四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终147号
上诉人（原审原告、反诉被告）：自流井区中医院，住所地四川省自贡市自流井区光大街**号。
法定代表人：王润成，院长。
委托诉讼代理人：王积才，四川瀚毅律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾顺祚，男，1946年12月7日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：曾崇志，男，1949年10月3日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系曾顺祚之弟。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽娜，女，1981年9月18日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：陈义恩，男，1956年4月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系陈丽娜之父。
上诉人自流井区中医院与上诉人曾顺祚、陈丽娜返还原物纠纷一案，双方均不服四川省自贡市自流井区人民法院(2017)川0302民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
自流井区中医院上诉请求：1、依法撤销(2017)川0302民初1820号民事判决书第二条；2、依法改判驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1.本案属于房屋租赁纠纷而并非房屋确权纠纷，一审判决对房屋进行确权属于超越审理范围；2.一审判决认定“2009年4月签订《租房合同》后，由于原租赁房屋修建于上世纪60年代年久失修、地震毁损、门窗损坏、楼板断裂、屋面漏水等若干诸多问题，导致租赁房屋不能正常使用，被上诉人于2009午7月单方面向自流井区建设局报告加固维修”等事实没有法律依据，属于认定事实不清；3.一审没有严格审查诉讼中的《房地产估价报告》与本案的关联性，轻易采信重建后房屋成本为54.3万元的估价，简单的将重建前后差价款酌情确定为50万元并判决上诉人承担，完全没有考虑上诉人是两层楼房及一个露台物权权利人的地位，本末倒置，出租人倒拿钱给承租人作为补偿，判决错误，请求二审法院依法改判。
曾顺祚、陈丽娜辩称：1.自贡信达房地产评估咨询有限公司出具估价人民币5.78万元的自信房估(2009)293号《房地产估价报告书》系答辩人与被答辩人共同委托的行为形成，是双方真实意思的表示，因而是合法有效的。现被答辩人对当年姜明伟代表单位并盖章同意共同委托的行为不予认可，不是事实真相；2.一审法院查明认定答辩人与被答辩人“于2009年4月签订《租赁合同》后，由于原租赁房屋修建于上世纪60年代，为砖木结构，因地震损毁，加之年久失修，房屋结构、墙面、门窗等损坏严重，并存在屋面漏水严重，部分檩条、楼板断裂等问题，导致租赁房屋不能正常使用”的事实真实可信，与本案拆除重建前的原租赁房屋的实际相符，依据答辩人与被答辩人共同委托的评估机构派人到本案拆除重建前的原租赁房屋现场查勘、拍照后出具的自信房估(2009)293号《房地产评估报告书》对当时房屋状况的概述是正确的；3.答辩人拆除重建房屋在征得被答辩人盖章同意和有区级分管领导带领其建设局、中医院等负责人参加的现场办公、签章准予，“排危后补办手续”的程序是完全合法的，而导致该重建房屋至今未“补办手续”是由于被答辩人不诚信所造成，其责任全在被答辩人。现有房屋确系答辩人全额出资所修建，根据现行法律、法规及建设部《房屋登记办法》的相关规定，答辩人重建的房屋竣工后，被答辩人理应出面与答辩人共同到建设主管部门申请补办、完善重建房屋的手续。
