湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初1097号
原告（反诉被告）邱璟，女，1983年8月8日出生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。
原告（反诉被告）程剑，男，1980年5月21日出生�汉族，现住郴州市北湖区。系邱璟的丈夫。
委托代理人：张富友，湖南天剑法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司，统一社会信用代码914310005827900647，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。
法定代表人：段钬，系该公司董事长。
委托代理人：彭建华，湖南福城律师事务所律师。
委托代理人：李美静，湖南福城律师事务所律师。
原告（反诉被告）邱璟、程剑诉被告（反诉原告））郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱璟、程剑的委托代理人张富友，被告（反诉原告）君联公司的委托代理人彭建华、李美静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邱璟、程剑请求本院判令：1、请求法院判决被告（反诉原告）支付延期交房违约金17431.63元（逾期违约金按照每日万分之一从2015年11月1日起计算至2017年4月30日止，期后另算）；2、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）君联公司答辩要点：1、虽被告（反诉原告）依合同约定延迟了一百多天向原告（反诉被告）交付商品房，但造成被告（反诉原告）延期交房的原因是由于政府行为和天气多雨等自然灾害的客观因素等原因所致，依据法律规定和双方合同约定，被告（反诉原告）不应向原告（反诉被告）承担违约责任。2、原告（反诉被告）所诉房屋在符合双方签订的《房屋买卖合同》约定的交房条件且不违反法律规定的情况下，经被告（反诉原告）通知收房后，原告（反诉被告）迟迟不予收房产生的一切经济损失应当由原告（反诉被告）自行承担。
被告（反诉原告）君联公司提出反诉请求:1、判令被反诉人立即支付反诉人剩余房款16772元及延期付款违约金748.3元；（违约金=16772×违约天数446天×0.0001。暂从2016年4月11日计算至2017年7月1日，2017年7月1日后至实际付款后的违约金另行计算）；2、判令被反诉人支付反诉人房屋管理费6690元；（按每天15元计算，暂从2016年4月11日计算至2017年7月1日，2017年7月1日后至实际收房后的房屋管理费另行计算）以上两项共计24210.03元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告（反诉被告）邱璟、程剑答辩要点：答辩人有5%的房款16772元没有交清，不是答辩人的责任，而是因为君联公司的房屋质量有问题，且未在30日内整改，且国土局、规划局、郴州城建局、园林局及郴州公安消防支队都出具了验收不合格的文件，直到现在尚未整改好，答辩人有权拒绝收房，君联公司应承担每日15元的延期交房违约金。反诉原告在滥用诉权，强词夺理，请求法院驳回其反诉请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2014年10月31日，邱璟、程剑作为买受人，君联公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》。约定邱璟、程剑购买君联公司开发的位于郴州市XX路“XX名都”项目XX栋XX号房，合同约定建筑面积126.68㎡，总房款为335449元。《商品房买卖合同》第五条，付款方式�期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，首付款含定金95%共计318677元于本合同签订之日支付，剩余房款5%余款16772元，在主体工程完工时交清。……第六条买受人逾期付款的违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。第九条，交付期限及条件�出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经�格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。……2014年10月31日，邱璟、程剑一次性支付了95%的首付款。
另查明，被告君联公司开发的“XX名都”项目共有8栋，其中1－5东楼高18层，6栋楼高22层，7-8栋楼高26层，主体工程完工后，2016年1月28日，建设单位君联公司会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位均未加盖单位�章,其中郴州市建设工程质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴参与验收，李周庭、曹亚琴、吴伟军签字的时间是2016年4月18日。君联公司于2016年4月7日以发信息方式通知原告于同年4月9日至10日收房，领取入住通知书，办理入住手续。2016年4月29日又将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。
截止本案开庭审理时，邱璟、程剑以房屋不符合交房条件仍未收房，也未交5%的尾款16772元。
二、双方当事人有争议的事实
1、邱璟、程剑是否存在逾期付款的情形。君联公司认为，双方于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》，合同第五条约定付款方式为一次性付款，首付款318677元于合同签订之日支付，余款16772元在主体完工时交清。尽管被告未正式告知原告主体完工的具体时间，但君联公司于2016年4月7日通过短信告知两原告于2016年4月9日至10日到营销中心领取入住通知书，办理入住手续，并告知需交清剩余房款。但原告未按合同约定的时间付款。在原告还未交清余款前，被告拒绝交房不应向买受人承担逾期交房的违约责任。邱璟、程剑认为，一直未收到君联公司要求收房和付清余款的通知，另外不交剩余房款是因为被告的房屋还未符合交房条件。本院认为，按照合同约定，邱璟、程剑应于主体完工时交清余款16772元。合同约定的主体完工时君联公司未通知原告支付剩余房款，但在君联公司于2016年4月30日在郴州日报所刊登的交房通知和入住通知书中，君联公司认可在通知收房之日同时交付剩余房款。故邱璟、程剑应当在2016年4月30日交清余款16772元，但邱璟、程剑一直未付清剩余房款也未收房，逾期未交清余款应当承担逾期付款的违约责任，逾期时间从2016�4月30日计算至君联公司反诉状确定的2017年7月1日，共计违约天数426天。2017年7月2日后至实际付款后的违约金另行计算。
