辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8525号
上诉人（一审被告）：辽宁美术出版社有限责任公司，住所地沈阳市和平区民族北街29甲。
法定代表人：洪小东，系该社社长。
委托代理人：邵周竹，辽宁义善源律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心，住所地沈阳浑南国际新兴产业园区施家寨社区***号。
经营者：董馨，系该中心总经理。
委托代理人：李元元，女，汉族，1968年1月30日出生，系该中心工作人员。
上诉人辽宁美术出版社有限责任公司（以下简称“辽宁美术出版社”）因与被上诉人沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心（以下简称“馨馨仓储中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2020号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
馨馨仓储中心一审诉称：原、被告于2015年8月28日签订仓储租赁协议，约定将位于沈阳市浑南国际新兴产业园施家寨社区181号仓库租赁给被告使用，租赁期限5年，月租金8元/平方米，付款方式为半年付232,800元。合同签订后，原告收取被告定金116,400元，按合同约定向被告交付了租赁物，但被告至今没有交付仓储租金，拖欠原告仓储租金共计232,800元。原告多次催要，被告一直托词不理。原告依照仓储租赁协议补充条款中被告提出存放物品的要求，对库房进行了地面找平及铺设铁板，安装了消防设施、防爆灯、防护栏等，共花费95,156元，这些费用都由原告垫付，被告应返还此费用。租赁期间产生的电费1,445元，依据协议其他费用的约定也应由被告承担。原、被告签订的是5年期仓储租赁合同，原告要求被告继续履行�合同。如果被告因违约提前终止本合同，依据合同的约定，应赔偿原告3个月仓储租金。为了能使本合同正常顺利履行，原告解除了本租赁物上原有3年期仓储租赁合同，并为此原告支付了提前解除合同补偿金8万元的直接损失，此项损失应由被告予以承担。综上所述，被告拖欠仓储租金的行为，侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。原告起诉，请求判令：1、被告向原告支付仓储租金232,800元（2015年10月1日—2016年3月31日）及违约金42,602元（按照232,800元日千分之一，从2015年10月1日—2016年3月31日）；2、被告向原告支付电费1,455.84元（2015年10、11、12月份）、装修费95,156元；3、被告继续履行仓储租赁合同，如被告不能履行合同，原告要求被告承担解除合同的违约金116,400元（按照合同第2条第三款，按照3个月租金标准）和原告直接损失8万元（原告因与被告�订房屋租赁合同提前解除与他人之间的房屋租赁合同，原告赔偿他人损失8万元），共计568,413.84元；4、被告承担本案的诉讼费用。
辽宁美术出版社一审辩称：原告不能提供合同约定的房屋（房屋产权证及消防验收合格证书），被告要求解除合同，同时赔偿被告定金损失232,800元，并承担本案诉讼费用。
辽宁美术出版社一审反诉诉称：反诉原告与反诉被告于2015年8月28日签订了租赁协议，但反诉被告未能按照协议约定向反诉原告提供房屋产权证明及消防验收合格报告，致使反诉原告无法使用该库房，经多次催要至今未能提供。根据上述事实，反诉原告提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉的房屋租赁合同；2、反诉被告给付双倍定金232,800元，并承担本案诉讼费。
馨馨仓储中心一审反诉辩称：1、依据双方租赁协议约定，反诉被告应�租赁协议签订前提供房屋产权证明及消防设施安置说明，反诉被告在本合同签订前就将拥有的土地使用合同书、土地自制面积及施家寨社区委员会出具的房产证明提供给了反诉原告，并经其同意确认后，双方在2015年8月份签订了租赁合同。反诉被告并按反诉原告提出的要求进行了消防设施的装修装饰，并交付反诉原告使用，双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。本仓库是建立在农村集体土地上的，集体土地归村委会所有，村委会开具的证明是确认该仓库取得合法建筑的有效证据。2、该房屋是反诉被告按照反诉原告提供的消防设备要求和装修标准进行施工，并经其签字确认消防附属设备验收合格，村委会依据浑南产业园区的标准确认了本仓库达到了消防安全要求并出具了消防设备安全说明。原告按照合同约定向被告提供了消防设备安置使用说明，被告予以签字确认，符合反诉原告条件。并且被告用于储存的物品并不是国家法律强制规定的物品，原告经营仓储服务不属于国家法律强制的必须经消防验收的经营场所，因此原告提供的消防设置安置说明符合双方合同约定。反诉原告的反诉请求没有法律依据，与事实不符。
一审法院查明：2004年原告经营者董鑫与沈阳市东陵区深井子镇施家寨村民委员会签订土地使用合同书，约定村委会将该村“南河北面废弃坑转让给董鑫使用”，此后董鑫在该处建设房屋。
