江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第0176号原告田宝兰。委托代理人范家华。被告田宝林。被告海安县城镇房屋拆迁事务所有限公司，住所地海安县海安镇中坝北路3号405室。法定代表人孙泽军。委托代理人韩忠泉。委托代理人张凤来。原告田宝兰与被告田宝林、海安县城镇房屋拆迁事务所有限公司（以下简称拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，原告及其委托代理人范家华，被告田宝林、被告拆迁公司的委托代理人韩忠泉、张凤来到庭参加诉讼。本院组织公众参审员吴达华（同为人民陪审员）、吕昌明、尤甲凤到庭参加庭审活动。本案现已审理终结。原告田宝兰诉称：2013年初，被告拆迁公司以“万顷良田项目建设”为名在被告田宝林所属村开始实施房屋拆迁和土地征收。原告与田宝林系姐弟关系。在未与原告协商的情况下，田宝林与拆迁公司于2013年3月25日签订一份房屋征收补偿安置协议，将原告与田宝林父母的涉案房产进行了处分。原告与田宝林的父亲田进富、母亲秦德凤均于2012年之前去世，涉案房产在2013年时为田进富与秦德凤的遗产。因田进富与秦德凤去世时均未留有遗嘱，因此原告与田宝林均为涉案房产的法定继承人。被告田宝林与拆迁公司未经原告同意私下处分涉案房产的行为属无权处分，侵害了原告的合法权益。要求判决确认二被告之间签订的“房屋征收补偿安置协议”无效。被告田宝林辩称：原告所述是事实，拆迁房屋是我父母的血汗钱建造的，而且田宝兰对父母也尽了赡养义务，原告的请求是合情、合理、合法的。被告拆迁公司辩称：原告的诉讼请求不能成立。（1）原告的主张无任何直接证据佐证，原告对涉案房屋未实际占有、使用，且没有收益处分权。田宝林与拆迁公司所签订的房屋征收安置补偿协议程序完毕且合法有效。（2）原告田宝兰不是被拆迁房屋所有权人，拆迁公司无须与田宝兰签订拆迁协议。（3）本案不是房屋继承权纠纷，如原告田宝兰对应继承房屋份额未能继承有争议，可直接与财产取得、占有的人协商，协商不成可向法院提起诉讼。经审理查明：田进富、秦德凤夫妇婚后生育两女一子。长女田宝凤于1986年9月去世，次女田宝兰于1988年出嫁，儿子田宝林一直与田进富夫妇共同生活。田进富于1991年3月申请并经原海安县新生乡人民政府批准，在品建村六组建成了五间瓦房；申请建房时的家庭成员为田进富夫妇与田宝林，并领取了宅基地使用证。2005年经城东镇政府审批同意，田进富在城东镇品建村6组原宅基地上翻建两层楼房，建筑面积为224㎡。田进富申请建房时家庭成员包括田进富夫妇、田宝林夫妇及田宝林之女田也。房屋建成后，相关部门未发放产权证。此后，田进富夫妇分别于2010年3月、2012年1月相继去世。田进富夫妇去世前未有遗嘱。田宝林一家三口一直在该住处生活。2010年11月9日，江苏省国土资源厅作出《关于海安县万倾良田建设工程规划方案的批复》（苏国土资函（2010）714号），根据该批复和海安县总体规划、环保局关于《海安县东新生态农业发展有限公司海安县（城东片）万顷良田建设工程项目环境影响登记表》的批复（海环管（2010）11021号）等文件，海安县发展和改革委员会作出《关于海安县东新生态农业发展有限公司实施开发区（城东镇）“万倾良田建设工程”项目可行性研究报告的批复》（海发改投资（2010）406号），批复如下：“原则同意该公司实施海安县（城东片）‘万顷良田建设工’项目。项目选址海安经济开发区（城东镇）、位于城东镇堑南村、新生村、品建村等三个行政村，建设总用地面积687.7407公顷。实施内容包括土地整理进行农田水利配套及农业林网建设。”此后，海安县城东镇人民政府开始实施上述万倾良田项目建设的征地工作。田宝林的上述房屋被列入征收范围。2013年3月25日，拆迁公司与田宝林签订了房屋征收补偿安置协议。协议约定，被征收房屋合法建筑面积224㎡，拆迁公司向田宝林支付建安造价补偿额178416元、区位补偿额112000元、附属设施设备等补偿额296797元、搬迁补助费3360元、临时过渡补助费12096元、超标自建房130856元、按时签订协议奖14520.80元、按时腾空交房奖14520.80元、选择安置房奖89600元、放弃宅基地奖12812.80元，合计864979.40元；田宝林在搬迁中，应保持房屋门窗完整，如私自拆除，按评估金额扣除。