安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3637号
上诉人（原审原告）：丁增珍，女，1981年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：潘昌俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：惠晓侠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：童敏，女，1979年12月11日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：费礼，安徽大湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘永亮，男，1973年2月22日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：费礼，安徽大湖律师事务所律师。
上诉人丁增珍因与被上诉人童敏、潘永亮房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁增珍上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持丁增珍一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由童敏、潘永亮承担。事实和理由：1、童敏、潘永亮构成预期违约，童敏、潘永亮明确表示不履行合同，已构成违约。通过童敏发出的短信可以看出，其意思表示完全是确定拒售房屋，结合其数次退回定金的行为和证人马某的证言，明确无误地证实其拒售房屋的事实。2、童敏、潘永亮拒不卖房的原因就是要把房子另卖给其亲戚，这一事实正好与童敏在2016年10月5日给房产中介朱洪涛的信息相互印证，可以确定童敏、潘永亮拒不卖房的原因就是为满足亲戚要求而拒不履行合同。合肥市2016年10月2日出台房屋买卖限购政策，童敏、潘永亮的亲戚无法购买案涉房屋，此时童敏通知中介想继续买房，这也从侧面印证了童敏、潘永亮拒不履行合同的真实原因。
童敏、潘永亮辩称，1、童敏、潘永亮并没有违约，在合同履行的期限内和合同约定的时间内，童敏、潘永亮一直在积极的履行自己的合同义务，包括到不动产交易中心预约开托管账户，按照合同约定的日期到银行提前还贷。其中有一个事实，就是合同签订的当天晚上和第二天，童敏把丁增珍支付的45000元及他人支付的5000元退回到原账户，原因是丁增珍隐瞒了相关事实，对童敏、潘永亮进行了欺诈。丁增珍称其已经离婚，实际上并没有离婚，同时房产中介无资质。丁增珍说自己财力雄厚，但是第一次交付5万元定金都无力支付，按照约定，签订合同时应支付5万元定金，但是丁增珍却分两笔支付。另童敏担心本次交易系中介找一个代理人囤积房屋转卖，并不是真实的交易。基于以上原因，童敏就把丁增珍交付的5万元定金退回。退回时童敏与潘永亮都没有直接的向丁增珍明示房屋不卖了。丁增珍所说的相关短信内容只是截取了童敏在向中介公司工作人员马某表述的一点担心的意思表示，但是童敏并没有明确的向丁增珍拒绝履行合同。在合同约定的提前还款之日前，童敏主动到银行履行自己了提前还款义务，并在合同约定的10月初到房产局办理基本户托管，童敏明确通知了中介公司、丁增珍到房产局去办理相关手续。办理相关手续当日，童敏、潘永亮到房产局取了号，但中介公司及丁增珍均没有到场。丁增珍两次违约之后，童敏又对丁增珍和中介公司进行了继续履行的告知义务，但此时丁增珍已经起诉到法院要求解除合同，拒绝继续履行合同。2、关于限购问题。根据当时丁增珍的描述情况，其不符合在滨湖购买首套住房的条件。限购之后，丁增珍更不符合购买条件，这也是丁增珍要求解除合同的理由。综上，丁增珍的合同目的自始至终均可以实现，定金的条款约定更多的是对卖方有约束力，卖方在没有收到定金的情况下，仍然履行了自己合同义务，可见是丁增珍违约。
丁增珍向一审法院起诉请求：1.依法判决解除童敏、潘永亮与丁增珍双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2.判令童敏、潘永亮向丁增珍返还购房定金100000元并支付违约金410000元，共计510000元；3.本案全部诉讼费用由童敏、潘永亮承担。
一审法院认定事实：2016年9月12日，童敏、潘永亮与丁增珍在安徽顺园房地产营销有限公司居间下签订《存量房买卖合同》。合同第一条约定童敏、潘永亮（甲方）出卖存量房的具体情况：存量房坐落在合肥市滨湖新区××城××室的房屋，建筑面积94.99平方米，权属证号为合产字第8110231511、8110231510。合同第二条约定存量房转让价款为2050000元，甲方承诺：乙方只需按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。当日，双方另签订补充协议和附件四，附件四第一条约定：乙方应于2016年9月12日，向甲方支付50000元购房定金；第二条约定首付款为770000元（含定金50000元），乙方应在2016年10月10日前将首付款为770000元（含定金50000元）存入托管账户，甲方应于2016年9月13日前将银行提前还贷预约好，预约好后三日内，甲方到银行办理还贷手续；第三条约定剩余房款1280000元，乙方以商贷方式支付并存入托管账户；第五条约定甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记的时间为支付完全部首付款当日；第六条约定甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理分中心对存量房转让价款实行托管，双方应于2016年10月10日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；第九条约定甲、乙双方任何一方违反本补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任。第十一条约定乙方此次购房为首次商业贷款且银行无任何不良征信记录，乙方于2016年9月14日前追加定金至100000元，另外支付甲方定金50000元，乙方于2016年10月10日前支付完乙方全部佣金及千分之四的评估费用。
