广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终187号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州致和置业有限公司。住所地广东省广州市。法定代表人：刘才明，该公司经理。委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张志东，男，1966年11月3日出生，汉族，住河北省唐山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许华凤，女，1961年7月21日出生，汉族，住广东省廉江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢洪雁，广东铭致律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。上诉人广州致和置业有限公司（以下简称致和公司）因与被上诉人张志东、许华凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。致和公司上诉请求：撤销一审判决，改判张志东、许华凤继续履行双方于2014年6月24日签订的房屋租赁合同（以下简称涉案租赁合同）及《关于2014年6月24日的补充合同》（以下简称补充合同）、赔偿未交付房屋损失403866元及员工工资损失408900元、返还致和公司5倍保证金1000000元。事实与理由：一、位于中山市阜沙镇天润盛兴五金建材城的房屋为农业用地，出租房屋合法性的前提是农业用地变更为商业用地、到政府职能部门办理相应的土地规划许可和建设用地许可及建筑施工许可后，才符合合法出租的租赁条件，但涉案房屋并无任何报建手续，土地性质至今未能变更，是非法建筑。一审法院仅凭中山市阜沙镇人民政府的批复文件即认定该房屋出租合法，于法无据。二、一审判决认定张志东、许华凤未按约定交付房屋是违约行为，又判决其有权没收致和公司200000元保证金自相矛盾。张志东、许华凤未按约定在2014年7月30日前将A栋房屋交付给致和公司使用，已构成违约，应按约定返还致和公司五倍保证金1000000元。且广东和生投资集团有限公司（以下简称和生公司）是致和公司的股东，该股东的经营行为并不代表致和公司。三、张志东、许华凤提供的涉案房屋系非法建筑，其又违约在先，无权没收致和公司的200000元保证金。四、致和公司为履行合同，交付了200000元保证金，还安排员工进驻而产生员工工资408900元，为经营所需又购买相应酒店设备价值约403866元。现张志东、许华凤违约解除合同，应按合同约定与法律规定赔偿致和公司的上述损失。故致和公司的一审反诉请求应当得到支持。五、截至一审辩论终结，张志东、许华凤未能提交任何证据证明涉案房屋已取得了合法手续，故涉案租赁合同应属无效，相应财产应予返还。张志东、许华凤辩称，一、涉案房屋已取得中山市阜沙镇人民政府的批复文件，符合合法出租的条件。张志东、许华凤于2014年5月9日向中山市阜沙镇政府申请批准中山市天润盛兴金属原材料市场有限公司已招商企业提前进场运营，其后再完善消防验收及建筑验收的相关手续，中山市阜沙镇政府明确回复同意，张志东、许华凤也已提交建筑安全监测报告，载明涉案房屋已符合安全标准。涉案房屋经主管部门批准建设，符合合法出租的法律要件。二、和生公司的经营行为能够代表致和公司，和生公司员工的行为属于职务行为。致和公司利用涉案出租房屋进行非法吸收公众存款的违法活动，存在先违约行为，张志东、许华凤有权主张解除合同，并根据合同约定没收其缴纳的保证金。一审判决正确，应予维持。三、致和公司安排员工利用涉案房屋系为非法集资准备，无权要求张志东、许华凤支付其员工工资损失。