安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民二终字第00669号
上诉人（原审原告）：周佳莹，女，1962年11月9日出生，汉族，系滁州市未来之星幼儿园法定代表人，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：张云燕，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：张杰，安徽承义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市。
负责人：汤震，该行行长。
委托代理人：孙园园，该行员工。
委托代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽九略拍卖有限公司，住所地安徽省滁州市。
法定代表人：李军，该公司董事长。
委托代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。
上诉人周佳莹与上诉人中国农业银行股份有限公司滁州分行（简称农行滁州分行）、被上诉人安徽九略拍卖有限公司（简称九略拍卖公司）因拍卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市中级人民法院于2014年7月31日作出的（2012）滁民二初字第00116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人周佳莹的委托代理人张杰，上诉人农行滁州分行的委托代理人孙园园、耿晓兵，被上诉人九略拍卖公司的委托代理人娄正京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年5月11日，中国农业银行滁州分行（农行滁州分行的前身）与九略拍卖公司签订《委托拍卖合同》，约定拍卖标的为：原滁州市农行干校房地产，面积约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准），土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准；拍卖标的瑕疵说明：物质状态以标的物的现状为准，权利状态以标的物权证为准；交付时间：拍卖成交买受人付清价款后；交付方式：以标的现状交付；价款支付方式：转账方式；价款支付时间：拍卖成交后十五个工作日内；拍卖时间定为2007年6月8日。双方还对拍卖方式、违约责任等其他事项作出约定。
2007年5月15日，九略拍卖公司发布《竞买人须知》载明：“一、本场拍卖会的1、2号标的物为滁州市农行单位的资产，对于房地产的四至及现状，请竞买人仔细阅读《拍卖标的物清单》及《特别说明》等文件，本次拍卖的标的以现状为准，凡参加本次拍卖会的竞买人，一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认标的物的现状，对于自己的竞买行为愿意承担一切责任。拍卖成交后，产权过户中相关事项以《特别说明》为准……。三、本次拍卖会标的――详见《拍卖标的物清单》……。十、本场拍卖会我公司将按成交价的3%向买受人收取佣金。”
九略拍卖公司的《特别说明》载明：本次拍卖1、2号标的物均为滁州市农行资产，拍卖成交在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人，买受人自行办理产权过户手续，委托方承诺协助买受人依法办理拍卖标的证照变更、产权过户手续，办理产权过户手续过程中委托方仅承担营业税、土地增值税，其他相关税费及土地出让金均由买受人承担。拍卖成交后，买受人必须在三日内付清佣金，15日内付清全部成交价款。原滁州市农行干校房地产，房产约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准）；土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见拍卖清单附件图示），有房地产权证，土地为国有划拨教育用地。
九略拍卖公司的《拍卖标的物清单》第一项载明：原滁州市农行干校房地产，房产面积约3659.77平方米，土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见附件图示）；所在位置：滁州市琅琊路135号；权属状况说明：有房地产权证（教育用地）；起拍价356万元。该《拍卖标的物清单》特别注明：“以上标的均以现状拍卖”。
