台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第653号
原告（反诉被告）：林珏斐。
原告（反诉被告）：金鑫。
委托代理人：林珏斐，女，1962年12月10日出生，汉族，住台州市椒江区园丁小区*号楼*单元***室，系原告金鑫母亲。
被告（反诉原告）：台州市五联房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区中山东路281号九楼东。
法定代表人：郑道南，该公司董事长。
委托代理人：阮存生，系该公司员工。
委托代理人：王新建，浙江海豪律师事务所律师。
原告林珏斐、金鑫为与被告台州市五联房地产开发有限公司（以下简称五联公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年3月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序审理。被告五联公司在举证期限内提起反诉，本院予以受理并对本、反诉进行合并审理。后因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院裁定本案转为普通程序审理。本院于2015年4月10日、5月13日两次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）金鑫的委托代理人暨原告（反诉被告）林珏斐，被告（反诉原告）五联公司的法定代表人郑道南及委托代理人阮存生、王新建到庭参加诉讼。本案经双方当事人庭外和解，未达成一致意见，又经审批延长了审理期限，现已审理终结。
两原告起诉称：2012年10月5日，原告向被告购买其开发的位于台州市椒江区景联东苑2号2单元1201室房屋一间，及235号车位与11号自行车房各一个。原告与被告签订了商品房买卖合同。该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将用水、用电、用气、道路具备商品房正常使用基本条件的商品房交付给买受人。但被告在本小区唯一的一扇门口被钢管堵住无法进出的情况下，于2014年8月27日开始交房，门被堵住导致车辆无法进出，原告购买的车位无法使用。如果火灾发生，没有消防通道，消防车无法驶进，原告不敢收房。其次，小区还存在绿化、自行车房质量、小区门未安装、电线裸露在外及围墙等方面的问题。交房当天，被告无法出示相关证明文件。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，依法应当予以保护。被告在交房时未按合同约定出示相关证明文件，原告有权拒收房屋。被告的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任。请求判令被告依照双方所签的商品房买卖合同约定的交房条件向原告交房；被告支付逾期交房违约金（自2014年7月1日起按已付房款967387元的日万分之五计至具备交房条件之日止）。
被告五联公司答辩称：两原告诉称的被告开发的景联东苑不符合交房条件不属实。景联东苑已通过验收，合同第五条约定两原告购买的是自行车位，并不存在被告将自行车房改成自行车位的情况。两原告在2014年8月27日拒收房屋是两原告原因造成，并非被告未按合同约定交房。逾期交房违约金计算错误，逾期交房违约金应从2014年7月1日起算至2014年8月26日，按日万分之二点五计算为11318.76元。综上，两原告的第一项诉请和逾期交房违约金不合理部分应驳回。
被告五联公司反诉称：2012年9月20日，原、被告签订了景联东苑商品房认购协议书（以下简称认购协议书），约定，两原告向被告认购景联东苑2幢2单元1201室及车位、自行车位各一个。认购协议书第五条明确约定：“按揭贷款能在结顶前到帐（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠；符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，……保证按揭贷款及时划入出卖人帐户，如按揭贷款未予批准或未予全部批准，买受人应以现金垫付余额，然后待贷款到帐时返还。（如不及时支付，则不享受上述2%优惠。）”。原、被告于2012年10月5日签订的商品房买卖合同第七条第三款约定：“买受人于本合同签订同时提交完整的贷款申请资料，签妥办理贷款合同及其他全部文件并缴纳所需费用，保证按揭贷款及时划入出卖人帐户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一款之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。”被告开发建设的景联东苑整个小区于2012年11月8日至11月28日间先后结顶，其中2号楼于2012年11月25日结顶。