北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民初字第22180号
原告（反诉被告）北京比格餐饮管理有限责任公司，住所地北京市西城区西直门外大街137号（德胜园区）。
法定代表人赵志强，总经理。
委托代理人毛文辉，男，北京比格餐饮管理有限责任公司公共事务部主管，联系地址同单位。
委托代理人于艳秋，女，北京比格餐饮管理有限责任公司主管，联系地址同单位。
被告（反诉原告）北京广德腾建商业管理顾问有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼3层315室。
法定代表人袁志高，总经理。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
原告北京比格餐饮管理有限责任公司诉被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司及北京广德腾建商业管理顾问有限公司反诉北京比格餐饮管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）北京比格餐饮管理有限责任公司之委托代理人毛文辉、于艳秋，被告（反诉原告，以下简称被告）北京广德腾建商业管理顾问有限公司之委托代理人余尘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年11月19日签订房屋租赁合同，合同约定：租期自2010年11月15日至2015年11月15日止；租金支付方式为押一付六，每次提前一个月支付房屋租金；电费为每度1.20元。2012年6月8日，被告通知原告电费由原告的每度1.20元涨至1.50元，原告与被告交涉，被告以每度1.20元卖电给原告，被告于2012年6月15日起无故停电至今，导致原告无法营业，造成巨大损失。原告曾经报警，协商未果。我方店内四处监控摄像头拍摄的视频，证明停电当天我方餐厅正在营业，店内突然漆黑一片，导致我方无法经营。我方有单独电表，被告处有总电表，我方认为是被告拉闸导致停电。原告认为，被告一方擅自变更合同内容，是违约行为。2011年1月，我方开始入店经营。2012年6月15日，被告给我方停电，我方自被告停电之后就没有再进行经营，直到现在。另外，被告与我方签订合同时，超出其合理出租期限。综上，请求法院判令被告：1、赔偿原告2012年6月15日至租赁合同期满即2015年11月15日的营业损失357936.50元（计算方法：2012年缴纳所得税计算出来的年营业利润为104761.90元，得出每月营业损失）；2、赔偿原告装修款37万、消防改造款4万元、定做雨搭8370元、冷库安装32000元、牌匾和发光字7000元，以上总计457370元，考虑我方实际经营19个月的情况，主张41个月损失共计312536元；3、承担本案诉讼费。
被告辩称，原告所述原、被告之间签订房屋租赁合同的情况属实，我们认为该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同履行过程中，原告拖延或者拒绝支付租金，是严重的违约行为，依法应当承担相应的责任。针对原告诉称的我方停电造成其损失，我方仅是为了催促原告交付租金，在提前通知的情况下，曾经声称要停电一个小时，但是没有实际停电，至于原告所述的损失，是由于原告自己停业造成的，而不是我方停电造成的。在2012年6月15日之后，原告就没有再交过房租。2012年6月应当交付2012年7月15日至2013年1月15日的租金，原告仍拖欠其2012年6月15日之前的租金26000元。半年租金是248930元。原告已经交付2011年12月15日至2012年6月15日的租金222930元。综上，不同意原告诉讼请求。
被告反诉称，我方从未给原告停电，因原告经营不善，拖欠我方租金，未依约履行合同。我方转租也是为了盈利，现在原告等商户不遵守合同，导致我方无法按时向产权人交纳房租。另外，转租行为已经四、五年，产权人一直未主张权利，属于事实行为。故请求法院判令：1、解除双方租赁合同；2、原告向被告交付西城区地安门外大街某号的租赁房屋；3、判令原告支付被告拖欠的2012年7月15日之前的租金26000元；4、判令原告支付被告2012年7月15日至实际交还房屋之日止的租金（具体数额参照双方租赁合同约定）；5、判令原告支付被告六个月租金的违约金共计248930元；6、诉讼费用及反诉费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，2011年7月，由于被告在招商的过程中，大厦的一、二楼进行维修，我公司始终无法正常经营，并且对我公司造成了一定的损失，如玻璃碎裂等。所以，原、被告双方达成协议，约定一天之内进行维修，被告如不负责维修，则由我方进行维修，被告承担维修费用，所以，才出现房租的扣除。我方已经交纳了2012年6月15日之前的房租，6月15日之后，由于被告给我公司停电，我方无法实际经营，此后未再缴纳房租。我方已经交付了14万元房租，扣除了双方协议的两个月的房租及维修玻璃等费用2万多元。综上，不同意被告的所有反诉请求。
