广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13695号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚隆辉，住广东省广州市海珠区。委托代理人：廖伟龙、罗楚仪，分别系广东理恒律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗力谋，住广东省增城市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李有杰，住广东省大埔县。上列两被上诉人共同委托代理人：梁庆年，广东合拓律师事务所律师。上诉人姚隆辉因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姚隆辉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李有杰、罗力谋一审全部诉讼请求，支持姚隆辉一审的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由李有杰、罗力谋承担。事实和理由：（一）本案中，李有杰、罗力谋起诉时诉讼请求仅是“被告向原告返还一个月租金2万元、双倍定金492000元，及利息损失……”，双方约定的保证金并不是定金，不适用定金罚则。而一审法院在“本院认为”部分却错误认定“原告主张返还因未生效合同而收取的保证金和租金”。据此，一审法院有违“不告不理”原则、判非所请，超出李有杰、罗力谋一审诉讼请求。姚隆辉已于庭审时明确提出需对李有杰、罗力谋提交的《告知书》的形成时间申请司法鉴定，但一审法院未作释明及深入的查明和认定。（二）涉案租赁物业已移交李有杰、罗力谋占有使用。一审法院对于关键证据没有审慎查明，忽视姚隆辉所提交证据（包括录音在内电子证据）与案件事实形成证据链。第一，从涉案租赁物业的现状和环境看，是一个四合院式的物业，仅有一个对外大门，且当时整体物业尚有部分租户在使用，本案租赁关系的履行是无需交钥匙等手续，只需经姚隆辉同意，李有杰、罗力谋就可接受并自由出入租赁物业，而李有杰、罗力谋在接收物业后即时就能擅自物业内拆除简易棚架、改建租赁物业的事实，均能证明当时已由李有杰、罗力谋占有使用。第二，根据姚隆辉提供的一审证据10《租赁场地移交证明》，作为李有杰、罗力谋委托的促成租赁的第三方广州市伙赢房地产中介有限公司，而且是全程参与涉案《租赁合同》签订和履行的第三方，已证明涉案物业在2014年11月1日前移交李有杰、罗力谋使用。第三，根据姚隆辉提供的一审补充证据《证明》，该证明是由作为业主及租赁厂房村管业单位的广州市番禺区沙头街汀根经济发展有限公司在2014年11月7日出具，内容显示“李有杰、罗力谋,自2014年11月1日起向姚隆辉承租涉案物业”。第四，根据姚隆辉提供的一审证据6、7、8、14，李有杰、罗力谋在2014年10月28日承租占用整体物业后，已与涉案物业的其中一个原租户唐某达成协议补偿人民币1万元，要求其提前退租，这不仅造成姚隆辉的租金损失，更能证明涉案物业已交由李有杰、罗力谋使用。第五，根据姚隆辉提供的一审证据9《银行流水单》及证据14，在2014年10月29日李有杰、罗力谋自愿接收了姚隆辉向其移交的包括上述原租户唐某在内的部分原租户的保证金，并一直没有提出异议。按租赁惯例及常理，若物业没有移交，原租户保证金不可能会移转由李有杰、罗力谋管理使用。第六，根据姚隆辉提供的证据14《录音光盘及说明》，经李有杰、罗力谋要求，录音的原始文件通过原始载体（手机）已当庭播放，李有杰、罗力谋虽对录音的真实性提出异议但又拒绝申请录音鉴定，视为诉讼权利的放弃，该录音证据依法应作为定案依据。结合证据内容本身，非常清楚反映了李有杰、罗力谋是非常赶时间要用涉案物业进行投资、进行装修建设，在接受物业后，第一时间已逼退其中一位原租户唐某及支付补偿金，并承认即时安排人手拆除了物业的原有铁皮瓦。若涉案物业没有移交，李有杰、罗力谋不可能进场进行拆除装修，也不可能自愿同意承担拆除铁皮瓦的损失。第七，李有杰、罗力谋的抗辩事实和证据，仅仅只是一份立案后刻意补充提交的《告知书》，是毫无事实立足点的孤证，且该《告知书》也被姚隆辉提供的由同一单位于2014年11月7日出具的《证明》所推翻。