山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任民初字第3903号
原告（反诉被告）王福明，男，1970年7月4日出生，汉族，济宁市，住济宁市任城区。
委托代理人宋克刚，山东德亿律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）济宁市任城区畜牧兽医局。
法定代表人杨建军，局长。
委托代理人张倩，山东恒正律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）王福明与被告（反诉原告）济宁市任城区畜牧兽医局委托代建合同纠纷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王福明及其委托代理人宋克刚，被告（反诉原告）济宁市任城区畜牧兽医局委托代理人张倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王福明诉称，2006年12月1日，原告与原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）签订了《联建合同书》，由原告为原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）接建办公楼第四层。合同约定：接建楼的所有费用均由原告承担，并由原告负责办理接建办公楼所需的规划许可证、房产证，还承担结构鉴定费、设计费、工程施工费，上交主管部门的配套费、人防费、工程监理费及有关部门的协调费等，原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）不承担任何费用；接建楼房建成后，所建十一间办公室西边五间归原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）所有，东边六间归原告所有，走廊、卫生间、楼梯间等公共面积各占50%，作为对原告投资的抵付，并由原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）及时协助办理房屋产权分割和确权手续。合同签订后，原告即按照合同约定及时办理了接建楼房的各种证件和手续，并认真组织施工建设，工程于2007年10月完工，并交付给原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）使用，建筑面积为350㎡。2008年4月原告又为原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）办理了新的房屋所有权证，将原房屋与接建部分合并。按照双方联建合同的约定，接建部分东边的六间和走廊、楼梯间、卫生间等公共面积的50%应当归原告所有，但对于应当属于原告的房屋，原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）一直不为原告办理房产分割确权。济宁市区划调整后，原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）归属于了被告，应属于原告的房屋现在也在被告的名下。为维护原告的权益，原告不断要求原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）和被告，按照《联建合同书》的约定对应属于原告的房屋进行分割确权，其一直借口称其实机关事业单位，房产和土地为国有资产，其无权处分，也无权分割给原告。为此，诉至贵院，请求判令被告将合同约定的应属于原告的房屋按现市场价值935371元赔偿原告损失。
被告（反诉原告）济宁市任城区畜牧兽医局辩称，原告与原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）在2006年12月1日签订的《联建合同书》属于无效合同，原告要求答辩人按照房屋市场价值赔偿原告的损失无法律和事实依据。原告作为自然人不具有建筑施工企业资质，违反了有关建筑法律法规的规定，根据合同法第52条第（五）违反法律行政法规的强制性、禁止性规定的，同时根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项的规定，此种情况下签订的合同无效。原告与原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）在合同中约定将接建房屋东边六间归原告所有，侵犯了国有资产所有权，原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）的行为属于无权处分，且原济宁市市中区国有资产管理局正式行文对该房产不能进行处置，因此该约定属无效约定。本案案由为建设工程合同纠纷，根据《合同法》第269条的规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。结合本案中的事实，原告应为工程承包人，其权利应为依据合同的约定要求发包人支付工程款。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定建设工程施工合同无效，承包人也只能请求参照合同约定要求发包人支付工程价款。原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）在签订合同过程中没有过错，因此，不存在答辩人赔偿原告损失的法律依据与事实依据。原告在接建工程于2007年10月份完工后，未向原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）交付，在简单装修后，原告对接建的第4层楼东边六间房屋一直占用或自己使用或对外租赁由他人使用，至今已有8年，原告或其转租人除每月按时交纳水电费外，没有交纳租赁费用，原告因接建工程而支出的费用已通过使用该房屋和转租他人获取租赁费的方式收回，因此，原告不存在损失。综上所述，原告现在要求答辩人按照房屋市场价值赔偿原告的损失无法律和事实依据。请贵院公正判处。
