广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防民初字第748号
原告于忠伟
委托代理人黄权
被告黄忠浩
原告于忠伟诉被告黄忠浩确认合同效力纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理后，依法由审判员唐国超适用简易程序，于2013年8月7日公开开庭进行了审理，书记员黄永欢担任法庭记录。原告于忠伟及其委托代理人黄权，被告黄忠浩均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，当事人申请庭外调解，故本案的审限顺延二个月。本案现已审理终结。
原告于忠伟诉称：2012年6月30日原被告双方签订《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于防城区华石镇新区的圣智旅业馆经营住宿服务业。租赁期限为十年即从2012年7月1日至2022年6月30日止。合同约定转让旅馆营业执照、卫生许可、特种行业许可及旅馆相应设施设备物资整体转让费10万元，每年租金为6万元。原告于2012年6月25日、8月31日分两次支付给被告10万元转让费，并与2012年12月3日付清了2012年至2013年度的房租6万元。2013年初原告按照合同约定雇请建筑工程施工队欲对被告旅馆房屋进行加层，委托了建筑施工队进行设计，建筑施工队到现场勘查设计时发现被告旅馆的房屋墙体已经出现多处开裂，房子原先横梁设计不合理无法加层，若不顾后果加层房子迟早会发生坍塌。原告考虑到旅馆每天都有旅客居住，万一坍塌会危及公众生命财产的安全，因此不敢贸然加层。为此原告曾多次找被告商量，因双方意见分歧过大无法达成一致意见。2013年6月25日下午原告到防城办事，当天下午4点多钟原告雇请的旅馆员工打电话给原告，称圣智旅业馆被房东黄忠浩用锁头把全部大门上锁，已经无法开门继续营业。原告知道被告把圣智旅业馆门上锁后，多次打电话给被告询问原因，要求被告打开锁头让原告继续经营。但被告拒绝打开旅馆门锁并威胁原告要尽快收拾东西走人。
原告认为，在合同租赁期内，被告未经原告同意单方违约将圣智旅业馆大门上锁，导致原告无法继续开门营业，被告的行为表明已经不再继续履行双方订立的《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》。被告的行为违反了《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》第八条第二项的约定，依法应当承担违约责任。原告遂于2013年6月26日向被告致函解除双方于2012年6月30日签订的《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》，要求被告承担违约责任退还原告旅馆转让费10万元，赔偿原告投入的经营损失，但被告以各种理由拒绝赔偿。迫于无奈，为维护原告的合法权益，具状法院，请求1、依法确认原告于2013年6月26日作出的解除与被告于2012年6月30日签订�《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》的函合法有效；2、判令被告退还圣智旅业馆转让费100000元；3、判令被告赔偿原告经济损失60000元（以评估价格为准）；4、被告承担本案诉讼费。
原告在举证期限内提供如下证据：1、身份证，证明原告的身份及其诉讼主体资格。2、个体工商户营业执照副本，证明原告租赁被告旅馆经营住宿服务业具备合法手续。3、圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同，证明原被告签订了旅业馆租赁合同，被告单方违约将旅馆门上锁，单方终止双方签订的租赁合同；原告请求被告返还转让款10万元和赔偿损失有事实和法律依据。4、收款收据和收条，证明原告分两次先后支付给被告旅馆转让费10万元和2012年至2013年的租金6万元的事实。5、律师调查取证笔录，2013年6月26日圣智旅业馆大门被U型锁头锁住，大门两侧卷闸门也被人用锁头锁住无�打开的事实。6、律师对唐某某的调查笔录，证明收银员唐某某在2013年6月25日听到被告黄忠浩说要去买锁头将圣智旅业馆上锁，下午发现旅馆门已被上锁；26日上午圣智旅馆大门仍被U型锁头锁住的事实。7、相片，证明被告将圣智旅馆上锁不让原告进入旅馆开门营业、被告违约单方终止履行租赁合同的事实。8、关于解除《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》的函，证明原告致函被告要求解除合同、返还转让款及赔偿损失。9、EMS邮政快递回执，证明2013年6月26日原告将解除租赁合同的函通过快递方式邮寄给被告的事实。10、防城港日报《通知》，证明原告因被告将圣智旅业馆大门全部上锁不让原告继续经营，被告单方终止合同构成违约，无奈原告致函给被告解除租赁合同，要求返还转让款赔偿损失。通过防城港日报登报告知被告解除租赁合同，而且已经依法送达被�。11、投资项目表格，证明2012年7月1日至2013年5月30日原告租赁被告圣智旅业馆先后投资旅馆设施设备共计27370元。12、电话通话录音及手机记录录音，证明被告将圣智旅业馆上锁后原告无法开门营业于2013年6月26日到华石派出所报案；与被告进行电话通话，录音证实圣智旅馆大门确是被告上锁的事实。
