福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民再82号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。
法定代表人：吴碧霞，总经理。
委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：朱素银，女，1975年11月6日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区，现住泉州市。
再审申请人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江房地产公司）因与被申请人朱素银商品房预售合同纠纷一案，不服泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第1698号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）闽民申1729号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。临江房地产公司的委托诉讼代理人邱小芳出庭参加诉讼。朱素银经依法送达，未出席法庭审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
临江房地产公司申请再审称，（一）朱素银逾期支付购房款共计245日，临江房地产公司可据实延期交房。2013年6月23日朱素银仍欠购房款39万元，原审判决临江房地产公司自2013年6月23日起以总房款为基数支付违约金，认定事实、适用法律错误。（二）朱素银逾期交付专项维修资金。根据法律规定及合同约定，临江房地产公司有权在朱素银交专项维修资金前不予交房。临江房地产公司在朱素银付款当日即交房，不存在违约行为。（三）因业主无正当理由阻挠配电室位置变更事宜的期间，即自2015年6月19日起至该新配电室通过规划审批为止，应从逾期办证期间扣除。（四）原审对逾期办证违约金起算点的认定是错误的。根据补充协议约定临江房地产公司享有90日再加6个月，即朱素银要求临江房地产公司支付违约金的起算时间应为2014年9月24日。请求撤销一审判决第一、二项，撤销二审判决并改判驳回朱素银一审全部本诉请求。
朱素银向一审法院起诉，请求判决：1、临江房地产公司因违约交房的违约金人民币500元（房屋未达到交付条件）及逾期交房违约金人民币10247.13元（自2013年6月1日起至2013年12月23日止，共206日）；2、因临江房地产公司原因未能取得房屋权属证书的违约金（自2014年3月23日起至实际取得房屋权属证书之日止，按已付购房款的每日0.005%的标准计算(暂计至2014年8月14日，共111日,为7163.04元）；3、本案诉讼费用由临江房地产公司承担。
临江房地产公司提起反诉，请求判决：朱素银支付逾期付款违约金8382元，本案诉讼费用由朱素银承担。
一审法院认定如下事实：2012年10月23日，朱素银与临江房地产公司签订本案《商品房买卖合同》和补充协议。合同约定朱素银向临江房地产公司购买泉州市鲤城区开元西城商厦2号楼405房，购房金额为994867元，临江房地产公司应于2013年5月31日前交房。朱素银于2013年11月15日付清全部房款。诉争房屋于2013年12月23日交付给朱素银。诉争房屋专项维修资金于交房时由临江房地产公司代收。《商品房买卖合同》对房屋的位置、价款、房款交付时间、房屋交付时间及相关违约责任进行了明确约定。朱素银于2012年10月23日支付304867元，2012年12月31日支付300000元，于2013年6月27日支付90000元，于2013年7月13日支付200000元，于2013年11月15日支付100000元。另查明，双方均认为诉争房屋尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。
一审法院认为，（一）可据实延期交房的时间。双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定。据法院依法从泉州市气象信息服务中心调取的《天气证明》，可以认定：自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇中雨及中雨以上天气19日，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江房地产公司据此可以顺延交房。临江房地产公司共遇中雨及中雨以上天气2日、高考2日共计4日，临江房地产公司可据此延长交房时间23日至2013年6月23日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江房地产公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江房地产公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江房地产公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显加重了朱素银的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按上述分析进行认定。另外，临江房地产公司主张朱素银存在逾期交纳专项维修资金违约行为，亦可据实延期交房。本案《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交……于2013年5月31日前缴交……”双方在《补充协议》第七条约定:“专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担。”说明双方当事人在《补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。本案中朱素银于交房时交清专项维修资金，与临江房地产公司交房时间相同，故朱素银不存在逾期交纳专项维修资金的情形。临江房地产公司主张朱素银逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间，没有事实依据，不予支持。
