广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第590号
上诉人（原审被告）：姚连枝，男，汉族，住所地：深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：姚运达，男，汉族，住所地：深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：姚嘉达，男，汉族，住所地：深圳市福田区。
上诉人姚连枝、姚嘉达共同委托代理人：姚运达。
三上诉人共同委托代理人：杨强，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭肇麒，男，香港居民。
被上诉人（原审原告）：谭华佳，男，香港居民。
被上诉人（原审原告）：谭琼梅，女，香港居民。
被上诉人（原审原告）：谭志雄，男，香港居民，（a）。
被上诉人共同委托代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
被上诉人共同委托代理人：田胜超，广东广和律师事务所律师。
原审被告：深圳市岗厦实业股份有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：文晓阳，董事长。
委托代理人：徐安营，广东品然律师事务所律师。
原审被告：深圳市金地大百汇房地产开发有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：谢文云，董事长。
委托代理人：刘红生，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：胡强，广东深大地律师事务所律师。
上诉人姚连枝、姚运达、姚嘉达因与被上诉人谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄及原审被告深圳市岗厦实业股份有限公司（以下简称岗厦公司）、深圳市金地大百汇房地产开发有限公司（以下简称大百汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1981年，姚连枝在岗厦村建房一栋，房屋编号为河园217栋，1983年，姚连枝的姐姐姚合女（谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄的母亲）在217栋隔壁建房一栋，房屋编号为河园216栋，216栋与217栋房屋相邻。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提交了1982年间的多份购买建筑材料的发票和收据，发票或收据上注明的购货单位或交款人为“姚同志”、“姚”、“姚连枝”。1983年10月6日、11月11日、11月28日，姚某甲出具收据三张，分别注明收到姚合女预支工程款5000元（港币）、3000元（港币）、4000元（港币）。
1991年6月，因原房屋质量及排水问题，姚连枝就河园216、217栋房屋向深圳市福田区城市建设局（下称福田区城建局）提出《个人建房申请报告表》，建房地点为岗厦河园，建设面积为320平方米。深圳市福田区福田街道办事处（下称福田街道办）及福田区城建局在申请报告表上签章同意姚连枝拆建。1991年6月9日，姚连枝向福田街道办缴纳报建款80元。1991年8月28日，福田区城建设局向姚连枝下发了上建证第1911529号《建筑许可证》，许可证载明：“经审查，批准岗厦村姚连枝在河园216号建房一栋三层，共计建筑面积240平方米。”房屋拆除重建后，重新编号为岗厦村西三坊13号，由姚连枝占有、使用、收益。
1992年8月15日，姚连枝出具收款收据，载明：“兹收到姚合女交来建房款60000元。”姚连枝在收款人处签名。
1993年2月4日，姚连枝手书一份《房屋合同书》，内容为：“经协商同意：一、兹有深圳市福田区岗厦村河园216号-217号贰楼房屋一层，面积约145平方米归属姚合女管理及资产。二、于1992年8月收到姚合女的建房资金74800元。三、该房屋以后如遇国家政府或单位需要征用土地或拆除时，应按照国家政府或单位的赔偿金额作为补偿房屋的损失。四、如有其他事宜未加入本合同内，可协商解决。”
2007年6月20日，深圳市福田区福田街道办事处岗厦社区工作站出具证明称，位于福田区岗厦村西三坊13号为姚连枝、文丽嫦夫妻自建房屋，因是农村内自建房屋，因此没有房产证，情况属实。
