浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4368号
上诉人（原审原告）：杭州众宏资产管理有限公司，住所地：�州市拱墅区宜家时代大厦1幢1层102室。
法定代表人徐炯，总经理。
委托代理人刘佳伟，北京京大（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈凡，男，1967年11月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：张敏军，系本案被上诉人。
被上诉人（原审被告）：张敏军，男，1973年10月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。
上诉人杭州众宏资产管理有限公司（以下简称众宏公司）为与被上诉人沈凡、张敏军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：杭州途悦汽车服务有限公司（乙方）于2014年1月14日与沈凡、张敏军（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定沈凡、张敏军将坐落于杭州市拱墅区××街×号北城天地×幢×楼703室房屋(建筑面积350.68平方米)、704室房屋(建筑面积182.21平方米)出租给乙方，租赁期限为60个月，自2014年1月14日起至2019年1月13日止。租赁期满乙方应当在租赁期届满后24小时内腾退，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋日租金自2014年1月14日至2015年7月13日为税后1.9元每平方，其中2014年1月14日至2014年3月31日为装修免租期。2015年7月14日至2017年1月13日，每日租金为税后2.1元每平方。2017年1月14日至2019年1月13日每日租金为税后2.3元每平方。租金总额为税后1985069元。乙方在合同签订后两天，向甲方支付保证金60000元，该保证金在合同租赁期间届满且乙方无任何违约事项后无息归还。房屋租金支付方式为：第一次支付时间为2014�1月16日之前，支付租期2014年4月1日至2014年6月30日，支付金额税后92137元；第二次支付时间为2014年6月15日之前，支付租期是2014年7月1日至2014年9月30日，支付金额为税后93149元；……第六次支付时间为2015年12月15日之前，支付租期是2016年1月1日至2016年6月30日，支付金额税后203671元；……。合同第八条还对双方的违约责任进行了约定：乙方如逾期支付租金，甲方有权解除合同，同时已付的租金、保证金不退还，乙方还应按照每逾期一日向甲方支付日租金的2倍的滞纳金给甲方，即使嗣后甲方接受该逾期支付的滞纳金，也不影响甲方根据本合同所享有的权利。租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的租金作为违约金。合同签订后，杭州途悦汽车服务有限公司支付了前五次的租金，2015年12月中旬，杭州众宏资产管理有限公司告知沈凡、张敏军不再承租案涉房屋，双方就解除原租赁合同事宜进行协商，2016年1月7日，沈凡、张敏军就案涉出租房屋与案外人李某签订了房屋租赁合同，租赁期限约定为三年（2016年1月10日至2019年1月9日止），三年的总租金为1300000元。双方就保证金退还事宜无法达成一致，2016年3月8日，众宏公司诉至法院，请求判决：1、沈凡与张敏军返还保证金60000元；2、沈凡与张敏军承担本案诉讼费。
另查明，杭州途悦汽车服务有限公司于2015年10月20日将名称变更为杭州众宏资产管理有限公司。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。众宏公司、沈凡、张敏军双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方应依照合同约定全面履行权�义务。众宏公司未按合同约定于2015年12月15日前支付沈凡、张敏军第六期租金203671元（支付租期为2016年1月1日至2016年6月30日），并主张其与沈凡、张敏军就提前解除合同进行了沟通，并取得了同意，但并未能提供充足的证据证明该节事实，故该院不予采信。虽然沈凡、张敏军后与案外人重新签订了房屋租赁合同，但亦已存在相应租金损失。根据双方合同约定，作为承租人的众宏公司应承担相应违约责任，沈凡、张敏军有权没收众宏公司缴纳的保证金60000元。故众宏公司主张沈凡、张敏军退还已交付的保证金60000元，与事实不符且于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杭州众宏资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取人民币650元，由杭州众宏资产管理有限公司负担。
