南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）桂71民终124号上诉人（原审原告）：南宁新技术产业建设开发总公司，住所地广西壮族自治区南宁市滨河路28号中国-东盟企业总部基地三期综合楼南宁广告产业大楼A座15楼。法定代表人：蒙正祎，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢琪，广西创想律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西领华光电科技有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市总部路3号中国-东盟总部基地二期10号厂房。法定代表人：华宁，该公司总经理。上诉人南宁新技术产业建设开发总公司（以下简称新技术公司）因与被上诉人广西领华光电科技有限公司（以下简称领华光电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院(2017)桂7102民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新技术公司的委托诉讼代理人李绣华到庭参加诉讼。被上诉人领华光电公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新技术公司上诉请求：一、变更南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初699号民事判决的第一项，改判为：解除新技术公司与领华光电公司就南宁市总部路3号中国—东盟科技企业孵化基地二期11＃一层厂房不定期租赁合同；二、变更南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初699号民事判决的第三项，改判为：领华光电公司向新技术公司支付租金676219.26元（以上租金欠款暂计至2017年5月31日止，实际应付租金按每月8147.22元计算至领华光公司实际腾退房屋之日止）；三、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初699号民事判决的第四项；四、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初699号民事判决的第五项，改判为：领华光电公司向新技术公司支付违约金（计算方式：以2010年7月1日至实际腾退房屋之日每季度欠付租金为基数，按日利息万分之五的标准分段计算至实际履行之日，即逾期付款违约金﹦季度欠付租金数额×日利率万分之五×逾期天数，分段计算至实际履行之日止）；五、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初699号民事判决的第六项，改判为：领华光电公司向新技术公司支付电费4168.55元、水费2817.07元，公摊水费2769.98元、公摊电费8690.4元（以上公摊水费、公摊电费欠款暂计至2017年5月31日止，实际应付公摊水费按每平米0.03元、公摊电费按每平米0.08元计算至领华光电公司实际腾退房屋之日止）；六、一、二审诉讼费由领华光电公司负担。事实和理由：一、一审法院查明：“2、园区内水、电公摊费用由南宁恒馨物业服务公司定额收取，并与承租人签订物业服务合同；”认定事实错误。二、一审法院在证据的认定上适用法律错误。新技术公司提起诉讼请求解除不定期的租赁合同关系，双方租赁关系应当自判决生效之日解除，领华光电公司应当支付从欠款之日至实际腾退房屋之日的租金，并应支付从2010年7月1日至实际腾退房屋之日以每季度欠付租金为基数，按日利息万分之五的标准分段支付逾期租金的违约金。在领华光电公司租赁期间，新技术公司垫付了总部基地二期（包括领华光电公司承租的11＃一层厂房）2014年2月至实际腾退房屋之日的电费、水费、公摊水费、公摊电费，领华光电公司应当支付。一审法院，对领华光电公司已经认可新技术公司垫付的事实不予认定，对2017年5月31日后产生公摊水费、公摊电费未做处理，对领华光电公司已经认可新技术公司垫付上述费用的事实不予认定，明显不当。恒馨物业公司对上述费用并未垫付，恒馨物业公司是受新技术公司的委托向领华光电公司送达水电费用量清单并催收垫付款，恒馨物业公司无新技术公司垫付款的诉权。一审法院以并不存在的案外人恒馨物业公司与领华光电公司签订有《总部基地二期园区物业服务合同》为由，认定应由恒馨物业公司才有诉权，向领华光电公司主张拖欠的电费、水费、公摊水费、公摊电费，判令领华光电公司支付房屋占用费，且不需支付逾期支付房屋占用费的违约金，认定事实不清，适用法律错误，严重损害了新技术公司的合法权益。因此，请求二审法院依法查明事实，改判支持新技术公司的上诉请求。领华光电公司未作答辩。新技术公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除新技术公司与领华光电公司不定期租赁关系，领华光电公司立即腾空案涉厂房；2.领华光电公司向新技术公司支付租金676219.26元，违约金442389.97元，电费41368.55元、水费2817.07元、公摊水费2769.98元，公摊电费8690.4元，以上共计1174255.23元（上述费用暂计至2017年5月30日，实际应付款项按合同约定计算至领华光电公司实际腾退房屋之日止）；3.本案的诉讼费由领华光电公司负担。一审法院认定的事实：新技术公司与领华光电公司于2009年10月21日签订《总部基地二期厂房租赁合同》,合同约定新技术公司将其所有的位于南宁市盟科技企业孵化基地二期11号一层厂房租赁出租给领华光电公司使用，建筑面积2715.74平方米，租期三年，自2009年9月1日至2012年8月31日止。