福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第5165号
原告谢叶强，男，1976年5月30日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人张艳、章清美（实习），福建立行律师事务所律师。
被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。
原告谢叶强与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称为土地开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月13日、2015年1月12日、2015年4月16日三次公开开庭进行了审理。原告谢叶强及其委托代理人张艳，被告的委托代理人陈凤安、傅文疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年2月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区东涂街淮口花苑（北区）1号楼1706室房屋一套，总购房款为133.5万元。合同约定，被告应于2011年8月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用；如因被告原因，原告不能在合同约定的时间交付房屋的，逾期超过180天后，被告应自逾期之日起按原告已付购房款的日万分之三向原告支付逾期交房违约金。合同还约定，被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起按原告已付购房款的日万分之一向原告支付逾期办证违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款133.5万元，而被告直至2013年3月6日才向原告交房，且至今未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并交付原告，致使原告至今仍未取得房屋权属证书。据合同的约定，被告的行为已构成违约，应按原告已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，并按原告已付购房款的日万分之一支付逾期办证违约金。另，交房时泉州市燃气有限公司向原告收取管道燃气建设费1500元。依照相关规定，该费用应由被告承担。故起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付已付购房款133.5万元日万分之三的逾期交房违约金，自2011年9月1日起至2013年3月6日止共553天计221476.5元；2、被告立即向房屋权属登记机构办理原告所购房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付给原告；3、被告向原告支付已付购房款133.5万元日万分之一的逾期办证违约金，自2013年6月5日起至被告履行完办证义务之日止，暂计至2014年12月5日共545天计72757.5元；4、被告向原告支付管道燃气建设费1500元。
被告辩称，一、原告逾期付款，违约在先，被告有权推迟交房及协助办证。据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于合同登记备案后15个工作日内办理49.81%购房款66.5万元为银行按揭。本案中，双方于2011年2月24日办理合同备案登记，但原告直至2011年6月10日才付清尾款，其逾期付款的行为已构成违约。原告逾期付款93天，违约在先，被告可行使后履行抗辩权，交房及协助办证期限均应相应顺延。二、据双方签订的《商品房买卖合同》第8条的约定，如施工遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动、法律法规规定的不可抗力情形，中大暴雨、6级以上台风，被告可据实予以延期。被告因市政配套电力安装工程延期812天、市政配套供水安装工程延期764天，遇到中雨以上天气22天、高考及中考5天，以上均属于合同约定的被告可延期交房的情形。故被告于2013年2月27日通知原告交房，原告于2013年3月6日接收房屋，被告并不存在违约。三、原告诉请被告支付迟延交房及办证违约金的请求，应适用诉讼时效的规定。本案中，原告的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，应予驳回。四、原告主张的违约金显然过高，且未提供证据证明因被告未履行协助办证义务给其造成的损失，故请求法院酌情予以降低。五、按合同约定，被告只负有协助办证的义务，并没有直接办证义务，且被告已将全部办证所需资料提交办证主管部门，履行了协助办证的义务，由于主管部门的原因，才无法办出房屋权属证书，因此过错不在被告。同时，被告已于2015年3月份通知原告可以办理房屋权属证书。六、原告要求所缴纳的燃气初装费由被告承担，显然不合理。根据“谁使用，谁收益”的原则，该费用理应由原告自行承担，且该费用并非被告向原告收取，而是原告主动向燃气公司缴交的。
经审理查明，原、被告于2011年2月24日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区淮口花苑（北区）1号楼十七层1706号商品房一套，总购房款为133.5万元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：2010年12月24日前支付全部购房款的50.19%，计人民币陆拾柒万元整（￥670000），在合同登记备案后十五个工作日办理49.81%房价款为银行按揭计人民币陆拾陆万伍仟元整（￥665000）”；合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理……2、买受人按第六条第2种或第3种方式付款的，买受人应在《商品房买卖合同》登记备案后十五天之内办妥贷款手续，因买受人原因而造成逾期付款的，按本合同第七条第1种方式执行”；合同第八条约定：“出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨、6级以上台风、停水、停电造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》于2011年2月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。2010年12月12日，原告向被告支付了67万元；2011年3月7日、2011年3月22日，原告又向被告共支付了13.5万元；余款53万元，原告于2011年6月8日与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订一份《个人住房借款合同》，约定因购买诉争商品房办理按揭贷款53万元，该款于2011年6月10日汇付至被告公司账户。另查明，自原、被告双方签订合同之日即2011年2月24日起至合同约定的交房之日即2011年8月31日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气21天、高考2天、中考3天。2013年3月6日，被告将诉争商品房实际交付原告使用。2015年3月12日，被告向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办结诉争房屋所有权初始预登记，但该商品房的房屋所有权证尚未实际办理。2013年10月24日，泉州市燃气有限公司出具一份收据交原告收执，载明收到原告支付的诉争商品房管道燃气建设费1500元。上述事实有原、被告提供的证据及双方的陈述予以证实。
