新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4003民初685号
原告：张其让。
原告：冯秀兰。
二原告共同委托代理人：王远，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。
被告：新疆三洋投资有限公司。
法定代表人：许福球，该公司总经理。
被告：奎屯四海房地产开发有限公司。
法定代表人：沈明建，该公司董事长。
委托代理人：吕卫国，该公司职员。
被告：许福球。
第三人：李伟。
原告张其让、冯秀兰与被告新疆三洋投资有限公司（以下简称三洋公司）、奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海房产公司）、许福球，第三人李伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员胡凤琴适用简易程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。庭审过程中，原告撤回对被告三洋公司、许福球的起诉，本院予以准许。原告张其让、冯秀兰的共同委托代理人王远，被告四海房产公司的委托代理人吕卫国，第三人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张其让、冯秀兰起诉称，2013年9月15日原告购买了被告开发的奎屯市北京东路1幢12号商铺，并与该公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定该房屋价款为6720000元，原告于当月一次性付清了全部房款，被告于2014年10月才将该房屋交于原告，依据购房合同第十五条的规定，被告应于商品房交付使用后180日内为原告办理产权登记，原告按合同要求被告办理房产登记时，才发现被告在原告不知情的情况下，为向他人借款，偷偷将原告的房屋登记在了第三人的名下，原告多次协商无果，故诉至法院，请求判令：奎屯市北京东路1幢12号房屋归原告所有，被告为原告办理网签确权备案手续及房产证。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认被告四海房产公司与第三人李伟之间的商品房买卖合同无效；2、被告四海房产公司继续履行商品房买卖合同，为原告办理奎屯市北京东路1幢12号房屋的网签确权备案手续。
被告四海房产公司答辩称，2013年9月15日，我公司与张其让、冯秀兰签订了商品房买卖合同，将我公司建设的三洋大厦一楼12号商业用房出售给原告，原告按约定交付了购房款。2014年10月15日，我公司向原告交付了标的房屋，原告使用该房至今。2014年1月20日，我公司因建设资金紧张，以出售给原告的房屋为抵押，向第三人李伟借款5000000元，并签订了抵押借款合同，该借款我公司至今未还。对原告的诉请并无异议，但我公司在未向第三人偿还借款之前，双方签订的抵押借款合同以及备案合同是否有效，我公司无法确定，请法院依据案件事实依法裁决。
第三人李伟答辩称，我与四海房产公司签订的房屋买卖合同已经在房管局备案，该合同有效。对于原告与被告签订房屋买卖合同及是否付清了购房款我不知道。
经审理查明，2013年9月15日，原告张其让、冯秀兰与被告四海房产公司签订了商品房买卖合同一份，被告四海房产公司以6720000元的价格将奎屯市北京东路1幢12号商铺出售给原告，原告按约定支付了购房款。2014年10月15日，被告四海房产公司将奎屯市北京东路1幢12号商铺交付给原告张其让、冯秀兰。原告多次找被告协商办理房屋产权登记事宜，被告屡次承诺办理商品房买卖网签手续的期限，但均未履行。原告催告无果，双方遂成诉。
另查明，2014年1月20日，被告四海房产公司与第三人李伟签订合同编号为YS00037323、房屋代码为109118的《商品房预售合同》一份，合同约定：被告四海房产公司（出卖人）将奎屯市北京东路1幢12号房屋以每平方米26112.39元的价格出售给第三人李伟（买受人），总金额为5000000元。2014年1月20日，第三人李伟就奎屯市北京东路1幢12号房屋办理了预售登记。2014年1月22日，第三人李伟（甲方）与被告四海房产公司（乙方）签订抵押借款合同一份，合同约定：“一、甲方李伟自愿借给乙方人民币5000000元。双方约定借款的月利息为3.5%。借款期限为三个月。借款人每月日前按时向出借人支付利息。二、乙方自愿以三洋大厦一层12号，191.48平方米的壹套商业用房作为借款的抵押。抵押物双方签订《商品房预售合同》，合同编号YS00037323，房屋代码：109118。乙方归还借款本息后，甲乙双方解除《商品房预售合同》，甲方在二日内无条件到房管局办理退房手续。因办理退房手续所发生的相关费用均由乙方承担。甲方逾期退房的应按日向乙方支付违约金5000元。三、乙方逾期还本付息的，应按日向甲方支付违约金10000元。