湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3373号
上诉人（原审被告）：武汉瑞智房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区龟北路1号汉阳造文化创意产业园15-2号。
法定代表人：张云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡圣玄，湖北立丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李砚池，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北省教育考试院，住所地武汉市武昌区东湖里***号。
法定代表人：刘荣山，该院院长，已调离。
委托诉讼代理人：张发坤，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶晶，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人武汉瑞智房地产经纪有限公司（以下简称瑞智公司）因与被上诉人湖北省教育考试院（以下简称省考试院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017)鄂0103民初4514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
瑞智公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审或予以改判，本案全部诉讼费用由省考试院承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，瑞智公司和省考试院虽有补充协议，但并未提交移交清单，房屋面积没有提交瑞智公司确认，省考试院是陆续向瑞智公司移交房屋，有的房屋至今没有交付给瑞智公司。一审判决认定瑞智公司现占有省考试院房屋面积有误，对省考试院实际交房面积和时间没有查明。2.一审判决依据《房屋租赁合同补充协议》认定自2010年3月1日起算租金，补充协议上载明的时间是双方议定时间，并不代表省考试院实际履行，应以实际交付为准，省考试院应对实际交付房屋承担举证责任。3.一审判决没有采信瑞智公司提交的《瑞智公司与考试院关于闲置房租赁的情况说明》，认定瑞智公司拖欠省考试院租金金额有误。事实上省考试院对该证据载明的事实认可，其追认了该份证据的真实性，故抵扣相关款项后截止起诉前（2016年8月30日）瑞智公司并不拖欠省考试院租金。4.一审法院没有依瑞智公司申请调取《瑞智公司与考试院关于闲置房租赁的情况说明》系程序违法。5.一审判决酌情判决瑞智公司按照所欠租金的30%支付滞纳金不当，所欠租金的30%远高于省考试院实际损失，应在同期人民银行贷款利率的基础上适当上浮。
省考试院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.第一，一审判决认定事实正确，关于租赁房屋套数、面积和起租时间，合同已经明确进行了约定，一审判决中瑞智公司也认可了相关套数、面积和起租时间。第二，瑞智公司依约交了租金，之后从未提过异议。第三，租金起算时间应该以合同约定起算时间进行，瑞智公司未提交相反证据证明，一审认定时间并无不妥。2.瑞智公司未提交《情况说明》原件，不符合证据要件，不能作为证据使用。3.《情况说明》不属于当事人因客观原因不能调取的材料，瑞智公司举证不能应承担不利后果。4.一审按照欠付租金的30%支付滞纳金并无不妥，按照合同约定的标准应支付的滞纳金更高，一审法院考虑到双方经济往来和垫付事实已经降低了滞纳金标准，符合公平原则。5.瑞智公司上诉核心理由是房屋面积和起租时间认定错误，省考试院认为一审法院认定正确，瑞智公司在诉讼之前长达几年从未对房屋面积和起租时间提出异议，而且实际履行情况、租金交付和合同一致，这可以从资金流水可以看出。
省考试院向一审法院起诉请求：1、确认省考试院、瑞智公司之间的房屋租赁合同已于2014年12月23日解除；2、判令瑞智公司立即腾退并交还租赁省考试院的75套房屋；3、瑞智公司立即支付拖欠省考试院的房屋租金及房屋占用费1376262.49元及滞纳金758779.53元（暂计算至2016年8月31日）；4、本案的诉讼费用由瑞智公司承担。