《告知书》显示的出具时间是2014年10月28日，按常理，李有杰、罗力谋获取《告知书》后，不可能在当天仍向原租户唐某支付搬迁补偿费1万元，且在2015年1月9日发出的《律师函》及2015年4月15日的《民事起诉状》的“事实与理由”部分均只字未提，于理不合。姚隆辉提供的《补充协议书》约定“不违反房屋使用范围的情况下，可对合同标的的物业对外转租、分租等形式经营使用”，涉案物业在房地产权证上显示的用途也是“商业”，即姚隆辉转租给李有杰、罗力谋是无需经汀根经济发展公司同意的。姚隆辉认为，上述《告知书》实际出具时间是2015年5月5日之后，是李有杰、罗力谋为达恶意诉讼目的，与汀根经济合作社串通恶意倒签，请求二审法院依法不予采纳。由于双方构成事实上的租赁关系，且没有签订书面租赁合同，依法应视为不定期租赁。李有杰、罗力谋自2014年11月前后一直占用租赁物业，但拒付租金，且李有杰、罗力谋也承认了：拆除了部分简易铁皮棚架（即未经姚隆辉同意，擅自改建租赁物业），已构成严重违约。姚隆辉于2015年4月11日向李有杰、罗力谋发函《解除租赁关系通知书》，合情合法，请求二审法院予以采纳、支持其上诉请求。李有杰、罗力谋二审答辩称：同意一审判决，不同意姚隆辉的上诉请求。事实和理由：（一）姚隆辉是造成双方《租赁合同》未生效的过错方。一审庭审中，姚隆辉已自认双方签订的《租赁合同》未生效，原因是《租赁合同》第十条约定的姚隆辉成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明的生效条件未成就。业主方明确告知李有杰、罗力谋，不同意将该物业转租给李有杰、罗力谋用于开办幼儿园。姚隆辉提交的《证明》材料仅仅能够说明业主方知晓姚隆辉与李有杰、罗力谋签订了《租赁合同》，但并不表明业主方同意转租或用于开办幼儿园。真实情况是，姚隆辉对该物业有转租的权利，业主方也同意该物业转租作为商业用途，但不同意开办幼儿园。（二）李有杰、罗力谋从未接收涉案租赁物，姚隆辉也没有任何证据证实已经交付了涉案租赁物。1、关于涉案租赁物，双方仅仅约定了交付使用的时间，但没有办理任何的交接手续，没有就涉案租赁物办理过水电、钥匙等交付行为，李有杰、罗力谋从未接收过该物业。2、一审庭审中，姚隆辉自认涉案租赁物是包括宿舍楼在内的五栋建筑物，该租赁物均有第三人承租使用，并且均在租赁期内。姚隆辉一直收取第三人的租金，不可能将其交付给李有杰、罗力谋使用，也没有将其收取的第三人租金交付给李有杰、罗力谋。涉案租赁合同签订后，姚隆辉希望李有杰、罗力谋与原租户接触并且补偿原租户提前退租的相关费用，故李有杰、罗力谋根据与原租户接触的情况，与原租户之一唐某达成了口头的退租补偿协议，于2014年10月28日向唐某支付退租补偿款人民币1万元。唐某仅仅只是涉案租赁物中的一个小租户，不能证明姚隆辉将整体物业已经移交给李有杰、罗力谋使用。3、姚隆辉在本案中并未提供证据证实涉案租赁物已经交接。其提供的所谓证明均是利害关系人的证言，不足以采信，其提供的录音资料及微信资料均没有涉及李有杰、罗力谋已实际使用涉案租赁物的事实，反而能够证明双方协商退还保证金的事宜。李有杰、罗力谋的合同目的是为了开办幼儿园，合同尚未生效，且租赁物已由第三人承租，李有杰、罗力谋不可能接收租赁物。4、姚隆辉以李有杰、罗力谋拆除了涉案租赁物的“简易铁皮”为由，认为李有杰、罗力谋已实际接收了租赁物，并要求赔偿损失，没有任何事实依据。1、李有杰、罗力谋并没有拆除涉案物业的原有铁皮瓦即“简易铁皮”，该铁皮瓦是否拆除、由谁拆除、何时拆除，李有杰、罗力谋均不清楚。铁皮瓦是否拆除，是否由李有杰、罗力谋拆除，均不能证明李有杰、罗力谋实际接收了涉案租赁物，因为涉案租赁物是包括五栋建筑物在内的，均有第三人承租使用，铁皮瓦只是空地上搭建的。《录音光盘及说明》所涉内容，都是关于双方解除租赁合同、返还保证金的相关事宜，没有任何的字眼显示姚隆辉交付租赁物给李有杰、罗力谋或者李有杰、罗力谋返还租赁物的内容，该份证据恰恰能够证明姚隆辉同意返还租赁保证金、且证明姚隆辉并没有向李有杰、罗力谋交付租赁物。2、姚隆辉主张修复该建筑物的金额没有任何依据，不应支持。且其该项请求与本案没有直接关联性，依法不属于反诉范围，应予驳回。