湖北省宜城市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0684执异22号
异议人(案外人)李爱民，男，1962年1月12日生，汉族，住宜城市，
委托代理人唐齐斌、贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。
申请执行人沈慧荣，女，1963年12月24日生，汉族，住宜城市。
委托代理人王仕林，宜城市法律援助中心律师。
被执行人宜城市锦湖房地产开发有限公司（下称锦湖公司）住所地宜城市龙门路，组织机构代码66229773-9。
法定代表人周志华，锦湖公司经理。
被执行人周志华，男，生于1954年12月30日，汉族，住宜城市，
本院在执行沈慧荣与锦湖公司、周志华民间借贷纠纷一案中，案外人李爱民向本院提出书面异议，请求解除（2015）鄂宜城执字第00156号执行裁定书对位于宜城市锦湖名都小区3号楼209、210室的查封。本院受理后，依法组成合议庭于2017年7月19日进行公开听证审查，本案现已审查终结。
异议人李爱民称，2011年1月22日，谢厚斌与锦湖公司订立《商品房买卖合同》两份，约定锦湖公司将其开发建设的锦湖名都三栋一层26轴至30轴、27轴至1/34轴，面积270平方米的商用房及三栋二层201号至210号，面积2069.7平方米的商用房出售给谢厚斌，谢厚斌用锦湖公司欠其工程款抵付购房款，并实际占有了上述房屋。因谢厚斌欠异议人借款1400万元及利息，双方于2014年7月25日订立《借款结算、还款协议书》，约定谢厚斌将上述房屋抵偿给异议人，冲抵部分债权，双方并约定由谢厚斌协调锦湖公司与异议人订立《商品房买卖合同》办理过户手续。后异议人与谢厚斌、锦湖公司协商一致，锦湖公司2014年7月26日与异议人订立了《商品房买卖合同》。因谢厚斌未履行房屋交付及过户义务，异议人以谢厚斌为申请人、锦湖公司为第三人向襄阳仲裁委员会提起仲裁，襄阳仲裁委员会2014年12月8日作出（2014）襄仲调字第73号《调解书》，确定锦湖公司三栋一层26轴至30轴、27轴至1/34轴，面积270平方米的商用房及三栋二层201号至210号，面积2069.7平方米的商用房归异议人所有；被申请人谢厚斌履行诉争房屋交付及过户义务；第三人锦湖公司协助履行诉争房屋的交付及过户义务。仲裁调解书生效后，谢厚斌向异议人交付了房屋，因锦湖公司未办理涉案房屋的建设手续，致使房屋办理转籍登记不能。异议人认为，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，涉案房屋归属异议人所有，异议人享有足以排除执行的民事权益。据此，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求审查并解除（2015）鄂宜城执字第00156号执行裁定书对位于宜城市锦湖名都小区3号楼209、210号房屋的查封。
申请执行人沈慧荣辩称，涉案房产未办理产权登记，所有权没有转移，不能对抗执行行为，仲裁不符合法律规定的情形，仲裁裁决书不是产权变动的法律文书，根据物权法第七条规定，调解书不是分割产权的文书，不发生物权变动效力；仲裁调解书涉及的房产被多个法院查封，请求驳回异议人的异议。
异议人李爱民向本院提交的证据如下：第一组证据有1.谢厚斌与锦湖公司2011年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2.谢厚斌与李爱民2014年7月25日签订的《借款结算、还款协议书》；3.锦湖公司与李爱民2014年7月26日签订的《商品房买卖合同》；4.襄阳仲裁委员会作出的（2014）襄仲调字73号调解书。证明争议的房屋在法院查封前，异议人与谢厚斌、锦湖公司达成以房抵债协议，并经仲裁文书确认有效。第二组证据有1.宜城市潮歌娱乐中心（经营者周云）工商登记资料：企业基本信息、襄阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书、宜城市鄢城街道办事处龙门路社区居委会证明、房屋租赁合同；2.2014年12月18日，李爱民与谢厚斌、锦湖公司签订的房屋移交单；3.2014年12月29日李爱民与谢厚斌、谢平签订的《协议书》、2015年1月3日与ＸＸ签订的《补充协议》及谢云支付租金的银行交易记录。证明查封之前，异议人已合法占有。
申请执行沈慧荣向本院提交证据如下：本院（2015）鄂宜城执字第00156号执行裁定书，宜城市住房保障和房屋管理局（下称宜城市房管局）对本院协查通知的回函、锦湖名都3号楼平面图、襄阳仲裁委员会（2014）襄仲调字73号调解书、襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民三初字第00242号民事裁定书、襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中民三初字第00242-2号民事裁定书、襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城执字第00341-2号执行裁定书、襄阳市中级人民法院（2014）鄂襄阳中执字第00165号之七执行裁定书。
本院依职权调取了（2015）鄂宜城执字第00155号执行卷宗材料及（2015）鄂宜城执字第00156号执行卷宗材料。
