黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终4100号
上诉人（原审原告）：李慧娟，户籍所在地黑龙江省绥芬河市，现住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：张志东，住哈尔滨市南岗区。
上诉人（原审被告）：哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区。
法定代表人：田春富，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈志华，黑龙江圣德律师事务所律师。
上诉人李慧娟因与上诉人哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司(以下简称海升龙房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李慧娟的委托诉讼代理人张志东，被上诉人海升龙房地产公司的委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李慧娟上诉请求：1、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初1329号民事判决第三项，改判海升龙房地产公司立即向李慧娟支付购房款968215元的利息损失，利息自2013年3月13日起至海升龙房地产公司实际返还全部购房款日为止，利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之五十计算，暂定332944.93元；判令海升龙房地产公司承担:诉讼费。事实和理由：1、原审法院确定的利息起算点错误，购房款应当从李慧娟实际从银行办理贷款并将全部购房款交付给海升龙房地产公司开始计算，即2013年3月13日。由于双方签订了房屋买卖合同，李慧娟才从银行贷的款。自哈尔滨银行放贷给李慧娟，李慧娟将全部购房款交付给海升龙房地产公司之日起，李慧娟就已经开始向银行支付贷款利息，因此从2013年3月13日起李慧娟就已经发生实际损失。2、原审法院确定的利息计算截止日期错误，应当为海升龙房地产公司实际返还全部购房款时止。一审判决利息计算的截止时间为判决发生法律效力之日止。但判决发生法律效力之日，该笔款项海升龙房地产公司不可能实际返还全部购房款，因此利息还在计算当中。本案李慧娟对于房屋买卖合同的解除没有过错，因此李慧娟不应当支付这个期间的利息。3、利率标准计算错误。双方签订的《商品房买卖合同》第九条中对于逾期办理产权证违约金的条款，约定海升龙房地产公司需要承担0%的违约金，因该合同为海升龙房地产公司制定的格式合同，故该约定明显为免除已方责任的条款，根据合同法的规定，该条款为无效条款，那么海升龙房地产公司应根据法律规定承担违约责任，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同司法解释》的规定第十八条。对于逾期办理产权证的，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故根据该规定，应按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之五十计算，符合法律规定。综上，应当按照李慧娟的实际损失计算，请求二审法院依法改判。
海升龙房地产公司辩称，本案当中关于原审判决李慧娟与海升龙房地产公司之间解除商品房买卖合同，事实上海升龙房地产公司是不同意的，因在双方之间签订的《商品房买卖合同》以及在之后的房屋交付办证，根据最高院商品房买卖合同司法解释，不符合解除商品房买卖合同的规定，原审法院已经予以判决解除，海升龙房地产公司予以认可。在解除合同的基础之上，根据《合同法》第97条的规定，李慧娟要求解除合同，其利息的损失就应该从其主张权利之日起计算，否则李慧娟既居住了这个房屋又要求海升龙房地产公司承担利息，明显是不合理的，所以原审判决当中关于利息起算和截止的时间是符合法律规定的，利率的标准问题，最高院审理商品房买卖合同司法解释第18条规定的适用前提是合同没有约定违约金或损失难以确定，而本案双方的《商品房买卖合同》并不是没有约定违约金，而是对违约金有了明确的约定，就是如果买售人要求退房，出卖人不承担违约金。这并不是李慧娟所说的格式合同，这是双方签订合同当中的真实意思表示。如果李慧娟不同意，完全可以和海升龙房地产公司进行协商，所以，李慧娟认为应当依据同期贷款利率上浮50%是没有法律依据的，依法应予以驳回。
海升龙房地产公司上诉请求：1、改判一审判决第三项为海升龙房地产公司向李慧娟按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年9月24日至本判决发生法律效力之日，支付购房款利息。同时判决李慧娟向海升龙房地产公司支付同期租金；2、请求判决撤销一审判决第六项；3、诉讼费用由李慧娟承担。事实和理由：1、一审法院既然支持了李慧娟的诉讼请求，解除了双方的《商品房买卖合同》，并判决海升龙房地产公司向李慧娟按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年9月24日至本判决发生法律效力之日，支付购房款利息，那么就应向海升龙房地产公司释明是否反诉要求同期房屋租金或者直接判决李慧娟向海升龙房地产公司给付同期租金。否则合同解除，海升龙房地产公司向李慧娟支付利息，李慧娟没有支付租金居住在该房屋中，李慧娟构成不当得利，明显侵犯了海升龙房地产公司的合法权益。2、一审判决第六项，支持了李慧娟58000元的装修费诉讼请求是错误的。首先，李慧娟没有有效证据支持其装修的费用，一审只举示了一个装修的预算书以及不具有证明力的手写票据，无法证实其装修发生的实际费用。其次，李慧娟装修的时间为2015年3月，据此已经一年多的时间了，一审法院对于装修的折旧也是错误的。更为重要的是，李慧娟入住、装修房屋近两年后提出解除合同，又要求海升龙房地产公司承担其装修费用没有法律依据，应予驳回。
