苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初2434号原告（反诉被告）：顾建国，男，1959年9月9日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告（反诉被告）：张素英，女，1963年7月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李国云，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周天麟，江苏维世德（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：阚媛，女，1993年2月18日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。原告顾建国诉被告张素英、阚媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理。审理中，被告阚媛提起反诉，本院依法受理并决定将本诉与反诉合并审理。并于2016年9月20日作出民事判决，被告阚媛对判决不服，上诉至苏州市中级人民法院。该院经审理裁定撤销上述判决，将本案发回重审。本院于2017年3月28日立案受理，并重新组成合议庭公开开庭进行审理。原告顾建国，被告张素英及其委托诉讼代理人李国云、周天麟，被告阚媛及其委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾建国向本院提出诉讼请求：确认被告张素英、阚媛签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：位于苏州市吴中区××街道独××室房产系其与被告张素英共同购买的夫妻共同财产且系唯一可居住的房产。2015年11月7日，两被告在未经其同意的情况下擅自签订房屋买卖合同。据此，其请求判如所请。被告张素英辩称，其与原告分居，出卖房屋的事情也确未经原告同意；其是受被告阚媛故意引诱才签订的本案房屋买卖合同，故该合同应属无效。被告阚媛辩称，原告与被告张素英系夫妻，且被告张素英已在合同中确认房屋的其他共有权人也愿意出售本案房屋，故本案房屋的买卖并非是该二人所称的是在另一方不知情的情况下进行的。实际上，该二人是因房价上涨而故意拒绝履行合同的。再者，即便被告张素英在本案房屋买卖中未取得实际授权，本案房屋买卖合同仍属有效；但应由被告张素英承担违约责任，原告作为张素英的丈夫对此承担连带责任。据此，被告阚媛提起反诉要求解除与反诉被告张素英于2015年11月7日签订的《房屋买卖合同》；反诉被告顾建国、张素英赔偿其损失674222元，返还给其定金10000元，承担居间服务费5750元、律师费6000元、评估费14970元。反诉被告顾建国辩称，其对反诉原告与被告张素英之间的房屋买卖并不知情，故其不认可反诉原告的反诉请求。反诉被告张素英辩称，其和反诉原告签的买卖合同应该无效，或者应予解除。理由有：1、因为本案房屋共有人对房屋买卖不知情，也不同意。2、本案合同未就必备条款进行约定，客观上也造成了合同履行的困难。3、之所以不对必备条款进行约定，是为了在网签时做低价格以规避税费；该情形损害了国家利益，故合同应属无效。4、反诉原告未按与其达成的口头付款约定履行，致使合同无法履行，也即反诉原告违约在先，故本案合同应予解除，且合同解除的责任主要在于反诉原告。综上，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，原告顾建国与被告张素英系夫妻。张素英与阚媛于2015年11月7日在苏州存房房地产经纪有限公司的居间下签订了房屋买卖合同一份，该合同抬头处的售房人（甲方）为张素英、顾建国，购房人（乙方）为阚媛。该合同约定：甲方将依法取得的位于苏州市吴中区郭巷街道独墅岛花园226幢2903室房屋以115万元的价格出售给乙方；乙方于2015年11月7日向甲方交付定金1万元，并采用商业贷款方式支付房款；各方约定于房产证下放十日内签订网签合同并办理资金托管手续；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约总额，责任方应据实赔偿；同时，守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费。