山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初6934号原告：张欣，女，1983年9月15日生，汉族，山东省警官医院放射科医生，住山东省成武县。委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：徐双，女，1988年2月2日生，汉族，青岛市黄岛区人民法院书记员，住青岛市。被告：陈炜辉，男，1987年3月30日生，汉族，无业，住青岛市。原告张欣与被告徐双、陈炜辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张欣的委托诉讼代理人刘勇，被告徐双、陈炜辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张欣向本院提出诉讼请求：1、判令两被告办理房屋（市中区鲁能领秀城G1地块3区6号楼1-1204室）产权证书，并将涉案房屋及地下室、车位过户至原告名下；2、本案诉讼费、保全费由两被告负担。庭审过程中，原告当庭增加诉讼请求，要求两被告向原告支付房屋总价款的10%即16万元的违约金。事实和理由：2016年6月21日，原告与两被告签订《二手房屋买卖合同》一份，合同约定：“原告购买两被告所有的坐落于济南市市中区鲁能领秀城G1地块3区6号楼1-1204室房屋一套，总价款165万元，其中首付款95万元由原告直接支付给被告，剩余70万元由原告向银行申请按揭贷款”。后原告分五次向两被告支付包括定金在内共计140万元，被告却以各种理由拒绝履行合同，协助原告办理过户。为此特诉至法院，请求判如所请。被告徐双、陈炜辉辩称：1、原告从未就涉案房屋过户事宜与被告联系，原告在此情况下直接起诉属于恶意诉讼的行为；2、合同约定，办理房产交易一切费用由原告负担，但被告至今未收到原告支付给被告偿还银行贷款时所产生的交通费、误工费、餐饮费、住宿费等花费，原告存在违约行为；3、被告至今未收到开发商关于办理房产证的通知，故无法协助原告过户；4、原告明知被告居住在黄岛，前往济南办理房产过户手续存在诸多不便，即使目前能够办理过户手续，也应考虑被告的各项损失，尽量将所有手续集中一次办理；5、根据济南目前限购政策，涉案房屋不具备办理过户的条件，属于买卖不能，因此不能过户的责任不在被告。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月，原告张欣作为买受方，被告徐双、陈炜辉作为出卖方，通过案外人济南泽源房地产经纪有限公司居间达成二手房买卖合意，三方签订了编号为JZ1002501的《二手房屋买卖合同》，其中被告徐双、陈炜辉作为甲方，案外人济南泽源房地产经纪有限公司作为丙方于2016年6月16日在合同上签字，原告张欣作为乙方于2016年6月21日在该合同上签字确认。合同约定：甲方自愿出售坐落于济南市市中区鲁能领秀城G1地块3区6号楼1-1204室房产给乙方，房屋�有权人为徐双，房屋建筑面积134.99平方米。……交易房产的附属设施包括产权车位一个，车位号3区2-1734号（本院注：被告签订的商品房买卖合同中标注的编号为3区地下车库-1层1734号），地下室一个，地下室号为-1-F205（本院注：被告签订的商品房买卖合同中标注的编号为3区6号楼-2层1--205）。……甲、乙双方经协商一致，交易房产、地下室、附属设施总价款为人民币壹佰陆拾伍万元整（小写1650000.00元整）。乙方应在本合同签订时向甲方支付定金人民币大写伍万元整。……乙方将首付房款（含定金）人民币大写玖拾伍万元整（小写950000.00元整）于2016年7月20日前存入甲方银行还款账户，剩余房款人民币大写柒拾万元整（小写700000.00元整）由乙方向银行申请二手房按揭贷款，并授权银行将�笔贷款直接足额支付至甲方在贷款银行开设的账户内。甲乙双方办理过户等手续所产生的税费及其他相关费用，乙方承担徐双办理产权证时所产生的维修基金、契税、工本费等一切费用及产权证过户所产生的增值税、个税、契税、交易手续费等一切费用。