北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4448号
上诉人（原审被告）北京通顺达伟业地材有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇庄子营村东侧。
法定代表人赵连发，总经理。
委托代理人韩茂军，北京国舜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宝驰汽车销售有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇1号路南侧。
法定代表人聂晨毅，经理。
委托代理人刘晓波，北京市青天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市顺义区李桥镇庄子营村村民委员会，住所地顺义区李桥镇庄子营村。
法定代表人张建忠，村主任。
委托代理人董立伟，北京市顺新律师事务所律师。
上诉人北京通顺达伟业地材有限公司（以下简称通顺达公司）因与被上诉人北京宝驰汽车销售有限公司（以下简称宝驰公司）、北京市顺义区李桥镇庄子营村村民委员会（以下简称庄子营村委会）确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第7675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、张羽参加的合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人通顺达公司的委托代理人韩茂军，被上诉人宝驰公司的委托代理人刘晓波，被上诉人庄子营村委会的委托代理人董立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝驰公司在一审中起诉称：宝驰公司于2006年12月26日通过出让取得位于顺义区李桥镇庄子营村东侧土地的《国有土地使用证》，并于2009年6月3日取得该地块的《建设工程规划许可证》。在为该地块办理使用证前，该地块为集体土地。通顺达公司与庄子营村委会在2003年所签订的合同实质是土地承包经营合同，该地块不能作为建设用地进行任何非农建设。但通顺达公司在该地块大肆进行非农建设，不仅严重违反《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，更造成宝驰公司取得该地块使用权后无法行使权利，使宝驰公司蒙受巨大损失。故起诉，要求判令1.确认通顺达公司与庄子营村委会于2003年4月28日签订的《土地使用权租赁合同》及2009年7月6日签订的《协议》无效；2.通顺达公司腾退位于北京市顺义区李桥镇庄子营村东的16803.8平方米京顺国用（2006出）字第00212号国有土地。
通顺达公司在一审中答辩称：宝驰公司主体资格不适格，其办理的国有土地使用证违反法律规定，我们公司已经提起行政诉讼。通顺达公司与庄子营村委会签订的土地使用权租赁合同是双方真实意思表示，并没有违反相关法律法规规定，合法有效，该合同自成立时生效。至于通顺达公司如何使用涉诉土地的问题，是上述合同的履行问题，并不影响该合同效力。根据合同相对性原则，涉诉租赁合同履行相关事宜，与宝驰公司无关，宝驰公司无权对此提出主张。因涉诉土地至今仍在通顺达公司使用期，宝驰公司无权主张腾退。因此请求法院驳回宝驰公司诉讼请求。
庄子营村委会在一审中答辩称：对于宝驰公司请求的合同效力，由法院确定，腾退涉诉土地与庄子营村委会无关。
一审法院经审理查明：2003年4月28日，通顺达公司与庄子营村委会签订土地租赁合同，合同约定庄子营村委会将位于顺义区李桥镇顺通路东侧30亩土地的使用权租赁给通顺达公司使用，租赁期限50年。后通顺达公司在此经营地材、建材生意。该地块土地为集体土地，未办理集体土地建设用地使用证。2009年7月6日，就上述租赁合同所涉地块通顺达公司与庄子营村委会签订协议一份，内容为：通顺达公司同意将该宗土地腾退，庄子营村委会给付补偿100万元，协议签订后10日内给付50万元，其余补偿款于2009年底付清。庄子营村委会给通顺达公司预留土地一块，协助通顺达公司办理手续，待土地手续办理完毕后，庄子营村委会负责在手续完备的土地上建搅拌机座、打机井一眼、报装同等变压器等。