江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中商初字第00083号
原告宿城区道口钢模出租站,住所地江苏省宿迁市宿城区楚街****号。
经营者臧翠兰。
委托代理人时华君，江苏大楚律师事务所律师。
委托代理人刘政，江苏大楚律师事务所律师。
被告龙元建设集团股份有限公司,住所地浙江省象山县丹城新丰路165号。
法定代表人赖振元，该公司董事长。
委托代理人徐裕建，江苏力豪律师事务所律师。
原告宿城区道口钢模出租站（以下简称道口钢模出租站）诉被告龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元集团）建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年4月21日、9月6日两次公开开庭进行了审理。原告道口钢模出租站经营者臧翠兰及委托代理人时华君，被告龙元集团委托代理人徐裕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告道口钢模出租站诉称：2011年，因工程建设需要，被告龙元集团向原告道口钢模站承租钢管构件，双方因此签订《租赁合同》。原告道口钢模出租站依约交付钢管构件后，因被告龙元集团未能依约支付欠付的租金，原告遂诉至法院请求判令被告支付租金3179550.44元（后在庭审中变更为3209396.35元）、赔偿扣件及螺丝损失837828.85元（后在庭审中经双方确认变更为555868.85元）和违约金1500000元，并承担本案诉讼费用。
被告龙元集团辩称：被告龙元集团对于租赁钢管构件的事实予以认可，因双方未对2015年3、4月的租金进行核对，故被告龙元集团仅认可截至2015年2月的租金为3171435.61元，而实际欠付的租金数额应当扣除部分扣件损坏后仍然计算的租金。被告未能依约支付租金系因开发单位拖欠工程款而非主观原因所致，故原告道口钢模出租站主张违约金的约定条件未成就，且主张违约金的数额过高。
原告道口钢模出租站为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《租赁合同》1份，证明原告道口钢模出租站与被告龙元集团成立租赁合同关系，双方对租赁单价、租金的支付、租赁物损失赔偿价格以及违约金进行了约定。
2、《材料结算单》、《租金结算表》等结算凭据共计23份，证明被告龙元集团从2013年4月份到2015年4月底欠付的租金数额为3209396.35元。
被告龙元集团对上述证据的质证意见为：对于证据1的真实性没有异议。但因工程仍未完工，且由于开发商未付龙元集团工程款导致未及时向原告支付租金，故原告主张违约金的条件不成就。对证据2中的2015年3、4月份租金的数额因龙元集团未核对，故不予以认可。对证据2中计算至2015年2月底的租金龙元集团认可为3171435.61元，与原告主张的相差几千元。
被告龙元集团未提供证据。
本院对上述证据认证意见：
以上各组证据均有原件加以核对，与待证事实相关联、内容真实、形式合法，可以作为本案认定事实的证据予以采用。
本院经审理查明：2011年5月23日，被告龙元集团（合同中为乙方）因承建宿迁市中豪国际广场项目酒店式公寓、写字楼以及酒店的工程建设需要，与原告道口钢模出租站（合同中为甲方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁钢管等构件，每天的租赁价格为钢管0.012元/米、十字扣件0.008元/只、套管0.02元/根。关于租金结算方式，案涉《租赁合同》约定“至封顶后付85%，余款工程结束3个月以内全部付清，如中途付款不兑现，就停止发货。若工程完工3个月内不付清余款，乙方应支付甲方违约金每天按余额的千分之二”。关于违约责任，案涉《租赁合同》约定“在租赁期间，乙方不得擅自截锯钢管，甲方在收回钢管、扣件时，如发现短少或损坏时，钢管按每米13元，扣件每只5.5元，套管每根6.5元，扣件螺丝每套0.5元计算，作为乙方向甲方赔偿损失（以实物赔偿亦可），短缺钢管或扣件时，应及时赔偿，否则租金继续计算，自至赔偿到位为止”。
还查明，被告龙元集团认可以下内容：案涉工程宿迁市中豪国际广场项目酒店式公寓、写字楼以及酒店的封顶时间分别为2014年9月22日、5月15日和8月26日。写字楼以及酒店合同约定的开工日期为2012年5月22日，具体按发包人书面的开工令为准。竣工日期按发包人书面批准的总进度计划为准。写字楼约定的工期为600天，酒店工期为480天。酒店式公寓开工日期为2012年3月20日，约定工期为680天，竣工日期按发包人书面批准的总进度计划为准。
还查明：被告龙元集团认可至2015年2月底，欠付原告道口钢模出租站租金数额为3171435.61元。
庭审中，经双方当事人确认，被告龙元集团已向原告道口钢模出租站支付租金380多万元。被告龙元集团应当向原告道口钢模出租站赔偿扣件损失493430元、螺丝损失62438.85元，合计555868.85元。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：1、被告龙元集团欠付原告道口钢模出租站的租金数额是多少；2、原告道口钢模出租站要求被告龙元集团支付违约金的请求是否应当支持。如果应予支持，原告道口钢模出租站主张的违约金是否过高，应支持多少。
关于第一个争议焦点。本院认为：原告道口钢模出租站要求被告龙元集团支付租金3209396.35元的请求应予支持。因被告龙元集团认可至2015年2月底欠付租金数额为3171435.61元，该数额与原告道口钢模出租站主张计算至2015年4月底的数额仅相差37960.74元，且依据双方的合同约定，短缺钢管或扣件的租金应持续计算至实际赔偿为止，故原告道口钢模出租站主张的租金数额低于双方合同约定的数额，应予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉《租赁合同》的约定，被告龙元集团应当在主体封顶后付85%，工程结束后三个月内付清余款，否则每天应当按应付租金余额的千分之二支付违约金。结合双方之间发生的租金总额，工程进度情况及龙元集团的实际支付租金情况判断，龙元集团显然未依合同约定支付租金，已构成违约。首先，至涉案工程封项时，被告龙元集团并未依约支付85%的租金，构成违约。其次，认定工程结束，应以被告龙元集团与发包方的合同约定为准，而不能以实际结束时间为准。否则，如工程久拖不决，则出租方将主张权利无望，显然与合同目的不符，亦有违公平原则。据此，被告龙元集团亦构成违约。故被告龙元集团依约应给付相应的违约金。
关于违约金，应以补偿性为主，兼具惩罚性。在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案中，双方约定的违约金显然过高，应予降低。在酌定违约金的数额时，应当看到龙元集团先期诚信支付租金的情况，及龙元集团欠付租金的主要原因在于房地产行业下行，发包方未依约支付工程款所致，主观上并无过错；并应结合欠付租金的数额、时间、原告道口钢模出租站的损失及宿迁的社会经济状况等因素，综合加以酌定。综合以上因素，本院酌定支持违约金500000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告龙元建设集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿城区道口钢模出租站支付租金3209396.35元、赔偿扣件及螺丝损失555868.85元、并支付违约金500000元，合计4265265.2元；
二、驳回原告宿城区道口钢模出租站的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50422元，保全费5000元，合计55422元，由原告宿城区道口钢模出租站负担11622元，被告龙元建设集团股份有限公司负担43800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费50422元。江苏省高级人民法院开户行及账号：中国农业银行南京山西路支行，10-113301040002475。
审 判 长 赵振亚
代理审判员 周栋才
代理审判员 仲召虎
二〇一五年十一月六日
书 记 员 潘为芳
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。