江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7713号上诉人（原审被告）：沈小冬，女，1978年12月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨桂平，江苏殊成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:南京景山置业有限公司，住所地南京市江宁区科学园成墟路28号。法定代表人：余骏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王亚平，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人沈小冬因与被上诉人南京景山置业有限公司（以下简称景山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈小冬上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回景山公司的一审诉讼请求，并裁判双方之间的合同继续履行；2、由景山公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、2016年9月8日，上诉人购买被上诉人开发的加州城192幢107房屋，并于当日签订《加州城商品房预售合同》。贷款审批过程中，因国家房产宏观调控政策的影响，2016年10月6日南京市出台了购房新政[宁政办发（2016）143号文件）]，对于拥有两套及以上的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。至此，上诉人无法以贷款（按揭）的方式支付案涉房屋的房款。双方为了进一步履行合同，经过沟通，确定采取各种补救变通办法来解决。为此消耗了较长的时间。此后，上诉人与代表被上诉人的售楼处工作人员、以及公司各相关负责人员多次联系和沟通。2017年1月中旬，被上诉人售楼处工作人员通知上诉人前往售楼处书写一份付款承诺书。上诉人前往售楼处，按照被上诉人的要求，书写了一份付款承诺书。承诺书内容如下：“本人购买的景枫置业的192幢107室房屋首付款己在规定时间内交清，现因国家政策突然变化导致无法办理按揭贷款，经与售楼处多次沟通达成一次性付款的共识，我保证在2017年1月20日交50万元，190万元于2017年3月30日全部交清。”在收取了该书面承诺书后，被上诉人售楼处工作人员让上诉人等候半小时后，告知上诉人可以了，上诉人方才离开。其后，上诉人经过多方筹措资金，在2017年3月27日全额现金支付了涉案房屋的房款。上诉人的支付房款的义务全部履行。本案的根本原因在于被上诉人公司高层领导、负责处理的法务部门及售楼处工作人员等几方人员内部信息沟通有问题，在对接上诉人时，呈现出不一致，才导致了上诉人现在的处境。上诉人理解的是，被上诉人售楼处工作人员处理本案的所有行为代表了被上诉人的意愿。被上诉人无视民事合同的平等协商原则，为了市场溢价利益，一再回避正面和上诉人沟通，违背了基本的公平原则。2、关于合同条款的正确解读和法律适用。上诉人与被上诉人的合同，形式上分两部分：第一部分是《商品房预售合同》标准式条款，第二部分是由被上诉人提供的格式合同条款部分（即甲、乙双方的其他约定）。第二部分是由被上诉人制作的格式条款内容，以嵌入式的方式呈现在第一部分中的；格式条款的文字部分字体仅为五号字体，对于涉及上诉人重要利益的内容条款并没有加大加黑做足以引起上诉人注意的特别处理和提示，也没有遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，对上诉人并没有尽到《合同法》39条格式条款提供方的法定义务。应认定该格式条款没有法律效力。景山公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉无事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉、维持原判。理由：1、一审判决依据景山公司所举证据证明的事实做出判决，上诉人除自身陈述外，无其他证据证明其主张；2、《商品房预售合同》及附件“甲、乙双方的其他约定”系双方平等协商下的真实意思表示，不属于格式合同，更不存在格式合同的无效条款，对双方具有约束力，且在未被法院依法认定无效、变更或撤销的情况下，合同条款的效力还应高于一般法律条款。因此，在合同己就上诉人贷款期限、补足房款期限、逾期责任等做出明确约定的情况，一审判决充分遵守当事人意思自治，依据合同条款作出的判决，适用法律是正确的。3、上诉人所称“购房新政[宁政办发143号]导致无法贷款”的上诉理由不成立。本案《商品房预售合同》签订时间是2016年9月8日，办理合同登记备案以及预告登记时间是2016年9月20日，南京市人民政府办公厅《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》[宁政办发〔2016〕143号]是2016年10月5日颁布并自次日起执行的。