大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初2253号
原告徐宏宇（反诉被告）
委托代理人王俊杰、刘丽娜
被告柳迎春（反诉原告）
委托代理人潘波、胡之光
被告大连铭星房地产代理有限公司
法定代表人张勇
委托代理人宋桂�
委托代理人李亚秋
原告徐宏宇（反诉被告）与被告柳迎春（反诉原告）、被告大连铭星房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宏宇的委托代理人王俊杰、被告柳迎春的委托代理人潘波及被告大连铭星房地产代理有限公司的委托代理人李亚秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年1月19日，原告委托案外人黄祖生与被告柳迎春、被告大连铭星房地产代理有限公司签订房屋买卖合同，约定：原告将位于大连市中山区虎滩路碧涟园260号4层2号房屋以2700000元的价格出售给被告柳迎春，原告（卖方）于合同签订之日将房屋产权证及相关权属证明原件放于被告大连铭星房地产代理有限公司�居间方）处，被告柳迎春（买方）于合同签订之日交付定金50000元，双方同意由居间方代为保管定金；买方于本合同签订之日起至2017年2月20日前备齐购房款2650000元，并将款项存入居间方指定银行资金监管。同时合同还约定了卖方在办理房屋交接时负责将房屋以签约现状交付给买方使用，该房屋以签约现状售于买方，买方同意按现状购买该房屋，买方签约后不得以房屋现状为由拒绝交易。如买方未能履行合同条款，或买方其他违约行为导致合同无法履行，则已付定金将支付给买方作为违约赔偿，如卖方不履行本合同或卖方其他违约行为导致本合同无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方；买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任。合同签订后，原告按照约定将房屋产权证及其他权属证明交予被告大连铭星房地产代理有限公司保管，被告柳迎春也按合同约定向原告交付定金50000元，并由被告大连铭星房地产代理有限公司代原告保管。但被告柳迎春却未按照合同的约定在2017年2月27日备齐购房款存入指定银行资金监管，且视合同明确约定于不顾，以房屋存在墙皮脱落为由要求原告修缮房屋。被告柳迎春不按合同约定时间履行超期远远超过10天。鉴于被告柳迎春严重违约的事实已使合同无法履行，且已达到合同约定的解除条件，原告于2017年4月24日依据《合同法》的规定通知二被告从接到通知之日解除《房屋买卖合同》，并要求被告大连铭星房地产代理有限公司返还房屋产权证及为原告保管的定金50000元。但是，被告大连铭星房地产代理有限公司一直拒绝返还房屋产权证和交付定金。现原告请求判令二被告给付原告房屋买卖合同定金50000元。
被告大连铭星房地产代理有限公司辩称，案涉房产证已交到法院。我们三方签的《房屋买卖合同》实际是居间合同，居间合同的约定就是买卖合同双方定房的诚意，定金由我们代为保管，最后冲抵房款。所以，不应当由我公司来返还定金。
被告柳迎春辩称并反诉称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，本案中被告柳迎春一直积极表示要购买房屋，交易没有最终达成是由原告个人赌气导致的，所以违约的一方应该是原告，原告在违约的情况下还要求没收被告交付的定金，无法律依据。第二，买卖合同虽然约定了双方要在2017年2月20日来做房屋买卖资金的监管，但是因为案涉房屋存在外墙保温板漏的问题，后来经过三方的协商，实际上对资金监管期限做了变更，并没有按照合同约定的期限来履行，所以，原告基于此项合同约定，认为被告柳迎春没有在合同约定的期间内对房屋买卖价款进行资金监管构成违约，理由不充分。第三，房屋买卖合同虽然约定了案涉房屋的交付是以现状来进行，但被告柳迎春作为购房者，这样的约定实际上是排除了购房人的权利，加重了购房人的义务，这个约定条款本身属于格式条款，应该是无效的。在接受房屋时，被告柳迎春发现房屋存在外墙保温板漏这样根本性的质量问题，有权利提出修缮要求。并且经过三方一致协商，原告同意与物业来协调，对房屋存在的质量问题进行修缮，这个行为本身也应当认定为双方对原来约定的资金监管期限的变更。综上所述，被告柳迎春是守约方，而原告则是违约方。故被告向法院提出反诉，请求判令反诉被告双倍返还反诉原告定金100000元。事实与理由如下：2017年1月19日，反诉原告与反诉被告、大连铭星房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：反诉原告购买反诉被告所有的位于大连市中山区虎滩路碧涟园260号4层2号房屋，总价款为人民币2700000元。反诉原告在房屋买卖合同签订当日交付定金人民币50000元。《房屋买卖合同》约定，接受定金一方违约的，应双倍返还定金。房屋买卖合同签订后，反诉原告在看房过程中，发现案涉房屋外墙保温板存在损坏，大连铭星房地产代理有限公司与反诉被告协商保温板的修缮事宜，反诉被告之受托人同意修缮外墙保温板。在上述协商修缮保温板过程中，各方实际变更了《房屋买卖合同》关于购房款资金监管及房屋现状交付等约定。后续因反诉原告父亲去世，丈夫、儿子到美国出差等因素，经三方达成一致，待反诉原告办完父亲后事，丈夫、儿子出差回国后办理房屋买卖手续事宜。上述协议达成后，反诉原告多次要求反诉被告的受�人履行《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给反诉原告，但反诉被告之受托人拒绝进行房屋交易。其于2017年4月24日，单方向反诉原告发出解除合同通知，要求解除《房屋买卖合同》。反诉原告认为反诉被告此举已构成违约，应当将收受的定金双倍返还反诉原告。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告柳迎春的反诉请求。原告没有构成违约，原告行使合同解除权是基于被告柳迎春的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，具有事实及法律依据。
