上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第18263号
原告（反诉被告）罗森鹤。
委托代理人胡燕，上海泰瑞洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海袭明房地产开发有限公司。
法定代表人顾明安。
委托代理人张奎，上海普世律师事务所律师。
委托代理人李向农，上海普世律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗森鹤（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海袭明房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法适用普通程序审理。经原告申请本院于2014年5月20日依法冻结被告的银行存款人民币（以下币种相同）33，098，020元或查封、扣押相应价值的财产，后被告提出解除财产保全的申请并提供反担保，经审查，本院依法裁定予以准许。2014年7月15日，被告提起反诉，本院受理后，于2014年9月2日组织双方证据交换，并于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡燕、被告委托代理人张奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗森鹤诉称，原、被告曾于2010年1月7日签订数份《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由原告向被告购买信诚丽都项目的商铺用房共计27套，原告应于2010年1月10日前支付购房款3，000万元，双方又于同日签订补充协议一份，约定如果被告在2010年8月7日之前退还购房款3，000万元并赔偿455万元的情况下，原告应同意解除前面所签署的所有预售合同（也即被告有回购权）。后原告于2010年1月8日如约支付被告3，000万元，但是至2010年8月7日，被告没有进行回购。经双方协商，被告以支付利息的形式保留回购权。在实际履行过程中，被告除了支付利息外还于2012年8月8日向原告完成相应房屋交房手续。后至2013年11月底，被告又回购了部分房屋，直至2014年3月5日，双方再次达成补充协议，约定被告应于2014年3月底之前支付原告回购款项500万元，4月底之前支付回购款1，000万元，5月底支付回购款616万元，如被告有一期没有履行的，则原告有权立即要求被告办理上海市浦东新区周浦镇（以下简称周浦镇）年家浜路230、232号房屋及周市路XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称25套房屋）的过户交接手续，并要求被告将上述房屋所收取的租金交予原告，并将相应的租赁合同自2014年1月1日起转至原告名下。但被告至今未按约履行义务，故原告诉至法院请求：1、判令被告立即办理25套房屋的房产过户事宜，将上述房产过户至原告名下；2、判令被告将周浦镇年家浜路XXX号、XXX号房产的租金18万元交于原告，租金计算方式为从2014年1月1日起至2014年6月30日期间（该两套房屋建筑面积为233.11平方米，以每平方米每天4.28元计算，租金共计18万元），并将被告与案外人上海欧闻美容美发有限公司就周浦镇年家浜路XXX号、XXX号房屋签订的租赁合同自2014年1月1日起转至原告名下。审理中，原告以被告已配合原告完成25套房屋的过户手续为由，撤回上述第一项诉讼请求。
被告上海袭明房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉求：1、原、被告之间的法律关系名为商品房预售合同，实为民间借贷，此类假购房真借贷应确认为无效。2、系争商品房预售合同及其从合同，自成立时即为无效，不因“房产过户”而转变为有效，原告无权获取超额利润，不应在获得3，561.50万元本息之后，再获得房屋产权及增值收益。3、原告并未支付《预售合同》中规定的50，308，020元房款，其所支付的借款仅为3，000万元。4、原告应将系争房屋恢复登记至被告名下，被告在扣除已支付的3，561.50万元之后，依法向其结算3，000万元剩余本息。
