西安市碑林区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）碑行初字第00145号
原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行，住所地西安市碑林区友谊东路432号。
负责人杨武，行长。
委托代理人杨文，男，中国工商银行股份有限公司西安南关支行职员。
委托代理人雷钢，男，中国工商银行股份有限公司西安南关支行职员。
被告西安市住房保障和房屋管理局，住所地西安市西大街116号。
法定代表人夏俊山，局长。
委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人彭诗涵，女，西安市住房保障和房屋管理局干部。
第三人西安成城经贸有限公司，住所地西安市长安北路89号。
法定代表人王永锋。
第三人西安成城置业有限公司，住所地西安市长安北路89号中信大厦22层A、B号。
法定代表人唐昕。
第三人李大威，男，1952年10月17日出生，汉族。
委托代理人杜民，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人杜玮，陕西恒达律师事务所律师。
第三人罗健，男，1962年2月11日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行（以下简称工商银行南关支行）诉被告西安市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋转移登记一案，于2015年6月16日向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月28日受理后，于2015年8月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭审理了本案。原告委托代理人杨文、雷钢，被告市房管局委托代理人袁有文、彭诗涵，第三人李大威委托代理人杜民、杜玮到庭参加诉讼，第三人西安成城经贸有限公司（以下简称成城经贸公司）、第三人西安成城置业有限公司（以下简称成城置业公司）、第三人罗健经本院合法传唤，未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。
被告市房管局于2005年4月1日将西安市碑林区长安北路89号中信大厦1幢12501号建筑面积996.26平方米的房屋，转移登记至李大威名下，并为李大威颁发了1100106010-63-1-1-12501～0号房屋所有权证。
被告在法定期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据：
1、西安市房屋移转过户申请书；
2、西安市私有房屋权属登记申请书；
3、西安市房屋权属登记卡（存根）；
4、西安市房地产交易中心收件单；
5、西安成城经贸有限公司企业法人营业执照（副本）复印件；
6、西安成城经贸有限公司组织机构代码证（副本）复印件；
7、西安市房屋权属登记法人委托书；
8、西安成城经贸有限公司关于王永锋身份的证明；
9、李大威身份证复印件；
10、《商品房买卖合同》；
11、西安市房屋登记薄。
法律依据：1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》。
上述证据1-11均为复印件，被告用以证明其将涉案房屋由成城经贸公司名下转移登记至李大威名下的行为符合法律规定。
原告工商银行南关支行诉称，2000年5月29日，借款人罗健与成城置业公司签订《商品房购销合同》，购买了西安市长安北路89号成城大厦第25层B号建筑面积264平方米的住宅。2000年6月8日罗健与原告签订《个人住房借款合同》，在原告处办理个人住房贷款94万元，并于当日签订《个人住房借款抵押合同》，将以上房屋抵押给原告，并在西安市房产交易中心办理了抵押登记手续，抵押登记号为市房交抵备字第0008263号。上述合同均办理了相关公证手续。我行依约发放贷款后，借款人从2012年2月起连续违约不再还款，我行于2013年1月将上述借款人及成城置业公司、成城经贸公司诉至法院。案件审理过程中，原告发现上述抵押登记房屋已出售给本案第三人，且已取得房屋产权证。被告市房管局在前述房屋已经依法设定抵押权的情况下，为第三人办理房屋转移登记的行为，严重损害了我行的合法权益。请求判令撤销被告2005年4月1日为第三人李大威办理的坐落于西安市碑林区长安北路89号中信大厦12501号建筑面积996.26平方米的房屋产权登记之具体行政行为，恢复原告在西安市房产交易管理中心办理的抵押登记号为市房交抵备字第0008263号对应房屋的抵押状态，并由被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、罗健与西安成城置业有限公司签订的《西安市商品房购销合同》；
2、罗健与工商银行南关支行签订的《个人住房借款合同》；
3、罗健、王建蓉与工商银行南关支行签订的《个人住房借款抵押合同》；
4、西安市公证处《公证书》；
5、罗健、王建蓉与工商银行南关支行签订的《西安市房地产抵押合同》并附抵押清单；
6、西安市房地产抵押登记备案证明；
7、西安市房地产交易管理中心收件回执；
8、西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第00610号民事判决书及民事裁定书各一份。
被告市房管局辩称，被告为第三人办理房屋所有权转移登记程序合法、证据充分。原告作为抵押权人享有监督检查抵押物的权利，其怠于监督检查抵押物导致其债权难以实现应当自行担责。被告作为房屋登记机构，对于原告怠于行使权利的行为无权干涉。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人成城经贸公司及成城置业公司未到庭应诉。
第三人李大威述称，1、同意被告的答辩意见。2、本案是在民事诉讼之后提起的行政诉讼，已经有生效的民事判决认定李大威属于善意取得，李大威取得本案涉案房产合法。3、被告为李大威办理房屋转移登记行为合法。4、原告作为金融机构怠于行使物权权利，应当自负其责。
