福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民初字第1542号
原告陈歌乐，男，汉族，1971年11月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。
原告郑爱青，女，汉族，1943年3月13日出生，住福建省闽侯县。
两原告共同委托代理人王仲杰，福建力群律师事务所律师。
被告福建海富房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路159号世界金龙大厦20层A区，组织机构代码61100007-7。
法定代表人陈亚平，董事长。
委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
被告福建省老区房地产开发有限公司，住所地福建省武平县平川镇平川路220-10号，组织机构代码68088594-8。
法定代表人陈亚平，总经理。
委托代理人滕乐群，福建合立律师事务所律师。
原告陈歌乐、郑爱青因与被告福建海富房地产有限公司（以下简称“海富公司”）、福建省老区房地产开发有限公司（以下简称“老区公司”）民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭适用第一审普通程序于2015年10月27日公开开庭审理了本案。原告陈歌乐、郑爱青委托代理人王仲杰，被告海富公司委托代理人黄民康，被告老区公司委托代理人滕乐群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈歌乐、郑爱青诉称：2009年6月，被告海富公司作为借款人向两原告借款人民币22639255元，同时原告郑爱青与被告海富公司签订海富大厦公寓共65套房产（合计价款22639255元）的购房合同作为还款担保，双方并达成《特别约定》条款，约定在2009年12月11日前还清上述款项。2009年6月13日，原告郑爱青将人民币22639255元汇入指定的被告海富公司法定代表人陈亚平银行账户，被告海富公司出具收据加盖公章，其法定代表人陈亚平签名、捺印。2010年6月11日，被告海富公司法定代表人陈亚平出具《承诺书》，确认借款22639255元，因房产抵押他人，既无法还款也不能办理抵押房屋过户，同意按借款总额月利率贰分伍厘计算逾期利息。后被告海富公司依然无法还款，经原告一再催讨，被告海富公司法定代表人陈亚平于2012年2月26日在《特别约定》空白处自书“声明”：借款利息为月利息三分，还款期限延期至2015年2月26日，由福建省老区房地产开发有限公司担保，担保期限至2015年2月26日。现借款期限届满，被告海富公司应偿还原告22639255元本金及利息，被告老区公司应对上述款项承担连带保证责任。
原告陈歌乐、郑爱青请求判令：1、被告海富公司偿还原告借款本金人民币22639255元及利息（每月按借款金额的2%计取，自2009年12月12日起至还款之日止，暂计至2015年5月11日为29431031.5元）；2、被告老区公司对上述借款本息承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告海富公司辩称：1、本案纠纷起源于2009年5月9日，原告因向被告购买店面、商品房而引发纠纷，因此，本案案由应定性为商品房买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。2、在被告出具《特别约定》、《声明》同意将购房款调整为借款后，才应起算利息。3、承诺函系陈亚平个人出具的，未加盖海富公司、老区公司印章，承诺内容对两公司不具有约束力。
被告老区公司辩称：同意海富公司答辩意见。另，因原告起诉时间超过保证期限，老区公司不应该承担保证责任。
原告陈歌乐、郑爱青向本院提交了下列证明资料：1、特别约定、委托书、商品房买卖合同；2、收据、建设银行转账凭条；3、承诺书。
两被告未向本院提交证明资料。
经审查，原告陈歌乐、郑爱青提交的证明资料均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可以作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院确认以下事实：
2009年5月9日，原告郑爱青为买受人，被告海富公司为出卖人，签订三份《商品房买卖合同》，约定原告郑爱青向被告海富公司购买海富大厦21层1801-1809号房、28层2501-2528号房、30层2701-2728号房，以上共计65套房。
2009年6月12日，被告海富公司向原告郑爱青出具《委托书》，要求原告郑爱青将上述65套购房款汇入海富公司法定代表人陈亚平账户。2009年6月13日，原告郑爱青向被告海富公司法定代表人陈亚平转账22639255元。同日，被告海富公司向原告出具《收据》，确认收到上述65套房产全额房款22639255元。