被告上海袭明房地产开发有限公司反诉称，被告于2010年初向原告借款3，000万元，借款期限为7个月，设定以商铺买卖的形式，作为该笔借款的担保，具体经过如下：2010年1月7日，就被告拥有的“信诚丽都苑”项目的商铺用房，原、被告一并签订27份《预售合同》、1份《关于退房的补充协议》（以下简称《补充协议1》）。根据预售合同的约定，房屋价款合计50，308，020元。《补充协议1》则约定，2010年8月7日前若被告向原告支付3，000万元退房款、455万元补偿金，则预售合同解除；若被告不能退房，则原告取得预售合同中房屋所有权。2010年1月8日，原告通过银行转帐方式，将上述3，000万元借予被告。2010年8月至2011年12月期间，被告陆续向原告归还了2，022.50万元。2012年8月6日，原、被告签订《补充协议》，约定相关借款及回购等相关事宜。2013年11月6日、2014年3月5日，就“回购”系争房屋及相关事宜，原、被告再次签订《回购协议》、《补充协议》。2013年11月至2014年1月期间，被告分别将551万元、688万元、300万元款项汇至原告的银行帐户。由于被告无法按期足额支付上述协议中的“回购款”，原告遂要求依据商品房预售合同，立即办理过户事宜，并在起诉之时申请查封冻结被告的3个重要银行帐户、周浦镇9街坊2／1丘12，589平方米土地上除已预售房之外的房产。综上实情，原、被告之间的法律关系，名为房屋买卖，实为民间借贷，应为无效。鉴于双方还签订了以预售合同为存在前提的一系列补充协议、回购协议，这些协议作为从合同，也属无效，故请求法院判令确认原、被告于2010年1月7日签订的27份《上海市商品房预售合同》及其从合同（《关于退房的补充协议》、《补充协议》、《回购协议》）无效，并判令原告向被告返还系争房屋并恢复登记到被告名下。
针对反诉，原告罗森鹤辩称，不同意被告的反诉请求，双方签订的协议都是真实意思表示，现在系争房屋已经在被告配合下过户到原告名下，权利人已是原告，被告已经以其行为认可双方签订的协议是真实意思表示，并已实际履行，双方所有签订的合同均为有效。原、被告最初虽是借贷关系，但因被告一直未能还款，经双方友好协商，通过原告购买商品房和被告拥有回购权的方式重新约定了还款方式，因此双方之间的关系已由借贷合同关系变为商品房买卖合同关系。由于被告已配合原告完成了系争房屋的过户手续，原告也已撤回第一项诉讼请求，因此，被告反诉也不具有请求权基础。
经审理查明，2010年1月7日，原、被告双方签订27份《预售合同》。约定原告向被告购买由被告投资建造的《信诚丽都苑》商品房27套（以下简称系争房屋），系争房屋具体为：坐落于周浦镇年家浜路XXX号、XXX号的房屋1套，政府批准规划房屋用途为店铺；坐落于周浦镇中大东街XXX号XXX层、XXX层的房屋2套，坐落于周浦镇周市路XXX号401至424室的房屋24套，政府批准规划房屋用途均为办公。系争房屋的预测总面积为2，258.96平方米，合同总价为50，308，020元，单价分别为5.20万元／平方米、2万元／平方米及1.80万元／平方米。每份合同约定在签订当日原告应支付被告5万元的首付款（含定金），于2010年8月30日向被告支付余款；被告于2010年9月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力外；合同还对相关违约责任、房屋交接等情形作具体约定。
2010年1月7日，原告（乙方，以下合同均称乙方）与被告（甲方，以下合同均称甲方）签订1份《补充协议1》。协议称，鉴于乙方将于2010年1月10日前将购房款3，000万元转入甲方指定帐户，余款支付方式和时间由双方另行协商确定，房款到帐后，甲方向乙方开具收据；乙方同意在一定期限内甲方有权有条件地解除上述《预售合同》，乙方同时保证在2010年8月7日前不对购买的房屋进行转让、抵押。为此，双方达成如下协议：1、甲方于2010年8月7日（包括该日）前向乙方退还其已支付的购房款3，000万元，同时甲方向乙方支付455万元，作为对乙方退房的费用补偿；甲方承担因退房而产生的所有税费，乙方收到甲方支付的退房费用时应开具收据，双方仍有未尽事宜将按照双方日后签署补充协议为准。2、如甲方未按约履行上述约定，乙方将按照双方签订的《预售合同》取得所购房屋的所有权，甲方应按照合同的约定向乙方交付房屋、办理房屋所有权证书，并履行合同的各项约定。3、自甲方依约履行完毕第一条约定的义务之日起双方已签署的《预售合同》自动解除。4、本协议作为对《预售合同》的补充，与《预售合同》具有同等法律效力。之后，双方至相关房地产部门就系争房屋的商品房买卖合同进行备案登记。
2010年1月8日，原告通过银行转账方式，将3，000万元转至被告。被告出具收据1份载明：“今收到罗森鹤先生交来的购房款共计50，308，020元，其中3，000万元由罗森鹤先生通过银行账户汇入本公司指定账户，20，308，020元以现金交付。至此，罗森鹤先生已经付清其与公司签署的27份《上海市商品房预售合同》项下的所有购房款。”
