广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1920号
上诉人（原审被告）：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：陈乾德，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：王伟浩，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何岱璇，女，1968年2月23日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区天水围。
被上诉人（原审原告）：苏启初，男，1969年2月22日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区天水围。
上述两被上诉人的共同委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）因与被上诉人何岱璇、苏启初房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初44号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人兴合力公司委托代理人陈乾德，被上诉人何岱璇、苏启初共同委托代理人邓铁轩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人兴合力公司上诉请求：1.维持（2017）粤1802民初44号民事判决第二项，撤销第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期交房主要是因政府部门延误了翡翠绿洲项目的市政配套安装，属于合同约定的可以延长交房期限的情形，故上诉人并不构成违约，一审法院认定上诉人违约属于认定事实错误。二、退一万步讲，二审法院即使认定上诉人存在违约行为，本案中约定的逾期交房违约金过分高于实际损失，应当适当减少。上诉人已委托了有资格的房地产评估机构对本案中逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的租金标准进行评定。按评定结果，本案中双方约定的违约金远远超过逾期交房造成的损失的百分之三十。即使上诉人逾期交房构成违约，逾期交房违约金也应适当减少。
被上诉人何岱璇、苏启初辩称：答辩人认为一审法院适用法律清楚，查明事实正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人何岱璇、苏启初向一审法院起诉请求：1、判令兴合力公司以已付购房款950000元为基数按每日万分之五的标准向何岱璇、苏启初计付逾期交房违约金至实际交付房屋之日，即2016年5月23日，为241300元；2、判令兴合力公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年6月13日，何岱璇、苏启初（买受人）与兴合力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定何岱璇、苏启初购买兴合力公司开发建设的位于清远市新城北江一路25号翡翠绿洲×号楼×层×号房屋，总房价为950000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。”合同附件四-
合同补充协议第四条约定：“商品房达到交付条件后，买受人未在出卖人书面通知的交付期限内接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任；商品房达到交付条件后，由于买受人原因导致商品房未能按照出卖人书面通知的交付期限内接受交付的，即视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担延迟交付违约责任。”合同补充协议第十一条约定：“买卖双方来往信函按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方。”上述合同签订后，合同已在房地产管理部门办理了备案登记手续，何岱璇、苏启初上述应付的购房款950000元已依约付清给兴合力公司，涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2015年10月8日，兴合力公司向何岱璇、苏启初邮寄了“收楼通知书”等通知文书，何岱璇、苏启初认为并无收到该信函，在2016年5月23日其是自行前往兴合力公司处收楼的。
一审法院认为，本案的争议焦点有：1、兴合力公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给何岱璇、苏启初是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算。
对于第1个争议焦点，何岱璇、苏启初与兴合力公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，双方均应恪守履行。本案中，何岱璇、苏启初已依约支付全部购房款，兴合力公司亦应依约在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案的商品房交付何岱璇、苏启初使用。兴合力公司答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。对于兴合力公司答辩的第一个抗辩理由，兴合力公司没有提供任何证据可以证明相关市政部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期也没有一个明确的期限。缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断。因此，兴合力公司没有证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由兴合力公司与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，兴合力公司理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程，因此，相应的不利后果应由兴合力公司自负。对于兴合力公司答辩的第二个抗辩理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中兴合力公司经营不善导致资不抵债是兴合力公司自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综上，兴合力公司既没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力。因此，兴合力公司的抗辩不能成为其对商品房买卖合同中约定交楼期限进行顺延的事由。