广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6889号
原告（反诉被告）：谢海豪，男，汉族，1990年1月24日出生，住广东省广宁县。
委托代理人：刘燕，系广东华鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈绮媚，女，汉族，1980年12月30日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：肖贻高，系广东经国律师事务所律师。
第三人:佛山市顺德区吉之堡房地产物业代理有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区陈村镇潭州村委会碧桂花城翠湖畔一区新街18幢63号商铺，统一社会信用代码：91440606663304662T。
法定代表人：梁迪康。
委托代理人:彭海军，男，汉族，1989年11月11月出生，住四川省仪陇县,系公司员工。
委托代理人：杨宇，女，汉族，1980年3月6日出生，住广东省广州区，系公司员工。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，根据被告申请，追加佛山市顺德区吉之堡房地产物业代理有限公司为第三人参与诉讼，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以准许，并依法决定将反诉与本案合并审理。后本案由审判员朱道春适用简易程序于同年7月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘燕，被告陈绮媚及其委托代理人肖贻高，第三人委托代理人彭海军、杨宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月，和解期间依法不计入审理期限。
原告诉称：2016年1月8日，原告通过第三人的介绍，向被告购买其名下位于佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号1区长信银湾花园19栋1703房，房屋成交价460000元人民币，双方签订《房地产买卖合同》。原告当天向被告支付定金15000元，2016年1月14日原告向第三人支付10000元中介费。2016年2月29日，原告向第三方支付按揭评估费4320元。2016年3月17日，被告要求原告为其垫付供房款4500元。原告认为，被告有如下违约行为，首先，合同约定被告应在自己的房产证办出的当日将房屋交付给原告，且在交楼之前将该房屋所欠的银行贷款、税款等费用全部缴清，而被告的房产证于2016年1月24日办出，但至今被告均不能清付银行贷款，更没法交楼给原告。其次，被告已向原告表明无力筹集除原告支付首期款之外的其他款项赎契，即不能履行合同，只愿意退19500元给原告，不承担原告产生的损失。因被告违约，依合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。故起诉请求法院判令：1.解除双方于2016年1月8日签订的《房地产买卖合同》；2.被告退还供楼垫付款4500元并支付立案日起至实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.被告支付违约金46000元；4.被告赔偿原告损失14320元并支付该款项从立案日起至实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.诉讼费用由被告负担。
被告答辩并反诉称：原、被告签订的房屋买卖合同约定原告应在2016年1月9日前支付剩余定金10000元，原告至今仍未支付，已构成违约。合同约定原告应向被告支付首期购房款85000元用于赎契，但在被告申请了提前还贷后，原告并未支付首期购房款，因合同明确约定被告不具有赎契义务，原告主张被告无法支付剩余赎契款理由不能成立，相反，原告未支付首期购房款构成违约。被告出售的房产并无共有权证，但合同却注明有共有权证，故不存在被告新出房产证的问题，因此接下来约定被告在房产证出证时交付房产的约定属于约定不明，原告以被告未交付房产和付清银行贷款的说法明显不能成立，其以此约定主张被告违约的理由也不能成立。合同对剩余购房款的支付方式未作任何约定，原告主张剩余购房款办理银行按揭的说法被告不同意。原、被告签订的购房合同存在多处遗漏，完全属于第三人的责任，且被告违约，原告支付的中介费10000元应由第三人或原告自行负担。综上，原告属于违约方，故反诉请求：1.原告支付违约金46000元予被告；2.诉讼费由原告负担。
针对被告反诉，原告辩称：房屋成交价为460000元，原告已申请按揭贷款360000元，加上首期购房款85000元，可反推定金为15000元，被告主张定金为25000元的意见不能成立。至于合同约定剩余定金10000元应于2016年1月9日支付的问题，因签订合同时原告只能支付定金5000元，故当时支付5000元，剩余定金10000元第二天支付，该剩余定金10000元是包括在总定金15000元之中，被告以原告未支付剩余定金为由主张原告违约无理。虽然合同并未约定剩余购房款支付方式，但原告申请按揭贷款时，被告是知悉并签名，现被告不同意剩余购房款办理银行按揭无理。被告申请提前还贷后，第三人多次催促被告支付剩余赎契款，被告明确提出无力支付，原告才未支付首期款85000元。综上，被告是违约方，其反诉没有依据，应予驳回。
