广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终426号
上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。
法定代表人：曾媛。
委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：钟生仲，男，汉族，1989年6月30日出生，住所地：梅州市梅江区。
上诉人（原审原告）：郑春雁，女，汉族，1987年5月18日出生，住所地：梅州市梅江区。
钟生仲、郑春雁的委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。
上诉人梅州嘉应新天地有限公司、钟生仲、郑春雁因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2017)粤1402民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人赵秀娟，上诉人钟生仲、郑春雁的委托诉讼代理人丘国中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法判决驳回钟生仲、郑春雁的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由钟生仲、郑春雁承担。事实和理由：钟生仲、郑春雁诉请梅州嘉应新天地有限公司按司法评估结论承担逾期交楼违约责任违反双方合同约定，并且该司法鉴定结论明显依据不足，不能作为定案依据，钟生仲、郑春雁应承担举证不能的法律责任。首先，在双方《广东省商品房买卖合同》第12.2条已明确约定，出卖人承担逾期交楼违约责任是按“同地段政府指导住宅租金”标准支付，因此钟生仲、郑春雁诉请按司法鉴定结论27元/平方米/月的租金标准计算逾期交楼违约金缺乏合同依据。其次，该司法鉴定机构的《评估报告书》鉴定结论明显依据不足，具体表现在：①评估时间节点应为2016年而非2017年；②评估对象错误：应评估同地段其他住宅并非壹江南小区；③评估方法错误：评估报告载明“估价依据是当地房地产市场资料”、“估价方法是采用比较法，选取一定数量的可比实例……”。但纵观整个评估报告，竟无一处载明当地房地产市场租赁价格，以及其对比的地段、小区、楼层。该评估报告完全是评估人员在没有任何参照物（标准）的情况下主观臆断妄自定论，没有任何数据支撑其评估结论，因此其评估结果不具有任何说服力。另外，该评估报告第4页“估价限制条件”第1项明确“本估价结果不应被认为是对估价对象成交价格的确认”，其鉴定人员出庭时也明确陈述“该评估报告仅供参考，不能直接作为定案赔偿标准”。因此该评估报告所得结论明显依据不足，存在重大瑕疵，根本不能作为定案的依据，钟生仲、郑春雁应承担举证不能的法律责任。一审法院在上述司法鉴定结论存在重大瑕疵、梅州嘉应新天地有限公司提出异议并申请重新鉴定的情况下，仍坚持采纳上述司法鉴定结论，严重损害了梅州嘉应新天地有限公司的合法权益，并且房屋交付后并不能马上入住，一审法院亦未剔除合理的装饰装修期间，恳请二审法院依法一并予以纠正。综上所述，一审判决事实认定不清，且钟生仲、郑春雁并未举证证明同地段政府指导住宅租金标准，一审判决所采纳的司法鉴定结论又存在重大瑕疵不能作为定案依据，恳请在查明事实的基础上依法改判驳回钟生仲、郑春雁的全部诉讼请求，以维护梅州嘉应新天地有限公司的合法权益。
钟生仲、郑春雁上诉请求：1、依法撤销（2017）粤1402民初380号民事判决，改判支持钟生仲、郑春雁一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由梅州嘉应新天地有限公司承担。事实和理由：一审法院逾期交付期间及计算租金面积两个方面认定事实严重错误从而导致钟生仲、郑春雁所获赔偿数额严重减少，特提出上诉。具体理由如下：一、关于逾期交付期间问题，本案中的赔偿依法应计算至终审裁决时止，而不是一审法院认定的计算至2016年10月28日止。根据双方签订的合同第11条的约定，出卖人应当在涉案商品房具有交付条件后，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。且交付商品房时，出卖人应当出示满足第9条约定的证明文件（即建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告），出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第12条处理。