吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民二初字第165号原告：吉林市鸿汇物业服务有限公司，住所：吉林市丰满区。法定代表人：郭海彬，该公司董事长。委托代理人：崔泳，该公司职员。委托代理人：苗俊山，吉林市吉建宇律师事务所律师。被告：赵桂卿，女，1949年2月13日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。原告吉林市鸿汇物业服务有限公司（以下简称鸿汇物业）诉被告赵桂卿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵悦含适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿汇物业代理人崔泳、苗俊山，被告赵桂卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿汇物业诉称：被告赵桂卿为江机兵工花园小区3号楼1单元4层401号房屋的业主。2010年12月1日，吉林市鸿汇房地产开发经营有限责任公司（以下简称鸿汇房地产）与吉林市江北机械厂建筑安装工程公司（以下简称江机建安公司）签订《江机兵工花园小区物业管理服务协议》，由鸿汇房地产向江机兵工花园小区提供物业服务，物业服务标准按吉林市物业管理三级标准执行，物业费收取按物业管理三级最低标准0.50元收取。原告鸿汇物业为鸿汇房地产的全资子公司，由原告向江机兵工花园小区提供物业管理服务并收费。而且原告提供服务的行为已经在吉林市龙潭区物业管理办公室备案。原告向被告提供了物业服务，而被告无故拒绝支付物业管理费，共欠物业费2，106.40元（2011年度至2014年度），应承担滞纳金237.00元。现原告依法提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告支付兵工花园3号楼1单元4层401号房屋物业费2，106.40元，滞纳金237.00元，合计2，343.40元；2.被告承担本案的一切诉讼费用。被告赵桂卿辩称：1.鸿汇物业是与江机建安公司签订的物业服务合同，我作为小区业主，不知道具体的服务标准及细节。鸿汇物业进驻小区后，也没有及时成立业主委员会并签订新的物业服务合同。因此原告无权进驻本小区服务，不能收取相应的物业管理费用。2.本人购置兵工花园小区3号楼1单元401室，向本小区开发商江机建安公司全额交纳了住房款及各项费用，但至今并未取得房屋所有权证，因此小区的物业管理工作还应由江机建安公司负责。3.鸿汇物业没有全面优质履行物业服务标准。4.本人在女儿家长期居住，此兵工花园房屋只是临时居住地点，不同意为不符合标准的服务付费。经审理查明：2010年12月1日，鸿汇房地产与江机建安公司签订江机兵工花园小区物业管理服务协议。该协议中明确约定由鸿汇房地产对兵工花园一期4栋、二期6栋、三期9栋进行物业管理；兵工花园小区物业服务标准按物业管理三级最低标准0.5元收取，收费时间自2011年1月1日开始。此后，市政府物业管理机构要求企业物业管理需成立专门物业管理公司开展业务，所以鸿汇房地产成立了鸿汇物业，鸿汇物业作为其全资子公司，承接了鸿汇房地产原有的全部物业服务业务，其中就包括江机兵工花园小区物业管理业务。并于2012年在龙潭区物业办公室进行了备案。原告赵桂卿为兵工花园小区3号楼1单元4层401室业主，建筑面积为87.76平方米，自2011年起至2014年底为止未交纳物业费，累计欠物业管理服务费2，106.24元。以上事实有原告出示的江机兵工花园小区物业管理服务协议、证明、情况说明以及兵工花园长期拖欠物业费坐落明细表为证。本院认为：一、建设单位江机建安公司与鸿汇房地产签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，该合同合法、有效。后因市政府物业管理机构要求，鸿汇物业承接了鸿汇房地产原有的包括兵工花园在内的全部物业服务业务，并到龙潭区物业办公室进行了备案，为兵工花园小区提供物业服务。被告赵桂卿作为该小区的业主，应当受到建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同的约束。原告鸿汇物业作为物业服务企业，在提供服务的同时，有权要求业主交纳物业服务费用，被告赵桂卿作为该小区业主也应按期交纳物业服务费。被告主张其没有给付物业费的抗辩理由为：1.鸿汇物业是与江机建安公司签订的物业服务合同，我作为小区业主，不知道具体的服务标准及细节。鸿汇物业进驻小区后，也没有及时成立业主委员会并签订新的物业服务合同。因此原告无权进驻本小区服务，不能收取相应的物业管理费用。本院认为，鸿汇房地产与江机建安公司签订的江机兵工花园小区物业管理服务协议为前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告赵桂卿虽不是该物业服务合同的当事人，但依照法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对所有业主产生效力。因此，被告的此项抗辩理由不能成立，本院不予支持。2.本人购置兵工花园小区3号楼1单元401室，向本小区开发商江机建安公司全额交纳了住房款及各项费用，但至今并未取得房屋所有权证，因此小区的物业管理工作还应由江机建安公司负责。本院认为，被告赵桂卿虽未依法办理所有权登记，但不能仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”被告赵桂卿已经合法占有兵工花园小区3号楼1单元401室的建筑物专有部分，尚未取得房屋所有权证，但其仍为兵工花园小区业主。因此，被告的此项抗辩理由不能成立，本院不予支持。3.鸿汇物业没有全面优质履行物业服务标准。本院认为，被告赵桂卿虽然在答辩意见中提出了鸿汇物业没有全面优质履行物业服务，但没有提交相关证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对于原告鸿汇物业没有全面履行物业服务义务的证据，举证责任在被告，被告未提交相关证据，就应当承担举证不能的不利后果。因此，被告的此项抗辩理由不能成立，本院不予支持。4.本人在女儿家长期居住，此兵工花园房屋只是临时居住地点，不同意为不符合标准的服务付费。本院认为，被告赵桂卿虽然只是临时居住在江机兵工花园小区，但是仍然要向物业服务企业交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，被告的此项抗辩理由不能成立，本院不予支持。二、江机兵工花园小区物业管理服务协议中并没有业主逾期不交物业费应交纳滞纳金的合同条款，相关法律中也没有关于物业滞纳金交纳标准的规定。因此，原告鸿汇物业要求被告赵桂卿承担滞纳金237.00元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告赵桂卿于本判决生效后十日内，给付原告吉林市鸿汇物业服务有限公司物业服务费2，106.24元；二、驳回原告吉林市鸿汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告赵桂卿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  赵悦含二〇一五年三月二十日代理书记员  林海兰