浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）台临民初字第3450号
原告：钱某某。
被告：临海市××置业有限公司，住所地：临海市××
街道××东街××号。
法定代表人：张某某。
委托代理人：辛某。
原告钱某某为与被告临海市××置业有限公司房屋买卖
合同纠纷一案，于2011年12月9日向本院提起诉讼。本院于同
日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年1月13日公开开
庭进行了审理。原告钱某某、被告临海市××置业有限公司的
特别授权委托代理人辛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱某某起诉称：2008年9月3日，原告钱某某与被告
签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告
将开泰·山水人家某18幢1单元401室的商品房和第18幢16号车
某以人民币394797元的价格出售给原告。合同第八条约定被告
应在2009年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，
合同第九条约定如被告逾期超过90日后仍未按本合同约定将房
屋交付原告使用，则原告要求继续履行合同的，合同继续履行
，并自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付
之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之五的违约金
。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告却严
重违约和超期，至今被告仍未将验收合格的商品房交付原告使
用。至2011年12月8日共计逾期708日，根据原、被告签订的合
同约定，计算至2011年12月8日被告应支某某告违约金139758.
14元。如2011年12月8日后被告仍不能按合同约定交付经相关
部门验收合格的商品房，则之后的逾期交房违约金，原告保留
诉权。为此依法起诉，请求：1、判令被告按合同约定向原告
支付逾期交房违约金139758.14元人民币；2、本案诉讼费由被
告承担。
被告临海市××置业有限公司答辩称：原、被告签订了
《商品房买卖合同》事实，被告逾期交房事实存在，逾期交房
有施工单位的原因也有开发商的原因，也有原告等申请鉴定的
原因。被告希望对逾期交房期间中的鉴定期间予以扣除。原告
在履行商品房买卖合同中也有违约，按歇没有按合同约定的期
限进行办理，按照合同约定原告逾期付款31天，应承担逾期的
责任，或者从原告的诉讼主张中扣除。被告为减少累诉，没有
提出反诉，但认为应一并处理。被告认为原告要求的违约金过
高，原告实际损失，即同类楼房、同一地段的房租并没有这么
高。对该地段、该类楼房房租，被告在中院审理时已经提交了
报告，该类房屋的房租就是原告的实际损失。2010年6月20日
，被告取得房屋验收报告书，房屋验收合格，原告已提前领取
房屋钥匙，故被告已完成房屋交付，逾期时间应计算至该期限
之前。
原告钱某某补充陈述称：原告并不知道付款延期了31天，按揭贷款手续都是被告让我们在指定的时间，向指定的银行
办理的，即使延期，该责任也应由被告承担。被告至今没有正
式的交付房屋。
原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告主体适格。
2、工商登记、组织机构代码证复印件各1份，拟证明被
告主体适格。
3、商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告违约，按约
被告应支某某告逾期交房违约金的事实。
4、收款收据复印件2份，拟证明原告已按合同约定支付
了房款的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4均没有异议
。被告为了证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、提前领取房屋备用协议书复印件1份，拟证明2011年5
月29日被告已经履行合同约定的房屋交付义务，原告已实际取
得该房。
2、混凝土施工记录复印件1份，拟证明2008年7月16日房
屋封顶的事实。
3、混凝土抗压强度检测报告复印件1份，拟证明2008年7
月16日房屋封顶的事实。
4、收款收据复印件2份，拟证明原告首付、按揭金额及
按歇日期，原告付款逾期的事实。
5、工程某某监督报告1份，拟证明房屋在2011年6月20日
验收合格的事实。经质证，原告对被告提供的证据1真实性没有异议，但被
告并没有正式交房。对证据2、证据3原告认为不清楚，原告购
买该房屋时，房屋已经结顶。对证据4没有异议，但是否逾期
原告并不知道，原告是在被告指定的时间，向指定的银行办理
的。对证据5真实性没有异议，但认为房屋没有正式交付。
本院对原、被告提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据1、2、3、4，被告均没有异议，本院
对其证明力予以确认。
对被告提供的证据，原告对证据1真实性没有异议，本院
对其真实性予以确认，2011年5月29日，原、被告签订了提前
领取房屋备用协议书，约定房屋交付时间填写为取得综合验收
备案表后次日。证据2、证据3与本案无关联性，本院不予认定
。证据4能证明原告首付、按揭金额及按歇的日期。证据5能证
明房屋在2011年6月20日经有关部门竣工验收合格的事实。
本院经审理，认定事实如下：2008年9月3日，原告钱某
某与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将开泰·
山水人家某18幢1单元401室的商品房和第18幢16号车某以3947
97元的价格出售给原告。合同第八条约定被告应在2009年12月
30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，合同第九条约定
如被告逾期超过90日后仍未按本合同约定将房屋交付原告使用
，则原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同第八
条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按
日向原告支付己交付房价款万分之五的违约金。原告已支付了
全部房款。涉案工程在2011年6月20日由临海市建筑工程某某监督站出具工程某某监督报告。2011年5月29日，原、被告签
订了提前领取房屋备用协议书，约定房屋交付时间填写为取得
综合验收备案表后次日。
本院认为，原、被告双方于2008年9月3日签订的《商品
房买卖合同》和2011年5月29日签订的《提前领取房屋备用协
议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规
，应确认有效。
合同订立后，原告已按约履行自己交付房款的义务。原
、被告于2011年5月29日签订的《提前领取房屋备用协议书》
，变更了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的条件，该协议
书约定房屋交付时间为取得综合验收备案表次日，而被告至今
未取得综合验收备案表，故构成违约。从原告主张的逾期交房
的起算时间2009年12月30日至2011年12月8日已逾期708天，被
告辩称逾期交房的原因之一为一部分业主上访，要求对质量进
行鉴定造成的，为此要求扣除此段时间。本院认为，业主有权
关注被告施工用料的质量，对被告所用建材的质量问题，向政
府部门反映，申请鉴定属其权利的正当行使，由此被政府部门
责令停工检查不应归责于原告，被告此辩解理由不成立，本院
不予支持。被告认为原告迟延付款应承担违约责任，但并未提
起反诉，在本案中本院不予处理，被告可提供相关证据后，另
行起诉。
合同当事人违约后，应当按约定支付违约金，但被告认
为违约金比例过高，要求降低。因违约金的性质系以补偿性为
主、惩罚性为辅，故对于过高的违约金应合理调整裁量幅度，综合本案的具体情况，对于被告应当负担的违约金比例，本院
酌定被告应按日向原告支付己交付房价款万分之四的违约金为
宜。综上被告应赔偿的合理违约金共计394797元×0.0004×70
8天=111806.51元，2011年12月8日之后的逾期交房违约责任原
告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第
一百一十四条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规
定，判决如下：
被告临海市××置业有限公司于本判决生效之日起十日
内向原告钱某某支付逾期交房违约金人民币111806.51元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3095元，减半收取1547.5元，由被告临海市
××置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民
法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉
请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理
。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州
市经济开发区支行，帐号：90×××35，执收单位代码
：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人
可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
代理审判员 李林会
二〇一二年三月五日
代理书记员 余燕苹