黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再115号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审第三人、二审上诉人、原被申请人）：尹铁栋，男，1950年5月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：李景学，绥化市北林区东兴法律服务所法律工作者。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、原申请再审人）：蒋兴伟，男，1956年4月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：屈金艳（系蒋兴伟之妻），女，1960年1月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨树辉，黑龙江继东律师事务所律师。被申诉人（一审被告）：张宝安，男，1947年出生，汉族。申诉人尹铁栋因与被申诉人蒋兴伟、张宝安财产权属纠纷一案，不服绥化市中级人民法院（2005）绥中法民再终字第116号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）复查[2016]23000000005号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）黑民抗16号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、韩雪冰出庭。申诉人尹铁栋及其委托诉讼代理人李景学，被申诉人蒋兴伟及其委托诉讼代理人屈金艳、杨树辉到庭参加诉讼，张宝安经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，绥化市中级人民法院（2005）绥中法民再终字第116号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、判决认定在诉争房屋的建设过程中蒋兴伟已经开始对在建房屋进行了实质上的接受交付行为，适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条（原二十六条）规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”根据上述内容规定，法律明确禁止在建房屋交付使用，因此，合法的房屋交付行为只能发生在房屋竣工验收之后。蒋兴伟在房屋在建过程中提前进入该房屋及对房屋所做部分改动和投入的行为，不能认定为受领房屋交付，其因此造成的损失应当依照合同相对性原则向违约方张宝安主张。判决将蒋兴伟对涉案房屋在建设过程中进行的投入和改造行为认定为接受交付的行为，违背了上述法律规定，适用法律确有错误。二、判决认定“2002年秋，蒋兴伟发现所购房屋已被尹铁栋占有，便将门锁换掉，自己入住占有至今”，证据不足。本案中依法完成房屋交付行为的是尹铁栋，而非蒋兴伟。尹铁栋与蒋兴伟均系向开发方张宝安借款并通过以房抵债的方式签订购房合同，2002年秋天，涉诉房屋竣工验收后尹铁栋从张宝安处领取房屋钥匙，并占有该房屋。房屋竣工验收后因张宝安违约将房屋另售尹铁栋，导致蒋兴伟无法从张宝安处取得房屋，故向人民法院起诉要求确认房屋所有权，诉讼过程中根据再审庭审记录显示，在2004年尹铁栋曾将争议房屋出租，即此时房屋仍被尹铁栋一方占有，此后蒋兴伟通过换门锁的方式，强行从尹铁栋处取得房屋。因此，蒋兴伟并未先于尹铁栋占有该房屋，判决认定其接受交付在先，且一直占有该房屋，证据不足。尹铁栋称，同意检察机关抗诉意见。蒋兴伟辩称，原再审判决适用法律正确，蒋兴伟先于尹铁栋占有争议的房屋，在双方当事人合同均有效且未办理房屋所有权登记的情况下，应首先保护已经实际合法占有该房屋的蒋兴伟，故请求维持原审法院再审判决。蒋兴伟向一审法院起诉请求：确认本案争议房屋的产权归属，诉讼费用由张宝安负担。一审法院判决：座落在绥化市北林区外贸局住宅正房楼3单元602室88.74平方米房屋归蒋兴伟所有。尹铁栋应于判决生效后二十日内从该房中迁出。案件受理费50元、公告费514元，由张宝安负担。尹铁栋不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，确认争议房屋的所有人为尹铁栋，案件受理费由蒋兴伟负担。