江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳民撤初诉字第0001号
原告无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市五爱家园89号。
法定代表人王云，该公司董事长。
委托代理人卞进峰（受无锡市住房置业担保有限公司特别授权委托），江苏居和信律师事务所律师。
委托代理人邹元（受无锡市住房置业担保有限公司特别授权委托），江苏居和信律师事务所律师。
被告沈燕卫。
委托代理人张滔（受沈燕卫特别授权委托），北京大成（无锡）律师事务所律师。
被告张亚芬。
被告张磊。
委托代理人田华锋（受张亚芬、张磊共同特别授权委托），江苏双汇律师事务所律师。
委托代理人袁逸俊（受张亚芬、张磊共同特别授权委托），江苏双汇律师事务所律师。
原告无锡市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）诉被告沈燕卫、张亚芬、张磊撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告担保公司的委托代理人卞进峰、被告沈燕卫的委托代理人张滔、被告张亚芬、张磊的共同委托代理人田华锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告担保公司诉称，担保公司系无锡市美林湖花园96号房屋（以下简称诉争房屋）的抵押权人。在设定抵押时，房屋装修已竣工、业主已入住，故装修部分的价值应属于担保公司抵押权范围。但（2013）惠阳民初字第0591号民事判决书判令装修人沈燕卫对装修部分享有优先权，这一判决损害了担保公司的抵押权。该判决对装修竣工时间的认定存在错误，沈燕卫依法不应享有优先权，故要求撤销该判决中涉及优先权部分的内容。
被告沈燕卫辩称，诉争房屋的装修于2013年6月30日竣工，原判决认定正确，要求驳回担保公司的诉讼请求。
被告张亚芬、张磊辩称，其与沈燕卫于2013年6月30日进行了装修结算，该结算时间为实际竣工时间。
经审理查明：
担保公司在诉争房屋中享有的权利及由来。
2012年2月20日，张磊向无锡南京银行借款，担保公司为张磊提供了连带责任保证。同年3月29日，张磊以其所有的本案诉争房屋向担保公司提供反担保，并办理了房屋抵押登记，担保公司遂为诉争房屋抵押权人。嗣后，因张磊还款违约，担保公司在承担保证责任后向张磊追偿，无锡市南长区人民法院以（2013）南商初字第124号民事判决书判令担保公司有权对诉争房屋行使抵押权。
二、沈燕卫在诉争房屋中享有的权利及由来。
2010年5月15日，沈燕卫与张亚芬、张磊签订《装饰装修工程合同书》一份，约定：由沈燕卫为诉争房屋进行装修；工程总造价1038000元；付款方式为：合同生效时支付总价款的15％、2011年1月1日前支付总价款的15％、同年8月15日前支付总价款的30％、余款工程验收后一次付清。合同签订后，沈燕卫陆续进行装修，张亚芬、张磊于2013年7月向沈燕卫出具欠条1份，载明：“沈燕卫为我钱桥美林湖96号房屋装修，已于2013年6月30日竣工，现我尚欠其装修费共计70万元正，因目前资金紧张，我将于2013年8月前支付完毕”。2013年11月21日，沈燕卫诉至本院，主张装修款70万元，同时主张对装修部分享有优先受偿权。本院以（2013）惠阳民初字第0591号民事判决书支持了沈燕卫主张的对装修部分的优先受偿权。
三、本案的主要争议。
（1）、家庭住宅装修法律关系中，装修人是否享有优先权。此争议属于纯粹的法律适用争议，本院将在本判决书后续部分予以详细阐明。
（2）、如在家庭住宅装修法律关系中装修人享有优先权，则沈燕卫主张优先权时是否已超过法定期限。因现行法律规定对建设工程优先权行使期限为竣工之日起六个月，故这一争议的关键在于本案竣工时间的认定。
四、确定本案装修竣工时间的事实和证据。
（1）、本院向实际施工人员进行了调查。
章文龙（泥水匠）向本院陈述：我是2010年3月份进场做泥水匠活，做到2010年底结束，还剩下点填缝等隐蔽工程没做完；因为房东儿子急着结婚用，所以2010年底就住进去了；此后我又于2011年上半年和2012年春节左右各去了一次房屋，将之前没完工的活做完，就剩下一个地下室漏水的问题没处理。
吴建（木工）向本院陈述：我是2010年5、6月份左右进场开始做木工的，做到2010年底装修基本结束，还剩下一点小东西没装；因为房东儿子急着结婚用，所以到2010年底就住进去了；2011年夏天，我去为房东安装柜门和部分柜子的改动；2011年年底，沈燕卫叫我去修缮地下室漏水问题，但我后来没去；2012年3月左右，我去为房东打卫生间、客厅等处的玻璃胶。
