江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终2583号
上诉人（原审被告）郭龙。
被上诉人（原审原告）徐兆谋，个体户。
委托代理人张怿，江苏帝伊律师事务所律师。
上诉人郭龙因与被上诉人徐兆谋房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭龙、被上诉人徐兆谋及其委托代理人张怿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，徐兆谋与郭龙于2014年4月1日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：“徐兆谋将自己位于吴庄花园北门90平米的13号门面房租赁给郭龙，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期间月租金为4500元，租金交付方式为半年一付，按先交付租金后使用的原则，提前一个月交付，房屋水电押金2000元整。如郭龙不按规定日期缴纳租金，徐兆谋有权收回房屋使用权，其一切损失由郭龙自负，合同自行终止；如在本合同履行时不按规定支付租金，除补交应交租金外，并按欠交的时间和数额每日5%支付逾期付款违约金。”合同另约定了其他权利义务。当日，徐兆谋将涉案房屋交付给郭龙使用，郭龙交纳了水电押金2000元。之后，郭龙和案外人李某共同交纳给徐兆谋上半年租金27000元；2014年10月上旬又交纳给徐兆谋下半年租金27000元。2015年3月31日房屋租赁合同到期后，郭龙仍然实际占有该房屋，但再未交纳过租金。
另查明，郭龙与案外人李某系合伙关系，在双方合伙期间使用涉案房屋进行经营。2014年10月4日，郭龙与案外人李某签订了转让协议以此解除双方合伙关系，郭龙将店面及设备一并转让给李某。
因对涉案房屋租金支付发生纠纷，徐兆谋以郭龙未按时交纳租金为由起诉到法院，请求判令郭龙立即向其交还租赁房屋，支付拖欠房屋租金40500元及逾期违约金109350元，并承担本案的诉讼费用。郭龙以2014年10月4日已将涉案房屋转让给了案外人李某等为由进行抗辩。
原审法院经审理认为，依法成立的租赁合同，对双方当事人具有约束力，承租人应当按照合同约定的期限履行支付租金等约定和法定的义务。
本案中，徐兆谋与郭龙签订租赁合同，双方之间建立了房屋租赁关系，均应按照合同的约定和法律规定履行各自的义务。郭龙虽辩称已将所租赁房屋连同合伙经营事宜一并转让给案外人李某，相关的权利义务应由李某承担，该辩称理由不能成立，理由为：一是郭龙与李某之间的合同效力，根据合同的相对性原则，仅在两人之间发生法律效力，并不能以此对抗第三人；二是郭龙也无证据证明转让租赁房屋的使用权时获得了徐兆谋的同意，故徐兆谋并未与李某建立房屋租赁关系；三是在本案审理期间，郭龙提出可以通知李某到庭，但在法院指定的十天期间内，郭龙亦未通知李某到庭接受询问，应承担举证不能的法律后果，故郭龙仍然负有返还房屋及支付租金等义务。
在双方租赁合同期限届满后，因郭龙并未将房屋返还给徐兆谋，实质上是继续使用该租赁房屋，双方之间建立了不定期租赁合同关系，因郭龙自2015年3月31日起无故拖欠租金，徐兆谋要求郭龙返还房屋，并支付至起诉前9个月的租金及承担违约责任，符合法律规定，但徐兆谋要求违约金的数额明显偏高，郭龙亦要求法院予以调整，故应按照郭龙拖欠租金数额的30%计算违约金，计款12150元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、郭龙于判决发生法律效力后十五日内将所租赁的位于本市吴庄花园北门13号门面房返还给徐兆谋；二、郭龙于判决发生法律效力后十五日内向徐兆谋支付房屋租金40500元及违约金12150元，合计52650元；三、驳回徐兆谋的其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由郭龙负担（徐兆谋已预交，郭龙负担部分随案款一并给付徐兆谋）。
