上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黄浦民四（民）初字第1642号
原告上海市卢湾公房资产经营管理有限公司。
法定代表人丁言刚。
委托代理人华芝萃。
被告上海光明村实业总公司。
法定代表人徐永萍。
委托代理人金志勇。
委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
第三人上海淮海商业集团。
法定代表人吴荷生。
委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原告上海市卢湾公房资产经营管理有限公司诉被告上海光明村实业总公司、第三人上海淮海商业集团房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人华芝萃、被告及第三人的委托代理人夏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市卢湾公房资产经营管理有限公司诉称：1992年12月，原上海市卢湾区第二饮食公司（下简称“第二饮食公司”）与原上海市卢湾区房产管理局（下简称“原卢湾区房管局”）根据政府相关文件的批准，就第二饮食公司下属的光明村点心店所承租的上海市淮海中路XXX号-
XXX号房屋改建达成协议，约定：由第二饮食公司负责拆除原有房屋，改建五层商业用房，房屋竣工后，一至三层仍属于公有房屋支付租金，四、五层归第二饮食公司自管。1993年，第二饮食公司重组更名为被告。1994年1月，房屋竣工，原卢湾区房管局对上述房屋的一至三层接收管理并开始计租。同年2月，被告向原卢湾区房管局及该房屋原管理单位提出申请，要求免去二年租金。1994年2月和8月，被告因与案外人麦某某（中国）有限公司组建了上海麦光快餐有限公司（下简称“麦光公司”），向原卢湾区房管局及该房屋原管理单位申请分户，要求将上述房屋的底层变更租赁户名为麦光公司，二层和三层仍为被告的下属部门光明村大酒店承租和经营使用。原卢湾区房管局及该房屋的原管理单位为此同意被告免租二年和分户的申请，并核定被告二层和三层的营业租金为每月人民币（下同）4，213.20元，自1996年7月起计租。根据政府有关租金收费标准的调整，1996年9月起，被告二层和三层的房屋租金调整为每月10，533元，1997年11月起调整为每月11，165元。因被告未付租金，经上述房屋的原管理单位和原告的多次催款未果，原告遂向法院提起诉讼，要求判令被告支付2011年9月至2012年11月的房屋租金167，475元及其违约金14，300.13元。2013年2月1日，原告变更诉讼请求为：1、要求判令被告支付1996年7月1日至2013年1月31日的租金2，199，083.40元（其中，1996年7月至8月的月租金为4，213.20元，合计8，426.40元；1996年9月至1997年10月的月租金为10，533元，合计147，462元；1997年11月至2013年1月的月租金为11，165元，合计2，043，195元）；2、要求判令被告支付2011年9月至2012年10月所欠房屋租金的违约金14，300.13元（从欠费的次月1日起算，按月租金的每日万分之四计算，要求计算至2012年11月30日止）。
被告上海光明村实业总公司辩称：1、原、被告之间并不存在租赁关系。2、本案的实质是所有权之争。由于国家物权制度处于改革变化过程中，双方对于涉讼房屋的物权事宜没有解决，原告试图通过租赁纠纷的诉讼，来解决物的归属问题，这是不应当得到支持的。3、由于物权没有解决，被告在涉讼房屋近二十年的使用中，从未支付过租金，原告亦从未向被告收取过租金，在该期间，因工程施工需要或对外招商需要，曾经基于原来的公房关系，原告出具过一些所谓“确认公房租赁关系”的文件，但这些都是一时应景之作，并不构成原告真实的权利基础。原告曾在这些文件的基础上，向外商收取过公房租赁的溢价租金。由于产权问题尚未解决，原告向外商收取租金的行为未影响被告的正常收入，故被告采取了容忍的态度，但这亦不能构成原告拥有产权的证明。原告在向外商收取租金后，并未同时向被告收取公房的正常租赁费用，证明原告知道基于产权的原因，被告无需支付租金。4、被告拥有《固定资产投资项目投资许可证》、《建设工程规划许可证》、《关于批准卢湾区第二饮食公司光明村点心店改扩建工程划拨使用国有土地的通知》、《土地使用权证》等一系列政府文件和证书，足以证明涉讼房屋的产权应归属被告所有。5、因为追讨房屋租金的诉讼时效期间是一年，原告于2013年2月1日追加的租金诉请部分已超过了诉讼时效。因此，被告要求法院驳回原告的诉请。