2010年8月至2011年12月期间，被告陆续支付原告2，022.50万元。
2012年8月6日，原、被告双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议2》）。协议称，鉴于：1、2010年1月甲方因资金要求，向乙方借款3，000万元，约定利率为同期贷款利率的4倍，期限为七个月，即从自2010年1月8日至2010年8月7日止；借款期满，若甲方未能偿还借款本息，除应按照同期银行贷款利率的4倍继续支付利息外，每延迟一天，还应按照本金的万分之二点五支付罚息。2、为执行上述借款，甲乙双方同意通过乙方购买甲方商品房的方式进行，同时双方约定通过甲方退款并解除购房合同的方式实现该笔借款的偿还。3、截止本协议签署之日，甲方未能实现《补充协议》所约定的解除《预售合同》的特定条件，且未能偿还乙方本金，并拖欠部分应付利息及罚息。4、双方多次交涉协商解决上述借款事宜，但均因甲方资金困难而未果。基于上述情况，为解决借款事宜，双方协商达成协议如下：1、尽管有鉴于条款第1点之约定，双方同意按以下数额确定甲方所欠之债务（包括本金、利息及罚息），即截止本协议签署之日，扣除甲方已经支付的2，022.50万元利息及罚息（其中507.50万元系甲方通过章皖个人帐户支付给乙方），甲方尚欠本金、利息及罚息合计3，250万元（债务总额）。2、由于甲方未能实现《补充协议》所约定的解除《预售合同》的特定条件，甲乙双方同意按照《补充协议》的约定，执行《预售合同》，乙方按照双方签订的《预售合同》取得所购房屋的所有权，甲方应按照《预售合同》的约定向乙方交付房屋、办理房屋所有权证书，并履行《预售合同》的各项约定。在甲方按照《预售合同》约定交付房屋并履行《预售合同》的各项约定后，甲方欠乙方之债务总额3，250万元将抵销。3、乙方同意，自本协议签署之日至2012年12月31日期间赋予甲方一项回购权。即甲方有权在回购期内以3，250万元的价格回购房屋。如果甲方在回购期内决定行使回购权，则应至少提前10天书面通知乙方，并应在2012年12月31日前向乙方支付3，250万元。乙方在收到回购款后，全力配合甲方办理相关回购手续（包括撤销预售手续）。双方确认，若甲方行使回购权，则乙方无须再缴纳房款差价242，180元，同时，甲方应另行向乙方支付，乙方就房屋支付的物业管理费、水电费、垃圾费等所有费用及其他杂费。4、鉴于年家浜路XXX-
XXX号目前已经被甲方委托第三方出租经营，双方在此确认，自本协议签署之日起的所有租金应由乙方收取。若甲方行使回购权，则自回购手续办理完毕之日起的租金由甲方或其指定的第三方收取。……7、本协议签署后，甲方应立即向乙方交付《预售合同》下的27套房屋，甲方保证最晚于2012年8月8日前完成房屋的交付并协助乙方办理相关的收房手续。8、双方在此确认，回购期满若甲方没有行使回购权，则乙方有权将上述房屋进行预售合同转让，甲方应全力配合乙方办理预售合同转让及更名等相关手续。9、根据乙方要求，甲方应依法向乙方或乙方指定的第三方开具房屋的正式购房发票。……
2012年8月6日，上海友全物业管理有限公司信诚丽都苑管理处出具证明称，系争房屋的钥匙均在物业管理处保存，并开具2012年8月至12月的物业费收据。上海浦周清运保洁服务有限公司开具1张交款单位为原告，金额为11，200元的垃圾清运费收据。原告同时收到系争房屋的《上海市新建商品房使用说明书》。
2013年11月6日，原、被告双方签订《回购协议》（以下简称《回购协议1》）。协议称，甲方以3，655万元的价格回购房屋，具体支付安排如下：1、2013年11月5日前支付551万元，回购中大东街XXX号XXX层；2、2013年11月29日前支付688万元，回购中大东街XXX号XXX层；3、2013年12月31日前支付916万元，回购年家浜路230、232号；4、2014年2月28日前支付1，500万元，回购周市路XXX号XXX-
XXX室。乙方在收到甲方回购款项后当天配合甲方办理预售合同撤销手续。同时约定：若甲方迟延支付任何一笔购房款超过7个工作日则本协议自动终止。乙方有权自行处置自有物业，甲方应当予以配合。甲方承诺在收到乙方书面通知之后的一个月内，签署房屋交接书等办理产证的相关资料，并送至上海市房地产交易中心，配合乙方办理相关产证。若甲方延期送达，每逾期一天，甲方应当承担应当办理产证物业价值的日万分之五的违约金。
《回购协议1》签订之后，被告支付了551万元、688万元，分别回购了协议对应的第1项、第2项的中大东街XXX号XXX层及中大东街XXX号XXX层房屋。被告又于2014年1月26日支付300万元，因未达到协议对应的第3项，即回购年家浜路230、232号的金额，且又过约定期限，故被告对该项的回购未成功，该款原告在之后的协议中扣除。
