湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第01386号
原告：祝丹菊，女，1962年10月9日出生，汉族，武汉毛线厂退休职工，住址武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。
委托代理人：王魁（一般授权代理），湖北省正大法律服务所法律工作者。
委托代理人：王江川（一般授权代理），湖北省正大法律服务所法律工作者。
被告：王楚之，男，1961年7月3日出生，汉族，自报无职业，住址武汉市汉阳区。
委托代理人：陈逸峰（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
第三人：沈泽金，男，1970年1月17日出生，汉族，中国公路工程咨询集团员工，住址武汉市江岸区。
第三人：姜玉霞，女，1962年3月9日出生，汉族，住址武汉市江岸区。
原告祝丹菊诉被告王楚之房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由审判员贺丽萍担任审判长，人民陪审员詹必全、陈梦云组成合议庭进行审理。审理中，原告祝丹菊申请追加沈泽金为本案第三人参加诉讼。经审查，本院依法追加沈泽金为本案第三人参加诉讼。因被告王楚之下落不明，本院依法公告向其送达民事诉讼状副本、应诉通知书、举证通知书、授权委托书等诉讼文书。公告期内，被告王楚之来本院领取了上述文书。因原合议庭成员贺丽萍工作调动，合议庭审判长调整为由审判员罗松担任，合议庭其他成员不变。本案于2016年1月13日公开开庭进行了审理，原告祝丹菊及其委托代理人王魁、王江川，被告王楚之的委托代理人陈逸峰，第三人沈泽金到庭参加诉讼。同年1月20日，原告祝丹菊向本院申请诉讼财产保全，要求查封被告王楚之所有的涉案房屋或冻结相应拆迁款项。本院依法下达（2015）鄂江岸民初字第01386号民事裁定，查封了被告王楚之所有的涉案房屋和冻结了相应拆迁款项。审理中，姜玉霞申请作为本案第三人参加诉讼并申请对《委托书》中“王楚之”的签名是否为王楚之本人签名、捺印指纹是否为王楚之本人的指纹进行司法鉴定。经审查，本院依法追加姜玉霞为本案第三人参加诉讼，并同时委托司法鉴定。湖北诚信司法鉴定所接受委托后，分别于2016年7月14日、26日作出鉴定意见书。本院于2016年8月11日收讫。本案于2016年8月29日再次公开开庭进行了审理。原告祝丹菊及其委托代理人王魁，被告王楚之的委托代理人陈逸峰，第三人沈泽金、姜玉霞到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告祝丹菊向本院提出诉讼请求：1、王楚之履行双方间《房屋转让协议》，协助办理涉案房屋权属变更登记；2、本案诉讼费由王楚之承担。事实和理由：2003年4月22日，王楚之委托沈泽金经中介与我签订《房屋转让协议》，约定王楚之将其所有的武汉市江岸区解放大道2637号4单元3楼2室房屋（以下简称涉案房屋）转让给我，我前期支付给王楚之62，000元（人民币，下同），余额3，000元待房屋过户后支付等等。我随即依约履行了合同义务，在涉案房屋居住使用至今。另，该涉案房屋系房改售房，王楚之已购全部产权，2005年10月28日核准该房屋权属登记。后王楚之一直没有协助办理房屋权属变更登记，我多次催索未果。现根据相关法律规定诉至法院。
被告王楚之辩称，涉案房屋是中港第二航务工程局第一工程公司（以下简称中港公司）分配给我居住的，当时房屋产权属于中港公司，我仅有居住权。2005年房改后，我出资购买了涉案房屋，并于当年办理了两证。本案第三人沈泽金是我之前中港公司的同事，1997年我将房屋出租给沈泽金，房子很老，我没有去管沈泽金是否出租、出借涉案房屋给他人居住。我从没有委托沈泽金办理房屋处置事宜，沈泽金与祝丹菊签订的《房屋转让协议》应属无效。本案房屋买卖发生在2003年，祝丹菊不构成善意取得。转让协议是2003年签订，协议约定定金收齐后交付两证，祝丹菊现在起诉，已经过了12年，超过诉讼时效。请求法院驳回祝丹菊的诉讼请求。