由于两原告或第三方等原因，两原告的400000元贷款迟至2013年5月17日方汇入被告帐户，鉴此，按约应计取自认购协议书约定的结顶日至商品房买卖合同签订后一个月的时间段放宽按贷款息率5厘计算为违约利息3600元，自买卖合同签订日后退30天起按日万分之二点五计算违约金为16100元，合计19700元，或取消原2%的房价优惠额。双方签订的认购协议书合法有效，是双方真实意思表示，两原告所享受的2%优惠额是基于结顶前贷款到帐，否则显失公平。该约定符合市场交易习惯和诚实信用原则，纵然该认购协议书在商品房买卖合同签订时终止，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。商品房买卖合同中给予两原告购房价2%优惠值就是依据认购协议书确定给两原告享受的权利，因而保证结顶前贷款到帐的义务当然附随，也是不可分割的义务。因此，商品房买卖合同再次明确约定贷款未到帐应由现金垫补，然后在贷款到帐后再返还的处理原则。先予垫付后返还与2%优惠是合理的对价交易，因商品房买卖合同均为网签，2%优惠额如在网签时不予明确，以后变更则很繁琐，实质上采用的是将该优惠额先在合同价中确定并附贷款在设定期限内到账为条件而生效的合同条款，完全符合诚信与公平原则。请求判令两原告按认购协议书、商品房买卖合同约定的应到帐日计取超期的未到帐额400000元的违约金19700元（其中从2012年10月5日至2012年11月28日按月息5厘计算，从2012年11月28日至2013年5月7日按日万分之二点五计算，均以未到帐额400000元为基数）。
两原告针对被告五联公司的反诉答辩称：两原告于2012年10月5日签订认购协议书，被告要求两原告支付公积金贷款从2012年10月5日起的利息明显不合理。被告与公积金中心签订协议的时间为2013年1月份，在该协议签订前，两原告无法申请公积金贷款。两原告在2012年9月21日已将公积金贷款所需的资料提交给被告。合同约定，在签订后30天内提交相关手续，两原告已经提交，不构成违约。贷款迟延到账是被告造成。两原告无需支付违约金，对于被告主张的起算点和计算标准均有异议。
两原告为支持其诉讼主张，提交证据如下：
1．商品房买卖合同、责令限期改正通知书，拟证明商品房买卖合同约定了相关的交房条件，被告交房时，未取得竣工验收备案证明，小区门口被堵，无法通行，不符合交房条件，两原告有权拒绝收房；
2.无婚姻登记记录证明，拟证明两原告已提前将公积金贷款所需资料交付给被告；
3.交房现场照片，拟证明2014年8月27日交房时小区北门入口被堵，不具备交房条件；
4.承诺书，拟证明被告要求两原告在收房时签署该承诺书，两原告拒绝签署，被告拒绝交钥匙；
5．建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收备案表、消防部门备案表（截图），拟证明验收时间早于规划核实确认书取得时间，竣工验收违法；
6.景联东苑商品房交付通知书，拟证明被告在2014年8月25日发通知给两原告，通知收房，发通知书早于规划核实确认书取得时间；
7.视频，拟证明交房时被告道路被堵、绿化不合格、不出示证明文件，向业主索取违约金；
8.不诚信信息，拟证明浙江五联建设有限公司在2013年被评为诚信不合格企业，欺骗业主是习惯行为；
9.商品房销售贷款合作协议书，拟证明在合作协议书签订之前无法贷款，贷款也不可能在房屋结顶之前到账；
10.购房贷款联系书，拟证明被告同意原告金鑫申请公积金贷款，两原告在2013年1月5日之前提供了贷款所需要的资料与相关手续；
11.个人购房借款合同、个人住房公积金贷款申请书，拟证明两原告在2013年1月17日已办妥了公积金贷款手续，放贷早晚与两原告无关；
12.张贴于大门的竣工验收备案表、建工处查到的备案文件照片及竣工验收备案表，拟证明被告在2014年8月27日交房当日无法出示相应的备案证明文件，被告于2014年9月1日后在小区门口出示的备案表上没有负责人签字，先盖章后写日期，造假欺骗业主；
13.复函，拟证明被堵位置为小区消防通道，在小区规划红线内，不是堵在公共场所；
14.小区绿化照片，拟证明小区绿化不符合园林规划，与宣传不符，侵害了消费者权益；
15.裸露电线照片，拟证明小区存在严重安全隐患，涉及人身安全问题；
16.铁皮房照片，拟证明被告存在合同欺诈，以自行车位为由，收取高额车位费。
