辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终1774号上诉人（原审原告）:岳明，男，1983年9月21日出生，现住站前区。委托诉讼代理人:吕秀萍，女，1957年8月18日出生，现住营口市。系岳明母亲。上诉人（原审被告）:营口市慧华房地产开发有限公司，住所地营口市站前区辽河大街东25-甲3号。法定代表人:周艳华，经理。委托诉讼代理人：黄昆，辽宁睿智律师事务所律师。上诉人岳明与上诉人营口市慧华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2017）辽0802民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳明的委托诉讼代理人吕秀萍，上诉人营口市慧华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳明上诉请求：1、依法改判原审判决少判被上诉人给付上诉人的6570元，判令被上诉人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决本人认为：“关于原告主张的双倍返还购房款问题，因不符合法律规定的情形，本院不予支持”。属于适用法律不当。被上诉人系xx园小区开发商，在该小区工程结算时，将xx园x号楼x单元xx号房屋顶账给案外人柴春发，被上诉人将提前盖好公章的空白《商品房买卖合同》提供给柴春发，合同日期填写为2010年11月2日。2011年7月24日，上诉人购买了被上诉人顶账给柴春发的案涉房屋，购房款总价为177000元。上诉人母亲吕秀萍给付宋玉俊购房款167000元，另向宋玉俊出具1万元的欠条。上诉人在宋家中签署了柴春发交给宋玉俊的《商品房买卖合同》，此合同书第十二条载明“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任”。宋玉俊向上诉人出具证明书，载明其在办理房照时协助原告办理手续，费用由上诉人自负。被上诉人为上诉人出具的收款收据金额为165262元，煤气配套费收据金额为4000元，报警器298元，门牌10元，电费100元，计408元收款收据，日期为2010年11月2日，案涉房屋已经交付上诉人。2011年3月10日，申请人李正威与被上诉人建筑施工合同纠纷向原审法院提出申请诉前财产保全，原审法院在2011年5月14日作出裁定书，查封包括涉案房屋在内的被上诉人多处房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款、第九条第二款、第十八条第一款之规定，应支持上诉人请求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、原判决少判被上诉人6670元，应予改判。其中包括评估费4000元，煤气配套费4000元，报警器298元，门牌10元，电费100元，房款165262元，合计173670元，一审法院判决被上诉人返还我167000元，少判6670元。3、装修费用一审判的太少，房价变化大。上诉人营口慧华房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人主张答辩人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任无事实和法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的前提是将房屋抵押给第三人，而涉案房屋系法律查封，并非答辩人抵押给第三人，故该法律规定对本案并不适用。另外双方签订商品房买卖合同后，房屋就已经交付被答辩人居住，答辩人并无任何逾期交付行为，且被答辩人在居住期间也享受了相应了利益，因此答辩人也不应再承担任何赔偿；2、被答辩人主张6670元没有事实和法律依据。3、装修费用是否合理，我们认为，该装修费用是由双方共同委托的鉴定机构作出的，其体现的价值是经过具有资质的司法鉴定机构计算的，因此该价格客观真实，但我方认为由于上诉人已经居住使用了该房屋长达6年，所以在此鉴定出的价格基础上应当扣除原告实际使用折旧的部分，另外房价返还款应当以现在标准计算没有事实和法律依据，解除合同应该恢复原状，按照签订合同时的房价计算。上诉人营口市慧华房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第三、四、五项；2、改判上诉人返还被上诉人的购房款中扣除被上诉人居住六年的租金、房屋折旧的费用及恢复房屋原状的费用约6万元。3、各审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审判决认为，上诉人对于出售房屋及合同解除存在过错，关于上诉人提出的应扣除被上诉人居住六年的租金、房屋折旧的费用及恢复房屋原状的费用的主张不予支持。