巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1902民初1328号
原告（反诉被告）巴中市建星工程有限公司
法定代表人付彬，系该公司执行董事。
委托代理人严政，四川砝鼎律师事务所律师。
委托（特别授权）代理人李杰，男，生于1972年，汉族，系建星公司职工，住巴中市巴州区南泉寺街。
被告（反诉原告）陈妍竹，女，生于1986年，汉族，个体工商户，住巴中市恩阳区恩阳镇。
委托代理人ＸＸ祥，四川宏坤律师事务所律师。
第三人张锐，男，生于1979年，汉族，大学文化，个体工商户，住巴中市巴州区。
第三人雒强，男，生于1979年，汉族，大学文化，个体工商户，住巴中市巴州区。
第三人冯毅，男，生于1979年，汉族，高中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。
第三人张秀秀，女，生于1985年，汉族，大专文化，个体工商户，住巴中市巴州区。
第三人李勇，男，生于1980年，汉族，大学文化，个体工商户，住巴中市巴州区。
原告巴中市建星工程有限公司（反诉被告，以下简称“原告建星公司”）诉被告陈妍竹（反诉原告，以下简称“被告陈妍竹”），第三人张锐、雒强、冯毅、张秀秀、李勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告陈妍竹于2016年6月22日对原告建星公司提起反诉，本院依法由代理审判员何知梦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建星公司的特别授权委托代理人李杰，一般授权委托代理人严政，被告陈妍竹及其委托代理人ＸＸ祥，第三人张锐、冯毅、张秀秀、李勇到庭参加了诉讼，第三人雒强经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建星公司诉称：2014年5月31日，原、被告签订的《租房协议》，就被告承租原告位于巴中市巴州区草坝街××商铺（面积914.62㎡），租期5年，第一年租金56.5万元（以后每年按5%逐年递增，租金按年支付），被告不按约定时间支付租金每逾期一日按租金总额的1%向原告支付违约金，且原告有权终止租赁合同等相涉事宜进行约定。截止2015年4月21日，被告仅向原告支付了19万元的租金。2015年4月22日，原告向被告发出按约定支付租金的《通知》。2015年5月6日，被告申请降低租金并延期至2015年7月31日支付。2015年12月3日，原告同意将第一年租金降为40万元，以后每年度租金在上一年度租金的基础上递增5%。至2015年12月10日止，被告共拖欠租金63万元，经原告催收无果。为维护原告的合法权益，故起诉来院，请求：判令解除原被告于2014年5月31日签订的《租房协议》；判令被告立即腾空原告位于巴中市巴州区草坝街××房屋（商铺），并将房屋返还给原告；判令被告自逾期之日起至实际返还房屋给原告之日止，按《租房协议》约定向原告支付租金（至2015年12月10日止拖欠租金63万元）；并自逾期之日起至实际返还房屋给原告之日止，按《租房协议》约定（每天1%）向原告支付违约金。
被告陈妍竹辩称：我方认为2014年5月31日原、被告签订的《租房协议》违反国家强制性规定，本租赁协议应为无效；在2015年10月之前被告向原告交付该房屋租金，原告拒不接受；导致该房屋租金违约的原因是原告未向被告提供该房屋的消防备案资料，导致被告无法经营，不应该承担未支付租金的违约责任。
第三人张锐、冯毅、张秀秀、李勇答辩称：同意被告陈妍竹代理人的答辩意见。
第三人雒强未答辩。
被告反诉诉称：2014年原告与被告签订了《租房协议》，合同约定原告将位于巴州区草坝街××商铺（二楼）面积914.62平方米租给被告经营甜品咖啡、茶艺等项目。租期五年，第一年租金56.6万元（以后每年按5%逐年递增），合同签订后，被告对该场地进行装修，装修费用654197元。装修后，被告开始试营业，2015年11月巴州区公安消防大队查封该场所，事后得知原告租赁给被告的房屋未经公安消防验收，是导致我们无法经营的原因，被告不应当承担未支付租金的违约责任。为此，根据《中华人民共和国消防法》及《中华人民共和国建筑法》等法律规定，现反诉请求：判令反诉人与被反诉人2014年5月31日签订的《租房协议》无效；判令被反诉人赔偿反诉人因装修房屋所造成的直接损失654197元。
