广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第82号
上诉人（原审被告）：珠海天朗海峰房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区，组织机构代码：xxx-x。
法定代表人：何万雄，总经理。
委托代理人：王美智，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁梓轩，男，汉族，xx年x月xx日出生，住址珠海市香洲区。公民身份证号码：********。
委托代理人：郑文军，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：杨珍，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。
上诉人珠海天朗海峰房地产开发有限公司（以下简称天朗海峰公司）与被上诉人袁梓轩商品房预售合同纠纷一案，天朗海峰公司不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1106号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月20日，袁梓轩、天朗海峰公司签订《珠海市商品房买卖合同》，合同约定：天朗海峰公司将房屋以780721元的价格出售给袁梓轩，首期付现金240721元，按揭付款540000元。合同第七条第一款约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。第二款第2、3项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①因政府法规，法令、政策等因素影响；②由于非出卖人所能控制的事件影响。第九条有关出卖人逾期交房的违约条款约定，如天朗海峰公司逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天朗海峰公司按日向袁梓轩支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天朗海峰公司按日向袁梓轩支付已付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，袁梓轩于2013年3月20日支付了240721元，商业贷款金额540000元实际支付时间为2013年5月24日。天朗海峰公司于2014年5月22日取得了天朗海峰国际中心上部工程及地下室的《竣工验收备案表》，并于翌日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主办理入伙手续。袁梓轩以天朗海峰公司交付房屋未达到合同约定的使用条件为由，至今未予收楼。
袁梓轩的原审诉讼请求为：1、判令天朗海峰公司向袁梓轩支付违约金人民币44188.81元（违约金按780721元的每日万分之二计算，从2013年10月1日起计至实际交楼之日，现暂计至袁梓轩起诉之2014年7月10日）；2、判令天朗海峰公司承担本案全部诉讼费、保全费。
原审法院认为，袁梓轩、天朗海峰公司签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。袁梓轩已经履行支付购房款的义务，天朗海峰公司应在约定的时间将商品房交付给袁梓轩。对于天朗海峰公司主张的涉案工程具有按合同约定可以延期交房的情形，原审法院分析认定如下：一、天朗海峰公司主张的应珠海市住房和城乡规划建设局要求停工、市供电局改变原批准的电缆设计标准和改变原供电位置及供电设计方案，这些均发生在袁梓轩、天朗海峰公司签订买卖合同之前，天朗海峰公司在签订合同时已经知悉其对房屋交付的影响，但仍约定在2013年9月30日前交付房屋，故上述事由不能作为延期交房的事由。二、关于因横琴马戏节开幕停电导致停工。首先，天朗海峰公司提供的证据不能证明有实际停电并导致停工的事实；其次，如有相关事实，也是发生在约定的房屋交付日期之后，相关的责任应由天朗海峰公司自行承担。三、地产市场调控政策导致成交率下降、贷款不到位，不构成天朗海峰公司延期交楼的合法事由。