上诉人郭龙不服一审民事判决，向本院提起上诉称：请求将本案发回重审。事实和理由：1、上诉人与徐兆谋之间所签订的租赁合同已经到期，徐兆谋已经和李某之间建立了新的租赁关系，徐兆谋也实际收取了李某交纳的租金5000元，因李某要转租涉案房屋与徐兆谋发生矛盾。上诉人也帮助被上诉人找过李某索要租金。故上诉人与徐兆谋所签订的租赁协议已经履行完毕。2、上诉人已将连同合伙经营的物品一并转让给李某，双方签订了转让协议。涉案房屋由李某实际使用，法院开庭后，李某到庭陈述了相关案件事实情况，足以证明上诉人所依据事实成立。所以房租不应由上诉人承担。
被上诉人徐兆谋答辩称：1、一审判决适用法律正确，认定事实清楚。2、本案中涉及的基本证据房屋租赁合同以及房屋交付时间、地点，上诉人实际使用的事实在一审审理中已经全部查清。上诉人在租赁合同到期继续使用该房屋，没有及时的支付房屋租赁费用，被上诉人基于以上事实向上诉人索要拖欠房屋租金以及要求其交还租赁房屋符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否应承担房屋租金；2、交付房屋的责任由谁承担。
二审期间，上诉人申请证人李某到庭，证明2014年10月份已将涉案房屋交付给李某。被上诉人质证认为，首先证人一审应该出庭，其次证人与本案无关联性。庭审中，证人李某陈述在2015年4月份左右其通过银行ATM机用现金方式向徐兆谋打款5000元用于支付房屋租金。
本院认为，上诉人应当承担涉案房屋的租金。理由如下：
首先，从合同的约定来看，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，并不违反相关法律、法规的规定，双方均应按照该合同的约定履行自己的义务。本案涉案合同的签订双方是郭龙与徐兆谋，并没有案外人李某，根据合同的相对性原则，该租赁合同只能约束签订租赁合同的双方，对合同外的第三人不发生效力。另根据租赁合同第三条甲方权利第2项约定“乙方（承租方）以所租房屋及附属设施作抵押合资、转租、转让（必须经甲方同意方可转让）”，本案中上诉人并未举证证明其转让事宜经过了出租方即被上诉人的同意，租赁合同到期后，在涉案房屋一直未交接的前提下，双方形成了不定期的租赁合同关系，故房屋租金理应由签订合同的相对方即上诉人承担。
其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。本案在租赁合同租赁期限到期后，上诉人并未返还涉案房屋。上诉人主张在2014年10月4日已将涉案房屋连同合伙经营事宜转让给了案外人李某，并出示了转让协议来证明。但是上诉人并未举证证明被上诉人知悉其转让事宜，且在二审庭审中上诉人亦认可没有书面证据证明被上诉人知道上诉人与案外人的转让事宜。证人李某亦陈述签订转让协议时被上诉人并不在场，故在被上诉人否认知情上诉人转让事宜的情况下，应由上诉人承担举证不能的法律后果。
另关于上诉人上诉状中提到的案外人李某向被上诉人徐兆谋打款交纳租金5000元的问题，本院依法进行了调查，至目前为止，尚无证据证明该款是由李某交纳。
最后，关于交付房屋的责任由谁承担的问题，双方房屋租赁合同第三条第1项约定“乙方不按规定日期缴纳租金的，甲方有权收回房屋使用权，其一切损失由乙方自负，合同自行终止。”。本案中上诉人郭龙未按规定日期缴纳租金，因此合同终止的条件成就，合同自行终止，被上诉人徐兆谋要求返还房屋的请求成立。上诉人郭龙在未经被上诉人徐兆谋同意的情况下擅自将租赁房屋转让给案外人李某，根据租赁合同的相对性原则，交付房屋的责任应由上诉人郭龙承担。至于上诉人已与案外人李某签订了转让协议，因此相应义务应由李某承担的主张，因属上诉人与案外人之间另一法律关系，本院对此不予理涉，上诉人可就相关权利另行主张。
综上，上诉人郭龙的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1229元，由上诉人郭龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高艳华
代理审判员 杨淑娴
代理审判员 王晓刚
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 陆滢冰