四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第177号
上诉人（原审被告）李德华，女，生于1955年12月19日，汉族。
委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨玉芬，女，生于1968年2月18日，汉族，农民。
委托代理人马维纲，泸州市纳溪区安富法律服务所法律工作者。
上诉人李德华因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2013）纳溪民初字第287号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李德华及委托代理人冯骏，被上诉人杨玉芬及委托代理人马维纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院判决认定：2012年11月21日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于泸州市纳溪区云溪西路一段117号8号楼2号的房屋一套（建筑面积63.6平方米）出售给原告，房价为185000元，过户公证、交户时间均为2013年2月5日前。《房屋买卖合同》的第八条约定：“付款方式：⑴2012年11月21日乙方首付定金贰万元整；⑵、过户时付余款壹拾陆万伍仟元。”，《房屋买卖合同》的第十二条约定：“违约责任：1、本合同执行期内，乙方先交定金。乙方违约，乙方不能向甲方索要定金。甲方违约，甲方应在违约之日起将定金退还乙方，同时向乙方赔偿与定金同等金额的违约金……”。合同签订当日，原告向被告交付了定金20000元，被告出具了收条一张。此后，原、被告在办理过户交房手续过程中，就应当先过户交房、还是先付清房款等问题发生分歧。2013年1月29日，原、被告经泸州市纳溪区安富街道人民调解委员会调解未果；2月4日，原、被告到泸州市纳溪区房地产监理交易所办理过户手续，原告要求先过户再付款，被告要求先付款再过户，因过户与付款的先后顺序发生分歧而未果；2月5日，泸州市纳溪区安富法律服务所法律工作者就过户与付款事宜对原、被告做调解工作，建议保留15000元押金，双方仍未达成一致意见。后原告诉至法院，要求解除双方所签订的《房屋买卖合同》，返还定金20000元。诉讼中，被告同意解除《房屋买卖合同》。
上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告出示的身份证复印件、《房屋买卖合同》、收条、调解情况说明书、调查笔录、手机短信；被告出示的身份证复印件、证人证言6份、友谊路社区证明、中国邮政储蓄银行开户申请书及银联卡等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，可以作为定案的依据，本院依法予以确认。
原审人民法院判决认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行义务。因此，按照合同的第八条第⑵项载明的“过户时付余款”的约定，该约定属同时履行义务，双方应按此约定履行各自义务，但在履行过程中，由于双方对是先交房过户、还是先付房款的细节约定不明，双方对合同条款的理解发生分歧，原、被告双方经协商，并经泸州市纳溪区安富街道人民调解委员会、泸州市纳溪区安富法律服务所主持调解，也未达成补充协议，导致合同未能履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，原、被告双方因约定不明产生分歧后进行协议补充，但仍未达成补充协议，也未能依照合同有关条款或者交易习惯进行确定，故导致合同无法履行的原因不能归责于其中任何一方，在合同履行过程中双方均未违约。现原告主张解除双方所签订的《房屋买卖合同》，被告同意解除，系原、被告双方真实意思表示，本院依法予以支持；对于原告主张被告违约，要求退还定金的请求，本院认为，定金既是一种担保方式，又是一种违约责任形式，定金在合同得到正常履行情形下，应当抵作价款或者收回，只有在给付定金方或接受定金方发生违约行为而适用定金罚则时，定金才起到了定金责任的作用。本案中的定金属履约定金，在合同履行过程中双方均无违约行为，故本案不适用定金罚则，且原、被告双方均同意解除《房屋买卖合同》，故对原告要求返还定金20000元的诉讼主张，本院依法予以支持。判决：一、解除原告杨玉芬与被告李德华于2012年11月21日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告李德华返还原告杨玉芬定金20000元，限于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费300元，减半收取150元，由被告李德华负担。
