浙江省绍兴市柯桥区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）浙0603行初3号
原告孙强，男，1967年1月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托代理人黄亚飞、孙奇峰，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
被告绍兴市国土资源局柯桥区分局，住所地绍兴市柯桥区群贤路2432号。统一社会信用代码：113306210025820087。
负责人陈立根，分局局长。
委托代理人沈逸，女，系该分局工作人员。
委托代理人何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。
第三人郭爱凤，女，1962年11月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托代理人余剑英，浙江朋成律师事务所律师。
第三人沈洁琼，女，1986年9月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托代理人程幸福，浙江朋成律师事务所律师。
原告孙强诉被告绍兴市国土资源局柯桥区分局（以下简称“柯桥国土分局”）房屋行政登记一案，于2018年1月2日向本院提起行政诉讼。本院于次日立案受理，并于1月4日向被告送达起诉状副本及应诉通知书等。因郭爱凤、沈洁琼与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年3月13日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人孙奇峰，被告柯桥国土分局的委托代理人沈逸、何建航，第三人郭爱凤的委托代理人余剑英，第三人沈洁琼的委托代理人程幸福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月26日，绍兴市柯桥区房地产管理处对原登记在郭爱凤名下，坐落于安昌街道××路，房屋权证号为绍房权证安昌字第××号，房屋建筑面积为476.37平方米的房屋（五层）变更登记至沈洁琼名下（房屋权证号为绍房权证柯桥字第××号）。
原告孙强诉称：2016年3月4日，原告因与郭爱凤、沈洁琼及沈永林确认合同无效纠纷一案起诉至绍兴市柯桥区人民法院，要求判决郭爱凤、沈洁琼于2015年3月10日签订的房屋转让合同无效，将位于安昌街道（××）××路[丘（地）号P11058]的房屋权利人恢复变更登记为郭爱凤。经审理，2016年8月25日，该院作出（2016）浙0603民初2453号民事判决，判决确认郭爱凤与沈洁琼于2015年3月10日签订的房屋转让合同无效。但对原告的第二项诉讼请求，该院认为该诉请实为要求撤销房屋登记机构于2015年3月26日作出的变更登记行为，系房屋登记的行政行为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条、第八条相关规定的理解，不宜在该民事诉讼中一并审查处理，故对该项诉讼请求不予支持。原告可持案涉合同效力确认的生效判决，要求房屋登记机构进行更正登记或者通过行政诉讼途径解决。后郭爱凤、沈洁琼不服，提起上诉，经绍兴市中级人民法院审理，作出（2016）浙06民终4302号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告依据生效的判决向被告要求对涉案房屋进行变更登记至郭爱凤名下遭拒，故提起诉讼，请求撤销被告于2015年3月26日作出的将位于绍兴市柯桥区××街道（××）××路[丘（地）号P11058]房屋权利人变更登记至沈洁琼名下的行政行为；本案诉讼费由被告负担。
原告在庭审中向本院提供下列证据：
绍房权证柯桥字第××号绍兴市柯桥区房屋所有权证（存根）一份、绍房权证安昌字第××号绍兴市柯桥区房屋所有权证（存根）一份、柯桥区房屋转让合同一份，证明俩第三人通过房屋买卖合同方式，向房屋行政登记机关申请将原登记于第三人郭爱凤名下的坐落于安昌街道（××）××路的涉案房屋（建筑面积476.37平方米，总层数5层）变更登记至第三人沈洁琼名下的事实；
（2016）浙0603民初2453号民事判决书一份、（2016）浙06民终4302号民事判决书一份、公告一份、EMS国内特快专递邮件详情单三份，证明经法院判决确认俩第三人于2015年3月10日签订的涉案房屋转让合同无效及法律文书送达相关当事人的事实；
（2017）浙0681行初294号行政裁定书一份（当庭提交），证明原告曾就含涉案房屋行政登记一并提起行政诉讼，因含二个不同房屋行政登记行为而被诸暨市人民法院裁定驳回起诉的事实。