经审理查明：2010年11月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，出租方为被告（甲方），承租方为原告（乙方），双方约定：“……1.1甲方同意按下述条款和条件将位于中国北京市西城区地安门外大街某号使用面积为341平方米的房产（房产之详细建筑位置、面积、使用范围以附件平面图圈定部分为准，以下简称“租赁房产”）出租给乙方使用。房产平面图见附件。1.2甲方同意乙方将租赁房产用于餐饮。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预。2.1本合同约定的租赁期限自2010年11月15日起至2015年11月15日止。甲方给乙方两个月的装修免租期，即2010年11月15日至2011年1月15日，租金从2011年1月15日开始计算（免租期内乙方承担水、电费用）。……3.1租赁房产之2010年11月15日至2015年11月15日期间第1-2年租金497860元；租金第1-2年不变，从第三年起租金每年递增3％；（此租金含物业管理费和供暖费、供冷费）。3.2租金支付方式：押一付六。3.3租金支付时间：3.3.1支付租金时间为：租金每次提前1个月支付……5.3电费：乙方经营实际发生的电费，由甲方先行交与相关部门，然后甲方按实际价格核算后向乙方收取，不超过1.20元／度……6.2甲方负责在租赁房产提供电，电量不低于130kw。并按乙方的指定位置于2010年12月15日前安装供给乙方营业使用……12.2乙方无故逾期支付应付租金，应按每日拖欠租金部分的3‰向甲方支付违约金，如超过60天甲方可选择：（1）立即收回房产；（2）有权终止本合同；（3）要求支付当期年度租金六个月的房租作为违约金。”按照上述合同约定，第三年度即2012年度至2013年度的租金标准为512795.80元。
诉讼中，原告向本院提交补充协议一份，甲方为被告，乙方为原告，主要内容为“由于甲方原有商场进行装修改造，对我餐厅运营造成了严重经济影响。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方退还2个月房租（人民币：82976.67元）作为补偿给乙方……”，该协议没有载明签署日期。被告认可上述协议的真实性，并称该协议系2012年6月初签订，虽然补充协议上写的是“退还”租金但其实是扣除租金，2012年6月15日之前的租金，扣除了补充协议上的82976.67元，原告还需要向被告缴纳2.60万元。原告承认2012年6月15日之前的租金有26000元没有交付给被告，但是主张系因被告装修影响其经营，经双方协商，被告口头同意减免租金，该2.60万元租金应该予以扣除，不应该支付给被告。被告不认可双方存在减免2.60万元租金的口头协议，原告亦未向本院提供证据证明双方存在上述口头协议。庭审中，原、被告双方确认2012年6月15日之后，原告未再向被告交纳任何租金。
庭审中，原告称被告从2012年6月15日起无故停止向其供电至今，造成原告物品损失及经营损失，被告否认其存在故意停止供电行为。原告就其主张的被告停止向其供电的事实及持续期间，未向本院提供充分证据予以证明。原、被告双方还确认，押金数额为一个月租金。被告提交其与北京万方后海前企业经营管理有限公司于2012年5月30日签订的《租赁协议书》一份，用于证明其有权出租涉案房屋。
经本院现场勘查，原告已经停止经营，涉案房屋由原告控制并放置物品，原告所租赁房屋内的电闸闭合后，屋内灯具等未显示处于供电状态。原告租赁房屋的供电线路，除了原告控制的部分外，尚有一处电闸箱位于租赁房屋外的洗手间内，该电闸箱上有锁，钥匙由被告方人员控制。此外，根据现场被告方工作人员陈述，每一层及地下室都有单独的配电柜，整栋楼有一个配电室，配电室有电工值班，无关人员不得入内。原告称被告无故停止供电至今，被告称即使现在原告房屋无电，也无法证明系被告停止供电，可能系原告没有及时购买电卡等原因所致。
