辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00391号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邢志新，无职业。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹运本，无职业。
委托代理人：刘淑玉，辽宁五寰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连好旺角房屋经纪有限公司，住所地大连市西岗区民权街64号银寰花园4-4。
法定代表人：高军，该公司董事长。
委托代理人：张涛，辽宁新华律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）邢志新与原审被告（反诉原告）邹运本、原审被告大连好旺角房屋经纪有限公司（以下简称好旺角公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年10月8日作出（2014）甘民初字第2746号民事判决，邢志新不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人邢志新、被上诉人邹运本的委托代理人刘淑玉、被上诉人好旺角公司的委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢志新一审诉称：原告于2012年4月27日通过被告好旺角公司与被告邹运本签订了《房屋买卖合同》，该房屋位于大连市甘井子区xx街x号。合同开始执行时很顺利，后由于被告邹运本原因至今未办理房屋交接手续，该房屋的钥匙一直在原告手中，被告至今尚欠原告房款20，000元。原告于2014年3月发现被告邹运本已将该房屋转卖给他人，并且已经装修数日。原告放在该房屋中的父亲的遗物也不知去向。父亲的遗物为一幅老花镜和一幅傅作义将军写给父亲的一幅字。故原告诉至法院，请求判令：1.被告邹运本履行合同，付清剩余房款20，000元整，并赔偿原告的损失，自2012年7月16日起按银行贷款利率4倍赔偿利息，被告好旺角公司支付上述20，000元；2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担（诉讼费、车费、误工费、查询费等）。
被告邹运本一审辩称并反诉称：不同意原告诉讼请求。不交接房屋的原因是原告不积极配合办理交接手续，所以其利息主张不能成立，其请求赔偿物品损失，这些物品并不存在。被告在开锁接收房屋时有录像显示，室内并无原告所陈述的物品，所以其请求没有事实依据。其余损失与本案无关，不同意赔付。因原告的违约行为导致交房逾期一年之久，故被告邹运本提出反诉请求，请求法院判令：1.原告赔偿被告邹运本逾期交房的房租损失16，800元（1，400元／月×12个月）；2.原告支付被告垫付的交房前2012年11月5日至2013年4月5日期间的供暖费1，749.44元及滞纳金1，049.66元，交房前2013年2月至2013年5月期间的物业费87元（262.43元÷12个月×4个月）。
反诉被告邢志新一审辩称：不同意邹运本的反诉请求。案涉房屋手续已经办理完毕，物品已经拿走，户口也已经迁走，并不存在邹运本所说的不交房的问题。当初只在房屋内放了一个小箱子，交接后我直接可以拿走。不同意支付邹运本要求的供暖费、物业费、滞纳金。房屋是我的，我愿意什么时候交费就什么时候交费。是邹运本原因没来交接房屋，反过来向我主张供暖费及物业费不合理，而且物业费我给邹运本多交了半年的。
被告好旺角公司一审辩称：如法院判决或被告邹运本本人同意，我公司同意将20，000元返还原告。原、被告之间已经签订居间合同并过户了，被告好旺角公司的义务已经履行完毕，之间发生的纠纷与我公司无关。
一审法院审理查明：2012年4月27日，原告通过被告好旺角公司与被告邹运本之子邹积凯签订《房地产买卖合同》，合同约定，邹积凯购买原告名下位于大连市甘井子区xx街x号x单元x层x号房屋一套，房屋面积为62.48平方米，房屋价款为560，000元，定金20，000元，该定金于双方交接房屋时冲抵房款，买卖双方均同意该定金由居间方即被告好旺角公司代为保管。合同还约定，邹积凯用公积金贷款购买上述房屋，原告须于公积金放款后2日内负责将房屋以签约现状交付买方使用。交付之前原告需将与房屋相关的户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清（仅指使用费）。居间方即被告好旺角公司协助买卖双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。合同第六条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让给任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。合同第八条约定，买卖双方或一方未按合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按本合同的约定承担违约责任，三方另有约定的除外。合同第十条约定，如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由被告好旺角公司无息保管定金、过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院、仲裁机构已作出生效判决、裁定，居间方即被告好旺角公司将根据买卖双方的一致意见或人民法院、仲裁机构的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同另约定争议解决方式为向房屋所在地人民法院提起诉讼。原告与邹积凯在上述合同中签字确认，被告好旺角公司在合同中作为居间方盖章确认。
