宁波市镇海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0211执异1号
案外人：汪文均，男，1955年6月15日出生，汉族，住宁波市。
案外人：陈冠军，男，1956年12月3日出生，汉族，住宁波市。
两案外人的共同委托代理人：郑红峰，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。
申请执行人：宁波镇海农村商业银行股份有限公司骆驼支行，组织机构代码71721357-2，住所地：宁波市。
负责人：毛颖，该支行行长。
委托代理人：林志宏，该支行职工。
被执行人：宁波市镇海新海福盛食品工业有限公司，组织机构代码76450762-9，住所地：宁波市。
法定代表人：丁国芳，该公司总经理。
委托代理人：陈波，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。
被执行人：宁波市镇海凯摩尔手套厂（个人独资企业），组织机构代码61013526-0，住所地：宁波市。
法定代表人：丁国芳，该厂厂长。
被执行人：宁波丁鑫服饰有限公司，组织机构代码66558711-7，住所地：宁波市镇海区九龙。
法定代表人：丁国芳，该公司总经理。
被执行人：丁国芳，男，1962年6月11日出生，汉族，住宁波市。
被执行人：唐丽娜，女，1964年2月27日出生，汉族，住宁波市。
被执行人：洪国忠，男，1963年7月18日出生，汉族，住宁波市江北区。
本院在执行申请执行人宁波镇海农村商业银行股份有限公司骆驼支行（以下简称镇海农商骆驼支行）与被执行人宁波市镇海新海福盛食品工业有限公司（以下简称新海公司）、宁波市镇海凯摩尔手套厂（以下简称凯摩尔厂）、宁波丁鑫服饰有限公司（以下简称丁鑫公司）、丁国芳、唐丽娜、洪国忠金融借款合同纠纷一案中，案外人汪文均、陈冠军对本案的执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月16日举行了听证。案外人汪文均、陈冠军及共同委托代理人郑红峰，申请执行人镇海农商骆驼支行的委托代理人林志宏，被执行人新海公司的委托代理人陈波参加了听证，并提交了书面意见。凯摩尔厂、丁鑫公司、丁国芳、唐丽娜、洪国忠经合法传唤，未参加听证，本院依法缺席听证，现已审查终结。
案外人汪文均、陈冠军称，其与被执行人新海公司的法定代表人丁国芳于2015年7月26日签订了厂房租赁协议书。厂房内绿化带土地及附属用房一直由异议人租赁使用，且两案外人承租范围内的土地并未抵押给申请执行人。现法院将该厂房进行公开拍卖，让承租人无条件撤离，侵犯了异议人的合法租赁权。故请求法院中止对位于镇海区骆驼街道××号的厂房和所属土地的执行，如果法院要拍卖，应带租拍卖。为此，两案外人向本院提供了《厂房抵租协议书》、甬国用（2012）第0609294号土地使用权证书复印件、新海公司宗地图、镇骆字第20××00号房屋产权证书复印件、财产质押协议书复印件、借条等证据材料。
申请执行人镇海农商骆驼支行称，案外人提出的异议事项不成立，应予驳回。事实和理由如下：第一，“地随房走、房随地走”是我国房地产处置的一贯原则。我国物权法第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的土地使用权同时转让、抵押，两案外人认为该企业厂房土地未抵押不成立；第二，被执行人新海公司资产一直在我行作抵押，租赁合同签署时间为2015年7月26日，抵押登记时间为2014年8月19日，抵押在先租赁在后，抵押人和异议人不顾厂房已抵押之事实，恶意签订租赁合同，以租金来抵偿债务，损害抵押权人利益，其行为违反法律诚实信用的原则；第三，镇海法院（2015）甬镇商初字第1697、1698、1699、1701号民事判决书已经确认银行对涉案标的的抵押权。综上，应驳回案外人提出的异议请求，依法继续执行。申请执行人镇海农商骆驼支行向本院提供了镇骆字第20××00号房屋产权证书及房屋他项权证复印件、2014年8月18日签署的抵押财产清单、新海公司宗地图、（2015）甬镇商初字第1697、1698、1699、1701号民事判决书等证据材料。
被执行人新海公司称，涉案厂房抵押在先租赁在后，租赁不受法律保护，对外不具有法律效力，仅约束厂房租赁协议双方。
被执行人凯摩尔厂、丁鑫公司、丁国芳、唐丽娜、洪国忠未参加听证，视为放弃答辩和质证权利，应承担相应的法律后果。
