黑龙江省佳木斯市前进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0804民初91号
原告（反诉被告）：抚远县佳慧房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市抚远县沁园小区。
法定代表人：张某某，总经理。
委托诉讼代理人：陆向前，该公司部门经理。
被告（反诉原告）：邵剑波，女，汉族，1971年出生，抚远华夏资本投资有限公司董事长，住黑龙江省佳木斯市前进区旭日社区。
委托诉讼代理人：黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。
原告（反诉被告）抚远县佳慧房地产开发有限公司（以下简称佳慧房地产公司）与被告（反诉原告）邵剑波民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳慧房地产公司委托诉讼代理人陆向前、被告（反诉原告）邵剑波及其委托诉讼代理人黄德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）佳慧房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认佳慧房地产公司已经全部清偿与邵剑波之间的借款；2.判令邵剑波返还佳慧房地产公司与5017166元等额的房产；3.案件受理费由被告（反诉原告）邵剑波负担。事实与理由：佳慧房地产公司在经营过程中多次向邵剑波借款，其间该公司将部分房产及应邵剑波要求将该公司90%的股权一并抵押给邵剑波。双方约定借款清偿之时，抵押物全部归还佳慧房地产公司。由于房地产市场低迷，2015年4月佳慧房地产公司明确告知邵剑波，该公司已无力承担高额利息，要求双方进行借款本息结算并终止计息。经协商，双方于2015年5月1日对债务进行了结算，最终确定该公司向邵剑波借款本息合计17280000元。佳慧房地产公司给邵剑波出具借据1份。双方商定该借款在政府补偿款（2012年香榭水岸别墅拆除补偿款）下发后，由佳慧房地产公司以现金方式还款。如补偿款有变化，则由佳慧房地产公司已经抵押给邵剑波的房产予以清偿。遵循多退少补的原则，佳慧房地产公司抵押房产超出邵剑波债权部分由邵剑波予以返还。如佳慧房地产公司抵押房产不足清偿债务，则由佳慧房地产公司使用其他房产或开发项目补足，且债务清偿后由邵剑波立即返还佳慧房地产公司90%股权。之后，双方针对抵押房产价格及税费（包括不动产税）进行了多次协商，约定税费（包括不动产税）由邵剑波承担。2015年6月至2015年10月期间，佳慧房地产公司分5次向邵剑波指定的账户还款共计1000000元，分别为2015年6月8日向佳木斯市东风区联友建筑装饰维修队打款300000元、2015年7月21日向邵剑波账户打款200000元、2015年8月25日向张士达账户打款200000元、2015年9月16日向郭某某账户打款100000元、2015年9月30日向邵某某账户打款200000元。2015年9月30日还款后，佳慧房地产公司告知邵剑波已无力再行还款。于是，邵剑波同意佳慧房地产公司用房产及开发项目清偿借款，并于2015年10月24日双方就佳慧房地产公司抵偿给邵剑波的房产签订了《商品房买卖合同》并办理了联机备案手续、所抵偿的房地产开发项目签订了转让合同。2015年12月10日，双方又签订针对抵偿问题的补充协议1份，但由于过户过程中，双方对其中别墅的三楼部分面积存在争议，邵剑波又急于签订《商品房买卖合同》，经商定别墅三楼部分面积事后再行商议，故7套别墅的三楼部分面积及价款未计入《商品房买卖合同》。此后，双方对上述7套别墅三楼部分面积、价款及其他小部分争议进行了多次协商，均未达成一致。佳慧房地产公司认为，该公司自2015年5月起至2015年10月间以现金的方式偿还借款1000000元；用来清偿借款的资产折合21283266元，包括佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目作价500000元、佳慧汽车农资大市场二期三期项目作价1300000元、迎宾路文体综合楼38号一楼*门、二楼*门房屋价款2449080元、多功能商务街*楼商服153607元、新世纪3#楼商服房屋价款1684454元、香榭水岸5#别墅、10#别墅东、西二套、*别墅东、*别墅西、*别墅东、西二套房屋价款5415205元（上述七套别墅不含三楼部分面积）、别墅（*#、*#、*#、*#、*#）含三楼面积房屋价款5767020元，扣除需清偿借款17280000元后，超出部分金额为4003266元。邵剑波应当返还佳慧房地产公司等额4003266元的房产以及别墅三楼部分1013900元等额房产并于债务清偿之后返还佳慧房地产公司股权。双方协商未果，故诉至本院。
