江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第363号
上诉人（原审原告）曹霞。
上诉人（原审原告）顾忠华。
委托代理人仝晓虎（受俩上诉人共同授权委托），江苏江成（江阴）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）严海军。
委托代理人祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。
上诉人曹霞、顾忠华因与被上诉人严海军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄滨民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2013年12月16日，曹霞、顾忠华与严海军在江阴市云亭法律服务所见证下签订《房屋买卖合同》1份，约定曹霞、顾忠华自愿将坐落于江阴市云亭街道太平路1＊1号房屋出卖给严海军，价款250万元，严海军于2013年12月17日一次性付清房款，由曹霞、顾忠华出具收条，而后曹霞、顾忠华将房屋及钥匙交付给严海军，签字前的水电、有线电视费由曹霞、顾忠华承担，与严海军无关。
2013年12月17日，严海军通过银行汇款40万元给顾忠华，顾忠华出具收条，载明：今收到严海军现金人民币贰佰伍拾万元，云亭镇太平路房款全部结清。审理中，严海军提供了借条及承兑汇票签收凭证，证明250万元房款构成分别是：2013年2月5日借款23万元、2013年10月18日借款50万元、2013年11月5日借款57万元、2013年11月15日借款30万元、2013年11月22日承兑汇票10万元、2013年12月17日承兑汇票40万元及汇款40万元；顾忠华、曹霞对借条真实性无异议，但认为上述借款均已还清，承兑汇票及银行汇款40万元是借款，收条不是2013年12月17日出具。
2013年12月18日，严海军与顾忠华签订《租房合同》1份，约定严海军将其所有的位于云亭镇太平路1＊1号房屋及生活设施出租给顾忠华使用，租赁期限自2013年12月18日至2014年12月17日，租金12万元，2013年12月18日付2万元，2014年5月18日付10万元，顾忠华应按合同约定按时支付租金，否则严海军有权随时收回房屋。
2013年12月21日，严海军与顾忠华签订《回购约定》1份，约定：经双方协商协定，江阴市云亭街道太平路1＊1号房产，顾忠华承诺在2014年1月至2016年1月期间，以人民币250万元，年息8%计息，回购该房产，严海军收款后无条件转让给顾忠华（房产证和原有协议归还顾忠华）。如顾忠华到2016年1月不能按期回购，该约定作废，顾忠华无条件搬出该房屋。
江阴市云亭街道1＊1号房屋土地使用权性质为宅基地，位于云亭街道云新村登记所有权人为曹卢平。2009年5月，曹卢平将上述房屋出卖给顾忠华、价款109万元，顾忠华已经付清房款。曹卢平、严海军现在都属于云亭街道云新村成员。
后因严海军与曹霞、顾忠华就迁出涉案房屋发生纠纷，曹霞、顾忠华诉至法院称：双方于2013年12月16日签订的《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实际上是严海军担心债权将来实现不了，意图以房抵债形式来确保债权实现，双方实际为民间借贷关系，不存在房屋买卖的真实意思表示。该房屋为农村自建房而非商品房，依法不能买卖。请求法院确认双方于2013年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效。
原审中，严海军提供云新村村民委员会出具的《证明》1份：“严海军在云新村无宅基地，属可以购买云新村村民房屋范畴。”同时《咨询函》1份，内容为：“兹有江阴市云亭街道云新村26组村民严海军，身份证号××，本人符合农村建房条件，因城市规划控制，未办理宅基地审批和农村建房审批。”云新村村民委员会、江阴市云亭街道建设管理服务所、江阴市云亭国土资源所在《咨询函》上均签署“情况属实”的意见并加盖公章。曹卢平向法院出具《情况说明》称：“曹卢平知晓顾忠华、曹霞与严海军之间房屋买卖事宜，同意直接将原房屋过户给严海军。”
