江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终3939号上诉人（原审被告）：宝辉置业（龙南）有限公司。住所地：龙南县龙翔大道中央城销售中心。法定代表人：廖彩成，该公司经理。委托诉讼代理人：廖彩东，男，1969年9月12日生，汉族，系该公司法律专员。被上诉人（原审原告）：廖梦叶，女，1982年4月23日生，汉族，居民，住龙南县，系龙南县中央城x号楼x号购房户。原审原告：陈赞阳，男，1977年2月26日生，汉族，居民，住龙南县，系龙南县中央城x号楼x号购房户。上诉人宝辉置业（龙南）有限公司（以下简称宝辉公司）因与被上诉人廖梦叶、原审原告陈赞阳商品房销售合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宝辉公司上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人宝辉公司没有延期交房。2、被上诉人廖梦叶对非因上诉人宝辉公司原因而造成没有具备法定交房手续拒绝收房，其过错在于被上诉人廖梦叶。3、一审判决认为上诉人宝辉公司在收到龙南县城乡规划建设局关于延期开工建设创业路的回复后未及时制定整改措施，没有事实依据。4、上诉人宝辉公司可以按时交房，因此没有必要在双方约定的交房日期前书面通知被上诉人廖梦叶延期交房的原因、整改措施及拟交房时间。5、上诉人宝辉公司在售楼部公告了龙南县城乡规划建设局关于延期开工建设创业路的回复。6、一审判决上诉人宝辉公司承担30%的责任没有事实和法律依据。7、一审判决没有充分考虑本案是由于房地产市场由原来上行态势突遇下行态势给业主们心理上造成了巨大冲击而发生的。被上诉人廖梦叶和原审原告陈赞阳均未到庭发表辩护意见。廖梦叶向一审法院起诉请求：1、宝辉公司支付逾期交房的违约金一万元；2、双方签订的合同继续履行；3、本案诉讼费用由宝辉公司承担。一审法院认定事实：廖梦叶、陈赞阳与宝辉公司于2013年2月7日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：“第一条项目建设依据出卖人（宝辉公司）以出让方式取得位于龙南县龙翔大道中段编号为龙国用（2012）第1536号地块的建设用地使用权……载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是龙府办批[2012]445号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称【现定名】龙南·中央城，建设工程规划许可证号为建字第360727201100018-1号，建设工程施工许可证号为362128201301150201。第二条商品房销售的依据买受人（廖梦叶、陈赞阳）购买的商品房为预售商品房。该商品房于2013年1月25日经龙南县房地产管理局批准预（销）售，预售许可证号为龙房预售证第2013-002号。第三、四条买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的x号楼x房（层次14、建筑面积114.03M2、套内面积91.94M2、分摊面积22.09M2、单价4700.71元/M2、总价536022元）。第五条……买受人在签订本合同当日支付首期购房款计人民币：贰拾玖万零贰拾贰元整（￥：290022.00元整）含定金；剩余购房款计人民币：贰拾肆万陆仟元整（￥：246000.00元整）由买受人办理银行按揭贷款……第八条出卖人应当在2014年11月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力因素影响工程，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的工期延误（国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延误、变更的，政府要求停工或验收不能完成的；市政配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟的；异常天气；买受人未履行合同约定的）。第九条除合同约定的特殊情况以外，逾期交房按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。但经双方约定该违约金的金额累加不超过壹万元。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，出卖人应出示合同第8条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，双方共同签署《商品房交付使用交接表》，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。双方签订合同后，廖梦叶、陈赞阳于2013年2月7日交首付款计人民币290022元，于2013年12月5日交房款计人民币130000元，并到银行办理好余款116000元的按揭贷款手续，而宝辉公司到期交房时未按约定与廖梦叶、陈赞阳办理房屋交接手续。廖梦叶与陈赞阳就逾期交房违约金问题多次与宝辉公司协谈无果，遂诉至法院。