山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1676号上诉人（原审被告）：王晓飞，男，1986年2月14日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：王帆，女,系王晓飞姐姐1981年12月12日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱凤海，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海和缘商场管理有限公司，住所地威海经济技术开发区乐天世纪城1号B2301。法定代表人：王加丽，经理。委托诉讼代理人：张秀军，山东润洲律师事务所律师。上诉人王晓飞因与被上诉人威海和缘商场管理有限公司（以下简称和缘公司）租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王晓飞上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1.本案应为物业管理服务合同纠纷，并非租赁合同纠纷。涉案房屋系威海九隆置业有限公司而非被上诉人出租给上诉人使用。被上诉人系根据威海九隆置业有限公司的授权与上诉人签订管理合同，双方并非租赁合同关系；2.涉案管理合同系双务有偿合同，被上诉人应当根据合同约定积极履行管理职责，并保证上诉人可以实现合同目的。但被上诉人对上诉人多次反映的问题，消极对待，致使上诉人的经营管理无法进行。涉案房屋用于上诉人姐姐经营餐饮，但涉案房屋楼上部分被出租给威海零距离健身服务有限公司（以下简称零距离健身），健身房器材发生的巨大噪音对餐馆的运营造成影响；3.被上诉人或者威海九隆置业有限公司强行将涉案房屋停电、锁门，致使上诉人姐姐的经营管理无法正常进行，因此，上诉人有权拒绝支付被上诉人租金。和缘公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。涉案房屋由威海九隆置业有限公司出租给上诉人，但关于后期的管理、服务及租赁事宜相关的后续问题，由被上诉人负责。和缘公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年11月22日签订的管理合同；2、被告支付原告截至2016年1月22日的运营场地管理费249866元及违约金（其中79550元自2013年11月23日起，170316元自2014年1月22日起，按每天1%计算）；3、被告支付原告物业服务费8973元、电费1572.90元。一审法院认定事实：2013年11月23日，原、被告签订一份管理合同书，约定：甲方为原告，乙方为被告，乙方承租甲方位于威海经济技术开发区乐天世纪城四期N1楼56201、56202、56203、56204、56205号商铺、建筑面积约512.77平方米出租给乙方，租赁期限为5年，自2014年1月23日至2019年1月22日；运营场地管理费标准为第一年即2014年1月23日至2015年1月22日的管理费139550元于2013年11月23日前付清，第二年即2015年1月23日至2016年1月22日的管理费170316元于2014年12月22日前付清，第三年即2016年1月23日至2017年1月22日的管理费170316元于2015年12月22日前付清，第四、五年的租金上浮10%分别为187348元、206083元，于上一年度的12月22日前付清；乙方应当签订合同当日向甲方交付保证金10000元，本合同解除或终止后，乙方无违约情形，甲方将该保证金退还乙方；如乙方逾期付款（包括租金、管理服务费及其他费用等），每拖欠一天，按拖欠额的1%向甲方交纳违约金，逾期30日没有付清拖欠的款项，甲方可以解除本合同；合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳场地运营管理费60000元，原告向被告出具收款收据，收据上记载的付款人为被告。庭审中，被告抗辩称原告主张的违约金过高，要求予以减少。原告陈述其损失为未按时收到管理费的损失。另查，原告主张物业费、电费，未举证证明其主张。再查，被告于庭审中主张系代其姐夫签订租赁合同，原告不予认可，被告未举证证明其主张的代理行为属实且其就该代理行为向原告进行过批露。一审法院认为，原、被告之间签订的管理合同书系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告辩称其系代姐夫签订了涉案合同，但未举证证明其于签订合同时向原告批露了该事宜，故对被告该抗辩主张，不予采信。合同具有相对性，原告依据合同向被告主张权利，理由正当。根据合同约定，被告应于2013年12月22日前向原告支付2014年1月23日至2015年1月22日的运营管理费139550元，于2014年12月22日前向原告支付2015年1月23日至2016年1月22日的运营管理费170316元，被告仅付款60000元，其行为构成违约，原告要求解除合同，并要求被告支付尚欠的管理费249866元（139550元＋170316元－60000元），理由正当，予以支持。被告未按约定时间支付租金，必然给原告造成利息损失，该损失明显低于合同约定的违约金计算标准，被告要求适当减少违约金，理由正当，予以支持。综合原告的实际损失、当事人的过错程度及预期利益，以被告按银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金为宜。