浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第1732号
原告程灏。
委托代理人周斌。
委托代理人包敏敏。
被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司。
法定代表人黄允松。
委托代理人周俊明、赵敬。
原告程灏为与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2012年6月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案分别于2012年8月8日、2012年10月19日公开开庭进行了审理。原告程灏及其委托代理人周斌、包敏敏，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的委托代理人周俊明、赵敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程灏诉称，2011年6月27日，原告向被告预定了现代广场8幢1单元701号房屋一套，支付了预定款100万元，之后原告发现被告并未取得该楼盘的商品房预售许可证。于是原告多次与被告协商关于退款的事情，被告总是以资金困难为由，直至今日被告一直未退款。到目前为止，双方关于商品房买卖合同的主要内容也无法达成一致协议，遂未能签订商品房买卖合同。为此，诉请判令解除原告与被告于2011年6月27日签订的现代广场8幢1单元701号商品房预约合同；被告返还原告购房预定款100万元并赔偿利息损失（以100万元计，从2011年6月27日起按中国人民银行公布的同期同档次基准利率计付至实际履行之日止）。
被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司辩称，一、2011年6月27日，原告向被告购买了现代广场8幢1单元701号房屋一套，单价为2.48万元／平方，建筑面积约为120.82平方米。原告向被告交纳了预付购房款人民币100万元。因此，2011年6月27日，原、被告之间达成的是商品房预售合同关系，并不是预约合同关系。二、被告于2012年5月4日取得了商品房预售证。原、被告达成商品房预售合同关系时，原告是知道被告还没有取得商品房预售许可证的，被告也没有隐瞒原告未取得商品房预售许可证。三、原告没有与被告协商过关于退款的事情。四、2011年6月27日，原、被告之间就已经对商品房买卖合同的主要内容达成一致意见，之后，原告也没有在与被告就商品房买卖合同的主要内容进行过协商。五、在被告取得商品房预售证之后，被告以各种方式通知原告前来签订书面的商品房买卖合同，但原告一直未能在约定的时间内前来办理，原告存在违约的情形。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、被告于2011年6月27日出具的收款收据一份，证明原告向被告支付预定款100万元的事实；
2、当庭提供被告送达给原告的律师函一份，证明被告已经将房屋收回另行处分的事实；
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，该收据证明2011年6月27日，原、被告之间达成了商品房预售合同关系，并不是预约合同。同时，双方对于房屋的单价及面积进行了约定，从与本案同类型的程琳案中提供的收据可以看出，双方对于房屋的单价和面积均有约定。对证据2，原告没有在举证期限内提供该份证据，律师函寄送的时间是2012年7月2日，寄送时，被告还没有收到本案的起诉状副本等材料，被告收到起诉状的时间是7月4日。在此情况下，被告才委托律师寄送律师函，目的是要原告在7月12日前办理商品房买卖相关手续，寄送律师函在原告主张退还房款之后，该证据不能达到原告的证明目的。律师函中只是写明被告将选择要如何处理，但是被告并未将原告订购的商品房收回。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、2011年6月3日的义乌商报一份，证明在义乌商报及义乌市国土网上公布了被告于2011年6月15日取得义乌市雪峰路与望道路西南侧地块的事实，原告于2011年6月27日向被告购买商品房，被告不存在隐瞒原告未取得商品房预售许可证的事实；
2、商品房预售许可证一份，证明现代黄杨梅商住楼（原来名称为“现代广场8幢”）于2012年5月4日已经符合预售的条件；
3、通知及附件、大宗邮件交寄清单一份，证明被告早已通知原告前来办理签订书面商品房买卖合同，但原告未按约定时间前来办理，原告存在违约的情形；
4、现代广场8号楼价格表、房屋建筑面积测绘成果书、房屋情况表各一份，证明在原告向被告购买商品房时，双方对合同主要内容单价、面积达成一致意见的事实；
5、照片3份，证明现代黄杨梅商住楼已经结顶的事实；
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性无异议，但证据1恰恰说明原告向被告预交100万元时，被告未取得预售许可，双方不可能签订商品房预售合同，是原告向被告预约的行为。双方对于价格也没有任何协商一致，报纸上载明预售均价肯定不超过2.4万每平方米。对证据2的真实性、合法性无异议，也可以说明原告预交预付款时，被告未取得预售许可证，双方是预约关系。对证据3中的通知的真实性无异议，但这是被告公司单方面作出的行为。通知书中第一句的“你所预约的…”，备注中第一条也是说明“携带预约款收据原件…”，说明原、被告双方是预约关系。邮件交寄清单并不能证明原告未去签约，存在违约的情形。原告与被告公司交涉，未能达成一致意见，还曾向市政府投诉。对证据4的真实性、合法性均有异议，建筑面积测绘成果书出具的时间是2012年4月11日，价格表及房屋情况表均为被告单方面制作，由此也可以说明原、被告未对单价、建筑面积等合同主要内容进行过协商。对证据5无异议。
对原告提供的证据，本院认证如下：
因被告对证据1、2的真实性无异议，本院对证据1、2的真实性予以认定。
对被告提供的证据，本院认证如下：
因原告对证据1、2、3的真实性无异议，本院对证据1、2、3的真实性予以认定。证据4为被告单方面自行制作，而且制作的时间均在原告向被告交纳款项之后，所以，该证据不能证明原告在向被告交纳款项之时，双方已对房屋的价格及面积达成一致意见。对证据5予以采信。
