天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初2829号
原告天津市红磡物业经营管理有限公司。
法定代表人李德福。
委托代理人孙超。
委托代理人孙冠玥。
被告张鹏。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李振东独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡�业经营管理有限公司的委托代理人孙超、孙冠玥、被告张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉称，被告系天津市河西区紫金山路香水园业主，其户内建筑面积为120.81平方米。2003年6月1日原告依据与小区开发商天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米0.80元，机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.40元。合计按建筑面积每月每平方米1.2元收取。后原告接受香水园业主会的委托，继续为香水园小区提供物业服务，并与香水园小区业主会签订《天津市物业管理服务合同》，合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米0.80元，机电设施的运行、维护、管理费�建筑面积计算每月每平方米0.40元。被告每月应交物业服务费96.60元，机电设施的运行、维护、管理费48.30元。原告依约为香水园小区提供了相关物业服务，被告办理入住手续后接受原告提供的物业服务。被告自2008年2月1日至2012年11月30日一直拖欠物业服务费达58个月，共计8408.40元,原告多次催要未果。故起诉来院，请求：1、判令被告给付原告2008年2月1日至2012年11月30物业服务费5605.60元；2、判令被告给付原告2008年2月1日至2012年11月30日机电设施运行、维护、管理费2802.80元；3、诉讼费由被告负担。
原告提供如下证据（均为复印件）：1、《天津市物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》，证明原告一直按照合同在香水园小区进行物业服务；2、物业管理服务合同备案证明，证明原告合同是合法的；3、天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联�会议出具的证明，证明2009年1月1日至2009年3月15日期间，原告一直持续为香水园小区提供物业服务；4、天津市河西区香水园小区业主大会出具的证明，证明原告自2003年9月30日至2012年11月30日期间为香水园小区提供物业服务，且于2012年12月1日正式撤出该小区，在服务期间原告始终对欠费业主以上门催缴、寄送催缴函等方式进行物业费的催缴；5、受案通知，证明原告曾对被告提出诉前调解；6、关于退出香水园小区物业服务的函，证明原告在撤出小区前已经依法公示；7、天津市不动产登记簿查询证明，证明被告系香水园产权人；
被告张鹏辩称，我是天津市河西区紫金山路香水园产权人，于2005年入住。原告陈述的房屋地址、房屋面积、收费标准、欠费时间、欠费金额都属实。我认为原告应按照合同履行自己的义务，而原告没有按照合同履行自己的义务，我所�的楼内厨房烟道倒灌，楼外雨水管漏水，上述问题我多次找到原告，原告一直不给维修解决；还有小区车辆停放问题，被告入住后，小区进行业主抽签轮换方式停车，我至今都没有车位；开发商承诺游泳池与公共活动房屋是小区公共部位至今没有兑现，物业公司将其擅自出租，侵害了业主利益，租金收支情况不公示，我作为业主不清楚；小区内保安没有24小时巡逻，出现很多业主家中被盗的现象；有的业主还侵占小区公共绿地，私搭乱盖，原告没有及时制止；小区监控设施都已损坏，业主多次反应后也没有进行维修等等。对于楼外雨水管漏水造成我的财物损失，原告应当赔偿。
被告提供如下证据(均为复印件)：1、照片，证明雨水管漏水部位及物品损失情况；2、香水园小区停车顺序号，证明原告应当为被告解决小区停车问题。
被告对原告提交的�据质证意见如下：证据1的真实性有异议，原告的合同签订人前后不一致；证据3的真实性有异议；证据5真实性有异议，从未有人通知我；证据2、4、6、7没有异议。
原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1的真实性、合法性、关联性有异议；证据2的关联性有异议。
本院对原、被告提交的证据认证意见如下：原告提供的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。被告提交证据与本案不具关联性，本院不予确认。
经审理查明，2006年1月1日，原告与天津市河西区香水园小区业主会签订《天津市物业管理服务合同》，约定物业服务期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。2009年3月16日，原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，自2009年3月16日起至2012年3月15日止。上述两份合同约定的收费标准均为:住宅房屋物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.80元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.40元。被告系天津市河西区郁江道与紫金山路交口东南侧香水园产权人，房屋建筑面积120.85平方米。原告从2006年1月1日起按建筑面积120.81平方米计收被告的物业服务费每月为96.60元，机电设施运行、维护、管理费为48.30元。被告自2008年2月1日至2012年11月30日未交纳物业服务费5602.80元，机电设施的运行、维护、管理费2801.40元。2014年11月4日原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
另查，2012年5月18日天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联席会议出具证明：2009年1月1日至2009年3月15日香水园新一届业委会改选期间，天津市红磡物�经营管理有限公司持续为香水园小区提供事实物业管理服务。2012年12月1日天津市河西区香水园小区业主大会出具证明：香水园小区自2003年9月30日入住至2012年11月30日止，由天津市红磡物业经营管理有限公司进行物业管理服务工作。2012年12月1日起，天津市红磡物业经营管理有限公司依照相关法律规定退出香水园小区。自2005年12月起至2012年11月天津市红磡物业经营管理有限公司每年均持续对小区欠交物业费业主进行催缴，催缴方式包括但不限于：上门催缴、寄送催缴函等方式。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区香水园小区业主会签订的《天津市物业管理服务合同》、与天津市河西区香水园小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依�予以确认。被告作为香水园小区的业主，上述合同对其发生法律效力。原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告应按照合同约定履行相应的交费义务。2009年1月1日至2009年3月15日期间、2012年3月16日至2012年11月30日期间原告虽未与香水园小区业主会签订物业服务合同，但实际为香水园小区提供物业服务，与被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告亦应履行此期间的交费义务。关于原告的服务质量问题，结合小区实际情况，对原告主张的物业服务费酌情减免5%，机电设施的运行、维护、管理费不予减免。关于被告提出的原告服务质量问题,因对其主张提交的证据不足，故本院不予支持；被告所提出的物品损失赔偿的主张与本案非属同一法律关系，应当另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管�条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告张鹏给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2008年2月1日至2012年11月30日物业服务费5322.66元；
二、本判决生效之日起十日内，被告张鹏给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2008年2月1日至2012年11月30日机电设施的运行、维护、管理费2801.40元。
如果被告张鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担1元，被告张鹏承担24元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳）,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 李振东
二〇一六年六月八日
书记员 吕睿智
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。