2014年3月5日，原、被告双方最终签订《补充协议》（以下简称《回购协议2》）。就回购年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-
XXX室事宜再次达成协议：甲方于2014年3月底、2014年4月底、5月底之前分别支付乙方回购款500万元、1，000万元、616万元。如甲方按上述期限付款，乙方同意甲方按照每日万分之三支付之前款项占用的利息，其中616万元从2014年1月1日起，1，500万元从2014年3月1日起，所有利息于2014年5月底之前结清。如甲方付清上述2，116万元房屋回购款以及相应利息后，乙方立即配合甲方办理预售合同撤销手续。如甲方未按照上述期限付款的，迟延支付任何一笔回购款或者利息的，乙方均有权：1、立即要求甲方办理年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-
XXX室房产过户交接手续。甲方承诺在收到通知后的一个星期内无条件签署房屋交接书等办理产证的相关资料，并送至上海市当地产权交易中心，配合乙方办理相关产证，并保证在收到通知后两个月内办理完相应房产的产证以及交接事宜。如超过两个月的，则延期每日甲方按照相应物业价值的万分之五支付乙方违约金。2、甲方应将年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-
XXX室房产自2014年1月1日起所收取或可能收取租金交予乙方，并将相应租赁合同自2014年1月1日起转至乙方名下，甲方同时免除乙方就年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-
XXX室房产应该或可能补交的房款。
本案诉讼期间，2014年6月5日，被告就25套房屋费用开具销售不动产统一发票。2014年6月9日，双方就25套房屋签署《房屋交接书》。2014年6月10日，相关房地产部门受理双方就25套房屋办理产权转移的申请。2014年6月13日至24日，25套房屋产权分别核准登记至原告名下。
另查明，本院受理的上海轩赫投资管理有限公司诉上海
欧闻美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一案［案号：（2014）浦民一（民）初字第14456号］中，涉及的租赁房屋为周浦镇年家浜路XXX-
XXX号全栋、234号2层-240号2层、234号3层-240号3层的房屋，该案鉴于双方自愿同意以被告收到《租赁合同解除函》之日作为租赁合同解除日，故本院判决确认双方于2014年3月14日解除租赁合同关系，并由上海欧闻美容美发有限公司支付相应租金。
以上事实，由原、被告双方签订的27份《预售合同》、《补充协议1》、《补充协议2》、《回购协议1》、《回购协议2》；被告出具的《收据》；收款人为被告的建设银行汇款凭证；《上海市新建商品房使用说明书》、《质量保证书》；上海友全物业管理公司出具的发票；网上备案撤回受理单；销售不动产统一发票；《房屋交接书》、上海市房地产登记簿等证据以及原、被告的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而是应由当事人的真实意思和合同的实质内容，即合同的权利义务条款作为依据，本案现有证据证明原、被告之间成立的是借款合同关系，主要依据：1、从订立合同的目的看。原、被告双方订立《预售合同》的真实目的，是为了担保被告借款债务的履行。理由：从双方在签订《预售合同》同时签订的《补充协议1》内容看，如被告在一定期限内退还购房款及支付补偿款，原告依约解除已签署的《预售合同》；从《补充协议2》内容看，明确被告因资金要求，向原告借款并约定利息计算方式，且约定以购买商品房的方式执行借款，被告可通过退款来解除购房合同的方式实现借款的偿还；从之后双方签订《回购协议1》《回购协议2》内容看，双方约定还款期限，同时均赋予被告一定回购权，即被告有权在回购期内以一定的价格回购房屋。2、从合同履行的方式看。原、被告对办理房屋交接时间，在《预售合同》中约定为2010年9月30日，在《补充协议2》中约定为2012年8月8日，但双方始终没有办理房屋交接手续，直至诉讼中双方办理产权过户手续时才办理房屋交接手续，且双方在多次协议中明确被告还款及支付利息的行为，但未涉及交房约定，违背商品房买卖的正常交易习惯。3、从开具发票的行为看。发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。