北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8140号
上诉人（原审被告）：董倩楠，女，1985年2月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：贾永利，男，1954年6月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:赵瑞红,北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京恒昌通房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区万丰路300号2号楼D座109号。
法定代表人：刘宁。
上诉人董倩楠因与被上诉人贾永利、被上诉人北京恒昌通房地产经纪有限公司（以下简称恒昌通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初56556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
董倩楠上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回贾永利的诉讼请求，一、二审的诉讼费用由贾永利、恒昌通公司负担。事实及理由：本案中，董倩楠与恒昌通公司于2015年9月8日签署了一年期的房屋租赁合同，并且依约支付了相应的房租。但合同履行期间，贾永利、恒昌通公司分别向董倩楠索要租金，导致董倩楠无法正常履行合同并使用租赁房屋。根据合同法第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，当时董倩楠已经与贾永利进行沟通，要求尽快履行并重新确定双方的房屋租赁合同关系。但在合同期满后，因贾永利、恒昌通公司始终未能理顺其之间的代理关系，贾永利收取了董倩楠12400元房租后，始终不与董倩楠确定合同关系，导致董倩楠始终处于不稳定的居住状态。根据本案的事实，董倩楠在本案中并无过错，应由贾永利、恒昌通公司承担法律后果，一审判决认定事实及适用法律错误，应予以改判。
贾永利二审答辩称：同意一审判决，不同意董倩楠的上诉请求。一审判决符合事实和法律规定。董倩楠的上诉没有任何理由和依据，在长期居住过程中，董倩楠后期不交房租，合同到期后亦拒绝腾退，目前已给贾永利造成巨大损失。
贾永利向一审法院提起诉讼请求：1、判令董倩楠腾退位于北京市朝阳区小红门乡鸿博家园二期F区9号楼1单元×号的房屋（以下简称×号房屋）；2、判令董倩楠支付2016年8月4日之前所欠房租7750元，并按照每月3530元的标准支付2016年8月5日至实际腾退房屋之日止的租金。
一审法院认定事实：×号房屋系贾永利因腾退安置取得。2015年8月2日，贾永利（甲方）与恒昌通公司（乙方）签订出租委托代理合同，约定甲方委托乙方代理出租×号房屋，出租代理期自2015年8月5日至2017年8月4日，每月租金3330元，年租金4万元，每半年支付一次，第一次付款于起租日起30个工作日后，第二次付款2016年2月5日；甲方应向乙方支付30天的租金作为维护服务费，在第一次付款中扣除；乙方未按约定划付租金达30日以上的，甲方有权单方解除合同；经双方协商，第二年房租每月涨200元（42400元/年），如到期发生分歧，租金另行协商。
贾永利称，上述合同签订后，恒昌通公司将×号房屋出租给董倩楠，后恒昌通公司在扣除服务费后向贾永利支付了五个月的租金；但恒昌通公司未按照出租委托代理合同的约定在2016年2月5日支付第二期租金，故贾永利于2016年3月10日向恒昌通公司邮寄了合同解除通知，并将该通知张贴在恒昌通公司办公场所，但恒昌通公司一直未与贾永利联系；后经协商，董倩楠同意直接向贾永利支付房屋租金。
贾永利提交其名下工商银行账户交易明细，拟证明董倩楠于2016年4月18日向贾永利转账支付租金5000元，于2016年5月4日向贾永利转账支付租金4000元，于2016年7月15日向贾永利转账支付租金2200元。庭审中，贾永利另提交其自行制作的《房屋租金收款说明》，自认董倩楠自2016年3月起共向贾永利支付四笔租金，除上述三笔外，另有一笔租金金额为1200元，四笔合计12400元。
经询，贾永利称董倩楠支付了上述12400元租金后未再支付其他租金，但一直居住在×号房屋内。另，贾永利与董倩楠未签订书面的房屋租赁合同，贾永利表示其亦无法提交董倩楠、恒昌通公司签订的房屋租赁合同。
一审法院认为：贾永利虽未与董倩楠签订书面的房屋租赁合同，但董倩楠实际居住使用×号房屋并向贾永利交纳租金以及贾永利实际收取董倩楠租金的行为已经在双方之间形成了事实上的租赁合同关系，双方应当履行出租人和承租人的权利、义务。
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因贾永利与董倩楠未签订书面合同约定租赁期限，现贾永利要求董倩楠腾退房屋，前提是解除双方之间的租赁合同，故法院认定双方的租赁合同解除，董倩楠应当在合理期限内将房屋腾退返还贾永利。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现贾永利与董倩楠之间的租赁合同解除，董倩楠应当支付其居住期间的租金。因董倩楠经法院传票传唤，未到庭答辩并提交证据证明其所交纳的租金对应的具体租期和月租金标准，故法院仅能依据现有证据以及贾永利的陈述对此进行认定，即董倩楠应当按照每月3330元的租金标准向贾永利支付2016年2月5日至实际腾退房屋之日止的租金。对于贾永利主张的2016年8月4日以前的租金，扣除董倩楠已经支付的12400元后，董倩楠另应支付7580元。关于贾永利要求董倩楠按照3530元的标准支付2016年8月5日至实际腾退房屋之日止的租金的请求，贾永利与恒昌通公司之间的出租委托代理合同中虽约定第二年租金每月涨200元，但该份合同不能约束董倩楠，因此贾永利该项请求没有事实依据，2016年8月5日以后的租金亦应按照每月3330元计算。
恒昌通公司经法院公告传唤，董倩楠经法院传票传唤，均未到庭应诉，法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除贾永利与董倩楠之间的租赁合同关系，董倩楠应于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区小红门乡鸿博家园二期F区9号楼1单元×号的房屋腾退返还贾永利；二、董倩楠于判决生效之日起七日内给付贾永利二○一六年二月五日至二○一六年八月四日期间所欠租金7580元；三、董倩楠于判决生效之日起三十日内按照每月3330元的标准给付贾永利二○一六年八月五日至实际腾退房屋之日止的租金；四、驳回贾永利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。本案中，2015年8月2日，贾永利与恒昌通公司签订出租委托代理合同，约定贾永利委托恒昌通公司代理出租涉案房屋；董倩楠上诉称董倩楠与恒昌通公司就涉案房屋于2015年9月8日签署了一年期的房屋租赁合同。根据查明的事实，贾永利与董倩楠虽未签订书面房屋租赁合同，但董倩楠实际居住使用涉案房屋并向贾永利交纳租金，且贾永利亦实际收取了董倩楠租金，双方的行为导致双方形成事实上的租赁合同关系。
关于双方合同的解除，因贾永利与董倩楠未签订书面合同约定房屋租赁期限，故应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，一审法院解除双方租赁合同关系，并判决董倩楠在三十日内将涉案房屋腾退返还贾永利并无不当。
关于支付租金的问题。对于2016年8月4日之前的租金，因双方均认可董倩楠已向支付贾永利12400元，故董倩楠另应支付贾永利7580元。对于2016年8月4日之后的租金，贾永利虽主张按照每月3530元计算，但因贾永利与恒昌通公司之间出租委托代理合同的约定不能约束董倩楠，故一审法院判决董倩楠按照每月3330元的标准支付贾永利2016年8月5日至实际腾退房屋之日止的租金并无不当。董倩楠上诉主张其不应交纳租金，无事实与法律依据，本院不予采信。
综上，董倩楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由董倩楠负担（已交纳）。
二审公告费500元，由董倩楠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年七月五日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