被告柯桥国土分局辩称：一、原登记机关作出的涉案房屋变更登记的行政行为事实清楚，程序合法。2015年3月10日，郭爱凤与沈洁琼共同就涉案房屋向原登记主管部门申请所有权转移登记，并提交了沈洁琼的结婚证、买卖双方的身份信息、郭爱凤的无婚姻登记记录证明及声明书、双方的房屋转让合同及销售发票、契证、房地产交易鉴证申请书、涉案房屋原房屋所有权证、国有土地使用权证等相关材料。原房屋登记主管部门经审查，认为郭爱凤与沈洁琼的转移登记申请符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条和第二十一条等相关规定，于2015年3月26日准予登记，并向沈洁琼颁发了绍房权证柯桥字第××号房屋所有权证。故被告认为，原登记机关就涉案房屋进行登记发证的行为有事实和法律依据，并不存在依法可以撤销的情形。二、原告并非适格的案涉行政诉讼主体。1、原告并非案涉房屋登记行政行为的利害关系人。根据行政诉讼法的规定，有权提起行政诉讼的应当为“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织”。本案中原告仅系沈永林的债权人，对案涉房屋仅享有人民法院依法处置后的财产分配权，与房屋登记行为本身并无法律上的利害关系。因此，原告并不具备行政诉讼的主体资格。2、原告诉称其曾向被告要求进行变更登记，但根据《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，申请不动产登记，应当由有关当事人双方共同申请或由当事人单方申请，但本案原告并非涉案房屋的当事人或共有人，不符合申请变更登记的主体要求，故原告并不具有申请变更登记的主体资格。三、被告作出的涉案登记行为已有三年之久，原告所诉已超过了行政诉讼法所规定的起诉期限。综上，原告之诉缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。
被告在举证期限内向本院提交了下列证据及依据：
涉案房屋所有权转移登记材料一套（含房屋登记审批表一份、房产所有权登记调查勘丈表及附图一份、房屋所有权转移登记申请书一份、对沈洁琼、郭爱凤房屋登记询问笔录附各当事人的身份证复印件各一份、沈洁琼结婚证一份、郭爱凤无婚姻登记记录证明一份、郭爱凤声明书一份、房屋转让合同一份、销售不动产统一发票一份、契证存根联一份、房地产交易鉴证申请书一份、柯桥区国用（2014）第15903号国有土地使用权证一份、绍房权证安昌字第××号房屋所有权证一份、柯桥区行政服务中心住房和城乡建设窗口承诺件通知书一份），证明原登记机关作出具体行政行为事实清楚，程序合法的事实。
法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、
第十六条、第十七条、第二十条、第二十一条。
第三人郭爱凤、沈洁琼共同述称:本案原告不具备诉讼主体
资格，原告是案外人沈永林的债权人，与涉案房屋登记行政行为无利害关系。俩第三人之间的房屋转移登记行为合法有效。另原告起诉已超过行政诉讼法规定的起诉期限。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人郭爱凤、沈洁琼未向法院提交证据。
本院依法调取了（2015）绍柯齐执民字第39号执行裁定书一份，证明原告与沈永林民间借贷纠纷一案，因沈永林无财产可供执行，本院于2015年5月20日裁定终结本院（2015）绍柯齐执民字第39号案的本次执行程序的事实。
庭审中对各方当事人提供的证据，对方当事人的质证意见如下：
原告提交的证据1-2，被告质证对其真实性无异议。对于证据2，被告对其证明目的有异议，该组证据只能证明原告通过民事诉讼，经人民法院审理后就涉案房屋转移所依据的房屋转让合同被依法确认无效，不能证明涉案房屋行政登记本身存在错误，或者存在被依法撤销的情形，只是涉案房屋行政登记的事实发生了变化需依法进行处置的事实。证据3，被告质证无异议。俩第三人同意被告的上述质证意见，第三人沈洁琼补充认为上述证据只能证明原告系沈永林的债权人，但并非涉案房屋行政登记行为的相对人，判决书恰可以证明原告不具有涉案行政诉讼的主体资格。本院认为，原告提交的证据1，被告及俩第三人质证均无异议，可以确认涉案房屋变更登记的基本事实，对其证明力，本院予以确认；证据2系法院生效的判决文书及送达依据，对其证明力，本院予以确认；证据3，被告及俩第三人质证均无异议，可以确认原告曾就涉案房屋行政登记行为提起行政诉讼，因在同一诉讼案件中包含二个不同的房屋行政登记行为而未分别起诉，被法院裁定驳回的事实，对其证明力，本院予以确认。
