上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1546号
原告（反诉被告）王勋。
委托代理人叶斌，上海市中联鼎峰律师事务所律师。
委托代理人张军伟，上海市中联鼎峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）王家伟。
委托代理人张建平，上海市神州律师事务所律师。
委托代理人黄燕，上海市神州律师事务所律师。
原告王勋与被告王家伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告王家伟对原告王勋房屋买卖合同纠纷提起反诉，依法由代理审判员高行玮独任审判，合并开庭进行了审理。原告的委托代理人叶斌、张军伟，被告的委托代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王勋诉称，原、被告于2013年3月31日签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告向被告转让上海市运光路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总价137万元。根据合同约定，被告应当在2013年5月10日前取得贷款银行的贷款审核通过并与原告到交易中心办理过户手续，或在贷款未获银行审核通过时最迟于2013年5月10日向原告支付第二期房款95万元并办理过户手续。但此后被告在2013年5月10日前既未能取得贷款银行的审核通过，也未向原告支付第二期房款，导致双方无法办理过户手续。根据买卖合同约定，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任，在被告经催告仍拒绝付款后，原告于2013年6月5日致函被告通知解除买卖合同。请求法院判令解除原、被告之间的买卖合同，被告支付原告违约金11，875元和赔偿金274，000元。本案审理中，原、被告就继续履行买卖合同达成一致，原告变更诉请为请求法院判令被告支付迟延履行违约金，按未付房款95万元的日万分之五，从2013年5月11日起计算至2013年6月30日止。
被告王家伟辩称，被告在签订买卖合同后已及时向银行申请贷款，并于2013年6月17日获得银行放款的核准，签订了贷款合同。银行对贷款的审核时间较长，不是被告的过错。根据买卖合同的明确约定，贷款放款期限以银行审核的时间为准，并未约定2013年5月10日为付款时间，故被告并没有违约。买卖合同约定日万分之五的违约金也过高。不同意原告诉请。
被告王家伟反诉诉称，原、被告签订系争房屋的买卖合同，约定待被告贷款经过银行审核通过后七日内，双方一同办理过户手续。合同签订后，被告已支付首付款42万元，并于2013年6月17日获得银行贷款审核通过。此后被告多次要求原告按约办理产权过户手续，均遭原告拒绝。请求法院判令原告继续履行买卖合同，并支付违约金暂计5，040元。本案审理中，原、被告就继续履行买卖合同达成一致，被告变更反诉诉请为请求法院判令原告支付迟延履行违约金，按已付房款42万元的日万分之五，从2013年6月25日起计算至2013年8月28日止。
原告王勋对反诉辩称，被告未按合同约定履行付款义务，违约在先。被告取得银行审批贷款通过之前，原告已经书面通知要求解除合同，故不存在原告的迟延履行。不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2013年3月31日，原、被告签订买卖合同，约定被告向原告购买系争房屋，房屋总价137万元，在2013年5月10日前向交易中心申请办理转让过户手续，5月31日前交付；买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方未按期交付房屋（包括交接和权利转移）的，应按买方已付款的日万分之五支付违约金，自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为42万元，第二期房款95万元通过银行贷款支付，买方应于签订合同后7日内向银行申请贷款，若贷款不成或额度不足，买方应于约定的送件过户当日补足；买方贷款经银行审核通过后7个工作日内，买卖双方到交易中心办理过户手续，待银行支付第二期房款并完成过户和抵押手续后于2013年5月31日内，卖方应将房屋交付买方。双方同日签订的中介公司提供格式的《房屋买卖合同》中约定，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。合同签订后，被告支付了首付款42万元，并向银行申请贷款。此后，被告贷款申请一直处于审查阶段，至5月底仍未能获批。2013年5月28日，原告向被告致函，要求在6月4日前支付第二期房款，否则将解除合同。6月5日，原告致函被告表示解除买卖合同，要求被告支付违约金和赔偿金。6月9日，被告回函称由于银行原因致房款未能到位，不是被告过错，要求继续履行合同。6月17日，被告贷款获批，与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签订了抵押借款合同，贷款95万元。6月20日，被告致函原告，告知贷款已经办出，要求在6月27日前办理过户手续。此后双方就合同履行及违约责任等问题未能达成一致，原告遂于7月5日诉至法院。本案审理中，双方经协商后同意继续履行合同，并于2013年8月29日办理了过户手续。现合同已履行完毕。
上述事实，有原告提供的买卖合同、往来函件、产权证，被告提供的转账凭证、收据、往来函件、抵押借款合同、中介格式的买卖合同，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，原、被告之间的买卖合同合法有效，双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确实并无关于被告贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中双方应于贷款获批后7个工作日内办理过户手续，以及卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间2013年5月10日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间。在贷款获批时间和过户时间延后的情况下，按银行操作流程进行的实际放款也必然会相应延后。因此，被告直到2013年6月17日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的延迟履行，应当按约承担违约责任。被告辩称银行审核贷款时间过长，并非其过错，但法律明确规定，合同一方因第三方原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任，故对此抗辩本院不予采纳。按买卖合同约定，迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非被告的过错，结合原告的实际损失情况，本院认为合同约定的违约金过高，可酌情调整为未付房款95万元的日万分之三，自2013年5月11日起算至2013年6月17日止，计10，830元。至于被告反诉原告迟延交付的违约责任，因系被告迟延付款违约在先，原告当时要求解除合同存在依据，并不构成违约，故对被告反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告王家伟应于本判决生效之日起10日内支付原告王勋迟延付款的违约金10，830元；
二、驳回被告王家伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费405元，减半收取202.50元，由被告负担；反诉受理费25元（已减半收取），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 高行玮
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 张 浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。