广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初1771号
原告（反诉被告）：孙志君，女，1957年1月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：练武、梁嘉琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。
被告（反诉原告）：刘元元，女，1984年12月18日出生，汉族，住广东省遂溪县。
委托代理人：曾雪琴，四川永茂律师事务所律师。
第三人：霍振荣，男，1983年8月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。系原告之子。
第三人：平安普惠房产服务有限公司广州捷进二路分公司（下简称“平安普惠公司”），住所地：广州市番禺区市桥街捷进二路1号5楼02、03号。
法定代表人：黄会琼，职务客服副总经理。
委托代理人：徐鹏、李贝嘉，均系广东中汉律师事务所律师。
原告孙志君诉被告刘元元、第三人霍振荣、第三人平安普惠房产服务有限公司广州捷进二路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人练武、梁嘉琪，被告及其委托代理人曾雪琴，第三人霍振荣，第三人平安普惠公司的委托代理人李贝嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙志君诉称：2016年11月2日晚，第三人平安普惠公司（中介方）带被告刘元元到原告处看房。后经中介方居间撮合，原告和第三人霍振荣同意将共同所有的位于广州市荔湾区某房出售给被告。在中介方已取得并审查买卖双方相关证件与资料的情况下，三方签订了《存量房买卖合同》。合同签订当晚被告当场通过手机转账向卖方支付5万元定金。
2016年12月初，被告突然通过中介方告知卖方，称其不符合在广州购房的条件。其后，买卖双方在中介方处就此事进行过两次协商，均未达成一致意见，被告一直未履行合同相关义务。2017年2月21日，原告通知被告解除《存量房买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任。现起诉要求判令：一、确认原、被告签订的《存量房买卖合同》于2017年2月21日解除；二、被告向原告支付违约金160000元。三、本案诉讼费全部由被告承担。
被告刘元元辩称：1.该合同中明确约定各方签字才可生效，现在审核方有两方均未签字，且第三人平安公司以及案外人上海平安公司不同于一般的简易媒介，合同中多处体现审核的义务，也应呈显诸多义务后才可获得服务费用，且第三人已经审核出来本合同无法履行，故未签章。本合同具有非常强的连接性、整体性，不可分割，应作为整体审查应赋予当事人在合同中所约定的意思自治原则，该合同明确约定各方签章后生效，根据《合同法》第四十五条规定，现条件并未达成，故此合同并未生效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，收取的财产应当返还。对当事人没有法律约束力，而给交付的“定金”应为合同的组成部分，理应退还把缴纳的“定金”。2.我方认为刘元元所缴纳的5万元整的定金性质应为立约定金性质，而非履约定金。属于一种诚意的表现，为是否愿意订立合同作为一种担保，待合同生效前的诚意表现。3.第三人平安公司在一个月后才审核出买方刘元元无资格购房，在此次交易中若刘元元存在损失，平安公司存在相当大的过错，应承担全部的赔偿责任。现不同意原告的诉讼请求。并反诉要求判令：一、反诉人与被反诉人所签订的《存量房买卖合同》及相关附件未发生效力；二、被反诉人向反诉人返还定金50000元整。三、本案诉讼费用由被反诉人承担。
第三人霍振荣述称：同意原告的诉讼请求。
第三人平安普惠公司述称：2016年11月2日签订的《存量房买卖合同》是买卖双方真实意思表示，我方也要求双方提供了双方的身份信息以及房屋的产权信息等资料，由于涉案房屋的产权证并未登记在霍振荣名下，因此我方尚未在《存量房买卖合同》上签字盖章，但是并不能因为我方的签字盖章行为导致整个合同未生效，买卖双方具有重要的主体资格，双方签订合同是双方真实意思表示，应该履行合同，且被告已经向原告支付了定金，合同已经实际履行。对于我方的签章行为，只是形式上存在瑕疵，不影响合同的效力。造成我方没有签章的原因是由于后来被告表示不愿意继承履行合同，宁可放弃定金。我方并未在这个交易过程中存在任何的失误，对于被告要求我方承担赔偿责任是没有任何事实和法律责任的。根据合同第六条规定，我方的责任是协助双方订立买卖合同、办理房屋交易网上备案和产权过户手续，但并未明确约定我方具有严格的审查注意义务，实际上我方已告知广州市的限购政策，询问被告是否有相应的购房资格。本案是原被告双方在签订合同后并没有达成实际履行合意而产生的，本诉与反诉都跟我方没有关系。
原告对被告的反诉辩称：1、《存量房买卖合同》已经成立并生效。2、被告是知道广州市的限购政策的，被告进行房屋交易前理应慎重对待签订涉案合同时应产生的法律后果，房屋买卖合同不能履行是因被告不具备购房资格而导致无法交易和履行，对于我方而言，没有任何过错，因此我方不同意被告的反诉诉请，请法庭予以驳回。
