山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芝民一初字第525号
原告张启瑞，无固定职业。
被告中国工商银行�份有限公司烟台幸福支行（原中国工商银行烟台北马路支行），住所地烟台市芝罘区幸福南路389号、391号。
负责人钟洁，该支行行长。
委托代理人于洁，山东西政律师事务所律师。
原告张启瑞诉被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王春萍适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张启瑞与被告的委托代理人于洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年7月4日，我与被告签订了《商品房预（销）售合同》一份，约定被告将其所有的坐落于烟台市芝罘区诚信.香香公寓七层37号房屋出卖给我，房款总额为140351元，被告应于房屋交付后60天内办理房屋权属登记等手续。被告已于2005年12月31日将上述房屋交付给我，但至今不能给我办理房产登记等相关手续，其行为已构成违约。故请求�令被告支付逾期办证违约金72897.66元（以购房款140351元为基数，自2006年3月1日计至2014年9月18日，按银行同期贷款利率计算）。
被告辩称，首先，根据我支行与原告签订的《商品房预（销）售合同》中“出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的约定，我支行只承担协助原告办理权属登记的协助义务，我支行已履行了协助义务，但由于涉案房屋所属的土地使用权被法院拍卖裁定给他人，致涉案房屋无法办理产权过户手续。因此，至今不能办证系客观原因。另外，我支行已于2014年9月18日正式通知原告涉案房屋不能办理房产证，原告已明确表示不解除双方之间签订的《商品房预（销）售合同》，故原告不能主张2014年9月18日之后的逾期办证违约金。
经审理查明，烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司及烟台绿宝石服装有限责任公司均属于烟台德通企业集团有限公司的子公司。位于烟台市芝罘区88号编号4-（8）-55号地块、登记在烟国用（2000）字第234号土地使用权证项下、使用面积为5082平方米的土地使用权人为烟台绿宝石服装有限责任公司。2001年，烟台德通企业集团有限公司办理了建设工程规划许可证，开始在上述地块开发建设烟台市芝罘区西大街88号“流花商贸”公寓（又称诚信.香香公寓）。后办理的商品房销售许可证登记的销售单位为烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司（以下简称中鑫房地产公司）。该批房屋在预售过程中，由被告与曹磊等100余买受人签订个人购房借款合同，为上述买受人提供按揭贷款，买受人以其购买的西大街88号房屋抵押给被告，并由中鑫房地产公司提供保证担保。后由于买受人没有按约定及时归还借款，被告具状至本院。本院受理后做出判决，判令诸买受人归还借款，确认被告对抵押的房产经拍卖或变卖后价款享有优先受偿权，并由中鑫房地产公司在不足部分的范围内承担连带责任。进入执行程序后，被执行人又自2005年底开始先后与被告达成以物抵债协议，将西大街88号的房屋交给被告抵顶部分债务。其中七层有20套住房，分别为：1、西大街88号701号，房产证号芝字第××号，所有权人王少华；2、西大街88号702号，房产证号芝字第××号，所有权人为马洪艳；3、西大街88号703号，房产证号芝字第××号，所有权人赵华群；4、西大街88号704号，房产证号芝字第××号，所有权人张登强；5、西大街88号705号，房产证号芝字第××号，所有权人姜兴先；6、西大街88号706号，房产证号芝字第××号，所有权人张德骏；7、西大街88号718号，房产证号芝字第××号，所有权人张德骏；8、西大街88号707号，房产证号芝字第××号，所有权人孙秋节；9、西大街88号708号，房产证号芝字第××号，所有权人窦烨；10、西大街88号709号，房产证号芝字第××号，所有权人姚建信；11、西大街88号710号，房产证号芝字第××号，所有权人曹磊；12、西大街88号711号，房产证号芝字第××号，所有权人张彬；13、西大街88号715号，房产证号芝字第××号，所有权人张彬；14、西大街88号712A，房产证号芝字第××号，所有权人刘冬玲；15、西大街88号712B，房产证号芝字第××号，所有权人姜军先；16、西大街88号713号，房产证号芝字第××号，所有权人李强；17、西大街88号714号，房产证号芝字第××号，所有权人孙建东；18、西大街88号716号，房产证号芝字第××号，所有权人侯坚卫；19、西大街88号717号，房产证号芝字第××号，所有权人张明亮；20、西大街88号719号，房产证号芝字第××号，所有权人姜振强。被告取得上述20套房产后，委托烟台万光置换有�公司进行了调整，由原20户调整为38户，并于2005年对外出售。
2005年7月4日，被告与原告签订商品房买卖合同约定：被告将以法院判决方式取得的芝罘区西大街88号诚信.香香公寓七层37号房屋按套以总价款140351元出卖给原告；被告于房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告付清了房款，被告于2005年12月31日向原告交付了房屋，但没有按合同约定的时间向产权登记机关提交办理房产过户登记所需要的资料。
