重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4856号上诉人（原审被告）：徐发仁，男，1971年12月30日出生，汉族，住重庆市铜梁区，上诉人（原审被告）：王平，女，1981年5月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区，共同委托诉讼代理人：彭先乐，重庆龙都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈松，男，1976年9月17日出生，汉族，住重庆市南岸区，被上诉人（原审原告）：夏杰亚，男，1954年7月9日出生，汉族，住重庆市渝中区，共同委托诉讼代理人：谭杨，重庆合纵律师事务所律师。原审被告：钱长华，男，1975年3月29日出生，汉族，住重庆市铜梁区，原审被告：夏明容，女，1982年6月20日出生，汉族，住重庆市铜梁区，上诉人徐发仁、王平因与被上诉人陈松、夏杰亚以及原审被告钱长华、夏明容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2017）渝0151民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人徐发仁、王平的共同委托诉讼代理人彭先乐，被上诉人陈松、夏杰亚的共同委托诉讼代理人谭杨参加了询问。本案现已审理终结。徐发仁、王平上诉请求：查明事实，依法改判。事实和理由如下：一、租金起算时间应从案涉房屋通过消防合格验收加上合同约定的免租期开始。根据消防法第13条第二款之规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”一审查明涉案房屋于2015年4月取得建设工程竣工验收消防备案合格手续。涉案房屋建筑面积1800m2,用于餐饮经营。系人员密集的公共场所。上诉人认为消防法律之规定属于强制性、禁止性规定，不因承租人缴纳房屋租金而推断承租人接受未进行消防验收的事实。该房屋从承租人装修开始被公安消防机关告知不准使用，试营业仍然被责令停业，至通过消防合格验收期间，承租人无法经营餐饮，严重影响其合同目的，故租金计算时间应从涉案房屋通过消防合格验收加上合同约定免租期开始，即从2015年10月16日起至2017年4月18日止。二、签订《房屋租赁合同》的时间是2013年9月20日，二上诉人于2014年8月19日复婚。上诉人徐发仁与被上诉人之间的债务关系形成于婚前，不应当按夫妻共同债务处理根据合同相对性原理，上诉人王平不是本案租赁合同的当事人。故一审判决王平承担连带责任于法无据。陈松、夏杰亚辩称，租赁房屋经消防验收合格并非租赁合同生效的必要条件，案涉租赁合同经双方签字即生效。合同约定租赁期限是2014年7月1日至2024年6月30日，因此租金缴纳起算时间应为2014年7月1日。上诉人在2014年12月之前向被上诉人支付了18万租金，该支付行为说明其认可租金起算时间。2、被上诉人主张欠付租金对应期间为2015年1月1日至2017年4月18日，该债务发生在徐发仁与王平婚姻存续期间，两人应该承担连带清偿责任。钱长华、夏明容未陈述意见。陈松、夏杰亚向一审法院提出诉讼请求：1、解除徐发仁、钱长华与陈松、夏亚杰之间的租赁合同，由徐发仁、钱长华返还陈松、夏亚杰租赁房屋；2、徐发仁、钱长华支付陈松、夏亚杰从2014年7月1日至2017年4月18日止的租金929923.59元及资金占用损失77766.75元，共计1007690.34元；3、徐发仁、钱长华从解除合同至次日起至徐发仁、钱长华实际将房屋返还陈松、夏亚杰之日止给付陈松、夏亚杰按1157.63元/天的房屋占用费；4、徐发仁、钱长华另行支付陈松、夏亚杰因徐发仁、钱长华的行为解除租赁合同的6个月租金208372.50元。5、本案受理费、保全费，由徐发仁、钱长华负担。一审法院认定事实如下：2013年9月20日，陈松、夏亚杰作为甲方，徐徐发仁、钱长华作为乙方签订《房屋租赁合同》，陈松、夏亚杰将上列房屋出租给徐发仁、钱长华作为餐饮经营场所：第一条：甲方将拥有所有权的房屋（合同标的重庆市铜梁区白龙大道淮远古韵三号楼主楼部分地面四层，不含地下层），合同约定建筑面积1800㎡的房屋出租给乙方，作为餐饮经营场所。第二条：租金、押金交纳期及方式：1、租用期限10年，从2014年7月1日至2024年6月30日止。2、押金：本合同一经签订，乙方即向甲方支付房屋租赁押金50000元。合同终止，在乙方结清全部租金及水电等相关费用后，甲方即无息退还押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期内，给甲方房屋及相关附属设施造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除相关维修和赔偿费用。3、租金优惠：自乙方开业营业（含试营业）之日起，甲方即予乙方六个月（180天）免租优惠，除租金之外产生的一切费用，由乙方承担。