北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08999号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京铭万智达科技有限公司，住所北京市朝阳区北四环东路133号3号楼6层601。
法定代表人马为国，总经理。
委托代理人袁前岭，北京大爱律师事务所律师。
委托代理人李伟胜，男，1979年9月3日出生，北京铭万智达科技有限公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宋焕珠，女，1941年7月8日出生。
委托代理人赵加亮，北京市广言律师事务所律师。
上诉人北京铭万智达科技有限公司（以下简称铭万公司）与被上诉人宋焕珠因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宋焕珠在一审法院起诉称：2014年5月23日，双方签订房屋租赁合同，约定由铭万公司将位于北京市朝阳区安苑路×号西办公楼5、6层总面积为1200平方米的房屋出租给宋焕珠，用于办公教学。租赁期限自2014年5月27日至2015年5月9日。租赁期间，若因铭万公司原因无法履行合同条款导致宋焕珠不能正常使用租赁房屋，视为铭万公司违约，铭万公司除赔偿宋焕珠三个月房屋租金的违约金外，并赔偿宋焕珠因此造成的全部损失。租赁期满，如果铭万公司继续拥有房屋出租权利，宋焕珠则无条件续约两年。合同签订后，宋焕珠依约向铭万公司支付了房屋租金1007400元及押金167900元，同时向铭万公司交纳了装修押金4万元及管理费7000元。但是，宋焕珠在进行正常的房屋装修过程中，因房屋所有权单位与铭万公司就租赁房屋能否用于教学存在分歧，导致宋焕珠在2014年7月4日被迫停止装修。后经铭万公司多方协调，最终无法解决问题。因此，宋焕珠诉至法院，要求解除双方签署的房屋租赁合同，并要求铭万公司返还房租租金1007400元、房屋租赁押金167900元、装修押金4万元及管理费7000元，同时要求铭万公司支付违约金503700元，并由铭万公司承担诉讼费。
铭万公司在一审法院答辩并反诉称：2013年3月15日，铭万公司与人民邮电报社签署房屋租赁合同，约定由铭万公司承租人民邮电报社位于北京市朝阳区安苑路×号西办公楼、总面积4598.93平方米的房屋，期限至2015年5月19日。同时约定铭万公司享有对承租房屋进行转租的权利。2014年5月23日，铭万公司与宋焕珠签订房屋租赁合同，将其中1200平方米的房屋转租给宋焕珠。铭万公司依约将房屋及附属设施提供给宋焕珠，履行了合同约定的义务。根据合同约定，宋焕珠应自行办理装修所需的许可手续，而铭万公司作为出租方必须提供必要的协助。但是，宋焕珠并未取得施工许可，擅自进行装修施工，迄今为止未向铭万公司或者房屋所有权人提交任何装修方案，因而被人民邮电报社制止。宋焕珠的行为不仅违约，而且违法。因此，铭万公司同意解除合同，但不同意向宋焕珠支付违约金；对宋焕珠主张返还的租金及押金等费用，在扣除宋焕珠实际占用房屋期间的租金及恢复房屋原状所需费用后，剩余部分同意退还。另外，铭万公司提起反诉，要求宋焕珠赔偿房屋恢复原状经济损失30万元。
针对铭万公司的反诉宋焕珠答辩称：根据合同约定，宋焕珠有权对承租房屋进行装修。装修工程未能完成并最终导致房屋租赁合同无法继续履行，不是宋焕珠责任造成的。铭万公司主张房屋恢复费用30万元，宋焕珠不持异议，但铭万公司要求宋焕珠承担房屋恢复费用，没有法律依据，宋焕珠不同意铭万公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：2014年5月23日，铭万公司作为出租方与承租方宋焕珠签订房屋租赁合同。主要内容是，承租方愿意租用出租方拥有的房屋作为办公场所，出租方同意将房屋出租给承租方；出租房屋位于北京市朝阳区安苑路×号西办公楼5、6层，房屋产权单位为人民邮电报社，承租方承诺在租赁期内合法拥有该房屋的使用权和转租权；租用房屋总建筑面积为1200平方米；承租方承租房屋用于办公教学。租赁期限自2014年5月27日至2015年5月9日，其中2014年5月27日至2014年6月9日为装修期，在此期间承租方无需承担房屋租金，但须承担水电费。租赁合同期满，如果出租方继续拥有出租权利，则出租方无条件续约两年，租金不做浮动。租金标准为每天每平方米4.6元，租金内包含物业费及发票费用。承租方于2014年5月31日前向出租方支付2014年6月10日至2014年12月9日租金1007400元及押金167900元，并于2014年12月1日前向出租方支付2014年12月10日至2015年5月9日租金839500元。承租方自行办理装饰装修所需的一切审批或许可手续，出租方必须提供必要的协助；承租方在未获得必要的审批或许可前可以先行开始装修装饰，此期间承租方承担相应责任。如遇承租方在承租期间对房屋进行装修改造，须将装修方案提前报送出租方，出租方审批通过后方可进行，装修期间，承租方须交纳装修押金3万元及装修管理费7000元。租赁期间，如因出租方原因无法履行本合同约定条款导致本合同无效的、承租方不能正常使用租赁场所、无法正常经营的，视为出租方违约，出租方除赔偿承租方三个月的房屋租金的违约金，并赔偿因此给承租方造成的全部损失。