2016年9月12日，丁增珍通过本人支付宝和他人微信合计转账支付童敏、潘永亮定金50000元，童敏出具收条予以确认，并在收条上载明了己方收款方式为中国银行银行账号和支付宝账户；2016年9月14日，丁增珍通过支付宝转账支付定金50000元，童敏收到后于当日分两笔通过支付宝退还丁增珍50000元；2016年9月15日，童敏通过支付宝再次退还50000元，后丁增珍于当日再次通过支付宝转账100000元定金给童敏，童敏收到后再次予以全部退回。2016年9月14日，童敏通过微信告知中介员工马某其房屋暂时不卖，并要求中介为丁增珍另寻找房源，后童敏再次通过imessage短信告知马某“他们要是坚持，那就坚决不卖给他们”。
2016年10月2日后，童敏通过中介电话告知丁增珍要求继续出售房屋，但丁增珍以已经起诉为由拒绝继续履约。2016年10月6日，童敏要求继续履行合同，并短信告知马某，要求丁增珍将定金50000元打到童敏账户或交由中介保管。2016年10月7日，童敏询问马某丁增珍明天是否去房产中心付款，且自己至今未收到定金，如果明天丁增珍不去办过户手续就是丁增珍违约。2016年10月8日9点49分，童敏、潘永亮在合肥市不动产登记中心取交易登记号，10点57分取住房资料审核号，但当日丁增珍和中介员工并未到房产局办理。2016年10月10日，童敏短信告知马某自己在房产局等了一天，丁增珍和中介均未去办理手续。
另查明，2016年9月27日，案涉房屋的银行贷款已经由童敏、潘永亮提前结清。丁增珍当庭自认，2016年10月2号后，中介员工马某告知如果丁增珍还愿意购买案涉房屋，就让丁增珍去房产局办手续。
又查明，丁增珍当庭表示仅要求童敏、潘永亮支付违约金410000元。童敏、潘永亮当庭表示愿意按照原合同约定履行，但丁增珍不同意，要求解除合同。
一审法院认为，双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，虽然童敏数次退还丁增珍缴纳的定金且就是否继续出售房屋在言语上存在反复，但通过童敏与中介的聊天记录可认定童敏一直向中介告知的仅为暂时不卖房屋，并非最终确定拒售房屋的意思表示，再结合童敏在合同约定的办理托管手续和缴纳首付款的时间之前，即2016年10月10日前已通过中介告知丁增珍合同继续履行，且童敏、潘永亮在当时已将案涉房屋贷款还清，并实际前往房产局准备办理托管和过户手续的事实，可以认定童敏、潘永亮在合同约定的期限内仍希望继续履约，故丁增珍在当时完全可以继续完成交易以达到合同目的，但丁增珍却在尚未界至托管和过户期限的情况下即诉至法院要求解除合同，故其诉请解约并要求童敏、潘永亮支付违约金的依据不足，一审法院对此不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回丁增珍全部诉讼请求。本案一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由丁增珍负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，2016年9月12日，童敏、潘永亮与丁增珍签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于童敏、潘永亮在本案中是否构成预期违约的问题。从本案现已查明的事实反映，首先，在双方签订合同后，丁增珍依约在9月12日、9月14日共支付了购房定金10万元，童敏在2016年9月14日及9月15日将该定金退还，后丁增珍在9月15日再次将10万元定金转账至童敏名下，童敏再次予以全部退回。其次，在2016年9月15日及之后童敏在与中介公司员工马某的微信聊天记录及短信中也载明“我不卖了，希望你告诉他们”、“他们要是坚持，那就坚决不卖给他们”相关内容。再次，从双方交易过程中中介公司员工马某的证人证言来看，童敏在9月15日就表示不卖案涉房屋，并要求中介给丁增珍介绍其他房源。通过以上事实可以反映，在案涉房屋买卖合同履行期限届满前，童敏数次退还丁增珍10万元定金，并明确告知不再出卖案涉房屋，童敏、潘永亮的行为显然构成预期违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。双方合同虽约定2016年10月10日前支付首付款并办理办理房屋转移登记，但在履行期限届满之前，童敏、潘永亮以自己的行为表明其不再履行案涉合同，童敏、潘永亮的行为构成违约，丁增珍在此情况下，于2016年9月29日起诉至一审法院要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。
关于丁增珍主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。根据以上法律规定，在童敏、潘永亮存在违约的情况下，其应承担违约责任。丁增珍主张童敏、潘永亮支付违约金41万元，依据的是双方合同附件四第十条约定“违反本补充协议任一条款，违约方向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任”，童敏、潘永亮辩称该违约金条款约定过高。本院认为，双方在2016年9月12日签订合同后，童敏、潘永亮在9月14日就以退还定金的方式表示要求解除合同，并随后退还了丁增珍交付的10万元定金。结合本案案涉合同签订后不久即解除，童敏、潘永亮也及时退还定金的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定童敏、潘永亮支付丁增珍违约金5万元，超出部分，本院不予支持。
综上所述，丁增珍的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8486号民事判决；
二、解除2016年9月12日童敏、潘永亮与丁增珍签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
三、童敏、潘永亮于本判决生效之日起十日内支付丁增珍违约金50000元；
四、驳回丁增珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由丁增珍负担4000元，由童敏、潘永亮负担500元。二审案件受理费9000元，由上诉人丁增珍负担8000元，被上诉人童敏、潘永亮负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年九月二十六日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。