南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第887号
原告南京康竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区新篁镇新篁西路。
法定代表人杨佰玉，总经理。
委托代理人陈志松，男，康竹物业公司办公室主任，住雨花台区能仁里1号淳天大酒店3楼。
被告张小娟。
被告董丽莎。
被告董寅。
原告南京康竹物业管理有限公司（以下简称康竹物业公司）与被告张小娟、董丽莎、董寅物业服务合同纠纷一案，原告康竹物业公司于2013年4月7日向本院起诉，并于同年4月28日补齐立案材料，本院于原告补齐立案材料之日立案受理。依法由审判员夏婕适用简易程序于2013年5月28日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，后转为普通程序于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告康竹物业公司的委托代理人陈志松，被告张小娟、董丽莎、董寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康竹物业公司诉称，原告于2009年9月1日与位于南京市秦淮区龙蟠中路368号凯悦天琴住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，并为该小区提供物业服务。原告在合同履行期内，全面准确地履行了合同的义务，但被告拖欠2010年9月1日至2013年2月28日的物业管理费（从2010年9月1日到2011年8月31日按0.9元／月／平方米标准计算，从2011年9月1日到2013年2月28日按1.1元／月／平方米标准计算），合计4365.4元。并欠2011年9月15日至2013年1月15日水费1107.9元，公摊水、电费698.41元。原告认为，原告已经按照物业服务的约定履行了义务，提供了相关服务，被告至今未能足额缴纳上述费用，其行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向�告支付物业费4365.4元及原告代垫的水费1107.9元和公摊水电费698.41元，合计6171.71元；2、被告承担原告房屋产权人信息查询费60.5元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告张小娟、董丽莎、董寅辩称，被告张小娟与被告董寅系夫妻，被告董丽莎系被告张小娟、董寅的女儿，三被告的意见一致。三被告的物业服务费是从2010年9月开始没有缴纳。原告主张2011年9月起按照1.1元／月／平方米的标准收取物业服务费，被告不同意。被告未缴纳原因是因原告的不作为：原告没有按照投标文件约定的36人标准配配备综合管理人员，合同规定小区主要出入口实行双岗制，而原告擅自减少保安的配置，导致小区的大门和后门两个出口长期只有一人看管；保安人员年纪普遍偏大且存在脱岗现象，根据合同规定晚间应该双人巡逻，每小时一次，并进行签到，但从签到本上可以看出2013年5月整个�没有签到记录，且对来访者登记过于松懈，造成小区每年盗窃案的高发，去年6月小区甚至发生变态色情狂尾随小区业主进电梯进行性骚扰事件；由于原告疏于管理，小区车辆停放及进出的车辆很混乱，原告乱收停车费且不开具正规发票，小区路面并没有设计成可以停放车辆，经车辆多次碾压后，路面地砖多被压碎，原告亦不更换；电梯根本没有按照规定配备一名电梯安全员，且年检也超过时限的3个月，原告甚至撕毁年检记录，且电梯费收费混乱；原告进驻小区四年，未按合同约定对小区管道进行防锈处理，且合同规定小区居民生活水箱应该半年清洗一次，但是目前为止原告都没有清洗过，更没有出示相关清洗报告在小区公布栏；原告亦没有按照合同约定将小区内的建筑垃圾指定堆放，一周清理一次，高峰时期3天清理一次，而是长期将垃圾堆放在小区内，导致楼�的居民平时都不能开窗。关于上述问题，小区业委会从2012年至今每隔几个月便向原告发出整改函，但原告一直没有进行整改。三被告不缴纳物业服务费的另一个原因是三被告家的车辆曾在小区内被刮伤，因原告给被告的车位是摄像头死角，三被告提出由原告协助找出肇事车主，原告以三被告未缴纳停车费，拒绝协助三被告查找肇事车主。综上，因原告的不作为、管理的失职，请求法院驳回原告要求三被告支付物业服务费4365.4元的诉讼请求，三被告同意支付原告代垫水费1107.92元。
