新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌中民再字第48号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐市天宝科技工贸总公司。住所地：乌鲁木齐市新华南路*号。
法定代表人：凌振中，该公司总经理。
委托代理人：楼龙华，系新疆维吾尔自治区食品药品检验所退休职工。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆维吾尔自治区食品药品检验所。住所地：乌鲁木齐市新华南路***号。
法定代表人：高彬，该所所长。
委托代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。
委托代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。
乌鲁木齐市天宝科技工贸总公司（以下简称天宝公司）与新疆维吾尔自治区食品药品检验所（以下简称药检所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于1995年9月27日将此案交于乌鲁木齐市南山矿区人民法院审理，乌鲁木齐市南山矿区人民法院于1996年12月1日作出（1995）南民初字第56号民事判决，药检所不服该判决，向本院提起上诉，本院于1997年11月10日作出（1997）乌中民终字第579号民事判决。药检所不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，该院提审本案并于2000年11月28日作出（2000）新民再审第26号民事裁定，撤销（1997）乌中民终字第579号民事判决和（1995）南民初字第56号民事判决，将本案发回重审。乌鲁木齐市南山矿区人民法院于2002年6月20日作出（2001）南民再字第1号民事判决，天宝公司、药检所均不服，向本院提起上诉，本院于2003年9月2日作出（2002）乌中民终字第2583号民事裁定，撤销（2001）南民再字第1号民事判决，将本案发回重审。乌鲁木齐市达坂城区人民法院（原乌鲁木齐市南山矿区人民法院）于2004年11月17日作出（2003）达民一初字第209号民事判决，药检所不服，向本院提起上诉，本院于2010年1月11日作出（2009）乌中民四终字第906号民事判决。天宝公司不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，该院于2012年12月4日作出（2012）新民申字第1412号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人天宝公司委托代理人楼龙华、被申请人药检所委托代理人陈克峰、孙静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告天宝公司诉称，我方与药检所于1993年10月16日签订了一份租赁合同，合同规定：药检所将尚未建成的服务楼租给我方，由我方承担续建工程、装修及其设施的安装。租赁期自开业之日起至2003年1月31日止，药检所负责供水、电、暖，费用由我方承担。合同签订后，我方即投入了人、财、物进行了续建，在续建工程、装修及其他设施中共投入320万元。整体工程完工后我方于1994年1月25日开业，按照合同约定我方交纳了第一年即1994年的租金35万元，并于1995年又提前交纳了10万元租金，而药检所却不按照合同规定正常供暖，致使我方购置了大量的取暖设备，并因此多支出电费4万多元。药检所对以上事实不但不理，反于1995年9月给我方发函，称我方如不将25万元租金和4万元电费在同年十一月前交清将停电、停水。药检所的行为严重影响我方的正常经营，故诉至法院请求判令：解除双方之间的租赁合同，返还我方投资的320万元和多支出的租金10万元及利息，支出的电费4万元。
