四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广利州民初字第1759号
原告黄新，男，生于1976年2月13日，汉族，四川省广元市利州区人。
委托代理人庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。
委托代理人陈桦，四川利州律师事务所律师。
被告广元市赛格实业有限公司。
住所广元市利州区利州东路（赛格大厦）。
法定代表人黄道力，该公司董事长。
委托代理人龙飞，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被告四川皇嘉房地产开发有限公司。
住所广元市利州区南河蜀门南路中段***号*楼。
法定代表人黄松武。
第三人陈哲，男，生于1969年10月18日，浙江省温州市人。
原告黄新诉被告广元市赛格实业有限公司（以下正文中简称“赛格实业公司”）及第三人陈哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理。依法由审判员王敏适用简易程序公开开庭进行审理。在诉讼过程中，原告黄新申请追加了四川皇嘉房地产开发有限公司（以下正文中简称“皇嘉房地产公司”）作为被告参加诉讼。后再次开庭进行了审理。原告黄新的委托代理人庞健、陈桦，被告赛格实业公司的委托代理人龙飞及第三人陈哲到庭参加了诉讼，被告皇嘉房地产公司经传唤未到庭参加诉讼。后本案转为普通程序继续审理，原告黄新的委托代理人庞健到庭参加了诉讼，被告赛格实业公司、皇嘉房地产公司及第三人均未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄新诉称，2014年4月1日以前第三人陈哲共计在原告处借款人民币45万元。原、被告及第三人于2014年4月1日达成协议，第三人因资金周转困难，经与被告法定代表人黄道力同意，将第三人与被告共同投资开发的“某某小区”2幢1单元17楼1号住房一套，建筑面积94.34㎡抵偿给原告，抵偿房屋价款为42万元。另原告当天向被告支付房款2万元。被告与原告及第三人三方确认，原告的购房款已全部付清，被告与第三人之间的结算与原告无关（内容见2014年4月1日《承诺书》），同时，被告承诺于2015年3月18日前向原告交房并补签合同。依据被告和[某某小区]投资人皇嘉房地产公司与原告签订[某某小区]房屋认购协议，该协议明确了原告认购某某小区2幢1单元17楼1号住房一套。在原告全部交清房款后，至今被告未与原告补签合同，并以被告与[某某小区]投资人之间的债务问题对抗原告的房屋买卖行为，拒不给原告交付房屋，被告的行为于理于法无据，在损害原告合法权益的同时，严重影响了社会秩序。现提起诉讼，请求判令被告立即向原告交付“某某小区”2幢1单元17楼号住房一套；并为原告办理房屋权属证书，办证的相关税、费依法由原、被告承担；同时本案诉讼费用及其他诉讼费用由被告承担。
原告黄新提交了下列证据：
1、某某小区房屋的认购协议。以证明原告黄新购买了被告赛格公司与皇嘉房地产公司共同开发的“某某小区”房屋；
2、收据。以证明黄新支付“某某小区”2幢1单元17楼1号94.38平方的购房款2万元，“某某小区”的开发商是赛格公司；
3、承诺书。以证明本案第三人陈哲与被告是内部合伙关系，陈哲在原告处借款，将“某某小区”2幢1单元17楼1号抵偿给原告并有赛格公司的盖章，无论陈哲与被告公司有任何纠纷都与原告黄新无关，赛格公司也不能将该房屋转卖给第三人，并为黄新办理相关权证。
被告赛格实业公司辩称，本案事实清楚，但是原告所主张的法律关系是错误的，应当从程序上驳回原告的诉求。第一，程序上原告作为涉他合同的第三人不具有直接要求赛格公司履行的实体权利。原告依据被告赛格公司与第三人陈哲签订的承诺书要求交付房屋，属于合同法六十四条规定情形，陈哲是债权人，赛格实业公司是债务人，黄新是第三人。第二，黄新不具有直接提起本案诉讼的主体资格。合同法解释二第十六条明确规定，此条款是对涉他合同诉讼程序的规定。本案中黄新是无独立请求权人，即陈哲可以有权主张，原告起诉的法律关系是错误的。陈哲与赛格之间账有无算清，与本案无关。本案中赛格与黄新无错，但是陈哲做的债权转让是又一次做了处理，只有林勇有权主张。第三，黄新与赛格实业公司、皇嘉房地产公司签订的《某某小区房屋认购协议》合法有效，双方互付义务。黄新可以依据该协议要求赛格实业公司、皇嘉房地产公司履行售房方的义务，但其也应当履行购房方按约定支付价款的义务。
