安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初710号原告：崔世界，1970年4月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。被告：陶庆平，男，1983年11月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原告崔世界诉被告陶庆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理，依法适用简易程序于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告崔世界、被告陶庆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于芜湖市弋江区中山南路长江长现代城10幢1单元701室房屋以总价款146万元出售给原告，房款付清后被告应无条件配合原告办理房屋产权变更登记手续。原告已将全部购房款支付给被告，并多次要求被告协助办理房屋产权变更登记手续，但被告至今未履行协助义务。现请求判令：确认《房屋购买合同》真实有效，购房款已全部付清，被告协助原告办理芜湖市弋江区长江现代城10-1-701室房屋所有权转移登记手续，协助办理该房屋的产权证书。被告辩称：对原告诉求无异议。我与原告于2012年8月28日签订《房屋买卖合同》，当时没有谈具体单价，大概1万元/平方米。因为我当时需要26万元，原告说他有86万元，所以约定房屋总价款为146万元。原告先给付我26万元，后又给付60万元，并在半年内将余款全部付清。经审理查明：崔世界向本院提交其作为乙方与陶庆平作为甲方于2012年8月28日签订的《房屋买卖合同》一份。《房屋买卖合同》载明：“第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落于芜湖市××区中山南路××现代城小区××单元××室的房产（包括储蓄室，屋内设施，现有家具家电），建筑面积159.95平方米。第二条：上述房产的交易价格为人民币146万元整。本合同签定之日，因甲方需求资金，乙方同意向甲方支付人民币26万元整，作为首批购房款。第三条：甲乙双方同意合同签订后当日支付首付款26万元，十日内办理房屋交付手续；六个月内付清全款，款付清后甲方无条件配合乙方办理房屋产权变更登记等手续。第四条：1、房屋交验甲、乙双方应亲自到场，办理水、电、煤气等相关事宜并交付钥匙等，确保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所产生的水、电、煤气、物业等各项费用由甲方承担；房屋交付后所产生的费用由乙方自行承担。2、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业等手续。房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人注销抵押。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记，甲方应承担全部责任，并赔偿损失。3、甲方保证所售房屋建筑面积同产权证记载相符，并提供齐全办理权属变更的全部手续。4、甲方存有公共维修基金的，在房产过户之后公共维修基金归乙方继续使用。第五条：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由双方各承担50%。”崔世界、陶庆平在《房屋买卖合同》中签字，落款日期为打印形成。另查明，崔世界于2012年7月23日在中国工商银行开设账号为62×××07银行卡一张。2012年8月28日，崔世界通过银行转账方式给付陶庆平（账号为62×××90）26万元。2012年8月30日，崔世界通过转账方式给付陶庆平60万元。2012年10月31日，陶庆平通过转账方式给付崔世界55000元。2012年11月28日，陶庆平通过转账方式给付崔世界30万元。2012年12月14日，崔世界通过转账方式给付陶庆平30万元。2013年1月16日，陶庆平通过转账方式给付崔世界30万元。2013年1月28日，崔世界通过转账方式给付陶庆平30万元。2013年2月26日，陶庆平通过转账方式给付崔世界60万元。2013年3月13日，崔世界通过转账方式给付陶庆平516000元。2013年3月21日，崔世界通过转账方式给付陶庆平15万元。2013年3月28日，崔世界通过转账方式给付陶庆平10万元。2013年4月25日，崔世界通过转账方式给付陶庆平5万元。2013年5月13日，崔世界通过转账方式给付陶庆平4万元。2013年5月16日，陶庆平通过转账方式给付崔世界100万元。2013年5月17日，崔世界通过转账方式给付陶庆平60万元。2013年5月18日，陶庆平通过转账方式给付崔世界100万元。2013年5月25日，崔世界通过转账方式给付陶庆平50万元。2013年5月31日，崔世界通过转账方式给付陶庆平62万元。2013年6月14日，陶庆平通过转账方式给付崔世界50万元。此后，双方又陆续通过银行转账方式相互给付钱款直至2015年6月15日。再查明，2013年4月2日，永康市人民法院作出（2013）金永商初字第806-1号民事裁定书，对芜湖市弋江区长现代城10#楼1-701室房屋进行查封。