甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金中民一终字第144号
上诉人（原审原告）孙新元，男，汉族，生于1972年2月17日。
委托代理人刘辉，金川区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）杨新社，男，汉族，生于1968年10月30日。
上诉人孙新元因与被上诉人杨新社房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙新元及其委托代理人刘辉、被上诉人杨新社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告位于金昌市金谷里北京路东温州商住楼一层8号的商铺，租赁期限五年，自2012年11月1日至2017年11月1日，租赁费每月3000元，五年不变；房屋转让费40000元，原告享有转让权，若原告转让房屋，被告应配合原告同转让方续签房租合同；在租赁期间被告保证原告的正常经营不受损失，不得以停水停电等原因阻碍原告经营，否则赔偿原告一切经济损失；水电暖等费用由原告自行承担；原告将房屋仅作为商业使用，不得经营餐饮、娱乐，不得影响楼上和周边群众的正常生活，不得擅自改变房屋的结构和用途。合同还约定了其他事项。合同签订前的2012年9月29日，原告向被告给付转让费40000元、两年房屋租赁费72000元。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告将租赁房屋经营“泰合春”酒馆。2014年11月，原告以被告将其经营的“泰合春”酒馆上锁导致其无法经营为由诉至法院，要求被告退还转让费40000元及3个月房租9000元、赔偿经营损失54000元（3个月×18000元／月），并返还店内价值11000元财产（沙发、茶几5组、麻将机2套、茶具、餐具等）。法院于2014年12月22日作出（2014）金民一初字第959号民事判决，该判决认定被告杨新社侵权事实存在，判决被告赔偿原告房租损失9000元、驳回了原告其它诉讼请求。宣判后，原、被告双方均未上诉，该判决现已发生法律效力。2015年2月5日，原告又诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间房屋租赁合同；2、被告返还原告转让费40000元；3、被告赔偿原告2014年8月1日至2015年1月29日期间营业损失60000元（10000元／月×6个月）。审理中，被告杨新社同意解除房屋租赁合同，并给予原告一定期限对涉案房屋进行转让，原告拒绝接受被告给予的转让期。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、（2014）金民一初字第959号民事判决书，以及原、被告在庭审中的陈述予以证实，应予认定。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。原、被告应按照合同约定各自履行义务。该合同约定租赁期限为2012年11月1日至2017年11月1日，现原告提出提前解除房屋租赁合同，被告同意解除，双方达成合意。对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告返还转让费40000元的诉讼请求，按照合同约定，原告给付被告40000元转让费后取得租赁房屋的转让权，实际是原告对外转租房屋的权利，该转让权是一种期待权利，并不必然实现，现双方合意解除房屋租赁合同，原告尚未实现转让权，被告同意给付原告一定合理期限配合原告转让房屋，但原告予以拒绝，视为原告对这种期待权利的放弃。原告放弃实现转让权要求被告退还转让费不符合合同约定，对原告该诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告赔偿2014年8月1日至2015年1月29日期间营业损失60000元（10000元／月×6个月）的诉讼请求，其提交的销货清单仅是其购买物品的凭证，记账凭单系其单方书写，被告不予认可，上述证据均不能证实该期间的营业损失，对该诉讼请求，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决：一、原、被告之间的房屋租赁合同解除；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原、被告各承担200元。
孙新元不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：判令杨新社返还上诉人转让费40000元，并按上年度餐饮业行业收入标准赔偿上诉人2014年8月1日至2015年1月29日期间的经营损失14851.2元。理由是：1、被上诉人杨新社长期锁住租赁房屋，致使上诉人无法经营，上诉人无奈才提出解除合同，原判避开杨新社违约的事实，认定双方达成解除合同的合意与事实不符；2、杨新社持续锁门的行为导致上诉人无法转租房屋，杨新社应当返还上诉人转让费40000元，原判认定上诉人交纳40000元转让费取得了对承租房屋的转让权，上诉人放弃了该期待权，进而判决驳回上诉人要求返还转让费的请求错误；3、原判认定了杨新社构成违约的事实，但对上诉人主张的损失未予支持不当。
被上诉人杨新社辩称，转让费40000元不应返还，因双方签订房屋租赁合同时，被上诉人已对房屋进行了装修，且孙新元交纳转让费40000元是为了转租房屋，但孙新元在一审中放弃了转租权；被上诉人没有锁过孙新元经营酒馆的房门，且孙新元早已关门停业，不存在营业损失。原判正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明，2014年7月份，杨新社以孙新元没有交纳2013年暖气费为由，将孙新元用于经营的租赁房屋门上加挂了门锁。
认定上述事实的证据有，双方当事人的陈述、金川区人民法院（2014）金民一初字第959号民事判决书。
二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，金昌市金川区人民法院（2014）金民一初字第959号民事判决认定了被上诉人杨新社锁住租赁房屋，导致上诉人孙新元无法经营，其行为已构成侵权的事实。杨新社也未提供其在上述判决生效后及时打开房屋门锁的证据。因此，虽然杨新社在诉讼中同意孙新元解除合同的请求，但导致双方合同解除的根本原因是杨新社的违约行为所致，由此产生的法律责任应由杨新社承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方虽然约定孙新元交纳40000元转让费可在租期内向他人转租房屋。因双方约定的租赁期限为5年，孙新元实际使用房屋至杨新社锁门已21个月，期间，孙新元并未向他人转租房屋，因此，孙新元要求杨新社返还使用房屋期间的转让费，没有依据。杨新社锁住租赁房屋后，孙新元无法使用房屋，更无法向他人转租房屋，此后的转让费26000元（转让费40000元，应使用5年，平均每月666.66元）应由杨新社返还孙新元。原审法院未考虑杨新社违约的事实，仅以孙新元放弃转租权为由，全额驳回孙新元的该项请求不当，应予纠正。关于孙新元主张的经营损失请求。因金昌市金川区人民法院（2014）金民一初字第959号民事判决对孙新元2014年7月31日之后3个月的损失已判决杨新社进行了赔偿，孙新元再要求杨新社赔偿这期间的经营损失系重复主张，不予支持。对孙新元主张的2014年11月1日至2015年1月29日的经营损失，可按生效判决确认的赔偿标准即每月3000元，认定为9000元，由杨新社予以赔偿。孙新元要求按上年度餐饮业行业工资标准赔偿其2014年8月1日至2015年1月29日期间的经营损失，没有依据。综上，原判认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。上诉人孙新元的部分上诉理由成立，对其相应的请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第258号民事判决第一项；
二、撤销金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第258号民事判决第二项；
三、被上诉人杨新社返还上诉人孙新元转让费26000元；
四、被上诉人杨新社赔偿上诉人孙新元经营损失9000元。
以上第三、第四项合计35000元，限于本判决生效后10日内付清。
一审案件受理费800元，上诉人孙新元承担400元，被上诉人杨新社承担400元；二审案件受理费800元，由上诉人孙新元承担400元，被上诉人杨新社承担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尚晓霞
审 判 员 裴振霞
代理审判员 蔡中利
二〇一五年九月三日
书 记 员 张 琴