南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄孝民初字第76号
原告王仁荣，男，1949年6月5日生，汉族。
委托代理人王玉珏，男，1978年4月1日生，汉族。
被告王仁全，男，1953年12月1日生，汉族。
原告王仁荣与被告王仁全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月22日立案受理。依法由审判员庄青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王仁荣及其委托代理人王玉珏和被告王仁全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仁荣诉称：原、被告于2008年4月6日签订承诺协议，被告同意将位于南京市玄武区孝陵卫街道××路×××号××家园××幢401室卖给原告，总价款271650元，原告于2008年2月支付给被告100000元，2008年12月支付70000元，2012年9月又支付给被告101650元，合计付款271650元。2012年10月被告将房屋钥匙交给原告。原告拿到钥匙看房后准备装潢，被告却不同意，提出要加付80000元购房款，否则不过户和入住，也不开通水、电、气、有线电视、网络等，经几次协商未果，为此诉至法院，要求被告按房屋承诺协议履行产权过户义务，并承担本案的诉讼费用。
被告王仁全辩称：1、被告已于2012年10月向原告交付了房屋钥匙，原告在没有付清购房款的情况下擅自对房屋进行装修，侵犯了被告的合法利益，被告阻止原告装修系行使抗辩权。2、原告未按协议约定付清购房款已属违约，协议第4条约定房屋价格以开发商确定的价格为准，开发商确定的房屋价格为每平方米5026.40元，交付的房屋面积是79.73平方米，故原告应向被告支付购房款400754.87元，但原告至今只付271650元。3、因该房屋属于经济适用房，且交付未满五年，按国家相关法律法规的规定不符合制作权属证书的条件，故无法办理过户不可归责于被告。4、原告行为已经违背了当初双方签订协议的初衷，给被告在心理上造成了巨大的伤害，伤害了原、被告之间的兄弟感情，故请求驳回原告的诉讼请求，由原告承担诉讼费用。
经审理查明，王仁全系王仁荣弟弟，1983年8月20日，在当地有关部门主持下，达成家庭纠纷调解协议，由王仁荣兄弟姊妹5人对位于本市孝陵卫××街×-×号的房屋使用分别作出约定。1990年7月20日，房屋所有权登记在王仁全名下，王仁鑫、王仁军、王仁荣、王秀珍为共有人。后因宁杭公路拓宽，部分房屋被拆迁，至2003年6月1日，兄弟姊妹5人又达成补充协议，其中王仁荣将其房屋以25000元转让给王仁全。至2008年2月18日，因钟灵街地区被征收拆迁，王仁全与拆迁单位迁达成补偿协议后，于2008年4月6日又分别与王秀珍、王仁鑫、王仁荣签订一份承诺协议，称：“由王仁全（以下简称甲方）改造建造的××街×号住房现已拆迁，经甲方多方努力，开发商同意甲方在×××城小区购置成本价住宅四套。考虑到姐姐王秀珍、哥哥王仁鑫、王仁荣住房的实际困难（以下简称乙方），王仁全同情并承诺从开发商卖给他的四套住房中帮助解决。为处理好相互之间的关系，甲乙双方同意签订以下承诺协议：1、住房地点在×××城小区（即××门×庄附近）预计两年左右建成。2、由甲方购置的住房今后过户到乙方（含乙方子孙）的户头上所发生的一切过户费用均由乙方承担，不得过户到其他人户头上。3、住房确定后，今后无论住房市场价格如何升降均由乙方自行承担。4、住房资金包括开发商确定的房价及有关交际费用，约每平方米2400元，甲方已垫付，2月底前乙方各自先付给甲方拾万元。年底一旦确定套型、位置后，余款全部付清。如拖延至明年，则每平方米增加100元，如拖延至后年，则每平方米增加200元。5、住房购置后，今后发生的相关费用（如契税、维修基金、安装煤气费、物业费用等）由乙方承担。6、如甲方拿到住房不交给乙方，除退还乙方所付房款外，同时要按房屋总价（含交际费用）的30%加付违约金。如乙方在过户时，要求过户到别人头上，则按房屋总价（含交际费用）的30%加付违约金。7、如有未意料到的事宜，甲乙双方另行友好协商，妥善解决。”协议签订前，王仁荣于2008年2月付给王仁全100000元，2009年1月又支付70000元，至2012年9月20日，王仁荣又付给王仁全101650元，其中1650元系物业费、能耗公摊费等，合计支付271650元。