另查明，2014年7月11日龙南县人民政府办公室根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号），结合龙南县实际，制定并发布了《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》；2015年5月15日被告联合东园小区开发商龙南县汇龙房地产开发有限公司向龙南县人民政府王慧君副县长和龙南县城乡规划建设局提出《关于尽快建设“创业路”的报告》，龙南县城乡规划建设局于2014年5月28日对此报告进行了回复；龙南县城乡规划建设局于2013年5月22日发布了《龙南县2013年高考、中考期间建筑工地保考工作方案》，于2014年5月27日发布了龙建质安字（2014）8号《关于高考期间对城区范围建筑工地进行整治、应急处置的通知》，龙南县环境保护局于2014年5月30日发布了《关于加强龙南县2014年高考环境噪声监管的通知》；2014年7月8日，宝辉公司及其合作商刘志强与龙南县润泉供水有限责任公司签订了《中央城室外给水安装工程合同》，2015年8月5日完成给水安装工程并调试鉴定合格；宝辉公司及其合作商刘志强于2013年3月13日与广东集明电力工程有限公司江西分公司签订了《配电工程设计合同》，于2014年12月25日与龙南县新农村电力工程服务有限责任公司签订了《电力建设工程施工合同》，2015年8月21日完成供电工程安装并调试鉴定合格；2015年8月4日，龙南县气象局出具《证明》，《证明》载明了2013年2月2日至2014年12月30日期间龙南县出现了大风天气2天、≥10毫米降水天气91天（其中暴雨天气6天）、结冰天气10天、≤5度低温天气50天、≥35度高温天气85天共计238天。一审法院认为，廖梦叶、陈赞阳与宝辉公司于2013年2月7日签订的《赣州市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点为：导致宝辉公司延期交房的原因是否为双方合同第八条第二款约定的免责事由。1、龙南县人民政府2014年7月印发的《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》是否属于非出卖人原因导致的工期延误。根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条第一款规定，出卖人（宝辉公司）应当在2014年11月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》交付给买受人。该项规定已明确房屋交付条件，即被告宝辉公司在交房时需要同时具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是楼房的单体验收，即双方合同中约定仅房屋单体质量验收就可交付。2014年7月，龙南县人民政府印发的《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定，自规定发布之日起，房地产开发项目竣工后，由房地产开发企业向相关职能部门提出专项验收申请，所有专项工程验收合格之日起15个工作日内向县房地局申请办理综合验收备案，房地产开发项目经综合验收合格后方可交付使用。该规定与双方合同约定的交房条件不同，对房地产交付条件的标准做了变更，由单体验收变更为综合验收，客观上延长了宝辉公司为达到龙南县政府规定的房地产交付条件而花费的时间，属于因政府行为导致的工期延误。2、关于“创业路”及其基础设施未开工建设是否属于双方约定的非出卖人原因导致工期延误的问题。2014年5月15日，宝辉公司向龙南县政府提交了《关于尽快开工建设“创业路”的报告》，要求解决“创业路”市政排污、道路硬化及“创业路”出入口规划问题。同年5月28日，龙南县城乡规划建设局对宝辉公司提出的问题作出回复，该回复指出：“因东园小区和中央城小区开工建设需要临时占用道路建设用地，原定于2013年开工建设的“创业路”至今未实施，为防止道路建设与小区开发建设交叉作业引起安全事故，待两小区建设完工具备开工条件后，我局将建议启动该项建设。”该回复表明，“创业路”工程未按计划开工确实会导致中央城小区排污管道无法与市政排污管道相通，客观上会对中央城小区市政基础设施验收造成影响，影响宝辉公司交房时间。但龙南县城乡规划局的回复已明确指出“创业路”未开工建设的原因，作为开发商的宝辉公司应在出现情况后及时将“创业路”工程未开工建设有可能导致房屋延期交付的事实和原因向广大业主书面说明，征得业主谅解，但宝辉公司提交的证据未能充分证明其向业主做出过说明解释并征得业主谅解，在这点上，宝辉公司未尽到责任。之后宝辉公司为按约交房，临时建立了排污管道，保障了中央城小区市政基础设施顺利进行，但该种行为是对房屋未能及时交付而作出的补救行为，不能完全免责。3、中、高考停工通知是否属于合同约定的非因出卖人原因导致的工期延误。2013年龙南县城乡规划建设局印发《龙南县2013年高考、中考期间建筑工地保考工作方案》，要求6月1日—6月19日期间，城区范围内所有建筑施工一律禁止夜间和中午时间进行易产生噪声污染的各类施工扰民作业活动。2014年龙南县环保局下发《关于加强龙南县2014年高考环境噪声监管的通知》，要求2014年6月1日—6月9日，建筑施工工地等产生的噪音必须达到国家排放标准，6月6日至9日禁止一切产生环境污染的作业。上述规定属于合同约定的非因出卖人原因即政府要求停工导致的工期延误。4、宝辉公司主张的影响施工的天气238天是否属于合同约定的异常天气。合同第八条第二款第一项约定，延长工期的特殊原因为不可抗力因素，从该约定来看，第八条第二款第二项约定的异常天气宜理解为相当于不可抗力程度的异常天气，即在灾害性天气。从龙南县气象局出具的《证明》来看，大风天气、低温天气、高温天气均不属于灾害性天气，结冰、暴雨等天气与灾害性天气的程度相当，故非因出卖人的原因即异常天气应认定为结冰、暴雨等天气（合计16天），其他天气不构成导致延期交房的免责因素。5、水电安装工程验收是否属于非因出卖人的原因导致的工期延误。根据宝辉公司提供的《龙南县中央城室外给水安装工程验收鉴定书》显示，工程工期是2014年6月—2015年5月，验收合格日期为2015年8月5日，由此看出，宝辉公司室外给水安装工程竣工日期比合同约定的交房日期晚，即合同约定的交房期限到来之时，给水安装工程还未完工，故宝辉公司不能完全免责。