浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉民初字第1470号
原告：玉环县润浩机械有限公司，住所地：玉环县玉城街道塘里村。
法定代表人：吕作宝，执行董事。
委托代理人：陈冰，浙江靖宇律师事务所律师。
委托代理人：刘文喜，系该公司员工。
被告：玉环众星机械有限公司，住所地：玉环县玉城街道解放塘农场。
法定代表人：叶开土，执行董事。
委托代理人：葛嘉华、郑杜娟，浙江新台州律师事务所律师。
被告：玉环创亿机电有限公司，住所地：玉环县玉城街道环西村。
法定代表人：董潘水，执行董事。
被告：董潘水。
委托代理人：黄德成，玉环县玉城法律服务所法律工作者。
原告玉环县润浩机械有限公司（以下简称润浩公司）与被告玉环众星机械有限公司（以下简称众星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈冰、刘文喜，被告众星公司委托代理人冯锡平到庭参加诉讼。2015年1月18日，依被告众星公司申请，本院追加玉环创亿机电有限公司（以下简称创亿公司）、董潘水为共同被告。同时，被告众星公司解除了与冯锡平律师之间的委托关系。2015年3月26日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告润浩公司的委托代理人陈冰、刘文喜，被告众星公司的委托代理人葛嘉华、郑杜娟，被告创亿公司及被告董潘水的委托代理人黄德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉环县润浩机械有限公司诉称：被告众星公司有一厂房坐落于玉环县玉城街道解放塘农场塘河路1号，按照玉房权证玉环字第××号《房屋所有权证》和玉国用（2008）第0××××号《土地使用权证》，被告厂房共有五幢，建筑面积10372.92平方米，土地使用权面积8367.32平方米。2012年3月份，被告众星公司拟将上述厂房部分转让给原告，并由其股东董潘水于2012年4月12日和原告签订《厂房转让意向书》，约定转让的厂房位于厂区东南位置，靠规划路、浙江长宏机电有限公司以及浙江长进机电有限公司。转让厂房分别为二层结构的生产车间一幢1665.36平方米，独幢五层结构办公楼2154.15平方米，二层结构的联体办公楼375.11平方米，转让的土地使用权面积为3344.91平方米。2012年11月7日，原告与被告众星公司签订一份《厂房转让协议书》，以书面形式对上述事实予以确认，并约定：转让价款人民币1168万元，其中签订协议前已付365万元，余款于交付房产后3日内支付135万元，于房产证过户后三日内支付300万元，于土地证过户后三日内付剩余款项。另双方约定，被告众星应于2012年11月10日前将上述房产腾空交付给原告，于2013年6月前房产证、土地使用权证过户给原告等内容，每逾期一日对已收取款项按月1.2%向原告支付违约金。被告众星公司已于2012年6月向原告交付了转让的厂房，但至今未办理过户登记手续；自2012年3月12日至2013年12月28日，原告陆续向被告众星公司支付转让款计人民币5465552元。2013年8月1日，原告在被告众星公司拒不履行过户义务的前提下，以买卖合同纠纷为由，向玉环县人民法院起诉。2013年10月30日，在法院依法组织调解下，原告和被告众星公司最终达成一致协议，法院作出的（2013）台玉民初字第1027号民事调解书确认《厂房转让协议书》有效，被告众星于2013年11月15日前协助原告办理房地产过户手续。2012年5月23日，被告众星公司与上海浦东发展银行台州路桥支行（以下简称浦发银行）签订最高额1500万元抵押借款合同，以上述整宗土地及全部房产作为抵押物，实际向浦发银行借款1100万元。