浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终53号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈光华。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：田春光。
委托代理人：徐君伟，浙江品尚律师事务所律师。
上诉人沈光华为与被上诉人田春光房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南巡民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人沈光华，被上诉人田春光的委托代理人金志海，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定：2014年4月5日，田春光与案外人王燕、王燕林各签订一份《商铺房屋租赁合同》，约定田春光承租王燕、王燕林坐落于嘉兴市南湖区大桥镇老街西（一至三楼）房屋，用于开设宾馆，租期自2011年6月1日至2021年5月31日，一层商铺由田春光自行处理。在田春光所承租的房屋底层两间半商铺经营“嘉兴市南湖区大桥元真小吃店”，2014年5月17日、6月2日，沈光华先后支付田春光房屋租赁费合计一年费用81033元及水费561元。2015年6月14日，沈光华为续租诉争房屋支付田春光一月租金6750元。2015年7月15日，田春光、沈光华因房屋租期问题发生纠纷，田春光称房屋应一年一租，沈光华则表示只愿意再租一个月，其后田春光家人将沈光华所经营的店面后门锁闭。
沈光华系从案外人吕律衡处转让经营取得诉争房屋，其与吕律衡于2013年5月28日签订《转让合同》一份，约定由吕律衡将其位于嘉兴市南湖区大桥镇老街西的嘉兴粽子真真老老大桥加盟店（门头牌号为嘉兴粽子真真老老全国连锁NO：26号，即诉争房屋）转让给沈光华使用，转让费30万元，由沈光华于2013年6月30日前分三期支付,等。
田春光向原审起诉称：2014年5月，沈光华口头向田春光转租该房屋底层两间半用于经营粽子生意，租期从2014年6月15日至2015年6月14日止，租金一年一付，在2014年6月15日前一个月内支付完毕。转租到期后，沈光华与田春光协商续租一个月并交付租金6750元，田春光同意。2015年7月14日续租到期后，田春光要求沈光华腾退房屋，但沈光华拒不执行。为此，田春光诉请判令沈光华立即腾退十八里桥老街西底层2间半门面(8、9、10号门面)并支付房屋占有使用费（自2015年7月14日起计算至实际腾退之日止，按每月6750元计算），本案诉讼费用由沈光华负担。
沈光华在原审中答辩并反诉称：诉争店面系沈光华于2013年5月28日从案外人吕律衡处转入，双方为此签订《转让合同》并经房东王燕认可。2013年6月15日沈光华正式接手店面后，于2013年8月16日将店名更名为“嘉兴市南湖区大桥元真斋小吃店”。在吕律衡与沈光华签订合同时，吕律衡明确告知该店面租期至2016年6月14日，并向沈光华出示一份经房东签字认可由吕律衡与其前手二房东汤水峰签订的《店铺租赁合同》，同时吕律衡称2013年6月15日至2014年6月14日的年租金77000余元已全部付给田春光。2015年7月15日，田春光及其亲戚周光红无故强行将店面关闭，擅自宣布租期已到，沈光华当场报警求助。田春光已严重违约，并造成沈光华巨大损失。为此，请求驳回田春光的诉请，并反诉请求判令：1.田春光赔偿沈光华营业损失3.75万元(每月1.5万元,自2015年7月15日起暂计至同年9月底,实际计算至双方纠纷解决之日);2.田春光赔偿沈光华店面转让损失21万元;3.诉讼费由田春光负担。
针对沈光华的反诉，田春光答辩称：本案双方口头协商租期一年，但一年之后，沈光华在田春光通知腾退店面时，既不腾退店面又不支付费用，沈光华违约在先，田春光才将店面锁闭，故请求驳回沈光华的反诉请求。
