云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终404号
上诉人（原审被告、反诉原告）恒泰*天紫郡小区业主委员会。
负责人：蒋家奎，男，1983年2月17日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。
委托诉讼代理人：周剑康、杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）云南省保山市医药有限责任公司。
住所地：保山市九龙路北段。
法定代表人：刘继东，系该公司董事长。
统一社会信用代码:9915305002218920088D。
委托诉讼代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人恒泰*天紫郡小区业主委员会（以下简称天紫郡业委会）因与被上诉人云南省保山市医药有限责任公司（以下简称保山医药公司）车位纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2017）云0502民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人周剑康、杨皓，保山医药公司的委托诉讼代理人温建祥、杨晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天紫郡业委会的上诉请求：1、撤销一审判决书，依法改判天紫郡小区151个地上车位归全体业主共有；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、一审判决对反诉部分举证、质证内容陈述错误，与一审庭审内容及客观事实不符。1、一审中，对于反诉部分，上诉人并未提交过《地面车位规划信息表》、《土地分摊说明》及《土地分摊面积表》作为证据。相反，上诉人在一审本诉和反诉中提交的证据相同，但一审不采纳上诉人的意见。遗漏上诉人的举证和质证内容；2、一审判决陈述被上诉人发表的质证意见，恰恰是上诉人的质证意见。二、一审法院认定事实及适用法律错误。1、经建设、规划部门核准被上诉人在恒泰*天紫郡项目中建设的是总计360个机动车泊位，而一审认定事实为“建设地下机动车泊位360个”属明显错误；2、本案案由是关于地上停车位的所有权确认纠纷，双方请求确认的只有所有权，而不是对权利内容的分别确认；3、上诉人主张恒泰*天紫郡小区地上停车位归全体业主共有，而一审法院自行单独将78个地上车位的使用权判给了上诉人，明显违背“不告不理”的民事基本原则；4、一审中，上诉人提交了证据证明是151个地上车位都是占用业主共有的道路或绿地建设而成的，请求确认151个地上车位归全体业主共有，是由于这些车位是占用了全体业主共有的道路或绿地，而不是因为是增设的。一审法院故意曲解上诉人举证的证明目的，脱离居中地位，替被上诉人辩驳；5、一审法院“原告主张65个车位不在业主分摊的面积内”属于事实认定错误，小区附属设施原则上属于全体业主共有，65个车位面积是否计入公摊面积与其权属是否归全体业主无必然联系；6、“当事人双方均未提交对已建成的所有地上车位中哪几个或哪部分可办理产权登记手续的相关证据”；7、一审法院诉讼费用裁判内容违反了《诉讼费交纳办法》。由上诉人负担31760元缺乏法律依据；8、一审法院刻意回避了被上诉人所主张的65个停车位属林荫式停车位，而该部分林荫式停车位计入小区绿化面积（折算系数为0.6），属于小区绿地这一客观事实。
被上诉人保山医药公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由是：一、本案上诉人提交的证据不能证实143个车位中哪几个属于占用业主公用道路或者其他场地增设的车位。首先，保山市规划局出具的保规复［2011］10号文件，明确了机动车停车泊位数360位（65位、地下295位）。其次，《建设工程项目全面竣工测量报告》：规划设计技术经济指标与实测值对比表可以看出，绿地率规划设计指标为35.41％，实测值为34.28％，差比1.13％属工程建设的正常偏差范围。因此，被上诉人不存在占用业主公共绿地、公用通道建设车位的情形。再次，恒泰*天紫郡土地分摊说明及分摊土地面积明细表看出，业主的房屋分摊面积不包含这65个车位所占用的面积，65个露天停车位（有相应编号）既没有占用业主的公共绿地、公共道路，更不在业主所购商品房的分摊面积之内，所有权应当属于开发商所有。二、天紫郡小区的建筑范围内的土地系被上诉人花钱征用的土地，业主购买的是商品房，以及商品建筑内的土地使用权，而非建筑面积内的全部土地使用权。建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地的，则属于小区业主共有。因此，被上诉人依法享有65个地上停车位所有权，可以出租，可以出售。三、一审法院并未违背“不告不理”的民事原则，对本案案由的确定并无不妥之处。
保山医药公司（反诉被告）一审诉讼请求是：1、请求法院判令确认天紫郡小区65个露天停车位归原告（反诉被告）所有；2、判令被告排除妨害、消除影响，恢复车位，便于原告（反诉被告）施工、销售、使用；3、本案的诉讼费由被告（反诉原告）承担。
天紫郡业委会（反诉原告）一审诉讼请求是：1、请求确认恒泰*天紫郡小区151个车位归全体业主共有；2、本案的诉讼费由原告（反诉被告）承担。
一审法院经审理确认事实是：2011年，原告（反诉被告）保山医药公司经建设、规划部门的许可建设恒泰*天紫郡小区，并按保山市规划局保规复【2011】10号文件的要求建设地下机动车泊位360个，其中地下295个，地上65个。2015年经保山市规划局验收后，其地下车位169个（地下架空泊位55个）；规划核准地上车位65个，实际建设143个，增加了78个。现双方对地下车位无争议，原告（反诉被告）主张对在规划内建成的65个车位享有处分权，其享有施工、销售等权利；被告（反诉原告）认为地上已建成的151个停车位归全体业主共有。
