福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1236号
上诉人（原审被告、反诉原告）欧德祥，男，1969年11月9日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人游海伟，莆田市城厢区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨德胜，男，1976年12月10日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
委托代理人陈建明，福建共与和律师事务所律师。
上诉人欧德祥因与被上诉人杨德胜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第1980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧德祥的委托代理人游海伟、被上诉人杨德胜的委托代理人陈建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月11日，原告杨德胜（乙方）与被告欧德祥（甲方）签订《租赁协议书》，约定的主要内容为：被告将自有的坐落在莆田市城厢区霞林街道铁岭村铁灶自然村3号三幢房屋（一幢三层楼、一座小平房、一座铁板房）出租给原告使用，房屋用途为办公、住宿、厂房等；租赁期限自2010年5月10日至2015年5月9日止，甲方应于2010年5月10日将房屋及场地交付给乙方；租金按月支付，每月人民币5000元，租金从甲方将房屋交付乙方使用时开始计算，乙方应于每月的10日前支付租金，租金存入甲方指定的账户或直接交付甲方，甲�应出具收条；签订本合同时乙方预交押金人民币1万元；第十条违约责任（二）租赁期内，乙方结束经营需提前退租的，应提前30日通知对方，双方按实际结算租金，甲方无息归还乙方押金；第十二条其他约定事项1、乙方租赁期未满的情况下，若乙方放弃租赁，甲方可取消押金。但由乙方投资或购买、添置的财产归乙方所有，由乙方自行处置；……6、在租赁期间，卫生费由乙方支付，村里的任何异议由甲方出面协调。双方还对其他事项作了约定。当天，被告向原告出具《收条》一份，内容为“兹收杨德胜租房定金1万元正，房子合同生效后直接转为房子出租压金，待合同期满后退还”。2010年5月27日，原告与被告女儿许丽珍在该协议书的末尾添加《增补协议》，内容为“于2010年6月1日起房东所住楼下一层，大约270㎡左右，一同租给卡尔诺公司，租金壹仟叁佰元整￥1300�／月人民币。租期跟本合同一致。”协议签订后，双方均能依约履行各自的义务。2013年3月间，原告搬离承租房。2013年3月28日，许丽珍向原告出具《收条》一份，内容为“今收杨德胜搬厂赔偿金壹万陆千贰佰元整（人民币￥16200.00元）”。2014年3月31日，原告以被告拒绝退还押金为由诉至本院。2014年4月16日，被告提起反诉，本院予以合并审理。
原审法院认为，原告杨德胜与被告欧德祥签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并切实履行。原告虽在协议约定的租赁期限内搬离承租房，但根据双方无异议的由许丽珍于2013年3月28日出具的《收条》内容，应认定双方对原告搬离承租房的相关事项的处理已达成一致意见，被告同意原告搬离承租房，原告对相关事项予以赔偿。虽然双方�赔偿金所包含的项目有争议，但按常理双方在协商终止租赁关系时，原告必然会提出租房押金的返还问题，如果被告同意返还，应会将押金与原告应支付的赔偿金抵扣，由此可推定原、被告双方已就提前解除合同，原告提前搬离承租房涉及的房租、押金、水电费、卫生费、赔偿金等相关问题达成协议并处理完毕。故现原告请求被告返还押金依据不足，本院不予支持。同理被告的反诉请求也缺乏依据，本院亦不予支持。按照日常生活经验，承租者在搬离承租房时，常会丢弃一些对其无用的物品，被告提供的照片无法证实原告仍占有使用承租房。由于原告在2013年2月份存入电费5000元，被告提供的电费明细单仅能证实电量使用情况，无法证明原告拖欠电费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第�条之规定，判决：一、驳回原告杨德胜的诉讼请求；二、驳回反诉原告欧德祥的反诉请求。本案本诉案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由原告杨德胜负担；反诉案件受理费人民币771元（已减半收取），由反诉原告欧德祥负担。
一审宣判后，上诉人欧德祥不服，向本院提起上诉。
