江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9504号
上诉人（原审原告）：袁凯，男，1979年2月18日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：励敏，上海申伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京勇信服务发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁区地铁一号线南延线小龙湾站。
法定代表人：管建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。
委托诉讼代理人：占庆华，上海汪石如律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京地铁集团有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区中山路228号地铁大厦。
法定代表人：佘才高，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新绳，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人袁凯因与被上诉人南京勇信服务发展有限公司（以下简称勇信公司）、南京地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁凯上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判涉案的商铺租赁合同无效。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案需要查清的基础事实应该是涉案房屋的建设工程规划许可证或者是主管部门的文件批准。被上诉人出示的南京市规划局颁发的建字第32011520082013l号《建设工程规划许可证》，其指向显然不是涉案房屋的建设工程规划许可证。主管部门并非是一审判决中罗列的有关部门，一审罗列南京市江宁区规划局、江苏省发展和改革委员会、南京市建设委员会、南京市江宁区国土资源信息中心、南京市规划局江宁分局、南京市人民政府办公厅，这些部门并不是主管部门，充其量只能是有关部门。系争的南京地铁站点商业建筑规划建设的审批权属南京市规划局。原审判决始终没有明确究竟哪一份证据是涉案房屋建设的批准文件。《城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的批准文件。二、一审程序违法。一审中，2016年4月25日，一审法院去南京市规划局江宁分局主动调查了小龙湾站商业物业规划许可证违反了《民事诉讼法》的规定。一审称争议焦点在于涉案商铺的建设是否符合城乡规划，此是思维混乱的表现。
勇信公司辩称：勇信公司同意上诉人的请求，一审认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。本案的争议焦点是涉案的房屋是否取得规划许可证或者说是否得到主管部门的批准。
地铁公司辩称：地铁公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。地铁公司并非租赁合同当事人，应该作为第三人参加本案诉讼，地铁公司不是本案适格被告。上诉人的上诉请求并不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
袁凯向一审法院起诉请求：要求确认其与勇信公司之间租赁合同无效。
