深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深罗法民三初字第1654号
原告（反诉被告）许汉城，男，汉族，1955年4月15日出生。
原告（反诉被告）林杰文，男，汉族，1978年5月5日出生。
两原告共同委托代理人马朝晖，广东深田律师事务所律师，执业证号14403201110216773。
被告（反诉原告）苏同生，男，汉族，1952年10月17日出生，。
被告（反诉原告）曾玉梅，女，汉族，1971年2月20日出生。
被告共同委托代理人杨汉平，北京市弈明（广州）律师事务所律师，执业证号14401200110461126。
上述原告诉被告及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人马朝晖及两被告共同委托代理人杨汉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称，2011年4月21日，原告与案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司、深圳市宝华白马实业有限公司签订《关于变更立新花园三期B栋裙楼承租人的协议》，原告取得立新花园三期B栋裙楼一、二、三层商铺的租赁权。2014年1月21日，原告与案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司签订《关于变更<立新花园三期B栋裙楼商铺租赁合同>有关条款内容的协议》，深圳市罗湖区房地产开发有限公司将立新花园三期B栋裙楼一层商铺收回自行招租经营。2014年8月11日，原告与被告签订《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》约定，原告将位于罗湖区人民北路立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺整体转租给被告经营，合同还就租金、租赁期限、交租日期、迟延履行违约金、各种杂费的交纳等各项内容作出了约定。但被告从2015年4月份起至9月底拖欠租金人民币1696169.48元、物业管理费人民币124099.15元、水电费人民币33366.73元。鉴于被告长期欠费，业主方深圳市罗湖区房地产开发有限公司于8月18日向原告发来律师函，要求原告支付欠款。原告于2015年9月，向被告手机发出解除租赁合同的通知，并且在《深圳市特区报》刊登公告，通知被告已解除租赁合同，限期其于2015年9月30日付清欠款，退还涉案商铺。被告均没有任何回复。据此，恳请法庭依法解除原告与被告签订的租赁合同，判令被告立即偿还拖欠的租金、物业管理费、水电费及滞纳金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》；二、被告立即向原告支付拖欠至2015年9月份的租金本金人民币1696169.48元，并按照月租金总额每天0.5%支付至2015年9月30日的滞纳金人民币766007.89元；三、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费本金人民币124099.15元，并支付滞纳金人民币23396.30元；四、被告立即支付拖欠的水电费本金人民币33366.73元；五、被告承担本案诉讼费及财产保全费。
两原告在庭审中变更诉讼请求，第二项诉讼请求变更为请求判令被告立即向原告支付拖欠至2015年10月份的租金本金人民币2003031元，并按照月租金总额每天0.5%支付至2015年10月31日滞纳金人民币1061134.62元（滞纳金应计算至实际支付之日）；第三项诉讼请求变更为请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费本金人民币148918.98元，并支付滞纳金人民币27243.37元；第四项增加诉讼请求判令被告向原告支付滞纳金至实际支付之日。
两被告答辩称，2014年8月11日，被告与原告签订《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》，原告将承租的罗湖房地产开发有限公司的立新花园三期裙楼二、三层商铺转租给被告。按照合同第3条第3.1款约定，被告于2014年6月1日支付原告人民币5000000元，其中人民币4230058元为转租费用，人民币769942元为租赁押金。被告承租上述商铺后，由于场地的消防、中央空调都未完善，被告投入几十万元完善消防设施及中央空调并对二楼商铺重新装修。当初原告答应转租后可以直接和业主签订租赁合同，但一直未兑现，导致被告寻找合作人及租户困难，所以出现经营不善的局面，导致拖欠租金无力支付。被告同意解除转租合同，支付租金、物业管理费、水电费，但对滞纳金的金额有异议，滞纳金属于违约金的范畴，虽然合同约定按日0.5%计算，但该约定远远高于逾期付款相关规定，因此应依法予以调整，按日万分之五计算上述滞纳金总额为人民币78940.42元，所以租金、物业管理费、水电费、滞纳金合计为人民币1932575.78元。被告支付给原告的转租费用，实质上是对原告原装修及添置的设备、设施的补偿，该费用应该在被告转租期限内（2014年6月1日至2019年11月15日，共65.5个月）折旧完，截止2015年9月30日，被告实际使用的期限16个月，因此应承担的折旧额为人民币1033296.61元（人民币4230058元÷65.5×16），而被告支付给原告人民币5000000元（转租费用及押金），扣减被告应承担的上述费用，原告应返还被告的款项为人民币2034127.61元（人民币5000000元-人民币1932575.78元-人民币1033296.62元）。综上所述，请求人民法院依法查明案件事实，作出公正的裁决，以维护被告的合法权益。
