山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终625号
上诉人（原审被告）：林汉阳，男，1969年9月29日出生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：林祖云，福建�海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张则荣，男，1976年2月4日出生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：张鹏，山东同和恒信律师事务所律师。
上诉人林汉阳因与被上诉人张则荣租赁合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2016）鲁0782民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林汉阳上诉请求：一、撤销诸城市人民法院（2016）鲁0782民初3798号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2009年1月14日签订房屋租赁合同，2013年被上诉人单方面要求提高租金，并胁迫上诉人签订补充协议，上诉人为经营回本，无奈之下才与被上诉人签订补充协议，并逐年交纳增长的租金。至2016年7月，上诉�比2009年签订合同时总共多付了20多万的租金。今年医疗行业受到冲击，上诉人基本上每天都在亏本，便萌生将医院转让的想法。上诉人多次与被上诉人协商，希望被上诉人能同意将房屋转租给下一个医院经营者。然而，被上诉人对上诉人的经营状况十分了解，不同意将房屋转租，但同意双方解除租赁合同，因其对房屋另有打算，并约定互不追究对方责任。根据上诉人一审提供的证据可以证实，上诉人已于2016年7月9日将房屋内自有财产搬走，并与被上诉人交接房屋。因此，本案中上诉人与被上诉人已达成提前解除租赁合同的合意，双方约定互不追究对方责任。根据合同法第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。上诉人与被上诉人达成的提前解除租赁合同，并互不追究双方责任的约定应视为对原合同的变更，双方应按照变更后的合同履行义务。上诉人已向被上诉人如期交付房屋，不存在违反合同约定的行为，依法根本无需向被上诉人支付违约金。因此原审法院判决上诉人向被上诉人支付提前解除合同违约损失38万元是错误的。
被上诉人张则荣答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
张则荣向一审法院起诉请求：1、请依法判令林汉阳支付租赁费760000元，电梯使用费12000元，以上共计772000元。违约金计算直至付清之日（每天千分之三）；2、本案诉讼费用由林汉阳承担。
一审法院认定事实，2009年1月14日，张则荣作为甲方与林汉阳作为乙方签订租赁合同，主要内容为：一、乙方租赁甲方正大福香园2#商务楼一幢及院落。二、租赁用途为医院经营使用。三、租赁期限为八年，自2009年7月10日起至2017年7月9日止。四、乙方自签订合同后七日内支付甲方租房定金20万元。五、租金为每年60万元，租金自2009年7月10日起计算。租金于每年7月10日前以现金方式一次性付清，乙方逾期累计超过达15天，视为严重违约，甲方有权单方解除本合同并追究乙方责任。六、甲、乙双方的装修及装修事项。七、楼房的使用。八、维修。九、电梯、水、电、消防。十、租赁期满事项：1、乙方不再使用甲方房屋后，乙方不得破坏楼房的装修及房屋结构。2、乙方投入的医疗设备、办公设施、中央空调主机、五楼屋顶和二楼门头上面的医院标识和标志由乙方自行拆除搬走。3、如乙方需要继续租赁，应在租赁期限届满前六个月提出。十一、乙方租赁期间应及时缴纳医院运营的水费、电费、物业管理费。十二、甲方负责土地税与房产税的交纳，乙方经营所产生的费用由其自己负责。十三、甲、乙双方的义务。十四、违约责任：1、未经对方书面同意，双方均不得以任何理由提前终止本合同。如确需提前解约的，须提前六个月书面通知对方协调解决。提前解约方应赔偿对方合同违约金50万元。
2013年8月6日，张则荣作为甲方与林汉阳作为乙方针对合同第五条租赁租金达成补充协议，主要内容为：前三年2009年7月10日起至2012年7月9日，每年房租60万元。第四年2012年7月10日起至2013年7月9日，房租为63万元，实收62万元。第五年2013年7月10日起至2014年7月9日，房租为66万元。第六年2014年7月10日起至2015年7月9日，房租为69万元。第七年2015年7月10日起至2016年7月9日，房租为72万元。第八年2016年7月10日起至2017年7月9日，房租为76万元。电梯使用费为每年12000元。以上租金和电梯使用费乙方于每年6月10日前以现金方式一次性交给甲方，先交租金后使用房屋和电梯。逾期交付租金时，除仍应及时足额补缴外，每天按�交租金额的3‰支付违约金。
