河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民再终字第120号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）李耀卿，男，汉族，1977年4月6日出生。
委托代理人刘晓，河南融业律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）梁春霞，女，汉族，1980年7月6日出生。
委托代理人徐勇，河南扬善律师事务所律师。
原审第三人郑州世航房地产营销策划有限公司。
法定代表人徐雪涛，该公司总经理。
梁春霞与李耀卿、郑州世航房地产营销策划有限公司（以下简称郑州世航公司）房屋买卖合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2013年5月13日作出（2013）开民初字第328号民事判决；李耀卿提起上诉后，本院于2013年10月9日作出（2013）郑民四终字第964号民事判决，已经发生法律效力。2014年5月19日，本院作出（2014）郑民申字第130民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。李耀卿的委托代理人刘晓，梁春霞的委托代理人徐勇等到庭参加诉讼。郑州世航公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
梁春霞提起诉讼称：2012年12月，梁春霞和李耀卿通过郑州世航公司签订房屋买卖合同，由李耀卿将其房屋一套卖与梁春霞，总价款1250万元。梁春霞支付李耀卿100万元后，李耀卿拒不配合履行产权变更登记手续，后又拒绝出售房屋。该房屋未办理产权登记，不具备过户条件。李耀卿和郑州世航公司明知房屋在短期内无法办理过户登记手续，仍然和梁春霞签订协议，承诺40天内办好过户手续，收取梁春霞定金100万元，系明显的欺诈行为，存在合同过错，应承担违约责任。请求依法解除梁春霞与李耀卿签订的房屋买卖合同，判令李耀卿返还购房定金100万元，支付合同违约金125万元。
李耀卿一审未到庭答辩。
郑州世航公司一审辩称，对梁春霞诉请事实无异议，但郑州世航公司未违约，不应承担违约责任。
一审认定，2012年12月4日，梁春霞与李耀卿及郑州世航公司签订一份房屋买卖合同，主要内容为：李耀卿自愿将坐落在郑州市郑东新区农业东路北、地秀街东、地润路南、如意西路南17幢3-5层302号（合同编号为D11851350，房屋建筑面积364.35平方米）的房产出售给梁春霞，总价款为1250万元，产权过户的相关费用由梁春霞全部承担；梁春霞于合同签订时向李耀卿支付定金100万元，双方应在合同签订后40日日内，共同到房管部门办理房屋产权过户立契及其他手续，梁春霞应在与李耀卿共同到房管部门办理房屋产权过户立契手续的当日付清全部房款；李耀卿必须保证该房屋的权属无争议，有权自行处分，房屋产权共有人和承租人对出售该房屋无异议；若因此发生与李耀卿有关的权属纠纷、债务纠纷及其他纠纷，由李耀卿负责解决并承担违约赔偿等一切法律后果；任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同义务，致使合同解除，均由违约方按照房屋总价的10%向另一方支付违约金；守约方实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。除违约金外，双方还特别约定适用定金罚则。其他约定事项中载明：李耀卿同意将该房产过户至梁春霞或其指定人的名下，该房价1250万元包含车位、房价、契税票、购房发票；双方同意房款分三次付清，第一次付定金100万元，第二次在合同签订后10日内支付500元，第三次在签订合同当日支付650万元；合同签订后10日内，郑州世航公司确认产权无法转移，合同解除，梁春霞和李耀卿及郑州世航公司均不承担违约责任，郑州世航公司不得收取居间费用；梁春霞交的定金由郑州世航公司保管。
2012年12月4日，李耀卿出具收据一份，载明：今收到梁春霞购房定金壹佰万元整。后因李耀卿拒绝出售该房屋，引起纠纷。
一审认为：梁春霞和李耀卿及郑州世航公司于2012年12月4日签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，合法有效。梁春霞已依约支付给李耀卿购房定金100万元，但李耀卿未按照合同约定到房管部门办理该房屋产权过户立契及其他手续，后又明确表示拒绝出售该房屋，不履行合同义务。故梁春霞请求依法解除双方之间签订的房屋买卖合同，合法有据，予以支持。梁春霞诉请李耀卿返还其购房定金100万元，合法有据，予以支持。合同明确约定，任何一方违约应按照房屋总价的10%向另一方支付违约金，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，对当事人具有约束力。现房产价格上涨较高，梁春霞丧失获得房屋增值机会，判令李耀卿按约支付违约金125万元，既能弥补梁春霞损失，也能体现对李耀卿违反诚信原则的惩罚。故梁春霞诉请李耀卿支付违约金125万元，合法有据，予以支持。郑州世航公司辩称不承担违约责任理由成立，予以采信。李耀卿经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、梁春霞、李耀卿及郑州世航公司于2012年12月4日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、李耀卿返还梁春霞购房定金100万元，支付梁春霞违约金125万元，以上共计225万元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费24800元，由李耀卿负担。
