安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终3121号上诉人（原审被告）：王洁，女，1989年9月4日出生，汉族，住安徽省肥西县。被上诉人（原审原告）：信地置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路安徽大市场2幢东3楼，统一社会信用代码91340100610309603P(1-1)。法定代表人：吴图平，该公司董事长。委托代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。上诉人王洁因与被上诉人信地置业（合肥）有限公司（以下简称信地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第04975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王洁上诉请求：撤销原审判决，改判驳回信地公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院仅依据信地公司提供的《商铺租赁协议》与王洁无关的两张《付款收据》，在忽视王洁是受尚品本色木门实际经营人李德友委托代签租赁协议的情况下，认为王洁为实际承租人并应承担房租付款责任，其认定事实错误。“合肥瑶海区尚品本色木门商行”自成立至今，在工商部门登记的经营人一直为李德友本人；李德友并未将红星美凯龙家居广场尚品本色木门商行转让给王洁，王洁不可能实际租赁信地公司商铺，李德友才是真正承租人、利益取得者。王洁之所以与信地公司签订房屋租赁协议，系因为当时双方为朋友关系，受李德友委托为其与被王洁代签了租赁协议，并答应帮其代管运营一段时间，后因李德友从王洁处借款无法归还，曾提议将该商铺转让给王洁，但因王洁不接受，双方并未实际完成转让，后期的实际经营人仍是李德友，王洁并未参与。同时因李德友经营不善导致尚品本色木门商行关闭，并为逃避后期租金等债务拒绝追认王洁当时的代签行为和代理人身份，导致王洁莫名其妙的成为了承租人，致使其被王洁起诉。虽一审法院认为王洁未取得李德友的授权委托书和后期追认的代理行为，但王洁提供的合肥中级人民法院民事判决书【（2015）合民一终字第05254号】并结合其他相关事实，已能充分证明，李德友委托王洁与信地公司签订房屋租赁协议的基本事实，王洁不应承担超过其代理行为的民事责任，其在一审中诉讼主体明显不适格，信地公司应当以李德友作为真实承租人起诉。信地公司答辩称：一、与信地公司签订租赁合同的是王洁本人，而不是尚品本色商行，尚品本色木门是王洁经营的品牌，不构成合同主体。二、王洁在上诉及原审中，均承认其是李德友的朋友，2013/10/1-2014/9/30涉案铺位就以尚品木门经营，实际经营者是李德友。三、合同签订后，案涉铺位一直是王洁经营，其在上诉和原审中均认可是王洁缴纳租金。租赁合同由王洁签订，案涉铺位由王洁经营，王洁欠付租金依法应支付。信地公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁协议书》，王洁立即运走留在租赁场地的货物，返还商铺；2、判令王洁立即支付拖欠新创公司的租金46353元，支付违约金9271元。一审法院认定事实：2014年8月，信地公司（出租方、甲方）与王洁作为承租方（乙方）签订《商铺租赁协议书》一份，合同约定王洁承租的商铺坐落于合肥市铜陵北路与临泉路交汇处的信地红星美凯龙家居广场内，商铺区位为建C8038/8058，租赁面积为222.85平方米。该商铺用途为经营建材类商品，其品牌为尚品木门。乙方保证，在租赁期内必须严格按照上述经营种类和品牌从事经营，如需更换品牌或类别，则须书面报请甲方或其代理人同意，未经甲方或其代理人同意擅自更换，视同乙方违约，甲方有权解除本合同。商铺租赁期自2014年10月1日起至2015年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回该商铺。乙方有意继续承租的，应提前两个月向甲方提出书面续租要求，同等条件下，乙方优先续约。征得同意后甲乙双方重新鉴定商铺租赁合同。租金标准：52元/月/平米，本合同期内租金总计139058元。租金按季结算，先付款后使用经营场地。首期租金应于本合同签定之日付清，以后的租金应于上季度末20号前结清，乙方须按时缴纳租金；如延期交纳，甲方有权从乙方货款中优先扣除乙方所欠租金及相应滞纳金。双方约定了解除合同的情形，其中约定乙方如不支付或者不按照合同约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺。同时约定因乙方违约导致合同解除的，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日，应支付应付款1%的违约金。合同签订后，王洁分别于2014年12月5日、2015年2月7日交纳了租金43371.61元、61507元，并在承租商铺经营。另查明：信地红星美凯龙家居广场建C8038、8058铺面在王洁承租之前，系由李德友承租并用以经营尚品木门。李德友与王洁熟识并与王洁有经济往来。一审法院认为：王洁以自己的名义与信地公司就信地红星美凯龙家居广场建C8038、8058铺面的租赁事宜签订《商铺租赁协议书》，在该协议书的乙方落款处签名捺印。该《商铺租赁协议书》自双方当事人签字、捺印时成立，且协议内容合法，自成立时即生效。双方当事人均应按约履行。王洁辩称其是作为李德友的代理人人签订的《商铺租赁协议书》，不是合同相对人，信地公司对此不予认可，王洁也未提供李德友向其出具的授权委托书或李德友事后追认其代理行为的证据。其次，即使王洁是受李德友的委托，但王洁也未举证证明其在签订合同时向信地公司披露了代理人的身份，根据合同法的规定，在此种情形下信地公司仍可向王洁主张权利。故该院对王洁辩称其不是本案适格被告，不应承担相应合同义务的辩解意见不予支持。信地公司诉请解除与王洁签订的《商铺租赁协议书》，因现租赁期限已届满，双方未再签订新的租赁合同，合同已自然终止，无需确认解除。王洁现已将租赁房屋内的物品运走，信地公司已收回商铺，该院对此予以确认。信地公司主张王洁仅支付了2015年3月31日之前的租金，王洁对此并无异议。故信地公司诉请王洁支付截止2015年7月31日前欠付的租金46353元，该院予以支持。因王洁未按时支付租金必然给信地公司造成相应的资金利息损失，故信地公司诉请违约金9271元，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认信地置业（合肥）有限公司与王洁签订的《商铺租赁协议书》解除，信地公司可自行收回商铺；二、王洁应于本判决生效之日起十日内一次性支付信地公司信地置业（合肥）有限公司2015年4月1日至2015年7月31日期间的租金46353元及违约金9271元。本案一审案件受理费1190元，减半收取595元，由王洁负担。本案二审期间，王洁提供通话录音一份，用以证明其系代李德友签订合同；信地公司质证意见为该录音的真实性有异议，同时该录音的内容是双方争议通过法院诉讼解决，并未承认王洁系李德友签订合同。本院认为，在该通话录音中所涉人员的身份无法确认，且该通话录音未明确认可王洁系代李德友签订合同的事实，无法实现其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明，2014年12月5日、2015年2月7日，合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司分别出具收据注明收到“尚品本色”预收款43371.61元、61507元，王洁在该收款收据上签名。对于原审判决认定的其他事实，本院依法予以确认。本院认为：根据本案双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点在于案涉租赁合同的合同相对人如何认定问题，王洁应否承担承租人的法律责任问题。从查明的事实来看，信地公司与王洁签订的《商铺租赁协议书》明确约定案涉商铺的出租方为信地公司、承租方为王洁，该合同经由信地公司签章、王洁签字按印后生效，对于双方当事人均具有拘束力。王洁主张其系代李德友签订合同，法律责任应由李德友承担，而在本案中王洁未能提供证据证明李德友授权其签订合同或追认代理行为的事实，信地公司对此亦不予认可，王洁作为代理关系的主张者未提供证据证明代理关系的存在，应当承担举证不能的法律后果，其关于代理李德友签订合同的主张，本院不予支持。王洁关于其并非案涉商铺实际使用人的主张问题，本院认为，王洁签订租赁合同后对案涉商铺系自行使用或者交由他人使用，并不影响本案租赁合同的法律关系主体认定，王洁据此否认其为案涉商铺承租人并拒绝承担法律责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王洁的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由王洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 静审 判 员  王 莉代理审判员  董江宁二〇一六年十月十八日书 记 员  罗 晶附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；