一审被告药检所答辩并反诉称，双方所签合同是在平等自愿基础上的意思表示，该合同合法有效，天宝公司长期欠交租金和水电费违反了合同约定，其提出解除合同应承担由此产生的后果。我方未接受过天宝公司的投资款，其是否投资及投资多少均系单方经营需要，与我方无关，我方无返还义务。天宝公司不但未多交租金和电费，相反还拖欠了许多租金和电费。请求法院判决驳回天宝公司的诉讼请求。天宝公司未按合同约定足额交纳租金和水电费，其中1993年1月1日租赁开始至1996年7月20日双方合同终止日欠租金79万元（后变更为794444元），1996年7月21日双方合同终止日至1998年4月13日天宝公司实际交还租赁房屋之日欠交房租（已扣除地下室部分）519145.95元（后变更为468999.99元），欠交水电费51931.61元（后变更为50770.35元）。请求法院判令天宝公司支付房租1263443.99元，支付违约金175万元，支付水电费50770.35元。
天宝公司对药检所反诉答辩称，合同约定租赁期限从开业之日起计算，我方并未拖欠租金和水电费，请求判令驳回药检所的反诉请求。
乌鲁木齐市达坂城区人民法院一审查明，1992年12月22日，药检所与新疆明记食品有限公司吉木萨尔县泉子街食品综合厂（该厂系天宝公司前身，以下简称综合厂）签订联营协议，协议主要内容为：1、药检所将尚未建成的四层服务楼（含地下室）作为固定资产投入，综合厂承担续建工程的施工、装修及其费用作为固定资产投入；经营中的资金作为流动资金投入。2、联营期限自1993年1月1日（开业之日）至2003年1月31日止。3、经营期内，综合厂每年定额支付药检所35万元，10年共支付350万元。前一年在年初（元月）支付，后玖年在年底（12月）支付。
1993年1月26日，药检所将楼房交付天宝公司，同时天宝公司与朱玉林签订工程施工协议，对租赁大楼进行装修。1993年7月24日，乌鲁木齐市天山区人民法院作出（1993）天经初字第132号民事判决：1992年12月22日药检所与综合厂所签联营协议无效，双方重新签订合同。1993年10月16日，药检所与天宝公司签订《租赁合同》一份，约定：药检所将尚未建成的四层服务楼租赁给天宝公司，天宝公司负责续建工程的施工、装修及其他设施的安装，租赁期限自1993年1月1日（开业之日）至2003年1月31日止。经营期内天宝公司每年定额支付药检所35万元，十年内共支付350万元，前一年在年初（1月）支付，后九年在年底（12月）支付。天宝公司于1993年10月18日、1994年7月18日和1994年12月27日分别向药检所支付27万元、8万元、10万元租金，共计45万元，尚欠租金778356.16元。1994年4月14日，乌鲁木齐市工商局对朱玉林擅自施工作出处理决定。后天宝公司截止1996年7月12日共拖欠水电费50770.35元末交。
一审还查明，1996年7月15日，乌鲁木齐市南山矿区人民法院作出（1995）南民初字第56号民事裁定：中止天宝公司与药检所签订的租赁合同，所涉及的财产及房屋暂不移交。根据该裁定，双方于1996年7月20日中止租赁合同。一审法院于1996年12月16日做出查封笔录，该笔录宣布租赁合同标的物查封期间药检所享有完全的使用权和收益权。天宝公司于1998年3月24日将租赁合同标的物归还药检所。
一审法院委托中国建设银行乌鲁木齐工程造价审价中心及新疆维吾尔自治区价格事务所进行鉴定，鉴定结论作出后，原审法院召集鉴定人员现场对双方当事人的提问进行解答，并对原鉴定结论作出部分调整。鉴定部门最终确认：土建项目造价为837261.71元，装修部分的最终价值为1271631.06元（包括天宝公司将部分房屋转租给工行沙办融通公司后，融通公司装修部分的价值225240.32元）。
一审法院认为，一、关于租赁合同的效力问题。庭审中双方当事人对1993年10月16日签订的《租赁合同书》均表示认可，且该合同内容不违反法律规定，故对该合同的真实性、合法性和有效性均予以认可。二、关于双方签订的租赁合同的起始时间的问题。根据《租赁合同书》第四条的规定，双方租赁期限约定为“1993年1月1日（开业之日）至2003年1月31日止。”但由于在实际履行中，“开业之日”并非1993年1月1日，故本案租赁合同约定的实际起始日期为本案的争议焦点之一。（一）本案双方当事人于1992年12月22日签订了一份与该《租赁合同书》内容基本一致的《联营协议书》，且天宝公司已实际接受了“未建成的四层服务楼”，并已投入部分资金进行了续建和装修，该事实已由（1993）天经初字第132号民事判决书予以确认，双方当事人亦无异议。这足以证明双方当事人在1993年10月16日签订的租赁合同只是对之前租赁行为的追认。