另，致和公司虽然提交相关费用报销单，但并无证据证明该费用并非用于非法集资活动，相关酒店用品并未实际进场，且致和公司并未提交相应的销售发票，故致和公司要求张志东、许华凤支付其员工工资损失、差旅费和酒店用品费用等损失没有依据。综上，致和公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回。张志东、许华凤向一审法院起诉请求：1.解除涉案租赁合同及补充合同；2.张志东、许华凤有权没收致和公司已付的200000元租赁保证金；3.致和公司赔偿张志东、许华凤租金损失（自2014年8月1日起按30元/平方米的标准计算至清偿之日）。致和公司向一审法院反诉请求：1.张志东、许华凤继续履行涉案租赁合同及补充合同；2.张志东、许华凤赔偿致和公司未交付房屋损失403866元及员工工资损失408900元；3.张志东、许华凤返还5倍保证金1000000元。一审法院认定事实：张志东、许华凤与致和公司于2014年6月24日签订房屋租赁合同一份，约定致和公司承租张志东、许华凤所有的位于中山市阜沙镇天润盛兴五金建材城的一栋8层大楼（B楼）的首层大堂、第4至第8层和一栋11层大楼（A楼）的第1至第4层、第7至第9层，其中B楼物业建筑面积为6511.58平方米，A楼物业建筑面积为6370.34平方米。双方另在合同第七条第1款约定致和公司可根据自身的需要，将租赁的房屋现有名“天润盛兴酒店”更名为“和生东方酒店”，致和公司自行选择品牌并办理相应的工商营业执照，张志东、许华凤须配合致和公司提供相关手续资料等以便致和公司完成相关事宜。双方对于租赁期限约定如下：1.承租期限为20年，租赁房屋经装修合格且交付致和公司后当天计算租赁期，至其后第20年当日止合同自动失效，共租赁期限为20年；2.签订合同后张志东、许华凤必须保证A楼在2014年7月20日前装修完并交付使用，B楼在2014年10月20日前装修完并交付使用（A楼大堂目前五金建材城沙盘位置暂作为五金建材销售中心使用，具体面积以测量为准，待交付使用后才开始计算租金）；3.如张志东、许华凤未能在签订合同起在约定时间内装修完毕并交付致和公司使用，则张志东、许华凤每逾期一天按致和公司每月租金的1%赔偿致和公司的使用损失，并且租赁期顺延。双方对于租金约定如下：致和公司在租赁期前五年期间每月按每平方米30元的标准向张志东、许华凤支付月租金386458元，并须于每月5日前缴纳当月租金。合同第二条第6款约定张志东、许华凤装修合格并交付给致和公司使用之日起至其后3个月止，共计3个月的免租期，免租期内张志东、许华凤免收致和公司租金。合同第二条第7款约定致和公司须在合同之日起七日内缴纳两个月的租金人民币772916元作为租赁保证金和缴纳第一个月租金人民币386458元，合计“两押一租”共1159374元。双方对各自的责任有如下约定：1.合同第四条约定张志东、许华凤负责租赁房屋包装修、包消防验收、包建筑验收；房屋装修竣工验收时致和公司应参与，张志东、许华凤将房屋交付给致和公司时应办理交收手续，同时张志东、许华凤必须提供给致和公司完整的装修竣工图，同时交付详细的全部的项目验收表单；2.合同第五条约定致和公司保证在租赁期内依法、文明、诚信经营，保证自觉遵守国家法律、法规规章。此外，双方另在合同第六条约定了租赁合同的解除条件，当中第一款第九项约定如致和公司使用租赁房屋从事违法活动或侵害张志东、许华凤或第三人合法权益，则张志东、许华凤有权解除合同，致和公司向张志东、许华凤所交纳的租赁保证金不予退还。合同第七条第7款则约定致和公司无理提前解除合同，致和公司按租赁保证金的5倍赔偿张志东、许华凤，非致和公司原因提前解除本合同的，应按致和公司租赁保证金的5倍赔偿致和公司。上述房屋租赁合同签订后，双方于同日签订补充合同，约定A楼于2014年7月30日交付使用，B楼于2014年10月30日交付使用。