新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿市民初字第619号
原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司。
住所地：阿克苏市塔北路城市花园**号楼*单元***室。
法定代表人高伟，该公司总经理。
委托代理人杨福宏，新疆天山律师事务所律师。
被告阿克苏金鼎房地产开发有限责任公司。
住所地：阿克苏市英阿瓦提路市政公司二楼。
法定代表人郑久福，该公司董事长。
原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司（以下简称长江经纪公司）与被告阿克苏金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎房地产公司）商品房委托代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告法定代表人高伟及其委托代理人杨福宏到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长江经纪公司诉称：2011年6月16日，原、被告签订了《营销策划销售代理合同》，双方约定：被告委托原告独家对阿瓦提县幸福西街“阿瓦提县金鼎·广场花园”小区项目进行全程策划、推广及销售代理服务，合同终止期限为本项目住宅销售率达到95%止，销售基价由被告决定，双方盖章确认。代理佣金以每月实际回款总额的1.5%支付，原告实际销售价超出基价部分为溢价，由双方按3：7比例分成（原告3成，被告7成）。被告以人民币形式支付代理佣金、溢价款，按月结算，次月10日前支付给原告。合同第九条规定了违约责任和原告解除合同的条件，被告须按期付款，如不按期付款，视为被告违约，每超过10天按1万元支付损失金，逾期30天，原告可单方解除合同。合同同时对双方的其他权利义务做了约定。2011年6月原告开始全面履行合同，进行营销、策划、宣传、销售工作，代理销售住宅66套，商铺13间，所销售房屋的款项全部到账。期间被告支付了15万元代理佣金。现被告欠原告代理佣金164814元，溢价款531270元，经原告多次索要，被告拒付。现要求：一、解除双方签订的《营销策划销售代理合同》。二、判令被告支付原告代理佣金164814元，支付销售溢价款531270元。三、判令被告支付2013年1月1日至2014年12月31日的逾期付款违约金106710元（佣金、溢价696084元，自2013年1月1日至2014年12月31日，共730天，按日万分之2.1计算），并支付自2015年1月1日至实际付款之日的违约金。
在法庭辩论结束前，原告变更第二项诉讼请求为：由被告支付原告代理佣金296117元，支付销售溢价款334249元。
被告金鼎房地产公司既未到庭参加诉讼，也无提交书面答辩状。
原告为证实自己主张，在庭审中提供了以下证据：
1、营销策划销售代理合同1份，证明原、被告商品房销售代理合同的关系，佣金溢价结算的方法、标准及付款方式等双方的权利、义务。
2、阿瓦提·金鼎广场花园商品房销售认购书4份（住宅4份，4份中只有认购书，没有商品房买卖合同），商品房买卖合同75份（住宅62份、商铺13份），用于证明原、被告签订销售代理合同之后，原告按照合同约定进行了房屋销售的活动，销售房屋的数量、价款有认购书、《商品房买卖合同》予以证明，作为结算佣金、溢价的依据。
3、阿瓦提金鼎·广场花园佣金、溢价计算汇总表1组，证明佣金、溢价计算的依据。
4、2011年12月被告支付原告15万元发票。用于证明被告已向原告支付佣金15万元的事实。
因被告拒绝到庭质证、举证，本院结合上述证据确认证据的证明效力。
本院通过对上述原告所提供的证据进行质证、分析、认定后，确定以下案件事实：
2011年6月16日，原、被告签订了书面的《营销策划销售代理合同》，合同中原告为乙方，被告为甲方。合同主要内容为：本合同自双方签字之日起至本期项目住宅销售率达到95%止；甲方委托乙方独家对阿瓦提县金鼎·广场花园项目进行全程策划、推广及销售代理服务。乙方对购房客户承担如下工作：接待、洽谈、跟踪服务、签订认购协议、催收房款，并处理与客户的纠纷，同时协助甲方与客户进行对接，通过各种有效合理的方式促进项目的成交，确保顺利完成各户入住交接手续；第六条住宅销售价格约定：1、本项目销售基价（底价）定为：住宅每一房价格及优惠如下：多层均价2556.30元／㎡，每层基价（底价）为：一层：2638元／㎡，二层：2768元／㎡，三层：2838元／㎡，四层：2678元／㎡，五层：2398元／㎡，六层：2018元／㎡。一次性付款优惠60元／㎡，银行按揭贷款优惠20元／㎡。小高层均价2780元／㎡，每层基价（底价）为：二层：2658元／㎡，三层：2688元／㎡，四层：2718元／㎡，五层：2748元／㎡，六层：2778元／㎡，七层：2808元／㎡，八层：2838元／㎡，九层：2868元／㎡，十层：2898元／㎡，十一层：2798元／㎡。一次性付款优惠60元／㎡，银行按揭贷款优惠20元／㎡。2、如乙方实际销售价格（安置房、廉租房及甲方特批优惠除外）低于基价（底价），销售价与基价（底价）的差额部分由乙方赔偿给甲方。如乙方实际销售价超出基价（底价）部分为溢价，溢价款乙方与甲方按3：7分成（乙方3成，甲方7成）。第七条代理佣金及溢价结算约定：住宅取费标准1、甲方按照每月实际回款的1.5%支付乙方销售代理佣金；2、溢价款按当月客户付清首付款或全款并正式签订《商品房买卖合同》后，于次月1-10日将溢价款支付给乙方。代理佣金、溢价款甲方以人民币形式支付，按月结算。第八条约定：甲方根据取得预售许可证的时间节点，根据本合同第三条对乙方进行销售进度的考核，完成本合同第三条第一阶段所规定的标准时，甲方开始按月支付乙方销售代理费（注：若因甲方未取得《预售许可证》而导致客户未签订《商品房买卖合同》，则甲方以乙方与客户签订的“认购协议”为依据来计算乙方的销售率，乙方仍可按本合同第六、七条计算销售代理佣金及溢价款）。