湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第01017号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行。住所地：武汉市洪山区珞珈山路**号。
负责人：俞冰，该支行行长。
委托代理人：段秀，女，1989年10月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，该行员工。代理权限：一般代理。
被告：郭鸿飞，男，1975年4月24日出生，汉族，住济南市历城区。
被告：方辉，女，1983年1月3日出生，汉族，住武汉市青山区。
被告：武汉市铸久置业有限公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区庙山小区管委会办公大楼***房。
法定代表人：彭斌，该公司董事长。
委托代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称“工行洪山支行”）诉被告郭鸿飞、被告方辉、被告武汉市铸久置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，由审判员王汉明适用简易程序进行审理。后因案情复杂依法转为普通程序进行审理，由审判员王汉明担任审判长，与人民陪审员叶向东、人民陪审员顾强组成合议庭，并于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告工行洪山支行委托代理人段秀、被告武汉市铸久置业有限公司委托代理人韩秀琴到庭参加诉讼。被告郭鸿飞、被告方辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行洪山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭鸿飞、被告方辉立即偿还所欠剩余贷款本金232624.34元及利息97716.55元（截至2015年8月24日）以及按照借款合同约定利率计算至欠款全部清偿之日止的利息；2.原告对被告为上述贷款提供的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物所得价款优先偿还原告贷款本息及实现债权发生的费用；3.被告武汉市铸久置业有限公司对上述债务的清偿承担连带责任；4.被告郭鸿飞、被告方辉、被告武汉市铸久置业有限公司承担本案的保全费、诉讼费等为实现债权的全部诉讼费用。事实和理由：被告郭鸿飞、方辉于2005年9月30日与原告工行洪山支行签订了《个人购房借款合同》，办理个人住房按揭贷款288000元，期限15年，用于购买武汉市东湖开发区两湖大道山水华庭云顶居6栋1单元1层01号住房一套，采取等额本息还款法还款。该贷款以被告郭鸿飞所购房屋作抵押，并办理了期房抵押权属证明。同时由被告武汉市铸久置业有限公司提供阶段性连带责任担保。现抵押房屋已交付使用，但尚未办理权属登记。2005年10月24日，原告工行洪山支行依合同约定向被告郭鸿飞发放了全额贷款288000元。从2009年8月开始，被告郭鸿飞就未按期向原告偿还贷款本金及利息，截至2015年8月24日被告郭鸿飞已累计违约85期。原告工行洪山支行于2015年9月11日依照《个人购房借款合同》第十三条的规定，向被告郭鸿飞、方辉宣布该笔贷款提前到期，要求立即归还贷款本息330340.89元（其中本金232624.34元，利息97716.55元），及2015年8月24日至贷款本息结清日为止的利息。但被告郭鸿飞、方辉至今未付。故此原告工行洪山支行诉至本院。
被告郭鸿飞、被告方辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
被告武汉市铸久置业有限公司辩称：被告武汉市铸久置业有限公司承担的是阶段式担保责任，在涉案借款办理抵押登记后，涉案债权同时存在物的担保和保证，原告应当先就物的担保部分进行优先清偿，在物的担保不足支付债务时，原告方可主张保证责任，而本案担保物足以支付原告债务，故被告武汉市铸久置业有限公司不应当承担连带责任。另外，原告对被告郭鸿飞、方辉最早的催收借款时间为2015年9月6日，故原告只能主张2013年9月6日之后的债务，之前的债务超过了诉讼时效。故此，请求驳回原告对被告被告武汉市铸久置业有限公司的诉讼主张。
原告工行洪山支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：《个人购房借款合同》一份，个人借款凭证复印件一份。证明：本案原告与被告签订了借款合同，并按照被告郭鸿飞授权将贷款288000元发放至被告郭鸿飞指定账户，原告依照合同约定履行了合同义务。
证据二：武汉市期房抵押证明（权证号为武房期湖字第200504529号）复印件。证明：被告郭鸿飞将位于东湖开发区两湖大道山水华庭云顶居6栋1单元1层01号房屋抵押给原告，原告依法享有抵押房屋的优先受偿权。
证据三：被告郭鸿飞和方辉的身份证及结婚证、共同还款承诺书复印件。证明：被告郭鸿飞和被告方辉系夫妻，该笔借款在夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，且被告方辉出具共同还款承诺书，故应承担共同还款责任。
证据四：银行催收函，提前到期函。证明：原告向被告发函催收、宣告贷款提前到期。
证据五：银行借款本息明细清单。证明：截至2015年8月24日，被告欠银行借款本金232624.34元，积欠利息97716.55元未归还，且可以从还款明细中看出被告多次违约的事实。
证据六：武汉市铸久置业有限公司红盾网查询记录复印件一份。证明：武汉市铸久置业有限公司的主体信息。