（二）根据双方合同约定，本案租赁物需经天宝公司续建和装修方可“开业”使用，若约定租金计算起始日期为“开业之日”，则导致该租赁合同何时开始履行由天宝公司单方决定，这显然违反了公平原则，同时也证明双方真实意思表示中的支付租金的起始日期并非“开业之日”。（三）1993年10月18日、1994年7月18日天宝公司分两次向药检所支付了第一笔租金27万元，第二笔补交1993年租金8万元，药检所分别向天宝公司出具收到天宝公司1993年租金和收到天宝公司补交1993年租金的收据，并被天宝公司接受。两次租金总额为35万元，正好是双方约定的1993年全年的租金，且1993年10月18日，天宝公司也并未开业，这足以证明双方真实意思表示中的支付租金的起始日期并非“开业之日”，而是1993年1月1日。三、关于天宝公司是否超付租金以及是否应支付违约金的问题。从1993年1月1日起至法院1996年7月5日裁定终止双方租赁合同，天宝公司实际租赁期限为3年零186天，按双方约定的年租金35万元计算，天宝公司应付租金1228356.16元，扣除天宝公司已实际支付的租金45万元，尚欠778356.16元未付。天宝公司未能按期足额支付租金已构成违约，故理应支付租金并承担违约金125000元，但天宝公司要求药检所返还多付的租金10万的主张，不予支持。四、关于设备费用、装修费用由谁承担的问题。本案双方当事人签订租赁合同后，天宝公司接收的租赁物是“未建成的四层服务楼”，且合同中明确约定乙方（天宝公司）负责工程的施工设备的安装，这足以证明天宝公司续建和装修的行为实际是完善租赁物的行为，使之能达到或具备租赁条件，实现租赁目的。同时天宝公司只负责设备安装，但设备费用并未约定由天宝公司承担。同时该租赁合同第六条约定，租赁期满后，若甲方将此楼转租（含联营）第三方，除水电暖固定资产以外的装修费按国家规定折旧后的净值支付给乙方，该条进一步证明天宝公司的装修是有偿的。同时由于合同第七条另外约定了违约金的承担问题，故对药检所称装修费用的支付系甲方违约之情形的辩解，不予采信。五、关于装修和续建费用的负担问题。如上所述，原审认为既然装修和续建系双方约定，且是有偿行为，故天宝公司有权要求药检所返还为完善租赁物而投入的资金。关于天宝公司为完善租赁而投入的费用，经法院委托鉴定，结论为“新增项目（后堂）造价为85451.61元，配楼改建造价为837261.71元，装修部分造价为1271631.06元。”上述配楼改建和装修费用的支出均系完善租赁的支出，在该租赁标的物建成后，由药检所办理了产权人为药检所的产权证，这足以证明药检所认可并接受了天宝公司完善租赁物的行为和成果。另由于新增项目（后堂）系违章建筑，天宝公司也无证据证明药检所认可该项支出，故该项支出的85451.16元由天宝公司自行负担。六、关于水电暖费用的负担问题。本案双方当事人在租赁合同中明确约定，租赁期间的水电费由天宝公司负责，但天宝公司、药检所均认可在天宝公司经营期间欠付水电费50770.35元，故对于药检所要求天宝公司支付其垫付的水电费50770.35元的主张，予以支持。天宝公司主张因药检所未能保证正常供暖使其多支出了4万元电费，由于其未能提供证据证明，且供暖不正常是该片区共同存在的问题，属供热部门的原因，故对天宝公司要求药检所赔偿4万元电费损失的请求，不予支持。七、关于双方租赁合同终止期间的租金承担问题。由于双方租赁合同终止发生在诉讼中，本案原审裁定时，考虑到双方有许多权益之争尚处于待定状态。因此，裁定中止双方合同，财产暂时不移交，且在此后查封了该标的物，在这期间，双方当事人都失去了对租赁物获益的机会，所以该期间租赁物闲置而产生的损失，应由双方按在该纠纷中的责任大小分担。自1996年7月5日裁定中止合同之日至天宝公司实际移交租赁物的1998年3月24日，共计1年零262天，按双方合同约定的标准，药检所可计收租金601233.85元，扣除地下室部分（该部分药检所已通过诉讼另行主张），药检所主张租金损失468999.99元，予以确认。由于双方纠纷的主要原因是天宝公司未能按期足额缴纳租金，应承担主要责任，但药检所对租赁期限的起止日期与天宝公司做出了明显矛盾的约定，且对续建和装修费用的负担未做出明确的约定，也是双方纠纷的原因之一，因此药检所对纠纷也有一定责任。对于上述损失天宝公司应承担80％的责任，药检所应当承担20％的责任。
