沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第1581号
原告高哲。
原告李家驷。
二原告委托代理人庄延坤。
被告辽宁城开维港地产开发有限公司。
法定代表人王岩。
委托代理人艾鹏。
原告高哲、李家驷诉被告辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称“城开维港公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日受理后，由本院审判员王莹担任审判长，与代理审判员张岩、人民陪审员杨威组成合议庭审理此案，并公开开庭进行了审理。原告高哲及其委托代理人庄延坤即二原告共同委托代理人、被告城开维港公司的委托代理人艾鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高哲、李家驷诉称，2014年2月9日和2014年2月15日，我方与被告分别签订了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定被告将其位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号房屋以3，179，400元的价格出售给我方，并约定于2014年3月31日前向我方交付房屋。我方已向被告交付全额款项，但被告至今未依约定办理登记备案，亦未向我方交房，构成违约。起诉前，我方了解到被告与我方签订合同前已将房屋抵押给大连华信信托股份有限公司，并故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使我方不能实现合同目的。故请求法院依法判决解除原、被告就位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号房屋签订的《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》及《商品房认购协议》；判令被告返还原告方已付购房款人民币3，179，400元；判令被告支付原告方已付购房款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本金人民币200，000元部分从2014年2月9日起计算至实际还款之日止，本金人民币2，979，400元部分自2014年2月15日起计算至实际还款之日止）；判令被告赔偿原告方人民币3，179，400元；判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告城开维港公司辩称，未如期交付原告方房屋并非因为房产抵押的事由，现在可以与原告方办理交房手续，向原告方交付房屋；根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条规定，我方承担的是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
经审理查明，2014年2月9日，原告方与被告签订《商品房认购协议》一份。合同约定：原告方以3，179，400元价格购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区“崇山墅”703幢231室房屋，原告方一次性付款，自协议签订当日向被告支付200，000元。协议签订当日，原告方向被告方员工账户转账200，000元。同日，被告方出具200，000元购房款收条一份。
2014年2月15日，原告方与被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告将其开发建设的位于沈阳市皇姑区崇山西路12-15号房屋（建筑面积227.1平方米，以下简称“诉争房屋”）出卖给原告方，房屋总价款为3，179，400元；关于商品房交付期限，双方约定出卖人应当在2014年3月31日前，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房的违约责任，双方约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同签订后，原告方按照合同约定支付了购房款。但截止原告方诉讼时，被告未能向原告方交付商品房。原告方遂于2014年6月18日诉至来院。
本案审理过程中，经被告自行申请，2014年8月29日，诉争房屋经房产相关部门批准撤销抵押，此时，诉争房屋并未备案于原告方名下，被告亦未将该行为告知本院及原告方。2014年9月3日第一次开庭后，被告方表示同意与原告方协商，但未果。因原告方提交的证据符合行使撤销权的情形，故原告方于2014年9月15日第二次开庭时，将诉讼请求第一项由解除合同变更为撤销合同。此时，被告仍未告知本院及原告方诉争房屋抵押权已解除的事实，且当日，被告将诉争房屋备案于他人名下。庭审结束后，2014年9月22日，被告将诉争房屋备案于原告方名下并告知本院，因诉争房屋已备案于原告方名下，本院遂于2014年9月26日第三次开庭。此时，原告方才得知诉争房屋已解除抵押并备案于己方名下的事实，遂当庭再次变更第一项诉讼请求为解除与被告签订的合同。当庭，原告方向本院递交了调取证据申请书，申请本院对诉争房屋的抵押情况、合同备案情况调查取证。本院依据原告方申请到房产登记部门查明，本案诉争房屋在出售原告方前，即存在抵押权人即华信信托股份有限公司。本案诉争房屋于2014年8月29日被涂销抵押权。2014年9月15日，该房屋备案登记在案外人曲某某名下，因曲某某另选其他房屋，2014年9月22日该房屋被撤销备案登记。当日，被告才将本案诉争房屋备案登记于原告方名下。
