陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商中民二终字第000188号
上诉人（原审原告）刘炀，男，生于1969年6月12日，汉族。
委托代理人刘熠，男，生于1967年10月24日，汉族，系刘炀之兄。
委托代理人杨实际，陕西广友律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西安嘉置业有限公司。住所地：西安市航天基地航天大道**号金羚大厦***室，机构代码：57505493-1。
法定代表人张立柱，该公司董事长。
委托代理人王鲁杰，男，生于1971年4月8日，汉族，系该公司总经理。
上诉人刘炀、陕西安嘉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服洛南县人民法院（2015）洛南民初字第00035号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审认定，2013年10月23日，原、被告双方签订《房屋确认书》。该确认书约定，原告确认购买被告开发的洛南县城关镇华阳路东段学苑城商业步行街第一幢一单元一楼一号商铺房一间，建筑面积为50.57㎡，销售单价每平米17164.33元，总价款868000元，付款方式为分期付款，在签订本确认书选定房源7日内原告付清首付款的50%，即434000元整；主体封顶付总款的30%；交房时付总款的20%，则该房屋总价按860000元执行。原告最晚付清首付款不得超过20日，即2013年11月12日之前。2013年11月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的洛南县城关镇华阳路东段学苑城商业步行街第一幢一单元一楼一号商住房，建筑面积共50.57㎡，每平方米17164.33元，总金额868000元；付款方式及期限为签订合同之日原告向被告付总房款的50%，即438000元，项目封顶时付总房款的30%，交房时付清余款；需办理按揭的，签订合同之日付首款人民币438000元，剩余房款办理银行按揭（买受人需于7日内备齐银行按揭所需资料，否则按逾期违约付款处理）。买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人向银行办理按揭住房贷款时应及时向银行提供真实、齐全的资料，如果提供按揭资料不全或不真实，不具备办理按揭贷款，或不按时参加银行签约的，买受人应付逾期付款责任，每日按总房款的万分之五支付违约金等条款。交房期限为2013年12月31日，出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2013年10月23日向被告付款50000元，11月12日付款200000元，11月26日付款180000元，12月6日付款8000元，共计付款438000元。剩余房款未办理按揭，亦未支付。被告至今未向原告交付房屋。
原审认为，原、被告之间签订的《房屋确认书》、《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，依据合同约定出卖人应于2013年12月31日向买受人交房，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款。由于被告陕西安嘉置业有限公司至今未向原告刘炀交房，已逾期超过90日。原告刘炀依据合同约定有权要求解除合同，原告起诉之日应视为通知解除合同之日，该请求成立，应予支持。原告要求被告退还房款438000元，符合合同约定，应予支持。被告辩称原告未向其提供银行按揭所需资料，致使银行按揭程序无法启动，并且一直未交付剩余购房款，使被告遭受资金损失，原告的行为已构成违约，应承担合同约定的逾期付款责任的观点，因被告亦未按合同约定的期限内交房于原告，鉴于原、被告双方在履行合同中均有违约行为，故对原、被告双方的违约责任互免。被告又辩称原告付款的合同义务在先，其逾期付款并拒绝支付剩余房款，被告可依法行使先履行抗辩权拒绝向原告履行交房义务的观点，经查被告承建华阳路东段学苑城商品楼整体逾期交付超过90日，被告的交房行为实际上已属履行不能，加之原告的逾期交纳房款的行为，不足以影响被告的迟延交房，故被告的观点不能成立，不予采纳。原告以所购房屋现实中不复存在，被告已无法履行合同为由要求被告赔偿购房借款造成的利息损失156000元的请求，因与事实不符且双方在合同中没有约定，故该请求不成立，不予支持。但鉴于被告逾期交房导致原告合同目的不能实现，且给原告造成了一定的经济损失，被告应当承担相应的补偿责任。对原告已交付的购房款438000元自2014年1月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计息计算至判决确定之日止，利息共计为40929.27元，原、被告双方各承担50%较为适宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除原告刘炀与被告陕西安嘉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告陕西安嘉置业有限公司在判决生效之日起30日内退还原告刘炀购房款438000元；三、被告陕西安嘉置业有限公司在判决生效之日起30日内赔偿原告刘炀因购房借款造成的借款利息损失20465元；四、驳回原告刘炀要求被告陕西安嘉置业有限公司支付原告刘炀违约金21900元及其他诉讼请求。案件受理费9959元，由原告刘炀负担3959元，被告陕西安嘉置业有限公司负担6000元。
上诉人刘炀上诉称，陕西安嘉置业有限公司不仅未履行办理按揭贷款义务，并且不能按期交房，给上诉人刘炀造成了不应有的经济损失。在上诉人刘炀没有违约行为的情况下，原审法院认定双方均有违约行为并判决刘炀承担经济损失和诉讼费用，既无事实依据，也无法律依据。据上述理由，请求二审法院维持原判决第一项、第二项，撤销第三项、第四项，改判由陕西安嘉置业有限公司支付上诉人刘炀违约金21900元，并支付购房款利息175600元。