两被告反诉称，2014年8月11日，被告与原告签订《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》。按照合同第3条第3.1款约定，被告于2014年6月1日支付原告人民币5000000元，其中人民币4230058元为转租费用，人民币769942元为租赁押金。针对原告诉讼请求，被告同意解除转租合同，支付租金、物业管理费、水电费，但对滞纳金的金额有异议，滞纳金属于违约金的范畴，虽然合同约定按日0.5%计算，但该约定远远高于逾期付款相关规定，因此应依法予以调整，按日万分之五计算上述滞纳金总额为人民币78940.42元，所以租金、物业管理费、水电费、滞纳金合计为人民币1932575.78元。被告支付给原告的转租费用，实质上是对原告原装修及添置的设备、设施的补偿，该费用应该在被告转租期限内（2014年6月1日至2019年11月15日，共65.5个月）折旧完，截止2015年9月30日，被告实际使用的期限16个月，因此应承担的折旧额为人民币1033296.61元（人民币4230058元÷65.5×16），而被告支付给原告人民币5000000元（转租费用及押金），扣减被告应承担的上述费用，原告应返还被告的款项为人民币2034127.61元（人民币5000000元-人民币1932575.78元-人民币1033296.62元）。综上所述，请求法院判令：一、原告返还被告款项人民币2034127.61元；二、原告承担本案诉讼费用。
两原告答辩称，被告支付的人民币4230058元是对原告装修及添置设备的补偿。该补偿是双方当事人平等协商基础上认可约定在合同条款中签署生效，并且实际支付。被告自己经营不善，导致无法按期缴纳租金、物业管理费、水电费直至商铺关门停业。该经营风险应当由被告自行承担，现在要求原告退还，作为装修和设备补偿款的费用，显然没有法律和事实依据，依法不能成立。请法院依法查明事实，驳回被告的反诉请求。
经审理查明：
一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区东门立新路北立新花园B栋裙楼二、三层，于2006年7月17日初始登记在案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司名下。
二、合同签订情况：案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司与案外人深圳市宝华白马实业有限公司于2007年5月15日、2009年1月20日分别签订《立新花园三期B栋裙楼商铺租赁合同》及《立新花园三期B栋裙楼商铺租赁合同补充协议》，约定圳市罗湖房地产开发有限公司将包括涉案房产在内的房产租赁给深圳市宝华白马实业有限公司，租赁期限为10年。案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司、案外人深圳市宝华白马实业有限公司与原告于2011年4月21日签订《关于变更立新花园三期B栋裙楼承租人的协议》约定，承租人由深圳市宝华白马实业有限公司变更为原告。案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司与原告于2014年1月21日签订《关于变更<立新花园三期B栋裙楼商铺租赁合同>有关条款内容的协议》约定，原告放弃立新花园三期B栋裙楼一楼的承租，交回深圳市罗湖房地产开发有限公司自行招租经营。
原、被告于2014年8月11日签订《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》约定，原告将涉案房产转租给被告，建筑面积为5600平方米；被告须于每月10日前将租金支付给案外人深圳市罗湖房地产开发有限公司，逾期支付，原告有权按月租金总额0.5%每天向被告收取滞纳金；租赁期限为2014年6月1日至2019年11月15日，原告须于2014年6月1日前交付涉案房产；承租期间，被告须按时支付水电费、卫生费、管理费等因租赁房屋所产生的其他费用；租赁房屋转租费用为人民币5000000元；若被告拖欠租金一个月以上，原告可以单方解除合同，收回涉案房产，转租费不予退还，并有权就因此造成的损失，要求被告承担损害赔偿责任；转租费用中包含原告交付给深圳市罗湖房地产开发有限公司的租赁保证金人民币769942元，以后由被告向深圳市罗湖房地产开发有限公司回收保证金；合同期限届满后，原告承诺不再与深圳市罗湖房地产开发有限公司续约，由被告与深圳市罗湖房地产开发有限公司重新签订租赁合同。在被告实际承租使用涉案房产的期间内，月租金为人民币306861.58元，每月管理费为人民币24819.83元。原、被告约定包括水电费、卫生费、管理费等杂费，被告须交纳给管理处。
三、合同履行情况：上述合同签订后，原告依约于2015年6月1日将涉案房产交付给被告。被告向原告支付了转租费人民币5000000元，其中包括租赁保证金人民币769942元。被告未向原告支付2015年4月至9月租金人民币1696169.48元、2015年4月至8月水电费人民币33366.73元、2015年5月至2015年9月管理费人民币124099.15元。自2015年9月至被告实际搬离涉案房产之日止未产生水电费。原告主张被告搬离涉案房产的日期为2015年10月26日，并提交深圳市罗湖区东门街道办事处立新社区工作站、深圳市罗新物业管理有限公司立新花园管理处公章的《清场见证记录》佐证，该证据载明上述部门于2015年10月26日上午10时见证清场收回立新花园三期B栋裙楼2-3层商铺，被告对该证据的真实性不予确认，但未提交相反证据证明，亦未对该份证据上加盖的公章申请鉴定。被告主张原告十月份就已经把商铺收回，但未提交证据证明。被告同意解除涉案合同。
以上事实，有产权资料电脑查询结果表、《立新花园三期B栋裙楼商铺租赁合同》、《立新花园三期B栋裙楼商铺租赁合同补充协议》、《关于变更立新花园三期B栋裙楼承租人的协议》、《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》、《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》、立新花园三期B栋裙楼二、三楼欠费清单、《清场见证记录》及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约履行了交付涉案房产等主要合同义务，被告也已向原告支付了包括租赁保证金人民币769942元在内的转租费人民币5000000元，但被告自2015年4月起未及时足额交纳涉案房产租金的行为已构成违约，原告有权依合同约定，解除合同，收回涉案房产，且不予退还转租费。因此，原告主张解除原、被告签订的《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》的诉讼请求，本院予以支持；被告主张原告应向其退还人民币2034127.61元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告主张原告2015年10月就已经把商铺收回，但未提交证据证明，未能完成其举证责任，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告该主张不予采信;原告主张被告搬离涉案房产的日期为2015年10月26日，并提交深圳市罗湖区东门街道办事处立新社区工作站、深圳市罗新物业管理有限公司立新花园管理处公章的《清场见证记录》佐证，该证据载明上述部门于2015年10月26日上午10时见证清场收回立新花园三期B栋裙楼2-3层商铺，被告对该证据的真实性不予确认，但未提交相反证据证明，亦未对该份证据上加盖的公章申请鉴定,故本院对原告该主张予以采信。