吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第87号
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司长春同志街支行，住所地长春市朝阳区同志街461号。
负责人李大东，该支行经理。
委托代理人王相贺，该支行职员。
被上诉人（原审原告）李慧丽，女，1973年7月9日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人何明，吉林阳光博舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长春世新房地产开发有限公司，住所地长春市新民大街4号。
法定代表人黄剑渭，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）长春市长财房地产开发公司，工商登记住所地长春市朝阳区东民主大街6-1号，现住所地不详。
法定代表人王志东，该公司总经理。
上诉人中国工商银行股份有限公司长春同志街支行（以下简称工行同志街支行）因确认合同无效纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2012）宽民初字第2068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人工行同志街支行的委托代理人王相贺，被上诉人李慧丽的委托代理人何明到庭参加诉讼。被上诉人长春世新房地产开发有限公司（以下简称世新公司）及被上诉人长春市长财房地产开发公司（以下简称长财公司）经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。
李慧丽一审诉称：1998年9月1日，李慧丽与世新公司签订两份《购房协议书》，分别约定李慧丽购买世新公司开发的位于长春市宽城区浙四小区C区02号房屋（建筑面积76.77平方米，总价款115155元）和相邻的C区03号房屋（建筑面积125.48平方米，总价款188220元），协议签订后，李慧丽按协议已经付清全部价款，世新公司将房屋交付李慧丽使用至今。但世新公司将包含李慧丽房屋的整体产权办至自己名下，并将其抵押给工行同志街支行，1999年8月11日该支行获得《房屋他项权利证》，长房他字第3001682号。2012年6月，李慧丽得知房屋产权办至世新公司名下，李慧丽诉至法院后经判决，李慧丽与世新公司签订两份《购房协议书》合法有效，世新公司协助李慧丽更名过户。但是由于世新公司将有瑕疵的产权进行抵押，工行同志街支行也未尽职调查，使得整体房屋的他项权利也有瑕疵。世新公司与工行同志街支行签订抵押合同的行为已经严重损害了李慧丽的合法权益，故诉请人民法院判令：确认案涉房地产抵押合同和相对应的房屋他项权利证涉及李慧丽房屋部分无效，本案的诉讼费、保全费由被告承担。
世新公司一审辩称：当时卖房时还没有抵押，产权证没有下来，后来办证时没有把李慧丽的两套房屋分割出去，是我们的过错，我们同意李慧丽的诉请。
工行同志街支行一审辩称：我行与世新公司签订的合同双方意思表示真实，合法有效。李慧丽与世新公司签订的合同，不影响我行与世新公司签订的合同，不能取消我们的合同。在发放贷款过程中，世新公司以整体产权办理他项权利证，我行没有义务进行查询，只要世新公司有产权，我行就可以办理，我们没有过错，房屋抵押行为有效。
长财公司一审未参加庭审，亦未提交答辩意见。
一审法院审理认定：1998年9月1日，李慧丽与世新公司签订了两份购房协议书，约定李慧丽购买后者开发的位于长春市宽城区浙四小区C区（3号楼）的02号、03号两套门市房，其中02号门市房建筑面积76.77平方米，总价款115155元，03号门市房建筑面积125.48平方米，总价款188220元。两份协议书明确约定了所购房屋的产权归李慧丽所有，由世新房地产公司协助办理产权手续，所需费用由李慧丽支付。后李慧丽按协议内容付清了全部房款，世新公司亦将房屋交付李慧丽使用至今。
1999年，在李慧丽不知情的情况下，世新公司将包括李慧丽所购房屋在内的浙四小区3号楼的全部房屋产权一并办至自己名下。
1999年6月8日，工行同志街支行与长财公司签订借款合同，后者借款300万元，归还日期为2000年6月8日（关于该借款合同的实际履行情况，在本案审理过程中工行同志街支行没有举证，也没有作出具体陈述）。借款合同签订当日，世新公司、长财公司与工行同志街支行共同签订了额度借款担保合同，世新公司为担保方，提供的抵押物即宽城区浙四小区3号楼计1298平方米房屋，担保的最高贷款额度为300万元。1999年8月11日，以世新公司为抵押人，以工行同志街支行为抵押权人，以宽城区浙四小区3号楼为抵押物，办理了房屋他项权利证（长房他字3001682号）。
另查，长财公司、世新公司分别于2000年6月8日、2006年7月28日被工商部门吊销营业执照。李慧丽于2012年7月以世新公司为被告提起诉讼，要求确认双方的买卖合同合法有效，同时对方协助自己办理所购房屋的更名过户手续，最终其诉请得到保护。
一审法院认为：世新公司收到了相应对价，将涉诉房屋出售并交付给李慧丽后，不但又将房屋的产权登记在自己名下，还以此为长财公司的贷款提供担保，致使李慧丽不能完全实现合同目的，不但损害了李慧丽的利益，更违反了相关法律规定。因而，该担保涉及的李慧丽所购买的涉诉房屋部分无效，进而依据该担保合同办理的房屋他项权利证涉及的涉诉房屋部分，亦不发生法律效力。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：世新公司、工行同志街支行与长财公司三方在1999年6月8日签订的额度借款担保合同，及相对应的房屋他项权利证（长房他字3001682号），涉及李慧丽购买的长春市宽城区浙四小区C区（3号楼）02号、03号门市房部分无效。案件受理费13800元，由世新公司负担。
