北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3954号
上诉人（原审被告）：张睿，女，1973年5月20日出生。
委托诉讼代理人：马南南，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙韶松，北京观韬中茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张亚菊，女，1981年7月4日出生。
委托诉讼代理人：吕游，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春凤，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人张睿因与被上诉人张亚菊，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张睿及其委托诉讼代理人马南南、孙韶松，被上诉人张亚菊之委托诉讼代理人吕游、张春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张睿上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判驳回张亚菊的第二项、第三项、第四项、第五项诉讼请求。事实与理由：1、张亚菊未进行购房资格审核；2、张亚菊承诺将卖房所得支付给张睿用于解抵押。
张亚菊辩称，张睿不提供房屋核验材料，导致不能网签。张睿隐瞒涉案房产存在多笔抵押的情况，抵押金额与合同记载不符，导致合同不能实际履行，其行为已构成违约。
我爱我家经纪公司提交书面意见称：张睿的上诉请求不涉及我公司，我公司不发表意见，服从二审法院判决。
张亚菊向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除我与张睿于2016年8月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求法院判令张睿返还我购房定金10万元；3、请求法院判令张睿支付违约金146万元；4、请求法院判令张睿支付因房屋价格上涨给我造成的经济损失超过违约金部分2059179.8元；5、请求法院判令张睿支付因违约行为产生的居间服务费损失118260元；本案诉讼费由张睿承担。
一审法院认定事实：2016年8月6日，张睿（出卖人、甲方）与张亚菊（买受人、乙方）在我爱我家经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定张睿将位于北京市海淀区1层106号房屋（以下简称1106号房屋）出售与张亚菊，房屋成交价格为7300000元，乙方应于合同签订当日支付定金10万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为：民生银行，抵押金额为330万元。该房屋的抵押，甲方应45个工作日办理抵押注销手续。乙方选择商业贷款，贷款金额为180万元。乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后3日内向甲方支付372万元。第二次于过户前1个工作日向甲方支付163万元。第三次于交付房屋当日向甲方支付5万元。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书或甲方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，应当以书面的方式进行。甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。
上述协议签订后，张亚菊依约支付了定金10万元。后双方因合同履行问题产生纠纷。
庭审中，张亚菊主张张睿未依约去办理房屋解抵押手续，且隐瞒了房屋贷款的真实情况，已经构成根本违约。张睿则以张亚菊未支付首付款，故其尚未达到解抵押的条件为由予以抗辩。张睿另主张其并未故意隐瞒房屋抵押情况。就房屋抵押的情况，张睿认可于2015年10月将1106号房屋与其名下的另一套房屋共同抵押给中国民生银行，用于一笔857万元借款的担保。另经法院询问，张睿表示签订时确实未告知张亚菊上述联合贷款的情况，但合同中明确约定的330万元抵押款是其询问银行后测算出1106号房屋单独解抵押所需款项，故其并未故意隐瞒相关情况。张亚菊则主张因1106号房屋为联合贷款，故不能单独解抵押。张睿否认上述说法，其并未就其主张的1106号房屋可以单独解抵押一节向法院提交证据。
关于首付款一节，张睿主张双方在签订后存有特别约定，即张亚菊先行支付第一笔首付款，后用该笔首付款去办理解抵押手续，故其办理解抵押手续尚未成就。为此，张睿向法院提交了张亚菊本人于2016年8月6日书写的字条一份，内容载明：本人房子卖完收到首付款之后交于卖方。张亚菊对上述字条真实性予以认可，但主张当时其有意出售另一套房屋，故约定如果将自己另一套房屋出售，可以将售房款尽快交予张睿。双方并未就合同中约定的付款时间以及解抵押时间进行变更。张睿并未就其主张的双方曾就付款时间以及解抵押时间变更一节向法院充分举证。
关于张睿主张的未进行房屋及购房资格核验手续一节，第三人我爱我家经纪公司表示张亚菊于2016年8月8日已将相关材料提交，但因张睿于房屋交易时提供的房产证是已经挂失的，故需要其提供新的房产证。但经该公司多次催促，张睿至今未交付相应手续，故一直未办理房屋及购房资格核验手续。张睿对上述事实不予认可，认为我爱我爱经纪公司存有倾向性。
为证明实际损失，张亚菊向法院提交了2017年4月11日同等地段相似房屋市场价格的网页打印件。张睿对上述证据及事实不予认可。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，张亚菊与张睿签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容不违反法律规定，具有法律效力。现张亚菊主张解除双方之间的房屋买卖合同，张睿亦同意解除双方之间的房屋买卖合同，法院对此不持异议。根据双方之间的约定，张睿应于签订合同之日起45个工作日办理解抵押手续。张亚菊应于网签后3日内支付第一笔首付款372万元。实际履行中，因张睿未配合提交相应材料，导致双方未能办理房屋及购房资格核验，亦未能办理网签手续。张睿虽主张其已提交相应材料，但未向法院提交证据，故法院对其该项抗辩主张不予采信。庭审中，张睿认可一直未办理房屋解抵押手续，但主张按照双方约定，张亚菊支付首付款在先，其履行解抵押手续在后。张睿并未就其主张双方之间存在变更约定一节向法院充分举证，故张亚菊付款条件尚未成就，张睿应当于签订合同之日起45个工作日办理解抵押手续，现张睿一直未办理解抵押手续亦未配合提交相应材料，导致合同无法继续履行，已经构成根本违约,应当承担相应的违约责任。张亚菊现主张张睿退还定金，具有事实及法律依据，法院予以支持。张亚菊另主张违约金，关于违约金的数额，张睿请求法院对违约金予以酌减，故法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。张亚菊另主张经济损失，未向法院充分举证，故法院对其该项诉请不予支持。张亚菊另主张张睿支付居间服务费。对此法院认为，居间服务费系在居间服务合同关系项下来主张，与本案不属同一法律关系，故本案不宜一并处理，张亚菊可通过另案予以解决。
综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除张亚菊与张睿于二○一六年八月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张睿于本判决生效后七日内返还张亚菊定金100000元；三、张睿于本判决生效后七日内支付张亚菊违约金300000元；四、驳回张亚菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、房屋所有权证书、短信记录、微信记录、借款合同及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，张亚菊与张睿签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现张亚菊主张解除双方之间的房屋买卖合同，张睿亦同意解除双方之间的房屋买卖合同，本院对此不持异议。根据双方之间的约定张亚菊应于网签后3日内支付第一笔首付款372万元，实际履行中，因张睿未配合提交相应材料，导致双方未能办理房屋核验，亦未能办理网签手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。张睿抗辩称按照双方约定，张亚菊支付首付款在先，其履行解抵押手续在后，依据不足，本院不予支持。
综上所述，张睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由张睿负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年五月二十四日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