福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初4028号原告：中海物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市集美区，组织机构代码58787805-7。负责人：刘忠。委托诉讼代理人：方辉，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告：李式雄，男，1979年2月19日出生，汉族，住福建省顺昌县。原告中海物业管理有限公司厦门分公司（以下简称“中海物业厦门分公司”）与被告李式雄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业厦门分公司的委托诉讼代理人方辉到庭参加诉讼。被告李式雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海物业厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付截至2016年8月31日拖欠的物业服务费5757.23元及其违约金1231.91元、停车服务费1840元及其违约金324.8元；2.被告立即支付截至2016年8月31日拖欠的公共维修金644.44元及其滞纳金413.68元；3.被告立即支付截至2016年8月31日拖欠的公摊电费1223.35元及其滞纳金785.30元、公摊水费84.39元及其滞纳金54.17元、二次供水水费928.3元及其滞纳金595.90元；上述款项合计13883.47元。4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告以被告于2016年11月22日缴纳了部分费用为由变更诉讼请求为：1.被告立即支付2014年7月1日至2015年3月31日拖欠的物业服务费1991.07元并支付拖欠的物业服务费违约金（违约金分段计算，其中2014年7月1日至2016年11月22日的违约金按各月实际欠缴的物业服务费为基数并按日千分之三的标准计至2016年11月22日为2665.46元，2016年11月22日之后违约金以尚欠的2014年7月1日至2015年3月31日的物业服务费1991.07元为基数并按日千分之三的标准从2016年11月22日计至实际缴清之日）；2.被告立即支付2014年7月1日至2014年12月31日拖欠的停车服务费480元，并支付拖欠的停车服务费违约金（违约金分段计算，其中2014年7月1日至2016年11月22日的违约金，按各月实际欠缴金额为基数并按日千分之三的标准计至2016年11月22日为782.97元；2016年11月22日之后的违约金以尚欠的2014年7月1日至2014年12月31日的停车服务费480元为基数并按日千分之三的标准从2016年11月22日计至实际缴清之日）；3.被告立即支付2014年7月1日至2016年8月31日拖欠的公维金滞纳金（以各月实际欠缴的公维金金额为基数，按日千分之三的标准从2014年7月1日至2016年11月22日）；4.被告立即支付2014年7月1日至2016年8月31日拖欠的公摊电费滞纳金1089.92元（以各月实际欠缴的公摊电费金额为基数，按日千分之三的标准从2014年7月1日至2016年11月22日）；5.被告立即支付2014年7月1日至2016年8月31日拖欠的公摊水费滞纳金72.18元（以各月实际欠缴的公摊水费金额为基数，按日千分之三的标准从2014年7月1日至2016年11月22日）；6.判令被告立即支付2014年7月1日至2016年8月31日拖欠的二次供水水费滞纳金827.05元（以各月实际欠缴的二次供水水费金额为基数，按日千分之三的标准从2014年7月1日至2016年11月22日）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月12日，原告与厦门中海地产有限公司签订了《中海寰宇天下前期物业服务合同》，约定由原告对进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准及费用支付等内容进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之一支付违约金，逾期交纳公共维修金及公摊水电费的，按照日千分之三支付滞纳金。2012年6月8日，被告与厦门中海地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了中海住宅，面积均为82.55平方米。2013年8月2日，被告又与厦门中海地产有限公司签订商品房买卖合同，购买车位。上述住宅和车位的交房日期均为2014年6月30日前，开发商通知被告于2014年6月28日办理交房手续，被告于2014年7月5日办妥了上述住宅和车位交房手续。被告交房后却未如约支付各项物业费用，自2014年7月1日至2016年8月31日，上述房产累计欠拖欠物业服务费5757.23元、停车服务费1840元、公共维修金644.44元、公摊电费1223.35元、公摊水费84.39元、二次供水水费928.3元，并产生了高额的违约金和滞纳金，原告多次催缴，被告均以种种理由予以搪塞不交。被告作为中海的业主，理应依法依约缴纳物业管理服务费、公共维修金、公摊水电费等费用。被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判如诉请。被告李式雄未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告李式雄向案外人厦门某某有限公司购买中海的商品房，并购买了中海车库，双方于2012年4月12日就上述商品房及车库各签订《商品房买卖合同，两份合同第十八条均约定：本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘中海物业管理有限公司厦门分公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。两份《商品房买卖合同》附件四即为前期物业服务合同。2012年4月12日，厦门中海地产有限公司与原告中海物业厦门分公司就中海项目签订前期物业服务合同，合同约定业主应于《入伙通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费。前期物业收费除入伙时首次预缴一个季度的物业服务费外，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务费。物业服务管理费收取标准为：高层住宅每月每平米2.68元，房屋维修金由物业公司代收，标准为每月每平米0.3元，车位使用人应按照地上车位每个每月60元、地下车位每个每月80元的标准交纳停车服务费。上述收费标准不含公共能耗费（主要指小区公共部位的情节、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费、等费用）。根据当地政府规定，由供水供电部门直接收取的费用由该单位直接收取，由物业公司代收代缴的费用，按照上月实际发生费用以产权建筑面积来进行分摊的办法，单独向业主收取并代缴。逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金。停车服务费的计费起始日期、交纳方式、交费周期及违约金等参照物业服务费的规定。由原告代收代办的费用（如水、电、煤气、有线电视等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行。合同有效期截止至2016年6月30日。合同还约定了其他事项。合同签订后，中海物业厦门分公司依约对中海小区进行了物业管理服务至今。中海小区尚未召开业主大会、未成立业主委员会。被告李式雄系中海房屋的权属人，房屋建筑面积为82.55平方米，其拖欠2014年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费5757.23元、停车服务费1840元、公共维修金644.44元、公摊电费1223.35元、公摊水费84.39元、二次供水水费928.3元。原告于2016年7月8日向被告发出过一份物业费催缴通知，通知被告缴纳物业服务等费用。原告提起本案诉讼后，被告于2016年11月22日向原告交纳了2015年4月1日至2016年8月31日期间的物业服务费、2015年1月1日至2016年8月31日的停车服务费及2014年7月1日至2016年8月31日期间的公共维修金、公摊电费、公摊水费、二次供水水费，现仍有2014年7月1日至2015年3月31日共计9个月的物业服务费1991.10元未交纳，2014年7月1日至2014年12月31日共计6个月的停车服务费480元亦未交纳。上述事实，有原告提供的《中海寰宇天下前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《中海寰宇天下管理规约承诺书》、物业费催缴通知、电费发票、水费发票、中海寰宇天下2号楼公共电分摊度数及费用明细、车库照明明细及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费、二次供水费用等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。合同签订后中海物业厦门分公司为中海小区提供了物业服务，被告李式雄作为小区业主应按约定缴交相应的物业管理服务费、停车服务费、公共维修金、公摊水电费等费用，并支付原告代垫的二次供水费用。被告至今未交纳2014年7月1日至2015年3月31日共计9个月的物业服务费1991.10元、2014年7月1日至2014年12月31日的停车服务费480元，已构成违约，现原告主张物业服务费按照1991.07元计算，未违反法律规定，故原告中海物业厦门分公司主张被告李式雄支付物业服务费1991.07元及停车服务费480元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉求的物业服务费、停车服务费的违约金。被告李式雄拖欠2014年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费5757.23元、停车服务费1840元，在原告提起本案诉讼后方于2016年11月22日向原告交纳了部分费用，现仍有2014年7月1日至2015年3月31日的物业服务费1991.10元未交纳，2014年7月1日至2014年12月31日的停车服务费480元亦未交纳。中海物业厦门分公司主张物业服务费、停车服务费的违约金按照各月实际欠缴金额为基数按日千分之三的标准计至实际缴清之日止。本院认为，依据前期物业服务合同，业主应于《入伙通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始交纳物业服务费。除入伙时首次预缴一个季度的物业服务费外，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金。停车服务费的计费起始日期、交纳方式、交费周期及违约金等参照物业服务费的规定。依据上述约定，被告李式雄应对其逾期交纳物业服务费、停车服务费按照各月实际欠缴金额为基数从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金至实际缴清之日止，即2014年7月1日至2016年11月22日期间物业服务费、停车服务费的滞纳金分别为2831.57元、1023.92元，共3855.49元，现原告主张按照2665.46元计算，系其对自身权益的处分，本院予以支持，2016年11月22日之后的物业服务费、停车服务费的滞纳金应分别以1991.07元、480元为基数自2016年11月23日起按照日千分之一的标准计止实际付清之日止。关于公共维修金、公摊电费、公摊水费、二次供水水费的滞纳金，本院认为，被告作为业主应当及时交纳房屋公共维修金、二次供水水费。公摊电费、公摊水费属于物业服务中必然发生的费用，原告并提供相应水电费缴交凭证予以证明被告拖欠2014年7月1日至2016年8月31日期间的公共维修金644.44元、公摊电费1223.35元、公摊水费84.39元、二次供水水费928.3元，至2016年11月22日才向原告交纳了上述费用。依据前期物业服务合同，由原告代收代办的费用（如水、电、煤气、有线电视等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行，公共维修金、公摊电费、公摊水费、二次供水水费系由原告代收的费用，参照《供电营业规则》、《厦门市供水管理暂行办法》、《厦门市房屋公共维修金管理规定》之规定，逾期不缴交公共维修金、水、电费可按日加收欠缴金额千分之三的滞纳金，现原告诉求滞纳金按各月实际欠缴的金额为基数，按日千分之三的标准从2014年7月1日计止实际缴清之日即2016年11月22日止，分别为公共维修金滞纳金574.15元、公摊电费滞纳金1089.92元、公摊水费滞纳金72.18元、二次供水水费滞纳金827.05元，本院予以支持。被告李式雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李式雄应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司厦门分公司物业服务费1991.07元、停车服务费480元及滞纳金（2014年7月1日至2016年11月22日期间的物业服务费、停车服务费的滞纳金共2665.46元，2016年11月23日起的物业服务费、停车服务费的滞纳金应分别以1991.07元、480元为基数自2016年11月22日起按照日千分之一的标准计止本判决确定的还款之日止）；二、被告李式雄应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司厦门分公司公共维修金滞纳金574.15元、公摊电费滞纳金1089.92元、公摊水费滞纳金72.18元、二次供水水费滞纳金827.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李式雄负担，该款被告应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 悦二〇一六年十二月三十一日代书 记员 林雅玲附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”