广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深盐法房初字第293号
原告：范秀萍。
原告：曾烨。
委托代理人：范秀贤。
委托代理人：胡金华，上海胜杰律师事务所律师。
被告：深圳市金利源投资发展有限公司。
法定代表人：刘幺妹。
委托代理人：李永良。
委托代理人：赵琛。
原告范秀萍、曾烨诉被告深圳市金利源投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡亚楠于2013年7月26日公开开庭进行审理。原告委托代理人范秀贤、胡金华，被告委托代理人李永良、赵琛到庭参加诉讼。原告申请证人岑某某、秦某某出庭作证，两位证人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月8日，原告到被告处购买金山某某花园3号楼A座32—33层32A、32B两套房屋。被告首先要原告交定金，然后再先后签署由被告提供的格式合同《深圳市房地产认购书》、《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》、《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》、《房屋施工协议》等一系列文件。如果不签后面的一系列文件，那么根据被告提供的格式合同《深圳市房地产认购书》第五条，定金将会被其没收。于是原告被迫签署后边的一系列文件，其中包括《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》。该《前置协议》第二条之第2.2款、第2.3款明显违反《中华人民共和国城乡规划法》和《住宅设计规范》，造成了原告的两套房只有一套房的结果，其实质是对抗了国务院颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，而且该条之第2.2款规定的内容是由被告发包给深圳市某某建筑安装工程有限公司而实施的（两者签有《金山某某花园房屋施工承包合同》并由被告提供《报建版施工图》、《实施版施工图》和支付工程款），该款纯粹是被告为免除其责任而设置的。被告作为该格式合同的提供者，其行为明显违反《中华人民共和国合同法》第四十条及第五十二条第（一）、（三）、（五）项，因而该《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》、第二条之第2.2款、第2.3款应为无效条款。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告提供的格式合同《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第二条之第2.2款、第2.3款为无效条款；2、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加如下诉讼请求：判决被告按照《住宅设计规范》的规定交付两套独门独户的房屋给原告。
被告辩称：一、从程序上，原告提起的诉讼超过了法定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，依法应予驳回。原告请求人民法院“依法判决被告提供的格式合同《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第二条之2.2款、第2.3款为无效条款”，从原告向法院提交的证据可以看出，其与被告签订《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》的时间为2009年12月8日，因为原告提交的诉讼副本落款只有年份，而没有月日，所以不知其提起诉讼的具体时间。被告是2013年6月4日收到诉讼副本的，从原告与被告签订前置协议那天起算，到被告收到诉讼副本之日止，时间长达3年5个月零4天。根据我国《民法通则》第一百三十五条之规定，原告提起的诉讼已经超过法定诉讼时效期间达1年5个月零4天，其已丧失了胜诉权，依法应当驳回其诉讼请求。二、从事实上，原告所诉没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告投资开发的金山某某花园发售后，有业主一次购买二套小户型，但要求作为一套使用。为了满足这部分业主的需求，同时为了明确双方责任，均要与被告签订一份《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，然后再每套分别签订一份《深圳房地产认购书》。原告就属于一次性购买二套小户型，而要求作为一套使用的业主。其自愿同时购买金山某某花园3号楼A座第3栋A单元32—33层32A、32B二套房，并与被告于2009年12月8日签订了一份《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》。之后，又与深圳市某某建筑安装工程有限公司签订了一份《房屋施工协议》，委托该公司对所购二套房进行施工。施工的内容就包括“部分墙体位置的调整”。原告于2009年12月8日就其认购的二套房分别与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。此后，深圳市某某建筑安装工程有限公司履行了合同义务，完成了施工。被告严格按照合同规定的交房时间，通知原告入伙。原告的房地产证亦已办妥。
