湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初4015号原告：严永贵，男，1982年4月3日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：黄钊，湖南通程律师事务所律师。被告：刘娟，女，1986年6月4日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：罗麒，湖南路虎律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，总经理。委托诉讼代理人：钟梦雅，系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司法务部职员。原告严永贵诉被告刘娟、第三人湖南新环境房地产经济连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严永贵的委托诉讼代理人黄钊、被告刘娟的委托诉讼代理人罗麒、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）的委托诉讼代理人钟梦雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严永贵向本院提出诉讼请求：1.请求被告退还50000元定金（由第三人托管，故第三人代为退还）；2.请求被告赔偿损失100000元。诉讼过程中，原告严永贵变更诉讼请求为：1.双倍返还定金共100000元；2.请求支付违约金30000元；3.请求酌情弥补原告损失，包括交通费等，合计2000元；4.请求被告支付本案诉讼费。事实与理由：2016年11月4日，原告、被告、第三人签订《房屋买卖合同》，约定由被告将其名下的长沙市望城区恒大名都50栋1003房向原告出售，约定总价款695000元，约定采用“购房定金50000元+购房首付185000元+银行贷款450000元+尾款多退少补”的付款方式，第三人在合同中系居间方，其义务是提供房屋买卖居间服务，合同约定居间服务费13900元由原告支付。同日，原告向第三人支付了13900元居间费，向案外人支付了5000元按揭服务费，向被告支付了50000元定金（由第三人托管），被告出具收条确认。在随后的合同履行过程中，被告拒不履行合同义务，导致合同至今未能履行，房屋至今未过户。从客观上合同已经无履行可能，合同需解除，被告的损失不仅是已经支付的18900元相关费用，房价价格上涨的部分亦属于原告的损失（也是被告违约的原因），合同约定的50000元违约金不足以赔偿被告的损失，因此请求人民法院判决被告赔偿原告损失100000元。被告刘娟辩称：1.根据三方的买卖合同第一条的第二项，被告解除抵押的时间是在办理产权过户时，该合同第二条第二项，原告2017年2月4日之前要办理银行审批通过，从这两条综合理解，应该是原告办理银行审批通过在前，被告解除抵押在后。2.在合同第五条第二项约定，原告在合同签订的当日应当办理房屋过户符合贷款所需的资料。3.在第一次庭审中，原告严永贵当庭陈述未办理银行审批。4.在第一次庭审中，第三人的直接经办人夏孔元表示被告刘娟没有明确表示不卖房，只是提出了方案。综上所述，本案是由于原告没有办理银行审批手续和按合同约定支付购房首付款，以及提交相应的贷款手续资料，是原告违约在先，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。5.定金条款与违约金条款不能同时适用，且原告变更后的诉讼请求第三项中原告的损失没有证据证实。第三人新环境公司述称：1.在合同签订时，原告依约向被告支付定金50000元整，并托管于第三人新环境公司。2.合同签订后，被告经催促仍然不配合提交按揭审批的资料，导致原告按揭审批无法办理。3.合同签订时，原告已经向新环境公司支付了居间服务费，根据合同第三方的约定，买卖双方一方违约由违约方向守约方支付买卖双方向新环境公司支付的居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无争议的证据和事实，本院予以认定；对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的合同编号为478249028862的《房屋买卖合同》以及《定金收条》，能够证明原、被告以及第三人之间存在房屋买卖合同关系以及原告严永贵向被告刘娟支付购房定金50000元的事实，本院予以采信；原告提交《购买方委托办理协议》、《收据》、刘娟与严永贵的短信截图、严永贵与第三人的经办人夏孔元的短信聊天记录能够证明有关案件事实，本院予以采信；对原告提供的在兴业银行开户的转账记录，与原告的诉讼请求不具有关联性，本院不予采信；原告提供的安居客软件显示的恒大名都房屋报价，与原告变更后的诉讼请求不具有关联性，法院不予采信；对原被告均提交的法庭审理笔录，本院予以采信，对其证明目的应结合全案案情再行认定。根据本院认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：2016年11月4日，原告严永贵与被告刘娟、第三人新环境公司签订了编号为478249028862的《房屋买卖合同》，合同约定原告严永贵购买被告所有的位于长沙市望城区恒大名都50栋1003房，房屋建筑面积为125平方米，房屋总售价为695000元。合同第一条第二款约定：涉案房屋的现有状况为已设抵押，抵押给农业银行，抵押银行金额约220000元整，由甲方（即本案被告刘娟，下同）在办理房屋产权过户前解除抵押。