湖南省岳阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0621民初1382号原告（反诉被告）：卢盛军，男，汉族。委托诉讼代理人：李荣，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邹盛秋，男，汉族。委托诉讼代理人：漆程，女，湖南忠民律师事务所律师。被告：李金秀，女，汉族。原告卢盛军（反诉被告）与被告邹盛秋（反诉原告）、李金秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢盛军（反诉被告）及其委托诉讼代理人李荣、被告邹盛秋（反诉原告）及其委托诉讼代理人漆程、被告李金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢盛军向本院提出诉讼请求：1.判令邹盛秋、李金秀履行2××5年5月16日签订的房屋买卖合同，责令邹盛秋、李金秀到房产部门办理房产转移登记手续；2.由邹盛秋、李金秀承担本案的诉讼费用。事实和理由：邹盛秋与李金秀系夫妻关系，2××5年卢盛军通过中间人张某介绍认识李金秀，于2××5年5月16日与李金秀签订了房屋买卖合同，李金秀将其所有的位于岳阳县荣家湾镇××路×号××公司×楼的面积为77平方米的房屋转让给卢盛军，双方对转让价格、付款方式等进行了详细的约定。合同签订后，卢盛军按照约定支付李金秀房款，李金秀也按约定将房屋交付给了卢盛军，同时介绍人张某在买卖合同上签名见证。合同签订后双方一直未办理房产转移登记手续，但李金秀将房屋产权证和国土证均交付给了卢盛军。双方多次协商房产过户事宜，邹盛秋无故拒不配合，未能达成一致意见。邹盛秋提出反诉请求：1.依法确认李金秀与卢盛军2××5年5月16日签订的《出卖房屋契约》无效；2.判令卢盛军立即将位于岳阳县荣家湾镇××路×号××公司×楼的房屋返还给邹盛秋；3.由卢盛军承担本案的诉讼费用。答辩和反诉理由：2004年12月邹盛秋出国打工，直至2007年6月返家。2××5年5月16日，邹盛秋的前妻李金秀趁邹盛秋不在家时将其所有的位于岳阳县荣家湾镇××路×号××公司×楼的房屋出卖给卢盛军。邹盛秋返家后才得知房屋已被出卖，卢盛军多次找到邹盛秋要求办理房屋过户手续，邹盛秋均予以拒绝，该房屋至今未办理过户手续。邹盛秋作为一方当事人未在买卖合同上签字，该合同无效；签订《出卖房屋契约》时邹盛秋既不知情也不在场，未在协议上签名，李金秀出卖该房屋系无权处分行为，事后没有得到邹盛秋的追认，该合同无效；根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条的规定，该买卖合同无效。且该房屋岳阳县茶叶特产公司享有20%的产权，出卖该房屋应当得到岳阳县茶叶特产公司的同意。李金秀辩称，房屋既然已经出卖就已经出卖，李金秀没有什么意见，李金秀也不参与卢盛军和邹盛秋的纠纷，李金秀只如实陈述整个买卖过程。张某介绍卢盛军给李金秀认识，称卢盛军要购房，李金秀询问卢盛军是否可以长租，卢盛军称其要买房结婚。在张某的劝说下，李金秀将房屋出卖给卢盛军。卢盛军首先支付了5000元，后对房屋进行了装修，在李金秀将房产证交付给卢盛军后，双方签订了房屋买卖合同，卢盛军再向李金秀支付了剩余的16000元房款。在签订房屋买卖合同时，卢盛军未要求邹盛秋签名，双方也没有谈到邹盛秋身上去。李金秀未将新房产证交付卢盛军。卢盛军针对邹盛秋的反诉请求答辩称，邹盛秋的反诉请求没有事实和法律依据。在卢盛军购买房屋时，介绍人张某对邹盛秋、李金秀一家的情况相当了解，卢盛军没有去审查房产证上的所有权人是谁。站在卢盛军的角度看，邹盛秋是户主，邹盛秋不在家，李金秀作为妻子来签字处分房屋是正常情况。邹盛秋2007年回国知道房屋被出售，在2008年邹盛秋与李金秀离婚时没有涉及共有财产的处理问题，如果房屋没有出卖，就要分割，实际上出卖房屋已经得到邹盛秋的追认。即使李金秀处分夫妻共同财产的行为没有得到追认，李金秀2××5年5月16日签订房屋买卖协议的行为构成表见代理，该协议合法有效，请求人民法院驳回邹盛秋的反诉请求。卢盛军在购买房屋的过程中主观上是善意的，也无任何过错，邹盛秋2007年就得知房屋被出售了，但没有采取任何措施来主张房屋买卖合同无效或者要求卢盛军搬出房屋。