补充合同第二条约定张志东、许华凤在装修竣工验收后，可将租赁房屋交给致和公司使用，并保证致和公司接收日起便能进行试营业，试营业之日起直到致和公司取得租赁房屋的消防验收合格证及安检合格证时为半租期，此后继续后延至次月1日起在再给致和公司2个月的半租期，张志东、许华凤按合同约定租金的50%收取租金。第三个月起按合同约定的相关事项执行，即半租期过后，进入免租期三个月，免租期之后进入全租期。补充合同第四条约定双方签订房屋租赁合同后3日内致和公司支付张志东、许华凤200000元保证金；张志东、许华凤装修完毕并交付致和公司使用，致和公司进入试营业期后，3天内致和公司支付租赁合同约定的“二押一租”的款项给张志东、许华凤，之前所缴纳的200000元在此全部抵扣，自动转为租赁保证金。同一天，张志东、许华凤向致和公司作出承诺书一份，载明：“本人承诺将中山市阜沙镇天润盛兴五金建材城的一栋8层大楼（B楼）的首层大堂、4-8层（以下简称B楼物业）和一栋11层大楼（A楼）的1-4层、7-9层（以下简称A楼物业），（这两栋大楼的地址：中山市阜沙镇天润盛兴五金建材城。）交付给广州致和置业有限公司商业使用，其中A楼物业交付日期为2014年7月30日前，B楼物业交付日期为2014年10月30日前。依据上述约定而实际交付后六个月依然无法完成该物业商业经营的全部合法手续或因物业致使租赁合同无效而广州致和置业有限公司退出经营的，本人须全部按广州致和置业有限公司购买价接收广州致和置业有限公司为此酒店项目购置的设施、设备、用品等物品，并以广州致和置业有限公司与本人签订的租赁合同中约定‘二押一租’总额的三倍金额退还给广州致和置业有限公司作为补偿。”张志东、许华凤在上述承诺书上签名确认。上述合同签订后，致和公司于2014年6月27日通过刘才明的账户向张志东的账户转账支付了保证金200000元。2014年8月26日，张志东以致和公司涉嫌非法集资为由，向中山市公安局阜沙分局牛角派出所报案，并据此认为致和公司利用所租赁的房屋从事违法犯罪活动，于2014年9月22日诉至一审法院，要求解除与致和公司的租赁合同，并要求致和公司赔偿张志东、许华凤租金损失及没收租赁保证金200000元。一审庭审中，张志东、许华凤称其于2014年7月20日前将A楼装修完毕，并邀请致和公司验收交接，但致和公司提出各种理由要求整改，且在张志东、许华凤整改完毕后仍拒绝接收房屋。致和公司对此不予确认，认为张志东、许华凤一直未能按约定将房屋交付给致和公司使用。张志东、许华凤未举证证明其已将案涉出租房屋的装修竣工图、项目验收表单交付给致和公司，亦未就致和公司拒绝接收房屋一事进行举证。一审诉讼期间，一审法院依法向中山市公安局阜沙分局牛角派出所调取上述案件的笔录材料。经查，笔录材料显示张嘉碧、黄锡富、彭庄荣、谢彩虹、简碧月、何艺婵、彭宁华等人为广东和生投资集团有限公司的员工，上述人员在2014年8月26日在中山市区人流密集通过派送中山市阜沙镇和生东方酒店（原名天润盛兴酒店，以下简称和生东方酒店）的传单、发放免费小礼品及免费量血压等方式，吸引梁志钦、高恒丰、冯焕良等11名中老年人到中山市东区东方商贸大厦听取和生东方酒店将于2014年10月1日将开张经营，存在高回报投资商机的宣讲活动。宣讲活动结束后，梁志钦、高恒丰、冯焕良等人被安排坐车前往位于和生东方酒店实地参观。简碧月等人向梁志钦等人介绍其所在公司享有和生东方酒店20年的经营权，且很快将会开业经营，投资者可通过两种方式进行投资，一种是投资100000元，十年内分期付款，十年后连同本金返还240000元；一种是一年投资，年利率为14.4%，一年到期后连同本金一起返还。参观结束后，梁志钦等人被安排在和生东方酒店旁的大排档就餐，期间中山市公安局阜沙分局牛角派出所的民警赶到现场，以张嘉碧、黄锡富、彭庄荣、谢彩虹、简碧月、何艺婵、彭宁华涉嫌非法集资带走调查。张嘉碧、黄锡富、彭庄荣、谢彩虹、简碧月、何艺婵、彭宁华等人在调查期间表示，之所以带领梁志钦等人现场参观和生东方酒店，为的是向投资者展示公司的具体实力，以便于吸引梁志钦等人投资。