广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第3207号
上诉人（原审被告、反诉原告）王某某
被上诉人（原审原告、反诉被告）林某某
上诉人王某某与被上诉人林某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1353号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年1月13日，林某某的代理人深圳市某某置业有限公司与王某某签订一份《商铺买卖合同》，约定林某某同意将位于深圳市宝安区西乡黄田段107国道东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心某号商铺转让给王某某，用途为商业金融业，登记建筑面积为34平方米，套内面积为18.58平方米，房产无抵押。房产转让价格为人民币204000元，王某某应于2011年1月13日前支付全部房价款的30%（包含定金），计人民币61200元，2011年2月13日前支付全部房价款的21%，计人民币42800元，余下房价款人民币100000元向银行申请抵押贷款，由银行直接拨入（转入）林某某指定的银行账号。合同约定，王某某如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，王某某按每日应付房价款1‰的标准向林某某支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，林某某有权单方面提出解除本合同，若林某某选择解除本合同的，王某某应按本合同第七条规定承担违约责任。该合同第七条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如王某某违约，林某某有权解除合同没收定金或要求王某某支付房产转让价百分之二十的违约金；如林某某违约，王某某有权解除合同并要求林某某双倍返还定金或要求林某某支付房产转让价百分之二十的违约金。合同约定，双方均同意，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月1日止，林某某享有该商铺的使用权及收益权；林某某应于2013年12月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给王某某使用，同时王某某自该日期起开始正式行使商铺的使用权及收益权。
当日，王某某出具一份《确认书》，内容为：王某某于2011年1月13日与林某某签订了关于位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园某号铺的《商铺买卖合同》，对到房产交易中心签署规定版本的《深圳市二手房买卖合同》时，就房产转让价格的填写事宜，王某某确认：1、此次房产交易的转让价格为人民币204000元，王某某按此金额全额付款；2、在房产交易中心签署规定版本的《深圳市二手房买卖合同》时，按林某某原房产证登记的原价格填写，如王某某要求以《商铺买卖合同》约定的价格填写转让价的，王某某应承担由此增加的过户税费，否则导致房产交易无法完成的，视为王某某违约，应依《商铺买卖合同》约定向林某某承担违约责任；本确认书为《商铺买卖合同》的附件，与《商铺买卖合同》具有同等法律效力。
王某某向林某某支付了首期款人民币41200元、定金20000元、律师费和网签费1760元。
2011年12月19日，东莞银行股份有限公司深圳分行出具一份《个人房产交易贷款承诺函》，就王某某向林某某购买涉案房产事宜，同意向王某某发放金额为人民币8万元、期限为6年的个人贷款。
2011年10月13日，深圳市房地产权登记中心核发了宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园某号房的房地产证，注明用途为商业金融业，建筑面积为34平方米，套内建筑面积为18.58平方米，登记价为人民币266798元。
2011年11月11日，王某某支付了购买涉案房产的契税8003.94元、印花税133.4元、房屋所有权登记费50元。
至今，王某某未能取得银行贷款也未向林某某支付剩余房款。林某某分别于2012年1月10日、2012年3月7日向王某某发出《履约函》和《办理银行按揭贷款通知函》，通知王某某办理银行按揭贷款手续或支付购房款。
上述事实，有林某某、王某某当庭陈述及林某某提供的公证书、《商铺买卖合同》、收款收据、房地产证、《个人房产交易贷款承诺书》、履约函、办理银行按揭贷款通知函，王某某提交的《商铺买卖合同》、收款收据、房地产证、房屋建筑面积分户平面图、认购书、房屋所有权登记表、契税单、印花税、分层平面图、招牌、报纸广告等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
林某某的诉讼请求为：1、王某某支付林某某房价款人民币100000元及违约金（从起诉之日计至还清款项之日，每日按未付房价款人民币100000元的1.5‰计算）；2、本案诉讼费用由王某某承担。
王某某的反诉请求为：1、解除林某某、王某某于2011年1月13日签订的《商铺买卖合同》；2、林某某返还王某某购房款104000元、契税8003.94元、印花税266.8元（王某某133.4元、林某某133.4元）、房屋所有权登记费50元、律师服务费1480元、《深圳市二手房买卖合同》网签、下载、打印费280元、双倍返还定金40000元、购房款104000元的利息194237.16元（利息每日以千分之三计算，此利息数据暂时计算至2012年8月31日，如在此期内未归还，继续计算利息，直至归还为止），以王某某实际收到的全款止共计348317.9元（此总价款不包括需要追缴的利息）；3、本案的诉讼费用由林某某承担。
