浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙民终40号
上诉人（原审原告）：钱伟祥，男，1969年9月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王慧慧，女，1979年10月13日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人：王涛（系王慧慧的配偶），住山东省潍坊市奎文区。
被上诉人（原审被告）：潍坊佳鑫房地产开发有限公司，住所地山东省�坊高新开发区东风东街以南潍县中路以西翰林新城4号楼9号商铺。
法定代表人：陈建洪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宿荣魁，山东英拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪雪，山东英拓律师事务所律师。
原审第三人：双双集团有限公司，住所地浙江省诸暨市草塔镇天元东路21号。
法定代表人：陈晓美，该公司董事长。
原审第三人：陈建洪，男，1963年12月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
上诉人钱伟祥因与被上诉人王慧慧、潍坊佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）以及原审第三人双双集团有限公司（以下简称双双公司）、陈建洪申请执行人执行异议之诉一案，不服绍兴市中级人民法院（2016）浙06民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱伟祥及其委托诉讼代理人寿均华、被上诉人王慧慧的委托诉讼代理人王涛以及被上诉人佳鑫公司的委托诉讼代理人张雪雪到庭参加诉讼。原审第三人双双公司、陈建洪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
钱伟祥上诉请求：撤销原判，改判确认王慧慧对佳鑫公司名下位于潍坊高新技术开发区翰林新城状元府8号楼1单元2503号房产（以下简称涉案房产）不享有足以排除强制执行的民事权益，准许执行、继续拍卖涉案房产。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。王慧慧作为房屋消费者，其物权期待权不具备法律规定的保护条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条第一项明确规定，当事人应“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，其中所指的“人民法院查封”，既可以是本案所涉执行法院的查封行为，也可以是其他法院因其他案件实施的查封行为。被执行人的财产一经法院查封，非经查封法院许可不得随意处分；当事人只有在查封之前已签订合法有效的合同，才可以阻却法院的查封。本案中，王慧慧与佳鑫公司签订《商品房预售合同》的时间是2012年7月5日，而诸暨市人民法院已在此前的2012年6月5日查封涉案房产，法院查封涉案房产在先，当事人签订商品房预售合同在后，显然不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。一审法院认为诸暨市人民法院的查封行为只是保障另案执行，查封效力并不及于本案，执行异议之诉中查封时间节点应以涉案房产因本案被查封的时间为准，属于适用法律错误。（二）诸暨市人民法院查封涉案房产时，已在房地产管理部门办理查封登记，该种登记具有对世效力，王慧慧在购房时应当注意到法院查封的事实，却未到相关部门进行查询，主观上具有明显过错，不属于善意买受人。一审判决以“诸暨市人民法院对涉案房产未进行现场查封，王慧慧在不知晓涉案房产已被查封的情况下购买房屋”等为由，认定其主观属于善意，于法无据。（三）王慧慧提供的证据不足以证明其已向�鑫公司支付的价款超过合同约定总价款百分之五十，应当承担举证不能的法律后果。一审认定其已向佳鑫公司支付了全部购房款，系认定事实不清。涉案房产一直处于人民法院查封状态，王慧慧占有该房属于无权占有。
王慧慧未作书面答辩，其在二审庭审中口头辩称，涉案《商品房预售合同》真实有效，王慧慧买房后已入住多年，对该房享有权利，法院应当解除查封。
佳鑫公司亦未作书面答辩，其在庭审中口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王慧慧一审提交的证据足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，法院应当停止执行、终止拍卖。请求依法驳回钱伟祥的上诉。
钱伟祥向一审法院起诉请求：确认王慧慧对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，准许执行该房产，继续实施拍卖。
一审法院认定事实：2012年7月30日，绍兴市中级人民法院作出（2012）浙绍商初字第36号民事调解书，确认陈建洪归还钱伟祥借款本息人民币3050万元及逾期未履行的利息，双双公司、佳鑫公司对上述债务承担连带清偿责任。后因各债务人未履行还款义�，钱伟祥向绍兴市中级人民法院申请强制执行，该院以（2012）浙绍执民字第427、487号立案执行，程序终结后，后又以（2014）浙绍执恢字第13、17号恢复执行，于2015年6月3日查封了涉案房产。在对涉案房产拍卖过程中，王慧慧提出案外人执行异议。绍兴市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）浙06执异24号执行裁定书，裁定解除涉案房产的查封，并终止拍卖。
涉案房产因另案纠纷于2012年6月5日被诸暨市人民法院查封，并于2014年3月10日被续封一年。
2012年6月4日，为购买涉案房产，王�慧通过刷卡交付给佳鑫公司购房定金10万元，佳鑫公司出具收据一份。同年7月5日王慧慧与佳鑫公司签订《商品房预售合同》一份，约定王慧慧一次性付款720411元购买涉案房产，由佳鑫公司在该合同生效之日起30日内向潍坊高新房管局申请登记备案。同日，王慧慧通过刷卡支付给佳鑫公司购房款和维修基金共计353466元，佳鑫公司出具收到房款440411元和维修基金12815元的收据各一份。2013年3月11日，佳鑫公司向王慧慧发出商品房交付使用通知书。交房当日，王慧慧通过刷卡支付给佳鑫公司剩余房款、面积差价和契税共计296967元，佳鑫公司出具收到房款280000元和6227元及收到物业费等1337.5元的收条。同日，王慧慧与潍坊实佳装饰企划有限公司签订装修工程合同，开始装修涉案房产，其后入住该房。
