广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初2789号
原告（反诉被告）：耿振峰，男，汉族，1970年12月6日出生，住山东省东明县，
委托代理人：李国帅，广东君一律师事务所律师。
委托代理人：徐杰，广东学而律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王明，男，汉族，1989年4月18日出生，住安徽省安庆市宜秀区，
委托代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。
原告耿振峰诉被告王明以及王明反诉耿振峰房屋租赁合同纠纷互诉一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿振峰及其委托代理人李国帅，被告王明及其委托代理人姜文娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿振峰向本院提出诉讼请求：1.王明支付耿振峰违约金60000元；2.王明支付耿振峰装修费暂记292616.5元（以最后评估价格为准）；3.王明支付耿振峰货物损失550000元；4.王明返还耿振峰押金30000元；5.王明承担本案诉讼费用。事实和理由：耿振峰与王明签订了物业管理和代理租赁合同，承租东莞市凤岗镇XX路X号厂房，开办东莞市XX胶制品有限公司（以下简称XX公司）。厂房租赁期限自2014年12月8日起至2016年12月7日止，租期为2年，租金15000元/月（不含税），每月5日前缴纳下个月租金，王明提供电源供耿振峰使用，电表必须经过检验合格后才能安装使用。合同签署以后，耿振峰按照约定交纳了押金及租金40000元，但王明不能按照耿振峰的生产需求提供用电条件。后租金调低至14000元/月，耿振峰最后交租日为2016年3月6日。耿振峰的客户深圳市XX塑胶有限公司（以下简称XX公司）于2016年4月6日按照供货合同约定到以上厂房提取货物，但却被王明擅自扣押货物，扣押时间从2016年4月6日至2016年4月9日。耿振峰报警后，派出所以经济纠纷为由未对王明的违法行为进行处理。王明还擅自处理了耿振峰的厂房和机器，将耿振峰承租东莞市凤岗镇三联排沙围股份经济合作社的厂房非法租给其他人。王明的行为严重违反了合同约定，给耿振峰造成了巨大的经济损失。耿振峰为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。
针对原告耿振峰的本诉，被告王明辩称，1.王明按照约定交付了厂房给耿振峰使用，耿振峰并未按照约定交付租金及水电费，耿振峰违约在先，应向王明付清房租，承担违约责任；2.耿振峰主张的292616元的装修费无事实依据和法律依据。王明将案涉厂房交付给耿振峰时案涉厂房就已经是处于适用的状态，案涉厂房本来就有大门，又何来的耿振峰所称的购买大门的费用，且按照合同第三条的约定，耿振峰对厂房进行装修，应先提供装修图纸和书面申请报告交给王明，经王明同意后，才能进行装修，装修时不能改变原建筑主体结构，但至今耿振峰都未向王明提供任何装修图纸，王明也未出过任何同意书。按照合同约定租期为2014年12月8日至2016年12月7日止，合同尚未到期，耿振峰私自提前搬走，无论从装修未经过王明同意及耿振峰提前搬走来说，耿振峰都是违约方，假设真存在装修费，该费用也是应该耿振峰自己承担，耿振峰还应承担恢复原状的义务；3.2016年4月6日，王明发现耿振峰已经偷偷将所有的东西都搬走了，并将案涉厂房内的多处地方及设施损坏，经王明多次通知，耿振峰都未前来处理交接事项，根本就不存在耿振峰所说的货物损失。据王明了解，耿振峰所提供的两家公司，XX公司与XX公司的老板都是耿振峰，很明显是两家公司联合制作出的损失，由此可见耿振峰的不诚信。耿振峰并无证据证明该费用的真实存在及与王明有关系，耿振峰应承担举证不能的法律后果；4.耿振峰不交纳房租及水电费在先，且私自解除合同，将工厂搬至其惠州自建的厂房，导致王明的厂房空置数月。耿振峰不仅将厂房损坏，还叫人私自拆除厂房内的电梯（升降机），并将升降机弄坏，给王明造成了巨大的损失，按照合同约定耿振峰未到期就搬走，拖欠租金，已经构成违约，王明有权没收押金。退一万步来说，耿振峰违约，造成王明损失，王明也有权将押金作为违约金来弥补对王明所造成的损失。所以王明根本无须返还押金。综上，请求法院驳回耿振峰的诉讼请求。
