山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第896号
上诉人（原审原告）山东富润有限公司。
法定代表人王晓宏，董事长。
委托代理人周元民，山东迪陶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东泛华设计工程有限公司。
法定代表人马永祥，总经理。
委托代理人胡保刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托代理人孙晟，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴杨。
委托代理人王帆，青岛市南正方法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王永伟。
委托代理人王帆，青岛市南正方法律服务所法律工作者。
上诉人山东富润有限公司（以下简称富润公司）因与被上诉人山东泛华设计工程有限公司（以下简称泛华公司）、被上诉人吴杨、被上诉人王永伟商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长及本案主审、代理审判员谢雄心、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年4月9日、2015年4月27日组织双方当事人对事实与证据进行核对。上诉人富润公司的委托代理人周元民，被上诉人泛华公司的委托代理人孙晟，被上诉人吴杨与被上诉人王永伟的委托代理人王帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
富润公司在原审中诉称，富润公司于2008年1月21日与文园花园开发商泛华公司签订商品房买卖合同，购买青岛市香港东路239号文园花园20号楼2单元401户房屋（以下简称“涉案房屋”），同日富润公司交纳了房款1042650元，泛华公司给富润公司开具了收款收据。2008年4月3日，富润公司根据文园花园销售部的入住通知填写了业主登记表，办理了收房手续并签署了前期物业管理服务协议、业主临时公约等文件，同时交纳装修押金5000元并开始依约交纳物业费，物业公司将房屋钥匙交付富润公司。但泛华公司至今不给富润公司办理房地产权证并以产权有纠纷阻挠富润公司进驻房屋。为此，请求依法确认青岛市香港东路239号文园花园20号楼2单元401户房屋归富润公司所有；判令泛华公司、吴杨、王永伟协助富润公司办理该处房屋的房屋所有权证；诉讼费由泛华公司、吴杨、王永伟承担。
泛华公司在原审中未作答辩。
吴杨、王永伟在原审中辩称，1、富润公司的购房合同无效，购房是富润公司与泛华公司抵账形成的，是以合法形式掩盖逃税目的，富润公司主张涉案房屋所有权没有依据。2、吴杨、王永伟签订房屋买卖合同、支付了房款，该合同经法院委托鉴定是先于富润公司的合同形成，经物业证明吴杨、王永伟已经合法入住房屋，因此房屋应由吴杨、王永伟居住并享有所有权，富润公司应该向泛华公司追偿，不应与吴杨、王永伟进行产权诉讼。
原审法院查明，富润公司提交商品房买卖合同，载明2008年1月21日富润公司与泛华公司签订商品房买卖合同，富润公司购买“涉案房屋”。富润公司称其以“涉案房屋”的购房款抵顶泛华公司欠富润公司的借款。同日，泛华公司给富润公司出具购房款收据，金额为1042650元。
富润公司提交入住通知、友情提示、业主登记表、业主临时公约、业主临时公约补充、前期物业管理服务协议，主张“涉案房屋”已交付富润公司。经查，上述证据中，只有前期物业管理服务协议上加盖“涉案房屋”所在小区文园花园的物业服务企业青岛国安物业管理有限责任公司的公章。
富润公司提交收款收据一份，主张富润公司于2008年4月3日向青岛国安物业管理有限责任公司交纳“涉案房屋”装修押金5000元。富润公司提交物业费发票六份，主张富润公司已交纳“涉案房屋”自2008年4月3日至2010年12月份的物业费。