2、XX名都项目达到交房条件和时间的确定。原、被告签订的房屋买卖合同中约定房屋交付的标准为“该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”。邱璟、程剑认为，XX名都项目没有到质监部门验收备案或未经质监部门验收合格。XX名都1-6号栋的建设工程竣工验收报告是被告内部人员参与的验收，没有规划、消防、质监、环保等相关职能部门的参与及验收；竣工验收报告并不代表工程经质监部门验收合格，也不代表被告通知原告收房的商品房符合合同约定的交付条件。君联公司则认为，2016年1月28日止，XX名都项目就通过郴州市建设工程质量监督管理站会同建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收，并取得了商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本院认为：①原、被告在《商品房买卖合同》的第九条中约定：被告应当在2015年10月31日前，向买受人交付“该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”的房屋。在建商品房竣工验收流程当中，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位在对商品房进行验收时，质监部门仅参与并监督验收过程即可，并无质监部门直接验收并出具验收合格报告的做法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房在质监部门的监督参与下，于2016年1月28日会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，符合交付的法定条件之一，同时也符合双方约定的交房�件。②《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付条件，有多个选项可供双方协商选择。其中，综合验收通过以包括消防、规划、人防、国土、市政设施工程等验收合格为前提。在有多项选择的情况下，买卖双方仍选择第一项，即竣工验收合格为交房条件，这表明当事人的交易意愿。2009年5月1日起施行的修订后的《消防法》以及国家公安部规章，将原规定的建设单位应当申请公安消防机构进行验收修改为：建设单位应在取得工程竣工验收合格之日起七日内将消防设计和竣工验收备案受理系统报公安消防机构录入进行备案。这意味着，消防验收从审批制改为备案制。故，2016年4月30日被告君联公司在郴州日报上刊登交房通知时，已具备了房屋的交房条件。
3、是否存在不可抗力的审查。君联公司辩称因政府规划的骆仙西区的基础设施建设未�时到位，如安排的水电等综合管网时间安排是2014年12月-2016年12月，道路改造时间安排是2014年12月-2015年12月，消防设施时间安排是2014年12月-2015年12月。加上施工期间大雨和暴雨较多等客观因素符合合同约定的不可抗力情形可据实顺延交房时间。君联公司向本院提交了由郴州市气象科技服务中心出具的“郴州市城区2014年11月-2016年4月气象资料”、关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提质有关问题的的会议备忘录、关于郴城西区建设有关问题的会议纪要和附件和关于申请XX名都项目尽快安装高压进线电源的报告、新装增容送电单。拟证明XX名都项目自实际开工之日起至竣工验收合格之日止，受政府原因和天气多雨客观因素影响，导致工程延期完工并竣工验收，属合同约定的不可抗力之情形。这些不可抗力的情形其已于2015年10月23日和12月31日下达《告知函》方式通知了�个购房团购单位。邱璟、程剑认为，通知购房单位并不是告知了个人，购房合同是业主个人和被告（反诉原告（反诉被告））签订的，在合同相对方没有认可及书面同意的情形下，对其无约束力；气象资料中并没有君联公司所称的天气自然灾害，不存在合同约定延期交付的情形。本院认为，根据我国《民法通则》第一百五十三条及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同中的不可抗力事件，必须同时具备上述三个要件，缺一不可。本案中，被告提出的“不可抗力”：1、“郴州市城区2014年11月-2016年4月气象资料”仅为对此期间天气状况的客观记载，气象部门并未作出此期间有天气反常的结论，并无水灾、冰灾等自然灾害。2、道路、水、电等市政配套工程的批准与安装的延误。作为建房单位,在事先应了解市政配套工程等情况,确保新建房屋供电供水等问题,才能将房屋预售出去。被告在签订合同时，约定交付时间前就应该予以合理扣减，而不能在实际延期后再要求扣减该时间。所以被告提出的这两种情况都不属于合同中不可抗力的情形。因此开发商应该承担违约责任。且君联公司系单方变更交房时间，对邱璟、程剑并无约束力。故，本院对被告认为出现不可抗力应当免责的辩解意见不予采信。
判决的理由与结果
本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：1、邱璟、程剑逾期付款的违约责任的承担问题；2、君联公司逾期交房违约责任的承担问题；3、邱璟、程剑应否承担逾期收房的房屋管理费。
1、邱璟、程剑逾期付款的违约责任问题。按照《商品房买卖合同》约定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。邱璟、程剑未按合同约定支付余款16772元逾期已超过90日，本院对君联公司要求邱璟、程剑支付剩余房款16772元及逾期付款违约金的反诉请求予以支持。依合同约定计算，邱璟、程剑应支付君联公司逾期付款违约金714.48元（16772元×0.0001×426天），2017年7月2日后至实际付款后的违约金另行计算。
2、君联公司逾期交房的违约责任。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前交房�逾期交房期间为合同约定最后交房期限的次日即2015年11月1日至2016年4月30日，逾期天数为182天，应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因本案原告尚未收房，故违约时间从2015年11月1日起算至2016年4月30日。被告应支付原告逾期交房违约金为5799.92元（318677元×0.0001×182天）。据此，本院对邱璟、程剑诉请要求君联公司支付违约金5799.9元予以支持。
3、邱璟、程剑应否承担逾期收房的房屋管理费。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定“由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。……”本案中涉案房屋买受人虽未按期收房，但合同约定逾期收房的，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。房屋毁损、灭失风险已转移，出卖人也未对房屋进行实际管理。故，对被告君联公司要求原告承担逾期收房的房屋管理费的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司于支付原告（反诉被告）邱璟、程剑逾期交房违约金5799.92元；
二、原告（反诉被告）邱璟、程剑支付被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司剩余房款16772元及逾期付款违约金714.48元（2017年7月2日至实际付款后的违约金另行计算）；
三、以上二项相抵后，原告（反诉被告）邱璟、程剑应支付被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司11686.56元；此款限邱璟、程剑于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）邱璟、程剑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费236元，反诉案件受理费701元，合计金额936元。由原告（反诉被告）邱璟、程剑负担500元，由被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司负担436元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 罗 琛
人民陪审员 黎冬玉
人民陪审员 张建国
二〇一七年十月十六日
书 记 员 周 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
合同法第五十二条第�五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。