山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终2177号上诉人（原审被告）：李成勇，男，1972年3月15日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：任秀伟，山东英天律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张顺岐，男，1965年1月20日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：胡爱民、张凤英，山东民颂律律师事务所律师。原审被告：杨银梅，女，1973年11月23日生，汉族，居民，住滨城区。原审被告：李景涛，男，1966年2月10日生，汉族，居民，住阳信县。原审被告：王金平，女，1963年8月24日生，汉族，居民，住阳信县。上诉人李成勇因与被上诉人张顺岐，原审被告杨银梅、李景涛、王金平租赁合同纠纷一案，不服滨城区人民法院（2015）滨商初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李成勇上诉请求:1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、一、二审诉讼费用由张顺岐承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。张顺岐的损失系其自身造成，应后果自负。因经营原因，李成勇早在第一年租期届满之前即2015年6月30日之前，就以各种方式告知张顺岐无力继续承租，此后又以函告的形式两次催促张顺岐解除合同，移交房屋，但是张顺岐一直拖延不动。张顺岐在未通知我方的情况下使用和移动我方物品是违约的。由此可见，所谓损失不存在，即便存在均系张顺岐造成的。张顺岐所主张的拆卸、搬运、保管费无确凿证据支持。我方的转租行为张顺岐早已知道并默认，对此我方并不构成违约。2、我方已交付保证金10万元，一审未予处理。即便张顺岐的损失真实存在并应由我方承担，但是由于我方已交付10万元保证金，法院应在此项款项中扣除张顺岐损失或违约金。但是一审法院未能一并处理，也是错误的。张顺岐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：1、双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。李成勇在合同履行过程中存在违约行为，依法应承担违约责任。2、本案的起因系李成勇违约，张顺岐要求李成勇支付违约金、赔偿损失引发。李成勇在一审中并未针对保证金问题提出反诉，且其在一审中明确表示另案处理，故一审法院对保证金不作审理无任何不当。李景涛述称，一审判决不对，解除合同事先早就与张顺岐沟通过，同意李成勇的意见。杨银梅、王金平未作陈述。张顺岐向一审法院起诉请求：1、判令李成勇、杨银梅向我方支付违约金、补交房屋水电费等共计507822.15元，李景涛、王金平承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，李成勇（乙方、承租人）、李景涛、王金平（丙方、担保人）与张顺岐（甲方、出租人）签订房屋租赁合同，约定李成勇租赁张顺岐位于黄河五路以南渤海十一路以西、建筑面积约2500平方米的房屋用于经营宾馆；租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日止；四年租赁费合计2585481元（第一年为618000元，以后每年租金在上一年租金基础上递增3%计算）；租金一年一交，合同签订之日一次性付清下一年度租金，以后每年的6月30日前付清下一年度租金；乙方于合同签字生效前向甲方交纳合同履行保证金100000元，合同期满退还给乙方。若乙方违反合同，甲方不予退回保证金100000元；乙方所承租房屋仅用于经营宾馆，承租期间，乙方不得以任何形式将经营权进行抵押、担保、借贷，未经甲方书面许可，乙方以任何形式转租、分租、变更或委托他人合伙经营、中途退租等，均视为单方违约，合同终止，乙方应向甲方赔偿租赁费总额15%的违约金；租赁合同到期或终止时，乙方必须在5日内撤出，逾期不能撤出，每日按5000元向甲方支付损失费；逾期10天仍不能撤出的，视为乙方放弃留在出租房屋内物品和装修的所有权，甲方有权另行处理；乙方违反合同规定擅自将承租房屋整体结构及合同第六条规定的各项设施损坏，应付赔偿责任。若乙方不按上述期限足额交纳租金、变压器维护费、税费、电费，引起停水、停电和加罚滞纳金等损失由乙方自行承担，若逾期交款5日，合同自行终止，甲方有权收回房屋，乙方必须无条件撤出，但乙方必须在甲方收回房屋后5日内全额交齐所欠款项，逾期不能交齐各项款项或者不能按时撤出交回房屋的，每日按5000元向甲方支付损失费；对乙方在本合同的所有义务，由丙方作为担保人向甲方提供担保，担保方式为连带责任担保，担保期限为债务到期后两年。张顺岐、李成勇、李景涛、王金平分别在合同上甲方、乙方、丙方（担保方）处签字。合同签订后，李成勇按约支付了首年租金，并向张顺岐交纳合同履行保证金100000元，张顺岐将租赁房屋交付李成勇使用。2015年7月8日，李成勇、李景涛因经营原因，要求与张顺岐解除租赁合同。同年7月14日，向张顺岐发出解除合同通知书，要求自2015年7月1日起与张顺岐解除合同，并于2015年7月15日前办理房屋交接手续；并声明如张顺岐逾期交接，李成勇、李景涛将搬离租赁房屋、不再对租赁房屋进行看管。2015年7月15日，双方未办理房屋交接手续，后李成勇将租赁房屋锁闭后离开。2015年8月11日，张顺岐将租赁房屋大门门锁砸开，自行接管涉案租赁房屋及相关物品（详见张顺岐提供的视听资料及物品登记清单），期间支出拆卸、搬运费共计19000元、支出物品保管费用9172元。自2015年7月1日至7月14日，李成勇、李景涛应支付张顺岐租金24415元（618000元×1.03÷365天×14天）。自2015年7月15日至8月11日，李成勇、李景涛、王金平应支付张顺岐房屋占用费47086元（618000元×1.03÷365天×27天）。以上因李成勇、李景涛、王金平违约给张顺岐造成的经济损失共计99673元（19000元+9172元+24415元+47086元）。