上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1666号
原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司。
法定代表人陆志良，总经理。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐某某。
委托代理人赵海江，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人臧文婕，上海市ＸＸ律师事务所工作人员。
原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司与被告（反诉原告）徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年12月16日公开开庭进行了审理。上海梅陇储运服务公司的委托代理人何芬，徐某某及其委托代理人赵海江到庭参加诉讼。�案现已审理终结。
上海梅陇储运服务公司（下称梅陇公司）诉称，2013年4月，梅陇公司与徐某某签订厂房租赁合同，将上海市×区×路×弄内标准厂房出租给徐某某，租期5年，年租金85万元，每3年提高5%。双方约定，徐某某如需改造装修或增设附属设施设备，应事先征得梅陇公司书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应在批准后方可进行。徐某某不得擅自变更仓储的租赁用途，如梅陇公司发现租赁用途改变的，有权提前终止本合同的履行并不做任何补偿。但徐某某取得房屋后擅自改造装修，改变房屋结构和用途，严重违反约定，侵害梅陇公司的权益，故起诉要求解除上述厂房租赁合同，要求徐某某立即搬离上述厂房将房屋归还梅陇公司，要求徐某某支付自2013年8月1日起至合同解除之日的租金。
徐某某辩称，梅陇公司没有产证，无权出租系争房屋。其承租后用作仓储，并未改变租赁用途。2013年5月1日，梅陇公司向其交付房屋后，其对该房屋进行了装修。2013年5月26日，梅陇公司派人锁门，其已无法使用该房屋。其也没有破坏房屋结构，仅为防潮在地上开挖几道沟用于排水。要求驳回梅陇公司的诉讼请求。
徐某某反诉称，上述租赁合同履行至2013年5月26日，房屋已被梅陇公司派人上锁，其无法使用房屋，租赁目的无法实现，并造成经济损失。其希望继续履行厂房租赁合同，如该租赁合同被认定无效，则要求：1、由梅陇公司退还租赁保证金8万元、租金212，500元；2、由梅陇公司赔偿其设计费和装修费60万元；3、由梅陇公司赔偿以892，500元为本金，按照年息24%，自2013年4月17日起计算至实际赔偿之日止的利息损失；4、由梅陇公司赔偿三个月租金212，500元。
梅陇公司针对徐某某的反诉辩称，如果租赁合同为无效的合同，徐某某应�还房屋。徐某某将租赁场所用于非法办学，未经梅陇公司许可擅自装修开挖水沟，破坏租赁房屋，具有极大的过错，梅陇公司不应赔偿损失及承担违约金。
经审理查明，2013年4月18日，梅陇公司（出租方，甲方）与徐某某（承租方，乙方）签订厂房租赁合同，将上海市×区×路×弄内标准工业厂房2，300平方米及天棚1，200平方米出租给徐某某使用，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租金按年计收，年租金85万元，每3年按上年租金提高5%。乙方自2013年5月1日起开始支付租金，每季度缴纳一次。首次租金，乙方应预付三个月，乙方还应支付相当于一个月租金的保证金。租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房及其附属设施。因乙方不当或不合理使用，致使厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。甲方对厂房进行检查、养护，应提前通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。乙方如需改造装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。不经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构和附属设施。在双方租赁期间由于乙方对厂房装修改造中和日常经营中产生的房屋结构变动和附属设施所引起的一切安全责任事故均由乙方承担责任。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点书面向甲方申请，经甲方同意后方能进行装修，装修期间乙方不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负。本厂房在租赁期间用于乙方仓储出租使用，乙方不得擅自改变厂房用途，如甲方发现乙方签署租赁合同用途不符�有权提前终止本租赁合同，并不做任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付租金及其他费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权提前终止本租赁合同不做任何补偿。如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。双方另对其余事项作了约定。当日，双方还签订了合同约定（一），约定乙方在租赁期间必须做好火灾预防和安全生产工作。乙方在租赁期间可以把厂房用于仓储租赁，不能把厂房用作开办学校、白领公寓、养老院、员工宿舍等。如甲方发现乙方违反厂房租赁合同及合同约定相关事项时，可以终止厂房租赁合同，不做任何补偿。乙方不得擅自在厂区搭建违章建筑，不能破坏厂区内厂房结构，如发现上述行为甲方有权勒令乙方停止违法行为并追究乙方法律责任，同时甲方可以无条件终止双方的租赁合同。
