浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初9801号原告：宁波美屋物业管理经营有限公司，住所地：宁波市江北区文教路8号。法定代表人：屠元伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：施维靖，浙江正清和律师事务所律师。被告：宁波华基置业有限公司，住所地：余姚市南滨江路168号国际大厦901。法定代表人：赵东风，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵铁军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：龚海霞，女，该公司员工。原告宁波美屋物业管理经营有限公司（以下简称美屋物业公司）与被告宁波华基置业有限公司（以下简称华基置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理，依法适用简易程序分别于2016年11月25日、2017年1月9日二次公开开庭进行了审理。原告美屋物业公司的委托诉讼代理人施维靖，被告华基置业公司的委托诉讼代理人赵铁军、龚海霞到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，于2017年3月6日第三次公开开庭进行了审理。原告美屋物业公司的委托诉讼代理人施维靖到庭参加诉讼，被告华基置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美屋物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告顾问费、综合服务费、物业服务工作人员工资社保等费用合计334048.88元。事实与理由：被告系余姚海景豪庭项目的房产开发商。该项目前期物业服务被告委托原告予以管理。因房屋销售不佳，被告无力支付原告工作人员的工资等，被告请求原告先行垫付，待以后一并结算。2009年7月双方签订《物业管理服务补充协议》，约定海景豪庭项目实行酬金制管理方式，约定年酬金为35000元，物业服务收费等照旧。期间被告持续拖欠综合服务费。累计到2012年底被告实际拖欠原告相关费用263440元。2013年1月原告决定退管，被告予以挽留。为此，2013年7月1日双方再次签订《海景豪庭物业顾问协议》，就原告派遣人员费用、顾问费用、耗材费用和综合服务费等金额及支付方式予以约定。但是协议签订后，被告仍然拖欠相关费用，由此造成原告经营困难。2013年11月14日，原告书面函告被告，于2013年11月25日退管海景豪庭项目的物业管理并终止双方的合作协议。2014年1月10日，双方予以结算，截至2013年12月25日退管止，被告实际欠费438068.88元。此后，原告多次上门，书面要求被告支付欠费，均未果。被告华基置业公司辩称：1.原告所述的截至2012年底答辩人仍拖欠263440元与事实不符。由原告提供的2013年海景豪庭物业退管联系函可以确定2012年3月份之前所有费用均已结清；2.2013年1月至6月，原告实际已退管，所以这段时间被告无需支付费用；3.2013年7月重新签订的《海景豪庭物业顾问协议》答辩人认可，该协议签订后原告派遣主任一名，在这之后，发生了小区住户被盗、小区住户安装的室外花架上的杂物掉落，砸伤路人等事件。在2013年10月“菲特”台风造成特大洪涝灾害后，原告消极怠工，未尽管理职责，给答辩人及海景豪庭小区设施造成了重大影响，故原告应归还收取的管理费用；4.由原告提供的《余姚市发展和改革局关于海景豪庭住宅小区初期物业服务收费标准的批复》明确，物业管理费用由原告收取，双方于2009年7月22日签订的《物业管理服务补充协议》第二条第1款第二项明确规定：在收入上乙方应提高服务质量来提高各项费用收取率，在支出上除满足国家相关规定外（人员工资和社保福利外）应合理控制费用支出……年终决算时其收支平衡后其结余归属甲方（即答辩人方），不足部分由甲方按实贴补。即由原告在收取的物业管理费用中扣减支出，年终决算时多还少补。