广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第721号
原告：陈珝英，女，1964年3月23日出生，澳门居民，现暂住中山市。
委托代理人：汤志伟、张婉媚，分别系广东领路律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市明辉房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：廖国明，该公司总经理。
委托代理人：陈东华，男，1980年5月5日出生，汉族，住广东省五华县。
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：韩玉明，该分行行长。
委托代理人：李玉萍、郑鸿滕，均系该分行职员。
第三人：陈涛，男，1971年6月8日出生，汉族，住广东省中山市。
原告陈珝英诉被告中山市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能与陈涛、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，本院依职权追加陈涛、交行中山分行作为本案第三人参加诉讼。并组成合议庭于2014年3月18日、5月14日两次公开开庭进行了审理。原告陈珝英及委托代理人汤志伟、张婉媚，被告明辉公司委托代理人陈东华，第三人陈涛，第三人交行中山分行委托代理人李玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月5日与被告明辉公司签订了一份《商品房买卖合同》，向其购买位于中山市三乡镇水一居商住楼＊梯＊房，约定建筑面积148平方米，总价288000元。签订合同当日，原告一次性支付全部购房款288000元，被告明辉公司亦将房屋交给原告。但一直未协助原告办理上述房屋的产权登记手续，经多次催促，被告于2012年3月17日出具一份“水一居房产的说明”，承诺：1、2012年4月份前办理好属于陈珝英女士的房产证；2、为了陈珝英女士利益保障，在没有拿到房产证前，由于明辉公司原因造成此房产的经济损失，由明辉房地产承担房价及装修费的双倍损失。但至本案诉讼前，被告明辉公司仍未办理上述房屋的产权登记证书。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判决：1、确认原、被告双方于2008年7月5日签订的中山市商品房买卖合同有效；2、确认座落于中山市三乡镇水一居＊栋＊房屋所有权归原告陈珝英所有；3、判令被告立即协助原告办理上述房屋及占用土地的房地产权属登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内�供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收据2份；3.水一居的房产说明一份。
被告明辉公司辩称：我公司确认房屋以前先卖给第三人陈涛，并办理了银行按揭，后原业主退房，我公司又卖给了本案原告，并由我公司继续供还银行按揭贷款。由于公司经济发生困难，暂无法供还全部按揭贷款，所以因有抵押权而无法为原告办理房屋产权证书。
被告明辉公司就其陈述和辩解未提交证据。
第三人陈涛述称：我确实曾向被告明辉公司购买了本案的房产，但后来因为工作变动就向明辉公司退房，公司同意后，又将房屋买给了陈女士，房屋现在也由原告居住使用。我后来多次催明辉公司办理抵押还款的事，但公司一直拖延，现在银行的供楼款及存折都由明辉公司负责。我也想尽快了结案件，不想以后银行再向我催还楼款，请法院查明事实依法判�。
第三人陈涛对其上述辩解未提交证据。
