杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初12262号
原告：王孝兴，男，1969年11月15日出生，汉族，住浙江省开化县。
原告：徐小英，女，1973年7月20日出生，汉族，住浙江省开化县。
两原告共同委托诉讼代理人：方旭红，女，1969年9月15日出生，汉族，住浙江省开化县，系两原告的嫂子。
被告：韩方，男，1987年9月18日出生，汉族，户籍地杭州市下城区，现住杭州市。
被告：曹丹，女，1992年5月5日出生，汉族，户籍地杭州市下城区，现住杭州市。
两被告共同委托诉讼代理人：俞帅，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。
法定代表人：滕皋明，董事长。
委托诉讼代理人：周欣，该公司员工。
原告王孝兴、徐小英为与被告韩方、曹丹、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦地产）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年12月5日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中韩方、曹丹提出管辖权异议，本院经审查后驳回其异议申请。本院于2018年3月27日、6月19日二次公开开庭进行了审理。原告王孝兴、徐小英的委托诉讼代理人方旭红，被告韩方、曹丹及其委托诉讼代理人俞帅，被告华邦地产的委托诉讼代理人周欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王孝兴、徐小英的诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的房地产买卖居间协议；2、判令韩方、曹丹支付原告违约金37.5万元；3、本案诉讼费用由韩方、曹丹承担。诉讼中，王孝兴、徐小英变更第2项诉讼请求为：判令韩方、曹丹返还定金5万元，并赔偿损失15万元。
事实与理由：2017年8月，两原告计划在杭州买房，因开店、办厂，没有时间去杭州看房、选房，特委托二嫂方旭红为代理人负责杭州看房、选房。2017年9月15日晚，方旭红出差路过杭州，在华邦地产朝晖店，经业务员朱书会、周经理撮合，代理人与被告签订房地产买卖居间协议。房地产买卖居间协议(0073644)第一条规定：为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2017年9月15日向乙方交付意向金人民币(大写)伍万元整作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付乙方的意向金直接转为购房定金；第二条规定：物业名称朝晖八区27幢1单元502室。面积49.56㎡。第三条规定：总房款187万元。首付款56万元。第四条第十一项规定：丙方同意于款清交房情况下交房给原告。第四条第十九项规定：其他约定①约定违约方需支付房总款20%给守约方作为违约金。当晚，代理人交付定金5万元。此后，原告积极按照华邦地产业务员朱书会的要求准备网签所需资料。2017年9月29日下午17点，朱书会微信通知原告，网签定于2017年9月30日上午9时半在华邦地产总部开展。2017年9月30日上午9时半，王孝兴、徐小英及其代理人方旭红、华邦地产、韩方、曹丹均依约到杭州市办理相关手续。在第九签约室，双方就相关事项均达成了一致意见。华邦地产亦就原告王孝兴、徐小英与被告韩方、曹丹双方达成的协议在杭州房管网上进行了网签登记。后因款清交房后被告韩方、曹丹承租租金何时交付问题，韩方突然说房子不卖了，并将其提交给华邦地产的资料全部拿走。国庆期间，原告多次与华邦地产联系，希望告诉事情进展，是否需要10月9号或10号赶赴杭州办理贷款。华邦地产朝晖店周经理、业务员朱书会均让原告不要着急，他们会尽力做工作。一有消息就通知原告。2017年10月11日，朝晖店业务员朱书会明确告诉原告，韩方、曹丹不同意将其坐落于杭州市下城区朝晖八区27幢1单元502室卖给原告。