湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初3263号
原告（反诉被告）：刘友良，男，1971年2月17日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托诉讼代理人：周柏荣、朱诗虎，湖南理曜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘新华，男，1955年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
原告（反诉被告）刘友良（以下简称原告）与被告（反诉原告）刘新华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周柏荣、刘诗虎和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘友良向本院提出诉讼请求：1．被告向原告返还多收取的房屋租金48816元及孳息12828元（孳息按年利率6%分年度计算至2017年6月15日止）；2．被告向原告支付屋顶信号基站人工工资32000元。事实与理由：2007年12月18日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于长沙市雨花区韶山路555号的自有房屋出租给原告用于经营宾馆。合同约定的租金略高于市场行情，第一年度租金为22元每月每平方米，按每年百分之十逐年递增。合同约定该出租房屋的产权证面积为481平方米。合同签订时，被告以房屋已经抵押给银行为借口未与原告核对房屋产权证面积，此后多次拒绝。合同开始履行后，被告交付房屋由原告经营，原告依约履行支付租金义务。2016年10月，原告无意间拿到被告出租房屋同一栋其他业主房屋房产证复印件，按整栋楼的设计布局，每间开间均为3.6米，经现场测量和计算，房屋实际产权面积为468平方米。经计算，自合同开始履行至2017年5月10日，合同被被告强行终止，被告超出合同约定多收取房屋租金约48816元，按照年利率6%的标准分年度计算，相应的孳息为12828元。被告收取该超出部分的房屋租金既无法律依据也无合同依据，均为不当得利，应予返还。此外，2009年初，中国联合网络通信有限公司长沙市分公司（以下简称联通公司长沙分公司）在涉案房屋楼顶安装基站后，被告写下承诺书，承诺每年向原告支付基站管理人员工资4000元，但至今八年有余却分文未付，被告应付32000元。原告认为，被告违背诚实信用原则，拒不履行提供出租房屋产权证核对面积的义务，虚报产权证面积，牟取不当得利，应予返还。
被告（反诉原告）刘新华辩称：（一）房屋面积有房产证为证，原告主张租赁合同中的面积大于实际面积没有事实依据。（二）2009年2月，原告将被告楼梯间及屋顶低价出租给联通公司长沙分公司用于基站建设，并签订了合同，租金为9000元每年。被告发现后，经过与原告和联通公司沟通，三方约定将合同出租方变更为被告，该合同已丢失。同时，被告出具承诺约定被告给原告管理人员工资4000元每年，原告不再收取其他费用。此后，被告查证联通公司长沙分公司与其他人的基站租赁费用为二至三万元每年，被告与联通公司长沙分公司联系达成共识，补充合同增加租金。但原告又擅自与联通公司长沙分公司签订了两年合同，并领取了2009年至2017年期间的基站房屋租赁费用61000元。被告多次要求原告退还多收取的金额，原告拒绝支付。扣除被告承诺支付的32000元，原告还应向被告支付29000元。
被告（反诉原告）刘新华向本院提出反诉请求：1．原告支付被告欠付的租金147517元，占用房屋未移交的租金78268元及违约金21600元，损害房屋设施的赔偿金19500元，侵占联通公司长沙分公司基站租赁费用64000元，并以欠付金额为基数按照银行同期贷款基准利率支付利息至全部款项实际支付之日止；2．终止原告与被告签订的租期为2007年12月18日至2017年12月18日的房屋租赁合同；3．原告拆除屋顶建设的锅炉和员工宿舍，并恢复原状和承担修复蓄水屋面功能及四楼室内渗水墙面起壳重新装修的全部费用33804元；4．原告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：（一）2007年12月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将位于长沙市雨花区中意一路555号红星村电脑电器城11栋的三、四层建筑面积为481平方米的房屋租赁给原告，并交付房产证复印件。