广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2891号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司珠海市分行。住所地：珠海市。
负责人：杨伟明，行长。
委托诉讼代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁永东，男，汉族，1989年10月11日出生，住广东省。
被上诉人（原审被告）：魏梦华，女，汉族，1990年9月18日出生，住湖南省岳阳县。
上诉人中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行）因与被上诉人梁永东、魏梦华金融借款合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建行珠海分行的委托诉讼代理人林苏云到庭参加诉讼，被上诉人梁永东、魏梦华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行珠海分行上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判建行珠海分行依法处分抵押物珠海市××区××大道××房所得价款享有优先受偿权；二、诉讼费由梁永东、魏梦华承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实不清。
2012年7月23日，建行珠海分行与梁永东签订《个人住房（商业住房）借款合同》，在合同中约定，梁永东、魏梦华以其购买的位于珠海市××区××大道××房房产为其向上诉人申请的借款提供抵押担保，并且于2013年5月9日办理了该涉案房产的抵押权预告登记，之后该涉案抵押房产也已办理了房地产权证与房地产他项权证。上诉人对涉案的房产享有抵押权，对该抵押房产被依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，而一审法院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》约定梁永东、魏梦华是以其预购的商品房为其债务提供抵押担保，仅办理了抵押权预告登记备案手续，不享有抵押权。
二、一审法院适用法律错误。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者其他第三人游权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建筑的建筑物、船舶、航空器。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自办理抵押登记时设立”。依据该条款，抵押权一经登记，就设立成功，既然是“可以设立抵押登记”，就说明房地产出证并非抵押登记的前提条件。在未办妥房地产权证和房地产他项权证前，抵押权对外公示了，就已经设立成功。因此，涉案房产其实在抵押权预告登记时已经设立成功，更何况建行珠海分行与梁永东、魏梦华也已经为涉案房产办理了房地产他项权证。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，建行珠海分行对依法处分涉案抵押房产所得价款享有优先受偿权。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二十条规定错误。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。建行珠海分行提起上诉，请求判如所请。
被上诉人梁永东、魏梦华二审没有发表答辩意见。
建行珠海分行向一审法院起诉请求：一、解除建行珠海分行与梁永东、魏梦华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、梁永东、魏梦华偿还所欠建行珠海分行贷款本金人民币333918.10元及利息（其中截至2016年2月24日的利息为人民币4723.76元；从2016年2月25日至清偿之日的利息，以人民币338641.86元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定逾期罚息利率计算）。本息暂合计为：￥338641.86元；三、确认建行珠海分行对抵押的房产（珠海市××区××大道××房）享有优先受偿权；四、本案诉讼费、公告费（以实际发生数额为准）由梁永东、魏梦华承担。
一审法院认定事实：2012年7月23日，建行珠海分行和梁永东、魏梦华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440640008-011-2012004342）一份，合同约定：“梁永东、魏梦华向建行珠海分行借款人民币35万元，用于购买位于珠海市××区××大道××房房产；借款期限为360个月，从2012年7月23日起至2042年7月23日；还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每年的1月1日调整一次；建行珠海分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖法、公证费、送达费、公告费、律师费等），由梁永东、魏梦华承担；梁永东、魏梦华以其预购的商品房即位于珠海市××区××大道××房房产为上述《个人住房（商业用房）借款合同》提供抵押担保，抵押担保范围包括上述合同约定的债权本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、梁永东、魏梦华应向建行珠海分行支付的其他款项、建行珠海分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖法、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；梁永东、魏梦华不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；梁永东、魏梦华构成违约的，建行珠海分行有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求梁永东、魏梦华立即清偿借款本息及相关费用，解除与建行珠海分行的借贷关系；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应的调整”。2012年8月7日，建行珠海分行依照约定向梁永东、魏梦华指定账户发放贷款35万元。
