沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皇民二初字第1700号
原告李国辉。
被告辽宁长江房地产开发有限公司。
法定代表人韩中友。
委托代理人尚德栋。
第三人靳显德。
第三人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行。
负责人张荣刚。
委托代理人李宁。
委托代理人张立华。
原告李国辉诉被告辽宁长江房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）、第三人靳显德、中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“工商银行支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院2013年10月17日受理后，依法由沈阳市皇姑区人民法院代理审判员张岩独任审理，并公开开庭进行了审理。原告李国辉，被告开发公司委托代理人尚德栋、第三人靳显德、工商银行支行委托代理人李宁、张立华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李国辉诉称，请求判令被告协助原告办理位于沈阳市皇姑区银山路房屋的房产登记过户手续；请求法院判令被告承担本案诉讼费用
被告开发公司辩称，原告没有办理完贷款手续，房屋交易没有完成，原告要求难以满足。原告既然主张继续履行合同，原告需代我方还清房屋贷款，偿还的本息用于抵顶原告的购房款后，原告应补齐剩余购房款，我方方能协助其办理过户手续。
第三人靳显德述称，我不同意原告的诉讼请求。我原来是被告的员工，被告以我的名义贷款，被告偿还贷款；被告法人王萍对我进行承诺都没有兑现；被告房子卖给原告的事我不知情，我也不同意被告卖给他人；我将通过法律途径把房子收回。
第三人工商银行支行述称，2002年10月靳显德在我行贷款43万，期限十五年，2012年10月开始出现逾期还款，截至现在欠我行本息合计十九万余元，我行现拥有该房屋的抵押权。如果原、被告能代为偿还我行借款本息，同意原、被告之间房屋买卖。
经审理查明，位于沈阳市皇姑区银山路商品房一套（建筑面积155.17平方米，以下简称“争议房屋”）系被告开发建设。第三人靳显德原系被告单位员工。
2002年9月20日，为向第三人工商银行支行贷款，被告使用第三人靳显德名字与其签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告将其开发建设的本案争议房屋出卖给第三人靳显德，房屋总价款为616，825元。关于付款方式，双方约定原告支付首付款186，825元，剩余430，000元房款通过贷款方式支付。关于交付期限，双方约定被告应于2003年1月30日前向第三人靳显德交付房屋。关于逾期交房的违约责任及产权登记双方均无约定。合同签订后，第三人靳显德并未支付购房款，被告亦未向第三人靳显德交付房屋。
2002年10月17日，被告借用第三人靳显德名义，其作为保证人与第三人工商银行支行签订《个人购房借款合同》一份。合同约定：靳显德向工商银行支行借款430，000元，贷款期限为15年，以本案争议房屋担保借款合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用，并在沈阳市房产管理局进行了备案登记。合同签订后，第三人工商银行支行向被告发放贷款430，000元，以第三人靳显德名义办理贷款的存折由被告保管，并由被告向第三人工商银行支行持续还款至2012年10月，尚欠第三人工商银行支行贷款本息19万余元。
2011年，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告将其开发建设的本案争议房屋出卖给原告，房屋总价款为600，000元。关于付款方式，双方约定原告支付首付款300，000元，剩余300，000元房款通过贷款方式支付。关于产权登记的约定，就被告应当在商品房交付使用后几日后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案双方没有约定。合同签订后，原告向被告支付购房款280，000元，并于2011年6月10日办理入住手续，装修入住至今。
2013年11月20日，沈阳市房产局出具的本案争议房屋的查询结果，记载为预告抵押登记，有初始登记。因办理房屋产权手续问题，原、被告协商未果，原告遂于2013年10月17日诉至来院。
上述事实，有各方当事人陈述及《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知、《个人购房借款合同》等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确认，并在卷佐证。
本院认为，关于原、被告签订的《商品房买卖合同》效力问题。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。
关于原告主张被告协助原告办理位于沈阳市皇姑区银山路房屋的房产过户手续的问题。依据合同权利义务对等原则，原告应在交付全部购房款后，被告协助其办理相关手续。虽现原告同意交齐购房款，但诉争房屋现存在他项权利，鉴于原告同意代被告清偿第三人工商银行支行的贷款，且第三人工商银行支行同意争议房屋的贷款本金、罚息、应付利息（以清偿之日的实际发生额为准）受到清偿后可以解除争议房屋上的他项权利，故原告应代被告向第三人工商银行支行清偿争议房屋的贷款本金、罚息、应付利息（以清偿之日的实际发生额为准）。第三人工商银行支行在原告清偿贷款本息后，将解除抵押手续交由原告。原告代被告偿还第三人工商银行支行的相关款项后，将该款项在其未给付被告购房款即320，000元中扣减后，向原告补齐剩余购房款。争议房屋的他项权利解除后，原告补齐购房款后，被告应协助原告办理房屋登记手续，办理登记手续所产生的费用，原、被告应依据相关法律规定承担。
关于第三人靳显德主张争议房屋系其所有的问题。根据第三人靳显德自述，被告是以其名义用本案争议房屋向第三人工商银行支行抵押贷款，对于争议房屋其并未支付任何款项，该房屋贷款亦非其偿还；且被告并未向其交付争议房屋；被告系以其名义办理贷款而签订的该份合同；另，第三人靳显德并未能提供相应证据证明其向被告主张过交付房屋、办理产权过户手续，由此可见，就本案争议房屋出售，第三人靳显德与被告之间并无真实意思表示。第三人靳显德与被告签订的《商品房买卖合同》名为购买争议房屋，实为借名办理贷款，故第三人靳显德并非争议房屋真实购房人和借款人，故对于第三人靳显德的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告李国辉与被告辽宁长江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；
二、原告李国辉于本判决生效起十日内向中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行清偿沈阳市皇姑区银山路，建筑面积155.17平方米房屋的贷款本金、罚息、应付利息（以清偿之日的实际发生额为准）；
三、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳沈河支行待沈阳市皇姑区银山路，建筑面积155.17平方米房屋的贷款本金、罚息、应付利息（以清偿之日的实际发生额为准）清偿后，三日内解除上述房屋的他项权利，并将撤押手续交予原告李国辉；
四、原告李国辉待沈阳市皇姑区银山路，建筑面积155.17平方米房屋他项权利解除后三日内，应向被告辽宁长江房地产开发有限公司给付剩余购房款（剩余320，000元购房款中扣减已实际向第三人中国工商银行股份有限公司清偿贷款本息的实际发生额）；
五、被告辽宁长江房地产开发有限公司待沈阳市皇姑区银山路，建筑面积155.17平方米房屋他项权利解除后，原告李国辉已给付全部购房款一个月内协助原告李国辉将沈阳市皇姑区银山路，建筑面积155.17平方米房屋登记于原告李国辉名下，登记产生的费用原、被告依法承担；
六、驳回原告李国辉其他诉讼请求。
上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费1000元，由被告辽宁长江房地产开发有限公司承担500元，原告李国辉承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 张 岩
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 赵冰洋