温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01460号
上诉人（原审原告）：浙ＸＸ夏物�管理有限公司。住所地：浙江省桐庐县迎春南路***号新青年广场***室。
法定代表人：该公司郭力前，总经理。
委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：温州城市建设开发有限公司。住所地：浙江省温州市东游路**号。
法定代表人：陈聪武，该公司董事长。
委托代理人：江丁库，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托代理人：张志苗，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原审被告：温州众和房产营销有限公司。住所地：浙江省温州市剪刀巷飞虹大楼*幢***号。
法定代表人：陈慧春，董事长。
委托代理人：戴元斌，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原审第三人：温州市瓯海区新桥街道山水名都小区业主委员会。住所地：浙江省温州市瓯海区新桥街道山水名都小区内。
代表人吴淑贞，该委员会主任。
上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯民初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，坐落于温州市瓯海区新桥街道的山水名都小区系被告温州城市建设开发有限公司（以下简称城建开发公司）开发建设，小区建成后至2012年底的物业服务单位为温州市城开物业管理有限公司（以下简称城开物业公司），2013年1月至2014年2月的物业服务单位为温州市百安物业管理有限公司。2014年5月26日，原告与第三人签订了《山水名都物业服务合同》及附件，约定山水名都小区由原告提供物业服务，期限自2014年2月25日至2017年6月31日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积（产权证）预先缴纳，安置房、商品房多层住宅（没有电梯）为0.55元／平方米／月，商品房多层（有电梯）为0.8元／平方米／月，高层住宅为1.0元／平方米／月，排屋物业为1.5元／平方米／月，商业用房为1.8元／平方米／月，公摊水电费高层为50元／月、排屋为20元／月、多层10元／月；所有车位由原告自行管理，由第三人委托原告收费；业主应当按照半年周期缴纳物业服务费用，每次交费的具体时间为上半年3月1日开始，下半年为8月1日开始，如业主未在约定时间内缴纳物业服务费用，视为业主违约，按每日千分之三的标准支付违约金；开发建设单位的自有物业，原告按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。附件1第一条第一点约定，地下车库由原告统一管理，车位费由第三人委托原告收取，按月交付第三人，剔除开支后的�收入将按绩效评分奖励原告。同日，原告进驻山水名都小区提供物业管理服务。第三人与城开物业公司于2015年8月27日签订了《山水名都车库移交协议书》，约定城开物业需于2015年8月28日将其管理服务的山水名都小区地下车库全部移交给第三人管理。坐落于山水名都小区48幢101室（建筑面积1941.99㎡）、201室（建筑面积1769.47㎡）的净菜超市及附属用房（建筑面积111.84㎡）产权人为被告城建开发公司。
原审法院认为，案件主要争议焦点有以下三点：1、原告与第三人于2014年5月26日签订的物业服务合同的效力问题；2、原告是否有权向两被告收取地下停车位管理费的问题；3、被告城建开发公司是否应当向原告缴纳净菜超市及附属用房的物业服务费。第一，关于原告与第三人于2014年5月26日签订的物业服务合同的效力问题。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物业服务企业的权利属业主大会，业主委员会则享有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利，因此在案件中，第三人是具备签订物业服务合同的主体资格。第三人作出的签订物业管理合同的意思表示是否经过业主大会的决议，这是物业服务合同中作为接受服务一方的业主的内部法律关系。现被告城建开发公司未提供证据证明该物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，认定该合同合法、有效。城建开发公司认为第三人未经业主大会决议选聘原告，这实际涉及的是第三人是否超越权限，即是否�在未经业主大会的决议而自行决定选聘原告作为山水名都小区的物业管理服务企业的行为，被告城建开发公司如认为第三人所作出的上述决定侵害了业主的合法权益，则可依据《中华人民共和国物权法》的规定另行提起诉讼予以撤销。第二，关于原告是否有权向两被告收取地下停车位管理费的问题。根据原告与第三人的物业服务合同的约定地下室车位管理费系第三人委托原告收费并由原告按月交付第三人，故地下室车位管理费的收费主体应为第三人，原告并非向两被告主张地下室车位管理费的适格主体，原告相应的诉讼请求于法无据，不予支持。第三，关于被告城建开发公司是否应当向原告缴纳净菜超市及附属用房的物业管理服务费。被告城建开发公司名下自有的净菜超市及附属用房在山水名都小区之内，属于原告的物业管理服务范畴。依照物业服务合同约定，�告城建开发公司自有物业应当按标准及时足额向原告交纳物业管理服务费。故原告主张被告城建开发公司支付净菜超市及附属用房的物业管理服务费，符合法律及合同约定，予以支持。