福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0302民初3042号
原告：林勇，男，1984年8月15日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
原告：黄娜，女，1984年10月7日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：蔡建成，福建众益律师事务所执业律师。
被告：正荣（莆田）房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园南街1585号。
法定代表人：陈超凡，总经理。
委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。
原告林勇、黄娜与被告正荣（莆田）房地产开发有限公司（以下简称“正荣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林勇、黄娜的委托诉讼代理人蔡建成和被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林勇、黄娜向本院提出诉讼请求：正荣公司为二原告交付上述房屋的国有土地使用权证并支付以购房款967295为基数，自2013年11月15日起至2014年12月12日止按购房款的日0.01%计算的违约金。事实和理由：2012年8月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于城厢区xx街道xx村x·x小区x号楼x室的房屋，该商品房总价款为人民币967295元；被告应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告若选择不退房，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2013年8月16日依约交付房屋并收取契税办证费用，但于2014年12月12日才办理并交付房屋权属证书。
正荣公司辩称：1、双方未对国有土地使用权证的办理及期限进行约定，房屋权属证书不包括国有土地使用权证，原告要求答辩人办理国有土地使用权证并承担逾期办理该证的违约金均缺乏依据；2、双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，现因门牌证的办理、测绘报告的延长以及房屋所有权初始登记和转移登记受审批数量和审批时限的限制等非因出卖人的原因导致了延期，且答辩人办理了房屋所有权证并将证件转交贷款银行收押后即完成办证义务，故答辩人不构成违约，不应承担违约责任；3、合同中约定的违约金过高，应予调整；4、原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回林勇、黄娜的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：二原告提供的身份证、《商品房买卖合同》及合同附件、销售不动产统一发票、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、房屋交接单、收款收据，《国有土地使用权证》复印件各一份，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月5日，林勇、黄娜与正荣公司签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：xxxx），约定二原告向正荣公司购买由该公司开发的位于莆田市城厢区xx街道x路x号x·x（又名：x·x）小区第x号楼x层x号房，该商品房建筑面积共119.27平方米，单价为每平方米8110.13元，总价款为人民币967295元；该《商品房买卖合同》第四条约定：办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由出卖人代收。；第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。；合同补充协议第二条约定：代收代缴费用1、。2、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。合同签订后原告以首付加按揭贷款的方式向被告支付了房屋总价款人民币969485元。2013年8月16日，正荣公司将上述房屋交付给二原告使用。同日，二原告向正荣公司预交纳契税等办证费用人民币30951.66元并由正荣公司出具收据一份。诉争房屋的房屋所有权证（编号：莆房权证城厢字第××号、第××号）和国有土地使用权证书［编号：莆国用（2015）第xxxx号、第xxxx号］分别于2014年12月12日和2015年11月9日登记在林勇、黄娜名下。2016年7月5日，林勇、黄娜以正荣公司未能如期将房屋权属证书交付给原告，已构成违约为由，诉至本院。庭审时，正荣公司向林勇、黄娜交付上述两本国有土地使用权证，林勇、黄娜当庭撤回要求正荣公司交付该证的诉求。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：正荣公司提供的莆建方（2009）39号莆田市建设局文件和莆城证（2013）231号、157号莆田市城厢区人民政府文件各一份证明办理房屋所有权初始登记所需要的材料及xx项目门牌证办结时间为2013年12月13日，故正荣公司系因门牌证、测绘以及房屋所有权证的办理受到审批时间的限制等非自身的原因造成办理产权初始登记的延期，被告不应承担违约责任。原告对该组证据的真实性无异议，但认为其已将办证所需要的材料交给正荣公司，且道理命名及门牌证的办理与本案没有关联性，且即使按照办结门牌证的时间来计算，正荣公司也构成违约。本院审查认为，商品房的开发者和出卖人在与买受人签订《商品房买卖合同》时应当能够预见到商品房进行工程测绘、验收以及相关职能部门办理证件资料的受理、审核等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作。故正荣公司关于因门牌号的变更登记、道路命名等因素导致逾期办证不应承担违约责任的主张，缺乏依据，本院不予采纳。
本院认为，对双方争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：
1、关于正荣公司是否有义务为林勇、黄娜办理国有土地使用权证的问题。
林勇、黄娜主张本案《商品房买卖合同》的第四条、第十四条以及合同附件六补充协议第二条第二款可以明确正荣公司负有为林勇、黄娜办理《国有土地使用权证》的义务；正荣公司并非免费帮助林勇、黄娜办理房屋权属证书，其在向林勇、黄娜交房时已收取林勇、黄娜的办证费用并出具收据为凭。因此，应由正荣公司在交房后60日内为林勇、黄娜办理所有权初始预登记并在商品房交付使用后90日内交付房屋所有权证和国有土地使用权证。