2015年9月6日，原、被告签订租赁协议，约定：原告将位于沈阳浑南国际新兴产业园区施家寨社区181号仓库租赁于被告使用，租赁物面积4850平方米；租赁物采用包租形式，由被告自行管理；租赁期5年，自2015年10月1日至2020年9月30日；原告应于2015年10�1日前，将租赁物交给被告使用；原告应于租赁协议签订前提供租赁房屋的产权证明及消防设备安置说明，若租赁房屋为原告代管房屋，应提供房屋产权单位的代管证明文件；原告必须对租赁房屋拥有全部产权，若因房屋产权问题或房屋消防问题发生争议，对被告造成的全部损失由原告承担；原告对消防设施的安装和施工、房屋装修所用时间去掉，提前10日交给被告，作为搬家时间，2015年9月20日至2015年10月1日应列为免租期后，房屋租赁开始时间；租赁期间，任何一方提前终止合同而违约，应赔偿对方3个月租金；合同签订后，被告支付合同定金116,400元（3个月房租）；月租金8元/平方米，付款方式为半年付232,800元，按付款到期前的15日，原告开具正规房屋租赁发票后，将下一租赁期租金付清，到期未付清租金视为违约，按本次应付的全部租金的日千分之一收取违约金�租赁期间，被告产生的电费、水费、电话费等由其负责；由于被告存放的物品为正规出版物，要求原告做到以下几点将库房地面水泥加厚找平（若达不到被告要求，将主要通道铺设铁板）库房顶棚按横梁两跨安装防爆灯按国家要求在库房内安装消防设备办公室内做到吊顶刮白等简单装修，并预留网线、电话线、暖气内网等设施在关键部位安装监控设备，24小时监控值守将库房西侧和东侧主体墙窗户安装防护栏。2015年9月9日原告为被告开具仓储服务增值税专用发票，并缴纳增值税3,390.29元。2015年9月18日，被告向原告交纳定金116,400元。原告将涉案房屋交付被告，租赁期间被告发生电费1,466.84元。
2015年11月30日，原告制作辽宁美术出报社装修库房清单，载明因原告装修涉案库房共花费95,156元，并注明原告为履行与被告之间的房屋租赁合同，提前解除了与1号库原�租人之间的租赁合同，退还房租6万元，并补偿8万元。该辽宁美术出报社装修库房清单由被告单位白阳（签名为“白洋”）、张乃轶、苏春彤于2015年12月7日签字确认。2015年11月30日，原告并制作辽宁美术出版社自管库内附属设备使用细则，亦由被告单位白阳（签名为“白洋”）、张乃轶、苏春彤于2015年12月7日签字确认。
一审法院认为：租赁协议是原、被告在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。双方在合同中约定“原告应于租赁协议签订前提供租赁房屋的产权证明及消防设备安置说明”，并未明确出具该产权证明及消防设备安置说明的是哪一方当事人或哪一组织、机构，且事实上原告亦按照被告的要求对涉案房屋安置了消防设备。而房屋所有权证、消防验收合格证书是依照国家有关规定，经必经程序，由国家有关部门颁发，明显区别于产权证明、消防设备安置说明，被告要求原告提供具备房屋所有权证、消防验收合格证书的出租房屋无合同依据，且在合同履行期间无他人对涉案房屋的所有权提出主张，未对合同的履行产生障碍。但因被告未按合同约定的期限支付租金，并无继续履行合同的意思表示及行为，租赁合同应予解除。被告的行为构成违约，原告主张2015年10月1日至2016年3月31日期间租金232,800元及逾期支付租金的违约金，一审法院予以支持，但双方在合同中约定的逾期支付租金的违约金标准过高，且原告未举证证明其因被告逾期支付租金造成的实际损失，违约金应适当减少。租赁期间被告发生电费1,466.84元，依照合同约定应由被告承担，原告主张1,455.84元，不高于此数额，一审法院予以支持。原告为与被告签订并履行涉案合同，解除了与他人之间未到期的房屋租租赁合同，返还他人房屋租金6万元，并按照被告要求对房屋进行了装修及消防设施的安置、配备，花费95,156元，因被告在履行合同之初就违约，致使合同目的不能实现，原告该两项损失无法从此后履行合同收取租金的收益中获得补偿，故其要求赔偿返还他人租金6万元及被告赔偿装修费95,156元的诉请，一审法院予以支持。被告向原告交纳的定金116,400元系履约定金，因被告在履行合同中违约，该定金不应予以返还，双方约定的解除合同违约金数额与该定金数额相等，既适用定金条款，则不再适用违约金条款。原告主张的提前解除与他人之间的房屋租赁合同而赔偿他人损失8万元，系间接损失，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心�被告（反诉原告）辽宁美术出版社有限责任公司于2015年9月6日签订的租赁协议；
二、被告辽宁美术出版社有限责任公司于本判决生效之日起5日内，一次性支付原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金232,800元；
三、被告辽宁美术出版社有限责任公司于本判决生效之日起5日内，支付原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心逾期支付租金的违约金，以租金232,800元为基数，自2015年9月16日起，至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；
四、被告辽宁美术出版社有限责任公司于本判决生效之日起5日内，一次性支付原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心装修费95,156元；
五、被告辽宁美术出版社有限责任公司于本判决生效之日起5日内，一次性支付原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心电费1,455.84元；
六、被告辽宁美术出版社有限责任公司于本判决生效之日起5日内，一次性赔偿原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心返还他人租金损失6万元；
七、驳回原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告辽宁美术出版社有限责任公司的反诉请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,484元，由原告沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心负担1,045元，被告辽宁美术出版社有限责任公司负担8,439元。反诉费2,396元，由反诉原告辽宁美术出版社有限责任公司负担。