（三）涉案租赁合同签订后，李有杰、罗力谋找到涉案物业业主广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司了解涉案物业的实际承租人以及使用租赁物的用途，征询业主方同意让李有杰、罗力谋将该物业改造为幼儿园使用，但是业主方告知同意物业作为商业用途，但不同意作为幼儿园使用，李有杰、罗力谋认为需要一份书面告知，因此涉案业主就向李有杰、罗力谋出具了涉案《告知书》。该《告知书》的日期是打印的日期，盖章是业主方的盖章，姚隆辉对落款的日期提出司法鉴定，纯属无理取闹，一审未予准许其鉴定申请是正确的。2015年4月16日，李有杰、罗力谋以“合同签订后，原告向租赁物所在地村委反馈情况时，遭到当地村民及村委强烈反对，导致原告至今没有按照合同约定接收租赁物，也无法开设幼儿园”，“被告于2015年1月6日收到律师函，但一直不予理睬”为由，向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、姚隆辉向李有杰、罗力谋返还一个月租金2万元；双倍定金492000元；及利息损失（利息以266000元为本金，按同期人民银行贷款率计算，从2014年10月23日起计至实际清偿之日止），上述款项合计512000元。2、姚隆辉承担本案的全部诉讼费用。姚隆辉一审答辩称：涉案《租赁合同》第十条约定“本合同经甲、乙双方签名盖章及甲方成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明之日起生效”。因合同约定的生效条件没有达成，故涉案《租赁合同》成立，但未生效,李有杰、罗力谋的诉请没有合同依据。姚隆辉在签订租赁合同后，已将涉案厂房移交给李有杰、罗力谋使用，姚隆辉收取李有杰、罗力谋的租金是基于双方在事实上形成了租赁关系，合理合法。未生效的涉案《租赁合同》中，既没有约定任何定金条款，姚隆辉也没有收取李有杰、罗力谋定金，双倍返还定金的诉请没有事实和法律依据。退一步说，即使涉案《租赁合同》成立并生效，但尚未达到可解除条件，姚隆辉也没有任何违约行为，无需承担违约责任。姚隆辉不同意李有杰、罗力谋的全部诉讼请求，并反诉请求：1、确认姚隆辉与李有杰、罗力谋于2015年4月11日解除位于广州市番禺区沙头街汀根村东桥大街2号建筑物的租赁关系；2、李有杰、罗力谋向姚隆辉支付拖欠的租金人民币355300元（按每月人民币82000元的租金约定为标准，自2014年12月份起计至2015年4月11日止）及逾期支付利息（以欠付的租金为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，自立案之日起计算至清偿之止）；3、姚隆辉不返还李有杰、罗力谋租赁保证金246000元；4、李有杰、罗力谋向姚隆辉返还其他租户的租赁保证金人民币30000元及利息损失（以人民币30000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年10月29日起至实际清偿之日止，至立案之日暂计至848.38元）；5、李有杰、罗力谋赔偿姚隆辉需修复租赁建筑物的损失人民币50000元；6、李有杰、罗力谋赔偿姚隆辉租金损失27200元；7、本案的所有诉讼费用由李有杰、罗力谋承担；以上款项合计709348.38元。一审法院认定事实：位于广州市番禺区沙头街汀根村东桥路X号的建筑物，权属人为广州市番禺区沙头街汀根村村民委员会。2007年6月4日，广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司与姚隆辉签订一份《租赁合同》，由广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司将上述建筑物共五栋厂房（混凝土结构4841平方米）及混凝土空地面积865平方米出租给姚隆辉，租赁期限18年，自2008年1月1日至2025年12月31日，并约定有关权利、义务等。同年8月14日，广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司与姚隆辉又签订一份《〈租赁合同〉补充协议书》，其中内容为广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司允许姚隆辉可对上述租赁物对外转租、分租等。