徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3297号
原告孙某某，无业。
委托代理人张莉，江苏它石律师事务所律师。
委托代理人陆召旸，江苏它石律师事务所律师。
被告胡某。
原告孙某某诉被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托代理人张莉、陆召旸到庭参加诉讼；被告胡某经本院公告送达传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。
经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告孙某某诉称，2015年1月7日，原告承租被告所有的位于鼓楼区某小区6-1-201室房屋一套，约定租期自2015年1月10日至2016年1月9日，月租金2800元，每半年支付一次。原告及时向被告支付了租金及房屋押金，但在合同没有到期的情况下，被告通知所租房屋的物业公司强行将水电断掉，要求原告搬出。后经协商，被告同意2015年10月14日前退还房租9500元，承担原告居住期间的物业费，退还押金3000元并承担违约金3000元。原告于2015年10月14日将房屋交还给被告，但被告不愿按约定履行，造成原告较大的经济损失，故原告诉至法院请求：1、判令被告退还房租9500元、押金3000元；2、判令被告给付原告违约金3000元；3、判令被告支付原告因断水断电不能居住租赁房屋而租住宾馆等的损失700元；4、诉讼费由被告承担。
被告胡某未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。
原告孙某某为证明其主张，提供如下证据：证据1：《房屋租赁居间合同》原件一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；居间服务费收据、房租及押金收据原件各一张，证明原告及时足额支付上半年租金及押金；江苏长江商业银行业务回单、交易明细原件各一张，证明原告通过向32×××77的银行账户转账支付下半年房租。证据2：不动产权证、购房发票及契税发票照片打印件各一张，证明涉案房屋的所有权人为被告。证据3：接处警工作登记表原件一张，证明2015年9月被告通知物业将出租房的水电强行停掉，致使原告无法居住。证据4：协议书照片打印件一份，证明2015年10月12日原、被告及美田房产中介三方签订协议书，约定原、被告双方终止租赁合同，胡某退还孙某某房租9500元、押金3000元，支付违约金3000元，并承担孙某某居住期间的物业费。原告称该协议书系由胡某母亲签字，原件亦被胡某母亲拿走。证据5：原、被告之间的短信记录一组10页，证明被告要求提前收回房屋并对房屋断水断电，以及双方之间纠纷的事实。证据6：鼓楼区美田房屋中介所工商登记一份、鼓楼区美田房屋中介证明原件一份、证人一名，上述证据证明原告通过中介公司租赁涉案房屋及原、被告之间发生纠纷经过；证人杨某作证称，其是鼓楼区美田房屋中介所的员工，孙某某与胡某之间的租赁事宜是其经手办理的。胡某本人到中介委托出租涉案房屋，后因胡某在外地工作，具体出租事宜的协商均是其母亲出面办理，胡某也通过电话沟通过租赁合同的内容，合同定好后，中介将合同照片拍摄发给胡某本人，胡某表示同意并要求房租直接打到她本人的卡上，因其在外地，其表示事后补签合同。2015年8月份孙某某给证人打电话询问房屋是否不能继续租赁了，9月初胡某母亲打电话给证人说房子不租了，经证人中间协商未成功，9月底胡某通过物业将房屋水电停掉。10月中旬左右证人再次给双方协商，胡某母亲代表胡某与孙某某达成一份解除合同的协议并签字。该协议是证人居某的，因为当时是晚上，比较匆忙，协议中第四条、第六条的日期“9月14日”均是笔误，均应为“10月14日”。协议签完第二天，证人带着胡某母亲和孙某某一起验收完房屋，之后胡某母亲就走了，无法联系上，同时胡某本人也无法联系。10月15日，孙某某将房屋钥匙交给中介，但中介一直无法联系上胡某和其母亲，10月底、11月初，胡某母亲主动给中介电话，中介告知其房屋钥匙在中介，让其来拿，其一直不来，2016年1月份春节之前胡某家亲戚来中介拿走了房屋钥匙。
为查明案件事实，本院依据原告孙某某的申请，于2016年6月22日依法向中国银行股份有限公司查询卡号为62×××77的持卡人信息，经查询，该卡号的持卡人为胡某，居民身份证号码为××，原告对上述证据无异议。
被告胡某未到庭质证，亦未向法庭提交证据。
本院经审查认为，原告提供的《房屋租赁居间合同》、收据、银行业务回单、接处警工作登记表、鼓楼区美田房屋中介所工商登记、证明、证人证言及本院依法向中国银行股份有限公司调取的证据形式与来源合法，内容上与本案具有关联性，被告胡某亦未到庭并提出证据进行反驳，故本院对上述证据予以认定，可以作为定案依据。原告提供的不动产权证、购房发票、契税发票及协议书均系照片打印件，但其内容能够与证人杨某的证言相印证，能够证明本案争议事实，且被告胡某亦未到庭并提出证据进行反驳，故对上述证据本院亦予采信。原告提供的短信记录，形式与来源合法，能够证明原告与号码为188××××6063的手机进行短信联系的事实，且结合证人证言及短信内容能够印证该号码曾为胡某在租赁关系中使用的号码，故本院亦予采信。经审理查明，被告胡某将其所有的坐落于徐州市鼓楼区某小区6-1-201室的房屋在鼓楼区美田房屋中介所挂牌出租。