重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00459号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，1956年6月6日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：重庆市秀山县六合小额贷款有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县。
法定代表人：张力军，该公司总经理。
委托代理人：彭应举，重庆春雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秀山博宇实业有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县。
法定代表人：张德荣，该公司总经理。
上诉人ＸＸ与被上诉人重庆市秀山县六合小额贷款有限公司（以下简称六合小额贷款公司）、秀山博宇实业有限公司（以下简称博宇公司）第三人撤销权纠纷一案，重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院于2014年4月1日作出（2014）秀法民初字第00216号民事判决，ＸＸ不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年7月3日公开开庭进行审理，上诉人ＸＸ，被上诉人六合小额贷款公司的法定代表人张力军、委托代理人彭应举到庭参加诉讼。被上诉人博宇公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月7日，六合小额贷款公司与博宇公司签订《企业借款合同》，该合同约定：六合小额贷款公司给博宇公司借款1500万元，借款种类为流动资金借款，借款期限为一年，自2010年9月8日至2011年9月8日止。实际借款期限以借据凭证为准。之后六合小额贷款公司与博宇公司签订《抵押合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：博宇公司以其位于重庆市秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积为2784.6平方米的房屋作为抵押物抵押给六合小额贷款公司。抵押期限为2010年9月9日至2011年9月8日；双方并于2010年9月9日在秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。
2012年7月20日，六合小额贷款公司诉博宇公司借款合同纠纷一案经重庆市第四中级人民法院受理后，于2012年12月26日作出（2012）渝四中法民初字第00035号民事判决书，判决博宇公司偿还六合小额贷款公司借款本金1194.2687万元；六合小额贷款公司对抵押财产即博宇公司所有的位于秀山土家族苗族自治县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋享有优先受偿权。该判决经送达后双方在法定期限内均未提起上诉，判决发生法律效力，重庆市第四中级人民法院于2013年1月31日向六合小额贷款公司发出生效证明书，六合小额贷款公司于2013年2月18日提出强制执行申请，请求对抵押财产进行拍卖并优先受偿。2013年10月14日，秀山土家族苗族自治县人民法院作出（2013）秀法执指字第00001号执行裁定书，裁定拍卖被执行人秀山博宇实业有限公司所有的位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房。
2011年6月12日，ＸＸ与博宇公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：博宇公司将其所有的位于重庆市秀山县中和镇东风路13号B－1－5号商业用房出售给ＸＸ，面积35.81平方米，ＸＸ已全额付清所有款项。此后博宇公司没有按照合同约定为其办理产权手续，ＸＸ于2013年5月2日以博宇公司违约为由，向秀山土家族苗族自治县人民法院提起诉讼。此案受理后，秀山土家族苗族自治县人民法院于2013年9月10日作出（2013）秀法民初字第01537号民事调解书，内容为：一、博宇公司自愿支付ＸＸ违约金11000元，ＸＸ同意；二、博宇公司在调解书生效之日起二个月内为ＸＸ办理房地产权证，ＸＸ同意；三、ＸＸ放弃其他诉讼请求。该调解书已发生法律效力。2013年12月15日，ＸＸ以案外人身份，对已进入拍卖程序的房产提出执行异议，要求秀山县人民法院将其购买的位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋1－5号门面划分出来，不列入拍卖的范畴，保护异议人对该门面的产权。六合小额贷款公司为实现自己的权利，认为秀山县人民法院作出的（2013）秀法民初字第01537号民事调解书阻碍了其担保债权的实现，损害其民事权益，起诉至一审法院要求撤销该民事调解书中的第二项调解内容。
另查明，博宇公司所有的位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋包含了ＸＸ购买的B栋1－5号门面，面积35.81平方米的房屋。