乌鲁木齐市达坂城区人民法院于2004年11月17日作出（2003）达民一初字第209号民事判决：一、终止天宝公司与药检所签订的租赁合同（已裁定并已执行）；二、药检所向天宝公司支付续建和装修和投资2108892.77元；三、天宝公司向药检所支付所欠房屋租金778356.16元（1996年1月1日至1997年7月5日期间）；四、天宝公司向药检所支付水电费50770.35元；五、天宝公司向药检所支付违约金125000元；六、天宝公司赔偿药检所租金损失468999.99元的80％即373199.99元（1997年7月6日至1998年3月24日期间）；七、驳回天宝公司的其他诉讼请求；八、驳回药检所的其他反诉请求。
药检所不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决与再审前的判决主文一字不差，没有体现出再审的过程。原审法院对审计报告的真实性没有查实，就将其作为依据写入判决中，并且对我方在原审中提出的反诉请求未进行裁判，对华盛公司的施工资质未作调查，对新的反诉未作任何处理，属违反法定程序。二、双方签订合同明确约定天宝公司应当为续建行为，而天宝公司实际实施的是改建、扩建行为，该行为已经远远超过了合同约定的范围，而且天宝公司委托的改扩建的施工单位也是没有资质登记的非法施工单位（104团朱玉林没有资质等级，新疆华盛建筑公司第八分公司当时已被非法注销），由此产生的费用不应判定为续建费用，也不应由我方承担。装修费用的产生是天宝公司的经营行为所致，并且天宝公司的违约致使合同不能履行，该费用应当由其自行承担。三、原审判决中漏判错判了租金数额，对此应当予以纠正。四、我方依据双方签订的合同约定提出违约金赔偿标准是有依据的，原审法院判令天宝公司支付违约金的数额没有事实及法律依据。原审判令天宝公司只承担我药检所租金损失的80％，没有事实及法律依据，我方不应承担任何责任。故原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判第二、三、五、六项判决。
天宝公司答辩称，一、药检所的上诉理由不能成立，再审前判决发回重审的理由是天宝公司诉讼主体不适格，并非上诉人所说的理由。而且药检所原审中的反诉请求在原审判决书中均有涉及，并非如其所说未经裁判。二、从双方合同可以看出，对方是将未完工的工程交与我公司，从该工程图纸可以看出，该楼当初是配楼，作为配电室使用，不进行改建无法经营使用，由此可见我公司并未违约扩建。三、朱玉林是作为104团2队的负责人与我公司签订的施工合同，后由于没有资质，我公司遂委托华盛公司进行施工，华盛公司作为施工单位，具有施工资质，完全有资格进行施工，药检所的陈述与事实不符。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院二审认为，一、关于原审法院审判程序的问题。本案系发回重审案件，原审法院依法另行组成合议庭审理本案，对上诉人药检所的反诉请求在原审判决中已作处理，原审法院审理并无违反法定程序。二、关于天宝公司对租赁房屋土建和装修的投资数额认定的问题。原审法院在审理中，委托相关鉴定部门对天宝公司关于土建和装修的投入进行审计，并告知双方当事人申请复议的权利，后双方当事人没有就鉴定结论提出复议，原审法院还召集鉴定人员现场对双方当事人的提问进行解答，并对原鉴定结论作出部分调整。本院二审认为，除了天宝公司将部分房屋转租给工行沙办融通公司后，融通公司装修部分的价值225240.32元，属于融通公司对房屋的装修投资，不能认定为天宝公司的投入以外，其余数额即1883652.45元为天宝公司的土建、装修投入。上诉人药检所关于此项上诉理由部分成立。三、关于药检所向天宝公司支付土建和装修投资的问题。关于土建部分，因土建部分大多已经固定在建筑物中，即使租赁期限届满，土建也不可拆除，且对房屋的安全及经济都要发挥重要作用，对产权人药检所的房屋是有益部分，因此天宝公司土建部分的投入，药检所需要返还；关于装修部分，装修是天宝公司为了自身经营需要而对租赁房屋的一种添附，具有使用价值。本案租赁合同履行期限届满前，由于天宝公司未能按时向药检所交纳租金而构成违约，而后原审法院又裁定终止了双方的租赁合同，导致天宝公司不能完全享用装修价值，但是，这种情况是天宝公司的违约造成的，如果让药检所返还装修投资，就等于违约行为受到保护，守约行为受到制裁。因此，装修投资的损失应由天宝公司自行承担，药检所的上诉理由部分成立，本院予以支持。四、关于天宝公司支付房屋租金数额的问题。