沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1460号
原告辽宁盛京寝园有限公司。
住所地沈阳市东陵区。
法定代表人胡海洋，系该公司董事长。
委托代理人李倩，女，汉族，系该公司职员，住沈阳市铁西区。
被告沈阳棋盘山国际风景旅游开发区英达街道英达社区委员会，住所地沈阳市棋盘山国际风景旅游开发区。
法定代表人温德有，系该社区主任。
委托代理人董佳雨，男，汉族，系该社区副主任，住沈阳市东陵区。
被告沈阳市华晔食品厂。
住所地沈阳棋盘山开发区。
投资人党明君，系该厂经理。
委托代理人张学东，男，系辽宁华恩律师事务所律师。
被告党明君，男，汉族，系沈阳市华晔食品厂经理，住沈阳市大东区。
委托代理人张学东，男，系辽宁华恩律师事务所律师。
原告辽宁盛京寝园有限公司（以下简称：盛京寝园公司）与被告沈阳棋盘山国际风景旅游开发区英达街道英达社区委员会（以下简称：英达社区）、沈阳市华晔食品厂（以下简称：华晔食品厂）、党明君农业承包合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法由审判员梁志昕担任审判长，与审判员付士军、人民陪审员包宏铎组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告盛京寝园公司法定代表人胡海洋及委托代理人李倩，被告英达社区委托代理人董佳雨、被告华晔食品厂委托代理人张学东、被告党明君委托代理人张学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛京寝园公司诉称，被告华晔食品厂系被告党明君投资的个人独资企业，被告党明君在被告英达社区及其村民乔宝山处获得三块集体土地的使用权，面积分别为126亩、35.08亩和12.7亩。原告盛京寝园公司于2011年3月9日与被告英达社区、华晔食品厂、党明君就上述三块集体土地的使用权达成转让协议，确认原告盛京寝园公司为土地使用权人，原告盛京寝园公司支付了相应的对价。签订土地转让协议后，被告英达社区、华晔食品厂、党明君均以各种理由拖延履行合同义务，也未向原告盛京寝园公司转移诉争土地使用权的占有及收益。原、被告协商未果，提请法院确认原、被告签订的《转让土地协议书》合法有效，原告为该土地的使用权人；判令被告华晔食品厂、党明君承担连带责任；由被告承担本案诉讼费用。
原告盛京寝园公司提供如下证据：
1、被告华晔食品厂与李某某于2010年1月28日签订的借款合同1份，被告华晔食品厂、英达村委会与李某某于2010年1月28日签订的借款合同补充合同1份，被告华晔食品厂、党明君于2010年1月28日出具的收据1份，用以证明被告华晔食品厂因经营需要，经时任英达村委会主任赵留福介绍向李某某借款7，000，000.00元；被告华晔食品厂、英达村委会与李某某另签订补充合同，约定如华晔食品厂不能按时偿还本息，李某某有权变更在借款合同和抵押合同中华晔食品厂所提供的抵押土地的使用权，并指定将该土地使用权转让给盛京寝园公司名下，英达村委会愿无条件配合李某某办理抵押贷款标的中提及的有土地证的土地126亩，无证土地35.08亩（以东陵区规划土地管理局测绘队绘制的英达村局部土地平面图中紫线标记为准，并附有英达村委会认可的公章）、有流转协议的土地12.7亩的更名和转让手续，并重新与受让人盛京寝园公司签订以《转让畜牧基地协议书》（英达村委会、华晔食品厂、赵某某于2005年12月28日签订）为蓝本的土地使用协议；华晔食品厂、党明君于2010年1月28日出具收据1份，确认收到李某某借款7，000，000.00元；
2、原告盛京寝园公司于2011年3月9日与被告华晔食品厂签订的转让土地协议书1份、原告盛京寝园公司于2011年3月9日与被告英达社区签订的转让土地协议书1份、东陵集用（2006）第0927号土地使用证复印件3页、辽宁省农村土地承包经营权流转合同10页、转让畜牧基地协议书1份，用以证明赵某某于2005年12月28日将位于英达村畜牧基地约130亩土地使用权（经实际测量为126亩）以4，800，000.00元的价格转让给华晔食品厂，后该块土地办理了以沈阳市东陵区英达街道办事处英达村为土地使用权人的工业集体用地使用证；由于华晔食品厂未按借款合同约定偿还借款，该厂于2011年3月9日与盛京寝园公司、英达社区签订转让土地协议书1份，约定将该地块转让给原告盛京寝园公司，同时华晔食品厂将另两块土地（35.08亩和12.7亩）一同转让给原告盛京寝园公司用以偿还债务，其中涉及的12.7亩土地系英达村村民乔某某从聂某某、周某某、张某某、辛某某处流转的，后乔宝山流转给华晔食品厂。
