广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第123号
上诉人（一审被告）万雄。
委托代理人梁锋，广西灵渠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）谭升有。
被上诉人（一审原告）魏国清。
上诉人万雄因与被上诉人谭升有、魏国清房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2013）兴民初字第792号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月14日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人万雄及委托代理人梁锋，被上诉人谭升有、魏国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年10月18日，被告欲租用原告所有的位于兴安县兴安镇银杏路7号（银杏广场东侧）房屋第一、二、三层开名都桑拿城。同日经双方协商自愿签订《房屋租赁协议》，该协议的主要内容是：一、甲方（原告）将位于银杏广场房屋第一、二、三层租给乙方（被告）使用。房屋水电设施良好，门、窗、楼梯、地板完好无损，闭路电视线、宽带、电话线畅通，乙方保证在租赁期满后将以上房屋设施完好无损交给甲方，如有损坏必须照价赔偿。二、租赁期限：从2008年1月18日至2013年1月18日，共计五年。合同期限内，甲乙双方单方终止合同的则按违约处理，追究违约责任。三、合同签订之日起，乙方向甲方交纳租房押金5000元，合同期满后，甲方将押金全额退还给乙方。租金前两年每月1600元人民币，后三年每月1800元，每月30日前交纳下月租金，先交租金后用。若乙方超过半个月不付房租则按违约处理，终止合同。四、房屋租赁期内，所有税费由乙方负责缴纳（包括房屋租赁税、地税、工商管理费、水电费等与乙方业务有关的一切税费）。清理下水道及排水沟由乙方全部负责，甲方概不承担。五、乙方在装修房屋时，必须先向房主了解房屋结构情况，若需要改动房屋结构，重新开设门洞必须征得房主同意后方可施工，否则造成甲方房屋损坏的，乙方负全责任，并照价赔偿。六、乙方租房不得从事非法经营，注意安全，凡在租赁期内由此发生的纠纷由乙方负责。七、乙方在租赁期限内不得擅自转租房屋，特殊情况下，必须经得甲方同意后方可转租，否则甲方有权终止合同。乙方在租赁期满后，可以搬走购置的所有设备、设施及装饰物，装修不得拆走。若乙方续租应提前一个月协商，在同等条件下，乙方有优先承租权。八、违约责任：任何一方未能履行本合同任何一条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由违约方承担，并处违约金20000元。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告只交了房租费，尚欠水电费3000元至今未交。2013年1月18日合同到期后，被告继续营业至同年1月底，未营业后，被告仍占有使用原告的房屋至今，拒不交房租费。为此原告于2013年9月27日诉至法院，请求法院判令，1、确认2007年10月18日原、被告双方签订的合同有效；责令被告及时搬走存放在租赁房屋中的物品。2、判令被告赔偿原告因合同到期后不交还房屋所造成的损失28800元（按月租金3600元从2013年1月19日算至9月18日止）。3、判令被告支付尚欠原告的水电费3000元及违约金20000元。本案诉讼费由被告承担。
另查明，2013年11月12日，原、被告双方进行调解，被告认可尚欠原告水电费3000元，双方对补偿费金额未达成一致意见。在庭审中，原告要求被告支付其房租费至被告将承租的房屋交付给原告之日止。
一审法院判决认为，原、被告双方于2007年10月18日自愿签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，且该合同未违反我国法律及行政法规规定，因此，该合同合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原告将房屋交付给被告使用后，己履行了合同约定的义务，被告亦应按照合同的约定履行自己的义务。被告在租赁期限内未依照合同约定交纳水电费，租赁期限届满后，被告应当按照合同法第二百三十五条规定，及时返还其租赁的房屋给原告。根据本案已查明的事实，在租赁期限届满后，被告未返还给原告的房屋。从被告占有使用原告的房屋之日起至2013年9月27日原告向该院主张权利之日止，在这期间原告对被告继续使用其房屋，虽然双方未签订书面《房屋租赁合同》，但原告无异议，依照合同法第二百三十六条规定，为不定期租赁期间。