北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初9736号
原告（反诉被告）申鸿娣。
委托代理人徐卫东，北京市兆亿律师事务所律师。
被告（反诉原告）童琳,男，1980年4月8日出生。
委托代理人周连福，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人闫洪磊，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号。
法定代表人左晖，总经理。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务。
原告（反诉被告）申鸿娣与被告（反诉原告）童琳、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。申鸿娣及其委托代理人徐卫东，童琳之委托代理人周连福、闫洪磊，链家公司之委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申鸿娣诉称，2015年5月4日,原告与被告童琳签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告童琳向原告购买位于北京市西城区黄寺大街XXX号房屋，同时约定了房屋售价、办理房屋转移手续期限和违约责任，原告按照约定履行了义务，并将房屋交付给了被告童琳，由于被告童琳违约不向原告支付购房款，违约不办理房屋权属转移登记手续，并长期居住该房屋，给原告造成了经济损失，同时，被告链家公司承担连带责任。现原告诉至法院，要求依法判令：1、解除原告与被告童琳就北京市西城区黄寺大街XXX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。2、二被告支付违约金216万元。3、被告童琳将位于北京市西城区黄寺大街XXX号房屋腾退给原告，并要求自2016年3月至腾退房屋止每月给付租金1万元。4、诉讼费由被告承担。
被告童琳辩称，我不同意解除合同，解除合同条件不成立，解除合同理由不成立。我要求驳回原告第一项诉讼请求。第二个诉讼请求，因为没有违约的事实，所以不同意承担违约金。第三个诉讼请求，不同意腾房。关于租金，我同意住一天给一天钱，同意在居住期间按照每月1万元标准给付租金。
被告链家公司辩称，关于《交易保障服务合同》的主体并非我们三方，而是买卖双方和北京中融信担保有限公司，这个合同不应该在本案中解除。《居间服务合同》与本案不是同一法律关系，不同意在本案中解除。对于《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》买卖双方如果同意解除，我方不持异议。违约金拒绝承担连带责任，与我方无关。腾房和租金的请求与我方无关，没有直接关系。
反诉原告童琳诉称，2015年5月4日，反诉人、被反诉人及本诉被告链家公司签订《买卖定金协议书》一份，约定由反诉人购买被反诉人所有的位于北京市西城区黄寺大街xxx号房屋一套，建筑面积为148.65平方米，价款为1080万元，反诉人应于本协议签署时向被反诉人自行支付定金人民币30万元，被反诉人收取定金时向反诉人出具收据。协议后所附的收据表明，被反诉人于2015年5月4日收到定金30万元。同日，反诉人与被反诉人在链家公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称“买卖合同”），约定由反诉人购买被反诉人所有的位于北京市西城区黄寺大街xxx号房屋一套，建筑面积为148.65平方米，价款为1080万元。当日，反诉人、被反诉人及链家公司签订《居间服务合同》一份，合同第二条约定居间代理费为237600元，由反诉人全部承担；合同第四条第三款约定，反诉人或被反诉人违反本合同第三条约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且链家公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2015年5月4日，反诉人、被反诉人及链家公司还同时签订了《补充协议》一份。补充协议第二条第一款约定，反诉人于2015年5月4日向被反诉人支付定金人民币30万元整；第二条第六款约定，反诉人与被反诉人应当在收到反诉人全部定金后自行办理物业交割手续，链家公司陪同，反诉人与被反诉人一致同意，反诉人从本协议约定的购房款中留存人民币2万元整作为物业交割保证金；第四条第二款第一项约定，被反诉人若拒绝将房屋出售给反诉人，被反诉人构成�本违约，反诉人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；第四条第二款第二项约定，被反诉人出现根本违约情形的，被反诉人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向反诉人支付违约金，链家公司收取反诉人的所有费用不予退还，由被反诉人直接赔付反诉人；第五条第二款约定，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；其他约定里第二条约定，双方协商一致，从2015年6月1日起反诉人以每月1万元的房屋租金支付给被反诉人，直至产权转移完毕。2015年5月4日，反诉人、被反诉人与北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》一份，反诉人与被反诉人委托北京中融信担保有限公司办理后续交易事宜，北京中融信担保有限公司的保障服务费为人民币32400元整�由反诉人全部承担。