河北省唐山市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终7760号
上诉人（原审被告）：高艳，女，1977年1月7日生，汉族，户籍地唐山市，现住唐山市。
上诉人（原审被告）：李亚兴，男，1975年2月9日生，汉族，户籍地唐山市，现住唐山市。
二上诉人委托代理人：李娜，河北东晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嘉里建设管理（上海）有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路北区大里路西侧、朝阳道南侧（大里路368号）。
�责人：薛图澜，该公司总经理。
委托代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
上诉人高艳、李亚兴因与被上诉人嘉里建设管理（上海）有限公司唐山分公司（以下简称嘉里唐山分公司）排除妨害纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初570号民事�决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：1、依法撤销一审判决，并驳回被上诉人诉讼请求。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定基本事实错误，证据不足。1、上诉人改变一层卧室西墙门口的行为，是否达到”危及建筑物安全”程度，是否存在安全隐患，需要专门机构进行专业鉴定才可确定，这不是自由裁量权可以确定的内容。在未委托进行鉴定不存在鉴定意见的情况下，一审作出的危及建筑物安全的认定，显然属于依据不足。2、一审对”庭院””窗前绿地”队定错误。上诉人与恒运置业(唐山)有限公司(简称开发商)签订的《商品房买卖合同》”12页”房屋平面图中列明”庭院”，而”30页”的”窗前绿地”，属于不同的两个地方，不能混淆。3、一审认为，被上诉人(原告)要求上诉人(二被告)将庭院进行私改和入私建阳光房拆除并恢复原状，理由充足，属错误认定。理由：一、该庭院为上诉人建筑物专有部分，之所以为专有部门是因为其是独立的与其他业主的物业是区分开的，使用上不存在任何交叉和影响，根据《物权法》规定上诉人对此享有占有、使用、收益和处分的权利；二、上诉人搭建阳光房是为了在使用�院过程中确保安全，上诉人房屋所在楼层在30多层，从楼上附落的一个小物品会产生巨大的伤害力，只有进行有效的防护后，才能实现有效使用庭院的目的；三、主观上上诉人不愿损害其他业主的合法权益，客观上上诉人的阳光房亦未损害其他业主的合法权益，也没有危及建筑物的安全。总上，本案为排除妨害纠纷，被上诉人并未提供任何证据证明，上诉人的行为构成”危及建筑物的安全、损害其他业主的合法收益”，即被上诉人未证明专门的鉴定机构出具的危及建筑物安全的鉴定结论，亦未提供其他业主出具的权益受到损害的证据或者客观上给其他业主造成损害的证据，因此，被上诉人的诉讼请求，是没有任何有效证据证实的。二、一审程序不合法。1、应当追加恒运置业(唐山)有限公司(简称开发商)为本案的第三人。理由：上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》”12页”房屋平面图中列明”庭院”，而”30页”的”关于窗前绿地”，在同一合同文本中有两个完全不同文字表述，而根据法院查明的情况，庭院”一条硬化带外，其余都是土地，没有绿化带”，很显然，”庭院”和”窗前绿地”为不同的概念，而且在本案中也属于不同的位置。特别是之后其他的补充协议中，对”庭院”并未做特别的限制性约定，但是一审法院却认二者混为一谈，并且将”窗前绿地”的补充协议适用于”庭院”显然是错误的。因此，应当追加开发商为第三人，才有可能查清此基本事实。上诉人购买该房产时系开发商的销售人员向上诉人介绍可以建阳光房有效利用空间，而且将一期的阳光房作为样板指给上诉人，基于此上诉人购买的案涉房产。而购买商品房的情况系开发商与上诉人之间清楚，因此只有将开发商追为本案的第三人才可将案件事实查清。2、一审中上诉人一方提出鉴定申请进行鉴定，一审对此未进行处理。一审庭审过程中经法院初步调查，上诉人改变一层卧室西墙门口，是否达到”危及建筑物安全”程度，是否存在安全隐患，上诉人、被上诉人均同意委托相关部门进行鉴定，基于此上诉人在法院确定的七日内提交鉴定申请书，但是一审法院却未委托有关部门进行鉴定，亦未对上诉人申请鉴定的事项进行驳回，因此一审程序不合法。