浙江省杭州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙01行终660号
上诉人（原审第三人）杭州市体育局，住所地杭州市西湖区跑马场巷9号。
法定代表人金承龙，该局局长。
委托代理人乐淳，京衡律师集团上海事务所律师。
被上诉人（原审原告）杭州天伦大酒店有限公司，住所地杭州市西湖区曙光路124号。
法定代表人钱志林，该公司董事长。
委托代理人黄加宁，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
委托代理人陈林莲，天册（上海）律师事务所律师。
原审被告杭州市国土资源局，住所地杭州市解放东路18号。
法定代表人谢建华，该局局长。
委托代理人解波云、杨淑妙，该局工作人员。
上诉人杭州市体育局因杭州天伦大酒店有限公司与杭州市国土资源局房屋行政登记一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106行初193号行政判决，向本院提起上诉。本院2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杭州市住房保障和房产管理局（简称杭州市房管局）于2016年5月27日向杭州市体育局颁发杭房权证西字第××号《房屋所有权证》，载明：房屋所有权人：杭州市体育局；房屋座落：曙光路124号1幢；规划用途：非住宅；总层数：3层；建筑面积：5199.53平方米。附记：市直机关事业单位房地产二级管理范围，未经市直机关事业单位房地产管理联席会议批准不得处置。
杭州天伦大酒店有限公司于2016年7月7日向人民法院提起诉讼，请求判决一、确认杭州市国土资源局（原杭州市住房保障和房产管理局）核准对杭州市体育局位于曙光路124号1幢的房屋所有权初始登记违法；二、撤销杭州市国土资源局（原杭州市住房保障和房产管理局）核发的杭房权证西字第××号《房屋所有权证》。
原审法院根据各方当事人的举证并经庭审质证认定：2016年5月27日，杭州市体育局向杭州市房管局申请办理杭州市西湖区曙光路124号1幢房屋的初始登记，并提交杭州市房产交易、产权登记申请表，组织机构代码证，委托书及受托人身份证明，国有土地使用证，地名证明，其他资料（即杭州市直属单位房地产历史遗留问题办证审核表、《杭州市陈经纶体育学校天伦大酒店结构安全鉴定报告》、情况说明），房地产测绘成果报告等材料。当日，杭州市房管局的工作人员向杭州市体育局就有关事项进行了询问，并制作房屋登记询问记录。经审核，杭州市房管局于当日向杭州市体育局核发了案涉《房屋所有权证》。
原审法院另查明，2005年10月10日，杭州陈经纶体育学校（甲方）与杭州天伦大酒店有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为杭州市曙光路124号的土地使用权人，由乙方投资，并已在该宗土地上建房屋一幢（建筑面积3514.8平方米）为商业用途，该房屋的产权归甲方所有，甲方将房屋租赁给乙方使用。租赁期自1994年12月30日至2014年12月30日。租赁期限届满后，甲方如继续出租该建筑物，乙方在同等条件下有优先承租权。租赁期满，若双方终止合同，有关事宜的处理：地上建筑物及固定设施的所有权归甲方所有。乙方在期限届满后60日将房屋按当时现状交还甲方。将酒店的活动设备等如甲方需要，以实际价值的40%付款给乙方。2014年2月27日，杭州陈经纶体育学校（甲方）与杭州天伦大酒店有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方原于2005年10月10日签订关于房屋租赁的（协议书）甲方为杭州市曙光路124号土地使用权人，……现经甲乙双方友好协商达成如下补充协议：甲方同意续租该物业到2019年12月30日，年租金另行协商。
原审法院再查明，2006年10月27日，杭州市体育局取得杭州市人民政府核发的杭西国用（2006）第000272号《国有土地使用证》，土地使用权人为杭州市体育局，坐落为西湖区曙光路××号，地类（用途）为教育用地，使用权类型为划拨，使用权面积为75632平方米，记事栏内容为：本宗地属市直机关事业单位房地产二级管理范围，未经市直机关事业单位房地产联席会议批准不得处置。从发证之日起满三年申请验证，逾期未验证的，本证无效。
