浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4778号
上诉人（原审原告）：杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司，住所地杭州市上城区湖滨路×号。组织机构代码：68906114—4。
法定代表人：黄扬文，经理。
委托代理人：赵国良，浙江箫和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州湖滨国际商业发展有限公司，住所地杭州市上城区东坡路7号。统一社会信用代码：91330100731496433K。
法定代表人：沈国军，董事长。
委托代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。
委托代理人：郑佩，该公司员工。
上诉人杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司因与被上诉人杭州湖滨国际商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院(2016)浙0102民初223号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2014年1月21日，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司（作为乙方、承租人）与杭州湖滨国际商业发展有限公司（作为甲方、出租人）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将坐落于杭州市湖滨路×号杭州湖滨国际美食街项目区域内商铺出租给乙方；租赁期限自2014年2月1日至2017年1月31日止；2014年2月1日至2014年3月31日及2014年4月21日至2015年1月31日的租金标准为117773元/月；2015年2月1日至2016年1月31日的租金标准为125136元/月；物业管理费自2014年2月1日至2017年1月31日按29040元/月标准支付；乙方应在本租金周期（每个日历月为一个周期）期满每日历月24日或之前向出租人提前支付下个日历月租金周期即下一个月的租金及物业管理费；对于乙方的违约，甲方有权在给予乙方不少于10天的书面通知后停止对租赁场所的公用事业、空调、暖气等供应并直至乙方的违约行为得到完全纠正为止；租期届满或提前终止并满一个月后，若乙方已根据第4.2条将租赁场所归还予甲方，无任何未支付予出租人的款项（包括根据本合同需由承租人支付的违约金、赔偿款等），且无任何占用租赁地址的未注销证件（包括工商营业执照、税务登记证等），甲方应将保证金无息返还乙方；租期届满或提前终止并满一个月后，若乙方已全部付清水电费等公用事业费，甲方应将水电保证金无息返还乙方。合同还就其他相关事项进行了约定。后杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司依约向杭州湖滨国际商业发展有限公司交付保证金440439元及水电保证金10000元，并支付租金至2015年12月底。杭州湖滨国际商业发展有限公司依约将案涉房屋交付给杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司使用。至2015年12月28日，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未向杭州湖滨国际商业发展有限公司交付2016年1月的租金及物业费，同日，杭州湖滨国际商业发展有限公司出具公函一份，载明：“现我司就逾期未支付租金、物业管理费等事宜，正式向贵司致函……3、立即向我司补缴拖欠的租金、物业管理费等费用共计154176元。4、2015年12月29日13：00前若仍未将欠款缴清，我司将采取必要措施减少我司的进一步损失（如：断水、断电、查封或收回铺位等）……”同年12月29日下午1时许，杭州湖滨国际商业发展有限公司停止对杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的水电供应。故杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司于2015年12月30日发函给杭州湖滨国际商业发展有限公司，载明：“2015年12月29日午1：30分，贵公司派人到我店强行关闭电源，致使正在营业的寿司店被迫关门停止营业。……为此我公司发函给贵公司：1、立即回复供电；2、赔偿因停电造成的营业损失及原材料损失；3、向我公司道歉并承诺今后不再发生此类事件。……”2016年1月16日，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司员工通过短信向杭州湖滨国际商业发展有限公司经理发函，载明：“鉴于贵公司于2015年12月29日强行将我公司（湖滨路×号）寿司门店电源关闭，致使该寿司门店不能继续经营。为避免损失的进一步扩大，请贵公司尽快与我司办理门店交接手续。否则，因此而造成的一切后果均由贵公司承担。”同年1月18日，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司向杭州湖滨国际商业发展有限公司发送告知函一份，载明：“关于我公司承租贵公司湖滨路×号商铺与贵公司办理移交手续一事，我司已于2016年1月16日发短信通知贵司，然而得到的答复是，必须首先接受贵司的解决方案，既返还我司276619元押金并签订和解协议方可办理移交……为此我司在此发函通知贵司，请贵司速与我司联系，尽快办理移交事宜，否则由此造成的一切损失我司不承担任何责任。”同年1月20日，杭州湖滨国际商业发展有限公司向杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司发送公函一份，载明：“我司于2016年1月18日收到贵司《告知函》，基于目前贵我双方的协商情况，回函如下：1、请贵司于2016年1月31日前，将位于杭州市上城区湖滨路×号铺位的物品清点、搬离，并将装修装饰拆除，所需费用均由贵司承担……2、就我司与贵司之间的和解协议/终止协议的具体条款，双方继续协商。”同年1月25日，杭州湖滨国际商业发展有限公司将杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司所承租的铺位上锁。