重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第03432号
上诉人（原审原告）重庆展锋物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街331-A-3-1-2号。
法定代表人余治云，重庆展锋物业管理有限公司总经理。
委托代理人黄志军，湖南兴沅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王炳辉，无固定职业。
委托代理人董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师
被上诉人（原审被告）楚淑芹，无固定职业。
委托代理人董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师
被上诉人（原审被告）初红梅，天津宠物饲料有限公司员工。
委托代理人董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王增宇，重庆市公交二公司驾驶员。
委托代理人董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。
上诉人重庆展锋物业管理有限公司与被上诉人王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年6月5日作出（2012）沙法民初字第02695号民事判决。重庆展锋物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年9月13日和2013年3月18日对本案进行了审理。上诉人重庆展锋物业管理有限公司的代理人黄志军，被上诉人楚淑芹、初红梅及其四被上诉人的共同委托代理人董欣栗到庭参加了本案审理。二审审理期间上诉人重庆展锋物业管理有限公司于2012年9月向本院申请中止本案诉讼，本院以（2012）渝一中法民终字第03432-1号民事裁定书，裁定中止了本案诉讼，2013年3月18日恢复本案审理时，本案双方当事人均表示，中止诉讼的事由已经消除。本案现已审理终结。
重庆展锋物业管理有限公司诉称，重庆港城物业发展有限公司与重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司（现已更名为重庆展锋物业管理有限公司）于2004年4月18日签订了《港城花园前期物业委托服务合同》，双方就沙坪坝区小龙坎正街329号（现已变更为339号）港城花园小区的物业服务事项、物业服务费用、双方权利义务等进行了约定。其中约定：以建筑面积计算，高层住宅1.00元／月／平方米（含电梯费）、写字间3.00元／月／平方米，业主或物业使用人应在每月20日前交纳当月物业服务费，逾期每天增收3‰的违约金。
合同签订后，重庆展锋物业管理有限公司按约履行合同义务，但王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇无故拖欠物业服务费，期间重庆展锋物业管理有限公司多次催收未果，截止2012年2月1日，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇累计欠物业服务费5660.60元。王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇的行为构成违约，请求法院l、判令王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇支付重庆展锋物业管理有限公司物业管理费5660.60元；2、判令王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇支付违约金17451元并以应付管理费为基数按每日3‰承担自2011年2月1日到实际付款日止期间的违约金。
王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇辩称，重庆展锋物业管理有限公司与开发商签订的前期物管合同已于2007年4月18日到期，港城花园小区业主已作出解聘与重庆展锋物业管理有限公司的决定，2010年和2011年，业委会曾两次向重庆展锋物业管理有限公司发出《撤场通知书》，要求重庆展锋物业管理有限公司撤出小区，移交物业，被重庆展锋物业管理有限公司拒绝。业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出撤场通知后，双方已不存在物业服务合同关系，因此重庆展锋物业管理有限公司要求支付2010年5月之后的物管费的请求不能成立。而重庆展锋物业管理有限公司要求之前的物管费的诉讼请求因诉讼时效已过，也不能成立。另外，重庆展锋物业管理有限公司在港城花园小区服务期间严重不作为，服务未达到合同中承诺的服务标准和物业收费标准，小区设备设施也不符合物价局文件规定，应下浮30%收费，且小区物管用房等物业都未在业委会的名下，因此业主不应承担该部分的服务费用，应按照套内面积计算。双方之间不存在物业服务合同关系，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇没有违约，不应支付违约金，且重庆展锋物业管理有限公司主张的违约金也过高。要求法院驳回重庆展锋物业管理有限公司的全部诉讼请求。
