杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初456号
原告：杭州滨江物业管理有限公司，住所地：杭州市江干区秋涛路79号401室。
法定代表人：朱立东，董事长。
委托代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。
委托代理人：熊祎，浙江卓特律师事务所实习律师。
被告：邓剑辉。
被告：金枝俏。
原告杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业）诉被告邓剑辉、金枝俏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由代理审判员吴媛媛适用简易程序独任审判，于2016年3月3日公开开庭进行了审理，于同年3月4日组织双方庭后补充质证。原告滨江物业的委托代理人徐飞、被告邓剑辉（未参加2016年3月4日的质证）、金枝俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨江物业起诉称：两被告系杭州市上城区金色家园×幢×单元×室房屋的业主。该房产由其拍卖取得。根据杭州市上城区人民法院发布的关于杭州市上城区金色家园×幢×单元×室的拍卖公告，上述房屋原业主欠缴2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、公共能耗费及水费共计8256.56元，由买受人承担。后两被告于2015年9月30日登记取得该房屋所有权。原告与两被告所在的杭州市上城区金色家园业主委员会签订了服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日的《金色家园物业服务合同》。上述合同对两被告具有法律约束力。合同约定高层住宅物业管理费按照每月每平方米2.5元收取（含能耗费0.5元／月／平方米）。根据合同约定，两被告应承担相关律师费及诉讼费。上述房屋的建筑面积为158.81平方米，其截至2015年12月31日应付物业管理费、公共能耗费及水费共计8256.56元（2014年1月1日至2015年12月31日）。经原告多次催讨，两被告拒不支付。两被告已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。根据合同约定，自逾期之日按应缴费用的每日千分之三标准支付违约金435.9元。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判决：1、两被告向原告支付物业管理费、公共能耗费及水费8256.56元，并支付违约金435.9元（以1191.1元为本金，自2015年10月1日起暂计算至2016年1月31日止），并按此标准支付至实际付清之日止；2、两被告向原告支付律师代理费2000元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告邓剑辉、金枝俏答辩称：原告的诉请事实不清、证据不足，不应得到法律支持。1、原告主张的2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用、公共耗能及水费、违约金8692.46元，系原业主与原告基于物业服务合同产生的一般债权债务，而两被告于2015年9月30日才成为业主，在此之前未与原告发生过任何物业服务关系，未接受过原告提供的任何物业服务，原告向两被告主张此前的物业管理费的请求不符合法律的规定。2、原告主张物业管理费等相关费用最主要的依据是《金色家园物业服务合同》。该合同正式签署日期为2015年5月4日，此时两被告还未成为业主，也未参与业主委员会的选举，对业主委员会的组成、权利义务、合同签署等相关权利均无法表明自己的真实意思。在两被告成为业主后，业主委员会及物业公司也没有要求两被告对既往合同予以追溯确认，两被告对物业管理合同既不知情也无任何关联，特别是两被告成为业主之前，不具有合同任何一方主体的资格，不受该合同的约束。3、原告提出上城区人民法院发布的房屋拍卖公告中，物业管理费等相关费用由买受人承担，并据此向两被告主张相关权利。两被告认为，法院拍卖公告中的第一段即对拍卖标的物的整体状况进行了描述，根据该段文字描述，拍卖标的物既有实物也包括了相关欠费，明确了拍卖标的物整体状况。根据拍卖公告字面的正确理解，买受人支付的拍卖款即是对标的物的整体履行相关义务。在拍卖公告的其它表述中，也没有进一步明确物业管理费等相关欠费是“由买受人在拍卖款外另行承担”，两被告已实际支付全额拍卖款项，已履行完毕了拍卖公告中的全部义务，杭州市上城区法院也以（2015）杭上执民字第187-3号执行裁定书裁定房屋所有权转移至两被告，由两被告持裁定书办理过户登记手续，且裁定没有要求两被告再另行承担相关欠费，根据裁定书的裁决意见，两被告对拍卖竞买整体标的物的全部义务已履行完毕。