2014年10月31日，芜湖市镜湖区人民法院作出（2013）镜执字第1484号民事裁定书，对涉讼房产进行查封。2015年1月29日，永康市人民法院作出（2014）金永执民字第6658-2号民事裁定书，对涉讼房产进行查封。2015年9月16日，芜湖市镜湖区人民法院作出（2015）镜民一初字第02023号民事裁定书，对涉讼房产进行查封。上述事实有经庭审举证质证的原告崔世界提交的《房屋买卖合同》一份，《收条》二份，中国工商银行滨江支行四笔交易流水记录；本院调取的房屋登记薄一份，查封登记信息四份，中国工商银行62×××07账号交易流水单及原、被告陈述在卷证实。本院认为：对商品房买卖合同法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，并结合案情，根据房屋买卖合同约定的标的物特征、履行方式是否有违常理等方面综合考虑。一、从案涉《房屋买卖合同》约定的内容来看。房屋交易作为家庭生活中的重大事件，当事人往往对此比较慎重，特别是对房屋的交易价格亦格外重视，双方在《房屋买卖合同》中仅对房屋总价款进行约定，具体单价没有进行约定。崔世界在庭审中称涉讼房产装修比较好，而陶庆平当时需资金，双方就按146万元进行交易，而其对于相同地段的房屋的市场价格并不清楚，此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。二、从交易过程来看。购房人在购房过程中，为了确保交易能够顺利进行，通常对交易房屋是否存在按揭及抵押情况进行了解。涉讼房屋当时尚有按揭贷款未还清，并已设定抵押权，但崔世界与陶庆平签订《房屋买卖合同》时，其对涉讼房产是否存在按揭及抵押情况并没有进行了解，亦与正常房屋买卖交易不符。三、从合同履行状况来看。从崔世界提供的银行交易流水记录来看，其自2012年8月28日至2013年1月28日分四次向陶庆平转账146万元。按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，过户条件在2013年1月28日便已具备。崔世界称因陶庆平拖延拒不配合，而其已将涉讼房产出租便没有诉讼。在法律明确规定登记才能生效的情况下，权利人应当积极行使其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记手续时，作为买受人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。对于任何一个普通家庭来说146万元都是一笔巨额开支，买受人在正常情况下支付全部146万元购房款后，办理房屋产权过户手续亦成为迫切需要解决之问题。即使在催告后，陶庆平不配合办理过户手续，崔世界可以选择向法院提起诉讼的方式来维护自己的权利。崔世界亦有通过以诉讼方式来维护自己权益的经验，其与陶庭福、方寅寅曾于2014年8月29日因债权转让纠纷向芜湖市中级人民法院起诉芜湖首创房地产开发有限公司、安徽恒天文化置业有限公司。本案中，崔世界向陶庆平支付146万元，在此后长达四年多时间内未提起诉讼，明显与常理不符。在本案庭审过程中，经本院释明后，其亦不同意对其所提交证据的形成时间进行鉴定。四、从双方交易流水情况来看。崔世界仅向本院提交了其在银行打印的其于2012年8月28日至2013年1月28日分四次向陶庆平汇款情况，没有提供双方交易流水详细情况。本院依职权调取了崔世界在银行开设的62×××07银行卡交易流水情况。该卡开卡日期是2012年7月23日。开卡后，崔世界与陶庆平前七次交易载明：崔世界于2012年8月28日、2012年8月30日、2012年12月14日、2013年1月28日分四次给付陶庆平146万元；陶庆平于2012年11月28日给付崔世界30万元，于2012年10月31日给付崔世界55000元，于2013年1月16日给付崔世界30万元，合计655000元。房屋买受人向出卖方支付购房款符合常理，而出卖方向买受人给付钱款则明显与常理不符。对于陶庆平为何会在崔世界给付其购房款期间，其再向崔世界支付款项的问题。崔世界在庭审过程中陈述，其与陶庆平合伙做生意，此款系陶庆平给付其的生意款；陶庆平则称其从未与崔世界合伙做生意，崔世界和其一个朋友合伙做生意，而此款系其朋友让其支付给崔世界。双方对陶庆平给付崔世界钱款的陈述不一致。双方自2012年2月28日开始至2015年6月15日期间有多次经济往来，且部分数额巨大，双方对此均不能作出合理解释。对于经济往来情况，特别是2012年8月28日至2013年1月28日期间的经济往来情况，双方陈述亦不一致，且均不能提供相应证据佐证其陈述。故对崔世界主张其给付陶庆平的146万元为购房款的主张，不宜采信。综上，对崔世界的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第九十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告崔世界的诉讼请求。本案受理费减半收取8970元，由原告崔世界承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张瑜二〇一七年五月十五日书记员  张晋附适用的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另行规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。