月租金为人民币306861.58元，因此，原告主张被告向其支付2015年4月至2015年10月26日租金人民币1953537.26元（161861.58元＋306861.58元/月×5个月＋306861.58元/月÷31×26）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告依照《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》约定以月租金为基数按日千分之五支付滞纳金的诉讼请求，本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但实际上是对违约金的约定，由于本院已驳回被告返还转租费的诉讼请求，原告亦未举证证明被告迟延履行租金给付义务给其造成损失及损失数额，为此，本院依被告的申请，根据公平原则及合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整。合同约定被告须于每月10日前支付租金，因此，本院酌定被告应逐月以每月租金为基数按日万分之五为标准向原告支付违约金至本判决确定的支付租金之日止（各月份租金数额及违约金起算时间详见附表）。
涉案房产每月管理费为人民币24819.83元，因此，原告主张被告向其支付2015年5月至2015年10月26日管理费人民币144915.78元（24819.83元/月×5个月＋24819.83元/月÷31×26）的诉讼请求，本院予以支持。被告尚欠原告2015年4月至8月水电费人民币33366.73元，原告主张被告应向其支付水电本金人民币33366.73元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告未就管理费、水电费的交纳时间作出具体约定，因此，原告主张被告影响其给付管理费及水电费滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、解除原告许汉城、林杰文与被告苏同生、曾玉梅签订的《立新花园三期B栋裙楼二、三层商铺转租合同》。
二、被告苏同生、曾玉梅于本判决生效之日起十五日内向原告许汉城、林杰文支付租金人民币1953537.26元。
三、被告告苏同生、曾玉梅应于本判决生效之日起十五日内以每月租金为基数按日万分之五为标准向原告许汉城、林杰文支付违约金至本判决确定的付款之日止（各月份租金数额及违约金起算时间详见附表）。
四、被告苏同生、曾玉梅于本判决生效之日起十五日内向原告许汉城、林杰文支付管理费人民币144915.78元。
五、被告苏同生、曾玉梅于本判决生效之日起十五日内向原告许汉城、林杰文支付水电费人民币33366.73元。
六、驳回原告许汉城、林杰文的其他诉讼请求。
七、驳回被告苏同生、曾玉梅的诉讼请求。
案件受理费人民币16495元，由原告许汉城、林杰文负担人民币495元，由被告苏同生、曾玉梅负担人民币16000元；保全费人民币5000元，由原告许汉城、林杰文负担人民币300元，由被告苏同生、曾玉梅负担人民币4700元；反诉费人民币11536.50元，由被告苏同生、曾玉梅负担。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 张笑然
二〇一五年十二月二十四日
本件与原本核对无异
李迪文
书记员
魏惠如
附表：
月份
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租金
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违约金起算时间
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2015年4月
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306861.58元
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2015年4月11日
2015年5月
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306861.58元
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2015年5月11日
2015年6月
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306861.58元
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2015年6月11日
2015年7月
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306861.58元
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2015年7月11日
2015年8月
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306861.58元
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2015年8月11日
2015年9月
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306861.58元
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2015年9月11日
2015年10月
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257367.78元
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2015年10月11日