江西省景德镇市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）赣02民申8号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张锦珍，女，汉族，1982年12月30日出生，住江西省九江市开发区，
委托诉讼代理人：黄洪波，江西景之元律师事务所律师。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石镇华，男，汉族，1983年10月22日出生，住江西省浮梁县，
再审申请人张锦珍因与被申请人石镇华租赁合同纠纷一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2017）赣02民终745号民事判决，向本院申请再审。
本案原由张锦珍于2017年6月向浮梁县人民法院提起诉讼，该院于2017年8月7日作出（2017）赣0222民初312号民事判决。张锦珍不服，向江西省景德镇市中级人民法院提起上诉，江西省景德镇市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）赣02民终745号民事判决。
原一审查明，2016年9月原告张锦珍从他人处转租，租赁景德镇陶瓷大学校门对面用钢棚搭建的22号店铺一间，原告张锦珍向他人支付了转让金。2016年9月14日，原告张锦珍与店铺产权人浮梁县湘湖汽车站签订了租赁合同并交纳了6500元押金，合同约定，原告将店面转租他人时，转租人需与浮梁县湘湖汽车站订立合同后生效。2017年3月24日，原告张锦珍与被告石镇华签订了书面合同。合同约定，2017年3月24日到2017年5月24日店面租金1000元／月，店面在2017年5月24日没有被政府拆除情况下，被告石镇华支付转让费60000元和押金6500元给原告张锦珍。2017年5月25日该店面被浮梁县城市建设管理监察大队下达了违建拆除通知书。2017年6月1日该钢棚店面被政府相关部门依法拆除，店面不复存在。被告石镇华拒绝向原告张锦珍支付转让费和押金，故原告张锦珍向法院起诉，要求被告支付店面转让费以及押金。上述事实有原告、被告身份信息、协议、浮城字［2017］第（020）号限期责令拆除（整改）违法（章）通知单、以及当事人法庭陈述等证据证实，事实清楚，予以认定。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人将租赁物再次转租他人时，应征得原出租人同意。租赁合同中双方当事人对合同生效另附约定条件的，从其约定。本案中，原告与被告签订的店面转让合同，内容分为两个部分，第一部分，2017年3月24日到2017年5月24日，被告承租店面，原告收取租金，该部分双方无争议；第二部分，2017年5月24日以后，原告将租赁权转让给被告，被告向原告支付转让金60000元和押金6500元。虽然原、被告合同约定的生效条件，按字面理解已成就，即2017年5月24日店面没有被拆除。但是2017年5月25日被告即收到违建拆除通知书，且该店面于2017年6月1日已被拆除，合同标的物已经灭失，无法实现合同目的。实现合同目的为合同的实质要件，期限届满则是实质要件满足后的时间约定，在合同实质要件无法满足的情况下，时间约定也就没有了意义，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现目的，可以解除合同。因此，本案中被告可以解除合同。除此之外，根据原告与原出租人签订的合同约定，原、被告签订的店面转让协议，需与原出租人签订合同后生效。本案中，被告没有与原出租人签订合同，原告的租赁权并没有发生转移，因合同标的物已灭失，被告也没有办法受让租赁权，合同生效条件未成就，合同无法继续履行，被告可以解除合同，故原告要求被告支付店面转让费及押金的诉讼请求该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见的通知》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，第一百四十二条之规定，判决：驳回原告张锦珍的诉讼请求。案件受理费人民币1463元，减半收取为人民币731.5元，由原告张锦珍负担。
二审查明事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，本案的争议焦点在于协议书的效力。本案所涉店面已被证实尚未办理建设工程规划许可证，属于违章建筑，且已被拆除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉店面属违规搭建，至今未取得建设工程规划许可证，也没有经主管部门批准建设，故本案双方当事人关于涉案店面所订立的租赁条款无效。关于转让部分，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚未采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，浮梁县城市建设管理监察大队已就涉案店面下发限期责任拆除（整改）违法（章）通知单，并已实际拆除违章店面，说明该店面已无法采取改正措施，不属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，该建筑物因自身违法性被限期拆除且已拆除，转让标的物已经拆除灭失，转让合同应认定为无效合同。故此，张锦珍向石镇华主张店面转让费及押金66500元，理由不能成立。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由上诉人张锦珍负担。
张锦珍申请再审，请求：1.撤销原判，再审改判被申请人石镇华向申请人支付转让费66500元；2.本案诉讼费由石镇华承担。事实和理由如下：
1.二审法院认为“本案当事人关于涉店面所订立的租赁条款无效”的观点是错误的。首先，再审申请人不是房屋出租人，是作为承租人与出租人浮梁县湘湖汽车站签订的《签订书》；其次，对于申请人与石镇华签订的《协议书》中包含租赁条款，但申请人并不是依据租赁纠纷起诉的；第三，本案所谓的“店铺”实际是浮梁县湘湖汽车站在车站门前空地用钢梁自行搭建的简易棚，显然不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。2.二审法院适用《城乡规划法》认定转让合同无效，属于适用法律错误。首先，本案诉争合同是附条件——2个月内店面没有拆除，本案实际履行到租赁期满，石镇华2个月的租赁期已经得到了保证，自然应当按照合同约定支付转让费；其次，本案双方在签订租赁转让协议时，均清楚店面要拆除，只是石镇华因为自己租赁的隔壁店面被拆除，自己大量未售出的水果需店面继续经营，过于自信自己有保持受让的店面不会立即拆除的能力，而主动要求申请人将店面转让。依照法律规定，本案诉争合同自签订时已经生效；第三，本案简易棚被拆除后，政府已经安置了其他租赁场地，租赁户均可以到其他租赁场地继续经营，其他的租赁场地是本案转让标的物的延续，因此，本案转让合同是有效的。3.双方所签协议是双方真实的意思表示，没有违反法律的规定，由此带来的风险应由缔约人承担，法院不应过多干涉，变相鼓励违约行为，这类似于对赌协议。
本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；第六十四跳的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”本案中，2017年3月24日张锦珍与石镇华签订了书面的租赁协议。协议约定，张锦珍将山西一品面馆的店面租给石镇华用于经营水果店，从2017年3月24日到2017年5月24日止，店面租金1000元／月。店面在2017年5月24日没有被政府拆除情况下，石镇华支付转让费60000元和押金6500元给张锦珍。2017年5月25日该店面被浮梁县城市建设管理监察大队下达了违建拆除通知书。2017年6月1日该钢棚店面被政府相关部门依法拆除，店面不复存在。案涉店面属违规搭建，并且至今未取得建设工程规划许可证，也没有经主管部门批准建设。张锦珍将此店面租给石镇华，则双方关于涉案店面所订立的租赁条款无效；浮梁县城市建设管理监察大队于2017年5月25日已就涉案店面向张锦珍、石镇华下发限期责任拆除（整改）违法（章）通知单，并已实际拆除违章店面，说明该店面已无法采取改正措施，不属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，该建筑物因自身违法性被限期拆除且已拆除，转让标的物已经拆除灭失，转让合同应认定为无效合同。
综上，原审判决在认定事实和适用法律上并无不当，张锦珍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条之规定，裁定如下：
驳回张锦珍的再审申请。
审判长 阎志海
审判员 曹谨超
审判员 舒 亚
二〇一八年七月九日
书记员 杨治华