后因未能清偿，浦发银行向台州市路桥区人民法院起诉，该院于2014年2月8日作出（2014）台路商初字第133号民事调解书，被告众星公司同意浦发银行对包括转让给原告部分在内的全部房产享有变现后的优先受让权。2014年4月11日，浦发银行以（2013）台玉民初字第1027号民事调解书损害其利益为由，向玉环法院提起撤销之诉。2014年7月7日，玉环法院作出（2014）台玉撤初字第1号判决书，撤销（2013）台玉民初字第1027号民事调解书。2014年7月25日，本案原告不服该判决，提起上诉，台州中院作出二审判决，维持原判。2014年7月31日，路桥法院向原告送达了（2014）台路执民字第690-2号执行裁定书，裁定拍卖登记于被告众星公司名下包括转让给原告部分的全部房地产以及配电设备。综上所述，原告认为，原告与被告众星公司之间签订的《厂房转让协议书》合法有效，但鉴于该房产尚未办理转移登记，既有浦发银行对该房产享有的抵押权，又有路桥区法院拍卖上述房产的裁定，原告要被告众星公司协助过户登记的合同目的已无法实现，故原告有权解除买卖合同。鉴于被告众星公司同意浦发银行对上述房产变现后的价款优先受偿，其不再继续履行合同的意思表示已然明确，属根本违约，理应承担返还价款、支付违约金以及赔偿损失等违约责任。2014年8月10日，双方代表共同签署经济损失计算清单，确认了原告的损失。另外，被告众星公司要求追加创亿公司和董潘水为共同被告没有法律依据。经变更，原告撤回了厂房装修费用、搬迁费用及房产税部分的诉讼请求，现原告要求：1、要求解除原告与被告众星公司于2012年11月7日签订的《厂房转让协议书》；2、要求被告众星公司立即返还原告购房款计人民币5465552元，赔偿资金损失703103元，支付违约金870047元，合计7038702元，并继续支付自2014年8月11日起按月1.2％利率赔偿利息损失至实际履行之日止。
被告玉环众星机械有限公司辩称：一、被告众星公司并非适格被告。（一）《厂房转让协议书》甲方为“玉环众星机械有限公司（董潘水）”，落款处甲方下有叶开土、李雄华签名及众星公司盖章。在合同主体有争议的情况下，应当通过探求当事人订立合同时的真实意思来确定。1）订立合同时，原告一直选择董潘水和创亿公司为合同主体。2012年3月，原告明知其拟购买的厂房虽登记在众星公司名下，但实际权利人是董潘水、创亿公司。原告选择董潘水和创亿公司为合同当事人签订意向书，厂房转让协议甲方又是“玉环众星机械有限公司（董潘水）”，证实出卖方是董潘水和创亿公司，否则厂房转让协议的甲方应当是众星公司。2）从合同履行情况看，原告自述厂房转让款交付给了董潘水和创亿公司，且在转让协议签订前占有了涉案厂房，可以证明董潘水代表个人受领款项，合同相对方是董潘水。3）厂房转让协议尾部众星公司盖章、叶开土、李雄华签字仅表示同意董潘水转让其厂房份额，并非将众星公司作为合同相对方。转让协议第一段“甲方三股东均同意……”、意向书第五条“本协议为双方就转让事项达成之意向，具体权利义务由众星公司与乙方另行签订转让合同”、众星公司盖章及李雄华、叶开土签字位于甲方下，再结合房地产登记及实际权属状态差异的情况，可以推测原告按惯例选择与实际权利人董潘水、创亿公司签订转让协议，原告仅要求取得众星公司认同和配合。而众星公司当时同意董潘水和创亿公司转让，但反对作为合同相对方。（二）原告关于历次调解书和判决书均认定了厂房转让协议主体为众星公司的观点不成立。1）判决书和调解书未对合同主体进行认定。第三人撤销之诉中，浦发银行以调解书损害其合法权益为由要求撤销，一、二审判决针对案外人的诉讼请求及事实理由进行审查，厂房转让协议书的主体并非案件审理范围，法院也未审查。原告认为众星公司在1027号案件调解时未对主体提出异议，但众星公司在撤销案件及本案中已经对主体提出了明确的抗辩。2）我国并非判例法国家，撤销之诉的判决未对事实进行认定，现有证据证明众星公司非合同相对方。（三）即使合同相对方是众星公司，原告主张返还购房款及违约责任也不成立。