北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初14996号
原告：陈思，女，1983年9月22日出生，汉族，北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：刘洋，北京市恒圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：南丰，1988年12月4日出生，汉族，北京市恒圣律师事务所实习律师，现住北京市朝阳区，身份证号×××。
被告：马新美，女，1969年11月14日出生，汉族，江苏省海门市，身份号码×××。
被告：马新娟，女，1967年12月30日出生，汉族，北京市顺义区，身份号码×××。
二被告共同委托诉讼代理人：何竹兰，北京市易行律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。
被告：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，组织机构代码×××××××××。
法定代表人：刘胜秋，总经理。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
原告陈思与被告马新娟、马新美、被告北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈思及其委托诉讼代理人刘洋、南丰，被告马新娟、马新美之共同委托诉讼代理人何竹兰、杨明利，被告金色时光公司之委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈思诉称：2016年7月28日，原告与被告马新美、金色时光公司签订了《北京市存量房买卖合同》，合同约定原告购买被告马新美名下位于顺义区××××18幢402房产，房屋总价款为365万元。后被告马新美将房屋卖与他人，原告于2016年10月14日起诉被告马新美要求其承担违约责任。被告马新美声称未与原告签订《房屋买卖合同》，也不认识原告。通过案件的审理，原告得知《北京市存量房买卖合同》可能是被告马新娟所签，随后原告将被告马新美、马新娟同时起诉至法院，被告马新娟承认《北京市存量房买卖合同》是其所签，但辩称是被告金色时光公司忽悠签的，在签订《北京市存量房买卖合同》时也未得到被告马新美的授权。原告认为，被告马新娟在未获得被告马新美授权情况下，冒充被告马新美，并持被告马新美身份证、房产证原件与原告签订《北京市存量房买卖合同》，后导致《北京市存量房买卖合同》无法履行，明显侵害了原告的合法权益，应当对原告的损失承担赔偿责任。被告马新美将身份证、房产证原件交于他人，疏忽管理，在被告马新娟与原告签订《北京市存量房买卖合同》中存在过错，也应当向原告承担责任。被告金色时光公司作为中介公司，未尽到合理审慎义务，也应当对原告承担赔偿责任。因三被告的过错，导致原告未购买到涉案房产。为维护原告的合法权益，故起诉请求：1.确认合同编号为0005174的《北京市存量房买卖合同》无效；2.三被告共同赔偿原告因无法购买涉诉房屋的损失214.13万元；3.诉讼费及鉴定费由三被告承担。
被告马新美辩称：与原告签订房屋买卖合同的是马新娟，马新娟以自己的名义签订的合同，马新美及其丈夫没有给马新娟出具过授权委托书，也没有委托马新娟给其卖房。2016年9月27日马新美委托马新娟卖房是出售给案外第三人，与本案无关。原告与马新娟签订合同时没有授权委托书，原告也没有打电话核实，马新美也没有到场，马新娟也没有提供房屋产权证书和马新美的身份证原件，合同没有履行，马新美和马新娟也没有收到原告的购房款，定金也是金色时光公司收取，原告和金色时光公司存在重大过错，没有尽到审核出卖人有无处分权的义务。马新娟在2016年7月17日已经告知金色时光公司马新美不同意出售房屋，原告对此情况应该知晓，即使金色时光公司没有及时告知原告，原告也自认在2016年9月已经知道房屋出卖给第三人。2016年10月10日原告即起诉返还定金，这期间时间很短，原告没有损失，即使有损失也是自身原因造成，与被告没有直接关系，原告应采取措施避免损失扩大。房屋买卖合同无效，该合同对马新美没有约束力。
