重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初673号原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民权路27号新华国际大厦3504-2，组织机构代码56346184-7。法定代表人胡裕华，该公司总经理。委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告彭洪达，男，1941年2月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告夏建碧，女，1947年7月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯重庆分公司）与被告彭洪达、被告夏建碧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员乔传磊与法官助理周国平，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告戴维斯重庆分公司的委托代理人谭笑，被告彭洪达、被告夏建碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴维斯重庆分公司诉称，彭洪达与夏建碧于2009年10月6日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市渝中区新华路XX号创汇首座大厦XX号房屋，该房屋建筑面积49.01平方米。彭洪达、夏建碧购房前已详细阅读并知晓《重庆市商品房买卖合同》的附件即《重庆创汇首座大厦临时管理规约》，并于2009年10月6日签署了《承诺书》。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》明确约定：彭洪达、夏建碧应按时向物业服务企业支付物业管理费、公摊水电费等费用；创汇首座大厦住宅物业服务费按物业单位的建筑面积计算，为3.5元/平方·月（含电梯运行及公共能耗）；业主未能按规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于人民币100元。彭洪达、夏建碧自2011年1月至2013年10月期间，一直拒不缴纳物业管理费。彭洪达、夏建碧欠费后，戴维斯重庆分公司通过发送律师函、催款函等各种方式向其催收，但二人均未予理睬，至今仍未缴纳所欠物业管理费及相应违约金。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1、被告立即向原告支付2011年1月至2013年10月期间所欠缴的物业管理费5746.61元、手续费100元及违约金（按银行同期贷款利率的四倍计算，计算期限从被告应缴纳物业管理费而未缴纳之日起至被告缴清物业管理费之日止）；2、被告支付原告因本案产生的全部律师费用964.7元；3、本案诉讼费由被告承担。被告彭洪达、被告夏建碧共同辩称，彭洪达和夏建碧是涉案房屋的产权人，对物业服务管理费的收费标准无异议，并且也是按照这个标准缴纳了2011年1月之前的物业费以及2013年10月之后的物业费。彭洪达、夏建碧对物业费欠缴期间也无异议，在2011年1月至2013年10月期间确实没有缴纳物业费，但是未缴纳的原因是：第一，根据物业管理相关法律法规，未履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害，应当承担相应的法律责任。临时管理规约中明确约定因物业公司的违约导致的后果而造成物业使用人及第三人的损失，由该物业独立承担相关全部法律责任；第二，业主缴纳物业费，证明业主与物管公司之间形成了劳务关系，物管公司应当履行相应的责任，该责任就是保证业主在小区的生命财产安全。彭洪达、夏建碧在家中的手提电脑于2010年10月被盗，当时被告家的房门钥匙托管在原告物管公司处，且被盗家中门窗完好，无房门被撬的痕迹，物管公司对电脑被盗有不可推卸的责任；第三，彭洪达、夏建碧在接房后缴纳了三个月的物管费，盗窃事件发生后，被告曾与物管公司ＸＸ经理协商解决，双方同意以2011年1月至2013年10月期间的物管费冲抵电脑的损失，抵扣后还剩几十元钱，ＸＸ经理就说算了。此外，彭洪达、夏建碧未收到原告发送的律师函，律师费亦不应由彭洪达、夏建碧承担；被告欠缴原告的部分物管费已时隔五年多，本案已过诉讼时效。另外，业主从未与戴维斯重庆分公司签订过任何物业服务协议，戴维斯重庆公司所说的更换其作为物业公司是通过业主和业主委员会同意的，但业主委员会至今都未成立，原告应出示业主和业委会签字的依据。经审理查明，重庆汇正房地产有限公司于2009年7月8日制定的《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》的主要内容为：第4.2条，业主须就其物业单位、本大厦公用部分及共有设备设施的管理服务向物业服务企业交付物业服务资金。物业服务资金由物业服务企业按各物业单位的具体建筑面积（以重庆市国土资源和房屋管理局或其指定的测绘单位出具的有效测绘报告为准）进行计收。第4.4条第（1）项，住宅按物业单位的建筑面积计算，物业服务资金标准为人民币3.5元/平米·月（含电梯运行及公共能耗）。第4.5条，业主应在与开发商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业交纳物业服务资金，首次交纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金。第4.7条第（2）项，按本规约规定的由业主支付本大厦的其他分摊费用，业主应当在物业服务企业发出通知之日起30日内支付。第4.9条，业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于人民币100元。第5.1条第（20）项，如业主未按本规约规定向物业服务企业支付有关的服务费或其他任何应付款项，物业服务企业除根据法律和本规约的规定行使有关权利以外，还有权针对有关违约行为提起法律诉讼，因此发生的一切相关费用、损失及法律责任由业主承担。2009年10月6日，重庆汇正房地产有限公司与彭洪达、夏建碧签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由彭洪达、夏建碧购买汇正房地产有限公司位于重庆市渝中区新华路XX号X幢XX单元XX号房屋，该房屋建筑面积为49.02平米，房用途为住宅，属于一般成套住宅。该合同同时约定，汇正公司应向彭洪达、夏建碧出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，彭洪达、夏建碧应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，彭洪达、夏建碧同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受汇正房地产有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《重庆市商品房买卖合同》之“附件五”《合同补充协议》第17条约定，彭洪达、夏建碧承诺遵守汇正公司制定的《临时管理规约》，并遵守汇正公司选聘的物业服务企业根据《临时管理规约》制定的各项管理规定。