六合小额贷款公司一审诉称：2013年12月31日六合小额贷款公司接到法院应诉通知，告知ＸＸ以案外人身份提出异议，请求秀山县法院将位于本县中和街道东风路13号博宇名居B栋1－5号门面划分出来，不列入拍卖的范畴，其理由是ＸＸ于2011年6月20日出资购买了上述房屋，此后博宇公司没有按照合同约定为其办理产权手续，ＸＸ于2013年5月2日以博宇公司违约为由，向秀山县法院提起诉讼。此案受理后，秀山县法院作出（2013）秀法民初字第01537号民事调解书，内容为秀山博宇实业有限公司向ＸＸ支付违约金11000元，并在两个月内为ＸＸ办理房地产权证。调解书生效后，ＸＸ便以案外人身份，对已进入拍卖程序的房产提出执行异议，六合小额贷款公司由此得知权利受到侵害。六合小额贷款公司认为，秀山县法院作出的（2013）秀民初字第01537号民事调解书内容违法，且损害六合小额贷款公司的民事权益，应当予以撤销。其理由是：1.ＸＸ在购置该门面前，该门面已设置抵押登记，抵押权人为六合小额贷款公司，六合小额贷款公司与博宇公司于2010年9月7日签订借款合同，博宇公司在六合小额贷款公司处借款1500万元，期限一年。双方同时签订抵押合同，博宇公司以其位于本县中和街道东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房（含ＸＸ所购门面），面积2784.6平方米的房屋作为借款抵押物，期限一年，从2010年9月9日至2011年9月8日，双方在秀山县国土房管局办理抵押登记；2.六合小额贷款公司抵押物优先受偿权已得到人民法院生效裁判文书确定。因博宇公司到期未偿还借款，六合小额贷款公司就借款合同纠纷向重庆市第四中级人民法院提起诉讼，该院于2012年12月26日作出一审判决，判令博宇公司于判决生效之日起十日内偿还六合小额贷款公司借款本金1194.2687万元，并承担相应利息；六合小额贷款公司对博宇公司提供的借款抵押物，位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋享有优先受偿权。该判决经送达后双方在法定期限内均未提起上诉，判决发生法律效力，重庆市第四中级人民法院于2013年1月31日向六合小额贷款公司发出生效证明书，六合小额贷款公司随后于2013年2月18日提出强制执行申请。
上述事实证明ＸＸ于2011年6月20日购买涉案门面时，该门面已设置抵押登记，且在抵押期间。博宇公司转让已办理抵押登记的房屋，其行为已违反法律规定，其转让行为应当认定为无效。而ＸＸ与博宇公司在商品房买卖合同诉讼过程中，隐瞒了房屋已设置抵押的事实，导致受案法院认为该买卖合同有效，并错误作出调解书。为维护自己的合法权益，特诉请秀山土家族苗族自治县人民法院，请求撤销（2013）秀法民初字第01537号民事调解书中第二项调解内容，及博宇公司在该调解书生效之日起二个月内为ＸＸ办理房地产权证。
ＸＸ一审辩称：秀山县人民法院作出的（2013）秀法民初字第01537号民事调解书合法有效，应予以维持，其理由是：1.ＸＸ与博宇公司在签订商品房买卖合同时，其并不知道该门面已经抵押，博宇公司对其隐瞒了抵押事实，ＸＸ是在不知情的情况下购买的门面，该行为是善意的行为；2.ＸＸ已完全按照合同的约定向博宇公司支付了全部房款所有的关于房屋的税费和大修基金；3.博宇公司是公然向社会出卖本案所涉抵押门面的，不是悄悄在出售，其对外销售的时间不是一天两天的时间，长达半年之久，博宇公司将该门面交付给购买人，并且由购买人实际占用和控制的时间长达近三年的时间，在此期间，六合小额贷款公司从未向博宇公司制止其销售和交付门面的行为，也未向ＸＸ说明或者公告房屋的抵押情况。故这一系列的事实完全能够证明博宇公司出卖本案所涉门面是经过六合小额贷款公司同意的；4.ＸＸ已经取得该门面的占有、使用、收益的权利，在本案中ＸＸ取得房屋的行为属于善意取得，法律应当保护善意第三人的合法权益；5.六合小额贷款公司所述的门面抵押已经超过抵押合同上约定的抵押期为一年的期限，因此该抵押权已经消灭了，六合小额贷款公司无权行使抵押权。综上所述，秀山县人民法院作出的调解书是建立在上述事实依据和理由上的，是一份合法的调解书，应当予以维持，请驳回六合小额贷款公司的诉讼请求。
博宇公司经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
一审法院认为，六合小额贷款公司与博宇公司签订的《抵押合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，六合小额贷款公司与博宇公司是在双方平等、自愿的基础上达成的，就应按合同约定履行双方的权利义务，六合小额贷款公司要求博宇公司履行还款义务，并对抵押财产即博宇公司所有的位于秀山土家族苗族自治县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋享有优先受偿权，符合合同约定和法律规定，且经重庆市第四中级人民法院（2012）渝四中法民初字第00035号已生效民事判决书裁决。博宇公司将已抵押的房屋出卖给ＸＸ，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，ＸＸ已支付全部房款。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效，买受人可以取得抵押房屋的所有权，但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力，实现对抵押房屋的优先受偿。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人，但为保护抵押权人的权利，抵押权人应当对抵押物享有追及权，追及抵押物的所在，就抵押物行使抵押权优先受偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”依该规定，抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。对于抵押物已经登记的，抵押权人可以通过行使抵押权的追及力就抵押物优先受偿。本案中，博宇公司与ＸＸ的房屋买卖合同是有效的，但博宇公司在合同约定的履行期限届满时仍未将欠六合小额贷款公司的借款还清，ＸＸ虽已全额付款给博宇公司，但博宇公司并未向六合小额贷款公司支付该款项，抵押权仍未消灭，六合小额贷款公司可通过行使抵押权的追及力就抵押物优先受偿。故ＸＸ主张其与博宇公司之间的商品房买卖行为系善意取得无法律依据，一审法院不予支持。