原告称其实际支付的租金为1805117元，而被告实际收到的租金为1676168元，原告少支付了128957元。被告要求原告提交收款收据的原件，要求原告按合同约定的单价支付欠付的租金147517元。（二）2017年4月13日，原告与被告协商一致同意提前终止租赁合同。协议签订后，原告仅向被告支付了2017年3月18日至2017年4月13日的租金14083元，但未按期移交房屋。此后，被告多次要求原告移交房屋均未果。原告违反来修去丢的原则，在腾房时恶意拆除入户门、损毁固定设施、拆除电线。被告安排工人重新装修施工，但因原告剪断电线导致无法施工。直到2017年7月23日，被告施工人员才进场施工。但2017年7月26日，又因原告占用消防通道，租赁房屋被消防部门查封。2017年7月28日，被告重新签订了装修协议，2017年8月1日才强行进场施工。上述108天期间房屋未收回，原告应向被告支付该期间空置房屋的租金损失78268元，并按照200元每天的标准支付违约金21600元。（三）原告擅自拆改房屋结构和用途，导致蓄水屋面损坏。原告搭建员工宿舍，安装锅炉，造成屋顶防水柔性屋顶防水功能损毁，四楼室内多处漏水受到严重影响，墙面霉变起壳。被告要求原告拆除锅炉和员工宿舍，修复屋顶防水功能，并承担费用33804元。（四）2009年7月4日，原告将公用屋顶出租给联通公司长沙分公司用于基站建设，收取基站房屋费用12000元每年。被告发现后，经协商，被告承诺向原告付款4000元每年，原告不再收取其他费用。原告每年多收取的8000元应归还被告。被告多次提出，原告分文未付。经过与联通公司长沙分公司沟通，原告已经与该公司签订了两份共计10年期间的合作合同，并已领取了2009年至2017年期间的房屋租赁费用96000元，按承诺书约定，原告应得32000元，原告侵占的64000元应退还被告和其他业主。
原告（反诉被告）刘友良辩称：（一）2017年4月13日，双方签订的终止协议和同日被告出具的收据足以证明，原告已经付清房屋租赁期间的所有租金。（二）2017年4月13日，被告要求原告拆除属于原告的设施设备，次日，原告完成了拆除。其余留在房屋内的物品，被告可自行处理。原告在拆除过程中不存在被告所称恶意损坏房屋设施设备的行为。原告也未占用消防通道，是被告自身施工造成消防通道受堵。2017年4月13日至2017年8月1日期间，被告房屋空置与原告无关。（三）被告要求原告支付损害房屋设施设备赔偿金无事实依据。原告不存在损坏设施设备的行为，被告未提交证据证明其遭受了该项损失。（四）原告提出设立联通基站，并引进联通基站业务，经过被告的同意并安排在其屋顶上。原告和联通公司签订了一份合同，约定联通公司每年向被告支付管理费9000元。之后，被告在2009年2月19日写下承诺，承诺将每年收到的管理费中的4000元支付给原告。基站设立后，由于基站频繁维护，联通公司长沙分公司经常运送设备上楼，既影响原告的正常经营又损害了原告的设备设施。2009年7月4日，原告和联通公司长沙分公司另行订立了一份合同，约定由该公司向原告支付通行补偿费，前五年每年9000元，后五年每年12000元，该两份合同是完全不同的合同，且毫无关联。被告的主张不能构成反诉。（五）原、被告已经在2017年4月13日签订协议提前终止了房屋租赁合同。被告反诉解除该合同属于画蛇添足。（六）屋顶的锅炉和员工宿舍是前承租人搭建的，不是原告搭建的。原、被告签订合同时，被告同意原告继续使用该锅炉和宿舍，并未要求原告在解除房屋租赁合同时必须拆除。原告未改变租赁房屋任何结构。（七）屋顶蓄水面的问题属于自然损耗，房屋年久失修，应由被告承担维护责任。（八）四楼室内漏水处距离锅炉约20米，没有证据证明该漏水系锅炉引起的。原告租赁使用房屋时，该漏水就已经发生，并非原告造成的，属于房屋本身的质量问题。被告的反诉主张不应得到支持。
经审理查明，2009年3月，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于长沙市雨花区韶山路555号11栋的三、四层房屋出租给乙方，房屋建筑面积为481平方米；租赁期限为2007年12月18日至2017年12月17日；租金每一年支付二次；第一年租金标准为22元每月每平方米，租金按每年递增10%计算；租金以现金方式支付，如拖欠租金，甲方每天加收200元违约金；租赁期满后双方本着“来修去丢”的原则，乙方需在合同到期前三天交还房屋及设施；乙方如需续租提前三个月与甲方协商，协商后重新签订新的租赁合同，如承租方逾期不搬又不续租，按原告的租金加收一倍的延期费。原告系因原租赁人“转让”而与被告签订该合同，故该合同落款时间为2007年12月18日。此后，原告自2009年3月18日起实际租赁该房屋，原告多次向被告支付租金，被告多次向原告出具了租金收据。
