连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初87号原告姚子英，女，1934年11月17日生，汉族，住连云港市徐圩盐场西港工区。原告江尧标，男，1954年2月24日生，汉族，住连云港市开发区。原告江晓兰，女，1957年2月10日生，汉族，住连云港市徐圩盐场西港工区。原告江尧付，男，1961年3月28日生，汉族，住连云港市。原告江尧芹，女，1963年6月2日生，汉族，住连云港市连云区。原告江尧霞，女，1965年11月2日生，汉族，住连云港市徐圩盐场张港工区。原告江尧兵，男，1967年6月26日生，汉族，住连云港市。以上七原告共同委托代理人张名环，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告徐同花，女，1949年6月13日生，汉族，住连云港市经济技术开发区。被告金玉培，男，1945年10月12日生，汉族，住址同上。委托代理人李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。原告姚子英、江尧标、江晓兰、江尧付、江尧芹、江尧霞、江尧兵诉被告徐同花、金玉培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚子英、江尧标、江尧芹、江尧付、江尧兵及委托代理人张名环、被告徐同花、金玉培及委托代理人李吉忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚子英、江尧标、江晓兰、江尧付、江尧芹、江尧霞、江尧兵向本院提出的诉讼请求为：判决被告将徐圩盐场东大站站里巷7号房屋过户至七原告名下。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为判决确认七原告对徐圩盐场东大站站里巷7号房屋享有占有、使用、收益及处分权益。事实及理由为：2005年被告将位于徐圩盐场东大站边上的两间破旧房屋卖给原告家，原告已支付被告购房款2660元。当时原告姚子英及江希好委托其女儿江尧芹出面，被告方由徐同花出面，各自代表两家进行房屋买卖事宜，徐同花的丈夫金玉培对房屋买卖之事是知情的，也是同意的。原告在购买房屋后对房屋进行了翻建，至今已在房屋中居住十余年。但在涉案房屋被纳入拆迁范围后，被告不承认其已将房屋卖给原告的事实，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐同花辩称：原告姚子英家与被告家之间不存在房屋买卖合同关系，被告只是将房子借给原告家居住，请法庭判决驳回原告诉讼请求。被告金玉培辩称：该房屋从未卖给江希好家，江希好没有与金玉培商量过买卖房屋的事情，金玉培也不知道徐同花是否将房屋卖给江希好家，徐同花从未跟金玉培说过房屋买卖的事情，请求法院驳回原告对金玉培的诉讼请求。七原告为证明其诉讼请求，举证如下：1、落款签名为“徐同花”、落款日期为2005年10月10日的字据一份，内容为“金玉培东大站所有房屋已贰仟陆佰陆拾元，卖给江希好”。2、落款签名为李军、姜素兰、李其明的证明一份，证明内容为“2005年秋天金玉培、徐同花将自家东大站房屋卖于江希好认贰仟多元，附近邻居都知道”；落款签名为杨守花的证明一份，证明内容为“在2005年秋天墟沟栖霞路出租屋，江尧芹买了金玉培家房产，想起来有这件事情，当时我在现场”，原告代理人张名环与杨守花的调查笔录一份，证明目的为徐同花家将涉案房屋出售给姚子英家，后来房子要拆迁后，徐同花又要把购房款退给姚子英家。3、徐圩盐场服务公司出具的证明，证明涉案房屋内产生的水电费均由江尧付支付。两被告对原告提供的以上证据1字据不予认可，徐同花称字据上的“徐同花”三字不是其所签。对证据2,因证人未到庭接受询问，因此，也不予认可。对证据3的关联性有异议，房子是借给原告住的，水电费应该由原告交纳，但不能证明原、被告之间存在房屋的买卖合同关系。两被告为证明其抗辩意见，举证如下：1、徐圩盐场公房出售协议书，证明目的为涉案房屋是徐圩盐场出售给金玉培的，只有金玉培有权处分房屋。2、被告的代理律师李吉忠与杨守花的谈话笔录一份，证明目的为徐同花对张名环所做的调查笔录的内容不清楚，其也没有在调查笔录上签字按手印。