上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初2507号
原告：上海春日新能源科技有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：马建平，总经理。
委托诉讼代理人：吴鸿卿，上海吴鸿卿律师事务所律师。
被告：上海庐美木业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：钟盛奎,经理。
委托诉讼代理人：舒加安，男。
委托诉讼代理人：潘建华，男。
原告上海春日新能源科技有限公司诉被告上海庐美木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月20日、12月19日、2018年1月16日三次公开开庭进行了审理。原告上海春日新能源科技有限公司的法定代表人马建平及其委托诉讼代理人吴鸿卿、被告上海庐美木业有限公司的委托诉讼代理人舒加安、潘建华三次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海春日新能源科技有限公司向本院提出诉讼请求：被告因使用租赁物及无序撤离造成租赁物的损坏赔偿人民币467,292.22元(币种下同)。庭审中，原告根据鉴定报告对诉讼请求的金额变更为711,456.95元(零星修复造价122,305.56元，室外重新排设一条下水道造价37,719.07元、屋面彩钢板整体更换造价532,628.09元、卫生间地坪、吊顶、墙面、蹬坑全部拆除后重新施工造价18,804.23元，合计厂房修复造价711,456.95元)，增加诉讼请求：被告承担司法鉴定费24,000元。事实和理由：原被告于2008年4月17日签订了《租赁合同》，约定租期从2008年10月1日起至2016年9月30日止。合同到期后，租期延期了三个月。租赁期满后，被告搬离承租的位于上海市奉贤区四团镇坎中路XXX号厂房。由于被告在搬离厂房过程中未尽妥善谨慎撤离义务，造成了所租用的车间、办公楼及相关设施遭受不同程度的损坏，之后被告也未积极采取修补措施。现原告基于被告违反租赁合同第六条第4款的义务，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告上海庐美木业有限公司辩称，原告所述损坏中玻璃涂黑、车间顶棚破洞属实，但是经过原告同意并且已予赔偿，被告搬离时并未损坏租赁物，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2008年4月17日，原被告双方签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市奉贤区四团镇坎中路XXX号厂房，租赁期限8年，从2008年10月1日起至2016年9月30日止。合同第六条第4款约定，被告应爱护使用租赁房屋及设备，如因被告的过失和过错使房屋及设施受到损坏应赔偿。租赁期限届满前，双方协商一致将租期延期了三个月。租赁期满前，被告搬离了承租房屋。
另查明，系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证。被告在搬离租赁房屋后，租赁房屋和设施存在一定程度的损坏。
还查明，被告于2013年9月27日曾支付原告房屋维修费10,000元。
诉讼过程中，原告向本院申请对损坏修复工程造价鉴定，本院委托了上海正弘建设工程顾问有限公司进行鉴定。在鉴定部门赴现场察看前，原告自行委托他人对损坏部分进行了修复。该公司于2017年7月9日作出了司法鉴定意见书，鉴定结论为：依据原告陈述及提供修复记录计算，厂房修复造价为711,456.95元，其中零星修复造价为122,305.56元、室外重新排设一条下水管道造价为37,719.07元、屋面彩钢板整体更换造价为532,628.09元、卫生间地坪、吊顶、墙面、蹬坑全部拆除后重新施工造价为18,804.23元。经庭审质证，鉴定部门作出该鉴定依据为原告提供的照片及损坏清单，主要修复方案为拆除后重做。对此，被告提出异议，故本院要求鉴定部门仅对损坏部分作出鉴定(不拆除重做)，鉴定部门分别于2017年12月4日、12月28日两次作出补充意见书，结论为：厂房修理造价为182,767.84元，包括厂房零星修理122,305.56元(其中27.78平方米为更换玻璃窗户，若变更为仅调换玻璃需扣减5,917.67元、厂房13樘大门调换造价69,958.53元、办公楼自动感应大门调换造价5,311.96元、厂区出入电动大门拆装造价13,624.5元、水龙头调换造价121.82元、台盆调换造价681.02元)、天棚采光带及洞口修理22,360.56元，厕所间门及灯修理382.65元，重排下水道37,719.07元。