一审法院认定事实：地铁公司原名为南京地下铁道有限责任公司。2012年5月31日，南京地下铁道有限责任公司（甲方）与勇信公司（乙方）签订《整体租赁合同》，约定乙方自愿整体承租南京地铁小龙湾站上盖物业，总租赁期限为15年，自2013年8月15日起计算租金，至2028年8月14日为止。甲方给予乙方的招商装修期至2013年5月15日止。后续给予乙方3个月的试营业期，至2013年8月14日止。第一计租年度租金标准为900万元，从第三计租年度开始，租金标准每二年递增一次，每次在上期基础上递增3.5%。双方同时约定在满足相关规范的前提下，乙方或分租商户负责租赁物业范围的物业装修设计和装修施工工程；甲方负责按照相关法律法规或规制之要求，就本租赁物业竣工、质检及权属等事宜涉及的各项报审手续，如装修设计方案送规划局、卫生环保单位、消防单位等，相关政府机关审批；卫生环保单位、消防单位、质监站等竣工验收备案；水、电、通信和燃气等设施接通申请等法定程序相关作业。
2013年3月4日，勇信公司与案外人胡亚敏签订《台湾广场商铺租赁合同》，勇信公司将小龙湾地铁站台湾广场二楼、三楼局部商铺，建筑面积为9850平方米（二楼4886平米，三楼4964平米，以实际交付后双方核实计租面积为准）转租给胡亚敏，用途为商场、餐饮。租赁期限自签约之日至2021年11月30日止。装修免租期至2013年11月30日止，试营业免租期至2014年5月31日止。合同履行至第一年开始至第八年租金标准为人民币2元/天/平米。
2013年10月8日，勇信公司、胡亚敏与袁凯签订《转让协议书》，胡亚敏将小龙湾地铁站台湾广场二楼、三楼商铺租赁合同转让给袁凯，租赁合同中所有胡亚敏的权利义务由袁凯承担，所有债权债务与胡亚敏无关。
对于涉案商铺是否取得《建设工程规划许可证》，地铁公司提交如下证据：1、2007年5月29日，南京市江宁区规划局出具《“地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案审查意见》，载明2007年5月16日下午江宁区规划局就南京地下铁道有限责任公司报送的“地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案形成专家评委意见。2、2007年11月15日，南京市江宁区规划局出具《南京市江宁区规划局建设项目审查意见通知书》，对南京地下铁道有限责任公司申报的“南京地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案答复为：1）原则同意“南京地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案。2）请你单位按照相关要求完善该项目总平面图，报我局审批。3、2007年12月6日，江苏省发展和改革委员会向南京市发展改革委出具《省发展改革委关于南京地铁一号线南延线小龙湾站调整建设规模的批复》（苏发改投资发[2007]1458号），同意将小龙湾车站的建筑面积由初步设计的5386平方米调增至38272平方米。其中站厅、站台区建筑面积为5718平方米，商业及配套服务设施建筑面积为23453平方米，地下停车场建筑面积为7553平方米，变电站为1548平方米。小龙湾车站概算由原先的3998万元调整为14686.64万元，增加的10688.64万元由南京地下铁道有限责任公司多渠道筹措解决。文件抄送南京市规划局。4、2008年3月28日，南京市规划局向南京地下铁道有限责任公司颁发《建设工程规划许可证》，项目名称为南京地铁一号线南延线工程（含车场出入线），类型为地铁，长度19101米。5、2009年5月17日，南京市建设委员会出具建筑工程施工许可证，工程名称为南京地铁一号线南延工程。6、2009年12月28日，南京市建设委员会出具建筑工程施工许可证，工程名称为地铁一号线南延安装工程（含延伸段、停车场）。7、2010年5月4日，南京市规划局出具建设工程规划验收合格书，对南京市雨花台区、江宁区安德门至江宁大学城建设的南京地铁一号线南延线工程（含车场出入线）、南京地铁一号线南延线大学城延伸段工程进行了规划验收。经查验，该工程符合规划许可要求。8、2012年10月30日，南京市人民政府办公厅印发《关于地铁土地融资有关问题的会议纪要》，关于地铁站点及上盖物业土地权证办理问题议定为：市国土局要抓紧推进地铁站点及上盖物业经营性用地土地权证办理工作，对每条线路，按照先办理全线路的用地划拨手续，后对涉及的地铁站点和上盖物业中经营性用地补充办理协议出让手续，出让给市地铁集团公司。考虑到前期投入成本较高，协议出让价格统一按照100元/平方米确定。