该协议签订后，庄子营村委会已经给付通顺达公司500000元，但其它约定条款均未履行，通顺达公司在涉诉地块经营至今。开庭审理中，通顺达公司曾提起行政诉讼，要求撤销北京市顺义区人民政府于2006年12月26日颁发的京顺国用2006出字第00212号《国有土地使用证》。2012年8月20日，北京市顺义区人民法院以（2012）顺行初字第78号行政裁定书裁定，驳回通顺达公司起诉。后通顺达公司提出上诉，2012年12月13日，北京市第二中级人民法院以（2012）二中行终字第776号行政裁定书裁定，驳回上诉，维持一审裁定。后通顺达公司在2013年再次向顺义区人民法院提起行政诉讼，要求确认顺义区人民政府核发的京顺国用（2005出）字第0033号《国有土地使用证》的具体行政行为违法。2013年3月1日，北京市顺义区人民法院以（2013）顺行初字第1号行政裁定书裁定，驳回通顺达公司的起诉。现通顺达公司再次提起行政诉讼，要求撤销2004年12月为李桥镇人民政府颁发的国有土地使用权证。现该行政案件正在审理中。
本案审理过程中，宝驰公司放弃要求确认2009年7月6日通顺达公司与庄子营村委会签订《协议》无效的诉讼请求，撤回要求通顺达公司腾退16803.8平方米国有土地的诉讼请求。
一审法院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。通顺达公司与庄子营村委会于2003年4月28日所签《土地使用权租赁合同》中，庄子营村委会将没有取得集体土地建设用地使用证的集体土地出租给通顺达公司用于非农建设，违反法律法规的强制性规定，应属无效。宝驰公司于2006年12月26日取得该地块的《国有土地使用证》，属于该地块的利害关系人，有权主张通顺达公司与庄子营村委会所签合同无效。宝驰公司放弃及撤回部分诉讼请求，该院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：确认北京通顺达伟业地材有限公司与北京市顺义区李桥镇庄子营村村民委员会于二○○三年四月二十八日所签《土地使用权租赁合同》无效。
通顺达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回宝驰公司的诉讼请求。其主要上诉理由是：第一，宝驰公司没有主体资格，其没有权利就通顺达公司和庄子营村委会之间签订的租赁合同提出异议；第二，一审法院适用法律不当，错误理解《土地管理法》第63条，属于断章取义，仅引用该条款的前半句，对后面的“但书条文”没有引用，而“但书条文”直接影响本案的审理。第三，本案涉案的地块性质属于建设用地，非农用地，土地租赁合同是有效的；第四，宝驰公司取得涉案地块的手续违法，相关政府部门在将涉案地块出让给有关当事人时违背相关法律规定，征地手续没有公告、公示、公开。综上，请求二审法院依法改判。
宝驰公司同意一审法院判决。针对通顺达公司的上诉，宝驰公司答辩称：第一，宝驰公司具有本案诉讼主体资格。宝驰公司依法取得国有土地使用权后，成为诉争土地的合法使用权人，有权排除他人的使用；第二，关于合同有效和规划的问题，通顺达公司作为民营企业，使用农用地进行非农建设是不允许的。即使村集体进行土地建设，也需要得到批准。而且通顺达公司在签订合同的时候涉诉土地的性质就是农用地，因此土地租赁合同自签订时即无效。宝驰公司如何取得国有土地使用权与通顺达公司无关。第三，关于涉诉土地的性质，建设用地应办理相应的手续，农村土地在办理相应手续之前不可能成为建设用地。综上，请求二审法院依法维持一审判决。
庄子营村委会同意一审法院判决，针对通顺达公司的上诉，庄子营村委会答辩称：村里对土地征用完全不知情。镇里认为涉案土地需要做储备，就直接规划了，村里没有获利，也没有收到土地出让金。对于宝驰公司请求确认《土地租赁合同》无效，庄子营村委会尊重法院的判决。
二审审理期间，通顺达公司向本院提交了五份证据，即顺义区国土资源局政府信息答复告知书第202号、203号、204号、205号、206号，经庭审质证，宝驰公司、庄子营村委会对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性亦予以确认。本院对一审法院认定的证据的证明效力予以确认。