原审法院又查明，根据杭政办函[2015]159号文件，杭州市房管局的房屋登记职责划入杭州市国土资源局。杭州市国土资源局于2016年5月27日在杭州日报刊登了关于杭州市区实施不动产统一登记的公告，明确依据杭政办函[2015]159号文件的要求在2016年6月1日之后，房管部门不再受理房屋管理登记。原审庭审中，杭州天伦大酒店有限公司表示其曾于2006年至2010年间在原有建筑的基础上未经审批扩建了约1500平方米的建筑。
原审法院认为，一、关于杭州天伦大酒店有限公司的原告主体资格。该公司与陈经纶体校于2005年签订《协议书》租赁案涉房屋，载明：陈经纶体校为案涉土地使用权人，由该公司投资并已在该宗土地上建房屋一幢（建筑面积3514.8平方米），该房屋的产权归陈经纶体校，租赁期自1994年开始。而杭州市体育局于2006年取得案涉土地使用权证，于2016年取得案涉房屋所有权证。根据《协议书》，杭州天伦大酒店有限公司租用房屋约3514.8平方米。而案涉房屋所有权证记载的房屋面积为5199.53平方米。现该公司主张其于2006年至2010年间在原租用房屋上扩建并使用约1500平方米的建筑。该公司以此主张其与案涉行政登记行为有利害关系，应具备原告主体资格。至于杭州市体育局所主张的杭州天伦大酒店有限公司即便进行扩建所有权也不归其所有，不属于原告主体资格问题需要审查的范围。二、关于案涉行政登记行为是否合法。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。被诉房屋登记虽由杭州市房管局作出，但现房屋登记的职权已变更由杭州市国土资源局行使，故本案应由杭州市国土资源局为被告。《房屋登记办法》第三十条第（五）项规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋已竣工的证明”；《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》第十五条第二款规定：“经备案机关签署的《竣工验收备案表》是该工程办理城市房屋产权登记的必备文件”。本案中，杭州市体育局申请办理房屋登记时并未提交法规规定的竣工验收报告或经备案机关签署的《竣工验收备案表》，其提供的《杭州市陈经纶体育学校天伦大酒店结构安全鉴定报告》不足以证明案涉房屋竣工验收的相关情况。在程序上，《房屋登记办法》第十九条第（一）项规定：“办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看”。杭州市体育局系对案涉房屋进行初始登记，但杭州市国土资源局未提供证据证明其已就案涉房屋完成实地查看的程序，应视为其未完成法定程序。因此，案涉房屋的初始登记属认定事实不清、程序违法，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销杭州市住房保障和房产管理局于2016年5月27日颁发的杭房权证西字第××号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由杭州市国土资源局负担。
杭州市体育局不服原审判决提起上诉称，一、被上诉人杭州天伦大酒店有限公司是一个非法侵占人，租期到期不腾退我局所有的案涉房屋，对此我局已提起民事诉讼，被上诉人以其系案涉房屋的续租人为由抗辩，但无论被上诉人是非法侵占人还是续租人，其对被诉房屋登记行为而言，均不具备原告资格。原审法院本应中止本案的审理，待相关房屋腾退的民事案件审结以后再行恢复本案诉讼，但原审法院错误地反其道而行之。二、原审法院认定证据片面，对上诉人原审中提交的《关于请求协调承租杭州天伦大酒店营业用房的报告》所反映的事实不予查明。三、案涉房屋所有权登记事宜，属于历史遗留问题，上诉人在申请办理案涉房屋所有权登记时，完全按照杭州市人民政府的简复单办理。四、杭州市住房保障和房产管理局在对案涉房屋进行登记时，已进行了实地查看，至于登记过程中对案涉房屋建成年份的错误记载，属于可以更正的内容，无需以撤销的方式对待。为此，请求判决撤销（2016）浙0106行初193号行政判决；改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人杭州天伦大酒店有限公司答辩称，一、我公司原告资格的问题，2005年陈经纶体育学校与我公司就涉案房屋签定协议书，双方约定由我公司投资，并已在该宗地上建造的建筑面积3514.8平方米的房屋一幢所有权归陈经纶体校所有，并由我公司承租，租用时间为20年（1994年12月30日
