。另外，金鸿盛公司的股东为魏保桐夫妻，张如林将钱款转入魏保桐账户实际上相当于转给金鸿盛公司，根据《关于同意借款转为购房款的声明》，金鸿盛公司认可魏保桐收取张如林转款是公司收款。金鸿盛公司与东兰公司之间往来款差额750万元已由银行转账单证明，且经双方结算确认，若法院认为该证据不足，可依职权主动调查。张如林未在本案一审时提供《关于同意借款转为购房款的声明》不能否认张如林已支付房款之事实，虽然在一、二审时其对支付房款方式陈述不一致，但提供了证据证明其后面的陈述为真实，应予采信。二、原判决认定事实的主要证据未经质证且不给予质证期限，剥夺了张如林答辩、质证、辩论的权利。原审查明的海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）作出的有关民事裁定书及协助执行通知书没有在庭审中出示过，未经张如林质证。原判决据以认定案涉商品房交易价格存在巨额价差的主要证据（2014）三亚执异字第166号执行裁定既未作为本案原审证据呈现，亦没有经过庭审质证。在张如林尚未对二审法院调取的东兰公司银行账户流水发表质证意见的情形下，二审法院确认该证据剥夺了张如林辩论质证的权利。三、张如林与东兰公司不存在恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害电白公司利益的情形，原判决认定案涉合同违法无效没有事实依据。张如林、金鸿盛公司与东兰公司三方资金来往是客观事实，该三方于2013年3月27日约定以借款债权抵付购房款债权意思表示真实，支付房款时的价款合理。2013年3月30日，东兰公司及其法定代表人魏泽成在《商品房买卖合同》上签字盖章之时，张如林已经完成了购房款的支付义务，不存在为自身获利而恶意串通订立合同的行为。张如林在签订合同时不可能知道电白公司与东兰公司有拖欠工程款纠纷及二者即将发生的诉讼及查封等事实。即使东兰公司存在明知法院查封案涉房屋仍向张如林交房的行为，张如林接收房屋时不知道房屋已被法院查封，也不负有到法院、不动产交易机构查询买卖的商品房是否受限�转让的义务，张如林无论是主观还是客观上均没有与东兰公司串通的恶意和行为。四、张如林对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。案涉《商品房买卖合同》客观真实，合法有效，张如林已支付全部购房款并在三亚中院查封前合法占有房屋，足以排除法院强制执行。五、从物权法规定和公平角度，也应当优先保护张如林已经取得的房屋所有权。电白公司对东兰公司享有的是工程款的债权请求权；而张如林享有要求东兰公司交付房屋的物权请求权。且张如林已于房屋交付之时因占有而实际取得房屋所有权，该权利应当优先保护。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品的全部或大部分款项后，承包人就该商品享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”。张如林作为消费者已支付全部房价款并实际占有房屋，电白公司主张的工程款不得对抗张如林。最后，电白公司对东兰公司享有的8630万元债权已经实现了7360万元，即其债权大部分已经实现，而张如林若不能获得房屋的所有权，则意味着其对东兰公司的债权完全无法实现,基于公平原则应当保护张如林的权益。综上，原判决认定事实、适用法律错误，请求撤销原判决，支持张如林的再审请求。
本院认为，本案系张如林不服原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是张如林的再审申请是否符合该法第二百条规定的情形。根据张如林的请求和理由，本案再审审查的焦点为：1.张如林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.原判决是否违反法定程序。
一、关于张如林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题
原判决系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定认定张如林不享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案涉《商品房买卖合同》是否合法有效，张如林是否在查封之前已合法占有案涉房屋，是认定张如林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行�民事权益的关键所在。
（一）关于张如林与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。从合同签订的日期以及交房、付款的日期来看，案涉《商品房买卖合同》不符合商品房买卖的正常交易习惯。经查，该合同所约定的交房日期早于合同的签订日期，亦早于合同约定的付款日期。而按照合同的违约责任条款，双方签订合同之时，东兰公司已经构成逾期交房的违约情形，须承担相应的违约责任。在合同签订之时即主动将己方置于违约的境地，明显有违常理。且该合同签订之时，案涉房产处于预售期内，张如林可以办理却未办理网签备案登记手续，合同上所载日期皆为手写，不足以证明合同真实签订的日期即为合同所载明的日期。虽然东兰公司与张如林在本案审理过程中均认可该合同系其真实意思表示，但是该合同内容涉及到第三人利益，仅有合同双方当事人认可不足以证明该合同的真实性。从商品房交易的价格看，案涉合同所约定的商品房的价格远低于正常交易价格。根据三亚中院案涉执行裁定书显示，案涉《商品房买卖合同》单价与正常交易价格存在每平方米万余元之差距，显然不符合商品房交易的市场行情。综合以上因素，原判决不认可案涉《商品房买卖合同》的真实性并无不妥。张如林主张本案的交易存在特殊性，不能以一般的商业交易模式来评判本案特殊商业交易行为的合理性。本院认为，交易习惯是我国合同法确立的认定交易各方当事人权利义务的重要依据之一，在可能损害第三人利益的情形下，以一般交易习惯对合同权利义务合理性作出衡量适当且必要。故对张如林的该项主张，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，“恶意串通，损害国家、集�或者第三人利益”的合同无效。本案现有证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》为当事人之间买卖商品房的真实意思表示，合同内容损害了电白公司的利益，因此，原判决纠正一审法院以电白公司没有证据证明案涉合同是恶意串通且损害第三人利益为由确认合同真实有效的认定，并无不当。
（二）关于张如林是否于法院查封之前占有案涉房产的问题。原判决查明，三亚中院对案涉房产作出查封裁定后，分别送达了当事人及有关部门协助执行，送达日期均早于张如林主张的东兰公司于2013年8月7日交付房屋的日期。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条有关“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，东兰公司本无权将案涉房屋交付于张如林，故张如林对房屋的占有不受法律保护，不能对抗申请执行人，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项有关“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。
综上，张如林与东兰公司所签订的《商品房买卖合同》无效，且未有证据证明该合同的签订时间是在人民法院查封之前。即便张如林能证明其已经付清案涉房屋全部价款，但其占有房屋之时法院已将房屋查封，属于无权占有，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，张如林对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，张如林《商品房买卖合同》所享有的权利与电白公司对东�公司享有的请求权性质相同，都属于债权请求权，且无证据表明张如林的债权请求权具有优先于电白公司债权之效力。案涉房屋未办理产权过户登记之前，张如林亦不享有房屋的所有权。因张如林与东兰公司所签订的《商品房买卖合同》无效，不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，因此，张如林有关其享有可排除强制执行之民事权益的主张，不能成立。
二、关于原判决是否违反法定程序的问题
原判决认定法院依职权查明三亚中院作出的有关生效民事裁定书、协助执行通知书皆属于生效的法律文书，无须当事人举证证明，文书作出的日期以及送达日期皆有相应法律文书确认，张如林虽然对上述事实有异议，但没有提供证据推翻，本院对其主张不予采纳。至于东兰公司银行流水账证据的问题，电白公司并�在本案中请求调取东兰公司银行账户流水，该事实与本案无关，本案的审理并不涉及对东兰公司银行账户流水质证的问题，张如林在再审申请中提出该事由没有事实依据，不予支持。张如林有关原判决违反法定程序的理由均不成立。
综上所述，张如林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回张如林的再审申请。
审 判 长 王毓莹
审 判 员 陈宏宇
审 判 员 曹 刚
二〇一八年三月二十八日
法官助理 陈 亚
书 记 员 谢松珊