一审法院查明，2009年11月，省考试院、瑞智公司签订《湖北省教育考试院闲置房屋租赁合同》，约定省考试院将房屋出租给瑞智公司使用，出租房屋为96套，建筑面积合计5934.55平方米（具体为：复兴村小区16-17栋门面房及楼房、车库共计55套，建筑面3050.08平方米，含车库面积40.7平方米；花桥3区4栋2单元11套，建筑面积合计666.22平方米；还有东亭9栋2套、东亭19栋1套，东亭小区16栋13套，黄鹂路5套、梅苑1套、武珞路4套、首义小区4套），租赁期限为24个月，自2010年1月1日起至2012年1月1日止，年租金为42万元，每季度10.5万元，租金的支付方式为按季缴纳，交纳时间为每季度首月第一周的周一至周三，银行转账结算，每逾期一天，按应交款的万分之五加收滞纳金。合同还约定省考试院不提倡、不反对瑞智公司或实际租户对房屋进行装修、若进行装修，合同期满后省考试院不予任何补偿；若瑞智公司逾期交纳房租超过约定交纳期限两个月，省考试院有权解除合同，收回出租房屋，并不予退还履约保证金，合同还约定，合同签订后，乙方交纳第一季度租金105000元后合同方才生效，履约保证金于合同期满瑞智公司交还房屋并结清水电、物业等费用后一个月内无息退还。如瑞智公司能全部、及时履行合同义务，本合同期满后瑞智公司续租两年，在本合同租金标准的基础上（不含复兴村房屋）增加10%。2010年3月27日，双方就上述合同签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定起租时间由2010年1月1日调整至2010年3月1日，建筑面积由5934.55平方米（共计96套）调整为5641.41平方米（共计94套，其中东亭9栋减少1套、武珞路4套、花桥小区2套收回、首义小区增加4套、水果湖刘家湾增加1套），年租金由42万元调整为人民币40万元。2011年4月1日，省考试院、瑞智公司再次签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方于2009年11月16日签订了房屋租赁合同，起租时间从2010年3月1日起至2012年2月29日止，租赁期24个月，在合同履行过程中，经双方协商对房屋租金、面积进行调整，为明确双方的权利和义务，订立补充协议为建筑面积由5641.41平方米（共计94套）调整为5192.27平方米（共计88套，东亭小区16栋减少3套、黄鹂路减少2套，梅苑小区减少1套），年租金由40万元调整为33万元。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但瑞智公司继续承租使用合同所涉房屋。
2012年9月，瑞智公司将上述租赁合同中涉及的花桥3区1套房屋、首义小区8套房屋、水果湖刘家湾1套房屋、东亭小区12套房屋、黄鹂路3套房屋退还给省考试院。
2014年12月18日，省考试院发出《湖北省教育考试院关于要求武汉瑞智投资咨询有限责任公司腾退房屋的函》，内容为租赁合同期满后，双方没有续签合同，瑞智公司仍在使用省考试院房屋，房屋使用金交至2012年6月。鉴于双方合同已到期，而瑞智公司一直未腾退房屋，自2012年9月未缴纳房屋使用金，现要求瑞智公司一周内缴清房屋使用金，并腾退房屋。根据省考试院记载，于2014年12月23日14时48分送到瑞智公司法人张云峰，对方不签字，答复一周内回复。2014年12月28日，瑞智公司向省考试院回函称，瑞智公司于2014年12月18日收到此函，认为此函有失妥当，请省考试院查明前期与瑞智公司交往记录和账目，关于省考试院追究法律责任问题，瑞智公司原则上无意见。此后瑞智公司并未予以腾退，并继续使用省考试院所有的位于复兴村的55套房屋（包括复兴新村西区16栋西单元一、二楼南6套房屋（土地证载明地址为复兴新村西区16栋2单元1-2楼南6间房），建筑面积合计196.57平方米，复兴新村小区10栋1层4号1套房屋，建筑面积40.70平方米，复兴新村西区17栋房屋，建筑面积合计2812.81平方米，共计分割为55套房屋，建筑面积合计3050.08平方米）及花桥小区的8套房屋（包括武汉市江岸区花桥小区三期4栋2单元301、401、501、601、701、702、801、802建筑面积共计397.37平方米）至今。
一审另查明，庭审中双方确认瑞智公司从2013年12月开始使用了省考试院所有的位于武汉市武昌区烈士街8号（原号码为烈士街4号、5号）一幢12套房屋，建筑面积合计为931.78平方米，省考试院主张烈士街房屋按照原双方签订的补充协议中的标准计算租金及占用费，并在本案中一并处理，瑞智公司对此予以确认。对于租金的标准，双方确认按照租赁合同的补充协议中约定的年租金33万元除以承租的面积，按照5.2963元/平方米/月计算。
一审还查明，在房屋租赁期间，瑞智公司向省考试院支付的押金、租金情况如下：2010年1月28日105000元，2010年8月31日65150.62元，2011年2月28日82500元，2011年4月10日30000元，2011年5月31日82500元，2011年8月31日82500元，2011年11月29日82500元，2012年2月28日82500元，2012年5月31日82500元，2015年175305.20元。此外双方确认了瑞智公司于2009年11月27日支付押金80000元，2010年支付招生大厦13楼押金37500元，2011年3月24日代垫水电费129849.38元，2013年代垫首义小区水管改造费用12960元，2013年代垫税款73800元，2012年应付款300000元，对于上述款项省考试院同意予以冲抵租金。此外瑞智公司还认为于2012年购买招生大厦电构电缆支付16955元及6000元，代垫烈士街水费18006.70元及电费140170.70元。对该四笔款项省考试院不予以认可，认为双方已经通过协商对于招生大厦等费用进行了协商约定，不应再行抵扣。
