四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1403民初795号
原告：彭山县农村信用合作联社。住所地：彭山区彭祖大道三段***号。统一社会信用代码：915114227422698186。
法定代表人：刘红松，主任。
委托诉讼代理人：包文胜，该社工作人员。(一般授权)。
委托诉讼代理人：刘勇，该社工作人员。(一般授权)。
被告：张洪军，男，生于1974年10月5日，汉族，四川省眉山市彭山区人，户籍所在地四川省眉山市彭山区，住四川省眉山市彭山区。
被告：李桂芳，女，生于1973年4月21日，汉族，四川省眉山市彭山区人，户籍所在地四川省眉山市彭山区，住四川省眉山市彭山区。
原告彭山县农村信用合作联社（以下简称，彭山信用社）与被告张洪军、李桂芳借款合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭山信用社的委托诉讼代理人包文胜、刘勇、被告李桂芳到庭参加诉讼，被告张洪军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭山信用社向本院提出诉讼请求：1、判令被告张洪军、李桂芳立即归还借款本金30万元及利息、逾期罚息（具体利息计算方式为：以30万元为基数，借款期内未付利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮90%，从2014年9月21日起计算至2016年3月20日止；借款逾期后的罚息，以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮90%再上浮50%的标准从2016年3月21日计算至本息付清为止）；2、请求判令被告立即支付未按期偿还贷款本息的违约金人民币1.5万元；3、判令原告就被告提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款在前述本息的范围内享有优先权；4、判令被告承担本案诉讼费用及损失。事实和理由：原告于2014年5月27日与被告张洪军、李桂芳签订了彭山保胜信个借（2014）第14号《个人借款合同》，借款人民币30万元用于经营酒业购销，到期日为2019年5月27日，贷款期间内的利率执行人民银行同期贷款基准利率上浮90%，按季结息。贷款逾期后的利率为贷款基准利基础上浮50%。以被告张洪军、李桂芳共有位于彭山区××商业街××单元××住房175.25平方米为此借款作抵押，并与原告签订《最高额抵押合同》以及办理了抵押登记手续。经原告多次催收，被告从2014年9月21日起拒不归还利息，已构成违约，原告已于2016年3月20日向被告发送提前到期通知书。为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼请求，请依法裁决。
被告张洪军未到庭，也未提供书面答辩意见。
被告李桂芳辩称，原告陈述的是事实，现没有能力还款，愿将抵押的房屋来偿还贷款。
本案经审理认定事实如下：被告张洪军、李桂芳系夫妻关系。2014年5月16日张洪军、李桂芳向原告的分支机构彭山县农村信用合作联社保胜分社（以下简称，保胜分社）书面申请贷款，2014年5月27日保胜分社（乙方）与张洪军、李桂芳（甲方）签订了合同编号为彭山保胜信个借（2014）第14号《个人借款合同》一式贰份，合同约定，甲方向乙方借款人民币30万元用于经营酒业购销，借款额度支用有效期间自2014年5月28日至2019年5月27日；贷款期间内的利率执行中国人民银行同期贷款基准利率上浮90%，贷款逾期后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮90%再上浮50%，按季结息，结息日固定为每季末月的第20日；还款方法及还款金额，按季付息任意还本法；担保方式为抵押担保；若甲方未按合同约定归还贷款本息，乙方有权宣布贷款立即到期，要求甲方立即归还借款本息，向甲方收取违约金，违约金的计收方法为按借据金额的5%计收。乙方为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、公告费、律师费等）均由甲方承担。本合同在履行过程中发生争议，可协商解决，协商不成，向乙方住所地人民法院起诉等内容。
同日，张洪军、李桂芳（甲方）与保胜分社（乙方）签订彭山保胜信高抵(2014)第14号《最高额抵押合同》一式贰份，合同约定,甲方以《抵押财产清单》所列位于彭山区××商业街××单元××号的住房【房屋所有权证号：彭山房权证字第0028XXX、00××44号，土地使用权证号：彭国用（2010）第000XX号】设定抵押；最高额抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、（包括复利和罚息）、违约金……乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等），本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币30万元整。并于当日办理了他项权利押抵登记（他项权利证书为：彭山房他证他权字第××号）。张洪军、李桂芳在《房地产抵押物清单》及《最高额抵押合同》上签名。