天宝公司所欠租金的起止时间为1993年1月1日至1996年7月5日，共计3年零185天，原审法院在判决主文第三项括号中注明的起止时间属于笔误，应予纠正。但原审法院依照双方当事人的约定计算租金数额无误。五、关于天宝公司给付违约金的问题。根据我国法律规定，违约金兼具补偿和惩罚双重性质，但以补偿非违约方的实际损失为主，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案双方当事人约定的违约金为合同总金额的50％，天宝公司在二审中也提出约定的违约金数额较高，请求法院调减。从维护民法的公平和诚实信用原则角度来看，原审法院判定天宝公司支付违约金的数额并无不妥。上诉人药检所的此项上诉理由因缺乏法律依据，本院不予支持。六、关于天宝公司赔偿药检所租金损失的问题。虽然双方当事人对租赁期限起止日期约定有争议且对续建和装修费用的负担约定不明，但人民法院应当依据法律规定和法律原则，依法作出裁判，即使约定不明也应依法划分当事人的责任。本案中，由于天宝公司未能按时向药检所交纳租金而构成违约，药检所作为守约方，不应承担租金损失。上诉人药检所的此项上诉理由成立，本院予以支持。
本院二审于2010年1月11日作出（2009）乌中民四终字第906号民事判决：一、维持乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2003）达民一初字第209号民事判决第一、三、四、五、七、八项，即终止天宝公司与药检所签订的租赁合同（已裁定并已执行）；天宝公司向药检所支付所欠房屋租金778356.16元（1993年1月1日至1996年7月5日期间）；天宝公司向药检所支付水电费50770.35元；天宝公司向药检所支付违约金125000元；驳回天宝公司的其他诉讼请求；驳回药检所的其他反诉请求；二、变更乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2003）达民一初字第209号民事判决第二项，即“药检所向天宝公司支付续建和装修和投资2108892.77元”为新疆维吾尔自治区食品药品检验所向乌鲁木齐市天宝科技工贸总公司支付租赁房屋土建投资837261.71元（2108892.87元-1271631.06元=837261.71元）；三、变更乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2003）达民一初字第209号民事判决第六项，即“天宝公司赔偿药检所租金损失468999.99元的80％即373199.99元（1996年7月6日至1998年3月24日期间）”为乌鲁木齐市天宝科技工贸总公司赔偿新疆维吾尔自治区食品药品检验所租金损失468999.99元。
本案一审本诉请求标的3340000元，无实际给付金额，一审本诉受理费26710元，由天宝公司负担（天宝公司已预交）。反诉请求给付标的3048126.15元，实际给付金额585864.79元，占请求标的19.22%，一审反诉受理费17206.07元（药检所已预交），二审案件受理费41227.70元（药检所已预交21227.70元），共计58433.77元，由药检所负担80.78%即46747元，由天宝公司负担19.22%即11686.77元。鉴定费76247元，天宝公司已预交26000元，药检所预交35000元，天宝公司已交的鉴定费由天宝公司负担，药检所已交的鉴定费由天宝公司负担19.22%即6727元，药检所预交的剩余鉴定费由药检所负担。
以上款项经折抵诉讼费后天宝公司给付药检所604278.56元，限于本判决生效之日起十日内一次付清，否则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
