上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3570号
上诉人(原审原告、反诉被告)：杨永鹏，男，1977年9月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡守诚，上海市申光律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦培金，上海市希望律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海屋连西信息科技发展有限公司(原上海屋连西装饰材料有限公司)，住所地上海市。法定代表人：沈伟康，该公司董事长。委托诉讼代理人：马国云，上海马国云律师事务所律师。委托诉讼代理人：马讳，上海马国云律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李建中，男，1947年7月20日出生，汉族，户籍所在地为上海市。委托诉讼代理人：马国云，上海马国云律师事务所律师。委托诉讼代理人：马讳，上海马国云律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海对比窗艺术品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张勇。被上诉人(原审第三人)：西安标准工业股份有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：耿莉萍，董事长。委托诉讼代理人：陈卫民，陕西索骥律师事务所律师。上诉人杨永鹏因与被上诉人上海屋连西信息科技发展有限公司(以下简称屋连西公司)及李建中、上海对比窗艺术品有限公司(以下简称对比窗公司)及西安标准工业股份有限公司(以下简称西安标准公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨永鹏上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：被上诉人至今没有交付系争的上海市四川中路XXX号房屋，上诉人也没有对系争房屋进行装修设计。2015年5月8日双方签署文件印证被上诉人没有交房。原审法院对撤销及解除合同释明不充分，判决违约金过高，既没收押金，又判处违约金以及租金损失，没有依据。屋连西公司、李建中辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。上诉人一审诉状中没有提出未交付房屋，上诉人不可能在交付租金押金后，未收到房屋而长期不提异议。交付后不使用与未交付是不同概念。对比窗公司未作答辩。西安标准公司不发表辩称意见。杨永鹏向一审法院起诉请求：(1)撤销所涉《租赁合作协议书》及《补充协议书》；(2)屋连西公司返还杨永鹏押金人民币(以下币种均为人民币)360,000元及租金360,000元，李建中对此承担连带担保责任；(3)李建中、屋连西公司支付杨永鹏聘请律师费用72,000元。屋连西公司、李建中提出反诉：(1)确认所涉《租赁合作协议书》及《补充协议书》均于2015年11月29日予以解除；(2)杨永鹏按月租金120,000元支付尚欠租金600,000元(包括杨永鹏应付租金及屋连西公司、李建中给予杨永鹏享有装修免租期之部分租金损失)；(3)杨永鹏所付押金360,000元予以没收；(4)杨永鹏就逾期付租支付自2015年7月24日起至实际付款日止之违约金(暂计至2015年12月14日止之违约金为82,368元)。一审法院认定事实：2015年1月20日，杨永鹏与李建中签订《租赁合作协议书》(以下简称《租赁协议1》)一份，约定(1)杨永鹏承租上海市四川中路XXX号房屋，租约3年一签；(2)租期自2015年3月1日起至2018年2月28日止，其中2015年3月1日至2015年4月30日期间系杨永鹏装修准备期间，该期间免租金，租金自2015年5月1日起计；(3)月租金为120,000元，3年内无递增；(4)李建中应向杨永鹏提供房屋证件等涉及房屋使用权之相关手续；(5)杨永鹏支付押金360,000元，该项押金在合同期满后3个工作日退还杨永鹏；(6)租金3个月一付，每期租金提前7日支付；(7)杨永鹏拖欠租金超过30日后，李建中可终止合同；(8)杨永鹏逾期付租，除应补交租金外，并须每日按年租金之万分之四计付违约金；(9)租赁期间，杨永鹏擅自解除合同，李建中可不予返还押金。