2013年5月9日，建行珠海分行和梁永东、魏梦华以梁永东、魏梦华预购的商品房即位于珠海市××区××大道××房（预告登记证号：粤房地预登珠字第0300024841号），办理了以建行珠海分行为预告登记权利人的抵押权预告登记，抵押预告登记证号为粤房地预登珠字第0300030316号，债权金额为35万元。在还款期限内，梁永东、魏梦华未能按时履行还本付息义务，截至2016年2月24日，梁永东、魏梦华尚欠建行珠海分行贷款本金333918.10元及利息4723.76元（其中利息4652.66元，罚息71.10元）。
一审法院认为，建行珠海分行与梁永东、魏梦华签订《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。建行珠海分行依约发放贷款，梁永东、魏梦华未能按期偿还借款本息，其逾期还款的行为构成违约。根据合同约定，建行珠海分行有权提前解除与梁永东、魏梦华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求梁永东、魏梦华按合同约定偿还借款本息。因此建行珠海分行要求解除建行珠海分行和梁永东、魏梦华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和要求梁永东、魏梦华偿还所欠的贷款本金333918.10元并支付截至2016年2月24日止的利息4723.76元（其中利息4652.66元、罚息71.10元）以及从2016年2月25日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金333918.10元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算；复利以欠付的利息4652.66元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算）的诉讼请求，原审法院予以支持。
《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定，梁永东、魏梦华以其预购的商品房即位于珠海市××区××大道××房房产为上述《个人住房（商业用房）借款合同》的债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可见，约定的抵押房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。即抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原审法院对建行珠海分行确认建行珠海分行对珠海市××区××大道××房房产有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：一、确认中国建设银行股份有限公司珠海市分行与梁永东、魏梦华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440640008-011-2012004342）解除；二、梁永东、魏梦华于本判决发生法律效力之日起十日内向中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还借款本金333918.10元并支付截至2016年2月24日的利息4723.76元以及从2016年2月25日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金333918.10元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算；复利以欠付的利息4652.66元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算）；三、驳回中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6480元，由梁永东、魏梦华负担。
建行珠海分行二审提交涉案房产不动产产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表、涉案房地产他项权证,拟证明涉案房产已经办理抵押登记，并已办理房地产他项权证书。
被上诉人梁永东、魏梦华因下落不明，未发表质证意见。
本院除对原审法院查明的事实予以确认外，二审另查明如下事实：建行珠海分行就梁永东、魏梦华位于珠海市××区××大道××房房产在房地产登记机关办理了抵押登记，抵押登记日期为2014年5月30日。建行珠海分行领取了上述房地产的房地产他项权证，他项权证显示建行珠海分行的债权数额为人民币35万元。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕建行珠海分行的上诉请求进行审理。梁永东、魏梦华未提出上诉，视为服判。建行珠海分行对一审判决第一、二项未提出上诉，本院对一审判决第一、二项径行维持。
本案二审争议的焦点问题是建行珠海分行对梁永东、魏梦华提供的抵押物即位于珠海市××区××大道××房是否享有优先受偿权。从二审查明的事实考察，建行珠海分行就梁永东、魏梦华位于珠海市××区××大道××房在房地产登记机关办理了抵押登记，抵押登记日期为2014年5月30日，建行珠海分行领取了上述房地产的房地产他项权证。因此，建行珠海分行对梁永东、魏梦华提供的抵押物享有优先受偿权。一审判决驳回建行珠海分行要求对珠海市××区××大道××房享有优先受偿权的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。
由于二审阶段，建行珠海分行提供的新证据导致本案改判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，原审裁判不属于错误裁判案件。综上，建行珠海分行的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1843号民事判决第一、二项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1843号民事判决第三项；
三、中国建设银行股份有限公司珠海市分行对梁永东、魏梦华提供的抵押物位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1697号14栋604房享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6480元、二审案件受理费人民币100元，均由被上诉人梁永东、魏梦华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙永红
代理审判员 崔拓寰
代理审判员 李 苗
二〇一七年三月三日
书 记 员 林粤锴