北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第03408号
原告北京华普联合商业投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号723C。
法定代表人杨继东，经理。
委托代理人孙文博，男，1989年9月10日生。
委托代理人杜佳，女，1973年9月24日生。
被告北京东方雅居商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区立清路5号院5号楼101室。
法定代表人袁斌，男，北京东方雅居商业管理有限公司总经理。
原告北京华普联合商业投资有限公司（以下简称华普联合公司）与被告北京东方雅居商业管理有限公司（以下简称东方雅居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华普联合公司委托代理人孙文博、杜佳，东方雅居公司法定代理人袁斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华普联合公司诉称：我方系一家大型零售业商家，2011年12月，我方与东方雅居公司签署了《房屋租赁合同》承租北京市×区×路×号院×号楼×广场底商（以下简称涉租场地）经营超市。在双方确认涉租场地面积后，我方向东方雅居公司支付了三个月租金1488375元作为定金。东方雅居公司依约应于2012年4月15日前保证涉租场地外接大厅合格验收并向我方交付，但东方雅居公司至今也未完成一次现有商业消防工程验收合格，更不用说交付涉租场地外接大厅，其行为构成根本违约。同时经（2013）二中民终字第13956号民事判决书判决维持原判，解除了东方雅居公司与北京朝来荣盛商业管理有限公司（以下简称朝来荣盛公司）签署的《房屋租赁合同》，现东方雅居公司已无权出租涉租场地。故我方决定与东方雅居公司解除合同，并要求其双倍返还履约保证金并赔偿经济损失。故诉至法院：1、要求解除双方签署的《房屋租赁合同》。2、要求东方雅居公司退还我方定金1488375元并赔偿1488375元。3、要求东方雅居公司赔偿经济损失279693.94元。
东方雅居公司辩称：不同意华普联合公司的诉讼请求。我方自朝来兴盛公司处承租涉租场地后，征得其同意将涉租场地出租给华普联合公司。我方与华普联合公司于2012年3月14日就涉租场地进行交付确认，华普联合公司于2012年5月22日办理了工商注册登记并挂横幅开始招商，工作人员已经进入。双方口头约定经朝阳区来广营乡政府同意涉租场地可以经营，不需要二次验收材料。华普联合公司依约向我方支付了押金，但没有支付租金。经二审终审判决我方和朝来兴盛公司解除租赁合同，我方与华普联合公司之间的《房屋租赁合同》是否解除由法院处理。华普联合公司已经使用了涉租场地，尚未支付房屋租金，不同意返还定金并赔偿经济损失。
经审理查明：2011年12月22日，东方雅居公司（甲方）与华普联合公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，甲方将涉租场地总租赁面积约10000平方米，最终以实际交付的建筑面积为准租给乙方进行超市等商业使用。租赁期限为15年（不包括免租期在内）。免租期为120天，自乙方正式收房之次日起算免租期，免租期内，甲方免除乙方的租金支付义务。计租日为免租期届满之次日，自计租日起开始计算租金。租金为1.75元／天／平方米，租金包含场地使用费、公共区域费、辅助设施费、物业费、所有招牌位置占用费等，租赁每五年递增5%，签订《交付确认书》的同时签订《租金确认书》。乙方在双方面积确认后五日内向甲方交付相当于三个月的租金作为定金，该定金自正式计租日起冲抵前三个月的租金，甲方需给乙方开具定金收据；甲方按本合同约定交付乙方合格物业和手续，乙方进场装修时再付三个月租金，甲方连同第一笔租金一并开具六个月租赁业发票；第三次付款时间为合同起租六个月后，第三次租金按季度预付，每个季为一个付款周期即每季二十五日后支付下一个周期租金。甲方保证：涉租场地权属清楚，经房屋所有权及相应土地使用权人和甲方同意，其对涉租场地拥有合法转租权。涉租场地为商业用途，房产现状不属于违章建筑，符合规划、环保、卫生、消防、建筑等要求和标准，也未被司法机关采取查封、扣押等强制措施。甲方承诺若发生第三方与甲方、产权方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。关于违约责任约定，甲方违反合同义务或对签订合同相关的重要事实作虚假陈述，而导致乙方不能正常营业或乙方的承租权受到实质性损害的，视为甲方根本违反合同；乙方选择提前解除合同的，甲方于乙方确定解除合同的15个工作日向乙方双倍返还履约保证定金，但定金已冲抵租金的情况除外；退还乙方已支付的付款周期租金中的自甲方违约之日起至本付款周期结束日期间的全部租金；向乙方支付违约金，违约金相当于违约发生年度的半年租金；若乙方尚未实际使用涉租场地开展经营的，补偿乙方投资、装修、改造所形成的添附损失。已实际经营的，甲方并应当赔偿该添附的折旧损失；赔偿违约行为给乙方造成的其他经济损失。
2012年1月5日，华普联合公司向东方雅居公司支付定金1488375元。2012年3月14日，东方雅居公司与华普联合公司签署《交付确认书》确认涉租场地符合交付条件，华普联合公司接收涉租场地，双方交接工作全部完成，从2012年3月14日起计算免租期。同日，双方亦签署《交接备忘函件》，其中确认交接欠付资料：1、出租人来广营乡政府与中联亚公司的关系；2、业主同意出租函；3、已提供的交接备忘函件“申请安装门牌楼牌审批表”不合格，需重新提供。
