福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民初字第1003号
原告：泉州欢乐嘉年华动漫游戏投资有限公司。住所地：福建省泉州市鲤城区中山中路**号*楼。组织机构代码：58754657-0。
法定代表人：罗英江，该公司总经理。
委托代理人：杨伟良，福建致一律师事务所律师。
委托代理人：李银煌，福建致一律师事务所律师。
被告：蔡东强（CAI，DONGQIANG），男，1959年10月31日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省石狮市。
委托代理人：花志煌，福建博广律师事务所律师。
委托代理人：花伟磊，福建博广律师事务所律师。
原告泉州欢乐嘉年华动漫游戏投资有限公司（以下简称动漫公司）因与被告蔡东强房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。2013年8月19日，被告蔡东强在提交答辩状期间提出管辖权异议。2013年9月9日，本院作出（2013）泉民初字第1003号民事裁定，裁定驳回被告蔡东强对本案管辖权提出的异议。被告蔡东强不服裁定于2013年9月30日向福建省高级人民法院提出上诉，2013年10月28日被告蔡东强自愿撤回上诉。2013年12月10日，本院第一次公开开庭审理了本案，原告动漫公司的委托代理人杨伟良，被告蔡东强及其委托代理人花志煌、花伟磊到庭参加诉讼。庭审后，经本院释明，原告变更了诉讼请求。2014年2月12日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告动漫公司的委托代理人李银煌，被告蔡东强的委托代理人花志煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告动漫公司诉称：2012年5月1日，动漫公司与蔡东强签订了《租赁合同》，约定蔡东强将位于石狮市九二路的银都商厦第一层、第二层，商场总面积约2400平方米左右出租给动漫公司，并约定了租赁期限、租金等，同时约定了动漫公司有权对商场进行重新设计、装修，并对外进行招商、转租以及动漫公司向蔡东强支付租赁押金5万元等。合同签订后，动漫公司向蔡东强支付了5万元押金和2012年6月1日至2013年5月30日的租金808280元，且投入大量的资金对房屋进行装修。动漫公司将房屋的第一层分别转租给不同的个人，第二层欲用于经营游乐园。动漫公司承租后，一直催蔡东强提供房屋的产权证，但蔡东强至今无法提供产权证，导致动漫公司无法办理石狮市第九城市游乐园的工商登记手续，无法投入经营使用。直至第一次庭审后蔡东强才提交了房屋的有关权属材料，且该材料显示诉争房屋的产权人并非蔡东强本人，合同已无法继续履行。蔡东强的违约行为致使动漫公司无法实现合同目的，导致诉争房屋二层一直闲置，动漫公司遭受租金损失504140元及装修损失10万元。请求法院判令：一、解除动漫公司、蔡东强签订的《租赁合同》；二、蔡东强立即退还动漫公司押金5万元并支付自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息；三、蔡东强赔偿动漫公司经济损失504140元；四、本案诉讼费用、评估费用全部由蔡东强承担。
被告蔡东强在答辩期内未作书面答辩，但在庭审中辩称：一、动漫公司所称双方在2012年5月1日签订的《租赁合同》是不真实的，实际履行的合同是2012年4月1日签订的，双方也约定以2012年4月1日《租赁合同》为准。二、《租赁合同》没有约定解除的条件，不同意解除合同。三、动漫公司在签订租赁合同的时候已经对房屋的情况进行了深入了解，房屋是改建而成的，房屋手续不完整动漫公司是明知的，蔡东强不存在违约。四、双方在签订《租赁合同》时，动漫公司并没有说明租赁房屋的用途，且房屋出租给动漫公司时并没有将一、二层分开租赁，而是作为一个整体商场出租的，动漫公司承租的二层闲置与蔡东强无关。动漫公司的诉讼请求应予驳回。
在审理过程中，双方当事人对于下列事实均没有异议，本院予以确认。