被告赛格实业公司提交了下列证据：
1、2014年7月16日陈哲和案外人林勇签订的一份抵债协议复印件。约定陈哲自身享有第三方的债权300万元投资在赛格公司占股8%，用于抵债林勇，经过律师事务所的见证。陈哲享有赛格公司投资款300万元，转让给了案外人林勇，发生在黄新的债权之后；
2、2014年7月16日陈哲送给赛格公司法定代表人的一份告知函复印件。以证明告知赛格公司陈哲已将300万元入股在赛格公司占股8%转让给林勇；
3、陈哲于2014年7月17日声明复印件。以证明陈哲投资在赛格公司的300万元，进行了债权抵扣给了林勇，也否定了这之前一切的抵扣减免协议；
4、黄道力和林勇2015年3月1日签订的还款协议原件。以证明约定了还款的期限方式等，黄道力与林勇的亲笔签字确认了的，陈哲进行了转让债权，黄道力也是确认了的，陈哲在赛格公司享有的债权，达成了协议，将债权转让给了案外人林勇。
被告皇嘉房地产公司未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩状。
第三人陈哲陈述，前面与黄新签订的协议不能推翻，我后面与林勇签署的协议是因为没理解透导致的，我认为这个转让只是300万元，黄新的这笔已与赛格实业公司解决了，故应该给黄新承诺的这套房屋。前面的协议也受法律保护，后面的协议我们几方可以在一起协商。
第三人陈哲未提交证据。
经审理查明，2014年4月1日，第三人陈哲作为借款人，被告赛区格实业公司作为承诺人，共同向原告黄新作出书面承诺，该承诺内容为“因陈哲向黄新借款贰拾万元整，现因资金周转困难，经赛格实业公司法人代表黄道力董事长同意，陈哲依附于赛格实业有限公司黄道力董事长投资开发的某某小区商品房屋壹套抵偿给黄新（房号为2号楼17楼1号房），面积为94.38㎡。抵偿单价为4500元/㎡，协议总价共计：肆拾贰万元整。（小写：420000），黄新于2014年3月31日将此房余款贰拾贰万元整（小写：220000元），加上以前陈哲借款贰拾万元整（小写：200000元），共计房款肆拾贰万元正整（小写：420000元）付给陈哲，赛格实业公司承诺此房购房款已全部付清。于2015年3月18日前交房并补签购房合同。交房时赛格实业有限公司和陈哲自己内部结算房款，赛格实业有限公司无论与陈哲有任何经济纠纷都与黄新无关，赛格实业有限公司保证不将该房屋出卖给第三方，交房时不再向赛格实业公司另付房款。负责将该套房屋交给黄新，并协助购房人黄新办理房屋产权证、土地证等一切手续”。当天作为买受人的原告黄新与作为出卖人的被告赛格实业有限公司、被告皇嘉房地产公司签订了[某某小区]房屋认购协议，该协议约定了由黄新认购出卖人开发的位于广元市利州东路工商局左侧“某某小区”商品房，房屋房号为：2幢1单元17-1号。该房建筑面积为94.38㎡，套内面积为79.32㎡；买受人在签订本协议当日向出卖人支付人民币2万元整作为购房定金，另对房款支付以及双方共同遵守的规定进行了约定。当天，原告黄新向被告赛格实业公司支付了房款20000.00元。后被告赛格实业公司、皇嘉房地产公司未与原告黄新签订购房合同，亦未向其交付该房屋。
另查明，2014年7月16日，第三人陈哲向被告赛格实业公司发出告知函，告知其向林勇借款尚有数百万未还，为解决还款事宜，陈哲同意转让其于2010年6月以300万元人民币入股黄道力名下公司占股的百分之八股份给予林勇，享有代偿权，其同意林勇取代其本人享有该300万元入资的相应权利。同年7月17日，第三人陈哲声明，其将投资在黄道力（身份证号码******************）名下的300万元的股份债权转让给林勇，特补充声明如下：1、甲方未与黄道力达成过其他相关协议（包括但不限于债权转化、以物抵债协议、还款协议、债务减免协议）对前述股份债权进行变更或补充；2、甲方与黄道力之间的300万元股份债权不存在债务清偿、债务抵消等致使债权减少的情形。
