江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第215号
上诉人（原审本诉被告，反诉原告）王某某。
委托代理人王作辉，广东宽和律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）李某某甲。
委托代理人张俊宗，江西腾龙律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人李某某甲房屋买卖合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2015）上民一初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月19日及2011年4月16日，李某某甲与王兴涛、ＸＸ、王东签订协议书两份，约定由王兴涛、ＸＸ、王东提供位于上犹县营前镇东门40号、42号自有土木结构房屋所占土地，由李某某甲提供资金，合作开发商住楼。2011年6月16日，王某某与李某某甲签订住房买卖合同一份，约定王某某购买一单元三楼301室住房一套、1号车库一间，住房面积为131.84平方米，车库面积为25.12平方米，住房单价为每平方米1320元，车库单价为每平方米3100元，所购房屋总价款为249800元；付款方式为签订合同时支付40000元，所购住房楼层封顶时支付100000元，交进户门钥匙时付清余款109800元；交房时间为2012年5月30日之前；李某某甲应为王某某代办土地、房产、用水、用电等有关手续，相关费用由王某某承担；若李某某甲按合同约定的交房日期逾期超过30日，从30日后的第二天起至实际交付之日止按王某某已付房款按日支付万分之十的违约金；王某某在接到交房通知后，应在交房后30日内付清余款，否则从30日后的第二天起按未支付余款按日支付万分之十的违约金。2011年6月16日、2011年10月9日、2012年6月16日、2012年12月23日、2014年1月30日，王某某分别向李某某甲支付购房款40000元、80000元、40000元、30000元、20000元，合计共支付210000元，目前尚欠购房款39800元。李某某甲为所开发的商住楼安装了用水用电设施，向王某某交付房屋后，王某某对房屋进行了装修。
原告李某某甲的诉讼请求为：1、被告王某某向原告李某某甲支付购房款39800元；2、被告王某某按合同约定向原告李某某甲支付逾期缴纳购房款的违约金（按未付清余款每日万分之十计算，从2014年2月1日起至付清购房余款之日止）3、本案诉讼费用由被告王某某承担。
被告王某某的反诉请求为：1、原告李某某甲向被告王某某支付逾期交房违约金69540元（以人民币190000元为基数，按每日万分之十计算，自2012年6月29日起计算至2013年6月30止）；2、本案反诉诉讼费用由原告李某某甲承担。
原审法院认为，李某某甲与王某某签订的房屋买卖合同为合法有效的合同，双方应按合同约定履行相应的权利义务。现李某某甲已经向王某某交房，王某某也已经实际使用，王某某应当按约定向李某某甲支付所欠房款，故对李某某甲的第1项诉讼请求予以支持。由于双方签订的合同约定了逾期支付购房款的违约责任，所以，对李某某甲要求王某某从最后一次支付购房款的次月即2014年2月1日起至付清购房款之日止支付违约金的诉讼请求予以支持。因王某某已经支付绝大部分购房款，原审法院将王某某逾期缴纳购房款的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。王某某未提交充分的证据证明李某某甲逾期交付房屋，故对王某某的第1项反诉请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告王某某支付尚欠购房款39800元给原告李某某甲，并从2014年2月1日起至付清购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金，限判决生效后十五天之内履行完毕。二、驳回原告李某某甲的其他诉讼请求。三、驳回被告王某某的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1332.30元（原告李某某甲已预交），减半收取666.15元，由原告李某某甲承担166.15元，由被告王某某承担500元；反诉案件受理费769.25元（反诉原告王某某已预交），减半收取384.63元，由被告王某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
