广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初2991号
原告：黄静霞，香港居民，住广州市番禺区。
委托代理人：康念青，广东正大方略律师事务所律师。
被告：广州侨瀛投资管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：何忠。
委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。
第三人：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：伍志东，总经理。
第三人：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：翁妃陆。
委托代理人：邓涛，系该公司员工，联系地址。
原告黄静霞诉被告广州侨瀛投资管理有限公司（以下简称：侨瀛公司）、第三人广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称：港联公司）、广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称：十甫名都公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄静霞及其委托代理人康念青、被告侨瀛公司的委托代理人唐进武、第三人十甫名都公司的委托代理人邓涛到庭参加诉讼。第三人港联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄静霞诉称：2008年9月，原告与被告、第三人港联公司签订了《租赁协议（合同）》，约定将原告的商铺租予被告经营，租期为8年。合同履行过程中，被告将商铺交予第三人十甫名都公司统一经营，并从2015年11月开始不再向原告支付租金，其行为构成了根本性违约，应终止经营交还商铺给原告。因此，原告起诉要求：1.解除原告与被告及第三人港联公司于2008年9月16日签订的《租赁协议（合同）》，被告将广州市荔湾区十甫路128号，158号A2354铺按照房地产权证的附图恢复原状后交还给原告；第三人十甫名都公司协助被告恢复上述商铺原状并交还商铺给原告；2.被告向原告支付2015年11月起至被告归还商铺时止的租金（2015年11月的月租金标准为1746元，2015年12月之后的月租金标准为1920元）及违约金（违约金按每日1%计算，从2015年11月16日起计，至本金还清为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告侨瀛公司答辩称：一、本案应追加广州卓某贸易有限公司为被告。二、被告现在没有资产，处于几乎不能经营的状况。三、根据合同约定，小业主知晓并同意被告将其商铺租给卓某公司及第三人十甫名都公司经营，并亲自配合卓某公司、十甫名都公司到工商局进行工商登记，同时也知晓如果卓某公司、十甫名都公司不能向被告交租，小业主是收不到租金的，为此，被告已起诉卓某公司清偿租金。四、被告同意原告收回涉案商铺，但因原告把商铺交给被告是没有间隔的，所以不同意进行间隔后交还。五、租金计算标准应是合同约定的租金标准扣除10%，另违约金标准过高，要求调整，应按日万分之二或万分之三计算。
第三人港联公司没有答辩。
第三人十甫名都公司答辩称：不同意归还商铺给原告，对其他请求无异议。
经审理查明：原告是广州市荔湾区第十甫路128号、158号A2354商铺的产权人。原告（甲方、出租方）与被告侨瀛公司（乙方、承租方）、第三人港联公司（丙方、物管方）于2008年9月16日签订《租赁协议（合同）》，约定甲方同意将位于广州市荔湾区第十甫路122号-180号十甫名都商场二楼A2354号商铺（建筑面积为14.0797平方米）委托乙方进行招商、租赁及经营。租赁期限为八年（自2008年12月1日至2016年11月30日止），租赁期内乙方经营和经营所得及一切债权债务均与甲方和丙方无关；乙方每月向甲方代理丙方交租，每月的10日向甲方代理丙方交付租金986元，丙方并从中提取10%作为代理费后其余租金在每月15日前准时交给甲方。如乙方不能准时交租，并没合理合法理由可视为其违约；滞纳金则按租金每日1%计收。从第二年起租金每年递增10%，若乙方在经营管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间2000元；乙方在签署协议后向甲方交纳1个月押金986元，并代甲方向物业管理方缴付由2008年6月1日起至2008年11月30日的物业管理费。2008年12月1日起交纳第一第二月租金1972元，以后逐项月支付租金。租赁期间：该商铺的店内用电由乙方处行到丙方及有关部门缴交；该商铺所产生的费用均由乙方支付。