乙方逾期30日不能按时支付利息的，或借款期限届满后60日乙方不能按时归还本金的，乙方必须全面履行双方签订的《商品房预售合同》，抵押的房产归甲方所有。乙方全力协助甲方办理房产过户手续。如乙方不配合过户由此给甲方造成的各项经济损失由乙方承担2000000元的违约金。四、此借款5000000元经乙方内部协商汇入董事长许福球（身份证号：430322195210274139）个人帐户，款汇入后已转账凭证为准，由许福球出具书面收据…落款处李伟、许福球分别签名，四海房产公司加盖单位印章”。2015年9月17日，被告四海房产公司与第三人李伟签订协议一份，约定：李伟同意在四海房产公司开发建设的“三洋世纪商城”项目取得《商品房预售许可证》时，用同等价值的房产办理《商品房预售合同》换取四海房产公司为李伟办理的三洋大厦房产的《商品房预售合同》，以便四海房产公司为张其让办理房产手续，同时也保护了李伟的权益…。2016年4月12日，第三人李伟以被告四海房产公司、许福球与其在2014年1月22日签订“抵押借款合同”，向其借款5000000元，未及时还款为由，向本院起诉要求被告四海房产公司、许福球及新疆三洋投资有限公司偿还借款本金5000000元。2016年5月10日，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、被告许福球于2016年12月30日前偿还原告李伟借款本金5000000元，并支付本协议签订之日至实际还款之日的利息（以5000000元为基数按月利率1.58%计算）；二、被告奎屯四海房地产开发有限公司、新疆三洋投资有限公司对被告许福球的上述债务承担连带清偿责任。
上述事实有原、被告、第三人的当庭陈述，原告张其证、冯秀兰与被告四海房产公司签订的商品房买卖合同，被告四海房产公司出具的购房款收据、保证书、承诺书，第三人李伟与被告四海房产公司签订的抵押借款合同、商品房预售合同、协议，（2016）新4003民初591号民事调解书、奎屯市房地产管理事业局的查档证明等经过法庭质证的证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告达成的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。原告按约定交付了购房款，被告虽按合同约定向原告交付了房屋，但未履行协助办理房屋产权登记手续的合同义务，因该房屋尚不具备办理产权登记的条件，被告四海房产公司多次承诺愿意为原告办理网签备案手续，故原告主张被告按照承诺继续履行合同，为原告办理诉争房屋的网签备案手续符合法律规定，本院予以支持。
本案第三人李伟与被告四海房产公司之间是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，第三人与被告签订的抵押借款合同约定“乙方自愿以三洋大厦一层12号，191.48平方米的壹套商业用房作为借款的抵押。抵押物双方签订《商品房预售合同》，合同编号YS00037323，房屋代码：109118。乙方归还借款本息后，甲乙双方解除《商品房预售合同》，甲方在二日内无条件到房管局办理退房手续”。上述内容的真实意思是被告四海房产公司以商品房预售合同作为向第三人借款的抵押担保，借款合同是主合同，商品房预售合同是从合同。庭审中第三人李伟陈述，若被告现在能偿还借款本金，同意立即去房管局办理退网签手续，也印证了借款是其真实意思表示，而商品房预售合同只是借款的抵押担保合同。现第三人与被告之间的5000000元借款已经法院生效文书确认，同一笔债权上第三人不可能再与被告建立5000000元的房屋买卖合同关系。另外该抵押借款合同中“乙方逾期还本付息的，应按日向甲方支付违约金10000元。乙方逾期30日不能按时支付利息的，或借款期限届满后60日乙方不能按时归还本金的，乙方必须全面履行双方签订的《商品房预售合同》，抵押的房产归甲方所有”的约定属抵押合同中的流押条款，应属无效。故第三人与被告签订的《商品房预售合同》名为买卖实为借贷，且合同关于抵押的约定违反法律强制性规定，该合同为无效合同，双方在房管部门办理的预售登记手续亦属无效。故原告主张确认被告与第三人签订的商品房预售合同无效，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：
一、被告奎屯四海房地产开发有限公司与第三人李伟于2014年1月20日签订的《商品房预售合同》无效；
二、被告奎屯四海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内继续履行商品房买卖合同，为原告张其让、冯秀兰办理奎屯市北京东路1幢12号房屋的网签手续。
案件受理费减半收取50元（原告已预付），由被告奎屯四海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内未交上诉费的，视为放弃上诉权。
审判员 胡凤琴
二〇一六年八月十二日
书记员 冯 蕾