合同签订后，宋焕珠向铭万公司支付了押金167900元及2014年6月10日至2014年12月9日的租金1007400元，同时向铭万公司支付了装修押金4万元及管理费（发票载明是服务费）7000元。铭万公司将房屋提供给宋焕珠。宋焕珠在对承租房屋进行装修改造过程中，被人民邮电报社出面制止，宋焕珠被迫停止装修工作。
庭审中，宋焕珠提交了其代表张伟与人民邮电报社王某某的通话录音以及张伟的证人证言，证明宋焕珠已经将装修方案提供给铭万公司，由于人民邮电报社不同意将涉案房屋用于教学，中断了对装修房屋的供电，导致宋焕珠停止装修。经庭审质证，铭万公司对宋焕珠提交的上述证据均不予认可。铭万公司为证明宋焕珠未经允许私自装修，提交了人民邮电报社于2014年7月4日致铭万公司的通知书，内容是“今日我方发现，你公司承租我方位于朝阳区安苑路×号楼西办公楼的5层、6层存在未经我方允许而擅自装修施工问题。为避免对我方利益造成损失，请接通知日起立即停止装修活动。否则我方将采取包括但不限于断水断电等制约措施。”铭万公司还提交了一份日期为2014年8月27日的“关于尽快提交装修方案的函”，内容是“我方经房屋产权单位人民邮电报社同意，贵我双方于2014年5月23日签订了《房屋租赁合同》，租期自2014年5月27日至2015年5月9日，承租房屋位于北京市朝阳区安苑路×号西办公楼5、6层。贵方因擅自装修施工问题，房屋产权单位人民邮电报社2014年7月4日通知要求停止装修活动，并根据通知采取断水断电措施。我方将人民邮电报社的书面文件《通知书》交贵方后，就该通知事项我方多次致电贵方，要求贵方尽快提交装修方案以尽快完成施工，但贵方迟迟未交。为避免贵方利益损失，我方再次通知贵方，请尽快提交装修方案。”铭万公司以上述证据证明宋焕珠在未提供装修方案的情况下，擅自进行装修。此外，铭万公司还提交了其与人民邮电报社签订的房屋租赁合同，以证明转租房屋可以用于教学。该合同约定，承租方所租房屋用途为办公，承租方保证在租赁期限内未征得出租方同意以及按规定经有关部门审核批准，不得擅自改变房屋用途。同时约定，出租方同意承租方对租赁房屋进行转租，承租方只能将房屋转租给用于办公的第三方，不得将房屋转租给宾馆饭店、美容美发、餐饮服务、洗浴娱乐、网吧等行业。经庭审质证，宋焕珠对人民邮电报社发送给铭万公司的通知表示不清楚，同时表示未收到铭万公司的函件。宋焕珠对铭万公司提交的其与人民邮电报社签订的房屋租赁合同的真实性没有异议，但对铭万公司提出的房屋可以用于教学的主张不予认可。
案件在审理期间，法院就相关事实前往人民邮电报社进行调查。人民邮电报社行政处负责人指出，铭万公司有权对承租人民邮电报社的房屋进行转租，但只能用于办公，不得用于教学。该负责人同时提出，大概在去年6月份，铭万公司向人民邮电报社提交了装修方案，但人民邮电报社发现装修现场是用于教学，随即向铭万公司发送通知，要求其停止装修。宋焕珠对法院调查事实予以认可，铭万公司认为调查事实与人民邮电报社发送的通知不符，不予认可。另外，在审理期间，宋焕珠表示其物品已从租赁房屋全部搬出，无需进行交接。铭万公司亦表示无需进行交接，同意自行收回租赁房屋。
上述事实，有宋焕珠与铭万公司签订的房屋租赁合同、收据和发票、铭万公司与人民邮电报社签订的房屋租赁合同、通知书、“关于尽快提交装修方案的函”、现场照片、调查笔录以及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：宋焕珠与铭万公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋焕珠依约向铭万公司支付了租金及押金等费用，履行了合同约定的义务。根据合同约定，宋焕珠向铭万公司承租房屋是用于办公教学。但是，铭万公司作为与人民邮电报社租赁合同关系的承租方，在其与人民邮电报社签署的房屋租赁合同中，明确约定承租房屋仅用于办公，并无教学。人民邮电报社虽然赋予铭万公司转租的权利，但只能限于将房屋转租给用于办公的第三方，不得将房屋转租给宾馆饭店、美容美发、餐饮服务、洗浴娱乐、网吧等行业。由此可见，铭万公司同意宋焕珠将承租房屋用于教学，超出了人民邮电报社限定承租房屋用于办公的使用范围。