原告建星公司对被告陈妍竹的反诉辩称：双方签订的租房协议没有违反民法通则第四十八条、合同法第五十二条、合同法司法解释二第十四条和有关法律行政法规的规定。我方在招租办法中明确告诉了竟租人消防设施由竟租人自行完善；消防法第十五条规定：“公告聚集的消防设施由建设单位或者使用单位向所在地县级以上公安消防支队申办”。被告的反驳既无事实依据又不符合法律的规定，请求人民法院驳回被告的反诉请求。
第三人张锐、冯毅、张秀秀、李勇答辩称：对被告的反诉状无异议。
第三人雒强未答辩。
经审理查明：2013年12月16日，被告陈妍竹向原告建星公司缴纳保证金1万元。2013年12月18日，原告建星公司作为出租方与被告陈妍竹作为竟租人签订了《巴中市建星工程有限公司草坝街××商铺招租确认书》，载明：“陈妍竹在2013年12月18日巴中市建星工程有限公司组织的草坝街××商铺竟租中，以金额56.5万元人民币竟得该商铺租赁使用权。一、竟租人竟得标的租赁权后即成为租赁人，租赁人须在2013年12月23日前到巴中市建星工程有限公司交纳租赁费56.5万元人民币，并签订合同办理相关事宜，所交纳的竟租保证金1万元（大写：壹万元）自动转为该商铺的租金。二、竟租人若违反《巴中市建星工程有限公司草坝街××商铺招租办法》和《竟租人须知》规定，巴中市建星工程有限公司将保证金作为违约金不予返还，并有权将标的再行竟租。三、本确认书一经签署，即表示竟租人对竟租办法，竟组须知和竟租过程无异议。四、本确认未包含的约定和责任，以双方签订的租赁合同为准”。2014年5月31日，原告建星公司作为甲方与被告陈妍竹作为乙方签订了《租房协议》，约定：“甲方通过采取公开竟租得方式，其所属巴州区草坝街水电局片区面积约914.62㎡的商铺由乙方获得租用。一、租赁时间：从2014年5月31日起至2019年5月30日止，租期五年。二、租金数额及缴付方式。1、租金数额：第一年租金56.5万元，第二年租金在第一年租金数额的基础上调5%，即59.3250万元，第三年租金在第二年租金数额的基础上调5%，即62.2912万元，第四年租金在第三年租金数额的基础上调5%，即65.4058万元，第五年租金在第四年租金数额的基础上调5%，即68.6761万元。2、缴付方式：每年租金在当年租期满前按季度分四次缴付。乙方在规定的期限内若不按时缴纳商铺租金，乙方除承担商铺租金每天1%的违约金外，甲方还有权终止商铺租赁合同。四、乙方在使用商铺时合法经营，自负盈亏，照章纳税，承担一切社会责任。所发生的一切费用与甲方无关（特别是债权债务和商铺装潢等费用）”。被告陈妍竹与第三人张锐、雒强、李勇、冯毅、张秀秀签订《合伙经营合同》，约定将该租赁房屋用于合伙经营×××甜品店。
2015年4月22日，原告巴中市建星工程有限公司向被告陈妍竹出具《通知》一份，载明：“根据你与我公司签订的租房协议第二条第二款约定，你所租赁的我公司位于巴州区草坝街水电局片区的商铺租金56.5万元应于5月31日前缴清，截至4月21日你向公司缴纳了19万元，下差37.5万元。请你接到通知后，在规定的时间内缴清商铺租金，否则，我公司按合同除向你追收每天1%的违约金，有权终止商铺租赁合同，由此造成的任何责任概由你负责”。2015年5月6日，被告陈妍竹向原告建星公司出具《申请书》一份，请求将房租给付时间延期到2015年7月31日。2015年12月3日，原告建星公司向被告陈妍竹出具《通知》一份，载明“……经公司研究后报巴中圣泉水务有限公司同意，决定你所租赁的××二楼房屋租金由56.5万元降为40万元，每年按5%逐年递增。……截至2015年12月2日，2014年房屋租金你向公司缴纳了19万元，下欠21万元。下欠2015年房屋租金42万元。请你接到通知后，在12月10日前缴清所欠公司2014年至2015年房屋租金63万元。公司按合同除向你追收每天1%的违约金，有权终止房屋租赁合同，向人民法院提起诉讼，由此造成的一切后果概由你全部负责”。庭审中查明，被告陈妍竹共向原告建星公司缴纳第一年房租19万元。
另查明，2015年11月10日，巴中市巴州区公安消防大队向巴中市巴州区×××甜品店发出了《责令立即改正通知书》，并于当日对×××甜品店进行了查封。现该茶楼处于停业状态。
