辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13149号
上诉人（原审原告）：高金，男，1963年5月21日出生，汉族，北京隆安律师事务所沈阳分所律师，现住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人（原审原告）：沈晶，女，1973年11月27日出生，汉族，沈阳广播电视台编导，现住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
上诉人高金、沈晶因与上诉人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称联合房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
高金、沈晶上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、依法发回重审或改判为：1.赔偿二上诉人已付款239,597元逾期贷款利息93,747.65元（从2010年5月30日起至起诉日止）；2.被上诉人立即给二上诉人下达准住通知办理入住手续且有关采暖费、物业费等从下达准住通知时起算；3.赔偿上诉人（车库排号费5万元及代办费1140元的逾期贷款）利息损失19,563元（从2010年6月27日至起诉日止；三、两审诉讼费用及保全费均由被上诉人负担。主要理由：没有办理成按揭贷款的责任是开发商，一个是有在建工程的抵押，二是开发商通知我们办理按揭时是2012年6月，说明开发商手续不全，因为按照合同应是2010年6月末7月初办理抵押贷款。开发商不给我们下达入住通知的理由是我们没有交付全款，我方认为该理由不成立，理由牵强，因为没有办理贷款的责任在于开发商，不在我方，侵犯了我方权益，在此之前我已经交了前期款项。我有权要求开发商赔偿我从交首付款到目前没有给我正式办理入住手续的损失。开发商在整个案件过程中没有损失，开发商收了我将近24万元的首付款，开发商用争议房屋本身作按揭贷款至少得到了40万元的银行抵押贷款。根据法律规定，如果不是实际占有，房子就可能不归我方，所以我们今年自己强行把门打开入住装修。开发商一直没有给我们办理入住手续，所以我们要求法院对此作出判决。基于这个原因，我们认为在办理入住之前两年的采暖费、物业费应当由被上诉人承担。因为我们没有享受到采暖和物业服务，不给我们办理入住的责任在被上诉人，所以由此造成的损失应由被上诉人承担。由以上原因，我们交的车库排号金及由此不能交付房屋造成我方买车库没有意义的损失也应由被上诉人承担。开发商让我们交的中介费1140元，下一步办理按揭贷款由哪个中介公司办理还没有确定，所以中介费应先返还给我方，需要交付时可以另外再交付。
联合房地产公司经传票传唤未到庭。其一审中辩称：我公司同意继续履行合同，对于原告的损失我公司不同意赔偿，贷款的事儿我们已经全权委托给融汇公司了，具体为什么办不下来我公司也不知道，个人资信没有问题的都可以办下来。原告的入住手续现在就可以办理，车位排号费是因为原告自己没有选中我们提供的车位，不是我公司的责任，不同意退还。关于代办费应该也是融汇公司给原告退，不是我公司给退。诉讼费及保全费我公司不同意承担。
高金、沈晶向一审法院起诉请求：1.判决继续履行合同并赔偿二原告由此造成的损失：从2010年5月30日到起诉日止二原告已付款239597元逾期贷款利息93747.65元（按5年以上利率）；2.立即给二原告办理入住手续；3.返还车位排号费5万元及代办费1140元并赔偿其从2010年6月27日到起诉之日止逾期贷款利息19563（按5年以上利率）；4.被告承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2010年5月30日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-21号3-1-1号房屋，建筑面积170.82平方米，每平方米4563.85元，房屋价款779597元，二原告交内房款239597元，剩余购房款办理银行按揭手续，但该手续一直未办理，二原告亦未交纳剩余房款。2010年6月27日，二原告与被告签订唯美尚品车库排号协议书，双方约定排号范围为唯美尚品地下车库，二原告向被告交纳排号金人民币50000元，如开盘选到车库，该排号金自动转为定金，并签订《唯美尚品车库认购协议书》。如未选车库，应于实际开盘日后提出申请，被告应于二原告提出申请后的15个工作日内退换排号金。2012年3月24日，二原告向辽宁融汇资产管理有限公司交纳预告登记费80元、查档费100元、产权证工本费、他项证工本费160元、代理服务费800元，共计人民币1140元。庭审中，二原告自认已经入住，并进行了简单装修。