浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终364号上诉人（原审原告）：ＸＸ星，男，汉族，1961年7月16日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：赖金晓、高晓帆，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市长龙房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区蝉街金信商厦七楼。法定代表人：胡方云，董事长。委托诉讼代理人：洪陈鸯、杨梦云，浙江联英律师事务所律师。原审被告：温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处，住所地：温州市瓯海区温瑞大道1428号。负责人：陈海伦，办事处主任。委托诉讼代理人：方良、金诚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原审被告：温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃村村民委员会，住所地：温州市鹿城区鱼鳞浃站西2幢西边。法定代表人：陈财福，村委会主任。委托诉讼代理人：侯安乐，浙江蓝汇律师事务所律师。上诉人ＸＸ星因与被上诉人温州市长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙房地产公司）、原审被告温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处（以下简称梧田街道办事处）、温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃村民委员会（以下简称鱼鳞浃村民委员会）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ星上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.原判认定事实错误。本案诉争《补偿安置协议书》依据的拆迁政策性文件应为梧田镇人民政府（1995）27号文件，该文件至今在档案馆保存，未被其他文件取代或废止，一审判决认定《补偿安置协议书》未援引拆迁政策文件是错误的。被上诉人提供的（1995）8号文件所附《实施细则》没有原件，没有启封印，属电脑打印文本，存在修改痕迹，不能作为定案依据。而被上诉人提供的（1996）3号文件系在拆迁协议已订立房屋已经拆迁完毕后作出的批复，不应适用于本案。安置房屋是居住性质还是营业房性质，是本案争议焦点，一审判决对该事实不作出认定，是错误的。2.本案属合同约定内容不明确发生纠纷，《实施细则》并非认定本案安置房附属义务的产权性质是住宅还是非住宅的唯一依据，应当根据合同法第一百二十五条规定，确定合同真实意思。（1）从合同条款文义上看，协议援引的《实施细则》第十条，无论哪个版本都规定了按规划部门统一要求、统一安排、统一设计、统一施工。与本案上诉人情况完全一致的被拆迁人林海云，其安置的房屋就是营业房性质。如果理解为居住性质的房屋，《补偿安置协议书》无需单独就沿街一层作出加价80元的特别约定；此外，对于一楼面积不足的被拆迁户，协议没有明确约定如何安置，但实际却安置了营业房，可见，面积足够的被拆迁户，理应安置营业房。（2）从合同目的和交易习惯来看，涉案房屋交付至今一直用于商铺经营，政府部门亦准予办理营业执照，且房屋结构设计无法满足居住功能，产权证公摊面积比例明显较高，更符合营业房性质。（3）统一地段的其他被拆迁户均已办理非居住性质的房屋权属证书。（4）购房发票不能作为安置房是否为营业房的依据。被上诉人长龙房地产公司辩称：本案拆迁补偿应当适用（1995）8号文件《实施细则》，被上诉人已经按协议书约定履行补偿安置义务。上诉人并未实际交纳80元/㎡的差价，故上诉人主张营业房的理由不成立。原审被告梧田街道办事处称：根据协议书约定，其并非合同义务人。上诉人没有证据证明被拆迁房屋符合营业房安置条件。原判正确，应予维持。原审被告鱼鳞浃村民委员会称：村委会并非合同义务履行主体，与本案没有法律上的利害关系。ＸＸ星向一审法院起诉请求：三被告继续履行《拆迁补偿安置协议书》，为其办理鱼鳞浃村鱼鳞浃公寓3-7幢一层51室营业房产权证并承担一切税费。