经审理查明：广州市荔湾区某房原是原告与霍建东的夫妻共同财产，原告和第三人霍振荣系母子关系，两人通过继承方式获得了该房屋的共同所有权。2016年11月7日，第三人霍振荣通过公证放弃了对该房产的继承权，该房屋全部归原告一人所有。2016年11月18日原告取得讼争房屋的全部产权。
2016年11月2日原告、霍振荣与被告在中介方平安普惠公司的撮合下，买卖双方签订了《存量房买卖合同》约定：原告、霍振荣将讼争房屋以160万元出售给被告。首付款48万元，剩余房款以按揭方式支付。（第三条）被告应在合同签订当日支付5万元定金；（第五条）在银行出具同贷书或相关意向回复后7个工作日内办理产权过户手续；（第八条）违约方逾期十五日仍不履行合同相关义务，则守约方有权单方解除本合同并有权要求违约方按总房价款20%支付违约金。（第十二条）中介方特别告知：根据政府限购规定等政策，买方应如实提供家庭成员及名下住房等情况，否则将承担包括“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果。（第十六条）本合同经各方签署后生效，一式四份。在该合同的落款处，原告、霍振荣与被告均有签名，第三人平安普惠公司没有在居间方处盖章，信息服务方平安好房（上海）电子商务有限公司也没有盖章。
上述合同签订后，被告向原告支付了定金5万元。2016年12月被告表示自己不是广州居民，在广州没有交纳社保或缴税，没有资格购买房屋，不再履行上述合同。原告于2017年2月21日向被告发出解除合同的通知。
庭审中，原告表示要求被告承担的违约责任仅按购房款的10%计算，且已收的定金5万元可抵扣作违约金。被告认为10%违约金过高，在房价不断上涨的情况下，原告并没有实际损失。被告称自己不知道限购政策，不知道自己没有购房资格。即使被告2010年曾在佛山购买房屋，但当时佛山尚未实行限购，故被告是不了解广州有限购政策。
另查，被告在2007年至2013年在广州市的海珠区和越秀区居住。
本院认为:原、被告签订的《存量房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同的当事人有甲（出售方）、乙（买售方）、丙（居间方）、丁（信息服务方）四方,该合同的内容包含了房屋买卖合同关系、居间服务合同关系、提供买卖信息委托合同关系，由于买卖双方已经在合同上签字，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，《存量房买卖合同》中的买卖合同关系已经成立并生效。被告称《存量房买卖合同》整体尚未生效的理由缺乏法律依据，本院不予认可。
对于合同无法继续履行的原因，被告不是广州市户籍人口，在实行住宅限购的政策下，被告在广州市购买住宅需有交纳社保或纳税的证明，现原、被告均未能提供该方面的证明文件，故被告要在广州购买住宅不符合条件，这是买卖合同无法继续履行的原因。原告或当事人中介方主张被告是符合购房资格的情况下故意违约，没有提供相应证据证实，本院不予采信。
鉴于被告没有购房资格，双方签订的合同无法继续履行，原告要求确认双方的合同在2017年2月21日解除符合法律规定，本院予以准许。
对于合同无法履行的责任问题，现北、上、广等大城市实行限购政策是生活在该区域的群众所周知的事实，作为普通的买卖房屋的主体都会关注自己是否有购房资格或出售房屋时买方是否享有购房资格，因此，在买卖二手房屋时，无论出售方还是买售方，都应有谨慎的注意义务。原、被告所签订的合同中有记载买卖双方的身份资料，原告是清楚被告的身份情况的。现原告在知道被告不具有广州户籍的情况下，没有进一步要求被告出具纳税或交纳社保的证明就与被告签订房屋买卖合同，其未尽到相应的注意义务，其行为存在过错；对被告称自己不知道限购政策，不知道自己没有购房资格问题，因被告在2010年左右曾在佛山购买房屋，说明被告对购买房屋是有一定的实践经验的，应会对购买的条件进行相应的了解。且被告在2007年至2013年曾在广州市居住，通过广州市的报纸、电视、电台等多种宣传途径，对广州市实行房屋限购政策是应当可以知悉的。被告明知自己不是广州市市民，在购买房屋时应当了解的购房政策和条件而不去了解，就与原告签订房屋买卖合同，其行为也存在过错。考虑到本案是由于被告缺乏购房资格导致无法履行合同，并非被告有购房资格和履行条件而故意违约，故不宜依照合同的约定来确定被告的违约责任。结合本案实际情况，本院确定被告已交纳的定金归原告所有。对超出定金部分的违约责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告孙志君、第三人霍振荣与被告刘元元签订的《存量房买卖合同》于2017年2月21日解除。
二、被告刘元元已支付的定金5万元归原告孙志君所有。
三、驳回原告孙志君的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告刘元元的全部诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1750元由原告孙志君负担1225元，由被告刘元元负担525元，反诉受理费525元由反诉原告刘元元负担。
如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 马文洁
二〇一七年六月十五日
书记员 刘颖慧