王某某上诉称，原审判决违背举证责任分配规定，错误分配举证责任，致使事实认定错误，判决结果错误。上诉人王某某主张，被上诉人李某某甲未能在房屋买卖合同约定的期限内交付房屋，应承担相应的违约责任。被上诉人李某某甲则主张，其已在约定期限内交付房屋。双方对涉案房屋的交付时间产生争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，在合同纠纷中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案应由负有交付房屋义务的一方即被上诉人李某某甲承担举证责任，李某某甲不能证明其已按约定时间交付房屋，应承担举证不能的法律后果。故请求二审法院撤销（2015）上民一初字第136号民事判决书第三项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金69540元（以人民币190000元为基数，按每日万分之十计算，自2012年6月29日起计算至2013年6月30日止）。
被上诉人李某某甲辩称，“合同的履行”是指按照合同的具体约定执行合同义务的行为，在通常情况下均表现为当事人的积极行为。而合同是否履行的事实应依据合同约定的标的物或工作是否完成交付来确认。上诉人王某某主张被上诉人李某某甲逾期交付房屋，被上诉人李某某甲是否履行房屋按期交付的合同义务，应依据合同约定的标的物是否竣工、交付来认定。本案中，双方当事人对合同约定的房屋已如期竣工，上诉人已实际使用的事实无异议，因此，被上诉人李某某甲已经完成举证责任。上诉人主张被上诉人未履行按期交付房屋的义务，其应当提供证据证明。原审法院判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人李某某甲应否承担逾期交房的违约责任应从以下几方面认定：第一，被上诉人李某某甲是否存在逾期交房的事实。被上诉人李某某甲提交了下列证据证明其按期交房：1、2012年6月电力费用发票；2、2011年4月21日李某某甲签订的工程承包合同；3、承建商范光海、范光浩出具的上犹县营前镇书峰路东门42号土地上所建房屋于2012年3月竣工并交付给李某某甲的证明；4、王某某邻居张某某（住42号商住楼2单元404室）出具其2012年8月入住的证明及2012年1月21日与李某某甲签订的《住房买卖合同》，该合同约定的交房日期为2012年5月30日前；5、上诉人王某某邻居刘月招出具其2012年8月乔迁的证明及2011年6月27日与李某某甲签订的《住房买卖合同》，该合同约定的交房日期为2012年5月1日前；6、上诉人王某某邻居田某（住42号商住楼2单元204室）出具其2012年4月装修、9月入住的证明及2011年8月14日与李某某甲签订的《住房买卖合同》，该合同约定的交房日期为2012年5月30日前；7、申请证人李某某乙、张某某、田某作证，证明上述三位证人购买被上诉人李某某甲房屋的交付时间在2012年5月底前，房屋交付方式为各自直接向被上诉人李某某甲拿房屋钥匙。上述证据不能直接证明上诉人王某某的房屋具体何时交付，但可以证明42号商住楼一单元、二单元的所有房屋已经建好，客观上具备交付条件。结合证人陈述，房屋没有很规范的交付方式，均是直接找被上诉人李某某甲拿钥匙，即被上诉人李某某甲是否存在逾期交房的事实并不清楚。第二，被上诉人李某某甲应否承担逾期交房的违约责任。上诉人王某某认为，在交房时间无法查清时，被上诉人李某某甲应承担举证不能的风险，即应承担逾期交房的违约责任。本院认为，在交房时间无法查清的情况下，被上诉人李某某甲是否承担违约责任，还应根据双方《住房买卖合同》来判定。合同约定，交房时间为2012年5月30日前，签订合同时预付定金40000元，所购住房楼层封顶时付购房款100000元，交进户门钥匙时付清购房余款109800元。从双方的约定来看，交房和付清购房余款109800元应同时履行，即双方均获得了要求对方同时履行合同义务的同时履行抗辩权。如果上诉人王某某未付清购房余款109800元，被上诉人李某某甲因行使同时履行抗辩权而延期交房应视为未违约，不承担违约责任。2012年5月30日，上诉人王某某不但未按约定付清楼层封顶时应付的购房款，亦未付清购房余款109800元，因此，被上诉人李某某甲即使未在2012年5月30日交房，也不应承担违约责任。在被上诉人李某某甲交房之后，其已完成合同义务，上诉人王某某此时也不再享有同时履行抗辩权，其理应将剩余购房款付清，虽然上诉人王某某支付了部分购房余款，但仍有39800元至今未付，故应承担相应的违约责任。第三，从本案合同履行的结果来看，被上诉人李某某甲已交付房屋，上诉人王某某也已装修入住，并未产生实际损失。而上诉人王某某未支付剩余购房款却已违背双方《房屋买卖合同》的目的，故应承担相应违约责任。一审法院结合本案合同履行情况，双方当事人过错情况，酌情将逾期缴纳购房款违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，判决被上诉人李某某甲不承担逾期交房的违约责任，处理妥当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1538.5元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 小 兵
代理审判员 赖国东代理审判员王阿婷
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王 佳
书 记 员 钟 培 英