广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2431号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市北站茶城投资管理有限公司。
法定代表人谢书荣，总经理。
委托代理人熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张锐。
委托代理人吴文清，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市北站茶城投资管理有限公司（以下简称北站茶城公司）与上诉人张锐因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月2日，北站茶城公司与张锐签订了《北站茶城一期B楼一层xx号商铺租赁合同》一份，约定：北站茶城公司将位于深圳市北站茶城一期B楼一层xx号商铺出租给张锐使用，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金5800元，2012年9月1日起计租，每月五日前支付当月租金，自2012年6月1日起物业服务费按建筑面积每平方米8元标准收取，租赁押金11600元，水电押金1000元。
合同签订后，北站茶城公司将上述商铺交付张锐使用。张锐向北站茶城公司支付了租赁押金11600元、水电押金1000元并对涉案商铺进行了装修，庭审中北站茶城公司、张锐均明确表示不申请对涉案商铺装修现值进行评估鉴定。
另查，张锐使用涉案商铺至2013年9月6日。张锐尚欠水电费850元未支付。张锐主张涉案商铺面积为29平方米。
北站茶城公司诉至原审法院，请求判令：1、张锐立即支付北站茶城公司2013年3月至2013年12月租金58000元及违约金；2、张锐立即支付北站茶城公司2013年3月至2013年12月物业服务费4640元及违约金；3、张锐立即支付北站茶城公司2013年3月至2013年11月水电费850元及违约金（以850元为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由张锐承担。
张锐反诉至原审法院，请求判令：1、确认张锐与北站茶城公司签署的（北站茶城一期B楼一层xx号）商铺租赁合同无效；2、北站茶城公司向张锐返还已支付的租赁押金11600元、水电押金1000元；3、北站茶城公司赔偿张锐装修费损失3万元；4、北站茶城公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，北站茶城公司、张锐双方均未提供涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案北站茶城公司与张锐签订的《北站茶城一期B楼一层xx号商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，北站茶城公司应将租赁押金11600元、水电押金1000元返还给张锐。张锐实际使用了涉案商铺，应向北站茶城公司支付实际使用期间的使用费、物业服务费及水电费。使用费参照合同约定的租金标准计算即每月为5800元，物业服务费按照每月232元（8元×29平方米）计算。张锐应支付2013年3月1日至2013年9月6日的占有使用费35960元（5800元×6个月＋5800元÷30天×6天）、物业服务费1438.4元（232元×6个月＋232元÷30天×6天）、水电费850元。2013年9月7日开始张锐未使用涉案商铺，北站茶城公司应及时收回涉案商铺以防止损失进一步扩大，北站茶城公司未及时收回涉案商铺，由此产生的使用费应由北站茶城公司承担，故对北站茶城公司要求张锐支付2013年9月7日及之后租金的诉讼请求原审法院不予支持。因合同无效，北站茶城公司要求张锐支付租金的违约金、物业服务费违约金、水电费违约金的诉讼请求原审法院均不予支持。对于装修损失，原审法院认为，根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，北站茶城公司、张锐双方均有过错，北站茶城公司应承担主要过错责任，张锐承担次要过错责任。由于北站茶城公司、张锐均明确表示不申请对涉案房屋装修进行评估，原审法院无法确定涉案房屋装修的现值，故原审法院根据本案的实际情况酌情确定北站茶城公司赔偿张锐装修损失5000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北站茶城公司与张锐签订的《北站茶城一期B楼一层xx号商铺租赁合同》为无效合同；二、张锐于本判决生效之日起三日内向深圳市北站茶城投资管理有限公司支付使用费35960元、物业服务费1438.4元、水电费850元；三、深圳市北站茶城投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向张锐返还租赁押金11600元、水电押金1000元；四、深圳市北站茶城投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向张锐赔偿装修损失5000元；五、驳回深圳市北站茶城投资管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回张锐其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币764元，由北站茶城公司负担。本诉受理费北站茶城公司已预交。反诉受理费人民币222元，由张锐负担。反诉受理费张锐已预交。
上诉人北站茶城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深宝法龙民初字第53号民事判决书；2、被上诉人立即支付上诉人2013年3月至2013年12月租金58000元及违约金（具体见一审附表）；3、被上诉人立即支付上诉人2013年3月至2013年12月物业服务费4640元及违约金（具体见一审附表）；4、被上诉人立即支付上诉人2013年3月至2013年11月水电费850元及违约金（以850元为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；5、驳回被上诉人的全部反诉请求；6、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、涉案房屋具有建设工程规划许可证等报建手续，一审判决《租赁合同》无效实属错误。
二、被上诉人一直实际占用涉案房屋，一审法院酌定“占用使用费”计算至2013年9月6日属于滥用自由裁量权。
三、涉案房屋装修现值不属于法院自由裁量权范围，一审法院不应认定“装修及招牌损失5000元”。