在本案中，仅看到原告方列举的支出费用，并未看到原告方按《物业管理服务补充协议》约定应当收取的2010年至2013年共计四年的物业管理费用约900000元，原告应先扣减已收取的物业管理费用，再按多退少补的原则与答辩人进行结算；5.2013年7月，双方再次签订《海景豪庭物业顾问协议》，协议时间为2013年7月1日至2014年6月30日，原告方在协议期间即2013年10月初“菲特”台风造成特大洪涝灾害后，不仅不按顾问协议约定妥善维修设施设备，而且还将余姚市物管中心从本小区房屋维修保证金中划拨给海景豪庭小区的专项维修资金104020元截留挪用，致使海景豪庭物业多数设备得不到及时维修而造成更大损失甚至报废。2013年11月，原告违反双方签订的《物业顾问协议》，单方面违约提前终止该协议，给被告及小区住户造成了较大影响，因此，原告方的不作为及单方面违约，应承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交了下列证据：1.《前期物业管理服务合同》1份、《物业管理服务补充协议》1份、《余姚市发展和改革局关于海景豪庭住宅小区初期物业服务费标准的批复》1份，拟证明原告接受委托对海景豪庭物业进行服务管理，原、被告就物业综合服务费、酬金制顾问费等项目进行约定及海景豪庭项目综合物业费收费规定及依据。2.致宁波华基置业有限公司联系函1份、被告回复函（传真件）1份，拟证明被告要求原告先行垫付海景豪庭工作人员工资社保等费用的事实。3.《就物业服务合同终止及退管联系函》1份，拟证明原告于2012年12月19日书面通知被告决定于2013年1月1日退管的事实。4.《海景豪庭物业顾问协议》1份，拟证明被告要求原告继续物业管理，2013年7月1日双方再次签订协议，就原告派遣人员费用、顾问费用、耗材费用和综合服务费等金额及支付方式等内容再次达成约定的事实。5.《就海景豪庭物业退管联系函》及欠费汇总单各1份，拟证明因被告持续拖欠费用且欠费总额达400000元，已造成原告运作严重困难，为此2013年11月14日原告书面告知被告决定于2013年12月25日退管海景豪庭物业的事实。6.费用结算告知函1份，拟证明原告和被告结算费用并要求被告尽快支付拖欠费用的事实。7.法律顾问函、顺丰快递单各1份，拟证明原告书面向被告催讨物业服务等相关费用，要求被告立即支付的事实。8.民事裁定书1份，拟证明被告提出庭外和解，原告曾经向法院起诉后撤诉的事实。9.报告1份、职工参保情况1份、海景豪庭人员费用1份、劳动合同1组，工资发放记录1组、银行交易清单1组、原告公司自行制作的工资交易明细1组，拟证明海景豪庭物业人员构成，工资发放，社保缴纳情况，原告帮被告垫付人员工资的情况。被告提交了下列证据：照片1组、设备更新汇总表1份、2010年-2013年未收缴物业费明细1份，拟证明原告管理期间没有尽到管理义务，机器设备没有及时维修造成破损，物业费没有及时收缴，从而证明原告存在违约。被告对原告提交的证据1，证据2中的致宁波华基置业有限公司联系函、证据3，证据4，证据5中的就海景豪庭物业退管联系函，证据6，证据8的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。对原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2中的回复函（传真件），被告认为是传真件，对真实性有异议，本院认为该份证据虽是传真件，但该份传真上有被告的公章，用的是有被告公司抬头的纸张，且有传真号等相关内容，故本院对该证据予以采信。对原告提交的证据5中的欠费汇总单，被告认为该证据系由原告自行制作，不予认可。本院认为，被告的异议理由成立，本院对该证据不予采信。对原告提交的证据7，被告认为其并未收到过该函件，但认可在之后的（2015）甬余民初字第3219号案件开庭时看到过该份律师函，本院认为，仅凭该组证据不能证明原告邮寄的律师函已由被告签收，但因被告认可其在（2015）甬余民初字第3219号案件开庭时收到包含该份律师函在内的证据副本，故对这一事实，本院予以采信。对原告提交的证据9，被告对该组证据的真实性有异议，认为仅凭该证据不能证明相关人员就是派至海景豪庭的物业工作人员。