被告王明向本院提出反诉请求：1.耿振峰支付王明2016年4月份占用厂房租金费15000元及未全额支付的占有厂房期间的租金费用15000元，共计30000元；2.耿振峰支付王明代其交纳的2016年3月、4月水费1122.8元，2016年3月电费12803.94元、共计13927元；3.耿振峰赔偿王明将损坏的厂房修护及恢复原状的费用368970元；4.耿振峰支付王明违约金30000元；5.耿振峰承担诉讼费用。事实和理由：耿振峰与王明于2014年12月8日签订房屋租赁合同书，双方约定由耿振峰承租王明位于东莞市凤岗镇XX路X号厂房，租金期限从2014年12月8日至2016年12月7日止，月租金为15000元/月。王明按合同约定履行了义务，但后期耿振峰却未按合同约定交付租金及水电费，至今仍欠2016年4月租金15000元及从2015年1月至2016年3月租金差额15000元，合计30000元，2016年3月、4月水费1122.8元、2016年3月份电费12903.94元，水电费合计13927元。2016年4月6日，王明发现耿振峰偷偷将东西搬走且承租的厂房多出损坏，经打听才知，耿振峰将工厂搬迁至惠州自建的厂房内。经王明多次通知，耿振峰都未前来处理交接事项，也未对其破坏的厂房进行修复、恢复原状，王明为此请装修公司针对案涉厂房进行了修护和恢复，产生368970元的费用。为维护合法权益，王明遂提起反诉，请求判如所请。
针对被告王明的反诉，原告耿振峰辩称，1.王明扣押货物，强制换锁，并非法将房屋出租给第三人，导致《物业管理和代理租赁合同》无法继续履行，因此依法应由王明承担责任；2.2016年5月18日左右，王明将厂房非法出租给第三人，但双方约定的租赁期限尚未到期。因王明于2016年4月6日扣押耿振峰货物、货车及强制换锁的行为导致耿振峰无法进入租赁房屋内，该期间房租、水电费应由王明承担。因耿振峰无法在租赁物内生产，在东莞市凤岗镇三联排股份经济合作社租赁了厂房也无法正常使用（王明的厂房与村委的厂房共用一个大门）；3.王明在扣押耿振峰的货物、货车的同时，货车司机及耿振峰也向凤岗派出所报警了，法庭可到该派出所核实相关情况；4.王明提供的水电费票据是虚假的，王明发票的抬头是东莞市利骏手袋公司，经耿振峰查询该公司已于2014年注销了，该发票是于2016年5月18日开具的，时间不吻合。
本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，王明（甲方）与耿振峰（乙方）签订了一份《物业管理和代理租赁合同》，主要约定：王明将东莞市凤岗镇XX路X号厂房出租给耿振峰使用，月租金15000元，耿振峰应积极主动每月5日前，按时足额上交当月房租及上月的水电费。本租赁合同期从2014年12月8日至2016年12月7日止。王明同意免收耿振峰装修期租金24天，装修期从2014年12月8月至2014年12月31日。王明提供电源给耿振峰使用，水电费耿振峰自行交付。耿振峰对厂房进行装修，耿振峰先提供装修图纸和书面申请报告交给王明工程部，经王明同意后，才能进厂装修，装修时不能改变原建筑主体承重结构。合同签订时，耿振峰应向王明上交两个月房屋押金30000元，壹个月房租10000元，如耿振峰在租赁期内，中途退租物业，王明没收押金，并应提前三个月以书面形式通知对方，并需经对方同意，方可退租，否则王明没收耿振峰押金外，耿振峰还需赔付2个月租金给王明。甲方落款处有王明的签名，乙方落款处有耿振峰的签名。
原告耿振峰称，2016年3月及之前的所有的租金已经付清，开始时按照15000元/月支付租金的，后来变更为14000元/月；王明于2016年4月6日至2016年4月9日晚上十点扣押了耿振峰的巴斯夫等原材料及升降机，导致XX公司无法按时向XX公司交货，从而导致XX公司按合同约定扣了XX公司的保证金，且王明将该扣押的货物以5000元的价格卖掉了；耿振峰是XX公司的法定代表人，该公司是自然人控股有限公司，故XX公司的损失也相当于耿振峰的损失。耿振峰向本院提交了《物业管理和代理租赁合同》、收款收据、供货合同、通知书、赔偿函等证据佐证。其中收款收据（编号113861）显示收到押金30000元，该收据有王明的签名。
被告王明称，耿振峰已经付清2015年1月至2016年3月期间的租金，确认从开始每月的15000元/月变为后面的14000元/月，王明收取14000元租金不是认可对租金作出变更，而是对耿振峰实际支付租金的数额进行确认；王明没有扣押耿振峰的货物，王明发现时，耿振峰已将所有的东西全部搬走；耿振峰与XX公司是不同的主体，耿振峰没有资格代表XX公司主张损失；案涉厂房所有权××三联排沙围股份经济合作社的，案涉厂房只有土地使用证，并未办理建设工程规划许可证及房产证；案涉厂房租赁给耿振峰后，因缴纳水费的用户名称未更改过来，故水费发票的抬头还是原公司名称东莞市利骏手袋有限公司。王明向本院提交了《物业管理和代理租赁合同》、代交水电费的票据及转账流水等证据佐证。其中电费发票显示，用户名称为东莞市XX胶制品有限公司，计费时段为2016年3月2日至2016年4月2日，金额为12803.94元；其中水费票据显示，用户名称为东莞市利骏手袋有限公司，用户地址为排沙围金美岭XX路X号，2016年3月份的水费金额为585.4元，2016年4月份的水费金额549.9元。
