湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1233号
上诉人（原审被告）：通道鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司），住所地通道侗族自治县双江镇城东路。
法定代表人：罗向发，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱学庆（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：：陆承宏，男，1982年9月15日出生，侗族，农民，住湖南省通道侗族自治县。
委托诉讼代理人：石未波（特别授权），湖南指南律师事务所律师。
上诉人通道鑫达房地产开发有限公因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族人民法院（2016）湘1230民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法由审判员张义泰担审判长，与审判员王文利、代理审判员刘礼川组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫达公司上诉请求:撤销原判第一、二项，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院对本案“房屋交付”这个重要事实作出错误的判断。被上诉人拒绝支付购房余款，拒绝与物业公司签订物业合同，逃缴购房余款和物业管理费，违反合同约定，拒绝受领房屋。上诉人并未违约。原判对“两书未交”这个重要事实作出错误判断。被上诉人为了不交物业费而不收房。被上诉人不来收房，上诉人不可能将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》送给被上诉人。
被上诉人陆承宏辩称：上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律准确。上诉人虽于2015年1月底电话通知被上诉人收房，由于上诉人未按合同约定书面通知，没有交接单，没有合格证明文件，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人可以拒绝收房。被上诉人按照约定已经将房屋全部价款支付给了上诉人。被上诉人2015年12月29日开始装修，视为房屋已交付使用。故上诉人违约362天。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陆承宏向一审法院的起诉请求：1、判决鑫达公司赔偿逾期交房违约金9160.41元；2、判决鑫达公司交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、判决鑫达公司将15000.00元的房屋余款作为质量保证金。
原审法院认定：2014年4月29日，陆承宏与鑫达公司签订了（2014）通房商交字第（206）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，陆承宏购买鑫达公司嘉鑫苑5幢1单元6层702号房（建筑面积125.06平方米），每平米2417.28元，购房款共计302305.00元，陆承宏已交付了购房款252305.00元，尚有50000.00元未予支付。该《通道侗族自治县商品房买卖合同》第六条载明，买受人（陆承宏）应实付购房价款总计人名币302305.00元。买受人按下列第2种方式按期付款：签订合同时买受人付定金252305.00元，交房时付清50000.00的购房余款；第八条载明，出卖人（鑫达公司）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（陆承宏）使用；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（鑫达公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（陆承宏）有权解除合同，买受人（陆承宏）解除合同的，出卖人（鑫达公司）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另查明，陆承宏购买的商品房已于2014年12月31日通过建筑工程项目竣工验收合格。鑫达公司于2015年1月底电话通知陆承宏进行交接房屋，陆承宏与鑫达公司并未签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，至今未将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给陆承宏。陆承宏已于2015年12月29日开始装修该套商品房。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或�解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于鑫达公司应否支付延期交房违约金。2014年4月29日，陆承宏与鑫达公司签订（2014）通房商交字第（206）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务。陆承宏在合同签订后，已向鑫达公司支付了房款252305.00元，双方约定鑫达公司应于2014年12月31日前向陆承宏交房，鑫达公司未于合同中约定的时间（即2014年12月31日前）向陆承宏交付房屋，故陆承宏尚应向鑫达公司支付的50000.00元房款未向鑫达公司支付。在其后的房屋交接过程中，因鑫达公司未提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明�》，陆承宏依合同约定拒绝受领该房屋。鑫达公司未依合同约定的时间和方式向陆承宏交付房屋，应当承担相应的违约责任，陆承宏请求鑫达公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于违约金的支付。2015年1月底鑫达公司电话通知陆承宏收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但鑫达公司在向陆承宏交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据陆承宏、鑫达公司约定，可以拒绝交接涉案房屋，另鑫达公司未提供相关证据证明陆承宏、鑫达公司之间具体交接房屋的时间，陆承宏于2015年12月29日开始装修该套商品房，则视为涉案房屋交付日期。因鑫达公司至今未向陆承宏交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说�书》，故陆承宏诉请鑫达公司承担合同约定交房日期次日起至2015年12月29日期间的逾期交房违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。故违约金应从2014年12月31日次日起至2015年12月29日止（共计362天），鑫达公司按日向陆承宏支付已支付房款（即252305.00元）的万分之一计算，故鑫达公司应承担逾期交房的违约金252305.00×0.0001×362=9133.44元。故本院对陆承宏所诉请的违约金内予以支持9133.44元，其他部分不予支持。
关于鑫达公司应否向陆承宏交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。陆承宏与鑫达公司签订（2014）通房商交字第（206）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》中第十一条载明所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故，陆承宏要求鑫达公司提供《住宅质量保证书》和《住宅�用说明书》，本院予以支持。
关于陆承宏诉请将15000.00元房屋余款作为质量保证金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陆承宏支付逾期交房违约金9133.44元；二、通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陆承宏交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回陆承宏的其他诉讼请求。如通道鑫达房地产开发有限�司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费404.00元，由通道鑫达房地产开发有限公司承担50元，由陆承宏承担354.00元。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：陆承宏与鑫达公司的房屋买卖合同合法有效。双方均未提出解除合同，故双方应当严格按照合同约定履行。
本案争议的房屋，鑫达公司已在合同约定的时间内申请相关职能部门验收合格，具备了交付条件，并电话通知陆承宏接收房屋。虽然双方约定以书面方式通知交房，鑫达公司电话通知与约定的通知方式不同，但陆承宏并没有证据证实其对电话通知的方式向鑫达公司提出了异议，也没有证据证实其到鑫达公司接收过房屋、鑫达公司拒绝办理交接单和拒绝给付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等事实。事后陆承宏在没有书面通知的前提下，仍然装修和进住房屋。所以在鑫达公司通知交房后到陆承宏接收房屋前的这段时间，认为鑫达公司的违约是不合理的。陆承宏没有依照合同约定付清房款，尚未具备接收房屋的权利。其自行装修和入住房屋，本身就是一种违约行为。且陆承宏付清房款的行为，属合同约定的先履行义务，其在自身应先履行的义务没有履行的前提下，也没有权利要求鑫达公司交房和承担违约责任。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，陆承宏未到鑫达公司接收房屋，鑫达公司也没有提前给付的义务。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在房�质量验收合格后，开发商可以根据购房户的要求适时签发。所以《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不应作为本案的违约事项。综上所述，本案陆承宏要求鑫达公司承担违约责任缺乏事实和法律依据。
原判认定事实清楚，但处理不当。上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省通道侗族人民法院（2016）湘1230民初110号民事判决；
二、驳回陆承宏的诉讼请求。
一案案件受理费404元，二审案件受理费50元，均由陆承宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 王文利
代理审判员 刘礼川
二0一七年元月二十二日
代理书记员 丁文婷