被告（反诉原告）济宁市任城区畜牧兽医局反诉称，2006年12月1日，被反诉人与原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心，现该单位归属于反诉人）签订了《联建合同书》，由反诉人为原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）接建办公楼第四层，接建工程于2007年10月份完工。工程完工后，被反诉人对接建的第4层楼东边六间房屋一直占用或自己使用或对外租赁由他人使用，至今已有8年，原告或其转租人除每月按时交纳水电费外，没有交纳租赁费用。为维护反诉人的合法权益，根据法律的规定，特向贵院提起反诉，请求法院判令反诉人将从2007年11月起至今使用的位于相应办事处秦庄路11号4楼东边六间房屋的租赁费按照市场价值赔偿反诉人的损失，损失金额约为320000元。
原告（反诉被告）王福明辩称，反诉人要求原告承担租赁费用没有依据，双方签订的《联建合同书》中约定，原告所占用的六间房屋应当归原告所有，但由于反诉人一直未能办理房产分割和确权手续，致使原告的所有权一直无法实现，但是原告对该房屋拥有占有、使用权。如果反诉人要求原告支付租赁费，对于原告的损失也应当从2007年11月份开始由反诉人承担相应的利息。《联建合同书》不存在无效，因被告认为合同无效才导致向原告收回房屋的想法。该房屋的建设是由原告投资建成的，房屋不能全部认定为国有资产，国有资产的形成是由国家财政投资才能叫国有资产，涉案房屋国家财政既没有投资，被告也没有出资，不应属于国有资产。其提到的无效合同证据不足，被告说合同的签订原告是自然人，不具备施工的资质，但涉案房屋的施工是以有资质的建筑公司进行施工，如果不具备这种资质，原告也无法办理房产证，所以合同是有效的，合同既然有效就不存在房租的说法。
经审理查明，2006年12月1日，原告（反诉被告）王福明与原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）签订了《联建合同书》，由原告（反诉被告）为原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）接建办公楼第四层。合同约定：接建楼的所有费用均由原告承担，并由原告负责办理接建办公楼所需的规划许可证、房产证，还承担结构鉴定费、设计费、工程施工费，上交主管部门的配套费、人防费、工程监理费及有关部门的协调费等，原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）不承担任何费用。接建楼房建成后，所建十一间办公室西边五间归原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）所有，东边六间归原告（反诉被告）所有，走廊、卫生间、楼梯间等公共面积各占50%，作为对原告投资的抵付，并由原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）及时协助办理房屋产权分割和确权手续。合同签订后，原告（反诉被告）即按照合同约定办理了接建楼房的规划许可手续，委托济宁市市中区国力装饰工程公司进行了施工建设，工程于2007年10月完工，并交付给原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）使用，建筑面积为350㎡。2008年4月原房屋与接建部分合并办理了新的房屋所有权证，确权至原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）名下。原告（反诉被告）要求原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）按照双方联建合同的约定，将接建部分东边的六间和走廊、楼梯间、卫生间等公共面积的50%确权至原告名下并给原告（反诉被告）办理房产分割确权，但其未予办理。2013年济宁市区划调整后，原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）归属于了被告（反诉原告），原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按照《联建合同书》的约定对应属于原告的房屋进行分割确权，被告（反诉原告）以其为机关事业单位，房产和土地为国有资产，其无权处分，也无权分割给原告为由拒绝。原告（反诉被告）遂诉至本院，请求判令被告（反诉原告）将合同约定的应属于原告（反诉被告）的房屋按现市场价值赔偿原告损失935371元。
