黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1004民初613号
原告：刘学和，男，1957年9月3日出生，住黑龙江省海林市城区。
委托诉讼代理人：车凤生，黑龙江九州律师事务所律师。
被告：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区1号楼。
法定代表人：姜云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁长春，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：关荣伟，黑龙江国大律师事务所律师。
原告刘学和与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告刘学和及其委托诉讼代理人车凤生，被告祥合公司的委托诉讼代理人梁长春、关荣伟到庭参加诉讼。依原告刘学和诉前财产保全申请，本院于2017年9月5日作出（2017）黑1004财保44号之一民事裁定，查封被告祥合公司开发的牡丹江市爱民区祥和林苑小区17号楼000105室，建筑面积48.07平方米房屋产籍。本案现已审理终结。
刘学和向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还购房款364364元；2.被告给付购房款利息145256元；3.被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，刘学和变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的《祥合林苑优先定购协议书》；2.被告立即返还购房款364364元；3.被告给付购房款利息145256元（自2012年8月16日至2018年4月16日，每个月按银行贷款利率6厘计算，共计145256元）；4.被告承担诉讼费用及财产保全费用。事实和理由：2012年8月16日，被告以抵顶工程款的名义，与原告签订《祥合林苑优先定购协议书》，协议约定原告优先认购被告开发的祥合林苑小区4号楼2单元1601室房屋。协议签订后，原告于当日交付购房款364364元，被告出具财务收据一份。但被告至今拒不签订购房协议，不履行优先定购协议义务，案涉房屋也被黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（以下简称西安区法院）查封，无法进行交易，故原告诉至法院。
祥合公司辩称，原告称2012年8月16日与被告签订了优先定购书并交付了购房款364364元，但被告没有收到此房款。被告单位是以预定的形式给原告开具的优先定购书，等房款交付后再开具商品房联机备案合同，但房款至今未交付。先开具收据，后交款是经常发生的交易惯例，不能仅凭收据就证明原告已经交付了房款。本案涉及的交易金额属于大额交易，原告应向法庭提供已经交纳款项的证据。原告的主张与《祥合林苑优先定购协议书》记载的抵顶工程款相互矛盾。请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实及证据本院认定如下：
原告举示的证据1.《祥合林苑优先定购协议书》、财务收据复印件各1份（与原件核对无异）。意在证明2012年8月16日原、被告签订了《祥合林苑优先定购协议书》，该协议书明确了购买房屋的具体楼号、单元、房间号、单价、总价款，及签订正式的购房合同等具体约定，同时约定了违约责任，签订优先定购协议书后原告向被告交付现金364364元，已经履行了全部付款义务，被告为原告出具了正式的财务发票。被告对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为财务收据是三联单，不是正式票据，是被告单位在楼房不具备商品房预售条件之前对有订购交定金的购房户计划预留而出具的，用来证明房屋面积、应交付多少现金，让购房户准备钱，财务收据只能证明这套房屋的预售价值，该证据只能证实被告单位提前预留此房源，原告并没有交付购房款。
本院认为，被告对该组证据的形式要件没有异议，本院予以确认并采信。被告提出的财务收据只是证明房屋预售价值，原告并没有交付购房款的主张，不符合日常交易习惯，本院不予采信。
原告举示的证据2.西安区法院（2017）黑1005民初325号民事判决书复印件1份（与原件核对无异）、（2017）黑1005执异3号执行裁定书复印件1份、（2017）黑1005民初327号民事裁定书复印件1份（与原件核对无异）、牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民终1135号民事判决书复印件1份。意在证明案涉房屋已被西安区法院查封，案涉协议无法继续履行；原告作为案外人提出执行异议后，被西安区法院驳回异议请求，原告看到其他案外人提起诉讼后被法院判决驳回诉讼请求，因此在提起执行异议之诉后撤诉。被告对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据只能证明西安区法院查封过被告的房屋，无法证明查封的是本案原告的房屋；其他法律文书只能证明其他案外人对自己的房屋主张过权利，证明不了原告对案涉房屋主张过权利；无法证明原、被告已经形成合法有效的案涉房屋买卖合同，并已向被告交纳过购房款；由于原告没有交纳购房款，《祥合林苑优先定购协议书》没有履行。
本院认为，被告对该组证据的形式要件没有异议，并且在庭审中自认西安区法院（2015）牡西执字第296-1号执行裁定查封的房屋产籍图号为385-445-2/1-4-021601房屋即是本案案涉房屋，故本院对该组证据予以确认并采信。