结合原、被告提供的证据，可对以下事实予以认定：
2011年6月15日被告取得义乌市雪峰路与望道路西南侧地块用于房地产开发。2011年6月27日，原告向被告交纳了款项100万元，并由被告开具收款收据一份，收款内容载明“现代广场8幢1-701”。2012年5月4日被告取得“现代·黄杨梅商住楼”（原暂定名为：现代广场8幢）楼盘的商品房预售许可证。2012年6月6日，被告以书面通知的形式告知原告，原告所预约的现代·黄杨梅商住楼已具备签订合同和按揭贷款条件，并要求原告在2012年6月11日至2012年6月30日付清房屋余款或办理按揭手续，被告将该通知以邮寄的形式送达给了原告。后原告以双方对房屋单价、面积等内容达不成一致意见为由未在被告通知的时间内签订房屋买卖合同。2012年7月2日，被告寄送了一份律师函给原告，律师函载明：“现代·黄杨梅商住楼早已具备了签约条件，现代房产公司通过电话等方式告知你前去办理签约手续，并已书面通知给你，要求你务必在2012年6月30日前去办理签约手续并付清房款或办理按揭手续，但你并未按时前去办理。为此，我们再次告知你，请你务必在2012年7月12日之前按照现代房产公司通知的内容，携带相关资料到义乌市北苑望道路155号现代房产公司大楼4楼405室办理签约手续，并付清购房余款或办理按揭手续。如逾期，现代房产公司将做以下处理：视为你已放弃商品房签约的权利（即放弃购买上述商品房），现代房产公司将收回该商品房，并另行处分。造成现代房产公司损失的，你应赔偿损失。”原告曾多次要求被告将收取的款项予以退还，但双方协商未果。现代·黄杨梅商住楼主体工程现已结顶。
另查明，本案讼争的楼盘于2011年10月14日在义乌市发展和改革局进行义乌市企业投资项目备案。
本院认为，本案争议的焦点有两点：一、原、被告之间的基础法律关系是商品房预约合同关系还是商品房预售合同关系；二、原、被告之间的合同关系是否能予解除，已付款项是否能予退还。
一、关于原、被告之间是商品房预约合同关系还是商品房预售合同关系的问题。
原、被告之间成立的应为商品房预约合同关系。原、被告之间关系的书面体现形式只有被告于2011年6月27日开具给原告的收款收据，而在收款收据中只记载了房屋的座落及原告所交纳款项的数额。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期…。很明显，被告开具给原告的收据中除了购房者的姓名、房屋座落及预付款数额外，并无其他内容，并不符合商品房销售管理办法所规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容。被告还主张，在2011年6月27日，原告交付预付款时，双方之间达成的是预约关系，但是因被告在起诉之前已经取得了预售许可证，原、被告之间的关系已经因预售许可证的取得而转化为了商品房预售合同关系，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本院认为，被告的该主张不能成立。如果要适用该条，首先要满足一个前提条件，那就是双方已经达成了商品房预售合同，而商品房预售合同也属于商品房买卖合同，所以也应该具备商品房销售管理办法中规定的商品房买卖合同所应当具有的主要内容。而原、被告之间并未就商品房买卖合同所应当具备的主要内容达成一致。该条所解决的是已经成立的合同的效力问题，而并不是说开发商一旦取得预售许可证后，其与购房户之间的关系可以从其他关系转变为预售合同关系。综上，原、被告之间的关系应认定为预约合同关系。
二、原、被告之间的预约合同是否能解除，预付房款是否能予退还的问题。
原、被告双方订立预约合同的目的在于等事实及法律上的障碍均消失后再订立本约。而预约合同关系一旦成立，双方就均具有就订立本约进行磋商的义务。但是在双方当事人就本约条款达不成一致的情况下，从合同意思自治的角度出发，另外一方也不能强制要求缔结本约，而只能要求对方在存在违约的情形下承担预约合同的违约责任。而且，被告曾于2012年7月2日向原告寄送了律师函，该律师函中的意思表示应理解为：如原告未在2012年7月12日之前与被告签订商品房买卖合同的，视为双方之前的合同关系解除，被告公司可以对原告预购的房屋另行处置，而原告造成被告损失的，被告可以要求原告赔偿损失。而现在原告对于解除双方之间的合同关系是没有异议的。所以，原、被告之间的合同关系实际上自2012年7月12日届满之后就已经解除了，合同解除后，原告交纳给被告的预约款，被告应予返还。关于原告要求被告赔偿利息损失的问题，原告并未举证证明被告在双方磋商的过程中存在违约行为，导致双方无法订立本约，所以，对于原告要求被告承担的利息损失，应从合同解除的次日即2012年7月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率开始计算为宜。对于原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条的规定，判决如下：
一、解除原告程灏与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于2011年6月27日签订的关于“现代广场8幢1单元701号”商品房预约合同；
二、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程灏购房预定款100万元并赔偿利息损失（以100万元计，从2012年7月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行日止）。
三、驳回原告程灏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14430元，由原告程灏负担630元，由被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担13800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费14430元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 厉茂兴
代理审判员 余 芹
人民陪审员 郑欢欢
二〇一三年七月十五日
书 记 员 骆健雄