宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬仑民初字第2594号
原告：宁波经济�术开发区联合物业有限公司（企业注册号：330206000023504），住所地宁波市开发区联合区域联合办公大楼一楼。
法定代表人：郭志安，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：阮文良、厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。
被告：陈海敏（身份证号码：），男，1968年3月17日出生，汉族，居民，住宁波市大榭开发区。
被告：徐浩良（身份证号码：），男，1981年8月2日出生，汉族，居民，宁波大榭开发区美邦家具销售中心业主，住宁波大榭开发区。
俩被告委托代理人（特别授权代理）：贺迪娜、曹玲珑，宁波市东方法律服务所法律工作者。
原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下简称联合物业公司）与被告陈海敏、徐浩诉良物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员沈永力独任审判，于2009年12月29日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2010年6月9日、2010年6月23日两次公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联合物业公司起诉称：原告1998年开始对宁波大榭开发区信谊大厦实施物业管理服务，于1999年8月20日与宁波大榭开发区商发房地产有限公司签订书面移交协议，对被告所在的信谊大厦物业管理服务的相关内容进行了约定。业主委员会成立后，分别于2002年1月1日、2005年1月4日双方两次签订了物业管理服务合同，管理期限至2008年12月31日止。委托合同到期后，原告仍对大厦实施物业管理服务至今。从原告接受大厦管理委托之时，被告徐浩良已租用被告陈海敏的房产用于经营家私店至今，系承租人。原告已实施了物业管理服务，但两被告拒绝支付从1998年1月至2009�11月的物业综合服务费及公共设施维修费用。经多次催讨无果，现要求法院判令被告支付物业综合服务费168697.04元，公共设施维修费25295.27元，违约利息61618.39元，合计255550.7元，及自2009年12月1日至判决生效止按每日万分之二点一计付违约金。
原告为此向本院提交下列证据，证明所述事实：
1、《土地证明》一份，证明信谊大厦101；
2、《营业用房租赁合同》一份，证明被告徐浩良租用被告陈海敏的商业用房，系物业使用人；
3、《物业管理委托合同》、《移交协议》各一份，证明原告接受业主委员会的委托，对被告所在的大厦实施物业管理，及按原告部门规定标准收取物业费；
4、《报告及收费许可标准》一份，证明物业管理服务费为2元/月、平方米；
5、宁波市物价局文件及附件，证明宁波地区收费情况；
6、《律师函》、业主管理委员会《证明》各一份，证明原告向被告催讨物业费的事实；
7、物业费发票若干，证明原告向其他业主收取物业费的情况。
被告陈海敏、徐浩良辩称：原告起诉的事实不存在：一是信谊大厦根本没有物业管理，整栋大楼共15层，仅有4－5户在使用，基本上都是空楼，闲置多年；二是讼争物业没有业主委员会，也未向有关部门进行备案，该委员会的公章是房产公司私刻的，且该大厦商发房产公司已于2001年撤销，不具有法律效力，本案原告起诉关键性的证据是业主委员会的证明，该证明是伪证；三是退一步讲即便物业合同存在，由于物业服务企业没有提供服务，要求业主交纳物业费是没有法律依据的。另外，2002年4月1日至2005年3月，该房屋中国银行北仑支行在使用，被告徐浩良于2007年9月20日租用该房屋。2005年4月至2007年9月该房屋是空着的。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据的，要求驳回原告的诉讼请求。
被告为此向本院提交下列证据：
1、照片一组，证明房屋漏水严重，物业无人管理的事实；
2、租赁协议三份，证明中国银行北仑支行及被告徐浩良租赁时间；
3、周锡祥证明一份，证明信谊大厦无物业管理的事实；
4、工商登记情况一份，证明开发商宁波大榭开发区商发房地产有限公司已被注销工商登记，经办人孙亮系该公司法定代表人；
5、物业收费证明一份，证明北仑收费标准情况。
经开庭审理，原被告举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1（《土地证明》一份），证明信谊大厦101室是被告陈海敏所有的事实；证据2（《营业用房租赁合同》一份），证明被告徐浩良租赁被告陈海敏的商业用房，系物业使用人；该两份证明被告质证无异议，本院予以认定。
原告提供的证据3（《物业管理委托合同》、《移交协议》各一份），证明原告接受业主委员会的委托，对被告所在的大厦实施物业管理，及按原告部门规定标准收取物业费；证据4（《报告及收费许可证标准》一份），证明物业管理服务费为2元/月、平方米；证据5（宁波市物价局文件及附件），证明宁波地区收费情况；被告质证认为，信谊大厦未成立业主委员会，物业收费标准偏高，不符大榭物业收费标准。本院认为，对于证据4，系大榭开发区物价局对信谊大厦作出的物业收费许可证，该证据相对客观、真实，本院予以认定；证据3是否成立过业主委员会，证据5宁波地区的物业收费标准应综合其他证据予以认定。
原告提交的证据6（《律师函》、业主管理委员会《证明》各一份），证明原告向被告催讨物业费的事实。被告质证认为，未收到原告的催讨函，对业主委员会的证明有异议。本院认为，对该证据被告有异议，应综合其他证据予以认定。原告提交的证据7（物业费收费若干），证明原告向其他业主收取物业费的情况。被告质证认为，该收费与本案的关联性有异议。本院认为，该发票及辅助标准能够印证收费情况，客观真实，本院予以认定。
