江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法北民初字第0033号
原告无锡保达机械厂，住所地无锡市锡山区东亭街道门楼春联路*号。
投资人陶健，该厂厂长。
委托代理人陶碧艳，该厂员工。
被告无锡市苏润机械制造有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道门楼春联路5号。
法定代表人秦建芬，该公司监事。
委托代理人胡雷平，该公司职员。
原告无锡保达机械厂（以下简称机械厂）诉被告无锡市苏润机械制造有限公司（以下简称苏润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法由代理审判员谢妍适用简易程序，于2014年1月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年4月14日、6月19日、8月27日再次公开开庭进行审理。原告机械厂的投资人陶健及其委托代理人陶碧艳（参加第四次庭审），被告苏润公司的委托代理人胡雷平（参加第一、二、三次庭审）到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告机械厂诉称：2010年11月，机械厂与苏润公司签订房屋租赁合同，约定机械厂将位于东亭春联路5号的厂房出租给苏润公司，租赁期限为三年，租赁期间，苏润公司共结欠机械厂租金及各项费用共计345275.24元未支付。租赁期满后，双方就租赁事宜未达成一致意见，苏润公司未搬离上述厂房，故诉至法院要求：1、苏润公司支付拖欠的房租及费用345275.24元；2、苏润公司立即搬离厂房，同时按519.9元／天支付2013年11月20日至实际搬离之日止的房屋占用使用费及期间产生的水电费。审理中，机械厂变更诉讼请求：要求苏润公司立即给付租赁期间拖欠的房租及其他费用合计474074.22元，给付自2013年11月20日起至2014年6月19日日止按519.9元／天计算的房屋占用使用费并结清水电费。
被告苏润公司辩称：其对与机械厂之间存在租赁合同关系没有异议，但苏润公司已超额支付租金及其他费用，故请求法院驳回机械厂的诉讼请求。
经审理查明：2005年12月7日，机械厂与无锡市科达轻工塑料机械厂东亭分厂（以下简称科达厂）的负责人孙红民签订房屋租赁合同，约定机械厂将其所有的1#厂房，面积1308平方米，2#楼2楼办公室，面积212.92平米出租给科达厂，租赁期间为三年，从2005年11月20日至2008年11月19日止，租金为150000元，分两期交付，科达厂另需每月支付卫生费每年1200元，治安费每年1000元。2006年6月30日，科达厂经无锡市锡山工商行政管理局（以下简称工商局）核准注销登记。2006年7月24日，孙红民向工商局申请设立苏润公司。2006年8月11日，工商局核准设立苏润公司，其注册地为无锡市锡山区东亭工业园西区春联路5号，法定代表人为孙红民。2010年11月20日，机械厂与苏润公司签订房屋租赁合同，约定机械厂将位于春联路5号单层2号楼厂房一栋，建筑面积1308平米，并租用楼东侧通道一段（原租用面积），租赁期间自2010年11月20日至2013年11月19日止，租金为第一年170040元，第二、第三年每年183120元，苏润公司另需给付部分生活垃圾处理费，门卫费用每年3924元，东侧外墙空地使用费3000元。租金及各项费用应在每月30日前付清，租赁第一年每月付15000元，第二、第三年每月付16000元。合同第五条约定租赁期间内产生的水费、电费、污水处理费等费用由苏润公司承担。
审理中，双方对租赁关系的起始时间及租赁面积存有争议。机械厂认为双方的租赁关系从2005年12月7日与科达厂签订租赁协议开始，租赁面积一直为1308平方米。科达厂注销后苏润公司即作为相对方继续履行租赁合同，但双方并未签订书面租赁合同，直到2010年11月20日双方再行签订书面合同。苏润公司则认为双方的租赁关系从2006年8月1日开始，并向本院提供机械厂与苏润公司于2006年7月1日签订的房屋租赁合同，该合同约定租赁期限为2006年8月1日至2009年7月30日，租赁面积为500平方米，租金为50000元。按照该合同的约定苏润公司已提前超额支付全部租金。
庭审中，苏润公司主张其自2007年2月2日至2012年8月9日支付机械厂租金合计809000元，其中2007年支付90000元，2008年支付100000元，2009年支付155000元，2010年支付190000元，2011年144000元，2012年支付130000元。为证明其主张，苏润公司提供收据予以佐证。质证时，机械厂对2008年2月26日金额为40000元的收据有异议，认为该收据系苏润公司向机械厂以承兑汇票换现金而开具，对其余付款均无异议。机械厂并向本院陈述，2005年机械厂与科达厂签订租赁合同后至苏润公司成立前，机械厂收到租金172200元。
