湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初2132号
原告（反诉被告）:李娟。
被告（反诉原告）:李云艳。
委托诉讼代理人：黄群，湖南风云律师事务所律师，委托代理权限为特别授权代理。
第三人：孟纯雪。
原告（反诉被告）李娟诉被告（反诉原告）李云艳、第三人孟纯雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日受理，在诉讼过程中，被告李云艳于2016年9月27日提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李娟、被告（反诉原告）李云艳及其委托诉讼代理人黄群到庭参加了诉讼。第三人孟纯雪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李娟向本院提出诉讼请求：1、确认2016年3月31日双方形成的《店面转让协议书》及其房屋租赁合同行为无效；2、被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）缴纳的房屋租金5000元及押金5000元；3、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）设备购置费及因房屋漏水导致停业的损失费40000元；4、案件受理费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2016年3月30日，经被告李云艳同意，第三人孟纯雪将其承租的被告李云艳所有的房屋转租给原告李娟�于经营酒吧。2016年3月31日，原告李娟向被告李云艳支付了5000元房屋租金，此后，李娟支付转让费并购买设备用于酒吧经营。2016年7月2日，因连降暴雨,导致李娟经营的酒吧三楼吊顶渗水垮塌，致使酒吧无法经营。并且，在酒吧经营期间，被告曾无故强行切断电源。双方经多次协商未果。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁行为属无效行为，原告为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。
被告（反诉原告）李云艳辩称：第一，原告诉称中所指的《店面转让协议》是原告与第三人孟纯雪在被告李云艳并不知情的情况下签订的，不约束原告李娟与被告李云艳，所以原告要求主张《店面转让协议书》无效应该向第三人孟纯雪主张，而不应该向被告李云艳主张，且原、被告形成的事实上的法律关系是双方自愿、亦不违反法律规定，当属合法有效�应该受到法律的保护；原告一方面要求确认租赁合同及转让店面的协议无效，一方面又主张赔偿违约损失，是自相矛盾的，不符合法律规定；第二，原、被告双方的租赁关系仍然存在，原告实际上一直在占有使用被告的房屋，故被告不应退还原告押金，相反原告还应继续向被告支付租金，至于5000元押金是第三人孟纯雪缴纳给被告的而非原告向被告缴纳的，故无论合同有效与否原告无权要求返还已经缴纳的租金5000元及押金5000元；第三，原告并无证据证明房屋漏水是被告的过错，其主张因连降暴雨导致的房屋漏水属于不可抗力，被告知晓后及时请人维修，而原告在发现漏水后没有采取相应措施防止损失继续扩大，原告自己也有过失。并且，原告的酒吧生意本来就不红火，其损失与被告没有关系。
被告（反诉原告）李云艳向本院提出反诉请求�1、反诉被告向反诉原告支付房屋租赁费20000元，水电费577元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金40000元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年8月31日，反诉原告与第三人孟纯雪签订了《门面租赁合同》，合同约定反诉原告将自有的商铺的二楼与三楼出租给第三人孟纯雪用于经营，租赁期限为三年，自2015年8月31日至2018年8月31日。同时约定房屋租金为20000元/年（其中二楼租金为7000元/年，三楼租金为13000元/年），租金支付方式为每年交纳一次，另外约定了5000元押金（其中二楼家具的押金为3000元，违约押金为2000元）。租赁期间产生的水电费按月以现金支付，其中水价为4元/吨，电价为1.2元/度。合同签订后，第三人孟纯雪以资金不足为由仅向反诉原告李云艳支付了15000元租金。之后孟纯雪仅使用该房屋至2016年3月31日，便与反诉原告李云艳、反诉被告李娟�商一致将该房屋转租给反诉被告李娟。反诉被告李娟向反诉原告李云艳支付了第一年度剩余的租金5000元后，便使用反诉原告李云艳出租的房屋经营酒吧至今。后因连降暴雨导致反诉原告的出租房屋渗水，反诉原告知晓后已及时请人维修，而反诉被告在发现漏水后没有采取相应措施防止损失继续扩大。反诉被告占有反诉原告的房屋进行经营而未向原诉原告交纳房租，其行为已构成违约，故反诉原告提出反诉以维护自己的合法权益。
