上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1548号
上诉人（原审被告）林奇波。
上诉人（原审被告）朱阳红。
被上诉人（原审原告）上海家乐便民连锁有限公司。
委托代理人黄国平，该公司职员。
委托代理人阮週，上海市志源律师事务所律师。
上诉人林奇波、朱阳红因与被上诉人上海家乐便民连锁有限公司（以下称家乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，＊＊＊＊房屋为中国船舶总公司第七研究院第七一一研究所所有。七一一研究所委托上海赛文物业管理有限公司管理上述房屋。
1999年6月21日，上海赛文物业管理有限公司与家乐公司签订《房屋使用协议书》，约定将中山南二路-
公房底楼（建筑面积388.13平方米）交于家乐公司作为粮油营业用房使用。上海赛文物业管理有限公司书面同意家乐公司在租赁期限内将房屋转租第三方。
2012年11月27日，家乐公司（甲方）与林奇波（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于中山南二路-
东向西第二、第三间门面营业用房（以下简称系争房屋）租赁给乙方使用，用以开设五金玻璃商店，建筑面积约30平方米左右（以实测面积为准）；租期自2013年1月23日起至2013年12月31日止；租期届满，乙方应立即腾退租赁房屋并交还钥匙，腾退及交还钥匙期限为租赁合同期届满后的2天内，逾期视为乙方违约，甲方有权按本合同追究乙方违约责任，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍金额，向甲方支付该房屋占用期间的使用费，同时承担违约金；房屋年租金人民币（下同）6.72万元；租赁保证金5，600元；因租赁合同期满或乙方违约甲方提前解除本合同的，租赁房屋内一切固定装修均无偿归甲方所有，甲方无需给予乙方任何经济赔偿或补偿；本合同签订生效后，双方应严格遵守合同中的条款，任何一方不得违约，否则守约方有权追索违约方违约责任，违约金确定为2万元。朱阳红作为担保方在该合同上签字。
合同租期届满后，林奇波未搬离系争房屋。
2014年2月，家乐公司诉诸原审法院，要求：1、判令林奇波腾退上海市中山南二路-
东向西第二、第三间门面营业用房；2、判令林奇波支付房屋占用使用费，自2014年1月3日起至实际腾退房屋之日止，按日租金的1.5倍计算；3、判令林奇波支付违约金20，000元；4、判令林奇波支付截止2014年4月11日的水、电费206.57元；5、判令朱阳红对上述款项承担连带责任。
原审审理中，家乐公司同意返还租赁保证金5，600元。
原审法院认为，林奇波、朱阳红作为具有完全民事行为能力的自然人，应对其所签署的合同承担法律责任。林奇波、朱阳红辩称没文化、被迫签订的合同，均不是其可不受合同约束的合法理由。家乐公司与林奇波签订的合同，意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方应恪守履行。
租期届满后，林奇波理应及时搬离系争房屋，逾期搬离的还应按约承担相应的违约责任。林奇波、朱阳红以奚诚康欠款未还、房屋漏水未修为由拒不搬离系争房屋，缺乏法律和事实依据，法院不予采纳。林奇波、朱阳红辩称家乐公司口头承诺再可以租3-5年，缺乏证据佐证，法院难以采信。且法律规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此即使家乐公司曾口头承诺，亦无法律效力，不定期租赁的可以随时解除合同。林奇波、朱阳红以此为由拒不搬离，亦于法不符。
朱阳红作为合同保应对林奇波的金钱债务承担连带保证责任。家乐公司的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。家乐公司同意返还租赁保证金，本院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，于二〇一四年五月十九日作出判决：一、林奇波于判决生效后十日内搬离上海市中山南二路-
东向西第二、第三间门面营业用房；二、林奇波于判决生效后十日内支付上海家乐便民连锁有限公司自2014年1月3日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费，按每日276元计算；三、林奇波于判决生效后十日内支付上海家乐便民连锁有限公司违约金20，000元；四、林奇波于判决生效后十日内支付上海家乐便民连锁有限公司截止于2014年4月11日的水、电费206.57元；五、朱阳红对上述林奇波应履行的金钱义务承担连带支付义务；六、上海家乐便民连锁有限公司于判决生效后十日内返还林奇波租赁保证金5，600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，减半收取计354元，由林奇波、朱阳红负担。
判决后，林其波、朱阳红不服，上诉称，原审认定错误，其履约无违约情况且有优先承租权，出租人未通知其搬离，不应承担1.5倍租金；其系从被上诉人家乐公司员工奚诚康处承租，奚诚康积欠上诉人大量借款未还，故其未搬离。故上诉请求：撤销原审判决第二项，改判按原租金每日187元计算到办搬离之日止；撤销原判第三、四项。
家乐公司辩称，不同意上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，原审一审判决后，林其波向家乐公司支付了原审认定的欠付水电费206.57元。
本院认为，上诉人林奇波、朱阳红与被上诉人家乐公司签订《租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，林奇波与家乐公司间建立的房屋租赁合同关系，朱阳红与林奇波、家乐公司形成的担保关系应属合法有效。
本案上诉争议焦点为上诉人是否应承担违约责任。根据查明事实，本案租约明确约定，租约期满，未经出租人同意逾期腾退租赁房屋、交还钥匙的视为违约。林奇波至今仍逾期占有标的房屋，未经出租人许可显属违约，应承担违约责任。值得注意的是，本案违约责任按约存在两种形式；一般违约方应支付守约方违约金2万元；逾期返还房屋者应按双倍租金支付房屋使用费。应该认为，根据双方约定，两者作为普通、特别违约责任，分属不同性质的约定损失赔偿。上诉人长期违约占有标的房屋，已属一般违约，同时我们注意到，该行为客观上严重影响被上诉人基于房屋之合法利益保护及行使，如姑妄由之，被上诉人未来不特定期限部分合法权益甚至直接基于上诉人是否“愿意”搬离，显属逾法、无理过尤。租约履行中，双方对该部是明知的，从无相反之表示及行为。应该认为，使用费部分之双倍租金系属独立约定，与普通违约责任并不重合，原审并处合法、有据。
另上诉人所谓被上诉人职工与其存在个人债务，与本案租约显属不同法律关系，即使在正常商业交易常识或个人智识层面区别至为明显，上诉人以之主张占有标的房屋显属无理。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，水电费部分因上诉人一审判决后已直接付还被上诉人可予扣减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第641号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第641号民事判决第四项。
一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费人民币643.36元，由上诉人林奇波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……