（2）、本院根据担保公司申请，向美林湖小区物业公司调取了诉争房屋的装修许可证、装修施工申请表及天然气用量明细。在装修许可证上物业公司标注有“2012年1月9日查验”这一内容；在装修施工申请表上载明的施工时间为2010年5月4日起至2010年11月30日；在天然气用量明细上可以反应出：自2011年8月至2012年6月期间有使用天然气的记录，其余时间均无天然气使用记录。
以上事实，由（2013）南商初字第124号民事判决书、（2013）惠阳民初字第0591号民事判决书、章文龙和吴建的证人证言、装修许可证、装修施工申请表、天然气用量明细及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，结合查明的事实和现有证据，本院对本案争议认定如下：
（一）、家庭住宅装修法律关系中，装修人是否享有优先权。
（1）、首先，这涉及家庭住宅装修是否属于建设工程范畴的认定。本院认为，家庭住宅装修在立项审批，规划建设许可、施工资质要求等方面均无强制性的要求，这与传统意义上的建设工程显然不符，故本院倾向于认定家庭住宅装修不属于建设工程范畴。
（2）、其次，家庭住宅装修的装修人是否应享有优先权。对此，本院认为应享有优先权，理由如下：在广义的承揽关系中，当标的物为动产时有留置权予以保障，当标的物为不动产时有建设工程优先权予以保障（包括工程装修），唯独家庭住宅装修无任何保障。探究留置权和建设工程优先权的立法基础，一个重要的价值判断是：标的物的价值（或价值增加）是基于权利人的资金、劳务投入才形成，无权利人的投入则无标的物的价值（或价值增加），故法律给予相应的权利保障合情合理。本案家庭住宅装修的标的物同样为不动产，其价值同样是基于装修人的资金和劳务投入，所以即使家庭住宅装修不属于传统意义上的建设工程范畴，但同样给予装修人优先权更符合立法本意，也能更好的保护装修人的合法权益。
（二）、本案装修竣工日的认定。
（1）、两位实际施工人的证言属于直接证据，鉴于证人系亲身参与施工，其证言具有较强的证明力。本院根据证人证言可认定：本案装修绝大部分施工在2010年底前已完成，业主因结婚所需于2010年年底入住，此后装修人又陆续对剩余工程进行了补充施工，且至今尚有地下室漏水问题未处理。基于上述事实，本院认为：只有当应施工项目全部施工完毕，业主拖延验收并已实际入住的情况下，以业主入住时间为竣工日才是合理的判断，否则业主完全有权要求装修人继续履行施工义务，更遑论验收。本案中，业主入住时确有部分项目未施工完毕，故以业主入住日为竣工日显然不妥；作为业主本可要求装修人继续履行施工义务（包括地下室漏水），但业主自愿出具欠条确定了工程欠款和竣工验收日，此行为可推定业主已放弃要求装修人继续施工的权利，同意以装修现状认可竣工验收，而这一时间载明是2013年6月30日。
（2）、装修许可证上虽记载了物业公司于“2012年1月9日查验”，但根据查明的事实，至2012年3月份尚有补充施工，故将物业公司装修查验日推定为竣工日显然不妥。
（3）、装修施工申请表载明的施工时间仅是施工开始时向物业公司申报的预计期限，与查明的实际施工期间不符，不能作为认定实际施工期间的证据。
（4）、天然气用量明细确能证明2011年8月前业主已实际入住使用房屋，这与本院查明的业主于2010年底实际入住的事实不冲突，但本案中业主入住时间不应推定为竣工日，这已在前文详述，不再赘述。
综上，只有业主和装修人对竣工日期有争议的情形下才能以业主实际入住日来推定竣工日，而本案中业主与装修人对竣工日有明确约定，该约定也符合查明的事实，在无证据证明双方存在恶意串通损害他人利益的情况下，双方对竣工日的约定合法有效。因此，本院认定竣工日为2013年6月30日，装修人沈燕卫于2013年11月21日提起诉讼主张优先权，未超过法定期限，原判决正确。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条之规定，判决如下：
驳回担保公司的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 安震旦
人民陪审员 臧效年
人民陪审员 李国民
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 徐海燕
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》
第十九条建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。