被告（反诉原告）邵剑波辩称，佳慧房地产公司尚欠邵剑波大部分借款本息未予偿还。佳慧房地产公司自2011年9月16日起陆续向邵剑波借款。经双方对账，截止2015年10月18日佳慧房地产公司共欠邵剑波借款本息20000000元。截止2017年2月9日佳慧房地产公司累计欠借款本金12800000元、利息15399130元。佳慧房地产公司仅偿还借款利息2000000元。关于用房产抵偿借款利息部分，双方虽然签订了商品房买卖合同，但佳慧房地产公司不予配合，大部分房产没有交接，且全部房产均未办理过户手续。根据《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”，本案房屋所有权未发生转移，故不能视为双方抵债行为完成。佳慧房地产公司现在仍欠借款本金12800000元、利息15399130元，本息合计28199130元。综上所述，佳慧房地产公司提出的诉讼请求无事实根据与法律依据，请求驳回其诉讼请求。
反诉原告（被告）邵剑波向本院提出反诉请求：1.判令佳慧房地产公司将抚远市佳慧汽车农资大市场（以下简称佳惠汽车农资大市场）一期工程2#项目（价值500000元）、佳慧汽车农资大市场二期三期项目（价值1300000元）与邵剑波办理交接手续并将土地使用权过户至邵剑波名下；2.判令佳慧房地产公司将抚远市迎宾路文体综合楼38号一楼1-*门（二楼1-*门）房屋（价值2449080元）产权办理至邵剑波名下；3.判令佳慧房地产公司将抚远市多功能商务街*号楼*号、*号、*号、*号、*号、*号商服（价值3153607元）中地下车库部分交付给邵剑波并将其中的*号、*号、*号、*号、*号商服产权办理至邵剑波名下、8号商服办理至邵剑波指定的赵某某名下；4.判令佳慧房地产公司将抚远市新世纪*号楼*号商服（价值1684454元）产权办理至邵剑波名下，1号、2号商服办理至邵剑波指定的赵某某名下；5.判令佳慧房地产公司将抚远市香榭水岸*号、1*号别墅东西两套、*号别墅东、*号别墅西、*号别墅东西两套共七套别墅（不含三楼面积，价值5415205元）房屋交付给邵剑波并将其中五套产权办理至邵剑波名下；6.判令佳慧房地产公司将抚远市香榭水岸*号、*号、*号、*号、23*、23-*六套别墅（均含三楼面积，价值5767020元）房屋交付邵剑波并将其中五套别墅产权办理至邵剑波名下、18号别墅办理至邵剑波指定的吴中军名下；7.判令佳慧房地产公司偿还邵剑波借款本金8129764元及利息（以借款本金8129764元为基数，按照年利率24%计算至实际给付之日止，佳慧房地产公司将上述价值20269366元房产过户至邵剑波名下时扣减相应借款本息）。反诉事实与理由：佳慧房地产公司自2011年9月16日起陆续向邵剑波借款，截止2015年10月18日，经双方对账，佳慧房地产公司尚欠借款本息20000000元。截止2017年2月9日，佳慧房地产公司累计已欠借款本金12800000元、利息15399130元，本息合计28199130元。佳慧房地产公司仅偿还利息2000000元，用房产抵偿借款利息部分，双方虽然签订了商品房买卖合同，但佳慧房地产公司不予配合，大部分房产没有交接，且全部房产均未办理过户手续，根据《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”，本案房屋所有权未发生转移，不能视为双方抵债行为完成，故向本院提出反诉。本案审理过程中，经本院依法释明，反诉原告（被告）邵剑波变更诉讼请求为：1.原告（反诉被告）佳慧房地产公司偿还邵剑波借款本金12800000元及利息（以借款本金12800000元为基数，自借款发生之日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）；2.案件受理费及反诉费由反诉被告（原告）佳慧房地产公司负担。
反诉被告（原告）佳慧房地产公司辩称，1.佳慧房地产公司与邵剑波于2015年10月24日已经就双方达成一致的变卖给邵剑波的房产及项目签订了相关协议并办理了移交手续，其中，（1）佳慧汽车农资大市场一期*#项目及二期、三期项目的土地手续已经交付邵剑波，并且双方在签订项目转让协议中已明确由佳慧房地产公司配合邵剑波办理相关项目转让手续及由此产生的所有费用由邵剑波承担。事实是佳慧房地产公司已经委派相关工作人员配合邵剑波工作，邵剑波在办理过程中的进度、效率问题与佳慧房地产公司无关。（2）位于抚远市迎宾路文体综合楼38号1-*门（二楼1-*门）房屋已经交付邵剑波使用，且双方在签订的房屋买卖合同中也已明确该房屋系佳慧房地产公司与抚远县文化体育局原有房屋进行置换所得，其土地使用权性质为划拨形式取得。该房屋原置换协议已经交给邵剑波并由佳慧房地产公司配合邵剑波办理相关手续，故邵剑波在办理相关手续过程中的进度、效率问题与佳慧房地产公司无关。（3）抚远市多功能商务街*号楼1、2、3、4、7、8号商服等，佳慧房地产公司与邵剑波已经通过原抚远县房产局签订了《商品房买卖合同》（联机备案），而并非如邵剑波所说未作房产登记，由房地产局联机备案的房产已经产生法律效力，且该房由邵剑波全额付款，所有权已经归邵剑波所有。该房当时已交付邵剑波，邵剑波也已张贴广告进行销售。