重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初9603号
原告（反诉被告）：邓章平，男，汉族，1964年5月8日出生，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周芋璋，男，土家族，1987年11月24日出生，住重庆市北碚区。
第三人：重庆市尊信房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区云华路359号，统一社会信用代码915001095520139186。
法定代表人：曾世全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘燕，女，该公司员工。
原告（反诉被告）邓章平诉被告（反诉原告）周芋璋、第三人重庆市尊信房地产经纪有限公司（以下简称尊信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓章平及其委托诉讼代理人万科，被告（反诉原告）周芋璋，第三人尊信公司的委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓章平向本院提出诉讼请求：1.请求判决周芋璋向邓章平支付违约金55000元；2.请求判决周芋璋协助邓章平将位于重庆市北碚区××湾××房屋的不动产权登记至邓章平名下；3.本案诉讼费由周芋璋负担。事实和理由：邓章平与周芋璋、第三人于2016年5月14日签订了《房屋买卖居间合同》，约定邓章平以公积金贷款方式购买周芋璋所有的位于重庆市北碚区××湾××房屋。合同签订当日，邓章平向周芋璋支付购房定金20000元。2016年5月28日，邓章平与周芋璋按合同约定前往重庆市住房公积金管理中心办理公积金按揭手续。该中心根据规定告知需要暂时冻结周芋璋银行账户下邓章平给付的房屋首付款。周芋璋拒绝办理。后由于公积金按揭不再需要冻结首付款。邓章平与周芋璋在2016年11月前到中国建设银行北碚支行办理了公积金按揭手续。后邓章平到重庆市北碚区不动产登记中心等周芋璋前来办理房屋过户手续时，周芋璋无故一直未出现。周芋璋的行为构成多次违约，已严重侵害邓章平的合法权益，故邓章平起诉来院。
被告（反诉原告）周芋璋辩称，第一，根据房屋买卖合同约定，邓章平在签订《按揭贷款服务合同》后支付周芋璋250000元首付款，而《按揭贷款服务合同》早已生效，邓章平并未支付首期款250000元给周芋璋。周芋璋认为邓章平不履行合同义务导致双方的买卖合同关系不能继续进行，是邓章平违约在先。第二，重庆市住房公积金管理中心没有任何规定要求冻结周芋璋用于接收邓章平给付首付款的个人银行账户。该中心也没有权利要求银行冻结个人银行账户。第三，邓章平提出只支付180000首付款，贷款金额增加至350000元。直至2016年11月30日，邓章平和尊信公司提出在原合同基础上签订补充协议，但双方对此均未达成一致意见，也未签订补充协议。综上，因邓章平的违约行为导致本案纠纷。请求法院驳回邓章平的诉讼请求。
被告（反诉原告）周芋璋向本院提出反诉请求：1.请求法院判决解除周芋璋与邓章平于2016年5月14日签订的房屋买卖合同；2.要求邓章平支付违约金55000元；3.要求邓章平赔偿房屋空置的租金损失24000元；4.本案反诉费用由邓章平承担。事实和理由：根据房屋买卖合同约定，邓章平在签订《按揭贷款服务合同》后支付周芋璋250000元首付款，而《按揭贷款服务合同》早已生效，邓章平并未支付首期款250000元给周芋璋。周芋璋认为邓章平不履行合同义务导致双方的买卖合同关系不能继续进行，是邓章平违约在先。邓章平的违约行为已严重侵害周芋璋的合法权益，为了维护自身的合法权益，故周芋璋起诉来院。
原告（反诉被告）邓章平辩称，关于第一项反诉请求，我方不同意解除双方的房屋买卖合同。由于周芋璋违约，我方要求周芋璋继续履行房屋买卖合同。关于第二项反诉请求，是周芋璋违约在先，我方没有违约行为，因此该项反诉请求不应得到支持。关于第三项反诉请求，根据房屋买卖合同第3条第4项的交房约定，该房屋至今未交付我方，房屋一直处于周芋璋实际控制中，因此不存在租金损失。综上，请求法院驳回周芋璋的反诉请求。
第三人尊信公司述称，2016年5月28日，我公司的员工邓艳第一次通知买卖双方到重庆公积金管理中心办理手续。公积金中心通知买方打给卖方的首付款要被冻结，等银行贷款审核通过后才能动用。周芋璋了解到这个情况后没有同意就离开了。后来在北碚建设银行可以办理公积金贷款，第三人就通知了买卖双方到银行办理贷款手续。后来银行的贷款审批下来的贷款金额为350000元，但要等到过户后银行才能放贷下来。由于政策变化，涉案房屋的土地出让金和增值税增加了几万元，导致邓章平的资金不足，因此，增加了银行贷款金额，降低首付款。双方一直在第三人的组织下对上述问题进行协商。但最终没有达成书面协议。另外，邓章平与第三人之间也没有签按揭贷款服务合同。