新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四初字第119号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐成工有限责任公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：谢筱琼，该公司董事长。
委托代理人：张毅波，男，1962年12月28日出生，汉族，该公司经理，住乌鲁木齐市。
委托代理人：黄海，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新疆疆诚房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：张诚，该公司董事长。
委托代理人：谭爱华，女，1973年6月19日出生，汉族，该公司会计，住乌鲁木齐市。
委托代理人：董新胜，新疆天成律师事务所律师。
原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司（以下简称成工公司）与被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司（以下简称疆诚公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，于2011年8月3日作出（2009）乌中民四初字第39号民事判决书，原告（反诉被告）成工公司与被告（反诉原告）疆诚公司均不服提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2013年7月10日作出（2011）新民一终字第198号民事判决书，后新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年7月10日做出（2013）新审一民再终字第27号民事裁定书，裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新民一终字第198号民事判决及乌鲁木齐市中级人民法院（2009）乌中民四初字第39号民事判决；二、本案发回乌鲁木齐市中级人民法院重审。本院于2014年10月16日受理本案后，依法重新组成合议庭，于2015年2月3日、3月11日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）成工公司的法定代表人谢筱琼、委托代理人张毅波、黄海，被告（反诉原告）疆诚公司的法定代表人张诚、委托代理人谭爱华、董新胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）成工公司诉称：2005年7月19日，我公司与疆诚公司签订联建开发协议书，约定由我公司提供土地，疆诚公司投资的形式联合开发商品房，并约定了双方的其他权利义务条款。在联建开发过程中，双方又就出现的问题多次签订补充协议。根据2005年11月23日的补充协议第一条约定，项目竣工后，我们双方按项目各段的使用功能，各按50%的建筑面积分配，后双方一致同意变更该条款为：住宅部分由双方确认疆诚公司投资工程项目的成本，在住宅部分销售之后，将双方确认的住宅投资成本返还疆诚公司，住宅部分销售所得的利润归成工公司所有，其他项目各段的分配仍按原协议执行。但自2006年10月联建房产竣工至今，我公司仅分得1116.05平方米的住宅和1434.46平方米商铺的房产及部分售房款，其余应付售房款和应交付房产，在我公司多次催告下，疆诚公司一直未予履行，给我公司造成很大经济损失。根据双方协议约定，凡已销售的房屋，疆诚公司应自售房合同签订之日起三日内如实告知我公司，其在取得国有土地使用权后，应按规定开设售房专用账户，所售房款应全部存入该账户，双方各留印鉴，共同管理。现疆诚公司的行为已经违反了双方所签订协议及补充协议的约定，还应根据约定向我公司支付相应违约金。综上，请求法院判令1、疆诚公司向我公司支付销售住宅利润1125960.51元及其他款项558284.56元；2、疆诚公司协助我公司办理已交付面积为1116.05平方米的住宅及1434.46平方米商铺的房产证和土地使用权证的过户手续；3、疆诚公司向我公司交付面积共计2406.46平方米的房屋，并协助我公司办理该2406.46平方米房屋的房产证及土地使用权证的过户手续（上述房屋价值约为2303381.74元）；4、疆诚公司向我公司支付因不能交付房屋产生的折价房款4128063.8元；5、疆诚公司向我公司支付违约金100万元，并承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。