宣判后，辽宁美术出版社不服，提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人给付上诉人双倍定金并承担诉讼费。主要理由：一、一审判决认定租赁协议合法有效，违背了最高院司法解释规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，关于违法建筑物租赁合同无效的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审判决以“被告要求原告提供具备房屋所有权证、消防验收合格证书的出租房屋无合同依据，且在合同履行期间无他人对涉案房屋的所有权提出主张”为由，认定租赁协议合法有效，属认定事实不清，适用法律不当。二、一审判决被告给付原告装修费及原告返还他人租金损失，与事实不符，没有法律依据。租赁协议第二条约定，甲方应于2015年10月1日前将租赁物交给乙方使用。按照《合同法》第二百一十六条关于出租人交付租赁物的规定，原告按照约定将符合要求的租赁物交付给承租人是其必须履行的义务，一审判决忽略了法律关于出租房必须履行交付符合约定的租赁物的义务。
被上诉人沈阳市浑南区馨馨仓储服务中心二审答辩称：一、上诉人提出合同无效的理由不成立。根据该司法解释第一条规定，城镇房屋是指城镇规划区域内房屋，案涉仓库建设在集体土地上，村委会开具产权证明确认该仓库是合法建筑，上诉人签订租赁合同之时知道仓库现状，合同是在双方自愿平等基础上签订，是当事人真实意思表示，应认定合法有效。二、消防设施安装和施工均系按上诉人要求进行，经上诉人签字确认验收合格，被上诉人按照合同约定了义务。三、装修费及返还他人租金损失，一审判决正确。租赁合同第8条补充协议约定，被上诉人按照上诉人要求对仓库进行装修�被上诉人先期垫付，2015年11月30日向上诉人出具了装修库房清单，列明费用及损失明细，上诉人予以确认。综上，请求二审法院维持原判。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有房屋租赁协议、发票、收款收据、装修库房清单、收条、解除原房屋租赁协议的协议书、收条、房屋租赁协议书、银行付款单、辽宁美术出版社自管库内附属设备使用细则、房产证明、土地使用合同书、沈阳市规划和国土资源局东陵分局出具的图斑面积统计表、110出警记录、盛杰蜡厂员工出具的证明、照片12张及当事人陈述，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：对于上诉人上诉提出《租赁协议》的效力问题。双方于2015年8月签订《租赁协议》，上诉人主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，案涉租赁房屋系违法建筑物，故双方订立的租赁合同无效。经查，案涉租赁房屋位于施家寨村，乡规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，并非必须适用该解释规定。房屋虽未办理取得权属证书，但是被上诉人持有与村委会签订的《土地使用合同书》，当地社区居委会出具房产证明。据此，上诉人提出合同无效的依据不足。上诉人一审曾主张依据合同约定，被上诉人应当提供案涉租赁房屋的所有权证和消防验收合格证书。由于合同约定内容为“被上诉人应于租赁协议签订前提供租赁房屋的产权证明及消防设备安置说明”，故上诉人要求与合同约定不符，一审法院已对此进行了论述，本院予以认同，故不再赘述。上诉人作为承租人，在与被上诉人协商订立租赁协议过程中，应当对案涉租赁房屋的权属状况等内容进行了解并尽到注意义务。本案没有证据证明上诉人在与被上诉人签订《租赁协议》之时，以及此后被上诉人按照上诉人要求对案涉租赁房屋进行装修期间，曾就房屋建筑的合法性，以及房屋所有权证和消防验收合格证书的问题，明确向被上诉人提出过异议主张权利。因此，一审法院认定双方签订的《租赁协议》合法有效是正确的，本院予以维持。
对于上诉人上诉提出被上诉人支出装修费及返还前承租人租金损失，与事实不符，没有法律依据的问题。依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于上诉人提出合同无效，以及被上诉人未能按照合同约定提供租赁房屋的主张均不能成立，故上诉人应当赔偿因其不履行合同义务给上诉人造成的各项损失。被上诉�与上诉人签订并履行《租赁协议》，按照上诉人要求对租赁房屋进行装修，上诉人三名工作人员在该自管库内附属设备使用细则上签字确认，该明细注明了装修费用95,156元的具体支出情况，故上诉人应当赔偿被上诉人装修损失95,156元。此外，被上诉人为了与上诉人签订租赁合同，提前解除与前承租人在先签订尚未到期的租赁合同，被上诉人因此补偿给前承租人8万元，并退还租金6万元，自管库内附属设备使用细则上亦予以注明，结合上诉人提供的与前承租人签订的房屋租赁协议、解除协议及收条，能够证明损失实际发生。由于上诉人在履行合同之初就已违约，致使被上诉人受到的上述损失，上诉人应当予以赔偿。一审法院综合本案具体案情，部分支持被上诉人诉请的损失，并无不妥，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,880元（上诉人辽宁美术出版社有限责任公司预交），由上诉人辽宁美术出版社有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月三十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；