山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3307号
上诉人(原审被告)：王铭，男，l987年5月2日出生，汉族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：於永帅，山东凡涛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：山东西诚实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：郭忠彬，总经理。
委托诉讼代理人：苏斌，山东龙奥律师事务所律师。
上诉人王铭因与被上诉人山东西诚实业有限公司（以下简称西诚实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王铭上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案的诉讼费用由西诚实业公司承担。事实和理由：(2017)鲁0104民初l754号民事判决书认定事实不清，证据不足，计算房租的标准不当。一、西诚实业公司随意将齐鲁汽配城的性质变更为酒水批发城后又变更为建材城，使得该市场失去了汽配城应有的效用，从而影响了王铭的正常经营。一审法院计算该l0间商铺的占用费用时，应该在原合同约定的房租标准的50％-70％范围内计算占用费用。二、本案中，2017年3月17日后西诚实业公司将该l0间商铺电切断，虽然因为装修费损失赔偿问题王铭尚未搬走，但该10间商铺已经无法正常使用，王铭不应当支付自2017年3月17日之后的占用费用。三、本案中，王铭不应当支付另外2间的商铺的占用费用。首先，王铭使用该2间商铺的时间是2017年3月份，而且是西诚实业公司免费给王铭使用的。其次，该2间商铺没有通电、通水，无法正常使用，王铭仅仅放一些杂物。最后，2017年3月17日，西诚实业公司将该2间商铺焊死后便控制了该2间商铺。综上，王铭不应当支付该2间商铺的占用费用，更不应当自2016年4月份开始计算该2间商铺的占用费用。恳请二审法院查清事实，判如所请。
西诚实业公司辩称：1.西诚实业公司与王铭租赁合同被认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》合同无效的应当支付实际占用房屋期间的使用费，而不是区分责任比例。而至于因合同无效导致的损失赔偿，根据该解释规定由双方根据各自的过错予以分担。因此王铭应当按实际占用期限全额缴纳占用费。2.王铭到到期后拒不交纳房屋使用费，是导致房屋不能正常使用的原因，并非是由于西诚实业公司对出租房屋没有取得合法建造手续造成，况且现在承租西诚实业公司房屋的上百户商户都在正常使用。房屋建造是否具有完备的手续属于行政管理的范畴，在西诚实业公司的出租房屋被认定为违法建筑被依法取缔前，西诚实业公司对出租房屋的合法权益依然受到保护。3.王铭自合同签订后仅交付了不到半年房租，也未缴纳电费、物业费等，西诚实业公司完全有权利采取措施对其停止供电，至于其在缴费到期后拒不缴费，属于私自占用，应自行承担不利后果。4.根据双方合同约定，王铭租赁房屋为10间，而其实际使用为12间，根据法院现场查明的实际情況和王铭在一审庭审中也予以确认一直用于堆放杂物，但并未经过西诚实业公司同意，属于非法占用，应当支付实际占用费。5.王铭在缴费期届至后，拒不交纳房租，是导致房屋不能正常使用造成损失的原因，并非是由于西诚实业公司对出租房屋没有取得合法建造手续造成，况且现在西诚实业公司出租房屋的上百户商户都在正常使用而没有受到影响，王铭至今也仍对该房屋进行占用拒不搬离，严重侵害了西诚实业公司的财产权，因此对王铭给西诚实业公司造成的损失应当由其承担。综上，恳请二审法院驳回王铭的上诉请求，要求王铭尽快停止侵权行为向西诚实业公司返还房屋。
西诚实业公司向一审法院起诉请求：1.房屋占有使用费93640元（自2016年3月1日至2017年1月20日，总计290天，每天按420元计算10间，得出121800元；另外2间，自2016年4月1日至2017年1月20日，总计260天，每天按84元计算，得出21840元。两项共计143640元，扣减王铭已付的5万元，得出93640元�；2.房屋占有使用费损失6万元（自2017年1月21日至2017年3月21日，每间1年3万元计算12间）；3.物业费损失1344元（自2017年1月21日计算至2017年3月21日，12间共计840平方米，每月每平方米0.8元）；4.对2017年3月21日之后的房屋占有使用费损失，按12间房屋每间1年3万元，计算至王铭实际腾房之日；5.对2017年3月21日之后的物业费损失，按12间每平方每月0.8元，计算至王铭实际腾房之日。
