广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终899号
上诉人（一审被告）：贺州市临江房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区灵峰南路*号。
法定代表人：莫成郁，董事长。
被上诉人（一审原告）：谢艳，女，1987年11月7日出生，汉族，住贺州市八步区。
委托代理人：唐小超，广西桂东律师事务所律师。
上诉人贺州市临江房地产开发有限公司因与被上诉人谢艳商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区（2016）桂1102民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或另行改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：（一）一审法院判决上诉人承担的违约金数额过高，与被上诉人的实际损失不符，应当按照争议房屋同地段同类房屋租金为标准确定。
上诉人认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”虽然上诉人与被上诉人已经约定了违约金的计算标准，与该解释第十七条规定的适用情形不符，但根据该条可知，法律上认定逾期交房的损失标准系以同地段同类房屋租金标准确定。根据该解释第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，上诉人在一审过程中已经向人民法院请求下调违约金计算标准，应当以造成损失（争议房屋同地段同类房屋租金为每月l5元／平方米）的30％为标准适当减少，一审法院认定的按万分之二每日计算明显过高。（二）一审法院认为“上诉人逾期交房，造成被上诉人在此期间的利息损失，参照中国人民银行同期同类贷款利率为标准确定损失”没有事实和法律依据。
首先，上诉人履行义务的是交付房屋，而不是支付购房款，被上诉人将购房款支付给上诉人以后，购房款所有权以及产生的孳息即归上诉人一方所有，即使上诉人逾期交房的，亦不会对被上诉人已经支付的购房款造成利息损失。其次，退一步来说，即使造成被上诉人其利息损失，也应以该笔购房款产生的孳息来计算，贷款利息并非被上诉人购房金所产生的孳息，应当以同期同类银行存款利率为标准计算。
综上，一审法院判决上诉人按日万分之二为计算标准向被上诉人支付逾期交房违约金与事实和法律不符。特此上诉。
被上诉人向一审法院起诉请求：请求判令被告贺州市临江房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金128654.47元；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年6月20日、6月25日，原告母亲胡健英通过银行现金存款代其分三笔预交了该小区购房首付款，共计10.6万元。剩余478元通过现金支付。收到上述款项后，被告于8月7日出具了二张收据给原告收执。
2012年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将贺州市远东·江滨华府一期的第x幢x层x号房销售给原告，房屋总价款352478元。合同第八条约定交房时间为2013年12月31日前，将具备下列第3种条件，即“该商品房经分期综合验收合格”，并符合合同约定的商品房交付使用。同时，该条注明，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；7、在施工过程中，依据报纸通知、政府文件、规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告通过银行按揭贷款的方式支付全部购房款352478元。2013年12月31日，江滨华府一期工程经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意竣工验收。因江滨华府一期工程单体方案与原规划有所改变，政府相关职能部门要求被告补交增加容积率的土地出让金，由于就具体金额未能达成共识，被告因此未缴纳，也未取得一期工程规划核实确认书。
2014年12月30日，被告向原告邮寄送达《交房通知书》，明确要求原告于2015年1月4日至2015年2月3日到被告处办理交房手续。原告实际办理交房手续时间为2015年4月22日。
一审法院认为：2012年8月13日原告与被告签订的《商品房买卖合同》属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。被告辩称其逾期交房的原因在于实际建设过程中降雨、停电、中高考等导致工期延误；工程竣工后，政府有关部门对江滨华府一期工程不予规划验收，超出正常行政许可程序和条件规定，属于被告无法预料的因素，不应归责于被告。该院认为，合同约定交房时间为2013年12月31日，该工程已经按期完工并于2013年12月31日取得了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建设工程质量竣工验收意见书》，不存在因降雨、停电、中高考、法定假期等因素导致工期延误的事实。因土地出让金问题，政府部门不予进行规划核实等行政行为是被告与政府部门的原因和责任，属于被告与政府部门之间的关系，根据合同相对性原则，被告不能将该责任归责于无过错的原告。因此，对于被告的辩称，该院不予采纳。被告逾期交房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张被告支付违约金的诉请，该院予以支持。《商品房买卖合同》约定违约金的计算标准为已付房款日万分之十，现原告主张按日万分之二计算违约金，已考虑到自身的实际损失并主动减少收取违约金。结合本案实际情况，为弥补因被告逾期交房给原告造成的损失，兼顾违约金的惩罚性质，该院认为原告主张的违约金计算标准理据充分，该院予以采纳。被告提出参照同地段同类房屋租金标准确定损失，其主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用条件，该院不予采纳。
该工程已按期竣工，被告于2014年12月30日通知原告交房，原告主张违约金计算至2014年12月30日。从2014年1月1日起至2014年12月30日止，被告实际逾期交房364天，因此，被告应支付原告逾期交房违约金为25660元（352478元×0.0002／天×364天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：被告贺州市临江房地产开发有限公司应支付原告谢艳逾期交房违约金25660元。本案受理费2873元，减半收取1436元，由原告谢艳负担1146元，由被告贺州市临江房地产开发有限公司负担290元。
二审中，双方当事人均未提交符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据。综合诉辩双方的意见及一审提交的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是在双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的前提下，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案上诉人贺州市临江房地产开发有限公司与被上诉人已经约定了违约金的计算标准，与该解释第十七条规定的适用情形不符，上诉人贺州市临江房地产开发有限公司主张逾期交房的损失标准系以同地段同类房屋租金标准确定缺乏法律依据。
按照双方签订的房屋买卖合同约定，当事人双方应履行交付房屋和支付购房款的义务。现上诉人贺州市临江房地产开发有限公司逾期交房，意味着不合理的先行占用被上诉人的购房款，上诉人主张被上诉人无利息损失不成立。上诉人贺州市临江房地产开发有限公司先行占用的被上诉人购房款非上诉人所有的银行存款，产生的孳息不属于上诉人，上诉人贺州市临江房地产开发有限公司要取得同等款项应通过借贷方式取得。故一审法院判决上诉人按同期同类银行贷款利率为标准计算逾期交房违约金与事实和法律相符。上诉人贺州市临江房地产开发有限公司一审主张约定违约金过高，但双方约定的计算方法为按“已付房价款的日万分之十”计算违约金，一审法院已在法律规定的范围内调整。上诉人贺州市临江房地产开发有限公司请求按同地段同类房屋租金标准确定违约金，理据不成立，本院予以驳回。
综上所述，上诉人贺州市临江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费442元，由上诉人贺州市临江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
审 判 员 邓行奇
代理审判员 张依传
二〇一六年十月十七日
书 记 员 侯美妃