2008年2月25日，深圳市国土资源和房产管理局发布房屋拆迁通告，称因深圳市岗厦河园片区旧城改造需要，需拆除该片区旧城改造项目建设用地范围内的建筑物和其他附着物，同时公布了附图。通告同时载明该局于2008年2月2日核发了《房屋拆迁许可证》，拆迁人为大百汇公司和岗厦公司，拆迁期限从2008年2月2日起至2009年2月1日止。自通告发布之日起，相关建筑物及附着物的所有权人（业主）携带房屋所有权证明材料到岗厦河园片区改造现场工作队办公室协商拆迁补偿事宜。
2009年1月13日，姚合女得知房屋拆迁后，就西三坊13号房屋拆迁补偿事宜特授权文某乙签署拆迁相关文件、领取拆迁补偿及其它相关事务。岗厦公司作为见证人核实了委托人及受委托人的身份，并在授权委托书上签章。
2010年4月23日，因姚运达、姚嘉达、姚连枝与岗厦公司、大百汇公司就涉案岗厦西三坊13号房屋拆迁补偿安置事宜未达成协议，该两公司作为申请人，以姚运达、姚嘉达、姚连枝作为被申请人，向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（下称市规土委第一分局）申请行政裁决，该局组织各方进行了举证及调解会议，各方仍未就拆迁补偿安置协议达成一致意见。该局遂于9月17日作出了深规土直一裁字（2010）第014号房屋拆迁补偿裁决书。裁决书查明，岗厦西三坊13号属于城中村物业，未办理房地产权登记手续。改造期间权属公示后确认为被申请人姚运达、姚嘉达、姚连枝所有，其建筑面积为635.57平方米。裁定书裁决意见确定西三坊13号建筑每平方米的市场评估价格为8162元。该局认为，对于被拆迁房屋建筑面积在480平方米以内的部分，依法可按拆一补一的比例进行房屋产权调换并不进行差价结算，建筑面积超过480平方米部分，虽被申请人在裁决期间未举证证明其为合法住宅，仍需按市场评估价格每平方米8162元的标准进行货币补偿。对调换的回迁商品房产权的选房等相关事宜，可按申请人与已签约的被拆迁人的有关约定处理。同时，参照《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准》，申请人应按25元／平方米标准向被申请人支付搬迁补助费，并按同类房屋市场租金每月20元／平方米标准向被申请人支付自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日的临时安置补助费。综上，裁决如下：一、申请人对被申请人所有的岗厦西三坊13号被拆迁房屋总计调换480平方米建筑面积的回迁商品房住宅权并不予以结算差价。申请人对被申请人所有的岗厦西三坊13号被拆迁房屋主体建筑面积中超过480平方米部分的建筑面积（计155.57平方米）按每平方米8162元的市场评估价格进行货币补偿，补偿金额为1269762元；对附属建筑铁皮房补偿1264元；对室内装饰装修补偿177960元。（二）申请人一次性向被申请人支付搬迁补助费15889元。（三）申请人按每月9600元标准向被申请人支付自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日的临时安置补助费。（四）自本裁决书生效之日起10日内，申请人将上述第一项拆迁补偿费、第二项搬迁补助费一次性支付给被申请人；自被申请人拆搬迁之日起，申请人按月向被申请人支付第三项的临时安置补助费。（五）被申请人应自裁决书生效之日起15日内，搬离岗厦西三坊13号被拆迁房屋，并将该房屋交付给申请人进行拆除施工。
姚运达不服上述裁决书，于2010年11月2日以市规土委第一分局为被告向原审法院提起行政诉讼，原审法院经审理后认为原告主体不适格，遂作出（2011）深福法行初字第9号行政裁定书，裁定驳回姚运达的起诉。姚运达不服该裁定，上诉至本院，本院于2011年7月7日作出（2011）深中法行终字第428号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2011年8月4日，姚运达以深圳市规划和国土资源委员会为被告提起行政诉讼，诉求确认被告所作深规土直一裁字（2010）第014号《房屋拆迁补偿裁定书》的具体行政行为违法。原审法院于2012年6月27日作出（2011）深福法行初字第473号行政判决书，判决驳回姚运达的诉讼请求。姚运达不服，提起上诉，本院于2012年12月10日作出（2012）深中法行终字第442号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2010年5月16日，姚合女向岗厦公司致函，就岗厦村216号、217号房屋的权属问题作了陈述，函件称其分别于1982年、1983年、1992年向姚连枝缴付金钱作建房和有关所需的费用。因没有证明文件证实房屋的权利人，于是要求姚连枝立下协议书，以证明他曾收下建房款以及拆迁补偿事宜。请求岗厦公司及所属单位能理解问题之所在，并作出妥善安排和沟通。