委托专门鉴定机构进行鉴定，确定是否存在安全隐患，如何进行加固处理等等�这样既能解决双方的争议，而且能从根本上解决问题。因此，上诉人仍坚持申请鉴定。二、一审适用法律错误。一审定的案由为排除妨害纠纷，但是适用的法律为合同法、物业服务合同等，因此一审存在适用法律错误。如前所述，被上诉人未提供有效的证据证实上诉人在占有、使用专有部分的过程中存在危及建筑物安全和损害其他业主合法权益，因此属证据不足，应当承担举证不能的法律后果，即一审应当依法驳回被上诉人诉讼请求。三、一审判决不合法。正是由于一审查明的基本事实错误，且证据不足等，导致一审判决结果不合法。总上，一审认定事实错误，程序不合法，适用法律错误，导致一审判决结果错误，应当依法撤销。
嘉里唐山分公司答辩称，一、上诉人应当对拆改的承重墙恢复原状《建设工程质量管理条例》第十五条规定，在装修过程中，不得擅自变动承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构。《唐山市物业管理条例》第五十二条第（三）款规定，物业管理区域禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变墙体外观。物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时向有关行政部门报告。此外，上诉人签署的《装修管理协议》10.5条款规定，不得在承重墙开口。上诉人签署的《装修守则》第32条款规定，不得在在承重墙开孔。上诉人签署的《业主公约》第4.7条第（1）款规定，业主不得损害承重结构。综上，上诉人擅自拆改承重墙的行为，已经违反有关法律规定并构成对业主规约和物业管理合同的违反，给整体建筑安全带来隐患。对承重结构的拆改应进行事先审批，而不是拆改后鉴定。二、上诉人应当对搭建的阳光房恢复原状。首先，搭建阳光房违反物业法规与上诉人签署的有关装修守则等文件。《唐山市物业管理条例》第五十二条第（二）规定，禁止违法搭建建筑物、构筑物及其他设施。第(三)款规定，禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变墙体外观。上诉人签署的《装修守则》第32条款规定，不得在承重墙开孔。而现场照片中已经明显表明，上诉人搭建的阳光房改变了墙体外观，并在承重墙上开孔，用于阳光房钢架的固定。其次，商品房买卖合同附图中已经标明了庭院的位置，商品房买卖合同补充协议第16条说明，有关庭院即窗前绿地本为共有绿地区域，是由全体业主约定该部分由一楼业主进行使用，但不能改变绿地性质。为此，为明确庭院的绿地性质，开发单位与上诉人特别签署了《窗前绿地补充协议》。该协议第二条约定，业主不得改变绿地用途，第三条约定，业主承担对窗前绿地的维护养护责任。因此，庭院与窗前绿地系同一标的，补充协议也明确其性质是作为绿地使用，上诉人擅自把窗前绿地盖为阳光房，违反了上诉人自行签署的补充协议之规定。一审法院已经查明，有关部分的地面为土地，这是为种植绿化目的留出的位置。如果上诉人声称庭院与窗前绿地并非同一标的，则上诉人必将失去使用相关部位的合法权利。此外，上诉人以楼上�可能掉落物品为由自称有必要搭建阳光房，更没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应当依法驳回。
嘉里唐山分公司向一审法院起诉请求：判令被告停止违建行为并将私自拆除的客厅承重墙体及烟道恢复至符合承重要求之原状，被告停止违建行为并将违建阳光房进行拆除，将因违建阳光房破坏的绿地植被以及楼体等恢复原状，诉讼费用由被告承担。2010年12月12日，原告与恒运置业（唐山）有限公司签署《前期物业服务合同》，约定由被告为恒运置业（唐山）有限公司开发的位于唐山市路北区的雅颂居小区提供前期物业服务。2015年9月2日，二被告共同购买雅颂居小区1楼1单元1门103号房屋。同日，被告对《雅颂居临时管理规约》和《雅颂居前期物业服务合同》进行了签字确认。房屋交付后，原告在日常巡视时发现被告不仅私自拆除了室内客厅承重墙体及烟道，还在室外搭建了阳光房。原告多次就被告的上述行为与其进行沟通，要求被告尽快停工并回复室内客厅承重墙体及烟道，并拆除私自违法建造的阳光房，并向被告出具了整改通知书及违章通知单，被告签收但拒绝整改。被告的上述行为已经违反了《雅颂居临时管理规约》的约定，妨害了原告的物业服务与管理，损害了全体业主的合法权益。