被告英达社区辩称，该社区原为沈阳市东陵区英达街道英达村民委员会。被告党明君购买英达村委会所有的土地使用权，在本村有备案，情况属实，但原告盛京寝园公司与党明君之间有关诉争土地转让事宜，该村委会没有备案，本届村委会也不知情。庭审中，原告盛京寝园公司出具的几份合同中涉及英达村委会盖章，盖章情况属实，但该盖章行为应为个人行为，不能代表英达社区，本案诉争土地使用权应为张国庆所有。
被告英达社区提供华晔食品厂、张国庆与英达社区于2011年12月19日签订的并购协议书1份、英达社区于2011年12月16日就英达社区土地流转问题会议记录2页、英达社区村民代表会议于2011年12月19日表决记录1页，用以证明本案诉争土地已转让给张国庆。
被告党明君、华晔食品厂辩称，其已就本案所涉借款合同、补充合同及转让土地协议的合法性向沈阳市和平区人民法院起诉，在沈阳市和平区人民法院未判决前，原告盛京寝园公司就借款合同的从合同即转让土地协议向本院提起诉讼，应属于一案两审，违反了相关法律规定；被告党明君、华晔食品厂向原告盛京寝园公司借款7，000，000.00元，已偿还9，192，500.00元，借款基本已还清，本案诉争土地现在价值30，000，000.00元，不应再以该土地抵偿欠款；本案应是基于借款合同而签订的补充合同，又基于补充合同签订的转让土地协议，而被告党明君、华晔食品厂已根据法律规定偿还了借款合同所涉及到的本金及利息，因此，基于借款合同而签订的补充合同、转让土地协议应失效。综上，应驳回原告盛京寝园公司的诉讼请求。
被告党明君、华晔食品厂提供如下证据：
1、沈阳市和平区人民法院诉讼费专用票据2份、起诉状1份，用以证明华晔食品厂于2013年8月14日就其与原告盛京寝园公司签订的借款合同、补充合同及土地转让协议的合同效力问题已向沈阳市和平区人民法院起诉，由于该案与本案系同一事实，而沈阳市和平区法院正在审理中，本院不应该审理；
2、兴业银行沈阳皇姑支行于2012年3月2日出具的转帐单1份、兴业银行补发入帐证明书4份（2012年3月5日、2012年3月7日、2012年3月8日、2012年3月15日各1张）、兴业银行股份有限公司沈阳兴顺支行出具的沈阳市雅洁日化有限公司帐户流水单9张、辽宁省农村信用社单位存款帐户交易分户帐（对帐单）3张，用以证明被告党明君已向原告盛京寝园公司支付了本金及利息共计9，192，500.00元。
经审理查明，被告华晔食品厂因经营需要，于2010年1月28日与李某某签订借款合同1份，约定向李某某借款7，000，000.00元，借款期限为2010年1月28日至2010年7月27日，并就借款利息、违约责任等事项进行了约定。被告华晔食品厂及投资人党明君于当日出具收据1份，确认收到李某某借款7，000，000.00元。李某某与被告华晔食品厂、党明君、英达社区于同日签订补充合同1份，约定如华晔食品厂不能按时偿还本息，李某某有权变更在借款合同和抵押合同中华晔食品厂所提供的抵押土地的使用权，并指定将该土地使用权转让给盛京寝园公司名下，英达村委会愿无条件配合李某某办理抵押借款标的中提及的有土地证的土地126亩，无证土地35.08亩（以东陵区规划土地管理局测绘队绘制的英达村局部土地平面图中紫线标记为准，并附有英达村委会认可的公章）、有流转协议的土地12.7亩的更名和转让手续，并重新与受让人盛京寝园公司签订以《转让畜牧基地协议书》（英达村委会、华晔食品厂、赵某某于2005年12月28日签订）为蓝本的土地使用协议。被告华晔食品厂未按合同约定偿还借款。
