台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台黄民初字第1401号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：蔡俊曦。
被告：陶安。
委托代理人：陈美琴。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）为与被告陶安物业服务合同纠纷一案，于2013年8月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员应海波适用简易程序于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告南都物业公司的委托代理人蔡俊曦，被告陶安及其委托代理人陈美琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南都物业公司起诉称：2010年7月25日被告成为黄岩御景华庭15幢1单元602室的业主。根据原、被告签订的黄岩御景华庭南区、北区前期物业服务协议约定，原、被告建立物业服务关系。此后，原告按协议约定向被告提供了物业服务，但自2011年8月1日至2013年7月31日，被告拒绝按协议约定向原告支付物业服务费5475.84元、车位费1200元。经原告多次催讨，被告至今仍未支付。被告逾期支付的行为显然违约，应按协议向原告支付日万分之五的违约金。现请求判令：一、被告支付物业服务费5475.84元及违约金1228.69元；二、被告支付车位费1200元及违约金269.26元。
被告陶安在规定的期限内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告提供的物业服务不到位，主要表现有：1、被告家北面的主卧室渗水、餐厅漏水，被告向原告反映，原告说是开发商的责任，原告找到开发商，开发商说手续都移交给了原告，至今问题没有得到彻底解决。2、交房时，被告家的房门被小偷撬过，有缝隙，风大的时候发出响声，原告一直没有及时修理，直到2012年8月才进行了修理。3、保安因为外面放鞭炮，不用备用灭火器，而跑到被告六楼砸碎玻璃橱窗取走灭火器，玻璃碎了一地也不打扫，还是业主自己清扫的。4、还有消防栓无水，小孩没有活动场地，保安素质不够高等等问题。被告认为，原告提供了多少物业服务，被告就支付多少物业服务费，不同意按照原告的诉讼请求付费，只能付一部分。
原告南都物业公司为支持其起诉主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书以及被告的身份证明，证明原、被告的主体适格。2、原、被告签订的前期物业服务协议，证明原、被告建立物业服务关系的事实。3、住户基本情况登记表、业主入住内部流转表、房屋交付使用交接单、房屋交付文表签收单，证明开发商于2010年7月已通知被告办理房屋交付使用手续，原告按协议约定从次月1日起有权向被告收取物业服务费。4、物业服务费用催缴通知单和投递详单、律师函和投递详单，证明原告已向被告书面催讨过物业费的事实。上述证据经被告质证后，对其本身的真实性没有异议。
被告陶安为支持其答辩主张的事实当庭提供：原告于2012年12月16日根据小区业委会的要求所作的《御景华庭物业工作整改方案》，证明原告提供的物业服务没有到位。原告质证后对证据本身的真实性没有异议。
对原、被告提供的上述证据的真实性双方均无异议，对此本院予以认定。
综上，本院认定如下案件事实：
被告陶安向开发商浙江鼎辰置业有限公司（以下简称鼎辰公司）购买了坐落台州市黄岩区御景华庭15号楼1单元602室的商品房。2010年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份前期物业服务协议，约定：物业服务内容有：房屋共用部分的日常维护和管理；房屋共用设施设备的日常维护和管理；环境卫生；秩序维护；交通秩序和车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化等。物业服务费收费标准：住宅为1.60元／㎡·月，地下车位50元／个·月；付款方式和时间：自开发商通知交付房屋的次月1日起，甲方向乙方开始计收物业服务费；乙方应于开发商通知交房之日向甲方支付12个月的物业服务费用，次年起每半年的首月5日前支付半年的物业服务费；开发商已通知交付的物业，因业主、使用人未居住、未使用或未前来办理交付手续，乙方须承担全额物业服务费。违约责任条款约定：乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，甲方除了可向乙方加收逾期费用每日万分之五的违约金，还可以依法向人民法院提起诉讼，并有权要求乙方承担甲方实现相应权利而支出的诉讼费、律师费等相关费用······同年7月，鼎辰公司通知被告办理房屋交付使用手续，房屋实测面积为142.60㎡，被告按协议约定付清了第一年的物业服务费（2010年8月1日至2011年7月31日）。但按协议约定自2011年8月1日起至2013年7月31日止的物业费5475.84元、车位费1200元被告没有支付。原告通过发催缴通知单和律师函等方式向被告催款未果，遂诉至本院。
另认定：2012年12月8日，小区业主委员会和原告曾召开双业会议，小区业委会对原告工作不到位的情况进行了汇总，并敦促原告限期完成整改，罗列的主要问题有：路面车辆管理乱停车现象；车库车辆管理乱停车现象；有些保安存在“三不”，即“不询问、不登记、不出岗”现象；夜间保安巡逻无序现象；保安存在上班时间看电视、听收音机、玩手机等不良习惯；消防器材没有定期检查；违章装修不及时制止；商铺违章严重；楼梯、公用通道等卫生打扫需要加强；保安人员配备不足等等。从2013年8月1日起，因小区业委会另行选聘了其他物业服务企业，原告退出了御景华庭小区的前期物业服务活动。
本院认为：原、被告签订的物业服务协议，属于前期物业管理性质，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的前期物业管理。国务院《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”结合本案，原告南都物业公司系建设单位鼎辰公司选聘的前期物业服务企业，其与鼎辰公司签订前期物业服务合同以及与被告签订前期物业服务协议所约定的内容，应属于被告与鼎辰公司房屋买卖合同的组成部分。被告当时同意购买鼎辰公司的房屋，并按协议约定支付了第一年的物业服务费用，也就同意了上述物业服务协议约定的内容。原、被告之间的前期物业服务协议系当事人真实的意思表示，内容并不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，各方当事人均应按约履行。被告按约定缴纳了第一年的物业服务费，但逾期未缴纳后两年的物业服务费和车位费，事实清楚。被告抗辩的房屋漏水、渗水问题和房门质量问题均涉及商品房的质量问题，不属于物业服务合同纠纷，被告可另行解决。本案的关键是：原告提供的物业服务存在瑕疵或不到位的现象，被告据此提出核减物业服务费的抗辩理由能否成立？近些年，伴随着城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费······会导致恶性循环。结合本案，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，这些瑕疵和不足需要完善和改进，但并未构成根本性的违约，业主拒缴物业费或少缴物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，被告如认为原告存在违约行为造成其损失的，可以依照上述规定处理。但据此要求核减物业服务费用没有法律依据。综上，被告要求少付物业费的抗辩理由不能成立。对原告要求被告支付所欠物业费和车位费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵或不到位的现象，被告未及时支付物业费用也并非故意拖欠，因此，结合案件实际，对原告要求被告按协议约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告陶安于判决生效后10日内支付原告浙江南都物业管理有限公司2011年8月1日至2013年7月31日的物业服务费5475.84元、车位费1200元，合计人民币6675.84元。
二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担5元，被告陶安负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 员 应海波
二〇一三年十月二十四日
代书记员 吴秋容