河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫96民终793号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑长军，男，1976年11月1日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：贾海丰，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济源市北海街道办事处庙街居民委员会。
法定代表人：原树兴，该居委会主任。
委托诉讼代理人：苗天中，该居委会监委委员。
委托诉讼代理人：史长江，河南艳阳天律师事务所律师。
上诉人郑长军因与被上诉人济源市北海街道办事处庙街居民委员会（以下简称庙街居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2015）济民一初字第05443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑长军及其委托诉讼代理人贾海丰、被上诉人庙街居委会的委托诉讼代理人苗天中、史长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑长军上诉请求：1.撤销一审判决第一项或发回重审，依法改判支持其一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由庙街居委会负担。事实与理由：一、一审判决违反法定程序，导致判决错误。本案庙街居委会一审诉讼请求明确具体，即要求判令郑长军支付2015年房屋租金15万元，并支付逾期利息，但一审判决本院认为部分载明“该补充合同无效”，庙街居委会诉请给付租金，一审应当坚持民事裁判不告不理的原则，就租赁纠纷法律关系进行审查判决，但一审法院超越当事人的诉讼请求，将租赁纠纷（给付之诉）和合同效力确认纠纷（确认之诉）合二为一，属程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当撤销一审判决，发回重审。二、一审认定补充合同无效，对其有失公允。2014年4月20日的房屋租赁合同第四条、第六条内容明显对其显失公平，出租方应当承担出租物的权利担保责任和瑕疵担保责任，并应当诚实履行合同附随协助等义务，但该合同明显加重了其的责任，规避了庙街居委会应当承担的义务，在双方权利义务明显失衡的情况下，一审竟认定为有效合同。后因其不能实现合同目的，2014年11月10日签订的补充合同应当是对前合同采取的补救措施，符合合同法的规定，而一审法院以该合同的签订程序不合法而认定无效，显然对其有失公允。该补充合同从内容和外在形式上均不存在违反法律、行政法规强制性规定，作为承租方也无法得知该补充合同的签订程序，其没有任何过错，将庙街居委会签订合同中自身存在的过错强加给其，显失公平。三、其交纳的21.53万元应当认定为不当得利，庙街居委会应当予以返还。既然前合同约定该笔款项是对原租赁户欠付庙街居委会租金损失的补偿，就应当认定为不当得利，在双方签订合同之前庙街居委会此笔租金损失已经客观存在，该租金损失并非其造成的，故庙街居委会收取该21.53万元没有事实和法律依据。综上，一审超越审理范围，程序违法，适用法律和认定事实错误，请二审查清案件事实，作出公正裁判。
庙街居委会辩称，一审法院依据证据规则对证据进行审查认定，符合法律规定。补充协议被认定为无效和原合同被认定为有效是完全相同的，故原审程序合法；原合同是通过招标竞价方式签订的，合同条款也是竞标条件，故合同条款公平公正；原合同明确约定21.53万元在任何情况下都不予返还，有合同依据，也不违反法律强制性规定，故不属于不当得利；如果显失公平可以申请撤销合同，撤销期限为1年，但从双方订立合同至庙街居委会提起诉讼，郑长军并没有对合同的公平公正性提出过异议，故是否显失公平不属于二审法院审查范围。综上，一审判决正确，请求二审予以维持。
庙街居委会向一审法院起诉请求：判令郑长军支付2015年房屋租金15万元，并支付逾期履行利息（自2015年3月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至租金实际支付完毕之日止）。