2012年12月24日，姚合女知悉身患重病，委托授权儿媳王瑞莲处理岗厦村西三坊13号、14号房产有关事项。
2012年8至2013年8月，王某分别致函国家信访局、香港民建联、中联办、福田区信访局等单位，要求解决原河园216-217号房屋权属问题。福田街道办接到转来的相关函件后，岗厦社区工作站多次联系姚连枝及其亲属，但当事人始终不肯出面参与相关协调工作，司法所建议采取诉讼途径解决该纠纷。
目前，西三坊13号已拆除，姚连枝、姚运达、姚嘉达尚未与岗厦公司、大百汇公司签订拆迁补偿协议。两公司也未向权利人支付西三坊13号的拆迁补偿款。
庭审时，岗厦公司、大百汇公司确认，岗厦村旧城改造对于非岗厦原村民所建的房屋与村民所建的房屋的补偿标准是一致的，如选择现金补偿，住宅按每平方米12800元补偿。
另，证人文某乙出庭作证称，其为岗厦村村民，之前任职于岗厦公司拆迁办，其妻子是姚合女、姚连枝的外甥女，其在岗厦村的房屋与姚连枝的房屋（217栋）在同一条巷子，姚连枝的房屋和自己房屋旁边还有几米的位置。1982年，姚连枝和姚合女亲自来到他家让其让出1米的位置供姚合女建房。姚合女用了姚连枝房屋旁边的45平米空地及他让出的1米的位置，共60平米的空地给了姚合女建房（216栋）。1991年姚连枝将2栋房屋拆除重建为一栋后门牌号为西三坊13、14号，姚合女的房屋也被拆除重建了，但姚连枝没有告知姚合女，后来姚合女知情后，于是将涉案房屋的二层给了姚合女，并约定了以后拆迁补偿的事宜。
2013年1月18日，姚合女在香港去世，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄为姚合女的子女，为第一顺序继承人。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄起诉请求判令确认福田区岗厦村西三坊13号第二层145平米的搬迁补偿权益归谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄所有，并由姚连枝、姚运达、姚嘉达承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案为共有权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故本案的争议焦点在于姚合女对诉争的岗厦西三坊13号第二层145平方米的房屋是否享有所有权。首先，根据谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提交的多份购买建筑材料的收据和发票、姚某甲出具的收取工程款的收据、证人文某乙的证人证言等证据，可以认定姚合女于1983年在岗厦河园建设216栋房屋的事实，姚合女系岗厦河园216栋房屋的权利人。其次，1991年，姚连枝对自建的岗厦河园217栋房屋和姚合女自建的岗厦河园216栋房屋拆除重建为岗厦西三坊13号一栋房屋，根据姚连枝自书的《房屋合同书》，姚合女在1992年8月支付了建房资金人民币74800元，可以认定姚合女对新建的西三坊13号房屋具有共有权。最后，姚连枝自书的《房屋合同书》中明确约定：“一、兹有深圳市福田区岗厦村河园216号-217号贰楼房屋一层，面积约145平方米归属姚合女管理及资产。……三、该房屋以后如遇国家政府或单位需要征用土地或拆除时，应按照国家政府或单位的赔偿金额作为补偿房屋的损失。”该约定是姚连枝的真实意思表示，由此足以认定姚连枝和姚合女是新建的西三坊13号房屋的共有权人，双方系按份共有关系，其中第二层145平方米房屋归姚合女所有。虽然在国土部门和拆迁单位发布的拆迁公告和《房屋拆迁补偿裁决书》中认定的西三坊13号之权利人为姚连枝、姚运达和姚嘉达，但因在上述公告和裁决过程中，并未通知姚合女，亦与历史遗留问题不符，故不能因此剥夺姚合女的合法权利。因西三坊13号已被拆迁，故关于西三坊13号第二层145平方米房屋的拆迁补偿权益应归姚合女所有。在姚合女去世后，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄作为姚合女的第一顺序继承人，请求确认西三坊13号第二层145平方米房屋的拆迁补偿权益归谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄所有，符合法律规定，应予支持。