辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终394号
上诉人（原审原告）：葫芦岛市中业房地产开发有限公司。
法定代表人：朱中余，该公司总经理。
委托代理人：赵强久，辽宁兴连律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙宝刚。
委托代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
原审第三人：葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司。
法定代表人：刘玉凤，该公司董事长。
委托代理人：金子纯，辽宁大金律师事务所律师。
上诉人葫芦岛市中业房地产开发有限公司（简称中业公司）与被上诉人孙宝刚、原审第三人葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司（简称恒远公司）案外人执行异议之诉一案，葫芦岛市中级人民法院于2016年1月19日作出（2015）葫民初字第00064号民事判决。中业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中业公司一审诉称：2012年7月28日，中业公司与恒远公司签订《团购商品房预售协议书》，双方约定用商品混凝土抵顶领航国际花园12#楼的196户房屋和196个车库房款，但在实际履行过程中，中业公司所用商品混凝土的数量与196户房屋的价款相差很多，中业公司只实际向恒远公司交付了115户房屋，其余房屋的所有权仍属于中业公司。葫芦岛市中级人民法院在执行裁定书中认为“恒远公司已全额交付购房款”与事实不符。因为不动产所有权转移，应以实际交付和产权登记为要件，尚未交付的房屋当然不属于恒远公司所有。中业公司为维持公司合法权益不受侵害，依法起诉，请求人民法院依法判令:确认位于葫芦岛市CBD中央商务区领航国际花园12#18层（一单元：1802室、1803室，二单元：1801室、1802室、1803室）、19层（一单元：1902室）、20层（一单元：2002室，二单元：2002室）、27层（二单元：2702室）、28层（一单元：2801室、2802室、2803室，二单元：2801室、2802室、2803室）、29层（一单元：2901室、2902室、2903室，二单元：2901室、2902室、2903室）、30层（一单元：3001室、3002室、3003室，二单元：3001室、3002室、3003室）、31层（二单元：3101室、3102室）、31层（一单元：3101室，二单元：3103室）、32楼（一单元：3201室、3202室、3203室，二单元：3201室、3202室、3203室）、33层（一单元：3301室、3303室，二单元：3301室、3302室、3303室）共42户房屋属于中业公司所有。
孙宝刚辩称：一、本案所诉争的房屋不属于中业公司所有。首先，中业公司已经将领航国际花园12#楼42户房屋出售给恒远公司，有双方签订的团购商品房预购协议书、团体商品房预购补充协议书、中业公司与恒远公司双方盖章确认的42户房屋明细表、购房款收据、葫芦岛市中级人民法院执行笔录予以证实。其次，中业公司已经取得商品房（预）销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，恒远公司对42户房屋的购买合同是合法有效的，该42户房屋的所有权已属于恒远公司，不属于中业公司。其三，恒远公司在葫芦岛市中级人民法院执行案件的过程中，将42户房屋所坐落开发楼盘的土地使用权证、商品房（预）销售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证相关证件的原件拿到法院进行核实，证明中业公司当时对法院执行该42户房屋是配合的、明知的，并且对该42户房屋的所有权属于恒远公司是无异议的，否则不会将上述证件的原件交给恒远公司提交法院。其四，法院在执行42户房屋时已经将查封、拍卖裁定及协助执行通知送达给中业公司，中业公司对法院查封、拍卖及执行上述房屋是明知的，并且没有提出过任何异议。其五，本案的42户房屋只是恒远公司从中业公司购买的196户房屋中的一部分，不是中业公司在起诉书中所称在实际履行过程中，中业公司实际向恒远公司交付了115户房屋，其余的房屋所有权仍属于中业公司，其主张违背客观事实并不符合法律规定。根据拍卖公司出具的一个拍卖有关问题的请示，该42户房屋已实际交付，并有部分房屋由恒远公司出售后，已入住装修，并且房屋所有权的转移并不以交付为成立条件，因此中业公司的主张不能成立。