宣判后，上诉人李德华不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：本案被上诉人杨玉芬在履行合同中，提出种种新的要约，不按合同约定支付上诉人购房款，已构成违约，因此，被上诉人支付上诉人的20000.00元的定金不应予以退还，一审判决上诉人退还被上诉人20000.00元的定金，在认定事实和适用法律上均存在错误，应予纠正。上诉请求：一、撤销四川省泸州市纳溪区人民法院（2013）纳溪民初字第287号；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨玉芬的主要答辩理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
经审理，本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，上诉人李德华申请蒲文云出庭作证，以证明被上诉人杨玉芬不购买约定的房屋，构成违约的事实。被上诉人杨玉芬认为该证言不是新的证据，也不能证明被上诉人违约的事实。本院认为，蒲文云出庭作证的证言，不是新的证据，本院不予采信。上诉人李德华提供了《现代汉语词典》第1401页，认为根据该页对“时”的解释，是指事情发生的开始，因此，被上诉人杨玉芬应在办理房屋过户开始时给付购房款，被上诉人杨玉芬未按该约定给付购房款即属违约。被上诉人杨玉芬认为“时”是一种语法范畴，上诉人对时的解释属单方解释。本院认为，被上诉人对上诉人李德华提供的《现代汉语词典》第1401页无异议，本院予以确认，但《现代汉语词典》对“时”的解释有几种，既可解释为事情、行为开始的时间，也可以解释为某个时间段，等等。因此，“时”字不能仅作上诉人所述的解释。上诉人李德华提供了2013年2月19日黄仕明、马维刚对被上诉人杨玉芬的询问笔录复印件，认为黄仕明是隐形代理人，因此，不应认定黄仕明证言。被上诉人杨玉芬认为上诉人在一审中未提供该证据，不是新的证据。也不能证明被上诉人在本案中存在违约行为。本院认为，上诉人李德华在一审中提供了该询问笔录复印件，但未提交质证，二审中提供该证据复印件，但未加盖印章说明复印自何处，故本院对该证据不予采信。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人于2012年11月21日签订的房屋买卖合同，系真实意思表示，合法有效。双方当事人对一审判决解除双方签订的房屋买卖合同无异议，根据处分原则，本院予以确认。本案的争议焦点是被上诉人杨玉芬在履行合同的过程中是否存在违约行为，上诉人李德华应否返还收取的20000.00元定金。在履行合同过程中，由于双方当事人对合同第八条第二款“过户时付余款壹拾陆万伍仟元。”约定的给付购房余款时间理解产生争议，上诉人李德华认为过户时付余款165000.00元，应理解为办理过户前给付，而被上诉人杨玉芬则理解为办理过户手续并交付房屋后给付，为此，双方在合同约定的2013年2月5日办理公证、过户手续前，先后进行了多次协商，并经基层调解组织调解，均因前述原因不能达成一致意见。因此，本院认为，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。”的规定，处理双方的争议。“时”存在多种解释，既可理解为开始的时间，也可理解为某个时间段等，本案双方对合同约定的“过户时”是过户开始的时间还是过户办理完成的时间产生争议，将双方签订的房屋买卖合同第八条第二款约定的“过户时付余款壹拾陆万伍仟元。”，理解为办理完过户手续后给付余款，更能保护交易安全，实行交易目的，也符合交易习惯。首先，双方订立的房屋买卖合同目的在于上诉人李德华出卖房屋取得售房款，而被上诉人杨玉芬则通过交易取得房屋的产权，被上诉人杨玉芬为此给付了20000.00元的定金，办理完成过户手续后给付购房余款有利于解决出售房屋存在抵押等方面瑕疵的问题，有利于保护交易安全、实现合同目的；其次，上诉人李德华有协助办理过户手续的义务，在完成协助义务后给付余款，可避免不必要的纠纷；第三，在办理完成过户手续后给付购房余款符合房屋买卖的交易习惯。根据上述分析，被上诉人杨玉芬在上诉人李德华未办理过户手续前拒绝给付购房余款并不违反双方的合同约定。上诉人李德华主张被上诉人杨玉芬在过户前未给付购房余款违约的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李德华的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300.00元，由上诉人李德华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 王文辉
审判员 李 野
二〇一三年八月五日
书记员 李 霞