福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第17791号
原告洪海标，男，1946年10月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。
原告杨聪梅，女，1949年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。
上列原告共同委托代理人何欢勇，福建开元大同律师事务所律师。
被告张月玲，女，1984年12月2日出生，汉族，住福建省龙海市。
被告余利勇，男，1985年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住厦门市思明区。
第三人洪鹭云，男，1974年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人陈晓钊，男，1986年9月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告洪海标、杨聪梅与被告张月玲、余利勇，第三人洪鹭云、陈晓钊确认合同效力纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，于2016年2月3日转为普通程序，依法由审判员吕云平担任审判长，与代理审判员王瑛、人民陪审员陈清白组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告洪海标、杨聪梅及原告方共同委托代理人何欢勇，被告张月玲、余利勇及第三人洪鹭云、陈晓钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪海标、杨聪梅诉称，厦门市思明区仙岳路456号之三208室系两原告房产，长期由两原告居住。为支持儿子洪鹭云经营活动筹措资金之便利，两原告将房屋产权证交给洪鹭云用于抵押贷款，并于2012年5月9日制作了（2012）厦证经字第4274号《公证书》，授权洪鹭云行使产权人的权利。被告张月玲于2015年告知讼争房屋系其所有，要求原告搬离。后，原告经查询得知由余利勇代理原告、陈晓钊代理被告订立了编号为00153464的《存量房买卖合同》，将讼争房屋出售给了被告。经向洪鹭云了解，洪鹭云称为方便融资，曾授权余利勇、陈晓钊等人将房屋用于抵押贷款，但其并不知晓房屋被出售的情况，也从未收取购房款。原告从未有出售讼争房屋的意思表示，也从未收到过售房款，讼争合同并非原告真实意思表示，应属无效。现请求判令：1、确认编号为00153464的《存量房买卖合同》无效；2、被告张月玲、余利勇协助原告将厦门市思明区仙岳路456号之三208室房屋产权恢复登记在原告洪海标名下。
被告张月玲辩称，其系借名给案外人吴鹏伟购买讼争房屋，曾办理了相关公证委托手续给吴鹏伟，也曾去银行办理按揭贷款的签字手续，讼争房屋的银行按揭款均由吴鹏伟偿还，其对本案的相关事实并不清楚。
被告余利勇辩称，一、余利勇有权代理原告签署《存量房买卖合同》及出售讼争房产。两原告于2012年5月9日向洪鹭云出具委托书，将与房产有关的所有权利委托给洪鹭云，洪鹭云于2012年12月27日将所有权限转委托给余利勇，故其有权代理两原告出售讼争房产。二、售房款已全部用于偿还洪鹭云在农业银行厦门湖滨支行的贷款，两原告认为没有真实的交易付款是错误的。因洪鹭云无力清偿银行贷款，故将讼争房屋出售给张月玲，张月玲因购买该处房产向农业银行厦门市分行申请按揭贷款，同时委托福建金海峡融资担保有限公司提供阶段性担保，农行厦门分行根据张月玲的授权，将按揭款划入福建金海峡融资担保有限公司的账户，福建金海峡融资担保有限公司委托陈晓钊将全部按揭款划入洪鹭云原贷款银行农业银行厦门湖滨支行账户，用于清偿洪鹭云在该行的贷款。三、洪鹭云知晓讼争房屋已被出售的事实，洪鹭云与张月玲签署了《房地产买卖协议》，并与被告张月玲、福建金海峡融资担保有限公司签署了《委托担保协议（消费性一）》，洪鹭云明确知道房产交易的事实以及福建金海峡融资担保有限公司及其员工用新贷款为其清偿农业银行厦门湖滨支行债务的事实。综上，讼争交易符合两原告的真实意思表示，原告的诉讼请求应予以驳回。
第三人洪鹭云述称，其曾将包含讼争房屋在内的四套房屋用于抵押贷款，还款期限届满时，曾向案外人吴鹏伟借款用于还贷，吴鹏伟告知可用他人名义办理贷款，但并未告知具体的还贷方式，也未告知需要办理过户手续；在办理出新的贷款后，才知道讼争房屋被出售的事实，原来的贷款已由吴鹏伟偿还完毕，洪鹭云亦有向吴鹏伟支付利息，双方口头同意将洪鹭云名下的其他房屋抵偿积欠吴鹏伟的所有债务，但并未合意将讼争房屋抵偿债务。
第三人陈晓钊述称，其系福建金海峡融资担保有限公司员工，讼争交易系其公司承接的二手房转按揭贷款业务；当时洪鹭云有四套房子（包括讼争房）都抵押给农业银行，因资金周转困难，其与吴鹏伟协商将房屋过户给吴鹏伟指定的人，以二手房转按揭贷款手续的方式偿还洪鹭云所欠的银行贷款，后福建金海峡融资担保有限公司办理了讼争房屋的转按揭贷款手续，将新办理的抵押贷款用于偿还了洪鹭云原来的银行贷款。
经审理查明，原告洪海标、杨聪梅系夫妻关系，其二人于2012年5月9日向第三人洪鹭云出具了一份《委托书》，将洪海标名下的厦门市思明区仙岳路456号之三208室房屋（以下简称讼争房屋）的相关权利委托给洪鹭云，代理权限包括代为出售、出租讼争房屋，有权以讼争房屋作为抵押物，并有转委托权。原告洪海标、第三人洪鹭云曾作为抵押人，于2011年12月16日将包含讼争房产在内的四处房产抵押给中国农业银行股份有限公司厦门市分行，担保金额为245万元。