2017年10月16日，原告向韩方、曹丹发出《催告函》要求其在收到函件之日起3日内与原告签订《杭州市房屋转让合同》，并办理产权变更登记手续。2017年10月18日，被告方收到《催告函》。21日，原告要求华邦地产叫被告韩方、曹丹与原告签订《杭州市房屋转让合同》，业务员朱书会告知原告，从网上得知被告韩方、曹丹已将房子卖给他人。综上，原告认为，诚实守信是每个公民应具备的最基本素质，韩方、曹丹出尔反尔，视诚信为儿戏，不遵守自己签订的协议，属违约方，应按居间协议承担违约责任。依照国家有关法律的规定，特向法院起诉，请求支持原告的诉请，保护原告的合法权益。
被告韩方、曹丹答辩称，一、原告王孝兴、徐小英在中介方华邦地产组织买卖双方签署正式的房屋转让合同前未与被告韩方、曹丹有过任何形式的接触，中介方向被告披露的购房人自始至终均为案外人方旭红，与被告、中介方签署《房地产买卖居间协议》的主体以及向中介方华邦地产支付购房意向金(后转为购房定金)的主体亦为案外人方旭红，故此原告非本案适格主体，原告与被告之间不存在任何争议，依法应驳回原告的起诉。二、被告与案外人方旭红发生争议，系因方旭红拒绝与被告依约签订房屋转让合同并缺乏购房资格导致交易客观上无法完成，由此导致的不利后果应由方旭红自行承担。另外，被告本次售房的目的系因怀上二胎且大女儿9个月大尚在哺乳期急需置换房屋，在将本案涉案房屋出售给方旭红的同时，被告已向亲戚朋友以及金融机构筹借资金购买新房，后因方旭红违约导致被告方的房屋未能在预计时间内出售并获得购房款用于偿还借款，导致被告部分欠款因无法按时偿还多支付了部分利息，且后续本案涉案房屋的成交价格低于拟出售给方旭红的价格，为此，被告保留因方旭红违约导致其受损而向方旭红追偿的权利。三、为了便于法庭查明本案事实，现就被告与案外人方旭红的房屋买卖合同纠纷的发生经过，细述如下：2017年6月18日，被告韩方与中介方华邦地产签署了《限时售房协议书》，委托华邦地产独家代理销售韩方与曹丹名下的坐落于杭州市的房产，双方约定的代理期限为3个月，自2017年6月1日到2017年9月19日。在独家代理期限即将届满的最后几日，即2017年9月15日下午，华邦地产朱书会带购房人方旭红来看房，看房过程中，华邦地产的门店经理周经理也到达看房现场。在交谈过程中，方旭红表示希望购房给自己正在西湖文化广场学语言的女儿自住，并自称她老公在萧山交满社保满两年，拥有杭州市购房资格。在看房现场，双方就房款首付比例以及付款时间等的问题进行了商讨，未达成一致。中介方为促成交易，反复劝说方旭红先行签约，方旭红表示需要回家商讨，遂结束了看房过程。同日晚上23点-O点期间华邦地产业务员朱书会与周经理持方旭红己签署的房地产买卖居间协议来到被告住处，要求被告方签署。被告表示对居间协议的部分条款不能接受，再次重申因房屋置换问题向亲戚朋友、银行借了款，急需房款还债，所以要求首付至少四成以上，提前网签时间，延长交房时间，且因为当晚已经接近凌晨，孩子需要休息，故没有签署居间协议。2017年9月18日，华邦地产为促成交易，向韩方口头承诺，居间协议先行按三成首付签署，但买方方旭红可以准备至少四成首付并可以延长交房时间，韩方与曹丹遂于当日签署了居间协议。具体协商合同条款的过程中，被告发现，因方旭红不具备杭州市购房资格，所以拟借用其他人的名义来与被告签房屋转让合同，事后得知是同伴三人中的两人即本案原告。被告感觉受到了欺骗，表示因购房人不是居间协议的签署方，故不愿与素未谋面的本案原告签署房屋转让合同，同时要求中介交还了房产证。事后了解到，中介方在被告不同意与本案原告王孝兴、徐小英签署房屋转让合同并离场的情况下，擅自违规操作提交了网签，导致被告方房产无法继续交易。此后被告方反复多次督促中介撤销网签，并且要求中介约谈方旭红解除居间协议。10月12日，被告通过中介成功约谈方旭红，表示希望协商解决，未果。迫于无奈，被告于2017年10月15日向方旭红发送《催告函》，因无方旭红的联系地址故委托中介代为转交，催告函主要内容为主张方旭红无杭州市购房资格，不具备履约能力，己根本违约。同时要求方旭红于2017年10月16日15：00前配合解除居间协议，如其未在规定的时间内提出异议的，则视为同意解除，定金不予返还并保留追究其违约责任的权利。