二审法院判决：一、撤销绥化市北林区人民法院（2003）绥北民一初字第368号民事判决；二、座落在绥化市北林区外贸局住宅正房楼3单元602室88.74平方米房屋归尹铁栋所有。三、驳回蒋兴伟要求确认座落在绥化市北林区外贸局住宅正房楼3单元602室88.74平方米房屋归其所有的诉讼请求。一、二审案件受理费共计100元，公告费514元，由张宝安负担。判后，蒋兴伟不服提起再审申请，原再审法院认定的事实：1998年张宝安开发外贸局综合楼。在工程建设过程中，张宝安向蒋兴伟借款用于工程建设，并约定用将来建成的房子抵顶此笔借款，多退少补。1999年2月16日，张宝安为蒋兴伟开具了购房收据，并加盖了“黑龙江省煤炭运销公司绥化销售中心财务专用章”和张宝安自己的名章，并在收款人处签名。经庭审质证，张宝安对此份收据的真实性和上述事实予以认可。另查明：1.在本案争议房屋的建设施工过程中，蒋兴伟经常到工地查看工程质量和进度，曾多次找到当时工地上的建筑施工领导，向其提出对自己所购买的房屋如何施工的要求，包括：不铺设室内的地砖、中厅不安装铝合金隔断、不做卫生间的防水和不安装水盆、洗浴盆和坐便器等（正常交付时这些设施均是安装完毕的）；2.2002年9月份，在工程主体完工之后，蒋兴伟和其他几户居民自己出钱请工人为自家安装了玻璃胶条（正常开发商张宝安给各家的玻璃上打的玻璃腻子），并购买了沙子、水泥和实木门等放置屋内准备装修；3.1999年11月12日，张宝安与尹铁栋签署了一份售房协议书，协议书第四项约定，乙方（尹铁栋）购买正房楼（叁）单元（602）面积88.74平方米，每平方米售价（800元），共计人民币（70000元，大写柒万元），落款处加盖张宝安的名章和尹铁栋的签名，并附有相应的收据一份。张宝安对此份合同和收据的真实性予以认可；4.2002年9月份，张宝安委托其员工蒋立涛将争议房屋钥匙转交给蒋兴伟，后来由于争议房屋要做地面超平施工，张宝安又委托蒋立涛将钥匙取回；5.2002年秋，蒋兴伟发现所购房屋已被尹铁栋占有，便将门锁换掉，自己入住占有至今；6.双方均未对争议房屋进行权属登记。以上事实有张宝安的当庭陈述及一审经过质证、认证的书证、证人证言和原审裁判文书在卷证实。关于尹铁栋提出的几份证据：证据一，即2005年6月29日绥化市公安局北林分局作出的绥公北控复字（2005）024号答复意见书；证据二，即2004年2月12日，尹铁栋与高金繁的借房协议书一份；证据三，尹铁栋提交法庭的钥匙一串；证据四，在庭审中，尹铁栋提出了其在原审时已经经过质证、认证的一份证据，即2003年4月26日张宝安出具的生（声）明一份。对于证据一和证据二，因其与本案无关联性，故不予采信。对于证据三和证据四，因张宝安当庭予以否认，且尹铁栋又举不出其他证据予以佐证，故对这两份证据，亦不能予以采信。原再审法院认为，此案为一起多重买卖纠纷。对于此类纠纷，由于买卖合同在双方当事人之间产生的是债权债务关系，因此，除非存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定情形，否则，各个买卖合同皆应有效。但由于标的物所有权只能归一个买受人取得，因此，除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的物交付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他买受人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。本案中，双方均未进行房屋的权属登记，因此，本案的焦点是谁先接受了本案争议房屋的交付。经查，最先接受交付的应是蒋兴伟，理由是，在1999年2月16日，蒋兴伟从张宝安处以房抵债形式购得本案争议的房屋，此后，在争议房屋的建设过程中，蒋兴伟就已经开始对在建的房屋进行了实质上的接受交付行为，表现为，对所购房屋安装实木门、阳台玻璃胶条，地面不铺地砖、不安三盆（此房正常为开发商实施简装交付）。此事实有当时工地上的多名建筑工人及邻居证实，并且尹铁栋明确表示无异议，故对这一事实，应予确认。一审法院对此案主要事实的认定是正确的，但是依据购买合同成立的先后顺序来确定争议房屋的所有权，在适用法律上是错误的。二审认定尹铁栋最先占有并使用了本案争议的房屋，认定事实错误，并且没有证据证实。因此，一、二审判决均应予以纠正。