后双方因合同的履行及损失的赔偿发生争议，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司于2016年1月18日向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方订立的商铺租赁合同于2015年12月29日解除；2、杭州湖滨国际商业发展有限公司返还保证金440439元，水电保证金10000元；3、杭州湖滨国际商业发展有限公司赔偿终止合同违约金750816元；4、杭州湖滨国际商业发展有限公司赔偿违法停电给杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司造成的经济损失416366元；5、杭州湖滨国际商业发展有限公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司申请增加以下诉讼请求：6、杭州湖滨国际商业发展有限公司支付往返佛山至杭州的过路费、停车费、油费4119元、酬金19200元、证据保全公证费6700元、律师代理费38500元。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司为此已支出诉讼代理费38500元。在诉讼过程中，因杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司申请，经法院委托鉴定，浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司出具工程造价咨询报告书一份，鉴定结论为：湖滨路×号房屋租赁合同纠纷中的装修工程折旧后造价为194819.3元。
另查明，因杭州湖滨国际商业发展有限公司停止水电供应的行为，导致杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司食材损失若干。
原审法院认为，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司订立商铺租赁合同是当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应当全面履行合同的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未按照约定时间交付租金，之后杭州湖滨国际商业发展有限公司对租赁房屋停水停电。至2016年1月25日，杭州湖滨国际商业发展有限公司实际控制租赁房屋，双方的商铺租赁合同自此已经实际无法继续履行，双方均以行为表明对商铺租赁合同予以解除。在诉讼过程中，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司对合同解除一致认可，予以确认。对合同解除的时间，杭州湖滨国际商业发展有限公司于2016年1月25日实际控制租赁房屋，双方的合同自此解除。因此，确认杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司之间的商铺租赁合同自2016年1月25日起解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未按照约定时间交付租金，违约在先，之后杭州湖滨国际商业发展有限公司对租赁房屋停水停电亦系违约行为，应当各自承担相应的责任。双方的上述行为系造成商铺租赁合同解除或者终止的原因，双方过错相当，各自对对方的损失承担对等责任。对杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的损失，确认如下：1、营业损失，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司要求营业损失36366.54元，其提供的证据不足以证明其主张，不予确认；2、食材损失，根据杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司提供的照片、票据及市场行情综合考虑，酌定该项损失为50000元；3、装修损失，根据浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司出具的工程造价咨询报告书，确认该项损失为194819.3元；4、交通费，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司提供的证据不足以证明该费用发生的必要性，且不具合理性，不予确认；5、证据保全公证费，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司主张该费用6700元，该费用系杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司为完成其举证责任支出的费用，且系不必然发生的费用，不予确认；6、律师代理费，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司主张律师代理费38500元，并提供相应的证据予以证明，且符合合同约定，予以确认；7、随车人员酬金，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司提供的证据不足以证明该费用发生的必要性，且不具合理性，不予确认。综上，确认杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的损失为283319.3元（50000元+194819.3元+38500元），杭州湖滨国际商业发展有限公司应当承担的损失数额为141659.65元（283319.3元×50%）。关于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司要求杭州湖滨国际商业发展有限公司支付违约金750816元的请求，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司欠付租金违约在先，同时杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的相应损失已经予以处理，对杭州湖滨国际商业发展有限公司相应的违约金酌定予以免除。关于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司要求返还保证金440439元和水电保证金10000元的请求，在诉讼过程中，杭州湖滨国际商业发展有限公司同意上述保证金与租金一并予以处理，从减少双方诉累的角度，予以认可，上述保证金在扣除2016年1月1日至2016年1月25日的租金128480元【（125136元+29040元）/30×25】后，应予返还。