上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0110执异70号案外人：上海赤忱酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区乔家路XXX号。法定代表人：姚吴挺，总经理。申请执行人：上海银行股份有限公司杨浦支行，住所地上海市杨浦区。负责人：田浩，行长。委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力律师事务所律师。委托诉讼代理人：林巧，上海融力律师事务所律师。被执行人：上海赛纳威国际贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋凌，总经理。被执行人：上海维斌贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：奚根全，职务不详。被执行人：蒋凌，男，1979年12月27日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。被执行人：刘诗薇，女，1983年12月3日出生，�族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蒋凌，男，1979年12月27日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。被执行人：刘桂霞，女，1963年12月1日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。在本院执行(2015)杨执字第2338号申请执行人上海银行股份有限公司杨浦支行与被执行人上海赛纳威国际贸易有限公司、上海维斌贸易有限公司(以下简称维斌公司)、蒋凌、刘诗、刘桂霞金融借款合同纠纷一案中，案外人上海赤忱酒店管理有限公司对上海市黄浦区乔家路XXX号2层房屋(以下简称系争房屋)拍卖款中装修部分标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海赤忱酒店管理有限公司称，维斌公司原为系争房屋权利人，案外人与维斌公司之间就系争房屋曾签订租赁合同，约定由案外人租赁使用系争房屋，租期自2013年8月1日至2029年7月31日。租赁期间案外人出某某系争房屋进行了装修，双方并约定租赁期间装修添附物的所有人为案外人，在租赁期届满后，装修添附物有剩余价值的，归维斌公司所有。在合同履行期间，系争房屋因维斌公司所涉债务被法院拍卖，拍卖款中包含了装修部分，而合同尚在履行期内，故拍卖款中的装修添附物部分应归案外人所有，故请求不得向申请执行人发放系争房屋中装修添附物部分，将该部分拍卖款交付案外人。申请执行人上海银行股份有限公司杨浦支行称，系争房屋在拍卖时确认的拍卖底价高于评估价格符合法律规定，因此不能认为拍卖价格中包含了装修部分的价值，案外人所某某的拍卖成交价款中包含装修部分价值的意见不成立。且系争房屋已确定为附带案外人租约拍卖，案外人对系争房屋的承租权可以延�，已充分保障了案外人权某，而根据案外人与被执行人维斌公司之间签订租赁合同的约定，在租赁合同承租期届满后，装修添附物应归维斌公司所有，现该租赁合同已经在履行过程中，故案外人也无权对装修部分提出主张，故请求法院驳回案外人的执行异议申请。被执行人上海赛纳威国际贸易有限公司、蒋凌、刘诗薇称，同意申请执行人上海银行股份有限公司杨浦支行的答辩意见。被执行人上海维斌贸易有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院查明，2015年6月23日，本院就上海银行股份有限公司杨浦支行与上海赛纳威国际贸易有限公司、上海维斌贸易有限公司、蒋凌、刘诗薇、刘桂霞金融借款合同纠纷一案作出了(2015)杨民五(商)初字第436号民事判决书，判令：一、上海赛纳威国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内归还�海银行股份有限公司杨浦支行个人贷款人民币17,885,297.36元；二、上海赛纳威国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海银行股份有限公司杨浦支行截至2015年3月26日的利息人民币16,800元；三、上海赛纳威国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海银行股份有限公司杨浦支行自2015年3月27日起至实际清偿之日止的逾期利息(以欠款本金为基数，利率按照上海银行股份有限公司杨浦支行与上海赛纳威国际贸易有限公司于2014年3月17日签订的《流动资金借款合同》中有关逾期利息的约定计算)；四、上海赛纳威国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海银行股份有限公司杨浦支行自2015年3月21日起至实际清偿之日止的复利(以未按期支付的利息为基数，利率按照上海银行股份有限公司杨浦支行与上海赛纳威国际贸易有限公司于2014年3月17日签订的《流动资金借款合同》中有关复利的约定计算)；五、上海赛纳威国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海银行股份有限公司杨浦支行律师费人民币33,000元；六、蒋凌、刘诗薇、刘桂霞对上述第一、二、三、五项的还款承担连带保证责任。