杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初8512号
原告：中国银行股份有限公司杭州市庆春支行。营业场所：杭州市下城区。
负责人：王澍。
委托代理人：孔东方、潘福特，浙江天复律师事务所律师。
被告：倪金华,女,1973年11月12日出生,汉族,住杭州市拱墅区。
委托代理人：金艳芬、许亦琦，浙江鑫知律师事务所律师。
被告：潘健强,男,1970年10月17日出生,汉族,住杭州市下城区。
被告：杭州西湖城建开发有限公司。住所地：杭州市西湖区。
法定代表人：吕建国
原告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行（下称中行杭州市庆春支行）为与被告倪金华、潘健强、杭州西湖城建开发有限公司（以下简称西湖城建公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年11月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉任审判。后因案情需要，本案转为普通程序审理。组成合议庭后，本院于2017年6月12日公开开庭审理了此案，原告中行杭州市庆春支行的委托代理人潘福特、被告倪金华的委托代理人许亦琦到庭参加诉讼，被告潘健强、西湖城建公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行杭州市庆春支行起诉称：2004年，原告与被告倪金华、潘健强、西湖城建公司签订《个人购房借款合同》一份，约定原告向被告倪金华提供29万元的贷款，贷款期限为240个月，自2004年7月22日起至2024年7月22日；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率4.2‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，按有关规定执行，等额本金还款法，如未按约定的时间贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收罚利息，同时被告倪金华、潘健强以其名下的位于和睦院xx室房产为贷款提供抵押担保。被告潘健强向原告出具《共同参与还款人承诺书》，愿意为被告倪金华的还本付息义务承担连带责任。上述合同签订后，办理了他项权证。原告于2004年7月22日向被告倪金华发放贷款29万元。现贷款已逾期，被告未履行还款义务，为维护原告合法权利，保护银行资金安全，避免国有资产流失，根据民事诉讼法的相关规定，提起诉讼：1、被告倪金华、潘健强共同归还原告借款本金126416.31元、利息4641.09元、罚息631.2元（利息、罚息暂计算至2016年11月17日，此后按合同约定另计至本息结息之日），暂合计131688.6元；2、被告倪金华、潘健强共同承担原告支付的律师代理费3800元；3、原告对被告倪金华、潘健强名下的位于和睦院xx室房产就第1、2项诉讼请求享有优先受偿；4、被告西湖城建公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带保证责任；5、被告共同承担本案诉讼费用。
为证明其事实主张，原告中行杭州市庆春支行向本院提交如下证据：
1、《个人购房借款合同》1份，证明原告与被告签订的合同生效及双方的权利义务。
2、共同参与还款人承诺书1份，证明被告潘健强承担连带共同还款责任。
3、借款借据1份，证明原告已发放贷款。
4、他项权证1份，证明抵押权成立生效。
5、律师催收函1份，证明贷款已逾期。
6、本息清单1份，证明原告产生的垫款本息。
7、委托代理协议1份，证明原告因本案产生的律师费用。
被告倪金华答辩称：被告倪金华、潘健强于2008离婚并约定担保物和睦院xx室房屋归被告潘健强所有，故本案的担保物已经不属于被告倪金华所有，原告应就担保物实现本案债务及律师费等费用。
被告倪金华向本院提交如下证据：
1、离婚协议书及离婚证1份，证明原被告于2008年7月22日签订《离婚协议书》，约定案涉房屋及另一套房屋长木里、汽车都归男方潘健强所有，案涉房屋的按揭贷款40万元由男方归还，协议书上的8万元儿子的抚养费，男方一分都未付。另长木里的房屋在离婚后，男方也在出售。
2、协议书1份，证明倪金华与潘健强离婚时约定位于长木里xx室、和睦院xx室的两套房子都归潘健强所有。
3、房屋产权信息查询记录1份，证明潘健强倪金华已于2009年12月4日已将位于长木里1幢2单元502室的房屋过户给潘健强的事实。
被告潘健强、西湖城建公司未作答辩，亦未提交证据。
经庭审质证，本院认证如下：对于原告中行杭州市庆春支行提交的证据，被告倪金华对真实性无异议，承认借款事实。本院认为，原告中行杭州市庆春支行提交的上述证据客观、真实，并且能相互印证，共同证明本案事实，本院予以确认。对于被告倪金华提交的证据，原告中行杭州市庆春支行对证据1，离婚证无异议，离婚协议对原告中行杭州市庆春支行无约束力，关联性有异议，被告倪金华的借款人，不能免除还款义务；证据2，真实性保留，是被告倪金华、潘健强共同作出的，不能约束第三方；证据3，关联性有异议。本院认为，被告倪金华提交的证据，与本案借款纠纷缺乏直接关联性，故本院不予确认。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定的案件事实如下:
中行杭州市庆春支行作为贷款人、倪金华、潘健强作为借款人及抵押人、西湖城建公司作为保证人签订《个人购房借款合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款，金额为贰拾玖万元（￥290000元）；贷款用于借款人购买坐落于和睦院xx室房产的住房（商业用房）；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.2‰，利息从放款之日计算并按月结息，如遇中国人民银行调整贷款利率，按有关规定执行，贷款人不再另行通知借款人；贷款期限为240个月，从2004年7月22日起至2024年7月22日，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款人不可撤销的授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款以转账