被告（反诉原告）疆诚公司答辩称：我公司与成工公司针对疆亿源花园小区项目签订的首份联建协议中约定双方各分配50%建筑面积，并按各自所占建筑面积分摊开发项目的土地面积，该约定反映首份联建协议的性质是物权合作合同。联建开始后，双方签订补充协议，对首份联建协议进行三方面变更，把联建目的由各分配50%建筑面积变更为疆亿源花园小区全部房产面积对外销售，双方确认销售价格，并分配售房利润，同时双方还订立了疆亿源花园小区住宅楼、写字楼、商铺的价格表，认可了全部联建面积的对外销售价及预期收入。后又签订补充协议二，成工公司确定将开发项目全部土地使用权作为联建投资转让给我公司，并确认预留给其的第一单元2090余平方米房产并非分配面积，而是视为销售收入约530万元，并计入其收入，双方还确定我公司回款550万元后另行商定分成方案进行分成，以上变更反映双方联建的性质由分配房产的物权合作变更为分配销售利润的债权合作。2006年，双方签订《国有土地使用权转让合同书》，成工公司把独立使用面积3609.03平方米土地估价3422400元转让与我公司，至此完全解除了联建协议中按各自建筑面积分配土地面积的约定，使成工公司成为货币投资主体，双方对联建收益形成的最终合意是各分配50%的售房利润，即使我公司负有债务，也仅仅是金钱债务，并非房产给付债务。据此，我公司已经按约向成工公司交付第一单元房产并计入销售收入，其他房产只能由我公司依约外销，成工公司要求我公司交付房屋2406.46平方米并办理房地产权证的诉讼请求不能成立，其也无权得到其他房屋的折价款，其要求我公司支付折价款4128063.8元的诉讼请求不能成立。疆亿源花园小区住宅面积4394.47平方米，每平方米造价为1385元，住宅部分的销售面积为3278.42平方米，收入5548199.8元，扣除成本和税金及费用后，销售利润为325958.77元，该利润归成工公司，成工公司主张我公司支付住宅利润1125960.51元的请求不能成立。因双方为联建关系，成工公司对疆亿源花园小区的开支属于联建投资，其把支付款项视为我公司债务，要求我公司偿还没有依据，其要求我公司支付其他款项558284.56元的诉讼请求不能成立。在联建过程中，成工公司对销售房产的情况全部知情，并未提出异议，我公司也没有实质性违约情形，成工公司要求我公司给付违约金的诉讼请求不能成立。我公司愿意协助成工公司办理符合协议约定的第一单元的房地产权证，但成工公司应直接出面办理并承担相关费用。综上，请求法院依法公正判决。
被告（反诉原告）疆诚公司反诉称：双方在联建协议中约定房产面积对外销售，由我公司行使销售权，双方分配销售利润，但成工公司自2006年5月占用15个地下车位，至今不交由我公司对外销售，其还违约擅自占有和出租一层和二层的五间商铺。成工公司的违约行为侵害了我公司的售房权，应承担违约责任。请求法院判令成工公司向我公司交还违约占有的地下室及商铺，给付违约金100万元，并承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）成工公司答辩称：我公司并未占有地下车位，车位一直在闲置，我公司也没有就车位收取任何钱。我公司是根据自治区高级人民法院的生效判决出租和管理A8商铺和几个写字间，是合法占有使用的。A4、A5商铺位置狭小，至今也未使用。这些房屋都是我公司根据生效判决合法占有的，疆诚公司的反诉请求不能成立，我公司并未违约，不应支付违约金，请求法院依法驳回疆诚公司的反诉请求。
