江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0728民初475号
原告：钟鑫华，男，1989年7月6日生，汉族，住定南县。
原告：黄丽芳，女，1989年11月15日生，汉族，住定南县。
原告：廖贱秀，女，1959年6月16日生，汉族，住定南县。
三原告共同委托诉讼代理人：张志强，男，江西宋城律师事务所律师，一般代理。
被告：钟伟红，男，1959年7月6日生，汉族，定南县。
被告：张宝锋，男，1978年11月2日生，汉族，住定南县。
委托诉讼代理人：廖裕平，男，江西剑绅律师事务所律师，一般代理。
原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀与被告钟伟红、张宝锋合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，因案情复杂于2017年8月9日转为普通程序继续审理，原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀及共同委托诉讼代理人张志强、被告张宝锋及其委托诉讼代理人廖裕平到庭参加诉讼，被告钟伟红经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2016年12月22日、2017年1月23日所签订的两份《新房转让协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年因三原告位于天然孙屋的家庭共有房屋被拆迁，政府补给原告家庭仁村安置地一块，2013年至2014年由原告钟鑫华出资并请工人在该安置地上建起了一栋八层的房屋，房屋建成后一直由原告钟鑫华经营管理，且原告钟鑫华在一楼注册开设了定南县钟鑫华百货商店，被告钟伟红（系原告钟鑫华之父）平日无经济来源，且游手好闲，房屋建设过程中也没有进行任何管理，对所建的八层房屋并无出资出力，嗜赌成性。2017年5月份被告张宝锋无故到原告家里要求交出安置地上原告钟鑫华所建房屋的一楼四间店面及2楼房屋并殴打了原告钟鑫华及案外人黄良华，经公安机关问询，三原告才知道两被告于2016年12月22日、2017年1月23日签订了两份《新房转让协议书》。但该两份转让协议书三原告并不知情，也不认可，且2017年1月23日签订的《新房转让协议书》上伪造了原告钟鑫华的签名。三原告认为，两被告签订的两份《新房转让协议书》系无效的协议书，1、被告张宝锋并无支付对价；2、被告钟伟红签订该两份转让协议均未通知作为共有人的三原告，也未征得三原告的同意，且三原告对该转让行为也不认可；3、另本案所涉及杨梅村天然安置地上房屋系原告钟鑫华所建且一直由原告钟鑫华占有及经营生活至今；4、两被告之间不存在实际的房屋买卖合同，而是存在违法的高利贷关系，系赌债；5、诉争的房屋系拆迁安置地所建房，被告张宝锋并非原告同村或同一村民小组人员，该转让行为也无效。综上，特诉至法院，请求依法支持三原告的诉讼请求。
被告钟伟红未答辩，也未向法庭提交证据材料。
被告张宝锋答辩称：1、原告钟鑫华、黄丽芳不是涉案房屋的权利人，因此无权主张被告钟伟红、张宝锋之间签订的《房屋转让协议书》无效，涉案房屋的安置地属于被告钟伟红，被告钟伟红作为户主在安置地上盖建房屋，是真正的出资人和产权所有人，原告钟鑫华、黄丽芳虽系被告钟伟红的儿子儿媳，但双方均已单立户头，且原告钟鑫华户头所安置的土地已经单独建房并出售，因此原告钟鑫华、黄丽芳无权干涉被告钟伟红将自己的房屋转让给被告钟宝峰，更无权主张其双方签订的《新房转让协议书》无效。2、作为涉案房屋共有人的原告廖贱秀，是否可以主张《新房转让协议书》无效的问题。被告钟伟红与原告廖贱秀系夫妻关系，是诉争房屋的共同共有人，也系该房屋的权利人。根据《中华人民共和国合同法》第49条：行为人没有代理权，超越代理权或代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，善意相对人即被告张宝锋完全有理由相信被告钟伟红转让该房屋的行为经过了原告廖贱秀的同意，即使被告钟伟红无权代理或超越代理权，被告张宝锋也是善意取得该房屋。因此原告廖贱秀也不得以被告钟伟红没有代理权而否认涉案合同的效力。