陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第00844号
上诉人（原审原告、反诉被告）西安豪辰重型汽车销售有限公司，住所地西安市经开区凤城五路中段华信世纪花园6幢12301室。
法定代表人刘缚鹏，公司总经理。
委托代理人周志宏，陕西邦维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陕西三原龙恩医药有限公司，住所地三原县清河工业园区招商大道。
法定代表人李鑫，公司总经理。
委托代理人杨晓蓉，陕西池阳律师事务所律师。
上诉人西安豪辰重型汽车销售有限公司（以下简称西安豪辰公司）因租赁合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院（2014）三民初字第00399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的法定代表人刘缚鹏及委托代理人周志宏，被上诉人陕西三原龙恩医药有限公司（以下简称三原龙恩公司）的法定代表人李鑫及委托代理人杨晓蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年1月14日，西安豪辰公司与三原龙恩公司签订租赁合同，约定西安豪辰公司对租赁地有权进行平整、建筑、分割、使用，并有在租赁期内进行分包和转包的权力，但要事先经过三原龙恩公司同意；西安豪辰公司装修过程中不得改变已有房屋基本结构；租赁期限12年，自西安豪辰公司正式进驻日起计算，当日应有双方的交接手续作为依据；前四年租金按每年16万元计算，四年租金为64万元，其后每四年递增12.5%；地面建筑及拆迁补偿：西安豪辰公司进驻前已有建筑物三层办公楼一幢、彩钢板房建筑库房一座、二层职工食堂一座所有权归三原龙恩公司，如遇政府拆迁而产生的补偿金归三原龙恩公司所有，此后由西安豪辰公司所建建筑物归该公司所有，如遇政府拆迁而产生的补偿金归西安豪辰公司；地面建筑的维修：三原龙恩公司所建地面建筑物主体的维修如地面下沉、墙面裂缝、主要管道爆裂、堵塞，屋顶漏水等由三原龙恩公司负责维修，易耗品及阀门等由西安豪辰公司负责，西安豪辰公司所建建筑物由该公司负责维修。三原龙恩公司按照合同约定将租赁物交付西安豪辰公司使用。西安豪辰公司交纳了四年的租金共计64万元。西安豪辰公司分别于2013年9月29日、2013年12月14日在赶集网上发布转租广告。三原龙恩公司于2013年10月18日向西安豪辰公司送达关于限期搬离场地的通知一份。2013年12月1日，西安豪辰公司与魏新印签订租赁合同一份，约定西安豪辰公司租赁魏新印位于关中环线八里店村的独幢两层楼房、地下室及后院，每年租金为48000元等权利义务，载明2013年10月14日西安豪辰公司已向魏新印交纳定金3000元。2013年12月4日，西安豪辰公司向魏新印交纳租金45000元。2013年12月22日，西安豪辰公司与魏宝印签订了土地使用权租赁合同，西安豪辰公司向魏宝印交纳土地使用权租赁费10900元。2014年3月1日，西安豪辰公司向三原龙恩公司出具承诺书，承诺2014年3月17日搬离，电费结清。
审理中，西安豪辰公司和三原龙恩公司均提出鉴定申请。西安豪辰公司申请对其在三原龙恩公司场地内建成厂房、大棚、维修车间、店内地面硬化、办公大楼室内装修建筑设施进行现值评估鉴定。陕西大洋资产评估有限公司于2014年7月20日作出陕大洋评报（鉴）字（2014）100号司法鉴定意见书，结论为：西安豪辰公司用于本报告所列之目的的资产在2014年7月10日的市场价值为人民币414003.26元。该报告后附的固定资产