经审理查明，2017年1月19日，原告（卖方）与被告柳迎春（买方）、被告大连铭星房地产代理有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：买方购买卖方名下位于大连市中山区虎滩路碧涟园260号4层2号，建筑面积154.67平方米房屋，总房款2700000元。买方�合同签订当日支付定金50000元，于交接时冲抵房款，由居间方代为保管。买方于2017年2月20日前，备齐购房首付房款2250000元，三方将该房款存入居间方指定银行资金监管。合同第五条约定，该房屋以签约现状售于买方，买方同意按现状购买该房屋，故买方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易。合同第十条约定，如买方未能履行合同条款或买方其他行为导致本合同无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人。如卖方不履行本合同或卖方其他违约行为导致本合同无法继续履行，则卖方须双倍返还定金给买方。合同第十三条约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则守约方有权解除合同，由违约方按合同约定承担违约责任。合同签订当日，原告将（中私有）2007105155号房地产权证交付给被告大连铭星房地产代理有限�司代为保管，被告柳迎春向被告大连铭星房地产代理有限公司给付定金50000元，被告大连铭星房地产代理有限公司出具收款收据。合同签订后，被告柳迎春一直未履行给付购房首付房款的义务。2017年4月24日，原告的委托代理人黄祖生向二被告发出解除合同通知，要求被告大连铭星房地产代理有限公司返还其代为保管的房地产权证及卖方交付的定金50000元。诉讼中，被告大连铭星房地产代理有限公司已将（中私有）2007105155号房地产权证返还原告。
本院确认的上述事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、（中私有）2007105155号房地产权证，被告柳迎春提交的收款收据、短信记录等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告柳迎�、被告大连铭星房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自义务。本案中，原告已经按照合同约定将案涉房屋的房地产权证交付给被告大连铭星房地产代理有限公司代为保管，被告柳迎春亦应按照合同约定履行义务。但在合同履行的过程中，被告柳迎春以案涉房屋外墙保温板漏、家中有事为由拒绝在合同约定的期限内履行给付案涉房屋购房首付房款的义务。依据《房屋买卖合同》第五条约定，该房屋以签约现状售于买方，买方同意按现状购买该房屋，故买方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易。故被告柳迎春以房屋外墙保温板漏等理由拒绝履行合同项下的义务已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告柳迎春主张的《房屋买卖合同》第五条系格式条款，其内容排除了被告�迎春的主要义务，应为无效条款的抗辩。本院认为，《房屋买卖合同》第五条并未排除被告柳迎春在合同签订时确认案涉房屋现状的权利。被告柳迎春未在缔约时对案涉房屋质量进行检验，是其未尽到谨慎审查义务。而案涉房屋外墙保温板存在问题并非原告造成，原告在被告柳迎春提出后也予以配合处理，因此，被告柳迎春不能以此作为免除其违约责任的理由。依据《房屋买卖合同》第十条约定，如买方未能履行合同条款或买方其他行为导致本合同无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿。故原告要求被告柳迎春支付定金50000元作为违约赔偿的诉讼请求合理，本院予以支持。
关于被告柳迎春反诉要求原告徐宏宇双倍返还定金100000元一节。本院认为，当事人就其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。反诉原告认为其与反诉被告及大连铭星房地产代理有限公司关于案涉房屋外墙保温板修缮事宜已经协商一致，是各方实际变更了《房屋买卖合同》中关于购房款资金监管和房屋现状交付等约定，其未按照《房屋买卖合同》约定的期限交付首付购房款不构成违约，反诉被告单方面解除合同系违约行为，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对变更内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，反诉原告所提供的证据不足以证明各方变更了《房屋买卖合同》中关于交付购房首付房款履行期限等的约定。各方当事人就案涉房屋外墙保温板修缮事宜达成协商一致不应视为对合同内容的变更。故反诉原告的反诉请求不成立，本院不予支持。
综上，依照�中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告柳迎春于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐宏宇定金50000元（该定金现由被告大连铭星房地产代理有限公司代为保管）。
二、驳回被告（反诉原告）柳迎春的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元（原告已预交），反诉费1150元（被告已预交），由被告柳迎春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。
审 判 员 杨 晶
人民陪审员 陈文英
人民陪审员 崔海燕
二〇一七年十一月十日
书 记 员 陈慧宁