成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1091民初6957号原告：成都天府时代广场物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。法定代表人：徐耀祥，公司董事长。委托代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人：秦永芝，四川衡平律师事务所律师。一般授权代理人。被告：黄治宇，男，1984年11月3日出生，汉族，住成都市高新区府城大道中段***号*栋*单元****号。被告：周金蓉，女，1963年4月24日出生，汉族，住四川省名山县蒙阳镇新东街***号*幢*单元**号。被告：黄立勋，男，1959年5月16日出生，汉族，住四川省名山县蒙阳镇新东街***号*幢*单元**号。到庭）和原告成都天府时代广场物业管理有限公司（简称天府物业公司）诉被告黄治宇、周金蓉、黄立勋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员林旭独任审判。本院于2016年8月1日、8月5日两次公开开庭进行了审理。原告天府物业公司的委托代理人宁思燕、被告黄治宇到庭参加诉讼。被告周金蓉、黄立勋经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告天府物业公司诉称，三被告于2009年3月12日与成都时代晶科名苑物业管理有限公司（简称晶科物管公司）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由晶科物管公司为被告位于成都高新区府城大道的“时代晶科名苑”6-1-1203号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。三被告应按其拥有物业的建筑面积（房屋建筑面积114.8平方米）、2元／月／平方米的标准向晶科物管公司交纳物业服务费，三被告除办理房屋交接手续时需向原告提前一次性付清3个月的物业服务费外，此后的物业服务费按季度交纳，交费时间为每季度第一个月的5日前。协议签订后，晶科物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但三被告怠于支付物业服务费用，截止2016年3月31日，被告共欠付原告物业服务费7576.8元，逾期违约金822.98元。2013年2月1日，晶科物管公司经相关行政管理部门批准，被天府物业公司吸收合并。据此，原告请求人民法院依法判决：三被告向原告支付物业服务费7576.8元及违约金至付清之日止（暂计至2016年3月31日为822.98元），以上金额合计8399.78元。被告黄治宇辩称，与我方订立物业服务合同的为晶科物管公司并非天府物业公司，原告起诉我方主体不适格。此外，我方自收房后，因防盗门、空调机位设计、防水涂料涂层、防护栏等问题多次与物业协调，但物业公司一直没有具体解决方案。近期开发商才作出答复，承诺支付我方750元的赔偿。被告周金蓉、黄立勋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，2009年3月12日，被告（乙方）与晶科物管公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，合同编号为LR-6-1203，主要约定：甲方购买的时代·晶科名苑住宅建筑面积为114.87平方米；甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用等；乙方按其拥有物业的建筑面积按2元／月／平方米的标准预先交纳物业服务资金，乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业服务资金，金额为689.22元，3个月之后的物业服务资金按季交纳，交费时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交的，甲方有权采取相应的法律行动等。被告于2010年11月25日取得了其所购买的上述房屋的产权登记证（成房权证监证字第25432**号），其登记的建筑面积为114.8平方米。被告接房初期尚能按约交纳物业服务费，但其在2014年1月6日交纳了2011年2月1日至2013年6月30日的物业服务费6658.4元后，就未再交纳物业服务费。另查明，2013年2月1日，成都市投资促进委员会发文同意原告吸收合并晶科物管公司并增资【成投促审（2013）18号】。同年7月4日，晶科物管公司经成都市工商局准予注销登记。2014年3月3日，原告天府物业公司通过韵达快递向三被告所购上述房屋所在地邮寄了《催收物业服务费的公函》，要求被告在收到函件后7个工作日内按照每月229.6元的标准向天府物业公司交纳2013年7月1日起至2013年12月31日止的物管费共计1377.6元等。但被告至今未向晶科物管公司交纳相关费用。截至2016年3月31日，按照每月229.6元计算，被告共拖欠原告2013年7月1日至2016年3月31日期间的物业服务费7576.8元，上述欠费的违约金按日以欠缴物业服务费的0.02%计算，为822.98元。上述事实，有原告的当庭陈述及其提供的《前期物业管理服务协议（编号：LR-6-1203）》、房产证复印件、物业服务费交费发票、《催收物业服务费的公函》及其邮寄凭证、《成都市投资促进委员会关于同意成都天府时代广场物业管理有限公司吸收合并成都时代晶科名苑物业管理有限公司并增资的批复》【成投促审（2013）18号】、《成都市组织机构代码废置通知单》、《准予注销登记决定书》【（成）注销核准外字（2013）第000085号】等证据予以证明。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，证明本案待证事实，故予以采信。本院认为，被告与晶科物管公司签订的《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效。该合同明确约定了物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容。被告未按约交纳物业服务费，即应依据上述合同承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十五条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，原告吸收合并晶科物管公司后，有权承接晶科物管公司在该合同项下的权利义务。故现原告依据该合同中约定的物业服务费收费标准和违约责任，要求被告履行相应支付义务的请求能够成立，本院予以支持。对被告黄治宇主张原告并非适格主体的答辩意见，本院不予采信。对于被告黄治宇提出的防盗门、空调机位设计、防水涂料涂层、防护栏等问题，该问题的出现是否与房屋质量问题有关，需待进一步明确，被告的该主张属另一法律关系，应当通过其他途径解决，被告黄治宇以此为由拒绝缴纳物管费缺乏依据，本院对其主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：被告黄治宇、周金蓉、黄立勋应于本判决生效之日起十日内向原告成都天府时代广场物业管理有限公司支付2013年7月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费7576.8元及该款截至2016年3月31日的逾期付款违约金822.98元，从2016年4月1日起，该款按照每日0.02%计收逾期付款违约金直至付清之日止。如果被告黄治宇、周金蓉、黄立勋未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告黄治宇、周金蓉、黄立勋负担（此款原告原告成都天府时代广场物业管理有限公司已预交，被告黄治宇、周金蓉、黄立勋在履行上述付款义务时一并支付给原告成都天府时代广场物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 林 旭二〇一六年八月五日书 记 员 王炼石速录书记员黄晓琴