（二）关于临江房地产公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。临江房地产公司可延长交房时间至2013年6月23日，但临江房地产公司于2013年12月23日才交付诉争商品房，逾期天数达到183日。根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”，临江房地产公司应于2014年3月23日前办理初始登记并通知朱素银，现有证据不能证明临江房地产公司已履行上述义务，属于逾期办证违约，应从2014年3月24日起承担逾期办证违约责任。
（三）关于本案逾期交房、逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。1、关于逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”根据该约定，适用该“500元违约金”有两个前提条件，其一是“在规定日期内”，该时间指临江房地产公司符合合同约定的交房时间之前（包含顺延期间）。其二为“未达到上述条件”，即未达到合同约定的交付条件。因此，本案实际交房时间并不符合“在规定日期内”的前提条件，故本案逾期交房违约金的计算不适用“500元违约金”。本案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”上述“特殊情况”应理解为适用“500元违约金”的情况，而本案并不适用该特殊情况，临江房地产公司应按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任。临江房地产公司逾期天数为183日，已超过90日，逾期交房违约金应为9103元。2、关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”另外，《补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，对临江房地产公司关于6个月逾期办证免责期限的主张不予支持。故临江房地产公司应从2014年3月24日起按每日49.7元（994867元×0.00005）计算至其对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。
（四）关于朱素银是否存在逾期支付购房款的违约行为及相应违约金如何计算的问题。本案《商品房买卖合同》第六条第2款约定付款方式为分期付款，2012年10月23日前支付304867元、2012年12月30日前支付300000元、2013年5月29日前支付390000元。《补充协议》第6条约定：“本条仅适用于买受人选择银行按揭付款方式（包括商业贷款、公积金及组合贷款）。”本案朱素银选择的是分期付款，因此不适用该规定。本案逾期付款违约金应适用《商品房买卖合同》第七条约定的“（1）逾期不超过90日，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行”及“逾期超过90日后……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5……的违约金……本条中的逾期应付款……分期付款的，按相应的分期应付款与改期实际已付款的差额确定”。朱素银于2012年12月31日支付300000元，逾期1日，应支付违约金15元，于2013年6月27日支付90000元，逾期29日，应支付违约金130.5元，于2013年7月13日支付200000元，逾期45日，应支付违约金450元，于2013年11月15日支付100000元，逾期170日，应支付违约金850元。以上，朱素银应支付违约金为1445.5元。双方已就买受人逾期支付购房款的违约责任作出明确约定，且临江房地产公司通知朱素银交房的时间并未早于朱素银付清房款的时间，故临江房地产公司主张据此顺延交房时间，依据不足，不予采纳。
据上述理由，一审作出（2014）鲤民初字第4437号民事判决：一、临江房地产公司应于本判决生效之日起十日内向朱素银支付逾期交房违约金人民币9103元；二、临江房地产公司应于本判决生效之日起十日内向朱素银支付自2014年3月24日起按每日49.7元计算至临江房地产公司对址在鲤城区开元西城商厦第2号楼四层405号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；三、反诉被告朱素银应于本判决生效之日起十日内向反诉原告临江房地产公司支付逾期支付购房款违约金人民币1445.5元；四、驳回朱素银的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告临江房地产公司的反诉诉讼请求。
临江房地产公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。
二审对一审查明的事实予以确认。
二审法院以相同理由判决驳回上诉，维持原判。
原审查明的事实并无不当，再审予以确认。
再审查明：《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详情请见附件六。”《补充协议》第四条约定：“在买受人尚未付清全额房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房的责任。”《补充协议》第六条第3项约定：“出卖人可据实予以延期的情形还包括：（1）、政府公告因各项重要活动所引起的交通管制；政府公告创卫、高考停水、停电等；中雨或中雨以上天气；六级或六级以上大风的天气；其他自然灾害影响施工；以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延；（2）买受人逾期支付房价款（含面积误差补付款的），按实际逾期天数计算顺延……”
《商品房买卖合同》第六条第2款约定分期付款，2012年10月23日前支付304867元、2012年12月30日前支付300000元、2013年5月29日前支付390000元。第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5……的违约金……本条中的逾期应付款（指）按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”
