北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第30592号
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜城门外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
注册号：110000410118745。
委托代理人王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。
委托代理人董帅，女，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司公司职员，住该公司宿舍。
被告邓丽新，女，1971年10月27日出生。
身份证号：×××。
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实物业）与被告邓丽新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告中实物业之委托代理人王庭伟、董帅，被告邓丽新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中实物业诉称，我公司系枫丹丽舍小区的物业管理公司，邓丽新系该小区南×号楼101的业主，房屋面积为150.60平方米。按照法律规定及枫丹丽舍小区《物业管理委托合同》的约定，邓丽新应当向我公司支付2010年7月1日至2014年8月28日期间的物业管理费12174.99元，但一直拖欠至今。根据物业服务合同之约定，逾期未交物业费的，自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。现经我公司多次催要，邓丽新一直推拖拒付，故我公司起诉要求邓丽新支付2010年7月1日至2014年8月28日期间的物业管理费12174.99元及逾期滞纳金3652.5元。
邓丽新辩称，我是海淀区建材城中路一号枫丹丽舍南×号楼×单元101号的业主。中实物业主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行维护公用设施的义务。我家花园处有一个地下井，中实物业保洁人员长期在此处取水，造成地下井漏水。由于长期渗漏和积水导致花园地面塌陷，花园铁栅栏锈迹斑斑，已严重损坏。夏天蚊虫满天飞，我家朝南的客厅门从来不敢打开通风透气。我多次要求中实物业解决上述问题，但从2010年至2014年，其公司一直敷衍塞责，拒绝履行应当承担的义务。枫丹丽舍小区原本是一个环境优美、低密度住宅小区，但中实物业接管小区后，开发商保留下来的葡萄园大部分枯死，中心绿化带枯死树木随处都是，大面积绿化带杂草丛生，中心花园及路面的路灯有一半都是坏的，小区内南门和东门墙体已严重损坏。中实物业对此负有不可推卸的责任，给整个小区业主身心造成了伤害，安全造成了威胁；2、不履行安全保卫义务。中实物业没有按照合同约定对小区实施封闭管理，小区大门管理形同虚设，外来人员和车辆进出自由；小区出入口值守人员不是老大爷就是小朋友，小区内长期没有安全巡视人员，给小区居民居住安全造成了严重隐患；3、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。小区会所一层右侧消火栓箱接口位置不对且接口无法转动，南×1号楼北侧三单元门口消防井内接口盖脱落，南×2号楼西侧消防井内消火栓接口盖脱落，中实物业不履行维护义务，使整个小区的消防安全得不到保障；4、不履行制止及报告不法行为的义务。我家系一楼住宅，采光非常重要，南边系五层住宅楼，按照原设计，我家能够得到充足的阳光。但是南边楼房第五层在原有楼房基础上加盖房屋，严重影响我家的采光。中实物业没有制止并报告不法行为，给我造成了无法挽回的损失；5、未按合同约定每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。另外，中实物业称多次向我催要物业费与事实不符，我从未收到其公司催要物业费的任何通知。该公司主张的2013年8月11日前的物业服务费已经超过诉讼时效，请法庭予以考虑。综上，中实物业不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，故我不同意中实物业的全部诉讼请求。
经审理查明，2006年8月9日，中实物业（乙方）与北京市海淀区枫丹丽舍小区业主委员会（甲方、以下简称枫丹丽舍业委会）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方选聘乙方为枫丹丽舍小区提供物业管理服务，负责房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修（指小修）、养护和管理，共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序等服务。物业服务费由业主按1.62元每建筑平方米每月的标准，每三个月向物业公司交纳一次；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金；委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止。邓丽新系海淀区枫丹丽舍南×号楼×单元101号房屋（以下简称101号房屋）业主，101号房屋建筑面积150.60平方米。中实物业自2006年8月起开始为枫丹丽舍小区提供物业服务，于2014年8月28日撤离该小区。邓丽新未交纳2010年7月1日至2014年8月28日期间的物业费用。
庭审中，邓丽新称中实物业服务质量未到位并向本院提交如下证据：1、中实物业枫丹丽舍项目部物业费收支专项审计报告复印件，证明中实物业从2012年至2014年对小区业主减免物业费，其公司的服务质量不到位；2、评估报告复印件，证明枫丹丽舍小区有八项评估查验点的查验结论为不合格；3、照片，证明小区内被损坏的情况。经质证，中实物业认为证据1没有原件，无法确定真实性，但是从审计报告内容可以看出其公司按照约定履行了合同，提供了服务。至于对个别业主进行的减免，中实物业认为其公司作为债权人有权减免债务人的债务；对证据2的真实性无法核实。评估报告中显示的基准日为2014年9月29日，晚于中实物业从该小区撤场时间，因此该份证据没有证明力；对证据3的真实性无法确认，无法确认拍照时间及地点，不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理服务委托合同》、《房屋使用管理维修公约》、评估报告复印件、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，中实物业与枫丹丽舍业委会签订了物业服务合同，该合同对小区业主均具有约束力。合同到期后，中实物业亦在事实上继续为枫丹丽舍小区提供物业服务至2014年8月28日，故双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系，邓丽新作为枫丹丽舍小区的业主，负有向中实物业支付物业费之义务。邓丽新称中实物业的管理服务不到位并向本院提交了证据，但其提交的证据不足以达到评价中实物业服务质量的程度，同时考虑到物业管理工作涉及到小区的方方面面，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业共用部分进行管理、维护的支出，因此服务质量是否与费用相符应当由物业共用部分的主体，即业主大会进行评价。因此，单个业主无权以小区内物业公司提供的公共服务未达标为由拒交或少交物业服务费。故本院对邓丽新的上述抗辩理由不予采信。中实物业为该小区提供物业服务至2014年8月28日，而邓丽新未交纳2010年7月1日至2014年8月28日期间的物业费系持续状态，现中实物业提起诉讼并不属于明显怠于行使追索权利的行为，故本院对邓丽新关于诉讼时效的抗辩不予采信。邓丽新虽提及公共井漏水影响其生活一节，但未就此提交证据，故本案中不予处理，双方可就此事协商解决，如协商不成，可另行主张。邓丽新主张的采光问题，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，现中实物业要求邓丽新支付物业管理费之诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于邓丽新未按时交纳物业费系因双方对于物业服务的标准、范围及物业服务费的收取交流沟通不够、认识不同所致，并无主观恶意，故本院对于中实物业要求滞纳金的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、邓丽新于本判决生效后七日内向北京中实杰肯道夫物业管理有限公司交纳二〇一〇年七月一日至二〇一四年八月二十八日期间的物业管理费人民币一万二千一百七十四元九角九分；
二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九十八元，由邓丽新负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一五年十一月十日
书 记 员 蔡云飞