被告提交的证据1照片一组，证明房屋漏水严重，物业无人管理的事实；证据2租赁协议三份，证明中国银行北仑支行及被告徐浩良租赁时间。证据3证人周锡祥证明一份，证明信谊大厦无物业管理的事实。原告质证认为，原告有物业管理，但涉及物业维修的问题，需专门解决，对证据2，原告无异议，本院予以认定。证据3，因证人本人也未交费，证言无效力。本院认为，照�的客观性，应当予以认定，对租赁协议，双方无异议，本院予以认定。对证言因证人未到庭作证，本院难以认定。
被告提交的证据4工商登记情况一份，证明开发商宁波大榭开发区商发房地产有限公司已被注销工商登记，物业合同经办人孙亮系该公司法定代表人。原告质证认为，该孙亮作为业主代表之一也符合常理。本院认为，该证据的客观性予以认定，关联性应综合其他证据予以认定。证据5物业收费证明一份，证明北仑收费标准情况。原告质证认为，与本案无关联性，本院认为，该证据涉及收费标准，应综合其他证据予以认定。
本案的争议焦点是：《物业管理委托合同》是否有效？根据1999年宁波大榭开发区商发房地产有限公司与原告签订的《关于大榭开发区信谊大厦物业管理移交协议》规定，大榭开发区信谊大厦前期物业管理由原告作为物�管理单位接收，并承担物业管理工作，该移交协议已报宁波大榭开发区规划建设局备案，原告作为物业管理单位，符合法律规定，各业主应对前期物业管理遵守相关约定。2001年12月，原告与信谊大厦业主管理委员会先后两次签订《物业管理委托合同》从事物业管理至今，但被告作为承租人对业主委员会的成立有异议，可又未提交相应证据证实，双方有较大争议。从庭审调查情况看，信谊大厦的业主委员会成立较早，在《物业管理条例》颁布实施之前，对业主委员会的成立有不规范之处，但这不影响原告的物业管理行为，根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也不存在“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人或在物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业委会或业主权利”的情况下。综上，原告与信谊大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》应当认定有效。
综上，本院认定事实如下：
1999年8月20日，宁波大榭开发区商发房地产有限公司与原告联合物业公司签订《关于大榭开发区信谊大厦物业管理移交协议》，将信谊大厦的前期物业管理工作移交给原告管理。2001年12月6日，原告与信谊大厦业主管理委员会签订《物业管理委托合同》，对被告所在的信谊大厦实施物业服务管理，届期后，于2005年1月4日再次续订《物业服务管理合同》，管理期限至2008年12月31日，委托合同到期后，原告仍对大厦实施物业管理服务至今。但是，信谊大厦建筑面积14170平方米，入住率较低，空置房较多，日常管理只派1名门卫和1名清洁工，及不定期的电梯维修等管理服务。
另查明，2003年4月23日，大榭开发区物价局核发的《收费�可证》许可物业管理服务费主楼收费标准为2.00元/平方米，对裙楼收费未作规定。同时期，大榭非高层经营用房物业服务费收费标准为0.40元/平方米，公共设施日常维修费收费标准为1.5元/平方米/年。宁波二类房屋维修费收费伙3.60元/平方米、年。现原告诉至本院要求法院判令被告支付物业综合服务费111238.76元（按2.00元/平方米、月计算），公共设施维修费16685.76元（按3.60元/平方米、年计算），违约利息20874.27元，合计148798.40元，及自2009年12月1日至判决生效止按每日万分之二点一计付违约金。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。物业承租人或使用人约定物业使用人交纳物业费的由承租人或使用人交纳。原告与信谊大厦签订的物业服务管理合同，符�法律规定，原告履行物业管理房屋后，业主应当按约交纳物业管理费。但原告在第一期合同到期后至今已5年多，未及时行使催讨权利，已丧失诉讼时效，该部分请求，本院难以支持。但对收费标准因物价局核准的收费标准为主楼收费，未对裙楼收费标准作出规定，对此，被告应交纳费用，应参照主楼标准酌情考虑。公共设施维修费用，因大榭开发区物价局未作规定，应参照大榭开发区公共设施维修费收费标准计算。被告徐浩良作为物业承租人，按房屋租赁合同约定，应承担自2007年9月20日起应交纳物业费的义务。业主陈海敏应承担自2005年4月之后的物业管理服务费与义务，原告对业主交纳人物业费未及时催讨，原告有一定的过错。故原告的诉讼请求部分有理，本院予以支持。被告以原告物业管理不到位为由拒绝支付物业费，依据不足，本院难以采纳。若被告对原告物业管理不善或未完全履行义务的可以另行起诉，主张权利。依照《中华人民共和国特权法》第八十二条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告徐浩良应支付原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司自2007年9月20日至2009年11月底止物业管理服务费24576元，公共设施维修费1920元，合计人民币26496元。该款于本判决发生法律效力后10日内付清。该款被告陈海敏承担连带给付责任。
二、被告陈海敏另应支付原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司自2005年4月至2007年9月20日止物业管理服务费34266元，公共设施维修费2141元，合计56051元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费5133元，由原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司负担3875元，被告陈海敏、徐浩良负担1258元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 陈 建 根
审 判 员 �沈永力
审 判 员 虞 国 安
二〇一〇年七月二十一日
代书记员 刘 微