陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终3894号
上诉人（原审被告）西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市凤城二路云天大厦。
法定代表人郑青海，该公司董事长。
委托代理人苏丹，陕西信邦律师事务所律师。
委托代理人王雪娇，陕西信邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩音，女，1970年6月15日出生，汉族，中航工业西安飞机工业有限责任公司员工，住西安市阎良区。
委托代理人李海，陕西荆山塬律师事务所律师。
上诉人西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣公司）与被上诉人韩音房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第04667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海荣公司的委托代理人苏丹，被上诉人韩音的委托代理人李海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年2月22日，韩音与海荣公司签订了编号为2769989的《商品房买卖合同》。协议约定：1、韩音购买海荣公司的海荣-
御城第16栋1单元30层13013号房屋。2、韩音于2011年2月22日前支付全部房款合计316396元整；3、海荣公司应在2013年3月1日前向韩音交付房屋，且在交付房屋后730内，将办理产权登记需要由海荣公司提供的资料报产权登记机关备案。如因海荣公司的责任，韩音不能在规定期限内取得房地产权属证书的，韩音有权选择退房或者不退房。韩音选择退房的，海荣公司在韩音提出退房要求之日起30日内将韩音已付放款退还给韩音，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；韩音选择不退房的，海荣公司按已付房价款的0.5%向韩音支付违约金。另查，韩音于2011年2月16日向海荣公司交付定金1万元，于2011年2月27日向海荣公司交付楼款306396元。2013年3月16日，韩音缴纳房屋专项维修金共计7363.1元。庭审中，海荣公司主张，该合同附件六第四条第2、3款约定：韩音应该收房时向海荣公司预交契税，逾期未能提缴纳的，海荣公司有权选择不再代韩音办理产权证，相关责任由韩音自行承担。附件七第五条第三款约定：若出现法定或双方约定的韩音可以解除合同的事由，韩音应该在该事由发生之日起15日内向海荣公司发出解除函，否则视为韩音放弃该合同的解除权，双方继续按照合同及附件的约定履行各自的义务。另查，韩音与海荣公司签订的《商品房买卖合同》系海荣公司提供的格式合同。
韩音于2015年6月11日诉至西安市未央区人民法院称，2011年2月22日，其与海荣公司签订《商品房买卖合同》，购买海荣公司开发的位于西安市经济技术开发区明光路以东凤城一路南北两侧海荣-
御城第16栋1单元30层13013号住房一套。该合同第六条约定，该套房屋购房款合计人民币316396元（定金人民币壹万元整转为购房款），第八条约定海荣公司于2013年3月1日前交付房屋。第十五条约定海荣公司应当在商品房交付使用后730日内将办理产权登记需要由海荣公司提供资料包产权登记机关备案。其已按合同约定履行了交付房款的义务，海荣公司也已按照约定交付了房屋。但海荣公司至今未按照合同第十五条约定履行办理权属登记的义务。经其多次催促，海荣公司仍不履行。现诉至法院，要求：1、请求解除原被告于2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》，返还购房价款316396元，并按银行同期贷款利率承担原告自缴纳购房款之日起至实际返还购房款之日期间的利息；2、请求返还双倍定金1万元；3、本案诉讼费由被告承担。
海荣公司答辩称,未能及时办理涉案房屋权属证书并非其责任导致，其不承担违约责任，且韩音已实际居住、使用涉案房屋，双方签订的《商品房买卖合同》的目的已经实现。即便韩音享有合同解除权，该权利也因为韩音怠于行驶而消灭，韩音无权在主张解除合同、返还购房款及利息。韩音主张返还双倍定金的诉请无事实和法律依据。韩音未能按约定交纳契税，存在一定的过错，未能及时办理涉案房屋的权属证书，韩音应承担一定的责任。最后，其保留两项诉权：1、截至目前为止，韩音还欠其2年多的物业管理费；2、如果法院认定韩音主张成立，韩音对该房屋进行占有使用，且导致该房屋使用年限缩短、房屋折旧的损失。
原审法院认为，韩音与海荣公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，韩音依约按时缴纳了购房款，海荣公司应当按照约定期限履行为韩音办理房屋所有权证的义务而至今未办理，其行为违约，应依法承担民事责任。韩音要求解除其与海荣公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。对于海荣公司关于韩音未按期缴纳契税及丧失合同解除权之辩解，本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。韩音与海荣公司双方签订的《商品房买卖合同》系由海荣公司提供的格式合同，该合同附件七第五条第三款的规定系排除对方主要权利的条款，庭审中，海荣公司无法证明其已提醒韩音注意该条款，故本院认为该条款无效，海荣公司关于韩音无合同解除权的辩解不能成立。对于韩音主张海荣公司返还购房款316396元并按银行同期贷款利率承担其自缴纳购房款之日起至实际返还购房款之日止期间利息的诉讼请求，予以支持；对于韩音主张海荣公司返还双倍定金1万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告韩音与被告西安市海荣房地产集团有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告韩音购房款316396元，并按银行同期贷款利率支付原告韩音自缴纳购房款之日起至判决给付之日的利息；三、驳回原告韩音其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6196元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担6146元，于上述期限一并给付原告。
宣判后，海荣公司上诉称，该合同条款属有效条款，对韩音有约束力。请求：1、依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
韩音答辩称，1.双方签订的合同符合法律规定；2.按照签订的合同最后签字的第12页中特别约定“本合同可选项条款内容由双方协商确定，提请双方确认无异后再行签字盖章”，合同附件七第五条约定的，上诉人没有告知被上诉人，且没有被上诉人的签字或盖章；3.合同附件一至七符合格式条款的内容，条款属于无效条款，被上诉人请求解除合同合法有效。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，韩音与海荣公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。韩音依照约定按时缴纳了购房款，海荣公司应当按照合同约定期限为韩音办理房屋所有权登记，海荣公司的该项义务至今未履行。该《商品房买卖合同》系海荣公司提供的格式合同，该合同附件七第五条第三款的约定：若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《商品房买卖合同》的解除权，双方继续按照《商品房买卖合同》及附件的约定履行各自义务。海荣公司无法证明其已提醒韩音注意该条款约定内容，故原审法院认定该条款无效正确。海荣公司上诉称，该合同条款属有效条款，对韩音有约束力。截止本案审理期间，海荣公司仍无法办理房屋所有权登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，海荣公司于2013年3月16日向韩音移交了房屋，按合同约定，在交付房屋后730日内，海荣公司将办理产权登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，截止2016年8月底，已超过一年，导致韩音无法办理房屋所有权登记的原因系海荣公司至今未取得国有土地使用权证，故韩音请求解除合同和赔偿损失的，符合法律规定，应予支持。综上，原审判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审案件受理费6046元（西安海荣房地产集团有限公司已预交），由西安海荣房地产集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年十一月一日
书 记 员 范致远