--2014年12月30日）。后又签订《房屋租赁补充协议》，租赁期限延长到2019年12月30日。上诉人不可否认以下事实：（一）2006年--
2016年我公司租赁期间扩建了1500平方米并使用，变成现在的5199平米，扩建的1500平米建筑在原来的租赁协议及补充协议中对所有权归属问题没有进行约定。（二）杭州市房管局对案涉房屋进行行政登记时记载的面积是5199平米，包括了天伦大酒店扩建的1500平米，而该1500平米是属于天伦大酒店扩建的临时建筑，与原来的永久性建筑性质不同。三方对此扩建面积是存在争议。（三）杭州市政府的简复单、规范性文件都是在没有历史遗留问题、没有权属争议的情况下予以确权，进行房屋权属登记还必须依照法律规定进行，杭州市体育局取得涉案房屋房产证其实并不符合《简复单》的条件。因此，案涉行政登记行为侵害了我公司的合法权益，天伦大酒店是本案利害关系人，当然具备本案原告资格。二、在原审法院另案（民事腾退案件）审理过程中，杭州市体育局向法院提供案涉行政行为房产证作为证据材料，证实其享有5199平米的房屋所有权，据此我公司依法针对此房屋所有权证提起行政诉讼，民事诉讼中止诉讼是符合法律规定的。原审审理期间协议书和补充协议是上诉人与被上诉人共同向法庭举证的材料，各方对该两份证据的真实性均无异议，结合其他证据均可以证明房屋所有权证记载的面积与协议书约定的面积不一致，且扩建的1500平方米是租赁期间我公司建造的，双方对此扩建面积没有约定归属是认可的。原审审理查明部分仅仅是客观记载了事实经过，并无不妥之处。上诉人认为其办理涉案房屋权属是完全按照《简复单》要求办理，无论该《简复单》是否属于政府规范性文件，是否符合法律规定，其仅是申请办证的前提条件，如何办证仍然需要根据《房屋登记办法》的规定进行认证、调查、登记，杭州市房管局对涉案行政登记行为不论程序上还是形式上都违反了《房屋登记办法》的规定，属于认定事实不清、程序违法，据此应当予以撤销。三、案涉行政登记行为程序、实体均违反法律规定。（一）杭州市房管局受理初始登记时材料不齐全。（二）根据《房屋登记办法》第三十五条第（二）项、《竣工验收暂行规定》第十五条第二款之规定，没有提供房屋竣工证明、竣工验收备案表，杭州市房管局对房屋是否竣工的事实都忽略不顾，杭州市体育局并不具有房屋已经竣工的相关材料。杭州市房管局没有实地察看、走访，就进行了房屋登记。（三）杭州市房管局未尽到必要的审查、谨慎义务。从受理单到发证时间来看，都是在2016年5月27日，上午9点受理，当时询问、当天发证，可见杭州市房管局没有对涉案房屋的实际情况进行必要的核查、审核，申请材料还有诸多的纰漏和瑕疵，这都反映出杭州市房管局没有进行实地察看的程序，原审审理终结后，杭州市房管局仍无法举证证明其已进行实地察看程序，据此违反《房屋登记办法》第十九条的规定。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告杭州市国土资源局答辩称，一、原审法院围绕利害关系（原告主体资格）、登记行为的合法性问题展开调查。但从原审判决认定事实来看，其大篇幅阐述了杭州天伦大酒店有限公司和陈经纶体校之间的协议的关系，我方认为房产证是在2016年颁发的，租赁行为事实上发生于1995年，房产证颁发与否并不影响其租赁，杭州市房管局颁发房产证的行为与陈经纶体校出租房屋的行为是两个不同的法律关系。据此针对房屋登记行政争议，杭州天伦大酒店有限公司不具备原告资格。二、被上诉人认为发证面积是5199平方米，陈经纶体校原规划许可的面积是3500平方米，暂且不说这两个面积得出是经过规划、许可、确认的，此面积的确认从行政登记的角度与杭州天伦大酒店有限公司毫无法律上的利害关系，也即房屋的建造，从规划许可的角度、行政登记的角度，均与被上诉人无关。