山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第810号
上诉人（原审被告、反诉原告）侯向军，男，1966年2月5日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人金增强，男，1977年6月24日出生，回族，济南天桥竭诚法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）尚振波，男，1970年9月11日出生，汉族，济南雪中红婚纱摄影有限公司经理，住济南市。
上诉人侯向军因与被上诉人尚振波房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市天桥区少年路4-2号房屋所有权人系济南鲁丰纸业有限公司，该公司将上述房屋承租给尚振波。2006年4月27日尚振波与侯向军签订了租房协议一份，尚振波将上述房屋租赁给侯向军经营儿童服装，合同期限自2006年5月15日至2007年5月14日，租期一年，年租金为3万元。在该合同背面，尚振波出具收条一份，载明：“今收到房屋转让费2万元整。尚振波，06、4、27。”
合同到期后双方未再续签合同，侯向军一直租赁该房进行经营。至2013年9月前的租金已付清。
2013年9月30日，侯向军支付尚振波房租1.4万元，其认可截止2014年1月31日尚欠房租1000元。
2013年10月29日，尚振波（甲方）与侯向军（乙方）签订协议1份，载明：甲方将少年路4-2号门头房给乙方使用至2014年春节（1月31日），水电费按实际使用量计算，房屋使用费用合计1.5万元整。
合同到期后，尚振波要求侯向军腾交房屋，双方为此发生纠纷。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，尚振波与侯向军签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方的合同于2007年5月14日到期后未再续签，侯向军继续租赁该房屋进行经营，尚振波未提异议，双方之间形成不定期的租赁合同。
2013年10月29日双方另签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。对于合同期限双方说法不一，尚振波主张应自2013年10月29日至2014年1月31日计三个月，侯向军则主张签订时间为2013年9月29日，其提交2014年9月30日付款1.4万元租金的凭证加以证实，原审法院认为双方均认可2013年9月前的租金已付清，且2014年9月30日所付的1.4万元租金系后一合同双方所约定的租金1.5万元中的部分，因在合同中双方并未明确约定租赁期限的起点，故结合付款情况，原审法院认定合同期限应为自2013年10月1日至2014年1月31日。
合同期限届满，尚振波明确表示不再继续租赁，侯向军应当返还租赁物，将租赁的房屋腾交给尚振波，故尚振波要求侯向军腾交少年路4-2号房屋，合理合法，原审法院予以支持。按照合同约定，2013年10月1日至2014年1月31日的房租共计1.5万元，侯向军已支付1.4万元，尚欠1000元房租的事实双方均无异议，原审法院予以认定。故尚振波要求侯向军支付所欠房租1000元，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。尚振波要求侯向军支付水电费100元，未提交证据加以证实，其主张证据不足，原审法院不予支持。
合同期限届满，侯向军继续占有使用涉案房屋，尚振波要求支付占有使用费，合理合法，但应参照双方合同约定的租金1.5万元计算，按每日125元标准计取2014年2月1日起至判决生效之日止。
对于尚振波收取的房屋转让费2万元，侯向军主张尚振波当时口头承诺将该房屋转让给侯向军，由侯向军与鲁丰纸业直接签订租赁协议，故收取转让费2万元。尚振波则主张该2万元系侯向军承租涉案房屋时一次性给付尚振波及涉案房屋的上一家承租人的装修及货架的补偿费。双方对此均未提交证据加以证实，且在合同中也未予约定，故侯向军要求尚振波返还该2万元，证据不足，原审法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。本案中双方关于装修问题未有约定，是否征得同意意见不一，现租赁合同已届满，侯向军要求尚振波赔偿装修费用，证据不足且于法无据，原审法院不予支持。
