连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0691号
原告连云港司麦尔物业管理有限公司，住所地：本市连云区中山西路汇鸿大厦2302室。
法定代表人施晓如，经理。
委托代理人ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。
被告江苏爱涛物业管理有限公司，住所地：南京市明瓦廊131号3F。
法定代表人张发松，董事长。
委托代理人鞠利，该公司法律顾问。
被告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司，住所地：连云港市海州区浦南开发区黄河路8号。
法定代表人桂方林，总经理。
委托代理人鞠利，该公司法律顾问。
被告苏州爱涛物业管理有限公司，地址：江苏省昆山市马鞍山路189号亭林山庄会所。
法定代表人桂方林，董事长。
原告连云港司麦尔物业管理有限公司（以下简称司麦尔公司）诉被告江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称江苏爱涛公司）、江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下江苏爱涛分公司）、苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称苏州爱涛公司）移交物业管理费用纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸＸ、被告江苏爱涛公司委托代理人鞠利、被告江苏爱涛分公司法定代表人桂方林及委托代理人鞠利、被告苏州爱涛公司法定代表人桂方林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告司麦尔公司诉称，2010年3月1日，被告江苏爱涛公司就连云区大港路瀚海国际小区的物业管理与小区开发商卓成建设开发有限公司（以下简称卓成公司）签订了前期物业服务合同，但在实际管理过程中系由江苏爱涛公司与苏州爱涛公司、江苏爱涛分公司共同管理，2012年8月12日，该小区依法成立瀚海国际小区业主委员会（以下简称业主委员会），被告承诺于2012年9月1日前退出对该小区的管理。并于2012年9月2日至9月11日移交资料台账、业主档案、设备技术资料及收取业主的各种费用，而被告在约定的时间内没有移交，经催要被告不予理睬，2013年8月23日瀚海国际小区业主委员会与原告司麦尔公司签订物业服务合同，由原告负责小区的管理工作，业主委员会确认由原告要求被告移交材料及费用，但被告至今未移交，被告的行为直接侵害了业主的利益，也导致原告及业主委员会的工作受到影响，为了维护业主的利益，保证物业管理的正常开展，特诉至法院，请求1、判令被告移交预收和代收的费用1156250元；2、判令被告连带移交资料台账（管理期间全部收支账务）、业主档案、设备使用、维修、保养、服务技术资料和相关记录；3、判令被告共同承担诉讼费用。
被告江苏爱涛公司与江苏爱涛分公司共同辩称，一、原告不具备诉讼主体资格，原告与三被告均未签订物业管理合同，也没有形成事实上的物业管理合同关系，所以不存在被告违约或侵权的问题。二、2012年8月31日的会议纪要中涉及的权利和义务主体是被告江苏爱涛分公司及业主委员会、业主，原告不享有权利，也不承担义务，业主委员会也没有将权利、义务转让于原告。三、原告无权主张其第一项诉讼请求移交相关费用，关于原告的第二项诉讼请求，被告江苏爱涛分公司也按约定将相关材料移交给业主委员会。垃圾清运费作为清运业主装修垃圾的费用已经实际发生，不应移交，有部分业主未交物业费，装修保证金就冲抵了物业费，也不应移交，其他实际发生的车位费、公摊水电费也不应移交。被告没有制作纸质台账，只有电子版的台账，原告无权要求被告移交台账，被告也无移交台账的义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告苏州爱涛公司辩称，一、原告不具备诉讼主体资格，原告与三被告均未签订物业管理合同，也没有形成事实上的物业管理合同关系，所以不存在被告违约或侵权的问题。二、2012年8月31日的会议纪要中涉及的权利和义务主体是被告江苏爱涛分公司及业主委员会、业主，原告不享有权利，也不承担义务，业主委员会也没有将权利、义务转让于原告。三、原告无权主张其第一项诉讼请求移交相关费用，关于原告的第二项诉讼请求，被告江苏爱涛分公司也按约定将相关材料移交给业主委员会。垃圾清运费作为清运业主装修垃圾的费用已经实际发生，不应移交，有部分业主未交物业费，装修保证金就冲抵了物业费，也不应移交，其他实际发生的车位费、公摊水电费也不应移交。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年3月1日，被告江苏爱涛公司与瀚海国际小区的开发商卓成公司签订前期物业服务合同，但实际为小区提供物业服务的为被告江苏爱涛分公司。2012年8月12日，瀚海国际小区业主委员会成立。业主委员会与江苏爱涛分公司经过会议研究，达成以下意见：一、2012年9月2日正式进行物业管理权移交，物业管理权移交的同时管理责任由瀚海国际小区业委会承担。二、江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司收费截止至2012年9月1日。业主委员会与江苏爱涛分公司于9月2日对水表、电表进行抄表，以双方抄表底数为确认费用承担依据，2012年9月11日前对水表、电表进行过户，逾期江苏爱涛分公司进行销户处理。……七、移交内容：资料台账、业主档案、设备技术资料等。2012年9月2日前收费情况及退回提前收取业主的各项费用等45天之内全部交完。八、移交时间为：2012年9月2日-9月11日。……。