四、封闭观光中庭，是天朗海峰公司和华润万家集团公司为履行双方的租赁合同而主动申请，不能作为延期交房的合法事由。五、关于暴雨天气导致停工。首先，天朗海峰公司提供的是历史天气预报而非历史天气状况信息，不能证明真有暴雨发生；其次，天朗海峰公司没有举证证明因暴雨导致停工；再次，天朗海峰公司没有举证证明曾在发生暴雨这种不可抗力导致停工的情况发生后依合同约定在60天内通知袁梓轩。因此，天朗海峰公司主张的暴雨天气不能作为延期交房的合法事由。六、关于袁梓轩逾期付款。袁梓轩已经在合同约定的时间支付首期款并申请贷款，天朗海峰公司没有举证证明贷款银行发放贷款时间超出合同约定是因为袁梓轩的原因造成。综上，天朗海峰公司主张存在延期交房的合法事由、没有逾期交房，依据不充分，原审法院不予采纳，天朗海峰公司应承担逾期交房的违约责任。天朗海峰国际中心在2014年5月22日取得天朗海峰国际中心《竣工验收备案表》时，已具备交付条件。天朗海峰公司于2014年5月23日在报纸上刊登入伙通知，通知袁梓轩接收房屋，该日期可作为计算逾期天数的截止日期，从2013年10月1日至2014年5月23日，天朗海峰公司逾期交房235天。袁梓轩要求天朗海峰公司支付违约金到实际交房之日止，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。袁梓轩主张逾期交房按每日万分之二计算违约金，有合同依据，原审法院予以支持。综上，天朗海峰公司应向袁梓轩支付的违约金为780721×235×0.0002=36693.89元。对于袁梓轩超出该金额的违约金请求原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：天朗海峰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付袁梓轩违约金36693.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费452元，财产保全费520元，合计972元，由袁梓轩负担32元，天朗海峰公司负担895元。
上诉人天朗海峰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，驳回袁梓轩的全部诉讼请求；二、判令袁梓轩承担本案的全部诉讼费用。其事实和理由如下：一、因市供电局改变已经批准的供电方案和供电接驳口位置、采取临时限制停电措施导致延误的时间应在逾期交楼时间中扣除。根据天朗海峰公司分别于2013年3月29日和5月16日与市供电局下属企业珠海康泰明输变电工程有限公司签订的《工程承包合同》和《工程承包补充协议》，天朗海峰房地产项目的高压进线及变配电工程应在2013年7月15日完工，在2013年7月20日应完成送电。如按原施工计划，市供电局在2013年7月20日送电后，天朗海峰公司可以进行其他设备的安装和调试工作，以及进行综合验收工作，两个月的时间是可以完成的，因此天朗海峰公司预计在2013年9月30日可以向买受人交付房屋。但因市供电局前后几次改变已经批准的供电方案，后又改变供电电源接驳口位置，以及第一届珠海国际“马戏节”期间采取限制停电措施，其导致天朗海峰公司延误144天向业主交房。1、天朗海峰公司早在2011年10月19日就完成了天朗海峰小区供电方案设计并报经市供电局批准；随后即向市住规建局提出报建申请，该局于2012年2月17日作出《市政工程规划许可证批复书》批复同意（见证据），此时天朗海峰公司本可以据此动工。但之后，市供电局又改变原已批准的供电方案，2013年7月25日才从设计单位——珠海电力设计院领到市供电局刚批准核发的最终确定方案（备注：前后陆续三次更改的供电方案，天朗海峰公司领取的日期应市供电局的要求在最后的落款日期均第一次的“2012年11月6日”）。同时，与该方案配套的高压电缆敷设路径图又将原已批准确定的进入该小区的“天朗乙线”高压进线电缆接驳口（位于华发新城公交总站附近的东堡变电站）变更调整至珠海大道东“华发新城”对面巴士站附近的“天朗乙线环网柜”，而该“天朗乙线环网柜”市供电局当时尚未开建，致使天朗海峰公司被迫继续停工等待，一直等到2013年10月30日市供电局将该“天朗乙线环网柜”建设安装完成并具备接驳条件为止。市供电局此举致使天朗海峰公司至少被延误101天（2013年7月21日——10月30日）。