杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余民初字第832号
原告：杭州市余杭区东城丽景业主委员会。
负责人：陈泽洪。
委托代理人：王军。
委托代理人：黄莺。
被告：童建清。
委托代理人：周琦凯。
被告：杭州东海物业有限公司。
法定代表人：张炳林。
委托代理人：朱景雄。
原告杭州市余杭区东城丽景业主委员会（以下简称东城丽景业委会）诉被告童建清、杭州东海物业有限公司（以下简称东海公司）物权保护纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱艳独任审判，于2013年6月13日、2013年7月2日两次公开开庭审理了本案。原告东城丽景业委会的委托代理人王军、黄莺，被告童建清的委托代理人周琦凯，被告东海公司的委托代理人朱景雄两次开庭均到庭参加诉讼，被告童建清第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东城丽景业委会起诉称：东海公司原系东城丽景小区前期物业服务公司，2009年10月及2010年7月东海公司与童建清签订房屋租赁协议及补充协议各一份，约定东海公司将属于东城丽景小区全体业主共有的位于城隍中路的155、159、161、163号商铺租赁给童建清经营使用。2011年7月31日东海公司退出东城丽景小区后未收回和交还上述房屋，童建清继续占用上述商铺拒不归还并转租部分商铺牟利，且拒不支付占用费等。东城丽景业委会多次要求童建清交还房屋，并进行多次沟通未果。后东城丽景业委会于2012年11月1日与159、161号商铺的实际承租人签订租赁合同，但155、163号商铺仍被童建清非法占有使用至今。东城丽景业委会曾于2012年2月以物业服务合同为由起诉东海公司要求其腾退涉案商铺并支付占用费，但法院未在该案中处理而要求东城丽景业委会另行起诉。故现起诉，请求判令：一、要求童建清腾退位于城隍中路155、163号的商铺并移交给东城丽景业委会；二、要求童建清、东海公司连带支付155、159、161、163号商铺自2011年8月1日至2012年10月31日的占用费251900元（按550元／天计算）及利息损失21980元；三、要求童建清、东海公司连带支付155、163号商铺自2012年11月1日至2013年4月10日的占用费52115元及利息损失1550元（2013年4月10日之后至实际腾退之日的房屋占用费，按550元／天另行计算）；四、要求童建清、东海公司连带支付拖欠的水费、电费、物业费，并于交房之日出具上述费用已结清的证明。审理过程中，东城丽景业委会变更诉讼请求为：一、要求童建清腾退城隍中路155、163号商铺并移交给东城丽景业委会；二、要求童建清、东海公司共同支付155、159、161、163号商铺自2011年8月1日起至2012年10月31日的房屋占用费161440.64元（161、163号商铺按0.97元／平方米／天计算；155、159号商铺按1.37元／平方米／天计算）及利息损失13967.06元（按年利率6.56%、6.15％分段计算，利息要求计算至上述房屋占用费实际支付之日止）；三、要求童建清、东海公司共同支付155、163号自2012年11月1日至2013年4月10日的房屋占用费37722.02元（163号商铺按1.1元／平方米／天计算，155号商铺按1.97元／平方米／天计算；2013年4月10日之后的房屋占用费按上述标准计算至实际腾退之日）及利息损失1012.21元（自2012年11月1日至2013年4月10日，按年利率6%计算，要求计算至本项房屋占用费实际支付之日止）；四、要求童建清、东海公司提供涉案房屋至实际腾退之日的水费、电费、物业费结清证明。
原告东城丽景业委会为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．业主委员会备案通知书、浙江省公章刻制批准单、杭州市余杭区东城丽景业主大会议事规则各一份，用以证明东城丽景业委会起诉的主体资格及法律依据的事实。
2．东田·东城丽景前期物业管理服务委托合同、物业用房移交证明各一份，用以证明东海公司作为东城丽景小区前期物业服务公司无权对涉案房屋作出超出其服务期的处分和约定的事实。