（4）抚远市新世纪*楼1、2、4号商服，佳慧房地产公司与邵剑波已经通过原抚远县房产局签订了《商品房买卖合同》（联机备案），而并非如邵剑波所说未作房产登记，由房地产局联机备案的房产已经产生法律效力，且该房由邵剑波全额付款，所有权已归邵剑波所有。该房屋已交付邵剑波，邵剑波也已张贴广告进行销售，其中1、2号商服已由邵剑波卖给他人。（5）关于所变卖抵偿的别墅，已经通过原抚远县房产局签订了《商品房买卖合同》（联机备案），而并非如邵剑波所说未作房产登记，由房地产局联机备案的房产已经产生法律效力，且该房由邵剑波全额付款，所有权已归邵剑波所有。由于佳慧房地产公司于2016年5月23日对邵剑波提起诉讼，故佳慧房地产公司未正式交房。邵剑波在《商品房买卖合同》（联机备案）约定的交房日期2016年12月30日前已强占房屋，并张贴广告进行销售，且邵剑波已将部分别墅另行出卖，其行为应当视为邵剑波认可并接受交房。佳慧房地产公司可以随时配合邵剑波办理别墅产权变更手续。2.对于本案诉争借款本息问题，佳慧房地产公司坚持按双方于2015年5月1日签订的相关借款凭证为准并不再继续计息，即借款本息合计17280000元，或重新从头计算借款本息，但双方对借款利率约定不明，应依法予以确定。另外，据不完全统计，佳慧房地产公司2013年偿还邵剑波借款5600000元、2014年偿还邵剑波借款1325264元、2015年5月1日双方签订借款合同（编号HL-150421）之后陆续偿还邵剑波借款1000000元，上述款项合计金额7925264元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.关于本案诉争房屋买卖合同问题，佳慧房地产公司提交如下证据：（1）香榭水岸别墅面积/价格统计表、香榭水岸别墅3楼面积/价格统计表、多功能商务街*#楼商服面积/价格统计表、新世纪3#楼商服面积/价格表、抚远县宏达房地产测绘服务有限责任公司（以下简称宏达测绘公司）于2016年5月15日出具的《香榭水岸别墅区3层测绘面积补充说明》各1份，欲证明佳慧房地产公司用于抵偿邵剑波债务房产的楼号、面积、价格、《商品房买卖合同》（联机备案）编号及总价款共计17034186元，其中包括香榭水岸别墅13套价款11182225元、香榭水岸别墅3楼价款1013900元（双方签订合同时，尚未测绘，宏达测绘公司于2016年5月15日出具《香榭水岸别墅区3层测绘面积补充说明》1份）、多功能商务街22#楼商服价款3153607元、新世纪3#楼商服价款1684454元。经庭审质证，邵剑波认为，香榭水岸别墅13套均未竣工验收，亦未与其办理交接手续。双方只是签订了协议，佳慧房地产公司并未履行竣工验收、办理产权证的义务，故不能视为以双方约定价格抵偿了相应借款。按照《商品房买卖合同》的约定佳慧房地产公司应当在2016年12月30日将经过综合验收合格的房屋交付给邵剑波，但佳慧房地产公司未按约定履行合同义务。佳慧房地产公司用作抵债的商品房买卖合同中不包括别墅3楼的面积，面积/价格统计表系佳慧房地产公司单方作出，邵剑波不同意别墅3楼作为抵偿债务的资产。多功能商务街地下车库部分已被佳慧房地产公司擅自置换给他人。双方签订的协议中明确约定抵债部分包含商服1、2、3、4号的地下车库，但佳慧房地产公司只将商服进行了交接，车库至今仍未进行交付。多功能商务街商服6套，因原告未交付不动产税，无法开出税务发票，至今不能办理产权证照。本院经审查认为，该组证据虽与本案待证事实相关联，但除《香榭水岸别墅区3层测绘面积补充说明》外，均系佳慧房地产公司单方制作，且《香榭水岸别墅区3层测绘面积补充说明》亦系佳慧房地产公司单方委托测绘作出不具有客观性，故本院不予确认。（2）《商品房买卖合同》31份，欲证明2015年10月24日，佳慧房地产公司与邵剑波经协商后确认该公司将香榭水岸别墅13套（不包含别墅3楼面积）、多功能商务街*#楼商服、新世纪3#楼商服作价16020286元出卖给邵剑波及其指定的买受人。双方随后签订商品房买卖合同31份，并向当地产权交易管理部门办理了登记备案手续。上述购房款16020286元用来清偿邵剑波借款。除别墅未达到使用条件及4个车库由他人使用未交接外，其余均已交接。经庭审质证，邵剑波对该组证据的真实性未提出异议，但认为部分房屋未竣工、未全部交接，也未办理产权证照。本院经审查认为，邵剑波对该组证据的真实性未提出异议，且该组证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院予以确认。（3）迎宾路文体综合楼买卖合同复印件、补充协议各1份，欲证明2015年10月24日，佳慧房地产公司与邵剑波协商一致，将坐落于抚远县热电厂厂房东侧的迎宾路文体综合楼*号一楼1-*门（二楼1-*门）作价2449080元卖给邵剑波，并抵偿相应金额借款。经庭审质证，邵剑波对该组证据的真实性没有异议，但认为抚远县文体局与佳慧房地产公司签订房屋置换协议约定将文体综合楼产权置换给佳慧房地产公司。佳慧房地产公司与邵剑波签订的房屋买卖合同约定佳慧房地产公司协助邵剑波办理房屋产权手续，但佳慧房地产公司未予配合，土地使用权的变更及相关税费问题尚未解决。