江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终633号
上诉人（原审原告）：张文宾，男，1981年3月26日生，汉族，住泰兴市。
上诉人（原审原告）：万睿，女，1989年1月30日生，汉族，住泰兴市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈翔、刘亚，江苏福坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏沙桐置业有限公司，住所地泰兴市滨江镇蒋榨村火箭组（洋思中学老校区）。
法定代表人：钱正，董事长。
委托诉讼代理人：李宁，该公司员工。
原审第三人：张家港保税区赛博房地产投资顾问有限公司，住所地张家港保税区三力大厦201B室。
法定代表人：蒋楠，执行董事。
上诉人张文宾、万睿因与被上诉人江苏沙桐置业有限公司（以下简称沙桐公司）、原审第三人张家港保税区赛博房地产投资顾问有限公司（以下简称赛博公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2017）苏1283民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张文宾、万睿上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判沙桐公司向张文宾、万睿支付违约金242785.65元（按日万分之二自2014年5月13日起以899166元为基数计算至2018年1月19日），并由沙桐公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为案涉商品房已竣工及其他业主多已实际入住的情况下，沙桐公司不可能存在逾期交房的主观故意是错误的。1、沙桐公司逾期交房与案涉商品房已竣工及其他业主多实际入住的情形无必然联系。依据商品房买卖合同的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，并需提交合同约定的证明文件、签署房屋交接单等；2、张文宾、万睿就案涉商品房买卖纠纷诉至法院后，沙桐公司曾于2017年8月5日邮寄“解除合同通知”，足以说明沙桐公司存在拒不交付商品房的主观过错；3、沙桐公司的案涉商品房如达到交付条件，理应在2017年6月16日张文宾开具购房发票时办理房屋交接手续，事实上开票时未予办理，且本案一审庭审中张文宾多次要求交付，沙桐公司也未作出明确交房的意思表示和行为，足以说明其存在逾期交房的主观故意。二、一审判决认为张文宾、万睿未通过合法有效程序向沙桐公司主张交房、未尽到防止损失扩大义务错误。1、沙桐公司作为商品房销售的专业组织，签订的商品房买卖合同又是其提供的格式合同，对自身应承担的责任及由此产生的法律后果比张文宾、万睿具有更强的认知水平，其应积极履行交付房屋义务，而不应由张文宾、万睿主张权利时再履行交付义务；2、沙桐公司依约交房是其履行商品房买卖合同的主要义务，张文宾、万睿要求依约交房是享有的合同权利，一审以权利人没有“及时”主张即免除违约方的责任显然有违常理；3、张文宾、万睿自合同签订后四、五月（约定交房期满后）即开始联系沙桐公司相关工作人员办理交房事宜，直至2017年6月16日经多次交涉后沙桐公司才开具购房全款发票，在此情形下沙桐公司仍未能履行交房义务，张文宾、万睿不得已才于2017年6月26日诉至法院。在沙桐公司拒不交房的情形下，张文宾、万睿通过协商、交涉、诉讼，何策能避免损失的扩大呢？
沙桐公司辩称，一审判决正确，不同意张文宾、万睿的上诉请求。
原审第三人赛博公司未作陈述。
张文宾、万睿向一审法院起诉请求：1.沙桐公司向张文宾、万睿交付泰兴市兴泰华庭4-1501的房屋钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书，并办理不动产登记手续；2.支付给张文宾、万睿违约金205009.85元，按日万分之二自2014年5月13日计算至起诉之日，实际计算至沙桐公司交房之日止；3、请求撤销沙桐公司于2017年8月5日向张文宾、万睿发出的解除合同通知书；4.沙桐公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：位于泰兴市镇海路以西、文昌路以南的兴泰华庭小区系沙桐公司开发的房地产项目，该项目于2012年6月20日取得商品房预售许可证，并于2013年12月30日通过竣工验收备案。沙桐公司与赛博公司签订全程策划代理销售合同，约定由赛博公司承担上述房地产项目的独家全程策划及销售代理工作，其中合同第四条4.23款约定：由赛博公司负责向客户催缴首期款及其他应收欠款，催促客户按时办理签约及收楼手续。