再审过程中，天宝公司申请再审称，一、本案的关键是确定租赁合同成立的时间。确定了租赁合同的成立时间，进而要确定“开业时间”与“经营期内”在合同中的含义。二审判决认定从1993年1月1日起计付租金无依据，租赁合同的起算时间应当是1994年1月1日，即我公司经营日月潭大酒店批准开业的时间。之后由于药检所停水、停电无法经营，故诉至法院解除合同，我公司仅经营14个月（至1995年9月27日）就支付租金45万元，因此我公司不欠药检所租金，更不存在违约行为。二、装修费用120余万元药检所应当向天宝公司支付。1993年10月16日，双方签订的《租赁合同》第六条明确约定：“若药检所将此楼房转租第三方，除水、电、暖固定资产以外的装修费，按国家规定折旧率折旧后的净值支付给我方。”依据上述约定，我公司经工商局核准登记于1994年，租赁期限是10年，之后由于药检所各种违约行为，导致我公司无法继续履行合同，故于1995年9月27日提起诉讼，要求解除合同，一审法院于1996年7月5日裁定终止租赁合同。而我公司的装修费经价格事务所认定为1271631.06元，该项费用应由药检所返还我公司。三、天宝公司不承担违约责任。按照双方签订《租赁合同》第五条约定，我公司在经营期内分三次向药检所支付租金45万元，不存在我公司欠付租金的事实。相反，药检所在我公司经营期间停水、断电，不仅给我公司经营造成严重的损失，而且逼迫我公司无法履行合同，无奈之下我公司才诉至法院要求解除合同。而二审判决不但对违约责任认定错误，还判决我公司承担125000元的违约金更无事实及法律依据。四、我公司为经营需要自建后堂，药检所在办理合法手续，领取房产证后一直对该后堂占有、使用和收益。既然药检所与我公司的租赁合同已经终止，对我公司的建筑投入款85451.61元，应予以支付。五、二审判决由我公司承担1996年7月6日至1998年3月24日的租金损失468999.99元于法无据，与事实不符。依据（1995）南民初字第56号民事裁定，租赁物已经被查封，虽然裁定内容有对租赁物暂时不移交，至此之后我公司也没有从事经营活动。租赁物根据裁定未移交药检所是法院的司法行为引起的，与我公司无关。对药检所在查封期间的租金损失，判令我公司承担无法律依据。虽然本案租赁合同签订在《中华人民共和国合同法》颁布之前，但当时并非没有法律规定，但是二审却未适用实体法进行判决。综上，请求依法撤销原判，重审本案，维持我公司的合法权益。
药检所答辩称，一、租赁费用的起算时间应当是1993年1月1日，天宝公司将其开业时间置换成日月潭酒店的开业时间，双方所签订合同，根本不涉及酒店的开业时间。二、违约责任是因天宝公司不交租金导致根本违约引起的，并且天宝公司长期占有房屋并获得占有期间的收益，因此应当支付租金。三、关于装修费用。依据鉴定结论，土建投资以外涉及装修的资产价值127万余元。而装修资产是天宝公司自身经营对房屋的添附，对经营具有较强的使用价值，是天宝公司经营获利所必须投入的成本性支出。由于天宝公司的根本违约，导致租赁合同无法履行，由此造成的损失，应当由天宝公司自行承担。四、天宝公司自行增设后堂的费用承担问题。我方认为其建筑行为的违法性及未经我方同意的事实，以及涉案合同的解除系天宝公司违约所致，其建造损失应当由其自行承担。五、本案系因天宝公司违约而发生诉争，其有义务对由此产生所有损失承担赔偿责任。1996年7月5日双方租赁合同虽然终止，但天宝公司未将涉案房屋返还给我方，直至1998年3月24日天宝公司才将涉案房屋返还，在此期间天宝公司依然实际租用涉案房屋，所以天宝公司理应承担查封期间的租金损失46万余元（不包括地下室租金）。综上所述，二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，请求维持二审判决。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实基本一致。
另查明，一、1996年7月16日，天宝公司法定代表人凌振中、药检所党委书记张光明、原一审法院承办法官在药检所涉案房屋现状示意图中均签名，双方当事人对该示意图记载的事项及图纸均无异议。其中示意图中明确标注二处拆除（一处是职工餐厅、一处是后堂），天宝公司、药检所均认可是1996年7月5日法院查封涉案房屋之后，药检所需建换热站，要对天宝公司修建的后堂和职工食堂进行拆除，故双方当事人及承办法官到现场对此予以确认。天宝公司现称职工餐厅拆除了一半，后堂没有拆除；而药检所主张职工餐厅和后堂大部分已拆除，只剩残墙。
二、本院二审询问笔录即2009年11月19日天宝公司法定代表人凌振中认可，租金开始时间是1993年1月1日。
三、天宝公司出示（1993）天经初字第132号民事判决，该案天宝公司作为原告起诉称，1992年12月22日我与药检所签订联营协议，药检所将未建成的四层服务楼与我方签订联营协议后，我方按约将35万元支付给药检所。该协议后经法院认定为无效，要求天宝公司与药检所重新签订合同，但是联营合同除将“联营”改为“租赁”，其它内容均与之后双方签订租赁合同内容一致。双方于1993年10月16日重新签订租赁合同，约定的租赁期限仍然为10年，租金起算时间自1993年1月1日至2003年1月31日止，每年租金35万元。