经本院审理查明：2005年7月19日，成工公司（甲方）与疆诚公司（乙方）签订《联建开发协议书》（下称《联建协议》）约定：甲方以其位于乌鲁木齐市经济技术开发区5#街坊的土地使用权与乙方合作开发房地产项目。合作项目总占地面积为1520平方米，项目内容：一、二层为商业铺面、三层以上为商住和写字楼。项目总建筑面积约9050平方米（不含地下室，以最终批准文件为准），项目建设包括与项目相配套的公共道路、绿化、消防、停车场等配套设施。合作方式双方约定：1、甲、乙双方以联建方式，采取甲方提供七通一平的建设用地，乙方投资开发建设的形式进行。甲方责任：1、经经济开发区土地部门批准，以出让方式为双方共同开发建设取得国有土地使用权，向有关部门办理建设用地批准书和用地规划许可证。2、项目前期各项建设手续由甲、乙双方联名申请办理，即从计委立项到施工许可证等各项手续。主要以甲方为主，乙方积极配合办理前期工程手续。3、负责在建设用地范围内的房屋拆迁、垃圾清除以及场地平整工作和项目地段内现有办公等场所的搬迁、安置工作。确保项目的七通一平：即通供热、通供电、通供水、通排水、通天然气、通信、通道路、平整场地（政府未铺设到位的暂缓）。4、全权负责协调项目建设中所涉及的土地、规划方面的问题，不得影响建设工期。承担因土地问题引起停工所造成的损失。5、负责办理乙方分的楼宇的土地证。乙方责任：1、按照规划部门的规划及双方审定报批后的设计图，组织项目的建筑施工；完善项目的配套工程（道路、环境绿化、水、电、暖等基础设施）。2、广泛听取甲方意见，制定小区建设的土地勘测、设计、施工方案；负责选定勘测、设计、施工单位；对工程进度、工程质量进行监督。3、在接到批准的《施工许可证》手续之日起，立即投入到建设中。该项目建设从施工手续全部办完之日起，在可施工的作业天气内，九个月完成开发建设任务，承担因施工问题引起的停工所造成的损失。4、负责安排合格的施工单位，做好协调工作。承担因施工单位原因引起的停工所造成的损失。5、负责销售房屋，负责办理甲方分得的楼宇的房产证。对资金投入双方合同约定：1、甲方承担从开发建设到房屋竣工期间所发生的一切土地费用（含遗留问题及本次合作变更），主要费用为土地出让金、地面设施补偿费及办理土地手续行政部门收取的各项费用。2、乙方承担从开发建设到房屋竣工期间所发生的一切施工费用。主要费用为建筑勘测、设计、施工、外围配套费用及办理施工手续行政部门收取的各项费用。3、甲乙双方按各自所占面积承担办理土地证、房产证、城市配套费、交易费、营业税、住房维修公积金的费用。双方对利益分配问题约定：项目竣工后，甲、乙双方按项目各段的使用功能，各按50%的建筑面积分配，具体楼号、楼层待总体规划图确定后，另行签订补充协议。违约责任双方约定，本协议签订后，双方应密切配合，任何一方不得违约，若单方无正当理由终止合同，应向对方支付违约金10万元，并依法追究违约方的赔偿责任和因此造成的经济损失。
2005年11月23日，成工公司（甲方）与疆诚公司（乙方）又签订《补充协议》约定：双方一致同意将双方所签《联建开发协议书》第七条变更为：住宅部分由双方确认疆诚公司投资工程项目的成本，在住宅部分销售之后，将双方确认的住宅投资项目成本返还疆诚公司。住宅部分销售所得的利润归成工公司，其他项目各段的分配仍按原协议书执行，并约定该楼水、电暖施工材料费用由疆诚公司承担，接口费各承担50%。2006年7月26日，成工公司与疆诚公司签订《补充协议二》约定：一、根据《联建开发协议书》及政府有关部门关于“合作项目用地必须在开发商名下，方可办理客户银行按揭、客户产权登记”等相关事宜的规定和联建开发目的的需要，成工公司需将开发项目所占的部分土地使用权转让给疆诚公司。双方就土地转让一事达成如下约定：……2、双方同意签订《国有土地使用权转让合同书》，该合同书仅作为疆诚公司办理客户银行按揭、客户产权登记之用，不作为双方土地分割之用。双方投资的方式及性质不变，土地仍作为成工公司的投资，即：成工公司提供建设用地，疆诚公司投资开发建设的形式不变。…4、国有土地使用权转让时所产生的各项费用，其全部费用先由疆诚公司垫支，双方在项目核算时，成工公司承担全部费用的30%，疆诚公司承担全部费用的70%。二、疆诚公司已领取了疆亿源花园小区的预售许可证，并已售房，根据《联建开发协议书》规定和本项目目前的现实情况，双方就房屋销售一事达成如下约定：1、销售工作仍有疆诚公司全面负责，成工公司可委派不超过两名工作人员进行监督。凡已销售的房屋，疆诚公司应自售房合同签订之日起三日内如实告知成工公司。