福建省浦城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第1896号
原告浦城县市场服务中心，住所地：浦城县。
法定代表人黄雄彪，主任。
委托代理人王伟，浦城县南浦法律服务所法律工作者。
被告浦城县好又多购物广场（普通合伙），住所地：浦城县。
负责人许金銮，执行事务合伙人。
委托代理人蔡瑞章，男，系该公司的法律顾问。
原告浦城县市场服务中心与被告浦城县好又多购物广场租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟、被告浦城县好又多购物广场负责人许金銮及其委托代理人蔡瑞章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦城县市场服务中心诉称：2010年11月13日，原告通过媒体向社会发出招租公告，将原告自有的浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所向社会公开招租，投标人卓样荣于2010年11月25日在公开竞价时以168万元／年的初始租金中标，原告于2010年12月3日与中标人卓样荣签订了一份《经营场所租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：1、租赁期限从2011年7月1日至2019年6月30日止，第1年度租金168万元，今后每年租金在上年度基础上递增5%；2、承租人交纳的200万元竞租保证金，其中100万元转为第1年租金，另100万元转为合同履约保证金；3、合同第6条第3点约定，乙方（即承租人）拖欠租金累计达一个月的，甲方（即原告）有权解除合同并收回出租场所；4、合同第10条第2点约定，承租方发生本合同第六条所列情形的，甲方除有权解除本合同收回租赁场所外，乙方交纳的100万元履约保证金作为违约金赔偿给甲方，归甲方所有。合同签订后，原告和承租人卓样荣于2011年7月1日签订了一份《浦城县购物中心2#、3#、4#楼第一层经营场所交付使用确认书》，确认原告将上述出租场所交付给承租人卓样荣租赁使用。
承租人卓样荣于2011年9月份出差途中在浙江省江山市二十八都处发生车祸不幸身亡。后卓样荣的合伙投资人将合伙投资协议出具给原告，确认当时竞标时卓样荣是以卓样兴、吴峰、徐星华、刘继年、卓样荣五个合伙人的代表人身份参加租赁竞标。卓样荣死亡后，其法定继承人于2011年10月13日将卓样荣原有股份全部转让给许金銮和吴峰所有，2011年10月11日卓样荣的合伙股东卓样兴也将自有股份全部转让给刘继年、许金銮所有，2012年6月5日吴峰也将其股份转让给许金銮所有，2011年11月8日许金銮和股东刘建南成立浦城县好又多购物广场（普通合伙）［即被告］，2012年5月2日，被告向原告出具一份《关于好又多购物广场法人代表变更说明》，承诺“与市场服务中心签订的购物中心经营场所租赁合同，合伙股东同意按原签订合同条款执行。”被告继续履行租赁合同后，正常交纳了2012年至2015年的租金，但2015年7月1日至2016年6月30日的租金（2042050元）经原告多次催促，被告除仅支付了5万元外，剩余租金1992050元被告均以各种理由推诿拒交，至今已拖欠近2个月时间，违反了租赁合同的约定。诉请判决：1、被告从2015年7月1日起按每月170170元向原告交纳租金至搬离浦城县购物中心为止；2、被告赔偿原告违约金1000000元；3、被告立即腾退出租赁的浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所；4、本案受理费和诉讼代理费24000元由被告承担。
被告浦城县好又多购物广场辩称：原告的诉讼请求于法无据。原告是房东，又是市场服务中心组织者，必须要依法管理服务中心市场。前几年，原告管理合法，被告经营较好，所以租金按时交纳。但是，现在原告未履行管理义务，导致外面摊点林立，影响被告的经营收入，所以被告租金没办法按时交纳，这个和原告由于只收租金，但是不进行管理的原因有关系的。被告不是故意拒交，这个是有理由的。被告在招租的时候，就有在原告处存放一百万元的履约保证金。故恳请人民法院判决动用履约保证金来解决被告的困难。从违约行为来说，被告并没有违约行为，主要是由于原告没有按照法律的程序，也不回复被告的请示，而且没有履行管理的义务。