在诉讼过程中，原告黄新申请增加了由被告赛格实业公司、皇嘉房地产公司对已交房款42万元支付利息，该利息自从2015年3月19日至交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
上述事实，有[某某小区]房屋的认购协议、承诺书、收据、告知函、声明等证据予以证实。上列证据来源合法，内容客观真实，均予以采信。
本院认为，本案原告黄新所主张的买卖合同关系是否成立系本案争议的焦点。针对此焦点评判如下：原告黄新为主张与被告构成了买卖合同关系，提交了[某某小区]房屋的认购协议、承诺书、收据。该承诺书系被告赛格实业公司、第三人陈哲共同作出并由黄新持有，虽在形式上没有列出合同相对人，但在表述中相对人是特定的，其内容亦是特定的。此承诺不符合被告赛格实业公司所抗辩的《合同法》第六十四条规定的情形，亦非其抗辩的涉他合同。被告赛格实业公司“只有林勇可以行使权利，应当驳回原告的起诉”的抗辩意见，其以被告赛格实业公司法定代表人黄道力与案外人林勇所签订的还款协议所附的第三人陈哲将在被告赛格实业公司投资款300万元所占有的8%股份转让于案外人林勇的告知函、声明予以证明，附件中声明系第三人陈哲于2014年7月17日所出具，但被告赛格实业公司在同年4月1日已与陈哲共同作出了本案的承诺书，并于当天和被告皇嘉房地产公司共同与原告黄新签订了[某某小区]房屋的认购协议，故此声明即或存在与承诺书内容不符的情形，也应是被告赛格实业公司与被告皇嘉房地产公司、第三人陈哲以及案外人林勇之间的纠纷，即不能对抗本案承诺书中所承诺的事项。综上所述，本案承诺书实为以原告黄新、被告赛格实业公司、第三人陈哲为相对人的合同，该合同内容系三方当事人真实意思表示，未损害国家、集体、第三人利益，且未违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同。各方当事人均应按约定履行各自的义务。原告黄新已履行了付清房款的义务，被告赛格实业公司作为“某某小区”的开发人，应按约定于2015年3月18日向原告黄新交付涉案房屋并协助黄新办理房屋相关权证的义务，所产生的税费依法各自承担。原告黄新所增加的由被告赛格实业公司、皇嘉房地产公司向其支付所交房款42万元的利息（该利息自2015年3月19日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的请求，由于被告赛格实业公司未按约定交付房屋，致使原告黄新遭受了损失，双方未对逾期交付使用房屋的违约金或者损失赔偿数额计算方法进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告黄新的请求未超出此标准，故应予支持，但向原告黄新承诺于2015年3月18日交付房屋的是被告赛格实业公司，故此损失应由被告赛格实业公司承担。被告皇嘉房地产公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对原告黄新为其主张提交的证据放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广元市赛格实业有限公司向原告黄新交付位于广元市利州东路“某某小区”2幢1单元17楼1号住房，并办理房屋相关权证，所产生的税费依法由原告黄新、被告广元市赛格实业有限公司各自承担；
二、被告广元市赛格实业有限公司向原告黄新支付逾期交付使用房屋的费用（该费用为已交房款人民币42万元自2015年3月19日起至实际交付本案房屋之日止中国人民银行同期同档贷款利率的利息）；
三、驳回原告黄新的其他诉讼请求。
上列交付、支付义务限被告广元市赛格实业有限公司在本判决生效后十五日履行。如果未按本判决指定的期间履行交付、支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费100.00元、诉讼保全费2620.00元，均由被告广元市赛格实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
代理审判员 王丽君
人民陪审员 彭 蓉
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 罗玉梅