江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终2940号
上诉人（原审被告）：葛如仕。
委托诉讼代理人：高�，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨生顺，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏省华洋粮油收储有限公司，住所地盐城市盐都区大纵湖镇滨湖街道平湖南路。
法定代表人：郭品荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋俊勇，盐城市盐都区大纵湖法律服务所法律工作者。
上诉人葛如仕因与被上诉人江苏省华洋粮油收储有限公司（以下简称华洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
葛如仕上诉请求：请求人民法院驳回华洋公司的起诉。1.本案所涉房屋是葛如仕于2005年11月从义丰粮管所调至大纵湖粮管所后，大纵湖粮管所�配给葛如仕的职工福利房，因该房引发的纠纷，不属于人民法院受理范围。葛如仕对案涉房屋进行了修理装潢，但大纵湖粮管所在2011年12月20日将案涉房屋拍卖给华洋公司时没有征得葛如仕同意，并且侵犯了葛如仕的居住权。虽然葛如仕与华洋公司后来签订的房屋租赁合同，但是葛如仕是向大纵湖粮管所交纳的租金，并且租赁合同也明确约定，合同须经盐都区粮食局同意，经双方签字后生效，但事实上盐都区粮食局根本没有同意，所以租赁合同的生效条件并未成就。2.华洋公司在与葛如仕签订房屋租赁合同时，其并未取得案涉房屋的土地使用权和房屋所有权，合同也不符合生效的条件，葛如仕并未向华洋公司交纳租金，案涉房屋也不是华洋公司交付给葛如仕，故葛如仕并未违约，所以不应当承担违约责任。综上，请求二审查明事实，依法裁判。
华洋公司辩称，华洋公司通过拍卖取得案涉房产，并取得了土地使用权证和房屋产权证，华洋公司有权出租涉案房屋。葛如仕在义丰粮管所工作期间已经享有了单位分配的两间住房，且已经被其对外出售，其后来调至大纵湖粮管所，经过改制也已经与大纵湖粮管所解除了劳动关系。此后也没有与华洋公司建立劳动关系。综上，请求驳回葛如仕的上诉。
华洋公司向一审法院起诉请求：请求判令葛如仕立即腾空让出房屋，赔偿逾期搬出的损失，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：葛如仕原为盐城市盐都区义丰镇粮油管理所（后变更为盐都区秦南粮油管理所）的职工，该单位于1993年分配有两间住房给葛如仕居住，葛如仕在庭审中表示该两间房屋已被其于2006年对外出售。对该房屋，盐城市盐都区粮食购销总公司曾向法院起诉，法院因认为该房屋为单位内部�房问题而裁定驳回起诉。2005年11月，葛如仕调至盐城市盐都区大纵湖粮油管理所（以下简称大纵湖粮管所）工作，大纵湖粮管所将葛如仕安排在办公楼第三层从北向南数第一户三间房屋内居住。2010年8月28日，大纵湖粮管所向盐都区秦南粮油管理所发函，说明葛如仕调至大纵湖粮管所后已经于2006年5月安排住房给其居住，并说明秦南粮管所安排给本案葛如仕使用的原盐都区义丰粮油管理所河东家属区后幢的宿舍按规定进行处理调整。2011年3月31日，大纵湖粮管所改制，对包括葛如仕在内的职工通过经济补偿金的形式解除劳动关系，葛如仕已经领取了该经济补偿金11000元，经济补偿金单据上载明结算期限自2002年4月1日起至2011年10月31日止。2011年9月28日，华洋公司注册成立，企业类型为自然人控股的有限公司。2011年12月20日，华洋公司在盐城市众信拍卖有限公司通过拍卖购得大纵湖粮管所的资产，其中包括大纵湖粮管所的办公楼房（含涉案租赁房屋），并于2014年5月、6月先后办理了土地使用权证书和房屋产权证书。在购得上述资产后，华洋公司通过返聘的形成与部分原大纵湖粮管所的职工形成劳动关系。对葛如仕，华洋公司主张葛如仕未接受返聘，双方未形成劳动关系。2012年1月9日，华洋公司对人员分工发文，对葛如仕分配了相关工作，华洋公司亦为葛如仕缴纳了部分社会保险费。
2013年7月1日，华洋公司与葛如仕签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：租期自2013年7月1日起至2015年6月30日止，租金每年400元，在合同生效时一次性交清；在合同期内，承租方保证房屋及设施的完好无损，不得改建、扩建，若有损坏按价赔偿；本合同需盐都区粮食局同意，经双方签字后生效。合同签订后，葛如仕于2013年8月2日向华洋公司单位缴纳了两年的租金800元。盐城市盐都区粮食局出具证明证实上述租赁合同属实。合同到期后，华洋公司要求葛如仕搬出租赁房屋，葛如仕拒不搬出，华洋公司为主张其权利，遂诉至法院。另查明，双方在庭审中表示大纵湖粮管所现仍然存在。