2007年5月16日，九略拍卖公司在《滁州日报》上发布拍卖公告载明：“一、拍卖标的：1、滁州市琅琊路135号原滁州市农行干校房地产，土地为国有划拨，建筑面积约3659.77平方米，起拍价356万元（不含土地出让金）……（以上标的详细情况及资料请向我公司咨询、索取）……。三、拍卖时间：2007年6月8日上午10时……。五、凡参加竞买者，须交纳30%保证金……。”
2007年6月8日，周佳莹参加竞买，并以500万元竞得滁州市琅琊路135号原滁州市农行干校房地产，周佳莹与九略拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为500万元，佣金比例为成交价的3%。2007年6月22日，周佳莹付清了拍卖价款500万元。同年8月7日、8月21日，周佳莹向九略拍卖公司交纳了拍卖佣金计15万元。后农行滁州分行向周佳莹交付了竞拍所得滁州市琅琊西路135号房地产，但综合楼二层东边四间房屋未交付。当时，该四间房屋由杨宗华、柴俊生两人占有使用。
2008年10月，周佳莹以“滁州市未来之星幼儿园”为房地产权利人为竞拍取得的房地产申请办理房地产权属证书。2008年12月9日，周佳莹缴纳了土地出让金720525元。滁州市房产管理局为滁州市未来之星幼儿园颁发了滁国用（2008）第10518、10519、10520、10521、10522号《国有土地使用权证》，分摊土地使用权面积合计2345.75平方米。2008年12月23日，滁州市房产管理局以滁州市未来之星幼儿园为房地产权利人颁发了证号分别为房地权滁字2008014556、2008014557、2008014558、2008014559、2008014560号的《房地产权证》，载明房屋产权建筑面积总计为3069.39平方米。其中，综合楼二层东边四间房屋登记在滁州市未来之星幼儿园证号为房地权滁字20080145**号《房地产权证》中。2009年4月，周佳莹的丈夫丁思法将该四间房屋锁上。
2010年4月29日，杨宗华向安徽省滁州市琅琊区人民法院提起行政诉讼，请求撤销滁州市房地产管理局为滁州市未来之星幼儿园颁发的房地权滁字20080145**号《房地产权证》。2010年9月21日，安徽省滁州市琅琊区人民法院作出（2010）琅行初字第00011号行政判决，撤销滁州市房地产管理局为滁州市未来之星幼儿园颁发的房地权滁字20080145**号《房地产权证》，责令滁州市房地产管理局于判决生效后一个月内重新作出具体行政行为。滁州市未来之星幼儿园不服该判决向原审法院提出上诉。原审法院于2010年11月23日作出（2010）滁行终字第00041号行政判决，驳回上诉，维持原判。2014年1月8日，滁州市房地产管理局重新作出具体行政行为，向滁州市未来之星幼儿园颁发了房地权证滁字第20140003**号《房地产权证》，确认滁州市未来之星幼儿园对琅琊西路135号综合楼2第二层（包括东边四间房屋）至第六层房屋享有所有权，建筑面积为829.25元，比原房地权滁字20080145**号《房地产权证》证载面积增加了68.21平方米。滁州市未来之星幼儿园取得该《房地产权证》后，即占有使用琅琊西路135号综合楼2第二层东边四间房屋。
周佳莹在原审中请求判令：一、农行滁州分行、九略拍卖公司返还周佳莹购房款117万元，并赔偿自2007年7月至2009年7月的利息损失15万元（以后的利息按同期银行贷款年利率5.68%计算至实际付清之日止）；二、农行滁州分行、九略拍卖公司继续履行合同，交付所拍卖房屋综合楼二层东边四间房屋，并赔偿自2007年7月至2009年7月的各项损失9.6万元（此后的损失按每间年租金12000元计算，直至实际交付之日止）；三、九略拍卖公司返还拍卖佣金10万元，并赔偿自2007年8月至2009年8月的利息损失1.16万元（此后的利息按年利率5.68%计算至实际付清之日止）；四、农行滁州分行、九略拍卖公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、周佳莹的起诉是否超过诉讼时效；二、周佳莹竞买取得的拍卖标的是否符合拍卖合同约定，农行滁州分行与九略拍卖公司是否应当向周佳莹返还购房款117万元并赔偿利息损失；三、农行滁州分行与九略拍卖公司是否应当向周佳莹交付综合楼二层东边的四间房屋并赔偿损失；四、九略拍卖公司是否向周佳莹多收取了拍卖佣金，是否应当返还拍卖佣金10万元并赔偿利息损失。
