河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终459号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵利，男，汉族，1983年6月5日生，住汝州市。
委托诉讼代理人：张国辉，河南民天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟锋，男，汉族，1979年2月6日生，住汝阳县。
委托诉讼代理人：崔胜利，汝阳县法律援助中心援助律师。
上诉人赵利因与被上诉人张伟锋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2016）豫0326民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵利的委托诉讼代理人张国辉、被上诉人张伟锋的委托诉讼代理人崔胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵利上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，判决支持上诉人一审的反诉请求；3、判令由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的《房屋租赁合同》应当解除没有任何事实根据和法律依据，双方约定的租赁期为10年，在租赁物暴露出严重使用缺陷时，按照法律规定被上诉人具有维修的义务，在没有维修至可以使用时，上诉人有权拒绝支付房租或者要求延长租赁期限，本案中租赁期限尚未到期，上诉人没有缴纳房租是因为被上诉人没有履行维修义务且在门口垒墙，致使上诉人无法使用租赁物所致。二、一审判决认定上诉人对房租的损失存在过错，也没有任何事实根据和法律依据，判决结果严重违法，其理由如下：1、一审判决认定被上诉人在租赁房屋出口垒砌一高约1.4米的墙体(留有出口)与事实不符，事实上是根本就没有出口，上诉人无法使用租赁物，房租损失不应由上诉人承担。2、一审判决认定双方在事后没有进行通知、协商、采取有效措施防止损失扩大也没有事实根据，事后因房屋整改、维修等问题双方经多次协商，未能达成一致意见，被上诉人将作为受害人的上诉人诉诸法院。因此房租损失完全是由于被上诉人的原因造成的，与上诉人无关。三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求于法无据。1、双方签订的合同系被上诉人单方提供的格式合同，其中的免责条款不具有法律效力；2、被上诉人明知出租的房屋具有严重缺陷，存在潜在的安全隐患，但是没有告知上诉人，而是通过单方提供的格式合同来规避自己应当承担的责任，不应得到法律的支持。3、即使合同中约定了“现场查看”，上诉人也不可能预见到出租屋会被水淹，合同中也没有约定上诉人应当投保水浸险，房屋存在严重的缺陷才是造成水淹的真正原因，因此上诉人的损失被上诉人应当予以赔偿。
张伟锋辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果公正，上诉人的上诉理由不充分，依法应予驳回。一、答辩人出租给上诉人的房屋是经过建设主管部门竣工验收合格的房屋，建设主管部门颁发有建设工程竣工验收合格证书，另经过公安消防部门消防验收合格，在房屋规划、设计、建设、消防等方面并不存在严重缺陷。二、双方签订《房屋租赁合同》前，该房屋是经过上诉人到现场实地详细查看房屋位置后，答辩人才同意将房屋出租给上诉人。最重要的是在上诉人对2014年7月该房屋曾经因暴雨进过水这一客观事实清楚、明了的前提下，确认可以承租后，才与答辩人签订了合同。并且合同中明确约定上诉人应为租赁房屋内有关设施设备投财产险、公众责任险及其他必要的保险，否则由此造成的损失由上诉人承担。但上诉人却违背合同约定，没有进行投保，也没有采取任何防汛措施，现上诉人却让答辩人来承担其水淹的损失，显然不符合合同约定。《房屋租赁合同》不属于格式合同，是经过双方充分协商一致，自愿签订的，该合同中的免责条款具有法律效力。三、汛期下大雨，如何进行防护，答辩人已多次告知上诉人，并将防汛用防护板交付给上诉人(收据为证)，告知如何使用，但上诉人却不予听从，不采取任何措施，致使房屋遇暴雨进水，另外，进水被淹后，上诉人仍不积极采取救助措施，放任损失的进一步扩大，直至今日长达20个月的时间了，也不进行清理，这种损失只有上诉人承担。四、《房屋租赁合同》第十四条明确约定：“不可抗力(指：
