四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初3245号原告：赵爱珍，女，汉族，1973年10月5日出生，住攀枝花市。委托诉讼代理人：蒲建，四川法典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，四川金迪律师事务所律师。被告:都江堰市中际投资发展有限公司。住所地：都江堰市幸福大道。法定代表人：敬杰，系公司总经理。委托诉讼代理人：雷波，四川公生明律师事务所律师。原告赵爱珍与被告都江堰市中际投资发展有限公司（以下简称中际公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理，诉讼中，原告赵爱珍向本院申请调取新证据，本院依法适用简易程序分别于2016年11月10日、2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告赵爱珍及其委托诉讼代理人蒲建、王静，被告委托诉讼代理人雷波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱珍向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即为原告购买的商品房办理房屋所有权证和土地使用权证；2、要求被告支付原告迟延交房违约金4000元；3、要求被告支付原告合同违约金即迟延办证违约金39137元；4、要求被告支付原告占用原告所缴4324.15元契税等办证相关费用的资金占用利息直至为原告办理完权属登记时止；5、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告赵爱珍将其第一项诉讼请求变更为判令被告立即为其办理不动产权属证书。事实与理由：原告于2007年1月16日和被告签订商品房买卖合同及补充协议，购买被告开发建设的位于都江堰市幸福大道“岷江国际”公寓房。双方在合同中约定了房屋价格、交房期限等各项权利义务，原告按照合同约定支付了购房款，但被告却迟迟不履行合同义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告中际公司辩称，1、对原被告双方购买商品房的事实予以认可；2、因原告未提交相关资料，现原告要求被告为其办理不动产权属证书，仍不具备办理条件；3、原告赵爱珍要求被告支付迟延交房违约金已过诉讼时效；4、原告赵爱珍要求支付迟延办证的违约金，被告不存在违约，即使存在违约，对于原告起诉之日两年以前的部分也已过诉讼时效；5、原告主张被告向其支付缴纳契税的资金占用利息无事实依据和法律依据。6、请求法院对迟延交房的违约金予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即1、原被告双方的身份信息、准予变更登记通知书；2、商品房买卖合同及补充协议；3、缴费票据（包含原告购房款、办理各种契税的工本费）；4、房屋摘要信息；5、（2011）都江民初字第1580号民事判决书；6、房屋所有权登记申请书、产权办理说明。对双方争议的证据认定如下：被告对交房流程确认单、房屋交接单不予认可。本院认为，综合双方提交的其他证据，能够相互印证，形成证据锁链，故本院对该组证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、都江堰市置城房地产开发有限公司作为出卖人与赵爱珍作为买受人于2007年1月16日就位于都江堰市幸福大道“岷江国际”房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为195685元。同时与本案有关的约定主要有：“第五条面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按补充协议约定进行处理。第八条交付期限，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家的地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。第十五条、如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即见补充协议。二、都江堰市置城房地产开发有限公司作为甲方与赵爱珍作为乙方签订了一份《岷江国际商品房买卖合同补充协议》，与本案有关的约定如下：四、关于合同第五条的约定，4、在房屋交付前，甲乙双方应完成差异面积价款的结算和支付，否则，违约方向对方支付双倍面积价款的违约金。六、关于合同第十一条的约定，1、甲方按甲乙双方约定以电话、或邮寄通知书，或在报纸上发布公告通知乙方领取《交房通知书》、办理接房手续。但无论甲方的通知在客观上是否能送达乙方，乙方均有义务在买卖合同约定的交房日期届满前前往甲方处办理房屋交付手续。3、若一方在甲方通知领取《交房通知书》15天后，或乙方领取《交房通知书》5天后，或乙方在本合同约定的交房日期到期15天后，仍未进行验收交接，则视为乙方已于上述期限届满第二日起将合同项下商品房无异议接收。七、关于合同第十五条的约定，乙方委托甲方办理本合同项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权利登记。1、产权证办理甲方在接受乙方委托办理分户产权权属证书后，应当在乙方交清全部资料和相关费用后于房屋交付之日起365日内为乙方办理完毕。甲方在接受乙方委托办理分户国有土地使用证后，应当在乙方交清全部资料、费用并办理完毕房屋分户所有权证书后两年内为乙方办理完毕分户的国有土地使用证。若乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方应每日向乙方支付合同约定总价款的万分之三作为滞纳金。三、商品房买卖合同及相关附件签订后，赵爱珍即向都江堰市置城房地产开发有限公司付清了合同约定的购房款195685元。四、2008年5月12日，都江堰市遭遇“5.12”汶川大地震。使本案所涉房屋造成中度损坏，根据都江堰市建设局（都建设发[2008]48号）通知，应急评估为中等破坏的房屋建筑，应进行抗震鉴定，并依据鉴定结果确定加固措施。