上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第16号
原告（反诉被告）徐刚，男，1988年3月27日出生，汉族。
被告（反诉原告）马秋莉，1979年8月22日出生，汉族。
委托代理人周晨，男，1978年6月30日出生，汉族。
委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
原告徐刚诉被告马秋莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本院于2015年2月9日公开开庭进行审理，原告徐刚、被告马秋莉及其委托代理人周晨、郑金辉到庭参加诉讼。被告当庭提起反诉，本院予以受理。本案现已审理终结。
原告徐刚诉称：2014年5月31日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区城北新村25号楼209室房屋，建筑面积45.02平方米。合同签订后，原告如约向被告支付购房款人民币720，000元，其中首付270，000元，贷款450，000元。依据合同补充条款（一）第3项约定，被告承诺于签订合同后60个工作日内向房屋所在地公安派出所机构办理原有户口的迁出手续。若被告未按时申请办理原有户口迁出手续，即在签订本合同后60个工作日内原户口未能迁出，则每逾期一日，被告应当按照房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出为止。被告至今未办理户口迁移手续，导致原告无法办理贷款部分款项的放款手续，也导致原告浪费大量精力去相关部门沟通，损害了原告的利益。故原告诉至法院请求判令：被告支付原告违约金52，200元。被告承担本案诉讼费。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付原告违约金45，000元（自2014年8月23日至2014年12月26日止，共计125天，按每日360元计算）。
被告马秋莉辩称：不同意原告的诉讼请求。对原告计算的期限和计算方式没有异议，但是被告不同意承担违约责任。请求法院判决撤销原、被告于2014年5月31日签订的房屋买卖合同补充条款（一）第三项内容，因为系争房屋中有除被告之外的其他人员户口，原、被告签订的买卖合同不能强制他人迁出户口。2014年12月17日系争房屋内户籍人员周青被刑事拘留，在拘留期其无法办理户口迁移手续，属于情势变更，事实上也是因周青一人的户口没有迁出导致本案诉讼。如果原告因此发生实际损失的，被告同意进行赔偿。
被告马秋莉认为原、被告签订的合同中不能强制要求他人迁出户口，之后房屋内户籍人员周青被刑事拘留，属于情势变更，故提起反诉请求法院判令撤销反诉原告与反诉被告在2014年5月31日签订的《房屋买卖合同》补充条款（一）第3项内容。
反诉被告徐刚针对反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告与反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，是平等主体之间的协议，不存在重大误解，也不存在情势变更。即使存在户籍人员周青被羁押的事实，其也可以委托律师办理户口迁出手续。
经开庭审理查明：2014年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市青浦区城北新村25号509室房屋转让给乙方，建筑面积45.02平方米，总价720，000元。甲方于2014年11月25日前腾退房屋并通知乙方进行验收交接。2014年10月30日前甲乙双方共同申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）第3条约定，甲方承诺于签订本合同后陆拾个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原户口（若有）的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，或在签订本合同后陆拾个工作日内原有户口（若有）未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款720，000元。2014年11月7日，系争房屋登记至原告名下。
系争房屋内原有户籍人员周玉琪（被告公公）、陶志兰（被告婆婆）、周青（被告丈夫的姐姐）、陈苓玥（周青的女儿）。其中周玉琪、陶志兰和周青的户口于2014年12月25日迁出系争房屋，陈苓玥的户口于2014年12月27日迁出系争房屋。
2014年8月17日，周青因涉嫌妨害公务犯罪被上海市公安局青浦分局羁押，2014年11月27日以妨害公务罪被判处拘役四个月，于2014年12月17日刑满释放。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、购房发票、短信记录，被告提供的户口簿、刑事判决书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
原告表示：1、合同是原、被告平等主体之间的协议，不存在重大误解，合法有效，被告违反合同约定逾期迁移户口，应当按照合同约定支付原告违约金；2、户籍人员周青被羁押不属于情势变更，其可以通过委托律师等途径办理，且周青是在约定的期限到期前几天才被羁押；3、由于被告未及时迁出户口，导致原告经常到处跑了解情况，给原告的工作造成了影响。
被告表示：1、合同补充条款（一）第三条存在重大误解，被告签订合同时不清楚无法强制要求其他人员迁出户口，故该条款无效；2、户籍人员周青在约定的期限未届满时被刑事羁押，无法办理迁户口手续，属于情势变更；3、被告户口逾期迁出对原告未造成实际损失，如果法院认定被告违约，合同约定的违约金标准过高，被告认为赔偿原告不超过5，000元较合理。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。当事人可以约定由第三人履行债务，第三人不履行或履行不符合约定时，债务人应当承担违约责任，故原、被告在购房合同中约定的迁移户口条款虽涉及合同外的其他人，符合法律法规的相关规定，不存在重大误解，系合法有效。被告与户籍人员均系家庭亲属关系，对合同约定义务均应知晓，理应积极主动履行相关义务。周青因妨害公务罪被刑事羁押，系其自身违法行为造成的后果，并非无法预见和不可抗力，故对被告以重大误解和情势变更为由要求解除合同条款的主张本院不予支持。被告未能在合同约定的期限内办理户口迁出手续，违反了合同的约定，理应承担违约责任。被告认为合同约定的违约金标准过高，本院结合被告违约行为的原因、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌情认定被告应当支付原告违约金8，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告马秋莉应于本判决生效之日起十日内支付原告徐刚违约金8，000元；
二、反诉原告马秋莉的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费925元，减半收取计462.50元，由原告负担380元，被告负担82.50元；反诉受理费40元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年三月三十日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。