上诉人欧德祥上诉称：1、根据双方签订的《租赁协议书》，租期是到2015年5月9日止。在未办理解除合同的情况下，被上诉人以各种理由拖欠租金共10个月（暂计至2014年1月止），原审判决在被上诉人没有证据证明合同已解除的情况下仍驳回上诉人要求被上诉人支付租金的请求，是错误的，应予撤销并纠正。2、案外人许丽珍不是合同的当事人，被上诉人瞒着上诉人骗取案外人许丽珍出具《收条》，属违法无效行为。原审判决一方面认定收条中赔偿金所含项目有争议，一方面又认为双方对收条无异议，前后矛盾。3、即使被上诉人于2013年3月28日已与案外人许丽珍办理解除租赁合同，但仍存在被上诉人拖欠卫生费未付的事实。何况，被上诉人无法举证证明合同已经解除，原审驳回上诉人要求被上诉人支付卫生费的请求，于法无据。4、被上诉人拖欠上诉人电费，可以反证被上诉人未实际退租的事实，且上诉人提供的现场照片，可以佐证被上诉人将大量物品存放在涉案房屋内未搬离的事实。综上，请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人杨德胜支付自2013年4月至2014年1月的房屋租金人民币6.3万元，并承担该款自一审反诉之日起至实际支付之日止的利息损失；2、改判被上诉人杨德胜支付2013年1月至2014年1月止租房期间的街道卫生管理费每月人民币150元，共计人民币1950元；3、改判被上诉人杨德胜支付租房期间拖欠的电费人民币4716.82元；4、改判本案一�二审诉讼费用由被上诉人杨德胜承担。
被上诉人杨德胜辩称：1、根据2013年3月28日案外人许丽珍出具的《收条》，可以证明双方已就合同解除及费用的清算达成一致意见。被上诉人杨德胜已经搬离承租的房屋，不存在继续占有使用的事实。2、上诉人所提供的照片不能证明被上诉人继续占有使用承租的房屋。被上诉人租房的用途是做家具，照片中的物品是被上诉人遗弃的一些废物，且照片中的物品也是根据案外人许丽珍的要求留下的。综上，请求驳回上诉人欧德祥的上诉。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人欧德祥对“2013年3月间，原告搬离承租房”有异议，认为被上诉人杨德胜仍未搬离讼争房屋；对“2013年3月28日……￥16200.00元）”有异议，认为许丽珍不是本案租赁合同的当事人，其收款时对拖欠的房租、卫生费、电费等尚不清楚，因此其收款是被被上诉人杨德胜骗取的；上诉人欧德祥对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人杨德胜对原审法院查明的事实没有异议。但对于案外人许丽珍的身份，根据双方当事人均无异议的由本院依职权调取的莆田市公安局霞林派出所出具的户籍登记证明，案外人许丽珍与上诉人欧德祥系夫妻关系，并非父女关系，原审法院对该事实查明有误，本院予以纠正。对该事实以外的双方当事人均无异议的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人欧德祥与被上诉人杨德胜双方自愿签订的《租赁协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。在协议履行过程中，被上诉人杨德胜单方解除合同。根据上诉人欧德祥的妻子许丽珍2013年3月28日出具给被上诉人杨德胜的《收条》，该《收条》载明“今收杨德胜搬厂赔偿金壹万陆千贰佰元整（人民币￥16200.00元）”，可以推定，案外人许丽珍已代�上诉人欧德祥与被上诉人杨德胜就合同提前解除后产生的后续问题进行协商，并已解决完毕，案外人许丽珍替上诉人欧德祥代为收取被上诉人杨德胜支付的赔偿金人民币16200元，被上诉人杨德胜之后搬离讼争房屋，故原审判决认定本案租赁合同已经解除，双方已就合同解除后相关事项的处理达成一致意见，并据此驳回双方各自的诉求，是正确的。上诉人欧德祥二审提供的中国民生银行信用卡中心2014年9月16日邮寄给被上诉人杨德胜的银行卡使用对账单，并不足以证明被上诉人杨德胜仍占有、使用讼争房屋，故本院不予采纳。上诉人欧德祥上诉称案外人许丽珍不是合同当事人，其收款时对拖欠的房租、卫生费、电费等尚不清楚，考虑到上诉人欧德祥与案外人许丽珍系夫妻关系，被上诉人杨德胜有理由相信案外人许丽珍可以代表上诉人欧德祥代为处理解除合同产生的相关后续问题，许丽珍的行为构成表见代理，其收取的赔偿金应认定是对合同履行期间未付的卫生费、电费等费用的统一结算及单方解除合同后造成损失的统一赔偿。上诉人欧德祥上诉另称案外人许丽珍收取赔偿金并出具收条是被被上诉人杨德胜骗取的，因其没有提供充分证据予以证明，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币771元，由上诉人欧德祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 林锴琪
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；