第三人沈泽金述称，我和王楚之之前是同事关系。1997年王楚之将涉案房屋租给我住，当时房屋还是单位的，房改后是1999年-2000年办的两证。1997年6月，王楚之和我协议将涉案房屋以40，000元的价格转让给我，同年7月我将购房款40，000元交给了王楚之，王楚之出具了收条。同年11月我还向中港公司补交了9，113元房款。97年期间，我在涉案房屋内住了几个月，后来我就搬新房了。2003年，祝丹菊通过中介了解到我这儿有一套空置房，就和我协商转让的事情。当时我没有办过户，房屋还在王楚之名下。2003年4月20日，王楚之当我面写了一份《委托书》，并按了手印，王楚之委托我办理与祝丹菊的房屋买卖手续。当时中港物业公司还作为证明人在《委托书》上盖了章。2003年签《委托书》后就把房子给祝丹菊居住了。
第三人姜玉霞述称，我与王楚之是夫妻关系，根据相关法律规定，房屋买卖需要夫妻双方签字。我申请了司法鉴定，但《委托书》上的公章单位在2002年已注销，与祝丹菊出示的公章不一致。
原告祝丹菊为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
证据一：《权属信息查询单》，拟证明本案涉案房原产权单位为中港公司；
证据二：《证明》（中港第二航务工程局第一工程公司物业管理公司，以下简称中港物业公司），拟证明涉案房屋原产权单位为中港公司，该房属于王楚之的房改售房并且同意交易；
证据三：《委托书》，拟证明沈泽金具有处理涉案房的委托权；
证据四：《房屋转让协议》，拟证明祝丹菊与沈泽金签订涉案房屋转让协议，协议约定购房款为65，000元，祝丹菊先支付62，000元，待办理变更登记时支付余款，王楚之交付涉案房屋，并且待房屋权证办理后交付给祝丹菊等；
证据五：《收条》，拟证明祝丹菊如约支付了购房款；
证据六：《证明》二份（丹水池社区居委会、江岸区黄浦路永清片旧城改造拆迁指挥部），拟证明祝丹菊实际入住涉案房屋，业已13年之久；
证据七：武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中仲监字第137号民事裁定书，拟证明本案管辖符合法律规定。
被告王楚之为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：《房屋所有权证》、《土地使用权证》，拟证明王楚之于2005年10月28日取得涉案房屋的权属两证；
证据二：《企业信息登记表》，拟证明中港公司于2002年4月27日更名为中港第二航务工程局第一工程分公司（以下简称中港分公司）；
证据三：《结婚证》，拟证明王楚之与姜玉霞于1985年5月20日登记结婚，婚姻关系存续至今；
证据四：《纳税记录簿》、《收据》，拟证明涉案房屋后续税费一直是由姜玉霞缴纳。
第三人沈泽金为支持其陈述意见，向本院提交证据：《协议书》、《收条》、《缴款单》，拟证明王楚之在1997年7月7日将涉案房屋以40，000元的价格卖给沈泽金，沈泽金还在1999年代王楚之向单位缴纳了9，113元房款。
第三人姜玉霞就其陈述意见未向本院提交证据。
经庭审质证，被告王楚之对原告祝丹菊提交的证据质证意见如下：证据一、七无异议；证据二的真实性有异议，认为该份证据是中港公司作出，盖章单位却是中港物业公司，出具单位与盖章单位不一致。中港公司已于2002年4月27日更名为中港分公司；证据三的真实性有异议，中港公司已于2002年4月27日更名为中港分公司，无法作出情况属实的证明；证据四的真实性有异议，《房屋转让协议》中没有华明达丹水池店盖章，甲方（王楚之）的身份证号与事实不符，协议中约定在收到定金后将房屋的两证交于丙方，但签订协议的2003年，甲方未取得房屋的两证，合同应属无效合同；证据五，认为未收到祝丹菊的任何购房款；证据六的真实性无异议，但认为与本案无关。
第三人沈泽金对原告祝丹菊提交的证据均无异议。
第三人姜玉霞对原告祝丹菊提交的证据的质证意见同被告王楚之。
原告祝丹菊对被告王楚之提交的证据质证意见如下：证据一、二、四的真实性无异议，但认为姜玉霞不是涉案房屋的产权人。中港公司名称发生变更，但主体仍然存在。《纳税记录簿》、《收据》与本案无关；证据三无法确认真实性。