4、租金约定及支付方式：（1）第一年房屋租金为人民币￥360000元（大写叁拾陆万元整），自第二年起，每年租金在上一年租金基础上递增5%，为人民币￥378000元（大写：叁拾柒万捌仟元整）；第三年租金在第二年租金基础上递增5%，为人民币￥396900元（大写：叁拾玖万陆仟玖佰元整），以此类推。（2）租金支付方式为按半年（六个月）缴纳，乙方须在每半年提前15天缴纳。首半年租金应在自乙方营业（含试营业）起，六个月（180天）免租期满前15天缴纳。……第三条：装修约定：1、自本合同签订之日起，甲方即予乙方三个月免租装修期，在此装修期内，甲方免收房屋租金，但除此之外产生的诸如水电、物业、卫生等相关费用，均由乙方承担。……第六条：乙方的责任和义务：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并从押金中扣除欠缴租金及相关费用。……第九条：本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。……合同签订后，徐发仁、钱长华于2014年12月初向陈松支付租金150000元，加上徐发仁、钱长华在经营过程中为陈松、夏亚杰添置消防设施的费用30000元，总计支付租金180000元。尔后，徐发仁、钱长华不再给付租金。本案在审理过程中，陈松、夏亚杰与徐发仁、钱长华于2017年4月18日签订《解除房屋租赁合同协议书》，双方于该日解除房屋租赁合同，并将房屋交付与陈松、夏亚杰。一审法院另查明，徐发仁、王平系夫妻，于2013年3月5日登记离婚，于2014年8月19日登记复婚。钱长华、夏明容系夫妻关系。重庆市铜梁区南城街道办事处淮远古韵南街1号附4号及4-1、3-1、2-1、负1层系陈松、夏亚杰按份共有，于2015年4月取得建设工程竣工验收消防备案合格手续，于2016年12月16日取得不动产权证书。一审法院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案陈松、夏亚杰与徐发仁、钱长华签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应予遵守。徐发仁、钱长华未按约定支付租金应当承担违约责任。陈松、夏亚杰与徐发仁、钱长华已于2017年4月18日签订解除房屋租赁合同协议书，并将房屋交付与陈松、夏亚杰，一审法院对此予以确认，故不再判决解除合同。关于陈松、夏亚杰要求徐发仁、钱长华支付陈松、夏亚杰从2014年7月1日至2017年4月18日止的租金929923.59元及资金占用损失77766.75元的请求，因陈松、夏亚杰认可了徐发仁、钱长华已经支付租金180000元，故徐发仁、钱长华应欠租金为926923.59元，资金占用损失为74022.75元。扣除徐发仁、钱长华已经支付的押金50000元，徐发仁、钱长华实际应当支付租金921923.59元和资金占用损失费74022.75元，共计995946.34元。陈松、夏亚杰请求徐发仁、钱长华支付从解除合同次日起至徐发仁、钱长华实际将房屋返还陈松、夏亚杰之日止按1157.63元/天的房屋占用费，系重复计算其损失，一审法院对此不予主张。陈松、夏亚杰要求徐发仁、钱长华另行支付陈松、夏亚杰因徐发仁、钱长华的行为解除租赁合同的6个月租金208372.50元，没有合同约定和法律规定，一审法院不予支持。王平辩称“陈松、夏亚杰将房屋租赁给徐发仁、钱长华时，房屋没有通过消防验收，徐发仁、钱长华无法使用，直至2015年4月15日才通过验收，加上合同约定的6个月免租期，租金的计算时间应从2015年10月1日起至2017年2月16日。”的意见，一审法院认为陈松、夏亚杰的房屋虽然于2015年4月才取得建设工程竣工验收消防备案合格手续，尔后取得不动产权证，但并不影响租赁合同的效力，且徐发仁、钱长华支付半年租金180000元，应当认为徐发仁、钱长华接受了陈松、夏亚杰房屋没有进行消防验收的事实，其辩称意见，一审法院不予采纳。王平辩称“徐发仁、钱长华没有给付尚欠的租金，其承担违约责任应当为其支付的押金50000元。”的意见，一审法院认为双方约定的押金不是法律规定的作为债权的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，陈松、夏亚杰请求以尚欠的租金929923.59元按年利率6%计算资金占用费77766.75元，符合法律规定，徐发仁、钱长华的该辩称意见，一审法院仍不予采纳。徐发仁虽与王平系2014年8月19日复婚，但陈松、夏亚杰请求履行租赁合同约定的尚欠租金系被告徐发仁、王平婚姻存续期间的债务，王平应当承担连带责任。夏明容系被告钱长华之妻，被告夏明容、钱长华应当承担违约责任。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告徐发仁、王平、钱长华、夏明容于本判决书生效之日起五日给付陈松、夏亚杰租金及资金占用费995946.34元；二、驳回陈松、夏亚杰的其他诉讼请求。本案受理费13106元，减半交纳6553元，保全费5000元，共计11553元，由被告徐发仁、王平、钱长华、夏明容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：案涉房屋坐落于重庆市铜梁区商业街，属于地产开发商统一开发的商业项目。