广东省东莞市第三人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东三法清民一初字第1087号
原告东莞市凤岗镇黄洞洪屋围股份经济合作社，住所地为广东省东莞市凤岗镇黄洞洪屋围村民小组。
负责人洪胜军，理事。
委托代理人成文环，广东凯略律师事务所律师。
委托代理人潘洁莹，广东凯略律师事务所律师。
被告东莞市金盛国际物流服务有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇雁田村海关综合报关大楼一楼之一单位。
法定代表人叶来兴。
原告东莞市凤岗镇黄洞洪屋围股份经济合作社（以下简称洪屋围经合社）诉被告东莞市金盛国际物流服务有限公司（以下简称金盛公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员莫敏如、赵钻贤组成合议庭进行审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告洪屋围经合社的委托代理人成文环、潘洁莹到庭参加了诉讼，被告金盛公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪屋围经合社诉称，2006年3月6日，洪屋围经合社与金盛公司签署《有偿使用土地合同书》，洪屋围经合社将位于凤岗玉泉电子信息产业园地块编号为24号、面积约3592平方米的地块流转给金盛公司使用，金盛公司应向洪屋围经合社支付土地有偿使用费395120元，并在使用土地期间按2.3元／月／平方米的标准支付土地管理费、综合服务费或企业经营承包款等费用（其中土地管理费为l元／月／平方米，土地管理费每隔五年递增百分之十）。如金盛公司逾期支付，应按银行贷款利率的两倍支付滞纳金。签署《有偿使用土地合同书》后，洪屋围经合社已向金盛公司交付全部土地，金盛公司也己实际占有使用，金盛公司除支付土地有偿使用费395120元外，还应按约定标准每月支付费用。期间，金盛公司已向洪屋围经合社支付2007年3月1日至2013年12月31日的费用共677095.2元，但尚欠2014年1月1日至2015年9月30日的费用共131036.8元（暂计金额），虽洪屋围经合社多次催促，金盛公司至今仍未付清，且据了解，目前金盛公司已经停产停业，没有清偿能力。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，案涉3592平方米土地权属属于洪屋围经合社集体所有，依法不得转让用于非农业建设，案涉《有偿使用土地合同书》违反了《土地管理法》的规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，洪屋围经合社有权要求金盛公司交还全部土地，因金盛公司使用土地过程中已将机器设备、大批车辆存放在土地上，其应立即清场，将土地恢复原状。同时，洪屋围经合社有权要求金盛公司按照合同约定标准支付占用土地期间的费用，由于金盛公司已经支付了2007年3月1日至2013年12月31目的费用677095.2元，该等费用洪屋围经合社有权收取、无须退还，故金盛公司尚欠2014年1月1日到实际交还全部土地之日止的费用，洪屋围经合社有权要求金盛公司继续支付。综上，金盛公司的行为已造成洪屋围经合社集体资产流失，为免集体权益进一步受损，洪屋围经合社为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认洪屋围经合社与金盛公司于2006年3月6日签署的《有偿使用土地合同书》无效；二、金盛公司立即退场，将存放在地块上的机器设备、车辆全部搬走，并将位于凤岗玉泉电子信息产业园的地块（地块编号24号，面积约3592平方米）全部交还给洪屋围经合社；三、金盛公司向洪屋围经合社支付拖欠的占用土地期间的费用（按2.4元／月／平方米的标准，自2014年1月1日起支付到金盛公司清场完毕并实际退还全部地块之日止，暂计至2015年9月30日，暂计金额为131036.8元）；四、金盛公司向洪屋围经合社支付逾期付款的利息（以欠付款项为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自欠款之日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年9月30日，暂计金额为13527.31元）；五、金盛公司承担本案的全部诉讼费用。以上费用暂合计：144564.11元。
原告洪屋围经合社对其上述主张提供的证据材料有.有偿使用土地合同书、土地证、权属证明。
被告金盛公司未答辩，亦未提交任何证据材料。
