广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终2204号
上诉人（原审被告）：迅速汽车公司
负责人：蔡维谦。
委托诉讼代理人：王鸣剑，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市中耕服饰有限公司
法定代表人：秦国友。
委托诉讼代理人：赵紫云，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：褚新兰，广东威豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市国威科技创新服务有限公司
法定代表人：黄迈。
委托诉讼代理人：李明，广东鹏城阳光律师事务所律师。
上诉人迅速汽车公司（以下简称迅速公司）因与被上诉人深圳市中耕服饰有限公司（以下简称中耕公司）、深圳市国威科技创新服务有限公司（以下简称国威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字1223号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人迅速公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法改判驳回中耕公司的诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费用由中耕公司承担。
上诉事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清和错误。1、对中耕公司装修存在与否的认定，存在事实不清和错误。在一审法院查明事实的第一部分中，对于中耕公司与深圳市精艺铁艺装饰有限公司签订的对涉案房产的装修合同的真实性、是否实际履行并未进行查明，对装修的实际费用也未查明。一审中，中耕公司无法提供装修实际发生的具体财务费用凭证或税务发票，也不能提供任何与本次装修有关的申请或批准文件材料，包括管理处或公安消防备案材料等，而且最主要的是在市场监督局网站上根本查询不到该装修公司，合同主体虚假，故装修合同本身就是一份未实际履行的虚假合同。2、对鉴定机构作出的深欣价（鉴）字[2016]第01号《鉴定报告》的认定错误。在一审法院查明事实的第五部分中，鉴定机构出具的报告只是依据所谓的设计施工图纸计算造价得出来的鉴定结论，不是根据现场真实的装修装饰残值进行的评估得出鉴定结论。鉴定机构也不能保证现场实况与施工图相符，该鉴定结论是不具备科学性、准确性和合理性的，不能被采用。3、对国威公司的地位认定错误。在一审法院查明事实的第七部分中，一审法院认为国威公司只是城市更新项目申报主体，尚未获得开发主体资格，且项目处于前期动员阶段，未进入拆迁阶段。事实上，国威公司不仅是申报主体，而且作为开发主体已经与工业区内多家业主包括迅速公司都签订了《深圳市罗湖区xx第七工业区城市更新房屋拆迁补偿安置协议书》。（签订日期：2013年5月13日）。4、对中耕公司营业损失情况、装修费用的认定事实不清和错误。在一审法院查明事实的第八部分中，对中耕公司营业损失的认定仅依据中耕公司自己统计的经营利润估算。一审法院并未有任何事实上的查明，包括但不限于对中耕公司关于营业损失的财务审计、经营合同情况、完税证明等经营方面事实上的审查。二、一审判决在事实不清楚的情况下做出，没有事实依据，没有法律依据。1、一审认为迅速公司解除合同的条件尚未成就，构成违约。迅速公司在2013年5月13日与国威公司签订了《深圳市罗湖区xx第七工业区城市更新房屋拆迁补偿安置协议书》，需要交楼给国威公司，正是基于此，迅速公司才于2013年6月5日向中耕公司发出解除合同书。迅速公司是根据城市更新项目进展需要做出的解除合同通知，是符合租赁合同及补充协议的约定的，不构成违约，不应承担任何赔偿责任。2、一审判决迅速公司赔偿中耕公司经营损失，没有事实依据，也没有法律依据。一审认为“迅速公司在缺乏依据的情况下，突然提前解除双方的租赁合同，客观上导致中耕公司正常生产经营活动受到影响，依据中耕公司单方面的要求综合考虑剩余租期、租金水平、另寻地址恢复生产经营的周期等因素判决迅速公司赔偿中耕公司经营损失237600元（按6个月租金金额计)”。这是没有事实依据的。迅速公司依据《拆迁安置协议》要求，按租赁合同约定提前6个月通知中耕公司解除合同和搬迁，中耕公司一边正常生产，一边也在这期间找到xx街道的厂房进行装修，一切就绪好后于2013年10月9号开始逐步搬迁，直到2013年12月20日全部搬走将厂房移交给迅速公司，这期间实际没有造成直接经营损失。
