上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1732号
上诉人（原审被告）上海柳溪建筑工程机械有限公司，住所地上海市。
法定代表人潘健荣，总经理。
委托代理人季其林，男，1963年5月12日出生，汉族，住上海市。
委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院，住所地上海市。
负责人徐菊珍，院长。
委托代理人朱以凤。
委托代理人周利民。
上诉人上海柳溪建筑工程机械有限公司（以下简称“柳溪公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人柳溪公司的委托代理人季其林、孙云龙，被上诉人上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院（以下简称“封浜养老院”）的委托代理人朱以凤、周利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，封浜养老院、柳溪公司于2008年2月28日签订租赁协议，约定：封浜养老院将坐落于嘉定区江桥镇星华公路XXX号的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给柳溪公司使用，租赁期限自2008年3月1日至2013年2月28日止，租金每年人民币（以下币种均为人民币）10万元，五年后每年递增，递增为5%；租金每年分为两次付清，采用先付后用原则；租赁期内柳溪公司如需装潢、改造，必须保证房屋的结构和安全；柳溪公司在租赁期内工商税务等必须证件齐全、合法有效；租赁协议到期，柳溪公司在同等条件下有优先承租权；在租赁期内由于政府规划或其他不可抗力的因素造成协议终止，双方不承担违约责任，租赁费按实际租赁期结算。
2014年8月，封浜养老院诉至原审法院称，租赁期限届满后，柳溪公司继续使用房屋，且未经同意擅自将房屋转租给余明勇、朱波、许雪豹、徐立华、李飞鹏使用。柳溪公司自2013年3月1日起拖欠房屋使用费至今。故请求法院判令：1、柳溪公司支付自2013年3月1日至2014年7月31日的房屋使用费100，000元及自2014年8月1日至实际迁出之日的房屋使用费（按年租金100，000元计算）；2、判令柳溪公司迁出嘉定区江桥镇星华公路XXX号的房屋。
原审另查明，系争房屋未取得建设规划许可。柳溪公司尚欠2013年8月31日前的使用费2万元。柳溪公司租赁房屋期间，将部分房屋转租给次承租人，次承租人已在本案审理过程中搬离系争房屋，目前仅柳溪公司未搬离系争房屋。
原审审理中，法院根据柳溪公司的申请委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内柳溪公司的装修现值进行了鉴定。经鉴定，系争房屋内柳溪公司的装修造价为904，336元（扣除有争议的已拆除部分），折旧后的现值为339，126元。
原审法院经审理后认为，封浜养老院、柳溪公司签订的关于系争房屋的租赁协议，因该房屋没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述租赁协议应当确认无效。合同确认无效后，由于涉案房屋仍具有使用价值，故出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。封浜养老院主张柳溪公司应按约定的租金标准支付房屋使用费的诉请合法有据，应予支持。由于租赁合同被确认无效，按照法律规定，租赁合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故封浜养老院要求柳溪公司搬离并返还房屋合法有效，法院予以支持。由于柳溪公司承租涉案房屋后进行了装修等施工，对于其中已形成附合、不能返还的财产，应当根据双方各自的过错分担损失。封浜养老院作为出租人应当对外出租具有合法审批手续的房屋，柳溪公司作为承租人应当对出租房屋是否具有合法证照进行审核，故封浜养老院、柳溪公司对合同无效均具有过错；柳溪公司要求封浜养老院承担全部损失缺乏依据，法院不予支持。综合考虑封浜养老院、柳溪公司对于合同无效和上述损失形成的过错，法院酌情确定由封浜养老院分担柳溪公司此类损失的50%。损失的金额应按照司法鉴定报告所确定的装修现值即339，126元计算。装修未经折旧的造价并非柳溪公司的实际损失，故柳溪公司要求按照造价计算损失缺乏依据，法院不予采信。
原审法院据此作出判决：一、上海柳溪建筑工程机械有限公司应于判决生效之日起十日内搬离嘉定区江桥镇星华公路XXX号房屋，并将上述房屋返还上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院；二、上海柳溪建筑工程机械有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院2013年8月31日之前的房屋使用费20，000元；三、上海柳溪建筑工程机械有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院2013年9月1日至2014年11月30日房屋使用费125，000元；四、上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院应于判决生效之日起十日内赔偿上海柳溪建筑工程机械有限公司装修损失169，563元。
原审判决后，上诉人柳溪公司不服，向本院提起上诉称：封浜养老院于2014年1月16日向柳溪公司发出律师函，其接函后即停止经营，着手清理所有承租户。故2014年1月之后的房屋使用费不应再由柳溪公司负担。导致租赁合同无效完全是封浜养老院的原因造成，现在封浜养老院要求柳溪公司全部搬离系争房屋，应由封浜养老院承担全部的过错责任。装修现值损失339，126元不应在双方之间负担，而应由封浜养老院全额赔偿。故请求本院维持原判第一、二项，撤销原判第三、四项，改判为柳溪公司给付封浜养老院2013年9月1日至2014年1月止的房屋使用费（按原租金标准计算）；封浜养老院赔偿柳溪公司装修损失339，126元。
被上诉人封浜养老院答辩称：柳溪公司已确认其是2014年11月30日才搬离系争房屋，故在此之前的房屋使用费应由柳溪公司负担。柳溪公司明知系争房屋是无证建筑，且拖欠租金、违约在先，故对柳溪公司的上诉请求不予认可。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，封浜养老院原主张柳溪公司的房屋使用费应支付至2014年12月7日。柳溪公司表示其在2014年11月30日后即主动搬离系争房屋，故在此之后的使用费不同意支付。封浜养老院最终主张房屋使用费的截止日为2014年11月30日。以上有原审庭审笔录为证，应予认定。
本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。柳溪公司上诉称，其于2014年1月之后积极负责清场搬离事宜、系争房屋已停止经营，故在此之后房屋使用费不应由其承担。但根据查明事实，柳溪公司自认其于2014年11月30日后搬离，在此之前，房屋仍处于其占有之下。因此，根据相关法律规定，柳溪公司仍应承担2014年11月30日前的房屋使用费。柳溪公司有关于此的上诉观点与事实与法律不符，本院不予支持。关于装修损失部分，因柳溪公司在签约前未尽审慎核实义务，对于租赁合同无效亦具有一定过错责任，故原审判决酌定双方各半负担装修损失，并无不当。柳溪公司上诉要求封浜养老院全部赔偿装修损失，不符公平、合理原则，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人上海柳溪建筑工程机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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