经审理查明，2009年8月29日，南京市凯悦天琴花园住宅小区业主委员会（以下简称凯悦天琴小区业委会）与原告签订《凯悦天琴小区物业管理合同》，约定：原告对龙蟠中路368号凯悦天琴小区提供物业服务，合同期限自2009年9月1日至2011年8月31日止；物业服务费按高层住宅0.9元／月／平方米收取。2011年7月28日，凯悦天琴花园小区业主委员会再次与原告签订《凯悦天琴小区物业管理合同》，约定：原告对龙蟠中路368号凯悦天琴小区提供物业服务，合同期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止；物业服务费按高层住宅1.1元／月／平方米收取。三被告为凯悦天琴小区2幢2单元604室房屋产权人，该房屋建筑面积为142.38平方米，三被告未交纳2010年9月1日至2013年2月28日物业服务费。
2012年10月1日，凯悦天琴小区业委会向原告发出《关于要求物业公司对若干问题进行整改的致函》，载明：因小区物业管理十分混乱，环境脏、乱、差现象突出，危及小区安全，业主投诉不断，反映强烈等，凯悦天琴小区业主委员会提出14条整改意见，并要求原告在一个月内整改到位。
2012年11月13日，凯悦天琴小区业委会发出《告示》，载明：物业公司保安人员严重缺编、小区原有美丽的草�枯死、垃圾随意堆放、公摊水、电费远远高于每户实际用水费用，车辆乱停乱放等诸多的问题，致使小区业主的人身、财产安全得不到保障，管理越来越混乱，为此，业委会近期将就是否解除与康竹物业公司的服务合同征求业主意见。
2013年5月12日，凯悦天琴小区业委会发出《告示》，载明：原告与凯悦天琴小区的服务合同将于2013年8月31日到期，在合同到期前，请原告做好以下工作“一、按约定配备安保人数，加强管理，严格车辆管理，除原划定的车位外，园区内地面不得停放任何车辆。二、对饮用水箱安排防疫部门进行清洗，保障业主健ＸＸ活。三、对电梯进行年检，确保乘梯安全；四、对小区绿化进行养护、修剪、杀虫。……”
在庭审过程中，原告撤回要求被告支付公摊水电费的诉讼请求，并不违反法律法规的规定，本院予以准许。关于被告抗辩其车辆在小区内被刮伤，故三被告拒交物业服务费并要求原告赔偿的意见，本院已向三被告释明，如认为原告服务不到位致被告车辆损害，可反诉要求原告赔偿或另案诉讼。但三被告在本案中未提起反诉。
以上事实有《凯悦天琴小区物业管理合同》、《南京市房屋权属登记申请书》、房屋登记簿、《关于要求物业公司对若干问题进行整改的致函》、《告示》二份、照片复印件及当事人陈述等予以证实。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与凯悦天琴小区业主委员会签订的《凯悦天琴小区物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对凯悦天琴小区业主具有法律约束力。故原告要求三被告自2011年9月1日起至2013年2月28日按高层住宅1.1元／月／平方米收取，依法有据，本院予�支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告为凯悦天琴小区提供的物业管理存在瑕疵，三被告可要求原告继续履行、采取补救措施以达到合同约定的服务标准，但不得以此为由拒交物业服务费。鉴于原告与凯悦天琴小区业主委员会签订的《凯悦天琴小区物业管理合同》于2013年8月31日到期，原告已退出小区物业管理，已不能对瑕疵部分进行整改，故本院酌定物业管理费按80%的标准收取。原告未提供证据证明其产生查档费用60.5元，故对于原告要求三被告承担查档费用60.5元的诉讼请求，本院不予支持。因三被告同意支付原告代垫的水费1107.9元，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于三被告提出其车辆在小区内被刮伤，应由原告赔偿的抗辩意见，因本院释明后，三被告未提起反诉，故三被告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张小娟、董丽莎、董寅于本判决生效之日起十日内支付原告康竹物业公司2010年9月1日至2013年2月28日的物业服务费3492.32元及代垫的水费1107.9元。
二、驳回原告康竹物业公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由被告张小娟、董丽莎、董寅负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10105901040001276）。
审 判 长 夏 婕
人民陪审员 杨慧杰
人民陪审员 刘惠芹
二〇一三年九月十三日
书 记 员 杨 燕
见习书记员 许梦姣