辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终9640号上诉人（原审原告）：张关良，男，1966年11月24日出生，汉族，住址浙江省上虞市道墟镇。委托代理人：任伯琪、刘达，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树贵，男，1968年7月8日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：辽宁丰大房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北三东路23号。法定代表人：刘兴岩，系该公司总经理。委托代理人：夏美玲，女，满族，1986年1月19日出生，系该单位工作人员。委托代理人：国洪文，男，1987年8月27日出生，汉族，系该单位工作人员。上诉人张关良与被上诉人李树贵、辽宁丰大房屋开发有限公司（以下简称“丰大公司”）案外人执行异议之诉一案不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结张关良诉称，2010年9月16日，张关良、丰大公司签订《预定合同》，约定丰大公司将位于沈阳市铁西区北启工街8甲4号432房屋卖于张关良，房屋价格418,478元。合同签订后，张关良如期交付全部购房款，并于2015年4月9日办理了房屋入住手续。然而在张关良准备备案之时，发现涉案房屋被法院查封。张关良请求判令终止强制执行符合法律规定，理由如下：1、张关良合法购买涉案房屋；2、张关良所购买的房屋属于商品房的法律范畴；张关良属于为生活消费而购买房屋的消费者；3、张关良作为支付全款购买的消费者，对于执行标的物房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，丰大公司李树贵对丰大的债权不得对抗张关良。本案标的物存在两个债权，一个是李树贵等人对开发商的违约金之债，属于普通债权，另一个是张关良交完房款之后对房屋所应有的一种特殊债权，即取得权。这两个债权同时作用于该商品房，发生冲突时，最高人民法院给出答案，最高人民法院2002年6月20日公布了最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，明确规定建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权、其他债权，均不能对抗以大部分或者全部支付房款的消费者，所以李树贵等人的债权不能对抗张关良的对房屋的权利，也就是说李树贵等人不能以查封、拍卖该商品房的方式实现其对开发商的债权；4、裁定书在适用法律方面及认定事实上是错误的，最高院关于执行查封、扣押财产的规定第17条所说的被执行物是需要办理过户登记的财产，而本案中张关良所购买的商品房不是需要备案登记的财产，该商品房无需过户登记，只需直接办理备案，直接办理房证，需要办理过户登记的是二手房交易，而商品房属于一手房，所以张关良购买的商品房不属于该条款中规定可以查封的财产。5、张关良作为购买商品房的消费者，其对抗债权人就该商品房行使债权的权利，不以实际占有为前提，从最高院的批复来看，消费者享有优先权的条件只有两个，一是购房者为消费者；二是购房者已经支付购买商品房的全部或大部分款项。由此可见，购房者对抗其他债权人的优先权利条件并不包括办理商品房备案登记，也不必须以实际占有为前提，本案查封该房屋的查封日期是2013年8月8日至2015年8月8日，从2015年8月7日该房屋属于自动解封状态，是否还有必要存在于执行异议裁定，张关良认为该裁定是多余的，因为在执行异议审查时已经不属于查封状态，所以该裁定已经没有法律效力。综上，张关良请求法院判令：1、确认张关良作为支付全部购房款的购买人，对于执行标的物（阳光碧水源二期沈阳市铁西区北启工街8甲4号432房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，即丰大公司李树贵（等786人）对丰大公司的债权不得对抗张关良；2、判决终止对执行标的物（阳光碧水园二期沈阳市铁西区北启工街8甲4号432房屋）的执行，取消对执行标的物的查封；3、本案诉讼费用由丰大公司承担。李树贵未到庭答辩。丰大公司辩称，张关良正常购买涉案房屋，已经支付全部价款，并在查封之前实际占有该财产，法院无权进行查封。原审法院经审理查明，2010年9月16日，张关良与丰大公司签订《预定合同》，约定张关良购买丰大公司开发的碧水园二期位于铁西区北启工街8甲4号432房屋，房屋价款为418,748元。而后，张关良向丰大公司支付了上述全部购房款，丰大公司于2015年4月9日向张关良交付房屋，涉案房屋由张关良实际管理控制。丰大公司称因园区住户太多，需要一定时间给业主办理商品房买卖备案合同。涉案房屋蓝牌号沈阳市铁西区北启工街8甲4号432,尚未取得房屋初始登记批复。另查明，该院于2013年8月8日以（2013）沈铁西执字第1932号裁定书查封了登记在丰大公司丰大公司名下的位于沈阳市铁西区北启工街8甲4号432房屋。案外人张关良对本院上述查封提出书面异议，该院于2015年10月21日作出[2015]沈铁西执异字第00087号执行裁定，驳回案外人张关良提出的案外人异议。案外人张关良对该裁定不服，于2015年11月9日提起本案诉讼。上述事实，有各方当事人的陈述，[2015]沈铁西执异字第00087号执行裁定书、预定合同、交房款收据、商品房买卖合同、商品房预售许可证复印件、电费、物业管理费、垃圾清运费、供暖费缴费收据、采暖确认书、房屋准住通知书、执行裁定书、会计凭证等证据在卷佐证，经庭审质证，该院予以确认。原审法院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张关良与丰大公司签订购买涉案房屋的《预定合同》时间为2010年9月16日先于该院查封时间；张关良已支付全部购房款418,748元；但经核查，张关良名下还存在其他用于居住的房屋；而信大公司于2015年4月9日才将涉案房屋交付张关良实际使用。综上，张关良在该院查封前未能实际占有涉案房屋，不符合上述能够足以排除强制执行民事权益的情形，故对于张关良该项诉求，该院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回张关良的诉讼请求。案件受理费100元，由张关良承担。宣判后，张关良不服原判，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：上诉人已经支付全部价款并实际占有且不存在过错，原审法院无权查封上诉人房屋。综上恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。被上诉人丰大公司答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。被上诉人李树贵未做答辩。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。本院认为：本案上诉人虽在查封前与丰大公司签订商品房买卖合同并支付价款，但其在该房查封前未能实际占有涉案房屋，不符合上述能够足以排除强制执行民事权益的法律规定，故原审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张关良负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年十月八日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。