上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1644号
原告上海富顺房地产经纪有限公司。
法定代表人刘某。
委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。
被告李文锋。
被告徐志梅。
委托代理人李文锋。
原告上海富顺房地产经纪有限公司与被告李文锋、徐志梅居间合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董旭东、被告李文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海富顺房地产经纪有限公司诉称，2013年11月1日，原告和两被告签订《房地产独家出售委托协议》，约定被告独家委托原告代理销售被告位于上海市闵行区颛兴路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），被告享有原告提供的有别于非独家委托的增值服务，委托期限自2013年11月1日起至2013年12月30日止，若被告自行或通过除原告外的第三方销售涉案房屋，被告应支付原告违约金人民币（币种下同）33，600元。事后，原告发现两被告于2013年12月21日在某某房产与案外人巴某某、周某某已经签订网签买卖合同并办理了过户手续，两被告的行为严重损害了原告的利益，构成违约。故原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令两被告共同向原告支付违约金33，600元。
被告李文锋、徐志梅共同辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年10月底，其告知中介人员吴某某其有套房要出售。过了两三天，吴某某要求其签个独家协议，并表示这样可能房子会卖得快一点。2013年11月1日晚上10点多，原告的两个业务员拿着打印好的协议到其家中，并表示签订该协议仅仅为了原告能更好地推销涉案房屋、不会对被告造成不好的影响，故被告也没有具体看协议内容就签了该协议。整个签约过程也就不到五分钟的时间，原告的业务员也未解释协议的内容、条款、违约责任等。直到接到法院传票时，被告才仔细看了该协议。签约后，原告陆续带了一些人看房。原告说的推广工作，被告均不知情，原告除了带客户来看房外，并无和被告做其他沟通。一个月也就十组客户，且均无意向谈价格等。因此被告认为原告效率低，并对原告的服务表示不满。被告向吴某某提出要解除协议，但吴某某不同意说既然签了协议，距离委托期满还有一个月，应等期满自然解除。之后，被告并没有主动找其他中介要求代理出售涉案房屋，系某某房产得知被告有房出售，故带了两三组人来看，后来某某房产约被告谈交易价格，最终价格是166万余元，和被告预期差不多。当时，被告也如实告知某某房产有关原、被告独家委托的事情。某某房产表示独家委托的期限也没几天了，可以先签约，到2014年1月再刷新签约时间，故被告同意签约，没想到某某房产在被告签约当天就网签备案了。综上，被告认为，1、独家委托协议中的违约条款制作的非常隐蔽，原告也未向被告特别说明，且该协议内容不对等，系原告单方强调被告义务，无原告责任，且部分条款系霸王条款，比如甲方不得自行或委托除乙方外第三方签约，该条严重限制了被告自由买卖的权利。故独家委托协议无效；2、鉴于原告确实做了些工作，故被告愿意向原告支付一定的劳务费；3、若法院认为该协议有效，且认为被告存在违约行为，被告认为因原告并未完成协议约定的内容，原告主张的违约金标准过高。
经审理查明，2013年11月1日，原告（居间人，签约乙方）与两被告（委托人，签约甲方）签订《房地产独家出售委托协议》，约定“独家委托”是指在委托期内，乙方是委托房地产唯一的销售机构，甲方不得自行或委托除乙方外的第三方销售该房地产；甲方愿意委托乙方居间出售涉案房屋，委托房价款为168万元（包含维修基金、管理费）；乙方接受甲方委托，履行合同约定委托事项的委托期限自2013年11月1日起至2013年12月30日止，该期限届满时，若甲方需要终止对乙方的委托，则应以书面通知方式作出，否则即视为委托期限自动延长，直至委托事项完成时止。该协议第六条特别约定，鉴于甲方独家委托乙方代理销售涉案房屋，乙方承诺为甲方在非独家委托服务的基础上，提供如下增值服务：将委托房地产加入乙方楼盘系统重点推荐列表，在乙方员工对外推荐楼盘时享有优先权；在甲方的要求下，在委托房地产室外悬挂有乙方标识的出售标志，为委托房地产提供评估、提供参考意见，协助甲方向物业管理机构交涉房地产维护、保养、收费等事宜，为甲方提供针对委托房地产的修正建议，使委托房地产更易于成交。若甲方在委托期限内，自行或通过除乙方外的第三方销售涉案房屋的，则甲方应支付乙方总房价款2%作为违约金。双方约定房屋出售期间内房屋出售价不得低于168万元，如市场价格变化较大，双方另行协商。
前述协议签订后，原告带多家客户至被告处看房。
2013年12月21日，两被告与案外人巴某某、周某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定买卖双方通过上海某某房地产经纪有限公司居间介绍，由巴某某、周某某受让两被告所有的涉案房屋，转让价款为160万元。2014年1月16日，两被告与巴某某、周某某至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的过户手续。2014年1月26日，涉案房屋被核准登记至巴某某、周某某名下。
以上事实，由原告提供的《房地产独家出售委托协议》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院确认其证据效力。
本院认为，原告与两被告签订的《房地产独家出售委托协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于两被告提出的其受原告欺骗，其对委托协议内容不了解，且委托协议内容显失公平，故委托协议无效的抗辩意见，本院认为，两被告作为具有完全民事行为能力人，应当对其所要签署的文件进行合理、必要的审查并对其签署的文件承担相应的责任，故两被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。
现从委托协议内容来看，原告的主要义务是接受两被告委托，在委托期内，以适当的方式推荐销售涉案房屋，并提供两被告与他人订立房地产买卖合同的媒介服务。且从委托协议所约定有关于排除两被告自行或通过第三方销售涉案房屋的内容，可以得出，原告与两被告的委托是一种独家委托，该约定限制了两被告在委托期内委托除原告以外的第三方处理委托事务的权利。现两被告在委托期内，在上海某某房地产经纪有限公司的居间下与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，违反了双方独家委托的限制性约定，系违约，应当承担相应的违约责任。
关于违约赔偿数额，两被告认为因原告并未完成协议约定的内容，故原告主张的违约金标准过高的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定两被告向原告支付违约金5，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告李文锋、徐志梅于本判决生效之日起七日内向原告上海富顺房地产经纪有限公司支付违约金5，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计320元，由原告上海富顺房地产经纪有限公司负担272.38元，由被告李文锋、徐志梅负担47.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。