湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6443号
上诉人（原审被告）：章安保，男，1980年5月31日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。
被上诉人（原审原告）：武汉心港物业管理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，总经理。
委托诉讼代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人章安保与被上诉人武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人章安保上诉请求：一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初1158号民事判决，改判驳回心港物业公司对章安保的诉讼请求；二、本案诉讼费用由心港物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。章安保对心港物业公司主张的事实和请求全部有异议，心港物业公司主体不适格，其在法庭上未提交证据原件，未经庭审双方质证。心港物业公司转让情形违法，心港物业公司于2015年12月12日成立，在未取得资质的条件下所签订的合同应当无效。心港物业公司取得物业经营资质的行政许可是2009年11月27日，收费许可的时间为2012年6月6日才得到审批，心港物业公司应当在2012年6月6日才取得物业收费资格。转让合同条款约定经各方法定代表人签字加盖章后生效，至今没有法定代表人签字，合同没有达到生效实质条件。心港物业公司与武汉新港物业公司管理有限公司是两个独立法人，没有双方合同、承继等相关证明事项，章安保与心港物业公司没有任何民事法律关系，心港物业公司没有提交公司合并、承继的有效证据来证明是合法适格主体。二、一审判决适用法律错误。章安保与武汉新港物业公司管理有限公司已于2005年5月27日达成协议，转让协议三方在未通知更没经章安保同意的情况下擅自处分章安保权利，属于合同法第五十二条第二款损害第三人利益，合同应当无效。心港物业公司及武汉新港物业公司管理有限公司和开发商没有通知章安保，更没有经过章安保的同意，一审法院引用合同法第八十八条作为依据明显错误。章安保与心港物业公司没有协议，一审法院作出24%的违约金无事实及法律依据。一审判决诉讼费认定错误，心港物业公司的诉讼请求仅得到部分支持，一审法院认定诉讼费全部由章安保承担与法律相违背。三、一审判决枉法裁判。章安保在一审中提交了五份证据，并经双方质证，但在判决书中未载明。
被上诉人心港物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人心港物业公司向一审法院起诉请求：1、章安保立即支付心港物业物业管理费12，462.78元以及逾期付款违约金10，909.83元（暂计算至2016年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费用由章安保承担。
一审法院认定事实：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港地产公司）与武汉新港物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）签订《武汉市物业管理委托合同（A）》，约定由新港物业公司对金色港湾小区提供物业服务。新港物业公司与金色港湾小区4期三栋604号房屋业主即章安保签订《金色港湾前期物业管理服务协议》，约定由新港物业公司为章安保所有的建筑面积为93.73平方米的物业提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米人民币1.2元，以半年为单位预收，由业主每缴费年度首月1-15日缴纳。若不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，新港物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金，逾期三个月，新港物业公司有权采取法律手段追缴等。2005年5月15日，新港地产公司和新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》一份，约定新港地产公司同意继续委托新港物业公司为金色港湾社区提供前期物业管理服务工作直至该小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2005年12月12日，新港地产公司、新港物业公司、心港物业公司三方签订了《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，约定：鉴于新港物业公司将面临清算并注销登记的实际状况，新港地产公司同意心港物业公司为金色港湾小区提供前期物业管理服务工作，至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等。心港物业公司承接了新港物业公司的债权、债务后，于2006年1月18日在报刊上进行了公告。此后，心港物业公司为业主提供物业服务。心港物业公司获得的物业管理资质证书和收费许可证经一审法院审核，与当庭提交的复印件一致。章安保自2007年4月7日至2016年6月30日共欠交物业服务费本金合计12，462.78元。
一审法院认为：1、关于心港物业公司主体的问题：本案所涉及到的房屋至今尚未召开业主大会，亦未成立业主委员会。心港物业公司向一审法院提供的《补充协议（二）》属于一份合同的形式两份合同内容，约定的内容包括：第一，原有合同主体新港物业公司将权利义务概括性转让给心港物业公司，即心港物业公司承接了原有物业新港物业公司与章安保签订的《前期物业服务协议》；第二，建设单位新港地产公司将所在小区的物业服务，另行委托给心港物业公司，心港物业公司受让新港物业公司在原合同中权利义务的行为并经业主以《备忘录》的内容所认可。上述行为符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”的规定。新港地产公司另行委托心港物业公司为小区提供物业服务的行为，亦符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。故此，心港物业公司提交的《补充协议（二）》对章安保具有约束力，章安保关于与心港物业公司主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳；心港物业公司依照合同约定履行了物业服务义务，有权利收取物业服务费用。章安保接受了心港物业提供的物业服务，即应按约定交纳物业服务费。心港物业按照实际服务面积93.73平方米请求章安保支付自2007年4月7日至2016年6月30日期间的物业服务费共计12，462.78元的请求一审法院予以支持；2、关于恶意诉讼的问题：章安保关于心港物业公司属于恶意诉讼的主张，没有依据予以证实，一审法院不予支持；3、关于违约金以及卫生费的抗辩意见：因章安保没有正当理由不按期缴纳物业管理费，心港物业公司有权依法主张违约金，但违约金标准过高，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款的规定予以调整，一审法院对于心港物业公司主张的物业费违约金超出物业费本金24%计2，991.07元的部分，不予保护。心港物业公司关于卫生费的收取没有法律依据，应从物业服务费中予以扣除的主张，因心港物业公司主张的物业服务费按照物业面积予以计算，章安保该主张属于另一法律关系，本案中不一并处理。综上，一审法院判决：一、章安保自判决生效之日起五日内支付心港物业公司自2007年4月7日至2016年6月30日期间的物业服务费12，462.78元；二、章安保自判决生效之日起五日内支付心港物业公司违约金2，991.07元；三、驳回心港物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费384元，减半收取192元，由章安保负担，此款心港物业公司已垫付，章安保与判决第一项款一并给付心港物业公司。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明的相关事实属实，本院予以确认。本院另查明，心港物业公司于2006年5月18日取得物业服务企业资质。
本院认为，依照《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，章安保所在的金色港湾小区未成立业主委员会，亦未经业主大会选聘物业服务企业，新港地产公司作为建设单位，选聘新港物业公司以及在心港物业公司承继新港物业公司债权债务后选聘心港物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；前期物业服务合同中的违约条款同样对业主具有约束力。心港物业公司于2006年5月18日取得物业服务企业资质，并实际向金色港湾小区提供了物业服务，且章安保认可未缴纳2007年4月7日至2016年6月30日期间物业服务费的事实，故一审法院认定章安保应向心港物业公司缴纳物业服务费并无不当；章安保在未提交充分证据证明心港物业公司未按约履行物业服务义务的情形下，拖欠物业费违反了前期物业服务合同的约定，一审法院酌情认定违约金并未超出合理的自由裁量范围；章安保上诉主张心港物业公司主体不适格及不应承担违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人章安保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费186.33元，由上诉人章安保负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 兰
审判员 张 剑
审判员 汤晓峰
二〇一六年十二月八日
书记员 郑蓉蓉