的形式划入售房者西湖城建公司在银行开立的账户（开户行开元、帐号45×××93）；贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息，还款日为每月21日，首期、末期还款金额按实际天数计算，借款人自愿按等额本金还款法，首期归还本息之和2426.33元，利息逐月递减；借款人在中国银行开立活一本，户名倪金华、帐号45×××-0，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月还款日从该账户中扣收贷款本息；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收罚利息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；订立、执行本合同所需有关费用，由借款人负责支付；抵押人以其合法拥有的坐落于和睦院xx室房产房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下的借款的担保；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含本合同规定所计收的复利）、罚息、因偿还贷款而引起的信用卡透支款本息、实现债权的所有费用以及因借款人违约而给贷款人造成的损失；保证人自愿为借款人提供连带责任保证；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括本合同所计收的复利）、罚息、因归还贷款本息而引起的信用卡透支款本息以及实现债权的费用；保证期间从本合同生效之日开始到本合同借贷条款项下债权最后一期还款履行期限届满之日起经过两年，贷款人依据本合同借贷条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务，保证人应当承担保证责任，如保证人为售房人，其保证期间自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续之日止；等等。2007年8月7日，双方就上述房产依法办理抵押登记，他项权利人为杭州市住房公积金管理中心、中行杭州市庆春支行，他项权证号为杭房他字第xx号。
潘健强出具《共同参与还款人承诺书》，共同参与还款人潘健强愿对中国银行庆春分（支）行于借款人倪金华签订的借款合同承担法律责任，共同参与还款人对借款人的还本付息义务承担连带责任；共同参与还款人承担连带责任的期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止；等。
2004年7月22日，中行杭州市庆春支行向倪金华指定账户发放贷款290000元。借款借据载明：贷款金额贰拾玖万元、月利率4.2‰、还款日期2024年7月22日。倪金华正常还款至2015年10月份，此后开始逾期。截至2016年11月17日，倪金华尚欠借款本金126416.31元、利息4641.09元、罚息631.2元。
另查明，为本案诉讼，中行杭州市庆春支行向浙江天复；律师事务所支付律师代理费3800元。
本院认为，中行杭州市庆春支行与倪金华、潘健强、西湖城建公司签订的《个人购房借款合同》及被告潘健强出具的《共同参与还款人承诺书》均系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。各方当事人均应恪守合约，诚实履行。上述合同签订后，中行杭州市庆春支行按约发放借款，已经履行了合同项下的义务。合同履行过程中，但倪金华、潘健强未能按约还款，已构成违约。中行杭州市庆春支行据此主张提前收贷，具有合同和法律依据。现中行杭州市庆春支行要求倪金华、潘健强归还剩余借款本金126416.31元并支付利息4641.09元、罚息631.2元（暂计至2016年11月17日，此后按双方合同约定另计），于法有据，本院予以支持。关于律师费3800元，符合双方合同约定，且不悖相关收费标准，本院予以支持。倪金华、潘健强自愿为其债务提供抵押担保，且案涉房产已依法办理了抵押登记手续，故在其未能归还债务的情况下，中行杭州市庆春支行作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权。关于原告中行杭州市庆春支行主张被告西湖城建公司承担连带保证责任。借款人中行杭州市庆春支行已办妥房屋抵押登记手续，根据涉案《个人购房借款合同》关于保证期间的约定，本案保证期间已过，原告中行杭州市庆春支行要求被告西湖城建公司承担保证责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告潘健强、西湖城建公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告倪金华、潘健强于本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行借款本金126416.31元；
二、被告倪金华、潘健强于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行利息4641.09元、罚息631.2元（暂计算至2016年11月17日，此后按涉案《个人购房借款合同》的约定另计至实际履行之日止）；
三、被告倪金华、潘健强于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行律师费3800元。
四、若被告倪金华、潘健强未能履行上述第一、二、三项支付义务的，原告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行有权对被告倪金华、潘健强名下的位于杭州市和睦院xx室房产（见杭房他字第xx号《房屋他项权证》）折价或以拍卖、变卖该抵押物后所得的价款优先受偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司杭州市庆春支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3010元，由被告倪金华、潘健强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 周培芳
代理审判员 刘新玉
人民陪审员 倪 健
二〇一七年六月十四日
代书 记员 蒋丽莉