3、《新房转让协议书》合法、有效，应受到国家法律的确认和保护。被告张宝锋在签订两份《新房转协议书》之前，查看了《拆迁补偿安置协议书》、身份证及到现场看房，尽到了审查义务。协议书所涉及的内容是产权人处分自己的财产，内容真实、合法，系其本人的真实意思表示，并没有违反国家法律的禁止性规定，应受到国家法律的确认及保护。4、关于房屋的转让价格问题，诉争的房屋系未砌墙的毛坯房，与同地段同楼层的初装修房屋1080元/㎡的价格相比，协议书约定的729.30元/㎡属于对价交易，并不存在显失公平的问题。而且如果产权人认为该价格显失公平，也应当由产权人来行使撤销权，截止目前，产权人均未提出异议，非产权人提出这样的问题，应归属无效。5、关于三原告提出的因被告张宝锋非同村或同一村民小组人员，而主张转让行为无效的问题。经核实，原告钟鑫华户头安置地所建房屋也是与非本村人合伙兴建，按其双方的约定，原告钟鑫华出地皮，非本村人张荣负责建造，原告钟鑫华据此分得一楼店面和三、四、五层房屋，张荣分得一楼店面3间，及二、五、七、八层房屋。原告钟鑫华名下的分得的房屋也早已卖给了其他非本村人，可见原告钟鑫华的主张出尔反尔。总之，产权人钟伟红将其所有的房屋转让给被告张宝锋合法有效，应受到国家法律的确认和保护，三原告提出涉案《新房转让协议书》无效，缺乏事实和法律依据。
围绕诉讼请求三原告依法提交了以下证据：1、居民身份证、户口簿、结婚证复印件各一份；2、《新房转让协议书》复印件2份；3、情况证明、收据、领条、销货清单、情况说明、营业执照及现场图片复印件各一份。被告钟伟红未向法庭提交证据。被告张宝锋依法提交了以下证据：1、《新房转让协议书》复印件三份；2、身份证复印件三份；3、《拆迁补偿安置协议书》复印件二份；4、《收条》复印件二份；5、银行流水明细复印件二份；6、调查笔录原件二份；7、公安机关签字材料复印件一份；8、证人张某的证人证言，证人张某当庭陈述他受被告钟伟红委托帮他介绍卖房，两被告签订协议的时候其也在场，及被告钟伟红并不欠被告张宝锋的钱。以上证据本院组织了证据交换及质证，对三原告提交的证据，被告张宝锋质证意见如下：对证据1三性没有异议，但说明钟鑫华与钟伟红是不同户的户主，已经分家；对证据2三性没有异议，对证明内容有异议，《新房转让协议书》是否违法应由法庭核实；对证据3的三性均有异议，本案原告钟鑫华在钟伟红建房时购买了相关材料并不代表房屋是钟鑫华的。对被告张宝锋提交的证据，三原告质证意见如下：对证据1中钟伟红的签字是认可的，但是对钟鑫华的签字不认可，电话号码也不是钟鑫华的，对钟伟红与张宝锋之间签订的新房转让协议书中钟伟红的签字认可，但是没有钟鑫华的签字，不能证明被告张宝锋的证明目的；对钟鑫华、钟伟红与黄胜华、何亲美之间的新房转让协议书合法性、关联性有异议，真实性没有异议，但是对证明对象有异议，之后知道这样直接转让房屋是违法的，所以经协商该份合同已经废除；对证据2钟鑫华的身份证三性有异议，该身份证是虚假的，不能证明是钟伟红提供的，对钟伟红的身份证没有异议；对证据3的三性没有异议，对证据4三性有异议，只有复印件无法确认真伪；对证据5的三性有异议，该份证据是打印件无原件核对，从流水上不能反映账户的所有人，同时也是现金支取，不能反映与本案的关联性；对证据6的三性有异议；对证据7的真实性没有异议，黄良华的笔录关联性有异议，对笔录内容真实性有异议，对钟鑫华的笔录三性没有异议，对证明对象有异议，对黄丽芳笔录的三性没有异议，对证明对象有异议，对廖贱秀对笔录对三性没有异议，对证明对象有异议，对钟英的笔录三性没有异议，但其陈述的内容与事实不符，案外人钟英是钟鑫华的姐姐，很早就已经出嫁，根本不清楚房屋的情况。