二、中业公司主张确认42户房屋的所有权归属，应当按照42户房屋的总价值交纳诉讼费，该42户房屋评估的价值为1786.8929万元，而非700万元，中业公司未按争议标的价值交纳诉讼费用，其诉讼不符合法律规定，如不补交，法院不应对本案进行审理，应驳回其起诉。三、中业公司提起的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>解释》第三百零七条和《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>执行程序若干问题解释》第十七条规定，不应得到支持。综上，中业公司的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。
恒远公司述称：本案执行依据有问题，在我公司没有完全获得所有权的情况下，我公司认为不应该进入执行程序;我公司与中业公司签订的团购商品房预售协议书是期待的权利，应在实际交付和认可下进行，法院对这种标的物的处置没有法律规定;人民法院委托拍卖，应该严格进行，不能脱离办案规定。我公司认同中业公司的诉求。
一审法院经审理查明：2012年5月20日，恒远公司与中业公司签订团购商品房预售协议书，约定：恒远公司购买中业公司位于龙港中央商务区CBD住宅（30户），总金额为1780.1280万元，一次性付清，收款事由：房款。2012年5月22日，中业公司给恒远公司出具收款收据，金额为1780.1280万元。收款事由：房款。2012年7月28日，中业公司与恒远公司签订团购商品房预售协议书，第二条：“恒远公司向中业公司团体预购中央商务区开发的钢筋混凝土框架结构的高层12#住宅楼196户毛坯房及车库……”第三条：“团体预售商品房按建筑面积计算……，总价款为11602.9870万元,第四条：“恒远公司与中业公司双方用现行价格核定商品混凝土抵顶房款商品混凝土总量。在办理入户时核算该工程商品混凝土用量，以及用商品混凝土抵顶房款后，剩余商品混凝土量（按现行价格核算）用于中业公司后续工程……商品混凝土价款抵顶恒远公司在中业公司购房所需房款及车库款，购房款多退少补，折算混凝土用于中业公司后续工程。”
2013年6月8日，中业公司与恒远公司签订团体商品房预售补充协议书，载明：“鉴于双方已于2012年7月28日签订《团购商品房预售协议书》，恒远公司已购得中业公司开发建设的位于CBD中央商务区领航国际花园12#楼196户毛坯房…1、恒远公司可以对上述房屋进行转让、抵押及变卖，但平均价格不得低于每平方米4200元，如果平均价格低于每平方米4200元，中业公司不予办理任何销售合同和相关登记手续。中业公司同意在法律允许的范围内协助恒远公司办理其中的领航国际花园12#楼42户楼房的产权登记手续，由恒远公司提供名单，经中业公司审核后，给予办理。”2014年5月16日，中业公司与恒远公司对账明细载明：恒远公司尚欠中业公司款项1665.4645万元，领航国际花园12#楼抵顶混凝土款的楼房共计115户，其中不包括法院查封的42户，明细加盖双方公司印章。
2012年7月6日，孙宝刚与恒远公司签订资金借贷合同，约定：借款金额为人民币1200万元，借款清偿期限为四个月，从2012年7月到2012年10月。恒远公司提供位于葫芦岛CBD龙湾大街西侧、市文化局北侧，领航国际花园10#楼房屋30套，合计4238.4平方米作为借款抵押物，恒远公司保证对抵押物拥有合法所有权，抵押物上无他项权利瑕疵，保证抵押行为合法有效。如恒远公司不能按期还款，自愿接受人民法院的强制执行，同意由人民法院将抵押物拍卖偿还孙宝刚借款。2012年7月10日，孙宝刚与恒远公司办理了《资金借贷合同》公证，赋予（2012）葫辽证经字第1603号公证书强制执行效力。
2012年9月20日，辽宁省葫芦岛市辽西公证处作出（2012）葫辽证经字第5011号执行证书，载明：“孙宝刚已按约如数放款给恒远公司，恒远公司违反合同约定，至2012年9月19日未偿还应还款本金500万元整……申请执行人孙宝刚可持本证书向辽宁省葫芦岛市有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为恒远公司法定代表人刘玉凤，执行标的为：本金500万元和申请执行人支付的费用。”
2012年9月26日，孙宝刚依据已经发生法律效力的葫芦岛市辽西公证处（2012）葫辽证经字第1603号公证书，向葫芦岛市中级人民法院申请强制执行。
