广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第997号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，分行行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石，均系该分行员工。
被告：李元香，女，1984年1月18日出生，汉族，身份证住址湖南省湘乡市。
被告：中山市银城房地产置业有限公司，住所地中山市。
法定代表人：孔文洪，总经理。
委托代理人：麦永发、谢志强，分别系广东新龙基集团有限公司（即被告中山市银城房地产置业有限公司的投资者）的副总经理、法务助理。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称为建设银行）诉被告李元香、中山市银城房地产置业有限公司（以下简称为银城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由审判员李静敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人郑祝远、被告银城房地产公司委托代理人谢志强到庭参加诉讼，被告李元香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行诉称：被告李元香向原告建设银行借款213000元，用于购买住房，借款期限从2013年7月1日至2023年7月1日，利率为基准利率浮动-5%；被告李元香从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整原告建设银行可按中国人民银行有关规定相应调整；被告李元香未按期归还借款或出现其他足以影响其偿还能力的情况时，原告建设银行有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。被告李元香提供所购买的中山市＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊园＊幢＊＊房作为上述借款的抵押。贷款发放后，被告李元香未按合同约定履行还款义务，经常拖欠借款本息，严重违约。截至2014年4月4日，被告李元香尚欠原告建设银行借款本金198800元，利息1030.86元。依据原告建设银行与被告银城房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告银城房地产公司对借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用提供连带责任保证，目前尚在保证期间。为此，原告建设银行诉至法院，请求判令：1.解除原告建设银行与被告李元香签订的借款合同；2.被告李元香立即归还借款本金198800元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2014年4月4日分别为1030.86元，借款逾期之日起至借款清还之日止按中国人民银行公布的同期同档次逾期贷款利率计算利息）；3.原告建设银行对被告李元香提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告银城房地产公司对上述债务承担连带保证责任；5.被告李元香、银城房地产公司承担本案的诉讼费用。
原告建设银行为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.《个人住房（商业用房）借款合同》；2.身份证复印件；3.个人贷款支付凭证；4.商品房销售登记备案表、商品房抵押登记备案证明；5.营业执照、《商品房销售贷款合作协议书》；6.对账单。
被告李元香在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。
被告银城房地产公司辩称：一、对原告建设银行起诉的事实予以确认，但被告银城房地产公司仅对处理抵押物之外不足的部分债务承担担保责任。二、根据双方的合作协议书第4条第2款的约定，被告银城房地产公司的保证责任，应随被告李元香的逐期还款而相应递减，也就是说，应当扣除借款人已偿还的部分及被告银城房地产公司代借款人清偿的部分。三、本案诉讼是借款人恶意拖欠借款产生的，诉前被告银城房地产公司也应原告建设银行的要求代借款人清偿过部分欠款，因此，被告银城房地产公司不应当承担本案败诉的风险，诉讼费用由被告李元香承担。
被告银城房地产公司没有向本院提交证据。
经审理查明：2013年6月8日，李元香与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440780014-2012-20130401695），约定：李元香（借款人、抵押人）向建设银行（贷款人）借款213000元，用于购买位于中山市＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊园＊幢＊＊室的房地产【销售合同编号：HTN2013025311），贷款期限为为2013年7月1日至2023年7月1日，贷款人将款项一次性划入银城房地产公司的账户；借款人采用等额本金还款法还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为1775元，利息逐月结算还清；还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；本合同项下的贷款利率为月利率、浮动利率，即在基准利率水平上下调5％，即月利率为5.18542‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期，即借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；借款人即抵押人以所购房地产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在贷款人与售房人签订的《商品房销售合作协议书》及其补充协议保证范围之内；此外还约定了其他事项。
2013年6月17日，建设银行与李元香就抵押房地产办理了抵押登记备案手续（抵押编号：易房抵字第DY201321674号）。2013年7月1日，建设银行将贷款213000元发放至银城房地产公司的账户。此后，李元香未能按期还款，截至2014年4月4日，共拖欠建设银行贷款本金198800元，利息、罚息1030.86元。
另查，2012年2月21日，银城房地产公司作为甲方，建设银行作为乙方，双方签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市横栏镇西冲口路的经批准命名为朗晴盛荟园的商品房（含住宅、商铺、车房）发放个人住房贷款；乙方承诺对购买上述商品房的全部购房人提供最高额为15000万元的商品房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购商品房全部价款的70％；甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；本协议的合作期限为10年；此外还约定了其他事项。
庭审中经本院询问，银城房地产公司表示，涉案房地产尚未办妥《房屋所有权证》及《房屋他项权证》等房屋权属证明文件。
本院认为：建设银行与李元香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及建设银行与银城房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。建设银行依约向李元香发放了贷款，履行了出借款项的义务。李元香借款后未按期还款，属于违约，建设银行有权依照合同约定行使合同解除权，李元香还应承担清偿贷款本金、利息、罚息等违约责任。涉案的房地产已抵押给建设银行并办理了相关的抵押登记备案手续，当李元香不履行债务时，建设银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，银城房地产公司书面承诺对购房人所购的由其开发建设的上述房地产所涉债务承担连带责任保证，现李元香的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有李元香自己提供物的担保又有人的担保，且合同对担保履行的先后顺序没有明确约定，故建设银行应先就李元香提供的抵押物实现债权，银城房地产公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。银城房地产公司承担保证责任后，有权向李元香追偿。李元香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李元香之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440780014-2012-20130401695）；
二、被告李元香于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿贷款本金198800元及利息、罚息（截至2014年4月4日，利息、罚息为1030.86元，从2014年4月5日起至本判决指定的履行期限之日止，利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；
三、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对位于中山市＊＊镇＊＊路＊＊号＊＊园＊幢＊＊室的房地产【销售合同编号：HTN2013025311，抵押编号：易房抵字第DY201321674号】折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；
四、被告中山市银城房地产置业有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；
五、被告中山市银城房地产置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李元香追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4296元，减半收取2148元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预付），由被告李元香负担（该款被告李元香应在本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行）；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市银城房地产置业有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李静敏
二〇一四年七月十四日
书记员 张炜立