一审法院认为，根据原、被告提交的证据和本院查明的事实，本案系业主与开发商就车位的权属、使用、收益而发生的纠纷，其案由应为车位纠纷。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》六条的规定，建筑区划用于停放汽车的车位之外，占用业主公用道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。保山医药公司经规划部门的许可建设恒泰*天紫郡小区的地上车位数量为65个，实际建设143个。而保山市规划局在《保山市建设工程竣工规划验收合格证》中对恒泰*天紫郡小区的地上车位已经验收合格。故对原告主张对其已建成的143个车位中的65个车位享有处分权的诉讼请求，予以支持。而对于被告（反诉原告）主张对原告（反诉被告）已建成的143个地上停车位均由全体业主共有的主张，其一，被告（反诉原告）提交的证据不能证实该143个车位中哪几个车位属占用业主公用道路或者其他场地增设的车位；其二，原告主张的65个车位不在业主分摊的面积内；其三，规划部门批准文件要求小区的绿地率为35.41％，规划验收为34.28％，相差1.13％，经测绘验收符合验收，并经规划部门向保山市医药公司出具工程竣工规划验收合格证；第四，当事人双方均未提交对已建成的所有地上车位中哪几个或哪部分可办理产权证登记手续的相关证据，所以（反诉原告）主张对原告（反诉被告）已建成的143个车位均由全体业主共有的反诉请求，部分支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南省保山市医药有限责任公司享有恒泰*天紫郡小区地上65个（恒泰*天紫郡地面车位规划信息表中所确定的车位）停车位的所有权；二、恒泰*天紫郡小区全体业主共有恒泰*天紫郡小区地上除65个停车位以外的78个停车位的使用权；三、双方在行使上述一、二项权利中，对方不得妨害；四、驳回被告（反诉原告）天紫郡小区业主委员会的其他诉讼请求。
对一审认定的事实，上诉人天紫郡业委会认为一审认定按保山市规划局保规复［2011］10号文件的要求建设地下机动车泊位360个，其中地下295个，地上65个，提出异议，认为按文件要求建设地下、地上机动车泊位360个，其中地下295个，地上65个，其余事实无异议。本院予以采纳。被上诉人保山医药公司对一审认定的事实无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。
另查明：被上诉人及设计公司对原规划以“自检自查”报告和设计情况说明上报保山市规划局，将停车位作出局部调整，调整为地面停车泊位143位，地下车库169位，与规划要求，在规划地面65个车位的基础上增加78个泊位，地下减少71个车库，但保山市规划局均未作出批复。所调整后的地面停车位143个，在《建设工程规划许可证》中也未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
二审期间，双方未提交新的证据。
归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、双方当事人争议65个（有编号）的停泊车位权属是否是建筑物专有部分还是业主小区共有的公共服务设施？2、在商品房销售中65个地上停车位是否一并卖给或者附赠给购房者？3、被上诉人主张65个地上车位和上诉人主张143个地上车位是否已办理了产权登记？
本院认为，开发商在向业主出售商品房，能否单独保有车位所有权，关键是该车位能否认定为物权法所称的建筑物专有部分，从而可以成为特定业主区分所有权的客体。综合本案事实和证据，保山市规划局“保规复［2011］10号”关于《恒泰.天紫郡建设项目规划设计方案》的批复，明确规划地下建筑面积8410平方米（地下车库、地下设备用房），机动车停车泊位360位（地面65位、地下295位），地面停车泊位未规划计入建筑面积范围内，该停车位是为了满足业主和其他来访者临时停放车辆而设置的车位。在开发房地产过程中，被上诉人自行调整地面车位上报保山市规划局，将停车位作出局部调整，调整为地面停车泊位143位，地下车库169位。与规划要求，在规划地面65个车位的基础上增加78个泊位，实际验收扩增至143个泊位，但保山市规划局均未作出批复纳入建筑面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，被上诉人上诉主张地面65个（有编号）停车位、以及地面增加78个泊位，经验收确认地面车位143个，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。现被上诉人将所开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属上诉人。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。被上诉人按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。涉案地面停车位未计入建筑面积，也未纳入容积率计算，其不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴。故上诉人的上诉理由成立。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，即使被上诉人在建造恒泰*天紫郡小区支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成后，随着小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归上诉人共有。由于涉案车位不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，一审判决确认恒泰*天紫郡小区地面65个停车位，由被上诉人享有所有权确有不当，应予纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，一审认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销隆阳区人民法院（2017）云0502民初3691号民事判决。
二、上诉人恒泰*天紫郡小区全体业主共同享有恒泰*天紫郡小区地面143个停车泊位的使用权。
三、驳回被上诉人云南省保山市医药有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费59360元（其中受理费27600元，反诉费31760元），二审案件受理费59360元，由被上诉人云南省保山市医药有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张明
审判员 张燕
审判员 古颖
二〇一八年六月十九日
书记员 李会