广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16293号上诉人（原审被告）：谢福永，住广州市天河区。委托代理人：夏祖珠，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勇，住江西省吉安市吉水县。委托代理人：周少刚，广东宝源律师事务所律师。原审被告：谢洁贤，住广东省化州市。上诉人谢福永因与被上诉人李勇、原审被告谢洁贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人谢福永上诉请求：1、改判（2015）穗番法石民初字第1271号判决书第一项，确定合同无效后的责任划分，改判谢福永不予返还李勇押金及退场等费共计417948.39元；2、改判由李勇将电梯井复位至房屋交付时的原状；3、本案一、二审诉讼费由李勇支付。事实和理由：首先，谢福永在《租铺合同》内已明确告知李勇，诉争出租房屋谢福永如不能提供房产证，谢福永无责任。谢福永与李勇签订的《租铺合同》第九条双方约定：“乙方办证时甲方有房产证的提供房产证，没有的，能开证明即帮助开证明，若不能开，甲方（谢福永）无责任。”李勇在签订诉争合同时，已明知谢福永不能提供诉争房屋的房产证，并明知不能提供产权证，谢福永不承担责任，即合同无效后的责任由李勇全部承担。一审法院将谢福永的房屋未取得房屋产权证未取得建设工程规划许可证认定合同无效，但并未依据我国合同法第五十八条的规定就无效合同处理作出责任划分，将合同无效后的责任全部归由谢福永承担，既违背了合同双方签订合同时双方真实意愿，也不符合合同法处理无效合同的规定。其次，消防整改不能的责任应由李勇承担，谢福永与李勇签订的《租铺合同》第十一条双方约定：“甲方只提供租用场地和现有水电，其他一切问题由乙方自行处理，与甲方无任何关系。”根据合同第十一条的规定，谢福永出租的房屋是不负责提供包括符合李勇从事生产经营所需条件的房屋，李勇承租后应由其本人负责达到符合生产经营所附条件的房屋，其中包括消防达到规定要求，未达到其整改的责任由李勇承担。因此，因消防整改或不能达到消防要求的责任不应由谢福永承担，涉诉物业不能继续承担的责任也应由李勇承担。再次，1.8万元电梯井复位押金，其中1.5万元是押金、3000元是其他费用，且退还的提前条件为恢复至房屋交付时的原状，没有恢复至房屋交付时的原状，押金不能退还或作谢福永恢复原状时的费用支出。谢福永与李勇在《补充协议》中约定“甲方同意乙方拆除后面的围墙，签合同时乙方交壹万伍仟元的保证金给甲方，租用期满后，乙方建好并恢复原样，甲方即退保证金，否则不退。”一审法院既未认定电梯井复位是否恢复至原状，即返还该押金的条件是否成就，却将其他费用3000元费用也归为电梯井复位押金，要求谢福永超额返还电梯井复位押金金额，是为认定事实错误。二审中，谢福永当庭补充上诉理由：李勇实际占用涉案房屋时间为2015年5月底至2015年11月。2015年5月底至2015年11月，李勇实际占用房屋，应该向谢福永支付房屋损失和折旧费用。双方应各负担一半合同无效的责任，故押金只退一半。一审认定对方向我方支付电梯井复位押金18000元是错误的，实际只交付了15000元。被上诉人李勇二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。答辩如下：1、无效合同中的约定条款无效。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，李勇与谢福永双方签订的《租赁合同》无效的租赁合同中约定条款不具有法律效力，谢福永不能引用无效合同中的条款作为上诉理由。2、因合同无效，李勇已承担了自己该承担的责任。合同认定无效后，李勇已同意按照租金标准支付房屋占用期间的占用费，并且双方办理了房屋交接协议，谢福永已将房屋收回。3、一审时，李勇已表现出友好协商原则，做出很大让步。李勇在该店铺上装修花费100多万元，在起诉状中开始要求谢福永承担房屋装修及相关损失108万元，但当时基于与谢福永友好协商的原则，所以李勇放弃了这一诉讼请求，并且同意将房屋占用费计算至一审开庭之日止（2016年1月25日），其实在2015年1月23日李勇就已通知谢福永我方要求撤场，要求谢福永收回商铺。谢福永收到通知后，也已在本商铺门面上张贴出对外招租广告，按照法律规定可视为谢福永已收回商铺，李勇的房屋占用使用费至多只可计算至2015年11月30日至，但李勇却同意将房屋使用费计算至2016年1月25日，多计算了两个月的房屋占用费给谢福永，可以说李勇在一审时已经作出让步。4、针对占用费计算时间的问题，2015年5月底至10月底涉案大楼处于免租的装修期，双方达成口头约定。根据合同约定2015年10月1日起计算承租时间。5、关于电梯井复位押金问题，一审认定该部分押金为18000元无误，我方通过转账方式支付该笔费用，2015年10月10日，分两笔转账给谢洁贤。原审被告谢洁贤二审辩称：同意谢福永的上诉意见。关于电梯井复位押金的问题，15000元为押金，3000元为支付工人清理费，并且合同补充协议约定电梯井复位押金为15000元，是双方一致同意的。李勇向一审法院起诉请求：1、解除李勇与谢福永签订的租铺合同；2、谢福永、谢洁贤向李勇返还租赁押金30万元、电梯井复位押金1.8万元、首月租金6.28万元、进场费28万元；3、谢福永、谢洁贤支付李勇经济损失108.84万元；4、本案诉讼费由谢福永、谢洁贤承担。在本案审理过程中，李勇一审变更诉讼请求为：1、谢福永、谢洁贤向李勇返还租赁押金30万元、电梯井复位押金1.8万元、首月租金6.28万元、进场费28万元；2、本案诉讼费由谢福永、谢洁贤承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，谢洁贤出具押金条一份给李勇，内容为“现大涌路80号首层租给李勇（身份证××，订立以下条件：1.租金63800元；2.租期6年；3.进场费28万；4.押金30万；5.递增：三年后递；6.装修期45天；7.招牌门口梁柱；8.电梯门封口时间大约6月10日。现已收到李勇交来押金30万，进场费28万元（实收以转账为准）收到现金55000元，伍万伍仟元（注：如乙方不租，押金、进场费不退）。”