浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初450号
原告：浙江银江孵化器股份有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇西园八路2号。
法定代表人：徐理虹，董事长。
委托代理人：张惠姣，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：张磊，系公司员工。
被告：胡琦，女，1988年12月24日出生，汉族，住浙江省临安市。
委托代理人：陈伟，浙江铁诚律师事务所律师。
被告：金松强，男，1971年11月18日出生，汉族，住浙江省临安市。
委托代理人：方素萍，浙江广政律师事务所律师。
被告：张有良，男，1976年7月26日出生，汉族，住江西省上饶市经济开发区。
原告浙江银江孵化器股份有限公司为与被告胡琦、金松强、张有良房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月14日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由审判员吕小明独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行审理。原告委托代理人张惠姣，被告胡琦委托代理人陈伟，被告金松强委托代理人方素萍，被告张有良到庭参加诉讼。原、被告申请庭外调解三个月，本案现已审理终结。
原告浙江银江孵化器股份有限公司诉称：2015年4月1日，原告与被告胡琦签订《租赁合同书》，约定被告胡琦承租原告所有的位于杭州市西湖区房屋一层和二层，建筑面积共计1470平方米。合同约定了房屋的租金、租期、押金和物业管理服务费的金额及交付方式。2015年3月25日，被告胡琦向原告支付了房屋租赁押金130000元，但合同签订后被告胡琦迟迟未按合同约定支付房屋租金。2015年10月，原告发现被告胡琦违反《租赁合同书》的约定，在未经原告书面同意的情况下早已将案涉房屋转租给被告金松强和被告张有良。经原告催告，被告胡琦仍拒绝支付租金，且被告金松强、张有良至今亦未向原告支付房屋占有使用费和物业管理费用。为此，原告诉诸法院，请求判令：1、解除原告与被告胡琦签订的房屋租赁合同。2、确认被告胡琦与被告金松强、张有良签订的转租合同无效。3、被告胡琦支付原告物业管理服务费29400元，房屋租金804825元，延迟支付租金违约金196377元，合计1030602元（暂计算至2015年11月30日，之后至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利息计算）。4、被告金松强、张有良对上述费用承担连带支付责任。5、本案诉讼费用由三被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告胡琦签订的房屋租赁合同于2015年10月21日解除。2、确认被告胡琦与被告金松强、张有良签订的转租合同无效。3、被告胡琦支付原告物业管理服务费29400元，房屋租金740880元，延迟支付租金违约金172625.04元，合计942905.04元（暂计算至2015年11月30日，之后至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利息计算）。4、被告金松强、张有良对上述费用承担连带支付责任。5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告胡琦辩称：被告胡琦与原告签订租赁合同目的系企业需要注册，但由于原告原因无法办理工商登记，为此被告胡琦暂缓缴纳租金，故原告存在过错，被告胡琦不存在违约行为。原告主张合同于2015年10月21日解除，被告胡琦予以同意，且相应的租金及物业费应计算至2015年10月21日。原告主张的违约金过高，应参照银行同期贷款利率予以调整。被告胡琦已交付原告租房押金180000元，具体数额以法院认定为准，该押金应抵扣所拖欠的租金。被告胡琦与被告金松强、张有良所签订的关于案涉房屋的租赁合同应属有效。
被告金松强辩称：被告胡琦与被告金松强签订的关于案涉房屋租赁合同并不违反法律规定，合法有效。被告金松强已向被告胡琦支付了租金、物业管理费、租赁押金，履行了合同的相应义务。根据合同相对性原则，原告的合同相对方是被告胡琦，被告胡琦承担违约责任与被告金松强无关。且原告与被告金松强于2015年12月1日就案涉房屋签订了租赁合同。故请求驳回原告对被告金松强的诉讼请求。
被告张有良辩称：被告张有良与被告胡琦、金松强没有任何关系。被告张有良已于2015年4月17日支付被告胡琦2015年4月17日至2015年10月16日的租金324120元，2015年5月13日支付了胡琦2015年5月13日至2015年11月13日共六个月的物业费13260元，租房押金55000元于2015年4月17日支付给了胡琦。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1、房屋所有权证。证明原告拥有案涉房屋产权，有权对外出租的事实。
2、租赁合同书。证明被告胡琦承租原告房屋，应于合同签订后五个工作日内支付首次半年度租金和按月支付物业管理费。案涉房屋未经原告书面同意不得转租，否则原告有权解除合同。
3、解除租赁合同通知书、邮寄单。证明2015年10月，原告发现被告胡琦擅自将案涉房屋转租给被告金松强、张友良，遂告知与被告胡琦解除租赁合同，并要求赔偿损失。
4、租赁合同书。证明被告胡琦擅自将案涉房屋非法转租给被告金松强。
