新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵1202民初441号原告黄金燕，女，1984年10月20日出生，住哈密市。委托代理人达朝泽，新疆新创律师事务所律师。代理权限特别授权。委托代理人黄福平（与原告系夫妻关系），男，1983年1月2日出生，住哈密市。代理权限特别授权。被告哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市大营房37栋3单元302室，统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人金辉，总经理。委托代理人吴秀焕，新疆得胜律师事务所律师。代理权限特别授权。委托代理人王艳娇，女，汉族，1985年6月6日出生，系哈密春天房地产开发有限公司职工，住哈密市。代理权限特别授权。第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行，住所地新疆哈密地区哈密市天山东路365号，统一社会信用代码91652200929128927C。法定代表人刘国锋，行长。委托代理人王萍，新疆嘉峰律师事务所律师。代理权限特别授权。原告黄金燕与被告哈密春天房地产开发有限公司(以下简称春天公司)、第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行(以下简称建行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法由审判员史妙子适用简易程序独任审理。2016年6月5日由简易程序转为普通程序审理，依法组成由审判员史妙子担任审判长，代理审判员韩石磊、田玉洁参加的合议庭进行审理。2016年5月12日、6月3日、7月11日公开开庭审理了本案。前两次开庭时，原告黄金燕的委托代理人达朝泽、黄福平，被告春天公司的委托代理人吴秀焕、王艳娇，第三人建行的委托代理人王萍到庭参加诉讼。2016年7月11日开庭时，原告黄金燕的委托代理人达朝泽到庭参加诉讼，被告春天公司，第三人建行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告黄金燕诉称，2014年1月14日，原告与被告春天公司签订了商品房买卖合同。合同签订后，原告依约支付了首付款132037元，2014年3月18日原告与第三人建行签订了按揭贷款合同，原告按贷款合同约定从2014年4月25日起开始向第三人建行还款至今。原告与被告春天公司签订的商品房买卖合同第八条约定的交房期限是2015年10月30日前。到目前为止，被告春天公司没有履行合同约定的交房义务，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，原告有权解除商品房买卖合同并有权要求被告承担违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，原告有权解除与被告、第三人分别签订的合同，由被告返还购房款及利息并承担违约责任。现请求人民法院判令：1、解除原告与被告春天公司签订的商品房买卖合同；2、解除原告与第三人建行签订的个人住房借款合同；3、被告春天公司返还购房款132037元和支付违约金13204元；4、被告春天公司返还从2014年4月25日起购房贷款80380.71元（暂定）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告春天公司辩称，被告不是故意违反商品房买卖合同，现在有相应的政策给予补偿，希望能与原告和平解决。请求驳回原告的诉讼请求。第三人建行诉称，若原告与被告春天公司的商品房买卖合同被解除，原被告双方理应承担连带还款的义务，建行有权处分房屋，所得价款优先清偿所欠款项。建行为此诉讼而产生的律师代理费12900元也理应得到支持。请求人民法院判令：1、如法院判令解除原被告的商品房买卖合同，则请求人民法院判令解除第三人与原告黄金燕的借款合同；2、判令原被告共同归还第三人借款本金248504.38元及利息(利息自2016年6月26日至实际支付完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款年利率上浮10%计算)；3、如原被告迟延履行第2项还款义务，第三人对抵押物进行拍买、变卖用所得价款优先清偿所欠款项；4、原被告承担本案诉讼发生的律师费12900元；5、原被告承担诉讼费用及其他费用。原告黄金燕辩称，如商品房买卖合同解除，原告同意与第三人解除借款合同，借款合同产生的相关费用应由被告春天公司承担。被告春天公司对第三人的请求，未做出答辩。原告为证实自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方于2014年1月14日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告春天公司开发的X幢X单元X号房，房屋总价款为432037元，原告向被告支付首付款132037元，剩余房款300000元，原告在第三人建行以按揭的形式借款支付给被告的事实；依据合同第九条被告逾期60日交付房屋，原告有权解除合同，按原告首付款的百分之十向原告支付违约金。2、2014年1月14日、2014年3月18日收据各一份，证明原告已按合同约定向被告支付房款432037元。3、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明原告与第三人签订了商业贷款合同，向第三人借款300000元。因原告没有违约，上述为实现债权产生的费用应当由被告承担。4、个人贷款对账单二份，证明原告自2014年4月25日至2016年2月25日向第三人还本金及利息80380.71元。被告春天公司未向法庭提交证据。第三人为证实自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、中国建设银行个人住房借款申请书复印件一份，证明原告黄金燕为购买被告春天公司开发的红星国际城的X幢X单元X号商品房，而向第三人建设银行申请借款300000元的事实。经质证，原告对该份证据无异议。2、商品房买卖合同复印件一份，证明：1、原告与被告双方签订商品房买卖合同。2、商品房买卖合同第六条约定了付款方式及期限，第（3）小项证明原告与被告就房款的支付达成合意，其中300000元是在银行贷款后支付的。经质证，原告对该份证据无异议。3、借款合同复印件一份，证明：1、借款人为原告黄金燕，保证人为被告春天公司，抵押人为原告黄金燕，抵押物为本案中争涉的房屋。2、证明借款人借款用途为购买本案原告所涉及的房屋。3、借款金额为300000元。借款期限为120个月（10年），从2014年3月18日至2024年3月18日止。4、证明本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%。5、证明借款人的还款首先用于偿还贷款人实现债权的费用，剩余款项按先本后息的原则偿还。6、证明借款人黄金燕授权贷款人将300000元借款直接划入被告春天公司的账户。7、证明保证人的担保方式为连带责任保证，保证范围其中包含为实现债权与担保权利而发生的相关费用，不限于诉讼费、邮费、律师费等。8、证明保证条款效力具有独立性，借款合同被解除，并不影响保证责任，仍应承担连带责任。9、证明保证人同意不以借款人所抵押的所涉房屋处分后所得价款提出权利主张，抵押物所得价款优先用于清偿贷款人尚未获偿的权利。10、证明抵押人也是本案借款人，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）及建行为实现债权和抵押而产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、邮寄费、律师费等。