广东省佛山市顺德�人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0606执异172号
案外人：曾骚女，女，1958年5月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
案外人：李健乐，男，1995年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上述二案外人的共同委托诉讼代理人：高梅英，广东道邦律师事务所律师。
申请保全人：李兆钊，男，1986年5月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘和，广东信孚律师事务所律师。
被保全人：郭志勇，男，1985年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被保全人：盘凤燕，女，1984年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
关于（2017）粤0606民初8634号原告李兆钊与被告郭志勇、盘凤燕民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，根据原告李兆钊的财产保全申请，于2017年6月14日作出（2017）粤0606民初8634号民事裁定书，并于2017年6月19日查封了盘凤燕名下位于顺德区××街道××又社区××新桂路明日华府xx座xxx的房产（房地产权证号11××97，下称涉案房产）。案外人曾骚女、李健乐向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人曾骚女、李健乐称，1.案外人已取得涉案房产的所有权。2017年3月27日，盘凤燕、郭志勇因生意资金周转向案外人借款100万元，同年4月28日，盘凤燕二人继续向案外人借款110万元，案外人均已将上述款项转至郭志勇账户。后因盘凤燕、郭志勇没有依时还款，并表示短期内无法全部清偿欠款，因此双方协商以涉案房产作价196万元转让给案外人，由案外人代为偿还剩余按揭贷款，另盘凤燕尚欠案外人120万元未清偿。双方已办理相关手续，故案外人已取得涉案房产的所有权。2.退一步讲，案外人也对涉案房产享有优先受偿权。案外人于2017年6月1日与盘凤燕、郭志勇签订《债务确认书》后，于同日签订《抵押协议》，以涉案房产作抵押担保，已办理了他项权登记，故案外人在该抵押范围内即220万元享有优先受偿权；由于案外人代盘凤燕清偿工商银行的按揭贷款并涂销第一顺序他项权登记，故案外人对原第一顺序抵押范围内的96万元享有优先受偿权。3.涉案房产的转移登记手续已于2017年6月16日交由房管部门受理，根据相关法律规定，房屋买卖合同双方签订且转移登记手续完成时房屋所有权随即发生转移，故涉案房产的所有权属于受让方即案外人。4.顺德法院向顺德区不动产登记中心发出的《协助执行通知书》上要求查封的房屋所有权人是“潘凤燕”，涉案房产实为盘凤燕所有，与潘凤燕无关，该中心未经法院核实直接对涉案房产办理了查封登记属查封错误。综上，请求法院解除对位于佛山市顺德区大良街道府又社区居民委员会新桂路明日华府xx座xxx号房屋的查封措施。
申请保全人李兆钊认为，1.涉案房产的所有权、抵押权应以房管部门在协助执行法院查封当时的房屋登记状态为准。根据我国物权法的规定，房屋的所有权及抵押权的设立、变更、转让、消灭自记载于不动产登记簿时发生效力，以不动产抵押的，应当依法办理抵押登记，否则抵押物不发生法律效力。2.法院受理申请保全人的财产保全申请远早于案外人办理房屋转让登记的日期，房管部门接受案外人递交的房屋买卖登记材料并不表示房屋所有权已发生转移。3.案外人与盘凤燕、郭志勇之间只存在借贷关系，并非房屋买卖关系，其双方私下约定以房抵债的行为不能合理排除债务人是为了逃避债务，而且该行为已严重侵害其他债权人的合法权益。4.因房屋买卖交易不成功所形成的债务，应由案外人通过诉讼的方式直接向债务人主张权利。
被保全人盘凤燕、郭志勇提交书面意见，确认案外人主张的事实。