本案中，一审法院已查明梅州嘉应新天地有限公司在2016年5月20日向钟生仲、郑春雁发出收楼通知，但由于当时不具备交付条件，钟生仲、郑春雁拒绝接收，并一直通过集体维权方式向政府职能部门进行投诉维权，直至2016年10月28日上午还在网络上收到职能部门的答复，明确涉案房产尚不具备交付条件。那么，依照上述合同约定，梅州嘉应新天地有限公司在2016年10月28日具备交付条件后（这本身亦是极蹊跷的事，明明国土部门在2016年10月28日上午明确答复涉案房屋尚不具备交付条件，而梅州嘉应新天地有限公司却提供了2016年10月28日形成的备案证明文件），梅州嘉应新天地有限公司依法应书面通知钟生仲、郑春雁进行房屋交付。一审法院查明的事实足以认定自2016年10月28日后直到2017年3月17日梅州嘉应新天地有限公司才书面通知钟生仲、郑春雁须于2017年3月26日办理交付手续。但由于钟生仲、郑春雁的房屋存在严重质量问题，开发商在该《收楼通知书》上专门注明“E2-XXXX反映房屋外墙渗水问题，延迟收楼，待雨水天气确认什么性质，如存在外墙渗水待整改无渗水质量问题再进行收楼验收”，时至今日，该质量问题尚未解决，梅州嘉应新天地有限公司亦无进一步通知钟生仲、郑春雁进行收楼。因此，因梅州嘉应新天地有限公司至今未向钟生仲、郑春雁交付符合合同约定的房屋，给钟生仲、郑春雁造成重大损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条的规定，结合案件审理的实际，违约责任应计算至终审裁决时止。二、关于计算租金的面积，一审法院莫名地以套内建筑面积替换双方在一审中均明确认可的建筑面积则显然是偏袒梅州嘉应新天地有限公司的不公之举。本案中经过一审多次开庭，双方对涉及违约计算中所涉及的面积均一致认可按建筑面积计算，涉案商品房也是按套销售而不是按套内建筑面积销售的，鉴定部门出具的评估报告亦未注明27元租金是按套内建筑面积来评估的。在所有案件事实均指向涉案房屋租金是指按建筑面积计算每平方米27元每月的情况下，一审法院却在没有任何法律根据的情况下，莫名地弄出一个套内建筑面积作为计算违约金的标准，且未作任何说理解释，这显然是一审法院为了偏袒梅州嘉应新天地有限公司而作出的不公判决。
梅州嘉应新天地有限公司对钟生仲、郑春雁的上诉答辩称，一、钟生仲、郑春雁诉请梅州嘉应新天地有限公司承担逾期交楼时间至2017年3月26日缺乏事实和法律依据。首先，梅州嘉应新天地有限公司在2016年5月20日已书面通知钟生仲、郑春雁收楼。根据梅州嘉应新天地有限公司补充提交的收楼确认书可知，大部分业主在接到收楼通知后已陆续收楼并实际装修入住，说明涉案房屋已完全具备使用条件。其次，梅州嘉应新天地有限公司在2016年8月3日涉案楼房竣工验收合格后也多次通过电话方式催告包括钟生仲、郑春雁在内的业主进行收楼。否则，钟生仲、郑春雁等不可能向梅州嘉应新天地有限公司借钥匙查验房屋。再次，从钟生仲、郑春雁一审提交的告知函/律师函以及上诉状中所述“一直通过集体维权方式向政府职能部门投诉”可知，钟生仲、郑春雁非常清楚涉案房产的竣工验收备案时间以及可实际交付使用条件的，其因自身原因拒绝收楼造成的延期交楼责任在于钟生仲、郑春雁而非梅州嘉应新天地有限公司。至于合同第9条约定的证明文件，根据双方合同第11条的规定是双方进行验收交接时梅州嘉应新天地有限公司才需出具的，但因为钟生仲、郑春雁一直未办理收楼手续，梅州嘉应新天地有限公司无法提供给钟生仲、郑春雁而已。二、关于计算租金面积问题。首先，梅州嘉应新天地有限公司并不认可按一审评估报告中确定的租金标准计算。其次，钟生仲、郑春雁要求按建筑面积计算租金也缺乏合同和法律依据。关于商品房租赁，我国目前并没有规定应按何种面积计算租金，双方也没有约定关于租金的计算面积，梅州嘉应新天地有限公司认为应从实际使用/公平合理原则来确定计租面积。因建筑面积包括公摊面积，因此按建筑面积计算租金缺乏可比性，对于承租人不公平也不具有合理性。而套内面积则不一样，套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，这才是承租人实际使用的范围，因此租金的计算标准按套内面积更为合理。另外根据我国住房制度改革委员会文件规定，公有住房租金的计租面积为使用面积，这一要求比按套内面积计算更为严格，故参照公有住房租金的计租面积，本案一审法院按套内面积计算公平合理。综上，梅州嘉应新天地有限公司认为钟生仲、郑春雁的诉请于法无据，恳请在查明事实的基础上，依法判决驳回钟生仲、郑春雁的全部诉讼请求，维护梅州嘉应新天地有限公司的合法权益。
