广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初4070号
原告：惠州市润丰房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦3层25号。
法定代表人：陶卫真。
委托代理人：陈炜业，男，汉族，1984年4月8日出生，系该公司员工。
第一被告：广东和天下置业集团有限公司，住所地：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元29层01-11号。
法定代表人：莫满发。
第二被告：惠州市康宏房地产开发有限公司，住所地：惠州市河南岸新岸路32号二号楼四楼。
法定代表人：廖新穗。
第三被告：惠州市康旭房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北文昌一路华贸大厦1单元29层09号。
法定代表人：廖新穗。
第四被告：惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司，住所地：惠州市江北文昌一路华贸大厦1单元29层06号。
法定代表人：廖新穗。
原告惠州市润丰房地产开发有限公司与被告广东和天下置业集团有限公司、惠州市康宏房地产开发有限公司、惠州市康旭房地产开发有限公司、惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市润丰房地产开发有限公司诉称，原告与广东和天下房地产投资有限公司（2013年3月14日变更为：广东和天下置业集团有限公司）于2013年2月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：承租位于惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元29层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号房屋，承租房屋总建筑面积为2223.28平方米；租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止。第一年（2013年7月1日至2014年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币93元，即每月租金为人民币206765.04元；第二年（2014年7月1日至2015年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币93元，即每月租金为人民币206765.04元；第三年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币98元，即每月租金为人民币217881.44元；第四年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币103元，即每月租金为人民币228997.84元；第五年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币108元，即每月租金为人民币240114.24元。承租方于每月25日前向原告支付下一月租金。被告在签订租赁合同后，向原告支付了履约保证金人民币653644.32元，另根据双方签订的《租赁合同》中第二部分第十六条合同的解除第16.2款约定：“…承租方违反合同的，出租方不予退还承租方支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失（出租方的损失包括但不限于代理费、预期租金损失、空置期的损失”。2013年9月下旬，原告与被告一、被告二、被告三、被告四签订《补充协议书》，该协议约定：被告二、被告三、被告四系被告一的关联公司，被告二、被告三、被告四自愿成为被告一与原告于2013年2月1日签订《惠州市润丰房地产开发有限公司与广东和天下房地产投资有限公司关于华贸大厦1单元29层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）的共同承租方，与被告一共同履行及承担上述租赁合同项下承租方应履行及承担的一切责任和义务（不论该等责任、义务发生在本补充协议签订之前或之后并按本补充协议余下各项条文修订租赁合同。乙、丙、丁、戊方即四被告对于上述租赁合同及本补充协议的履行承担连带责任。四被告自2015年6月起就开始拖欠租金，原告多次通过上门、书面发函等形式追讨租金，但被告一直以资金紧张为由推诿。根据《租赁合同》第十五条违约责任第15.2约定：承租方逾期支付本合同项下租金、装修期占用费、租赁保证金、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费等，则每逾期一日，承租方应向出租房支付相当于欠费金额的0.5%延迟履行违约金。截止至2016年2月29日，被告拖欠原告租金合计人民币1470699.72元，违约金人民币1004594.64元。原告认为，被告没有按照约定支付租金，没有全面履行自己的合同义务，属严重的违约行为。虽然原告本着合作、互利的精神，多次找被告要求协商解决，但由于被告毫无诚意，一直未支付租金及违约金给原告。原告为维护自身的合法权益不受损害，特诉至贵院，请求贵院依法判令：1、解除原、被告之间签订的《惠州市润丰房地产开发有限公司与广东和天下房地产投资有限公司关于华贸大厦1单元29层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号房屋租赁合同》；2、四被告立即腾退房屋并且将房屋恢复原状后返还房屋；3、四被告连带支付原告租金1470699.72元（暂计至2016年4月15日，实计至被告返还房屋日）；4、四被告连带支付迟延支付租金的违约金1004594.64元（每日按未付租金的0.5%计算，暂计至2016年4月15日，实计至四被告履行完毕之日止）；5、四被告连带承担原告预期租金、空置期损失人民币653644.32元；6、原告不返还被告履约保证金653644.32元；7、四被告对上述租金、预期租金、空置期损失、迟延支付租金的违约金、本案诉讼费及保全费用承担连带责任。
被告广东和天下置业集团有限公司、惠州市康宏房地产开发有限公司、惠州市康旭房地产开发有限公司、惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司均经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。
