北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11881号
原告:来宾市人民政府，住所地来宾市人民路1号。
法定代表人:雷应敏，市长。
委托诉讼代理人:满峰，北京市长安律师事务所律师。
被告:北京市立元房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区双榆树榆苑公寓4号楼。
法定代表人：陈光荣，董事长。
委托诉讼代理人：张成娟，北京亚森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周青国，男，1960年9月30日出生，汉族。
第三人:中国农业银行股份有限公司北京崇文支行，住所地北京市东城区珠市口东大街1号A座402室。
负责人:广淼，行长。
委托诉讼代理人：马战坤，北京市铭泰律师事务所律师。
原告来宾市人民政府（以下简称来宾市政府）诉被告北京市立元房地产开发有限责任公司（以下简称立元公司）、第三人中国农业银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称农行崇文支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。来宾市政府委托代理人满峰与立元公司委托代理人张成娟、周青国及第三人农行崇文支行委托代理人马战坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告来宾市政府诉称：2002年8月26日，原广西壮族自治区柳州地区行政公署办公室与立元公司签订《都景苑4#楼销售合同书》购买位于北京市海淀区牡丹北里12号楼北端部分房产。2004年2月23日签署了《“都景苑”4#楼工程洽商协议》，2014年4月25日签署了《补充协议》，均合法有效。2002年11月19日，按照国务院批复，广西壮族自治区人民政府撤销柳州地区设立地级来宾市。2003年房产竣工后，作为来宾市政府驻京联络处办公地点管理使用至今。2002年至2008年来宾市政府已付清全部购房款项且无过错，现诉至法院，请求判令立元公司：1.继续履行《都景苑4#楼销售合同》及其补充协议，履行备齐为来宾市政府办理房屋产权证所需要提供资料的义务；2.在诉争房屋所涉的抵押登记撤销之日起30日内将诉争房屋的产权转移登记至来宾市政府名下；3.支付逾期办理房产证的违约金自房款实际支付至实际办理完毕之日止（以实际支付房款为基数，按照中国人民银行5年以上贷款基准利率上浮50%计算）；诉讼费用由被告承担。
被告立元公司辩称，同意为来宾市政府办理房屋产权证书，但偿还债务解除抵押需要一段时间，涉案房屋之上设定了抵押目前无法办理转移登记，立元公司为他人提供担保，债务人未及时还款导致立元公司承担担保责任，立元公司也是受害者，并未获利。来宾市政府与立元公司之间签订的销售合同中并未对逾期办证约定违约责任，因此不应支持来宾市政府逾期办证违约金的诉求；立元公司按照合同约定交付房屋，来宾市政府完全占有并一直作为办公楼使用，完全实现了合同目的，来宾市政府没有因为房屋登记转移逾期造成任何实际损失。因为玉林市政府要外迁，来宾市政府有意整栋购买下来作为办公场所，2013年出台了相关政策玉林政府没有找到外迁场地，2014年对于涉案房屋进行实测，进行了面积确定并对房屋款项进行了确定。来宾市政府要求按照协议约定时间计算违约金，显然超出诉讼实现保护的范围。来宾市政府要求立元公司支付比房价总金额还高的违约金属于过份高于造成损失的情形，应由法院兼顾合同的履行情况及各种客观情况等综合因素对违约金予以调整。
第三人述称，截止到目前为止，对银行的债务尚未得到偿还，在债务没有清偿之前不同意解除抵押。
经审理查明：
2002年8月26日，立元公司（甲方）与广西壮族自治区柳州地区行政公署办公室（乙方）签订《都景苑4#楼销售合同》，约定由乙方购买甲方在海淀区小关华直开发建设的都景苑4#楼房屋。其中约定：乙方购买房产位于北京市海淀区都景苑4#楼北端1—5层，面积为1771.77平方米（具体位置以附图为准）；乙方所购房地产的实际面积以房屋管理部门的实际测量面积为准；乙方购买的房屋1771.77平方米（达到图纸设计竣工标准，按7000元/平方米，含综合地价款）房屋总计为人民币壹仟贰佰肆拾万元整（1240万元）。在双方责任中约定“三双方责任（一）甲方责任2.甲方交付房屋的时间为本合同签订之日起七个月内，并保证水、电、气（煤气、暖气）通畅，具备使用条件”；“甲方要在本条（一）2规定的期限内为乙方办理好房屋的产权手续及土地使用证，保证为乙方办理好房屋所有权证（办理费用及印花税双方各50%）”。甲方保证土地使用证和房屋所有权证物权上不设立有抵押或存在其他权利瑕疵。