原告对以上证据1公房出售协议书真实性无异议，但认为不能证明金玉培对该房屋永远享有所有权。对证据2笔录的真实性有异议，原告称其对杨守花做的调查笔录确系杨守花本人签字按手印，如果被告有异议，可以申请对原告的调查笔录上的杨守花签字笔迹和指纹进行鉴定。为查明本案事实，本院深入涉案房屋所在的徐圩盐场东大站进行调查取证，与徐同花原来在东大站的邻居杨廷花、姜素兰进行谈话。杨廷花在接受本院调查时称：当年姚子英家买了徐同花家的房子，花了两千多元，盐场的房子都有五十多年房龄，一般人都不愿意要，在十几年前徐同花家的房子也只能卖两千多元，徐同花家当时卖给姚子英家的也就是两间堂屋和一间小锅屋，后来姚子英家又把锅屋推了重盖，又盖了两间平房，后来也就是两年前，徐同花跟她家老头子知道房子要拆迁了，就到我们这边说房子不卖给姚子英家了，还把当时的房款两千多块钱放在我家桌子上，说是想把钱退给姚子英家，当时姚子英家人也在我家屋里。姜素兰在接受本院调查时称：大概在四年前，我听邻居们说徐同花家的房子卖给了姚子英家，我当时还说我不知道徐同花家卖房子，我要是知道，我也要买，因为我家孩子多，回家时住不开，徐同花家的房子原来就是20平米左右的堂屋和一间小锅屋，姚子英家买了之后又把锅屋翻建了，还加盖了平房和洗澡间，如果不是徐同花把房子卖给人家姚子英家的，徐同花就不会同意人家翻建的，人家也不可能花钱翻建的，徐同花家的房子也是五十年代盖的，在十几年前人家都不愿意买，几百块钱就可以买到这样的房子了，我知道徐同花是以两千多块钱卖给姚子英家的。原告对杨廷花和姜素兰在接受本院调查时的陈述予以认可。被告对姜素兰的谈话笔录的真实性无异议，但认为姜素兰并非亲眼目睹房屋买卖的事实，而是从邻居处听说的，系传来证据，所以该证据不具有证明力。对杨廷花的笔录的真实性无异议，但杨廷花与徐同花并不认识，徐同花与原告之间是否买卖过房屋杨廷花并不在场，杨廷花也是听别人所说，别人所说是否真实，没有其他证据印证，故该证据不能作为定案依据。另外，杨廷花和姜素兰所说的房屋销售价格仅是改制时的优惠价格，涉案房屋的市场价应当由相关评估机构进行评估。经过庭审调查，本院查明如下事实：江希好与原告姚子英系夫妻关系，江希好于2007年去世，原告江尧标、江晓兰、江尧付、江尧芹、江尧霞、江尧兵系江希好与姚子英的子女。被告金玉培、徐同花系夫妻关系。1992年6月15日，甲方徐圩盐场与乙方金玉培签订《徐圩盐场公房出售协议书》，协议约定乙方金玉培房屋坐落大站组，甲方徐圩盐场房改领导小组根据乙方的住房结构、质量、朝向、地段等条件，双方议定售价为20元/㎡，住房2间36㎡720元，厨房30元，合计人民币750元。另外，被告原有的房屋大约建于上个世纪五六十年代。另查明，被告于1999年左右搬离涉案房屋，到其儿子家照顾孙子，被告于2005年将其堂屋两间及厨房交付给原告姚子英方，原告在接收房屋的第一年将房子租给他人居住一年左右，原告方在2006年秋天将厨房推倒重建，又加盖了平房和围墙，才形成涉案房屋现在的院落。房屋翻建之后由姚子英的儿子江尧付一家居住至今。被告自认在其将房子交给原告方后，其就从未回过涉案房屋，也从未向原告收取过任何房租费，亦未要求过原告方搬离涉案房屋。另外，关于原告提供的字据上的“徐同花”三字是否系其本人书写，被告申请笔迹鉴定，但被告未提供其同时期的签字作为鉴定比对样本，徐同花当庭签名是在手不停发抖的情况下完成的，原告认为徐同花当庭签字不是在自然状态下完成的，不能作为鉴定的比对样本。本院认为，本案的争议焦点为：原告姚子英、江希好与两被告之间是否存在买卖合同关系。涉案房屋与周边邻居之间相隔极近，当地居民对邻居房屋权属的变更了解也会较为深入。姜素兰的房屋与涉案房屋仅相隔二三十米，相邻的关系决定了姜素兰对涉案房屋的权属变更情况相当了解，姜素兰与原、被告之间均无利害关系，姜素兰陈述涉案房屋翻建的情况也与实际相符，因此，姜素兰陈述内容的真实性极高，尽管姜素兰是从其他邻居处了解到徐同花的房屋已出售给姚子英家，但是当地居民不可能预料在若干年后该房屋将要被拆迁，居民们也不需要编造谎言称原告购买了被告的房屋，因此，姜素兰的证言能够证明徐同花家已经房屋出售给姚子英家。