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2015年9月2日，二被告与恒运置业（唐山）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了唐山市路北区大理路西侧、朝阳道南侧雅颂居小区1楼1单元1门103号房屋一套。上述合同附件四：合同补充协议十中对原告购买的窗前绿地进行约定”出卖人、买受人一致同意，首层特定单元房屋的窗前绿地（以下简称'窗前绿地'）属于购买该首层单元房屋的特定买受人（以下称'特定买受人'）所有，其他买受人同意放弃对窗前绿地的使用权和所有权，特定买受人同意放弃其他窗前绿地的使用权和所有权。特定买受人所有的窗前绿地的面积、位置等情况依据其与出卖人签订的《商品房买卖合同》确定，出卖人与特定买受人签订的买卖合同中约定的价款仅为购买房屋的对价，出卖人除此之外不再向特定买受人另行收取窗前绿地的价款。”同日，原被告签订了《雅颂居前期物业服务合同》和《雅颂居临时管理规约》，约定由原告为雅颂居小区提供物业管理服务。2015年9月13日，上述房屋交付给二被告。原被告当天又签订了《雅颂居物业服务协议》、《装修守则》、《雅颂居房屋装修管理协议》及附件、《绿地补充协议》。诉讼中，原告主张二被告违反约定，擅自搭建阳光房及拆除承重墙，应恢复原状，提交商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务协议、房屋装修管理协议、业主违规行为现场照片9张、装修违章通知单、整改通知书等证据。二被告除对原告提交的现场照片有异议外，对原告提交的其他证据的真实性均无异�，但主张购买房屋时由开发商赠送庭院，被告将其所有的庭院搭建为阳光房，不违反约定。与原告签订的上述协议，均为格式性条款，且原被告并未对庭院的使用进行禁止性约定，被告于2016年将破坏的绿地进行了恢复。被告主张其与开发商就庭院和绿地的使用有明确约定，售楼人员曾将一期3号楼作为样板房向二被告进行介绍，提交现场照片15张。原告对上述证据的真实性无异议，但主张上述证据不能证明二被告所搭建的阳光房的合法性。另查明，原被告均认可：二被告购买的坐落于唐山市路北区雅颂居小区1楼1单元1门103号房屋交房时绿地庭院的原始情况为庭院由栅栏、一层卧室外放花盆的一条硬化带外，其余都是土地，没有绿化带；二被告家中一层卧室西墙门口发生变动，厨房烟道的改动不影响承重结构，附送的庭院改建为阳光房，承重横梁没有变化。
一审法院认为：法律保护公民、法人的合法权益。原告系该雅颂居小区的物业管理服务公司，与二被告自愿签订物业服务协议和房屋装修管理协议，双方应按协议内容履行各自义务。二被告将其位于唐山市路北区雅颂居小区1楼1单元1门103号房屋内门口及附送的庭院进行私改和私建阳光房，现原告要求二被告将上述私改建的建筑拆除并恢复原状，理据充足，本院予以支持。原告要求二被告将私改的烟道及因违建阳光房破坏的绿地植被恢复原状，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告高艳、李亚兴于本判决生效之日起三十日内将位于唐山市路北区雅颂居小区1楼1单元1门103号房屋内私改的一层卧室西墙门口恢复原状，将附赠庭院私建的阳光房拆除并恢复原状；二、驳回原告嘉里建设管理（上海）有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告高艳、李亚兴负担。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，二审审理查明与一审判决认定事实一致。
本院认为，上诉人私自改动本案所涉房屋的承重墙及搭建阳光房的事实成立，私改房屋承重墙不仅违反双方的约定，也给楼房造成安全隐患，一审法院判决恢复原状并无不当；上诉人与被上诉人就附赠庭院的性质和使用方法签订了合同和协议，双方应严格按合同和协议履行，上诉人不得改变附赠庭院绿地使用性质。综上所述，高艳、李亚兴的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人高艳、李亚兴负担。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员王健
审判员孙乾辉
二〇一七年十二月一日
书记员闫新蕊