杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第3448号
原告：杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行，住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路386号。
代表人：李国强，行长。
委托代理人：臧悦杨，该公司工作人员。
被告：苏为川，男，1976年11月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被告：卓科英，女，1981年11月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
被告：杭州平瑞房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道良博路166号良渚街道办事处办公楼后三楼302、304室。
法定代表人：林平。
委托代理人：程君，浙江金道律师事务所律师。
杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行（以下简称原告）为与被告苏为川（以下简称被告1）、卓科英（以下简称被告2）杭州平瑞房地产开发有限公司（以下简称被告3）金融借款合同纠纷一案，于2015年9月25日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈如敢独任审理，因二被告无法联系，适用公告送达，本案由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人臧悦杨及被告3委托代理人程君到庭参加诉讼，其余被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告1于2013年1月17日签订《个人购房担保借款合同》，其中约定：（贷款人/抵押权人）为原告，（借款人）为被告1，（抵押人）为被告1及被告2，（保证人）为被告3；借款金额为600000元，借款用途为购房，借款利率为月利率4.9125‰，借款期限自2013年1月17日至2038年1月16日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，借款人的还款方式为等额本息还款法，即借款期限内每月以相等的额度偿还借款本息，每月偿还借款本息额为3827.61元，共付300月，首次还款日为2013年3月20日，此后每月还款日为当月的20日；借款人未按本合同约定的按时足额地偿付当期借款本息即为逾期，从逾期之日起在执行利率基础上加收50%的罚息利率计收罚息，不按期偿付借款利息，按逾期罚息利率计收复息；本合同项下的借款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将以本合同项下借款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下借款的担保，对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、公告费、执行费、评估费、拍卖费、变卖费、催讨差旅费和其他合理费用）；保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任，如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还借款本息及相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任，并有权从保证人在杭州联合农村商业银行股份有限公司系统内开立的任一账户中直接扣划，保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；本合同中的抵押财产指坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室，该房屋为预售房，借款人自愿以预购商品房屋设定抵押权的预告登记，以预购商品房设立抵押权而申请预告登记的，经依法预告登记的预购商品房抵押权，借款人与贷款人自在房屋所有权初始登记完成后，应当自能够进行抵押登记之日起3个月内，依法申请将预购商品房预告登记转为房屋抵押权登记，借款人应当自知道可以办理预购商品房预登记转房屋抵押权登记之日起3日内通知贷款人，且积极配合贷款人办理相关手续，并承担相关费用，借款人未及时履行上述通知及配合义务，致使抵押登记未办理的，视为借款人违约，贷款人有权宣布提前收回借款，抵押财产共有人同意将本合同项下的抵押财产作抵押，并同意受本合同约束；借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息，贷款人有权宣布本合同项下已发放借款提前到期，要求借款人立即偿还全部借款及相应利息。原告与被告1及被告2于2013年2月16日就案涉抵押物即坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
上述合同签订后，原告依约于2013年2月26日向被告1交付上述借款，之后被告1在2015年3月20日至2015年9月20日期间未支付每期的相应本息，构成违约，且该房屋于2015年6月19日被告杭州市上城区人民法院查封。现请求判令：1、被告1、被告2共同归还原告借款本金577446.59元，并支付截止2015年9月24日的利息、罚息、复利合计16369.9元，2015年9月25日至实际清偿之日止的利息按合同约定另行计付；2、被告3对被告1及被告2的上述债务承担连带清偿责任；3、原告对坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告1及被告2未到庭，也未作答辩。
被告3答辩称：1、本案应由被告1及被告2承担全部债务；2、被告3应就原告就坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室房屋优先受偿后不足部分承担保证责任；3、要求驳回第2项诉讼请求。
原告为证明其主张，提供以下证据予以证实：《个人购房担保借款合同》、房屋预告登记证明、借款借据、查询打印还款计划表，被告1及被告2结婚证复印件。
三被告均未提交证据。
被告1及被告2经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由当事人提交的证据，经当庭质证。被告3对查询打印还款计划表的三性有异议，对其余证据的三性均无异议，本院认为查询打印还款计划表系来源于原告系统平台，该系统平台系针对不特定用户而设立，结合其中每期还款额扣除情况及合同约定情况，本院有理由信任该系统平台出具的查询打印还款计划表具有客观真实性，现被告3也未能出示相应证据予以反驳，其应承担举证不利的法律后果，故除被告1及被告2结婚证复印件外的上述其他证据均符合证据真实性、合法性及关联性，予以确认。对于被告1及被告2结婚证复印件，原告未能提供原件，不符合证据的形式要件，故其应承担举证不利的法律后果，对于该份证据不予认定。
根据上述本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实与原告起诉的事实基本一致。
本院认为，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，系双方当事人间真实意思之表示，本院应予确认有效。被告1未按照合同约定期限归还借款本金及利息，已构成违约，关于原告要求被告1归还借款本金577446.59元，并支付截止2015年9月24日的利息、罚息、复利合计16369.9元，2015年9月25日至实际清偿之日止的利息按合同约定另行计付的诉讼请求，符合约定，予以支持。关于原告要求对坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室房屋享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不预配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，由于被告1及被告2无法联系导致原告未能将预告登记转为正式登记，原告并无过错，也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，予以支持。关于原告要求被告3对被告1的债务承担连带清偿责任的主张，依据《个人购房担保借款合同》中约定“保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任，如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还借款本息及相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任，并有权从保证人在杭州联合农村商业银行股份有限公司系统内开立的任一账户中直接扣划……”，该项约定是对被告3连带保证责任的解释，并非是对物的担保与人的担保间清偿顺序的约定，在双方所签订的该份合同中，亦未有其他条款对这两种担保方式的清偿顺序进行过明确约定，因本案中的物的担保为被告1及被告2以其自有房屋作为抵押物而设立，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告应先就该物的担保实现债权，不足部分再由作为保证人的被告3承担补充的连带清偿责任，对被告3的该项答辩意见，予以支持。另原告所举证据不足以证明案涉借款发生的被告1及被告2夫妻关系存续期间，其要求被告卓科英承担共同还款责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。被告1及被告2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、苏为川于本判决生效之日起十日内归还杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行借款本金577446.59元，并支付截止2015年9月24日的利息、罚息、复利合计16369.9元，2015年9月25日至实际清偿之日止的利息按合同约定另行计付；
二、苏为川若违反第一项给付义务，杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行对坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室房屋享有优先受偿权；
三、对于苏为川的上述债务，杭州平瑞房地产开发有限公司对杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行就坐落于良渚镇瑞和园6幢1单元901室房屋优先受偿后的剩余部分承担连带清偿责任；
四、驳回杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行其他的诉讼请求。
如果苏为川、杭州平瑞房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9738元，财产保全费3507元，合计13245元，由苏为川、杭州平瑞房地产开发有限公司负担，该款于本判决书生效之日起十日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈如敢
人民陪审员 李跃年
人民陪审员 郭爱萍
二〇一六年五月六日
代书 记员 赖 芳