湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01627号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市天天向欣图文设计有限公司，住所地武汉市武昌区粮道街小区华翼楼宇D1栋2单元5层6室。
法定代表人：向宗琼，该公司经理。
委托代理人：龚承军，湖北省正平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：代志华。
委托代理人：曾军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张德元。
委托代理人：曾军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：武汉市粮道街中学，住所地武汉市武昌区华中村**号。
法定代表人：王朝文，该中学校长。
委托代理人：夏元胜，该中学职员。
委托代理人：陈锡金，该中学职员。
原审第三人：向宗琼。
上诉人武汉市天天向欣图文设计有限公司（以下简称天天向欣公司）因与被上诉人代志华、张德元、原审第三人武汉市粮道街中学（以下简称粮道街中学）、向宗琼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月8日，天天向欣公司诉至一审法院，请求判令：1、代志华、张德元退还押金2，000元。2、代志华、张德元退还2005年5月至2013年5月多收的租金84，200元及利息。3、代志华、张德元承担诉讼费用。张德元提起反诉，请求判令：1、天天向欣公司、向宗琼支付2013年6月至2014年1月15日期间的房屋租金13，500元。2、天天向欣公司、向宗琼支付2014年1月15日起至腾退武汉市武昌区华中村74号粮道街中学左侧2号门面时止的房屋占用费（按每月900元计算）。3、反诉费用由天天向欣公司、向宗琼承担。
一审法院经审理查明，2005年8月，张德元与粮道街中学达成口头协议，粮道街中学将位于武汉市武昌区华中村74号18.6㎡的（左侧2号）门面房租赁给张德元使用，每月租金600元（2010年11月1日调为900元）。在履行合同过程中，张德元委托代志华对承租的门面房进行管理，代收代付租金。
2012年2月26日、2013年2月26日，张德元委托代志华与天天向欣公司（向宗琼）签订房屋租赁合同各一份，约定代志华将位于武汉市武昌区粮道街中学（左侧2号门面）房屋出租给天天向欣公司，用于打字复印，租赁期限自2012年2月26日至2013年2月26日，再至2014年2月26日，每月租金1，800元，按季度付清租金5，400元，天天向欣公司向代志华交纳押金2，000元，合同解除后退还押金。双方在合同上签字。2012年2月26日，天天向欣公司（向宗琼）向代志华交押金2，000元、交2012年2月26日至5月26日租金5，400元。合同履行过程中，均由代志华向天天向欣公司（向宗琼）收取租金，并每半年向粮道街中学支付租金5，400元（900元×6个月），差价代志华交给张德元。
2013年4月，粮道街中学因教学需要，要求张德元及向宗琼腾退位于武汉市武昌区粮道街中学（左侧2号门面）房屋。2013年12月5日，张德元向粮道街中学出具承诺书，载明“本人承诺配合向宗琼收回学校第2号门面工作，收回时间2014年1月15日”，向宗琼向粮道街中学出具承诺书，载明“本人承诺2014年1月15日无偿从粮道街中学2号门面撤出，保证经营期间不出任何安全问题，不改变门面结构，到期后交付3个月房租和水电。”张德元、向宗琼到期未将位于武汉市武昌区粮道街中学（左侧2号门面）房屋腾退给粮道街中学。
粮道街中学于2014年7月3日起诉，请求解除粮道街中学与张德元之间的租赁合同；张德元、天天向欣公司、向宗琼立即腾退门面房；张德元支付2014年1月15日至实际腾退完毕期间的房屋占用费；张德元承担诉讼费用。在该案审理过程中，天天向欣公司、张德元、代志华、粮道街中学、向宗琼均认可租金及水电费交至2013年5月。2014年9月22日一审法院作出（2014）鄂武昌民商初字第00553号民事判决书，判决：粮道街中学与张德元签订的口头房屋租赁合同终止履行；天天向欣公司、向宗琼自判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市武昌区华中村74号（粮道街中学左侧2号门面）房屋，交还给粮道街中学；张德元自判决生效之日起十五日内支付粮道街中学房屋占用费（按每月租金900元，自2014年1月15日计算至实际腾退完毕时止）。向宗琼不服判决提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2015年1月29日作出（2014）鄂武汉中民终字01233号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。嗣后，天天向欣公司仍在该门面房经营，既未交租金，也不腾退房屋，并于2015年5月8日诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，张德元委托代志华与天天向欣公司于2012年、2013年签订的两份房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，未违反法律的规定，合同合法有效。代志华受张德元的委托管理租赁房屋，相应的权利、义务及责任应由张德元承担，故代志华在本案中不承担责任。
两份房屋租赁合同到期后，张德元与天天向欣公司未续签合同，故天天向欣公司交纳的押金2，000元张德元应予退还；合同约定每月租金1，800元，天天向欣公司以张德元与粮道街中学签订的房屋租赁合同约定每月租金为900元，认为张德元多收租金，要求返还多收租金84，200元，因天天向欣公司与张德元签订的房屋租赁合同及张德元与粮道街中学签订的合同系各自独立的法律关系，故天天向欣公司主张由张德元退还多收取的租金，不予支持。
