广西壮族自治区融安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融安民一初字第316号
原告柳州市光明物业服务有限责任公司。住所地：融安县长安镇融江北路（原穗丰市场）东方明珠小区******号。
法定代表人明小宁，该公司经理。
被告韦远亮，职工。
委托代理人邹礼雄，居民。
原告柳州市光明物业服务有限责任公司（以下简称柳州光明物业公司）诉被告韦远亮物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理，原告柳州光明物业公司法定代表人明小宁、被告韦远亮及其委托代理人邹礼雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：长安华府小区建成后，于2012年5月1日向业主交房，被告于2012年5月31日向物业领房后，只交了一年的物业费，2013年6月1日后至今没有交过物业管理费及公用电费，原告曾多次通过邮寄、张贴公式向被告追缴，而被告无任何理由拒绝交费，为了维持小区管理的正常运转，维护原告的合法利益不受侵犯，根据物业管理法律法规，依法向人民法院提起民事诉讼追缴，恳请人民法院：1、依法判令被告支付所欠原告2013年6月1日至2014年12月31日的物业管理费816元、路灯公用电费95元，两项合计911元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告在本案中主体不正确。本案中，柳州光明物业公司作为原告身份起诉被告。被告认为，自入住小区以来，并不知情柳州光明物业在小区内服务，也没有与柳州光明物业签订过任何物业服务协议。只是2012年5月与融安县光明物业服务有限责任公司（以下简称融安光明物业公司）签订过一次服务协议。原告把柳州光明物业与融安光明物业混为一谈。虽然两家公司在字号上均有“光明物业”称谓、法定代表人均显示为明小宁，但两家公司分别来自柳州、融安两个不同区域，在法律上是两个完全不同的主体。在庭审中，原告提交了柳州光明物业的企业变更查询单，被告对此证据的真实性并不认可。一是被告庭审前一个月在当地工商系统查询还发现融安光明物业的存在，没有注销也没有变更。二是原告对此最基本的证据在立案前没有与其他证据一同提交，却在2015年6月29日才提交有悖常理。三是庭审后被告到工商部门查询，已无融安光明物业的基本信息，只有简单变更情况，加之原告曾是工商系统的一名领导，被告不得不怀疑此证据的真实性，强烈要求原告提供融安光明物业变更为柳州光明物业的原始申报变更登记表或法庭到工商部门进行真伪查询。2、融安光明物业与被告所签订的物业管理协议无效。原告认为2012年5月与被告签订了《小区物业管理服务协议》并进行了服务，被告对这一观点并不认可。因为从原告自己提供的证据《前期物业服务合同》我们不难看出，开发商融安建设投资开发有限责任公司是在2013年12月23日才与融安光明物业签订合同并办理物业移交手续。融安光明物业在开发商完全不知情下就私自且带隐瞒性质叫业主签订《小区物业管理服务协议》，该协议按合同法的规定是无效的。庭审中原告辩称《前期物业服务合同》签订日期为笔误所致，被告对此说法不认可，原告没有当庭举证开发商与其签订合同属笔误的相关证据，应视为举证不能。融安光明物业与业主之间的协议且收取物业管理费一事，被告有以下几点看法：一是开发商房屋仍处于销售阶段，小区前期物业管理仍由开发商自行处理；二是该小区尚未通过质量、建设、消防的合格验收，小区仍属开发商在自行管理。融安光明物业与被告签订收取物业管理费有欺诈之嫌，应依法退还；三是开发商在取得合法手续下可进行收费性前期物业管理，融安光明物业也应是属于开发商自行雇请，业主欠费追缴主体应是开发商，而不是融安光明物业；四是对2012年5月融安光明物业是否有合法执照和物业管理资质和收费批文有待质疑。综上，融安光明物业在没有取得开发商授权和移交，此举做法纯属自作多情，与被告所签订的协议自始没有法律效力。同时也希望法庭要求原告提供开发商房屋通过验收合格以及物业设施移交等原始凭证。3、物业服务质量不达标构成违约。融安光明物业与被告签订的物业服务协议后存在多处违约。融安光明物业经常垃圾不及时清理、设施维护不到位，致使多次出现排水管不通和渗水现象。同时，安全防范也不到位，小区常有车辆被盗。以上严重违反协议约定的服务质量。综上所述，被告认为原告在本次诉讼中主体不正确，而且光明物业在物业管理服务中多次违约，其诉讼请求不应得到支持，希望法庭以事实为依据，法律为准绳，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，融安县长安华府商住小区经融安县投资开发有限责任公司开发建设，小区建成后，融安光明物业公司进入该小区进行物业服务。被告领房后于2012年5月31日与融安光明物业公司签订《小区物业管理服务协议》，合同约定物业管理服务费多层住宅（不带电梯）按建筑面积暂定0.35元㎡／月，高层建筑（电梯）0.55元㎡／月，商铺1元㎡／月……合同并就双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费、违约责任等进行了约定。