湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）芙民初字第2563号原告某银行分行，。法定代表人，行长。委托代理人。委托代理人。被告黄某。被告龙某。被告邹某。被告某公司。法定代表人，总经理。被告陈某。被告张某。原告某银行分行因与被告黄某、龙某、邹某、某公司、陈某、张某发生金融借款合同纠纷，于2016年5月12日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员何平担任审判长，人民陪审员王桂枝、胡定苗参加评议的合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告某银行分行的委托代理人、被告黄某、龙某、邹某、陈某、某公司均到庭参加诉讼，被告张某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某银行分行诉称：黄某、龙某违反《个人购房借款及担保合同》约定逾期还款，损害了某银行分行的利益。请求判令：一、解除某银行分行与黄某、龙某签订的《个人购房借款及担保合同》；二、黄某、龙某、邹某立即偿还某银行分行借款本息636103.02元，其中本金为603361.70元，利息、罚息、复息为32741.32元(暂计至2016年4月26日止，此后的利息、罚息、复息按合同约定计算至实际清偿日止)；三、黄某、龙某、邹某支付某银行分行实现债权的律师代理费27988元；四、某银行分行对黄某、龙某提供的位于长沙市雨花区韶山南路万西湾融程国际酒店754号房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；五、某公司、张某、陈某对上述第二、三项义务承担连带清偿责任。被告黄某、龙某、邹某共同辩称：1、黄某、龙某因受某公司、陈某、张某及案外人融程花园酒店的欺骗，在某银行分行处贷款购买了某公司开发的融程花园酒店的房产，又被欺骗将房产租赁给其开设的融程花园酒店经营使用，合同签订后，龙某和黄某按合同约定支付了几十万元首付款，并按期偿还贷款，但某公司和融程花园酒店未按约定按期支付租金，导致资金链断裂，黄某、龙某、邹某想还钱，但无能为力；2、黄某、龙某借款未还，事出有因，近几年和其他受害者一直在向人民政府信访要求解决被拖欠的房租问题，也曾多次和其他业主一道组织维权，但事情至今未能解决，请求人民法院不判决承担违约金和律师代理费；3、愿意偿还某银行分行的借款及利息，购买的房产已经办理了抵押登记，请求人民法院依法拍卖该房产，优先偿还某银行分行的欠款；4、某公司、陈某、张某也应当承担相应的责任。被告陈某辩称：1、陈某不是购房人，和购房人也没有利益关系，其只是某公司的股东，陈某是为了某公司的经营需要才做的担保，现在某公司经营困难，陈某个人也无能力偿还贷款；2、陈某及某公司并不是恶意违约，并已尽最大能力履行借款合同；3、鉴于某公司的经营状况，请求法院适当减免利息、罚息及复息的数额；4、本案的龙某、黄某提供的抵押房产并未办理他项登记，抵押权并未设立，某银行分行无权请求享有优先受偿权。5、某银行分行要求按借款本息的5.4％支付律师费无相关支付依据及证据加以佐证。被告某公司辩称：《产权式酒店公寓租赁合同》中关于某公司以租赁房屋所在大厦的两层裙楼为融程花园酒店支付租赁承担连带担保责任的担保条款无效。被告张某在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，本院视其为放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明：龙某与邹某于1999年1月13日登记结婚。某银行分行曾与黄某、龙某、某公司签订一份编号为100174731084017259的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：1、黄某、龙某向某银行分行借款108万元用于购买某公司开发的位于长沙市湘府中路9号融程国际广场第1幢N单元7层754号房屋；2、借款期限为119个月，从2010年5月26日起到2020年4月26日止，借款年利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率为基础上浮10％，如遇中国人民银行调整贷款利率的，利率调整方式为固定日调整，每年1月1日开始执行中国人民银行公布的最新利率标准，还款方式为等额还款法；3、如黄某、龙某未按约定及时足额偿还借款本金，罚息利率为在原贷款利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；黄某、龙某连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还借款本息的，某银行分行有权宣布合同提前到期并要求黄某、龙某提前偿还全部借款本息，同时可以要求共同债务人、保证人在规定期限内清偿借款人在合同项下的全部债务。某银行分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等，均由黄某、龙某负担；4、某公司自愿为黄某、龙某在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至本合同履行期限届满后另加两年，某公司自愿放弃要求某银行分行首先向黄某、龙某或其他人士追索、对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。5、黄某、龙某以名下共同共有的位于长沙市雨花区融程花园酒店第一幢N单元7层754号房屋作为抵押担保；6、某公司的保证范围及黄某、龙某提供的抵押担保范围均为本合同项下借款本金、利息、罚息、复息及某银行分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）。