广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第31号
原告：黄永兰，女，1959年4月23日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托代理人：梁宇成、莫韵诗，系广东显德律师事务所律师。
被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼，组织机构代码76933265-3。
法定代表人：马雄照，副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号，组织机构代码79296807-8。
法定代表人：赵瑞明，该司董事。
委托代理人：刘开辉，该司法务部经理。
原告黄永兰诉被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理后，依法追加中山市皇爵假日广场商业有限公司（皇爵公司）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄永兰及其委托代理人梁宇成、莫韵诗，被告南兴公司委托代理人杨图胜，第三人皇爵公司委托代理人刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄永兰诉称：2011年8月13日，原告到被告售楼部洽谈购买事宜，被告为原告出具皇爵国际公馆置业计划书，根据该计划书，皇爵广场5幢2201号住房建筑面积为42.18平方米，套内建筑面积为27.4平方米，房价519129元，扣除保底5年保底收益78242元，原告实付款为440887元。2011年8月13日，双方签订中山市商品房买卖合同，约定被告应在2012年4月30日前交付使用。合同附件三“装修、设备标准”对住房的装修、设备标准作出较为详细的约定，但被告至今仍未将房屋交付给原告使用，且实物房与合同的约定相差较远，缺少厨房，并非中央空调等。为此，原告向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行中山市商品房买卖合同附件三“装修、设备标准”条款约定的义务；2.被告履行附件一厨房的设计与使用功能、厕所洗衣机位置及上下水管设计与使用功能；3.被告承担诉讼费用。
诉讼中，原告黄永兰变更第一项、第二项诉讼请求为：要求被告与第三人共同赔偿150000元的装修损失费。
原告黄永兰就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.委托经营管理合同；3.皇爵装修标准；4.搜房网发布的房间图；5.样板房视频截图；6.实际房屋图片；7.缺少物品价格列表；9.交楼手续书；9.报建图、规划图；10.关于黄爵广场5栋工程竣工验收情况的函；11.公安消防验收意见书；12.付款收据发票；13.完税凭证；14.陈金喜交楼手续书；15.中山市建设工程质量监督站的函；16.关于皇爵第五栋的备案情况说明；17.中山日报（2011年3月4日第5891期B2版）；18.公证书；19.关于中山市南兴房地产有限公司发布违法广告的投诉回复；20.中山市商品房买卖合同及附件一、附件三；21.皇爵假日广场五栋放大的E型户型图；22.皇爵假日广场五栋即皇爵国际公馆样板图；23.皇爵假日广场即皇爵国际公馆预售楼公告宣传单；24.皇爵国际公馆在建楼盘上广告牌；25.中山预收商品房销售备案表；26.二次装修的竣工图和南兴公司申请的室内装饰工程许可证；27.中山市工商局对开发商违法广告处罚；28.中山市坦洲住建局回复；29.委托经营管理合同第1页；30.皇爵假日广场五栋即皇爵国际公馆开业图；31.徐丽案件评估报告；32.2014中中法民一中字第644号民事判决书第9页。
被告南兴公司辩称：一、涉案房屋由于原被告双方交易目的并不是为了居住使用，而是为了商业经营使用，原来商品房买卖合同中对附件三的装修设计已经不具备了原被告的重新议定后的交易目的；二、本案原被告与第三人之间已经签订了委托经营合同，涉案房屋已为商业目的就整体作出了相应的改造，委托是原告亲笔书写的，在合同中也明确了委托经营后商品房的装修及设计是可以改造的，故基于委托和交易目的的需要已经对交易进行了改造，并且已经对外经营，再此基础上再要求按原来商品房买卖合同去履行不符合原被告交易目的及约定，因此请驳回原告起诉。
第三人皇爵公司述称：原告已委托第三人对涉案物业进行经营，并同意对房屋进行改造，并根据经营的需要改变房屋的布局，因此原告要求按合同履行不现实，履行的费用也过高，其他意见同被告南兴公司的意见。
被告南兴公司、第三人皇爵公司就其辩解理由向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及附件；2.商品房预售许可证；3.委托经营管理合同、补充合同、授权书委托；4.楼宇接收书／收楼通知书；5.皇爵广场5栋工程竣工验收报告；6.皇爵卓尔巴酒店房型照片；7.审计报告；8.建设工程消防验收意见书；9.营业执照、餐饮服务许可证、特种行业许可证；10.业主免费入住酒店明确表；11.认购书。
经审理查明：2011年8月13日，南兴公司（出卖人）与黄永兰（买受人）签订一份商品房买卖合同，约定：黄永兰购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号商品房，建筑面积为42.18平方米，总价款440887元；付款方式为一次性付款，付款时间为2011年8月13日；交付期限，出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察公司出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子奥的斯客用电梯、一台西子奥的斯消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能插卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂：豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。签订商品房买卖合同当天，黄永兰（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。黄永兰并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2012年12月29日，黄永兰办理了收楼手续。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，黄永兰遂于2013年12月27日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与黄永兰签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄永兰与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司根据皇爵公司与黄永兰之间的委托合同，对该物业进行改造装修。对南兴公司而言，其在委托装修合同项下的装修义务与购房合同项下的装修义务针对的合同相对人不同，两个装修义务不能混为一谈。换言之，南兴公司根据皇爵公司经营需要要求进行装修的行为并不能视为南兴公司已经完成了购房合同约定的装修义务，南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求对装修损失折价补偿符合合同约定。至于折价补偿的价款，黄永兰主张赔偿装修损失150000元，由于缺失物品中有些并未约定具体品牌及规格，故本院酌定装修损失为20000元。黄永兰要求皇爵公司连带赔偿装修损失没有法律和合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄永兰装修损失20000元；
二、驳回原告黄永兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4715元（原告黄永兰已预交），由原告黄永兰负担4086元，被告中山市南兴房地产有限公司负担629元（被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 罗晓冰
审判员 谭 敏
审判员 陈 睿
二〇一五年十二月四日
书记员 钟丹丹
杨万红
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