本院查明的案件事实
经审理查明，2013年2月1日，原告惠州市润丰房地产开发有限公司（下称“润丰公司”）与广东和天下房地产投资有限公司（2013年3月14日变更为：广东和天下置业集团有限公司）签订《关于华贸大厦1单元29层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号房屋房屋租赁合同》，合同约定由第一被告承租位于惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元29层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号房屋，承租房屋总建筑面积为2223.28平方米。租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止。租赁期期内的租金标准：第一年（2013年7月1日至2014年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币93元，即每月租金为人民币206765.04元；第二年（2014年7月1日至2015年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币93元，即每月租金为人民币206765.04元；第三年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币98元，即每月租金为人民币217881.44元；第四年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币103元，即每月租金为人民币228997.84元；第五年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金为每月每建筑平方米人民币108元，即每月租金为人民币240114.24元；承租方应于每月25日前向原告支付下一月租金。承租方应在本合同签订之日起七日内或交付日前向原告支付承租房屋的租赁保证金共计人民币653644.32元。第九条“承租房屋的返还”9.1款约定“承租方须在本合同届满之日，或本合同因任何原因而提前终止之日后五日内（返还期），将承租房屋按附件2规定的状态恢复原状连同其所有出租方提供的附属物、装置、附加物返还出租方，并与出租方按照本合同的有关约定签署补充协议。……”；9.2款约定“因承租方违约导致本合同提前终止的，则在返还期内，承租方仍应当按照本合同约定的标准向出租方和物业管理公司支付租金、物业管理费等费用或其他实际发生的费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任，而无论本合同已经终止”。第十五条“违约责任”15.2款约定“承租方逾期支付租金、装修期占用费……的，则每逾期一日，承租方应向出租房支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金……逾期超过30日，出租方有权解除本合同。如出租方解除本合同的，承租方还应按照16.2款的约定向出租方支付违约赔偿金”。第十六条“合同的解除”16.2.款约定“双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下……承租方违反合同的，出租方不予退还承租方支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失（出租方的损失包括但不限于代理费、预期租金损失、空置期损失）：……16.2.6承租方逾期未支付租金、……或其他相关费用超过30日的……”。原告及第一被告分别在该房屋租赁合同的出租方及承租方处加盖公章予以确认。
《房屋租赁合同》签订后，原告与第一被告广东和天下置业集团有限公司、第二被告惠州市康宏房地产开发有限公司、第三被告惠州市康旭房地产开发有限公司、第四被告惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司又签订了一份《补充协议》，主要内容：1、原告与第一被告于2013年2月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案的房租出租给第一被告；2、第二被告、第三被告、第四被告均是第一被告的关联公司，经协商，第二、三、四被告自愿成为租赁合同的共同承租方，四被告对租赁合同及本补充协议的履行承担连带责任。原告及四被告均分别在该协议签署页处加盖公章及法定代表人私人印章予以确认。原告称被告在签订租赁合同后，向原告支付了履约保证金人民币653644.32元，但自2015年6月起就开始拖欠租金，经原告多次催告、通知无果，故诉至本院，请求判如所请。
另查一，因四被告未支付2015年8月份的租金，原告曾于2015年8月1日向四被告发送《租金交纳通知书》，催促其在收到通知书之日起两日内支付租金。2015年9月1日，因四被告仍未支付8、9月份的租金，原告再次向四被告发送《欠租催缴通知书》。第一被告分别于2015年9月30日、2015年10月20日、2015年11月5日、2015年11月23日四次向原告递交《关于延期支付华贸大厦1栋29层租金的申请》，将缴清所欠租金的日期延迟至2016年1月31日前。2015年11月24日，原告对四被告的申请进行复函，称不同意四被告提出的延期支付租金及滞纳金的申请。2015年12月21日，第一被告向原告递交《关于华贸一座29楼租金、物管费及能源费延期支付的申请》，确认截止到2015年12月14日尚欠原告9-12月租金708114.68元，9-12月份物业管理费44465.6元，9-11月份能源费70014.56元，合计822594.94元，并称计划于2015年12月31日前支付首笔欠款10万元。2015年12月22日，原告向四被告发送《催告函》一份，称截至通知发出之日，四被告拖欠原告2015年9月-2016年1月租金合计925996.12元，2015年7月至2015年12月滞纳金合计342890.86元，2015年9月1日至2015年11月物管及能源费118963.40元，以上共计1387850.38元，并要求四被告于2015年12月31日24时前缴清相应款项。原告称该《催告函》已经被告的工作人员签收。