3．房屋租赁协议书、关于东城丽景经营用户房屋租赁协议的补充协议各一份，房屋转租协议书二份，用以证明东海公司将涉案房屋出租给童建清及童建清将部分涉案房屋非法转租给他人牟利的事实。
4．关于续签《东城丽景物业服务委托合同》的工作联系函二份、就东海公司关于续签《东城丽景物业服务委托合同》工作联系函的再次回复一份、就东城丽景公共经营用户配置问题的工作联系函一份，用以证明东海公司退出东城丽景小区时与东城丽景业委会相关约定的事实。
5．杭州市余杭区房屋租赁合同二份，用以证明东城丽景业委会已于2012年11月1日将159、161号商铺强行收回并合法出租给他人的事实。
6．（2012）杭余民初字第240号民事判决书一份，用以证明涉案房屋及相关占用费在东城丽景业委会之前的起诉中未作处理的事实。
7．工作联系函一份，用以证明童建清拖欠涉案房屋物业费的期限及金额的事实。
8．杭州市余杭区东城丽景管理规约一份，用以证明东城丽景业委会主体适格及童建清长期拖欠物业费将限制其承租权的事实。
9．门牌证四本，用以证明涉案房屋权属情况及由东城丽景业委会代替全体业主行使管理权的事实。
10．东城丽景1幢业主资料一份，用以证明童建清系东城丽景小区业主的事实。
被告童建清答辩称：一、童建清应支付的是房屋租金而非房屋占用费。2010年7月1日，童建清与东海公司签订《房屋租赁协议书》，约定由童建清承租东海公司代管的部分物业经营用房，即155、159、161、163号商铺，租期至2012年10月31日止。2011年3月27日东城丽景业委会成立，未对上述房屋租赁关系提出任何异议，应视为对上述房屋租赁合同效力予以承认及追认，故童建清与东海公司签订的房屋租赁协议合法有效，童建清应支付的是房屋租金而非房屋占用费。二、东城丽景业委会诉请的部分租金已过诉讼时效，不应受法律保护。根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，故本案中东城丽景业委会仅能主张从起诉之日倒推一年的租金收入，对超过一年部分的租金不受法律保护。三、东城丽景业委会主张的租金计算标准应按童建清与东海公司签订房屋租赁协议的约定予以支付。综上，要求驳回东城丽景业委会诉讼请求。
被告童建清为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：电表抄表记录一份、电量电费通知单四份、水电费缴费告知书二份，用以证明童建清按房屋租赁协议履行水电费缴费义务，东城丽景业委会从未提出异议的事实。
被告东海公司答辩称：一、东城丽景业委会的起诉不合法。东城丽景小区业主委员会的章程明确约定业主委员会提起诉讼必须经全体业主大会审议通过，东城丽景业委会未经业主大会审议通过即起诉，属非法起诉。二、东海公司对涉案房屋不负有移交和支付占有使用费的义务。东海公司自取得东城丽景小区物业管理资格后从未占有使用过涉案房屋，而仅对涉案的物业经营用房进行代理出租，自东海公司于2012年7月退出东城丽景小区后，房屋代管关系即结束，故不存在移交和支付占用费的问题。另外，东海公司在提供物业服务期间正常收取的租金也已移交给全体业主，故本案与东海公司无关。三、东城丽景业委会的诉请存在矛盾之处。东城丽景业委会以前期物业管理合同当中的权利义务要求东海公司承担责任与东城丽景业委会诉请的物权保护中的支付占有费问题系自相矛盾。东城丽景业委会与童建清形成的是事实上的租赁关系，东海公司与该事实租赁关系没有任何关联，不应将东海公司作为本案被告起诉。要求驳回东城丽景业委会对东海公司的诉讼请求。
被告东海公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1．物业用房移交证明一份，用以证明东海公司对涉案经营用房是代管关系并非占有关系的事实。
2．关于终止《房屋租赁协议书》的告知函一份，用以证明东海公司已告知童建清有关房屋租赁协议书已终止，如需继续租赁与东城丽景业委会接洽的事实。
3．会议记录一份，用以证明有关各方就涉案经营用房出租问题进行沟通的事实。