依据上述证据，本院查明以下事实：1.一审法院已查明的事实无误。2.通顺达公司与庄子营村委会虽于2009年7月6日就涉诉土地的腾退签订了协议，但上述协议中的腾退事宜未实际履行。3.通顺达公司实际占用涉诉土地经营，并向庄子营村委会交付租金。4.二审期间，通顺达公司要求北京市国土资源局顺义分局公开涉诉土地的相关信息。后政府公开以下信息：（1）2004年12月26日涉诉土地经划拨收归北京市顺义区李桥镇人民政府使用，土地用途为工业。北京市顺义区李桥镇人民政府取得京顺国（2004初）第0175号国有土地使用证。（2）国土资源局顺义分局确认京顺国（2004初）第0175号所涉及的土地在2003年的土地现状是建设用地。（3）京顺国用（2004初）第0175号土地使用权证后变更为京顺国用（2005出）字第0033号，土地使用权人变更为北京大恒正智电子科技发展有限公司。（4）京顺国用（2005出）字第0033号土地使用权证后变更为京顺国用（2006出）字第00212号土地使用权证，土地使用权人为宝驰公司。现涉诉土地为国有土地，土地用途为仓储。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是宝驰公司的主体资格是否适格，是否有权确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效；二是宝驰公司主张《土地租赁合同》无效的理由是否成立。
针对宝驰公司的主体资格，本院认为，依据京顺国用（2006出）字第00212号国有土地使用权证，宝驰公司现为涉诉土地的使用权人，通顺达公司与庄子营村委会签订的《土地租赁合同》的效力直接影响宝驰公司对涉诉土地的管理和使用。因此，宝驰公司是涉诉土地的利害关系人，其有权提起本案之诉。
针对宝驰公司所述《土地租赁合同》无效的理由，宝驰公司认为涉诉土地在2003年为村集体土地，通顺达公司与庄子营村委会签订的《土地租赁合同》实质是土地承包经营合同，而该地块不能作为建设用地进行非农建设，因此，通顺达公司与庄子营村委会签订的承包合同违反了《土地管理法》的规定，双方擅自改变了农村土地的用途，将村集体所有的农业用地出租用于非农建设，依法应当认定无效。对于宝驰公司所述合同无效的原因，本院认为，依据北京市国土资源局顺义分局政府信息答复告知书的内容，本案所涉土地在2003年时的土地现状为建设用地，村委会虽然没有办理集体土地建设用地使用证，但不影响该宗地在2003年的土地性质为集体建设用地，因此，通顺达公司与庄子营村委会于2003年签订的《土地租赁合同》就是庄子营村委会作为土地使用者将土地使用权租赁给通顺达公司使用，由通顺达公司向庄子营村委会交付租金的合同，其性质属于集体建设用地使用权租赁合同，不属于农村土地承包合同。基于涉诉土地属于集体建设用地的性质，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并不排斥集体建设用地使用权租赁合同的效力，因此，宝驰公司称通顺达公司与庄子营村委会擅自改变了农村土地的性质，将农业用地用于非农建设一节，因无相应的事实及法律根据，本院对此不予采信，对于宝驰公司据此要求确认通顺达公司与庄子营村委会之间签订的《土地租赁合同》无效之请求，本院亦不予支持。
关于通顺达公司上诉称宝驰公司取得涉诉地块的手续违法一节，因其已就此提起相关的行政诉讼，本院对此不做处理。
综上，本院认为，通顺达公司关于涉案地块性质为建设用地非农用地，宝驰公司要求确认合同无效的理由应予驳回之请求成立，本院予以支持。一审法院查明事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第7675号民事判决；
二、驳回北京宝驰汽车销售有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京宝驰汽车销售有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，北京宝驰汽车销售有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一六年五月三十日
书 记 员 衡珊珊