吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终454号
上诉人（原审被告）：白城市御桦物业服务有限公司，住所地白城市。
法定代表人：刘湃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜丽萍，北京宣言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新世纪业主委员会，住所地白城市洮北区。
负责人：郑元丽，该委员会主任。
委托诉讼代理人：姜丽萍，北京宣言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘占东，男，1976年1月2日出生，汉族，个体，现住吉林省洮南市。
委托诉讼代理人：汤长春，吉林金辉律师事务所律师。
上诉人白城市御桦物业服务有限公司、新世纪业主委员会因与被上诉人刘占东排除妨害纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人白城市御桦物业服务有限公司法定代表人刘湃、委托诉讼代理人姜丽萍，上诉人新世纪业主委员会负责人郑元丽、委托诉讼代理人姜丽萍及被上诉人刘占东委托诉讼代理人汤长春到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
白城市御桦物业服务有限公司、新世纪业主委员会上诉请求：请求撤销一审法院作出的判决，查清事实予以改判或发回重审。事实和理由：一、适用法律错误，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有按键具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第十五条的规定，新世纪业主委员会、物业公司均没有新世纪购物广场的公公摊面积的处分权，一审法院仅以《中华人民共和国物权法》第七十八条认定《维修协议》有效有失偏颇；二、认定事实错误，作为合同的一方主体新天地物业公司已经不存在了，原业主委员会和新天地物业公司交接时没有交接《维修协议》，被上诉人没有与新的物业公司和业主委员签订合同，故二上诉人没有履行合同的义务，根据合同的相对性，应向相对方主张违约责任；物业服务公司按照物业服务合同的约定，从事物业服务活动，并没有执行业主委员会的决定的义务，被上诉人无权占有涉案的公共面积，故上诉人拒绝其复场是正确的。
刘占东辩称，业主委员会与刘占东签订的协议无效，一审中起诉的是排除妨碍，如果刘占东协议的效力不在本案审理的范围之内，我们认为一审法院评判恰当，希望二审法院维持。
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刘占东向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状；2.判令被告赔偿原告经济损失755,000.00元。事实和理由：2012年5月16日，原告与白城市新天地物业管理有限责任公司及白城新世纪广场业主管理委员会经协商达成维修协议：由原告投资对白城市新世纪购物广场缓台、天桥防水、保暖、供热改造等工程进行施工，白城市新天地物业管理有限责任公司及白城新世纪广场业主管理委员会均同意用四年后陆续到期的新世纪购物广场部分公摊面积（位置详见合同约定）之使用权限折抵工程款，使用权限至2024年10月1日止。2016年8月8日，后期入驻新世纪购物广场进行物业服务的被告以维修电梯为名将原告即将到期5、6号柱子公共柜台和电梯底下公共柜台商户进行清场，其通知维修截止日至2016年9月30日。到期后，电梯维修完毕，被告将这两部分公摊面积使用性质改变为休息区域，致使原告出租的商户无法回归原位重新经营，原告要求被告恢复原状并履行合同约定，却遭被告无理阻止，原告无奈退还所收取的出租商户租金755,000.00元。原告为维护合法权益，故诉至法院，请依法判决。
一审法院认为，2012年5月16日刘占东与新天地物业、白城新世纪广场业主委员会签订的《维修协议》系双方自愿签订，其事项经过新天地物业、白城新世纪广场业主委员会开会通过，有参会人员签字确认。该协议系白城新世纪广场业主委员会为业主利益对公共面积的处分行为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”规定，如业主委员会的该项决定侵害了业主的利益，可经法定程序予以撤销，但该维修协议自2012年签订以来，并未有权利人诉请撤销，故业主委员会的该项决定依然合法有效，《维修协议》对双方均具有约束力。《维修协议》中约定：新世纪购物广场设施老化急需维修，维修总投资成本约121万元（利息另计），刘占东全额垫付，四年后收取本息。