另查明，被告江苏爱涛分公司于2012年9月1日撤出对瀚海国际小区的物业管理，江苏爱涛分公司在约定的移交时间内向业主委员会移交了业主入住资料、物品发放登记表、装修钥匙、图纸、建筑工程质量保修书、竣工报告、竣工验收证明书、太阳能控制器、可视对讲系统、未收房档案以及电梯等业主档案、设备技术资料，但没有移交台账及预收和代收的物业费、车位费及装修保证金等费用。2013年8月23日，瀚海国际小区业主委员会与原告司麦尔公司签订物业服务合同，由原告司麦尔公司负责对小区的物业管理。瀚海国际小区业主委员会确认由原告司麦尔公司向被告主张移交相关费用及台账资料。另外，在诉讼过程中，原告以维护小区稳定为由，申请撤回要求被告移交公摊水电费、垃圾清运费及业主档案、设备使用、维修、保养、服务技术资料和相关记录的诉讼请求，在本案中暂主张被告移交物业费、车位费、装修保证金及被告管理期间的收支台账。诉讼过程中，原告申请对被告应当移交的物业费、车位费及装修保证金的数额进行会计审计，但因不能提供相应的会计帐册，无法进行会计审计，本院根据原告提供的瀚海国际小区151张物业费收据、41张车位费收据、310张装修保证金收据，依据物业费及车位费应移交被告江苏爱涛分公司未管理期间的费用，按未管理时间与应管理时间的比例计算出应移交的物业费及车位费的数额，被告应移交的物业费为63968.91元、车位费为411509.26元，另外，装修保证金应当全部移交给原告，金额为621072.6元，原告主张移交的装修保证金为618561.6元不超过上述数额，本院依法予以确认。
再查明，瀚海国际小区业主交纳的物业费、装修保证金及车位费等费用也由被告江苏爱涛分公司实际收取，尽管相应费用票据上加盖了苏州爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称苏州爱涛连云港分公司）的印章，但苏州爱涛连云港分公司是受江苏爱涛分公司的委托收取费用，最终费用还是交给了江苏爱涛分公司。原告提供的会议纪要也可以证明，实际参与瀚海国际小区管理及收取费用的为被告江苏爱涛分公司。
上述事实有物业费收据、装修保证金收据、车位费收据、会议纪要及当事人陈述等证据予以证明。
本院认为，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列移交义务：一、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；二、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；三、结清预收、代收和预付、代付的有关费用。本案被告江苏爱涛分公司已于2012年9月1日退出对瀚海国际小区的管理，其已经收取的但未实际管理期间的物业费63968.91元、车位费411509.26元及全部的装修保证金618561.6元，合计1094039.77元应当移交给业主大会新选聘的司麦尔公司（判决书后附需退费用计算表格物业费5页、车位费2页、装修保证金7页）。另外，被告江苏爱涛分公司管理期间的收支台账能够反映其管理期间的物业费、车位费等相关费用的收入及支出情况，尽管被告称其没有纸质的台账，但其有电子版的台账，为了确保后任物业公司能够维持对小区的正常管理，依据诚实信用的原则及会议纪要的约定，被告江苏爱涛分公司应当向原告移交台账，因江苏爱涛分公司系江苏爱涛公司设立的分公司，江苏爱涛公司与江苏爱涛分公司应共同承担移交费用及台账的责任。被告苏州爱涛公司不是实际的物业管理公司，其收取费用也只是受江苏爱涛分公司委托代为收取，因此，苏州爱涛公司不承担移交费用及台账的责任，本院对原告要求被告苏州爱涛公司承担移交责任的诉讼请求不予支持。被告辩称不应移交装修保证金，因为该部分装修保证金已经冲抵了物业费，但被告没有提供证据予以证明，本院对其辩解不予采信。被告辩解应移交的车位费中应扣除保洁费、设施设备维护费用等费用，本院认为，被告仅能收取其实际管理期间的车位费，其所主张的应扣除的费用也已包含于其实际管理期间收取的费用中，不能再重复扣除，本院对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司、江苏爱涛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告连云港司麦尔物业管理有限公司移交收支台账及物业费63968.91元、车位费411509.26元、装修保证金618561.6元，合计1094039.77元。
驳回原告连云港司麦尔物业管理有限公司要求被告苏州爱涛物业管理有限公司承担责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15205元，由原告承担205元，由被告江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司、江苏爱涛物业管理有限公司共同承担15000元（原告已预交，二被告承担部分于给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费15205元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94。
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审
审 判 长 苏 静
代理审判员 徐 威
人民陪审员 房同桩
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 王 元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中国人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《江苏省物业管理条例》
五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项