本院认为，原告提交的报告上有被告原负责人的签名，职工参保情况上有社保部门的盖章、劳动合同上有合同双方的签章，工资发放记录及银行交易清单上有银行的盖章，故对这些证据的真实性本院予以采信，对原告提交的自行制作的工资交易明细，其中2010年的部分，因能与银行交易清单相印证，故对真实性予以采信，对其他2011年、2012年的部分，因无其他证据相印证，故本院不予采信，同时，仅凭上述证据并不能证明原告实际派往被告处的物业工作人员具体是哪几位，派驻的具体时间有多久，故对该组证据的关联性不予采信。对被告提交的证据，原告对照片真实性有异议，认为该照片上看不出时间，不能证明系原告违约造成，且原告退出物业管理主要是被告拖欠费用造成的，是被告违约，原告发函告知才退出的。对设备更新汇总表的真实性不认可。对未收缴物业管理费用三性也不认可。本院认为，被告提交的照片无法证明拍摄的时间，故对该证据不予采信，对被告提交的其他证据，因系被告自行制作的材料，无其他证据相印证，故本院亦不予采信。庭后，本院依职权向余姚市物业管理中心调取了物业专项维修资金申请表、结算发票、竣工验收意见各1份，经庭审出示，原告无异议，被告华基置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。上述证据，经本院审核，符合定案证据特性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告就海景豪庭小区物业管理问题签订了《前期物业管理服务合同》。合同约定由原告依照合同和有关规定收取物业管理服务费用；后原、被告双方又于2009年7月22日签订《物业管理服务补充协议》，约定：一、海景豪庭项目的管理方式为被告华基置业公司（甲方）、原告美屋物业公司（乙方）间的酬金制式管理。鉴于此前甲方已向当地物价局、房管处办妥物管备案手续，同时在房屋销售合同中已向业主约定物业费等收费办法与标准，为此在对业主方的综合服务费等收取和日常管理仍按原《前期物业管理服务合同》中约定标准与要求执行。二、酬金制操作：1、乙方根据管理所需，编制《年度收支计划费用预算表》，并报甲方核准。第一次《年度收支计划费用预算表》报批日期为乙方前期工作介入前，以后该费用报批日期为下年度9月进行。在收入上乙方应提高服务质量来提高各项费用收取率，在支出上除满足国家相关规定外（人员工资和社保福利外）应合理控制费用支出，使已测定的费用控制在《年度收支计划费用预算表》内……年终决算时其收支平衡后其结余归属甲方，不足部分由甲方按实贴补。2、酬金额度：年叁万伍仟元整，由甲方按下述第3款约定内容支付给乙方。3、《年度收支计划费用预算表》中的酬金在费用报批后一周内由甲方全额支付给乙方……三、前期介入：在甲方已向当地房管处交纳初期物业费用基础上，除综合验收后二个月内涉及乙方因前期工作所需产生的费用，由乙方按规定向当地房管处申领外，其余时间段产生的费用(如工资、社保福利、交通费、住宿费等)均由甲方按月按实向乙方支付，涉及具体工作内容及人员数届时双方可另行商议。……。后原告开始按协议履行义务。2012年12月9日，原告向被告发送了《就物业服务合同终止及退管联系函》，告知被告其将于2013年1月1日起退出对海景豪庭的物业管理，并终止原双方签订的前期物业合同与相关协议。同时考虑到日常管理工作的连续性，所以对原安保、清卫等人员要求被告能整体接受。同日，被告公司人员签收了该份函件。2013年7月，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《海景豪庭物业顾问协议》一份，约定因甲方开发的海景豪庭物业管理服务需要，经甲、乙双方协商，就物业顾问服务事宜达成以下协议：一、顾问内容：秩序维护、环境保洁、设施维修等物业日常工作的组织、实施。二、人员招聘：除乙方派遣的管理处主任外，其他涉及物业服务所需人员均由甲方自行负责招聘，并按规定建立劳动合同关系。三、顾问费用：年顾问费用为叁万伍仟元，此费用包括乙方税金。四、协议有效期：本协议暂定时间为壹年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止。在本协议履行时期内，双方如有变更需提前告知对方。五、费用及结算方式：1.