原审认为：沈光华虽从案外人吕律衡处接手使用诉争房屋，但其自2014年5月17日、6月2日开始向田春光交付租金后，表明其与吕律衡之间的房屋租赁关系解除而与田春光成立房屋租赁关系。当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，当事人可随时解除合同。本案双方当事人均未提供证据证明双方之间关于诉争房屋租赁期限的约定，故双方均有权随时解除诉争房屋的租赁关系。从2015年7月15日双方就租期发生纠纷的情况看，可以认定田春光已告知沈光华解除租赁关系，故田春光有权要求沈光华腾退诉争房屋。沈光华至今未腾退，应支付继续占用房屋期间与租金相当的使用费。田春光的诉请于法有据，原审予以支持。沈光华反诉要求田春光赔偿营业损失及店面转让损失，因本案纠纷系沈光华违约造成，且其主张的损失证据不足，原审不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、沈光华于判决生效后十日内腾退位于嘉兴市南湖区大桥镇十八里桥老街西底层（门头牌号为嘉兴粽子真真老老全国连锁NO：26号）2间半店铺并支付自2015年7月15日起按每月6750元计算至腾退之日止的房屋占有使用费；二、驳回沈光华的诉讼请求。本诉案件受理费40元，反诉受理费1650元，合计1690元，由沈光华负担。
判决宣告后，沈光华不服，向本院提起上诉称：一、沈光华从案外人吕律衡处转让所得的诉争商铺的租赁权合法有效，且仍在租赁期内。诉争商铺是吕律衡从其前手二房东汤水峰处租赁所得，经过原房东王燕的签字认可，根据吕律衡与汤水峰签订的《店铺租赁合同》约定，该商铺租期于2016年6月14日到期。2013年5月沈光华从吕律衡处受让该商铺后，田春光才于2014年4月从其前手汤水峰处受让宾馆，然后再由房东王燕等与田春光于2014年4月5日签订租赁合同。由此可见，沈光华对诉争商铺的租赁早于田春光的租赁关系，田春光在承租整栋房屋时应当知道诉争商铺已经出租给他人，现沈光华已合法占有租赁房屋，田春光无权解除沈光华的租赁合同。二、田春光及其家属强行锁门的侵权行为，导致沈光华经营的粽子连锁店无法正常开门营业，田春光应当为此承担民事赔偿责任。三、原审认定本案双方之间的租赁关系系不定期租赁，存有错误。退一步讲，即使确如原审所认定的，双方之间存在不定期租赁关系，出租方如有意解除租赁关系，也应给予承租人合理的期限搬离所租房屋，并采用合理合法的手段解除合同，而非强行锁门、强行驱逐承租人。综上，原审认定事实有误，有违公平原则及诚实信用原则，请求撤销原判，改判：1、支持沈光华的全部反诉请求；2、驳回田春光的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由田春光负担。
田春光在二审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回沈光华的上诉，维持原判。
沈光华在二审中向本院提供了以下证据：
证据一、房屋租赁合同三份，原审中已提交相应的复印件，证明汤水峰从房东处租赁涉案房屋后，将其中诉争的店铺转租给吕律衡，而后沈光华从吕律衡处转让使用诉争店面；
证据二、有关报警记录的证明二份，证明田春光强行将诉争店铺的门关闭，不准沈光华搬店铺里的物品；
证据三、照片复印件二张，证明诉争店铺被田春光强行关闭店门进行上锁，同时田春光继续招租。
田春光质证意见：对证据一的真实性予以认可，但因租赁合同所涉的是案外人的租赁关系，认为和本案没有关联；对证据二的真实性予以认可，认为沈光华据以主张的待证事实确实存在，但是系因沈光华欠付租金田春光才不让沈光华搬东西，只要沈光华付清租金，店内物品自然归还给沈光华；对证据三的三性均不予认可。
田春光在二审中未提供新的证据。
本院认证意见：证据一系从工商行政管理局复印而来，且加盖了档案查询专用章，田春光对真实性也认可，本院对真实性予以确认，该证据能够证明，汤水峰从王燕、王根甫处租赁了包括诉争商铺在内的涉案房屋，汤水峰将其中部分房屋转租给吕律衡，本院对此予以认定；关于证据二，田春光对真实性及待证事实均认可，据该两份证明记载，沈光华于2015年8月24日委托煤气公司搬走诉争商铺内的煤气瓶时田春光不愿意打开诉争商铺的门；沈光华于2015年12月16日想要搬店内物品时，田春光不肯开门让沈光华搬，上述内容与沈光华主张的待证事实一致，本院对此予以认定；证据三系复印件，真实性无法确认，田春光对三性均不认可，本院对此不予认定。
