广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终1333号上诉人（一审被告）：吴慧，女，1984年10月25日出生，汉族，户籍所在地湖北省潜江市，现住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：林海莹，广东正澳律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：赵佳，女，1984年12月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。一审被告：珠海市世华房地产代理有限公司金沙美地分公司，住所地广东省珠海市香洲区。负责人:王文旭，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，1993年9月6日出生，汉族，户籍所在地广东省南雄市，系公司员工。委托诉讼代理人：余丽梅，女，1985年8月1日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，系公司员工。上诉人吴慧因与被上诉人赵佳、一审被告珠海市世华房地产代理有限公司金沙美地分公司（以下简称世华地产金沙美地分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初9746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴慧的上诉请求：1、撤销一审判决,依法驳回赵佳的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由赵佳承担。事实和理由如下：一、一审事实不清：1、涉案《房地产买卖及居间合同》签订时之所以约定为2017年9月30日前办理过户手续，是基于三方咨询过此楼盘的开发商，开发商答复一手证应该会在2017年9月30日前会出证，故三方作了如此约定。但一手证最终是在2017年10月30日前成功出证，房产证原件至今保存在按揭银行处。在整个办理一手证的过程中，吴慧不存在任何《房地产买卖及居间合同》中约定的“已符合办房产证条件而故意不办理”的违约行为，故吴慧作为卖方不应承担任何违约责任。2、涉案《房地产买卖及居间合同》中只约定如有实际影响交易或买方申请贷款的，则买方的付款及贷款期限自动相应延长，并未约定买方可以随意解除买卖合同并要求退回定金。3、一手证未及时出证后，赵佳曾要求吴慧降价10万元才成交，但吴慧无法同意其要求。之后赵佳又要求“不买了”，要求退回定金，吴慧也没有同意。二、一审认定错误。一审认定涉案《房地产买卖及居间合同》已解除故判决吴慧返还定金属认定错误。首先双方之间并无另行签订合同同意解除买卖合同，其次本次诉讼中作为原告的赵佳亦无提出解除买卖合同的诉请。吴慧认为，1、涉案《房地产买卖及居间合同》是三方之间的真实意思表示，合法有效，三方应充分尊重并切实履行。2、赵佳提出降价成交或解除合同，应取得吴慧同意并另行签订合同才能降价或解除，并非赵佳一条短信即可达到降价或解除合同的目的。3、现一手证只比开发商答复的时间晚出一个月，此时间并未给赵佳带来任何经济损失。现涉案房屋已具备过户的客观条件，赵佳要求解除合同及退回定金，吴慧不能同意。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判，以尊重合约精神，维护正常的社会经济秩序。赵佳答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴慧的上诉理由无事实和法律依据，应当予以驳回。针对吴慧的上诉理由回应如下：1.双方之间的房地产买卖即居间合同合法有效，双方在合同中约定吴慧必须于2017年9月30日前履行案涉房屋过户等手续，该条款对双方均有约束力，事实上吴慧却违反了该条的约定，未能在约定的期限与赵佳签订正式的买卖合同并办理过户手续，显然该合同的履行已不必要。2.基于吴慧违反上述合同约定的事实，赵佳提出解除该合同并退还已经缴纳的十万元定金，完全有合同依据及法律依据。吴慧所称的三方咨询过开发商及赵佳要求降价十万元均无证据予以支持，不符合本案的事实。综上，我方认为吴慧的上诉理由不能成立。世华地产金沙美地分公司未提交答辩意见赵佳向一审法院起诉请求：1.判令吴慧立即返还收取的赵佳购房定金人民币100000元并承担自赵佳起诉之日起至清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由吴慧、世华地产金沙美地分公司共同承担。一审法院认定事实：2017年3月30日，赵佳为买方、吴慧为卖方、世华地产金沙美地分公司为经纪方签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香××区××大道××单元××号物业，建筑面积为89.31平方米；成交总价为187万元，其中10万元买方须在签署本合同之同时付清作为定金，买方需办理银行银行按揭，第二部分楼款177万元由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。合同第2.1.2.3条约定买卖双方需于2017年9月30日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地买卖合同》并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管。买卖双方须在收件回执载明的相关工作日内到相关部门领取房地产权证，买方并于领证当日须与相关人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。第三条约定，本合同签订时物业现状为无查封，有抵押。