原审法院向《房屋买卖合同》的见证方江阴市云亭法律服务所经办人汪富良就合同签订情况进行调查，汪富良陈述：当时双方就房屋买卖事宜到所要求起草房屋买卖合同，房价250万元是双方自行协商确定，因为顾忠华结欠严海军借款160万元，所以当时双方约定借款160万元抵作房款，余款90万元第二天付清，具体如何交付不清楚；当时也向双方讲明，买卖的房屋无土地证，无法过户，必须付清房款并交付房屋，因顾忠华、曹霞当时不能交付，双方商量房子交付后另行签订租赁协议，至于双方是否签订租赁协议不清楚；当时双方未谈到房屋回购的事情。
顾忠华、曹霞提供了严海军父亲严某的户籍登记信息以及建房证明书，证明严海军、严某属于同一户且严某已经申请了宅基地，故严海军不符合申请建房用地条件；还提供了严海军在江阴市丽都城市花园房产登记薄，证明严海军属于城市居民，依据法律规定，严海军不得购买农村房屋。
上述事实，由房屋产权证明、许可证、准建证、房屋买卖合同、收条、借条、汇款凭证、租赁协议、回购约定及当事人在当事人陈述等证据在卷予以佐证。
原审法院认为：
本案争议焦点为：一、房屋买卖合同是否是顾忠华、曹霞的真实意思表示；二、房屋买卖合同是否有效？
关于争议焦点一。房屋买卖合同是顾忠华、曹霞的真实意思表示。顾忠华、曹霞主张房屋买卖合同实为以借贷为目的为借贷提供担保，但未提供相应证据，故应当承担不利后果。不论顾忠华出具的收条是否是2013年12月17日出具，该收条均表明严海军已经付清房款，并且严海军也提供了相应的借条、汇款凭证、承兑汇票签收凭证等予佐证，双方在房款履行方式中以之前借款折抵部分房款不影响双方房屋买卖合同的性质。顾忠华、曹霞认为严海军2013年12月17日汇款40万元以及承兑汇票是借款未有相应依据证明，法院不予采信。见证方江阴市云亭法律服务所的陈述也印证了严海军陈述的房屋买卖的事实以及房款的履行方式等。虽然双方在签订《房屋买卖合同》后即签订了《租赁协议》以及《回购约定》，但并不能以此否定双方之间存在的房屋买卖事实。
关于争议焦点二。同一集体经济组织成员间买卖农村房屋，买方符合申请建房用地条件的，房屋买卖合同可以认定有效。本案中，房屋买卖合同亦应认定依法成立，合法有效。根据法律规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。同一集体经济组织的成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未为法律禁止。本案中，虽然房屋买卖行为发生在不属同一集体经济组织的顾忠华、曹霞与严海军之间，但该房屋宅基地坐落于云新村，严海军作为云新村集体经济组织成员，可以受让坐落于云新村宅基地上的房屋，且该房屋系顾忠华、曹霞向曹卢平购得，现曹卢平、严海军同属云新村集体经济组织成员，曹卢平表示知晓严海军与顾忠华、曹霞之间的买卖事宜，同意直接将原房屋过户给严海军，因此该房屋买卖合同可以视为发生在同一集体经济组织成员之间。顾忠华、曹霞主张严海军在城市购买住房应认定其为城市居民的相关辩解理由，无法律依据，法院不予采信。《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。根据咨询函，云新村村民委员会、江阴市云亭街道建设管理服务所、江阴市云亭国土资源所均证明了严海军符合农村建房条件，只是因城市规划控制，未办理宅基地审批和农村建房审批。江阴市云亭国土资源所作为江阴市国土资源局的派出机构，其出具的情况说明的效力应予认定，据此可以认定严海军符合申请建房用地条件。顾忠华、曹霞主张根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，现严海军与其父亲严某在同一户籍地，严某已经申请了宅基地，严海军已经不具备申请宅基地的条件，但严海军父亲严某作为户主审批建房，与严海军作为户主申请建房系两个不同的法律概念，且顾忠华、曹霞提供的证据及陈述，不足以证明严海军已经拥有一处以上的宅基地，故法院对该辩解理由不予采信。
综上，顾忠华、曹霞与严海军之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。顾忠华、曹霞要求确认房屋买卖合同无效，无事实与法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《江苏省土地管理条例》第三十五条之规定，判决：驳回曹霞、顾忠华的诉讼请求。案件受理费26800元，由曹霞、顾忠华负担。