鉴于拆迁单位与西三坊13号房屋之权利人至今尚未达成拆迁补偿协议，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄等人可待本判决生效后与拆迁单位具体协商补偿事宜。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认深圳市福田区岗厦村西三坊13号第二层145平方米的拆迁补偿权益归谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄所有。本案受理费21504元（谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄已预交），由姚连枝、姚运达、姚嘉达负担。
上诉人姚连枝、姚运达、姚嘉达不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判，并由谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄承担诉讼费用。上诉理由：一、原审法院对于涉案的西三坊13号房屋建房事实认定错误。（一）原审法院对1983年深圳岗厦河园216号、217号房屋的建房情况认定错误。姚合女1932年出生，在16岁即到香港，在上世纪五十年代即在香港工作，故其不可能取得深圳市岗厦村的宅基地使用权，姚合女根本不可能在1983在岗厦村建房。姚连枝才是岗厦216-217的合法宅基地使用人，姚合女出资建房并不意味着土地使用权及房屋所有权的的转移。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提交的证据只能够证明姚合女出了建房资金，但实际建房行为均系由姚连枝完成，这与原告所举证据中有姚连枝签字的相关票据相吻合。之所以姚合女能够在姚连枝宅基地上建房予以出资，系姚合女与姚连枝对母亲的抚养达成了约定，即在姚连枝自有的宅基地内建房（原河园216号），以供母亲居住，但后来姚合女并未履行承诺，母亲一直由姚连枝赡养，直至2001年去世。（二）法院对1993年2月4日的《房屋合同书》认定错误。1991年因原房屋地台太低，雨天易积水，姚连枝夫妇连同其子女向政府有关部门申请在其宅基地范围内重建，由于新建房屋建房款不够，姚合女于1992年8月15日借给姚连枝6万元的建房款，对此，在谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提供的录音证据中，姚连枝也反复强调仅仅是借款，并不是共同出资建房。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄在一审中并未提供其他证据证明双方已约定将房屋二层所有权转移，证人文某乙亦不知道该份合同签署时当时的情况，其知道合同的内容亦是姚合女一人所说，无法证实。2007年6月20日，深圳市福田区街道办事处岗厦社区工作站出具的《证明》，亦表明涉案的房屋属姚连枝与其妻文某甲自建，并无提及姚合女。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提交的合同只有复印件，其证据的证明效力及真实性有待于进一步核实，姚连枝亦不认可其中对二层145平米归属姚合女的约定。二、原审法院适用法律错误。（一）谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄不具备诉讼主体资格，其起诉混淆了共有权法律关系、继承法律关系、拆迁补偿法律关系，不符合民事诉讼法的相关规定。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄的起诉案由为共有权纠纷，其解决的应当是共有人之间对于涉案房屋是否存在共有关系的问题，本案中与姚连枝、姚运达、姚嘉达存在共有权纠纷的是姚合女而并非谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄。与此同时，涉案的两位原审被告更与共有权纠纷不存在任何直接的利害关系。根据《物权法》第二十八条、第三十条之规定，共有权应建立在物权基础上。涉案岗厦西三坊房屋已经被拆除，物权业已灭失，不存在共有权纠纷，故谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄不具备共有权纠纷的诉讼主体资格。