合同第二条约定约定采用“购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款”的付款方式，其中第二款中明确约定乙方（即本案原告严永贵，下同）于2016年11月4日支付甲方购房定金人民币伍万元整，定金由丙方（即本案第三人新环境公司，下同）托管待交房时交付给甲方；于2017年2月4日之前，乙方银行通过审批，甲方办理解除抵押，办理产权过户手续，手续办理之时乙方支付甲方购房首付款壹拾捌万伍仟元整；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款人民币肆拾伍万元整，并注明此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则；交房时乙方支付甲方交房尾款壹万元整，托管丙方转交；第四款约定银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理由甲、乙双方委托代办机构办理。合同第三条约定，签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费人民币壹万叁仟玖佰元整。……丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双发向居间方支付的服务费用，甲、乙双发均无异议。合同第四条约定甲方义务，约定甲方在签订本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方，甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。合同第八条约定违约责任，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。被告刘娟以短信授权的形式将出售案涉房产相关事务全权委托于夏孔元，案涉《房屋买卖合同》系刘娟的代理人夏孔元代为签订。原告严永贵在签订前述《房屋买卖合同》的当日向刘娟支付了购房定金伍万元，该定金由刘娟的代理人夏孔元代为收取，并由夏孔元向原告严永贵出具了内容为收到严永贵购房定金伍万元整的《定金收条》，该定金现托管于第三人新环境公司处；2016年11月4日，严永贵向第三人新环境公司支付了居间服务费壹万叁仟玖佰元，第三人新环境公司于同日向严永贵出具了对应收款数额的《收款收据》；严永贵于2016年11月4日与案外人湖南新金非融资性担保有限公司签订了《购买方委托办理协议》，委托案外人办理银行按揭贷款手续，并向其支付了按揭服务费伍仟元，且已提交办理按揭所需材料。而后，被告刘娟未向原告或代办机构提供完整的办理贷款审批所需的材料，亦未配合原告办理银行贷款审批手续；在贷款审批办理期间，被告刘娟向原告、第三人表示不再出售案涉房屋，并提出可以另找同一小区内同一种户型的房屋出售给原告的方案。原告严永贵不同意刘娟提出的找同一户型房屋的方案，且被告刘娟不配合办理银行按揭审批手续，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告严永贵与被告刘娟、第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方经过充分协商后达成，是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对各方均具有约束力，双方均应当严格依照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同签订后，原告严永贵已经依照合同约定向被告刘娟支付定金，向第三人支付居间服务费，并向案外人湖南新金非融资性担保有限公司支付按揭服务费委托其办理银行按揭贷款手续，且已提交办理按揭所需材料，积极履行了合同规定的义务。而被告刘娟未依照合同约定提供银行按揭贷款审批所需材料，未配合原告办理按揭贷款手续，导致合同未能继续履行，违反了合同约定。本案中，各方当事人并未就刘娟提出的以同一小区同一房型房屋出售给原告的方案达成合意，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同并未发生变更，被告刘娟仍应依照原合同履行其义务，被告向原告及第三人表示不再卖房，并不配合原告办理银行按揭贷款手续的行为已构成违约，被告刘娟应当承担相应的违约责任。原告有权要求被告向其双倍返还购房定金10万元，但因严永贵向刘娟支付的5万元购房定金现托管于第三人新环境公司处，该5万元购房定金应由第三人新环境公司转交。关于原告所提出的支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，因本院已支持原告所提出的双倍返还定金10万元的诉讼请求，在原告未向本院举证证明其因被告违约行为所造成的损失超过该定金金额的情况下，原告另行主张被告向其支付违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。因原告未向本院提供其因被告的违约行为造成交通费等损失2000元的证据，因此，对于原告主张被告向其赔偿损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十五条、第一百十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘娟于本判决生效之日起十日内向原告严永贵双倍返还定金100000元（因原告严永贵向被告刘娟支付的50000元购房定金现托管于第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司处，该50000元由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司直接转交给原告严永贵。）；二、驳回原告严永贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告刘娟负担2200元，由原告严永贵负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘典闳审 判 员  高 芳人民陪审员  佘利辉二〇一八年四月十八日代理书记员  姚卓蕊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。