钟生仲、郑春雁向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告逾期交付商品房的违约金17400元（违约金暂按2000元/月计，具体违约金根据司法鉴定结果调整，暂计至2017年2月21日，2月21日至实际交付之日止的违约金另计）；2.案件诉讼费用由被告承担。诉讼中钟生仲、郑春雁变更诉讼请求为：1.判令被告立即支付原告逾期交付商品房的违约金37812.25元（按每平方月租27元，2016年6月1日至2017年3月26日计算违约金合计为37812.25元）；2.案件诉讼费用及评估费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告梅州嘉应新天地有限公司为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2015年4月15日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2015010），被告取得壹江南E2栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区10号楼)的商品房的预售许可。
2015年10月8日，原告（买受人）钟生仲、郑春雁与被告（出卖人）梅州嘉应新天地有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：……被告向原告预售位于梅州市梅江区房产。……建筑面积共140.99平方米，其中套内建筑面积116.77平方米，分摊共有建筑面积24.22平方米……房款总价为人民币1050000元，商业贷款方式付款。……被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……原告已按本合同的约定交清商品房总价款，如若被告未按约定时间交付使用，逾期时间被告按同地段政府指导住宅租金标准支付违约金给原告。……商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担等内容。合同签订后，原告按约付清了购房款等款项。涉案房屋于2016年8月3日竣工验收合格，并于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案。2016年5月20日，被告书面通知原告进行收楼，但原告至今未收楼。此后双方因违约赔偿协商未果，原告钟生仲、郑春雁遂于2017年2月22日提起诉讼，提出上述诉讼请求。
经出示一审法院收集的证据：一、于2017年8月3日下午到梅州市住房和城乡建设局所作的走访调查笔录。二、①依法调取的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（工程名称：嘉应歌剧院文化综合体商住小区1#-8#楼工程）；②房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（工程名称：嘉应歌剧院文化综合体商住小区9#-13#，含商业、架空层、地下室）。原、被告对上述证据的质证意见为：无异议。
2017年3月1日，原告钟生仲、郑春雁向一审法院申请对涉案房屋“同地段政府指导住宅租金”进行司法鉴定，一审法院依法委托广东信德资产评估与房地产估价有限公司进行评估。广东信德资产评估与房地产估价有限公司于2017年10月11日作出房地产估价报告（编号：评（B）17106021XX号），评估结果为：确定估价对象在价值时点的市场价值为：月租金单价：27元/m2/月。原告对上述估价报告的质证意见为：无异议。被告对上述质证意见为：一、逾期交付时间出现在2016年期间，所以，应当对2016年壹江南同地段毛坯房租金价格进行评估，而不是对2017年同地段每平方米租金价格进行评估；二、评估公司没有全面了解壹江南小区附近同地段其他房屋的租金，仅对壹江南小区拍了几张相片，就片面作出《评估报告书》，评估结果不具有合理性和科学性；三、《评估报告书》评估依据不规范，估价结果(27元/每平方每月)过高，《评估报告书》根本不能全面反映评估对象的真实情况。