两原告提供的证据，被告质证如下：对证据1的真实性没有异议，对证明对象有异议，被告交房符合条件，道路被堵是第三方人为造成，并非被告所能控制，根据补充协议第七条约定，两原告不得以小区红线外发生变化为由向被告索赔，消防部门验收时间是2104年7月底，后因第三方人为原因发出整改通知书，要求物业公司整改，在2014年8月27日交房后，小区的管理移交给物业公司；对证据2的真实性没有异议，但与本案无关；对证据3的真实性没有异议，堵塞地点在公共通道上，不属于小区规划红线内，且非被告原因造成，不能由此认定不符合交房条件，堵塞现象已经通过被告努力及政府协调得到解决；对证据4，双方没有签订或盖章，真实性无法确认；证据5，对建设工程规划核实确认书的真实性没有异议，对证明对象有异议，对竣工验收备案表真实性没有异议，可以证明在2014年8月27日已经具备交房条件，对于截图的真实性不予认可；对证据6的真实性没有异议；对证据7形式上的真实性没有异议，对内容的真实性及证明对象有异议，从视频可以反映出被告出示了相关的证明文件，只是有些原件没在被告处，并非被告不愿出示；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据9、10、11的真实性没有异议，对证明对象有异议；对证据12的真实性没有异议，可以证明被告已经张贴了竣工验收备案表，履行了公告义务，张贴的竣工验收备案表可能是复印后没有印出负责人的印章，部分文件对外不公开，也没有规定需要张贴；对证据13的真实性没有异议，对证明对象有异议；对证据14的真实性和证明内容有异议；对证据15的真实性和关联性有异议；对证据16的真实性没有异议，合同对自行车位的铁皮房构造已经明确约定，不存在被告擅自改变自行车房构造违反合同的问题。
被告为支持其诉讼主张，提交证据如下：
1.关于台州市国土资源局椒江分局（出让地块）选址的通知书，拟证明景联东苑小区地块内的西侧现状有一条村民通行的公共道路，道路红线宽度为8米，贯穿本地块两侧，规划予以保留，道路性质为公共道路；
2.关于市府大道北侧、机东路东侧转角地块规划建筑方案及交通影响评估评审会议纪要，拟证明景联东苑小区内外道路的规划设计方案与交通影响评估均已经评审会议通过；
3.台州市建设项目工程规划许可批前公示，拟证明景联东苑总平面（包括小区内外道路布置等）均已经规划许可批前公示后通过；
4.商品房买卖合同，拟证明被告在2014年8月27日交房符合合同约定的交房条件以及国家有关规定，买受人不得以商品房存在属工程保修范围的质量问题或有未妥善之处拒绝收房；景联东苑小区所出售的均是自行车位，而非自行车房，被告多费建筑成本采用钢板予以格构，有关文件、楼书及其他资料中就商品房及相关设备设施（含公共部分、绿化）所作的表述均以合同及其附件为准，小区规划红线外的市政规划、配套和环境等非出卖人所能控制，买受人不得以小区红线外发生变化为由而向出卖人提出退房或索赔等要求；被告应支付截至2014年8月27日按已付房款日万分之二点五计算的违约金，两原告的购房贷款超过约定时间到账，应支付已付房款按日万分之二点五计算的违约金；
5.建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、台州市环保局关于景联东苑建设项目竣工环保设施预验收意见的函、台州市建设工程竣工规划核实反馈表（园林、市政、台州市城市管理行政执法局）、景联东苑功能使用图、浙江省建设工程规划核实确认书、单位工程质量竣工验收记录、房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明景联东苑小区开发建设经规划许可实施，并经环保、园林、市政、消防、行政执法、规划等部门验收合格，工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；
6.关于景联东苑交房有关问题协调会议纪要，拟证明景联东苑小区地下室出入口通往机东路的通道（即本案诉讼涉及道路）的土地面积属于被告受让的总面积内，虽属于小区建筑区划内道路，但不属于小区业主共有，属于规划围墙红线外非被告所能控制的市政规划配套设施，该公共道路同时兼为小区消防通道，任何单位和个人不得阻塞；
7.交房通知、邮寄凭据，拟证明被告已明确通知各购房户在2014年8月27日开始交房，交房通知中明确被告愿支付2014年6月30日至2014年8月27日间的逾期交房违约金，并将结合按揭贷款、分期付款的逾期情况在结算时及时办理，原告拒收交房通知；
8.收钥匙曾诺书，拟证明两原告无理拖延收房；
9.关于对部分业主代表意见的答复、复函和邮寄凭据，拟证明被告将要求政府协调涉案公共道路受阻问题的情况告知购房户，对两原告等无理拖延收房给予答复，并通知购房户尽早收房；
10.接警单，拟证明公共通道在2014年9月9日被人用砂石堵住，因公共通道不属于被告控制范围，被告只能报警处理；
11.交房现场照片，拟证明被告在2014年8月27日交房现场张贴了单位工程竣工验收记录、房屋建筑工程竣工验收备案表；
12.椒江市府大道北侧、机东路东侧转角地块总平面图，拟证明景联东苑总平面图经市规划批准，道路红线八米，消防通道合用的事实，建筑红线，围墙红线是按图纸施工；
13.台州市建设工程竣工规划核实申请表、台州市规划办建设项目服务记录单、2014年8月1日规划核实成员现场签到册、（景联东苑）规划核实记录，拟证明被告于2014年7月22日填报市建设工程竣工规划核实申请表报市规划办要求安排规划核实验收，于2014年7月29日开始初验，并于2014年8月1日在景联东苑小区现场召开规划核实验收会议，规划核实纪录可反映出，景联东苑小区规划核实规定范围内的内容基本符合，被告交叉进行竣工验收的行为经区城乡规划主管部门认可，并准许办理竣工验收备案；