即使被上诉人擅自搭建建筑物、构筑物，也是国家、政府要取缔的行为，是不合法的行为。陈经纶体校才是合法建造的主体，杭州天伦大酒店有限公司的擅自搭建行为未经规划许可，其就是单纯的租赁关系。至今为止杭州天伦大酒店有限公司对争议房屋所有权问题也未提起过相关民事诉讼。三、5199平方米是经过规划许可的，原审中我方提供的经杭州市规划局盖章确认的材料（落款时间5月17日）“……确权给市体育局，总面积5199.53平米，以上面积以测绘成果为准，规划予以确认”，也即上诉人经过规划确认后（此为解决遗留问题的方式），才取得案涉房屋的所有权的。被上诉人所说的《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》实施时间远远在案涉房屋建造之后，且此实施细则与房屋登记行为完全无关。同样，《房屋登记办法》是2008年开始实施的，案涉房屋在此之前就已经建造，并不适用相关法律关于验收的规定，因此在尊重历史的原则下，本案还是应当依照《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》（建造时有效的法律法规）之规定判断其合法性。故原审法院适用法律错误。四、对于有无实地查看的问题，案涉测绘报告是杭州市房地产测绘公司出具的，杭州市房地产测绘公司是杭州市房管局下属企业，如果没有实地察看，怎么知道房屋面积是5199.53平方米？因此被诉行政行为程序上不存在瑕疵。
经审查，原审判决对证据的采信无误。根据予以采信的证据，本院确认原审认定的基本案件事实。
本院认为，原审法院关于杭州天伦大酒店有限公司具备提起本案诉讼原告资格的意见成立。
关于被诉行政行为的作出是否具备主要证据，首先，上诉人认为其是依照杭州市人民政府的简复单的要求，办理本案案涉房屋登记事宜，但杭州市房管局未将上诉人所称简复单作为作出被诉行政行为的事实证据。其次，原审被告杭州市国土资源局称，鉴于案涉建筑的建成时间，被诉行政行为的合法与否应依照1996年7月1日起施行、1998年9月10日经修正的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》，而非2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》的规定进行判断，但一方面，杭州市国土资源局在原审证明被诉行政行为合法的过程中，向原审法院及本案当事人表明被诉行政行为的法律依据恰恰是其在二审中认为不应当适用的《房屋登记办法》，另一方面，根据杭州天伦大酒店有限公司在原审中的述称，该公司于2006年至2010年间，在原经建设工程规划许可所建造的建筑的基础上，未经审批扩建了约1500平方米的建筑（包含在案涉建筑面积5199.53平方米的确权范围内），本案其余当事人对此未提出反对意见并举证，故被诉行政行为的合法与否应当依照《房屋登记办法》的规定进行判断。第三，《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》第十五条第二款规定：“经备案机关签署的《竣工验收备案表》是该工程办理城市房屋产权登记的必备文件”。本案中，杭州市体育局申请办理房屋登记时并未提交依法应当提交的案涉5199.53平方米房屋已竣工的证明，被诉行政行为的作出主要证据不足。《房屋登记办法》第二十二条第（一）项规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；”本案中，杭州市国土资源局未提供案涉5199.53平方米房屋的规划许可、施工许可材料，因此，原杭州市房管局作出予以登记的被诉行政行为亦不符合上述法律规定。
此外，原审法院关于被诉行政行为违反《房屋登记办法》第十九条第（一）项规定的程序的意见正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人杭州市体育局负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓辉
审判员 吴宇龙
审判员 李 洵
二〇一八年六月一日
书记员 叶 嘉
附：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。