本院经审查认为，邵剑波对该组证据的真实性无异议，且该组证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院予以确认。2.关于本案诉争房地产开发项目转让的事实，佳慧房地产公司提交如下证据：《佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目买卖转让合同》、《佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目买卖转让合同》各1份，欲证明2015年10月24日，佳慧房地产公司与邵剑波协商一致，将佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目作价500000元、佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目作价1300000元转让给邵剑波，并抵偿相应数额借款。经庭审质证，邵剑波认为上述项目均未交接，且佳慧房地产公司拒不协助邵剑波办理佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目转让手续。佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目没有规划手续。本院经审查认为，邵剑波对该组证据的真实性均未提出异议，且该组证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院予以确认。3.关于本案诉争借款事实，佳慧房地产公司、邵剑波分别提供如下证据：（1）佳慧房地产公司提交银行存取款交易凭证复印件5份，欲证明佳慧房地产公司已偿还邵剑波借款1000000元。经庭审质证，邵剑波对该组证据的真实性没有异议，但认为佳慧房地产公司偿还的借款1000000元系其按照双方约定月利率3%支付的利息。本院经审查认为，邵剑波对该组证据的真实性无异议，且该组证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院予以确认。（2）佳慧房地产公司提交落款日期2015年5月1日借款合同、借据各1份，欲证明佳慧房地产公司与邵剑波之前签订的借款合同、借据等均已作废，双方之间的债权债务应当以2015年5月1日借款合同、借据载明的内容为准。经庭审质证，邵剑波对该组证据的真实性没有异议，但认为落款日期2015年5月1日借款合同、借据各1份，是在双方合同履行过程中产生的，并非最终合同。双方于2015年10月8日又签订了补充协议1份，故应当按照2015年10月18日的补充协议确定双方之间的债权债务数额。本院经审查认为，邵剑波对该组证据的真实性无异议，且该组证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院予以确认。（3）佳慧房地产公司提交2013年至2014年银行汇款凭证13份、现金还款收条1份，欲证明佳慧房地产公司向邵剑波还款共计6925264元。经庭审质证，邵剑波对该组证据均无异议，但认为上述款项均系佳慧房地产公司偿还邵剑波的借款利息。本院经审查认为，邵剑波对该组证据均无异议，且该组证据与双方当事人陈述能够相互佐证，其来源和形式均符合法律规定，故本院对该组证据予以确认。（4）邵剑波提交借款合同3份、借据4份、汇款凭证3份，欲证明佳慧房地产公司自2011年9月16日起分四笔向邵剑波借款共计12800000元，双方约定按月利率3%计算利息。经庭审质证，佳慧房地产公司对该组证据的真实性未提出异议，但认为邵剑波提交的该组证据均系2015年5月1日之前形成，双方2015年5月1日已经对此前借款本息进行了结算，并重新签订并出具了借款合同、借据。双方已明确截止2015年5月1日，佳慧房地产公司欠邵剑波借款本息17280000元，故该组证据不能作为借款结算依据，且其对2012年7月12日借款3000000元有异议，该借款是前两笔借款产生的利息计入了借款本金，实际上并不存在。对于佳慧房地产公司提出的借款3000000元系前期借款利息计入借款本金的抗辩主张，邵剑波又提交2012年7月26日中国工商银行网上银行电子回单、2012年7月28日中国农业银行取款业务回单各1份，欲证明为履行双方签订的借款合同（合同编号HL-120702），邵剑波指定赵昕红、张立波于2012年7月26日、2012年7月28日分别给张某某汇款630500元、700000元，共计1330500元，上述款项是2012年7月12日借据载明的借款3000000元中的部分借款，剩余借款以现金方式交付给张某某。经庭审质证，佳慧房地产公司对该组证据的真实性没有异议，但认为汇款日期与出具借据的日期不符，不能确定上述汇款是否系交付借款金额3000000元借据中载明的款项。