广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终2082号
上诉人(原审被告、原审反诉原告)：张锡伟，男，1967年9月5日出生，汉族，住广东省五华县。
委托代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。
委托代理人：胡声晓，广东昌联律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：肖结康，男，1974年10月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄鸿健，广东金丰华律师事务所律师。
上诉人张锡伟因与被上诉人肖结康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初6341号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院于2017年4月14日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
张锡伟上诉请求：撤销原判，判令支持张锡伟在一审中的全部反诉请求。事实与理由：一、涉案租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。1、涉案物业改变土地用途和房屋使用性质，租赁合同无效。涉案的土地使用权证（土地证号：中府国用（出）字第279700**号）记载该土地是通过出让方式取得的国有土地，用途为工业用地。中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社（以下简称南文经联社）将该用地租赁给肖结康，肖结康未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，建盖巨汇大厦出租给多家商铺用于长期商业经营，违反了用地规划。2、涉案土地变更登记后的土地使用证（土地证号：中府国用（2015）第27001**号）载明土地使用权人为南文经联社，地类为商业，使用权类型为划拨，但以划拨土地建盖巨汇大厦用于商业用途于法无据，且南文经联社并不属于合法的出租主体，地上建筑物即涉案巨汇大厦亦无合法的产权证明，故涉案的划拨土地使用权和地上建筑物均不得出租。二、假使涉案房屋租赁合同有效，张锡伟因涉案物业未通过消防验收而享有单方行使法定解除权。本案中，肖结康确保大型红木家具经营卖场通过消防验收是其主要义务，而其不仅将未通过消防验收的物业出租，而且在消防部门多次要求停业整顿时仍迟迟不予整改，致使张锡伟无法持续开门营业，而肖结康提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》仅表明涉案物业以工业厂房的标准进行了工程竣工验收消防备案，不能证明涉案物业已通过消防验收，且南文经联社出具的《情况说明》可知现涉案物业的竣工验收、消防验收等手续正在办理中，更进一步证明了涉案物业仍未通过消防验收，故肖结康的违约行为使得张锡伟无法实现合同目的，故张锡伟于2015年4月30日向肖结康行使单方解除权是合法的。三、由于张锡伟自2015年4月底已撤离租赁物，并未占有或使用租赁物，故无需支付2015年5月至2015年11月的相关费用。故若在合同无效的情况下，因张锡伟并未占有租赁物故不产生占有使用费的问题；若在合同有效的情况下，因张锡伟于2015年4月底单方行使法定解除权而解除了涉案租赁合同，故也无需支付此后的租金。四、若因租赁合同无效，则肖结康已收取的保证金自然应当返还；若租赁合同有效，由于本案中系肖结康存在违约，而张锡伟无任何违约情形，故其已收取的保证金亦应予退还。五、一审法院认定拆空调人员谢捷煌的证人证言与肖结康存在利害关系而不采纳明显不妥。六、鉴于肖结康在一审中自认已于2015年12月将涉案商铺租赁给第三方，故一审法院确认涉案合同于2016年3月30日解除与事实不符。
肖结康辩称，一、涉案物业没有改变土地用途和房屋使用性质，涉案租赁合同应合法有效。二、涉案物业已经消防验收备案并通过消防验收，张锡伟以巨汇大厦未经消防验收影响其经营为由，提前搬离租赁物即单方解约的理由不成立。三、没有证据证明张锡伟于2015年4月底搬离租赁场所，张锡伟也从未向肖结康通知其提前撤场及解除合同的要求，肖结康也从未收到张锡伟要求解除合同的通知。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
肖结康向一审法院起诉请求：1.确认从2015年12月1日起解除肖结康与张锡伟签订的《租赁合同》；2.张锡伟支付肖结康2015年5月至11月的租金123270元。
张锡伟向一审法院反诉请求：1.确认张锡伟与肖结康签订的《租赁合同》无效，判决于2015年4月底终止双方的实际租赁关系；2.肖结康返还张锡伟押金52830元。
