湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初526号
原告:广州瑞威经济发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区共和西路二号三楼。
法定代表人：徐斌，董事长。
委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。
被告:湖南省武冈市华鹏食品有限公司,住所地湖南省武冈市工业园区。
法定代表人：肖保华，董事长。
委托诉讼代理人：肖体龙，男，1983年3月28日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省株洲市石峰区。
原告广州瑞威经济发展有限公司（以下简称原告）与被告湖南省武冈市华鹏食品有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘立健，被告委托诉讼代理人肖体龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付武广高铁长沙南站高架层商业网点(编号:长3-4-8)2015年5月12日至2017年7月31日之日止的租金、管理费、公共区域使用费共778422.2元，其中2015年11月11日之前欠费余额2760元，2015年11月12日至2016年11月11日拖欠436420元(按该年度租金、管理费426700元及公共区域使用费9720元计算)，2016年11月12日至2017年7月31日拖欠339242.2元(按该年度租金、管理费460000元及公共区域使用费9720元计算）以及逾期付款违约金(自2016年11月12日起以778422.2元为基数按每日3‰计算至款项付清之日止)；2.判令被告向原告支付电费4813.34元；3.原告不退还租赁保证金50000元；4.判令被告向原告支付213350元违约金(按第三年年度租金及管理费426700元计算6个月)；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告对涉案物业进行公开招投标及评审程序，被告在2013年8月29日取得涉案物业的承租权。2013年9月13日,原告与被告签订《商业网点租赁合同》,原告将位于武广高铁长沙南站高架层零售店(编号:长3-4-8)出租给被告使用，合同对租赁期、租赁费用、公共区域使用费、支付方式、保证金等均进行了约定。原、被告于2013年9月3日签订《商业网点交付确认书》,确认长沙南站长3-4-8商业网点交付给被告使用。根据租赁合同约定，起租日为2013年10月19日，被告在2015年5月11日之前尚能正常支付各项费用，但被告未能按合同约定支付2015年5月12日至2015年11月11日期间的半年租金、管理费、公共区域使用费202760元。经双方多次协商后，被告于2015年9月及2016年1月分别向原告各支付100000元，但仍欠2760元未付。此后，被告未按合同约定支付2015年11月12日至2017年7月31日的租金、管理费、公共区域使用费，并拖欠电费4813.34元。原告多次向被告催收欠款，但被告至今未向原告支付任何拖欠款项，并长期占用商业网点，直至2017年7月31日，原告将涉案商业网点清理并收回。原告认为，被告的欠款行为已构成违约,根据租赁合同第三十九条约定,原告有权解除合同并收回商业网点,且有权不予退还租赁保证金，被告还应向原告增加支付相当于6个月的租金及管理费金额(按合同终止日前12个月平均应缴纳的租金及管理费计算)的违约金；被告未付款项每逾期一日,还应按所欠金额的3‰向原告支付违约金。为此，为维护原告的合法权益,特诉至法院,望判如所请。
被告辩称，1.该商业网点实际使用到2016年8月30日，因公司经济困难，未及时支付租金，后被告提交书面的延期交款的申请，但原告并未同意，后于2016年8月30日被迫停止运营，且被告也按照原告要求对商业网点进行了清理，不存在原告所说的长期占用的问题，请法庭考虑将租金等费用计算至2016年8月30日；2.被告因资金困难，并不是恶意拖欠原告的租金，请求法庭考虑保证金转为向原告支付的租金，并考虑违约金不予计算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年8月29日，原告出具《中租确认书》，确认被告为长沙南站零售店（长3-4-8，约27㎡，以下简称商业网点）项目的承租人。2013年9月3日，原、被告签订《商业网点交付确认书》，确认商业网点已交付给被告使用，场地的技术条件和面积符合原告招租时承诺的条件。
2013年9月13日，原、被告签订《商业网点租赁合同》，约定原告有权且同意将位于武广高铁长沙南站高架层零售店（编号长3-4-8），建筑面积约为27平方米的商业网点（不含广告位，但含招牌位，以下简称商业网点）出租给被告使用；原告同意给予被告自商业网点交付日（交付日是指被告签署《中租确认书》后30日内，原、被告以书面形式确认商铺交付之日）起45日的免租期，免租期次日为起租日，被告应从起租日开始向原告支付租赁费用（包含租金、管理费和公共区域使用费）；租赁期限为五年，自起租日开始计算，除另有约定外，合同所称“年”均指“租赁年度”，即自起租日起，向后推算每十二个月为一年；第一年租金金额为257040元、管理费为110160元，第二年租金金额为277060元、管理费为118740元，第三年租金金额为298690元、管理费为128010元，第四年租金金额为322000元、管理费为138000元，第五年租金金额为1509060元、管理费为646740元；从起租日起按半年支付，并采取先付后使用方式，被告应于起租日前5个工作