南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第737号
原告：林金琼，女，1985年12月7日出生，壮族，户籍地广西大新县，现住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张帆，南宁市南湖法律服务所法律工作者。
被告：李艳红，女，1983年12月10日出生，汉族，住广西宾阳县。
被告：梁英，女，1985年5月1日出生，汉族，住广西宾阳县。
被告：ＸＸ星，男，1984年9月25日出生，壮族，住广西扶绥县。
原告林金琼与被告李艳红、梁英、ＸＸ星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案后，依法适用简易程序审理。因被告李艳红、ＸＸ星下落不明，本院于2016年2月16日裁定将本案转为普通程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告林金琼的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼，被告李艳红、ＸＸ星经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告梁英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林金琼向本院提出诉讼请求：1.被告李艳红、梁英、ＸＸ星退还原告转让费55000元，并支付违约金8250元；2.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年10月8日，原告与被告李艳红、梁英、ＸＸ星签订了铺面转让协议，约定三被告以55000元的价格将南宁市英华路28号的一间铺面转让给原告承租，如果原告在与房东重新签订合同之前政府下令拆除铺面的，三被告退还全部转让费，并支付转让费的15%的违约金。原告于当日付清转让费，还未与房东签订合同，南宁市青秀区城市管理综合行政执法局就于次日下达了《关于英华路28号整个商业街的拆除通知》，要求租户限期搬离物品。原告多次要求三被告退还转让费，但三被告拒不退还。据此，原告为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。被告李艳红、梁英、ＸＸ星均未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李艳红、梁英、ＸＸ星未提交书面答辩状，亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利，由其承担不利后果。
原告围绕诉讼请求依法提交了《点缀美转让协议》、被告梁英出具的收条、《关于限期自行搬离物品的通知》、中国农业银行卡交易流水、原告林金琼在银行提取现金并转交给ＸＸ星的录像、原告林金琼与被告林艳红及案外人范成业的谈话录音光盘、刘少强和余小源出具的搬离涉案房屋的见证书等证据。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月8日原告林金琼（乙方）与被告李艳红、梁英、ＸＸ星（甲方）签订《点缀美转让协议》，约定甲方于2015年10月8日将位于南宁市青秀区英华路28号的点缀美店铺（面积170平方米）转让给乙方承租；该铺面原由李智云与甲方签订租赁合同，由李智云出租给甲方，租期至2018年7月15日止，月租9000元，店铺转让给乙方后，乙方代甲方向李智云履行租赁合同；店铺现有装修、装饰及美容、美甲等设备全部归乙方使用和所有；点缀美店铺转让费为55000元，甲方在2015年10月2日已收到乙方交付的转让费7000元，乙方应在2015年10月8日向甲方支付余下转让费48000元；如乙方与李智云重新签订合同之前，政府下令拆迁店铺，甲方退还全部转让费，赔偿装修损失55000元，并支付转让费的15%作为违约金。协议还对其他事项作出了约定。合同签订当天三被告将涉案铺面交给原告，原告向被告ＸＸ星现金支付转让费14000元，余下34000元转让费按被告李艳红的要求转账支付给案外人范成业。2015年10月9日南宁市青秀区城市管理综合行政执法局向英华路租户下发《关于限期自行搬离物品的通知》，载明：自2012年1月以来，南宁市显浪房地产投资有限责任公司未经国土、规划部门的合法批准，擅自占用南宁市青秀区英华路北侧的国有农用地，进行柳沙半岛商业街项目建设，属于违法占地违法建设行为。根据青秀区人民法院的行政裁定，青秀区政府决定对该非法占用土地范围内的建筑物及地上附着物实施没收，并适时组织拆除。要求英华路各租户于2015年10月19日前自行清理搬离所有物品。2015年10月20日原告将涉案商铺内的物品搬出。
本院认为，原告林金琼与被告李艳红、梁英、ＸＸ星签订的《点缀美转让协议》实际为铺面转租合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告提交的《关于限期自行搬离物品的通知》证实涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故原告与三被告签订的租赁合同属无效合同。
《点缀美转让协议》中双方认可2015年10月2日原告已向三被告交付转让费7000元。2015年10月8日原告向被告ＸＸ星支付转让费14000元。原告主张应被告李艳红的要求，于2015年10月8日将转让费34000元转到案外人范成业的银行账号。根据原告提交的录音光盘、中国农业银行汇票卡交易流水及《点缀美转让协议》约定支付转让费的时间及金额，本院对原告的主张予以采信。故原告已向三被告支付转让费55000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告要求三被告返还转让费55000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因《点缀美转让协议》为无效合同，故原告依《点缀美转让协议》的约定要求三被告支付违约金8250元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李艳红、梁英、ＸＸ星于本判决生效之日起十日内向原告林金琼返还转让费55000元；
二、驳回原告林金琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1382元（原告已预交），由被告李艳红、梁英、ＸＸ星负担1202元，由原告林金琼负担180元；公告费700元（原告已预交），由被告李艳红、ＸＸ星负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 梁 娟
代理审判员 刘东海
代理审判员 吴永能
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 宋卫科
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。