南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第17号
原告南京新鸿运物业管理有限公司。
法定代表人王中宁，南京新鸿运物业管理有限公司董事长。
委托代理人陈路，男。
委托代理人黄远，男。
被告韩朝华，男，1955年10月23日生，汉族。
委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人徐驰，江苏东恒律师事务所律师。
被告韩霆，男，1983年11月7日生，汉族。
委托代理人韩朝华，系韩霆父亲。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告韩朝华、韩霆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人陈路、被告韩朝华委托代理人杨明途、徐驰、被告韩霆委托代理人韩朝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称：原告于2011年3月开始对南京市玄武区xx路688号xx大厦进行物业管理，被告于2011年5月17日入住该大厦的-183、-185、-186室（现编号为-145、-143、-141室），并与原告签订了物业管理服务合约，交纳了2011年5月17日至2013年3月31日的物业服务费。此后原告履行了物业管理服务义务，并按期向被告收取费用，但被告自2013年4月1日后无理拒交物业服务费。现请求人民法院判令被告立即交纳2013年4月1日至2014年9月30日的物业服务费3959.71元（按每平方米每月4.8元计算）及同期公摊水电费4619.66元（按每平方米每月5.6元计算），合计8579.37元；判令被告按每日万分之五交纳2013年4月1日起到2014年9月30日止所欠费用的滞纳金780.72元。
被告韩朝华、韩霆辩称：原告的收费标准未取得物价部门批准，且其服务存在瑕疵，整个大厦脏乱差，门卫不负责，运货车到处跑，24部手扶电梯不运行，中央空调不运行，消防系统等公共设施长年失去保养，故应对物业服务费进行打折。被告从接收房屋之日到2014年8月期间一直是空置房，应按70%收取物业服务费和公摊水电费。按服务合约约定，商铺水费应分层抄表，而被告房屋所在的负一楼没有自来水、厕所和茶炉，三年来基本不开灯，所以实际公摊水电费没有原告主张的这么多。原告三年来从未公开过公摊水电费的计算依据。被告记忆中已两次交给原告万余元，已超过原告应收取的费用。被告与此大厦的房地产开发商存在纠纷，已由法院判决被告胜诉。开发商被中纪委查封，就是原告主张物业费，也要待查封解冻。xx大厦业主委员会于2013年底成立，原告拒绝将大厦公共部位营业收入的70%交给业委会，导致业委会没有活动经费，被告韩朝华是业委会成员，故将应交物业服务费暂时垫作业委会经费使用，所以才没有交纳物业服务费。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：两被告是南京市玄武区xx路688号xx大厦-145、-143、-141室（原编号为-183、-185、-186室）商业用房的业主。上述三处房屋建筑面积分别为17.26平方米、15.44平方米和15.44平方米，合计48.14平方米。
2009年6月3日原告与xx大厦的建设单位南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）签订前期物业服务合同，主要内容：泰亨公司将xx大厦委托给原告实施物业服务；物业服务收费实施包干制，公寓按每月每平方米2元，办公用房按每月每平方米3元，商业用房按每月每平方米4.8元收取物业服务费；物业服务费由业主按季交纳；原告可在购房业主办理房屋交付使用手续时预收6个月的物业服务费和500元代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算并予公示），预收费用不得超过6个月；每年6月30日及12月30日向全体业主公布物业服务费收支情况；购房业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额的0.05%支付违约金；合同履行期限自2011年3月28日起至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止；若自本物业管理区域取得单体工程竣工验收证明之日起至本物业管理区域内第一户（批）业主交付房屋之日起3年期间内（含3年），本物业业主委员会仍未能成立的，则原告服务期限至本物业第一户（批）业主交付房屋之日起3年届满之日自行终止。该合同附件4“物业共用设施设备明细”注明包括电梯30部、消防设施、监控设施等。附件5“前期物业管理服务质量标准”中约定：房屋整体外观完好、整洁，墙面整洁无污渍，外观完好率达100%；共用部位、共用设施设备完好率达98%以上；设备运行正常率达98%以上；路面平整，楼面畅通，公共区域无非法占用、无杂物，做到眼看无垃圾，手摸无灰尘等。
该大厦建成投入使用后，由原告进行了物业管理服务。两被告于2011年5月17日接收了-145、-143、-141室，并与原告签订了物业管理服务合约，主要内容是两被告对xx大厦实施物业管理服务，商铺的物业服务费按每月每平方米4.8元收取，公摊水电费按每月每平方米8元收取，房屋连续空置半年以上的（自用水及电表读数为零），书面向物业公司备案后，其物业服务费与公摊水电费按70%交纳，业主未按时足额交纳费用的，每日按应交数额的万分之五支付滞纳金；原告须承担公共设备设施及公共部位的小修费用，中修大修更新改造费用按南京市物业维修基金管理办法执行；原告应定期检查检修房屋、水电、消防、电梯、监控等设备，确保正常运行。协议签订后，被告于2011年5月17日向原告交纳了2011年5月17日至2011年11月16日的物业服务费1319.9元和公摊水电费2199.84元，2013年4月9日交纳了2011年11月16日至2013年3月31日的物业服务费2540元（已按70%收取）和公摊水电费1924元。2013年4月1日之后的物业服务费及公摊水电费两被告未交纳。
前期物业服务合同中约定的履行期限届满后，2014年11月、12月xx大厦业主委员会向原告发函，通知原告在xx大厦服务至2014年12月5日，之后请原告撤离并做好移交工作。原告于2014年12月底撤离xx大厦。
