广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1272号
上诉人（原审原告）：李瑞卿，女，1952年10月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈研文，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：陈洁玲，女，1961年2月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：刘卫国，男，1959年12月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
上述两上诉人共同委托代理人：李香炜，广东一粤律师事务所律师。
上诉人李瑞卿、上诉人陈洁玲、刘卫国因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第440号案民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李瑞卿是广州市荔湾区城镇居民，户籍在荔湾区杉木栏路75号一幢206房；陈洁玲、刘卫国是夫妻关系，二人亦是广州市荔湾区城镇居民，户籍在荔湾区黄沙大道11号2205房。广州市荔湾区海中村南约五巷2号房屋由原广州市芳村区东漖镇人民政府于1996年4月26日核发了穗芳府地字第009782号村镇宅基地使用证，该证记载：使用人为陈洁玲、面积80平方米、结构砼、层数3层半、建筑面积333.26平方米。
2003年3月20日，陈洁玲、刘卫国（甲方）与李瑞卿（乙方）在广州市芳村区公证处办理了一份（2003）穗芳证字第790号《房屋买卖承诺协议书》约定，因海中村南约五巷2号房屋（宅基地使用证NO：009782）是集体地房屋，未领房产证，按规定未能即时进行产权变更登记，甲方拟将房屋卖给乙方；为落实交易，甲方同意以总价190000元卖给乙方，此房款包括办理宅基地使用证的费用；签订该承诺协议时乙方向甲方支付首期购房款140000元，第二期房款48000元于2003年5月支付，余款2000元在办妥房产证或宅基地使用证转名给乙方时结清；乙方交付人民币140000元给甲方，甲方即时将该房屋交付乙方使用并把宅基地使用证及有关报建资料票据交由乙方保管；房屋符合领取房屋所有权证起一个月内，甲方应与乙方到房管部门办理房屋所有权证。同日，李瑞卿与陈洁玲、刘卫国在广州市芳村区公证处也办理了一份（2003）穗芳证字第789号《委托合同》和（2003）穗芳证字第791号《赠与合同》。《委托合同》约定，陈洁玲、刘卫国委托李瑞卿全权办理海中村南约五巷2号房屋领取房产证全部手续，将物业出售，签署一切房屋买卖文件，将物业转赠，签署一切房屋转赠文件。《赠与合同》约定，陈洁玲、刘卫国将海中村南约五巷2号房屋全部赠与朋友李瑞卿。李瑞卿于2003年3月至5月间分三次向陈洁玲、刘卫国支付了购房款18.8万元，陈洁玲、刘卫国也于2003年5月将房屋交付给李瑞卿使用至今。
2011年6月3日，陈洁玲、刘卫国向原审法院提起诉讼，要求判令李瑞卿与陈洁玲、刘卫国于2003年3月20日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效。原审法院于2012年12月17日作出（2011）穗荔法民三初字第871号民事判决书，判决确认陈洁玲、刘卫国签订的上述协议书无效。该判决已生效。
李瑞卿于2013年2月27日向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院判令：1.返还购房款18.8万元；2.返还公证费7535元；3.赔偿装修房屋款5万元；4.赔偿设备投入损失30万元；5.赔偿因停产停业造成的经营损失20万元；6.赔偿因收回房屋而对李瑞卿造成的损失，具体赔偿标准依据评估公司评定的讼争房屋目前市场价格计算；7.诉讼费由陈洁玲、刘卫国承担。