第三人述称：2016年1月8日，第三人促成原、被告签订房屋买卖合同，签约当天支付定金15000元，卖方办理房产证后抵押银行申请提前还贷，还贷当天买方支付85000元作为首期购房款给卖方还贷，剩余房款360000元买方办理银行按揭贷款。2016年2月4日，卖方申请了提前还贷，银行通知在2016年2月19日前将还贷款存入还款账户，还贷金额约320000元。此后大约一个星期，卖方通知第三人，其无力还贷，第三人提议被告向融资公司借款，但因被告诚信记录不好，融资公司不同意贷款给被告。第三人将此情况告诉原告后，原告担心被告无力支付剩余赎契款，提出被告将剩余赎契款存入还贷账户后，原告再支付首期购房款。后，因卖方一直未能凑齐赎契款，交易无法继续，双方到第三人处协商也未达成一致。
诉讼中，原告举证如下：
1.原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。
2.房地产买卖合同，证明原、被告与第三人签订涉讼合同并约定权利义务。
3.房地产权证，证明房屋至今仍在被告名下。
4.收款证明，证明原告向被告支付定金15000元。
5.工商银行汇款凭证，证明原告垫付供楼款4500元。
6.收据2张，证明原告为履行合同支付中介费10000元、按揭评估费4320元。
7.敦促履行通知书、营业执照，证明被告是合同无法履行违约方，中介为此出具情况说明。
诉讼中，被告举证如下：
1.被告身份证，证明被告诉讼主体资格。
2.营业执照，证明第三人诉讼主体资格。
3.广东省商品房买卖合同、房地产权证、房产查询证明、南海区不动产登记局证明，证明出售的房产不存在共有证，2016年2月14日被告领取房产证不属于合同约定的新房产。
3.房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、提前偿还借款申请书、提前还款申请审批表、主机查询信息事、提前偿还借款银行出具计算资料、文字整理稿、录音CD，证明被告已履行合同义务，原告存在违约行为应向被告承担违约责任。
4.收件收据，证明被告在签订房屋买卖合同时没有向第三人提交过共有证，房地产买卖合同上所载共有证是第三人捏造。
经庭审质证，第三人对原、被告出示的证据的真实性均无异议。被告对原告出示的证据1真实性无异议，本院确认此主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据2真实性无异议，但对合同部分内容不认可，其中合同第三条、第四条不认可，被告签订合同时并没有共有证或房产证，不存在出新的房产证问题，应视为双方对物业交付时间没有约定，被告不存在违约；根据合同付款方式第二条第2项约定，原告应在2016年1月9日前支付定金余款10000元，但原告至今未付；根据合同约定付款方式第二条第3项，首期购房款85000元原告也未按期支付；合同明第二条第3项第1点明确约定卖方不负责赎契，原告以被告未支付赎契款为由主张被告违约不能成立。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据3真实性无异议，证明内容有异议，该证据所载内容为被告单独所有，证明不存在共有情况。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告出示的证据4无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据5真实性无异议，但认为该款是借款。经审查，被告并未证明双方之间存在其他经济往来，该款项金额与二个月供楼款接近，被告质证理由不能成立，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据6中按揭评估费收据有异议，认为合同并未约定原告申请按揭贷款，更无约定该按揭评估费由被告承担，与被告无关；对中介费收据真实性不清楚，合同约定中介费由原告承担，且原告系违约方，中介费应由原告承担或原告向第三人追偿。经审查，该二份收据为原件，且符合交易流程，本院确认此二张收据的真实性。被告对原告出示的证据7中通知书三性不认可，对营业执照三性无异议，认为原告并未向被告出具通知书，且原告未提交送达凭证。经审查，该证据为第三人陈述，且无证据证明此前送达给被告，本院对此组证据的证明力不予确认。原告对被告出示的证据13无异议，确实没有共有证，合同签订时三方均知被告未办理房产证。经审查，本院确认此三组证据的真实性。原告对被告出示的证据4中买卖合同三性不确认，认为该合同第五条已对清缴等费用进行约定，合同定金约定15000元，该款原告分两次支付，签订合同当日支付5000，后期支付10000元，故被告直接出具15000元定金收据，不存在定金余款未付；对支付承诺书、申请书及审批表真实性无异议，申请书及审批表并未能证明被告守约或原告违约，银行审批通过后被告电联原告及第三人告知其未能按期筹集赎契款；文字整理稿及CD真实性由法院审查。经审查，上述证据能相互印证，本院确认此组证据的真实性。
根据采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
位于佛山市南海区罗村街道罗村大道中2号1区长信银湾花园19栋1703房（以下简称涉讼房产）于2016年1月14日办理房地产权证，登记权属人为被告。