因此，原告不应就上述费用再向两被告单独主张。4、原告主张的8256.56元物业管理费及相关费用从始至终都没有明确计算方法和相关依据，原业主对上述费用是否确认、是否存在异议、金额是否准确等均存在重大不确定性，原告与原业主就物业管理费所形成的债权债务关系并没有经过司法确权。所以，原告主张的上述物业管理费在法律上是一笔不确定的债权，而原告对一笔在法律上有重大不确定性的债权向其他善意第三人主张，其本身就不符合法律规定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告滨江物业为证明其诉称的事实，向本院提交了下列证据材料：
1、拍卖公告一份，证明2014年1月1日至2015年12月31日涉案房屋产生的物业管理费、能耗费、水费应由两被告承担；
2、金色家园物业服务合同一份（2015年度），证明原、被告权利义务、收费标准、服务期限和违约责任约定的事实；
3、房产登记信息一份，证明涉案房屋系两被告所有；
4、律师函及快递详情单各一份，证明原告已经向两被告进行书面催讨，并已到达两被告；
5、律师费发票、委托代理合同、付款凭证各一份，证明原告因该纠纷产生的律师费用；
6、金色家园物业服务合同（2014年度）一份，证明拍卖公告内容中关于物业费、能耗费的金额是依据本合同计算的。
被告邓剑辉、金枝俏为证明自己的辩称意见，向本院提交了如下证据：
7、诉讼费票据两份，证明两被告已经完全履行了支付全额拍卖款项的义务；
8、（2015）杭上执民字第187-3号执行裁定书一份，证明杭州市上城区人民法院在执行过程中确认了原告的拍卖行为，且执行裁定书中对于两被告是否另行承担执行费用未作说明，表明两被告已经履行全部付款义务；
9、短信、电话通讯记录各一份，证明两被告一直与原告进行积极的沟通。
庭审中，原、被告对上述证据进行了质证，原、被告的质证意见如下：
两被告对证据1的真实性没有异议，对公告内容的合法性有异议，认为拍卖公告是杭州市上城区人民法院在组织司法拍卖过程中对拍卖标的物状况进行公示的一种形式，司法拍卖系法院在强制执行过程中依据法律特别规定而进行的一种特殊的拍卖活动，具有典型的强制性的特征，与商务类的普通拍卖有着明显的差别，是法院在强制执行过程中实现资产变现的一种强制执行手段，其目的在于实现债权人已经确定的民事权利，因此强制拍卖应该以明确存在并经确权的实体权利为前提，虽然证据1中对原业主所欠原告的物业管理费及水费等有具体的金额表述，但是据两被告了解，该部分所欠费用原告并没有履行法定或明确的确权程序，仅是原告单方主张，不具有法定的公信力，且原告在诉讼中也未就上述原业主所欠费用如何形成提供相应依据，原业主对上述所欠费用真实存在是否存有异议也不确定，因此，将一笔存在重大不确定性的一般债务列入强制执行程序存在不合法性，对公告内容的关联性有异议，认为拍卖公告中只是列明原业主所欠费用“由买受人承担”，但没有明确表明由买受人“在拍卖款外另行承担”；对证据2的真实性不能确定，证据2签署时两被告尚未成为金色家园的业主，也未参与业委会的选举和合同的签署，因此对证据2内容形成的真实性不能确定，对其合法性、关联性亦有异议，原告诉请主张的是2014年1月1日至2015年12月31日原业主所欠的费用，但证据2的合同期限与原告诉请主张不匹配，且在两被告成为业主之前，证据2与两被告没有任何的关联性，不能代表两被告的真实意思表示；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为2015年9月30日之前，两被告并非金色家园的业主；对证据4的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，认为两被告在接到律师函后已立即向原告进行积极回复，原告及代理律师却不予正面沟通，其律师函不具有催讨的合法性；对证据5的真实性有异议，认为根据代理协议，代理费支付的方式应为银行转账，但原告没有提供付款的银行凭证，证据真实性有重大瑕疵，领款凭证不能证明原告代理律师系向原告处领取款项，且代理协议约定签字后生效，但代理协议只有双方盖章，并无相关人签字；对证据6的真实性无异议。原告对证据7、证据8的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为只能证明两被告履行了支付拍卖款的义务，不能证明其履行了支付物业费、能耗费、水费的义务；对证据9中的短信三性无异议，对证明对象有异议，认为系两被告单方面向原告物业公司工作人员发送的，内容上不能反映两被告有积极沟通的态度，对证据9中的电话通讯记录的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为只能证明两被告与原告工作人员联系过，且是在本案立案以后。
