江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01438号
上诉人（原审原告、反诉被告）蒋健。
委托代理人张亚南，江苏圣辉律师事务所律师。
委托代理人黄鸣杰，江苏圣辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）江朝宗。
委托代理人张强，江苏姑苏律师事务所律师。
上诉人蒋健与上诉人江朝宗房屋租赁合同纠纷一案，江苏省昆山市人民法院作出（2013）昆周民初字第0414号民事判决，双方当事人均不服，上诉至本院。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江朝宗自2008年起与乐购生活购物有限公司昆山分公司（下称昆山乐购超市）签订店铺租赁合同，由江朝宗租赁昆山乐购超市内的负一楼S29室约118平方米的店铺场地用于经营七匹狼时尚运动服装，双方正式合同到期日为2011年12月27日。2012年4月22日，蒋健（甲方）与江朝宗（乙方）签订《委托协议》一份，主要内容为：一、甲方将向第三方昆山市乐购超市租赁的负一楼S29室118平方米的部分场地委托乙方经营，乙方所经营场地约40平方米左右，甲方80平方米左右，房租双方按比例分摊，房租按实际缴纳乐购超市为准。乙方每月交纳甲方管理费3000元，乙方承诺交纳管理费不低于36个月，总计108000元，如未满36个月，乙方应补足剩余部分。二、委托期限：2012年5月1日至2015年12月27日止，该条款后面手写注明“反之如甲方中途未能履行合同，按乙方所交纳的管理费双倍返还乙方。”三、乙方在委托期限内每月支付甲方场地经营费9000元，工商税务费用每月300元。员工工资、水电等经营费用由乙方自行支付……四、房屋押金1.2万元×4个月=4.8万元，本押金至甲乙双方合同终止一个月内无息退还。……九、甲方一次性支付乙方昆山市乐购超市负一楼S29室118平方米的场地转让费100000元，乙方应辅助甲方和昆山乐购超市的续约工作。同日，江朝宗出具声明书一份，内容为“从签订本声明书起，由江朝宗先生与昆山乐购超市签订的合同书所产生的利益及所有损失均由蒋健先生承担，与江朝宗无关；由江朝宗先生代交的押金，由蒋健先生支付，押金共计108000元”。蒋健作为接手人在该声明书上签名确认。双方签订委托协议同日，蒋健支付装修款15000元，并入驻商铺进行装潢后开始经营七匹狼休闲服装，后通过银行转账分别于2012年4月23日、5月21日、6月18日支付给江朝宗55000元、20000元、20000元，合计支付江朝宗110000元，其中2012年6月18日蒋健汇款20000元后，向江朝宗发出短信，短信内容为“打了两万给你，租金按实算”。期间，双方在租赁商铺内按约定面积各自经营，并向昆山乐购超市申报更换签约人蒋健（超市电脑系统2012年5月16日内部审批租赁厂商合作意向书上显示租户为蒋健），但未与昆山乐购超市正式签订租赁合同。之后，因涉案店铺未签订合同并结欠租金，昆山乐购超市于2012年7月23日发出续约公函，并于2012年7月27日发出催要款项的停止物业公函。该续约公函抬头标注为蒋健（七匹狼），内容明确店铺租赁合同已于2011年12月27日到期，要求租户于2012年7月25日前就续约事宜与昆山乐购超市协商并确认，如在2012年7月25日之前不能就续约条件达成一致将视为放弃续约权。续约公函送至商铺，但双方未能就是否续约达成一致，江朝宗于2012年7月31日自行撤离，蒋健也于2012年8月10日撤离店铺，后昆山乐购超市重新招商并将该商铺出租他人使用至今。现因双方就撤离店铺造成的损失无法协商一致，由此引起纠纷。