一审庭审中，致和公司不确认曾组织梁志钦等人前往酒店参观，同时不确认张嘉碧、黄锡富、彭庄荣、谢彩虹、简碧月、何艺婵、彭宁华等人员为其员工。经一审法院在全国企业信用信息公示系统（广东)在线查询，致和公司的股东为广东和生投资有限公司及刘才明，其中广东和生投资有限公司出资2700万元，刘才明出资300万元，广东和生投资有限公司在2014年1月17日变更为广东和生投资集团有限公司（即前述和生公司）。致和公司法定代表人刘才明在庭审中先是明确表示致和公司与和生公司之间不存在任何关系，但在一审法院向其出示上述工商查询材料后，其当即表示不清楚该情况。另，涉案租赁合同第七条第1款约定致和公司可根据自身的需要，将租赁的房屋现有名“天润盛兴酒店”更名为“和生东方酒店”。一审期间，致和公司反诉称涉案房屋并未办理相应的规划许可、规划验收、消防验收及安全检测等手续，故张志东、许华凤应对此承担责任。张志东、许华凤对此不予确认，辩称案涉出租房屋已经行政管理部门批准许可建设，且已经通过鉴定部门的安全检测验收。一审庭审中，张志东、许华凤向一审法院提交中山市阜沙镇人民政府的批复文件及建筑安全检测报告，以证明案涉房屋符合合法出租的条件。经查，上述批复文件显示涉案房屋的建设工程为中山市重点建设项目，经中山市阜沙镇人民政府报请中山市阜沙镇人民政府批准，符合开工、建设、经营的标准；建筑物安全检测鉴定报告则载明案涉出租房屋已符合安全标准。致和公司反诉称张志东、许华凤并未按约定向致和公司交付租赁房屋，故张志东、许华凤须赔偿致和公司未交付房屋损失403866元、员工工资损失408900元并返还5倍保证金1000000元。庭审中，致和公司向一审法院提交致和公司向其员工转账支付工资的汇款凭证、费用报销单、酒店用品订单、床垫订单、床垫购销合同、家具订单合同等证据以证明其为中山和生东方酒店的成立而支付人员工资差旅费用408900元，订购家具、酒店用品及制作酒店招牌等而支付费用403866元的事实。张志东、许华凤认为上述证据均为致和公司单方所制作，故对上述证据的真实性、关联性不予确认。经查，上述汇款凭证载明致和公司通过转账方式支付酒店广告招牌制作、安装费用金额合共为9200元，酒店毛巾架费用10000元，酒店亚克力定金3000元。费用报销单及支出证明单载明致和公司于2014年6月28日至8月25期间支付员工工资合共28994元（13243元+15751元），差旅、路桥、油料、住宿及伙食费用合共5651元，中山、珠海装修费用23000元；2014年8月29日之后的支出证明单载明致和公司在2014年8月29日之后支付其员工工资9492元（2612元+6880元），差旅、路桥、油料、住宿及伙食费用3726元，其他费用12816元。除此之外，广州市番禺区同想塑料制品厂的单据载明致和公司已付纸巾盒、茶叶包等酒店用品定金3000元，其中纸巾盒总款为990元；佛山市爱罗家具（床垫）有限公司订单载明致和公司订购酒店条纹布，预付定金金额为30000元；香港蒲公英家具集团有限公司的订单合同载明致和公司向该公司订购货物850000元，约定预付定金为340000元，但并未附相应的付款凭证；广州斯威克客房用品订单载明致和公司订购纸巾架、干手器价值2860元，但亦未附相应的付款凭证。一审庭审中，双方当事人均确认致和公司未实际使用涉案房屋。张志东、许华凤确认致和公司曾在2014年6月开始派员工在中山负责酒店事宜，而致和公司方对出租房屋的装修主要为安装和生东方酒店招牌、安装洗手间纸巾盒并购买毛巾架。除此之外，致和公司并未对房屋进行二次装修，相应的家具产品未进场。