自然灾害如地震、台风、暴雨、洪水等)，造成甲方或乙方损失的，双方互相免除责任”，因此，此次暴雨属不可抗力。上诉人的损失，答辩人应免责，答辩人不应承担上诉人的任何损失赔偿责任。五、一审判决已经充分考虑到上诉人承租的房屋进水后无法继续经营使用，判决将答辩人收取上诉人的第一租赁年度3个月的租金及费用95100元返还给上诉人，又判决上诉人自2015年12月1日起每月按租金31700元的50％，向答辩人支付租金及费用至实际交付租赁房屋时止。已经交纳的2015年10月20日至2015年11月30日的租金及费用应当减半收取，使答辩人的租金(不包括应付租金)损失至今已高达36万余元，一审判决对上诉人的损失已经予以了充分考虑。综上，上诉人的财产损失是因自身的过错和不可抗力造成的，答辩人无责任。如果上诉人能及时按要求采取防护措施，并向保险公司投保财产险，并采取有效的措施，防止损失的扩大，其损失完全可以避免，但其却没有这样做，损害应自行承担。
张伟锋向一审法院起诉请求：1、判决原被告于2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》终止履行。2、判决被告向原告支付拖欠租金等费用，从2015年12月1日起每月按31700元计算至实际交付房屋时止。并按拖欠租金等费用每日千分之十向原告支付滞纳金。3、诉讼费由被告承担。
赵利向一审法院提出反诉请求：1、请求被反诉人立即将出租房屋整改、维修至可以安全使用的状态，并继续履行双方租赁合同。2、请求依法判令被反诉人退回从2015年7月19日至2016年1月30日的租金共计200766元。3、判令反诉被告赔偿反诉人财产损失、装修损失、停业损失等项共计30万元。4、全部诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月30日，经过被告赵利实地现场查看房屋后，原、被告签订了《房屋租赁合同》，甲方为张伟锋，乙方为赵利，约定：被告赵利承租原告张伟锋经营管理的位于汝阳县金港国际项目一号楼第二层地下室3170平方米房屋使用。该房屋所有权属于甲方；所有权属于乙方的设备、设施、商品及经营责任，其保险责任归乙方。乙方应为租赁房屋内乙方所有的有关设施设备投财产险、公众责任险及其他必要的保险，否则有此所造成的损失由乙方承担。租赁期限：为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止。经营范围：休闲茶社；租金及相关费用：年租金及管理费、广告位使用费共计380400元，每月31700元；支付方式及时间：乙方交纳相关费用以一个租赁年为周期，乙方应于每期费用届满前两个月时间向甲方交纳下一期费用，首期费用合计380400元，合同签订后，三日内交纳完毕。免租期间和其他：自本房屋交付之日起开始执行免租60天，含乙方装修期60天，免租期为2014年12月1日起至2015年1月30日止。合同有关乙方义务约定：乙方应自行全面负责房屋内拥有的财产不受任何损失或损坏并承担风险责任，为此乙方应对房屋内的财产足额办理全险保险，保险费由乙方承担，否则因火灾、水灾等不可抗力因素及其他非甲方故意的原因而造成乙方财产及第三方财产发生的一切财产损失，均由乙方完全承担经济损失和法律责任；乙方在租赁期间内，负责房屋内的排污及防汛设施、设备的正常运行和日常维护，并承担费用，若因乙方日常维护管理不善造成损失由乙方承担全部责任。违约责任：甲方未依合同约定日期交房，应按日向后顺延租期。乙方未按合同约定时间交纳租金、管理费、服务费或水电等其他应交费用，乙方自拖延欠款之日起，每日按拖欠款项的千分之十向甲方支付滞纳金；逾期超过十五天，甲方有权停水停电，逾期超过三十天，甲方有权单方面解除本合同。送达：依据本合同要求由任何一方发出的通知或其他联系可采取如下任何一种方式送达，通知或其他联系被视为送达的日期应如下方式确定1、专人递交的通知在专人递交对方之日视为有效送达；2、以挂号信件发出的通知，应在寄出日后第6日视为有效送达；3、以快递方式的通知应交予公认的快递服务发送后第3日视为有效送达；4、以图文传真发出的通知，在传送后第一个营业日视为有效送达；5、在本广场内物业上张贴公告，从张贴之日起第3日视为送达。不可抗力及维修责任：1、不可抗力（指：自然灾害如地震、台风、暴雨、洪水等），造成甲方或乙方损失的，双方互相免除责任。