辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第43号
上诉人（原审原告）：刘正奇，男，1964年5月6日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：刘景伟，男，1953年8月10日出生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）：刘述，男，1976年1月14日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
上诉人刘正奇因与上诉人刘述用益物权纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2012）大东民二初字第3329号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员赵明静担任审判长，与代理审判员王虹、孙卓（主审）组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案，上诉人刘正奇及其委托代理人刘景伟，上诉人刘述到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘正奇与刘述系叔侄关系。刘述1岁时起就居住在其奶奶徐秀春（刘正奇的母亲）位于沈阳市大东区草仓路92-13号的家中，并将户籍迁至该房，沈阳市大东区草仓路92-13号房屋的所有权人系徐秀春。1993年该地区动迁，动迁时房屋被拆迁人为刘述及其爷爷刘恒德、奶奶徐秀春。该房动迁后，刘述将户籍迁出此地。回迁安置按动迁人口分配给奶奶徐秀春公有住房一处，地址为沈阳市大东区草仓路21号8-6-3，即本案诉争房屋。该房屋的承租代表人系徐秀春。该房回迁后，刘述未在回迁房内居住。刘正奇与其父母（即刘述的爷爷、奶奶）自回迁时起一直在回迁房内居住。1998年刘正奇与刘恒德、徐秀春签订房屋买卖协议一份，购买本案诉争房屋价款2万元。刘恒德于2003年去世、徐秀春于2008去世。徐秀春生前立有遗嘱一份，遗嘱中提出沈阳市大东区草仓路21号8-6-3室房屋的使用权已于1998年卖给了原告，与任何人无关。
本案在审理过程中，刘正奇于2011年7月28日申请对诉争房屋价值进行评估，沈阳市北方房地产土地资产评估有限公司于2O11年9月5日作出房地产估价报告，房屋评估总值为268，676元。
原审法院认为：诉争房屋为公有住房，于1993年动迁得来。动迁时房屋被拆迁人为刘述及其爷爷刘恒德、奶奶徐秀春。回迁后，刘述虽将户籍迁出此地。但承租人刘恒德、徐秀春、刘述，各自享有三分之一的使用权。1998年刘恒德、徐秀春与原告刘正奇签订房屋买卖协议，将本案争议房屋的使用权以2万元的价格卖于原告刘正奇。徐秀春在生前订立遗嘱重申1998年将本案争议房屋卖于原告这一事实。本院认为，刘恒德、徐秀春与原告刘正奇签订房屋买卖协议系各方真实意思表示，但刘恒德、徐秀春作为房屋共有使用权人只能处分自己的份额，原告刘正奇虽支付购房款，但其应明知房屋有刘述的份额，故原告刘正奇购买诉争房屋不构成善意取得。刘恒德、徐秀春不能处分房屋共有使用权人刘述的份额，故其二人处分自己份额的行为有效，处分刘述份额的行为无效，原告享有该房屋的三分之二使用权，被告享有诉争房屋1／3的使用权。
关于使用权如何分割的问题。因原告刘正奇与被告刘述均不同意共同使用诉争房屋，要求法院对使用权进行分割，考虑到刘正奇享有的使用权份额较大，且一直在争议房屋居住，刘述户口早已迁出且从未居住，结合房屋的使用状态、历史现实、分割成本，本案认为诉争房屋的使用权应归刘正奇，刘正奇给付刘述房屋价值款89559元（268676元×1／3=89559元）。
原审法院判决：一、坐落于沈阳市大东区草仓路21号8-6-3室房屋使用权归原告刘正奇；二、原告刘正奇于本判决生效后七日内给付被告刘述房款89559元；三、驳回原、被告其它诉讼请求。如原、被告未按本判决所指定的期限履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行利息。一审案件受理费100元，由原告刘正奇负担30元，被告刘述负担70元；二审案件受理费100元，由原告刘正奇负担30元，被告刘述负担70元；评估费1000元，由原告刘正奇负担300元，被告刘述负担700元.
