四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1704号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。委托代理人：王玲，该公司职工。被告：张晶，女，汉族，1966年11月5日生，无职业，住四平市铁东区。委托代理人：刘振海（张晶丈夫），汉族，1963年4月4日生，工人，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告张晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良、王玲，被告张晶及委托代理人刘振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告张晶于2011年10月26日入住华亿嘉苑小区B16-110网室。自2016年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1118元。2、判令被告支付违约金1000元。3、诉讼费用由被告承担。张晶辩称：小区应该成立业主委员会，一些问题、价格等应该通过业主委员会来确定。物业公司自己拟定的合同条款，都是霸王条款，物业服务合同不能终身有效，应该一年一签，物业公司更名时没有通知业主。我们家是商网，保安、摄像头、绿地都不享受，物业公司调整价格没有征求业主委员会同意，也没有社区的参与，这些是我不能接受的。现在还没有到2017年12月31日，就要收取我违约金，正常应该是服务以后才交物业费，违约金应该有业主委员会代表同意。我们家欠物业费是事实，但违约金过高，物业公司应该重新拟定合同，合同条款应合乎情理。物业公司协商方式有问题，没有和我协商，我把房子租出去了，物业公司也没有和房户协商，直接就把我告到了法庭，是不合理的。总之，物业公司服务管理不到位，收费不合理。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议，更名时没有通知业主。2、物业管理托管合同，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：对合同总体无异议，对合同内容有些服务、项目没有收益有异议。3、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：物业公司调整价格没有征求业主委员会同意。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：只是能证明有些业主缴费了，不能证明业主同意。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：无异议，贴到门上通知了。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：数据有伪造行为，不属实。被告张晶没有证据材料向法庭提供。经审理查明：被告张晶的房屋位于四平市铁东区华亿嘉苑小区B16-110网室，建筑面积31.62平方米。2011年8月30日华亿嘉苑小区开发商四平市华亿地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订《前期物业服务合同》，选聘北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司对其开发的华亿嘉苑小区提供前期物业管理服务。2011年10月26日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿嘉苑小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.8元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得华亿嘉苑小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；高层物业费由每月1.05元/平方米调整为每月1.20元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以房屋是商网，保安、摄像头、绿地都不享受，物业公司调整价格没有征求业主委员会同意，物业公司收费不合理为由，自2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费559元；2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费559元，合计拖欠物业服务费1118元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告张晶支付物业服务费1118元及违约金1000元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原告举证，被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告张晶支付物业服务费1118元合理。被告应支付原告违约金335元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告张晶系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告张晶一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告张晶提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告以房屋是商网，保安、摄像头、绿地都不享受，物业公司调整价格没有征求业主委员会同意，物业公司收费不合理为由作为抗辩。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。由于被告未能向法庭提供相关证据来证明原告没有履行应尽的物业服务管理职责，以及原告在物业服务过程中存在瑕疵，其拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，故本院对被告的抗辩不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1118元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即335元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告张晶于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1118元、违约金335元，合计1453元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告张晶如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张晶负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年九月二十五日书记员  周 璐