原告为证明其主张提交证据如下：
1、浦城县市场服务中心房屋租赁招租资料。证明了浦城县市场服务中心于2010年11月13日发出招租公告，将浦城县购物中心2、3、4#楼第一层经营场所向社会公开招租。
被告对该证据合法性、真实性没有异议，对证据关联性有异议，认为原告作为出租方没有提交房产证给法庭（为证明证据1，原告已经当庭提交房产证给被告核实），并认为合同有霸王条款。
2、卓样荣的身份证、竞租申请书、竞租资格确认书、竞租报价单，证明了卓样荣于2010年11月23日向原告报名申请参加浦城县购物中心2、3、4#楼第一层经营场所的竞租活动，并于2010年11月25日在招租会场提出竞租报价单。
3、出租场所竞租成交确认书、经营场所租赁合同、房屋所有权证、浦城县购物中心2、3、4#楼交付使用确认书。证明了卓样荣在竞租中因最高报价中标，原告于2010年11月25日与卓样荣在招租会现场签订《出租场所竞租成交确认书》，签订了租赁合同，并交付给被告。
4、合伙协议，投资合伙协议。证明了中标人原来的合伙人卓样荣增加到卓样兴、吴峰，后来卓样荣又与卓样兴、吴峰、徐星华、刘继年签订《投资合伙协议》，约定五个人投资经营超市的事实。
被告对上述2、3、4证据均没有异议。
5、关于好又多购物法定代表的决定、股权转让协议2份、租赁委托协议。证明由于承租人卓样荣意外身亡，卓样荣的5位法定继承人将卓样荣名下股份转让给许金銮和吴峰，被告确认与市场服务中心租赁合同按原来签订的合同条款执行，好又多股东吴峰将股份转让给许金銮。
被告质证该证据只能证明在2012年，市场没有疲软，被告愿意按照这份合同履行，现因市场经济下滑没有能力继续履行该合同，对其余内容的真实性无异议。
6、关于解除《经营场所租赁合同》的通知、EMS快递回单。证明原告曾将该解除通知送达给被告，要求解除合同并交纳剩
余租金和赔偿违约金的事实。
被告质证对真实性没有异议，对合法性有异议，认为该证据有矛盾，一方面又要求终止合同，一方面又要赔偿100万。
被告提交反驳证据如下：
《向政府提交的报告》。证明被告不是不交租金，而是因市场疲软，望原告能宽延一些时间。
原告质证认为该证据只能证明被告向政府提交要减免报告，但是这个不代表和原告形成了合意，政府也没有说要减免，所以该报告只能是参考资料。
本院对原、被告各方提供的证据分析认证如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性均没有异议，可以采信；被告提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。
根据上述证据，及结合庭审中双方当事人的陈述，本院对本案事实作如下认定：
案外人卓样荣于2010年11月25日在公开竞价时以168万元／年租金中标，原告于2010年12月3日与中标人卓样荣签订了一份《经营场所租赁合同》。合同主要约定：1、租赁期限从2011年7月1日至2019年6月30日止，第1年度租金168万元，之后每年租金在上年度基础上递增5%；2、承租人交纳的200万元竞租保证金，其中100万元转为第1年租金，另100万元转为合同履约保证金；3、合同第6条第3点约定，乙方（即承租人）拖欠租金累计达一个月的，甲方（即原告）有权解除合同并收回出租场所；4、合同第10条第2点约定，承租方发生本合同第六条所列情形的，甲方除有权解除本合同收回租赁场所外，乙方交纳的100万元履约保证金作为违约金赔偿给甲方，归甲方所有等违约条款。合同签订后，原告和承租人卓样荣于2011年7月1日签订了一份《浦城县购物中心2#、3#、4#楼第一层经营场所交付使用确认书》，确认原告将上述出租场所交付给承租人卓样荣租赁使用。承租人卓样荣于2011年9月份因车祸不幸身亡。后卓样荣的合伙投资人将合伙投资协议出具给原告，确认当时竞标时卓样荣是以卓样兴、吴峰、徐星华、刘继年、卓样荣五个合伙人的代表人身份参加租赁竞标。卓样荣死亡后，其法定继承人于2011年10月13日将卓样荣原有股份全部转让给许金銮和吴峰所有，2011年10月11日卓样荣的合伙股东卓样兴也将自有股份全部转让给刘继年、许金銮所有，2012年6月5日吴峰也将其股份转让给许金銮所有，2011年11月8日许金銮和股东刘建南成立浦城县好又多购物广场（普通合伙），2012年5月2日，被告向原告出具一份《关于好又多购物广场法人代表变更说明》，承诺“与市场服务中心签订的购物中心经营场所租赁合同，合伙股东同意按原签订合同条款执行。”被告继续履行租赁合同后，按约定履行了2012年至2015年的租金。2015年7月1日至2016年6月30日的租金2042050元，原告多次向被告催缴，被告只支付20万元，对其余租金1842050元被告未予交付。原告遂于2015年9月18日向被告发出《关于解除《经营场所租赁合同的通知》，被告于2015年9月23日收到该通知，合同双方未约定异议期间。被告迄今未提出书面异议，原告便于2015年10月21日向人民法院起诉。
