北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8976号
上诉人（原审原告、反诉被告）:北京时代财富电子市场有限公司，住所地北京市丰台区航丰路1号院2号楼1至3层。
法定代表人：臧兰英，董事长。
委托诉讼代理人：杨建祥，男，1983年10月20日出生，北京时代财富电子市场有限公司职员。
委托诉讼代理人：于江滨，北京平水律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:郝进辉，男，1982年11月24日出生。
委托诉讼代理人：孔淑红，北京市仁人德赛律师事务所律师。
上诉人北京时代财富电子市场有限公司（以下简称时代财富公司）因与上诉人郝进辉租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方就争议事实没有提供新证据的情况下，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
时代财富公司的上诉请求为：请求二审法院维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第7662号民事判决书第三项和第五项；撤销该判决书第一项、第二项及第四项；判令郝进辉支付从2014年1月2日起至实际履行之日违约金（按日以应付租金0.5％计算，约71000元）；支付从2014年1月2日起至实际履行之日郝进军承租的位于北京市丰台区航丰路1号院2号楼时代电子商城1001号商铺（以下简称涉案商铺）的占有使用费（按日1095.89元计算，合计110684.89元）；支付欠缴物业管理费71680元。事实和理由：1.一审法院认定我公司未履行通知义务，与事实不符。我公司提交的照片可以反映出我公司已将解除合同通知张贴于涉案房屋门口醒目位置，提交的短信截图证据所反映的内容，也足以证明我公司已将解除合同的意思告知郝进辉。2.一审法院认定我公司存在违约情形，与事实不符。双方签订《租赁合同》中明确约定了年租金总额、季付的支付方式、租赁期限、免租期及违约责任。郝进辉依约应于2014年1月1日前支付租金10000元，但其直至2014年1月22日仍未交纳租金，早已超过合同约定的10天期限，按照合同约定应视为其自动退租，构成违约，我公司有权收回商铺。且无论我公司是否收回商铺，郝进辉均应按逾期天数以应付租金0.5％为标准给付违约金。3.一审法院关于违约金以及占有使用费的认定和处理欠妥。郝进辉逾期支付租金超过10天，构成违约,则视为自动退租,我方有权行使解除权,一审法院认为《租赁合同》尚未解除,将合同履行期内费用定性为租金,未判决郝进辉承担违约责任,反而让我公司遭受损失,于法无据。
郝进辉的上诉请求为：请求二审法院撤销（2014）丰民初字第7662号民事判决书第一项、第二项及第五项内容，改判驳回时代财富公司要求我支付物业管费及租金的诉讼请求,并判令时代财富公司赔偿我截至2014年2月27日的员工工资损失50000元，装修费损失100000元，发电机取暖器等设备款5240元，营业损失50000元，共计205240元。事实和理由：１.时代财富公司承诺我在商城入住率未达到70％情况下，不需要支付租金及物业费。我提交视频证据以及证人证言对此进行了佐证，但一审法院以证人与我存在利害关系为由不予认定，显属错误。2.合同约定物业管理费用包括公共部分正常使用的费用和维护费用，时代财富公司存在限水电，停冷暖，停照明等行为，未能保证公共设施的正常使用，已构成违约,一审法院却依然认定我违约在先，与事实不符,判令我支付租金和物业费显失公平。3.由于时代财富公司种种违约行为，导致我无法进行正常的经营活动，产生损失以及其他不必要费用，一审法院在判决中未对我的合理损失予以支持，显失公平。
时代财富公司向一审法院起诉，请求：法院判令郝进辉将涉案商铺腾退给我公司；给付2014年1月2日至实际履行之日止的逾期给付租金的违约金（以每日应付租金0.5％计算，计至起诉之日合计71000元）；按每日1095.89元标准给付2014年1月1日起至实际收回涉案商铺之日止的占有使用费（计至起诉之日合计110684.89元）；给付物业管理费71680元，并承担诉讼费用。
郝进辉向一审法院提起反诉，请求:法院判令时代财富公司将已经收取的物业管理费56840元返还给我；赔偿截至2014年2月26日的员工工资支出403200元、装修费397586元、装修管理费12600元、发电机、取暖器等设备款5240元、截至2014年2月26日的营业损失50000元，并承担本诉及反诉费用。
