重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终1301号
上诉人（原审被告）郑早容，女，1978年12月27日出生，汉族，住重庆市垫江县。
上诉人（原审被告）袁国洪，男，1977年9月5日出生，汉族，住重庆市长寿区。
上述二上诉人委托代理人陶键，重庆思涌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵娜，女，1985年6月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人池维汉，重庆兴胜律师事务所律师。
原审第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。
法定代表人庄泽宝，董事长。
委托代理人王晓丹，女，该公司员工，住重庆市渝北区。
上诉人郑早容、袁国洪因与被上诉人赵娜、原审第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初11569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，2017年4月23日，郑早容作为卖方、赵娜作为买方与中原公司作为居间方签订《房地产买卖及居间合同》。合同第1条约定，郑早容、赵娜通过中原公司出售及购入位于重庆市九龙坡区房屋一套，建筑面积115.62平方米，套内面积96.96平方米。第2条约定，该物业转让成交价为176万元，签署本合同时赵娜支付郑早容购房定金10万元。第10条约定，如郑早容未能履行本合同的约定，赵娜可要求双倍返还定金，或选择要求郑早容赔付不得低于本合同物业价款20％的违约金。第13条补充约定，赵娜于郑早容办理提前还款之日支付人民币40万元，赵娜于过户之日支付郑早容人民币126万元，双方约定于2017年5月31日前办理过户手续。
合同签订当天，赵娜向郑早容支付诉争房屋购房定金10万元。2017年4月28日，赵娜向郑早容支付购房款40万元，郑早容将该笔款项用于结清诉争房屋的银行按揭贷款。2017年5月27日，银行将涉案房屋的抵押权解除。2017年5月31日，赵娜与中原公司工作人员一同到重庆市九龙坡不动产登记中心（以下简称九龙坡登记中心）。中原公司工作人员通知郑早容到九龙坡登记中心协助赵娜办理诉争房屋产权过户登记手续和收取购房尾款，并请郑早容确认其光大银行账号，郑早容则告知赵娜需先将诉争房屋购房尾款支付完毕，郑早容才到九龙坡登记中心协助赵娜办理诉争房屋产权过户登记手续，郑早容也未向中原公司工作人员确认其光大银行开设的帐号。2017年6月3日，郑早容告知中原公司工作人员，因赵娜未按约定于2017年5月31日向其支付诉争房屋购房尾款126万元，赵娜已经违约。随后，郑早容向赵娜发出解除合同函，赵娜向郑早容回函不同意解除合同，要求继续履行合同。
一审另查明，郑早容与袁国洪为夫妻关系，诉争房屋登记在郑早容一人名下，建筑面积115.56平方米。一审庭审中，郑早容与袁国洪愿意共同退还赵娜购房款40万元。
一审审理中，赵娜、中原公司工作人员认为，合同约定赵娜于过户之日支付郑早容126万元，郑早容于2017年5月31日前协助赵娜办理诉争房屋过户手续。银行于2017年5月27日才将诉争房屋的抵押权解除，2017年5月28日～2017年5月30日为国家法定节假日（端午节），九龙坡登记中心工作人员不上班，无法办理产权过户。2017年5月31日，赵娜和中原公司工作人员一同到九龙坡登记中心通知郑早容到该登记中心办理产权过户，赵娜同时支付郑早容剩余房款，郑早容既不接电话，也不确认其银行账号，导致赵娜无法将房款支付郑早容。郑早容的违约行为导致合同无法履行，应按照合同约定赔偿赵娜房屋总价20％的违约金。郑早容、袁国洪则认为，该合同为无效合同，按照交易习惯，只有赵娜先支付购房尾款，郑早容才配合赵娜办理过户手续，且郑早容已经提供了相应账号，赵娜未支付购房款是造成合同未履行的根本原因，郑早容已从其哥哥手上借钱偿还其他债务，不需要出售诉争房屋。
赵娜一审诉称，请求法院判决：一、解除赵娜与郑早容签订的《房地产买卖及居间合同》；二、赵娜、袁国洪向赵娜返还购房款50万元（包括10万元购房定金元和40万元购房款）；三、赵娜、袁国洪向赵娜支付违约金35.2万元（176万元×20％）。事实与理由：2017年4月23日，赵娜通过中原公司居间介绍与郑早容签订《房地产买卖及居间合同》，约定，郑早容将其所有的位于重庆市九龙坡区房屋出售给赵娜。合同签订后，赵娜依约向郑早容支付10万元购房定金和40万元购房款，并约定于2017年5月31日办理过户手续，但时至今日郑早容拒绝配合办理房屋过户手续，经赵娜多次催告，郑早容拒不履行。请求法院支持赵娜的诉讼请求。
