四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2922号上诉人（原审原告）杨泓，女，1970年8月31日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人彭艳，四川海岷律师事务所律师。委托代理人杨涛，男，1968年3月25日出生，住广东省深圳市福田区。系杨泓之兄。被上诉人（原审被告）四川星慧投资置业有限公司。住所地：成都市天府新区华阳镇迎宾大道中段。法定代表人廖宣华，总经理。委托代理人蒲光南，四川兴蓉律师事务所律师。上诉人杨泓因与被上诉人四川星慧投资置业有限公司（以下简称星慧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第8566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年8月16日，杨泓、星慧公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《商品房买卖合同》约定杨泓购买星慧公司开发的位于双流县××镇××村蜀郡×区锦院×栋×单元×楼×号房屋，测绘建筑面积共310.15平方米，套内建筑面积295.86平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.29平方米。所购商品房总价款合计2533151元。房号以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。出卖人应在2009年4月26日前向买受人交付该商品房。附件一为《房屋平面图》，载明户型:D1型，预测面积310.15平方米，房号：蜀郡×区×幢×号。该平面图标注有负一楼、一楼、二楼、三楼四ＸＸ面图，无花园平面图。《补充协议》约定，杨泓以银行按揭贷款方式付款，首付1023151元，余款1510000元由杨泓向工商银行申请20年按揭贷款。商品房交付时，产权登记以专业测绘公司最终实测建筑面积为准，若合同约定建筑面积与产权登记面积有差异，面积差异比绝对值在3%以内(含3%)，该商品房总价款不变；面积误差比绝对值在3%以上，超出3%部分据实结算房价款。面积差异款在房屋交接时结算。小区内房屋附带有花园、露台的，其适用须遵守物业管理公司相关规定，在公共维修时须提供方便，不得擅自变更其隔离方式和损坏设置的公共设施、设备。买受人对其他买受人依据前述规定适用花园和露台没有异议，对其他买受人享有的花园和露台使用权予以放弃。出卖人的广告、宣传资料（楼盘模型、售楼书等）中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，双方的权利、义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。合同签订后，杨泓按约支付了房屋购房款。2007年12月27日，成都市国伦房地产测绘有限公司作出《房屋面积测绘报告》，载明本案诉争房屋面积为310.15平方米，套内面积295.86平方米，公摊面积14.29平方米。2008年11月11日，星慧公司向华阳派出所申请门牌变更，原×区×栋变更为××幢。2009年2月6日，杨泓、星慧公司告对本案诉争房屋进行了交接。2009年7月25日，本案诉争房屋取得房屋所有权证，登记为杨泓单独所有，房屋坐落为××街道×××道一段×××号蜀郡×区××栋-×-×层×号，建筑面积310.15平方米，套内面积295.86平方米。此后，杨泓主张星慧公司交付的房屋花园面积为4×8平方米，与星慧公司沙盘上载明D1户型花园面积和熙院D1户型花园面积7.4×8平方米均不符。杨泓、星慧公司因此发生纠纷。2013年10月22日，星慧公司作出《对蜀郡A区52-×业主置疑的回复》，载明“关于您提出的52-×号房屋花园面积不足的问题，经我公司认真查询，现回复如下：1、在贵我双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，对该套型房屋附带的花园面积未作明确约定，您方认为该花园面积不足，并要求所谓的补偿，均没有任何依据；2、贵我双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是界定贵我双方权利义务的重要依据，您方不能超越上述约定，任意主张权利”。杨泓在原审中的诉讼请求是：一、判令星慧公司退还杨泓购房差价175143.2元及资金占用利息20000元（利息按银行同期贷款利率自2007年8月16日暂计至2015年10月20日，之后计算至付清之日止）；二、判令星慧公司赔偿杨泓因差价向银行贷款多产生的利息221641.13元。原审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋照片、房产证、回函等证据及当事人的相关陈述在卷佐证。原审法院认为，本案的主要争议焦点为：杨泓、星慧公司就诉争房屋的花园面积是否进行约定。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，杨泓、星慧公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议应系界定杨泓、星慧公司履行房屋买卖合同过程中权利、义务的主要依据，但从其内容上看合同并未对本案诉争房屋花园的面积作出约定，合同附件中的房屋平面图也未载明花园平面图及面积。杨泓主张从星慧公司的售楼沙盘、熙园D1户型及星慧公司工作人员向其提供的图纸可以证明，本案诉争房屋属于D1户型，花园面积应为7.4×8平方米。原审法院认为，杨泓提交的售楼沙盘系照片，星慧公司对其真实性不予认可，且该照片上的沙盘仅有房屋模型，未标注楼盘及房屋的位置及面积。杨泓提交的户型图，虽系D1户型图，但并未加盖星慧公司印章，也未载明房屋具体位置及楼栋，故不能证明该户型图系本案诉争房屋的户型图。杨泓主张熙园D1户型花园面积为7.4×8平方米，但本案诉争房屋系蜀郡锦园，杨泓不能类推为本案诉争房屋花园面积应与熙园一致。综上，杨泓并未能举证证明杨泓、星慧公司就花园面积存在书面或口头约定，故杨泓主张星慧公司交付房屋的花园不符合约定本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨泓的诉讼请求。案件受理费3776元，由杨泓负担。