另查明，经本院委托济宁市房产测绘中心原告（反诉被告）接建房屋东边的六间面积为155.47平方米，走廊、楼梯总面积为70.79平方米。原告（反诉被告）王福明支付房产测绘费610元。经本院委托山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司对涉案房屋进行了价值评估，由其出具《房屋评估报告书》一份，证明原告（反诉被告）接建的第四层面积为346.32平方米，单价每平方米5060元，总价值为1752379元。原告（反诉被告）王福明支付鉴定费20000元。
以上事实有原告（反诉被告）王福明提交的《联建合同书》一份，济宁市规划局建设项目规划审计“会议纪要”一份，2007年10月16日济宁市建设工程竣工报告一份，济宁市市中区国力装饰工程公司验收报告表一份，房屋建筑工程质量保修书一份，接建后的房屋的《房产证》一份，被告原有房屋的城镇公房所有权证一份，山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司《房屋评估报告书》一份，鉴定费、测绘费发票各一张，施工图纸一份。被告（反诉原告）济宁市任城区畜牧兽医局提交的单位组织机构代码证复印件(加盖单位公章)，2009年10月15日济宁市市中区畜牧兽医工作办公室“关于王福明与济宁市市中区畜牧兽医工作办公室房屋产权纠纷的请示”，2009年10月15日市中区农业局对济宁市市中区畜牧兽医工作办公室的请示的批示，2009年10月15日济宁市市中区国有资产管理局出具的“房屋产权纠纷的意见”，涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证复印件(加盖单位公章)各一份。以及双方当事人陈述，庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，2006年12月1日，原告（反诉被告）王福明与原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）签订的《联建合同书》，系双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应严格履行。合同明确约定由原告（反诉被告）为原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）接建办公楼第四层，接建楼的所有费用均由原告（反诉被告）承担，接建楼房建成后，所建十一间办公室西边五间归原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）所有，东边六间归原告（反诉被告）所有，走廊、卫生间、楼梯间等公共面积各占50%，作为对原告（反诉被告）投资的抵付，并由原济宁市市中区畜牧兽医站（济宁市市中区畜牧开发中心）及时协助原告（反诉被告）王福明办理房屋产权分割和确权手续。合同签订后，原告（反诉被告）即按照合同约定办理了接建楼房的规划许可手续，委托济宁市市中区国力装饰工程公司进行了施工建设，于2007年10月完工，并交付给原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心），2008年4月原房屋与接建部分合并办理了新的房屋所有权证，确权至原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）名下。原告（反诉被告）的合同约定义务已履行完毕，被告济宁市任城区畜牧兽医局（反诉原告）作为原××市中区畜牧兽医××（××市中区畜牧开发中心）的权利、义务承接部门应按照双方“联建合同”的约定，将接建部分东边的六间和走廊、楼梯间、卫生间等公共面积的50%确权至原告名下并给原告（反诉被告）办理房产分割确权，但被告（反诉原告）以其为机关事业单位，房产和土地为国有资产，其无权处分，也无权分割给原告为由拒绝办理，侵害了原告（反诉被告）的合法权益，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按照涉案房屋的现市场价值赔偿损失935371元（低于涉案房屋的现市场价值）的主张合法有据，本院应予以支持。因原告（反诉被告）既无合同缔约过错，亦实际履行了合同，本案讼争的起因系被告（反诉原告）未按合同约定给原告（反诉被告）办理涉案房屋的确权手续，在被告（反诉原告）未给原告（反诉被告）办理房产分割确权手续或赔偿原告（反诉被告）损失之前，原告（反诉被告）有权利、有理由占有、使用该涉案房屋，被告（反诉原告）无权要求原告（反诉被告）承担在此期间的租赁费，故被告（反诉原告）反诉请求本院判令原告（反诉被告）赔偿租赁费损失320000元的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十二条、第一百一十六、条第一百三十四条的规定，判决如下：
一、被告济宁市任城区畜牧兽医局于本判决生效之日起十日内偿付原告王福明经济损失935371元（155.47平方米×5060元，70.79平方米÷2x5060元）。
二、驳回反诉原告济宁市任城区畜牧兽医局对原告王福明的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13154元由被告济宁市任城区畜牧兽医局承担，已预交，被告应在履行还款义务时径付原告；反诉费3050元由反诉原告济宁市任城区畜牧兽医局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 左殿俊
审判员 刘艳文
审判员 徐洛坤
二〇一五年十二月三十日
书记员 赵 丰