上述事实，有当事人陈述，商品房认购协议、商品房买卖合同、收条、客户回单、持卡人存根、专用收款收据、在建工程抵押权变更登记申请书、新增抵押物清单等证据，经当事人质证后，本院予以确定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。
关于被告在订立合同前未告知原告方诉争房屋抵押事实，及在诉讼过程中对诉争房屋自行解押、备案他人名下后又单方备案原告方名下的系列行为性质认定问题。
作为合同的义务履行者，应当最大限度的采取对合同的补救措施及履行合同的附随通知及保护义务，应当以诚信心态及时并明确告知合同相对人。结合本案，被告在与原告方订立房屋买卖合同时，未告知原告方诉争房屋存在抵押的事实，具有法律所规定的欺诈情形。在诉讼期间被告根据原告方诉讼请求，先自行解押、后备案他人名下，并在做出上述行为前及做出行为后未告知原告方及本院，最后才备案于原告方名下，其行为客观上使原告方诉讼请求只能依照被告的证据变化而多次变更。被告的上述行为违背诚实信用原则，其通过多次操纵变更证据，阻却原告方的合理请求，其该系列行为具有主观故意的性质。
关于原告方要求解除与被告签订的相关合同的问题。因被告在订立合同时具有欺诈行为，在诉讼期间具有一房二卖行为及逾期交房行为。在第三次庭审时，因原告方起诉时所行使的解除权的依据系因被告有欺诈行为，后因被告的上述一系列不诚信行为，导致原告方最终确定因被告未按合同约定交付房屋为解除合同事实，要求行使解除权。应当对原告方主张的该时间段客观分析，因该时间段内早已超过合同约定的交付时间，被告仍存在违约行为的延续性。即使是嗣后被告具备交付房屋条件，但依照法律规定、双方当事人约定，原告方可单方行使解除权，有权拒绝受领，故本院对于原告方要求解除与被告签订的商品房买卖合同的请求予以准许。被告虽然现已将涉诉房屋备案于原告方名下，但通过其一系列行为分析，其目的并非补救合同，而实际系属阻碍原告方行使撤销权、解除权等诉讼权利，主观具有故意。根据合同法相关规定，应当确定其目的系属为自己利益不正当促成条件成就，应视为其条件不成就。故本院依照诚信诉讼原则，不能确定该备案行为对原告方行使解除权具有合法阻却性。因认购协议具有预约性，在商品房买卖合同订立后自然终止，该认购协议不存在依法解除的问题。而依附于商品房买卖合同的补充协议，其性质与商品房买卖合同具有一体性，应与商品房买卖合同一并解除。
关于原告方主张解除合同后，要求被告返还购房款人民币3，179，400元及利息，并赔偿其3，179，400元的问题。根据商品房买卖合同相关司法解释第八条、第九条的内容，应当理解第八条系属指在履行合同过程中，出卖人具有违约行为解除合同的相关规定；而第九条系属出卖人违反诚实信用原则，具有缔约过失造成买受人损失，应当承担的责任的规定。而且被告在合同订立时存在违反第九条规定，及在合同履行过程中违反第八条规定的行为，故对原告方主张返还购房款的请求本院予以支持。被告应支付的利息，其中200，000元购房款为本金，应自2014年2月9日起至本判决生效之日止；另以2，979，400元购房款作为本金，应自2014年2月15日起至本判决生效之日止，利率均参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
对于原告方提出的按购房款的一倍赔偿问题。因被告在出售涉诉房屋时故意隐瞒房屋已抵押的事实，在庭审过程中亦存在一房二卖的情形，对造成合同的解除应当承担相应的法律责任，故原告方依法享有主张被告赔偿的权利。虽涉诉房屋已备案于原告方名下，但如前文已述，被告的系列行为并非为补救措施，履行己方的合同义务，而是故意阻却原告方主张权利，因被告的非诚信行为，本院不能确定该备案行为对原告方行使赔偿权利具有合法阻却性。因一倍赔偿属于惩罚性条款，具有弹性条款的性质，故本院应结合被告的违约性质、主观心态、违约结果及原告拒绝受领的事实等诸种因素考虑，衡平数额，参照购房款总额约25%范围计算，酌定为800，000元为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告高哲、李家驷与被告辽宁城开维港地产开发有限公司于2014年2月15日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议；
二、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告高哲、李家驷已付购房款3，179，400元；
三、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高哲、李家驷购房款200，000元利息（自2014年2月9日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高哲、李家驷购房款2，979，400元利息（自2014年2月15日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
五、被告辽宁城开维港地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿高哲、李家驷800，000元；
六、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费56，312元，保全费5，000元，均由被告辽宁辽宁城开维港地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 张 岩
人民陪审员 杨 威
二〇一四年十二月三日
书 记 员 赵冰洋