内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内0725民初779号
原告：小梅，女，蒙古族，住内蒙古自治区。
被告：韩瑞彬，男，汉族，个体工商户，住吉林省长春市经济开发区。
被告：陈巴尔虎旗宏远房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区陈巴尔虎旗。
法定代表人：冯彬，总经理。
委托诉讼代理人：侯伟，男，汉族，陈巴尔虎旗宏远房地产开发有限责任公司经理，住黑龙江省哈尔滨市。
原告小梅与被告韩瑞彬、陈巴尔虎旗宏远房地产开发有限责任公司（以下简称宏远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案，于2018年6月19日依职权追加宏远公司为本案共同被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小梅、被告韩瑞彬、被告宏远公司的委托诉讼代理人侯伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小梅向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告韩瑞彬签订的《陈巴尔虎旗铭源小区6＃楼106号门市房购买协议》；2、要求被告韩瑞彬返还原告给付的预付款15万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月11日，原告与被告韩瑞彬签订了《陈巴尔虎旗铭源小区6＃楼106门市房购买协议》，双方约定：1、被告韩瑞彬将陈巴尔虎旗铭源小区6号楼106号门市房出售给原告，建筑面积为111.33平方米，出售价格为每平方米5000元，最终面积以呼伦贝尔市住建测绘中心测绘报告为准；2、原告先付被告韩瑞彬现金15万元，其余房款待竣工后贷款给付。签订协议后，原告于2018年1月12日给被告韩瑞彬交付了15万元的预付款，其给原告出具了一份收据。现原告了解到，双方买卖的涉案房屋无法继续开发建设和交付，无法办理产权手续，双方签订的合同目的根本不能实现，所以起诉至法院，要求与被告解除合同，并返还原告给付的15万元预付款。
被告韩瑞彬辩称，不同意原告的诉讼请求。原告讲的不属实，与原告签订协议的时候门窗、暖气都已经安装了，就差电梯未安装，与原告签订协议前就开始建造地下室。不清楚该房屋的手续是否完备，能否交付也不清楚。该房屋的正常市场价格为5500元，因为是期房就按每平方米5000元价格出售给原告了，总价款中的零头6000余元也给减免了。原告的15万元预付款是韩瑞彬收的，并给原告出具收据，后续的房款也应由韩瑞彬收取。该房子是因为宏远公司欠韩瑞彬51万元工程款抵偿的，房屋实际出售后与宏远公司的账目多退少补，双方的账目尚未结算。宏远公司已经将房屋交付给韩瑞彬。
被告宏远公司辩称，不同意原告的诉讼请求，因为该房屋的手续能办下来。原告对该房屋是期房的情况知情，签订合同是2018年1月份，因是冬季无法进行混凝土施工，告知了原告在2018年4月份能动工的时候就给原告建造地下室。该房屋是因宏远公司拖欠韩瑞彬工程款，抵偿给韩瑞彬的，具体拖欠工程款数额未进行结算。该房屋按每平方米5000元的价格抵偿给韩瑞彬的，市场价是5500元，是宏远公司让原告与韩瑞彬签订的购买协议，并向原告承诺预销售许可下来后就与其签订网签合同，现在预销售许可正在办理阶段。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告小梅为证实自己的诉讼请求提交如下证据：
《陈巴尔虎旗铭源小区6＃楼106号门市房购买协议》和收据各1份（与原件核对无异），证明原告把15万元预付款交给了韩瑞彬并与其签订协议的事实。被告韩瑞彬质证意见：没有意见，认可。15万元预付款原告同一天用微信转账4万元、用现金方式给付的11万元。被告宏远公司质证意见：没有意见，认可。本院认证意见：对该证据的真实性采信，能够证明原告与被告韩瑞彬针对涉案房屋签订了购买协议，被告韩瑞彬据此收取了原告15万元房屋预付款。
被告韩瑞彬为证实自己的主张提交如下证据：
一、陈巴尔虎旗宏远房地产开发公司与哈尔滨立都建筑材料材料厂签订的《陈巴尔虎旗铭源小区六号楼外墙苯板、外墙质感漆承包施工协议》（与原件核对无异），证明宏远公司因欠韩瑞彬工程款，用涉案门市抵偿工程款的事实。原告小梅质证意见：对该协议不知情，不发表质证意见。被告宏远公司质证意见：对该协议认可，协议中的甲方是第二被告。本院认证意见：因二被告认可宏远公司欠付韩瑞彬工程款的事实，本院对被告韩瑞彬的证明目的予以采信。