2007年4月25日，被告向烟台市房产交易中心提交了关于办理“流花商贸”房屋产权证的申请，内容为：“烟台市房产交易管理中心：我行根据烟房注字50207号《商品房预售许可证》在2002年至2003年先后为购买烟台开发区中鑫房地产开发有限公司开发的位于烟台市西大街88号“流花商贸”商用房的116户借款人办�了个人商用房按揭贷款，并办理了预抵押登记手续，期间一楼、六楼、七楼在办理房屋产权证后，转为正式抵押。其中涉及到七楼18户借款人（20套房屋），因未按期履行还款义务，2004年10月我行诉至法院，烟台市芝罘区人民法院下达了民事判决书，确认了我行对上述房产在拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。为尽快处置以上不良资产，2005年我行委托万光房屋置换有限公司对“流花商贸”七楼，建筑面积1814.93平方米，进行了调整。由原20户调整为38户对外进行出售，并于当年销售完毕。根据以上实际情况，特申请贵处给予购买以上房屋的业主办理房屋产权证书。”因被告对上述20套房产进行调整时没有经过批准，其要求为原告等人办理房屋产权证书的请求亦未获批准。
2008年3月21日，被告在向房产交易中心出具的关于办理“流花商贸”七楼房屋产权证的申请中载�：“烟台市房产交易管理中心‘流花商贸中心’是烟台开发区中鑫房地产开发有限责任公司开发建设的商用房，项目于2001年4月开工，2002年6月竣工，地址位于烟台市西大街88号，在烟台三站批发市场区域内。项目总建筑面积15600平方米，主体8层。该项目立项批文（烟计投2002-516号）、建设用地许可证（编号为：2001-53号）、建筑工程规划许可证（编号：烟建开字2001-8号）、国有土地使用证（编号：烟国用2000字第234号）等项目资料齐全，烟台市房产管理局于2001年5月28日颁发了编号为烟房注字第50207号《商品房销售许可证》。2002年3月我支行为购买该项目七楼商用房的18户借款人办理了个人商用房按揭贷款，并在借款人取得房屋产权证后到房产交易部门办理了正式抵押登记手续。2004年因借款人违约，我支行将违约借款人诉至法院，烟台市芝罘区人民法院下达了民事判决书，确认了我支行对上述房产在拍卖或变卖后的借款享有优先受偿权。2005年芝罘区人民法院在执行过程中，分别对上述18被告下达了执行民事裁定书，确认被执行人（借款人）所拥有的房屋所有权以以物抵债形式抵顶给我行。为此，特申请贵处按照有关规定将上述7楼的18户借款人的房屋所有权过户到我行名下。”但之后因种种原因致上述房屋过户未果。
2010年12月24日，山东省日照市东港区人民法院作出（2011）东执字第249-2号执行裁定书裁定：“将被执行人烟台绿宝石服装有限责任公司所有的位于芝罘区西大街88号烟国用（2000）字第234号土地使用权4741.56平方米，抵顶案款3227.64万元归申请执行人烟台巨佳商贸有限公司所有，并变更登记到其名下。同日，该法院向烟台市国土资源局发出（2011）东执字第249-2号协助执行通知书，要求将被执行人烟台绿宝石服装有限责任公司�有的位于烟台市芝罘区西大街88号烟国用（2000）字第234号国有土地使用权证项下的土地使用权4741.56平方米【已扣除烟台市福山区人民法院（2008）福执字第55-2号执行裁定书另案处理范围】变更登记到申请执行人烟台巨佳商贸有限公司名下，归其所有。之后上述土地过户登记到烟台巨佳商贸有限公司名下。
因包括被告取得的烟台市芝罘区西大街88号“流花商贸”即香香公寓七层20户（被告自行分割为38户）的土地属于该土地使用权范围内，导致包括涉案房屋在内的38套房产无法过户。2014年8月7日，原告具状请求被告支付逾期办证违约金105984.75元（自2006年3月1日暂计至2014年6月12日，按银行同期贷款利率的1.5倍计算）。2014年9月18日庭审中，被告明确告知原告涉案房产无法办理房产证，原告亦明确表示不解除与被告之间签订的《商品房预（销）售合同》。后原告变更主张2006年3月1日至2014年9月18日间的逾期办证违约金72897.66元（以140351元为基数，按银行同期贷款利率计算）。
上述事实，有商品房预售合同、收款收据、房产证、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、办证申请等为证，还有双方当事人的陈述在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，（一）原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，也未损害国家、集体和他人的合法权益，为有效合同。
（二）合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告按约交付了房屋，被告亦应按约于2006年3月1日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的事实清楚，但被告由于在取得了包括涉案房屋在内20套房产后，在未获批准的情况下进行调整，分割为38户对外出卖，致使�告购买的涉案房屋迟迟不能过户，后又由于涉案房屋所属土地因债务纠纷被执行过户至案外人名下，涉案房屋已无法过户的证据充分。被告对涉案房屋不能过户至原告名下具有过错，应满足原告主张被告按银行同期贷款利率赔偿2006年3月1日至2014年9月18日间的逾期办证损失的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，结合本案的实际情况，判决如下：
限被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行于本判决生效之日起10日内向原告张启瑞支付逾期办证违约金72897.66元（以房款总额140351元为基数，自2006年3月1日起至2014年9月18日止按银行同期贷款利率计算）。
如果被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1244元，由被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行负担。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内支付给原告张启瑞1244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 王春萍
二〇一四年十月十七日
书记员 徐 珊