ＸＸ提出六合小额贷款公司与博宇公司的抵押已经超过抵押合同上约定的抵押期为一年的期限，该抵押权已经消灭，六合小额贷款公司无权行使抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”六合小额贷款公司于2012年7月20日向重庆市第四中级人民法院以借款合同纠纷起诉博宇公司，六合小额贷款公司系在主债权诉讼时效期间行使抵押权，且经重庆市第四中级人民法院作出的判决中予以认定，ＸＸ主张六合小额贷款公司无权行使抵押权，不符合法律规定，一审法院不予支持。
另，第三人撤销之诉指在法律上有利害关系的案外第三人，因不可归责于已的事由未能参加原案审理，但原案生效调解书的部分内容使其权利受到损害，可以请求法院撤销或者改变原案生效调解书中对其不利部分的诉讼程序。本案中，博宇公司将已抵押的房屋出售给ＸＸ，且未经抵押权人六合小额贷款公司同意，也未告知受让人ＸＸ该房屋已抵押的事实，违背了诚实信用原则，致使秀山土家族苗族自治县人民法院作出的（2013）秀法民初字第01537号民事调解书，损害了六合小额贷款公司的民事权益，六合小额贷款公司主张撤销（2013）秀法民初字第01537号民事调解书，符合法律规定，一审法院予以支持。博宇公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第二百零二条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决：撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2013）秀法民初字第01537号民事调解书第二项调解内容。案件受理费80元，减半收取40元，由博宇公司负担。
上诉人ＸＸ不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销秀山土家族苗族自治县（2014）秀法民初字第00216号民事判决书，改判驳回六合小额贷款公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.上诉人与博宇公司在签订商品房买卖合同时并不知道该门面已经抵押，博宇公司对上诉人隐瞒了抵押这一事实。上诉人是在不知情的情况下所购买的门面，该购买行为属于善意购买行为，然而一审法院对上诉人的善意购买行为却不予查明和认定。2.一审法院认定上诉人支付给博宇公司的全部房款，博宇公司未将该房款转交给六合小额贷款公司的事实不清。因为在一审中没有任何证据证明该事实。在事实上博宇公司是将上诉人支付的房款交给六合小额贷款公司的。3.对于博宇公司公然向社会出卖本案所涉抵押门面的事实人人皆知。博宇公司对外销售门面不是悄悄在进行，而且对外销售的时间长达半年之久。博宇公司将门面交付给购买人，并且由购买人（包括上诉人在内）实际占用和控制的时间长达近三年的事实。在这几年的时间里，六合小额贷款公司从未向博宇公司实施制止其销售的行为和交付门面的行为，也未向众多购房人说明或者公告房屋的抵押情况。这些事实完全能够证明博宇公司在出卖本案所涉门面时是经过六合小额贷款公司同意的。然而一审法院对这一系列事实不予查明和认定。4.一审法院未对上诉人已经取得该门面的占有、使用、收益的权益的事实予以查明和认定。上诉人认为取得涉案门面的行为属于善意取得，法律应当保护善意第三人的合法权益。5.一审法院未对六合小额贷款公司与博宇公司签订的抵押合同上明确约定的门面抵押期限为一年的事实进行认定。上诉人认为该抵押权因超过抵押期而消灭，六合小额贷款公司无权行使抵押权。二、一审法院适用法律有误。1.上诉人认为六合小额贷款公司与博宇公司之间的借贷关系因违反贷款金额的规定，因此所签订的借款合同和抵押合同均是无效合同。故不能适用担保法及其解释的规定来处理本案。2.上诉人是在不知道有抵押情况之下而购买和取得门面的。故应该适用民法通则和合同法关于善意取得制度的规定来处理本案，从而保护作为第三人的上诉人的合法权益。3.一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定来处理本案有错。因为该条规定只适用于双方当事人没有明确约定抵押期限的情况，而本案明确约定了一年的抵押期限。4.即使本案借款抵押合同是合法有效的，但是抵押人公然向社会出售已经抵押的门面，且抵押权人明知而不制止，这显然是经过六合小额贷款公司同意之后才出售的。故不能适用担保法解释的第六十七条的规定。