如物业尚未办妥房产证，或即使本合同载明合同签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同第2.1.1或2.1.2.3款约定过户交件日前办出房产证或解除查封、抵押，则合同继续有效，各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务，如就此已实际影响交易或买方申请贷款，则买方的付款及贷款期限自动进行相应的延长。三方还对放款时间、买卖双方税费承担、交楼日期、物业交付、佣金给付以及违约责任等内容进行约定。落款处，赵佳、吴慧签名并按指模、世华地产金沙美地分公司加盖公章。赵佳、吴慧确认签约时，吴慧与开发商就案涉房产签署了房地产买卖合同，在向开发商了解办证时间后确定合同约定的过户期限。同日，赵佳为乙方（买方）、吴慧为甲方（卖方）、世华地产金沙美地分公司为丙方（托管方）还签订了一份《定金托管协议》，约定买卖合同约定的定金10万元，现甲乙双方同意交丙方托管，丙方按上述金额放款，不计利息。赵佳于当天刷卡向世华地产金沙美地分公司交付上述10万元。2017年4月1日，赵佳作为声明人出具一份《同意定金支付声明》，声明：本人赵佳通过珠海市世华房地产代理有限公司购买案涉房产，签订合同时跟卖方吴慧约定将定金托管在世华地产处。现因业主吴慧已将购房合同原件托管在经纪方处并且在经纪方已明确告知相关交易事项及风险的情况下，本人已知悉物业未出房产证等情况，并且同意将定金转至卖方吴慧名下。同日，珠海市世华房地产代理有限公司向吴慧转账支付10万元，吴慧出具收到案涉房产定金10万元的收款收据。2017年10月14日，赵佳向吴慧发短信称：“吴小姐，你好，我是购买你房子的人。今天已经10.14号，合同9.30之前就要过户的。根据合同你已经属于违约，这个房子我不要了，请你退回我的定金10万，否则我就要走法律流程，到时候你就需要双倍返还了”。吴慧认可曾收到过赵佳的短信，但未作出回复。吴慧主张案涉房产于2017年10月底登记至吴慧名下。一审法院认为，赵佳、吴慧及世华地产金沙美地分公司于2017年3月30日就涉案房产签订《房地产买卖及居间合同》，该合同包含赵佳、吴慧之间的房屋买卖合同法律关系以及赵佳、吴慧分别与世华地产金沙美地分公司之间的居间合同法律关系，上述合同关系是各方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公良序俗，合法有效，各方应恪守履行。吴慧在2017年9月30日前未取得案涉房产的权属登记，未依约配合赵佳办理“办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地买卖合同》并办理过户递件手续”，赵佳曾以短信方式催促吴慧过户，但吴慧未予回复。吴慧的行为已构成违约，赵佳有权解除与吴慧订立的房屋买卖合同。该合同解除后，赵佳请求吴慧返还购房定金10万元以及支付自赵佳起诉之日即2017年10月19日起，按中国人民银行发布的同期贷款利率计至款项清偿之日的利息，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴慧于判决发生法律效力之日起十日内向赵佳返还购房定金人民币10万元；二、吴慧于判决发生法律效力之日起十日内向赵佳支付以人民币10万元为基数，自2017年10月19日起按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算至款项清偿之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1150元，由吴慧负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为吴慧是否应当向赵佳返还购房定金10万元及利息。吴慧、赵佳及世华地产金沙美地分公司于2017年3月30日签订《房地产买卖及居间合同》为各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应当严格恪守，任意一方违反合同约定，则应当承担相应民事责任。根据《房地产买卖及居间合同》2.1.2.3条约定，吴慧与赵佳应当在2017年9月30日之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》并办理过户递件手续，而完成上述约定则需要吴慧在2017年9月30日之前将涉案房屋房产证办理至其名下。根据查明事实显示，吴慧未依约在2017年9月30日前办理涉案房屋的权属登记，也没有依约配合赵佳办理相应缴纳税费及办理过户递件手续，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，由于吴慧没有取得涉案房屋权属登记，导致双方无法在约定日期办理过户递件手续，购买涉案房屋的合同目的无法实现，赵佳据此有权解除与吴慧订立的房屋买卖合同，吴慧应当向赵佳返还定金10万元及占用该笔款项期间的利息。吴慧上诉认为三方咨询开发商确定履约日期，因此自己不存在已经符合办证条件故意不办理的违约行为，对此本院认为，对合同履约日期确定，吴慧有义务了解清楚，由于过于轻信开发商承诺作出履约日期约定，而实际履行中无法按照约定日期办理相应过户递件手续，吴慧应当对此承担违约责任，故吴慧该上诉理由，本院不予采纳。吴慧上诉认为合同并未约定赵佳可以随意解除买卖合同，本院认为合同解除权有约定解除与法定解除，本案适用法定解除情形，因此虽然合同并未约定赵佳约定解除权利，但在吴慧存有根本违约行为时，赵佳可以行使法定解除权。《房地产买卖及居间合同》中吴慧与赵佳房屋买卖关系解除后，赵佳有权要求吴慧返还收取定金10万元及占用期间利息，一审认定正确，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吴慧的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费1150元，由上诉人吴慧负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年五月二十八日书记员  程 敏