本案审理过程中，鉴于原、被告双方一致确认诉争商品房的房屋所有权证尚未实际取得，而根据国土部门关于办理国有土地使用权证所需资料的要求，分户国有土地使用权证的办理必需以分户房屋所有权证的取得为要件，故本院依法向原告进行释明，告知其有关诉争商品房国有土地使用权证的办理及相应逾期协助办证违约金的诉求，在本案中不作处理，原告可另行向被告主张。原告对本院该释明事项不持异议。
另，原告在本案审理过程中，向本院申请证人庄景新、郑进兴出庭作证，拟证明原告在诉讼时效内曾先后两次（首次为2013年4月份）与被告委托代理人陈凤安律师就如何赔付诉争商品房逾期交房违约金这一诉求进行协商，构成诉讼时效的中断，故原告在本案中提出该诉求并未超过法定诉讼时效。庭审时，被告委托代理人陈凤安律师对上述两名证人证言的真实性未明确提出异议，但主张“时间太久，我忘记了”且两名证人均向被告购买了与诉争商品房同一小区的商品房，与本案具有利害关系，其证言不能采信。经查明，上述两名证人庄景新、郑进兴均向被告购买了与诉争商品房共同座落于泉州市丰泽区淮口花苑（北区）的商品房，并均于2013年9月22日向本院提起诉讼请求判令被告履行协助办证义务、支付原告逾期交房及逾期办证违约金等，该判决已于2014年8月17日发生法律效力。
本院认为，原告谢叶强与被告土地开发公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。按双方合同约定，被告应于2011年8月31日前将符合交房条件的诉争商品房交付原告使用，如逾期交房超过180天，则应按日向原告支付已付款万分之三的违约金。但被告直至2013年3月6日才向原告实际交房，已构成违约，应依约向原告支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气及中、高考等合同约定可延期交房的免责天数26天，应从被告逾期交房的天数中予以扣除。故被告实际逾期交房的天数为527天（即合同约定的交房期限届满次日2011年9月1日起至实际交房之日2013年3月6日止共计553天，扣除合同约定的免责天数26天），依约应支付给原告逾期交房违约金211064元（即1335000×0.0003×527＝211064）。另，依合同约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。诉争商品房于2013年3月6日实际交付原告使用，但被告直至2015年3月12日才办结该房屋所有权初始预登记，依约应支付给原告自2013年6月5日起至2015年3月12日止共计646天的逾期协助办证违约金86241元（即1335000×0.0001×646＝86241）。被告辩称，因原告存在逾期付款93天的违约情形，被告由此可相应顺延交房及协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的按揭款确实存在逾期支付的情形，但所有购房款均在合同约定的交房期限内即2011年8月31日前全部付清。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行。本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形，但因其在合同约定的交房及办证期限届满前已履行了全部的付款义务，被告据以要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延交房及办证期限的抗辩事由已经消除，故被告以原告逾期付款为由要求顺延交房及协助办证期限的辩解，本院不予采纳。被告还辩称，原告主张的逾期交房及逾期协助办证违约金均已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。按双方合同约定，被告应于2011年8月31日前将诉争商品房交付原告使用，原告依法应于2013年8月31日前向被告主张逾期交房违约金，该诉求方能全部得到支持。本案中，原告虽至2014年11月27日才提起本案诉讼，但据查明的事实，原告自2013年4月份起就与证人庄景新、郑进兴等同一小区的业主共同向被告主张逾期交房违约金，构成诉讼时效中断。被告以上述两名证人与本案有利害关系为由主张其证人证言不应采信，但证人庄景新、郑进兴与被告之间就其所购买的商品房产生的逾期交房及逾期办证纠纷与本案原、被告诉争的并非同一标的，双方的权利义务亦已经过生效判决确认，故两名证人与本案并无利害关系，被告上述辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于逾期协助办证违约金的诉讼时效，诉争商品房于2013年3月6日实际交付原告使用，被告依约应当自2013年6月5日起计付逾期协助办证违约金给原告，而原告于2014年11月27日提起本案诉讼向被告主张该违约金，并未超过法定的诉讼时效。被告关于原告诉请的逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解，本院亦不予采纳。被告亦辩称，本案合同约定的逾期协助办证违约金明显过高，请求予以调整。据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告以约定的违约金过高为由要求减少，应举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，法院方能以此为依据判断是否过高而应予调整，但被告并未举证证明该损失，故对其要求减少逾期协助办证违约金的辩解，本院亦不予采纳。关于原告主张被告支付管道燃气建设费的问题，根据合同第八条的约定，诉争商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即被告向原告交付的商品房内应设置管道燃气；福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确规定房价应包括供电、供水、供气的建设费用，故诉争商品房的管道燃气建设费1500元应由被告承担。现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担该费用，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告谢叶强逾期交付址在泉州市丰泽区淮口花苑（北区）1号楼十七层1706号商品房的违约金211064元；
二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理诉争商品房房屋权属登记需由被告提供的资料交付给原告谢叶强；
三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告谢叶强逾期协助办理诉争商品房房屋权属证书的违约金86241元；
四、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告谢叶强管道燃气建设费1500元；
五、驳回原告谢叶强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5714元，由原告谢叶强负担156元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担5558元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨 伟
审 判 员 徐翰毅
代理审判员 吕千虹
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 李 宪
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。