江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2358号
上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡金太湖国际城商业有限公司，住所地无锡市金太湖国际城1232号。
法定代表人：王飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘建东，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ。
委托诉讼代理人：宋炜，江苏神阙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王红利。
委托诉讼代理人：宋炜，江苏神阙律师事务所律师。
上诉人无锡金太湖国际城商业有限公司（以下简称金太湖公司）因与被上诉人ＸＸ、王红利房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2015）北民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金太湖公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：1、关于净利润，ＸＸ、王红利提供的交班对账表系其自行制作打印的，不具有真实性，即便真实，也无法反映实际营业额，应根据开票金额、纳税金额确定实际营业额。2、关于装修成本，一审法院仅凭一份装修合同和两张装修款收据即认定ＸＸ、王红利花费装修款59万元，证据不足，且装修尾款对应的收据编号在装修首付款对应的收据编号之前，明显不符合常理，应根据ＸＸ于2013年10月10日向金太湖公司递交的《赔偿减租申请书》载明的“装修吊顶初步预算83000元”核算装修款。3、关于人工工资，首先ＸＸ、王红利提供的考勤表真实性存疑，即便真实，考勤表仅能反映员工的出勤情况，无法反映员工的工资发放情况，应根据工资打卡凭证或签收凭证认定工资损失。
被上诉人ＸＸ、王红利辩称：1、一审法院认定的净利润、装修成本、人工工资损失证据充分，且符合市场价格。2、《赔偿减租申请书》是应金太湖公司的要求出具的，83000元仅是装修吊顶的初步预算，装修成本损失应当根据实际装修花费予以认定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金太湖公司向一审法院起诉请求：判令ＸＸ、王红利支付2014年2月1日至2014年7月31日的物业管理费20420.16元，2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金及物业管理费60802.84元，2015年2月至9月的水电费14070元，2015年8月1日至2016年1月31日的房屋占用费及物业管理费60000元。
ＸＸ、王红利向一审法院反诉请求：金太湖公司赔偿装修成本损失84000元（28000元/月×3个月）、装修维修损失2077元、冰箱维修损失3570元、停业期间营业损失450000元（150000元/月×3个月）、停业期间工人工资106800元（35600元/月×3个月），以上费用合计646447元，其仅主张500000元。
一审法院认定事实：金太湖公司与ＸＸ于2010年8月1日签订了《金太湖国际城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同一）一份，约定金太湖公司将金太湖国际城三层3020商铺（建筑面积425.42平方米）出租给ＸＸ用于经营中餐，经营品牌为川南燃面，租期5年，自2010年8月1日至2015年7月31日止，月租金14000元，前三年租金不变，第四年起每年递增5%，物业管理费每月每平方米4元（1702元/月），商业管理费每月每平方米2元（851元/月）。2013年10月10日，ＸＸ向金太湖公司递交《赔偿减租申请书》，称因诉争房屋漏水，多次协商后仍未得到有效解决，为更好的经营需要重新装修，初步预算为83000元，要求金太湖公司赔偿其83000元。
2013年9月，ＸＸ、王红利对诉争房屋进行了装修，同年11月重新开始经营。2014年7月9日，金太湖公司与王红利就金太湖国际城三层3020商铺签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同二），经营品牌更名为川南印象，与双方争议有关的事项约定如下：1、租赁期限，本合同项下租赁期限为自2013年11月1日起至2015年7月31日止。2、租金标准及租金支付，承租方自2013年11月1日开始承担诉争房屋租金，自2013年11月1日至2015年7月31日，每月租金6596.64元，承租方于合同签订之日补交2013年11月1日至2014年7月31日的租金。3、其他费用，物业管理费按每月每平方米8元计算（3403.36元/月），承租方于合同签订之日补交2013年11月1日至2015年7月31日的物业管理费。水电费部分，承租方每月按实际使用数量另加分摊公共部分水电费用支付水电费。4、履约保证金，合同签署当日，承租方应当向出租方支付28000元作为履约保证金。