上诉人陕西安嘉置业有限公司上诉并答辩称，2013年11月26日双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，签订合同之日首付438000元，剩余房款办理银行按揭（买受人需于七日内备齐银行按揭所需材料，否则按逾期付款处理）。合同签订后，买受人刘炀直至2013年12月6日才付清首期购房款，并拒绝提供银行按揭所需资料，致使银行按揭程序无法启动。上诉人刘炀的行为已构成违约，应按合同约定承担逾期付款违约责任。关于上诉人陕西安嘉置业公司是否存在逾期交房的问题，首先，由于上诉人刘炀逾期付款违约在先，按照合同法规定，陕西安嘉置业有限公司享有先履行抗辩权，安嘉公司有权拒绝交房。其次，涉案工程主体已于2013年9月竣工，后因政府原因未及时组织验收，根据合同约定，因政府原因造成迟延交房的，交房期限可以顺延。因此，原审认定安嘉公司逾期交房违约，并由安嘉公司补偿上诉人利息损失20465元没有依据。本案的实际情况是上诉人刘炀在签订合同并支付首付款后又单方反悔要求解除合同，因此所谓的利息损失应由其自己承担。据上述理由，请求二审法院依法撤销原审判决第三条，驳回上诉人刘炀要求支付利息损失的请求。
对原审查明的事实二审予以认定。
二审中，上诉人陕西安嘉置业有限公司提供了2013年6月21日由洛南县房地产管理所颁发的学苑城商业街项目的商品房预售许可证，以此证明本案商品房预售符合法律规定。上诉人刘炀对该证据无异议。
经本院审查认为，该证据能够证明陕西安嘉置业有限公司预售商品房的行为取得了行政许可。
二审调查中，双方均承认，合同签订后双方曾共同到贷款银行中国农业银行洛南县支行提交资料申请按揭贷款，但该行未批准。此外，上诉人陕西安嘉置业有限公司亦承认本案房地产项目于2014年9月通过综合验收。
就本案中的按揭贷款问题，本院调查了中国农业银行洛南县支行信贷中心贺军锋主任。贺军锋证明，陕西安嘉置业有限公司开发的学苑城商业街房地产项目五证齐全，符合办理按揭贷款的条件，洛南农行和该公司签订有按揭贷款合作协议，并已办理了一批贷款业务。客户（借款人）办理按揭贷款的程序是：在客户支付了首付款后，由客户和安嘉公司工作人员一同来贷款人处，由客户根据贷款人的要求向贷款人提交客户资料，之后由贷款人进行审查决定是否发放贷款。一笔贷款能否发放要根据客户的职业、收入、及征信记录等因素进行综审查。
对于贺军锋的上述证言，当事人双方质证后均无异议，本院予以采信。
本院认为，2013年10月23日，上诉人陕西安嘉置业有限公司和上诉人刘炀签订的《房屋确认书》对交易商品房的位置、面积、价款、付款方式等事项已作出了明确约定，《确认书》已具备商品房预售合同的主要内容，因此，《确认书》属于商品房预售合同。2013年11月26日，双方又就同一商品房的买卖事宜订了《商品房买卖合同》，对《确认书》的内容进行了补充和完善，并对付款方式进行了变更。根据《确认书》和《商品房买卖合同》的约定，双方之间形成了商品房预售合同关系。该合同基于双方自愿协商，且不违法律规定，应为有效。关于付款问题，《商品房买卖合同》第六条约定，签订合同之日付首付款438000元，剩余房款办理按揭。按照上述约定，买受人刘炀应在2013年11月26日交清首付款438000元，但其实际在2013年12月6日才交清上述款项，已经违反合同约定。关于贷款银行未发放按揭贷款的责任问题，根据洛南农行贷款中心主任贺军锋的证言可以认定，洛南农行发放房地产按揭贷款的条件有两项，第一个条件是商品房开发项目符合法律规定，手续齐全，贷款银行愿意为该项目发放按揭贷款。满足此条件是开发商的义务；第二个条件是客户支付了首付款之后，贷款银行对客户的资料进行审查，认为该客户的信用状况符合贷款发放条件。满足此条件是客户（房屋买受人）的义务。本案中，学苑城商业街项目五证齐全，洛南农行已经和陕西安嘉置业有限公司签订了合作协议，并已为部分客户发放了按揭贷款，由此可说明开发商陕西安嘉置业有限公司方面已经满足了按揭贷款的条件，而贷款银行未给刘炀发放贷款的原因是刘炀不符合贷款条件。由于刘炀自身不符合贷款条件，致使剩余购房款不能及时支付，因此应认定上诉人刘炀存在延期付款的违约行为。关于陕西安嘉置业有限公司是否存在延期交房违约行为的问题，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给买受人，但陕西安嘉置业公司未能提供证据证明该房地产开发项目在2013年12月31日已验收合格，具备交付条件，因此，该公司存在延期交房违约行为。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，因先履行义务一方当事人违约在先，故后履行义务一方拒绝履行而不构成违约。但在2013年12月31日约定的交房日，本案房地产项目在客观上尚不具备交付条件，因此陕西安嘉置业有限公司未能按期交房并不是因为对方违约其不愿交房，而是因为其自身不具备交房条件，因此该公司以行使先履行抗辩权为由辩解其不存在违约行为的理由不能成立。因本案双方均存在违约行为，且过错相当，因此双方要求按照合同约定追究对方违约责任的请求本院不予支持。由于上诉人刘炀不符合按揭贷款发放条件，致使购房款无法支付，该合同在客观上已不具备继续履行的条件，因此原审法院判决解除商品房预售合同之判项应予维持。尽管刘炀对不能办理按揭贷款存在过错，但陕西安嘉置业公司在明知刘炀不符合按揭贷款发放条件致使商品房预售合同不能继续履行的情况下，应及时行使合同解除权，以避免双方损失进一步扩大，但该公司并未及时行使合同解除权，因此原审法院根据本案实际情况判决该公司赔偿刘炀部分利息损失20465元并无不当。
据上述理由，原审认定事实基本正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4562元，由上诉人刘炀负担4250元，上诉人陕西安嘉置业有限公司负担312元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林小平
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 宁 赟