上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1251号
原告王博。
委托代理人何政斌，上海市托普律师事务所律师。
被告祁珍芳。
委托代理人马文斌，上海申伦律师事务所律师。
委托代理人励敏，上海申伦律师事务所律师。
被告陆康隆。
法定代理人祁珍芳。
原告王博与被告祁珍芳、陆康隆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年10月30日、11月24日两次公开开庭进行了审理。原告王博（第二次未到庭）及其委托代理人何政斌、被告祁珍芳的委托代理人马文斌到庭参加诉讼。被告陆康隆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王博诉称，原、被告于2014年3月18日签订了关于原告购买两被告名下上海市闸北区洛川中路XXX弄XXX号地下1层车位（人防）3车位（以下简称系争车位）的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），原告依约支付了全部房款人民币10万元（以下币种均为人民币），且缴纳了双方应该承担的税费；被告在收到房款后难以联系，并拒绝办理过户手续；之后，原告发现系争车位已被法院查封，导致无法过户；故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；2、两被告返还房款10万元；3、两被告支付违约金2万元。
被告祁珍芳辩称，系争车位被其债主强占，又被法院查封，现无法交付，也无法过户，其同意解除合同，也同意返还原告支付的房款10万元，但不同意支付违约金；若法院认定其存在违约，由于违约是客观情况造成的，其认为违约金过高，要求法院酌定其违约责任；监护人只能为被监护人的利益行使职责，其无权代表被告陆康隆处分其权益，被告陆康隆的父亲陆伟良没有在合同上签字，因此原、被告签订的合同效力待定；陆康隆不应作为本案被告参加诉讼，法院应该保护未成年人的居住权益。
被告陆康隆未应诉答辩。
经审理查明，两被告系母子关系。系争车位由两被告共同共有。
2014年3月18日，两被告（甲方、卖售人）与原告（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），其中被告陆康隆由被告祁珍芳代为签名。上述合同约定：由乙方受让甲方自有的系争车位，转让价款10万元；甲、乙双方确认，在2014年5月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产的，每逾期壹日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除合同，甲方应在接到书面通知之日起七个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金；合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；甲方在交房当日一并将车位交给乙方。
2014年3月24日，两被告（甲方、出卖方）与原告（乙方、买受方）签订《补充协议》，其中甲方由被告祁珍芳签名。上述协议约定：《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价为270万元，车位为10万元；另外，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款70万元，该笔装修补偿款于乙方签订本协议当日，直接支付甲方；乙方在交易中须向甲方支付款项共计350万元；甲、乙双方协商一致约定房屋交易过程中产生的所有税、费均由乙方承担；协议书所列内容与甲、乙双方签订的《房地产买卖居间协议》和签订的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。
2014年4月17日，本院因（2014）闸民三（民）初字第1037号案件正式查封系争车位。2014年6月20日，上海市黄浦区人民法院因（2014）黄浦执字第3555号案件轮候查封系争车位。2014年8月8日，上海市黄浦区人民法院因（2014）黄浦执字第4138号案件轮候查封系争车位。2014年10月17日，上海市黄浦区人民法院因（2014）黄浦执字第5163号案件轮候查封系争车位。
另查明，原告已支付房款10万元，两被告未将系争车位交付原告。原告代两被告缴纳了其在系争车位交易过程中应当承担的税费。系争车位上已设立最高额抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市虹口支行，上述抵押担保的借款已经结清，但抵押登记尚未被注销。
审理中，原告表示签订合同前，被告祁珍芳向其提供了离婚判决书、陆伟良出具的委托书和护照、户口簿、出生医学证明、上海市房地产权证等，离婚判决书上表明被告陆康隆由被告祁珍芳抚养。被告祁珍芳确认了户口簿、出生医学证明、上海市房地产权证的真实性，并称其已与陆伟良离婚，被告陆康隆随被告祁珍芳共同生活，但离婚判决书是居间方伪造的。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收条、转账凭条、缴税材料、上海市房地产登记簿、离婚判决书、护照、户口簿、身份证、出生医学证明、离婚协议书、上海市房地产权证、材料收据、《房地产出售居间协议》、《房地产买卖居间协议》、承诺书、录音以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告陆康隆是限制民事行为能力人，被告祁珍芳作为被告陆康隆的母亲是其监护人，即是其法定代理人，有权代理被告陆康隆出售系争车位的民事活动。在交易过程中，被告祁珍芳亦提供了出生医学证明、上海市房地产权证等资料，原告有理由相信被告祁珍芳可以代理被告陆康隆出售系争车位。因此，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。现原告已向两被告支付了全部房款，但由于系争车位被人民法院查封，事实上无法过户，两被告无法履行系争车位房地产权利转移的合同义务，亦无法交付系争车位。在此情形下，原告主张解除合同、返还已付购房款并支付违约金符合合同约定和法律规定。综合本案合同履行情况，上述合同约定的违约金金额尚属合理，被告祁珍芳要求调整违约金的依据不足，本院对其主张不予支持。被告陆康隆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王博与被告祁珍芳、陆康隆签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；
二、被告祁珍芳、陆康隆应于本判决生效之日起十日内返还原告王博房款10万元；
三、被告祁珍芳、陆康隆应于本判决生效之日起十日内支付原告王博违约金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，800元、财产保全费1，020元（原告王博均已预缴），由被告祁珍芳、陆康隆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 严毅超
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
……
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。