四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第617号
原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：都江堰市。
法定代表人马越，系公司董事长。
委托代理人义仲，四川嘉绒律师事务所律师。
被告何映东，男，1969年12月4日出生，汉族，住都江堰市。
委托代理人李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。
原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）诉被告何映东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁文适用简易程序对本案进行了审理。诉讼中原告新美居公司于2015年1月29日向本院申请指定移送管辖，后于2015年3月9日撤回了管辖申请，本案继续审理。因本案的审理与（2014）都江民初字第2809号案件的事实有关，本院中止对本案的诉讼。本院于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人义仲，被告何映东及其委托代理人李庆到庭参加诉讼。审理中原、被告申请和解，本院予以准予，后调解未果。本案现已审理终结。
原告新美居公司诉称，原、被告双方于2013年1月12日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于都江堰市美安居装饰建材市场B区17-1-1F号商铺，计价面积：392.3平方米出租给被告经营使用。原告将房屋交付被告后，被告仅支付部分费用，已构成违约，为维护原告权益。特此诉讼。请求判令1、被告支付原告2014年1月1日至2014年12月31日的租金112848元房屋租金；2、被告给付原告2014年1月1日至2014年12月31日的广告费9415.20元；2013年1月至2014年12月的市场管理费22596.48元；3、被告支付原告违约金10000元。
被告何映东辩称，原、被告签订《商铺租赁合同》属实，房屋租赁期2015年12月31日到期。被告已支付2013年的房屋租金和广告费，2014年1月1日至2014年12月31日的租金被告未支付原告。被告认为1、原告不具有房屋出租资格，房屋的业主是都江堰市兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司），本案应追加兴堰公司参加诉讼；2、被告承租的房屋面积有误，原告未提交所出租铺面面积的有效证据。3、原、被告在签订合同后，因原告没有完全履行合同义务，广告宣传、市场管理服务存在不足，经营管理未到达双方预期，原告对部分承租户的房租进行了下调，但未对被告的租金进行下调。4、原、被告除签订了《商铺租赁合同》外，未再签订过其他协议，未对管理费、广告费的收取和缴纳标准进行过约定，原告不应向被告收取管理费、广告费，原告已收取被告2013年的广告费应予冲抵被告应付原告的房租；5、被告承租的房屋也存在严重漏水，原告一直没有解决，给原告造成经济损失。上述原因致被告拖欠房租，被告不应支付违约金。
经审理查明，兴堰公司系都江堰市兴堰丽景B区17栋一、二层业主。原告新美居公司承租了兴堰公司的该物业，并以招租方式对外出租。2013年1月12日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的何映东签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、新美居公司同意将美安居装饰建材市场B区17-1-1F号商铺，计价面积共计392.3平方米出租给何映东从事装饰装修材料类商品经营使用。二、租期为38个月，从2013年1月14日起至2015年12月31日止，其中甲方给与乙方租金免租期6个月，即2013年1月14日至2013年7月13日（2013年1月至2014年12月31日租金单价不变，2015年1月1日后按调整单价执行）。三、商铺建筑面积为373.62平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为18.68平方米，商铺计价面积为392.3平方米。四、交款内容：2013年1月14日至2014年12月31日的租金合计165328元；2015年1月1日至2015年12月31日的租金则按调整单价执行。五、租赁保证金：10000元，被告办理退场手续后一年后无息退还。六、在“逾期未付或未足额支付”中约定：被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同。原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。七、“原告的权利和义务”中约定：原告提供市场的整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。八、在“被告的权利和义务中”约定：因原告正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。新美居公司在“甲方”栏签章，何映东在“乙方”栏签名。合同签订后，何映东于2013年1月12日向新美居公司缴纳了10000元保证金。
审理中，被告何映东提交一份新美居公司于2012年12月20日向各商家作出的《美安居市场工作报告》一份，该报告对美安居市场现状部分载明：美安居市场存在招商比例不足，市场宣传不到位、市场管理方消极怠工，日常管理工作无法正常开展等问题。同时被告何映东提交承租房屋漏水的照片及被告与原告法定代表人间就房屋漏水情况的手机短信，以证明被告所承租的房屋漏水。
庭审中原、被告确认以下事实：一、被告按合同约定缴纳了保证金10000元。2013年的房租52480元双方已结清。二、按照合同约定计算从2013年1月14日起至2014年12月31日止房屋租金总租金为165328元，被告何映东已经支付房租52480元，未缴纳2014年1月1日至2014年12月31日的房租112848元。三、本案案涉房屋铺面B区17-1-1F号，合同约定的商铺计价面积为392.3平方米，庭审中双方均认可商铺计价面积按382.3平方米计算（一层、二层各减少5平方米）。该商铺至今仍然由被告使用。四、被告已交纳2013年广告费9079元。被告何映东未支付2013年1月至2014年12月的市场管理费及2014年1月1日至2014年12月31日的广告费。五、原、被告双方除了签订了《商铺租赁合同》外，未签订其他合同。
上述事实，有原、被告身份信息、商铺租赁合同、场地说明、收据、照片、报告以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，新美居公司与何映东签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
一、关于新美居公司主张何映东支付原告2014年1月1日至2014年12月31日的租金112848元是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，何映东作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。根据查明的事实，按照合同约定计算从2013年1月14日起至2014年12月31日止房屋租金总租金为165328元。2013年房租52480元被告何映东已经清结，尚欠房租2014年房租112848元。因庭审中双方均认可2014年的商铺计价面积按382.3平方米计算，被告何映东拖欠2014年的租金应为109856.40元，因此，新美居公司主张何映东支付租金的诉请，本院予以部分支持。被告以原告广告宣传、市场管理服务存在不足，经营管理未到达双方预期，原告对部分承租户的房租进行了下调，要求原告对其房租进行调减主张，因原、被告并未就房租的调减签订协议，被告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于新美居公司主张何映东支付2013年1月至2014年12月的市场管理费及2014年1月1日至2014年12月31日的广告费是否成立的问题。因《商铺租赁合同》中虽对广告策划及实施、市场管理进行了约定，但并未对管理费、广告费的收取标准作出明确约定，原告主张被告支付该项费用，无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于2013年的广告费应予冲抵被告应付原告的房租的主张，本院认为根据合同约定原告在进行专项促销以及额外出现的广告费用时被告有支付广告费用的义务，被告对2013年的广告费收取存异议，可另案主张，故本院对被告请求2013年的广告费冲抵房租的主张本院不予支持。
三、关于新美居公司主张被告何映东支付违约金10000元的问题。被告何映东提交的证据能够证明其所承租房屋漏水。虽然被告何映东存在拖欠租金的事实，但鉴于租赁房屋确实存在漏水的事实，原告新美居公司未对漏水情况进行有效处理，故原、被告双方均存在违约情形，故新美居公司主张何映东支付违约金
10000元，本院不予支持。
四、关于被告何映东申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司为本案被告的问题。本案系租赁合同纠纷，本案原、被告为租赁合同相对方。根据合同相对性原理，何映东申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司为本案被告，无事实和法律依据，本院对被告的追加申请不予受理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告何映东于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金109856.40元。
二、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3398元，减半收取1699元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司承担450元，被告何映东承担
1249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 丁 文
二〇一五年十二月二十三日
书记员 刘旭梅