湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01514号
上诉人（原审被告、反诉原告）：喻兆勇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦明珍。
上诉人喻兆勇因与被上诉人秦明珍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01500号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
秦明珍一审起诉称：2013年12月30日，秦明珍经人介绍与喻兆勇洽谈购房事宜。经协商，喻兆勇将其房屋二楼作价155000元卖与秦明珍，并承诺为其办理房产证或进行公证，秦明珍给付喻兆勇定金10000元，余款待房屋手续办好后一次性支付。此后，喻兆勇告知秦明珍无法办理相关手续，秦明珍便要求喻兆勇退还定金，但喻兆勇一直不予退还。后经白杨坪镇人民调解委员会调解无果，现诉至法院，请求判令喻兆勇返还秦明珍10000元，并承担本案诉讼费用。
喻兆勇一审答辩称：喻兆勇所建房屋按规定办理了相关手续，证件齐全，但并没有承诺必须给秦明珍办理房产证。秦明珍看房后，执意要给喻兆勇定金，现又反悔并起诉，是不诚信行为。依据规定，双方已协商一致，并有口头约定，就应履行约定。秦明珍是以交付定金的方式来促成买卖完成，喻兆勇接受定金并出具收据，这是以给付定金作为担保。现秦明珍不履行约定，就无权要求返还定金。
喻兆勇一审反诉称：秦明珍当时要求喻兆勇对房屋进行装修，喻兆勇按约定装修后，秦明珍又反悔，造成喻兆勇直接损失。同时，喻兆勇为等待秦明珍付款，将房屋闲置一年多，造成喻兆勇间接损失，秦明珍理应对喻兆勇进行赔偿。现请求法院判令秦明珍支付喻兆勇两倍于定金的违约金，以及房屋装修费用16150元、房屋闲置一年的损失5000元。
秦明珍针对反诉答辩称：喻兆勇反诉请求无事实法律依据，请求法院予以驳回。
一审法院查明：秦明珍系恩施市白杨坪镇九根树村村民，喻兆勇系建始县人，现住恩施市白杨坪镇白杨坪村，其妻程喜系恩施市白杨坪镇白杨坪村村民。2013年12月，秦明珍经人介绍，欲购买喻兆勇所有的位于恩施市白杨坪镇白杨坪村的房屋。双方口头约定，将房屋第二层作价155000元售与秦明珍。后秦明珍于2013年12月30日给付喻兆勇定金10000元，喻兆勇出具收条一份。因无法办理房产证，秦明珍要求喻兆勇退还定金，双方为此产生纠纷，经恩施市白杨坪镇人民调解委员会调解未果，秦明珍诉至一审法院，请求判令前述诉讼请求。庭审中，喻兆勇提起反诉，请求判令前述诉讼请求。
一审法院认为：喻兆勇的房屋是在其妻子的宅基地上修建的，因宅基地属于村集体所有，村民只享有使用权，且使用宅基地是村集体经济组织内部成员的专有权利，按照法律规定，宅基地上修建的房屋仅允许在本村村民之间流转，禁止转让给其他集体经济组织成员。本案秦明珍、喻兆勇之间的房屋交易行为因为违反了法律的禁止性规定而无效，因此取得的财产应依法返还。故秦明珍要求喻兆勇返还10000元的请求于法有据，一审法予以支持。对于喻兆勇的反诉请求，当事人并未提交相应证据予以证明，且无法律依据，故对其反诉请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、喻兆勇于本判决生效后十日内返还秦明珍10000元；二、驳回喻兆勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半交纳50元，由喻兆勇负担。
喻兆勇不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定秦明珍要求喻兆勇退还定金的原因为“因无法办理房产证”，这与客观事实及法律事实是不相符的。秦明珍在2013年12月经人介绍，欲购买喻兆勇位于恩施市白杨坪镇白杨坪村的房屋。双方在达成口头买卖房屋协议时，喻兆勇已就该房屋办不了相关证件的情况向秦明珍说清楚，秦明珍也认可。2013年12月30日，秦明珍主动支付定金10000元，在支付定金时喻兆勇多次提醒秦明珍不能违约。二、一审法院适用法律错误。一审判决认为“按照法律规定，宅基地上修建的房屋仅允许在本村村民之间流转，禁止转让给其他集体经济组织成员。”没法律依据，违反了“法无禁止即自由”的原则。对农村房屋买卖合同效力的认定应适用《合同法》的相关规定，喻兆勇与秦明珍自愿、平等达成的口头房屋买卖协议应受到法律保护。秦明珍未按约定履行相应义务，应承担相应违约责任。三、秦明珍的违约行为给喻兆勇造成了巨大损失。双方达成协议后，喻兆勇按照秦明珍的指示对房屋进行装修，其设计风格与喻兆勇本人最初设计大相径庭，费用达16150元，现秦明珍违约不再购买房屋，其装修材料只能拆除作废，且该房屋已闲置一年以上。根据《合同法》第107条、第113条的规定，秦明珍应赔偿喻兆勇的损失。根据《合同法》第115条的规定，秦明珍无权要求返还10000元定金。请求二审法院：1、依法撤销恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01500号民事判决；2、依法判决秦明珍支付喻兆勇两倍定金的违约金，以及房屋装修费用16150元、房屋闲置一年的损失5000元；3、本案一、二审诉讼费由秦明珍承担。
被上诉人秦明珍二审中未作答辩。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明：一审判决查明的事实，有相关证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、喻兆勇是否应当返还秦明珍所交付的10000元；2、秦明珍是否应当赔偿喻兆勇的经济损失。对此分析评判如下：
喻兆勇是否应当返还秦明珍所交付的10000元。喻兆勇与秦明珍达成买卖房屋的口头协议后，喻兆勇收取了秦明珍交付的10000元，并出具收据载明“今收到购房定金现金壹万元整”。虽然双方没有采用书面的形式订立定金合同，但秦明珍已交付定金，喻兆勇亦接收了10000元定金。按照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定定金合同成立。根据本案具体情况，应认定本案定金性质为违约定金。定金合同是从合同，其效力依从主合同效力。本案所涉及的主合同，即双方口头达成的农村房屋买卖合同，在农村房屋和宅基地不可分割的情况下，处分房屋的同时也处分了宅基地，由此违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、第七十三条等法律的禁止性规定和国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等关于农村宅基地转让方面的国家规定，一审法院认定该农村房屋买卖合同无效有充分法律依据，喻兆勇称该农村房屋买卖合同有效与上述法律规定相悖，本院不予采信。由于本案所涉及的主合同无效，定金合同亦属无效，故喻兆勇因此取得的10000元没有法律依据，应予返还，其要求秦明珍支付两倍定金的违约金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
秦明珍是否应当赔偿喻兆勇的经济损失。合同被认定无效后，因此而造成的损失，应按照双方过错承担相应责任。本案一、二审审理过程中，喻兆勇没有提供充分证据证实其损失的数额及该损失与秦明珍的过错行为存在法律上的因果关系，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，其应当承担举证不力的法律后果，其要求秦明珍赔偿其损失的请求没有法律和事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人喻兆勇的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人喻兆勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年三月十五日
书记员 张晶晶
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