广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终5193号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市残友电子善务股份有限公司
法定代表人:刘勇
委托诉讼代理人：孔剑和，广东劳博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:深圳市众益物业管理有限公司
法定代表人:陈奕滨
委托诉讼代理人：吴秀峰，广东鹏城阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:深圳市恒利钮扣厂
负责人:张伟曙。
委托诉讼代理人：邱伟定，广东广和律师事务所律师。
上诉人深圳市残友电子善务股份有限公司（以下简称残友公司）与被上诉人深圳市众益物业管理有限公司（以下简称众益公司）、深圳市恒利钮扣厂（以下简称恒利钮扣厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初10823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
残友公司的上诉请求：一、撤销一审判决;二、判令众益公司、恒利钮扣厂共同向残友公司返还:(1)押金人民币132,444.00元;(2)预付租金人民币66,222.00元。以上两项共计人民币198,666.00元;三、判令众益公司、恒利钮扣厂共同向残友公司支付逾期返还押金及预付租金的利息(利息按应返还费用人民币198,666.00元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自残友公司提起诉讼之日起计至被告还清之日止，);四、判令众益公司、恒利钮扣厂共同承担本案诉讼费用。上诉事实与理由:一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、合同解除后，众益公司、恒利钮扣厂应向残友公司返还押金。2016年11月17日，残友公司向众益公司、恒利钮扣厂发送《律师函》，提出解除《房屋租赁合同》，众益公司、恒利钮扣厂收到该通知时，双方的《房屋租赁合同》就已经解除，该解除符合((中华人民共和国合同法》第91、94、96、97条的相关规定，“解除合同的通知到达对方时合同解除……，合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。”依据《房屋租赁合同》第四条的规定“押金……应于合同终止或解除后即向乙方返还。”所以，合同解除后，众益公司、恒利钮扣厂应向残友公司返还押金。而一审法院以“原告无故解除《房屋租赁合同》，应当承担相应的违约责任”为由，不支持残友公司请求返还押金是没有事实及法律依据的。2、残友公司不应支付免租期间(1个月)的租金，该期间涉案房屋没有交付给残友公司使用，残友公司不应支付租金。签订《房屋租赁合同》后，众益公司、恒利钮扣厂没有向残友公司交付涉案房屋，而且对涉案房屋的装修设计公司是由众益公司、恒利钮扣厂安排的，该设计公司与众益公司、恒利钮扣厂是合作关系。一审法院以“……原告曾派人进入涉案房屋进行装修设计”为由，认定“被告已向原告履行了涉案房屋的交付义务”是错误的，而且涉案房屋在签订《房屋租赁合同》前后均没有上锁，任何人均可自由进出，以此为由作为交付房屋的依据是不成立的。而一审法院以“……从商业惯例以及公平事实的角度出发，确认原告应当支付被告物业公司免租期(1个月)的租金……”是没有依据的，是滥用裁量权的行为。3、众益公司、恒利钮扣厂的行为已构成违约。残友公司与众益公司、恒利钮扣厂对租赁物的用途有具体的约定，就是“因为残友公司主要员工为残疾人，需要满足厨房、宿舍、办公三位一体的条件”，由于残友公司法律意识淡薄，在签署《房屋租赁合同》时，没有将该内容在合同里明确约定，但就是按《房屋租赁合同》约定的用途为“办公”用途，众益公司、恒利钮扣厂提供的涉案房屋也不符合该约定，也是构成违约的，因为众益公司、恒利钮扣厂提供的涉案房屋的用途为“工业用地(厂房)”(见涉案房屋的房地产证)。所以，众益公司、恒利钮扣厂的行为己构成违约，残友公司提出解除《房屋租赁合同》有足够的理由和依据，而一审法院认为“原告无故解除《房屋租赁合同》，应当承担相应的违约责任”是不成立的。为了维护残友公司的合法权益，特向法院提起上诉。
众益公司辩称：不同意上诉人的上诉理由和上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。
恒利钮扣厂辨称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，并无不当和违法之处。其余意见同一审意见一致。
残友公司向一审法院起诉请求：1、判令众益公司、恒利钮扣厂共同向残友公司返还押金人民币132444元、预付的租金人民币66222元；2、众益公司、恒利钮扣厂共同向残友公司支付逾期返还押金及预付租金的利息（利息以198666元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自残友公司提起诉讼之日起至众益公司、恒利钮扣厂还清之日止）；3、众益公司、恒利钮扣厂共同承担本案诉讼费用。
众益公司向一审法院反诉请求：1、残友公司赔偿众益公司逾期租金66222元；2、残友公司赔偿众益公司违约金198666元；3、诉讼费用由残友公司承担。在庭审中，众益公司表示其第2项诉讼请求包含，其为了出租涉案房产支付的中介费。
一审法院认定事实：2016年4月27日，恒利钮扣厂出具了《委托书》，委托众益公司办理位于深圳市龙岗区xx街道xx路xx号xx工业大厦A栋产房〔宗地号：xxxx〕及宿舍〔宗地号：xxxx〕的物业租赁相关事宜(拥有共管理权、出租权和使用权)，有效期于2016年5月1日至2024年9月30日。恒利钮扣厂对上述委托书进一步解释：其将涉案房产出租给众益公司，众益公司有权将涉案房产进行转租。