5、收费通知单。证明被告金松强、张友良实际使用案涉房屋的事实。
被告胡琦质证认为，原告证据1的真实性无异议。原告证据2的真实性无异议，但证明目的有异议，不存在转租情况，原告与被告胡琦系合作关系。原告证据3的真实性无异议，但被告胡琦当时没有收到该邮件。原告证据4的证据三性有异议，原告与被告胡琦系合作关系，不存在转租问题。原告证据5的待证事实有异议，无法证明该费用系被告金松强、张友良所缴纳。
被告金松强质证认为，原告证据1，因未提供原件不予质证。原告证据2无异议。原告证据3的三性有异议，该邮件并非寄给被告金松强，故并不知情。原告证据4的三性无异议，但被告胡琦与被告金松强之间的租赁合同合法有效，且被告金松强已将所有款项支付给了胡琦，履行了合同义务。原告证据5的三性有异议，原告并未提供原件，该通知单收费单位系胡琦，无法证明被告金松强、张有良系案涉房屋实际使用人。
被告张有良质证认为，同意被告金松强对原告证据的质证意见。
被告胡琦未向本院提供证据。
被告金松强为证明其抗辩主张，向本院提供以下证据：
杭州联合银行结算业务申请书。证明2015年3月31日被告金松强向被告胡琦支付了房屋租金489600元。
原告质证认为，对被告金松强提供证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因两被告之间系非法转租关系，转租合同无效。
被告胡琦对被告金松强提供的证据无异议。被告张有良对被告金松强提供的证据无异议。
被告张有良为证明其抗辩主张，向本院提供以下证据：
1、房租交款凭证。证明被告张有良向被告胡琦共支付了房屋租金324100元。
2、租房押金及物业费收款收据。证明被告张有良向被告胡琦支付了租房押金55000元及物业费13260元。
3、租赁合同书。证明被告张有良与被告胡琦于2015年4月17日签订租赁合同，被告张有良承租案涉房屋。
原告质证认为，对被告张有良提供的证据1-3真实性、合法性无异议，关联性有异议，两被告之间系擅自转租，合同无效，被告张有良缴纳款项与本案无关。
被告胡琦、金松强对被告张有良提供的证据无异议。
经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下认证：
原告证据1、2、3，被告对真实性无异议，且符合关联性、合法性的证据特征，本院予以确认。原告证据4，被告金松强对真实性无异议，本院予以确认。原告证据5系复印件，无法与原件核对，且被告对真实性提出了异议，本院不予确认。
被告金松强提供的证据及被告张有良提供的证据1-3，原、被告对真实性均无异议，本院予以确认。
根据上述认定的有效证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：
原告前身名称为浙江银江孵化器有限公司，2016年2月18日，经工商部门核准名称变更为浙江银江孵化器股份有限公司。2015年4月1日，原告前身浙江银江孵化器有限公司为出租方（甲方），被告胡琦为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同书》。约定：乙方向甲方承租位于杭州市西湖区房屋，建筑面积为1470平方米；租赁期限为六年，从2015年4月1日至2021年6月15日止，从2015年4月1日起至2015年6月14日止为甲方给予乙方2.5个月的免费装修期，计租日是2015年6月15日；甲方应在2015年4月1日前将本合同项下承租房产及附属设备设施交付给乙方；租金采用“递增租金”方式，租金按年度结算，第一年为1609650元，第二年为1690132元，第三年为1774639元，第四年为1863370元，第五年1956538元，第六年为2054364元；租金采用“先付后租”的模式按半年支付一次，首次租金乙方应于本合同签订之日起5个工作日内支付给甲方。第二次租金直至最末次租金，乙方均应于每一租赁本年度起始之日前提前1个月将该租赁半年度租金一次性支付给甲方；甲方通知乙方可以合法办理交接承租房产手续后的3个工作日内，乙方应当向甲方交付人民币130000元，作为乙方在本合同项下的房屋租赁押金，本合同项下的房屋租赁押金数额并不包含自押金交付之日起所产生的利息等孳息；租赁期限届满或本合同解除后，租金押金用以抵扣应由乙方承担的租金、咨询费及其它费用，以及根据本合同约定应承担的违约赔偿责任或侵权责任，剩余部分金额如数返还给乙方，房屋租赁押金不足以冲抵的，甲方有权继续向乙方追偿；乙方应当与甲方签订物业管理、消防及治安等协议，由甲方提供物业管理服务，甲方每月收取每平方2.5元的物业管理服务费，每月共计人民币3675元，乙方按照合同每月支付，甲方有权根据国家行业进行适当调整浮动，具体见《物业服务合同》；未经甲方书面同意，乙方不得将承租房产及附属设施的整体或部分转租给任何第三方；租赁期限届满或本合同解除后，乙方应当在租赁期限届满或本合同解除之日起1个月内将承租房产返还给甲方，不得以任何借口拖延，一个月后若承租房产内仍有乙方遗留物品，视为乙方放弃遗留物品所有权；如乙方迟延交付房屋租赁押金、支付租金的，则每迟延交付一日，乙方应按照应付而未付的房屋租赁押金、房屋租金的千分之一向甲方支付违约金；乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除本合同，立刻收回承租房产，乙方已支付的房屋租赁押金不予退还，并要求乙方承担相应违约责任。……14.3.3、未经甲方书面同意，乙方擅自将承租房产及附属设备设施的整体或部分转租给第三方的。14.3.4、乙方违反本合同第4.3条的阅读，迟延支付租金达20日以上或经甲方催告后自合理期限内未支付的；因本合同引起或与本合同有关的任何争议或本合同未尽事宜应由双方通过友好协商解决，协商不成的，任何一方可依法向承租房产所在地的人民法院提起诉讼。