另查明，2011年7月30日，王仁全与南京丰盛置业发展有限公司（以下简称丰盛公司）签订一份意向性购房协议书，约定丰盛公司将预定位于孝陵卫街道××村×期×区经济适用住房×-××幢401室（工程编号），建筑面积约79.73平方米（预测面积），按照南京市物价局批复单价每平方米5026.40元，总房价400754.87元出售给王仁全，另外根据拆迁承诺，由王仁全按单价每平方米2050元支付购房款163446。50元给丰盛公司，余款由王仁全所属拆迁单位支付。同时约定房屋产权面积以房产部门实测面积为准，待办理产权证时按实结算，待具备办证条件时，丰盛公司协助王仁全到相关部门办理产权证、土地证等手续，并按照有关规定各自承担相关税费。意向性购房协议签订后，至2012年9月，丰盛公司将位于本市孝陵卫街道××路×××号××家园××幢401室经济适用房交付给王仁全，同年10月，王仁全将房屋钥匙交付给王仁荣，王仁荣准备装修房屋时，王仁全提出按房屋总价款400754.87元计算，王仁荣不同意，为此诉至法院。
审理中，王仁全认为王仁荣原有的房屋已经于2003年6月转让给自己，该地区拆迁时，自己多次与拆迁单位协商达成拆迁补偿协议，争取到四套安置房，出于兄弟感情同意出让一套安置房给王仁荣，因承诺协议第4条约定“住房资金包括开发商确定的房价及有关交际费用”，现开发商确定的房价是每平方米5026.40元，而王仁荣又无权享受拆迁单位支付的补偿款，故应当以此作为计算房价的依据；另外，因该房屋属于经济适用房，按照相关规定，房屋交付未满五年不符合制作权属证书的条件，故无法办理过户不可归责自己。王仁荣认为承诺协议是有效的，当时双方约定按每平方米2400元，预定面积按70平方米计算，房屋总价款为170000元，现在已经支付271650元，不同意再增加购房款；如果王仁全不同意按271650元支付购房款，则要求返还271650元，另外按271650元计算支付30%的违约金。因双方意见分歧，致无法达成调解协议。
上述事实有双方当事人陈述、家庭纠纷调解协议、南京市私有房屋所有权证、补充协议、拆迁补偿协议、承诺协议、付款凭证、意向性购房协议书、以及开庭笔录等证据证实。
本院认为，当事人在民事活动中应当遵守法律规定。王仁荣与王仁全于2008年4月6日签订的承诺协议，实质是王仁全将其拆迁预期安置的经济适用房出售给王仁荣，签订协议时经济适用房尚未建成，既没有取得房屋所有权证，也未取得土地使用权证，协议对房屋位置、面积均无明确约定，对房屋价款约定不明确，特别是对拆迁单位支付的补偿款没有明确约定归属哪一方所有，造成双方为此产生纠纷，对此双方均有责任。另外，根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见第十一条规定，经济适用房属于政策性住房，王仁全对该房屋仅拥有有限产权，购买经济适用房不满五年不得直接上市交易，故王仁荣与王仁全签订的经济适用房买卖合同应属无效，王仁全收取王仁荣的购房款应当返还，并应按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息。因王仁荣分三次付款，利息按三次付款时间分别计算。王仁荣要求王仁全按271650元的30%支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告王仁全应当返还原告王仁荣购房款271650元，赔偿利息损失57792.24元，合计329442.24元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告王仁荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案受理费5375元，减半收取2687.50元，由原告王仁荣和被告王仁全各负担1343.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 庄 青
二〇一三年四月一日
见习书记员 李丽红