关于焦点一。原审法院认为，农行滁州分行委托拍卖原滁州市农行干校房地产时，并未对该房屋的面积进行测量，而是根据房登字第9303313号《房屋所有权证》所载房屋权属面积及房地产现状委托拍卖，该证系房地产管理部门颁发，农行滁州分行、九略拍卖公司及周佳莹均有理由信任该证载明面积的真实性。周佳莹竞买取得拍卖标的物后，亦没有对标的物进行现场勘测。2008年12月23日，房地产管理部门为周佳莹办理了房地产过户登记手续，周佳莹方取得《房地产权证》。此时周佳莹才发现其取得的《房地产权证》证载面积比农行滁州分行原房登字第9303313号《房屋所有权证》所载建筑面积减少了，并据此认为其权利受到侵害而提起诉讼。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定，因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，周佳莹知道或者应当知道拍卖所得的房产面积短少，应当从其取得房屋权属证书之日即2008年12月23日开始，其于2009年8月10日即提起本案诉讼，并未超过一年的诉讼时效。农行滁州分行和九略拍卖公司辩称周佳莹的起诉已超过诉讼时效的辩解意见不能成立，不予采纳。
关于焦点二。原审法院认为，农行滁州分行与九略拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，约定拍卖标的为原滁州市农行干校房地产，面积约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准），土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准。拍卖标的瑕疵说明：“物质状态以标的物的现状为准，权利状态以标的物权证为准。”九略拍卖公司发布的《竞买人须知》亦载明：“本次拍卖的标的以现状为准，凡参加本次拍卖会的竞买人，一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认标的物的现状，对于自己的竞买行为愿意承担一切责任。”《拍卖标的物清单》第一项亦载明：“原滁州市农行干校房地产，房产面积约3659.77平方米，土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见附件图示）。”该《拍卖标的物清单》特别注明：“以上标的均以现状拍卖”。上述事实表明，农行滁州分行和九略拍卖公司未对拍卖标的面积作出任何承诺；农行滁州分行委托九略拍卖公司拍卖原滁州市农行干校房地产是以现状整体拍卖，而不是按照房屋建筑面积和土地使用权面积计价拍卖。九略拍卖公司在《竞买人须知》、《特别说明》及《拍卖标的物清单》中对此均予以明确说明。农行滁州分行和九略拍卖公司在委托拍卖过程中均不存在欺诈、隐瞒行为。周佳莹参与竞买，并作出应价，应推定其对标的物所有情况有清晰了解，并认可标的物的现状。2008年，周佳莹申请办理拍卖标的过户登记，将农行滁州分行房登字第9303313号《房屋所有权证》上载明的2、3、4、5部分拍卖标的分开登记，并取得了相应的权属证书，其取得的《房地产权证》及《国有土地使用权证》记载的总建筑面积和土地使用权面积与原农行滁州分行的《房屋所有权证》所载面积虽然不一致，但该变更登记并未改变拍卖标的物的现状，拍卖标的物已全部登记在滁州市未来之星幼儿园名下，因此，不能证明农行滁州分行委托拍卖的房地产存在瑕疵。前后证载面积有误差，是房地产管理部门测绘登记造成的，农行滁州分行及九略拍卖公司对此无任何过错。周佳莹以其取得的房地产权证证载面积比农行滁州分行原《房屋所有权证》所载面积短少为由，主张农行滁州分行和九略拍卖公司返还周佳莹购房款117万元及利息的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于焦点三。原审法院认为，根据《委托拍卖合同》约定，本案拍卖标的为原滁州市农行干校房地产，面积以房产证附图标注2、3、4、5部分为准，土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准。农行滁州分行房登字第9303313号《房屋所有权证》载明的2、3、4、5部分，登记建筑面积为3659.77平方米。该证所附平面图登记显示，5号楼六层部分的底层面积112.86平方米已分割出去并被注销。因此，除第5部分六层底层112.86平方米以外，该证载明的2、3、4、5部分的房地产，均应属于本案拍卖标的范围，包括综合楼二层东边四间房屋。