2、成工公司同意疆诚公司提出的调整原销售价格的部分要求，即住宅楼暂不做下调，即每平方米平均销售价为1772元，写字楼每平方米下调325元，即每平方米平均销售价为2305元，商业铺面二层每平方米下调230元，即每平方米平均销售价为2400元，商业铺面一层每平方米下调355元，即每平方米平均销售价为6817元，商业铺面地下室每平方米下调200元，即每平方米平均销售价为1200元。3、疆诚公司在取得国有土地使用权后，应按规定开设售房专用账户，该账户只做收取售房款专用，不做它用。所售房款应全部存入售房专用账户，不得存入其他账户，成工公司与疆诚公司双方各留印签，共同管理，非一方同意，另一方不得支出和分配。4、……双方分成方案另行商定。四、双方在《联建开发协议书》签订后，在各自的主要工作中均有所失误，本协议签订后，双方不再追究上述本协议签订前各自对方的过失责任。五、本补充协议签订后，成工公司和疆诚公司应严格遵守，任何一方不得违约，若单方面无正当理由终止协议或违约，应向对方支付违约金100万元，并依法追究违约方的赔偿责任和因此造成的经济损失。2006年8月1日，成工公司与疆诚公司签订《国有土地使用权转让合同书》，约定由成工公司将其位于乌鲁木齐市阿勒泰路辅道367号的土地使用面积3609.03平方米的土地使用权以评估价3422400元转让给疆诚公司。后在疆诚公司并未向成工公司支付土地转让费的情况下，双方所约定的上述土地使用权由成工公司变更为疆诚公司名下。双方所联建的疆亿源花苑小区一期工程项目于2006年10月竣工。
经乌鲁木齐市兴天成房地产测绘有限公司2006年10月出具的测量报告所载，疆亿源花园小区1号楼总建筑面积12694.8平方米，其中住宅面积4394.48平方米、商业功能区面积3380.88平方米（其中一层面积为1551.85平方米，二层面积为1829.03平方米）、办公功能面积3115.19平方米、负一层功能区面积1804.26平方米。疆诚公司按双方所签联建协议及补充协议的约定已向成工公司交付了1116.05平方米的住宅和1434.46平方米的商铺，其中包括一层商铺286.69平方米，二层商铺349.32平方米，三层办公444.74平方米，负一层353.71平方米。且疆诚公司已给付成工公司售房款共计825679.24元。疆诚公司于2006年7月13日向成工公司出具了《疆亿源工程投入成本表》，载明疆亿源工程投入共计12682100元。双方联建项目中的住宅部分面积共计4394.48平方米已全部销售完毕。
在本案原一审审理过程中，本院于2010年7月21日的询问笔录反映出，双方当事人共同确认了涉案工程项目的投入成本，经专业部门测量的建筑面积核算，疆诚公司对涉案工程项目的投入成本为每平方米999元（12682100元÷12694.8平方米≈999元）。
疆诚公司至今未销售的房产具体房号及面积为：一层A1（建筑面积为166.03平方米）、一层A2（建筑面积为152.72平方米）、一层A4（建筑面积为160.9平方米）一层A5（建筑面积为76.3平方米）一层A8（建筑面积为102.65平方米）二层A5（建筑面积为27.81平方米）二层A2（建筑面积为73.05平方米）二层B2（建筑面积为64.06平方米）二层B3（建筑面积为64.06平方米）二层B4（建筑面积为68.33平方米）负一层2（建筑面积为178.59平方米）、负一层3（建筑面积为21.1平方米）、负一层4（建筑面积为590.1平方米）、负一层4（建筑面积为660.76平方米）。疆诚公司在本案审理过程中销售于案外人的房产具体房号及面积为：五层1（建筑面积为444.74平方米）、八层1（建筑面积为445.76平方米）、九层1（建筑面积为445.76平方米）。其中五层1于2010年11月11日办理了过户手续，出售单价为3150元／平方米、八层1于2010年11月22日办理了过户手续，出售单价为3480元／平方米。九层1于2010年11月11日办理了过户手续。出售单价为3220元／平方米。
