内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终1340号上诉人（一审被告）：赵文平，男，1959年5月1日出生，汉族，公务员，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟。委托诉讼代理人：殷建平，内蒙古经远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，内蒙古经远律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李伟，男，1986年1月22日出生，汉族，厨师，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟。上诉人赵文平因与被上诉人李伟房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2016）内2528民初258号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭于2016年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人赵文平及其委托诉讼代理人殷建平、李玲，被上诉人李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人赵文平上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人李伟的诉讼请求。事实与理由：2012年，上诉人的一套房屋被拆迁，开发商分配给上诉人一套临街二层商住楼。2012年12月19日，上诉人将该套楼房以36万元的价格出售给被上诉人李伟，双方签订《售房协议书》，被上诉人李伟交付定金16万元。2014年房屋建设完毕，上诉人拿到钥匙后，被上诉人李伟对剩余的20万元不予支付，因此钥匙一直未转交给被上诉人李伟。事实上，该套房屋只需安置水表、电表及缴纳暖气入网费后即可入住。此外，针对开发商遗留的房屋产权办理的问题，镶黄旗党委、政府专门召开联席会议，明确决定只需交纳土地费用即可办理产权证书。由于镶黄旗房价下跌，被上诉人李伟不愿承担商业风险，以所谓“三通”未开通及房产证无法办理为由提起诉讼，违反诚实信用原则。被上诉人李伟答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人李伟向一审法院起诉请求：解除合同，返还购房款16万元及利息。一审法院认定事实：2012年12月9日，原告李伟和被告赵文平签订《售房协议书》，约定被告赵文平将位于镶黄旗新宝拉格镇白音小区东侧街面楼出售给原告李伟。协议载明“三、等楼房完工后，乙方交付楼房余款贰拾万元整，甲方交给乙方楼房钥匙。四、双方认真遵守协议，如甲方违约后负责乙方的经济损失，如乙方违约后不予退还定金。”，原告李伟已支付房屋定金16万元。另查明，2014年初，白音小区已完工；但案涉房屋至今仍无法办理相关证件，水电暖未接通。一审法院认为，原告李伟与被告赵文平签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。签订协议后，原告李伟已向被告赵文平支付定金16万元，被告赵文平应按约向原告李伟交付房屋。被告赵文平提出，2014年就已经能够交付房屋，但原告不接收钥匙，房屋不能办理相关证件及未接通水电暖，不属于被告赵文平义务，原告应当找开发商，与其无关的意见。根据相关法律规定，在房屋买卖合同中出售人应当向买受人交付符合使用条件的房屋，即具有验收合格的确认文件是对房屋交付使用的法律法规强制性规定。案涉房屋开发商负责人去世对于办理相关证件及接通水电暖产生影响与否，被告赵文平作为房屋出售人均不得以此为由向原告李伟交付不具备基本使用条件的房屋，故被告赵文平的主张理由不成立，该院不予支持。综上，被告赵文平未能交付符合使用条件的房屋构成违约，致使原告李伟与其签订房屋买卖协议时的合同目的不能实现，从而提出解除合同并要求被告赵文平返还定金16万元及赔偿损失的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。对于原告李伟诉请被告赵文平赔偿经济损失的诉讼请求，双方当事人未约定具体方式，该院认为，被告赵文平虽构成违约但确属第三人的原因造成的，其不存在主观故意，且根据双方庭审陈述，一直以来双方处于协商状态，被告赵文平亦争取办理相关证件并接通水电暖未果等事实，故对经济损失，从原告李伟诉讼之日起按民间借贷资金占用利率标准0.005元计算至实际给付之日止较为妥当。判决：一、被告赵文平返还原告李伟16万元及利息（利息自2016年7月1日起按0.005元计算至实际给付之日止）；二、以上款项于本判决生效后十五天内履行偿还义务。本院二审期间，上诉人赵文平围绕上诉请求依法提交了镶黄旗大众热力有限公司的证明、镶黄旗大给排水公司的证明、镶黄旗供电分局的证明、镶黄旗住房和城乡规划建设局的证明，用以证实白音小区C区东侧商铺南第三户即涉案房屋在缴清通暖费用、安装水表、电表后，具备通水、通暖、通电条件，经镶黄旗党委、政府研究，待该小区相关手续齐全后，依照法定程序尽快办理房屋权属证书。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被上诉人李伟对证据的真实性予以认可，但认为水电可以接通，但暖气无法接通，房屋无法验收导致产权证书无法办理。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年12月19日，上诉人赵文平将其拆迁置换的位于镶黄旗白音小区C区东侧商铺南第三户的商业楼以36万元的价格出售给被上诉人李伟，双方签订《售房协议书》一份，该协议主要约定：“被上诉人李伟预交定金16万元。交付定金后楼房产生的一切费用由被上诉人李伟承担。楼房完工后，被上诉人李伟交付剩余房款20万元，上诉人赵文平交付钥匙。如上诉人赵文平违约，承担被上诉人李伟的经济损失。如被上诉人李伟违约，定金不予退还。”协议签订后，被上诉人李伟于同日将定金16万元交付上诉人赵文平。该房屋于2014年5月竣工，上诉人赵文平于2014年9月份通知被上诉人李伟领取钥匙，但被上诉人李伟以上诉人赵文平拒绝交付房屋、房屋无法办理产权证书、不具备通水、通暖、通电为由，至今未领取钥匙接受房屋。现涉案房屋已具备通水、通暖、通电条件。与涉案房屋同属一排的其他三户已经开始经营饭店及幼儿园。该小区属整体验收，待相关手续齐全后，依照法定程序可以办理房屋权属证书。本院认为，本案的争议焦点即双方签订的《售房协议书》应否解除。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因《售房协议书》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的相关规定，故本院对该协议的真实性与合法性予以确认，双方理应按照协议的约定全面履行相关义务。因涉案房屋已具备通水、通暖、通电条件，相关手续齐全后便可依照法定程序办理房屋权属证书，鉴于同属一排的其他三户已经开始经营饭店及幼儿园以及上诉人赵文平在房屋竣工后第四个月便通知被上诉人李伟领取钥匙的事实，故继续履行合同对于被上诉人李伟不存在明显不公平或者不能实现合同目的情形，且本案也未发生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条规定的重大变化，故被上诉人李伟无权拒绝接收房屋，其主张的房屋无法办理产权证书、不具备通水、通暖、通电亦无事实依据，本院根据案件的实际情况对该合同不予解除。上诉人赵文平上诉主张的，驳回被上诉人李伟诉讼请求的上诉理由，证据充分，本院予以支持。综上，一审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2016）内2528民初258号民事判决；二、驳回被上诉人李伟的诉讼请求。一审案件受理费1750元，由被上诉人李伟承担；二审案件受理费3500元，由被上诉人李伟承担。本判决为终审判决。审判长 景 超审判员 胡雅格审判员 张慧玲二〇一六年十一月十八日书记员 刘 娜附：相关法条《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。