河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终10678号
上诉人（原审原告）：张景，男，汉族，1990年12月22日出生，住河南省郑州市。
委托诉讼代理人：叶献玲，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南正商置业有限公司，住所地：河南省郑州市管城回族区港湾路1号。
法定代表人：张敬国，董事长。
委托诉讼代理人：张教法，该公司员工。
委托诉讼代理人：张瑾红，该公司员工。
上诉人张景因与被上诉人河南正商置业有限公司（以下简称正商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张景的委托诉讼代理人叶献玲，被上诉人正商置业公司的委托诉讼代理人张教法到庭接受了询问。本案现已审理终结。
张景上诉请求：撤销撤销原判第一项，改判为正商置业公司退还张景购房面积差价款338500.5元，并退还多付的契税12053元、维修基金1622元、印花税151元，共计352366.5元。事实和理由：1.《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》载明的房屋面积、单价、总价数额足以证明正商置业公司向张景出售商品房是按照建筑面积计算的房屋总价，而不是按套计价。且正商置业公司已经退还张景差价款的百分之五十，双方的合同履行行为已经变更了购房合同按套售房的约定。项目已购客户的情况表中明确了张景购房的面积、单价、总价、数额，正商置业公司多名不同部门的工作人员在情况表中签字确认，其中耿玉鸽是正商置业公司的委托代理人，吴现涛是财务人员，由此证明正商置业公司与张景的购房合同是按建筑面积出售的。2.补充协议是正商置业公司自行拟定的格式条款，该协议第五条免除了正商置业公司的责任，排除了张景的权利，正商置业公司为欺诈行为，根据《合同法》第四十条的规定应认定补充协议为无效条款。3.正商置业公司向张景交付的房屋实际面积比合同约定的面积少25.57平米，误差比为7.99％，应当根据相关法律规定向张景返还房屋面积差价款，并退还张景多付的契税、维修基金、印花税等款项。4.房本上的户型图的尺寸比购房合同上附件上的尺寸大，但计算出的面积小了几十平米。房产证和购房合同所附的户型平面图显示长度除有一处数字不同外其他的长宽均一样，且如果按房本的尺寸计算的面积应当比购房面积多出五点多平方，故正商置业公司存在欺诈行为，其备案时知道房子实际面积没那么大。
正商置业公司辩称，1.房屋买卖合同约定按套计价，不存在面积差异退款问题。合同中约定的房屋面积只是起到参考作用，而非房屋买卖价款的计算依据。张景提交的发票仅是按照设计的面积出具的，并不能证明双方已对计价方式作出了变更。同时，张景作为完全民事行为能力人，选择了按套计价方式，应当预见到房产证登记上核定的面积与合同中载明的面积有可能发生变更。2.张景应向房管局等职能部门请求退还契税、维修基金、印花税等，与正商置业公司无关。3.正商置业公司的工作人员不知道情况导致退还了房屋差价，正商置业公司不应退还差价款。4.客户情况表不是原件，且没有正商置业公司盖章，不予均可。5.房屋交付时房屋的主体已经完成，张景也到现场查看过，合同中的面积和房产证的面积都是房管大队进行实测的，是根据相关国家规则测算出的，故不存在欺诈。
张景向一审法院起诉请求：1、正商置业公司向张景退还购房面积差价款338500.5元，并退还多付的契税12053元、维修基金1662元、印花税151元，以上合计352366.5元；2、全部诉讼费用由正商置业公司承担。
一审法院认定事实：2011年7月31日，张景（××）与正商置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、××购买位于郑州市管城回族区未来大道西、果园路北4幢1层110号的一套房屋，用途为商业服务，商品房合同约定建筑面积共320.19平方米，套内建筑面积301.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.13平方米；2、计价方式为按套计算，商品房总价款为3770000元；3、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。同日，张景与正商置业公司还签订《补充协议》一份，其中约定：双方选择按套计价，无论是建筑面积还是公共部位与公共房屋分摊建筑面积发生变化，双方均不得要求调整房屋总价款。上述合同签订后，张景按照合同约定的金额向正商置业公司交纳上述房屋的购房款。正商置业公司向张景开具《销售不动产统一发票》，发票显示建筑面积320.19㎡，单价11774.26元／㎡；2014年4月21日，张景取得上述房屋的所有权登记证书，登记地址为管城回族区港湾路3号院4号楼1-2层附6号，建筑面积294.62平方米，套内建筑面积278.77平方米。此外，张景还于同日向正商置业公司购买另一套商品房。2014年12月18日，正商置业公司向张景退还上述两套房屋的购房款合计339185元。正商置业公司称，向张景退还购房款是由于公司工作人员的工作失误造成的。