对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：西诚实业公司主张王铭支付12间商铺的占有使用费，王铭辩称只占有使用了双方签订合同所涉的10间商铺。另外2间商铺，由济南槐荫胜木车灯批发商行经西诚实业公司同意暂时借用存放一些杂物，时间是2017年3月份，使用时间不超1个月，该2间商铺未通水通电，西诚实业公司陈述王铭未经允许占有使用该2间商铺，对该2间商铺未通水通电没有异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对双方签订的《齐鲁汽配用品市场租赁管理合同》外所涉的2间商铺，王铭未提交证据证实其系经西诚实业公司允许而占有使用，西诚实业公司对此也不予认可，故对王铭关于其经西诚实业公司同意免费使用该2间商铺的辩解意见，一审法院不予采信。王铭在提交一审法院的书面答辩状中认可其偶尔临时借用，并认可尚有杂物在该2间商铺内存放并未清理，其未提交证据证实仅使用一个月，西诚实业公司对使用一个月的辩解意见也�予认可。经审查，该2间商铺面积、结构等同于上述10间商铺，虽未通水通电，但也系西诚实业公司对外出租的商铺，这也与王铭辩称的其欲一并租赁该2间商铺相印证。对该2间商铺的使用时间，西诚实业公司陈述王铭自2016年3月一直占有使用，王铭辩称仅使用一个月，另查明西诚实业公司于2017年4月11日将该2间商铺焊死，西诚实业公司陈述王铭已将焊死的门打开继续占有使用，但未提交证据加以证实，王铭对此也不予认可，结合一审法院组织现场勘查时的现场状况，对西诚实业公司陈述的该2间商铺已被王铭强行打开，一审法院不予采信。综上，一审法院对王铭自2016年3月1日至2017年4月10日占有使用该2间商铺的事实予以确认。
一审法院认定事实：中国人民解放军济南军区联勤部通信站综合保障办公室（出租方、甲方）与山东忠孝投资有限公司（承租方、乙方）于2015年1月5日签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于山东省济南市槐荫区经十路28723号场地面积72、75亩，每亩每年9万元正，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为汽配城，租赁期限自2015年1月6日起至2025年1月5日止。租金金额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）。年租金为1147500元。合同还约定了其他内容。山东忠孝投资有限公司在承租的上述场地上建设了商铺，但未办理建设工程规划许可手续。
2015年12月23日，山东忠孝投资有限公司（市场管理者、甲方）与王铭（市场经营者、乙方）签订《齐鲁汽配用品市场租赁管理合同》，约定：“第一条：经营准则1、乙方在市场内租赁经营商铺的位置：齐鲁汽配用品市场6号楼南12-16、北12-16号商铺（以下简称该商铺），合计10间，该商�面积约700平方米。2、乙方在该商铺经营范围为汽车用品，乙方如须调整经营范围，必须经征得甲方的许可。3、根据市场的发展需要，甲方有权调整市场的整体经营布局。……第二条：租赁期限1、乙方租赁期限自2016年3月1日起至2022年2月28日止。租赁起始日为该商铺交付之日，最终交付时间以甲方的通知为准。……第三条：租赁方式及支付方式租赁方式：商铺租金标准：租赁期：2016年3月1日至2022年2月28日，租期（年）：6，间数：10，年租金：153300元；租金金额：919800元，租金支付时间：签订本合同之日支付RMB50000元，至2016年12月31日前支付RMB300000元。注：2017年交第三年租金，2018年交齐剩下所有租金。第四条：物业管理费物业管理费：乙方以商铺面积为基数，按RMB0.8元/平方米/月·年交纳物业管理费，并于乙方开业（即开门营业）15天内一次性交纳；物业管理费主要用�整个市场整体的物业管理。注：免壹年物业。合同还约定了其他内容。2016年3月23日，山东忠孝投资有限公司名称变更为西诚实业公司。另查明，西诚实业公司于2016年3月1日将涉案商铺交由王铭占有使用，王铭向西诚实业公司支付了5万元租金。
一审法院认为，本案的焦点问题是赔偿责任如何承担的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，西诚实业公司所建商铺未办理建设工程规划许可手续，依照上述法律规定，西诚实业公司与王铭签订的《齐鲁汽配用品市场租赁�理合同》为无效合同，西诚实业公司、王铭对此均无异议，一审法院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，西诚实业公司主张王铭参照双方签订的《齐鲁汽配用品市场租赁管理合同》约定的租金标准支付房屋�有使用费的诉求，一审法院予以支持。西诚实业公司主张王铭参照双方签订的《齐鲁汽配用品市场租赁管理合同》约定的物业费标准支付物业费，王铭辩称不予认可。经审查，双方签订的租赁管理合同为无效合同，关于物业费的约定内容亦无效，但西诚实业公司已按照上述合同约定实施了物业管理服务，王铭应承担相应的物业费，故西诚实业公司主张王铭参照双方签订的《齐鲁汽配用品市场租赁管理合同》约定的物业费标准支付相应的物业费的诉求，一审法院予以支持。西诚实业公司主张王铭按照每年每间3万元，自2017年1月21日至王铭实际腾房之日的房屋占有使用费依据不足，一审法院不予支持。
西诚实业公司主张房屋占有使用费93640元，其中自2016年3月1日至2017年1月20日总计290天，每天按420元计算10间得出121800元，经审查，西诚实业公司主张参照合同约定的租金标准支付10间商铺的房屋占有使用费合法有据，一审法院予以支持，王铭应予支付。西诚实业公司主张另外2间商铺的占有使用费，自2016年4月1日至2017年1月20日总计260天，每天按84元计算得出21840元，经审查，该期间王铭确实占有使用该2间商铺，故西诚实业公司主张参照合同约定的租金标准支付2间商铺的房屋占有使用费合法有据，一审法院予以支持，王铭应予支付。两项合计143640元，扣减王铭已付的5万元得出93640元，故西诚实业公司主张房屋占有使用费93640元合法有据，一审法院予以支持，王铭应予支付。
