江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第01021号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：许�生。
委托代理人：赵红宇，江苏冠文律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京中鹏建设有限公司。住所地：江苏省南京市秦淮区太平南路*****号。
法定代表人：程育民，该公司董事长。
委托代理人：郎云云，江苏明弘律师事务所律师。
委托代理人：刘威佐。
原审被告：南京福世迪日用品有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区中山北路***号*层**号。
法定代表人：许尤生，该公司总经理。
委托代理人：赵红宇，江苏冠文律师事务所律师。
再审申请人许尤生因与被申请人南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）、原审被告南京福世迪日用品有限公司（以下简称福世迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院于2014年3月14日作出的（2014）宁民终字第142号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议�对本案进行了审查，现已审查终结。
许尤生申请再审称：1.涉案房屋存在质量缺陷，房屋渗漏导致申请人开办的KTV无法正常经营，一、二审法院认定了涉案房屋存在渗漏的客观事实，却以中鹏公司已经履行维修义务为由认定其不应承担违约责任，属于自相矛盾；2.涉案房屋消防验收不合格责任在于中鹏公司，许尤生只负有向消防主管部门履行申报验收的义务，消防验收不合格责任应由中鹏公司承担。因涉案房屋未通过消防验收，不符合双方合同约定的房屋使用目的，因此属于中鹏公司违约在先，申请人拒绝交纳租金系行使抗辩权。综上，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定，申请再审。
被申请人中鹏公司提交意见认为：1.中鹏公司交付的涉案房屋符合双方合同约定，房屋交付时已经通过了整体消防验收，双方在合同中也明确约定装修中涉及的消防验收由承租方另行申报，直至通过；2.中鹏公司对于涉案房屋的渗漏问题及时履行了维修义务，系因申请人不愿配合至维修无果，同时，渗漏问题并不影响涉案房屋的正常使用；3.被申请人起诉许尤生要求支付租金的（2010）玄锁民初字第202号民事判决已经生效，但是许尤生仍然拒付租金，其所谓后履行义务抗辩权的抗辩理由不能成立。综上，许尤生的申请再审理由均不能成立，请求驳回许尤生的再审申请。
本院审查查明：中鹏公司系南京市玄武区红山路192号8幢101室、201室房屋的所有权人。福世迪公司系企业法人，法定代表人为许尤生。
2009年4月15日，中鹏公司（出租方、甲方）与福世迪公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1-1、甲方出租给乙方的商铺座落于南京市玄武区红山路192号1层南侧部分、2层南侧部分，建筑面积约1288平方�，其中一层约467平方米，二层约821平方米；2-1、乙方向甲方承诺租赁房屋作为KTV营业场所使用，……3-1、房屋租赁期限为5年，自2009年6月1日起至2014年5月31日止；3-2、甲方于2009年6月1日前向乙方交付该房屋；……4-1、该房屋2009年6月1日至2011年5月31日年度租金为460000元，2011年6月1日至2012年5月31日年度租金为473800元，2012年6月1日至2013年5月31日年度租金为488014元，2013年6月1日至2014年5月31日年度租金为502654元；4-2、租金支付方式为先付后用，第一年度每三个月一付，2009年6月1日、9月1日、12月1日前，2010年3月1日前支付，自2010年6月1日起每半年一付，乙方应于每年6月1日前和12月1日前向甲方各付一次；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按当期应付租金的5‰支付违约金；……5-2、租赁期间，乙方使用该房屋日常所发生的水电煤气、通讯及物业管理等�用、内部房屋和管线设备的维修由乙方承担，房屋交付前