江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终4223号
上诉人（原审被告）：连云港古街新都酒店管理有限公司，住所地连云港市海州区解放中路11号九龙国际大酒店17-3室。
法定代表人：杨发美，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡发琴，江苏尚扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘素静，女，1978年12月24日生，汉族，住连云港市海州区。
被上诉人（原审原告）:吴中虎，男，1974年11月6日生，汉族，住连云港市海州区。
共同委托诉讼代理人：黄卫党，江苏同科律师事务所律师。
原审被告：连云港九龙国际大酒店有限公司，住所地连云港市海州区解放中路11号。
法定代表人：纪国俊，该公司总经理。
上诉人连云港古街新都酒店管理有限公司（以下简称古街酒店）因与被上诉人刘素静、吴中虎、原审被告连云港九龙国际大酒店有限公司（以下简称九龙酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人古街酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人比一审判决少承担3563.49元，由被上诉人承担诉讼费用。主要理由是上诉人因被上诉人交付的房屋不符合约定及经营周期未能按照《物业租赁协议》约定时间给付租金，被上诉人对此明知并主动提出解除协议，对解除的后果明知。一审判决支持上诉人解除合同后的三个月租金3563.49元没有合同、事实、法律依据。
被上诉人刘素静、吴中虎答辩称：上诉人未按照合同约定支付租金，被上诉人提出解除合同符合法律规定，对上诉人的违约被上诉人可以主张其造成的相应损失。一审起诉至判决书送达已经有三个月的时间，涉案房屋判决后还要出租，一审判决上诉人赔偿被上诉人三个月的租金有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告九龙酒店未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
刘素静、吴中虎向一审法院起诉请求：1.判令古街酒店、九龙酒店支付刘素静、吴中虎租金5189.15元；2.解除双方签订的《物业租赁合同》，古街酒店、九龙酒店返还刘素静、吴中虎租赁房屋；3.古街酒店、九龙酒店支付刘素静、吴中虎违约损失3563.49元。
一审法院认定事实：位于连云港市新浦区（现海州区）解放中路11号九龙国际大酒店22-07室（丘号01501009-294；建筑面积34.55平方米；以下简称涉案房屋）房屋所有权人系刘素静、吴中虎。
2016年1月15日，甲方（承租方）古街酒店与乙方（出租方）刘素静、吴中虎签订《物业租赁协议》一份，乙方将上述房屋出租给甲方，约定：1、租期5年，自2015年12月29日起至2020年12月28日止，年固定租金总额为14253.96元，甲方分四期支付年固定租金，甲方在每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付至刘素静在建设银行城中支行开立的银行账户，每次支付3563.49元，用途为酒店经营。2、租赁期内，乙方名下的物业的物业管理由甲方负责，所发生的物业管理费由甲方承担；甲方租赁上述物业后，有权选择和决定该物业的经营业态与经营模式，包括且不限于整体自营、部分自营部分出租（转租）、承包、与他人联营、合作经营等经营模式。3、甲方未按照本协议书第二条第3款规定的时间向乙方支付租金的，每逾期一日，应按照应付未付款的万分之二的标准向乙方支付逾期付款违约金；每次支付租金逾期超过30个工作日的，乙方有权解除协议并按照国家有关规定收回房屋。该协议还对其他事项进行了约定。
古街酒店已支付刘素静、吴中虎2015年12月29日至2016年12月28日的租金，2016年12月29日之后的租金至今未付。
一审诉讼中，刘素静、吴中虎称九龙酒店系涉案房屋的实际使用人，但未能举证予以证明，古街酒店、九龙酒店对于刘素静、吴中虎的上述说法均予以否认。
一审法院认为，刘素静、吴中虎与古街酒店系《物业租赁协议》的合同相对人，双方签订的《物业租赁协议》系真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应当按合同约定履行义务。九龙酒店并非合同相对人，且《物业租赁协议》明确约定古街酒店对涉案房屋“有权选择和决定对该物业的经营业态与经营模式，包括且不限于整体自营、部分自营部分出租（转租）、承包、与他人联营、合作经营等经营模式”，故以九龙酒店为涉案房屋实际使用人为由，要求九龙酒店对本案承担连带责任没有法律依据。
《物业租赁协议》中约定，“每次支付租金逾期超过30个工作日的，乙方有权解除协议并按照国家有关规定收回房屋”，鉴于古街酒店至今尚未支付2016年12月29日之后的租金，已构成违约且符合合同约定的解除条件，故对于刘素静、吴中虎要求解除《物业租赁协议》的诉求，应予以支持。上述协议解除后，古街酒店应将涉案房屋返还给刘素静、吴中虎。
关于刘素静、吴中虎主张2016年12月29日至2017年5月28日的租金5189.15元，一审法院认为，上述期间的租金为5939.15元（14253.96元÷12×5），现刘素静、吴中虎诉求的租金金额5189.15元未超过上述金额，应予以支持。对于刘素静、吴中虎诉求的违约损失，刘素静、吴中虎明确“违约损失”为“原告要将涉案房屋另行对外出租这中间有空档期，这个空档期就是我们主张的违约损失”，主张按三个月租金计算损失，一审法院认为，本案中，因承租人古街酒店的违约行为导致《物业租赁协议》解除，刘素静、吴中虎作为出租人可以要求承租人古街酒店赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，综合考虑《物业租赁协议》约定2020年年底合同才到期的实际情况，刘素静、吴中虎诉求主张按照三个月的租金计算损失3563.49元（14253.96元÷12×3），应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘素静、吴中虎与古街酒店于2016年1月15日签订的《物业租赁协议》；二、古街酒店于判决发生法律效力后十日内返还刘素静、吴中虎位于连云港市海州区解放中路11号九龙国际大酒店22-07室房屋（丘号01501009-294）；三、古街酒店于判决发生法律效力后十日内支付刘素静、吴中虎租金5189.15元并赔偿损失3563.49元；四、驳回刘素静、吴中虎的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用50元（刘素静、吴中虎已预交），由古街酒店负担，于判决生效之日起十日内给付刘素静、吴中虎。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决对于事实的认定客观属实，本院予以确认。
本院认为，刘素静、吴中虎与古街酒店签订的涉案《物业租赁协议》合法有效，双方均应按合同履行。古街酒店未能依照约定按期交付租金，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，出租人刘素静、吴中虎可依法向古街酒店主张赔偿损失，鉴于涉案房屋租赁协议约定租赁期5年，至2020年12月28日止，年固定租金总额为14253.96元，而古街酒店从2016年12月29日之后未付租金，且双方纠纷从一审法院2017年5月31日立案后经历一审、二审程序，对刘素静、吴中虎确实造成涉案房屋租金损失，一审判决支持刘素静、吴中虎关于三个月租金作为违约损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，古街酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（古街酒店已预交），由上诉人古街酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹守军
审判员 王抒彦
审判员 程 艳
二〇一七年十二月二十六日
书记员 王 冰
法律条款附录
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。