成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第393号
原告肖涛，男，汉族。
委托代理人王婧，法律工作者。
被告成都龙武文化发展有限公司。
委托代理人项海燕，四川同鼎益律师事务所律师。特别授权
原告肖涛诉被告成都龙武文化发展有限公司（以下简称成都龙武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，依法于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告肖涛及其委托代理人王婧，被告成都龙武公司的委托代理人项海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖涛诉称，2009年6月30日，原告与被告签订《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议书》，约定原告购买被告位于成都市东三段航天路X号四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”工业用房建筑面积155平方米以总房价465000元的价格受让于原告，采取分期付款的方式，原告于签订之日向被告支付转让款235000元，同时约定2009年11月1日、2010年11月1日、2011年11月1日、2012年11月1日，分别向原告支付23000元，约定支付房款的时间是2010年6月30日前，原告已支付房款327000元，交付时间已过4年多，被告均不能交付房屋。请求：1、请求判令被告向原告交付位于四川成都市东三段航天路X号“矩阵魔方”工业用房（建筑面积155平方米）；2、被告向原告支付延迟交房的违约金53726.1元（237000元1643天1%）；3、被告立即给原告办理上述房屋的产权证书；4、被告向原告支付延迟办理产权补偿金41790.6元（237000元643天1%）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告成都龙武公司答辩称，根据双方签订的资产转让合同，被告在签订合同时未取得法律规定的土地证等文件，违反法律强制性规定，不具备出售房屋的资格，应该按照合同无效来处理。该合同约定只有155平方，不符合成都市和成华区政府政策文件的规定（每单元最小分隔300平方米），因此无法进行交付。被告不能按期交房不是被告自身造成的而是政策导致的，因此不承担违约责任。原告是自然人不能以个人办理，也无法继续履行合同。希望法院公正判决。
经审理查明，2009年6月30日，原告与被告签订《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议书》，约定：1、原告购买被告位于成都市东三段航天路8号四川龙武集团总部基地“矩阵魔方”X栋X单元X栋X号建筑面积155平方米的工业用房，房屋单价3000元每平方米，总房价465000元；2、采用分期付款方式付款。签订合同之日支付235000元，2009年11月1日支付23000元，2010年11月1日支付23000元，2011年11月1日支付23000元，2012年11月1日支付23000元；2013年11月1日支付0元（政府补贴充抵房款），2014年11月1日支付0元（政府补贴充抵房款），2015年11月1日支付0元（政府补贴充抵房款），2016年11月1日支付14500元（不足部分政府补贴充抵房款），2017年11月1日支付23000元，2018年11月1日支付23000元。3、房屋交付时间2010年6月30日。逾期交付房屋，逾期在30日之内，自约定交付期限次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付已付价款万分之一的违约金，并于该资产实际交付之日起30日内向受让人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，转让人自解除合同通知送达之日起30日内退还受让人全部已付款，并按照受让人全部已付款的2.5%向受让人支付违约金。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际交付该资产之日起30日内向受让人支付违约金。4、转让人应当在2010年6月30日前取得本合同项上资产所在楼栋的权属证明。如因转让人的责任未能在本款约定期限内取得该资产所在楼栋的权属证明的，受让人不退房，从规定期限后每延期一天，转让人按日向受让人支付已付房款的万分之一的补偿金。5、房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因转让人的责任，受让人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，从规定期限后每延期一天，转让人按日向受让人支付已付房款的万分之一补偿金。6、合同约定本合同项下转让资产交付时间起的六个月内，乙方因自身原因或情况的正当理由可以要求甲方回购其所转让的物业资产，甲方应予以回购，并以高于乙方所受让价的20%的价格支付回购款，双方签订《资产回购协议》。7、乙方接受甲方转让资产后，乙方因自身原因或情况的正当理由可要求甲方回租该物业，甲方应予回租，双方签订《物业回租协议》。《物业回租协议》载明，原告将购买的物业回租给被告，租赁期限2009年11月1日至2012年11月30日，租赁单价20元／㎡，每年租金37200元，被告在租赁期限内，每年11月1日按年租金付给原告，被告扣除原告应付转让款后剩余14200元租金支付给原告。
2009年7月9日，原告支付被告首付款235000元。2009年11月1日、2010年11月1日、2011年11月1日、2012年11月1日，原告以租金抵房款的形式每年向被告支付购房款23000元，合计向原告支付购房款327000元。
另查明，被告修建的房屋至今未通过竣工验收，尚未达到交付条件。
再查明，2008年6月11日，成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见（成办法（2008）48号），明确工业总部基地建设项目用地性质为工业用地，建设项目产权性质为工业性科研用房，房屋管理部门要按照最小分隔单元面积不小于300㎡为工业总部基地项目办理房屋产权手续；工业总部基地建设项目的受让人（租赁人）应为非自然人。
上述事实，有原被告身份信息、资产转让合同及补充协议、《物业回租协议》、付款凭证等证据证实。
本院认为，原告肖涛与被告成都龙武公司签订《资产转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。由于被告修建的房屋至今未竣工，尚未达到质检验收合格的交付条件，因此，原告关于判令被告立即向原告交付《资产转让合同》中约定的“矩阵魔方”2栋2单元1栋103号、102号房屋并办理房屋产权证书的请求，不予支持。
根据合同约定，被告逾期未交付房屋且合同继续履行的，被告应当按约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按已付款的万分之一向原告支付违约金。原告主张继续履行合同，并要求按已付款的万分之一每日主张违约金的请求，符合合同约定，予以支持。根据合同约定，被告应于2010年6月30日前交付房屋，原告主张继续履行合同，因此，被告应当自2010年7月1日起按已付款的万分之一每日支付违约金至实际交付之日止。
原告于2009年7月9日支付被告购房款235000元，于2009年11月1日、2010年11月1日、2011年11月1日、2012年11月1日以租金抵房款的形式分别支付购房款23000元，合计支付购房款327000元。根据原告的付款情况及约定交房时间，被告自2010年7月1日起向原告支付违约金如下：1、2010年7月1日至2010年11月1日，以支付购房款258000元的万分之一每日支付违约金2967元；2、2010年11月2日至2011年11月1日，以支付购房款281000元的万分之一每日支付违约金10256.50元；3、2011年11月2日至2012年11月1日，以支付购房款304000元的万分之一每日支付违约金11096元；4、2012年11月2日至2014年12月21日（计779天），以支付购房款327000元的万分之一每日支付违约金25473.30元。以上1-4项共计49792.80元。原告起诉之后的违约金，因交房日期尚未确定，违约金另行主张。
由于被告转让的房屋尚未交付原告，合同转让的房屋尚不具备办理产权证的条件，因此，原告主张迟延办理产权证的违约金，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告成都龙武文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告肖涛自2010年7月1日起至2014年12月21日止的违约金49792.80元。
二、驳回原告肖涛的其他诉讼请求。
如果被告成都龙武文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4752元，由被告成都龙武文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 薛跃发
二〇一五年四月十五日
书记员 韩 华