黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0204民初633号
原告：招商银行股份有限公司黄石分行。住所地：黄石市杭州西路**号。
负责人：周蔚，系该行行长。
委托诉讼代理人：张登国，系湖北维思德律师事务所律师，系一般授权。
委托诉讼代理人：刘颖，系湖北维思德律师事务所律师，系一般授权。
被告：曹树同（曾用名曹正见），男，1972年9月7日出生，汉族，住黄石市黄石港区。
被告：徐慧，女，1978年3月27日出生，汉族，住黄石市黄石港区。
原告招商银行股份有限公司黄石分行（以下简称招商银行）诉被告曹树同、徐慧借款合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法由本院审判员朱浩波适用简易程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人张登国到庭参加了诉讼。被告曹树同、徐慧经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼。本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行向本院提出诉讼请求：1、二被告偿还原告招商银行房屋贷款本息204123.58元（含本金196585.62元，利息6546.37元、罚息821.39元、复息170.20元），并按约定利率支付原告自2018年4月10日起至还清本案欠款之日止的利息、复息和罚息；2、二被告赔偿原告为主张本案债权而支出的费用10500元；3、确认原告对黄石市黄石港区花湖街道天方花园紫薇园2-1-1201室（湖滨路1945-2-141号）房屋享有优先受偿权；4、二被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2008年3月12日，二被告因购买位于黄石市黄石港区花湖街道天方花园紫薇园2-1-1201室（湖滨路1945-2-141号）房屋向原告申请贷款40万元，双方于同年3月31日签订个人住房抵押借款合同一份。合同约定，在借款人连续6个月或累计6个月未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，采取措施提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。此后原告如约贷款40万元给二被告购房，并办理了商品房抵押权预告登记手续。但二被告自2017年3月开始未能还款，已构成严重违约。至2018年4月9日止，二被告拖欠原告贷款本息人民币204123.58元（含本金196585.62元，利息6546.37元、罚息821.39元、复息170.20元），为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。
被告曹树同辩称，被告自贷款以来坚持还款，从未违约，但因与原告发生的一笔其他贷款逾期，原告单方面冻结了被告的还款账号，造成原告还款不成功。为此被告多次找原告进行协商，但均未解决。此后被告在明知扣款不成功的情况下，先后分二次将70000元存入原告指定的还款账户，原告已扣划上述资金用于偿还房贷。因被告未违约，法院应驳回原告提出的关于优先受偿权的诉讼请求。原告任意涂改起诉状中的数字，被告对原告主张的金额的真实性、准确性持有异议。原告提供的证据不足以证实原告律师费的支出情况，故请人民法院对原告提出的关于律师费的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2008年3月12日，被告曹树同、徐慧向原告招商银行申请购房贷款。申请书明确了贷款金额、期限、用途，并明确了扣款账户。被告曹树同、徐慧分别在个人贷款申请表中借款人声明、共同还款人声明栏中签名。2008年3月31日，原告招商银行与被告曹树同、徐慧签订《招商银行个人住房（抵押）借款合同》，约定，借款人曹树同购买位于黄石市黄石港区花湖街道天方花园紫薇园2-1-1201室（湖滨路1945-2-141号）房屋，并以该房屋作抵押向原告申请个人住房贷款。贷款金额为人民币400000元，贷款期限为180个月，从2008年3月31日至2023年3月31日，具体期限以借款借据为准。贷款利率为年利率6.6555%，贷款利率调整方式为固定日调整。还款方式为按月结息、按月还本，等额本息。对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息，逾期罚息率及逾期复息率均为日息万分之一或在本合同载明利率水平上加收50%。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用。在合同有效期内，借款人连续六个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息，处分抵押物。2008年4月14日办理了抵押登记，权利价值为人民币400000元。2008年4月15日，原告招商银行向被告曹树同发放了贷款人民币400000元。