9、2014年5月30日，南京市规划局向市国土资源局出具《关于南京地铁一号线（含南延线）规划用地事宜的复函》，市规划局原则同意市国土资源局经勘测初步确定的规划用地范围，以及“城市轨道交通用地”和“商业用地”总体规模。市国土资源局可依据现状实际测量进行调整，并办理供地及确权登记工作。10、2015年9月7日，南京市江宁区国土资源信息中心出具情况说明，载明南京地铁一号线南延线已完成土地勘测定界工作，已获得勘测定界成果，该成果范围包含一号线南延线小龙湾站商业配套用地。11、2015年10月8日，南京市规划局江宁分局向南京地铁资源开发有限责任公司出具《关于恳请出具1号线南延线小龙湾站商业物业相关规划证明的复函》，载明南京地铁一号线南延线工程小龙湾站配套商业物业设施符合城乡规划。
另，地铁公司与勇信公司之间就合同效力问题已经仲裁委员会裁决，裁决结果为合同有效。2015年3月23日，地铁公司向中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）提交仲裁申请。地铁公司仲裁请求为合同有效成立，勇信公司拒不支付租金构成违约，要求解除合同，勇信公司立即迁出原租赁场所并交回租赁物业。勇信公司答辩认为租赁合同无效。2016年3月18日，仲裁委员会作出[2016]中国贸仲京字第356号裁决书，认为南京市规划局于2008年3月28日颁发建字第320115200820131号《建设工程规划许可证》批准了南京地铁一号线南延线工程（含车场出入线）项目。虽然该《建设工程规划许可证》中并未详列案涉物业的建筑面积、用途、高度等内容，但根据南京市江宁区国土资源信息中心出具的《情况说明》，南京地铁一号线南延线土地勘测界定的成果范围包含了案涉物业的配套用地。尤其是南京市规划局江宁分局出具之《关于恳请出具1号线南延线小龙湾站商业物业相关规划证明的复函》，明确表明了案涉物业符合城乡规划。且，在建字第320115200820131号《建设工程规划许可证》下发前，南京市江宁区规划局即已开始了对案涉物业规划设计方案的审查工作，并出具了《南京市江宁区规划局建设项目审查意见通知书》，原则同意案涉物业的规划设计方案。江苏省发展和改革委员会亦向南京市发展改革委下发了《省发展改革委关于南京市地铁一号线南延线小龙湾站调整建设规模的批复》，同意了申报的商业及配套服务设施建筑面积，此批复亦抄送了南京市规划局。可见，有关案涉物业的建设工程规划，应当已纳入到南京地铁一号线南延线工程的整体申报当中。据此，仲裁庭认为案涉物业已经取得了建设工程规划许可，该规划许可被包括在南京地铁一号线南延线建字第320115200820131号《建设工程规划许可证》之中，故租赁合同不存在因案涉物业未取得《建设工程规划许可证》而无效的情形。至于勇信公司辩称涉案物业未取得施工许可证、竣工验收证明、消防合格证明故合同无效，仲裁庭认为《建筑法》、《消防法》有关施工许可、竣工验收和消防验收的规定，规范的是建筑物的施工、竣工验收和消防验收行为，并非建筑物的租赁行为，故亦不存在因订立本案租赁合同而违反法律、行政法规的强制规定的情形，综上，租赁合同有效。因勇信公司长期无偿占用租赁物业致使合同目的不能实现，故对地铁公司要求解除合同的请求予以支持。最后仲裁庭裁决解除地铁公司与勇信公司签订的《南京地铁一号线南延线小龙湾站上盖物业整体租赁合同》，勇信公司迁出原租赁场所并交回租赁物业。
对于上述证据及仲裁裁决，袁凯和勇信公司认为仲裁裁决错误，不论地铁公司提交多少文件，涉案商铺在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可“证”是不争的事实，所以合同无效。南京地铁一号线南延线建字第320115200820131号《建设工程规划许可证》批准的是地铁线路，不包括上盖物业。勇信公司于2016年起诉南京市国土资源局，要求市国土资源局公开南京地铁一号线南延线小龙湾站上盖物业经营性用地“招、拍、挂”及权属登记信息。市国土资源局认为其已经针对勇信公司2015年12月7日就相同事项的信息公开申请进行过告知。涉案经营性用地收回后至今未供出，在江苏省建设用地全程跟踪管理系统的项目名称一栏中输入关键字“小龙湾地铁站”、“南京地铁一号线南延线小龙湾站上盖物业”、“台湾广场”，均没有对应的供地信息。因此不可能存在所谓的“招、拍、挂”信息。后勇信公司撤诉。勇信公司于2016年4月向南京市规划局要求就“南京地铁一号线南延线小龙湾站（五层楼）上盖物业的《建设工程规划许可证》颁发信息”申请信息公开，南京市规划局答复为：经查询档案，未查询到南京地铁一号线南延线小龙湾站（五层楼）上盖物业的《建设工程规划许可证》信息。
