宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）宁01执异79号
案外人王科，男，1984年8月16日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人海慧、张立静，宁夏综义律师事务所律师。
申请执行人宁夏银行股份有限公司中山支行。住所地：宁夏回族自治区银川市。
负责人张建明，该支行行长。
委托代理人张岩，宁夏辅德律师事务所律师。
委托代理人陈少波，男，1975年1月29日出生，汉族，该银行行长助理，住宁夏回族自治区银川市。
被执行人宁夏宏博汽车销售服务有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人王全江，该公司总经理。
被执行人王全江，男，1967年6月20日出生，汉族，宁夏宏博汽车销售服务有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
被执行人尚花菊，女，1968年8月14日出生，汉族，无固定职业，住址同上（系王全江之妻）。
被执行人王策，男，1989年2月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市（系王全江之子）。
被执行人辛丽，女，1987年9月1日出生，汉族，住址同上（系王策之妻）。
被执行人李小村，男，1970年10月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。
被执行人李温暖，女，1971年12月15日出生，汉族，住址同上（系李小村之妻）。
本院在执行宁夏银行股份有限公司中山支行申请执行宁夏宏博汽车销售服务有限公司、王全江、尚花菊、王策、辛丽、李小村、李温暖金融借款合同纠纷一案过程中，案外人王科于2016年10月31日对执行标的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区绿地21城C区17号楼1-4号营业房提出书面异议，请求本院确认其对上述房屋享有租赁权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年11月19日举行了听证，现已审查终结。
案外人王科称，2014年3月，案外人与被执行人王全江签订房屋租赁合同，约定王全江将位于银川市兴庆区绿地21城C区17号楼1-4号营业房出租给案外人，合同对租赁期限、租金、租金支付方式均进行了约定，并约定案外人可以转租。2014年7月，被执行人将案涉房屋抵押给申请执行人宁夏银行股份有限公司中山支行。2014年10月24日，被执行人王全江与案外人王科签订借款合同，王全江向案外人借款560万元。因王全江未归还欠款，2014年11月25日，案外人向法院提起诉讼，并申请保全了被执行人王全江名下的财产，包括案涉房屋。2015年7月27日，法院判决确定了双方的债权。2015年8月15日，案外人与被执行人王全江签订房屋租金抵顶借款协议，约定租金抵顶案外人借款本金及利息。2016年3月，案外人将案涉房屋转租给第三人刘海涛，并签订了房屋租赁合同，约定：2014年3月至2015年7月，房屋租金由案外人支付给被执行人，2015年8月至2016年3月之前的租金由案外人从借款中扣除，2016年3月的租金由案外人向第三人刘海涛一次性收取，且案涉房屋的物业费、税费等费用都由案外人缴纳。根据合同法及房屋租赁合同司法解释的相关规定，租赁权优先于抵押权，本案应使用买卖不破租赁的原则处理，案外人继续享有案涉房屋的租赁权。综上，请求确认案外人王科对被执行人案涉房屋享有租赁权，并确认案外人对上述房屋在执行过程中及拍卖、变卖后继续享有租赁权。
案外人王科为支持其异议请求，向本院提交的主要证据有：1.《承诺书》；2.《房屋租赁合同》；3.《房屋租赁抵顶借款协议书》；4.《收款收据》；5.（2014）行民初字第6943号民事判决书；6.《房屋租赁合同》。
申请执行人宁夏银行股份有限公司中山支行（以下简称宁夏银行）称，案外人王科提交的租赁合同是由王科与王全江签订的，案涉房屋的所有权是王策，王策既未签订过任何租赁合同，也未授权王全江签订租赁合同。案外人提交的租赁合同无效，请求驳回案外人的请求事项。
本院查明，宁夏银行与宁夏宏博汽车销售服务有限公司（以下简称宏博汽车公司）、王全江、尚花菊、王策、辛丽、李小村、李温暖金融借款合同纠纷一案，经调解当事人自愿达成如下协议：一、被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司于2016年1月10日前偿还原告宁夏银行股份有限公司中山支行借款本金4500万元、利息3978808.78元（暂计算至2015年11月2日）及借款还清之日止的利息（利率按照借款合同的约定执行）；二、若被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司在上述期间内未履行，则原告宁夏银行股份有限公司中山支行有权对被告王全江、尚花菊设定抵押的位于上海市浦驰路1809弄12、13号房及位于石嘴山市惠农区石大路惠通花园2A幢1号房分别在1000万元、20万元范围内享有优先受偿权；对被告王策、辛丽设定抵押的位于银川市兴庆区109国道东侧绿地21商城C区1-7号营业房在3360万元范围内享有优先受偿权；对被告李小村、李温暖设定抵押的位于永宁县望远镇怡景苑小区34号楼A号房在120万元范围享有优先受偿权；三、被告王全江、王策对被告宁夏宏博汽车销售服务有限公司的借款本息在4500万元范围内承担连带保证责任。