2014年10月23日，经广州市伙赢房地产中介有限公司介绍，姚隆辉（甲方）与罗力谋、李有杰（乙方）签订一份《租赁合同》，其中内容为：甲方将位于广州市番禺区沙头街汀根村东桥路X号内厂房出租给乙方使用，该厂房标准建筑面积为4869平方米，加建简易建筑物面积为1419平方米，空地面积为632平方米；租赁期限自2014年11月1日至2025年12月31日，2014年11月1日至2014年11月30日每月租金20000元，2014年12月1日至2017年10月30日每月租金82000元，2017年11月1日至2020年10月30日每月租金90200元，2020年11月1日至2025年12月31日每月租金190142元，乙方在本合同的当天向甲方支付246000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内不计利息返还给乙方；在本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金，遇节假日顺延；甲方在2014年11月1日前将该建筑物交付乙方使用，合同期满后续约，简易铁皮建筑部分无需复原；租赁期内，甲方提供该建筑物的现有消防设施（合格证）给乙方使用，二次消防由乙方负责；甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理开业相关牌照；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的3‰收取滞纳金，逾期支付租金达30天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，除法律规定或本合同约定的解除合同的情形，任何一方均不得解除合同，若乙方违反该约定，应赔偿甲方全部损失，甲方有权没收按金，若甲方违反该约定，应双倍返还按金并赔偿乙方的装修、设备等全部损失；租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；本合同经甲、乙双方签名盖章及甲方成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明之日起生效；等等。该合同签订后，罗力谋、李有杰向姚隆辉交纳了246000元作为保证金，并预交了第一个月的租金20000元。后李有杰、罗力谋认为因村民反对无法开办幼儿园并且导致其没有按照合同约定接收租赁物，致引起纠纷。现双方就涉案租赁物有否移交问题发生争议。李有杰、罗力谋认为，姚隆辉自始至终没有将租赁物业交付给李有杰、罗力谋使用，李有杰、罗力谋与姚隆辉之间也未对租赁物业办理过交接手续。租赁物业的交付是重大的法律行为，必须由双方签名确认，并将租赁物水电表、钥匙一系列交付行为进行书面确认，但姚隆辉并未就其主张提供已交付物业的依据。姚隆辉则提供了广州市伙赢房地产中介有限公司出具的《租赁场地移交证明》，该证明内容为：广州市伙赢房地产中介有限公司促成了姚隆辉与李有杰、罗力谋在2014年10月23日就座落于广州市番禺区沙头街汀根村东桥路X号内厂房签订了《租赁合同》（编号：HY20141023），上述厂房亦在2014年11月1日由出租方姚隆辉移交给承租方李有杰、罗力谋使用。广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司出具的2014年11月7日《证明》一份，内容为：兹证明李有杰、罗力谋自2014年11月1日起向姚隆辉承租坐落于广州市番禺区沙头街汀根村东桥路X号内5栋物业。此外，姚隆辉还提供了李有杰与姚隆辉于2015年1月20日的电话录音光盘，以印证李有杰、罗力谋已进入租赁场地并拆除了铁皮简易建筑，并已取了涉案租赁物原其他租户交纳的保证金30000元和让原承租人唐某提前搬离涉案租赁场地造成姚隆辉租金损失的事实。李有杰、罗力谋认为上述广州市伙赢房地产中介有限公司与广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司均与姚隆辉有利害关系，对其开具的证明的真实性、合法性、关联性均不予确认。对电话录音的来源、形成时间不明确，且姚隆辉同意返还保证金，只是要求扣除30000元和铁皮拆除费用，该款为姚隆辉单方主动转入，可在姚隆辉应返还款项中扣除；另该录音也表明涉案租赁物仍由第三方使用即未交付李有杰、罗力谋使用。