本院经审查查明，本院在审理（2017）粤0606民初8634号原告李兆钊与被告郭志勇、盘凤燕民间借贷纠纷一案中，根据原告李兆钊的财产保全申请，于2017年6月14日作出（2017�粤06**民初8634号民事裁定书，裁定冻结郭志勇、盘凤燕名下的银行存款540000元或查封、扣押其名下同等价值的其他财产。并于2017年6月19日，查封了盘凤燕名下位于顺德区××街道××又社区××新桂路明日华府xx座xxx的房产（房地产权证号11××97），期限自2017年6月19日至2020年6月18日。
在听证过程中，案外人提供了2017年3月27日及2017年4月28日借款合同2份、中国农业银行存单3张、收据2份、债务确认书、房屋买卖合同、户口本、抵押协议、2016顺德区不动产第1xxx9他项权证书及2017年6月5日受理回执单、借记卡账户历史明细清单、中国工商银行转账单、2017年6月16日顺德区业务受理回单、缴税凭证（房产税、契税、交易税）、佛山市顺德区管道燃气合同、居民客户业务申请表、生活垃圾处理费代扣协议、承诺书、钥匙照片等作为证据。上述证据显示，2017年6月1日，盘凤燕与曾骚女签订《债务确认书》，确认盘凤燕尚欠曾骚女借款本金220万元，借款期间按年利息24%计算，以涉案房产提供抵押担保，郭志勇对上述债务承担连带清偿责任。并于6月5日向顺德区不动产登记中心提交了抵押登记申请。2017年6月1日，盘凤燕与曾骚女、李健乐签订《房屋买卖合同》，约定盘凤燕将涉案房产作价196万元出售给曾骚女、李健乐，由曾骚女代为偿还工商银行尚欠的按揭贷款96万元，余款100万元扣减欠款本金，办理过户手续所需缴纳的各项税费由曾骚女、李健乐负责支付。同年6月13日，曾骚女向盘凤燕转账96万元用于偿还涉案房产在工商银行尚未清偿的按揭贷款。6月16日，李健乐缴纳了转让涉案房产所需的税费，并向顺德区不动产登记中心申请办理房产转让手续。后又陆续办理了管道燃气供用气、居民用电、生活垃圾处理�代扣、物业管理等手续。上述事实，被申请人已书面予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提交的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且案外人已代为清偿盘凤燕向工商银行办理涉案房产的按揭贷款，合同内容与形式均�违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。原告提交了涉案房产的钥匙、小区住户卡，并且办理了管道燃气供用气、居民用电、生活垃圾处理费代扣、物业管理等手续，以证明盘凤燕已向案外人交付涉案房产，本院予以认可。案外人代为清偿盘凤燕向工商银行办理涉案房产的按揭贷款96万元，余款抵扣盘凤燕所欠案外人的债务，可以确认案外人已全部支付价款。在双方签订《房屋买卖合同》后，及时办理了房屋交付手续、缴纳了转让房产所需的税费，并向顺德区不动产登记中心申请办理转移登记手续，期间因被保全人涉诉导致涉案房产被查封，案外人对涉案房产未转移登记至其名下不存在过错。综上，案外人的举证符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人据此请求解除对涉案房产的查封，于法有据，本院予以支持。
对于案外人认为，顺德法院向顺德区不动产登记中心发出的《协助执行通知书》上要求查封的房屋所有权人是“潘凤燕”，涉案房产实为盘凤燕所有，与潘凤燕无关，顺德区不动产登记中心未经法院核实直接对涉案房产办理了查封登记属查封错误。经查，在顺德区不动产登记中心向本院反馈的查封资料显示，该中心查封的房产是位于顺德区××街道××又社区××新桂路明日华府xx座xxx的房产，房地产权证号为11××97，并且备注“协执被申请人名应为盘凤燕”，因此，顺德区不动产登记中心依据本院作出的民事裁定书对涉案房产进行查封符合法律规定。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问�的规定》第二十八条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下：
解除本院（2017）粤0606民初8634号案对位于佛山市顺德区大良街道府又社区居委会新桂路明日华府xx座xxx（房地产权证号：11××97）房产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 李洁锋
人民陪审员 冯文君
人民陪审员 邓雪珍
二〇一七年七月六日
书 记 员 邱苏燕