2016年4月25日，一审法院前往南京市规划局江宁分局，询问小龙湾站商业物业规划许可问题，工作人员称《关于恳请出具1号线南延线小龙湾站商业物业相关规划证明的复函》是真实的，说明小龙湾站配套商业物业设施符合城乡规划，可以申领《建设工程规划许可证》。2007年11月15日《南京市江宁区规划局建设项目审查意见通知书》能够证明已原则同意“南京地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案，依据这个《审查意见通知书》，加上上述《复函》，手续较为齐全，下一步就可以取得《建设工程规划许可证》。尽管没有取得《建设工程规划许可证》，但符合城乡规划，不是违法建筑，与“违建”是两个概念。至于为何至今没有取得《建设工程规划许可证》，有可能是因为地铁公司没有取得土地使用权证，需要提交土地使用权证才能申领《建设工程规划许可证》。另，地铁公司尚未取得小龙湾站土地使用权证。
一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案商铺的建设是否符合城乡规划。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据南京市规划局江宁分局出具的《关于恳请出具1号线南延线小龙湾站商业物业相关规划证明的复函》，明确表明小龙湾站配套商业物业设施符合城乡规划，故涉案商铺的建设取得了规划部门的批准，租赁合同有效。对于袁凯与勇信公司坚称不论地铁公司提交多少政府文件或其他证据，只要没有取得建设工程规划许可证，租赁合同就是无效，不符合法律规定和本案事实。首先，规划部门的批准文件可以证明涉案物业符合城乡规划。法律规定“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故规划许可的形式可以是建设工程规划许可证，也可以是主管部门批准文件，法院审查的实质是涉案物业是否符合城乡规划，不限缩于建设工程规划许可证。其次，纵观地铁小龙湾站商业物业规划建造过程，小龙湾站上盖商业物业规划设计已通过审批。2007年5月29日，南京市江宁区规划局对“地铁小龙湾站商业综合楼”的规划设计方案提出了修改、优化的审查意见。2007年11月15日，南京市江宁区规划局出具《南京市江宁区规划局建设项目审查意见通知书》，原则同意南京地下铁道有限责任公司申报的“南京地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案。2007年12月5日，省发展改革委作出《关于南京地铁一号线南延线小龙湾站调整建设规模的批复》，同意将小龙湾车站的建筑面积由初步设计的5386平方米调增至38272平方米，其中包括了商业及配套服务设施建筑面积23453平方米，将小龙湾站商业物业纳入小龙湾站整体建设规模，文件同时抄送南京市规划局。上述事实证明南京市江宁区规划局原则同意“地铁小龙湾站商业综合楼”规划设计方案后，省发改委同意将小龙湾站商业及配套服务设施纳入小龙湾站整体建设规模中，即在小龙湾站整体建设规模扩大时小龙湾商业综合楼的规划设计已经确定。2015年10月8日，南京市规划局江宁分局就南京地铁资源开发有限责任公司的请求出具复函确认小龙湾站配套商业物业设施符合城乡规划，再次确认了涉案商铺符合规划要求。第三，土地使用权证尚未取得，不影响小龙湾站配套商业物业规划设计的合法性。根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。根据一审法院向南京市规划局江宁分局的问询，小龙湾站商业物业在建设工程设计方案的材料上较为齐全，没有取得建设工程规划许可证的原因有可能是因为尚未取得土地使用权证。