湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第02341号
原告恩施市龙腾房地产开发有限公司。住所地：湖北省恩施市民族西路*号。组织机构代码：57152225-9。
法定代表人黄大清，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）黄家猛，湖北施南律师事务所律师。
被告向承杰，男，生于1950年5月24日，汉族，湖北省恩施市人，退休人员，现租住恩施市。
被告刘清梅，女，生于1964年1月22日，土家族，湖北省恩施市人，中百仓储员工，现租住。系向承杰之妻。
原告恩施市龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）诉被告向承杰、刘清梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由审判员郭韶华担任审判长，与审判员张勇、区海玲组成合议庭适用普通程序于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告龙腾公司的委托代理人黄家猛、被告向承杰到庭参加诉讼。被告刘清梅经合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙腾公司诉称，2011年10月，恩施州规划委员会第十次会议通过民族路原市发改委宿舍区改造策划方案。2014年2月，经恩施市人民政府批示，民族路原市发改委宿舍区列入棚户区改造项目。2015年6月4日，原告与二被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，被告领取了补偿安置款，但被告未将《土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交给原告，致使不能办理注销手续，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次找被告要求立即交付两证，但被告拒绝交付。根据《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，被告的行为已经违约。原告为了维护自己合法权利，现请求法院判令二被告全面履行《房屋拆迁补偿安置协议》，将位于恩施市民族路三巷6号的住房一套的《土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交给原告办理注销手续，并承担违约责任；本案的诉讼费全部由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码复印件各一份，法定代表人身份证明一份。证明原告的主体资格。
证据二、（2011）12号恩施州规划委员会会议纪要复印件一份。证明原告所开发的恩施市航空路发改委宿舍片区经州规划局同意进行改造。
证据三、《请示报告承办单》复印件一份。证明恩施市人民政府同意将恩施市航空路发改委宿舍片区纳入棚户区改造项目。
证据四、《房屋拆迁安置补偿协议》、委托书、注销申请书、领条、搬家通知书、《房屋置换协议》复印件各一份。证明二被告已与原告签订了安置补偿协议，原告已经履行了协议，但被告不按协议约定给原告提交两证，致使原告不能办理注销手续。
证据五、恩施市国土资源局（2015）106号文件、批示、2015年7月7日恩施晚报报纸复印件各一份。证明恩施市人民政府同意将恩施市航空路发改委宿舍片区的土地使用权收回，并由国土局发出了公告。
证据六、恩施市住房制度改革办公室证明一份、照片三张。证明恩施市航空路发改委宿舍片区的房屋已经全部拆除。
证据七、装饰工程造价评估入户实物调查定案汇总表一份（三页）。证明原告应给二被告补偿被拆迁房屋室内外装饰及零星砌体工程20658.49元。
被告向承杰辩称，被告与原告签订的《房屋置换协议》有问题，是原告用不法手段让被告签的，应重新签订；原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中的装修补偿款，原告没有支付给被告，协议未生效，被告手中只有置换协议，没有安置补偿协议，所以，安置补偿协议不生效；原告采用欺骗手段要求土地局注销土地使用证，在被告向土地局说明情况后未能实现，说明被告不该交土地使用证；市政府、法院及土管局哪家要收取被告的两证，就给被告出具收条，解决被告的问题；被告要求被损坏的物品应得到赔偿。
被告刘清梅没有答辩，亦未提交证据。