一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、华洋公司与葛如仕之间的法律关系问题。华洋公司主张双方为租赁合同关系，葛如仕主张其系华洋公司职工，本案争议属于单位内部分房问题，非法院受理范围。首先，华洋公司在性质上属于独立的法人，其企业类型为有限公司，其与大纵湖粮管所之间仅为通过拍卖购买了大纵湖粮管所的相关资产，而并不存在其他依附关系。大纵湖粮管所在改制时，根据改制方案结算并向职工发放经济补偿金，�如仕领取了该经济补偿金，据此表明本案葛如仕与大纵湖粮管所之间的相关职工权利义务已经通过改制发放经济补偿金的方式予以明确。至于葛如仕在盐城市盐都区义丰镇粮油管理所享受过职工分房后是否仍可在大纵湖粮管所再次享受职工分房？如可再次享受职工分房，在大纵湖粮管所改制时该住房问题是否处理完毕等均系葛如仕与大纵湖粮管所之间的纠纷，非本案处理范围。其次，涉案房屋的所有权人为华洋公司，在华洋公司通过拍卖购得该资产时，并未对涉案房屋的使用权作特别约定，华洋公司当然享有占有、使用、收益、处分的权能，包括华洋公司可以据此权能对房屋进行租赁；最后，从双方签订的《房屋租赁合同》分析，该合同明确约定双方为租赁关系，约定了租期、租金等事项，据此表明双方对该房屋为租赁关系，而非单位分房，而且葛如仕亦依约向华洋公司单位缴纳了租金。故本院对涉案房屋认定双方为租赁合同关系，并认为，葛如仕在租赁期满后，应按约将房屋交付给华洋公司，对华洋公司根据房屋所有权要求葛如仕搬出房屋的诉讼请求本院予以支持。葛如仕对其关于该房屋系华洋公司单位分配给其居住的主张未能提交充分证据证明，故不予采信。二、损失问题。华洋公司在庭审中表示其主张的损失为按照合同约定的租金标准计算的租金损失，期限自2015年7月1日起至实际迁让房屋时止。对此，葛如仕在租赁合同期满后，拒不履行房屋交付义务，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。华洋公司主张的租金损失标准不违反法律规定，应予支持。三、葛如仕主张的维修费用问题。庭审中，葛如仕主张其对涉案房屋进行了维修，要求华洋公司承担相关维修费用。但庭审中葛如仕仅提交了维修费用明细，而未能提�其他充分证据予以证明。故在本案中对此不予支持，其待收集证据后可另行主张权利。判决：一、葛如仕在判决发生法律效力之日起十五日内搬出江苏省华洋粮油收储有限公司所有的位于盐城市盐都区滨湖街道平湖南路江苏省华洋粮油收储有限公司办公楼第三层由北向南数第一户三间房屋。二、葛如仕偿付江苏省华洋粮油收储有限公司自2015年7月1日起至实际搬出之日止按每年400元计算的租金损失。案件受理费130元，减半收取65元，由葛如仕负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：1.根据查明的事实，华洋公司于2011年12月20日通过拍卖购得大纵湖粮管所的相关资产，其中包括本案所涉房屋。虽然华洋公司在与葛如仕签订房屋租赁协议时尚未取得案涉房地产的土地使用权证和房屋产权证，但华洋公�对案涉房地产仍然具有管理、使用、收益的权利。华洋公司后于2014年5、6月先后办理了案涉房屋土地使用权证书和房屋产权证书，葛如仕缴纳了两年房租，并一直居住使用该房屋，后盐都区粮食局出具证明证实上述租赁合同属实，即双方一直在履行该租赁合同。故华洋公司与葛如仕签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现根据该租赁合同的约定，租期已经届满，华洋公司有权要求葛如仕腾让房屋，并支付超期占用房屋的租金损失。2.葛如仕认为，本案所涉房屋是单位内部分房，本案所涉纠纷不属于人民法院案件受理范围。根据查明的事实，葛如仕已经于2011年3月31日在大纵湖粮管所改制时与大纵湖粮管所解除了劳动关系，并且领取了经济补偿金。大纵湖粮管所至今仍然存在，华洋公�亦是独立的企业法人，华洋公司与大纵湖粮管所就本案所涉房屋，事实上仅为买卖合同关系。本案所涉房屋为葛如仕在大纵湖粮管所工作期间，由大纵湖粮管所分配给葛如仕居住，是否属于单位内部分房，与华洋公司无关。华洋公司购得案涉房屋之后，葛如仕仅是继续居住，且华洋公司与葛如仕亦签订了房屋租赁合同，此房屋租赁合同是普通民事法律关系，故葛如仕主张案涉房屋为单位内部分房，不属于人民法院受案范围，没有事实和法律依据。
综上，葛如仕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人葛如仕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 王 珩
代理审判员 刘 淼
二〇一六年十月十八日
书 记 员 许其娟