天天向欣公司向张德元交纳的租金至2013年5月，故天天向欣公司应向张德元支付自2013年6月至2014年1月15日的租金13，500元（1，800元／月×8个月－900元）；双方签订的房屋租赁合同已终止履行，但天天向欣公司仍在该门面房经营，拒不腾退，应承担房屋的占有使用费，按每月900元计算，从2014年1月16日计算至实际腾退完毕时止。张德元要求向宗琼共同承担责任的请求，因房屋使用人为天天向欣公司，故对张德元的此项请求，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决：一、张德元退还武汉市天天向欣图文设计有限公司押金2，000元，此款自本判决生效之日起十五日内付清。二、武汉市天天向欣图文设计有限公司支付张德元自2013年6月至2014年1月15日的房屋租金13，500元，此款自本判决生效之日起十五日内付清。三、武汉市天天向欣图文设计有限公司支付张德元房屋占用费（按每月租金900元，从2014年1月16日计算至实际腾退完毕时止），此款自本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回武汉市天天向欣图文设计有限公司其他诉讼请求。五、驳回张德元其他反诉请求。本案本诉案件受理费1，956元，减半收取978元，由武汉市天天向欣图文设计有限公司负担928元，张德元负担50元；反诉案件受理费260元，减半收取130元，由武汉市天天向欣图文设计有限公司负担。
天天向欣公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1、双方合同约定若出租方不能保证天天向欣公司正常使用房屋应退还所收全部租金，双方应按照该约定执行。2、代志华和张德元没有按照粮道街中学与肖菊梅的合同约定金额收取租金，多收取的租金没有合同依据和法律依据。3、张德元不具有反诉人的主体资格，且其反诉超过了诉讼时效。综上，请求：1、撤销原判第二、三、四项，改判支持天天向欣公司的全部诉讼请求。2、由代志华和张德元承担诉讼费用。
被上诉人代志华、张德元答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人粮道街中学述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人向宗琼述称同意天天向欣公司的上诉请求和理由。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，天天向欣公司于2015年9月22日从武汉市武昌区华中村74号（粮道街中学左侧2号门面）房屋中腾退。
本院认为，张德元与天天向欣公司签订的两份房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。代志华受张德元委托管理租赁房屋，相应的权利义务应由委托人张德元承担。该两份租赁合同到期后，张德元应退还天天向欣公司交纳的2，000元押金。天天向欣公司认为张德元没有按照粮道街中学与肖菊梅的合同约定金额收取租金，应返还多收取的租金84，200元的上诉请求，因天天向欣公司与张德元签订的房屋租赁合同中约定的租金为每月1，800元，粮道街中学与肖菊梅之间的房屋租赁合同与天天向欣公司与张德元签订的房屋租赁合同是两个不同的法律关系，对其该项上诉请求，本院不予支持。天天向欣公司认为双方合同约定若出租方不能保证天天向欣公司正常使用房屋应退还所收全部租金的上诉请求，因天天向欣公司在一审起诉时并未提出该项诉讼请求，其在二审中变更诉讼请求本院不予支持。
天天向欣公司租金交纳至2013年5月，其应向张德元支付自2013年6月至2014年1月15日的租金13，500元。天天向欣公司认为张德元主张房屋租金超过法定诉讼时效的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因天天向欣公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间亦无新的证据证明张德元的请求权已过诉讼时效期间，对其该项上诉理由，本院不予采纳。
关于天天向欣公司认为张德元不具有反诉人的诉讼主体资格的上诉请求，虽然生效的民事判决书判决粮道街中学与张德元签订的口头房屋租赁合同终止履行，该判决书亦判决张德元向粮道街中学支付房屋占用费，但是该房屋实际上由天天向欣公司占用，因此，天天向欣公司应向张德元支付自2014年1月15日至2015年9月22日的房屋占用费，按每月租金900元计算，共计18，240元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中出现新的事实，本院对于一审实体判决作部分改判，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00769号民事判决第一、二、四、五项。
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00769号民事判决第三项为：武汉市天天向欣图文设计有限公司支付张德元房屋占用费18，240元，此款自本判决生效之日起十五日内付清。
一审本诉案件受理费1，956元，减半收取978元由武汉市天天向欣图文设计有限公司负担928元、张德元负担50元；反诉案件受理费260元，减半收取130元由武汉市天天向欣图文设计有限公司负担。
二审案件受理费1，956元，由武汉市天天向欣图文设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二〇一五年十一月三十日
书记员 赖瑞文