另，该合同还约定：甲方承诺房屋产权清晰，无抵押贷款、无纠纷，屋内无户口，学区五年内未用；双方承诺在甲方房产证下放十日内办理资金托管手续；双方于银行贷款下放三个工作日办理产权过户手续；乙方在资金托管当天将差额部分付给甲方；甲方在资金托管当日拿到差额后交钥匙给乙方进行装修。同日，阚媛向张素英支付了定金1万元，向苏州存房房地产经纪有限公司支付了居间服务费5750元。另查明，本案房屋系张素英于2013年从开发商中海英奥置业（苏州）有限公司处购买，并于2015年11月16日登记至顾建国与张素英名下。2016年3月15日，顾建国与张素英的女儿顾春燕代领了本案房屋的房屋所有权证及土地使用权证等证件。阚媛称，顾建国、张素英就是不想卖房了才迟迟不去拿证的。苏州信宜房地产土地评估咨询有限公司经本院委托就本案房屋的价值出具房地产估价报告，估价为：本案房屋在2016年6月12日的市场价值为1824222元。经质证，顾建国表示因其是在2015年12月说不卖的，故应以该日期为评估的基准日期；张素英对评估意见无异议，但表示阚媛早已知晓顾建国不同意卖本案房屋了，但其仍拖延至2016年6月12日提出解除合同并申请评估，扩大损失的范围不应由其承担。阚媛对评估报告无异议，并据此主张其的损失金额为674222元。又查明，阚媛于2016年3月2日委托江苏双泽律师事务所王利群律师作为其原审代理人参加诉讼，并因此产生律师费6000元。另，阚媛在原审中提出的反诉请求原为要求继续履行房屋买卖合同；反诉被告协助其办理房屋过户手续并承担违约责任。后于2016年6月12日变更反诉请求为：解除本案房屋买卖合同（解除时间为2016年6月12日）；反诉被告承担房屋差价损失及其他违约责任。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同，被告张素英提供的商品房买卖合同、房产证领取收件单，被告阚媛提供的定金收据、佣金确认书及收款收据、法律服务委托合同及律师费发票、房屋权属登记信息查询结果证明、房地产估价报告以及本院调取的（2016）苏0506民初1136号民事判决书及庭审笔录、（2016）苏05民终10220号民事裁定书等证据在卷证明。关于合同签订的情况。顾建国表示其始终是不同意卖的；中介打电话叫其签约时，其也是拒绝的；原以为其不去签字，房子就卖不成，但一周后其从女儿处得知张素英与阚媛签了本案合同；于是，其就立即到中介处向中介与阚媛明确表示不同意卖房并与对方协商解决办法；当时，其提出两个解决方案，一是由其退还定金，二是其在阚媛全额付清第一期款项45万元才交房，如不付清，就解除合同，退还定金；但阚媛在与其就先付45万元达成口头协议后未按约履行，故其要求立即解除合同，退还定金1万元，补偿2万元；但最终双方对赔偿金额未能达成一致。阚媛则表示在本案买卖合同签字之前的2小时还联系顾建国，顾建国也表示要到场的，但在签字的时候却未到场；而其在签订本案合同时之所以没有坚持要顾建国签字，是因为张素英带着其一人与开发商签订的商品房买卖合同及购房发票表示房子是其一个人的，签字也由其一个人签就可以了；后，因合同约定其在房产证下来后的10天内支付首付款而一直催促对方，但直到其在2016年2月28日收到法院的传票时才知道对方不愿意卖房了。对此，张素英则表示虽是其一人与开发商签订的商品房买卖合同，但产证是其与顾建国一起签字办理的；顾建国对本案房屋买卖也确不知情，知晓后亦于2015年12月底明确表示不同意；另，本案合同最终未能履行是因为其与阚媛后续变更了首付款及差额的支付时间，而阚媛未按变更后的约定付款。顾建国为证明其对张素英、阚媛之间的买卖合同是不知情的，提供了张永康（中介工作人员）于2016年7月14日出具的情况说明一份，主要内容为：签订本案房屋买卖合同后，买方提出要先拿钥匙装修，卖方则提出要求买方先支付45万元；后，双方因先付金额未达成一致而协商未果；后，卖方于2015年12月底通知中介房屋不卖了，因为原告不同意卖了；双方曾于2016年1月到中介处协商赔偿事宜，买方开始还是坚持要房子，后来谈到如果赔偿的就按合同约定的房价10%赔偿，而卖方则只愿意在退还1万元定金的基础上再赔偿1万元，由此双方在当天并未谈拢；买方原准备在卖方拿到产证之后起诉卖方，但没想到卖方先将买方起诉了。