湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初字第7578号原告周蕾，女，1979年1月5日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人杨浩然，湖南银联律师事务所律师。委托代理人李奕洲，湖南银联律师事务所律师。被告彭云辉，男，1975年10月3日，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人吴志素，湖南通程律师事务所律师。委托代理人李梦琳，湖南通程律师事务所律师。原告周蕾诉被告彭云辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理。由审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员杨婷安担任记录。原告周蕾及其委托代理人杨浩然、李奕洲，被告彭云辉及其委托代理人吴志素、李梦琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周蕾诉称：2015年5月8日，被告与湖南恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）签订了一份《房屋租赁合同》，合同编号为0000320。根据该合同约定，恒东公司将钰龙天下二期西区商业广场第一层的1021号门面（建筑面积为58.56平米）出租给被告，租赁期限共计10年，即从2015年6月10日起至2025年6月9日止，合同还详细约定了租金交付方式及递增标准。恒东公司和被告都自愿在该合同上签章，该合同合法有效。2015年8月5日，原告与恒东公司就1021门面签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为XX1400221021。根据该合同约定，原告通过支付价款的方式向恒东公司购买了1021门面，该合同合法有效。至此，原告成为了1021门面的所有权人。2016年1月24日，恒东公司、原告和被告一起签订了一份《钰龙天下商铺租售三方协议》，该协议就1021门面明确约定了各方的权利义务。恒东公司将1021门面根据《房屋租赁合同》所形成的全部权利、义务转让给原告并通过本协议告知被告；原告也表示完全承继恒东公司在上述《房屋租赁合同》中的权利和义务；被告承诺0000320号《房屋租赁合同》继续合法有效，认可原告继承了恒东公司在《房屋租赁合同》中的权利和成为1021门面的业主以及出租人的身份，并承诺向原告严格履行该《房屋租赁合同》的所有权利义务；据此，在随后的租赁期限内，被告应当依照协议约定向原告履行支付租金、物业管理费等相关义务。自2016年5月份之后，因被告没有及时向原告支付下个季度（2016年4月10日至2016年7月9日）的相会构成严軍违约，经多次催款后，被告仍然没有给出合理的答复。随后，被告与原告及何福平等其他业主就拖欠的门面租金、补缴物业管理费及门面复原等问题，2016年7月10日，原告才从其他业主口中得知，被告已经从1020门面偷撤场完毕，现场一片狼藉。从2016年5月至今，原告一直在积极找被告协商关于欠缴租金、延迟支付滞纳金、物业管理费及门面复原等问题，但因被告的消极和不配合，双方无法达成一致意见。据原告描述，特别是因为被告之前用装修垃圾将1021门面填高了近70公分改变原状，撤场时又没有进行门面复原造成门面异形，严重影响了业主门面的后续出租，给原告带来巨大的持续损失。原告用尽各种方式与被告及被告公司的工作人员联系，希望先将门面复原好避免扩大损失。被告虽同意复原门面，但其愿意承担的费用根本无法支付复原门面的工程款。至今填高了的1021门面仍然无人问津。综上所述，被告拖付租金、隐瞒原告偷偷单方面撤离的行为违反了相关合同的约定，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间于2016年1月24日签订的《钰龙天下商铺租售三方协议》；2、被告向原告支付所欠的门面租金35838元（暂时从2016年4月10日计算至2016年10月9日）；3、被告己交的租赁保证金21082元归原告所有，另由被告依约向原告支付延付租金的滞纳金56624元（计算2016年10月9日）；4、被告负责将原告所有的1021号门面恢复原状；5、被告支付所欠的物业管理费3513.6元；6、被告承担本案的诉讼费用。被告彭云辉辩称：一、被告与原告的合同关系已由被告通知解除。2015年5月8日，被告与湖南恒东房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由恒东公司将钰龙天下三期西区商业广场第一层编号为1021号的房屋出租给被告使用，如因被告自身原因导致无法继续经营时，被告提前三个月通知即可终止合同，租赁保证金在一个月内退还被告。后被告应恒东公司要求，签署了《钰龙天下商铺租售三方协议》，并将三方协议全部交还给恒东公司，由恒东公司盖章并交给原告签字确认，虽恒东公司至今未将该三方协议提交给被告，但原告已经签署了该三方协议，原租赁合同的权利义务已全部转移给原告，该合同对原告具有约束力。被告因经营困难于2016年3月3日根据物业登记的业主信息向原告发送《告知函》，通知原告终止租赁合同，该合同己被解除。