第三人上海淮海商业集团述称：根据原上海市卢湾区人民政府的决定，原卢湾区财贸系统的集体企业归入第三人，由第三人统一经营管理，被告正是划归第三人管理的企业之一。本案所涉的房产，应系第三人管理的资产。由于政府没有对产权做具体明细的确认，第三人曾向国资委报告，但国资委未批复。第三人认为，由于历史遗留问题，涉讼房屋产权一直不明晰，且原告没有证据证明其是该房屋的管理者，故应通过政府部门的协调确定管理者，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1990年12月24日，上海市人民政府办公厅给上海市建设委员会、上海市人民政府财贸办公室《关于进一步贯彻市府专题会议纪要（1990-4）精神的有关问题的通知》，该通知中明确：独立的商业网点的房产权划归财贸部门，由其直接管理；1990年1月1日以后收取的商业网点房产租金，应结清移交给新的产权部门。在该通知所涉的《市府专题会议纪要（1990-4）》中规定：市中心原有商业网点必须进行的局部改建、扩建，可以由房管部门和财贸部门共建共有，也可经过协商分别投资，具体方案可由双方协商解决。
1992年1月，原上海市卢湾区人民政府以《抄告单》形式，要求原上海市卢湾区人民政府财贸办公室（下简称“原区财贸办”）就“光明村”等基地改造项目办理相关审批手续。同月11日，原区财贸办致区规划局《关于淮海中路XXX号光明村点心店改建工程规划选址的申报函》，将光明村点心店的改建范围拟定为光明村点心店原址及上海市淮海中路XXX弄XXX号、XXX号，当月14日，原区财贸办致第二饮食公司《卢湾区财办关于区饮食二公司筹建光明村点心店改造开发项目的通知》，通知由第二饮食公司负责实施光明村改建工程。
1992年6月8日，上海市城市规划管理局给第二饮食公司《关于核发光明村改建工程﹤建设用地规划许可证﹥的通知》，同意核发《建设用地规划许可证》，许可对上海市淮海中路XXX号-
XXX号及上海市淮海中路XXX弄XXX号-
XXX号拆迁，“拆除房管部门在管公房应事先征得房管部门同意”。1992年7月27日，上海市城市规划管理局给第二饮食公司《关于光明村改建工程﹤建设用地规划许可证﹥的补充通知》，同意动迁范围扩大到上海市淮海中路XXX号-
XXX号。1992年6月9日、1992年7月8日、1992年12月15日、1993年2月25日，上海市城市规划管理局发给第二饮食公司《建设工程规划许可证》，建设项目名称分别是“光明村大酒店桩基”、“光明村点心店翻建、淮成变电站”、“光明村改建工程”、“关于光明村改建工程《建设用地规划许可证》的补充通知”。
1992年8月，第二饮食公司取得上海市淮海中路XXX弄XXX号-
XXX号、586号-598号的《上海市土地临时使用证》，土地所有制性质为国有，批准使用期限是1992年8月18日至1994年8月17日。
1992年9月30日，原卢湾区房管局给予第二饮食公司《关于核发光明村点心店改建工程基地房屋拆迁许可证的通知》，同意第二饮食公司自1992年9月22日起至1992年12月21日止，对上海市淮海中路XXX弄XXX号-
XXX号、上海市淮海中路XXX号-598号进行房屋拆迁工作。
1992年10月，原上海市卢湾区计划经济委员会核发《固定资产投资项目投资许可证》，该许可证上记载：项目名称光明村点心店改建工程；建设单位第二饮食公司；建设地址上海市淮海中路XXX号；归口行业原上海市卢湾区财办；1992年12月计划开工；1993年10月计划竣工。
1992年11月2日，第二饮食公司与原卢湾区房管局签订《协议书》，约定：由第二饮食公司负责改造光明村点心店，将拆除原卢湾区房管局公管房屋（上海市淮海中路XXX号-
