广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1695号
原告：广州东川新街市有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：聂倩，职务董事长。
委托代理人：蒋正勇，广东润科�师事务所律师。
被告：广州市越秀区联丰制衣厂，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈一君。
委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。
原告广州东川新街市有限公司诉被告广州市越秀区联丰制衣厂租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋正勇、被告法定代表人陈一君及委托代理人刘惠宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告最早于1999年10月8日将其位于广州市中山三路东昌大街17号之一主楼的一、二层（建筑面积约650平方米）的厂房出租给原告用作经营肉菜市场的临时经营场地，租赁期限为十年，即由1999年10月8日起至2009年10月8日止。合同签订后，原告即将原在广州市中山三路55号的肉菜市场搬迁至该租赁场地。上述租赁合同期满后，双方又多次续签租赁合同，2014年9月18日双方续签的租赁合同约定租赁自2015年1月1日至2015年6月30日，同时约定合同签订时原告向被告交纳保证金140000元，租赁期满后，如果原告无违约、拖欠租金、无损坏房屋等违规行为，被告将保证金无息退回给原告。合同履行期间，原告并无任何违约违规行为，但合同期限届满后，被告却无理要求原告必须继续承租，原告反复表示要将该肉菜市场迁回至政府规划的肉菜市场原址，不再续租，街道、居委会、工商、城管、派出所等部门对原告的上述经营行为都表示了理解和大力支持，召集原、被告及场地经营的个体工商业主进行了充分的说明和回迁协调，但被告时而表示配合，时而又以种种理由无理拒绝履行交接手续，在此情况下，原告于2015年6月30日晚10时，原告在上级企业及居委会工作人员在场见证并作了录像记录的情况下将承租场地的全部钥匙交还给被告法定代表人。7月1日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到律师函后五个工作日内将所收取的保证金140000元予以返还，被告于次日收到上述律师函，但至今未向原告退还保证金。为此，原告向本院起诉要求：判令被告立即向原告返还保证金140000元，并自2015年7月10日起至返还保证金之日止按银行同类贷款利率的四倍向原告支付利息。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告承租涉讼场地作为市场用途，是经有关政府部门批准设定的永久肉菜市场，如双方解除租赁合同，原告迁出该场所需经政府有关部门作出准许原告迁出的决定。在2009年原告与被告关于租赁场所曾签订的租赁合同到期后，被告曾打算不再续租，当时越秀区政府组织有关部门，包括街道、商务局、工商局等有关部门进行协调沟通，沟通的会议原告也是有参与的。会议确定的最终结论为虽然租赁合同已经到期，但因为原告承租被告的场所作为肉菜市场，实际上是政府设定的民生工程，是便民措施，不能擅自或撤销，如撤销应经有关部门批准和协调。所以原、被告此后多次签订续租合同，由原告继续使用。现在虽然租赁合同已经到期，但本案的纠纷除了是普通租赁合同，还存在政府行为，原告如果要迁出该租赁物，应向被告出示政府有关部门同意原告迁出的审批手续。现被告已向有关政府部门，包括越秀区政府、商务局以及大东街等有关部门反映该情况，但还未有答复。2、即使从一般的租赁关系上说，双方解除租赁合同，原告作为承租人有义务将租赁物恢复原状，交还给我方，而不是以一个未清理有关杂物、建筑废料以及现在的用途（市场、摊档）的场地交还。被告收回该租赁物继续出租给其他人不一定作为市场使用，若由被告拆除有关影响使用的、原告加建的摊档，必须产生巨额费用。原告必须腾空拆除一切影响我方使用的杂物、淤泥，恢复厂房的原状，并将房屋交还给被告后，被告才能按合同履行退回押金等手续，而非单纯的把钥匙交还就视作交还了场地。