宣判后，原告刘正奇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误、适用法律错误。请求：1、依法撤销原审判决第二项改为被上诉人享有该房使用权9.82平米中三分之一的房屋折价款25692.32元；2、维持原判第一项；3、本案两审诉讼费、评估费由刘正奇承担。
上诉人刘述答辩称：房子现在不值80万，而且上诉人刘正奇说的8万元也不是他拿的，他说不是事实，当时房证是在我奶奶病重的时候刘正奇偷去的，所有的东西都是在我奶奶的名下的，他上诉的理由没有事实和法律依据。
被告刘述不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定判决严重侵害了刘述的合法权益。上诉请求：1、要求二审法院判令沈阳市大东区草仓路21号8-6-3房屋使用权为本人刘述；2、要求二审法院依法判令第三人刘振康的合法继承份额19901.93元；3、要求刘正奇给付租房金12000元。
上诉人刘正奇答辩称：诉争房屋是刘述奶奶的房产，而刘述仅仅是寄养在爷爷奶奶家中，而且该房回迁后没有在房子里住过，1998年该房就已经处分给了刘正奇，刘述的请求不能成立。遗产是被继承人死亡后的遗产，本案诉争房屋是在刘振康的父母在世之前就已经处分给了刘正奇，房屋就不属于遗产。2011年房屋的使用费用都是刘正奇承担的。综上刘述的请求不能成立，请法院驳回刘述的请求。
本院经审理查明：刘正奇与刘述系叔侄关系。刘述1岁时起就居住在其奶奶徐秀春（刘正奇的母亲）位于沈阳市大东区草仓路92-13号的家中，并将户籍迁至该房，沈阳市大东区草仓路92-13号房屋的所有权人系徐秀春。1993年该地区动迁，动迁时房屋地址户籍人口有刘述及其爷爷刘恒德、奶奶徐秀春。该房动迁后，刘述将户籍迁出此地。回迁安置按动迁人口分配给奶奶徐秀春公有住房一处，地址为沈阳市大东区草仓路21号8-6-3，即本案诉争房屋。该房屋的承租代表人系徐秀春。该房回迁后，刘述未在回迁房内居住。刘正奇与其父母（即刘述的爷爷、奶奶）自回迁时起一直在回迁房内居住。
1998年10月18日，刘恒德、徐秀春的三女儿刘虹作为代笔人书写了《房子买卖协议》一份，载明：刘恒德与徐秀春将本案诉争房屋将两万元卖给刘正奇，刘正奇承担两处动迁房的进户费用及入户的一切款项，诉争房屋使用权归刘正奇所有，刘恒德与徐秀春负责帮助办理更名及产权事宜。协议的落款，卖房人：刘恒德、徐秀春；买房人：刘正奇；代笔人：三女儿刘虹；证明人：刘正伟。
2005年3月15日，刘正奇与刘述签订《卖房协议书》一份，约定：1、刘正奇遵照母亲徐秀春决定，把百乐小区42㎡楼房以一半价格肆万伍仟元卖给刘述；2、此房的房主是刘正奇姓名，实际产权是母亲徐秀春所有（徐秀春双间房还给儿子刘正奇）；3、刘述将现款肆万伍仟元交给奶奶徐秀春，交款后42㎡房权从2005年5月1日起所有权归刘述所有。刘述自己办理更名、补交房费等事宜；4、刘正奇协助刘述办理产权所有一切事宜；5、刘述于2005年3月15日将肆万伍仟元已交给徐秀春。协议落款，房子产权责任人：徐秀春，代笔证明人：刘虹刘波。
刘恒德于2004年1月5日去世。
2008年1月3日，由刘虹作为代笔人书写了《遗嘱》一份，遗嘱中提出徐秀春与刘恒德已于1998年将诉争房屋的使用权卖给了原告，与任何人无关。《遗嘱》落款，徐秀春；证明人：刘微、刘辉、刘虹、刘芳。代笔人：刘虹。
2008年3月25日，刘述起诉刘正奇，要求确认2005年3月15日，刘正奇与刘述签订《卖房协议书》合法有效，刘正奇配合刘述办理房屋更名过户手续。该案审理过程中，2008年4月18日，经原审法院主持调解，双方自愿达成协议：刘述将位于沈阳市大东区草仓路27号2-7-1室房屋（即百乐小区42㎡楼房）于2008年5月18日前返还给刘正奇。刘正奇在收回住房的当日返还给刘述45000元。
2008年4月9日，徐秀春去世。
本案在审理过程中，刘正奇于2011年7月28日申请对诉争房屋价值进行评估，沈阳市北方房地产土地资产评估有限公司于2O11年9月5日作出房地产估价报告，房屋评估总值为268，676元。