被告提交的证据4，原告质证对其形式上的真实性均无异议，但因根据生效的民事判决可以确认涉案房屋转让合同系合同双方恶意串通，损害了原告的权益，已被确认无效。俩第三人对证据4均无异议。本院认为，被告提交的上述证据中的涉案房屋转让合同因已经人民法院判决确认无效，涉案房屋行政登记的基础性法律事实即俩第三人之间的涉案房屋买卖合同自始没有法律效力，故被告据此作出的涉案房屋行政登记缺乏基本的事实依据，不能达到被告主张的证明目的，对其证明力，本院不予确认。
本院调取的（2015）绍柯齐执民字第39号执行裁定书，原告、被告及俩第三人质证均无异议，对其证明力，本院予以确认。
经审理查明，案外人沈永林与第三人郭爱凤曾系夫妻，第三人沈洁琼系双方生育之女。2014年9月10日，案外人沈永林与第三人郭爱凤协议离婚，约定将涉案房屋归第三人郭爱凤所有。2014年9月15日，涉案房屋从沈永林名下转移登记至第三人郭爱凤名下。2015年3月10日，第三人郭爱凤、沈洁琼签订《柯桥区房屋转让合同》约定第三人郭爱凤将上述房屋转让给第三人沈洁琼，并共同向绍兴市柯桥区房地产管理处申请涉案房屋所有权转移登记，要求将第三人郭爱凤名下（房屋权证号为绍房权证安昌字第××号）的坐落于原××××路，建筑面积为476.37平方米的（五层）转移登记于第三人沈洁琼名下，并提交了房屋转让合同等相关材料。经审查，2015年3月26日，绍兴市柯桥区房地产管理处作出准予确权登记发证，并向第三人沈洁琼颁发绍房权证柯桥字第××号房屋所有权证。
同时查明，原告孙强因与沈永林借款纠纷于2015年1月14日诉至本院，后经本院主持调解达成协议。因沈永林未按期履行，原告申请强制执行，本院经执行，因沈永林无财产可供执行，2015年5月20日作出（2015）绍柯齐执民字第39号执行裁定，裁定终结执行程序。执行过程中，原告知道涉案房屋已因沈永林与第三人郭爱凤的离婚协议约定，第三人郭爱凤和沈洁琼的房屋转让合同的签订，先后转移登记至第三人郭爱凤和沈洁琼名下。2015年6月12日，原告提起第三人撤销之诉，本院作出（2015）绍柯齐商初字第105号民事判决予以支持并经二审维持。2016年3月4日，原告孙强诉郭爱凤、孙洁琼（沈永林列为第三人）确认合同无效纠纷一案诉至本院，要求确认郭爱凤与沈洁琼于2015年3月10日签订的《柯桥区房屋转让合同》无效；位于原××路（丘（地）号P11058）的房屋权利人恢复变更登记为郭爱凤。2016年8月25日，本院作出（2016）浙0603民初2453号民事判决书，认定郭爱凤、沈洁琼存在恶意串通，判决确认郭爱凤与沈洁琼于2015年3月10日签订的《柯桥区房屋转让合同》无效；驳回原告的其他诉讼请求。郭爱凤、沈洁琼不服向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院于2017年1月23日作出（2016）浙06民终4302号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，原告孙强向被告口头申请要求撤销涉案房屋行政登记，未果。2017年7月4日，原告孙强向本院提起行政诉讼，要求被告柯桥国土分局撤销2015年3月26日作出的将位于原绍兴市××（现为××街道）××路（丘（地）号P11058）房屋（即涉案房屋）权利人转移登记到沈洁琼名下的行政行为；撤销2014年9月15日作出的将位于原绍兴市××（现为××街道）××路（丘（地）号P11058）房屋（即涉案房屋）权利人转移登记到郭爱凤名下的行政行为。因原告申请异地管辖，绍兴市中级人民法院指定该案由诸暨市人民法院审理，2017年11月14日，该院作出（2017）浙0681行初294号行政裁定书，认为原告孙强的诉讼请求中涉及两个行政行为且均可诉，原告应分别提起行政诉讼，其经释明坚持合并起诉，属诉讼请求不明确，遂裁定驳回原告孙强的起诉。2018年1月2日，原告再次向本院提起行政诉讼。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《不动产登记暂行条例》第六条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。本案被告系绍兴市柯桥区行政区域范围内的不动产登记部门，涉案不动产行政登记的职权现由被告行使，其被告主体适格。