2004年2月23日立元公司（甲方）与来宾市政府（乙方）签订“都景苑”4#楼工程洽商协议作为原售楼合同的补充。
2014年4月25日立元公司（甲方）与来宾市政府办公室（乙方）签订补充协议。协议约定：一、因机构变更，《都景苑4#楼销售合同》中乙方的名称由原来的“广西壮族自治区柳州地区行政公署办公室”变更为现在的“广西壮族自治区来宾市人民政府办公室”；二、根据《北京市门、楼牌管理暂行办法》，经北京市公安局海淀分局审核，都景苑4#楼门牌编号为“海淀区牡丹里北里12、11号楼”。原甲乙双方签订的《都景苑4#楼销售合同》中第一条第1项中的“乙方所购房产位于北京市海淀区都景苑4#楼北端1—5层，……”现更改为“乙方所购房产位于北京市海淀区牡丹里北里12号楼北端1—5层，……”三、原甲乙双方签订的《都景苑4#楼销售合同》中第二条约定乙方购买的房屋面积为1771.77平方米，现经房屋测绘部门实际测量的面积为2023.48平方米，房屋实测面积比原合同约定面积增加251.71平方米。四、原甲乙双方签订的《都景苑4#楼销售合同》中第二条约定“房款总计为人民币壹仟贰佰肆拾万元整（1240万元）”，现因实测面积比原合同约定面积增加251.71平方米，购房款相应增加人民币壹佰柒拾陆万壹仟玖百柒拾元（176.197万元）。现实际总购房款为壹仟肆佰壹拾陆万肆仟叁佰陆拾元整（1416.4360万元）。乙方在签订本补充协议之前，已经全部付清实际总购房款壹仟肆佰壹拾陆万肆仟叁佰陆拾元整（1416.4360万元）给甲方。
2003年8月27日北京市房地产勘察测绘所作出海淀区牡丹北里12号楼监制测图，经测图：12号楼1层12-2、02-04层12-5、05层12-8总面积为2023.48平方米。（填表日期为2005年1月12日）。另查明，北京市海淀区牡丹北里12号楼由立元公司于2000年初开发建设，项目立项初期称为海淀区小关华直危改小区4号楼，在销售过程中更名为都景苑4号楼，2004年北京市公安局海淀分局发放的门牌号登记为海淀区牡丹北里12号楼。2005年2月5日北京市海淀区国土资源和房屋管理局（现北京市建设委员会）为立元公司的房屋海淀区牡丹北里11、12号楼颁发了京房权证海其字第XX**号房产权证。
相关诉讼显示，立元公司为北京鸿鸽混凝土有限公司向农行崇文支行的贷款提供担保并于2005年3月10日以海淀区牡丹北里12号楼4090.56平方米的房屋在北京市海淀区国土资源和房屋管理局办理抵押登记，农行崇文支行取得京海他项（2005抵）第4675号权利证书。截至法庭辩论终结前，涉案房屋上设定的抵押未涂销，经询问，立元公司表示无力偿还债务，来宾市政府表示不同意代为清偿债务，农行崇文支行表示债务未清偿不同意涉案房屋转让登记。
农行崇文支行与立元公司、北京启明星环保工程中心（以下简称启明星中心）借款合同纠纷一案,（2009）崇民初字第1094号民事判决书确定启明星中心应偿还农行崇文支行借款本金、利息、罚息及迟延履行利息两千八百余万元，立元公司对此承担连带保证责任。2010年1月13日，北京市第二中级人民法院以（2009）二中民终字第19775号民事判决书维持了一审判决。农行崇文支行于2010年4月29日向法院申请执行。2009年7月16日法院查封了立元公司名下的位于北京市海淀区牡丹北里12号楼的房屋，在执行过程中，来宾市政府提出执行异议,北京市东城区人民法院作出（2013）东执异字第4141号执行裁定书，认为：“依据相关法律规定，被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封。本案中，案外人在本院查封涉案房屋之前就已签订购房合同并支付了购房款，该房屋产权至今未办理过户手续并非案外人过错。案外人已实际占有该房屋，所提执行异议事实清楚、证据充分，本院予以支持”裁定“中止因本案对本院所查封的位于北京市海淀区牡丹北里12号楼案外人所购2023.48平方米房屋的执行”。就此农行崇文支行未提起执行异议之诉。