经询，华普联合公司与东方雅居公司均认可于2011年12月27日经实测确认涉租场地面积系9450平方米，月租金系503015.63元，自2012年7月12日起算租金。
另查1，2012年4月，朝来荣盛公司以租赁合同为由将东方雅居公司、北京东方骏科贸有限责任公司（以下简称东方骏公司）、华普联合公司诉至本院。经（2012）朝民初字第16427号民事判决书判决解除朝来荣盛公司与东方雅居公司签署的《房屋租赁合同》；东方雅居公司向朝来荣盛公司支付2010年10月1日至2011年9月31日期间涉租场地租金329万元；东方雅居公司向朝来荣盛公司支付自2011年10月1日至实际腾房之日的房屋租金；东方雅居公司向朝来荣盛公司支付欠付租金违约金15万元；驳回朝来荣盛公司的其他诉讼请求。东方雅居公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为朝来荣盛公司以东方骏公司及东方雅居公司未能按期支付租金，且东方雅居公司未经其书面同意擅自将房屋转租给华普联合公司为由，请求解除租赁合同的诉讼主张，有合同及法律依据。因东方雅居公司未能按期支付租金及未经其书面同意擅自将房屋转租给华普联合公司的行为构成违约，应承担违约责任。2013年11月20日，经（2013）二中民终字第13956号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
另查2，2013年1月，华普联合公司曾以租赁合同为由将东方雅居公司诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，退还定金1488375元并赔偿1488375元，支付违约金3018093.75元。因需等待另案审理结果，华普公司申请本院中止审理，后暂行撤诉。现形成本次诉讼。
庭审中，华普联合公司表示承租涉租场地后委托北京中兴新世纪工程造价咨询公司进行建设工程造价咨询，招标标底系9923485.49元，按千分之二支付了咨询费39693.94元。同期委托北京奥思得建筑设计有限公司进行建设工程设计，支付设计费24万元。后得知涉租场地进行诉讼，面临解约风险，没有进行后续装修，亦未投入经营，否则按经营需求向涉租场地投入装修、设备及货源将近2000余万元，损失会更大。就此，华普联合公司提交《建设工程造价咨询合同》、北京华普超市立水桥项目咨询服务结算单、咨询费发票、《建设工程设计合同》、设计费发票为证。
以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、民事判决书、交接备忘函、《建设工程造价咨询合同》、《建设工程设计合同》、北京华普超市立水桥项目咨询服务结算单、咨询费发票、设计费发票等在案为证。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，不予支持。由此可知，如果出租人对于转租行为明确否认意见，则转租合同因权利人的否定而归于无效。本案中，东方雅居公司与华普联合公司于2011年12月签署《房屋租赁合同》后，涉租场地产权人朝来荣盛公司于2012年4月以东方雅居公司欠付租金及擅自转租为由主张解除合同，经法院认定并支持了朝来荣盛公司主张。鉴于此，东方雅居公司将涉租场地擅自转租华普联合公司，且朝来荣盛公司对该合同予以否认。故东方雅居公司与华普联合公司签署的《房屋租赁合同》不具有法律约束力。因《房屋租赁合同》所取得的财产应予返还，华普联合公司要求东方雅居公司返还已付款项1488375元于法有据，本院予以支持。华普联合公司亦应将涉租场地交还东方雅居公司。关于损失赔偿一节，东方雅居公司未征得朝来兴盛公司同意擅自转租涉租场地，却于《房屋租赁合同》中承诺涉租场地权属清晰且享有合法承租权，对于合同订立存在主要过错；华普联合公司承租大面积场地进行经营未审查涉租场地相关文件，未尽到合理审慎义务，亦存在过错。本院考虑双方过错程度、履约情况及损失数额，酌定华普联合公司主张的经济损失与东方雅居公司提出的租金损失各自承担，对于华普联合公司主张的经济损失不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告北京东方雅居商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告北京华普联合商业投资有限公司一百四十八万八千三百七十五元。
二、原告北京华普联合商业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区立清路5号院5号楼明天第一城下沉广场底商交还被告北京东方雅居商业管理有限公司。
三、驳回原告北京华普联合商业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万六千八百八十二元，由原告北京华普联合商业投资有限公司负担八千七百元（已交纳），由被告北京东方雅居商业管理有限公司负担一万八千一百八十二元（原告北京华普联合商业投资有限公司已交纳，被告北京东方雅居商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告北京华普联合商业投资有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 李德良
人民陪审员 朱 蓓
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 袁书亮