北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第20132号
原告王平，男，1963年6月14日出生。
身份证号：×××
委托代理人郭小玉，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被告中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云县河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。
注册号：110000010047532
法定代表人齐晓东，总经理。
委托代理人胡金华，男，该公司法务经理，住公司宿舍。
委托代理人吴绍卿，男，该公司法务助理，住公司宿舍。
原告王平与被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈昶屹独任审判，公开开庭进行了审理。原告王平委托代理人郭小玉和被告中房京贸公司委托代理人胡金华、吴绍卿参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王平诉称，2009年9月11日，中房京贸公司与我签订了北京市商品房预售合同，合同约定我购买中房京贸公司位于1203室，购房总价款为2734782.68元。双方在合同第21条产权登记中对办理房屋产权登记做了明确约定，即由我委托中房京贸公司为其办理房屋产权证书，委托费用为1500元。同时中房京贸公司保证我在商品房交付之日起720日内取得房屋产权证书，否则出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，但违约金总额不得超过总房款的1%，后我如期交付了购房款，并已于2010年3月13日实际入住，但中房京贸公司至今未位按约定为我办理房产证，给我造成了极大的经济损失，后经我多次催促仍不予办理。现起诉请求：1、判令中房京贸公司于本案判决后30日内为我办理房屋产权证；2、请求法院依法调整中房京贸公司未能按期为我办理房屋产权证的违约金，暂按已付总房款日万分之一计算，（2734782.68乘以0.01%乘以463等于126620.44元。暂计算至自交付房屋720日届满到起诉当日）；3、诉讼费由中房京贸公司承担。
被告中房京贸公司辩称，产权证逾期办理，并非我公司责任，我公司于2011年11月15日向北京市建委提交相关材料办理产权证，北京市建委于2012年2月9日，给予我公司回复，房屋受理通知书，现产权证正在办理中，尚未办理完成，系建委责任，与我公司无关。另外，预售合同约定违约金起算时间为实际收房之日起720日，王平于2010年3月13日收房，其违约金起算时间应为2012年3月13日，但我司于2012年1月9日，收到建委受理通知书时，王平的违约金还未到起算时间，因产权证逾期办理系建委责任，其违约金不应由我公司承担。王平请求调整违约金没有任何依据，王平与我方签订商品房预售合同时，应对合同内容充分了解，并一致认可，其为双方当事人真实意思表示，对于合同中约定的内容，亦应当遵守，对于合同中关于违约金产权证逾期办理违约金有已付房款1%的上限，及我司违约后实际获得产权证之日起30日内支付也应当是明确知晓的，因此双方应当共同遵守合同内容，另外，合同法司法解释2中，关于调解违约金上限，指的是实际损失，而王平产权证尚未办理完成，对原告而言并没有直接的任何经济上的损失及其他损失，为预期利益，不包括在合同法司法解释之中。
经审理查明，2009年9月11日，（买受人）王平与中房京贸公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及《补充协议》，合同约定：王平购买中房京贸公司开发的位于1202号房屋一套；房屋总价款为2724376元。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当于2009年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，……：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表……。”合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十五条交接手续约定：……（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……。合同第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在X日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意（按照下列第X种式处理：1、X。2、X。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）中方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，应在上述期限届满之日起15日内向出卖人提出书面退房要求，否则视为买受人不退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部己付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹违约金，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过买受人已付房款的1%，违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。该补充协议约定该房屋的房号须由E1202变更为1203，原合同中关于该房屋房号的约定办全部随之变更，但该房屋的户型、朝向、坐落等其他相关内容仍按原合同约定内容履行。
该合同附件十补充协议第4条预售合同第十五条的补充4-1约定，买受人在办理该商品房交接手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的贷款本息（如有）和罚息（如有）、第一个采暖季的供暖费、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续（包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料、支付委托费用），否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。该合同附件十补充协议第6条预售合同第二十一条的修改及补充约定：6-1买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。6-2买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人的责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的（即买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的），双方同意按预售合同第二十一条的约定处理。6-3在买受人按照本补充协议第4-1款的约定提供了办理产权证需要买受人提供的全部资料后，如因政府部门规定发生变化，需要买受人补交或更换新的资料的，买受人应在收到出卖人或出卖人指定的代理机构的书面通知之日起10日内补交或更换新的资料。如有逾期，买受人不能按期取得产权证的责任及损失由买受人自行承担，如因此给出卖人造成损失的，买受人应给予赔偿。
合同签订当日，王平交纳了首付款554376元，并办理贷款手续，后续王平先后交纳了2050406.66元和130000元，王平向中方京贸公司共计交纳房款2734782.68元。
2010年3月13日，中房京贸公司向王平交付了诉争房屋。同日，王平向中房京贸公司交纳了产权代办费1596.42元，交纳了2010年3月13日至2011年3月12日期间物业费6711.74元、交纳了公共维修基金18136元、交纳了契税82043.48元。2010年10月9日，王平交纳了2011年至2012年度的供暖费2296.32元。
2012年2月9日，中房京贸公司向房产登记部门提交了房屋初始登记的相关材料并取得《房屋登记受理通知书》，在《登记簿中记载且颁发所有权证部位明细表（专有部分）》中包括了涉诉的1203号房屋。现中房京贸公司未取得房屋的初始登记，亦未能为王平办理完毕1203号房屋的转移登记。王平未选择按照合同约定退房，而是向中房京贸公司主张违约责任。
另查，中房京贸公司与一商集团公司之间就国海中心（原公主坟综合商业大厦）项目发生了合作开发房地产纠纷，该纠纷的处理尚未结束，因为缺少相关办理初始登记材料，房产登记部门现未对该项目进行初始登记工作。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、《补充协议》、发票、收据、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为，王平与中房京贸公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现王平已按照合同约定在2010年3月13日中房京贸公司向其交付1203号房屋时缴清了合同约定的所有款项及办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，但截止2012年3月3日，王平未能在合同约定的商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，王平未选择按照合同约定退房，而是向中房京贸公司主张违约责任。按照该合同约定，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹违约金，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过买受人已付房款的1%，违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。现王平要求调整中房京贸公司未能按期为王平办理房屋产权证的违约金按已付总房款日万分之一计算支付从交付房屋720日届满至起诉当日共计126620.44元，因王平未向本院提交调整违约金标准的相应依据，且其目前并未实际取得房产所有权证，其要求中房京贸公司支付违约金的条件尚不具备，故本院对该诉讼请求无法支持，王平可在具备违约金约定条件时另行主张权利。又因涉诉房屋的房屋产权登记工作已暂停，恢复登记工作的时间尚未确定，中房京贸公司尚未完成得初始登记，王平要求中房京贸公司于判决后30日内为其办理房屋产权证的诉讼请求缺乏前提条件，故本院无法支持其诉讼请求，王平可在具备办理房产过户登记条件时另行主张权利。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王平的全部诉讼请求。
案件受理费一千四百一十六元，由王平负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈昶屹
二〇一三年九月十七日
书 记 员 王振乾