江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民初字第2029号
原告梁云。
委托代理人梁君达。
委托代理人邵君，江苏太滆律师事务所律师。
被告冯柏松。
委托代理人裴旭辉，宜兴市大浦法律服务所法律工作者。
原告梁云与被告冯柏松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中2013年9月25日依法通知追加马其华作为第三人参加诉讼，后2013年10月17日通知其退出诉讼。原告梁云及其委托代理人邵君、梁君达，被告冯柏松及其委托代理人裴旭辉到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告梁云诉称：她与冯柏松在2009年8月5日签订房屋租赁合同一份，约定将座落在宜兴市人民北路555号（1-6楼）租给冯柏松使用，租期自2009年8月8日至2014年7月31日，年租金为50万元。冯柏松对2013年8月8日至2014年7月31日的租金一直未予支付，经多次催要仍未支付。故诉至法院要求判令冯柏松即时支付租金50万元，并承担违约金30万元和本案的诉讼费用。
被告冯柏松辩称：1、该房屋是由马其华租赁给吴亮，在马其华与吴亮的租赁合同中，吴亮可以转租，但梁云转租并未提供马其华同意转租的证据，他和梁云之间的租赁合同为无效合同。2、该房屋是否可以出租，要求梁云提供该租赁房屋的合法有效的产权证明。如梁云无法提供合法有效的产权证明，则双方之间的合同自始无效。原租赁物应返还给马其华，并自上一年租赁期限期满至今的使用费，也应由马其华向实际使用人都祥华收取。梁云应将这四年中每年多收取的20万租金返还给马其华。3、原承租人吴亮与房主马其华的租赁合同中明确约定，该房屋由吴亮用于经营酒吧、KTV歌城、梁云经营的盛世佳人娱乐部也是用于经营酒吧、KTV歌城。梁云将该房屋租赁给其的同时，也将登记为她的盛世佳人娱乐部出买给其，用于经营，并且其和梁云在资产转让合同中约定，梁云将登记为她的盛世佳人娱乐部的营业执照、卫生许可、消防合格证、经营许可证要办理过户手续，但至今梁云未予变更。2013年5月20日梁云将盛世佳人娱乐部在工商局予以注销，导致以后无法经营，双方之间的房屋租赁合同已无履行的可能，合同应予解除，且其保留追究梁云因违约而导致的损失。综上，请求驳回梁云的诉讼请求。
经审理查明：马其华（下称甲方）与吴亮（下称乙方）在2006年3月17日签订房屋租赁合同一份，约定：1、租赁房屋范围座落在人民北路555号的凯仕美酒店1－6楼（包括底层朝西出租房的面积）。2、租赁房屋的期限，租期8年。自2006年8月1日至2014年7月31日。3、租金的金额，每年租金30万元。4、甲方在2006年5月1日前安装好一部品牌观光电梯给乙方营业使用（电梯井、机房、电梯等费用全部甲方负责）。北面底层扩建的外墙未粉刷，甲方负责粉刷，并做好屋面防水。其余屋面、墙渗漏水，乙方负责修理。5、甲方应保障乙方用电量在315千瓦以上。（增容电由甲方5月20日前负责解决）。6、原内部物品和装修，乙方负责拆除，拆除的材料及相关物品归乙方使用和处理。……8、合同到期后，乙方在原承租条件下可续租，甲方应给予优先权，乙方在承租期间若在不损害甲方租金的前提下，可转租其他人经营。
2008年9月1日吴亮（下称甲方）和梁云（下称乙方）签订资产转让协议一份，载明甲乙双方于2008年2月5日在解除同居时签订一份协议书，双方对共有财产分割时确认现宜兴市宜城镇盛世佳人休闲娱乐部（以下简称盛世佳人）的资产（动产）为甲、乙双方共同所有（各占50%）。2008年2月3日协议约定该资产整体由乙方承包经营至2010年1月，现经乙方提议，同意承包协议至2008年8月31日解约。属甲方的50%资产转让给乙方处理，现双方协商一致订立协议如下：1、盛世佳人的整体资产为100万元、甲方得50万元整。2、甲方的资产转让给乙方时，由乙方一次性付甲方资产50万元整。甲方未收到乙方资产款，该资产的50%所有权仍属乙方。3、甲方补偿给乙方承包金18万元整，甲方实得32万元。4、甲方收到乙方足额资产款（32万元）后，盛世佳人的资产权全部归属乙方，该资产由乙方自行处理与甲方无涉。5、原与马其华租房合同中甲方享受的权利同时转让给乙方，支付房租金的义务也由乙方承担，与出租人的关系也有乙方自行协调，一切与甲方无关。6、乙方在盛世佳人承包期间所发生的债权债务均由乙方负责。合同签订后，梁云、吴亮按约履行。