人民邮电报社禁止宋焕珠装修，完全是因铭万公司违背与人民邮电报社约定的房屋用途造成的，并非是因宋焕珠违反有关建设工程施工许可相关规定而被政府相关部门禁止施工造成的。因此，宋焕珠未能完成装修，无法实现合同目的，责任完全在铭万公司，其应向宋焕珠承担违约责任。宋焕珠所有诉讼请求，均符合事实及法律规定，法院全部予以支持。另需说明，在案件审理期间，双方均表示无需办理交接手续，铭万公司亦表示可自行收回出租房屋，故铭万公司可随时自行收回并控制出租房屋。关于铭万公司反诉请求，没有任何事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）宋焕珠与被告（反诉原告）北京铭万智达科技有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）北京铭万智达科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宋焕珠房屋租金一百万七千四百元、房屋租赁押金十六万七千九百元、装修押金四万元、管理费七千元。三、被告（反诉原告）北京铭万智达科技有限公司向原告（反诉被告）宋焕珠支付违约金五十万三千七百元。四、驳回被告（反诉原告）北京铭万智达科技有限公司反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告（反诉原告）北京铭万智达科技有限公司未在上述期限内向原告（反诉被告）宋焕珠支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向原告（反诉被告）宋焕珠支付迟延履行期间的债务利息。
铭万公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决，将本案发回一审法院重新审理；一、二审诉讼费由宋焕珠承担。理由：上诉人与宋焕珠签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人完全履行了合同义务，没有任何违约行为；宋焕珠擅自装修不但违约，而且严重违法；房屋所有权人的行为在本案中起到了至关重要的作用，应作为本案的第三人参加诉讼，而一审法院漠视上诉人的合理要求，拒绝追加人民邮电报社为本案第三人；一审法院认定事实及适用法律错误。
宋焕珠同意一审法院判决，不同意铭万公司的上诉请求及理由。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。
上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：宋焕珠与铭万公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确。依法成立的合同，对合同当事人均有约束力，合同各方当事人均应按照合同的约定，享受自己的权利，履行自己的义务。宋焕珠已依约向铭万公司支付了租金及押金等费用，履行了合同约定的义务。现宋焕珠要求解除涉案合同，铭万公司同意，一审法院根据查明的事实，判决解除涉案合同并要求铭万公司返回宋焕珠相应的款项正确。本案的争议焦点为宋焕珠因未能完成装修致涉案合同之目的无法实现的原因何在。根据一审法院向涉案房屋所有权人人民邮电报社调查的事实，铭万公司可以对涉案房屋进行转租，但只能用于办公，不能用于教学，而铭万公司与宋焕珠签订的房屋租赁合同约定涉案房屋用于教学，超出了人民邮电报社限定承租房屋的使用范围，宋焕珠未能完成装修的原因在于铭万公司违背其与人民邮电报社约定的房屋用途，而非宋焕珠违反有关建设工程施工许可规定而被涉案房屋所有权人制止。此系铭万公司因违约致使合同目的无法实现，责任完全在铭万公司，一审法院据此认定铭万公司应向宋焕珠承担违约责任、支付相应违约金正确。综上，一审判决正确，本院予以维持。铭万公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费20334元，由北京铭万智达科技有限公司负担（宋焕珠已交纳，北京铭万智达科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付宋焕珠）；反诉案件受理费5800元，由北京铭万智达科技有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费20334元，由北京铭万智达科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋少源
代理审判员 金园园
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 张钰鑫