2016年6月27日，林汉阳以短信的形式向张则荣提出提前解除合同，2016年7月9日林汉阳以短信的形式通知张则荣交接房屋，张则荣没有到场。之后林汉阳将租赁房屋内其自有的财产全部搬走。
一审法院认为，张则荣、林汉阳签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违背法律规定，双方的房屋租赁合法同关系合法有效。张则荣、林汉阳依法应按合同的约定履行各自的义务。张则荣在合同签订后已经实际向林汉阳交付了房屋，林汉阳业已实际占有使用，张则荣的合同义务已经实际履行。林汉阳在合同约定的租赁期限内停止使用租赁的房屋并搬走全部财产，其虽然主张与张则荣协商并达成了提前解除合同不承担违约责任的协议，但张则荣不予认可。林汉阳为证明其主张提供了手机短信，张则荣对手机短信内容的真实性没有异议，但提出短信内容没有表示双方已达成协议，故不能证明林汉阳的主张。经法院审查，林汉阳提供的与张则荣之间互发短信的内容能够明确证明的是林汉阳向张则荣发出了提前解除合同及交接租赁房屋的请求，但张则荣回复的内容并没有认可林汉阳的请求。因此，林汉阳提供的以上证据，仅证明其要求提前解除租赁合同，不能证明双方已经就提前解除合同达成了协议。林汉阳还提供了证人证言及电话录音用以证明其主张，电话录音仅仅证明证人通过电话要求租用房屋，其他证人的陈述内容不具体，也没有其他的证据相互佐证。法院认为，在林汉阳搬出租赁房屋并向张则荣明确告知提前解除合同的情况下，张则荣作为房屋所有人，在房屋处张贴出租广告，对外招租，是避免及减少损失的合理行为，该行为与双方间是否就提前解除合同达�协议没有事实和法律的关联，不能作为证明张则荣对林汉阳提前解除合同行为予以认可的证据，更不能作为证明张则荣不追究林汉阳违约责任的证据。故林汉阳主张已经与张则荣就提前解除房屋租赁合同达成协议，不承担提前解除合同违约责任没有事实和法律依据，对其主张不予采信。张则荣起诉时要求林汉阳给付剩余租赁期限的租赁费，而在开庭审理时变更为要求林汉阳承担提前解除合同的违约金，法院在开庭审理时已经征求了林汉阳的意见，张则荣变更诉求亦符合法律规定。张则荣要求林汉阳承担提前解除合同违约金的请求，合法有据，予以支持。对于违约金的数额，林汉阳提出过高。根据双方合同的约定，林汉阳提前解除合同，应提前6个月书面提出，该期间应系因提前解除合同而给予张则荣另行找寻其他承租人的宽限时间，其目的是为了减少张则荣不能及�找到后续承租人空房而产生不必要的损失。林汉阳与张则荣间的短信交流虽然不是林汉阳当面提出解除合同，但可以确定林汉阳已经提出了解除合同的要求，而对于双方合同约定的上述期间的租赁费，依法可以确定为林汉阳要求提前解除合同并实际不再继续使用房屋后张则荣方的损失。该损失从数额上小于合同约定的违约金数额，法院综合考量，认为以此作为张则荣方的损失由并由林汉阳承担更为合理。故对林汉阳提出的违约金过高的观点予以采信，依法按6个月的房屋租赁费作为林汉阳违约的违约金予以认定。张则荣诉讼请求中的电梯使用费用，因林汉阳提前解除合同并已经实际不再使用租赁房屋内的设施，故不亦再由其承担；张则荣还要求林汉阳承担部分租赁费，根据林汉阳向张则荣提出要求解除合同的时间，林汉阳系在上一个交费期到期时提出的解除合同并�际搬出房屋，故林汉阳实际使用期间的租赁费已经实际支付，张则荣要求其支付没有事实和法律依据。对于张则荣的以上两项诉讼主张，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、林汉阳向张则荣支付提前解除合同违约损失380000元。二、驳回张则荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元，减半收取5760元，由张则荣负担2925元，林汉阳负担2835元。财产保全费4380元，由林汉阳负担。
二审中，上诉人提供了照片等证据，证明被上诉人已将涉案房屋出租给了恒丰银行。被上诉人则称涉案房屋正在进行整修已恢复原来的使用格局，准备对外出租，有两家潜在的租户，恒丰银行是其中的一家。
本院认为，关于涉案合同是否已经双方当事人协商解除的问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，上诉人主张双方当事人已经协商一致解除了涉案租赁合同，其已搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给了被上诉人，无需向被上诉人支付违约金，但双方所签涉案合同中明确约定提前解除合同必须获得对方的书面同意，而上诉人提供的手机短信中并无被上诉人已经认可解除涉案租赁合同的内容，故�诉人提供的短信、照片等证据不足以证明其上诉主张，原审法院认定上诉人系单方提前解除租赁合同应承担相应违约金，并无不当，对上诉人的相应上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11520元，由上诉人林汉阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 磊
代理审判员 陈 静
代理审判员 石建军
二〇一七年三月七日
书 记 员 王 旭