湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0103民初2574号
原告：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。
负责人：林顺辉，行长。
委托诉讼代理人：符德军，该银行员工。特别授权。
委托诉讼代理人：梁晓露，湖北民本律师事务所律师。一般授权。
被告：杨清明，女，1969年3月15日出生，汉族，住址湖北省监利县，
被告：曾小草，女，1991年12月7日出生，汉族，住址湖北省监利县，
原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北分行）与被告杨清明、曾小草、武汉世纪华宇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案。原告建行湖北分行撤回对被告武汉世纪华宇置业有限公司的起诉，本院裁定予以准许。后本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖北分行的委托诉讼代理人梁晓露、符德军到庭参加诉讼。被告杨清明、曾小草经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行湖北分行向本院提出诉讼请求：1、被告杨清明、曾小草立即偿还原告借款本金277167.08元及下欠利息、罚息（截至2017年1月10日下欠利息8291.24元，罚息767.26元，本息合计286225.58元，此后的利息、罚息按照借款合同约定即利息为基准利率上浮10%、逾期罚息为贷款利率上浮50%计算至被告付清时止）；2、原告有权就上述债务以被告杨清明提供的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、本案诉讼费用由二位被告承担。事实和理由：2011年1月17日，原告与被告杨清明、武汉世纪华宇置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，被告杨清明向原告借款人民币52万元，贷款期限120个月，自2011年1月17日至2021年1月17日，贷款利率为基准利率上浮10%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。还款方法为按月等额本息。若借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款银行有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该合同还约定，被告杨清明以其所有的位于武汉市江汉区花楼街198号商铺1座3层50室的房屋为上述贷款提供抵押担保。被告曾小草系被告杨清明女儿，为本合同出具共同还款声明，自愿做此笔贷款的共同还款人，并对被告杨清明未按期偿还贷款本息承担清偿及违约责任。上述抵押房屋已依法办理抵押登记。之后，原告依约向被告杨清明指定的账户发放了52万元贷款。现被告杨清明、曾小草未按合同约定全面履行还款义务，其行为已构成违约，故原告建行湖北分行诉至法院。
被告杨清明、曾小草未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明，原告建行湖北分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，上述《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：借款本金52万元；贷款期限120个月，即2011年1月17日至2021年1月17日；贷款利率为年利率，浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率，贷款的利率调整日为每年1月1日；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。被告杨清明在合同尾部借款人及抵押人处签字。
又查明，2010年11月2日，被告曾小草向原告建行湖北分行出具《共同还款声明》，承诺：本人曾小草和借款人是母女，同意借款人以位于宝利金国际广场1栋3层50号的房屋作为抵押，向建行湖北分行申请个人住房贷款，贷款金额52万元，贷款期限10年，本人自愿做此笔贷款的共同还款人，并对借款人未按期偿还贷款本息承担清偿及违约责任。2013年7月19日，上述抵押房屋在武汉市江汉区住房保障和房屋管理局办理了房屋他项权证。
还查明，上述合同签订后，原告建行湖北分行依约发放了借款，但被告杨清明、曾小草未按约归还借款本息，截至2017年1月10日，被告杨清明、曾小草尚欠原告建行湖北分行借款本金277167.08元，利息8291.24元，罚息767.26元，本息合计286225.58元。
以上事实，有当事人的陈述及原告建行湖北分行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、常住人口登记卡、《共同还款声明》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息等证据予以证实，且均经庭审质证属实，本院予以认定。
本院认为，上述《个人住房（商业用房）借款合同》、《共同还款声明》系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律、法规规定，合法有效。原告建行湖北分行已依约发放了贷款，但被告杨清明未依约归还借款本息，构成违约，应承担向原告建行湖北分行偿还借款及利息的责任。被告曾小草作为共同还款人，应按承诺对被告杨清明的全部债务承担共同清偿责任。故原告建行湖北分行要求被告杨清明、曾小草偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
被告杨清明以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告杨清明、曾小草未履行偿还义务的情况下，原告建行湖北分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告杨清明、曾小草经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告杨清明、曾小草向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金277167.08元；
二、被告杨清明、曾小草向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付利息、逾期罚息（截止2017年1月10日下欠利息8291.24元，罚息767.26元，此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；
三、如被告杨清明、曾小草未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行对被告杨清明名下的位于武汉市江汉区花楼街198号商铺1座栋/单元3层50室的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5593元、公告费130元，共计5723元，由被告杨清明、曾小草负担（此款原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行已垫付，被告杨清明、曾小草随上述判决款项一并给付原告中国建设银行股份公司湖北省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 刘玉珍
二O二O一七年十一月一日
书 记 员 叶 俊