第三人罗健未发表陈述意见。
经审理查明，2000年5月29日，第三人罗健作为买方（乙方）、成城置业公司作为卖方（甲方），双方签订《西安市商品房购销合同》，合同编号为成销字第064-25-1,合同文本为西安市房产管理局（被告单位原名称）提供的格式合同。合同主要内容有：甲方以出让方式取得位于长安北路、编号为45号的地块的土地使用权，土地使用权证号为98出字第12880,土地面积为2021㎡。地块规划用途为综合楼，土地使用权年限自1998年12月9日至2048年12月9日止。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名成城大厦，主体建筑物的性质为民用，属框架剪力墙结构，建筑层数为28层。乙方向甲方购买商品房建筑面积共264平方米（其中实得建筑面积197平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积67平方米），共壹套。该商品房为第25层B号房。预售商品房批准机关为西安市房地产管理局，商品房预售许可证号为市房预售证第99013号。该商品房单位售价为每平方米6600元，总金额为1742400元。在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%。甲方须于2000年10月28日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。甲乙双方分别在合同上签章后，被告于2000年5月30日在合同上加盖“西安市房产管理局商品房销（预）售合同登记专用章”。2000年6月28日原告作为贷款人（甲方）、罗健作为借款人（乙方），双方签订《个人住房借款合同》，合同编号为：西工银南房字（2000年）M236号。合同约定的主要内容有：甲方向乙方发放住房贷款，金额为人民币940000元。贷款用于乙方购买坐落于西安市长安北路89号成城大厦25层B号房间，建筑面积264㎡。贷款期限为180个月，自2000年8月21日起至2015年8月21日止。在西工银南房字（2000年）N236号担保合同生效（或登记备案）后，甲方以乙方购楼款的名义将贷款分壹次划入售房者在甲方开立的账户，以购买本合同所列之房产。合同签订后，甲乙双方分别签字盖章。同日，原告作为抵押权人（甲方）、罗健及王建蓉作为抵押人（乙方），双方签订《个人住房借款抵押合同》，合同编号为：西工银南房字（2000年）N236号。合同约定的主要内容有：为确保甲方与罗健签订的西工银南房字（2000年）M236号借款合同的履行，乙方愿意以其有权处分的位于西安市碑林区长安北路89号第25层B号房间之房产（地产）的全部权益（以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单）抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。合同签订后，甲乙双方分别签字盖章。2001年10月29日西安市公证处对前述《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》出具（2001）西证经字第18127号公证书。在此期间，原告于2000年8月16日向被告申请对前述抵押权进行备案登记，并按被告提供的格式合同文本与罗健、王建蓉签订《西安市房地产抵押合同》，合同编号：0008263，合同主要内容与前述《个人住房借款抵押合同》基本相同。2000年8月21日西安市房地产交易管理中心向原告颁发市房交抵备字第0008263号《西安市房地产抵押登记备案证明》，载明：抵押权人中国工商银行西安市南关支行；抵押人罗健、王建蓉；房地产坐落西安市长安北路89号“成城大厦”；产权证件西安市商品房购销合同[合同编号：成销字064-25-1号]；建筑面积264.00㎡；抵押范围“成城大厦”（30层）25层B号房屋；债权数额玖拾肆万元整（人民币）；设定日期2000.08.21，抵押期限2015.08.21；附注按揭贷款。2013年原告以罗健未按期还款为由将罗健、成城置业公司、成城经贸公司、陕西诚和实业有限公司及李大威作为被告提起借款担保合同纠纷。本院于2014年10月29日作出（2013）碑民二初字第00610号民事判决，后于2015年4月27日作出补正民事裁定。上述裁判认定：罗健在成城置业公司的安排下，为解决成城置业公司用款问题，与原告签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》，帮助成城置业公司取得贷款，其对合同的目的、后果是明知的，且《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》公证后在房地产部门办理了抵押登记，因此前述《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》应为有效。成城置业公司向原告出具保证函，同意在借款人不能按期归还贷款本息时承担偿还贷款本息的连带责任，该保证函意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，应为有效。成城置业公司作为贷款的实际使用人，应向原告承担偿还贷款本息的责任。成城经贸公司替罗健偿还贷款至2012年1月，履行了还款，也当庭同意向原告承担还款责任，应与成城置业公司共同向原告履行还款付息义务。罗健虽未实际使用贷款，但其明知贷款要归成城置业公司使用，仍协助其与银行签订贷款合同获取贷款，存在一定过错，如成城置业公司与成城经贸公司不能偿还所欠原告银行贷款，其应就原告未受清偿全部贷款本息向原告承担10%的清偿责任。原告与罗健签订的《个人住房借款抵押合同》有效，但成城置业公司、成城经贸公司已将涉案房屋处分给第三人李大威，李大威善意取得了涉案房屋的产权证，致使原告抵押权实现有法律上的障碍，原告可通过另案诉讼寻求救济，原告要求处置抵押房产的诉讼请求应予驳回。同时查明，成城大厦1998年施工，2001年竣工，后改名为中信大厦。