农行滁州分行和九略拍卖公司辩称拍卖标的不包括综合楼二层东边四间房屋，缺乏事实依据，该辩解理由不能成立，不予采信。根据拍卖合同约定，在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人。因农行滁州分行委托拍卖的综合楼二层东边四间房屋在拍卖时，一直由他人占有使用。拍卖成交后，农行滁州分行并未将该四间房屋向周佳莹交付，显已构成违约，应当承担违约责任，赔偿周佳莹的损失。本案中，九略拍卖公司不是交付拍卖标的义务人，不应承担逾期交付的违约责任。至2007年8月21日，周佳莹付清了所有的价款及佣金，农行滁州分行应于2007年9月20日前交付标的物，其未按时交付，应自逾期之日即2007年9月21日起，至2014年1月8日周佳莹开始占有使用该房屋之日止，计75个月零19天，按同地段同类房屋平均租金标准赔偿周佳莹的损失。因与涉案的四间房产同地段同类房屋的租金为每间每月1000元到1200元不等。周佳莹主张按每间年租金12000元计算，即每间月租金1000元，符合法律规定，予以支持。根据以上分析，周佳莹的合理损失为1000元／月×（75＋19／30）×4＝302520元。周佳莹在庭审中认可其于2014年1月8日已实际占有使用综合楼二层东边的四间房屋，故对其请求农行滁州分行和九略拍卖公司交付该房屋的诉讼请求，不予支持。
关于焦点四。原审法院认为，九略拍卖公司发布《竞买人须知》明确其将按成交价的3%向买受人收取佣金，周佳莹竞买成交后，与九略拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，确认成交价为500万元，佣金的收取比例为成交价的3%，即15万元。现有证据表明，九略拍卖公司仅收取了周佳莹15万元佣金，符合合同约定。周佳莹主张九略拍卖公司超额收取佣金，但不能举证证明该主张，应承担举证不能的法律后果。周佳莹主张九略拍卖公司返还佣金10万元并赔偿利息损失，缺乏证据，不予支持。
综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第四条、第三十一条、第四十条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、农行滁州分行于判决生效后十日内赔偿周佳莹损失302520元；二、驳回周佳莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18548元，由周佳莹负担12710元，农行滁州分行负担5838元。
周佳莹不服原审判决，向本院提起上诉称：1、经测绘，涉案房地产建筑面积比拍卖公告公布的面积短少，且属于不合理范围，其相对应的价款农行滁州分行应予返还。根据市场交易习惯，房地产面积是竞买人在竞买过程中的主要参考数据，对决定竞买价格产生重要影响，故原判驳回其该项诉请不当。2、其已支付九略拍卖公司佣金25万元，按拍卖合同约定应为15万元，其多支付的10万元九略拍卖公司应予返还。综上，原判认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法改判支持其原审中的全部诉讼请求。
农行滁州分行在庭审中答辩称：涉案房地产拍卖是按标的物现状整体拍卖，不是以面积拍卖，且土地房产管理部门前后登记面积不一致，与委托人和拍卖人无关，请求二审法院依法驳回周佳莹的原审全部诉讼请求。
九略拍卖公司在庭审中答辩称：同意农行滁州分行的答辩意见，且周佳莹只按拍卖合同约定支付佣金15万元，不存在多支付10万元问题，请求二审法院依法驳回周佳莹的原审全部诉讼请求。
农行滁州分行不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案二层东边四间房屋仍处于一房两证状态，本案应中止审理，待行政机关重新确权后恢复审理。2、涉案二层东边四间房屋属于他人所有，不属于拍卖范围，其不应承担迟延交付的违约责任。其已按照拍卖合同约定于拍卖完成后30日内将标的物及产权转移交付，周佳莹对于其权利是否受到侵害应于2007年7月知晓，并在知晓后一年内主张权利，其在2009年才主张迟延交付房屋的违约责任，明显超过诉讼时效，请求二审法院依法驳回周佳莹的原审全部诉讼请求。
周佳莹在庭审中答辩称：1、房屋管理部门并未重复登记，本案不存在中止审理的法定事由。2、案外人的四间房屋位于一楼，涉案二层东边四间房屋在拍卖范围，系其竞买取得的房产，办理了产权证，农行滁州分行迟延交付，应承担违约责任，且其知道其权利受到侵害只能从其取得房屋权属证书之日即2008年12月23日起算，故本案并未超过诉讼时效。请求二审法院依法驳回农行滁州分行的上诉。