本院经审查认为，虽然邵剑波未能提供其已向佳慧房地产公司交付借款3000000元的全部付款凭证，但邵剑波当庭提交的2012年7月26日网上银行转账凭证附言栏中明确记载该款系“借款HL-**第一批款”，该记载与2012年7月12日佳慧房地产公司出具的借据、2012年7月25日双方当事人签订的借款合同（编号HL-**）相互对应，且佳慧房地产公司在签订借款合同之后或2015年双方当事人的数次对账中均未提出该笔借款系利息生成或其未收到该笔借款，故对佳慧房地产公司提出的上述抗辩主张，本院不予支持。对于该笔借款本金的数额，邵剑波向本院提交的借款本息计算表载明实际交付款项2730000元，故依法应当以此金额对该笔借款的实际借款数额予以确定。（5）邵剑波提交补充协议1份，欲证明截止2015年10月18日，佳慧房地产公司欠邵剑波借款本息合计20000000元。经庭审质证，佳慧房地产公司对该证据的真实性未提出异议，但认为已于2015年4月告知邵剑波，其无力承担高额利息，并要求双方对借款本息进行结算。结算后，借款本息合计17280000元。邵剑波提交的补充协议并非佳慧房地产公司真实意思表示。本院经审查认为，佳慧房地产公司对该证据的真实性未提出异议，且该证据与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，佳慧房地产公司亦未提交相关证据对其提出的补充协议并非真实意思表示的抗辩主张加以证明，故本院对该证据予以确认。（6）邵剑波提交借款本息计算明细表1份，欲证明截止2017年2月9日，佳慧房地产公司累计欠邵剑波借款本金12800000元、利息15399130元，本息合计283991130元。经庭审质证，佳慧房地产公司认为该证据系邵剑波单方意思表示。2015年4月其已告知邵剑波无力承担高额利息，并要求双方对借款本息进行结算，且2015年5月1日双方业已结算。双方结算后确定借款本息合计17280000元。本院经审查认为，该证据虽然是邵剑波自行制作，但该证据与其提交的借款合同、借据、付款凭证及其当庭陈述能够相互印证，故本院对该证据予以确认。
对双方有争议的事实，本院认定如下：一、佳慧房地产公司向邵剑波借款事实具体阐述如下：佳慧房地产公司因经营需要自2011年9月15日起至2012年12月13日止分4次向邵剑波借款共计12800000元，自2013年7月10日起至2015年9月30日偿还借款利息共计7925264元。1.2011年9月15日，邵剑波通过中国工商银行户名赵昕华卡号**账户向佳慧房地产公司账户**转账4550000元。2011年9月16日，双方签订借款合同（合同编号HL-**）1份，载明：佳慧房地产公司向邵剑波借款5000000元用于经营，借款期限自2011年9月16日起至2012年3月16日止；佳慧房地产公司自收到借款的次日起分二次偿还借款利息（即2011年9月17日、2011年12月16日各偿还一次），合同到期后，佳慧房地产公司一次性清偿借款；佳慧房地产公司以坐落于抚远县通化街北段东侧多功能商务街22号楼的自建门市房19户，分别为产籍号**号（面积77.37㎡）、1-0103-110-000102号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、1-0103-110-000104号（面积73.36㎡）、**号（面积109.38㎡）、**号（面积109.38㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积77.37㎡）、**（面积77.37㎡）、**（面积77.37㎡）、**（面积77.37㎡）、**（面积77.37㎡）、*（面积109.38㎡）、**（面积109.38㎡）、**（面积73.36㎡）、**（面积73.36㎡）、**（面积73.36㎡）及和平路北侧新世纪家园3号楼的自建门市房9户，分别为产籍号**号（面积84.06㎡）、**号（面积76.59㎡）、1-0103-098-000103号（面积76.43㎡）、**（面积87.73㎡）、**（面积93.66㎡）、**（面积76.98㎡）、**（面积90.42㎡）、**（面积89.33㎡）、**（面积82.80㎡），共计28户房屋，总面积1549.95㎡作为抵押物。同日，佳慧房地产公司出具借据1份，载明：今向邵剑波借款5000000元。此笔借款执行HL-110902号借款合同。佳慧房地产公司在借款人处加盖财务专用章，张某某亦在借款人处签名并加盖名章，落款日期2011年9月16日。2.2011年10月24日，佳慧房地产公司与邵剑波签订借款合同（合同编号HL-111003）1份，载明：佳慧房地产公司向邵剑波借款5000000元用于经营，借款期限自2011年10月25日起至2012年4月25日止；佳慧房地产公司自收到借款的次日起分二次偿还借款利息（即2011年10月26日、2011年2月25日各偿还一次），合同到期后，佳慧房地产公司一次性清偿借款；佳慧房地产公司以坐落于抚远县通北街北段东侧多功能商务街**号楼的自建门市房11户，分别为产籍号**（面积77.37㎡）、**号（面积77.37㎡）、**2号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、*号（面积109.38㎡）、**号（面积109.38㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积73.36㎡）、**号（面积77.37㎡），总面积1649.03㎡作为抵押物。