2016年5月17日，被告陈妍竹向本院提交追加当事人申请书，要求追加张锐、雒强、冯毅、张秀秀、李勇为当事人，本院审查后依法追加张锐、雒强、张秀秀、李勇为本案第三人。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明信息，招租确认书，租房协议，通知，银行转账凭证，合伙经营合同，责令立即改正通知书，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，本案被告陈妍竹提起反诉请求确认原、被告签订的《租房协议》无效，理由为房屋未经公安消防验收，导致被告无法经营，但原告对租赁房屋依法取得了房屋产权证明，被告在具体经营中因经营项目导致消防验收不合格，无法正常营业，不应由原告承担责任，故被告陈妍竹反诉请求判令原、被告签订的《租房协议》无效的诉请，理由不成立，本院不予支持。原、被告签订的《租房协议》属原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。目前，被告仍实际占有租赁房屋，原告主张被告支付租金的请求，于法有据，本院予以支持。合同具有相对性，本案中，《租房协议》中合同当事人为原、被告，合同效力范围亦为本案原、被告，故本案第三人张锐、雒强、冯毅、张秀秀、李勇不承担责任。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。原、被告签订的《租房协议》中约定：“每年租金在当年租期满前按季度分4次缴付。乙方在规定的期限内若不按时缴纳商铺租金，乙方除承担商铺租金每天1%的违约金外，甲方还有权终止商铺租赁合同”。原告经过多次向被告发出通知催收租金，被告陈妍竹至今只向原告巴中市建星工程有限公司缴纳了19万元租金，原告有权解除合同，并要求被告腾空房屋，将租赁物返还给原告，故原告请求解除原、被告于2014年5月31日签订的《租房协议》及要求被告立即腾空原告位于巴中市巴州区草坝街××房屋（商铺）并将房屋返还给原告的诉请，本院予以支持。因第三人张锐、雒强、冯毅、张秀秀、李勇与被告陈妍竹合伙经营×××甜品店，故第三人张锐、雒强、冯毅、张秀秀、李勇应当协助腾空房屋。
关于原告主张的具体租金及违约金的计算，2015年12月3日，原告巴中市建星工程有限公司向被告陈妍竹发出通知，将被告所租赁的××二楼房屋租金由56.5万元降为40万元，每年按5%逐年递增。被告陈妍竹缴纳了2014年度租金19万元，下欠21万元，下欠2015年度租金42万元，按此类推，2016年度的租金应为441000元，至本案法庭辩论终结即2016年6月23日止被告陈妍竹下欠2016年度租金27789.04元（441000元÷365天×23天），故合计欠付租金657789.04元。自2016年6月24日起至实际返还租赁物之日止被告应当给付逾期占用租赁物的使用费，此费用从辩论终结第二日即2016年6月24日起按2016年度日租金标准1208.21元（441000元÷365天）计算至实际返还租赁物之日止。原、被告在《租房协议》中约定的违约金为商铺租金每天1%，本院认为过高过高，且原告没有提供损失的的相关证据，故本院认为按照逾期未交付租金的年利率6%计算违约金为宜。
根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，本案合同解除是因为被告未按期缴纳租金导致的，故被告陈妍竹反诉请求原告赔偿被告因装修房屋所造成的直接损失654197元的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告巴中市建星工程有限公司与被告陈妍竹于2014年5月31日签订的《租房协议》。
二、被告陈妍竹于本判决生效后二十日内腾出巴中市巴州区草坝街水电局片区1幢××号商铺，并交付给原告巴中市建星工程有限公司；第三人张锐、雒强、冯毅、张秀秀、李勇予以协助。
三、被告陈妍竹于本判决生效后二十日内向原告巴中市建星工程有限公司支付2014年5月31日至2016年6月23日的房屋租金847789.04元（含已支付的190000元）；并按每天1208.21元（441000元÷365天）的标准向原告巴中市建星工程有限公司支付自2016年6月24日起至实际交付房屋时止的房屋使用费。
四、被告陈妍竹于本判决生效后二十日内向原告巴中市建星工程有限公司支付拖欠房屋租金的违约金（违约金分段计算：以21万元为基数，从2015年5月31日起按年利率6%计算至本判决生效之日止；以42万元为基数从2016年5月31日起按年利率6%计算至本判决生效之日止；以27789.04元为基数从2016年6月23日起计算至本判决生效之日止）。
五、驳回被告陈妍竹对原告巴中市建星工程有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费10100元，反诉诉讼费10340元，均由被告陈妍竹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
代理审判员 何知梦
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 邱 君