南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初235号原告：广西日鑫市场开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区。法定代表人：李应标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。被告：莫媛媛，女，1980年5月11日出生，壮族，住南宁市青秀区。原告广西日鑫市场开发有限责任公司（以下简称日鑫公司）与被告莫媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月2日第一次公开开庭进行了审理，原告日鑫公司的委托诉讼代理人郑武贵、王文利到庭参加诉讼，被告莫媛媛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。因日鑫公司变更诉讼请求，本院于2018年2月27日第二次公开开庭进行了审理，原告日鑫公司的委托诉讼代理人郑武贵到庭参加诉讼，被告莫媛媛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日鑫公司向本院提出诉讼请求：1.解除日鑫公司与莫媛媛于2013年9月1日签订的《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》；2.莫媛媛将秀厢八组综合楼的租赁场地（包括一楼门面、三楼及楼顶）交还给日鑫公司；3.莫媛媛向日鑫公司支付租金至实际交还场地之日止（暂计至2017年3月1日，尚欠租金为1535430.77元）；4.莫媛媛向日鑫公司支付尚欠的水电费、卫生费84162.90元（自2014年8月1日至2015年11月30日止）；5.莫媛媛向日鑫公司支付排污费15110元（自2013年11月1日至2017年3月1日止）；6.莫媛媛向日鑫公司支付违约金490411.10元；7.本案诉讼费由莫媛媛承担。诉讼过程中，日鑫公司变更第一项诉讼请求为“确认日鑫公司与莫媛媛于2013年9月1日签订的《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》系无效合同”，变更第三项诉讼请求为“莫媛媛向日鑫公司支付场地占有使用费至实际交还场地之日止（从2014年8月1日起暂计至2017年3月1日，尚欠场地占有使用费为1535430.77元）”，并撤销第六项诉讼请求。事实和理由：日鑫公司与莫媛媛就位于南宁市秀灵路租赁一事，于2013年9月1日签订一份《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》，合同中约定，租赁期限自2013年9月1日起至2025年3月28日止；该商铺租金标准为三楼30元/㎡/月，一楼门面80元/㎡/月，第二年起每年11月1日起在原基础上递增5%，以此类推；租金从2013年11月1日起计算。商铺排污清理下水道、公共区域水电维修公摊0.25元/㎡/月，每年一交。合同期内实行先交租金后使用商铺的原则。商铺租金按季度缴纳，当季度租金届满10天内交清下季度的租金。签订合同当日，乙方必须缴纳合同履约保证金91860元、水电保证金30000元。合同第八条第4项约定，乙方不按照约定支付租金、水电费、环卫费等费用逾期超过10天或欠交租金、水电费、违约金及其它费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回商铺；第九条第3项约定，乙方未按期足额缴纳租金、水电费，每逾期一天，应按所欠款总额的5%向甲方支付违约金。另，该综合楼楼顶大约350㎡，莫媛媛欲将该楼面做成办公场所和员工住宿房，故双方经过协商，达成口头协议，将楼顶另行出租给莫媛媛，每月租金为1700元。合同签订后，莫媛媛于2013年9月4日将上述合同约定的履约保证金91860元、水电保证金30000元及第一季租金支付完毕，后莫媛媛陆陆续续向日鑫公司支付租金，其中也包括楼顶租金。截止至2014年8月1日，莫媛媛尚欠租金7890元，在这之后，莫媛媛分多次向日鑫公司支付了62000元，之后就一直未再支付过任何费用。合同中约定的排污费，莫媛媛从签订合同之日起就一直未缴纳。水电费、卫生费也从2014年8月1日开始欠缴。莫媛媛拖欠租金期间，日鑫公司也通过电话、短信的方式向莫媛媛进行催讨，但莫媛媛一直拖延均未支付。后日鑫公司于2015年12月17日以邮寄的方式向莫媛媛的住处邮寄了一份《关于解除租赁合同的通知》，但邮寄的回执上显示“收件人长期不在南宁，逾期退回”。