董融原系动漫公司的法定代表人。2012年4月1日，动漫公司、蔡东强签订1份《租赁合同》，约定蔡东强将坐落于福建省石狮市九二路银都商厦第一、二层总面积约2400平方米商场出租给动漫公司经营，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月30日止，前三年期间每年的租金为808280元，以后逐年递增；动漫公司承租有权对商场进行重新设计、装修，并对外进行招商、转租；动漫公司应向蔡东强缴纳租金押金5万元，租赁期满后由蔡东强退还给动漫公司；如政府要拆迁应终止合同。《租赁合同》签订后，蔡东强于2012年4月5日收到动漫公司支付的2012年6月1日至2013年5月31日间租金808280元。2012年5月1日，动漫公司、蔡东强又签订1份《租赁合同》，除租金标准与2012年4月1日《租赁合同》存在差异外，其余条款相同。2012年5月1日《租赁合同》为无效合同。
原告动漫公司为支持其诉求，向本院提供如下证据：一、2012年5月1日《租赁合同》，拟证明动漫公司有权转租、有权装修；二、《收款收据》，拟证明动漫公司已经缴纳的80多万元的租金，蔡东强私刻公章；三、2012年4月1日《租赁合同》，拟证明这是双方实际履行的合同，蔡东强私刻银都大厦公章，采用“石狮市银都商厦”这一不存在的主体与动漫公司签订合同，欺瞒动漫公司；四、录音资料，拟证明因蔡东强的原因导致动漫公司不能实现合同目的，对此蔡东强应承担责任。
被告蔡东强质证认为：对三份证据的真实性均没有异议，但2012年5月1日《租赁合同》不是实际履行的合同；银都大厦有办理市场登记证，不存在私刻公章的问题，《收款收据》载明的租金808280元有收到；2012年4月1日《租赁合同》有效的，应当继续履行。录音资料真实性无法确认，录音体现的人员身份不清楚，且录音体现的是另外的法律关系，与本案没有关联性。
被告蔡东强为支持其抗辩，向本院提供如下证据：一、2012年4月1日《租赁合同》及声明，拟证明2012年4月1日《租赁合同》为双方当事人实际履行的合同；二、《市场登记证》，拟证明银都大厦经营符合工商经营要求，蔡东强没有私刻公章；三、《石狮市办理房地产权属证书审核意见表》、《石狮市公安消防大队〈建筑工程消防验收意见书〉》、《晋江县人民政府〈建筑房屋动用土地证明书〉》、《福建省晋江县人民政府房屋所有权证》、《石狮市2003年12月31日前竣工工程质量检查申请报告》、《石狮市宏闽大厦检测报告》EKJ05143、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宏闽大厦设计方案会审》、《石狮市国土建设局〈开工执照〉》、《石狮市国土建设局〈建筑施工许可证〉》、《协议书》、《中国工商银行泉州分行〈报告〉》、《石狮市房地产管理处〈关于房地产申请登记审核情况公告〉》等，拟证明诉争房屋权属情况；四、《石狮市凤里街道新华社区居民委员会〈证明〉》，拟证明银都商厦原名为宏闽大厦。
原告动漫公司质证认为：对证据一，双方有签订2012年4月1日租赁合同，但当时蔡东强无法提供石狮市银都大厦的工商登记代码证，所以双方在2012年5月1日重新签订租赁合同。蔡东强要求金额写低一点。动漫公司也同意。两份合同重叠，并没有确定以哪一份为准。对声明真实性庭后核实，七日内如果有异议会向法庭提出意见，如果没有提出视为认可其真实性。另外声明仅仅是说以2012年4月1日合同为主，而不是说2012年5月1日无效。另外声明可以确认租赁合同和董融个人无关。证据二《市场登记证》真实性由法庭核对，该证据与本案无关，该市场登记证无法证实被告可以私刻公章。证据三，显示诉争房屋的产权人不止蔡东强一人，还有另外三个人，因此本案租赁合同无效；涉案房产违规建造，无法办理产权证；诉争房屋土地系国有资产置换给动漫公司，显然违法。对没有原件核对的证据三，其真实性有异议。有原件核对的证据三，真实性、关联性、合法性均有异议；证据四的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明蔡东强的主张。
本案的争议焦点为：一、2012年4月1日双方签订的《租赁合同》应否解除？二、蔡东强应否支付动漫公司租赁押金5万元及相应利息？三、蔡东强应否赔偿动漫公司经济损失504140元？
原告动漫公司认为：动漫公司承租房屋的目的就是经营游乐园，但蔡东强直到上次开庭才提交权属证明，且该权属证明所有人不是蔡东强本人，导致动漫公司无法实现租赁房屋的租赁目的，蔡东强诉争房屋第二层一直闲置，所以根据相关规定，动漫公司请求判决解除租赁合同于法有据，应予支持。合同解除后，未履行的应当终止履行，已经履行的可以请求返还。动漫公司承租该房屋之后，有权对房屋进行重新装修，动漫公司请求蔡东强赔偿装修残值于法有据。
