文书内容广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法民一初字第365号原告陈盛超。委托代理人张学明、陈杰文，均是广东三良律师事务所律师。被告陈锦波。被告陈淑贞。原告陈盛超诉被告陈锦波、陈淑贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈盛超及其委托代理人陈文杰到庭参加诉讼，被告陈锦波、陈淑贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈盛超诉称：2014年1月27日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，双方约定：被告愿意将自有的座落在江门市新会区会城XX路3号412室房屋以人民币250000元出售给原告，该房屋面积为76.04平方米，原告须在2014年1月27日支付购房定金30000元给被告，被告须在2014年4月26日前将上述房屋过户至原告或原告指定人名下，余款在过户之日起30日内付清给被告，如果被告逾期办理房屋过户手续即属违约，则被告需要双倍赔偿购房定金给原告，并且被告自愿以购房总价按每月25厘计付利息给原告，直至被告全部退还购房款之日止。合同签订后，原告支付了定金30000元给被告，但在2014年4月26日房屋交付期限届满后，被告至今仍没有将房屋过户给原告。被告的行为已经属于单方违约，应当双倍返还定金60000元给原告，并应按上述合同约定支付利息给原告。但上述款项经原告多次追讨均无果。原告为维护自己的合法权益，请求法院判令：1.两被告连带双倍返还定金60000元及相应利息给原告（利息以购房总价250000元为本金自2014年1月27日起按月利率25%计至款项清偿之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。原告陈盛超为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，证明原、被告签订《房屋买卖合同》的内容。2.网上银行电子回单（打印件）、《收据》各一份，证明原告支付购房定金30000元给被告的事实。被告陈锦波、陈淑贞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经审查，结合原告在庭审中陈述的房屋买卖双方协商交易的过程、涉讼房屋的交付、原告现居住的情况等内容，本院对原告所列举的证据1是原、被告双方所签订的这一事实予以采信，但对该证据内容反映双方之间的房屋买卖关系本院将结合本案其他证据综合予以认定；对证据2反映的原告支付了30000元给被告予以采信。综合原告的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：原告经人介绍认识两被告，2014年1月27日，原告作为乙方与两被告作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定甲方愿意将坐落在江门市新会区会城XX路3号412房屋出售给乙方，该房屋面积为76.04cm2，房产证号为粤房地权证江门字第XXXXXXXX**号，房屋售价为250000元，付款方法：第一次交款的时间为2014年1月27日，金额30000元，备注栏注明该款是购房定金；该合同列明的第二次和第三次的交款时间和金额处均是空白的，仅在备注栏注明第三次交款是“甲方将上述买卖房屋过户到乙方或乙方指定人名下时三十日支付”；上述房屋办理过户所需缴纳的一切费用、税费由甲方支付；甲方须于乙方交付定金后当日内将上述房屋按现状连装修及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付给乙方时，应将该房屋腾空，结清该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交乙方验收。甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务问题，概由甲方负责清理，……。甲方须在2014年4月26日前将上述房屋过户到乙方或乙方指定人名下。如甲方逾期办理上述房屋过户手续即属违约，甲方需要双倍赔偿购房定金给乙方，甲方并自愿以购房总价按每月25厘计付利息给乙方直至甲方全部退还购房款之日止。签订合同当日，原告向被告陈锦波指定账户转账汇付合计30000元，两被告签具了《收款收据》给原告。原告庭审中称两被告于同日即交付涉讼房屋给其使用，双方并签订《房屋交接证明》一份，载明：甲、乙双方于2014年1月27日签订了《房屋买卖合同》，甲方出售位于江门市新会区会城新桥路3号412室的房屋给乙方，乙方按协议已付清上述购房款。现甲方将上述房屋及下列清单所示资料（XXXXXXXXXX房产证原件及房屋钥匙一套）移交给乙方，房屋大门门锁由乙方自行更换。该《房屋交接证明》有原、被告的签名，但落款日期处是空白的。在《房屋买卖合同》约定的办理过户手续的期限届满后，两被告没有协助办理涉讼房屋过户给原告，原告遂诉至法院，由此成讼。另查明，涉讼合同签订在两被告夫妻关系存续期间。涉讼房屋登记在陈锦波名下，该房屋已办理抵押手续，抵押权人是中国工商银行股份有限公司江门新会支行，至今未办理抵押注销手续。本院认为：原告虽然与两被告签订《房屋买卖合同》，但结合原告本人在庭审中陈述的房屋交易经过（仅查看了涉讼房产的房产证复印件，没有查看原件或至房管部门查档）、房屋价款的支付（仅明确约定定金的支付金额和日期；办理房屋过户手续之日起30日内支付购房款）、房屋的交付（在支付30000元定金后两被告当即将房屋交付给原告使用，但原、被告签订的《房屋交接证明》的落款日期是空白的；且按原告所述其仅支付了30000元给两被告，但《房屋交接证明》却载明原告已经付清购房款）等内容，明显有悖于日常二手房屋交易的惯例。且按原告所述该房屋在签订《房屋买卖合同》时被告陈锦波曾告知其房屋在银行按揭，按常理，在二手房屋交易中，买方一般会对涉及银行按揭的房屋作更审慎细致的审查，如了解该房屋有否办理抵押登记手续、抵押权人是谁、余下贷款金额、余下贷款期限等相关影响房屋买卖的事宜，但本案原告作为买方却完全不查核了解该房屋涉及抵押的相关事宜，明显有违常理。此外，原告陈述其工作地点在江门市蓬江区，在蓬江区亦已有房屋用于自住，即原告生活、工作地点均不在新会区内，对其陈述需在新会区购买该房屋用于自住，也不符合一般日常生活法则。本院认为本案原告虽主张其与两被告之间缔结房屋买卖合同，但其提交的证据并不足以充分证明原、被告之间达成真实的房屋买卖的合意，本院对此无法确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对其主张涉讼纠纷属房屋买卖合同纠纷，本院不予确认，对原告以两被告违反房屋买卖合同为由诉请两被告支付双倍定金及利息，本院不予支持。退一步而言，即使确如原告所述本案是房屋买卖合同纠纷，房屋作为不动产，在买卖交易中卖方除了需履行交付房屋的义务外还需要履行办理房屋转移登记手续的义务。按原告所述，涉讼房屋已经在2014年1月27日由两被告交付给原告居住使用至今，即两被告已经履行完毕合同约定的房屋交付义务，原告得以实际占有并使用房屋。现原告主张两被告没有按照合同约定在2014年4月26日前协助办理过户手续而适用定金罚则要求两被告双倍返还60000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，可以看出定金罚则适用的前提是根本违约，不适用于合同主要目的未受影响的一般违约情形，现本案两被告已经履行交付涉讼房屋的义务，被告不构成根本违约，故对原告以两被告违约为由主张双倍返还定金60000元本院不予支持。关于原告主张的利息，结合该合同约定的内容，该所谓的利息实为违约金，原告仅支付了30000元给两被告，但却主张以购房总价250000元为计算基准按月利率25%计算利息，即每月利息为62500元，该计算基准明显不合常理，而且计算方式明显畸高，原告又没有提交相关证据证明其损失额，本院对该违约金不予采纳。此外，原告在本案中同时主张违约定金及违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，本院依法对原告主张的违约金不予支持。至于两被告应否协助原告办理涉讼房屋的过户手续，因原告没有提出相应的主张，本案不予调整。因被告陈锦波、陈淑贞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈盛超的全部诉讼请求。案件受理费1350元，财产保全费720元，两款合计2070元，由原告陈盛超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张瑞芝审判员  张妙玲二〇一五年五月二十日书记员  李 婷