黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民终27号
上诉人（一审原告）：赵杰，男，1959年4月2日生，住牡丹江市阳明区。
委托诉讼代理人：周海燕，黑龙江法大律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：ＸＸ满，男，1949年4月10日生，军转干部，住牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：牡丹江世豪房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。
法定代表人：冯庆恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高鑫，该公司员工。
上诉人赵杰与被上诉人ＸＸ满、牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）案外人执行异议之诉一案。牡丹江市中级人民法院于2016年8月16日作出（2015）牧民初字第51号民事判决。赵杰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵杰及其委托诉讼代理人周海燕，被上诉人ＸＸ满的委托诉讼代理人张凤锦，被上诉人世豪公司的委托诉讼代理人高鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵杰上诉请求：一审法院判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判赵杰具有该诉争房屋的物权期待权，同时具备排除执行的权利，由ＸＸ满、世豪公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：赵杰提供的《房源认定协议书》、《合同书》以及进户入住的相关证据，其内容明确合同的签订时间、顶账房户型、面积、价款，房屋入住凭证，其时间均在法院查封之前，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题解释》（以下简称《执行异议解释》）第二十八条之规定，赵杰具有对案设房屋物权期待权的权利。2010年6月3日，世豪公司与赵杰签订《房源认定协议书》，2011年1月27日，世豪公司与牡丹江市前程土石方运输有限责任公司（以下简称前程土石方公司）签订的以物抵债《合同书》，其内容明确约定ＸＸ满、世豪公司因共同合伙开发位于牡丹江市东安区天豪花园小区一、二期工程，拖欠赵杰土方挖运工程款，因ＸＸ满、世豪公司开发资金困难无力还款，同意用未完工程房源抵账，双方明确了顶账时间、户型、面积、房款事宜，同时，ＸＸ满、世豪公司还在《合同书》进一步明确顶账户型不能更改和顶账房款多退少补。证实：1.《房源认定协议书》和《合同书》签订时间是在查封前；2.未完工程抵账房屋的户型、面积、价款是在未查封前，双方签订的《合同书》加以确认和占有该不动产；3.《房源认定协议书》明确约定顶账房屋价款，ＸＸ满、世豪公司以天豪房地产开发公司的名义，于2010年6月3日，于签订该合同当天为赵杰出具购房款收据，证明时间是在法院查封前。4.赵杰未办理过户是因ＸＸ满、世豪公司合作开发案涉工程，在利润分成上产生纠纷，没有及时通知赵杰办理过户，赵杰没有过错。5.案涉房屋有别于其他金钱买卖，ＸＸ满、世豪公司为联合开发案涉工程，同为债务人和以房抵账人，按约定共同负有履行和给付义务。赵杰上列请求符合《执行异议的规定》第二十八条的规定。
ＸＸ满辩称：1.赵杰没取得物权或准物权登记；2.在牡丹江市中级人民法院审理的牡丹江建工集团有限公司（以下简称建工集团）诉世豪公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年11月16日作出的（2015）牡民初43号判决书（以下简称43号判决）中，认定案涉工程交付时间为2013年4月16日，不存在2012年世豪将房屋交付赵杰并占有使用的事实；3.世豪公司于2015年2月3日向牡丹江市中级人民法院申请撤销牡丹江仲裁委员会（以下简称仲裁委）于2014年12月29日作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书（以下简称30号裁决书），将争议房屋裁决给ＸＸ满，是生效的法律文书确定的物权；4.牡丹江市中级人民法院在查封时，案设房屋处于待售状态，查封时进行现场公告，此后直至仲裁结束无人向法院提出异议。查封后，世豪公司恶意将包括案设房屋之内的部分房屋出售他人，属于欺诈行为，应由世豪公司承担责任；5.依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《房屋登记管理办法》的规定，购买商品房必须签订登记备案的商品房买卖合同，并开具商品房买卖完税发票才能视为实际占有房屋，世豪公司并未开具发票。另外，世豪公司与赵杰签订的《房源认定协议书》为预约房源性质，该协议第四条约定世豪公司取得预售商品房许可证后及时通知赵杰办理商品房买卖合同，该协议约定“通知后生效方式，以电话通知为准”，而世豪公司早在2010年就取得了商品房预售许可证，至今未与赵杰签订正式买卖合同，说明《房源认定协议书》未生效。综上，该案的诉讼是赵杰配合世豪公司转移财产，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
世豪公司辩称，同意赵杰的上诉意见。
赵杰向一审法院起诉请求：1.确认位于牡丹江市东安区天豪花园小区二期X号楼X单元X层X号房屋（以下简称天豪花园小区X号房屋）归赵杰所有、停止对该房屋的执行；2.诉讼费由世豪公司承担。