案涉房屋租赁合同时，徐发仁、钱长华向陈松、夏杰亚支付了“押金”50000元。装修过程中徐发仁、钱长华添置消防设施花费30000元，陈松、夏杰亚同意抵扣租金。一审中，陈松、夏杰亚主张资金占用损失计算至租赁合同解除之日止。二审审理过程中，徐发仁认可其在案涉房屋消防验收备案合格后正常营业。本院查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院认为：案涉房屋系商业用房,处在城区商业街,属于人员密集场所。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”据此，案涉房屋在未经消防验收合格备案之前，不得使用。案涉房屋租赁合同约定自承租人开业营业（含试营业）之日起给予承租人六个月免租期，此后每半年提前15天支付租金。在出租人未能举证证明承租人在案涉房屋消防验收合格之前即在正常营业的情况下，本院根据承租人的自认，认定承租人从案涉房屋消防验收合格备案之日起正常营业。案涉房屋于2015年4月取得建设工程竣工验收消防备案合格手续，徐发仁主张从2015年10月16日起算第一年租金符合合同约定，本院对此予以支持。一审法院以徐发仁、钱长华于2014年12月初向陈松支付租金15万元为由，认定徐发仁、钱长华接受了案涉房屋没有进行消防验收的事实，从而实质上确认了当事人可以正常经营使用未经消防验收的商业用房，既无事实依据（如果当事人认可了案涉房屋未经消防验收的事实，依照合同约定，应当在2014年6月而非12月支付第一笔租金），也与法律规定相悖，本院对此予以纠正。基于此，根据合同约定，承租人徐发仁、钱长华应在2015年10月1日之前支付2015年10月16日至2016年4月15日期间的半年租金18万元；在2016年4月1日之前支付2016年4月16日至同年10月15日期间的半年租金18万元；在2016年10月1日之前支付2016年10月16日至2017年4月15日期间的半年租金198450元；在2017年4月1日之前支付2017年4月16日至同月18日期间的三日租金3262元。徐发仁、钱长华在2014年12月初支付租金15万元，加上陈松、夏杰亚同意抵扣租金的3万元消防设施费用，以及徐发仁、钱长华支付的押金5万元，徐发仁、钱长华尚欠租金331712元，应予支付。由于陈松、夏杰亚主张计算的欠付租金资金占用损失的本金及对应计息期间与本院前述认定不一致，基于其在一审中主张资金占用损失计算至租赁合同解除之日止，且明确了总金额为77766.75元，故本院确认徐发仁、钱长华应以欠付租金（在案涉合同解除之前，不存在以押金抵扣租金，故计付资金占用损失时不考虑扣减押金5万元）为本金，按年利率6%的标准（双方对此计息标准无争议），从欠付之日起至案涉租赁合同解除之日计付资金占用损失，但以不超过陈松、夏杰亚在本案中主张的77766.75元为限，即：以18万元为本金，按年利率6%从2016年4月1日起计算至2017年4月18日止；以198450元为本金，按年利率6%从2016年10月1日起计算至2017年4月18日止；以3262元为本金，按年利率6%从2017年4月1日起计算至同月18日止（以77766.75元为限）。至于前述徐发仁的债务是否属于与王平的夫妻共同债务问题，虽然徐发仁与王平复婚时间晚于案涉合同签订时间，但徐发仁欠付租金的行为发生在其与王平婚姻关系存续期间，其所欠租金对应的租赁期也在两者婚姻关系存续期间，故一审认定前述徐发仁的债务属于与王平的夫妻共同债务、王平应当对此承担连带责任并无不当。综上所述，上诉人徐发仁和王平的部分上述理由成立，其上述请求本院予以相应主张。原判认定基本事实清楚，适用法律部分不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、变更重庆市铜梁区人民法院（2017）渝0151民初781号民事判决第一项为：徐发仁、王平、钱长华、夏明容于本判决书生效之日起五日内支付陈松、夏亚杰租金331712元以及资金占用损失（以18万元为本金，按年利率6%从2016年4月1日起计算至2017年4月18日止；以198450元为本金，按年利率6%从2016年10月1日起计算至2017年4月18日止；以3262元为本金，按年利率6%从2017年4月1日起计算至同月18日止，总计以77766.75元为限）；二、撤销重庆市铜梁区人民法院（2017）渝0151民初781号民事判决第二项；三、驳回陈松、夏杰亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6553元，保全费5000元，由陈松、夏杰亚负担3276.5，徐发仁、钱长华负担8276.5元；二审案件受理费13106元，由陈松、夏杰亚负担6553元，徐发仁、钱长华负担6553元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年九月四日书 记 员  曾 静