此后，以原告陈歌乐、郑爱青为甲方，被告海富公司为乙方，签订一份《特别约定》，约定：“关于乙方向甲方借款事宜，双方达成如下共识：1、甲方承诺：乙方若在2009年12月11日准时还清甲方人民币22639255元，甲方确认乙方与郑爱青签订的购房合同无效，乙方在履行完毕《借款合同》所规定的相应还款义务后可自由售卖与郑爱青签订的购房合同中的房产。2、乙方承诺：乙方若在2009年12月11日未能还清人民币22639255元，2009年12月12日乙方应无条件配合郑爱青到福州房产交易中心将乙方与郑爱青签订的购房合同内的房产登记至郑爱青名下，乙方负责所有相关费用。逾期到房管所登记，乙方按每逾期一天支付人民币100万元给甲方，直至乙方履行完毕全部义务时为止。3、办理上述房产（海富大厦公寓30层2701-2728、28层2501-2528、21层1801-1809共65套）房屋登记、解押等所需全部手续费用及税金等一切费用均有乙方承担，如需甲方垫付，甲方所垫费用由乙方另行提供本公寓的其他房产予以折抵。4、不足清偿部分，由乙方及法定代表人陈亚平先生以其项下所有的资产、公司股权等承担连带清偿责任。5、如乙方即未依约定归还借款，又将上述房产中的部分或全部售予他人，甲方有权依法追究乙方双倍返还房款的法律责任。”
2010年6月11日，海富公司法定代表人陈亚平向原告郑爱青出具一份《承诺函》，载明：“关于我司向您借款22639255元事宜，原双方约定，如我司在2009年12月11日未能还清款项的，应无条件配合您办理抵押房屋过户手续。但由于我司此前已将该楼抵押他人，无法履行上述义务，我司同意按借款总额月利率2.5%计算逾期利息，直到还款完毕为止。如我司在2010年6月11日前未完全归还借款及利息，自愿按此特别约定第三条规定承担每日20万元的违约金。本人作为公司法定代表人代表公司郑重签署本承诺。”
2012年2月26日，陈亚平在上述《特别约定》右下角处书写一份《声明》并加盖老区公司公章。《声明》内容为：“该款项调整为借款利息为月利息三分，还款期限延期至2015年2月26日之前归还，由老区公司担保，担保期限至2015年2月26日。”2015年8月24日，原告提起本案诉讼。
本院认为：
根据讼争《特别约定》、《承诺函》的内容，可以认定原告与被告海富公司之间为民间借贷关系，故本案案由为民间借贷纠纷，被告关于本案案由应为商品房买卖合同纠纷的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
虽然《承诺函》未加盖被告海富公司的公章，但手书《承诺函》的是被告海富公司的法定代表人陈亚平，其有权代表被告海富公司对外出具《承诺函》。被告关于《承诺函》的承诺内容对被告海富公司不具有约束力的辩解，于法无据，本院不予采纳。
被告海富公司欠原告借款人民币22639255元，未在其承诺的2009年12月11日前还清借款，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告海富公司立即偿还借款本金22639255元，于法有据，本院予以支持。虽然《承诺函》、《声明》约定的逾期还款利息为月2.5%和月3%，但原告仅请求被告海富公司自2009年12月12日起按月息2%支付逾期还款利息，该利息标准未超过中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍，本院予以支持。
《声明》约定被告海富公司的还款期限至2015年2月26日，被告老区公司的担保期限也至2015年2月26日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第一款“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，被告老区公司的保证期间应至2015年8月26日，原告于2015年8月24日提起本案诉讼，并未超出保证期间，被告老区公司关于原告起诉已超出保证期间，其保证责任已免除的辩解，本院不予采信。被告老区公司应当对本案债务承担连带责任。被告老区公司在承担保证责任后有权向被告海富公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：
一、被告福建海富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告陈歌乐、郑爱青借款本金人民币22639255元及相应利息（按月息2%，自2009年12月12日起计至款项还清之日止）；
二、被告福建省老区房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；在实际承担担保责任后，被告福建省老区房地产开发有限公司有权向被告福建海富房地产有限公司追偿。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费302151元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 王燕燕
代理审判员 陈光卓
代理审判员 魏 昀
二〇一五年十二月五日
书 记 员 刘 琳
（2015）榕民初字第1542号共7页