在本案审理过程中，成工公司申请对位于乌鲁木齐市乌昌路248号疆亿源花园小区一层商铺、二层商铺、办公写字间、负一层库房四种不同的功能区域，按照现行市场单价进行评估，本院通过摇珠程序，确定新疆中创信房地产评估有限公司为本案评估单位，经与评估单位沟通及现场查看，成工公司将其申请鉴定事项变更为：对涉案房屋的现行价值及单价进行评估，房屋明细如下：写字楼五层1，面积为444.74平方米，写字楼八层1，面积为445.76平方米，写字楼九层1，面积为445.76平方米。2015年6月12日，新疆中创信房地产评估有限公司作出估价字（2015）5-145号评估报告书。成工公司向新疆中创信房地产评估有限公司交纳鉴定费39170元。
认定上述事实有联建开发协议书、补充协议、补充协议二、国有土地使用权转让合同书、测绘报告、调查笔录、疆亿源工程投入成本表、乌鲁木齐市房屋权属登记申请表三份、估价字（2015）5-145号评估报告书、协助执行通知书、询问笔录、法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：成工公司与疆诚公司签订的《联建开发协议书》及后续各份补充协议均系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方之间形成了合资、合作开发房地产合同的法律关系，该《联建开发协议书》及后续各份补充协议对双方具有约束力，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的权利义务。现成工公司已经按约定提供了涉案土地使用权，疆诚公司也已对疆亿源花园小区项目出资建设完毕。根据《联建开发协议》第七条关于利益分配问题的约定：“项目竣工后，甲、乙双方按项目各段的使用功能，各按50%的建筑面积分配”，及《补充协议》中的约定：“双方一致同意将双方所签《联建开发协议书》第七条变更为：住宅部分由双方确认疆诚公司投资工程项目的成本，在住宅部分销售之后，将双方确认的住宅投资项目成本返还疆诚公司。住宅部分销售所得的利润归成工公司，其他项目各段的分配仍按原协议书执行”，可以反映出双方对合作开发疆亿源花园小区项目后的利益分配问题有明确的方案，且该利益分配方案并非根据双方的实际投资数额及投资比例来决定最终收益，除住宅部分外，商铺、办公写字楼及地下车库的分配仍然是建立在双方各取得50%的建筑面积的基础上，由疆诚公司将各类型房屋对外销售后，成工公司与疆诚公司各取得50%建筑面积的销售款项，以取得最终收益，这与双方明确约定由疆诚公司售房，并约定功能不同的各部分房产销售单价，及风险共担，利益共享原则并不冲突，也恰恰遵循了该原则。虽双方曾在《补充协议（二）》第二条第4项中有过“分成方案另行商定”的约定，但纵观成工公司与疆诚公司签订的全部协议及各种会议纪要，除前述的利益分配方案约定之外，双方未就利益分配方案形成新的合意，在双方并未形成新的分成方案之前，变更双方的既有约定缺乏事实依据。疆诚公司认为因双方约定了分成方案另行商定，故表明双方没有明确的分成方案，且成工公司把独立使用面积3609.03平方米土地估价3422400元转让与其公司，表明已解除了联建协议中按各自建筑面积分配土地面积的约定，使成工公司成为货币投资主体，双方对联建收益形成的最终合意是各分配50%的售房利润的意见没有合同依据，也与双方约定的国有土地使用权转让仅作为疆诚公司办理客户银行按揭、客户产权登记之用，不作为双方土地分割之用的约定相悖，且该评估价不能客观真实的反映成工公司所提供涉案土地使用权的价值，本院对疆诚公司的该意见不予采信。在明确了双方利益分配方案的基础上，本院对双方的诉讼请求逐一分述如下：
一、关于成工公司主张疆诚公司向其支付销售住宅利润1125960.51元及其他款项558284.56元的依据能否成立的问题。从本案原一审审理过程中形成的询问笔录可以反映，双方当事人对涉案工程成本核算方法达成了一致意见，即不考虑房屋功能的情况下，统一以《疆亿源工程成本表》中载明的工程成本12682100元与测绘报告中确定的总建筑面积12694.8平方米相除，从而确定涉案工程的投入成本应为999元／平方米。现成工公司认为应当从工程总成本数额中减去民工保证金、疆诚公司给其他股东的房屋价款及成工公司承担的应当由疆诚公司承担的部分费用，这与其之前的意见相冲突，对此本院认为，关于涉案工程成本核算问题应当以成工公司之前自行认可的，与疆诚公司协商一致的意见为准，不应随意更改。且成工公司认为的其承担了应当由疆诚公司承担的部分费用也并非工程成本核减的问题，应为相互垫付款问题，可以另行解决。