该院判决：一、撤销绥化市中级人民法院（2004）绥中法民一终字第279号民事判决及北林区人民法院（2003）绥北民一初字第368号民事判决；二、座落在绥化市北林区外贸局住宅正房楼3单元602室88.74平方米房屋归蒋兴伟所有。一、二审案件受理费100元、公告费514元，由张宝安负担，再审案件受理费50元，由尹铁栋负担。本院审理期间尹铁栋向本院提交绥化市人民医院司法鉴定中心司法鉴定检验报告书一份，证实蒋兴伟提交收据中的公章与尹铁栋提交的张宝安声明中的公章不是同一印章盖印。蒋兴伟质证称，检验报告系单方委托，送检样本的收据为复印件，鉴定复印件上公章真伪不符合鉴定程序；且尹铁栋在原审中称其在2003年4月26日对“黑龙江省煤炭运销公司绥化销售中心财务专用章”已经作了记号，因此不能以此否定收据的真实性。蒋兴伟向本院提交如下证据：1.房屋照片十张，证实该房屋按蒋兴伟意愿未铺设地砖、未安装房屋内门，蒋兴伟在2002年9月份领取房屋钥匙后，自行定制了木门、安装玻璃胶条，并将沙子、水泥放置在屋内等事实；2.蒋兴伟自2006年以后交纳水、电、取暖费等票据，证实蒋兴伟实际占有争议房屋；3.证人董会敏出庭作证，证实2002年9、10月份，董会敏在工地找张宝安看房子时，张宝安问蒋立涛是否将钥匙给付蒋兴伟，蒋立涛称因还要对房屋进行超平，还没有给。尹铁栋对蒋兴伟提交的证据均不予认可，认为第1份证据不能体现具体时间，不能证实与本案房屋有关联性；第2份证据系2006年以后交纳的，不能证实蒋兴伟在2005年以前占有争议的房屋；证人证词与本案事实无关联性，不应被采信。因尹铁栋提交的检验报告书系其单方委托，鉴定的检材为复印件，同尹铁栋及张宝安的自述又相矛盾，且张宝安出具声明中称所涉及的公章自2003年4月26日后作废，而张宝安为蒋兴伟出具的收据时间为1999年2月16日，因此收据与声明中的公章是否一致，并不能否认1999年2月16日收据的真实性，故尹铁栋提交的检验报告书本院不予采纳。蒋兴伟提交的照片无形成时间，不能证实系本案争议的房屋；提交的相应票据及证人证词与本案争议的事实无关联性，故对蒋兴伟提交的证据本院亦不予采纳。围绕当事人的再审请求，本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。本院再审认为，张宝安将本案争议的房屋分别卖于蒋兴伟、尹铁栋的事实存在，尹铁栋虽然对张宝安与蒋兴伟之间于1999年2月6日形成收据的真实性提出异议，但该收据中有张宝安签名并盖有张宝安名章及“黑龙江省煤炭运销公司绥化销售中心”公章，张宝安对收据的真实性又无异议，尹铁栋在一审法院开庭时亦陈述“蒋兴伟与张宝安系亲属关系，所以房子还没盖就订购了房子”，故尹铁栋未提交充分证据证实该收据系伪造的，因此其此项抗辩理由本院不予支持。因张宝安为蒋兴伟出具的收据具有买卖协议的性质，因此本案存在两份买卖协议，而两份买卖协议均不违背法律强制性规定，因此均为合法有效协议。现蒋兴伟、尹铁栋均要求履行合同，在双方当事人均未办理房屋所有权变更登记的情况下，一般应按照合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案，蒋兴伟在房屋在建过程中，对自己所购买的房屋如何施工提出要求，并在主体工程完工后，在争议房屋内安装玻璃胶条，将购买的沙子、水泥和实木门等物品放置屋内准备装修，因此蒋兴伟已经对争议的房屋实质占有，对此蒋兴伟提交了数份证人证言予以证实，而尹铁栋明确表示无异议；尹铁栋虽然在2002年秋领取争议房屋钥匙，但发生在蒋兴伟合法占有争议房屋之后，故原审法院在综合本案实际情况下认定蒋兴伟享有本案争议房屋所有权并无不当。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》虽然规定禁止在建房屋交付使用，但并非效力性强制性规定，不能以此否认蒋兴伟占有的合法性，尹铁栋可依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条的规定，追究张宝安的违约责任。综上所述，尹铁栋的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持绥化市中级人民法院（2005）绥中法民再终字第116号民事判决。本判决为终审判决。审判长  单一琦审判员  冯 涛审判员  李雪松二〇一七年五月二十三日书记员  何莉萍