另查明，昆山乐购超市于2014年6月9日出具证明一份及原审法院于2014年10月31日对其招商部副经理金桂平形成的询问笔录中明确，江朝宗与昆山乐购超市的合同约定不允许转租，合同于2011年11月27日到期，后江朝宗向昆山乐购超市提出更换签约人，昆山乐购超市审核蒋健与江朝宗于2012年4月22日签订的委托协议后同意将签约人变更为蒋健，并上报办理相关手续，昆山乐购公司在2012年5月16日内部审批后补合同期限2011年12月28日至2013年3月31日的《租赁厂商合作意向书》，该意向书上登记租户名称为蒋健，但无蒋健本人签字确认，双方也未签订正式合同。期间，昆山乐购公司在2012年7月底前每月收取涉案店铺租金24406元及杀虫费59元，每月合计24465元，2012年8月未收取该费用，江朝宗按该标准支付至2012年7月底，涉案店铺2012年5月至2012年8月期间电费合计13052.6元（其中2012年8月电费为1776.5元）均由江朝宗支付。根据意向书的方案，租户应当支付昆山乐购超市120000元作为押金，但江朝宗实际支付押金97624元，差额22376元未付。2013年1月23日，在扣除店铺结欠的租金和电费10502元后，江朝宗从昆山乐购超市领取退还的押金87122元。
再查明，蒋健与江朝宗签订委托协议后，蒋健除支付江朝宗110000元外，未支付江朝宗其他款项，也未支付昆山乐购超市任何款项。江朝宗也未按委托协议约定支付蒋健任何款项。2012年8月10日蒋健将其财产撤离场地后，新承租厂商已对店铺重新装修并实际经营，原装修附合物已无法分辨。本案审理期间，江朝宗提供2012年7月18日向蒋健邮寄的信函一份，要求蒋健及时与昆山乐购超市签订合同并办理工商营业执照等事宜，蒋健陈述未收取该函，后江朝宗也未提供该信函已送达蒋健的直接证据。另，江朝宗提供2012年5月至7月期间其经营的乐购超市七匹狼专卖店的银行账户财务明细单，主张据此计算可得利益损失，但蒋健不予认可。
上述事实，有双方当事人提供的委托协议、声明书、付款凭证、收条、信函、昆山乐购超市续约公函、租赁厂商合作意向书、租金及电费票据、证明以及原审法院庭审笔录、调查笔录等予以证实。
原审原告蒋健的诉讼请求为：请求判决江朝宗返还蒋健押金61090元，并赔偿损失264226.6元（36个月的管理费108000元，场地经营费、工商税务费3个月27900元，装修损失128326.6元）；诉讼费用由江朝宗承担。
反诉原告江朝宗的诉讼请求为：请求判令蒋健支付江朝宗代垫的租金70137元及逾期付款利息；蒋健支付江朝宗代垫的电费13052.6元及逾期付款利息；蒋健赔偿江朝宗可得利益损失234274元；由蒋健承担反诉费用。庭审中，反诉原告江朝宗变更租金诉请为：要求蒋健支付垫付的2012年4月22日到2012年7月底的租金57085元；电费诉请变更为要求蒋健支付垫付的2012年5月至8月份电费合计13052.6元，其他诉请不变。
原审法院认为，当事人的合法权益依法受到保护。本案争议焦点在于双方签订的委托协议和意向书的性质认定。现根据双方提供的现有证据和案件事实，江朝宗将租赁昆山乐购超市118平方米店铺的相关权利义务转让给蒋健，双方约定由蒋健将原店铺全部装修价值及押金支付给江朝宗，再由江朝宗使用1／3场地继续经营，并由江朝宗支付蒋健相关费用，结合委托协议签订后双方各自经营独立核算的事实，应认定双方系店铺实际转让、再由受让人向接受人租用部分场地的合同，本案中，江朝宗与昆山乐购超市的正式合同到期日为2011年12月27日，但合同到期后江朝宗未续签合同，在继续经营期间与蒋健签订相关协议和意向书，经双方协商一致更换签约人，但未正式签订续约合同，后在昆山乐购超市催告下，双方未能就是否续约达成一致，江朝宗与蒋健先后自行撤离店铺。根据双方陈述及相关电费票据，2012年7月31日江朝宗撤离后，2012年8月店铺仍发生用电费用，故蒋健关于后于江朝宗撤离的主张，原审法院予以支持。关于本诉及反诉的各项请求，原审法院认定如下：
一、关于本诉。
1、蒋健要求返还押金61090元的诉请。蒋健主张已支付江朝宗110000元，扣除蒋健承担的3个月租金48910元后得出。现根据江朝宗2012年4月22日出具的收条已明确15000元为装修款，另三笔银行汇款未明确用途，但其中2012年6月18日银行汇款20000元的短信内容为“打了两万给你，租金按实算”，故应认定该110000元中的100000元系蒋健按委托协议约定支付给江朝宗的一次性场地转让费（即装修费等），因蒋健未与昆山乐购超市继签合同，且自行撤离，故该一次性场地转让费的损失应由蒋健自行承担。现昆山乐购超市实际收取江朝宗押金97624元，未收取差额22376元，江朝宗也已收回押金（扣除的租金和电费在反诉中结算），故蒋健支付款项的剩余部分10000元应由江朝宗返还。
