湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第1058号
上诉人（原审原告）李群英。
委托代理人刘鸿，湖南永安和律师事务所律师。
委托代理人吴云飞，湖南永安和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市耀华房地产有限公司。
法定代表人廖瑞长，该公司董事长。
委托代理人刘井生，湖南志浩律师事务所律师。
上诉人李群英因与被上诉人郴州市耀华房地产有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第00216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人李群英及其委托代理人刘鸿、吴云飞，被上诉人耀华公司的委托代理人刘井生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年6月1日，桂阳县商务局（甲方）与耀华公司（乙方）签订了一份《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》，协议约定：1、由甲方向桂阳县人民政府报请成立项目协调小组，并在甲方机关办公场所设立项目协调小组办公室，负责对本项目的督促、指导、协调和服务工作，确保项目建设顺利进行；2、耀华金都汇项目（在招商引资协议中以“桂阳金桂园”为暂用名）由乙方即耀华公司投资开发，甲方给予乙方一定的优惠政策。其中协议中优惠政策第5条规定：甲方负责报请桂阳县人民政府出面协调该重点建设项目施工前达到“三通一平”条件，并负责协调供电（供水）部门为该重点建设项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器（桂阳县商务局证实前述四项耀华公司不承担费用）以及该项目建设及营业用电、用水价格优惠政策。协议还就其他事项作出约定。该协议有甲乙双方签名盖章，桂阳县人民政府以见证方一并在该协议书上签字盖章。
2012年1月5日，耀华公司与李群英签订了《商品房买卖合同》，合同约定：李群英以2452元／平方米向耀华公司购买金都汇第E幢1204号商品房，建筑面积107.81平方米，总房款265527元。合同第八条约定了交房时间及免责事由：耀华公司应在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定，交付给李群英使用。免责事由：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、按附件四（附件四即主合同补充协议）执行。附件四第三条房屋交付第2小点约定：如因非出卖人原因如：遭遇战争、自然灾害等不可抗力、政策法律法规变化、买受人未付清全部购房款、非出卖人不能控制等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。合同第九条约定了耀华公司逾期交房的违约责任的处理方式：逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。李群英于2012年1月5日交购房款115527元，于2012年5月20日交购房款130000元，2012年6月17日交购房款20000元，李群英总共交房款265527元。
耀华公司于2010年6月8日开工建设金都汇一期E栋，2011年10月20日取得商品房预售许可证，2012年8月30日向桂阳县建设局递交了《桂阳县建设工程主体验收申请表》，2012年9月向湖南桂阳金煌管道煤气有限公司申请燃气施工，但因施工繁忙，湖南桂阳金煌管道煤气有限公司直到2013年8月才进行用气设施施工。由于水、电没有安装到位，至2012年12月30日耀华公司交房期满日其建设的金都汇一期E栋没有通过验收，直到2013年9月12日才通过竣工验收（合格），并于2013年10月28日到建设主管部门办理好建设工程竣工验收备案。2014年6月13日耀华公司制作催促购房人收房的公告，并在其营销部张贴。该公告第二条载明：“E栋商品房已于2013年9月验收合格，2013年12月我公司已通知各业主收房，请尚未收房的业主在本公告之日起一个月内来我公司办理收房手续，逾期收房所产生的法律后果，我公司概不承担”。同时该公告第三、四条载明：“未向法院起诉的业主，我公司负责联络，由郴州市耀华金都汇物业服务有限公司管理运营的物业给予减免三年物业管理费和三年网络宽带费作为补偿。我公司组织与物业公司一起，在我公司营销部统一办理手续。已向法院起诉的业主补偿与否，我公司将严格按照法院判决执行，双方已调解的按调解执行”。2014年6月15日，购房户针对耀华公司的公告，以金都汇E栋70户业的名义（委托代表签名）制作《郴州市耀华金都汇房地产有限公司E栋不符合交房标准事宜》于同月18日送耀华公司。该“事宜”列举了12项不符合交房事项，要求耀华公司在一个月内整改，逾期交房所产生的法律后果由耀华公司承担。2014年9月6日，李群英与耀华公司签订《耀华金都汇E栋交房物业减免单》和《耀华金都汇E栋网络宽带费减免单》。《耀华金都汇E栋交房物业减免单》载明：“购买物业1204号房……减免物业管理费3年，以上减免费用，为我公司对业主延期交房的补偿”，《耀华金都汇E栋网络宽带费减免单》载明：“购买物业1204号房……减免自建网络宽带费3年，以上减免费用，为我公司对业主延期交房的补偿”。同日，耀华公司将房屋交付给李群英，并于当日退回李群英多交房款4340元。2014年12月4日，李群英以耀华公司逾期交房为由诉至法院，请求判决耀华公司支付逾期交房违约金68506元（暂计算至2014年5月31日，全部违约金计算至实际交房日止），诉讼费用由耀华公司负担。
另查明：2012年12月26日，耀华公司因金都汇项目第一期商住楼E栋即将交付业主使用及宾馆要进行装修、安装，但外架电尚未布置到位，向桂阳县人大常委会领导提交报告，要求按《高星级酒店及附属商住楼招商引资协议书》第三条第5款的要求给予提供外线电源及变压器并免费办理相关手续。2012年12月27日桂阳县人大常委会领导在报告中批示：金都汇项目系市、县重点工程，请县电力局局长按有关协议要求，给予支持解决。2013年3月18日，桂阳县委书记在县演艺中心5号会议室主持召开有县级相关领导及本县有关部门负责人参加的2013年中国（郴州）国际休闲旅游文化节部分项目建设调度会议，会议要求：“电力局尽快解决金都汇高压输变电设备的配备安装、供电管道接口的接入；自来水公司切实解决金都汇供水管道供水不足的问题”。2013年4月16日，桂阳县常务副县长在政府办358会议室主持召开相关人员参加的金都汇高星级酒店项目建设调度会议，会议要求由县电力局制订工作方案，在2013年5月10日前完成金都汇的变压器安装，费用另行协商解决。2013年5月22日，桂阳县县长率政府办县直有关单位负责人在现场察看金都汇项目建设进展情况后，在金都汇项目部会议室召开项目建设工作调度会议，会议要求：金都汇双电源问题，由电力局尽快解决，经费由桂阳县人民政府按原招商合同条款出1500000元，其他部分由桂阳县电力局负责解决。至2013年9月16日国网湖南桂阳县供电公司为金都汇项目安装好双电源及变压器，并正常供电。桂阳县自来水有限公司于2013年9月初为耀华公司开发的金都汇项目安装一个200毫米的取水口并安装80毫米口径水表二个。
