北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民（商）初字第32382号
原告：北京市国通资产管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融街19号富凯大厦B座9层。
法定代表人:郭志国，执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：高飞，女，北京市国通资产管理有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。
被告：全淑英，女，1957年4月17日出生。
第三人：北京福思特物流有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村东南侧。
法定代表人：全淑珍。
原告北京市国通资产管理有限责任公司（以下简称国通公司）与被告全淑英、第三人北京福思特物流有限公司（以下简称福思特公司）抵押合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国通公司的委托诉讼代理人高飞、卢灿到庭参加诉讼，被告全淑英、第三人福思特公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告国通公司向本院提出诉讼请求：1.判决全淑英名下的丰台区×××房产拍卖所得优先偿还国通公司对福斯特公司享有的债权；2.全淑英承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月11日,国通公司与福思特公司签订编号为国通2015第14号《债务重组协议》,双方就截止至2015年2月11日，国通公司持有福思特公司六笔债权共计17478264.82元进行债务重组，约定重组期限自2015年2月11日至2016年8月10日(最长期限)，并对此到公证处做了强制执行公证。为了保证福思特公司履行《债务重组协议》，由全淑英以其丰台区×××房产向国通公司做抵押,并与国通公司签署《抵押合同》。签署前述协议后,福思特公司仅于2015年2月16日向国通公司还款149万元，2015年4月10日向国通公司还款28万元，后一直未向国通公司支付任何款项。国通公司多次与其协商,均无结果。综上所述，国通公司认为根据《债务重组协议》的相关约定，福思特公司的行为己经构成违约，并给国通公司造成重大经济损失，应按照《债务重组协议》约定向国通公司支付重组债务数额及收益并承担违约责任，对此，国通公司已经按照执行公证的约定对其申请强制执行。被告全淑英应当在担保责任范围内承担连带担保责任。
被告全淑英未作答辩。
第三人福斯特公司未作答辩。
国通公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.执行证书；2.抵押合同；3.债务重组协议公证书4.宣布债务提前到期通知书；5.他项权证复印件。
国通公司提交的证据形式上符合法律法规的规定，且能够形成较为完整的证据链，故本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年2月11日，国通公司与福斯特公司订立了编号为国通2015第14号《债务重组协议》，协议约定：国通公司与福斯特公司对以下三组共六笔债务进行重组：1.国通公司通过【国通2015第6号】的《债权转让协议》受让的北京银行股份有限公司阜裕支行（以下简称北京银行）对福斯特公司享有的6242589元主债权及其项下的相关权益(包括但不限于原贷款债权本金及对应的利息、担保权利等)，该笔债权已通过双方签订的【国通2015第7号】的《债务重组协议》，确定重组及收益金额为7178977.35元，该笔债务重组数额截止至2015年2月11日,重组收益为33350.82元;2.国通公司通过【国通2015第12号】的《债权转让协议》,受让北京银行对福思特公司拥有的本金5250000元,欠息52325元的主债权及其项下的相关权益(包括但不限于原债权本金及对应的利息、担保权利等);3.国通公司通过与北京市国旭小额贷款有限公司(以下简称小贷公司)签署的【国通2015第13号】《债权转让协议》,受让小贷公司对侴馨冉、全淑珍、侴新颖、全淑英拥有的590万元主债权及其项下的相关权益(包括但不限于债权本金及对应的利息、担保权利等)，上述债权均由福思特公司作为连带责任保证人自愿先行承担全部债务；合同还约定：上述全部债权共计17478264.82元的转让已经发生法律效力，截至2015年2月11日，福思特公司对国通公司负有债务17478264.82元，重组期限自2015年2月11日起至全部债务重组金额及重组收益支付完毕,但最长不超过18个月,即最长不超过2016年8月10日；福思特公司同意在北京银行阜裕支行开立资金监管账户,国通公司有权直接从监管账户中扣划相应款项，无需事先征得福思特公司的同意，银行账号:×××；协议项下债务重组金额及重组收益由福思特公司按每月不低于150万元的定期支付金额支付，当剩余债务重组金额及重组