宣判后，原审原告杨泓不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审判决认定事实不清。杨泓购买星慧公司开发的案涉房屋，该房为期房，星慧公司在售房中心展示的楼房模型、现房样板及设计图上都显示房屋花园面积为7.4×8平方米，但2009年星慧公司交房时，杨泓发现花园面积与之前的楼房模型、现房样板及设计图上显示的面积差异很大，杨泓多次与星慧公司协商解决，但星慧公司一直推诿。杨泓在原审中提交了当时售房中心的沙盘照片及星慧公司提供的设计图纸，但原审法院以设计图纸上没有加盖星慧公司的公章，也未载明房屋具体位置及楼栋为由，未采信该证据。而事实上沙盘照片是真实的，而杨泓提交的户型设计图是所有D1户型的设计图，图上可以看出花园面积与现房不符，故原审法院认定事实不清。2、星慧公司以花园为赠送，未计入房价款且合同上未明确约定花园面积，故不应当承担违约责任是不能成立的。别墅的花园是与别墅相连接，并以围墙与其他别墅隔离，两者是不可分割的部分。杨泓购买别墅时候，花园的面积大小是足以影响其购房决定的，现在星慧公司交付房屋的花园面积仅为楼房模型、现房样板及设计图的一半，严重影响使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，星慧公司在售房时向杨泓出售房屋时的楼房模型、现房样板及设计图是有广告宣传作用的，且花园面积的巨大差异是足以影响杨泓是否签订合同及房屋价格的因素，故星慧公司未按收房中心展示的楼房模型、现房样板及设计图之约定向杨泓交付房屋，其行为已经构成违约。据此请求：1、撤销原判，依法改判支持杨泓的全部原审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审案件受理费均由星慧公司负担。星慧公司发表答辩意见称：1、楼房模型、现房样板及设计图并未表明案涉房屋附带花园的面积实际大小。2、杨泓所购买房屋为D1户型，在整个楼盘中，D1户型在楼盘中的不同位置其建筑面积大小存在差异，其附带的花园的面积大小也存在差异，房屋销售价格也不同。杨泓所主张的7.4×8平方米的花园面积，所在的楼栋属于熙园。但杨泓所购买的房屋属于锦园的D1户型，两个户型一样，但销售面积和产权面积不一样。花园大小不同，所以售价有差异。花园建筑面积大的，其建筑面积也大，销售价格也高。3、案涉房屋的花园面积未计入房屋的建筑面积和计价销售面积，根据杨泓持有的房产证载明房产登记、测绘报告面积以及合同约定的售房面积，还有计收物业管理费的建筑面积均是一致的，均不包括花园面积。4、花园不属于购房者的专用部分，不能登记为业主的专有部分。5、购房者在购买房屋时，知晓其购买的D1户型，在不同的位置，其建筑面积、销售价格均存在差异，在双方所签订的买卖合同中，补充协议第4条第1款有约定。因此星慧公司从未向杨泓作出花园面积的承诺，有关房屋的销售广告不构成要约。二审中，杨泓为证明其诉讼主张，提交了以下证据：蜀郡A/B/C/D/E区总平图照片共三张，拟以此佐证售楼中心沙盘中显示的案涉房屋花园面积为7.4×8平方米。星慧公司发表质证意见称：对该照片的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明案涉房屋花园的面积。本院经审查认为，杨泓在二审中提交的照片可以证明平面图的真实存在，但该照片中显示的平面图并未标注案涉房屋花园的实际面积大小；杨泓另提出该照片可以与售楼中心的沙盘印证，但杨泓在原审中提交的沙盘的照片中也未明确载明花园面积的大小，故杨泓在二审中提交的照片不能达到其证明目的，本院不予以采信。二审中，杨泓提出调查取证申请，申请本院调取以下证据：1、至四川省双流县规划局及建设局调取案涉楼盘的熙园及蜀郡锦园是否同为星慧公司开发的一期、二期别墅，并对案涉房屋报建时向相关部门提交的设计图纸进行调查核实；2、申请调取徐清东的社保缴纳情况。本院经审查认为：依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十四条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据”的规定，杨泓申请人民法院调取证据，应当符合上述规定。杨泓向本院递交的第1份调取证据申请书，内容为调取案涉楼盘是否为星慧公司开发以及设计图纸，本院认为案涉楼盘的开发建设单位可由当事人自行调取证据，不属于上述规定中因客观原因不能自行收集的证据；杨泓向本院递交的第2份调取证据申请书，拟证明徐清东为星慧公司员工、由徐清东向杨泓提交的图纸上载明D1户型花园为7.4×8平方米。本院认为，即便徐清东为星慧公司工作人员，其向杨泓提交的图纸系用于杨泓对案涉房屋装修时水电改造使用，并非星慧公司以此向杨泓确认其购买的房屋附属花园的面积为7.4×8平方米。故依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，本院对杨泓的调查申请不予准许。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据杨泓的上诉理由与星慧公司的答辩意见，本案二审中的争议焦点为：星慧公司是否在合同签订时向杨泓作出案涉房屋所附花园面积大小的承诺。依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。在本案中，杨泓主张楼房模型、现房样板及设计图已构成了星慧公司对其发出的要约，应当成为合同内容，则应提交相应的证据予以证明。但在本案诉讼中，杨泓提交的证据中，案涉商品房买卖合同及附件均未对案涉房屋所附花园面积进行约定；沙盘照片并未载明案涉房屋所附花园的具体面积；户型图照片也未载明案涉房屋所附花园的具体面积；徐清东签名的图纸系在房屋交付后因杨泓装修所需而向其提供，并非星慧公司以此对杨泓确认案涉房屋附花园的面积；杨泓提出查看了案涉房屋的样板房，但杨泓也未举证证明该样板房附花园的面积，以及星慧公司依样板房附花园面积对其承诺案涉房屋附花园的面积。故依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杨泓提出星慧公司与其签订案涉房屋买卖合同前，就案涉房屋附花园的面积作出了承诺的主张不能成立。杨泓的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7552元，由上诉人杨泓负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年五月十六日书 记 员  崔玉翠