上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初5601号原告：上海漕华投资有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴云，董事长。委托诉讼代理人：王诗涵，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文渊，上海市华通律师事务所律师。被告：上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会，住所地上海市徐汇区。主要负责人：毛勇全，业委会主任。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。原告上海漕华投资有限公司(以下简称漕华公司)与被告上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会(以下简称华尔兹业委会)排除妨害纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告漕华公司的委托诉讼代理人罗文渊、被告华尔兹�委会的委托诉讼代理人寿如林、于荣到庭参加诉讼。经各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。漕华公司向本院提出诉讼请求：不得妨碍漕华公司在田林街道240街坊26/1丘土地上的13个停车位正常停车。事实和理由：上海市徐汇区漕宝路XXX号房屋共计7层，1-4层为商业，5-6层为办公，7层为物业服务用房，房屋所在宗地面积1911平方米。漕华公司系1-6层房屋产权人。涉案房屋与上海市徐汇区漕宝路77弄华尔兹花园小区相邻，该小区围墙搭建在涉案房屋宗地上，并拒绝漕华公司车辆正常进出华尔兹花园小区，已严重影响漕华公司对停车位的正常使用，故诉至本院。华尔兹业委会辩称，涉案车位包括漕宝路XXX号房屋宗地都是在整个华尔兹小区建设用地规划范围内的，91号综合楼规划性质为公共设施用地，业主与开发商签订的预售合同附件及平面示意图均表明91号范围是会所，争议的13个车位自小区建成之日起一直为业主使用，根据物权法的相关规定，涉案车位是属于小区全体业主共有并使用，不同意漕华公司的诉讼请求。本院认定事实如下：1999年8月，上海万科徐汇置业有限公司(以下简称万科徐汇公司)成为上海市徐汇区漕宝路XXX号、XXX号甲地块的开发商。2000年3月，上海市徐汇区规划土地管理局核发了的沪徐地(2000)023号《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》附图显示，漕宝路XXX号房屋(以下简称91号房屋)包括在该小区建筑用地规划范围之内。2000年11月，上海市徐汇区规划土地管理局核发了的沪徐建(2000)0164号《建设工程规划许可证》，核准建设规模为53584平方米，其中公建1797平方米、非居住房1086平方米，附图中91号房屋的位置标示为“原有建筑改造”。另，万科徐汇公司与买受人签订的《上海市商品房预售合同》“附件四”【房屋相关情况(抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局)】显示，91号房屋位于该小区区域范围内。在该小区“华尔兹社区网”页面显示的《华尔兹花园平面示意图》，91号房屋亦标注为“会所”，网页并对会所的基本概况、服务时间予以了说明。2009年6月，万科徐汇公司企业名称被核准变更为漕华公司。2009年7月，上海市徐汇区漕宝路XXX号1-6层房屋房地产权利登记至漕华公司名下，第7层房地产权利仍登记在万科徐汇公司名下(核准日期为2001年10月8日)。2009年9月12日，漕华公司(甲方)与华尔兹业委会(乙方)签署《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》各一份，《协�书》载明：甲方同意将其拥有的91号房屋第7层产权无偿赠与华尔兹花园全体业主。所有该7层物业范围及设施均以现状交付。乙方同意接受甲方赠与将91号房屋第7层产权变更登记至华尔兹花园全体业主名下，并同意以该第7层现状进行接收。双方应按国家和上海市有关产权变更登记有关规定，办理一切产权变更登记手续后，甲方对该91号房屋第7层不再主张任何权利，完全由乙方享有权利并履行相应的义务。如甲方拥有的1－6层物业，经合法手续转移给第三方，甲方必须将本协议作为转让条件由第三方执行。《产权交接备忘录》明确上述91号第7层房屋由华尔兹花园全体业主共同共有，房屋用途登记为物业服务用房，乙方对此明确知晓该房屋存在租赁合同，91号房屋1－6层的产权人必须给予华尔兹花园业主使用第7层所必要的便利条件，但华尔兹花园业主也必须依法合理对第7层进行使用，甲方对该91号房屋第7层不再主张任何权利。《谅解备忘录》载明：华尔兹花园开发销售时，华尔兹综合楼及所在宗地是作为华尔兹花园的一部分进行总体规划建设的，包括停车位也是进行整体规划的。双方明确在华尔兹综合楼所在宗地红线内的13个地面停车位继续归华尔兹花园业主使用，在华尔兹花园所在宗地红线内的5个地面停车位继续归华尔兹综合楼业主使用。同年，万科业委会发出《致全体业主函》，内容为：……3、综合楼第1-6层之房屋用途为商业、办公，并非华尔兹花园之公建配套用房，实际亦从未作为公建配套用房使用，该等房屋现仍在漕华公司名下。