2014年3月11日，张文宾、万睿与沙桐公司签订商品房买卖合同一份，约定张文宾、万睿向沙桐公司购买兴泰华庭小区4幢1501室房产一套，总价款899166元，付款方式为：2014年3月11日支付279166元，2014年3月12日前办理完按揭620000元。房屋的交付期限为2014年5月12日前。如逾期60天仍未交房，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人需按照已付房款每天万分之二的标准承担逾期之日起至实际交付之日止的违约金。合同第十一条关于交接程序约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
协议签订后，张文宾、万睿向沙桐公司支付了首付款279166元，并办理了620000元的按揭贷款。2014年4、5月份，兴泰华庭小区楼盘开始向业主交付，但张文宾、万睿与沙桐公司一直未办理4幢1501室的交接手续。2017年6月，双方因房屋交接及违约金事宜发生纠纷，张文宾、万睿遂于2017年6月26日诉至法院，要求沙桐公司履行交房义务并承担延期交房违约金，引起本案诉讼。沙桐公司则于2017年8月5日向张文宾、万睿发出解除合同通知，表示因张文宾、万睿未能按照合同约定的时间办理完成620000元按揭贷款，且逾期超过30天，要求解除双方之间的商品房买卖合同。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张文宾、万睿向沙桐公司购买商品房，双方之间成立商品房销售合同法律关系。现张文宾、万睿已支付全部购房款，讼争商品房也已具备交付条件。沙桐公司在双方因交房违约责任产生纠纷后，于2017年8月5日以张文宾、万睿逾期办理按揭贷款为由通知张文宾、万睿解除合同，属于滥用合同权利，也不利于维护交易稳定，不予支持。张文宾、万睿要求沙桐公司立即向张文宾、万睿履行交房手续，依法有据，予以支持。
双方争议焦点在于张文宾、万睿主张的逾期交房违约金应否支持。张文宾、万睿主张，沙桐公司自始至终没有通知收房。签订商品房买卖合同后大约过了4、5个月，张文宾、万睿就打电话给当时沙桐公司销售房子的工作人员催要房子。当时那个工作人员好像已经到了其他的房地产公司，让张文宾、万睿直接找兴泰华庭小区的物业，张文宾、万睿去找物业的人，有的时候找不到，有的时候做主的人也不在，就陆陆续续地去催要房屋。然后张文宾、万睿再打电话给销售人员的时候，他说他已经离开兴泰华庭了。一直到2017年6月16日，张文宾、万睿才找到沙桐公司，沙桐公司才把购房款的全款发票开具给张文宾、万睿，但是张文宾、万睿向沙桐公司索要商品房的钥匙，沙桐公司一直没有给。沙桐公司及赛博公司主张，张文宾、万睿购买的是现房，可以随时交房，赛博公司也通过挂号信的方式通知了张文宾、万睿交房。为证明其主张，沙桐公司提供了单位工程竣工验收证明（2013年10月24日）、房屋建设工程和市政建设工程竣工验收备案表（2013年10月30日）、住宅质量保证书（2013年12月31日）、住宅使用说明书（2013年12月31日），但未能提供向张文宾、万睿书面通知交房的相关证据。沙桐公司还主张，张文宾、万睿是2017年6月16日才向沙桐公司缴纳了案涉商品房的3985元公共维修基金。为证明其主张，沙桐公司提供了张文宾、万睿付款的微信转账记录。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，众所周知的事实当事人无须举证证明。讼争兴泰华庭小区4幢1501室所在楼盘，在案涉商品房买卖合同签订前已通过竣工验收，属于现房销售。在双方商品房买卖合同约定的房屋交付期（2014年5月12日）届满后，包括讼争4幢1501室所在楼盘在内的兴泰华庭小区也已向广大业主进行交付使用，以上事实，兴泰华庭小区广大业主及周边居民均为所知，作为购房业主之一的张文宾、万睿更应知晓，并更为关注。在案涉商品房并不存在因未竣工而不能客观交付的一般逾期交房的违约情形，张文宾、万睿已支付全部房款，其他业主多已实际入住的情况下，沙桐公司显然不可能存在逾期向张文宾、万睿交付房屋的主观故意。现距楼盘交付已逾三年，张文宾、万睿以沙桐公司不能提供书面通知交房手续为由，要求沙桐公司承担逾期交房违约金20余万元，有悖合同法公平及诚实信用原则。退一步讲，即便张文宾、万睿所述沙桐公司未书面通知交房属实，张文宾、万睿也负有防止损失扩大的义务。张文宾、万睿自己亦称，其在合同签订后4、5个月已开始与沙桐公司相关售房人员交涉，也就是说张文宾、万睿当时完全可以通过合法有效程序向沙桐公司主张交房，而不是其所述的一直迟延至2017年6月才就交房事宜向沙桐公司正式交涉，其后的损失亦应由张文宾、万睿自行承担。
