重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初5319号原告：张沔，女，1953年2月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：唐婷婷，女，1985年9月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。上列原告的共同委托诉讼代理人：李向云，重庆鋐铭律师事务所律师。被告：周秀梅，女，1975年1月29日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告张沔、唐婷婷与被告周秀梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张沔、唐婷婷的共同委托诉讼代理人李向云，被告周秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张沔、唐婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租用房屋，恢复原状；3.判令被告支付房屋使用费（暂计算至2018年3月20日，实际要求计算至被告返还租用房屋之日，含2017年7月20日至10月20日应补交600元）、违约金2520元、律师费12000元；4.判令被告承担重庆市江北区人民政府因本案房屋不及时搬迁而向原告收取或扣除的违约金等损失；5.判令被告返还房屋时结清其使用房屋所产生的水、电费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年11月16日解除；2.判令被告向二原告返还位于重庆市江北区嘉陵四村X号附X号房屋（以下简称涉讼房屋）；3.判令被告按照合同约定的租金标准向二原告支付自2017年12月16日至实际交还房屋期间的房屋占有使用费，以及支付2017年7月20日至2017年10月20日期间应补交的租金600元、违约金2520元、律师费12000元；4.判令被告承担重庆市江北区人民政府因本案房屋不及时搬迁而向二原告收取或扣除的违约金等损失；5.判令被告返还房屋时结清其使用房屋所产生的水、电费用。事实和理由：2015年7月15日，被告与二原告签订《房屋租赁合同》，租用涉讼房屋用于经营副食品店，租期自2015年7月20日至2020年7月20日。2017年4月，因闻涉讼房屋属于政府规划拆迁范畴，遂二原告与被告协商解除合同，协商未果。2017年10月25日，江北区人民政府关于涉讼房屋的征收公告发布，二原告于2017年11月15日向被告发出《合同终止暨搬迁通知书》，被告拒不交还房屋亦不交租，且擅自将房屋装修后转租营利，属于严重违约。另，因被告违约导致二原告不能及时履行其与江北区政府所签订的《征收补偿协议》，由此产生的责任亦应由被告承担。被告周秀梅辩称，1.对于原、被告签订合同及合同约定内容之事宜无异议，此恰好证明双方属于合法租赁关系，目前面临拆迁，双方理应协商解决；2.合同未约定不能装修房屋，被告在未破坏房屋结构的情况下装修房屋是租赁需要；3.在未确定房屋需拆迁前，被告一直依约交纳房租，未交纳房租系确定房屋需拆迁后，且双方同意在被告的合法权益得到保障后再交租，被告不存在违约行为；4.二原告聘请律师系其个人行为，其产生的代理费不应由被告承担；5.被告一直配合二原告的搬迁工作，但被告作为经营者的合法拆迁权益应当得到补偿，由此导致的未及时搬迁后果由二原告自行承担；6.对二原告要求被告返还房屋时结清其使用房屋所产生的水、电等管理费用无异议。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房地产权证、不动产登记中心查询结果、授权委托书、《房屋租赁合同》、重庆市工商行政管理局江北区分局个体工商户管理登记卡、微信聊天记录（原告举示）、EMS国内标准快递底单、《合同终止暨搬迁通知书》、EMS邮件网络查询记录、《重庆市江北区人民政府关于江北区嘉陵四村X号旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告》、《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》及附件、《关于江北区嘉陵四村X号附X号交房函的复函》、微信聊天记录（被告举示）、结婚证、残疾证、营业执照、烟草专卖零售许可证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院意见如下：二原告举示的《法律事务委托合同书》及法律服务费发票系原件，且与本案具备关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张沔系涉讼房屋所有权人。