原告要求被告支付物业费及电费，未举证证明其主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告威海和缘商场管理有限公司与被告王晓飞于2013年11月23日签订的管理合同；二、被告王晓飞支付原告威海和缘商场管理有限公司2014年1月23日至2016年1月22日的运营场地管理费249866元；三、被告王晓飞支付原告威海和缘商场管理有限公司按银行同期贷利率的1.3倍计算的逾期付款违约金（其中79550元自2013年11月23日起计算，170316元自2014年12月22日起计算，均计算至判决确定的履行之日止）；四、驳回原告威海和缘商场管理有限公司要求被告王晓飞支付物业费8973元的诉讼请求；五、驳回原告威海和缘商场管理有限公司要求被告王晓飞支付电费1572.90元的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2603元，由原告负担79元，被告负担2524元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交如下证据：1.涉案房屋照片17张、微信聊天记录4份，证明被上诉人将涉案房屋楼上部分出租给零距离健身房，健身时产生的震动将上诉人姐姐经营的韩餐馆顶棚震裂，灰块脱落，客人受到惊吓，且房屋漏水，严重影响餐馆经营，被上诉人一直拖延未解决；2.被上诉人将上诉人姐姐经营的韩餐馆上锁的照片两张及上诉人与被上诉人经理电话录音两份，证明被上诉人将上诉人姐姐经营的韩餐馆及财物强行霸占，并进行处置，被上诉人主张其停电锁门后的房租没有法律依据，同时，录音中被上诉人经理明确表示，不同意上诉人或者上诉人的姐姐将其锁在房内或者放置在他处的物品随时搬走，证实被上诉人代理人的答辩与事实不符；3.韩餐馆店长李霞书写的证明一份，证明涉案房屋在经营韩餐馆过程中，受到强大噪音及强烈震动，严重影响了餐馆的正常经营，被上诉人虽知情但未予处理。同时被上诉人在2015年5月将韩餐馆停电、停水并锁门；4.证人侯某证言，证明涉案房屋在经营韩餐馆过程中，受到强大噪音及震动的情况，严重影响了餐馆的正常经营，被上诉人虽知情，但未予处理。经质证，对证据1被上诉人认为因照片何时何地拍摄不详，对真实性、关联性均有异议；对证据2被上诉人对真实性和关联性均有异议，认为谈话对方是否为被上诉人经理不清楚，假如陈述属实，涉及到将来执行的问题，被上诉人暂时采取了私力救济，而且录音中明确表示只要交纳房租物品可归还；对证据3，被上诉人认为证人需出庭作证，对该证人出具的书面证明真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4，被上诉人认为证人经常到上诉人处参观就餐，证言受主客观因素影响，真实性需要其他证据佐证，无法证明上诉人的主张。本院经审查认为，证据1、2照片中仅能看出照片所摄房屋内部分墙皮脱落，以及房屋上锁，但并不能证实出现该情形的原因，电话录音中仅能证实房屋内部分物品被搬离，但录音中被上诉人工作人员又明确表示只要交钱即可将东西归还，且本案中上诉人未按时交付租金系事实，因此证据1、2不能证实被上诉人交付的房屋存在合同目的无法实现的情形，不能成为上诉人拒交租金的理由；证据3系涉案餐馆工作人员出具的书面证明，证据4系餐馆顾客的证人证言，该两组证据均证实因健身房开办原因给涉案餐馆经营产生影响，但均不能证明被上诉人存在根本违约行为。且在一审庭审中，上诉人未就被上诉人提供的房屋存在问题导致餐馆经营受损提出抗辩，因此本院对上诉人提交的证据依法不予采信。被上诉人提交2012年12月19日业主收楼验收记录表、56#三、四层交房存在问题明细、刘玉伟（零距离健身法定代表人）身份证复印件一份，证明在当日诉争房屋楼上部分房产已经出租给零距离健身，上诉人对该楼上部分出租给健身房知情。经质证，上诉人对证据的真实性和关联性均有异议，认为零距离健身的法定代表人为刘振鹏，被上诉人提供的上述单据中从字面看系与刘玉伟之间的关系，与本案无关。针对零距离健身的营业情况，上诉人提交了从网上下载的零距离健身工商公示信息，该信息显示威海零距离建设服务有限公司乐天分公司于2014年11月27日成立，负责人为刘振鹏。被上诉人质证认为该证据并没有加盖相关机关印章，且办理工商登记的时间与装修、办理相关手续之间存在一段时间差。本院经审查认为，被上诉人提交的上述证据与本案不具有关联性，不予采信。经审理查明涉案管理合同书第一条第2项约定，王晓飞已经踏勘现场，对租赁标的物现状及周边环境已经充分了解，没有任何异议。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人之间形成何种法律关系；二、上诉人拒交租金是否有事实及法律依据。关于焦点一，上诉人主张其与被上诉人之间系物业管理合同关系，而非租赁合同关系。从涉案管理合同书的内容来看，和缘公司系根据威海九隆置业有限公司的授权负责包括诉争房屋在内的韩乐坊的日常经营、管理等事宜，上诉人系从案外人威海九隆置业有限公司承租诉争房屋，和缘公司根据该公司的授权代为履行部分出租人的权利义务，一审认定上诉人与和缘公司之间形成租赁合同关系，并无不当。关于焦点二，上诉人主张被上诉人未履行管理职责，对其反映的问题没有及时解决，健身房噪音较大，致使其无法正常经营。而上诉人在一审中并未提出该抗辩事由，且其提交的证据不足以证实系因其他承租户原因导致其无法正常经营。根据涉案合同的约定，王晓飞在租赁房屋前已经踏勘现场，对租赁标的物现状及周边环境已经充分了解。因此，上诉人以此为由拒交租金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，王晓飞的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5206元，由上诉人王晓飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 晶代理审判员  薛淑娴代理审判员  葛俊生二〇一六年十一月二十八日书 记 员  姚玉娇