河北省宽城满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0827民初2347号原告：徐春河，男，1963年5月6日出生，住河北省承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：邢燕，河北伸正律师事务所律师。被告：郎秀艳，女，1961年7月14日出生，住河北省承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：牛宗强（系被告郎秀艳的丈夫），1964年4月30日出生，住河北省承德市宽城满族自治县。第三人：梁福龙，男，1960年6月7日出生，住河北省承德市宽城满族自治县。第三人：朱翠英，女，1964年7月26日出生，住河北省承德市宽城满族自治县。委托诉讼代理人：关立用，宽城满族自治县中心法律服务所法律工作者。原告徐春河与被告郎秀艳、第三人梁福龙、朱翠英案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐春河及委托诉讼代理人邢燕、被告郎秀艳及委托诉讼代理人牛宗强、第三人梁福龙、朱翠英的委托诉讼代理人关立用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐春河向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2017）冀0827执异34号执行裁定，依法确认位于宽城镇民族街696号京城名苑商业一区，房产证号：2009-6**号的房产归原告所有，并停止对该房产的执行。2、由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告（案外人）收到贵院送达的（2017）冀0827执异34号执行裁定，原告认为贵院驳回原告执行异议的裁定，缺乏事实与法律依据。2016年11月27日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，原告购买第三人所有的位于宽城镇民族街696号京城名苑商业一区房产证号2009-6**号的房产，价格为人民币280万元整，并于当日将购房款用原告及原告妻子赵晓芝和女儿徐晨在第三人处的债权及相关利息抵顶，支付房屋价款，第三人将该房产及房产的相关手续交付给原告，原告自第三人将房产交付后一直经营、使用该房屋至今，由于第三人用该房办理过房屋抵押贷款，贷款没有清偿完毕，不能办理房屋的过户登记手续。被告郎秀艳为第三人的债权人，被告郎秀艳申请强制执行，2017年5月3日，宽城满族自治县人民法院作出（2017）冀0827执328号执行裁定，查封梁福龙所有的位于民族街696号京城名苑商业一区的房产，房产证号：2009-6**号，我知道后于2017年7月10日提出案外人执行异议，2017年7月26日，宽城满族自治县人民法院作出（2017）冀0827执异34号执行裁定，驳回了我的执行异议。裁定书中所称“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，所以不动产在转让时，必须以登记作为物权转让的必要条件，不经过依法登记，不发生物权转让的法律效力”的这种说法是完全错误的。根据《合同法》第44条、60条、130条、133条及《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力，原告已取得了该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，且没有登记是因第三人的原因造成的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有该房屋，对于没有办理过户登记手续的原因，原告不存在过错。原告早在原告与第三人签订《房屋买卖合同》时就已经取得了该房屋的所有权，本案无论是依据法律规定或是根据合同约定，该房屋的所有权都应属原告所有，而不属于第三人所有，故被告也没有任何理由及法律依据,可以向法院要求执行原告的合法财产。二、被告对本属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告与第三人的交易是真实的，原告支付了280万元的购房款后就取得了该房屋的所有权，原告是善意的且是合法的行为取得了该房屋的所有权，因此被告无权对原告的上述财产申请执行。综上所述，请求贵院依法确认位于宽城镇民族街696号京城名苑商业一区，房产证号：2009-6**号的房产归原告所有，并停止对该房产的执行，以保护原告的合法权益。被告郎秀艳辩称，我认为原告的诉讼请求，毫无事实依据和法律依据，敬请依法驳回原告的诉讼请求。