次日，杨永鹏与李建中另行签订《补充协议书》(以下简称《补充协议1》)一份，约定(1)租期延长至2021年2月28日止，租期为6年；(2)后3年租金在原基础上增加6%。签约当日，杨永鹏向李建中支付押金360,000元及2015年5月1日至2015年7月31日期间租金360,000元。签约后，李建中交付系争房屋，杨永鹏收房后对系争房屋进行装修设计。2015年4月2日，屋连西公司出具《授权委托书》一份，其中明确屋连西公司授权李建中代为办理系争房屋之租赁合作事宜。同日，杨永鹏与屋连西公司签订《租赁合作协议书》(以下简称《租赁协议2》)一份，约定(1)屋连西公司将西安标准公司名下之系争房屋与杨永鹏进行租赁合作；(2)杨永鹏及其许可之公司或个人出资对系争房屋进行重新设计装修，系争房屋作为办公场所使用；(3)租赁事项均按《租赁协议1》及《补充协议1》执行，该2份协议系屋连西公司授权李建中签订，屋连西公司对2份协议内容均予确认；(4)合同争议无法协商并致诉讼情形下，违约方应当向守约方支付因此产生之律师费用及调查取证费用；(5)李建中自愿作为屋连西公司之履约保证担保人，如屋连西公司在履约过程中违反约定并致杨永鹏损失，则李建中自愿承担连带责任。该《租赁协议2》尾页落款处由李建中在“担保方”一栏内签字。2015年5月8日，李建中代理屋连西公司与杨永鹏再行签订《补充协议书(三)》(以下简称《补充协议2》)一份，约定(1)杨永鹏对系争房屋重新进行设计、装修，屋连西公司对设计装修有知情权；(2)鉴于杨永鹏没有正式使用房屋之事实，经友好协商，屋连西公司同意减免杨永鹏1.5个月之租金，该项减免金额在2017年10月20日应付租金中予以扣除，即2017年10月20日杨永鹏实付租金应为180,000元；(3)屋连西公司同意杨永鹏在租赁期间可对房屋部分或者全部与第三方进行合作经营。租赁期间，杨永鹏未再履行付租义务并致系争房屋空置。2015年11月29日，屋连西公司收回系争房屋。另查明：系争房屋权利人系西安标准公司。2009年，西安标准公司与屋连西公司签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)一份，约定(1)西安标准公司将系争房屋出租予屋连西公司作为商业用房，租期7年，自2009年12月1日起交付房屋日起至2016年11月30日止；(2)如屋连西公司未经西安标准公司书面同意即擅自转租，西安标准公司可终止合同并收回房屋；(3)合同期满，如西安标准公司仍继续出租，则屋连西公司享有优先承租权。2010年7月30日，西安标准公司、屋连西公司及对比窗公司签订《房屋租赁补充合同》(以下简称《补充合同》)一份，明确屋连西公司与对比窗公司系合作经营，租赁费用仍由屋连西公司支付，对比窗公司对此承担连带责任。2015年8月15日，西安标准公司与屋连西公司另行签订《房屋租赁补充合同(一)》(以下简称《补充合同1》)一份，约定西安标准公司同意屋连西公司将系争房屋之经营使用权与第三方合作或者部分转租，但西安标准公司仅与屋连西公司发生直接租赁关系。2015年5月15日，屋连西公司致西安标准公司《告知书》，称屋连西公司承租系争房屋后曾与对比窗公司合作经营，现改为与杨永鹏进行合作经营，屋连西公司将根据杨永鹏要求对系争房屋重新进行装修改造。一审法院认为：本案所涉《租赁协议1》、《租赁协议2》、《补充协议1》及《补充协议2》均系杨永鹏及屋连西公司据各自真实意思表示予以签订，其中涉及租期为6年，该租期虽超过西安标准公司给予屋连西公司之租期届满日即2016年11月30日，但杨永鹏与屋连西公司在截至2016年11月30日止租期内之协议内容仍属有效，在该时间范围内，所涉协议内容对杨永鹏及屋连西公司均具有法律约束力。现杨永鹏诉请要求撤销上述协议，杨永鹏理由包括(1)屋连西公司无转租权，其享有之租期仅至2016年11月30日，但屋连西公司在签约时却隐瞒该事实；(2)屋连西公司系以欺诈手段导致杨永鹏在存在重大误解情形下签订为期6年之租赁合同。