综上所述，一审判决实属错误，为维护上诉人合法权益，特依法提起上诉，请求贵院依法改判。
针对北站茶城公司的上诉，张锐答辩认为，1、北站茶城至今未取得建设规划许可证，对此签订的合同是无效的，一审的判决正确。2、关于搬离的时间，一审判决处理也是正确的。张锐的水电管理费已经交到了2013年6月份，我们有张锐的水电费单可以证明该事实。
上诉人张锐亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深宝法龙民初字第53号民事判决书第二、四项；2、改判被上诉人赔偿上诉人装修损失3万元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、计收上诉人租金（使用费）的时间和面积均认定错误。上诉人2012年8月1日才签约入场，并预交了6个月的租金，已于2013年9月6日在被上诉人管理人员逼迫下搬离茶城，实际使用案涉商铺的时间仅10个月零5天。而双方在合同中约定的免租期为3个月，2013年月被上诉人又明确了从2013年5月25日才开始计收第二期的租金，因此上诉人最多只应承担2013年5月25日至2013年9月6日的商铺使用费，一审判决上诉人向被上诉人支付2013年3至5月的使用费是认定事实错误。
被上诉人提供的商铺平面图面积远大于房屋租赁合同的面积，说明被上诉人虚增商铺面积，多收取了上诉人的租金。根据双方所签的租赁合同及租金计算表，张锐所承租的xx号商铺计租面积为58平方米（租金单价100元每平方米／月，张锐的租金为5800元每月），而根据张锐装修时数据，其xx号商铺面积为30平方米。被上诉人应收的租金或使用费应当根据实际面积酌减。
二、上诉人承租北站茶城B栋1楼xx号商铺，经营普洱市古叶茶厂直营店，本人入场时曾花费6万多元进行精心装修，已提供装修后的照片和装修清单加以证明，仅投入使用一年，一审法院仅酌情确定上诉人的装修损失为5000元，严重不合理。
针对张锐的上诉，北站茶城公司答辩意见与上诉状一致。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，北站茶城公司提交的涉案商铺至2013年11月的水电费收费单显示，2013年11月份之前的电费读数均发生变化，水费读数部分月份无变化。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，结合当事人的诉辩理由，本案的争议焦点，一是涉案租赁合同的效力；二是张锐应当支付房屋使用费的及物业服务费的期间；三是装修损失的确定问题；四是张锐主张的北站茶城公司虚增商铺面积多收取租金的理由能否成立的问题。
关于涉案租赁合同的效力。北站茶城公司未能提供涉案商铺所处建筑物的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案合同应属无效合同。原审对此认定正确，本院予以确认。北站茶城公司以涉案商铺已取得建设用地规划许可证为由，主张涉案合同为有效合同，于理无据，本院不予支持。因涉案合同无效，根据无效合同的处理原则，北站茶城公司向张锐收取的租赁押金11600元、水电押金1000元应予返还。原审判决关于返还租赁押金、水电押金的处理结果正确，本院予以维持。另，涉案合同无效，涉案合同所约定的违约金条款亦属无效，现北站茶城公司依据合同约定的违约金条款主张相关违约金，于理无据，本院不予支持。
关于张锐应支付的房屋使用费及物业服务费的问题。张锐实际使用了涉案商铺，应向北站茶城公司支付其占用商铺期间的使用费和物业服务费。张锐称其于2013年9月6日已搬离涉案商铺，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。北站茶城公司认可在涉案商铺经营茶庄需要电费，根据北站茶城公司提交的水电费收费单看，2013年11月份之后的水电费收费单看，根据北站茶城公司提交的水电费读数均无变化，原审判决据此认定张锐使用涉案商铺至2013年9月6日及须支付2013年3月1日至2013年9月6日的占有使用费和物业费正确不当，本院予以纠正。本院认定张锐使用涉案商铺至2013年11月及须支付2013年3月1日至2013年11月的占有使用费和物业服务费，经核算，占有使用费为52200元、物业服务费为2088元。张锐请求其无需支付占有使用费和物业服务费的主张，没有事实依据，本院不予支持。张锐自2013年11月份开始未使用涉案商铺，原审判决认为北站茶城公司应及时收回商铺以防止损失进一步扩大，北站茶城公司未及时收回商铺，由此产生的使用费应由其自行承担，并无不当，本院予以维持。北站茶城公司请求2013年12月份的占有使用费和物业服务费，没有事实依据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。张锐提交了装修报价单及装修款收据，因双方当事人均未申请对装修残值进行鉴定，原审判决认定北站茶城公司应对因合同无效产生的装修残值损失承担主要过错责任，并根据案件实际情况酌情确定北站茶城公司赔偿张锐装修损失5000元，并无不妥，本院予以维持。
关于张锐主张的北站茶城公司虚增商铺面积多收取租金的理由能否成立的问题，由于双方在租赁合同中约定的租金标准为5800元／月，该标准系以涉案商铺为计算依据，而不是以面积作为计算依据，因此，无论涉案商铺的面积如何，双方均无权对上述约定的租金标准请求变更，故张锐主张应收的租金或使用费应当根据实际面积酌减的理由不成立。
综上所述，原审认定事实不清楚，应予纠正。北站茶城公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。张锐的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第53号民事判决第一、三、四、六项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第53号民事判决第二项为：张锐于本判决生效之日起三日内向北站茶城公司深圳市北站茶城投资管理有限公司支付52200元、物业服务费为2088元、水电费850元；
三、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第53号民事判决第五项；
四、驳回深圳市北站茶城投资管理有限公司其他诉讼请求。
本案一审本诉受理费人民币764元，由张锐负担664元、北站茶城公司负担100元；反诉受理费人民币222元，由北站茶城公司负担100元、张锐负担122元。二审案件受理费人民币2254元，由张锐负担1882元、北站茶城公司负担372元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。