陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终4031号
上诉人（原审被告）：西安特盖泽尔酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区太白北路1号2幢B座3单元12层06号。
法定代表人：王炬，该公司经理。
委托诉讼代理人：白晓腾，陕西惠智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景兰香，陕西惠智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑小敏，女，1980年11月3日出生，汉族，住西安市未央区。
上诉人西安特盖泽尔酒店管理有限公司（以下简称特盖泽尔酒店）因与被上诉人郑小敏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人特盖泽尔酒店的委托诉讼代理人景兰香、被上诉人郑小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
特盖泽尔酒店上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回郑小敏的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由郑小敏负担。事实和理由：1、一审法院将其预付租金认定为租金与事实不符，2013年1月28日其与郑小敏签订《房屋租赁合同》、《装修及设备折旧补偿合同书》，约定租期20年，2013年9月1日至2014年8月31日免收租金，正式起租日为2014年9月1日至2032年8月31日。2013年10月7日其与郑小敏签订《补充协议》约定如荣华方晚于2013年10月30日达到交房条件，起租时间从原约定的交房之日起相应顺延。2014年9月其与郑小敏签订《补充协议》，确认其进场装修时间比预计时间即2013年10月30日推迟6个多月，并约定为体现对业主诚意，酒店在未正式营业和未达到付租条件前，提前预付房屋租金。2015年5月后其支付的系当月租金，之前支付的系预付租金。因荣华公司延迟交房7个多月，其与郑小敏约定的免租期实际顺延至2014年4月9日至2015年4月8日，故其支付的2014年9月1日至2015年4月8日期间租金系预付租金，特盖泽尔酒店抵扣了4月期间20天房租、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月。2、本案案由为租赁合同纠纷，一审法院将装修合同纠纷一并审理违反法律规定。
郑小敏辩称，其不认可特盖泽尔酒店的上诉请求及事实与理由，本案中房屋租赁合同签订在先，房屋买卖合同签订在后，特盖泽尔酒店已先装修，水电费交接不能证明迟延交房，对此其在本案一审审理中已经提供证据证明，特盖泽尔酒店一直未交纳水电费。
郑小敏向一审法院起诉请求：1、解除其与特盖泽尔酒店签订的《房屋租赁合同书》和《装修及设备折旧补偿合同书》，特盖泽尔酒店按照装修约定向其交回房屋和设备，交纳完至交回日的物业费、电梯费、卫生费，交还房屋电卡、水卡、煤气卡；2、特盖泽尔酒店支付2016年4月至合同解除之日的租金、装修及设备折旧补偿金，并按照每日3‰的标准支付逾期支付租金和补偿金的违约金；3、特盖泽尔酒店承担违约金10万元；4、特盖泽尔酒店承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：郑小敏为荣华•北经城8号楼1单元12902号房屋买受人，与开发商西安荣华集团有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年8月31日前。2013年1月28日，郑小敏与特盖泽尔酒店签订《房屋租赁合同书》，约定原告将该房租与被告，租赁期限二十年，自2013年9月1日至2014年8月31日为房屋验收、装修、开业筹备期，免收租金；正式起租日为2014年9月1日至2032年8月31日。月租金800元，每三年递增3%，支付时间为每月10日前。如特盖泽尔拖欠租金10天以上，除应补足拖欠租金外，还应按照拖欠数额每日承担3‰的罚金。如特盖泽尔拖欠租金达30天或以上，郑小敏有权采取强制措施收回出租房屋。郑小敏委托特盖泽尔酒店代理完成收房程序，开发商交房时水电暖天然气应接通，网络、有线电视、电话等具备安装条件，如超过起租日期以上条件仍未达到，起租时间将相应顺延。双方还约定，合同履行三年内，任何一方终止本合同，违约方应向对方支付违约金5万元。同日，双方还签订了《装修及设备折旧补偿合同书》、《装修配置委托协议书》及《收房委托书》,约定郑小敏支付特盖泽尔酒店108620元，委托特盖泽尔酒店对房屋进行装修并配置家具家电。特盖泽尔酒店每月向郑小敏支付装修及设备折旧补偿费2367元。郑小敏委托特盖泽尔酒店办理涉案房屋的收房手续。2013年10月7日，郑小敏、特盖泽尔酒店签订《补充协议》，约定特盖泽尔酒店已在2013年9月前将承租房屋改造图纸提供给荣华方，在荣华方改造完成且达到毛坯房交房标准后，特盖泽尔酒店进场装修。郑小敏全权委托特盖泽尔酒店对该房屋进行交付验收。特盖泽尔酒店除荣华方晚于2013年10月30日达到交房条件外，不得以郑小敏推迟交房时间为由，推迟起租时间。特盖泽尔酒店不因郑小敏推迟交房迟延支付租金。2014年9月又签订《补充协议》一份，特盖泽尔酒店表示因部分土建工程及交房等问题，其于2014年5月才开始对酒店进场装修，并于2014年9月初顺利完成酒店的全部装修工作，并已达到试营业的初步条件。为体现对业主的诚意，愿意提前预付房屋租金。2014年9月13日，特盖泽尔酒店向郑小敏账户支付了第一笔租金和装修及设备折旧补偿费共计3167元（其中房租800元、装修及设备折旧补偿费2367元）。此后每月均按照该数额支付至2016年3月，并自2015年5月起在转账中注明为当月房租。2016年4月11日，特盖泽尔酒店向郑小敏账户转账1056元，注明为4月份房租。对此，特盖泽尔酒店工作人员通过微信解释称，2015年2月26日业主投诉导致酒店停业5天，2015年9月26日业主维权导致停业15天，共计停业20天造成的损失，从2016年4月份房租中扣除。2016年6月13日，郑小敏向一审法院起诉，形成诉讼。另查，2016年5月至11月的房租、装修及设备折旧补偿金特盖泽尔酒店亦未支付，12月的租金、装修及设备折旧补偿金特盖泽尔酒店均正常支付。