原审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》是否有效；二、耀华公司是否违约；三、李群英是否与耀华公司对于违约达成补偿协议。
关于争议焦点一。《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》是耀华公司预先拟定的，在预售商品房过程中重复使用的合同，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该合同条款属于格式条款。附件四《合同补充协议》中第三条第2点中“非出卖人不能控制的事件造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约”，现李群英与耀华公司对该条款的理解存在分歧，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解，耀华公司能控制的原因不能成为耀华公司免责的理由，该条款的真实意思应为：非出卖人所能控制的事件等造成出卖人逾期交付房屋的，不视为出卖人违约。附件是主合同的一部分，李群英在主合同上签字就是对附件四的认可。李群英与耀华公司所签订的主合同及附件四不具备合同法所规定的无效的情形，是有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当全面履行各自的义务。
关于争议焦点二。耀华公司是否构成违约应以本案的事实为依据，对照双方当事人的合同约定看是否有违约事实的发生。从本案查明的事实可以看出：直到2012年12月30日耀华公司交房期满日，供电部门还未为金都汇项目安装好外线电源及变压器（直到2013年9月16日才安装好并正常供电），直到2013年9月初供水部门才为金都汇项目安装好取水口及水表。按照招商引资协议的约定为金都汇项目提供围墙外输水管道、取水口和外线电源及变压器是由政府有关部门与供电、供水部门协调，何时能够协调好并安装到位，耀华公司无法控制。由于水、电不能及时安装到位，耀华公司虽然于2012年8月30日向主管部门申请验收，但不能及时通过竣工验收，导致耀华公司在双方约定的最后交付房屋期限2012年12月30日前不能向李群英交付房屋。2013年9月12日耀华公司建设的金都汇一期E栋通过工程验收，并于2013年10月28日到建设主管部门办理好建设工程竣工验收备案，此前耀华公司不能按时向李群英交付房屋是其所不能控制的原因，按照双方合同约定不视为耀华公司违约。从2013年10月28日次日起耀华公司未按合同约定交付房屋给李群英使用应为违约。
关于争议焦点三。李群英与耀华公司签订了《耀华金都汇E栋交房物业减免单》和《耀华金都汇E栋网络宽带费减免单》，双方对耀华公司延期交房已经达成补偿协议，耀华公司不应再向李群英支付逾期交房违约金，李群英请求耀华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：“驳回原告李群英的诉讼请求。本案案件受理费1513元（原告已垫付），由原告李群英负担1513元”。
上诉人李群英不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持李群英的诉讼请求。理由有：1、依据李群英提供的公证书，耀华公司所提供的房屋公共部分不符合双方约定的交房标准；2、依据耀华公司提供的招商引资协议书、调度会会议纪要、自来水公司出具的供水情况说明等证据可知，耀华公司延期交房是因为公司没有及时与水电、燃气公司洽谈，以及耀华公司资金不足造成，不属于可归责于他人的免责事由。3、合同附件四第三条第二点属格式条款，应认定为无效，该条款不能作为耀华公司免责的依据。4、李群英签订的两份补偿协议并没有明确表示李群英放弃了继续要求耀华公司承担违约责任的权利，耀华公司应向李群英支付逾期交房违约金。
被上诉人耀华公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回李群英的上诉，维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点系：李群英与耀华公司就逾期交房事宜是否已经协商一致，耀华公司是否还应向李群英支付逾期交房违约金。首先，耀华公司针对金都汇E栋购房户作出的交房公告第三条明确载明：“未向法院起诉的业主，我公司负责联络，由郴州市耀华金都汇物业服务有限公司管理运营的物业给予减免三年物业管理费和三年网络宽带费作为补偿。我公司组织与物业公司一起，在我公司营销部统一办理手续”，第四条载明：“已向法院起诉的业主补偿与否，我公司将严格按照法院判决执行，双方已调解的按调解执行”。由上述公告内容可知，包括李群英在内的金都汇E栋购房户在逾期交房问题处理上有选择权，购房户既可以选择减免费用作为补偿解决，也可以选择诉讼方式要求赔偿解决。其次，李群英在没有举出证据证明签订物业减免单和网络宽带费减免单时存在欺诈、胁迫或乘人之危等可变更可撤销的情形下，其作为完全民事行为能力人与耀华公司签订减免单应是其真实意思表示，该减免单对双方均具有约束力，且减免单也明确载明所减免的费用是耀华公司对购房户延期交房的补偿，李群英在减免费用后即办理了收房和退领多交房款的手续。综上分析，李群英的上述行为可视为其已经自愿选择减免费用的方式作为延期交房的补偿，双方之间的纠纷已经协商解决，李群英在获得补偿后又要求耀华公司支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1513元，由上诉人李群英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
代理审判员 邵毅波代理审判员刘扬
二〇一六年一月十五日
书 记 员 孙 宝 乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。