一审法院认定事实：2014年3月17日，庙街居委会对其位于北海龙潭路的北海商务楼及部分后院租凭进行招投标，郑长军中标。2014年3月19日，庙街居委会发布公告，明确郑长军以每年15万元中标，并一次性交清北海商务楼各商户以前所欠租赁款，合计21.5万元，用于庙街居民专项福利。2014年4月20日，庙街居委会（甲方）和郑长军（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定经甲方公开招标，乙方中标承租甲方北海商务楼。租赁范围为济渎路与天坛路六角口西北角属于甲方所有庙街北海商务楼、北海商务楼后院内的一栋座北向南的两层楼房及其前边的院地。合同第二条约定，租赁期限十年，从2014年4月30日至2024年4月29日止。第三条约定，租金按年计算。每年租金15万元，十年租金共计150万元。租金交付方式为：先交租金后用房，第一年租金15万元在签订本合同时一次性交清。从第二年起，以后每年度的租金根据合同约定的合同租赁期限起算日期提前一个月交清全年租金。第四条约定，合同签订前，乙方应按甲方招标时所提出的条件给付甲方21.53万元，作为该承租范围内原用户未向甲方交付租金，甲方所受损失的补偿。该补偿是乙方承租该房屋的先决条件，本合同签订后，乙方不得以已经交付甲方21.53万元为由，主张冲抵自己租赁期间的租金，且不得以任何理由要求甲方退还该21.53万元。第六条约定，甲方出租给乙方的房屋及院地，以该房屋和院地的现有使用条件为准。本合同一经签订即表明乙方向甲方明示自己已明知该承租房屋及后院的现有状况。乙方承租后，对因该房屋及后院所存在的现状问题从而影响乙方使用承租物的情况由乙方自行解决。租赁期间，乙方不得以该房屋与第三人有争议而影响其使用为由要求甲方承担责任。第十条约定，租赁期间，甲方同意乙方对租赁房屋分租给第三方，但不同意对租赁房屋整体转租，乙方对所租赁房屋分租给第三方后，甲方只针对乙方不针对第三方。乙方应以本合同为基础，与第三方签订租赁合同，如第三方违背本合同约定，由乙方向甲方承担违约责任。如因乙方违约，甲方单方面解除合同，给第三方所造成的损失，责任由乙方全部承担。该合同加盖了庙街居委会的公章，并由代表人郑某签字。乙方由郑长军签字。合同签订前，郑长军交纳了2014年4月30日至2015年4月29日一年的租金15万元；并交纳了合同约定的21.53万元。同时，庙街居委会给郑长军出具了原租赁户所欠租金明细，但未附相关证明材料。因部分原租赁户未搬出所租房屋，多次与郑长军发生纠纷。2014年8月10日，庙街居委会张贴公告，表明北海商务楼及西院于2014年3月17日通过居民代表大会、居委会贴告示以公开招标形式，由郑长军中标。中标人将于近期对院地及房屋进行整修，各用户应于2014年8月15日前，将在上述院地和房屋内的所有临时设施及建筑附属物予以自行拆除，逾期不拆除，视为自愿放弃，由中标人进行拆除。合同签订后，郑长军分别与他人签订了房屋转租合同。2014年11月10日，庙街居委会（甲方）、郑长军（乙方）又签订了补充合同。约定：因未能将原协议中所租赁房屋全部交予乙方，经村三委研究决定，将原合同租赁日期变更为2015年12月31日至2025年12月31日；庙街居委会负责要回苗生严等七人欠21.53万元。本合同与原合同具有同样的法律效力，原合同与补充合同有不一致的地方，以补充合同为准。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，北海办事处留存一份，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同加盖了庙街居委会的公章，甲方处有“庙街居委会”字样，乙方由郑长军签字。
2016年1月13日，北海街道纪工委出具证明，内容为：市纪委第二案件协助区调查组在调查期间查明，庙街居委会、郑长军签订的补充合同订于2014年11月10日，此间正值庙街居委会换届选举期间，且该合同未经“4+2”工作程序，合同内容与三委会会议研究记录所载不相符。合同甲方法定代表人郑某未签字，北海办事处、居委会均没有存档。2016年2月16日，中共北海街道纪律检查委员会作出《关于给予原国栋同志留党察看一年处分的决定》，认定原国栋2014年11月至今任庙街居委会党支部书记。2014年4月，庙街居委会、郑长军签订北海大楼租赁合同，合同约定北海大楼原租户所欠租金21.53万元，由郑长军补偿，做为承租大楼的先决条件。2014年11月，原国栋当选庙街居委会党支部书记后，违背三委开会研究所决定的内容，于同年12月擅自与郑长军签订了补充合同，将原应由郑长军本人追要的21.53万元租房欠款改由居委会向原租户进行追要，并且租赁期限推迟至2015年12月31日开始。造成北海大楼2015年4月至2016年4月租金15万元无法收取，同时造成郑长军起诉庙街居委会返还其所垫付的21.53万元。
