四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江油民初字第284号
原告：江油市永通电讯器材设备有限公司。
法定代表人：张权，该公司董事长。
委托代理人：杨善权，绵阳市维权法律服务所法律工作者。
被告：江油市聚点餐饮娱乐有限公司。
法定代表人：李梅，该公司董事长。
委托代理人：李建，该公司总经理。
委托代理人：卢兴中，四川鼎天律师事务所律师。
原告江油市永通电讯器材设备有限公司（以下简称永通公司）诉被告江油市聚点餐饮娱乐有限公司（以下简称聚点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理。依法适用普通程序分别于2014年4月24日、5月19日、6月20日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年，本着互利发展原则，原告向被告租用了江油市中坝川信小区博美生活广场一楼营业用房经营通讯器材、电子产品等业务。2008年8月，原、被告又签订《房屋租赁补充协议》，之后原告依照该协议约定分二次向被告交纳了共30万元的房屋租赁保证金。时至2012年11月20日，原、被告签订的租赁协议到期，被告并未按协议约定履行如数退还原告保证金的义务。原告多次联系被告方，要求退还房屋租赁保证金无果。为此提起诉讼，请求判令被告退还房屋租赁保证金30万元，并从2012年11月20日起，按中国人民银行公布的商业银行一年档期贷款基准利率计息。本案诉讼费由被告承担。
被告抗辩称：我方认为不应当返还房屋保证金30万元。理由：1、双方当事人是合作关系，房屋租赁合同约定是把我方的管理权租赁给原告永通公司，租赁期满后，原告永通公司没有按照合同约定从租赁房屋中搬出全部物件，且现在原告永通公司都还在经营，双方到现在还没有解除合作关系。2、一楼经营用房由聚点公司长期进行管理（包括水、电等其他的设施），我方还有25.92平方米的房屋被原告占用没有返还，因此聚点公司不应当返还原告的保证金。3、诉讼费应当由永通公司自行承担。
审理查明：2007年3月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，甲方（被告）愿意将管理权（使用权）属于自己的房屋出租给乙方（原告），约定出租房屋坐落在江油市金轮干道博美生活广场一楼；租期从2007年3月20日至2009年6月20日；租金每年60万元；租赁期满或者合同解除，原告必须按时搬出全部物件；合同还对其他事项进行了约定。双方依约履行。2008年8月23日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，约定双方于2007年3月13日签订的《房屋租赁合同》继续有效；原《房屋租赁合同》延至2012年6月20日；2009年6月20日后的每年租金增加；乙方（原告）向甲方（被告）交纳房屋租赁保证金30万元；协议还对其他事项进行了约定。双方依约履行。2008年9月15日，被告在原告提交的免除因地震导致房屋加固期间（2008年5月12日至2008年8月1日）房租的申请上签“同意申请”，并加盖被告行政公章。2012年6月20日，原告与被告在原签订的《房屋租赁补充协议》尾部双方签章下边的空白处再续签补充协议，原合同继续有效，租期2012年6月21日至2012年11月20日，租金30万元。双方依约履行。2012年8月31日至同年12月1日，原告的法定代表人张权分别与案外人黄斌（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A20＃）、汤洪银（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A19＃）、敬军（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A17＃）、魏大智（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A18＃）、吕世权（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A9-A10）、谢馥宇（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A16＃）、周昌福（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A11＃）、潘勇（房屋位置江油市金轮干道博美生活广场A21＃）等签订《房屋租赁合同》，租期从2012年12月7日或者8日至2015年或者2017年12月6日或者7日，合同还对其他事项进行了约定。原告从被告处租得的房屋，均不享有所有权，除一小部分（被告认为是25.92㎡，该部分无产权证，开发者为江油市博美房地产开发有限公司{以下简称博美公司}），其余为从案外人租赁取得使用权，由被告在原告租赁前进行打造为一个整体（一层），转租给原告。2012年8月31日至同年12月1日，原告的法定代表人张权分别与上述案外人所签的租赁合同约定的租赁房屋均包含在被告租赁给原告的房屋之中。即原告与被告续展租赁合同至2012年11月20日到期，到期前原告的法定代表人即分别与被告租赁房屋的房主（原告所租房屋范围内）签订了租赁合同，原告的法定代表人绕过被告直接与房屋所有人签订了房屋租赁合同。原、被告之间的租赁合同于2012年12月20日到期后，因原告直接与房屋所有人又签有租赁合同，故原告没有搬离原来租赁被告的房屋。
另查明：纠纷所涉的房屋为博美公司开发。博美公司除一层卖出绝大部分外，现还有一小块未出售。现未出售的部分，江油市房产登记交易中心不予颁发产权证书，原因是该部分在中间，四周无通道，若要取得产权证，需相邻方业主同意，若不同意，四周邻居如有墙体存在，该部分将会是一个密闭的空间，无法进出。博美公司向本院出具说明，博美公司授权被告聚点公司行使该未出售部分房屋的使用、收益权。
上述查证事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、申请、情况说明、保证金收据、介绍信、查询申请表及原、被告陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告与被告所签《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，双方当事人至今未就合同效力提出异议，主体适格，内容合法，意思表示真实，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案的焦点为：一、原、被告之间的法律关系是原告主张的房屋租赁合同关系还是被告主张的合作关系？二、原告主张的返还保证金条件是否成就？
关于焦点一。本院认为，原、被告所签《房屋租赁合同》约定“甲方（被告）愿意将管理权属于自己的房屋出租给乙方（原告）”，这里的管理权，结合整个合同，实际所指的就是房屋的使用和收益权，合同名称为“房屋租赁”，内容尽显“双方根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）有关房屋租赁的规定”、“出租房屋坐落”、“租赁期限”、“租金和租金交纳的期限”等等，合同约定了要依据合同法有关房屋租赁的规定，合同约定的双方权利义务完全符合合同法有关租赁合同的内容，被告抗辩是合作关系，没有事实依据和法律依据，该抗辩意见，本院不予采纳。
关于焦点二。本院认为，被告享有使用权的在博美生活广场一层中间的部分房屋，四周均为他人享有所有权，国家房屋产权登记机关不予办理产权登记，不具有独立的使用利益，原、被告之间的租赁合同到期时，原告的法定代表人已与被告取得使用权的房屋所有人签订了房屋租赁合同，原告无需搬离原从被告处租赁的房屋，原告请求返还保证金的条件已经具备，依法被告应返还原告保证金，原告返还保证金的请求应予支持。根据双方所签合同，没有约定合同期满返还保证金时间，合同到期后，依法、依情被告应返还原告保证金，原告没有举证证明诉前何时向被告主张了保证金返还，因此从原告向本院起诉时计付资金利息，利率也没有约定，原告主张按一年期档期确定具体利率，原告起诉至今已满6个月，满六个月以上的档期为1年，原告主张按一年档期利率计付利息应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”之规定，判决如下：
一、被告江油市聚点餐饮娱乐有限公司在本判决生效后十日内返还原告江油市永通电讯器材设备有限公司租房保证金300000元，并从2013年12月17日起，按300000元本金，2013年12月17日执行的中国人民银行公布的商业银行贷款一年档期基准年利率（6%）计付利息至本判决确定的履行期内履行为止。
二、驳回原告江油市永通电讯器材设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 王宇龙
审 判 员 余 光
人民陪审员 饶志斌
二〇一四年六月二十二日
书 记 员 王翠翠