合同约定月租金为10862.96元，租金按季度支付，在每个季度结束前支付下一季度租金。合同自2010年1月1日起计收租金。承租方每逾期支付一日，须按逾期应付款项的万分之五支付违约金。承租方拖欠租金超过一个月的，出租方有权解除合同并收回房屋。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，新技术公司如约将房屋交付给领华光电公司，领华光电公司向新技术公司交纳了32588.88元房屋押金。合同履行期间，新技术公司、领华光电公司及案外人南宁恒馨物业有限公司三方于2010年4月8日签订协议，约定租赁合同收取的月租金标准从每平方米4元租金调低为每平方米3元，即月租金调整为8147.22元。物业费由南宁恒馨物业服务公司按每月每平方米1元的标准收取。自2010年7月1日始，领华光电公司欠付租金，新技术公司自2012年7月至2016年12月多次致函向领华光电公司催收租金，并于2015年12月30日及2016年12月25日两次在案涉厂房用张贴公告的方式向领华光电公司送达解除租赁关系通知书。另查明，1.园区内水、电月公摊费用由南宁恒馨物业服务公司按定额收取，并与承租人签订物业服务合同；2.领华光电公司至今仍占用案涉厂房。一审法院认为，新技术公司与领华光电公司于2009年10月21日签订《总部基地二期厂房租赁合同》于2012年8月31日期满终止，领华光电公司继续使用厂房，新技术公司没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人应在解除合同的合理期限之内通知承租人。领华光电公司欠租多年，经新技术公司多次催收仍拒绝支付房租，新技术公司解除合同于法有据。新技术公司第一次即2015年12月30日送达的解除合同通知书未给予承租方合理通知期限，存在一定的瑕疵，故一审法院认定第二次送达解除合同通知书的日期为合同解除时间，该份通知书于2016年12月25日送达。一审法院认定新技术公司与领华光电公司不定期租赁合同于2016年12月25日解除。合同解除后，领华光电公司继续使用房屋既无合同依据，也无法律依据。新技术公司诉请确认不定期合同解除及领华光电公司腾空房屋，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方当事人转为不定期租赁合同关系的，原租赁合同继续有效。《总部基地二期厂房租赁合同》第一条约定，案涉厂房房屋面积为2715.74平方米，补充协议约定月租金为8147.22元。即自2010年7月1日至2016年12月25日，领华光电公司未支付租金总额为634125.29元（具体计算：8147.22元/月×77个月+8147.22元/月÷30天×25天=634125.29元）。租赁合同第十二条约定，承租方如尚欠水电费、租金及物业管理费或其他费用，出租方有权以收取的租赁押金冲抵。扣除押金32588.88元，领华光电公司尚欠租金601536.41元。合同解除后领华光电公司占有使用房屋已没有依据，新技术公司诉请领华光电公司支付从合同解除至实际腾退房屋之日的租金实则房屋占有使用费，一审法院予以支持。领华光电公司应向新技术公司支付自2016年12月26日至实际腾退的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准参照合同约定的月租金8147.22元标准计算。租赁合同第六条约定，出租人新技术公司按照广西电网工业用电的规定对供电容量收取基本电价。租赁合同第十条约定，房屋租赁期间，基本电费以外的水、电费等费用由园区物业服务单位按规定的标准向承租方收取。《总部基地二期园区物业服务合同》约定案外人南宁恒馨物业服务有限公司按定额收取水、电公摊费，并约定费用交纳的时间及方式。新技术公司并非该物业合同的签订方，在案证据未显示厂房产生了工业基本电费，故对于新技术公司诉请的电度电费41368.55元、水费2817.07元、公摊水费2769.98元、公摊电费8690.4元，一审法院不予处理。租赁合同第十四条约定，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，须按逾期应付款项万分之五向出租方支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，则违约金规定也应当继续有效。领华光电公司至今尚未交纳2010年7月1日至2016年12月25日的租金，新技术公司诉请领华光电公司支付逾期付款租金的违约金，一审法院予以支持（计算方式：以2010年7月1日至2016年12月25日每季度欠付租金为基数，按日利息万分之五的标准分段计算至实际履行之日止，即逾期付款违约金＝季度欠付租金数额×日利率万分之五×逾期支付天数，分段计算至实际履行之日止，具体见判决书附表）。新技术公司请超出的违约金部分数额，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、南宁新技术产业建设开发总公司与广西领华光电科技有限公司就南宁市总部路中国东盟科技企业孵化基地二期11号一层厂房的不定期租赁合同于2016年12月25日解除；二、广西领华光电科技有限公司腾空位于南宁市盟科技企业孵化基地二期11号一层厂房；三、广西领华光电科技有限公司向南宁新技术产业开发总公司支付租金601536.41元；四、广西领华光电科技有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司支付自2016年12月26日至实际腾退的房屋占有使用费（计算方式：参照合同约定的月租8147.22元标准计算）；五、广西领华光电科技有限公司向南宁新技术产业建设开发总公司赔偿逾期支付租金的违约金（计算方式：以2010年7月1日至2016年12月25日每季度欠付租金为基数，按日利息万分之五的标准分段计算至实际履行之日止，即逾期付款违约金＝季度欠付租金数额×日利率万分之五×逾期支付天数，分段计算至实际履行之日止，具体见判决书附表）；六、驳回南宁新技术产业建设开发总公司的其他诉讼请求。