2012年9月29日，葫芦岛市中级人民法院向被执行人恒远公司发出执行通知书，责令被执行人恒远公司十五日内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人恒远公司未履行生效法律文书确定的义务。2012年11月7日，葫芦岛市中级人民法院执行笔录中载明：恒远公司称向孙宝刚借款时，当时以中业公司在CBD开发的领航国际花园10#楼30户住宅抵押，但在中业公司开发过程中，实际上给恒远公司的是12#楼，而非10#楼，恒远公司对团购商品房预售协议书中购买的领航国际花园12#楼的196户住宅及车库具有所有权，有一部分抵债出去了。
2012年11月13日，葫芦岛市中级人民法院做出（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书，查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧领航国际花园12#楼18层（一单元：1802室、1803室，二单元：1801室、1802室、1803室）、19层（一单元：1902室）、20楼（一单元：2002室，二单元：2002室）、27层（二单元：2702室）、28层（一单元：2801室、2802室、2803室，二单元：2801室、2802室、2803室）、29层（一单元：2901室、2902室、2903室，二单元：2901室、2902室、2903室）、30层（一单元：3001室、3002室、3003室，二单元：3001室、3002室、3003室）、31层（二单元：3101室、3102室）共29户房屋以及相应车库。2012年11月20日，葫芦岛市中级人民法院以（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书为依据，向中业公司留置送达协助执行通知书，要求查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧，领航国际花园12#楼18层29户房屋以及相应车库。中业公司未以回执答复。2013年5月29日，葫芦岛市中级人民法院以（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书为依据，向葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室送达协助执行通知书，要求协助查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧领航国际花园12#楼29户房屋以及相应车库。葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室于同日的回执载明已对（2012）葫执一字第00060-1号执行裁定书查封的29户房屋进行了预查封。
2012年11月7日，辽宁省葫芦岛市辽西公证处作出（2012）葫辽证经字第5668号执行证书，载明：“孙宝刚已按约如数放款给恒远公司，恒远公司违反合同约定，至2012年9月19日未偿还应还款本金700万元整……申请执行人孙宝刚可持本证书向辽宁省葫芦岛市有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为恒远公司法定代表人刘玉凤，执行标的为：本金700万元和申请执行人支付的费用。”
2012年11月13日，葫芦岛市中级人民法院向被执行人恒远公司发出执行通知书，责令被执行人恒远公司十五日内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人恒远公司未履行生效法律文书确定的义务。2013年4月27日，葫芦岛市中级人民法院作出(2012)葫执一字第00074号执行裁定书，查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧，领航国际花园12#楼31层（一单元：3101室，二单元：3103室）、32楼（一单元：3201室、3202室、3203室，二单元：3201室、3202室、3203室）、33层（一单元：3301室、3303室，二单元：3301室、3302室、3303室）共13户房屋。2013年7月3日，葫芦岛市中级人民法院以(2012)葫执一字第00074号执行裁定书为依据，向葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室送达协助执行通知书，要求协助查封被执行人恒远公司所有的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧，领航国际花园12#楼31层13户房屋。