付款方式：新世纪部分公摊面积的出租柜台的出租费即日起收至2024年10月1日。1：红日及业主委员会办公室，其中红日自16年10月到期交付使用；2：电梯中间5、6、7号柱子周边柜台及两侧电梯周边柜台，其中5、6、7号柱子柜台自16年8月末交付，美指甲柜台及电梯南北柜台到期即交付。到期日期以新世纪业主委员会提供的详单为准；3：海明座东西及北侧六个大门的公摊面积出租的柜台，随时到期随时交付；4：出租给金店的新世纪正门内两侧1、2、3、4号柱子柜台的出租费自2018年9月1日开始收取。经庭审调查，2013年12月，白城新世纪广场业主委员会进行重新选举，2014年1月进行备案，业主委员会未变更，名称变更为新世纪业主委员会。2016年6月，新天地物业与新世纪业主委员会交接，现为新世纪广场提供物业服务的为御桦物业。2016年8月8日，御桦物业通知业户三天内撤离，通知载明撤离原因为对“隐患”电梯进行更换及周边环境进行装修，施工时间为2016年8月12日至9月30日，但施工结束后，御桦物业阻止业户复场，本案诉争位置柜台撤销，变为休息区。御桦物业认为新天地物业与御桦物业无权利义务上的承继关系，新天地物业与新世纪业主委员会的服务合同已终止，合同主体已不存在，无法继续履行。本院认为，本案诉争位置为公共面积，《维修协议》签订的主体为新天地物业和白城新世纪广场业主委员会（即新世纪业主委员会），新天地物业作为物业服务公司，其是执行新世纪业主委员会的决定，对公共面积拥有处分权的是新世纪业主委员会，该协议的实际受益人为新世纪业主委员会，御桦物业作为物业服务公司，应按照新世纪业主委员会的决议履行合同约定。不能因为物业公司的更换而导致协议的无效或不可履行。御桦物业、新世纪业主委员会主张本案诉争公共面积为消防通道，存在消防隐患，但通过其提交的证据不足以证明其上述主张，并且其通知业户撤离的原因为对“隐患”电梯进行更换及周边环境进行装修，与其主张的存在消防隐患并不相符，故本院对御桦物业、新世纪业主委员会的该项主张不予支持。御桦物业、新世纪业主委员会称刘占东未履行合同约定的维修义务。本院认为，《维修协议》签订时间为2012年5月16日，协议约定：供热改造、加装暖气片的保质期为两年，御桦物业、新世纪业主委员会出示的证据不足以证明刘占东在保质期内存在违约行为，故本院对御桦物业、新世纪业主委员会的该项主张不予支持。综上，御桦物业、新世纪业主委员会拒绝业户复场没有依据，存在过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权任。”第十五条：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”规定，御桦物业、新世纪业主委员会应当停止侵害，将本案诉争公共面积的柜台恢复原状，不得妨碍刘占东租赁使用上述柜台。经庭审询问，双方均确认本案诉争公共面积的柜台位置为新世纪购物广场一楼，东至东侧电梯下方、西至西侧电梯下方和西侧电梯西侧两节柜台、南至两侧电梯南端、北至步行梯下方（以位置图为准）。御桦物业、新世纪业主委员会应将上述公共面积的柜台交付刘占东继续租赁使用。
刘占东要求御桦物业、新世纪业主委员会赔偿损失。本院认为，租金登记表中载明，其与业户签订的租约到期日最迟至2019年8月30日，其退还的租金为至到期日的租金，即其诉请的损失系计算至到期日的损失。而刘占东的实际损失应为御桦物业阻止其复场，使其无法正常使用本案诉争公共面积柜台而产生的损失。刘占东的损失截止日期不应为租约到期日，应为其实际复场日，现刘占东能够实际复场的时间尚未确定，即刘占东的损失计算截止日期尚未确定，其损失数额亦无法确定，故本院对刘占东要求御桦物业、新世纪业主委员会赔偿损失的请求不予确认，刘占东可在损失确定后另行主张权利。
综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，判决如下：
一、被告白城市御桦物业服务有限公司、新世纪业主委员会于本判决生效之日起立即停止侵害，将位于电梯位置的公共面积的柜台恢复原状，不得妨碍原告刘占东租赁使用上述柜台（柜台具体位置为新世纪购物广场一楼，东至东侧电梯下方、西至西侧电梯下方和西侧电梯西侧两节柜台、南至两侧电梯南端、北至步行梯下方）；
二、驳回原告刘占东的其他诉讼请求。
案件受理费11,350.00元，由刘占东负担11,050.00元，由御桦物业负担300.00元。