现二原告起诉来院，要求判决继续履行合并赔偿二原告由此造成的损失：从2010年5月30日到起诉日止二原告已付款239597元逾期贷款利息93747.65元（按5年以上利率）；立即给二原告办理入住手续；返还车位排号费5万元及代办费1140元并赔偿其从2010年6月27日到起诉之日止逾期贷款利息19563（按5年以上利率）；被告承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系在平等自愿的基础上协商一致的结果，且内容不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告要求继续履行商品房买卖合同，被告亦同意继续履行，双方当事人均应按照合同约定严格履行。关于二原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，要求被告赔偿其此造成的损失人民币93747.65元，因双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二原告在起诉时要求被告给予办理入住手续，二原告尚未入住，后在庭审中自认现已入住，可见涉案房屋的交付使用尚未到360日，故二原告要求被告赔偿损失的请求，不予支持，若被告出现违约事实后二原告可另行诉讼。关于二原告要求被告办理入住手续，因二原告自称已入住，被告亦同意为二原告办理入住手续，故对此项诉请，不予审理。关于二原告要求返还车库排号金人民币50000元的主张，因双方已约定如未选车库，应退还排号金，故二原告的此项主张予以支持。关于二原告主张的车库排号金人民币50000元的逾期贷款利息，二原告未能提供证据证明，在本案起诉之前曾向被告明确表示不选车库，要求返还排号金，故对二原告的此项主张，不予支持。关于二原告要求返还代办费人民币1140元的主张，因该款收款人非被告，被告亦不同意由其返还此款，故对二原告的此项主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决：一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告高金、沈晶车库排号金人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费3589元，由二原告负担2539元，由被告负担1050元，保全费3595元由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，二上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。在二上诉人要求继续履行，被上诉人未予否认的情况下，应继续履行，原审对此认定准确，本院予以确认。关于二上诉人提出要求被上诉人赔偿其已付购房款利息损失的主张，因二上诉人于2010年5月30日已向被上诉人交纳首付款共计239,597元，但直至二上诉人自认的占用使用案涉房屋的2016年9月，在此期间，二上诉人并没有享有房屋使用的权利，而被上诉人确已取得了二上诉人交纳的已付款的金钱利益，鉴于案涉房屋存在在建工程抵押，对于二上诉人以办理按揭贷款形式交纳剩余购房款造成一定阻碍，并引发双方争议，导致双方对于商品房买卖合同履行的拖延，由此可见，由于被上诉人的原因对二上诉人的购房行为造成一定损失，应对二诉人已付款所产生的利息损失给予补偿，即按以已付款239,597元为基数，自2010年5月31日起至2016年8月31日止，按照中国人民银行同期同类定期存款利率标准计算损失补偿金为宜。
关于二上诉人提出的被上诉人立即给二上诉人下达准住通知办理入住手续且有关采暖费、物业费等，从下达准住通知时起算的主张，因属于双方在继续履行合同过程中发生的，在二上诉人未交付全部购房款的情况下，对其该主张不予支持，若被上诉人在此后履约过程中出现违约事实后，二上诉人可另行主张。
关于二上诉人提出的车库排号费及代办费利息损失的主张，双方由于对此并没有明确约定，且本院对二上诉人在履行商品房买卖合同过程中所受损失已给予一定的补偿救济，一审判决对该项请求的认定理由亦无不妥，故本院对上诉人该项主张本院不再支持。
综上所述，高金、沈晶的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初2504号民事判决第一项，即“辽宁联合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还高金、沈晶车库排号金人民币50,000元。”；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初2504号民事判决第二项；
三、辽宁联合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付高金、沈晶补偿费以239,597元为基数，按中国人民银行同期同类定期存款利率计息，自2010年5月31日起至2016年8月31日止；
四、驳回二上诉人高金、沈晶其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3589元，由高金、沈晶负担2000元，由辽宁联合房地产开发有限公司负担1589元，二审案件受理费2566元，由高金、沈晶负担2000元，由辽宁联合房地产开发有限公司负担566元，保全费3595元由辽宁联合房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。