九略拍卖公司同意农行滁州分行的上诉意见。
二审中，各方所举证据与原审相同，本院认证意见与原审一致。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、周佳莹主张农行滁州分行返还涉案房地产建筑面积短少相应价款有无事实和法律依据；2、涉案登记在滁州市未来之星幼儿园名下的二层东边四间房屋是否属拍卖范围，若属于，周佳莹起诉要求农行滁州分行承担迟延交付该房屋的违约责任有无依据，是否超过诉讼时效；3、周佳莹主张九略拍卖公司返还其多支付的10万元拍卖佣金有无事实依据；4、本案是否应中止审理。
关于焦点一。本院认为，拍卖合同是一种特殊的买卖合同，拍卖物品的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖标的固有价值，因此相比较于一般的买卖合同，在发生重大误解的情况下，拍卖合同的变更涉及众多竞买者的合法权益。涉案标的物拍卖中《竞买人须知》载明“本场拍卖会的1、2号标的物为滁州市农行单位的资产，对于房地产的四至及现状，请竞买人仔细阅读《拍卖标的物清单》及《特别说明》等文件，本次拍卖的标的以现状为准，凡参加本次拍卖会的竞买人，一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认标的物的现状”，虽然《拍卖公告》和《特别说明》载明“拍卖房产约3659.77平方米”，与房屋测绘部门重新测绘并进行产权登记的建筑面积3069.39平方米相差较大，但因拍卖标的是以“以现状为准”，拍卖时标注的“拍卖房产约3659.77平方米”也是房屋管理部门产权登记面积，实际成交的也是拍卖时的房地产四至及现状，故本案不构成拍卖标的之瑕疵。且因拍卖活动的特殊性，买受人周佳莹主张的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，其主张直接按照所拍房屋建筑面积差价返还拍卖款的诉讼请求不符合拍卖法、合同法的相关规定，对其他竞买人不公，不应得到支持。
关于焦点二。本案中，作为拍卖标的农行滁州分行房屋是以“房产证附图标注2、3、4、5部分为准”，房产证附图第5部分中标注了“底层注销”，但标注有房屋总层数存在局部六层。诉争的二层东边四间房屋在拍卖前为案外人杨宗华、柴俊生实际占用。经过行政诉讼，房屋产权登记机关再次将涉案争议的二层东边四间房屋登记在滁州市未来之星幼儿园名下。本院认为，房屋产权登记是确定房产权属的法定凭证，作为拍卖标的农行滁州分行房屋其“权利状态以标的物权证为准”，现房屋产权登记机关的再次确权认定拍卖标的包含争议的二层东边四间房屋，因此，诉争房屋属于拍卖范围，农行滁州分行迟延交付该房屋应承担违约责任。九略拍卖公司的《特别说明》载明“拍卖成交在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人”，但因该二层东边四间房屋发生争议，导致农行滁州分行一直未能交付呈持续状态，因此，周佳莹起诉要求农行滁州分行承担迟延交付该房屋的违约责任，并未超过诉讼时效。农行滁州分行此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点三。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周佳莹主张九略拍卖公司返还其多支付的10万元拍卖佣金，因没有提供证据证明，本院不予支持。
关于焦点四。本院认为，涉案诉争的二层东边四间房屋是否仍处于一房两证状态，行政机关是否仍需要再重新确权，该事实并未实际发生，本案并未出现中止审理的法定事由，故农行滁州分行认为本案应中止审理的上诉请求，本院不予支持。
综上，周佳莹、农行滁州分行的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23522元，由周佳莹负担17684元，中国农业银行股份有限公司滁州分行负担5838元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉圣
代理审判员 郑 霞
代理审判员 卢 慎
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 马梦颖
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。