原告（反诉被告）李娟对被告（反诉原告）李云艳提出的反诉辩称：首先，反诉被告李娟使用反诉原告李云艳的房屋经营酒吧期间因连降暴雨导致房屋三楼吊顶因漏水造成一米左右的坍塌，之后反诉被告立即告知了反诉原告及其爱人。反诉原告请人检修了屋顶的瓦片，但并未对坍塌部分进行维修。因坍塌部分存在严�的安全隐患，致使反诉被告无法继续经营，之后多次与反诉原告协商未果，至今仍未解决，因此反诉原告违约在先。其次，反诉原告的房屋没有进行所有权登记，根据相关法律的规定，存在于该房屋上的租赁合同是无效合同。因此反诉原告的反诉请求不能成立。
第三人孟纯雪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。
本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，被告（反诉原告）李云艳与第三人孟纯雪签订了《门面租赁合同》。该合同约定，李云艳将自有的位于张家界市永定区热水坑四组的商铺的二楼与三楼出租给第三人孟纯雪用于经营，租赁期限为三年，自2015年8月31日至2018年8月31日。同时约定房屋租金为20000元/年（其中二楼租金为7000元/年，三楼租金为13000元/年），租金支付方式为每�交纳一次，并约定了押金为5000元（其中二楼家具的押金为3000元，违约押金为2000元）。租赁期间产生的水电费按月以现金支付，其中水价为4元/吨，电价为1.2元/度。该合同还约定，除拆迁外双方不得终止合同，否则违约方需按年租金的200%向守约方支付违约金。合同签订后，孟纯雪向李云艳支付了15000元租金及5000元押金。后经被告（反诉原告）李云艳同意，第三人孟纯雪将本案所涉房屋转租给原告（反诉被告）李娟。孟纯雪与李娟于2016年3月30日签订了《店面转让协议书》，该协议约定孟纯雪将自己承租的被告李云艳所有的商铺转让给李娟使用，并约定李娟按照孟纯雪与李云艳签订的《门面租赁合同》中的条款行使权利、履行义务，还约定在协议签订当天李娟向孟纯雪支付转让费40000元。之后，反诉被告李娟向反诉原告李云艳支付了2016年3月31日至2016年8月31日的租金5000元，孟纯雪遂将该房屋的钥匙交付给李娟用于经营酒吧。后因连降暴雨导致本案所涉房屋渗水，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）告知其该情况后，请人对房顶进行维修，但原告（反诉被告）李娟认为被告（反诉原告）对该房屋的维修没能排除安全隐患，因双方协商未果，原告（反诉被告）遂于2016年7月中旬停止经营酒吧。2016年9月15日，被告（反诉原告）换掉本案所涉出租房屋的锁。
另查明，本案所涉出租房屋系违章建筑，且该房屋至起诉之日尚未办理房屋所有权登记，原告（反诉被告）李娟使用该房屋经营的酒吧因此无法办理工商营业登记。
再查明，原告（反诉被告）李娟自2016年7月1日起未再向被告（反诉原告）李云艳缴纳使用本案所涉房屋期间产生的水费与电费，并自2016年9月1日起未再向被告（反诉原告）李云艳缴纳过房租。
上述事实，有原、被告的陈述，2016年3月30日孟纯雪与李娟签订的《店面转让协议书》复印件一份、2015年8月31日李云艳与孟纯雪签订的《门面租赁合同》复印件一份、李云艳于2016年3月31日出具的房屋租金《收条》复印件一份等证据在卷证实，本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）李娟诉称因连降暴雨导致其经营的酒吧三楼吊顶渗水垮塌，致使酒吧无法经营。李娟为证明该事实出具了证人文某的证言，但证人文某的证言仅能证明李娟经营的酒吧有漏水的情况，并不能证明酒吧三楼吊顶渗水垮塌并导致无法继续经营的事实，故本院对该主张不予采信。原告（反诉被告）李娟还称在酒吧经营期间，被告曾无故强行切断电源致使酒吧无法正常经营。李娟为证明�事实出具了证人文某的证言，但证人文某的证言仅能证明李云艳在李娟的酒吧营业时有过一次切断电源10分钟的事实，不能达到其主张的酒吧因被告的切断电源的行为无法正常经营的证明目的，故本院对该主张亦不予采信。