二、原告诉请的租金没有事实和法律依据，被告只需承担2016年4月10日至2016年6月29日期间的租金。被告己于2016年3月3日通知原告解除合同，原告有权在通知送达三个月后撤离，被告于2016年6月29日撤场并己通知原告，被告的租金应至撤离之日止，原告要求支付至2016年10月9日没有事实依据。被告没有拖欠租金的故意，不存在主观故意的违约情形，不应承担延付租金的违约责任，原告的诉请不应获得支持。因被告在三方协议上签字后恒东公司一直未将三方协议交付给被告也未曾出面协助和对接被告与原告双方履行合同，而且，被告也未曾将其持有的三方协议和银行账户提供给被告，导致被告履行合同义务出现障碍，为慎重起见，被告只能按原租赁合同将第二季度的租金支付给原出租方恒东公司的银行账户，被告并非故意延期支付租金和不直接将租金支付给原告，被告的行为属于善意的履约行为，被告不应承担延付租金的违约责任。另外，原告同时主张没收保证金和收取滞纳金不符合法律规定，通常情况下，延付资金造成的实际损失最多是银行同期贷款利息损失，原告主张的滞纳金和租赁保证金任一项均远远高于实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，原告的这诉求即使在符合违约情形下也过高，应予减少。三、原告未改变或破坏房屋结构，原告无权要求被告恢复原状。租赁合同第十八条约定，承租方对房屋进行装修或增扩设备，须按照相关物业管理规定，事先交纳装修保证金，并与物业管理公司签订《物业管理合同》，不得改变房屋结构，损坏设备设施，合同期满后按照来修去留的原则移交房屋。房屋结构是指房屋的梁、柱、墙等影响房屋安全性的承重构件，被告装修时将地面抬高并非改变房屋结构，也非破坏设备设施，被告保持原装修撤离符合来修去留的情形，原告要求被告恢复原状没有依据。四、合同解除后的物业管理费与被告无关，原告无权要求被告支付物业管理费。被告早于2016年6月29日从涉案房屋中搬离，双方的合同关系也早已解除，合同解除后的物业管理费与被告无关，应由原告自行承担。被告在搬离时早已结清了涉案房屋2016年7月1日以前的全部物业管理费，原告无权要求被告支付物业管理费。综上，原告的全部诉请均不属实，因被告2016年3月3日通知解除后协商保证金抵扣租金时意见不统一，原告即一直未提供账户给被告，这是造成被告违约表象的根本原因。原告至今仍然拒绝提供同账户，也是其主动放弃收取租金的意思表示，请求法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2015年5月8日，出租方湖南恒东房地产开发有限公司（出租方、甲方）与被告彭云辉（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：乙方租赁房屋具体位置为钰龙天下二期西区商业广场第一层编号1021号，共计1套，建筑面积58.56平方米，乙方经营妈仔谷母婴店。租赁期为10年，自2015年6月10日起至2025年6月9日止，2015年6月10日起至2016年1月9日止作为甲方给乙方的装修期及市场培育期，房屋租金从2016年1月10起开始计算。房屋租金计7027元/月，租金按季度缴纳，乙方预缴三个月的房屋租金计17919元，此后乙方应当提前20日缴纳下一个季度租金，乙方逾期缴纳租金的，每延期一日，应按所欠缴纳租金的1%每日向甲方缴纳滞纳金，租金前四年保持不变。乙方缴纳三个月的租金共计21081元作为租赁保证金，乙方有本合同约定的违约行为时，甲方可没收该租赁保证金，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同．租赁保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方赔偿因违约造成的损失，甲方有权留置乙方所有的货物，其价值不足以弥补甲方或第三者损失的，甲方有权继续追偿。累积拖欠租金及其它费用超过十天的，甲方有下列情形之一时，乙方可单方面解除合同：申请破产或停业整顿时，发生解散事由时，乙方因上述原因单方解除合同时，应提前三十日书面通知甲方，甲方接到通知后应配合。除以上原因外，乙方不得以任何理由提前终止合同，如发生乙方单方面终止合同的将视为乙方违约，甲方有权选择要求乙方继续履行合同，或选择解除合同，租赁保证金不予退还，并承担甲方因此遭受的全部经济损失。合同期满后按照来修去留的原则移交房屋，备注：因商家自身原因导致无法继续经营时乙方需提前三个月通知甲方，甲方同意乙方无条件退场，本合同终止，租赁保证金甲方在一个月内退还乙方。2015年8月5日，原告购买了涉案门面。2016年1月24日。湖南恒东房地产开发有限公司（出卖人）、乙方周蕾（买受人、出租人）、丙方（承租人）彭云辉签订了《钰龙天下商铺租售三方协议》，甲丙双方就丙方租赁甲方所开发的位于钰龙天下家园二期西区钰龙商业广场编号为1021号商铺（以订了《房屋租赁合同》（合甲方已代收取丙方自2016年1月10日至2016年4月9日止的租金共计17919元，房屋租赁保证金共计人民币21082元，于丙方对该租赁商铺优先购买权的放弃，及对甲乙双方商铺出让事实的认可，一、丙方在此承诺：承认2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》继续合法有效，承认乙方作为该商铺的业主以及出租人的法律地位，并向乙方严格履行该《房屋租赁合同》的所有权利义务，凡因该商铺的租赁所产生的所有事宜及纠纷，均由乙丙双方处理，与甲方无关。