云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第543号
上诉人（原审被告）李启云，男，汉族，1959年4月29日出生。
特别授权诉讼代理人刘文华、刘娟，北京盈科（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组。住所：昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居民委员会。
负责人李斌，组长。
特别授权诉讼代理人史云辉，云南祥宇律师事务所律师。
上诉人李启云与被上诉人昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组（第七居民小组）租赁合同纠纷一案，上诉人李启云不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后依法组成合议庭，于2013年12月12日对本案公开进行了询问。上诉人李启云及其诉讼代理人刘文华，被上诉人第七居民小组的诉讼代理人史云辉到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：原告第七居民小组(原殷联办事处八社)与被告李启云于1993年3月15日签订《厂房租用协议》，约定原告将其位于村内的面积为900平方米的厂房和土地出租给被告使用，租期为20年(自1993年3月15日至2013年3月15日)并约定了租金及租金给付方式等，被告李启云利用该厂房和土地开办了呈贡方圆铸钢厂。1993年3月至2013年3月期间，双方均按协议约定自觉履行合同，李启云也按照原告提供的《厂房租用协议》中载明的租金金额支付租金给原告。原告现以与被告签订的厂房租用协议期限到期被告拒不交还土地和厂房为由起诉至法院要求确认原、被告双方签订的《厂房租用协议》于2013年3月15日终止并判令被告归还所租用的厂房和土地；另要求被告支付自2013年3月16日起至实际交还厂房和土地之日的租金。另查明，在工商行政管理部门留存的被告李启云申请成立呈贡方圆铸钢厂的登记备案材料中收录的厂房租用协议与原告提供的一致。现原告认为合同期限届满，被告拒不交还，故诉至法院，请求：一、依法确认原、被告双方签订的《厂房租用协议》于2013年3月15日终止；二、判令被告归还所租用的厂房和土地；三、判令被告支付自2013年3月16日起至实际交还厂房和土地之日的租金，租金每年39546元，计算至起诉之日为20043.86元（租金系按照合同约定时的十倍计算而来）；四、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认为：原告第七居民小组与被告李启云之间存在合法有效的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止:……(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，原、被告双方于1993年签订租用厂房的协议，并在实际履行合同过程中按照租期为20年的合同上载明的金额支付租金，一审法院认为具体适用哪份合同应当结合租期等各项内容来判断，不可能租金、租期各自适用一个合同，故根据原告提交的租金收据印证了双方实际履行过程中适用20年租期的合同，租赁期限也应当适用该份合同。双方约定的租赁期限为20年，截止2013年3月15日租期已经届满，合同已经于2013年3月15日终止。故对原告主张该合同终止的诉讼请求，一审法院依法予以支持；另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，根据合同约定双方的租赁期限为1993年3月16日至2013年3月15日，双方约定的合同期限已经届满，被告李启云应当返还租赁物，故对原告主张要求被告返还租用的厂房和土地的诉讼请求，一审法院依法予以支持;因被告在2013年3月16日合同期限届满后没有将租赁物返还给原告，逾期占用厂房和土地的占用费，一审法院参照双方合同约定的租金计算方法，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、原告昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组与被告李启云于1993年3月15日签订的《厂房租用协议》于2013年3月15日终止;二、由被告李启云于本判决生效之日起十日内返还原告昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组双方于1993年3月15日签订的《厂房租用协议》中确定的为期20年的土地和厂房;三、由被告李启云支付原告昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组自2013年3月16日起逾期使用厂房和土地至实际交还之日的占用费(计算方式为每个月占用费428.4元×占用月数);四、驳回原告昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组的其他诉讼请求。”案件受理费减半收取人民币151元，由原告昆明市呈贡区斗南街道办事处殷联社区居委会第七居民小组承担101元，由被告李启云承担50元。
宣判后，李启云不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人李启云上诉称：一、双方权利义务应以1993年3月16日《厂房租用协议》为准。1993年3月15日《厂房租用协议》己因变更而终止。双方先后签订了二份《厂房租用协议》，二份协议除租金和租期不同，其他内容均相同。双方通过订立3月16日的新合同的方式对3月15日的旧合同做了变更，且3月16日《厂房租用协议》己成立并生效。合同履行过程中交租时，是被上诉人先开具收据，上诉人再付款，因二份协议租金差异不大，加之协议履行期长，又涉及租金递增关系，上诉人对被上诉人持错误金额的票据收款一事并未发觉。上诉人多付租金所涉不当得利返还问题，上诉人将另行维权，企业设立时提交的租赁协议仅是作为场地证明之用，对于双方的权利义务，应以协议签订的先后关系和法律规定来判定。二、根据1993年3月16日的《厂房租用协议》，租期未满，合同应予继续履行。三、《厂房租用协议》签订于1993年，本案不应适用《合同法》审理，一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第1233号民事判决书，发回一审法院重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人第七居民小组答辩称：上诉人陈述的1993年3月16日的厂房租赁协议不是合法的租赁合同，双方的权利义务关系应该按照3月15日的厂房租赁协议履行，一审法院认定正确。
各方当事人在二审中均未向本院提交新证据。
经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人李启云与被上诉人第七居民小组于1993年3月签订的《厂房租用协议》的租期应该是20年还是30年？
本院认为，本案中，针对涉案标的物先后出现两份《厂房租用协议》，两份协议所载明的租赁期限及租金计算方式均不相同，虽然上诉人主张1993年3月16日所签的协议系双方最终意思表示，但从上诉人交纳租金的金额来看，双方在整个合同履行过程中实际是按1993年3月15日所签订的协议中约定的租金标准来进行履行的，且上诉人在申请成立呈贡方圆铸钢厂时自行留存于工商行政管理部门登记备案材料中的协议也系1993年3月15日的协议，故从上述履行情况来看，被上诉人的主张并不成立，本院对上诉人的该项主张不予采信，上诉人与被上诉人间的租赁关系应适用1993年3月15所签《厂房租用协议》，一审认定正确，本院予以采信。根据1993年3月15日《厂房租用协议》所载租赁期限为20年，即自1993年3月15日至2013年3月15日，现租赁期限已届满，上诉人在双方未能对租赁物是否继续使用达成新的合意且被上诉人要求终止合同的情况下，无权继续使用涉案租赁标的，一审法院据此判令上诉人返还租赁物并支付逾期使用厂房和土地的占用费并无不当，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李启云的上诉请求不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费302元，由上诉人李启云承担。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 杨 茜
代理审判员 朱 欢
二〇一四年二月十日
书 记 员 焦 菡