对此，上诉人认为，涉案房屋是不是由上诉人故意隐瞒实际情况卖给被上诉人，而是被上诉人明知房屋被查封仍然坚持从案外人手中购买的，上诉人在抵顶该房屋时，该房屋并未处于查封的状态。因此上诉人不存在过错。无论上诉人是否有过错，被上诉人主张解除合同，就应当将房屋恢复原状，并支付居住六年的租金，并承担居住使用导致房屋折旧的费用。这是被上诉人居住房屋已取得的利益，其也因此受益，现双方解除合同，该部分费用应当抵顶部分购房款。并且，上诉人已经就该部分的费用向原审法院申请鉴定，但原审法院未予鉴定。原判认为上诉人应给付上诉人购房款的利息，对此上诉人认为，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，房屋就已经交付被上诉人居住，上诉人并无任何逾期交付行为并且被上诉人在居住期间也享受了相应的利益，故上诉人不应承担利息。上诉人岳明辩称，1、房子已经不属于慧华房地产，2010年11月2日抵顶给其他人；2、2011年3月14日，站前法院已经查封了，他隐瞒事实将房屋卖给我，属于诈骗，我要求移送公安机关但一审法院不支持。关于房屋租金，房子是法院查封的，正在拍卖，我没有居住，钱我已经给了慧华公司了。折旧费问题，因我买的就不是新房，有电费和税费，房子里面死过人，我没有居住，在外面租房，不应该给租金折旧费和恢复原状；3、购房款利息，应该按照相关利率赔偿，我服从一审判决。岳明向一审法院起诉请求：1、要求退房；2、被告返还购房款17.7万元，要求双倍返还房款，即再给我17.7万元，返还装修款10万元，赔偿精神损害抚慰金5万元，返还购房款利息，租房费5万元，总计55.4万元。一审法院认定事实：被告系xx园小区开发商，被告在该小区工程结算时，将xx园小区x号楼x单元xx号房屋（建筑面积86.98平方米）顶账给案外人柴寿发，被告将提前盖好公章的空白《商品房买卖合同》提供给柴寿发，合同日期填写为2010年11月2日。2011年7月24日，经原告母亲吕秀萍与案外人宋玉俊协商，原告购买被告顶账给柴寿发的案涉房屋，购房款总价为177000.00元。原告母亲吕秀萍给付宋玉俊购房款167000.00元，另向宋玉俊出具1万元的欠条。原告在宋玉俊家中签署了柴寿发交给宋玉俊的《商品房买卖合同》，宋玉俊向原告出具证明书，载明其在办理房照时协助原告办理手续，费用由原告自负。被告为原告出具的收款收据（金额为165262.00元）、商品房结算单等，日期均为2010年11月2日。案涉房屋已交付原告使用至今。另查，2011年5月14日，本院作出（2011）站立保字第00017号民事裁定书，查封包括案涉房屋在内的被告多处房屋。审理过程中，宋玉俊出庭出具证言称，2011年上半年原告主动找其购买房屋，其跟原告母亲说了不能办房照，其不卖给原告，是原告非要买；合同是柴寿发给其的，其拿这个合同与原告在其家签的；其带着原告到会计那交钱，最后钱给姓柴的了；原告说少给1万元，跟其借了1万元。经营口市中级人民法院委托，辽宁中源价格评估有限公司出具价格评估结论书认定，原告室内装修现价值为32214.00元；另外，原告将顶层露台封闭改造装修为客厅，露台封闭及装修现价值为6095.00元，合计38309.00元。一审法院认为，出售商品房，应将符合法律规定的商品房，出售给买受人。本案中，被告将案涉房屋抵顶给案外人柴寿发，并提前出具空白合同，案涉房屋被查封后，柴寿发通过宋玉俊将案涉房屋出售给原告，虽然被告出具的商品房买卖合同、结算单及收款收据等填写的时间在房屋被查封之前，但根据证人宋玉俊的证言以及原告提供的宋玉俊证明，可以证明原告实际购买房屋时间在房屋被查封之后，现原告因案涉房屋已被查封不能办理房屋产权登记手续，被告对于出售房屋存在过错，应承担违约责任。被告虽主张原告在购买房屋时明知该房屋被查封，但未提供证据予以证明，亦未提供证据证明其在原告购买房屋时告知原告查封事实及法律风险，故本院对其抗辩不予支持。证人宋玉俊虽出具证言称其在办理房屋出售手续时，告知原告案涉房屋不能办理房照，但其未提供客观证据予以证明，且其与被告存在利害关系，故本院对其该部分证言不予采信。现原告主张退房，即解除房屋买卖合同，本院予以支持。关于返还购房款问题，通过审理查明，原告实际交付房款为167000.00元，其母亲向宋玉俊出具的欠条是基于购买案涉房屋产生的债务。现房屋买卖合同已解除，宋玉俊作为与被告存在利害关系且直接办理房屋出售事宜的人，在房屋出售过程中亦存在过错，故原告母亲吕秀萍不应再向宋玉俊偿还1万元欠款，被告也只需返还原告已付房款167000.00元及利息。关于原告主张的双倍返还房款问题，因不符合法律规定的情形，本院不予支持。关于案涉房屋及装修问题，房屋买卖合同已解除，原告应将案涉房屋返还被告，被告应将原告对房屋进行装修的现价值给付原告。