众星公司是名义权利人，实际权利人是董潘水。如果众星公司是合同相对方，也是众星公司与董潘水、创亿公司形成委托代理关系，合同直接约束原告和董潘水、创亿公司，而不约束众星公司。二、原告主张的损失及违约金不合理。原告提供的由董潘水签字的《经济损失计算清单》未得到叶开土和李雄华的确认，其无权代表众星公司。原告主张交付购房款的证据不能证明已经实际交付。因路桥法院执行拍卖中，买受人是原告投资的公司，故原告主张的维护、装修、搬迁等费用不会实际发生，且众星公司对证据的真实性与关联性有异议。原告主张的违约事实是未办理过户登记，与厂房转让协议约定不相对应。综上，原告对众星公司的各项请求均不成立，请求予以驳回。
被创亿公司与董潘水辩称：对原告主张的事实及诉讼请求没有异议。本案房屋买卖合同有被告众星公司三个股东签字，并盖有众星公司的公章，因此买卖合同是原告和被告众星公司签订的，被告创亿公司与董潘水并非买卖合同当事人。该合同约定转让款交付给被告董潘水，董潘水也实际收到了转让款5465552元，合同解除后应当由众星公司返还。被告董潘水代表众星公司与原告对损失进行过确认。
经审理，本院认定：被告众星公司的股东为叶开土、李雄华及被告董潘水。被告众星公司名下有坐落于玉环县玉城街道解放塘农场土地一块，并建有厂房，土地证号为玉国用（2008）第0××××号，房产证号为玉房权证玉环字第××号。该厂房内部约定分成三份，划定界限，由三股东分别独立占有使用，其中被告董潘水占用部分为总面积的40%。
2012年3月28日，众星公司通过股东会决议，决定内部分割股份及房地产，叶开土占40%，董潘水占40%，李雄华占20%，相应的房地产产权归各人公司名下，众星公司负责办理分割过户手续。
2012年4月12日，以“董潘水（玉环创亿机电有限公司）”为甲方，原告为乙方，签订一份《厂房转让意向书》，载明：“甲方与李雄华（玉环圣丰物资有限公司）、叶开土（玉环众星机械有限公司）于2002年以众星公司名义取得一宗国有土地使用权，位于玉环县玉城街道解放塘农场，土地面积共8367.32平方米，建有厂房5幢，叶开土占有其中40%份额、董潘水占有其中40%份额、李雄华占有20%份额，现有房产属三者各自出资建造，现甲方愿意将自有部分全部转让给乙方。”协议约定转让价款1168万元，已经支付意向金80万元，其余款项于转让协议签订后10日内支付220万元，一个月后支付200万元，房产变更登记在乙方名下后十日内支付300万元，余款于土地证变更登记于乙方名下后十日内付清。甲方承诺房产证于2012年8月底前登记到乙方名下。协议另约定，本协议为双方就转让事项达成的意向，具体权利义务由众星机械公司与乙方另行签订转让合同。如不能另行签订转让合同或者本宗房地产无法分割，甲方应向乙方返还已收取的款项（不计息）。如上述房产从众星公司分割到甲方名下，甲、乙双方不再签订转让合同，本意向书即为正式合同，作为双方权利义务之依据。落款处甲方有被告董潘水签名，并加盖了创亿公司的公章。
2012年7月，以“玉环众星机械公司（董潘水）”为甲方，原告为乙方，签订一份《厂房转让协议书》，约定：董潘水将自有土地、厂房转让给乙方，厂房应于2012年11月10日前腾空交付乙方。转让款人民币1168万元，本协议签订之前已经支付365万元，余款于交付房产后三日内支付135万元，于房产证过户后三日内支付300万元，于土地证过户后三日内付剩余款项，乙方可将转让款支付给董潘水个人。如甲方未按约定的期限将上述房产、土地的使用证交付给乙方，每逾期一日，向乙方支付已收款项按月1.2%计算的违约金，甲方在2013年6月底将房产证及土地证等相关证件过户并交给乙方（预付的500万元不计利息），如超过60日仍无法交付房地产的，乙方有权选择解除合同并向甲方主张违约责任。落款处甲方有董潘水、叶开土、李雄华签字，并加盖了众星公司公章。
