河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0482民初2371号
原告刘同平，男，1953年12月6日生，汉族，住汝州市。
委托代理人胡朝军，系河南科序律师事务所律师（一般代理）。
被告崔苏伟，男，1958年12月29日生，汉族，住汝州市。
委托代理人杨世杰，系河南华浩律师事务所律师（特别授权）。
原告刘同平诉被告崔苏伟确认合同无效纠纷一案，原告于2016年4月25日向本院起诉，本院于同年4月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告刘同平及其委托代理人胡朝军，被告崔苏伟及其委托代理人杨世杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系汝州市风穴办事处吴洼村三组某村的村民，村集体组织为原告在村中规划了一处宅基地，土地使用面积195.5平方米，原告家建设房屋后长期居住于此。后因家中变故，经济拮据，无奈于2013年初在中间人张新杰张某、张红杰张某甲介绍下将宅基地连同房屋一并以116000元的价格卖给了不是本集体经济组织成员的被告崔苏伟。国家规定农村宅基地的所有权属于集体经济组织，农民依法只有使用权，不得非法买卖和转让。原、被告之间关于宅基地的买卖协议是无效的，为此具状起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方2013年1月14日签订的《房宅买卖协议》无效，判令被告返还原告的房宅；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、答辩人与原告的房宅买卖协议合法有效，答辩人不应返回原告的房宅。具体理由如下：1、双方是在自愿的前提下签订的协议，协议内容是双方的真实意思表示。签订协议时，原告明确了自己的行为是出售在其宅基地上建造的房屋，当时答辩人向原告支付了全部宅院的款项，原告向答辩人腾空并交付了房屋。双方各取所需，意思表示真实而明确，签订协议时便意味着要对自己的行为承担相应民事责任。因此，合同签订时并不存在欺诈、胁迫等不公平因素，双方都处于真实意思，均应当为自己的行为负责和买单。2、协议签订后，双方已履行三年多时间，答辩人已在原有房屋的基础上建筑了新房，其中，在主屋上加建了两层房屋，将东厦墙体进行了封顶，并在上方加建了两层房屋，答辩人投资巨额资金和人力对该宅院房屋进行了改造。现因汝州市人民政府对吴洼某村包括该宅院准备进行重新规划拆迁，该宅院土地及房屋必然产生巨额的拆迁补偿，原告得知该宅院即将被拆迁升值的因素而违背民法的诚实信用原则。这就是原告向法院提起诉讼的根本因素，法院应尊重合同当事人意思自治原则，承认合同的法律效力。3、双方签订的《房宅买卖协议》没有超出我国法律强制性规定的范围，任何人不得干涉，更不可能随意认定为无效。根据我国《合同法》第52条及关于适用《合同法》若干问题的解释第四条“合同法实施以后，人民法院确定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”截止目前，我国无禁止小产权房买卖的法律、行政法规，因此可以说当事人签订合同并不违反法律、行政法规中的强制性规范。根据《土地管理法》第62条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许”。该法是全国人大常委会制定的法律，根据该条法律的规定，认可了村民享有宅基地的使用权，并可以依法出租、出卖宅基地上所建住房，其中第四款规定，房屋出租、出卖后不得再申请宅基地，对于村民出卖、出租房屋的对象，该法中也没有加以限制，根据法无禁止即自由的原则，该法并没有禁止宅基地的流转。再者，根据《物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出租、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。该规定即为“房随地走”原则，按照该原则，建设用地的使用权可以随着住房的出卖、出租而转让，该法中并没有区分国有土地和集体土地的不同，也没有特别规定集体经济组织成员以外的人无权取得宅基地使用权，因此可以说保护物权的角度，允许宅基地对外转让符合法律的基本精神。我国《宪法》第10条第四款也明确规定“土地的使用权可依照法律规定转让”。宅基地流转符合宪法精神，作为我国根本大法并无禁止宅基地转让的意图。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立是生效；未办理无权登记的，不影响合同效力”。根据物权与债权的区别原则，该宅基地上建立的房屋有其自身的价值，根据《物权法》的规定，公民对其所有的财产享有占有、收益、使用、处分的权利。