日内向原告预付第一个半年度租金及管理费，以后再每期届满前5个工作日内向原告预付下一个半年度租金及管理费；被告应按30元/平方米·月（按租赁面积计算）向原告交纳公共区域使用费，按半年交纳，与租金及管理费一并向原告支付；被告在本合同签订前已向原告缴纳的租赁保证金共计140000元，双方同意在本合同生效后将其中的50000元自动转为租赁保证金，合同终止后若被告无任何违约情况，原告在被告结清应付租赁费用、水费、电费等费用并完好交回全部商业网点后7个工作日内退还租赁保证金（均不计息）；如果被告无法直接向水电部门开立用电用水户头并自行交纳水电费的，原告应安装一个供被告单独使用的水表电表，由被告直接向原告支付水电费；被告违反本合同约定，无正当理由未支付或者延迟支付租赁费用或其他费用，每逾期一日，按所欠金额的3‰向原告支付违约金；被告逾期30日内仍未支付的，原告可解除合同、收回商业网点，原告据此解除合同、收回商业网点的，收取的租赁保证金不予退还，被告还应向原告增加支付相当于6个月租金及管理费（按合同终止日前12个月的月平均租金及管理费计算）的违约金。
被告承租后按约定标准正常支付租赁费用至2015年5月11日，经原告催促支付后仍欠付2015年5月12日至2015年11月11日期间租赁费用2760元，其后费用未缴纳。
2016年6月7日，被告向原告提交《关于支付广州瑞威经济发展有限公司租金及管理费用的计划》，载明因受银行压缩授信贷款额度及整个经济环境不景气等原因，被告遇到严重的经济瓶颈，特向原告承诺2016年5月31日前所欠租金及费用于2016年8月31日付清。
2016年8月19日，原告向被告发送《关于缴纳租金等费用的函》，载明截止当日被告欠付租金、管理费及公共区域使用费共计539180元，要求被告于2016年8月31日前付款，否则原告将按合同约定采取相应措施，并追究被告的违约责任。
2016年8月27日，被告向原告提交《延期交租申请书》，就需要延缓交租具体安排如下：8月30日前付100000元、10月12日前付150000元、11月12日前付清所欠租金（共389180元）、12月5日正常支付月租金。
2016年9月30日，原告委托广东国道律师事务所向被告发送《关于要求支付拖欠租金、管理费、公共区域使用费、电费的律师函》（以下简称律师函），载明被告欠付截止2016年11月11日的租金、管理费、公共区域管理费439180元，电费4813元，要求被告自收到该律师函之日起5个工作日内支付上述款项共计443993元。
因被告未支付欠付租赁费用，原告于2017年7月31日收回商业网点并另行出租。
本院认为，原、被告签订的《商业网点租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告交付了商业网点，被告应按约支付租赁费用，双方对被告已支付的租赁费用不持异议，本院予以确认。根据审理查明的事实，截止2015年11月11日，被告欠付2760元；就其后续租赁费用，被告辩称其已于2016年8月30日被迫停止经营，租赁费用应计算至该日截止，但被告对此未提交相应证据予以证明，且被告未向原告提交解除租赁合同通知，双方租赁合同至原告收回商业网点之日（2017年7月31日）才实际解除，被告应支付2015年11月12日至合同解除日的租赁费用。根据《商业网点租赁合同》约定的各年度租金及管理费标准，2015年11月12日至2016年10月18日属于第三租赁年度，2016年10月19日至2017年7月31日属于第四租赁年度，故上述期间租金计算为530474.77元（298690元/年×341天+322000元/年×285天），管理费为227346.33元（128010元/年×341天+138000元/年×285天），公共区域使用费为16902元（30元/平方米·月×27平方米×626天），以上欠付租赁费用合计为777483.1元（2760元+530474.77元+227346.33元+16902元），原告主张超出部分，本院不予支持。
《商业网点租赁合同》中约定按所欠金额的日3‰计算的违约金，根据对合同前后文的理解，该项违约金是指被告逾期支付租赁费用，且合同不解除的情况下，被告应承担的违约责任；本案中，双方所签合同已实际解除，上述违约金的约定情形与本案事实不符，原告主张该项违约金，本院不予支持。租赁合同因被告违约解除，原告根据合同约定，主张不予退还被告支付的租赁保证金50000元，本院予以支持。因被告已承担了上述50000元的违约责任，再另行支付6个月租金及管理费，其承担的违约责任将过分高于原告所受实际损失，为平衡双方的权利义务关系，本院对原告另要求被告支付相当于6个月租金及管理费的违约金，本院不予支持。
对原告主张的电费4813.34元，被告未持异议，且租赁合同对此已有约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖南省武冈市华鹏食品有限公司于本判决生效后3日内支付原告广州瑞威经济发展有限公司截止2017年7月31日的租金、管理费、公共区域使用费共计777483.1元；
二、被告湖南省武冈市华鹏食品有限公司于本判决生效后3日内支付原告广州瑞威经济发展有限公司电费4813.34元；
三、原告广州瑞威经济发展有限公司无需返还被告湖南省武冈市华鹏食品有限公司租赁保证金50000元；
四、驳回原告广州瑞威经济发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14219元，因适用简易程序减半收取7109.5元，由被告湖南省武冈市华鹏食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 张建国
二〇一八年四月二十三日
书记员 甘梦月