虽然该份解除通知已发出，双方签订的租赁合同已解除，但因莫媛媛将租赁场地用于经营娱乐场所，该场所内有许多设备设施，又因长期联系不上莫媛媛，日鑫公司也未将场地收回，重新进行出租，故该租赁场地一直由莫媛媛占用至今。故日鑫公司提起诉讼。在诉讼过程中，日鑫公司认为案涉房屋所在的土地属秀厢八组的集体用地，日鑫公司从秀厢八组承租而来，于2005年取得临时三产综合楼建设工程规划许可证。由于日鑫公司无法办理对该土地建设工程规划许可证的延期，故认识到案涉《秀厢八组综合楼铺面租赁合同》存在无效的情形，遂提出变更诉讼请求，请求判如所请。莫媛媛未作答辩。日鑫公司围绕诉讼请求依法提交了证据，莫媛媛经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。日鑫公司提交的证据，本院认定如下：1.《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》，证明日鑫公司作为出租方，莫媛媛作为承租方，双方就位于南宁市秀灵路三楼（面积1499㎡）、一楼门面（12㎡于2013年9月1日签订租赁合同，约定了双方的权利义务。2.《关于解除的通知》及快递回执单，证明2015年12月17日，日鑫公司以莫媛媛拖欠租金为由，向莫媛媛邮寄书面通知要求解除合同等，但因莫媛媛长期不在南宁，邮件逾期被退回。3.《水电费通知单》，证明案涉房屋自2014年8月1日至2015年11月30日的水电费81912.9元、垃圾费2250元，合计84162.9元。4.承诺书，该份证据由广西碧海宏天管理有限公司作出，日鑫公司未能提供其他证据证明广西碧海宏天管理有限公司的意思表示代表着莫媛媛的意思表示，故对该份证据的证据效力，本院不予认定。5.发票，证明日鑫公司预付电费的事实。6.《南宁市规划管理局行政处罚告知书》及《南宁市规划管理局行政处罚决定书》，证明2006年4月10日，因案涉标的物三楼属于违法建设，南宁市规划管理局对日鑫公司拟罚款且缴款后给予临时使用。2006年5月19日，南宁市规划管理局对日鑫公司决定罚款且在履行完毕后给予临时使用。7.《南宁市国土资源局证明》、《建设用地规划许可证》、《南宁市建设工程规划许可证》，证明2004年2月3日，案涉租赁物所在的土地取得用地规划许可。2005年8月2日，南宁市秀厢村八组临时三产综合楼取得（西乡塘）2005临建字第0013号建设工程规划许可证，建设层数为框架二层，属于临时建设。8.《土地租赁合同》，证明2004年7月2日，日鑫公司从南宁市秀厢八组承租案涉租赁物所在的土地。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日,日鑫公司（出租方，甲方）与莫媛媛（承租方，乙方）签订一份《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》，约定：甲方将南宁市秀灵路（面积1499㎡）、一楼门面（面积12㎡）出租给乙方经营餐饮娱乐。租赁期限从2013年9月1日起至2025年3月28日止。三楼租金30元/㎡/月，一楼门面租金80元/㎡/月，从2013年11月1日起计算，按季度缴纳，实行先交租后使用原则，当季度租金届满10天内交清下季度的租金，第二年起每年11月1日起在原基础上递增5%，以此类推。商铺排污清理下水道、公共区域水电维修公摊0.25元/㎡/月。签订合同当日，乙方必须按合同约定向甲方支付合同履约保证金91860元及水电保证金30000元。合同期满后，如乙方无违约行为，甲方办理商铺接管手续后10天内将合同履约保证金（不计利息）退回给乙方。乙方使用的商铺水电费按秀厢八组综合楼现行收费标准计算，随供电局单价调整而调整，应交款额按乙方当月水、电表记录为计算依据，乙方应在收到每月缴费通知后5天内交清。乙方未按期足额缴纳租金、水电费的，每逾期一天，乙方应按所欠款总额的5%向甲方支付违约金。如乙方不按照合同约定支付租金、水电费、环卫费等费用，逾期超过10天或欠交租金、水电费、违约金及其他费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方所交全部款项视为违约金，不予退还。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，莫媛媛于2013年9月4日向日鑫公司支付了履约保证金91860元、水电保证金30000元及第一季度租金，之后陆陆续续支付租金。