该通知对相关程序作出了要求，强调加固竣工后组织验收并备案。经加固施工，案涉工程（结构部分）四层及四层以下于2010年1月27日加固工程验收合格，五至十三层于2010年3月18日加固工程验收合格。加固验收合格后，案涉工程的施工单位成都建工集团进行非结构部分的修复施工，施工方案得到了勘察、设计、监理、建设单位的确认，施工周期为210天。给排水及管网工程安装完毕后，2010年11月15日，都江堰市建设局出具《关于岷江国际项目竣工验收的说明》，载明：“五大责任主体单位与安监站、质监站共同对项目进行了现场竣工验收及资料审查，全部工程符合竣工验收条件，验收程序合法、有效，验收结论合格。”五、2011年3月7日，赵爱珍按《交房流程确认单》上载明的内容与中际公司办理了交房手续，即缴纳了相关资料和相关税费共计4324.15元。2015年9月30日，中际公司向原告赵爱珍收取了房款补差费和补产权房费用。六、2011年7月21日，岷江国际1幢1单元8层7号房业主乔璐作为原告将中际公司诉至法院，要求中际公司向其支付因迟延交房导致的违约金。都江堰市人民法院于2012年5月31日对该案作出判决，认定被告中际公司据实延期交房的合理期限应顺延至2010年11月30日。被告中际公司于2011年3月3日在《四川日报》上刊登交房公告之日即视为中际公司向业主交付房屋之日。根据双方合同约定，2011年3月19日即视为业主对商品房无异议接收。该案现已生效。七、2010年4月26日，都江堰市置诚房地产开发有限公司更名为都江堰市中际投资发展有限公司。八、都江堰市灌口街道办事处于2015年11月收到“岷江国际”业主所写《备忘录》。本院认为，赵爱珍与中际公司（原都江堰市置诚房地产开发有限公司）签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且都江堰市置诚房地产开发有限公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点即在于原告方的诉讼请求是否能够得到支持。一、立即办理不动产权属证书的请求能否得到支持关于赵爱珍要求中际公司立即为其办理不动产权属证书的请求，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）、（十）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利”之规定，合同项下所约定的办理分户国土证已客观不能，但就双方签订合同的目的来看，开发商仍负有协助购房者办理不动产权属证书的义务。就办理期限而言，本院认为，在双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中已就办理房屋分户产权和分户国有土地使用权进行了约定，双方于2011年3月7日完成了交房手续并提交了相关资料，从交房之日起算，双方办理“双证”的时间均已届满，故本院对赵爱珍的这一诉讼请求予以支持。就被告中际公司所辩称的原告赵爱珍于2015年12月23日后才向中际公司缴清办证所需相关资料，本院认为，赵爱珍在与中际公司办理交房手续时，已完成了中际公司所要求的交房流程，即使原告赵爱珍在交房时未缴齐相关资料，中际公司作为开发商也没有在交房时履行相应的告知义务，责任并不在原告。故本院对中际公司的这一辩称不予认可。二、逾期交房违约金以及逾期办理分户产权违约金的问题。1、就逾期交房而言，被告中际公司辩称，原告赵爱珍主张逾期交房违约金的诉讼时效已过。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”原告赵爱珍从中际公司未按约交房之日起便知道违约行为的存在，本案中，原告赵爱珍于2016年9月21日才向本院起诉要求中际公司支付逾期交房违约金，早已过两年的诉讼时效。就原告赵爱珍称其一直在维权，同时提交了复印于灌口街办的备忘录和照片数张，本院认为，照片并没有明确的时间显示，备忘录显示的维权时间也是2015年11月。故原告赵爱珍所称理由并不能成立，本院对原告赵爱珍要求被告中际公司承担迟延交房的违约金的诉讼请求因已过诉讼时效不予支持。2、就逾期办理房屋分户权属证书而言，按照双方的合同约定，被告中际公司应在赵爱珍交清全部资料和相关费用后于房屋交付之日起365日内为其办理房屋分户权属证书，2011年3月7日，赵爱珍与中际公司办理了交房手续，并于同日缴纳了相关税费和相关资料。因此按照合同约定，中际公司应在2012年3月7日前为赵爱珍办理房屋的分户产权。至今本案所涉房屋未办理房屋的分户产权，因此中际公司逾期办理分户产权，其行为确已构成违约。被告中际公司抗辩要求调减两项违约金。鉴于我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告赵爱珍仅主张至2015年6月12日前的违约金，是对其权利的处分，本院予以确认。被告中际公司辩称逾期办证违约金自原告起诉日两年前的诉讼时效已过，故本院对逾期办理房屋分户权属证书的违约金由日万分之三酌情调整为日万分之一，即620天×19.56元/天＝12127.2元。三、关于资金占用利息的问题。原被告双方对此并无约定，且在本案中已经对中际公司逾期交房和逾期办理分户产权的行为作出了处理，故本院对赵爱珍要求中际公司向其支付占用所教契税等办证费用的资金占用利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告都江堰市中际投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告赵爱珍办理位于都江堰市幸福大道“岷江国际”房屋的不动产权属证书；二、被告都江堰市中际投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵爱珍逾期办理房屋权属转移登记的违约金12127.2元；三、驳回原告赵爱珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1186元，减半收取593元，由原告赵爱珍负担193元，被告中际公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一六年十二月二十八日书记员  何唯