乙方派遣人员费用：乙方所派遣的主任费用（含工资、养老保险、医保、失业金、冷饮费、福利费等）全年核定额为4万元。该工资费用每季结算一次，结算时间为每季第一个月的5日前。每次结算额度为1万元，甲方应在5日前将此款汇入乙方银行账户。2.顾问费用的支付：顾问费用按季结算，每季结算额度为0.875万元，结算时间与上述工资费用同步进行。3.耗材费用等：用于甲方维修、保洁、能耗及乙方派遣人员交通费用等均由甲方承担，该费用按实由甲方直接处理，不再进入乙方财务。六、双方职责（一）甲方职责1.……2.甲方应确保物业工作人员的招聘质量和人员招聘的及时率，以满足物业日常工作需要。3.……。（二）乙方职责1.乙方负责对本项目物业日常管理工作进行具体组织、策划和实施。2.……等。2013年11月14日，原告再次向被告发送了《就海景豪庭物业退管联系函》，称：因被告从2012年4月起至2013年11月，未能履行双方书面约定精神，已导致原告公司所垫付的资金累计达432064.88元，其中：2012年263440元、2013年为168624.88元，详见附件《海景豪庭历年欠费汇总》。……鉴于上述被告的原因，原告认为双方已无法继续合作。为此，特函告被告：原告决定于2013年11月25日起退出对海景豪庭物管工作，抽回原告委派的项目负责人，同时终止双方原签订的所涉及物管合同、协议等书面约定，退管事宜将由原告负责向余姚物业办进行告知备案等。被告认可收到了上述函件。2014年1月10日，原告再次向被告发送《费用结算告知函》，表明：鉴于我司在多次向贵司催讨所欠费未果情况下，我司将2013年11月4日余姚物管中心报销的104020元维修费（贵司垫付），在扣除相关开票税金后已抵扣贵司部分所欠款项。抵扣费用包括：2012年主任工资30000元、2012年1—12月保洁人员工资30103元、2012年1—12月社保费用11569元、2012年度差旅费2661元、综合费用4933元、2013年第三季度派遣主任工资费用18750元（2013年9月22日已开票给贵公司），合计98016元。故被告剩余欠款总计334048.88元。2015年7月15日，原告再次向被告发送《法律顾问函》一份，被告表示其并未收到该份《法律顾问函》。2015年8月21日，原告曾起诉被告，要求其支付拖欠的费用，在该案的审理中，被告收到了含《法律顾问函》在内的原告的证据副本，后原告于2015年9月25日撤回了对被告的起诉，本院经审查后予以准许，并依法作出民事裁定书。另查明，因受“菲特”台风的影响，海景豪庭小区设施多处受损。经原告申请，原告于2013年11月15日从余姚市物业管理中心领取物业专项维修资金104020元，后实际花费75848.98元，且维修工程已竣工验收。2015年11月2日原告退给余姚市物业管理中心物业专项维修资金28171.02元。双方的争议焦点为被告是否拖欠原告顾问费、综合服务费、物业服务人员工资社保等费用。原告提交了工资发放清单等材料证明其已经垫付了物业服务人员的工资社保并自行制作了欠费清单拟证明被告拖欠了上述费用。被告认为，根据双方签订的合同约定，小区物业费由原告负责收取，同时，原告应根据《物业管理服务补充协议》的约定，在收入上应通过提高服务质量来提高各项费用收取率，在支出上除满足国家相关规定外（人员工资和社保福利外）应合理控制费用支出，年终决算时其收支平衡后其结余归属被告，不足部分由被告按实贴补。原告现提交的证据无法证明实际欠费产生的计算过程，即没有证据证明已收取的物业费金额，也没有证据证明其支出费用的金额，故被告认为原告的主张没有依据。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务补充协议》约定，对业主方的综合服务费等收取和日常管理仍按原《前期物业管理服务合同》中约定标准与要求执行，即原告应当负责收取小区业主的物业费，同时，原告根据已编制的《年度收支计划费用预算表》进行必要的费用支出，在年终决算时收支平衡后结余归属被告，不足部分由被告按实贴补。