江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏09民终03062号
上诉人（原审原告）：杜春荣，盐城市少年宫乒乓球馆教师。
被上诉人（原审被告）：江苏森风汽摩有限公司，住所地盐城市亭湖区通榆中路1号。
法定代表人：沈峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。
上诉人杜春荣因与被上诉人江苏森风汽摩有限公司（以下简称森风公司）相邻权纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第0561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杜春荣上诉请求：一审认定上诉人认可拍卖资产现状购买，同意从西南处外接楼梯进出，是主观推断，无任何依据；森风公司在东北角2上3楼梯砌墙和设置铁质防资门，限制业主上下楼，断水断电，其行为严重违反物权法的规定，构成侵权，上诉人作为买受人拍卖成交后有权自行依法主张法定权利；楼梯属于整幢楼的公有公摊面积，依法不属于任何个人，没有规划部门的批准同意，不得擅自进行改建、拆除和扩建；上诉人向江苏银行作出的承诺，是不要求江苏银行和拍卖行解决楼梯通行权的承诺，并非是放弃要求森风公司停止侵害通行权的承诺；搭建在西南角的楼梯，是违反规划要求的，且早已经被拆除，使上诉人购买的3、4、5层楼根本没有楼梯可供上下楼，成为空中楼阁，无法进入，一审驳回上诉人的诉讼请求，驳夺了上诉人的通行权；一审审理时间过长，程序违法。请求二审依法改判。
被上诉人森风公司答辩称，案涉房屋的转让是在当时政府部门出面协调并经公证部门公证的合法有效的行为，公司已经取得了一、二楼的房产证和土地使用证，故公司的合法权益应得到保护；合同约定了三至五楼的进出应使用外接楼梯，这是历史形成的事实，上诉人购买三至层时自愿作出竞买承诺，对上诉人有法律上的约束力；三至五层不属于合法建筑，上诉人的请求不应得到支持；请求驳回上诉，维持原判。
杜春荣向一审法院起诉请求：1、森风公司恢复（东北角）一上二楼梯，并拆除二上三楼梯封堵，保持畅通；2、拆除（中间）楼梯二上三封堵，保持畅通；3、判决该楼楼梯归全体业主；4、不得妨碍接水、接电权利。
一审法院认定事实：1995年8月经盐城市城区供销合作总社申请，盐城市计划经济委员会同意，盐城市城区供销合作总社在盐城市通榆中路1号扩建建军商场。同年11月17日，盐城市城市规划处核发编号为950247建设工程规划许可证，准予建设。1996年10月4日，盐城市城市规划处又核发了编号为960338建设工程许可证，后该工程完工。2002年元月25日，盐城市房地产测绘中心对该建筑进行测绘并出具报告，该报告注明：北侧拟建三层，后加了二层，合计5层。实测房屋状况：建筑许可5层，面积2856平方米，实际层数5，面积4459.8平方米。
2001年11月3日，建军商业城（甲方）与森风公司（乙方）签订一份房地产转让合同，合同主要约定：甲方自愿将位于盐城市通榆中路1号商业城营业楼的一、二层楼全部、盐阜饭店及营业楼后红楼的房产权和相应的土地使用权转让给乙方，总价款为918万元。第六条“其它有关事宜”约定：1、为便于甲方对营业楼三至五楼资产的正常使用，乙方同意在营业楼外侧东北角由甲方设置外接楼梯。具体实施方案，由甲、乙方双方共同商定。2、原建军商业城的东、南两面广场正常均归乙方使用。甲方如需使用广场，事先应征得乙方同意，乙方应予配合。3、营业楼楼顶的使用权归乙方。现在“江苏建军商业城”的铜字招牌予以拆除，三楼顶部向下不出现建军商业城字样。4、一、二层楼室内现有设施（含电梯140万元），一律保持现状，随房一并转让给乙方，价款已含在总房款中，不再另收费用。甲乙双方装潢时，均不得破坏楼层结构。该合同于2001年11月8日经原盐城市城区公证处公证。