2013年7月16日，葫芦岛市城市建设综合开发管理办公室回执载明，已对(2012)葫执一字第00074号执行裁定书查封的13户房屋进行了查封。
2013年9月13日，孙宝刚与恒远公司签订（2012）葫执一字第00060、00074号执行和解协议书，第一条：“恒远公司欠孙宝刚借款1200万元，利息184.5万元……还欠人民币1335万元，恒远公司于2013年11月30日前全部偿还完毕……”第二条“如借款及利息未按期偿还完毕，被执行人恒远公司以其具有所有权的葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧，领航国际花园12#楼……共42户住宅楼房（即中业公司已将所有权转让给被执行人恒远公司的楼房）作价每平方米3000元偿还给申请执行人孙宝刚……”第四条“一审法院查封上述楼房后，解除对恒远公司所有的车辆的查封。”
2014年8月21日，葫芦岛市中级人民法院向中业公司做出（2012）葫执一字第00060号通知书，载明：“一审法院执行的申请执行人孙宝刚与被执行人恒远公司公证债权文书一案，需对涉案的被执行人恒远公司所有（中业公司开发）的位于葫芦岛市CBD中央商务区龙湾大街西侧、市文化局北侧领航国际花园12#楼……共42户楼房讲行评估、拍卖……请在收到本通知之日起七日内向一审法院主张相关权利，逾期不主张权利，一审法院将依法对上述涉案财产进行评估、拍卖。”该通知书于2014年8月22日向中业公司送达。
2014年11月13日，开始对查封财产进行拍卖，二次拍卖后均流拍，在第三次拍卖公告期间，2015年1月28日，中业公司以葫芦岛市中级人民法院对（2012）葫辽证经字第1603号公证书的执行过程中，误将中业公司的财产当作恒远公司的财产予以执行为由，提出执行异议，请求立即中止执行。
2015年3月7日，葫芦岛市中级人民法院做出（2015）葫执异字第00004号执行裁定书，驳回异议人中业公司的异议。中业公司不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明：中业公司于2012年6月18日取得建设用地规划许可证，2012年11月7日取得建设工程规划许可证，2013年3月4日取得建筑工程施工许可证，2013年4月26日取得领航国际花园12#楼商品房（预）销售许可证。
一审法院认为：恒远公司在向孙宝刚借款时，将领航国际花园10#楼30户楼房作为借款抵押物，同时承诺对抵押物拥有合法所有权，抵押物上无他项权利瑕疵。在此情况下，孙宝刚将人民币1200万元借给恒远公司。虽然借款合同中载明抵押物为领航国际花园10#楼，但根据恒远公司与中业公司签订的团购商品房预售协议中最终明确房屋位置为12#楼。现恒远公司无力偿还借款，孙宝刚依据生效的公证书向法院申请执行，一审法院分别于2012年11月13日、2013年4月27日将领航国际花园12#楼中的42户房屋予以查封，并于2014年11月13日，依法对查封房屋进行拍卖，在第三次拍卖公告期间，中业公司提出执行异议，并提起了案外人执行异议之诉，要求确认法院查封的房屋所有权仍属于中业公司。
经查，案涉的42户楼房现未进行产权登记，领航国际花园工程所需要的各种审批手续均登记为中业公司，并非恒远公司，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”因42户房屋现未取得产权证，房屋权属属于待定状态，42户房屋真正的所有权人应属于哪个公司，要根据相关法律规定及双方所提供证据进行分析判断。
首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，恒远公司与中业公司签订团购商品房预售协议书及团体（购）商品房预售补充协议书系自愿签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，签订后该合同即告成立，房屋虽未办理产权证，并不影响合同效力。
本案争议的42户楼房应包括在中业公司已经出售给恒远公司的楼房之内。中业公司在起诉时认可恒远公司用商品混凝土的数量抵顶购房款、实际向恒远公司交付了领航国际花园12#楼115户房屋。法院查封的是12#楼中的42户，且未超出115户楼房数量。现中业公司与恒远公司的对账明细及交付房屋明细形成于案件执行查封之后，在明知42户房屋已作为恒远公司的财产被查封的情况下，还将该42户房屋排除在应付恒远公司房屋数量之外，既未作出合理解释，又不符合常理，故对双方提供的对账明细的真实性不予认定。中业公司允许恒远公司对房屋进行转让、抵押及变卖，只是对恒远公司对外出售提出了限制条件，如恒远公司不能满足所限条件，中业公司也只是不予办理任何销售合同和相关登记手续，所附条件只是约束恒远公司对外出售房屋时要保证价款每平方米不低于4200元，否则恒远公司将承担中业公司不予配合办理相关手续的后果，并不是不允许恒远公司售房，也未否定恒远公司可以作为自己房屋出售的权利。
