浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4773号
上诉人（原审被告)：杭州得卜实业有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇新安东路238号1幢104室。统一社会信用代码：91330127749465440L（1/1）。
法定代表人：施建华，董事长。
委托代理人：余锋，财务经理。
委托代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程加宸，男，1949年7月25日出生，汉族，住淳安县，现住淳安县。
被上诉人（原审原告）：朱慧贞，女，1948年8月17日出生，汉族，住淳安县，现住淳安县。
委托代理人：程加宸,系朱慧贞丈夫。
上诉人杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）与被上诉人程加宸、朱慧贞商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2016）浙0127民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2010年1月5日，程加宸、朱慧贞就购买坐落于淳安县千岛湖镇新安东路×号×幢×室住宅与得卜公司签订了商品房买卖合同，合同总价款790000元，约定得卜公司于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给程加宸、朱慧贞，于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给程加宸、朱慧贞，并在合同第十条及第十六条约定了逾期交房和逾期办证的违约责任：从合同约定的最后交付（或办证）期限的第二天起至实际交付（办证）之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.1。同时，合同第九条第4款第2项约定“以下情形出卖人可以据实予以延期：规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月。合同签订后，程加宸、朱慧贞依约履行了支付购房款之义务。2011年5月10日，得卜公司向淳安县建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安县建设局对该项目的配套设施提出了整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业专项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，因因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，得卜公司与淳安县规划局、淳安县建设局共同签署了调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。得卜公司经整改后于2011年8月22日出具整改情况说明，说明中陈述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安县建设局出具《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，通过公建配套设施验收。另查，程加宸、朱慧贞、得卜公司双方认可的房屋满足合同交付条件的时间为2011年11月3日，通知办理房屋权属登记手续的时间为2012年9月30日。
2016年1月13日，程加宸、朱慧贞诉至法院，请求判令：1、得卜公司支付程加宸、朱慧贞逾期交房违约金25383元，逾期办理权属证书违约金65530元，两项合计违约金90913元；2、本案诉讼费用由得卜公司承担。
原审法院认为:关于本案诉讼时效问题，经查，程加宸、朱慧贞曾向相关部门主张权利，故对得卜公司的诉讼时效之抗辩，该院不予采纳。该院认为，程加宸、朱慧贞、得卜公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效。程加宸、朱慧贞已依约支付了购房款，得卜公司应承担按约交付房屋及办理产权登记的义务，而得卜公司直至2011年11月3日才将符合合同约定的房屋交付给程加宸、朱慧贞，故得卜公司客观上逾期交房的事实予以确认，但得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，该院根据得卜公司的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，相应的程加宸、朱慧贞主张的逾期交房违约金调整为10618元（790000元×64天×0.021%）。关于逾期办证违约金，得卜公司辩称系因淳安县国土资源局拖延办证造成的，该院认为，商品房买卖合同中未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对程加宸、朱慧贞承担的逾期办证违约责任，程加宸、朱慧贞主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，该院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款之规定，判决：一、杭州得卜实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿程加宸、朱慧贞逾期交房违约金10618元、逾期办证违约金65530元，共计76148元。二、驳回程加宸、朱慧贞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，减半收取1036元，由程加宸、朱慧贞负担206元，杭州得卜实业有限公司负担830元。程加宸、朱慧贞于判决生效之日起十五日内来法院退费；杭州得卜实业有限公司于判决生效之日起十日内，向法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，得卜公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、程加宸、朱慧贞超过诉讼时效期间起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，应该判决驳回程加宸、朱慧贞的诉讼请求。﻿1、程加宸、朱慧贞于2016年1月13日向淳安县人民法院提起诉讼，可逾期交房的时间从2011年11月3日起开始计算，逾期办证的时间应该从2012年9月30日开始计算，均超过二年。根据中华人民共和国民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。程加宸、朱慧贞起诉时已经超过二年。2、本案不存在诉讼时效中断、中止的情形。原审法院认定“关于本案诉讼时效问题，经查，原告曾向相关部门主张权利，故对被告的诉讼时效之抗辩，本院不予采纳”，与事实不符，也没有证据。理由如下:第一，程加宸、朱慧贞在一审开庭时，没有向法院陈述过向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的情形;第二，原审法院在判决之前，从没有向上诉人出示过“经查”的“证据”，根据《民事诉讼法》第六十八条规定〈证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示〉，未经质证的证据不得作为认定事实的依据。第三，上诉人领取该判决书的次日，上诉人的法定代表人施建华及一审公司的代理人余锋于2016年7月12日前往淳安县人民法院，向承办法官及院领导申请判后释疑，询问判决书第十五页“本院认为。经查，原告曾向相关部门主张权利…”有关问题，包括何时何地，被上诉人向什么部门什么人，以什么方式提出了权利主张，有﻿没有证据证明时，承办法官及院领导告知，没有“经查的证据”的，也就没有向上诉人的法定代表人出示任何的证据。二、上诉人不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任的，不承担的理由与一审判决书中所说的理由一致。实际交房时间并没有逾期，对程加宸、朱慧贞没有造成实际损失，程加宸、朱慧贞也没有向法院提供任何损失的依据，一审法院判决的违约金与合同规定的违约金以实际损失为基础不相符合，判决的违约金明显偏高。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条的规定，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回程加宸、朱慧贞的诉讼请求，诉讼费由被上诉人程加宸、朱慧贞承担。
被上诉人程加宸、朱慧贞答辩称：曾经多次向政府部门反映，事后听说可以通过诉讼解决。所以来起诉了。所谓的超过诉讼时效，一审上诉人没有提出诉讼时效的抗辩以及相关证据。所以，上诉人在一审没有提出诉讼时效抗辩，现在二审来提出的，应该不予支持。在一审的时候程加宸、朱慧贞提交有录音内容的救济方式。关于违约金的问题，一审判决是正确的。在其他已经判决下来的案子，违约金也是这个标准。关于实际损失的问题，经济合同的签订，都有违约责任的条款，详见房屋买卖合同第十条。不存在没有实际损失就不用支付违约金。况且，程加宸、朱慧贞的实际损失的很明显的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，程加宸、朱慧贞与得卜公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同条款履行各自的义务和享有相关的权利。程加宸、朱慧贞按约支付了购房款，得卜公司应按约交付房屋及办理产权登记的义务。合同约定得卜公司应在2011年5月31日前交付房屋，直至2011年11月3日得卜公司才将符合合同约定的房屋交付给程加宸、朱慧贞，得卜公司确实存在逾期交房的事实，应承担相应的责任。鉴于得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，但逾期交房的事实无法改变，故对延期交房违约金酌情认定延长三个月调整为10618元。关于逾期办证违约金，双方在合同中并未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使存在得卜公司所称淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对程加宸、朱慧贞承担的逾期办证违约责任。关于上诉人得卜公司上诉主张的诉讼时效问题，鉴于得卜公司确实存在延期交房、逾期办证的事实，程加宸、朱慧贞作为购房人对自己的利益受损的情况，不会坐视不管，放弃主张的权利。综上，得卜公司上诉的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2072元，由上诉人杭州得卜实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年十月十四日
书记员 何英杰