北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12717号
上诉人（原审被告）张海龙，男，1979年6月6日出生。
被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人陈耀忠，总经理。
委托代理人李秀翠，女，1982年11月13日出生。
委托代理人董光辉，北京市致衡律师事务所律师。
上诉人张海龙因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称长城物业北京分公司）起诉至原审法院称：张海龙为我单位管理服务的×××1201室业主，与北京绿地京城置业有限公司（下称绿地置业公司）于2010年9月签订了《商品房预售合同》。张海龙自2014年1月至今未按规定交纳物业管理费，在此期间我单位多次催交，张海龙仍不交纳物业管理服务费等费用。为维护我单位的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令张海龙支付物业服务费3641.24元、违约金664.52元。
张海龙辩称：长城物业北京分公司与绿地置业公司在2013年签订的《绿地新里?西斯莱公馆项目物业委托管理服务合同》（下称《物业委托管理服务合同》）违反我国法律，依法应当认定无效，合同条款对我没有约束力；长城物业北京分公司与我之间存在事实物业服务关系，但应根据其服务确定收费标准，如以业主审计或者通过评估的方式确定2014年度物业服务收费标准，我同意按照以上两种方式确定的标准缴纳物业费。
原审法院经审理认为：长城物业北京分公司与张海龙虽未签订书面的物业服务合同，但长城物业北京分公司依据与绿地置业公司签订的《物业委托管理服务合同》与原物业服务企业办理了交接手续，并且自2014年1月起，长城物业北京分公司开始为张海龙提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，双方均应按照平等、公平、诚实信用原则履行自己的义务。本案中，虽然张海龙提出长城物业北京分公司在基础设施维护、绿化、卫生等方面存在服务瑕疵，但从案件事实看，长城物业北京分公司一直对包括张海龙在内的该小区业主进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认长城物业北京分公司基本履行了物业管理服务义务，故对于长城物业北京分公司要求张海龙支付自2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持，对于张海龙的辩称意见，法院不予采信；关于违约金，由于长城物业北京分公司与张海龙并未签订书面的物业服务合同，未约定违约责任，故其主张的违约金缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、张海龙给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二○一四年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业服务费三千六百四十一元二角四分（于判决生效后十日内履行）；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张海龙不服，上诉至本院称：建设单位在房屋销售前有权选聘物业服务企业，在房屋销售后，业主大会未成立之前，应当由街道办事处、乡镇政府协助业主完成物业服务企业的选聘工作，本案中开发商绿地置业公司无权在2013年房屋交付业主之后选聘物业企业，绿地置业公司与长城物业北京分公司签订《物业委托管理服务合同》，主体存在缺陷；绿地置业公司以协议方式选聘物业企业但长城物业北京分公司未能提供政府主管部门批准文件，程序有问题；小区在封闭管理、车位、照明设施、单元门禁、监控、紧急呼叫系统、公共区域被占用、喷泉设施等方面存在问题没有解决，我与长城物业北京分公司之间没有书面的物业合同，我承认长城物业北京分公司提供了服务，但我不知道服务的标准、价格，可以进行审计或者评估，我不同意按照《物业委托管理服务合同》约定的2.95元标准交纳物业费，请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回长城物业北京分公司的诉讼请求。
长城物业北京分公司同意原判。
经审理查明：张海龙系北京市×××1201室业主，房屋建筑面积为102.86平方米。
2013年12月16日，绿地置业公司（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订《物业委托管理服务合同》，约定：甲乙双方和原物业服务企业在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定，交接时间为2013年12月17日，交接时间作为本项目的交接时点，交接时点前的责任和所有债权债务由原物业服务企业享有和承担，交接时点后的责任和债权债务由乙方享有和承担；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅的收费标准为2.95元／月?平方米。合同签订后，长城物业北京分公司一直为张海龙所在小区提供物业服务。张海龙未交纳2014年1月1日起自2014年12月31日的物业服务费。原审中，张海龙辩称长城物业北京分公司与绿地置业公司签订的物业委托管理合同为无效合同，且提供的物业服务在小区停车、设施维护、清洁卫生、垃圾清运、安全管理等方面存在诸多瑕疵，故不同意按照合同标准交纳物业服务费。