本院查明，2014年8月19日、8月20日、9月30日、11月21日，丁鑫公司与镇海农商骆驼支行分别签订了金融借款合同，丁鑫公司分别向镇海农商骆驼支行借款6600000元、5000000元、2300000元、2500000元，新海公司以其名下所有的坐落于宁波市镇海区骆驼街道聚源路328号的工业厂房作抵押，与镇海农商骆驼支行签订《最高额抵押合同》，并于2014年8月19日办理了抵押登记，他项权证号为房他证镇骆字第××号。同时，新海公司、凯摩尔厂、丁国芳、唐丽娜、洪国忠向镇海农商骆驼支行出具《保证函》，约定对上述借款承担连带保证责任。借款后，因丁鑫公司未按借款合同约定履行还款义务，2015年10月23日，镇海农商骆驼支行向镇海法院提起诉讼。
2016年2月19日，本院分别作出（2015）甬镇商初字第1697号、1698号、1699号、1701号民事判决书，判决宁波丁鑫服饰有限公司返还镇海农商骆驼支行借款本金4100000元、2500000元、5000000元、2300000元及相应利息，若丁鑫公司未履行上述判定之义务，镇海农商骆驼支行有权以新海公司名下坐落于宁波市镇海区骆驼街道聚源路328号的工业用房地产[房产证号为：房权证镇骆字第××号；土地使用权证号为：甬国用（2012）第0609294号；他项权证号为：房他证镇骆字第××号]折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。新海公司在镇海农商骆驼支行受偿后有权向债务人追偿；新海公司、凯摩尔厂、丁国芳、唐丽娜、洪国忠对丁鑫公司应履行之义务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。上述判决生效后，丁鑫公司、新海公司、凯摩尔厂、丁国芳、唐丽娜、洪国忠未履行生效法律文书确定的义务，镇海农商骆驼支行向本院申请执行。
在执行期间，本院依法委托宁波汇信房地产估价有限公司对评估拍卖了被执行人新海公司名下坐落于宁波市镇海区骆驼街道聚源路328号的工业用房地产进行评估，宁波汇信房地产估价有限公司于2016年12月30日出具了《房地产估价报告》。本院于2017年8月28日10时至2017年8月29日10时止在宁波市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房地产进行司法拍卖。评估、拍卖范围均包含该厂内的无证建筑、水电设施、变压器、货梯、固定装修、伸缩门、围墙、水泥地坪、绿化等附属设施。
2018年1月15日，案外人汪文均、陈冠军提出执行异议，请求法院中止对位于镇海区骆驼街道××号的厂房和所属土地的执行，如果法院要拍卖，应带租拍卖，并向本院出示《厂房抵租协议书》一份，该协议书载明：“出租方：宁波市镇海新海福盛食品工业有限公司、丁国芳（统称甲方），承租方：汪文均、严文江、丁爱娟、董吉青、何惠昌、陈冠军、陈娜（统称乙方）“丁国芳因企业经营需要，在2012年至2015年之间共向汪文均、严文江、丁爱娟、董吉青、何惠昌、陈冠军、陈娜七人借款人民币叁佰叁拾叁万元整（￥3330000），（具体见借款清单）。现因企业经营不善，无力归还上述借款，经各方协商同意以厂房租赁费抵作借款，特立此协议。一、甲方共欠乙方借款计人民币叁佰叁拾叁万元整（￥3330000），在订立协议后，该借款不计利息。二、抵租厂房位于镇海区骆驼街道××号，镇海新海福盛食品工业有限公司厂房（权证号为镇骆字第××号）主楼三层、四层和该地块东南角辅助用房平房三间（面积约为300平方米），场地1200平方米左右（具体见红线图）。三、租金结算和期限，抵租房屋实用面积约为4000平方米，计年租金贰拾捌万元，场地1200平方米（包括辅助用房）计年租金捌万元，合计年租金叁拾陆万元整（￥360000），抵租期间租金保持不变。租期从2015年8月1日开始，直至抵消借款为限，最后一年租金按实际使用时间计算，多退少补。四、甲方承诺该房屋乙方可以自行转租，甲方不得干涉，并协助乙方办理有关手续。五、在租赁期间甲方不履行上述协议的，乙方有权向甲方索赔，索赔款按实际借款金额的百分之一百五十计算。”甲方宁波市镇海新海福盛食品工业有限公司、丁国芳分别盖章、签名，乙方汪文均、严文江、丁爱娟、董吉青、何惠昌、陈冠军、陈娜分别签名，时间为2015年7月26日。据案外人听证过程中称，因新海公司经营不善，无力偿还欠款，签订此协议，目的为以租金抵债，但签订协议后，租赁部分的房屋仍被其他人占有使用，没有实际交付使用过，2016年才收房后转租。签订协议时，异议人知道该厂房的房屋被抵押过，但土地没有抵押。附属用房主要为车棚、车位，多为违章建筑，无合法权证。异议人租赁1200平方米场地主要为厂房内绿化带、水泥地坪及附属用房占地范围。