本案诉讼中，对以下争议事实双方当事人进行了举证、质证：
两被告的房屋在2014年7月之前是否处于空置状态
被告举证了2014年7月31日与案外人吴某签订的房屋租赁合同，其中载明被告将涉案房屋出租给吴某，期限为2014年7月15日至2015年7月14日；并举证了证人乐亭地产经纪人白辉辉，证人述称2011年5、6月份被告韩朝华委托其进行房屋招租，并将三间商铺的各一把钥匙交给其保管，直到2014年7月才租出去给别人当仓库使用。两被告以此证实涉案房屋自交付后至2014年7月前一直空置，应减收物业服务费。
原告质证认为，对被告举证的真实性不认可，并且原告应提供水电费交费单据以证明房屋空置。被告称，涉案房屋没有接入自来水，无须交水费；xx大厦各户业主的电费是由业主向原告购买后才能用电，而被告没人购买过电费。原告承认业主电费须向其购买，但称物业管理办公室内的电脑被业委会占有，被告是否购买过电费无法举证。
原告物业服务是否存在瑕疵
两被告举证了xx大厦的消防、中央空调等设备由泰亨公司向原告交接的书面记录的复印件、xx大厦的现场照片、2014年12月南京广播电视总台《东升工作室》的节目视频等。视频画面显示该大厦内垃圾杂物堆放于公共通道，机房、消防设施、照明灯具等公共设施损坏未得到及时维修等。
原告质证认为，照片没有时间标识，不能反映原告物业管理期间的情况，因为原告已于2014年12月底撤出xx大厦。电视节目的视频内容属于断章取义，物业服务的动态过程不是视频里的短短这点时间就能反映出来的；xx大厦的消防、中央空调、手扶电梯只由原告与泰亨公司进行了数量的交接，因上述设备不具备完整的合格手续，故消防设施和中央空调没有投入运行，维修保养义务也没有移交给原告。
原告还举证了大厅大理石、电梯顶板、门锁修复的照片，以此证明其履行了部分维修义务。两被告质证认为，既然原告认为物业服务是动态的过程，那么也不能仅凭几张照片就证明原告履行了全部服务义务。
物业服务费及公摊水电费收支账目
原告举证了2013年度物业服务费收支表、2013、2014年度公摊水电费收支表以及其在xx大厦公告栏中张贴的照片。
被告对上述证据真实性不予认可。
以上事实有不动产登记簿、前期物业服务合同、物业管理服务合约、函件等原、被告举证及本案审理笔录证实。
本院认为：原、被告之间依据前期物业服务合同及物业管理服务合约建立了xx大厦的物业服务合同关系，双方均应依约履行合同。原告为被告提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费等有关费用。
商业用房的物业服务收费不属于政府定价或政府指导价范围，被告认为原告收费标准未经物价部门批准的观点，没有法律依据。被告辩称的其与泰亨公司的商品房买卖合同纠纷，与本案不是同一法律关系，被告以此作为拒绝交费的理由不能成立。即使原告在对xx大厦管理期间产生了公共部位的收益，该收益亦不属于被告个人所有，被告以原告未向xx大厦业主委员会交付该收益为由拒交物业服务费，没有法律依据。
按原、被告签署的物业管理服务合约约定，空置房的认定以水电表读数为依据，但涉案房屋内并无水表，故被告无须举证水表读数。涉案房屋的用电是由业主向原告购买，故应由原告举证被告购买电费的情况。原告称其办公电脑被xx大厦业主委员会占有，未举证证明，本院不予采信。原告不能举证被告购买电费的情况，应承担举证不能的法律后果。被告举证了证人证言及租赁合同，相比原告而言具有证明优势，本院认定被告主张2014年7月15日前房屋空置的观点成立。2014年7月15日前的物业服务费，两被告按合同约定交纳70%即可。
原告认为其与泰亨公司只对消防、中央空调、手扶电梯等公共设施进行了数量的交接而未接收维修保养责任的观点，没有法律依据和合同依据。原告与泰亨公司签订的前期物业服务合同中约定了上述公共设施属于原告实施物业管理服务的范围，并且约定原告保证设备运行正常率达到98%以上，原告与两被告签订的物业管理服务合约中也约定原告应定期检查检修房屋、水电、消防、电梯、监控等设备，确保正常运行。现原告称其未接收上述公共设施设备的维修保养义务，却要求被告交纳全部物业服务费，这一观点违反上述合同约定，违反权利义务相一致的法律原则。鉴于其对这些重要的公共设施设备未尽维修保养义务，故本院酌定对原告应收取被告的物业服务费应在原约定的物业服务费标准每月每平方米4.8元基础上扣减20%，即两被告对2011年5月17日至2014年7月14日房屋空置期间的物业服务费应按50%交纳，为4270.99元。对2014年7月15日房屋出租后至2014年9月30日的物业服务费，两被告应按80%交纳，为468.31元。两被告已交纳的2013年4月1日前的物业服务费3859.9元高于此标准的部分，应予折抵2013年4月1日之后的应交费用。
公摊水电费最终的收取者是水电供应单位，物业服务企业对该项费用为代收代交。现原告主张的是其已实施的物业服务期间的公摊水电费，并不是预收费用，故原告应举证其向水电供应单位实际交纳水电费的金额以及如何分摊至每个业主的相应证据，但原告仅举证了自己编制的费用收支表，而没有其它证据，故本院认为原告在物业服务结束后仍对公摊水电费无法出示任何分摊依据及相应证据，故其该项诉讼请求本院不予支持。两被告要求将原告此前收取的公摊水电费4123.84元抵销2014年4月1日后物业服务费主张，本院予以支持。
经计算，2011年5月17日至2014年9月30日两被告应交物业服务费4739.3元，已交物业服务费及公摊水电费7983.74元，故两被告无须向原告支付任何费用。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、国务院《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告南京新鸿运物业管理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费50元由原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨晓峰
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 唐晓妹
二〇一五年三月二十日
见习书记员 谢梦雯