张景为证明其主张，还向法庭提交《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》一张，显示：客户姓名张景，合同号码118××××2255，房屋位置F-4#-110，房屋面积320.19，销售单价12331.43，合同单价11774.26，合同总额3770000。正商置业公司对上述《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》的真实性有异议。
一审法院认为，张景、正商置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，张景所购买的商品房价格的计价方式为按套计价，不适用面积确认及面积差异处理条款，无论是建筑面积还是公共部位与公共房屋分摊建筑面积发生变化，双方均不得要求调整房屋总价款。合同约定的建筑面积虽与所有权登记证书上登记的建筑面积不一致，但张景作为完全民事行为能力人，应当预见到所有权登记证书上核定的面积与合同中载明的面积有可能发生变更。《商品房买卖合同》中没有对房屋单价进行约定，因此不适用按照面积计价的方式。《销售不动产统一发票》虽然显示了涉案房屋的单价，但发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供选择，当事人必须按照规定填写，无权变更，因此不能视为双方就商品房的计价方式进行了变更约定。张景提交的《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》没有正商置业公司的盖章确认，且正商置业公司不予认可，该院不予采信。综上，张景要求正商置业公司退还所购商品房的面积差价，理由不足，该院不予支持。关于正商置业公司的反诉请求，该院认为，正商置业公司向张景退还了部分购房款，张景亦接受正商置业公司退还的购房款，结合张景的陈述，说明这是双方经过协商一致，就张景所购房屋的总价款进行了变更，合法有效。正商置业公司称退房款系工作人员工作失误所为，与常理不符，该院不予采信，故正商置业公司要求张景返还购房款的反诉请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：一、驳回张景的诉讼请求。二、驳回河南正商置业有限公司的反诉请求。案件受理费6300元，反诉费1846元，由张景负担6300元，河南正商置业有限公司负担1846元。
本院在二审期间查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：一、本案中张景与正商置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同号：118××××2255号）中约定的建筑面积为320.19平方米，套内建筑面积为301.06平方米；该套房屋的所有权登记证书上登记的建筑面积294.62平方米，套内建筑面积278.77平方米。建筑面积误差比的绝对值为7.99%［误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%=（294.62-320.19）÷320.19×100%=-7.99%］。二、张景向一审法院提交的2011年7月31日《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》系一式几联的复写件，正商置业公司的工作人员耿玉鸽、吴现涛分别在该情况表上“案场对接审核”、“财务收款审核”处签名，根据双方签订的《商品房买卖合同》及正商置业公司出具的销售不动产发票显示，耿玉鸽是正商置业公司签订商品房买卖合同的委托代理人，吴现涛是该公司财务人员。三、张景在一、二审程序中均陈述称，正商置业公司退还其购房款339185元系退还两套商品房少交付面积差价款的二分之一，面积差价款是根据《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》载明的合同单价乘以少交付面积得来的。其中本案即第118××××2255号《商品房买卖合同》对应的退款为150533.5元，计算公式为：商品房少交付面积25.57平方米×合同单价11774.26元／平方米÷2=150533.91元≈150533.5元；另案即第11872237号《商品房买卖合同》对应的退款为188651.5元，计算公式为：商品房少交付面积32.93平方米×合同单价11457.73元／平方米÷2=188651.5元。
本院认为：本案中张景与正商置业公司均认可交付商品房的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积存在较大误差，双方争议的焦点是本案所涉及的商品房买卖是按套计算房屋总价款还是按照面积和单价计算房屋总价款，这一焦点问题决定着本案是否应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理面积差问题。综合本案的事实和相关法律规定，本院对张景和正商置业公司的诉辩意见分析如下：一、关于《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》是否为商品房买卖合同的组成部分。一审庭审中，正商置业公司称该客户情况表没有加盖公章，故对其真实性和证明目的均不予认可。经查，该客户情况表为一式几联的复写件，上有正商置业公司的委托代理人及财务人员的签字，客户情况表记载的内容与商品房买卖合同实际履行的情况完全一致，正商置业公司对其真实性有异议，但未提交证明该客户情况表系伪造的相应证据，故本院对该客户情况表的真实性和证明力予以确认。