北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13741号
上诉人（原审被告）北京恒信易发投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号（汇欣大厦）1号楼808室。
法定代表人李广文，总经理。
委托代理人林峰，北京市易凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何术，男，1954年2月24日出生。
委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林朴，男，1963年7月12日出生。
上诉人北京恒信易发投资担保有限公司因确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何术在原审法院诉称：2002年3月9日，我与林朴签订《商品房购销协议》及《房屋买卖合同》，约定我购买林朴所有的位于北京市通州区西马庄×号楼×号房屋（以下简称×号房屋），面积92平米，房屋总价款20.8万元，过户费由林朴承担，我须于签订协议当天支付林朴首付款10.8万元，余款在办理过户的当天支付，协议签订后4日内将上述房屋交付给我。上述协议签署后，我依约支付首付款10.8万元，林朴将×号房屋交付给我，我进行了装修并居住至今。但当我多次要求林朴协助办理过户时，林朴明确要加价出售，后我起诉林朴要求继续履行合同，但在该案的庭审过程中我发现林朴已经于2013年7月22日签订《存量房屋买卖合同》并将×号房屋过户到了北京恒信易发投资担保有限公司（以下简称恒信易发公司）名下。我认为，林朴和恒信易发公司明显属于恶意串通，严重损害了我的权益，故起诉要求：1.确认林朴与恒信易发公司签订的《存量房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同》无效，并将房屋过户回林朴名下；2.诉讼费由林朴和恒信易发公司承担。
林朴在原审法院辩称：我不同意何术的诉讼请求，我和恒信易发公司签订的合同系我们双方的真实意思表示，合同合法有效。
北京恒信易发投资担保有限公司在原审法院辩称：我不同意何术的诉讼请求，我公司和林朴签订的合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。我公司认为何术与林朴签订的合同不真实。何术起诉称其与林朴签订合同时约定的成交价格是20.8万元，诉争房屋是林朴于1998年以22万元从开发商处购买，1998年至2002年四年间房屋应有增值，但是林朴却以赔2万元的价格出售，此交易不符合逻辑。同时，我公司在购买房屋时尽到了应尽的审查义务，曾去现场拍照，也询问了林朴居住人的情况，但林朴表示仅是朋友借住，会按时腾房，在此情况下我公司才与林朴进行了交易，通过汇款方式支付房款。如何术认为林朴在与其交易的过程中出现了违约情况，其应向林朴主张权利，追究相关的法律责任，无权对林朴和我公司所签订的合同提起说诉讼，我公司属于善意第三人。请求法院驳回何术的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1998年林朴购买×号房屋，取得房屋后林朴进行了简单装修。后林朴于2000年至2007年期间因刑事犯罪被羁押。在林朴被羁押期间，2002年3月，林朴、林松作为甲方，何术作为乙方签订《商品房购销协议》及《房屋买卖合同》各一份，林朴之弟林松代替林朴在两份合同上签字。《商品房购销协议》约定：“一、甲方将北京市通州区西马庄×号楼×单元×室售与乙方，其建筑面积92平米，房款贰拾万零捌仟元整，过户费由甲方承担。二、乙方在签署本协议同时，向甲方支付首付房款拾万零捌仟元整，在办理过户手续的同时补齐尾款。三、甲方在签署本协议当日（2002年3月9日）后，4日之内将房屋交付乙方。四、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签属当日起生效。”《房屋买卖合同》约定：“……2.双方约定成交房款为人民币贰拾万零捌仟元整，￥208000，并由甲方承担办理房屋产权证的费用及提供相应手续。乙方向甲方交付购房首付款人民币拾贰万零捌仟元整，￥128000，甲方承诺不得将该房屋转卖给第三人进行第二次交易，若甲乙双方违约需向对方支付违约金伍佰元，￥500。3.甲方保证对所交易的房屋拥有完全的产权，对房屋的权利瑕疵承担担保责任，保证不会出现第三人追索的情况，如因甲方的权利造成相应的房产纠纷，由甲方承担全部责任。甲方履行办理房屋产权证手续的相应义务，待在裕发房地产开发公司办理房产证手续完毕同时，乙方一次性向甲方付清所剩的全部房款，即人民币捌万元整，￥80000，自此房屋产权归属乙方。