一审法院认定事实：2013年3月29日，甲方北京时代财富电子商城有限公司（后更名为时代财富公司）与乙方郝进辉签订《租赁合同》，约定：乙方承租涉案商铺，面积为252平方米；租期自2013年4月21日至2014年12月31日，其中免租期为2013年4月21日至2013年12月31日；租金为每年400000元，在免租期满前1个月内支付，支付方式为季付，首次交租日期为2014年1月1日，金额为100000元；乙方在免租期内交纳物业费128520元，物业管理费包括公共部分正常使用的费用和维护费用，免租期后的物业管理费为0元；物业费支付日期为2013年4月1日前支付42840元，2013年7月1日前支付42840元，2013年10月1日前支付42840元；乙方须如期交纳租金，如乙方逾期支付租金超过7天，则自应交租金的第二天起每天以应付租金的0.5％支付违约金；如乙方逾期支付租金超过10天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回商铺，并无论甲方是否收回商铺，均按逾期天数以应付租金的0.5％每天追究乙方违约责任；甲方需按时将商铺交付乙方使用、大厦公用卫生间24小时提供，客梯24小时提供，冷热空调按商城营业时间提供；除非乙方以书面形式通知甲方通讯地址及联系人变更，否则甲方向乙方以上述地址发送的信函，视为乙方已收到。上述合同签订后，时代财富公司将涉案商铺交付郝进辉使用，郝进辉对涉案商铺进行了装修。至今，郝进辉仅给付时代财富公司物业费56840元，未支付保证金及租金。
2014年2月27日，涉案商铺被案外人王久斌破坏，装修等被毁损，并有人员受伤。北京市丰台区人民检察院以故意伤害罪将王久斌诉至一审法院。付月帅、张睿祺作为附带民事诉讼原告人向王久斌及北京拓美物业管理有限公司（法定代表人臧治营）提起附带民事诉讼。一审法院以故意伤害罪判处王久斌有期徒刑两年，并判令王久斌与其所在单位北京拓美物业管理有限公司连带赔偿附带民事诉讼原告人付月帅、张睿祺的部分经济损失。
一审庭审中，时代财富公司主张郝进辉未依约给付租金、物业费，已经符合合同约定的解除条件，其分别以张贴公告以及发送短信的方式告知郝进辉要收回涉案商铺，但截至一审法庭辩论终结，郝进辉仍然未给付租金。因此，时代财富公司主张《租赁合同》已于2014年1月22日解除，并要求郝进辉腾退房屋，给付占有使用费，以及逾期给付租金的违约金和物业管理费。时代财富公司对上述主张提交张贴公告的照片、公告、短信等证据予以佐证。郝进辉否认在2014年1月22日收到上述公告，否认收到了该公司的短信。郝进辉认为合同尚在履行期间，不认可合同于2014年1月22日已被解除，亦不存在应当给付占有使用费的情况。郝进辉称未足额给付物业费是因时代财富公司承诺入住率达到70％才需给付物业管理费和租金；且时代财富公司采取限制购电、不提供空调及公共照明、堵门、拆卸招牌等方式妨碍公司经营，未尽到提供合同约定的物业服务义务。
郝进辉称其反诉主张的各项损失均是由于时代财富公司限制购电、不提供空调、锁门等违约行为，造成其不能经营所致。郝进辉对上述主张提交报警记录（2013年9月26日）、视频资料、购电票据、照片，以及装修明细、工资支出明细、购买设备的票据、商户其他承租人的证言等证据予以佐证。时代财富公司对上述证据的证明目的均不予认可。时代财富公司认可视频的真实性，但认为该视频不能完整的反映出拒绝售电的全貌。时代财富公司称郝进辉提交的购电票据可以证明公司未拒绝售电。时代财富公司否认拆除招牌，否认拒绝提供空调，否认曾于2013年堵门，但认可因郝进辉拒绝给付租金等费用，故在2014年3月封堵大门。时代财富公司对上述主张提交涉案商铺所在商城的其他承租人员出具的证明予以佐证。
一审法院认为：双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。合同中对租金及物业费的内容进行了约定，郝进辉所述主张的商城其他承租人明显属于有利害关系的证人，证言证明力明显不足，故仅凭此证言不足以认定时代财富公司曾经承诺招商率满70％才计收租金及物业费。故郝进辉应依约交纳物业费；根据郝进辉提交的证据显示，时代财富公司确实存在一定的违约行为，一定程度上影响了郝进辉正常使用涉案商铺，但并不足以支持郝进辉拒绝支付全部物业费及租金；合同约定，郝进辉应于2013年7月1日前给付物业管理费共计85680元，但其未付，依据现有证据只能认定时代财富公司在2013年9月26日才出现违约情形，即郝进辉逾期给付物业管理费违约行为在先。《租赁合同》约定逾期给付租金超过10天，时代财富公司有权收回房屋，即赋予了时代财富公司单方解除权。