被告马新娟辩称：马新娟不是本案适格被告，马新娟不是合同相对方。马新娟没有冒充马新美名义与原告签订合同，马新娟在第一份合同中签的就是马新娟的名字，是中介公司和原告让马新娟划去“娟”字签了马新美的名字，还告知马新娟这是草拟合同，以后可以签订正式合同，原告及中介公司对于签订合同人为马新娟是明知的。马新美的房子是毛坯房，没有装修过，合同中房屋价款约定有逃税嫌疑，应认定为无效。
被告金色时光公司辩称：《北京市存量房买卖合同》应为合法有效。被告在房屋涨价后将房屋出卖给第三人，存在违约行为。合同签订后，马新美曾与我公司联系，说房屋加20万元就卖给原告，说明马新美对此事是知情的。在签订房屋买卖合同时，马新娟就带了房屋的所有手续和身份证原件并自称是马新美。陈思与二被告之间是房屋买卖合同关系，陈思与我公司之间是居间服务合同关系，不属于同一法律关系，应另案处理。本案中违约方是马新美和马新娟，我公司在居间服务过程中没有过错，不应承担责任。
经审理查明：
本案诉争的《北京市存量房买卖合同》合同编号为0005174，记载：出卖人马新美，买受人陈思，居间人金色时光公司。房屋基本情况为：坐落顺义区××××18幢0单元402号（以下简称402号），建筑面积201.71平方米。房屋所有权证号为京房权证顺私移字第××××号。经买卖双方协商一致，房屋成交价格为165万元，买受人在签订合同同时支付定金1万元。该房屋内家具、家电、装修装饰、其他配套设施设备等合计作价200万元。买受人需要贷款的，支付的首付款为110万元，拟贷款2550000元，支付首付款的时间或条件为过户之前付清，剩余款项由买受人申请贷款，且2016年9月30日之前（最晚时间如未能过户情况下）。买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年8月10日之前，贷款期限为三个月。出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。
关于签订合同过程一节，马新娟表示签订合同时间为2016年7月16日，其当时陪同马新（马新娟妹妹）到中介了解房源和市场行情，经过金色时光公司时，“被发生”了签订合同一事。马新娟表示其不是房主本人，也无权签字，金色时光公司让其在合同上签署的2016年7月28日。陈思表示2016年7月16日在金色时光公司工作人员陪同下看完房后给了定金，因马新娟自称是马新美，说在链家签了独家，在7月28号到期，所以合同签了7月28日。陈思和金色时光公司称马新娟拿了房屋产权证书及马新美的身份证原件。陈思称金色时光公司向其提供的卖房人的电话号码尾号是41123，马新娟称该电话号码是其的电话号码。马新美和马新娟均表示签订合同时马新娟没有提供房本和马新美身份证原件和复印件，但对陈思及金色时光公司持有房本和马新美身份证复印件无法解释。另，马新娟称其当时在合同上签署了“马新娟”的名字，但陈思及金色时光公司表示房子是马新美的就应签署马新美的名字，让其直接签上马新美的名字，故马新娟将“娟”划掉，改成“美”。马新娟另表示在合同签订过程中，马新娟告知金色时光公司和陈思，马新美在7月底回北京，等马新美回来再签署合同，金色时光公司说合同只是草签，1万元意向金和合同先放在金色时光公司保存，待马新美同意后，再协商合同细节，在此情形下，马新娟才在合同上签上了马新美的名字。就此马新娟提交了《北京市存量房买卖合同》第6页照片打印件一份，从该份打印件可以看出，出卖人处马新娟的“娟”字被划掉，在后面改成“美”，并在“美”字上按手印。陈思和金色时光公司表示，签订合同时马新美说写错一个字，写成马新娟的名字了，然后就改了按了手印，金色时光公司说这份合同不能用了，就重新签了三份合同。
另，陈思开始表示其是在链家看到涉诉房屋出售信息，后找到金色时光公司，金色时光公司可能是在链家上找到了被告的信息。后陈思又表示其直接到金色时光公司看房屋信息，表示要找一套房屋，几天后金色时光公司联系其，告知找到了合适的房屋，就是本案涉诉房屋。金色时光公司表示如果被告马新美没有登记房屋信息，其不可能知道涉诉房屋的出售信息，具体如何获得本案涉诉房屋信息记不清了。马新美和马新娟表示没有到金色时光公司进行出售房屋的登记，马新美曾在链家公司登记出售房屋信息，留的马新美本人和马新娟的电话。2016年7月16日没有人联系马新娟去金色时光公司签订房屋买卖合同一事，马新娟是陪同马新去了解租房行情时，金色时光公司的工作人员称房价正高，有合适的房子可以出售。马新娟就表示马新美有一套闲置房屋，觉得卖了也不错，在此情况下马新娟与陈思签订了合同。