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，本案争议焦点如下：一、涉案房屋是否符合合法出租的条件《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”庭审中，张志东、许华凤所提交的中山市阜沙镇人民政府的批复文件已明确载明涉案房屋已经中山市阜沙镇人民政府批准符合开工、建设、经营的条件。故，涉案房屋符合合法出租的法律要件，双方签订的租赁合同及相应的补充合同合法、有效。二、张志东、许华凤诉讼请求解除租赁合同有无依据根据全国企业信用信息公示系统（广东)公示的致和公司与和生公司的工商登记资料，致和公司的股东为刘才明与和生公司。致和公司法定代表人刘才明虽在庭审中坚称致和公司与和生公司并无关系，和生公司员工的行为不能代表致和公司的行为，但当一审法院向其出示致和公司与和生公司的工商查询资料之时，其当即表示不清楚，鉴于其陈述存在前后矛盾的情况，一审法院对刘才明就该事项的陈述不予采信。一审法院认为，和生公司已经查明为致和公司的股东，且张志东、许华凤与致和公司所签订的合同中亦约定致和公司使用出租房屋后可将酒店名称更改为“和生东方酒店”，在和生公司并非合同当事人的情况下，一审法院认为和生公司的经营行为能够代表致和公司，和生公司员工张嘉碧、黄锡富、彭庄荣、谢彩虹、简碧月、何艺婵、彭宁华等人的行为应认定为在中山城区、阜沙镇为致和公司工作。张嘉碧等人以公司的名义进行宣传及宣讲，并已确认其组织梁志钦等老年人前往和生东方酒店参观的目的在于使梁志钦等老年人相信公司的实力，故张嘉碧等人的行为应认定为职务行为。致和公司的经营范围为房地产开发经营、物业管理、房地产咨询、中介服务、场地租赁、商品批发贸易，其并不具备吸收公众存款进行投资的资格。故，一审法院认为，致和公司安排其员工宣传、吸引不特定的老年人投资和生东方酒店的行为，已严重违背诚信经营原则，违反社会经济秩序且可能损害社会公共利益。张志东、许华凤依据租赁合同第六条的约定要求单方解除租赁合同，并没收租赁保证金200000元，一审法院予以支持。对于张志东、许华凤诉讼请求的租金损失，一审法院认为，张志东、许华凤并未能举证证明已将房屋交付给致和公司使用，且庭审中双方均确认致和公司并未实际使用房屋，故张志东、许华凤诉讼请求致和公司支付租金损失并无事实依据，一审法院不予支持。三、张志东、许华凤是否存在违约行为一审法院认为，双方于2014年6月24日签订的补充合同及张志东、许华凤于同一天作出的承诺书均明确载明张志东、许华凤须于2014年7月30日前将A楼装修完毕交付给致和公司使用，并于2014年10月30日前将B楼装修完毕交付给致和公司使用。庭审中，张志东、许华凤未能举证证明其已与致和公司办理完毕房屋交收手续，亦未举证证明致和公司存在拒绝接收房屋的行为，故张志东、许华凤应承担举证不能的责任。一审法院视为张志东、许华凤并未按照合同的约定于2014年7月30日前将租赁合同所约定的A楼交付给致和公司使用，张志东、许华凤存在先违约的事实，张志东、许华凤须按租赁合同第二条第一款第三项的约定，按A楼每月租金的1%（即30元/平方米×6370.34平方米×1%=1911.1元）的标准赔偿致和公司2014年7月31日至2014年8月25日期间的损失49688.6元（1911.1元×26天）。另，张志东、许华凤诉讼请求解除合同的依据为致和公司存在违法经营的行为，该事实亦已经一审法院查明。故，一审法院认为，涉案租赁合同解除的原因为致和公司存在违背诚信经营的行为，责任在于致和公司，故致和公司反诉请求张志东、许华凤5倍返还保证金并无依据，致和公司由于张志东、许华凤先违约行为而遭受的损失亦应计算至2014年8月25日止，即致和公司反诉请求的其他损失应计算如下：（一）致和公司反诉请求的员工工资损失。一审法院认为，罗华照等员工为致和公司的固有员工，并非致和公司专为阜沙工程项目而临聘的员工，致和公司支付上述员工的工资收入属致和公司作为用人单位的法定义务，故一审法院认定致和公司所支付的上述薪酬支出不属于张志东、许华凤须承担的损失范围。