被告祥合公司举示的证据商品房预售许可证复印件1份。意在证明，2012年8月20日涉案房屋取得了商品房预售许可证，原告在6年时间里没有向被告主张签订商品房买卖合同及发票，因此原告没有交付购房款。原告对证据没有异议。
本院认为，原告对该份证据没有异议，本院予以确认，但该份证据并不能证明原告没有向被告主张签订合同及没有交付购房款，故对被告证明的上述问题不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：
2012年8月16日原告与被告签订了《祥合林苑优先定购协议书》，双方约定原告于协议签订之日起优先认购祥合林苑4号楼2单元16层1601号房屋，参考建筑面积74.36平方米，每平方米单价为4900元，总价款为人民币364364元。被告于同日向原告出具了收据，收据载明：交款单位为刘学和，交款金额为364364元，上款系林苑小区4号楼2单元1601室。庭审中，原告称该款系当场交付的现金，被告称未收到此款。庭审中，被告主张于2012年8月20日取得了案涉房屋的商品房预售许可证，原告予以认可。2015年11月27日西安区法院作出（2015）牡西执字第296-1号执行裁定，查封了房屋产籍图号为385-445-2/1-4-021601等34户房屋，原、被告双方在庭审中均认可房屋产籍图号为385-445-2/1-4-021601的房屋即是本案案涉房屋。2017年2月13日原告与其他案外人马春影、孟繁荣、熊阳光、杨秀余、王林对西安区法院作出的（2015）牡西执字第296-1号执行裁定提出书面异议。西安区法院经审查于2017年2月25日作出（2017）黑1005执异3号执行裁定，驳回了原告等6名案外人的异议请求。2017年3月23日熊阳光向西安区法院提起案外人执行异议之诉，西安区法院于2017年8月8日作出（2017）黑1005民初325号民事判决驳回其诉讼请求，熊阳光不服该判决向牡丹江市中级人民法院提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）黑10民终1135号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年3月23日原告刘学和亦向西安区法院提起案外人执行异议之诉，并于2017年10月25日提出撤诉申请，西安区法院于同日作出（2017）黑1005民初327号民事裁定准许其撤回起诉。被告在庭审中自认案涉房屋被西安区法院查封，可在原告交付房款的基础上，调换同等面积同等价款的房屋继续履行订购协议，原告不予认可。
本院认为，原、被告因履行《祥合林苑优先定购协议书》产生争议诉至本院，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房预售合同纠纷。
原告与被告签订的《祥合林苑优先定购协议书》为优先认购被告开发的祥合林苑项目房屋及约定其后签订《商品房买卖合同》的预约合同，被告已在起诉前取得商品房预售许可证明，该协议系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同双方均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方签订《祥合林苑优先定购协议书》后，被告为原告出具了财务收据，应当表示被告认可原告履行了该协议所约定的付款义务。案涉房屋因被告的原因在另案执行程序中被查封，致使该协议书无法实际履行，原告订立案涉房屋《商品房买卖合同》的目的无法实现，因此原告要求解除原、被告双方签订的《祥合林苑优先定购协议书》，返还购房款364364元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告辩称财务收据只能证明案涉房屋的预售价值，原告并没有交付房款，先开具收据后交款是交易惯例的主张，于法无据，并有违常理，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，因被告未能履行约定义务，其行为构成违约。原告要求被告给付2012年8月16日至2018年4月16日已付购房款364364元利息的诉讼请求符合法律规定，但其主张每个月按银行贷款利率6厘来计算没有事实及法律依据，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，应为119220.92元（自2012年8月16日至2018年4月16日止按照中国人民银行同期同类的贷款利率计算），本院予以保护，对超出部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告刘学和与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司2012年8月16日签订的《祥合林苑优先定购协议书》；
二、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告刘学和购房款364364元及利息119220.92元（自2012年8月16日至2018年4月16日止按照中国人民银行同期同类的贷款利率计算）；
三、驳回原告刘学和的其他诉讼请求。
如果被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行义务，原告刘学和可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费8897元，减半收取计4448.50元，由被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司负担4277元，原告刘学和负担171.50元；案件申请费2998元由被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 吴 钝
二〇一八年五月二十日
书记员 王梓燃