2015年7月15日，唐婷婷（甲方）受张沔委托以自己名义与周秀梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，并将其委托关系告知了周秀梅。该合同约定：甲方同意将涉讼房屋租给乙方使用，租用期为5年，从2017年7月20日至2020年7月20日止；乙方支付一次性租房押金2200元，合同终止乙方退房且经甲方验收无误后，甲方退还押金2200元；2015年7月20日至2017年7月20日期间的租金为每月2200元；2017年7月20日至2018年7月20日期间的租金为每月2400元；租金每三个月支付一次；本合同到期，乙方应按时将房屋归还甲方，如延期归还，乙方除按本合同支付给甲方月租金外，并按月租金20%作为违约金一并支付给甲方；在合同期间，如遇国家规划开发，如政府拆迁等政策性不可抗力因素，甲方提前一个月通知乙方，并退还剩余天数的房租，协议自然终止；乙方在接到通知后30日内无条件搬出，不享受任何形式的补偿，甲方有权处理乙方逾期未搬离的物资，造成的损失由乙方自行承担，乙方对此无异议；乙方不得将该房屋转租给第三方；乙方同意在租用的该房屋期间，承担使用的水、电、气、物管等一切费用，并负责期间自行排出水、电、气等故障（含所需费用）；甲、乙任何一方出现违反本合同的行为，双方同意向江北区人民法院起诉，并同意由败诉方承担由此支付的合理的律师费和诉讼费等费用。合同签订后，二原告将涉讼房屋交付周秀梅使用，周秀梅交纳了房屋押金2200元，并于2015年8月24日用涉讼房屋注册登记了名为“江北区X副食店”的个体工商户字号经营至今。2017年10月26日，周秀梅通过微信向唐婷婷转账6600元，并注明“7.20-10.20房租”。2017年10月25日，重庆市江北区人民政府发布《关于江北区嘉陵四村X号旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告》，公告显示涉讼房屋在征收范围内，要求签约时间为2017年11月5日至2018年1月3日。2017年11月2日，张沔与江北区房屋管理局签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定张沔在2017年12月31日前腾空交房，并结清水、电、气、闭路等全部费用，若张沔没有按协议约定的时间腾空交房，则应每日按江北区房屋管理局已付款的万分之三向其支付违约金，江北区房屋管理局可以直接扣除张沔的所剩尾款，作为违约金的一部分，且有权解除本协议书。2017年11月15日，二原告向周秀梅发出《合同终止暨搬迁通知书》，通知因涉讼房屋被征收拆迁，合同自然终止情形发生，依约周秀梅应在2017年12月15日前从涉讼房屋中搬出，若在该通知发出后30天，周秀梅仍不搬出，周秀梅应按合同约定承担其给出租方造成的损失（包括可能产生的张沔向政府支付的违约金或赔偿金），且出租方将有权强制清场。2017年11月16日，周秀梅收到该通知书。2018年1月23日，江北区城市房屋征收中心向张沔送达《关于江北区嘉陵四村X号附X号交房函的复函》，称张沔向其签署寄送的交房函已收悉，告知张沔收到复函后立即清退租赁户，腾空房屋后正式办理交房手续，否则将承担签署协议书所约定的违约责任。2018年3月3日，唐婷婷就本案件与重庆鋐铭律师事务所签订《法律事务委托合同书》，该所指派李向云律师作为代理人提供法律服务，唐婷婷依约支付了律师服务费12000元。另查明，2017年4月至12月期间，唐婷婷就涉讼房屋征收与周秀梅协商解除合同及返还房屋等事宜，但直至涉讼房屋确定被征收后，双方仍协商未果。租赁期间，周秀梅将所租房屋的部分转租于他人。庭审中，周秀梅申请周某出庭作证，证人证言主要内容为：我是本次征收公告征收范围内被拆迁人，我已经与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，并得到了80%的拆迁安置补偿款，其中6%是给予有营业执照的拆迁补偿；我清楚周秀梅在租赁涉讼房屋后进行了装修，并且清楚商店生意在周围房屋拆迁前后的巨大差别。对以上证言，二原告质证认为证人并无证据证明其为被拆迁人，且其陈述事实与本案并没有关联性。周秀梅质证认为，证人所言属实，证人身份证明材料和营业执照可以庭后补交，当初装修二楼时用了木质材料作为隔断，现房屋正在拆迁过程中，我方并没有违约的事实。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，周秀梅在订立涉讼合同时知道唐婷婷系张沔的委托代理人，合同当事人应是张沔与周秀梅，唐婷婷所处理的委托事务的后果由张沔承担，唐婷婷依据《房屋租赁合同》向周秀梅主张相应责任并无事实依据，故唐婷婷不享有相应实体权利，本院对唐婷婷在本案中对周秀梅提出的诉讼请求，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定合同为附条件生效或解除。