2、第一届中国国际马戏节于2013年11月20日至12月1日在珠海举行，政府高度重视，市供电局于2013年10月23日在其内部网络“综合停电管理系统”上发布《通知》（发《通知》人：蒋芳玉）：因马戏节保供电，在11月18日——12月2日的14天里，不安排计划停电。此时天朗海峰公司的供电工程以及电梯、中央空调、智能化、塔楼消防等工程均已完工，急需申请计划停电以便接驳市电（区别于施工临时用电）逐项进行调试、验收，但遭遇此事件节点均无法实施，只能被迫等待。马戏节闭幕后，天朗海峰公司经过停电申请、等候审批阶段，直至2013年12月12日才获停电接驳批准并正式验收通电。市供电局此举致使天朗海峰公司至少被延误43天（2013年11月1日——12月12日）。3、在天朗海峰房地产项目获得市供电局的正式通电后，其他设备、设施的调试及验收需要合理的施工和调试时间。（1）2013年12月12日，永久用电通过市供电局竣工验收，正式通电，达到设备设施调试条件；（2）2013年12月13日至2014年1月23日，开始临时用电与永久正式用电进行转换接驳及调试（涉及到各级配电箱、配电柜）；（3）2014年1月24日至2014年2月20日，施工单位春节放假（春节为2014年1月31日）；（4）2014年2月20日至2014年3月31日，开始进行电梯、水电、消防设备设施运行调试（因属超高层设备设施复杂），裙楼中庭封闭消防工程也同时施工完成；（5）2014年4月1日至2014年4月14日，消防管网、消防水泵、消防联动系统调试完成；（6）2014年4月15日，市规划局完成规划验收；（7）2014年4月23日，市消防局进行消防验收初验；（8）2014年5月14日，区环保局完成环保竣工验收；（9）2014年5月15日，市质检站完成竣工验收；（10）2014年5月16日，市消防局完成消防竣工验收；（11）2014年5月16日，市人防办完成人防工程竣工验收；（12）2014年5月22日，完成最终竣工验收备案，达到业主入伙条件。综上，因市供电局改变已经批准的供电方案和供电接驳口、为保马戏节用电而停止安排计划停电的行为，天朗海峰公司均无法预计和控制，属于商品房买卖合同中约定的“因政府原因和出卖人不能控制原因导致延期”，因此天朗海峰公司总共被延误的144天（2013年7月21日—12月12日）应从延期交房时间内扣除。二、为整个南湾地区生活配套的华润万家超市要求“封闭中庭”，导致工程重大调整造成交房时间延误，属于天朗海峰公司不能控制的原因。在规划建设“天朗海峰”项目时，按当时市政府的批示，“天朗海峰”作为珠海地标性建筑，应打造成珠三角重要的区域性商业地标，政府规划要求建立大型商场，以促进南湾地区的商业流通和为该地区居民配套服务。华润万家商业集团（下称华润集团）经过多次考察，认为“天朗海峰”所处地理位置适合大型生活超市的经营，在整个南屏地区甚至整个南湾地区都处在理想的商业辐射点上。在政府有关部门的牵头下，华润集团与天朗海峰公司签约，拟进驻大型生活超市，华润集团要求将裙楼内一个自下而上贯通楼顶的中庭镂空采光天井（下称中庭）用楼板封闭，以合乎其经营要求。天朗海峰公司一开始就认识到，封闭中庭涉及规划变动，规划部门把关很严，难度非常大，且当时工程结构已完工，如封闭中庭还需先拆除部分已建成的钢筋混凝土结构，整个周期相当长，势必延误向业主约定的交房时间。为此，天朗海峰公司按华润集团要求先期向规划部门申请被拒后，即断然决定放弃—通知华润集团解除合同，另向不需要封闭中庭的商家招租；但华润集团不愿放弃，志在必得，随后直接向市领导和市政府呈递专函，请求特事特办予以解决……天朗海峰公司无法阻拦。政府从完善附近居民生活配套的更高基点上认真研究此事，批准了华润集团的这一请求。上述事实足以证明，封闭中庭一事并非天朗海峰公司所坚持，历来也不在天朗海峰公司的整个项目施工计划之列，更不是后来经天朗海峰公司申请而获批的；而是整体结构工程已完工，因华润集团生活超市的入驻需要才凸现出来的。天朗海峰公司应华润集团请求，初期申请被拒，浅尝辄止，即决定放弃华润生活超市，原因就是不愿以长时间延误向业主交房的后果为代价。天朗海峰公司完全可以另换一家不需要封闭中庭的商家进驻，对自身经济效益并无不良影响，甚至有可能更早开业收租获利。需要注意和特别强调的是：“华润生活超市进驻”的性质从天朗海峰公司初期申请封闭中庭被拒、华润集团直接向政府申请并获批准时就已经发生根本改变，已不再是天朗海峰公司所愿，而是政府出于为填补南湾地区商业网点空白，解决南湾地区民生诉求以及满足华润集团请求而作出的决定。