综上所述，一审法院认定事实不清，且适用法律错误，从而导致判决结果错误，故恳请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人六合小额贷款公司辩称：一、上诉人的上诉请求和理由不能成立。1.上诉人在购置门面前，该门面已经设置抵押登记。六合小额贷款公司与博宇公司于2010年9月7日签订借款合同，博宇公司在六合小额贷款公司处借款1500万元，期限一年，双方同时签订抵押合同，博宇公司以其位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房（含上诉人所购门面），面积2784.6平方米的房屋作为借款抵押物，双方于2010年9月9日在秀山县国土房管局办理了抵押登记。2.六合小额贷款公司对抵押物的优先受偿权已经得到人民法院的生效裁判文书确定。因博宇公司到期未偿还借款，六合小额贷款公司就借款合同纠纷向重庆市第四中级人民法院提起诉讼，重庆市第四中级人民法院于2012年12月26日作出一审判决，判决博宇公司于判决生效之日起十日内偿还六合小额贷款公司借款本金1194.2687万元，并承担相应利息，六合小额贷款公司对博宇公司提供的借款抵押物即位于秀山县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋享有优先受偿权。该判决经送达后双方在法定期限内均未提起上诉，发生法律效力，重庆市第四中级人民法院于2013年1月31日向六合小额贷款公司发出生效证明书。3.上诉人与博宇公司的房屋买卖行为已违反相关法律规定。根据《中华人民共和国担保法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，上诉人购买已经设置抵押登记的房屋，其行为已违反上诉条款的规定，其购房行为应当认定为无效。二、上诉人的上诉请求应当予以驳回。一审判决认定上诉人与博宇公司之间的商品房买卖行为并非善意取得，同时认定博宇公司将已经抵押的房屋出售给上诉人，且未经六合小额贷款公司同意，也未告知上诉人房屋已经抵押的事实，其行为违背诚实性用原则，从而使秀山县法院作出（2013）秀法民初字第01537号民事调解书第二项内容，及博宇公司在调解书生效后2个月内为ＸＸ办理房地产权登记，该调解内容损害了六合小额贷款公司的民事权益，故一审判决对该调解内容予以撤销。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应当得到支持和维护。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人博宇公司未提交答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人六合小额贷款公司请求撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2013）秀法民初字第01537号民事调解书应否得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”。第三人提起撤销权之诉必须要符合该条规定的全部条件，其中的结果条件是“损害其民事权益”，即生效的判决、裁定、调解书内容错误造成了第三人民事权益的损害后果，第三人才得主张撤销该错误内容。这就要求生效的判决、裁定、调解书的内容与第三人民事权益损害之间有因果关系。
在本案中，被上诉人博宇公司将已经登记抵押给被上诉人六合小额贷款公司的商业门面出售给上诉人ＸＸ，因博宇公司未履行办理房屋产权登记义务，上诉人ＸＸ起诉至秀山土家族苗族自治县人民法院，经该院调解，形成了（2013）秀法民初字第01537号民事调解书，内容为：一、博宇公司自愿支付ＸＸ违约金11000元，ＸＸ同意；二、博宇公司在调解书生效之日起二个月内为ＸＸ办理房地产权证，ＸＸ同意；三、ＸＸ放弃其他诉讼请求。被上诉人六合小额贷款公司要以第三人的身份申请撤销（2013）秀法民初字第01537号民事调解书第二项，必须符合包括上述结果条件在内的第三人撤销之诉的全部条件。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权。即抵押人将已经登记的抵押物转让给他人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权优先受偿权。在（2012）渝四中法民初字第00035号民事判决中，已经确认了被上诉人六合小额贷款公司对抵押财产即被上诉人博宇公司所有的位于秀山土家族苗族自治县中和镇东风路13号博宇名居二期B栋一、二层商业用房，面积2784.6平方米的房屋享有优先受偿权。故，被上诉人博宇公司将抵押物的一部分（B－1－5号门面）出卖给上诉人ＸＸ，不影响六合小额贷款公司抵押权优先受偿权的实现，即（2013）秀法民初字第01537号民事调解书并不影响六合小额贷款公司的利益。
综上所述，（2013）秀法民初字第01537号民事调解书并不涉及物权的变动，博宇公司与ＸＸ之间签订的是房屋买卖合同，ＸＸ请求博宇公司履行合同系行使债权请求权，即使ＸＸ的债权请求权得以实现，抵押物的所有权发生了变动，抵押权人依然可以行使物上追及权，其权利并不受影响。被上诉人六合小额贷款公司要求撤销（2013）秀法民初字第01537号民事调解书的第二项内容不符合第三人撤销权之诉的条件，应不予支持。上诉人ＸＸ的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，导致判决结果错误，依法应予改判。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2014）秀法民初字第00216号民事判决；
二、驳回重庆市秀山县六合小额贷款有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由重庆市秀山县六合小额贷款有限公司负担；二审案件受理费80元，由重庆市秀山县六合小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁咏梅
代理审判员 彭松涛
代理审判员 文元兴
二〇一四年八月十三日
书 记 员 高红林