本案《预售合同》中，如原告作为买受方，已交纳了全部房款后，却始终未向被告索要、取得发票，直至本案诉讼中，双方至房产交易中心办理过户手续时被告才开具发票，且四年多来原告亦未要求交付房屋、办理权属登记，明显有悖常理。如被告作为出卖方，在认可收到原告房款的情况下，也始终未将发票原件交付原告。双方的上述行为均不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。4、从权利义务的对等看。27份《预售合同》总额为50，308，020元，原告未能证实其足额支付全部金额，现有证据仅能证明其已支付3，000万元，原告在未全额支付房款且之后又收到被告支付部分利息的情形下，即获得系争房屋的所有权，权利义务明显不对等。且随着近几年房价的上涨，系争房屋在不断增值，双方办理过户手续时价格与签订合同时价格增值明显，通过这种方式，原告不仅可以获得相应利息，还可获得房屋价格上涨的超额利润，导致双方利益严重失衡。综上，原、被告买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是被告以其所售商品房为借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同，故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《预售合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系，既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。故原、被告之间的《预售合同》违反相关法律而无效，以《预售合同》为基础而签订的相关补充协议、回购协议等作为从合同，其中涉及房屋买卖和回购的条款，也属无效。被告反诉请求确认双方签订的27份《预售合同》无效，于法有据，本院予以支持。但作为《预售合同》的从合同（《关于退房的补充协议》、《回购协议》及2份《补充协议》）仅是其中涉及房屋买卖和回购的条款无效，被告主张从合同全部无效，缺乏依据，本院不予采信。
根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，基于买卖合同被确认无效，因无效买卖合同而变更的系争房屋的权利登记人应当恢复原状，故原告应协助被告恢复系争房屋权利登记人的原状，被告的该项主张应予支持。因合同无效，原告向被告主张将周浦镇年家浜路XXX号、XXX号房产的租金18万元交于原告，并将被告与案外人上海欧闻美容美发有限公司就周浦镇年家浜路XXX号、XXX号房屋签订的租赁合同自2014年1月1日起转至原告名下的请求，于法无据，本院不予支持。原告可依据原、被告双方之间的借款关系，另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）罗森鹤与被告（反诉原告）上海袭明房地产开发有限公司于2010年1月7日签订的27份《上海市商品房预售合同》无效；
二、原告（反诉被告）罗森鹤与被告（反诉原告）上海袭明房地产开发有限公司分别于2010年1月7日、2012年8月6日、2013年11月6日、2014年3月5日签订的《关于退房的补充协议》、《补充协议》、《回购协议》、《补充协议》中涉及房屋买卖和回购的条款无效；
三、原告（反诉被告）罗森鹤应于本判决生效之日起三十日内将原告（反诉被告）罗森鹤与被告（反诉原告）上海袭明房地产开发有限公司于2010年1月7日签订的27份《上海市商品房预售合同》指向的27套房屋（即：坐落于上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号、XXX号的房屋1套；坐落于上海市浦东新区周浦镇中大东街XXX号XXX层、XXX层的房屋2套；坐落于上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号401至424室的房屋24套）产权恢复登记至被告（反诉原告）上海袭明房地产开发有限公司名下；
四、驳回原告（反诉被告）罗森鹤的诉讼请求。
本诉案件受理费3，900元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费103，645元，合计112，545元，由原告（反诉被告）罗森鹤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 秦冬红
人民陪审员 陆 洁
二〇一五年三月二十日
书 记 员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。