被上诉人中耕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、对装修的实际费用问题。由于装修时并没有考虑到提前解除合同，因此，中耕公司在装修时没有索取正式发票，正是由于没有相关的正式手续，中耕公司在一审时才申请了鉴定，对费用进行鉴定，此鉴定报告是装修费用最有利、最真实的证据，无需再提供其他的装修手续。二、关于迅速公司提出的鉴定报告认定事实问题。迅速公司提出鉴定机构出具的报告只是依据所谓的设计施工图纸计算造价得出来的鉴定结论，因此是错误的。迅速公司的这一观点是片面的、不正确的。鉴定机构正式接受人民法院的委托，在几方参与下到现场认真进行了勘查，勘察时间是2013年12月19日，有勘查记录，有鉴定公司和各方签字。在鉴定报告出具的期间，如果依据一些书面证据是完全允许的。如果没有一些书面证据，鉴定难度比较大，但是也可以出鉴定报告。鉴定机构程序合法，适用法律正确，依据标准合规，因此鉴定报告应该被采用。但一审并没有完全依据鉴定报告认定的损失金额判决，而是根据具体情况，中耕公司为减少诉累没有提出上诉。一审认定的金额很低。三、关于迅速公司提出的国威公司主体。一审法院认定深圳市国威科技创新服务有限公司是更新项目的申报主体，并没有认定其获得主体资格，这一事实认定没有错误。四、关于中耕公司营业损失认定。一审法院是酌情按照6个月的租金金额支持。这是一个非常低的计算标准，实际上中耕公司的损失远远超过6个月租金。中耕公司考虑到要交上诉费且拖的时间更长，所以没有提出上诉。根据合同约定，如果是搬迁，有6个月的准备期限，因为中耕公司的机器设备物资比较多，选择场地也比较麻烦，这也有书面证据能够印证，法院认定6个月租金是有依据的，双方当事人是有充分考虑的。在实际审判中，用租金标准计算搬迁损失是一种极为方便也不失公正的方式。一个经营中的公司使用的场地越大，营业收入会越高，这是成正比的。因此，一审法院用租金计算营业收入的损失是合情合理的。五、一审法院认定迅速公司解除合同构成违约完全正确。迅速公司上诉称其在2013年5月13日与深圳市国威科技创新服务有限公司签订了《深圳市罗湖区xx第七工业区城市更新房屋拆迁补偿安置协议书》，因此才于2013年6月5日向深圳中耕服饰有限公司发出了解除合同书。事实上，2013年6月5日向深圳中耕服饰有限公司发出解除合同时，政府根本没有批准改造，没有任何批文，没有到交楼的搬迁阶段，没有可能也没有必要去交楼。但迅速公司在下通知时已将整个小区的房屋到处写着“危房拆除”，整个工业园破烂不堪，强迫租户提前解除合同，其行为构成违约，应当承担违约责任和赔偿责任。六、关于迅速公司提出的仅有两年租期，进行装修不合理，有失公允。中耕公司是一个国际上有知名度的老牌服装公司，而且档次比较高，这是众所周知的，可以查阅以往的经营记录。根据服装行业的惯例，做高端品牌要有高档的展示厅，装修是必要的，而且根据不同的季节、不同的款式有不同的微装，这是行业惯例，无可厚非。
被上诉人国威公司辩称，关于中耕公司在一审中出具的《装饰装修合同》证据，其中的装修承接主体深圳市精艺铁艺装饰有限公司，一审没有查明该主体是否合法存在，国威公司通过深圳信用网、市场监督局网站查询均显示没有该公司的主体信息。
中耕公司向一审法院起诉请求：一、迅速公司赔偿中耕公司因提前解除合同造成的装修费损失人民币90万元、搬迁损失人民币40万元、营业损失993838.02元，合计人民币2293838.02元；二、国威公司对上述损失承担连带责任；三、迅速公司、国威公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、在本案所涉房屋租赁合同被解除前，中耕公司长期租用迅速公司位于深圳市罗湖区xx工业七小区703栋5楼全层、6楼西面房产，共计1980平方米（以下简称涉案房产）。2012年9月4日，中耕公司与迅速公司签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定中耕公司继续向迅速公司租用涉案房产，每平方米每月租金人民币20元，月租金为39600元，租期从2012年8月13日至2014年8月12日止，交付房产时中耕公司应支付租赁保证金人民币39600元；合同还约定其他一些权利义务。双方还签订一份《协议》，就涉案房产的租赁，约定如第七工业园因政府行为进行更新改造，迅速公司以书面形式提前半年通知中耕公司，中耕公司收到书面通知半年内全部自行搬迁完毕。超过半年，中耕公司放弃租赁厂房内物品所有权，造成的损失由中耕公司负责，迅速公司不予以任何赔偿。中耕公司主张，上述合同和协议签订后，其委托深圳市精艺铁艺装饰有限公司对涉案房产进行装修，根据中耕公司提供的装修合同书，约定装修总价款为人民币3336940元，约定装修期为2012年8月28日至2012年10月12日。2013年10月22日，深圳市名磊物业管理有限公司罗湖xx工业七小区管理处出具《证明》称，从2012年至今，未收到租户和业主提出对工业七小区5楼和6楼的任何装修申请。