结合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据作如下认证：证据1至证据4、证据6、证据9，真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据5，本院对其真实性予以认定，关于律师代理费是否应由两被告承担，本院综合分析后予以认定；证据7、证据8，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明两被告已经履行了支付物业费的义务。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2014年6月30日、2015年5月4日，杭州市上城区金色家园业主委员会与原告滨江物业签订金色家园物业服务合同各一份，约定由原告为金色家园小区提供物业服务，服务合同期限分别为2012年7月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年12月31日；高层住宅的物业管理服务费（含能耗费）分别为每月1.75元／平方米、每月2.5元／平方米；该合同还对其他相关事项进行了约定。
另查明，本院曾于2015年8月19日发布关于杭州市上城区金色家园×幢×单元×室房屋的拍卖公告，拍卖公告中载明房屋可能存在的物业费、水电费等欠费均由买受人承担。后两被告通过拍卖取得上述房屋的所有权，并于2015年9月30日办理了房屋过户登记手续。
2015年11月26日，原告委托浙江卓特律师事务所律师向两被告邮寄律师函一份，要求两被告于2015年11月30日前支付物业费等共计8256.56元及违约金。该函件于同年11月29日送达两被告。两被告收到上述函件后，于次日向原告工作人员发送短信，短信中两被告认为2014年1月至2015年9月期间的物业费不应由两被告承担，对于入住后产生的物管费表示愿意承担。
再查明，2015年12月15日，原告为与两被告物业服务合同纠纷案，与浙江卓特律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师代理费2000元。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，金色家园业主委员会与原告滨江物业签订的金色家园物业服务合同，约定原告为金色家园小区提供物业服务，系双方真实意思的表示，应属合法有效。原告据此主张2015年9月30日起至2015年12月31日期间的物业费、能耗费、水费，符合合同约定，本院予以支持。关于2014年1月1日至2015年9月29日期间的物业费、能耗费、水费，因本院的拍卖公告中已经明确载明房屋存在的物业费、水电费等欠费均由买受人承担，两被告通过拍卖方式取得讼争房屋的所有权，视为对上述拍卖公告的内容已知悉，并且接受上述条款的约束，故原告根据拍卖公告的内容要求两被告支付2014年1月1日至2015年9月29日期间的物业费、能耗费、水费，理由正当，本院亦予以支持。因两被告曾向原告表示愿意支付2015年9月30日之后的物业费、能耗费、水费，其不存在恶意拖欠的行为，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于2015年9月30日之前的物业费、能耗费、水费，因原告并非基于物业服务合同主张上述费用，而是基于拍卖公告中记载的内容，现原告又基于物业服务合同中关于律师费的条款，要求两被告支付律师费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告邓剑辉、金枝俏于本判决生效之日起十日内支付原告杭州滨江物业管理有限公司物业费、公共能耗费、水费8256.56元；
二、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告邓剑辉、金枝俏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费67元，减半收取33.5元，由原告杭州滨江物业管理有限公司负担8.5元，由被告邓剑辉、金枝俏负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年三月七日
书 记 员 化耀民
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