5、房屋的交还与交还期，合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止的7日内，承租方应当将房屋交还给出租方；如因租赁期限届满或因承租方违约导致合同终止的，在7日的交还期内，承租方仍应当按届时租约年租金标准向出租方支付占用费、物业管理费、能源费用；无论任何原因，承租方在交还期内仍未交房的，自交还期届满之日的次日起，承租方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向出租方支付占用费，按照物业服务费标准的100%支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至承租方按照合同要求交还房屋为止。6、争议解决，本合同在履行过程中发生争议，双方协商不成的，提请出租方所在地无锡市北塘区人民法院诉讼。
租赁合同二签订之后，ＸＸ、王红利交纳租金及物业管理费的情况如下：2014年8月25日交纳30000元、2014年9月19日交纳10000元、2014年10月8日交纳10000元、2015年1月16日交纳20000元、2015年2月26日交纳5952元、2015年5月18日交纳3000元，以上合计78952元。金太湖公司在诉讼中提交了ＸＸ、王红利拖欠的2015年2月至9月的水电费清单，其中电费12881元、水费1189元，合计14070元。另根据金太湖公司提供的2015年度水、电抄表单显示，当年7月ＸＸ、王红利的店铺未产生水费，其店铺当月的水费抄表单上注有“关店”字样，其余月份水电费使用情况未出现大幅波动。
自2015年5月起，诉争房屋出现漏水情况。ＸＸ、王红利为赔偿问题多次与金太湖公司协商。2015年7月25日，金太湖公司向ＸＸ、王红利发出告知函，催交拖欠的房租、物业费、水电费。同年8月1日，金太湖公司再次发出告知函，要求ＸＸ、王红利迁出金太湖国际城三层3020商铺。同年9月16日，金太湖公司诉至法院。2016年1月底，ＸＸ、王红利将诉争房屋交还给金太湖公司。
2015年12月4日，法院至诉争房屋勘验，诉争房屋内存有多处因漏水导致墙皮剥落、产生水渍的区域，集中在大厅两处、吧台一处、靠近窗台一处、包厢通道一处、厨房间以及冷菜房区域。期间因无锡市无鉴定机构受理法院的评估事项委托且双方无法对因漏水导致的装修损失达成一致意见，导致法院直至2016年1月才委托无锡市价格认定中心对诉争房屋装潢损失进行鉴定，当月26日鉴定机构的工作人员勘验了现场。对厨房间的受损冰箱，因无法进行损失鉴定，双方协商由ＸＸ、王红利单方进行维修并由维修单位对冰箱损坏原因给出专业意见。无锡市价格认定中心最终出具鉴定意见为装潢损失（含人工费）费用为2077元。后ＸＸ、王红利对受损冰箱进行维修，花费维修费3570元，维修单位出具说明：因压缩机和冷凝器长时间接触水，导致元气件氧化生锈损坏无法修复。
ＸＸ、王红利主张因诉争房屋严重漏水，导致其2015年5月、6月、7月停业。为证明停业损失，其提供了川南燃面2013年度、2015年度部分月份的交班对账表，对账表显示2015年2月营业额为299523元，3月营业额为323010元，4月营业额为313510元，5月营业额为307元，6月营业额为2510元，7月营业额为7454元。其主张每月营业额为300000元，利润为150000元。其另提供了工人的考勤表，以证明其于2015年5、6、7月均支付工人工资，每月35600元。
法院通过查询餐饮业相关调查报告并咨询无锡市餐饮烹饪协会工作人员，当前餐饮业利润率为10%左右。另根据历史天气预报查询，2015年5月、6月、7月，当月下雨天的天数分别为13天、18天、15天。
一审法院认为：金太湖公司与王红利于2014年7月9日签订的商铺租赁合同不违反法律规定，意思表示亦真实，故为有效合同，双方均应严格依约履行己方义务。双方对于每月租金、物业管理费合计10000元以及合同签订后ＸＸ、王红利共支付房屋租金及物业管理费78952元的事实均无异议，法院予以确认。根据合同约定，合同签订之日王红利应补交2013年11月1日至2014年7月31日的房屋租金及物业管理费，故截至合同到期日2015年7月31日，ＸＸ、王红利共应交纳21个月的房屋租金及物业管理费合计210000元。金太湖公司主张在ＸＸ、王红利处领取的20000元代餐券、签订合同时收取的28000元保证金以及参加团购活动的1825元可以从房租中予以抵扣，故至2015年7月31日，ＸＸ、王红利尚结欠金太湖公司房屋租金、物业管理费81223元（210000元-78952元-20000元-28000元-1825元）。关于水电费14070元，ＸＸ、王红利对2015年7月1日之后的部分提出异议，但是因该期间房屋实际仍由ＸＸ、王红利占有，故对金太湖公司主张的水电费予以支持。关于房屋使用费，双方均确认诉争房屋自2015年5月起即出现漏水情况，双方因赔偿问题多次协商，根据现场勘验，房屋内确系存在多处明显漏水的情形，会对餐馆的正常经营带来影响。作为出租方的金太湖公司未及时解决诉争房屋漏水情况，存有违约情形。诉讼过程中，双方均负有防止损失扩大的义务，ＸＸ、王红利直至2016年1月底才交还房屋，亦存在一定过错。结合双方过错，判定ＸＸ、王红利承担1.5个月的房屋使用费15000元（10000元/月×1.5个月）。