李慧娟辩称，1、《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”李慧娟与海升龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条及第十五条明显体现出不平等性。故一审法院认定双方合同中明确约定买受人退房，出卖人不承担买受人因逾期交付房屋，逾期办理产权证的违约金，对李慧娟的两项上诉请求没有法律依据不予支持错误。2、一审判决确定从2015年9月24日计算至判决生效期间的利率是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于逾期办理产权证的，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案是因海升龙房地产公司未在约定的期限内办理产权证而导致解除合同，违约方是海升龙房地产公司，李慧娟没有违约，赔偿损失的请求符合法律规定，应当予以支持。本案中，双方签订合同的日期为2013年1月5日，而签订合同当天，李慧娟就已经将首付款298215元交付给了海升龙房地产公司，首付款利息利息应当从2013年1月5日至2013年3月13日止计算。从2013年3月13日李慧娟将全部款共计968215元交付给海升龙房地产公司之日起，就已经开始向哈尔滨银行交付贷款利息，从2013年3月13日起，李慧娟就已经发生实际的损失。因此利息计算应当从合同签订之日至实际返还全部购房款及利息时止。3、关于海升龙房地产公司提出的租金问题。依据民事诉讼法不告不理的基本原则，海升龙房地产公司没有提出反诉，应当另行诉讼解决。4、海升龙房地产公司对装修费提出异议的问题。该房屋已判决返还给海升龙房地产公司，装修已经附属在房屋上，作为房屋的附属设施的一部分，房屋因此产生了增值，海升龙房地产公司应当将财产增值返还给李慧娟。一审法院曾要求双方到涉案房屋查看装修情况，海升龙房地产公司拒绝参加，一审法院现场拍的照片和录像，最后做出符合法律规定的判决。综上，房屋买卖合同的解除是因为海升龙房地产公司没有按照约定履行义务而导致的，李慧娟没有任何过错，请求二审法院支持李慧娟的诉讼请求，依法改判。
李慧娟向一审法院起诉请求：1、判令解除李慧娟与海升龙房地产公司之间的购房合同；2、判令海升龙房地产公司返还李慧娟购房款968215元；3、判令海升龙房地产公司给付李慧娟购房款利息188720元（全部购房款为968215元，利息按人民银行同期贷款利率计算，期限从2013年3月13日至今，）；4、判令海升龙房地产公司给付李慧娟装修款58000元；5、判令海升龙房地产公司返还李慧娟产权代办综合费19487元；6、判令海升龙房地产公司返还李慧娟煤气安装费2800元；7、判令海升龙房地产公司返还李慧娟物业费4600元；8、判令海升龙房地产公司给付李慧娟逾期交付房屋违约金38050元；9、判令海升龙房地产公司给付李慧娟逾期办证违约金312912元。
一审法院认定事实：李慧娟与海升龙房地产公司于2013年1月15日签订《商品房买卖合同》，李慧娟购买海升龙房地产公司开发的位于哈尔滨市南岗区哈西大街-武威路-
和谐大道-哈尔滨大街-
北兴街（现名为悦城小区）第G10栋1单元21层2101号房屋，建筑面积共122.10平方米，房屋价款为968215元，房屋交付期限为2013年10月31日前。该合同第九条对逾期交房的违约责任作出的约定，即：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起的90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第910项中的比率）的违约金”。该合同第十五条对产权登记作出了约定，即：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”2014年4月22日，海升龙房地产公司将涉案房屋交付给李慧娟，李慧娟验收了该房屋，同日李慧娟向海升龙房地产公司交纳产权代办综合费19487元，并向小区所属的哈尔滨中腾物业公司交纳了自2014年4月1日至2015年3月30日的物业费2358元、电梯费780元。2015年2月13日，李慧娟向中腾物业交纳了2015年4月22日至2016年4月22日的物业费2358元、电梯费780元。海升龙房地产公司于2016年4月1日取得涉案房屋所在项目的商品房销售许可证。2015年4月26日，海升龙房地产公司将办理商品房初始登记的相关材料递交到哈尔滨市房地产交易中心。一审法院认为，本案的争议焦点之一在于李慧娟与海升龙房地产公司所签订的商品房买卖合同是否具备解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，李慧娟与海升龙房地产公司在双方签订的商品房买卖合同中，关于产权登记作出明确约定，因海升龙房地产公司原因，李慧娟逾期办理产权证的，李慧娟作为买受人可以要求退房返款，可见双方合同中将逾期办理产权证作为李慧娟解除合同的条件。现海升龙房地产公司举示的证据可以证明，海升龙房地产公司于2016年4月1日取得涉案房屋所在项目的商品房销售许可证，于2015年4月26日将办理商品房初始登记的相关材料递交到产权登记机关，已经超过了合同约定的交付房屋之日（2014年4月22日）起365天的期限，造成李慧娟不能在规定期限内取得房地产权属证书，符合了双方合同约定的解除合同条件，李慧娟于2015年9月24日起诉海升龙房地产公司，主张解除合同、退房返款，该两项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，返还的房屋价款应为李慧娟交纳的房屋首付款及李慧娟以个人名义以银行贷款方式向海升龙交纳的房屋余款，共计968215元，房屋贷款部分，由李慧娟自行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方的合同解除后，李慧娟有权要求海升龙房地产公司赔偿其经济损失，即已交付房款968215元的利息损失，利息可自李慧娟提起诉讼、主张权利之日起即自2015年9月24日起至本判决发生法律效力之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，李慧娟的该部分诉讼请求，本院予以支持。