广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终300号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：贺春林，行长。
委托诉讼代理人：都平，广东君信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范宇丽，广东君信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市敏捷房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：谭月华，总经理。
被上诉人（原审被告）：赖海峰，男，1983年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人中国农业银行股份有限公司顺德分行（以下简称中国农业银行顺德分行）因与被上诉人佛山市敏捷房地产开发有限公司（以下简称敏捷公司）、赖海峰金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
中国农业银行顺德分行向一审法院起诉请求：1.赖海峰清偿房贷欠款本息合计1035917.26元（暂计至2017年4月22日，其中本金1027115.76元，利息8801.5元，从2017年4月23日起至欠款全部还清之日止的利息按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上浮5%再上浮50%计算，延期履行加倍付息）；2.中国农业银行顺德分行对依法处分赖海峰提供的位于佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会锦上西路2号畔海御峰花园X座X梯X房产的价款在所欠房贷欠款及费用范围内享有优先受偿权，优先受偿权范围包含本金、利息、罚息、诉讼费等费用；3.敏捷公司对赖海峰的上述债务承担连带清偿责任；4.敏捷公司、赖海峰承担诉讼费用。
一审法院判决：一、赖海峰应于判决发生法律效力之日起三日内向中国农业银行顺德分行清偿借款本息1035917.26元（其中本金1027115.76元，利息暂计至2017年4月22日为8801.5元，从2017年4月23日起至借款还清之日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%的基础上再上浮50%计算罚息）；二、驳回中国农业银行顺德分行的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14123.26元、保全费5000元，合共19123.26元，由赖海峰负担。
中国农业银行顺德分行上诉请求：1.判令敏捷公司对赖海峰涉案债务承担连带清偿责任；2.中国农业银行顺德分行对依法处分赖海峰提供的位于佛山市顺德区大良街道办事处府又社区居民委员会锦上西路2号畔海御峰花园X座X梯X房产的价款在所欠房贷欠款及费用范围内享有优先受偿权，受偿权范围包含本金、利息、罚息、诉讼费等费用；3.敏捷公司、赖海峰承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以敏捷公司提交的《个人住房贷款快速放款合作协议》片面认定涉讼房屋办妥了抵押登记备案手续而无需承担连带清偿责任，属于认定事实不清。《个人住房贷款快速放款合作协议》第一条约定：“在购买该项目房产的购房者已与乙方签订《商品房买卖合同》，在尚未办理《商品房买卖合同》预售备案登记及房产抵押备案登记的情形下······，由乙方提供担保。”第三条约定：“在甲方依本协议第一条的约定向购房者发放贷款之日起至该笔贷款相对应的房产办妥抵押登记备案之日的期间······，乙方承担连带保证责任。”第八条约定：“甲方发放给购房者的贷款按相对应的房产办妥预售和抵押备案登记后，甲乙双方的权利义务按2013年甲方双方签订《一手房贷款业务银企合作协议》的约定履行。”根据上述约定可见，敏捷公司对购买涉讼项目房屋的担保可分为三个阶段：尚未办理预售备案登记及房屋抵押备案登记的情况，提供担保；发放贷款之日起至该笔贷款和对应的房屋办妥抵押备案登记之日的期间，承担连带保证责任；在办妥预售和抵押登记后，按照《一手房贷款业务银企合作协议》的约定履行担保义务。根据佛山市顺德区国土城建与水利局不动产档案馆查册显示，涉讼房屋的他项权利人为中国农业银行顺德分行，说明涉讼房屋已经办妥抵押备案登记，应当按照《一手房贷款业务银企合作协议》第十三条“有关保证的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准”的约定履行，即敏捷公司应按照借款合同的内容承担担保义务。二、一审判决认定涉讼房屋未办理完成权属登记及抵押他项权证，涉讼房屋的物权未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿权，属于认定事实不清，适用法律错误。根据佛山市顺德区国土城建与水利局不动产档案馆查册显示，涉讼房屋的他项权利人为中国农业银行顺德分行，说明涉讼房屋已经办理了正式的抵押登记手续，只是因为敏捷公司、赖海峰的原因没有出具抵押登记证。