一审法院认定事实，2010年6月3日，赵杰与世豪公司签订《房源认定协议书》一份，约定：“赵杰认购世豪公司开发的天豪花园小区042203号房屋，价格为874,331.00元，付款方式为一次性付款”。2011年1月27日，世豪公司为甲方与前程土石方公司为乙方，共同签订《合同书》一份，约定“双方经协商，就土方挖运商定价格问题达成如下协议：甲方给乙方定的土方挖运价格为20.00元/立方米，甲方同意乙方用工程款结算：乙方预定的房屋户型顶工程款方式结算，乙方把X号房屋，地下车位126、127二位，大约132平方米，用工程款向乙方结算，结算方式多退少补。甲方给乙方预定2011年1月27日签定合同为生效，甲方不允许变动户型一次性定死。双方达成协议，金额不足多退少补。甲乙双方签名盖章”，前程土石方公司的法定代表人为赵杰。2014年5月22日，前程土石方公司与世豪公司进行工程结算，工程款为1,260,002.14元抵X号房屋、126号和127号车位，赵杰在结算单上签字。赵杰未出示购房款收据。赵杰出示其儿子赵国强自2013年7月18日陆续交纳诉争房屋的装修保证金、电梯费、物业费、取暖费等相关费用的票据。
另查，ＸＸ满根据其与世豪公司签订的协议，于2012年7月30日向牡丹江仲裁委员会（以下简称仲裁委）提交仲裁申请书，仲裁委于2012年7月30日依法受理了此案。2012年9月13日，ＸＸ满在仲裁程序中提出财产保全申请，牡丹江市中级人民法院于2012年9月13日作出（2012）牡保字第9号民事裁定书,查封世豪公司开发的天豪花园小区共计46户住宅，总面积为5339.07平方米（包括案涉X房屋）。2014年9月2日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9-12号民事裁定书，继续查封世豪公司开发的天豪花园小区共计32户房屋（包括本案争议的X房屋）。2014年12月19日，仲裁委作出30号裁决书，裁决第三项为：“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。”2015年1月4日，ＸＸ满依据仲裁委30号裁决书向牡丹江市中级人民法院申请执行。执行过程中，赵杰对查封32户房屋中的X号房屋提出案外人异议。该院执行局2015年10月16日作出（2015）牡法执异字第27号执行裁定，驳回赵杰的异议。赵杰在法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审判决认为：本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，或者说通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。人民法院在审理此类纠纷时，不仅要对当事人是否对执行标的物享有所有权进行判断，还要对其实体权利能否对抗执行进行判断。
关于赵杰对诉争房屋是否享有所有权的问题。赵杰与世豪公司签订的《房源认定协议书》、房屋抵账《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有合同上的拘束力，但是根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，赵杰对于诉争房屋未办理房屋产权的预告登记或物权登记，故其目前对诉争房屋不享有准物权、物权，因此，赵杰请求确认诉争房屋归其所有的主张不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。赵杰请求确认《房源认定协议书》和房屋抵账《合同书》的效力，请求ＸＸ满、世豪公司出具正式商品房买卖合同和购房税务收据的诉请，并非法律规定的案外人执行异议之诉案件的裁判范围。因此，赵杰请求确认《房源认定协议书》和房屋抵账《合同书》的效力，请求ＸＸ满、世豪公司出具正式商品房买卖合同和购房税务收据，请求确认诉争房屋归其所有的主张，不予支持。
关于赵杰对诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。对于买受被执行的不动产而需要办理登记手续来确认物权效力的案外人而言，即使其没有取得物权，但如果其因合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权，符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待权保护的条件，《执行异议的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，赵杰主张世豪公司以诉争的房屋抵顶其欠付赵杰作为法定代表人的前程土石方公司的工程款，双方签订了《房源认定协议书》及房屋抵账《合同书》。《房源认定协议书》的签订时间是2010年6月3日，房屋抵账《合同书》的签订时间是2011年1月27日，赵杰出示证据证实，其与世豪公司是在2014年5月22日进行的工程款结算。赵杰未提供证据证实法院查封诉争房屋时双方以房屋抵顶工程款的数额，赵杰提供的证据无法证实其在法院查封诉争房屋前已合法占有该房屋，亦未提供其名下并无其他用于居住房屋的证据，故赵杰不符合上述规定的可以阻却执行的条件。因此，赵杰对于诉争房屋的物权期待权不足以排除执行，对其主张停止执行诉争房屋并解除查封的诉讼请求，不予支持。
依照《物权法》第九条，《执行异议的规定》第二十八条、第二十九条，《民诉法解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款的规定，判决：驳回赵杰的诉讼请求。案件受理费8,050.00元，由赵杰负担。
二审中，ＸＸ满、世豪公司未提交证据。
赵杰向本院提交两份证据：证据一、世豪公司于2010年6月3日出具的一份收据，载明世豪公司收到赵杰X号房屋房款715,000.00元。意在证明：赵杰与世豪公司于2010年6月3日签订《房源认定协议书》当天，双方达成以案设房屋抵债后，世豪公司向赵杰出具收据。证据二、牡丹江市房地产产权市场管理处出具的“牡丹江市房屋登记查询证明”四份。意在证明：赵杰除案涉房屋外，并无其他居住房屋。证据三、户口本、离婚证各一本。意在证明：赵杰的户口在牡丹江市，婚姻状况载明离婚，赵杰与何英于1997年10月3日离婚，赵杰没有其他住房。