截止2014年8月1日，尚欠租金7890元。之后，莫媛媛分多次向日鑫公司又继续支付了62000元，之后就一直未再支付过任何费用。另外，从合同签订之日起至今，莫媛媛从未缴纳过排污费；从2014年8月1日起，莫媛媛开始欠缴水电费、卫生费。因莫媛媛欠缴费用，日鑫公司于2015年12月17日以邮寄的方式向莫媛媛邮寄了《关于解除的通知》，要求通知到达之日解除双方合同，并要求于2016年1月1日前办理交接手续。因莫媛媛长期不在南宁，邮件逾期被退回。在庭审过程中，日鑫公司自认自2015年11月30日之后，莫媛媛停止经营。因此，水电费、卫生费仅主张计算自2014年8月1日至2015年11月30日；排污费仅计算自2013年11月1日至2017年3月1日。另查明，日鑫公司已向广西电网有限责任公司南宁供电局预付电费。从2014年8月1日至2015年11月30日，案涉铺面产生的水电费81912.9元、垃圾费2250元，合计84162.9元。再查明，2004年7月2日，南宁市秀厢村八组（出租方，甲方）与日鑫公司（承租方，乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：甲方同意将其位于产业用地共3235.88㎡出租给乙方使用。租期从2005年3月28日至2025年3月28日止。乙方租用该土地作为商业开发使用，乙方投资建设以南宁市规划管理局报建批复的用途为准之建筑。合同期内，乙方自行安排投资经营，自行决定与第三方联营、合作、转租，盈亏与甲方无关，甲方不得干涉乙方的经营活动，但整体转租须经甲方同意。2005年8月2日，南宁市规划管理局颁发（西乡塘）2005临建字第0013号《建设工程规划许可证》，其内容载明：1.建设单位为南宁市秀厢村八组；2.建设项目名称为临时三产综合楼；3.建设位置秀灵路；4.建设规模为框架二层，总建筑面积2388.88㎡。2006年4月10日，南宁市规划管理局向日鑫公司作出南规监告字[2006]264号《南宁市规划管理局行政处罚告知书》，认为日鑫公司在建设过程中，在所批综合楼的二层上加建第三层等，构成违法建设，拟作如下处罚决定：1.罚款704604元；2.缴款后，上述超建的部分给予临时使用，城市建设需要时须无条件拆除。2006年5月19日，南宁市规划管理局对日鑫公司作出《南宁市规划管理局行政处罚决定书》，决定罚款5万元，缴款完毕后，加建部分给予临时使用，城市建设需要时须无条件拆除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”同时，《广西壮族自治区实施办法》第四十二条第二款规定：“临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，期满需要延续的，应当在使用期限届满30日前提出申请，按照规定办理延期手续，经批准延期的，期限不得超过1年。临时建筑不得超过2层，并不得改变为永久性建筑。”本案中，案涉一楼门面所在的建筑物属于在2005年8月2日取得规划许可的临时建设，而案涉三楼属于日鑫公司超出规划许可在原临时建设上进行的违法建设，虽然被处罚后可临时使用，但其临时使用期限并非是无限期，而应当附随于获得许可建设的原临时建设的使用期限，且距今已有十几年的时间，日鑫公司亦自认至今无法办理延期手续。故，日鑫公司与莫媛媛于2013年9月1日签订的《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》为无效合同，日鑫公司诉请案涉合同为无效合同，本院予以支持。关于返还租赁场地问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，因案涉合同为无效合同，日鑫公司诉请莫媛媛返还合同约定的租赁物即秀厢八组综合楼一楼门面（面积12㎡）及三楼(面积1499㎡)，本院予以支持。关于日鑫公司诉请莫媛媛返还案涉三楼楼顶问题。虽然日鑫公司主张双方并未在合同中约定，而只是达成了口头协议，但这仅仅是日鑫公司的单方陈述，并未举证证明双方存在口头约定，也未举证证明日鑫公司已交付莫媛媛使用或莫媛媛至今仍占有使用的事实，应承担举证不能后果。故，日鑫公司诉请莫媛媛返还秀厢八组综合楼案涉三楼楼顶，本院不予支持。关于支付占有使用费问题。双方签订合同后，莫媛媛已实际占有使用案涉一层门面及三楼至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，日鑫公司诉请莫媛媛按照合同约定的租金标准支付占有使用费，本院予以支持。