经质证，被告对原告提交的证据提出：对证据一无异议；证据二、三的内容没有理由要被告服从。对证据四中的签名没有异议，但是被告在精神恍惚的情况下签订的，且被告只有《房屋置换协议》，没有《房屋拆迁安置补偿协议》。证据五不算证据。对证据六的意见是房子拆完了是原告的事。对证据七的意见是评估部门的人员确实去过被拆迁房屋看过，但原告告诉被告的儿子向振东装修补偿是25000元，被告至今也没有领取。本院认证，原告提交的证据来源合法，具有真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2011年11月28日，恩施土家族苗族自治州规划委员会第十次主任办公会议原则同意位于恩施市民族路三巷的原恩施市发展和改革局宿舍片区的改造。2014年2月25日，恩施市人民政府同意将该片区纳入棚户区改造项目。原告恩施市龙腾房地产开发有限公司取得了该项目的工程建设。被告向承杰、刘清梅拥有该片区原恩施市物价局宿舍内的房屋一套。
2015年5月30日，原告龙腾公司（甲方）与被告向承杰（乙方）签订《房屋置换协议》，协议约定：经甲乙双方友好协商，现就乙方在原物价局宿舍的住房一套达成如下置换协议：一、乙方房屋现状：产权证面积82.17㎡，无电梯。系房改房，楼层为第三层。二、甲方同意给乙方购买一套二手房进行置换，二手房的地理位置是乙方认可的地段。楼层在2-5层。所购买的二手房面积在82.17㎡左右，82.17㎡的购房款由甲方承担，超出面积的购房款由乙方自行承担；如面积不足82.17㎡，甲方给乙方按购房单价给乙方补购房款。乙方购买的二手房办理过户手续及相关费用由乙方自行承担。三、购买二手房的时间为甲乙双方签订本协议之日起至甲方给还建区域交付新房之日止，若乙方在该时间段没购买好二手房，甲方同意再推迟3个月，该3个月乙方在外租赁房屋的租金由乙方自行承担。三个月期满，甲方不再给乙方购买二手房，甲方按照开发区还建区域7-10楼房屋销售均价给乙方货币补偿，补偿价款按82.17㎡计算。四、甲、乙双方签订本协议当日办理完原房屋的相关手续，三日内将房屋交付给甲方处置。五、甲方给乙方补偿房屋租金每月1000元，搬家车费共计1000元。
被告向承杰于2015年5月31日领取了搬家费1000元和房屋租金（过渡费）14400元，于6月2日搬出了被拆迁房屋。
2015年5月29日，恩施州振业房地产评估咨询有限公司对二被告的房屋作出了《装饰工程造价评估入户实物调查定案汇总表》，工程实际造价为20658.49元。
因被告向承杰之妻刘清梅不同意《房屋置换协议》（被告刘清梅并未在被拆迁房屋住），加之其未在协议上签字。经协商后，原告龙腾公司（拆迁人，甲方）于2015年6月4日与被告向承杰、刘清梅（被拆迁人，乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：一、被拆迁房屋现状：（1、2、4略），3、乙方现有房屋内的装饰装潢由甲方聘请具有资质的评估机构进行评估，评估报告为本合同附件，乙方在评估报告上签字确认后，甲方按照评估价格给乙方进行补偿；补偿款在交付置换房时与置换房屋面积的房款冲抵，按照多退少补的原则支付，也可以一次性支付给乙方。二、拆迁补偿方式：1、房屋产权置换，产权置换按照拆迁双方协商的原则，达成以下协议：甲方按原产权证面积1比1.3给乙方置换房屋还建，不找新旧房屋差价。2、还建房屋与原房屋面积差额的优惠价格约定：⑴若乙方需要在原置换面积基础上且在还建范围内再想要大户型的住房，增加面积在10平方米以上的，对增加的面积部分按本小区开发的房屋销售价优惠3%向甲方支付房屋价款。⑵若乙方选择房号户型超出置换的房屋面积10㎡以内的，对超出的面积按本小区开发的房屋销售价优惠2%向甲方支付房屋价款。⑶本小区房屋销售价是在物价部门申请定价备案，而且是通过公开、公平的价格表销售，由还建住户按下面第3小项中制定的抽签方式来进行选择房号，但住户选择任何一种房号都是按公开价格表销售价（物价部门的定价）向甲方支付超出的面积价款。⑷略。3、房号户型选择：原乙方产权置换面积确定后，甲、乙双方签字认可，乙方选择房号户型时，由甲方制定方案通过抽签方式供乙方参与选择房号户型，由甲方指定一栋楼为还建置换楼，该栋楼是根据大多数应还房屋面积涉计户型，乙方不得以任何理由改变选定的还建房屋面积和户型，乙方只能在该栋楼范围内选定置换房屋，且只在乙方选定的户型面积范围内抽签。三、房屋置换面积选择时间：1、3（略）。2、甲方有6种面积归乙方选择，大面积和小面积，由乙方自己同意选择签字为准。第三种面积（120㎡左右）三室两厅（向承杰在该栏划“√”并签名）。四、安置还建地点及户型。1安置还建地点按规划设计，原地就近还建。2、安置还建户型：依据州规划委员会审批的规划设计方案为准。甲方给乙方还建面积约106.82㎡，甲方设计完还建房屋户型后，乙方在户型表上签字确认，该户型表为附件附后，作为该合同的组成部分，以上户型面积包括套内使用面积、阳台面积、套型建筑面积、分摊面积，现所有户型面积全部是预测面积，准确面积由房管部门测量的面积为准，乙方所选户型的面积按照房产部门测量的面积为准，面积误差按照本小区相应楼层销售房屋发票均价补差，多退少补。3（略）。五、还建房装修标准（略）。六、原单位房屋统一增加的物证建筑（略）。七、房屋搬迁。