对于各方争议的原告主体问题？《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。沈永林明知对原告负有债务而仍于2014年9月10日与郭爱凤协议离婚，约定将涉案房屋归郭爱凤所有，2014年9月15日，涉案房屋从原登记在沈永林名下转移登记至郭爱凤名下，2015年3月26日，郭爱凤通过转让又将该涉案房屋转移登记至沈洁琼名下。沈永林与郭爱凤原系夫妻关系，沈洁琼系沈永林、郭爱凤的婚生女，郭爱凤、沈洁琼应当知晓沈永林的债务情况，法院认定系仨人恶意串通，将涉案房屋予以转移登记，以规避对原告的债务偿还，致使被执行人沈永林因无财产可供执行被本院裁定终结执行程序。且原告在强制执行过程中知道上述转移登记事实后即通过诉讼主张权利，旨在实现对沈永林的债权，故基于2015年3月10日郭爱凤与沈洁琼签订的房屋转让合同而作出的涉案房屋转移登记行为实质影响了原告孙强的债权实现，侵犯其合法权益，与原告具有利害关系，原告主体适格。被告辩称原告无主体资格，与法不符，本院不予采信。
对于各方争议的原告是否超过起诉期限问题？起诉期限设定的宗旨在于督促当事人及时行使诉权，对当事人已在法定期限内提起行政诉讼的，应当予以保障。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（以下简称《适用解释》）第六十四条第一款规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。但该《适用解释》于2018年2月8日才正式实施，而原告于2018年1月2日就已经向本院提起诉讼。据当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《执行解释》）第四十一条第一款之规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。结合本案具体情况，《执行解释》比《适用解释》更有利于保护当事人诉权，应适用《执行解释》关于从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的规定。原告庭审时述其与沈永林民间借贷纠纷执行一案[案号为（2015）绍柯齐执民字第39号，立案时间为2015年4月13日，执行程序终结时间为2015年5月20日]过程中知晓涉案房屋转移登记的内容。故其起诉期限应从2015年5月20日起计算。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案原告在执行过程中知道案涉房屋二次转移登记事实后即于2015年6月12日提起第三人撤销之诉，本院判决支持并经二审维持后，2016年3月4日，原告又提起确认合同无效之诉，本院经审理判决确认郭爱凤与沈洁琼签订《柯桥区房屋转让合同》无效。2017年1月23日，该案经绍兴市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。2017年7月4日，原告提起包括涉案房屋转移登记在内的行政诉讼，因案涉两个登记行为，属诉讼请求不明。2017年11月14日，诸暨市人民法院裁定驳回起诉。因此，扣除上述原告的民事争议处理期间及行政诉讼期限，原告提起涉案行政诉讼显然未超过二年。故被告及俩第三人的关于原告超过起诉期限的辩解，本院不予采信。
三、涉案房屋行政登记是否应当撤销？因郭爱凤与沈洁琼的房屋转让合同经本院确认无效，故俩第三人之间的房屋转让合同自始无效，原房屋登记行政主管部门依据俩第三人的涉案房屋转让合同作出的转移登记行为因缺乏事实依据，依法应当予以撤销。原告诉请要求撤销涉案房屋行政登记，合法有据，本院予以支持。《房屋登记办法》第八十一条规定：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。因涉案房屋转让合同被确认无效，虽绍兴市柯桥区房地产管理处在办理涉案房屋登记时并不知情，已尽到合理审慎义务，但被告在知晓涉案房屋登记的俩第三人间房屋转让合同被人民法院确认无效后，仍拒绝自我纠错，实为不当，应予以指正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销绍兴市柯桥区房地产管理处于2015年3月26日作
出的将第三人郭爱凤名下（房屋权证号为绍房权证安昌字第××号）的坐落于原××××路，建筑面积为476.37平方米的房屋（五层）转移登记至第三人沈洁琼名下（房屋权证号为绍房权证柯桥字第××号）的房屋登记行为。
案件受理费50元，由被告绍兴市国土资源局柯桥区分局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 雷红莉
审 判 员 桑伟强
人民陪审员 周宗芳
二〇一八年四月十六日
书 记 员 寿 梦
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或
者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
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