西诚实业公司主张房屋占有使用费损失6万元，自2017年1月21日至2017年3月21日，每间1年3万元计算12间，经审查，西诚实业公司主张按照上述标准计算房屋占有使用费依据不足，一审法院不予支持；一审法院支持参照合同约定的租金标准支付12间商铺的房屋占有使用费得出30240元，王铭应予支付。
西诚实业公司主张物业费损失1344元，自2017年1月21日计算至2017年3月21日，12间共计840平方米，每月每平方米0.8元，经审查，因王铭应依法承担相应的物业费，上述期间王铭确实占有使用该12间商铺，故西诚实业公司主张物业费损失1344元合法有据，一审法院予以支持，王铭应予支付。
西诚实业公司主张自2017年3月21日之后的房屋占有使用费损失，按12间房屋每间1年3万元计算至王铭实际腾房之日，经审查，除双方签订合同所涉的10间房屋外，另外两间房屋，王铭占有使用的截止日期为2017年4月10日，故一审法院支持王铭支付参照合同约定的租金标准支付12间商铺的房屋占有使用费至2017年4月10日得出10584元；自2017年4月11日起，王铭应参照合同约定的租金标准支付10间商铺的房屋占有使用费至其实际腾交房屋之日�。
西诚实业公司主张对2017年3月21日之后的物业费损失，按12间每平方每月0.8元，计算至王铭实际腾房之日，经审查，除双方签订合同所涉的10间房屋外，另外两间房屋，王铭占有使用的截止日期为2017年4月10日，故一审法院支持王铭支付参照合同约定的物业费标准支付12间商铺的物业费至2017年4月10日得出470元；自2017年4月11日起，王铭应参照合同约定的物业费标准支付10间商铺的物业费至其实际腾交房屋之日止。
综上，一审法院支持房屋占有使用费134464元（93640元＋30240元＋10584元，自2016年3月1日至2017年4月10日）；物业费1814元（1344元＋470元，自2017年1月21日至2017年4月10日）。
综上所述，一审法院支持房屋占有使用费134464元（截至2017年4月10日）；自2017年4月11日起至实际腾交房屋之日止，王铭按照10间商铺年租金153300元的标准向西诚实业公�支付房屋占有使用费。一审法院支持物业费1814元（截至2017年4月10日）；自2017年4月11日起至实际腾交房屋之日止，王铭按照10间商铺，每月每平方米0.8元的标准向西诚实业公司支付物业费。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王铭于一审判决生效之日起十日内向山东西诚实业有限公司支付房屋占有使用费134464元（自2016年3月1日至2017年4月10日）；二、王铭于一审判决生效之日起十日内向山东西诚实业有限公司支付物业费1814元（自2017年1月21日至2017年4月10日）；三、自2017年4月11日起至实际腾交房屋之日止，王铭按照10间商铺年租金153300元的标准向山东西诚实业有限公司支付房屋占有使用费；四、自2017年4月11日起至实际腾交房屋之日止，王铭按照10间商铺，每月每平方米0.8元的标准向山东西诚实业有限公司支付物业费；五、驳回山东西诚实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，山东西诚实业有限公司负担410元，王铭负担2990元。
二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中，王铭占有使用西诚实业公司的10间商铺，并认可尚有杂物在另外2间商铺内存放并未清理，王铭虽主张其只使用另外2间商铺一个月，但未提交证据予以证实，故应当认定王铭实际占有使用12间商铺，但因西诚实业公司于2017年3月17日对涉案商铺停水、停电，影响王铭的正常使用，西诚实业公司对此存在过错，本院酌定此后的房屋占有使用费按50%计算。2017年1月21日到3月17日的占有使用费为28224元，2017年3月17日至4月10日的占有使用费为6300元（12600*50%）故2016年3月1日至2017年4月10的房屋占有使用费应为131164元（96640元+28224元+6300元）。2017年4月11日之后10间房屋的占有使用费参照年租金50%的标准即76650元计算至实际交房之日止。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1754号民事判决第二、四项；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1754号民事判决第五项及案件受理费的负担；
三、变更济南市槐荫区人民�院（2017）鲁0104民初1754号民事判决第一项为王铭于本判决生效之日起十日内向山东西诚实业有限公司支付房屋占有使用费131164元（自2016年3月1日至2017年4月10日）；
四、变更济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1754号民事判决第三项为自2017年4月11日起至实际腾交房屋之日止，王铭按照10间商铺每年76650元的标准向山东西诚实业有限公司支付房屋占有使用费；
五、驳回山东西诚实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3400元，由山东西诚实业有限公司负担500元，王铭负担2900元；二审案件受理费3400元，由山东西诚实业有限公司负担500元，王铭负担2900元。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 赵玉兰
审判员 陈 勇
二〇一八年六月二十一日
书记员 李 杨