第三人交行中山分行述称：一、银行的审贷流程符合法律、法规、行业及银行管理规定。在发放贷款时，发展商明辉公司已经取得项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等五证齐全，资质合格。借款人陈涛及发展商明辉公司均在个人住房抵押贷款合同上签名盖章，并依法办理了登记。二、答辩人与借款人签订的抵押贷款合同有效。陈涛亲笔签名即为真实意思表示，并经过律师见证。另根据《物权法》及相关法律规定，不动产物权以登记为公示方式，争议房屋产权应属于借款人陈涛。原告购买房屋在后，陈涛购房的合同备案及抵押登记在前，原告与被告签订的房地产买卖合同属于无效合同，因此，原告无权要求确权，只能主张相应的债权。同时担保条件独立于主合同，抛开�合同的效力，担保合同已经约定抵押合同独立于借款合同，根据《担保法》第5条规定，即使主合同的效力出现问题，担保从合同也应有效。三、原告与明辉公司不存在真实的购房关系。原告具有明显过错，签订合同发生在2008年，而贷款抵押是在2006年，并进行登记，原告未尽到查询了解义务，具有明显过错。而原告的购房合同没有进行备案登记，根据《物权法》第十条，未经登记，不产生效力。签订合同或交付钥匙等均不是特权转移的合法方式，不受法律保护。综上，请求法院采纳答辩人的上述意见，依法作出判决。
第三人交行中山分行就陈述及辩称提交以下主要证据：1.抵押登记证明表；2.借款凭证；3.个人住房抵押贷款合同及见证书；4.贷款计划还款表。
经审理查明：2008年7月5日，原告与被告明辉公司签订中山市商品房买卖合同，约定陈珝�向明辉公司购买位于中山市三乡镇水一居商住楼＊栋＊房，户型结构为4房3厅1厨3卫，建筑面积148.1平方米，总价288000元。付款方式为签订合同时一次性付清。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。合同还约定了其他事项。当日原告向被告支付了全部楼款288000元，被告亦将房屋交付给原告。但被告未在合同约定的期限内为原告办证房屋的产权登记手续，经多次催促未果，原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查：2006年7月10日，第三人陈涛与被告明辉公司签订商品房买卖合同，约定购买案涉房屋，总价298711元。同年7月26日，陈涛与明辉公司及交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，向交行中山分行按揭贷款209000元，并由明辉公司担保。前述商品房买卖合同及抵押贷款合同分别于2006年7月31日、8月8日在房管部门进行了合同备案登记及抵押登记。同年8月16日交行中山分行发放贷款209000元，自同年9月16日起，陈涛每月向银行返还住房按揭贷款。后因工作调动等原因，陈涛要求退房并委托明辉公司转售，至2008年7月该房经明辉公司转售给本案原告，明辉公司收到原告支付的全部购房款，退还了陈涛已支付的首期款后，继续以陈涛名义逐月返还银行按揭款。第三人陈涛多次催促办理提前清偿银行贷款手续，明辉公司以资金不足等理由一直拖延，导致至今尚未办理按揭贷款的注销或转供手续。也没有到国土部门办理合同备案登记变更手续，亦未将退房转售情况告知交行中山分行。其后，明辉公司将房屋交付给本案原告占有使用至今。
2012年3月17日，因原告多次催促办证，被告明辉公司向原告出具一份说明，载：水一居房原产权属明辉公司所有，2008年7月5日由陈珝英购买，目前还在办理转名手续中。公司现承诺，一、2012年4月份前办理好房产证给陈珝英；二、为保障陈珝英女士利益，在没有拿到房产证前，由于明辉公司原因造成此房产的经济损失，由明辉公司承担房价及装修费的双倍损失。
再查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市三乡镇水一居商住楼＊梯＊房，销售登记备案在本案第三人陈涛名下，抵押备案权利人为第三人交行中山分行。
本院认为：虽然陈涛于2008年因故将已抵押的房产退回给明辉公司，双方解除了商品房买卖合同关系。但陈涛、明辉公司没有将此情况书面告知交行中山分行，且明辉公司继续以陈涛名义向交行中山分行代偿贷款本息。陈涛在明辉公司转售房屋后也未积极催促明辉公司办理转按揭或注销抵押登记手续，而是默许明辉公司以自己名义继续按月供还贷款。因此陈涛与明辉公司之间的退房协议对交行中山分行不产生法律效力。即根据双方签订的《个人住房抵押贷款合同》，陈涛、明辉公司仍需按抵押贷款合同约定承担相应的法律责任。即抵押权利人交行中山分行对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款仍享有优先受偿权；明辉公司对上述债务承担连带清偿责任。而本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为：1、原、被告签订的中山市商品房买卖合同是否合法有效；2、涉案商品房是否具备继续履行办理房地产权属证书的条件。作为转售后的购房人陈珝英可选择向�行中山分行清偿该案全部债务以使抵押权消灭。