富润公司申请证人杨某出庭作证，证人称其办理“涉案房屋”签订合同及入住的相关手续，2008年4月份办理交房手续，泛华公司员工戴丛向其交付房屋钥匙，预交了一年的物业费、装修押金等。签订合同前其到“涉案房屋”看过，是毛坯房，交房后其到房屋进行了查看，是毛坯房，无人居住。2011年下半年物业通知办理房产证，发现房屋已经住上人了。
吴杨、王永伟提交商品房买卖合同，载明2007年7月22日吴杨与泛华公司签订商品房买卖合同，吴杨购买“涉案房屋”，当日支付购房款1199120元，泛华公司给吴杨出具收据。
吴杨、王永伟提交物业费收据二份，主张其已支付2007年7月22日至2012年7月21日“涉案房屋”的物业费。
吴杨、王永伟提交青岛国安物业管理有限责任公司于2013年7月24日出具的证明，载吴杨女士系我香港东路239号文园花园小区20号楼2单元401室业主，于2007年7月底在我物业持商品房买卖合同办理入住手续并入住。该业主入住六年来，凡物业公司需当面通知业主的事项及需要业主当面配合、支持的事项，物业公司均能在本小区20号楼2单元401室找到吴杨。该业主于2011年10月下旬在物业办理了家庭装修手续，进行了家庭装修。
富润公司曾于2012年11月30日就“涉案房屋”向原审法院起诉泛华公司、吴杨、王永伟所有权确认纠纷一案【（2012）崂民一初字第1069号】，在该案中，富润公司于2013年7月3日向原审法院提出“文检鉴定申请书”，申请对两份合同文本（富润公司与吴杨分别提交的商品房买卖合同）的形成时间先后关系进行鉴定。原审法院委托广东南天司法鉴定所对两份合同实际形成时间先后关系进行鉴定，该所于2013年10月8日作出粤南（2013）文鉴字第526-1号司法鉴定意见书，鉴定意见为2007年7月22日商品房买卖合同形成在先，2008年1月21日商品房买卖合同形成在后。原审法院于2013年10月29日向富润公司送达鉴定意见书，于2013年12月16日向吴杨、王永伟送达司法鉴定意见书，于2013年12月19日开庭对上述鉴定意见书进行了质证，富润公司在质证中对上述鉴定意见书提出异议，并申请以下鉴定：1、双方提供的商品房买卖合同中第2页至第3页关于房屋幢数、单元数、层数、房号、层高、地上层数的填写内容形成时间先后关系；2、双方提供的商品房买卖合同中第3页关于房屋建筑面积、币种、单价和总价填写内容形成时间先后关系；3、富润公司提交的2008年4月3日物业费发票、装修押金收据与吴杨、王永伟提交的2007年7月22日物业费收据形成时间先后关系；4、富润公司提交的2008年1月21日青岛市房地产业预收款专用收据与吴杨、王永伟提交的2007年7月22日购房款收据形成时间先后关系。吴杨、王永伟不同意进行富润公司提出的上述四项鉴定。后富润公司于2014年1月2日申请撤诉，原审法院予以准许。
富润公司在本案中称，在（2012）崂民一初字第1069号案件审理中，富润公司最初的鉴定申请是要求对双方提交的合同形成的先后关系进行鉴定，后来根据合议庭和鉴定中心的要求，富润公司又提交了详细的四项鉴定申请包括对购房款票据、物业费票据的形成先后顺序进行鉴定，但最终出具的鉴定意见书鉴定的事项和富润公司要求鉴定的事项没有关系，富润公司认为鉴定意见书无法保证其公正性和客观性，且让富润公司遭受了巨大的鉴定费损失，鉴定程序中出现了明显的违法情况，要求进行全面鉴定。
在（2012）崂民一初字第1069号案件审理中，原审法院调查查明，“涉案房屋”的公用事业卡用户信息于2012年9月27日由富润公司变更为吴杨，用电户名于2012年10月8日由富润公司变更为吴杨。
在本案审理中，原审法院于2014年8月21日到文园花园物业办公室对青岛国安物业管理有限责任公司工作人员牟敬涛调查，牟敬涛称“涉案房屋”现在由吴杨居住，上述青岛国安物业管理有限责任公司2013年7月24日出具的证明公章真实，从公司记录看，“涉案房屋”的物业费由吴杨交纳，富润公司没有交纳物业费，该小区20号楼2单元501户房屋是富润公司的，该房屋没有交纳物业费。