租赁合同期限内，出租人负有保持租赁房屋符合约定用途的义务。根据现场勘察，诉争房屋存有多处漏水的情形，而2015年5月、6月、7月无锡市均为多雨天气，对诉争房屋的餐饮经营会带来影响。经过ＸＸ、王红利的交涉，金太湖公司没有对房屋漏水情况及时进行修复，应承担相应的违约责任。关于停业时间，ＸＸ、王红利主张其2015年5月、6月、7月均处于停业状态，但其提供的当月交班对账表形式上并不能完整地反映当月的经营情况，而根据水电费抄表情况，2015年7月8日至8月7日的水表数较上个月没有变化，金太湖公司提供的水表清单上也注明该月诉争房屋处于“关店”状态，再结合2015年5月、6月、7月下雨天数情况，判定因房屋漏水导致诉争房屋停业时间为1.5个月。关于每月的停业损失，ＸＸ、王红利提供了2013年度、2015年度的交班对账表，整体上具有统一性，其中2013年度缺少9月、10月的对账表，11月的对账表显示开始时间为11月16日，这期间没有营业，与2013年度其进行装修的时间吻合，故对交班对账表的真实性予以认可。通过核对，2015年度诉争房屋完整月份的营业额均在300000元左右，故对ＸＸ、王红利主张每月营业额300000元的意见予以采纳。为确定餐饮行业的利润率，通过资料查询并咨询了无锡市餐饮烹饪协会的工作人员，获知餐饮业一般利润率在10%左右，故判定诉争房屋每月净利润为30000元。该利润属于扣除原材料、装修成本、人工成本、房租成本后的净利润。故ＸＸ、王红利的经营损失应为净利润加上固定成本损失，包括净利润、装修成本、租金、人工工资。其中房租及物业管理费为10000元/月。ＸＸ、王红利主张第二次合同期限为21个月，总装修款为590000元，故每月分摊的装修成本为28000元，对于该意见，法院予以支持。关于人工工资，ＸＸ、王红利提供了工人考勤表，法院对其主张每月工人工资35600元的意见予以支持。故ＸＸ、王红利一个月的停业损失为103600元（30000元+28000元+10000元+35600元），据此判定ＸＸ、王红利的停业损失为155400元（103600元/月×1.5个月）。关于装修毁损损失2077元，双方均无异议，法院予以确认。关于冰箱维修费3570元，因为冰箱处于厨房间漏水区域，维修单位出具的证明亦显示损坏的原因为冰箱的压缩机、冷凝器长时间接触水，冰箱损坏与房屋漏水存在因果关系，故对冰箱维修费3570元的主张予以支持。故金太湖公司共需赔偿ＸＸ、王红利损失161047元（155400元+2077元+3570元）。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、ＸＸ、王红利于判决生效后十日内向金太湖公司支付拖欠的租金、物业管理费81223元、水电费14070元、房屋使用费15000元，合计110293元；二、金太湖公司于判决生效后十日内向ＸＸ、王红利赔偿损失161047元；三、判决第一项、第二项所确定的支付金钱的义务可相互折抵；四、驳回金太湖公司的其他诉讼请求；五、驳回ＸＸ、王红利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3100元、反诉受理费8800元，鉴定费525元，合计12425元，由金太湖公司负担4200元，由ＸＸ、王红利负担8225元。
二审查明事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，诉争房屋多处漏水，经ＸＸ、王红利多次交涉，金太湖公司仍未解决漏水问题，导致ＸＸ、王红利无法在雨季经营餐馆，因此造成的损失，金太湖公司应承担赔偿责任。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，否则应当承担举证不利的法律后果。1、关于净利润，ＸＸ、王红利提供了交班对账表，整体上具有统一性，缺少部分月份的对账表也与实际未经营的时间相吻合，故一审法院对真实性予以认可并无不当。金太湖公司上诉提出异议，但未提供任何证据，故本院不予采信。2、关于装修成本，ＸＸ、王红利提供了装修合同、装修款收据及装修单位出具的证明，可以证明ＸＸ、王红利装修诉争房屋并花费装修款59万元的事实。金太湖公司上诉认为应根据ＸＸ递交的《赔偿减租申请书》载明的“装修吊顶初步预算83000元”核算装修款，但因该83000元仅是部分装修的初步预算，而装修成本应据实核算，故《赔偿减租申请书》无法推翻ＸＸ、王红利提供的装修证据，本院对该上诉意见不予采信。3、关于人工工资，ＸＸ、王红利提供的考勤表同时记录了员工的出勤情况及工资情况，并由员工签字确认，可以证明ＸＸ、王红利在停业期间仍支付员工工资的事实。金太湖公司上诉不予认可，但未提供任何反证予以推翻，故本院不予采信。
综上，金太湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人金太湖公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 宁尚成
代理审判员 李 杨
二〇一六年十月十八日
书 记 员 周喆菁