另查明，被告曹树同、徐慧系夫妻关系。2017年9月21日，被告曹树同将人民币20000元存入扣款账户，原告招商银行将上述款项偿还了被告曹树同2016年7月21日至2017年2月20日期间应付的贷款本金、利息、罚息、复利。2018年5月30日，被告曹树同将人民币50000元存入扣款账户，原告招商银行将上述款项偿还了被告曹树同2017年2月21日至2018年6月20日期间应付的贷款本金、利息、罚息、复利。截止至2018年6月20日，被告曹树同已清偿到期贷款本息、罚息及复息，扣款账户余额为人民币2690.91元。截止至2018年7月11日，被告曹树同尚欠原告招商银行贷款本金158188.94元、利息316.51元，共计人民币158505.45元。
2018年4月8日，原告招商银行与湖北维思德律师事务所签订委托代理合同及补充协议，约定诉讼阶段律所委案6个月内自行取得生效法律文书，费用标准为3000元/件，执行阶段费用标准为按回收贷款的5%收费。同日，原告招商银行支付了律师费90328.59元（含本案律师费）。
又查明，原告招商银行曾于2016年6月1日向本院提起诉讼，该案含本案所涉贷款本息，本院以被告曹树同未违约为由，驳回了原告招商银行该部分贷款本息及律师费的诉讼请求。
本院认为：本案系借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。本案所涉的《招商银行个人住房（抵押）借款合同》系当事人双方真实的意思表示，合同内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告招商银行按合同约定向被告曹树同发放了贷款，被告曹树同在2016年8月20日至2018年5月30日期间，连续逾期还款22个月，已构成违约。被告曹树同虽于原告招商银行起诉后于2018年5月30日清偿了全部逾期贷款本息，但其还款行为不能改变其实际违约的事实，且被告曹树同并无证据证明其逾期还款的原因系原告违约所致，故对被告曹树同提出的关于其未违约的辩解意见，本院依法不予采信。原告有权根据合同的约定要求被告曹树同提前偿还全部贷款本息。同时，本院认为，被告徐慧作为共同还款人对上述贷款也应承担清偿责任。但原告诉请的数额应扣减被告曹树同已实际偿还的款项。故本院对原告招商银行提出的要求二被告偿还贷款本息的诉讼请求，本院依法予以部分支持。本院依法确认，被告曹树同、徐慧应偿还原告招商银行贷款本金人民币158188.94元，并自2018年5月21日起，以贷款本金人民币158188.94元为基数，按合同约定的利率标准支付原告招商银行利息、罚息、复息。
关于优先受偿权的问题。本院认为，根据《招商银行个人住房（抵押）借款合同》的约定，原告招商银行对被告曹树同名下位于黄石市黄石港区花湖街道天方花园紫薇园2-1-1201室（湖滨路1945-2-141号）房屋的拍卖或变卖款项在人民币400000元的范围内享有优先受偿权。故对被告曹树同提出的关于原告招商银行对上述房屋不享有优先受偿权的辩解意见，本院依法不予支持，对原告招商银行提出对被告上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法予以部分支持。
关于实现债权费用的诉讼请求。本院认为，根据原告招商银行庭审中提交的证据，原告主张的实现债权的费用应为律师代理费，原告招商银行要求被告承担律师代理费符合合同的约定，但被告承担的费用应符合湖北省律师收费标准，且以原告必须支出的费用为限，本案中，根据委托代理合同及补充协议的约定，在诉讼阶段原告招商银行必须支出的律师代理费为人民币3000元，而本案目前仅处于诉讼阶段，尚未进行执行阶段，故对根据原告招商银行关于主张债权而支出的费用的诉讼请求，本院依法予以部分支持，依法确认被告应承担的律师费（实现债权的费用）为人民币3000元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:
一、被告曹树同、徐慧于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司黄石分行支付借款本金人民币158188.94元，并按合同约定的利率标准支付自2018年5月21日起至上述款项清偿之日止的利息、罚息、复息。
二、被告曹树同、徐慧于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司黄石分行支付律师费3000元。
三、原告招商银行股份有限公司黄石分行对被告曹树同名下位于黄石市黄石港区花湖街道天方花园紫薇园2-1-1201室（湖滨路1945-2-141号）房屋的拍卖或变卖款项在人民币400000元的范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告招商银行股份有限公司黄石分行提出的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币2260元，由被告曹树同、徐慧共同负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 朱浩波
二〇一八年八月十四日
书记员 方在娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。