安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1221民初6162号
原告：临泉县城关镇跨世纪幼儿园。住所地安徽省临泉县城中南路115号，组织机构代码56754448-X。
法定代表人：范玉民，该园园长。
委托代理人：樊明全，浙江乾衡律师事务所律师。
被告：临泉县艺迪小学,住所地安徽省临泉县城关镇光明路南段，统一社会信用代码523412215801455638
法定代表人：张兰英，该校校长。
委托代理人：杨永革，安徽勇胜律师事务所律师。
原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园与被告临泉县艺迪小学房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员黄炳峰适用简易程序，于2016年5月10日和2016年6月2日公开开庭进行审理，于2015年6月8日作出（2016）皖1221民初1708号民事判决：驳回原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园的诉讼请求。原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园不服提起上诉，阜阳市中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）皖12民终1930号民事裁定：撤销临泉县人民法院（2016）皖1221民初1708号民事判决，发回临泉县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行审理。原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园法定代表人范玉民及其委托代理人樊明全，被告临泉县艺迪小学委托代理人杨永革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园诉称：2013年2月5日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定将原告学校房屋租赁给被告使用，租期十年。2013年11月20日临泉县城市管理行政执法局经过核实，发现原告建设的学校房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建设，包含原告向被告租赁的部分，并向原告下发了城管告字（2013）第04号行政处罚告知书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述事实和法律规定，原、被告签订的房屋租赁合同应属无效合同，原告特具状起诉，请求依法确认原、被告2013年2月5日签订的租赁合同无效，责令被告返还租赁房屋。
原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园为支持其诉讼请求，向本院提举证据材料如下：
1、原告的民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、原告法人代表人证明和身份证各一份，表明原告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同，表明原、被告于2013年2月5日签订租赁合同，原告把自己所有的涉案房屋租赁给被告，租期自2013年8月1日至2023年8月1日。
3、收条2份，表明被告在2013年4月15日之前已经入住其承租的原告房屋。
4、建设用地批准证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证各一份，表明原告出租给被告的房屋是依法取得各项许可的房屋，经批准建房面积为9432.43平方米。
5、照片、行政处罚决定书及安徽省政府非税收入一般缴款书，表明原告未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。原告教学楼批准为3层实际承建6层，综合楼批准为5层局部6层，实际承建6层局部7层。批准承建面积9432.43平方米，实际建房面积为18634.44平方米，超出批准面积9202.01平方米。临泉县城市管理行政执法局认定原告学校属违法建设，并于2013年11月27日作出城管罚决字（2013）第004号行政处罚决定书：1、责令限期改正，消除对规划实施的影响，2、处以建设工程造价百分之五的罚款，共计841989元。
6、临泉县公安消防大队行政处罚决定书及罚款缴纳凭证，表明原告承建的房屋未经消防验收擅自投入使用。临泉县公安消防大队于2015年6月6日作出临公（消）行罚决字【2015】第0018号行政处罚决定:责令临泉县城关镇跨世纪幼儿园停止使用，并处罚款人民币叁万伍仟元整。
被告临泉县艺迪小学辩称：一、双方签订的合同主体适格、意思表示真实，合同内容不违反国家强制性法律规定，应当依法确认为有效合同。二、原告对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的理解不准确，本案不适用该条规定。应依法驳回原告的诉讼请求。
被告临泉县艺迪小学向本院提举如下证据材料：
1、被告的民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、法定代表人证明各一份，表明被告的诉讼主体资格。
2、租赁合同1份，表明双方签订的房屋租赁合同内容。
3、董林出具的收条6张、借条2张，表明原告已收取被告支付的房租费350万元，及向被告借款41万元，合计391万元。被告已按合同约定支付首期（七年）租金360万元。
4、《临泉县城市管理行政执法局结案审批表》1份，表明原告的违法行为已缴纳罚款，已结案，不影响合同效力。
本院依职权调取的证据有：
1、本院调取的临泉县城市管理行政执法局临城管函（2016）14号《关于临泉县人民法院调查函的复函》。
2、本院调取的临泉县城乡规划局临规字（2016）73号《关于临泉县城关镇跨世纪幼儿园是否消除规划实施影响的回函》。
3、本院调取的临泉县公安局消防大队2017年4月14日《调查函回复函》。