关于手续办理，合同约定：委托代办：甲、乙双方应于本合同签订后三日内另行委托丙方办理房产过户、评估、贷款等相关手续的咨询、协办服务。甲、乙双方应按丙方要求提供相关贷款、过户、评估资料、并向丙方另行支付咨询、协办费用。关于违约责任，合同第十一条第5款约定：甲乙双方任一方未按本合同第七条约定办理相关过户等手续的，每迟延履行一日，应向交易相对方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金。关于合同其他�定事项，双方约定：甲方必须积极的办理产权证以及为乙方过户、贷款等一切手续。如交易过程中出现国家政策有所变动，按国家政策执行。经甲乙双方协商达成一致，甲方为净拿价，乙方承担徐双产权证办理、产权证过户时所产生的一切费用。经甲乙双方协商达成一致，在徐双产权证办理时间，如在2016年12月31日未办理完成，乙方需再支付甲方肆拾伍万元房款。合同签订后，原告张欣于2016年6月16日通过案外人济南泽源房地产经纪有限公司向被告支付定金2万元。2016年7月20日，原告张欣通过中国工商银行银行卡向被告徐双的银行账户转账73万元。同日，被告徐双向原告出具房款收条，载明收到首付款73万元，首付款剩余20万元应于2016年8月24日直接存入被告银行卡。2016年8月24日，原告张欣通过中国工商银行银行卡向被告徐双的银行�户转账20万元。2016年12月30日，原告张欣通过中国建设银行银行卡向被告陈炜辉银行账户分两笔转账共计45万元，至此，原告张欣共计向两被告支付购房款140万元整。涉案房屋已由原告实际占有使用。截止本案开庭之日，两被告尚未着手办理案涉房屋的房屋产权登记证书。原告主张因房屋价格上涨，被告拒绝履行合同义务，故原告向本院提起本案诉讼，为此原告提交房屋中介公司与被告陈炜辉微信聊天记录一份，主张根据该聊天记录中显示，被告陈炜辉明确表示要求加价，否则不办理房屋办证过户手续；提交涉案房屋开发商山东鲁能亘富开发有限公司于2016年9月向该小区业主发布的《关于办理房屋产权证书的通知》复印件及通知所附的《办理房屋产权证书流程及所需资料》复印件各一份，该《通知》载明：“我公司将�2017年9月11日至9月15日（上午9:00—11:30，下午13:30—17:00）在鲁能领秀城售楼中心办理G1地块（3区）6号楼、7号楼（配套公寓）房屋产权证书确权资料的收集手续，请您按上述时间、地点携带全部相关资料并按流程办理。”被告对微信聊天记录的真实性有异议，辩称其与房产中介的沟通是在索要尾款的基础上进行的；对通知表示不清楚，辩称其未收到领秀城发放的通知，不清楚办理房产证的时间和内容。庭审中（2017年10月23日），经法庭询问，两被告明确表示，即使现在具备办理房产证的条件，也不同意办理产权证书了，因为关于尾款支付未和原告协商一致且根据现行政策涉案房屋不能上市交易，因此现在办理房产证已经没有实际意义。鉴于被告上述陈述意见，原告当庭增加诉讼请求，因被告明示违约，要求被告按照合同约定支�总房款10%的违约金。被告辩称不存在违约行为，不同意支付。经查，2017年4月19日，济南市人民政府办公厅于发布了《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13号），该《通知》第四条规定：“四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产证满2年后方可上市交易。”2017年5月18日，济南市城乡建设委员会、济南市公安局、济南市人力资源和社会保障局、济南市住房保障和房产管理局联合下发了《关于落实济政办发[2017]13号文限购政策有关问题的通知》（济建发[2017]29号），该《通知》第三条规定：“三、关于购房贷款执行时间节点问题购房贷款首付及利率政策以2017年4月20日零时为界，2017年4月20日零时之前�签的购房合同，或已取得限购编号且已交付首付款（以银行交款时间为准）的，可按本次之前的限购政策执行。”根据上述通知意见，涉案房产不在限购范围内。