XXX号、上海市淮海中路XXX弄XXX号-
XXX号）；第二饮食公司拆除原卢湾区房管局公管房屋建筑面积计936平方米，拟建五层商业用房，合计建筑面积约2150平方米，竣工后，四、五层产权归第二饮食公司自管，原卢湾区房管局在房屋验收合格后，接管一至三层，租金从竣工接管之日起按（86）沪府103号文规定重新测估计租金。
1993年6月，原卢湾区房管局发布《房屋拆迁公告》。
1993年12月，上海光明村饮食联营公司等单位合并组成上海光明村实业总公司（即被告），撤销第二饮食公司的行政建制，原第二饮食公司下属其他企业委托被告管理。
1994年1月1日起，上海市淮海中路XXX号-XXX号一至三层（建筑面积1053.3平方米）由原卢湾区房管局接管计租。
1994年2月3日，上海光明村饮食联营公司致函原卢湾区房管局及其淮海所，称：“兹有淮海中路XXX号翻建后，底层由我公司和美国麦某某快餐公司合作建立上海麦光快餐有限公司，二、三层由我公司所属光明村大酒家经营，现特向贵局、所报告申请办理变更手续，请予核准”。
1994年2月4日，上海光明村饮食联营公司致函原卢湾区房管局及其淮海所，称：“我光明村淮海中路XXX号，按房管精神，从1994年至1996年享受贰年免租，1996年后按房管的政策规定，开始交付房租”。
1994年3月，被告取得《企业法人营业执照》。
1994年8月22日，被告和麦光公司致函原卢湾区房地局管理科《关于我公司与麦某某（中国）有限公司组建“上海麦某某快餐有限公司”与贵局建立租赁关系的函》，称：“我公司所属光明村大酒店（淮海中路XXX号）原系租赁贵局所辖一至三楼（建筑面积1053.3平方米）房屋作营业场地之用，其中二至三楼归光明村大酒家租赁使用，现……我公司与麦某某（中国）有限公司合作组建上海麦光快餐有限公司……合作期限为十五年，自1994年3月15日起至2009年3月14日止。根据合同由上海麦光快餐有限公司与贵局建立底层房屋的租赁使用关系，底层户名应相应变更为上海麦光快餐有限公司，有关协议租金与营业租金由上海麦光快餐有限公司直接付予淮海房管所。协议租金自1994年7月1日至1996年6月30日止的二年内，金额应为4，915.40元……”1994年10月，原卢湾区房管局同意分户。
在1994年《上海市卢湾区房产管理局测估签报》的管理员意见一栏中记载：经测估，上海市淮海中路XXX号-
XXX号底层（户名为麦光公司）营业租金为每月2，457.70元，二、三层（户名为光明村大酒家）营业租金为每月4，213.20元；一至三层可享受免租二年（1994年1月1日至1995年12月31日），从1996年1月1日起计租营业租金。1996年3月，在该《上海市卢湾区房产管理局测估签报》的管理员意见一栏中又增加记载：“该户营业租金从1996年7月1日起计租，月租2，457.70元和4，213.20元”。
1996年3月，原卢财贸办向原上海市人民政府递交了《卢湾区人民政府财贸办公室关于组建上海淮海商业集团和上海淮海商业（集团）有限公司的请示》，并附《关于上海淮海商业（集团）有限公司的组建方案》。同年6月10日，原中共上海市卢湾区委员会、原上海市卢湾区人民政府作出关于组建上海淮海商业集团和上海淮海商业（集团）有限公司的决定，上海淮海商业集团以上海淮海商业（集团）有限公司为核心企业，由被告等单位联合组成。
1996年5月30日，上海市房屋土地管理局（下简称“市房屋土地局”）与上海永业企业（集团）有限公司（下简称“永业公司”）签订《面上直管公房营经授权委托书》，约定：从1996年6月1日起，市房屋土地局将坐落在原上海市卢湾区范围内的直管公房（建筑面积XXXXXXX平方米、价值1，475，292，948元）等授权给永业公司经营（详附清册）；市房屋土地局委托原卢湾区房管局对永业公司进行日常的考核管理，区国资管理部门对永业公司进行监督和指导；授权经营的直管公房，其租金标准、租赁合同内容、承租、退租等有关管理办法、手续等，均应按政策法规和市房屋土地局的统一规定执行，永业公司不得擅自改动；授权经营的直管公房所收取的租金，必须全部用于直管公房的维修、管理以及成套率改造，不得挪作他用。在《卢湾区房产管理局房屋产业目录清册》上记载：上海市淮海中路XXX号-