合同还对其他事项进行了约定。之后，陈某、张某各自向某银行分行出具了《个人贷款不可撤销担保书》，承诺对包括黄某、龙某在内的购买融程花园酒店的购房者提供不可撤销连带责任保证，保证担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、以及某银行分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）等。保证期间自借款合同履行期限届满后加两年。若黄某、龙某未按期偿还银行借款本息，陈某、张某放弃要求司法机关首先执行拍卖（处置）抵押房产偿还债务的权利，同意作为第一顺位债务人，在不以任何方式首先处置抵押房产的情况下，由陈某、张某替代偿还黄某、龙某所欠银行借款本息及合同规定的相关费用。2010年6月10日，某银行分行向黄某、龙某指定的某公司账户内汇入108万元。2010年6月17日，某银行分行对黄某、龙某提供位于长沙市雨花区融程花园酒店第一幢7层754号房屋办理了抵押预告登记（预告登记证号为长房预雨花字第210033848号）。自2015年8月起至2016年4月，黄某、龙某已连续9个月未及时偿还借款本息。截至2016年4月26日，黄某、龙某尚欠到期应还借款本金66672.16元，利息28937.49元，罚息2692.24元，复息1111.59元，另有536689.54元借款本金尚未到期。另查明，某银行分行与湖南芙蓉律师事务所于2015年5月19日签订《招商银行贷款诉讼代理合作协议》，委托湖南芙蓉律师事务所代理诉讼，某银行分行已支付律师代理费27988元。同时查明，某公司开发的楼盘湘府中路9号融程国际广场与韶山南路万西湾融程国际酒店以上两地址为同一地址。以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、个人贷款不可撤销担保书、房屋预告登记证、对账单、委托代理合同、发票、结婚证及当事人陈述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为：某银行分行与黄某、龙某、某公司签订的编号为100174731084017259的《个人购房借款及担保合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强行性规定，合同合法有效，各方均应严格履行。在合同履行过程中，某银行分行依约履行了向黄某、龙某提供108万元借款本金的义务，但黄某、龙某自2015年8月起已连续超过9次未按约定归还借款本息，已构成违约，某银行分行有权根据《个人购房借款及担保合同》行使解除权，故某银行分行起诉请求解除其与黄某、龙某订立的编号为100174731084017259的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，黄某、龙某应继续向某银行分行偿还剩余借款本息，故本院确认黄某、龙某应当向某银行分行偿还截至2016年4月26日的借款本金603361.70元、利息28937.49元，罚息2692.24元，复息1111.59元，之后的利息以借款本金536689.54元为基数，以编号为100174731084017259的《个人购房借款及担保合同》约定的罚息利率为标准，自2016年4月27日起计算至实际清偿之日止。某银行分行为实现债权已向湖南芙蓉律师事务所支付代理费27988元，该费用在合理标准范围内，按约定应当由黄某、龙某承担，故某银行分行请求黄某、龙某承担27988元律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持。因黄某、龙某提供抵押的位于长沙市雨花区融程花园酒店754号房屋，仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，故某银行分行对黄某、龙某提供的抵押房屋尚未享有抵押权，其无权主张优先受偿权。某公司、陈某、张某作为连带责任保证人，应当对黄某、龙某的上述债务承担连带清偿责任。龙某向某银行分行借款时，其与邹某处于婚姻关系存续期间，其借款购买住房应当视为将借款用于夫妻共同生活，故邹某应当对龙某的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告某银行分行与被告黄某、龙某签订的编号为100174731084017259的《个人购房借款及担保合同》；二、被告黄某、龙某、邹某于本判决生效之日起十日内向原告某银行分行偿还截至2016年4月26日尚欠的借款本息636103.02元。之后的利息以借款本金536689.54元为基数，按照编号为100174731084017259的《个人购房借款及担保合同》约定的罚息利率为标准，自2016年4月27日起计算至实际清偿之日止；三、被告黄某、龙某、邹某于本判决生效之日起十日内向原告某银行分行支付律师代理费27988元；四、被告某公司、陈某、张某对被告黄某、龙某、邹某的上述债务承担连带清偿责任；如被告黄某、龙某、邹某、某公司、陈某、张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告某银行分行的其他诉讼请求；被告某公司、陈某、张某承担保证责任后，有权向被告黄某、龙某、邹某追偿。本案受理费10441元，保全费4670元，共计15111元，由原告某银行分行负担51元，被告黄某、龙某、邹某、某公司、陈某、张某共同负担15060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何 平人民陪审员  王桂枝人民陪审员  胡定苗二〇一七年七月三日书 记 员  颜 滔附判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。