湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初2222号
原告宋奎，医务工作者。
原告陈华，居民。
二原告共同委托代理人（特别授权）杨健，湖北图盛律师事务所律师。
二原告共同委托代理人（特别授权）李晓玲，湖北图盛律师事务所实习律师。
被告胡晓，教师。
被告郑明忠，务农。
原告宋奎、陈华与被告胡晓、郑明忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日作出“（2015）鄂恩施民初字第01636号”民事判决书，二原告不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称州中院）提出上诉，州中院于2016年5月24日以原判认定事实不清为由裁定撤销判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人杨健、李晓玲，被告胡晓、郑明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还房屋租金24.09万元；2、确认合同无效；3、由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：二原告诉称，2014年9月20日，二原告共同租赁二被告的房屋用于开设医院，租赁期限自2015年3月1日至2035年3月1日，其中2014年9月20日至2015年2月28日为装修期，装修期间不收取租金。合同签订后，二原告按约定将前期租金及租赁期间的房屋保证金共计14万元交给了二被告。因二被告无法提供出租房屋相关手续，致使二原告无法办理开办医院的相关手续，原、被告之间的合同目的无法实现。双方就合同解除事宜进行协商未果。同年4月29日，二原告书面通知二被告自2015年5月4日起解除租赁合同，并要求返还承租房未使用期间的租金。二被告收到解除通知后未在限定期限提出异议，双方租赁合同已经解除，故二被告应予返还未使用期间的租金。
本次庭审过程中，二原告当庭增加要求确认合同无效的诉求。
二被告辩称，为支持国家“两路建设”我们原有住房被征用，出租给原告的房屋是政府补偿宅基地后修建的，该房由政府统一规划，属合法建筑。双方在签订《房屋租赁合同》时原告并未告知租房用途，不存在合同无效情形，因此，原告所诉事实和理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在本次重审过程中，为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：1、《州人民政府办公室关于成立恩施火车站片区开发指挥部的通知》（恩施州政办函（2006）98号）、恩施市发展和改革局《关于恩施火车站片区（东北）配套基础设施建设和移民安置房建设项目立项的批复》（恩市发改投资（2009）88号）、恩施火车站片区开发指挥部致恩施州规划局《关于要求办理恩施火车站移民安置房规划许可证的函》及州规划局核发的《建设用地规划许可证》（地字第2010-0008号）、州政府专题会议纪要《关于研究终止恩施火车站片区开发指挥部职能职责的会议纪要》（（2013）14号）。本院组织当事人对各方提交的证据及本院依职权调取的证据进行了质证。原告对被告提交的证据无异议，对本院依职权调取的证据的真实性不持异议，但对证据的关联性及证明目的有异议。被告对原告提交的恩施市国土资源局《关于租赁农村宅基地上房屋办医院的意见》和恩施市环境保护局《关于设立新建医院环保相关要求》两份证据认为并非原件，对真实提出异议，对原告提交的其他证据及本院依职权调取证据的真实性无异议，但认为原告提交的证据无法达到其相应的证明目的。本院对当事人就客观性、关联性、合法性均无异议的证据予以确认，对有争议的证据，本院根据当事人历次庭审陈述，结合各方质证意见，依据证据规则，综合认定其证明目的和待证事实。
经审理查明，二原告拟开设民办医院需承租房屋。2014年9月20日，被告胡晓、郑明忠作为房屋出租方与作为承租方的原告陈华、宋奎签订了《房屋出租合同》，合同主要内容约定：出租房屋位于火车站二小区第二排96号，整栋房屋共6层，每层面积为240平方米；租赁期限自2015年3月1日至2035年3月1日；第一年至第十年年租金为每13.2万元，第十一年至第十五年年租金为17万元，合同到期后承租方享有优先续租权；付款方式为前四年房租每两年一付，此后十六年房租一年一付。此外，合同还对租赁使用、违约责任等作了明确约定。恩施市舞阳坝街道办事处枫香坪村民委员会在该合同上盖章并签署“同意双方协议生效”的意见。合同签订后，二原告于2014年9月28、29日分别给被告胡晓交纳了房租14万元、给被告郑明忠交纳了房租12.4万元，总计26.4万元，二被告亦将出租房屋交付原告使用。