2014年5月28日，保胜分社与张洪军签订《借款借据》约定：借款日期2014年5月28日、借款到期日2019年5月27日，借款金额30万元，执行月利率10.1333‰，还款方式为按季结息。同日，保胜分社向被告张洪军发放了30万元贷款。被告张洪军、李桂芳从2014年9月21日起拒不归还利息，保胜分社于2016年3月20日向被告送达《提前收回贷款到期通知书》，载明：我社巳向借款人张洪军提供贷款，由于借款人违反借款合同的约定，我社决定提前收回贷款。请借款人尽快筹措资金，在2016年3月31日前，偿还全部贷款本金人民币叁拾万元，利息人民币肆万壹仠贰佰零陆元贰角玖分（利息至2015年12月21日），合计人民币叁拾肆万壹仠贰佰零陆元贰角玖分。被告仍未归还借款本息。为此，原告诉求法院依法支持其诉讼请求。
另查明，截止2017年5月8日，被告张洪军、李桂芳尚欠原告借款本金人民币30万元，利息截止2016年3月31日为人民币48150.54元,逾期利息从2016年4月1日至2017年5月8日为人民币45538.66元。
在庭审中，原告将逾期利息的起算时间从2016年3月21日变更为2016年4月1日。
以上事实，有原告方营业执照、金融许可证复印件、法定代表人身份证明书；两被告的身份证复印件、结婚证复印件；被告个人申请借款申请书复印件；《个人借款合同》、《房地产抵押物清单》、《最高额抵押合同》；房产证、土地证、房地产抵押物清单、房屋他项权证复印件；借款借据复印件；《提前收回贷款本息通知书》、《欠息明细》及当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第一百九十七条“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。”《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”本案中，原告的分支机构保胜分社与被告张洪军、李桂芳签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《借款借据》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，被告张洪军、李桂芳未按合同约定归还借款利息，属违约行为。保胜分社要求被告提前归还借款本息并向其送达了《提前收回贷款本息通知书》，被告张洪军、李桂芳仍未归还借款本息，根据双方签订的《个人借款合同》、《借款借据》中关于利息、逾期利息、违约金的计算标准不违反法律、行政法规规定。由于保胜分社是原告的分支机构，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人”之规定，原告主张被告张洪军、李桂芳归还借款本金30万元及按合同约定支付利息、逾期利息、违约金，证据充分，理由正当，本院支持其合理部分，即逾期利息从2016年4月1日起按双方约定的利率计算至本判决确定履行之日。
根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第二款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告张洪军、李桂芳与保胜分社签订了《最高额抵押合同》，并就抵押的被告张洪军、李桂芳名下的位于彭山区××商业街××单元××号的住房依法办理了抵押登记，原告请求在抵押物拍卖或变卖后相应优先受偿权，证据充分，理由正当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、被告张洪军、李桂芳于本判决生效之日起十日内偿还原告彭山县农村信用合作联社借款本金人民币30万元、利息人民币48150.54元、逾期利息人民币45538.66元，以及2017年5月9日以后的逾期利息（逾期利息以借款本金人民币30万元为基数，以年利率4.75%上浮90%再上浮50%计算至本判决确定的本金履行之日止）。
二、被告张洪军、李桂芳于本判决生效之日起十日内支付原告彭山县农村信用合作联社违约金人民币1.5万元。
三、原告彭山县农村信用合作联社对被告张洪军、李桂芳抵押的位于彭山区××商业街××单元××号的住房(房屋所有权证号：彭山房权证字第0028XXX、00××44号，土地使用权证号：彭国用（2010）第000XX号，他项权利证书为：彭山房他证他权字第××号），有权以该财产折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述款项范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告彭山县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3013元（原告已预交），由被告张洪军、李桂芳负担，被告张洪军、李桂芳在归还原告借款时一并给付原告彭山县农村信用合作联社。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 岳龙建
二〇一七年五月九日
书记员 甘 强