被告应当按照原《房屋租赁协议》的约定及时交纳房屋租金及水电费给原告，被告未按照合同约定交纳房屋租金及水电费之行为，不仅违反了上述法律规定，也违反了双方在合同中的约定，己构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告按照合同约定支付其违约金20000元及水电费3000元的请求，其理由正当，该院予以支持。2013年9月27日，原告向该院主张权利之日应视为原告依照合同法第二百三十二条规定解除合同之日。被告应诉后就己经知道原告要与其解除不定期租赁合同，被告就应当及时搬走其租用原告房屋中的设施，将房屋完好无损的返还给原告，被告拒不返还房屋造成人为扩大的损失，依法应由其承担。据此，根据《合同法》第二百三十六条规定，原告要求被告从2013年1月19日起按月租金1800元计算房租支付至被告返还房屋时止，符合法律规定，该院予以支持。原告要求被告按每月3600元计算房屋租金，既无事实依据，又无法律依据，该院不予支持。因原、被告双方在合同中约定，被告向原告交纳的租房押金5000元在合同期满后，全额退还。鉴于被告尚欠原告的房屋租金，被告所交纳的租房押金应抵扣房屋租金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定的理解与适用〉》第二条的规定，判决：一、解除原告谭升有、魏国清与被告万雄签订的《房屋租赁协议》。被告万雄在本案判决生效后二十内搬走存放在原告谭升有、魏国清房屋中的物品，将房屋完好无损的返还给原告；二、被告万雄支付给原告谭升有、魏国清房屋租金9400元（己减去被告交纳的押金5000元，按月租金1800元从2013年1月19日起己算至9月18日，以后的租金按每月1800元计算至被告返还房屋时止）；三、被告万雄向原告谭升有、魏国清支付违约金20000元。四、被告万雄支付给原告谭升有、魏国清水电费3000元。五、驳回原告谭升有、魏国清的其他诉讼请求。
上诉人万雄不服一审判决提出上诉称，一审判决程序违法，遗漏当事人，认定事实错误，证据不足。理由是，一审法院判决认定原告（即被上诉人）与被告（上诉人）存在房屋租赁合同关系，系为认定事实错误。事实上，自2011年6月19日起，上诉人就将该房屋转租给了宋庚承租经营。其营业执照上是宋庚的名字，与被上诉人发生业务往来的也是宋庚，上诉人万雄自房屋转租后就没有与被上诉人发生业务往来。在转租该房屋时，上诉人以及宋庚都口头将房屋转租的事情告知了被上诉人，被上诉人也表示同意，所以，上诉人及宋庚就没有与被上诉人再签订书面协议。此后，该房屋一直由宋庚承租经营。这一事实，其实被上诉人都是知道的。因此，一审法院没有将宋庚列为当事人，系为遗漏当事人。一审法院所认定的上诉人欠被上诉人3000元水电费，合同到期后不将东西搬出，拒不将房屋交给被上诉人，对于这一事实，上诉人根本不知道。请求二审法院依法撤销一审判决，改判发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谭升有口头答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人魏国清口头答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提供了一份2011年6月19日其与宋庚签订的《转让协议》，以宋庚的名义登记的兴安县名都桑拿城税务登记证、个体工商户营业执照各1份。证明房屋承租实际经营者是宋庚，而不是上诉人万雄。
被上诉人谭升有、魏国清质证认为，上诉人万雄转租房屋时被上诉人不知情，未经出租人房主同意该转租无效。
本院对上述证据的认定，上诉人提供的证据不能证明其已将所承租的房屋转租给宋庚，其不再承担承租人责任的理由不成立。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当严格遵守履行。租赁合同到期后，上诉人仍继续使用租赁房屋未及时搬离，为不定期租赁合同，上诉人应当按照原合同约定的租金标准交纳房屋租金。被上诉人诉请上诉人及时搬走其租用房屋中的设施，将租赁房屋返还给被上诉人符合法律规定、合同约定，本院予以支持。双方在原合同中明确约定，乙方（上诉人）在租赁期限内不得擅自转租房屋，特殊情况下，必须经得甲方同意后方可转租。故二审期间，上诉人提供的一份与宋庚签订的《转让协议》并未经被上诉人同意，本院不予采信。上诉人作为承租方应当按照法律和合同的约定承担其履行的义务，一审判决上诉人搬离存放在租赁房屋中的物品，将房屋返还给被上诉人，支付房租，承担违约责任正确。本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、实体处理正确，审判程序合法，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人万雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年四月十八日
书 记 员 黄 璐