2012年5月4日，原告通过被告好旺角公司与被告邹运本、其子邹积凯签订《合同变更协议》（以下简称协议一），约定原合同买方为邹积凯，现变更为被告邹运本，合同中约定的权利义务相应转移，对此各方均无异议。原告与被告邹运本、其子邹积凯在合同变更协议中签字确认，被告好旺角公司在变更协议中作为居间方盖章确认。
2012年5月17日，原告又通过被告好旺角公司与被告邹运本签订《合同变更协议》（以下简称协议二），约定原合同约定交接房屋时交接房款，现变更为买方于过户文件递交至房地产交易所之日先行支付卖方部分房款260，000元，待银行放款后三日内，买卖双方进行房屋及剩余房款交接，居间方已尽风险告知义务，由此产生的风险买卖双方已知晓并自行承担。被告好旺角公司称其中载明的“剩余房款交接”指的是定金的交接。三方当事人均在该协议中签字、盖章确认。
2012年5月18日，案涉房屋过户至被告邹运本名下，并办理了房地产权证。产权证中权利摘要处载明公积金贷款金额为280，000元，约定期限为2012年6月20日至2032年6月19日。该载明事项证明公积金放款日为2012年6月20日。
2012年6月21日，被告好旺角公司向原告开具收款收据，该收据中载明客户名称为原告，款项金额为20，000元，款项用途为预留购房保证金，收款日期为2012年6月21日，收据中盖有被告好旺角公司财务专用章。该收据亦载有友情提示字样，内容为“当您的房子倒出、户口迁出或费用结清之后，请让买方、好旺角房屋店长同时在收据的背面签字确认。您本人携带身份证及签字后的收据至合同受理主办处（好旺角交易中心）进行受理确认之后即可取走保证金。请您妥善保管此收据，如收据丢失，将按《好旺角房屋经纪有限公司票据丢失管理规定》解决。”原告在该收款收据中签字，确认已领取该收据。
2012年6月21日，原告再次通过被告好旺角公司与被告邹运本、其子邹积凯签订《合同变更协议》（以下简称协议三），载明原合同约定居间方协助买卖双方办理房屋交接，现变更为由买卖双方自行办理房屋的交接事宜，买卖双方于银行放款后三日内交接房款，居间方已尽风险告知义务，由此产生的风险买卖双方已知晓并自行承担。原告与被告邹运本、其子邹积凯在合同变更协议中签字确认，被告好旺角公司在变更协议中作为居间方盖章确认。
被告邹运本认可，按合同约定第一次要求原告交付房屋时，原告尚未将房屋清空，同时约定2012年7月8日交付房屋。原告称双方确曾约定2012年7月8日交付房屋，但后来因实际情况未能腾房，而被告邹运本也同意延至同年7月16日交房，但对该说法被告邹运本并未认可。结合双方主张及举证情况，对双方约定2012年7月8日交付房屋的事实予以认定。
2013年5月30日，原告与案外人汪丽娜（自称被告邹运本儿媳）被告好旺角公司的工作人员针对房屋交付事项进行商谈，但未达成一致意见。
2013年6月4日，被告邹运本找到开锁公司将案涉房屋开锁，进入该房屋。
2014年2月17日，被告邹运本交纳了案涉房屋的采暖费1，749.44元及滞纳金1，049.66元，合计2，799.1元，同日缴纳了案涉房屋2013年2月至2014年2月的物业费261元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当依据合同约定履行各自义务。本案中，原告通过被告好旺角公司与被告邹运本签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
关于原告要求被告支付剩余房款20，000元及利息损失的主张。被告邹运本交纳20，000元作为房屋买卖定金，该定金由被告好旺角公司保管，根据买卖合同约定，定金于房屋交接时冲抵房款，而在被告好旺角公司向原告开具的收款收据中也提示，其向原告支付上述款项的前提为“房子倒出、户口迁出或费用结清之后”，现被告邹运本已经收到案涉房屋，房屋应视为已经交付，故原告对该20，000元的请求于法有据，予以支持。关于原告主张的利息损失，根据合同约定，定金在被告好旺角公司处无息保管，鉴于原告与被告邹运本对案涉房屋一直存有争议，依据上述约定，原告主张上述款项的利息损失于法无据，不予支持。
关于原告主张的车费、误工费、查询费等其他费用，因原告提供的证据不足以证明损失的具体数额及与本案争议存在关联性，故对原告该项主张不予支持。关于原告所称其在案涉房屋中留存的物品，因无证据予以证明，故对该主张不予支持。
关于被告邹运本提出的逾期交房房租损失的反诉请求。对于其该反诉请求是否予以支持，首先应当确定逾期交房的违约责任。本案中，原告与被告邹运本对逾期交房或逾期收房的责任存有异议，原告称系被告拒不收房，被告称原告逾期交房，但根据双方合同约定，卖方即原告应当于公积金贷款放款后2日内将房屋交付被告邹运本使用，后又约定银行放款后3日内交接房屋，由此可见原告对交付房屋具有履行义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，依此规定，原告作为履行义务的一方应当对其履行义务负举证责任，但原告在本案中并未提供证据证明其有明确将房屋交付被告的行为，故原告应对此承担举证不能的后果。据此，应认定原告存在迟延交付房屋的行为，应当承担相应的违约责任。房屋买卖合同中对逾期交付房屋的违约责任并未明确约定，现被告主张原告按租金标准支付逾期交房违约金，其实质是赔偿损失的请求，予以支持。因已对双方确定的交房之日确定为2012年7月8日，故原告应支付被告自2012年7月9日起至2013年6月3日止共计10.84个月的房租损失，结合本地区房屋租赁现状和案涉房屋具体位置，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，以每月1，300元租金标准作为延期交付房屋的违约金较为适宜。故原告应支付被告邹运本房屋损失1，300元／月×10.84月＝14，092元。