侯向军主张尚振波私自锁门，致使侯向军自2013年9月13日至2013年9月30日长达17天不能正常营业，要求按照每天租金137元计算停业17天的房租损失计2329元；另按每天的平均营业额1533元乘以17天，人员工资每天56.6元乘以17天，要求赔偿损失共计30258.3元。原审法院认为双方因租赁问题多次发生纠纷，造成侯向军无法正常营业，其主张返还租金，符合法律规定，但其提交的证据无法证实17天未正常营业，且双方因是否继续租赁发生争执，侯向军亦有责任及时终止双方的租赁关系，以制止损失的进一步扩大，故对于未正常营业的后果双方均有责任，原审法院酌情支持返还租金2000元。侯向军主张赔偿营业损失及工人工资，证据不足且于法无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、侯向军于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区少年路4-2号房屋腾交给尚振波。二、侯向军于判决生效之日起10日内支付尚振波租金1000元。三、侯向军于判决生效之日起10日内按每日125元标准支付尚振波自2014年2月1日起至判决生效之日止的房屋使用费。四、驳回尚振波的其他诉讼请求。五、尚振波于判决生效之日起10日内返还侯向军房屋租金2000元。六、驳回侯向军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，尚振波负担100元，侯向军负担330元。反诉案件受理费300元，侯向军负担200元，尚振波负担100元。
上诉人侯向军不服原审判决上诉称，双方于2006年签订租房协议，被上诉人尚振波收取上诉人侯向军2万元房屋转让费，承诺将该房屋由上诉人侯向军与济南鲁丰纸业有限公司直接签订租赁合同。但是被上诉人尚振波拒不履行承诺，被上诉人尚振波应当返还上述款项。另，被上诉人尚振波经常骚扰上诉人侯向军的经营场所，导致上诉人侯向军无法正常经营，上诉人侯向军经常拨打110来平息骚扰。其中2013年9月13日至9月30日被上诉人尚振波将上诉人侯向军经营场所大门锁住，致使无法正常经营。上诉人侯向军在一审中，申请调取报警记录并请求给予营业损失的司法鉴定，但一审法院没有开庭质证调取的报警记录，也没有给予任何书面答复，便出具判决文书。请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人尚振波答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，双方均认可2014年1月31日合同到期后，上诉人侯向军在涉案房屋继续营业，2014年10月2日双方发生纠纷，后被上诉人尚振波将门堵上。
上述事实，有本院的调查笔录在案为凭。
本院认为，被上诉人尚振波出具的收条“今收到房屋转让费贰万元正”，对转让费的性质未作描述，根据该收条及房屋租赁合同，不能认定该房屋转让费2万元系基于被上诉人尚振波的承诺将该房屋由上诉人侯向军与济南鲁丰纸业有限公司直接签订租赁合同，上诉人侯向军主张被上诉人尚振波应返还该房屋转让费2万元，证据不足，本院不予支持。
一审中，双方均认可2013年9月13日至2013年9月30日期间因租赁问题多次发生纠纷并报警，无须再调取报警记录。双方之间的纠纷，造成被上诉人侯向军未能正常营业，原审法院认为对于未正常营业的后果双方均有责任，并酌情支持被上诉人尚振波返还上诉人侯向军租金2000元，公平合理。
合同到期后，上诉人侯向军一直在涉案房屋继续营业，应支付相应的房屋使用费用，但在2014年10月2日双方发生纠纷后，被上诉人尚振波将涉案房屋的门堵上，上诉人侯向军已不能再继续营业，故自2014年10月2日起，上诉人侯向军无须再向被上诉人尚振波支付涉案房屋使用费。对于原审判决第三项“侯向军于判决生效之日起10日内按每日125元标准支付尚振波自2014年2月1日起至判决生效之日止的房屋使用费”，基于一审判决后新发生的事实，本院予以变更为“上诉人侯向军于本判决生效之日起10日内按每日125元标准支付被上诉人尚振波自2014年2月1日起至2014年10月1日止的房屋使用费”。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第135号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项及案件受理费、反诉案件受理费部分；
二、撤销济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第135号民事判决第四项；
三、变更济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第135号民事判决的第三项为“上诉人侯向军于本判决生效之日起10日内按每日125元标准支付被上诉人尚振波自2014年2月1日起至2014年10月1日止的房屋使用费”；
四、驳回被上诉人尚振波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费730元，由上诉人侯向军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一五年一月二十日
书记员 黄 玮