2009年8月5日，梁云与冯柏松签订房屋租赁合同一份，载明：1、租赁房屋范围：座落在宜兴市人民北路555号1－6楼（不包括西北麻将室）。2、租赁房屋期限，自2009年8月8日起至2014年7月31日止。3、租金的金额，每年租金50万元。4、租金的付款方式，第一年签订合同之日付清，后按年期满前30天一次性付清，以此类推。……8、本合同须严格履行，双方不得违约，若一方违约应向另一方支付违约金30万元。
同日梁云（甲方）与冯柏松（乙方）签订资产转让协议一份，载明：1、甲方的盛世娱乐卖给乙方（现有状况的装修、设备）价格135万元。2、宜兴市电信移动公司租用在盛世娱乐屋顶的机房、天线的租金归甲方收入（至2014年7月31日）。3、盛世娱乐四证，由甲方转给乙方（营业执照、消防合格证、经营许可证、卫生许可证），乙方办理过户手续，甲方应予配合。4、使用期限，自2009年8月8日起至2014年7月31日止。5、盛世娱乐转卖前的债权债务甲方负责，转卖后的债权债务乙方负责。6、付款方法，签订协议之日付55万元，剩余款在2009年10月30日前付40万元，2009年12月底前付40万元。乙方若不按时付款，甲方即可收回盛世娱乐，并对乙方已支付给甲方的款额不予退还。7、协议签订后，盛世娱乐的资产权仍属甲方，待150万全额付清，资产权归属乙方。
上述二份合同签订后，双方按约履行，该转让款已全部付清，梁云向冯柏松交付了经营盛世佳人的房屋、资产及四证（营业执照、消防合格证、经营许可证、卫生许可证），该四证也一直由承租方在使用，但双方至今未办理四证过户手续。
冯柏松（下称甲方）与都祥华（下称乙方）在2011年5月16日签订资产转让协议，约定：“经甲、乙双方协商，宜兴市宜城镇盛世佳人休闲娱乐部转卖给乙方，就有关买卖相关事宜达成协议如下：1、甲方的盛世娱乐卖给乙方（现有状况的装修、设备）价格150万元。2、宜兴市电信移动公司租用在盛世娱乐屋顶的机房、天线的租金归甲方收入（至2014年7月31日）。3、盛世娱乐四证，由甲方转给乙方（营业执照、消防合格证、经营许可证、卫生许可证），乙方办理过户手续，甲方应予配合。4、使用期限自2011年5月16日起至2014年7月31日止。5、盛世娱乐转卖前的债权债务甲方负责，转卖后的债权债务乙方负责。6、付款方法，签订协议之日付70万元自签订协议之日起十日内付30万元，余款5万元协议生效后三月内付清（即2011年8月16日前）乙方若不按时付款甲方即可收回盛世娱乐，并对乙方已支付给甲方的款额不予退还。7、协议签订后，盛世娱乐的资产权仍属甲方，待150万全额付清，资产权归属乙方。”上述协议签订后，双方按约履行。盛世佳人由都祥华经营，租金由都祥华交给梁云，截止2013年7月31日前的租金也全部付清，2012年12月底盛世佳人停止经营。
2013年8月27日梁云诉至本院，要求冯柏松即时支付租金50万元，并承担违约金30万元和本案的诉讼费用。
2013年11月13日冯柏松通知梁云，载明：“梁云，兹有你我双方于2009年8月5日签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月17日告知你和本人之间已不存在房屋租赁关系，现再次发函通知你，双方之间合同已解除。由你在接到本通知之日起立即与都祥华办理房屋交接手续。”
2013年11月18日梁云回函，载明：“冯柏松：关于你于2013年11月13日通知已于2013年11月17日收悉，现对通知作书面回复如下：双方于2009年8月5日签订的《房屋租赁合同》真实有效，且合同正在履行过程中。截止2013年9月17日（第一次庭审）前你从未告知我关于房屋又转租给他人的情况。现我明确正告你，我不同意你的转租行为，由于转租导致的一切法律责任均由你自行承担。根据双方房屋租赁合同的约定，对你应该支付的租金50万元请立即支付，同时承担逾期付款的违约金30万元。”
审理中，梁云、冯柏松一致认可2009年8月份转让盛世佳人休闲娱乐部时，双方对转让的资产未附有具体清单，签订转让协议后梁云即将四证交给冯柏松。
另查明：宜兴市宜城镇盛世佳人休闲娱乐部系个体工商户，于2006年11月10日核准开业，2013年5月20日经经营者梁云申请工商登记核准注销。
盛世佳人营业执照注销需要原件，梁云如何持有盛世佳人营业执照原件，双方说法不一致。梁云称因2013年4月份因盛世娱乐经营结欠工人工资，员工将其告至法院，其父亲打电话给冯柏松，冯柏松说现在不是他在经营了，钱他不会付的，反正不经营了，执照也没有用了，你就去注销吧。个把小时后，其父亲就到盛世佳人门口，一个小伙子（不知道是谁），将四证及公章交给其父亲，其四月份拿到，五月份就去注销的。
