四川省邛崃市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0183民初1014号
原告：中国工商银行股份有限公司成都邛崃支行，住所地：邛崃市。
法定代表人：曾海洪。
委托代理人：才华，男，1987年12月6日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。
被告：刘波，男，1975年6月2日出生，汉族，住邛崃市。
被告：黄玉梅，女，1975年9月8日出生，汉族，住邛崃市。
被告：成都市住信房地产开发有限公司，住所地：成都市邛崃市。
法定代表人：陈立刚。
原告中国工商银行股份有限公司成都邛崃支行诉被告刘波、黄玉梅、成都市住信房地产开发有限公司（以下简称住信房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人才华到庭参加诉讼，被告刘波、黄玉梅、住信房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月21日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：邛商借字工商银行邛崃支行2012年827号）约定：合同贷款金额600万元，期限10年，贷款用于购买位于邛崃市XX镇XX社区“XX”X幢X单元X楼X号（后经有关部门划定地址为成都市XX镇XX街XX号）的房屋。同日，原告依约向被告发放了该笔贷款，并于2012年9月27日取得上述房屋的预告抵押登记（证书号：邛房预抵邛崃市字第002XXXX号）。同时根据原告与被告住信房地产公司签订的《按揭业务合作协议》（协议编号：邛崃2011年按揭字第04号）及与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：邛商借字工商银行邛崃支行2012年827号）的约定，在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告保管之前，住信房地产公司对刘波、黄玉梅购买的上述房屋的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2016年3月21日起，被告刘波未按期归还借款本息，经原告多次催收，被告仍未履行还款义务，截止到2017年3月22日，被告刘波尚欠原告贷款余额4418327.02元、欠息290553.73元。故诉至法院，请求判令：1、被告刘波、黄玉梅立即归还原告贷款本金4418327.02元及至实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利以及原告为实现债权所支付的全部费用；2、住信房地产公司承担连带担保责任；3、确认原告对刘波所购的邛崃市XX镇XX社区“XX”X幢X单元X楼X号的房屋拍卖、变卖款项享有优先受偿权。
被告刘波未答辩。
被告黄玉梅未答辩。
被告住信房地产公司未答辩。
经审理查明，被告刘波与被告黄玉梅系夫妻关系。2012年9月21日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告刘波向原告借款600万元用于购置位于邛崃市XX镇XX社区“XX”X幢X单元X楼X号（后经有关部门划定地址为成都市XX镇XX街XX号）的房屋，贷款期限120个月，贷款利率为浮动利率，在贷款发放时适用的中国人民银行人民币同期同档次的贷款基准利率基础上上浮15%确定，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整日的次年1月1日起按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的贷款利率浮动幅度确定新的贷款执行利率；采用按月等额本息的还款方式；借款人未按合同约定按期还款，贷款人有权按贷款利率为基础加收50%计收利息、罚息和复利。被告黄玉梅作为上述债务的共同借款人，被告住信房地产公司作为上述债务的保证人。同时，被告刘波、黄玉梅将其所有的位于邛崃市XX镇XX社区“XX”X幢X单元X楼X号（后经有关部门划定地址为成都市XX镇XX街XX号）的房屋用于借款的抵押保证，但未依法办理抵押登记。原被告在借款担保合同中还约定：保证人承担保证责任范围为阶段性连带清偿责任，即对借款本金、利息、罚息、复利等承担责任，如果借款人用于抵押的房屋办理抵押登记且贷款人收到房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。中国工商银行《个人借款凭证》载明于2012年9月21日将被告刘波借的600万元打入成都市住信房地产公司账户，同时载明本金、利息按月归还，还款方式为等额本息。2011年11月21日，原告与被告住信房地产公司签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：邛崃2011年按揭字第04号）约定原告作为被告住信房地产公司销售的“平乐·上河郡”项目的按揭贷款银行，在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人债务承担偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。截止2017年3月22日，被告刘波尚欠原告本金4418327.02元，利息290553.73元。
以上事实有原告在庭审中的陈述、《结婚证》、《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《按揭贷款业务合作协议》、借据历史处理明细在案佐证。在被告无相反证据反驳的情况下，本院予以认定。
本院认为，原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》及与被告住信房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按约履行各自义务。原告已按约向被告发放了借款，被告未按合同约定的期限和金额履行偿本付息的义务。依据合同约定，原告有权在借款人逾期还款时宣布借款提前到期并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及复利。截止2016年3月21日，被告刘波尚欠原告本金4418327.02元、利息290553.73元，利息、罚息的计算方式为，以本金为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的172.5%（（1＋15%）×150%）为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，从2017年3月23日计算至清偿之日。复利的计算方式为，以借款欠息290553.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的172.5%为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，从2017年3月23日计算至清偿之日。原告主张的为实现债权所支付的全部费用，由于没有提供所支出费用的具体金额及相应证据，故本院不予采纳。原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，由于上述房屋并未办理最终抵押登记，并且原告尚未取得他项权证书，故其主张优先受偿权本院不予支持。根据原被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》，在房屋他项权证未办妥并交付贷款人之前，被告成都住信房地产公司对借款人的债务承担阶段性连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘波、黄玉梅于本判决生效之日起十日内给付中国工商银行股份有限公司成都邛崃支行借款本金4418327.02元，截止2017年3月22日的利息290553.73元，及2017年3月23日起的利息、罚息和复利。利息、罚息的计算方式为：以本金为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的172.5%为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，从2017年3月23日计算至清偿之日。复利的计算方式为，以借款欠息290553.73元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的172.5%为计算标准，并随中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动调整，从2017年3月23日计算至清偿之日；
二、被告成都市住信房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费42147元，由三被告共同负担。由被告在履行上述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
(此页无正文)
审 判 长 茹 敏
人民陪审员 严开明
人民陪审员 李泳欣
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 杨润莉