被告蔡东强认为：双方对房屋用途没有约定，房屋用途与蔡东强无关。如果动漫公司所述属实，同样房屋之前可以经营游乐园，为什么动漫公司承租后应不能经营。蔡东强将一、二层房屋整体出租给动漫公司，现在动漫公司已经将第一层出租给其他人使用，第二层是否闲置不属于蔡东强所应当承担的责任范围，房屋目前仍然处于动漫公司的控制之下，租赁合同未达到法定的解除条件，不应解除，蔡东强不应当退还5万元的押金，动漫公司主张蔡东强赔偿损失没有任何依据。
对此，本院认为：双方当事人对于2012年4月1日《租赁合同》的效力均没有异议，本院依法予以确认。平等主体的合同关系是有期限的民事法律关系，在出现法律规定或者当事人约定的某些情况时，合同关系将终止。合同终止的事由包括合同的解除。合同的解除有协议解除和法定解除二种。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2012年4月1日《租赁合同》对合同终止的约定只在第六条上有所体现，即“如政府要拆迁应终止合同”。因此，动漫公司要求提前解除租赁关系，缺乏合同依据，其主张不能成立。
我国《中华人民共和国合同法》第九十四条还规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。这是关于法定解除合同的规定。动漫公司举证主张蔡东强以不存在的“石狮市银都商厦”名义与其签订租赁合同，实施欺诈。但从蔡东强提交的一系列有关房屋的证据，足以证明诉争房屋的合法性，动漫公司关于蔡东强欺诈的主张不能成立。动漫公司在本案中主张蔡东强对诉争房屋没有所有权，导致其无法将第二层房屋出租，不能实现其合同目的。但租赁合同对于房屋的用途并没有约定，事实上动漫公司已将第一层的装修并出租，且没有证据证明蔡东强存在违约的行为。动漫公司提供录音资料主张蔡东强干扰其经营，但该录音资料的内容无法体现蔡东强干扰其经营的情况。因此，动漫公司关于其合同目的不能实现，要求提前解除租赁合同的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。
经审理查明：2012年4月1日动漫公司与蔡东强签订1份《租赁合同》，约定蔡东强将坐落于福建省石狮市九二路的银都商厦第一层、第二层，商场总面积约2400平方米左右出租给动漫公司，租赁期限为5年，自2012年6月1日起至2017年5月30日止，前三年的年租金为808280元，以后逐年递增。动漫公司承租商场后，有权对商场进行重新设计、装修，并对外进行招商、转租。动漫公司应向蔡东强缴纳租金押金5万元，如政府要拆迁应终止合同等。合同签订后，动漫公司向蔡东强缴纳2012年6月1日至2013年5月31日间的租金808280元和押金5万元。合同履行中，双方发生争议，动漫公司遂于2013年8月6日诉至法院。
以上事实有双方当事人提供的书证和法庭陈述等证据予以证实，上列证据具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。
本院认为，本案系原告动漫公司与被告蔡东强之间因租赁合同关系引起的纠纷，因被告蔡东强系澳门特别行政区居民，故本案属涉澳民商事案件，应参照涉外案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应当适用中华人民共和国法律作为本案的准据法。
本案原告动漫公司与被告蔡东强之间的租赁合同关系，有双方当事人签订的《租赁合同》为证，可以确认。该租赁合同关系双方主体合格，意思表示真实，内容符合法律规定，借款合同合法有效，双方当事人均必须严格履行合同规定的义务。在合同履行期限内，动漫公司要求提前解除合同，既不符合租赁合同约定的解除条件，也不符合合同法规定的解除条件。其请求解除合同，以及判令蔡东强返还押金、退还租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告蔡东强抗辩，符合事实和法律依据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告泉州欢乐嘉年华动漫游戏投资有限公司对被告蔡东强的诉讼请求。
本案案件受理费9341元，由原告泉州欢乐嘉年华动漫游戏投资有限公司负担。
如不服本裁定，原告泉州欢乐嘉年华动漫游戏投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告蔡东强可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 黄海瑞
审 判 员 吴智家
代理审判员 贺张翡
二〇一四年八月五日
书 记 员 林东杰
附注：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。