综上所述，因天朗海峰公司不能控制的原因和政府的原因导致的延期交房属于《商品房买卖合同》第七条约定的出卖人可以延期交房的情形，对此，天朗海峰公司不应承担违约责任。原审法院对于上述事实没有查清，导致实体判决错误。请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原审判决的错误判项，依法改判，驳回袁梓轩的全部诉讼请求，以保护天朗海峰公司的合法权益。
被上诉人袁梓轩答辩称：一、天朗海峰公司关于延期交楼是因供电局改变电缆设计标准和供电方案导致的理由不成立。首先，根据《合同法》规定，合同违约责任属于无过错责任，即除法定不可抗力事件外，不管导致违约是由于违约方的故意，还是过失，亦或第三方责任引起，违约方均因承担违约责任。如果天朗海峰公司认为是供电局导致其违反了与小业主的合同约定，则根据合同的相对性，应依法追究供电局的责任，而非据实迟延履行与小业主的合同。其次，天朗海峰公司的受电工程属于天朗海峰公司开发的小区与市政供电管网之间的受电工程，不在小区内进行，小区内的其他工程有临时水电尽可进行，因此，该单项工程完全可以与小区内的其他工程并行施工，而非其他全部工程停工，等供电工程施工完成后才能进行。最后，根据天朗海峰公司提供的证据显示，天朗海峰公司的供电方案在2012年11月6日即已完成供电方案变更，供电方案变更发生在天朗海峰公司与小业主的签订买卖合同之前，天朗海峰公司在签订合同时已经知道其对房屋交付的影响，仍约定在2013年9月30日前交付房屋，该理由不能作为其逾期交房的理由。此外，根据供电局出具的不同意设计图纸的意见说明，是因为天朗海峰公司未按照新供电方案设计图纸导致在2013年7月25日才拿到供电局出具的《客户供电方案审批表》原件并最终导致延期，而非供电局再次变更审批方案导致，天朗海峰公司混淆视听，企图逃避逾期交房的违约责任。
二、关于马戏节影响逾期交房。首先，天朗海峰公司在原审中，提出供电局要求在马戏节期间停电从而导致其无法施工引起逾期，二审中，又提出马戏节期间政府不停电从而导致其无法按计划停电调试、验收，据此可以看出，马戏节政府关于电力供应的管制对其施工根本没有造成影响，因为，天朗海峰公司根本就不知道该通知的内容。退一步讲，即便马戏节期间政府关于电力供应的管制影响天朗海峰公司的施工，但该事件发生在天朗海峰公司逾期交楼之后，也不构成天朗海峰公司逾期交楼的理由。
三、关于华润万家入住涉案小区的迟延实属天朗海峰公司擅自变更规划导致，根本无构成免除天朗海峰公司逾期履行合同的理由。天朗海峰公司将规划变更强加到政府头上，并以此作为自己不可控制的事由意图免除逾期交房的责任，但从天朗海峰公司提供的证据来看，完全是华润万家和天朗海峰公司协商好修改已经审批的规划，并修改施工图，重新办理规划变更报批等手续，华润万家只是向政府部门施加了一定的影响，加快规划变更和施工手续的办理。政府没有任何直接的要求天朗海峰公司变更规划，也未要求天朗海峰公司必须引进华润万家进入，天朗海峰公司完全是为了享受华润万家入住所带来的利益而主动进行的规划变更，根据权责一致原则，因此而造成的逾期应该由天朗海峰公司承担，而非单方损害弱势小业主的合法权益。
四、原审判决遗漏关于天朗海峰公司交付的房屋存在空调无法分户计费和室内电线、电话和网络线路没有末端预埋到线盒，预埋线管内没有穿线等问题。天朗海峰公司在售楼时的楼书等的楼盘宣传资料明确具体确定如下内容：1、案涉的房屋不同于普通住宅，为居家和办公两用性质的商品房（即soho）；2、房屋采取中央空调方式制冷，且中央空调分户精准计费。对于珠海这种常夏无冬、空调使用时间达半年之久的城市，功能混合的房屋因住宅和办公用户使用空调的频率和时间不同，能否做到分户计费，对作为购买购房房屋作为办公用途的小业主日后电费计量影响很大。正因为如此，小业主才同意按照18000元／平方米以上的如此高的单价与天朗海峰公司订立商品房买卖合同，购房案涉购买房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，楼书的上述约定，即使未载入商品房买卖合同内容，也应视为合同内容，天朗海峰公司违反该约定，应当承担违约责任。