在交易过程中，原告共计支付给被告创亿公司、董潘水购房款5465552元，其中2012年3月12日付50万元，2012年3月20日付30万元，2012年4月24日付220万元，2012年7月30日付50万元，2012年10月8日付15万元，2012年11月13日付50万元，2012年11月13日付100万元，2013年1月7日付8.2万元，2013年1月7日付23552元，2013年12月28日付21万元。转让合同签订后原告已经占有约定转让的厂房。
2012年5月23日，众星公司与浦发银行签订最高额抵押合同，将众星公司位于解放塘农场的全部厂房及土地抵押给该银行，最高额为1500万元，并办理了抵押登记。后浦发银行发放了抵押贷款1100万元。
2013年8月1日，原告向本院起诉被告众星公司，要求确认双方之间的《厂房转让协议书》合法有效，并要求众星公司办理房产证与土地证的过户手续。经本院调解，原告与众星公司达成一致协议，确认双方于2012年11月7日签订的《厂房转让协议》合法有效，由众星公司于2013年11月15日前协助原告办理约定房地产的过户登记手续，本院据此制作了（2013）台玉民初字第1027号民事调解书。2014年4月11日，浦发银行以众星公司未经其同意将设定抵押的房地产转让给原告应属无效为由，向本院起诉众星公司与原告，要求撤销该调解书。本院审理后认为，众星公司将抵押给浦发银行的房地产进行分割并转让其中一部分，损害到浦发银行的权益。众星公司在与润浩公司的案件诉讼过程中，未主动告知转让房地产上的权利负担等原因，从而导致本院作出有损于原告权益的调解书，该调解书阻碍了原告担保物权的实现。遂作出（2014）台玉撤字第1号民事判决书，撤销了上述调解书。判决后，原告不服，提起上诉。台州市中级人民法院审理后认为，众星公司与润浩公司未经浦发银行同意，擅自转让抵押财产，调解书确认众星公司协助办理过户手续，违反法律规定。根据物权行为与债权行为的区分原则，债权转让协议有效并不必然导致相应的物权变动，润浩公司以双方签订的合同有效为由，主张调解书正确，没有损害第三人权益的理由不足。遂作出（2014）浙台撤终字第1号民事判决，维持原判。
因众星公司到期未偿还浦发银行的借款，路桥法院在执行过程中裁定拍卖上述房地产，最终以2208万元的价格成交。
以上事实有厂房转让意见书、转让协议书、房地产权证、平面图、收款收据、民事调解书、民事判决书、执行裁定书、股东会决议及原、被告当庭陈述为证。
本院认为，本案讼争合同约定的房地产登记在众星公司名下，属众星公司所有。众星公司通过股东会决议，决定将房地产按照各自比例分割到各自公司名下，并确定办理分割过户手续的一切相关事宜由公司负责完成，目的在于使众星公司将房地产按约定比例转让给各股东经营的公司，而实现该目的的方式是赋予各股东对相应比例的房地产的让与具有独占的表决权。该内部约定不能作为确认股东为实际权利人的依据。被告众星公司关于其为名义权利人的抗辩，本院不予采信。
意向书约定将40%的房地产转让给原告，其本意在于将日后创亿公司基于股东会决议取得的房地产权属转让给原告。董潘水系创亿公司的法定代表人，故意向书所载出让方“甲方创亿公司（董潘水）”应当认定为创亿公司。意向书约定由原告另行与众星公司签订转让合同，明确房地产转让的主体为众星公司，此系为他人设定义务的约定。
《厂房转让协议书》落款处甲方有三股东签字，并加盖了众星公司公章，具备了众星公司为出让人的形式要件。在本院（2013）台玉民初字第1207号诉讼过程中，双方都对转让协议书进行了质证，众星公司并未对合同主体提出异议，而本院（2014）台玉撤字第1号和台州中院（2014）浙台撤终字第1号生效判决也都认定是众星公司在转让涉案房地产，具备了众星公司系厂房转让合同主体的实质要件。因此，厂房转让协议书的合同主体应当是众星公司和润浩公司。被告关于董潘水和创亿公司系厂房转让协议主体的抗辩，本院不予采信。
