淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民初字第00357号
原告淮安市龙之腾装饰工程有限公司，住所地淮安市淮阴区富豪花园小区A-1-118号。
法定代表人薛峰，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ成，涟水县红日法律服务所法律工作者。
被告安红梅。
原告淮安市龙之腾装饰工程有限公司（以下简称龙之腾公司）诉被告安红梅房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员朱艳红适用简易程序公开开庭进行审理，后由于案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2015年2月12日的庭审，原告龙之腾公司及其委托代理人ＸＸ成、被告安红梅均到庭参加诉讼。2015年11月12日的庭审，原告龙之腾公司及其委托代理人ＸＸ成到庭参加诉讼，被告安红梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙之腾公司诉称：2010年9月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，主要内容：1、被告安红梅将其承租的属于淮阴区粮油工贸集团的鸿坤大厦一楼东门面房一间转租给原告作为装饰工程展示厅用；2、租赁期间从2010年9月20日起至2020年9月20日；3、租金每年36000元，每半年支付一次。2011年10月13日，原、被告又签订补充协议一份，主要内容是，1、补充协议签订之日前的房租费原告承担26000元，确定后房租费按照原合同价格交付；2、门面房由原告全资装修，以后原告在使用区域范围内有权继续升级装修；3、以展示图的形式明确了各自的使用区域范围。经计算原告的使用区域为70平方米，被告安红梅的使用区域为10平方米。在合同履行期间，原告两次出资对租赁房屋进行装修装饰。另根据合同约定，房屋租金为每半年交付，首次租金缴纳的最后期限为2011年3月20日，第二次缴纳租金的最后期限为2011年9月20日。被告安红梅在合同履行期间于2014年5月18日私自带人将原告所有的办公用具搬走，清空了原告租赁的房屋，且将房屋退给淮阴区粮油工贸集团。就该房屋租赁合同，被告于2014年5月14日向淮阴区人民法院起诉，后淮阴区人民法院判决原告给付被告租金11700元，原告不服上诉，淮安市中级人民法院调解原告给付被告房租10000元。原告请求被告赔偿：一、因违约导致房屋租赁合同解除给原告造成的损失暂定93000元；2、因擅自搬走电脑、办公桌椅、资料柜等财产损失暂定7000元，具体数额待鉴定后确定。
被告辩称：1、被告没有违反原、被告之间的合同约定。2、在补充协议上约定水电费由原告缴纳，但实际上都是由被告缴纳的。3、原告没有按照合同约定履行门头广告的分布面积。4、原告没有按合同约定履行支付房租的义务。房屋租赁合同上约定租金半年一付，还约定如不缴纳水电费按十倍罚款。该租赁合同另约定如一方违约。另一方可自行处理对方物品。被告拿了原告的厨房吊柜、保险柜、四五扇移门，被告拿的时候也通知原告了。5、室外广告牌造价约20000多元，被告付了一半钱。
原告为证明自己的诉讼请求向法庭出具的证据有：1、房屋租赁合同，证明租赁房屋的位置、租金支付方式等基本事实。2、补充协议，证明2011年10月13日之前的租金为26000元，原告已经出资对房屋予以装修。3、民事调解书，证明履约定金变更为3000元。4、租金及定金收条九份，合计金额为110000元。5、被告发给原告的信息，证明被告擅自解除合同。6、原告给被告的回复信息，证明原告不同意解除合同。7、出警证明，证明被告擅自解除合同，搬走原告桌椅、电脑以及办公用品的事实。8、租赁合同一份，证明涉案房屋已经由原房屋所有人租给他人，年租金为85000元。9、店外照片三张及证明一份，证明室外店招是被告同意施工的，因为是原告出资的，所以被告的广告小。10、房屋装修结算明细，载明房屋室内装饰装修项目、费用，证明原告的损失。11、民事判决书、中院的民事调解书，证明原告未违约，系被告违约。
被告质证认为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、11的真实性无异议。对证据9，原告没有按合同履行，被告的广告只占了1/6，对证据10不认可。证据11不能证明被告违约。
