江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8452号
上诉人（原审原告）：吴怡。
委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州天亚置业发展有限公司。
委托诉讼代理人：张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。
上诉人吴怡因与被上诉人苏州天亚置业发展有限公司（以下简称天亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴怡上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院关于天亚公司在其售楼宣传中有关网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施是小区内部设施的内容，不作为要约和合同内容的认定是错误的。（1）天亚公司在公证书中的宣传内容、售楼人员的当面宣传、售楼沙盘模型展示以及实地现场的照片等信息的意思表示具体明确，表明经吴怡承诺天亚公司即受该意思表示约束，该内容应认定为要约。（2）一审法院根据合同附件五《合同补充协议》第1条排斥了合同第20条的约定，但是《商品房买卖合同》第22条约定，补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。因此合同附件五《合同补充协议》第1条的约定应确定无效。（3）首先，一审法院根据合同第20条及最高院司法解释中的“规划范围内”几个字断章取义，草率认定，与立法精神完全相悖。天亚公司所做的宣传提升了其楼盘的品质，帮助了其产品销售，使消费者形成了错误的认知，其应对宣传的内容负责，体现法律公平公正精神。其次，吴怡在签订商品房买卖合同时并不清楚该所属地块并不属于小区的规划范围之内，在双方签订合同、确认购买合意的时间点，双方确认的规划范围包含这些设施所建地块。（4）天亚公司在售楼宣传中对网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施的宣传足以使购房者对上述设施是否属于小区范围产生错误认识，吴怡正是基于这种错误认识与天亚公司签订了商品房买卖合同，天亚公司的行为除了构成违约外同时构成虚假宣传和欺诈。吴怡要求违约赔偿及返还部分合同价款是从天亚公司违反合同约定以及构成欺诈的角度出发，对受害人给予的一种经济赔偿或补偿，不能以国家层面的处罚代替天亚公司对吴怡的赔偿和补偿。2、天亚公司长时间不能按照合同约定的条件和内容交付房屋当然构成逾期交房。天亚公司是通过用铁丝网将规划范围内的房屋和规划范围外的设施隔开等手段瞒住验收部门现场审查，才取得《苏州市相城区房屋建筑通过备案告知书》。3、早在2005、2006年深圳市就已经有类似案例维护法律的公平与公正。
天亚公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
吴怡向一审法院起诉请求：1、天亚公司支付因虚假宣传、不符合合同约定的交房条件导致的逾期交房违约金67万元（1408元/天*480天，暂计算至起诉之日）；2、天亚公司因虚假宣传、违反合同第20条约定赔偿违约金17.5万元（按房价的5%计算，具体法院酌定）；3、天亚公司向吴怡赔偿房屋价值贬损费17.5万元（因天亚公司欺诈和违约导致房屋自身价值贬损，预估贬损为房价的5%，具体由法院酌定）；4、诉讼费用由天亚公司承担。审理中，吴怡明确其第二、第三项诉讼请求合并为第二项请求，请求判令天亚公司按照合同第20条的约定支付违约金为房屋总价款的10%按35万元计算，具体由法院酌定。增加第三项诉请，因天亚公司构成欺诈，其虚假宣传的内容与实际交付的房屋不一致，要求其返还合同价款35万元。
一审法院认定事实：吴怡（作为买受方）与天亚公司（作为出卖方）于2013年3月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定吴怡购买天亚公司开发的相城区元和街道华元路77号天亚水景苑168幢105室住宅一套，该商品房建筑面积272.76平方米，房屋总价款为人民币352万元。买受人应于签署本合同之日即支付房款106万元，剩余房款246万元以按揭方式于2013年4月16日前付清。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限及交接约定：“1、出卖方应当在2013年12月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房，交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起7天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担”。该合同第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：“出卖方如未按本合同约定将商品房交付买受方使用，按下列第1款方式处理。