刘恒德与徐秀春共有9位子女（包括刘正奇和刘述的父亲刘振康），本案审理期间，刘振康参加诉讼称：如诉争房屋中有自己份额，归刘述所有；其他7位参加诉讼均称：父亲刘恒德在1998年时将诉争房屋卖给了刘正奇，母亲徐秀春立下遗嘱，将诉争房屋卖给了刘正奇，如房屋有自己份额，将自己的份额给刘正奇。
上述事实，《房子买卖协议》、《卖房协议书》、《遗嘱》、《房地产估价报告》、（2008）大东民（2）初字第631号民事调解书、当事人陈述等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：诉争房屋为公有住房，承租人应当为刘恒德、徐秀春、刘述，各自享有三分之一的使用权。本案的争议焦点为刘恒德、徐秀春生前如何处分自己的使用权份额。
首先，1998年10月18日，刘恒德、徐秀春的女儿刘虹作为代笔人书写了《房子买卖协议》反映：刘恒德、徐秀春将诉争房屋处分给刘正奇。
其次，2005年3月15日，刘正奇与刘述签订的《卖房协议书》中明确约定“1、刘正奇遵照母亲徐秀春决定，把百乐小区42㎡楼房以一半价格肆万伍仟元卖给刘述；2、此房的房主是刘正奇姓名，实际产权是母亲徐秀春所有（徐秀春双间房还给儿子刘正奇）”，本院认为，此部分约定是徐秀春作为长辈，对家族的两套房屋即诉争房屋和百乐小区42㎡楼房予以了分配，即诉争房屋使用权归刘正奇，百乐小区42㎡楼房归刘述所有（刘述仅需支付一半房款45000元）。虽然2008年4月18日的（2008）大东民（2）初字第631号民事调解书确定百乐小区42㎡楼房由刘述返还给刘正奇，刘正奇退还给刘述45000元，但并未改变徐秀春、刘恒德将两人享有的2／3诉争房屋的使用权让与给刘正奇这一意思表示。刘述已将百乐小区42㎡楼房返还给刘正奇，刘正奇退还给刘述45000元，房屋权属状态回归至刘述与刘正奇买卖房屋之前，刘述仍享有1／3诉争房屋的使用权。
再次，2008年1月3日的《遗嘱》中，对徐秀春、刘恒德将诉争房屋的使用权让与给刘正奇这一事实再次重申。
现刘恒德与徐秀春的其他7位子女对《房子买卖协议》、《卖房协议书》、《遗嘱》均无异议，均表示是刘恒德与徐秀春的真实意思表示，且在诉讼中明确表示刘正奇享有诉争房屋的使用权。虽然刘述对《房子买卖协议》、《遗嘱》的真实性持有异议，对徐秀春、刘恒德签字指纹的真实性不予认可，但其未提供相应证据证明其主张。而且《房子买卖协议》、《卖房协议书》、《遗嘱》反映出的内容与两套房屋使用、转让的情形，以及诉讼中各诉讼参加人的表述均可印证徐秀春、刘恒德生前将诉争房屋的使用权让与给刘正奇，事实过程相互吻合，并无矛盾冲突之处，符合日常生活经验法则及社会常理。故本院对徐秀春、刘恒德生前将两人享有的2／3诉争房屋的使用权让与给刘正奇，刘正奇享有2／3诉争房屋的使用权，刘述享有1／3诉争房屋的使用权这一事实予以确认。
关于刘正奇主张诉争房屋中徐秀春原房的私产12.78平方米和个人投资增加的15.72平方米是徐秀春个人所有，剩余的9.82平方米才属于公有产权，刘述仅享有9.82平方米使用权的1／3问题。公有住房承租权作为具有社会保障、劳动福利属性的房屋使用权，分配安置的面积与户口人数密切相关，徐秀春作为承租代表人交纳增加面积款等个人出资行为不能改变徐秀春、刘恒德、刘述按回迁安置政策共同享有诉争房屋使用权的事实，亦不能变更三人享有的使用权份额，故刘正奇的该项主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于使用权如何分割的问题。因刘正奇与刘述均不同意共同使用诉争房屋，要求对使用权进行分割，考虑到刘正奇享有的使用权份额较大，且一直在争议房屋居住，刘述户口早已迁出且从未居住，结合房屋的使用状态、历史现实、分割成本，刘正奇继续使用房屋较为合适。如刘述占有使用房屋，涉及多年装修的处理、刘正奇腾退房屋事宜，分割成本较大，故原审法院认定诉争房屋的使用权应归刘正奇，刘正奇给付刘述房屋价值款89559元（268676元×1／3=89559元）正确。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由二上诉人各自负担已交纳部分。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。