其次，在一审法院执行过程中，中业公司也是积极配合法院工作的，将领航国际花园土地使用证、商品房（预）销售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证交给恒远公司，由恒远公司提交法院，进一步证明中业公司对法院查封42户楼房未提出异议，执行人员对执行标的物尽到了审查义务。
最后，一审法院在执行的各个环节，均按规定将查封拍卖裁定及协助执行通知书等材料多次向中业公司送达，中业公司并没有在法定期限内对查封、评估、拍卖程序或权属提出异议，更加证明了42户房屋权属按照合同约定应属于恒远公司。只是在第三次拍卖公告期间，中业公司因房屋评估价款过低等原因提出异议。以上证据可以认定案涉的42户房屋的所有权，中业公司已经同意转让给恒远公司。
另外，案涉42户房屋其中有3户房屋已进行装修，已由恒远公司进行了处理，说明恒远公司也实际占有了这些房屋。
综上，法院将42户房屋作为恒远公司的财产进行查封及拍卖符合法律规定，该执行行为并未侵害中业公司的合法权益。故中业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回葫芦岛市中业房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费93800元，由葫芦岛市中业房地产开发有限公司承担。
中业公司的上诉理由和请求是：1.一审法院在对孙宝刚与恒远公司执行一案中所执行的42户房屋确属中业公司所有，不应予以执行。2012年5月20日上诉人与恒远公司签订团购商品房预售协议书，约定恒远公司购买上诉人位于龙港中央商务区住宅30户，但并没有明确是上诉人所开发的14栋楼房中的哪一栋，2012年7月6日，恒远公司与孙宝刚签订了资金借贷合同并在辽西公证处进行了公证，该合同约定恒远公司以位于龙港领航国际花园10号楼30套房屋作为抵押物，如不能按期偿还，同意由人民法院将抵押物拍卖偿还借款，但恒远公司自作主张的领航国际花园10号楼并没有出售给恒远公司，2012年7月28日，上诉人与恒远公司最终签订的团购商品房预售协议书约定将领航国际花园12号楼的196户房屋及车库出售给恒远公司，用以冲抵恒远公司借给上诉人混凝土价款，但实际上上诉人只向恒远公司交付了196户房屋中的115户，被法院评估拍卖的42户并不在115户之中。2014年5月16日，通过上诉人与恒远公司对帐，恒远公司反而欠上诉人1665.4645万元，上诉人不可能在115户基础上再向恒远公司交付房屋。2014年8月21日，一审法院执行局向上诉人送达通知书，要拍卖领航国际花园12号楼的42户房屋，上诉人之所以没有在法定时间内作出回应，是因为早在2013年8月份，孙宝刚、恒远公司试图与上诉人达成三方协议，以领航国际花园12号楼的42户房屋作价抵给孙宝刚，遭到上诉人拒绝，结果2013年9月13日恒远公司与孙宝刚两方达成执行和解协议，一审法院认为42户房屋现未取得产权证，房屋权属属于待定状态，42户房屋真正的所有权应属于哪个公司要根据相关法律规定及双方所提证据进行分析判断，错误就出在这里，不动产的所有权依法确定，而不能分析判断，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法登记发生效力，涉案的42户房屋属于未交款、未交付、未占有、未登记的状态，登记也是登记在上诉人名下，一审法院不应该凭所谓的上诉人未在法定期限内主张权利这一程序性瑕疵就把价格数千万元的财产认定为他人所有。
2.一审法院对孙宝刚与恒远公司抵押借款一案从根本上就不能进入执行程序，领航国际花园10号楼根本就不属于恒远公司所有，恒远公司提供给孙宝刚抵押属于无权处分。3.葫芦岛中院并没有把上诉人追加为第三人，只是下了两个通知书，上诉人虽然没有及时提出意见，但在已真相大白的情况下，决不能因为程序性瑕疵导致上诉人丧失数千万财产。请求撤销原判，依法改判。