关于原告改造房屋露台一节，被告未提供证据证明原告的改造属于违法行为，故应给付原告相应的装修款项，如被告有证据证明原告行为违法并导致改造部位被拆除，可另行主张返还该款项。关于被告主张的交付房屋时已有地热等设备问题，因房屋交付时间较长，原告重新修复及更换设备属于客观需要，故被告仍需给付相关装修款项。关于原告主张的精神损害抚慰金问题，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的租房费，因房屋已交付原告使用，原告另行租房于法无据，本院不予支持。关于原告提出的本案涉及刑事犯罪问题，不属于本案审理范围，且原告自认已到公安机关报案，故本院不予处理。关于被告提出的应扣除原告居住房屋折损以及占用费用（租金）问题，因被告对于出售房屋以及合同的解除存在过错，故本院对其主张不予支持。判决：一、解除原告岳明与被告营口市慧华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、原告岳明返还被告营口市慧华房地产开发有限公司坐落于xx园小区x号楼x单元xx号房屋，于本判决生效之日起十日内交付；三、被告营口市慧华房地产开发有限公司给付原告岳明购房款167000.00元，于本判决生效之日起十日内给付；四、被告营口市慧华房地产开发有限公司给付原告岳明购房款167000.00元的利息，利息自2011年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本院确认给付之日止，于本判决生效之日起十日内给付；五、被告营口市慧华房地产开发有限公司给付原告岳明装修现价值38309.00元，于本判决生效之日起十日内给付；六、驳回原告岳明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9340.00元，由原告承担5879.00元，由被告承担3461.00元，原告已申请缓交，执行时应扣除原、被告应交款项。本院二审期间，上诉人岳明围绕上诉请求提交了客户缴费明细以及评估费收据，证明岳明买房之前就已经产生了598元电费，另外还有4000元评估费应由慧华公司承担。慧华房地产质证意见是客户缴费明细真实性不认可，证据没有第三方的公章不能作为证据，即使真的在购买之前产生水电费，岳明在一审并未主张，二审提出属于增加诉请，应当另诉。关于鉴定费认为，因岳明在一审并没有主张该费用，并且我公司认为鉴定费应双方承担。本院认为，上诉人岳明在一审中并未诉请由慧华公司承担电费以及鉴定费，其在二审中提出，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，应另行起诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人营口市慧华房地产开发有限公司主张应从购房款中扣除岳明居住六年的租金、房屋折旧的费用以及恢复房屋原状的问题，因其一审中就该问题提出反诉后又撤回，二审中再行提出，本院不予审理。关于上诉人营口市慧华房地产开发有限公司主张不承担购房款利息问题，因本案诉争房屋已被查封无法办理产权登记手续，导致岳明合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，营口市慧华房地产开发有限公司理应返还购房款及购房款利息损失。关于上诉人岳明主张一倍购房款问题，因上诉人岳明并未举证证明涉案房屋被抵押的事实，故其要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款、第九条第二款之规定由营口市慧华房地产开发有限公司赔偿一倍购房款的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人岳明主张鉴定费、煤气配套费、报警器、门牌、电费等由营口市慧华房地产开发有限公司承担问题，岳明在一审中并未针对以上问题提出诉讼请求，现在二审中提出，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款之规定，可另行主张权利。因营口市慧华房地产开发有限公司在一审中自认收到购房款167000元，一审法院据此判决营口市慧华房地产开发有限公司返还购房款167000元并无不当。综上所述，上诉人岳明、营口市慧华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人营口市慧华房地产开发有限公司负担1300元，由上诉人岳明负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 盖世非审 判 员 姚 望审 判 员 赵 群二〇一八年六月二十八日法官助理 宫 剑书 记 员 高 洋