卢盛军为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、出卖房屋契约，证明卢盛军与李金秀在2××5年5月16日签订了房屋买卖合同，双方就价格、付款方式等进行了详细的约定，该合同合法有效；证据2、房产档案，证明诉争房屋系邹盛秋、李金秀夫妻关系存续期间的共同财产；证据3、房产证，证明邹盛秋外出务工回家后，明知李金秀将原居住的房屋出售给卢盛军，李金秀还将2008年办理的房产证交付给了卢盛军，其行为已经得到邹盛秋的追认；证据4、婚姻登记记录证明、离婚协议书，证明买卖诉争房屋时邹盛秋与李金秀系夫妻关系，在二人离婚时未对已经处理的房产进行约定，也视为对房产处理的追认和共同的意思表示；证据5、张某的证明，证明买卖合同签订的情况及邹盛秋、李金秀处理房产的意思表示真实。邹盛秋对证据1的真实性、合法性、证明目的有异议，虽然契约上乙方（实为甲方）是邹盛秋，但邹盛秋并未作为当事人在其上签名，邹盛秋不在场也不知情；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，2××5年签订买卖合同时李金秀将1993年办理的只有80%产权的房产证交给了卢盛军，2008年××公司名下所有员工统一委托××公司办理新证，卢盛军如何取得新房产证邹盛秋不知道，但是邹盛秋并未看到过2008年的具有完全产权的新房产证；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据能够证明李金秀在签订房屋买卖合同后并未取得房屋的所有权；对证据5的真实性、合法性、证明目的有异议，证人张某没有出庭作证。该证明内容不属实，也仅能说明买卖房屋是李金秀的一人行为，完全没有涉及到邹盛秋。且该证明内容本身逻辑存在问题，说第一次付房款15000元，房款总金额21000元，2008年才将剩余房款支付给李金秀，但是房产证2××5年的时候就已经交付给了卢盛军，所以不存在房款分两次支付。诉争房屋原来是出租给张某经营麻将馆，麻将馆生意不好，张某想将之转让，才急于脱手。李金秀对证据1的内容无意见，时间不认可；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但是李金秀没有将之交付给卢盛军；离婚的时候李金秀只在证据4中的离婚协议书上签名，当时问有无财产，李金秀说没有财产；对证据5的内容不认可。邹盛秋为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、出卖房屋契约，证明邹盛秋未在契约上签名，对该契约不知情；证据2、房屋登记证明、买卖协议书，证明诉争房屋系××公司的房改房，买卖该房屋时邹盛秋仅取得80%的房屋产权，直到2008年才取得全部产权；证据3、中国建筑第五工程局第二建筑安装公司出具的证明，证明邹盛秋自2004年12月出国务工至2007年6月归国，在签订房屋买卖合同时邹盛秋并不在国内。卢盛军对证据1的真实性无异议；对证据2中房屋登记证明的真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到只有80%产权的证明目的。对买卖协议书的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，但是承认务工事实的存在，何时出国务工不知，确实是2007年归国。李金秀对证据1、证据3无异议；对证据2，认为诉争房屋确实是房改房，没有注意是否是80%产权，李金秀只知道是房产证就交付给了卢盛军。李金秀为支持其诉讼请求，向本院提交了出卖房屋契约作为证据，证明出卖房屋的事实。卢盛军对该证据无异议；邹盛秋认为该契约系李金秀一人签订的，邹盛秋并不知情。经过庭审辩证、质证，本院对卢盛军、邹盛秋、李金秀提交的证据，作如下认定：卢盛军、邹盛秋、李金秀均提交了《出卖房屋契约》作为证据，区别在于卢盛军提交的合同上载明时间为“2××5年5月16日”，邹盛秋、李金秀提交的合同上无时间，其他内容一致。可以推知卢盛军提交的合同上的时间是另行添加的，对该证据本院不予采信，对邹盛秋、李金秀提交的合同予以采信；卢盛军提交的证据2、证据3、证据4、邹盛秋提交的证据2内容真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信；卢盛军提交的证据5系证人证言，未申请证人出庭作证，对该证据本院不予采信；邹盛秋提交的证据3系公司出具的证明，其基本内容得到了卢盛军、李金秀的认可，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邹盛秋原系岳阳县茶叶特产公司工作人员，在其与李金秀夫妻关系存续期间，与岳阳县茶叶特产公司签订《岳阳县公有住房买卖协议书》，购买岳阳县茶叶特产公司所有的位于岳阳县荣家湾镇文艺路2号西二楼的公房一套。