即使涉讼房屋仅办理了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项“正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押”及第一百八十七条“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自抵押登记时设立”规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。故无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记制度旨在限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，若要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和抵押登记后才能行使抵押权，不符合立法本意及当事人签订个人购房担保借款合同的本意。同时，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于有些开发商延期交房或购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则是将他人过错的后果转为无过错方承担，有违合同法公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的风险。因此，对于非因预告抵押登记权人的原因造成无法正式抵押登记的，理应赋予预抵押权人优先受偿权。中国农业银行并无过错，亦未怠于行使权利，其请求赋予对标的房屋享有优先受偿权的上诉请求，符合法律精神。
被上诉人敏捷公司、赖海峰在二审期间未作答辩。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，本院除确认一审法院查明的事实外，另查明：1.《个人住房贷款快速放款合作协议》第八条约定：“甲方发放给购房者的贷款按相对应的房产办妥预售和抵押备案登记后，甲乙双方的权利与义务按2013年甲方双方签订，合同编号为顺营德胜20130001《一手房贷款业务银企合作协议》的约定履行。”2.《一手房贷款业务银企合作协议》第十三条约定：“乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。”
本院认为，本案二审期间，双方当事人的涉讼涉及以下争议焦点：
第一，关于中国农业银行顺德分行是否对涉讼房屋享有优先受偿权的问题。中国农业银行顺德分行、赖海峰、敏捷公司签订《个人购房担保借款合同》后，于2014年10月17日办理了商品房预售登记及预售商品房抵押登记。根据佛山市顺德区国土城建和水利局于2017年9月18日出具的《商品房单元合同备案结果证明》，涉讼房屋并未办理房地产权属证，故上述预售商品房抵押登记为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，中国农业银行顺德分行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权，不产生优先受偿的法律效力。中国农业银行顺德分行关于对涉讼房屋享有优先受偿权的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
第二，关于敏捷公司是否应对赖海峰的债务承担连带责任的问题。《个人购房担保借款合同》约定敏捷公司对赖海峰的借款承担阶段性连带责任保证，保证期间至涉讼房屋办理产权证及抵押登记他项权证之日止。中国农业银行顺德分行与敏捷公司签订的《个人住房贷款快速放款合作协议》第一条、第三条和第八条，分别对未办理预售备案登记及房产抵押备案登记情形的保证责任、发放贷款之日起至抵押备案登记之日止的保证责任、办理预售备案登记及房产抵押备案登记后的保证责任进行了约定。其中，《个人住房贷款快速放款合作协议》第八条约定涉讼房屋办理预售备案登记及房产抵押备案登记后，中国农业银行顺德分行与敏捷公司的权利义务按《一手房贷款业务银企合作协议》的约定履行。《一手房贷款业务银企合作协议》第十三条约定，相关保证责任的具体内容以借款合同为准。即敏捷公司应依照《个人购房担保借款合同》约定，对赖海峰的借款承担阶段性连带保证责任，保证期间至涉讼房屋办理产权证及抵押登记他项权证之日止。本案中，涉讼房屋并未办理产权证及抵押登记他项权证，故敏捷公司应依约对赖海峰的债务承担连带清偿责任。中国农业银行顺德分行关于敏捷公司对赖海峰的债务承担连带责任的上诉主张，本院予以支持。
综上所述，一审判决对部分事实认定不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8088号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8088号民事判决第二项；
三、被上诉人佛山市敏捷房地产开发有限公司对被上诉人赖海峰上述债务承担连带清偿责任，被上诉人佛山市敏捷房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被上诉人赖海峰追偿；四、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费14123.26元、保全费5000元，二审案件受理费14123.26元，合计33246.52元，由被上诉人佛山市敏捷房地产开发有限公司、赖海峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖启明
审判员 黄延丽
审判员 李秀红
二〇一八年二月十三日
书记员 潘 敏