湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初410号
原告：陈芳，女，1966年10月13日出生，汉族，荆门市人。
委托诉讼代理人：刘春梅，湖北飞奥律师事务所律师。
被告：荆门市芬辉贸易有限公司。
法定代表人吴运山，董事长。
委托诉讼代理人：陈玉金，湖北同进律师事务所律师。
第三人：中房集团荆门房地产开发公司。
法定代表人高发中，总经理。
委托诉讼代理人宋文权，湖北法之星律师事务所律师。
原告陈芳与被告荆门市芬辉贸易有限公司（以下简称荆门芬辉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2016年4月22日，本院对该案公开开庭进行了审理，原告陈芳及其委托诉讼代理人刘春梅，荆门芬辉公司的委托诉讼代理人陈玉金到庭参加诉讼。庭审后，陈芳要求追加中房集团荆门房地产开发公司（以下简称中房集团荆门公司）作为本案的第三人参加诉讼，本院经审查予以同意，并通知中房集团荆门公司参加诉讼。2016年5月12日，陈芳提出财产保全申请，要求查封位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园4幢103号门面房，本院依法作出裁定，查封了上述房屋。2016年6月2日，本院对该案第二次公开开庭进行了审理，陈芳及其委托诉讼代理人刘春梅、荆门芬辉公司的委托诉讼代理人陈玉金、中房集团荆门公司的委托诉讼代理人宋文权到庭参加诉讼。后陈芳申请对位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园4幢103号、302号房屋的价格进行评估，在评估过程中，本院发现位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园4幢的部分房屋已被本院执行部门查封（其中包括本案诉争的303号房）并予以拍卖。陈芳提出执行异议，本院作出（2016）鄂0802执异47号执行裁定书，中止了对荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园4幢303号房屋的执行，该裁定现已生效。2016年11月2日，本院对该案第三次公开开庭进行了审理。陈芳及其委托诉讼代理人刘春梅、荆门芬辉公司的法定代表人吴运山、委托诉讼代理人陈玉金、中房集团荆门公司的委托诉讼代理人宋文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈芳向本院提出诉讼请求：1、按《房屋还建补偿协议》约定交付148.54平方米的住房一套、门面房二套及1个车位给陈芳；2、荆门芬辉公司支付因延期交房产生的安置费用10500元；3、荆门芬辉公司支付逾期交房违约金，按每日200元自2014年5月16日起计算至交付完毕止；4、荆门芬辉公司和中房集团荆门公司为陈芳办理两套住房及门面房的房屋所有权及土地使用权的登记证书。事实和理由：2013年5月14日，陈芳与荆门芬辉公司签订《房屋还建补偿协议》。协议内容为：陈芳将现有住房4间，门面房4间转让给荆门芬辉公司开发。房屋建成后，荆门芬辉公司返还陈芳住房2套（每套面积148.54平方米），楼层为3楼和4楼（4号楼A户型）、门面房2间，（从东至西15至20轴全长11米，宽13米，面积155平方米）、地下固定车位1个；临时过渡安置期为12个月。时间为2013年5月15日至2014年5月15日，荆门芬辉公司若迟延交付还建房，每月支付安置费500元；超过约定时间交付房屋，每天支付违约金200元等。协议签订后，陈芳搬出原房屋。荆门芬辉公司与中房集团荆门公司联合开发了房屋，但房屋建好后，荆门芬辉公司仅交付了两套住房，面积为200.25平方米，尚有门面及地下车位未交付。
荆门芬辉公司辩称，陈芳与荆门芬辉公司签订的还建补偿协议属无效，违反了城市房地产开发管理条例等国家禁止性规定。陈芳还房及办证的请求属履行不能的情形，该房屋现已归属第三人，不属于荆门芬辉公司所有，陈芳的诉请属于法律上的履行不能，同时房屋在开发建设中，规划部门对规划设计进行了调整，原还建协议中约定的门面房并没有。延期交房系陈芳造成，双方签订了协议后，陈芳并未按约定及时搬迁，后超出约定范围要求荆门芬辉公司再行支付200000元，荆门芬辉公司另行支付了50000元后，陈芳才腾退房屋，因此延期和有关违约金的请求依法不应得到支持。荆门芬辉公司愿意按照地方政府的有关拆迁补偿标准和规定对陈芳进行赔偿。