第三人沈泽金对被告王楚之提交的证据的质证意见同原告祝丹菊。
第三人姜玉霞对被告王楚之提交的证据均无异议。
原告祝丹菊对第三人沈泽金提交的证据均无异议。
被告王楚之对第三人沈泽金提交的证据质证意见如下：《协议书》的真实性有异议，王楚之在1997年没有取得涉案房屋的所有权，其次如果王楚之将房屋已售给沈泽金，为何王楚之要向沈泽金出具委托书。《收条》的关联性有异议，没有注明是什么款项，真实性需要核实。《缴款单》的真实性无异议，对关联性有异议，对证明目的有异议。
第三人姜玉霞对第三人沈泽金提交的证据的质证意见同被告王楚之。
上述有争议的证据，本院经认证认为，原告祝丹菊提交的证据二、三、四、五、六，被告王楚之提交的证据三以及第三人沈泽金提交的证据均系原件或与原件核对无异的复印件，对方当事人虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院确认前述证据均有证明力。其中原告祝丹菊提交的证据二、三作为书证，其上虽盖有中港物业公司的公章，但书证反映的内容与被告王楚之此后取得涉案房屋的权利以及第三人沈泽金作为受托人与原告祝丹菊签订《房屋转让协议》的客观事实能相互印证，故书证上的公章不影响该证据的证明力。
各方当事人提交的其他证据，内容真实，来源合法，能证明本案待证事实，本院依法予以采信。
经审理查明：王楚之与沈泽金原系中港公司同事。1997年，王楚之将公司分配的一套福利房（即涉案房屋）租给沈泽金居住。此后，在双方聊天中，沈泽金得知王楚之拟将该房出售，即与王楚之协商购房事宜。同年7月7日，王楚之与沈泽金签订《协议书》一份，双方约定：王楚之同意将二航一公司丹水池“3510”处宿舍四单元三楼向单位购买的房子出售给沈泽金，沈泽金同意购买；该房位于二航一公司丹水池“3510”处宿舍四单元（从进院门数起）三楼（上楼梯左边）；出售价格四万元整；该房一经出售，其相应的产权（除去单位产权部分之外的全部产权），房屋占有权、使用权，由原来的王楚之所有转为沈泽金所有。协议签订当日，沈泽金向王楚之支付购房款40，000元，王楚之出具了对应金额收条。1997年期间，沈泽金在涉案房屋内居住几个月后搬离。1999年11月，沈泽金代王楚之向中港公司补交了购房款9，113元。
2003年，祝丹菊通过中介了解到涉案房屋空置，遂与沈泽金协商转让的事情。因涉案房屋尚未取得产权，沈泽金将祝丹菊拟购涉案房屋一事告知王楚之。2003年4月20日，沈泽金取得王楚之签名、捺印的《委托书》一份，该《委托书》载：由于本人工作繁忙，本人在新湖一村汉口解放大道2637号4单元3楼2室一套住房处置过程中一切手续全权委托沈泽金办理，特此声明。同时，中港物业公司在《委托书》上盖章并确认“情况属实”。次日，中港物业公司出具《证明》，载：兹有我单位职工王楚之在江岸区解放大道2637号4单元3楼2室住房一套，建筑面积59.243平方米，砖混结构，现已参加房改，属100%产权，可上市交易。
2003年4月22日，沈泽金以王楚之的名义与祝丹菊签订《房屋转让协议》一份。协议书甲方为“王楚之”、乙方为祝丹菊、丙方为华明达房产丹水池店。协议书约定：该房屋位于武汉市江岸区解放大道2637号4单元3楼2室；该房屋产权有效证件有甲方单位证明、委托书、房产附图；该房屋转让价格为65，000元；本次交易办证过户费用应由乙方承担100%；当甲方将此房屋有效产权证件交乙方验证无疑时，乙方应首付购房定金5，000元；当甲方房产证件转移到乙方初审收件单开出之时，乙方应付购房款3，000元给甲方；4月24日乙方应付购房款57，000元；甲方收到乙方定金后即日内应交出此房屋钥匙给乙方入住，并办理交接入住清算手续。协议书还对付款交付方式、违约责任等条款进行了约定。该协议首部甲方身份证号处，记载的15数身份证号系沈泽金的身份证号，下部有“沈泽金代”字样；尾部甲方处有“王楚之”签名并有“沈泽金代”字样。协议签订当日，祝丹菊向沈泽金支付购房款62，000元，沈泽金出具了对应金额收条。沈泽金未将收取的购房款62，000元转付给王楚之。
转让协议签订后，祝丹菊即入住涉案房屋并居住至今。