一审法院依法要求鉴定人员出庭作证，鉴定人员张海清出庭证实：一、梅州市梅江区人民法院的委托书明确是对2017年壹江南同地段每平方租金进行评估，其依据该委托书作出评估报告书。二、其出具的评估报告书是结果报告，出租的案例都是作为工作底稿，不附于评估报告书中。三、据其走访调查，壹江南附近没有毛坯房的出租案例，是符合常理的，所以其评估是根据一般装修、有一定的基本家具家电、符合租住的条件等而评估出每月每平方27元。四、其他城市基本租金的公布都包含一般装修、有一定的基本家具家电、符合租住的条件，如果纯粹是毛坯房出租是没有实际意义的。无法扣除基本装修、基本家具家电的价值而得出毛坯房的月平均租金。五、其出具评估报告书是提供给法院办案的参考依据，不能直接以该评估报告作为定案的赔偿标准。六、逾期交房业主受到的损失应该综合考虑，包括房租、装修材料、人工费用的上涨，工作、教育、家庭，土地使用年限等所受到的影响，难于确定准确的数额，只能在租金方面上综合考虑。原告对鉴定人员证言的意见为：同意上述意见。被告对鉴定人员证言的意见为：坚持质证意见。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原告按约付清了购房款，被告应按约于2016年5月31日前将涉案房产交付给原告使用，被告于2016年5月20日书面通知原告进行收楼，于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案，但原告钟生仲、郑春雁至今未收楼，上述事实有原、被告庭审陈述证实，予以确认。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。
本案争议焦点为，一是逾期交付房屋期间的认定问题；二是违约金计算标准的适用问题。
关于逾期交付房屋期间的认定问题。被告梅州嘉应新天地有限公司于2016年5月20日书面通知原告钟生仲、郑春雁收楼，当时壹江南工程未经验收合格，不符合交付条件，原告有权拒绝接受交付。梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定在2016年5月31日前将符合交付条件的房交付原告钟生仲、郑春雁使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。根据原告钟生仲、郑春雁举证的证据材料，原告钟生仲、郑春雁应该知道梅州嘉应新天地有限公司于2016年10月28日具备交楼条件，为此，在梅州嘉应新天地有限公司2016年10月28日具备交付房屋的条件后，原告钟生仲、郑春雁仍拒绝接受交付，梅州嘉应新天地有限公司不再承担逾期交付房屋的违约责任。综上，梅州嘉应新天地有限公司承担逾期交付房屋违约责任的期间从2016年6月1日至2016年10月28日止。
关于违约金计算标准的适用问题。根据双方合同约定，被告逾期交付房屋，原告可按同地段政府指导住宅租金标准要求被告计付违约金。广东信德资产评估与房地产估价有限公司于2017年10月11日作出房地产估价报告（编号：评（B）17106021XX号），评估结果为：确定估价对象在价值时点的市场价值为：月租金单价：27元/m2/月。被告虽提出异议要求重新鉴定，但未能提供足以反驳的证据证实其主张，且鉴定人员对上述异议作出了合理解释，被告主张重新鉴定，依法不予准许。广东信德资产评估与房地产估价有限公司作出的房地产估价报告（编号：评（B）17106021XX号），程序合法，内容客观真实，依法予以采纳。综上，梅州嘉应新天地有限公司应当支付逾期交付房屋的违约金15658.85元（套内建筑面积116.77平方米×27元/m2/月÷30天×149天）给原告钟生仲、郑春雁。原告钟生仲、郑春雁请求超出部分，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在判决生效后五日内支付违约金15658.85元给原告钟生仲、郑春雁；二、驳回原告钟生仲、郑春雁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（原告钟生仲、郑春雁预交220元），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。（2017）粤1402民初283号、286号、287号、291号、293号、295号、296号、298号、300号、301号、302号、380号评估费合计6000元，鉴定人员出庭费用2000元（已由上述案件原告预交），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。