第三人中房集团荆门公司辩称，一、陈芳与荆门芬辉公司签订的房屋还款补偿协议与中房集团荆门公司无关。根据合同法第六十四条、第六十五条的规定，合同约定的权利和义务，只能在合同当事人之间发生，对第三人没有约束力。本案中，陈芳与荆门芬辉公司签订的房屋还款补偿协议中房集团荆门公司并不知情，更未在协议上签字盖章，该协议与中房集团荆门公司无关。二、陈芳要求中房集团荆门公司为其办理相关产权登记证书，没有事实法律依据。中房集团荆门公司与荆门芬辉公司签订的房地产联合开发协议与陈芳无关联。中房集团荆门公司持有的相关证照与陈芳无关联。三、陈芳与荆门芬辉公司签订的房屋还建补偿协议属无效协议。双方签订的协议实际上属建设施工协议，因荆门芬辉公司无相关资质，因此该协议也属无效。综上请求人民法院驳回陈芳对中房集团荆门公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、对于陈芳与荆门芬辉公司签订《房屋还建补偿协议》是否有效问题，陈芳提供了荆门芬辉公司与第三人签订的房地产联合开发协议、第三人土地使用权登记证书及湖北省商品房预售许可证各一份、房屋还建补偿协议，拟证明房屋还建补偿协议合法有效；荆门芬辉公司提供了规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证，证明双方签订的协议属无效合同，荆门芬辉公司无法履行协议约定。双方诉争房屋所涉及的土地已交由政府土地行政主管部门公开出让后由第三人合法取得。双方的证据对方均提出了异议。本院审核后认为，虽荆门芬辉公司无房地产开发经营资质，但其与第三人中房集团荆门公司签订了房地产联合开发协议，中房集团荆门公司具备房地产开发经营资质，根据《城市房地产管理法》第二十八条及《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十五条的规定，房地产联合开发协议有效。荆门芬辉公司与中房集团荆门公司作为合作整体，具备了房地产开发资格且荆门芬辉公司与陈芳签订的《房屋还建补偿协议》是双方当事人真实意思的表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为有效。
二、对于陈芳是否存在延期腾退房屋而导致荆门芬辉公司延期交房问题，荆门芬辉公司提供了陈芳2013年5月12日出具的收条一张，证明陈芳不按期腾房，在荆门芬辉公司另外补偿了其50000元后，才同意腾退房屋。陈芳对此有异议，认为50000元是按协议约定支付的过渡安置补偿费用，并非超出协议约定范围外的费用。本院认为，房屋还建补偿协议对于陈芳何时腾房及交付并无约定，按陈芳的陈述，双方口头约定陈芳应于2013年5月15日腾退房屋并交付，陈芳于2013年5月18日已腾退了房屋。而收据的时间为2013年5月12日，在双方口头约定的腾房之前荆门芬辉公司就支付了50000元，若按荆门芬辉公司的陈述，陈芳不按约定的时间腾房而支付了另外的补偿费用，支付时间应在2013年5月15日之后，而不应在之前。因此对收条不予采信，不能证明陈芳延迟腾退房屋导致荆门芬辉公司不能按期交房。
三、对于荆门芬辉公司何时交付的两套住房的时间问题。陈芳提供了荆门芬辉公司法定代表人吴运山出具的收条一张，证明荆门芬辉公司实际于2016年10月才正式交房。荆门芬辉公司认为与本案无关，本院认为收条仅能证明吴运山收取了防盗门款，并不能证明交房时间，本院不予采信。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院确认事实如下：
2013年5月14日，陈芳与荆门芬辉公司签订《房屋还建补偿协议》。协议内容为：陈芳将现有住房4间，门面房4间转让给荆门芬辉公司开发。房屋建成后，荆门芬辉公司返还陈芳住房2套（每套面积148.54平方米），楼层为3楼和4楼（4号楼A户型）、门面房2间，（从东至西15至20轴全长11米，宽13米，面积155平方米）、地下固定车位1个；临时过渡安置期为12个月。时间为2013年5月15日至2014年5月15日，荆门芬辉公司若迟延交付还建房，每月支付安置费500元；超过约定时间交付房屋，每天支付违约金200元等。荆门芬辉公司在房屋经有关管理部门验收合格后，一年内将还建房屋的所有权证、契证及土地使用权证办到陈芳名下后交与陈芳，办证的相关费用由荆门芬辉公司承担，办证的相关税赋按照法律和地方政府规定各自承担。协议签订后，荆门芬辉公司与中房集团荆门公司联合开发了房屋。房屋建好后，荆门芬辉公司与陈芳约定还建房屋改为4号楼303及302号住房，荆门芬辉公司于2015年4月交付了上述两套房屋，总建筑面积面积为249.79平方米，尚有155平方米的门面及地下车位未交付。
另查明，2013年9月18日，荆门芬辉公司与中房集团荆门公司签订《房地产联合开发协议》，约定荆门芬辉公司将其所有的座落于荆门市牌楼镇东门社区居委会的城镇住宅用地转过户给中房集团荆门公司，用于芬辉家园小区的开发，中房集团荆门公司不支付土地转让使用权的对价。中房集团负责办理项目的建设规划、建设施工、竣工验收、房屋销售许可证等手续，荆门芬辉公司协助办理并承担相关费用。荆门芬辉公司承担项目施工管理并承担所有建设费用。竣工后，房屋产权及售房收入归荆门芬辉公司所有，荆门芬辉公司按销售1%收入向中房集团荆门公司交纳管理费。现芬辉家园小区的土地使用权证及房屋所有权证均登记在中房集团荆门公司名下。