宣判后，工行同志街支行不服，向本院提起上诉，其上诉请求与主要理由为：1.根据1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第41条的规定，案涉抵押合同项下的标的物已办理抵押登记，案涉抵押合同已经生效；2.李慧丽与世新公司签订买卖合同后，并未办理房屋产权过户手续，在当事人之间仅产生债权效力，不具有物权效力，房屋所有权未发生转移。世新公司没给李慧丽办理过户登记的行为如何受到法律评价属于两者之间的债权纠纷，工行同志街支行非房屋买卖合同的缔约主体，双方的争议与工行同志街支行无关。依据物权效力优先的原则，同一标的物上产生的债权不能对抗物权，案涉房屋抵押有效，优先于李慧丽房屋买卖债权；3.李慧丽未与工行同志街支行签订过抵押合同，其不具有请求法院确认案涉抵押合同效力的主体资格；4.一审程序违法，本案涉及两个案由，存在两个法律关系即房屋买卖关系与房屋抵押关系，不应当将两个法律关系的不同当事人列入一个程序合并审理。综上，一审判决适用法律错误，认定案涉抵押合同无效不当，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回李慧丽的诉讼请求。
李慧丽二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。关于第三项诉讼费用问题，一审的诉讼费在一审判决中未让工行同志街支行承担，而是判决由世新公司承担。
世新公司与长财公司未参加二审庭审，亦未提交书面答辩意见。
本院审理查明：1998年9月1日，李慧丽与世新公司签订了两份《购房协议书》，约定李慧丽购买后者开发的位于长春市宽城区浙四小区C区（3号楼）的02号、03号两套门市房，其中02号门市房建筑面积76.77平方米，总价款115155元，03号门市房建筑面积125.48平方米，总价款188220元。两份协议书明确约定了所购房屋的产权归李慧丽所有，由世新房地产公司协助办理产权手续，所需费用由李慧丽支付。后李慧丽按协议内容付清了全部房款，02号、03号两套门市房现由李慧丽占有使用。
1999年，世新公司将浙四小区3号楼产权办理完初始登记。
1999年6月8日，工行同志街支行与长财公司签订借款合同，后者借款300万元，归还日期为2000年6月8日（关于该借款合同的实际履行情况，在本案审理过程中工行同志街支行没有举证，也没有作出具体陈述）。借款合同签订当日，世新公司、长财公司与工行同志街支行共同签订了额度借款担保合同，世新公司为担保方，提供的抵押物即宽城区浙四小区3号楼计1298平方米房屋，担保的最高贷款额度为300万元。1999年8月11日，以世新公司为抵押人，以工行同志街支行为抵押权人，以宽城区浙四小区3号楼为抵押物，办理了房屋他项权利证（长房他字3001682号）。
另查，长财公司、世新公司分别于2000年6月8日、2006年7月28日被工商部门吊销营业执照。李慧丽于2012年7月以世新公司为被告提起诉讼，要求确认双方的买卖合同合法有效，同时对方协助自己办理所购房屋的更名过户手续，最终其诉请得到保护。
本院认为：1.李慧丽作为原告是否适格的问题。因世新公司对案涉房屋进行两次交易，一是将案涉房屋出售给李慧丽，二是用案涉房屋为他人提供担保并办理抵押登记。李慧丽虽非抵押合同的当事人，但抵押合同及抵押权的存在对李慧丽能否办理案涉房屋产权变更具有影响，李慧丽与本案有利害关系，其作为原告主体适格；2.案涉抵押合同效力如何认定。虽然案涉两份购房协议约定产权归李慧丽所有，但依照法律规定，不动产所有权的变更应当经过登记，即在案涉房屋所有权依法变更登记前，案涉房屋所有权人仍为世新公司。虽然世新公司抵押前将案涉房屋出卖给李慧丽，但李慧丽未提供证据证明工行同志街支行对此情况明知，其亦未提供证据证明其占有房屋的具体时间。工行同志街支行依据世新公司提供的包括案涉房屋的房产登记手续与世新公司签订抵押合同，其属善意交易人，且双方签订案涉抵押合同后，亦依照法律规定进行抵押登记。因本案抵押合同的签订及办理抵押登记的行为均发生在1999年，故案涉抵押合同的效力应依照《中华人民共和国担保法》的相关规定予以评判。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，案涉抵押合同依照法律规定办理了抵押登记手续，故抵押合同已生效，且不存在无效情形，案涉他项权利证所载的抵押权亦属有效设立，李慧丽的诉请无事实及法律依据，一审判决认定抵押合同及他项权利证所涉案涉两套房屋部分均为无效属适用法律错误，本院予以纠正。至于世新公司的抵押担保行为给李慧丽造成的损失应如何处理，双方可另行解决。综上，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市宽城区人民法院（2012）宽民初字第2068号民事判决；
二、驳回被上诉人李慧丽的诉讼请求。
一审案件受理费13800元及二审案件受理费13800元共计27600元均由被上诉人李慧丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年七月十八日
书 记 员 梁 芳