宣判后，众宏公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，上诉人没有违约逾期支付租金。上诉人于2015年6月15日支付了租金205909元，租期从2015年7月1日至2015年12月31日。由于公司发展经营需要搬迁至他处，便通知被上诉人无法续租，但是此次租期届满之前会找到相应的承租人，解决后续租赁问题。上诉人通过网络及写字楼张贴广告等方式发布出租信息，李某通过写字楼张贴的广告与上诉人取得了联系，双方初步交涉后通知了被上诉人参与协商。随后三方关于新的租赁期限、租金总额、租金支付方式、房屋装修补偿款等事宜达成一致意见，被上诉人与李某签订了租赁合同。同时，上诉人在租期届满之前，即2015年12月23日便搬离了房屋。上述�容，王某(上诉人股东)与李某的聊天记录都足以证明。因此，上诉人并非恶意拖欠租金逾期拒不支付或是单方违约任意解除租赁合同。原审法院认定事实错误，上诉人不存在任何违约行为，被上诉人应当返还上诉人支付的六万元保证金。二、即使原审法院认定上诉人确系违约，适用法律亦有不当。上诉人本着诚实信用的原则经营公司，亦本着诚实守信的原则与人相处。本是三方经过不断努力协商一致的事情，李某寻到了适合的办公场所且得到了最大的实惠，上诉人解决了后续租赁问题因此减少了直接违约的损失，被上诉人由此避免了房屋空置从而带来的更大损失，可以说是相对完美的结果。如今，被上诉人却耍赖不肯返还六万元保证金，上诉人也是实属无奈。然而，即使原审法院认为上诉人具有违约行为，也应当充分考虑上诉人在此过程中所做出的努力，已经最大�的减少了被上诉人的损失，判决驳回原告的诉讼请求实属不当。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，若将来一方违约，可以弥补守约方的损失。而违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，实际上保证金亦起着同样的作用。上诉人提前通知被上诉人由于客观原因无法续租，并且为其联系新的承租人避免其房屋空置而造成损失，一般来说房屋租赁最大的损失就是房屋空置所造成的。一审法院认定“虽然二被告后与案外人重新签订了房屋租赁合同，但亦己存在相应租金损失”，首先上诉人实际上是降低了自己的装修补偿，承担了这一块的租金差额；其次，前后租金差额仅为18849元，结合保证金的作用，上诉人在一审中便请求降低被上诉人扣留的保证金金额。因此，本案中即使贵院依旧认定上诉人构成违约，实际上其已经通过自身的行为避免了被上诉人的损失，此时仍然对其进行惩罚或要求其承担额外的补偿，对上诉人亦是不公平的。综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判返还保证金6万元或者部分返还。本案诉讼费用由被上诉人沈凡、张敏军承担。
被上诉人沈凡、张敏军答辩称：租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。上诉人未按照合同约定，在2015年12月15日上诉人应当第六次支付相应租金，并通知沈凡、张敏军提前解除双方的租赁合同，上诉人已经构成违约。合同第八条第二款明确保证金是不予退还的。上诉人违约后，没有对保证金条款进行协商，所以保证金条款双方均应遵守。损失并非租金差额，还包括租金的支付方式，因为租金未按时�位导致后期被上诉人的流动资金运转存在偏差，产生相应的损失。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方当事人于2014年1月14日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按合同的约定履行。房屋租赁合同第八条对违约责任进行了明确的约定：乙方如逾期支付租金，甲方有权解除合同，同时已付的租金、保证金不退还，乙方还应按照每逾期一日向甲方支付日租金的2倍的滞纳金给甲方，即使嗣后甲方接受该逾期支付的滞纳金，也不影响甲方根据本合同所享有的权利。租赁期间，乙方未经甲方同意，中途�自退租的，乙方应向甲方支付2个月的租金作为违约金。现众宏公司未按合同约定于2015年12月15日前支付第六期租金的事实清楚，且众宏公司未经沈凡、张敏军同意，中途退租，现众宏公司所提交的证据无法充分佐证中途退租已经得到沈凡、张敏军同意的事实，众宏公司理应承担举证不能的责任。虽然沈凡、张敏军后与案外人重新签订了房屋租赁合同，但已经产生了租金损失，众宏公司应支付相应的违约金。因6万元保证金与众宏公司所应承担的违约责任相抵，故众宏公司上诉要求返还保证金6万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300，由上诉人杭州众宏资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年十一月十五日
书记员 何英杰