北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第06684号
上诉人（原审原告）北京深科源木业有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇东坨村村南。
法定代表人庄如券，董事长。
委托代理人戴长洪，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京龙宇发工贸有限责任公司，住所地北京市昌平区马池口镇东坨村。
法定代表人郭兴发，董事长。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
委托代理人杨晓平，河北崇州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京振邦承基开发建设有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3楼310室。
法定代表人王小淳，总经理。
委托代理人赵春壮，男，1969年2月13日出生。
上诉人北京深科源木业有限公司（以下简称深科源公司）、上诉人北京龙宇发工贸有限责任公司（以下简称龙宇发公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人深科源公司之委托代理人戴长洪，上诉人龙宇发公司之委托代理人张福东、杨晓平，被上诉人北京振邦承基开发建设有限公司（以下简称振邦公司）之委托代理人赵春壮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
深科源公司在原审法院起诉称：我公司自2005年12月8日开始租赁龙宇发公司提供的位于北京市昌平区马池口镇东坨村村南的厂区至今，后龙宇发公司又与我公司重新签订并增加签订了租赁协议，租赁总面积达到15200平方米，年租金总计50万元，租赁期间最晚至2020年12月7日。2006年6月2日，昌平区马池口镇镇政府和东坨村村委会出具书面文件，证明我公司租赁了上述土地和房屋。我公司在租赁期间，对上述厂区进行装修，包括水电布线、供暖设施，并自建了烤漆房、冷压机房、彩钢空压机房、除尘房、混凝土锅炉房等附属设施，我公司同时为厂区生产购置了发电机、精密锯、吸尘器、维修台、电箱、锅炉、气泵、包裹机、压皮砂布机、热压机、锁孔机、滚胶机、缝皮机、钻床机、铣床机、打磨机、镂铣机、万能拉锯、UV漆生产线等设备，我公司自2006年2月开始营业至今，为东坨村区域经济发展贡献了绵薄之力。2012年上半年，昌平区马池口镇东坨村北京信息科技大学地块土地一级开发项目拆迁工作正式启动，我公司的上述厂区也划入了项目拆迁范围，为此，我公司多次希望与龙宇发公司确定涉及我公司上述厂区拆迁的自建附属建筑补偿、厂房装修和供暖设施补偿、停产停业综合补助、设备搬迁和安置费（包括无法恢复使用的设备重置成新价结合成新结算的费用）、搬迁补助费、临时安置费等费用，但龙宇发公司不理不问，置我公司利益于不顾，抛开我公司单独与振邦公司签订补偿安置协议，而且还变本加厉，断水断电，并企图非法拆除我公司上述厂区。现诉至法院，请求判令：一、龙宇发公司支付我公司因厂区拆迁造成停产停业损失的综合补助费700万元，振邦公司对此承担连带责任；二、龙宇发公司支付我公司因拆迁我公司厂区涉及的我公司自建附属重置成新补偿，厂区装修和供暖设施补偿200万元，厂区设备搬迁和安装费用25万元，无法恢复使用的设备重新成新价补偿60万元，振邦公司对此承担连带责任。庭审中，深科源公司将其诉讼请求增加二项：1、龙宇发公司尽快按照合同约定提供正常生产所需的水、电；2、龙宇发公司承担违约责任，赔偿停水停电期间包括预期收益损失和厂区内停产损失等在内的经济损失160万元。
龙宇发公司在原审法院答辩称：我公司不同意深科源公司的诉讼请求，理由如下：一、深科源公司违约在先，我公司曾于2012年起诉要求解除合同；二、我公司认为双方之间的合同是无效，而且我公司已经在法院立案要求确认双方之间签订数份租赁合同无效，即主合同和补充协议无效，我公司要求先中止本案审理，先行审理确认合同无效案件；三、涉案建筑为违章建筑，2013年时马池口镇政府已经发了行政强制告知书，确认为违章建筑，并要求同年5月23日拆除；四、深科源公司没有证据证明我公司在2012年10月份对厂区断水断电，反而深科源公司在庭审中已经陈述系自己的电工进行的拉闸断电，这不是我公司所为。
振邦公司在原审法院答辩称：我公司依照法院判决给付拆迁款。
原审法院判决认定：参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案的涉案房屋在租赁期间已经行政机关认定为违章建筑，故深科源公司与龙宇发公司签订的《租赁协议书》及《补充租赁协议书》因违反法律的效力性强制性规定，应属于无效合同，同时指出，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”和第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”深科源公司与龙宇发公司于2010年12月8日签订《租赁协议书》已经就解决双方之前的相关协议的效力作出明确约定，即双方在此之前签订的协议均已作废，故双方因租赁事宜发生争议的解决方式法院根据法律规定结合双方于2010年12月8日签订《租赁协议书》及2011年7月1日签订的《补充租赁协议书》中关于有关解决争议方法的条款的约定予以处理，法院详述如下：
