广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民三初字第934号原告：广州市广瑞房地产中介有限公司，住所：广州市番禺区。法定代表人：黄卫生，该公司总经理。委托代理人：崔勇刚，广东导正律师事务所律师。被告：张某某，住四川省三合县。委托代理人：张丽丽，国信信扬律师事务所律师。原告广州市广瑞房地产中介有限公司（以下简称“广瑞房地产公司”）诉被告张某某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广瑞房地产公司的委托代理人崔勇刚、被告张某某委托代理人张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广瑞房地产公司诉称:2015年6月23日，被告与陈某在原告的介绍下，就被告购买陈惠欢位于广州市番禺区桥南街福德路145号8座806房屋的事宜签订了编号为：No.0050158号《房屋买卖合同》，约定被告以1360000元购买该物业，由被告承担咨询中介服务费20400元，7月18日前支付首期购房款400000元，同时约定买卖一方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方即原告支付等额于该物业成交价3%的违约金。合同签订后，被告在6月24日向原告支付了10000元中介服务费，称余款过几天再支付。2015年7月18日前后，原告与陈某多次催促被告履行合同义务，但被告都拒绝履行合同，并明确表示不再购买上述房产。为此原告向被告出具书面的通知要求被告履约，但被告仍不予理睬。为维护原告自身的合法权益，请求法院判令：1、被告支付中介代理及咨询服务费10400元；2、支付逾期付款违约金40800元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张某某辩称：1、涉案合同为居间服务合同，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并且未能促成买卖双方最终签署《房屋买卖合同》，故被告无须向原告支付中介服务费。2、《房屋买卖合同》第十五条的约定属于无效条款，被告无须根据该约定承担违约责任。退一步来讲，该条款约定的前提和违约金额亦违背了法律公平原则和合同法相关的违约条款规定，依法不应予支持。《房屋买卖合同》第十五条的约定属于加重对方责任、排除对方主要权利格式条款，原告作为格式合同的制定方和提供方，在未通过任何方式提请被告注意的情况下签署，该格式条款应属无效。被告承担违约金的前提是其行为给原告造成了实际损失，原告未完成居间服务，无权主张居间服务费，其并无任何经济损失可言。根据合同法第113条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过合同签订时预见或者应当预见因违反合同可能造成的损失。退一步讲，即使合同能够完全履行，原告能够获得的利益只是中介服务费20400元。原告要求被告支付40800元的违约金，已经远远超出实际履行合同的居间费用，标准明显过高，显然违背了公平原则和合同法违约责任的规定，依法不应予支持。综上，原告要求被告支付居间费用10400元、违约金40800元及负担诉讼费，没有事实及法律的依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2015年6月23日，原告张某某（合同为买方）、被告广瑞房地产公司（合同为经纪方）与陈某（合同为卖方）签订了《房屋买卖合同》，其中合同约定被告向陈惠欢购买位于广州市番禺区桥南街福德路145号8座806房屋（以下简称涉讼房屋），房屋建筑面积为90.27平方米，该物业的物业维修基金由卖方支付；房屋的成交价为1360000元，房屋于收齐楼款一个月内交付；是次交易所产生税费由买方支付；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币20400元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；定金30000元被告应在签署合同时支付给陈某；被告于2015年7月18日将首期楼款400000元（含定金）支付给陈某，该笔款项必须用于办理提前还贷；人民币960000元以银行按揭方式支付，买方应在签订本合同后7天内办理按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；首期楼款余额共计人民币1000元应在卖方结清水费、电费和管理费等费用，买卖双方交楼时支付；第十一条如需经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方并公证委托经纪方办理相关手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；第十五条若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付等额于该物业成交价3%的违约金；第十八条买卖双方协议:1、该物业成交价包括花样年华三期81号地下车位一个，该车位拥有使用权，卖方必须配合转入买方名下。2、定金分两次支付，第一次是签订本合同当天支付10000元整，第二次于2015年6月24日前支付10000元整。3、买方于2015年7月18日前支付首期部分楼款用于赎证时，卖方必须将身份证原件，物业的按揭合同原件，欠款借据，借款存折及银行卡交付给中介方代为保管等条款。2015年7月20日，原告广瑞房地产公司向被告张某某发出《通知》，敦促被告接此通知5天内答复何时办理支付部分首期楼款400000元整的手续，以保证三方合法权益。《房屋买卖合同》签订后被告只支付了10000元咨询及中介服务费给原告，余款10400元一直没有支付，原告遂于2015年8月6日诉至本院。诉讼中，被告认为，原告没有提供居间服务，被告不需要支付余下的咨询及中介服务费，原告也没有证据证明其支出了其他必要的费用。本院认为：原、被告与案外人陈某共同签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。其中合同包括了被告与陈某之间的房屋买卖合同法律关系，以及被告和陈某与原告之间的居间合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条其中规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告为经过国家核准从事居间业务的法人，在合同没有特别约定的情况下，居间人收取居间服务费不以委托人与相对人之间的合同是否实际履行为前提。诉讼中，被告没有证据证明《房屋买卖合同》不能履行系原告所致，以及原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况或者提供的居间服务存在瑕疵的事实，被告以原告隐瞒与订立合同有关重要事实，未促成买卖双方履行合同为由，拒绝支付咨询和中介服务费理据不足，本院不予支持。原告提供居间服务促成被告与房屋业主陈某之间房屋买卖合同关系成立后，被告应按《房屋买卖合同》中有关居间合同的条款向原告履行委托人的义务。根据该合同约定，被告应在合同签订之日向原告支付咨询和中介服务费20400元。现原告要求被告支付咨询和中介服务费余款10400元，合法有据，本院予以支持，被告应支付咨询及中介服务费10400元给原告。关于逾期付款违约金问题。原、被告之间建立为居间合同法律关系，双方对被告逾期支付咨询和中介服务费在《房屋买卖合同》已进行了约定，合同约定“买方或卖方逾期支付咨询和中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询和中介服务费”。但被告抗辩该标准过高，而原告未能举证证明因被告迟延支付咨询和中介服务费而遭受的实际损失，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期支付咨询和中介服务费的违约金标准调整为中国人民银行逾期贷款利率。被告与陈某之间建立为房屋买卖合同法律关系，与原、被告之间的居间合同法律关系分属两种不同的法律关系，房屋买卖合同法律关系是否履行与原告享有居间合同居间报酬请求权并无必然关联，即使被告与陈某之间没有进行涉讼房屋买卖，亦不当然导致原告丧失居间报酬请求权。原告以被告违约，导致涉讼房屋未能成功交易为由，要求被告按《房屋买卖合同》第十五条承担居间合同法律责任，支付逾期付咨询及中介服务费违约金，并不符合法律的规定，本院不予支持。咨询及中介服务费的支付时间是《房屋买卖合同》签订之日即2015年6月23日，因此逾期付款违约金应从次日即2015年6月24日起按中国人民银行逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百十十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某某于本判决生效之日起十日内向原告广州市广瑞房地产中介有限公司支付中介咨询服务费10400元；二、被告张某某于本判决生效之日起十日内向原告广州市广瑞房地产中介有限公司支付咨询及中介服务费逾期付款违约金（以10400元为本金，从2015年6月24日起按中国人民银行逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止，违约金总额以10400元为限）；三、驳回原告广州市广瑞房地产中介有限公司其余的诉讼请求。如被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1080元，由原告广州市广瑞房地产中介有限公司负担641元，被告张某某负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘志强人民陪审员  梁玉谊人民陪审员  陈东冬二〇一五年十月二十日书 记 员  范津津