被告黄忠浩辩称：原告诉称颠倒是非，不是事实。原告不履行原被告双方签订的租赁合同第6条约定的义务，既没有加盖楼层，也没有支付押金，已经违约在先；原告说房屋不宜加层，只是原告自己的看法，并没有经过相关部门勘测认定；原告自己锁门停止营业，不是被告锁的门；原告违反合同，想拆除空调机卖掉；原告通过邮寄和登报方式致函被告解除合同是没有法律依据的，被告不同意解除合同而要求原告继续履行。总之，原告的4项诉讼请求都没有事实和法律依据�请法院依法予以驳回。
被告黄忠浩为其辩解在举证期限内提供如下证据：1、证人何某某的证词，证明因为原告不交押金，被告请求当地司法所调处的事实；2、证人唐某某的证词，证明旅馆的门是原告上锁的；3、证人刘某某的证词，证明2013年有人拆旅馆的空调机，刘某某打电话告知被告。被告黄忠浩申请证人黄某某、邓某某、黄某某出庭作证。黄某某证明2013年6月25日原告想拆旅馆的空调，因被告不同意拆而互相发生争执，最后原告将旅馆大门上锁。邓某某证明2013年6月25日原被告吵架后原告将旅馆门上锁；黄某某证明2013年6月25日原告将旅馆门上锁。
通过开庭质证，被告黄忠浩对原告于忠伟提供的证据1、2、4均无异议。认为证据3不能证明原告所要证明的事实，事实上是原告单方终止合同。认为证据5、6、7均不能证明被告对旅馆上锁，事实上也是原告自己锁的门。认为证据8、9、10里面原告通过快递发函或登报公告方式单方解除合同是没有法律依据的，被告也没有收到快递和看到报纸公告。认为证据11是原告自己所列的清单，被告不认可。认为证据12只是被告喝酒时跟原告的手机通话，不能证明什么事实。
原告于忠伟对被告黄忠浩提供的证据1、2、3和证人证言均有异议。认为证据1证人不到庭，其证言不能采信。认为证据2、3是被告超过了举证期限才提交的，因此不同意质证。对证人黄某某、邓某某、黄某某的证言，原告认为证人与被告黄忠浩存在利害关系，证言的内容不可信，况且证言所称均不是事实。
本院认为，对原告提供的被告没有异议的部分证据应予认定。原告提供的证据3，是原被告在意思表示一致的前提下签订的关于转让及租赁的合同，应当作为本案的有效证据。原告提供的证据5、6、7当中，唐某某的证言并不确定是被告黄忠浩给旅馆上锁，该证言与被告黄忠浩提供的由唐周年于2013年7月22日书写的另一份证词互相矛盾，另外，此三份证据都不能证明本案中“哪一方先违反合同”这个重要事实，因此，对证据5、6、7均不予采纳。原告提供的证据8、9、10，是原告通过快递邮寄函告和登报公告两种方式请求解除合同，虽然被告拒收邮件并抗辩称其不知道报纸上的《通知》，但仍应认定原告请求解除合同的意思表示已经送达被告，当然，作为当事人一方的被告对解除合同存在异议，还必须经过法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以，证据8、9、10仅可作为本案的参考证据。原告提供的证据11，是原告单方制作的清单，没有经过有关机构对其进购的物品进行项目核对及评估作价，被告也予以否认，故对该证据不予采信。原告提供的证据12，作为电话录音，该证据是一份不够清晰且存在疑点的视听资料，录音内容也与本案主要事实没有关联，因此不应作为认定本案事实的证据。
从被告黄忠浩提供的证据1、2、3以及其申请出庭作证的证人的证言整体来看，各份证词的内容相互吻合，拟证事实也基本一致，即都同时证明原告自己将旅馆上锁停止营业的事实。被告在诉讼中明确表示要求原告继续履行合同，可见，被告提供的证据的待证事实符合客观事实，换言之，被告没有理由锁上旅馆阻止原告营业。所以，对被告黄忠浩提供的证据应予认定。
