云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2901民初3011号
原告：大理某某物业管理有限公司。
住所：大理市经济开发区云岭大道。
法定代表人：卫某某，职务：董事长。
统一社会信用代码：91532900056988425F。
委托代理人：李某某，男，1946年12月7日生，该公司员工，住昆明市盘龙区，特别授权代理。
委托代理人：李某某，男，1969年7月15日生，该公司员工，住昆明市五华区，特别授权代理。
被告：卢某，男，1978年6月29日生，汉族，云南省大理市人，住大理市经济开发区。
委托代理人：牛某，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告大理某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告卢某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理，依法由审判员马泽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某某、李某某、被告委托代理人牛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大理某某公司诉称：2013年8月5日，原、被告签订了《物业管理服务协议书》，约定从2013年7月31日开始，原告承担被告所在住宅小区的物业管理服务工作，包括大厦广场的清洁卫生、公共设施的清洁、水池清洁、水电设施的维护、化粪池清理、环境绿化、安防保卫巡逻、代收、代缴水电费等。被告每月应当缴纳的费用为：物管费每平方米1元、电梯电费20元、电梯维护和年检费35元、二次加压费25元、垃圾清运费10元、消防设施维护费38元。费用在每年7月31日前一次性交纳。原告连续三年承担了小区的物业管理服务工作。被告房屋的居住面积118.66平方米，每年物管费1424元，其他各项费用1536元。被告只交了2013年8月至2014年7月的费用2960元，从2014年8月至今连续两年没有交（2960元×2=5920元）。根据物业管理服务协议的约定，应交未交费用的滞纳金为每日千分之三，被告2014年度欠费的滞纳金为两年（2960元×0.003×365天×2=6482元），2015年度欠费的滞纳金为一年（2960元×0.003×365天=3241元），滞纳金合计9723元，原告主张由被告承担滞纳金的80%即7778元。被告没有按时交纳费用，已经严重影响了物业管理服务和各项配套设施的运行，同时侵犯了已经交纳费用的业主应享受的服务利益。虽经原告多次催收，被告依然拒不交纳。诉请：判令被告支付原告物业服务费和代收代缴费用5920元及滞纳金7778元，合计13698元。
被告卢某辩称：一、答辩人是被迫签订协议的，如果不签协议就拿不到房屋的钥匙，为了顺利入住，所有的业主都签署了这样的协议，但入住后才发现小区的收费标准比其他小区的高很多，而且物业服务水平很差，根本达不到其在协议书中许诺的标准。也未对承诺的服务项目进行业主满意度的调查，反而是在众多业主多次向其反映物业收费过高及服务质量有问题后，仍旧没有任何的回应与改进。原告的行为严重侵犯了答辩人及其他业主的合法权益，也违反了协议规定的内容，答辩人有权拒绝缴纳物业费及滞纳金。二、与众多同类型小区进行比较后，原告与答辩人订立的物业收费标准明显高于其他同类型的小区。三、原告的服务存在诸多问题———（1）小区治安管理不到位，陌生人随意进出小区，缺乏监控设施，安防保卫也没有进行有效巡逻，小区保安室形同虚设，导致接连发生入户盗窃事件，对业主造成非常大的心理压力，丝毫没有安全感；（2）原告发放的《业主手册》第五条第二款明确规定：本物业管理区域内的住宅只能作为私人住宅用途，但答辩人入住以来，在小区内开公司进行商业经营的非常多，导致外来人员混杂，严重影响了小区居民的生活；（3）原告私自将小区的公共部分出租，所得收益从未进行公示或告知过业主，严重侵害了答辩人及其他业主的合法权利；（4）地下停车场管理混乱；（5）小区二次加压没有设备系统，与所收的每月25元的加压费严重不相匹配；（6）小区楼顶观景花园的露台被个别业主改建为私人住宅，原告未进行有效制止；（7）小区内一家开公司的住户将整个二楼的电梯口、防火通道全部封闭，二楼的过道也被占用，造成了安全隐患；（8）智能门禁卡不能使用。请驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告为证明其诉讼主张当庭提交了下列证据：1、《物业管理服务协议》，证明物管费的收费标准、滞纳金的计算方式；2、《物业管理费用收缴公告》二份，证明原告向被告催收物管费的事实；3、本院（2013）大民二初字第302号民事判决书，证明原告的物管行为合法有效；4、资质证书一份，证明原告具备从事物业管理的资质；5、原告支出费用的单据17张，证明原告代缴费用的情况；6、欠费停电通知单、催交水费通知各一份，证明原告代缴水电费的事实；7、装修协议及附件，证明被告违规装修的违约行为。被告质证对第1、3、4组证据的三性无异议，对证明方向有异议；对第2组证据无异议，对第5组证据不认可；认为第6组与本案无关联性；认为第7组不能证明是代缴代收的相关费用，不能证明每家每户应缴纳的数额。本院认为，被告对原告提交的第1、2、3、4组证据的真实性无异议，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，确认为有效证据；第5组证据真实合法，但不能证明单据所载明的费用属代缴的事实，不予确认；第6组证据真实合法，但不能区分原告代被告缴费的部分，不予采信；第7组证据与本案无关，不予采信。