对当事人争议的证据本院予以认定并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下:对三原告提交的证据3的三性予以认定；对被告张宝锋提交的证据1、3、4、5、7三性予以认定，对证据6中徐延相的笔录不予认定，对被告张宝锋提交的钟伟红的身份证复印件三性予以认定，对其提交的原告钟鑫华的身份证复印件三性不予认定。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定的事实如下：原告钟鑫华、黄丽芳系夫妻关系，原告廖贱秀与被告钟伟红系夫妻关系，原告钟鑫华、黄丽芳系原告廖贱秀与被告钟伟红的儿子、儿媳。2011年8月12日，被告钟伟红与定南县征地拆迁工作指挥部办公室签订了一份《定南县县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》，其中约定被告钟伟红作为被拆迁人同意拆除位于天然孙屋规划红线内的房屋，并在仁村安置地获得面积为205.68㎡的安置地一块，该块安置地土地使用权登记在被告钟伟红名下。同时期，原告钟鑫华作为户主也以同样的方式获得安置地一块，该块安置地土地使用权登记在被告钟鑫华名下，后原告钟鑫华以与他人共建房屋的形式在其名下的安置地兴建房屋一栋，并将所有房屋出售完毕。被告钟伟红名下安置地于2013年至2014年间由原告钟鑫华与家人共同兴建，共计八层，后以被告钟伟红及原告钟鑫华的名义出售了部分楼层。原告钟鑫华在该楼房一楼开设了定南县钟鑫华百货商店，并办理了工商登记手续。
2016年12月22日，被告钟伟红（甲方）以现有房屋权属人名义与被告张宝锋（乙方）签订了一份《新房转让协议书》，载明：“经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚信原则，就房屋事项达成一致，特签订本协议：一、房屋坐落迎春安置地9栋6号2楼，面积205.68平方米。二、房屋价格：房屋合计人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元）。三、付款方式：一次性付清。四、房屋交付：甲方应按期保证质量将房屋交付给乙方……十、房屋和车库永久性归乙方使用。十一、乙方转购甲方2楼层套房和车库，在政府部门允许的情况下可以办理房产证时，甲方应尽力协助乙方办证，但过户等费用由乙方自己负责。十二、十三、本合同自甲、乙双方签字日起生效，双方永不反悔，永久共同遵守合同条款，未尽事宜由双方协商解决。十四、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，在场人执一份。”被告钟伟红在甲方处签字并按捺指印，被告张宝锋在乙方处签字，在场人张某在中价人处签字。
同日，被告钟伟红向被告张宝锋出具《收条》一份，载明：“今收到张宝锋房款人民币壹拾伍万正（￥150000.00元）。此据今收人：钟伟红2016.12.22”被告钟伟红在今收人处签字并按捺指印。同日，被告张宝锋通过账号62×××90向被告钟伟红汇款110000元，并从同一账号取现40000元交付给被告钟伟红。
2017年1月14日，被告张宝锋从建设银行账号62×××09支取200000元现金。
2017年1月23日，被告钟伟红、张宝锋再次签订了一份《新房转让协议书》，载明：“经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚信原则，就房屋事项达成一致，特签订本协议：一、房屋坐落于仁村安置地9栋6号1楼四间店面，面积约120平方米（长15.28米，宽7.5米）。二、房屋价格：四间店面120平方米，一起共计人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元）。三、付款方式：签协议书时一次性付清人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元整）。四、房屋交付：甲方应按期保证质量将房屋交付给乙方……九、房屋和车库使用年限永久性归乙方所有，甲方无权干涉。十、乙方转购甲方一楼层，在政府部门允许的情况下可以办理房产证时，甲方应尽力协助乙方办证，但办证过户等费用由乙方自己负责。十二、本合同自甲、乙双方签字日起生效，双方永不反悔，永久共同遵守合同条款，未尽事宜由双方协商解决。十三、签字生效后，两天内甲方空出店内所有东西交付给乙方使用。十四、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，在场人执一份。被告钟伟红在甲方处签字并按捺指印，被告张宝锋在乙方处签字。该份《新房转让协议书》上有“钟鑫华”签字表示，但庭审中原告钟鑫华否认该签字系其所为，被告张宝锋也认可该签字不是原告钟鑫华本人书写。同日，被告张宝锋将160000元现金交付给被告钟伟红，钟伟红出具了《收条》一份交被告张宝锋收执，《收条》载明：“今收到张宝锋房款人民币现金壹拾陆万元正（￥160000.00元）此据今收人：钟伟红2017.1.23”