上诉人曾顺祚、陈丽娜上诉请求：1.撤销自贡市自流井区人民法院(2017)川0302民初1820号民事判决书，并依法改判；2.收回补偿。被上诉人若要收回该重建后的房屋，则应依照《物权法》及国家现行有关赔补偿标准，按“实物现值论价原则”以双方共同委托评估原租赁房屋拆除前的残值价与上诉人全额投资重建房屋后及装饰装修、设施设备、家电家具、药物损耗等现今实值价不低于250万元以上的差额补偿给上诉人；3、拆迁按投资比例分成。维持原每月1000元租金不变，待国家拆迁赔偿就上诉人依法申请、全额投资重建的331.2平方米房屋主体按双方实际投资的比例分成，在总额为人民币60.08万元的总投资中按双方各自所占的投资比例并以此计算国家拆迁赔偿对该重建房屋主体总额各应得到的赔偿款数额。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定：“虽现存房屋系被告出资修建，但其修建该房屋的基础为原告所有的房屋及相应的土地，虽现有房屋并没取得合法产权，但依据双方合同约定，应归原告所有”属于认定事实错误。根据上诉人与被上诉人所签订的《租房合同》第五条“租房期满后，……房屋改建、装修及附着物归医院所有”的约定，双方仅就该房屋中上诉人花几万元按“简易维修改建”所形成的添附物归属进行了约定，而并没就一审判决认定的“重建”事实；2.一审判决显示公平。一审判决认定：“房屋重建后，该房屋虽未办理产权证书，但其所有权仍应归属原房屋所有权人，其增值部分也应属于原产权人，补偿金额应以修建时的差价予以确认，故对反诉原告要求对现房屋实值价进行鉴定的申请本院不予同意。反诉被告应按修建时的差价部分进行补偿，……本院酌情确定该差价款为50.00万元”，明显不公。既然上诉人与被上诉人没有就该房屋“重建”所形成的添附物归属进行约定，而房屋重建所形成的添附物又不能拆除，上诉人采取折价归被上诉人的方式来处理并无不妥。“重建”房屋八年后的实际价值已远远超过当年重建时支付的金额，若不考虑该房屋重建增值情况，仍按当初重建时的金额进行分割补偿显然对上诉人不公平，需要重新确认“重建”房屋的现时市场实值价值。
被上诉人自流井区中医院未发表书面答辩意见。
上诉人自流井区中医院向一审法院起诉，请求：1.终止原、被告间的不定期租赁合同关系并归还房屋（改建后的房屋）；2.判令被告按每月2000元的标准支付自2014年4月起至实际归还租赁房屋之日止的房屋占用费。
上诉人曾顺祚、陈丽娜向一审法院提起反诉，请求：1.判令诉争的位于自流井区五星街居委会九组316号房屋重建前残值与重建后全部房屋的现值市场实值价的价差归其所有；2.判令因拆迁由其全额投资的各项精装修、设施设备、药物损耗、附着物及附属等补偿及搬迁奖励等归其所有。
一审法院认定事实：被告曾顺祚原系原告自流井区中医院的员工。被告自2004年开始承包自流井区中医院五星街门诊部（位于自流井区五星街9组316号），被告向原告交纳管理费，期限为5年。2009年4月14日，原告与二被告签订《租房合同》，约定原告将其所有的坐落于自流井区五星街9组316号店面（面积128.85平方米，砖木结构，2层共8间）租赁给二被告作营业（诊所）使用；租期自2009年3月12日至2014年3月11日止；租金每月1000.00元，交纳保证金2000.00元，每月5日前预付当月租金；被告在租房后对原有房屋进行重新改建，改建期间一切费用及安全事故由被告承担，原告提供相关证件；租赁期满后，被告在完清电费、水费、门前三包等费用后，将房屋交还原告，房屋改建、装修及附着物归原告所有。该房屋修建于60年代，因地震毁损，加之年久失修，房屋结构、墙面、门窗等损坏严重，屋面漏水严重，部分檩条、楼板断裂等问题。2009年7月1日，被告以自流井区中医院五星街诊所的名义向自流井区建设局紧急报告，称该房屋因地震毁损，近日暴雨致屋檐垮塌，要求对诊所加固维修的申请及时批复，以便及时抢修，恢复门诊正常诊治工作。同日，自流井区建设局在该《紧急报告》上批注：“雨季来，6月28日暴雨后房屋损坏严重，同意中医院排危抢修，注意安全，排危后补办手续”，并盖章加以确认。