该协议书约定在邹盛秋付清全部购房款五年后，有权将房屋按市场价格出售，所得增值额的20%归岳阳县茶叶特产公司，80%归邹盛秋。邹盛秋出售房屋时，在同等条件下，岳阳县茶叶特产公司或房管部门有优先购买权。1993年12月3日该房屋过户至邹盛秋名下，房屋所有权证上载明“综合价11718.80元部分产权”。后邹盛秋、李金秀将房屋出租给案外人张某。2004年邹盛秋出国务工，2××5年卢盛军与李金秀签订《出卖房屋契约》，该合同载明买卖双方为邹盛秋（甲方）、卢盛军（乙方），经甲方合家商议，将诉争房屋出卖给乙方；约定房屋价格为21000元，房款在签字当天一次性付清；房产证过户费与甲方无关，但甲方必须出示身份证、户口本协助乙方办理过户等相关手续；李金秀、卢盛军、张某分别在该合同甲方、乙方、见证人处签名。卢盛军向李金秀支付了房款，李金秀于2××5年向卢盛军交付了房屋，此后该房屋一直由卢盛军占有。2007年邹盛秋从国外归家，得知房屋被李金秀出售给卢盛军。经由案外人张航办理相关手续，2008年1月25日岳阳县房地产管理局颁发了新房屋所有权证，登记的房屋所有权人为邹盛秋，房屋所有权证号为岳县房权证城关镇字第××号，该房屋所有权证由卢盛军持有。2008年12月30日，邹盛秋与李金秀在岳阳县民政局办理离婚手续，在离婚协议书中“关于财产及债务问题”一栏写明“无”，并未对该房产作出处理。卢盛军要求邹盛秋协助其办理房产过户手续未果，向本院提起诉讼，请求判如所请。邹盛秋向本院提起反诉，请求判如所请。本院认为，诉争房屋系邹盛秋与李金秀在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻因日常生活需要对共同财产作重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。出卖房屋是对共同财产所作的重要处理决定，李金秀应当与邹盛秋取得一致意见。在邹盛秋不知情的情况下，李金秀无权独立处分该房产，虽李金秀系以邹盛秋的名义与卢盛军签订房屋买卖合同，但从庭审过程中卢盛军、李金秀的陈述可知，在其二人签订房屋买卖合同时，均认为李金秀有处分房产的权利，李金秀的行为构成无权处分。在房屋买卖合同签订后，卢盛军履行了交付房款的义务，2××5年李金秀向卢盛军交付房屋，卢盛军自此居住在该房屋内，并对房屋进行了装修。2007年邹盛秋自国外回家得知房屋被出售并已被卢盛军占有后，一直未主张权利，卢盛军有理由相信邹盛秋对李金秀出卖房屋的行为进行了追认。并且2008年办理的新房产证也一直由卢盛军持有，在邹盛秋、李金秀办理离婚手续时，在离婚协议中关于财产债务一栏中明确记载为“无”，本院认定邹盛秋对李金秀出卖房屋的行为进行了追认。故卢盛军与李金秀签订的房屋买卖合同有效，邹盛秋主张该合同无效、要求卢盛军返还房屋的诉讼请求本院不予支持。卢盛军已经履行交付房款的义务，邹盛秋、李金秀应当履行协助卢盛军办理房产过户手续的义务。根据邹盛秋与岳阳县茶叶特产公司签订的《岳阳县公有住房买卖协议书》的约定，诉争房屋在卢盛军购买时，已经可以自由转让，邹盛秋据此主张合同无效的理由不成立；邹盛秋主张房屋买卖合同违反了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条的规定，但违反部门规章的规定不是合同无效的理由，对其主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：被告（反诉原告）邹盛秋、被告李金秀履行合同义务，协助原告卢盛军办理位于岳阳县荣家湾镇文艺路2号、所有权证号为岳县房权证城关镇字第××号房屋的过户手续；二、驳回被告（反诉原告）邹盛秋的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）邹盛秋、被告李金秀负担；反诉案件受理费100元，减半征收50元，由被告邹盛秋（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  张艳辉人民陪审员  熊燕妮人民陪审员  黄晓宝二〇一七年一月十二日书 记 员  李 佳附相关法律条文：《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。