经审理查明：2009年11月28日，被告（出租人，甲方）与案外人广州市海珠市场连锁经营公司大东生鲜街市（原大东肉菜市场）（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市中山三路东昌大街17号之一联丰制衣厂主楼的一、二层（建筑面积约650平方）临时租给乙方，用作经营肉菜市场的临时经营场地，租期三年，从2009年12月1日至2012年11月30日止，每月租金49000元，每月的交租期为当月的1号。合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金98000元，租赁期满�，经甲方审核确认乙方无违约，无拖欠租金，无损坏房屋等违规行为，甲方将保证金如数退回给乙方（不计利息）。乙方如需装修，须经甲方同意后方可进行，不得损坏房屋，否则，乙方要负责赔偿等。
2012年11月15日，被告（出租人，甲方）与广州东川新街市有限公司大东分场（原大东肉菜市场）（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市中山三路东昌大街17号之一联丰制衣厂主楼的一、二层（建筑面积约650平方）临时续约给乙方，用作经营肉菜市场的临时经营场地，租期从2012年12月1日至2013年11月30日止，每月租金60000元，每月的交租期为当月的1号。合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金12000元，租赁期满后，经甲方审核确认乙方无违约，无拖欠租金，无损坏房屋等违规行为，甲方将保证金120000元如数退回给乙方（不计�息）。乙方如需装修，须经甲方同意后方可进行，不得损坏房屋，否则，乙方要负责赔偿等。2013年10月30日，双方续签租赁合同，约定租期从2013年12月1日至2014年12月31日，每月租金65000元，保证金130000元，其余约定同上述合同。2014年9月18日，双方再续签租赁合同，约定租期从2015年1月1日至2015年6月30日，每月租金70000元，保证金140000元，其余约定同上述合同。
2015年2月6日，原告向广州海珠市场连锁经营有限公司开具三张发票，证明收到两个月保证金合共140000元。广州海珠市场连锁经营有限公司出具《证明》，证明其于2015年2月6日向原告支付的“2个月保证金”合计140000元是其公司为广州东川新街市有限公司大东分场代为支付的租赁合同保证金。
2015年5月19日，被告发函给原告，询问租赁合同到6月底到期后，原告是否续租。同月25日，原告复函给被告，确认租赁合同至2015年6月30日到期后原告不再续租，要求被告配合做好有关工作。同年6月29日，原告发送《关于中山三路东川大街17号之一场地租赁期满场地交接的函》给被告，确认其于租赁期满不再续租，请被告负责人于2015年6月30日22：00时在租赁场地现场与其负责人完成相应的场地交接手续。该函件下方有“请贵单位按政府规定办妥撤场的有关手续及提供有效的相关批文给出租方，并请贵方拆除档位及清走余泥杂物后，同联丰厂办理退场的相关交接手续。联丰厂2015年6月29日”的手写字样及被告的公司盖章。
2015年6月30日，原告发送《关于做好场地交接工作的函》给被告，表示要求被告按时进行场地交接，双方签订的《广州市房屋租赁合同》中并没有约定需要原告拆除场内建筑的，原告按照租赁合同的交易惯例对正常使用后的现状交还等。被告于同日签�该函。
2015年7月1日，原告委托广东润科律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到该律师函后的五个工作日内将所收取的保证金140000元予以返还。被告于7月2日签收该律师函。
2015年7月7日，被告向原告发送《给东川新街市大东分场（原大东肉菜市场）的函》，认为原告以合同到期为由，未经政府有关部门批准，擅自关闭该址市场，迁到金某的夹层经营（据称是违建，消防也未批），被告多次要求原告提供政府有关部门的相关批文，及要求原告拆除场内你方建设的档位和运走余泥，然后再办理退场接收手续，原告均未办到，故仍需向被告交租，逾期交租要支付违约金及承担违约责任等。