综上，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2016年5月14日，邓章平作为乙方（买受方）与周芋璋作为甲方（出让方）、尊信公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定由邓章平购买周芋璋所有的位于重庆市北碚区××湾××房屋；成交总价为550000元；付款方式为甲、乙双方约定在2016年5月14日由乙方支付购房定金20000元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得再将房屋转售第三方或作其他抵押，该购房定金为成交总价的一部分；按揭方式付款：1、甲、乙、丙三方约定于2016年5月28日前签定《按揭贷款服务合同》，乙方的贷款金额暂定为300000元（以银行审批为准），且双方约定在银行审批同意贷款后3个工作日内办理过户手续。2、乙方在签按揭贷款服务合同付首期款230000元给甲方（其中留10000元作为尾款，于接房之日付清）。注：若银行审批贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方应在银行审批后3个工作日内补足首付款。3、甲、乙、丙三方约定在贷款银行发放贷款3个工作日内将贷款金额300000元转付给甲方。4、交房约定：甲方应在收到银行发放贷款3个工作日内将房屋交给乙方。该合同第五条约定了按揭服务费：签定《按揭贷款服务合同》时，乙方需向丙方支付按揭服务费8250元，按揭相关费用由乙方承担，按揭相关事宜，详见《按揭贷款服务合同》。合同第九条约定了违约责任：甲、乙方双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额10%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。第十条为其他约定：1、甲方承诺自筹资金到该上述房产相关银行去解押取证；2、甲方同意乙方以公积金贷款方式购买该上述房产；3、乙方承诺本人及家庭征信良好；4、乙方承诺本人及家庭购房为首次购房，符合经济适用房购买条件，并提供相关资料证明；5、甲方符合经济适用房出售的相关政策并提供资料证明。签订合同当日，邓章平向周芋璋支付了房屋定金20000元。
另查明，位于北碚区××湾××房屋的不动产权于2011年3月24日登记至周芋璋名下；该房屋的房地产权证的记事一栏记载：经济适用住房，2012年8月9日内不得直接上市交易。该房屋已抵押，已于2016年6月15日注销房地产抵押登记。
同时查明，邓章平于2016年5月28日向尊信公司缴纳了房屋按揭服务费8250元。
庭审中，邓章平、周芋璋均陈述双方于2016年5月到重庆市公积金管理中心办理按揭贷款手续。尊信公司的经办人员告知周芋璋需要冻结邓章平支付给周芋璋银行卡上的款项，周芋璋表示不同意，因此，按揭贷款手续没有办理成功。2016年11月，邓章平、周芋璋以及尊信公司一起到建设银行办理按揭手续。邓章平陈述其与第三人未签订按揭贷款服务合同。周芋璋陈述其多次口头向邓章平催要支付首付款。
邓章平举示了房屋买卖居间合同补充协议（打印件），拟证明该份补充协议虽未签订，但是由第三人转交我方，该补充协议改变了合同约定的首付款支付时间以及首付款金额；还举示了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》（打印件）、《重庆市房地产抵押合同》（打印件），拟证明邓章平以公积金贷款方式购买涉案房屋，经审批后，公积金贷款金额为350000元。邓章平还陈述在2016年5月时必须要冻结支付到周芋璋卡上的首付款，但周芋璋以此为由拒绝办理贷款手续。在2016年9月1日之后虽然不需要冻结首付款，但此期间经济适用房的土地出让金由原来的30多元/平方米涨至110元/平方米，同时又增加了一项增值税，导致邓章平需要多支出40000元至50000元的费用。由于周芋璋的行为打乱了邓章平的资金预算，因此，在办理公积金贷款时增加贷款金额至350000元，相应的首付款金额就降低至180000元；还举示了《重庆市国土房管局重庆市财政局关于主城区经济适用住房补缴土地收益等价款有关问题的通知》（渝国土房管规发[2016]5号），拟证明在2016年8月1日起施行的新政策导致邓章平多支出50000多元的费用。周芋璋对补充协议的真实性不予认可，三方均未签订该补充协议，虽然双方曾对降低首付款，提高贷款金额进行过协商，但最终均没有达成一致意见。对借款合同和抵押合同的真实性无异议，但双方签订的房屋买卖合同中约定了邓章平在签订《按揭贷款服务合同》就应当支付周芋璋首付款，但邓章平至今未支付首付款。对通知的真实性无异议，但所有的税费应当由邓章平负担。第三人对上述证据的真实性无异议。
周芋璋举示了周芋璋母亲与第三人的经办人邓玲的微信聊天记录，拟证明在2016年11月30日双方还在协商补充协议的事情，但最终双方没有对补充协议条款达成一致；还举示了《房屋租赁合同》，拟证明房屋空置而产生的损失。邓章平对微信聊天记录的真实性无法确认，由第三人进行核实。从我方举示的空白合同来看是经过双方反复协商形成的，由周芋璋转发给第三人，再由第三人转给我方，但通知周芋璋签订时，周芋璋就没有出面了；对房屋租赁合同的真实性无法核实。第三人对上述证据的真实性无异议。