2011年3月9日，经借款人李某某同意，被告英达社区与原告盛京寝园公司签订《转让土地协议书》1份，约定英达社区与盛京寝园公司就李某某与华晔食品厂《借款合同》履行过程中出现问题，根据其《借款合同》中的《补充合同》有关规定，即当借款人华晔食品厂未能履行《借款合同》相关条款，不能按时偿还利息及本金的情况下，指定将该土地使用权转让给盛京寝园公司名下，原英达社区与华晔食品厂签订的《转让畜牧基地协议书》为此宣布终止。英达社区同意将坐落于沈阳市东陵区英达街道办事处英达村土地号为：070504080、使用权面积为83931平方米（126亩）、土地使用权证号为：东陵集用（2006）第0927号的土地使用权转让给盛京寝园公司。英达社区与盛京寝园公司签订的《转让土地协议书》自签字起即时生效。该协议同时就转让权利范围及如遇国家征占地时的补偿费分配问题进行了约定。党明君在该协议上签字并表示同意。同日，原告盛京寝园公司与被告党明君、华晔食品厂就位于沈阳市东陵区英达街道办事处英达村无土地证土地35.08亩和从英达村村民乔宝山处流转来的12.7亩土地签订了《转让土地协议书》1份，约定华晔食品厂同意将上述两块土地转让给盛京寝园公司。签订上述两份《转让土地协议书》后，原告盛京寝园公司向李某某给付了被告华晔食品厂所欠的借款本金及利息共计9，840，700.00元。
2011年12月19日，被告英达社区、华晔食品厂与张国庆签订并购协议书1份，约定因华晔食品厂经营不善，无法继续经营生产，华晔食品厂同意该厂权属的126.03亩工业用地及地上厂房、承包经营流转的67.93亩耕地等交由张国庆一次性整体并购接收管理。协议同时对被并购企业及流转土地范围和价款、标的物补偿款的交付方式、违约责任等事项进行了约定。本案诉争的三块土地包含在上述并购协议所涉土地范围内。
2012年3月15日，原告盛京寝园公司与被告华晔食品厂、党明君签订协议书1份，约定被告华晔食品厂于2012年3月8日给付原告盛京寝园公司7，400，000.00元。华晔食品厂承诺2012年3月至8月的每月28日前给付盛京寝园公司利息195，000.00元，并于2012年9月27日前给付6，500，000.00元。盛京寝园公司允许华晔食品厂有回购土地使用权的权利，否则视为自动放弃回购权。被告华晔食品厂、党明君未按协议书约定完全履行给付义务，原告盛京寝园公司诉至法院。
本院认为，被告华晔食品厂向李某某借款，并签订了借款合同，在未按合同约定履行还款义务的情况下，同意将该厂拥有使用权的诉争三块土地转让给原告盛京寝园公司，原告盛京寝园公司在得到李某某的同意后，于2011年3月9日分别与英达社区、华晔食品厂和党明君签订了两份转让土地协议书，后原告盛京寝园公司代被告华晔食品厂向李某某偿还该厂所欠的借款本金及利息共计9，840，700.00元。上述行为符合法律规定，原告盛京寝园公司于2011年3月9日分别与英达社区、华晔食品厂和党明君签订的两份转让土地协议书合法有效。
被告英达社区认为，原告盛京寝园公司与党明君之间有关诉争土地转让事宜，该村委会没有备案，本届村委会不知情。庭审中，被告英达社区承认补充合同、转让土地协议书中涉及英达村委会盖章情况属实，但认为该盖章行为应为个人行为，不能代表英达社区的行为。本院认为，单位公章系该单位对外的代表，被告英达社区盖章确认行为对外代表的是英达社区集体意思的表示，合同备案和公章管理系单位自行管理方面的责任，不能以未备案和不知情否定依法签订的合同的效力。因此，对英达社区的上述抗辩意见本院不予采纳。
被告华晔食品厂、党明君认为，其已就本案所涉借款合同、补充合同及转让土地协议的合法性向沈阳市和平区人民法院起诉，在沈阳市和平区人民法院未判决前，原告盛京寝园公司就借款合同的从合同即转让土地协议向本院提起诉讼，应属于一案两审，违反了相关法律规定。本院认为，根据现有证据不能认定沈阳市和平区人民法院和本院就本案相关诉讼属于一案两审案件，因为在沈阳市和平区人民法院受理的案件中原告为华晔食品厂，被告为盛京寝园公司，而在本院受理的案件中原告为盛京寝园公司，华晔食品厂为三个被告的其中之一。因此，对该抗辩意见，本院不予采纳。
