上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第676号
上诉人（原审被告）上海金桥出口加工区房地产发展有限公司。
被上诉人（原审原告）黄晶华。
被上诉人（原审原告）曹忠祥。
被上诉人（原审原告）曹阳。
上诉人上海金桥出口加工区房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第36790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，黄晶华、曹忠祥、曹阳（以下简称黄晶华等三人、乙方）与上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（以下简称金桥公司、甲方）于2009年11月28日签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，约定：由乙方向甲方购买上海市浦东新区＊＊弄5号1002室房屋（以下简称系争房屋），总房价款暂定2，253，552元（人民币，下同）；甲方承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》第十一条约定：甲方定于2011年1月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。《预售合同》补充条款第八条约定：乙方行使本合同权利时，应在双方办理房屋交付之前或之时提出，否则视为乙方放弃该权利。《预售合同》未就逾期办理小产证的违约金作出约定。《预售合同》签订后，黄晶华等三人共计支付了购房款2，253，552元。金桥公司于2010年12月29日取得系争房屋的《上海市新建住房交付使用许可证》，之后金桥公司向黄晶华等三人交付了系争房屋。2011年9月27日，金桥公司取得了系争房屋所处楼盘的房地产初始登记（大产证）。同年9月30日，黄晶华等三人与金桥公司就系争房屋签订了《房屋交接书》。2012年6月27日，黄晶华等三人向房地产交易中心申请办理了系争房屋的小产证。
黄晶华等三人诉至原审法院，请求判令：1、金桥公司按已付房款2，253，552元为本金按日万分之三的标准向黄晶华等三人支付自2011年8月29日起计算至2011年10月30日止（计63天）的逾期办理小产证的违约金；2、案件诉讼费由金桥公司承担。
原审另查明，2013年8月27日，黄晶华等三人经快递公司向金桥公司住所地上海市浦东新区金桥路1398号发律师函，函件载明：“……金桥房产同时也应当按照合同的约定，在规定的期限内履行办证和交房的义务。……据悉，同小区已发生多起同样的诉讼事件，均被人民法院认定房屋出售方违约而承担违约责任……”，但该函因收件人不在此地而退件。原审庭审中，金桥公司当庭拆封该律师函快件。
原审认为，黄晶华等三人与金桥公司签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，黄晶华等三人履行了付款义务，金桥公司同时也应当依照《预售合同》的约定，在规定的期限内促成黄晶华等三人能够办理房屋产权过户的条件。鉴于金桥公司逾期办出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致黄晶华等三人未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，金桥公司的行为构成违约，黄晶华等三人由此要求金桥公司承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。
《预售合同》第十二条显然系房屋实物交付逾期违约责任的约定，并非针对逾期取得房屋权属证书的违约金的约定，黄晶华等三人主张依据合同第十二条按每日万分之三的标准计算逾期办证违约金，缺乏依据，不予采纳。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准，原审法院根据金桥公司违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。双方对已付房款总额无争议，原审法院予以确认，并以此作为违约金计算基数。
关于违约金计算期间。《预售合同》约定，金桥公司承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续（大产证），取得大产证后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。根据以上约定，金桥公司协助黄晶华等三人办理小产证的合同义务履行期至2011年8月28日届满。金桥公司逾期履行，违约金应自2011年8月29日起算。金桥公司在取得大产证后，即于2011年9月30日与黄晶华等三人签订了《房屋交接书》。现黄晶华等三人与金桥公司均认可逾期办证的违约期间的截止日为2011年10月30日，原审法院依法予以确认。
关于诉讼时效。黄晶华等三人已提供的快递公司证明，显示其曾于2013年8月27日向金桥公司住所地发出该份律师函，金桥公司虽对此有异议，但未能提供相应的证据予以否认。该律师函在金桥公司住所地被退回，其责任并不在黄晶华等三人。黄晶华等三人在该份律师函中主张了逾期交房的违约金，但同时也明确要求金桥公司在规定的期限内履行办证义务，并按小区内同样的诉讼案件承担违约责任，故金桥公司主张黄晶华等三人未按合同约定的方式在诉讼时效内追究其逾期办证违约责任的抗辩缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。原审法院审理后于二○一四年一月十七日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：上海金桥出口加工区房地产发展有限公司应于判决生效之日起七日内支付黄晶华、曹忠祥、曹阳逾期办证违约金（以2，253，552元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2011年8月29日起计算至2011年10月30日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取计432元，由上海金桥出口加工区房地产发展有限公司负担。
判决后金桥公司不服，向本院提出上诉称，被上诉人主张上诉人承担逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效。被上诉人在原审中提供的快递单据无法证明该快递件真实存在，也无法证明快递件的内容是否属主张逾期办证违约金。且上诉人并未收到该快递，故被上诉人经该方式向上诉人主张逾期付款违约金，无论从方式上还是法律效力方面均不符合双方的约定及法律规定，该催讨方式应认定为无效。故上诉人无需再向被上诉人承担逾期办证的违约责任。原审法院认定被上诉人催款方式有效，属认定事实错误。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人黄晶华等三人辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。上诉人的上诉没有任何法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人间就系争房屋签订的《预售合同》系当事人真实的意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。现因上诉人的原因导致被上诉人未能按约办理小产证，上诉人依据合同的约定及法律规定，理应承担相应的民事责任。被上诉人在原审审理中，已提供了相应的证据材料证明其在诉讼时效届满前已通过快递的方式向上诉人住所地发送了主张逾期办证违约金的信函，该函件虽因上诉人不在此地而退回，但此并非被上诉人的原因所致，故原审法院确认被上诉人在诉讼时效期间内已通过合理的方式向上诉人提出了主张逾期办证违约金的请求，并无不当，而上诉人仅以其并未实际收到该函件等理由，坚持以被上诉人向其提出主张已超过法定诉讼时效为由，不同意承担该责任，缺乏事实及法律依据，亦有违公平、诚信原则，本院不予支持。综上，本院认为，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币569元，由上诉人上海金桥出口加工区房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年四月十四日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……