四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5798号
上诉人（原审原告）蔡竞红，女，汉族，1958年7月14日出生，住四川省岳池县。
被上诉人（原审被告）四川省三木置业有限公司。住所地：四川省郫县。
法定代表人赵旭明，总经理。
委托代理人赵卓，男，汉族，1980年9月15日出生，系该公司员工，住四川省南充市嘉陵区。
上诉人蔡竞红因与被上诉人四川省三木置业有限公司（以下简称三木公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月30日受理后，依法组成合议庭于2014年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人蔡竞红、被上诉人三木公司的委托代理人赵卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年12月11日，蔡竞红与三木公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定蔡竞红购买三木公司开发的位于郫县红光镇八里村六社“山木居”1幢1单元15层1512号商品房一套，总价款为260000元。合同第十条“交付条件”项约定：“（一）出卖人应当在2011年1月12日前向买受人交付该商品房”。合同第十九条“产权登记”项双方约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2012年7月12日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按下列第（1）种方式处理，即：买受人有权退房，……，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人同意委托三木公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，即买受人有权退房，……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。合同签订后，三木公司向蔡竞红交付了房屋。三木公司于2013年6月30日办理了该套房屋所在楼栋权属证明。三木公司至辩论终结前仍未办好房产证交付蔡竞红。2014年8月21日，税务机关开具了蔡竞红购买的该套房的契税发票。
原审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据、房屋信息记录证明、物管费收据、税收缴款书、开发商第一次办理所需资料等证据在案佐证。
原审中蔡竞红的诉讼请求是：1、判决三木公司立即为蔡竞红办理房屋产权证书；2、判决三木公司支付逾期办理房产证（大产权证及分户产权）的违约金共计38220元；3、三木公司承担诉讼费。
原审法院审理认为，合同是当事人之间明确权利义务的协议，合同一经签订，对合同当事人就发生法律效力，双方应当按照合同约定，全面履行合同约定的义务。蔡竞红与三木公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（一）项约定，三木公司应当在2012年7月12日之前取得该房所在楼栋的权属证明，而三木公司是在2013年6月30日才取得该证明，取得证明的时间迟延，构成违约。根据约定，三木公司应当承担违约金。三木公司辩称蔡竞红主张的违约金过高，要求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合衡量。综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，原审法院将未取得楼栋权属证明的违约金调整为：自出卖人按约定应当取得楼栋权属证明期限届满次日起至实际取得楼栋权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金。双方约定的时间为2012年7月12日起，至2013年6月30日实际取得楼栋权属证明之日止。三木公司实际迟延取得楼栋权属证明共计353日，计算的违约金为2753.4元。三木公司作为房地产开发企业，为购房业主办理权属登记是合同约定的义务，因此，蔡竞红要求三木公司为其办理房屋产权证明的主张，原审法院予以支持。但办理产权证明的义务应当由双方当事人共同配合才能完成，蔡竞红也有协助办理房屋产权证的义务。具体办理房屋产权证明是房地产登记机构的行政行为，三木公司作为房地产企业，其义务应当明确为将办理房屋所有权登记（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）的相关资料报产权登记机关备案。蔡竞红要求三木公司“立即”为其办理房屋产权证的主张，原审法院不予支持。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条和第十九条第（二）项约定，三木公司应当自2011年1月13日起545日即2012年7月11日之前为蔡竞红办好房产证。三木公司于2012年1月10日虽然已将该房屋提交房产登记机关预售登记备案，但由于三木公司的工作原因，三木公司为按约履行为蔡竞红办证义务，致蔡竞红至原审法庭辩论终结时尚未能取得所购商品房产权证书，逾期已两年多，三木公司的行为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，双方签订的合同约定为：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”三木公司在原审诉讼中提出了违约金过高，请求调整的请求，原审法院结合实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，原审法院将未取得房屋产权证明的违约金调整为：自2012年7月12日起至出卖人将办理房屋权属证书的完整资料报送房产登记机关备案之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院判决：一、三木公司在判决生效之日起十日内将为蔡竞红办理房屋分户所有权证的资料提交房屋产权登记机关备案，并在房屋分户所有权证取得后十日内将办理国有土地使用权证的资料报国有土地使用权登记机关备案；二、三木公司在判决生效之日起十日内向蔡竞红支付迟延办理楼栋权属证明的违约金2753.4元；三、三木公司在蔡竞红实际取得房屋所有权证30日内支付蔡竞红迟延办理房屋所有权证的违约金，违约金的计算时间自2012年7月12日起至三木公司将办理房屋权属证书的完整资料报送房产登记机关备案之日止，按日向蔡竞红支付全部已付房款（260000元）万分之零点三的违约金；四、驳回蔡竞红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费478元，由蔡竞红负担178元，由三木公司负担300元。三木公司应承担的费用已由蔡竞红预交，三木公司在履行判决给付义务时一并付给蔡竞红。
宣判后，蔡竞红不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：1、三木公司严重违约，未按合同约定办理楼栋产权证，以及未能按合同约定的时间取得房屋分户产权证，三木公司应当按照合同约定支付违约金，原审判决将违约金的比例由“每日万分之一”调整为“每日万分之零点三”不当，应当严格按照合同约定的标准计算违约金；2、蔡竞红在本案中并无过错，不存在违约，不应承担一审案件诉讼费用；3、三木公司未按照《城市商品房预售管理办法》的规定及时办理备案手续，导致蔡竞红不能享受契税优惠政策，直接损失达5200元；综上，三木公司存在明显违约行为，原审判决未能按照双方合同约定及法律的规定裁判，导致判决结果错误，故蔡竞红提起上诉并请求：1、撤销原判；2、依法改判三木公司为蔡竞红立即办理房屋产权证书；3、依法改判三木公司按每日万分之一的标准向蔡竞红支付逾期353日办理楼栋产权的违约金9204元及逾期办理分户产权证书的违约金20462元；4、本案一、二审案件诉讼费用由三木公司负担。
被上诉人三木公司答辩称，原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院二审另查明，三木公司于2014年11月6日向蔡竞红交付了房屋产权证。
本院认为，双方当事人所订立的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同享受权利，履行义务。本案二审的争议焦点是：原审判决对合同约定的违约金比例的调整是否适当。对此，本院作以下评判：
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，虽然违约金的支付以违约行为的发生为条件，但衡量违约金约定是否过高应以实际损失为基础。蔡竞红并未提交其因三木公司逾期办理楼栋产权及分户产权而遭受实际损失的证据，故原审法院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度的基础上，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金的计算标准调整为每日万分之零点三并无不当，本院予以维持。
在办理房屋产权证书的事宜中，三木公司负有代为办理的合同义务。由于房屋权属证书的办理属于行政机关的行政管理行为，三木公司作为房地产开发企业并不具备制发房屋权属证书的能力，故双方合同约定由三木公司代为办理房屋权属证书的内容应当理解为“由三木公司将办理房屋权属证书所需资料在合同约定的期限内交到登记机关”，原审判决对此义务的内容作出的理解及认定正确，作出由三木公司在判决生效之日起十日内将为蔡竞红办理房屋产权证书所需资料交权属登记机关的处理结果正确，本院予以维持。
综上所述，蔡竞红的上诉理由及请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费541元，由蔡竞红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年十二月三日
书 记 员 崔玉翠