广西壮�自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终441号
上诉人（一审被告）御景湾小区业主委员会，住所地荔浦县荔城镇御景湾小区。
负责人桂万林，该业委会主任。
委托代理人莫秋菊，广西柳先律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黎朝坤，男，1979年1月2日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）胡志云，女，1970年12月26日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）吴青龙，男，1978年12月5日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）韦小琼，女，1980年12月3日出生，壮族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）余恒生，男，1969年4月18日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）刘晓东，男，1972年2月20日出生，汉族，四川省阆中巿人，户籍所在地四川省，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）詹前来，男，1972年11月21日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）李汉林，男，1976年8月17日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
被上诉人（一审原告）ＸＸ，女，1987年11月21日出生，瑶族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。；
被上诉人（一审原告）梁超联，男，1960年6月2日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
诉讼代表人梁超联，男，1960年6月2�出生，汉族，教师，住荔浦县荔城镇御景湾观山水*栋*单元***室。
诉讼代表人吴青龙，男，1978年12月5日出生，汉族，教师，住荔浦县荔城镇御景湾观山水*栋*单元***室。
被上诉人共同委托代理人诸葛冰，广西中园律师事务
上诉人御景湾小区业主委员会因与被上诉人黎朝坤、胡志云、吴青龙、韦小琼、余恒生、刘晓东、詹前来、李汉林、ＸＸ、梁超联撤销权纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦县人民法院（2015）荔民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员刘仁香和审判员容艳参加的合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。书记员王涌担任记录。上诉人的委托代理人莫秋菊、被上诉人的诉讼代表人梁超联、吴青龙及委托代理人诸葛冰到庭参加诉讼，本案现已审理�结。
一审法院审理查明：现任被告御景湾小区业主委员会成员由小区业主于2013年11月24日选举产生，由桂万林、陆业贵、戴业平、张君、高翠兰、张涛、何喜光、邱丽华、梁超联组成业主委员会，由桂万林担任业主委员会主任，被告未在荔浦县房地产管理局备案。截至2015年8月，御景湾小区内分公寓和别墅区域，共有住户290余户，闲置户约30户，本案原告均是御景湾小区公寓住户。御景湾小区业主委员会成立后，小区业主与小区业委会未对小区物业管理公司的选骋进行约定，业主入住小区以来，近年来由广西南宁巿七色花物业服务公司承担物业服务，该物业服务公司于2011年与被告签订的物业服务合同于2014年5月到期。2014年2月22日，原告吴青龙、李汉林与案外人盘有升、李志华等8人联名向被告提交书面报告，要求被告在2014年3月中旬召开全体业主大会，对�区的物业公司续聘、小区停车收费问题进行讨论和对物业公司进驻以来所有帐目进行审核。被告于2014年2月27日在被告提交书面报告上签署意见：8户业主不能代表296户业主的意见，业委会不予受理。2014年4月27日，被告作出《2014第三次业委会会议决议》第三次业委会会议决议，决议内容为：1、七色花物业服务公司继续签约3年；2、续签后物业费每平方米上调0.10元，公摊水电费每平方米收取0.10元加入物业费中，不再各外收取；3、前一合同条款取消物业费提取2%的小区维修费，其他条款不变。业委会成员桂万林、邱丽华、高翠兰、梁超联等5人在决议上签名，被告在小区内将决议内容进行了公告。之后，被告委托小区物业服务公司向小区业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》并于同年5月6日公布验票结果，公告内容为：小区业主共295户，除空置户外，向业主�放《第三次业主委员会会议内容调查表》270张，反对票为44票（其中30票不落名），同意会议内容226票。上述验票结果在小区内于2014年5月12日进行了公告，被告于公告同日与广西南宁巿七色花物业服务公司荔浦分公司签订《荔浦县御景湾小区物业合同》，由广西南宁巿七色花物业服务公司荔浦分公司接管御景湾小区物业管理事项，合同期限自2014年6月1日起至2017年6月1日止，被告业委会主任桂万林代表被告在合同上签字并加盖被告的公章。