上诉人网签合同签署时间（鉴证时间）在新政文件执行之前，未受到新政影响。上诉人在购房时名下己有三套尚未结清的贷款，按照购房当时的贷款政策不能办理贷款。即使新政影响贷款，亦不符合法律规定的情势变更适用条件和方式，国家以及南京市政府己进行过多轮房地产的限购限贷政策调控，限购政策并非无法预见。4、上诉人所称“甲、乙双方其它约定”为格式合同，为无效条款的上诉理由不成立。合同明确载明“经协商一致，订立合同”，不符合格式条款的特征。景山公司对免除或限制责任的条款己提示和说明。有关约定并未免除景山公司责任或加重上诉人责任、排除上诉人主要权利。上诉人的上诉理由不能成立。景山公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认景山公司与沈小冬所签订的关于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3888号加州城192幢107（含-1层）室《加州城商品房预售合同》于2017年1月24日解除；2、请求法院判令沈小冬立即协助景山公司办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续；3、请求法院判令沈小冬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月8日，景山公司（甲方）与沈小冬（乙方）签订《加州城商品房预售合同》，约定景山公司将位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3888号加州城192幢107（含-1层至三层）室出售给沈小冬，房屋建筑面积182.34平方米，总价款为3700076元。合同第五条第一项约定：“乙方应于2016年9月8日前支付1300076元，商业性贷款2400000元。按‘甲、乙双方的其他约定’中的第8条处理”。第三项约定：“乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%，甲方有权解除本合同。乙方应在甲方解除本合同5日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续”。合同第十七条约定：“一方对对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方。因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达”。‘甲、乙双方的其他约定’中，8.2条约定：“乙方应在本合同签订后7日内向按揭贷款银行提供完备的贷款申请资料及缴纳按揭费用，配合银行办理放款前的各项手续，并确保银行贷款最迟于本合同签订后的四十五日内足额到达甲方账户。否则，视同乙方不符合贷款条件，甲方有权按照本合同‘甲、乙双方的其他约定’第8条第8.3款处理”。8.3条约定：“在办理按揭贷款过程中，若乙方不符合贷款条件或不能按第8.2条约定的期限获取足额贷款的（包括但不限于因政府相关政策的变更或限制而无法办理），甲方不承担责任，乙方应于收到甲方书面通知后七日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给甲方，若逾期30日，甲方有权不经催告直接解除本合同”。沈小冬在合同上签名确认，并写明通讯地址为江宁朗诗玲珑屿1-905室。签订合同后，沈小冬按照合同约定支付了首付款1300076元，但未及时支付剩余的款项。2016年11月23日，景山公司向沈小冬发送《关于催告沈小冬补足项下房款的函》一份：“2016年9月8日，您与我司就“加州城”项目192幢107室房屋预售事宜，签订《南京市商品房预售合同》，该合同第五条约定您以预购商品房抵押贷款（按揭）方式支付房款240万元。现鉴于银行贷款至今仍未到达我司账户，且我司多次电话催告无果，故依据《南京市商品房预售合同》中‘甲、乙双方的其他约定’第8.3条约定，请您务必于本函送达之日起7日内，将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给我司。否则，我司将依据‘甲、乙双方的其它约定’第8.1条约定，依法要求您支付自2016年9月15日起至2016年11月23日止的按揭房款逾期利息补偿，计35280元（2016年11月24日后的利息，我司亦将保留继续主张之权利）”。沈小冬于2016年11月24日收到该函件。2016年12月14日，景山公司再次向沈小冬发送关于《催告沈小冬支付项下按揭房款利息补偿及补足房款的函》：“…我司曾于2016年11月23日向您寄发《关于催告沈小冬补足项下房款的函》，要求您将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给我司。