浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1021民初2697号
原告：黄爱光男，1973年12月26日出生，汉族，住玉环县。
委托代理人:陈灵光，浙江新台州律师事务所律师。
被告：林祥林男，1964年10月5日出生，汉族，住玉环县。
委托代理人：黄宝鹤，浙江榴岛律师事务所律师。
原告黄爱光与被告林祥林租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年11月17日和12月21日公开开庭进行了审理。原告黄爱光委托代理人陈灵光，被告林祥林及委托代理人黄宝鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄爱光诉称：2011年10月12日，原告向被告租赁坐落于玉环县房屋。双方签订房屋租赁协议，约定租期自2011年10月15日至2016年10月15日，租金每年235000元，作为出售建材商行之用。协议签订后，原告根据诚实信用原则按约支付租金，并对房屋进行装修装饰。基本完工后，原告请求被告提供房产权属证件以便向工商行政管理部门申办营业执照，但被告迟迟不予理会。2013年夏，玉环县三改一拆办公室通知原告要拆除房屋，原告才得知该房屋系违章建筑，根本不可能有产权证明，遂停止装修。由于被告在签订协议时进行隐瞒，没有尽到如实告知义务，致原告花费巨资进行装修装饰，造成巨大经济损失。因不能实现合同目的，原告多次要求被告返还租金并赔偿损失，但被告置之不理。同时，原告将房屋腾空，交还给了被告。被告收回房屋后，将部分房屋又出租给玉环县陈屿骏马洗车场使用。现要求确认原告与被告签订的房屋租赁协议无效；要求被告返还原告自2011年10月15日起一年半多的房屋租金人民币355000元；要求被告赔偿经评估确认的装修装饰损失人民币1693941元。
被告林祥林辩称：原、被告于2011年10月12日签订房屋租赁协议属实，被告对签约双方的主体资格并无异议。被告的出租房屋没有取得建设工程规划许可证，也没有取得房产证的事实，在双方签订协议时，被告未曾隐瞒，已如实告知。原告诉称己方因建材商行经营需要向被告承租房屋，但由于该房屋系违章建筑，无法取得产权证明，致使不便向工商行政管理部门申领营业执照，从而无法实现合同目的，被告不予认同。原告原系玉环县陈屿真光建材商行业主，该个体工商户已于2012年2月6日注销，原告现所谓的合同目的不能实现，可能指不能以承租房作为经营场所成立新企业，但新企业与原告系不同的主体，新企业并非合同一方当事人，与被告无涉。原告诉称玉环县三改一拆办公室通知拆除涉讼房屋并没有证据予以证明，诉称该房屋已交还给了被告也没有证据予以证明。原告一直使用该房屋，经营建材而至今没有交还。原、被告双方就房屋占有使用费问题已经过一次诉讼，生效判决已经确认房屋租赁协议无效，并根据被告当初的诉求和协议约定的租金标准，确认由原告支付被告房屋占有使用费至2015年10月15日，现原告提出确认协议无效已无必要，请求返还已支付的前期租金（应为占有使用费）应予驳回。原、被告约定的房屋租期自2011年10月15日至2016年10月15日，截止开庭日已届满。被告对生效判决未涉及的2015年10月16日至实际腾空搬迁交还承租房屋日止的房屋占有使用费保留另行主张的权利。原告主张装修损失人民币1693941元，要求被告赔偿，被告不予认同。首先，原告在承租房屋内因经营使用需要添附设施，进行装修装饰，现约定的五年租期届满，不能计算为损失，且租期届满后能否续租是未知的，故装修装饰的相关风险和责任应由原告自负。其次，协议明确约定原告需要将一层承租房上下隔开使用，费用由其自行承担，期满后不得拆除隔层，归被告所有，原告不得要求经济补偿。对此，原告应该遵照执行。第三，评估的装修设施中部分建材如瓷砖等，其主要作用是展示，承租房兼具展厅的功能，全部计算进装修费中也不合理。此外，评估采用重置成本法结合现行市价，并未考虑折旧因素，装修费用也并不等同于装修损失。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：原告系原玉环县陈屿真光建材商行业主，该个体工商户于2012年2月6日经玉环县工商行政管理局注销。原告因建材商行经营需要，拟向被告租赁坐落于玉环县房屋。该房屋并未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证。