2、蒋健其他损失264226.6元的诉请。（1）管理费请求，蒋健根据委托协议约定要求江朝宗支付36个月的管理费108000元。双方虽对此进行约定，且实际经营3个月，但在更换签约人后蒋健并未与昆山乐购超市继签合同，且在江朝宗2012年7月31日撤离后，也于2012年8月初自行撤离，故蒋健以其行为表明放弃续约权，双方签订的委托协议事实上已实际解除，但就委托协议本身而言，江朝宗并未按约支付任何款项，双方未对是否续约达成一致，也未协商解除委托协议，而江朝宗在未得到蒋健明确放弃续约表示前，先行撤离的行为应认定构成违约，但双方约定违约标准过高，原审法院酌情认定由江朝宗承担2个月的管理费作为违约金，故江朝宗实际应支付蒋健合计5个月的管理费15000元。（2）场地经营费、工商税务费3个月27900元请求，根据双方约定，蒋健要求江朝宗支付场地经营费每月9000元合计3个月27000元的主张，原审法院予以支持，但蒋健并未重新办理工商注册，也未交纳工商税务费，故工商税务费900元请求不予支持。（3）装修损失128326.6元请求，蒋健虽陈述进行重新装修后经营，但在2012年8月初蒋健撤离时已将其财产搬离，新承租厂商也对店铺重新装修并实际经营，原装修附合物已无法分辨，故现有证据不能判定蒋健实际装修价值，故该请求不予支持。
二、关于反诉。
1、垫付租金诉请。双方协议约定委托期限自2012年5月1日起，故2012年5月1日至7月31日期间昆山乐购超市收取江朝宗支付的租金及杀虫费合计73395元（24465元＊3个月），应按双方约定由反诉被告蒋健承担2／3计48930元。
2、垫付电费诉请。涉案店铺2012年5月至2012年8月期间电费合计13052.6元（其中2012年8月电费为1776.6元）均由江朝宗支付，2012年5月至2012年7月期间电费11276.1元按约定由蒋健承担2／3计7517.4元，2012年8月电费1776.5元由蒋健全部承担，蒋健合计返还江朝宗9293.9元。江朝宗关于电表分列计算的主张，无相关证据证实，原审法院不予支持。
3、可得利益损失234274元诉请。因双方并未对是否续约达成一致，也未协商解除委托协议，江朝宗先行撤离的行为构成违约，故该诉请不予支持。
综上，蒋健应返还江朝宗垫付租金及电费合计58223.9元，但江朝宗构成违约，也未提前主张催要，故逾期付款利息不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、江朝宗返还蒋健10000元，并支付管理费15000元及场地经营费27000元，合计支付蒋健52000元。二、蒋健返还江朝宗垫付租金及电费合计58223.9元。三、驳回蒋健的其他诉讼请求。四、驳回江朝宗的其他反诉请求。五、根据上述第一项、第二项合计，蒋健应于判决生效之日起十五日内返还江朝宗6223.9元。本诉案件受理费6592元，由蒋健负担4408元、江朝宗负担1100元；反诉案件受理费3297元，由江朝宗负担2669元、蒋健负担628元。
上诉人蒋健不服原审判决，向本院提出上诉称：一、双方签订的委托协议是合作协议性质，双方合作的前提是江朝宗和蒋健合作至少36个月。2012年7月31日江朝宗自行撤离店铺，属严重违约行为，江朝宗除应承担违约金外，还应承担蒋健期待利益的损害赔偿108000元。二、蒋健除2012年4月22日支付的15000元为装修款外，其余95000元为支付给江朝宗的押金。原审认定蒋健支付了转让款或应当支付转让款，均系认定有误。三、蒋健支付10万元转让费是附条件的，即江朝宗支付不少于108000元的管理费及押金4.8万元。双方之间是合作经营，不存在转让的实际意思表示。江朝宗是协议的起草者，法院不应作出对其有利的解释。签订协议的背景是蒋健已经将装修材料进场，江朝宗想方设法逼迫蒋健签订协议。四、双方2012年4月22日声明书中，江朝宗强调其本人与昆山乐购超市所签订合同的收益及损失由蒋健承担，该约定于法有悖，于理不合。直至合同期满，承租方依然是江朝宗。昆山乐购超市于2014年6月9日出具的同意蒋健租赁的证明，不能用来认定是蒋健违约。五、原审判决以蒋健未签订租赁合同、自行搬离为由要求蒋健自行承担转让费10万元是错误的。店铺的实际承租人依然是江朝宗，蒋健作为江朝宗的朋友与其合作，已经承担了装修费15000元，之后新的进场装修费12万余元也由蒋健支付。在转让未实际成立的情况下，蒋健不应承担任何转让费。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
