湖南省花垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3124民初224号
原告：吴成全。
委托诉讼代理人：包亚琼，湖南锦绣律师事务所律师。
被告：吴成军。
有独立请求权的第三人：王莉芳，女，1972年9月5日出生，汉族，湖南省花垣县人，住花垣县建设西路***号。(系被告配偶)
委托诉讼代理人：黄建新，花垣县金三角法律服务所法律工作者。
原告吴成全诉被告吴成军、第三人王莉芳确认合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员唐利军担任审判长，与审判员朱建兰、人民陪审员聂明清组成合议庭共同审理，书记员田仁斌担任记录，公开开庭进行了审理，原告吴成全及其委托诉讼代理人包亚琼、被告吴成军、第三人及其委托诉讼代理人黄建新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴成全向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议》、《收条》合法有效；2、被告为原告办理花垣县花垣镇建设西路377号房屋的不动产权证，办证费用由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系同胞兄弟，1988年原、被告的父母购买了平房一栋。1997年原、被告的父母将房屋分作两半分配给原、被告，其中原告分得面对房屋左侧的三间，被告分得右侧两间。1998年被告在改建房屋时，在未取得父母及原告同意的情况下将属于原告的三间房屋一并拆除并改建。原告得知后，在父母及叔叔见证的情况下，双方于1998年7月27日签订了一份协议，协议约定由原、被告各自管理其所属的房屋，原告给被告补偿办证费及建房资金23800元。此后被告一直未给原告办理不动产权证，原告多次找到被告要求办理，被告以各种理由推脱。2015年7月被告以房屋所有权人的名义向原告房屋的租赁人收取租金遭拒，将原告房屋的租赁人赶走。
被告吴成军及第三人王莉芳辩称：1994年9月1日被告吴成军与第三人王莉芳登记结婚，1997年9月30日在取得规划许可的情况下开始建房，1999年2月9日取得房屋所有权证。建房的土地系被告父母赠与及自己购买，资金也是自己筹集的，不存在改建原告房屋的事实。所建的房屋属于夫妻共同财产，被告吴成军与原告吴成全签订协议时，第三人王莉芳不在场且不知情，侵犯了第三人的合法权益，该协议无效；另外原告诉讼请求已经超过诉讼时效。
为支持自己的诉讼请求原告吴成全向本院提交了以下证据：1、吴成全的身份证复印件，拟证明原告身份信息；2、房屋买卖合同、信用合作社放款付出凭证、中国农业银行信汇凭证、领条，拟证明争议房地产是原、被告父母吴大邦、石美金向杨崇兰购买的；3、关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议，拟证明花垣县花垣镇建设西路377号房屋属于原告所有；4、吴成军书写的收条，拟证明被告收到原告的补偿款，应按约定为原告办理花垣县花垣镇建设西路377号房屋的不动产权证；5、被告吴成军房屋所有权证复印件、房屋分层分户平面图、房屋产权情况登记表，拟证明被告吴成军隐瞒事实，把原告的房屋申请登记在自己名下，被告有义务为原告办理分户登记;6、石某调查笔录，拟证明原告作为房屋权利人多年行使房屋管理权；7、父母吴大邦、石美金的说明，拟证明本案争议的房屋原系父母出资购买，被告没有经过原告的同意将父母赠与自己的部分一起改建，是侵权行为；8、花垣县自来水缴费本及电费缴纳本，拟证明本案争议的房屋一直由原告管理使用。
被告吴成军及第三人王莉芳对原告吴成全提交的证据发表了如下质证意见：对证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，对证据2、3、4、5的证明目的有异议；被告及第三人质证称，本案诉争房屋系1997年申请改建，1998年完工，1999年2月9日取得房屋所有权证，1998年7月27日原、被告签订协议的时候第三人王莉芳没有在场且不知情，协议侵害了第三人的利益，是无效的协议；对证据6石某的调查笔录的真实性有异议，被告及第三人质证称，本案诉争的房屋一直都是由被告及第三人管理并收取租金；对证据7、8的真实性有异议，父母的说明在第一次庭审的时候原告没有提交，且内容与原告第一次向法庭陈述的内容相违背，应不予采纳，且母亲石美金根本不会写自己的名字，母亲的签字不是本人所签；水电费缴纳本与本案无关。
