湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第114号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐湘波。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南科技大学劳动服务公司。
法定代表人杨焰，该公司经理。
委托代理人曾磊、夏晶满。
上诉人唐湘波因与被上诉人湖南科技大学劳动服务公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第516号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人唐湘波，被上诉人湖南科技大学劳动服务公司的委托代理人曾磊、夏晶满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年，原、被告双方签订租赁合同，约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于湖南科技大学南校区商业街门面，合同到期后双方于2009年、2010年又续签了合同。2011年11月9日，双方签订《门面租赁合同》，合同约定租赁期限为“2011年11月9日起至2012年11月8日止”，租赁费用为14500元。后因学校规划需要，原告决定在租赁期满后收回门面，并分别于2012年11月12日、2012年12月6日、2012年12月29日三次张贴通知予以告知。因被告拒绝搬出租赁门面，双方协商未果，原告遂诉至法院。
另查明，2012年12月7日，原告（反诉被告）收取了被告（反诉原告）缴纳的2012年11月8日至2012年12月31日期间的门面租金2135元。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在租赁合同中�定租赁期间为“2011年11月9日至2012年11月8日”，该合同至2012年11月8已经履行届满。租赁期届满后，双方未签订书面续租合同，但出租方在2012年12月7日收取承租方2012年11月8日至2012年12月31日期间的租金2135元，视为同意承租人续租，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。在不定期租赁合同关系之下，任何一方都可以随时解除合同。出租人行使该法定解除权的，应给予承租人合理期间搬离房屋。原告（反诉被告）于2012年11月12日张贴通知，明确表示2012年12月31日后将收回租赁门面，双方此后未达成续租协议，且原告（反诉被告）2012年12月31日后也未再收取被告（反诉原告）租金，双方的租赁合同关系至2012年12月31日依法解除，承租人理应按约返还租赁物，因此对原告（反诉被告）要求解除门面租赁合同，要求被告（反诉原告）立即腾出位于湖南科技大学南区商业街“草样年华”门面，将门面归还原告的诉讼请求予以支持；因租赁期满后，被告拒不返还租赁门面，租赁门面仍由被告实际使用，被告应当支付相应的占有使用费，原告要求被告支付2013年1月1日至2013年7月31日期间的房屋租金，属表述不准确，其实质是要求被告支付继续占有原告房屋的使用费，其诉求符合法律规定，予以支持，参照2011年11月9日双方签订的合同，经计算为8458.33元（14500元／12×7=8458元），原告要求被告支付8458元，符合规定，予以支持；关于违约金，因双方对解除合同后的补偿问题存在争议，且双方一直在协商解决，根据公平原则，考虑到本案的实际情况，对原告的该项诉讼请求不予支持。
合同双方的权利义务以合同和法律规定为限。根据合同，双方的租赁期为“2011年11月9日至2012年11月8日”，合同期限只有1年，合同期满后是否会续租�双方对这一风险应有合理的认识，被告作为承租方，应对自己的投资决策可能存在的风险有合理的预期，且《湖南科技大学修建性详规》于2010年4月2日即在湘潭市城乡规划局网站上公示，被告完全可以了解到租赁门面的规划情况；反诉原告认为反诉被告严重干扰自己的正常经营行为，但未提供充分的证据予以证明，同时考虑到被告所开店并非高档营业场所，故反诉原告认为反诉被告严重干扰自己的正常经营行为，隐瞒重要事实，使自己遭受巨大经济损失，应当承担赔偿责任的反诉请求和理由不能成立，其反诉请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，遂判决：一、解除原告湖南科技大学劳动服务公司与被告唐湘波之间的门面租赁合同；二、被告（反诉原告）唐湘波于本判决生效之日起十日内腾出湖南科技大学南校区商业街“草样年华”门面，将门面归还给原告（反诉被告）湖南科技大学劳动服务公司；三、被告（反诉原告）唐湘波于本判决生效之日起十日内向原告湖南科技大学劳动服务公司支付门面使用费8458元；四、驳回原告（反诉被告）其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告唐湘波的反诉请求。本案受理费120元，由原告湖南科技大学劳动服务公司负担40元，被告唐湘波负担80元；反诉案件受理费2855元，由被告唐湘波负担。