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房屋建筑物、构筑物及其资产评估明细表中属于建筑物的是前五项即展厅（钢构、238.03平方米、净值116682.31元）、锅炉房（简易彩钢房、15.20平方米、净值729.60元）、工作间（简易、116.10平方米、净值38313.00元）、钢大棚（256.50平方米、净值69768元）、工作间西侧简棚（94.50平方米、净值4536元）；报告还记载：办公楼屋面钢架彩喷广告（18平方米）、办公楼屋面钢架铁皮广告（139.50平方米）、院子竖立面广告牌一座、铝塑板广告牌含字（13.85平方米）、锅炉及配套设施一套等财产。三原龙恩公司申请对1、院内办公楼四周地基下沉及办公楼内部地面下陷的原因及修复费用进行鉴定；2、办公楼墙体损坏原因及修复费用进行鉴定；3、广告牌金属框架生锈使楼体外墙壁污染造成的修复费用进行鉴定；4、拆除办公楼墙体上的广告牌的费用进行鉴定；5、彩钢板房建筑库房内部结构遭受破坏的修复费用进行鉴定；6、损坏的路面、道沿、路灯、绿化带的维修费用进行鉴定；7、用混凝土封住的检查井口的修复费用进行鉴定；8、西安豪辰公司自建的修车台的拆除及场地内大面积混凝土路面的恢复费用进行鉴定。陕西信远建筑工程司法鉴定所于2014年8月5日作出陕信（2014）鉴字28号鉴定意见书，结论为：一、涉案房屋的室内地面和室外散水下沉裂缝属受水侵渗使其回填土和地基土产生了湿陷下沉所致；办公楼东侧道路下沉裂缝与过车碾压有关；墙面受损与安装的广告牌有关；二、涉案工程修复费用估算为：264934.49元。鉴定意见修复费用估算表中记载：2.9m高修车房拆除合计9868.50元，展厅拆除合计9521.28元、广告牌拆除的费用6213.60元等。
原审认为，西安豪辰公司与三原龙恩公司签订的租赁合同合法有效。关于西安豪辰公司认为三原龙恩公司于2013年10月18日无故向其送达关于限期搬离场地的通知构成违约，要求三原龙恩公司赔偿其建筑物及装修费用414003.26元、租赁房屋的损失48000元、租赁土地费用10900元及从2013年10月18日起至清偿完毕之日止的利息一节，因西安豪辰公司在租赁三原龙恩公司场地、房屋时应当妥善保管、使用租赁物，依据陕信（2014）鉴字28号鉴定意见书和证人证言及三原龙恩公司提供的照片能够证明西安豪辰公司保管不善，致使室内地面和室外散水下沉裂缝和办公楼东侧道路下沉裂缝及墙面受损，虽租赁合同约定三原龙恩公司所建地面建筑物主体的维修如地面下沉、墙面裂缝、主要管道爆裂、堵塞，屋顶漏水等由三原龙恩公司负责维修，但造成租赁物受损系西安豪辰公司自身行为所致，并非自然原因所致，故三原龙恩公司向西安豪辰公司送达关于限期搬离场地的通知并非违约，该租赁合同已于2013年10月18日解除，西安豪辰公司要求三原龙恩公司赔偿损失的请求不予支持。西安豪辰公司私自拆除房屋隔断等，属于违约行为，未妥善保管租赁物造成租赁物毁损的，应当承担损害赔偿责任。依据陕大洋评报（鉴）字（2014）100号司法鉴定意见书和陕西大洋资产评估有限公司情况说明，能够证明西安豪辰公司在三原龙恩公司院内建筑的建筑物为展厅（钢构、238.03平方米、净值116682.31元）、锅炉房（简易彩钢房、15.20平方米、净值729.60元）、工作间（简易、116.10平方米、净值38313.00元）、钢大棚（256.50平方米、净值69768元）、工作间西侧简棚（94.50平方米、净值4536元），因租赁合同已解除，西安豪辰公司应交付三原龙恩公司租赁物及场地，三原龙恩公司对以上建筑物同意折价抵减，故折价款应以鉴定的价值计230028.91元由三原龙恩公司支付西安豪辰公司，该部分建筑物归三原龙恩公司所有；办公楼屋