⑴过渡费：乙方现有房屋面积在100平方米以内的，过渡期房租费每月1000元／户补偿；现有房屋面积在100平方米以上的，过渡期房租费按每月1200元／户。过渡期从协议生效之日起按30个月计算，甲方一次性支付20个月过渡费。约定的过渡期满后不交房，过渡期顺延，甲方每月增加过渡费300元。提前交房，按每月每户支付的相应过渡费减出。⑵搬家：乙方所有宿舍大院的管线网，水、电、闭路电视、有线电话、天然气、宽带、空调等由乙方自行拆除，过渡期间乙方增加的管网线，由乙方自行搬出，甲方不承担任何相关的迁移费用。⑶（略）。八、房屋搬迁，自甲方通知乙方搬迁之日起，乙方须在30天内搬迁完毕，甲方给乙方支付1000元搬迁费，若逾期不搬走房屋内的财产，视为乙方放弃财产权利，由甲方自行处置。九、房屋验收及质量保证，甲方提供的还建房必须符合国家质量标准，由政府相关建设质监部门验收合格后才能交付给乙方使用。十、房屋的交付（略）。十一、产权登记（略）。十二、乙方家庭的全体成员一致同意，有产权登记人为乙方代表签字，甲方付给乙方的各项款项，一律由乙方签字人领取…。十三、拆迁补偿安置协议约定由拆迁人支付的各项补偿款，按拆迁补偿安置协议约定的时间及期限执行。还建房经相关部门验收合格后，甲方通知乙方接受房屋，从甲方通知之日起两个月后，乙方可对新房进行装饰装潢。十四、为了配合政府土地管理部门土地挂牌出让，在签字拆迁补偿安置协议时，乙方须将房产证、土地使用证等相关证件交付甲方并在本协议生效后协助办理注销登记，若本协议不能生效，甲方退还乙方房产证、土地使用证。十五、十六（略）。
此后，包括二被告被拆迁房屋在内的原恩施市物价局宿舍被拆除。
因被告向承杰搬出被拆迁房屋后，既不领取补偿款，也拒不按约定向原告提供《房屋所有权证》和《土地使用权证》，致使原告无法办理两证的注销手续，进而拖延后续手续无法进行。原告于2015年8月24日诉至本院，请求判准诉请。
2015年9月1日，原告向本院提出先予执行申请，要求被告立即将原位于恩施市民族路三巷6号住房的《土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交给原告，并协助办理注销手续。本院于2015年9月10日作出（2015）鄂恩施民初字第02341号民事裁定，裁定二被告立即向原告交付两证，并协助办理两证的注销手续。
2015年9月15日，被告向承杰以“市民族两路房地产开发项目与市政府相关人员有着诸多内在关联和瓜葛，为使该案审理免受行政干预”等为由向本院提出申请，要求恩施市人民法院回避审理此案。本院向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院递呈《对原告恩施市龙腾房地产开发有限公司诉被告向承杰、刘清梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案指定管辖请示》后，该院于2015年10月8日作出“不予批准”的批复。
庭审时，原告撤回了要求被告承担违约责任的诉讼请求。
本院认为，原告与被告向承杰签订《房屋置换协议》后，因被告向承杰之妻刘清梅不同意该协议，原告于2015年6月4日与二被告重新签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议应是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告领取部分房屋租金（过渡费）及搬迁费后，不领取余下的房屋租金及原房屋的室内装潢评估补偿款，并非原告拒绝支付，故按照协议约定，原告在相应的时间内已经履行了义务，被告理应按照约定向原告提供被拆迁房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。被告不提交两证并协助注销，将会使土地的收储工作无法完成，继而会严重影响开工时间、推迟其他被拆迁户的回迁。被告向承杰对其辩解，未提交相应证据加以证明，本院不予采纳。因此，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告刘清梅经合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本院在查明案件事实的基础上依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告向承杰、刘清梅应向原告恩施市龙腾房地产开发有限公司提供位于恩施市民族路原恩施市物价局宿舍被拆迁房屋一套的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。
案件受理费100元，由被告向承杰、刘清梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 郭韶华
审判员 张 勇
审判员 区海玲
二〇一五年十一月二十四日
书记员 申 宝