上述所有协议签订后，反诉人共支付了被反诉人41万元，其中包括定金30万元、物业交割保证金2万元，2015年6月1日至2016年2月29日的房屋租金9万元。另外，反诉人支付了相关服务费用共计270600元，其中包括支付给链家公司的居间代理费237600元、支付给北京中融信担保有限公司的保障服务费32400元和代收评估费600元。上述合同签订及反诉人支付相关款项后，链家公司委托评估公司对涉案房屋进行评估，2016年2月3日，房地产估价机构北京康正宏基房地产评估有限公司出具了对北京市西城区黄寺大街xxx号房屋进行价值评估的《不动产估价报告书》。但因合同签订后，出现了房价暴涨的情况，故被反诉人意图反悔，多次提出解除合同，欲将房屋另售他人，牟取暴利，遭到反诉人拒绝，而被反诉人执意解除合同。2016年1月17日，反诉人、被反诉人及链家公司�工签署《证明》一份，证明被反诉人分别于2016年1月15日、2016年1月16日和2016年1月17日在链家公司阳光丽景东园店向反诉人提出解除买卖合同。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，反诉人、被反诉人与链家公司签订的补充协议、买卖定金协议书、居间服务合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约定履行。现被反诉人在反诉人无违约情形下，擅自提出解除买卖合同，拒绝将房屋出售给反诉人，构成根本违约，严重损害了反诉人的合法权益。故反诉至法院，请求依法判令：1、解除反诉人与被反诉人于2015年5月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》。2、被反诉人返还反诉人定金30万元及物业交割保证金2万元。3、被反诉人赔偿反诉人支付的居间代理费237600元。4、被反诉人赔偿反诉人支付保障服务费32400元。5、被反诉人赔偿反诉人支付的房屋评估费600元。6、被反诉人支付反诉人违约金216万元。7、由被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告申鸿娣辩称，240天之内房屋根本就没有涨价，这个涨价与否与本案无关。关于对方的反诉状中，我方同意第一项诉讼请求，解除这三个合同。第二项至第七项诉讼请求，我方不同意，理由是根据双方签订的房屋买卖合同，我方没有任何违约，所有违约都是对方。
链家公司辩称，买卖双方同意解除合同，我方不持异议，同意第一项诉讼请求，按照合同约定，若买卖双方其中一方违约，我方收取的居间费用不予退还。其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。
经审理查明，申鸿娣系北�市西城区黄寺大街XXX号房屋的所有权人。
2015年5月4日，申鸿娣（出卖人）与童琳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区黄寺大街XXX号房屋，产权证明所载建筑面积共148.65平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为5250000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为5550000元。买受人向出卖人支付定金300000元，定金支付方式为直接支付给出买卖人。买受人向银行申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为3300000元。出卖人在收到买受人全部定金后三个工作日内将房屋交付给买受人。合同第九条权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日�申鸿娣（甲方）、童琳（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总价为壹仟零捌拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税。合同第二条关于房屋交易具体事宜的约定载明：乙方于2015年5月4日向甲方支付定金叁拾万元整。乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于产权转移前三个工作日内将第一笔首付款柒佰壹拾捌万元整（不包含前期支付全部定金叁拾万元整）以建委资金监管的方式支付甲方。关于申请购房贷款，甲乙双方应于丙方收到评估报告通知甲乙双方后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记，甲乙双方同意，在乙方获得银行批贷后且甲方收到乙方全部首付款五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于物业交割，甲乙双方应当在收到乙方全部定金后自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存贰万元整作为物业交割保证金。合同第四条违约责任约定为：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之�起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的所有费用不予退还。合同第五条约定为：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。故《北京市�量房屋买卖合同》与《补充协议》具有同等法律效力，当二者有约定不一致时，应以《补充协议》为准。该协议其他约定为：双方协商一致，从2015年6月1日起乙方以每月壹万元的房屋租金支付给甲方，直至产权转移完毕。