根据原告耿振峰的申请，本院向东莞市公安局风岗分局调取了《110报警情况登记表》。《110报警情况登记表》（2016－04－0719：42：45）的查处情况如下：“2016年4月7日19时43分许，接耿先生报称：在凤岗镇××区××路××号丰锐德被盗材料。经了解，报案人叫耿振峰（男，45岁，山东省东明县陆圈镇人），其于2014年12月8日从二手房东王明（男，26岁，安徽省安庆市大观区人，租用村委厂房）处租用了XX路X号的厂房，租金每月15000元，该厂由一名姓杨经理管理，由于房东电子供应不足，于2016年3月底将设备搬迁至惠州市。至4月7日13时许，杨经理委托他人来到该厂拆货梯时被二手房东王明发现，并被扣留拆除工具。至19时许，耿振峰回到该厂时自称有15吨塑胶原料（价值约304500元）发现不见了，于是报案。另王明反映耿振峰还拖欠房租15000元违约金30000元及村委管理费约5000元。”《110报警情况登记表》（2016－04－0817：56：35）的查处情况如下：“通知三联治安队到场，经了解租客在该房处安装了升降平台共两层，现要求拆走，但房东不同意。刘英涛受他人之来到上述厂房升降平台，后被业主发现，业主发现之前租客没有交水电费，还欠一万多元。于是不让刘英涛等人拆电梯。”
另查明，案涉厂房办理了集体土地建设用地使用证。耿振峰、王明在一审法庭辩论终结前没有向本院提交案涉厂房的房地产权证或者建设工程规划许可证。
以上事实，有《物业管理和代理租赁合同》、《110报警情况登记表》、营业执照、企业查询资料、收款收据、代交水电费的发票及转账流水等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《物业管理和代理租赁合同》虽系王明、耿振峰双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《物业管理和代理租赁合同》依法无效。王明要求耿振峰支付违约金60000元的诉讼请求，耿振峰要求王明支付违约金30000元的反诉请求，均没有依据，本院不予支持。
《物业管理和代理租赁合同》虽然无效，但耿振峰已实际占有使用王明享有使用收益权的案涉厂房，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，耿振峰仍应按约定的租金标准支付王明厂房占有使用费。《物业管理和代理租赁合同》约定的租金标准即15000元/月，但后来耿振峰按14000元/月来支付租金，王明在合理的期间内未提出异议，故对耿振峰辩称双方约定租金标准变更为14000元/月，本院予以采信。耿振峰于2016年4月6日搬离案涉厂房，因此2016年4月份的占有使用费为2800元（14000元×6天÷30天）。对超出的占有使用费以及未全额支付的占有厂房期间的租金费用15000元的反诉请求，本院不予支持。耿振峰在占有使用案涉厂房时产生的水电费，应由耿振峰承担，因此，对王明要求耿振峰支付2016年3月份水费585.4元、2016年4月份水费110元（549.9元×6天÷30天）、2016年3月份电费12803.94元，水电费合计13499.34元，本院予以支持；对超出部分的反诉请求，本院予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，王明因《物业管理和代理租赁合同》而取得的押金30000元，应向耿振峰返还。故对耿振峰要求王明返还押金30000元的诉讼请求，本院予以支持。《物业管理和代理租赁合同》无效，双方都有过错，应当各自承担装修费、恢复原状的费用，故对耿振峰要求王明支付装修费292616.5元的诉讼请求，对王明要求耿振峰支付恢复原状的费用368970元的反诉请求，本院均不予支持。对耿振峰要求对案涉厂房装修费用进行评估的申请，因评估结果并不影响本案的处理结果，故本院不予准许。
耿振峰主张王明扣押货物后导致XX公司无法按时向XX公司交货，从而导致XX公司按合同约定扣了XX公司的保证金。从本院调取的《110报警情况登记表》来看，王明扣留的只是拆除货梯的工具，耿振峰报案称原材料被盗，并非王明扣留其货物。耿振峰也没有其他证据证明王明扣留其货物，应承担不利法律后果，本院对其主张不予采信。故耿振峰要求王明支付货物损失550000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告耿振峰和被告王明签订的《物业管理和代理租赁合同》依法无效；
二、被告王明应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告耿振峰押金30000元；
三、原告耿振峰应于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告王明厂房占有使用费2800元；
四、原告耿振峰应于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告王明水电费13499.34元；
五、驳回原告耿振峰的其他诉讼请求；
六、驳回被告王明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6563元（已减半收取）、反诉受理费3972元，由原告耿振峰负担本诉受理费6288元、反诉受理费104元，由被告王明负担本诉受理费275元、反诉受理费3868元。
本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 翟柏成
二〇一七年十一月二十日
书记员 李素艳
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。