据此，杭州湖滨国际商业发展有限公司应返还杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司保证金数额为321959元（450439元-128480元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、一百一十四条、一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司订立的商铺租赁合同自2016年1月25日起解除；二、杭州湖滨国际商业发展有限公司赔付杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司损失141659.65元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；三、杭州湖滨国际商业发展有限公司返还杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司保证金及水电保证金321959元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果杭州湖滨国际商业发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19359元，减半收取9679.5元，由杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司负担5552.4元，由杭州湖滨国际商业发展有限公司负担4127.1元。
宣判后，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认为杭州湖滨国际商业发展有限公司于2016年1月25日实际控制租赁房屋是认定事实错误。2015年12月29日，杭州湖滨国际商业发展有限公司在没有事前告知的情况下，擅自停水停电，并派两名保安昼夜轮流把守，不准许将店内属于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的任何物品拿走，包括冰箱、冰柜内冷藏冷冻食品及成品半成品，店铺完全被杭州湖滨国际商业发展有限公司掌控，时至今日，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的物品仍在商铺内。杭州湖滨国际商业发展有限公司在原审法庭上辩称：之所以不让杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司将店内物品拿走，是为了防止杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司拖欠杭州湖滨国际商业发展有限公司的费用不能偿还而采取的措施。由此就已经证明杭州湖滨国际商业发展有限公司自对店铺停水停电后，就实际控制了店铺。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司将店门上锁，是为防止店内物品丢失。上述事实有杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司提交的相关证据证实，同时在原审开庭前杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司已经申请法院调取报案记录（原审法院未调取）。原审判决认定杭州湖滨国际商业发展有限公司于2016年1月25日实际控制租赁房屋只是听取了杭州湖滨国际商业发展有限公司单方面说辞，更何况杭州湖滨国际商业发展有限公司也承认他不准许杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司将店内属于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的物品拿走，显然自2015年12月29日起该店铺就在杭州湖滨国际商业发展有限公司的实际掌控之中。二、2015年12月29日后发生的租金损失应当由杭州湖滨国际商业发展有限公司自行承担。由于店铺停水停电，造成合同被迫不能履行，判决杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司支付2016年1月1日至25日租金及物业等费用没有事实根据，原审判决认为餐厅不能继续营业是由于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未提前交纳租金的行为所致，而杭州湖滨国际商业发展有限公司没有过错。原审判决对杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的各项损失除未支持的外，全部打了对折，而杭州湖滨国际商业发展有限公司的租金损失却要求杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司全额赔偿，这一判决是不公平的。自2015年12月29日停水停电以后，餐厅无法继续营业，杭州湖滨国际商业发展有限公司更不允许继续营业。此后所发生的租金损失应由杭州湖滨国际商业发展有限公司自行承担。三、杭州湖滨国际商业发展有限公司停水停电行为是造成合同终止履行的根本原因。本案事实非常清楚，正如一审判决认定的，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司没有在约定时间交付租金，杭州湖滨国际商业发展有限公司即对租赁房屋停水停电，应当各自承担相应的责任。按照双方签订的租赁合同约定，每月24日前交纳下月租金，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司逾期未交，杭州湖滨国际商业发展有限公司于当月29日停水停电。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司并不否认违约，应当承担相应的违约责任，但杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的违约行为不会必然导致合同的不能履行。杭州湖滨国际商业发展有限公司享有合同中约定的救济权。合同第3.2（a）条约定：“于租期内，如果承租人违反或不遵守或不履行其于本合同项下的任何责任和义务，出租人有权直接从保证金中抵扣承租人的任何到期未付款项和/或违约金及由此给出租从造成的任何损失、费用和支出”。合同10.3（a）约定：“承租人未充分履行其付款义务，为自该等付款到期应付之日起至出租人实际收到之日止，每逾期一日，按照逾期付款额的0.3%标准计算的金额”。因此杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司逾期未交租金的行为是一般性违约，不会对继续履行合同产生实质性的影响。杭州湖滨国际商业发展有限公司并没有按照合同中上述约定履行，置合同约定而不顾，断然采取了对店铺停水、停电行为，从而造成了合同不能履行，杭州湖滨国际商业发展有限公司的行为是根本性违约。10.2（a）约定：“对于承租人的违约，出租人有权在给予了承租人不少于10天的书面通知后停止对租赁场所的公用事业、空调、暖气等供应直至承租人的违约行为得到完全纠正为止”。