为此，李有杰、罗力谋提供一份广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司于2014年10月28日向姚隆辉发出的《告知书》，其中内容为：“我方是广州市番禺区沙头街汀根村东桥路X号厂房（下称该场所）的业主方，现我方得知你方未经我方同意将该厂房转租给李有杰、罗力谋，拟作为开办幼儿园之用，该转租行为业主方予以否决，我方作为业主方，不同意你方转租给李有杰、罗力谋，不同意将该场所改造为幼儿园。特此告知！”姚隆辉认为该告知书的抬头写着是给姚隆辉的，但却由李有杰、罗力谋持有，代表李有杰、罗力谋已接收物业，另该告知书的内容与本案的其他证据相左，认为是李有杰、罗力谋为达到其恶意诉讼的目的而伪造的证据。关于上述租赁合同是否已解除问题。李有杰、罗力谋认为根据合同约定的合同生效条件是“本合同经甲、乙双方签名盖章及甲方成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明之日起生效。”现姚隆辉没有出具该证明，故合同未生效。姚隆辉认同该合同未生效的意见，但认为双方已发生事实上的租赁关系，而不是租赁合同关系，并主张其于2015年4月11日向李有杰、罗力谋发出解除合同通知书、并在涉案租赁场地内张贴解除合同通知的当日为租赁合同解除时间和收回场地时间。一审法院认为：2014年10月25日罗力谋、李有杰与姚隆辉所签订的《租赁合同》中约定“本合同经甲、乙双方签名盖章及甲方成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明之日起生效。”从该约定可见为附条件成立的合同，现双方确认该条件未成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”故上述租赁合同成立未生效，李有杰、罗力谋、姚隆辉对上述合同效力理解的意见正确。因该合同未生效，现双方没有继续履行的意愿，故李有杰、罗力谋主张姚隆辉返还因未生效合同而收取的保证金和租金，无违反法律规定，予以采纳。至于违约金，因合同未生效，故李有杰、罗力谋、姚隆辉所主张的合同违约金均无合同依据和法律依据，不予支持。现双方争议最大的是涉案租赁场地有没有实际交付使用因而有否构成事实上的租赁关系问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现姚隆辉主张其已向李有杰、罗力谋交付了涉案租赁场地，但未能提供双方的交接手续，李有杰、罗力谋对此也不予确认，同时，姚隆辉也确认其主张于2014年11月1日交付租赁物给李有杰、罗力谋时，涉案租赁场地内尚有其他租户未撤出，至于双方在电话中协商由李有杰、罗力谋收取部分租户的保证金，未能证实李有杰、罗力谋已全面接收租赁场地，另姚隆辉称其于2015年4月11日是以在现场张贴解除合同通知书的形式就收回涉案租赁场地，明显不合常理，故对姚隆辉已经交付涉案租赁场地给李有杰、罗力谋的陈述不予采纳。因涉案租赁场地未交接，姚隆辉认为已形成事实租赁关系的主张不成立，其要求确认解除租赁关系和要求李有杰、罗力谋给付租金无法律依据，不予支持。李有杰、罗力谋因上述未生效的租赁合同所收取的30000元应退回给姚隆辉。至于姚隆辉所主张修复租赁建筑物的损失，未能提供该建筑物合法存在的依据和损失计算依据，应承担举证不能的责任，故对此不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年1月8日作出如下判决：一、姚隆辉于本判决发生法律效力之日起七天内向罗力谋、李有杰返还保证金246000元和一个月租金20000元；二、罗力谋、李有杰应于本判决发生法律效力之日起七天内向姚隆辉返还30000元；三、以上第（一）项与第（二）项相冲抵后，姚隆辉应向罗力谋、李有杰返还236000元；四、驳回罗力谋、李有杰的其余本诉诉讼请求；五、驳回姚隆辉的其余反诉诉讼请求。本案本诉受理费8920元，反诉受理费5447元，由罗力谋、李有杰负担本诉受理费4460元，反诉受理费550元；姚隆辉负担本诉受理费4460元，反诉受理费4897元。经查，一审法院认定事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：（一）一审中，罗力谋、李有杰提交了其委托的律师事务所向姚隆辉发出的2015年1月9日《律师函》，该函相关内容如下：“……（3）合同签订后，我方委托人向租赁物所在地村委及原承租人反映情况时，遭到当地村民及村委强烈反对，导致我方委托人至今没有按照合同约定接收租赁物，也无法开设幼儿园。