根据2012年10月30日南京市人民政府办公厅印发的《关于地铁土地融资有关问题的会议纪要》，对每条地铁线路，采用先办理全线路用地划拨，后对涉及的地铁站点和上盖物业中经营性用地补充办理协议出让手续，出让给地铁公司的形式。故由于地铁建设的特有模式，小龙湾站配套商业物业的规划设计先行通过审批，纳入到小龙湾地铁站整体投资建设规模中，因土地使用采用先全线路划拨后对上盖物业经营性用地补充协议出让手续的方式，所以土地使用权证于后一步取得。现南京地铁一号线南延线已完成土地勘测定界工作，范围包含小龙湾站商业配套用地，小龙湾站土地使用权证尚在办理中。小龙湾站土地使用权证尚未取得，并不影响小龙湾站规划设计的合法性。勇信公司提交南京市规划局和南京市国土资源局答复，证明小龙湾站未取得《建设工程规划许可证》和土地使用权证，与本案的事实和论证并不矛盾，亦无法否认小龙湾站符合城乡规划的事实。综上，涉案商铺的建设符合城乡规划，为合法建筑，袁凯以未取得《建设工程规划许可证》为由要求确认租赁合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
对于袁凯主张涉案商铺无施工许可证、无竣工验收证明、无消防合格证明，故合同无效。因《建筑法》、《消防法》有关施工许可、竣工验收和消防验收的规定，规范的是建筑物施工过程中合规手续，并非建筑物的租赁行为，不是导致租赁合同无效的法定事由。综上，本案租赁合同没有违反法律、法规的强制性规定，属有效成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回袁凯的诉讼请求。一审案件受理费62134元，由袁凯负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人勇信公司提供北京市第二中级人民法院（2016）京02民特105号民事裁定书，证明原仲裁裁决书所认定的事实是错误的。袁凯和地铁公司对该民事裁定书的真实性均认可。本院对该民事裁定书的真实性依法予以确认。被上诉人地铁公司提供如下证据材料：1、第一组证据：地铁公司申请江宁区规划局、国土局的相关材料，地铁公司（2016）474号申请函，江宁规划局（2016）210号公文处理单及江宁国土分局（2016）1689号公文处理单、江宁区政府办公室1689号办文单。证明市政府2012年10月28日的会议记录证明相关权证正在积极的办理中。2、第二组证据：包括4份，一份是南京地铁一号线南延线小龙湾站土建子单位工程验收意见，第二份是工程交接证明书、工程交接表，第三份是勇信公司和地铁公司签订的租赁合同，第四份是中国国际经济贸易仲裁委员会（2015）中国贸仲京裁字0149号裁决书。上述证据证明包括小龙湾站在内的工程主体进行了竣工验收，工程质量合格，并办理了工程交接手续。按照2009年双方签订的租赁合同的约定，地铁公司在取得工程主体验收合格后，将物业交付勇信公司，勇信公司负责按照其经营需要完成剩余工程施工，在勇信公司完成相关施工后，共同完成竣工验收。0149号裁决书已经确认勇信公司没有按照合同约定完成后续施工，应对物业整体竣工验收承担责任。勇信公司与第三方签订的转租合同的效力与勇信公司和地铁公司之间的租赁合同效力是无关的。3、第三组证据：1、关于地铁南延线土地预审情况说明的函（宁地铁函（2007）24号）。2、关于南京地铁一号线南延线工程建设用地预审意见的复函（国土资预审字（2006）328号）。3、关于南京地铁一号线南延线江宁段办理供地的申请函，含南京规划局江宁分局，南京国土局江宁分局，公文处理单。上述证据证明南京地铁一号线南延线工程已列入国务院批准的南京市快速轨道交通建设规划。国土资源部以原则同意通过用地预审。目前包括小龙湾站及配套商业在内的整个南京地铁一号线南延线工程的土地划拨出让供地手续均在办理当中。袁凯质证后称：1、对第一组证据不属于新证据。2、对第二组证据的真实性认可，但对证明目的不认可。3、对第三组证据中关于地铁南延线土地预审情况说明的函，真实性认可，关联性和证明力不认可。关于南京地铁一号线南延线工程建设用地预审意见的复函的真实性、关联性，证明力均不认可。关于南京地铁一号线南延线江宁段办理供地的申请函。地铁公司在七年后才开始补办土地手续，并且申请规划许可证及主管部门的批准文件，不属于新证据。勇信公司质证后称：1、对第一组证据都是无效证据，由法院核实真实性。2、对第二组证据真实性认可。3、对第三组证据的真实性由法院依法认定。本院对地铁公司提供的上述证据的真实性认可。