据此，结合住宅部分已全部销售完毕、成工公司已获得的住宅部分面积1116.05平方米、成工公司已获得的售房款825679.24元及双方确定的住宅部分的单价1772元的事实，本院认定疆诚公司应向成工公司支付的住宅部分利润应为593613.2元（4394.48平方米×1772元／平方米-4394.48平方米×999元／平方米-1116.05平方米×1772元／平方米-825679.24元）。关于成工公司主张的其他款项558284.56元，因涉及双方在开发联建项目时的相互垫付款项问题，与本案的项目利益分配问题之间没有必然的关联，故本案涉及的相互垫付款问题，双方可另行协商或者另寻其他法律途径解决，本院在本案中不予审查和处理。
二、关于成工公司主张疆诚公司协助其办理已交付面积1116.05平方米的住宅及1434.46平方米商铺的房产证和土地使用权证过户手续的依据能否成立的问题。根据政府有关部门的规定和联建开发目的的需要，成工公司与疆诚公司签订《国有土地使用权转让合同书》，已将开发项目的土地使用权转让给疆诚公司，疆诚公司实际上持有办理涉案项目即疆亿源花园小区房屋土地使用权证及房屋所有权证的所有手续，当然负有为涉案项目的购买人及产权人办理相关权证的法律义务，故成工公司主张疆诚公司协助其办理已交付面积1116.05平方米的住宅及1434.46平方米商铺的房产证和土地使用权证过户手续的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。
三、关于成工公司主张疆诚公司向其交付2406.46平方米的房屋，并协助其办理该2406.46平方米房屋的房产证及土地使用权证的过户手续的依据能否成立的问题。因疆诚公司在履行了一部分合同约定的义务之后，未再继续执行双方约定的利益分配方案，疆诚公司虽拥有出售涉案项目房产的权利，但按合同约定，其出售房产后应告知成工公司，并将售房款打入双方确定的专用账户，与成工公司共同分配售房款。现疆诚公司已将大部分房产出售，但未向成工公司支付其应得利益，在此情形下，应当保护成工公司作为守约方的合法权益，故在本案仍有尚未出售的房产时，应当优先满足成工公司主张分得一定建筑面积房产的诉讼请求，这也符合公平和诚实信用的民法原则及立法精神。本案中，商业功能区面积为3380.88平方米，其中一层商铺面积为1551.85平方米，成工公司应获得775.925平方米，已获得286.69平方米，还应获得489.235平方米；二层商铺面积为1829.03平方米，成工公司应获得914.515平方米，已获得349.32平方米，还应获得565.195平方米；办公功能面积为3115.19平方米，成工公司应获得1557.595平方米，已获得444.74平方米，还应获得1112.855平方米；负一层功能面积1804.26平方米，成工公司应获得902.13平方米，已获得353.71平方米，还应获得548.42平方米。根据现有尚未售出房产的面积，结合双方确定的各功能区房产的单价，并考虑负一层为未进行分割也不宜进行分割的整体区域，从便于管理，尽量不发生纠纷的角度出发，本院认定疆诚公司应向成工公司交付房产的具体房号及面积为：一层A1（建筑面积为166.03平方米）、一层A2（建筑面积为152.72平方米）、一层A4（建筑面积为160.9平方米）一层A5（建筑面积为76.3平方米）一层A8（建筑面积为102.65平方米）二层A5（建筑面积为27.81平方米）二层A2（建筑面积为73.05平方米）二层B2（建筑面积为64.06平方米）二层B3（建筑面积为64.06平方米）二层B4（建筑面积为68.33平方米）负一层2（建筑面积为178.59平方米）、负一层3（建筑面积为21.1平方米）、负一层4（建筑面积为590.1平方米）、负一层4（建筑面积为660.76平方米）。以上未售出房屋的合计建筑面积为2406.46平方米，成工公司主张疆诚公司向其交付2406.46平方米的房屋，并协助其办理该2406.46平方米房屋的房产证及土地使用权证的过户手续诉讼请求成立，本院予以支持。