芬辉家园4号楼3层住房的市场评估价为2241元／平方米，1层门面房的市场评估价为6000元／平方米。
本院认为，陈芳与荆门芬辉公司签订《房屋还建补偿协议》是双方真实意思的表示，且并不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照该协议，荆门芬辉公司应返还陈芳3楼及4楼住房各一套（每套面积148.54平方米），门面房2间，（面积155平方米）、地下固定车位1个，房屋建好后，荆门芬辉公司与陈芳约定还建房屋变更为4号楼303及302号住房，现荆门芬辉公司仅返还了4号楼303（面积154.34平方米）及302号（面积95.45平方米）住房，尚有门面房及车库未返还。门面房双方约定的为2间共155平方米，但芬辉家园并未按原设计方案建设，建成后并无两间155平方米的门面房，陈芳要求返还的门面房为4号楼103室，103室面积为163平方米，与双方约定的返还面积最为接近，本院予以支持。对于地下固定车位因芬辉家园无地下固定车位，现陈芳要求给付地面车位一个，荆门芬辉公司同意，本院予以支持。
荆门芬辉公司已返还陈芳4号楼302、303号住房的总面积为249.79平方米，而协议约定应返还的住房总面积为297.08平方米，对于不足的部分，荆门芬辉公司应按住房的价格予以现金补偿，4号楼3层的评估价格为2241元／平方米，则荆门芬辉公司应补偿陈芳105976.89元。4号楼103号门面房面积多出协议约定返还门面房8平方米，对于多出的面积，陈芳亦应按其价值予以支付，共计48000元。以上两项相抵后，荆门芬辉公司还应支付陈芳57976.89元。
对于陈芳主张从2014年6月至2016年2月止的延期交房产生的安置费用10500元，因荆门芬辉公司于2015年4月交付了两套住房，则延期交房安置费用应算至2015年3月，共计5000元。
对于陈芳主张的逾期交房违约金为每天200元，荆门芬辉公司认为过高，要求调整，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。陈芳因延期交房造成的损失主要为租房损失，因为通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的。住房的租房损失已通过给付延期交房安置费的方式予以弥补。故陈芳的损失主要为门面房租房损失，每日200元违约金过分高于陈芳造成的损失，本院予以调整。结合同地段同类型门面房的租金价格，本院酌定为每日50元。
对于陈芳要求荆门芬辉公司和中房集团荆门公司为陈芳办理两套住房及门面房的房屋所有权及土地使用权的登记证书，本院认为荆门芬辉公司与陈芳约定由荆门芬辉公司为陈芳办理房屋及土地权属证，荆门芬辉公司有为陈芳办理权属证的义务，但中房集团荆门公司作为与荆门芬辉公司合作开发房地产的一方，与荆门芬辉公司签订有房地产联合开发协议，其具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”的规定，双方签订的房地产联合开发协议有效。芬辉家园的房屋所有权总证及土地使用权总证均登记在中房集团荆门公司名下，荆门芬辉公司无法办理，中房集团荆门公司义务协助荆门芬辉公司为陈芳办理房屋及土地权属登记。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告荆门市芬辉贸易有限公司返还原告陈芳位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园4幢一层103号门面房（面积163平方米）一间及地面车位一个（具体车位双方自行协商）；
二、被告荆门市芬辉贸易有限公司补偿原告陈芳57976.89元；
三、被告荆门市芬辉贸易有限公司支付原告陈芳延期交房产生的安置费用5000元；
四、被告荆门市芬辉贸易有限公司支付原告陈芳违约金（按每日50元，从2014年5月16日算至门面房交付之日止）；
五、被告荆门市芬辉贸易有限公司为原告陈芳办理芬辉家园4号楼103号门面房、302、303号住房的房屋所有权及土地使用权登记手续，中房集团荆门房地产开发公司予以协助。
六、驳回原告陈芳的其他诉讼请求。
上述义务于判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17394元减半收取8697元，由原告陈芳负担697元，被告荆门市芬辉贸易有限公司负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费17394元。上诉人款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。
审判员 李 莉
二０一六年十二月七日
书记员 周崇洋