长春高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）吉0193执异22号
案外人:赵亮，男，1984年11月13日生，蒙古族，住呼和浩特市塞罕区。
委托代理人：汪丛梅，女，1965年9月15日生，汉族，住长春高新区。
申请执行人:孙维君，女，汉族，1948年10月8日生，住长春市南关区。
委托代理人:高影，女，汉族，1974年2月25日生，住长春市二道区。
被执行人:长春达崴房地产开发有限公司。
法定代表人:陈向东，董事长。
委托代理人:于明凯，身份证：2201111949********，住址：长春市南关区中海国际社区**栋***室。该单位副总经理。
本院在执行申请执行人孙维君与被执行人陈玉红、陈向东、长春达崴房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案过程中，案外人赵亮对本院（2014）长高开执字第614号执行裁定查封长春澳洲城第8幢1505号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。
案外人赵亮称：法院误将本人长春澳洲城第8幢1505号房屋作为被执行人长春达崴房地产开发有限公司的财产予以执行，请求法院解除（2014）长高开执字第614号执行裁定对其购买的长春澳洲城第8幢1505号房的查封。理由如下：1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第二条规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的�可以认定合同有效，认购书合法有效，应受法律保护。2、案外人作为购房消费者是以居住为目的，生存权应得到优先保护。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人属第三方，与长春达崴房地产开发有限公司无关。
申请执行人孙维君辩称：请求法院依法驳回案外人的执行异议申请：一、案外人实际上不是一种房屋买卖关系，案外人和达崴房地产应该是债权债务关系。二、案外人所引用的法律条款工程价�优先受偿权不得对抗买受人，这一观点是对法律的错误理解，也与事实不符，孙维君与达崴房地产之间不是工程价款纠纷，而是债权债务纠纷，而本案的案外人也不是买受人，而是债权人。三、孙维君的申请强制执行程序合法。2014年7月14日长春中级人民法院作出（2014）长民五初字第4号民事调解书已经发生法律效力，作为被执行人达崴房地产未按民事调解书严格按月向孙维君支付200万元，已经严重违反民事调解书的内容。2014年11月14日孙维君与被执行人达成执行民事调解书的和解协议书。达成该和解协议书后，被执行人又不诚信，拒不履行和解协议，孙维君向长春市中级人民法院申请强制执行并无不当。在强制执行过程中，申请人请求高新法院查封被执行人当时仍可销售并正在销售的上述27套房屋（含案外人的），当时经房产行政部门在场见证并由贵院依法查封程�合法，并无不当。四、关于案外人提到的他是房屋的买受人这一事实不能成立。理由还有案外人不能提供打款凭据，案外人两次付款间隔时间较长，案外人的认购书与其他人的不一样，我们认为案外人的申请实际上是达崴房地产不守信誉，想变相拒付债务。五、关于案外人的合法权益问题，不能对抗孙维君，但可由案外人与达崴房地产之间另行诉讼解决。对孙维君的执行申请不具有排他性及对抗性。综上我们请求依法驳回异议，恢复执行。
被执行人长春达崴房地产开发有限公司辩称：第一，案外第三人所举证的购房认购书、交款凭证、入住证明和无房证明都是真实合法有效的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释第二条之规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效，案外人购买的房屋符�法律规定，合法有效，应受法律保护。第二，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、解冻财产的规定第十七条，案外人属于第三方购买房屋，与被执行人长春达崴房地产有限公司无关，查封案外人的房屋是不合法的，应按法律规定予以解封。第三，案外人以居住为目的购买的房屋，本人在长春市无有住房，并有房地局出证的信息证明，而且案外人购买的房屋已经装修完毕，早已实际入住，有水电费和物业费为证，案外人购买的房屋已交付了全部房款并实际占有，应按相关法律规定给予解封。
本院经审理查明：案外人赵亮提供的2010年10月14日的《澳洲城认购意向书1》上的长春达崴房地产开发有限公司所盖公章，经查，该公章是于2014年刻制的，2010年10月14日该公章不存在，因此，《澳洲城认购意向书1》不是2010年10月14日签订的。案外人赵亮说是2014年6月补签的，由于没有司法鉴定，没有证据推翻该说法。被执行人长春达崴房地产开发有限公司也承认是后补的。买卖双方的买卖房屋的意思表示是一致的，因此，可以认定赵亮认购了长春澳洲城第8幢1505号。案外人赵亮提供出长春达崴房地产开发有限公司出具的2010年10月14日的收据50000元和2014年6月4日的收据283188元。虽然长春达崴房地产开发有限公司提供不出财务账册，但因未司法鉴定，无证据推翻其真实性。案外人赵亮购房交了全款可以认定。虽然赵亮无法说清其对长春澳洲城第8幢1505号房自己装修地板颜色、抽油烟机的牌子、房间朝向等情况，是因为他把房子借给别人住了，被执行人长春达崴房地产开发有限公司出具的0001186澳洲城业主办理入住申请单证明赵亮是于2014年6月4日入住，在该证据没有经司法鉴定推翻前只能以此认定。另查，赵亮本市无其他�房。
因被执行人陈向东、陈玉红、长春达崴房地产开发有限公司与孙维君有民间借贷关系，2014年4月22日，孙维君诉至长春市中级人民法院。2014年7月14日，长春市中级人民法院经调解，作出（2014）长民五初字第4号民事调解书。孙维君申请法院强制执行。长春市中级人民法院将此案指定本院执行。2015年1月5日本院作出（2014）长高开执字第614号执行裁定书，查封被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的坐落于长春高新区磐谷路以北长春澳洲城第8幢1505号房屋。
本院认为：房屋作为不动产其所有权变更和转让应当依照法律规定登记，未经登记不发生变更和转让的法律效力。案外人赵亮，认购了被执行人长春达崴房地产开发有限公司长春澳洲城第8幢1505号房屋，虽然双方意思表示真实，又符合买卖合同的标准条款且长春达崴房地产开发有限公司在本院查封前已经取得销（预）售房屋许可证，对认购意向书可视为有效的房屋买卖合同（不排除要另行依此签定正式合同），案外人赵亮也已经支付全部房款，但长春澳洲城第8幢1505号房屋在长春市住房保障和房地产管理局并未进行买卖合同备案，即没有登记。因此，案外人赵亮没有取得该房屋物权，其与被执行人长春达崴房地产开发有限公司之间形成的是买卖合同之债的债权关系。但其在异议申请中表示，买房是用于居住，其名下在本市没有其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除执行的条件，案外人赵亮的异议理由部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案�若干问题的规定》第二十九条、第十七条第（三）项的规定，裁定如下:
解除本院（2014）长高开执字第614号执行裁定对被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的长春澳洲城第8幢1505号房屋的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏勇豪
人民陪审员 孟祥歌
人民陪审员 韩 雪
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 陈 健