XXX号一至三层房屋的所有权人是上海市房地局，属于国有产，1994年1月接管，为非居住房屋，总建筑面积1053平方米。
1997年1月13日，上海淮海商业（集团）有限公司给原上海市卢湾区国有资产管理委员会《上海淮海商业（集团）有限公司关于淮海中路XXX-
XXX号光明村大酒店部分房屋产权划归的请示》，该请示中记载：“淮海集团所属淮海中路XXX-
XXX号光明村大酒家，于1992年6月9日经市规土局……文批准同意国拨土地662平方米新建光明村大酒家，新建筑物建筑面积为2150平方米。1992年11月2日，卢饮二公司与区房产局协议将新楼1到3楼合计建筑面积1118平方米由区房产局接管。现根据……申请将区房产局接管光明村大酒家的建筑面积1118平方米的产权划归我集团”。第三人称原上海市卢湾区国有资产管理委员会对该请示未有批复。
2000年9月6日，永业公司出具《上海永业企业（集团）有限公司关于委托上海市卢湾区公房资产经营管理有限公司实施公房管理的通知》，全权委托原告实施直管公房的管理。
2012年9月12日，原告委托上海市黄浦区淮海法律服务所致被告《房屋租金催款函》，向被告催讨其所属分支机构上海光明村实业总公司光明村大酒家租赁的上海市淮海中路XXX号-
XXX号二、三层（下简称“争讼的二三层房屋”）拖欠的1996年7月1日起的租金2，143，258.40元，要求被告在收到函件后的7日内将上述款项支付给原告或房屋管理单位上海永嘉置业管理有限公司，并表示，如被告逾期未支付，原告将按照有关规定通过诉讼程序处理。
又查明：1996年9月1日起，上海市淮海中路（西藏路至常熟路）等繁华商业街营业用房的租金标准，在1987年租金标准的基础上增加1.5倍。1997年11月1日起，繁华商业街营业用房、各区主要商业路段营业用房等的租金标准，在1996年租金标准上增加6%。
再查明：2012年11月15日，原告曾向本院诉调对接中心申请诉前调解，因调解不成，本院于2014年12月11日立案。
审理中，上海市黄浦区商务委员会致函本院，称其经多方查证，其委员会与争讼的二三层房屋产权不具有法律意义上的拥有权，该房屋产权的归属与其委员会无原则利害关系。
以上事实，由《卢湾区房产管理局房屋产业目录清册》、《面上直管公房营经授权委托书》、《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》、《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》、《卢湾区财办关于同意成立上海光明村实业总公司，撤销卢湾区第二饮食公司行政建制的批复》、《上海市土地临时使用证》、《关于核发光明村改建工程﹤建设用地规划许可证﹥的通知》、《关于光明村改建工程﹤建设用地规划许可证﹥的补充通知》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资项目投资许可证》、《上海淮海商业（集团）有限公司关于淮海中路XXX-
XXX号光明村大酒店部分房屋产权划归的请示》、《中共卢湾区委、卢湾区人民政府关于组建上海淮海商业集团和上海淮海商业（集团）有限公司的决定》及《卢湾区人民政府财贸办公室关于组建上海淮海商业集团和上海淮海商业（集团）有限公司的请示》、《协议书》、《上海市卢湾区房地产管理局产业接收通知单》、第二饮食公司申请、《关于我公司与麦某某（中国）有限公司组建“上海麦某某快餐有限公司”与贵局建立租赁关系的函》、《上海市卢湾区房产管理局管理签报》、《上海市卢湾区房产管理局测估签报》、《房屋租金催讨函》及快递凭证、《上海永业企业（集团）有限公司关于委托上海市卢湾区公房资产经营管理有限公司实施公房管理的通知》、《准予变更登记通知书》、《关于核发光明村点心店改建工程基地房屋拆迁许可证的通知》、《房屋拆迁公告》、《关于转发﹤上海市人民政府办公厅关于进一步贯彻市府专题会议纪要（1990-4）精神的有关问题的通知﹥的通知》、《抄告单》、《关于淮海中路XXX号光明村点心店改建工程规划选址的申报函》、《卢湾区财办关于区饮食二公司筹建光明村点心店改造开发项目的通知》、《企业法人营业执照》、本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。首先，本案争讼的二三层房屋等虽是在原有光明村点心店基础上改建而成，但由于当时拆除了原卢湾区房管局的部分公管房屋，为此，第二饮食公司与原卢湾区房管局签订《协议书》，明确包括本案争讼的二三层房屋在内的上海市淮海中路XXX号-