一审再查明，位于复兴新村的55套房屋及花桥小区的8套房屋登记在省考试院名下。位于武汉市武昌区烈士街4号、5号（现烈士街8号）房屋一栋的产权人登记为湖北省教育委员会招待所，根据湖北省教育委员会鄂教人（1993）1010号文，将湖北省教育委员会招待所变更为由省招生委员会办公室管理。根据湖北省机构编制委员会鄂机编[1996]040号文，将省高等学校招生委员会办公室从省教委机关划出，与省高等教育自学考试办公室、省普通高中毕业会考办公室合并，组建湖北省教育考试院。瑞智公司原名武汉瑞智投资咨询有限责任公司，2014年4月变更为现名称。
一审法院认为，省考试院、瑞智公司之间的房屋租赁协议及后续补充协议系双方真实意思表示，不违法法律行政法规禁止性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。因双方均同意对瑞智公司代付的部分费用与租金进行抵扣，经核算瑞智公司已经全额支付了2010年3月1日至2012月2月29日的房屋租金66万元（2010年1月28日105000元，2010年8月31日65150.62元，2011年2月28日82500元，2011年4月10日30000元，2011年5月31日82500元，2011年8月31日82500元，2011年11月29日82500元，2011年3月24日代垫水电费129849.38元）。虽然双方未续签合同，但根据双方合同约定在合同期限如被告能全部、及时履行合同义务，本合同期满后瑞智公司续租两年，在本合同租金标准的基础上（不含复兴村房屋）增加10%。且瑞智公司此后还在占有使用房屋，向省考试院缴纳租金，故应视为双方确认续签了两年的租赁合同，租赁期至2014年2月28日。租赁合同到期后瑞智公司继续占用房屋，省考试院没有提出异议，双方形成不定期租赁关系。根据省考试院、瑞智公司2009年11月签订的《湖北省教育考试院闲置房屋租赁合同》及其后的补充协议，租赁合同到期后，租金予以调整。除复兴村房屋外应增加10%，从2012年3月1日至2012年8月31日，月租金标准计算为28634.39元（3050.08×5.2963+2142.19×5.2963×110%），租金金额为171806.34元；2012年9月1日瑞智公司腾退了25套房屋，至2013年9月30日，月租金标准为18469.19元（3050.08×5.2963+397.37×5.2963×110%），租金金额为240099.45元；2013年10月1日至2014年9月30日，瑞智公司占用了省考试院所有的烈士街8号12套房屋，租金及后续使用费的标准为23404.17元（3050.08×5.2963+397.37×5.2963×110%+931.78×5.2963），租金金额为280850.04元。上述合计为692755.83元，而截至2014年9月30日，瑞智公司向省考试院支付租金以及现省考试院同意抵扣的代垫款项共计551760元（82500+82500+300000+12960+73800）不足以支付所欠租金，此后两个月内瑞智公司亦再无支付租金，故在2014年12月，根据双方合同约定的若瑞智公司逾期交纳房租超过约定交纳期限两个月，省考试院有权解除合同，收回出租房屋，因此省考试院于2014年12月18日作出通知，要求瑞智公司腾退房屋，系行使其解除权，双方的不定期租赁合同自省考试院的通知到达瑞智公司时解除。瑞智公司于2014年12月28日出具回函，称省考试院12月18日送达的函件已经收到，该回函上盖有瑞智公司单位的公章，瑞智公司在规定的时间内未提出异议，对该回函的真实性予以认可，虽然瑞智公司没有在省考试院的函件上签收，但其回函中自认收到的时间为2014年12月18日，现省考试院主张解除合同函送达时间为2014年12月23日，时间晚于瑞智公司自认的时间，视为自主处分权利，对此予以照准。对于瑞智公司辩称其在2014年12月并未欠省考试院租金一节，因双方在2010年3月及2011年4月的两次补充协议中均确认起租时间为2010年3月1日，对于瑞智公司称实际起租时间为2011年4月21日的抗辩意见不予支持。对瑞智公司在计算租金标准中载明省考试院与他方矛盾造成瑞智公司停业不应支付租金的意见，并无相应证据证明，对该意见不予支持。此外在无双方合同约定情况下，亦不应用押金抵偿租金，故对瑞智公司的此意见不予支持。确认双方租赁合同于2014年12月23日予以解除。