4．房屋租赁协议书一份，用以证明东城丽景小区的经营用房不存在由东海公司收回腾退后再移交给东城丽景业委会的程序。
经庭审质证：（一）童建清对东城丽景业委会提供的证据，对证据1的三性没有异议，但对待证事实有异议，认为根据业委会章程的规定对外提起诉讼须经业主大会表决，本案诉讼未经表决及公告，故东城丽景业委会并非本案适格原告。对证据2的三性没有异议，但对待证事实有异议且认为与本案无关。对证据3的三性没有异议，但对待证事实有异议，认为涉案房屋的租赁关系解除条件并未成就，东城丽景业委会也从未提出解除合同且事实上认可童建清的实际承租关系，童建清的承租行为系合法。对证据4的真实性无法确定，对待证事实及关联性均有异议，认为不能证明童建清与东海公司恶意串通及房屋租金为550元／天的事实。对证据5的真实性、合法性无法确认，对待证事实有异议，认为东城丽景业委会在未经童建清同意情况下擅自剥夺其优先承租权，且对该合同中载明的租赁价格童建清无法确认。对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性及待证事实有异议，认为该判决书并未对童建清应支付费用的性质进行确认，并没有认定为房屋占用费。对证据7的真实性无法确认，对待证事实有异议且认为与本案无关。对证据8的真实性、合法性没有异议，但对待证事实有异议且认为与本案无关。对证据9没有异议。对证据10的真实性无法确认，且认为与本案无关，但确认童建清是该小区业主的事实。
东海公司对东城丽景业委会提供的证据，对证据1三性没有异议，但对待证事实有异议，认为东城丽景业委会的主体资格不适格，起诉违反业委会章程的约定。对证据2的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。对证据3中的租赁协议及补充协议三性没有异议，但对待证事实有异议，认为东海公司系代理出租涉案房屋而非占有和使用；对房屋转租协议真实性无法判断，且认为与本案无关。对证据4三性没有异议，但认为东海公司代管出租经营用房的行为在委托关系结束后也随之结束，东海公司从未占有涉案经营用房。对证据5的真实性无法确认，即使是真实的反而证明东城丽景业委会并非从东海公司处收回该房屋，东海公司并未占用涉案房屋的事实。对证据6没有异议。对证据7三性均有异议，且认为不能证明其待证事实。对证据8真实性、合法性没有异议，对待证事实及关联性有异议，认为无法证明东城丽景业委会得到授权有起诉的资格，且认为对个别业主权利义务的约定与本案无关。对证据9没有异议。对证据10的三性及待证事实均有异议，不予认可。
（二）东城丽景业委会对童建清提交的证据，对抄表记录认为系童建清自行手写，对真实性不予认可；对通知单的真实性没有异议，但认为不能证明其待证事实；对告知书认为没有签章，真实性不予认可。
东海公司对童建清提交的证据三性均无异议，但对其待证事实无法确认。
（三）东城丽景业委会对东海公司提交的证据，对证据1三性没有异议，对待证事实有异议，认为涉案房屋移交给东海公司后由东海公司占有和掌控该房屋。对证据2的真实性无法确认，对待证事实不予认可，认为东城丽景业委会与东海公司就移交涉案房屋有过明确约定。对证据3的三性均有异议。对证据4的真实性无法确认，认为即使协议存在也说明童建清及东海公司存在恶意串通侵害全体业主的事实。
童建清对东海公司提交的证据，对证据1没有异议。对证据2三性及待证事实均有异议，童建清至今未受到该告知函，且该函的内容也不符合童建清与东海公司签订租赁协议书的真实意思。对证据3的真实性及待证事实有异议，认为该证据仅能说明东海公司将经营用房的出租情况向业委会进行移交而非将经营用房移交的事实。对证据4没有异议。
