四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达中民终字第12号
上诉人（原审原告）达县好又来房产中介有限责任公司。
住所地：达川区万达路***号。
法定代表人何晓楠。
委托代理人杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）程英，女。
上诉人达县好又来房产中介有限责任公司与被上诉人程英居间合同纠纷一案，不服达州市达川区人民法院（2014）达达民初字第1980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人达县好又来房产中介有限责任公司的委托代理人杨波，被上诉人程英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，冯兵、李明容夫妇为出售其共有的位于达州市达川区翠屏街道保险街府南巷49号2栋附21号（原达县南外镇保险街晨曦小区B幢1单元6楼1号）的房屋，于2014年2月16日通过赶集网（达州）发布房屋售卖信息，网址http：／／dazhou.ganji.com／fang5／826178997x.htm。原告好又来公司通过网络掌握该房源，经电话联系取得房产权利人同意后在其公司挂牌出售。被告因购房需求，与家人四处查找房源，3月16日，其丈夫王华与美联公司签订《委托购房协议书》，当日查看了涉案房屋。4月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《居间合同》约定：“一、本合同为指示居间合同，即乙方向甲方报告可订立合同的机会。二、乙方应当就有关订立合同的事项如实向甲方报告。三、甲方应当于签署购房合同时或交购房定金时，按购房款的1%作为佣金，一次性支付给乙方。四、甲方不得将乙方提供的房源信息泄露给第三人；不得私下与卖方联系和交易。五、本合同履行期内，无论甲方以本人、家庭成员、亲友的名义与卖房方成交，均应按本合同第三条的约定支付佣金给乙方。六、如一方违约，按购房款的2%支付违约金给对方，如有争议可向仲裁委员会申请仲裁”。同日，被告在原告工作人员带领下也查看了涉案房屋。4月24日，被告在美联公司的斡旋下与涉案房屋原权利人冯兵、李明容夫妇签订《房地产买卖契约》，以人民币28万元购入该房，并于当日到房管局办理了房地产过户登记手续。4月24日和5月6日，被告分两次共计支付美联公司佣金等费用2万元。原告知晓后，多次找被告交涉未果，以被告拒付佣金并应承担违约责任为由诉至法院，请求判令被告支付居间费及违约金共计8400元。
原审法院认为，本案中，双方当事人争议的焦点有：一、原告是否享有报酬请求权。原被告签订的《居间合同》属于居间合同性质，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”和第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，本案中原告有带被告看房的居间活动，但与被告最终签订购房协议，不具有直接的前因后果联系，原告未促成合同成立。故原告的居间费主张法院不予支持。
二、被告是否构成违约。房屋买卖居间合同关系中，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方未利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息情况下，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立而不构成“跳单”违约。本案中，涉案房原权利人李明容通过网络发布售房信息，美联公司和好又来公司均通过网络获取同一房源信息，故该房源信息非好又来公司独家掌握的具有高度商业价值的信息。在此情况下双方成立居间合同，好又来公司的义务应积极斡旋于被告与房主之间，为双方成功订立房屋买卖合同提供媒介服务，从而依约收取佣金，而不应仅仅限于向被告报告订立合同的机会，否则原告应于缔约时向被告解释、明示并阐明利害关系。被告程英和家人作为消费者，在两个中介皆提供同一套房源，而房价、中介费不同的情况下，有权根据中介服务状况和满意度自主选择服务机构。其行为主观上没有恶意逃避佣金的故意，客观上没有利用原告公司提供的信息、机会等条件私下与卖方交易，故不构成违约。原告称被告与其签订居间合同并看房后即绕开原告与卖方私下交易，且拒付原告佣金，违反了合同第3条、第4条的规定，应当承担违约责任的证据不足。原告好又来公司要求被告支付居间费并承担违约金的主张法院不予支持。但原告依法有权向被告主张从事居间活动支出的必要费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告达县好又来房产中介有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告达县好又来房产中介有限责任公司承担。
宣判后，达县好又来房产中介有限责任公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，被上诉人于2014年3月16日与达州市美联房地产经纪咨询有限公司签订了《委托购房协议书》，并约定按成交价的1%收取中介费，期间被上诉人于2014年4月13日又与上诉人就同一套住房签订了《居间合同》，并约定按成交价的1%收取中介费及按成交价的2%作为违约金责任，被上诉人是完全知道的，足以证明被上诉人与达县美联房地产经纪咨询有限公司签订的《委托购房协议书》是虚假的，请求二审撤销原判，驳回被上诉人支付中介费2800元、承担违约金5600元。
被上诉人程英以原审判决正确，应维持原判作了口头答辩。
二审中，双方当事人对原审查明的案件事实无异议，本院予以确认。
本院认为，案外人冯兵、李明容夫妇将其出售位于达川区翠屏街道保险街府南巷49号2栋附21号房屋的信息，于2014年2月16日发布在赴集网（达州）上，上诉人达县好又来房产中介有限责任公司和案外人达县美联房地产经纪咨询有限公司等均通过该网撑握该房源信息。被上诉人程英因需购房，与上诉人达县好又来房产中介有限责任公司签订《居间合同》，但上诉人达县好又来房产中介有限责任公司没有促成被上诉人程英与房主签订房屋买卖合同并完成房屋买卖交易，被上诉人又通过撑握该房源信息的案外人达县美联房地产经纪咨询有限公司提供的居间服务与房主签订了买卖合同，完成了该房屋交易的事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”和四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，上诉人达县好又来房产中介有限责任公司上诉称一审认定事实错误，被上诉人于2014年3月16日与达州市美联房地产经纪咨询有限公司签订了《委托购房协议书》，并约定按成交价的1%收取中介费，期间被上诉人于2014年4月13日又与上诉人就同一套住房签订了《居间合同》，并约定按成交价的1%收取中介费及按成交价的2%作为违约金责任，被上诉人是完全知道的，足以证明被上诉人与达县美联房地产经纪咨询有限公司签订的《委托购房协议书》是虚假的上诉理由。本院审理认为被上诉人程英利用案外人美联房地产经纪咨询有限公司撑握的该房源信息、机会等条件，在该公司居间参与下，同房主签订合同完成的房屋交易，与上诉人达县好又来房产中介有限责任公司没有关联，上诉人达县好又来房产中介有限责任公司提出被上诉人与达县美联房地产经纪咨询有限公司签订的《委托购房协议书》是虚假的，没有证据证实，且该同一房源出售信息非上诉人一家独自撑握，买房者有权选房价低、服务优、信誉好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，任何人均无权剥脱。根据《中国人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，上诉人无权向被上诉人收取中介费用。上诉人达县好又来房产中介有限责任公司提出被上诉人程英购买了涉诉房屋，构成“跳单”违约，并要求被上诉人程英给付违约金的理由和观点证据不足，其上诉理由本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人达县好又来房产中介有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 柏明荣
审判员 彭 军
二〇一五年一月六日
书记员 廖玉成