在本案诉讼中，原告主张另有小区64户业主陆续于2014年4月29日至30日向被告提出召开业主大会报告；小区80户住户对被告作出的第三次业委会会议决议内容、验票结果提出抗议，原告为此提供了11份有业主签名的内容相同的报告和抗议书，原告主张未收到业主的报告和抗议书。原告黎朝坤等10名原告认为业委会作出决议须经过业主大会�过方可实施是法律赋予业主的法定权利，被告在没有业主授权，也没有召开业主大会的情况下，验票违反法律程序、擅自作出决议、选聘物业公司并进行公告的行为是违法的，被告与物业公司擅自约定物业服务费用，损害了业主的利益，为此起诉至该院。被告主张在向业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》270张，反对票只有44张，同意票有226张，被告未能提供调查表原始凭据，只有被告申请出庭作证的证人陶某的证言证实，无其他证据证实，原告对验票结果不予认可。一审法院审理认为，一、关于原告的主体资格问题，本案10个原告中，被告对原告黎朝坤、胡志云、吴青龙、韦小琼、余恒生、刘晓东、詹前来、李汉林、ＸＸ9位业主身份无异议，上述9原告是本案适格诉讼主体；被告对原告梁超联的诉讼主体资格有异议，主张原告梁超联虽然是御景湾小区业主，但其是被告业委会成员，其在被告作出决议时未持反对意见，在本案诉讼中要求撤销决议，其不是适格诉讼主体。原告梁超联基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有御景湾小区建筑物专有部分，根据我国法律规定，依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，本案在审理过程中，原告梁超联向该院提交商品房买卖合同，其符合法律规定的认定业主身份的条件，该院对业主身份予以确认，是本案适格的原告，被告上述辩称缺乏事实根据和法律依据，该院不予釆信；二、关于被告作出的《2014第三次业委会会议决议》是否违法及应否撤销问题，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主有权共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。本案中，被告未经召开业主大会，仅由业主委员会研究决定作出决议、选聘物业公司、上调物业费并进行公告的行为，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，该决议事项系应由业主共同决定，而业主委员会无权单方决定。虽然被告主张作出决议后将决议内容向小区业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》，有226户业主同意决议内容，反对决议内容只有44户，视为大多数业主同意决议，但无调查表原件证实，其主张无事实与法律上的依据，该院不予采信。原告黎朝坤等�主要求撤销被告作出的《2014第三次业委会会议决议》，符合法律规定，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法法》第七十条、第七十六条第一款第（四）项、第七十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第十一条第一款第（四）项、第十二条第五款之规定，判决：撤销被告御景湾小区业主委员会于2014年4月27日作出的《2014年第三次业委会会议决议》。御景湾小区业主委员会不服一审判决，上诉称：其未召开业主大会是事实，但其采用了书面征求意见的形式向小区业主发放了调查表，且大部分业主已经按照调价后的价格缴纳了物业管理。由此说明上诉人的决议不是擅自作出的而是有向小区业主征求了意见的。而一审法院以无调查表原件证实为由撤销业主委员会于2014年4月27日作出的《2014年第三次业委会会议决议》属适用法律错误，请求本院撤销一审判�，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
根据诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人御景湾小区业主委员会未召开业主大会的情况下，擅自作出决定，选聘物业公司、上调物业费，其行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，损害了业主的合法利益，据此，其作出的《2014第三次业委会会议决议》程序上违法，应予撤销。上诉人辩称作出决议后将决议内容向小区业主发放了调查表，有226户业主同意，有44户主反对，视为大多数业主同意决议，但其未提供调查表原件及相关验票记录证实，据此，上诉人发放书面征求意见表的形式不合法，其上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实�楚，适用法律实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人御景湾小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 刘仁香
审判员 容 艳
二〇一六年四月三十日
书记员 王 涌