一审法院认定事实：原告ＸＸ星系温州市鹿城区鱼鳞浃村村民。1995年8月，原告（乙方）与被告长龙房地产公司（原温州市瓯海长龙房地产开发有限公司）（甲方）签订《补偿安置协议书》，梧埏镇鱼鳞浃路拓宽拆迁工程指挥部作为鉴证单位盖章确认，该协议约定：根据《温州市城市房屋拆迁补偿安置办法》、瓯海区城镇拆迁管理办公室瓯拆（95）第8号文件批准执行的《梧埏镇鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置实施细则》，乙方将坐落在鱼鳞浃村47号私房交甲方拆除，并由甲方按规定给予安置。乙方于95年7月5日前已将拆迁房腾空完毕，经甲方验收合格并查封，根据实施细则规定，按腾空验收合格先后顺序，乙方安置房认购定位顺序号为30号。根据《实施细则》第十条、十一条规定，乙方安置房及计划内增购面积金额计算如下表：（沿街一层安置房外加差价80元/㎡），安置房一层45㎡，三层及三层以上面积21.32㎡；计划内增购33.16㎡，单价850元/㎡，金额为28186元，（沿街一层差价3600元），合计31786元。后原告自愿认购鱼鳞浃拆迁安置房4组团A幢103室（建筑面积：44.71㎡）。房屋建成后，原告依约缴纳涉案安置房购房款，长龙房地产公司于2012年11月22日开具13353元发票，亦将涉案安置房交付原告占有使用。之后，原告经长龙房地产公司通知前往房管部门领取产权证。房屋产权证显示，房屋坐落鱼鳞浃村鱼鳞浃公寓3-7幢一层51室（所有权证号：764419、764420，地号：1-09750113-89-51），房屋产权证登记设计用途为住宅。该房屋与原安置定位房屋幢数、房号不一致，但原告认可系同一处房屋。原告认为依据《补偿安置协议书》及有关部门规定，涉案安置房应为营业用房，故与被告交涉未果后，诉至法院。1993年原告居住的改造工程的拆迁范围。1995年2月23日，梧田街道办事处（原瓯海区梧埏镇人民政府）与长龙房地产公司签订委托书，梧埏镇人民政府将梧埏镇鱼鳞浃村道路拓宽、旧村改建项目（包括道路拓宽、新建区内大道、拆迁安置补偿、区内公建配套设施、开发等）委托长龙房地产公司完成，所需资金由有关单位经过测算，经区计经委立项，土地部门在村用留地内划拨土地，由长龙房地产公司自行开发，以求资金平衡，其利润盈亏，梧埏镇人民政府概不负责。1995年4月1日，瓯海区城镇拆迁管理办公室颁发给镇政府拆许字（95）2号《房屋拆迁许可证》，该许可证注明：建设项目为鱼鳞浃道路扩建，拆迁范围是鱼鳞浃路南首房屋，拆迁面积计住宅6298.55㎡（占地面积14500㎡），拆迁期限自1995年4月15日至同年10月15日。1995年5月12日，瓯海区梧埏镇人民政府瓯梧镇（1995）27号文件同意批转执行鱼鳞浃路改建指挥部报批的《鱼鳞浃房屋拆迁补偿安置》办法及所附的实施细则，该实施细则第十一条第6点：在鱼鳞浃路路面安置的，底层每平方米加收营业房配套费80元。1995年7月20日，温州市瓯海区城镇拆迁管理办公室温瓯拆字（1995）8号文件批准梧埏镇人民政府制定的《梧埏镇鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置实施细则》作为鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置办法，该实施细则第十条第2点：原座落在鱼鳞浃路南边私房的拆迁房，原则上统一安置在鱼鳞浃村新建大道沿街地段，非路边的拆迁房统一安置在鱼鳞浃路和站西路后排安置房；第3点：拆迁安置房统一以套型结构有偿返还安置。拆迁房屋一间，建筑占地面积在20㎡以上，可以安置底层一间。不足20㎡，不安排底层安置房，被拆除房屋建筑面积按3000元/㎡，给予一次性经济补偿，或者安排三层以上（含三层）的住宅安置房，安置房价格按本实施细则标准执行。第十一条安置房的计价方法，1.安置房按300元/㎡计价。其中鱼鳞浃、站西路沿街底层以380元/㎡计价。2.按规定偿还建筑面积超过原房建筑面积（计划内增购部分）房屋按平均价628元/㎡计价。该细则第二十条约定：本实施细则由区城镇房屋拆迁管理办公室负责解释。1995年4月18日，温州市瓯海区计划经济委员会温瓯计经（1995）101号文件《关于梧埏镇鱼鳞浃村道路拓宽、旧村改建可行性研究报告批复》，由长龙房地产公司开发建设总面积20444㎡，其中住宅16563㎡，营业房1732㎡，公建配套用房2149㎡等。