江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4499号
上诉人（原审原告）：无锡市宏厦房地产咨询服务有限公司，住所地无锡市健康路206号。
法定代表人：金华兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈凯凯，江苏拓鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：项梁，男，1991年1月31日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：吕斌，江苏吕斌律师事务所律师。
上诉人无锡市宏厦房地产咨询服务有限公司（以下简称宏厦公司）因与被上诉人项梁商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人宏厦公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：项梁作为业主，缴纳大修基金是其法定义务，根据无锡市维修基金相关管理规定，宏厦公司作为开发商在办理房屋初始登记时需先缴纳大修基金，宏厦公司根据相关规定业已缴纳了上述费用；其次，宏厦公司配合项梁办理产权登记手续时，根据规定已出具维修基金缴存凭证且办理产权登记时必须出具大修基金缴存凭证。因此，项梁在与宏厦公司签署商品房买卖合同及产权登记过程中应当知道需向宏厦公司缴纳大修基金。项梁认为大修基金已包含在5800万房款内，也可以看出项梁明确自认大修基金的支付对象为宏厦公司。由于宏厦公司与项梁之间未就大修基金的履行期限予以明确，故宏厦公司通过诉讼向项梁主张大修基金并未超过诉讼时效。
被上诉人项梁辩称，宏厦公司诉请的主要依据是涉案商品房买卖合同第四条第三款约定“除房款外，买受人需按政策规定交纳大修理基金、契税等”。该条款为格式条款，是由买受人按规定向行政部门交纳税费的政策性规定，并非项梁与宏厦公司之间就大修理基金达成的合意，上诉人也非权利人。根据买卖协议和证人证言，5800万应是双方的交房总价，包括了大修理基金。退一步说，即使5800万未包含大修理基金，按照商品房交易习惯在房屋办理产权过户登记时即可行使权利，但宏厦公司在本案起诉前从未主张过该权利，该权利诉讼时效已过，其诉请不应支持。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：宏厦公司原名为无锡市嘉禾房地产开发有限公司，后于××015年××月1××日变更为现名。××010年6月××日，宏厦公司（甲方）与项梁（乙方）签订协议，双方约定：“甲乙双方就乙方购买甲方位于嘉禾广场××8号、45号、××1号、××2号-1～××层商业用房达成一致，并签订了商品房买卖合同，合同总价共计为58000000元，为保证合同顺利履行，对合同第六条付款方式及期限约定如下：一、为保证乙方能及时、顺利办理嘉禾广场××8号、45号、××1号、××2号-1～××层商业用房产权证、土地证，甲乙双方所签商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定为：××010年6月××日共计支付房款10000000元，余款48000000元于××010年7月××1日前结清。实际付款方式及期限以本协议为准。二、乙方实际付款方式及期限为：1、双方签订商品房买卖合同之日，乙方支付给甲方10000000元，其中5000000元为购房定金，5000000元为预付房款。××、乙方支付10000000元后，甲方按合同总价58000000元开具正式发票给乙方，并配合乙方办理产权证、土地证至乙方名下。××、在产权证、土地证办理至乙方名下之日起××0日内，乙方付清剩余48000000元房款。4、乙方付清余款之日视为房产交接之日。三、本协议与商品房买卖合同同时签订，涉及付款方式及期限的效力高于商品房买卖合同第六条。双方对付款方式及期限产生争议时，以本协议约定为准。四、该房屋为带租销售，乙方在购买后须遵守原租赁合同。乙方付清房款后，租金由乙方收取。如甲方已收取的，在乙方开具发票后，由甲方将超出部分转交给乙方。……”。××010年6月1××日，宏厦公司与项梁签订了三份商品房买卖合同，约定项梁购买宏厦公司开发的嘉禾广场××8、45门牌××层、××1门牌××层、××2门牌××层房屋，房款总价为58000000元。三份合同第四条第××款均约定“除房款外，买受人需按政策规定交纳大修基金、契税等”。合同签订后，项梁按约履行了付款义务，并于××010年7月7日取得所购全部房屋的所有权证。
另查明，××007年1月××7日，宏厦公司向无锡市物业管理中心交纳了嘉禾广场××8单元电梯基金××47170元、维修基金××0896××.5元；嘉禾广场××1单元电梯基金1××9008.80元、维修基金17××761元；嘉禾广场××2单元电梯基金1××8447.60元、维修基金160559.50元。××017年1月××日，宏厦公司诉至法院。