另，原审法院要求富润公司提交“涉案房屋”钥匙，富润公司称泛华公司向其交付的“涉案房屋”的钥匙因房屋被他人侵占更换锁具无法使用，放置在别处保存，暂时无法提交。
“涉案房屋”现登记的权利人为泛华公司。
原审法院认为，泛华公司先后与吴杨、富润公司签订商品房买卖合同，将同一“涉案房屋”转让给富润公司和吴杨，属于“一房两卖”，富润公司、吴杨与泛华公司签订的商品房买卖合同均没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。现富润公司、吴杨均要求履行其签订的商品房买卖合同，因此本案的焦点为泛华公司应履行与哪一方签订的商品房买卖合同。
数个买受人均未办理房屋所有权变更登记，先行合法占有房屋的买受人要求出卖人履行合同的，应予以支持。本案中，富润公司、吴杨均未办理房屋所有权变更登记，因此应判断谁先行合法占有房屋。第一、富润公司称其2008年4月份办理交房手续，但未能提交房屋交付的有关证据，房屋交付的标准为对房屋的转移占有，通常是交付房屋钥匙，而富润公司并不能提交房屋钥匙。富润公司称其2012年8月29日到“涉案房屋”不能入内，发现吴杨入住并多次交涉、报警仍未解决问题的情况下，房屋钥匙是是否占有房屋的重要证据，而富润公司却不能提交，显然与常理不符。第二、富润公司提交入住通知、友情提示、业主登记表、业主临时公约、业主临时公约补充、前期物业管理服务协议，主张“涉案房屋”已交付富润公司，但是富润公司提交的上述证据中，只有前期物业管理服务协议上加盖物业服务企业青岛国安物业管理有限责任公司的公章，并且，富润公司提交的上述证据并不是房屋交付的有效证据，原审法院不予采信。第三、富润公司提交的装修押金收据、物业费发票，只能证明富润公司向物业管理企业交纳了装修押金、物业费，交纳装修押金和物业费并不能证明房屋已实际交付富润公司，并且吴杨也交纳了物业费，而从原审法院向物业公司工作人员调查的情况看，富润公司并未交纳“涉案房屋”以及该小区20号楼2单元501户房屋的物业费，因此对富润公司的主张不予采纳。第四、从物业公司出具的证明以及原审法院调查的情况看，“涉案房屋”现在由吴杨实际居住使用，物业公司证明该房屋于2007年底由吴杨办理入住手续，而富润公司并没有提交证据证明吴杨系以非法手段占有该房屋。第五、该房屋公用事业卡用户信息、用电户名由富润公司变更为吴杨，公用事业卡、用电户名的信息虽然对房屋占有使用者的判断有一定的参考意义，但并不能以此确定房屋实际交付给谁。因此，综合以上分析，原审法院认为富润公司提交的证据不能证明其在先取得了房屋的交付，对于富润公司与吴杨谁先取得房屋交付，吴杨的证据的证明力大于富润公司的证据的证明力，原审法院对吴杨在先合法占有该房屋的主张予以采信。
关于富润公司提出的重新鉴定的问题，原审法院认为，第一、通过查阅（2012）崂民一初字第1069号案件案卷，可以确定富润公司最初提出的鉴定请求为申请对两份合同文本（富润公司与吴杨分别提交的商品房买卖合同）的形成时间先后关系进行鉴定，在原审法院委托广东南天司法鉴定所对两份合同实际形成时间先后关系进行鉴定，鉴定机构作出吴杨签订的商品房买卖合同形成在先、富润公司的商品房买卖合同形成在后的鉴定意见后并经原审法院庭审质证后，富润公司又向原审法院提出新的四项鉴定申请，后又申请撤诉。因此，富润公司所称其最初的鉴定申请是对双方合同形成的先后关系进行鉴定，后来根据合议庭和鉴定中心的要求又提交了详细的四项鉴定申请，但出具的鉴定意见书鉴定的事项和富润公司要求鉴定的事项没有关系的主张，与事实不符，原审法院不予采信。富润公司称鉴定程序中有违法情况，没有证据证明，原审法院亦不予采信。第二、粤南（2013）文鉴字第526-1号司法鉴定意见书已经对两份合同的填写文字形成时间关系、印文形成时间关系进行了鉴定，得出吴杨的合同形成在先、富润公司的合同形成在后的鉴定意见，因此没有必要再进行富润公司申请的第1、2项鉴定，并且该鉴定结论也可以辅助证明吴杨在先取得房屋的占有具有一定的合理性。第三、关于富润公司申请的第3、4项主张，即鉴定富润公司提交的2008年4月3日物业费发票、装修押金收据与吴杨提交的2007年7月22日物业费收据形成时间先后关系，富润公司提交的2008年1月21日青岛市房地产业预收款专用收据与吴杨提交的2007年7月22日购房款收据形成时间先后关系，原审法院认为，物业费票据的先后关系与房屋是否交付、交付的时间先后没有必然关系，做该项鉴定并无必要。双方支付房款的时间先后与房屋的交付时间先后也没有必然关系，并且从房款票据看双方都是在签订合同当日支付房款，而吴杨的合同已经鉴定确定形成在先，因此进行房款票据形成时间先后的鉴定也无必要。综上，对富润公司提出的鉴定申请，原审法院不予准许。
