广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第353号
原告：朱加林，男，1962年9月19日出生，住香港。
原告：张静，女，1977年8月15日出生，住香港。
两原告共同委托代理人：陈德文、陈经文，均系广东雅商律师事务所律师。
被告：中山市君华房地产开发有限公司，做所地中山市。
法定代表人：喻良厚。
委托代理人：黄绮明、付科尧，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。
原告朱加林、张静诉被告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称为君华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨颖适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人陈经文，被告委托代理人黄绮明、付科尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：两原告与被告于2012年8月31日签订了编号为1201042956号商品房买卖合同，由两原告以总额848768元向被告购买位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城1区＊＊幢＊＊房，合同对涉案商品房的位置、计价方式、价款、付款方式、交付期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等均作为明确的约定，其中合同约定被告应当于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格为条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则应承担逾期交房的违约责任。合同签订后，两原告履行地合同约定的付款义务，但被告至今未向两原告交付具备交楼条件的商品房，被告的行为已经构成违约。为维护两原告合法权利，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金（暂计至2013年12月31日为78086.65元；848768元×0.05%×184天）；2、被告承担本案诉讼费用。
两原告为支持其主张在诉讼中提供的证据有：中山市商品房买卖合同（编号：1201042956）1份。
被告辩称：1.涉诉房屋在合同约定期限内已符合交付条件，逾期交房是因为两原告以房屋存在装修瑕疵为由拒绝办理交房手续。中华人民共和国建筑法第61条、合同第八条第四款约定，被告已经取得了建筑竣工验收报告，该报告结论为合格，符合法定和约定交付条件。2.在约定的交房日期前被告已经发函件提醒两原告办理相关收楼手续，但两原告以各种理由拒绝办理交楼手续，两原告没有证据证明涉案房屋不符合法律和约定的交付条件，仅仅以房屋质量瑕疵拒绝办理交付手续，被告不需承担逾期交房责任，由此引起的一切后果及损失应由两原告自行承担。合同补充协议约定违约金最多不超过总房价的5%，已经明确逾期交楼按照房价款的5%交付违约金。
被告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：建筑工程竣工验收报告1份；收楼通知书、收楼交款通知书、敦促收楼通知书各1份；EMS邮寄详情单2份；情况说明1份；中山市公安消防局建设工程竣工验收消防备案表、接表工程验收表、供用电合同、客户电气工程介入电网查验意见书、单项工程竣工验收证明书各1份。
依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：朱加林、张静与君华公司于2012年8月31日签订1份中山市商品房买卖合同（合同编号：1201042956），合同约定：朱加林、张静以总价款848768元向君华公司购买位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城1区＊＊幢＊＊房，付款方式为分期付款；君华公司应于2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给朱加林、张静使用，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收；君华公司逾期交房，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，君华公司按日向朱加林、张静支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，朱加林、张静有权解除合同，君华公司应自解除合同通知达到之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向朱加林、张静支付违约金，在已付房款及违约金退还给朱加林、张静后，双方同意已付有关购房费用、已供银行按揭利息及其他一切损失君华公司不再另行补偿。合同补充协议中约定如因朱加林、张静违约则应每天按应付款总额0.05%向君华公司支付违约金，若致使合同解约的，需向君华公司支付总房价款30%作为违约金；补充协议又约定合同中对出卖人应付违约金、利息或者其他损失的计算如果因时间延长而增加，则最多不得超过总房价款的5%。合同还约定其他相关权利和义务。合同签订后，朱加林、张静付清了涉案商品房购房款。2013年3月10日，君华公司组织设计单位（北方-
