内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终152号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张志刚，公司董事长。
委托代理人任振华，公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）曹金山，男，1978年9月5日出生，汉族。
委托代理人李文丹，内蒙古北杰律师事务所律师。
原审第三人其其格，女，1970年12月20日出生，蒙古族。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人曹金山、原审第三人其其格房屋买卖合同纠纷一案,不服阿拉善左旗人民法院(2015)阿左民一初字第2593号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人，以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于XXX东区XX的X-
XX地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号为阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局XXX”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房屋。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法定代表人张志刚授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣与获其授权的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“XXX”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟XXX项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与XX小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款，工程价款结算，支付工程款，签订合同，收取其他款项），并解除了冯富荣XX小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司XX合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司XX项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑XX项目部专用章”四枚印章。现原告因被告未能交房，即诉至法院。
另查明，因冯富荣将XX小区的部分工程承包给原告，后冯富荣支付不了原告的工程款，即将位于XX小区X区X号楼X单元XX室及车库以365000元的价格抵顶给原告。
再查明，因冯富荣于2012年3月9日向第三人借款，故将涉案房屋抵押于第三人。
上述事实原审法院依据原、被告的陈述，收据，承诺书，询问笔录等证据在卷证明。
原审法院认为，本案的争议焦点首先是国力公司在本案中是否应当承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗XX镇XX小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在XX小区的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人张志刚也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次，本案要确定的是冯富荣与原告之间达成的顶账协议是否有效的问题。原告与冯富荣因涉案小区的工程承包，后冯富荣支付不了原告工程款，而将涉案房屋抵顶给了原告。该顶账协议是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。
再次，本案中第三人能否取得涉案房屋权属的问题。经查，第三人签订的《商品房认购书》系其与冯富荣之间因借贷关系产生的，是因为冯富荣借款而将该涉案房屋抵押给第三人，并非事实上的房屋买卖合同关系。且该抵押未办理抵押手续。故第三人不能取得涉案房屋的所有权。第三人未到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后，3个月内向原告曹金山交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗XX镇XX小区X区X号楼X单元XX室及车库，并协助办理相关房屋产权手续至原告名下；二、驳回原告曹金山的其他诉讼请求。案件受理费3387.5元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，原审被告国力公司不服，向本院提出上诉。
国力公司上诉称，1、被上诉人起诉上诉人国力公司主体设置错误。上诉人从未与被上诉人签订《商品房认购书》，合同中所加盖的印章并非本公司的，上诉人并非本案当事人。2、一审法院判决上诉人向被上诉人交付涉案房屋并协助办理房屋产权手续缺乏事实和法律依据。上诉人未委托冯富荣与被上诉人签订《商品房认购书》，上诉人从未将XX小区X区X号楼X单元XX号房屋及X号车库出售给被上诉人，也未收到被上诉人交来购房款，《商品房认购书》是冯志军与被上诉人签订的，冯富荣不是本公司员工，被上诉人所谓在2012年10月25日向上诉人缴纳购房款365000元缺乏事实依据。一审法院认定冯富荣将工程部分分包给被上诉人，拖欠被上诉人工程款用国力公司房屋抵顶工程款无事实依据，工程款应进行结算后再主张权利；3、一审法院判决上诉人承担本不存在的交付房屋的“合同”责任违背事实和法律。国力公司授权是要求其以国力公司名义从事业务，但冯富荣私刻印章，以本公司名义签订合同，已经构成合同诈骗；4、一审法院判决上诉人承担诉讼费于法无据。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：第一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；第二、一审法院判决上诉人向被上诉人交付涉案房屋并协助其办理房屋产权手续是否缺乏事实和法律依据。
关于国力公司的主体资格及责任问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟XX镇XX小区（以下简称XX小区）建设工程，冯富荣系XX小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。国力公司在对外承担民事责任后，可以向冯富荣另行主张其权利。
关于冯富荣与被上诉人之间达成的顶账协议问题。涉案XX小区的国有土地使用权挂牌出让、受让，到办理整套的开发建设手续，及至投资建设，整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成。冯富荣系国力公司委派的XX小区项目负责人，国力公司出具的授权委托书也明确表明冯富荣的权限，因此冯富荣的行为是基于国力公司的授权委托，其行为产生的民事责任应由国力公司负责。对冯富荣将涉案房屋抵顶给被上诉人，亦是双方当事人的真实意思表示，内容与法不悖，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，主张各自的权利履行各自的义务。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，上诉人国力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6775元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 温美蓉
审判员 道日娜
审判员 伊丽娜
二〇一六年七月十八日
书记员 孙 静