由于该客户情况表对客户姓名、合同号码、房屋座落、房屋面积、销售单价、合同单价、合同总额及税费等商品房买卖合同要素均予以约定，因此，该客户情况表应视为商品房买卖合同的组成部分。二、《商品房买卖合同》附件四即补充协议第五条约定是否有效。补充协议第五条约定，双方选择按套计价的，无论是建筑面积还是公共部位与公共房屋分摊建筑面积发生变化，双方均不得要求调整房屋总价款。从字面上看，上述约定对双方来说权利是对等的，即不论实际交付面积大于或者小于合同约定面积双方均不得要求调整合同总价款。但是，正商置业公司作为房地产开发企业和出卖人，掌握其所开发房地产的规划、设计和施工等方面的详细情况，对涉案房屋的实际状况较为了解，在交易过程中处于优势地位；而作为一般购房人，在购买商品房这种大额消费过程中，首先考虑的因素是房屋的总面积和总价款，即便面积存在误差，这种误差也是必须是合理的范围之内，不能超过普通民众的心理预期和承受能力。及于本案，正商置业公司交付给张景的商品房建筑面积比约定面积少25.57平方米，面积误差比绝对值达到7.99%，在房价高企的现实状况下，此处“不得要求调整房屋总价款”的约定明显有违社会公平，该约定免除了正商置业公司的责任，加重张景的责任，排除了张景获得法律救济的基本权利。同时，对于该免责条款，正商置业公司既没有采取合理方式提请张景注意，也未对该条款予以解释说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，补充协议第五条约定条款应当认定为无效条款。三、如何认定双方对计价方式的约定。本案《商品房买卖合同》第四条约定商品房价款按套计算，而《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》又对房屋面积、销售单价、合同单价、合同总额进行了约定，且合同实际履行过程中也是按该约定履行的。这就导致合同约定内容本身存在矛盾，这也是双方当事人存在分歧和争议的根本原因所在。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案《商品房买卖合同》系格式条款，《正商地产新蓝钻项目已购客户情况表》虽系表格式的文本，但主要内容均系手动填写，属于非格式条款。两者约定不一致时，应当采用非格式条款。故本院认定张景和正商置业公司按照面积和单价计算房屋总价款。
综上所述，正商置业公司交付的商品房建筑面积少于合同约定的面积，且双方对面积差异如何处理未做约定，依法应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原则处理，即“面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还××，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还××”。本案面积误差比在3%以内（含3%）面积为9.6057平方米（计算方法：320.19平方米×3%=9.6057平方米），正商置业公司应退还张景面积差价款113100.00元（计算方法：9.6057平方米×11774.26元／平方米=113100.00元）；面积误差比超出3%部分的面积为15.9643平方米（计算方法：少交付面积25.57平方米－误差3%以内的部分面积9.6057平方米=15.9653平方米），正商置业公司应退还张景面积差价款375935.64元（计算方法：15.9643平方米×11774.26元／平方米×2=375935.64元）。以上两项合计489035.64元，扣除正商置业公司已经退还的150533.5元，正商置业公司还应支付张景338502.14元。张景要求依照法律规定退还面积差价款的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。张景在一、二审中主张面积差价款338500.5元，系对其自身权利的处分，本院予以准许。关于张景要求退还多交的契税、维修基金和印花税的上诉请求，因上述税费均是向国家职能部门交纳，正商置业公司只是代收单位，张景可依据产权登记证书上登记的房屋面积向有关职能部门申请据实结算，故对其该项上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初2411号民事判决第二项，即驳回河南正商置业有限公司的反诉请求；
二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初2411号民事判决第一项；
三、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初2411号民事判决第一项为：河南正商置业有限公司于本判决生效之日十五日内退还张景房屋面积差价款338500.5元；
四、驳回张景的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6300元，反诉费1846元，由张景负担146元，河南正商置业有限公司负担8000元；二审案件受理费6300元，由张景负担146元，由河南正商置业有限公司负担6154元。
本判决为终审判决。
审判长 童 铸
审判员 刘俊斌
审判员 顾立江
二〇一六年十一月一日
书记员 赵佳伟