同日，佳慧房地产公司出具借据1份，载明：今向邵剑波借款5000000元。此笔借款执行HL-*号借款合同。佳慧房地产公司在借款人处加盖财务专用章，张某某亦在借款人处签名并加盖名章，落款日期2011年10月24日。2011年11月4日，邵剑波通过中国工商银行户名赵昕华卡号62220**账户向佳慧房地产公司账户**转账4550000元。3.2012年7月12日，佳慧房地产公司出具借据1份，载明：今向邵剑波借款3000000元。此笔借款执行HL-**号借款合同。佳慧房地产公司在借款人处加盖财务专用章，张某某亦在借款人处签名、捺印，落款日期2012年7月12日。2012年7月25日，双方当事人签订借款合同（合同编号HL-**）1份，载明：佳慧房地产公司向邵剑波借款3000000元用于经营，借款期限自2012年7月25日起至2013年1月25日止；佳慧房地产公司自收到借款的次日起分二次偿还借款利息（即2012年7月26日、2012年10月25日各偿还一次），合同到期后，佳慧房地产公司一次性清偿借款；佳慧房地产公司以坐落于抚远县正阳路东段（老工商局）的总面积为2200㎡的自有楼房作为抵押物。2012年7月26日，邵剑波通过中国工商银行户名赵昕红卡（账）号**账户以网上转账汇款的方式向户名张某某卡号**账户转账630500元。2012年7月28日，邵剑波通过中国农业银行户名张立波卡（账）号**账户向户名张某某卡（账）号**账户转账700000元，其余借款本金以现金的形式交付，共计2730000元。4.2012年12月12日，佳慧房地产公司法定代表人张某某出具借据1份，载明：今向邵剑波借款1000000元，借款期限自2012年12月12日起至2013年1月12日止。张某某在借款人处签名、捺印，落款日期2012年12月12日。2012年12月13日，邵剑波通过中国工商银行户名赵昕红卡号**账户向户名张某某卡号**账户转账970000元。上述全部借款合计12800000元。5.2015年5月1日，双方签订借款合同（合同编号HL-**）1份，载明：佳慧房地产公司向邵剑波借款17280000元用于经营，借款期限自2014年6月1日起至2015年6月1日止；佳慧房地产公司自收到借款的次日起分四次偿还借款利息（即2014年6月1日、2014年8月28日、2014年11月28日、2015年3月28日各偿还一次），合同到期后，佳慧房地产公司一次性清偿借款；佳慧房地产公司以如下房屋作为抵押物：坐落于抚远县通化街北段东侧多功能商务街*号楼的*户房屋、世纪家园*号楼的9户房屋、香榭水岸别墅区别墅12户、香榭水岸*号楼、农场局住宅楼。合同编号为HL-**的抵押借款合同，邵剑波未履行出借义务，佳慧房地产公司也未履行偿还义务，该合同未实际履行。6.2015年10月18日，邵剑波与张某某、佳慧房地产公司对前期借款本息进行结算后又签订补充协议1份，载明：截止2015年10月18日全部借款本息合计20000000元，双方在借款期内约定的借款利息为月利率3%，借款利息按季度结算；借款人未按季度支付的利息计入借款本金计算复利；借款人张某某与佳慧房地产公司对借款本息承担连带清偿责任；为保证借款人偿还借款自愿追加担保抵押物，担保物明细另行约定，并办理必要的抵押手续。邵剑波在出借人处签名、捺印，张某某、佳慧房地产公司分别在借款人处签名、盖章，落款日期2015年10月18日。
二、本案诉争房屋买卖合同方面的事实认定如下：1.2015年10月24日，佳慧房地产公司与邵剑波、邵康远或邵某某或马晓丽共同及邵剑波指定的赵某某、吴忠军、邵某某另行签订商品房买卖合同共计31份。2015年12月10日，双方又签订补充协议1份，载明：出卖人佳慧房地产公司与买受人邵剑波及其指定的其他人于2015年10月24日签订商品房买卖合同31份，各份合同第六条约定付款期限及期限均为买受人一次性支付购房款，因出卖人佳慧房地产公司与买受人邵剑波之间存在借贷关系，且佳慧房地产公司尚有未偿还的借款，上述购房款均从出卖人尚欠借款中予以抵扣，即买受人业已按照合同约定实际支付了全部购房款，不存在未支付、逾期支付购房款等违约情形。另，上述商品房买卖合同31份中的房屋实际交易价格以双方借款合同、抵押合同中约定的价格为准。张某某在出卖人处签名，邵剑波在买受人处签名，落款日期2015年12月10日。合同签订后，商品房买卖合同31份中约定的房屋均未办理产权登记。2.2015年10月24日，佳慧房地产公司与抚远华夏资本投资有限公司（以下简称华夏投资公司，该公司法定代表人系邵剑波）签订房屋买卖合同1份，将坐落于抚远县热电厂厂房东侧、迎宾路问题综合楼38号楼1-*门（二楼1-2门），建筑面积约544.24㎡的商住房屋以4500元/㎡的价格，总价款2449080元出卖给华夏投资公司，并用以抵偿相应当数额借款。