四、关于成工公司主张疆诚公司向其支付因不能交付房屋产生的折价房款4128063.8元的依据能否成立的问题。根据前述内容，虽成工公司在现有情形下，尚能获得一定面积的房产，但其获得的前述面积房产的价值与其根据合同约定应当能够获得的房产价值仍不相符。其中，对于一层商铺的建筑面积，成工公司多获得了169.365平方米（658.6平方米-489.235平方米），多获得的房产价值为1154561.21元（169.365平方米×6817元／平方米），对于二层商铺的建筑面积，成工公司少获得了267.885平方米（565.195平方米-297.31平方米），少获得的房产价值为642924元（267.885平方米×2400元／平方米），对于办公功能面积，成工公司少获得1112.855平方米（1112.855平方米-0），少获得的房产价值为2565130.78元（1112.855平方米×2305元／平方米），对于负一层面积，成工公司多获得面积为902.13平方米（1450.55平方米-548.42平方米），多获得的房产价值为1082556元（902.13平方米×1200元／平方米），将以上房产价值进行折抵计算后，成工公司现能获得的房产价值与其根据合同约定应获得的房产价值有所减少，数额为970937.57元（642924元＋2565130.78元-1154561.21元-1082556元）。因疆诚公司违反合同约定，在2010年7月将办公功能区三套房产售出，以致成工公司未能获得的主要房产为办公功能区房产，又因双方共同确定各功能区房产单价的时间为2006年，而该部分建筑面积的房产价格在此期间有所上涨，为保障成工公司的合同权益，应将其未能获得的房产价值按照双方约定的办公功能房产单价进行折算，得出其未能获得的房产面积为421.23平方米（970937.57元÷2305元／平方米）。疆诚公司于2010年7月、11月分别将办公功能区三套房产出售，该三套房产实际出售的平均单价为3283.33元／平方米【（3150元／平方米＋3480元／平方米＋3220元／平方米）÷3】，据此，疆诚公司应向成工公司支付的因不能交付房屋产生的折价房款数额为1383037.10元（3283.33元／平方米×421.23平方米），对于成工公司主张数额的合理部分，本院予以支持。本案在审理过程中，成工公司虽申请对涉案房屋即办公功能区三套房产的现行价值及单价进行评估，但综合考虑双方的实际情况，对新疆中创信房地产评估有限公司作出三套房产的现行价值及单价的鉴定意见，本院不予采纳。
五、关于成工公司主张疆诚公司向其支付违约金100万元的依据能否成立的问题。双方在《补充协议（二）》中约定不再追究签订该补充协议前的对方过失责任，同时约定对于签订该协议后的违约行为，违约方应向守约方支付100万元违约金。现疆诚公司没有证据能够证实成工公司发生新的违约行为，相反，疆诚公司未能按照《补充协议（二）》的约定，做到将所有售房事宜向成工公司通报，并将售房款全部存入双方确定的专款账户，并进行共同管理，导致成工公司不再信任疆诚公司，并使成工公司利益受损，双方的协议也难以继续履行，并引发本案诉讼。因此，疆诚公司的违约行为是客观存在的，疆诚公司拥有的对涉案疆亿源花园小区项目售房的权利是有前提和条件的，在此种情形下，如果允许疆诚公司继续出售剩余房产，不但不利于保护成工公司的合法权益，还有可能产生新的纠纷。结合双方合同的约定、当事人的过错程度及成工公司的损失情况，本院对成工公司主张疆诚公司向其支付违约金100万元的诉讼请求予以支持。
六、关于疆诚公司的反诉请求能否成立的问题。疆诚公司的售房权是建立在一定基础上，即其能够按照双方协议约定，按照50%比例分配除住宅外其余功能区域的建筑面积，如实向成工公司通报售房情况，并将售房款及时打入专款账户，双方能共同对售房专款账户进行管理，并获得应得利益。现疆诚公司违反了合同约定，导致双方之间的信任基础不再存在，成工公司作为守约方，暂时占有几间房产的行为并不构成违约，也未侵犯疆诚公司的售房权，疆诚公司主张成工公司返还多占有的房产及车位，并主张成工公司向其支付100万元违约金的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司向原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司给付所销售住宅利润593613.2元；