我国在2007年10月1日起对在中华人民共和国境内的不动产和动产立了特别法，即《中华人民共和国物权法》，该法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，而原告与本案第三人梁福龙于2016年11月27日签订《房屋买卖合同》并用所谓债权抵顶购买房屋价款，未办理房屋过户登记手续原因是本案第三人用房屋办理过房屋抵押贷款，贷款没有清偿完毕，原告的上述说词既不符合买卖不动产之常理，更不符合法律的规定，（2017）冀0827执异34号执行裁定称“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，所以不动产在转让时必须以登记作为物权转让的必要条件，不经过依法登记不发生物权转让的法律效力”，原告却认为是完全错误的，而自认为应适用《合同法》相关法律规定。我国在法与法的适用中有“下位法优于上位法，特别法优于普通法”，1999年10月1日我国颁布实施《合同法》在没有对不动产和动产有专门法律规定情况下，以自合同成立时生效为标准、未办理物权登记的，不影响合同效力也并不是说不动产物权只要合同成立和生效，就可不必要物权转让进行登记。我国自2007年10月1日起施行《物权法》后，对不动产明确规定“不动产物权的设立变更转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”。从《物权法》施行到我与本案第三人债权判决生效，依法申请强制执行，人民法院依据《物权法》查封拍卖登记在本案第三人梁福龙名下房屋是有法可依的，也是非常正确的，建议驳回原告的诉讼请求，维护我的合法权益。第三人梁福龙、朱翠英辩称，原告的诉讼请求和陈述事实都属于事实，没有其他意见。原告徐春河围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1号证据、房屋买卖合同一份，证明梁福龙与徐春河于2016年11月27日买卖底商的事实。2号证据、收据一份，证明徐春河给付梁福龙底商款的事实。3号证据、梁福龙与布东楣的房屋租赁合同一份，证明梁福龙与布东楣租赁房屋的期限为2014年4月1日起至2019年3月31日止。4号证据、徐春河与布东楣的底商租赁合同一份，证明徐春河与布东楣重新签订租赁合同的事实。5号证据、布东楣出具的证明一份及布东楣身份证复印件一份，证明布东楣租赁底商及变更房东为徐春河的事实。6号证据、原告徐春河中国农业银行个人账户明细一份，证明布东楣于2017年4月10日给付徐春河房租款人民币82000.00元的事实。7号证据、梁福龙与宽城京城房地产开发有限公司的商品房买卖合同一份、储藏间买卖合同一份、不动产发票一张、储藏间收据、契税收据、维修基金收据、测绘费收据、交易费收据、水费发票各一张，证明梁福龙已将上述证件原件于2016年11月27日与徐春河签订买卖合同时就交付给了徐春河。8号证据、个人借款合同、抵押合同一份，他项权证书一份，证明梁福龙与宽城满族自治县农村信用合作联社营业部之间的借款事实及用京城名苑沿街商业一区民族街696号房产对该笔借款抵押担保及预登记设定抵押权的事实。9号证据、宽城京城房地产开发有限公司出具的情况说明一份，证明京城名苑沿街商业均没有办理房屋产权证。10号证据、梁福龙出具的情况说明及梁福龙身份证复印件各一份，证明抵债的详细经过情况。11号证据、债权清算清单一份，证明债权的详细清算过程。12号证据、徐晨及赵晓芝承诺书一份，证明徐晨及赵晓芝同意徐春河与梁福龙清算债权。13号证据、户口页及结婚证，证明徐晨及赵晓芝与徐春河的身份关系。14号证据、借条五张，证明徐春河、赵晓芝、徐晨在梁福龙处的债权情况。15号证据、销货清单两张，证明徐春河在梁福龙商场拿取装修材料及家俱的情况，共抵顶徐春河债权73950.00元。被告郎秀艳的质证意见为：原告的证据都不符合事实，对原告的证据都不认可，在异议审查开庭的时候，他说借给第三人多少钱记不清了，他说当时给完钱的时候，借款条子就给撕了。我们找梁福龙要欠款，他说没有钱把底商给我们，我们说都哪里，他说京城名苑底商抵给我们，我们说抵多少钱，他说抵300万元，他说京城名苑开发的时候抵账就这么多钱，我不能亏了给你，我问他有房产证吗，他说有房产证，在信用社抵押贷款呢，我说房产证抵押贷款，不能过户，不受法律保护啊，他说我还清了贷款，将房子给你，始终没有商量下来，2016年11月份我们说要这个底商，他说已经抵账给别人了。2016年11月份我们就起诉他，到期之后，一分都没有给。2017年4月10日法院执行立案，2017年5月3日查出他8处房产和3辆车，当时他没有说京城名苑底商已经顶账，执行局有查封裁定。第三人梁福龙、朱翠英的质证意见为：原告的证据都属实，没有异议。被告郎秀艳围绕答辩意见依法提交了如下证据：1号证据、牛宗强、郎秀艳与梁福龙、朱翠英签订借款合同、借条、宽城满族自治县人民法院（2017）冀0827民初24号民事调解书。2号证据、（2017）冀0827执328号执行裁定、协助执行通知书、执行案件受理通知书。