北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第17154号
原告北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街21号，组织机构代码69960161-8。
法定代表人陈广利，总经理。
委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。
被告秦占岭，男，1949年6月17日出生，公民身份号码×××。
原告北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业中心）与被告秦占岭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙树华独任审判，公开开庭进行了审理。原告西马坡物业中心之委托代理人王晓玉，被告秦占岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西马坡物业中心诉称：被告秦占岭是北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室和×1号楼×1室的业主，2009年11月14日被告就北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同（住宅），合同约定由该公司为被告提供物业服务，物业费为0.5元／建筑平方米·月，并每年收取生活垃圾清运费30元，后被告入住交纳了首期一年的物业费。2009年11月16日被告就北京市顺义区马坡镇×小区×1号楼×1室与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同（住宅），合同约定由该公司为被告提供物业服务，物业费为1.2元／建筑平方米·月，并每年收取生活垃圾清运费30元，后被告入住交纳了首期一年的物业费。2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司更名为北京诚智慧中物业管理有限公司。2011年10月30日，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《×住宅项目交接协议》，原告进驻×小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现被告违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计6942.36元。原告多次催缴未果，为维护原告方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室和×1号楼×1室自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计6942.36元；2.案件受理费由被告负担。
被告秦占岭辩称：认可涉诉房屋情况、物业费及生活垃圾清运费欠费期间及金额，但不同意交纳。理由如下：1.被告对于原告的起诉资格不予认可，被告与原告不存在物业服务合同关系，双方未签订物业服务合同；2.原告和村委会签订的物业服务合同，村委会没有交纳物业费，原告可以起诉村委会，和被告没有因果关系，被告既然是×村村民，就应当与本村村民享有同等待遇；3.涉诉小区物业服务不达标，具体包括：绿地种菜被圈占、机动车乱停乱放、私搭乱建、车位被集装箱和垃圾箱等挤占、小区内交通秩序混乱、单元楼内乱贴小广告、门禁失效、安保不达标、消防安全管理不达标等等。
经审理查明：
被告秦占岭是北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室和×1号楼×1室的业主，二套房屋建筑面积分别为91.61平方米、75.73平方米。
2009年11月14日，被告就北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按合同约定被告应提前一个月预交次年度的物业服务费，物业费为0.5元／建筑平方米·月，并每年收取生活垃圾清运费30元。2009年11月16日，被告就北京市顺义区马坡镇×小区×1号楼×1室与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按合同约定被告应提前一个月预交次年度的物业服务费，物业费为1.2元／建筑平方米·月，并每年收取生活垃圾清运费30元。经核实，涉诉房屋自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费共计6697.36元、生活垃圾清运费共计245元被告均未交纳。
2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。2011年10月30日，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《×住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，原告进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。原告自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。
2012年5月15日与2015年7月7日，×村村委会先后与西马坡物业中心签订《物业服务合同》，约定西马坡物业中心提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主（村民）和物业使用人；×村村委会有权要求西马坡物业中心按合同约定提供物业服务，并享有知情权、监督权等；业主应按时交纳各项费用，若业主无故拖欠应交费用，西马坡物业中心有权采取措施追索欠款。在对涉诉小区业主采用征求意见方式进行表决时，超过建筑总面积二分之一并且超过全体业主人数二分之一的业主通过表决事项，即同意西马坡物业中心为涉诉小区提供物业服务。
庭审中，针对原告是否有权请求被告支付欠缴的物业费和生活垃圾清运费一项，原告提出，根据《北京市物业管理办法》的规定，村委会在征得小区建筑面积超过半数且占总人数半数以上业主同意可以选聘和解聘物业服务企业，原告与×村村委会签订物业服务合同合法有效，且自2011年11月16日原告进驻涉诉小区至今连续提供物业服务，是适格的原告。
庭审中，针对涉诉小区存在的物业服务问题，被告提交了现场照片加以证明，原告不认可照片的真实性及证明目的。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《前期物业服务合同》、名称变更通知、《×住宅项目交接协议》、《物业服务合同》、照片等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应依照约定履行各自的合同义务。
北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司，该公司又于2011年10月30日与原告签订了《×住宅项目交接协议》，并完成了物业交接，西马坡物业中心承接了被告与北京房修一慧中物业管理有限责任公司所签前期物业服务合同的权利义务。原告自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，原、被告双方已形成事实上的物业服务合同关系，故原告有权要求被告支付物业服务费用。
本案中，×村村委会与原告所签物业服务合同系为维护本住宅区全体业主（村民）的合法权益，确保小区物业管理工作正常进行的情况下签订的，在双方间并不产生原告提供物业服务、×村村委会交纳物业服务费用的权利义务内容约定，故被告关于应由×村村委会交纳涉诉房屋物业费和生活垃圾清运费的答辩意见，没有事实和法律依据，本院对其答辩意见不予采信。被告是否应当被纳入村委会代缴物业费范围不属于本案处理的范围。
本案中，被告虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其辩解意见并结合本院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以认定原告提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，本院予以适当调整。原告主张的生活垃圾清运费合理合法，本院予以支持。
针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，本院建议西马坡物业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告秦占岭于本判决生效之日起七日内给付原告北京西马坡物业服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计六千四百零六元六角；
二、驳回原告北京西马坡物业服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告秦占岭负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙树华
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 邵 冲