一、合同无效的过错方。
龙宇发公司作为出租人，应保证租赁物符合法律规定和约定的用途，但其出租的房屋属于违法建设，故对合同无效负有过错，应承担主要责任，而深科源公司作为承租人，未尽合理的审查义务，对合同无效也应负有一定的过错，理应承担相应责任。
二、关于合同无效的损失赔偿问题。
因涉案房屋即将面临拆迁，相关损失业经拆迁部门评估作价，深科源公司对此也没有异议，故本案涉及的仅是损失赔偿问题，现就深科源公司的主张分述如下：
第一，停产停业补助损失，根据双方提交的证据，深科源公司在使用租赁的房屋期间确因停水停电及涉及拆迁而停止经营，且龙宇发公司也取得了租赁期间由拆迁单位给付的停产停业补助，同时因深科源公司和龙宇发公司均以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，深科源公司也在此实际经营，故该损失应在深科源公司与龙宇发公司之间合理分配，具体数额，根据双方约定的租期、深科源公司的实际使用年限、合同无效的过错比例结合拆迁补偿协议予以确定，深科源公司主张的数额过高，过高的部分法院不予支持。同时指出，深科源公司主张逾期收益损失，未提交充分证据予以证明，法院无法支持。
第二，关于深科源公司主张的自建房及其附属设施一项，根据2010年12月8日《租赁协议书》的约定，“甲方提供乙方使用的厂房、宿舍、办公室及乙方自行建造的房屋或其它建筑在合同期内如遇占地拆迁都与乙方无关，甲方只退乙方半年租金无其它费用。”，故该项主张不符合双方就租赁物面临拆迁时的约定，该主张法院不予支持，但龙宇发公司理应退还原告半年租金。
第三，厂区设备搬迁费用和设备安装费用，经法院现场勘验，厂区内深科源公司的动产已由深科源公司自行基本搬走，故该费用确属实际发生，法院根据原告的经营面积、被拆迁的总面积结合拆迁协议确定的补偿标准等因素酌情予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京龙宇发工贸有限责任公司给付北京深科源木业有限公司停产停业综合补助费、设备搬迁和安装补偿费及半年租金共计五百万零一千零三十元三角，于本判决生效后十日执行。二、驳回北京深科源木业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
深科源公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判龙宇发公司支付我公司因厂区拆迁造成停产停业损失的综合补助费700万元，附属重置成新补偿、厂区装修和供暖设施补偿200万元，厂区设备搬迁和安装费用25万元，无法恢复使用的设备重新成新价补偿60万元，振邦公司承担连带责任。2、判令龙宇发公司支付我公司因龙宇发公司停电停水造成的损失160万元。3、一、二审诉讼费由龙宇发公司、振邦公司承担。上诉理由是：1、一审判决认定事实不清，并存在错误。我公司租赁的房屋系经政府有关部门批准建设，并非违章建筑。2、一审判决适用法律错误，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定为无效。3、一审法院审理程序错误，未同意我公司的评估申请错误。
龙宇发公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回深科源公司的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由深科源公司承担。上诉理由：1、一审法院判决我公司给付深科源公司停产停业综合补助费、设备搬迁费和安装补偿费没有事实依据。2、深科源公司存在严重违约行为，我公司有权单独终止协议。
振邦公司针对深科源公司、龙宇发公司的上诉请求答辩称：我公司依照法院判决给付拆迁款。
本院认为：一审法院对于本案的处理存在以下问题：
首先，在程序方面，遗漏了当事人的诉讼请求。一审法院对于深科源公司要求龙宇发公司按照合同约定提供正常生产所需的水、电以及振邦公司承担连带责任的诉讼请求未作处理。二审中，双方就此无法达成调解。
其次，在案件实体处理上，认定事实不清，适用法律错误：第一、对于双方租赁合同效力认定的依据不全面。对诉争土地及厂房与东坨村工业大院之间的关系以及是否需要办理建设规划手续没有进行核实。本案诉争厂房被行政机关认定为违章建筑的面积为5000余平方米，只是整个厂房面积的一小部分，且深科源公司的租赁面积是否包括该违章面积亦未查明，仅以此认定全部租赁合同无效依据不足。第二，对于合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力的理解有误。解决争议方法的条款指的是仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等，这些条款的效力是独立于合同的效力的。除此之外，合同的其他条款在合同无效的情况下均归于无效，一审法院仍然适用双方合同约定处理本案是错误的。
综上所述，一审法院对于本案的基本事实未予以查清，亦违反了法定程序。鉴于此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，裁定如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10522号民事判决；
二、发回北京市昌平区人民法院重审。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 舒 妍