浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越袍民初字第511号
原告徐连庄。
委托代理人（特别授权代理）胡莉莉、施萍。
被告戴达忠。
委托代理人（特别授权代理）李雄。
被告鲍世辉。
被告戴某。
上述两被告之委托代理人（特别�权代理）戴达钢。
原告徐连庄与被告戴达忠、鲍世辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后，依法由代理审判员王翠适用简易程序独任审判，并依法追加戴某为本案共同被告，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告徐连庄及其委托代理人施萍，被告戴达忠之委托代理人李雄，被告戴某，被告鲍世辉、戴某之委托代理人戴达钢到庭参加诉讼。本案当事人申请庭外和解期限为两个月。本案现已审理终结。
原告徐连庄诉称，2003年6月4日，原告与被告戴达忠、鲍世辉签订《关于房屋买卖协议书》，约定由被告戴达忠、鲍世辉将其享有权利的房屋转让给原告，购房款总计128200元；面积、楼层有出入的，根据中心价为标准予以照补。2003年6月5日，原告向被告支付购房款48200元，同年6月25日，原告又向被告支付购房款80000元，至此协议书约定的购房款全部支�完毕。2004年6月，袍江美安居小区（原名世纪花园小区）10幢301室交房，被告交付给原告，原告很快装修入住，后该房屋具备过户登记条件，但被告戴达忠、鲍世辉却未配合原告办理过户登记手续。原告遂起诉至法院，请求确认原告与被告戴达忠、鲍世辉签订的《关于房屋买卖协议书》有效，三被立即协助原告办理房屋过户登记手续；诉讼费由被告负担。
被告戴达忠辩称，该房屋是家庭共有房屋，该合同仅有被告戴达忠签字，其无权处分，该合同应为效力待定合同。原告所称差额结算不予认可。签订合同时被告戴某尚未满18周岁，被告戴达忠对于未成年人财产处分无效。另被告戴达忠对土地性质也存在重在误解，不知该土地性质为出让土地，当时宋家溇村村民可以以1500元／平方米来购买房屋，但合同上仅1200元／平方米，故该合同应予以撤销。合同中没有过户的约�，若过户违反物权法第97条，请求驳回原告诉讼请求。
被告鲍世辉辩称，不清楚房屋买卖情况，原告持有合同中鲍世辉签字不是本人所签，同时1200元／平方米价格低于市场价格。
被告戴某辩称，2003年签订房屋买卖合同时还是未成年人，具体情况不清楚。
经审理本院查明，2003年6月4日，原告与被告戴达忠签订房屋买卖协议书，约定原告持被告戴达忠提供的择房证选房，房价1282元／平方米。协议书中约定按100平方米计算，面积、楼层上有出入的，按中心价1250元／平方米的价格原告照补给被告。2003年6月5日，原告向被告戴达忠支付购房款48200元，同年6月25日，原告又向被告戴达忠支付购房款80000元，至此协议书约定的购房款全部支付完毕。2004年6月8日，原告支付8873.75元房屋照补费给被告戴达忠。2004年6月，袍江美安居小区（原名世纪花园小区）10幢301室交房，被告交付给原告，原告很快装修入住。据绍兴市新建商品住宅质量保证书及契证显示，该房屋建筑面积100.65平方米。
另查明，讼争房产系拆迁安置房，安置人口3人，分别为本案三被告。被告戴达忠与鲍世辉系夫妻关系，育有一女为本案被戴某。
以上事实由原告提供的收条3份、房屋质量保证书1份、数字电视受理登记表1份、燃气缴费单1份，被告戴达忠提供的房屋买卖协议1份、契证1份、房屋拆迁补偿产权调换合同1份及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原告提供的3份收条中案外人戴达甫于2004年6月9日出具的455元超平方地基费的收条，因被告并不认可，且该收条并非本案房屋出卖人出具，对其证明力本院不予确认。原、被告持有的房屋买卖协议卖方签字人员不一致，原告持有的合同中卖方人员有被告戴达忠与鲍世辉签字，被告持有的合同中卖方人员仅有戴达忠签字�且被告鲍世辉主张原告合同中签字并非其本人签字，当时其并不在现场。原告解释为签订合同之日，被告戴达忠与鲍世辉均在场，原告并未审查被告鲍世辉身份，被告持有的合同仅有一人签字应系漏签。对此本院审查后认为原告持有合同中鲍世辉签字并未加捺手印，被告对该签名亦未认可，同时被告合同中亦无其签字，故本院对原告与被告戴达忠签订房屋买卖协议的事实予以确认。本案讼争房屋安置人口为本案三被告，基于三被告的家庭关系，应为该房屋共同共有人，对其处分应经全体共有人同意。同时，签订房屋买卖协议时，被告戴某尚未满18周岁，其父母即被告戴达忠、鲍世辉作为其法定代理人可以对房屋进行处分。对于被告戴达忠、鲍世辉均称被告鲍世辉对房屋已卖予原告事宜不知情、合同效力待定、房屋价格偏低的抗辩，本院分别分析论证如下：第一，本案中原告有理由相信三被告对讼争房屋买卖已达成一致意见。原告与被告戴达忠签订房屋买卖协议后，原告即在具备交房条件后装修入住，至今已近十年，被告鲍世辉有充分时间及机会了解到该房屋已卖予他人，若不同意该房屋买卖，应第一时间向原告提出异议，但两被告并未有此行为，同时被告戴达忠与原告签订合同时也未提及其他共有人不同意出售房屋。原告完全有理由相信被告戴达忠、鲍世辉将房屋卖予原告已达成一致意见。第二，被告鲍世辉应当已知情本案讼争房屋已卖予原告。被告鲍世辉称对房屋买卖不知情，但从原告签订购房合同后一直由原告居住，其未提出异议的实际看，其称一直不知情与常理不符；并且从本案房屋拆迁补偿产权调换合同看，三被告共安置两套房屋，被告鲍世辉称戴达忠骗其房子已租掉，而距原告签订房屋买卖协议至今已近十年，十年中对其中一套房屋持放任状态不过问不符合实际。第三，原告已支付该房屋合理对价。被告鲍世辉现主张被告戴达忠与原告签订合同时，系对该房屋土地性质存在误解，导致卖房价格偏低，当时安置房价格为1800元左右／平方米，并出具宏大美安置小区物业管理委员会开具的证明一份。本院认为，该房屋价格系双方在协商一致的情况下确定的，对被告该意见本院不予采信。第四，房屋买卖协议应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告戴达忠、鲍世辉未能证明原告与被告戴达忠签订房屋买卖协议时存在上述情形，该房屋买卖协议应为合法有效。同时被告鲍世辉对该房屋买卖协议已知情并达成一致意见，该协议对其亦具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务，现原告已支付对价，且被告戴某现已成年，故三被告应配合原告办理房屋过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决如下：
一、原告徐连庄与被告戴达忠签订的房屋买卖协议书有效。
二、被告戴达忠、鲍世辉、戴某应在本判决生效之日起三十日内协助原告徐连庄办理位于袍江美安居小区17幢二单元503室房屋的过户登记手续。
本案案件受理费减半�取计1432元，由被告戴达忠、鲍世辉、戴某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王 翠
二０一三年十二月二十四日
书 记 员 柴海峰
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法�若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。