被告为证明自己的诉讼请求向法庭出具的证据有：1、被告发给原告的短信，证明原告没有及时向被告缴纳争议房屋的房租。2、补充协议，约定水电费由原告支出，原告未按约履行支付水电费的义务。3、结算单，证明原告目前尚欠租金31800元。4、2015年2月3日被告发给原告短信，证明被告拿了原告的厨房吊柜、保险柜、四五扇移门，被告通知原告取走这些东西，原告不要。5、照片四张，证明争议房屋的门、窗及部分装修材料是被告出资的。6、提供平面图一张，证明被告在争议房屋内床铺是在被告租赁范围内，不存在违约。7、提供法院传票六张，证明原告无故起诉被告六次，对被告造成很大损失，被告无奈才将房屋退还给房主。
被告质证认为：证据1、3不能证明被告的主张，可以证明原告的主张，证据2、4、5、6、7被告的证明目的与本案无关联性。
经审理查明：2010年9月14日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告（作为甲方）将自己租赁的淮安市淮阴区淮海北路苏北市场门面房部分出租给原告（作为乙方）使用。租赁期限自2010年9月20日至2020年9月20日止。原、被告双方约定租金36000元/年，每半年支付一次。同时该合同第八条第（1）约定：“甲乙双方如有一方违约，须承担违约责任并赔偿违约金，以及相关装修费用”，第八条第（2）约定：“乙方如将承租房屋关空数月，不按期缴纳房租，不与甲方协商，逾期2个月甲方有权开门自行清理乙方物品，冲抵房租，并将房屋收回，造成的后果和损失均由乙方负责；”。2011年10月13日，原、被告签订补充协议一份，对双方使用范围进行了进一步约定。其中第7条：“各种区域范围内的装修费用各自承担；”。第11条：“此门面房由乙方全资装修，甲方不得擅自动用或者撤除；如今乙方在使用区域范围内有权继续进行升级装修；”。
原、被告在该租赁合同履行期间多次因租金支付、租赁场所的使用等问题诉讼至法院。2014年5月15日，被告安红梅再次以原告拖欠租金为由诉至本院，在该案审理期间，原、被告一致认可双方租赁合同履行至2014年5月18日。本院于2014年8月13日判决原告支付被告租金11700元。原告不服，上诉至淮安市中级人民法院，经该院调解，原告支付被告租金10000元。
另查明争议的淮安市淮阴区淮海北路苏北市场门面房是被告安红梅租赁淮安市淮阴区粮油工贸集团的房屋。被告安红梅与淮安市淮阴区粮油工贸集团之间的租赁合同是一年一签，最后一次租赁合同是2013年10月1日签订的，租赁期限自2013年9月30日至2014年9月30日，租金60000元。该租赁合同约定出租方不允许承租方转租。该份租赁合同履行至2014年5月份，被告安红梅提出退租，后双方租赁合同解除，淮安市淮阴区粮油工贸集团退安红梅2014年6月至2014年10月17日四个月租金20000元。
再查明，2014年5月18日，被告安红梅未经原告同意组织人员对原、被告争议的租赁房屋内的办公用品进行清理，并将房屋退还给出租方淮安市淮阴区粮油工贸集团。经本院到市场调查，争议房屋室外广告牌市场造价约12000元。
在本案审理期间，原告申请对争议房屋内的装修残值进行评估，经本院现场勘验，由原、被告当场指认，本院对尚存的装修、装饰进行拍照确认并制作现场勘验照片21张。由原告申请，本院委托淮安杨帆价格评估有限公司进行评估，确认争议房屋内现存的装修残值按76%的成新率计算为51800元。原告对评估报告的真实性无异议，但是认为漏评了12项：1、水电改造，摄像头，一、二楼乳胶漆。2、灯具、灯带；3、二层橱柜表层人造石；4、二层橱柜的吊柜；5、总经理办公室墙纸；6、总吧台和楼梯口背景墙；7、移门样品；8、墙砖及卫生间洁具、总经理办公室集成吊顶；9、灯具展示；10、室内办公家具：文件柜、电脑、桌、椅；11、二楼小房间墙面背景墙砖；12、二楼室外广告牌、玻璃门、外墙铝塑板、显示屏、踏步大理石。对此原告陈述水电改造还存在，一、二楼乳胶漆存在，总经理办公室有部分残留墙纸，摄像头不存在了，但接口存在，其他实物都不存在了。淮安杨帆价格评估有限公司对于原告的上述异议，书面答复认为，水电改造属于隐蔽工程，在申请方未提供相关设计及施工图纸的情况下，无法评估。一、二楼乳胶漆已经纳入一、二楼以及吊顶的市场评估价值中。灯具的市场评估价值已经纳入“二楼吊顶”中。灯带在现场勘查中原告并未指示出。原告提出的3-11项疑问中，除第8项“总经理办公室旁集成吊顶”已经纳入“一楼吊顶”中，其余部分勘验现场已不存在，且申请方未提供相关证据证明。
上述事实，有当事人的当庭陈述、原、被告签订的租赁合同及补充协议、淮安市公安局淮阴区分局果林派出所的出警证明、淮安市淮阴区粮油工贸集团与他人签的租赁合同、（2014）淮商初字第0219号民事判决书、（2014）淮中民终字第1828号民事调解书、淮安杨帆价格评估有限公司的资产评估报告书及书面答复为证，本院对上述事实予以确认。
庭审中原告增加诉讼请求，要求被告赔偿剩余租赁期间内（2014年5月18日至2020年9月20日）在相同地段租赁房屋的租金差价318500元、增加另外租赁房屋产生的合理期限的经营损失5000元等，因原告未向本院缴纳诉讼费用，本院对此不予受理。