面钢架彩喷广告（18平方米）、办公楼屋面钢架铁皮广告（139.50平方米）、院子竖立面广告牌一座、铝塑板广告牌含字（13.85平方米）、锅炉及配套设施一套由西安豪辰公司自行拆除归其所有，其他资产因西安豪辰公司的违约，而三原龙恩公司不同意利用，故西安豪辰公司对剩余租赁期内装饰装修残值等损失自行承担，综上，并依据陕信（2014）鉴字28号鉴定意见书，减去2.9m高修车房拆除费用9868.50元、展厅拆除费用9521.28元和广告牌拆除的费用6213.60元，西安豪辰公司应赔偿三原龙恩公司损失239331.11元。对三原龙恩公司主张从2014年1月25日至租赁物修复完毕之日止的租金及利息之请求，租赁起始日为2010年1月14日，依据西安豪辰公司法定代表人刘缚鹏书写的书面材料及证人证言能够证明西安豪辰公司一直占有使用该租赁物至2014年3月份，故西安豪辰公司应参照租赁费支付三原龙恩公司占用费6667元及从2014年1月13日起至清偿完毕之日止的逾期利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。西安豪辰公司鉴定费5000元和三原龙恩公司鉴定费23000元由西安豪辰公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安豪辰公司与被告（反诉原告）三原龙恩公司于2010年1月14日签订的租赁合同于2013年10月18日解除；二、原告（反诉被告）西安豪辰公司于判决生效后一个月内给付被告（反诉原告）三原龙恩公司占用费6667元及从2014年1月13日起至清偿完毕之日止的逾期利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告（反诉原告）三原龙恩公司于判决生效后一个月内给付原告（反诉被告）西安豪辰公司在被告（反诉原告）三原龙恩公司院内建筑的建筑物即展厅、锅炉房、工作间、钢大棚及工作间西侧简棚折价款230028.91元；原告（反诉被告）西安豪辰公司在被告（反诉原告）三原龙恩公司院内建筑的建筑物即展厅、锅炉房、工作间、钢大棚及工作间西侧简棚归被告（反诉原告）三原龙恩公司所有；四、西安豪辰公司于判决生效后一个月内将其搭建在三原龙恩公司建筑的办公楼屋面钢架彩喷广告（18平方米）、办公楼屋面钢架铁皮广告（139.50平方米）、院子竖立面广告牌一座、铝塑板广告牌含字（13.85平方米）和购置的锅炉及配套设施一套自行拆除；五、原告（反诉被告）西安豪辰公司于判决生效后一个月内赔偿被告（反诉原告）三原龙恩公司财产损失239331.11元；六、西安豪辰公司于判决生效后一个月内给付被告（反诉原告）三原龙恩公司鉴定费23000元；七、驳回原告（反诉被告）西安豪辰公司和被告（反诉原告）三原龙恩公司的其他诉讼请求。本诉费用9600元、反诉费用2000元，由原告（反诉被告）西安豪辰公司负担。
西安豪辰公司上诉称，原审查明的基本事实不清，判决内容部分错误。合同解除是被上诉人违约造成的。上诉人主张的赔偿有事实和法律依据，但一审只支持了部分请求，未按照鉴定报告判处。请求维持原判第一、三项，撤销第二、四、五、六、七项，将第四项改判为由被上诉人赔偿上诉人24991.5元，将第七项改判为支持上诉人原审诉讼请求并驳回被上诉人其他诉讼请求。
三原龙恩公司答辩称，原审认定上诉人违约令其承担违约责任、赔偿损失并无不当。一审出庭的六位证人证言均是上诉人员工，能够证明本案事实。原审判令上诉人支付逾期占地费亦无不当。请求维持原判。