原、被告为了解租赁房产的当时价值，作为承租人出资改建前该房地产价值的依据，双方共同委托自贡信达房地产评估咨询有限公司对租赁房屋及土地使用权进行评估，该公司于2009年7月20日出具《房地产估价报告》，评估该租赁房屋及土地使用权的价格共计为57800.00元。随后，被告将该租赁房屋拆除后自筹资金重建、装修，用于经营自流井五星街诊所。2009年11月25日，原告出具《证明》，载明现五星街诊所已装修改建完毕，不再租用自贡市公房处的房屋作为通道。
原一审中，被告申请对其重新修建房屋的成本进行司法评估，本院依法委托四川中衡安信房地产估价有限公司评估，该司于2016年9月8日出具《房地产估价报告》，于2016年12月23日出具《关于自贡市自流井区中医院房产评估报告的说明》，载明坐落于自流井区五星街9组316号重新修建的房屋建筑面积共计为331.2平方米，该房屋在2009年11月30日的修建成本单价为1639.00元∕平方米，评估总价为543000.00元。
另查明，因双方对续租事宜未达成一致协议，被告自2014年4月开始未再支付过租金。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原租赁房屋已拆除，现房屋系被告出资重建，原告是否有权要求返还；二、如果返还房屋，原告是否应当对被告进行补偿，应按重建修建价值还是现实值价进行补偿；三、房屋占用费是否应当支付，支付标准应是什么。
关于本诉部分。该院认为，原告自流井区中医院与被告曾顺祚、陈丽娜之间的租赁关系成立，合法有效。双方约定租赁期于2014年3月11日届满，后对续租事宜未达成一致意见，应视为双方建立了不定期租赁合同关系，原告可随时要求解除、终止合同。虽现存房屋系被告出资修建，但其修建该房屋的基础为原告所有的房屋及相应的土地，虽现有房屋并未取得合法产权，但依据双方合同约定，应归原告所有。故现原告要求被告返还租赁房屋，并要求被告向其支付相应的房屋占用费的诉讼请求，该院予以支持。但原告主张的2000元/月的房屋占用费，无合同依据和法律依据，该院不予认可，结合庭审查明的事实，双方约定的租金标准为1000.00元/月，且被告向原告交纳了2000.00元保证金，因被告自2014年4月起未再支付租金，该院确认被告自2014年6月起至实际归还房屋之日止按1000元/月向原告支付房屋占用费。
关于反诉部分。该院认为，原、被告于2009年4月签订《租房合同》后，由于原租赁房屋修建于上世纪60年代，为砖木结构，因地震毁损，加之年久失修，房屋结构、墙面、门窗等损坏严重，并存在屋面漏水严重，部分檩条、楼板断裂等问题，导致租赁房屋不能正常使用，被告才于2009年7月1日向自贡市自流井区建设局紧急报告，要求对租赁房屋进行加固维修。虽然双方没有签订书面的合同，但原、被告双方与自贡信达房地产评估咨询有限公司签订《房地产评估业务约定书》，要求对原租赁房地产当时价值进行评估，从双方的估价目的“作为双方合作中承租人出资改建前该房地产价值的依据”来看，可认定双方在当时就被告出资重建房屋问题达成了一致合意，并且有补偿被告差价的意思表示，如双方没有该合意，则无需共同委托评估公司对该房地产进行估价。再者，双方《租赁合同》的租赁期限为5年，被告投入500000.00余元对租赁房屋进行重建、装修，若按该合同约定一切费用由被告承担，租赁期满改建、装修及附着物归原告所有，有违公平原则。故对被告反诉要求原告支付差价款的反诉请求，该院予以支持。原告主张严格按合同履行，不补偿差价款的抗辩理由不成立，该院不予采纳。关于补偿款金额的认定问题，该院认为，房屋重建后，该房屋虽未办理产权证书，但其所有权仍应归属于原房屋所有权人，其增值部分也应属于原产权人，补偿金额应以修建时的差价予以确认，故对反诉原告要求对现房屋实值价进行鉴定的申请本院不予同意。