（二）致和公司反诉请求的员工差旅、油料、路桥、伙食、住宿费用损失。庭审中，致和公司已提交费用报销凭证、支出证明单等证据证明其在2014年6月28日至2014年6月至8月25期间支付其员工上述费用合共5651元。一审法院认为，张志东、许华凤在庭审中已确认致和公司在2014年6月开始派遣员工在中山负责酒店筹划事宜，故2014年6月至8月25期间致和公司员工因为筹划酒店事宜而产生的差旅、油料、路桥、伙食、住宿费用属于合理费用范畴，基于张志东、许华凤先违约的事实，致和公司诉讼请求张志东、许华凤赔偿上述损失5651元，一审法院予以支持。对于2014年8月26日之后的差旅、油料、路桥、伙食、住宿费用损失。一审法院认为，致和公司2014年8月26日违反诚信经营的行为导致了双方租赁合同的最终解除，故该部分损失应由致和公司自行承担。（三）致和公司反诉请求的酒店用品费用、装修费用。庭审中，张志东、许华凤已确认致和公司对筹划酒店的行为为安装和生东方酒店招牌、安装纸巾盒并购买毛巾架。致和公司另在庭审中提交银行汇款凭证载明其通过银行汇款的方式支付了酒店招牌制作费用合共9200元、毛巾架费用10000元，并提交广州市番禺区同想塑料制品厂的送货单载明纸巾盒费用为990元。一审法院认为，张志东、许华凤对于上述致和公司于2014年8月26日前已投入装修部分的损失应予赔偿。对于致和公司反诉请求的中山、珠海市装修费用23000元及其他酒店用品的费用。一审法院认为，首先，致和公司所提交的费用报销凭证载明装修费用为中山、珠海两地的装修费用，无法具体核算使用于中山的具体金额，且致和公司除安装招牌及纸巾盒外并未对租赁物进行过实际的二次装修，故致和公司对装修费用的举证证据不足，一审法院不予支持。对于致和公司签订订单合同订购的其他酒店用品。一审法院认为，上述用品并未实际进场，且致和公司并未提交相应的销售发票以证明上述采购用品的真实性，故一审法院对致和公司主张的该部分损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百一十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除张志东、许华凤于2014年6月24日与致和公司签订的房屋租赁合同及补充合同；二、致和公司支付的200000元保证金归张志东、许华凤所有；三、张志东、许华凤于一审判决生效之日起七日内支付致和公司2014年7月31日至2014年8月25日期间的逾期交付租赁物的违约损失49688.6元；四、张志东、许华凤于一审判决生效之日起七日内赔偿致和公司酒店广告招牌损失9200元、毛巾架损失10000元、纸巾盒损失990元；五、驳回张志东、许华凤的其他诉讼请求；六、驳回致和公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13444元（张志东、许华凤已缴纳），由张志东、许华凤负担10656元，由致和公司负担2788元（致和公司须在一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）；反诉费10558元，由张志东、许华凤负担700元（该款张志东、许华凤须在一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳），由致和公司负担9858元（致和公司已缴纳）。二审期间，致和公司未提交新证据，张志东、许华凤提交如下证据：1.建设工程规划许可证（编号：建字第12004201206022号）及附件；2.完税证明1份；3.建设工程规划许可证（编号：建字第12004201206021号）及附件；4.中山市建设用地规划变更批复书。以上证据拟证明涉案房屋有合法报建手续，符合居住条件，合同有效。本院组织当事人进行了质证。致和公司的质证意见为：1.