二、2012年5月26日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局在深圳商报B3版刊登《深圳市互联网产业园南区（xx第七工业区）改造专项规划（草案）公示》，称深圳市互联网产业园南区（xx第七工业区）改造专项规划（草案）已经深圳市城市规划和国土资源委员会技术会议审议并获原则通过，其公示地点包括xx第七工业区（项目现场）、市规划国土委第一直属管理局、深圳市罗湖区重建局、深圳市罗湖区xx街道办事处。该公示特别声明：本次公示的更新单元专项规划仅为草案，最终成果以政府批件为准。2012年12月14日，深圳市规划和国土资源委员会向深圳市罗湖区重建局下发《市规划国土委关于批准<罗湖区xx街道第七工业区更新单元规划>的通知》（深规土﹝2012﹞770号），同意对xx第七工业区进行城市更新改造。2013年4月26日，深圳市罗湖区重建局通知xx第七工业区的物业管理单位深圳市名磊物业管理有限公司，因市规划国土委批准了xx第七工业区城市更新单元专项规划，为更好推进该项目城市更新工作，希望该公司在项目拆迁改造前，尽力维护园区物业现场。
三、2013年6月5日，迅速公司向中耕公司出具《解除合同通知书》，称迅速公司解除双方2012年9月4日签订的租赁合同及补充《协议》，并具体通知如下：xx工业七小区现因政府行为将于今年年底前拆迁改建，根据合同约定解除合同，中耕公司在收到本通知后半年内全部自行搬迁，如超过半年仍不搬迁，将视为中耕公司放弃租赁房屋内的物品所有权，迅速公司将自行处理并收回出租房屋使用权。中耕公司收到上述《解除合同通知书》后，于2013年8月23日复函称，迅速公司提前解除合同，构成严重违约，给中耕公司造成巨大损失，鉴于双方合同长达十年之久，故同意提前解除合同，但迅速公司需赔偿中耕公司一切经济损失。
四、迅速公司提供的放行条显示，2013年10月9日至同月12日期间，迅速公司通知管理处陆续放行中耕公司的搬迁车辆。中耕公司提供的落款日期为2013年12月20日的《交接清单》显示：703栋4楼房租已结清；5楼和6楼房租待诉讼结束后等法院判决而定（6楼钥匙已于10月下旬由顺丰公司寄交我司，货品已全部搬清），沈光作为明丰贸易（深圳）有限公司的代表签名。迅速公司于一审当庭确认涉案房产已于2013年12月20日交还迅速公司，且已结清租金和押金，并确认沈光系该公司会计。
五、在一审诉讼过程中，根据中耕公司的申请，一审法院依法委托深圳市欣广拓工程造价咨询有限公司（以下简称“评估机构”）对xx工业七小区703栋5楼全层、6楼西面共计1980平方米房产装饰费用、残值和装修的时间进行评估。评估机构接受委托后，组织双方于2013年12月19日到现场进行勘察拍照，中耕公司代理人褚新兰、迅速公司会计沈光均到场参与现场勘查。现场勘查完成后，中耕公司于2013年12月20日后陆续将涉案房产中部分装修装饰拆除搬走，导致现状与评估机构勘察记录载明不符。迅速公司要求重新到现场进行勘察，中耕公司坚持以之前勘察状态为准，不同意重新勘察现场，评估机构则函复一审法院称，评估方只认三方到场勘察的情况为准，进行造价鉴定（可移动物品不予鉴定）。中耕公司、迅速公司双方均确认中耕公司搬离后，涉案房产并无人员看守管理。其后，因涉案房产进入拆除状态，一审法院工作人员到现场核实时，涉案房产装修装饰和部分墙体已基本拆除。