钥匙交归乙方所有，物业费、取暖费甲方交至2002年9月30日，自交钥匙起甲方将水电、煤气费结清；乙方自2002年10月1日起交付物业、取暖费用。自交房自日起交付水电费。本合同一式贰份，双方各持一份。本合同自双方签字之日起生效。”两份合同签订后，林松代林朴收取售房首付款128000元，并向何术交付了×号房屋，何术在×号房屋内居住至今。林松收取房款后将房款转交林朴，林朴对林松所代签的两份合同予以认可。2012年11月28日，林朴及其妻李阿苏作为出售方（甲方），恒信易发公司作为买受方（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，恒信易发公司购买×号房屋，成交价格90万元，并约定林朴负担在办理房屋买卖权属过户相关手续过程中的税费及相关费用。2012年11月29日恒信易发公司的法定代表人陈洋通过银行转账的方式向林朴支付房款90万元。2012年11月30日，林朴、李阿苏在北京市东方公证处办理了委托公证，受托人为ＸＸ，委托内容为：“委托人双方系夫妻，根据X京房权证通字第×号《房屋所有权证》，坐落在北京市通州区西马庄×号楼×层×号的房屋（建筑面积：92.16平方米），房屋所有权人登记为林朴，现委托人委托受托人作为代理人在符合国家法律和政策办理上述房产的提前全部结清按揭贷款以及贷款注销和出售事宜。……委托期限：从委托之日至2015年11月26日为止。受托人有转委托权。”2013年7月22日，ＸＸ作为林朴的代理人、王亚东作为恒信易发公司的代理人签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定恒信易发公司购买×号房屋，成交价格为95万元。同日，恒信易发公司交纳契税30653.28元、个人所得税148672.48元、教育费附加1532.66元、城市维护建设税2554.44元、地方教育附加1021.78元、营业税51088.80元、印花税475元，并取得该房屋的所有权证书。恒信易发公司购买×号房屋后并未实际收房使用，×号房屋现仍由何术居住使用。另2013年9月，何术向法院起诉林朴、林松房屋买卖合同纠纷一案，要求二人为其办理×号房屋的过户手续。在该案审理过程中，因经查询林朴已于2013年7月22日为恒信易发公司办理了×号房屋的产权转移登记手续，故何术撤回该案起诉，提起本案诉讼。在本案审理过程中，为证明交易价格符合市场价格，恒信易发公司申请对×号房屋2012年11月29日的市场价格进行评估，经北京市高级人民法院摇号选取评估机构，法院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称国泰评估公司）进行评估，国泰评估公司于2014年5月23日出具《评估报告》，评定×号房屋于2012年11月29日的房地产单价为12229元／平方米，房地产总价为112.70万元。为评估，恒信易发公司支付评估费9760元。林朴对《评估报告》没有异议，何术认为《评估报告》中评估的房屋总价较低，恒信易发公司认为该公司与林朴所约定的90万元的市场价格与评估报告中评估的价格在合理市场浮动范围内，并表示由于诉争房屋在2012年交易时交通不便利，且位于四层，影响该房屋交易价格，故《评估报告》评估的价格较高。但何术与恒信易发公司均表示不要求重新评估。
在本案审理过程中，恒信易发公司提供照片，称该照片为公司与林朴签订合同之前公司工作人员实地看房并拍摄照片，在看房过程中虽知有人在该房屋内居住，但林朴表示仅是朋友借住，故公司尽到了审查义务。恒信易发公司同时表示，在签订合同时约定由林朴负担房屋交易过程中的税费，但因后期林朴以不在北京等原因为由未到场，故公司垫付了税费近30万元，且由于林朴不配合，故未向公司交付房屋，公司曾考虑起诉林朴继续履行合同、交付房屋，后何术先行提起了本案诉讼。何术对恒信易发公司所述实地看房不予认可，称2012年因协商×号房屋事宜，林朴、林松曾到×号房屋，但其不知二人是否拍照，其他人并未到×号房屋看房。
原审法院认定上述事实的证据有：《商品房购销协议》、《房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、照片、《评估报告》、评估费发票、税费发票、银行业务凭条、查询结果和×号房屋档案材料及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，何术与林朴签订合同购买×号房屋并交纳首付款后，案外人林松已代林朴将×号房屋交付何术使用，何术合法占有该房屋并居住至今。后虽因林朴拒绝配合，导致×号房屋未依照合同约定完成过户手续，但何术与林朴所签订的两份合同并未解除。2012年11月，林朴就×号房屋与恒信易发公司签订了《北京市房屋买卖合同》，恒信易发公司提供的照片显示在购房时恒信易发公司明知何术在该房屋内居住，恒信易发公司虽称林朴表示为朋友借住，但就实际的住房人情况恒信易发公司应与何术进行核实，现恒信易发公司明知何术在×号房屋居住的情况下仍与林朴签订购房合同并办理过户手续，恒信易发公司构成恶意登记。