郑早容、袁国洪一审辩称，同意解除郑早容与赵娜签订的《房地产买卖及居间合同》，愿意共同退还赵娜40万元购房款。赵娜违约，不应退还10万元购房定金。郑早容与赵娜签订的合同属效力待定合同，在袁国洪明确表示反对的情况下，合同已经转化为无效合同。按照交易习惯赵娜应先支付购房款，郑早容才配合赵娜办理产权转移登记，赵娜未按合同约定支付完毕购房款，导致郑早容未能按时支付所购买的位于巴南区融汇半岛的房款170万元，现郑早容已从其哥哥手上借钱将融汇半岛的房款支付完毕。赵娜的行为已经违约，郑早容并未违约，不应当向赵娜支付违约金。
中原公司一审辩称，郑早容从未告知赵娜和中原公司诉争房屋为夫妻共同财产，直到法院第一次庭审时郑早容才提出诉争房屋为夫妻共同财产。2017年5月31日早上，中原公司通知郑早容、赵娜共同到九龙坡登记中心办理诉争房屋产权转移登记，郑早容坚持让赵娜先支付购房款，中原公司工作人员解释让郑早容先到九龙坡登记中心，赵娜向郑早容支付购房尾款和郑早容协助赵娜办理诉争房屋产权转移登记同时进行。赵娜和中原公司工作人员在九龙坡登记中心等待郑早容很久，郑早容并未到不动产登记中心，也不接中原公司工作人员和赵娜电话，导致诉争房屋无法过户。
一审法院认为，赵娜、郑早容与中原公司签订的《房屋买卖及居间合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，各方当事人应该按照合同约定履行各自义务。赵娜与郑早容之间签订《房地产买卖及居间合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然诉争房屋为赵娜、袁国洪夫妻共同财产，但赵娜举示的证据证明其作为买受人信赖的房屋登记簿上的物权记载为郑早容，赵娜为善意购买人，双方签订的买卖合同合法有效，赵娜与郑早容应按照合同约定全面履行各自的义务。对于郑早容、袁国洪提出的郑早容无权单独出售诉争房屋、合同无效的辩称意见，缺乏事实依据和法律依据，不予采信。
赵娜、郑早容均认为对方违约，一审认为，按合同约定，双方于2017年5月31日前办理过户手续，赵娜于涉案房屋过户之日支付郑早容购房尾款，从合同约定的内容可知，办理房屋产权转移登记与支付购房尾款属同时履行行为，没有先后顺序。根据赵娜与中原公司工作人员陈述，2017年5月31日，中原公司工作人员通知郑早容前往九龙坡登记中心协助赵娜办理房屋产权转移登记手续，赵娜同时向郑早容支付购房尾款，郑早容既不到九龙坡登记中心协助赵娜办理涉案房屋产权转移登记手续，也不确认其光大银行帐号是否真实，导致赵娜无法将购房尾款支付给郑早容。郑早容向赵娜发出解除合同的函，赵娜则要求郑早容继续履行合同。另外，郑早容称其已解决其债务困难，无须出售诉争房屋，可见郑早容存在违约行为，可以认定赵娜作为守约方积极履行合同约定义务，郑早容作为违约方怠于履行合同义务，致使合同无法履行。
赵娜请求解除双方所签订房屋买卖合同，郑早容同意解除，此为双方真实意思表示，予以尊重。合同解除后，郑早容应将已收取的购房定金10万元和购房款40万元退还给赵娜，袁国洪自愿与郑早容共同退还赵娜40万元购房款，予以尊重。另外合同约定任何一方违约导致合同解除，违约方应向守约方承担因合同解除而产生不低于物业成交价20％的违约责任，赵娜请求郑早容承担房屋总价20％的违约金即35.2万元（176万元×20％），有明确的事实依据和法律依据，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除赵娜与郑早容于2017年4月23日签订的《房地产买卖及居间合同》中房屋买卖合同；二、郑早容于本判决生效后十日内返还赵娜购房定金10万元；三、郑早容、袁国洪于本判决生效后十日内返还赵娜购房款40万元；四、郑早容于本判决生效后十日内支付赵娜违约金35.2万元。本案案件受理费7160元、诉讼财产保全费5000元，由郑早容承担12160元。
一审判决后，郑早容不服，提起上诉，请求撤销原判改判。上诉理由：一、涉案房屋是郑早容与袁国洪的夫妻共同财产，《房地产买卖及居间合同》无效或部分无效；二、一审认定交付房屋与支付购房款系同时履行，认定错误。合同对先行过户或者先行支付房款未明确约定，但依据交易习惯，应当由购买方向出售方支付全部货款后履行过户交易手续。三、一审将赵娜未向郑早容支付余款的责任归咎于郑早容，认定错误，2017年5月31日早上，郑早容通过微信向中原公司工作人员发送信息，明确要求赵娜将余款126万元付清之后，马上进行过户手续，但赵娜拒不履行付款义务。违约责任是赵娜而非郑早容。四、一审法院将郑早容向赵娜发出解除合同通知并告知赵娜自己解决了购房资金问题，认定为郑早容违约，认定错误。郑早容与赵娜签订房屋买卖合同的目的是因为郑早容购买别墅（含车库）需要大量资金，且支付的最后期限为2017年5月底，赵娜在2017年5月31日拒绝支付最后一笔购房款后，郑早容自行解决了购房款，导致卖房买房的目的不能实现，这是解除合同的法定条件。一审存在多处错误，请求二审法院依法纠正。