2002年3月22日，盐城市中级人民法院作出（1999）盐执字第197-1号民事裁定书，裁定将江苏建军商业城所有的位于通榆中路1号的建军商业城的三、四、五楼交江苏银行盐城分行(原盐城市商业银行)抵偿债务。
2002年3月27日，建军商业城领取了盐城市区通榆中路1号房屋产权证，产权证注明房屋总屋数为5层，1-2层建筑面积2007平方米。2002年4月8日，森风公司依据房地产转让合同，领取了该商业城一层建筑面积1055.72平方米、二层建筑面积为951.92平方米的产权证书，产权证编号为020031、020032、盐国用（2002）第0004000005号土地使用权证书。森风公司在该幢楼二层楼以上外墙设置了“江苏森风汽摩大楼”、“江苏汽摩大楼”字样广告及在该幢楼楼顶设置了“江苏森风”字样广告。本案在审理过程中，森风公司已自行拆除该幢楼二层楼以上外墙设置的“江苏森风汽摩大楼”、“江苏汽摩大楼”字样广告。
2009年11月13日，森风公司的常年顾问单位江苏瑞信律师事务所向江苏银行股份有限公司盐城分行发出律师函，该函主要内容为：1、2001年11月3日江苏建军商业城已将位于盐城市通榆中路1号商业城营业楼的一、二层楼全部、盐阜饭店及营业楼后红楼的房产权和相应的土地使用权转让给森风公司，营业楼楼顶的使用权归森风公司，整个建军商业城的水、电开户均已变更到森风公司名下，原有的人防工程设施也已转让给森风公司，原建军商业城的三至五楼楼层只有使用西南角的外接楼梯的权利，而无权使用森风公司一、二层楼梯。2、请贵方在出卖原建军商业城三、四、五层房屋时，如实告知购房户，以便减少不必要的误解。
2011年6月17日森风公司再次向江苏银行发出律师函，该函件的主要内容同上，在第一项内容后增加了“原建军商业城的三至五楼建筑绝大部分属于违章建筑，森风公司为了维护自己的合法权益，现正向有关部门举报，要求依法拆除。”后江苏银行盐城分行委托盐城市悦城拍卖有限公司、盐城调剂拍卖行、盐城市华厦拍卖有限公司对建军商业城3、4、5楼进行拍卖。
2011年12月27日，盐城调剂拍卖行、盐城市悦城拍卖有限公司、盐城市华夏拍卖有限公司举行拍卖会，拍卖标的为盐城市通榆中路1号原建军商业城（森风汽摩大楼）三、四、五层房产，要求报名参与竞买者作出书面承诺，该承诺书主要内容为：盐城调剂拍卖行、盐城市悦城拍卖有限公司已将江苏银行盐城分行所有的可以处置的位于盐城市通榆中路1号原建军商业城（森风汽摩大楼）三、四、五层房产瑕疵情况告于我，本人在已知并认可该资产的详细情况后报名参加该资产的拍卖活动。由于该资产存有一定的瑕疵，如竞得后，如需办理房产证及分割土地使用权证、解决进出通道、清场及江苏瑞信律师事务针对建军商业城资产告知江苏银行盐城分行的律师函中所述的内容等事宜均由本人自行解决，发生的费用均由本人承担，与拍卖方和江苏银行盐城分行无关，并不向拍卖机构和江苏银行盐城分行提出任何要求。同日，杜春荣在该承诺书上签字并通过竞价买得该房屋。后杜春荣与森风公司因相邻权发生纠纷诉至一审法院。
另查明，杜春荣购买的上述三、四、五层房产尚未取得房产权属证书。其于2012年5月14日向盐城市亭湖区公安消防大队投诉称：位于盐阜饭店旁边森风汽摩二楼与三楼的消防通道堵塞。同年6月29日，盐城市亭湖区公安消防大队答复称：该幢建筑物始建于1995年7月30日，因此时《消防法》尚未出台，无需经消防部门审批相关手续，所以消防部门无法确定该幢建筑物的原使用性质，之后该幢建筑物一至二层被森风公司于2002年4月8日取得产权，该幢建筑物的三至五层于2011年12月27日由你通过拍卖取得（且承诺自行解决三至五层的进出通道问题）。依据相关规定，建筑物内部的共有楼梯通常应作为疏散通道使用，但因你们双方之间存在楼梯的权属争议问题，我单位无权审查和确认，你可通过法律途径进行解决。2012年7月2日，杜春荣向盐城市公安消防支队举报称：森风公司违反消防法相关规定，擅自在装修盐城森风汽摩大楼时，堵塞2楼上3楼的消防通道及公共通道。该支队于同年8月7日答复称：经调阅涉及森风公司所在建筑物的《盐城市中级人民法院（1999）盐执字第197-1号民事裁定书》、盐城市悦诚拍卖有限公司拍卖成交确认书、承诺书、拍卖特别规定、公证书等证明材料，向法官、律师咨询，法官律师均认为该建筑疏散楼梯存在权属争议问题，消防部门应根据法院判定结果进行处理，此问题不在消防部门处理范围，建议通过司法程序解决。
