浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍商初字第1668号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行。
代表人：蒋锦强，该支行行长。
委托诉讼代理人：汤细笑。
委托诉讼代理人：黄立磐，浙江法之剑律师事务所律师。
被告：温州雅舍家具有限公司。
法定代表人：林克拉。
被告：苍南润地置业有限公司。
法定代表人：郑祖返。
委托诉讼代理人：陈振环，浙江雁楠律师事务所律师。
被告：林克拉。
被告：林道峰。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行为与被告温州雅舍家具有限公司、苍南润地置业有限公司、林克拉、林道峰金融借款合同纠纷一案，于2015年6月19日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依据原告的申请，查封了登记在林克拉名下的坐落于苍南县灵溪镇朝阳路XXX号房屋，并依法适用普通程序，分别于2015年10月15日、2016年4月1日公开开庭进行了审理，原告的代理人汤细笑、黄立磐参加了两次庭审活动，被告苍南润地置业有限公司的委托代理人陈振环参加了第二次庭审活动，被告温州雅舍家具有限公司、林克拉、林道峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长六个月。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年5月30日，被告林克拉与原告签订合同编号为ZB9018201200000158的《最高额保证合同》，合同约定:林克拉为温州雅舍家具有限公司与原告于2012年5月30日至2017年5月30日期间形成的各类债务提供最高限额为4000万元的连带责任保证。
2012年5月30日，被告林道峰与原告签订合同编号为ZB9018201200000159的《最高额保证合同》，合同约定:林道峰为温州雅舍家具有限公司与原告于2012年5月30日至2017年5月30日期间形成的各类债务提供最高限额为4000万元的连带责任保证。
2013年6月13日，被告苍南润地置业有限公司与原告签订编号为ZD9018201300000086号《最高额抵押合同》，双方约定：被告苍南润地置业有限公司以登记在其名下的坐落于苍南县灵溪镇玉苍路以南春晖路以东新区R－4地块的土地使用权为温州雅舍家具有限公司与原告于2013年6月13日至2013年12月31日期间形成的各类债务提供最高限额为7000万元的最高额抵押担保，并办理了抵押登记。
2013年6月14日，被告温州雅舍家具有限公司向原告借款800万元，并签订《流动资金借款合同》，双方约定：借款期限为自2013年6月14日起至2013年11月14日止，借款利率为年利率为7.28%，结息方式为按季结息，结息日为每季未的20日，到期利随本清；如逾期还款，则贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；如未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定的结算方式计收利息和复利。当日，原告向被告温州雅舍家具有限公司交付借款800万元，被告除支付利息至2013年9月20日外、后又于2014年6月4日、2014年6月20日、2014年7月17日、2014年12月20日分别偿还借款本金30万元、43万元、55万元、21.22元。被告尚欠借款本金6719978.78元及利息、逾期利息和复利。
2013年7月3日，被告温州雅舍家具有限公司向原告借款400万元，并签订《流动资金借款合同》，双方约定：借款期限为自2013年7月3日起至2013年12月3日止，借款利率为年利率为7.28%，结息方式为按季结息，结息日为每季未的20日，到期利随本清；如逾期还款，则贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；如未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定的结算方式计收利息和复利。当日，原告依约发放了贷款。借款到期后，被告除利息支付至2013年9月20日外，又于2014年1月17日、2014年2月8日、2014年5月20日分别偿还借款本金49万元、300万元、51万元，尚欠借款利息、逾期利息和复利。
为此，原告请求判令：1.被告温州雅舍家具有限公司偿还原告借款本金6719978.78元及期内利息（以800万元为基数，自2013年9月21日至2013年11月14日止，按年利率7.28%计算）、逾期利息（以800万元为基数，自2013年11月15日至2014年6月3日；以770万元为基数，自2014年6月4日至2014年6月19日；以727万元为基数，自2014年6月20日至2014年7月16日；以672万元为基数，自2014年7月17日至2014年12月19日；以6719978.78元为基数，自2014年12月20日至实际还清之日止；均按年利率10.92%计算）和复利（以期内利息为基数，自2013年11月15日起至实际还清之日止，按年利率10.92%计算）；2.被告温州雅舍家具有限公司偿还原告借款的期内利息（以400万元为基数，自2013年9月21日至2013年12月3日止，按年利率7.28%计算）、逾期利息（以400万元为基数，自2013年12月4日至2014年1月16日；以351万元为基数，自2014年1月17日至2014年2月7日；以51万元为基数，自2014年2月8日至2014年5月19日；均按年利率10.92%计算；）和复利（以期内利息为基数，自2013年12月4日起至判决确定的履行之日止，按年利率10.92%计算）；3.