经审理查明：2013年2月5日，原告的法定代理人范玉民与被告的法定代理人张兰英签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于临泉县城××教育路交叉口新政府北面的学校房屋租赁给被告使用，房屋面积9100平方米，包括教学楼一栋、综合办公楼3-7层及地下室，租期十年，自2013年8月1日起至2023年8月1日止。付款方式为：在交付房屋时，承租方付给出租方首期租金（七年）360万元。房屋交付时间为2013年5月30日。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告支付首期租金360万元。2013年11月27日，临泉县城市管理行政执法局经过核实，发现原告建设的学校房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，作出了城管罚决字（2013）第004号行政处罚决定书，认定原告建设的临泉县城关镇跨世纪幼儿园迁建项目于2010年8月3日取得建设工程规划许可证，批准建设规模为9432.43平方米，批准建设两栋楼，其中教室为3层，建筑面积2027.21平方米；综合教学楼5层，局部6层，建筑面积7405.22平方米（包括地下建筑面积739.48平方米）总建筑面积9432.43平方米。实际建设教室6层，建筑面积3324.8平方米，超出批准建筑面积1297.59平方米；综合教学楼7层，建筑面积15309.64平方米（含地下建筑面积1735.93平方米），超出批准建筑面积7094.42平方米，共计超出批准建筑面积9202.01平方米。临泉县城市管理行政执法局认定原告学校属违法建设，并于2013年11月27日作出城管罚决字（2013）第004号行政处罚决定：1、责令限期改正，消除对规划实施的影响，2、处以建设工程造价百分之五的罚款，共计841989元。2015年6月1日，临泉县公安消防大队消防监督人员在监督检查中，发现位于临泉县四化路78号临泉县城关镇跨世纪幼儿园未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定。临泉县公安消防大队于2015年6月6日作出临公（消）行罚决字【2015】第0018号行政处罚决定:责令临泉县城关镇跨世纪幼儿园停止使用，并处罚款人民币叁万伍仟元整。
2016年5月17日本院向临泉县城市管理行政执法局出具调查函：一、临泉县城关镇跨世纪幼儿园对临泉县城市管理行政执法局城管罚决字（2013）第004号行政处罚决定书的执行情况；二、对临泉县城关镇跨世纪幼儿园建造的房屋，是否允许正常使用？临泉县城市管理行政执法局于2016年5月18日作出（2016）14号《关于临泉县人民法院调查函的复函》：一、临泉县城关镇跨世纪幼儿园因违反城乡规划法，于2013年被我局行政处罚：1、限期改正，消除对规划实施的影响；2、处以建设工程造价百分之五的罚款，共计：841989元。被处罚人已足额缴纳罚款，我局已于2014年4月18日结案。二、根据我局权力清单和责任清单，临泉县城关镇跨世纪幼儿园建造的房屋是否允许正常使用一事，我局无权回复，请向有权作出认定的部门询问。
2016年5月24日本院向临泉县城乡规划局出具调查函：临泉县城关镇跨世纪幼儿园迁建项目在临泉县城市管理行政执法局城管罚决字（2013）第004号行政处罚决定书执行完毕后，是否已消除对规划实施的影响？临泉县城乡规划局于2016年5月27日作出临规字（2016）73号《关于临泉县城关镇跨世纪幼儿园是否消除规划实施影响的回函》：经查，临泉县城关镇跨世纪幼儿园迁建项目于2011年8月3日取得建设规划许可证。该项目原于2013年10月21日向临泉县城市管理行政执法局发函进行违法建设认定，后根据2015年开展的建设工程批后监督核查工作部署，于2015年6月1日对其进行重新认定：临泉县城关镇跨世纪幼儿园超容积率面积7930.106平方米为无法采取改正措施消除影响；认定超规划许可不超容积率1271.904平方米（其中地下室996.45平方米）属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响。
2017年4月12日本院向临泉县公安局消防大队出具调查函：一、临泉县城关镇跨世纪幼儿园缴纳罚款后，你大队是否对临泉县城关镇跨世纪幼儿园房屋进行消防验收。二、临泉县城关镇跨世纪幼儿园所建房屋是否准许投入使用。临泉县公安局消防大队于2017年4月14日作出《调查函回复》：一、我大队至今未对临泉县城关镇跨世纪幼儿园进行消防验收，2015年6月至今，我大队曾多次督促该场所申请办理消防验收手续，因该场所部分消防设施还未竣工完成，不具备消防验收条件。二、临泉县城关镇跨世纪幼儿园不允许投入使用。我大队将继续督促该场所申请办理消防验收手续。
另查明：原告曾于2015年11月23日向本院起诉，要求解除房屋租赁合同，后于2016年3月23日申请撤回起诉。于2016年4月1日再次起诉，请求依法确认原、被告2013年2月5日签订的租赁合同无效，责令被告返还租赁房屋。重审期间，已向双方当事人就损失赔偿进行释明，被告表示另案诉讼。
上述事实，由原、被告陈述、庭审笔录及相关证据材料在卷佐证。
本院认为：原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园所建房屋虽取得建设用地批准证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证，但原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园未按批准建房面积建设，实建面积18634.44平方米，超出批准建筑面积9202.01平方米。临泉县城市管理行政执法局认定原告学校属违法建设，并作出行政处罚。原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园缴纳罚款后，临泉县城乡规划局于2015年6月1日对临泉县城关镇跨世纪幼儿园房屋进行重新认定：临泉县城关镇跨世纪幼儿园超容积率面积7930.106平方米为无法采取改正措施消除影响。临泉县城关镇跨世纪幼儿园建好后未经消防验收擅自投入使用，临泉县公安消防大队也作出行政处罚:责令临泉县城关镇跨世纪幼儿园停止使用，并处罚款。原告缴纳罚款后，因部分消防设施未竣工，至今仍未经消防验收。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。原告要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，责令被告返还租赁房屋的请求，本院予以支持。因被告按照合同约定已支付原告首期（2013年8月1日起至2020年8月1日）租金360万元，被告返还房屋后，原告自愿[按每年514285.71（3600000元/7年）元计算]返还剩余租金（原告已出具承诺书）。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园与被告临泉县城关艺迪小学签订的租赁合同无效，被告临泉县城关艺迪小学于本判决生效之日起90日内返还所租赁的房屋。
二、原告临泉县城关镇跨世纪幼儿园于本判决生效之日起30日内退还被告临泉县城关艺迪小学剩余租金。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19230元（自2017年8月1日至2020年8月1日，应退还租金1542855元），由原告负担。
审 判 长 孙秀邦
审 判 员 陈家宇
人民陪审员 韦世义
二〇一七年六月一日
书 记 员 郝幼幼