浙江省绍兴市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）浙06行终45号
上诉人（原审原告）周晓余，男，1979年8月31日出生，汉族，住嵊州市。
上诉人（原审原告）田芳萍，女，1966年10月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人（原审原告）王蒙渭，女，1982年10月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人（原审原告）周格坚，男，1989年1月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审原告）钱洪，男，1971年2月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人（原审原告）汤光生，男，1970年11月29日出生，汉族，住福建省永泰县。
上诉人（原审原告）高云法，男，1959年6月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审原告）孙龙飞，男，1987年10月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人（原审原告）成华刚，男，1982年11月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。
九上诉人共同委托代理人朱东升,北京市中闻律师事务所律师。
上诉人（原审被告）绍兴市国土资源局。住所地绍兴市越城区解放大道**号。
法定代表人陈伟军，局长。
委托代理人章文帅，男，该单位工作人员。
委托代理人何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）季超，女，1994年3月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托代理人程幸福、盛雅欢，浙江朋成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）绍兴中海投资发展有限公司。住所地绍兴市柯桥区湖塘街道湖中村。
法定代表人沈土根。
委托代理人李满英，女，1965年8月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。系该单位职工。
上诉人周晓余等九人、绍兴市国土资源局、季超因房屋行政登记一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602行初164号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年2月8日公开开庭审理了本案，上诉人周晓余等九人的委托代理人朱东升，上诉人绍兴市国土资源局的委托代理人何建航、章文帅，上诉人季超的委托代理人程幸福及原审第三人绍兴中海投资发展有限公司（以下简称“中海公司”）的委托代理人李满英到庭参加诉讼。经浙江省高级人民法院批准，本案延长审限至2018年7月17日。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月5日，原绍兴县建设局颁发给第三人中海公司建设工程规划许可证，许可第三人中海公司建设中海国际商业中心。2010年3月22日，原绍兴县建设局对该建设工程进行竣工验收规划确认，确认该工程符合规划要求。同年3月，原绍兴县建筑业管理局同意该建设工程竣工验收备案。2009年12月29日，第三人中海公司委托原绍兴县三维房地产测绘有限公司对该建设工程进行建筑面积测绘，该公司出具《建筑面积测绘成果书》，载明：一号楼建筑面积26911.65平方米，其中101室套内面积208.881平方米，共有面积62.1068平方米。2010年4月19日，第三人中海公司向原绍兴县房地产管理局申请房屋初始登记，该局于5月28日准予登记并颁发给第三人中海公司绍房权证华舍字第××号房屋所有权证。经该院核对，该房产证附图中所标注的101室，在该工程施工图和竣工图上标注的名称为大堂吧，其南墙与大楼外墙为同一面墙，西墙与102室共墙，东面、北面与大堂相通，之间无墙壁。另查明，2017年3月，第三人季超通过绍兴市柯桥区人民法院组织的司法拍卖，取得101室所有权。同时查明，因不动产登记制度改革，绍兴市区（含原绍兴县，现绍兴市柯桥区）的房屋登记职责已划转至被告绍兴市国土资源局。