本院认为，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《租赁合同》无效。但我国合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。故本案的争议焦点在于：一、本案租赁物是否存在受损的事实；租赁物受损是否被告未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物造成。二、损坏赔偿的金额如何确定。
针对争议焦点一，被告仅承认玻璃涂黑、车间顶棚破洞的事实，且提出经原告同意，并已于2013年支付过维修费用；不承认其他损坏事实。对此，被告提供照片以证明搬离后租赁物完好的事实，本院认为，照片仅能反映租赁现场之部分，不能涵盖全部，尚不足以证明租赁物完好。被告还提出，原告于2016年3月29日发给被告的《律师函》中并未提及租赁物损坏；原告在确认被告搬离后，对搬离前的电费进行了结算并开具了发票，被告按原告开具的发票给予承付，系双方进行了交接结算，并未提出其他异议，故不存在损坏事实。对此，本院认为，即使原告明知损坏事实的存在而怠于主张赔偿的权利，也不等同于原告放弃主张赔偿的权利，也不能以此推断不存在损坏事实，故本院对被告的该意见不予采纳。对于损坏事实的认定，原告负有举证责任，其擅自对损坏部分予以修复，致无法以现场确认损坏事实，但原告向法庭提供了损坏的现场照片，虽然被告对照片提出异议，但确认系租赁现场，本院采纳该照片证据，结合被告搬离后未与原告办理租赁厂房交接、验收手续等事实，无法证明搬离后租赁物的完好本院确认被告损坏租赁物的事实。根据照片，原告提出的13樘厂房大门、办公楼自动感应大门、水龙头、台盆、厕所门及灯的损坏不能直接从照片中反映，而原告又未能提供其他证据予以证明，故对该部分损坏事实难以认定。对于双方争议的27.78平方米系玻璃破损还是玻璃窗户损坏，鉴于照片中也无法看出窗户损坏，故本院认定为玻璃破损。经鉴定单位现场勘察，下水道存在被倒入油漆的情况。被告提供了油漆退货证据材料以证明下水道未被倒入油漆，对此原告对该证据的真实性、关联性均提出异议。本院认为，首先该证据的真实性无法确定；其次该证据尚不足以证明退货的事实；再者，即使退货属实，也不能排除鉴定部门现场勘察的下水道被倒入油漆的客观事实，故本院难以采信被告的观点。综上，本院认定被告损坏事实为：玻璃涂黑、玻璃破碎、天棚采光带及破洞、厂区出入电动大门损坏、围墙栅栏部分破损、下水道被倒入油漆等。
对于租赁物的使用方法，双方未作出约定，被告应当按照租赁物的性质使用，根据查明的损坏情况，损坏显然是被告未按租赁物的性质使用以及人为造成，被告应予赔偿。
针对争议焦点二，损坏赔偿金额的确定问题。对此，原告同样负有举证责任。原告提供了相关修复费用的相关证据材料，但被告对证据未予认可；原告同时向本院申请修复费用鉴定，但双方对鉴定方法存在争议。原告认为彩钢板顶棚受损后的修复必须全部拆除后重建，应鉴定重建的费用；被告不予认可。本院认为，本案租期达8年之久，彩钢板顶棚在租赁期限内亦会产生自然损耗和贬值，何况原告擅自自行修复，致使丧失了修复方案鉴定的机会，原告应承担相应的责任，本院认为彩钢板顶棚及破洞的损坏的修复费用应仅鉴定损坏部分，不采纳原告提出全部拆除后重建费用的意见。关于下水道问题，虽然存在被倒入油漆现象，但原告未能举证证明下水道已被完全堵塞，无法使用的事实，故对修复采用重修一条下水道的方案难以采纳。至于修复费用的确定问题，鉴定部门鉴定的依据为原告提供的照片和原告自行制作的损坏清单，对损坏的数量并非鉴定部门按实测算，故本院难以鉴定报告作为确认损坏赔偿的最终依据；但考虑损坏事实的客观存在，本院结合鉴定报告，扣除上述无法认定损坏的部分，酌定损坏修复费用为50,000元。被告于2013年支付原告的10,000元维修费用，原告提出系其他损坏的维修费用，但其无证据证明，本院确认系双方当时为玻璃涂黑等协定的补偿费用，应于本院认定的上述修复费用中扣除。
至于原告要求被告承担鉴定费用24,000元的诉讼请求，本院认为属诉讼费用，于诉讼费用中处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
被告上海庐美木业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海春日新能源科技有限公司人民币40,000元。
案件受理费人民币11,154元，减半收取计5,577元，由原告负担5,265元，被告负担312元，鉴定费人民币24,000元，由原告负担4,000元，由被告负担20,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一八年一月三十日
书记员 俞 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。