陕西省千阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0328民初555号
原告：宝鸡市鼎琅商贸有限公司，住所地宝鸡市高新区高新聚丰一品天下A--120。
法定代表人：薛文学，执行董事。
委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。
被告：任建花，女，1977年4月20日出生，住千阳县。
委托诉讼代理人：张富杰（系被告之夫），男，1975年9月23日出生，住千阳县。
原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司（以下简称鼎琅公司）与被告任建花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎琅公司的委托诉讼代理人王建辉、被告任建花及其委托诉讼代理人张富杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎琅公司向本院提出诉讼请求：要求被告任建花返还房屋并恢复原状，承担占用期间的占用费75000元（计算到变更诉讼请求之日）及从2017年1月1日起至实际腾房之日的房屋占用费（占用费按每年25000元计算）。事实和理由：2012年4月23日，原告与千阳县草碧镇人民政府签订《合作开发协议》，原告根据该协议在草碧镇草水路投资建设上下两层商铺门面房。2013年7月份，被告购买原告商铺两间（编号为：由北往南第三段B段03、04号），面积约120平方米，被告支付50000元后，原告将商铺于2013年8月份交付被告使用，但被告将余款一直拖欠不交，原告多次催要无果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。
被告任建花辩称，2013年12月底，被告从实际承建人闫林军处购买，购买总价款285000元，首付50000元，余款待办理相关手续后，分3年付清。当时约定如未按期办理房产证，自动将首付款转为租金，每年房租10000元。2014年10月，自称鼎琅公司的1人和闫林军分别要求向他们缴纳房款。鼎琅公司还多次上门采用锁门等手段，迫使被告缴纳房款，严重影响了被告正常经营，现要求鼎琅公司道歉并赔偿精神损失。该房屋是支付部分价款购买的，不存在非法占有，不应支付占用费，如要支付占用费，亦因按当时房屋购买价和50年的期限计算。本案过错在于原告，被告无过错。被告现在同意退房，原告应为被告返还购房款50000元及利息，并赔偿损失13800元（安装室内楼梯1300元、铝合金门2个2800元、装修费6500元及房后面搭棚损失3200元）。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告当庭进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：千阳县草碧镇人民政府与本案原告鼎琅公司签订的《草碧镇草水路西商铺房项目合作开发协议》、2015年12月9日千阳县草碧镇人民政府的证明、商铺出售公告、本案原告鼎琅公司与宝鸡市金台民政建筑安装工程公司以及闫林军三方签订的《工程竣工结算协议书》、被告交给闫林军房款50000元的收条、安装室内楼梯不锈钢扶手1300元及铝合金门2个2800元的票据，证人闫林军的证言、对原告申请，法院依职权调查的证人雷晓东、罗小勤、李有有、王新刚证言的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对原告有异议的证据：被告任建花装修费6500元及房后面搭棚损失3200元票据两张，本院不予采信。被告提交的2014年5月19日寇家河供电所收据一张，载明任建花等8户装表工料费2400元，因无其他证据印证，本院不予采信。
根据原、被告陈述以及上述认证，本院认定事实如下：2012年4月23日，千阳县草碧镇人民政府与原告鼎琅公司签订《草碧镇草水路西商铺房项目合作开发协议》，协议约定：共同开发千阳县草碧镇草水路西商铺门面房，并由鼎琅公司全额出资建设。后原告鼎琅公司将此工程交由宝鸡市金台民政建筑安装工程公司承建，闫林军具体负责现场施工。商铺建成后，闫林军于2014年1月7日，将上下两层商铺门面房（编号为：由北往南第三段B段03、04号，面积约120平方米）以总价285000元卖给被告任建花，并交付被告使用，被告于2014年1月16日给闫林军交付房款50000元，余款一直未交。2015年1月12日，原告鼎琅公司与宝鸡市金台民政建筑安装工程公司、闫林军签订《工程竣工结算协议书》，原告鼎琅公司对闫林军销售的房屋以及所收的房款，予以追认。另查明，原告在开发该门面房时未办理土地及建设规划等相关审批手续。
本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，遵循诚实信用原则。依据土地管理法和建筑法的相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续及其他相关审批手续。原告未经批准，在未取得建设用地土地使用权证及其他相关手续的情况下，建楼出售，与被告达成口头买卖协议，违反了法律的强制性规定，该合同无效。原、被告亦认可该协议无效。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方达成口头协议时，由于原告没有履行如实告知义务，对合同无效应承担主要过错责任。被告未尽到审慎审查的义务，应承担次要责任。因此而遭受的损失应根据各自的过错程度予以承担。原告主张返还房屋以及支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但主张占用期间占用费每年25000元标准过高，应按千阳县草碧镇每年房屋出租的行情确定每年的占用费，即2014年草碧镇草水路两边每间门面房出租价为一年4000元，二楼每间每年为1000元；2015年至今每间门面房出租价为一年5000元，二楼每间每年为1200元。被告关于该房屋是支付部分价款购买的，不存在非法占有，不应支付占用费的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。被告辩称每年按6000元支付占用费的辩解意见，不符合法律规定和本案客观事实，不予采纳。关于被告无过错的辩解意见，不符合本案客观事实，不予采纳。被告要求原告返还已收取购房款50000元及利息的请求，符合法律规定，本院予以采纳。被告要求原告赔偿因安装室内楼梯及铝合金门支出的4100元的辩解意见，符合法律规定，本院予以采纳。因本案主要过错在原告，由原告承担70%的责任即2870元，被告自行承担30%即1230元。被告要求赔偿装修费6500元和房后面搭棚损失3200元的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上所述，原告主张返还房屋以及支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告任建花返还原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司位于千阳县草碧镇草水路（编号为：由北往南第三段B段03、04号）商铺一套，支付原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司2014年度占用费10000元；并从2015年1月起每月支付占用费1033元至房屋交付之日止。
二、原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司返还被告任建花已付房屋款50000元及利息（从2014年1月17日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）。
三、原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司赔偿被告任建华损失（安装室内楼梯、铝合金门4100元的70%）2870元。
以上，限判决生效后六十日内履行清结。
四、驳回原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4946元，由原告宝鸡市鼎琅商贸有限公司负担3460元，被告任建花负担1486元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 张拴信
审 判 员 杨 琼
人民陪审员 杨银科
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 徐伟龙