广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9614号原告（反诉被告）：王冠，男，1989年9月22日出生，汉族，住广州市天河区，被告（反诉原告）：广州家晟地产代理有限公司，住所地广州市海珠区叠景路251号708房自编之一。法定代表人：林小湛，经理。委托代理人：李剑，广东南方剑律师事务所律师。原告（反诉被告）王冠诉被告（反诉原告）广州家晟地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王冠到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月10日，原告得知业主刘飞甫有广州市海珠区绿屿北径8号604房在放卖，原告与业主于10月11日中午第一次就售房价格问题进行协商。原告考虑到自身首次置业，对房产交易流程中的各个环节不够熟悉，并且为了减少交易风险，决定通过被告与业主共同签署三方购房合同。但被告提供的居间服务存在以下问题：一、被告未取得中介服务执业证书而擅自从事房产中介交易活动，且无法为原告及业主在广州市存量交易预签约系统中办理签约手续。合同上签字的被告工作人员欧大顺，其中介服务人员执业证服务机构为广州裕丰咨询顾问有限公司上渡路分公司，有效期截止时间为2016年4月30日，因此其没有资格在广州市存量房网上交易预签约系统中就本次交易办理登记手续。原告选择通过被告与业主签订房屋买卖合同，完全是基于对被告房产交易中介地位的信任，在得知被告无中介服务资质后，原告向广州市住房和城乡建设委员会了解到近段时间广州市正在大力打击整顿这种“黑中介”。二、涉案房屋买卖合同全部内容均由被告单方填写，关键性信息填写不完整，且并未将影响合同订立的重大事项向原告做出解释说明。合同第1条第8.2项关于房屋租赁，目前涉案物业正在出租，而被告在合同中填写无租约。合同第1条第8.3项、第9项关于该物业上是否有未迁出户口、是否存在限制交易的查封等情形的条款，被告未向原告提示说明，也未进行填写。付款细则4关于付款方式，被告填写的是“代资赎契”，即由原告个人单方先期将该物业抵押的欠款支付给业主，由业主拿到钱后去银行赎契，这是风险最大的一种交易模式，而被告并未向原告解释该方式存在的风险，未告知更为安全的由银行托管资金的方式，也没有在合同第16条第3项写明业主用于赎契的银行卡账户信息。《存量房买卖合同》、《居问服务确认书》两份协议所有信息均由欧大顺个人单方填写，且并未向原告解释相关风险点、提示未查清事项以及收费标准，特别是其中涉及到被告的条款均为关于责任免除的内容。被告使用格式合同、内容全部由欧大顺个人填写、合同原件由被告留存，种种行为显示被告已经超出了一般居间人的范围，并且向原告隐瞒了影响合同订立的关键性问题，误导原告做出错误判断，构成重大误解。而原告与被告之间签订的合同内容显失公平，为防止合同继续履行下去会产生更多不可预知的风险，原告有权解除与被告签订的所有合同，同时因为被告的原因导致房屋买卖合同无法继续履行，被告应当承担原告被业主扣留定金50000元的损失。故起诉请求判令：1、解除原告与被告签署的《居间服务确认书》；2、赔偿原告因被告原因，不能继续履行《存量房买卖合同》而受到的损失50000元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告陈述的主要事实与客观事实不符。（一）原告诉称其自己找到业主协商是在说谎。客观事实是原告从2016年9月27日起就与被告工作人员联系寻找逸景翠园或周边的房源。2016年10月9日，原告确定并看了逸景翠园的房屋。2016年10月10日，原告说看房后感觉不错，直到此时原告尚不知道业主是谁。2016年10月11日，原告要被告工作人员约业主见面，直到10月15日，原告还不知道业主的电话。（二）原告说因为被告的原因导致房屋买卖合同无法履行而解除合同是在说谎。事实是，原告签约后得知赎契需要四个月，认为时间太长才提出解约。二、被告证照方面的些许瑕疵不影响合同的效力。被告承认其公司和个别业务员在证照方面存在瑕疵，但并不影响合同的效力。因为无论是单位还是个人都可以进行居间服务收取报酬，况且我国《合同法》第52条规定的五种应认定为无效的情形中没有欠缺执业资格一项，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十条还明确规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。至于被告在证照方面不完善的问题，属行政管理范畴，应由相应行政机关进行处理。三、原告损失定金50000元咎由自取，与被告无关。原告签订《存量房买卖合同》后悔约，依法依约均应承担违约责任。故其所交定金50000元被业主没收合理合法，没有任何事实或法律依据要被告赔偿。