收益不足150万元时，按照实际剩余金额支付，直至债务重组金额及重组收益金额支付完毕，国通公司有权在支付日直接从监管账户中扣划相应支付金额作为福思特公司的定期支付金额,如国通公司当月自监管账户中所扣除金额不足150万元则福思特公司应当负责自支付日起3日内向国通公司指定银行账户补足差额，否则应承担自支付日起次日开始根据其应补足未补足金额按照日万分之五标准计算的滞纳金,直至福思特公司补足该部分金额，支付日为每个自然月的15号,支付日如为法定节假日的，则顺延至下一个工作日；为保证本协议的履行,全淑珍同意以全淑珍持有的位于朝阳区×××房产(京房权证朝私字第×××号)向国通公司提供抵押担保，并办理相关抵押登记手续，相关费用由福思特公司承担;韩茹菲同意以其持有的昌平区×××房产(X京房权证昌字第×××号)向国通公司提供抵押担保,并办理相关抵押登记手续,相关费用由福思特公司承担;全淑英同意以全淑英持有的位于丰台区×××房产(京房权证丰私字第×××号)向国通公司提供抵押担保,并办理相押登记手续,相关费用由福思特公司承担；福思特公司未能按协议约定按时足额偿还债务重组金额及重组收益则视为违约，国通公司有权要求福思特公司按全部未偿还债务重组金额及重组收益总金额的30%一次性支付违约金，宣布重组债务立即到期，要求福思特公司提前清偿全部重组债务，并行使相关担保权利。
同日，国通公司与全淑英订立了《抵押合同》，约定全淑英以其自有的位于丰台区×××房产作为抵押财产，向国通公司提供抵押担保，用以保证主合同，即编号为2015第14号的《债务重组协议》的履行，抵押担保范围为主合同项下债务人应向抵押权人支付的全部款项，债权数额为17478264.82元，履行期限为2015年2月11日至2016年8月10日，主合同债务人发生违反主合同规定的违约行为，且不能向抵押权人承担违约责任的，则抵押权人有权按照法律规定实现抵押权。双方就上述抵押于2015年2月15日办理了抵押登记，登记的债权数额为17478264.82元。
国通公司与福思特公司于2015年5月19日，将《债务重组协议》办理了赋予其强制执行效力的公证，北京市方圆公证处出具了公证书。2015年8月5日，北京市方圆公证处根据国通公司申请出具了《执行证书》，载明国通公司述称，《债务重组协议》订立后，福思特公司仅于2015年2月16日向国通公司还款149万元，侴馨冉于2015年4月10日还款28万元，此后再未予偿还任何款项，公证处向包括福思特公司在内的被申请执行人送达了《履行应偿债务及限期举证通知书》，因在通知书发出之日起七个工作日内，被申请执行人无法举出有效证据证明已经履行了债务，故公证处认可债权人的请求，出具执行证书，执行标的为：债务重组金额17478264.82元、重组收益172109.13元；违约金金额依《债务重组协议》第六条第6.2条款计算，以受法律保护的为限；滞纳金金额依《债务重组协议》第三条第3.2条款计算,以受法律保护的为限。国通资产公司述称，执行证书出具后，2015年10月19日又获得偿付2729345.68元，分别冲抵全部滞纳金、截至当日的全部重组收益违约金和部分重组金额违约金。截至2015年10月19日，福思特公司尚欠国通资产公司债务重组金额17478264.82元、重组收益172109.13元、债务重组金额违约金5269666.28元。
本院认为，《债务重组协议》与《抵押合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依据合同的约定行使权利、履行义务。全淑英将自己名下的房产抵押给国通资产公司为福思特公司的债务提供担保，现福思特公司未能依据债务重组协议如期还款，根据《债务重组协议》及《抵押合同》的约定，国通资产公司有权就抵押房产拍卖、变卖所得价款在担保范围内优先受偿。根据《抵押合同》的约定，诉争抵押担保的主债权为债务重组金额17478264.82元，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”故债务重组金额17478264.82及其违约金则应成为抵押担保的债权范围。而债务重组收益并非约定的抵押所担保的主债权或法定的担保范围，因此该部分及其产生的违约金不享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
原告北京市国通资产管理有限责任公司享有的主债权范围内【债务重组金额17478264.82元、截至2015年10月19日的违约金5269666.28元，及自2015年10月20日起，以债务重组金额17478264.82元为基数，按每日万分之五持续计算至实际清偿之日止的违约金】，可以被告全淑英提供的位于丰台区×××的房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
案件受理费34400元，由被告全淑英负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 张 璐
人民陪审员 武建宇
人民陪审员 郝之涛
二〇一六年十一月八日
书 记 员 邓 斌