原有公共设备及管线、外部房屋维修由甲方承担（……房屋出现严重的、非乙方使用所造成的损坏产生的维修费用，由甲方承担，如墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨漏水）；……6-2、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；6-3、租赁期间，乙方可以根据使用之需要对房屋进行装修……6-6、乙方装修中涉及的消防验收，由乙方另行申报，直至通过，否则由此产生的损失由乙方自行承担；……中鹏公司与福世迪公司均在合同上盖章，许尤生在“承租方（乙方）”处署名。
合同签订后，中鹏公司将涉诉房屋（毛坯房）交付福世迪公司。福世迪公司向中鹏公司交纳履约保证金38000元，支付租金62000元（2009年6月1日至8月31日）。2009年6月9日，福世迪公司又向中鹏公司支付租金40000元。
2009年10月13日，福世迪公司向中鹏公司出具《情况说明》一份，提出变更租赁合同的承租人为许尤生，待工商执照正式领取后，以南京壹捌壹捌娱乐有限公司签约；并保证，无论承租人是许尤生亦或即将成立的南京壹捌壹捌娱乐有限公司，均不影响双方已签订的租赁合同的正常履行。福世迪公司还向中鹏公司出具了担保函，内容为：“为保证许尤生先生与贵公司2009年4月15日签订的房屋租赁合同有效履行，我公司自愿为许尤生先生在合同履行过程中对贵公司可能承担的违约金及赔偿款提供担保”。福世迪公司在“担保人”处盖章，许尤生亦在“担保人”处署名，签署日期为2009年4月15日。
嗣后，中鹏公司与许尤生签订房屋租赁合同一份，除以下内容与上述合同不同外，其余内容基本相同：房屋2009年6月1日至2010年5月31日年度租金变更为447000元，2010年6月1日至2011年5月31日年度租金为460000元；……2009年6月1日前支付102000元，9月1日前支付115000元，12月1日前支付115000元；2010年3月1日前支付115000元，自2010年6月1日起每半年一付，双方同意乙方于每年6月1日和12月1日前向甲方各付当年度租金的一半；为保证本合同有效履行，乙方对其可能承担的违约责任及赔偿责任自愿提供担保（详见附件担保函）；……11-6、本合同经甲乙双方签署且担保函到位后生效。许尤生在“承租方”处署名，签署日期为2009年4月15日；中鹏公司在“出租方”处盖章，签署日期为2009年9月8日。
中鹏公司（甲方）与许尤生（乙方）还签订了补充协议一份，约定第一年（2009年6月1日至2010年5月31日）租金应为460000元。许尤生签署的时间为2009年4月15日。
2009年12月，中鹏公司向许尤生发函催交租�，并向福世迪公司发函要求履行担保责任。2009年12月31日，中鹏公司向南京市玄武区人民法院起诉，要求许尤生支付租金345000元及逾期付款违约金，并由福世迪公司承担连带担保责任。2010年4月1日，该法院作出（2010）玄锁民初字第202号民事判决书，判决：一、许尤生给付中鹏公司租金345000元及逾期付款违约金（其中2009年9月2日起按115000元，12月2日起按115000元，2010年3月2日起按115000元，均按每日5‰标准计算至上述租金付清时止）；二、福世迪公司对许尤生上述付款义务承担连带清偿责任；三、福世迪公司承担保证责任后，有权向许尤生追偿。许尤生与福世迪公司对该判决均不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院于2010年8月26日作出（2010）宁民终字第3267号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
嗣后，许尤生、福世迪公司仍未按约向中鹏公司支付�金。
2012年2月21日，中鹏公司再次起诉至南京市玄武区人民法院，请求判令：1.解除中鹏公司与许尤生2009年9月8日签订的《房屋租赁合同》；2.许尤生支付拖欠租金至实际腾房交换房屋之日；3.许尤生支付中鹏公司违约金118450元；4.福世迪公司对许尤生应承担的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由许尤生和福世迪公司承担。