同日，广州市番禺区大石街大涌路80号首层（以下简称涉讼物业）交付李勇使用。同年10月1日，谢福永（作为甲方）与李勇（作为乙方）签订租铺合同一份，约定由谢福永将涉讼物业出租给李勇使用，租赁期限自2015年10月1日至2021年9月30日，月租金63800元，且从第四年起租金每年递增7000元。上述合同第二条约定“签订合同时，乙方要先付租金的押金叁拾万元正（￥300000元）给甲方，同时交第一个月租金陆万叁仟捌佰元正（￥63800元）给甲方。不先交押金、租金，即不符合同。”上述合同还约定了其他条款。签订合同当天，谢福永出具收据一份给李勇，确认收到李勇支付的300000元押金。2015年10月10日，李勇向谢福永支付电梯井复位押金18000元；同年10月13日，李勇支付租金62800元给谢福永。2015年10月30日，广州市番禺区大石专职消防队出具番公（大石）消（抽检）字[2015]第0000375号消防监督检查记录，认为涉讼物业存在未办理消防相关证件、消防设施未完善等问题并要求在2015年11月6日前完成整改。后李勇、谢福永、谢洁贤均未进行相关整改，导致涉讼物业无法继续使用，引致本案纠纷。2016年1月25日，李勇、谢福永、谢洁贤签订交结协议一份，内容为“双方就大石街大涌路80号首层房屋交结一事，达成如下协议：1.承租方同意放弃租赁房屋内现有的一切物品及装修装饰品，由出租方从2016年1月25日起开始接收房屋；2.出租方同意从2016年1月25日开始全部接受房屋及房屋内现有的一切物品及装修装饰品，承租方无条件放弃；3.双方自今日起已完成租赁房屋的退回交结手续。”另查明：广州市番禺区大石街大涌路80号物业既未取得房地产权证亦未取得建设工程规划许可证。再查明：在本案审理过程中，谢福永要求李勇支付拖欠的租金，李勇表示同意在谢福永应退回的款项中抵扣。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因广州市番禺区大石街大涌路80号物业既未取得房地产权证亦未取得建设工程规划许可证，李勇与谢福永就上述物业首层签订的租赁合同无效。谢福永因该合同取得的财产，应当予以返还。故对李勇要求谢福永返还押金300000元、电梯井复位押金18000元、进场费280000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉讼物业已于2015年10月1日交付李勇使用至2016年1月25日，李勇理应按照63800元/月的标准支付上述期间的占有使用费，李勇现同意在本案中扣除上述期间未支付的占有使用费，为避免当事人的诉累，一审法院在本案中予以一并调处，李勇拖欠的占有使用费共计180051.61元（1000元+63800元/月×2+63800元/月÷31天/月×25天），抵扣后，谢福永实际应返还给李勇的费用为417948.39元（300000元+18000元+280000元-180051.61元）。谢洁贤虽参与了李勇和谢福永之间就涉讼物业签订协议的过程，但其并非合同相对方，李勇要求其在本案中承担责任依据不足，一审法院不予支持。李勇的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年6月23日作出判决如下：一、被告谢福永在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金及进场费共计417948.39元给原告李勇；二、驳回原告李勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10408元，由原告李勇负担3825元，被告谢福永负担6583元。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交本院。二审中，李勇确认双方合同约定的电梯井复位押金为15000元。经审查，除了一审认定电梯复位押金18000元有误，应为15000元外，其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同因租赁房屋未依法取得建设工程规划许可证而无效，依照上述法律规定，谢福永因该合同取得的财产应当予以返还，故一审判处谢福永返还其收取的押金、电梯井复位押金、进场费，并无不当，谢福永认为应当按照双方对合同无效的责任划分只退还部分的款项，缺乏法律依据，本院不予采纳。因一审对电梯复位押金的数额认定有误，本院予以纠正，故返还款项在扣除李勇拖欠占用场地费用后，应为414948.39元。至于谢福永上诉主张李勇于2015年5月至2015年9月实际占用房屋需支付占用费问题，因双方合同约定租赁期限的起始日期为2015年10月1日，且本案谢福永也没有就此提出反诉，因此，谢福永该上诉主张缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。关于谢福永上诉主张李勇将电梯井复位至房屋交付时的原状，因涉案租赁房屋已经移交给谢福永，谢福永也予以接收，谢福永二审提出该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。故谢福永的上诉理由部分成立，应予以支持，其他理由缺乏依据，应予驳回。一审判决部分认定事实有误，导致部分处理结果不但，应予以纠正，其他可应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1271号民事判决第二项及受理费分担的决定；二、变更广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1271号民事判决第一项为：谢福永在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金及进场费共计414948.39元给李勇。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7570元，由谢福永负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一六年十二月二十二日书记员  罗 涛