原审法院审理认为，本案被诉房屋登记行为作出日期为2010年，应适用《房屋登记办法》[建设部令（168号）]的规定。《房屋登记办法》第十条第一款规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。根据该规定，房屋登记基本单元分为房屋和特定空间两种。对于特定空间，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确的界定，其第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。即车位、摊位等属于特定空间。这里的“等”，依照最高人民法院《关于印发〈关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要〉的通知》的规定，法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定，以“等”、“其他”等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。即为“等外等”。本案中讼争的101室，施工图设计方案为大堂吧，竣工图所标示的也为大堂吧。大堂吧是指位于大堂公共区域，提供休息、等候、茶饮、咖啡、酒水等服务的开放式场合。其具有二个特性：一是开放性，二是可以从事经营活动，即大堂吧的属性与上述司法解释规定的摊位的属性类似，故应认定大堂吧属于特定空间，可以作为房屋登记基本单元进行登记。本案被诉行政行为中，原绍兴县房地产管理局将讼争建筑物登记为“室”，“室”的其中一个释义为屋子、房间。房间一般指上有屋顶，周围有墙，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资的永久性场所。即“室”四周应该有墙体与相邻空间阻隔。而本案讼争的“101室”，并不具有房屋的特性。综上所述，原绍兴县房地产管理局作出的准予登记的行政行为，并无不当。但其将之登记为“室”，属于认定事实不清。同时，该院认为，案涉建筑物在施工设计时和竣工验收时均为大堂吧，大堂吧属于为全体业主提供服务的场所，对该建筑物的登记与原告之间存在利害关系，故本案原告的主体资格适格。被告未举证证明原告于何时知道被诉行政行为的内容，原告的起诉期限应适用最高人民法院《关于执行<中华人共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条的规定，故原告的起诉未超过起诉期限。本案被诉行政行为系房屋初始登记，根据《房屋登记办法》第十九条的规定，登记机关应当实地查看。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(浙建房[2008]74号)第十四条第一款规定，房屋登记机构工作人员在实地查看时，应当制作查看记录。现被告提交的证据不能证明登记机关已经履行该程序，故原绍兴县房地产管理局的登记程序不符合规定。因案涉建筑物已为第三人季超善意取得，故被诉房屋登记行为可不予撤销，但应确认违法。依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认原绍兴县房地产管理局于2010年5月28日作出的准予第三人绍兴中海投资发展有限公司坐落于华舍街道中海国际商业中心1幢101室房屋登记的行政行为违法。本案案件受理费50元，由被告绍兴市国土资源局负担。
周晓余、田芳萍、王蒙渭、周格坚、钱洪、汤光生、高云法、孙龙飞、成华刚上诉称：一、一审判决对《房屋登记办法》第十条第一款理解错误，认定“101室”大堂吧符合房屋基本单元的特定空间没有法律依据，应予纠正。根据《房屋登记办法》第十条第一款规定，“特定空间”也应满足“有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）”这一限制条件，一审错误理解该规定，进而认为所有特定空间都符合房屋登记单元要件，于法无据。根据施工图设计方案和一审判决书第13页内容，大堂吧为大堂公共区域，只有南墙与西墙，分别与大楼外墙及102室共墙，是一个公共开放区域，亦没有顶墙，因此“101室”没有固定界限和可以独立使用的特定空间，不符合房屋基本单元要件，不能颁发房产证。二、一审判决对绍兴市国土资源局提交的证据3认定错误，在其没有提供施工设计图的情况下，在判决第11页第10行直接认定案涉“101室”经过规划部门审批同意，没有事实依据。绍兴市国土资源局不能提交101室符合建筑规划许可的证明，该房产证应当予以撤销。绍兴市国土资源局在一审提交的证据3中，只提供了《建筑工程规划许可证》，对该证重要组成部分的施工图没有提供。而事实上，根据上诉人一审提供的证据和判决书下文内容，“101室”并没有作为“室”规划在施工图中，一审判决认定“101室”经过审批同意没有事实依据。三、第三人季超经过转移登记取得的是房产证而不是现实中的房屋。一审判决依据《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，认定第三人季超已善意取得涉案房屋，故可判决不予撤销登记行为，同样系认定事实和适用法律错误。涉案“101室”房屋事实上不存在，绍兴市国土资源局错误登记行为导致房屋与房产证相脱离。季超参加司法拍卖时，明知房屋客观上不存在的情况，应承担相应瑕疵产生的后果。其在本案中对行政机关的信赖不能构成善意取得，相关损失应通过其他途径解决而无权根据房产证重新砌墙造房。四、“原绍兴县房地产管理局”不是本案被告，一审判决以案外人“原绍兴县房地产管理局”而不是以本案被告“绍兴市国土资源局”为违法主体作出判决，系认定事实和适用法律错误，应予纠正。根据浙江省政府相关规定，“原绍兴县房地产管理局”历经调整现在变更为“绍兴市柯桥区住建局”，是独立法人，主体资格依然存在。与“绍兴市国土资源局”是两个不同的行政主体，一审判决以“原绍兴县房地产管理局”作为违法主体判决，系认定事实错误。同时，根据行政诉讼法第二十六条规定，“原绍兴县房地产管理局”房屋登记职权已经由本案被告继续行使，故一审判决应以“绍兴市国土资源局”为违法主体作出判决。五、一审判决遗漏诉讼请求，对于上诉人要求撤销绍兴市国土资源局给第三人中海公司颁发的绍房权证华舍第××号房屋所有权证的诉求没有判决。请求依法改判，撤销绍兴市国土资源局给第三人中海公司颁发的绍房权证华舍第××号房屋所有权证；本案诉讼费用由被上诉人承担。
