黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第785号
原告杨泽华，女，1953年10月5日出生，汉族，退休工人。
原告张国良，男，1949年6月13日出生，满族，退休工人。
二原告委托代理人杨泽仁，黑河市法律服务所法律工作者。
被告黑河市佰利置业有限公司。
住所地：黑河市广兴路与兴林街交叉口**号。
法定代表人姚向军，该公司董事长。
委托代理人高琦，该公司法律顾问。
委托代理人王元波，该公司销售经理。
原告杨泽华、张国良与被告黑河市佰利置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法由审判员卢宏波独任审判，于2015年9月30日、2015年12月8日公开开庭进行了审理，原告杨泽华、张国良及其委托代理人杨泽仁、被告黑河市佰利置业有限公司的委托代理人高琦、王元波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2015年7月末，被告通知二原告同其办理房屋拆迁置换手续，双方协商后达成房屋置换协议，约定二原告的63平方米房屋按1.3倍置换，另加各种补偿费按0.7倍计算，合计按房产证面积的2倍置换给二原告116.78平方米的房屋，置换后房屋位于被告开发的阳光小区2号楼2单元501室。被告称签订协议后即可交付房屋并办理入户手续，可是被告迟迟不履行该义务，以需要研究等各种借口拒不履行合同义务。签订协议时被告满口承诺，也曾带二原告前往置换的501室房屋看房，签完协议却不遵守。二原告认为被告不讲诚信的做法损害了自身的合法权益，依据《合同法》第60条、第107条规定，被告应当承担继续履行的责任。因此，二原告提起民事诉讼，请求法院判令被告履行房屋置换合同的义务，交付阳光小区2号楼2单元501室房屋。
二原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、二原告的户籍证明复印件2份、被告营业执照复印件1份。证明二原告系夫妻关系，二原告与被告符合诉讼主体资格。被告质证认为为了配合法院工作，我们谈一下质证意见。对二原告系夫妻关系的证据不予质证，对营业执照有异议，我方不是被告，原告方应该提供水岸华府的营业执照作为证据。
证据二、置换协议书复印件1份。证明原告方与被告之间达成了置换房屋的一致意思表示，置换协议证明置换的是现房，房屋坐落于水岸阳光小区2号楼2单元501室，置换的房屋面积为原房屋的2倍。被告质证认为与被告无关，被告对此证据不予质证。从律师的角度而言，这份协议是水岸华府项目部经办的，该项目部是负责动迁的独立部门，其给原告方安置到什么地方是其自己的事情，与被告无关。该协议是一份无效协议，只是一个意向性的草签协议，这个协议是有条件的，水岸华府项目部必须获得棚改办的授权和允许才能动迁。
证据三、照片2张。证明宣传广告牌中显示该项目的开发公司是被告，被告就是该项目的开发商。被告质证认为这是无效证据，广告是被告进行宣传的，但是与本案无关，该证据不能体现水岸华府项目部与被告的关系。
证据四、房屋所有权证复印件1份。证明二原告享有该房屋的所有权，符合本案诉讼主体资格，该房屋所有权证号与被告签订置换协议上标注的房屋的字第号相符。被告质证认为房证与被告无关，被告对此不予质证。从原告方与水岸华府项目部所签订的协议看，只能证明房证的合法化，不能证明原告方的房屋可以动迁。原告方提供的与本案无关的证据不能作为证据使用。
证据五、录音光盘2张。证明置换协议的经办人员在同二原告的亲属谈话时明确表示其是经过被告的法定代表人姚向军同意后答应为二原告提供的现房，且本案被告具有诉讼主体资格。被告质证认为对于在市房产局办公室进行的录音，该经办人员所说的话能否代表姚向军那只是其自己说的，不能证明是被告同意给原告置换的房屋。对于二原告所称的市场部副总经理（于炎）的录音，其不是市场部的工作人员，水岸华府动迁办确实在我公司有办公室，但于炎是御景湾的工作人员，况且于炎在录音中所说的内容也没有体现出与被告有关。这两份录音均与被告无关。
证据六、调查笔录1份、郝巨刚的置换协议书复印件1份。证明郝巨刚也与被告签订了协议，郝巨刚证实安置给二原告房屋的那栋楼是被告开发的，其情况与原告方的情况相同。被告质证认为这是一个无效的调查笔录，二原告自己都说不清被调查人的名字，而且郝巨刚所谈及的内容与被告无关，只是他自己的陈述。虽然郝巨刚为了配合二原告的调查提供了协议书，但是协议书上没有任何与被告有关的字样。
证据七、便条1张。证明被告的项目部经理于炎为原告方提供了联系地址及电话，于炎当时为被告公司的部门经理。被告质证认为动迁安置是公司行为不是于炎的个人行为，于炎没有权利对外签订动迁协议。
证据八、照片3张。证明御景湾只是被告公司开发的一个项目名称，御景湾不是独立的单位。被告质证认为御景湾是佰利置业公司滨江分公司的一个项目，其有独立的营业执照和负责人，御景湾与本案无关。
证据九、施工公告照片1张。证明公告中显示的建设单位是被告，水岸华府是被告开发建设的项目。被告质证认为二原告的房屋在9#地块的道路上，不属于被告的动迁范围，被告也没有权利动迁。二原告房屋所处的位置与照片中体现的情况没有关系。
证据十、宣传广告1份。证明水岸华府和水岸阳光都是被告公司开发的工程项目。被告质证认为水岸华府和水岸阳光都是我公司开发的工程项目。如果是被告进行拆迁安置会就地安置，二原告的房屋在9#地块的道路上，不属于被告的动迁范围，被告没有权利动迁。