对原告吴成全提交的证据本院综合认证意见如下：因被告及第三人对证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，本院予以认定，对原告拟证明的目的是否成立将在本院认为部分进行详细叙述；对证据6证人的证言不予认定，理由是证人石某无正当理由没有出庭作证，没有接受法庭及当事人的询问，其证言的真实性无法确认；证据7原告父母的说明不予采纳，理由是在第一次庭审时，本院向当事人询问“关于父母亲原购买的平房在被告改建时是否进行了分配，原、被告均答至今未分配”。而原告第二次开庭提交的说明，记载父母原购买的房屋在被告改建时就已经进行了分配。原告提交的证据与自己的陈述相违背，且出具该“说明”的原、被告父母无正当理由没有出庭作证，没有接受双方当事人及法庭的询问，其真实性无法确认，故本院不予采纳；原告提交的证据8水电费缴纳本，真实性本院予以认定，但因水电费缴纳本未记载清楚是否是本案争议的房屋水电费缴纳本，故对原告的证明目的本院不予采纳。
被告吴成军及第三人王莉芳向本院提交了以下证据：1、吴成军、王莉芳身份证复印件、结婚证复印件，拟证明被告及第三人的身份信息及二人系合法的夫妻关系；2、吴成军与三角岩村委会和该村八组以及该村村民吕献忠、杨发明签订的用地协议三份，拟证明被告及第三人建房所使用的土地的来源系被告及第三人出资购买；3、吴成军私人住宅建设用地规划申请表、花政字第10031号房屋所有权证、拟证实吴成军、王莉芳合法建房并取得房屋所有权证的事实；4、建设部《关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》、花垣房权证花垣镇字××号房屋所有权证，拟证明2006年4月27日在全国进行房产审查换证登记的时候，原房屋所有权人从吴成军变更为吴成军、王莉芳；5、关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议和收条，拟证明原被告签订的协议侵害了房屋所有权人王莉芳合法权益；6、石某李宗文、龙大才、唐必龙租赁吴成军、王莉芳的门面租赁合同、税务登记证及身份证复印件，拟证明吴成军、王莉芳对自己的房屋进行管理的事实；7、花垣镇三角岩村八组证明、王中华、吴某、吴永贵证言及身份证复印件，拟证明1997年被告吴成军、第三人王莉芳自筹资金对房屋拆除改建。
对被告吴成军及第三人王莉芳提交的证据，原告吴成全发表了如下质证意见:对证据1、2、3、4、5、6的真实性没有异议，对证据2、3、4、5的证明目的有异议，被告吴成军隐瞒真实情况向相关部门报建审批并取得了房屋的所有权证，被告及第三人所建房屋系旧房改建，旧房的来源系原、被告父母购买，父母已经将旧房赠与了原、被告，被告没有经过原告同意将属于原告的份额一并改建并办理了房产登记，侵害了原告的权益，原、被告应按协议约定将属于原告的份额退还并为原告办理分户手续；对证据6被告及第三人的证明目的有异议，因原、被告系同胞兄弟，因原告在外地，原告委托被告对自己的房屋进行租赁；对证据7的真实性有异议。
对被告吴成军及第三人王莉芳提交的证据本院综合认证意见如下：因原告对证据1、2、3、4、5、6的真实性没有异议，本院予以认定，对被告及第三人拟证明的目的是否成立将在本院认为部分进行详细叙述；对证据7中原告没有异议的内容（证人吴某1、吴某2与了房屋的改建及堡坎）予以认定。
证人吴某1、吴永贵向本院作证称：其二人参与了本案诉争房屋的改建，证人是原、被告的父母请去做工的，建房的时候原告不在场，工资是第三人王莉芳支付的。房屋改建之前是三间，改建之后成了五间，两间楼房，三间平房。
原、被告及第三人对证人的证言没有异议。
因原、被告及第三人对证人的证言没有异议，本院予以认定。
经审理查明，原、被告系同胞兄弟，被告与第三人系夫妻关系（双方于1994年9月1日登记结婚）。1988年原、被告的父母购买了一栋三间的平房，1997年被告吴成军及第三人王莉芳对该房屋进行了改建，改建后的房屋格局为两间楼房三间平房。1999年2月9日被告吴成军取得改建房屋所有权证。2006年4月27日全国进行房产审查换证，所有权人变更为吴成军、王莉芳。