绍兴市国土资源局答辩称：其上诉意见同时作为答辩意见，同时补充答辩认为原审原告第三点上诉理由与答辩人无关，第四点上诉理由不能成立，本案存在颁证主体与诉讼主体分离情形，以答辩人为被告并无不当。答辩人认为被诉房屋登记行为正确，一审判决确认违法错误。
季超答辩称：1.季超通过司法拍卖购买的中海国际商业中心1幢101室，系中海国际商业中心1幢的组成部分，建筑面积计算在规划审批相关文件中。涉案1幢101室，与高云法购买的1幢102室相邻，在发给季超、高云法的房产证或不动产权证的附图中有注明。周晓余等人称季超购买的101室不存在，明显与事实不符。施工图及竣工图中，对季超购买的1幢101室虽然标注为大堂吧，但这只是建设单位规划的101室用途，没有其他意义。大堂吧不是专业术语，也不是建设单位应当提供的公用设施，101室的建筑面积没有公摊到其他业主产权建筑面积中，故101室应当独立核发产权证书。2.“101室”不是特定空间，它上有顶、下有底，四周有固定的分界线，可以独立使用。一审判决将其认定为特定空间，认定事实错误。3.101室是1幢的一部分，规划审批针对整体而非单个单元进行。周晓余等要求提供101室单独审批手续，缺乏事实及法律依据。4.一审判决认定季超购买的101室不能登记为“室”，该认定错误。该认定超出本次房屋行政登记诉讼的审查范围。本案中，1幢商业中心规划审批建筑面积为26911.58平方米，分割后单独发证的建筑面积总和为26911.58平方米，该面积中包括季超101室的270.99平方米，即使将其认定为大堂吧，该大堂吧同样应当核发房屋所有权证。5.上诉人关于撤销房屋登记行为的理由，超出一审审查范围。周晓余等人的上诉缺乏依据，一审判决认定原发证机关发证违法，认定事实错误，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回周晓余等人的诉讼请求。
绍兴市国土资源局上诉称：一、一审认定上诉人将案涉房屋登记为室“属于认定事实不清”，缺乏事实和法律依据。1.上诉人系根据中海公司申请，依法作出房屋登记发证行为。一审对此已明确认定。“101室”是上诉人在房屋登记时根据相关申请资料及房屋测绘报告为案涉房屋确定的一个编号，符合《房屋登记办法》第十条的要求。2.一审关于案涉房屋属于“特定空间”的认定，对“室”的释义以及认定本案讼争“101室”“不具有房屋的特性”，均于法无据。3.房屋登记是房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。本案中，中海公司案涉“101室”的所有权明确，除相关图纸上显示为“大堂吧”外，并无其他证据证明该房屋在登记时存在需要记载于登记簿的其他权利。二、上诉人作出案涉行政行为，已经履行《房屋登记办法》的实地查看程序，虽未制作查看笔录，存在一定瑕疵，但未影响登记行为合法性。请求撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。
周晓余等九人答辩称：1.绍兴市国土资源局作出初始登记时欠缺“101室”作为房屋符合规划许可的证明材料，违反《房屋登记办法》第三十条规定，适用法律错误。2.房屋登记以后再确认所有权，上诉人绍兴市国土资源局关于登记当时权属明确的上诉意见于法无据。被诉房屋登记行为应予撤销。
季超上诉称：根据被上诉人一审诉请，本案争议焦点应为“101室”能否颁发房产证及颁证程序是否合法。1.根据原审被告提交证据，“101室”所在1号楼，规划建筑面积及竣工验收面积均为26911.6平方米，故房产登记机关应当为原审第三人中海公司进行26911.6平方米房产的初始登记。原审被告提交的《房屋建筑面积测绘成果书》，详细列明了1号楼26911.6平方米的分割，其中本案讼争的“101室”分割的建筑面积为208.881平方米，故讼争的“101室”可以初始登记并颁发房产证。被上诉人高云法的商品房购买合同、房产证后附1号楼一层平面图，该平面图中清晰标注了“101室”的位置与四至，也可印证被诉房屋登记行为合法性。2.原审被告已根据《房屋登记办法》第三十条规定，收集审查初始登记全部所需材料。原审原告对相关证据真实性无法否认。原审被告虽未提交现场查看记录，但登记机关登记的内容、各基本单元位置均与现场符合，故该程序瑕疵不影响颁证。3.一审原审原告提交的竣工图上“101室”位置标注是“大堂吧”，但“大堂吧”非专业术语，国家有关规范也未要求大堂必须配有“大堂吧”，更没有关于“大堂吧”必须是开放式场合及只能为全体业主提供服务的规定。且本案“大堂吧”对应面积并未作为公摊面积由全体业主分摊。一审认定“大堂吧”属于为全体业主提供服务的场所不当。4.一审判决以“室”四周应该由墙体与相邻空间阻隔为由认定登记机关将“101”登记为“室”事实不清，该认定于法无据。“101室”符合《房屋登记办法》中的基本单元要求，且讼争1号楼中，规划部门没有审批建造“特定空间”。5.一审就能否登记为“室”进行审查，已经超出本案审查范围。请求撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。