虽然本院作出的（2013）台玉民初字第1207号民事调解书因阻碍抵押权人实现抵押权而被撤销，但撤销之诉的判决并未否定转让协议的效力。众星公司与原告约定将部分厂房转让给润浩公司，并不违反法律的效力性强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，众星公司未能将约定的房地产交付给原告，且该厂房现已被法院执行拍卖，买受人并非原告，则原告的合同目的已不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
《厂房转让协议》约定转让款可支付给董潘水，系向第三人履行的约定，该约定并不违反法律规定，合法有效。被告董潘水承认收取了转让款5465552元，且原告也提供了相应收据，视为原告已经履行了该部分合同义务。依照合同法规定，合同解除后双方应当相互返还，受损方可以要求对方赔偿相应损失。原告与创亿公司在意向书中虽约定“如不能另行签订转让合同或者本宗房地产无法分割，甲方应当向乙方返还已收取的款项”，但该条款仅系原告与创亿公司之间的约定，对他人没有约束力。厂房转让合同未约定合同解除后免除众星公司的返还义务，依照合同相对性原则，应当由众星公司向原告返还转让款。故原告要求众星公司返还转让款5465552元的诉讼请求，本院予以支持。众星公司关于应当由创亿公司和董潘水返还转让款的抗辩，不能对抗原告的诉讼请求。众星公司未能将约定的房地产移转登记给原告，构成违约，应当赔偿原告相应损失。润浩公司认为嗣后与众星公司的代表即被告董潘水对损失进行了结算，但董潘水同时系众星公司和创亿公司股东，二公司均与原告就房地产转让具有合同关系，现无证据证明众星公司授权董潘水与原告进行结算，该结算结论对众星公司没有约束力，原告以此主张损失，本院不予支持。转让合同第四条仅约定逾期交付房产证和土地证的违约责任，并非逾期交付房地产权属的违约责任，原告以此主张违约金没有依据。但合同解除造成原告利息损失客观存在，本院酌情参照同期央行规定贷款基准利率，按年6%计算原告的利息损失，经本院计算，截至2014年10月30日，共计1071083.24元。原告撤回部分请求，诉讼费作相应变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告玉环县润浩机械有限公司与被告玉环众星机械有限公司之间的厂房转让协议书；
二、限被告玉环众星机械有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告玉环县润浩机械有限公司厂房转让款人民币5465552元，赔偿原告利息损失1071083.24元，并继续赔偿自2014年11月1日起至判决确定给付之日按年6%计算的利息损失；
三、驳回原告玉环县润浩机械有限公司的其余诉讼请求。
如果被告玉环众星机械有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息［款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，账号：36×××15］。
案件受理费61070元（原告预交77117元），由原告负担4515元，由被告玉环众星机械有限公司负担57556元，诉讼保全费5000元，由被告玉环众星机械有限公司负担（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院民一庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，先预缴上诉案件受理费61070元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市支行，帐号：19900001040000225089001）
审 判 长 罗明国
人民陪审员 蔡行宝
人民陪审员 杨 昆
二〇一五年四月二十四日
代书 记员 张曼娅