1995年12月14日，温州市瓯海区计划经济委员会文件温瓯计经（1995）381号向长龙房地产公司关于下达梧埏镇鱼鳞浃旧村改建项目计划的通知：一、建设规模为总建筑面积54546㎡，其中安置住宅面积13466㎡，商品房面积37657㎡（商品住宅31593㎡，商店2641㎡），公建配套3423㎡。二、该项目总投资5000万元，资金由公司自筹，建设地点在梧埏鱼鳞浃村，建设期限两年。后温州市瓯海区人民政府（1997）22号协调会议，对梧埏镇鱼鳞浃村在旧村改造过程中的有关旧村改建及安置房面积、资金自求平衡、安置房底层面积不足及安置房转让给联组建销售需补缴有关税费等问题进行协调，其中关于安置房底层建筑面积不足问题，考虑到实际情况，对底层面积不足部分采取：总地价÷容积率＝楼面价×2（低层营业房）＝每平方米补偿价×不足面积＝总经济补差价，由长龙房地产开发公司给予补偿。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》相关规定，房屋拆迁补偿安置的具体办法应由县级以上人民政府作出。温州市瓯海区人民政府于1996年2月1日作出温瓯政复（1996）3号关于同意梧埏镇鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置实施细则的批复，同意梧埏镇人民政府《梧埏镇鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置实施细则》作为鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置办法。该实施细则与瓯海区城镇拆迁管理办公室瓯拆（95）第8号文件批准执行的《梧埏镇鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置实施细则》，除拆迁补偿安置工作由具体负责实施部门及实施细则的颁布主体不同，其余“房屋的拆迁安置原则”、“安置房计价方法”等完全一致。1996年12月4日，温州市瓯海区城镇拆迁管理办公室针对鱼鳞浃路南首又颁布瓯拆许字（96）16号《房屋拆迁许可证》，该许可证注明：建设项目为鱼鳞浃道路拓宽、旧村改建项目，拆迁主体为长龙房地产公司、鱼鳞浃村，拆迁范围是鱼鳞浃路南首房屋，拆迁面积计住宅8737.02㎡（占地面积117540㎡），拆迁期限自1996年12月4日至1997年4月30日止。一审法院认为：原告与长龙房地产公司于1995年8月15日签订的《梧埏镇鱼鳞浃村道路拓宽、旧村改建房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行权利义务。长龙房地产公司与梧田街道办事处在开展拆迁前已签订委托书，将相关拆迁项目委托长龙房地产公司完成，所需资金由有关机关测算，经区计经委立项，由土地部门在村用留地内划拨土地，由长龙房地产公司自行开发，相关利润盈亏均由长龙房地产公司自负。长龙房地产公司虽是受委托人，但已经受让涉案拆迁项目的全部权利义务。涉案《拆迁补偿安置协议书》亦由原告与长龙房地产公司签署，后续拆迁及安置的相关事宜均由长龙房地产公司负责，房屋初始登记于长龙房地产公司名下，梧田街道办事处、鱼鳞浃村民委员会并未参与；梧田街道办事处与长龙房地产公司之间虽系委托与被委托的关系，但是三方均明确拆迁安置事宜由长龙房地产公司承担，故应由长龙房地产公司承担相应合同义务。关于梧田街道办事处、鱼鳞浃村民委员会的责任。虽然，瓯拆许字（95）2号《房屋拆迁许可证》及瓯拆许字（96）16号《房屋拆迁许可证》均将其列为拆迁人，但原告未提供证据证明梧田街道办事处、鱼鳞浃村民委员会负有相应合同义务，或获得了合同利益，故原告请求梧田街道办事处、鱼鳞浃村民委员会履行合同义务无依据，不予支持。根据双方签订的《拆迁补偿安置协议书》，涉案房屋的拆迁安置事宜系依据《瓯海区城镇拆迁管理办公室瓯拆（95）第8号文件批准执行的》进行，虽该《实施细则》因非县级以上人民政府作出存在效力问题，后温州市瓯海区人民政府于1996年2月1日作出温瓯政复（1996）3号批复同意梧埏镇人民政府《梧埏镇鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置实施细则》作为鱼鳞浃路拓宽房屋拆迁补偿安置办法，上述两份实施细则经比对，除批复主体、实施主体不同，有关“拆迁安置原则”、“安置房的计价方法”等规定内容完全一致。