兴合力公司未在约定时间内交付商品房给何岱璇、苏启初的行为已构成违约，何岱璇、苏启初有权要求兴合力公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于逾期交付房屋违约金的计算，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以何岱璇、苏启初已付房价款950000元的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间，涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，兴合力公司在证据中提交了“整付零寄交寄清单”，该“清单”中显示其于2015年10月8日向何岱璇、苏启初寄出了“收楼通知书”等通知文书，虽然何岱璇、苏启初否认有收到该信函，但兴合力公司以邮寄的方式向何岱璇、苏启初发出相关的通知，是符合双方的协议约定的，应认为兴合力公司已履行了通知义务，兴合力公司不应再承担此后的房屋延迟交付责任。鉴于兴合力公司并无提供通知书中通知何岱璇、苏启初收楼的具体时间依据，故一审法院酌情给予何岱璇、苏启初的收楼准备时间为10天，因此，截止时间应计算至2015年10月18日，共291天。经计算，兴合力公司应向何岱璇、苏启初支付的逾期交房违约金为138225元（950000元×0.0005×291天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年5月2日作出（2017）粤1802民初44号民事判决：一、清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向何岱璇、苏启初支付逾期交楼违约金138225元；二、驳回何岱璇、苏启初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4920元，由何岱璇、苏启初负担2100元，清远市兴合力房地产开发有限公司负担2820元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人兴合力公司提交了广东腾业房地产及土地评估有限公司报告书，拟证明涉案房屋市场租金评估价值为2055元/月。何岱璇、苏启初对此证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为应按合同约定计付违约金，并且即使需要认定何岱璇、苏启初的实际损失，也应参照两人经常居住地租金而非涉案房屋租金。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案双方争议的焦点为：1.兴合力公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给何岱璇、苏启初是否构成违约；2.如果兴合力公司的行为构成违约，违约金应如何计算。
关于争议焦点一。本案中，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，双方应恪守履行。何岱璇、苏启初已依约支付全部购房款，兴合力公司亦应依约履行交房义务。但本案中，兴合力公司在合同约定的交房期限2014年12月31日前未能将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案的商品房交付给何岱璇、苏启初，存在逾期交房行为。兴合力公司主张其逾期交房是政府部门负责的市政配套安装的延误，但其没有提供任何证据证明相关市政部门对于翡翠绿洲周边市政配套的安装设定了完工期限，也就无法判断市政配套安装是否延误。因此，兴合力公司没有证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误而可以延迟交房的特殊情况，应承担举证不能的法律后果。另外，供水供电工程系由兴合力公司与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同之后由供水供电部门进行安装的，供水供电工程的完成并非兴合力公司所完全不能控制的因素。兴合力公司应尽早与相关部门签订相关合同，以保证在约定的交楼期限前完成供水供电工程，进而保证能依约交房，因此，因供水供电工程未完成导致未能按时交房不属于合同约定的可以延迟交房的情形，相应的不利后果应由兴合力公司自负。综上，兴合力公司的逾期交房行为构成违约，依法应承担违约责任。兴合力公司认为其未按时交房的行为未构成违约的主张，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二。关于违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金调整的前提是合同约定的违约金过分高于造成的损失。对于违约金是否过分高于造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”进行判断。本案中，逾期交房所造成的买受人损失，何岱璇、苏启初未能举证证明，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，对该损失的弥补方式是计付租赁与涉案房屋同地段同类房屋的租金。根据兴合力公司提交的评估报告，涉案房屋的租金损失为68.5元/日（2055元/月÷30日/月=68.5元/日）。何岱璇、苏启初虽对此有异议，但未提供证据予以推翻，亦未举证证明其实际损失超过租金损失，应承担举证不能的法律后果。根据合同约定，涉案房屋的日违约金为475元（950000元×0.0005=475元），已经明显高于涉案房屋的日租金，故本案中，买受人何岱璇、苏启初的损失应以评估报告的租金标准上浮30%计算，即89.05元/日（68.5元/日×130%=89.05元/日）。关于违约金的计算起止时间问题。对一审认定的违约金自2015年1月1日开始计算至2015年10月18日止共291日，双方当事人均未提出异议，本院予以照准。因此，本案逾期交房违约金应为25913.55元（89.05元/日×291日=25913.55元）。
本案因二审中上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司提交了新证据致使本院改判一审判决，一审判决依法不属于错误判决，且由兴合力公司承担二审案件受理费。
综上所述，上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初44号民事判决第二项；
二、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初44号民事判决第一项为：限清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向何岱璇、苏启初支付逾期交房违约金25913.55元。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费4920元，由上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢永坚
审判员 赵永华
审判员 禹 莉
二〇一八年二月十二日
书记员 何 叶
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。