2015年1月7日，经鼓楼区美田房屋中介所居间中介，原告孙某某与被告胡某的母亲就上述房屋的租赁事宜达成《房屋租赁居间合同》一份，约定被告将位于徐州市鼓楼区某小区6-1-201室房屋出租给原告居住使用，租期一年，自2015年1月10日至2016年1月9日，月租金2800元，每半年支付一次；合同签订时，原告支付被告押金3000元，合同期满，如原告不再续租，被告应在原告结清租赁期间应承担的各项费用或者扣除房屋其他损失后的剩余部分无息退还原告；被告应在2015年1月7日前将房屋交付给原告使用，原告承担租赁期间的水、电、煤气、暖气、有线电视费、宽带费、物业管理费；该合同同时约定，如有违约，违约方应向守约方支付3000元作为违约金。上述合同内容经鼓楼区美田房屋中介所与胡某电话沟通，胡某表示同意合同内容，因在外地，待其回徐州后补签字，并要求将房租直接支付至其银行卡上。原告孙某某及鼓楼区美田房屋中介所均在合同上签字盖章。上述合同达成后，被告依约将房屋交付给原告居住使用，原告依约支付了押金3000元及全年租金33600元，其中押金及上半年房租由鼓楼区美田房屋中介所代收后转交被告，下半年房租由原告直接汇至被告中国银行账户（卡号：62×××77）。2015年9月28日，被告给原告发短信表示要终止合同；10月初，被告母亲电话告知中介涉案房屋不再租赁给原告使用了；2015年9月30日，原告的丈夫范彬向鼓楼分局铜沛派出所报案，称物业将某小区6-1-201室的水电停了，经出警民警了解，系该房屋的业主通知物业把水电停掉的。
2015年10月中旬，经鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨某居中协商，原告与被告母亲达成《协议书》一份，约定因某小区6-1-201室终止合同，现甲、乙双方达成以下协议：一、甲方退还乙方租金9500元；二、甲方负责交清乙方居住时的物业费，乙方负责交清居住时水电气费；三、乙方搬家后，如无人为损坏室内设施，甲方退还押金3000元；四、乙方于2015年9月14日将钥匙交于甲方；五、甲方承担3000元违约金给乙方；六、以上所有钱款于2015年9月14日结清。
上述协议由原告签字、被告母亲代表被告签字。鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨某出庭作证称，该协议第四条、第五条中存在笔误，两处“9月14日”均应为“10月14日”。协议签订后，杨某带着被告母亲和原告一起验收了涉案房屋，经验收，房屋无人为损坏室内设施的情况。但在验收房屋后，被告及其母亲均无法联系上。2015年10月15日，原告将房屋钥匙交给中介。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁居间合同》、《协议书》、收款收据、银行回执、短信记录、接处警登记表、证人证言、法院调查结果等相互佐证，本院予以确认。本院认为，关于原、被告之间是否存在合法有效的租赁关系的问题。涉案房屋系被告本人到鼓楼区美田房屋中介所要求挂牌出租，即其本人有出租的意思表示。后期在租赁合同的洽谈过程中，虽然均是被告母亲出面，但合同内容亦在签订前取得了被告本人的同意，房屋租金亦是支付给被告本人。从上述情况能够确认，被告系涉案房屋租赁关系的相对人，系出租人的身份，其母亲在租赁关系期间的行为系经过被告追认认可的代理行为。同时，鉴于涉案房屋已经交付原告使用，原告亦已支付房租，租赁合同已经实际履行，故租赁合同上欠缺被告本人签字的形式瑕疵并不影响合同效力。综上，原、被告之间就某小区6-1-201室房屋存在合法有效的租赁关系。关于原、被告之间的租赁关系是否已经终止的问题。根据已查明事实，被告在2015年9月，已经通过短信联系和通知中介的方式明确表示要提前终止合同，且采取了对涉案房屋断水断电的行为。在此情况下，在中介的协调下，原告与被告母亲就终止涉案房屋租赁合同达成了一份《协议书》。
鉴于被告是实际出租人，且因其长期在外地，涉案房屋租赁中的相关事宜均是其母亲出面处理，故原告有理由相信被告母亲与其订立该《协议书》时是代表了被告本人的真实意思。因此，原告与被告母亲订立的《协议书》合法有效，且该《协议书》的效力及于被告本人。根据《协议书》的约定，原、被告之间就涉案房屋形成的租赁关系已经双方协商一致终止。关于原告要求退还房租9500元、押金3000元，并支付违约金3000元的诉请。根据《协议书》的约定，被告在终止双方租赁关系的前提下，同意退还房租9500元、支付违约金3000元，且同意在房屋无人为损坏室内设施的情况下退还押金3000元，鉴于涉案房屋已经中介、原告、被告母亲三方共同验收，无室内设施损坏的情况，故退还押金3000元的条件亦已成就。
故此，原告的上述诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿因断水断电造成的经济损失700元的诉请，鉴于原告对于物品种类、损坏情况、修复情况、损失构成均未提供证据，故其该项诉请证据不足，本院不予支持。
被告胡某经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡某于本判决生效后五日内一次性退还原告孙某某房屋租金9500元、押金3000元，并支付原告孙某某违约金3000元；
二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。案件受理费210元，两次公告费1560元，合计人民币1770元（原告孙某某预交），由被告胡某负担（该款与上述款项一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 刘晓璐
审判员 匡 伟
审判员 董 方
二〇一六年七月二十五日
书记员 刘晓敏