但验收合格期限迟至2015年8月5日表明在验收环节发生迟延，这属于合同约定的非因出卖人原因即审批迟延导致的工期延误。宝辉公司提交的2014年12月25日签订的《电力建设工程施工合同》工期为90天，于2015年8月21日验收合格。从上述约定来看，在交房期限到来之时，宝辉公司亦存在部分自身原因导致的工期延误，故宝辉公司主张完全免责不符合事实。宝辉公司认为，廖梦叶、陈赞阳对非因出卖人的上述原因导致延期交房纠结于心，拒绝收房。该理由不充分。廖梦叶、陈赞阳认为，“创业路”还有其他单项工程迟迟无法验收完全是宝辉公司的过错，亦未考虑到“创业路”工程客观上对中央城小区市政基础设施验收带来的影响。合同允许逾期90天的约定与双方约定宝辉公司可免责的事由不冲突，不能将合同约定的免责事由导致的误工期限包含在90天内。宝辉公司在“创业路”未开工建设可能会影响延期交房的情况下，临时建设排污管道，在延期交房事实发生后，积极跟业主沟通，并与部分业主达成和解，表明其对自己的违约行为及时进行了补救，尽量降低对业主造成的损失。故，宝辉公司延期交房存在合同约定的免责事由，但其亦应为不可免责的原因导致的延期交房承担相应违约责任。上述合同约定的可据实予以延期的各种因素中，除中、高考停工和异常天气可以明确计算延期天数之外，其余延期因素无法计算出延期天数，特别是政府要求交付条件由单体验收变更为综合验收，无法计算出可扣减的延期天数，故无法按照合同第九条第一款第二项之约定，计算出该延期交房的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案目前的现状是大部分业主已与宝辉公司达成和解协议，收房入住，说明大部分业主对宝辉公司的过错表示谅解，但宝辉公司延期交房是客观事实，不能完全免责。在建设和谐社会的今天，业主与开发商应本着相互体谅、相互谅解的态度处理纠纷。本院结合延期交房给业主带来的实际损失及宝辉公司的过错程度在考量双方利益的基础上，酌定由宝辉公司在双方约定的该项违约金的顶格数额10000元基础上承担30%违约责任，即应支付3000元违约金给廖梦叶、陈赞阳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。廖梦叶、陈赞阳在合同签订后按约履行了交付房款的义务，但宝辉公司未在合同约定的期限内交付房屋，虽包含免责因素在内，但宝辉公司自身亦存在过错，应承担继续履行的责任。因此，廖梦叶、陈赞阳诉请双方签订的合同继续履行，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、由被告宝辉置业（龙南）有限公司于判决生效后三日内支付逾期交房违约金计人民币3000元给原告廖梦叶、陈赞阳。二、原告廖梦叶、陈赞阳与被告宝辉置业（龙南）有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》继续履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本判决书发生法律效力后规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由宝辉公司负担，与上述款项一并支付。本院二审期间，上诉人宝辉公司与被上诉人廖梦叶、原审原告陈赞阳均未提交新证据。二审认定的事实与原审查明的事实一致。本院认为，首先，上诉人宝辉公司是否存在延期交房的事实应以双方合同约定的交房条款来判定。《商品房买卖合同》第八条交付期限及条件约定，宝辉公司应当在2014年11月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》交付给买受人，除非出现该条第二项所约定的可据实延期的事由。本案中，宝辉公司并未在合同约定的期限履行交房义务，且宝辉公司提出“创业路”未开工建设、天气原因、水电安装工程验收等原因虽影响工程进度，但并非其完全免责事由，具体原因一审已详细论证，符合本案实际情况，本院不再赘述。宝辉公司认为其在硬件方面具备交房条件就不属于延期交房的上诉理由不成立。其次，一审法院并未否认宝辉公司为按约交房临时建立排污管道的事实，只是一审法院认为建立临时排污管道的做法是对延期交房行为的一种补救行为，不能完全免责。第三，宝辉公司认为其可以按时交房，没有必要在约定交房期限之前书面通知廖梦叶、陈赞阳延期交房的原因。本院认为，宝辉公司未按合同约定期限交房已构成延期交房的事实，免责因素只是判定其是否承担违约责任的依据。宝辉公司既然提出“创业路”未开工建设等因素为免责事由，那么，其理所应当向广大业主提前告知有哪些因素可能导致延期交房，征得业主的谅解。而宝辉公司并未提供证据证明其做过此类工作。宝辉公司辩称，已在售楼部张贴“创业路”延期开工的公告，本院认为，这仅属于宝辉公司一般管理行为，并未明确告知业主“创业路”的延期开工会导致延期交房，使业主对房屋交付期限有足够预期，故其应当承担逾期交房的违约责任。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定判处宝辉公司承担30%的违约金，已考虑了双方过错程度和合同履行情况，处理妥当。综上分析，上诉人宝辉公司存在延期交房的事实，但不能完全免责，其主张未延期交房与事实不符，其主张不应承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宝辉置业（龙南）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵代理审判员  赖国东代理审判员  王阿婷二〇一七年一月十六日代理书记员  曾 诚