舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第766号
原告刘松娣。
原告谢先辉。
两原告委托代理人（特别授权）谢文韬。
被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海印路510号。
法定代表人徐安军，执行董事。
被告徐安军。
委托代理人（特别授权）俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。
原告刘松娣、谢先辉诉被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司、徐安军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由审判员梅鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告刘松娣、谢先辉委托代理人谢文韬、被告徐安军委托代理人俞宏波到庭参加诉讼，被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
两原告诉称，坐落在舟山市普陀区东港街道海印路510号房屋产权系二原告所有。二原告和被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司（以下简称沁心公司）于2013年12月1日（实际签署日期为2014年4月份）签订了一份房屋租赁合同，就上述房屋出租给被告沁心公司有关事宜进行了约定。合同主要约定：第一年度租金为90万元，被告沁心公司应于2014年7月16日前支付50万元，2014年8月14日前支付40万元；被告沁心公司拖欠租金累计达到30天的，构成根本违约，二原告有权终止合同并收回房屋；被告沁心公司应在本协议签订之日支付给两原告水电押金8万元；任何一方违反本租赁合同约定的，应向守约方支付违约金30万元。2013年12月1日（实际出具日期为2014年4月份），被告徐安军向二原告出具一份担保函，愿意对被告沁心公司的上述合同义务承担连带担保责任。两原告将房屋交付给被告沁心公司后，其仅支付了8万元水电押金和37万元租金，剩下53万元租金经二原告多次催讨未付。2014年10月7日，二原告再次书面函告被告沁心公司，要求被告沁心公司支付剩余租金53万元和承担违约责任，但被告沁心公司置之不理。原告认为，被告沁心公司拖欠租金时间已超过合同约定30天，构成根本违约，故诉至法院请求：1、依法解除二原告与被告沁心公司签订的房屋租赁合同，被告沁心公司立即将房屋腾退给两原告；2、依法判令被告沁心公司支付房屋租金295820元（从2014年8月1日至2014年12月1日）；从2014年12月2日开始按日租2466元计算至实际腾退房屋日；3、依法判令被告沁心公司支付30万元违约金；4、依法判令被告徐安军对第二项、第三项诉讼请求承担连带保证责任。
两原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁合同复印件，拟证明二原告与被告沁心公司存在房屋租赁合同的事实；
2、担保函复印件，拟证明被告徐安军对合同义务承担连带保证责任的事实；
3、函告和邮政快件，拟证明原告已要求被告沁心公司履行义务和承担违约责任的事实。
被告沁心公司未到庭，也未提交书面答辩状及证据。
被告徐安军辩称，被告沁心公司原系两原告与被告徐安军共同投资设立的，但是两原告中途无故撤资，导致公司资金运营困难。在承租过程中，被告了解到两原告将诉争房屋抵押贷款，且出现了逾期支付银行利息的情况。被告基于房屋所有权处于不确定的状况的事实，并未及时支付租金。被告希望两原告处理好银行贷款利息事宜，之后便会及时支付房屋租金。同时，被告对诉争房屋斥巨资进行了装修，刚刚开始营业，希望原告能够考虑到被告的实际困难，给予被告一定时间筹措租金。另外，被告要求降低违约金，原、被告之间的房屋租赁合同刚刚开始履行，被告也交付了一定金额的租金，原告要求的违约金数额远远高于其实际损失，故要求法院依法予以调低。
被告徐安军未提交证据，对原告提供的证据均无异议。
在审理期间，本院于2014年12月8日上午10时现场查看了被告沁心公司的经营状况，公司大门紧锁，空无一人。两被告在案件审理过程中并未支付租金，且本院已无法用电话联系到被告徐安军。
经审理查明，两原告将其所有的坐落于舟山市普陀区东港街道海印路510号房屋出租给被告沁心公司使用，并签订了房屋租赁合同。合同主要约定：该房屋出租方若在出租期内需要抵押贷款，承租方必须配合办理相关租赁权手续，若因任何原因发生产权转移，出租方不承担违约责任及风险；租赁期限为2013年12月1日至2024年2月28日；自2014年3月1日起计付租金，第一年租金90万元，应于2014年7月16日前支付50万元、同年8月14日前支付40万元；承租方拖欠租金累计30天的构成根本性违约，出租方有权终止合同并收回房屋；租赁期满或因承租方违约造成合同终止的，出租方不对承租方的装修、附加物进行补偿；装修固定部分归出租方所有，承租方不得拆除损坏；任何一方违反本租赁合同约定的行为，应向守约方支付违约金30万元，还应赔偿守约方的经济损失。同时，被告徐安军向两原告出具了担保函，承诺对被告沁心公司的上述合同义务承担连带担保责任。合同签订后，被告沁心公司支付了8万元的水电押金及37万元租金，其余租金经两原告多次催讨未付。后两原告诉至法院要求解除房屋租赁合同。
另查明，被告沁心公司有9名员工因劳务合同纠纷将其诉至法院，该批案件正在审理当中。
本院认为，两原告与被告沁心公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同。原告已经交付房屋，被告沁心公司有交付租金的义务。由于双方签订的房屋租赁合同中已约定两原告可以用诉争房屋抵押贷款，若因任何原因发生产权转移，出租方不承担违约责任及风险，故被告不得以原告将房屋抵押贷款未按时缴纳贷款利息为由不缴纳租金。审理中，本院应被告徐安军要求给予两被告一定期限筹措租金，但此后被告沁心公司停止经营，被告徐安军失去联系。这表明两被告实际已无力支付租金，合同已无法继续履行，故对两原告要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求予以准许。被告徐安军对被告沁心公司的合同义务出具了担保函，故对两原告要求被告徐安军作为连带保证人对上述义务承担连带保证责任的请求予以准许。关于诉争房屋内的装饰装修残值问题，双方在合同中明确约定因承租方违约造成合同终止的，出租方不对承租方的装修、附加物进行补偿；装修固定部分归出租方所有，承租方不得拆除损坏。故诉争房屋内不动产添附部分归两原告所有，两原告对被告沁心公司不作补偿。关于两原告要求被告沁心公司支付30万元违约金的请求，合同法中对违约责任的规定本意是为了弥补因对方违约行为给己方带来的损失，本案中虽然由于被告沁心公司违约导致合同解除，但事实上房屋内的一部分装饰装修仍可继续利用，减轻了原告所遭受的损失。基于合同法中的公平原则及相关规定，可以对连带保证人被告徐安军提出调低违约金的请求予以采纳，故本院酌定被告沁心公司支付给两原告违约金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告刘松娣、谢先辉就位于舟山市普陀区东港街道海印路510号房屋与被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内将上述房屋腾退给原告刘松娣、谢先辉。
二、被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司应于本判决生效后十五日内支付给原告刘松娣、谢先辉拖欠的房屋租金295820元、违约金100000元，合计395820元；被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司自2014年12月2日起按年租金90万标准支付房屋使用费至其腾退之日止。
三、被告徐安军对被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。
四、被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司交纳的80000元水电押金按照合同约定结算相关费用至其腾退之日止，如有剩余，原告应按合同约定退还。
五、驳回原告刘松娣、谢先辉其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9759元，减半收取4879.5元，由被告舟山市沁心医疗企业管理有限公司承担，被告徐安军承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 梅 鹏
二〇一四年十二月二十二日
代书记员 张现师
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。