另查，至2015年6月25日，李成勇已将涉案租赁房屋的水电费等予以交清。在合同履行期间，李成勇未经张顺岐书面认可同意，将涉案部分租赁房屋与案外人签订租赁合同，另行出租。一审法院认为，张顺岐与李成勇、李景涛、王金平签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，李成勇、李景涛向张顺岐发出解除合同通知书，上述租赁合同已于2015年7月14日解除。合同解除后，双方应予及时办理相应的房屋交接手续，但张顺岐至2015年8月11日始自行接管租赁房屋。诉讼双方提供的证据均不能证实未能及时办理房屋交接的过错责任究竟在何方。根据查明的事实，能够证实在合同履行期间，李成勇未经张顺岐书面认可同意，将部分租赁房屋与案外人签订租赁合同，另行出租及中途退租的事实，李成勇、李景涛的上述行为，构成违约，应当承担违约责任。关于张顺岐要求的违约金387822.15元，本院经审查认为，张顺岐要求的违约金系其根据双方合同约定，按照总租赁费数额2585481元×15%计算所得。根据本院查明的事实，张顺岐的经济损失包括租赁费、房屋占用费、拆卸、搬运费及保管费等共计99673元，上述违约金远远超出其经济损失，应予适当调低。结合案情及相关法律规定，本院确定为129575元（99673元×1.3倍）。李成勇、李景涛所提违约金数额过高、应予调低的辩解意见，本院予以采纳。上述违约金已足以弥补张顺岐经济损失，张顺岐主张的经济损失费105000元（实际系违约金）、拆卸、搬运费19000元及保管费9172.8元系重复计算，本院不予支持。关于张顺岐主张的水电费10814.8元，在庭审中双方确认李成勇已经交纳水电费至2015年6月25日，对2015年6月25日至7月14日期间的水电费用，现有证据无法证实具体数额，（且根据张顺岐计算的赔偿明细，总额为531809.75元，而张顺岐起诉主张的数额为507822.15元，上述差额达23987.6元，）故对张顺岐的该部分请求，本院不予支持。关于李成勇向张顺岐交纳的保证金100000元及其被张顺岐扣押保管的财产，李成勇、李景涛当庭表示另案处理，本案不予审理。杨银梅与李成勇系夫妻关系，上述债务发生于其夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，杨银梅应对上述债务承担共同偿还责任。李景涛、王金平作为合同担保人，应对李成勇应负的合同义务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、李成勇、杨银梅于本判决生效后十日内支付张顺岐违约金129575元；二、李景涛、王金平对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回张顺岐的其他诉讼请求。案件受理费8878元，由张顺岐负担5878元，李成勇、杨银梅、李景涛、王金平负担3000元。二审期间，张顺岐提交李成勇在（2016）鲁1602民初4835号案件的民事诉状一份，用以证实李成勇已就涉案租赁合同保证金及其被张顺岐扣押的物品另案处理。经李成勇质证对该民事诉状的真实性无异议，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年7月1日，李成勇（乙方、承租人）、李景涛、王金平（丙方、担保人）与张顺岐（甲方、出租人）签订房屋租赁合同第十一条约定：“1、租赁合同期满，乙方购置的物品（床、被子、沙发、电视、空调、电脑、桌椅）装修部分可移动的由乙方自行处理，但不能破坏装修的整体结构。2、租赁合同终止，乙方付清所有费用，除双方约定可以带走物品外，乙方不得对宾馆房屋物品及设施进行破坏，如有损坏，按原物品和原设施的现有市场价格及装修价格给予甲方赔偿。3、租赁合同终止，乙方须将以出租楼房名义（地址、门牌号××办理的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、消防证等证件与甲方办理变更。若未变更上述证件，乙方所交的保证金不予退还。”李成勇现已就本案租赁合同保证金及其被张顺岐扣押保管的物品另案向滨城区人民法院提起诉讼。本院认为，张顺岐与李成勇、李景涛、王金平签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，因经营困难李成勇、李景涛向张顺岐发出解除合同通知书，张顺岐确认在2015年7月14日收到解除合同通知书，此后并未就合同解除提出异议，故一审认定双方租赁合同于2015年7月14日解除无误。根据双方合同对租金数额的约定，结合李成勇已将租金交至2015年6月30日的事实，一审认定张顺岐在2015年7月1日至2015年7月14日的租金损失为24415元正确，应予维持。合同解除后，双方并未及时办理相应的房屋交接手续，李成勇、李景涛亦未对双方合同中约定应由已方处理的物品进行撤离。2015年8月11日张顺岐自行接管租赁房屋并将李成勇、李景涛遗留租赁房屋内物品进行拆除、搬运、保存。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条规定，结合双方租赁合同约定及张顺岐一审提交的相关证据，一审认定张顺岐因涉案租赁合同产生拆卸、搬运费损失19000元、物品保管费损失9172元、2015年7月15日至8月11日房屋占用费损失47086元，符合法律规定，应予维持。张顺岐依据双方租赁合同约定在本案中主张李成勇应支付其合同违约金387822.15元（总租赁费数额2585481元×15%），李成勇提出违约金数额过高、应予调低的辩解意见。一审法院依据张顺岐就涉案租赁合同实际产生的经济损失99673元（24415元+19000元+9172元+47086元），结合本案案情，确定违约金数额为129575元（99673元×1.3倍）正确，应予维持。另，李成勇已就保证金及其被张顺岐扣押物品的问题另行提起诉讼，滨城区人民法院也已立案受理，故保证金及被扣押物品问题不再纳入本案审理范围。综上所述，上诉人李成勇的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2892元，由上诉人李成勇负担。本判决为终审判决。审判长  高立俊审判员  王正真审判员  徐丽萍二〇一六年十二月二十六日书记员  刘瑞琪