10月16日，中介向方旭红发送催告函，该函件同步抄送给了被告韩方、曹丹同函件主要内容为中介受卖方韩方、曹丹的委托致函方旭红，转述了10月15日卖方的催告函件原文。当日晚，被告再次委托中介方的朱书会向方旭红先以微信形式转发了告知函，重申了《房地产买卖居间协议》解除及没收定金事宜，并于第二日将纸质版的告知函委托中介转交方旭红，事后经与中介方确认，已将告知函交给方旭红，但方旭红在查看后拒收。根据上述事实，清晰的反映出，前期看房、沟通转让价款及支付方式、签署房地产居间协议、在发生争议后与中介方及被告进行交涉的主体均为案外人方旭红，中介方在房地产居间协议、催告函以及后续协调解除房地产买卖居间协议的过程中，自始自终披露的购房人亦为案外人方旭红，故此，本案原告非适格主体，请求法院依法驳回起诉。
被告华邦地产答辩称，原被告通过其公司签订了居间协议，签订协议前有告知卖方要更换实际购房人。双方积极履行居间协议。9月30日通过购房查档，其公司邀约买卖双方签订正式合同。合同打印完毕后，卖方要求将首付款提高到6成并要求返租，经协商，买方同意提高首付到4成，返租要求也同意，只是对于租金的支付方式双方无法达成一致。后卖方称其配偶身体不适，在没有表达任何意思的情况下擅自拿走了中介保管的相关房屋权证。经过中介做工作，原告同意在合同上签字，然后中介业务员将合同送至卖方处签字，但是卖方认为买方难以沟通，不愿意继续交易，但愿意解除居间协议，返还定金。据了解，卖方已经通过其他中介将房屋出售。卖方认为，居间协议没有书面约定更换购房人，签字人即为购房人，签字人没有购房资格，故系买方违约。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：
2017年9月15日，方旭红（甲方）与华邦地产（乙方）、韩方、曹丹（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方委托乙方购买丙方物业。甲方于2017年9月15日向乙方交付意向金5万元作洽谈之用，并用于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金。物业名称为杭州市朝晖八区27幢1单元502房屋，面积49.56㎡。总房款187万元。若甲方所提之要求丙方全部接受，则甲方同意将意向金转为物业之定金。当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后2017年9月30日之前签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还。丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间劳务费；如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间劳务费。买卖双方约定违约方需支付房总款20%给守约方作为违约金。合同还约定了其他内容。当日，方旭红支付了意向金5万元。
2017年9月30日，王孝兴、徐小英、方旭红和韩方、曹丹前往华邦地产签订房屋转让合同。该时，方旭红、华邦地产告知韩方、曹丹，房屋转让合同的购房人为王孝兴和徐小英。各方当事人在华邦地产就合同订立内容进行了进一步的磋商。签约过程中，华邦地产打印了网签房屋转让合同交由双方签字确认。后因双方就部分合同内容未能达成一致，韩方、曹丹未在房屋转让合同上签字，先行离开华邦公司，并带走了房屋产权证书。2017年10月15日，韩方、曹丹发函华邦地产，要求其催告方旭红于2017年10月16日15:00前配合解除居间协议。次日，华邦地产遂发函方旭红，并抄送韩方、曹丹。同日，韩方、曹丹向方旭红发函，要求正式解除居间协议，并没收定金。王孝兴、徐小英亦向韩方、曹丹发函，要求王孝兴、徐小英在收到函件日起3日内签订正式转让合同，并办理产权变更登记手续。嗣后，王孝兴、徐小英提起诉讼。
另查明，杭州市朝晖八区27幢1单元502房屋已于2017年11月3日出售给案外人。