一审中，宏厦公司认为根据商品房买卖合同约定，项梁除支付房款外还应当交纳大修基金，故购房款58000000元中并未包含大修基金，提供财务明细1组，证明其公司已经收取的其他业主大修基金的数额。项梁对证据真实性无异议，但认为财务明细中并没有涉案房产交纳大修基金的记账情况。项梁认为双方协商的购房总价58000000元是包括全部费用在内的，协议签订后其按约支付了购房款，并取得房屋所有权证，根据现有证据显示宏厦公司早在××007年就已经支付了大修基金，如果需要其另行支付该费用，则应当在双方签订的协议或合同中予以明确，但双方仅明确房屋总价为58000000元，并未提及大修基金的问题；之后宏厦公司从未向其主张过，在有关部门做出的清算工作简报中也明确涉案房屋的款项已经全部回收，且宏厦公司起诉时也已超过两年的诉讼时效，故其无需支付大修基金，提供协议、清算工作简报、书面证言、证人陆某予以证明。证人陆某陈述：其在××010年4月担任宏厦公司法定代表人，于××01××年6月自行辞职；最初前来购买嘉禾广场房屋的是项梁的父亲，项梁父亲也是通过朋友介绍来宏厦公司购房的，当时双方谈好购房总价为58000000元，契税、过户费由项梁承担，其他费用都包括在58000000元中，但是没有说明58000000元具体包括什么费用；后来因其发现草签协议上注明大修基金需要项梁负担，曾经问过销售经办人为什么支付了58000000元还有大修基金，得到答复说仅是格式要求；其在交房的时候曾经出具过一份说明，具体内容不记得了，但其中否定了项梁需要支付大修基金，在房屋交付后就没有人员提及过涉案房屋大修基金的问题了；公司曾经先后进行过××次审计，但都明确除了现代城有部分房款未支付完毕，其他房款都支付完毕了。宏厦公司表示无法确认协议的真实性，因为没有明确的签订日期，按照项梁所称是格式合同签订在前，则此时正是股东纠纷期间，其公司并没有该份协议，退一步讲，即使协议是真实的，结合其他证据也仅证明项梁已经支付58000000元房款，对该事实其公司是认可的；对清算工作简报真实性无异议，与其公司主张的大修基金无关；对书面证言真实性无异议，但对内容不予认可，陆某已经不是其公司工作人员，无权代表公司做出解释；对陆某的陈述不予认可，陆某先是陈述58000000元包括大修基金，后又表示草签协议中注明项梁应当支付大修基金，前后相互矛盾。如果陆某认为出具过说明，应当提供该份说明，且陆某早已离开公司又与项梁存在利害关系，故无权代表公司做出相应说明；之所以近期才向项梁主张权利，是因为之前公司股东之间产生股权纠纷，导致公司管理混乱，直到公司重新步入正轨后，在财务整理相关资料时才发现项梁未支付大修基金，所以在××015年1××月至无锡市物业管理中心调取了相关凭证，因大修基金的交纳属于法定义务，故不适用时效的规定，且合同中亦没有约定履行期限，其公司可随时主张该笔费用。
一审法院认为：根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，虽然双方在商品房买卖合同中提及了大修基金的交纳问题，但仅约定“按政策规定交纳大修基金”，并未明确收取权利主体为宏厦公司，属于约定不明，根据该约定无法明确项梁应向宏厦公司支付大修基金的意思表示。此后，宏厦公司亦未与项梁就大修基金的交纳问题进行补充约定，也未向项梁主张过该笔费用。如宏厦公司认为其公司基于先行支付了涉案房屋的大修基金而享有追偿权，则在双方签订商品房买卖合同时宏厦公司已经具备向项梁主张该笔费用的条件，且权利的内容具体、明确，也即宏厦公司在合同签订时就应当知晓其享有的权利。按照无锡市关于维修资金的相关规定，在申请产权登记时应当根据房屋登记机构要求出具维修资金交存凭证；而开发建设单位亦应当在交付房屋时提供已交存维修资金的有效凭证。根据上述规定，即使宏厦公司在签订合同时未能明确自己的权利，亦应在办理房屋过户手续或交付房屋时向项梁主张自己的权利。但在合同签订后宏厦公司并未向项梁主张支付大修基金，直至项梁办理了过户手续、支付完毕购房款后的数年期间内均未主张过，且不存在时效中止、中断等情形，即使项梁应当向宏厦公司返还大修基金，因至宏厦公司起诉时已经超过二年的诉讼时效，宏厦公司已丧失胜诉权，故对其相应的民事权利不再予以保护。一审法院判决：驳回宏厦公司的诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：依据项梁与宏厦公司签订的协议及商品房买卖合同，可以确定涉案房产的总价款为5800万元，大修基金并未包含在房款内。未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。交易习惯是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；或者指当事人双方经常使用的习惯做法。本案双方当事人对大修基金的履行期限未做明确约定，现双方存在争议。对此，本院认为，就商品房交易习惯而言，大修基金一般由开发商代为向买受人收取，买受人交纳时间通常是在开发商向买受人交房之时或者办理房产证之时。本案中，宏厦公司于××007年即已向无锡市物业管理中心垫付涉案房屋大修基金，××010年双方合同对大修基金由谁交纳作出约定，虽未约定履行期限，但结合××010年年宏厦公司已向项梁交付涉案房产及办好相关权属证明的事实，根据商品房交易习惯，可以确定涉案合同大修基金的履行期限为××010年涉案房产交付之时或者产证办理之时。因此，本案诉讼时效的起算时间应为××010年涉案房产交付之时或者产证办理之时，但宏厦公司于××017年才提起诉讼，之前从未向项梁主张过该权利，故其提起本案诉讼已过诉讼时效。综上所述，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11744元，由宏厦公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 姚旭斌
审判员 李 杨
审判员 仓 勇
二〇一八年一月二十五日
书记员 庄茂根