承认乙方委托正龙物业管理公司对该商铺进行日常物业管理服务的事实，并承诺服从物业公司的管理及承担相应的物业管理服务费用。二、乙方承诺：乙方承诺完全承继甲方在上述《房屋租赁合同》中的权利和义务。因该商铺的租赁关系所产生的所有事宜及纠纷，均由乙丙双方处理，与甲方无关。三、甲方承诺在本协议签订时，己将该商铺出让给乙方的事实、将该商铺租赁给丙方的事实，悉数告知乙丙双方，并保证所告知事实的真实性；诺将该商铺根据《房屋稠赁合同》所形成的全部权利、义务转让给乙方；非为本协议所约定的事项外。《商品房买卖合同》及本协议签订后，甲方按乙方到款条件将已从丙方处代为收取的租金、保证金支付给乙方，协议为上述甲乙双方，以及甲丙双方所签订的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》的组成部分，具有同等效力，当两者不一致的，以本协议为准。签订以上协议后，被告将钰龙天下二期西区商业广场第一层编号1021号装修后作为妈仔谷母婴店对外经营，支付了2016年1月10日至2016年4月9日止的租金共计17919元，房屋租赁保证金共计人民币21082元。2016年3月初，被告短信通知原告提前终止房屋租赁合同。2016年5月30日，被告将2016年4月10日至2016年7月9日的房屋租金汇至湖南恒东房地产开发有限公司，后湖南恒东房地产开发有限公司将该笔款项退回到被告账户。2016年7月初，被告将涉案门面货物搬离，2016年7月10日将涉案门面钥匙交给楼栋物业管理公司，但物业管理公司不予以接收。因对房屋租赁合同解除及涉案门面恢复原状等双方存在争议，原告遂诉至本院。另查明，一、被告为经营需要将涉案门面部分地面用水泥等材料垫高了近70厘米，搬离涉案门面后，未将垫高部分恢复原状，影响了涉案门面的再次出租使用；2、本案审理过程中，原告委托装修公司将涉案门面垫高地面及吊顶部分恢复原状，共计产生费用为14721元。本院认为：一、关于解除原告、被告之间于2016年1月24日签订的《钰龙天下商铺租售三方协议》问题。原告与被告签订的《钰龙天下商铺租售三方协议》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，原告与被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。双方约定：因商家自身原因导致无法继续经营时乙方需提前三个月通知甲方，甲方同意乙方无条件退场。2016年3月初，被告短信通知原告提前终止房屋租赁合同。2016年7月10日将涉案门面钥匙向楼栋物业管理公司提交，故《钰龙天下商铺租售三方协议》实际已经解除，本院认定于2016年7月10日解除。二、关于原告诉请被告支付房屋租金的问题。对原告请求被告支付2016年4月10日至2016年7月9日的租金17919元，理由正当，本院予以支持。另原告诉请2016年7月10日至2016年10月9日租金17919元，因被告已经搬离了涉案门面，故缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。三、关于租赁保证金等问题。依据合同约定，被告应当提前20日缴纳下一个季度租金，但被告于2016年5月30日才将2016年4月10日至2016年7月9日的租金支付给湖南恒东房地产开发有限公司，其在履行合同过程中存在违约行为，原告诉请租赁保证金21082元归其所有，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告未告知其账户，但在知悉原告联系方式的情况下，被告未提供相应证据证明其曾向原告要求提供相应账户未果，故对该辩称本院不予以采纳。另租赁保证金21082元归原告所有后，故原告再诉请滞纳金，本院不予以支持。被告将涉案门面部分地面用水泥等材料垫高了近70厘米，搬离涉案门面后，未将垫高部分恢复原状，影响了涉案门面的再次出租使用，虽然约定了合同期满后按照来修去留的原则移交房屋，但被告的行为明显改变了房屋结构，其未将相应部位恢复原状即搬离了涉案门面，存在违约行为，现原告要求被告对涉案门面恢复原状，理由正当，本院予以支持。在被告拒不恢复原状的情况，为了不让涉案门面长期空置，原告有权自行恢复原状并请求被告支付相应费用，现原告提交了证据证明该项费用为14721元，未超出合理范围，本院予以认定。对于原告诉请的物业费，因被告于2016年7月初已搬离涉案门面，故本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告周蕾、被告彭云辉之间于2016年1月24日签订的《钰龙天下商铺租售三方协议》于2016年7月10日解除;二、被告彭云辉自本判决生效之日起二日内向原告周蕾支付房屋租金17919元；三、被告彭云辉缴纳的租赁保证金21082元归原告周蕾所有；四、被告彭云辉自本判决生效之日起二日内向原告周蕾支付房屋恢复原状费用14721元；四、驳回原告周蕾的其他本诉请求。如果被告彭云辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2641元，减半收取1320.5元，由被告彭云辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇一七年四月二十五日书记员  杨婷安