上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8902号
上诉人（原审原告）：林福（上海）实业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇曹黎路38弄2号203室。
法定代表人：李勤苗，总经理。
委托诉讼代理人：夏永清，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海之寅纸箱厂，住所地上海市金山区枫泾镇建贡路**号*幢。
法定代表人：顾健，厂长。
委托诉讼代理人：顾永芳，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。
上诉人林福（上海）实业有限公司（以下简称林福公司）因与被上诉人上海之寅纸箱厂（以下简称之寅纸箱厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人林福公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方的租赁合同从本案应诉材料送达之日起解除，判令被上诉人之寅纸箱厂从租赁房屋中迁出，并支付违约金人民币（以下币种相同）10万元。事实和理由：被上诉人不按合同约定支付房屋租金的行为已构成违约，经上诉人催告，被上诉人在合理期限内仍未支付租金，故上诉人有权解除租赁合同。上诉人于2016年3月14日委托律师向被上诉人发送的《律师函》，是欲解除租赁合同的单方意思表示，被上诉人收函后未明确答复是否同意，视为其不认可解除要约，则其应继续履行合同并承担支付租金的义务，并应主动和出租方联系（律师函的邮寄单上有律师的联系方式）支付房租事宜，但被上诉人怠于履行该义务。上诉人于2016年11月12日向被上诉人寄送了上诉人的公司帐号，该行为是书面催讨租金的一种方式，被上诉人应在合理期限内支付租金，但直至上诉人起诉为止，被上诉人尚未支付租金，其行为已构成违约。虽然上诉人是通过法院拍卖方式取得房屋产权，但被上诉人在法院拍卖阶段已申报了租赁权并提供租赁合同（上诉人系从拍卖法院处取得复印件），说明其知晓房屋所有权转移的事实，而上诉人在取得房屋产权后，已发函催告被上诉人支付租金，但其逾期不付，故上诉人有权依据《合同法》的规定解除租赁合同。至于被上诉人在诉讼过程中支付租金的行为，则是其对自身违约行为的补救，不影响上诉人主张违约金的权利。
被上诉人之寅纸箱厂辩称：不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋本就是带租约拍卖的，原租赁合同应继续履行；被上诉人并未违约，上诉人无权解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
林福公司向一审法院起诉请求：1、解除双方的《房屋租赁合同》；2、之寅纸箱厂支付2016年2月14日至实际迁出日的租金(至起诉日为9万元，以1万元/月计算)；3、之寅纸箱厂从租赁房屋中迁出；4、之寅纸箱厂支付违约金10万元。审理中，林福公司将诉请1变更为确认双方合同于应诉材料送达之日解除；因之寅纸箱厂诉讼中支付了租金，故将诉请2予以撤回；同时对违约金之诉请予以补充说明，称其已对合同约定标准作了主动调低。
一审法院认定事实：2010年4月25日，之寅纸箱厂与案外人上海A有限公司(下称A公司)签订《房屋租赁合同》。合同约定：出租方（甲方）A公司将其所有的坐落于上海市金山区兴塔工业区XX路XX号厂房约1000平方米左右、空地约1500平方米出租给承租方（乙方）之寅纸箱厂作生产经营使用(乙方自建厂房200平方米、简易棚250平方米)。租期为20年，即2010年5月1日至2030年4月30日止。租赁期间发生的一切水、电、物业费等均由乙方承担。租金为12万元/年，2010年5月至2015年4月期间合计五年租金60万元，其中50万元抵乙方自建厂房工程款、装潢款，另外10万元在签订本合同时乙方一次支付；2015年5月1日至2030年租金的支付方式为，每年支付两次租金时采用每年租金递增8%结算。为了约束各方全面履行合同，特设违约金按合同20年租赁期总额的30%计算。甲、乙双方违反上述任何一条义务性条款时，均视为违约等等。
因A公司涉及生效法律文书未履行，涉案房屋被上海市奉贤区人民法院委托上海XX有限责任公司公开带租约拍卖。2016年2月13日，该院作出（2012）奉执字第4497号《执行裁定书》，裁定将原属A公司所有的涉案房屋过户给林福公司。2016年6月3日，涉案房屋登记至林福公司名下。
