河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第268号
上诉人（原审被告）：洛阳咸亨房业有限公司。
委托代理人（特别授权）：耿虎，河南九都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洛阳鑫创泰富房地产营销策划有限公司。
委托代理人（特别授权）：刘伟、李忠伟，河南安多律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宜永，男，汉族。
委托代理人（特别授权）：牛正龙，河南一得律师事务所律师。
上诉人洛阳咸亨房业有限公司（以下简称咸亨公司）、洛阳鑫创泰富房地产营销策划有限公司（以下简称鑫创泰富公司）与被上诉人张宜永买卖合同纠纷一案，张宜永于2013年4月18日向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，请求判令咸亨公司、鑫创泰富公司发还定金7万元及本案诉讼费用。原审法院经审理，于2013年10月23日作出（2013）西民二初字第180号民事判决，咸亨公司、鑫创泰富公司不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人咸亨公司的委托代理人耿虎，上诉人鑫创泰富公司的委托代理人李忠伟，被上诉人张宜永及其委托代理人牛正龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年1月8日，张宜永与咸亨公司签订“都市梦园”房屋认购协议一份，认购咸亨公司开发的位于洛阳市西工区汉屯路都市梦园小区2号楼802室的房屋一套。面积为85.59平方米（以政府部门实测面积为准），单价3580.5元／平方米，总价款为306426元。并向鑫创泰富公司工作人员耿某某交纳35000元，20000元为定金，已写入房屋认购协议中，15000元冲抵房款，但没有收据。咸亨公司、鑫创泰富公司均认可耿某某是鑫创泰富公司的工作人员。认购协议约定，出售方将为认购方保留房源至项目正式开盘之日，并与认购方签订商品房买卖合同。后咸亨公司未与张宜永签订商品房买卖合同，张宜永遂诉至法院。另查明：2008年10月15日，咸亨公司委托鑫创泰富公司为其开发的位于西工区汉屯路都市梦园住宅项目进行营销策划及销售代理。双方签订营销策划及销售代理合同，约定代理范围为1#、2#、3#楼住宅，代理期限为2008年10月12日至2009年10月12日，合同到期后，双方又于2010年1月25日签订代理合同补充协议将代理期限延长至2010年10月12日。合同约定了双方的责任、费用承担、代理费用的支付方法等。
原审法院认为：张宜永与咸亨公司签订房屋认购协议书，并交纳35000元给鑫创泰富公司的工作人员耿某某，从张宜永提供的其与耿某某的录音证据能够证明耿某某收到张宜永35000元。其中20000元作为定金记载于认购协议书上，另外15000元冲抵房款，但没有出具收据。由于张宜永没有证据证明15000元为定金性质，故15000元不认定为定金。咸亨公司、鑫创泰富公司均认可耿某某为鑫创泰富公司工作人员。咸亨公司答辩称认购协议书上的公章是真实的，但耿某某为鑫创泰富工作人员，没有将定金交到咸亨公司，从咸亨公司提交的与鑫创泰富公司间的营销策划及销售代理合同可以证明，咸亨公司、鑫创泰富公司间是代理合同关系，鑫创泰富公司的代理行为对咸亨公司同样产生效力，故咸亨公司、鑫创泰富公司应对对外债务承担连带责任。虽然咸亨公司答辩称，鑫创泰富公司没有收取房款的权利，但张宜永作为买房人不可能知晓咸亨公司、鑫创泰富公司内部的约定和分工。至于耿某某是否违规收费是否将房款上交是其内部管理问题，与买房者向其交款没有直接关联。根据相关法律规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。故张宜永交纳的定金20000元应双倍返还。另外15000元因其与咸亨公司未签订正式商品房合同且现已不能实际履行，故应将15000元退还张宜永。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决如下：一、咸亨公司于本判决生效后十日内双倍返还张宜永定金40000元并退还张宜永现金15000元。二、鑫创泰富公司对上述债务承担连带责任。三、驳回张宜永的其他诉讼请求。如咸亨公司、鑫创泰富公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由咸亨公司、鑫创泰富公司承担（已由张宜永垫付，待执行时由咸亨公司、鑫创泰富公司付给张宜永）。
