重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初495号
原告重庆金易物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码915001126689223126。
法定代表人周简，职务总经理。
委托代理人张莉，重庆春意律师事务所律师。
被告饶德刚（曾用名：铙德刚），男，1975年11月4日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人广玲梅（系饶德刚的妻子），1976年4月2日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆金易物业服务有限公司（以下简称金易物业公司）与被告饶德刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法由审判员肖雯雯独任审判，适用小额诉讼程序于2017年3月29日公开开庭进行审理。原告重庆金易物业服务有限公司的委托代理人张莉、被告饶德刚的委托代理人广玲梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金易物业公司诉称，2008年2月19日，原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责管理XXXXXX小区。2011年5月31日，原告名称由重庆金易物业管理有限公司变更为重庆金易物业服务有限公司。被告饶德刚系XXXX小区XX幢X单元X-
X号房屋的业主，从2014年1月起一直未按时向原告缴纳物管费，截止2015年12月，被告共欠原告物管费2211.1元、公摊费192元，合计2403.1元。经原告多次催收，被告仍未履行缴费义务。原告按合同约定履行了服务义务，被告的行为属于严重违约行为，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应当向原告支付违约金。现请求判令被告向原告支付2014年1月至2015年12月的物管费及公摊费2403.1元，并从2014年1月起至付清款项时止每日按未按期缴纳物业管理费及公摊费总额的3‰向原告支付违约金。本案诉讼费由被告承担。
被告饶德刚辩称，原告之前也起诉过一次，后来撤诉了，我们所有证据在上次庭审就都交给法院了。我们一直以来都没有拖欠物管费，这次没有交是因为我们认为原告在小区按照两个价格在收费。一楼的业主私自使用公摊面积，原告也没有出面解决这些问题，原告作为物管公司，也没有找我们签订过合同。原告诉称我们从2014年1月起至2015年12月没有交物管费属实，我们是XXXXXXXX幢X单元X-
X号房屋业主属实。
经审理查明，2008年2月19日，南川区XXXXXX小区的建设单位重庆金易房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆金易物业管理有限公司（乙方，2011年名称变更登记为重庆金易物业服务有限公司）签订了《XX·XXXX前期物业服务合同》，约定由原告对XXXXXX商住小区实施前期物业管理服务。该合同第六条第一款约定物业服务费用标准为：（1）电梯住宅（3F及以上）0.80元/建筑平方米∙月（含电梯费），（2）、非电梯住宅及2F及以下电梯住宅0.50元/建筑平方米∙月，（3）、商业门面1.00元/建筑平方米∙月；该合同第八条第三款约定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方”；该条第四款约定：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务”；合同第二十六条约定“本合同期限为叁年，自2008年2月20日起至2011年2月20日止。如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止”。该合同第三十三条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告金易物业公司为该小区提供物业服务。
2011年2月20日，原告与XXXXXX建设单位签订的《XX·XXXX前期物业服务合同》到期后，由于XXXXXX小区未选聘新的物业管理企业，原告继续为该小区提供物业服务，直到2015年12月31日。在物业服务期间，原告提出要求提高物业服务费的收费标准。因该小区未成立业主大会和选举产生业主委员会，该小区所在地的南川区XX街道XX社区居民委员会于2013年8月起就该小区物业服务费调整标准（其中：多层住宅由0.50元/建筑平方米∙月拟调整为0.8元/建筑平方米∙月，高层建筑由0.80元/建筑平方米∙月拟调整为1.20元/建筑平方米∙月，门市由1.00元/建筑平方米∙月拟调整为2.50元/建筑平方米∙月，公共能耗3元/户∙月拟调整为10元/户∙月）向小区业主征求意见。