甲、乙双方每月1-5日，甲方对上月乙方住宅销售情况分别进行核对，并于10日前将佣金及溢价款付给乙方。甲方按照每月实际回款额的80%支付乙方销售代理佣金（不包括溢价款），剩余的20%佣金在住宅的销售任务达到95%时甲方一次性支付给乙方。第九条约定：1、甲方必须按照本合同的条款，按期给乙方付款，如不按期付款，视为甲方违约，每超过10天按壹万元支付乙方损失金，但不得逾期30天，否则乙方可单独解除合同；2、合同期内，任何一方不得无故终止合同，否则属违约，违约方须向另一方支付违约金50万元。合同签订后，原告开始全面履行合同，进行营销、策划、宣传、销售工作，共代理销售住宅62套，商铺13间。上述销售的房屋均从2011年6月起至2014年12月陆续签订了《商品房买卖合同》。此外，原告与4名客户签订《金鼎广场花园认购书》，约定客户购买住宅各一套，但没有证据显示客户已与被告签订了《商品房买卖合同》。从原告代理销售的《商品房买卖合同》显示，原告所销售房屋的价格约定明确（判决书后附表格）。2011年12月5日被告向原告支付了15万元代理佣金。此后双方对被告应当支付原告的佣金、溢价金一直没有结算。如今被告属不能正常经营的状态。2015年2月10日原告诉至本院。
本院认为，双方当事人签订的《营销策划销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同是在取得商品房预售许可证的情况下签订的，合同为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。依据该合同，双方当事人之间形成了委托代理合同关系，原告为受托人，被告为委托人。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，“受托人完成委托事物的，委托人应当向其支付报酬，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付一定的报酬”，依照该法律规定，被告应向原告支付合同约定的佣金及溢价款。因原、被告至今未对原告应取得的佣金、溢价结算，且本院向被告合法送达庭审传票后，被告拒绝到庭参加诉讼，可视为被告在庭审期间也拒绝结算。本院以原告提交的证据认定原告主张。《营销策划销售代理合同》约定被告必须按照合同的条款按期给原告付款，如不按期付款逾期30天，原告可单独解除合同。现经原告销售代理，大部分客户在2012年均与被告签订《商品房买卖合同》，只有少部分客户在2014年与被告签订《商品房买卖合同》，被告至今拒绝与原告结算、付款，其行为符合合同约定的解除合同的情形，原告要求解除《营销策划销售代理合同》的请求，本院予以支持。因双方当事人签订的《营销策划销售代理合同》中写明被告委托原告独家对阿瓦提县金鼎·广场花园项目进行全程策划、推广及销售代理服务，故原告向法庭提交的阿瓦提县金鼎·广场花园中买受人与被告签订的《商品房买卖合同》可推定为原告销售代理服务已完成，合同中约定的购房款无论是买受人一次性支付或者是按揭贷款，均已交纳至被告，被告应当按照合同约定按照实际回款的1.5%支付原告销售代理佣金。原告向法庭提交了4份房屋认购书，并要求按照认购书约定的全额房款计算佣金，认购书为预约合同，原、被告应当依照该预约合同中体现的真实意思履行磋商义务。若双方当事人协商不成，属不可归责原因不能签订《商品房买卖合同》。故原告提交的认购书不能证实认购人已实际与被告签订《商品房买卖合同》并已支付购房款，也不能证实原告已完成该房产销售代理服务，原告要求按照认购书约定的购房款计算佣金依据不足。关于溢价款，《营销策划销售代理合同》约定如原告实际销售价超出基价（底价）部分为溢价，溢价款原、被告按3：7分成（原告3成，被告7成）。本院已认定原告向法庭提交的阿瓦提县金鼎·广场花园中购房人与被告签订的《商品房买卖合同》可推定为原告销售代理服务已完成。从合同中显示原告销售的可提取溢价款的房源共计47套（判决书后附表格），被告应该按照《营销策划销售代理合同》约定予以结算，支付溢价。《营销策划销售代理合同》约定被告必须按期给原告付款，如不按期付款，视为被告违约，每超过10天按壹万元支付原告损失金。被告在原告已完成销售代理合同后至今拒绝结算及付款，已违反合同约定，应当承担违约责任。在诉讼中原告要求被告按照日2.1‰支付逾期付款滞纳金，该违约金计算标准低于双方合同约定，且被告拒绝参加诉讼视为其对原告要求被告承担违约金及违约金计算方式的主张没有提出异议。对原告该诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、解除原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司与被告阿克苏金鼎房地产开发有限责任公司签订的《营销策划销售代理合同》。
二、被告阿克苏金鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司销售代理佣金279180元（应付佣金429180元，扣除被告已支付的15万元）。
三、被告阿克苏市金鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司溢价款300013元。
四、被告阿克苏市金鼎房地产开发有限责任公司向原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司支付逾期付款违约金116103.78元。
上述二、三、四项合计695296.78元，由被告自判决生效之日起10日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。
案件受理费11828元，由原告阿克苏长江房地产经纪有限责任公司负担1584元，由被告阿克苏市金鼎房地产开发有限责任公司负担10244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。
审 判 长 马 荣
代理审判员 安 宁
人民陪审员 张淑婷
二〇一五年六月十九日
书 记 员 杨 鑫