一审诉讼中，李瑞卿申请对讼争房屋现在的装修、设备价值以及讼争房屋的市场价值进行评估。原审法院通过摇珠的方式分别确定了广东京华资产评估房地产土地估价有限公司和广东公评房地产与土地估价有限公司进行评估。经现场勘验，广东京华资产评估房地产土地估价有限公司于2013年4月26日出具了《资产评估报告书》（粤京资评字（2013）第230号）（初稿），评估结论：讼争房屋内装修的市场价值为31123元，设备的市场价值为46526元，总价值为77649元。广东公评房地产与土地估价有限公司于2013年4月16日出具了《房地产估价报告》［粤穗公评（估）字（2013）2330043号］（初稿），估价结果：讼争房屋于估价时点（2013年2月27日）的市场价格为1529663元，单价为4590元／平方米。
针对上述两份评估报告的初稿意见，李瑞卿与陈洁玲、刘卫国分别提出了异议：对于粤京资评字（2013）第230号《资产评估报告书》，李瑞卿的意见为：1、房屋装修及养殖观赏鱼温室的评估价值成新率全部按30%计算不合理；2、对“委估项目装修明细表”中的3、4、5、7、8、10项不认可，对“委故项目设备明细表”中的2、3、4、6、7、10、11、14、15项不认可，报告漏评了天台6立方米水池的价值；3、报告没有对讼争房屋原来的装修价值作评估；4、报告中，市场价值大小写不一致，“委估项目装修明细表”第7项计算错误。陈洁玲、刘卫国的意见为：1、对“委估项目装修明细表”中的1、2、3、6、7项不确认，认为是原先房屋所带的装修。第9项的卷闸，房屋原先带有简易卷闸，陈洁玲、刘卫国无法确认李瑞卿是否只是对拉闸进行改造而已；2、由于讼争房屋是用于生活，不具备生产经营功能，李瑞卿擅自用于养殖经营属于违法行为，故对“委故项目设备明细表”除第1项外均不予确认。如果法院认定设备项目属于赔偿范围，陈洁玲、刘卫国认为第2项的保温材料估价偏高，第3、5、9、10、11、12、13、14、15、16项不属于固定添附物品，可以拆除使用，不会损害其使用功能，即便评估出来也不应该属于赔偿项目。
针对李瑞卿与陈洁玲、刘卫国上述异议，广东京华资产评估房地产土地估价有限公司发函回复本院。其中，对李瑞卿异议的回复为：1、相关的设备会重新计取成新率；2、对于“委估项目设备明细表”第4、6、7项会重新计取，水池会重新查看资料清单；3、市场价值大小写不一致会重新计算后修正；4、“委估项目装修明细表”的价格会予以考虑。对陈洁玲、刘卫国的异议回复为：陈洁玲、刘卫国对“委估项目装修明细表”、“委估项目设备明细表”中的部分项目不予确认，但在现场勘测的过程中，双方都已签字确认。
广东京华资产评估房地产土地估价有限公司于2013年11月18日出具粤京资评报字（2013）第230号《资产评估报告书》（定稿），评估结论：讼争房屋内装修的市场价值为32790元，设备的市场价值为52008元，总价值为84798元。
原审法院组织双方对《资产评估报告书》及复函进行质证，李瑞卿申请评估人员出庭作证。广东京华资产评估房地产土地估价有限公司指派评估人员陈振方出庭作证。李瑞卿针对上述定稿和复函提出如下异议：评估公司在复函中称会重新计算成新率，但为何定稿没有作任何修改？针对陈洁玲、刘卫国的异议，评估人员陈振方当庭作如下回复：成新率主要是以现场观察来确认的，经过重新核对，认为仍应以30%计算成新率；陈洁玲、刘卫国针对上述定稿和复函提出如下异议：1、评估公司如何确认哪些项目是原来有的，哪些是重新铺设的？2、成新率30%如何计算的？3、最后一份定稿“重置单价”发生变化的依据？4、认为“委估项目装修明细表”第6项灶台单位用“米”无法反映实际数据。针对陈洁玲、刘卫国的异议，评估人员陈振方当庭作如下回复：1、涉及评估对象和评估范围主要以现场双方签名确认为准；2、评估报告是按整套房屋的成新率来综合判断，而不是针对某一个设备来计算，否则要花费很大的人力和物力；3、评估报告是以《建设工程工程量清单计价规范》、《广东省建筑工程定额2010》、《广东省安装工程定额2010》为取价依据，通过广联达软件进行定价；4、根据2008年建设工程工程量清单计价规范，灶台可以用“米”作计量单位。