（二）原审法院系以共有权纠纷受理该案件，却以拆迁补偿权益作出最终判决，该判决于法无据，侵害了姚连枝、姚运达、姚嘉达的合法权益。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄起诉虽在案由中定性为共有权纠纷，但其诉求体现的并非是共有权法律关系，而是拆迁补偿安置的法律关系。本案中姚连枝、姚运达、姚嘉达并未签订《拆迁补偿协议》，不存在侵害谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄拆迁受补偿权益的情形，在未解决姚合女是否享有共有权，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄是否享有继承权的基础上，原审法院无权对拆迁补偿权益的归属作出判决。由于姚合女已经去世使得本案存在三个法律关系，即共有权法律关系、继承法律关系、拆迁补偿法律关系，该三种法律关系适用的法律依据不同，认定的事实不同，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄的案由、诉讼请求、事实和理由存在明显的自相矛盾，而原审法院对此一步到位，将涉及行政诉讼法律关系的拆迁补偿权益直接以民事诉讼的确认共有权为由，将影响姚连枝、姚运达、姚嘉达的拆迁补偿权益问题直接确认由谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄所有，属适用法律错误。三、原审判决侵害了共同共有人姚运达、姚嘉达的合法权益。本案中姚连枝、姚运达、姚嘉达系岗厦西三坊房屋的共有权人，且属共同共有，对于该房屋的归属，姚连枝无权单独处分。原审法院作出的涉案判决并未考虑到共同共有人姚运达、姚嘉达的合法权益，其作出的判决确认西三坊二层145平米房屋的判决，侵害了共同共有人姚运达、姚嘉达的合法权益。四、原审判决与深规土直一裁字2010第014号《房屋拆迁补偿裁决书》、2012深福法行初字第473号行政判决书、2012深中法行终字442号行政判决相矛盾。目前，深规土直一裁字2010第014号《房屋拆迁补偿裁决书》、2012深福法行初字第473号行政判决书、2012深中法行终字442号行政判决均已产生法律效力，在相关裁决书和判决未经撤销的情况下，原审法院直接作出涉及拆迁补偿权益的民事判决，该判决导致行政裁决书、行政判决书与本案民事判决书相矛盾，严重违法。
被上诉人谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄答辩称：一、1982年至1983年姚合女在岗厦村建造河园216栋房屋事实清楚，证据充分，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提交了1982年至1983年姚合女建造房屋的相关票据，这些票据既有购买材料款的收据，又有包工头出具的工程款收据，这些收据有相关的事实，这些证据与参与该事实的证人出具的证言，都是相互吻合的，另外姚连枝、姚运达、姚嘉达在一审时提交的文成满的证人证言，也证实姚合女建造河园216栋房屋的事实。姚连枝、姚运达、姚嘉达在上诉状中称之所以姚合女能够在姚连枝的宅基地上建房，系姚合女与姚连枝对母亲抚养达成了约定，即在姚连枝自己的宅基地内建房（河园216栋），可见姚连枝、姚运达、姚嘉达也承认姚合女建造河园216栋房屋的事实。二、岗厦河园216栋宅基地不是姚连枝的，而是当时的村集体的。依据当时的历史条件，香港居民在内地建造房屋，村集体不制止，并且还有法律对这些房屋进行了确认。姚连枝本人也是东莞居民，不是岗厦的原始居民，1981年才在岗厦村建造河园217栋房屋。在实践中，有很多香港居民在深圳建造的房屋也受保护，深圳市地方法规也有规定。三、姚连枝于1993年2月4日签署对姚合女的房屋合同书是真实意思表示，房屋的共有关系和拆迁补偿协议也很清楚。四、姚合女已经去世了，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄作为第一顺序的继承人有权继承财产，并且经过了香港的公证，原来合建的房屋已经拆除了，再去确认没有意义，只能确认拆迁补偿权益。
原审被告岗厦公司述称：本案系姚连枝、姚运达、姚嘉达与谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄之间的共有纠纷争议岗厦公司既不是权利人，也不是义务人，与本案没有利害关系。将岗厦公司列为被告，属于主体上的错误。