综上，请合议庭依法判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年10月12日，原告（乙方，买方）、刘飞甫（甲方，卖方）、刘雪群与被告（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址为广州市海珠区绿屿北径8号604房，建筑面积74.4平方米；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：（1）带家私家电（详见物业交接确认书）、（2）不带租赁合同、（3）【无户口】【户口未迁出，甲方应于/前迁出】；该房地产按整套出售并计价，总金额为2320000元；付款方式详见《付款细则》；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙双方确认在签订此《存量房买卖合同》后共同委托被告通过存量房网上交易系统办理网签手续并提前录入网签信息；甲乙双方均同意按照本合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%，向另一方支付违约金；如双方违约，则各自承担违约责任；为了保障房屋交易手续办理的正常进行，甲乙双方确认，若因本次房地产交易提前终止，而需要被告撤销网签的，甲乙双方应在签署解除合同协议后，共同向被告进行确认并提出申请。等。同日，原告通过银行转账支付了50000元定金。刘飞甫、刘雪群出具了一份《收据》给原告，载明：收到原告支付的伍万元整，上述款项系原告用于购买涉案房地产的定金。原告还签署了一份《居间服务确认书》给被告，记载：经被告提供居间服务，促成其与交易相对方就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，原告同意向被告支付居间服务费，居间服务费金额为52000元。原告应于《存量房买卖合同》或《租赁合同》签订当日一次性足额向被告支付上述居间服务费。如因非被告原因导致房屋买卖交易提前终止或不能履行的，原告仍须向被告全额支付居间服务费，已支付的居间服务费不予退还，上述居间服务费欠缴的，原告仍向被告支付。原告逾期支付上述居间服务费的，从逾期之日起，应按日向被告支付应付费用的千分之五作为逾期违约金。中介服务费于签署网签合同当天支付50%，余下50%于递件当天结清。原告于2016年11月22日提起本案诉讼。被告在答辩期内提出反诉，后经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法裁定按照撤诉处理。诉讼中，原告表示，由于业主已退回其支付的定金25000元，故申请变更第二项诉讼请求为判令被告赔偿原告因被告原因不能继续履行《存量房买卖合同》而受到的损失25000元。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、存量房买卖合同（房管局公示版）；2、双方微信聊天记录截屏；3、欧大顺的中介服务资质公示信息；4、房屋租赁合同照片。被告为证明其主张，也提交了原告与被告工作人员的微信聊天记录截屏以及被告提供给原告和出售方的《温馨提示》。原告质证表示对被告提供的微信聊天记录截屏真实性、合法性予以认可，对其关联性不认可，原告没有说找业主协商，而是在其它中介处知晓涉案房产，并且看房是该房有租客在，完全可以在租客处了解信息，原告为了交易安全才决定跟被告和业主签订三方交易合同，确定被告为购房中介方。办理赎契的时间关乎履行时间，应由中介提前了解清楚，并将真实情况告知原告，但是在合同签订之前被告表示只需要—个月左右，签订后才表示需要四个月，全部手续完成需要半年以上，原告得知该信息后向广州住建委反映后得知，被告还未取得中介许可证，营业执照上写明相关业务需要依法取得许可后方可开展。原告仔细检查合同发现，租赁情况、户口是否占用、交易方式均未说明，被告甚至在购房合同中写明该房产未出租，以上是影响交易决定的重大事项。而且房地产中介市场属于市场准入性质，没有资质的话则无法办理网签以及后续过户手续，那么原告选择被告则毫无意义，违背了订立合同的初衷。根据《合同法》425条，居间方应该就其过错承担损害赔偿责任。对被告提交的《温馨提示》真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认，被告在原告签署该提示时告知是按公司规定要签署，但并未告知原告真实的签署内容以及签署意图，签署该温馨提示并非原告真实意愿。上面签字的房屋出售方刘雪群并非是业主也不是房屋共有人。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告促成原告与案外人签订了《存量房买卖合同》，完成了其作为居间人的居间义务。最终涉案房屋的交易不成，原告与案外人解除了该买卖合同，但没有证据证实双方解除合同是因被告原因导致。原告主张被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，导致其购房定金损失，被告对此不予确认，原告也没有提供充分的证据材料证实其损害事实与被告行为的因果关联性，应承担举证不能的不利后果。故原告要求被告赔偿其因被告原因，不能继续履行《存量房买卖合同》而受到的损失25000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）王冠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  王君碧二〇一七年五月十九日书 记 员  张叶青张春映