本院认为，本案的争议焦点为：袁凯要求确认其与勇信公司之间租赁合同无效的主张应否支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依照上述法律规定，违法建筑因建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为，同时也否定违法建设的法律效力。本案中，诉争小龙湾地铁站上盖房屋系地铁公司开发建设，目前尚未取得房地产权证。虽然2008年3月28日，南京市规划局向地铁公司颁发了《建设工程规划许可证》，但从该证的内容来看，该规划许可尚不包括涉案房屋在内，因此，依法应认定涉案小龙湾地铁站上盖房屋目前尚未取得建设工程规划许可证。关于案涉小龙湾地铁站上盖房屋是否已经经过主管部门批准建设问题。本院认为，从查明的事实来看，2007年12月6日，江苏省发展和改革委员会出具的《省发展改革委关于南京地铁一号线南延线小龙湾站调整建设规模的批复》，同意将小龙湾站的建筑面积由初步设计的5386平方米调增至38272平方米，该批复应认定为涉案小龙湾站的立项批复文件，尚不能认定为经主管部门批准建设。2012年10月30日，南京市人民政府办公厅印发《关于地铁土地融资有关问题的会议纪要》，载明，市国土局要抓紧推进地铁站点及上盖物业经营性用地土地权证办理工作。2014年5月30日，南京市规划局向市国土资源局出具《关于南京地铁一号线（含南延线）规划用地事宜的复函》，市规划局原则同意市国土资源局经勘测初步确定的规划用地范围，以及“城市轨道交通用地”和“商业用地”总体规模。市国土资源局可依据现状实际测量进行调整，并办理供地及确权登记工作。2015年9月7日，南京市江宁区国土资源信息中心出具情况说明载明，南京地铁一号线南延线已完成土地勘测定界工作，已获得勘测定界成果，该成果范围包含一号线南延线小龙湾站商业配套用地。上述事实表明，地铁公司尚未取得涉案小龙湾站商业配套用地的土地使用权证，因此，小龙湾站商业配套房屋虽有涉案房屋立项核准文件，但在没有有效土地使用权属证明的情况下，规划主管部门尚无法作出批准建设的决定。2015年10月8日，南京市规划局江宁分局向南京地铁资源开发有限责任公司出具《关于恳请出具1号线南延线小龙湾站商业物业相关规划证明的复函》载明，南京地铁一号线南延线工程小龙湾站配套商业物业设施符合城乡规划。但该函不能视为经主管部门批准建设的决定。2013年3月4日，勇信公司与案外人胡亚敏签订《台湾广场商铺租赁合同》，勇信公司将小龙湾地铁站台湾广场二楼、三楼局部商铺转租给胡亚敏经营。2013年10月8日，勇信公司、胡亚敏与袁凯签订《转让协议书》，胡亚敏将小龙湾地铁站台湾广场二楼、三楼商铺租赁合同转让给袁凯，租赁合同中所有胡亚敏的权利义务由袁凯承担。故袁凯基于概括转让而成为《台湾广场商铺租赁合同》的当事人。截止本案一审辩论终结前，各方当事人均无充分证据证明涉案小龙湾站商业配套房屋已取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设，因此，本院依法认定袁凯与勇信公司之间签订的《台湾广场商铺租赁合同》无效。一审法院对袁凯要求确认租赁合同无效的主张不予支持不当，本院依法予以纠正。
综上所述，袁凯的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第3115号民事判决；
二、确认袁凯与南京勇信服务发展有限公司签订的《台湾广场商铺租赁合同》无效。
一审案件受理费62134元，由南京勇信服务发展有限公司负担；二审案件受理费62134元，由南京勇信服务发展有限公司负担。本
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年三月二十八日
书记员 朱亚芳