判令原告有权就登记在苍南润地置业有限公司名下的坐落于苍南县灵溪镇玉苍路以南春晖路以东新区R－4地块的拍卖、变卖后所得价款优先受偿；4.判令被告林克拉、林道峰对上述第1项至第2项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证、负责人身份证明书，用以证明原告的主体资格、2、被告营业执照、组织机构代码证、身份证，用以证明各被告的主体资格；3、《最高额抵押合同》1份、《最高额保证合同》2份、国有土地使用权证、他项权证，用以证明被告苍南润地置业有限公司提供最高额为7000万元的抵押担保并办理抵押登记手续，被告林克拉提供最高额保证金额为4000万元担保、被告林道峰提供最高额保证金额为4000万元担保的事实；4、《流动资金借款合同》2份、借款凭证2份，用以证明原告与被告温州雅舍家具有限公司签订共计1200万元的《流动资金借款合同》，且原告已经履行向被告支付借款义务的事实。
被告苍南润地置业有限公司答辩称：1、其不是借款人，对借款的发放、还款不清楚；2、R4地块的抵押是事实，但设立抵押时，原告出具了承诺书与答辩人签订的协议书，原告所主张的抵押权在原告向按揭贷款的借款人发放贷款时，已经放弃土地抵押。所以原告要求R4地块的抵押权不能成立。
被告苍南润地置业有限公司在庭审中，提供了下列证据材料：1、承诺书、协议书，用以证明原告放弃土地抵押权；2、诉讼材料，用以证明预购商品房抵押权已经设立；3、目前已经办理按揭的清单，用以证明按揭贷款已经成立。
被告温州雅舍家具有限公司、林克拉、林道峰均未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
本院依法调取了原告在办理预售天汇嘉园商品房时出具给苍南住建局的说明材料。
原告、被告苍南润地置业有限公司提供的及本院出示的上述证据，经庭审出示质证，被告温州雅舍家具有限公司、林克拉、林道峰未到庭质证，视为其放弃质证的权利。被告苍南润地置业有限公司对原告提交的证据都未持异议，本院都予以确认。原告对被告苍南润地置业有限公司提供的证据1，三性都无异议，但对待证事实有异议，本院认为，该证据能证明待证事实，故予以确认。原告对被告苍南润地置业有限公司提供的证据2、3都没有异议，本院予以确认。原被告对本院出示的证据，都无异议，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理，认定如下事实：2012年5月30日，被告林克拉与原告签订合同编号为ZB9018201200000158的《最高额保证合同》，合同约定:林克拉为温州雅舍家具有限公司与原告于2012年5月30日至2017年5月30日期间形成的各类债务提供最高限额为4000万元的连带责任保证，保证期间为债务履行期届满后两年；保证人确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。
2012年5月30日，被告林道峰与原告签订合同编号为ZB9018201200000159的《最高额保证合同》，合同约定:林道峰为温州雅舍家具有限公司与原告于2012年5月30日至2017年5月30日期间形成的各类债务提供最高限额为4000万元的连带责任保证，保证期间为债务履行期届满后两年；保证人确认，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权先要求本合同项下任一保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。
2013年6月13日，被告苍南润地置业有限公司与原告签订编号为ZD9018201300000086号《最高额抵押合同》，双方约定：被告苍南润地置业有限公司以登记在其名下的坐落于苍南县灵溪镇玉苍路以南春晖路以东新区R－4地块的土地使用权为温州雅舍家具有限公司与原告于2013年6月13日至2013年12月31日期间形成的各类债务提供最高限额为7000万元的最高额抵押担保，并于2013年6月14日办理了抵押登记。之后，原告上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行与被告苍南润地置业有限公司、案外人温州市住房公积金管理中心苍南分中心（按揭银行）、上海浦东发展银行股份有限公司温州灵溪支行（资金监管、按揭银行）签订《协议书》，约定：1.在设立上述项目预购商品房抵押权时，原告上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行自愿放弃预购按揭贷款商品房相对应的土地使用权抵押权；2.以预购商品房按揭贷款而取得的款项必须进入上海浦东发展银行股份有限公司温州灵溪支行预售资金监管账户，资金使用除符合《苍南县商品房预售资金监管实施细则》的规定外，优先用于偿还上述土地抵押贷款。
2013年6月14日，被告温州雅舍家具有限公司向原告借款800万元，并签订编号为90182013280316号《流动资金借款合同》，双方约定：借款期限为自2013年6月14日起至2013年11月14日止，借款利率为年利率为7.28%，结息方式为按季结息，结息日为每季未的20日，到期利随本清；如逾期还款，则贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；如未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定的结算方式计收利息和复利。当日，原告依约发放了贷款。借款到期后，被告除支付利息至2013年9月20日外、后又于2014年6月4日、2014年6月20日、2014年7月17日、2014年12月20日分别偿还借款本金30万元、43万元、55万元、21.22元。现被告尚欠借款本金6719978.78元及期内利息、逾期利息和复利。
