辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终1366号
上诉人（原审被告）：铁岭天泽物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新城泰山路浅水湾1号小区天水会所4楼。
法定代表人：李焓，该公司总经理。
委托代理人：钱深红，该公司员工。
委托代理人：楚艳秋，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：刘广，男，1965年11月3日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。
被上诉人（原审原告）：潘敏，女，1966年8月4日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。
原审被告：铁岭天水物产经营管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市新区浅水湾1号会所。
法定代表人王盟，该公司总经理。
上诉人铁岭天泽物业管理有限公司（以下简称天泽物业）与被上诉人刘广、潘敏及原审被告铁岭天水物产经营管理有限公司（以下简称天水物产）因财产损害赔偿纠纷一案，不服铁岭县人民法院（2016）辽1221民初660号民事判决，上诉人铁岭天泽物业管理有限公司向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人委托代理人钱深红、楚艳秋，被上诉人刘广委托代理人潘敏到庭参加诉讼。原审被告铁岭天水物产经营管理有限公司经合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人铁岭天泽物业管理有限公司不服原审判决上诉称，原审判决其承担被上诉人全部装修损失不符合有关规定。原审判决上诉人承担被上诉人一年房租损失缺乏事实及法律依据。被上诉人没有实际发生租房费。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人刘广、潘敏答辩称服从原审判决。
原审被告铁岭天水物产经营管理有限公司服从原审判决。
二原告共同诉称，铁岭天水物产经营管理有限公司浅水湾1号物业服务中心，在2013年-2015年1月负责铁岭市凡河新城浅水湾1号御龙居的物业管理，该物业服务中心于2015年1月更名，另注册为铁岭天泽物业管理有限公司，负责浅水湾1号的物业管理。2013年12月17日中午，在我们购买的凡河新城浅水湾1号御龙居2号楼1单元3A，发现北侧小卫生间下水道返水，水已经返到小卫生间、大厅、三个卧室并已结冰，地板、门及地脚线被泡，小卫生间结冰约3厘米厚。于是报告物业，物业派管理员林琳到现场查看情况，之后物业派人打开楼下（御龙居2号楼1单元2A，此房为物业负责管理，未进户房，无人居住）的房门，发现楼下（御龙居2号楼1单元2A）小卫生间下水道冻堵，水返到御龙居2号楼1单元3A，我们同时发现御龙居2号楼1单元2A小卫生间及大厅北侧窗户未关，造成冻堵。由于第一次冻堵后，物业未采取任何保暖防护措施，致使第二次冻堵返水。情况如下：2014年1月8日，邻居报告有水从门溢出，1月9日我们及物业查看，还是因为2A（御龙居2号楼1单元2A）两个下水道（厨房及小卫生间）冻堵，水返到3A（御龙居2号楼1单元3A），致使御龙居2号楼1单元3A整个房子地面返水被泡，结冰4厘米厚。经过清理和一个春天的晾晒，我们发现御龙居2号楼1单元3A的全部地板已变形、起泡（约105平方米），地脚线全部变形，距地面10厘米上的大白已泛黄起泡，7扇门及门边底部、垭口已泡裂、开缝，坐便底部被冻裂、漏水，二个隔断的底部被泡裂、开缝，背景墙底部被泡起泡、变色，厨房下水管道被冻裂、漏水，地热管线被冻坏、漏水，无法使用，至今房屋无法居住，要求被告支付房屋损失费41000元，房屋无法居住期间的租房费38400元（租期从2014年1月1日至今），诉讼费3200元，鉴定费2000元，共计人民币84700元。
被告天水物产辩称，我公司仅是该小区的开发方，物业管理已经交给物业公司。原告房屋因冻堵被水浸泡，原告自身也有原因，原告房屋已经办理了入住手续，但没有交纳取暖费，没有对房屋进行妥善管理，原告有一定的责任。同时该楼的一楼住户也办理入住，也没有交纳取暖费，根据铁岭市城市供热管理办法第27条规定，已经分户改造的房屋未用热的应采取有效措施，确保室内给排水设施正常使用，因室温过低造成管道冻裂给供热企业和相邻用户造成损失的，由该用户承担赔偿责任。原告应追加一楼住户为本案被告，承担赔偿责任。被告天水物产不应承担民事赔偿责任。
被告天水物产未向铁岭县人民法院提供证据。
被告天泽物业辩称，原告陈述房屋发生二次冻堵的情况属实。因为原告没有妥善管理房屋，一楼的住户没有供暖，导致原告家被浸泡，原告自身也有原因。冻堵的原因是楼体的温度低，供热用户少，一楼住户没有供暖导致一楼的下水管道冻堵，一楼冻堵后楼上的下水返到楼上导致的。