经质证，张素英对此未提异议，阚媛对前述张永康出具的情况说明的真实性无异议，并陈述该情况说明中关于被告方同意退还定金1万元并赔偿1万元及“没想到卖方先将买方起诉”的内容可反映在整个房屋买卖过程中是对方违约。同时，阚媛也提交了张永康出具的情况说明一份，主要内容为：阚媛于2015年11月6日第一次看房时因为张素英在做饭，所以是顾建国来开的门；看房时，阚媛的父亲对房屋比较中意就与顾建国谈了下价格，顾建国表示房价要与张素英谈，其不能做主的；次日，阚媛与其父亲再去看房是张素英去开的门，双方也在看房时沟通了下价格并约定于当天下午在中介处签合同；另，当时有电话要求业主夫妻双方都到场，但张素英表示其先生没有时间，并带着郝某（张素英的外甥媳妇）到中介处与阚媛签订了合同；后，阚媛于2016年2月28日左右电话告知其，顾建国称张素英是在其不知情的情况下卖的房屋，并因此将张素英与阚媛诉讼到了法庭；但据实际情况而言，顾建国是知情并同意将房屋卖给阚媛的。经质证，顾建国表示其不清楚；张素英则以张永康系与本案交易有利害关系的中介工作人员为由未予认可。张素英为证明反诉顾建国对本案房屋买卖不知情及反诉阚媛应当知晓本案房屋的买卖是需要顾建国签字或同意的即阚媛并非善意第三人提供了中介工作人员张永康于2015年11月7日签字并加盖有中介印章的收件收据一份并申请郝某出庭作证。其中收据记载为中介收到张素英交付的与开发商的购房合同及发票。对此，张素英称因其与开发商的购房合同上记载有配偶，故阚媛在本案房屋买卖中对本案房屋有共有人的情形是知晓的。另，证人郝某陈述：阚媛曾同意先行支付45万元以拿钥匙进场装修；后，因顾建国在得知本案房屋买卖事宜后不同意而由其于2015年12月告知阚媛本案房屋不卖了。经质证，顾建国对上述证据及证言均无异议。阚媛对郝某的证言不予认可；对收据的真实性均无异议，但表示顾建国在其看房的时候给其开的门，签合同时也是答应到场的，但后来因为有事而未能到场，且张素英也称其有权代表顾建国签字；因此，顾建国对本案房屋买卖是知晓的。又，张素英为证明其关于双方对付款时间进行了修改且阚媛未按约付款的主张还提供了郝某、张永康、顾春燕在2016年4月13日的谈话录音，其中主要内容为郝某、顾春燕表示买方曾表示先给卖方45万元（15万元为差额，30万元为首付款）以获取钥匙进场装修，但在卖方同意后又不愿意了；张永康表示买方当时想拿钥匙进场装修，于是卖方就提出要先拿到首付款，但买方只同意将15万元差额先行支付给卖方。经质证，顾建国表示其并不知情；阚媛表示从时间上看该录音是专门针对诉讼做的，且张素英的单方陈述也都被中介工作人员张永康所否定了。同时，张素英还认为反诉是针对本诉原告的诉讼请求而提出的抵销或吞并本诉请求的请求，故阚媛以同作为本诉被告的其作为反诉共同被告缺乏法律依据。因此，法院应驳回阚媛的反诉，由阚媛另行诉讼。对此，阚媛不予认可，并表示法律规定反诉限于本诉的当事人并未要求反诉被告只能是本诉原告。另，阚媛表示顾建国与张素英是因为房屋涨价而故意拖延不履行本案房屋买卖合同的。张素英予以否认并提供了显示与本案房屋相似的房源的价格为220万元左右的网页打印件为证。经质证，阚媛对网页打印件不予认可，并表示其与张素英最开始商定的价格是113万元，但签合同的时候又涨价2万元，最终以115万元签订合同，可见张素英与顾建国就是因为房价上涨不履行合同的。庭审中，本院就此询问各方是否愿意继续履行本案房屋买卖合同。顾建国表示其不愿意继续履行。张素英表示因顾建国一开始并不知情，现也不同意，故本案房屋买卖合同已不能履行。阚媛表示其主观上愿意履行，但客观上已不具备购房资格。本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。首先，根据张素英与阚媛签订的合同的记载，买卖双方已对合同的标的、价款等主要事项进行了明确的约定。其次，虽然合同抬头记载的出卖人为顾建国与张素英，而落款处仅有张素英签字确认，但是合同的抬头与落款不一致并不影响该合同的成立。合同法规定依法成立的合同自成立时生效。