在不可抗力事件发生后，不能继续履行合同的乙方应立即通知甲方，并立即采取相应补救措施、减损措施，由双方协商决定是否变更或解除合同。租赁场地因不可抗力而灭失的，本合同自然终止。2、因不可抗力致使部分租赁场地及甲方拥有产权的设施、设备损坏或不能正常使用，或不可归责于乙方原因而致使租赁场地损坏或不能正常使用的，其修缮、更换的责任由甲方负责使其恢复正常使用功能，但不承担乙方的任何损失。该合同并对双方其他的权利义务、经营范围、运营管理、争议的解决等，作出了相应的约定。原、被告在该协议上签字。原告张伟锋依约定将房屋交付被告赵利，同时移交防火门钥匙和防水用铁板24块，被告赵利给原告出具《收条》。被告赵利接收房屋后即进行装修，并交纳第一年租金，开始了营业经营KTV，但未按合同约定就租赁房屋内的设施设备办理保险。2015年7月19日晚间，汝阳降暴雨，造成涉案被告赵利租赁的房屋进水，深度达到1.65米，被告赵利组织人员对房屋内可移动的设备进行转移施救，仍有部分物品被水淹侵泡毁损。之后不久，为了防止再次进水，原告张伟锋在租赁房屋出口垒砌一高度约1.4米的墙体（留有出口）。按双方合同约定，第二年租金等费用应在2015年9月30日前付清，但事件发生后，被告赵利至今未再恢复经营，也未向原告张伟锋交纳租金等费用。双方协商未果后，原告张伟锋于2016年3月28日诉至一审法院。另查明，涉案出租房屋位于汝阳杜康大道东段新汽车站西路南的汝阳县金港国际项目一号楼，系河南九润置业有限公司开发建设，2013年8月通过竣工验收和消防验收合格，其中《建设工程消防验收意见书》中提出“属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。张亚棚后购得该房，于2015年6月4日办理房产登记，张亚棚授权原告张伟锋经营管理。该地段路面从新汽车站东门向西地势逐渐降低，房屋进出口所处位置地势较低。在2014年7月汝阳突降暴雨，该出租房屋附近道路积水严重，造成房屋门前道路上汽车被淹及房屋内进水，深度约达1.8米，该事件曾被网络媒体报道。一审法院认为，本案基础法律关系是房屋租赁合同关系，原、被告双方于2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同应为有效合同，对双方具有约束力。双方均应按合同约定行使权力、履行义务。本案纠纷发生缘于租赁合同履行期间，出现租赁房屋进水，被告至今未恢复经营等。有此引发被告赵利应否缴纳第二年度租金，原告是否有权解除合同，以及租赁房屋是否存在设计缺陷，被告赵利损失原告张伟锋应否赔偿等系列问题。就法律对《房屋租赁合同》定义来看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收取租金是出租人基本的合同权利，与之相应，交纳租金是承租人的基本合同义务。而合同履行中出现“水灾”，致使一方或双方损失的情形时，双方应依据合同约定，来解决该进水事件是否属于约定的“不可抗力”事由，承租方损失应由何方承担的问题，在双方均没有表示解除或变更合同的前提下，双方合同有关租金交付的约定，仍然对承租人有约束力。现承租人以损失赔偿未得到解决而对抗交纳租金的合同义务，没有法律及合同依据。现被告赵利未依据合同约定时间交纳第二年度租金的行为，构成违约，且依据双方《房屋租赁合同》，原告张伟锋享有单方解除合同的权利，解除合同的时间以解除合同的通知到达被告赵利的时间为准。原告张伟锋未向被告赵利发出解除合同的通知，应以一审法院向被告赵利送达起诉书的日期为解除合同日期，即：2016年4月8日。合同解除后，尚未履行的终止履行，承租方应予返还租赁物，未及时返还的，应当支付占用费或赔偿损失。反诉部分，反诉原告赵利反诉请求为：1、请求被反诉人立即将出租房屋整改、维修至可以安全使用的状态，并继续履行双方租赁合同。2、请求依法判令被反诉人退回从2015年7月19日至2016年1月30日的租金共计200766元。3、判令反诉被告赔偿反诉人财产损失、装修损失、停业损失等项共计30万元。4、全部诉讼费由反诉被告承担。对反诉第一项请求，如上所述，双方合同予以解除，此项请求一审法院不予支持。对第二项返还租金的请求，涉及对租金、费用的计算问题，从2015年7月19日至起诉之日2016年1月30日，属于租赁标的物进水后的期间。在该期间，反诉被告张伟锋在租赁房屋门前设置的防汛墙体一直存在，没有及时拆除，势必妨碍反诉原告经营使用；反诉原告赵利占据租赁房屋却一直消极对待，不交纳第二年度租金，也不恢复经营。