安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1641号
上诉人（原审原告）：潘常顺，男，1965年9月27日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
上诉人（原审原告）：杨锦荣，女，1966年9月7日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：王西龙，太湖县百里镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：太湖县天成房地产开发有限公司，住所地安徽省太湖县晋熙镇人民路。
法定代表人：唐医德，该公司总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人:吴竹坤，上海汇鑫律师事务所律师。
上诉人潘常顺、杨锦荣、太湖县天成房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2018）皖0825民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人潘常顺及其与上诉人杨锦荣共同的委托诉讼代理人王西龙、上诉人太湖县天成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴竹坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘常顺、杨锦荣上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判为太湖县天成房地产开发有限公司支付潘常顺、杨锦荣逾期办证违约金73000元(自2017年4月19日起至2018年1月18日止，按己付房款529020元以每日万分之五计算)；2、本案一、二审诉讼费由太湖县天成房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条中，约定的违约金的标准系双方真实意愿，且未超过因太湖县天成房地产开发有限公司违约行为给潘常顺、杨锦荣造成损失的百分之三十，应受法律保护，任何单位和个人均无权予以调整。二、原审按潘常顺、杨锦荣己付房款总额529020元每日万分之零点五计算逾期办证违约金，是不顾本案事实，实为任性枉法裁判，致使潘常顺、杨锦荣损失应拿到的违约金65700元。
太湖县天成房地产开发有限公司辩称，不同意支付任何违约金，太湖县天成房地产开发有限公司不存在任何违约。根据《商品房买卖合同》第九条，2017年12月28日才具备交付条件，2018年1月18日就已经向相关部门报送不动产书面文件，不存在延期办产证的责任。
太湖县天成房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回潘常顺、杨锦荣的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院忽略了双方所签合同对房屋交付条件的约定，认定事实错误。双方所签订的商品房买卖合同第十一条第(一)项尽管约定:太湖县天成房地产开发有限公司应当在2016年12月30日前向潘常顺、杨锦荣交付该商品房;但该条的第(二)项明确约定交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，即:太湖县天成房地产开发有限公司在向潘常顺、杨锦荣交付房屋时，该房屋必须具备两个条件:1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告。也就是说，涉案房屋只有达到合同第九条约定的交付条件时，才能视为交付。而本案涉案房屋到2017年12月28日才具备合同第九条约定的交付条件。故，太湖县天成房地产开发有限公司向潘常顺、杨锦荣交付涉案房屋的时间为2017年12月28日，此前的实际占有因不符合约定交付条件，不能视为有效的交付。而一审法院将不符合交付条件的实际占有视为合法有效的交付，违背了双方的合意，属于认定事实错误。2.一审法院的判决与最高院的司法解释和省高院的指导意见的相关规定精神相违背。(1)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项所规定的“自房屋交付使用之日”指的是具备交付条件之日。如此理解与《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的第四条、第五条、第六条的规定精神相一致。否则，对商品房买卖合同中逾期交房的期限就难以确定。(2)涉案房屋符合交付条件的时间为2017年12月28日，而太湖县天成房地产开发有限公司在2018年1月18日就向太湖县不动产中心提交了办证文件和资料。根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的第七条规定的，潘常顺、杨锦荣的诉讼请求不能达到法院的支持。
潘常顺、杨锦荣辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同约定交房时间是2016年12月31日，交房时间到了太湖县天成房地产开发有限公司通知了业主，2017年1月份太湖县天成房地产开发有限公司已经将该房交付给业主管理使用。根据法律规定，潘常顺、杨锦荣已经使用了房屋，太湖县天成房地产开发有限公司从交付房屋起90天内需要给潘常顺、杨锦荣办理房产证，潘常顺、杨锦荣主张的是逾期办证违约金，太湖县天成房地产开发有限公司需要承担违约责任；合同约定违约金是日万分之五，符合法律规定，对双方均有约束力，太湖县天成房地产开发有限公司应当支付违约金。
潘常顺、杨锦荣向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理位于太湖县晋熙镇人民路与高坦路交叉路口天成大厦14层1401室房屋的不动产登记手续；2、判决被告支付原告逾期办证违约金从2017年3月31日起按已付房款总额每日万分之五计算至办理不动产权证书之日止；3、判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于太湖县房屋，面积为117.56平方米，房屋总价款为529020元。合同约定的付款方式为：以其他方式，即按规定首付、余款办理按揭贷款的方式付款。交付时间为：出卖人应当在2016年12月31日向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第九条约定的商品房屋交付的证明文件有：该商品房已取得建设工程峻工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告；第十条约定的商品房屋相关设施设备交付证明文件有：供排水、供电达到综合验收合格，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户，小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房于2016年12月31日达标。第十二条约定的逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同对房屋登记的约定为：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告分别于2014年11月25日和2015年7月31日两次向天成房产公司交付房款159020元和370000元，共计529020元，付清了全部购房款；另于2017年1月19日向天成房产公司交纳了契税7935元，维修基金10580元，办证费用500元，同时与该公司有关负责人签署了《天成大厦交付房屋核算一览表》，完成了房屋交接手续。2018年1月9日,天成房产公司就办理房屋不动产登记问题通知原告提供有关资料，并于2018年1月18日向太湖县不动产登记中心进行了首次登记，太湖县不动产登记中心于2018年2月28日正式受理登记。