对于粤穗公评（估）字（2013）2330043号《房地产估价报告》，李瑞卿的意见为：对讼争房屋市场价格为1529663元的评估结果不认可。1、本次评估所采用的评估方法为收益法，主要依据本案物业的未来租赁收益作为评估的依据，该种评估方法未能如实反映当前房地产市场及本案物业的价值；2、目前荔湾区芳村亦正在进行城中村改造工程，评估报告可参考该部份城中村改造工程的补偿价格；3、本次所评估的价格与目前房地产市场价格的差距较大。宅基地房屋与商品房在使用价值上没有区别，其根本区别主要是土地的性质及价值问题。可参照本案物业附近商品房价值评估，再剔除土地出让金价值，即可计算本案物业的价值。陈洁玲、刘卫国的意见为：不认可评估结果。1、该评估房屋位于荔湾区中南街海中村，属于偏远郊区，评估价格明显偏高；2、此次评估的价值类型认定为公开市场价值，但宅基地房屋是不允许在公开市场自由流转，该评估类型明显不当。宅基地房屋的评估重点应当是房屋的使用价值，采用房屋的造价估值更加恰当；3、收益法的评估对象一般用于商业出租，但宅基地房屋是自住使用，一般不允许用于经营盈利，与收益法规定的适用明显不同。
针对李瑞卿与陈洁玲、刘卫国上述异议，广东公评房地产与土地估价有限公司发函回复原审法院。其中，对李瑞卿异议的回复为：1、估价对象不属于《关于对房屋评估价值的意见》中的房地产市场。正常情况下，商品住宅具有增值保值和易变现的属性，导致其报酬率较低，宅基地只能在本村民集体内部流转交易，其使用价值基本不受影响，故报酬率较商品住宅高。2、宅基地所有权为村民集体，征收补偿价格与本次评估的价值内涵不具备可比性。对陈洁玲、刘卫国的异议回复为：1、估价对象位置不属偏远郊区。2、宅基地房屋可以在本村集体内自由流转，故估价对象是存在市场价值的。3、现实中，存在大量宅基地房屋用于出租获取收益的现象，故采用收益法进行评估并无不妥。宅基地使用权为宅基地使用人，且使用年限未明确，村民之间的流转交易也极少，故无法采用成本法和市场法进行评估。
原审法院于2013年8月6日将粤穗公评（估）字（2013）2330043号《房地产估价报告》（定稿）及评估公司的复函送达给双方，陈洁玲、刘卫国申请评估人员出庭作证。原审法院于8月29日组织双方进行质证，广东公评房地产与土地估价有限公司指派评估人员刘增宏出庭作证。李瑞卿对定稿和复函的质证意见和对初稿一致，另补充认为，同属荔湾区十八条村之中的茶滘、东漖村现已进入全面拆迁改造阶段，作为榜上有名的海中村实施全面改造也是势在必行、为时不远；随着新型城镇化建设的推进，允许农村宅基地使用权的自由转让、抵押和出租也并非无可能。综上，李瑞卿始终认为该评估报告估价过低。陈洁玲、刘卫国针对上述定稿和复函提出如下异议：1、评估报告通过环境来区分市区和郊区不正确，广州市哪里属于边远郊区？2、评估对象不可以在自由市场自由转让，只能在有限的市场内转让，由于陈洁玲、刘卫国不属于村民，仍然不符合条件，因此违背了自己设定的特定条件。3、评估有一个合法原则，宅基地不允许经营盈利，用收益法前提已经有错。4、评估报告一方面认为估价对象存在市场价值，另一方面认为村民之间的流转交易极少，陈洁玲、刘卫国认为这个极少就不可能形成公开市场价值，如何解释公开市场价格和市场价格两个概念上的冲突。针对陈洁玲、刘卫国的异议，评估人员刘增宏当庭作如下回复：1、广州中心城区老八区不属于边远郊区，南沙、番禺、花都属于边远郊区；2、估价对象主要是针对目前能够转让的市场；3、目前在中国一些大城市会有一些宅基地房屋出租的现实存在，故报告从这个角度采用了收益法，并且设定合法出租的期限是无限年；4、市场和公开市场的区别不大，从评估角度出发，市场价格和公开市场价格是一个概念。
2013年11月5日，原审法院致函广东公评房地产与土地估价有限公司，要求其以2013年2月27日为评估时点补充提供广州市荔湾区海中村南约五巷2号房屋的上盖建筑物价值。该公司函复本院，确定上述地址上盖建筑物价值为329927元，单价为990元／平方米。李瑞卿认为该函未提供估价依据及估价方法，故无从评议；陈洁玲、刘卫国对该上盖建筑物价值没有异议。