郑早容辩称：一、《房地产买卖及居间合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务。郑早容称涉案房屋是夫妻共同财产，但事前并未明确告知中原公司和赵娜，合同无法履行的责任应由郑早容承担；二、一审关于郑早容构成违约的认定正确，2017年5月31日赵娜准备了购房款，按照合同约定到达九龙坡登记中心，准备支付购房款，但郑早容并未到达现场协助赵娜办理房屋过户手续。一审判决结果正确，请求二审维持原判。
二审中，郑早容、赵娜和中原公司均确认，三方约定在2017年5月31日到九龙坡登记中心办理过户手续。
关于郑早容所提应先由赵娜支付尾款而后再过户的问题，郑早容称，2017年5月31日早上9点以前，郑早容通过微信向中原公司工作人员发信息，要求赵娜先支付房款，再去办理过户手续。但没有得到中原公司和赵娜的任何回复。中原公司工作人员与赵娜收到了信息，但拒绝付款。根据交易习惯，房屋买卖应在购房款结清之后办理过户手续。赵娜否认了收到郑早容要求先付款再过户的信息。中原公司承认收到了该信息，但称，中原公司告知郑早容，中原公司与赵娜已经到了九龙坡登记中心，要求郑早容到九龙坡登记中心。当面过户、当面付款，郑早容一直没有回复，也不接电话，导致当天没有过户也没有付款的结果。
郑早容与中原公司均无异议的微信通信记录载明：
5月31日早上09:13：
中原公司工作人员：郑姐，买方这边房款都是准备好了的，你那边去办理注销抵押后我们才能办理过户手续。你不接电话不配合我们怎么办理嘛？
郑早容：请把钱打给我，我在（再）去给你办过户手续。
中原公司工作人员：那你这边注销抵押是不是已经完成了？
中原公司工作人员：我通知了买方的，你收款账号用哪个账户，我通知买方。
5月31日早上09:30：
中原公司工作人员：郑姐，我这里只有你光大银行的账号（账号略），打到这个账号吗？
5月31日下午13:31：
中原公司工作人员：郑姐，我是中原地产李玲，请于今天下午两点半带上本人身份证和房屋产权证到九龙坡登记中心办理过户手续和收取房款。
5月31日下午13:50：
中原公司工作人员：账户余额为1912556.97元的截图。
中原公司工作人员：我们让买方把钱都转到一个地方，方便转款给你。
5月31日下午14:24：
中原公司工作人员：郑姐，我和买方赵娜都到了交易所。
5月31日下午14:56：
中原公司工作人员：九龙坡登记中心的导航定位截图。
5月31日下午16:01：
中原公司工作人员：赵娜在九龙坡登记中心的照片。
中原公司工作人员：买方在28号窗口这里等起的。
郑早容承认当天手机关机。
赵娜由于没有购买到郑早容的房屋，于2017年11月8日另购了同一小区的另外一套房屋，面积118.77平方米，购买价210万元。赵娜称，在同一小区购房的原因是该小区的房屋属于学区房，由于房价上涨，比涉案房屋多花费34万元。
二审查明的其余事实与一审所查明的事实相同。
本院认为，《房屋买卖及居间合同》为赵娜、郑早容与中原公司自愿所签，内容合法，应为有效合同。一审关于《房屋买卖及居间合同》为有效合同的认定正确。
根据《房屋买卖及居间合同》的约定，涉案房屋的总房款176万元，赵娜分三期支付，签订合同时支付10万元（定金），郑早容办理提前还款之日支付40万元，过户之日支付126万元。庭审中，三方认可，合同履行中，三方达成了在2017年5月31日到九龙坡登记中心办理过户的合意。结合《房屋买卖及居间合同》的相关约定，应视为三方已经达成了在2017年5月31日到九龙坡登记中心办理过户、支付尾款的合意。但该合意中，办理过户和支付尾款没有先后之分。
2017年5月31日上午，郑早容向中原公司工作人员发信息，要求赵娜先支付尾款、而后再办理过户，一方面，由于支付尾款的义务人是赵娜，郑早容没有向赵娜提出，郑早容要求先支付尾款的请求因对象不能而无法到达相对方，另一方面，即便中原公司的工作人员可以向赵娜转告该信息，因郑早容与赵娜最终没有达成一致意见，先履行支付尾款义务再办理过户手续的要求并没有达成合意。此时，郑早容应当履行的是于2017年5月31日达到九龙坡登记中心与合同当事人共同履行《房屋买卖及居间合同》中的义务，郑早容对中原公司要求其履行的请求不予配合，采取不回复信息、不接电话以及关闭手机等行为拒绝履行，郑早容以自己的行为表示不履行合同。一审关于郑早容构成违约的认定并无不当。郑早容因已经解决了另购房屋的资金问题而拒绝履行《房屋买卖及居间合同》，有违诚信原则。赵娜因郑早容的违约行为造成的损失较大。一审根据合同约定判决郑早容承担违约责任的处理正确。郑早容的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14320元，由郑早容、袁国洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 磊
审判员 申 威
审判员 张小明
二〇一八年五月十九日
书记员 封 蜜