二、被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司办理已交付的面积为1116.05平方米的住宅和1434.46平方米商铺及其他功能区域房产的房产证和土地使用权证过户手续；
三、被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司向原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司交付未销售的房产面积共计2406.46平方米【具体房号及面积为一层A1（建筑面积为166.03平方米）、一层A2（建筑面积为152.72平方米）、一层A4（建筑面积为160.9平方米）一层A5（建筑面积为76.3平方米）一层A8（建筑面积为102.65平方米）二层A5（建筑面积为27.81平方米）二层A2（建筑面积为73.05平方米）二层B2（建筑面积为64.06平方米）二层B3（建筑面积为64.06平方米）二层B4（建筑面积为68.33平方米）负一层2（建筑面积为178.59平方米）、负一层3（建筑面积为21.1平方米）、负一层4（建筑面积为590.1平方米）、负一层4（建筑面积为660.76平方米）】，并由被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司办理上述房屋的房产证及土地使用权证的过户手续；
四、被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司向原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司支付违约金100万元；
五、被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司向原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司支付房屋折价款1383037.10元；
六、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司要求被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司向其支付其他款项558284.56元的诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司的反诉请求。
上述被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司应给付原告（反诉被告）乌鲁木齐成工有限责任公司款项2976650.30元，限被告（反诉原告）新疆疆诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉请求标的9115690.61元，核定给付金额5280032.04元，占请求标的的58%。本诉案件受理费75609.83元（原告乌鲁木齐成工有限责任公司已交），由被告新疆疆诚房地产开发有限公司负担58%，即43853.7元，由原告乌鲁木齐成工有限责任公司负担42%，即31756.13元。
反诉请求标的4144756元，应收反诉案件受理费19979.02元，由被告新疆疆诚房地产开发有限公司负担。被告新疆疆诚房地产开发有限公司已预交38305.13元，多交18326.11元由本院退还被告新疆疆诚房地产开发有限公司。
保全费5000元（原告乌鲁木齐成工有限责任公司已交）由被告新疆疆诚房地产开发有限公司负担。鉴定费39170元（原告乌鲁木齐成工有限责任公司已向评价机构交纳），由原告乌鲁木齐成工有限责任公司负担19585元，被告新疆疆诚房地产开发有限公司负担19585元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期满后七日内，仍未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 董 慧
代理审判员 卫 杨
人民陪审员 李筱菊
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 于志乾
书 记 员 何润轩
书 记 员 谢 静