�江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2973号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋海龙，男，1962年5月28日出生，汉族，住浙江省东阳市南市。
委托诉讼代理人：胡江榕、陈春丽，浙江良济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东阳市南市街道高潮村敖溪自然村，住所地浙江省东阳市南市街道高潮村敖溪。
负责人：潘卫标。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东阳市南市街道高潮村民委员会，住所地浙江省东阳市南市街道高潮村。
法定代表人：吴方洪，主任。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴阳燕，东阳市江中法律服务所法律工作者。
上诉人蒋海龙因与被上诉人东阳市南市街道高潮村敖溪自然村（以下简称敖溪村）、东阳市南市街道高潮村民委员会（以下简称高潮村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初17563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋海龙上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判支持蒋海龙的诉讼请求，驳回敖溪村、高潮村委会的反诉请求。一、二审诉讼费用由敖溪村、高潮村委会承担。事实和理由：一、一审判决蒋海龙继续支付租金40000元错误。双方在庭审时达成一致意见，同意解除2011年12月22日签订的《土地承租协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对于蒋海龙来讲，应履行的合同义务为支付土地租金，因此，《土地承租协议》解除后，尚未支付的土地租金不再继续支付。一审判决蒋海龙继续支付40000元租金错误。二、一审判决驳回蒋海龙要求返还已付土地租金94800元的诉请错误。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。对于蒋海龙来说，恢复原状即要求被上诉人返还已收取的租金。因此，本案《土地承租协议》解除后，蒋海龙不但不用再继续交纳租金，还可以要求敖溪村、高潮村委会返还已收取的租金94800元。三、合同解除的后果即恢复到合同履行之前的初始状态，并且当事人对合同解除存在过错的，因此给对方造成损失的，受损害方还可以要求赔偿损失。一审法院驳回蒋海龙要求赔偿土地平整费用121726元及评估费3600元的诉请错误。本案的审理过程中，双方都默认合同签订的目的是为了建造厂房，敖溪村、高潮村委会为了规避法律责任，但又想出租土地赚取租金牟利，不惜作出虚假承诺，称可以帮助蒋海龙办妥一切建造厂房的手续。蒋海龙对于建造厂房的审批流程也不是非常清楚，又急于找�合适的生产场地，再加上对敖溪村、高潮村委会干部的信任，才签订了本案《土地承租协议》。但自从签订协议后，蒋海龙前后投入大量平整土地的资金，花费了无数精力来催促敖溪村、高潮村委会办理手续，以期能顺利建造厂房，但至今都未能实现协议目的，造成重大经济损失。综上，敖溪村、高潮村委会对合同解除存在重大过错，应对蒋海龙的经济损失（土地平整费用、评估费等）承担赔偿责任。
敖溪村、高潮村委会共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒋海龙向一审法院起诉请求：1、解除双方于2011年12月22日签订的《土地承租协议》；2、由敖溪村、高潮村委会返还蒋海龙土地租赁押金6万元；3、由敖溪村、高潮村委会返还蒋海龙土地租金94800元；4、由敖溪村、高潮村委会赔偿蒋海龙平整地基的损�121726元及评估费3600元。
敖溪村、高潮村委会在一审中反诉请求：1、判令蒋海龙支付租金62400元（暂算至2016年底，以后计算至法院判决解除合同之日止）和违约金22464元（已按年利率24%计算至2016年底止，以后计算至解除合同日期止）；2、判令蒋海龙将承租的土地恢复到原状，至可以耕种为止。
一审法院认定事实：2011年12月22日，敖溪村（甲方）与蒋海龙（乙方）签订了一份《土地承租协议》，约定：“甲方经公开投标，敖溪自然村土地（简称：清田湾）约叁亩（以下简称涉案土地），按实际丈量面积计算，由乙方以每年每亩捌仟斤粮谷（按当年国家粮价收购价计算）的价格中标，就中标承租一事达成如下协议：1、承租年限五十年，自2011年12月22日起至2061年12月22日止，租期到期乙方享有优先承租权，如不续租一切按国家政策办理。2、每年承租费在当年1月1日前付清，如不按时缴纳承租费应按年缴承租费的总额以每日千分之五计算违约金支付给甲方，逾期叁个月以上，甲方有权单方终止本协议。3、乙方不得在承租的土地上违反国家政策法规规定，如需建房应按政策办理，甲方给予手续支持。4、乙方在承租的土地上应搞好环境污染治理工作，不能严重污染环境（空气、噪音及水流），影响甲方村民的生产及生活。