房屋租赁后，原告在开设医院的前期工作中于2014年9月2日获恩施自治州卫生和计划生育委员会同意设置“恩施市同人中医院”的批复，2014年12月19日通过恩施市工商局企业名称预先核准。此后，由于租赁房屋不符合开设医院在消防、环保等方面的特殊要求致其他行政审批未获通过。2015年4月，原告与被告就解除租赁关系相关事宜进行协商，但未达成一致意见，原告遂于2015年4月29日委托律师向二被告寄发《律师函》，函告全文如下：“一、宋奎、陈华与你2014年9月20日签订房屋租赁合同，你未向宋奎、陈华提供房屋的验收合格报告等相关手续；二、宋奎、陈华与你签订合同后，向相关部门申请办理医院的相关手续，被告知须提交房屋验收报告及土地性质变更的相关手续方能办理，宋奎、陈华随将相关情况告知于你，但你仍未能提供，致使承租人宋奎、陈华租赁房屋开办医院的目的无法实现，现决定自2015年5月4日起与你解除租赁关系；三、请自2015年5月4日起退还宋奎、陈华已支付的租金；四、若贵方有异议，请于2015年5月15日前依法主张权利。”被告郑明忠妻子胡雪娇收到函件后于当时晚交于郑。
另查明，为搞好恩施火车站配套设施建设及火车站片区开发，恩施州人民政府于2006年8月28日成立了恩施火车站片区开发指挥部，由该指挥部作为业主对火车站片区配套基础设施及移民安置房建设项目统一进行规划建设。该项目于2009年10月12日通过审批立项，2010年4月23日取得建设用地规划许可证。2013年5月，作为业主的恩施火车站片区开发指挥部职能终止，已建、在建及未建工程等整体移交恩施市政府统一管理和建设。涉案出租房位于上述建设项目范围内，属恩施火车站片区移民安置房，二被告具有亲属关系，分获移民补偿的宅基地后按照政府统一规划共同修建，并作为一个整体共同出租。目前，所有安置房均未办理房产证。
本案争议的焦点主要表现为两个方面。一、城镇规划范围内没有产权证的房屋出租后其租赁协议是否当然无效；二、承租方合同目的不能实现能否单方行使合同解除权。关于第一个问题，本院认为，城镇规划范围内没有产权证而出租房屋的情形较复杂，违法建筑当然不能取得房屋产权证，故以违法建筑为标的物订立的房屋租赁合同应属无效，但该出租房并非违法建筑，该辖区移民安置房建设项目由政府统一建设并规划，出租房虽未单独取得建筑规划许可证，但项目整体已通过审批立项并获得建设用地规划许可，因而，该建筑属合法建筑，未获得产权证并非合同无效的必要条件，故其租赁协议应当认定有效。关于第二个问题。原告承租房屋的目的是开办医院，开办人应当在承租房屋前进行必要咨询，对开办前期各类行政审批的条件进行预先把控和综合分析，承租的民房在消防、环保等方面不符合开办医院特殊要求并非不可预判，因此，对于承租房屋不满足特殊需要属正常商业风险，并非不可抗力，这一风险不应由出租方承担。因而，在不符合法定解除条件、双方对解除事宜亦未约定的前提下，原告发出的律师函并不当然产生合同解除的法律后果。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守信用，不得擅自变更或者解除。原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。租赁合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告支付了约定房租，双方均依照合同约定履行了全部义务。故原告要求判令合同无效并退还租金的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告宋奎、陈华与被告胡晓、郑明忠于2014年9月20日签订的《房屋租赁合同》有效。
二、驳回原告宋奎、陈华要求二被告返还24.09万元房屋租金的诉讼请求。
案件受理费4913元由原告宋奎、陈华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 亚
审 判 员 肖 峰
代理审判员 欧光权
二〇一六年十月十二日
书 记 员 吴 兰
书 记 员 刘九江