四、天宝公司于1993年1月4日成立。
五、1998年12月1日，药检所经自治区卫生厅同意向乌鲁木齐市产权、产籍处出具的证明中陈述：我单位1993年在本单位院内自筹资金建一座自管换热站，面积250平方米，不影响消防通道、采光等。因我单位工作人员调动，致使建设工程规划许可证、建筑用地红线及说明等丢失，但自管换热站的产权归我单位所有。如以后发生产权纠纷由我单位负责解决。1998年7月药检所取得自建换热站的产权（面积242.6㎡）。
庭审中，天宝公司主张上述证明证实1993年其建的后堂，1996年药检所建换热站，未将后堂拆除，仅从后堂的下面铺设的管子，将其所建后堂变成药检所的换热站，所以药检所应当支付其建后堂的费用8万余元；药检所称1996年因其筹建自管换热站，需拆除天宝公司违章建筑后堂等部分房屋。由于法院将涉案房屋查封，故才形成1996年7月16日天宝公司法定代表人凌振中、药检所党委书记张光明、原一审法院承办法官在涉案房屋现状示意图中均签名，该示意图中标注需拆除的部分，就是天宝公司的违章建筑后堂及职工餐厅。
六、天宝公司认可已收到药检所支付的案款30万元。
本院再审认为，一、关于天宝公司租赁涉案房屋租金起算的时间。根据《租赁合同书》第四条的规定，双方租赁期限约定为“1993年1月1日（开业之日）至2003年1月31日止。”但在实际履行中，“开业之日”并非1993年1月1日，故本案租赁合同约定的实际起始日期为本案的争议焦点之一。1、本案双方当事人于1992年12月22日签订的《联营协议》与双方于1993年10月16日签订的《租赁合同》内容基本一致，而天宝公司已实际接受“未建成的四层服务楼”，并已投入部分资金进行续建和装修，该事实已由（1993）天经初字第132号民事判决书予以确认，双方当事人亦无异议。这足以证明双方当事人在1993年10月16日签订的租赁合同只是对之前租赁行为的追认。2、根据双方合同约定，本案租赁物需经天宝公司续建和装修方可“开业”使用，若约定租金计算起始日期为“开业之日”，则导致该租赁合同何时开始履行由天宝公司单方决定，这显然违反了公平原则，同时也证明双方真实意思表示中的支付租金的起始日期并非“开业之日”。3、1993年10月18日、1994年7月18日天宝公司分两次向药检所支付租金27万元、租金8万元，且8万元租金在收据中明确注明系补交1993年租金，两次租金总额为35万元，恰好是双方约定的1993年全年租金，且1993年10月18日，天宝公司日月潭大酒店也未开业，该酒店是1994年1月开业，这足以说明双方真实意思表示中的支付租金的起始日期并非“开业之日”，而是1993年1月1日。4、天宝公司在本院二审中也认可租金起算自1993年1月1日开始。因此，天宝公司主张租金的起算自1994年1月1日开始的再审请求与事实不符，其此项请求不成立，予以驳回。
二、天宝公司是否存在违约行为及是否应当支付违约金。从1993年1月1日起至法院1996年7月5日裁定终止双方租赁合同，天宝公司实际租赁期限为3年零186天，按双方约定的年租金35万元计算，天宝公司应付租金1228356.16元，扣除天宝公司已实际支付的租金45万元，尚欠778356.16元未付。天宝公司未能按期足额支付租金，其行为已构成违约，依据双方租赁合同第七条的约定，若一方违约，向对方支付合同总金额50%的违约金。因此，天宝公司应当支付违约金，原一、二审酌情认定125000元，并无不当。天宝公司称其未违约的辩解理由，本院不予采信。
三、天宝公司对租赁物的装修费用127万余元，药检所是否应当返还。本案双方当事人签订租赁合同后，天宝公司对涉案房屋进行续建和装修。但是针对租赁期限届满后，若药检所将此楼转租（含联营）第三方，除水电暖固定资产以外的装修费按国家规定折旧后的净值支付给天宝公司，该条款对双方当事人其中一方违约后，装修物如何处理没有约定。
依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”鉴于本案纠纷系天宝公司违约，导致双方租赁合同终止。依据上述规定，对天宝公司要求药检所赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求，不予支持。