孙宝刚答辩称：1.本案所执行的42户房屋不属于中业公司所有，中业公司已将案涉房屋出售给恒远公司，中业公司出卖上述房屋手续合法，本案争议的42户房屋包括在恒远公司从中业公司处购买的196户房屋之内，关于中业公司主张其与恒远公司的对帐明细及交付115户房屋明细是形成于一审法院将案涉42户房屋查封之后，不具有真实性，其主张的交付115户房屋明细中购房者均为个人，而非恒远公司，与本案不具有关联性。中业公司与恒远公司签订的购房协议中明确约定恒远公司对购买的房屋可以进行转让、抵押及变卖，中业公司主张案涉房屋所有权自交付时转移，所指标的物应为动产，而本案争议的是房屋，为不动产，其所有权转移并不以交付为成立要件，而应根据物权法第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》来确定所有权，案涉42户房屋中业公司已经出售给恒远公司，其所有权已经转移。
2.一审法院对孙宝刚与恒远公司借款一案的执行是完全正确的。首先，法院在执行42户房屋时已经将查封拍卖裁定及协助执行通知送达给中业公司，其并未提出任何异议，其对42户房屋的所有权属于恒远公司是无异议的；其次，恒远公司在一审法院执行案件的过程中将42户房屋的相关法律文件原件均拿到法院进行核实，证明中业公司对法院执行该42户房屋是配合的、明知的、无异议的，对42户房屋所有权属于恒远公司也是无异议的；其三，中业公司主张执行过程中应将其追加为第三人，一审法院没有追加，执行程序存在问题，对此我们认为不属于本案的审理范围。综上所述，请求二审法院驳回上上诉，维持原判。
恒远公司述称：1.执行法律依据不妥，依据执行的公证书正在龙港区法院立案审理中，公证处仅凭债权人单方行为就给公证，而事实证明公证内容有错误，程序违法。2.恒远公司未完全获得执行标的情况下不应执行。3.我公司与中业公司、孙宝刚的合同都是期待权利。4.原则上同意上诉人的上诉理由。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
另查明，在二审审理期间，中业公司提供葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初326号民事判决（该判决已生效），该判决确认位于葫芦岛市龙港CBD领航国际花园10号楼归中业公司所有。
本院经审理认为，关于孙宝刚与恒远公司签订资金借贷合同1200万元，约定由恒远公司提供位于葫芦岛市龙港CBD领航国际花园10号楼30套房屋作为借款抵押物，并进行了公证，赋予公证书具有强制执行效力，虽然中业公司向葫芦岛市龙港区人民法院请求确认位于葫芦岛市龙港CBD领航国际花园10号楼30套房屋归其所有，龙港区法院也判决确认该10号楼30套房屋归中业公司所有，并且判决已生效，但是公证书确认的是借款的金额及抵押物具有执行力，在抵押物不具备执行力的情况下并不影响借款金额的强制执行力，孙宝刚可以依据具有强制执行力的公证书申请对恒远公司所有的财产进行执行。
本案的关键问题是孙宝刚申请执行的葫芦岛市CBD中央商务区领航国际花园12#楼42户房屋恒远公司是否拥有所有权，根据已查明的事实，虽然恒远公司与中业公司签订的团购商品房预售协议书中约定将领航国际花园12#楼的196户房屋及车库出售给恒远公司，用以冲抵恒远公司借给中业公司的混凝土价款，而案涉的42户房屋也包括在上述196户之中，但是在实际履行过程中中业公司只向恒远公司交付了115户，案涉的42户并不在115户之中，而且中业公司经与恒远公司对账，中业公司主张在已交付给恒远公司115户房屋之后，已不再欠恒远公司混凝土价款，反而恒远公司尚欠中业公司款项，对此恒远公司予以认可，恒远公司也承认案涉42户房屋没有交付给恒远公司，案涉42户房屋现并未登记权属，相关审批建设手续也均登记在中业公司名下，故没有证据证明恒远公司已经交付了案涉42户房屋的房款并实际占有该房屋。
关于中业公司在法院几次拍卖中均未提出异议，仅在最后一次拍卖中提出异议，是否足以认定中业公司同意案涉42户房屋被执行问题，对此中业公司主张虽然前几次在执行中没有提出异议，但是并不代表其同意案涉42户房屋被执行，因为在2013年8月中业公司已经拒绝孙宝刚、恒远公司试图与其达成三方协议，以案涉42户房屋作价抵给孙宝刚，而且在恒远公司与中业公司签订的团购商品房预售协议书中，也明确约定出售房屋的价格不能低于4200元每平方米，而现在法院拍卖的价格无法满足4200元每平方米。通过以上分析，根据现有的证据状况不足以认定案涉42套房屋已归恒远公司所有，故一审判决结果处理不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销葫芦岛市中级人民法院（2015）葫民初字第00064号民事判决；
二、停止对案涉42套房屋的执行。
一审案件受理费93800元，二审案件受理费93800元，由孙宝刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄立君
审 判 员 唐云涛
代理审判员 郝 宁
二〇一六年十一月八日
书 记 员 孙梦依