江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终1855号
上诉人（原审被告）：朱泽明，男，1944年9月6日出生,汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：史祥，盐城市建军法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨凡琪，盐城市建军法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：吕德凤，女，1953年8月16日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：李云峰，江苏新苑律师事务所律师。
原审被告：朱鸿林，男，1948年10月3日出生,汉族，居民，住盐城市盐都区。
上诉人朱泽明因与被上诉人吕德凤、原审被告朱鸿林确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初6613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱泽明上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，并驳回吕德凤的全部诉讼请求，且本案全部诉讼费用由吕德凤承担。事实和理由：1.涉案售房契约是双方真实意思表示，依法有效，吕德凤在场表示同意，且履行了契约内容。该契约由村委会见证盖章。涉案房屋宅基地依法应由朱泽明享有，朱鸿林已申领了宅基地，并于2015年被拆迁，故违反“一户一宅”规定的系朱鸿林户；2.一审法院适用法律错误。
吕德凤辩称，1.吕德凤对于朱泽明与朱鸿林签订的房屋售房契约不知情，一审法院以吕德凤默认来认定吕德凤同意朱鸿林出售涉案房屋并不符合法律规定，因为默认只有在法律规定或者当事人有约定的情况下，才能确认为认可；2.涉案房屋与土地使用权属于集体性质，朱泽明依法不享有涉案土地的使用权，其买卖违背了土地管理法的强制性规定，所以双方签订的售房协议无效。因此，虽然一审法院对部分法律适用有欠缺，但判决结果公正，所以请求二审法院予以维持。
朱鸿林未予陈述。
吕德凤向一审法院起诉请求：确认朱泽明与朱鸿林之间签订的房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：2003年4月11日，朱鸿林收取朱泽明购房定金1000元；同年5月7日，朱鸿林收取朱泽明售房预付款10000元。2003年7月12日，朱泽明与朱鸿林签订售房契约一份，约定朱鸿林将其位于潘黄镇何桥村一组的私有主屋三间、厨房二间及猪圈厕所出售给朱泽明，房屋价款是43000元；因无房屋产权证，由朱泽明办理，朱鸿林到时协助；朱泽明乔迁搬进时付清房款，房屋产权归朱泽明所有；双方自愿，永不反悔；契约自签字之日起生效。该售房契约由朱某执笔书写。协议签订后的次日，双方持售房契约到何桥村委会由村委会主任吴龙根签名见证，并在朱泽明持有的售房契约见证单位处加盖了“盐都县潘黄镇何桥村民委员会”的公章。2003年7月16日朱鸿林收取朱泽明购房款27000元，2003年12月6日，朱鸿林收取朱泽明购房款5000元。朱鸿林在出售该房屋的同时，其在何桥村新规划的何桥小区申领了新的宅基地新建别墅楼房。协议签订后约二个月，朱鸿林、吕德凤夫妇将该房屋内的物品腾空搬入其新建的房屋，并将该房屋交付给朱泽明，朱泽明收取房屋后对该房屋室内、室外进行了装修、添附。现该房屋由朱泽明的女儿、女婿居住,朱泽明女儿的户口已在购买该房屋之前迁出何桥村。朱泽明在本村另有一处宅基地房屋。涉案房屋由朱鸿林于1988年10月26日领取建筑执照，住房三间，长12.5米，宽6米。后由朱鸿林领取集体土地使用权证，用地面积225平方米，其中建筑占地127平方米，东至郝德社户，南至朱建明户，西至朱洪付户，北至单友才户。
朱泽明主张自己是何桥村一组的村民，其购买同村组的房屋不违反法律规定，应为有效，为证明自己的主张提供了户口簿一本，载明：朱泽明户口在潘黄镇何桥村一组，户口性质为农业家庭户口。吕德凤及朱鸿林质证认为该户口簿是1995年发的，不能反映朱泽明买房时的状况。经查，朱泽明与朱鸿林均为何桥村一组村民，应予认定。朱泽明主张朱鸿林出卖房屋时，吕德凤就在家中且在场，吕德凤知晓后至今十多年未提出反对，直到最近因为要拆迁，吕德凤才提出异议，为证明其主张提供了证人朱某当庭作证，证明：吕德凤之夫朱鸿林与朱泽明签订售房契约，就在吕德凤家中，吕德凤也在场，没有提出反对意见。吕德凤与朱鸿林不认可证人证言。朱泽明还陈述：关于房屋买卖，先是由其岳母与吕德凤洽谈的，谈妥后由其与朱鸿林签订的协议，房屋钥匙是吕德凤交的，吕德凤还收了100元开门“封子”和600元中堂钱。一审庭审中，朱鸿林陈述：其与朱泽明签订协议后，吕德凤与其发生矛盾，不肯搬家，推迟了二个月才搬家。从朱鸿林的庭审陈述、售房契约经村委会见证、吕德凤与朱鸿林一起搬家、朱鸿林在新小区建新房等事实来看，并结合朱泽明的举证，可以认定吕德凤对朱鸿林出卖房屋的行为是知情的，当时并没有提出反对意见，事后也予以默认。一审审理中，一审法院向吕德凤释明是否主张返还房屋并退还房款，吕德凤表示不在本案中主张。