原审法院认为，依据已经生效的（2011）穗荔法民三初字第871号民事判决书的判决内容，李瑞卿与陈洁玲、刘卫国于2003年3月20日签订的《房屋买卖承诺协议书》、《委托合同》、《赠与合同》属无效合同。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现陈洁玲、刘卫国自愿返还购房款18.8万元给李瑞卿，原审法院予以准许；陈洁玲、刘卫国自愿承担一半公证费，李瑞卿表示同意，亦予以准许。广东京华资产评估房地产土地估价有限公司和广东公评房地产与土地估价有限公司是具备鉴定资质的评估机构，故对上述两公司出具的评估报告予以采纳。对于房屋的价值，应以法院委托评估时点（即2013年2月27日）取广州市荔湾区海中村南约五巷2号上盖建筑物的价值（即329927元）来确定。对于房屋的装修及设备价值，应以法院委托评估时点（2013年2月27日）的价值（即装修评估值32790元，设备评估值52008元，总值84798元）来确定。根据宅基地使用证的记载，陈洁玲、刘卫国是明知宅基地不能转让的，但仍对宅基地房屋进行出售，现在房屋价值升值较大的情况下又主张合同无效，引起纠纷，其存在明显的过错。因此，陈洁玲、刘卫国应将房屋增值部分及装修、设备的损失赔偿给李瑞卿。房屋增值部分的损失以涉案地址上盖建筑物和原购房款之间的差额计算为宜。李瑞卿认为因海中村有可能实施全面改造，涉案房屋的价值应参照城中村拆迁补偿标准予以评定，因李瑞卿未能提供证据证明海中村目前实施拆迁改造及涉案房屋的实际拆迁补偿价值，故李瑞卿的主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。李瑞卿主张因返还房屋给陈洁玲、刘卫国导致停业停产造成的经营损失20万元，是一种预期所得利益，因合同无效，故此利益法律不予保护。至于陈洁玲、刘卫国要求李瑞卿交还讼争房屋及支付从2003年5月起实际占用房屋期间的费用，因陈洁玲、刘卫国该主张只作为抗辩理由，并没有以反诉的方式提出诉讼请求，本案对此不作处理，当事人可另案解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审法院于2013年12月26日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起二个月内，陈洁玲、刘卫国向李瑞卿返还购房款18.8万元；二、自本判决发生法律效力之日起二个月内，陈洁玲、刘卫国向李瑞卿返还公证费3767.5元；三、自本判决发生法律效力之日起二个月内，陈洁玲、刘卫国向李瑞卿支付房屋装修及设备损失赔偿款84798元；四、自本判决发生法律效力之日起二个月内，陈洁玲、刘卫国向李瑞卿支付房屋价值的损失赔偿款141927元；五、驳回李瑞卿的其他诉讼请求。本案一审受理费34092元，由李瑞卿负担26515元，由陈洁玲、刘卫国负担7577元。李瑞卿和陈洁玲、刘卫国申请评估产生的评估费合共8324元均由陈洁玲、刘卫国负担。
判后，上诉人李瑞卿、上诉人陈洁玲、刘卫国均不服原审法院上述民事判决，分别向本院提起上诉。其中李瑞卿上诉称：陈洁玲、刘卫国明知宅基地不能转让，却仍承诺可以过户，导致我方误认为《房屋买卖承诺协议书》合法有效，陈洁玲、刘卫国应当对合同的无效承担全部缔约过失责任。在一审过程中，据广东公评房地产与土地估价有限公司评估后出具的《房地产估价报告》可知，该房屋市场价值为1529663元，减去房屋购买对价188000，该房屋的增值额为1341663元，我方在购买涉案房屋时，不仅对上盖物支付了对价，也对房屋所占土地支付了对价，原审法院只判令陈洁玲、刘卫国赔偿上盖物的损失，而不赔偿房屋所占土地的价值，有失公允。据此，请求判令：1.维持（2013）穗荔法民三初字第440号民事判决第一、二、三、五项；2.改判第四项为赔偿缔约过失责任赔偿款1341663元；3.陈洁玲、刘卫国承担本案全部诉讼费用。