南京市玄武区人民法院经审理认为，许尤生无正当理由拒付租金的违约行为，是导致合同解除的主要原因，但涉案房屋出现渗漏水情况并对装饰装修物造成了损害，中鹏公司作为出租人也未及时予以赔偿，故中鹏公司也存在违约行为；综合考量各自的过错大小，酌定许尤生对涉诉房屋的装饰装修残值损失承担80%的责任，中鹏公司承担20%的责任。该院遂于2013年8月20日作出（2012）玄锁民初字第175号民事判决，判决：一、解除中鹏公司与许尤生于2009年9月8日签订的关于许尤生承租南京市玄武区红山路192号1层南侧部分、2层南侧部分的房屋租赁合同。二、许尤生于判决生效之日起10日内，将上述涉诉房屋腾空后返还中鹏公司，并将占用改造的涉诉房屋北侧红山韵致居小区地下车库架空层公共区域（面积约500平方米）恢复原状。三、许尤生于判决生效之日起10日内，按双方于2009年9月8日签订房屋租赁合同中第4-1条约定的租金标准，给付中鹏公司自2010年6月1日起至合同解除之日止的房屋租金（截至2011年11月30日的租金为696900元）及逾期付款违约金（其中2010年6月2日起按230000元、2010年12月2日起按230000元、2011年6月2日起按236900元、2011年12月2日起按236900元、2012年6月2日起按244007元、2012年12月2日起按244007元，均按每日5‰标准计算至租金付清时止），并给付自合同解除之日起至许尤生将涉诉房屋返还中鹏公司时止的房屋使用费。四、许尤生于判决生效之日起10日内，给付中鹏公司违约金80450元。五、中鹏公司于判决生效之日起10日内，给付许尤生装饰装修残值损失92036元。六、福世迪公司对许尤生所负上述付款义务承担连带保证责任。福世迪公司承担保证责任后，有权向许尤生追偿。许尤生不服该判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院，该院于2014年3月14日作出（2014）宁民终字第142号民事判决，驳回上诉，维持原判。许尤生仍不服，向本院申请再审。
本院认为：再审申请人许尤生与被申请人中鹏公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效，双方当事人均应按约全面、适当地履行各自的义务。许尤生作为承租人，应当依约及时、足额支付相应的租金。其在合同履行过程中未能依约履行，特别是在人民法院作出生效判决后仍然拒不支付租�，导致中鹏公司的合同目的无法实现，许尤生的行为已经构成根本违约，作为出租方的中鹏公司有权选择解除合同。合同解除后，因许尤生违约行为而给其自身造成的损失应由其自行承担。
许尤生再审申请中提出，系中鹏公司原因导致涉案房屋装修后无法通过消防验收，故中鹏公司违约在前。本院认为，首先，中鹏公司交付的房屋系毛坯房，租赁前已经通过建筑物整体消防验收合格；其次，双方在租赁合同中约定“乙方装修中涉及的消防验收，由乙方另行申报，直至通过，否则由此产生的损失由乙方自行承担”。根据该约定，因进行KTV经营而产生的消防验收的义务在于许尤生，未能通过KTV经营消防验收的责任也应当由许尤生自行承担。因此，许尤生主张房屋装修后的消防验收未能通过的责任在于中鹏公司，依据不足。
关于许尤生再审申请中主张的房屋渗�问题。本院认为，涉案房屋交付前已整体经过竣工验收合格，符合房屋租赁使用的条件。根据渗漏原因的鉴定报告，造成渗漏的主因为两楼之间的伸缩缝，造成的损害后果相较于涉案房屋的整体而言是局部的，尚不足以影响涉案房屋整体功能的正常使用。同时，2009年7月，涉案房屋即发生渗漏情况，许尤生作为福世迪公司的法定代表人在明知此种情况下，于同年9月8日又与中鹏公司签订租赁合同，约定由许尤生承继福世迪公司在原租赁合同中的权利义务，该事实亦可进一步证明渗漏情况尚不足以影响案涉房屋的租赁用途。而且，在房屋发生渗漏情况后，中鹏公司也一直积极履行了租赁物的维修义务，根据一、二审法院查明的事实，系因申请人不配合维修的原因导致最终未能维修完好。此外，由于许尤生自身的原因，导致KTV经营的消防验收一直未能通过，其亦一直未�依法领取营业执照。因此，许尤生主张的因房屋渗漏的原因导致其无法正常经营的观点不能成立。本案由于房屋存在着渗漏的客观情况，一、二审法院在违约责任的承担上，判令中鹏公司承担了20%的装修残值损失，并无不当。
综上，许尤生的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回许尤生的再审申请。
审 判 长 王世华
审 判 员 刘悦梅
审 判 员 薛爱娟
二〇一四年十二月十九日
法官助理 周杨明
书 记 员 朱亚萍