但原告实际提供物业服务的时间起始于2014年5月26日，故原告应从2014年6月份起计收物业管理服务费，被告城建开发公司应支付原告2014年6月份至2015年12月份期间物业管理服务费130756.86元。原告主张的违约金计算标准过高，酌情调整为按月利率1.5%计收违约金。另外，物业服务合同中并未约定商业用房需要交纳公摊水电费，故原告主张被告城建开发公司支付公摊水电费依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题�解释》第一条之规定，判决：一、被告城建开发公司于决生效后十日内就净菜超市及附属用房支付原告华夏物业公司2014年6月份至2015年12月份期间物业管理服务费130756.86元及违约金（以13763.88元为基数，按月利率1.5%自2014年8月1日起计算至实际履行之日止；以55055.52元为基数，按月利率1.5%自2015年3月1日起计算至实际履行之日止；以41291.64元为基数，按月利率1.5%自2015年8月1日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告华夏物业公司其他诉讼请求。案件受理费14916元，减半收取7458元，由原告华夏物业公司负担6000元，由被告城建开发公司负担1458元。
宣判后，华夏物业公司、城建开发公司均不服，向本院提出上诉。
华夏物业公司上诉称：一、一审认定事实有误。依据《山水名都物业服务合同》第5条约定“物业服务期限自2014年2月25日至2017年6�31日”及第三人业主委员会书面陈述“2014年2月至5月由山水名都业委会托管”可知，上诉人提供物业服务的起始时间为2014年2月25日。二、依据《山水名都物业服务合同》第7条第2款车位管理约定“所有车位由乙方（上诉人）自行管理，有甲方（第三人）委托乙方（上诉人）收费”以及附件第1条第1款约定“地下车库由乙方（上诉人）统一管理，车位费由甲方（第三人）委托乙方（上诉人）收取，按月交付甲方（第三人），剔除开支后的净收入将按绩效评分奖励乙方（上诉人）”，上诉人提供了相应的物业服务之后，上诉人就有权按照约定向被上诉人主张地下室下车位管理费。三、依据《山水名都物业服务合同》第7条第1款第6点“公摊水电费：高层50元／月、排屋20元／月、多层10元／月”，由于被上诉人城建开发公司系多层，故上诉人诉求温州城市建设开发有限公司�付公摊水电费。综上，请求变更原判第一项，依法改判被上诉人城建开发公司就净菜超市及附属用房支付上诉人浙ＸＸ夏物业管理有限公司2014年2月25日至2015年12月31日期间物业管理服务费计人民币151402.68元（上诉请求额为增加的2013年2月25日至2014年5月31日物业管理服务计20645.82元）及违约金。二、请求变更原判第二项，依法改判被上诉人城建开发公司就净菜超市及附属用房支付上诉人2014年2月25日至2015年12月31日期间公摊水电费计人民币220元。三、请求变更原判第二项，依法改判被上诉人城建开发公司立即支付上诉人华夏物业公司2014年2月25日至2015年12月31日期间地下室车位管理费计332160元。四、请求变更原判第二项，依法改判被上诉人温州众和房产营销有限公司立即支付上诉人华夏物业公司2014年2月25日至2015年12月31日期间地下室车位管理费计195840元及违约金。
城建开发公司答辩称：一、净菜超市及附属用房不在物业合同服务范围内，不需支付费用，且华夏物业公司提供的证据无法看出对净菜超市进行过管理。二、对公摊水电费的请求没有相关合同依据。三、地下车位已全部转让给他人，城建开发公司并非实际所有人，华夏物业公司也一直未曾管理过地下车位。
温州众和房产营销有限公司答辩称：众和从城开买了170个车库并交物业保安进行管理，并已经支付相关费用。
上诉人城建开发公司上诉称：一、依据《山水名都物业服务合同》第一条之约定，物业管理中住宅214400平方米，商业3760平方米，显然不包括净菜超市及附属用房。二、一审按照商业用房1.8元／平方米／月标准计算净菜超市及附属用房的物业管理费，认定错误。商业用房仅仅指临街店铺。综上，请求撤销原判第一项。
华夏物业公司答辩称：根据《山水名都物业服务合同》第一条之理解，净菜超市及附属用房应在物业管理范围内，且一个小区内只能有一个物业管理，该小区业委会已将全部管理权限交给华夏物业公司。
二审经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，物业服务合同中约定华夏物业公司已于2014年5月26日介入管理。现上诉人称2014年2月25日至2014年5月26日已经提供了物业服务，依据不足，不予采信。同时业主委员会书面陈述中未指明具体时间，也无法证明上诉人所称服务的起始时间。关于车位管理费，根据约定系物业公司受业主委员会委托管理并收费，按月交付业主委员会。因此，上诉人要求支付车位管理费依据不足。关于公摊水电费，由于被上诉人所有的净菜超市及附属用房一直空置未使用，且物业服务合同中也未对其约定收取公摊水电费，因此，该上诉该主张不予采纳。净菜超市及附属用房均属于小区范围之内，也属于小区总建筑面积之内，华夏物业管理已经提供了物业服务，城建开发公司称不用交纳物业管理费，理由不足，不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求依法不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费14916元，由上诉人华夏物业公司负担7458元，城建开发公司负担7458元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 宇
代理审判员 潘文舒
代理审判员 丁 虹
二〇一六年四月十一日
代书 记员 刘颖颖