广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16498号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，该司总经理。委托代理人：钟旭娜，广州南国德赛律师事务所律师。委托代理人：李阳，该司员工。被上诉人（原审原告）：陶禹传，住广州市。被上诉人（原审原告）：姚文慧，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人陶禹传、姚文慧商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人富某公司上诉请求：l、撤销原审判决，驳回陶禹传、姚文慧的诉讼请求。2、全部诉讼费由陶禹传、姚文慧负担。事实与理由：一、原审法院一方面确认富某公司与陶禹传、姚文慧的合同合法有效，另一方面却不将双方关于交房条件的约定作为判决依据，这是自相矛盾而且违反了民法的自愿原则和诚实信用原则。二、原审法院在认定交房条件方面以行政规章为依据属于适用法律错误。根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，开发商向购房者交付的商品房的法定强制条件是“建筑工程竣工经验收合格”。双方约定的交房条件包含了“建筑工程竣工经验收合格”的内容，没有违反有关法律的规定。《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》有关工程竣工验收各案规定，既不是对民事法律关系进行规范的民事法律，也不是对商品房买卖活动中交房条件的规定。竣工验收备案只是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，其立法本意不是对开发商交房行为的约束，故此，竣工验收备案不构成商品房买卖合同中的法定交房条件。三、富某公司于2016年6月25日向陶禹传、姚文慧发出《收楼通知书》通知其收楼房时已经符合约定的条件,但至今陶禹传、姚文慧并没有收楼。涉案房屋已取得消防验收合格，符合正常的居住条件，没有任何质量问题，不影响居住。合同已经明确约定的交楼条件，陶禹传、姚文慧是明确知悉的，在本案发生纠纷前，陶禹传、姚文慧从未明确表示过不认可该合同的约定，其对合同约定的交房条件的标准是认可。因此以合同约定的交房条件作为判断涉案房屋是否符合交付条件的标准并无不当。四、在富某公司无违反合同的情况下，不应承担延迟交楼的违约金。即使是需要承担违约责任，违约金的计算标准也应该按照合同约定的每日按己付房价的万分之零点五的标准计算。被上诉人陶禹传、姚文慧辩称：原审判决事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，请求驳回富某公司的上诉。陶禹传、姚文慧向原审法院起诉请求：1、富某公司向陶禹传、姚文慧支付延期交房违约金（按房屋总价2885000元的每日万分之二的标准计算，从2016年7月1日起计算至房屋符合合同约定和法律规定的交楼条件并且实际交付之日止，暂计至2016年7月5日止为2885元）；2、诉讼费由富某公司承担。原审法院查明的事实：2015年12月11日，陶禹传、姚文慧与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定陶禹传、姚文慧向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场自编B1幢36层3606号房，房价总额2885000元；富某公司同意陶禹传、姚文慧以按揭贷款方式付款;逾期付款的违约责任：如果陶禹传、姚文慧未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求陶禹传、姚文慧每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经富某公司催告，逾期超过30日，陶禹传、姚文慧仍未按约支付的，富某公司有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：富某公司应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付陶禹传、姚文慧使用，富某公司向陶禹传、姚文慧交付房屋时，应当向陶禹传、姚文慧发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任：富某公司如未能按合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向陶禹传、姚文慧支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；第二十九条，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同附件七：本合同补充协议：六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。二十三、《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准。上述合同签订后，陶禹传、姚文慧依合同约定付清了房款2885000元。2016年6月25日富基公司向广州市流花路97号广东省建筑设计研究院市政二所陶禹传发出《收楼通知书》，内容为，尊敬的陶禹传、姚文慧业主：因我司开发的广州市海珠区富基广场自编B1、B2栋楼宇己具备通水、通电、通气、通邮、通信、通宽带等正常生活使用条件，且您们是B1栋3606房业主，故请您们于2016年6月30日前带齐本人身份证到富基广场B区销售部二楼办理相关收楼手续，衷心感谢您们对我司工作的支持与配合。陶禹传、姚文慧否认收到该收楼通知。陶禹传、姚文慧于2016年7月5日提起本案诉讼。