合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告胡琦，被告胡琦向原告交纳了130000元房屋租赁押金，该130000元租赁押金仍在原告处，但对案涉房屋租金及物业费被告胡琦未予支付。2015年10月21日，原告向被告胡琦寄发了解除《租赁合同书》通知书。庭审中，原、被告确认原告与被告胡琦之间的《租赁合同书》于2015年10月21日解除。
另查，被告胡琦分别于2015年3月30日、2015年4月17日与被告金松强、张有良就案涉房屋签订了《租赁合同书》，被告金松强、张有良支付被告胡琦相应的租赁费、物业费等费用。2015年12月1日，原告将案涉房屋予以收回并与被告金松强、张有良签订租赁合同，将案涉房屋租赁给被告金松强、张有良。
本院认为：原告与被告胡琦签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，合法有效。原、被告均认可原告与被告胡琦签订的《租赁合同书》于2015年10月21日解除，本院予以确认。根据双方合同约定租金采用“先付后租”的模式按半年支付一次，首次租金应于合同签订之日起5个工作日内支付。庭审中，原告与被告胡琦均同意首期租金支付时间为2015年4月8日，本院予以确认。从2015年6月15日至2015年11月30日，被告胡琦应支付的租金及合同解除后的房屋占有使用费共计740880元。物业费从2015年4月1日算至2015年11月30日共计八个月，每月3675元，共计29400元被告胡琦理应支付。关于迟延支付租金违约金，根据租赁合同13.2条约定“迟延交付房屋租赁押金、支付租金的，则每迟延交付一日，乙方应按照应付而未付的房屋租赁押金、房屋租金的千分之一向甲方支付违约金。”被告胡琦认为原告主张的违约金过高，要求按照银行同期贷款利率予以调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张的违约金过高，本院以被告欠付款为基数按日万分之五予以调整，并从2015年4月8日起开始计算。关于被告胡琦与被告金松强、张有良签订的租赁合同效力及被告金松强、张有良是否应承担连带支付责任问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告与被告胡琦签订合同后，被告胡琦未支付租金，且原告系案涉房屋物业管理方，在被告胡琦未支付租金及物业费的情况下，原告作为出租方及物业管理方，理应了解案涉房屋的实际使用情况，但原告在签订合同半年后才知道被告胡琦存在转租的事实，并不符合常理。结合被告金松强、张有良已向被告胡琦支付租金、物管费，合同已经履行完毕的实际情况，以及2015年12月1日原告与被告金松强、张有良就案涉房屋签订合同的事实。本院认为原告应当知道被告胡琦转租的事实，且在六个月内未提出异议。故原告要求确认被告胡琦与被告金松强、张有良签订的租赁合同无效，被告金松强、张有良对被告胡琦应支付的款项承担连带支付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋租赁押金处理问题，根据租赁合同5.3.1条“租赁期限届满或本合同解除后，租金押金用以抵扣应由乙方承担的租金、咨询费及其它费用，以及乙方根据本合同约定应承担的违约赔偿责任或侵权责任，剩余部分金额如数返还乙方。”故该130000元租赁押金应予以抵扣被告胡琦所欠的房屋租金。故从2015年6月15日至2015年11月30日，被告胡琦尚欠原告房屋租金及房屋占有使用费共计610880元。同时，原、被告之间的合同已于2015年10月21日解除，故房屋占有使用费不能作为违约金计算基数，违约金以截止合同解除日即2015年10月21日的房屋租金465432.32元为基数，按日万分之五从2015年4月8日起暂计算至2015年10月21日为45612.37元。被告胡琦未按照合同约定支付租金、物业费已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认浙江银江孵化器股份有限公司与胡琦在2015年4月1日签订的《租赁合同书》于2015年10月21日解除。
二、胡琦支付浙江银江孵化器股份有限公司房屋租金及房屋占有使用费共计740880元，扣除房屋租赁押金130000元，尚需支付610880元，于本判决生效之日起十日内支付。
三、胡琦于本判决生效之日起十日内支付浙江银江孵化器股份有限公司违约金45612.37元（违约金以465432.32元为基数按日万分之五从2015年4月8日起暂计算至2015年10月21日，之后至实际清偿之日止的违约金以未付的房屋租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率另行计算）。
四、胡琦于本判决生效之日起十日内支付浙江银江孵化器股份有限公司物业管理服务费29400元。
五、驳回浙江银江孵化器股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13229元，减半收取6614.5元，由浙江银江孵化器股份有限公司负担1803.5元，胡琦负担4811元，胡琦负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
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审判员 吕小明
二〇一六年六月十二日
书记员 冯 俊