四、天宝公司新增项目（后堂）费用85451.61元，其要求药检所承担给付责任的请求是否成立。原审法院于1996年7月5日将涉案房屋查封后，同年7月16日药检所因建换热站需将天宝公司新增的后堂、职工餐厅予以拆除，由案件承办法官和天宝公司法定代表人、药检所的负责人对现场状况予以确认，并制作了示意图，且三方均在示意图上签名，并在示意图中标注拆除的位置。双方均认可现场标注拆除的是天宝公司新增后堂及职工餐厅。
现天宝公司主张后堂未拆除，职工餐厅仅拆除一半；药检所称后堂和职工餐厅均已拆除，仅剩残墙。鉴于天宝公司出示的证据不足以证明其建的后堂未拆除，依据1996年7月16日三方签字的示意图，当时涉案房屋查封后，制作该图就是确认需拆除的后堂和职工餐厅。所以，天宝公司自建后堂的费用85451.16元由其自行负担。
五、关于双方租赁合同终止期间的租金，天宝公司是否应当承担。本案由于双方租赁合同终止发生在诉讼中，本案原审裁定时，考虑到双方有许多权益之争尚处于待定状态，因此，裁定终止双方签订的租赁合同，本案涉及的财产及房屋暂时不移交，且在此后查封了该标的物。在此期间，由于涉案房屋评估等原因，直至1998年3月24日天宝公司才将涉案房屋移交给药检所。现药检所主张涉案房屋查封之后至天宝公司交付期间的租赁损失无依据，原审判决由天宝公司承担不当，应予纠正。天宝公司的此项请求成立，应予以支持。原审判决认定部分事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2009）乌中民四终字第906号民事判决第一项，即维持乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2003）达民一初字第209号民事判决第一、三、四、五、七、八项，即终止天宝公司与药检所签订的租赁合同（已裁定并已执行）；天宝公司向药检所支付所欠房屋租金778356.16元（1993年1月1日至1996年7月5日期间）；天宝公司向药检所支付水电费50770.35元；天宝公司向药检所支付违约金125000元；驳回天宝公司的其他诉讼请求；驳回药检所的其他反诉请求；
二、维持本院（2009）乌中民四终字第906号民事判决第二项，即变更乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2003）达民一初字第209号民事判决第二项，即“药检所向天宝公司支付续建和装修和投资2108892.77元”为药检所向天宝公司支付租赁房屋土建投资837261.71元（2108892.87元-1271631.06元）；
三、撤销本院（2009）乌中民四终字第906号民事判决第三项，即变更乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2003）达民一初字第209号民事判决第六项，即“天宝公司赔偿药检所租金损失468999.99元的80％即373199.99元（1996年7月6日至1998年3月24日期间）”为天宝公司赔偿药检所租金损失468999.99元；
四、驳回药检所要求天宝公司赔偿租金损失（1996年7月6日至1998年3月24日期间）的反诉请求。
本案本诉请求标的3340000元，给付标的837261.71元，占请求标的25.07%。一审本诉案件受理费26710元，天宝公司负担74.93%即20013.80元，药检所负担25.07%即6696.20元。本案反诉请求标的3048126.15元，给付标的954126.51元，占请求标的31.30%。一审反诉案件受理费17206.07元（药检所已预交），二审案件受理费41227.70元（药检所已交21227.70元），合计58433.77元，由药检所负担68.70%即40144元，由天宝公司负担31.3%即18289.77元。鉴定费76247元，天宝公司负担36955元，药检所负担39292元。
药检所已支付的30万元与以上款项折抵后，给付案款的一方，限于本判决生效之日起十日内一次付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 许从江
审判员 刘雪花
审判员 崔 萍
二〇一四年四月十四日
书记员 梁士辉