上诉人江朝宗亦不服原审判决，向本院提出上诉称：一、装修补偿款和场地转让费是两笔钱。江朝宗装修时花费几十万元，折旧后一次性卖给蒋健10万元是合理的。因装修补偿款没有涉及售后和保修，故没有必要写入委托协议。二、从2012年4月22日声明书中可以看出蒋健对续约合同是认可，双方已经达成一致。江朝宗并不是自行撤离店铺，而是昆山乐购超市在2012年7月31日收回了店铺。三、蒋健没有支付江朝宗代缴的押金，也没有到昆山乐购超市办理续约手续，更没有支付江朝宗10万元场地转让费。蒋健违约在先，江朝宗没有必要支付蒋健管理费。双方按昆山乐购公司收取每月租金27000元的标准，暂定江朝宗支付蒋健三分之一（40平方米房租）每月场地转让费9000元。原审判决江朝宗另外再支付蒋健三个月的场地转让费是错误的。蒋健应支付江朝宗10万元场地转让费，扣除三个月管理费9000元，加上双倍返还江朝宗18000元，合计应支付江朝宗118000元。四、蒋健在2012年4月23日就开始使用并进场进行装修，原审法院从2012年5月1日开始计算蒋健应承担的房租是错误的。江朝宗应承担的房租应从2012年5月1日开始计算，因为委托协议是江朝宗委托蒋健。五、委托协议明确电费由蒋健自行支付，江朝宗也已经在撤场前和蒋健结算清楚，原审法院按面积比例分摊电费的计算方式显然不合理。电费是先付后用，2012年8月份的电费实际是7月22日至7月底产生的。六、蒋健还应支付江朝宗从反诉之日起至缴纳之日止的逾期付款利息。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，蒋健又提供了双方的手机短信往来记录，其中2012年4月25日江朝宗发短信给蒋健称“兄弟：早上起来帮我押金打过来”；2012年5月21日蒋健发短信给江朝宗称“好的，昨天我已经打了2万元给你，等你空了再具体聊”。蒋健认为两条短信可以证明蒋健支付的2万元是押金。江朝宗对短信的真实性没有异议，但认为蒋健支付的2万元不是押金，两条短信时间相隔一个月，期间是有很多内容沟通的。
上述事实，由蒋健提供的手机短信往来记录以及双方当事人陈述予以证明。
本院认为，江朝宗自2008年起向昆山乐购超市租赁约118平方米店铺用于经营服装。租赁合同到期后江朝宗和蒋健于2012年4月22日签订委托协议一份，约定蒋健将向昆山乐购超市租赁的118平方米的部分场地（约40平方米左右）委托江朝宗经营，房租双方按比例分摊，江朝宗每月向蒋健支付管理费、场地经营费、工商税务费用，蒋健一次性支付江朝宗场地转让费100000元，江朝宗应辅助蒋健和昆山乐购超市的续约工作。同日双方还签订声明书一份，约定由蒋健承担江朝宗与昆山乐购超市签订的合同书所产生的利益及损失，并由蒋健支付江朝宗代交的押金。本院认为，委托协议和声明书系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。之后蒋健按约入驻商铺进行装修并开始经营，江朝宗也按约使用三分之一场地进行经营。昆山乐购超市在审核蒋健和江朝宗签订的委托协议后同意将承租人变更为蒋健。从上述双方约定以及履约情况来看，双方之间的法律关系应为江朝宗将续租店铺的权利义务转让给蒋健，由蒋健向昆山乐购超市续租店铺，蒋健再将三分之一场地转租给江朝宗。蒋健主张双方之间为合作关系，缺乏依据，本院不予采纳。昆山乐购超市已同意将承租人变更为蒋健，蒋健与昆山乐购超市签约并无事实和法律上的障碍，但蒋健未与昆山乐购超市正式签订续约合同，经昆山乐购超市催告后，蒋健仍未能与昆山乐购超市就续约达成一致。本院认为，蒋健未与昆山乐购超市续约，系以自己的行为表明不履行委托协议约定的义务，蒋健的行为已构成违约。因蒋健未能续约，昆山乐购超市要求收回租赁店铺，江朝宗和蒋健先后自行撤离租赁店铺，双方以自己的行为实际解除了委托协议。