但截至本函发出之日，未获得贷款部分的合同价款至今仍未到达我司账户，故依据《南京市商品房预售合同》中‘甲、乙双方的其他约定’第8.1条约定，我司依法向您主张相关利息补偿。为此，请您务必于本函送达之日起10日内，付清自2016年9月15日起至2016年12月14日止的利息共计45864元。（2016年12月15日后的利息，我司亦将保留继续主张之权利）。同时，请您务必于本函送达之日起7日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给我司，否则，我司还将依据‘甲、乙双方的其它约定’第8.3条，依法追究您的逾期付款违约责任或依法解除《南京市商品房预售合同》”。沈小冬于2016年12月16日收到该函件。2017年1月23日，景山公司再次向沈小冬发送《关于解除的告知函》：“…但《合同》签订后，您仅实付首付款1300076元，剩余款项至今仍未到达我司账户。在我司多次电话催告您，并于2016年11月23日向您寄发《关于催告沈小冬补足项下房款的函》、于2016年12月14日向您寄发《关于催告沈小冬支付项下按揭房款利息补偿及补足房款的函》后，您亦未在书面催告后7日内将剩余房款一次性全额支付给我司，且逾期已超过30日。基于以上事实，现我司依据《合同》，依法行使合同解除权。本函送达之日，《合同》即解除，终止履行。您除应按《合同》‘甲、乙双方的其他约定’第8条‘关于按揭贷款的有关约定’赔偿解约损失外，还应于本函送达之日起5日内，协助我司到登记机关注销合同解除前办理的各项登记手续。否则，我司还将按合同总价款的日万分之五追究您逾期办理注销手续期间的违约金。另，我司将在注销手续办妥后30日内将已收房款扣除你方责任款项后的剩余部分退还给您，还请您后续提供银行账号或前往我公司财务部门领取”。景山公司根据合同载明的通讯地址向沈小冬寄送了上述材料，但该函件未妥投，于2017年2月10日退回。2017年3月22日，景山公司就案涉纠纷诉至一审法院。同年3月27日，沈小冬将尾款2400000元转账至景山公司账户。审理中，沈小冬辩称其曾于2017年初去案涉楼盘售楼处出具过付款承诺书，承诺于2017年3月30日付清房款，其实际已按照约定于2017年3月27日支付了全部的房款，未构成违约。沈小冬并提供了微信记录及录音予以佐证。景山公司质证后对两份证据的真实性均不认可，亦不认可接收过沈小冬出具的承诺书。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。景山公司与沈小冬于2016年9月8日签订的《加州城商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，合同乙方须以商品房按揭贷款的方式支付房款240万元，并确保银行贷款最迟于案涉合同签订后的四十五日内足额到达甲方账户，若乙方不符合贷款条件或不能按照约定的期限获取足额贷款的，其应于收到甲方书面通知后七日内将未获得贷款部分的合同价款一次性全额支付给甲方。若逾期30日，甲方有权不经催告直接解除本合同。本案中，在2016年9月8日签订合同后，沈小冬一直未能获取银行贷款。景山公司分别于2016年11月23日及2016年12月14日向沈小冬发送催告函，催告沈小冬自函件送达之日起7日内补足房款，否则景山公司将依法追究沈小冬逾期付款违约责任或依法解除《南京市商品房预售合同》，期限内沈小冬仍未支付剩余房款，故景山公司于2017年1月23日向沈小冬发函解除合同，符合法律规定。关于案涉合同解除时间，合同第十七条约定以买卖双方在合同中载明的通讯地址为送达目的地，因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。景山公司按照合同中载明的通讯地址向沈小冬寄送了函件，因沈小冬原因致未收到该函件，亦应视为送达。该函件于2017年2月10日退回，故一审法院以2017年2月10日为案涉合同解除日期。综上，一审法院依法确认景山公司与沈小冬于2016年9月8日签订的《加州城商品房预售合同》于2017年2月10日解除。关于沈小冬的抗辩意见，沈小冬陈述其曾向景山公司出具过承诺书，承诺于2017年3月30日前付清全款，但未提供充分的证据予以证明，景山公司亦不认可，故一审法院对此事实不能认定，且即使沈小冬向景山公司出具承诺书的事实属实，也系沈小冬的单方意思表示，就承诺书的内容亦没有得到景山公司的确认，故沈小冬认为其于2017年3月27日付清全款符合双方约定，不构成违约的意见，一审法院不予采信。另根据合同约定，乙方应在甲方解除本合同5日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。