14.景联东苑商品房认购协议书，拟证明两原告享受购房款2%优惠并同意按揭贷款在房屋结顶前到账，优惠额可在合同中明确并在全部款项到账时减除，两原告应在认购协议书签订后十天内与原告签订商品房买卖合同，认购原房价为834678元；
15.结顶证明，拟证明景联东苑2号楼于2012年11月25日结顶，整个小区在2012年11月8日至28日间结顶；
16.个人贷款支付凭证，拟证明两原告贷款于2013年5月17日到账；
对于被告提供的证据，两原告质证如下：对证据4、14、16没有异议，对证据15不认可；对其他证据的真实性不清楚。
本院认证如下：两原告提供的证据1、3、6、9、10、11、12、13、16和证据5中的建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收备案表，被告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信；证据2，虽然被告对真实性没有异议，但无法证明原告的待证事实；证据4，被告有异议，承诺书上没有被告的签名或盖章，本院在本案中不予采信；证据5中的消防部门备案表，被告对于真实性不予认可，该证据并非原件，且内容模糊不清，本院在本案中不予采信；证据7，被告对形式上的真实性没有异议，本院对形式上的真实性予以采信；证据8，被告有异议，该证据与本案无关；证据14、15，被告对真实性有异议，该照片无法反映拍摄时间、地点，本院在本案中不予采信。被告提供的证据1、2、3、5、6、10、12、15和证据13中的台州市建设工程竣工规划核实申请表、2014年8月1日规划核实成员现场签到册、（景联东苑）规划核实记录，或为原件，或为复印件加盖了相关部门印章，本院对真实性予以采信；证据4、14、16，两原告没有异议，本院予以采信；证据7，不足以证明被告向两原告邮寄了交房通知，但是两原告认可在2014年8月25日已收到景联东苑商品房交付通知书；证据8，系复印件，本院在本案中不予采信；证据9，均为复印件，答复和复函为被告单方制作，邮寄凭据的收件人非两原告，不能证明两原告收到过该复函；证据11，与两原告提供的交房现场视频中的画面相印证，本院予以采信，可以确认在视频拍摄当日即2014年9月1日交房现场墙上有张贴单位工程竣工验收记录、房屋建筑工程竣工验收备案表；证据13中的台州市规划办建设项目服务记录单，系复印件，本院在本案中不予采信。
根据以上对证据的认定，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
位于台州市××市府大道北侧、××路东侧转角地块的景联东苑小区由被告开发建设。景联东苑小区共有八幢楼及地下室，小区被一条东西走向的通道（该通道连通小区东侧的赞扬北苑和西侧的机东路），1-2#楼在北面区域，3-8#楼在南面区域。2012年9月12日，原告金鑫与被告签订了认购协议书，约定，原告金鑫自愿向被告订购景联东苑2号楼2单元1201室住宅、车位1个（编号待定）和编号为11的自行车位，住宅、车位合计993581元，其中住宅价款834678元；原告金鑫根据自身情况，可分别选择一次性付款或分期付款，现金一次性付款或先以现金一次性付齐并办理贷款在到账返还的可享受住宅返款4%优惠，按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠，前述优惠金额可在合同中明确并在全部款项到账时减除，1、一次性现金付款的购房户……2、符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，在签订商品房买卖合同时须支付不低于银行规定首付标准的房款，并提前提交按揭贷款的相关资料与完成贷款相关手续，保证按揭贷款及时划入出卖人账户，如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额（如不及时支付，则不享受上述2%优惠）；双方签订商品房买卖合同后，本协议即为终止等内容。2012年10月5日，两原告与被告签订了商品房买卖合同。合同第三、五条约定，两原告向被告购买台州市椒江区景联东苑2-2-1201室房屋及2幢235号车位、11号自行车位，2-2-1201室房屋价款为808483元，2幢235号车位价款为120000元，11号自行车位价款为38903元，总价为967387元。