该房屋买卖合同载明，佳慧房地产公司已明确告知华夏投资公司合同约定房屋系佳慧房地产公司与抚远县文化体育局房屋置换所得，土地使用权取得方式为划拨；佳慧房地产公司协助华夏投资公司办理房屋产权变更手续，产生的税费、手续费等费用均由华夏投资公司承担。同时，双方又签订补充协议2份，分别载明，因迎宾路文体综合楼38号租赁给抚远县市直机关事务管理局办公，租赁期至2016年5月1日届满。待租赁合同结束后，佳慧房地产公司将该房屋交付给华夏投资公司。期间，佳慧房地产公司已收取的租赁费归该公司所有。佳慧房地产公司为华夏投资公司提供临时办公场所至2016年5月1日止。租赁合同期限届满后，该房屋支配及收益归华夏投资公司所有。之后，该房屋未办理产权变更登记。三、本案诉争房地产开发项目转让方面的事实认定如下：1.2015年10月24日，佳慧房地产公司与抚远华夏融泰置业有限公司（以下简称华夏融泰置业公司）签订《佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目买卖转让合同》1份，载明，甲方佳慧房地产公司（以下简称甲方）、乙方华夏融泰置业公司（以下简称乙方）；（1）甲方已获得位于抚远县南城门口、迎宾路西侧、珠江路南侧，编号抚远县FY2011-008号地块的国有土地使用权及抚远县人民政府建设用地审批文件抚政土2011第008号、抚远县发展和改革局文件抚发改核字（2011）*号、建设用地批准书抚远县2011抚国土批字第**号、建设用地规划许可证2012-**号；该地块土地总面积2834㎡，扣除佳慧农资大市场一期工程1#项目的面积1289.80㎡后，剩余佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目的面积约为1544㎡；规划用途为商业，甲方保证该土地使用权系出让取得，且该使用权完整、合法、有效、无抵押，不受其他权利人追索。（2）甲方已缴纳了佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目的土地出让金、项目前期规划费、设计费、地勘费等前期项目开发费用。（3）甲方将佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目作价500000元转让给乙方，该款用以抵偿乙方相应当数额借款。（4）该项目及土地变更时产生的所有税费、手续费，包括所有牵连到甲方的需要双方缴纳的税费及项目建成后的不动产税、土地使用税、房产税等均由乙方承担。佳慧房地产公司在甲方处加盖公章、张某某在甲方法定代表人处签名、捺印，邵剑波在乙方法定代表人处签名、捺印，落款日期2015年10月24日。2.2015年10月24日，佳慧房地产公司与华夏融泰置业公司签订《佳慧汽车农资大市场二期、三期工程买卖转让合同》1份，载明，甲方佳慧房地产公司（以下简称甲方）、乙方华夏融泰置业公司（以下简称乙方）；（1）甲方已完成位于抚远县南城门口、迎宾路西侧、珠江路南侧，佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目地块的部分拆迁；（2）甲方将佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目已拆迁部分作价1300000元转让给乙方，该款用以抵偿乙方相应当数额借款；（3）开发本项目所需的手续和转让变更手续均由甲方协助乙方办理，上述项目开发和转让产生的费用由乙方承担；（4）该项目及土地变更时产生的所有税费、手续费，包括所有牵连到甲方的需要双方缴纳的税费及项目建成后的不动产税、土地使用税、房产税等均由乙方承担。佳慧房地产公司在甲方处加盖公章、张某某在甲方法定代表人处签名、捺印，邵剑波在乙方法定代表人处签名、捺印，落款日期2015年10月24日。
本院认为，原告（反诉被告）佳慧房地产公司与被告（反诉原告）邵剑波之间的民间借贷行为系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行应负的合同义务。邵剑波按照约定交付借款后，佳慧房地产公司应当按照约定的利率及期限偿还借款本息。本案中，双方当事人围绕民间借贷这一主法律关系实施了多个房屋买卖、工程项目转让等行为。从原告的诉请和被告的反诉请求中可以看出本案存在几个不同的法律关系，本院根据双方诉争的客观事实及本院在审理中确定的法律关系归纳本案争议焦点如下：
一、本案诉争借款本金数额、利率如何确定。
