重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初12294号
原告（反诉被告，以下简称原告）李博，男，汉族，1994年3月20日出生，住重庆市九龙坡。
委托代理人周张伟，重庆盈科律师事务所律师。
委托代理人梁勇，重庆盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）王燕妮，女，汉族，1988年2月7日出生，住重庆市合川区。
委托代理人杨斌（特别授权），重庆远沐律师事务所律师。
委托代理人古东，重庆远沐律师事务所实习律师。
被告穆晨，男，汉族，1986年2月12日出生，户籍地青海省冷湖镇。
第三人重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21－4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。
法定代表人周燕，董事长。
委托代理人王小亮，男，汉族，1991年11月16日出生，重庆到家了网络科技有限公司员工，住重庆市綦江区。
第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。
负责人王晓永，行长。
委托代理人刘西持，重庆静昇律师事务所律师。
委托代理人李秀茹，重庆静昇律师事务所实习律师。
原告李博诉被告王燕妮、穆晨，第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理立案后，被告王燕妮在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告李博（反诉被告）及其委托代理人周张伟、梁勇，被告王燕妮（反诉原告）之委托代理人杨斌、古东，第三人到家了公司之委托代理人王小亮、建行重庆分行之委托代理人刘西持、李秀茹到庭参加诉讼。被告穆晨经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李博诉称，2017年2月22日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，原告以928000元的价格，按揭购买被告名下的位于重庆市南岸区白鹤路X号X幢X单元X号房屋;原告向被告支付定金20000元，被告应将案涉房屋权属相关资料交由第三人；银行面签当天，原告付25.8万元，余65万元通过按揭贷款支付;被告应在房交所过户当日将房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施交付给原告，并在过户后三个月内将户籍从案涉房屋迁出；
合同签订后，任何一方违反约定致合同无法继续履行时，由违约方向守约方按房屋成交价的18％支付违约金。合同签订后，原告依约支付了定金20000元。并代缴了三个月物业费420元及按揭款8958元。但被告拒不履行合同义务。为此，起诉来法院，请求判令：1、确认原告有权代被告向案涉房屋按揭贷款银行建行重庆分行偿清案涉房屋按揭贷款、办理解押手续;2、确认原告以代被告向银行偿还案涉房屋抵押贷款的相应金额（包括但不限于所有原告为办理按揭抵押解押手续，代被告需要向银行支付的全部款项），冲抵原告应支付给被告的购房款；3、确认原告以代被告向案涉房屋物业管理单位支付的物管费420元，冲抵原告应支付给被告的购房款；4、判令被告为原告办理案涉房屋的产权转移登记手续;5、判令被告在办理案涉房屋产权转移登记手续当日向原告交付房屋;6、本案诉讼费、保全费由被告承担。
原告为证实其诉称事实，向本院提交了下列证据：
1、《房屋买卖（居间）合同》、《授权委托书》，拟证明2017年2月22日，被告穆晨代被告王燕妮通过第三人与原告签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同对双方权利义务进行了约定;
2、业主收款证明，拟证明合同签订当日原告向被告交纳了定金20000元;
3、中国民生银行个人账户对账单，拟证明合同签订后原告代被告缴纳了3个月的按揭款8874元及物业费420元;
4、原告与被告穆晨微信聊天记录，拟证明合同签订后，被告穆晨以被告王燕妮要分200000元为由，要求原告多支付200000元房屋价款；
5、2017渝01**执保782号执行裁定书及重庆市政府非税收入电子缴款专用收据，拟证明原告申请诉前保全，对涉案房屋申请了财产保全，并交纳了保全费5000元。
被告王燕妮辩称,不同意原告诉讼请求。2017年4月初我方明确表示了不愿继续履行合同，至原告起诉到法院，期间长达3个月原告未向被告主张权利，依《合同法》第110条规定，原告要求继续履行合同显然超出“合理期限”，故其不能要求被告继续履行合同。双方所签合同属实，合同中约定了定金条款，该条约定实质上是对房屋买卖合同实际履行的一种担保手段，并不属于房屋买卖合同的主给付义务，双方均未实际履行合同，被告有权依定金罚则的规定解除合同。涉案房屋为被告唯一住房，不适宜继续履行合同，否则将导致被告小孩无法在南岸区上学。原告未经王燕妮同意自行将三个月按揭款打至王燕妮账户，物管费也是原告自行向物业公司交纳，如解除合同，被告同意返还此款。