ＸＸ满质证意见为，对证据一有异议，赵杰在一审法院出具了《房源认定协议书》，但未提供该收据，其在二审法院提供该证据不真实，该收据记载的X号房款，未注明抵债，所签订的《合同书》约定了户型，与收据体现的时间不符，说明收据虚假。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，该四份查询证明中有一份产权证为X号，体现赵杰有一套仓储用房。对证据三中的离婚证编号有更改，不真实，虽然户口本显示离婚状态，但不掌握是否再婚，另外，仲裁委30号裁决书已经将案设房屋裁决给ＸＸ满，除了撤销的法定程序外，其他任何程序都无法更改裁决结论。
世豪公司质证意见，对全部证据的真实性及证明的问题均无异议。
本院认证认为，证据一，世豪公司予以认可，ＸＸ满虽然认为时间虚假，但未提供相关证据加以否定，赵杰在二审庭审中提供该证据，并非法院不予采信的法定事由，该证据能够证实ＸＸ满以房抵偿给赵杰工程款的事实，另外，双方是采用以房抵债方式，按约定无需另行支付购房款，赵杰所提供的《合同书》已经证明以房抵债的事实，其性质等同于赵杰交纳购房款，即赵杰是否交纳购房款并非仅依该收据确定；证据二显示赵杰仅有一套仓储用房，并非法律规定的住房，能够作为证明赵杰除案涉房屋外没有其他住房的证据。证据三离婚证编号有手写体更改的笔迹，与该证下方手写体笔迹相同，且赵杰的户口本婚姻状态显示离婚，ＸＸ满虽然提出异议但未申请司法鉴定，本院对其异议的意见不予采纳，该证据能够证明赵杰没有其他住房的事实。故本院对该三份证据予以采信。
本院另查明，仲裁委30号裁决书中还确认，ＸＸ满与世豪公司为联合开发建设1628片整体工程项目（涉案房屋所在工程项目），并按比例进行分成，双方于2007年6月18日签订的《协议书》合法有效。
牡丹江市中级人民法院另案审理的建工集团诉世豪公司建设工程施工合同纠纷一案作出的43号判决书，双方认可案涉工程的交付时间为2013年4月16日。
2010年6月3日，世豪公司与赵杰签订《房源认定协议书》除一审判决认定的内容外，主要还约定：第4.1条约定世豪公司取得预售商品房手续后应及时通知赵杰，赵杰在接到通知后7日内与世豪公司签订商品房买卖合同后，《房源认定协议书》终止（收回），赵杰交付的预付款可抵购房款，购房价格按照预付款的相关约定为准；4.2条约定世豪公司通知赵杰前款约定7日内签订合同的方式，采取世豪公司以电话通知为准。一、二审诉讼中，赵杰主张世豪公司在取得商品房预售许可证后，未通知其办理签订商品房买卖合同，世豪公司对此予以认可，ＸＸ满虽予否认，但未提供相关证据。
除本院另查明的事实外，其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，赵杰与世豪公司签订的《房源认定协议书》中，尽管约定了双方需要办理正规的商品房买卖合同的内容，但由于世毫公司的原因导致没有办理，且赵杰通过与世毫公司以房抵债的方式，已履行该协议约定的付款义务，ＸＸ满未提供相反证据加以否定，而该协议中体现了案涉房屋的具体座落位置、面积及房屋总价款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，一审法院认定该协议合法有效，并对双方具有约束力正确。
本案的关键问题在于赵杰购买案涉房屋的事实能否阻却强制执行。对此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实当事人无需举证证明……（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实。”据此可以依据仲裁委30号裁决书确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发民事法律关系，及合作双方签订的协议书合法有效，故案涉房地产项目对外表现为建设单位世豪公司，即为原始取得的房屋所有权人，对内表现为ＸＸ满与世豪公司合作共有。首先，ＸＸ满与世豪公司分配合作开发利润而形成的仲裁委30号裁决书中，将案涉房屋作为利润分配给ＸＸ满的裁决属于给付之诉，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书、以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，该裁决主文不能产生物权变动的效力。其次，ＸＸ满与世豪公司为合作开发共同体，面向社会销售房屋的法定出售人只能为建设单位世豪公司，而赵杰购买房屋的相对人亦只能为建设单位世豪公司，在ＸＸ满与世豪公司合作并签订的协议书合法有效的情况下，二合作人作为共同开发的主体，均有向购房人赵杰交付所购买房屋的义务，即ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作主体，无论生效裁决确定将案涉房屋给付一方，抑或执行给一方，均不影响合作体承担向赵杰交付案涉房屋的责任。因此，赵杰对案涉房屋所具有物权请求权，能够阻却ＸＸ满与世豪公司因分配合作利润而对案涉房屋的强制执行。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销牡丹江市中级人民法院（2015）牡民初字第51号民事判决；
二、停止对牡丹江市东安区天豪花园小区二期X号楼X单元X层X号房屋的执行；
三、驳回赵杰的其他上诉请求。
一、二审诉讼费共计16,100.00元，由世毫公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓兵
审判员 曹 茗
审判员 王成慧
二〇一七年六月二十一日
书记员 刘 丹