3号证据、（2017）冀0827执异34号执行裁定。证明法院执行是正确的。原告徐春河的质证意见为：被告出示的证据都与本案没有关系，不予认可。第三人梁福龙、朱翠英的质证意见为：借款合同、法院的文书都属实，被告的证据都认可。本院认定证据如下：1、原告提交的1号、2号证据，能够证实2016年11月27日原告徐春河与第三人梁福龙签订房屋买卖合同和第三人梁福龙出具收条的事实，本院予以采信。原告提交的3号证据，能够证实第三人梁福龙与布东楣签订房屋租赁合同的事实，本院予以采信。原告提交的4号、5号、6号证据，能够证实原告徐春河与布东楣签订底商租赁合同和布东楣将房屋租金82000.00元支付原告徐春河的事实，本院予以采信。原告提交的7号证据，能够证实第三人梁福龙与宽城京城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同和京城名苑沿街商业地下储藏间买卖合同，第三人梁福龙已支付购房款、契税、维修基金、测绘费、交易费的事实，本院予以采信。原告提交的8号证据，能够证实第三人梁福龙与宽城满族自治县农村信用合作联社签订个人借款合同和抵押合同，并办理宽房他证抵押字第2013-1**号登记的事实，本院予以采信。原告提交的9号证据，能够证实第三人梁福龙购买京城名苑沿街商业一区696号底商，该处的全部底商均没有办理下来房屋产权证的事实，本院予以采信。原告提交的10号、11号、12号、13号、14号、15号证据结合原告提交的1号证据，能够证实赵晓芝系原告徐春河妻子，徐晨系原告徐春河女儿，以及徐晨、赵晓芝、原告徐春河与第三人梁福龙有债务纠纷的事实，本院予以采信。2、被告提交的1号证据，能够证实牛宗强、郎秀艳与梁福龙、朱翠英签订借款合同、梁福龙为郎秀艳出具借条和本院作出（2017）冀0827民初24号调解书的事实，本院予以采信。被告提交的2号证据，能够证实郎秀艳提出执行申请后本院立案，案号为（2017）冀0827执328号和本院作出（2017）冀0827执328号执行裁定的事实，本院予以采信。被告提交的3号证据，能够证实本院作出（2017）冀0827执异34号执行裁定的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，本院作出（2017）冀0827民初24号民事调解书，调解书确定由梁福龙、朱翠英承担连带给付责任给付郎秀艳借款388.1万元及利息（利息以300万元为基数，按年息20%计算，自2016年2月9日起至借款实际付清之日止）。以上款项于2017年3月20之前偿还郎秀艳100万元，剩余款项于2017年6月20日之前一次性付清。如梁福龙、朱翠英在第一期未按时支付，郎秀艳可申请执行全部款项。因梁福龙、朱翠英未履行还款义务，郎秀艳提出执行申请，本院于2017年4月10日立案，案号为（2017）冀0827执328号，申请人为郎秀艳，被申请人为梁福龙、朱翠英。2017年5月3日，本院作出（2017）冀0827执328号执行裁定，查封被执行人梁福龙所有的位于民族街696号京城名苑商业一区（房产证号：2009－6**号）房产，查封期限为3年（自2017年5月3日起至2020年5月2日止）。查封期间禁止一切买卖、抵押、变更。原告徐春河对本院作出的（2017）冀0827执328号执行裁定提出书面异议，本院于2017年7月26日作出（2017）冀0827执异34号执行裁定，执行裁定送达后，原告徐春河在法定期限内向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，2012年12月27日第三人梁福龙与宽城京城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和《京城名苑沿街商业地下储藏间买卖合同》，第三人梁福龙购买宽城京城房地产开发有限公司所有宽城镇民族街696号（京城名苑沿街商业一区）商品房和储藏间一套，第三人梁福龙已支付购房款、契税、维修基金、测绘费、交易费。第三人梁福龙以宽城镇民族街696号（京城名苑沿街商业一区）商品房和储藏间一套作抵押物，于2013年2月27日第三人梁福龙与宽城满族自治县农村信用合作联社签订个人借款合同和抵押合同，并办理宽房他证抵押字第2013-1**号登记，抵押期限自2013年3月27日至2023年2月26日。第三人梁福龙未还清宽城满族自治县农村信用合作联社借款。2014年4月1日第三人梁福龙与布东楣签订《房屋租赁合同》，合同内容为：“出租方梁福龙（以下简称甲方）承租方布东楣（以下简称乙方）一、出租的房屋坐落、间数：乙方自愿租用甲方坐落在京城名苑临街商业696号商铺，上下共三层，建筑面积约320平方米。二、租赁期限：自2014年4月1日起至2019年3月31日止，共5年。三、租金数额、支付日期和方式：本房屋租金合计47万元整，合同签定之日一次性付清当年的租金，每年到期前交清下一年的租金……”。