2013年1月10日，由第三人洪鹭云代理原告洪海标与被告张月玲、案外人福建金海峡融资担保有限公司（以下简称为金海峡公司）签订了一份《委托担保协议》，约定张月玲向洪海标购买讼争房屋，金海峡公司为张月玲向中国农业银行股份有限公司厦门市分行申请贷款提供担保，担保金额为137万元（以银行实际放款金额为准），担保期限自银行贷款发放之日起至讼争房产过户至张月玲名下且办妥抵押给贷款银行的抵押手续之日止；洪海标向金海峡公司支付担保费17536元，金海峡公司可在贷款中直接扣除担保费，三方同意将该笔贷款转入金海峡公司账户，用于向洪海标支付购房款代其偿付欠中国农业银行厦门湖滨支行的抵押贷款，以解除讼争房产的抵押登记，同时自贷款划入金海峡公司指定账户后，洪海标及张月玲即不可撤销地授权金海峡公司以及其指定人员即时办理转款、赎楼等相关手续。
同日，上述各方还签订了一份《房地产买卖协议》，约定被告张月玲向原告洪海标购买讼争房屋，交易价格为1371000元，已支付定金171000元；若洪海标出现不将讼争房产售予张月玲或因洪海标原因导致该房产不能正常过户至张月玲名下等情况，致使金海峡公司遭受经济损失，则金海峡公司享有该房产的所有权和处置权，金海峡公司有权采取包括直接变卖讼争房产等一切合法有效的措施向洪海标追偿；张月玲保证已就交易的各个细节与洪海标达成一致，该协议签订后，该笔房产买卖交易即不可撤销，张月玲保证积极配合金海峡公司办理过户、抵押贷款、抵押登记和银行划款等手续。
前述两份协议签订前，第三人洪鹭云已于2012年12月27日将讼争房屋的相关代理权限以公证方式转委托给金海峡公司及被告余利勇、第三人陈晓钊等人。
另查明，2013年4月3日，被告余利勇作为洪海标的代理人，第三人陈晓钊作为张月玲代理人，分别以洪海标名义与张月玲名义签订了一份编号为00153464的《存量房屋买卖合同》（以下简称讼争合同），约定洪海标将讼争房屋出售给张月玲，成交价为1371000元，张月玲直接支付洪海标定金171000元，剩余购房款由张月玲在2013年4月3日前通过银行按揭贷款方式支付。后，经金海峡公司提供担保，讼争房屋产权过户登记至张月玲名下，第三人陈晓钊将新贷出的房屋按揭款支付至洪鹭云的银行账户中，由此清偿了洪鹭云、洪海标的前述抵押贷款。
还查明，讼争房屋产权登记至张月玲名下后，房屋按揭款均由案外人吴鹏伟支付，但讼争房屋始终均未办理交付手续。后，讼争房屋产权又于2015年10月29日过户登记至案外人叶兆芳名下。
庭审中，各方当事人均确认被告余利勇、第三人陈晓钊系金海峡公司员工。
以上事实，有结婚证、《委托书》、担保合同基础信息、《委托担保协议》、《房地产买卖协议》、《转委托书》、《存量房屋买卖合同》、银行卡取款凭条、个人还款凭证、房产权属信息及庭审笔录、询问笔录为证，本院予以认定。
本案审理中，案外人吴鹏伟向本院陈述，因洪鹭云逾期偿还银行贷款，故其与洪鹭云商议通过金海峡公司办理二手房转按揭业务的方式偿还该银行贷款，吴鹏伟借用张月玲名义办理上述手续；签订讼争合同时，吴鹏伟并未看房，房屋成交价系按当时市场最低价确定；转按揭手续后，为洪鹭云偿还的银行贷款也作为吴鹏伟出借给洪鹭云的借款，按月利率2.6%计息，洪鹭云可以借款本金及利息为对价回赎房屋，但之后洪鹭云并未回赎。第三人洪鹭云陈述，其银行贷款逾期后，曾与吴鹏伟商议还贷事宜，吴鹏伟提出可通过金海峡公司办理二手房转按揭贷款手续偿还银行贷款，还贷金额作为洪鹭云向吴鹏伟的借款。
本院认为，讼争合同虽名为房屋买卖合同，但原告洪海标及被告张月玲作为该合同主体，均表示并无交易讼争房屋的意思表示；被告余利勇、第三人陈晓钊作为金海峡公司职员，根据在案的《委托担保协议》、《房地产买卖协议》，取得相应转委托授权后，虽以原告洪海标、被告张月玲名义实际签订了讼争合同，但其二人签订讼争合同之行为系为了完成金海峡公司承接的二手房转按揭贷款业务，并非代表买卖双方作出真实交易的意思表示；吴鹏伟及洪鹭云作为委托金海峡公司办理讼争房屋二手房转按揭贷款业务的实际经办人，也均确认委托金海峡公司办理该业务的目的系偿还洪鹭云的到期贷款。综上，讼争合同的签订目的是为了套取银行贷款，交易双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，双方签订讼争合同时并无真实交易房屋的意思表示，该合同应属无效。另，讼争合同虽无效，鉴于讼争房屋产权已变更至案外人叶兆芳名下，原告要求被告张月玲、余利勇协助将讼争房屋产权恢复登记至原告洪海标名下之诉求，已客观无法履行，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、原告洪海标与被告张月玲于2013年4月3日就厦门市思
明区仙岳路456号之三208室房产签订的编号为00153464的《存量房买卖合同》无效；
二、驳回原告洪海标、杨聪梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费17139元，由原告洪海标、杨聪梅负担8569.5元，由被告张月玲负担8569.5元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吕云平
代理审判员 王 瑛
人民陪审员 陈清白
二〇一六年三月二十一日
代书 记员 陈伟萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。