另查明，房屋改建前，原、被告的父母的房屋的归属未作明确分配。原告没有参与房屋的改建亦未出资。1998年7月27日（房屋改建已完成）原、被告在父母及叔叔吴大顺的见证下签订了一份“关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议”，协议约定三间平房属原告吴成全所有，两间楼房属被告吴成军所有，任何一方改变产权应留出60公分的距离，同日被告吴成军给原告出具了一份收条，收条内容为“吴成全交来三间平房补偿费全价及办理建房手续费共计贰万叁仟捌佰元整。”
本院认为，本案的争议焦点为《关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议》的性质、效力及原告能否取得本案诉争房屋所有权。
一、《关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议》的性质、效力。根据本案查明的事实，本案诉争的房屋系被告及第三人出资改建。另根据原、被告提交的协议，原、被告父母在协议上签字，可推定原、被告父母对被告改建房屋的行为进行了认可，且原、被告均向本院陈述房屋改建前原、被告的父母对房屋没有进行过分割。另根据本院查明的事实，至今原、被告父母均未对争议房屋如何分配作出明确表示。故本院对原告诉称的被告吴成军没有经过原告同意把属于自己的房屋改建了的事实不予认定。综上，可以得出原、被告于1998年7月27日签订关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议不是分家协议，应认定为房屋买卖协议。协议没有经过第三人王莉芳的同意且没有办理房屋产权登记是否有效？原告是否能根据该协议取得房屋的所有权？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三第十一条第一款的规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”另根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因原、被告签订的协议处分了第三人的财产，侵害了第三人的利益而无效。
二、合同无效，原告能否取得房屋的所有权？本院认为原告不能取得本案讼争房屋的所有权。理由如下：被告吴成军的处分权存在权利瑕疵（即没有经过房屋共有人王莉芳的同意事后也没有得到第三人王莉芳的追认），本案原告吴成全能否取得物权，关键是要看原告是否构成法律上的善意取得。再根据《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让”。本案讼争的房屋现登记在被告及第三人名下，物权未发生变动，原告不符合善意取得的构成要件。故本院对原告吴成全要求被告吴成军为原告办理房屋过户手续诉讼请求不予支持。因被告的处分权存在瑕疵导致合同目的不能实现，原、被告之间形成的债权债务关系可另行起诉。
根据本院查明的事实，原、被告双方对1998年7月27日被告吴成军给原告出具了一份内容为“吴成全交来三间平房补偿费全价及办理建房手续费共计贰万叁仟捌佰元整”的收条的真实性没有异议，且被告认可已经收到原告给付的23800元。该收条合法有效，故本院对第三人王莉芳要求确认该收条无效的诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三第十一条第一款规定，判决如下：
一、原告吴成全与被告吴成军于1998年7月27日签订的关于吴成全、吴成军兄弟俩房屋之间地界的协议无效；
二、被告吴成军于1998年7月27日给原告吴成全出具的收条有效；
三、驳回原告吴成全、第三人王莉芳的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由原告吴成全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 唐利军
审 判 员 朱建兰
人民陪审员 聂明清
二〇一六年十月十八日
书 记 员 田仁斌
附：本文书适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三
第十一条第一款一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。