原审法院认为，林某某的委托代理人深圳市裕都置业有限公司与王某某签订的《商铺买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
林某某、王某某签订的《商铺买卖合同》中约定王某某支付购房款人民币204000元，余下房价款人民币100000元向银行申请抵押贷款，由银行直接拨入（转入）林某某指定的银行账号。现林某某已经将涉案房地产转移登记至王某某名下，王某某应当及时支付剩余房价款，但王某某至今仍未取得银行贷款也未支付剩余购房款，王某某的行为已经构成违约，故王某某应当向林某某支付剩余房价款人民币10万元，并向林某某支付违约金。关于违约金的标准，林某某诉请根据合同约定按每日应付房价款1.5‰的标准，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为按每日应付房价款的万分之五。关于违约金的起算日期，由于林某某、王某某在合同中并未约定剩余房价款的支付时间，故违约金的起算日期从林某某起诉之日即2012年6月20日起算，计至判决确定的支付之日止。
王某某反诉称林某某隐瞒真实情况，将规划为公用面积的空间当作正常商铺销售给王某某，因此要求解除《商铺买卖合同》，并要求林某某返还王某某已付购房款104000元及契税、印花税等费用及利息。原审法院认为，林某某、王某某约定转让的宝安区西乡街道广深公路东侧创富时代俊景园1栋3166号房的房地产证上已经注明用途为商业金融业，与林某某、王某某签订的合同中约定的房地产用途一致，不能认定林某某存在欺诈行为，故王某某以此反诉请求解除合同并要求林某某返还购房款、税费等费用的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向林某某支付房价款人民币100000元及违约金（违约金按未付房价款每日万分之五的标准，从2012年6月20日起计至本判决确定支付之日止）；二、驳回林某某的其他诉讼请求；三、驳回王某某的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1150元，由王某某负担，此费用林某某已预付；反诉受理费人民币1631元，由王某某（反诉原告）负担。
王某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1353号一审判决；2、判决支持王某某的一审反诉请求；3、判决林某某承担两审全部诉讼费用。事实及理由：一、深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1353号一审判决存在严重的明显的认定事实不清的错误，请求二审法院依法予以撤销。王某某与林某某双方签订的《商铺买卖合同》约定的用途事实上是不存在的，在批准的设计图纸上也不存在这个房号。房地产权证书上记载的用途为“商业金融业”，实际上后附的房屋平面图上载明的某房是储藏室。从现实的功能上讲，这个房产根本无法作为商铺经营使用。在签约时林某某以现场装修为名，拒绝王某某查看现场，特别是林某某提供的房地产权证书上注明的用途是“商业金融业”，王某某信以为这个用途，就与其签订了合同。实际在交付房产后，王某某发现根本不是这个用途，且根本无法使用。现状是从深圳市宝安区西乡黄田段107国道东侧深圳市星辰亚太进出口交易中心经批准的设计施工图来看，不仅根本不存在某号房，而就现在建成的所谓某号房，从唯一入口进入后，左边整堵墙是可以正常使用和开关的B3电井防火门，而B3电井是整个塔楼的电信控制间及电表间。继续前走后左转，左边墙面有两个相隔不远的防火门，防火门中间是电梯控制器的安置口，该两个防火门是用于进出整个塔楼的电梯检查口。也就是说，要进出B3电井和电梯检查必须进入3166号房内部，即某号房实际上是电梯外走廊和电井过道组成的一个相对封闭空间，里面包含着三个可进出的防火门，而按照《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》的6.3.1.2的界定某号房应属于公用建筑的一部分，公用建筑部分是不允许单独转让的。即便某号房因实际建设看似可以成为一个相对独立可单独使用的空间，但相对封闭的电梯过道及电井走廊并不能等同于一般独立的经营用商铺。退一步说，即便所谓的某号房可以作为一个独立的单位进行转让交易，但实际上属于公共设施通道公用建筑的那部分应排除在某号房实际建筑面积之外，现电井通道也计算在某商铺面积之内，可交易的面积也应重新经有关部门进行确认，并对《商铺买卖合同》约定的相关条款产生实质性影响。经王某某在一审期间多方核查，并通过去国土部门查档并放大才知悉该图上载明某房为储藏室，更看不出某号房里包含有三个正常使用可供进出的防火门，王某某签订合同时唯一能知悉的只是大概位置；在签约时林某某采用欺骗的手段，隐瞒真实情况，致使王某某在完全不知道真实用途的情况下，就看了林某某提供的房地产权证书注明的用途，与林某某签订了上述合同。王某某购买这个房产是为了作为商业金融业用途进行使用，而现在根本无法使用，导致王某某完全不能实现合同目的，而且给王某某造成了巨大经济损失。在一审期间，王某某向一审法院陈述了这个事实，一审法院没有对这个事实进行认定，反而判决林某某胜诉，一审法院的判决明显对事实认定不清，一审法院的判决存在明显错误，请求二审法院依法予以撤销。