同日，申鸿娣（甲方）、童琳（乙方）及链家公司（丙方）签订《买卖定金协议》，约定乙方应于本协议签署时相甲方自行支付定金叁拾万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时有乙方向丙方支付居间代理费贰拾柒万元整。同时，三方签订《居间服务合同》，约定链家公司作为交易居间人，居间代理费237600元由童琳承担。
上述合同签订后，童琳向申鸿娣支付房屋定金30万元和物业交割保证金2万元，童�向链家公司支付居间代理费237600元，童琳向北京中融信担保有限公司支付保障服务费32400元和代收评估费600元。
2015年6月1日，申鸿娣将房屋交付给童琳居住，童琳以每月1万元的标准向申鸿娣交纳租金。
2015年12月21日，童琳与申鸿娣短信联系，童琳发送的短信内容为：“申阿姨好，打扰了，原约定这个月办完买房的手续，但由于我其中一套房子近两天才满两年，所以稍有耽误。好在现在我两套小房子都在办买卖手续了，咱们的手续也很快要开始办理了，不会耽误太多，中介刘峰会和您联系确定来北京的具体事宜，我这边也抓紧办理。我稍后再给您转一个月的房租吧，一月份之内我们应该能够办理完，谢谢您的支持了，耽误了几天实在不可控制，也非常抱歉，望理解，谢谢！小童祝好”，申鸿娣回复：“童琳你好，刚看到短信，我在青海陪我妈，同时也在等候刘峰的联系，我会积极配合放心，申姨”。
2016年1月17日，申鸿娣、童琳及链家公司签订证明一份，该证明载明：申鸿娣分别于2016年1月15日、2016年1月16日、2016年1月17日在链家地产阳光丽景东园店向童琳提出解除买卖合同，双方协商未果。双方约定2016年2月23日再次协商。
2016年2月3日，北京康正宏基房地产评估有限公司出具《不动产评估报告书》，该报告书载明了2016年1月21日对诉争房屋进行了实地查勘，房屋评估价值为11762526元，房屋单价79129元/平方米。
后当事人自行协商多次未果，申鸿娣诉至本院，要求依法判令：1、解除申鸿娣与童琳就北京市西城区黄寺大街XXX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。2、童琳与链家公司支付违约金216万元。3、童琳将位于北京市西城区黄寺大街XXX号房屋腾退给原告，并要求自2016年3月至腾退房屋止每月给付租金1万元。童琳提出反诉，要求依法判令：1、解除童琳与申鸿娣于2015年5月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》。2、申鸿娣返还童琳定金30万元及物业交割保证金2万元。3、申鸿娣赔偿童琳居间代理费237
600元。4、申鸿娣赔偿童琳保障服务费32400元。5、申鸿娣赔偿童琳房屋评估费600元。6、申鸿娣支付童琳违约金216万元。
庭审中，双方争议的焦点在于办理房屋权属转移登记手续的期限约定问题，申鸿娣认为童琳未在240日内支付首付款并办理房屋权属转移登记手续，童琳构成根本违约，申鸿娣有权提出解除合同，要求童琳支付违约金216万元。童琳认为根据《补充协议》的约定，房屋权属转移登记手续的办理不受240日限制，申鸿娣于2016年1月15日提出解除合同，构成根本违约，应当支付违约金216万元。童琳与链家公司均认为《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》有约定不一致时，应以《补充协议》为准。关于违约金的数额，申鸿娣认为童琳违约，坚持216万元违约金的主张。对于童琳反诉主张的216万元违约金，申鸿娣不同意支付，同时表示若法院判付违约金，请求法院适当调整。童琳表示本诉和反诉中的违约金，均请求法院适当调整。经本院询问，双方当事人均不申请评估。经当事人确认以下事实：1、诉争房屋仍由童琳居住，其已将房屋租金支付至2016年2月29日。2、《北京市存量房屋买卖合同》第九条中约定的自本合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人确认240日截止日期为2015年12月29日。3、童琳为购买诉争房屋，需出售其名下两套房屋，2016年1月初，童琳办理完毕一套房屋的买卖及过户手续，童琳具备购房资质，链家公司开始进行申请贷款和房屋评估程序。本案经本院主持调解，当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》、《房屋交易保障合同》、《居间保障服务合同》、《不动产评估报告书》、银行卡客户交易查询单、证明、短信记录、收据等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事�应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，申鸿娣与童琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及申鸿娣与童琳、链家公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按约履行。
第一，关于主合同《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》的关系和效力问题。《补充协议》系对《北京市存量房屋买卖合同》中交易事项及未尽事宜进行补充约定，利于《北京市存量房屋买卖合同》的原意更加准确具体，更具有操作性。根据《补充协议》第五条第二款约定：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。故《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》具有同等法律效力，当二者有约定不一致时，应以《补充协议》为准。