一审法院认为：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。一、关于朱鸿林是否有权处分的问题。本案中，朱鸿林与朱泽明签订房屋买卖协议后，朱鸿林及其妻吕德凤一起搬出所出售的房屋并交付给朱泽明，在长达十多年时间内，未明确提出反对意见；朱鸿林出售房屋前后，吕德凤一直与朱鸿林居住生活在一起，吕德凤主张不知道朱鸿林出售房屋，显然有悖事实，应视为吕德凤予以默认；朱鸿林的行为符合家事代理的特征，且吕德凤在场并未提出明确反对，朱泽明有理由相信朱鸿林签字可以代表其妻吕德凤处分夫妻共有房屋。二、关于房屋买卖协议的效力问题。本案讼争房屋所附着的宅基地使用权为集体所有性质，我国对农村房屋或宅基地使用权的转让有着严格的限制，本集体经济组织成员之间允许有条件的对居住农村房屋及其宅基地使用权进行转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖住房后，不得再申请宅基地。朱鸿林与朱泽明均系盐城市盐都区潘黄办事处何桥村民委员会集体经济组织成员，朱泽明在本村另有一处房屋，其女儿的户口已经迁出本村，虽然当时经所在地何桥村委会见证，但朱泽明并不符合再安排宅基地的条件。而且，朱鸿林在本村也另有一处房屋，其在安排新宅基建新房后，应当拆除旧房，旧宅基地应当由村集体收回，如朱鸿林再拥有旧房，也违反了“一户一宅”的规定。综上所述，朱鸿林与朱泽明之间签订的房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。经一审法院释明，吕德凤表示在本案中不主张返还房屋，朱泽明亦未提出反诉，故一审法院对合同被确认为无效后的财产返还问题在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及有关民事政策之规定，一审法院判决：朱泽明与朱鸿林于2003年7月12日签订的房屋买卖合同即《售房契约》无效。案件受理费875元，减半收取437.5元，由朱鸿林与朱泽明各半负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1.朱鸿林与朱泽明均系同村同组村民，朱鸿林有权对自己在本村的私有房屋进行处分，双方签订售房契约系真实意思表示，且经当地村民委员会见证认可。吕德凤虽称其对朱鸿林出售房屋并不知情，但根据查明的事实可知，其与朱鸿林共同生活居住，朱鸿林与朱泽明签订契约时其就在现场，且在涉案房屋交付朱泽明以后的十余年内其也未提出异议，故吕德凤提出其对朱鸿林将涉案房屋出售给朱泽明并不知情的主张与事实不符；
2.所谓“一户一宅”原则是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。作为涉案宅基地所有权人的村集体对朱鸿林的售房行为没有异议，且在朱鸿林在出售涉案房屋之后，又另行根据朱鸿林的申请为其安排了新的宅基地，且在买卖合同关系成立之后的十几年时间里，朱泽明通过将涉案房屋交由其女儿居住的方式对涉案房屋形成了稳定的占有关系，而居住人对房屋长期、稳定地占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。一审法院确认本案房屋买卖合同无效不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应予纠正，应当确认朱鸿林与朱泽明签订的售房契约有效；
3.涉案售房契约实际履行后，在目前房屋所在地块即将被拆迁的情况下，吕德凤又以其对房屋出售不知情、转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认房屋买卖合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。
综上所述，朱泽明的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初6613号民事判决；
二、驳回吕德凤的原审诉讼请求。
二审案件受理费875元，由被上诉人吕德凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 谢超亮
代理审判员 刘 淼
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 唐 舒