该证据形成于2012年，非二审新证据；2.张志东、许华凤未在法定举证期间内向法院提交；3.上述证据所载土地用途与项目经营性质不符，结合张志东、许华凤一审提交的中山市阜沙镇人民政府承诺书、申请书等内容可知，其出租给致和公司的物业是工业性质而非商业性质，故涉案租赁合同是无效合同，从张志东、许华凤2014年6月24日出具的承诺书可知，合同无效的责任在于张志东、许华凤一方。二审期间，本院发函向中山市城乡规划局咨询，该局回复称：张志东、许华凤项目的四宗工业地已于2013年11月申请办理工业土地用途改变为商业土地用途的建设用地规划变更，业务编号为120312013100013、15-17；建设单位须在建设用地规划变更批复书有效期内到国土部门按相关政策办理建设用地由工业转为商业的手续并重新核发国有土地使用权证；如果建设单位已办理建设用地变更手续并重新取得国有土地使用权证，建设单位可持变更后的国有土地使用权证到该局申办建设工程规划许可证。张志东、许华凤的质证意见为：确认该复函的真实性、合法性，不确认关联性，一审期间张志东、许华凤提交的中山市阜沙镇政府的批复文件已明确载明涉案工程为中山市重点建设项目，经中山市阜沙镇人民政府批准，符合开工、建设、经营的条件，且张志东、许华凤已提交建筑安全监测报告，载明涉案房屋已符合安全标准。即使暂未取得建设工程规划许可证，涉案房屋也已经主管部门批准建设，符合合法出租的法律要件。致和公司未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.张志东、许华凤二审提交的两份建设工程规划许可证落款日期均为2012年6月27日，载明项目及用地性质为“工业”、用地面积18409.4平方米，其提交的中山市建设用地规划变更批复书4份（工业转商业）载明“暂不出具《建设用地规划许可证》”。2.致和公司称其反诉主张的房屋损失、工资损失均是基于张志东、许华凤未能在合同约定的2014年7月30日前交付房屋，构成根本性违约所导致的直接损失，张志东、许华凤报案称致和公司存在集资诈骗是为了逃避承担该违约责任。3.二审期间，张志东、许华凤的委托诉讼代理人称，涉案租赁物先按照工业厂房的配套设施报建，后来再完善相关的手续变更为商业性质，但因为土地控规的问题导致没能按照商业性质报建，只是土地功能变更了；没有交付涉案租赁物给致和公司使用过；规划许可证中的“厂房B”对应涉案租赁物中的B楼，“工业配套设施（办公楼）”对应涉案租赁物中的A楼，建设工程规划、竣工验收手续等所有有关的产权材料均已向法院提交。4.除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据张志东、许华凤二审提交的证据可知，张志东、许华凤与致和公司于2014年6月24日签订房屋租赁合同与补充合同之前，涉案两处房屋均已取得建设工程规划许可证，故涉案合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同是否具备解除条件；二、如是，则张志东、许华凤是否存在过错，应否承担责任。关于焦点一。涉案房屋已经取得的规划许可证载明其土地用途为工业，与当事人约定的商业经营用途（酒店）明显不符。在本院给予了相当的宽限期后，张志东、许华凤迄今未能补充提交证据证明涉案房屋已按照相关政策规定，办理完毕建设用地由工业转为商业的手续并重新核发国有土地使用权证、申办建设工程规划许可证。在此情况下，即使张志东、许华凤已经如期向致和公司交付涉案房屋，致和公司仍将无法正常使用涉案房屋作为酒店经营之用，而张志东、许华凤申请变更涉案房屋建设用地规划获批后长达三年时间内仍然未能完成相关后续程序，可知涉案房屋迄今未能符合合同要求，合同目的已无法实现，故本院认定涉案租赁合同以及补充合同应予以解除。致和公司请求继续履行涉案租赁合同以及补充合同的理据不足，本院不予支持。