六、评估机构于2016年8月30日出具深欣价（鉴）字[2016]第01号《鉴定报告》，载明：1.根据现场实际核查情况，鉴定“涉案工程”的工程造价为人民币1631233.04元（此造价未下浮）；2.根据深建价[2011]28号关于公布《深圳市建设工程招标中标价情况分析（2010年）及投标报价下限参考区间》的通知规定，住宅楼工程下浮比例约为9.47%，此下浮仅作为确定工程合同价款的参考。2017年1月18日，评估机构又出具深欣价（鉴）字[2016]第01号补充《鉴定报告》，载明：1.根据现场实际核查情况，鉴定“涉案工程”的装修残值工程造价为人民币889763.48元；2.合同装修时间为合同工期2012年8月28日至2012年10月12日。针对迅速公司、国威公司就上述《鉴定报告》、补充《鉴定报告》提出的异议，评估机构函复称：该公司系根据施工合同和相关材料进行鉴定，如装饰物需要搬走或者不需要鉴定，可由法院根据鉴定造价作出裁决，本次鉴定公正公平，不存在偏袒情形。评估机构鉴定人王某庭作证称，上述鉴定根据施工合同及2013年12月19日现场勘查情况计算进行，对于现场核查记录单中手写的“根据中耕公司、迅速公司双方协商，装修尺寸及做法根据中耕公司提供的详细施工图纸”字样，迅速公司、国威公司否认曾同意按中耕公司提供的施工图纸鉴定，也否认签过上述文字；出庭的鉴定人称是签名人写的，具体签名人是谁不清楚，并表示评估机构没有其他证据证明中耕公司、迅速公司双方协商同意按照施工图纸计算尺寸及做法，该评估机构不能保证现场实况与施工图相符。
七、国威公司确认国威公司只是城市更新项目申报主体，尚未获得开发主体资格，且当时正处于前期动员准备阶段，尚未进入拆迁阶段，中耕公司与迅速公司的租约到2014年8月12日止，迅速公司在合同到期后再交楼并不会对国威公司的申报工作构成任何影响。
八、中耕公司确认，营业损失系根据中耕公司统计的经营利润估算，搬迁费、装修费用无相关支付凭证，装修损失按照鉴定意见的装修残值计算。评估机构于2017年12月7日出具了增值税发票，载明中耕公司向其支付了评估费人民币10800元。
一审法院认为，中耕公司长期承租迅速公司的涉案房产即深圳市罗湖区xx第七工业区xx共1980平方米房产，直至本案诉讼期间中耕公司搬离；中耕公司与迅速公司就涉案房产于2012年9月4日签订的深圳市房屋租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。深圳市规划和国土资源委员会于2012年5月登报公示xx第七工业区更新改造规划草案，且在项目现场公示，中耕公司和迅速公司在2012年9月4日签订租赁合同及补充协议时，亦明知涉案房产可能被政府决定更新改造，面临拆迁重建，并对提前解除合同和搬迁均作了明确约定。虽2012年12月14日，深圳市规划和国土资源委员会向深圳市罗湖区重建局发文同意对xx第七工业区进行城市更新改造，但截至迅速公司解除租赁合同，该城市更新改造项目尚未开始实施，据该城市更新项目申请方国威公司确认，国威公司只是作为城市更新申报主体，尚未成为开发主体，迅速公司于合同期满的2014年8月12日后交楼亦不影响申报工作，即迅速公司在2013年6月5日发通知解除租赁合同时，约定解除合同的条件尚未成就，故迅速公司单方面解除租赁合同，缺乏依据，已构成违约，应承担相应的违约责任。中耕公司接到迅速公司解除合同通知书后，陆续将物品搬离涉案房产并结清费用后，已于2013年12月20日将涉案房产交还迅速公司。
对于中耕公司主张的损失范围，一审法院评析如下：（一）装修损失方面，迅速公司在缺乏依据的情况下，提前解除双方的租赁合同，依法应当承担中耕公司合理的装修损失，但考虑到：1.鉴定人员确认其鉴定报告是依据中耕公司提交的装修合同（含施工图纸）计算得来，鉴定的装修时间亦是依据合同约定确定，虽鉴定人称中耕公司和迅速公司在勘验现场确认实际装修与装修合同约定一致，但缺乏充分证据证实存在该确认，鉴定人员亦当庭表示评估机构无法保证实际装修情况与装修合同约定一致，且涉案小区管理处出具证明称该期间并无涉案房产的业主或承租人向管理处申请装修，因此无论是装修时间还是装修具体项目均不排除合同约定与实际装修存在不符之处；2.评估机构确认只能根据三方在场（2013年12月19日）勘验的情况作出鉴定意见，但勘验次日中耕公司已将部分装修装饰物品搬离，实际损失与作为鉴定依据的三方勘验现场亦存在一定出入；3.中耕公司在2012年9月4日签订为期仅两年的涉案租赁合同后，大举花费相当于“十个月利润”（该利润金额系中耕公司自行提供，未举证证明）重新进行装修，也与常理不符，鉴于该合同约定租期较短，且签约时已可预见存在因城市更新期满不能续租甚至提前解除租约的风险，即便中耕公司的主张及鉴定结论的装修费用和装修残值均属实，亦不宜全额作为计算迅速公司应当赔偿金额的基数，综合考虑中耕公司长期承租、涉案合同租期、提前解约的剩余租期比例、租金水平等，一审法院酌定迅速公司赔偿中耕公司装修损失人民币150000元，对于超出该金额部分不予支持。