综上，张文宾、万睿主张按合同约定的标准自2014年5月13日起计算逾期交房违约金，缺乏依据，不予支持。但在2017年6月16日张文宾、万睿向沙桐公司缴纳了案涉商品房公共维修基金后，沙桐公司即应及时与张文宾、万睿办理相关交房手续，但沙桐公司因隙一直未能交接，对此应承担部分违约责任。关于违约金数额，综合考虑本案具体情况，酌定为按合同约定的逾期交房违约金标准计算六个月，计算为899166元×0.0002×180天=32370元。关于违约金的支付主体，应为合同相对方的沙桐公司，赛博公司为沙桐公司的销售代理方，非案涉商品房销售合同当事方，不应向张文宾、万睿承担相应违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决：一、撤销江苏沙桐置业有限公司于2017年8月5日向张文宾、万睿发出的解除合同通知书；二、江苏沙桐置业有限公司于判决生效后十日内向张文宾、万睿交付泰兴市兴泰华庭小区4幢1501室商品房钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书，并协助办理不动产登记手续；三、江苏沙桐置业有限公司于判决生效后十日内支付张文宾、万睿违约金32370元；四、驳回张文宾、万睿的其他诉讼请求。案件受理费4535元，由张文宾、万睿负担3835元，由沙桐公司负担700元（此款张文宾、万睿已垫付，沙桐公司应负担的700元于判决生效后十日内支付给张文宾、万睿）。
本院二审期间，张文宾、沙桐公司均提交了一份2018年1月19日沙桐公司的代理人李宁与张文宾签订的款物交接单，张文宾收到泰兴市兴泰华庭小区4幢1501室商品房钥匙7把、住宅使用说明书及住宅质量保证书原件。双方对此无异议，张文宾并认为沙桐公司迟延至2018年1月19日才交付商品房，主张的违约金应计算至该日。一审认定的其他事实已有相应证据佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2014年3月11日张文宾、万睿与沙桐公司签订的商品房买卖合同合法有效。张文宾、万睿按约支付全部购房款后，沙桐公司未能提交证据证明在合同约定的交房期限即2014年5月12日前，以书面或其他方式通知张文宾、万睿办理交付手续，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，双方签署房屋交接单等，直至2018年1月19日在一审法院主持下双方才办理交房手续。沙桐公司已违反合同约定，张文宾、万睿要求继续履行合同，并要求沙桐公司按合同约定自2014年5月13日起至实际交付之日止即2018年1月19日，以已付房价款按日万分之二向其支付违约金的诉讼请求，依法应予支持。张文宾、万睿购买的讼争商品房虽于合同约定的交付期限前已竣工验收具备交付条件、其他业主亦多已实际入住，但沙桐公司作为商品房销售的专业机构，商品房买卖合同又是其提供的格式条款，其对自身应承担的责任及由此产生的法律后果比张文宾、万睿具有更强的认知水平，积极、主动办理交房手续是沙桐公司的主要合同义务，但其未按期履行，且沙桐公司未提及亦无证据证实张文宾、万睿故意拒不接受房屋；张文宾、万睿购买该房时有按揭贷款62万元需按期归还本息，其不接受房屋并无不当利益可得；2017年6月16日沙桐公司向张文宾开具购房发票时理应可及时办理房屋交接手续，在同年6月26日张文宾、万睿提起本案诉讼后，沙桐公司不仅未办理房屋交接手续，反而于同年8月5日向张文宾、万睿邮寄“解除合同通知”，在此后的庭审中张文宾多次要求交房时，沙桐公司也未作出同意交房的意思表示，直至一审判决后的2018年1月19日才在法院主持下交接房屋。故应认定沙桐公司存在拒不按期交付房屋的过错，一审判决认为张文宾、万睿未通过合法有效程序向沙桐公司主张交房、未尽到防止损失扩大的义务，事实依据不足。本院对一审酌定的沙桐公司应支付六个月的违约金予以纠正，其应支付的违约金为自2014年5月13日起至2018年1月19日止以899166元为基数按日万分之二计算899166元×0.0002×1346天＝242055.5元，对一审判决的其他事项，本院予以维持。
综上所述，张文宾、万睿的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持泰兴市人民法院（2017）苏1283民初5665号民事判决第一、二项；
二、撤销维持泰兴市人民法院（2017）苏1283民初5665号民事判决第三、四项；
三、江苏沙桐置业有限公司于判决生效之日起十日内向张文宾、万睿支付逾期交房违约金242055.5元；
四、驳回张文宾、万睿的其他诉讼请求。
如果江苏沙桐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4535元，合计9070元，由沙桐公司负担（此款均由张文宾、万睿向一、二审法院预交，沙桐公司于履行本判决第三项义务时一并加付给张文宾、万睿）。
本判决为终审判决。
审判长 陈继元
审判员 刘春生
审判员 李志霞
二〇一八年五月四日
书记员 周 佳