原告与长龙房地产公司签订的合同及上述实施细则，仅约定对沿街一层加收80元/㎡，并无该80元/㎡的差价为安置营业房的相关约定。另外，根据当时的相关拆迁文件规定，长龙房地产公司开发建造的面积包括营业房，但鱼鳞浃村道路拓宽、旧村改建工程存在部分划拨土地以及出让的土地，由长龙房地产公司自行开发建设，以求资金平衡，故其建设有相应营业房面积，并不能说明原告被安置的房屋即为营业房。原告主张同村部分村民取得营业房，并不能排除相关营业房属其购得，故对原告主张的上述事实不予采纳。根据原告提供的《拆迁补偿安置协议书》及购房发票，原告并未缴纳80元/㎡的价差。关于原告主张的1995（27）号梧田镇人民政府批复所涉《实施细则》，原告与长龙房地产公司在签订《拆迁补偿安置协议》时并没有援引作为拆迁政策，故其以该《实施细则》相关规定请求继续履行合同，并配合办理涉案房屋营业房产权证，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告ＸＸ星的诉讼请求。案件受理费595元，由原告ＸＸ星负担。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与原判认定的一致。本院认为，ＸＸ星与长龙房地产公司签订的《补偿安置协议书》合法有效，双方应恪守履约。二审中，ＸＸ星并未请求梧田街道办事处和鱼鳞浃村民委员会承担责任，故二审不作审理。根据拆迁当时有效实施的《城市房屋拆迁管理条例》规定，长龙房地产公司作为拆迁人与ＸＸ星订立拆迁安置协议，符合当时的行政法规之规定，因此，本案诉争的《补偿安置协议书》履行义务主体应为长龙房地产公司。该协议书订立后，ＸＸ星履行了被拆迁人之义务，长龙房地产公司亦按协议书约定履行了安置补偿义务，且安置房屋已交付使用多年，并办理房屋权属证书。根据物权法第十七条规定，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权利证书记载的房屋面积与状况、权属性质、房屋用途等内容，一方面，属不动产登记机构依法核准的登记事项，另一方面，也是确定不动产权利人物权内容的重要依据和凭证，具有法定性和强制力，非经法定程序不得更改。若确因登记事项错误的，可依据物权法第十九条之规定，申请登记机构予以更正。但是，一审中，ＸＸ星以长龙房地产公司未履行《补偿安置协议书》有关营业房安置之合同义务为由，请求协助办理安置房屋营业房性质变更手续，鉴于ＸＸ星已经接受协议书履行并使用管业近二十年，应认定本案诉争的《补偿安置协议书》已经履行完毕；现长龙房地产公司明确表示不同意协助办理变更登记，且客观上也无法办理变更，故根据不动产权利登记法定性的原则，ＸＸ星主张办理变更安置房性质用途的诉讼请求内容，无法予以支持。关于长龙房地产公司履行《补偿安置协议书》是否符合约定的问题。本院认为，双方订立的《补偿安置协议书》明确约定依据瓯拆（95）8号文件批准执行的《实施细则》。协议书打印文本虽表述有“（沿街一层安置房外加差价80元/㎡）”的内容，但在协议书手写部分和表格填写内容中均无安置营业房及面积的明确记载，且ＸＸ星提供的缴款票据中也无法明确体现其确已补交了80元/㎡差价款。上述内容均不足以证明协议书约定按营业房标准进行安置的事实。同时，即便按协议内容约定不明的角度来讲，ＸＸ星作为被拆迁人也已实际接受了对方履行。ＸＸ星主张应当依据（1995）27号文件批复的《实施细则》履行营业房安置之合同义务，因协议书并未将该文件作为拆迁安置的依据作出明确约定，且该《实施细则》第十一条亦仅仅规定“路面安置的，底层每平方米加收营业房配套费80元”，也不足以证明本案被拆迁人所安置房屋即为营业房。因此，ＸＸ星主张应当按营业房履行的上诉理由不成立，一审判决不予支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。ＸＸ星的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人ＸＸ星负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇一八年三月二十三日法官助理 姜岳良书 记 员 徐彬妮