原审法院经审理查明，二原告刘广、潘敏系夫妻关系，是涉案房屋御龙居2号楼1单元3A的所有权人。2013年12月17日、2014年1月8日，原告涉案房屋下水管道返水，室内被水浸泡。经被告天泽物业公司工作人员现场查看系涉案房屋的楼下（二楼）冻堵，造成下水管道返水。涉案房屋楼下御龙居2号楼1单元2A未出售，该房屋由被告天泽物业公司进行管理。2015年9月21日，铁岭辽北资产评估事务所作出铁辽评报字[2015]第075号估算报告书，二原告房屋装修损失为41002.00元，二原告房屋被侵泡后无法居住。
原审法院认为：《物业管理条例》第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区内的环境卫生和相关秩序的活动.被告铁岭天水物产经营管理有限公司负有对小区生活设施进行日常维修、养护、管理的义务。原告涉案房屋下水管道发生返水是由于楼下御龙居2号楼1单元2A发生冻堵，返水到涉案房屋。该御龙居2号楼1单元2A并没有出售，该房屋在开发商被告天水物产交付给被告天泽物业公司后，该房屋属于物业公司的管理范围。被告天泽物业公司应履行定期检查、维护的物业管理职责，因被告天泽物业公司怠于履行其职责，致使二楼御龙居2号楼1单元2A下水管道发生冻堵，被告天泽物业公司对原告损害的发生存在过错，与其存在因果关系，故被告天泽物业公司应承担民事赔偿责任。关于二原告主张房屋租赁费一节，因涉案房屋受损后无法居住，会产生另租住房屋后果，但时间应考虑在法院鉴定之日到房屋得以修缮之日为合理时间，不合理增加的费用不应获得支持，故本院对该主张部分予以支持，支持数额以一年租金为宜。关于原告要求被告天水物产承担责任一节，因被告天水物产是涉案房屋的开发商，其对原告损害的发生并不存在过错，且原告没有提供证据证明被告天水物产存在过错的事实，故本院对原告该诉讼请求不予支持。关于被告天泽物业辩称，下水管道发生冻堵是由于一楼住户没有供热造成，因其没有提供充分确实的证据予以证明其辩解理由成立，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告铁岭天泽物业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘广、潘敏房屋损失41002.00元、鉴定费2000元、房屋租赁费14400元，合计57402.00元；
二、被告铁岭天水物产经营管理有限公司不承担责任。
案件受理费3295元，由被告铁岭天泽物业管理有限公司负担。
二审中，上诉人向本院递交一份房屋买卖合同，证明御龙居2号楼1单元2A已经出售。买受人有管理责任。被上诉人质证认为，合同事实，但是没有办理入住手续。本院对御龙居2号楼1单元2A已经出售的事实予以确认。
本院经审理查明：二被上诉人刘广、潘敏系夫妻关系，是涉案房屋御龙居2号楼1单元3A的所有权人。2013年12月17日、2014年1月8日，其涉案房屋下水管道返水，室内被水浸泡。经上诉人天泽物业公司工作人员现场查看系涉案房屋的楼下（二楼）冻堵，造成下水管道返水。涉案房屋楼下御龙居2号楼1单元2A，2012年11月4日已经出售。但是户主没有实际入住，事发时室内卫生间及客厅北侧窗户未关。该房屋由上诉人天泽物业公司进行物业管理。2015年9月21日，铁岭辽北资产评估事务所作出铁辽评报字[2015]第075号估算报告书，二被上诉人房屋装修损失为41002.00元，其房屋被侵泡后无法居住。
本院认为：《物业管理条例》第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区内的环境卫生和相关秩序的活动。被告铁岭天水物产经营管理有限公司负有对小区生活设施进行日常维修、养护、管理的义务。被上诉人涉案房屋下水管道发生返水是由于楼下御龙居2号楼1单元2A发生冻堵，返水到涉案房屋。该御龙居2号楼1单元2A虽然已经出售，但是户主没有实际入住。其物业由物业公司实际管理。该房屋在开发商原审被告天水物产公司交付给上诉人天泽物业公司后，属于物业公司的管理范围。上诉人天泽物业公司对被上诉人财产损害的发生存在过错，其应当承担民事赔偿责任。原审法院对此判决并无不当。关于上诉人提出原审判决其承担被上诉人全部装修损失不符合有关规定的理由，不能成立。关于上诉人提出原审判决其承担一年房租损失缺乏事实及法律依据。被上诉人没有实际发生租房费的理由。经查，因二被上诉人房屋装修后涉案房屋受损无法居住，另行租住房屋居住，其产生相关房屋租赁费应当予以保护。原审判决支持其一年租金并无不当。上诉人该理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3295元由上诉人铁岭天泽物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 军
审判员 孙爱萍
审判员 张 杰
二〇一六年九月二十九日
书记员 蒋 厦