双方均没有向一审法院提供在该阶段内进行通知、协商、采取有效措施防止损失扩大的证据，说明双方对该种状态的存在及持续，均系放任的态度，有此造成反诉原告不能正常使用租赁房屋的租金损失，应根据双方合同约定、法律规定及过错程度合理承担。鉴于标的房屋进水后恢复经营客观上需要清理和重新装饰装修，恢复经营占用的合理期间应予免除房屋租金及费用，比照双方合同约定的免租期间，一审法院酌定为3个月，从2015年7月20日至2015年10月20日。反诉被告张伟锋已经收取的租金等费用，应予返还。对2015年10月20日之后，包括双方合同解除以后时间的租金等费用或占用费损失，属于双方共同造成的，在计算时，酌定减半计算。本诉原告张伟锋要求判令被告赵利向原告支付拖欠租金等费用，一审法院予以部分支持。本诉原告相关滞纳金的诉求，不予支持。对于反诉原告损失赔偿的请求，一审法院认为，基于标的房屋的特殊地理位置，承租方并提前现场查看，双方对租赁房屋出口地势较低容易进水的事实是明知的。在设定合同条款时，合同明确了“乙方在租赁期间内，负责房屋内的排污及防汛设施、设备的正常运行和日常维护”的责任，及“乙方应当对租赁房屋内乙方所有的设施设备投财产险、公众责任险及其他必要的保险”的投保责任，否则，将导致“由此造成的损失由乙方承担”的后果。双方合同并将“暴雨、洪水”界定为“不可抗力”，且反诉原告在防汛方面未尽到责任。综合以上约定及事实情况，反诉原告赵利的损失赔偿诉求，证据不足，一审法院不予支持。判决：一、原告（反诉被告）张伟锋与被告（反诉原告）赵利所签订的《房屋租赁合同》于2016年4月8日解除。二、被告（反诉原告）赵利向原告（反诉被告）张伟锋返还租赁房屋。三、被告（反诉原告）赵利自2015年12月1日起，每月按31700元的50%，向原告（反诉被告）张伟锋计算支付租金及费用至实际交付租赁房屋时止。（被告赵利已经交纳的2014年10月20日至2015年11月30日的租金及费用应当减半收取，多出的租金及费用在算账时可以抵顶）四、原告（反诉被告）张伟锋向被告（反诉原告）赵利返还第一租赁年度3个月的租金及费用95100元。五、驳回原告（反诉被告）张伟锋的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）赵利的其他诉讼请求。上述判决第二、三、四项于本判决生效后十日内履行、清结完毕。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分1540元，原告（反诉被告）张伟锋负担540元，被告（反诉原告）赵利负担1000元；反诉费4400元，原告（反诉被告）张伟锋负担500元，被告（反诉原告）赵利负担3900元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉人赵利与被上诉人张伟锋签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。自2015年7月19日暴雨致使涉案房屋进水后至本案起诉时，赵利未再恢复营业，也未缴纳应于2015年9月30日前付清的第二年租金，赵利与张伟锋双方也未就暴雨导致的问题达成一致，在此情况下，张伟锋提起本案诉讼，要求解除双方的租赁合同，符合双方的合同约定。赵利认为不应解除租赁合同的上诉理由缺乏依据，无法支持。赵利上诉称其对房租的损失没有过错，根据本案查明的事实，暴雨之后，双方未就暴雨产生的问题达成一致，张伟锋在涉案房屋门前设置防汛墙体，赵利占据涉案房屋，不缴纳第二年租金，也不恢复经营，双方对这种状态的存在及持续均持放任态度，对由此造成的租金损失，一审法院根据双方合同约定、法律规定及过错程度判决双方合理承担，并无不当。赵利主张张伟锋应赔偿其因暴雨造成的损失，根据双方合同明确约定“乙方在租赁期间内，负责房屋内的排污及防汛设施、设备的正常运行和日常维护”的责任，及“乙方应当对租赁房屋内乙方所有的设施设备投财产险、公众责任险及其他必要的保险”的投保责任，否则，将导致“由此造成的损失由乙方承担”的后果。双方合同并将“暴雨、洪水”界定为“不可抗力”，故该主张证据不足，本院无法支持。
综上所述，赵利的上诉请求能不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由赵利负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 蔡美丽
审判员 王茂兵
二〇一七年三月十七日
书记员 刘 丰