一审法院认定事实：2014年4月8日，肖结康（甲方、出租方）与张锡伟（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于中山市大涌镇岐涌路巨汇大厦三楼第B-08卡商铺从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售业务，面积为587平方米，租金30元/平方米，合计租金17610元/月，从第三年起，租金递增10%；承租期限为五年，从2014年5月1日至2019年4月30日止，甲方从2014年4月8日起将商铺交付乙方使用；承租保证金为三个月租金，即52830元，合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完在外的一切债权债务、工人工资等，若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金；乙方在租赁期间的水费、电费按乙方实际使用结算；乙方如拖欠租金或水费、管理费、电费一个月的，或有其他违约行为，甲方可单方解除合同，收回租赁场所；如果乙方中途终止合约，视为乙方违约，甲方没收乙方的租赁保证金，乙方并向甲方交纳相当于保证金数额的违约金；乙方逾期交付租金、水费、电费等费用，甲方有权关闭电源、水源。每逾期一天，按所欠总额的千分之一收取滞纳金，直至缴清为止。如果甲方中途违约，不将铺位租给乙方，乙方有权要求退还已交保证金并赔偿同等数量的保证金给乙方。合同还约定了其他事项。合同签订后，肖结康将涉案商铺交给张锡伟从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售业务使用，并收取了张锡伟交纳52830元的租赁保证金。
一审另查：关于双方当事人主张的合同解除时间问题，肖结康主张张锡伟自2015年5月起开始拖欠租金，并于2015年12月将涉案商铺租赁给第三方，但未提交证据佐证。张锡伟则主张解除的时间为2015年4月底，并提供同与肖结康存在房屋租赁合同纠纷的案外人廖涛兴的证人证言佐证。
一审又查：中山市大涌镇文禧实业公司（以下简称文禧公司）于1994年2月25日登记成立，系南文经联社设立的集体所有制企业。文禧公司名下拥有位于中山市、面积为12243.7平方米的一块商业用地，并将该地块租赁给肖结康投资兴建巨汇大厦，租赁期为20年。巨汇大厦于2013年9月6日经中山市城乡规划局准许所建，并于2014年6月11日经消防公安部门消防备案。2014年12月5日，文禧公司因股东会决定解散而注销，上述土地后登记在南文经联社名下。巨汇大厦至今未取得房屋产权证。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于肖结康与张锡伟签订的《租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”本案中，巨汇大厦的土地使用权人为南文经联社，该土地已办理了土地使用证，且为商业用地。南文经联社将上述土地租给肖结康使用，肖结康在该土地上修建巨汇大厦，巨汇大厦于2013年9月6日经中山市城乡规划局准许建设。由此可见，涉案租赁合同并未违反上述规定，应为有效合同，张锡伟要求确认涉案租赁合同无效，应予以驳回。二、关于《租赁合同》是否已解除的问题。张锡伟认为涉案物业未通过消防验收，消防部门经常上门检查导致无法正常营业，在征得肖结康同意后于2015年4月底搬走，双方于2015年4月底终止租赁关系。肖结康否认张锡伟与其进行过协商，并否认张锡伟搬走时征得其同意。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”故张锡伟应对租赁合同期限内关于租赁物的返还交付承担举证责任。由于张锡伟没有提交相应的证据证实其在合同履行期限内于2015年4月底搬走并征得肖结康同意的事实，应承担举证不能的不利后果。此外，张锡伟主张涉案物业未通过消防验收，但肖结康已举证证明涉案物业已获得消防部门的消防备案，故张锡伟提出因消防问题致使其搬离租赁物并主张提前解约的理由不成立。在此情况下，张锡伟自2015年5月起未支付租金违反合同约定，肖结康有权要求张锡伟承担相应的违约责任。至于合同解除的时间问题，虽然肖结康主张涉案租赁合同于2015年12月1日已解除，但其未提供证据证明其于该日之前已向张锡伟发出通知要求解除涉案租赁合同；虽然张锡伟主张合同于2015年4月底解除，但其提供的证据为同与肖结康存在房屋租赁合同纠纷的廖涛兴证人证言，与肖结康存在利害关系，故对肖结康、张锡伟分别主张的合同解除时间均不予采纳，并以本案立案起诉之日即2016年3月30日认定为涉案租赁合同解除之日。肖结康要求张锡伟支付2015年5月至11月的租金123270元的请求，予以支持。三、关于肖结康是否应退还张锡伟已缴纳的52830元租赁保证金的问题。涉案租赁合同约定：“合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完在外的一切债权债务、工人工资等，若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金。”由此可见，双方在合同中约定租赁保证金的用途为履约保证金，该租赁保证金是为保证合同的顺利履行而设定，由于张锡伟在合同期限内未按时向肖结康交纳租金，肖结康可不予退还租赁保证金，故张锡伟要求肖结康退还押金即租赁保证金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十九条的规定，判决：一、确认肖结康与张锡伟签订的《租赁合同》于2016年3月30日解除；二、张锡伟于本判决生效之日起七日内向肖结康支付2015年5月至同年11月期间的租金123270元；三、驳回张锡伟的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为1383元，由张锡伟负担；反诉案件受理费减半收取为560元，由张锡伟负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点一是涉案租赁合同是否为无效合同；二是张锡伟是否单方解除了涉案租赁合同；三是张锡伟应否向肖结康支付2015年5月至2015年11月期间的费用；四是肖结康应否向张锡伟返还已收取的租赁保证金。