李慧娟诉请海升龙房地产公司返还产权代办综合费19487元，因双方合同所约定的解除条件已成就，双方不再互负产权代办的权利、义务，海升龙因代办房产证向李慧娟收取的费用应予以返还，李慧娟的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于李慧娟诉请的逾期交付房屋违约金、逾期办证的违约金，因双方合同中明确约定，买受人退房的，出卖人不承担买受人因逾期交付房屋的违约金、逾期办理产权证的损失，故李慧娟的上述两项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。李慧娟诉请海升龙房地产公司赔偿其装修款58000元，因李慧娟的证据不足以证明其对涉案房屋进行了装修以及装修的金额，且双方合同中并未对合同解除后李慧娟的装修损失的承担进行约定，故李慧娟的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。李慧娟诉请海升龙房地产公司返还物业费、煤气初装费，因该笔费用不是海升龙房地产公司收取的，李慧娟诉请海升龙房地产公司返还无法律依据，故本院不予支持。判决：一、解除李慧娟与哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司于2013年1月5日签订的商品房买卖合同书；二、待本判决发生法律效力后，哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司立即向李慧娟返还购房款968215元，同时李慧娟将位于哈尔滨市南岗区哈西大街-
武威路-和谐大道-哈尔滨大街-
北兴街（现名为悦城小区）第G10栋1单元21层2101号房屋交还给哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司；三、待本判决发生法律效力后，哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司立即向李慧娟支付购房款968215元的利息损失，利息自2015年9月24日起至实际给付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、待本判决发生法律效力后，哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司立即向李慧娟返还产权代办综合费19487元；五、驳回李慧娟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费16333元（李慧娟已预交），由李慧娟负担2343元，由哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司负担13990元，此款哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付李慧娟。
二审期间，当事人没有提交新的证据。二审中，李慧娟与海升龙房地产公司对一审判决认定的事实均无异议，故本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于利息损失的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案虽双方约定合同解除后，海升龙房地产公司承担的违约金为0%，但根据上述解释第十六条的规定，李慧娟要求海升龙房地产公司赔偿因逾期办理权属登记造成的损失，应予支持。李慧娟因购买房屋向银行按揭贷款并支付了利息，其向银行支付的贷款利息系因违约行为产生的实际损失，不存在上述解释第十八条中“损失数额难以确定”的情况，故一审法院以中国人民银行同期贷款利率计算损失正确。
关于利息计算期间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同约定海升龙房地产公司自房屋交付使用后365日内，持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案。海升龙房地产公司于2014年4月22日将涉案房屋交付给李慧娟，应于2015年4月22日前办理产权登记。海升龙房地产公司于2016年4月1日取得涉案房屋所在项目的商品房销售许可证，可以办理产权登记。海升龙房地产公司应当自其违约之日起，即2015年4月22日，至能够办理产权登记之日，即2016年4月1日止，赔偿李慧娟因未能办理产权登记的损失。现海升龙房地产公司已经能够为业主办理产权登记，李慧娟仍选择解除合同，对于应当办理产权登记前及能够办理产权登记后的损失，海升龙房地产公司不应予以赔偿。李慧娟关于海升龙房地产公司支付其自贷款之日至实际返还房款之日全部逾期贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。上述计算得出的利息数额小于一审判决确定的数额，鉴于海升龙房地产公司未对利息计算的问题提出上诉，本院对一审确定的利息不予调整，海升龙房地产公司要求李慧娟支付房屋使用费用的主张，可另行主张。
关于房屋装修费问题。合同解除后，李慧娟应将涉案房屋返还给海升龙房地产公司，装修价值已经添附在房屋当中，不能分割，一审法院判令海升龙房地产公司返还房屋装修费用正确。
综上，李慧娟、海升龙房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5118元，由上诉人李慧娟承担2943元，上诉人哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司承担2175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 韩玉梅
代理审判员 张振宇
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王春贺