浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初4360号
原告（执行案外人）：嵊州市锦美服饰有限公司，住所地：嵊州市经济开发区金雅利路18号。
法定代表人：柯建华，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：李力，浙江五联律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江嵊州农村商业银行股份有限公司三江支行（原名浙江嵊州农村合作银行三江支行），住所地：嵊州市惠民街121—137号。
法定代表人：安飞，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕方达，浙江齐蓝诚律师事务所律师。
被告（被执行人）：嵊州市桃李科技服饰有限公司，住所地：嵊州市经济开发区金雅利路18号。
法定代表人：周煜良，执行董事。
原告嵊州市锦美服饰有限公司（以下简称锦美公司）与被告浙江嵊州农村商业银行股份有限公司三江支行（以下简称三江支行）、嵊州市桃李科技服饰有限公司（以下简称桃李公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦美公司的委托诉讼代理人李力、被告三江支行的委托诉讼代理人吕方达到庭参加诉讼。被告桃李公司的法定代表人周煜良经本院传票传唤未到庭。本案现已审查终结。
锦美公司向本院提出诉讼请求：
1.请求判决立即停止对嵊州市金雅利路18号的房屋及土地使用权[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号、土地证号：嵊州国用（2009）第002-31**号]强制执行（法庭庭审中经释明后变更为对其租赁的房屋带租拍卖）。
2.请求确认原告与桃李公司签订的厂房租赁合同合法有效，原告享有金雅利路18号内的一号车间生产厂房的租赁权（包括1F-3F、综合楼2F-4F、综合楼1F、锅炉房）。
3.诉讼费用由第二被告承担。
事实和理由：
2013年1月20日，原告与桃李公司订立厂房租赁合同，约定将桃李公司所有的座落于嵊州市经济开发区金雅利路18号内的一号车间租赁给原告作生产厂房，将综合楼按间租赁给原告作职工集体宿舍和食堂；租金合计每年458000元，租期为2013年2月1日至2019年1月31日止，租期六年。合同签订后，原告按约履行。2016年3月31日，原告接到嵊州市人民法院（2016）浙0683执827号通知书，告知原告位于嵊州市金雅利路18号的房屋及土地使用权[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号、土地证号：嵊州国用（2009）第002-31**号]已进入拍卖程序，并告知有权提出执行异议。2016年5月4日原告书面提出异议，2016年6月13日嵊州市人民法院作出（2016）浙0683执异22号执行裁定书，驳回原告的异议。
原告认为，原告已经于2013年1月20日通过原告与桃李公司签订的厂房租赁合同获得了租赁使用权，合同双方意思表示真实，系合法有效，原告按合同履行至今，原告的租赁权应受法律的保护。根据相关法律规定，特向法院提起诉讼。为证明其主张，原告向法庭提供了下列证据：
证据1、厂房租赁合同，证明原告与桃李公司的租赁关系，租赁权成立的日期及截止日期，双方的权利义务关系。
证据2、给付租金的发票及转帐凭证，证明原告一直履行给付租金的合同义务。
证据3、嵊州市人民法院驳回执行异议裁定书，证明原告提起执行异议之诉的事实依据。
被告三江支行辩称：原告要求停止强制执行无任何依据。由于原告至今并没有实际占有；且在发放贷款时，申请执行人、被执行人、原告签订了一份房屋出租补充协议，约定在出现改变租金支付方式时，原告应当放弃租赁权，还约定在出现延长租期或转租时应当征得申请执行人的同意，因此原告要求享有租赁权的请求也没有法律依据。故原告的异议不能成立，要求依法驳回。
为证明其主张，被告三江支行提供的证据有：
证据4、（2016）浙0683民特16号民事裁定书，证明涉案房屋准予采取拍卖并且享有优先受偿权。
证据5、桃李公司与锦美公司的厂房租赁合同，证明年租金625472元，期限至2019年1月31日。
证据6、房屋出租补充协议，证明2014年5月26日原、被告确认房屋租赁，但有对改变租金支付方式、放弃租赁权、延长租期须经甲方同意等内容的约定。
被告桃李公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据3、证据4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，对证据1和证据5，到庭原、被告都对对方证据的真实性提出异议，本院认为，合同内容虽只是年租金不同，但可以确认锦美公司与桃李公司存在房屋租赁关系，起始于2013年2月1日，至2019年1月31日止的事实；桃李公司与锦美公司双方存在实质上收、支租金问题，权利和义务更为明确，证据1的证明力大于证据5，本院对证据1予以确认。对证据2，三江支行对真实性没有异议，提出对证明目的的异议，认为2016年租金的支付方是聚美公司而不是锦美公司，本院认为，是谁支付了租金并不影响房屋租赁的效力，故异议不能成立。对证据6，原告认可公章的真实性，但否认法定代表人签名的真实性，从而否认该份证据的真实性。本院认为，原、被告三方订立的房屋出租补充协议，从形式要件上，有公章和法定代表人的印鉴，不影响所签协议的效力，因此原告据此否认该份证据真实性的理由不能成立，本院不予采信。
根据双方当事人的陈述和上述本院予以采信的证据，本院确认下列事实：
2013年1月20日锦美公司与桃李公司订立厂房租赁合同一份，约定将嵊州市经济开发区金雅利路18号内的一号车间租赁给锦美公司作生产厂房，将综合楼按间租赁给锦美公司作职工集体宿舍用房和食堂；租赁期限自2013年2月1日起至2019年1月31日止；租金每两年递增10%；第一年租金在双方签订合同后一个月内付清，以后在每年的一月底前付清下一年度的租金；双方还约定锦美公司拖欠租金或逾期未交约定的各项费用达三个月以上的，桃李公司有权解除合同，收回房屋。