第18条约定，物业服务实行有偿服务，彭洪达、夏建碧应按时向物业服务企业缴纳物业服务费用，物业服务费用按每户建筑面积计收，建筑面积以房地产权证上所示的房屋建筑面积作为计算依据，物业服务费用的计收还应当遵守《临时管理规约》第四条“服务费用”及该规约的其他相关规定。2009年10月6日，彭洪达、夏建碧还签署了《承诺书》一份，承诺确认已详细阅读及明白重庆创汇首座大厦《临时管理规约》的内容。2010年7月23日，重庆市房屋勘测院出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明重庆市渝中区新华路XX号X幢X单元XX号房屋建筑面积为49.01平米。2011年7月1日，重庆汇正房地产有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯北京公司）签订《物业管理服务合同》，约定由戴维斯北京公司作为物业服务企业为重庆市渝中区新华路XX号创汇首座大厦提供物业服务，并约定合同期限为2年。2011年7月21日，重庆市渝中区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明存根》，载明：重庆汇正房地产有限公司委托戴维斯北京公司作为重庆市渝中区新华路XX号创汇首座的物业服务企业。2012年3月28日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司及戴维斯重庆分公司签订《重庆市物业管理服务合同之补充协议》，约定由戴维斯北京公司在重庆依法设立的非法人分支机构戴维斯重庆分公司向重庆汇正房地产有限公司提供物业服务及履行《重庆市物业管理服务合同》，并单独于创汇首座大厦设立物业管理处在创汇首座大厦进行物业管理服务工作。2013年6月18日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司签订《续签协议》，约定继续选聘戴维斯北京公司为重庆市渝中区新华路XX号提供物业服务，合同续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。2015年6月30日，重庆汇正房地产有限公司与戴维斯北京公司再次签订《续签协议》，约定继续选聘戴维斯北京公司为重庆市渝中区新华路388号提供物业服务，合同续期期限为2015年7月1日至2017年6月30日。2015年5月20日，戴维斯重庆分公司委托北京大成（重庆）律师事务所向彭洪达、夏建碧发送律师函，要求其缴清2011年1月至2013年10月期间所欠的物业管理费及相应的滞纳金。2015年5月28日，戴维斯重庆分公司向彭洪达、夏建碧发送了催款函，要求其缴纳上述费用，但二人至今仍未交纳。庭审中，被告彭洪达、夏建碧陈述其曾通过回执、回函、回复等方式与物管公司进行沟通，并达成了以2011年1月至2013年10月期间的物管费冲抵被盗电脑价值的协议后，彭洪达、夏建碧才缴纳了2013年11月之后的物管费。此外，原告戴维斯重庆分公司还当庭举示了2011年、2014年以及2015年的催款函，且彭洪达当庭举示的落款日期为2013年3月28日、署名为彭洪达的《催款函的回应》中记载有下列内容：“第一太平戴维斯顾问（北京）有限公司重庆分公司：贵司2013年3月15日的催款函，于2013年3月27日收悉……”。上述事实,有《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》、《重庆市物业管理服务合同》、渝中物备【2011】第28号物业服务合同备案证明存根、《续签协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市房产面积测算报告书》、《重庆市物业管理服务合同之补充协议》、催款函、律师函、《催款函的回应》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据前述规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务，被告彭洪达、夏建碧未按《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》和《重庆市物业管理服务合同》的约定按时向原告戴维斯重庆分公司交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定，应依法予以交纳。本案中，原告戴维斯重庆分公司关于物业服务费金额及手续费的计算，以及原告主张的违约金的计算标准，符合临时管理规约和物业服务合同的约定及相关法律之规定，本院予以支持。关于原告律师费的主张，戴维斯重庆分公司并无充分证据证明其在本案中已实际支出了律师费，且该笔费用亦不属于戴维斯重庆分公司因彭洪达违约而必须支付的费用，故本院不予支持。被告彭洪达、夏建碧辩称家中电脑被盗、与物管公司达成以物业服务费抵扣被盗电脑损失协议的问题，因其并未举示充分证据证明上述事实的存在，也未能举示证据证明赔偿被盗财产损失属原告戴维斯重庆分公司的物业服务合同义务范围，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。被告彭洪达、夏建碧辩称戴维斯重庆分公司的诉讼请求已过诉讼时效，因戴维斯重庆分公司已举示相关证据证明其在2011年至2015年期间多次向彭洪达、夏建碧发送催款函要求被告缴纳欠付的物业管理费和滞纳金，且原告彭洪达、夏建碧举示的回执、回复、回函等证据也证明原、被告双方自2011年至2013年期间就缴纳欠缴物业管理费的问题有过多次沟通，故彭洪达、夏建碧关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立。被告彭洪达、夏建碧辩称的戴维斯重庆分公司成为物业服务企业的依据问题，因戴维斯重庆分公司举示的《重庆“创汇首座大厦”临时管理规约》、《重庆市物业管理服务合同》等相关证据已充分证明其是重庆市渝中区新华路XX号创汇首座的适格物业服务企业，故对彭洪达、夏建碧的该条意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《物业管理条例》第二十二条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告彭洪达、被告夏建碧于本判决生效之日起3日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2011年1月至2013年10月的物业服务费5746.61元。被告彭洪达、被告夏建碧并从应交纳前述物业服务费而未交纳之日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司违约金。二、被告彭洪达、被告夏建碧于本判决生效之日起3日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司追收物业服务费的手续费100元。三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告彭洪达、夏建碧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计33元，由被告彭洪达、夏建碧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 乔传磊二〇一六年四月十日法官助理 周国平书 记 员 蒋雪琴