此外，小业主与天朗海峰公司商品房买卖合同附件四第三条第（7）-（9）项项约定了灯具类型、照明系统性能和控制方式等，但天朗海峰公司于2014年5月23日交付给小业主的房屋室内电线、电话线和网络线也没有末端预埋到线盒，预埋线管内没有穿线，明显违反了双方合同约定的交楼标准。事实上，截止原审庭审，天朗海峰公司都无法将中央空调分户计费的房屋交付给小业主（天朗海峰公司当庭也予以认可），电线、电话线和网络线也没有末端预埋到线盒，预埋线管内没有穿线，小业主也因此未收楼。因此，即便天朗海峰公司已就案涉房屋取得竣工验收备案表，但因其所交付的房屋不符合双方合同约定的交楼标准，小业主有权拒收，并要求天朗海峰公司承担逾期期间的违约责任。但考虑到诉讼的时间成本等问题，小业主并未上诉。
综上所述，天朗海峰公司辩解的逾期交楼不承担违约责任的理由根本不能成立，恳请尊敬的法庭，能严格遵循法律规定，理性辨析天朗海峰公司的上诉，切实维护小业主的合法权益。
二审期间，上诉人天朗海峰公司向本院提出申请，请求本院就如下事项向市供电局进行调查：1、因天朗海峰小区供电方案先后三次改变，市供电局批准最终供电方案的时间；2、因天朗海峰小区原供电方案将已批准确定的进入该小区的“天朗乙线”高压进线电缆接驳口（位于华发新城公交总站附近的东堡变电站）变更调整至珠海大道东“华发新城”对面巴士站附近的“天朗乙线环网柜”，“天朗乙线环网柜”建设安装完成并具备接驳条件的时间；3、因第一届中国国际马戏节保供电，市供电局于2013年11月18日至12月2日不安排计划停电的事实。
本院依据上诉人天朗海峰公司的申请，特致函市供电局查询如下事项：一、市供电局是否先后三次改变天朗海峰小区供电方案？市供电局最终批准供电方案的时间是什么时候？二、市供电局是否将天朗海峰小区原供电方案已批准确定的进入该小区的“天朗乙线”高压进线电缆接驳口（位于华发新城公交总站附近的东堡变电站）变更调整至珠海大道东“华发新城”对面巴士站附近的“天朗乙线环网柜”？是什么时间决定调整的？以及完成“天朗乙线环网柜”建设安装完成并具备接驳条件的时间是什么时候？三、因第一届中国国际马戏节保供电，市供电局是否于2013年11月23日发出通知称2013年11月18日至12月2日不安排计划停电？天朗海峰公司是否在该时间段内申请停电接火施工？
市供电局复函称：一、关于天朗海峰小区供电方案答复情况。根据客户档案资料记载，市供电局于2011年5月11日第一次答复天朗海峰小区报装容量8450kva的供电方案；之后，天朗海峰公司补充负荷情况说明资料，要求双电源供电，且更改报装容量为9450kva，市供电局于2011年10月19日再次答复供电方案。根据《供电营业规则》的规定，供电方案有效期从供电方案正式通知书发出之日起至受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，逾期注销。至2012年10月，天朗海峰小区的受电工程设计资料尚未通过审核，受电工程不具备开工条件，但供电方案即将过期，市供电局根据客户的申请，重新拟定并于2012年11月8日第三次答复供电方案。二、关于市供电局扩配套天朗海峰户外开关箱情况。根据客户档案资料记载，市供电局2011年10月批复供电方案为天朗海峰配电房电源分别由东堡变电站和屏东变电站f7专线双电源引接；因供电方案过期，2012年11月市供电局根据当时的电网网架情况和规划原则，重新批复供电方案为新建天朗海峰开关站电源由屏东变电站f13和东堡变电站f4天朗海峰乙线之天朗海峰户外开关箱双电源引接，其中天朗海峰户外开关箱由市供电局配套建设，于2013年10月30日完成投运送电，具备接入条件。三、停电计划审批情况。经查阅市供电局相关记录，天朗海峰公司委托的施工单位于2013年11月20日发起停电计划，申请送电时间为2013年12月5日，经综合停电安排，市供电局批准该项目停电时间为2013年12月12日。