经审理查明，2006年3月6日，洪屋围经合社与金盛公司签订一份《有偿土地使用合同书》，主要内容为：洪屋围经合社同意将地处凤岗玉泉电子信息产业园所属的工业用地（地块编号为24号），约3592平方米，有偿转让给金盛公司使用，准确面积以实际丈量为准，地块的红线范围及四至见附件红线图所示；土地使用期限从土地交付使用之日起算为五十年，使用的最终期限以国土证上确认年限为准；金盛公司向洪屋围经合社支付土地有偿使用费为110元/平方米，总金额为395120元，此土地有偿使用费的价格不包含任何的办证费用；付款方式为，支付期限为一年，签订此合同三天内，金盛公司首期付土地有偿使用费总额的50%计197560元，二期必须在2006年12月底前支付余下50%地价总额即197560元，如逾期付款由洪屋围经合社按银行最高贷款利率的两倍计收滞纳金，对任何一期交费逾期达三个月以上的视为金盛公司自动终止该宗地有偿使用的行为，洪屋围经合社有权单方面终止合同，无偿收回土地且不退回已交地款；除承付土地的有偿使用费之外，从正式签订合同日起一年，金盛公司同意向洪屋围经合社支付土地经营承包款（包括土地管理费、综合服务费或企业经营承包款），土地经营承包款以土地面积每月每平方米2.3元计费，土地经营承包款构成如下：土地管理费占1元，综合服务费为1.3元，即金盛公司每年应缴纳99140元给洪屋围经合社，以后土地管理费每隔五年递增10%；土地经营承包款每年分二期缴纳，分别在每年的1月10日前和7月10日前缴纳，如不按时缴纳，洪屋围经合社可按前述土地有偿使用费的逾期交费办法收取滞纳金，从交付土地之日起一年后开始收取；洪屋围经合社协助金盛公司办理国有土地证、工商、地税、国税、报建等手续，但所有的办证费、手续费等费用全部由金盛公司负责；洪屋围经合社负责道路、水、电、通讯、宽带网、电视线等地块的六通一平，并接通至该地块路边；金盛公司的投资项目必须符合洪屋围经合社的该工业园的《控制性详细计划》文本要求和规定的土地用途性质建设；金盛公司应从签订本合同之日起一年内完成大部分建设项目，并正式投产使用，如未能如期建成投产，洪屋围经合社有权收回土地；洪屋围经合社协助金盛公司办理国土使用证等事项，办证费由金盛公司负责支付；金盛公司依本合同取得的土地使用权及在土地上兴建的建筑物，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押，但在转让、出租、抵押前要知会洪屋围经合社，并不得损害洪屋围经合社利益；本合同协议时限到期后，厂房、宿舍、电房等不动产部分归洪屋围经合社所有，如金盛公司需要续约时按同等条件下优先续期；凤岗玉泉电子信息产业园约3592平方米土地有偿转让给金盛公司建厂房用地，在本合同协议未到50年期之前，洪屋围经合社无权变卖和抵押该地块和地上的一切建筑物，地上建筑物指厂房、宿舍、电房等归属金盛公司所有；本合同一式三份，公证单位一份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起即生效。洪屋围经合社的股东代表在《有偿土地使用合同书》附页签名捺印确认，合同附页还附有一份红线图。
洪屋围经合社起诉主张：涉案地块权属为其所有的集体非建设用地，应该属于农业用地，签订涉案合同时约定按照规定办理转为工业用地手续，但至今未办理转为建设用地的审批手续，也未取得用地规划许可；洪屋围经合社在签订合同当天就已经将涉案地块空地交付给金盛公司使用，金盛公司已经按约定向洪屋围经合社付清了土地有偿使用费395120元，并在涉案地块上投资兴建起一栋建筑物，该建筑物没有办理报建手续，事先也没有取得建设规划许可；涉案地块在签订合同约定提供给金盛公司有偿使用时，已经过洪屋围经合社集体讨论并取得小组会议60%以上的股东代表表决同意；涉案地块名为有偿使用实为租赁使用，如金盛公司需要将土地使用权流转到其名下的，应依法办理相应的土地流转手续并向洪屋围经合社补交相应的地价差额；金盛公司已向洪屋围经合社支付自2007年3月1日至2013年12月31日止的土地经营承包款共677095.2元，但自2014年1月1日至2015年9月30日的土地经营承包款共131036.8元，经多次催促金盛公司至今仍未支付，现金盛公司已于2015年9月非正常停业，洪屋围经合社在劳动部门的见证下垫付了金盛公司拖欠工人的工资后遣散了其所有工人，现涉案地块已由洪屋围经合社派人管理现场，但因没有生效的判决依据，至今无法收回涉案地块并使用；涉案地块因不属于建设用地且在本案起诉前均未获相关政府部门依法批准为建设用地，故涉案《有偿使用土地合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而无效，因而提起诉讼要求判如所请。
另查明，洪屋围经合社提供了一份集体土地所有权证及一份由东莞市凤岗镇黄洞村村民委员会出具的《权属证明》，拟证实其为涉案地块的所有权权属人。编号为东府集有（2014）第1900220600317的集体土地所有权证显示，地址为东莞市凤岗镇黄洞村、地号为441900022060JA00010、图号为2518.50-38516.25、总面积为4.0178公顷的土地所有权人为洪屋围经合社农民集体以及东莞市凤岗镇黄洞榕树厦股份经济合作社农民集体，权属性质为集体土地所有权，登记日期为2014年12月30日。《权属证明》的主要内容为，位于黄洞村玉泉路有东至山边、西至玉泉路、南至恭荣公司地块、北至空地的厂房一块（占地面积为3592平方米），属洪屋围经合社所有。此外，洪屋围经合社在庭审中确认，涉案地块上的建筑物没有报建手续而无法合法使用，但至今尚未向政府相关职能部门申请对涉案地块上的建筑物进行处理。
以上事实，有洪屋围经合社提供的前述证据材料以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，金盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证及抗辩的权利。