一审法院认为，本案的争议焦点是王慧慧对涉案房产是否具有阻却法院强制执行的民事权利。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，首先，王慧慧与佳鑫公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。王慧慧与佳鑫公司签订商品房预售合同的时间是2012年7月5日，早于涉案房产被绍兴市中级人民法院执行查封的时间2015年6月3日。虽然当时涉案房产因另案被诸暨市人民法院查封，但是诸暨市人民法院的查封行为只是保障另案的执行，其查封效力并不及于本案，故执行异议之诉中查封时间节点应以涉案房产因本案被查封的时间为准。关于买卖合同效力的问题，涉案房产被法院查封只是限制了房产的物权发生变动，不影响买卖合同的效力。因诸暨市人民法院对涉案房产未进行现场查封，王慧慧作为善意买受人，在不知晓涉案房产已被查封的情况下，从房产公司购买预售房并履行了相应的合同义务，且签订购房合同的时间早于本案的查封时间，故王慧慧所签订的商品房预售合同符合在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，王慧慧提交的无房证明能够证实其名下并无其他房产，交房通知书和装修协议等能够证明在佳鑫公司交房后，其进行了装修并居住至今，符�所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。最后，王慧慧提交的收款收据结合银行卡交易明细能够证明其已经向佳鑫公司交付了全部的购房款，佳鑫公司亦承认收到了全部房款，故其亦符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。综上，王慧慧对登记在佳鑫公司名下的涉案房产提出异议符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，其对涉案房产享有足以排除法院强制执行的权利，钱伟祥要求继续就涉案房产进行强制执行的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《执行异议复议规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百�十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回钱伟祥的诉讼请求。案件受理费10350元，由钱伟祥负担。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对于王慧慧已向佳鑫公司支付全部购房款的事实，有王慧慧提交的银行卡交易明细以及佳鑫公司出具的收款收据予以印证，佳鑫公司在诉讼中亦明确承认该事实，原审据此予以认定，具有充分依据。钱伟祥在上诉中对此所提异议，不予支持。
当事人之间关于本案法律适用问题的主要争议是，本案是否符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定？
钱伟祥在上诉中提出，《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定的“人民法院查封”，既可以是本案所涉执行法院的查封行为，也可以是其他法院因其他案件实施的查封行为，涉案房产因另案纠纷被诸暨市人民法院查封在先，而当事人签订商品房预售合同在后，故本案并不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定。然而，现行法律规定案外人可以�据其就执行标的享有的实体权利提出排除执行的异议以及相应的执行异议之诉，是赋予案外人对特定执行措施给予的实体性救济制度，其异议对象是特定的执行行为，而不是一切执行行为，因此，《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定的“查封”应当限定为案外人要求排除的执行行为。本案中，诸暨市人民法院因另案纠纷于2012年6月5日对涉案房产实施查封，到期后仅续期一次，期限一年（至2015年6月4日期满），之后再未续期，在本案诉讼期间，该项查封已因期满而失效。涉案房产现有的查封系一审法院在本案所涉（2012）浙绍商初字第36号民事调解书执行过程中采取的执行措施，王慧慧所提异议针对的也正是一审法院在执行程序中的查封以及后续拍卖措施，而不是针对此前诸暨市人民法院采取的查封措施。在此情况下，一审法院认为“诸暨市人民法院的查封行为只是保障另案的执行，其查封效力并不及于本案”，据此将本案执行异议之诉中查封时间节点界定为涉案房产因本案被查封的时间，从而认定王慧慧与佳鑫公司“在人民法院查封之前”已签订书面买卖合同，具有相应依据。对钱伟祥上诉中就此所提异议，本院不予支持。
钱伟祥在上诉中还主张，诸暨市人民法院查封涉案房产时，已通知当地房地产管理部门，故其查封具有对世效力，王慧慧在本案中不属于善意买受人。然而，前已述及，王慧慧所提执行异议针对的是一审法院在执行过程中采取的查封以及后续拍卖措施，对于该项查封，王慧慧并不属于在查封后才与佳鑫公司签订《商品房预售合同》的情形。退一步讲，即使考虑诸暨市人民法院在前案中的查封行为，这种查封也只是控制性执行措施，而非处分性措施，其所限制的是权利人的处分行为以及相关行政主管部门的过户登记行为，从而阻止物权发生变动。因此，法院的查封措施仅限制被查封房屋的物权变动效力，而不影响当事人所签订的《商品房预售合同》效力；更何况，本案一审法庭辩论终结之前，诸暨市人民法院在另案中所采取的查封措施已因期满而失效。由于涉案《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原判认定其合法有效，亦无不当。
综上，本案符合《执行异议复议规定》第二十九条规定情形，原审法院支持王慧慧就涉案房产所提之执行异议，停止对涉案房产的执行，具有事实和法律依据。钱伟祥的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10350元，由上诉人钱伟祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建勋
代理审判员 赵恩勰
代理审判员 沈 伟
二〇一七年五月十五日
书 记 员 许亚芬