2015年4月20日，经上诉人天朗海峰公司再次申请，本院向市供电局进行补充调查如下事项：一、“天朗海峰公司电缆分接箱”具体施工建设的时间？二、“天朗海峰公司电缆分接箱”是否在《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》的规定时限内完成建设？三、市供电局是否曾经于2013年10月23日发出通知：“因马戏节保供电，2013年11月18日至12月2日不安排计划停电”？
市供电局复函称：一、“天朗海峰公司电缆分接箱”具体施工建设时间。根据市供电局工程档案记录，天朗海峰10kv业扩配套工程（工程内容包括天朗海峰公司电缆分接箱）于2013年8月7日下达项目投资计划开始建设，于2013年10月30日竣工投产；二、“天朗海峰公司电缆分接箱”建设时限问题。天朗海峰10kv业扩配套工程受物质采购、施工安排等影响，未能在《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》规定时限内完成工程建设。但《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》作为企业内部文件，仅对内部工作进行考核管理，市供电局并未对外承诺业扩工程配套项目建设时限，也未与相关客户签订工程建设投运时间。市供电局在天朗海峰10kv业扩配套工程建设过程中已积极采取措施，争取项目早日投运。三、停电计划审批情况。经查阅市供电局调度相关记录，市供电局确实于2013年10月23日发出过“11月18日至12月2日不安排计划停电预通知”，通知的内容：“因马戏节保供电，初定11月18日至12月2日不安排计划停电，请相关施工单位尽快调整施工计划，错开保电期间接火施工。”
本院另查明，《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》第6.4条规定，中压业扩工程配套项目下达后，工程部门在25个工作日内组织完成施工，具备验收条件。
本院还查明，2013年3月29日，天朗海峰公司与珠海康泰明输变电工程有限公司签订《工程承包合同》，将珠海天朗海峰房地产项目高压进线及变配电工程发包给珠海康泰明输变电工程有限公司施工。2013年5月16日，双方又签订《工程承包补充协议》，约定的工程工期为自2013年5月10日至2013年7月15日，共65个日历天。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人天朗海峰公司上诉主张因市供电局改变已批准的供电方案和供电接驳口位置、为了保马戏节用电而停止安排计划用电、以及华润万家超市进驻天朗海峰小区而改变规划等原因导致的延期交房属于上诉人天朗海峰公司不能控制的原因，因此，上诉人天朗海峰公司不应承担逾期交房的违约责任。故本案的焦点为：一、市供电局改变已批准的供电方案是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由；二、市供电局改变供电接驳口位置是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由；三、为保马戏节用电而停止安排计划用电是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由；四、华润万家超市进驻天朗海峰小区而改变小区规划是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由。
关于市供电局改变已批准的供电方案是否为天朗海峰公司逾期房的免责事由问题。本院认为，从市供电局致本院的复函中可知，市供电局几次改变已批准的供电方案的原因一是因为天朗海峰公司更改了报装容量（从报装容量8450kva变更为9450kva），二是因为供电方案即将过期。因此，市供电局改变已批准的供电方案不是因为市供电局的原因，而是因天朗海峰公司自身的原因造成的，则天朗海峰公司以此主张逾期交房的免责事由没有事实依据，本院不予支持。