赵晓芝系原告徐春河妻子，徐晨系原告徐春河女儿，因徐晨、赵晓芝、原告徐春河与第三人梁福龙有债务纠纷，2016年11月27日原告徐春河与第三人梁福龙签订《房屋买卖合同》，合同内容为：“甲方（卖方）梁福龙乙方（买方）徐春河一、乙方购买甲方合法拥有的房屋位于承德市宽城满族自治县宽城镇西街京城名苑一区商业楼和101.81平方米的储藏间，产权证号为---------------，建筑面积为321.86平方米的房产一套。二、乙方用自2013年11月24日借给甲方的借款本金人民币贰佰捌拾万元整（￥：2800000.00元）将此商业楼款一次性付清，房屋的永久所有权归属乙方所有。三、本合同签完之后，甲方负责办理房屋产权证书的有关手续，甲方保证对该房屋拥有所有权、房屋产权无争议、无抵押、未被查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，不存在法律上的瑕疵，若有违反上述约定造成的责任由甲方负责。因该商业楼尚欠银行贷款人民币壹佰贰拾柒万元（￥1270000.00元），该款由甲方负责偿还，如因甲方未能及时偿还贷款给乙方造成经济损失的，甲方除返还乙方全部购房款外，并按照全部购房款的40%的标准向乙方支付违约金。……六、所售房屋现由布东楣租赁使用，租赁使用期限与原甲方与布东楣签定的租赁协议为准，本合同签定后，租赁费用由乙方收取，与甲方无关。租赁到期后，乙方在规定日期内收楼时，若发生一切阻碍收楼的事情，造成的后果概由甲方负责，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任……”。2016年11月27日第三人梁福龙出具收条，收条内容为：“今收到徐春河交来现金人民币贰佰捌拾万元整（￥2800000.00元）收到人梁福龙2016.11.27”。2017年4月1日原告徐春河与布东楣签订《底商租赁合同》，合同内容为：“出租方徐春河承租方布东楣一、出租的房屋位置及面积：乙方自愿租用甲方坐落在京城名苑临街商业楼店铺696号，上下共三层，建筑面积约320平方米。二、租赁期限：自2017年4月1日起至2019年3月31日止，共2年。三、租金数额及给付方式：本房屋的租金为每年人民币捌万贰仟元整（￥82000.00元），于本合同签定之日一次性付清当年的租金，以后的租金于每年到期前交清下一年的租金……”。2017年4月10日布东楣将房屋租金82000.00元通过银行转账支付给原告徐春河。京城名苑沿街商业一区该处的全部底商均没有办理下来房屋产权证。本院认为，本案的核心是涉案房屋是否能排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告徐春河与第三人梁福龙签订的涉案房屋买卖合同，落款时间为2016年11月27日，并且第三人梁福龙出具收款收据，能够证明原告徐春河与第三人梁福龙在人民法院查封之前对涉案房屋已签订合法有效的书面房屋买卖合同且原告徐春河已支付全部价款。原告徐春河与布东楣签订底商租赁合同、布东楣证明、原告徐春河银行个人账户明细，能够证明原告徐春河在法院查封前开始占有涉案房屋。对于涉案房屋未过户的原因，宽城京城房地产开发有限公司关于梁福龙购买的京城名苑沿街商业一区696号底商的情况说明能够证明包括涉案房屋在内，该处的全部底商均没有办理下来房屋产权证，故原告徐春河对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。被告郎秀艳作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告徐春河有权要求对涉案房屋停止执行。综上，对原告要求依法确认位于宽城镇民族街696号京城名苑商业一区的商品房和储藏间一套归原告所有，并停止对该房产的执行的诉讼请求，理由成立，本院依法予以支持。因第三人梁福龙在宽城满族自治县农村信用合作联社以宽城镇民族街696号京城名苑商业一区的商品房和储藏间一套作抵押物办理抵押贷款，第三人梁福龙未还清宽城满族自治县农村信用合作联社借款前，宽城满族自治县农村信用合作联社对抵押物享有优先受偿权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、位于宽城镇民族街696号京城名苑商业一区的商品房和储藏间一套归原告徐春河所有（第三人梁福龙未还清宽城满族自治县农村信用合作联社借款前，宽城满族自治县农村信用合作联社对宽城镇民族街696号京城名苑商业一区的商品房和储藏间一套享有优先受偿权）。二、停止对位于宽城镇民族街696号京城名苑商业一区的房产的执行。案件受理费100.00元，由被告郎秀艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  刘志生人民陪审员  张晓健人民陪审员  王宇航二〇一七年九月二十二日书 记 员  栾 鑫