一审审理查明，2004年1月9日，物价部门核定港城花园物业管理收费标准。文件载明，“一、收费项目及标准：（一）高层住宅公共服务费（建筑面积）：1.00元／平方米月（其中，含电梯费0.30元／平方米月）。（二）住宅改为办公用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的200%收取；住宅改为经营用房的物业管理服务收费按住宅收费标准的300%收取。（三）购房时，原对物业管理服务收费承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（四）上述收费标准在申报的环境和设备设施条件未完善前，按照环境和设备设施条件完善程度相应下浮收费。（五）特约服务收费：在双方自愿的前提下协商议定。三、物业管理公司应当遵守国家的法律、法规，执行物价管理规定，除上述服务收费项目外，不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其它任何费用。同时，应保质保量提供服务，不得多收费少服务、只收费不服务。四、收到文件后，物管公司须持本通知到市物价部门，办理明码标价监制手续，收费时实行明码标价。物管公司应向业主公布相应等级的物业管理服务内容。成立业主委员会后，由物业管理公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自行废止。”
2004年4月18日，重庆港城物业发展有限公司（甲方）与重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司（乙方）签订港城花园前期物业委托服务合同。约定，物业名称：第一条物业基本情况，港城花园，座落位置：沙区小龙坎正街329#，占地面积：13498平方米，建筑面积：99871平方米；第六条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，1、高层住宅1.00元，月／平方米。（含电梯费）2、写字间4.00元／月／平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；第八条业主逾期不交，每天按欠费额的3‰交纳违约金；本合同期限为叁年，自2004年4月18日起至2007年4月17日止，合同期未满，业主选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。此外，双方还对服务事项、权利义务等共37条进行了约定。
重庆展锋物业管理有限公司是由重庆市沙坪坝区展锋物业管理有限公司更名两次而来，是物业三级资质企业。港城花园原座落位置沙坪坝区小龙坎正街329#，后经公安机关核定门牌为沙坪坝区小龙坎正街339#。
合同到期后，重庆展锋物业管理有限公司在该小区继续经营至今。
2006年7月3日，第一届港城花园业主委员会成立并经主管机关备案。到2009年7月3日任期届满。
2010年4月9日，天星桥街道办事处作出撤销本届“港城花园业主委员会”备案证明的决定。主要内容是，决定对我办事处于2009年11月27日向港城花园业主委员会出具的备案证明予以撤销。自撤销之日起，全体业主应于两个月内召开业主大会会议，选举新一届业主委员会并报我办事处备案。
2010年4月21日，重庆市沙坪坝区港城花园业委会制发了撤场通知，主要内容是，港城花园业主委员会己与洪泉物业管理有限公司签订了物管合同，要求重庆展锋物业管理有限公司撤场并于2010年5月6日顺利移交。重庆展锋物业管理有限公司对此认可知晓此事，但同时表示未收到此通知。为此，港城花园业委会还诉讼要求重庆展锋物业管理有限公司撤场、办理移交，法院认定该业委会备案被撤销而驳回了起诉。
2010年5月3日，天星桥街道办事处向港城花园全体业主发出通知。内容是，港城花园业主委员会于2006年7月3日成立，根据本小区业主大会议事规则，小区业主委员委会已于2009年7月3日任期届满，但本届业主委员会未在任期届满两月前组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会，现已逾期未换届。2010年5月12日，我街道办事处收到贵小区20%（132户）以上业主的书面申请，要求我街道组织小区业委会的换届选举工作，根据《重庆市物业管理条例》第35条之规定，我街道办事处将组织召开业主大会会议，选举产生新一届港城花园业主委员会。
2011年3月14日，重庆市沙坪坝区港城花园业委会在小区张贴公告的方式要求重庆展锋物业管理有限公司停止港城花园物业服务。公告主要内容是，本小区总户数为607户，总建筑面积为91000㎡，同意解聘重庆展锋物业管理有限公司和新聘重庆福康物业管理有限公司的有429户，57181.36㎡，占总户数的70.68%，占总建筑面积的62.84％，达成户数和面积“双过半”，表决合法有效。重庆展锋物业管理有限公司表示未看到。
2011年3月16日，重庆市沙坪坝区港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司通过邮寄方式发出撤场通知。主要内容是，贵公司于2004年4月18日入驻沙坪坝小正街339号《港城园小区》对该小区的物业工作进行管理。贵公司在这几年中为和谐小区，和谐沙区的建设做了大量的工作。在此，本小区业委会代表《港城花园小区》全体业主表示真诚的感谢。但是你们在这几年的服务工作中也存在着一些问题，服务也不到位，大部份业主反映强烈，要求重新聘用新的物管公司。因此，港城花园业主委员会三次召开听证会，听取广大业主的意见，并多次研究决定依照《重庆物业管理条列》解聘展锋物业管理公司。聘用福康物业管理有限公司对《港城花园小区》物业管理。希贵公司接到“撤场通知书”后15日内，于2011年3月3l曰下午在业委会办公室办理交接工作，以便新的物业公司顺利入场。重庆展锋物业管理有限公司表示未收到。