对此，冯柏松反驳称四证上的登记人都是梁云的名字，以往年检时都是梁云拿着证去办理的，估计当时又要年检了，都祥华方又将证给梁云拿着去年检，谁知她不是年检，而是去注销。冯柏松一直不知道这件事情，直到梁云起诉冯柏松之后，冯柏松委托律师，到工商查了资料之后才发现注销。
审理中，梁云称其是迫于无奈才注销盛世佳人的工商登记，因盛世佳人于2012年12月底停业，盛世佳人的员工打电话向其要工资，还有供应商要货款，甚至告到法院、劳动局。之后，所有资产设备于2013年4月前全部拆除、转移，且其打电话给冯柏松，他说不再经营了，所以才注销的。梁云并提供仲裁裁决书、情况说明、仲裁申请书、仲裁决定书。对此，冯柏松对决定书、申请书的真实性无异议，但称这些都是由都祥华处理的，其不清楚。
审理中，本院向出租人马其华调查，马其华陈述，当初是将房屋出租给吴亮，吴亮与梁云是夫妻，后来知道他们“离婚”了，但宜兴市宜城盛世佳人休闲娱乐部一直由梁云在经营，租金也一直由梁云向他交付。至于梁云将房屋转租给冯柏松开始只是听说了，后来知道了。但对梁云与冯柏松之间的转租合同没有异议，只要梁云在到期后将房屋原样返还给他，同时交清租金即可。当初年租金商定的是50万元，考虑吴亮叔叔的关系所作出的让步，而调整为每年30万元，至于梁云与冯柏松之间的租金相差20万元无异议不主张权利。
上述事实，有房屋租赁合同，资产转让协议、房屋权属证明、工商登记材料、函及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，房屋的出租人马其华与吴亮在2006年3月17日签订租赁合同时约定房屋可以转租，梁云与吴亮在2008年9月1日签订资产转让时约定：原与马其华租房合同中吴亮享受的权利同时转让给梁云，支付房租金的义务也由梁云承担，与出租人的关系也有梁云自行协调，一切与吴亮无关。即吴亮与马其华之间的房屋租赁合同的权利义务由梁云承受，对此作为出租人马其华对宜兴市宜城镇盛世佳人休闲娱乐部由梁云实际经营并交付租金没有异议，即使原合同由吴亮与马其华订立，之后在合同履行期间吴亮又转让给梁云经营，梁云在未与马其华有书面合同同意转租的情形下再次转租给冯柏松，作为出租人马其华在知晓梁云转租，既未提出异议，也未要求解除合同，同时在本院向其调查过程中对梁云与冯柏松之间的转租合同予以认可，仅要求承租人梁云按期交纳租金及到期原物返还。关于梁云与冯柏松签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务，按照双方合同第四条中约定的租金付款方式，冯柏松应按年期满前30日一次性付清租金50万元，即应在2013年8月7日前付清租金。但结合梁云与冯柏松签订的资产转让协议，该合同与房屋租赁合同的内容具有关联性，冯柏松租赁房屋的目的是为了经营从梁云处转让而来的盛世佳人。转让合同中约定梁云将营业执照过户给冯柏松，该条款违反个体工商户登记条理条例而无效，但客观上该营业执照一直由承租方使用，而后梁云私自将营业执照注销，且注销的时间在承租方已支付租金的租期之内，因梁云的行为导致盛世佳人无法继续经营，房屋租赁合同的目的不能实现，对此双方均存在过错，过错责任各半。2013年11月13日冯柏松函告梁云要求解除合同，故截止该日之前的租金14.6648万元（50万÷358天×105天）由冯柏松支付给梁云，之后的租金损失35.3352万元（50万－14.6648万元）由双方各半承担。关于约定的违约金亦依据该原则，则冯柏松承担3.8799万元（30万÷5年÷358天×105天＋30万÷5年÷358天×253天÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、冯柏松于本判决发生法律效力之日起十日内支付梁云租金32.3324万元。
二、冯柏松于本判决发生法律效力之日起十日内支付梁云违约金3.8799万元。
三、驳回梁云的其他诉讼请求。
如果冯柏松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1.18万元，财产保全费0.4620万元，合计1.642万元，由梁云负担0.899万元，冯柏松负担0.7433万元。该款已由梁云垫付，冯柏松应负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给梁云。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆亚琴
代理审判员 陈淑敏
人民陪审员 宗 瑛
二〇一四年七月一日
书 记 员 陆 婷