周晓余等九人答辩称：1.季超上诉主体不适格。一审判决只是确认房屋行政登记行为违法，并不涉及季超，未对其权益造成减损，其上诉不符合行政诉讼法第二十九条规定。2.测绘图必须以建筑规划许可为依据，季超以错误的测绘报告和错误的房产证及其附图为依据证明“101室”存在并可以颁证，没有正确性。3.一审被告并未就登记行为事实清楚尽到举证责任。根据《房屋登记办法》第三十条规定，初始登记应当提供“建筑工程符合规划的证明”，但一审中，绍兴市国土资源局只提交了建筑规划许可证而未提交附图，故无法证明“101室”在规划许可中，而根据一审原告提交的建筑规划附图，可清晰看到“101室”未列入规划。4.季超在明知拍卖对象没有隔墙，不是实体房屋的情况下参与拍卖，不构成善意取得。5.季超关于“101室”符合房屋基本单元要件的认识错误，两个柱子无法作为边界，房屋顶部也不能作为大堂吧的顶部。
绍兴市国土资源局、季超对彼此的上诉意见均无异议。原审第三人中海公司针对原审原告、原审被告的上诉无陈述意见，针对原审第三人季超的上诉述称：大堂吧设计初衷即是为大楼服务，建成以来从未作为房屋使用，一审关于其用途的认定正确。季超关于房屋顶即是大堂吧的顶的意见错误。
本院二审中查明，周晓余于2013年8月14日取得华舍街道中海国际商业中心1幢601室、602室、603室房屋产权登记，田芳萍于2014年5月15日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1401室、1402室房屋产权登记，王蒙渭于2012年11月2日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1702室房屋产权登记，周格坚于2016年11月21日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1204室不动产权利登记，钱洪于2012年9月3日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1601室、1602室、1603室房屋产权登记，汤光生于2013年3月7日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1501室房屋产权登记，高云法分别于2011年5月23日及2011年11月23日取得华舍街道中海国际商业中心1幢102室、201室房屋产权登记，孙龙飞于2010年9月6日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1503室、1504室房屋产权登记，成华刚于2013年5月22日取得华舍街道中海国际商业中心1幢1701室房屋产权登记。
本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，上诉人周晓余等九人就绍房权证华舍字第××号房屋所有权初始登记行为提起诉讼，缺乏法律上的利害关系。
一般认为，不动产物权登记作出时与不动产物权登记行为有法律上利害关系的公民、法人和其他组织具有原告主体资格，即利害关系的时间点决定原告主体资格。本案中，九上诉人取得相应房屋所有权的时间均在中海公司取得被诉绍房权证华舍字第××号房屋所有权初始登记之后，即被诉房屋初始登记行为作出当时，九上诉人并非相邻权人，亦无其他合法权益因该登记行为受到影响。且涉案房屋登记所在地块既未侵占公用建筑面积，也未侵占九上诉人的套内建筑面积。同时，“与行政行为有利害关系”是指行政机关的行政行为对公民、法人或者其他组织的合法权益已经或者将会产生实际影响，不宜理解为包括间接的或者折射利益等。九上诉人主张被诉房屋登记行为可能会对大堂商业价值、二楼以上公共观赏价值、商业活动的开展等产生的影响不属于“利害关系”范畴，也并非法律规范体系要求房屋登记机关在作出初始登记行为时应当考虑保护的权益范畴；九上诉人主张的基本通行、消防隐患等影响缺乏基本证据支持，一审以“案涉建筑物在施工设计时和竣工验收时均为大堂吧，大堂吧属于为全体业主提供服务的场所”为由认定九上诉人的原告主体资格，缺乏物权法等法律上的依据。第三人中海公司在取得被诉初始登记后允许相关业主对该区域共同使用，现因后一权利人季超的建设行为导致原公用状态无法维持，故引发本案诉讼。然季超通过司法拍卖获得涉案房屋所有权后的使用行为是否合法与被诉初始登记行为系完全不同的两个法律关系，九上诉人应另行主张权利救济。综上，一审法院对周晓余等九上诉人的起诉予以受理并作出实体判决，显属不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602行初164号行政判决；
二、驳回周晓余等九人的起诉。
本裁定为终审裁定。
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审判长 范卓娅
审判员 蒋 瑛
审判员 傅芝兰
二〇一八年七月十二日
书记员 王雪莹