另查，根据《国务院关于同意广西壮族自治区撤销柳州地区设立地级来宾市并调整柳州市行政区划的批复》（国函【2002】88号）文件撤销柳州地区设立了来宾市。
上述事实，有双方当事人陈述、《都景苑4#楼销售合同》及其补充协议、《广西壮族自治区人民政府关于撤销柳州地区设立地级来宾市并调整柳州市行政区划有关问题的通知》、京房权证海其字第XX**号房产权证、北京市房地产勘察测绘所关于海淀区牡丹北里12号楼监制测图、京海他项权证（2005抵）第4675号他项权证、（2009）崇民初字第1094号民事判决书、（2009）二中民终字第19775号民事判决书、（2013）东执异字第4141号执行裁定书、开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，2002年8月26日，来宾市政府与立元公司签订的《都景苑4#楼销售合同书》、2004年2月23日签署了《“都景苑”4#楼工程洽商协议》及2014年4月25日双方签署的《补充协议》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。来宾市政府已经按约支付全部价款，立元公司已经交付房产，根据合同约定立元公司还应当依法按约向来宾市政府协助办理所有权变更登记。立元公司未履行该义务，又将已经出售给来宾市政府的房产抵押给第三人农行崇文支行，并办理了抵押权登记，该行为构成违约。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。虽然该条并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，立元公司仍应积极履行合同义务，但在债务未偿还、抵押权未消灭的情况下，客观上无法办理该涉案房屋的转移登记手续，来宾市政府在抵押登记未涂销时要求办理转移登记，不能得到支持。本案中立元公司同意办理涤除抵押权手续，但截止到本案辩论终结前并未实际办理，鉴于立元公司将来是否能涂销涉案房屋之上抵押登记仍然属于不确定的事实，抵押权涂销登记的时间无法明确，来宾市政府可待条件具备时主张权利另诉解决。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，本案中立元公司应当支付逾期办理权属证书违约金。关于逾期办理房屋权属转移登记的违约金计算方式双方未予约定，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算”，具体标准以购房款总金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算。双方在2014年签订的补充协议显示客观上合同经过多次变更，履行中出现面积不定、房款不定的问题，故立元公司支付逾期办证违约金自2014年4月26日起算为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、北京市立元房地产开发有限责任公司继续履行《都景苑4#楼销售合同》及补充协议；
二、被告北京市立元房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内以一千四百一十六万元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准上浮百分之三十计算向原告来宾市人民政府支付二Ｏ一四年四月二十六日至实际办理房屋转移权属登记之日的逾期办证违约金；
三、驳回原告来宾市人民政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十一万九千六百三十四元，由被告北京市立元房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后日七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗海艳
人民陪审员 华 静
人民陪审员 朱晓珠
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 张 静