本院认为，原告（反诉被告）李娟与第三人孟纯雪签订的《店面转让协议书》约定由李娟替代孟纯雪履行被告（反诉原告）李云艳与孟纯雪于2015年8月31日签订的《门面租赁合同》中约定的条款，被告（反诉原告）李云艳知道并认可原告（反诉被告）李娟从第三人孟纯雪手中转租房屋的事实，并直接向李娟收取租金以及允许李娟使用自己所有的商铺经营酒吧，原告（反诉被告）李娟与被告（反诉原告）李云艳形成了租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的�定，将未取得建设工程规划许可证建设的房屋进行出租，签订的房屋租赁合同无效。本案被告（反诉原告）李云艳所出租的涉案房屋属于违章建筑，因此，李云艳与第三人孟纯雪于2015年8月31日签订的《门面租赁合同》无效，原告（反诉被告）李娟与第三人孟纯雪基于该《门面租赁合同》签订的《店面转让协议书》也是无效的合同，原告（反诉被告）李娟与被告（反诉原告）李云艳之间的事实上的租赁行为也应当认定为无效。
虽然原告（反诉被告）李娟与被告（反诉原告）李云艳之间的房屋租赁行为无效，但是李娟自2016年3月31日至2016年9月1日期间已经实际占有并使用李云艳的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，李娟应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故本院对原告（反诉被告）李娟要求被告（反诉原告）李云艳向其返还已缴纳的房屋租金5000元的诉讼请求不予支持。
关于原告（反诉被告）李娟主张应由被告（反诉原告）李云艳返还5000元押金的问题。由于《门面租赁合同》与《店面转让协议书》均无效，因此《店面转让协议书》中关于《门面租赁合同》中的权利义务转移的约定也属于无效条款，而该5000元押金系本案第三人孟纯雪而非李娟支付给被告（反诉原告）李云艳的，李娟要求李云艳向其返还5000元押金没有事实依据，故本院对该请求不予支持。
关于赔偿设备购置费与停业损失费用的问题。由于原告（反诉被告）李娟既未提交证据证明因被告（反诉原告）李云艳的过错导致酒吧无法继续经营，亦对其提出的设备购置费用及酒吧的停业损失金额为40000元的主张未举�予以证明，故本院对原告（反诉被告）李娟提出的要求被告（反诉原告）李云艳赔偿其设备购置费及因房屋漏水导致停业的损失费40000元的诉讼请求不予支持。
由于被告（反诉原告）李云艳于2016年9月15日将本案所涉出租房屋换锁，原告（反诉被告）李娟占有使用其房屋的时间应当截止到2016年9月15日，本院仅支持原告（反诉被告）李娟向被告（反诉原告）李云艳支付自2016年9月1日至2016年9月15日的占有使用费，房屋占有使用费参照双方约定的20000元/年的租金标准，应为833.33元（20000元/年÷12÷2）。
原告（反诉被告）李娟占有使用被告（反诉原告）李云艳出租的房屋期间产生的水费与电费系李娟租赁该房屋时因自己使用而产生的费用，该费用应由李娟承担。但是，李云艳对李娟占有使用其房屋期间产生的水电费共计577元�事实未出具相关证据予以证明，故本院对被告（反诉原告）李云艳提出的要求原告（反诉被告）李娟向其支付水电费的诉讼请求不予支持。
关于违约金的问题，由于本院确定原告（反诉被告）李娟与被告（反诉原告）李云艳之间的房屋租赁行为无效，双方对违约金的约定也系无效条款，故本院对该诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李娟与第三人孟纯�于2016年3月30日签订的《店面转让协议书》及原告（反诉被告）李娟与被告（反诉原告）李云艳之间的房屋租赁行为无效；
二、原告（反诉被告）李娟自本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）李云艳支付房屋占有使用费833.33元；
三、驳回原告（反诉被告）李娟的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李云艳的其它诉讼请求。
本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费1300元，由原告（反诉被告）李娟负担1050元，被告（反诉原告）李云艳负担1300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判�，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 姚 瑶
人民陪审员 漆艳平
人民陪审员 孙 旎
二〇一七年五月十八日
代理书记员 郑 运
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条�屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。