被告穆晨未到庭答辩。
第三人到家了公司述称，涉案合同属实。在合同履行过程中，是王燕妮不同意继续履行致纠纷发生;我方同意原告的诉求。
第三人到家了公司举示证据如下：
个人信用报告。第三人称该证据系王燕妮向其提供的，在签订合同时王燕妮是同意履行合同的，并提交了该报告，后王燕妮不知何故拒绝履行合同。
第三人建行重庆分行述称，不清楚原被告的交易，对双方交易行为我方不作同意或不同意的意思表示。
第三人建行重庆分行举示证据如下：
1、抵押贷款合同；
2、资金交易查询单，证明涉案房屋王燕妮按揭贷款590000元，截止2017年10月27日剩余未还本金572791.77元。
反诉原告王燕妮诉称，原被告签订了前述合同后，反诉原、被告双方除按第一次付款约定按约支付定金外，均未继续履行本合同的剩余条款。而合同中约定反诉被告以按揭方式分期付款，第一次于签订本合同当日交付人民币20000元，第二次反诉被告于银行面签当天向反诉原告交付人民币258000元，第三次反诉被告委托到家了公司向银行申请二手房个人贷款人民币650000元。为此，反诉原告请求解除前述合同，并自愿向反诉被告双倍返还定金40000元。
为证实其反诉主张，反诉原告举证如下：
1、房屋买卖（居间）合同复印件；
2、户口本复印件；
3、退税证明；
4、南岸区教委《南岸区2016中小学招生计划工作实施方案通知》。
反诉原告以上证据拟证明双方在房屋买卖合同中约定了定金条款，在未实际履行房屋买卖合同之前，应当适用定金罚则;王燕妮女儿年龄3岁多即将入学，退税证明涉案房屋系王燕妮唯一住房，涉案房屋不宜卖出，否则王燕妮之女将不具备在重庆市南岸区小学入学的条件。
反诉被告李博辩称，根据《合同法》第九十三条、条九十四条之规定，解除权仅为法定解除和约定解除。本案反诉原告解除理由为“双方均未继续履行本合同剩余条款”，该理由与客观事实不符。涉案合同签订后，反诉被告依约支付定金20000元，并在第三人即房屋中介陪同下向银行提交贷款申请。此后第三人通知双方办理面签时，反诉原告违背合同约定，单方提出增加房屋价款200000元，遭我方拒绝，反诉原告即以各种理由拒不办理面签事宜。致涉案合同剩余条款无法得以继续履行。反诉原告在自身过错前提下提出的解除理由既不符合双方约定，也不符合法律规定，因此反诉原告在本案中不享有合同解除权，在反诉被告诉请继续履行情况下，涉案合同应当继续履行。
针对反诉原告举证，反诉被告质证认为：其所举证据真实无异议，但反诉原告所举证据1并没有反诉原告解除合同的约定;证据2、3、4与本案无关联性。证据3是完税证明，不能以此证明涉案房屋为其唯一住房。
经审理查明，2017年2月22日，被告穆晨持王燕妮（甲方）的授权委托书与原告李博（乙方）及第三人到家了公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：原告李博以928000元购买被告王燕妮名下的位于重庆市南岸区白鹤路X号X幢X单元X号房屋，建筑面积107.2平方米;付款方式为按揭，第一次：乙方于签订本合同当日交付20000元予甲方，作为定金;第二次：乙方须于银行面签当天时交付258000元；第三次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款650000元用于支付甲方房款；双方须于收到丙方通知五个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付甲方。甲方承诺于房交所过户当日将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付乙方，以钥匙及相关手续交接为标志。前述授权委托书载明：王燕妮因本人有事不能到场，特授权穆晨代办理关于该房屋出售的相关事项，包括签订合同、收取定金及房款等事宜；其认可李博与穆晨、到家了公司于2017年2月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》，愿意享有合同上约定的权利及履行合同上约定的义务。合同签订后，原告按约支付定金两万元。2017年5月16日，原告李博与被告穆晨微信聊天，原告问及王燕妮履约事宜，穆晨将与王燕妮微信聊天记录截屏给原告，该截屏内容为：王燕妮称，“你欠我的二十万，哪天你把手印盖了”;穆晨称“我有你的手印，这房子与你没得关系”王燕妮答“名字是我的……我不去你的房子就变不了现，想卖房子写二十万欠条”。穆晨向原告发出该截屏内容后原告问穆晨“你之前就欠她200000？”穆晨称：“就是要200000从这套房子……就是房价涨了，要找200000从这套房子里……”。原告称：“唉，说到底其实还是你们两个扯皮”，穆晨答“就是涨价了，别个要分200000。（我）又没得那么多，你知道的”。2017年5月17日，穆晨与原告微信记录中称“我大可以拖到你找我那天我再告诉你这女的要二十万，我不是那种人，说了你我都耿直”。