反诉被告应按修建时的差价部分进行补偿，四川中衡安信房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》及《关于自贡市自流井区中医院房产评估报告的说明》确定被告重建后房屋的成本为543000.00元。自贡信达房地产评估咨询有限公司于2009年7月20日出具的《房地产估价报告》确定重建前租赁房屋及土地使用权的价格共计为57800.00元，但该估价包括了土地使用权的价格，该院酌情确定该差价款为500000.00元。对于反诉原告主张的因拆迁由其全额投资的各项精装修、设施设备、药物损耗、附着物及附属等补偿及搬迁奖励等归其所有的诉讼请求，无事实依据和法律依据，该院不予支持。综上诉说，该院判决：1.自流井区中医院与曾顺祚、陈丽娜间的不定期租赁合同关系终止，曾顺祚、陈丽娜于本判决生效之日起十五日内将坐落于自流井区五星街9组316号现有房屋返还给自流井区中医院，并支付自2014年6月起按每月1000.00元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占用费；2.自流井区中医院于本判决生效之日起十五日内支付曾顺祚、陈丽娜房屋差价款500000.00元；3.驳回原告自流井区中医院的其他诉讼请求；4.驳回反诉原告曾顺祚、陈丽娜的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案关键的问题在于房屋重建或改建的性质及重建或改建后房屋的所有权问题。双方当事人在签订租赁合同时，约定的是对原房屋进行改建，但其后双方的行为确认是对原房的重建。不论改建还是重建，均不能改变其房屋的权属归属，重建后相应的法律后果均应由自流井区中医院承担。
在本案中，曾顺祚、陈丽娜出资修建了现涉案房屋，自流井区中医院并非将该房屋出售给曾顺祚、陈丽娜，因此，曾顺祚、陈丽娜不能享有涉案房屋的所有权。曾顺祚、陈丽娜在出资修建涉案房屋后，在合同期内享有涉案房屋的用益物权。
上诉人自流井区中医院认为曾顺祚、陈丽娜出资重建的房屋是对原房屋的改建不能成立。双方租赁合同终止履行时，上诉人自流井区中医院应当给予曾顺祚、陈丽娜相应的补偿。一审法院根据新旧房屋的价格差，在双方终止租赁合同关系的情况下，酌情确定由自流井区中医院补偿差价款500000.00元给承租人曾顺祚、陈丽娜并无不当，对上诉人自流井区中医院的上诉请求，本院依法不予支持。
关于上诉人曾顺祚、陈丽娜认为应按全额投资重建的房屋及装饰装修、设施设备、家电家具、药物损耗等现今实值价不低于250万元以上的差额补偿问题。重建的房屋，在上诉人曾顺祚、陈丽娜租赁期间，自流井区中医院并没有按重建房屋的价值收取租金，而是按原房屋的价值收取租金。曾顺祚、陈丽娜在租赁期间享有了增值房屋所产生的收益。虽然合同上约定对原房屋是重新改建，双方实际履行为重建，但并没有改变合同中约定租赁期满后将房屋交还自流井区中医院，房屋改建、装修及附着物归自流井区中医院所有的约定。因此，一审法院按重建价格给予补偿并无不当。至于装饰装修、设施设备、家电家具、药物损耗等，上诉人曾顺祚、陈丽娜并没有举证证明哪些附属设施不能拆除，应承担举证不能的法律后果，且上述有关生产、生活资料系曾顺祚、陈丽娜为生产、生活之必须，在退还房屋时要求房屋所有权人承担于法无据。关于拆迁补偿费按投资比例分成问题，本案的涉案房屋所有权既然归属于自流井区中医院，即使将来要拆迁，其拆迁补偿也应归属于权利人，自流井区中医院与曾顺祚、陈丽娜是房屋租赁关系，并非共同共有关系，因此，本院对曾顺祚、陈丽娜要求按现值250万元以上的差额补偿及拆迁补偿费按投资比例分成的请求不予支持。
综上所述，自流井区中医院、曾顺祚、陈丽娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35928元，由自流井区中医院负担8800元，曾顺祚、陈丽娜负担27128元。
本判决为终审判决。
审判长 曾伟贤
审判员 周玉萍
审判员 陈品强
二〇一八年三月二十一日
书记员 姜 文