蒋凌、刘诗薇、刘桂霞承担保证责任后，有权向上海赛纳威国际贸易有限公司追偿；七、上海赛纳威国际贸易有限公司届期不履行上述第一、二、三、四、五项付款义务的，上海银行股份有限公司杨浦支行有权在主债权金额为人民币30,000,000元的范围内对位于上海市黄埔区乔家路XXX号2层房屋行使抵押权。案件受理费130,293元、财产保全费人民币5,000元、上述共计135,293元，由上海赛纳威国际贸易有限公司、上海维斌贸易有限公司、蒋凌、刘诗薇、刘桂霞负担。因被执行人在判决生效生效后未履行生效法律文书确定的付款义务，申请执行人于2015年7月29日向本院申请执行，本院以(2015)杨执字第2388号立案执行。案件执行中，本院于2015年10月30日作出(2015)杨执字第2388号执行裁定书，裁定拍卖维斌公司名下上海市黄浦区乔家路XXX号2层房屋。2015年12月18日，上海大雄房地产估价有限公司受本院委托作出《大雄房估F2015(SQ)-100357》号房地产估价报告，确认系争房屋拍卖评估价格为2956万元，该估价报告对房屋装修状况的勘查意见为“室内为酒店客房装修，装修状况为：客房墙面贴墙纸、地面铺设地砖，部分木地板；卫生间墙面为贴面砖、地面为贴地砖；……”。2016年1月5日，该评估公司又出具《房地产补充估价》，确认对于系争房屋在不考虑二次装修情况下，系争房屋市价价值为2683万元。2016年1月20日，本院经上海市高级人民法院确认，委托上海迈逊拍卖有限公司对系争房屋进行拍卖，后该公司于2016年4月、2016年5月分别对系争房屋进行了两次拍卖，第一次拍卖的拍卖底价经确认为2956万元，第二次拍卖的拍卖的拍卖底价经确认为2364.8万元，两次拍卖均流拍。2016年11月，本院又委托该公司对系争房屋进行了第三次拍卖，此次拍卖确认拍卖底价为1891.81万元，2016年11月25日，上海气门厂有限公司以2210万元拍卖成交。另查明，2013年7月28日，案外人(乙方)与维斌公司(甲方)签订《物业租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租上海市黄牌群乔家路XXX号1楼2楼整层房屋，租赁期限为16年，自2013年8月1日起至2029年7月31日，月租金为166,666.67元，年租金为2,000,000元(租金包括物业管理费)，租金为先付后用(按双月付)，并约定为保证金为333,333.33元。装修免租期为一年,自2013年8月1日至2014年7月31日。合同还约定，甲方以现状交房，并同意乙方对租赁的楼层进�二次装修分割，但乙方需提供二次装修图纸交于甲方备案，待乙方合同履行到期不再租借该楼层时，完好保留固定装修现状给予甲方。租赁期届满，乙方的固定装修按房屋现状返还甲方。本案审理中，案外人与申请执行人均确认系争房屋为带租约拍卖。2017年5月5日，上海气门厂有限公司向向本院出具书面材料一份，内容为：上海气门厂有限公司于2016年11月25日以人民币2210万元的竞价拍得上海市黄浦区乔家路XXX号2层房屋。但至今仍不能办理该房屋的产权过户手续。一旦产权过户手续完成以后，我司将严格按照《拍卖公告》以及《房产拍卖特别告知》的规定，履行该房屋的《物业租赁合同》的各项条款。再查明，被执行人刘桂霞于2016年5月6日死亡。本院认为，评估机构针对系争房屋的拍卖评估价格曾分别出具了房地产估价报告及补充意�，依补充意见，系争房屋在不考虑二次装修情况下其市场价值较估价报告的价值有减少，因此两次评估结果之间的差额应认定为装修部分。根据案外人与维斌公司之间租赁合同的约定内容，结合房地产估价报告中对房屋装修情况的勘查意见，也可以确认由案外人对系争房屋进行了二次装修的事实。但案外人与维斌公司在租赁合同中已经约定，在租赁期届满，案外人的固定装修应按房屋现状返还乙方。而本院已经确认在附带案外人租某某的情况下拍卖系争房屋，在拍卖成交后买受人亦书面承诺愿意继续履行该租赁合同，在案外人对系争房屋仍在继续占有情况下，现案外人径行要求交付拍卖款中装修价值部分，依据不足，本院难以支持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执�程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人上海赤忱酒店管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  施文汇审 判 员  何 群人民陪审员  瞿国富二〇一七年八月二十五日书 记 员  陈鲁华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出�议。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。