鑫创泰富公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案为买卖合同纠纷，应当适用合同法的相关规定。张宜永与咸亨公司签订了房屋认购协议书，张宜永与咸亨公司形成了买卖合同关系，根据合同相对性原则，张宜永只能向咸亨公司主张权利，鑫创泰富公司与张宜永并没有形成任何法律关系，张宜永突破合同的相对性原则向鑫创泰富公司主张权利于法无据。二、鑫创泰富公司与咸亨公司之间是代理与被代理的关系，鑫创泰富公司以咸亨公司的名义对外进行销售房屋以及签订相应的的合同，所产生的法律责任应当由被代理人即咸亨公司承担，至于鑫创泰富公司是否超越代理权限行使代理行为并不涉及本案的买卖合同纠纷，鑫创泰富公司是否需要承担相应的代理责任是另外一种法律关系，并非本案的买卖合同关系，一审法院审理买卖合同纠纷超范围的裁决代理纠纷确有不妥。一审法院适用法律错误，请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回张宜永的全部诉讼请求；本案诉讼费用全部由张宜永承担。
咸亨公司答辩称：耿某某是鑫创泰富公司的员工，他收取张宜永的房款的行为是代表鑫创泰富公司收取的，不是代表咸亨公司。耿某某收取客户的钱并没有转交给咸亨公司，另外收取客户15000元的优惠款是虚构的，咸亨公司没有作过任何优惠条件的承诺，实际上耿某某是骗取了客户的15000元，因此鑫创泰富公司应承担全部责任。
咸亨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：咸亨公司从未收到过张宜永的2万元定金，耿某某私自收取定金的行为，系个人行为，与咸亨公司无关，咸亨公司委托的是鑫创泰富公司，而非委托耿某某个人，咸亨公司与鑫创泰富公司签订的合同也已表明不会收取任何费用，如果发生，该公司承担责任。一审法院将两个企业的委托销售合同关系认定为咸亨公司与耿某某的委托销售关系，认定张宜永交付定金2万元，缺乏事实依据。根据本案的事实，鑫创泰富公司职工耿某某骗取张宜永15000元，已构成诈骗罪，理应追究其刑事责任。原审判决咸亨公司对耿某某的犯罪行为承担民事责任，于法无据。导致咸亨公司与鑫创泰富公司的商品房预订协议无法履行的责任，完全是鑫创泰富公司职工耿某某造成，理应由该公司承担责任。但原审判决咸亨公司承担连带责任，显失公平。综上，请求依法撤销原审判决，改判驳回张宜永对咸亨公司的诉讼请求；本案诉讼费由张宜永承担。
鑫创泰富公司答辩称：咸亨公司与鑫创泰富公司签订的合同中明确约定鑫创泰富公司不能收取任何款项，咸亨公司委派工作人员收取房款、定金，根据房屋认购协议，能够显示出来耿某某收取的房款已经交于咸亨公司，否则咸亨公司不可能签订房屋认购协议。咸亨公司与鑫创泰富公司是代理与被代理关系，代理所产生的法律责任应由被代理人予以承担，至于鑫创泰富公司是否超越代理权限行使代理行为与本案无关，是另一种法律关系，根据我国的法律规定，代理人所产生的法律责任首先由被代理人承担，如果代理人超越了代理权限进行了代理行为，被代理人可以追偿，因此一审判决鑫创泰富公司承担连带责任于法无据。
张宜永针对咸亨公司、鑫创泰富公司的上诉，答辩称：1、咸亨公司委托鑫创泰富公司销售房屋，咸亨公司作为委托人应当对鑫创泰富公司的行为承担责任，因此一审判决咸亨公司返还定金及购房款是正确的。2、鑫创泰富公司收取张宜永定金及购房款，没有将该款交给咸亨公司，自当向张宜永承担偿还责任，所以一审判决鑫创泰富公司承担连带责任是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
二审经审理查明事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为：咸亨公司与鑫创泰富公司签订委托代为销售“都市梦园”的协议，耿某某作为鑫创泰富公司的员工，在授权范围内与焦磊签订“都市梦园”房屋认购协议，收取定金，咸亨公司作为委托人，应当对耿某某的行为承担责任。按照我国相关法律规定，咸亨公司因自己一方的原因未能与张宜永订立商品房买卖合同，应当双倍返还张宜永交付的定金。张宜永与咸亨公司签订房屋认购协议书，并交纳35000元给鑫创泰富公司的工作人员耿某某，其中20000元作为定金记载于认购协议书上，另外15000元冲抵房款。咸亨公司、鑫创泰富公司间是代理合同关系，鑫创泰富公司的代理行为对咸亨公司同样产生效力，至于耿某某是否违规收费是否将房款上交是其内部管理问题，与买房者向其交款没有直接关联。故咸亨公司、鑫创泰富公司应对对外债务承担连带责任。综上，咸亨公司、鑫创泰富公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1213元，由上诉人咸亨公司、鑫创泰富公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 郏文慧
审判员 王春峰
审判员 付爱丽
二〇一四年三月十四日
书记员 张艳君