一审又查明，原建军商业城原设计图纸目前无法调阅，但杜春荣、森风公司均确认，森风公司所有的一楼确实有室内楼梯，但森风公司在2001年购买了一、二层后就将该楼梯封闭进行经营，该楼梯通道实际已不再使用，三至五层通行是通过该幢楼西南处的外接楼梯。
一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
本案中，森风公司与建军商业城签订的房产地转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。合同明确约定被告森风公司对所购建军商业城一、二层楼拥有所有权，同意三至五层在该楼外侧设置外接楼梯。虽然建军商业城在建造该楼时，一楼室内确实存在通行的楼道，但森风公司在2001年取得一、二层所有权后即封闭了该楼道不再使用。杜春荣于2011年购买三至五层时，对所购房屋在权能上有缺陷是明知的，且其作出承诺自行解决，同意从外接楼梯进出。综上，杜春荣所购三至五层从外接楼梯进出是历史形成的，现杜春荣要求改变历史现状从森风公司室内楼梯通行不仅损害了森风公司对房屋权能的行使，也不符合法律规定。故杜春荣要求从森风公司所有的一、二层楼通行，不予支持。关于杜春荣要求森风公司不得妨碍其接水、接电的问题。杜春荣要求接水、接电，可以按相关规定向有关部门申请办理，现杜春荣亦没有证据证明森风公司妨碍了其接水、接电，故对杜春荣该诉讼请求，亦不予支持。据此，一审法院经审判委员会讨论决定后判决：驳回杜春荣的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案中，建军商业城与森风公司于2001年11月3日签订了房地产转让合同，约定将案涉商业城营业楼的一、二层全部、盐阜饭店及营业楼后红楼的房产权和相应的土地使用权转让给森风公司所有，双方还约定为便于建军商业城对营业楼三至五楼资产的正常使用，森风公司同意在营业楼外侧东北角由建军商业城设置外接楼梯。虽然该转让协议的签订是在盐城市商业银行与建军商业城、盐城市城区供销合作总社签订《和解协议》之前，但建军商业城和盐城市商业银行根据《和解协议》在完成建军商业城营业楼三、四、五层与一、二层的置换后，建军商业城已经取得了对该营业楼一、二层的占有、使用和处分的权利。根据建军商业城与森风公司于2001年11月3日签订的房地产转让合同，建军商业城实际仅享有通过外接楼梯进入该营业楼三、四、五层的权利，森风公司享有对所购建军商业城营业楼一、二层包括楼梯的全部使用权，故杜春荣作为建军商业城营业楼三、四、五层买受人，其享有的物权权能范围亦受此限，不应超出建军商业城享有的物权权能范围。而事实上，森风公司在取得一、二层所有权后即封闭了该一、二层楼道进行经营。杜春荣于2011年购买建军商业城营业楼三、四、五层时亦明知该缺陷存在而购买。案涉楼房三至五层从外接楼梯进出是历史形成的，现杜春荣要求改变历史现状从森风公司所有的一、二层室内楼梯通行，不仅损害了森风公司对房屋权能的行使，也缺乏物权请求权基础，一审法院据此驳回其相关诉讼请求并无不当。此外，杜春荣未提供证据证明森风公司存在妨碍其接水、接电的事实，一审法院未支持其该项诉讼请求亦无不妥。综上所述，杜春荣的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人杜春荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨曦希
代理审判员 郑娟娟
代理审判员 高 翔
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 吴珺蓝