对于王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇所欠物管费，重庆展锋物业管理有限公司表示采取三种方式催缴，第一在王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇门上张贴缴费通知书；第二、用挂号信邮寄；第三，用邮局寄发律师函件。王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇否认收到，否认重庆展锋物业管理有限公司催缴并质疑证据的证明力。
审理中，重庆展锋物业管理有限公司明确诉讼请求，认为王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇房屋的建筑面积为88.40平方米，2006年2月至同年6月按每平方米0.70元／月计算，加上3.60元的公摊费，每月应交纳65.48元。从2006年7月至2012年1月按每平方米0.90元／月计算，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇每月应交纳79.60元，故主张从2006年1月至2012年1月的物管费5660.60元，违约金以当月应交纳的物管费为本金，从次月的1日按日3‰主张至2012年2月1日。王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇对房屋建筑面积无异议，认可从2006年2月起未交纳物管费，但不同意重庆展锋物业管理有限公司的全部诉讼请求。
一审法院认为，本案双方还有几个事实方面的争议，催缴物管费通知的送达问题，撤场通知的送达问题，服务质量问题。
关于催缴物管费送达问题。
重庆展锋物业管理有限公司认为其已经进行了催收，并举示了缴费通知单，认为其已经将通知单张贴在王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇门上催收，并举示了部分照片为证。并认为，重庆展锋物业管理有限公司起诉前于2012年2月22日以挂号信方式寄给王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇，经网络查证，已签收。另外2009年5月26日通过邮局邮寄了律师催缴函，但文本没有留存。2011年4月20日重庆展锋物业管理有限公司又通过挂号信的方式进行过催缴。
王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇质证认为，重庆展锋物业管理有限公司所有的证据都是伪证，照片是假的，年画每年都是一样，这不符合常识。上述证据均是重庆展锋物业管理有限公司伪造的，邮件催收的证据上无本人签名，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇从未收到重庆展锋物业管理有限公司邮寄的催费通知。
经审查发现，重庆展锋物业管理有限公司采取三种方式催缴，第一在王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇门上张贴缴费通知书；第二、用挂号信邮寄；第三，用邮局寄发律师函件。
对于第一种在王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇门上张贴缴费通知书的方式确存在王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇质疑的情况，门上的年画经过约五年时间为同一而与重庆展锋物业管理有限公司解释的按时间分次催收的矛盾，属于明显的瑕疵，该证据不能达成重庆展锋物业管理有限公司的证明目的。但可以表明重庆展锋物业管理有限公司曾经有催收的意思和行为。
对于第二种用挂号信邮寄和第三种用邮局寄发律师函件的方式。虽然举证证明力有些不够，但综合王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇欠费，重庆展锋物业管理有限公司没有放弃，重庆展锋物业管理有限公司和王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇同在一个小区而采此邮局寄送必出于此前有一次或多次障碍而为之的事理逻辑，认定此两种催缴已经送达。但不包括无完整资料的一次挂号。
综上认定，重庆展锋物业管理有限公司诉讼前曾经催缴过物管费的事实。2009年5月26日，重庆展锋物业管理有限公司以寄送律师函件特快专递方式向王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇催缴此前的物管费。2012年2月22日，重庆展锋物业管理有限公司以挂号信方式向王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇催缴2006年9月至2012年1月的物管费。
关于撤场通知的送达问题。