5、如甲方擅自终止本协议，除退回乙方中标土地押金外，还应赔偿乙方的经济损失，同时按承租的剩余年限乘以年承租费总额的百分之十作为违约金赔偿给乙方”。甲方一栏由敖溪村4名村民代表签字，并加盖了高潮村委会印章，乙方一栏由蒋海龙签名。该协议签订前，蒋海龙已向敖溪村缴纳了土地承包押金6万元。协议签订后，蒋海龙分三次支付敖溪村2012年至2014年的土地租金合计94800元。另查�，2012年蒋海龙将涉案土地进行平整。经原审法院委托，金华鸿文价格评估有限公司于2016年9月22日作出的评估报告书确定蒋海龙承租涉案土地地基平整费用为121726元。蒋海龙为此花费评估费3600元。因涉案土地农用地转建设用地的相关审批手续蒋海龙一直未去办理，蒋海龙未再缴纳2015年后租金。
一审法院认为，一、关于蒋海龙的诉请能否成立问题？蒋海龙与敖溪村签订的《土地承租协议》系双方当事人真实意思表示、内容未违反法律禁止性规定（超过三十年承包期限的该部分内容除外），应确认合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。虽然该协议加盖了高潮村委会印章，但涉案土地属于敖溪村所有，相应的租金和押金均是由敖溪村收取，敖溪村作为自然村具备民事诉讼主体资格，因此敖溪村与蒋海龙之间因土地承租协议产生的纠纷与高潮村委会无关，蒋海龙对高潮村委会的相应诉请，不予支持。现蒋海龙要求解除合同，敖溪村亦同意解除合同，根据双方一致的意思表示，判决解除蒋海龙与敖溪村之间签订的《土地承租协议》。协议解除后，蒋海龙已缴纳的土地承租押金6万元应予返还。蒋海龙要求返还已支付的租金和赔偿土地平整费用，于法无据，不予支持。二、关于敖溪村的诉请能否成立问题？在涉案合同未解除前，承租方蒋海龙仍负有继续支付租金的义务，但如果将租金按合同约定标准持续计算至法院判决解除之日并由承租方承担逾期支付的违约金则显失公平，理由如下：虽然双方签订的《土地承租协议》中未明确写明土地使用的用途，但敖溪村作为涉案土地的所有者，不得将涉案土地出租用于非农业建设，其负有对土地使用者是否承租土地用于农业建设进行监管的法定义务，但其在明知蒋海龙平整涉案土地从事非农业生产的情况下，不但同意蒋海龙实施改变土地用途的平整行为，嗣后在长达4年左右的时间里也一直对蒋海龙闲置涉案土地的现状放任不管，主观上存在过错，应承担相应的责任。而蒋海龙作为承租方，在未办理相关审批手续的情况下，明知承租土地建厂房违法，却仍为之且未及时止损，相应扩大损失应由其自行承担。综合考虑双方在协议履行过程中均存在过错及本案客观情况，为衡平双方利益，酌情确定蒋海龙应支付敖溪村剩余租金4万元，涉案土地由敖溪村自行恢复原状。对敖溪村主张的其余诉请，不予支持。综上，蒋海龙和敖溪村各自诉请中合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第四十四条、第六十三条之规定，判决�一、解除蒋海龙与东阳市南市街道高潮村敖溪自然村于2011年12月22日签订的《土地承租协议》。二、东阳市南市街道高潮村敖溪自然村应于判决生效后十日内返还蒋海龙土地承包押金60000元。三、驳回蒋海龙的其他诉讼请求。四、蒋海龙应于判决生效后十日内支付东阳市南市街道高潮村敖溪自然村租金40000元。五、驳回东阳市南市街道高潮村敖溪自然村的其他诉讼请求。六、驳回东阳市南市街道高潮村民委员会的全部诉讼请求。本诉案件受理费5502元，减半收取2751元，由蒋海龙负担2162元，由东阳市南市街道高潮村敖溪自然村负担589元。反诉案件受理费1922元，减半收取961元，由东阳市南市街道高潮村敖溪自然村负担508元，由蒋海龙负担453元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，蒋�龙与敖溪村签订的《土地承租协议》系当事人真实意思表示，除租赁期限超出法律规定的年限部分无效外，其余内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方理应按协议履行各自义务。现双方在一审庭审中均同意解除合同，原审确认解除合同，于法有据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故蒋海龙仍应支付合同解除前的租金，而蒋海龙承租土地后，对土地进行平整，系其为利用土地进行的投入，该费用应由其自行承担。现蒋海龙以合同解除为由要求敖溪村返还已付租金和无需支付未付租金，于法无据。蒋海龙称双方签订合同时，敖溪村曾口头承诺该土地可用于建造厂房，但未能提供证据证明，故其要求敖溪村承担土地平整费用等损失，原审不予支持并无不当。且原审已根据合同约定、合同的履行情况、双方的过错及实际损失等因素综合予以考虑，酌情减少了蒋海龙未付的租金，并由敖溪村对涉案土地自行恢复原状。
综上所述，蒋海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5502元，由上诉人蒋海龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 黄良飞
二〇一七年九月五日
代书记员 盛 菲