2016年3月14日，林福公司委托律师就涉案房屋租赁事宜向之寅纸箱厂发送《律师函》，告知林福公司计划对涉案房屋进行修建，届时可能会影响之寅纸箱厂的正常生产经营。基于以上情况，特告知：从法院张贴公告日起(2016年3月7日)的租金，不应再向原房屋产权人交纳；林福公司欲终止房屋租赁合同，以免在房屋修缮期间影响之寅纸箱厂的经营。2016年9月27日、2016年11月12日，林福公司两次向之寅纸箱厂寄送了公司的开户行及帐号，第一次寄送的帐号少了一个数字“8”。之寅纸箱厂庭审中称未收到林福公司寄送的函件。
2017年3月2日、3月3日，A公司向原审法院分别出具《情况说明》及《关于向上海之寅纸箱厂收取水电费的说明》，载明：林福公司经拍卖取得涉案房屋所有权；林福公司至今未与其办理有关厂房交接手续，也未与其原承租人办理相关租赁关系接洽手续；所有的出租服务工作仍由其承担；其向之寅纸箱厂收取租金至2016年5月30日止，（其后）之寅纸箱厂不知该向谁支付租金，（若）向林福公司支付租金而相关租赁服务工作由谁去做；A公司向之寅纸箱厂收取代为垫付水电费时，应之寅纸箱厂的要求，指定将发票开给该厂的关联公司即上海B有限公司。
原审审理中双方确认，之寅纸箱厂于2017年3月8日支付林福公司2016年6月1日至2017年4月30日的租金128,034元；之寅纸箱厂于2017年4月28日支付林福公司2017年5月1日至2018年4月30日的租金151,165元。林福公司另称，相关的租赁服务事宜其正与A公司交接中。之寅纸箱厂另称，A公司仍向其收取水电费，且有索要服务费未果而采取断水断电的行为，严重影响了其正常的生产经营。
一审法院认为，对涉案租赁物具有出租权的A公司与之寅纸箱厂签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此原租赁合同对林福公司与之寅纸箱厂具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。
本案焦点在于租赁合同履行过程中各方是否出现了违约情形以及合同是否解除。首先，从租赁期间涉案租赁物发生所有权变动阶段的事实来看，执行法院于2016年2月13日裁定将涉案租赁物变更登记至林福公司名下，林福公司于2016年3月16日致函之寅纸箱厂(且不论是否有效送达)，但只是告知租赁物所有权发生了变动，要求之寅纸箱厂不要向A公司交纳租金，并因自身需对房屋修缮欲终止房屋租赁合同；林福公司于2016年6月3日取得涉案租赁物的产权证后，直至2016年11月12日才向之寅纸箱厂寄送其公司正确的收款账号，由此可见，林福公司第一次致函之寅纸箱厂的目的更在于要求解除合同，而其在第二份函中也未正式书面催缴应付租金。其次，从合同“每年支付两次租金”的约定来看，之寅纸箱厂已将截至2016年5月的租金支付至A公司，之后一年的租金只要分两次支付给林福公司即符合合同约定，之寅纸箱厂在本案诉讼中也已自愿履行了该合同义务。最后，从合同的性质来看，租赁合同系持续性合同，之寅纸箱厂在诉讼中也表达了要求继续履行合同的意愿，即便在涉案租赁物所有权变动期间存在迟延支付的情形，也属情有可原，在其及时支付后，合同应当且可以继续履行。综上，原审法院认为，合同在履行过程中租赁物发生所有权变动，而代为收取水电费仍由原产权人为之，作为新产权人的林福公司，应当负有将所持产权证等相关证据出示给承租人，并告知承租人向其缴纳所有权变动后之租金的义务，在林福公司未行合法告知义务的前提下，其以之寅纸箱厂逾期支付租金为由要求解除合同，既不符合合同约定，亦不符合法定的合同解除条件。因此，林福公司要求解除合同并由之寅纸箱厂承担违约责任的诉讼请求不能成立，法院不予支持。在此需指出的是：林福公司在执行法院作出裁定变更租赁物所有权后，并无约定或法定的合同解除权，其意欲与之寅纸箱厂解除合同应与对方协商处理，退一步而言，即便之寅纸箱厂存在违约情形，林福公司也应正当行使合同解除权。判决：驳回林福（上海）实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币2300元，由林福（上海）实业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人林福公司提供了复印自上海市奉贤区人民法院（2012）奉执字第4497号案件的执行材料，包括法院的通知以及张贴通知的现场照片，证明法院已于2016年3月7日告知涉案房屋的各承租人有关房屋拍卖事宜，并要求租客申报租赁权，故被上诉人已明知涉案房屋所有权变更情况。被上诉人之寅纸箱厂对上述证据的真实性无异议，但表示并未看到该通知，即便看到该通知，也只能说明其知晓房屋存在拍卖之事，无法凭该通知去支付房租，而事实上被上诉人直至上诉人起诉后才知道对方通过法院拍卖获得了涉案房屋之产权。本院对上诉人林福公司提供的上述证据予以认定。
本院认定事实：2016年3月7日，上海市奉贤区人民法院执行局在上海市金山区XX镇XX路XX号的大门口及厂区张贴通知，告知所有租客，涉案房屋已于2015年12月9日由林福公司竞得，现通知所有租客于2016年3月20日前申报租赁权。之后，涉案房屋的各承租人分别向拍卖法院申报了租赁权，上诉人林福公司从拍卖法院处获得相关的租赁合同。