宣判后，唐湘波不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人不具有本案诉讼主体资格。被上诉人不是本案涉诉门面所有权人，被上诉人亦未提供涉诉门面所有权人委托管理门面的合法手续，被上诉人无权要求上诉人交还门面；二、本案一审开庭法庭辩论终结，在再次开庭审理时本诉原告增加诉讼请求系程序违法；三、一审判决认定事实不清。1、湖南科技大学规划改建审批通过时间是2010年4月2日，一审认定是2012年11月（一审判决书第8页12行），正是被上诉人隐瞒这一重要事实，才使上诉人蒙受巨大损失；2、被上诉人在合同期间向上诉人下达三份通知，通知为停水停电等严重干扰上诉人正常经营的行为。被上诉人在合同期内强拆了上诉人招牌，同时上诉人向一审法院提交的光碟真实记载了被上诉人实施强拆、威胁、辱骂等行为干扰上诉人正常经营，一审法院不顾上述事实的存在，仍认定被上诉人未采取任何干扰正常经营的行为；四、一审判决不认定上诉人损失严重不公平。1、上诉人与被上诉人的门面租赁合同已形成一年一签的惯例，上诉人在2011年11月9日签订《门面租赁合同》后持续不断加大投资，而被上诉人在2011年11月9日签订《门面租赁合同》前已知晓上诉人使用的门面应当折除，而继续隐瞒这一重要事实与上诉人签订合同。一审法院却以上诉人所开店并非高档营业场所为由，忽略上诉人与被上诉人租赁关系的由来，主观臆断认定上诉人未遭受经济损失的判决，对上诉人严重不公平；2、如实告知出租物存在的情况是出租人应尽的法定义务。即使涉诉门面要被拆除的规划上诉人可以在网上查询，也不能因此免除被上诉人如实告知的法定义务，一审判决将被上诉人的该法定义务强加给上诉人严重不公平；五、本案争议产生的根本原因是被上诉人与上诉人签订《门面租赁合同》违反诚实信用原则，隐瞒门面应当拆除的重要事实，致使上诉人在对被上诉人合理信赖下加大投资，放弃其他商业机会，因被上诉人重大过错而给上诉人造成的财产损失，被上诉人应予以�偿。综上所述，请求二审法院依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
湖南科技大学劳动服务公司答辩称：一、答辩人是本案适格的诉讼主体。第一，依据《合同法》第一百二十八条之规定，合同纠纷的诉讼主体为合同当事人。本案是租赁合同纠纷，答辩人作为租赁合同一方当事人，符合民事诉讼法的诉讼主体条件，系适格的诉讼主体；第二，在租赁关系中，出租人并不必然为租赁物的所有权人，租赁物的合法占有人、管理人等，均有权将租赁物予以出租。本案中，答辩人系湖南科技大学的下属单位，受托对本案所涉门面予以管理，与上诉人签订租赁合同，享有相关权利；第三，若上诉人认为答辩人无权签订本案所涉租赁合同，则答辩人应无权交付租赁物，且上诉人无需向答辩人支付租金。事实上，在本案所涉租赁合同签订后，答辩人不�依约交付了租赁物，且上诉人也依约支付了租金，同时，在本案一审过程中，上诉人以答辩人违约为由，向原审法院提起反诉，此亦证实上诉人对答辩人的诉讼主体资格并无异议，此与其关于答辩人不具备本案诉讼主体资格的认定自相矛盾。
原审判决程序合法。第一，答辩人与上诉人所约定的租赁期限为2011年11月9日至2012年11月8日，租赁期限届满后，双方未签订租赁合同。答辩人收取2012年11月8日至2012年12月31日租金，双方建立不定期租赁合同，在此情形下，任何一方均可随时解除合同。答辩人于2012年11月12日张贴通知，明确表示2012年12月31日后将收回所出租的门面，此后双方未达成续租协议，且答辩人2012年12月31日后也未再收取上诉人租金，租赁关系至2012年12月31日已依法解除，故答辩人无需在诉状中提出解除合同，亦无在一审审理过程中新增该诉请的必要；第二�答辩人在一审审理中并未新增诉讼请求，一审法院再次组织开庭亦非对所谓的新增诉讼请求审理，而是为使上诉人明确腾空房屋的前提是租赁合同已解除，依法对其予以释明的结果，此充分体现了一审法院对当事人权益的切实维护，其程序合法。
三、原审判决事实认定清楚。第一，答辩人并未隐瞒本案所涉门面的状况。本案所涉门面租赁合同于2011年11月9日签订，《湖南科技大学修建性详规》于2010年4月2日在湘潭市城乡规划局网站上予以公示，且至今仍留在该网站上，可进行自由查询，上诉人完全可以通过该途径了解到所租门面的规划情况，故上诉人称答辩人在签订门面租赁合同时隐瞒前述规划事宜与事实不符；第二，答辩人未采取任何行为干扰上诉人经营。起诉之前，答辩人积极与承租人协商收回租赁门面事宜，期间并未作出任何侵害承租人权益行为，大部分承租人已依约腾空门面，上诉人在答辩人多次协商后，拒不退还门面并提出无理要求，严重损害了答辩人权益。上诉人所谓的暴力拆迁，实质是答辩人对已腾空门面的整顿，该整顿行为是答辩人对自身权利的行使，其范围并未涉及上诉人所占用的门面，故上诉人称答辩人实施暴力强拆、对其进行人身攻击，纯属颠倒黑白之举；第三，上诉人所谓的损失与答辩人的行为并不存在因果关系，其责任应由上诉人自行承担。