李耀卿上诉称，一审在未向李耀卿送达任何本案诉讼文书的情况下缺席判决违法，且对违约事实、责任承担事实及解除合同的事实均未查清，认定错误。请求撤销一审判决，发回重审。
梁春霞答辩称，一审判决认定事实清楚、正确，程序合法，应予以维持。
二审认定的事实与一审一致。
二审认为：一审送达程序合法，通知开庭审理程序符合法律规定。在一审过程中，郑州世航公司已经明确表示由于李耀卿不出售房屋，拒不返还梁春霞已付定金，存在过错。李耀卿上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24800元，由李耀卿负担。
李耀卿再审诉称：双方签订的合同约定，李耀卿承担违约责任的前提条件有两个，即郑州世航公司确认产权可以转移和李耀卿明确表示不履行合同。李耀卿拟出售的房屋产权证没有办理下来，可能会出现无法转移产权的情形，对此三方是明知的。因此，合同特别约定，郑州世航公司确认产权无法转移，三方均不承担违约责任。郑州世航公司出具的证明是确认无法进行房屋产权的变更登记，而不是确认产权可以转移，且是房屋管理部门不予办理房屋的有关变更手续，并不是李耀卿拒绝办理。依据有关法律、法规的规定，交易的房屋根本不可能在房屋管理部门办理产权过户手续，李耀卿属于法律上的履行不能，故李耀卿不构成违约。请求撤销原判决，改判李耀卿不承担125万元违约金。
梁春霞答辩称：郑州世航公司没有在合同签订后的10日内书面通知房屋不能转移产权。李耀卿在没有取得房屋产权证的情况下承诺办理产权变更登记，收取了梁春霞支付的定金后不作为构成违约，应承担违约责任。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
再审经审理查明的部分事实与原判决认定的事实一致。
另查明：2011年6月15日，李耀卿与河南联盟新城置
业有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为D11851350，已在有关房屋管理部门备案），约定由李耀卿购买河南联盟新城置业有限公司位于郑州市郑东新区农业东路北、地秀街东、地润路南、如意西路南17幢3-5层302号、房屋建筑面积364.35平方米的复式商品房一套，单价为22164.12元/平方米，总金额为8075497元，付款方式为2011年6月15日一次性付清等。2011年7月12日，李耀卿支付购房款3075497元。该房屋系现房，李耀卿至今没有取得该房屋的所有权证。
上述事实，有房屋买卖合同、定金收据、证人证言及双方当事人陈述等证据佐证。
本院再审认为：梁春霞与李耀卿签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订时，李耀卿未取得房屋的所有权证，对此梁春霞亦明知。房屋买卖合同签订于2012年12月4日，合同约定签订后10日内由郑州世航公司确认涉案房屋产权能否转移，若无法转移，合同解除，各方当事人均不承担违约责任。郑州世航公司虽然在原一审诉讼期间出具证明说明涉案房屋产权不能转移，但其在合同约定的期间内并未确认产权可以转移，故推定为产权当时尚不能转移，当事人约定的合同解除条件成就，梁春霞请求解除房屋买卖合同的请求应予支持。由于各方当事人在合同中对成就房屋产权转移各自的权利和义务并未作出约定，且在合同约定的期限内郑州世航公司亦未作出确认，原审判决认定李耀卿违约并承担违约责任不当。李耀卿称其拟出售的房屋尚未办理产权证，当时要办理产权转移属于客观上履行不能，其不构成违约的再审理由证据充分，本院予以采信。李耀卿收取梁春霞100万元定金后长期占用，至今未退还梁春霞，应予返还，并应参照银行同期贷款利率支付利息，梁春霞请求李耀卿返还100万元定金的请求理由正当，亦应支持，对其他请求予以驳回。原审判决认定部分事实不清，适用法律及判决结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
一、撤销本院（2013）郑民四终字第964号民事判决；
二、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第328号民事判决第一项，即梁春霞、李耀卿及郑州世航公司于2012年12月4日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；
三、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第328号民事判决第二项为李耀卿返还梁春霞购房定金100万元，并按同期银行贷款利率支付利息，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回梁春霞的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各24800元，由李耀卿负担21824元，梁春霞负担27776元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋生
审 判 员 付大文
代理审判员 张利亚
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 解 培