对此，鉴于(1)西安标准公司系于2009年既已将系争房屋出租予屋连西公司，且约定屋连西公司在租期届满后享有优先承租权；(2)西安标准公司曾书面确认屋连西公司享有转租权或与他方合作经营权；(3)屋连西公司针对与杨永鹏合作经营事宜曾书面告知西安标准公司，西安标准公司对杨永鹏装修设计及使用系争房屋并未提出异议，亦未予以任何干扰；(4)西安标准公司在知晓屋连西公司将系争房屋全部转租予杨永鹏之后，亦未曾以屋连西公司擅自转租为由要求与屋连西公司解除租赁关系；(5)杨永鹏在签约时既已知晓屋连西公司系向西安标准公司承租后再予转租，故杨永鹏在签约时对于屋连西公司享有之房屋权利亦负有审核义务，杨永鹏称屋连西公司从未向其提供房屋权利手续，但杨永鹏在此情形下却要求将租期由原来3年延长至6年，现杨永鹏称该6年租期远超过西安标准公司给予屋连西公司之租期，且杨永鹏将租期过长归责予屋连西公司显然欠妥。综上，法院对杨永鹏所称撤销理由依法不予采纳，并对杨永鹏要求撤销所涉协议之诉请依法予以驳回。对于杨永鹏要求退还押金之诉请，鉴于杨永鹏租赁期间欠付租金并致系争房屋空置，杨永鹏该行为实际构成擅自退租之违约行为，根据协议约定，屋连西公司在此情形下可对杨永鹏所付押金予以没收，鉴此，法院对杨永鹏要求退还押金之诉请依法予以驳回。对于杨永鹏要求退还已付租金之诉请，鉴于杨永鹏就承租期间须按约付租，故法院对杨永鹏该项诉请亦依法予以驳回。对于杨永鹏要求屋连西公司、李建中承担律师费之诉请，协议约定守约方可要求违约方承担该项律师费，现杨永鹏作为违约方并不享有该项权利。对于屋连西公司提起之反诉，李建中虽系屋连西公司履行合同义务之担保方，但李建中无权与屋连西公司共同主张合同权利，故仅有屋连西公司系本案适格之反诉原告。对于屋连西公司要求确认所涉协议于2015年11月29日予以解除之反诉诉请，由于杨永鹏承租期间欠付租金并致系争房屋空置，屋连西公司基于杨永鹏该项擅自退租之违约行为，为避免损失扩大而于2015年11月29日收回房屋，从而导致杨永鹏与屋连西公司就系争房屋所建立之租赁关系实际于该日予以解除，故法院对该反诉诉请依法予以支持。对于屋连西公司要求杨永鹏支付租金600,000元之反诉诉请，屋连西公司真实诉意系要求杨永鹏支付尚欠租金并赔偿装修免租期之部分租金损失，两项合计诉请金额为600,000元。根据协议约定及履约情形，杨永鹏实际承租期间为2015年3月1日至2015年11月28日，其中2015年3月1日至2015年4月30日期间为装修免租期，2015年5月1日至2015年7月31日期间租金360,000元已经支付，租赁期间经协商又约定减免杨永鹏1.5个月之租金，由此，杨永鹏尚欠租金应为2015年8月1日至2015年11月28日期间租金(计472,000元)再扣除约定再行减免之1.5个月租金(计180,000元)，故杨永鹏仍须向屋连西公司支付之租金应为292,000元。对于屋连西公司所称装修免租期之租金损失，杨永鹏与屋连西公司之间租期为6年，杨永鹏按约可享有之免租期为3.5个月，此免租期系屋连西公司基于杨永鹏完全履约而给予杨永鹏之优惠，现双方租赁关系因杨永鹏违约而导致提前解除，租期实际发生时间仅为9个月，按此比例杨永鹏可享有之免租期未到0.5个月，而根据该项诉请金额，屋连西公司现认可给予杨永鹏之免租期已将近1个月，屋连西公司对杨永鹏免租期权利之处分意见并未加重杨永鹏义务，亦符合公平合理原则，故法院对屋连西公司要求杨永鹏赔偿免租期部分租金损失之反诉诉请依法予以支持。对于屋连西公司要求杨永鹏支付逾期付租违约金之反诉诉请，屋连西公司所称之违约金82,368元仅系暂计至2015年12月14日止之违约金，而屋连西公司真实诉意系要求杨永鹏就逾期付租支付截至杨永鹏实际付款日止之违约金。根据协议约定，杨永鹏最迟应于2015年7月24日支付下一期租金，现杨永鹏未予支付，屋连西公司根据协议约定可要求杨永鹏自2015年7月25日起计付逾期付租违约金，该违约金可计至杨永鹏实际付款日止，但该违约金金额应当以欠付租金数额为限。关于未予交付系争房屋一节，鉴于(1)按照协议约定，2015年3月1日至2015年4月30日期间系杨永鹏装修免租期，据此，屋连西公司最迟应于2015年3月1日将系争房屋交付杨永鹏，如屋连西公司未履行该项交房义务，杨永鹏就此应会与屋连西公司进行交涉，但目前并无证据显示杨永鹏有此交涉行为，此情形显然有悖常理；(2)如屋连西公司未予交付房屋，杨永鹏基于此情节根本无须支付租金，且该项不予支付租金行为根本无须与屋连西公司进行友好协商，现杨永鹏却需与屋连西公司进行友好协商以减免部分租金，杨永鹏所述内容自相矛盾；(3)2015年4月2日及2015年5月8日所涉协议中均提及杨永鹏重新装修设计事宜，协议中系称杨永鹏未予正式使用系争房屋，而杨永鹏装修设计过程属于杨永鹏正式使用系争房屋前之装修准备阶段。