《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日后，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项办理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”《补充协议》第十条第4项约定：“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，或买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”
《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交……于2013年5月31日前缴交……”《补充协议》第七条约定:“专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担。”
经本院要求，临江房地产仍未提交讼争房屋已经消防验收合格的证明文件。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》并未违反真实意思表示或者法律法规规定，应认定合法有效，双方应依约履行。
本案的争议焦点是：临江房地产公司是否存在逾期交房，如果存在则如何计算违约金（主要包括朱素银逾期支付购房款及住宅专项维修资金对交房时间的影响）；逾期办证违约金的起算时间。
（一）临江房地产公司是否存在逾期交房，如果存在则如何计算违约金
判断临江房地产公司是否逾期交房，主要审查《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定可据实延期交房的各种情形存在与否。一审中泉州市气象信息服务中心向鲤城区人民法院出具《天气证明》，从2009年11月15日起至2013年12月23日交付之日止，泉州市区（城东高速路口观测站）中雨或中雨以上天气共计106日、六级或六级以上大风的天气共计6日及高考共计8日。故因高考、天气等情形可据实延期交房共计120日。根据原审查明的事实及《商品房买卖合同》第六条、《补充协议》第四条约定，朱素银支付第二期购房款逾期1日。朱素银应于2013年5月29日前付清第三期购房款，其至2013年11月15日才付清，共逾期170日。朱素银支付讼争房屋购房款共计逾期171日，临江房地产公司可相应延期交房171日。以上，临江房地产公司按约应于2013年5月31日前交付讼争商品房，又可延期交房291日。临江房地产公司实际于2013年12月23日交房，故不存在逾期交房行为，无须承担该项违约责任。
另，1、房屋未达交付条件的违约金。诉争房屋现尚不符合交付条件，朱素银虽选择接收讼争房屋，临江房地产公司仍应向朱素银支付500元违约金。原审不予计算该笔违约金确有不当。2、逾期支付购房款的违约金。朱素银逾期支付第二期购房款应付违约金15元（300000元×0.00005=15元）。朱素银逾期支付第三期购房款，应付违约金分别是：390000元×29日×0.00005=565.5元，（390000元-90000元）×16日×0.00005=240元，（390000元-90000元-200000元）×125日×0.00005=625元。以上，朱素银逾期支付购房款应承担违约金1445.5元。3、住宅专项维修资金。建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。根据《商品房买卖合同》第十八条第二款及《补充协议》第七条约定，在朱素银缴交专项维修资金之前，临江房地产公司有权拒绝交房。原判认定《补充协议》重新约定专项维修资金的缴交时间及朱素银不存在逾期缴交行为，适用法律错误。
（二）逾期办证违约金的起算时间
根据《商品房买卖合同》第八条约定，用电设施应于2013年5月31日前达到设计要求条件，故临江房地产公司再审申请书中主张之期间扣除不成立。
根据《商品房买卖合同》第十四条及《补充协议》第十条第4项约定，临江房地产公司应于2013年12月23日交付房屋后的60日再延续6个月，即2014年8月21日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。临江房地产公司至今未履行该义务，应承担违约责任，即从2014年8月21日起按每日49.7元（994867元×0.00005）计算至临江房地产公司履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。
综上，一、二审判决认定事实、适用法律存在部分错误。临江房地产公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第1698号民事判决和泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第4437号民事判决；
二、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱素银支付房屋未达交付条件的违约金500元；
三、朱素银应于本判决生效之日起十日内向泉州市临江房地产开发有限公司支付逾期支付购房款的违约金1445.5元；
四、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱素银支付自2014年8月21日起，按每日49.7元计算至泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第2号楼四层405号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；
五、驳回朱素银的其他诉讼请求；
六、驳回泉州市临江房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费248元，由朱素银负担20元，泉州市临江房地产开发有限公司负担228元。反诉受理费50元，减半收取为25元，由反诉原告泉州市临江房地产开发有限公司负担16元，由反诉被告朱素银负担9元。二审受理费298元，由泉州市临江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李培新
代理审判员 黄清秀
代理审判员 丁艳波
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 王 丹
附有关法律和司法解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
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