定金收付书（三方定金）记载：出售方（甲方）为马新美，买受方（乙方）为陈思，居间方（丙方）为金色时光公司。房屋坐落于北京市顺义区××××18号楼402，建筑面积201.71平米，房产证号京房权证顺私移字第××××号，产权人马新美。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属情况、设备、装饰等情况进行了解，确认以365万元成交价格购买该房产。乙方购买上述房屋应向甲方交付购房定金1万元，定金可用于丙方扣除服务费。双方一致认可该1万元定金交至金色时光公司，并未交付给马新美或马新娟。在案件审理过程中，金色时光公司已将定金1万元退还给陈思。
京房权证顺私移字第××××号房屋所有权证书记载：房屋所有权人马新美，房屋坐落顺义区××××18号楼402，建筑面积201.71平方米，原产权人马新娟。经我院询问，马新美称马新娟欠她钱，故马新娟将房屋抵押给马新美，抵押金额为50万元。我院调取了北京链家房地产经纪有限公司作为居间方的《北京市存量房屋买卖合同》一份，出卖人为马新美，委托代理人为马新娟，买受人为李峰。出售房屋为402号。该房屋成交价格为220万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价170万元。《授权委托书》一份，委托人马新美，受托人马新娟，马新美委托马新娟出售402号房屋，具体授权事项包括签署买卖合同及相关协议、收取定金、收取购房款等等，时间为2016年9月24日。《公证书》一份，委托人王兴，马新美，受托人马新娟。王兴、马新美委托马新娟办理402号房屋出售事项。时间为2016年9月27日。
经陈思申请，我院依法委托北京首佳房地产评估有限公司对402号房屋价值进行鉴定，陈思要求确认鉴定基准日为2017年8月9日，评估结果为：房地产总价579.13万元。陈思支付鉴定费13500元。三被告表示不认可鉴定结果，亦不认可鉴定基准日为2017年8月9日。经我院询问，三被告均表示不申请以其他时间作为基准日对涉诉房屋价值进行评估。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、卷宗材料、《北京市存量房买卖合同》、《房屋所有权证》等证据在案佐证。
本院认为：
根据双方陈述的事实可以认定，陈思提交的2016年7月28日《北京市存量房屋买卖合同》实际签订日期为2016年7月16日，出卖方处“马新美”系马新娟代签。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。另，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，马新美未对马新娟的行为进行追认，故该合同不能约束马新美，应由马新娟承担责任。现确存在马新娟在签署合同过程中更改签字一事，故陈思在签订合同时未能尽到谨慎的审查义务，亦存在一定过错。马新娟、马新美主张在2016年7月17日已经告知金色时光公司马新美不同意出售房屋一事，但未就此进行举证，应承担举证不能的不利后果。陈思自认在2016年9月底已获知房屋另出售给他人，故其合理损失应以该时间节点予以衡量。本院根据本案实际情况、房屋涨价情况、双方过错程度等因素酌情对陈思的损失数额予以确定。陈思要求金色时光公司承担相应责任，而二人之间存在居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：
一、被告马新娟赔偿原告陈思房屋涨价损失十七万元，于本判决生效之日起七日内支付；
二、驳回原告陈思的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万三千九百三十元，由原告陈思负担二万二千零三十元（已交纳），被告马新娟负担一千九百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费一万三千五百元，由原告陈思负担五千元（已交纳），被告马新娟负担八千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 王 功
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 孙建伟