综上，结合相关协议前后内容，应可依法认定屋连西公司已将系争房屋交付杨永鹏，杨永鹏收房后对系争房屋重新进行装修设计，因装修准备期间超过原预算之2个月时间，经与屋连西公司友好协商后，屋连西公司另行给予杨永鹏1.5个月之装修免租期优惠。鉴此，法院对杨永鹏所述屋连西公司未予交房一节依法不予采信。至于杨永鹏称屋连西公司未予按约提交房屋权利相关手续一节，即使杨永鹏所述属实，该情节亦仅会导致杨永鹏对己方使用系争房屋之合法性存在不安，但在并无相关权利人对杨永鹏使用系争房屋提出异议情形下，杨永鹏亦不可以此不安为由而擅自退租。一审法院判决如下：一、驳回杨永鹏要求撤销其与上海屋连西信息科技发展有限公司于2015年1月20日所签《租赁合作协议书》、于2015年1月21日所签《补充协议书》、于2015年4月2日所签《租赁合作协议书》及于2015年5月8日所签《补充协议书(三)》的诉讼请求；二、驳回杨永鹏要求上海屋连西信息科技发展有限公司返还押金及租金720,000元并要求李建中对此承担连带担保责任的诉讼请求；三、驳回杨永鹏要求上海屋连西信息科技发展有限公司、李建中共同支付律师聘请费用72,000元的诉讼请求；四、上海屋连西信息科技发展有限公司与杨永鹏于2015年1月20日所签《租赁合作协议书》、于2015年1月21日所签《补充协议书》、于2015年4月2日所签《租赁合作协议书》及于2015年5月8日所签《补充协议书(三)》均于2015年11月29日予以解除；五、杨永鹏于判决生效之日起十日内向上海屋连西信息科技发展有限公司支付租金292,000元并赔偿租金损失308,000元；六、上海屋连西信息科技发展有限公司不予退还杨永鹏押金360,000元；七、杨永鹏于判决生效之日起十日内支付上海屋连西信息科技发展有限公司逾期付租违约金(自2015年7月25日起至杨永鹏实际付清租金日止、每日按576元计算，但违约金数额以292,000元为限)。本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为，《租赁协议1》约定2015年3月1日至2015年4月30日期间系上诉人装修免租期，2015年4月2日及2015年5月8日协议中均提及上诉人重新装修设计事宜，协议中虽然称上诉人未予正式使用系争房屋，但并不足以证明被上诉人未交付房屋。系争房屋空置也不足以证明未能交付系争房屋。如被上诉人屋连西公司未履行该项交房义务，上诉人应当与被上诉人屋连西公司交涉交房事宜，协议中应当有所反映。现协议内容为上诉人与被上诉人屋连西公司友好协商以减免部分租金，与常理有悖。因而原审法院结合相关协议，认定被上诉人已经交付房屋，并无不当。上诉人主张被上诉人未能交付系争房屋，本院难以采信。双方租赁协议租期远超过被上诉人屋连西公司本身承租的租期，超越部分存在不确定性，对此上诉人本身在签约时存有审核之义务，被上诉人屋连西公司明知其有权转租之期限，故对此双方对超越部分租期的不确定性均有责任。上诉人原审中以此主张被上诉人欺诈，因其本身负有审查义务，原审法院不予支持尚无不当，但并不能完全排除该租期超越对上诉人空置系争房屋以及延迟支付租金所产生的影响，导致目前后果的主要责任在于屋连西公司，因此本院适当减轻上诉人的违约责任。上诉人因延迟支付租金，被上诉人屋连西公司提出解除合同，原审法院判决支付延迟支付租金违约金，同时以擅自解除合同为由没收押金，对此本院适当予以调整。其余部分原审法院判决无误，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3231号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3231号民事判决第六项；三、上海屋连西信息科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还杨永鹏押金360,000元。一审本、反诉案件受理费共计18,810.66元，由杨永鹏负担16,771.82元；上海屋连西信息科技发展有限公司负担2,038.84元。二审案件受理费18,810.66元，由杨永鹏负担16,771.82元；上海屋连西信息科技发展有限公司负担2,038.84元。本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。