湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0726民初1581号
原告：陈昆，男，1991年4月12日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
委托诉讼代理人：易啸，湖南恒昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文籍，湖南慧力律师事务所律师。
被告：邢旭梅，女，1959年9月4日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
委托诉讼代理人：陈言军，湖南合策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃燕，石门县楚江法律服务所法律工作者。
原告陈昆与被告邢旭梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈昆向本院提出诉讼请求：1.判令邢修梅赔偿延期开业损失15.8万元；2.判令邢旭梅赔偿广告制作费4.3万元；3.判令陈昆按原租赁合同租金标准的50%向邢旭梅支付租金（从租赁合同约定的租期开始直至邢修梅配合陈昆办理广告审批手续为止）4.本案诉讼费、鉴定费由邢旭梅负担。事实和理由：2016年4月12日，陈昆与邢旭梅签订《房屋租赁合同》，约定邢旭梅将位于石门县楚江镇零阳路原明珠商场西头二楼的房屋租赁给陈昆使用，用于经营网吧，租赁期限为8年，即自2016年4月12日起至2023年9月12日止。其中自合同签订之日起180日为改造装修期。租金标准为第一年租金28万元，从第三年开始，租金标准以上年度租金为基数，每天增加租金50元，实行年度递增。合同另约定，邢旭梅保证陈昆公用楼梯通行权，并提供原有广告位；邢旭梅负责处理好二楼顶板防渗漏水问题。合同履行过程中，陈昆已按照合同约定向邢旭梅支付了相关费用，但涉案房屋顶棚漏水问题一直没有得到解决。邢旭梅向陈昆提供原有广告位的承诺不但没有履行，而是百般阻挠，甚至在陈昆进行广告安装过程中由于邢旭梅的阻挠致使他人受伤。陈昆认为，邢旭梅的行为已构成违约，邢旭梅应当承担相应的违约责任，为维护自身合法权益，特诉至法院。
邢旭梅辩称：1.邢旭梅并没有造成陈昆延期开业及广告制作损失；2.陈昆要求减半支付租金没有事实依据，因为邢旭梅从与陈昆签订合同之日并没有任何违反合同的行为，且无约定；3.陈昆公用楼梯的通行权未受到任何阻碍，防水工作已经改造到位，陈昆使用至今未发生任何漏水情况，邢旭梅并没有承诺陈昆可以任意安装广告。综上，陈昆的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对陈昆所提交的有争议的证据，本院认定如下：
1.美佳居装饰设计工作室施工合同书，该证据能够证实陈昆与石门县美佳居装饰设计工作室就案涉租房的装饰装修已达成书面协议，双方约定的施工期为2016年5月17日至2016年6月30日，从合同所约定的内容来看，其无法证实陈昆计划的开业时间即为2016年6月30日，故对该证据的证明目的，本院不予认可。
2.万象网络系统2017年7、8月营业收入数据1份，该证据系2017年的数据，而非2016年数据，且陈昆并不能提供证据证明2016年7、8月系因邢旭梅的原因存在延期开业的事实，故对该证据本院不予采信；
3.陈昆与湖南省石门县九国广告有限责任公司签订的《制作安装协议书》，该证据能证实陈昆就网吧门头全彩招牌的制作安装与该公司签订了书面协议，但该协议中的制作安装是否包括涉案广告位不明确，且就涉案广告位，陈昆是否已向该公司支付了相关价款亦无证据予以证实，故对该证据拟证实陈昆存在广告制作费损失4.3万元的事实，本院不予采信；
4.邢旭梅出租房屋时的广告位照片1张及现有广告位照片1张，该组证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认；
5.视频资料3份，该证据系陈昆用自己手机所录制的租赁房屋漏水时的情况，经本院现场查看，虽当日无漏水，但视频资料所反映的漏水点确有水迹现象存在，故对该视频资料，本院予以采信；
6.网络文化经营许可证1份，该证据与本案不具备关联性，本院不予确认。
对邢旭梅所提交的有争议的证据，本院认定如下：
1.邢旭梅向石门县城市管理和行政执法局及石门县楚江街道老西门社区居民委员会出具的申明及申请顶棚立柱的报告，对其中2份申明，就其内容来看，无法印证邢旭梅所拟证的事实，故对邢旭梅所拟证的事实，本院不予认可；对申请顶棚立柱的报告，该报告所反映的内容与本案并无关联性，本院不予采信；
2.覃志强出具的告知书、身份证明及曾召注出具的证明及身份证明，该组证据中的证人均未出庭作证，证言的真实性无法确定，本院不予确认；
3.照片5张，该证据能够证实案涉广告位的实际位置及现状，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年4月12日，陈昆与邢旭梅签订《房屋租赁合同书》，合同约定邢旭梅将自己所有的位于石门县楚江镇零阳路原明珠商场西头二楼约530平方米的房屋租赁给陈昆，用于其经营网吧，租赁期限自2016年4月12日起至2023年9月12日止。双方约定第一年度的租金为28万元，从第三年租期开始，租金标准以上年度租金为基数，每天增加租金50元，实行年度递增，第六年租金在上一年度的基础上随行就市，重新商定。双方还就其他事项进行了约定，包括：自签订本合同之日起，预留180天的改造装修期；邢旭梅保证陈昆公用楼梯通行权，并提供原有广告位，如因楼梯无法使用视为邢旭梅违约，需按照约定赔偿陈昆的全部损失，但因广告位产生的一切安全问题由陈昆负责。邢旭梅负责处理好二楼顶板防渗漏水问题等。合同签订后，陈昆已向邢旭梅支付至2017年10月12日止的房屋租金28万元，并于2016年5月17日起对租赁房屋即“石门县渔月网咖会所”进行装修施工，同年8月31日该网吧正式竣工开通使用。在此期间，陈昆对邢旭梅所提供的原有广告位中位于遮雨棚北面的广告位进行了安装使用，但在对位于遮雨棚西面的广告位进行安装的过程中遭到了邢旭梅的阻挠，且后一直未能安装使用。