2017年2月27日，被告张宝锋分别以118000元价格将仁村安置地9栋6号2楼，面积为205.68平方米的房屋分隔成两套转卖给案外人黄良华、张世权。因三原告对两被告之间的房屋买卖行为不认可，被告张宝锋、案外人黄良华、张世权欲对所购买的房屋、店面进行装修时，与三原告发生了冲突，并报定南县公安局历市派出所处理。
本院认为，本案的争议焦点为两被告先后签订的两份《新房转让协议书》是否合法有效。本案中被告钟伟红持有《定南县县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》、土地使用权证，能够证明被告钟伟红系诉争安置地权利人，即对合法取得的安置地上兴建的房屋享有处分权，包括将房屋转让于他人之权利。所以被告钟伟红将安置地上兴建的房屋第一层、第二层转让给被告张宝锋并收取相应房款的行为，是依法行使民事权利的行为，依法受到法律的保护。原告钟鑫华主张其系房屋的实际出资建造人，所有权及使用权均为其所有，在未取得他本人同意的情况下转让协议无效。本院认为，原告钟鑫华与被告钟伟红分别以家庭户主代表根据安置政策取得了各自的安置地，并办理了土地使用权证书，其相应权利义务应以登记的权属证书为准，相互之间是否实际参与房屋建设并不影响另一方根据《定南县县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》及土地使用权证行使处分权，且原告钟鑫华并没有提供充分的证据证明其本人享有诉争房屋所有权的份额，故对该主张不予采纳。目前，诉争房屋尚无产权证明，出卖人即被告钟伟红应当承担权利瑕疵担保责任,而这种责任乃违约责任，不可从买卖合同的效力上进行评价，更不可能直接产生合同无效的法律后果。所以，三原告主张因房屋无房产证而导致转让协议无效的观点本院不予支持。被告张宝锋通过银行转账及现金的方式支付了共计310000元购房款给被告钟伟红，被告钟伟红出具了两份《收条》对房款的给付予以确认，故对三原告主张被告张宝锋未支付对价的主张不予支持。三原告主张被告张宝锋与被告钟伟红之间存在非法高利转贷关系，但未提交相应证据予以证实，且庭审中被告张宝锋对该主张不予认可，故对三原告的此项主张本院不予采纳。
关于原告廖贱秀主张被告钟伟红擅自出售夫妻共同财产，是否有权主张转让协议无效的问题。本院认为，夫妻一方对共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中被告诉争房产的土地在《定南县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》及土地使用权证上均只有被告钟伟红的名字，均没有妻子即原告廖贱秀的名字，被告张宝锋无从审查被告钟伟红转让给其的房产系夫妻双方共同共有还是被告钟伟红单方所有的，其有理由相信被告钟伟红是该房产的完全权利人；而且被告张宝锋已经支付了合理的转让款310000元给被告钟伟红；从诚实信用原则和保护交易安全的角度，被告钟伟红和张宝锋先后两次签订的《新房转让协议书》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，协议书合法有效。现三原告转让协议无效，本院认为，三原告未提供有力证据证明两被告之间存在恶意串通的情形和法律规定的合同无效情形，因此对于三原告该诉请，本院不予支持。
综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 蔡艳艳
人民陪审员 何华庆
人民陪审员 胡耀辉
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 赖丽娣
附法条：
《中华人民共和国民法通则》：
第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第七十一条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。