本院认为，原、被告双方设立的《经营场所租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，应为有效，对双方均有拘束力。原告依约向被告交付了租赁经营场所，被告亦应按约定向原告交付租金。涉案合同第三条2款约定，被告应当在上一租赁年度期满的一个月前即2015年5月30日前向原告交清2015年7月1日至2016年6月30日的租金2042050元，而被告仅交付200000元，而对其余租金1842050元未能交付，其行为已构成违约。合同第六条3款、第十条第2款约定，被告发生本合同第六条所列情形的（被告拖欠租金达一个月），原告有权解除本合同并收回租赁场所。2015年9月18日原告依约向被告发出了解除《经营场所租赁合同》的通知书，被告亦已于2015年9月23日收到该通知。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原被告双方约定的解除合同的条件已成就，原告可以解除合同，该合同于解除《经营场所租赁合同》的通知送达给被告之日即2015年9月23日已解除。因此，原告诉请被告腾退租赁物浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所，符合法律规定，依法予以支持；原告要求被告从2015年7月1日起按每月170170元的标准向原告交付租金至合同解除之日即2015年9月23日（共计84天）人民币476476元，扣除原告已支付的租金200000元为276476元，于法有据，本院予以支持；原告要求被告参照合同约定的租金标准（每月170170元）支付自2015年9月24日至租赁物腾退之日的占用费，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告将其交纳的1000000元履约保证金作为违约金支付给原告，本案中原告的损失主要体现为资金占有损失，从原告的实际损失来考量，双方约定的违约金“过分高于造成的损失”，依法应予调整为不超过欠付租金的利息损失的30%，在此限度内的违约金主张本院予以支持，超出部分的主张不予支持；原告要求被告支付诉讼代理费24000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告浦城县好又多购物广场应于本判决生效之日起十日内向原告浦城县市场服务中心支付2015年7月1日至合同解除之日（2015年9月23日）租金人民币276476元；并支付自2015年9月24日至租赁物实际腾退之日的占用费（参照合同约定的租金每月170170元标准计付）。
二、被告浦城县好又多购物广场应于本判决生效之日起十日内向原告浦城县市场服务中心支付违约金【违约金为逾期支付租金276476元的利息损失（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）】。
三、被告浦城县好又多购物广场应于本判决生效之日起三个月内向原告浦城县市场服务中心腾退出浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所。
四、驳回原告浦城县市场服务中心的其他诉讼请求。
本案受理费18610元，减半收取9305元，由被告浦城县好又多购物广场承担4410元，由原告浦城县市场服务中心承担4895元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 付澎飙
审 判 员 陈达卿
人民陪审员 姚紫文
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 林光辉
附：本案依据的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。