杭州湖滨国际商业发展有限公司停水停电没有提前10天通知杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司。事实是，2015年12月29日下午1点30分，杭州湖滨国际商业发展有限公司在关闭水电的过程中，当场将通知函交给了杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司。杭州湖滨国际商业发展有限公司辩称是提前一天即12月28日送达了通知，并有杭州湖滨国际商业发展有限公司签收，直到开庭，杭州湖滨国际商业发展有限公司也没有拿出有杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司签收的证据。合同中10.2（a）的约定只是针对公共事业、空调及暖气，没有约定可以停水停电，仅就合同这一条约定，杭州湖滨国际商业发展有限公司的违约行为表现为两点，一是没有履行提前告知义务，二是其行为超出了合同约定范围。正是杭州湖滨国际商业发展有限公司的这一行为，直接导致了合同的终止履行。四、原审法院判决赔偿的项目及金额错误。1、营业损失，原审判决以杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司提供的证据不足为由不支持杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的主张。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司向原审法院提交的证据足以证明杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司自2015年12月29日至12月31日期间的损失，退一步讲，就算盈利不计算在内，那么三天的房屋租金、物业、员工工资及税金等也都是必然发生的。2、交通费，包括燃油费过路费及随车人员酬金，也就是原审判决没有确认的第4和第7。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司是应杭州湖滨国际商业发展有限公司之约（杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司向原审法院提交的证据5）从广东来杭州将店内设备等物品运回，当车辆人员来杭后，因杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司拒绝在杭州湖滨国际商业发展有限公司事先写好的和解协议上签字，杭州湖滨国际商业发展有限公司不准许搬运任何物品，使得车辆人员空返。该笔费用的发生原审判决认为不具有必要性、合理性是错误的。因为来杭州拉货是杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司收到了杭州湖滨国际商业发展有限公司的函，要求杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司在2016年1月31日前将店内物品搬出，空车返回是杭州湖滨国际商业发展有限公司不准许将店内物品搬出，因此该费用的发生应当由杭州湖滨国际商业发展有限公司承担。3、证据保全公证费，因杭州湖滨国际商业发展有限公司一直控制店铺，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司为防止物品丢失以及证明店铺内的所有设备及物品情况而采取的保全措施，并非原审判决认为的是不必然发生的费用。4、违约金，合同的终止履行是由于杭州湖滨国际商业发展有限公司的违约行为所致，根据合同10.3(d)约定，应当赔偿与6个月固定租金等额的违约金。原审法院认为杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司违约在先，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的相应损失已经处理，对杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司相应的违约金酌定予以免除。不应当以违约先后来判定过错大小，本案中导致合同不能继续履行的原因并不是由于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司没有按照约定交纳租金，而是由于杭州湖滨国际商业发展有限公司擅自停水停电所致，杭州湖滨国际商业发展有限公司应当对其行为承担相应的违约责任，既按照合同10.3(d)约定赔偿违约金。综上，原审判决并没有按照双方在履行合同过程中的过错各自承担合同中约定的相应责任，认为“双方过错相当，各自对对方的损失承担对等责任”。原审判决违背了公平原则。请求撤销原判，依法改判1、杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司订立的商铺租赁合同自2015年12月29日解除。2、杭州湖滨国际商业发展有限公司返还杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司保证金及水电保证金450439元。3、杭州湖滨国际商业发展有限公司赔偿杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司违约金750816元。4、杭州湖滨国际商业发展有限公司赔偿杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司装修（194819.3元）、食材（50000元）、营业（36366.54）、往返佛山萧山间过路费、燃油费、停车费（三项计4119元）、随车人员酬金（19200元）损失计：304504.84元。5、杭州湖滨国际商业发展有限公司赔偿证据保全公证费（6700元）、律师费（原审38500元、二审26100元）合计：71300元。以上合计：1577059.84元。原审判决返还321959元保证金、赔偿141659.65元损失，合计：463618.65元，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司要求杭州湖滨国际商业发展有限公司还要赔偿：总计：1113441.19元（1577059.84元-463618.65元）。6、杭州湖滨国际商业发展有限公司承担一、二审全部案件受理费。