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。张沔与周秀梅所签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力。双方合同关于“在合同期间，如遇国家规划开发，如政府拆迁等政策性不可抗力因素，甲方提前一个月通知乙方，并退还剩余天数的房租，协议自然终止”的约定实际系对合同解除条件的约定。根据查明事实显示，涉讼房屋被征收、待拆迁的事实出现后，张沔依约向周秀梅发出了《合同终止暨搬迁通知书》，周秀梅于2017年11月16日收到该通知，故双方合同应于2017年12月16日解除，故对于张沔要求确认涉讼合同于2017年11月16日解除的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，承租人应依约返还房屋。现周秀梅不享有继续承租的权利而未返还涉讼房屋已对张沔合法权益造成损害，故对于张沔要求周秀梅返还涉讼房屋的请求，本院予以支持。周秀梅虽提出张沔应当补偿经营者合法拆迁权益的抗辩意见，但其并未举示证据证明张沔应当对此予以补偿，且双方合同也约定，若出现拆迁事宜，周秀梅不享有任何形式补偿，即便前述抗辩意见成立，也不能成为其拒绝返还房屋的正当理由，故本院对其抗辩意见不予采纳。周秀梅至今未履行返还房屋的义务，且继续占有、使用涉讼房屋，自然会对张沔造成客观损失，现张沔主张周秀梅按照合同约定的租金标准支付合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求合理有据，本院予以支持。对于张沔要求周秀梅补交2017年7月20日至2017年10月20日期间的租金600元的诉讼请求。通过张沔举示的微信聊天记录显示，周秀梅已向张沔支付上述租期内的租金6600元，张沔收到该租金后曾多次与周秀梅协商处理腾房事宜，但均未对租金数额提出异议，本院推定其已对前述租金金额予以认可，故对于该诉讼请求，本院不予支持。对于张沔要求周秀梅支付违约金的问题。涉讼合同约定违约金支付的前提是租期届满时周秀梅未如期交还房屋，但现合同解除系其他事由并非因周秀梅违约所致，前述违约金适用条件不成就，且双方合同并未对周秀梅逾期返还房屋及擅自转租约定违约责任，本院也已支持了张沔主张的房屋占有使用费，故对于张沔主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于张沔主张周秀梅承担律师费的诉讼请求。合同约定“甲、乙任何一方出现违反本合同的行为，双方同意向江北区人民法院起诉，并同意由败诉方承担由此支付的合理的律师费和诉讼费等费用”。现周秀梅拒不腾屋交房、擅自转租等行为已违反合同约定，并导致本案诉讼产生，但《法律事务委托合同书》系唐婷婷与重庆鋐铭律师事务所签订，唐婷婷并非《房屋租赁合同》的相对方，不享有合同权利，而张沔并未举示证据证明其产生了委托律师费用，故对于张沔要求周秀梅承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于张沔要求周秀梅承担重庆市江北区人民政府因本案房屋不及时搬迁而向张沔收取或扣除的违约金等损失的诉讼请求，实际为要求周秀梅赔偿其逾期返还房屋给张沔造成的违约损失，该违约损失范围应当为因周秀梅的违约行为给张沔已经造成的实际损失，因张沔在本案中并未举示江北区人民政府已向其实际收取或扣除违约金等造成其损失的证据，故本院对该诉讼请求不予支持。对于张沔要求周秀梅在返还房屋时结清涉讼房屋产生的水、电费用的诉讼请求，因双方合同约定，该费用应由周秀梅承担，现周秀梅亦无异议，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周秀梅于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区嘉陵四村X号附X号的房屋返还给原告张沔，并结清前述房屋截至返还之日止所产生的水、电费用；二、被告周秀梅自本判决生效之日起十日内向原告张沔支付房屋占有使用费，按照原告张沔与被告周秀梅于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2017年12月16日起计算至实际交还房屋之日止；三、驳回原告唐婷婷的诉讼请求；四、驳回原告张沔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取239元，由被告周秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇一八年五月三十日法官助理  李明航书 记 员  罗 静