另查，涉案房屋现登记产权人为王燕妮，为按揭贷款所得，贷款金额590000元，抵押权人为第三人建行重庆分行。该行于2016年1月6日放款，截止2017年10月27日剩余未还本金572791.77元。
2017年3月6日、4月6日、5月5日原告向重庆天杰物业管理有限公司分别打款140元，合计420元，银行对账单显示该款项摘要信息为X-X-
X王燕妮。原告称此为代缴的涉案房屋的物业费。在前述三个日期，原告另分别向王燕妮账户转款2958元、3000元、3000元。第三人建行重庆分行举示的资金交易查询表显示，该行于2017年3月6日从王燕妮账户扣款2957.98元、2017年4月6日扣款2957.96元、2017年5月6日扣款2957.98元。
庭审中，第三人到家了公司述称，原告交付定金后，其公司工作人员三次去到王燕妮工作地点合川找王燕妮，最终因其不配合，致涉案合同无法继续履行。被告王燕妮当庭辩称，不同意继续履行合同，要求解除合同，向原告双倍返还定金。对此，原告明确要求继续履行合同，并愿意一次性付清房款，并将其中部分房款用于偿还银行抵押贷款余额等。第三人建行重庆分行对原告愿代为清偿贷款事宜，未作明确的意思表示。
另查，被告王燕妮、穆晨原为夫妻关系，2015年11月9日离婚。涉案房屋于2015年11月22日以王燕妮名义购买。
审理中，原告向本院提存涉案房屋购房款340000元。本案受理前，经原告申请，本院于2017年6月8日依法对涉案房屋采取财产保全措施。
上述事实有双方当事人当庭陈述及举证在卷为凭，并经当庭质证认证。
本院认为，案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行各自的义务。从合同履行过程来看，原告按约支付了定金并在审理中提存了购房余款。而合同履行过程中，被告明示不卖房屋，不履行合同主要义务，导致交易不能正常完成,故被告构成违约。原告请求继续履行合同，理由正当，本院依法予以支持。
由于第三人系涉案房屋抵押权人，且已办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因被告未履行申请提前还款之义务，原告为保证合同的顺利履行，已将剩余部分房款支付本院账户提存，同时主张代被告偿还其所欠第三人的按揭贷款，第三人亦未否认，此公正合理，亦符合法律之规定，故本院对原告要求代被告一次性归还其所欠第三人的按揭贷款的诉讼请求，予以支持。贷款还清后，第三人应协助原告办理涉案房屋的抵押权登记注销手续。在抵押权登记注销后，房屋产权转移登记障碍消除，而根据合同约定，过户当日被告应将房屋交给原告。故被告应在抵押权登记注销后履行房屋过户并交房之义务。
在合同履行过程中，原告向王燕妮账户所转款额8958元，虽不在合同约定范围内，但应据实冲抵原告应付房款。
原告诉称，代缴420元物业费应予冲抵房款，因收款方非本案当事人，且无证据证明此款应作冲抵房款用，故原告此项诉讼请求本院不予支持。
反诉原告王燕妮提出依定金罚则解除合同。本院认为，涉案合同中关于定金之约定应为履约定金，无法解读出违约方享有约定解除权之意。本案原告无违约行为，被告王燕妮对原告不享有解除权，故反诉原告请求解除合同之理由不成立。本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2017年2月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行，原告李博代被告王燕妮一次性归还被告王燕妮所欠第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行的按揭贷款（具体金额以银行确认为准）；该行在原告李博还清贷款后十日内协助原告李博办理房屋的抵押权登记注销手续。
二、被告王燕妮在上述第一项内容完成后十日内将位于重庆市南岸区白鹤路X号X幢X单元X号房屋的产权转移登记给原告李博，并在产权转移登记当日将房屋交付原告李博;
三、确认原告李博向被告王燕妮所转款项8958元冲抵原告李博应付被告王燕妮的购房款;
四、驳回原告李博其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王燕妮全部反诉请求。
本诉案件受理费2150元，财产保全费5000元，合计7150元，由被告王燕妮负担（此款原告李博已垫付，被告王燕妮于本判决生效之日起三日内向原告李博付清），反诉案件受理费400元由被告王燕妮负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 黄 薇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 余俊芬
二◯一七年十二月十二日
书 记 员 蒋方微