天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初62351号原告：孙培明，男。委托诉讼代理人：庞旭东，天津金三维律师事务所律师。被告：宋士龙，男。原告孙培明与被告宋士龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙培明的委托诉讼代理人庞旭东、被告宋士龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙培明向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理过户手续；2.判令被告给付原告违约金77000元。后变更诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的房屋买卖（置换）合同；2.请求被告给付原告违约金77000元并返还原告定金25000元。事实和理由：原、被告于2017年6月7日通过天津雅安居房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，被告将自己所有的坐落于天津市滨海新区大港荣华里*室的住房一套以385000元价格卖给原告，合同约定双方于2017年7月30日前办理网签手续，并约定如有一方违约按照房屋成交价格的20%承担违约金。合同签订当日，原告按照双方约定给付被告定金25000元。后因被告不能按约定办理网签手续，经原被告协商将办理网签手续的日期变更为2017年9月9日之前，但是被告还是未能在该期限内办理网签手续。后经原告多次催促，被告至今拒绝办理网签手续。原告认为，双方签订的房屋买卖合同依法有效，被告应按照合同约定履行，被告未清偿房屋贷款导致无法网签，故成诉。宋士龙辩称，同意解除合同，退还原告定金25000元及中介费5000元，但不同意给付违约金。因为中介告知我原告是现金购房，我才同意以385000元价格卖给原告，房屋有270000元贷款，我当时没有能力偿还贷款，中介告知我支付5000元由中介替我清贷，我便签了合同。过户时，中介让我准备户口本、身份证等证件到塘沽办理公证但公证处告知我没有资格作公证。我与中介商量后，中介让我找个人清贷，当时我告知中介钱不够，我提出让原告以定金的方式清偿贷款，中介让我直接联系原告。我告知原告后，原告同意了，但第二天原告又反悔。我又让中介找原告协商，给原告便宜10000元房款，让原告替我清贷，原告还是不同意。最后原告与我协商，一个月内退还原告定金25000元，原告允许我再向外出售房屋，后原告又不同意我另行出售房屋。我给原告打电话让原告再交一部分定金由我清贷，原告不同意。第二次约定的过户时间过后，我给原告打电话退还定金25000元，并表示由我承担原告的中介费，一共给付原告30000元，当时原告同意了。过了几天，通过中介得知原告又不同意了欲诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的房屋买卖（置换）合同、收条、补充协议、天津市保险缴费证明均认可，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的其与中介的微信聊天记录截图、中介与原告的微信聊天记录截图，证明双方协商后原告同意由被告另行出售房屋并退还原告定金25000元及中介费5000元，原告对该组证据的真实性认可，但不认可被告的证明目的；被告提交的其与原告的通话录音，证明原告同意被告退还定金及赔偿中介费，原告认为该证据不合法且部分被剪辑，该录音能够证明被告违约后不能按时网签，但原告并未就该录音证据申请司法鉴定。本院认为，被告提交的上述证据客观、真实，且与本案具有关联，本院对上述证据的真实性予以采信。根据双方当事人当庭陈述及本院认定的证据，本院经审理认定事实如下：2017年6月7日，原、被告经天津雅安居房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告（乙方）购买被告（甲方）所有的天津市滨海新区大港荣华里*室房屋，房屋价格385000元，乙方于2017年6月7日将定金25000元交付给甲方，双方约定于2017年7月30日之前办理网签手续，乙方应于双方在房管局签订《天津房产买卖协议》当日将首付款打入指定资金监管账户，实际成交价根据房管局评估价格在过户当日多退少补，甲方于全款到位30日内将该房屋及钥匙交付乙方。合同第7.1条约定，甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋实际成交价格20%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同第9.2条约定，由甲方负责清偿房屋贷款（一抵中国银行28800元，二抵刘月明）。合同签订当日，原告向被告支付定金25000元。因被告未能清偿贷款，双方于2017年7月9日签订《补充协议》，约定将网签时间改为2017年9月9日之前。2017年7月中旬，经中介协调，原、被告口头协商一致，原告同意被告另行出售房屋，被告于2017年7月31日之前退还定金25000元并赔偿原告中介费5000元，原告不追究被告的违约责任；若原告愿意替被告清偿房屋抵押贷款，被告仍继续向原告出售该房屋。次日，中介向被告转达原告反悔欲起诉被告的意思。2017年9月14日，被告与原告协商退还原告定金及损失的问题，原告提出要求被告再增加5000元，被告表示考虑后回复原告。2018年5月10日，中介告知被告，原告在中介处欲找被告退还定金，被告未退还。原告于2018年5月14日起诉要求被告返还定金并按照双方签订书面合同第7.2条的约定承担违约责任。本院认为，双方争议的焦点为是否系被告违约导致合同解除及被告是否应当按照双方合同的约定承担违约责任。关于合同解除的问题，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则行使债权履行债务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。双方当事人协商一致的，可以变更合同。如果当事人就变更事项达成了一致意见，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同。合同变更既可以是合同履行期的提前或者延期，也可以是违约责任的重新约定。原、被告在合同履行过程中签订了《补充协议》更改网签时间，是以书面形式对合同内容作出变更。在约定的网签日期之前，双方又口头约定，原告同意由被告另行出售房屋并退还原告定金及赔偿原告中介费损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告既然同意被告另行出售房屋，就应当明知其与被告签订的房屋买卖合同已无法履行，且双方就退还定金及赔偿中介费也达成一致，双方虽然系口头协商，真实意思表示实为协商一致解除合同。合同解除后，原告又反悔，被告也并未按双方口头约定退还原告定金并赔偿原告中介费损失，现原告诉请解除合同，被告也同意，本院对此予以确认。鉴于被告同意退还原告定金25000元，本院予以认可。关于违约责任承担的问题，被告未清偿房屋贷款涤除抵押权，导致原、被告无法按约网签，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。违约责任是保证合同得到切实履行的一项保障性措施，同时也是在合同违约以后对履约一方当事人损失予以弥补的一项补救性措施。虽然原、被告口头约定，被告退还定金并赔偿原告中介费损失后，原告不追究被告的违约责任，但双方均未按此约定履行。原、被告解除合同后，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告诉请被告按照原合同约定的条款承担违约责任，被告抗辩不应承担违约金，且在合同履行过程中，被告已将不能按约清偿房屋贷款的情况告知原告，原告应当预期到被告不能清偿抵押贷款将导致合同无法履行，原告的意思表示仍出现反复。因此，结合本案中合同的实际履行情况及产生的实际损失等综合因素考量，本院根据公平原则予以调整违约金，酌定由被告支付原告违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙培明与被告宋士龙签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告宋士龙于本判决生效后七日内返还原告孙培明购房定金25000元，并向原告孙培明支付违约金20000元；三、驳回原告孙培明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元（原告已垫付），由原告孙培明负担601元，由被告宋士龙负担474元（于本判决生效后七日内一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  薛淑霞二〇一八年八月九日书 记 员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。