证据十一、照片2张。证明被告动迁的二原告的房屋坐落在被告开发的楼盘中（9#地块的位置）。被告质证认为二原告的房屋不在我们规划的地块内，效果图不能证明什么问题，真正的规划文件在规划局可以查到，二原告的房屋在我们用地的红线之外。
被告辩称，1、原告方对被告提起的诉讼，诉讼主体错误。被告没有义务承担原告的诉讼请求。2、被告与二原告向法庭提供的证据中的水岸华府项目部是两个单位，二者之间没有任何业务联系。至于水岸华府项目部与二原告是怎么商量协定的被告不知道，被告之所以应诉是因为法院将起诉书送达给了被告，被告来是为了把这件事情向法院说清楚。二原告提供的证据中涉及的于经理（于炎）不是佰利公司的人，而是御景湾的工作人员，他不能代表被告。3、二原告的房屋坐落在中央街西侧，这是黑河市政府改造的一条街，这条街由市政府负责动迁、补偿，所有事项都由市政府下属的棚改办负责。水岸华府项目部至今没有得到黑河市政府棚改办的授权，水岸华府项目部是没有权利动迁的。4、水岸华府项目部与原告方之间的协议显示“在24个月之内回迁”，目前还没有达到24个月的时间，水岸华府项目部应该还在落实这件事情。5、水岸华府项目部与原告方之间签订的合同是无效的合同，这份合同是双方草签的意向性合同，并非正式合同。
被告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、规划图复印件3份。证明二原告的房屋坐落在黑河市政府改造的中央街的中间，按照这个规划图应该由黑河市棚改办出具合法的动迁手续，由棚改办给予补偿安置，水岸华府项目部没有权利进行拆迁，更与被告无关。二原告质证认为该规划图与本案没有关联性，也不具有合法性。虽然其盖有规划局审批专用章，但是依据相关法律规定，绘制城区某一部位的图纸应当加盖具有规划该地块主管部门的专用章。虽然被告说二原告房屋所在的地块是道路用地，但是没有其他文件予以佐证，规划局也没有发文说该地块用于公路建设，只是被告个人认为二原告的房屋站在红线上要修公路。即使该图是正规图纸，也没有说该地块是要修路的，二原告的房屋是归政府动迁还是归被告动迁被告没有提供证据予以证明。
证据二、照片1张。证明水岸华府项目部没有对二原告的住宅进行拆迁，虽然签订了协议，但只是一个意向性的协议。二原告质证认为对房屋是二原告的没有异议，但房屋是否拆迁与是否履行合同是两个概念，这个房屋现在归谁与本案没有关联性，没有动迁、不履行合同就是不符合法律规定的。
证据三、派出所出具的出警单1张。证明水岸华府项目部与原告方洽谈动迁事宜，当时的交付物只有房证，洽谈中原告方将房证收回，并且向工作人员明确表示不置换房屋了，所以置换协议已经无效。原告质证认为对证据的真实性无异议，但是对出警单载明的内容和证明的问题有异议。因为拆迁过程中不履行合同、拿回房证的行为不属于公安机关的职责范围，派出所的行为违反了法律规定。被告所说的将房证收回协议就作废，违反了《合同法》的规定，合同一经签订就已经生效，不会因将房证拿回而导致合同无效。
法庭出示黑河市工程质量监督站出具的情况说明1份。原告质证认为该证明不符合法律规定，不具有合法性。机关单位对外出具证明除了要盖公章还需要有证明人和法定代表人的签名。此楼没有竣工验收不意味着没有人居住，也不意味着没有对外出售，黑河有很多建筑在验收之前就已经出售了，这也是客观存在的。被告质证认为无异议。
经审理查明，2015年7月29日，水岸华府项目部与杨泽华签订置换协议书，双方约定：现有被拆迁人杨泽华以有证房63㎡及全部附属物、搬迁费、临时安置费等各项补偿，置换黑河市佰利置业有限公司水岸阳光小区住宅楼一户，建筑面积约为116.78㎡，位置位于阳光小区2号楼2单元501室。该回迁楼办理房屋产权证由甲方（水岸华府项目部）全权负责，办理房证产生的一切税费由甲方承担。甲方承诺，在搬迁之日算起，24个月内给予回迁进户，并尽量争取给予提前交房入户。
同时查明，2008年4月7日黑河市规划局建设用地图中显示西部城区1#—9#地块（不包含5#地块）的用地单位为黑河市佰利置业有限公司，二原告所有的房屋包含在该图范围内。该楼盘（水岸华府）在进行对外宣传时显示的开发商为黑河市佰利置业有限公司。
又查明，水岸阳光小区2号楼的建设单位—黑河市佰利置业有限公司尚未组织各方责任主体对该工程进行竣工验收。
本院认为，水岸华府项目部负责对外拆迁，其拆迁范围内的用地单位为被告，且被告认可水岸华府和水岸阳光都是其开发的工程项目，虽然被告称其与水岸华府项目部没有任何关系，但其并未提供证据予以证明，因此被告的辩解理由本院不予采信，故本院认定本案的诉讼主体适格，水岸华府项目部的权利义务应由被告承担。杨泽华与水岸华府项目部签订的置换协议为双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应恪守。但按照法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案争议房屋尚未验收合格，其尚未达到交付使用的条件，且双方约定的交付房屋的履行期限尚未届满，故原告要求被告履行协议交付阳光小区2号楼2单元501室房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
驳回原告杨泽华、张国良的诉讼请求。
案件受理费50.00元（减半收取）由原告杨泽华、张国良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
审判员 卢宏波
二〇一五年十二月十四日
书记员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。