王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇提交的证据材料可以说明港城花园业委会于2011年3月14日以在小区张贴公告的方式告知全体业主和物业服务企业。2011年3月16日，港城花园业委会又以邮局特快专递的方式向重庆展锋物业管理有限公司寄送。重庆展锋物业管理有限公司称未收到。一审法院认为，1、第一次撤场通知是体现着业主选择物业的意愿，虽然该行为因当次港城花园业委会备案程序有瑕疵而未能实际产生效力，但随后港城花园业委会再次实施撤场通知的行为，说明港城花园业委会该意思实施意愿未放弃；2、公告张贴有照片为凭；3、重庆展锋物业管理有限公司一直表示服务到位，那就应当知道此意思表示；邮寄送达回执单有邮局工作人员书写的“物业办事人员电联主管后拒收”的字样改退批条；4、信件退回的未拆封件备案。综合这些信息，同样的采取前一双方同在一个小区而采此邮局寄送必出于此前有一次或多次障碍而为之的事理逻辑的方法，认定，2011年3月16日，港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出撤场通知于2011年3月17日送达重庆展锋物业管理有限公司的事实。
关于服务质量问题。
王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇举示的是照片。照片作为直观的表现形式有其优取之处，但亦有其局限，比如有瞬时性，局域性，表面直观，而物业服务亦具有及时性、变化性，所以对此证明形式难以起到王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇主张的证明目的。但亦可以看出港城花园确有一些明显的流动性的摆摊设点的现象、一些清洁不彻底的现象。但不能据此作为不缴费的理由。
王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇从2006年2月始欠费但诉讼提出时效已过，重庆展锋物业管理有限公司催缴认定在2009年5月26日、2012年2月22日二次，前次催缴引致时效中断可以推知2009年5月26日后的两年欠费未过期，但2011年5月26日前重庆展锋物业管理有限公司未有证据证明时效未过，故2009年5月26日前的欠费因过诉讼时效而丧失胜诉权，不予支持。2012年2月22日只能引致前推两年，又由于2011年3月17日港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司送达了撤场通知，该通知载明撤场时间为2011年3月31日，故该时间后双方不是物业服务关系，重庆展锋物业管理有限公司不能以存在物业服务关系为由要求支付物管费，故重庆展锋物业管理有限公司要求支付2011年3月31日之后的物管费的诉讼请求不能成立。
为此，需要考量的就是2010年2月22日到2011年3月31日期间的物管费的支付问题。在此期间重庆展锋物业管理有限公司实行的是前期物业管理，按物价局文件收费属于政府指导价，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇质疑小区环境不具备的问题与文件审核的情况抵触，且该价格的调整属于政府管理权的范畴，必须报批，故仍应按文件确定的价格收费。重庆展锋物业管理有限公司认为在核定的1元价格下收费的观点应予采纳，但公摊费没有依据，不予支持。欠费计算式：88.40平方米×0.9元／月／平方米×（13个月＋6天／30天／月）﹦1050.19元。关于违约金，因王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇认为违约金过高，法院认为应予调整，违约金超过本金以本金为限，未超过据实计算。2010年2月至2011年2月的违约金均超过了本金，故王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇应支付该期间的违约金为970.63元，2011年3月的违约金为78.76元，违约金共计1049.39元。
至于服务质量问题，因王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇证据证明力不足以支撑其主张，不予支持。当事人可根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定处理。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十条第二款、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、由被告王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇给付原告重庆展锋物业管理有限公司2010年2月22日到2011年3月31日期间的物业服务费1050.19元。二、由被告王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇给付原告重庆展锋物业管理有限公司2010年2月22日到2011年3月31日期间的物业服务费的违约金1049.39元。上述一、二项限于本判决发生法律效力后立即支付。三、驳回原告重庆展锋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半交纳188元（原告已预交），由原告重庆展锋物业管理有限公司负担163元，由被告王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇负担25元。王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇负担之金额限于本判决发生法律效力后立即支付给原告。