综上所述，本案属于“一房两卖”，吴杨的商品房买卖合同形成在先，已支付购房款，并且已经在先合法占有了房屋，富润公司要求确认“涉案房屋”归其所有、泛华公司协助其办理房屋所有权证的主张，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。富润公司可依据商品房买卖合同和有关法律规定，向泛华公司主张有关违约损害赔偿等法律责任。
据此，原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回富润公司的诉讼请求。案件受理费19184元，由富润公司负担。
宣判后，富润公司不服原审判决，上诉至本院。请求二审法院撤销原判，依法确认青岛市香港东路239号文园花园20号楼2单元401户房屋产权归富润公司所有；判令泛华公司为富润公司办理该处房屋的房屋所有权证；一、二审诉讼费用由泛华公司承担。其主要上诉理由是：一、一审判决事实不清，证据不足，认定理由出现严重错误。本案的真实情况是富润公司与泛华公司签订房屋买卖合同并已实际履行（交付房屋）的情况下，吴杨、王永伟强行破门违法侵占富润公司房屋，并在诉讼过程中与泛华公司、物业公司恶意串通，伪造（倒签）购房合同、物业费收据等证据，侵害富润公司的房屋所有权。鉴定报告所鉴定的事项不是富润公司申请鉴定的事项，不能作为证据使用，申请对本案证据进行继续全面鉴定，以查清事实。二、一审中，富润公司提交的证据已形成完整有效的证据系统证明富润公司购买房屋并已实际交付、合法占有的事实。三、一审判决理由违背常识，明显错误。1、富润公司在房屋交付后，出于安全因素考虑，早已自行更换了门锁，原有钥匙未留存且已无实际意义，一审法院只要求富润公司提供交房钥匙，却未要求吴杨、王永伟提交钥匙。2、只有房屋交付，业主收房后才可能与物业公司签订物业管理协议并交纳物业费和装修押金。富润公司提交的证据都是当时开发商交付房屋时提交给业主的交房文件，已形成完整的证据链证明了交房的事实。3、物业公司所谓的证明不符合证据规则的要求，也无法对抗富润公司提交的加盖物业公司公章的《前期物业管理服务协议》。
被上诉人泛华公司辩称，泛华公司与富润公司签订的合同在后，是顶账关系，而不是买卖关系，目前债权债务还未结清。
被上诉人吴杨、王永伟辩称，吴杨、王永伟早于富润公司与泛华公司签订房屋买卖合同，不存在破门强入的情况。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，富润公司提交501房屋商品房买卖合同，主张富润公司签订的合同有正规编号，附全套图纸，吴杨的合同没有图纸，吴杨是根据入住公约倒签的合同。
富润公司提交双德物业出具的证明一份，主张401和501户房屋系双德公司指定富润公司与泛华公司签订买卖合同，折抵欠款。双德公司派员参与合同签订以及收房的全部过程。
富润公司提交司法鉴定意见书以及原审法院到电力公司、公用事业局调查的本案401户房屋的用户账户情况，主张物业公司为富润公司统一办理用电账户和公用事业卡。司法鉴定意见书内容和形式上存在明显缺陷，不能作为证据使用，申请法院对本案相关证据进行重新和继续鉴定。
泛华公司提交协议书一份，主张青岛双德物业发展有限公司（以下简称双德公司）、青岛国安房地产开发有限责任公司（以下简称国安公司）、泛华公司于2004年8月25日签订协议，一致同意国安公司欠双德公司本金470万及利息791122元的债务转移给泛华公司，泛华公司以其开发的文园花园房产抵偿上述欠款及利息，用于偿债的房产实际建筑面积不得低于770平方米。