现原告仅提交了自行制作的欠费单据，并未提交证据证明其已经收取的物业费的金额，而原告现已提交的相关物业服务工作人员的工资社保支出证据并不能证明所涉人员即为在海景豪庭项目工作的相关物业人员，故仅凭现有证据，原告不能证明被告尚拖欠综合服务费、物业服务工作人员工资社保等，故对原告的这部分诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付的顾问费（酬金），本院认为，根据《物业管理服务补充协议》的约定，酬金额度为年叁万伍仟元整，由被告在《年度收支计划费用预算表》报批后一周内全额支付给原告，现被告未能提交证据证明其已按约支付了2012年的酬金，故对原告要求被告支付2012年酬金35000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2013年1月至6月的顾问费（酬金），因从原告提交的证据可见，原告已于2012年12月19日向被告发函表明其将于2013年1月1日起退出对海景豪庭的物业管理，在原告未提交足够证据证明其在发出退管联系函后又参与了海景豪庭的物业管理的情况下，原告对该时间段内顾问费（酬金）的主张，本院不予支持。对原告主张的2013年7月至10月派遣人员费用16666.67元及2013年7月至10月顾问费14583.33元的诉讼请求，本院认为，根据原、被告在2013年7月签订的《海景豪庭物业顾问协议》可见，原被告重新约定除原告派遣的管理处主任外，其他涉及物业服务所需人员均由被告自行负责招聘，并按规定建立劳动合同关系。年顾问费用为叁万伍仟元。协议暂定时间为壹年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止。原告所派遣的主任费用全年核定额为40000元。该工资费用每季结算一次，结算时间为每季第一个月的5日前。每次结算额度为1万元，被告应在5日前将此款汇入原告银行账户。顾问费用按季结算，每季结算额度为0.875万元，结算时间与上述工资费用同步进行。故据此标准，2013年7月至10月的派遣人员费用为13333.33元、顾问费为11666.66元，又因原告自行向被告发送的《费用结算告知函》中已经明确2013年7月至9月的派遣主任工资费用（含顾问费）18750元已经抵扣，原告也已于2013年9月22日开票给被告，故被告尚应支付原告2013年10月所对应的派遣人员费用及顾问费合计6250元。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告签订的《物业管理服务补充协议》及《海景豪庭物业顾问协议》，被告实际尚需支付原告拖欠的费用41250元，故对原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。原告认为从2009年合同签订时起被告就拖欠其酬金，但从原告自行提交的《就海景豪庭物业退管联系函》的内容可见，原告诉讼中所主张的被告拖欠的费用是从2012年4月起的，故对原告主张的2009年至2011年的酬金，本院不予支持。被告答辩认为原告消极怠工，未尽管理职责，给被告及海景豪庭小区设施造成了重大影响，并要求原告归还已收取的管理费，但对这一答辩意见，因被告并未提出反诉亦未提交确切证据予以证明，故对被告的这一答辩意见，本院不予采纳。对于被告答辩中提及的原告擅自挪用余姚市物管中心从本小区房屋维修保证金中划拨给海景豪庭小区的专项维修资金104020元的问题，经本院核实，被告并未擅自挪用该笔款项，但原告以发送费用结算告知函的形式自行认可抵扣的18750元属原告的自认，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁波华基置业有限公司支付原告宁波美屋物业管理经营有限公司拖欠的费用41250元。以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。二、驳回原告宁波美屋物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6311元，由原告宁波美屋物业管理经营有限公司负担5480元，被告宁波华基置业有限公司负担831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  杜 健代理审判员  刘晓清人民陪审员  徐建棠二〇一七年三月二十五日代书 记员  徐 琼