该宅院的房屋属于合法自建房屋，应当对其享有完整的所有权，因此可以依法进行处分。双方签订的房屋买卖合同完全出于双方自愿，没有违背法律规定，买卖合同自签订之日起，即依法具有法律效力。原告不能因政府规划拆迁补偿而见利忘义、违背诚实信用原则和为人的基本道德准则。二、若法院强制认定双方签订的《房宅买卖协议》无效，应判决认定原告为导致协议无效的全部责任方，应对答辩人的信赖利益损失承担赔偿责任，有关本案诉争宅院的拆迁补偿款全部归答辩人所有，作为原告对答辩人信赖利益损失承担的赔偿责任。原告要为自己的行为向答辩人承担信赖保护的义务，首先，双方签订合同是出于真实意思表示，是符合签订合同的先决条件。无论何种合同，一方当事人在订立前磋商之时直至合同订立后生效前，都对对方当事人负有协助、保密、告知等法定义务，即所谓的先合同义务，是保证合同依法成立并产生效力的基础义务。如一方不遵守该项义务，违反了诚实信用原则，导致合同不成立或者成立后不生效，而给对方当事人造成难以弥补的损失，违反约定一方就应当对此承担责任，赔偿对方因自己过错而造成的损失，缔约过失责任，其本质上是一种民事赔偿责任。我国《民法通则》第四条”民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《合同法》第42条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第58条“合同被认定无效后，当事人双方应当按照自己的过错程度向对方承担责任。”在合同订立后，答辩人在原有主屋的上方加建了两层房屋，在厦房墙体基础上封了房顶，后又加建了两层房屋，原告为了取得该宅院的巨额拆迁补偿款而背信弃义，违背了诚实信用原则，其应当对答辩人承担全部的损害赔偿责任，诉争宅院的有关拆迁补偿全部归答辩人所有。综上所述，我国并没有任何一部法律、行政法规明确规定小产权房屋违法，严格禁止买卖。相反，答辩人上述答辩意见能够充分证实答辩人与原告签订的合同系双方的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，根据法无禁止即自由的原则，双方签订的《房宅买卖协议》合法有效，答辩人不能返还原告的房宅。另外，该房宅已被政府规划拆迁补偿，也没有返还的实际意义，原告的诉求依法不能成立，应依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：2013年1月14日，原告刘同平作为甲方（卖方），被告崔苏伟作为乙方（买方），双方签订了房宅买卖协议一份，该协议约定：“经甲方和乙方自愿商议，甲方同意于2013年1月14日以拾壹万陆仟元（116000元）把甲方执有的原建筑和房权永久性卖给乙方，签合同时钱、房权证两清，土地面积以房权证为准，合同以按指纹生效，永不反悔。证明人：张新杰张某张红杰张某甲2013年1月14日”。协议签订后，被告将购房款116000元付给原告，原告将该处宅院的集体土地建设用地使用证（登记的土地使用者为刘同平）交付给被告持有。2015年10月份，被告在其购买原告的宅院内上房上加盖了两层房屋，东厦房一层封顶后又加盖了两层房屋。本案争议宅院属于汝州市棚户区改造范围，现已拆除，因该处宅院存在买卖纠纷未签订补偿协议，未确定具体补偿数额，仅完成了测量工作。
上述事实有原、被告提供的证据、本院调取的汝州市风穴路街道某棚户区改造指挥部出具的证明及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的房宅买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权，该房宅买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。本案争议宅院属于汝州市棚户区改造范围，现已拆除不复存在，故原告要求返还的理由不能成立，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中原告收取被告购房款116000元因双方签订的房宅买卖协议无效，原告应当向被告返还。针对本案被告购买原告房宅后因协议无效导致的信赖利益损失，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告刘同平和被告崔苏伟于2013年1月14日签订的房宅买卖协议无效。
二、原告刘同平于判决生效后10日内返还被告崔苏伟购房款116000元。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 耿建立
审 判 员 刘平玉
人民陪审员 杭红晓
二〇一六年十月十四日
书 记 员 冯亚利
附：本案裁判法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。