另查二，第一被告于2015年10月9日通过网上银行方式支付给原告2015年9月份租金14470.36元；第二被告于2015年9月8日向原告支付2015年8月份租金60414.85元；第三被告于2015年10月9日向原告支付2015年9月份租金54470.36元；第四被告于2015年10月9日向原告支付2015年9月份租金54470.36元。原告称上述款项系四被告分别向原告支付的最后一笔租金，此后未再支付其余款项。原告另称，截止至2016年4月15日，四被告所欠租金合计1470699.72元，所欠违约金合计1004594.63元。
另查三，因原告申请，本院于2016年5月12日以（2016）粤1302民初4070号《民事裁定书》裁定：一、冻结被告广东和天下置业集团有限公司在中国工商银行惠州分行账号：20×××91内的存款（冻结金额为1000000元，冻结期限为一年）。二、冻结被告惠州市康宏房地产开发有限公司在中国建设银行惠州分行账号：44×××79内的存款（冻结金额为500000元，冻结期限为一年）。三、冻结被告惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司在中国建设银行惠州博罗北门路支行账号：44×××14内的存款（冻结金额为1130000元，冻结期限为一年）。四、冻结被告惠州市康旭房地产开发有限公司在中国建设银行惠州横江三路支行账号：44×××22内的存款（冻结金额500000元，冻结期限为一年）。原告为此提供了惠州市元通融资担保有限公司出具的（2016）惠元保字第283号《保单保函》作为担保。
裁判理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同案件，原告与第一被告及原告与四被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。原告已按合同约定将涉案房屋承租给四被告使用，四被告分别自2015年9月、2015年10月支付了最后一笔租金后，未再按照合同的约定如期支付租金，致使合同无法继续履行，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。四被告无正当理由未支付租金，经原告多次催收后至今仍未支付，根据《房屋租赁合同》中关于“合同的解除”16.2.6款的约定，被告逾期未支付租金已超过30日，故原告享有解除《房屋租赁合同》的权利。由于四被告的违约行为致使《房屋租赁合同》被解除，故四被告应按照合同“承租房屋的返还”9.1款的约定在合同解除后五日内将承租的涉案房屋返还给原告方。至于原告诉请的恢复原状，因原被告双方对原状的形态未形成固有的合同标准，且因恢复原状可能延误返还租赁物，为避免损失的扩大，原告应先接收租赁物，如认为租赁物不符合返还的原状，可另行主张权利。另外，由于四被告违约，其向原告所缴纳的租赁保证金653644.32元，原告可依照双方在《房屋租赁合同》中解除合同的16.2条款的约定不予返还。
双方在《房屋租赁合同》中已就租赁期内的租金标准有明确约定，由于原告向本院起诉，视为其已终止对《房屋租赁合同》的履行，故被告应支付从2015年10月1日起至2016年4月15日止拖欠的租金1470699.72元。原、被告在签订《房屋租赁合同》时约定了逾期支付租金的违约条款，约定被告应支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金，该违约金条款虽属惩罚性条款，且合同为格式合同，但双方约定的每日0.5%的迟延履行违约金明显过高，应予调整，故原告主张被告支付违约金的请求予以支持，但应以未付租金30%的标准即441209.91元（1470699.72元×30%）计付为宜。原被告在《房屋租赁合同》中还就合同解除时约定了预期租金损失、空置期损失，该两部分损失由于未实际发生，且未经相关专业机构的评估实际损失，故对原告该项诉请，本院不予支持。
虽然涉案的《房屋租赁合同》系原告与第一被告所签订，但在之后签订的《补充协议》中，第二、三、四被告均加盖公章确认协议中是第一被告的关联公司的事实，且自愿成为共同承租方；另外，在2013年9月27日由第一被告出具的《说明》中也确认从2013年10月开始由子公司，即本案第二、三、四被告支付相应租金。因此，涉案的房屋租赁合同的承租方变更为四被告，原告主张由四被告对上述租金、违约金及本案诉讼费用承担连带责任，本院予以支持。
四被告广东和天下置业集团有限公司、惠州市康宏房地产开发有限公司、惠州市康旭房地产开发有限公司、惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视其放弃抗辩及质证权利，不影响本案的审理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州市润丰房地产开发有限公司与第一被告签订的《关于华贸大厦1单元29层01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号房屋房屋租赁合同》。
二、四被告广东和天下置业集团有限公司、惠州市康宏房地产开发有限公司、惠州市康旭房地产开发有限公司、惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司应在本判决书生效之日起五日内将涉案房屋返还给原告惠州市润丰房地产开发有限公司。
三、四被告广东和天下置业集团有限公司、惠州市康宏房地产开发有限公司、惠州市康旭房地产开发有限公司、惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司应在本判决书生效之日起七日内向原告惠州市润丰房地产开发有限公司连带支付租金1470699.72元及违约金441209.91元。
四、原告惠州市润丰房地产开发有限公司不需返还第一被告广东和天下置业集团有限公司缴纳的履约保证金653644.32元。
五、驳回原告惠州市润丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37061元、保全费5000元，合计42061元（原告已预交42061元），由四被告广东和天下置业集团有限公司、惠州市康宏房地产开发有限公司、惠州市康旭房地产开发有限公司、惠州市客家源旅游文化产业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
审 判 员 欧阳琳
代理审判员 钟志明
二〇一六年十月十八日
书 记 员 郭 淼
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