南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5078号原告（反诉被告）朱纯华，女，汉族，1957年7月16日生。委托代理人严耀帮，江苏严耀帮律师事务所律师。委托代理人李春蕾，江苏严耀帮律师事务所律师。被告（反诉原告）张美生，男，汉族，1951年4月6日生。委托代理人王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。委托代理人王凯，江苏盛律律师事务所律师。被告杨素珍，女，汉族。被告张美娟，女，汉族。被告张美萍，女，汉族。被告张美华，女，汉族。被告张银生，男，汉族。被告朱蓓，女，汉族。被告杨素珍、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓共同委托代理人张美生（双方系亲属关系），自然情况同上。原告（反诉被告）朱纯华与被告（反诉原告）张美生、杨素珍、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓房屋买卖合同纠纷案,本院于2015年7月30日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱纯华的委托代理人严耀帮，被告（反诉原告）张美生亦即被告杨素珍、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓共同委托代理人，以及被告（反诉原告）张美生的委托代理人王嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱纯华诉称：2002年5月9日，朱纯华与张国仁及张国仁的妻子杨素珍签订《房屋转让协议》，约定张国仁、杨素珍将位于南京市鼓楼区福建路63号807室房屋（以下简称涉案房屋）转让给朱纯华，转让款为145000元。合同签订后，朱纯华向张国仁、杨素珍支付购房款12万元，张国仁、杨素珍将涉案房屋交付给原告使用。2009年4月7日，张国仁去世。杨素珍、张美生、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓系张国仁的法定继承人。2012年4月19日，案外人张国义以其系涉案房屋共有人为由诉至法院，请求判令确认上述《房屋转让协议》无效。2012年7月27日，法院判决确认上述《房屋转让协议》无效。张国仁及杨素珍故意隐瞒涉案房屋存有其他共有人的事实，导致《房屋转让协议》无效，应当返还购房款并赔偿损失。张美生、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓系张国仁的法定继承人，应对上述款项承担返还义务。因此，朱纯华请求法院判令：1、七被告返还朱纯华购房款12万元，并承担自2002年5月10日起至实际还款之日期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由七被告承担。被告杨素珍、张美生、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓辩称：1、张国仁去世后，各法定继承人已对张国仁的遗产作出分割，涉案房屋由张美生一人继承，因此本案其他被告无需承担返还购房款的义务；2、《房屋转让协议》被确认无效之后，张国仁、张国义曾表示愿意返还购房款，并要求朱纯华交还涉案房屋，但朱纯华拒绝返还房屋；3、2015年5月18日，张美生办理了涉案房屋的房屋所有权证。张美生愿意返还购房款及利息，但要求朱纯华返还涉案房屋。反诉原告张美生诉称：《房屋转让协议》被确认无效之后，朱纯华应当将涉案房屋返还。但朱纯华拒绝返还，反而将涉案房屋进行出租使用至今。因此张美生请求法院判令：1、朱纯华将涉案房屋返还给张美生；2、朱纯华向张美生支付相应的房屋使用费（2002年5月9日至2015年5月8日共计267600元，2015年5月9日至实际返还房屋止按照每月2500元计算）；3、朱纯华承担本案全部诉讼费。反诉被告朱纯华辩称：1、对于返还涉案房屋不持异议，但张美生等被告需返还房款及利息；2、张美生于2015年5月18日才取得涉案房屋的所有权证，其无权要求在此之前的房屋使用费；3、《房屋转让协议》系因张国仁隐瞒了共同共有人擅自进行处分而被确认无效，2002年的12万元购房款，现在无法购买任何房屋，朱纯华的损失远远大于反诉原告；4、张美生主张房屋使用费没有法律依据，如其主张房屋租金则受一年诉讼时效的限制。综上，请求法院驳回张美生要求朱纯华支付房屋使用费的反诉请求。经审理查明，张国义与张国仁系兄弟。杨素珍系张国仁的妻子，张美生、张美娟、张美萍、张美华、张银生、张美琴（已故）系张国仁与前妻之子女。被告朱蓓系张美琴的女儿。涉案房屋（即南京市鼓楼区福建路63号807室房屋）原由张国义、张国仁通过拆迁安置取得，系张国义、张国仁共同共有。2002年5月9日，张国仁、杨素珍夫妇与朱纯华签订《房屋转让协议》，约定张国仁、杨素珍自愿将涉案房屋转让给朱纯华，朱纯华支付购房款145000元等等。该协议签订当日，朱纯华支付了购房款12万元，张国仁、杨素珍夫妇向朱纯华交付了涉案房屋，但未办理房屋过户登记手续。张国仁于2009年4月7日去世。2012年5月2日，张国义以其为涉案房屋共有人为由诉至本院，认为张国仁、杨素珍擅自处分涉案房屋，侵犯其合法权益，故请求法院判令确认上述《房屋转让协议》无效。本院立案受理后，经审理查明认定，张国仁、杨素珍未经共同共有人张国义同意，擅自处分共同共有房屋的行为构成了对张国义共有权的侵犯，该处分行为无效。2012年7月27日，本院据此作出（2012）鼓民初字第1055号民事判决书，判决张国仁、杨素珍与朱纯华于2002年5月9日签订的关于涉案房屋的《房屋转让协议》无效。