原审被告大百汇公司述称：本案系双方家庭内部的财产权益的纠纷，与大百汇公司无关。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，姚连枝在其一审答辩状中称：“答辩人于1993年2月4日签署《房屋合同书》中第一条的约定并非是对涉案房屋所有权的转移，而是基于姚合女出资建房，进而约定其享有二层楼房的管理和租金收益的权利。”在二审庭审过程中，姚连枝的委托代理人称该合同书没有原件，其向姚连枝核实情况，姚连枝表示自己记不清楚了。上述事实有姚连枝一审答辩状及二审庭审笔录在卷证实。
本院认为：谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄系姚合女第一顺序继承人，有权就姚合女生前享有的财产权益提起诉讼。虽然涉案福田区岗厦村西三坊13号房屋在岗厦村旧城改造过程中已被拆除，但拆迁人岗厦公司、大百汇公司表示该房屋权利人所能获得的拆迁补偿权益明确具体，也即该房屋所对应的拆迁补偿权益已经确定。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄作为姚合女的继承人，基于其母亲姚合女系涉案房屋按份共有人的主张，可以对该房屋拆迁补偿权益对应的份额提起确权之诉。
本案最大的争议焦点在于姚合女是否系涉案房屋的按份共有人。本院认为，谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄在本案提交的证据能够证明姚合女系涉案房屋的按份共有人，该房屋第二层145平方米归姚合女所有。理由如下：（一）1993年2月4日的《房屋合同书》的真实性可以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。在本案中，姚连枝在其一审答辩状中已经承认其签订过上述《房屋合同书》，在其委托代理人向其核实是否签订过该份合同时，则表示记不清楚，而在本案诉讼中又否认该份合同的真实性。本院认为，姚连枝的陈述前后矛盾、态度含糊。其在一审答辩状中认可《房屋合同书》的真实性，之后虽又否认，但并未提供相反证据推翻其在一审答辩状中的陈述，对于其在一审答辩状中的陈述应当予以确认。1993年2月4日的《房屋合同书》可以作为认定本案事实的依据。按照该《房屋合同书》的约定，涉案房屋第二层145平方米归姚合女所有。（二）谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄提交的多份购买建筑材料的收据、发票以及姚连枝向姚合女出具的收到建房款6万元的收据也能够证明姚合女出资建房的事实。（三）证人文某乙作证称原河园216号房系姚合女在姚连枝217号房屋旁边的45平方米和文某乙让出的1米宽的空地上兴建的，1991年姚连枝在姚合女不知情的情况下将216号和217号房屋一并拆除重建，姚合女知道后，姚连枝将重建后的房屋的二层给了姚合女，并约定了以后拆迁补偿的事宜。综上分析，本案证据能够证明涉案房屋第二层145平方米归姚合女所有。
涉案房屋第二层145平方米归姚合女所有，因该房屋已被拆除，该房屋第二层145平方米所对应的拆迁补偿权益应当由姚合女的继承人谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄享有。原审法院确认谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄享有上述权益，处理正确。因深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局作出的深规土直一裁字（2010）第014号房屋拆迁补偿裁决书系针对拆迁补偿事项作出的行政裁决，本院（2012）深中法行终字第442号行政判决书系针对深圳市规划与国土资源委员会上述具体行政行为是否违法作出的行政判决，均不涉及房屋共有人之间的民事法律关系，原审判决与上述行政裁决、行政判决并不冲突。鉴于姚连枝、姚运达、姚嘉达作为登记的被拆迁人尚未与岗厦公司、大百汇公司签订拆迁补偿协议，也未领取拆迁补偿款。谭肇麒、谭华佳、谭琼梅、谭志雄可就其享有的涉案房屋第二层145平方米的拆迁补偿权益与拆迁单位协商补偿事宜。
综上，上诉人姚连枝、姚运达、姚嘉达的上诉缺乏依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21504元（姚连枝、姚运达、姚嘉达已预交），由上诉人姚连枝、姚运达、姚嘉达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。