富某公司为证明其商品房已符合合同约定交楼条件并履行了通知义务，提供了如下证据：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》，证明合同第十二条及补充协议第六条明确规定了交房两项实际条件；2、建筑工程竣工验收报告，证明B区楼盘工程主体已竣工验收；3、《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，证明业主使用的住宅质量保证及使用说明；4、管道工程消毒冲洗合格证明及安装市政管道工程完工证明书，证明已接驳广州市自来水公司管道，水质合格，符合交房需要的供水条件；5、客户受电工程竣工检验意见书，证明入住业主可正常使用永久用电；6、广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单，证明入住业主可使用燃气；7、委托制作维护信报箱协议书，证明信报箱的安装达成协议，已通邮；8、与中国电信关于室内无线覆盖的协议书，证明小区能够正常通讯覆盖；9、《广州市有线电视工程安装、维护管理合同书》，有线电视网络系统安装维护，证明业主可以正常观看有线电视；10、邮寄到广州市流花路97号广东省建筑设计研究院市政二所陶禹传的《收楼通知书》及挂号信回执，证明我方有邮寄书面通知给陶禹传、姚文慧收楼。经质证，陶禹传、姚文慧意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，认为该证据恰恰证明了富某公司在签订合同时没有以显著的方式提醒陶禹传、姚文慧注意补充协议变更了房屋的交付条件，同时，变更交付条件是违反了法律强制性规定；对证据2的真实性没有异议，认为依据建筑法及建筑工程质量管理条例，建筑工程验收是建筑工程取得竣工验收备案表，富某公司提供的建筑工程验收报告并不能证明涉案房屋已竣工验收；对证据3的真实性、合法性没有异议，认为住宅质量保证书及住宅使用说明书发生效力是在交付房屋以后，由于本案房屋还没有交付，所以这两书没有发生效力，与本案争议也不具有关联性；对证据4的真实性没有异议，认为证明涉案房屋具备永久用水的文件是供水合同，富某公司所提供的合格证书及完工证明并不能证明涉案房屋已取得供水公司的永久供水，也不是合同第十二条约定的永久供水的证明文件；对证据5的真实性没有异议，认为证明房屋具备永久用电的证明文件是供电合同，该意见书并不能证明涉案房屋已具备永久供电，也不是合同第十二条约定的永久供电的证明文件；对证据6、7的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据8、9不是合同约定的交付条件，与本案无关，不予质证；对证据10的真实性不予确认，认为本案争议焦点是房屋是否符合交楼条件，因此通知书及挂号信与本案争议焦点不具有关联性。原审法院认为：陶禹传、姚文慧、富基公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，富某公司应当在2016年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给陶禹传、姚文慧使用；双方同意该商品房的交房条件为：（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”、第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是涉案房屋交付的必备条件。富某公司至今未取得符合交房条件的文件，其行为已构成违约，应承担违约责任。陶禹传、姚文慧要求富某公司支付迟延交房违约金有理，原审法院予以支持。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，陶禹传、姚文慧延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给富某公司，而富某公司延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故陶禹传、姚文慧请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算，合法合理，原审法院予以支持。关于迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。由于富某公司何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定陶禹传、姚文慧的收楼时间，故本案违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如富某公司仍有违约行为，陶禹传、姚文慧可以另循法律途径解决，本案不作处理。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款的规定，于2016年9月8日作出判决：一、广州市富基房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内向陶禹传、姚文慧支付从2016年7月1日起至判决生效之日止的迟延交房违约金(每日按陶禹传、姚文慧已付房价款2885000元的万分之二的标准计算,违约金的总额不得超过本金）；二、驳回陶禹传、姚文慧的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，富某公司提交《消防验收的合格证明》1份，拟证明涉案房屋已经通过消防验收，符合使用条件。陶禹传、姚文慧对该证据的真实性予以确认，但消防验收合格是房屋交付的必要条件而不是充分条件，房屋交付除了应当消防验收合格，还必须取得规划验收合格证及建筑工程竣工验收备案表。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”可知，涉案楼盘只有通过建设工程规划验收，方才可以组织竣工验收。根据现已查明事实，涉案楼盘尚未通过建设工程规划验收，并不符合法律规定的交楼条件，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。至于竣工验收备案表是否属于交楼条件并不影响本案处理。关于迟延交房违约金标准的问题。原审法院根据公平和权利义务相一致的原则将违约金标准调整为每日按房价款的万分之二计算属原审法院的自由裁量，亦在合理范围。虽然富某公司在二审期间对违约金标准提出异议，但其并未能举证推翻原审认定，故其对此的上诉，理据不足，本院不予采纳。综上所述，富某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十二月二十三日书记员  吴 桐