关于蒋健支付给江朝宗的110000元，其中的15000元系委托协议签订当日由蒋健支付给江朝宗，江朝宗出具的收条载明为装修款，但委托协议并未约定装修款，而在第九条约定了蒋健应支付江朝宗场地转让费100000元，且江朝宗在原审答辩时也认可场地装让费实际就是装修补偿款，故应认定该15000元实为场地转让费。之后，蒋健又通过银行转账三次支付江朝宗共95000元，蒋健主张该95000元为押金性质，为证明其主张二审中又提供了双方的手机短信往来记录。本院认为，2012年4月25日江朝宗发蒋健的短信与2012年5月21日蒋健发给江朝宗的短信，时隔近一个月，难以认定两条短信之间具有对应性，且蒋健短信中也未明确支付的2万元为押金。故蒋健主张95000元为押金性质，依据不足，本院不予支持。原审认定蒋健支付江朝宗110000元中的100000元为场地转让费，并无不当。因委托协议无法继续履行系蒋健违约所致，场地转让费应由蒋健自行承担。
关于蒋健要求江朝宗返还押金61090元、赔偿36个月的管理费108000元、3个月场地经营费、工商税务费27900元、装修损失128326.6元的诉讼请求。本院认为，如前所述，蒋健支付江朝宗的110000元中的100000元为场地转让费，蒋健无权要求江朝宗返还。鉴于双方委托协议已实际解除，昆山乐购超市也已将实际收取江朝宗的押金予以退还，江朝宗应将剩余款项10000元返还给蒋健。按照委托协议的约定，江朝宗每月应交纳蒋健管理费3000元，场地经营费9000元、工商税务费用300元。委托协议约定的期间自2012年5月1日开始，江朝宗使用三分之一场地至2012年7月31日，故江朝宗应支付蒋健三个月的管理费9000元和场地经营费27000元。工商税务费用300元，因未有证据证明实际发生，故不予支持。因本案系蒋健违约导致委托协议无法继续履行，故蒋健要求江朝宗赔偿三个月之外的管理费以及装修损失的诉讼请求，均不能成立。
关于江朝宗反诉要求蒋健支付垫付的租金57085元、电费13052.6元以及赔偿可得利益损失234274元的诉讼请求，本院认为，关于租金，委托协议约定房租由双方按照面积比例分担，江朝宗使用的场地面积约占租赁店铺的三分之一，故原审认定蒋健承担三分之二的店铺租金，并无不当。关于电费，江朝宗主张在撤场前已和蒋健结算清楚，未能提供证据证明。原审认定2012年5月至7月期间电费由双方按使用面积比例合理分担，2012年8月电费由蒋健负担，亦无不当。关于江朝宗主张的可得利益损失234274元，因江朝宗并未提供充分有效的证据予以证明，本院碍难支持。虽然委托协议约定，如蒋健中途未能履行合同，按江朝宗所交纳的管理费双倍返还江朝宗，但在委托协议履行过程中江朝宗并未实际交纳蒋健管理费，江朝宗在原审提起反诉时也未主张双倍返还管理费，在二审中再提出相关主张，本院不予支持。关于垫付租金和电费的逾期付款利息，在原审第一次庭审时，江朝宗要求利息从交纳反诉费之日2013年8月1日起算至判决生效之日止，按银行同期贷款利息计算；在原审第二次庭审时，江朝宗要求利息从法院立案之日2013年6月14日起算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算，本院认为，江朝宗主张垫付款的逾期付款利息，符合法律规定，本院合理支持垫付租金和电费从2013年8月1日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆周民初字第0414号民事判决。
二、江朝宗返还蒋健10000元，并支付蒋健管理费9000元及场地经营费27000元，合计支付蒋健46000元。
三、蒋健返还江朝宗垫付的租金及电费合计58223.9元，并支付该款从2013年8月1日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
上述二、三项均于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回蒋健的其他诉讼请求。
五、驳回江朝宗的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6592元，由蒋健负担5642元、江朝宗负担950元；一审反诉案件受理费3297元，由江朝宗负担2669元、蒋健负担628元。二审案件受理费7066元，由蒋健负担3347元、江朝宗负担3719元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年五月十一日
书记员 王文君