上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、补充协议、租赁协议书等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的关键事实为2012年6月15日是否存在被告无故停止向原告供电的事实，以及自该日至今，是否持续存在被告无故停止向原告供电的事实。原告提出被告无故停电的事实主张，但是未向本院提供充分证据加以证明，故对其主张，本院不予采纳，故原告基于该事实主张提出的关于营业损失及物品损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告与其签订的租赁合同期间，超过被告与产权单位签订租赁合同的期限，但是并未提供证据证明该项事实实际影响了原告方在双方租赁合同期间内对涉诉房产的占有、使用等权利，故原告的该项意见，本院不予采纳。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告自愿签订房屋租赁协议，内容未违反国家相关法律规定，双方应当依约履行各自义务。双方合同明确约定了租金的支付方式及时间、逾期支付租金的违约责任，现原告未按照合同约定向被告支付租金，故被告要求原告支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告称双方口头协议减免租金，被告对此不予认可，且原告未向本院举证证明，故对原告的辩称意见本院不予采纳。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于被告主张的违约金一节，双方协议明确约定，原告逾期支付租金超过六十天，被告可以收回房产、终止合同并可以要求原告向其支付当期年度租金六个月的房租作为违约金。现原告未向被告交纳应交房屋租金已经超过六十天，故按照双方约定，被告要求解除合同、腾退房屋、支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中原告认为合同约定违约金数额过高，请求减少的意见，于法有据，本院予以采纳。原告要求被告迟延支付租金的违约金的请求于法有据，本院予以支持。
双方房屋租赁合同解除后，原告腾退房屋前，原告应当向被告支付涉诉房屋使用费，故被告要求原告支付房屋租金至实际腾房之日的请求于法有据，本院予以支持。原告现在已经停止营业，具体数额由本院参照双方合同约定的租金标准核定。原告已经交纳的一个月押金抵扣一个月租金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京比格餐饮管理有限责任公司与被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司于二〇一〇年十一月十九日签订的房屋租赁合同。
二、本判决生效之日起七日内，原告北京比格餐饮管理有限责任公司将占用的北京市西城区地安门外大街某号（使用面积三百四十一平方米）的房屋腾空交予被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司。
三、本判决生效之日起七日内，原告北京比格餐饮管理有限责任公司支付被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司二〇一二年七月十五日之前的房屋租金二万六千元。
四、本判决生效之日起七日内，原告北京比格餐饮管理有限责任公司支付被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司二〇一二年七月十五日至实际腾房之日止的房屋租金及房屋使用费（二〇一二年七月十五日至二〇一二年十一月十五日期间，日租金标准为一千三百六十四元；二〇一二年十一月十六日至实际腾房之日止，日租金（房屋使用费）标准为一千四百零四元九角二分）。
五、本判决生效之日起七日内，原告北京比格餐饮管理有限责任公司支付被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司违约金十二万元。
六、驳回原告北京比格餐饮管理有限责任公司的诉讼请求。
七、驳回被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司之其他诉讼请求。
如果原告北京比格餐饮管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千九百六十四元（其中本诉诉讼费五千二百五十二元，反诉诉讼费二千七百一十二元），由原告北京比格餐饮管理有限责任公司负担七千元（已交纳），被告北京广德腾建商业管理顾问有限公司负担九百六十四元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马维洪
人民陪审员 刘宝旺
人民陪审员 华志芳
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 杨丽萍
书 记 员 张志毅