营口市鲅鱼圈区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0804民初228号
原告李学梅，女，汉族，辽宁省盖州市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。
被告王静，女,汉族,辽宁省盖州市人,个体业主,现住营口市鲅鱼圈区。
被告李林，男，汉族，辽宁省营口市人，个体业主，现住营口市鲅鱼圈区。
被告姜文斌，男，满族，辽宁省营口市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。
委托代理人程琳，男，汉族，辽宁省营口市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。
委托代理人曾光，系辽宁元久律师事务所律师。
被告李曰浩，男，汉族，辽宁省盖州市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。
原告李学梅诉被告王静、李林、姜文斌、李曰浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员霍建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告李学梅、被告王静、李林、姜文斌的委托代理人程琳、曾光到庭参加了诉讼。被告李曰浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，1998年3月26日被告姜文斌与被告李曰浩签订工程承包协议，后双方进行工程结算，被告姜文斌将9套房屋抵顶给被告李曰浩用于双方工程款结算。涉案房屋抵顶后被告李曰浩将本案争议的房屋出售给被告王静、李林。被告王静、李林又于2013年8月18日将该争议房屋又出售给原告李学梅，双方签订了房屋买卖协议。2017年2月24日被告姜文斌起诉至贵院要求原告搬离该涉案房屋，法院通过审理确定，被涉案房屋系被告姜文斌多次转让至原告李学梅处，原告有权占有房屋，故驳回了被告姜文斌的诉讼请求。现诉至法院，请求法院确认原告与被告王静、李林签订的房屋买卖合同有效；请求被告王静、李林、姜文斌、李曰浩协助办理02-长城房产-241房屋产权变更手续；请求判令被告承担诉讼费用。
被告王静、李林辩称，1999年4月21日，李曰浩与我们签订购房协议一份，约定将本案诉争房屋卖给我们，作价6万元。同时约定所有过户手续费用由我们承担，李曰浩协助我们办理过户手续。当时我们先给了3万元，后来过了二年后又给了他3万元。签订协议时，该房屋还没有建成。当时李曰浩和姜文斌之间抵顶工程款，一共9套房屋，李曰浩将本案诉争的房屋卖给了我们。我们已经在此房屋居住了12年，当时因为开发商已经跑了，无法办理房照，所以当时就没有想去办理房照的事。后来十年后，政府统一给办房照了，我们才知道此房姜文斌已经把房照办下来了，但是另7套已经把房照办下来了。
被告姜文斌辩称，一、原告诉讼无理无据，本案争议房屋不属于原告所有，原告与李林、王静签订的房屋买卖合同无效，该房屋所有权应属于答辩人所有，请法庭依法驳回原告诉讼请求，并确认房屋所有权人为答辩人，由原告将房屋返还给答辩人。二、争议房屋：由营口经济技术开发区长城房地产开发公司1998年4月发包给被告李曰浩（鲅鱼圈建筑公司第五工程队）建筑，双方约定工程期限为1998年4月1日至1998年7月1日，李曰浩承包工程后于当年9月份完工，延误了工期。同时约定用8户房屋以每平方700元价格抵顶工程款。后双方再签订协议，以包括本案争议房屋在内的11户房屋留置于李曰浩手中抵顶工程款，涉案房屋应属于答辩人所有，李曰浩无权将房屋转售他人，并且同时答辩人在房产部门将该房屋登记，房产部门档案中已记载房屋属于姜文斌，被告姜文斌于2017年1月6日补办了房屋所有权证，证书号辽（2017）鲅鱼圈不动产权第0000068号。争议房屋所有权从始至终属于被告姜文斌所有，李曰浩及李林、王静等人均无权处分该房屋。请贵院依法查明事实并予确认。三、被告李曰浩在处分出售该房屋时未告知答辩人，未经答辩人确认，便将该房屋卖与他人属无效行为，该房屋在当时属于留置性质，所有权并未转移，因此之后的转卖协议、合同行为均无效。四、被告姜文斌现主张该房屋所有权属于本人，请法院依法确认该房屋所有权归被告姜文斌所有，房产部门颁发的房屋所有权证为合法有效的，房屋的产权归属以房屋所有权证为准，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并依法确认房屋归姜文斌本人所有，判令原告将房屋返还给答辩人。
被告李曰浩未出庭，亦未作书面答辩。
经审理查明，1998年3月26日时任营口经济技术开发区长城房地产开发公司负责人的姜文斌同承包该公司建设工程的李曰浩签订工程承包协议书，主要约定：李曰浩承建长城房地产综合楼，姜文斌用2单元3-5层、1单元5层共8户抵付工程款。1998年6月20日又签订协议书，姜文斌用该楼的11户住宅抵顶李曰浩工程款，上述抵顶协议中均包括诉争的02-长城房产-241。被告姜文斌于1998年10月16日向被告李曰浩出具承诺书，载明：“关于长城综合楼241房照，97年9月份本人从孙铁工借款做抵押，98年6月份已给工程队作工程款，等工程完工后，本人把房照交给李曰浩，在此期间所发生一切问题无效，同时不准买卖”。1999年4月21日，被告李曰浩与被告王静、李林签订购房协议，将长城房地产综合楼二单元四栋东侧房屋作价六万元售出，之后被告王静、李林在该房屋中居住12年之久。被告王静、李林又于2013年8月18日将该房屋以18万元的价格出售给原告李学梅，双方签订了房屋买卖协议，后李学梅的女儿、女婿季颜明一直在该房屋中居住至今。
另查，02-长城房产-241室原有不动产权证（BYQ0002427）注销，2017年1月16日通过换证补证换发不动产证，不动产权利人变更为姜文斌、何凤琴。
再查，姜文斌于2017年2月24日起诉李学梅的女婿季颜明，并将李曰浩、王静、李林列为第三人，请求法院判令被告季颜明从上述房屋中搬出，返还房屋。本院于2017年6月8日作出（2017）辽0804民初768号民事判决书，认为姜文斌已将案涉房屋抵顶给李曰浩，李曰浩出售给王静、李林，王静、李林出售给李学梅，李学梅赠与给季颜明，季颜明有权占有房屋，驳回了姜文斌的诉讼请求，该判决书现已发生法律效力。
本院所确认的上述事实，有原告身份证复印件、购房协议复印件一份、房屋买卖协议复印件一份、（2017）辽0804民初768号民事判决书、购房协议一份、1998年3月26日工程承包协议书复印件一份、1998年6月20日协议书复印件一份、不动产权证书一份及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经本院的审查及质证，可以采信。
本院认为，本院生效的法律文书已经认定02-长城房产-241室房屋由姜文斌抵顶给了李曰浩，李曰浩出售给了王静、李林，王静、李林又出售给了李学梅，所以抵顶行为及房屋买卖行为均为各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，因而合法有效，本院予以确认。由于原始产权人系被告姜文斌，姜文斌抵顶给李曰浩后就应当办理产权过户手续，以此类推，李曰浩过户给王静、李林，王静、李林再过户给李学梅，均应当办理产权过户手续。综上，原告李学梅的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告李曰浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己相关权利的放弃，由此产生的不利后果应自行承担，不影响本案的正常审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李学梅与被告王静、李林签订的房屋买卖协议合法有效；
二、被告姜文斌、李曰浩、李林、王静于本判决生效后15日内协助原告李学梅办理02-长城房产-241号房屋的产权过户手续。
案件受理费3900元，由被告姜文斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起１５日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审 判 员 霍建军
二０一八年二月二日
法官助理 冯博玉
书 记 员 王丽梅
附：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。