广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初16849号
原告：王传芳，女，1966年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。
被告：广州银罗湾投资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区，组织机构代码68521251-5。
法定代表人：郑立锋，现于广东省番禺监狱服刑。
被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，身份证住址浙江省乐清市白象镇，现于广东省番禺监狱服刑。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码59006506-5。
法定代表人：邓向阳。
第三人：黄冠强，男，1975年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：李健男，广东天胜律师事务所律师。
原告王传芳与被告广州银罗湾投资有限公司（以下简称广州银罗湾公司）、黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依职权追加黄冠强为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王传芳、第三人黄冠强委托诉讼代理人李健男到庭参加诉讼；被告广州银罗湾公司已停业，其法定代表人郑立锋现于广东省番禺监狱服刑，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录；被告黄灿现于广东省番禺监狱服刑，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录；被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告之间于2012年11月3日签订的商铺买卖合同，并由被告负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，直至将产权过户登记至原告名下；2.判令被告从合同规定的申办期限届满（2013年4月3日）的第二天起至2016年8月3日止，每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金224480元；3.如上述第1条无法实现，则要求被告方退还原告全部购房款并支付同期银行利息；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求中违约金调整为按银行同期逾期贷款利率计算。事实和理由：原告与被告于2012年11月3日签订商铺买卖合同，购买中山市××道××号商铺（商铺总价为184000元）。房地产买卖合同第六条约定：被告应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付原告使用，原告同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，并与中山市时尚京都物业管理有限公司签订商铺租赁合同。房地产买卖合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由被告负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。然而，从交付日2012年11月3日直到现在，被告仍然没有给原告办理该商铺的交易过户手续，逾期已达1220日。根据房地产买卖合同第十条（2）之约定：逾期超过30日的，原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起到实际申办之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。原告认为，双方既已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行，合同签订后，原告依约履行了付款（包括全部房价款和办证等费用）义务，而被告至今没有履行办理过户手续的义务，被告的行为已经严重违反了合同之约定。
原告王传芳对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同（2层147卡）；2.[时尚京都服饰城]商铺租赁合同；3.收据、银联POS签购单。
被告广州银罗湾公司辩称：以法院判决为准。
被告广州银罗湾公司没有提交证据。
被告黄灿辩称：案涉房产只是挂名在黄灿名下，黄灿对整个事件具体如何操作不清楚。
被告黄灿对其辩解没有提交证据。
被告中山时尚京都公司未作答辩。
第三人黄冠强述称：一、黄冠强依法享有涉案房产抵押权，并已得到生效判决的确认且已经进入强制执行程序，原告的诉请与生效判决直接抵触。1.上述案件所涉房屋属于黄冠强享有抵押权的位于中山市××道××卡房产的一部分，根据已经生效的广州市天河区法院（2013）穗天法民二初字第4667号的判决，黄冠强有权就上述涉案房屋拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权。2.黄冠强已经于2014年8月向广州市天河区法院申请强制执行被告作为抵押的位于中山市××道××卡房产[执行案号：（2014）穗天法执字第6275号]，目前，强制执行程序正在进行当中。二、原告签订购房合同及交款时间均在黄冠强取得抵押权之后，原告知道或者应该知道涉案房产已抵押给黄冠强的事实。三、原告在商铺买卖交易过程中没有做到应有的谨慎，客观上为被告的诈骗行为提供了便利条件，并导致了自身的损失。1.中山市××道××卡房产只有一个产权证书，原告在与被告签订商铺买卖合同并支付购房款时，作为合同标的的所谓商铺并不存在独立的产权，原告应该知道从事此种交易本身就潜伏着很大风险。2.原告购买的商铺是二手房，既然是二手房，本应即刻就可办理交易过户手续。如果不能即刻办理交易过户手续，原告就应该知道交易标的存在瑕疵。但原告不仅没有回避这种风险很大的交易，反而在商铺买卖合同中与被告约定被告在商铺交付后150个工作日办理交易过户手续，这就在客观上为被告随后的诈骗行为提供了充分的时间。3.原告没有根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》对商铺买卖合同进行登记备案，也在客观上为被告随后的诈骗行为提供了便利条件。综上所述，恳请法院依法驳回上述案件原告的诉讼请求，保护黄冠强作为抵押权人的合法权益以及已生效判决的权威。
第三人黄冠强对其述称提交的证据有：1.广州市天河区人民法院（2013）穗天法民二初字第4667号民事判决书；2.广州市天河区人民法院判决文书生效证明；3.广州市天河区人民法院受理执行案件通知书。
经审理查明：2012年11月3日，以黄灿作为出卖人，由中山时尚京都公司代理黄灿与王传芳作为买受人签订商铺买卖合同（地址为：2层147号），合同约定：买受人购买出卖人出售的中山市××道××号商铺，该商铺建筑面积为13.73平方米，商铺价款为184000元，买受人于2012年11月3日前支付购房款114000元，于2012年12月3日前支付购房款70000元。出卖人应于2012年10月1日前交付合同约定的商铺，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同由王传芳与中山时尚京都公司盖章签名。同日，以王传芳为出租方与中山时尚京都公司为承租方签订[时尚京都服饰城]商铺租赁合同，合同约定王传芳将前述商铺出租给中山时尚京都公司，租期为三年，即从2012年10月1日至2015年9月30日。王传芳于2012年11月3日向中山时尚京都公司支付购房款114000元、代收费7073元，于2012年12月31日向中山时尚京都公司支付购房款70000元。后黄灿未按照约定为王传芳办理案涉房产交易过户手续，原告遂于2016年8月5日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：上述案涉房产产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台一层1卡、二层1卡、五层、地下负2层。2012年8月23日，黄灿为郑立锋向第三人黄冠强借款提供抵押担保而将案涉房产抵押登记至黄冠强名下，案涉房产至今尚未注销抵押登记。后黄冠强与黄灿、郑立锋、叶亦秋等因民间借贷发生纠纷，黄冠强另案诉至广州市天河区人民法院[案号：（2013）穗天法民二初字第4667号]。该院经审理作出民事判决：……黄冠强对黄灿提交抵押的位于中山市西区富华道383号柏景台二层1卡（包含二层147号）房产以其拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权……。该民事判决于2014年7月23日生效，该案于2014年8月4日进入执行程序。
又查：根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台一至三层商铺时，隐瞒部分商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告王传芳与被告黄灿签订的商铺买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认。但在原告签订商铺买卖合同之前，案涉房屋已抵押登记至黄冠强名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房产在抵押期间，如果办理过户将产权转让给买受人即原告，需要经过抵押权人即黄冠强的同意或者在该抵押权消灭后方可进行，而抵押权人黄冠强不同意原被告办理过户手续，案涉房屋设立的抵押权目前也并未被撤销或消灭，故本案房屋买卖合同目前因存在法律上不能履行的障碍而无法履行，原告现在要求履行合同办理过户的条件不成就，进而，原告基于选择主张继续履行合同而计算的违约金也得不到支持。原告可另行向被告黄灿主张相应的权利。被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
综上，原告签订的合同合法有效，本院予以确认，但因目前存在法律上不能履行的障碍，故无法履行。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告王传芳的诉讼请求。
案件受理费7420元（原告申请缓交），由原告王传芳负担（王传芳于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 蔡春容
刘佳林