上诉人林福公司于2016年3月16日向被上诉人之寅纸箱厂发送《律师函》，又于2016年9月27日、11月12日两次向被上诉人发送公司开户行及帐号，均通过EMS邮寄。上诉人林福公司称，其发送开户行及帐号的目的是告知承租人租金支付方式，同时也是催讨租金的一种形式，被上诉人应在收到帐号后的合理期间内支付租金。同时上诉人林福公司亦承认，其当时未与原产权人A公司和被上诉人沟通过，对未付租金的起算点和数额并不清楚。被上诉人之寅纸箱厂否认曾收到上述函件。
除此之外，一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，一、上诉人林福公司是否具有合同解除权，租赁合同是否因其起诉而解除？二、被上诉人之寅纸箱厂逾期支付租金是否构成违约，应否承担违约金？
关于争议焦点一。案外人A公司与被上诉人之寅纸箱厂签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。在租赁期间，涉案房屋的所有权发生了变动，其产权从A公司转移至上诉人林福公司名下，根据“买卖不破租赁”之法律规定，原租赁合同继续有效，只是其出租方由A公司变更为上诉人林福公司，对此，上诉人林福公司应将相关事宜通知承租方。本案中上诉人林福公司提供了三份邮寄凭证，证明其曾于2016年3月16日、9月27日、11月12日三次致函被上诉人之寅纸箱厂，上述证据及事实应予认定。上诉人林福公司在2016年3月16日的《律师函》中仅告知承租人不应再向原产权人支付房租，同时表达了意欲解除原租赁合同的意思表示，但此解除合同之意思表示未获对方认可，故不影响原租赁合同的效力。上诉人林福公司在2016年6月3日办理产权变更登记后，于同年9月27日、11月12日两次发函给被上诉人，但该两份函中仅有其开户行及帐号，并无其他内容，故仅能认定为上诉人告知了被上诉人新的租金付款帐号，难以认定或推断为上诉人之催告付款行为。此后，上诉人林福公司未经催告付款，即于2017年2月提起诉讼，要求解除与被上诉人之寅纸箱厂的租赁合同，本院认为，上诉人林福公司要求解除租赁合同，不符合《合同法》第九十四条规定的解除条件，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之情形，故一审法院对其要求确认双方合同于应诉材料送达之日解除的诉讼请求不予支持，当属正确。
关于争议焦点二。按照合同约定，被上诉人之寅纸箱厂支付租金的方式为每年两次，即应分别于当年5月1日和11月1日之前支付后半年租金，若一年一次性支付，则应于当年5月1日之前支付下一年租金。但是，由于涉案房屋被法院拍卖，导致被上诉人无法按照原合同约定支付租金。被上诉人之寅纸箱厂向原产权人A公司支付租金至2016年5月底，该支付行为应认定为有效，从2016年6月3日起房屋产权变更至上诉人名下，故其后的租金应向上诉人支付，但在上诉人出示产权登记手续并向承租人告知新的租金付款帐号之前，被上诉人事实上难以支付租金。上诉人林福公司于2016年9月27日及11月12日两次向被上诉人之寅纸箱厂寄送了其公司的开户行及帐号（其中第一次帐号错误），但该两份函中仅有上诉人的开户行及账户，并无其他内容。本院认为，诚实信用是当事人在履行合同过程中均应遵守之原则，上诉人林福公司作为涉案房产的受让方和租赁合同的继受方，应在取得房屋产权后向承租方出示相关的登记资料，通知承租方向其支付后续租金，并告知收取租金的帐号，而非仅仅发送开户行及帐号了事。当然，作为承租方的被上诉人之寅纸箱厂，在收到上诉人的函件后，亦应本着诚信履约之原则，向上诉人了解函件的真实含义，告知已付租金的情况并出示支付凭证，并按约支付后续租金，当然，被上诉人亦有权要求上诉人协调好与原产权人的交接事宜，以免影响其对房屋的租赁使用。本案中，上诉人与被上诉人均未完全遵循诚实信用原则履行合同之通知、协助等附随义务，对此双方当事人均有一定过错，被上诉人基于涉案房屋的前后产权人之间未办妥租赁交接事宜而迟延支付后续房租，具有合理情由，不属于不履行合同主要债务的行为，且一审过程中被上诉人亦主动支付了后续租金，故一审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金之诉请未予支持，所作处理并无不当。
综上所述，上诉人林福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2300元，由上诉人林福（上海）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 陆文奕
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……