四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终261号
上诉人（原审第三人）邹某，女，生于1974年6月2日，汉族，住重庆市武隆县。
上诉人（原审第三人）刘某某，男，生于1976年10月6日，汉族，住四川省万源市。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人项立锋，四川省万源市太平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨某，女，生于1969年8月27日，汉族，住四川省万源市。
委托代理人陈晓芳，四川远创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赖某某，男，生于1968年7月16日，汉族，住四川省万源市。
原审第三人吴某，女，生于1974年1月5日，汉族，住四川省万源市。
上诉人邹某、刘某某因与被上诉人杨某、赖某某，原审第三人吴某同居关系财产纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2015）万源民初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹某、刘某某的委托代理人项立锋，被上诉人杨某及其委托代理人陈晓芳到庭参加诉讼，被上诉人赖某某、原审第三人吴某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年原告杨某与被告赖某某同居生活，2010年4月9双方共同向万源市太平镇银铁社区二居民小组（原万源市红旗乡十一村二社）购买了汉渝公路旁的一荒地使用权（面积为0.2229亩），后在此地上修建了楼房，共同经营洗车场。2011年原、被告外出打工。2012年万源市国有土地房屋征收办公室对该房屋（洗车场）进行了征收，被告赖某某便回来办理相关手续，12月19日万源市国有土地房屋征收办公室与赖某某达成了万站改2012（字）第488号《万源火车站片区改建工程房屋征收安置补偿协议》，产权调换了秦川小区1号楼27-6号（面积为100.14平方米）和秦川小区1号楼14-4号（面积为92.23平方米）的房屋，并补偿产权调换差价33673元（其中被征收房屋合计金额为414565元，产权调换安置房屋合计金额为380892元）。2013年4月16日原、被告双方就产权调换安置房屋达成分配协议“秦川小区A幢27楼，100平方米的归杨某所有；14楼92平方米的归赖国彬所有”。2014年11月12日被告赖某某将安置房屋秦川小区1幢14楼4号以价格220000元卖与第三人吴某，2014年12月23日被告赖某某通过万源市诚兴房地产经纪咨询有限公司将安置房屋秦川小区1幢27楼6号以价格255000元卖与第三人刘某某、邹某。嗣后被告赖某某分别向万源市国有土地房屋征收与补偿办公室作出书面承诺和申请，表示“原征收安置房屋在办理相关产权登记证时，将原产权人赖某某变更为吴某、邹某，并承诺该房屋系其个人所有，如出现其他共有人产生异议，所产生法律后果由其全权承担”。2015年1月20日第三人刘某某向万源市国有土地房屋征收与补偿办公室承诺，将房屋产权证变更为其子刘相樊。故万源市国有土地房屋征收与补偿办公室根据赖某某的申请、承诺及第三人刘某某的承诺，在万站改2012（字）第488号《万源火车站片区改建工程房屋征收安置补偿协议》上的被征收人一栏补添了“刘相樊、吴某”的名字，并附有刘相樊、吴某签名、捺印。2015年4月8日原告杨某得知安置房屋被卖出，提出异议并将相关依据交到万源市国有土地房屋征收与补偿办公室，后诉至本院。
同时查明，2015年2月被告赖某某外出，地址不详。诉争之房屋正在建造之中。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”和《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。在本案中原、被告在同居生活期间共同购置土地修建房屋，应为双方共有的财产，其共有的法律效力及于因该财产被征收而产权置换的两套房屋及补偿差价33673元。对此事实原告并无异议，故本案诉争之标的物应按照一般共有财产处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式”。本案中2013年4月16日原、被告双方对诉争之房达成了分配协议，该协议系双方真实意思表示，属合法有效，应对双方具有法律约束力。故秦川小区1号楼14-4房屋归被告赖某某所有，秦川小区1号楼27-6号房屋归原告杨某所有；其产权调换差价33673元，原、被告应当平均分割。根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第三十一条的规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。本案中万源市国有土地房屋征收与补偿办公室在征收过程中产生了诉争之房屋物权变动的效力，即原、被告取得了对诉争之房的物权。但是被告赖某某在处分该不动产时，未按照法律规定先行登记，违反了不动产物权变动以登记为公示方法的原则，其处分行为依法不产生物权变动效力，也就是说被告赖某某与第三人的房屋买卖合同不影响诉争之房的物权归属。当然，对于被告赖某某与第三人邹某、刘某某、吴某之间房屋买卖合同的效力和产生的法律后果，双方可另案处理。据此判决：一、原告杨某享有对万源市秦川小区1号楼27-6号（面积100.14平方米）安置房屋【详见万站改2012（字）第488号《万源火车站片区改建工程房屋征收安置补偿协议》】的所有权。二、被告赖某某在本判决生效后一个月内向原告杨某支付征收房屋补偿款16836.50元。案件受理费5050元，由被告赖某某负担。
宣判后，原审第三人邹某、刘某某不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由：赖某某于2012年12月19日与万源市国有土地房屋征收办公室签订安置补偿协议，该协议充分证明征收房屋系赖某某所有，上诉人于2014年12月23日通过万源市诚兴房地产经纪咨询有限公司与赖某某签订房屋买卖合同，以价格255000元购买秦川小区1号楼27-6号房屋，房屋买卖合同合法有效，杨某与赖某某在2013年4月16日形成的分配协议，也仅对双方具有约束力，并无对抗善意第三人即上诉人的效力。请求二审法院撤销原判，改判驳回杨某的诉讼请求。
原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人杨某与被上诉人赖某某在同居生活期间共同购置土地修建房屋，属双方共有的财产，其共有的法律效力及于因该财产被征收而产权置换的两套房屋及补偿差价33673元，本院予以确认。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让为善意。”本案被上诉人赖某某将涉案房屋出卖给上诉人邹某、刘某某时，通过中介机构签订涉案房屋买卖合同，且在房屋征收部门备存的房屋征收安置补偿协议中被征收人为赖某某，上诉人邹某、刘某某有充分理由相信被上诉人赖某某对涉案房屋有处分的权利，同时，上诉人邹某、刘某某以合理的价款支付了对价。被上诉人杨某亦未举证证明上诉人邹某、刘某某与被上诉人赖某某在此房屋买卖过程中有恶意串通的行为。依照前述法律规定，上诉人邹某、刘某某构成善意，有偿取得涉案房屋权益，应依法受法律保护。被上诉人杨某以于2013年4月16日与被上诉人赖某某对涉案房屋达成分配协议，仅对协议双方具有约束力，但不能以此为由对抗善意第三人邹某、刘某某。即使被上诉人杨某认为其权利受到侵害，可向擅自处分共有财产的共有人赖某某另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。上诉人邹某、刘某某的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省万源市人民法院（2015）万源民初字第839号民事判决第二条、即“被告赖某某在本判决生效后一个月内向原告杨某支付征收房屋补偿款16836.50元”，撤销该民事判决第一条、即“原告杨某享有对万源市秦川小区1号楼27-6号（面积100.14平方米）安置房屋【详见万站改2012（字）第488号《万源火车站片区改建工程房屋征收安置补偿协议》】的所有权”；
二、驳回被上诉人杨某的其他诉讼请求。
一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，共计10100元，由被上诉人赖某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张爱东
审判员 钟 伟
审判员 程 瑜
二〇一六年八月二日
书记员 李秀玲