本院二审期间，被上诉人提供证人任某出庭作证，证明其当时是业主委员会主任，业主委员会与被上诉人签订合同是有效的，当时业主委员会用广播征求了业主意见，并有征求意见函。当时新世纪的漏电情况严重，电线裸露，二楼平台漏水，直接影响到商场，为了解决隐患，当时业主委员会没有钱就用广场的公用面积抵顶维修费。维修事项是经过业主委员会召开会议讨论决定的，与会人员均签字。维修协议签订后，刘占东履行了协议约定的维修事项。二上诉人质证认为对证人证言的真实性有异议，根据证人的表述，对证人是业主身份、维修协议、会议内容的真实性均有异议；被上诉人质证认为对该证据没有异议，充分证明了业主的意愿，体现了民主议定原则。本院认定如下：经本院审查，证人与本案当事人及案件处理结果没有利害关系，证人证言与本案提供的维修协议、会议记录的内容相互印证，且能证明案件争议事实，故对证人任某的证言予以采信。
二审查明的案件事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，刘占东与新天地物业管理有限责任公司、新世纪广场业主委员会于2012年5月16日签订了新世纪购物广场“维修协议”。该协议是经过物业公司和业主委员会开会讨论通过并由参会人员签字确认的，通过广播和征求意见函的方式征求了业主的意见，符合《物业管理条例》相关规定，是双方真实意思表示，协议依法成立并生效。刘占东按该协议约定，履行完毕相关维修事项，并交付使用至今。按照维修协议的约定，刘占东现已经实际支配使用部分相关公摊面积的出租柜台，即本案争议的出租柜台，并以其相应收益实现部分维修费用，无任何业主提出异议。上述事实有相关证据在卷为凭，足资认定。二上诉人上诉主张“维修协议”违反《物业管理条例》第十一条第（七）项的规定，没有提供充分证据予以证明；同时，业主也未依照《物业管理条例》第十二条第五款及《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法利益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定申请撤销。故本院对二上诉人的上述主张不予支持，双方签订的“维修协议”依法成立并生效。本案二审期间上诉人向本院提交了申请鉴定书，申请对“维修协议”中维修工程的质量、预决算及资质问题予以鉴定，因该工程已经竣工并交付新世纪购物广场使用多年，已不存在鉴定的客观条件，故本院综合考量，不准予二上诉人的鉴定申请。
白城市御桦物业服务有限公司于2016年6月开始为新世纪购物广场提供物业服务，同年8月8日通知新世纪购物广场“天井下电梯两侧”的经营业户撤离现场，原因是更换电梯及周边环境进行装修，施工时间为2016年8月12日至9月30日，相关经营业户按上述通知要求撤离了现场。但施工结束后，原出租柜台的摆放区变为了休息区，白城市御桦物业服务有限公司阻止业户复场，产生纠纷。经庭审查明，该诉争区域刘占东已按维修协议约定实际占有支配29节出租柜台。白城市御桦物业服务有限公司主张签订维修协议的新天地物业公司与其公司无权利义务上的承继关系，新天地物业公司与新世纪业主委员会的物业服务合同已经终止，合同主体已不存在，无法履行。本院认为，双方签订的维修协议成立并生效，刘占东已按协议约定全面履行了维修义务，新世纪购物广场已接收并使用至今，新世纪购物广场广大业主是受益人。且在保修期内的相关维修项目产生问题时，刘占东又均进行了维修。同时双方在维修项目结束后，已经开始履行“维修协议”，刘占东在诉争区域已实际占有使用29节出租柜台，属合法占有使用，故非法定事由出现或者双方协议，任何组织和个人不得侵占或阻止其行使合法权利。白城市御桦物业服务有限公司阻碍相关权利人复场的行为，属民事侵权行为，与其与原新天地物业公司是否存在承继关系无因果关系，故该主张不能成立，本院不予支持。白城市御桦物业服务有限公司及新世纪业主委员会主张诉争区域为消防通道，未提供证据予以证明，本院不予支持。刘占东合法取得诉争区域相关柜台的使用权，白城市御桦物业服务有限公司、新世纪业主委员会在更换及装修施工结束后，将该区域变为休息区，阻碍使用权人复场的行为，侵犯了相关权利人的合法权益，属民事侵权行为，应承担侵权责任。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）（二）（五）项规定，白城市御桦物业服务有限公司、新世纪业主委员会应停止侵害、排除妨碍、恢复原状、不得妨碍权利人行使合法权利。刘占东的诉讼请求具有事实和法律依据，依法应予支持。二上诉人白城市御桦物业服务有限公司和新世纪业主委员会的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，白城市御桦物业服务有限公司、新世纪业主委员会的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，白城市御桦物业服务有限公司负担300.00元，新世纪业主委员会负担300.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
审 判 员 张天秋
代理审判员 ＸＸ超
二〇一七年八月十五日
书 记 员 张 琨