本案诉争借款合同约定的借款金额为14000000元，而邵剑波实际交付12800000元，其余1200000元作为利息予以预先扣除，根据《合同法》第二百条规定，“借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”，佳慧房地产公司依法应当以实际借款金额12800000元偿还邵剑波借款本金并计算利息。虽然双方当事人未在借款合同及借据中书面约定本案诉争借款利息，但借款交付时，邵剑波对四笔借款均按照月利率3%预先扣除了相应数额利息，且2015年10月18日双方当事人签订的补充协议中也明确载明本案诉争借款利息为月利率3%，故应当认定邵剑波、佳慧房地产公司约定本案诉争借款利息为月利率3%。佳慧房地产公司支付给邵剑波的7925264元，因双方当事人签订的数份借款合同中均有“先偿还借款利息，后偿还借款本金”的约定，故上述款项依法应当认定为佳慧房地产公司偿还邵剑波的借款利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，邵剑波要求佳慧房地产公司按照月利率2%支付其未予给付部分利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
二、双方当事人之间签订的房屋买卖合同、《佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目买卖转让合同》、《佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目买卖转让合同》性质如何认定。本案诉争《佳慧汽车农资大市场一期工程2#项目买卖转让合同》、《佳慧汽车农资大市场二期、三期工程项目买卖转让合同》、《房屋买卖合同》各1份及《商品房买卖合同》31份签订之前，佳慧房地产公司与邵剑波之间存在民间借贷关系，且为履行借款合同，双方当事人在案涉全部借款合同中均约定了相应抵押条款。案涉借款合同履行过程中，因借款人佳慧房地产公司未按约定履行还款义务，双方当事人又分别签订了相应的借款补充协议、房地产项目转让协议以及房屋买卖合同等，但本案前述诉争合同是在佳慧房地产公司未偿还邵剑波借款本息的情形下，经双方当事人协商并对账，将借款利息计入借款本金重新确定借款金额，并将重新确定的借款金额转为相对应合同项下标的物的已付款项及对相关标的物的交付、违约责任、税费承担等权利义务作出的约定。双方当事人签订的前述诉争合同均系为双方之间的借款合同履行提供担保，并限制该担保财产的转让或作其他处分的让与担保行为，并非真正意义上的转让或买卖，且抵偿的房屋、房地产开发项目均未按约定办理交接手续，也未办理物权、房地产开发项目的变更手续，故双方实施的以物抵债行为并未完成物权法意义上的抵偿和实际交接。本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。另外，依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，最终能否产生清偿效力是以债权人等有受领权的人现实地受领给付为要件。本案中，根据查明的事实，案涉标的物未发生物权转移，佳慧房地产公司亦未提供前述诉争合同项下标的物具备办理相关登记条件的证据，亦即佳慧房地产公司不具备交付标的物的条件，即使佳慧房地产公司已向邵剑波出具了案涉转让或买卖合同并移交了部分项目文件，或邵剑波已实际占有了案涉部分标的物，亦不能据此认定邵剑波现实地受领了前述诉争合同项下标的物，即双方当事人之间的前述诉争合同并未实际履行，故佳慧房地产公司主张案涉借款已抵偿完毕缺乏事实根据和法律依据，双方原来的案涉借款合同项下债务并未消灭，佳慧房地产公司仍对邵剑波负有借款本金12800000元的金钱债务。
综上所述，对佳慧房地产公司提出的诉讼请求，本院不予支持；对邵剑波提出的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）抚远县佳慧房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）抚远县佳慧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告（反诉原告）邵剑波借款本金12800000元及利息（以借款本金4550000元为基数，自2011年9月15日起按照年利率24%计算至实际给付之日止；以借款本金4550000元为基数，自2011年11月4日起按照年利率24%计算至实际给付之日止；以借款本金2730000元为基数，自2012年7月26日起按照年利率24%计算至实际给付之日止；以借款本金970000元为基数，自2012年12月13日起按照年利率24%计算至实际给付之日止；以借款本金1280000元为基数，从上述每笔借款交付之日起计算至实际给付之日止，总计应支付利息中扣减抚远县佳慧房地产开发有限公司已支付利息7925264元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46920元、反诉费34354元由原告（反诉被告）抚远县佳慧房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 张庆伟
审 判 员 吴 琼
人民陪审员 杨文玉
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 彭 博