2005年10月28日，王楚之取得涉案房屋所有权证（证号：省房改字第200501388号）；2006年1月9日，王楚之取得涉案房屋土地使用权证（证号：岸国有（改2006）第164号），使用权类型为划拨。2006年1月，同年5月，2007年4月，王楚之为办理土地使用权证以及缴纳土地使用税费分别向中港分公司、房地产管理部门缴纳了相关费用。
王楚之取得涉案房屋权属证书后，沈泽金多次找其办理转移登记手续，但王楚之未予配合。此后，再无法联系上王楚之。
祝丹菊自认不认识王楚之。
另查明，王楚之与姜玉霞于1985年5月20日登记结婚，双方系夫妻关系。姜玉霞自认其父母和妹妹居住在涉案房屋同一栋楼的3单元。
中港公司于2002年4月27日更名为中港分公司。
本院认为：本案的争议焦点是，一、沈泽金在《房屋转让协议》中是出卖人还是受托人；二、《房屋转让协议》的效力；三、涉案房屋被处分是否侵害姜玉霞的合法权益。
一、关于沈泽金在《房屋转让协议》中是出卖人还是受托人的问题
本院认为，王楚之与沈泽金在1997年对涉案房屋进行了处置，王楚之将涉案房屋转让给沈泽金，沈泽金支付给王楚之40，000元对价并实际居住。至2003年，祝丹菊拟购涉案房屋时，沈泽金一直认为其对涉案房屋享有处置权。只是因为涉案房屋尚未取得权属证书，为完善交易手续，而取得了王楚之的《委托书》以及中港物业公司的《证明》完成了本次交易。再加上沈泽金收取62，000元购房款后并未转付给王楚之，因此，沈泽金在《房屋转让协议》中是实际的出卖人，名义上的受托人。
二、关于《房屋转让协议》效力的问题
本院认为，王楚之与沈泽金签订《协议书》以及沈泽金与祝丹菊签订《房屋转让协议》时，涉案房屋尚未取得权属证书，两份协议均在《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）施行前签订，但《中华人民共和国立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”物权法第十五条规定：“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”祝丹菊支付了购房款并实际居住十三年之久。因此，为维护交易安全与稳定，涉案房屋是否取得权属证书，不影响合同效力。本案《房屋转让协议》亦不存在合同无效以及可撤销的情形，因此应认定为有效。
三、关于涉案房屋被处分是否侵害姜玉霞合法权益的问题
本院认为，姜玉霞与王楚之在夫妻关系存续期间，由王楚之的单位分配其涉案房屋，其后，王楚之取得涉案房屋的权属证书，涉案房屋应认定为姜玉霞与王楚之共同共有。《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，祝丹菊与沈泽金在交易涉案房屋时尽到了谨慎义务，审查了房屋权属证明资料和委托书。同时，祝丹菊支付了相应对价并实际居住至今，因此，祝丹菊属善意、有偿取得涉案房屋。姜玉霞如认为其合法权益受到侵害，应由擅自处分该共有财产的人赔偿。
综上，王楚之向沈泽金出具《委托书》，委托沈泽金对涉案房屋进行处置。本案《房屋转让协议》合法有效，涉案房屋办理权属转移登记不存在障碍，故祝丹菊的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。祝丹菊在购买涉案房屋后一直在要求沈泽金办理转移登记手续，沈泽金也多次找王楚之办理转移登记手续，因无法找到王楚之，故未能履行。现祝丹菊从知道自己的权益被侵害之日起向本院提起诉讼主张并未超过诉讼时效。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告王楚之协助原告祝丹菊于本判决生效之日起五个工作日内将武汉市江岸区解放大道2637号4单元3楼2室房屋过户至原告祝丹菊的名下，办理权属转移登记手续所需费用由原告祝丹菊承担。
案件受理费6，700元、保全费2，920元、公告费250元、邮寄费20元，合计9，890元，由被告王楚之负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 罗 松
人民陪审员 詹必全
人民陪审员 陈梦云
二〇一六年九月十八日
书 记 员 杨敬文