2014年5月23日，桃李公司向三江支行申请最高额750万元抵押借款。2015年5月26日，双方办理了抵押登记。桃李公司自愿以其所有的位于嵊州市金雅利路18号的房屋、土地[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号、土地证号：嵊州国用（2009）第002-31**号]作为抵押。房屋他项权证号为浙嵊房他证嵊字第2014035**号。借款借据约定：借款期限为自2014年5月26日至2015年5月20日，借款月利率为6.75‰。
2014年5月26日，本案原、被告三方订立一份房屋出租补充协议，约定原告按原租赁合同按期支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被申请执行人处置时自愿放弃租赁权等。
2016年2月2日，三江支行向本院提出实现担保物权的申请。2016年2月24日本院作出（2016）浙0683民特字16号民事裁定书裁定：对被申请人桃李公司所有的位于嵊州市金雅利路18号的房屋及土地使用权[他项权证号：浙嵊房他证嵊字第2014035**号，房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号：嵊州国用（2009）第002-31**号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人三江支行的债权本金750万元及该款利息、罚息、复息[2015年5月21日的利息按月利率6.75‰计算；自2015年5月21日起至付清日止的罚息按月利率10.125‰计算；自2015年5月21日起至付清日止的复息以所欠罚息和利息为基数按月利率10.125‰计算，扣除已付利息52314.04元]和实现债权费用5万元，在担保物变现所得价款范围内优先受偿。案件受理费32333元，由被申请人桃李公司负担。裁定生效后，三江支行向本院申请强制执行。本院于2016年3月24日立案执行，案号为（2016）浙0683执827号。在执行过程中，本院欲拍卖案涉房产，案外人锦美公司主张其与桃李公司就案涉房产存在租赁关系，要求停止强制执行。本院于2016年4月21日作出（2016）浙0683执827-2号执行裁定书，裁定锦美公司等案外人对位于嵊州市金雅利路18号的房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。
2016年6月13日本院作出（2016）浙0683执异22号执行裁定书，驳回锦美公司的异议。锦美公司不服，向本院提起诉讼。
本院认为，桃李公司和锦美公司在2013年1月20日订立的厂房租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反我国法律法规的强制性规定，双方签订的合同应依法确认有效。三江支行在抵押权设立时原告已与桃李公司设立了租赁权，三江支行为保证其债权的实现，与原告、桃李公司三方订立了一份房屋出租补充协议，该协议确认了原告与桃李公司存在租赁关系自2013年2月1日至2019年1月31日的事实。从权利和义务平等的原则出发，租金支付方式、延长租期或者转租等问题锦美公司与桃李公司在房屋租赁协议中已有明确约定，补充协议中约定桃李公司未偿还银行债务时，桃李公司授权银行直接向锦美公司收取租金用以归还债务，锦美公司同意无条件向银行支付租金。该协议应视是桃李公司和锦美公司厂房租赁合同的延续，三方应当履约。三江银行在申请实现担保物权时未说明锦美公司承租抵押房屋的事实虽无不当，但在申请强制执行过程中应当提供锦美公司自愿放弃该抵押财产租赁权的相关证据。按三方协议，改变租金支付方式主要是指锦美公司按原租赁合同按期[期间必须在一年（含）以下]支付租金，只要有已付、按期且期间在一年以下的事实，至于租金是谁支付并不影响厂房租赁合同的效力。因此，仅以2016年后的租金不是锦美公司直接支付给桃李公司不足以证明原告改变了租金支付方式，已自愿放弃该抵押财产租赁权的主张。
因被执行人桃李公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院有权拍卖其所有的案涉房产。原告要求停止对嵊州市金雅利路18号的房屋及土地使用权[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号、土地证号：嵊州国用（2009）第002-31**号]的强制执行于法无据，本院不予支持，但对其的租赁权仍依法应予保护。被告桃李公司无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。
综上所述，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说，在先租后押的情况下，租赁关系不因抵押权的实现而受到影响。现三江支行尚无足以证明锦美公司已自愿放弃该抵押财产租赁权的证据，故原告诉请确认厂房租赁合同有效、带租拍卖的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
准予对座落嵊州市经济开发区金雅利路18号本案涉案房屋带租（租期至2019年1月31日止）拍卖。
案件受理费18176元，由被告浙江嵊州农村商业银行股份有限公司三江支行负担（款限本判决生效之日起十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵成瑜
审 判 员 张志刚
人民陪审员 钱爱武
二〇一六年十月十三日
书 记 员 汪丽娜
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押品财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第五十六条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。