关于被告邹运本提出的其垫付供暖费、滞纳金及物业费的反诉请求。虽原、被告已就案涉房屋办理了过户手续，房屋已登记于被告名下，但因原告迟延交付房屋致被告并未实际使用案涉房屋，故此段期间供暖费、滞纳金及物业费应由原告负担，现被告已对上述费用予以交付，原告应将该笔费用支付被告，故对被告请求原告支付其垫付的供暖费、滞纳金及物业费的请求予以支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）邹运本支付原告（反诉被告）邢志新剩余房款20，000元，上述款项由被告大连好旺角房屋经纪有限公司代为支付。二、自判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）邢志新赔偿被告（反诉原告）邹运本房屋损失14，092元。三、自判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）邢志新支付被告（反诉原告）邹运本供暖费1，749.44元、供暖费滞纳金1，049.66元，物业费87元，合计2，886.1元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）邢志新的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）邹运本的其他反诉请求。案件受理费人民币300元，其他诉讼费50元，共计350元（原告已预交），由被告（反诉原告）邹运本负担。反诉案件受理费150元（被告已预交），由原告（反诉被告）邢志新负担。
邢志新上诉的理由及请求是：（一）一审法院认定我应承担未进行交接房屋的违约责任是错误的。我在一审时曾申请法院调取公安机关110的出警记录及录像，该录像中有我与邹运本达成的于2012年7月16日交接房屋的证据，但一审法院未予调取且在开庭前才将未予调取的事实告知我，一审法院据此认定我应承担举证不能的后果是错误的。在我与赵乐乐的电话录音中曾明确载明我主动通过中介交接房屋，但一审判决却遗漏该事实。这一年来，我曾多次通过中介联系邹运本进行房屋交接，但邹运本始终没有出面进行交接，上述事实有2013年5月14日赵乐乐的电话录音、2013年5月22日吴经理的电话录音等为证。（二）虽然三方签订的《合同变更协议》已将原合同约定居间方协助买卖双方办理房屋交接变更为由买卖双方自行办理房屋交接，但实际情况是，买卖双方仍是通过中介联系对方，故我只要将交接房屋事宜告知中介即可，我亦多次通过中介告知对方进行房屋交接，有我提供的录音资料为证。（三）之所以未进行房屋交接是因为邹运本漫天要价并以撬门相威胁，而非我的原因。综上，请求撤销一审判决中的反诉部分，改判驳回被上诉人的反诉请求。
邹运本二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，房屋未能交接的原因系基于邢志新的原因，我多次按照邢志新所定的时间欲办理房屋交接，但邢志新以各种理由不予协助。综上，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
好旺角公司二审答辩认为：房屋已经办理完毕过户手续，本案系邢志新与邹运本之间的纠纷，与我公司无关。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案的审理焦点是未按期进行房屋交接的责任承担问题。上诉人称被上诉人邹运本逾期收房，被上诉人邹运本称因上诉人逾期交房导致房屋未能按期交接，现双方各执一词。双方于2012年4月27日签订的房地产买卖合同中约定，卖方须在公积金放款后2日内负责将房屋以签约现状交付买方使用。双方均未按照合同约定交接房屋，但庭审中双方认可定于2012年7月8日交接房屋。上诉人主张2012年7月8日因实际情况未能腾房，被上诉人邹运本认可将交付日期延至2012年7月16日，但邹运本对此不予认可。故上诉人应举证证明将交房日期延至2012年7月16日。上诉人称其曾申请一审法院调取110出警记录及录像，用以证明双方将交房时间延至2012年7月16日，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十八条规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。但一审卷宗中并无上诉人申请法院调取证据的书面申请，故对该项上诉理由本院不予支持。作为好旺角公司的中介人员赵乐乐曾于一审时出庭作证，但其证言仅能证明前两次交接因上诉人未腾退房屋，导致房屋交接未果，该证言并不能证明在此之后双方就交接房屋达成一致意见及房屋未予交接的原因。因上诉人提供的证据不足以证明其主张，一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，认定上诉人对房屋交接具有履行义务，进而将履行房屋交接的举证责任分配予上诉人，并无不当。因上诉人举证不能，故一审法院判令上诉人承担逾期交房的租金损失及被上诉人邹运本垫付的供暖费、滞纳金及物业费。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人预交），由上诉人邢志新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 刘丽媛
代理审判员 陈 伟
二〇一五年三月三十日
书 记 员 王 亮