浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3022号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司嵊州支行（组织机构代码70452213-0）,住所地嵊州市剡湖街道鹿山路178号。
负责人：董晓江,支行行长。
委托代理人（特别授权代理）：叶锦、俞建农，浙江三惟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张芳（身份证号码3306231981********）,女,1981年9月23日出生,汉族,住嵊州市。
被上诉人（原审被告）：施益锋（身份证号码3306231977********）,男,1977年10月19日出生,汉族,住嵊州市。
被上诉人（原审被告）：嵊州市华夏置业有限公司（组织机构代码69703793-7）,住所地嵊州市经济开发区经三路88号。
法定代表人：林樟全,执行董事。
上诉人中国工商银行股份有限公司嵊州支行(以下简称工行嵊州支行)因与被上诉人张芳、施益锋、嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）金融借款合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2016）浙0683民初3949号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。现已审理终结。
工行嵊州支行上诉请求：撤销原判决第三项主文，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院将抵押担保范围确定为贷款本金51万不当。其一，根据物权法的规定，担保物权的担保范围包括其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，从其约定。担保法规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有规定的，按照约定。而根据个人购房借款/担保合同约定，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。本案抵押物优先受偿权应根据抵押合同约定的担保范围确定。其二，个人购房借款合同/担保合同约定的贷款金额51万元，他项权证记载的债权数额51万元，上述被担保主债权与抵押担保范围系两个不同的概念。根据物权法和担保法的规定，抵押合同中被担保的主债权数额与抵押担保范围系两个不同的合同条款。根据《房屋登记办法》规定，抵押担保范围不是抵押权登记必须记载事项，而被担保主债权金额必须记载。其三，本案系一般抵押，不存在最高额抵押中的最高债权额限度问题。
工行嵊州支行向一审法院起诉请求：1、被告张芳、施益锋共同归还原告借款本金481666.70元和拖欠的利息8775.75元（利息暂计算至2016年3月20日），本息合计490442.45元，并支付2016年3月21日起至上述款项实际付清日止的利息（含罚息、复利）按照合同约定计算，以及为实现债权而支出的律师代理费3000元；2、原告以被告张芳、施益锋所有的位于嵊州市兴盛街2599号东城名苑7幢三单元1201室的抵押房产（预告登记编号：浙房预嵊字第201500180号），经拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、被告华夏公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月31日，原告工行嵊州支行与被告张芳、施益锋、华夏公司签订编号为01211000092015一手贷0000022的个人购房借款/担保合同一份，该合同约定原告为贷款人，被告张芳为借款人及抵押人，被告施益锋为抵押人、被告华夏公司为保证人。贷款额度为51万元；借期自2015年1月14日起至2030年1月14日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，每次基准调利率整之日的次年1月1日开始，以该日历年度内最后一次调整的基准利率以及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为等额本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为贷款利率基础上加收30%确定；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）由借款人承担，贷款人为保障自身利息先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。保证人的保证方式为全程连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同时，该合同约定贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的视为借款人违约；借款人违约的，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2015年1月7日，被告施益锋签署共同参与还款人承诺书一份，自愿对原告与被告张芳签订的上述合同项下的债务承担共同还款责任。2015年1月5日，原告与被告张芳、施益锋在贷款申请表（住房/商用房）中约定将位于嵊州市兴盛街2599号东城名苑7幢三单元1201室的房产对上述借款提供抵押担保，并于2015年1月13日在房地产管理部门对该房产办理了预售商品房抵押权预告登记手续（预告登记编号：浙房预嵊字第201500180号），为上述债务在51万元的范围内提供抵押担保；抵押担保范围与上述保证人的保证范围一致。同时，该合同还约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，无论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2015年1月14日，原告依约向被告张芳发放贷款51万元，但截至2016年3月20日，被告张芳、施益锋尚欠原告借款本金481666.70元及利息8775.75元，以及2016年3月21日起按照合同约定计算的利息（含罚息、复利）也未予支付。另查明，原告为实现本案债权已支出律师代理费3000元。