该协议系填空式的格式合同，主要条款均为手写，对其中的补偿款支付时间及方式、被征收房屋的腾空、钥匙的交付等条款内容未作具体约定。该协议签订后，2013年10月，案涉拆迁房屋被拆除，但拆迁补偿款田宝林至今未领取。另查明：2013年，田宝林曾向本院起诉被告海安县城东镇人民政府，要求判决海安县城东镇人民政府将田宝林的房屋恢复原状。本院经审理作出（2013）安民初字第0499号民事判决，驳回田宝林的诉讼请求。宣判后，田宝林不服上诉至江苏省南通市中级人民法院。2014年8月8日，二审法院作出（2014）通中民终字第1305号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有房屋征收安置补偿协议，宅基地使用证、村镇工程建设许可证、海安县村居民住宅用地审批表、海安县村（居）民建设用地规划选址意见书、城东镇品建村证明、本院（2013）安民初字第0499号民事判决书，江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1305号民事判决书在卷佐证，本院均予以确认。本案在审理过程中，经本院组织部分公众听审员参与旁听庭审（实际到庭的公众参审员为3人）。到庭的公众参审员倾向于驳回原告的诉讼请求。本院认为：讼争被拆迁房屋原为田进富夫妇与被告田宝林夫妇的家庭共有财产。房屋建成后，田进富夫妇虽未依法办理不动产登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》的规定，该房屋系合法建造，故自事实行为成就时，即产生物权的法律效力。讼争被拆迁房屋建成后，田进富夫妇及田宝林夫妇取得该房屋的共有人身份。依照《中华人民共和国物权法》的规定，田进富夫妇去世时继承开始，故原告田宝兰等享有继承权的继承人自田进富夫妇分别去世而取得讼争被拆迁房屋的共有人身份。原告田宝兰主张其对于两被告签订房屋征收补偿安置协议不知情，田宝林所签订的房屋征收补偿安置协议因系无权处分而应确认无效。对此，本院认为原告田宝兰的主张没有法律与事实依据。首先，《中华人民共和国物权法》规定，因继承取得物权的，物权的效力自被继承人去世时产生，但再次处分该物权时，未经登记的，不发生对抗的效力。本案中，从田进富申请建房的相关审批手续来看，田宝兰在房屋建设行为终了时并未取得房屋共有人的身份。田宝兰虽因其父母的去世取得讼争被拆迁房屋的共有人身份，但其并没有及时进行不动产登记。由于讼争被拆迁房屋没有及时变更登记共有人状况，该房屋在拆迁时，权利外观并不体现田宝兰共有人身份。原告田宝兰未经不动产登记的共有人身份，不产生对抗第三人的法律效力。同时，法律从不强人所难，现实生活中财产公示状况与实际的权属不符大量存在且错综复杂，要求缔约相对人对于不动产登记或动产占有所宣示的权属外观之外再去审查标的物的实际共有人及共有状况，既无法律依据，客观上也不可能。本案中，被告拆迁公司亦无此审查义务。基于不动产公示的信赖及农村风俗，被告拆迁公司选择田宝林并与之洽谈拆迁安置事宜、缔结合同并无过错。其次，《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，合同当事人存在恶意串通损害第三人利益等情形时合同无效；当事人对于处分人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，并无证据表明田宝林与拆迁公司恶意串通损害第三人利益等法律禁止而导致合同无效的情形存在；作为共有人的田宝林是否取得其他所有实际共有人的同意而处分涉讼被拆迁房屋，不是认定田宝林处分涉讼被拆迁房屋是否合法的法定理由。第三，被告田宝林客观上未经涉讼被拆迁房屋所有实际共有人同意，处分了共有财产，构成了对其他共有人的侵权。被侵权的共有人完全可以另行依法向被告田宝林主张赔偿。但是，在没有证据支撑被告拆迁公司对于被告田宝林恶意处分共有财产存在过错的情况下，其他共有人向被告拆迁公司主张赔偿并无法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告田宝兰的诉讼请求。案件受理费80元，由原告田宝兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  张小平审 判 员  贲 华人民陪审员  吴达华二〇一四年十月十日见习书记员  丁 吉附：《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。