济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第158号
原告王东兴，男，生于1942年3月14日，汉族，山东省农业厅退休职工，户籍地济南市，现住济南市。
委托代理人王修江，山东鼎洲律师事务所律师。
委托代理人张莹莹，山东鼎洲律师事务所实习律师。
被告王丹明，男，生于1956年11月11日，汉族，户籍所在地济南市。
第三人王丹玲，女，生于1953年10月6日，汉族，退休，住济南市。
委托代理人尹亮亮，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
第三人王丹莉，女，生于1955年12月16日，汉族，重汽济南商用车公司退休职工，住济南市。
委托代理人尹亮亮，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
原告王东兴诉被告王丹明，第三人王丹玲、王丹莉房屋买卖合同纠纷一案，原告王东兴于2015年1月15日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告王东兴的委托代理人王修江、张莹莹，第三人王丹玲、王丹莉的委托代理人尹亮亮到庭参加诉讼。被告王丹明经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王东兴诉称，2008年3月24日，原被告签订合同书，约定原告购买被告及其妻子陈英继承而得的住房济南市历城区花园路84-1号3号楼1-102室房屋。合同签订后，原告支付购房款55万元。2008年6月，原告入住该房屋。该房屋于2014年12月26日确权在被告之母庄焕先名下，房屋共有人为被告之父王洪宾。庄焕先及王洪宾死亡后，被告继承了该房屋。被告至今未协助原告办理房屋的过户手续。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令被告、第三人协助原告办理诉争房屋（济南市历城区花园路84-1号3号楼1-102室）过户手续。
被告王丹明（缺席）未答辩。
第三人王丹玲、王丹莉辩称，涉案房屋是省直房改房，该类房屋在上市交易时应办理相关许可手续。王丹明在未取得涉案房屋共有权人王丹玲、王丹莉同意的情况下，无权就涉案房屋与原告王东兴签订合同。故原被告签订的合同应为无效合同。原告王东兴在明知王丹明未取得第三人同意的情形下与王丹明签订合同显属恶意，且涉案房屋价格明显低于市场价格，该房屋亦未办理权属登记，故不能适用善意取得。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定，被告王丹明与第三人王丹玲、王丹莉系庄焕先、王洪宾的子女。庄焕先原就业于山东大学图书馆，涉案房系其所在单位分配的房改房。庄焕先与王洪宾原系夫妻关系。2003年10月28日庄焕先死亡。王洪宾于1998年2月25日死亡。2014年12月16日涉案房屋房产证办理在庄焕先名下。2008年3月24日，原告王东兴与被告王丹明签订合同书，合同约定：“甲方为王丹明、陈英（王丹明之妻），乙方为王东兴。第一项甲方申明济南历城区花园路84-1号（山东大学教工第五宿舍）3号楼1单元102室是甲方自有住房，该住房包含118平方米建筑面积套房和地下室一间。第二项甲方申明该住房房产系甲方继承所得，该住房房产相关继承人均已明确表示放弃继承权及相关权益。甲方享有该住房的全部产权和使用权。第三项乙方购买甲方的该住房，总价款55万元，付款方式现金。第四项付款时间本合同签订之日，乙方向甲方支付第一笔费用10万元；2008年4月10日前支付第二笔费用300000元；甲方交房、乙方验房合格当日，支付余款150000元。甲方每次收到付款，为乙方出具收到条。第五项交房，交房时间2008年6月30日。第六项第1条甲方享有该住房的全部产权和使用权。本合同生效后，该住房的全部产权和使用权归乙方所有。第2条本合同生效后，如果甲方的亲属或有关人员主张该住房的产权或使用权或现金补偿等，由甲方负全部责任，乙方不以任何方式满足任何主张方的要求。第4条在政策允许的情况下，甲方负责在政策允许的最快时间内办理该住房的产权证。如果产权证能够直接办理在乙方名下，则直接办理；如果产权证不能办理在乙方名下而办理在甲方母亲或父亲名下，则甲方负责在政策允许的最快时间内和乙方一起将产权证过户到乙方名下。甲方签名为王丹明、陈英，乙方签名为王东兴。相关权益人：王丹琍王丹玲”。2008年4月16日陈英死亡。庭审中，原告王东兴称签订合同书时，两第三人未在场，原被告签字后，被告王丹明将合同带回去让两第三人签署的名字。两第三人称该名字不是本人书写，并申请对该合同书中的“王丹琍、王丹玲”是否本人书写进行鉴定。后原告王东兴提交书面材料表明第一次开庭后，被告经过核实了解到合同书中“王丹琍、王丹玲”是被告王丹明经第三人授权后代为签字，并非两第三人所写。两第三人撤回了其鉴定申请。
