广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法仲民初字第1204号
原告：深圳市仁通物流有限公司，住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：毛振军，总经理。
委托代理人：刘朝晖、朱玲，广东联睿律师事务所律师。
被告：深圳市金和瑞物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：彭其龙，董事长。
被告：惠州市金和瑞实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区。
法定代表人：彭其龙，董事长。
以上两被告的共同委托代理人：刘礼明，广东力臣律师事务所律师。
原告深圳市仁通物流有限公司诉被告深圳市金和瑞物业管理有限公司、惠州市金和瑞实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告深圳市仁通物流有限公司诉称，2015年7月3日，原告与被告签订《物业管理与代理租赁租赁合同》(以下简称“合同”)，约定被告一、二将位于惠州仲恺高新区沥林山陂村金和瑞高新产业园厂房A栋一楼整层D栋一楼整层，租赁给原告使用，月租金合计为159400元。7月9日，原告按照两被告的指示将保证金318800元打入被告一的账户。7月11日，被告二向原告发出《解除租赁合同通知书》，单方面通知被告因其自身发展需要自7月14日起解除合同。合同第三条第2款及第十一条约定了合同解除事由。本案中，被告解除合同并未提前三个月通知并获得原告同意，也不符合合同约定解除事由。因此，原告认为，按照合同第三条第2款的约定，被告应当赔偿原告损失费318800元。现原告特向贵院提起诉讼，请求：1、判令两被告赔偿原告损失费318800元。2、判令两被告承担本案全部诉讼费用。
被告深圳市金和瑞物业管理有限公司、惠州市金和瑞实业有限公司辩称，一、答辩人要求终止与被答辩人的租赁合同时，双方还没有形成租赁合同关系。根据双方签订的合同第一条第二款“本合同期限为（半）年，自2015年7月15日至2016年1月15日止”的规定，答辩人惠州市金和瑞实业有限公司与被答辩人的租赁期是从2015年7月15日开始，而答辩人提出终止合同的时间是2015年7月11日，在此时间提出解除合同并不属于中途退租的行为。因此，答辩人并不是在租赁期间解除合同，被答辩人要求答辩人支付赔偿金没有依据。二、被答辩人延期交付租赁保证金的行为已构成违约，双方签订的《物业管理与代理租赁租赁合同》已经作废。本合同签订时间为2015年7月3日，根据双方签订的合同第三条第二款“合同签订时，乙方向甲方支付二个月租金额的房屋租赁保证金318800元，一个月的房租及管理费小计159400元，合计人民币478200元（甲方在两日内未收到保证金此合同主动作废，乙方所交任何定金不予退还）”的规定，被答辩人应在7月5日内向答辩人交付保证金318800元及一个月的房租及管理费小计159400元，直到7月9日才向答辩人交付合计318800元的费用，因此双方签订的《物业管理与代理租赁租赁合同》已经作废，该合同对双方已没有约束力，答辩人有权解除该合同。另外，本案涉及的租赁合同是惠州市金和瑞实业有限公司与被答辩人签订并履行，与深圳市金和瑞物业管理有限公司没有任何关系。因此，被答辩人要求答辩人赔偿其损失没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
查明的案件事实
经审理查明，2015年7月3日，惠州市金和瑞实业有限公司（甲方）与原告深圳市仁通物流有限公司（乙方）签订《物业管理与代理租赁合同》，《物业管理与代理租赁合同》约定：一、甲方受房主委托，将位于惠州仲恺高新区沥林山坡村金和瑞高新产业园厂房一楼整层D栋一楼整层租赁给乙方使用；二、该物业面积为14000平方米，租金为159400元/月；三、合同期限为半年，自2015年7月15日至2016年1月15日；四、合同签订时，乙方向甲方支付两个月租金额的房屋租赁保证金318800元、一个月的房租及管理费小计159400元，合计478200元；（甲方在两日内未收到保证金此合同自动作废，乙方所交任何定金不予退还）。五、如一方中途退租，应提前三个月通知对方，并需经对方同意，同时需赔偿对方两个月房租费的损失费，《物业管理与代理租赁合同》还对其他事项作了约定。
2015年7月3日,原告向被告深圳市金和瑞物业管理有限公司缴纳定金20000元，2015年7月9日，原告通过银行转账向被告深圳市金和瑞物业管理有限公司支付298800元。2015年7月9日，被告惠州市金和瑞实业有限公司向原告出具收据，确认收到原告支付的房屋租赁保证金318800元。
2015年7月11日，惠州市金和瑞实业有限公司向原告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为因自身发展需要，通知原告双方于2015年7月3日签订的《物业管理与代理租赁合同》从2015年7月14日起解除,并要求原告收到通知后3日内腾退房屋，押金在2015年7月13日退还。2015年7月14日，被告深圳市金和瑞物业管理有限公司通过银行转账向原告退还保证金318800元。
2015年10月22日，原告诉至本院，要求判如所请。
裁判理由与结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告惠州市金和瑞实业有限公司之间签订的《物业管理与代理租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定或法律规定履行各自的义务。双方于2015年7月3日签订合同后，原告于2015年7月9日向被告惠州市金和瑞实业有限公司缴纳了两个月租金额的保证金318800元(其中包含合同签订当天缴纳的定金20000元)，虽原告未严格按约定在签订合同之日起两日内缴纳保证金，但被告惠州市金和瑞实业有限公司在收到保证金后也未提出异议并出具了收据，2015年7月11日向原告发出的解除合同通知也表明解除的原因是因其自身发展需要，因此上述情形视为其对保证金缴纳时间的变更和认可，对于被告惠州市金和瑞实业有限公司以原告未按约缴纳保证金造成合同作废的抗辩，本院不予采纳。被告惠州市金和瑞实业有限公司于2014年7月11日单方要求解除双方签订的《物业管理与代理租赁合同》，虽然双方在合同中已约定：“如一方中途退租，应提前三个月通知对方，并需经对方同意，同时需赔偿对方两个月房租费的损失费”，但双方约定的合同期限为2015年7月15日至2016年1月15日止，因被告惠州市金和瑞实业有限公司提出解除合同时间为租赁期限开始之前，该租赁合同尚未实际履行，不属于中途退租的情形，且两个月房租的赔偿责任约定明显过高，本案也无证据显示原告因被告惠州市金和瑞实业有限公司解除租赁合同造成过大的损失，因此原告要求被告惠州市金和瑞实业有限公司赔偿两个月房租的损失，本院不予支持。原告在签订合同当天已缴纳定金20000元，而被告被告惠州市金和瑞实业有限公司在收取原告20000元定金后无法按合同约定履行相应的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告被告惠州市金和瑞实业有限公司应当向原告双倍返还定金40000元，因被告惠州市金和瑞实业有限公司已向原告返还定金20000元，故其还应向原告返还定金20000元。关于原告要求被告深圳市金和瑞物业管理有限公司承担共同赔偿责任的问题，因两被告系相互独立的法人企业，且跟原告签订租赁合同是被告惠州市金和瑞实业有限公司，向原告出具收据确认收到保证金及向原告发出解除租赁合同的通知亦为被告惠州市金和瑞实业有限公司，被告仅凭保证金是支付至被告深圳市金和瑞物业管理有限公司名下而要求其承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市金和瑞实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市仁通物流有限公司返还定金20000元。
二、驳回原告深圳市仁通物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为3041元，由原告深圳市仁通物流有限公司负担2841元，由被告惠州市金和瑞实业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员 马家驹
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 李晓珊
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