因该小区一直没有成立业主委员会，2013年12月23日融安县投资开发有限责任公司与融安光明物业公司订立《前期物业服务合同》，将长安华府商住小区委托给融安光明物业公司进行前期物业管理服务，合同约定“物业服务费用由业主按其拥有物业小区内多层建筑按月每户0.35元／㎡、电梯房（高层建筑）按月每户0.55元／㎡，电梯维护费……”，并就服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收等进行约定，同时，该合同第十二条约定“此合同暂定三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。此合同到期后业主委员会未成立依法顺延继续有效”。融安光明物业公司与被告签订《小区物业管理服务协议》后，被告交物业管理费至2013年5月，从2013年6月1日起至今，被告未再交物业管理费。原告于2015年4月6日在小区物业服务中心宣传栏内张贴公告，向包含被告在内的欠交物业管理费业主催交欠费。因小区的部分垃圾有时未能得到及时清理，同时被告还认为小区存在设施维护不到位、安全防范不到位等问题，被告因此拒绝向原告交纳物业管理费，原告遂于2015年5月18日向本院起诉，请求：1、依法判令被告支付所欠原告2013年6月1日至2014年12月31日的物业管理费816元、路灯公用电费95元，两项合计911元；2、本案诉讼费由被告承担。
另查明：融安光明物业服务有限责任公司经工商注册登记已变更为柳州市光明物业服务有限责任公司，即本案原告。
被告在长安华府商住小区内所购房屋为4栋1单元602号房，面积为122.5㎡，为多层住宅（不带电梯），长安华府商住小区至法庭辩论终结前仍未成立业主委员会或召开过业主大会。
上述事实有原、被告双方在庭审中的陈述；原告提交的原告营业执照、组织机构代码证、企业变更查询单、融安县物价局文件2份、前期物业管理服务合同、小区物业管理服务协议、物业管理费欠费公告、催交物管费通知书、长安华府商住小区发票明细；被告提供的照片（打印件）等证据在卷佐证。
综合原、被告的诉辩，本院确定本案的争议焦点为：一、本案原告诉讼主体是否适格？二、被告是否应当向原告支付物业管理费及路灯公用电费？
本院认为：一、关于本案原告诉讼主体是否适格的问题。虽然与长安华府商住小区开发商签订《前期物业服务合同》和与被告签订《小区物业管理服务协议》的均是融安光明物业公司，但融安光明物业公司已经工商注册登记变更为柳州光明物业公司，融安光明物业公司的权利和义务由变更后的柳州光明物业公司享有和承担。因此，本案原告诉讼主体适格，本院对被告的辩解意见不予采纳。
二、关于被告是否应当向原告支付物业管理费及路灯公用电费的问题。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及国务院《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并应签订书面的前期物业服务合同。在业主委员会没有重新选聘新的物业服务公司之前，前期物业服务合同在约定期限内就一直对业主具有法律约束力。因此，业主和物业公司均应按照前期物业服务合同的规定享受权利和承担义务，业主作为物业管理的最终受益人，应当按照约定交纳物业服务费。融安光明物业公司与开发商融安县投资开发有限责任公司虽然于2013年12月23日才签订了《前期物业管理服务合同》，但该合同约定了合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止并且到期后业主委员会未成立依法顺延继续有效，因此，该合同的签订虽然存在一定的暇疵，但可以视为前期物业服务合同延后签订，对小区全体业主均具有法律约束力。融安光明物业公司取得为该小区提供物业管理服务并按照规定收取物业管理费的权限。融安光明物业公司与被告签订的《小区物业管理服务协议》设定的物业管理费收取标准不超过物价部门核定收费标准，收取费用与小区管理支出需求基本相当，同时，被告欠交的物业管理费已经原告公告催交，催交程序合法，被告作为物业服务的接受者之一，应当支付因物业服务发生的合理费用。虽然小区部分垃圾有时未能得到及时清理，但被告不能因此拒绝缴纳物业管理费。同时，原告作为物业服务的提供者，应当完善物业管理、提高服务质量，主动与业主沟通并对业主提出的问题予以妥善解决。
综上所述，原告请求被告支付其2013年6月1日至2014年12月31日的物业管理费的合理部分，本院予以支持。被告在长安华府商住小区内所购建筑面积为122.5㎡的房屋为多层住宅（不带电梯），因此，被告应向原告支付的2013年6月1日至2014年12月31日物业管理费为814.63元（122.5㎡×0.35元／㎡／月×19个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的路灯公用电费95元，因原、被告双方签订《小区物业管理服务协议》并未约定该项费用需由被告支付，因此该项诉请缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：
一、被告韦远亮向原告柳州市光明物业服务有限责任公司支付自2013年6月1日起至2014年12月31日止所欠物业管理费814.63元；
二、驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告韦远亮负担。
以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 黄秀红
代理审判员 谢祥兵
人民陪审员 廖 昱
二〇一五年十一月六日
书 记 员 周 龙