原告王东兴称其分别于2008年3月24日、4月10日、4月16日、6月28日四次向被告王丹明支付购房款共计550000元。原告王东兴对此提交收条及中国工商银行个人业务凭证。2010年7月7日，第三人王丹玲、王丹莉与被告王丹明达成委托协议，并经山东省济南市历城公证处公证。委托书载明：“委托人王丹玲、王丹莉，受托人王丹明，委托人王丹玲、王丹莉是受托人王丹明的姐姐。我们的母亲庄焕先、父亲王洪宾通过房改购买了山东大学位于济南市历城区花园路84-1号3号楼1单元102室的房产一处。该房产正在办理房产证，我们的母亲庄焕先于2003年10月28日死亡，我们的父亲王洪宾于1998年2月25日死亡。因我们没有时间亲自办理房产证的事项，为此我们全权委托受托人王丹明办理房改购房及缴纳有关费用、领取房产证的一切手续。”原告王东兴称其于2012年12月26日代被告王丹明向山东大学交纳涉案房屋购房尾款12463.15元。原告王东兴对此提交中国银行现金交款单一份，该交款单载明：收款单位山东大学，金额12463.15元，缴款人信息为房款庄焕先五宿舍3号楼1单元102。第三人称其未收到交纳购房款的通知，原告王东兴也无权代为缴费。
原告王东兴称其于2008年6月28日在涉案房屋中居住至今，对此提交涉案房屋的水电费、物业费及收视维护费收据。第三人王丹玲、王丹莉称自2009年之前一直由王丹明使用，后王丹明告知第三人房屋已出租，因王丹明生活条件不好，因此租金一直由王丹明收取，但第三人明确告知王丹明不能出售涉案房屋，现不知道该房屋何人居住。
原告王东兴与第三人王丹玲、王丹莉对于原告王东兴与被告王丹明所签订的房屋买卖合同，第三人王丹玲、王丹莉是否知情存有争议。原告王东兴主张其与被告王丹明签订房屋买卖合同时，被告王丹明明确表示涉案房屋由其一人继承，其他人均放弃对涉案房屋的继承，且双方签订的房屋买卖合同中有两第三人的签名。故原告王东兴认为被告王丹明系涉案房屋的唯一继承人，两第三人也是知情的。原告王东兴自述其在入住涉案房屋之前没有见过第三人王丹玲、王丹莉，其入住后第三人王丹玲曾到涉案房屋来过，但仅在门口看了看，并未进入涉案房屋。第三人王丹玲、王丹莉主张其对原被告签订的房屋买卖合同不知情。第三人王丹玲、王丹莉称2009年之前涉案房屋一直由王丹明使用，后王丹明告知第三人房屋已出租，因王丹明生活条件不好，因此租金一直由王丹明收取，但第三人明确告知王丹明不能出售涉案房屋。两第三人对此提交被告王丹明出具的证明一份，该证明载明：“我曾经于2009年1月向我的两位姐姐王丹明、王丹莉说过，位于济南市历城区花园路84-1号3号楼1-102室房屋已经出租给其他人，并未出售，而且也向我的两位姐姐出示过租赁合同。姐姐们问我为什么租房人对房屋进行了装修，我对他们说，对方是长租，一次租五年，给老人养老使用。”该证明载明的出具时间为2015年7月25日。两第三人称其未见到过被告本人，该证明是两第三人收到开庭传票后，通过QQ聊天的形式向被告王丹明询问涉案房屋是否出售，并要求王丹明出具的该证明，该证明是被告王丹明邮寄给两第三人的。原告王东兴对该证明不予认可。
两第三人主张原被告签订的买卖合同所确定的房屋价款明显低于同地段房屋的市场价格，王东兴未支付合理对价。第三人对此提交房屋买卖合同一份，该合同显示所售房屋位于历城区花园路45号9号楼4单元602室，面积130.77平方米，售房款为635000元。原告王东兴对该证据不予认可。
两第三人称被告王丹明未向其两人支付过涉案房屋的售房款。庄焕先购买涉案房屋共支付约六、七万元，该款项大部分是由庄焕先支付的，第三人王丹玲、王丹莉及被告王丹明也支付过一部分。涉案房屋的房产证是由两第三人于2014年办理的。
本院认为，被告王丹明就涉案房屋与原告王东兴签订房屋买卖合同属于负担行为，该合同的效力，不以处分人对标的物享有处分权或所有权为要件，也不当然地受双方主观上是否善意之影响。此合同是双方真实意思表示，该买卖合同是有效的，但该负担行为仅产生债权的产生和变更的法律效果。济南市历城区花园路84-1号3号楼1-102室房屋现登记在庄焕先名下，庄焕先与王洪宾死亡后，被告王丹明与第三人王丹玲、王丹莉为继承人。原告王东兴主张涉案房屋由被告王丹明一人继承，但未提交充分有效证据证实。故该涉案房屋在房屋买卖合同签订时应为被告王丹明与两第三人共有的财产。原告王东兴所提交的证据无法证实被告王丹明将三人共有的房屋转让给原告王东兴是被告王丹明及第三人王丹玲、王丹莉的共同意思表示。故被告王丹明的出售涉案房屋的行为系无权处分行为。此后该行为亦未经第三人王丹玲、王丹莉的追认。处分行为产生财产权利的产生和变更的法律效果。本案中，原告王东兴要求无处分权人被告王丹明及合同订立方之外的第三人王丹玲、王丹莉协助办理涉案房屋的过户手续，于法无据，故本院对原告王东兴的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告王东兴的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告王东兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 刘庆宝
人民陪审员 张英华
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 曲刘娜