根据合同约定，租金从2013年11月1日起计算，一楼门面租金80元/㎡/月，即960元/月，三楼租金为30元/㎡/月，即44970元/月，合计45930元/月。第二年起每年11月1日起在原基础上递增5%，即2014年11月1日至2015年10月31日的租金为578718元，2015年11月1日至2016年10月31日的租金为607653.90元，2016年11月1日至2017年10月31日的租金为638036.60元，2017年11月1日至2018年10月31日的租金为669938.43元。根据日鑫公司的陈述，截止2014年8月1日，莫媛媛尚欠7890元，之后又支付了62000元后就不再支付。同时，莫媛媛已向日鑫公司支付履约保证金91860元、水电保证金30000元，根据合同法第五十八条规定，日鑫公司应向莫媛媛返还。因莫媛媛仍拖欠日鑫公司的占有使用费，为避免当事人诉累，本院认为，日鑫公司应返还莫媛媛的履约保证金91860元、水电保证金30000元，合计121860元，应抵扣莫媛媛拖欠的占有使用费。抵扣之后，莫媛媛已实际支付占有使用费至2014年11月22日。但2014年11月23日起至今，莫媛媛仍继续占有使用案涉房屋，故莫媛媛仍应当参照租金标准向日鑫公司支付占有使用费（计算方法：按578718元/年标准，从2014年11月23日起计至2015年10月31日；按607653.90/年标准，从2015年11月1日计至2016年10月31日；此后按每年递增5%的标准以此类推，计至实际交还房屋之日止）。同上所述，因日鑫公司未能举证证明莫媛媛实际占用使用案涉三楼楼顶，故日鑫公司诉请莫媛媛按照1700元/月标准支付案涉三楼楼顶占有使用费，本院不予支持。关于水电费、卫生费问题。虽然案涉合同属于无效合同，但莫媛媛已实际占有使用案涉房屋，并实际产生了水电费、卫生费，莫媛媛应当支付上述费用。根据日鑫公司的陈述，莫媛媛从2014年8月1日起欠缴水电费及卫生费。故，日鑫公司诉请莫媛媛支付从2014年8月1日至2015年11月30日的水电费81912.9元、卫生费2250元，合计84162.9元，本院予以支持。关于排污费问题。根据合同约定，案涉房屋总面积为1511㎡，排污费按0.25元/㎡/月计收。莫媛媛已实际占有使用案涉房屋，应当支付排污费。根据日鑫公司的陈述，莫媛媛从未支付排污费。故，日鑫公司诉请莫媛媛支付从2013年11月1日起至2017年3月1日止的排污费15110元（计算方法：1511㎡×0.25元/㎡/月×40个月），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，并参照《广西壮族自治区实施办法》第四十二条第二款规定，判决如下：一、确认广西日鑫市场开发有限责任公司与莫媛媛于2013年9月1日签订的《秀厢八组综合楼商铺租赁合同》无效；二、莫媛媛向广西日鑫市场开发有限责任公司返还南宁市秀厢八组综合楼一楼门面（面积12㎡）及三楼(面积1499㎡)；三、莫媛媛向广西日鑫市场开发有限责任公司支付房屋占有使用费（计算方法：按578718元/年标准，从2014年11月23日起计至2015年10月31日；按607653.90/年标准，从2015年11月1日计至2016年10月31日；此后按每年递增5%的标准以此类推，计至实际交还房屋之日止）；四、莫媛媛向广西日鑫市场开发有限责任公司支付水电费81912.9元、卫生费2250元，合计84162.9元；五、莫媛媛向广西日鑫市场开发有限责任公司支付排污费15110元；六、驳回广西日鑫市场开发有限责任公司其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23801元、公告费1050元，合计24851元（广西日鑫市场开发有限责任公司已预交），由广西日鑫市场开发有限责任公司负担2654元，莫媛媛负担22197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  杜金泽人民陪审员  黄 敏人民陪审员  李一锋二〇一八年四月八日书 记 员  吴宾虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《广西壮族自治区实施办法》第四十二条第二款临时建设规划许可批准的临时建设使用期限不得超过2年，期满需要延续的，应当在使用期限届满30日前提出申请，按照规定办理延期手续，经批准延期的，期限不得超过1年。临时建筑不得超过2层，并不得改变为永久性建筑。