宣判后，原审原告重庆展锋物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉主要理由：一审判决部分事实认定错误，导致适用法律错误。1、上诉人自被上诉人欠缴物管费以来，一直及时向被上诉人催收物管费，其诉讼时效未过。2、关于2011年3月31日的“撤场通知”，没有证据证明上诉人已收到，故该“撤场通知”不发生效力，双方的物业服务关系持续至今。
被上诉人王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇答辩：1、解聘上诉人是港城花园大多数业主的真实意思表示，双方的物业管理合同已经解除。2、“撤场通知”已于2011年3月31日送达上诉人，双方之间的物业服务合同已于2011年3月31日解除。3、诉讼时效已过。2010年1月以前的物管费已过诉讼时效。4、违约金过高，一审时被上诉人已请求调整。请求驳回上诉人的全部请求。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。在二审审理中，上诉人重庆展锋物业管理有限公司于2013年3月18日再次申请中止本案的诉讼，其主要理由为：港城花园业主之一俞明焕已提起确认“撤场通知”无效的诉讼，该案件的处理结果可能会影响本案的处理。本院经审查认为，本案所涉的港城花园业主已将2011年3月16日由港城花园业委会向上诉人重庆展锋物业管理有限公司的“撤场通知”作为其拒付物业管理费的抗辩理由。因此，“撤场通知”的效力属于本案评判范围。上诉人重庆展锋物业管理有限公司再次申请中止本案的诉讼的理由不能成立，本院不予支持。
本院认为，本案二审的争议焦点：本案所涉物业管理费的起止时间的确认。
关于本案所涉物业管理费的起止时间的确认。
本案中，重庆展锋物业管理有限公司起诉认为，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇房屋的建筑面积为88.40平方米，2006年2月至同年6月按每平方米0.70元／月计算，加上3.60元的公摊费，每月应交纳65.48元。从2006年7月至2012年1月按每平方米0.90元／月计算，王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇每月应交纳79.60元，故主张从2006年1月至2012年1月的物管费5660.60元，违约金以当月应交纳的物管费为本金，从次月的1日按日3‰主张至2012年2月1日。王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇对房屋建筑面积无异议，认可从2006年2月起未交纳物管费，但认为重庆展锋物业管理有限公司主张的物业管理费，其中2011年3月16日港城花园业委会“撤场通知”发出后，双方已不存在物业服务合同关系，其不应再支付物业管理费，此前，所欠物业管理费已超过诉讼时效，法律不应予以保护。
本院认为，重庆展锋物业管理有限公司向王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇有效催收物业管理费为两次，即：第一次，2009年5月26日，重庆展锋物业管理有限公司以寄送律师函件特快专递方式向王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇催缴此前的物管费。第二次，2012年2月22日，重庆展锋物业管理有限公司以挂号信方式向王炳辉、楚淑芹、初红梅、王增宇催缴2006年9月至2012年1月的物管费。2009年5月26日之前的物业管理费，因此次催收诉讼时效由此中断，但至重庆展锋物业管理有限公司第二次2012年2月22日催收时，2009年5月26日之前的物业管理费已超过诉讼时效。同时，2012年2月22日只能引致前推两年，即2010年2月22日，这之前的物业管理费也超过诉讼时效，法律不予保护。因此，本案计收物业管理费的起点为：2010年2月22日。
港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出“撤场通知”，重庆展锋物业管理有限公司系前期物业管理公司，前期物业服务合同期限届满后或港城花园业主代表大会重新选定物业企业后，港城花园业委会作为港城花园业主代表大会的执行机构其向重庆展锋物业管理有限公司发出“撤场通知”系港城花园大多数业主的真实意思表示，“撤场通知”的形式也符合法律规定。因此，港城花园业委会向重庆展锋物业管理有限公司发出的“撤场通知”合法有效。根据“撤场通知”的内容，扣除合理的撤场期限15天，双方的物业服务合同关系从2011年3月31日终止。重庆展锋物业管理有限公司主张此后的物业管理费已缺乏合同依据，法律不予保护。因此，本案计收物业管理费的止点为：2011年3月31日。
综上，上诉人重庆展锋物业管理有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元，由上诉人重庆展锋物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年四月十五日
书记员 程 容