4、综合楼第7层的使用将维持现状，漕华公司愿意向华尔兹花园全体业主赠送综合楼第7层产权，并将根据全体业主的需要，依法配合办理相关手续。5、综合楼与华尔兹花园分别属于�同的宗地，拥有各自的红线范围。6、综合楼北侧13个地面停车位，属于综合楼所在宗地内，多年来多由华尔兹花园业主租赁使用；综合楼东侧5个地面停车位，属于华尔兹花园所在宗地内，多年来多由综合楼相关人员使用……。其后，漕华公司股权由上海云悦酒店管理有限公司取得(注：漕华公司称股权转让协议签订于2009年9月29日，转让协议仅涉及91号1-6层房屋，不包括91号第7层)。2010年，华尔兹小区业主起诉漕华公司和华尔兹业委会，要求撤销《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。本院审理后认为，华尔兹业委会在签约前未提供业主大会讨论和表决，剥夺了业主的知情权和表决权，侵害业主的合法权益，遂判决撤销了《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。目前，91号房屋1-6层由漕华公司使用，第7层房屋�业委会控制。审理中，漕华公司提供了其为权利人的91号房屋1-6层房地产权证及所附宗地图以证明91号房屋土地使用权的范围。本院亦调取了华尔兹小区三位业主分别于不同时期(2002年一手房买卖、2016年二手房买卖)被核准登记房地产权利时不动产登记事务中心留档的宗地图。上述91号房屋宗地位于业主住宅宗地的西南面，91号房屋宗地图红线与业主住宅宗地图红线相邻无任何重合之处。诉讼中经现场查勘，上述两块宗地间无围墙相隔，两块宗地的外围即系华尔兹小区围墙，91号房屋宗地北侧划出了13个车位。华尔兹业委会称，部分系业主固定车位，部分系临时车位，两者也会发生变化，具体由物业公司在管理。就车位将来的使用，漕华公司称，既有其公司内部人员的车辆停放，也有因商业经营需要的外来车辆停放。本院认为，上海市房�产登记条例规定，房地产权证包含了土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利。国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，土地以宗地为单位进行登记；宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。《城镇地籍调查规程》规定，宗地图是土地证书和宗地档案的附图，宗地图的内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长，邻宗地号及邻宗地界址示意线等。由此可见，91号房屋房地产权证和华尔兹小区住宅业主房地产权证所附宗地图中红线即是各自土地使用权的权属边界和使用范围。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，漕华公司提供的91号房屋的房地产权证即是其享有相应土地使用权的证明，房屋开发时�建设规划文件、开发商销售楼盘时的宣传资料、与开发商签订的预售合同中有关91号房屋的描述都不足以反驳漕华公司享有91号房屋土地权利的依据，华尔兹业委会以此抗辩，本院难以采纳。各权利人应在自己的土地权属范围内行使权利，不得占用、侵害他人的合法土地权益。漕华公司作为91号房屋的权利人之一，当然可以享有该房屋土地的使用权。现该土地内车位全部被华尔兹小区住宅业主占有、使用，漕华公司请求排除妨害，并无不当，本院予以支持。鉴于住宅土地与91号土地之间在规划上属同一小区，两宗地间也未进行任何物理隔离，91号第7层房屋由业主委员会实际控制多年，以及小区停车位也较为紧张的现状，漕华公司主张全部13个车位的使用权利失当，应由住宅业主与漕华公司共同使用为宜。本院根据漕华公司享有91号房屋面积的多寡及本案实际情况，酌定自西向东起的8个车位由漕华公司使用，其余5个车位仍归业主使用。需要说明的是，漕华公司拟将车位用于因商业经营需要的外来车辆停放，可能对华尔兹小区的安全产生一定的影响，若确需如此，建议由专人代为泊车，或漕华公司与华尔兹业委会、小区物业管理单位协商确定其他可以将对小区的安全影响降低到最低程度的方式。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条、第三十五条规定，判决如下：上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会不得妨害上海漕华投资有限公司对上海市漕宝路XXX号房屋北侧自西向东起的8个车位的正常使用。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海漕华投资有限公司负担10元，由上海市徐汇区万科华尔兹花园业主委员会负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一七年九月十五日书记员  李 蕴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。……第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害�者消除危险。