合同签订后，原告依约将商铺交给被告侨瀛公司。被告侨瀛公司从2015年11月起拖欠原告租金至今。
诉讼过程中，因考虑案件的处理结果可能涉及到商铺的经营者和使用人的利益，本院在2016年8月10日在荔湾区上下九路“十甫名都”商厦张贴《公告》，通知该商厦二层的经营者和实际使用人在2016年8月30日前到本院登记权利；逾期未登记的，视为放弃权利，本院将依法处理。登记日届满，涉案商铺没有经营者和实际使用人前来办理登记手续。
2013年8月21日，广州市十甫名都商业经营管理有限公司名称变更为广州市十甫名都市场经营管理有限公司，即本案第三人。
在庭审中，被告侨瀛公司提供《广州十甫名都商厦租赁（转托租赁）合同书》、《授权委托书》、《公函》、《关于解决十甫商厦二、三楼业主问题的建议》等证据，证明涉案商场转租案外人经营和案外人拖欠租金及被告提出与原告协商解决租金等问题。原告对上述证据不予确认。
本院认为：原告与被告侨瀛公司、第三人港联公司签订的《租赁协议（合同）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。被告自2015年11月起没有按合同的约定向原告支付租金，其行为已经构成违约，原告要求解除合同，并由被告侨瀛公司交还商铺、支付拖欠租金及违约金合法合理，本院予以支持。原告主张租金标准按照租赁合同约定的基础租金标准递增后全额给付合法合理，本院予以支持。经核算，2015年11月的月租金标准为1746元，2015年12月之后的月租金标准为1920元。
关于违约金的支付标准问题。因合同约定每日按1%支付违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则酌情调整为每日万分之五，且违约金总额以不超过拖欠租金本金为限。
关于涉案商铺是否需要恢复原状后腾退的问题。首先，原告与被告及第三人港联公司在签订《租赁协议（合同）》时，并没有对涉案商铺的现状进行约定，也没有对《租赁协议（合同）》期满或解除时是否需要恢复原状进行明确；其次，根据原告提供的《商品房买卖合同》显示，约定交付涉案商铺时间是2004年，本案的《租赁协议（合同）》签订时间是2008年9月16日，原告举证不足以证明在签订《租赁协议（合同）》时将涉案商铺按购置时的原状交付给被告及第三人十甫名都公司的事实。再次，《租赁协议（合同）》中约定了若被告在经营管理中需要拆铺则应向原告交纳每间2000元的费用，而原告对此没能进一步举证证实。因此，原告请求被告及第三人十甫名都公司将按房地产权证的附图恢复原状的请求，没有合同依据，本院不予支持。被告及第三人十甫名都公司应按涉案商铺的《房地产权证》分户图标明的位置、四至及面积交还商铺给原告。
对于被告侨瀛公司要求追加案外人作为本案当事人的问题。因被告与案外人的转租关系是属另一法律关系，且在本案中没有实际使用人和承租人针对涉案商铺登记权利，因此对被告上述请求本院不予采纳。
第三人港联公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黄静霞与被告广州侨瀛投资管理有限公司、第三人广州市港联长江物业管理有限公司签订的《租赁协议（合同）》。
二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司协助被告广州侨瀛投资管理有限公司共同将广州市荔湾区第十甫路128号、158号A2354商铺按《房地产权证》的分户图标明的位置、四至及面积交还给原告黄静霞。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州侨瀛投资管理有限公司向原告黄静霞支付从2015年11月起至本判决发生法律效力之日止的租金（2015年11月的月租金标准为1746元，2015年12月之后的月租金标准为1920元）及违约金（违约金分期计算，每期以每月拖欠租金额为本金，按每日万分之五标准从应付租金当月16日起计算至付清租金之日止；每期违约金总额以不超过拖欠当月租金本金为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还商铺之日止的租金，被告广州侨瀛投资管理有限公司按上述标准按月支付给原告黄静霞。
四、驳回原告黄静霞的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费363元，由被告广州侨瀛投资管理有限公司承担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 浩
人民陪审员 梁燕文
人民陪审员 卢嘉乐
二〇一六年九月三十日
书 记 员 梁晓雯
魏冬菊