在执行过程中，本院于2016年1月25日作出（2016）宁01执34号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏宏博汽车销售服务有限公司的银行存款49238677.78元及借款还清之日止的利息；二、冻结、扣划被执行人王全江、王策的银行存款45259869元；三、冻结、扣划被执行人辛丽、李温暖、李小村、尚花菊的银行存款259869元；四、申请执行人有权对被执行人王全江、尚花菊抵押的位于上海市浦驰路1809弄12、13号房及位于石嘴山市惠农区石大路惠通花园2A幢1号房分别在1000万元、20万元范围内享有优先受偿权；对被执行人王策、辛丽抵押的位于银川市兴庆区109国道东侧绿地21商城C区1-7号营业房在3360万元范围内享有优先受偿权；对被执行人李小村、李温暖抵押的位于永宁县望远镇怡景苑小区36号楼A号房在120万元范围内享有优先受偿权；五、若被执行人存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2016年2月3日，本院向银川市房管局送达（2016）宁01执34号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人王策、辛丽名下的位于银川市兴庆区109国道东侧绿地21商城C区1-7号营业房，查封期限为三年。2016年3月28日，申请执行人宁夏银行向本院申请拍卖上述房产。2016年6月8日，本院作出（2016）宁01执34-1号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人王全江、尚花菊所有的位于上海市浦驰路1809弄12、13号房及位于石嘴山市惠农区石大路惠通花园2A幢1号房；被执行人王策、辛丽所有的位于银川市兴庆区109国道东侧绿地21商城C区1-7号营业房；被执行人李小村、李温暖所有的位于永宁县望远镇怡景园小区36号楼A号房。
拍卖过程中，上述房产因无人竞买而流拍，本院于2016年10月17日作出变卖公告，被执行人王策、辛丽名下的上述房产以第三次拍卖保留底价作为变卖价格进行变卖，变卖价格为17631058元。2016年10月31日，案外人王科对被执行人王策名下位于银川市兴庆区绿地21城C区17号楼1-4号营业房提出书面异议，请求本院确认其对上述房屋享有租赁权。
另查明，2014年3月26日，王科与王全江签订《承诺书》、《房屋租赁合同书》，主要约定：王全江向王科借款600万元，用于公司运营周转，王全江将位于银川绿地21城C区17号楼1、2、3、4、号店铺2628.04平米租赁权交由王科完全所有，在此期间，王全江不再收取此店铺的租金，全部由王科收取，以实际收取的租赁费为依据，直至还清王科借款本息为止。
王科与王全江、尚花菊、王策、李海涛、石嘴山市宏邦工贸有限公司、石嘴山市兄弟碳素制品厂（上述两企业法定代表人均为王全江）民间借贷纠纷一案，兴庆区法院于2015年7月27日作出（2014）兴民初字第6943号民事判决书，判决：一、被告王全江于本判决生效之日起七日内向原告王科偿还借款560万元及利息816832.88元，并按照中国人民银行同期贷款年利率4.85%的4倍支付自2015年6月28日至本判决确定的还款之日止的利息；二、被告李海涛、王策、石嘴山市宏邦工贸有限公司、石嘴山市兄弟碳素制品厂对上述借款560万元及利息承担连带清偿责任，四被告承担清偿责任后，有权向被告王全江追偿。
2015年8月17日，王科与王全江、王策、石嘴山宏邦工贸有限公司、石嘴山市兄弟碳素制品厂、李海涛签订房屋租金抵顶借款协议书，该协议对租赁双方租赁的时间、年租金等进行了约定，但未明确具体的房屋、房产证号。
还查明，位于银川市兴庆区109国道东侧绿地21商城C区17号楼C区1号、2号、3号、4号房屋所有权人为王策。
本院认为，案外人王科以其对位于银川市兴庆区绿地21城C区17号楼1-4号营业房享有租赁权为由提出排除执行的异议，请求确认其对上述房屋享有租赁权，经查，虽然案外人王科与被执行人王全江签订了《承诺书》、《房屋租赁合同书》等，约定王全江将案涉房屋租赁给王科，但该房屋所有权人为王策，不是王全江，另租赁权利的确认不属执行异议审查的范围，案外人王科应通过诉讼程序由审判机构最终裁决。本院对被执行人王策名下、王策与辛丽抵押于申请执行人宁夏银行的上述房屋采取评估、拍卖、查封等执行行为符合法律规定。故案外人王科的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人王科的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 卢友权
人民陪审员 马翠兰
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 陈 曦
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。