该判决作出后，当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。2015年4月21日，张国义、张美娟、张美生、张银生经南京市鼓楼公证处公证，协议对包括涉案房屋在内的六处原由张国义、张国仁共有的房屋进行析产，约定由张美生为涉案房屋的所有权人，张美娟、张银生分别取得另两处房屋的所有权。张美生称除其本人及张美娟、张银生之外的其他法定继承人放弃了继承权利，但未提供相关证据予以证明。2015年5月18日，张美生办理了涉案房屋的所有权证，登记房屋所有权人为张美生。2015年6月15日，张国义因病去世。涉案房屋目前仍由朱纯华占有，并曾进行出租。张国仁、杨素珍以及本案其他被告至今未将朱纯华支付的购房款予以退还。因此，双方产生纠纷，原告诉至本院，请求判如所请。被告依法提起反诉。审理中，本院通过涉案房屋所在地一家房产中介机构调查了解涉案房屋所在同地段类似房屋状况的房屋每月租金价格在2004年为800元左右、2005年至2008年为900元-1100元、2009年至2011年为1200元-1500元、2012年至2015年为1600元-1900元；另一家房产中介机构反馈的信息为，涉案房屋所在同地段类似房屋状况的房屋每月租金价格在2002年至2005年为800元左右、2006年至2010年为1200元至1500元、2014至2015年为1800元至2000元。原、被告双方对于法庭调查的上述事实不持异议。因原、被告双方之间分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、《房屋转让协议》、收据、户籍信息证明、公证书、本院（2012）鼓民初字第1055号民事判决书以及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因合同的无效或者被撤销而给对方当事人造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张国仁、杨素珍擅自处分涉案房屋，侵犯了共同共有人张国义的共有权。该处分行为已被生效裁判文书确认无效，朱纯华与张国仁、杨素珍就买卖涉案房屋而签订的《房屋转让协议》因此被判决无效。从已生效判决以及本案现有证据来看，张国仁、杨素珍对于《房屋转让协议》被判决无效存有过错。张国仁、杨素珍应当在《房屋转让协议》被判决无效之后将朱纯华支付的购房款予以返还，但二人至今未予返还，因此朱纯华主张返还购房款12万元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率从2002年5月10日起计算至实际还款之日止），符合法律规定。现张国仁已经去世，其生前的债务应当由其遗产进行清偿，虽然涉案房屋由张美生继承取得，但据公证书载明涉案房屋并非张国仁的唯一遗产，且除被告张美生之外，张美娟、张银生分别继承了张国仁的其他房产，其他四名被告亦未提交证据证明其放弃继承张国仁的遗产，因此对于张国仁的上述债务，七被告应当共同予以偿还。房屋使用费系房屋权利人因房屋被他人非法占用而主张的合理费用。房屋权利人可以参照房屋租金的标准要求非法占用人支付房屋使用费。本案中，《房屋转让协议》被确认无效之后，朱纯华应当将涉案房屋予以返还，但其至今未予返还，涉案房屋的权利人有权按照房屋租金标准要求朱纯华支付房屋使用费，因此朱纯华认为租金损失应当适用一年诉讼时效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。但涉案房屋之前的所有权人为张国义、张国仁，直至2015年5月18日变更为张美生。因此张美生作为2015年5月18日之后取得房屋所有权的所有权人，有权要求朱纯华返还涉案房屋，但无权主张2015年5月18日之前的房屋使用费。因此，本院依据已查明事实以及涉案房屋所在地段类似房屋的租金标准，酌定朱纯华应当按照相同地段类似房屋的租金即每月1900元向张美生支付2015年5月18日之后至实际返还房屋期间的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张美生、被告杨素珍、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱纯华12万元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率从2002年5月10日计算至判决确定给付之日止）；二、原告（反诉被告）朱纯华于本判决发生法律效力之日起十日内将南京市鼓楼区福建路63号807室房屋返还给被告（反诉原告）张美生；三、原告（反诉被告）朱纯华于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1900元的标准向被告（反诉原告）张美生支付2015年5月18日起至实际返还房屋之日期间的房屋使用费；四、驳回被告（反诉原告）张美生的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，由被告（反诉原告）张美生、被告杨素珍、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓负担（此款原告朱纯华已预交，被告张美生、杨素珍、张美娟、张美萍、张美华、张银生、朱蓓在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费2657元，由被告（反诉原告）张美生负担138元，原告（反诉被告）朱纯华负担2519元（此款反诉原告张美生已预交，反诉被告朱纯华支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 周 磊人民陪审员 蔡 琳人民陪审员 马爱芳二〇一六年一月二十七日见习书记员 李 璐