本院认为：本案的争议焦点为1、被告在租赁期间，未经原告同意终止双方的租赁合同，是否构成违约？2、原告主张被告赔偿解除房屋租赁合同给原告造成的室内外及门头广告装修、办公桌椅等损失约93000元能否支持？3、原告认为遗漏鉴定项目如何处理？
对于本案的争议焦点1，原告认为，被告方无故单方终止合同，应对造成原告的损失承担赔偿责任；被告方认为原告违约在先，因原告未按期缴纳房租，被告依据双方之间租赁合同第八条（2）约定，原告未按期缴纳房租，逾期两个月，被告有权自行处分原告物品，收回房屋，造成的后果和损失均由乙方负责。本院认为被告安红梅将自己承租的房屋又进行转租并同意次承租人进行装潢，且该转租未取得出租方的同意，因此原、被告之间的租赁合同为无效合同。但是被告明知出租方不允许转租仍将承租的房屋进行转租，且在出租方未提出解除转租合同的情况期间擅自终止其与次承租人之间的租赁合同造成原告方损失的，应当进行赔偿。即使双方租赁合同经过出租方同意，根据合同法第226条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中原、被告之间的租赁合同自2010年9月20日签订，租金支付方式约定为每半年支付一次，原告方认为是每年3月20日前付合同上半年租金，每年9月20日前付下半年房租，不违反法律规定。被告主张原告拖欠租金构成违约，无充分证据证明，现有生效法律文书也未认定原告存在拖欠租金达两月以上的事实。
2、原告主张被告赔偿解除房屋租赁合同给原告造成的室内外装修、办公桌椅等损失约93000元能否支持。原告争议房屋的装修残值，经鉴定为51800元，因此对于原告主张的室内装修损失本院支持51800元。对被告自认拿走的吊柜、移门、保险柜，因实物不存在无法鉴定，原告诉状中将该损失暂定为7000元，本院认为因被告的原因造成无法对上述物品的价格进行评估，本院酌情认定被告擅自拿走的物品价值为5000元，按照评估报告中76%的成新率折算上述物品的残值为3800元。
3、原告认为遗漏鉴定项目如何处理？对于原告主张的十二项遗漏项目：1、水电改造，摄像头，一、二楼乳胶漆。2、灯具、灯带；3、二层橱柜表层人造石；4、二层橱柜的吊柜；5、总经理办公室墙纸；6、总吧台和楼梯口背景墙；7、移门样品；8、墙砖及卫生间洁具、总经理办公室集成吊顶；9、灯具展示；10、室内办公家具：文件柜、电脑、桌、椅；11、二楼小房间墙面背景墙砖；12、二楼室外广告牌、玻璃门、外墙铝塑板、显示屏、踏步大理石。其中3-11项，除总经理办公室集成吊顶外，其余法院现场勘验时因实物已经不存在，无法进行价格评估，本院对此不予支持。对于原告主张的第1、2项，因现场无摄像头，无法进行评估，对于乳胶漆，灯具、灯带，因评估报告中已经包含了乳胶漆，灯具，原告主张漏评的事实不存在，对于水电改造，属于隐蔽工程，且原未向评估机构提供相关书面资料，评估机构对此无法评估，本院对此无法支持。对于灯带因原告在现场勘验时并未指示，本院对此不予支持。对于第12项二楼室外广告牌，因该广告牌已经被后来的承租户重新改造过，无法进行价格评估。对于该室外广告牌原告主张是68000元，并提供装修合同为证，被告不认可，被告认为是20000多元，经本院调查被告自认的价格与市场价格较为接近。本院认为因该广告牌已经被改造过，无法进行评估，原告又无其他证据证明该广告牌的价格，本院结合调查情况酌情按被告自认的20000元认定该广告牌的价格，按76%的成新率折算该损失应为15200元。综上，原告的各项损失合计70800元。被告在原、被告双方租赁合同履行期间，擅自解除租赁合同、拆除租赁房屋的装潢设施，依法应对造成原告的上述损失承担赔偿责任。
本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告安红梅于本判决生效之日起十日内赔偿擅自解除租赁合同造成原告淮安市龙之腾装饰工程有限公司的装修损失70800元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，鉴定费3000元，合计5300元，由原告淮安市龙之腾装饰工程有限公司负担1300元，被告安红梅负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人:淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 朱艳红
人民审判员 毛立发
人民陪审员 于长书
二〇一六年二月五日
书 记 员 阴 洁
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。