一审法院认为，2014年4月20日庙街居委会与郑长军签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，庙街居委会向郑长军交付了部分租赁物，根据租赁合同第六条的约定，郑长军对租赁物的现状和现有使用条件是明知的，对影响其使用租赁物的情况也由其自行解决，且在其后与原租赁户的纠纷中，也均是郑长军在主张权利，郑长军也对部分房屋进行了转租，因此，可以视为庙街居委会已向郑长军交付了租赁物，履行了自己的合同义务。2014年11月10日双方签订的补充合同，对原租赁合同的部分内容进行了重新约定，本案双方争议的焦点即该补充合同是否有效。从该补充合同的形式上看，庙街居委会、郑长军双方均盖章或签字，符合合同的形式要件。但根据现有证据，该补充合同约定的内容与庙街居委会三委会研究的内容不符，参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项的规定，以借贷、租赁等方式处分村集体财产的应当经村民会议讨论决定方可办理，本案补充协议的内容与庙街居委会三委会研究的内容不符，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此，该补充合同无效，双方仍应按原租赁合同履行各自的义务。根据租赁合同约定，郑长军应于合同租赁期限起算日期提前一个月交清全年租金，合同签订前被告已交纳了第一年租金，现庙街居委会要求郑长军支付第二年租金，即2015年4月30日至2016年4月29日的租金15万元，符合双方合同约定，一审予以支持。庙街居委会要求郑长军支付逾期履行利息，既没有双方合同约定，也没有法律规定，对此主张一审不予支持。根据双方租赁合同第四条的约定，郑长军按庙街居委会招标时提出的条件给付庙街居委会的21.53万元，是作为原租赁户未交付租金对庙街居委会的补偿，且该补偿是郑长军承租房屋的先决条件，不得以此为由冲抵租金和要求庙街居委会退还，因此，现郑长军反诉要求庙街居委会返还其21.53万元，理由不能成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第五十二条第（五）项之规定，判决：一、郑长军于本判决生效后二十日内支付济源市北海街道办事处庙街居民委员会2015年4月30日至2016年4月29日租金15万元；二、驳回郑长军的反诉请求。案件受理费3400元，反诉费2265元，由郑长军负担。
本院二审期间，郑长军向本院提供的证据：证人郑某的当庭证人证言，证明涉案补充协议并非原支部书记一人的行为，是经庙街居委会三委会议决定的，该补充协议是对原合同的变更，补充协议的甲方虽没有郑某的签字，但“庙街居委会”字样系原居委会主任郑某所写，符合相关法律规定，该补充合同合法有效。
庙街居委会对该证据的质证意见：1、证人证言与北海街道纪工委对原国栋所做处分决定的内容相矛盾，该证人证言的效力明显低于北海街道纪工委所作出的决定；2、证人是补充合同的经手人，也是直接责任人，补充合同与其本人具有直接的利害关系。综上，证人证言不应被采信。
本院认证意见：证人证言与北海街道纪工委对原国栋所做处分决定的内容相矛盾，且无其他证据相印证，因此本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，一、本案争议的焦点是2014年11月10日双方签订的补充合同是否有效。庙街居委会要求郑长军支付2015年的房屋租金15万元，郑长军反诉要求庙街居委会返还21.53万元，皆与该补充合同有关，因此，一审对该补充合同的效力作出认定，并无不当。二、2014年11月10日的补充合同从形式上看，庙街居委会、郑长军均盖章或签字，符合合同的形式要件。但该补充合同约定的内容与庙街居委会三委会研究的内容不符，参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项的规定，以借贷、租赁等方式处分村集体财产的应当经村民会议讨论决定方可办理，本案补充合同违反了上述法律的强制性规定，因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定该补充合同无效，并无不当。该补充合同无效，双方仍应按2014年4月20日的房屋租赁合同履行，根据该租赁合同第六条的约定，郑长军对租赁物的现状和现有使用条件是明知的，对影响其使用租赁物的情况也由其自行解决，该约定系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。因此，郑长军上诉称2014年4月20日的房屋租赁合同对其显失公平，无事实及法院依据，本院不予采信。三、根据2014年4月20日房屋租赁合同第四条的约定，郑长军按庙街居委会招标时提出的条件给付庙街居委会的21.53万元，是作为原租赁户未交付租金对庙街居委会的补偿，且该补偿是郑长军承租房屋的先决条件，不得以此为由冲抵租金和要求庙街居委会退还，因此，郑长军上诉要求庙街居委会返还其21.53万元的理由也不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人郑长军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂东平
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 王 璐