关于市供电局改变供电接驳口位置是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由问题。本院认为，首先，2012年11月，市供电局根据当时的电网网架情况和规划原则，重新批复供电方案为新建天朗海峰开关站电源由屏东变电站f13和东堡变电站f4天朗海峰乙线之天朗海峰户外开关箱双电源引接，市供电局此行为属于政府规划调整行为，且该规划调整行为不是基于天朗海峰公司的过错做出的，而是基于社会公共利益做出的，因此，该规划调整行为不可归责于作为开发商的天朗海峰公司；其次，根据《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》第6.4条规定，中压业扩工程配套项目下达后，工程部门在25个工作日内组织完成施工，具备验收条件。而本案中，2012年11月，市供电局就已经批复天朗海峰公司要新建供电接驳口，但迟至2013年8月7日才开始建设，且于2013年10月30日才竣工投产。市供电局并未依照《广东电网公司中低压业扩工程配套项目管理办法》规定的时限建设好天朗海峰10kv业扩配套工程，此乃作为开发商的天朗海峰公司无法预见、亦无法控制的；最后，依据双方合同第七条第二款第3点之约定，由于非出卖人所能控制的事件影响，出卖人可以据实予以延期。而如上所述，市供电局改变供电接驳口位置及未按规定时限内建设完工并非天朗海峰公司所能控制的。因此，天朗海峰公司关于市供电局改变供电接驳口位置为其逾期交房免责事由的观点有事实及合同依据，本院予以支持。关于天朗海峰公司逾期交房免责的天数问题。本院认为，因市供电局2013年10月30日才将“天朗海峰公司电缆分接箱”竣工完成并投产，因此，从合同约定的交房时间（即2013年9月30日）至天朗海峰公司电缆分接箱竣工完成的时间（2013年10月30日）期间计30天为天朗海峰公司逾期交房免责的部分天数。同时，市供电局将天朗海峰公司电缆分接箱竣工完成后，应给予天朗海峰公司高压进线及变配电工程合理的施工时间。因天朗海峰公司与珠海康泰明输变电工程有限公司签订的《工程承包合同》及《工程承包补充协议》中约定的施工时间为65个日历天，故本院认定合理的工程工期为65个日历天。因此，天朗海峰公司逾期交房免责的天数合计为95天（=30天＋65天）。天朗海峰公司在2014年5月23日通知交房，超过合同约定的交房日期2013年9月30日共计234天，扣除上述可以免责天数，则天朗海峰公司逾期交房的天数为139天（=234天-95天），天朗海峰公司应向被上诉人袁梓轩支付逾期交房违约金人民币21704元（780721×139×0.0002）。
关于为保马戏节用电而停止安排计划用电是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由问题。本院认为，因马戏节保供电时间为2013年11月18日至12月2日期间，而如上所述，本院对天朗海峰公司从2013年9月30日至12月30日期间逾期交房的天数已予以免责，故天朗海峰公司重复计算免责天数的主张没有事实依据，本院不予支持。
关于华润万家超市进驻天朗海峰小区而改变小区规划是否为天朗海峰公司逾期交房的免责事由问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律或按照约定解决。本案中，天朗海峰公司改变了小区部分规划的目的是为了履行与华润万家超市的租赁合同，并非天朗海峰公司所主张的不属于其控制的范围，虽然客观上方便了天朗海峰小区业主的生活，但并不属于天朗海峰公司逾期交房的免责事由，因此，对天朗海峰公司的该主张，本院不予支持。
综上，天朗海峰公司的部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。原审法院因部分事实未查明清楚，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1106号民事判决内容为：珠海天朗海峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向袁梓轩支付逾期交房违约金人民币21704元；
二、驳回珠海天朗海峰房地产开发有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费452元，财产保全费520元，合计972元，由珠海天朗海峰房地产开发有限公司负担475元，由袁梓轩负担497元；二审案件受理费717元，由珠海天朗海峰房地产开发有限公司负担420元，由袁梓轩负担297元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年七月十五日
书 记 员 陈妙斯