以上客观事实充分证明：第一、原告一次购买二套小户型房屋作为一套使用，与被告签订的《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》和与深圳市某某建筑安装工程有限公司签订的《房屋施工协议》，是其真实意思表示，没有任何人强迫。原告从签订合同，到收到入伙通知至今，从没有对此提出过任何异议。在时隔3年5个多月之后，才提出异议，显属无理。第二、原告与被告签订的《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，并不违反法律规定。也没有任何政府职能部门对该协议主动履行提出过任何质疑。综上所述，原告之诉，在程序上超过了法定诉讼时效期间，丧失了胜诉权，依法应予以驳回。在实体上罔顾客观事实，不讲信用，无理纠缠，依法不应当予以支持。针对原告增加的诉讼请求，其理由并不成立，原告签订的《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》应当有效，并且已经履行完毕。第三、深圳仲裁委员会在（2013）深仲裁字第567号中认定，根据《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》的约定，与原告情况相同的业主实际上是将两套房屋作为一套房屋使用，因此原告增加诉讼请求要求被告向其交付两套独门独户的房屋是相矛盾的，没有事实与法律依据，关于仲裁裁决的事实法院也应当予以采纳。
原告为证明其主张的事实，提供的证据如下：1、定金收据，证明被告要求原告交付定金。2、《深圳市房地产认购书》，证明第五条第三款第五自然段约定如果由于原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还。3、《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，证明该协议书第二条之第2.2款、第2.3款为无效条款。4、《金山某某花园房屋施工承包合同》，证明《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第二条的第2.2款规定的内容是由被告发包给深圳市某某建筑安装工程有限公司实施的。5、深圳市建筑业统一发票，证明被告支付证据4项下的工程款。6、（2012）深南法民二初字第1012号民事判决书，证明证据4、5的真实性。7、证人证言，证明证人向被告买房的经过：被告要求原告先交定金，然后再先后签署由被告提供的格式合同《深圳市房地产认购书》、《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》、《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》、《房屋施工协议》等一系列文件。8、照片，证明涉案房屋的现状。9、《深圳市房地产买卖合同（预售）》，证明原告只有支付购房款的义务，没有叫人施工的权利和义务。10、购房发票，证明原告已履行的支付购房款的义务。11、顺丰速运存根，证明被告通知原告办理房地产证书。
被告对以上证据发表质证意见如下：证据1予以确认，但只能证明原告交付过定金，被告收到过定金，并不能证明其他内容。证据2予以确认，但对其证明事实不予认可。原告称其是被迫签订的认购书，这与事实不符，不可能先交定金再签订认购书。证据3与原告所陈述的事实不符，在签订《深圳市房地产认购书》前应先签订《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，买方与卖方签订两份《深圳市房地产认购书》用于购买两套房产，为明确双方权利义务，特签订本协议作为该两份认购书前置协议，本协议为签订《深圳市房地产认购书》的前提，买卖双方应在签订认购书前签订本协议，本协议生效后认购书方有效。证据4的证明内容与事实不符，深圳市某某建筑安装工程有限公司之所以对原告的房屋进行室内施工是有依据的，是本案原告与深圳市某某建筑安装工程有限公司签订协议委托其对房屋进行施工。证据5予以确认，工程款是被告支付的，根据双方和业主的协议，室内进行施工的工程款是包含在购房的房价里面，被告仅是代原告支付。证据6中认定的事实交付没有问题，是符合合同约定的。证据7没有说明是谁作证，作证的内容是什么。其中秦某某的证人证言有签名手印，岑某某的证人证言是复印件。秦某某的证人证言存在几个问题，其所称的内容中并没有说明是金利源公司哪位职工收取定金以及其对合同中的哪些条款存在异议，该证据与事实不符。证据8无法确定照片中的房屋是什么房，是否为涉案的房产也不清楚。证据9予以确认。证据10予以确认。
被告为证明其主张的事实，提供了如下证据：1、（2012）深南法民二初字第1012号民事判决书，证明原告在本案所陈述的事实不实，根据南山法院的判决内容，原告在本案中提出的诉讼请求不应当予以支持。2、（2013）深中法立民终字第515号民事裁定书，证明南山法院的生效判决已生效。3、顺丰速运快递存根，证明被告已履行通知业主办理房产证的义务。
原告对以上证据发表质证意见如下：证据1真实性、合法性予以确认，但对其证明内容不予确认。证据2、3没有异议。