经审理，双方当事人对一审判决查明的基本事实无异议，本院予以确认。另查明：三原龙恩公司2013年10月18日向西安豪辰公司送达的《关于限期搬离场地的通知》载明“西安豪辰公司：你公司于2010年元月30日承租我公司场地、厂房、楼房已近四年，由于你们对我厂房屋、地面、财产、树木等造成严重损坏…使其办公楼长期泡水渗透，造成墙体裂缝地基下沉，屋内地面塌陷…，现决定西安豪辰公司于2014年元月30日前将人员及全部设施搬离我厂，并将损坏的地面，自拆的厂房隔断和堵塞的地沟检查井口修复完好，恢复原貌，并将自建的混凝土地面拆除，搬离我厂”。西安豪辰公司按承诺已于2014年3月17日搬离。
本院认为，出租方三原龙恩公司与承租方西安豪辰公司签订的《租赁合同》在履行过程中解除，西安豪辰公司也已搬离，双方对该事实无异议。本案的争议焦点在于如何认定导致合同解除的违约责任及处理由此造成的损失。
关于违约责任。三原龙恩公司2013年10月18日向西安豪辰公司送达《关于限期搬离场地的通知》的理由是西安豪辰公司破坏性使用租赁物，导致租赁物严重受损。经审查，陕西信远建筑工程司法鉴定所陕信（2014）鉴字28号鉴定意见书的鉴定结论“涉案房屋的室内地面和室外散水下沉裂缝属受水侵渗使其回填土和地基土产生了湿陷下沉所致；办公楼东侧道路下沉裂缝与过车碾压有关；墙面受损与安装的广告牌有关”表明租赁物在西安豪辰公司使用期间出现了质量问题和安全隐患，已经影响了租赁物的正常使用。曾在西安豪辰公司工作过的数名证人出庭证明该公司存在水罐上水管理混乱等问题，印证了鉴定结论与西安豪辰公司不当使用租赁物存在因果关系。西安豪辰公司不能提供反证证明鉴定指出的问题系第三方行为或其他原因造成的，其法定代表人也承诺“2014年3月17日前搬离，电费结清”，且在三原龙恩公司发出通知前已经寻求其他租用场地并交纳了相应订金，说明其对三原龙恩公司搬离通知指出的问题是知情的，可见租赁物出现的问题已经现实地影响到其正常使用。故可以综合认定西安豪辰公司未尽到妥善合理使用租赁物的法定义务，对于合同解除存在明显过错。
关于损失处理。虽然合同约定“甲方（三原龙恩公司）所建地面建筑物主体的维修如地面下沉，墙面裂缝，主要管道爆裂、堵塞，屋顶漏水等由甲方负责维修，易耗品及阀门等由乙（西安豪辰公司）方负责…”，但该条应在承租方合理使用的前提下进行通常理解，否则对出租方显失公平，且与合同法关于租赁合同的立法本意相悖，故西安豪辰公司对于因前述自身过错造成的租赁物修复费用应承担赔偿责任，赔偿数额中应扣除不属于三原龙恩公司所有的高修车房、展厅、广告牌拆除费用。西安豪辰公司并应支付合同解除后继续占用期间的费用，其于2014年3月17日搬离，原判从已交租金期满次日计算至三原龙恩公司限定搬离日即2014年1月30日，充分考虑了西安豪辰公司离场需要的必要期间，由此确定的占用费数额是合理的。对于西安豪辰公司添附的财产，为了尽可能发挥物的利用价值，降低西安豪辰公司的损失，应由三原龙恩公司折价接收其中的建筑物部分；可以拆除的构筑物，西安豪辰公司不愿意使用，应由三原龙恩公司自行拆除；其他装修费用残余价值应由西安豪辰公司自行承担。
综上，上诉人西安豪辰公司的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当。但原审让西安豪辰公司全额承担本诉及反诉费用不当，应由西安豪辰公司与三原龙恩公司各半承担为宜。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费9600元，由西安豪辰公司与三原龙恩公司各半承担4800元，反诉费2000元，由西安豪辰公司与三原龙恩公司各半承担1000元。二审诉讼费4943元，由上诉人西安豪辰公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈军伟
审判员 王 磊
审判员 张丽艳
二〇一五年七月二十日
书记员 蒋 楠