（二）中耕公司合同期满如未续租，亦需搬离涉案房产，同样必然产生搬迁费，故搬迁费并非迅速公司违约造成的损失，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。（三）营业损失方面，迅速公司在缺乏依据的情况下，突然提前解除双方的租赁合同，客观上导致中耕公司正常生产经营活动受到影响，中耕公司主张迅速公司应赔偿营业损失为三个月利润合计人民币993838.02元，但该利润金额为中耕公司单方主张，未经审计或其他证据证实，综合考虑剩余租期、租金水平、另寻址恢复生产经营的周期等因素，一审法院酌情按六个月租金金额支持中耕公司经营损失金额为人民币39600×6=237600元，对于超出部分不予支持。
国威公司与中耕公司并无合同关系，无需就迅速公司的违约行为向中耕公司承担违约责任，中耕公司亦未举证证明国威公司存在侵权行为或共同侵权，或者其他导致国威公司依法应向中耕公司承担民事责任的情形，故中耕公司要求国威公司承担本案民事责任，既无合同依据，亦无法律依据，一审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、迅速公司应于判决生效之日起三十日内向中耕公司支付装修损失人民币150000元、营业损失人民币237600元。二、驳回中耕公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12575元，由中耕公司负担人民币10488元，由迅速公司负担人民币2087元；评估费人民币10800元，由中耕公司负担人民币9008元，由迅速公司负担人民币1792元。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：迅速公司提前解除合同是否构成违约及由此造成装修损失和营业损失的赔偿问题。
首先，涉案合同系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同约定，涉案房屋如因政府行为进行更新改造，迅速公司提前半年书面通知中耕公司，中耕公司收到通知半年内应自行搬迁完毕。迅速公司上诉主张其已与涉案房屋城市更新项目的开发主体国威公司签订《深圳市罗湖区xx第七工业区城市更新房屋拆迁补偿安置协议书》，需向国威公司交付涉案房屋，故其依约可提前解除涉案合同，中耕公司应在合同到期前搬迁。对此，本院认为，迅速公司就其前述主张并未提供相关证据予以证明，本案中，未有有效证据显示涉案房屋城市更新项目已进入实施阶段、迅速公司依其与国威公司的约定已至应交付涉案房屋的期限，结合国威公司亦称其仅为涉案房屋城市更新项目的申报主体且迅速公司在涉案合同到期后交楼并不影响其申报工作，故本院认为，迅速公司前述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。原审认定迅速公司提前解除合同构成违约，处理正确，本院予以确认。
其次，关于装修损失和营业损失。如前述，迅速公司违约，依法应承担相应的违约责任，赔偿中耕公司因此遭受的损失。对于装修损失，一审法院依法委托评估机构就涉案房屋的装修残值进行鉴定，鉴定报告载明依现场实际核查情况，装修残值工程造价为人民币889763.48元，一审已在综合考虑现场实际情况与装修合同约定可能不一致、中耕公司系长期承租、涉案合同租期较短等因素的基础上酌定装修损失为150000元，处理得当，应予维持；于此情形下，迅速公司仅以装修合同存疑、鉴定报告依合同施工图纸计价为由上诉主张其不需赔偿装修损失，理据不足，本院不予支持。对于营业损失，迅速公司提前解除合同客观上确会影响中耕公司开展经营活动的安排，考虑到中耕公司另寻址经营的周期，参照涉案合同中关于中耕公司应在接到合同解除通知半年内完成搬迁的约定，一审酌定迅速公司按合同约定的六个月租金金额的标准计付中耕公司的营业损失，并无不当，本院予以维持。
综上，迅速公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7114元（迅速汽车公司已预交），由迅速汽车公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 周 敏
审判员 路 德 虎
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二〇一八年四月二十日
书记员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。