合同签订后，梅陇公司于2013年5月1日向徐某某交付了房屋。徐某某于5月15日进驻装修。装修10天后，梅陇公司的门卫守住大门，装修人员撤场。
2013年5月22日，梅陇公司致函徐某某重申租赁房屋只能作仓储用途，不能用于办学等。该函被邮寄给上海市闵行区××小学华松某。
2013年5月24日，徐某某以其在上述租赁场所开办幼儿园，进行了前期投入，但未被教委批准，自主创业受阻为由向政府部门信访。2013年6月7日，上海市闵行区梅陇镇人民政府信访办公室书面答复徐某某，因徐某某承租场所无产证不满足申办条件、且该处房屋租赁合同中明确约定不得用于开办学校，该镇教委认为徐某某申请办学的场所不符合开办幼儿园的条件，不予受理办学申请。
2013年6月26日，徐某某向梅陇公司发出申请报告，要求改造下水道扩建化粪池，要求梅陇公司提供房�证复印件等。7月1日，梅陇公司回函称因徐某某请装修队于5月20日进场施工，未经梅陇公司同意大肆改造装修，将租赁房屋地坪全部挖开，水电线路全部破坏，将梅陇公司价值20余万元的动力电设施拆除出售，严重损坏房屋结构，故已向法院起诉，要求徐某某尽快将房屋恢复原状，办理终止租赁关系的手续。
2013年10月24日，梅陇公司书面通知徐某某，为避免损失扩大，要求徐某某于10月29日办理返还租赁房屋终止租赁关系的手续。逾期不办理，梅陇公司将于10月30日启动恢复原状工程。徐某某于10月29日回复，要求按照红都幼儿园的调解方案解决纠纷。
2013年11月1日，上海市闵行公证处出具了保全证据公证书。公证机关所摄现场照片显示2013年10月30日，涉案的上海市×区×路×弄88号内大门处堆放有砖块，天棚处堆放有黄沙、门板、废旧铝合金、砖块、水泥，厂房地面被挖纵横的沟，内有积水，一层厂房办公室内堆放课桌椅，厂房宿舍区搭建加层等情况。
审理中梅陇公司自行将厂房内徐某某开挖的沟壑填平。迄今，徐某某向梅陇公司支付了租赁押金8万元及三个月的租金计212，500元。
另查明，上海市×区×路×弄88号土地使用权人系上海景汇龙实业总公司，该公司在该地块上搭建了厂房及办公用房，地上搭建物未办理有关审批和登记手续。自2009年起上海景汇龙实业总公司将其中2，300平方米厂房及办公用房、1，200平方米天棚委托梅陇公司管理使用，梅陇公司有自用和转租的权利。
2013年2月，徐某某有意向与梅陇公司商谈租赁厂房开办幼儿园。2013年4月18日双方签订厂房租赁合同时，明确2月的意向书作废。
还查明，2013年5月8日，徐某某与上海××建筑装潢设计有限公司签订工程合同，以包工包料方式为徐某某装修系争的2，300平方米厂�的厨房、顶面、电线、开关、插座、灯具、灶台改造、地面换地板，总造价约为310万元，工期自2013年5月21日至8月10日。
以上事实，由梅陇公司提供的厂房租赁合同及补充合同约定（一）、现场照片、敦促函及送达资料、上海景汇龙实业总公司出具的情况说明及上海市房地产权证、徐某某信访事项及答复材料、梅陇公司致徐某某的函、徐某某致梅陇公司的函、公证书等证据，徐某某提供的厂房租赁合同及补充合同约定（一）、收据、申请报告及邮寄凭证、装修合同及收条、装修现场照片、意向书等证据以及梅陇公司和徐某某的庭审陈述所证实。
本院认为，梅陇公司与徐某某签订的厂房租赁合同，因该厂房无合法的审批建造手续而为不合法建筑，故该租赁合同依法应认定为无效。梅陇公司作为出租方，对出租房屋负有瑕疵担保责任，其出租无合法手续的房屋，对合�无效负有责任。承租人徐某某欲在承租房屋内开办幼儿园，应对承租房屋的合法性积极审查，其与梅陇公司签订厂房租赁合同中已经明确约定该房屋不得开办学校、不得搭建违章建筑、不得破坏房屋结构，但其仍积极为开办幼儿园作装修准备，并且为办学受阻而信访，不仅未尽到合理范围的审查义务，并且明知不可为而为之，对合同无效负有相应责任。无效的合同自始没有法律约束力。梅陇公司因该无效合同取得的租赁押金8万元应当返还徐某某。徐某某应及时向梅陇公司返还承租的房屋。梅陇公司要求徐某某支付自2013年8月1日起的租金，无法律依据，本院不予支持。自租赁合同履行伊始，徐某某即明知上述场所不符合办学条件，装修工程也于10天内撤场，但徐某某仍占有房屋至今不予返还，其行为不仅造成梅陇公司经济损失，也使自身的损失进一步扩大。故徐某�要求退还已经支付的租金和赔偿装修费用，显属无理，本院不予支持。徐某某要求梅陇公司按照合同约定承担赔偿责任支付违约金，不符合法律规定，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司与被告（反诉原告）徐某某签订的关于上海市×区×路×弄内标准工业厂房2，300平方米及天棚1，200平方米的厂房租赁合同、合同约定（一）无效；
二、被告（反诉原告）徐某某于本判决生效之日起十日内搬离上海市×区×路×弄内标准工业厂房2，300平方米及天棚1，200平方米，将上述房屋归还原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司；
三、原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）徐某某租赁押金8万元；
四、驳回原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）徐某某其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）徐某某负担。
反诉案件受理费减半收取计7，779.48元，由原告（反诉被告）上海梅陇储运服务公司负担1，800元，被告（反诉原告）徐某某负担5，979.48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。