案件受理费15368元，减半收取计7684元（南宁新技术产业建设开发总公司已预交），由南宁新技术产业建设开发总公司负担656元，广西领华光电科技有限公司负担7028元。本院二审期间，新技术公司提交了与南宁恒馨物业服务有限公司（以下简称恒馨物业公司）签订的三份《物业服务委托合同》及恒馨物业公司《关于广西南宁市总部路3号中国-东盟企业总部基地二期11#（一层）厂房水、电费垫付情况的说明》，拟证明截止2017年5月30日，领华光电公司在案涉厂房所用水费2817.07元、电费41368.55元及公摊水费2769.98、公摊电费8690.4元是由新技术公司垫付。对新技术公司二审提交的证据，认定如下：从新技术公司提交的三份与恒馨物业公司签订《物业服务委托合同》看，三份《物业服务委托合同》中，新技术公司与恒馨物业公司在双方“其他事项”中约定“本物业范围内的水、电费收缴：由恒馨物业公司与水电供配部门对接代收管理”;新技术公司与领华光电公司签订的租赁合同第十条明确约定，在房屋租赁期间，厂房产生的水、电费、物业管理费、垃圾处理费等相关法律法规规定的费用由园区物业服务单位按规定的标准统一向领华光电公司收取。恒馨物业公司出具的情况说明虽然认可了新技术公司垫付了水费2817.07元、电费41368.55元及公摊水费2769.98、公摊电费8690.4元，但新技术公司在一审提交的《通知函》《缴费通知单》等证据，通知、催缴的对象为广西卫通汽车信息技术有限公司，新技术公司二审庭审称“这几家公司是同一套人马”，但未提交相关证据予以证实，仅仅以恒馨业公司出具的情况说明不能证实领华光电公司实际欠付的上述数额。故对新技术公司提交的证据，本院不予采纳。本院认为，关于本案租赁合同的解除时间。根据一审查明的事实，新技术公司与领华光电公司于2009年10月21日签订《总部基地二期厂房租赁合同》，2012年8月31日期满终止，之后，领华光电公司继续使用案涉厂房，新技术公司没有提出异议。根据合同法的有关规定，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系当事人可以随时解除合同。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，以新技术公司向领华光电公司送达解除合同通知书之日即2016年12月25日为合同解除时间，符合法律规定，本院予以维持。关于新技术公司请求领华光电公司向新技术公司支付租金676219.26元的问题。根据合同法的有关规定，双方租赁关系转为不定期租赁关系后，租赁合同继续有效。如上所述，新技术公司与领华光电公司签订的租赁合同于2016年12月25日解除，一审法院根据双方租赁合同约定的租金标准，计算出领华光电公司所应支付自2010年7月1日至2016年12月25日租金，扣除押金后应支付的租金为601536.41元是有事实依据的，本院予以维持。关于领华光电公司向新技术公司支付的是租金还是房屋占有使用费问题。如前所述，新技术公司与领华光电公司租赁合同已于2016年12月25日解除，那么，领华光电公司再占有使用案涉房屋已没有依据。根据法律的有关规定，在合同解除后，承租人支付的是占有使用费而非租金。故一审法院根据查明的事实，判决领华光电公司2016年12月25日之后支付的是房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于领华光电公司逾期支付租金的计算方式。领华光电公司支付租金至2010年6月30日，租赁合同2016年12月25日解除。租赁合同第十四条约定，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，须按逾期应缴款项万分之五向出租方支付违约金。一审法院根据查明的事实，以2010年7月1日至2016年12月25日每季度欠会租金为基数，分段计算至实际履行之日止，有事实和法律依据，本院予以维持。关于新技术公司诉请领华光电公司支付电度电费41368.55元、水费2817.07元，公摊水费2769.98元、公摊电费8690.4元，公摊水费按每平米0.03元、公摊电费按每平米0.08元计算问题。新技术公司与领华光电公司签订的租赁合同第十条明确约定，在房屋租赁期间，厂房产生的水、电费、物业管理费、垃圾处理费等相关法律法规规定的费用由园区物业服务单位按规定的标准统一向领华光电公司收取。虽然新技术公司在二审中提交了恒馨物业公司水电费垫付情况说明，但从新技术公司在一审提交的物业公司的水电费催收通知看，催收对象都是广西卫通汽车信息技术有限公司。新技术公司在二审中主张广西卫通汽车信息技术有限公司是“这几家公司是同一套人马”，但是没相关证据证明，仅仅以恒馨物业公司出具的说明不能证实领华光电公司实际欠付的水电费的数额。故对新技术公司该诉请，本院不予支持。综上所述，新技术公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15368元，减半收取计7684元（南宁新技术产业建设开发总公司已预交），由南宁新技术产业建设开发总公司负担656元，广西领华光电科技有限公司负担7028元；二审案件受理费12096元（南宁新技术产业建设开发总公司已预交），由南宁新技术产业建设开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 玉 萍审判员 袁宇飞审判员 梁耀美二〇一八年七月三十日书记员 林 欢