经质证，原告对该份证据无异议。4、开立贷款账户通知书一份，证明贷款执行利率为7.205%，逾期罚息利率上浮50%的事实。经质证，原告对该份证据无异议。5、贷款转账凭证一份，证明借款人、抵押人黄金燕向保证人被告春天公司转款300000元的事实。经质证，原告对该份证据无异议。6、对账单一份，证明截止2016年6月25日借款人黄金燕本金余额248504.38元的事实。经质证，原告对该份证据无异议。7、委托代理协议和收据一份，证明第三人为实现债权而产生的律师费12900元的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为律师费过高，律师费应该由被告承担。经审理查明，2014年1月14日原被告双方签订了一份商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于迎宾大道以西、思平路以北、编号为X的地块上建设的X城第X幢X单元X号商品房一套(面积133.39平方米)以432037元的价格出售给原告，原告已交纳首付款132037元，剩余房款300000元以银行按揭方式付清。被告应于2015年10月30日前向原告交付房屋。同时约定被告如逾期60日未交付房屋，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。合同签订后原告于2014年1月14日向被告交纳商品房首付款132037元。剩余房款300000元原告以按揭贷款的方式通过第三人建行于2014年3月18日支付给被告。被告至今未向原告交付商品房。另查，原告与第三人签订一份借款合同，约定由第三人向原告提供借款300000元用于购买位于新疆哈密市X室房屋一套。借款期限自2014年3月18日至2024年3月18日，原告每月偿还本金、利息3515.03元。合同签订后第三人经原告授权同意于2014年3月18日将300000元汇入被告春天公司，被告春天公司为该借款合同向第三人建行提供了保证，并在第十三师房产管理局办理了房抵他字X号房屋他项权证，设定日期2014年3月12日，约定期限为132个月。原告自2014年4月25日起至2016年6月25日已向第三人建行偿还借款本金及利息93480.75元，剩余借款本金(购房贷款剩余本金)248504.38元未偿还。原告因被告未按期交付商品房与被告发生争议，双方无法达成一致意见，故原告诉至本院，请求人民法院判令：1、解除原告与被告春天公司签订的商品房买卖合同；2、解除原告与被告建行签订的个人住房借款合同；3、被告春天公司返还购房款132037元和支付违约金13204元；4、被告春天公司返还从2014年4月25日起购房贷款80380.71元（暂定）；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第四项变更为：“4、被告春天公司返还从2014年4月25日起购房贷款93480.75元（暂定）；”。再查，2016年6月3日，原告黄金燕申请撤回对被告建行的诉讼请求，本院予以准许。同日，第三人建行申请以第三人的身份参加本案诉讼，本院予以准许。本院认为，原被告双方达成的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务，原告已按合同约定履行了付款义务，而被告至今未按合同约定履行交付商品房，已构成违约。根据原被告双方的约定，被告逾期超过60日未交付商品房的买受人(原告)有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人(被告)应当自买受人解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，并按原告首付款的百分之十向原告支付违约金。原告向被告已付款132037元、违约金应为13203.70元。根据法律规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理的期限内仍未履行，当事人可以解除合同。在庭审中被告春天公司未向本院提交证据，应承担举证不能的后果。被告春天公司未按合同约定期限交付商品房，经原告催告被告至今仍未向原告交付商品房。原告黄金燕要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告黄金燕与第三人建行签订的借款合同及双方办理的抵押登记是原告与第三人双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原被告双方之间的商品房买卖合同应予解除，原告与第三人签订的借款合同亦应当予以解除。第三人要求解除其与原告之间借款合同的请求符合法律规定，本院予以支持。第三人建行要求原被告共同偿还借款本金及利息(购房贷款剩余本金及利息)以及因本案诉讼发生的律师费12900元的请求不符合法律规定，本院不予支持。购房贷款剩余本金及利息以及因本案诉讼发生的律师费应由被告春天公司予以返还。如被告春天公司无法退还购房贷款剩余本金及利息，第三人可对已办理抵押登记的房屋行使抵押权以实现其债权。原告要求被告退还已付款及累计付款违约金的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告向第三人交付的购房贷款的本金及利息应由被告春天公司向原告予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄金燕与被告哈密春天房地产开发有限公司于2014年1月14日签订的商品房买卖合同；二、被告哈密春天房地产开发有限公司向原告黄金燕退还已付款132037元及违约金13203.70元，合计145240.7元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告哈密春天房地产开发有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行退还因本案诉讼产生的律师费12900元，于本判决生效之日起十日内付清；四、原告黄金燕向第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行已支付的购房贷款本金及利息93480.75元（自2014年4月25日起至2016年6月25日止）由哈密春天房地产开发有限公司向原告黄金燕予以返还，于本判决生效之日起十日内付清；五、解除原告黄金燕与第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行签订的借款合同；六、被告哈密春天房地产开发有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行返还购房贷款剩余本金248504.38元及利息(利息自2016年7月25日起至本判决确定给付之日止，利率按中国人民银行基准利率上浮10%计算)，于本判决生效之日起十日内付清；如被告哈密春天房地产开发有限公司未按判决确定期限履行义务的，第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行到期可对已设定抵押权的房屋(红星国际城第X幢X单元X号商品房一套)行使抵押权；七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4684元、第三人之诉案件受理费2611元，合计7295元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  史妙子代理审判员  韩石磊代理审判员  田玉洁二〇一六年九月十日书 记 员  许 娜