另查明，在签订《厂房抵租协议书》时，未经抵押权人同意，租赁双方仅在新海公司宗地图上用红线勾勒出承租的地块范围（内含附属用房）并注明：“该红线内场地抵租给汪文均等八人，丁国芳”，但并未依法对新海公司的同一宗土地（甬国用（2012）第0609294号土地使用权证）分割后分别办土地使用权证。
还查明，新海公司名下坐落于宁波市镇海区骆驼街道聚源路328号的工业用房地产，抵押人并未办理甬国用（2012）第0609294号土地使用权的抵押登记手续。2015年5月5日，本院以（2015）甬镇商初字第109-1号民事裁定书采取保全措施，依法查封了坐落于宁波市镇海区骆驼街道聚源路328号的房地产。
本院认为，本案的争议焦点是案外人汪文均、陈冠军等与新海公司、丁国芳签订的《厂房抵租协议书》是否能够对抗申请执行人实现抵押权。对此，本院分析如下：
第一，我国《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押厂房在先，租赁房地在后，对于已设立的厂房抵押权，作为承租人的案外人应当知晓，其应当预见且能够预见到的租赁风险的存在，承租人不得妨碍抵押权的实现。
第二，“地随房走”适用于国有土地上的建筑物抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物等抵押的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。上述厂房已办理抵押登记，故抵押权已依法设立。虽土地使用权未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，尽管本案中抵押人在将厂房抵押给申请执行人时并未将建筑物占用范围内的建设用地使用权一并办理抵押登记，但根据上述规定，本案中应视为厂房和厂房占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第三，本院已于2015年5月5日以（2015）甬镇商初字第109-1号民事裁定书查封了坐落于宁波市镇海区骆驼街道聚源路328号的房地产。而案外人汪文均、陈冠军等与新海公司签订的《厂房抵租协议书》的时间为2015年7月26日，该《厂房抵租协议书》是在本院采取查封等保全措施之后签订，其意图是在被执行人新海公司无力偿债的情况下以租抵债，但实际并未使用租赁物，其行为不仅侵害了抵押权人的合法利益，也损害了其他债权的利益，而且有碍法院依法处置查封物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，案外人汪文均、陈冠军等在法院采取查封措施后仍签订以租抵债协议，依法不具有对抗申请执行人的效力。
第四，关于两案外人提出其租赁的场地和附属用房设施并不在厂房占用范围之内，并未抵押的意见，本院认为，甬国用（2012）第0609294号审批确认的土地使用权面积为6100平方米，地号为305-20-2，此地块系包含厂房及企业附属设施，为一个不可随意分割的整体。租赁双方在签订《厂房抵租协议书》时，未经抵押权人同意，擅自将该地块随意分割，相邻界限不清晰，且未依法将该地块分割后分别办理土地使用权证。两案外人等与新海公司除约定租赁物为新海公司厂房主楼三层、四层外，还包括该地块东南角辅助用房平房三间，为附属建筑物，场地1200平方米左右，为厂房绿化、水泥地坪等附属设施，该企业厂房内的辅助用房及附属设施为从物，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条的规定，主物转让的，从物随主物转让，因此，为发挥物之最大效用，法院在拍卖新海公司抵押的房地产时，将该企业厂房内的辅助用房和附属设施一同拍卖，并不违反法律规定。而且，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，因此，法院通过拍卖的形式转让新海公司建筑物、构筑物及其附属设施，应连同该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并拍卖。
综上所述。案外人汪文均、陈冠军依据《厂房抵租协议书》主张其租赁合同关系可对抗申请执行人实现抵押权，无事实和法律依据，其主张的权利不具有合法性，不能排除法院的强制执行，应当予以涤除，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条规定，裁定如下：
驳回案外人汪文均、陈冠军的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李 佳
审 判 员 纪培福
代理审判员 陈蓉蓉
二〇一八年一月二十三日
代书 记员 胡 波