一审法院认为，原告工行嵊州支行与被告张芳、施益锋、华夏公司之间签订的个人购房借款/担保合同系各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同条款对合同的当事人均具约束力。被告张芳在向原告借款后，应当依约在规定期限内等额归还本金并支付利息，故被告张芳未按约定还本付息的行为已构成违约，应承担违约责任。被告施益锋作为共同还款人应对被告张芳的上述债务承担共同清偿责任。原告按上述借款合同约定要求被告张芳、施益锋归还借款本金481666.70元及支付截至2016年3月20日止的利息8775.75元，并支付2016年3月21日起至上述款项实际付清日止的利息（含罚息、复利）和律师代理费的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告华夏公司作为连带责任保证人，有义务在被告张芳、施益锋未按约履行还款义务时，依照保证方式及保证范围对上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。原告与被告张芳、施益锋对抵押财产已经办理了抵押权预告登记手续，未经预告登记权利人即原告的同意，处分该不动产，不发生无权效力，可见，经预告登记的请求权能够对抗后来发生与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为，预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人，因此，原告对抵押财产经折价、拍卖或变卖后所得的价款在担保范围内有优先受偿权。综上，原告的诉讼请求理由正当，证据确实充分，依法予以支持。三被告经依法传唤，均无正当理由拒不出庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《房屋登记办法》第六十七条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张芳、施益锋立即归还中国工商银行有限公司嵊州支行借款本金481666.70元，支付利息8775.75元（利息暂计算至2016年3月20日），本息合计490442.45元，并支付自2016年3月21日起至付清之日止按照合同约定计算的利息（含罚息、复利），款限本判决生效后十日内付清。二、张芳、施益锋支付中国工商银行股份有限公司嵊州支行为实现债权而支出的律师代理费3000元，款限本判决生效后十日内付清。三、若张芳、施益锋不能按期履行上述第一、二项确定的履行义务，则中国工商银行股份有限公司嵊州支行有权对预告登记编号为浙房预嵊字第201500180号项下的位于嵊州市兴盛街2599号东城名苑7幢三单元1201室的的抵押房地产，经拍卖、变卖后所得价款在510000元范围内优先受偿。四、嵊州市华夏置业有限公司对第一、二项确定的履行义务承担连带清偿责任；嵊州市华夏置业有限公司在承担保证责任后，有权向张芳、施益锋进行追偿。若张芳、施益锋、嵊州市华夏置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8702元，依法减半收取4351元，保全费3270元，共计7621元，由张芳、施益锋、嵊州市华夏置业有限公司共同负担。
当事人在二审中未提出新的证据，除原审认定抵押担保范围为51万元本院有异议外，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，涉案预购商品房抵押权预告登记权证记载“债权数额51万元”。
本院认为，本案主要争议是原审法院将房屋抵押权预告登记的上述内容确定为抵押担保范围是否正确。根据物权法第一百七十三条之规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。而个人购房借款/担保合同第十九条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。本案应当依照上述约定确定抵押担保范围，同时抵押权预告登记权证中记载内容应认定为被担保主债权金额，原审法院将该内容确定为抵押担保范围，并据此判令优先受偿，有误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持嵊州市人民法院（2016）浙0683民初3949号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销嵊州市人民法院（2016）浙0683民初3949号民事判决第三项；
三、若被上诉人张芳、施益锋未能按期履行嵊州市人民法院（2016）浙0683民初3949号民事判决第一项、第二项确定的债务，上诉人中国工商银行股份嵊州支行有权就坐落嵊州市兴盛街2599号东城名苑7幢三单元1201室的抵押房屋优先受偿。
一审案件受理费及财产保全费按原判决内容确定。二审案件受理费8702元，由被上诉人张芳、施益锋、嵊州市华夏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
代理审判员 张 帆
代理审判员 魏佳钦
二〇一六年十月十日
书 记 员 李佳婧