一审法院已确认案涉合同已于2017年2月10日解除，故景山公司要求沈小冬协助其公司办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，一审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南京景山置业有限公司与沈小冬于2016年9月8日签订的关于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3888号加州城192幢107（含-1层）室《加州城商品房预售合同》于2017年2月10日解除；二、沈小冬在判决发生法律效力之日起五日内协助南京景山置业有限公司办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续。一审案件受理费6385元，减半收取计3193元，由景山公司负担1597元，由沈小冬负担1596元。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、上诉人与被上诉人售楼处工作人员李力2017年3月30日的移动通话清单一份，证明其一审中提交的录音证据的真实性；2、上诉人与李力的微信截图3页，2016年12月26日截图中李力询问上诉人第二天何时去售楼处，上诉人询问李力是否确定需要购房证明，李力答复要。2017年1月3日截图中李力要求上诉人抽空到售楼处谈话，称可能是开发公司大领导跟上诉人谈一下，把事情最终落实一下。2017年1月4日截图中，李力询问上诉人确实第二天沟通的时间。证明：1、2016年12月26日李力仍然在与上诉人沟通，要求上诉人开具购房证明用于办理相应的贷款手续，双方就贷款事宜仍然在协商；2、2017年1月3日李力通知上诉人到公司和公司领导就贷款受阻需变更尾款支付方式进行商谈；3、2017年1月4日李力通知上诉人到公司与领导商谈尾款支付事宜。被上诉人质证称：1、对通话清单的真实性予以认可，对于上诉人一审提供的录音证据被上诉人在一审中已经发表了质证意见，同一审的意见；2、对于微信截图的真实性不认可，即使真实，李力虽然是售楼人员，但其是委托代理销售公司的员工，并不是被上诉人的员工，其无权代表公司与上诉人进行商谈或变更付款条件和付款期限。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，一审审理中，上诉人提供了其于2017年3月30日与李力的通话录音，上诉人在该份通话录音中向李力表示，其之前已经向李力发了微信告知其已经按照规定在3月30日前将房款支付给被上诉人，李力表示看到了，并询问上诉人之前上诉人说去刷卡，为何又将该款打入账号，李力并表示其会去确认上诉人付款情况。一审中，被上诉人质证称：对该通话录音的真实性需要庭后向销售人员核实，故对真实性暂时无法确认；即使是真实的，也无法证明上诉人的主张，因为李力的回复是需要向公司核实，说明李力并未承诺其可以延期付款，同时李力也不清楚公司和上诉人之间的纠纷进程，此时双方的合同关系已经终止。一审开庭后，被上诉人未就该通话录音是否真实向一审法院做出说明，二审审理中，本院进一步询问被上诉人对于通话录音的意见，被上诉人称同一审意见。本院认为，当事人订立和履行合同，均应当遵循诚实守信原则。上诉人提供的微信截图证明，双方在2017年1月4日仍在进行协商。上诉人提供的2017年3月30日与李力的通话录音证明，其于2017年3月27日向被上诉人支付剩余房款，是经过李力同意的。上述证据表明在被上诉人邮寄送达解除函之后，被上诉人仍在与上诉人就涉案房款的支付问题进行协商，并且上诉人已经按照被上诉人的要求向其支付了剩余房款。被上诉人虽然对微信截图和通话录音的真实性不予认可，但未能说明合理理由，也未能提供相反证据予以证明，本院对其不予认可的意见不予采纳。被上诉人认可李力是销售公司的工作人员，李力作为销售公司的工作人员，其向上诉人销售涉案房屋是职务行为，其行为具有法律效力。被上诉人将房屋的销售工作委托给销售公司，则对销售公司的销售行为应当承担责任，即使销售公司存在不当行为，也是被上诉人与销售公司之间的内部关系，不能因此对抗购房者，被上诉人应当承担相应的责任。被上诉人于2017年1月23日向上诉人发出解除合同函件之后，仍与上诉人就涉案房屋的销售进行协商，并收取了上诉人支付的剩余房款，其行为存在矛盾，在此种情形下，被上诉人主张以其2017年1月23日的解除函确认涉案的买卖合同已经解除，违反诚实信用原则，一审法院予以支持不当，双方可继续履行合同。综上所述，上诉人沈小冬的上诉请求能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初4273号民事判决；二、驳回原审原告南京景山置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3193元，由南京景山置业有限公司负担。二审案件受理费6385元，由南京景山置业有限公司负担（此款由沈小冬预付，本判决生效后3日内南京景山置业有限公司将此款支付给沈小冬）。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年十一月九日书记员  朱亚芳