天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民三终字第0460号
上诉人（原审被告）刘生贤。
被上诉人（原审原告）天津中发物业有限公司，住所地天津市宝坻区塑料制品工业区广阔道2号。
法定代表人王学玲，总经理。
委托代理人杜××，该公司物业经理。
上诉人刘生贤因与被上诉人天津中发物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第5484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘生贤、被上诉人天津中发物业有限公司（以下简称“中发物业公司”）的委托代理人杜××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，刘生贤系天津市宝坻区潮阳街道水岸蓝庭小区2-2-202房屋业主，该房屋建筑面积109.03平方米。中发物业公司是刘生贤所在水岸蓝庭小区的物业管理服务公司，与水岸蓝庭小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》约定，中发物业公司自2013年2月23日起至2018年2月22日止对水岸蓝庭小区进行物业管理服务，并按建筑面积0.5元/月.平方米收取物业费。刘生贤未交纳2013年3月1日至2015年2月28日的物业服务费，经中发物业公司催要未果，成讼。
中发物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、刘生贤给付拖欠的物业费1308元、违约金65元，合计1373元；2、诉讼费由刘生贤负担。
中发物业公司一审中提交了物业服务合同一份、公司营业执照复印件一份、物业费催收单照片一张，支持其诉讼主张。
刘生贤一审辩称，不同意中发物业公司的诉讼请求，中发物业公司提供的物业服务不到位，同意在中发物业公司提供合格的服务之后交纳物业服务费。
刘生贤一审期间提交了照片十张，以证明小区物业服务不合格的事实。
一审法院认为，刘生贤系中发物业公司物业服务区内的业主，应按照《天津市住宅物业服务合同》的约定，按时交纳物业费。刘生贤未按合同约定及时交纳物业费属于违约行为，应承担违约责任。中发物业公司要求刘生贤按照合同约定交纳物业费符合相关法律规定，应予支持。中发物业公司要求刘生贤给付2013年3月1日至2015年2月28日期间的物业费1308元，经核对，该公司之要求未超出实际应收取的物业费数额，故对中发物业公司的请求予以支持；中发物业公司自愿放弃违约金的主张，系处分自身权利，亦不违反法律规定，予以支持。刘生贤虽辩称物业服务不合格，但其提交的证据不足以证实该抗辩意见，不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘生贤于判决生效后五日内给付原告天津中发物业有限公司2013年3月1日至2015年2月28�的物业费1308元。如果刘生贤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（天津中发物业有限公司已交纳），由刘生贤负担，交纳时间同上。
上诉人刘生贤不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判：1、驳回中发物业公司的诉讼请求；2、两审诉讼费用全部由中发物业公司承担。其上诉理由为：中发物业公司服务及监管不到位，违约在先。一、小区内随意饲养家禽，粪便及喂养的杂物到处都有，招来很多苍蝇，臭味难闻，向中发物业公司负责人反映及追问多次，至今仍未解决，严重影响业主的生活。二、楼道防盗对讲门损坏无人修理，直接影响住户的安全保障，向中发物业公司负责人反映及追问多次，�今无人修理。三、楼道安全出口随意停放电动车，进出非常不方便，一旦发生特殊情况，不能保障畅通，也不能保证生命安全，向中发物业公司负责人反映多次，结果是不闻不问。四、小区草坪几乎不存在，都干枯了，甚至有业主在枯萎的草坪上开荒种菜，变成菜园，物业负责人不监管、不制止。五、中发物业公司卫生服务极差。（1）楼道地下室长时间不清扫，一片狼藉，无人监管；（2）楼下垃圾箱三至四天才清理一次，苍蝇到处飞，物业人员视而不见；（3）楼道内玻璃没擦过，楼道屋顶蜘蛛网一片，窗台灰尘很厚，至今如此。
被上诉人中发物业公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其答辩理由为：一、关于饲养家禽问题，物业公司多次找过业主，但物业公司是服务行业，没�执法权。二、关于楼道防盗对讲门问题，物业公司进行了修理。三、关于随意停放电动车问题，物业公司也和业主说过，由于不是执法单位，只能劝说。四、关于小区草坪问题，物业公司一直在浇水、修剪。五、关于物业服务标准问题，该小区是四级物业服务，中发物业公司已经服务到位。
本案二审期间，刘生贤提交如下证据：
证据1、《天津市房地产权证》一本（复印件），证明：其房屋建筑面积为93.39平方米，应当按照93.39平方米计算物业费，不应按照一审判决认定的109.03平方米计算物业费。中发物业公司对刘生贤提交的房地产权证真实性表示认可，但认为还应当按照一审判决认定的109.03平方米计算物业费。
证据2、照片六张，证明：中发物业公司的物业服务有瑕疵。中发物业公司对刘生贤提供的照片真实性认可，表示情况属实，�业服务瑕疵情况确实存在。
基此，本院确认如下事实：刘生贤所居住的天津市宝坻区潮阳街道水岸蓝庭小区2-2-202房屋，建筑面积为93.39平方米。中发物业公司对该小区提供的物业服务存在瑕疵。
本院经审理查明的其他事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。
本院认为，中发物业公司与天津市宝坻区水岸蓝庭小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，应受法律保护。该合同对天津市宝坻区水岸蓝庭小区的全体业主均有约束力。中发物业公司应按照合同约定的服务内容和质量要求，对该小区提供物业服务；刘生贤作为该小区的业主，接受了中发物业公司提供的物业服务，即应依照合同约定的交费标准（建筑面积0.5元/月.平方米），并按房地产权证上记载的建筑面积（93.39平方米）交纳物业服务费。故中发物业公司要求刘生贤交纳2013年3月1日至2015年2月28日期间物业服务费的请求，本院予以支持。关于中发物业公司提出其收取的物业服务费建筑面积中包括地下室面积的主张，既无合同约定，亦无法律规定，本院不予支持。关于刘生贤提出中发物业公司的物业服务及监管不到位的上诉理由，因中发物业公司在二审期间对其公司的物业服务存在质量瑕疵的事实表示认可，故本院酌情减免此间刘生贤应交物业服务费的10%。刘生贤应交纳的物业服务费为：0.5元/月.平方米*93.39平方米*24月*90%=1008.6元。
综上，一审判决查明事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第5484号民事判决，即�被告刘生贤于判决生效后五日内给付原告天津中发物业有限公司2013年3月1日至2015年2月28日的物业费1308元”；
二、上诉人刘生贤于本判决生效之日起五日内给付被上诉人天津中发物业有限公司2013年3月1日至2015年2月28日的物业服务费1008.6元；
三、驳回被上诉人天津中发物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，上诉人刘生贤应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人刘生贤承担22.5元，由被上诉人天津中发物业有限公司承担2.5元；二审案件受理费50元，由上诉人刘生贤承担45元，由被上诉人天津中发物业有限公司承担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 捷
代理审�员魏晓川
代理审判员 张振超
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 李兴明
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……