第七条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式关于办理商品房银行按揭贷款的约定：买受人应在商品房买卖合同签订之日支付首付款567387元，同时将房款余额400000元由买受人于本合同签订同时向银行（公积金中心）提交完整的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按该合同第八条第一项之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2、政府部门根据法律、法规的规定对项目进行重大调整而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过6个月；3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金等。第十二条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人发出的该商品房交房通知书中规定的交房时间内前往办理领取该商品房钥匙及相关的一切手续，出卖人向买受人移交钥匙视为出卖人实际将该商品房交付给买受人，买受人为两人或以上联名购房的共有人，其中任何一共有人均有权代表其他联名购房人领取商品房钥匙及收楼；2、买受人逾期办理的，视为出卖人已实际把该商品房按时按质交付给买受人使用，自交付之日起，商品房保修期限、物业管理费开始计算，房屋损毁、灭失的风险责任由买受人承担等。
被告于2013年1月6日与台州市住房公积金管理中心椒江分中心签订商品房销售贷款合作协议书，约定台州市住房公积金管理中心椒江分中心对符合贷款条件的购房人购买被告开发建设的景联东苑小区发放个人住房贷款。2013年1月17日，原告金鑫作为借款人、原告林珏斐作为共有权人向台州市住房公积金管理中心椒江分中心申请400000元的住房公积金贷款。公积金贷款400000元于2013年5月17日汇入被告账户至此，合同约定的款项967387元已付清。
台州市公安消防支队椒江区大队于2014年7月18日向被告核发了景联东苑小区的建设工程竣工验收消防备案凭证；台州市椒江园林管理处于2014年8月13日对景联东苑小区的绿地率准予验收；台州市椒江区市政工程管理处于2014年8月14日对该小区的市政配套工程验收合格；被告于2014年7月22日填报了景联东苑的建设工程竣工规划核实申请表，规划核实小组于2014年8月1日对现场进行了核实，并提出了相关建议，台州市城市管理行政执法局于2014年8月22日同意竣工规划核实；台州市环境保护局对景联东苑小区进行了预验收，并于2014年8月27日出具了关于景联东苑建设项目竣工环保设施预验收意见的函，认为该项目基本落实了环评及批复提出的主要环保措施和要求，原则同意项目配套的环境保护设施投入运行。被告于2014年8月26日取得景联东苑的建设工程规划核实确认书。景联东苑小区2#楼于2012年11月25日结顶，1#-8#楼及地下室于2014年8月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2014年8月27日在台州市住房和城乡建设规划局椒江分局进行竣工验收备案。
两原告于2014年8月25日收到被告发送的景联东苑商品房交付通知书，被告知于2014年8月27日上午开始交房，于8月27日至9月3日共8日在景联东苑南大门旁办理商品房交付手续，此后将转至被告公司办公室办理，有关逾期交房的违约金将在房款补差款并结合逾期办理按揭贷款、分期付款逾期情况等的结算时及时办理。景联东苑小区北面区域出口地面在2014年8月27日前被他人用钢管阻隔。2014年8月27日，原告林珏斐曾来到交房现场，但未收房。2014年9月1日，部分业主与新闻媒体一起来到交房现场，业主要求被告出示住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等材料，当日，交房现场墙上张贴有竣工验收备案表和单位工程竣工验收记录的复印件，后被告在交房现场又出示了竣工验收备案表原件。台州市公安消防支队椒江区大队于2014年8月27日对景联东苑进行消防监督检查，发现消防车通道被堵塞，遂于2014年8月29日向台州市椒江建设物业管理有限公司（景联东苑小区的物业服务企业）作出责任限期改正通知书，要求于2014年9月3日前改正。2014年9月3日，市行政执法局、市规划办、区住建分局、开发区公安分局、区消防大队、海门街道办事处及被告等有关单位就景联东苑交房有关问题进行了讨论，并形成会议纪要，载明“景联东苑小区地下室出入口通往机东路的通道，土地面积权属于台州市五联房地产开发有限公司受让的总面积内，经规划建筑方案及交通影评评估评审通过，且道路的平面布置等均按规划要求实施，且为小区内的消防通道，任何单位和个人均不得以任何理由阻塞消防通道，影响消防安全。会议要求，台州市五联房地产开发有限公司要尽快移除影响消防安全的设施，公安、消防等职能部门要做好保障工作，海门街道办事处要做好群众思想工作，确保景联东苑小区的消防安全和社会稳定。”后钢管被清除，门口又被他人堵了土石，土石在2014年10月份被清除。两原告于2015年9月份收取了房屋钥匙。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。下面本院就本案的本诉、反诉的争议问题综合分析如下：