二、请求二审法院依法判决解除双方签订的《商铺买卖合同》，并判决林某某承担全部的法律责任。在一审期间，王某某向法院提出了反请求，没有得到一审法院支持。《商铺买卖合同》是王某某受欺诈而签订的合同，林某某违反了诚实信用原则，使王某某完全不能实现购买商铺的合同目的，依法应予以解除。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第六十八条规定，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。该案所涉的合同就是由于林某某故意隐瞒未尽如实告知义务致使王某某陷入错误认识的情况下签订的，林某某的行为严重违背了《民法通则》第四条“民事活动应当遵循诚实信用的原则”和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。基于王某某错误意思表示而签订的《商铺买卖合同》，完全不能实现王某某取得商铺的合同目的，合同约定的王某某购买的所谓的3166号根本就不能作为一般意义E的商铺进行使用。根据《合同法》第九十六条第四款的规定，当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。一审法院对王某某与林某某签订的《商铺买卖合同》系双方当事人意思真实表示、合法有效的认定错误，请求二审法院依法判决解除《商铺买卖合同》。三、请求二审法院判决解除《商铺买卖合同》，并判决林某某返还王某某己支付的购房款及其他费用人民币105760元，对于王某某己缴纳的相关税费损失8320.74元应由林某某赔偿，并支付上述所有费用的利息。王某某为购买所谓的3166号商铺向林某某累计支付了购房款及其他费用总计人民币105760元，并缴纳了契税8003.94元、印花税266.8元、房屋所有权登记费50元共计8320.74元，以上事实在一审过程中也得到了林某某的认可。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案的事实，《商铺买卖合同》解除后，林某某取得的购房款及其他费用人民币105760元应向王某某返还。另外，根据《商铺买卖合同》第七条的约定“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求买方支付房产转让价20％的违约金”，林某某应向王某某返还双倍定金。同时，该合同是王某某受欺诈林某某违反诚实信用原则的情形下签订的，林某某的行为存在明显的过错，根据法律规定应由其赔偿损失，王某某为购买上述房产所产生的相关税费损失、利息的损失以及本案的一、二审的诉讼费用均应由林某某全部承担。综上所诉，王某某认为一审法院认定事实存在严重错误，从而导致作出错误的判决，王某某请求二审法院依法撤销一审判决，支持王某某的全部上诉请求。
林某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明，2012年11月12日，深圳市地籍测绘大队应王某某的申请，出具《关于请求确认创富时代俊景园1栋3166房性质和功能的复函》答复称，“根据原设计，创富时代俊景园某房所在的区域为有独立出入口的空间，其功能为储藏室，不同于一般公用设施走廊。我大队于2008年7月出具的该项目《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工分割）中，第3层《房屋建筑面积分户位置图》以及该户《房屋建筑面积分户位置图》中已明确标识创富时代俊景园1栋3166房为储藏室。”
本院认为，王某某与林某某的委托代理人签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原审法院认定正确，本院予以维持。
本案中，涉案房产的《房地产证》载明房屋用途为商业金融业，该记载与双方当事人签订的合同所约定的房屋用途一致。虽然深圳市地籍测绘大队出具复函称在该大队作出该项目《深圳市房屋建筑面积测绘报告》时，在《房屋建筑面积分户位置图》中标识涉案房产为储藏室，但该复函的内容与《房产证》记载的房屋用途不一致，《房地产证》具有公示公信作用，在《房地产证》未予撤销的情况下，应当以《房地产证》记载的内容为准。因此王某某以涉案房产约定的用途不存在，合同目的不能实现为由，主张予以解除合同没有事实与法律依据，本院不予支持。同理，王某某以涉案房屋为公用建筑部分而不能买卖的上诉理由亦不成立，本院予以驳回。王某某还上诉称林某某故意隐瞒涉案房产的真实情况，诱使王某某与其签订合同，属于欺诈。本院认为，双方当事人约定的涉案房产用途与《房地产证》记载的内容一致，不构成欺诈。王某某的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，王某某请求解除涉案的《商铺买卖合同》没有事实与法律依据，本院予以驳回。原审法院处理正确，本院予以维持。如果王某某认为《房地产证》记载的内容错误，其应当循其他途径予以解决。
王某某在涉案房产登记过户在其名下后，未能向林某某支付剩余房款人民币100000元，构成违约。王某某依法应当予以支付并负担利息。原审法院认定正确，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王某某的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8025元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 邹俊辉