辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终2652号
上诉人（原审被告）：王桂君，女，1959年11月30日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：沈阳豪麒物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤南街162号。
法定代表人：杨军，系该公司总经理。
委托代理人：佟波，女，1988年8月31日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：高淑华，女，1963年2月14日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人王桂君因与被上诉人沈阳豪麒物业管理有�公司（以下简称“豪麒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民小字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2016年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人王桂君，被上诉人豪麒物业公司的委托代理人佟波、高淑华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
豪麒物业公司一审诉称：要求王桂君支付拖欠的2010年7月24日至2014年1月20日期间的物业费4089元及滞纳金，承担本案诉讼费。
王桂君一审辩称：我入住时房屋不具备入住条件，地下全是施工挖开的沟，各种管道都没铺好，无路无水，房屋存在质量问题，豪麒物业公司承诺维修，我才交2009年7月25日至2010年7月25日的物业费，后豪麒物业公司未�行承诺，没有也不可能进行楼内的清扫楼前楼后及整个园区的维护工作，三年以后园区才陆续铺上路。我的房屋从外墙进水，地板被泡起鼓，多次找物业无果，被迫只好自行维修。2012年6月20日沈阳市物价局明令禁止豪麒物业公司继续收费，2014年1月豪麒物业公司被全体业主请除小区。豪麒物业公司入住两年没有保洁人员，没有二级资质，没进行招投标，也没跟业主委员会签订合同，我们所交费用没给开任何正规发票，豪麒物业公司向我收取物业费没有事实及法律依据，请法院驳回豪麒物业公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：王桂君系沈阳市铁西区北三东路26号“欧尚一品”住宅小区的业主，其房屋为铁西区北三东路24号5-4-2室，建筑面积81.14平方米，尚未办理房屋所有权证书。豪麒物业公司原系为“欧尚一品”小区提供前期物业服务的企业，于2009年5月22�与小区建设单位辽宁信大房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2009年5月22日起至2013年12月31日期间为小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅和商业物业1.2元／月／平方米，电梯12元／月／人，业主应于办理入住手续之日起交纳。王桂君于2009年7月24日办理房屋入住手续时与豪麒物业公司签订了《业主规约》及《前期物业管理协议》，交纳了一年的物业服务费，其后未再按约交费，2014年1月20日豪麒物业公司与园区业主委员会交接后离开园区终止服务。豪麒物业公司向王桂君催要所欠物业服务费无果后提起民事诉讼。
另查，豪麒物业公司于2009年8月4日在辽宁信大房屋开发有限公司对建筑面积66810平方米的“欧尚一品”住宅小区前期物业项目招投标中被确定为中标人。
本案在审理过程中豪麒物业公司表示对王桂君收取的物业服务费�准调整为2010年7月24日至2011年7月23日期间按每平方米每月0.8元计算，其后至合同终止时按每平方米每月1元计算，合计要求王桂君给付的物业服务费为2010年7月24日至2013年12月31日期间共计3159.87元，并放弃要求王桂君给付滞纳金的诉求。
原审法院认为：豪麒物业公司与“欧尚一品”小区建设单位签订的《前期物业服务合同》、豪麒物业公司在王桂君入住时与王桂君签订的《前期物业服务协议》，均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有法律约束力，王桂君作为小区业主接受了豪麒物业公司提供的物业服务即应当按照合同约定的物业服务费收费标准履行交纳物业服务费的义务，豪麒物业公司要求其给付相关费用的诉求于法有据，予以支持。关于王桂君主张其入住时房屋不具备入住条件，地下全是施工挖开的沟，各种管道都没铺好，无路无�等问题，不属于物业服务范围，不能证明豪麒物业公司未尽物业服务义务；王桂君主张其房屋外墙进水，致地板被泡起鼓，多次找物业无果，被迫只好自行维修以及入住两年没有保洁人员问题，未提供相应证据，对该事实原审法院无法认定，即便房屋有质量问题属实，亦属开发商遗留问题，在房屋质保期内由建设单位承担维修义务；关于王桂君主张豪麒物业公司没有二级资质和未给其开具正规发票问题，属于行政管理范畴，不影响双方的物业服务合同关系成立；关于王桂君主张豪麒物业公司未进行招投标入园服务问题，未提供相应证明；其主张的豪麒物业公司未与业主委员会签订合同问题，因其入住时园区尚未成立业主委员会，综上，王桂君的抗辩均不能成为拒付物业服务费的理由。豪麒物业公司在本案审理过程中表示降低物业服务费收取标准及放弃违约金诉求系处分自己诉讼权利行为，不违反有关法律规定，原审法院予以确认并准予。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，原审法院判决：被告王桂君于本判决生效后三日内给付原告沈阳豪麒物业管理服务有限公司2010年7月24日至2013年12月31日期间物业服务费3159.87元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告负担。
宣判后，上诉人王桂君不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人的服务资质不达标，没有二级资质，没有经过公开招标、投标，业主有权拒交物业费，本案是先签的合同，后招标，明显是假中标书，因被上诉人违法收费，已被政府部门处罚并撤销了收费许可证和前期物业服务批文，限期整改，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人豪麒物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《中标通知书》、豪麒物业公司向业委会移交项目单、《入住房屋查验单》、《业主规约》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：被上诉人豪麒物业公司与“欧尚一品”小区建设单位签订的《前期物业服务合同》、上诉人王桂君与被上诉人豪麒物业公司签订的《前期物业服务协议》均系各方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人作为小区业主接受了被上诉人提供的物业服务，被上诉人有权收取上诉人的物业费。且被上诉人已就收费标准比照合同约定进行了调整，故原审法院根据调整后的物业费收费标准认定上诉人应付物业费的数额并无不当，本院予以确认。
关于上诉人主张其入住时园区未经验收合格，故以此拒交物业费的问题，小区是否经验收合格属上诉人与小区建设单位之间房屋买卖合同法律关系，上诉人应在在验收房屋时向小区建设单位主张，现以此拒交物业费依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人超越资质承接物业园区、招投标违法、被政府机关处罚的上诉主张，因均为行政机关管理范畴，本院对此不予处理。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王桂君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年四月十三日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。