同时，恒信易发公司以90万元的价格购买×号房屋，而经评估交易时的市场价格为112.7万元，恒信易发公司的购买价格与市场价格存在着差距，在此种情况下，恒信易发公司在有四名业务员具有房屋经纪业务资格的情况下，对此次交易应尽到更为谨慎的注意义务。因此，林朴与恒信易发公司就×号房屋签订合同并办理过户手续的行为，构成恶意串通，损害了何术的利益。故对何术要求确认林朴与恒信易发公司所签订的《北京市房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》无效，并要求恒信易发公司将×号房屋过户回林朴名下的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院依法予以支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、林朴与北京恒信易发投资担保有限公司签订的《北京市房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》（合同编号为：C777986）无效；二、北京恒信易发投资担保有限公司于本判决生效之日起七日内协助何术将北京市通州区西马庄×号楼×号房屋产权登记回转至林朴名下。
判决后，北京恒信易发投资担保有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。上诉理由：1.原审认定事实错误。何术系与林朴串通、合谋，利用二人之间的虚假房屋买卖来对抗上诉人；2.上诉人与林朴之间并非房屋买卖关系，而是借款典当关系，原审适用法律不当。
何术辩称：上诉人认为何术与林朴之间存在虚假交易没有事实和法律依据。上诉人关于其与林朴系典当借款关系的陈述是虚假的。同意原审判决，不同意北京恒信易发投资担保有限公司的上诉意见。
林朴经本院依法传唤，未到庭应诉。
二审审理期间，恒信易发公司向本院提交了以下证据：1.照片复印件一张，用以证明何术及其家人知道恒信易发公司购买其现居住房屋事宜；2.当票，是林朴及其爱人与我公司签订的，证明林朴已就诉争房屋与我公司设定抵押；3.承诺书及财产声明，证明林朴负责腾房事宜，否则承担全部责任；4.（2012）京东方内民证字第×号公证书，证明林朴委托ＸＸ办理诉争房屋的提前全部结清按揭贷款以及贷款注销和出售事宜；5.（2012）京东方内经证字第×号公证书，证明林朴已就诉争房屋与我公司签订了《房地产最高额抵押典当合同》并赋予其强制执行效力；6.北京泰和典当有限责任公司营业执照副本和上诉人公司章程，证明两家公司的关联关系。何术认为证据1没有原件，不认可其真实性和证明目的，认为上诉人提交证据1、2、3、4、5、6不属于新证据，不认可其真实性、合法性和关联性。本院认为，恒信易发公司提交的证据1、2、3、4、5、6，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，不属于新证据，本院不予采信。
何术，林朴未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，何术对于诉争房屋的占有使用是基于其与林朴签订的购房合同及交付给对方的首付款，虽然由于林朴的原因尚未过户，但双方签订的两份合同仍然有效，故原审关于两份合同并未解除的认定正确，本院予以确认。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。恒信易发公司认为何术与林朴串通、合谋损害其利益，其与林朴之间并非房屋买卖关系的上诉意见无事实及法律依据，本院不予支持。由于明知何术在诉争房屋内生活居住且其购买价格与市场价格存在差距，原审关于恒信易发公司存在恶意并与林朴恶意串通，损害何术利益的认定正确，原审据此判决恒信易发公司与林朴签订的《北京市房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效，要求恒信易发公司协助何术将诉争房屋产权登记回转至林朴名下并无不妥。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审评估费9760元，由北京恒信易发投资担保有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，由林朴负担35元，由北京恒信易发投资担保有限公司负担35元，均自本判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费70元，由北京恒信易发投资担保有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘 爽