对于瑞智公司所欠租金的金额，从2014年10月1日至2017年11月30日，月租金及使用费的标准为23404.17元，合计为889358.46元。从2014年10月1日后瑞智公司支付了租金175305.20元与省考试院同意抵偿租金的两处押金合计为292805.20元。故截止2017年11月30日瑞智公司尚欠省考试院房屋租金及使用费合计为737549.09元。此后的房屋使用费应按照瑞智公司实际占用的面积以及双方确定的租金计算标准，计算至瑞智公司实际腾退之日止。对于瑞智公司称自己房屋处于空置状态，不应计算租金一节，无法律依据，不予支持。
针对省考试院要求瑞智公司支付滞纳金一节，考虑到双方的长期多项的经济往来，以及瑞智公司确有为省考试院垫付相应费用的事实，从公平原则考虑不应让瑞智公司从第一次欠缴租金后开始计算滞纳金，且房租的滞纳金本身也是承担违约责任的一种方式，故酌情认定瑞智公司按照所欠付租金的30%支付滞纳金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、湖北省教育考试院与武汉瑞智房地产经纪有限公司签订的房屋租赁合同已于2014年12月23日解除；二、武汉瑞智房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空其占有使用的湖北省教育考试院所有的75套房屋，将上述房屋交由湖北省教育考试院管理（75套房屋地址见附件）；三、武汉瑞智房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向湖北省教育考试院支付房屋租金及占有使用费，截止2017年11月30日计算为737549.09元，此后的房屋占有使用费按照武汉瑞智房地产经纪有限公司实际占用的面积以及双方确定的租金标准（复兴新村及烈士街房屋按5.2963元/平方米/月计算，花桥小区房屋按5.82593元/平方米/月），计算至武汉瑞智房地产经纪有限公司实际腾退之日止；四、武汉瑞智房地产经纪开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向湖北省教育考试院支付滞纳金，按第三项金额的30%计算；五、驳回湖北省教育考试院的其他诉讼请求。案件受理费47760元，减半收取计23880元，由湖北省教育考试院负担3880元，由武汉瑞智房地产经纪有限公司负担20000元（此款湖北省教育考试院已预付，武汉瑞智房地产经纪有限公司应随同上述判决款项一并支付湖北省教育考试院）。
二审中，瑞智公司提交了瑞智公司员工张英与省考试院房屋管理负责人赵立的短信截图照片四张，证明睿智公司与省考试院租赁情况，瑞智公司与省考试院就32.8271万元房屋使用费达成了抵扣意向，抵扣后瑞智公司还应支付省考试院175305.25元，该金额截止日期是2015年3月1日，这与一审中瑞智公司提交的情况说明相印证。瑞智公司已经在2015年12月9日将175305.25元支付给了省考试院。省考试院质证认为，该照片不属于新证据，且不是原件，截屏也不完整，不予认可。从短信内容看也没有省考试院认可的事实，故该短信截图照片不能作为新证据采信。本院认为，瑞智公司不能提供该短信的原始载体，该短信截图照片反映的短信真实性无法确认，故对其不予采信。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院认为，本案应当围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。
瑞智公司上诉称省考试院实际交房面积有减少和交房时间有延迟，但未提交相应的证据，且在合同履行过程中瑞智公司亦未就房屋面积及交房时间提出异议，故对该上诉理由本院不予支持。
瑞智公司上诉称根据双方短信内容及《瑞智公司与考试院关于闲置房租赁的情况说明》，可证明截止到2015年3月1日瑞智公司并不差欠省考试院租金。但瑞智公司提交的《瑞智公司与考试院关于闲置房租赁的情况说明》为复印件，瑞智公司不能证明该《瑞智公司与考试院关于闲置房租赁的情况说明》原件在省考试院，故一审法院未依瑞智公司申请进行调查并无不当；瑞智公司虽提交了短信截图照片，但瑞智公司不能提供该短信的原始载体，该短信截图照片反映的短信真实性无法确认。因此，瑞智公司称截止到2015年3月1日瑞智公司并不差欠省考试院租金的上诉理由，本院亦不予支持。
一审考虑本案实际情况酌情判决瑞智公司按照所欠租金的30%支付滞纳金，低于合同约定的滞纳金数额，已经考虑了瑞智公司的利益，瑞智公司称应在同期人民银行贷款利率的基础上适当上浮确定滞纳金，因缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人瑞智公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费40000元，由武汉瑞智房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一八年五月四日
书记员 杜 文