第二，关于房屋权属转移登记的履行期限问题，这是双方主张对方违约的主要依据。首先，从合同约定来看，《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一款明确约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，240日是双方对于办理房屋权属转移登记的履行期限约定。而《补充协议》中对于房屋交易具体事宜在第二条中有明确约定，可以理解为前项交易程序的完成作为后项交易程序开始的条件，具体交易流程为房屋评估、出具评估报告、申请购房贷款、获得银行批贷、支付首付款、办理房屋权属转移登记，但《补充协议》并未明确约定办理房屋权属转移登记的最终履行期限，应理解为按照交易习惯和交易流程逐项履行，不受240日限制。当《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》有约定不一致时，应以《补充协议》为准。其次，从当事人举证情况来看，根据2015年12月21日申鸿娣与童琳的短信记录，童琳知晓合同关于240日内办理房屋权属转移登记的约定，其如实向申鸿娣陈述了无法如期办理房屋交易的原因，并提出于2016年1月内办理完毕，申鸿娣对此认可，并表示愿意积极配合，由此可见，双方就延长240日的履行期限达成了一致意见。综上，申鸿娣与童琳履行房屋权属转移登记手续不受240日的限制。
第三、合同解除及违约责任的认定。基于以上两点，申鸿娣于2016年1月15日提出解除合同，属于违约行为。按照《补充协议》第四条第二款约定，申鸿娣提出解约的行为视为拒绝房屋出售给童琳，构成根本违约，童�有权解除合同。现童琳主张解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，申鸿娣及链家公司表示同意，本院不持异议。关于违约金的承担，按照《补充协议》第四条第二款的约定，申鸿娣应向童琳支付房屋总价款20%的违约金，即216万元。庭审中，申鸿娣认为违约金约定过高，请求本院适当调整，对此，本院认为违约金的目的是补偿守约方的损失，童琳主张其损失系房价上涨之差价损失，鉴于童琳不申请评估，本院综合考虑合同的履行情况，参考《不动产估价报告书》的内容，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整为180万元。本院对于童琳主张违约金数额中合理的部分，予以支持。综上，对于申鸿娣以童琳未按期支付购房款及办理房屋权属转移登记手续为由，主张解除合同及支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本�不予支持。
第四，关于腾退房屋的问题，合同解除后，童琳应及时将房屋腾退交还给申鸿娣，并按照实际居住时间支付房屋租金，直至房屋腾退为止。故申鸿娣主张童琳腾退房屋并支付租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
第五，关于童琳主张的其他反诉请求，关于定金和物业交割保障金，合同解除后，申鸿娣应将定金和物业交割保障金返还给童琳，童琳该项主张，理由正当，本院予以支持。关于居间代理费，按照《补充协议》第四条第二款的约定，申鸿娣构成根本违约后，链家公司收取童琳的所有费用不予退还，由申鸿娣直接赔付童琳，故童琳主张申鸿娣赔偿居间代理费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于保障服务费及房屋评估费，该两项费用由案外人北京中融信担保有限公司收取，童琳该项主张涉及案外人利益，且与本案不属同一法律关系，故童琳主张申鸿娣赔偿保障服务费及房屋评估费的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除申鸿娣与童琳于二○一五年五月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,及申鸿娣与童琳、北京链家房地产经纪有限公司于二○一五年五月四日签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》。
二、自本判决生效之日起七日内，童琳将北京市西城区黄寺大街XXX号房屋腾退，交还申鸿娣收回。
三、自本判决生效之日起七日内，童琳向申鸿娣支付自二○一六年三月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（合同解除后为房屋使用费），按照每月一万元标准计算。
四、自本判决生效之日起七日内，申鸿娣向童琳支付违约金一百八十万元。
五、自本判决生效之日起七日内，申鸿娣向童琳返还定金三十万元及物业交割保障金二万元。
六、自本判决生效之日起七日内，申鸿娣向童琳赔偿居间服务费二十三万七千六百元。
七、驳回申鸿娣的其他诉讼请求。
八、驳回童琳的其他反诉请求。
如果申鸿娣与童琳未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万三千三百元，由申鸿娣承担四万一千五百五十元，已交纳二万四千二百七十五元，余款于本判决生效后七日内交纳；由童琳负担一千七百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费四万三千三百元，由申鸿娣负担三万九千七百零二元，于本判决生效后七日内交纳；由童琳负担三千五百九十八元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的�按自动撤回上诉处理。
审判员 董丽娜
二〇一六年十二月二十八日
书记员 袁 慧