首先，关于本案案由问题。洪屋围经合社与金盛公司签订的是《有偿土地使用合同书》而非《土地租赁合同》；从合同的条款内容来看：双方约定了在合同签订时起一年内应付清的土地有偿使用费和从合同签订之日起一年后按月应支付实际为土地管理费、综合服务费或企业经营承包款的土地经营承包款，双方还约定有偿使用土地的期限长达五十年，合同条款中甚至出现“有偿转让”、“金盛公司依本合同取得土地使用权”及“购买地块”等用语；从合同的实际履行情况来看，洪屋围经合社确认，金盛公司已经付清了土地有偿使用费共395120元及自2007年3月1日至2013年12月31日止的土地经营承包款共677095.2元，金盛公司亦在涉案地块上自主投资兴建起一栋建筑物来使用。由此可见，双方签订合同的目的是由洪屋围经合社将涉案地块的土地使用权有偿转让给金盛公司经营使用，故该合同名为“有偿使用”实际应为土地使用权的有偿转让。洪屋围经合社主张，涉案地块名为有偿使用实为租赁使用，如金盛公司需要将土地使用权流转到其名下的，应依法办理相应的土地流转手续并向洪屋围经合社补交相应的地价差额，但涉案合同中未发现有任何这方面的约定内容，故本院依法不予采纳洪屋围经合社的该项主张。本案立案案由（即土地租赁合同纠纷）有误，因涉案地块为洪屋围经合社农民集体所有的并应由洪屋围经合社代表农民集体依法经营使用的非建设用地，现由双方签订合同约定洪屋围经合社将涉案地块的土地使用权有偿转让给金盛公司经营使用，故本案案由应更正为合同纠纷。
其次，关于本案是否属于人民法院民事诉讼主管的范围。洪屋围经合社起诉主张，涉案地块权属为其所有的集体非建设用地，应该属于农业用地，签订涉案合同时约定按照规定办理转为工业用地手续，但至今未办理转为建设用地的审批手续，也未取得用地规划许可。洪屋围经合社在庭审中亦确认，金盛公司在涉案地块上自行投资兴建的建筑物没有履行办理任何报建手续，加上涉案地块不属于建设用地且至今均未获相关政府部门依法批准为建设用地，也无任何证据证明涉案地块上的建筑物依法领取了建设工程规划许可证，故洪屋围经合社将涉案地块有偿提供给金盛公司投资兴建建筑物属于典型的将农村集体土地用于非农业建设。而根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》等法律的规定，是否属于违法用地及非法建筑的认定及处理依法属于相关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事诉讼主管范围。因此，本案依法应驳回起诉，双方当事人应先依法向相关行政主管部门申请处理。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十六条、第三十六条、第四十三条、第六十三条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告东莞市凤岗镇黄洞洪屋围股份经济合作社的起诉。
因驳回起诉不收取受理费，根据《诉讼费交纳办法》第二十七条的规定，原告东莞市凤岗镇黄洞洪屋围股份经济合作社可在本裁定发生法律效力起七日内向本院申请退还已预交的受理费3192元。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 莫敏如
人民陪审员 赵钻贤
二〇一六年六月三日
书 记 员 殷佩君
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
2.《中华人民共和国土地管理法》第十六条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
3.《中华人民共和国土地管理法》第三十六条：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
4.《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
5.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
6.《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
7.《中华人民共和国土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
8.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
9.《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
10.《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
11.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
12.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条：裁定适用的范围：
（三）驳回起诉；
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果以及作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
13.《诉讼费交纳办法》第二十七条：第二审人民法院决定将案件发回重审的，应当退还上诉人已交纳的第二审案件受理费。
第一审人民法院裁定不予受理或者驳回起诉的，应当退还当事人已交纳的案件受理费；当事人对第一审人民法院不予受理、驳回起诉的裁定提起上诉，第二审人民法院维持第一审人民法院作出的裁定的，第一审人民法院应当退还当事人已交纳的案件受理费。