本院经审理查明，2009年12月8日，原告与被告签订了《深圳市房地产认购书》和《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》。其中《前置协议》第二条为“双方的权利与义务”，其中第2.2条约定：原告购买涉案两套房产后，是否委托施工方（第三方）打通实施进行户型修改，均与被告无关，被告不为原告提供任何户型调整服务。如原告有此需要，原告的任何户型调整应符合法律法规的有关规定。其中第2.3条约定：为便于原告合理使用本二套房地产，本二套房地产中的一套房地产的煤气管道（靠近消防电梯位置）直接入户，另一套房地产煤气管道不入户。原、被告双方对此均表示同意。
2010年1月4日，原告与被告签订了两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由原告向被告购买其开发的位于深圳市盐田区的金山某某花园3号楼A座32—33层32A、32B，总房款3257707元。
2011年11月10日，原告办理了房屋入伙手续。2012年1月20日，被告的金山某某花园取得了《深圳市建设工程规划验收合格证》。2012年5月28日，被告向原告发出了办理房地产证的通知。
另查明，2013年7月15日，深圳仲裁委员会作出（2013）深仲裁字第569号裁决书。对于原告第三项诉讼请求所涉及的问题，认为：合同约定了业主向被告购买两套房产，但业主与被告在签订购房合同时，同时签订了一份《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，该协议明确约定，为便于业主合理使用两套房产，两套房产中的一套房产煤气管道直接入户，另一套煤气管道不入户，买卖双方均表示同意；因业主系购买两套房产，故被告协助业主办理两套房地产权证书。从“一套房产煤气管道直接入户，另一套煤气管道不入户”的约定可以看出，业主实际上是将两套房产作为一套房屋使用的。因此，对于业主要求交付两套独门独户房产的主张，仲裁庭不予支持。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告双方的合法权益均受到法律保护。
关于本案诉讼时效问题。诉讼时效所适用的权利为债权及其救济权，属于请求权范畴。但本案中，原告所主张的权利属于形成权范畴。因此不适用诉讼时效制度。被告的此项答辩意见，本院不予采纳。
关于原告请求确认《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、2.3条无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，“承诺生效时合同成立”，即要约与承诺两个意思表示一致时合同成立。而合同生效是指合同符合法定的生效条件，依法对当事人有约束力。根据原告的诉讼请求，原告对上述协议条款的成立未提出异议，即原告已经认可双方对于上述协议条款的内容存在一致的意思表示，只是认为该份协议因不具备生效要件而无效，即认为该协议条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形。第2.2条主要内容为被告不为原告调整房屋户型，如果原告自行调整户型须符合法律规定。第2.3条的是关于双方均同意煤气管道只进入一套房产，不进入另一套房产的约定。上述两条内容均未涉及国家利益及社会公共利益。也没有违反任何法律或行政法规对煤气入户方面的“效力性强制规定”。原告还主张上述条款存在非法目的。但是双方均确认第2.3条的目的是“为便于原告合理使用本二套房地产”，该目的并没有违反任何法律，而且涉案房屋已经取得了《深圳市建设工程规划验收合格证》，并办理了《房地产权证书》。因此原告请求确认《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、2.3条无效的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告请求被告按照《住宅设计规范》的规定交付两套独门独户的房屋给原告的诉讼请求。原告称，根据有关规范，住宅设计必须独门独户。本院认为，根据2011年7月26日中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》第3.1.1条的要求，住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。但是根据《关于发布国家标准﹤住宅设计规范﹥的公告》，上述第3.1.1条不属于强制性条文。所以国家对于住宅套内空间的设计没有强制要求，原、被告双方可以就此问题进行约定。根据双方在《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》中第2.2条、2.3条的约定，原告实际上是将两套房产作为一套房屋使用。因此对于原告要求被告交付两套独门独户的房屋给原告的诉讼请求，不符合双方的意思表示，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告范秀萍、曾烨的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取为人民币50元，由原告负担。原告已预交案件受理费，多收取的费用，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 胡 亚 楠
二〇一三年九月三日
书记员 叶晓祥（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二十五条承诺生效时合同成立。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。