2016年9月27日，残友公司与众益公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、众益公司向残友公司出租位于深圳市龙岗区横岗xx路17号第二栋即众益电商产业园第二层的房屋；2、租赁期限为2016年10月12日至2022年10月11日止，其中2016年10月12日至2016年11月11日为免租期；3、租金为66222元/月，应当于每月5日前足额交付当月租金；4、残友公司应当于签订合同3-5个工作日向众益公司缴付三个月租金198666元，其中132444元为押金。押金系确保残友公司合理使用众益公司租赁物；因残友公司过错给租赁物造成损害的，众益公司有权直接从押金中扣除残友公司应承担的赔偿金额，其余部分应于合同终止或解除后即向残友公司返还（不计利息）；5、租赁物用途为办公。合同签订后，残友公司于2016年10月10日向众益公司支付了押金132444元、租金66222元，合计198666元。
另查，涉案房屋属于敞开式房屋，门没有上锁，可以自由进出。《房屋租赁合同》签订前，残友公司安排多家装修队伍对涉案房产进行现场勘测；合同签订后，残友公司亦安排装修公司进行施工前准备。
又查，2016年11月17日，残友公司向众益公司、恒利钮扣厂发出《律师函》，函告众益公司、恒利钮扣厂：因《房屋租赁合同》签订前，残友公司已多次向众益公司提出，只有在租赁房产满足残友公司的特殊要求，符合消防验收备案的前提下，残友公司才租赁涉案房产，双方对此达成合意后签订了《房屋租赁合同》。但双方合同签订后，众益公司回复残友公司，租赁房屋消防验收确定无法通过，并要求将用到明火的部分搬至一层，残友公司对此予以拒绝。现因众益公司提供的房产不能进行消防验收备案，导致残友公司无法使用涉案房产，众益公司已经构成严重违约，遂要求：1、解除《房屋租赁合同》；2、众益公司、恒利钮扣厂返还残友公司交付的押金及租金，并支付违约金。
再查，2017年1月15日，众益公司将涉案房屋出租给案外人。
一审法院认为，恒利钮扣厂将涉案物业出租给众益公司，众益公司将涉案物业出租给残友公司，残友公司与众益公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，众益公司应当向残友公司交付适租房屋，残友公司应当依约缴纳租金。当事人对自己的主张应当提交证据予以证明。残友公司与众益公司签订租赁合同的前后，涉案房产均没有上锁，可以自由进出，且残友公司均曾派人进入涉案房产进行装修设计，故一审法院认定在《房屋租赁合同》签订的同时，众益公司已向残友公司履行了涉案房屋的交付义务。残友公司虽系特殊企业，但其与众益公司签订的合同中对用途仅约定为“办公”，并未作出其他的书面约定，而残友公司也未提交证据证明双方曾经对用途作出其他的口头约定，故残友公司应当承担相应不利的法律后果。因此，残友公司因其装修设计方案特殊而致消防无法经过验收，从而主张涉案房屋不符合合同用途，解除与众益公司签订的《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，一审法院对其相应的主张不予采信。残友公司无故解除《房屋租赁合同》，应当承担相应的违约责任，残友公司要求众益公司、恒利钮扣厂返还其押金无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于残友公司主张的租金。残友公司与众益公司在《房屋租赁合同》中约定了1个月的免租期（2016年10月12日至2016年11月11日），免租期作为商业租赁中的常见措施，与出租方完全获得商业利益以及承租方完全履行义务有相应的联系，从本案的《房屋租赁合同》中也可以看出，出租方的免租优惠与承租方的六年租期相对应，现合同未得到完全履行是由残友公司的行为导致，故一审法院从商业惯例以及公平事实的角度出发，确认残友公司应当支付众益公司免租期（1个月）的租金，故一审法院对残友公司主张众益公司、恒利钮扣厂返还其预缴的1个月的租金不予支持。
众益公司向一审法院提起了反诉，但其未在规定的时间缴纳反诉费，故众益公司的反诉请求应当依法按撤诉处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定判决：驳回残友公司深圳市残友电子善务股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币2137元、保全费1513元（残友公司已预交），由残友公司负担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。涉案合同约定的用途为“办公”，残友公司未提供证据证明双方对用途有其他的特殊约定，而二次消防验收的主要义务人是作为经营使用者的承租人，残友公司所主张的因其特殊装修要求而无法通过消防验收的责任不在于出租人，以此主张众益公司违约缺乏合同与法律依据，原审法院未予采纳并无不当。残友公司在合同成立生效后单方要求提前终止合同关系构成违约，其未提供证据证明其违约行为给众益公司造成的损失低于其支付的相当于三个月租金数额的押金及预付租金，原审法院对其诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，残友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4274元，由上诉人残友公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一八年五月二十一日
书记员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。