2016年1月8日，原告（买方）、被告（卖方）在第三人的促成下签订《房地产买卖合同》，约定：被告将涉讼房产出售给原告，成交价460000元；卖方持有该物业的共有证；买卖双方同意该物业交付使用的时间为出新房产证当天（卖方）；卖方应在该物业交付予买方之日前缴清该物业的一切欠款及应付费用（包括银行贷款、税款、债务及水电物业等费用），卖方保证在该物业交付后买方无须对上述卖方的欠款及应付费用负责，否则视为逾期交楼，买方有权拒绝收楼和追偿；买卖双方有违约行为，逾期未超过十个工作日，违约方按日支付成交价1‰作为违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或总成交价10%的违约金，且违约方须承担守约方向第三人支付的代理费；第三人促成买卖双方签订房屋买卖合同，买卖双方按签订的《买卖代理费支付承诺书》执行，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按物业成交的3%向第三人支付咨询代理费，守约方已支付的咨询及代理费由守约方直接向违约方追讨，第三人不另收退，买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向第三人连带支付应付而未付的咨询及代理费；买方须在2016年1月8日支付定金15000元予卖方；定金余款10000元须在2016年1月9日前支付；卖方在合同签订后20个工作日内申请提前还贷，买方须在银行还贷通知之日起5个工作日内将赎契款付至卖方账户，首期楼款（不含定金）85000元买方须在银行通知还贷之日起2个工作日内直接存入还贷账户。当日，原告向第三人签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，承诺支付咨询及代理费10000元予第三人。
被告出具一张落款时间为2016年1月8日收据，载明收到原告交纳的定金15000元。第三人出具一张时间为2016年1月14日收款收据，载明收到原告交纳的咨询代理费10000元。2016年2月4日，被告申请提前还贷，还贷金额约为330000元。2016年2月29日，原告支付按揭评估费4320元。2016年3月17日，原告转账4500元予被告用于还按揭款。
2016年4月25日，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告起诉请求解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告反诉请求原告支付解除合同违约金，表明也同意解除合同，本院据此对原告主张解除《房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同中约定被告出新房产证当天交付房屋给原告，而被告房产证于2016年1月14日才首次办理，不存在出新房产证问题，而此时尚未到原告支付首期购房款的时间，故在原告仅支付定金15000元情况下，约定此时交付房屋明显与交易习惯不符，且合同还约定被告交付房屋时应缴清房屋的一切款项，包括银行贷款，但合同后面付款约定中又排除被告赎契义务，故合同中有关房屋交付的约定不明，原告以被告未交付房屋为由主张被告构成根本违约理据不足，本院不予采信。合同中约定定金为15000元，结合被告只出具15000元的定金收据及准备办理贷款的金额，本院认定定金余款10000元已包含在15000元定金，被告以原告未支付定金余款10000元构成违约的意见也不能成立，本院不予采纳。合同中明确被告不具有赎契义务（表现为在赎契方式中卖方后面打叉），原告是赎契出资方，但同时又约定原告支付赎契的首期购房款为85000元，合同并未约定剩余赎契款支付义务方，原告以被告无力支付剩余赎契款为由主张被告违约的理由也不能成立。综上，原、被告签订的房屋买卖合同对房屋交付时间、剩余赎契款支付义务人均约定不明，特别是合同并未约定剩余购房款支付方式及支付期限，导致该合同在履行时产生争议，原、被告认为对方构成根本违约的理由均不能成立，本院对被告反诉请求原告支付违约金46000元的诉讼请求不予支持。原告选择主张被告支付违约金46000元，该主张中包括了原告已支付的定金15000元，在原、被告均未构成根本违约的情况下，该15000元定金被告应返还给原告，本院对原告主张剩余违约金的诉讼请求不予支持。原告预付给被告的供楼垫付款4500元被告应返还，本院对原告主张被告返还该笔款项并支付从起诉之日起利息的诉讼请求予以支持。原、被告签订的房屋买卖合同是在第三人促成下签署，且由第三人提供格式合同，第三人作为中介方，对合同约定不明导致合同无法继续履行具有最大责任，其无权收取中介费，原告要求被告支付中介费10000元及利息理据不足，本院依法不予支持。原告支出的按揭评估费4320元属履行合同损失，从公平角度出发，本院酌情确定被告负担一半，即被告应支付2160元及从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）谢海豪与被告陈绮媚（反诉原告）于2016年1月8日签订的《房地产买卖合同》中有双方权利义务的约定；
二、被告（反诉原告）陈绮媚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金15000元予原告（反诉被告）谢海豪；
三、被告陈绮媚（反诉原告）应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按揭评估费2160元、返还垫付供楼款4500元，合计6660元予原告谢海豪，并支付以此为本金从2016年4月25日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
四、驳回原告（反诉被告）谢海豪其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）陈绮媚全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取710.25元（原告已预交），由原告负担539.5元，被告负担170.75元，被告负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。反诉受理费475元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一六年八月十九日
书记员 黄晓璇