曹霞、顾忠华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案名为房屋买卖，实为因借贷引起的以房抵债，双方之间并无买卖房屋的真实意思表示。二、严海军不符合购买宅基地的条件，顾忠华也从未取得该房屋的所有权，双方之间的房屋买卖合同应认定无效。三、一审据以裁判的证人证言及相关单位证明，因证人均未出庭作证不能作为定案根据。综上，原审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判双方签订的房屋买卖合同无效。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人严海军答辩称：一、其作为云新村村民，且尚未获批宅基地，有权购买本村农村房屋。二、本案不存在以物抵债，购买房屋其额外支付了购房款80万元，双方之间存在真实的房屋买卖关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审法院已查明事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明：
二审中，曹霞、顾新华为证明顾忠华与严海军签订的《回购约定》以及《房屋买卖合同》真实意思是顾忠华以该房屋作为向严海军履行还款的担保，申请证人杨某出庭作证。杨某陈述：顾新华以前是做药材生意的，与其是同行。因顾忠华已欠严海军100多万块钱，还想向严海军借钱，他就和顾忠华、曹霞一起到严海军的厂里。严海军的意思要顾忠华把房子抵押给他做个担保，并称“顾忠华我要帮帮你的，2年以后你拿200多万还给我，我把房子还给你。”《回购约定》打印好后，严海军请其在上面签字见证，曹霞当时表示2年之后过来赎房子。此外，顾新华向其借过钱，已基本还清，其不知道顾忠华把房子卖给了严海军。曹霞、顾新华质证称：对证言真实性无异议，该证言属于二审新证据，证明案件双方房屋买卖仅是表象，以房屋作为还款担保才是真实意思。严海军质证称：该证言不属于新证据，杨某作为协议见证人，又是顾忠华的朋友，一审时具备出庭作证的条件而未出庭，二审时其证言不得作为新证据采纳。另顾忠华与杨某间有经济往来，且目前顾忠华还欠杨某钱未还清，故对杨某证言的真实性不予认可。
以上事实有证人证言、庭审笔录在卷佐证。
本案二审争议焦点为：一、本案房屋买卖的主体是否合法；二、双方之间是否存有房屋买卖的真实意思表示，是否应当认定为以物抵债，举证责任由谁承担？
本院认为：
在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于争议焦点一。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。本案中，严海军为证明其符合购房条件已提供云新村村民委员会、江阴市云亭街道建设管理服务所、江阴市云亭国土资源所的情况说明，上述单位所作情况说明结合严海军的户籍情况可以证明严海军在本案中具有购房资格。曹霞、顾忠华对此提出异议，但一、二审中均未提出反证，故对其关于严海军无购房资格的上诉意见，本院依法不予采信。关于曹霞、顾忠华是否具有出卖涉案房屋的主体资格，根据已查明事实，曹霞、顾忠华并非云新村村民，无权从曹卢平处购买房屋，但其已实际占有使用房屋多年，与严海军签订《房屋买卖合同》后，原房屋所有权人曹卢平亦明确同意将该房屋直接过户给严海军，该行为应视为原房屋所有权人对曹霞、顾忠华无权处分之追认，自追认时起，曹霞、顾忠华出让该房时的主体瑕疵情形已消失。因曹卢平、严海军均属于同一集体组织经济成员，该转让行为并未损害集体和其他成员利益，故原审法院对买卖双方的主体资格予以确认，并无不当。
关于争议焦点二。诺成性合同一般自成立时生效，违反法律、行政法规效力性禁止性规定的除外。且根据相关法律规定，以物抵债并不当然认定为无效。本案中，严海军为证明双方存有真实房屋买卖关系，已提供《房屋买卖合同》、顾忠华出具的收条、相应的借条、汇款凭证、承兑汇票签收凭证、《租房协议》等予以佐证。二审中，曹霞、顾忠华虽申请证人杨某出庭作证，但因杨某一审时能出庭而未出庭作证，且作为顾忠华的债权人，其与本案结果具有一定利益关系，证人证言效力明显较低。因此，曹霞、顾忠华并未提供充分证据证明双方之间名为买卖合同实为以物抵债，也未证明其他违反法律、行政法规禁止性规定的情形存在。据此，原审法院认定双方之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，于法有据，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26800元，由上诉人曹霞、顾忠华负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一五年四月十七日
书记员 宁尚成