正荣公司主张双方在合同第十四条所约定的房屋权属证书不包括国有土地使用权证书，因合同中对国有土地使用权证的办理期限及违约责任均未约定。
本院审查认为，商品房买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转一并处分，正荣公司主张办理房屋权属证书不包括办理《国有土地使用权证》不符合该“地随房走”的法律规则，也不符合商品房交易的通常理解和商品房的买卖目的性，故正荣公司在向林勇、黄娜转移房屋所有权时应将土地使用权一并流转。现因正荣公司已收取林勇、黄娜交纳的办理房屋权属证书的契税等相关税费，根据原、正荣公司双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第二条第二点的约定，可以认定正荣公司不仅有协助林勇、黄娜办理《房屋所有权证》的义务，也负有在约定的期限内办理《国有土地使用权证》的义务。
2、关于正荣公司未按合同约定的期限向林勇、黄娜交付房屋权属证书是否构成违约及林勇、黄娜要求正荣公司支付违约金是否超过诉讼时效和违约金的计算问题。
林勇、黄娜主张正荣公司实际交付房屋的时间为2013年8月16日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，正荣公司应在2013年11月15日前交付房屋所有权证和国有土地使用权证，但正荣公司直到2014年12月12日才向林勇、黄娜交付房屋所有权证。故正荣公司应承担自2013年11月15日起至2014年12月12日止按购房款967295元的日0.01%支付的违约金共计38015元。
正荣公司主张根据合同第十四条的约定，只有出卖人原因导致逾期办证的，出卖人才向买受人支付违约金。本案系因莆田市城厢区人民政府变更了部分道路的命名，导致正荣公司的xx项目门牌办结时间为2013年12月13日，所以正荣公司系因门牌证办理、房产测绘、政府审批时限等非自身的原因造成办理产权初始登记的延期，正荣公司不应承担违约责任；因诉争的商品房用于银行抵押贷款，且双方已在补充协议中约定产权证书办出后交由银行收押，故正荣公司不存在向林勇、黄娜交付房屋权属证书的义务；房屋权属证书延期办理对林勇、黄娜而言并没有实际损失，合同约定的违约金过高；即使正荣公司在办理证书过程中存在过错，但本案已超过诉讼时效，应驳回林勇、黄娜的诉求。
本院审查认为，商品房的开发者和出卖人在与买受人签订《商品房买卖合同》时应当能够预见到商品房进行工程测绘、验收以及相关职能部门办理证件资料的受理、审核等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作。故正荣公司关于因门牌号的变更登记等因素导致逾期办证不应承担违约责任的主张，缺乏依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第四条、第十四条的约定，正荣公司应于交房之日起60日内进行房屋所有权初始预登记，而林勇、黄娜应承担办理权属证书所需的相关费用，现林勇、黄娜已付清房屋权属证书的委托代办费等费用，正荣公司也已将房屋交付给林勇、黄娜使用，但其却未能按合同约定的在商品房交付使用后90日内将林勇、黄娜所购房屋的权属证书办理给林勇、黄娜，其行为已构成违约，应当按照双方签订的合同所约定的方式承担违约金。正荣公司主张林勇、黄娜的损失仅为林勇、黄娜已缴纳的办证费用的利息损失，因房屋权属证书往往作为公民财产、资本或者户籍等的体现，与日常经济生活息息相关，其逾期办理所造成的损失不仅仅包括办证费用的利息损失，且违约金本身也兼具有补偿和惩罚的功能，故正荣公司的该主张缺乏依据，本院亦不予支持。又因诉争房屋的所有权证书和土地使用权证书分别于2014年12月12日和2015年11月9日登记在林勇、黄娜名下，故林勇、黄娜诉求逾期办证的诉讼时效期间应从权属证书实际登记在林勇、黄娜名下之日起计算二年，故林勇、黄娜于2016年7月5日起诉至本院要求逾期办证的违约金，并未超过诉讼时效，正荣公司对林勇、黄娜的诉求超过诉讼时效的主张，于法无据，本院亦不予采纳。因诉争房屋系按揭贷款且合同补充协议中已明确约定房屋权属证书由出卖人转给贷款银行收押，现林勇、黄娜主张违约金应支付至房屋所有权证登记到该二人名下之日，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案林勇、黄娜的起诉时间为2016年7月5日，故林勇、黄娜要求从2013年11月15日起计算违约金超过了法律规定的二年的诉讼时效，本院不予支持，正荣公司依法应承担自2014年7月5日起的违约金。
综上所述，林勇、黄娜与正荣公司签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，林勇、黄娜依约向正荣公司支付了全部购房款并预交了契税等办证费用，但被告未在诉争房屋交付使用后90日内将房屋所有权证和土地使用权证登记在林勇、黄娜名下，其行为已构成违约。诉争房屋的购房款为969485元，林勇、黄娜要求被告支付按967295元的日0.01%计算至2014年12月12日止的违约金，系对自己权利的处分且符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但其要求自2013年11月15日起计算违约金，此不符合合同约定和有关法律规定，本院不予支持，被告依法应支付按967295元按日0.01%计算的自2014年7月5日起至2014年12月12日止的违约金（经计算为15476.72元）。被告主张双方约定的违约金过高，缺乏依据，本院不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
正荣（莆田）房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给林勇、黄娜以967295元为基数自2014年7月5日起至2014年12月12日止按日0.01%计算的违约金人民币15476.72元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费750元，由林勇、黄娜负担445元，正荣（莆田）房地产开发有限公司负担305元。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈 妍
人民陪审员 苏天楼
人民陪审员 林进希
二〇一六年九月五日
书 记 员 陈建英
附：本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。