河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民初204号
原告（执行案外人）：铁小玲，女，1973年12月20日出生，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
被告（申请执行人）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
委托诉讼代理人：郑彦海，河南靖和律师事务所律师。
第三人（被执行人）：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼。统一社会信用代码：91410400695974468W。
法定代表人：安占伟，董事长。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
第三人（被执行人）：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
原告铁小玲与被告常高雅、平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铁小玲的委托诉讼代理人刘冰冰、被告常高雅的委托诉讼代理人武延辉、郑彦海，被告华丰园开发公司、牛学民的共同委托诉讼代理人李春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁小玲向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）B座1单元31层02（东南户）、B座1单元30层03（西南户）房屋的强制执行；2、常高雅承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月6日，铁小玲与华丰园开发公司签订了《商品房买卖合同》，华丰园开发公司将其位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）B座1单元31层02（东南户）房屋，面积121.03平方米，以总价款335000元，B座1单元30层03（西南户）房屋，面积121.03平方米，以总价款335000元出售给铁小玲，合同签订后铁小玲已向华丰园开发公司支付了全部房款。因常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，平顶山市中级法院作出（2014）平民初字第155号民事裁定，将铁小玲所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）面积121.03平方米，以总价款360000元予以查封。后铁小玲对该裁定不服提出案外人异议，平顶山市中级法院于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定书，裁定驳回铁小玲的异议。根据《中华人民共和国合同法》第130条、60条及《中华人民共和国物权法》第15条的相关规定。铁小玲与华丰园开发公司签订的商品房买卖协议，是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，虽未经房管局备案，但并不影响该合同的效力。铁小玲购买该商品房后，虽然华丰园开发公司一直没有为铁小玲办理产权登记，但是，铁小玲已依合同支付全部价款并占有该房屋至今，且铁小玲在本案中并无过错，故对铁小玲所有的该房屋人民法院不得查封。
常高雅辩称：一、铁小玲与华丰园开发公司之间的债权债务关系虽其自认为是抵账，但未提供其与华丰园的抵账的原因和债务凭证。二、铁小玲既然与华丰园开发公司之间是抵账关系，也就证明其无购房意愿，虽签有购房合同，但不是真实的购房意愿。三、对铁小玲和华丰园开发公司之间的债权债务关系，其不予质证，不认可铁小玲的购房事实。诉争房产归华丰园开发公司所有，铁小玲的异议之诉不能成立，请求予以驳回。
华丰园开发公司陈述称：1、铁小玲与华丰园开发公司达成的商品房买卖的意向，并进行了相应的履行，因此，双方的买卖是真实的。2、根据物权法的规定，房屋登记之时公示的形式不影响对物权的占有，华丰园开发公司与铁小玲已经达成房屋买卖合同，无论是否办理登记该房屋均应属于购买者。是否办理登记并不影响合同的效力也不影响购买人对该房屋享有物权。3、目前国家法律关于商品房买卖签订合同包括交付及在建工程被保全等类似案件，处理并没有统一的标准，根据最高院的司法解释也是对几种情况予以确认后是否能给予强制执行作出了规定。并没有对签订合同之后关于房产符合处理作出明确法律性规定。华丰园开发公司认为，对于购房者作为消费者获得的权利应当大于债权。基于法律的基本原则，华丰园开发公司建议对铁小玲的购房给予保护，至于常高雅的债权，可以通过对华丰园开发公司的其他财产进行执行来得到保护，不是对购房人的权利进行执行。对于购房者的执行违背了立法的基本原意。请求法院依法裁决。
牛学民陈述称：同意华丰园开发公司的意见。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据进行审查后，认定查明以下事实:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案。本院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：一、华丰园开发公司于本判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息字2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向本院提出申请，本院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房201301076313**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含铁小玲异议中的B座1单元31层02（东南户）、B座1单元30层03（西南户）房屋，铁小玲以案外人的身份提出异议。本院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回铁小玲等56人的异议。铁小玲提起本案诉讼。
诉讼中铁小玲向本院提交《商品房买卖合同》二份，合同编号均为JF1208，签订时间均为2015年3月6日，出卖方：华丰园开发公司，买受人：铁小玲。（一）涉案B座1单元31层02（东南户）房屋合同内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购房的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B座1单元31层02（东南户）号房。……该商品房建筑面积共121.03平方米……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2767.9元，总金额（335000元）。（二）涉案B座1单元30层03（西南户）房屋合同内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购房的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B座1单元30层03（西南户）号房。……该商品房建筑面积共121.03平方米……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2767.9元，总金额（335000元）。双方还约定了其他事宜。2015年3月6日，华丰园开发公司向铁小玲出具收据二份，收据显示分别收到铁小玲交来涉案两套房屋的购房款各335000元。庭审中，各方对涉案房屋买卖系以物抵债的性质的事实均无异议。
另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
上述事实有铁小玲提交的《商品房买卖合同》、收款收据、无房证明，华丰园开发公司记账凭证，（2014）平民初字第155号判决书、（2015）平民初字第155号裁定书、（2016）豫04执异9号执行裁定书以及华丰园开发公司提供的变更企业名称信息单等证据在卷佐证。以上证据已经庭审质证，足以采信。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是铁小玲就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，铁小玲要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，铁小玲对本院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服本院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，铁小玲具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称铁小玲不具备本案主体资格的意见，本院不予采纳。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然铁小玲与华丰园开发公司签订了《商品房买卖合同》，但根据庭审中双方当事人确认的事实，可以认定铁小玲与华丰园开发公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是以涉案房屋抵偿华丰园开发公司关联公司所欠铁小玲的借款，铁小玲与华丰园开发公司之间就购房款也无资金流转，常高雅以铁小玲与华丰园开发公司之间并非真实的商品房买卖合同法律关系提出铁小玲的诉讼请求不应成立的抗辩理由成立，依据上述法律规定，铁小玲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院
驳回铁小玲的诉讼请求。
案件受理费100元，由铁小玲负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 谢 磊
审判员 杜跃进
审判员 赵红燕
二〇一六年十一月二十九日
书记员 吕铸威