广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初254号
原告彭丽云，女，汉族，1988年11月29日出生，户籍地址湖南省常宁市胜桥镇。
委托代理人张磊，广东鹏合律师事务所律师。
被告吴桐，男，汉族，1984年4月3日出生，户籍地址安徽省蚌埠市。
委托代理人姚运权，广东鼎方律师事务所律师。
第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人杜艳花。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人张磊，被告吴桐及其代理人姚运权到庭参加了诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月13日，原、被告签订了二手房买
卖合同，合同约定，原告购买被告位于宝安区沙井街道中心路丽沙花都A栋A1座6单元114号房屋，房地产证号50××33，房地产用途为住宅，建筑面积92.07平方米，转让价198万元，签约当日原告交付定金20万元，2015年11月29日前交付首期款办理资金监管，被告负责赎楼，他方违约的应按房款成交价20%承担违约金。上述合同签订后，原告已按合同约定积极履行了义务，向第三人交付了居间佣金3万元，但被告却单方违约，拒绝履行合同，导致涉案房产无法继续交易。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、解除原被告二手房屋买卖合同；2、被告返还定金20万元，并从2015年6月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至返还定金之日止，暂计至起诉之日1万元；3、被告承担违约金39.6万元；4、被告承担房屋中介费3万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，原告的起诉纯属恶意诉讼，没有事实和法律
依据，请求法院依法予以驳回。原被告签订的合同是无效的，因为原告不具备购房资质，违反了法律的禁止性规定，违反了中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部制订的房地产经纪管理办法第25条第8项之规定。
第三人未到庭，于2016年1月25日提交书面情况说明称，原告已支付定金20万元，15万元被告已收取，5万元监管在我司。2015年6月15日，被告致电我司表示不愿意继续履行合同，我司多次协助双方协商，未果。被告在合同履行期限内迟迟不配合办理公证赎楼，未按照约定于2015年8月15日交房给原告使用，我司联合原告向被告多次发出《催告函》，被告拒收，拒绝履行合同义务。我司已充分履行核实与告知义务，在双方出现争议时，积极居间沟通。若双方继续交易，我司愿意继续提供居间服务，若交易不再继续，我司保留向违约方追偿佣金的权利。
经审理查明，2015年6月13日，原告作为买方，被告作
为卖方，第三人作为居间方，签订了深圳市二手房买卖及居间服务合同。合同约定，原告向被告购买位于宝安区沙井街道中心路丽沙花都A栋A1座6单元114号房屋，房地产证号50××33，房地产用途为住宅，建筑面积92.07平方米，转让价198万元；签约时原告支付定金15万元，签约后16日内再付定金5万元，定金付至第三方监管账户视为卖方收讫定金；2015年11月29日前原告支付首期款73万元至银行监管账户，并向银行提交贷款申请资料；被告于签订合同之日起166日内与担保公司签订服务合同，出具委托赎楼公证书，被告虽有担保公司赎楼仍不能获得赎楼贷款的，应在10日内自行筹集资金赎楼，办妥抵押登记后2日内将房地产证原件交于第三人；居间服务费3万元，原告承担；任何一方未按照约定期限履行义务，对方有权要求支付以转让总价款为基数每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期履行超过15个工作日的，对方有权解除合同并要求承担转让总价款20%的违约金。当天，买卖双方还签订《补充协议》，约定被告于2015年8月15日交付房产给原告使用，至2015年12月办理过户期间，被告不向原告收取任何费用，水电费、管理费由原告自行承担。
上述合同签订后，原告如约支付了定金20万元，其中15万元由被告直接收取，5万元由第三人监管。原告向第三人支付了佣金1.5万元。
原告分别于2015年7月2日、7月6日、8月17日、9月26日向被告送达《催告函》，催促被告履行合同义务。
另查，涉案房产登记在被告名下，权利份额100%。2014年1月29日，被告与配偶在民政局办理了离婚手续，离婚协议约定，涉案房产属被告婚前财产，离婚后产权归女方所有，由女方占有和使用。
以上事实，有二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、补充协议、物业交接清单、催告函、离婚协议书及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行了支付定金的义务，被告拒不履行合同义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约。原告主张解除合同，返还定金20万元，予以支持。关于违约金，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院对原告主张的违约金予以调整，酌情支持9.9万元。关于定金的利息及原告已支出的佣金1.5万元损失，已在违约金数额中作充分考虑，不再支持。关于未付的佣金1.5万元，原告并不是有权主张的主体，对此诉求不予支持。
被告主张合同无效，理由一是原告没有购房资格。对此本院认为，原告具备购房资格是合同履行到递件过户阶段买方需要满足的条件，被告以合同签订时原告不符合深圳市购房政策为由主张合同无效，既缺乏证据证实，也没有法律依据。被告认为合同无效的理由二是，原告承购自己提供经纪服务的房屋，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项的规定。本院认为，《房地产经纪管理办法》不属于法律或行政法规，即使原告存在此行为，也不影响本案合同的效力。综上，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，被告的答辩意见不能成立。
被告还辩称涉案房产属于前妻，被告无权处分。本院认为，买卖合同的签订时间在被告离婚之后，被告是涉案房产权属证书中登记的唯一权利人，被告与配偶的离婚协议不能对抗善意第三人，此答辩意见不予采纳。
第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告彭丽云与被告吴桐于2015年6月13日签订的关于深圳市宝安区沙井街道中心区丽沙花都A栋A1座6单元114号房产的买卖合同；
二、被告吴桐于本判决生效之日起十日内一次性向原告彭
丽云返还定金人民币20万元；
三、被告吴桐于本判决生效之日起十日内一次性向原告彭丽云支付违约金人民币9.9万元；
四、驳回原告彭丽云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5080元，被告负担2893元，原告负担2187元。财产保全申请费3500元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 龙倩虹
二〇一六年四月七日
书记员 张晶晶
书记员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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