四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终328号上诉人(原审被告)廖道全,男,1954年6月27日出生，汉族,住四川省自贡市大安区。被上诉人(原审原告)自贡市大安区城乡住房保障管理局,住所地四川省自贡市大安区。法定代表人王昭龙，局长。委托代理人邓云绮，四川宏宗律师事务所律师。上诉人廖道全与被上诉人自贡市大安区城乡住房保障管理局（以下简称住房保障局）房屋租赁合同纠纷一案，廖道全不服四川省自贡市大安区人民法院（2015）大民一初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人廖道全，被上诉人住房保障局的委托代理人邓云琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告住房保障局向法院起诉，请求判令：1.被告廖道全将坐落于大安区大安街洞口井居委会5组13座21号的房屋交还给原告自贡市大安区城乡住房保障管理局；2.被告廖道全支付原告自贡市大安区城乡住房保障管理局房屋占用损失（自2015年5月31日起至交还房屋止）；3.本案受理费由被告负担。原审法院查明，2011年7月18日，自贡市大安区房地产管理局与被告签订了《自贡市大安区公有房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该《租赁合同》载明：“甲方(出租人)：大房局（自贡市大安区房地产管理局）乙方（承租人）：廖道全……一、甲方同意将坐落在大安区洞口井居委会5组公房13座21号的房屋出租给乙方作营业使用。房屋计租面积一层39.9平方米，二层22.07平方米。其中，……用于生产、营业等39.9平方米，……二、甲乙双方议定的上述房屋月租金，住宅为人民币（大写）：肆佰零拾捌元零角零分，¥（408.00元）;……租金按月结算。由乙方在当月25日交付给甲方。……三、租赁期限自2011年6月1日起至2013年5月31日止。租赁期满，除办理续租外，本合同自行终止。八、合同的解除……（二）下列情形之一，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；……”2015年7月6日，原告作出《公有房屋租赁关系解除通知》，通知被告双方签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》已到期，根据自贡市委、市政府的文件规定，被告所租赁的公有房屋已被纳入大安旧城棚户区改造范围。现按照《租赁合同》的约定，决定解除与被告的公有房屋租赁关系，自送达该通知之日起60日内办理公有房屋租赁关系解除的相关手续并腾空交房。该解除通知的送达回执载明通知于2015年7月17日向被告送达，被告离店回避，送达回执“见证人”一栏上有大安区大安街社区居民委员会的印章和其工作人员签名。2015年6月10日，大安区人民政府办公室作出了大府办法[2015]20号大安区人民政府办公室印发自贡市大安区城乡住房保障管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知的文件，该文件载明：根据自贡市委、市政府文件规定，设立自贡市大安区城乡住房保障管理局，为自贡市大安区人民政府工作部门，将原自贡市大安区城乡建设和住房保障局的城乡住房改革、住房保障、棚户区改造的行政管理职责及原自贡市大安区房地产管理局的行政管理责任整合划入自贡市大安区住房保障局。截至2015年5月31日，被告未欠房屋租金。在庭审过程中，被告陈述已经租赁该房屋30余年，房屋租金实际交到了2015年5月份。原审法院认为，原自贡市大安区房地产管理局的行政管理责任已整合划入自贡市大安区住房保障局，故原自贡市大安区房地产管理局的权利义务由原告承继。本案为房屋租赁合同纠纷，原自贡市大安区房地产管理局（现自贡市大安区城乡住房保障管理局）与被告所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。该合同约定的租赁期为一年，在合同到期后，双方未续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，自2013年6月1日起，原、被告形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同。原告已于2015年7月17日书面通知被告，解除与被告的公有房屋租赁关系并要求其在60内办理相关手续并腾空交房。原、被告之间的租赁关系自通知送达之日起解除，被告在尚未搬离诉争房屋前继续占用和使用该房屋，应当向原告支付相应费用。故原告主张的被告将房屋交还原告、支付房屋占用损失，并负担诉讼费的诉讼请求，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，该院判决：1.被告廖道全于本判决生效之日起十五日内将坐落于大安区洞口井居委会5组公房13座21号的公有房屋交还给原告自贡市大安区城乡住房保障管理局；2.被告廖道全于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市大安区城乡住房保障管理局公有房屋占用损失（自2015年6月1日起至交付房屋之日，按每月408元计算）。宣判后，廖道全不服，向本院提起上诉，请求1：撤销自贡市大安区人民法院作出的（2015）大民一初字第1414号民事判决；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求。其事实和理由为：1.一审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是城市公有房屋租赁合同，属于国家福利政策租赁的公有住房，不应当适用《合同法》租赁合同的条款，而应当适用《城市房屋租赁管理办法》及有关公房租赁的政策性规定。2.被上诉人在一审的诉讼请求不合法。因为上诉人经营的公有店面被列入大安区旧城棚户区改造范围，被上诉人才要求解除租赁合同。按照《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》和《四川省国有土地房屋征收与补偿条例》对旧城棚户区改造范围内的承租人合法权益同样受其保护。3.旧城棚户区改造列入范围不等于要进入实际改造阶段，被上诉人仅凭上诉人所在区域列入了棚户区改造就以此终止租赁合同，其结果会损害承租人的合法权益。被上诉人住房保障局答辩称，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同应当适用合同法的条款。双方的书面合同到期后没有续签，构成不定期租赁关系，双方都有法定的单方解除权，且被上诉人已经通知解除合同，一审判决上诉人腾交房屋符合法律的规定，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。在二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人廖道全与被上诉人自贡市大安区城乡住房保障局（原自贡市大安区房地产管理局）签订的《自贡市大安区公有房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效。上诉人认为本案属于公有房屋租赁，应当适用《城市房屋租赁管理办法》规定，但该管理办法已于2011年2月1日废止，一审判决根据《中华人民共和国合同法》处理本案，适用法律正确。根据租赁合同的约定，涉案房屋的租赁期限为2011年6月1日至2013年5月31日，合同到期后，双方没有再续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同到期后没有签订新的租赁合同，租赁期限为不定期租赁，均可以随时解除合同。被上诉人于2015年7月17日书面通知上诉人解除租赁关系并给予其60日的合理期限办理相关手续和腾空房屋，已经尽到了告知义务，双方的租赁关系解除，上诉人应当将租赁房屋交还给被上诉人。合同解除后，上诉人继续占有使用租赁房屋，被上诉人请求上诉人自2015年5月31日起至交还房屋止的房屋占用损失的请求应当得到支持，一审判决参照租金标准计算房屋占用损失处理正确，依法应当予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人廖道全负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾伟贤代理审判员  曾 静代理审判员  谢邑钦二〇一六年五月五日书 记 员  何 珊