被上诉人杭州湖滨国际商业发展有限公司辩称：一、关于杭州湖滨国际商业发展有限公司是否于2016年1月25日实际控制店铺之事实认定。法院认定杭州湖滨国际商业发展有限公司于2016年1月25日实际控制租赁店铺正确无误。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司称“2015年12月29日，杭州湖滨国际商业发展有限公司在事先没有告知的情况下擅自停水停电，并派两名保安昼夜轮流把守，不准许将店内属于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的任何物品拿走…”然而，该说法并不属实。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司欠租的行为早已产生，且经杭州湖滨国际商业发展有限公司不断催促仍执意违约。杭州湖滨国际商业发展有限公司无法搬运大件货物一方面是因为搬运大件物品出商场需要出门单，然而因杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司尚欠杭州湖滨国际商业发展有限公司租金等费用未结清，故其尚未取得出货的单据；另一方面，正是杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司准备擅自转移物品的行为，引起了杭州湖滨国际商业发展有限公司的合理怀疑，即杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司将逃租一走了之。另外，商场保安实际上只禁止杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司将设备、桌椅等大件物品拿走，而所谓的冷冻食品、成品半成品等小件物品根本不在杭州湖滨国际商业发展有限公司禁止之范围内。试问杭州湖滨国际商业发展有限公司听任日料店所需之新鲜食材腐坏，至诉讼终结时又剩余多少价值？杭州湖滨国际商业发展有限公司只禁止带走大件物品的行为符合情理与实际情况，且杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司也将确实店内原材料及部分物品陆续出货。同时，杭州湖滨国际商业发展有限公司也从未限制杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的员工出入店铺。事实上，直至2016年1月25日，杭州湖滨国际商业发展有限公司方才对店铺上锁，实现了对店铺的完全控制。故因此，原审法院对杭州湖滨国际商业发展有限公司2016年1月25日实际控制租赁房屋的事实认定并无不当。二、一审法院判令杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司支付2015年12月29日后发生的租金损失合情合理。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司声称杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司由于杭州湖滨国际商业发展有限公司的断水断电行为无法履行合同，也就没有实际使用店铺，故而无需履行支付租金的义务。但《商铺租赁合同》约定的缴付租金的方式是先付后租（应于2015年12月24日缴纳），纠纷也是由于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司拒绝缴纳该部分租金、未履行合同义务而起，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司已先行违约。故杭州湖滨国际商业发展有限公司的后续行为，也符合合同法先履行抗辩权的规定。此外，法院结合实际情况认定合同于2016年1月25日解除，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司也无异议。在2015年12月29日至2016年1月25日期间，合同依然有效。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司无法正常使用商铺乃其自身过失导致，并不能当然免除其合同义务，其理由没有任何法律与合同依据。退一步说，即使杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司不能履行缴纳租金的义务，也应当承担违约责任，赔偿杭州湖滨国际商业发展有限公司因店铺空置而产生的租金损失（杭州湖滨国际商业发展有限公司尚未完全控制该商铺）故原审法院对于该部分租金的判决合理，于法有据。三、杭州湖滨国际商业发展有限公司停水停电的行为并非造成合同终止履行的根本原因。杭州湖滨国际商业发展有限公司之所以在杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司欠付租金后，采取停水停电的处理方式，实际上有更深层次的原因。正如杭州湖滨国际商业发展有限公司在诉讼过程中所言，杭州湖滨国际商业发展有限公司获悉杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的经营出现了严重困难，在外欠有大量债务（其员工大量离职也是后续的印证），因现金流断裂导致供货商停止供应食材并上门催款。杭州湖滨国际商业发展有限公司有理由怀疑杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司不具付租能力，故对其欠付租金的行为异常警惕。2015年12月23日，杭州湖滨国际商业发展有限公司已就租金事宜与杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司协商。至2015年12月28日，杭州湖滨国际商业发展有限公司发现杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司只是为了拖延时间，实际没有还款能力，便采取措施明确告知杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司，若其未于次日下午前付款，就将采取必要措施以减少进一步损失。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司仍然拒绝缴纳租金的行为，使得杭州湖滨国际商业发展有限公司对杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司履约能力的不安进一步加深。故，万般无奈之下，杭州湖滨国际商业发展有限公司才会选择停止履行己方供电供水的义务，采取这种合同中业已约定的强制措施。一方面迫使杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司尽快缴纳租金，另一方面也是为了避免损失继续扩大。实际上杭州湖滨国际商业发展有限公司的强制措施并未造成实质损害，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司如果真想继续租赁店铺，在12月底完全可以补交租金，马上恢复营业。而杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司至今未缴纳欠付租金，可见造成合同终止履行的根本原因就是乙方根本性违约。四、原审法院判决赔偿的项目及金额并无不当。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司关于项目及金额的观点亦存在错误。由于以下三点原因，故原审法院判决正确无误：1、杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未完成其关于营业损失的举证责任；2、交通费、证据保全费等确非必要支出。3、违约金，按《合同法》第120条规定，当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。因此，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司提出的，理应赔偿的项目及金额均存在漏洞，缺乏法律与合同依据，对于原审法院的判决的质疑薄弱无力。综上，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司不合理的诉求。
上诉人杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司和被上诉人杭州湖滨国际商业发展有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司于2014年1月21日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。由于在本案中杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未按照约定时间交付租金，之后杭州湖滨国际商业发展有限公司对租赁房屋停水停电亦违反了双方合同的约定，原审法院认定双方过错基本相当，对对方的损失承担对等责任并无不当。对于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司主张的营业损失、交通费，由于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司所提供的证据不足以证明营业损失，而交通费不具有合理性，原审法院均未予确认并无不妥；证据保全公证费，并不必然需发生的费用，原审法院不予确认亦并无不妥。根据双方所签订的《商铺租赁合同》第二部分第10条3违约赔偿（d）约定：“非因法定或本合同规定的一方可提前解除合同的情形，任何一方单方提前终止本合同的，则与6个月固定租金（以终止时适用的基本租金标准为准）等额。”本案中由于杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未按约定时间向杭州湖滨国际商业发展有限公司交付租金，后杭州湖滨国际商业发展有限公司对租赁房屋停水停电，双方均违反了合同的约定，且违约过错基本相当，故原审法院对杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司要求杭州湖滨国际商业发展有限公司支付的违约金750816元未予支持并无不当。杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的上述上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。由于在本案中杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司未按约定时间向杭州湖滨国际商业发展有限公司交付租金，之后杭州湖滨国际商业发展有限公司对租赁房屋停水停电，双方均以自己的行为表明本案所涉的《商铺租赁合同》已经无法继续履行，且在原审法院审理中，双方亦一致认可对合同解除，故双方于2014年1月21日签订的《商铺租赁合同》已经解除。由于杭州湖滨国际商业发展有限公司在2015年12月29日对出租给杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司房屋停水停电，导致杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司无法经营，直至2016年1月25日杭州湖滨国际商业发展有限公司实际控制租赁房屋。因此，杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司从2015年12月29日起无需支付租金。原审法院将杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的租金计算至2016年1月25日有误，本院予以纠正。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持杭州市上城区人民法院(2016)浙0102民初223号民事判决第二项；
二、撤销杭州市上城区人民法院(2016)浙0102民初223号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担部分；
三、杭州湖滨国际商业发展有限公司返还杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司保证金及水电保证金450439元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费19359元，减半收取9679.50元，由杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司负担4819.50元，由杭州湖滨国际商业发展有限公司负担4860元。
二审案件受理费14821元，由杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司负担11951元，由杭州湖滨国际商业发展有限公司负担2870元[杭州帝湖金阁餐饮管理有限公司已预交二审案件受理费19359元，应退还7408元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州湖滨国际商业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费2870元（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）]。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十月十七日
书 记 员 项 琳