另查明，2009年9月25日，广州市工商局越秀分局曾向大东街道办事处出具《关于大东生鲜街市拟关闭的函》（穗工商越分函（2009）64号），载明：广�市蔬菜果品企业集团有限公司经核准在广州市中山三路55号兴建1栋10层的市场宿舍大楼，大楼建好后，该公司在大楼首层以“大东肉菜市场”名义进行经营，面积为1300平方米，被《广州市室内肉菜市场规划及发展计划》（1998年-2010年）列为永久性室内肉菜市场，之后，该公司申请在不减少商业网点的前提下，易地至中山三路东昌大街17号首、二层经营。2002年12月12日，经广州市商业网点办公室、原东山区政府及相关部门批准及核发有关证照后，广州海珠市场连锁经营有限公司在中山三路东川大街17号首、二层开办大东生鲜街市，面积约为700平方米。由于大东生鲜街市被列为永久性室内肉菜市场，其开设或关闭对周边地区居民的生活有很大影响，因此，尽管大东生鲜街市的租赁期限至2009年10月8日，出租方就场地续约问题无法达成协议，亦不应关闭现有市场，即使关闭现有市场或开办新的市场亦应遵循不减少商业网点原则，尽可能方便居民生活，保证正常的食品供应等。
据营业执照显示，广州东川新街市有限公司大东生鲜街市市场经营管理分公司于2014年11月19日成立，营业场所位于广州市越秀区中山三路55号，营业期限为2014年11月19日至长期。
庭审中，原告向本院提供2015年6月30日晚在涉讼场地录制的视频资料，拟证明当晚原告在居委会及有关部门在场的情况下与被告协商退场问题，并在被告的法定代表人拒绝交接的情况下，把场地钥匙交到被告办公室的桌上，自此之后已退场，没有再使用涉讼场地，故认为双方已完成场地的交接手续。被告认为该录像资料是原告单方面提供的，无法确认其有否经过剪辑、修改，故对其真实性无法确认。且即使该视频真实，也只反映了原告罔顾被告的合理要求，在没有完善清�建筑废料、腾空场所，且未出示有关政府部门同意迁出市场网店的情况下，试图单方强行交接场地，不符合合同的约定及相关法律规定，故在原告未完成交付场所前的必要手续，被告有理由暂不退回押金，且原告在该视频中亲口承认在经营过程中对租赁物进行了合理的改建。
本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。租赁合同于2015年6月30日期限届满，原告在此前双方的函件往来中已明确表明租赁期满不再续租，要求被告协助其在2015年6月30日晚上进行场地交接，且当晚双方确实进行了协商，原告已将场地钥匙交还给被告，并自始没有再使用涉讼场地，双方的租赁合同已于2015年6月30日期满终止。根据租赁合同的约定，租赁期�后，原告若无违约、无拖欠租金、无损坏房屋等违规行为，被告即应当将保证金140000元退还给原告。目前被告未提供证据证明被告存在违约、拖欠租金或损坏房屋的行为，故对原告要求被告退还租赁保证金140000元的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告自2015年7月10日起至返还保证金之日止按银行同类贷款利率的四倍支付利息的诉讼请求，原告未提供证据证明其实际损失，且被告不同意支付，视为对利息标准提出异议，本院依法调整为按中华人民银行公布的同期贷款利率标准计付利息。根据现有证据显示，该大东肉菜市场原规划定点于中山三路55号，后因故易地至涉讼场地经营，现该大东肉菜市场已迁回原规划定点中山三路55号继续经营，并无违规行为，也未影响民生，故对被告称原告未经批准擅自关闭肉菜市场、须向被告提供有关部门的相关批文才能迁出的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告要求原告将涉讼场地恢复原状、拆除摊档及清理余泥的问题，因租赁合同并未约定此为退还保证金的前提条件，且被告在本案中并未提起反诉，故在本案中不予调处。被告可另循合法途径予以主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：
1、被告广州市越秀区联丰制衣厂应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广州东川新街市有限公司退还租赁保证金140000元，并计付自2015年7月10日起至实际返还之日止的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计付）。
2、驳回原告广州东川新街市有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费3100元，由被告广州市越秀区联丰制衣厂负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 陈志伟
人民陪审员 陈文平
二〇一五年十一月九日
书 记 员 徐浩龙