庭后，被告向本庭寄交补充意见，辩称庭后经其了解，涉案房屋不在限购范围内，因此同意为原告办证过户，但因相关手续均存放在房产中介处，中介公司和原告拒绝配合导致过户不能，被告不存在违约情形。原告对此不予认可，主张即使被告现在同意办证，也明显违反合同约定，要求被告承担合同约定的违约责任。本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告张欣与被告徐双、陈炜辉签订的《二手房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。现原告已经按照约定支付了绝大部分购房款，被告亦应当按照约定履行后续合同义务。关于原告要求被告办理涉案房产的产权证书并协助过户至原告名下的请求，本院认为，在房屋买卖合同法律关系当中，协助买受人办理房屋过户手续系房屋出卖人的基本合同义务。本案中，由于原、被告双方在签订房屋买卖合同时涉案房屋尚不具备办证条件，故双方在《二手房屋买卖合同》第十二条约定：“甲方必须积极办理产权证以及为乙方过户、贷款等一切手续”，本案被告将涉案房屋登记在自己名下是向原告张欣履行房屋过户义务的前提条件。因此，待涉案房屋具备办理产权证书的条件时，被告应积极与开发商履行房产登记手续。鉴于双方当事人签订房屋买卖合同的目的，依据诚实信用原则，被告积极履行办证手续将涉案房屋登记在自己名下，构成本案双方当事人之间房屋买卖合同的内容。现本案涉案房屋已经取得初始登记，已经具备办理产权证书的条件，且根据济建发[2017]29号《关于落实济政办发[2017]13号文限购政策有关问题的通知》的规定，涉案房屋并不属于济政办发[2017]13号文件中规定的限售、限贷房屋的范围，故被告履行涉案房屋产权登记手续后，将房屋过户给本案原告不存在法律和事实障碍。原告张欣起诉要求被告徐双、陈炜辉办理涉案房屋及地下室、车位的产权证书，并将房屋及地下室、车位过户至原告名下的诉讼请求，符合双方签订的《二手房屋买卖合同》的约定，本院予以支持，在此过程中产生的一切税费均应由原告负担。关于原告主张的16万元违约金，系基于被告违约行�按照合同约定计算得出，对此本院认为，鉴于原、被告签订房屋买卖合同时涉案房屋尚不具备办证过户的条件，因此双方约定了被告需积极办理产权证以及为原告过户、贷款等一切手续，故被告应当积极履行出卖方的合同义务，在知悉涉案房屋能够办理房屋产权证之时尽早办理。现涉案房屋已经具备办理产权证书的条件，但经本院询问，被告在庭审过程中明确表示拒绝办理产权证书，明显违反合同约定义务，即使被告庭后抗辩的因相关材料存放在中介处导致办证不能属实，亦不能改变被告已经违约的事实，原告据此要求被告承担违约责任，不违反合同约定，但是考虑到被告违约行为的时间、程度及因该违约行为给原告带来的损失，本院酌定被告支付给原告违约金3万元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十�、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告徐双、陈炜辉于本判决生效之日起10日内办理位于济南市市中区鲁能领秀城G1地块3区6号楼1-1204室房屋、3区6号楼-2层1--205号地下室及3区地下车库-1层1734号车位的产权证书（具体坐落以房产登记机关确认的编号为准）。二、被告徐双、陈炜辉在取得上述房屋、地下室及车位的产权证书后10日内，协助原告张欣办理上述房屋、地下室及车位的过户登记手续。三、被告徐双、陈炜辉于本判决生效之日起10日内，支付给原告张欣违约金3万元。四、驳回原告张欣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付�钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20450元，减半收取10225元，财产保全费5000元，由被告徐双、陈炜辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  韩晓爽二〇一七年十一月十五日书记员  魏煜圻