另查明，案涉房屋现已经办理了不动产权登记，登记号为皖（2018）太湖县不动产权第0000826号，权利人为潘常顺、杨锦荣，并附记有“2018年4月27日设定抵押”字样。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。就本案而言，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。综合庭审原、被告陈述答辩，本案争议焦点为：一、原、被告履行合同过程中是否有违约行为以及具体违约表现，计算逾期办证违约金的起止时间；二、原告起诉要求被告承担违约责任的违约标准是否符合法律规定，被告调整违约金的主张有无法律依据。关于争议焦点一，原、被告在合同中未约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。本案原告已按合同约定交清了房款，亦按被告通知要求提交了办证资料，被告已向原告交付了房屋，原告亦已实际占有使用，但因被告的原因未能在法定期限内办理房屋权属证书，被告已构成违约，理应继续协助原告办理房屋权属证书并承担逾期办证的违约责任。被告抗辩认为尽管原、被告双方在合同中约定房屋交付时间为2016年12月30日，但涉案房屋到2017年12月28日才具备、才符合约定的交付条件，即已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，此前的交付只能视为具备使用条件的交付，原告只能主张逾期交房的违约责任，此主张系对合同条文的片面理解，不符合合同的全面约定，故被告该项抗辩意见不予采纳。对被告抗辩该商品房于2017年12月28日具备约定的交付条件后，不动产管理部门根据被告的申请于2018年1月11日对涉案房屋进行了办证前的实地查看，被告于2018年1月18日向太湖县不动产登记中心提交了办理“天成大厦”房屋产权登记所需的全部材料，到目前为止，各户房产证已全部办毕，不存在办证违约情形，本院认为，工程未经竣工验收合格不得交付，房屋买受人有权拒绝接受未经竣工验收合格的房屋，但原告于2017年1月19日自愿接受了该房屋，应视为案涉房屋已于2017年1月19日交付使用，被告的抗辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。由于本案原告已经于2017年1月19日实际接受了房屋，根据解释第十八条规定，被告应当于房屋交付使用之日起九十日内协助办理房屋产权证书，故计算逾期办证违约金开始时间应为2017年4月19日。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第7条：买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案被告已经于2018年1月18日向房屋产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，完成了其主要义务，故计算逾期办证违约金的起止时间应为2017年4月19日至2018年1月18日。关于争议焦点二，原告起诉要求被告承担违约责任的违约标准是否符合法律规定，被告调整违约金的主张有无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限界满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张虽有法律依据，但考虑到本案房屋已经交付使用，基本实现了合同目的，原告并未受到实际损失，且原、被告双方均未能提供证据证明因逾期办证给原告方造成的损失大小，为平衡当事人利益，结合被告的辩解意见，可对违约金进行适当调整，依照合同法及解释的有关规定，酌定按照已付购房款总额，以每日万分之零点五的标准计算为宜。同时鉴于案涉房屋现已实际办理不动产权登记证书，经核实原告已实际领取。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告太湖县天成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告潘常顺、杨锦荣支付逾期办证违约金7300元（自2017年4月19日起至2018年1月18日止，按已付房款529020元以每日万分之零点五计算）；二、驳回原告潘常顺、杨锦荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1717元，由原告潘常顺、杨锦荣负担717元，被告太湖县天成房地产开发有限公司负担1000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘常顺、杨锦荣向本院提交如下证据：天成大厦同地段房屋价格表一页（打印件），证明房屋价格上涨，损失的客观存在。太湖县天成房地产开发有限公司质证认为，对该证据三性不予认定。本院认证认为，该证据只能说明该房屋升值，并不能证明其受损，故不予认定。太湖县天成房地产开发有限公司没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、太湖县天成房地产开发有限公司是否存在迟延办证的事实；二、如存在迟延办证，违约金能否按日万分之五计算。
关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理···”，根据该约定，太湖县天成房地产开发有限公司应在向买受人潘常顺、杨锦荣交付涉案房屋90日内办理商品房房屋所有权证书。本案中，双方签订的合同约定房屋交付时间为2016年12月31日，潘常顺、杨锦荣实际取得房屋时间为2017年1月19日。太湖县天成房地产开发有限公司主张合同约定房屋交付时应满足相关条件，但该条件的义务方均为太湖县天成房地产开发有限公司，且潘常顺、杨锦荣取得房屋时间为合同约定交付时间之后，潘常顺、杨锦荣自愿取得尚不满足交付条件的涉案房屋不违反相关法律规定，且在庭审结束前已符合交房条件。故应认定涉案房屋交付时间为2017年1月19日，太湖县天成房地产开发有限公司应在2017年1月20日起90日内办理商品房房屋所有权证书，而太湖县天成房地产开发有限公司向办证机构报送办证材料的时间为2018年1月18日，存在逾期办证行为。故对太湖县天成房地产开发有限公司的上诉请求，本院依法不予支持。
关于争议焦点二，本案中，双方合同虽约定“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”，但太湖县天成房地产开发有限公司的逾期办证行为给潘常顺、杨锦荣造成的具体损失难以确定，一审法院酌定按日万分之零点五的标准计算违约金并无不当，对潘常顺、杨锦荣的该项上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，潘常顺、杨锦荣、太湖县天成房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1767元，由潘常顺、杨锦荣负担1717元，太湖县天成房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 胡 毅
审判员 陈庆中
审判员 潘 红
二〇一八年八月二十四日
书记员 王 璜
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；