1、上诉人与答辩人租赁合同期限为一年，合同约定，因答辩人重大建设、发展和管理需要可收回门面，或租赁期限届满后无条件返还门面。答辩人并未对上诉人隐瞒任何事实，上诉人作为承租方，应依据合同约定对自己的投资决策可能存在的风险有合理的预期，故上诉人称答辩人隐瞒相关事实对其造成损失无事实依据；2、依据《合同法》第六十一条之规定�适用市场交易习惯的前提是双方当事人并不存在合同约定或约定不明确，且不能形成补充协议的情形下。本案中，答辩人与上诉人在租赁合同中对合同履行期限、双方权利义务等均已进行了明确约定，不存在适用交易习惯；3、规划是对未来的计划，并不是必定发生的事实，在此情形下，答辩人有权将本案所涉门面出租。同时，正是考虑到实际情况，答辩人与各承租户所约定的租赁期限均为一年，且约定因重大建设、发展和管理需要时，答辩人可收回门面，故上诉人称答辩人恶意隐瞒事实、违反法定告知义务毫无事实依据；4、上诉人所谓损失与答辩人的行为不存在因果关系，其损失是自身原因造成。在原审过程中，上诉人亦未提交任何证据证实其损失的存在，故原审判决对上诉人的损失认定正确。
综上所述，原审判决程序合法，事实认定清楚，适用法律正确，请�二审法院公正审理，依法予以维持。
二审期间，上诉人唐湘波与被上诉人湖南科技大学劳动服务公司均未提交新的证据。
本院经审理查明，2012年12月7日，湖南科技大学劳动服务公司收取唐湘波2012年11月8日至12月31日资产管理费1281元、卫生费及卫生管理费854元，两项费用合计为2135元。其他事实与一审查明的相同，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人湖南科技大学劳动服务公司是否是本案适格诉讼主体。本案中将门面出租给上诉人唐湘波，并与唐湘波签订《门面租赁合同》的出租方是湖南科技大学劳动服务公司，现双方因《门面租赁合同》的履行发生争议，湖南科技大学劳动服务公司可以作为合同一方当事人主张权利，是本案适格诉讼主体；
二、一审程序是否存在违法。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，上诉人唐湘波与被上诉人湖南科技大学劳动服务公司的房屋租赁期是2011年11月9日至2012年11月8日。因学校规划原因，被上诉人决定在租赁期满后收回门面，并分别于2012年11月12日、2012年12月6日、2012年12月29日三次张贴通知予以告知，故本案中出租人湖南科技大学劳动服务公司对承租人唐湘波在房屋租赁合同到期后继续使用租赁物已经提出异议，双方在合同到期后不存在不定期租赁关系，湖南科技大学劳动服务公司于2012年12月7日收取唐湘波的资产管理费、卫生费和卫生管理费2135元，是对唐湘波占用该门面而收取的使用费。一审法院在再次开庭审理时行使释明权不当，双方合同已到期不存在租赁关系，被上诉人无需增加撤销不定�租赁合同的诉讼请求；
三、一审判决认定事实是否正确，被上诉人是否应当赔偿上诉人的损失。1、上诉人称湖南科技大学规划改建审批通过时间是2010年4月2日，一审认定是2012年11月。而一审判决认定的2012年11月是被上诉人张贴公告的时间，一审判决书在本院认为中认定《湖南科技大学修建性详规》于2010年4月2日在湘潭市城乡规划局的网站上予以公示。故上诉人称被上诉人隐瞒上述事实与实际情况不符；
2、上诉人与被上诉人的门面租赁合同一年一签，并不表示以后被上诉人就一定要将门面租赁给上诉人。本案中唐湘波与湖南科技大学劳动服务公司2011年11月9日签订的房屋租赁合同已履行完毕，故上诉人唐湘波称其与被上诉人的门面租赁合同已形成一年一签的惯例，在2011年11月9日签订《门面租赁合同》后持续不断加大投资，以及出于对被上诉人的信赖而丧失商机等�能由唐湘波自行承担；
3、上诉人称被上诉人采取停水停电等严重干扰上诉人正常经营的行为、在合同期内强拆了上诉人招牌，实施强拆、威胁、辱骂等行为干扰上诉人正常经营，但没有提交符合法律规定的证据证明以上事实，故对上诉人称被上诉人严重干扰上诉人正常经营，使其遭受巨大经济损失的上诉理由不予支持。
综上所述，原判认定主要事实清楚，但部分适用法律错误，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第516号民事判决第二、三、五项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第516号民事判决第一、四项；
三、驳回�上诉人湖南科技大学劳动服务公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2975元，由上诉人唐湘波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 冯海燕
审 判 员 肖 锋
二〇一四年八月十五日
代理书记员 刘 欣
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使�、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审�民法院不得再次发回重审。