陈洁玲、刘卫国答辩称：不同意李瑞卿的上诉请求，理由如下：1.第2项上诉请求是一审没有提过的缔约过失赔偿款的诉请，应予以驳回；2.我方认为在2000年左右，政府对宅基地流转是默认允许的，当时签订的买卖合同也是经过公证处公证的，并且我方也实际上交给李瑞卿使用了，并不存在欺诈，合同的无效不应由我方负责，而应按照合同法规定：合同无效的，按合同双方过错承担各自责任；3.基于房屋有可能被拆迁，李瑞卿要求就按照周边商品房价格让我方赔偿房款，但至今涉案房屋所在地并没有规划拆迁的迹象，李瑞卿要求我方承担周边商品房的房价赔偿款是没有理由的；4.涉案房屋的土地价格和房屋价格不可以一并处理，宅基地是不可以流转的，原审判决按照房屋造价进行赔偿是合理的，而且在没有明确的价格下，我方不可按市场价赔偿；5.关于房屋评估的价格，同意原审法院对此的认定。
陈洁玲、刘卫国上诉称：1.原审判决第三项判项没有法律依据，“房屋的装修及设备价值”是由“装修”和“设备”两个独立项目组成，其中“设备”项，不属于不动产交易内容。本案涉案房屋属住宅，其内亦只能安放应符合以日常家居需要为目的的功能性设施而非生产性设备。李瑞卿从未依法办理房屋用途变更登记，其非法使用住宅而投入的设备，不应属于要返还的财产，发生的损失也不属于因合同无效而受到的损失，李瑞卿应自行承担。而且赔偿后动产部分归属归谁不明确，原来出售时房屋带有简易装修，水电齐全，故装修费用和设备损失不应由我方承担；2.原审法院认定事实不清，原审判决认为“根据宅基地使用证的记载，我方是明知宅基地不能转让的”而实际上我方当时已将该宅基地房屋的产权证原件交给李瑞卿，若要“明知”，则是双方“明知”，李瑞卿明知后，还单方付款为此次交易办理了公证，这足以证明李瑞卿是在明知涉案房屋为宅基地的情况下仍向我方求购，买卖合同最终无效的主要责任不应由我方承担，原审法院认定事实错误。据此，请求法院撤销一审判决第三项，并依法改判。
李瑞卿答辩称：不同意陈洁玲、刘卫国的上诉请求，装修与设备是有估价的，原审法院已经有认定过，如果其按一审判决赔偿装修和设备，装修和设备残值我方就不要了，财产赔偿与非法经营没有关系，况且并不是所有的经营都需要营业执照。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，首先，关于涉案房屋损失部分是否包括土地价值的问题。农村集体土地使用权是禁止转让的，且李瑞卿在购买涉案房屋时已经清楚涉案房屋及土地的性质，故李瑞卿主张将土地价值计算入房屋价值损失赔偿款没有法律依据，故一审判令以上盖建筑物的价值来确认房屋价值并无不妥。至于陈洁玲、刘卫国提出李瑞卿上诉请求第二项缔约过失赔偿款，一审中并未提出该请求。经查，该款项实际就是李瑞卿主张的房屋价值损失赔偿款，并不存在二审新增的诉讼请求，故陈洁玲、刘卫国该抗辩亦不成立。
其次，关于装修、设备等损失是否应返还的问题。陈洁玲、刘卫国认为导致合同无效主要责任不在陈洁玲、刘卫国，故不应承担上述责任。本院认为，一方面，陈洁玲、刘卫国作为出卖方，对于宅基地使用证的情况是清楚的，对于双方签订的《房屋买卖承诺协议书》所约定的交易标的物是否能够合法交易负有主要义务，另一方面陈洁玲、刘卫国签订上述协议书后又办理《委托合同》、《赠与合同》积极促成双方合同履行，但是现在又向法院提出要求确认双方签订的《房屋买卖承诺协议书》无效，有违诚信原则，而且二审中李瑞卿也明确表示如果按一审判令赔偿装修和设备损失，那么涉案房屋现有装修和设备就放弃。故一审法院认定陈洁玲、刘卫国在合同缔约过程中存在明显过错，并判令其承担装修设备损失赔偿责任并无不妥。至于陈洁玲、刘卫国提到的设备是否符合住宅功能是否非法使用，并不影响本案处理，陈洁玲、刘卫国也并未能举证证明出售时房屋带有简易装修，故陈洁玲、刘卫国以此为由主张不应支付装修费用及设备损失，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。上诉人李瑞卿、上诉人陈洁玲、刘卫国的上诉请求，理据不充分，均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费5057元，由上诉人李瑞卿负担3138元上诉人陈洁玲、刘卫国负担1919元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 党春婷