但依据现有证据不足以证明其已将公司解除的意思已经送达郝进辉。因此，法院院对时代财富公司主张《租赁合同》已于2014年1月22日解除不予支持。故郝进辉应当支付合同履行期内的租金。2014年2月27日涉案商铺非因郝进辉原因被毁损，造成租赁合同无法继续履行，法院结合证据认定郝进辉自2014年2月27日起无须再给付时代财富公司租金或占有使用费。考虑到时代财富公司在合同履行期间有一定违约情形，故法院对逾期给付租金的违约金，亦不予支持。但鉴于合同已到期，故法院对时代财富公司要求郝进辉腾退的诉讼请求予以支持。关于郝进辉反诉主张的工资、装修、装修管理费损失以及营业损失，考虑到郝进辉未依约给付物业管理费违约在先，凭现有证据无法认定妨碍情节及期间已达到严重程度，故法院不予支持。据此，一审法院于2016年8月25日判决：一、郝进辉于判决书生效之日起十日内给付北京时代财富电子市场有限公司物业管理费五万元；二、郝进辉于判决书生效之日起十日内给付北京时代财富电子市场有限公司二〇一四年一月一日起至二〇一四年二月二十六日的租金四万元；三、郝进辉于判决书生效之日起三十日内将《租赁合同》中约定的位于丰台区航丰路1号院2号楼时代电子商城1001号商铺腾退给北京时代财富电子市场有限公司；四、驳回北京时代财富电子市场有限公司其他诉讼请求；五、驳回郝进辉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
二审期间，双方对于一审判决认定的事实均无异议。时代财富公司也未就其上诉请求及理由提供新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。郝进辉认可双方并未将商户入住率达70％作为起付租金的条件用书面形式予以确认，但坚持认为其提交的其与时代财富公司工作人员通话时的视频证据中已反映的时代财富公司曾经承诺招商率满70％才收租金及物业费。但该视频及通话内容均没有显示时代财富公司明确认可郝进辉自述的该公司曾答应其入住率达70％才交租的事实。另，双方一致确认，对于解除《租赁合同》均认可，仅对合同解除时间持有异议。
本院认为：双方争议的焦点问题之一是郝进辉欠付租金及物业费是否构成违约，《租赁合同》约定的解除条件是否成就。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》中明确约定了郝进辉交纳租金、物业费的时间及金额，同时约定如郝进辉逾期支付租金及费用超过7天应支付违约金，如逾期超过10天则视为其自动退租，构成违约，时代财富公司有权收回涉案商铺。现郝进辉仅支付物业费56840元，在时代财富公司出现违约情形之前，其迟延支付物业费及租金也已超过合同约定的10天期限。其虽主张时代财富公司已经口头同意商户入住率达到70％才开始交纳租金，但仅凭其提供的有利害关系的证人证言及其电话视频等证据，尚不能证实双方对于《租赁合同》主要条款的变更达成一致。至于郝进辉所述时代财富公司存在的限购电、限制照明，给其经营带来不便一节，从双方提供的购电记录证人证言等证据，不足以证实上述行为导致郝进辉无法经营。郝进辉以此为由拒交物业费和租金，显然依据不足。故应认定郝进辉迟延交付租金及物业费构成违约，且已达到双方约定的合同解除条件，时代财富公司依约有权行使解除权。
双方争议的焦点问题之二是《租赁合同》的解除时间。当事人一方依照合同约定行使解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。时代财富公司提供的照片、短信等证据不足以证实其已将因郝进辉的违约行为使得合同解除条件成就，其行使合同解除权解除合同的意思表示送达郝进辉。故一审法院没有确认《租赁合同》于2014年1月22日解除，并无不妥。
现双方对于合同解除均不持异议，郝进辉迟延支付租金及物业费违约导致《租赁合同》提前解除，而时代财富公司在履约过程中也存在一定瑕疵。一审法院由此确认双方各自承担一定责任，并体现在对于合同履行期间的租金及物业费的承担、合同解除善后事宜的处理包括对损失问题的处理上，均是正确的。本院不再逐一赘述。
综上所述，时代财富公司和郝建辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5100.47元，由北京时代财富电子市场有限公司负担1100.47元(已交纳),由郝进辉负担3000元(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 白 松
审判员 王 磊
审判员 刘慧慧
二〇一六年十一月二日
书记员 孙春玮