2009年12月9日，被告向原告出具一份承诺书，其中载明：“屋顶联通公司安装信息发射台于刘新华屋顶，须派人管理和维护，刘新华在收取联通公司的管理费中分给刘友良派人管理的工资肆仟元每年，付款时间按联通公司付款时间确定，在施工、安装、拆除及平常维护期间由刘友良同志支持配合，不收其他费用”。
2012年12月7日，双方达成补充协议，约定2013年起租金每年递增率在前一年的基础上递增5%。
2017年4月13日，原、被告签订了一份协议，其中载明：双方租赁合同是2017年12月18日到期，由于生意冷淡，经双方协商同意提前终止合同，双方按原合同结清所有费用；原告退还被告出租给原告的全部房屋，本着来装出丢的原则，被告收到原告付清使用期间的租金，双方行使各自的权利。当日，被告向原告出具了一张收据，其中载明：收到原告2017年3月18日至2017年4月13日的租金14083元，房租全部结清。
此后，原告搬离了出租房屋。
另查明，涉案房屋登记面积为480.98平方米。
原告于2017年5月25日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，经询问，被告称与联通公司长沙分公司签订了《基站场地合作合同》，2009年至2014年期间每年收取了房屋租赁费用9000元，2015年至2017年每年收取了房屋租赁费12000元。另经核对被告提交的房屋产权证原件，原告表示对租赁房屋的面积无异议。
上述事实，有《房屋租赁合同》、2012年12月7日补充协议、2017年4月13日协议、租金收据、房屋产权证书和当事人的陈述等证据和开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，关于原告的诉讼请求。据被告提交的房屋产权证书，涉案租赁房屋的登记面积为480.98平方米，该面积与双方合同中约定的481平方米相差仅0.02平方米，该微小的面积差距应视为双方对房屋面积取整计算，故原告以房屋租赁合同与房屋产权面积存在差距为由，要求被告退还部分租金的主张，本院不予支持。此外，据被告陈述其确有从联通公司长沙分公司处收取租赁费用，原告作为租赁房屋的实际使用人，其要求被告按照2009年2月19日的承诺每年支付4000元的人员工资并无不当，原告要求被告支付32000元（8年×4000元/年），本院予以支持。
关于被告的反诉请求。因双方已于2017年4月13日协议解除了双方的租赁合同，故被告主张司法终止或解除双方协议并无必要，故本院仅确认双方房屋租赁合同于2017年4月13日解除。此外，据原告提交的被告于2017年4月13日出具的租金收据，双方已于当日结清了房租，故被告要求原告支付租金及相应利息的反诉请求，本院不予支持。另外，原告与联通公司长沙分公司签订相关合同收取费用与被告并无直接的关联，被告另行已从联通公司长沙分公司处收取了房屋租赁费用，故被告要求原告将收取的部分费用支付给被告的反诉请求，本院不予支持。最后，因被告未提交证据证实原告损坏房屋设施设备，未提交证据证实屋顶加设的锅炉和员工宿舍系原告所为，也未提交证据证实原告在2017年4月13日之后仍占用租赁房屋，还未提交证据证实屋顶蓄水屋面漏水和四楼室内漏水系因原告的原因造成的，故被告的相应反诉请求，本院均不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘友良与被告（反诉原告）刘新华签订的租赁期限为2007年12月18日至2017年12月17日的租赁合同于2017年4月13日解除；
二、被告（反诉原告）刘新华于本判决生效之日起3日内支付原告（反诉被告）刘友良32000元；
三、驳回原告（反诉被告）刘友良的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘新华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2141元，由原告（反诉被告）刘友良负担1541元，被告（反诉原告）刘新华负担600元；反诉费3385元，由被告（反诉原告）刘新华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 欧阳毅
人民陪审员 朱 金
人民陪审员 邓正军
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 廖薇薇
附：
《中华人民共和国民法总则》
第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。