经审查，本院对东城丽景业委会提供的证据，对证据1、2、3、4真实性予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实；对证据5结合当事人的陈述，对东城丽景业委会于2012年11月1日收回159、161号商铺的事实予以认定；对证据6、9予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实；对证据7认为与本案没有关联，不予认定；对证据8的真实性予以认定，并据该证据所载内容认定本案相关事实；对证据10认为与本案没有关联，不予认定，但结合当事人的陈述，对童建清系东城丽景小区业主的事实予以确认。对童建清提交的证据，本院认为东城丽景业委会对抄表记录及告知单的异议成立，对该证据不予认定，对四份通知单予以认定，并据该证据所载内容认定本案相关事实。对东海公司提供的证据，本院对证据1予以认定，并据该证据所载内容认定本案相关事实；对证据2、3，本院认为东城丽景业委会与童建清的异议成立，对该证据不予认定，对证据4认为与本案没有关联，不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2007年5月21日，东城丽景小区的开发商杭州东田房地产开发有限公司与东海公司签订该小区前期物业管理服务委托合同，委托东海公司为该小区提供前期物业服务。2009年8月20日，杭州东田房地产开发有限公司将属于东城丽景小区全体业主共有的15幢15-1室、15-4室作为物业管理用房，9幢9-2（16.12平方米，后变更为乔司街道城隍中路155号）、9-4、5、6、7室（324.13平方米，后变更为乔司街道城隍中路159、161、163号）及15幢15-5室作为物业经营用房移交东海公司代管。2009年10月24日，东海公司与童建清签订房屋租赁协议书一份，约定将东城丽景小区9-4、9-5、9-6商铺出租给童建清使用，租期自2009年11月1日至2012年10月31日，第一年管理费30000元，第二年管理费39000元，第三年管理费54600元；东海公司出租的房屋如因不可抗拒因素或物业管理发生变更时而无法继续租赁的，东海物业退还童建清预交的管理费、物业费及全额保证金，本协议提前终止，东海公司及童建清均不承担责任。2010年7月1日，东海公司与童建清签订关于东城丽景经营用房协议书的补充协议一份，约定东海公司将东城丽景9-2商铺作为原“房屋租赁协议书”第一条中“地址”的补充，与9-4、9-5、9-6一起提供给童建清使用，使用期限为2010年5月1日至2012年10月31日，行使原“房屋租赁协议书”中的权利义务。同时约定同意童建清将部分物业在原“房屋租赁协议书”中约定的使用范围内转租。后童建清将位于杭州市乔司街道城隍中路161号商铺及159号商铺转租给他人，租赁期限至2012年10月31日。
2011年3月27日，东城丽景业委会经杭州市余杭区东城丽景小区业主大会通过合法程序选举成立，根据业主大会于2012年3月2日通过的《杭州市余杭区东城丽景业主大会议事规则》第三章第十八条第（十）项的规定，东城丽景业委会在物业管理活动中为维护物业管理区域内公共权益的需要，可以以自己的名义提起诉讼。2011年6月16日，东海公司向东城丽景业委会发函告知其将退出东城丽景小区，并于2011年7月31日退出。2012年11月1日，东城丽景业委会将上述159号、161号商铺收回并另行出租。目前，上述155号、163号商铺仍由童建清占有使用。
另查明，涉案租赁协议中东城丽景小区9-4、9-5、9-6、9-2商铺分别对应的是现在的余杭区乔司街道城隍中路159号（约40平方米，一间一层）、161号（约100平方米，一间二层）、163号（约184.13平方米，一间二层）、155号（约16.12平方米，一间一层）商铺。东城丽景业委会于2013年4月17日取得上述155号、159号、161号、163号房屋的门牌证，产权人为东城丽景业委会。
本院认为：一、业主可以通过召开业主大会，选举业主委员会，并共同制定和修改业主大会议事规则。东城丽景小区业主大会依法通过的议事规则，合法有效，按照该议事规则，东城丽景业委会有权维护物业管理区域内公共权益的需要，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼，故本案中东城丽景业委会具有诉讼主体资格。东海公司关于东城丽景业委会起诉主体不合法的抗辩意见，本院不予采纳。