汉沙杨建筑工程设计有限公司）、勘查单位（华南理工大学建筑设计研究院勘察工程有限公司）、监理单位（深圳市宝安区建设工程监理公司）、施工单位（广东电白建设集团有限公司）对君华新城一期（1-9、11、12、31-52）商住小区工程进行竣工验收，竣工验收结论为：1、整个施工过程始终按照JGJ59-99安全标准去实施完成，经市建设工程安全监督站监督，该工程五个阶段评定等级为合格工程；2、在施工中按图施工，基础工程和主体工程中间验收评定为合格；3、落实安全措施和质量保证措施，按施工进度计划进行，按合同工期顺利竣工；4、该项目单位工程以建设单位、设计和各方单位共同合作，按时、保质完成；5、该项目单位工程验收质保资料齐全、完整，各分部分项均达到验收规范要求。上述相关单位均在建筑工程竣工验收报告中盖章。君华公司于2013年6月25日向朱加林、张静发出收楼通知书通知朱加林、张静办理收楼手续，但朱加林、张静以涉案商品房未达到双方约定及法定的交付使用条件为由未办理收楼手续。2014年8月12日，君华公司向朱加林、张静寄发敦促收楼通知书，通知朱加林、张静办理收楼手续。2015年1月22日，朱加林、张静办理了涉案商品房的收楼手续。2015年1月23日，朱加林、张静以君华公司逾期交楼为由，诉至法院，提出前述请求。
另查：2013年5月18日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司、中山火炬开发区自来水有限公司共同在接表工程验收表签章确认君华新城小区接表工程铺设质量、压力测试、消毒冲洗、渗漏情况等均达标。君华新城与广东电网公司中山火炬供电分局于2013年6月24日签订供用电合同（合同编号：990032853701；用电方户号：9900328537），约定供电分局向君华新城供电细则及用电细则，并载明合同生效，且用电方新建或改建的受（用）电装置经检验合格后，供电方开始向用电方供电。2013年8月16日，广东电网公司中山火炬供电分局出具客户电气工程接入电网查验意见书，载明已对火炬开发区大环村君华新城项目（火炬开发区君华新城一期31-52栋）受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2013年6月28日，中山港华燃气有限公司出具单项工程竣工验收证明书，证明君华新城住宅小区燃气管道建设工程质量评定合格。2013年10月17日，中山市公安消防局出具建设工程竣工验收消防备案表（编号：440000WYS130027132），证明君华新城一期（31-52幢及地下室）已进行建设工程竣工验收消防备案。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。朱加林、张静向君华公司购买商品房，根据商品房的特殊性，商品房交付除了应符合买卖双方对交付条件的约定外，还应具备可供正常使用及达到安全使用标准的条件。本案中朱加林、张静与君华公司均对中山市商品房买卖合同的真实性及朱加林、张静已支付的房款无异议，故本案争议的焦点有：1.2013年6月30日前，涉案商品房是否已经达到朱加林、张静与君华公司约定的交付使用标准；2.涉案商品房在上述时间内是否具备可供正常使用的条件及达到安全使用的标准。对于上述争议焦点，本院作以下分析论证：
（一）诉争房屋是否经验收合格。根据涉案商品房买卖合同约定，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收。君华公司于2013年3月10日组织相关的监理、施工、设计单位对君华新城三期商住小区工程包括朱加林、张静购买的52幢504号的商品房进行竣工验收并达成该工程评定为合格的验收意见。因此，诉争房屋已经于2013年3月10日视为符合双方合同约定商品房的交付使用条件。
（二）水、电、燃气设施工程是否完工。商品房交付使用除了符合双方合同约定的交付条件外，同时亦应具备供正常使用的功能。经审查，涉案商品房所在商住小区符合通水、通电、通气条件的时间分别为2013年5月18日、2013年8月16日、2013年6月28日。故涉案商住小区最早达到正常使用工程的日期应为通水、通电、通气功能同时具备之时即2013年8月16日。
（三）诉争房屋所在小区是否通过消防验收。涉案商品房能否交付使用除具备上述两项条件外，还需要达到安全标准。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……”及第十三条规定：“……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案……”从君华公司提交的建设工程竣工验收消防备案表可知，涉案商住小区已于2013年10月17日进行消防验收备案。故涉案商品房于2013年10月17日已经达到安全标准。
综上分析，本院认定涉案商品房于2013年10月17日符合合同约定及居住、安全规定，达到交付使用的标准。
根据涉案商品房买卖合同约定，君华公司应于2013年6月30日前将符合合同约定、达到正常使用条件及安全标准的商品房交付朱加林、张静使用，但涉案商品房实际于2013年10月17日才达成上述交付使用条件，君华公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定，逾期交房不足180日的，君华公司应按日向朱加林、张静支付已付购房款万分之五的违约金。根据涉案商品房买卖合同补充协议约定，若君华公司违约，则应向朱加林、张静支付违约金，但最多不得超过总房价款的5%，但对于朱加林、张静因违约需向君华公司支付违约金之数额并无5%的最高限额规定，该条款明显违反公平原则，本院依法认定该条款无效。根据上述分析，君华公司逾期交房的天数为108天，其应向朱加林、张静支付逾期交楼违约金42471元（108天×0.5‰×848768元=45833.5元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中山市君华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向朱加林、张静支付逾期交楼违约金45833.5元；
二、驳回两原告朱加林、张静的其他诉讼请求。
如果被告中山市君华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1752元，减半收取为876元（该款两原告已预付），由两原告朱加林、张静负担362元，由被告中山市君华房地产开发有限公司负担514元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内径付两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 杨颖
二〇一五年四月十四日
书记员 黄莺