一、被告于2014年8月27日开始的交房是否符合商品房买卖合同约定的交房条件，两原告是否有权拒收房屋。关于竣工验收时间早于规划核实确认书取得时间的问题，因被告已经组织了竣工验收并予备案，两原告主张竣工验收违法缺乏依据，故两原告以此为由主张被告的竣工验收违法、交房不具备条件，本院不予采纳。关于小区门口被设置路障问题。景联东苑小区在2014年7月18日进行了竣工验收消防备案，小区道路已具备通行功能，具备了商品房正常使用的基本条件，后因他人行为堵塞消防通道，引发通行障碍，属于整改问题，不宜据此认定为不符合交房条件。关于自行车位问题，商品房买卖合同约定两原告购买的是自行车位，两原告主张购买的是自行车房缺乏依据。综上，被告在2014年8月27日的交房符合商品房买卖合同第九条约定的交付条件。另外，商品房买卖合同第十二条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。从该条款内容来看，不出示或出示不齐全可导致产生延期交房责任的仅指商品房买卖合同第九条约定的证明文件。再结合第九条约定的内容，表述为证明的仅为建设工程竣工验收备案证明。且《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，可见被告申请竣工验收备案的前提是取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。因此，可以认定合同第十二条约定的证明文件指向的是合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明。被告已在交房现场张贴并出示了建设工程竣工验收备案证明，两原告关于被告未出示住宅质量保证书、住宅使用说明书和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，两原告有权拒收房屋的主张不能成立。被告已经按合同约定的条件履行了交房义务，且目前两原告也已经收取了房屋钥匙，故两原告要求被告按照商品房买卖合同约定的交房条件向原告交房的诉讼请求，本院不予支持。
二、逾期交房违约金问题。合同第九条约定被告应当在2014年6月30日前将商品房交付两原告使用，被告届期未予交付，构成逾期交房。至于逾期交房期间，鉴于被告在2014年8月27日即履行了符合合同约定的交房义务，两原告在2014年8月27日无理拒收房屋，拒收之日应视为交房之日，被告应支付逾期交房违约金的期间为2014年7月1日至2014年8月27日共58日，以967387元为基数按日万分之二点五计算，相应违约金为14027.11元（967387元×58×2.50／10000）。
三、两原告的贷款晚于结顶日期到账是否构成违约，是否需根据认购协议书、商品房买卖合同承担违约责任。虽然认购协议书对于按揭贷款在结顶前到账可优惠2%作出了约定，但是认购协议书在商品房买卖合同签订后已终止，且商品房买卖合同对房价款、付款方式及期限重新均作出了约定，对相关内容作了变更，权利义务应以商品房买卖合同约定为准。被告要求两原告根据认购协议书约定支付违约利息，本院不予支持。而商品房买卖合同并未约定按揭贷款到账时间，仅约定两原告未在合同签订30日内办妥按揭贷款相关手续的违约责任，鉴于被告认可在被告与公积金中心签订商品房销售贷款合作协议书之前，两原告无法办理贷款申请，而两原告办理贷款手续的时间2013年1月17日距商品房销售贷款合作协议书签订时间2013年1月6日未超过30日，故被告要求两原告按照商品房买卖合同支付逾期付款违约金的请求，依据不足，本院不予支持。
综上，两原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告的反诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）林珏斐、金鑫逾期交房违约金14027.11元；
二、驳回原告（反诉被告）林珏斐、金鑫的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2700元［原告（反诉被告）金鑫已预付）］，由原告（反诉被告）林珏斐、金鑫负担2384元，由被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担316元；反诉案件受理费146元［减半收取，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司已预付］，由被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
审 判 长 林 平
代理审判员 周丹玲
人民陪审员 杨池兵
二〇一六年三月七日
代书 记员 赵丽佳
代书 记员 王 婷
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。