综合本案证据和当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2012年6月30日，原告于忠伟和被告黄忠浩签订了《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》，双方约定由原告租赁被告位于防城区华石镇新区的圣智旅业馆经营住宿服务业。合同就租赁期限、转让费及租金的数额和给付方式、双方的权利义务、违约责任等都作出了约定，其中合同的第六条约定了“乙方（本案原告）承诺在租赁后第一年内至少加盖一层楼，否则须向甲方（本案被告）支付押金三万元整”。合同签订后，原告于2012年6月25日和8月31日分两次付给被告转让费10万元，于2012年12月3日付给被告2012-2013年度的租金6万元。原告在订立合同后即接手经营圣智旅业馆，但由于行业竞争激烈，原告经营的圣智旅业馆生意日渐萧条，所以到2013年6月15日，原告于忠伟遂将旅馆关门歇业。旅馆歇业后，被告黄忠浩觉得一年期限将到，而原告于忠伟还没有按约定为房屋加层或交付押金的表示，于是在2013年6月15日通过电话请求华石司法所派员前来调处，以敦促于忠伟履行合同，司法所长何憬主持双方调解但因当事人意见分歧较大而没有达成一致协议。2013年6月25日，原告于忠伟派人拆卸旅馆内空调机，被告黄忠浩担心原告�反合同且将旅馆内相关物品包括空调机搬走，所以赶到旅馆加以阻止，为此原被告再次发生强烈争执，自始，原被告之间的矛盾进一步激化而导致纠纷升级。2013年6月26日，原告打电话给被告想商量解除合同事宜，但被告采取冷处理的消极方式，拒不接听原告的电话，因此原告于当日通过快递方式向被告邮寄一份《关于解除〈圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同〉的函》，告知被告说原告已声明解除合同并要求被告与其协商解除合同后的后续赔偿事宜，但被告拒收该邮件。2013年6月28日，原告于忠伟又通过防城港日报刊登了一则《通知》，再次声明解除合同并要求被告在2013年6月29日前联系原告共同解决赔偿事宜。
本院认为，原告于忠伟和被告黄忠浩签订的《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》是依法成立的合同，应受法律保护，合同当事人应当全面履行合同�务。
原告由于经营不景气，没有按约给所租赁的房子加层或交付押金，虽然未到合同约定的一年期限即2013年6月30日，但在原告关门歇业时（2013年6月15日），仅剩的15天时间已明显不能再给房子加层，原告此时也没有明确告知被告表示其愿意采用交纳押金的方式履行合同。可见，原告在履行合同过程中存在过错。因为双方约定的履行期限尚未实际届满，故不能认定原告构成违约，但应当认定原告已以自己的行为表明其不履行合同主要义务。
原告称其不给房子加层是因为房子原先横梁设计不合理无法加层，但那只是原告单方的意见，而没有经过有关权威部门认定是否不宜加层，原告也没有及时将不宜加层的情形告知被告。原告又称其意欲向被告交纳押金但不能实现，而原告既未提供证据证明已经通知被告收取押金，也没有将押金向有关部门提存，所以，原告主张被告违约在先不让其经营旅馆与事实不符。
被告黄忠浩在原告没有及时给房子加层的情况下要求原告交纳押金本是无可厚非，但其在合同约定的履行期限尚未届满时应当跟原告友好协商以便双方更好地履行合同，而其采取消极对待的处理方式显属不当。合同订立时已约定旅馆内相应若干物资一并转让给原告，原告对旅馆内使用的物品包括空调机均有处分权，原告安排人员拆卸空调机和搬运有关物品，被告无权加以阻止。
原告采取邮寄信函和登报通知的方式主张解除合同，应认定原告的意思表示已经送达被告，但根据有关规定，合同相对人对解除合同有异议的，仍需经过人民法院或仲裁机构确认才能解除合同。所以原告请求“依法确认原告于2013年6月26日作出的解除与被告于2012年6月30日签订的《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》的函合法有效”的主张没有法律�据，不予支持。但原告已以自己的行为表明其不履行合同主要义务，该合同也已经没有实际履行的必要，故应予判决解除。
如前所述，本案原被告都没有违反合同约定，只是双方在履行合同过程中均存在过错，但各方的过错均未对对方造成任何实际损失，所以原告请求被告返还转让费及赔偿损失没有事实和法律依据，应一并予以驳回。至于旅馆内的一干用品包括空调机，则可由原告于忠伟自行处分。
综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十六条，第一百零八条，第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告于忠伟与被告黄忠浩签订的《圣智旅业馆转让及其经营场所租赁合同》；
二、驳回原告于忠伟的其他诉讼请求。
案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告于忠伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费4600元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司防城港分行营业室，账号20765101040122013。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 唐国超
二〇一三年十一月四日
书记员 黄永欢