关于争议焦点一，即是涉案租赁合同是否为无效合同的问题。根据南文经联社提供的《情况说明》，巨汇大厦的土地使用权人为南文经联社，该土地已办理了土地使用证[土地证号为中府国用（出）字第279700**号，地址为中山市大涌镇南文村“尾围”]，该土地使用权由南文经联社出租给肖结康使用，肖结康在该土地上投资修建巨汇大厦，但巨汇大厦的产权登记在南文经联社的下属企业即文禧公司名下，涉案租赁物所属的巨汇大厦于2013年9月6日由中山市城乡规划局许可颁发了《建设工程规划许可证》（建字第160042013090151）。张锡伟上诉主张涉案租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应属无效，本院不予采纳，本院据此认定双方当事人签订的租赁合同合法有效。
关于争议焦点二，即是张锡伟是否单方解除了涉案租赁合同的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”本案中，张锡伟主张因涉案物业没有通过消防验收，且在消防部门多次要求停业整顿后肖结康仍迟迟不予整改，致使其无法持续正常开门营业，无法实现合同目的，故其已于2015年4月底搬离了涉案租赁物并解除了涉案租赁合同，但肖结康对此已提交了《消防受理凭证》及《消防备案凭证》，足以证明了涉案物业已通过消防备案手续，而张锡伟对此并未提出足以反驳的证据。故张锡伟提出该项上诉主张因无证据证明，本院不予支持。其次，即使张锡伟主张的合同解除的理由成立，但其并未举证证明已将合同解除的主张通知对方，且肖结康并不认可张锡伟已于2015年4月底搬离租赁物以及接到并同意张锡伟提前解约的事实，张锡伟仅仅以尚未证实的搬离租赁物这一行为主张肖结康理应知道张锡伟欲提前解约的意思表示，理据不足，故张锡伟据此主张本案租赁合同已由其于2015年4月底单方提前解除，本院亦不予采纳。
关于争议焦点三，即是张锡伟应否向肖结康支付2015年5月至2015年11月期间的费用的问题。由于张锡伟提出的其已于2015年4月底搬离租赁物并单方解除涉案租赁合同的主张不能成立，而肖结康在一审庭审中自认自2015年12月起已将涉案租赁物租赁给案外第三方，即肖结康已于2015年12月1日起实际上收回租赁物，故本院认定涉案租赁合同解除的时间应为2015年12月1日。一审法院以本案一审立案受理的时间即2016年4月底作为本案租赁合同解除的时间，明显与事实不符，本院予以纠正。如上分析，由于张锡伟主张其已于2015年4月底单方解除了本案租赁合同不能成立，且本院已认定涉案租赁合同已于2015年12月1日解除，故张锡伟仍应依约支付2015年5月至11月的租金123270元。
关于争议焦点四，即是肖结康应否向张锡伟返还已收取的租赁保证金52830元的问题。涉案租赁合同第三条第二款约定：“合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完在外的一切债权债务、工人工资等。若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金。”合同第五条第二款又规定：“如果乙方中途终止合约，视为乙方违约，甲方没收乙方的租赁保证金，乙方并向甲方交纳相当于保证金数额的违约金。”本案中，由于涉案租赁合同合法有效，且张锡伟的行为并不产生单方解除涉案租赁合同的法律效果，在此情况下，张锡伟迟延支付租金，构成违约行为，按照上述合同约定，张锡伟无权要求肖结康返还租赁保证金。故张锡伟提出的该项上诉主张，本院亦不予支持。
至于张锡伟提出一审法院认定拆空调人员谢捷煌的证人证言与肖结康存在利害关系而不采纳的意见，由于本案中，张锡伟举证的证人证言仅为廖涛兴在广东昌联律师事务所所做的《调查笔录》，并未涉及拆空调人员谢捷煌的证人证言，故本院对该项上述主张不予支持。
综上所述，上诉人张锡伟的上诉请求部分成立，本院对该部分上诉请求予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初6341号民事判决第二项、第三项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初6341号民事判决第一项；
三、确认肖结康与张锡伟于2014年4月8日签订的《租赁合同》从2015年12月1日起已解除。
本诉案件受理费减半收取为1383元，反诉案件受理费减半收取为560元，均由张锡伟负担。二审案件受理费3326元，由上诉人张锡伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦凤迎
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一七年七月十三日
书记员 廖建锋