杨廷花家也紧邻涉案房屋，杨廷花与原、被告之间也不存在利害关系，其对涉案房屋的权属情况也极为了解，杨廷花陈述了徐同花家以两千多元将房屋出售给姚子英家，杨廷花还直接目睹了在涉案房屋被纳入拆迁范围后，徐同花到姚子英家称房子不卖了，还把当初姚子英家支付的两千多元购房款放到杨廷花家桌子上，欲将款项退还原告方。本院认为姜素兰与杨廷花对房屋买卖事宜及原告方翻建房屋的事宜陈述基本一致，二人的陈述是真实可信的，本院对二人的证言依法予以采信，二人的证言相互印证，能够证明被告将房屋出售给原告的事实。对其他证人的书面证词因证人未到庭，也未经过核实，因此，本院不予采纳。被告辩称其是将房屋借给原告居住，被告在1999年前后就已搬离涉案房屋，被告也已将房屋交付给原告方长达十余年，房屋当时很破旧，原告后对房屋进行了翻建扩建才形成现今之规模，如果如被告所说原告是借用被告的房屋，那么原告就不可能出资大规模翻建扩建房屋，被告也不会允许原告翻建扩建房屋。另外，被告自2005年之后长达十余年没有回到涉案房屋查看房屋状况，甚至都不了解房屋的状况，被告称其从未收过原告一分钱的租金，这些都与常理严重不符。因为，如果双方之间系房屋的借用关系，那么被告不可能不常回去看看，也不大可能不收取任何费用。综上，原告方对涉案房屋翻建扩建并居住长达十余年的事实以及被告十余年间从未回到涉案房屋也未向原告主张过租金的事实进一步证明两被告将涉案房屋出售给原告方的事实。被告称其将房屋借给原告居住没有依据，本院对其辩解不予采信。被告辩称原告支付的2660元价款不合理，本院认为被告出售给原告的房屋房龄长达五六十年，房屋狭小破旧，位置偏远，生活极不方便，在当时的情况下考量，2660元属于合适的对价，且姜素兰和杨廷花也证明当时徐圩盐场的房子没有市场，被告当时的房子也只能值两千多元，因此，被告辩称原告没有支付合理的对价没有依据，本院对其辩解不予采信。被告金玉培辩称其对房屋买卖事宜不知情，本院认为，姚子英、江希好年岁较大，委托其女儿江尧芹出面商谈购房事宜也属人之常情，且姚子英及江希好的全部继承人对江尧芹受父母之托购买房屋也予以确认，因此，由江尧芹出面购房不影响合同效力。另外，金玉培身体不好，由徐同花出面出售房屋也符合情理，原告也相信金玉培同意卖房，且涉案房屋已经交付给原告居住十余年，原告已经进行了翻建扩建，因此，可以认定金玉培对房屋买卖的事宜是知情的，也是同意的。姚子英、江希好与徐同花、金玉培之间有关涉案房屋的买卖合同是双方真实的意思表示，是合法、有效的，且合同早已实际履行。关于原告在庭审中提交的落款签名为“徐同花”的字据，首先，即便没有该字据也不妨碍本院对原、被告之间房屋买卖关系的认定。其次，由于字据上的签字时间为2005年，距今长达十二年，被告徐同花也由当年的五十余岁壮年妇女变为现今年近古稀的老人，徐同花当庭签字时手一直发抖，无法在自然状态下完成书写，且前后相隔十余年，笔迹变化大，因此，当庭采集的徐同花的签字不具备鉴定比对价值，而徐同花又不能提供其在2005年同时期的签字作为比对样本，因此，本院不再对字据上的“徐同花”三字是否系徐同花本人书写进行鉴定。综上所述，本院依据现有证据能够确认原告所主张的房屋买卖合同关系，被告已将房屋交付给原告占有使用，原告也已支付购房款，房屋买卖合同已经履行，现江希好已去世，其对房屋所占的份额由其继承人继承，因此，本院对七原告要求确认其对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分权益的诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告姚子英、江尧标、江晓兰、江尧付、江尧芹、江尧霞、江尧兵对位于徐圩盐场东大站站里巷7号房产享有占有、使用、收益及处分权益。案件受理费4300元，由被告徐同花、金玉培共同承担（因原告已预交，两被告于判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：a。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 徐 威代理审判员 张 静人民陪审员 张立华二〇一七年五月二十二日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。