二、当事人约定合同终止的情形出现时，合同的权利义务终止。因涉案房屋租赁协议书中明确约定出租房屋物业管理发生变更时，租赁协议提前终止，东海物业已于2011年7月31日退出东城丽景小区，故涉案房屋租赁协议及补充协议已于2011年7月31日终止。因租赁合同已终止，承租人应当返还租赁物。现东城丽景业委会要求童建清腾退其占有使用的位于余杭区乔司街道城隍中路155号、163号商铺的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因租赁合同已终止，承租人仍占有使用租赁物，应支付房屋占有使用费。现东城丽景业委会要求童建清支付房屋占有使用费的诉讼请求理由正当，本院予以支持，但房屋占有使用费的计算标准，东城丽景业委会在审理过程中不申请对该房屋占有使用费进行评估，故本院结合东城丽景业委会的主张并参照同地段的房屋租金标准酌情予以支持，155号、159号的房屋占有使用费按1.37元／平方米／天计算，161号、163号的房屋占有使用费按0.97元／平方米／天计算。关于东城丽景业委会主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。童建清关于应支付的是房屋租金而非房屋占有使用费且费用标准应以涉案房屋租赁协议约定的标准支付的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。童建清关于东城丽景业委会起诉的部分涉案房屋租金已超过诉讼时效，东城丽景业委会仅能主张起诉之日前一年租金的抗辩意见，因涉案房屋租赁协议于2011年7月31日终止，东城丽景业委会以物权保护为由于2013年4月25日诉至本院要求童建清支付房屋占有使用费，未超过诉讼时效，对该抗辩意见本院不予采纳。关于东城丽景业委会要求提供结清证明的主张，因涉案房屋的水、电及物业费用缴纳涉及不同的案外收费主体及不同的法律关系，与本案也并非同一法律关系，故对东城丽景业委会要求童建清及东海公司在本案中提供结清证明的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于东海公司的责任，东城丽景业委会认为东海公司与童建清恶意串通超期并低价出租，且东海公司退出管理后未移交涉案房屋，故应承担共同清偿责任的意见，因未能提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。东海公司作为受委托人在物业服务期间代管涉案商铺，与东城丽景业委会形成委托法律关系，现东海公司退出东城丽景小区物业服务，代管关系结束，东城丽景业委会以物权保护为由要求东海公司与童建清承担共同支付涉案房屋占有使用费、利息损失及提供结清证明责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。对东海公司抗辩意见中的合理部分，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告童建清于本判决生效后二十日内将坐落于杭州市余杭区乔司街道城隍中路155号（一间一层）、163号（一间两层）房屋腾空并返还给原告杭州市余杭区东城丽景业主委员会。
二、被告童建清于本判决生效后十日内支付原告杭州市余杭区东城丽景业主委员会房屋占有使用费（自2011年8月1日至2012年10月31日，155、159、161、163号的房屋占有使用费为161440.64元；2012年11月1日至2013年4月10日，155、163号的房屋占有使用费为32311.17元；2013年4月11日至155号、163号房屋实际腾空并返还之日止的房屋占有使用费，155号商铺按16.12平方米、1.37元／平方米／天，163号商铺按184.13平方米、0.97元／平方米／天另行计付）。
三、驳回原告杭州市余杭区东城丽景业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6213元，减半收取3106.5元，由被告童建清负担2087.5元，由原告杭州市余杭区东城丽景业主委员会负担1019元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6213元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱艳
二〇一三年十月十八日
书记员 韩青