具体分析如下：
关于焦点1，明辉公司与第三人陈涛达成了退房协议之后，双方办理了退款及退房手续，即明辉公司与陈涛之间的商品房买卖合同已经解除。明辉公司在原业主退房后与原告订立商品房买卖合同，该合同是双方买卖房屋的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定。虽然该房屋先行存在登记有效的银行按揭抵押权，但该抵押权的存在并不必然导致买卖合同权利的无法行使。此合同权利障碍可因新购房人陈珝英、担保人明辉公司或原购房人陈涛向银行清偿按揭债务而解除。另，明辉公司已经收取全部购房款，并将房屋交付给原告占有使用多年，足以确认原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系。故明辉公司与原告于2008年7月5日签订的商品房买卖合同合法有效，作为合同相对方的本�原告可以基于该合同关系主张相应权利或违约责任。
关于焦点2，因第三人陈涛与明辉公司之间关于商品房买卖合同的变更没有通知并取得抵押权人交行中山分行同意，该买卖合同协议解除的效力并不及于双方与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同。因此，作为借款人的交行中山分行仍享有该房的抵押权。在房屋处于抵押登记状态下，本案原告在签署商品房买卖合同后，履行了支付房款及收楼的义务，作为相对方的明辉公司理应积极办理消除抵押登记，协助原告取得涉案房屋权属证书的义务。现案涉商品房销售备案登记权利人为陈涛，抵押权人为交行中山分行，故银行在陈涛及连带责任人明辉公司拒绝或违约履行按揭贷款合同债务时，根据《担保法》第三十三条规定，抵押权人对担保房屋折价或拍卖、变更的价款享有优先受偿权。因此，原告请求�认案涉房屋归其所有及要求明辉公司立即协助办理房屋产权证书，均存在权利履行障碍，即在该物上抵押权未消除之前暂无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，原告的相应诉讼请求将不予支持。
诉讼中，本院依法向原告陈珝英释明涉案房产因先行存在抵押担保未清偿，主张确权或办理房屋产权证书，可能存在合同无法履行的权利障碍和诉讼风险，并提示原告可以基于前述原因向被告明辉公司主张相应债权或向抵押权利人交行中山分行代清偿相应的债务以消除抵押权障碍从而获得相应请求权。但原告在本院庭后酌定给予的近一个月考虑期内，未与抵押权利人达成相应的还款协议，仍坚持在本案要求确认房屋产权及协助办理房产权属证书的诉讼请求。故相关诉讼风险应由其自身承担。
综上，原告要求确认2008年7月5日与被告明辉公司签订的《中山市商品房买卖合同》有效，本院予以支持。但在本院释明诉讼风险及相关权利的情况下未主动代清偿涉案房产上存在抵押权债务又未变更诉讼请求，视为其对自身诉讼权利的自主处分。第三人交行中山分行的辩解部分符合法律规定，本院部分采信。关于本案诉讼费，因被告明辉公司与原告签订商品房买卖合同时，未告知原告关于房屋先予存在抵押权的事实，且在收到原告支付的购房款后未积极办理注销抵押登记手续，导致原告无法获得房屋的相应物权，存在主要过错。原告在房屋已有销售备案登记的情况下，未尽到审查注意，亦有一定过错，且原告对自身诉讼权利的处分决定了本案的诉讼风险及后果。故本院按过错程度酌定由双方分担本案诉讼费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈珝英与被告中山市明辉房地产开发有限公司于2008年7月5日签订的关于购买中山市三乡镇水一居商住楼＊梯＊房的商品房买卖合同合法有效。
二、驳回原告陈珝英的其他诉讼请求。
案件受理费5620元（原告已预交），由原告负担1620元，被告明辉公司负担4000元（被告明辉公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告陈珝英可在判决书送达之日起三十日内，被告明辉公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年六月五日
书 记 员 王莉森