审查查明，沈慧荣与锦湖公司、周志华民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月28日作出（2015）鄂宜城民四初字第00004号民事调解书。因锦湖公司、周志华未按约定履行偿还借款义务，沈慧荣申请强制执行，本院2015年3月13日立案执行。执行中查明，被执行人锦湖公司开发的“锦湖名都”小区三号楼的一层和二层的201至208号商用房办理了预抵押登记备案，2013年3月8日撤销104、105、204-208号房屋的备案。襄阳市中级人民法院2013年10月22日查封了104、105、204-208号房屋。本院2014年6月24日查封了101-103、201-203号房屋，轮候查封了104、105、204、205号房屋。襄阳市中级人民法院根据李爱民申请2014年11月25日，作出民事裁定书，查封锦湖公司开发的锦湖名都第3幢2层201号至210号面积为2069.7平方米的房屋，2014年12月4日通知宜城市房管局协助查封。因李爱民撤诉，于2014年12月26日裁定解除查封。2015年10月15日，襄阳市樊城区法院轮候查封锦湖名都3号楼101-103、201-203号房屋。2017年3月29日，襄阳市中级人民法院作出（2014）鄂襄阳中执字第00165号之七执行裁定书，将锦湖名都三号楼第二层第204至208号房屋所有权及分摊的土地使用权作价交付给申请执行人刘家国抵偿债务。锦湖名都三号楼第二层209号和210号房屋一直未办理抵押登记，也没有被查封。本院2017年1月19日作出（2015）鄂宜城执字第00156号执行裁定书，查封（扣押）被执行人锦湖公司、周志华所有的价值2705920元财产和冻结（扣划）、扣留（提取）被执行人锦湖公司、周志华在金融机构存款及其他收入2705920元。同年5月5日通知宜城市不动产登记中心和宜城市房管局协助查封宜城市锦湖名都小区第三幢第二层的209号、210号房屋。李爱民遂提出异议。
另查明，2011年1月22日，谢厚斌与锦湖公司签订房屋买卖合同，购买了锦湖名都3幢二层201-210号面积为2069.7平方米的房屋，于2012年9月出租给周云并签订了房屋租赁合同。2014年7月25日，李爱民与谢厚斌签订一份《借款结算、还款协议书》，约定以物抵债，抵偿给李爱民的房屋包含谢厚斌购买的锦湖名都3幢二层的2069.7平方米房屋，由谢厚斌协调锦湖公司与李爱民签订《商品房买卖合同》，办理产权变更登记，十日内将房屋交给李爱民。次日，锦湖公司与李爱民签订《商品房买卖合同》，约定将3幢二层201-210号面积为2069.7平方米的房屋出售给李爱民。因谢厚斌未履行交付房屋和办理产权变更登记义务，李爱民向襄阳仲裁委员会申请仲裁。襄阳仲裁委员会于2014年12月18日作出（2014）襄仲调字第73号调解书。一、申请人与被申请人签订的《借款结算、还款协议书》合法有效；二、抵偿房屋“锦湖名都”小区三栋一层26轴至30轴、27轴至1/34轴，面积270平方米的商用房及三栋二层201号至210号，面积2069.7平方米的商用房的财产权归申请人所有；三被申请人谢厚斌履行诉争房屋的交付及过户义务；四、第三人锦湖公司协助履行诉争房屋的交付及过户义务。2014年12月28日，谢厚斌、李爱民及锦湖公司签订《房屋移交单》，将以物抵债的房屋交给李爱民，其中包含出租给周云的锦湖名都3幢二层201至210号面积为2069.7平方米的房屋。次日，谢厚斌、李爱民及谢平（房屋承租人周云指定的人）签订协议，约定2012年9月出租给谢平妻子周云的房屋租金付至2015年1月24日，共同确认（2014）襄仲调字第73号调解书的内容，确认李爱民为房屋的权利人，李爱民认可房屋承租权，同意按房屋租赁合同约定享受权利、承担义务，李爱民从2015年1月25日收取租金。2015年1月3日，李爱民与谢平、ＸＸ就租金事宜签订补充协议，谢平、ＸＸ依约向李爱民支付了租金。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。异议人李爱民与谢厚斌签订的《借款结算、还款协议书》系对债权纠纷达成的协议，与被执行人锦湖公司签订《房屋买卖合同》并未支付锦湖公司购房的对价，其基础法律关系还是基于与谢厚斌之间的借贷关系。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。这是法律对物权变动的规定。异议人李爱民依据襄阳仲裁委员会（2014）襄仲调字第73号调解书主张物权，但仲裁调解书并不直接发生物权变动的效力。李爱民在签订以物抵债协议和取得仲裁调解书后，一直未办理登记或预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，并不发生房屋所有权变动或排他权利的公示效力，也不影响人民法院查封房屋的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第一款第（二）项的规定，异议人李爱民要求解除查封的异议理由不能成立，本院不予支持。申请执行人或者案外人不服，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款、第十七条第（一）项、第二十六条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回异议人李爱民要求解除对房屋的查封的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 王 权
人民陪审员 曾 啸
人民陪审员 胡智敏
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 叶玉清