泛华公司提交国安公司出具的函一份，主张因三方协议书项下的借款本息数额不实，国安公司与双德公司需要重新核对账目，请泛华公司停止办理三方协议书项下的以房抵债，该三方协议项下的债权债务由双德公司自行处理。
泛华公司提交支付凭证以及还款收据，证明泛华公司已经实际偿还346万元，与协议书约定的还欠款400多万元不符，所以国安公司发函终止顶房。
泛华公司提交情况说明一份，主张当年代表泛华公司办理房屋顶账协议及签订买卖合同的总经理已经去世，当时的实际交易背景无法知悉。
泛华公司不认可本案属于“一房两卖”，并表示同意一审结果，涉案房屋系卖给了吴杨。
吴杨、王永伟申请证人戚某出庭作证，证人称其是泛华公司的股东，吴杨女士于2007年7月22日购买了涉案房屋，购买当日吴杨女士以现金支付的形式一次性支付了购房款人民币1199120元，是其协助吴杨女士办理的付款手续，公司已收到购房款并向吴杨女士出具了收据。
吴杨、王永伟申请青岛亚东工程有限公司郑玮出庭作证，证人称吴杨购买房屋没有居住的期间是由该公司存放建筑材料。
本院二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，数个买受人均未办理房屋所有权变更登记的情况下，买受人与出卖人之间存在的是债权关系，各个买受人均具有同等的请求权，即要求出卖人履行合同，不存在谁签订合同在先谁就可以主张履行合同，此即债权平等。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适合强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。因此，在数个买受人具有平等的债权请求权时，要综合看该债务是不是可以实际履行或履行费用过高，一般会考虑下列情形：第一、买受人是否已经实际居住，如果一方买受人搬进居住、使用，则应当优先考虑实际居住的买受人的债权请求权。第二、买受人是否已经付清房款，如果一方买受人已经付清全部房款，则应当优先考虑已付清房款买受人的债权请求权。第三、房产是否有买受人的附加值，即该房屋是否有被买受人装修、修缮等增加房产价值的行为，则应当考虑支持该买受人请求。以上因素应当综合考虑，综合把握，从而确定最适宜实际履行的一方。
本案中，综观两份购房合同的履行情况，吴杨的房屋买卖合同已实际履行，而富润公司自2008年合同签订至其自称2011年下半年发现房屋已经住上他人，期间未查看房屋状况，不关注自己的权益，不符合常理，履行情况存疑。且泛华公司表示同意一审结果，涉案房屋系卖给了吴杨，并认为以房顶账已经终止，国安公司与双德公司债务并未结清。相反，吴杨在一、二审中所提交的证据的证明力，要大于富润公司所提交证据的证明力，可以认定吴杨在先合法占有了涉案房屋，同时考虑到吴杨已经实际居住并实际装修了涉案房屋，本院认定吴杨为本案最适宜实际履行的一方。富润公司上诉称吴杨、王永伟强行破门违法侵占富润公司房屋，证据不足，本院不予支持。同时，房屋在移转占有时，可以认定为交付，而“交付钥匙”为房屋移转占有的重要标志，在吴杨已经实际居住该房屋的情况下，原审法院将提交房屋钥匙的举证责任分配给富润公司，并无不当。至于本案中的鉴定报告，合同签订的先后对于判断谁在先合法占有房屋可以起到一定的辅助作用，但对本院认定吴杨为最适宜实际履行的一方并无影响，富润公司申请对本案证据进行继续全面鉴定的上诉请求，本院亦不予支持。富润公司可另案向泛华公司主张有关违约损害赔偿等法律责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14184元，由上诉人富润公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 谢雄心
代理审判员 迟金铜
二〇一五年五月十八日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 魏 威