2013年10月15日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出调查结果统计表，其调查统计结果为：同意的为299户，占小区建筑面积40.5%；不同意的为211户，占小区建筑面积28.6%；随大多数意见的为16户，占小区建筑面积2.2%；同意上调0.1-0.2元的为115户，占小区建筑面积15.6%；拒签及无法联系的有97户，占小区建筑面积13.1%。2016年10月16日，南川区XX街道XX社区居民委员会、重庆金易物业服务有限公司共同作出《关于XXXXXX上调物业服务费的公告》（该公告上的业主代表签名处有一个业主的签名），该公告载明XXXXXX物业服务及相关费用从2013年11月1日起按以下标准执行：多层住宅为0.75元/建筑平方米∙月，高层住宅为1.15元/建筑平方米∙月（含电梯费），门市为1.8元/建筑平方米∙月，公共能耗为10元/户∙月，并将该公告以及调查结果统计表在小区进行了公示张贴。随后原告从2013年11月1日起按照调整后的价格标准收取物业费用,部分业主亦按照该标准交纳物业费用，而公共能耗费，原告实际按每户每月8元收取。
另查明，对于愿意在2013年11月1日前提前交纳2013年11月1日之后的物业服务费的业主，原告是按照调整前的收费标准收取的2013年11月1日之后的物业服务费。被告饶德刚系重庆市南川区XXXXXX小区XX幢X单元X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为122.85平方米，房屋所在的11幢属于电梯高层住宅。被告饶德刚认为其没有接到原告金易物业公司关于在2013年11月1日前可以按照原收费标准交纳2013年11月1日之后的物业服务费的通知，原告在小区针对不同业主按两个标准收取物业费，且原告作为物管公司，没有解决一楼住户私自使用公摊面积等问题，从2014年1月起至2015年12月，一直未向原告交纳物业服务费用。
上述事实，有原告的陈述、被告的辩称以及原告提交的《前期物业服务合同》、备案证明、资质证书、工商登记变更通知书、调查结果统计表、《关于XXXXXX上调物业服务费的公告》、照片、物业服务费调整征求意见以及被告提交的韦清莽的物业费交费收据等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，重庆金易房地产开发（集团）有限公司与原告金易物业公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满后，由于该小区未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续提供物业服务，因此该物业服务合同自动延续至2015年12月31日即原告退出该小区之日。原告金易物业公司为该小区提供物业管理服务后，依法享有收取物业费用的权利。关于2013年11月起执行的物业费收费标准，该物业费收费标准系该小区所在地的XX社区居民委员会在该小区未成立业主大会并选举产生业主委员会的情况下，征求该小区业主意见的基础上形成的，并在该小区进行了公告告知，小区部分业主也按照调整后的收费标准向原告交纳了相关物业费用。被告饶德刚以及其他小区业主在知晓收费标准调整一事后，直到原告退出该小区物业服务前，一直未依法主张权利请求撤销。因此，被告饶德刚应当按照调整后的收费标准向原告交纳物业费用。被告提出的其未收到原告关于在2013年11月1日前可以按照原收费标准交纳2013年11月1日之后的物业服务费的通知，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形。关于原告未协调解决一楼业主私自使用公摊面积的问题属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，也不属于合同约定或者法律规定的可以不交纳物业服务费的情形。因此，本院对于被告饶德刚提出的不交纳物业服务费的辩解意见不予采纳。被告饶德刚的房屋位于11幢电梯高层住宅的第三层，在2014年1月至2015年12月期间，被告饶德刚应承担的物业费为2211.36元（122.85平方米×0.75元/平方米·月×24个月），公共能耗费为192元（8元/月×24个月），合计金额为2403.36元（2211.36元+192元）。由于原告在本案中明确要求被告支付从2014年1月至2015年12月的物业费2403.1元，原告主张的金额未超过被告下欠的物业费用，本院予以支持，其余部分视为原告对自己权利的放弃。虽然被告饶德刚未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物业服务费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告饶德刚在本判决生效之日起十日内向原告重庆金易物业服务有限公司支付2014年1月至2015年12月的物业服务费用共计2403.1元。
二、驳回原告重庆金易物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告饶德刚负担。
本判决为终审判决。
审判员 肖雯雯
二〇一七年三月三十日
书记员 章弋航