2011年10月12日，原、被告签订了一份房屋租赁协议书，原告承租该房屋。协议约定租赁期间为2011年10月15日至2016年10月15日，年租金为235000元，于每年的10月15日支付当年租金；房屋内部隔层由原告自行构建，并负担相关费用，期满后不得拆除，归被告所有，原告不得要求经济补偿；期满后被告继续出租，则原告在同等条件下有优先承租权等事宜。原告承租后按协议支付了第一年租金235000元，并以玉环真光建材有限公司名义着手进行装饰装修，历时一年半许完工。对于装修价值，原告申请本院委托鉴定，本院予以允许。台州宏诚资产评估事务所受托后，经现场勘察，以2016年6月30日为评估基准日，采用重置成本法结合现行市价，评估装修价值为1693000元（明细表载1693941元）。期间，原告按协议又支付了第二年租金235000元。2012年3月5日，原告为法定代表人的台州真光建材有限公司成立，2013年8月10日，该公司申领了企业法人营业执照，住所地为玉环县。在第三租赁年度开始后，原告未如数给付被告租金235000元，仅给付120000元。为此，被告于2015年8月21日向本院起诉，要求原告给付自2013年10月15日至2014年10月15日所拖欠的租金115000元及继续给付暂计至2015年10月15日的租金235000元，合计人民币350000元。庭审中，本院认为房屋租赁合同因涉讼房屋无房屋产权证，也未取得相关建造手续而无效，并予以释明，被告从而将诉讼请求中的租金改称为房屋使用费。2015年11月25日，本院判决由原告给付被告房屋占有使用费350000元。原告不服而提起上诉，台州市中级人民法院对原告上诉所称已将承担房屋腾空交还给了被告的事实以其未提供有效证据予以证明而不予认定，于2016年3月31日判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有身份证，房屋租赁协议书，个体工商户情况表，企业法人营业执照副本，宏诚评报字（2016）第066资产评估报告书，（2015）台玉民初字第1523号民事判决书，（2016）浙10民终8号民事判决书，以及原、被告庭审的一致陈述等证据材料
予以证实。
本院认为：原、被告的房屋租赁协议因涉讼房屋未取得建设工程规划许可证以及房产证已被生效判决认定为无效，生效判决确认由原告支付被告房屋占有使用费，是基于双方合同无效和原告实际占有使用承租房屋的基本事实而作出的。现原告请求确认合同无效，因生效判决实际已予认定，而应予以驳回。结合被告前案的诉讼请求，生效判决已认定在2015年10月15日前原告实际占有使用了涉讼房屋，支持了被告关于原告给付拖欠的房屋占有使用费的诉讼请求。现原告虽承认占有承租房屋进行装修，但以不能实现经营建材商行的合同目的为由，请求被告返还自租期起始日2011年10月15日起一年半多的租金（应为占有使用费）355000元，有违生效判决的原则精神，且不能按其租赁目的使用租赁物，并不能成为拒付占有使用费的正当理由，而应予以驳回。原告同样以不能实现合同目的为由，请求被告赔偿装修损失1693941元，因是否按照租赁目的使用租赁物并不能取决或归责于被告，且装修行为主动权在于原告，而原告又没有证据证明自生效判决确认的时间节点2015年10月15日后至租期届满日的2016年10月15日直至本次诉讼这一时段已将承租房屋交还给了被告，应认定为一直在占有使用，虽然协议约定装修费用由原告自行承担，在租赁期届满后，部分装修物不得拆除，不得要求被告经济补偿，但根据相关司法解释规定在租赁合同无效时已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，鉴于原告在租期届满后还一直在占有使用的实际，装饰装修问题可待双方实际腾空交接时处理，故原告的该项诉讼请求也应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第（二）款之规定，判决如下：
驳回原告黄爱光的诉讼请求。
案件受理费17199元（按原诉讼标的1377675元计收后原告增加诉讼标的至2048941元，诉讼费应为23192元。本院要求原告补缴，其未补缴）、鉴定费9400元（已由原告直接交纳鉴定机构），合计人民币26599元，由原告黄爱光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 李育金
人民陪审员 李 敏
人民陪审员 陈能云
二〇一七年三月十五日
代理书记员 颜确盛