以上事实有经庭审质证、并经本院认证的《房地产买卖居间协议》、收据、委托书、催告函、房屋查询信息表、聊天记录、告知函等及当事人陈述为证。
本院认为：对于《房地产买卖居间协议》的主体问题，根据本案有效证据，2017年9月15日，方旭红以自己的名义与韩方、曹丹及华邦公司签订了《房地产买卖居间协议》。现王孝兴、徐小英及方旭红均主张当时方旭红系受王孝兴、徐小英的委托代为办理看房、签订居间协议、支付定金等相关手续，华邦公司在诉讼中对此予以认可，故应当认定方旭红系王孝兴、徐小英的购房受托人。但方旭红和华邦公司是否向韩方、曹丹披露方旭红的受托人身份，王孝兴、徐小英及华邦公司主张是口头披露过的，而韩方、曹丹予以否认。本院认为，对于“披露受托”这一事实，王孝兴、徐小英及华邦公司仅有主张，但未提交有效证据证明该事实，韩方、曹丹亦予以否认。根据法律规定，对当事人的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。故王孝兴、徐小英及华邦公司主张“已经披露”证据不足，该主张本院不予支持。
根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。现王孝兴、徐小英行使了委托人的介入权，其可以行使方旭红对韩方、曹丹的权利。故韩方、曹丹主张王孝兴、徐小英原告主体不适格，本院不予采纳。但根据本案查明的事实，方旭红不具有在杭州购买房屋的资格，故方旭红以自己名义与韩方、曹丹所订立的《房地产买卖居间协议》，在事实上是无法履行的。王孝兴、徐小英行使介入权之后，其取得的是方旭红的合同权利，其可以行使的权利也受限于方旭红的权利范围，而方旭红的合同权利存在事实上的履行障碍。根据法律规定，委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。
2017年9月30日，王孝兴、徐小英、方旭红及韩方、曹丹均前往华邦地产准备签订房屋转让合同，各方当事人也就房屋转让合同的内容进行了进一步磋商，应认为该时各方当事人均有继续履行合同的意愿，事实上当事人就购房款首付比例提高也达成了一致，最终由于房屋返租及租金结算问题不能达成一致而未能订立房屋转让合同。因房屋返租及租金结算问题系《房地产买卖居间协议》中未涉及的内容，当事人就新增合同内容不能达成一致造成房屋转让合同未能订立的，应认定为不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将收取的定金返还给买受人。并且，由于本约未能订立，预约合同的合同目的已经无法实现，双方当事人均可主张解除合同。现王孝兴、徐小英要求解除双方的《房地产买卖居间协议》，本院予以支持。对王孝兴、徐小英要求韩方、曹丹赔偿损失的主张，本院不予支持。虽然韩方、曹丹之前已经向方旭红发送过合同解除函，但由于该时王孝兴、徐小英已经行使了介入权，韩方、曹丹行使解除权的对象有误，且韩方、曹丹是主张对方违约而解除合同，其依据的解除事由与本案查明事实不符，故其解除函不发生合同解除的效果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百二十四条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除王孝兴、徐小英与韩方、曹丹及杭州华邦房地产代理有限公司之间签订的《房地产买卖居间协议》；
二、韩方、曹丹返还王孝兴、徐小英定金5万元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回王孝兴、徐小英的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2150元，由王孝兴、徐小英负担1612元，由韩方、曹丹负担538元。
原告王孝兴、徐小英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告韩方、曹丹于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 员 陈颖浚
二〇一八年六月二十日
法官助理 江 晶
书 记 员 沈紫依