诉讼中，长城物业北京分公司提交2014年1月8日绿地置业公司出具的《关于新里·西斯莱公馆（新里苑）小区更换物业公司的情况说明》，记载：绿地置业公司于2010年2月1日开发建设绿地新里·西斯莱公馆（新里苑）小区，2011年6月1日根据物业管理相关法律法规，绿地置业公司与北京高力国际物业服务有限公司（下称高力物业公司）签订《新里西斯莱公馆物业服务合同》委托其对本项目实施物业服务。因高力物业公司在管期间，存在诸多服务品质缺陷，业主满意度较低，物业费收缴率较低等原因，2013年9月份高力物业公司向绿地置业公司提出将撤管本小区，为了保障新里·西斯莱公馆（新里苑）小区业主的正常生活，通过绿地置业公司与高力物业公司进行沟通协商，高力物业公司将继续履行合同约定条款直至选聘新的物业公司与其进驻交接完毕后再撤出该小区。2013年10月份，高力物业公司在新里·西斯莱公馆（新里苑）小区醒目位置张贴公告告知全体业主其撤场时间，为了保障社区和谐稳定，确保物业服务工作能够有序开展，因新里·西斯莱公馆小区（新里苑）未成立业主委员会，绿地置业公司通过与社区居委会沟通并征得同意，同时也在该小区醒目位置张贴公告告知全体业主由绿地置业公司按照物业服务企业选聘招投标程序通过公开招投标方式选聘新的物业公司，通过综合考评最终确定：长城物业北京分公司接管新里·西斯莱公馆小区（新里苑）为本小区全体业主提供物业服务。长城物业北京分公司与高力物业公司交接时间节点为2013年12月26日零时。2013年12月27日由长城物业北京分公司正式接管该小区并履行绿地置业公司与长城物业北京分公司签订的《物业委托管理服务合同》中相关约定。2014年1月10日，北京市大兴区清源街道绿地社区居民委员会在上述情况说明上加盖印章。
长城物业北京分公司另提交北京市大兴区清源街道办事处（下称清源街道办事处）2014年1月12日出具的《关于新里·西斯莱公馆（新里苑）小区更换物业公司的情况说明》，记载：绿地置业公司于2010年2月1日开发建设绿地新里·西斯莱公馆（新里苑）小区，2011年6月1日根据物业管理相关法律法规，绿地置业公司与高力物业公司签订《新里西斯莱公馆物业服务合同》，委托其对西斯莱公馆实施物业服务。而2013年9月份高力物业公司向该公司提出将停止小区的物业管理服务。因西斯莱公馆小区未成立业主委员会，2013年10月份，绿地置业公司通过与社区居委会沟通并征得同意，在小区内醒目位置张贴公告，告知全体业主该公司按照物业服务企业选聘程序。同时，通过公开招投标方式选聘了新的物业公司：长城物业北京分公司，接管西斯莱公馆小区，为小区全体业主提供物业服务。
张海龙表示其在小区里没有见到情况说明中所记载的公告告知全体业主由绿地置业公司按照物业服务企业选聘招投标程序。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业委托管理服务合同》、顾客沟通记录表、催费律师函、商品房预售合同、绿地置业公司出具的《关于新里·西斯莱公馆（新里苑）小区更换物业公司的情况说明》、清源街道办事处出具的《关于新里·西斯莱公馆（新里苑）小区更换物业公司的情况说明》等证据在案佐证。
本院认为：关于长城物业北京分公司与涉案小区建设单位绿地置业公司签订的《物业委托管理服务合同》一节，张海龙对于绿地置业公司选聘物业公司的主体资格和程序提出异议，本院认为，物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，根据盖有北京市大兴区清源街道绿地社区居民委员会、清源街道办事处印章的《关于新里·西斯莱公馆（新里苑）小区更换物业公司的情况说明》的记载，在小区原物业服务企业高力物业公司即将终止物业服务而涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，小区建设单位绿地置业公司经社区居委会同意，从维护小区业主正常生活环境考虑选定长城物业北京分公司接管小区提供物业服务并不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对于张海龙的上述异议不予采纳。长城物业北京分公司事实上为涉案小区提供物业服务，包括张海龙在内的小区业主亦事实上接受了长城物业北京分公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。长城物业北京分公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故张海龙应当向长城物业北京分公司支付相应的物业费。关于张海龙上诉提出长城物业北京分公司在小区封闭管理等方面存在问题一节，经本院审查，上述情节不构成减少物业费的理由，本院对张海龙的上述意见不予采纳。原审判决确定的物业费金额并无不妥，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由张海龙负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由张海龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年十二月八日
书 记 员 祝 石