对于一审法院认定的事实，本院予以确认。二审期间，本院去函要求本案所涉租金鉴定机构广东信德资产评估与房地产估价有限公司对本案所涉房屋逾期交房期间的2016年度同类同地段的毛坯房租金标准进行补充评估。该鉴定机构向本院提交《关于补充鉴定的复函》，复函载明：“经过我司对梅州市租赁市场的调查，该地段较少毛坯房（住宅用途）出租案例，并且作为住宅用途也较少会有租户选择毛坯房，故我司对梅州市梅江区江南梅水路的壹江南同地段2016年度平均租金价格是在假设住房能够满足基本居住条件前提下进行评估确定的，评估结果为22.9元／平方米／月。”本院就争议标的同地段的房租标准向当地房屋租赁中介作调查，并调查了解了网上房屋租赁平台的租赁信息。受调查的房屋租赁中介的工作人员认为本案所涉壹江南高档小区在2016年度并无毛坯房租赁房源，且毛坯房在当地并无租赁市场需求；毛坯房与装修房的租金差可以根据房屋价格与房屋装修及家具价格的比例进行调整，毛坯房租金比含装修、家具的房屋租金低三分之一至二分之一左右；按照租赁市场的交易习惯，房屋租金是依据房产证或不动产权证载明的建筑面积计算，也即包括公摊面积。
本院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、上诉人梅州嘉应新天地有限公司未按照合同约定在2016年5月31日前将符合交付条件的房屋交付给上诉人钟生仲、郑春雁使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。本案中所涉楼盘于2016年8月3日竣工验收合格，于2016年10月28日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案。根据双方合同第十一条约定，在商品房符合交付条件的情形下，上诉人梅州嘉应新天地有限公司应当书面通知买受人接收房屋。钟生仲、郑春雁认可梅州嘉应新天地有限公司于2017年3月17日书面通知其在2017年3月26日收楼。据此可以认定，梅州嘉应新天地有限公司逾期交付房屋的时间从2016年6月1日起至2017年3月26日止，合计298天。二、根据上述鉴定机构对房屋租金的补充鉴定结论，结合本院调查了解的毛坯房与含装修、家具的房屋租金差，本院将本案所涉逾期交付期间的2016年度毛坯房租金调整为每平方米每月16元（鉴定结论2016年度含有装修、家具的租金标准每月每平方米22.9元的70%）、2017年度毛坯房租金调整为每平方米每月18.9元（鉴定结论2017年度含有装修、家具的租金标准每月每平方米27元的70%）。三、根据房屋租赁市场的交易习惯，本院认定逾期交房违约金按不动产权证载明的建筑面积计算。据此，本案的逾期交房违约金的计算应调整为【140.99平方米（建筑面积）×16元／平方米／月（毛坯房租金价格）÷30天×213天】＋【140.99平方米（建筑面积）×18.9元／平方米／月（毛坯房租金价格）÷30天×85天】=23566.47元。
综上，梅州嘉应新天地有限公司、钟生仲、郑春雁的上诉请求均部分成立，一审判决应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初380号民事判决；
二、上诉人梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人钟生仲、郑春雁支付违约金23566.47元；
三、驳回钟生仲、郑春雁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费220元，二审案件受理费220元（梅州嘉应新天地有限公司和钟生仲、郑春雁分别预交220元），合计440元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担400元，上诉人钟生仲、郑春雁负担40元。（2017）粤1402民初283号、286号、287号、291号、293号、295号、296号、298号、300号、301号、302号、380号评估费合计6000元，鉴定人员出庭费用2000元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄基烽
二〇一八年六月十二日
书 记 员 陈宏群