2013年7月3日，被告温州雅舍家具有限公司向原告借款400万元，并签订编号为90182013280375号《流动资金借款合同》，双方约定：借款期限为自2013年7月3日起至2013年12月3日止，借款利率为年利率为7.28%，结息方式为按季结息，结息日为每季未的20日，到期利随本清；如逾期还款，则贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；如未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定的结算方式计收利息和复利。当日，原告依约发放了贷款。借款到期后，被告除利息支付至2013年9月20日外，又于2014年1月17日、2014年2月8日、2014年5月20日分别偿还借款本金49万元、300万元、51万元。现被告已还清借款本金，尚欠自2013年9月21日起至2013年12月3日止的期内利息、自2013年12月4日起至2014年12月19日止的逾期利息和自2013年12月4日起的复利。
本院认为：原告与被告温州雅舍家具有限公司签订的借款合同，被告林克拉、林道峰为该合同设置的最高额保证合同系各方当事人真实意思的表示，且内容合法，应认定为有效合同。各方当事人均应全面履行合同约定的义务。被告温州雅舍家具有限公司未按期偿还借款及利息，已构成违约。原告依约要求温州雅舍家具有限公司归还借款并支付利息及复利，理由正当，本院予以支持。被告林克拉、林道峰作为最高额保证人，应在约定的最高额范围内承担连带保证责任。但林克拉、林道峰在承担保证责任后，有权向温州雅舍家具有限公司追偿。
本案的争议焦点为：原告是否有权就登记在苍南润地置业有限公司名下的坐落于苍南县灵溪镇玉苍路以南春晖路以东新区R－4地块的拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿。本院认为，涉案抵押合同系双方当事人真实意思的表示，且内容合法，应认定为有效合同。但原告作为抵押权人在被告苍南润地置业有限公司办理商品房预售证时，向苍南县住房和城乡规划建设局出具说明，同意被告苍南润地置业有限公司出售在该抵押物上建设的天汇嘉园楼盘；同时原告与被告苍南润地置业有限公司、案外人温州市住房公积金管理中心苍南分中心（按揭银行）、上海浦东发展银行股份有限公司温州灵溪支行（资金监管、按揭银行）签订《协议书》，其第一条约定，原告自己承诺放弃预购按揭贷款商品房相对应的土地使用权抵押权，现原告再要求对登记在苍南润地置业有限公司名下的坐落于苍南县灵溪镇玉苍路以南春晖路以东新区R－4地块的拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿，将损害他人利益，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、温州雅舍家具有限公司于判决生效后十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行借款本金6719978.78元及期内利息（以800万元为基数，自2013年9月21日至2013年11月14日止，按年利率7.28%计算）、逾期利息（以800万元为基数，自2013年11月15日至2014年6月3日；以770万元为基数，自2014年6月4日至2014年6月19日；以727万元为基数，自2014年6月20日至2014年7月16日；以672万元为基数，自2014年7月17日至2014年12月19日；以6719978.78元为基数，自2014年12月20日至判决确定的履行之日止。均按年利率10.92%计算）和复利（以期内利息为基数，自2013年11月15日起至判决确定的履行之日止，按年利率10.92%计算）；
二、温州雅舍家具有限公司于判决生效后十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行借款的期内利息（以400万元为基数，自2013年9月21日至2013年12月3日止，按年利率7.28%计算）、逾期利息（以400万元为基数，自2013年12月4日至2014年1月16日；以351万元为基数，自2014年1月17日至2014年2月7日；以51万元为基数，自2014年2月8日至2014年5月19日；均按年利率10.92%计算）和复利（以期内利息为基数，自2013年12月4日起至判决确定的履行之日止，按年利率10.92%计算）；
三、林克拉对温州雅舍家具有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的ZB9018201200000158号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额4000万元为限，其承担保证责任后，有权向温州雅舍家具有限公司追偿；
四、林道峰对温州雅舍家具有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的ZB9018201200000159号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额4000万元为限，其承担保证责任后，有权向温州雅舍家具有限公司追偿；
五、驳回上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70143元，保全费5000元，合计75143元，由温州雅舍家具有限公司、林克拉、林道峰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费70143元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。]
审 判 长 李绍炬
人民陪审员 余缪仙
人民陪审员 廖海燕
二〇一六年十月九日
书 记 员 汤苗苗
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。