因此，作为张素英的丈夫及本案房屋的共有人的顾建国以其未签字同意为由主张本案房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。本案房屋买卖合同虽于签订时成立并生效，但因顾建国于诉讼中明确表示不同意出售本案房屋，而阚媛也明确其现已不具备购房资格，故该合同实际已无法履行。据此，阚媛要求解除本案房屋买卖合同，合法有据，应予支持。至于解除时间。应以守约方即阚媛明确提出解除合同之日即2016年6月12日为本案合同解除之日。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。且合同权利义务关系因合同解除而导致的终止并不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，阚媛要求张素英返还购房定金10000元，合法有据，应予支持。关于违约责任。首先，顾建国、张素英虽主张是阚媛违约即是阚媛未按后续达成的口头约定支付差额及首付款共计45万元。但阚媛对此不予认可，且顾建国、张素英所据以主张的张永康的情况说明及谈话录音均不能证明买卖双方有达成过该项口头协议，故顾建国、张素英的该项主张，无事实依据，不予采信。其次，本案房屋买卖合同是因张素英一方未能及时履行合同致最终履行不能，故作为合同一方的张素英应对此承担违约责任。但因阚媛是在明知张素英有配偶及共有人的情况下仍与张素英一人签订合同并交付定金1万元，故其应对顾建国不同意卖房的风险负有一定的谨慎注意义务。由此，综合各方在本案合同签订及履行过程中的具体情况，酌情确定由张素英对原告主张的违约责任即赔偿差价损失674222元及居间服务费5750元承担60%的赔偿责任计404533.2元及3450元。至于阚媛的律师费主张则因于法无据而不予支持。关于顾建国的责任问题。首先，本案房屋系张素英与顾建国的夫妻共同财产。张素英在本案中所应承担违约之债系因处置该夫妻共同财产而产生的。其次，根据顾建国在庭审中关于其知道张素英在卖房及案涉房屋买卖的交易中中介确曾通知其到场签约的陈述，可确认其对张素英与阚媛针对本案房屋的买卖是知情的。再综合中介工作人员张永康出具给双方的情况说明中关于房屋买卖过程尤其是看房时顾建国曾在场及签约时张素英表示顾建国没空并与外甥媳妇郝某到场与阚媛签约的陈述，以及本案合同签订后卖方由顾建国与张素英的女儿顾春燕及外甥媳妇郝某与阚媛等人就房款支付细节进行沟通等事实，可以确定阚媛在与张素英签订时有理由相信张素英在签字时有代表顾建国签字的代理权的。综上，阚媛要求顾建国对张素英因夫妻共有房屋的买卖合同解除而所应承担的违约责任即返还定金1万元、赔偿损失404533.2元及居间服务费3450元承担清偿责任，合法有据，应予支持。至于张素英关于应驳回阚媛的反诉的抗辩，因阚媛系顾建国所提起的本诉的被告即享有提起反诉的权利，且阚媛所提起的反诉与本诉系基于相同的事实及法律关系即均基于本案的房屋买卖及房屋买卖合同关系，故张素英的该项抗辩，于法无据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、驳回原告顾建国的诉讼请求。二、反诉原告阚媛与反诉被告张素英签订的《房屋买卖合同》于2016年6月12日解除。三、反诉被告顾建国、张素英于本判决生效之日起十日内返还反诉原告阚媛定金10000元并赔偿损失404533.2元，合计人民币414533.2元。四、反诉被告顾建国、张素英于本判决生效之日起十日内支付反诉原告阚媛居间费人民币3450元。五、驳回反诉原告阚媛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15150元、财产保全费5000元，合计人民币20150元，由原告顾建国负担；反诉案件受理费7650元、评估费14970元，合计人民币22620元，由反诉原告阚媛负担人民币9048元，反诉被告顾建国、张素英负担人民币13572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76审 判 长  江 伟审 判 员  吴宁剑人民陪审员  王庆英二〇一七年十一月二十五日法官 助理  王 亭书 记 员  计皓旻