被告郭鸿飞、方辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证等诉讼权利。原告工行洪山支行围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织被告武汉市铸久置业有限公司进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2005年9月30日，原告工行洪山支行与被告郭鸿飞、被告武汉市铸久置业有限公司签订《个人购房借款合同》一份。合同约定：被告郭鸿飞因购买位于东湖开发区两湖大道山水华庭云顶居6栋1单元1层01号房屋，向原告工行洪山支行贷款288000元，期限15年，采取按月等额本息还款法还款；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率4.59‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行。同时约定，借款人如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将在确定的同期贷款利率基础上加收30％折算成日利率计收罚息；借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。还约定，被告郭鸿飞将贷款所购房屋为288000元借款提供抵押担保，被告武汉市铸久置业有限公司为被告郭鸿飞288000元贷款提供保证担保。在借款人被告郭鸿飞没有按合同约定履行还款义务时，保证人被告武汉市铸久置业有限公司承诺按原告工行洪山支行的要求履行还款义务。被告武汉市铸久置业有限公司保证期限为自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。2005年10月5日，被告郭鸿飞的配偶被告方辉向原告出具《共同还款承诺书》，承诺共同承担被告郭鸿飞的288000元购房贷款的还款义务。2005年10月24日，原告工行洪山支行向被告郭鸿飞发放贷款288000元。2005年10月28日，被告郭鸿飞将其购买的位于东湖开发区两湖大道山水华庭云顶居6栋1单元1层01号房屋抵押给原告工行洪山支行，并办理期房抵押证明，权证号为武房期湖字第200504529号。
另查明，被告郭鸿飞、方辉最后一次还款时间为2010年1月27日，之后就未曾偿还过贷款本金及利息。截至2015年8月24日，被告郭鸿飞、方辉累计违约70期，积欠借款本金232624.34元，利息97716.55元。
还查明，2015年9月6日，原告工行洪山支行向被告郭鸿飞、方辉发函，宣告借款合同提前到期，要求偿还借款本金232624.34元，利息97716.55元。同日，原告工行洪山支行向被告武汉市铸久置业有限公司发出履行保证责任通知书，要求尽快筹措资金履行保证责任或督促被告郭鸿飞、方辉偿还借款本息。截止起诉之日止，被告郭鸿飞、被告方辉、被告武汉市铸久置业有限公司仍未履行还款义务。
本院认为，原告工行洪山支行与被告郭鸿飞、被告武汉市铸久置业有限公司签订的《个人购房借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应遵照执行。原告工行洪山支行依约履行了向被告郭鸿飞发放贷款288000元的义务，被告郭鸿飞和共同还款人被告方辉也应依约按期返还贷款。但截至2015年8月24日，被告郭鸿飞、方辉多次逾期还款，其行为已构成违约。依照《个人购房借款合同》的约定，借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。被告武汉市铸久置业有限公司辩称，原告对被告郭鸿飞、方辉最早的催收借款时间为2015年9月6日，故原告只能主张2013年9月6日之后的债务，之前的债务超过了诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，被告武汉市铸久置业有限公司该项辩称意见不能成立。因此对原告工行洪山支行要求被告郭鸿飞、被告方辉偿还借款本金232624.34元，积欠利息97716.55元（截至2015年8月24日）以及按照借款合同约定利率计算至欠款全部清偿之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告工行洪山支行要求对位于武汉市东湖开发区两湖大道山水华庭*云顶居6栋1单元1层01号房屋享有优先受偿权，因被告郭鸿飞将该房屋作为288000元贷款的担保，并办理了期房抵押登记，因此对原告工行洪山支行的该项诉讼请求本院予以支持。原告依照《个人购房借款合同》的约定，要求保证人被告武汉市铸久置业有限公司对涉案债务承担连带责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。本案《个人购房借款合同》保证条款已经明确约定：“在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务”，因此原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告武汉市铸久置业辩称，其承担的是阶段式担保责任，且原告涉案债权同时存在物的担保和人的担保，应先就物的担保实现债权。根据《个人购房借款合同》三十六条的规定，保证期限自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，因该项条件没有成立，故其仍在保证期间之内，同时保证条款对原告实现债权的方式已经做了明确约定，故应按照该约定实现债权。因此被告武汉市铸久置业有限公司辩称其不应该承担连带责任的意见，于法无据，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经合议庭合议，判决如下：
一、被告郭鸿飞、被告方辉于本判决生效十日内向原告中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行支付贷款本金232624.34元及利息（截至2015年8月24日，利息为97716.55元，2015年8月25日起至贷款本息实际付清之日止的利息按合同约定标准进行计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行对被告郭鸿飞提供的位于武汉市东湖开发区两湖大道山水华庭*云顶居6栋1单元1层01号房屋就本判决第一项确定的债务享有优先受偿权；
三、被告武汉市铸久置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3128元，由被告郭鸿飞、被告方辉、被告武汉市铸久置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王汉明
人民陪审员 叶向东
人民陪审员 顾 强
二〇一六年十一月一日
书 记 员 冉 超