被告当庭提交了下列证据：1、《物业管理服务协议》，证明双方之间的合同关系，合同的部分条款不符合法律规定；2、《“明珠国际花园”商住楼前期物业服务合同》、大理天城物业服务有限责任公司收据各一份、证明小区的物业收费标准明显高于同类型其他小区；3、照片28张，证明原告存在管理失职等诸多问题。原告质证对第1组证据无异议，对第2组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；对第3组证据不认可。本院认为，第1组证据合法真实，予以确认；第2组证据与本案无关，不予采信；第3组证据系被告单方制作，来源不明，形式不合法，不予确认。
根据上述已认证的证据的证实，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认本案如下法律事实：原告是具有三级物业管理资质的有限公司。被告是位于大理市经济开发区云岭大道XX号某某大厦X单元XX楼X号商品房的业主，其所有的房屋的建筑面积为118.66平方米。2013年7月6日，原告与开发商云南空港房地产开发有限公司签订一份《大理某某大厦前期物业服务委托合同》，约定原告为“某某大厦”小区的物业管理公司。2013年8月5日，被告接收了房屋，并与原告签订《物业管理服务协议书》，约定由原告对该小区提供物业管理服务。合同主要约定：管理期从2013年7月31日至2016年7月31日止；物业管理服务内容有：大厦广场的清洁卫生、公共设施的清洁、水池清洁、水电设施的维护、化粪池清理、环境绿化、安防保卫巡逻、代收、代缴水电费等。物管费1元/㎡、电梯费20元/月、电梯维护、年检费35元/月、二次加压费25元/月、垃圾清运费10元/月、消防设施维护费38元/月。乙方（被告）每年7月31日前以现金支付物业管理费给甲方（原告）；乙方未能按照协议之约定交纳物业管理费、水电费用，甲方有权按日加收应交费用千分之三的滞纳金。此后该小区的物业管理即由原告一直提供服务。被告交付了2013年8月至2014年7月的物管费，从2014年8月1日起未交付物业管理费。原告于2016年10月28日在小区内张贴了《物业管理费用收缴公告》，此后被告仍未交付物管费，原告遂诉至本院。
本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第二条规定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第十一条规定，物业费一般包括：管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修的保养费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；保险费；法定税金；利息等。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费和分摊共同能耗费。
本案中双方签订的《物业管理服务协议书》是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，虽由业主与原告签订，但其性质仍属前期物业服务合同。合同属双方自愿签订，合同的形式亦属合法，但合同约定的电梯维护年检费、消防设施维护费非经法定程序产生，亦不属《物业服务收费管理办法》规定的收费范围，属重复收费和擅自扩大收费的范围，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。被告作为小区的业主，接受了原告的物业服务，应当支付相应的物业管理费。故本院对原告主张的物业服务费中的物管费、电梯费、二次加压费、垃圾清运费予以支持，对电梯维护年检费、消防设施维护费不予支持。原告主张代收代缴费用的事实未能举证证明，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第四款的规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。原告可据此对上述费用另行进行主张。
关于被告答辩提出原告提供的物业服务存在的诸多问题，并提供了相应的照片予佐证，虽然被告提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决和有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。另外被告提出其被迫签订协议的主张，未能举证证明；双方订立的物业收费标准明显高于其他同地区同类型其他小区的主张，未能举证，且不是法定事由。本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告卢某于本判决生效之日起十日内支付原告大理某某物业管理有限公司物业管理费4168元。
二、驳回原告大理某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担15元，被告承担10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 马 泽
二〇一七年四月二十四日
书记员 包红卫