XXX号一至三层改建后，由原卢湾区房管局接管并计租。上海光明村饮食联营公司及被告1994年的函件、《卢湾区房产管理局房屋产业目录清册》中已显示争讼的二三层房屋是国有产，属公房性质。审理中，上海市黄浦区商务委员会致函本院，明确争讼的二三层房屋产权与其无关，第三人虽申请参加了本案诉讼，但其与被告提供的证据均无法证明争讼的二三层房屋现划归第三人所有，因此，根据目前本院查明的事实和相关证据，本院认为争讼的二三层房屋现尚归属于房管部门，属公房性质，应当由使用人支付租金。其次，根据市房屋土地局1996年5月与永业公司签订的《面上直管公房营经授权委托书》及所附清册，从1996年6月1日起，争讼的二三层房屋等已被授权给永业公司经营管理。2000年9月，永业公司又全权委托原告对包括争讼的二三层房屋在内的直管公房进行管理。因此，原告有权收取争讼的二三层房屋的租金。第三，1992年11月的《协议书》虽是第二饮食公司与原卢湾区房管局之间签订，但1993年12月第二饮食公司的行政建制被撤销，上海光明村饮食联营公司等单位合并组成上海光明村实业总公司，即被告。1994年3月，被告取得《企业法人营业执照》，且争讼的二三层房屋是被告下属分支机构上海光明村实业总公司光明村大酒家使用，因此，争讼的二三层房屋租金的支付义务人是被告。第四，根据1994年《上海市卢湾区房产管理局测估签报》的记载，争讼的二三层房屋1996年7月1日起的月租金是4，213.20元。1996年9月1日起，租金在原基础上增加1.5倍，即为每月10，533元。1997年11月1日起，租金在1996年租金标准上增加6%，即为每月11，164.98元，非11，165元，原告计算有误，本院予以纠正。第五，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。鉴于原告是在2012年9月12日委托上海市黄浦区淮海法律服务所致被告《房屋租金催款函》，催讨争讼的二三层房屋自1996年7月1日起的租金，原告无其他证据证明其在此之前亦催讨过租金，且被告对1996年7月至2011年8月的租金诉请提出诉讼时效的抗辩，故本院认为，原告提出的1996年7月至2011年8月间租金的诉讼请求，因已过诉讼时效，本院不予支持。至于2011年9月至2013年1月间的房屋租金，因在诉讼时效期间内，本院予以支持。第六，鉴于双方未曾签订过租赁合同，1992年11月的《协议书》中也未约定违约金，原告提供的其他证据也无法证明存在违约金的约定，因此，原告关于违约金的诉请无合同依据，且于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海光明村实业总公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市卢湾公房资产经营管理有限公司自2011年9月起至2013年1月止的房屋租金人民币189，804.66元；
二、驳回原告上海市卢湾公房资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，935.50元，由原告上海市卢湾公房资产经营管理有限公司负担人民币3，598元，被告上海光明村实业总公司负担人民币337.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 王 平
人民陪审员 冯美福
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。