广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3854号
原告秦小敏。
被告罗智文。
第三人南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地南宁市金浦路X室。
法定代表人赵恒，该公司总经理。
委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
原告秦小敏与被告罗智文，第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行审理。原告秦小敏，被告罗智文，第三人恒创公司的委托代理人刘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦小敏诉称：2015年5月18日，原告在恒创公司的主持下与被告签订了合同编号为0201539的《房地产买卖合同》，被告在合同中明确将其母李爱连名下的房产
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南宁市西乡塘区衡阳东路X号房（邕房权证字第××号）（以下简称“701号房”）卖给原告。合同签订后，原告依照合同规定先后支付了定金2万元、佣金13650元、房产评估费2275元、贷款服务费4550元以及南宁桂林往返路费222元共计40697元。但是，原告在办理完《无婚姻登记记录证明》之后，被告却不再配合原告继续办理房产过户手续。原告先后多次电话与被告联系催促，被告要么挂断电话，要么拒不接听，本交易活动中介
---南宁恒创房地产经纪有限公司也不断打电话与被告联系并发《履约催促函》催促，造成原告重大经济损失。
综上，被告的行为已经构成违约，原告现特提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告2015年5月18日签订的《房地产买卖合同》；二、被告赔偿原告因被告违约造成的损失合计人民币40697元；三、被告向原告支付违约金40697元；四、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告罗智文辩称：一、701号房系被告母亲李爱连的遗产。被告系以李爱连的名义与原告签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》并未得到李爱连的授权，也未取得李爱连的其他法定继承人之同意，因此，被告出售701号房的行为为无权处分，该合同应为无效合同。二、因合同无效，被告同意退还原告定金2万元，不同意再负担其他损失及支付违约金。三、假定法庭认定合同有效，被告同意解除《房屋买卖合同》，不主张继续履行该合同。
第三人恒创公司辩称：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，第三人作为中介方，已催告被告履行相关合同义务，但被告仍拒绝履行，因此，第三人同意原告对被告提出的各项诉讼请求。
经审理查明：2015年5月18日，原告（“买方”）、被告（“卖方”）、第三人（“经纪方”）签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告向被告罗智文购买701号房，成交价45.5万元，第三人提供相关居间、保管资料、协助过户等服务。合同第二条约定：“卖方持有该物业之权属证明（房产证号：01××28），卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整的处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。”合同第九条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币13650元及办理信贷业务服务费人民币4550元。”合同第十二条约定：“卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的。卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同”。合同附件第2条约定买方应于2015年5月18日前向被告支付2万元定金。首期楼款23.5万元，买方应在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次过户手续并取得受理通知单当天内付清。剩余楼款20万元于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拨入卖方指定银行账户。合同尾部，卖方注明为“李爱连”，卖方代理人处由被告签名。
2015年5月18日，原告向被告支付了2万元购房定金。2015年5月21日，原告向第三人交纳房产评估费2275元、服务佣金13650元，贷款服务费4550元。2015年9月6日，原告为处理合同事务，花费111元从桂林乘坐火车至南宁。2015年10月6日第三人向被告发履约催促函，催促被告按照合同约定履行协助原告办理贷款合同签字等手续及不履行相关义务的违约责任，否则将视为被告违约。经向邮政部门11183客服查询，该邮件未被签收。
另查明：701号房系李爱连之遗产，李爱连于2015年5月8日去世。被告与李爱连其他法定继承人曾于2015年7月30日在南宁市东博公证处办理继承公证，确定701号房由被告继承，其他继承人放弃对该房产的继承权。
在本案中，被告实际收到原告起诉状等应诉材料的时间为2016年1月28日。
上述事实，有原告秦小敏、被告罗智文、第三人恒创公司陈述、《房地产买卖合同》、收据、《房产证》、《公证书》、快递单据等证据在案佐证。
本院认为：首先，针对本案中《房地产买卖合同》的主体问题。在本案中，被告虽系以李爱连代理人的名义与原告签订合同，名义上的出卖人为李爱连，但李爱连已在签订合同前的2015年5月8日去世，不再具有民事主体资格，而合同卖方的权利、义务均由被告实际行使，因此，本案并不存在真实的委托关系，被告即为合同之卖方，即为当事人。其次，关于合同之效力。因公证书已载明李爱连的其他法定继承人均放弃对X号房的继承权，被告将独自继承房屋产权，因此，被告对该X号房有完全的处分权，被告主张其构成无权处分于法无据，本院不予支持。另外，处分行为的效力与合同的效力分属不同法律领域，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，即便是无权处分，亦不影响合同效力。因此，《房地产买卖合同》为有效合同，原告与被告罗智文据此形成买卖合同关系，原告、被告罗智文与第三人恒创公司形成居间合同关系。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于合同之解除。原告及第三人均主张本案合同的履行因被告拒不配合原告办理相关贷款手续而陷入停顿，被告亦未作否认，因此，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定向被告提出解除合同。因原告系通过诉讼的方式提出解除合同，而解除权专由当事人行使，不应由法院判令解除，故本院仅应对原告解除合同的效力予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，应以被告实际收到起诉状等应诉材料的时间作为合同解除的时间，因此，《房地产买卖合同》实际解除的日期为2016年1月28日。
关于合同解除后被告民事责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应向原告返还定金2万元，赔偿原告佣金损失13650元、评估费损失2275元、贷款服务费损失4550元，交通费损失111元，上述费用合计40586元。此外，原告依据《房地产买卖合同》第十二条之约定向被告主张违约金，因被告不同意支付任何违约金，那么，对于承担违约金而言，无论数额多少，对被告而言均构成“过高”，即被告不同意支付违约金的意思表示已隐含了调整违约金之意，因此，对于违约金的具体支付，本院依法适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条予以调整。现原告在本案中举证证实的实际损失为40586元，故本院依法支持的违约金上限应为12175.8元（40586×30%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百三十条、第四百二十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告秦小敏与被告罗智文、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司于2015年5月18日签订的《房地产买卖合同》解除；
二、被告罗智文赔偿原告秦小敏损失40586元；
三、被告罗智文向原告秦小敏支付违约金12175.8元。
本案受理费1835元（原告秦小敏预交），由原告秦小敏负担535元，被告罗智文负担1300元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（见附件二）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
人民陪审员 张敏毅
人民陪审员 刘佩琳
二〇一六年三月十八日
书 记 员 郑启振
附件一：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。