关于租赁期间的水电费，机械厂提供电表、水表读数照片及污水处理协议等主张苏润公司结欠机械厂水费2653.02元，电费79398.6元。对此，苏润公司不予认可，并认为租赁期间由于电表不准，苏润公司多付了电费。
另查明，苏润公司于2014年6月26日搬离租赁房屋。
上述事实，有机械厂提供的2006年、2010年签订的房屋租赁合同、工商登记资料、租金明细、收据及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：机械厂与苏润公司所订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应恪守。鉴于双方于2010年之前并未签订书面合同，但确存在租赁关系，且双方对租赁面积存在分歧，故本案的争议焦点为：一、租赁关系的起始时间为何时；二、租赁面积为多少。关于争议焦点一，本院认为，苏润公司与机械厂的租赁关系起始时间应为2006年7月24日。理由为：孙红民作为科达厂的负责人与机械厂于2005年12月7日签订房屋租赁合同，租赁期间为2005年11月20日至2008年11月19日，苏润公司于2006年7月24日经工商部门核准登记，此时尚在孙红民与机械厂签订的房屋租赁合同的租赁期间内，且未有证据表明在科达厂注销后孙红民或科达厂与机械厂办理解除租赁合同的手续。此外，本院亦注意到苏润公司的注册登记地为租赁房屋的所在地，其法定代表人亦为孙红民，上述信息可佐证苏润公司在成立时已与机械厂形成租赁合同关系。至于机械厂认为双方之间的租赁关系起始于2005年的意见，因科达厂与苏润公司虽系同一法定代表人，但为两个独立的法律主体，故本院对机械厂的上述意见不予采信。关于争议焦点二，本院认为2010年书面合同签订之前的租赁面积应为2005年12月7日签订的房屋租赁合同中的面积。理由为：因苏润公司认可2007年2月起其与机械厂即存有租赁合同关系，但认为租赁面积为500平米，租金为每年50000元。而苏润公司2007年支付租金90000元，2008年支付租金100000元，2009年支付租金155000元，上述支付的租金数额明显高于苏润公司认为每年应付租金数额，苏润公司亦未能做出合理解释，于常理有悖。故本院对苏润公司辩称2010年前的租赁面积应为500平方米的意见不予采信。关于租金的计算标准，机械厂与苏润公司虽在2006年7月24日至2010年11月19日间未订立书面合同，但双方之间形成事实上的租赁关系，相应的租赁面积及租金支付标准应参照2005年12月7日签订的租赁合同。至于机械厂认为2008年11月20日至2009年11月19日间租金应为155000元，2009年11月20日至2010年11月19日的租金应为178260元的意见，因未能提供相应的证据，本院不予采信。关于具体的租金数额，经本院核算，2006年7月24日至2006年11月19日共118天，相应的租金及费用应为49204元。2006年11月20日至2010年11月19日的租金及费用应为608800元。2010年11月20日至2013年11月19日的租金及费用应为557052元。上述费用合计1215056元。关于租赁期间的付款总额，苏润公司自认其在租赁期间共给付809000元，虽机械厂认为其中的4万元系苏润公司以承兑汇票换现金，但未能提供相应的证据予以佐证，故本院依法认定租赁期间苏润公司共给付机械厂809000元。由于租赁期间共发生租金及费用1215056元，但苏润公司仅支付809000元，故苏润公司尚应给付机械厂租金及其他费用406056元。因租赁期满后，苏润公司未能及时搬离上述租赁房屋，故应参照房屋租赁合同的约定支付房屋占用使用费，因苏润公司于2014年6月26日搬离租赁房屋，现机械厂主张房屋占用使用费自2013年11月20日起计算至2014年6月19日，按照每天519.9元计算房屋占有使用费的诉讼请求，符合租赁合同的约定，本院予以支持。至于水电费，因机械厂提供的证据尚不能证明其诉讼主张，故本院对机械厂要求苏润公司支付水电费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、苏润公司应于本判决生效后十日内给付机械厂租金及其他费用406056元并给付自2013年11月20日至2014年6月19日止按照每天519.9元的标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回机械厂的其他诉讼请求。
案件受理费9361元，由苏润公司负担6834元，由机械厂负担2527元（机械厂同意其预交案件受理费由苏润公司直接给付，本院不再退回。苏润公司应负担的案件受理费于本判决生效后十日内支付机械厂。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 华 伟
代理审判员 谢 妍
人民陪审员 严露玮
二０一四年十一月十二日
书 记 员 高 婷
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。