山西省晋中市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋07民终29号
上诉人（原审原告）智润中，男，1955年6月1日生，汉族，晋中开发区人，住本村。
委托代理人郭可淳，山西国士律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王贵伟，男，1984年1月3日生，汉族，晋中开发区人，住太原市小店区。
委托代理人武澍萍，山西民力律师事务所律师。
上诉人智润中因与被上诉人王贵伟租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2015）榆民北关初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，智润中、王贵伟均系使张村村民，2012年3月28日双方签订《房屋租赁合同》一份，约定智润中将位于使张村的房院一处租赁给王贵伟使用，并载明“二、租期暂定为陆年，从2012年4月1日起至2018年4月1日止。三、租金定为一年56000元，需一次性付两年租金，第三年起每年租金递增5000元，付款方式：一付两年。……五、在租赁期间，乙方应爱护房屋及设施，如有损坏应照价赔偿或恢复原样，同时租用期间不得私自转租或转让。……七、甲方与乙方签订合同后，双方不得违约，如违反者，应承担违约责任即年租金的百分之五十。”合同签订后，智润中将上述房屋交付给王贵伟使用。2013年12月底及2014年4月，智润中两次发现租赁房屋院落发生水管冻裂漏水并告知王贵伟，后该房屋出现地基下沉、墙体多处出现裂缝情况。故智润中诉至原审法院，要求判令王贵伟赔偿房屋维修费用，王贵伟则提出反诉，要求解除上述租赁合同。经原审法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书判决，智润中、王贵伟双方签订的租赁合同已于（2014）榆民一初字第326号民事判决书生效之日终止。智润中认为王贵伟在前次诉讼中提出解除租赁合同属于单方违约，故诉至原审法院要求判令王贵伟支付违约金30500元，王贵伟则表示其终止合同合理，双方当事人各执己见，调解不成为本案事实。
原审法院所确认的上述事实，有房屋租赁合同一份、（2014）榆民一初字第326号民事判决书一份及智润中、王贵伟双方当事人陈述笔录等证据在案为凭。
原审认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。本案所涉房屋因地基下沉、墙体开裂已成危房，已无法实现王贵伟利用其生产经营的合同目的，双方经（2014）榆民一初字第326号判决书确认王贵伟赔偿智润中相应房屋损坏维修费用，双方合同亦在上述判决生效之日终止，故王贵伟在前次诉讼中提出终止合同的诉讼请求并不构成违约，智润中要求王贵伟赔偿违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，原审判决如下：驳回原告智润中的诉讼请求。一审案件受理费563元，减半收取281.5元，其他诉讼费120元，共计401.5元，由原告负担。
一审判决后，智润中不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2015）榆民北关初字第334号民事判决；2、依法改判被上诉人给付上诉人违约金30500元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉主要理由：1、原审法院认为被上诉人不构成违约事实存在严重错误。被上诉人在租赁上诉人位于榆次区开发区使张村厂房和办公楼及院落，用于其生产经营期间，由于被上诉人使用管理不当，造成上诉人房屋地基下沉、墙体开裂的严重后果，2014年上诉人将被上诉人诉至榆次区法院，期间被上诉人无正当理由单方提出反诉要求终止租赁合同，榆次区法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书判定被上诉人对此承担全部的赔偿责任，并以其符合合同法单方解除合同的情形的规定，判定终止租赁合同的履行。2015年上诉人基于被上诉人无正当理由单方提出终止租赁合同的客观事实，依据双方所签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任的约定，再次向榆次区法院提起诉讼，要求被上诉人承担擅自单方终止租赁合同的违约责任。但是一审法院却违法将因被上诉人在租赁期间使用管理不当，造成上诉人房屋地基下沉、墙体开裂的严重后果，擅自单方终止租赁合同的违约行为，在既无事实根据又无法律依据的情况下，错误的认为被上诉人不构成违约，其行为显然依法属事实认定存在严重错误。2、原审法院违法擅自杜撰榆次区法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书所认定的事实和判决书中所适用的法律条款。榆次区法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书关于被上诉人在反诉中提出终止《房屋租赁合同》主张的认定是“符合合同法单方解除合同的情形的规定，故本院予以支持。”该判决书对此判决的法律依据是《合同法》第九十四条。但是，一审法院却擅自将榆次区法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书针对解除合同所认定的客观事实，违法杜撰为“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。”并且违法将榆次区法院（2014）榆民一初字第326号民事判决书针对解除合同所依据的《合同法》第九十四条，擅自变更为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条。3、原审法院适用法律严重错误。上诉人一审诉讼请求，是要求被上诉人因擅自单方终止合同承担违约责任，并没有涉及合同权利义务的终止，但是一审法院在其判决书中，却以《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，作为其裁判的法律依据驳回了上诉人的诉讼请求，其行为显然属于适用法律严重错误。
被上诉人王贵伟的答辩意见：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人不存在违约。房屋本身属于违章建筑，没有经过国土局依法批准，上诉人是在晋中开发区土地局分别于2008年、2009年下达责令停止土地违法行为通知书后仍不停工，后经山西光启司法鉴定所鉴定，该土地性质为塌陷性黄土，不适合建房，在该土地上建房存在安全隐患，故建造的房屋不适合出租。现在房屋已成危房，在房屋发生损害后上诉人并未及时维修，直至一审开庭时仍然未维修，该房屋不具备使用条件。房屋损害赔偿案件判决生效后，双方均已履行判决，被上诉人已交还房屋，上诉人已接收，被上诉人应承担的赔偿款已从租金中予以扣除。要求解除合同不存在违约情况。本案适用法律正确，法院审理案件不一定要完全引用前次判决内容，上诉人认为326号判决引用合同法九十四条，而本次引用合同法解释二是杜撰，是不能成立的。请求驳回上诉。
经二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：王贵伟反诉请求解除其与智润中房屋租赁合同的行为是否构成违约，是否应当给付智润中违约金30500元？针对该焦点，本院评判如下：王贵伟反诉请求解除该与智润中的房屋租赁合同，已经（2014）榆民一初字第326号生效民事判决确认为符合单方解除合同的情形，王贵伟不构成违约，智润中请求王贵伟支付违约金的诉讼基础已不存在，依法应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2015）榆民北关初字第334号民事判决；
二、驳回原审原告智润中的起诉。
本判决为终审裁定。
审判长 杨姣瑞
审判员 温志光
审判员 王 雪
二〇一六年三月三十一日
书记员 赵华栋