为此，判决如下：“一、被告西安成城置业有限公司和被告西安成城经贸有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行偿付借款本金287929.2元，利息45721.34元（计至2014年6月30日）及至判决给付之日的利息（按约定利息计算）；被告罗健在上述借款本息总额的10%范围内对原告承担清偿责任。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司西安南关支行要求在各被告未按期履行还款义务时，查封处置被告为原告提供的抵押房产，偿还其贷款本息的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6290元（案件受理费5908元、公告费560元），由被告西安成城置业有限公司、被告西安成城经贸有限公司负担。（此款原告已交，被告在支付上述款项时将此款直付原告）。”上述裁判均已发生法律效力。2015年6月原告提起本案诉讼。另查，2001年5月24日成城经贸公司、成城置业公司作为出卖人，李大威作为买受人，双方签订商品房买卖合同。合同中与本案有关的主要内容有：出卖人以出让方式取得位于长安北路、编号为45号（现39号）的地块的土地使用权，该地块土地面积为2021㎡，规划用途为综合楼，土地使用权年限自1998年12月9日至2048年12月9日止，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名中信大厦，土地使用权证号为98出字第12880号。买受人购买的商品房为第25层整层房，该商品房合同约定建筑面积共1056平方米，其中套内建筑面积788平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积268平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6402元，总金额人民币6760512元。买受人一次性付款于2001年5月25日前将全款付清。出卖人应当在2001年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，经出卖人同意，提前将商品房交付买受人装修。合同签订后，双方分别签字盖章，其中成城置业公司加盖合同专用章，成城经贸公司加盖公司公章。2005年3月1日李大威作为现业主、成城经贸公司作为原业主，双方以买卖为由向被告申请房屋移转过户。被告于2005年4月1日为双方办理了房屋转移登记手续，并为李大威颁发了1100106010-63-1-1-12501～0号房屋所有权证。
本院认为，成城大厦更名为中信大厦的事实，已被人民法院生效判决确认，二者土地使用权证号相同，地块同一，原成城大厦25层B号包含在现中信大厦25层整层中的事实应予确认。原告与罗健、王建蓉签订的《西安市房地产抵押合同》，已经依法办理抵押登记，根据1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》规定，被告向原告颁发的市房交抵备字第0008263号《西安市房地产抵押登记备案证明》属于他项权利登记凭证。原告作为原成城大厦25层B号房屋的抵押权人，与被告为李大威办理现中信大厦25层整层房屋产权登记的行为，具有法律上的利害关系，其主体资格适格。被告市房管局作为县级以上人民政府房地产行政主管部门，负有对本行政区域内的房屋进行权属登记管理的法定职责，是本案适格被告。2001年8月15日修正的建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”本案中，被告向原告颁发的《西安市房地产抵押登记备案证明》记载的抵押期限截止到2015年8月21日，被告于2005年4月1日办理本案被诉房屋转移登记行为时，未依法审查涉案房屋产权转让是否已经取得原告的同意，违反前述规定。2001年8月15日修正的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，被告为成城经贸公司与李大威办理房屋转移登记手续时，未依法审查房屋原产权人的权属证书，而是仅由成城经贸公司提供企业营业执照及组织机构代码证等资料作为拥有产权的证明，但在罗健与成城置业公司签订的商品房购销合同中，载明成城置业公司为房地产开发企业，是长安北路编号45号地块的土地使用权人，而在成城经贸公司、成城置业公司与李大威签订的商品房买卖合同中，却载明成城置业公司和成城经贸公司共同为长安北路编号45号地块的土地使用权人，李大威所购中信大厦25层整层房产的原产权人究竟是谁，截止本案庭审之日被告未提供任何有效证据证明。因此，被告将中信大厦25层整层房产从其局自认为原产权人为成城经贸公司转移登记至李大威名下的行为，主要证据不足且相互矛盾。综上，本案被诉行政行为事实不清，主要证据不足，违反法律法规规定，依法应予撤销。但因李大威获得涉案房屋产权的行为，已经被本院（2013）碑民二初字第00610号民事判决确认为善意取得，该判决已经发生法律效力，对本案的裁判结果具有约束力。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，应当确认本案被诉行政行为违法，不撤销登记行为，因而原告要求恢复抵押登记号为市房交抵备字第0008263号对应房屋抵押状态的请求，无事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
一、确认西安市住房保障和房屋管理局2005年4月1日将坐落于西安市碑林区长安北路89号中信大厦12501号建筑面积996.26平方米房屋产权转移登记至李大威名下的行政行为违法。
二、驳回原告要求恢复市房交抵备字第0008263号对应房屋的抵押状态的诉讼请求。
案件受理费50元、公告费560元，由被告负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 杨淑香
人民陪审员 崔来军
人民陪审员 陈顺利
二〇一六年六月十三日
书 记 员 王 晶