……”。姚隆辉确认收到该《律师函》。（二）一审庭审中，姚隆辉表示：1、2号厂房原租户的租赁期限分别将于2015年4、9月届满，为求早日收回厂房罗力谋、李有杰希望与1、2号厂房的承租者如租户唐某一样协商处理，2014年11月1日至2015年4月11日罗力谋、李有杰要求1、2号厂房租户向其支付租金，但由于原租户知晓其与姚隆辉就租赁事宜未达成一致，拒绝向罗力谋、李有杰支付租金。（三）一审庭审中，就上述罗力谋、李有杰提交的“2014年10月28日广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司出具的《告知书》”，姚隆辉提出：据了解，该《告知书》实际于2015年5月1日前后才盖的章，对该《告知书》上“广州市番禺区沙头街汀根村经济发展公司”的公章形成时间与该《告知书》内容的打印时间是否一致申请司法鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人二审中的诉辩意见，认定如下：上述2014年10月25日签订的《租赁合同》约定的该合同生效条件为：“本合同经甲、乙双方签名盖章及甲方成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明之日起生效”。一审中，双方当事人均确认该生效条件未成就、该《租赁合同》未生效，一审法院认定该《租赁合同》成立未生效并无不当，本院对该项认定予以确认，不再赘述。姚隆辉虽主张“已于2014年11月1日前交付涉案租赁场地给罗力谋、李有杰”，但罗力谋、李有杰予以否认，鉴于姚隆辉未能充分举证证明双方已办理涉案租赁场地交接手续，确认其主张的交付之日涉案租赁场地内尚有其他租户未撤出，其一审中关于“由于原租户知晓其与姚隆辉就租赁事宜未达成一致，拒绝向罗力谋、李有杰支付租金”的陈述，亦显示其主张的“罗力谋、李有杰接收租赁场地占有使用期间”的租金并非由罗力谋、李有杰收取，姚隆辉向罗力谋、李有杰支付部分租户的保证金并不足以证实罗力谋、李有杰已全面接收租赁场地，其主张在涉案租赁场地已经交付给罗力谋、李有杰占有使用的情况下于2015年4月11日以在现场张贴解除合同通知书的形式即收回涉案租赁场地不符常理，一审法院对姚隆辉关于已经交付涉案租赁场地给罗力谋、李有杰的主张不予采纳，并无不当。姚隆辉上诉坚持“涉案租赁物业已移交李有杰、罗力谋占有使用”，理据不足，本院不予采信。从涉案《租赁合同》约定内容及罗力谋、李有杰于合同签订当日向姚隆辉支付保证金246000元的情况看，罗力谋、李有杰提起本案诉讼请求返还“双倍定金492000元”，实为请求上述246000元款项的双倍返还。鉴于涉案《租赁合同》因姚隆辉未能“成功出具该物业可以合法开办幼儿园的证明”而未生效，双方当事人没有继续履行的意愿，上述246000元款项并非定金，姚隆辉未能就其主张的“修复简易建筑物损失”提供该建筑物合法存在和损失计算的依据，一审法院判决姚隆辉向罗力谋、李有杰返还基于未生效合同而收取的保证金246000元及租金20000元，罗力谋、李有杰向姚隆辉返还30000元，驳回双方的其余诉讼请求，并无不当。姚隆辉上诉主张一审判决“超出李有杰、罗力谋一审诉讼请求”，理由不成立，本院不予认定，其上诉请求均依据不足，本院不予支持。李有杰、罗力谋在上述2015年1月9日《律师函》及提起本案诉讼的《民事起诉状》中，虽没有提及“业主方的《告知书》”，但均已表明其于“合同签订后向租赁物所在地村委反映情况时，遭到当地村民及村委强烈反对，导致至今没有按照合同约定接收租赁物，也无法开设幼儿园”。该《告知书》“公章形成时间与《告知书》内容的打印时间是否一致”，并不足以实质性影响本案处理结果，一审法院对姚隆辉就该《告知书》提出的鉴定申请未予准许，并无不当。综上所述，姚隆辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10785元，由上诉人姚隆辉负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一六年十二月十六日书记员  林宝嘉黄妙丽