本院经审理，除对原审认定的事实予以确认外，根据二审中沈光华提供的新证据以及田春光、沈光华在二审庭审中的一致陈述，另认定：2011年5月，汤水峰从王燕、王根甫处租赁包括诉争商铺在内的涉案房屋用于经营宾馆，约定租赁期限自2011年6月1日至2021年5月31日。2011年6月，汤水峰将其中部分房屋转租给吕律衡用于经营食品加盟店，约定租赁期限自2011年6月15日至2016年6月14日。2014年4月，田春光从汤水峰处受让宾馆，并与房东王燕、王燕林签订《商铺房屋租赁合同》。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、田春光与沈光华之间是否存在租赁关系，以及如存在，田春光是否有权解除双方的租赁关系；二、沈光华应否向田春光支付占有使用费；三、沈光华要求田春光赔偿损失，应否得到支持。
关于焦点一。沈光华认为其系从吕律衡处受让而得诉争商铺租赁权，而吕律衡与出租人汤水峰之间的租赁合同未到期，故田春光无权解除该租赁关系。对此，本院认为，从沈光华与吕律衡签订的《转让合同》内容看，沈光华与吕律衡之间并非转租关系，沈光华向吕律衡支付的30万元的转让费仅包含吕律衡已向出租人汤水峰支付的一年（即2013年6月至2014年6月）租金，之后沈光华如需继续使用诉争房屋，仍应向出租人支付租金。由于汤水峰于2014年4月将宾馆转让给田春光后，已不再租赁涉案房屋，而由田春光与房东建立了包括诉争商铺在内房屋的租赁关系，房东在租赁合同中也授权底层房屋（包括诉争商铺）由田春光自行处理，沈光华于2014年5月向田春光支付了租金，田春光也接受了沈光华交纳的房租并允许沈光华继续使用诉争商铺，据此可以认定田春光与沈光华之间自此成立了房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁关系。本案双方对于6个月以上租赁期限的合同未采用书面形式，应认定为不定期租赁关系。不定期租赁关系的双方均有权随时解除租赁关系。现田春光起诉称其于2015年7月14日要求沈光华腾退，二审庭审中沈光华也自述其于2015年7月14日从田春光退还租金的行为知晓田春光已不愿意继续出租，据此可以认定7月14日田春光解除不定期租赁关系的意思表示已经到达田春光，自此双方的租赁关系解除。
关于焦点二。租赁合同解除后，沈光华应当予以腾退，但根据二审中沈光华提供的二份报警记录证明，2015年8月24日、2015年12月16日，田春光不愿打开诉争商铺的门让沈光华搬店内物品。由此可见，自2015年8月24日起，田春光锁闭店门的行为客观上阻扰了沈光华的腾退行为，故自2015年8月24日之后的占有使用费，田春光无权要求沈光华支付，即田春光仅应承担2015年7月15日至2015年8月23日的占有使用费。
关于焦点三。沈光华要求田春光赔偿营业损失及店面转让损失，因田春光依法行使解除权后，租赁合同已解除，沈光华本应自行腾退而不能在诉争房屋内继续经营，沈光华也无证据证明田春光在2015年8月24日之前曾阻扰其腾退，其要求田春光赔偿其不能继续经营的损失，缺乏依据。至于8月24日田春光阻扰沈光华搬东西后是否造成损失，沈光华并未提供有效证据证明，本院难以支持。
综上，本案因沈光华在二审中提供新证据，故二审对沈光华应支付的占有使用费作出变更，但此变更不属于原审错判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南巡民初字第193号民事判决第一项内容“一、沈光华于本判决生效后十日内腾退位于嘉兴市南湖区大桥镇十八里桥老街西底层（门头牌号为嘉兴粽子真真老老全国连锁NO：26号）2间半店铺并支付自2015年7月15日起按每月6750元计算至腾退之日的房屋占有使用费”为“一、沈光华于本判决生效后十日内腾退位于嘉兴市南湖区大桥镇十八里桥老街西底层（门头牌号为嘉兴粽子真真老老全国连锁NO：26号）2间半店铺并支付田春光自2015年7月15日起按每月6750元计算至2015年8月23日止的房屋占有使用费；二、驳回田春光的其他诉讼请求”；
二、维持嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南巡民初字第193号民事判决第二项内容，即：驳回沈光华的反诉诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费40元，反诉受理费1650元，合计1690元，由沈光华负担。二审案件受理费2056元，由沈光华负担500元，由田春光负担1556元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 郑 茜