另查明，在陈昆对租赁房屋进行装修之前，邢旭梅曾就该房屋顶板的一处漏水点作过防水工程，但因装修需要被陈昆拆除。就陈昆所主张的房屋渗水漏水问题，本院于2018年3月14日下午组织双方当事人到现场进行了查看，查看当日没有发现正在漏水的情况，但发现该房屋机房及房屋顶板有多处水渍现象，表明曾经有过渗水漏水情况。
本院认为：陈昆与邢旭梅签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。
本案的争议焦点有三个，一是陈昆是否存在延期开业的损失，二是陈昆是否存在广告制作费损失，邢旭梅是否应当赔偿，三是陈昆要求按原租金的50%向邢旭梅支付租金是否具有事实依据和法律依据。
关于争议焦点一，本院认为，陈昆与邢旭梅之间并未对开业时间进行约定，且陈昆与邢旭梅于2016年4月12日签订的《房屋租赁合同书》中关于其他事项的约定第1条明确约定：“自签订本合同之日起，预留180天的改造装修期。”从该约定中可知，陈昆的开业时间至少应当在改造装修期满之后，也即2016年10月12日之后，但是陈昆所经营的石门县渔月网咖会所已于2016年8月31日正式竣工开通使用，并不存在延期开业的事实，故也不存在延期开业损失的问题。陈昆认为因邢旭梅阻止其对广告施工，从而延误了其正常开业的主张，并无事实依据，所以对陈昆所主张的要求邢旭梅赔偿其延期开业损失15.8万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，陈昆与邢旭梅在租赁合同中明确约定，邢旭梅提供原有广告位归陈昆使用，但在陈昆对其所提供的位于遮水棚西头的广告位进行安装使用过程中，邢旭梅却以该广告位存在重大安全隐患为由进行阻挠，实属违约行为，邢旭梅依法应当承担相应的违约责任。本案中，陈昆针对邢旭梅不让其安装使用广告的违约行为，选择要求邢旭梅向其承担赔偿责任并无不当，但陈昆要求邢旭梅赔偿广告制作费损失，仅向本院提供了自己与湖南省石门县九国广告有限责任公司所签订的《制作安装协议书》1份证据，且该份证据仅就网吧的门头全彩招牌的制作安装进行了约定，并未明确案涉广告位的制作安装费用。另外，虽然双方签订了制作安装协议，但陈昆是否已就案涉广告位向湖南省石门县九国广告有限责任公司支付了相关制作费亦无证据予以证实，故对陈昆要求邢旭梅赔偿其广告制作费4.3万元的诉讼请求，因缺乏足够证据证实，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人负有维修租赁物，使租赁物满足实现租赁合同目的的义务。本案中，陈昆与邢旭梅在双方签订的租赁合同中亦明确约定邢旭梅负责处理好二楼顶板防渗漏水问题，因此，无论是依双方合同约定或是法定，邢旭梅都负有对租赁房屋顶板渗水漏水进行维修的义务，虽然邢旭梅在双方签订租赁合同后对案涉房屋顶板一处漏水点进行过防渗水漏水处理，但是在合同的履行过程中，案涉房屋由于非承租人陈昆的原因仍然出现了多处渗水漏水情况，邢旭梅对房屋顶板一处漏水点所作的防渗漏水工程并不能免除其对房屋顶板继续进行维修的义务，邢旭梅仍需对租赁期间出现的房屋渗漏水进行维修。鉴于陈昆承租案涉房屋系用于经营网吧，房屋渗水漏水显然会对陈昆的经营产生影响，而邢旭梅又没有进行维修，因此陈昆可以要求相应减少房屋租金。综合案涉房屋瑕疵对陈昆实际经营的影响程度、当事人的过错程度以及庭审和现场调查情况，本院酌情判定每月减少10%的租金为宜。关于租金减少的起止时间，本院认为，应以陈昆实际欠付邢旭梅房屋租金之日即2017年10月13日作为减少租金的起算时间，直至邢旭梅对案涉房屋渗漏水维修完毕时止。对于陈昆要求减少租金的另一理由为邢旭梅阻挠其进行广告使用，租金中包含有广告位价值的主张，本院认为，陈昆与邢旭梅所签订的租赁合同中的租赁物是房屋，并不包括案涉的广告位，广告位只是邢旭梅在租房过程中承诺免费让其使用，并未约定和收取租金，且陈昆也无证据证实房屋租金中包含有广告位的价值，所以对陈昆以该理由要求减少租金的主张，本院不予支持。
另外，因本案未产生鉴定费，故对陈昆所主张的要求邢旭梅承担鉴定费的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，对陈昆的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、陈昆自2017年10月13日起至邢旭梅对案涉房屋渗漏水维修完毕时止，按房屋租赁合同约定租金的90%向邢旭梅支付租金；
二、驳回陈昆的其他诉讼请求。
案件受理费4315元，由陈昆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 冉成文
人民陪审员 项文学
人民陪审员 丁皓月
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 吴亚兰
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。