1、逾期不超过7天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过7天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之四的违约金”。该合同第二十条约定：“本合同签订之前出卖方及出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和承诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。”。同时，该合同附件五：《合同补充协议》其他事项中第1条约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容及周围范围内和该房屋地下室、屋顶部分的相关环境的建设内容和相邻关系。买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘所体现之房屋设计及小区规划仅做广告宣传，不作为合同的具体组成部分”。
合同签订前，吴怡向天亚公司支付了106万元；合同签订后，吴怡于2013年4月28日向天亚公司交付了房款246万元，房款已付清。2013年12月26日，天亚公司向吴怡邮寄《业主入伙通知书》及《苏州市相城区房屋建筑通过备案告知书》，通知其办理案涉房屋交付手续。吴怡否认收到相应通知，但因其他业主收到了通知，吴怡亦接到天亚公司电话通知，故吴怡于天亚公司限定的2014年1月2日前去收房，但以天亚公司的房屋没有达到广告宣传及合同约定条件为由拒绝收房。
另查明，吴怡提供的（2014）苏苏证民内字第3302号公证书显示，天亚公司在苏州搜房网上宣传的网页照片中小区沙盘模型及实景图里的“天鹅湖庄园”小区内部运动场、假山、排球场、喷泉等设施设备所属地块与整个小区为同一地块。实景照片下部标注有“天鹅湖庄园小区内部喷泉”、“天鹅湖庄园实景图小区内部排球场”、“天鹅湖庄园实景图小区内部假山”等字样。（2015）苏苏证民内字第1121号公证书显示，相城区住建局回复网上咨询：“涉案争议的天亚水景苑南侧的网球场等设施设备占用地块在小区规划红线之外，由开发商天亚公司出资建设，今后将移交相城经济开发区”。
庭审中天亚公司陈述，其在土地竞拍时，天鹅湖庄园小区东面建造为运动场、假山、喷泉的地块当时并未包含在竞拍的地块内，由于该地块面积较小，只有几百平方米，东面就是227省道的公路，故虽未列入土地竞拍范围，但其他人使用这块地块的可能性也不大，故天亚公司就把小区的围墙围在这块土地的东侧外沿，看这块地荒着，就在上面建造运动场、假山、喷泉，小区业主可以自由进出这些设施，在使用功能上丝毫不受影响。
以上事实，有当事人举证的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、公证书、业主入伙通知书、律师函、竣工备案告知书、公司函、邮寄凭证、照片及当事人陈述等证据附卷佐证。
审理中，一审法院组织吴怡、天亚公司双方对涉案小区进行现场查勘，经查，涉案房屋所在小区的规划红线的东外侧为南北走向的一条土坡（据天亚公司称系其建设小区时取土堆成），其上有树木及植被覆盖，中间部位间或有假山等装饰，沿着土坡东侧为一条南北走向的水系，再往东即为227省道西侧绿化带。土坡南端建有一座铁丝网合围成的网球场，网球场仅有的南面出入口即对应着小区的东出入口。吴怡另表示不要求解除或撤销合同，只要求对合同特别是价款方面作出变更。吴怡另称，涉案房屋存在质量问题，但不在本案中作相应主张。
一审法院认为，吴怡与天亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及国家强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行。本案主要争议焦点有两个，首先是天亚公司关于网球场、假山等的宣传是否应视为要约从而构成合同内容。对此，吴怡认为天亚公司在其售楼沙盘及搜房网上所作的宣传中有关网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施是小区内部的内容应该作为其与天亚公司签订的《商品房买卖合同》合同的内容，而实际上该些设施、设备所在地块并非小区所有，天亚公司已构成违约。天亚公司认为，网页宣传并非其所作，天亚公司不存在虚假宣传，也不存在违约。吴怡为此申请追加北京搜房科技发展有限公司、北京怡生乐居信息服务有限公司作为被告参加诉讼。一审法院认为，天亚公司抗辩认为搜房网上关于涉案楼盘的信息并非其发布，但不可否认发布该售楼广告的获益者系天亚公司，且关于涉案楼盘的照片及介绍既全面又清晰，而天亚公司又从未对他人擅自发布其楼盘信息有任何澄清或维权行为，故对天亚公司该辩解不予采信。因此一审法院认定吴怡举证的公证书中所显示搜房网上关于涉案楼盘的信息应系天亚公司所为，在此吴怡要求追加另两北京公司的申请已无实际意义，一审法院不予准许。至此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。同时，吴怡与天亚公司签订的《商品房买卖合同》第20条约定，本合同签订之前出卖方及出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和承诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。