二、韩瑞彬与原告签订的《陈巴尔虎旗铭源小区6＃楼106号门市房购买协议》（与原件核对无异），证明韩瑞彬与原告签订了购买协议，有买卖关系。原告小梅质证意见：对证据认可，认可有买卖关系。被告宏远公司质证意见：对该证据没有异议。本院认证意见：对该证据的证明目的予以采信。
三、陈旗铭源小区6号楼106门市地下室用料明细一份、邰文胜证明一份，证明原告购买该房屋是邰文胜找侯伟商定的，证明做地下室用工用料总计是43250元。明细表和证明都是建造地下室的施工队负责人邰文胜书写的。原告小梅质证意见：认为地下室用料中，有部分材料没使用在施工中。建造款43250元原告不同意承担，房子未盖完，所以不承担地下室的建造款。关于证明，与原告无关。被告宏远公司质证意见：清单中所有的材料已经用在地下室的建造中了，对数额认可，对证明的内容也认可。本院认证意见：地下室用料明细系单方制作，因没有其他证据佐证，不予采信；邰文胜的证明因本人未出庭作证接受询问，不予采信。
四、宏远公司与韩瑞彬签订的抵账协议书，证明该房屋是宏远公司抵账给韩瑞彬，韩瑞彬卖给了原告，相关手续是侯伟与原告商定办理的，韩瑞彬跟原告签订购房协议时给原告看了该协议。原告小梅质证意见：对内容知道，但是没见过该协议。被告宏远公司质证意见：是宏远公司与韩瑞彬签订的协议，原告对协议也知情。本院认证意见：对该协议的真实性予以采信，但因被告宏远公司未取得预售许可证，该顶账行为系无效行为。
被告宏远公司为证实自己的主张提交如下证据：
1份陈巴尔虎旗宏远房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗铭源小区三期建设工程项目申请报告，第14页所显示的6号住宅户型登记表，证明6号楼的所有手续正在办理，并非像原告所说不能办理；1份陈巴尔虎旗发展和改革局出具的投资项目同意备案告知，证明已经立项审批，是于2018年6月19日审批的，铭源小区的三期里包括本案的涉案房屋。原告小梅质证意见：原告看不懂，不发表质证意见。被告韩瑞彬质证意见：对该两份证据没有意见。本院认证意见：对2份证据的真实性予以采信，但该证据未证明被告宏远公司取得商品房销售许可证，也未证明被告韩瑞彬已经取得涉案房屋的所有权。
综合以上证据及当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：2018年1月11日原告小梅与被告韩瑞彬经被告宏远公司指示，签订一份买卖陈巴尔虎旗铭源小区6号楼106号门市房的购买协议，约定原告向被告韩瑞彬购买该房屋，并对房屋面积、价格进行约定。原告于2018年1月12日向被告韩瑞彬支付房屋预付款15万元，韩瑞彬给原告出具1份收据。双方还约定剩余款在竣工后由原告贷款付给被告韩瑞彬。原告与二被告均认可，该房屋系被告宏远公司开发建设，因宏远公司欠被告韩瑞彬工程款，将该门市房顶账给被告韩瑞彬，二被告针对顶账签订了协议书。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告宏远公司尚未取得销售本案涉案房屋的权利，其将该房屋顶账给被告韩瑞彬的行为因此无效，双方也未向法庭提供交付该房屋的证据。被告韩瑞彬依据被告宏远公司的指示与原告签订了购房协议，因其依据的是无处分权的指示，其未取得该房屋的所有权，韩瑞彬的出卖房屋的行为也因此无效。在本案起诉前，被告宏远公司仍未取得该房屋的商品房预售许可证明，原告与被告韩瑞彬的购房协议系无效合同。原告要求解除合同的诉讼主张，因合同自始无效，无需解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告韩瑞彬应返还原告房屋预付款15万元。被告韩瑞彬抗辩因原告的购买导致被告建造地下室花费43250元，因双方未向法庭说明对地下室建造产生费用的负担问题，也未对此提出反诉，本院对此不作判定。
综上，原告小梅与被告韩瑞彬签订的《陈巴尔虎旗铭源小区6＃楼106号门市房购买协议》无效，被告韩瑞彬应返还原告房屋预付款15万元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、确认原告小梅与被告韩瑞彬于2018年1月11日签订的《陈巴尔虎旗铭源小区6＃楼106号门市房购买协议》无效；
二、被告韩瑞彬自本判决生效之日起七日内返还原告小梅房屋预付款15万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元减半收取1650元，由被告韩瑞彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 玲玲
二〇一八年七月八日
书记员 赛汉