关于焦点二。如前所述，涉案租赁合同因客观不能实现合同目的而应予解除，而合同目的不能实现的责任在于张志东、许华凤迄今未能完善涉案房屋的相关审批手续并如期履行交付义务故张志东、许华凤对涉案租赁合同以及补充合同被解除存在明显过错，应当承担违约责任。张志东、许华凤作为违约方，无权主张没收致和公司的保证金、由致和公司赔偿租金损失。一审处理不当，本院予以纠正。另，涉案租赁合同第七条第七款约定，如非因致和公司原因提前解除合同，张志东、许华凤应赔偿5倍保证金即1000000元给致和公司，该约定系张志东、许华凤的真实意思表示，其应受此约束，现该合同因张志东、许华凤的责任被解除，张志东、许华凤应按约定承担赔偿责任。但致和公司承租涉案房屋作为酒店之用，系颇为重大的经营事项，其作为经营者应当在选址、签约以及后期投入时尽到相当的审慎注意义务，但其对涉案租赁物有无合法手续、是否符合用途等情况未进行任何审查即签订合同，其对于合同被解除具有一定程度的过错。结合本案情形，本院认定致和公司的过错程度为40%。故张志东、许华凤应赔偿致和公司5倍保证金的60%即600000元，对致和公司主张中的超出部分，本院不予支持。该部分已经足以弥补致和公司的损失，致和公司再行主张张志东、许华凤应支付逾期交付违约金，构成重复受偿，本院对一审相关判项予以撤销。关于致和公司主张的实际损失问题。一审认定致和公司为筹备涉案房屋作为酒店事宜，于2014年8月25日前支出员工差旅费用、装修费用等合计28841元，张志东、许华凤未对此提出上诉，视为其无异议，本院予以确认，该费用即致和公司因涉案租赁合同被解除所导致的实际损失。但如前述，致和公司在签订合同时未尽审慎注意义务，其后投入相应人力、物力并产生相关费用，致和公司对于涉案租赁合同被撤销而产生的该直接损失应承担主要责任，张志东、许华凤明知涉案房屋不符合商业使用要求仍然签订涉案租赁合同，亦具有一定过错。结合本案实际情况，本院酌定致和公司对此损失应当自行负担60%的主要责任，张志东、许华凤承担40%的次要责任即11536.4元（28841元×40%）。一审法院认定的责任分配比例欠妥，本院予以纠正。关于2014年8月26日之后致和公司的相关员工差旅费用损失，一审认定张嘉碧等人构成职务行为，并无不当，致和公司利用涉案房屋从事违法行为，其后的相关活动费用应自行承担。至于致和公司主张的员工工资等其他损失，理据不足，一审不予支持，亦无不当，本院予以维持。另，对当事人未提出上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第418号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第418号民事判决第二、三、四、五、六项；三、被上诉人张志东、许华凤于本判决生效之日起七日内赔偿上诉人广州致和置业有限公司保证金600000元；四、被上诉人张志东、许华凤于本判决生效之日起七日内赔偿上诉人广州致和置业有限公司各项实际损失11536.4元；五、驳回被上诉人张志东、许华凤的其他诉讼请求；六、驳回上诉人广州致和置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13444元（张志东、许华凤已预交），由张志东、许华凤负担；一审反诉案件受理费10558元（广州致和置业有限公司已预交），由张志东、许华凤负担3562元，广州致和置业有限公司负担6996元；二审案件受理费21115元（广州致和置业有限公司已预交10558元），由张志东、许华凤负担7304元，广州致和置业有限公司负担13811元（张志东、许华凤及广州致和置业公司各自应负担部分费用均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴碧英代理审判员  吴合波二〇一七年二月六日书 记 员  罗海欣