上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民一（民）初字第172号
原告上海新市北企业管理服务有限公司。
法定代表人王若冰。
委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。
委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。
被告黄莹。
被告张文凝。
被告胡雅芬。
被告李慧。
原告上海新市北企业管理服务有限公司与被告黄莹、张文凝物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理，依法由代理审判员包鸿举独任审判，追加胡雅芬、李慧为被告，公开开庭进行了审理。原告上海新市北企业管理服务有限公司的委托代理人韦渊卿、被告黄莹、被告胡雅芬、被告李慧到庭参加诉讼。被告张文凝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海新市北企业管理服务有限公司诉称，原告自2009年7月1日起为上海XX**服务中心一期全体业主提供物业服务至今，被告黄莹、张文凝于2007年12月向上海XX**发展有限公司购买本市宝山区友谊路XXX-
XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），系该小区业主，自2010年5月起接受原告提供的物业服务。2010年5月，被告黄莹、张文凝将系争房屋出租给被告胡雅芬、李慧，并约定租赁期间的物业费由被告胡雅芬、李慧承担。系争房屋物业费为人民币5.4元每月每平方米，四被告拖欠2010年9月1日至2013年6月30日期间的物业费21，082元至今未付。故原告起诉要求被告胡雅芬、李慧支付上述期间物业费21，082元，被告黄莹、张文凝承担连带清偿责任。
被告黄莹辩称，原告未提供约定的物业服务，具体表现为：1、一楼公用的卫生间被XXXX大酒店封到自己的商铺范围内，由该业主独立使用，造成承租人胡雅芬、李慧无法使用该公共卫生间；2、原告虽提供保安服务，但形同虚设，导致系争房屋承租人胡雅芬、李慧的车辆及其客户的车辆玻璃窗被撬，包被偷；3、系争房屋店门口公共区域，经常有废弃的饮料瓶和其他杂物，不符合物业合同约定的公共区域保洁率百分之百；4、系争房屋门口的过道被其他业主破坏；5、原告没有尽到公共管理安全义务，存在很多安全隐患，如下水道井盖长期不盖，也不进行管理。原告也没有向被告催讨过物业费，2012年1月1日前的物业费已过诉讼时效。根据物业合同约定，物业费由使用人按季支付，被告黄莹为业主，不是使用人，且租赁合同也约定物业费由被告胡雅芬、李慧承担，故物业费应按每月每平方米2.7元的标准收取并由被告胡雅芬、李慧承担，不同意原告的诉讼请求。
被告胡雅芬、李慧辩称，2010年5月7日，被告黄莹、张文凝与被告胡雅芬、李慧签订租赁合同并交付系争房屋，合同约定租赁期间物业费由被告胡雅芬、李慧承担。关于物业服务存在的问题，同意被告黄莹的意见，而且在2012年9月，XXXX大酒店将一楼公共卫生间中的女卫生间改为过道，男卫生间由XXXX大酒店单独使用，如果被告想使用则需要绕一大圈才能使用，故只同意按照2.7元每月每平方米的标准支付2010年9月1日后的物业费。原告也没有向被告催讨过物业费，2012年1月1日前的物业费已过诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告张文凝未作答辩。
经审理查明，2007年12月26日，被告黄莹、张文凝与上海XX**发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买系争房屋。2009年6月11日，上海XX**发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定，甲方委托乙方对上海XX**服务中心一期（含系争房屋）提供前期物业服务，合同期限自2009年7月1日起至成立业主委员会并与新物业管理公司签署物业管理合同生效之日或本合同因约定终止事项成立而终止时止，商业裙房物业服务费标准为5.4元每月每平方米。2010年5月7日，被告黄莹、张文凝与被告胡雅芬、李慧就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2010年6月1日起至2020年9月30日止，租赁期间，使用该房屋发生的物业管理费由被告胡雅芬、李慧承担。同日，被告黄莹、张文凝向被告胡雅芬、李慧交付系争房屋。上海市房地产登记簿载明，系争房屋权利人为被告黄莹、张文凝，建筑面积为114.83平方米。原告就系争房屋提供物业服务至今，上海XX**服务中心一期尚未成立业主委员会，也未签订新的物业服务合同。被告胡雅芬、李慧已向原告支付物业费至2010年8月，四被告未支付2010年9月1日起至今的物业费。2012年8月17日，原告向被告胡雅芬、李慧在系争房屋经营的上海XX**管理有限公司邮寄催款通知单，要求系争房屋业主或使用人支付2010年9月至2012年8月的物业管理费。
审理中，对于被告反映的物业服务问题，原告表示，2012年年底，XXXX大酒店在装修时将一楼公共卫生间的女卫生间改为过道，原告曾提出异议并报警，警察来后要求协商处理，男卫生间则所有业主均可使用。XXXX大酒店改为过道的女卫生间属于公共部位，属于相邻纠纷，被告可依法向侵权人主张权利，不属于原告物业服务问题。保安服务的问题不属实，即使有盗窃案件，也应由公安机关处理，而非由原告承担责任。关于卫生问题，原告定期保洁，不存在被告反映的在系争房屋门口经常有废弃的饮料瓶和其他杂物问题。原告也尽到了公共管理义务。不存在过道被其他业主破坏问题。综上，被告反映的物业问题不属实。为了证明物业服务存在的问题，被告胡雅芬、李慧提供照片复印件9张。被告黄莹对照片的真实性无异议。原告则表示，对照片真实性不予认可，照片也无法证明原告未尽到物业服务义务。对于被告反映的诉讼时效问题，原告表示，在2012年8月已向四被告催讨2010年9月起的物业费，故不存在诉讼时效问题。
以上事实，有《前期物业服务委托合同》、《上海市商品房预售合同》、《上海市房屋租赁合同》、催款通知单等证据为证。
本院认为，原告对系争房屋进行了物业管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理服务费用，但被告未履行支付相关费用的义务，应承担相应的民事责任。关于被告反映的其他业主擅自将一楼公共女卫生间改为过道的问题，属于相邻权纠纷，被告可以依法向实际侵权人主张权利。关于被告反映的诉讼时效问题，鉴于原告在2012年8月已书面催告要求被告支付2010年9月1日起的物业费，表明原告已向被告主张过权利，故对被告的主张不予采信。被告抗辩的不交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，系争房屋的业主被告黄莹、张文凝将房屋出租给被告胡雅芬、李慧使用并约定由其承担物业费，现原告要求使用人被告胡雅芬、李慧支付2010年9月1日至2013年6月30日的物业费人民币21，082元，被告黄莹、张文凝承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告黄莹以其不是系争房屋使用人为由抗辩不支付物业费，不符合法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡雅芬、李慧于本判决生效之日起十日内支付原告上海新市北企业管理服务有限公司物业费人民币21，082元；
二、被告黄莹、张文凝对被告胡雅芬、李慧应承担的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币164元，由被告黄莹、张文凝、胡雅芬、李慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 包鸿举
二〇一四年三月二十日
书 记 员 熊 磊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。