邓章平还申请了证人邓艳、邓玲出庭作证。证人邓艳陈述其为第三人的员工，主要做银行贷款方面的工作。邓章平的公积金贷款是由证人在办理。并陈述第一次办理贷款的情况：当时公积金政策是要求冻结邓章平打到周芋璋银行卡上的首付款，要等到贷款放款3个工作日自动解除冻结。但当时周芋璋对冻结首付款表示不同意，认为资金不安全，因此，就没有办法继续下面的程序；第二次办理贷款的情况：双方到北碚建设银行办理公积金贷款手续，由买卖双方各自向银行提交相关的申请；银行审批的贷款金额为350000元，但合同签的贷款金额为300000元，当时证人以短信的方式告知了周芋璋。因买卖的房屋为经济适用房，中途增加了5万至6万元的费用。证人邓艳还陈述按揭贷款服务合同是指买方与中介公司签订的合同，由买方委托中介公司办理相关的按揭手续。证人邓玲陈述其为第三人的员工，涉案房屋买卖的经办人。当时双方签订合同是在学苑小区，签订合同时证人将公积金贷款的相关流程以及首付款需要冻结是告知了周芋璋的母亲。后来双方在北碚建设银行办理贷款时，经济适用房出了新政策，比以前增加50000元费用。后来双方协商首付款减少50000元，贷款增加50000元。当时双方对此达成了口头协议，在交易所过户时再签补充协议，但是在办理过户时周芋璋一直没有来。对于首付款的支付时间也是协商在过户时支付，周芋璋也是认可的。周芋璋还告知证人涉案房屋虽然登记的产权人是周芋璋，但购买该房屋是周芋璋的二姨。邓章平举示的空白补充协议是由周芋璋二姨发给中介公司的。证人曾发一份补充协议给周芋璋母亲，但周芋璋没有同意。邓章平对证人邓艳陈述的按揭贷款服务合同有异议，房屋买卖合同中第三条约定的按揭贷款服务合同是指在银行签订的相应按揭贷款服务合同；合同第五条约定的按揭贷款服务合同是指第三人与买方签订的银行按揭贷款代办服务合同；对其他证人证言没有异议。周芋璋对证人的身份无异议；对证人邓艳的证言无异议；对证人邓玲的证言有异议。第三人对证人证言的真实性均无异议。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，房屋买卖居间合同、收条、房地产权证、收据、证人证言等证据载卷，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，邓章平与周芋璋于2016年5月14日签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉、辩称，本案主要争议焦点：第一，邓章平要求周芋璋协助其过户的请求是否成立；第二，周芋璋要求解除房屋买卖合同请求是否成立；第三，邓章平与周芋璋是否应向对方承担违约责任。
关于邓章平要求周芋璋协助其过户的请求是否成立问题。根据《房屋买卖居间合同》第三条关于按揭方式付款的第二项约定，邓章平在签按揭贷款服务合同付首付款230000给周芋璋（其中留10000元作为尾款，于接房之日付清）。从证人邓艳的陈述来看，合同中涉及的按揭贷款服务合同是指邓章平与第三人之间签订的合同。虽邓章平与第三人均陈述双方未签订按揭贷款服务合同，但邓章平已向第三人缴纳了按揭服务费，应当视为支付首付款条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，邓章平举示的证据不足以证明双方就首付款金额及支付时间达成一致意见。在邓章平未按照合同约定支付首付款的情况下，周芋璋有权行使先履行抗辩权，拒绝协助邓章平办理涉案房屋的过户手续。故邓章平要求周芋璋协助其将涉案房屋的不动产权登记至邓章平名下的请求，其条件尚未成就，本院不予支持。
关于周芋璋要求解除房屋买卖合同请求是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案中，周芋璋认为邓章平迟延履行支付首付款，要求解除双方签订的房屋买卖合同。周芋璋诉称其多次口头催要邓章平支付首付款，但未举示证据证明，本院不予采纳。根据本案查明事实，邓章平与周芋璋在签订合同后一直在履行自己的义务，双方于2016年11月在银行办理了公积金贷款手续后，银行审批的贷款金额为350000元。之后双方在第三人的组织下积极协商关于涉案房屋首付款金额以及付款时间问题。在邓章平与周芋璋对该问题一直未达成补充协议的情况下，周芋璋也未向邓章平催告要求其支付首付款，故周芋璋要求解除双方于2016年5月14日签订的《房屋买卖居间合同》请求，不符合法律规定，也无事实依据，本院不予支持。
关于邓章平与周芋璋是否应向对方承担违约责任问题。根据《房屋买卖居间合同》第九条约定的违约责任，即甲、乙方双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额10%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。邓章平与周芋璋在银行贷款审批通过后一直在协商首付款的金额及支付时间。虽双方对该问题一直未能达成一致意见，但并未导致合同解除。故邓章平和周芋璋依据上述约定向对方主张违约金，不符合合同约定，本院均不予支持。周芋璋主张邓章平支付租金损失24000元，亦无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）邓章平的诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）周芋璋的反诉请求。
本诉案件受理费1176元，减半收取588元，由原告（反诉被告）邓章平负担；反诉案件受理费5050元，由被告（反诉原告）周芋璋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 晏晓丽
二〇一八年二月一日
书记员 周 青