该《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中亦约定了买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘所体现之房屋设计及小区规划仅做广告宣传，不作为合同的具体组成部分。天亚公司售楼宣传中对网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施的说明和允诺虽然具体确定，但双方均确认其现所属地块并不属于天亚公司小区的开发规划范围之内，不符合上述司法解释所规定的可以视为要约和合同内容的情形，故吴怡认为天亚公司在其售楼宣传中有关网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施是小区内部设施应该作为《商品房买卖合同》内容，天亚公司未能交付已构成违约无事实和法律依据，其主张不能成立。吴怡如认为天亚公司在售楼宣传中将在小区规划范围之外的地块上建造的网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施纳入小区的总体宣传效果图，并标注“实景图小区内部”等字样，足以使购房者对上述设施是否属于小区范围产生误解，已构成虚假宣传，可另行向工商行政管理部门投诉。故吴怡因天亚公司虚假宣传而引起的违约金和返还部分购房款的请求，缺乏法律依据，不予支持。其次，天亚公司是否存在逾期交房问题。如上所述，天亚公司并不存在违约的事实，其已取得《苏州市相城区房屋建筑通过备案告知书》，并于2013年12月26日向吴怡邮寄《业主入伙通知书》，符合涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，吴怡因称未收到相应通知、但仍于天亚公司限定的2014年1月2日前去收房，然而吴怡没有正当理由拒绝接受天亚公司交付的房屋，故其认为天亚公司逾期交房无事实和法律依据，其主张逾期交房的违约金请求亦不能成立。吴怡另在本案中称天亚公司交付的房屋存在质量问题，但对此并未举证予以证明，且一般房屋瑕疵亦不能构成拒收房屋的理由，其该主张也缺乏事实依据，一审法院不予认定。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及相关法律之规定，判决：驳回吴怡在本案中的所有诉讼请求。案件受理费减半收取人民币6990元，由吴怡承担。
另查明，吴怡与天亚公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件五中补充约定。补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。
二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为，本案二审争议焦点之一为天亚公司关于网球场、假山、喷泉的宣传是否应视为要约从而构成合同内容。对于商品房的销售广告和宣传资料在何种情况下应视为要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条已作了明确规定，即商品房的销售广告和宣传资料以作为要约邀请为原则，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十条也作了同样约定。天亚公司售楼宣传中对网球场、假山、喷泉等设施所作的说明的允诺虽然具体确定，但均属于商品房开发规划范围以外的设施，不符合司法解释以及双方合同约定的可以视为要约的情形。而且司法解释中的“商品房开发规划范围”应是指商品房实际规划范围。《合同补充协议》第1条约定买受人已充分了解该房屋的规划内容及周围范围内和该房屋地下室、屋顶部分的相关环境的建设内容和相邻相系。该约定不属于与合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款，对吴怡应有约束力。吴怡以其签订合同时不清楚该地块不属于小区规划范围为由主张将相关设施纳入合同内容依据不足。因此吴怡主张天亚公司未交付网球场、假山、喷泉构成违约没有合同和法律依据，本院不予支持。吴怡上诉还主张天亚公司虚假宣传构成欺诈，应向其返还部分合同价款。但是天亚公司所作的宣传并非针对合同主要条款及合同约定的设施，吴怡据此要求变更合同价款亦没有依据，本院不予支持。
本案二审争议焦点之二为天亚公司是否逾期交房。吴怡主张天亚公司取得《苏州市相城区房屋建筑通过备案告知书》不合法，但没有提交充分证据证明，且该告知书也未被主管部门撤销，应认定在约定的交付期限前涉案房屋已符合交付条件。吴怡没有正当理由拒绝收房，其主张天亚公司逾期交房不能成立，本院不予采信。
综上，吴怡的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13980元，由上诉人吴怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 陆晓婷