被告党明君、华晔食品厂认为其向原告盛京寝园公司借款7，000，000.00元，已偿还9，192，500.00元，借款基本已还清，本案诉争土地现在价值30，000，000.00元，不应再以该土地抵偿欠款。本院认为，根据现有证据，能够认定被告华晔食品厂系与李某某签订的借款合同，且华晔食品厂出具的借条上也表明系收到李某某借款7，000，000.00元，被告党明君、华晔食品厂认为其已偿还9，192，500.00元，原告盛京寝园公司只承认收到6，500，000.00元，根据被告华晔食品厂、党明君提供的证据，不能认定被告党明君、华晔食品厂已偿还借款9，192，500.00元。诉争转让土地协议签订于2011年，不能以现在的土地价值比照当时的土地价值，且法院在调查时，李某某承认收到原告盛京寝园公司代被告华晔食品厂给付的全部借款本金及利息共计9，840，700.00元。该款项应视为转让土地的对价，且被告党明君、华晔食品厂是在自愿的情况下，经过协商转让诉争三块土地，因此对上述抗辩意见，本院不予采纳。
2012年3月15日，原告盛京寝园公司与被告华晔食品厂、党明君签订协议书1份，约定被告华晔食品厂于2012年3月8日给付原告盛京寝园公司7，400，000.00元。华晔食品厂承诺2012年3月至8月的每月28日前给付盛京寝园公司利息195，000.00元，并于2012年9月27日前给付6，500，000.00元。盛京寝园公司允许华晔食品厂有回购土地使用权的权利，否则视为自动放弃回购权。被告华晔食品厂、党明君未按协议书约定完全履行给付义务，应认定被告华晔食品厂、党明君放弃了对诉争三块土地使用权的回购权，因此，诉争三块土地的使用权应归原告盛京寝园公司所有。被告华晔食品厂、党明君已支付给原告盛京寝园公司的款项应认定为履行了部分协议内容，没有完全履行协议义务，被告华晔食品厂、党明君对已支付的款项可以另行主张权利。被告英达社区认为，诉争三块土地的使用权应归张国庆所有。本院认为，原告盛京寝园公司于2011年3月9日分别与英达社区、华晔食品厂和党明君签订的两份转让土地协议书，先于英达社区、华晔食品厂、党明君和张国庆就涉及本案诉争三块土地于2011年12月19日签订的并购协议书。根据党明君提供的沈阳鸣君仓储服务有限公司与华晨汽车集团控股有限公司于2010年10月25日签订的库区租赁合同显示，诉争三块土地的出租方是沈阳鸣君仓储服务有限公司，不是华晔食品厂；诉争三块土地场地租赁费是由华晨汽车集团控股有限公司向沈阳鸣君仓储服务有限公司交付，不是向华晔食品厂交付。并购协议书中体现的是张国庆付清全部并购款后，华晨汽车集团控股有限公司所支付华晔食品厂的场地租赁费由张国庆来收取，与上述库区租赁合同内容不符。被告党明君称张国庆已将并购款全部付清，但没有提供付款全部凭证，本院认定张国庆没有付清并购款。因此，本院认定原告盛京寝园公司与张国庆均未实际占有本案诉争三块土地。故张国庆对诉争三块土地使用权不属于善意取得，本院对被告英达社区的上述抗辩意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告辽宁盛京寝园有限公司与被告沈阳棋盘山国际风景旅游开发区英达街道英达社区委员会于2011年3月9日签订的《转让土地协议书》合法有效；
二、原告辽宁盛京寝园有限公司与被告沈阳市华晔食品厂于2011年3月9日签订的《转让土地协议书》合法有效；
三、原告辽宁盛京寝园有限公司为上述两份《转让土地协议书》所涉及的三块土地的使用权人；
四、驳回原告辽宁盛京寝园有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费60，800.00元，由被告沈阳市华晔食品厂承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费60，800.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志昕
审 判 员 付士军
人民陪审员 包宏铎
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 余姝颍
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转土地的用途；
（五）双方当事人的权利和义务；
（六）流转价款及支付方式；
（七）违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。