一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案中，郑小敏、特盖泽尔酒店签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同书合法有效，郑小敏、特盖泽尔酒店均应按照约定全面履行合同义务。双方租赁合同约定由特盖泽尔酒店向开发商收取房屋，故特盖泽尔酒店主张开发商逾期交房，应当提供相应的证据。现其提交的水、电卡交接单等不能直接证明交房时间，且特盖泽尔酒店自2014年9月起每月均按照约定向郑小敏足额支付房租、装修及设备折旧补偿金，又自2015年3月起均在支付流水中注明为当月房租，故特盖泽尔酒店关于其向郑小敏预付租金的抗辩意见，不予采信。发生纠纷应当选择合法途径加以解决，特盖泽尔酒店认为业主的投诉、维权不当给其酒店经营产生损失可以依法解决，但其在2016年4月房屋租金中直接扣除损失并无依据，该行为明显不妥，现郑小敏主张2016年4月的房屋租金，予以支持。郑小敏主张的2016年4月的装修及设备折旧补偿金，本与本案不属于同一法律关系，但考虑此前均为一并支付及减少诉累，郑小敏请求一并支付，予以支持。2016年4月，特盖泽尔酒店本应支付郑小敏房租、装修及设备折旧补偿金共计3167元，现实际支付了10天的款项1056元，还应再支付2111元。2016年5月至11月，特盖泽尔酒店共计应支付郑小敏租金、装修及设备折旧补偿金22169元，特盖泽尔酒店关于已经预付的意见，一审法院未予采纳，故应向郑小敏补足。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。郑小敏主张3‰的违约金，相较于特盖泽尔酒店拖欠的租金及折旧补偿金造成的损失明显过高，参照民间借贷纠纷中年利率不得超过24%的规定，酌情按照年利率24%进行计算。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。2016年4月特盖泽尔酒店克扣租金的行为虽然不妥，且未及时支付5月、6月的租金，但郑小敏就此为进行合理有效的催告，又考虑特盖泽尔酒店愿意继续履行合同，且已经支付了12月份房租，并未根本违约的意图，为了维护合同稳定性、促进交易，故郑小敏请求解除《房屋租赁合同书》、交回房屋、交还水卡、电卡、煤气卡的请求，不予支持。根据双方租赁合同约定，物业费、电梯费、卫生费应由特盖泽尔酒店直接交纳给物业公司，现郑小敏要求特盖泽尔酒店交清上述费用并无依据，不予支持。郑小敏主张5万元违约金，按照双方租赁合同约定应在单方违约导致合同终止时适用，现郑小敏请求不符合该约定，不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，郑小敏要求解除双方签订的《装修及设备折旧补偿合同书》并依据该合同主张的违约金5万元，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，郑小敏可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑小敏2016年4月至11月租金、装修及设备折旧补偿金共计24280元，并支付违约金（其中以2111元为基数按照年利率24%从2016年4月12日计算至本判决确定的给付之日；以3167元为基数，按照年利率24%分别自2016年5月11日、6月11日、7月11日、8月11日、9月11日、10月11日、11月11日起计算至本判决确定的给付之日）。二、驳回原告郑小敏其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2482元（原告已预交），现由原告承担1800元，被告承担682元。被告承担部分于上述第一项付款时一并支付原告。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中郑小敏与特盖泽尔酒店签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据一审查明事实情况，租赁合同项下房屋由特盖泽尔酒店使用，郑小敏履行了合同约定义务，特盖泽尔酒店作为承租人，应当依约履行租金等相关费用的支付义务，特盖泽尔酒店以业主维权致其经营受损为由在2016年4月房屋租金中扣除相关损失，依据不足。特盖泽尔酒店上诉称一审法院将其预付租金认定为租金与事实不符，对此本院认为结合郑小敏与特盖泽尔酒店签订的《房屋租赁合同书》中关于正式起租时间的约定、双方后续签订的两份补充协议中关于租金支付的相关约定以及租金支付流水等，可以认定特盖泽尔酒店该主张不能成立，一审判决并无不当。至于装修及设备折旧补偿金部分，此前该部分系与租金一并支付，郑小敏亦请求一并支付，故一审法院考虑减少诉累，对此予以支持并无不妥，且郑小敏关于解除《装修及设备折旧补偿合同书》及依据该合同主张违约金5万元的诉讼请求，一审法院认为与本案非同一法律关系不予处理，故特盖泽尔酒店关于“本案案由为租赁合同纠纷，一审法院将装修合同纠纷一并审理违反法律规定显然错误“的主张亦不能成立。综上所述，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由西安特盖泽尔酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二Ｏ二Ｏ一七年四月二十六日
书 记 员 邢尖尖