江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终205号
上诉人（原审被告、反诉原告）：茅嘉琦，男，1994年8月12日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江国锋，男，1982年4月11日生，汉族，住海门市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梅凤琴，女，1978年9月13日生，汉族，住海门市。
上述二位被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐燕，江苏海萌律师事务所律师。
原审被告：陈燕，女，1971年9月8日生，汉族，住海门市。
上诉人茅嘉琦因与被上诉人江国锋、梅凤琴及原审被告陈燕房屋买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院(2017)苏0684民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
茅嘉琦上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：江国锋、梅凤琴未于2017年3月30日前支付首付款75万元已构成违约，在七日后未付款构成案涉合同的解除条件。江国锋、梅凤琴在一审中陈述未付款是主张同时履行抗辩权纯属狡辩。江国锋、梅凤琴应当按约先向其支付房屋首付款，此后才产生其配合江国锋、梅凤琴赴登记部门予以办证的合同义务。案涉合同约定的首付款只是全部房款中的一部分不是全款，为保证其能履行合同的过户义务，有部分付款是在过户之后，故江国锋、梅凤琴陈述其系履行同时履行抗辩权，与案涉合同目的相悖。一审法院据此认定“案涉交易包括付款、过户的具体时间不排除突破约定时间限制的情形，而两项义务应当同时履行”，违反公平合法合理的法治原则。根据案涉合同约定，至2017年4月6日江国锋、梅凤琴也未付款，其行使的合同解除权当然有效。其是否接收江国锋、梅凤琴的付款并不影响或免除江国锋、梅凤琴的付款义务。事实上，时至今日江国锋、梅凤琴均无付款行为。2017年4月13日，在中介公司的召集下，双方为解决争议而见面，其明确表示因江国锋、梅凤琴未能按合同约定付款故解除合同，该意思表达直接到达江国锋、梅凤琴。一审中，江国锋、梅凤琴要求退还定金的行为及中介公司的证明及江国锋、梅凤琴提供的报警记录均证明其依法行使合同解除权；从江国锋、梅凤琴发给其的信息中要求其退还定金，说明江国锋、梅凤琴不会支付首付款，而不是一审认定的其不接收江国锋、梅凤琴首付款。同时，一审认定“因双方在合同中未载明陈燕、茅嘉琦方的银行账号，大额钱款以现金方式交付存在不便，加之陈燕、茅嘉琦方拒绝履行合同义务，故江国锋、梅凤琴方未支付首付款并无过错，不构成违约”、“江国锋、梅凤琴履行了按序时进度支付房款的义务”，明显与事实相悖。
江国锋、梅凤琴辩称，1、其行使的系同时履行抗辩权，而且根据交易习惯、交易风险规则，其作为买房人肯定要在交房时才支付相应的大额房款，这与合同的约定亦一致。2、房价上涨，其没有必要毁约。事实上，其积极代付契税、物业费，并且在约定付款前已筹集钱款准备付款，均说明其积极履约的事实。3、通过中介第一份证明，延期付款完全是因为第一本产证领取延误，无法在规定的期限内（3月30日）办理过户，所以一致同意相应延期付款。4、双方始终没有解除合约的合意。事实上，对方想加价，而不是解约，所以至始没有通知其，更何况对方无权解约。5、直至2017年4月18日（在报警、微信聊天前）录音中，对方一直讲其没有过错，对方谈的是房屋涨价、加价的事（对方根本未提及因其违约而不售房的事），此说明对方认为原房屋价格售低而想加价。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
陈燕未予述称。
江国锋、梅凤琴向一审法院起诉请求：要求茅嘉琦、陈燕履行与其签订的房屋买卖合同，协助其将海门街道中南世纪城100幢2004室房屋转移过户至其名下。
茅嘉琦向一审法院反诉请求：要求解除与江国锋、梅凤琴签订的房屋买卖合同，要求江国锋、梅凤琴赔偿违约金25万元。
一审法院认定事实：陈燕、茅嘉琦系母子关系。2017年3月15日陈燕经茅嘉琦同意，通过南通恒邦房地产经济有限公司（以下简称恒邦公司）中介，与江国锋、梅凤琴签订房屋买卖居间合同一份，约定陈燕、茅嘉琦将海门街道中南世纪城100幢2004室房屋（面积132.39平方米，由陈燕、茅嘉琦购买，但未办理产权证）出售给江国锋、梅凤琴，房屋价款为125万元（净到手价格，未约定具体的付款方式），定金5万元（充抵房款），于合同签订时支付（已以现金方式履行），首付款75万元于2017年3月30日前支付，余款通过商业贷款支付，交易过户中的费用（包括被告茅嘉琦办理第一手产权证的费用）由江国锋、梅凤琴承担，2017年3月30日前，陈燕、茅嘉琦应配合江国锋、梅凤琴办理案涉房屋转移登记手续（具体交易过户时间参照卖方一手办证的时度时间）。买方延期付款，每延期一天，按成交价万分之四支付违约金，超过七日的，卖方可解除合同，定金不予退还，并要求买方支付成交价20%的违约金。
案涉合同签订后，陈燕、茅嘉琦于2017年3月28日办理了案涉房屋的第一手不动产权登记（登记至茅嘉琦名下），江国锋、梅凤琴通过恒邦公司缴纳了相关过户税费。当日，陈燕、茅嘉琦与恒邦公司中介人员就相关登记资料保管问题发生争执，茅嘉琦向中介人员表示，如江国锋、梅凤琴不在2017年3月30日前支付首付款，其将解除案涉合同。2017年4月13日，双方就案涉纠纷进行了磋商，未能达成一致意见。后江国锋、梅凤琴诉至一审法院，提出诉请如上。
对于仍存在争议的事实和证据，一审法院分析认证如下：江国锋、梅凤琴未于2017年3月30日前支付首付款75万元是否构成案涉合同解除条件。
江国锋、梅凤琴主张其未付款是主张同时履行抗辩权，提供案涉合同，证明双方约定于2017年3月30日前办理好产权过户手续；提供通话记录两份，证明其于2017年3月21、28日与恒邦公司负责人通话，证明在3月30日到期前，要求向陈燕、茅嘉琦付款的事实；提供其为陈燕、茅嘉琦缴纳的契税发票、物业发票，证明其积极履行合同；提供银行汇款记录，证明其将前期费用支付给恒邦公司，并将未到期的钱款取出合并到另外一张卡内，准备在2017年3月30日前支付相应的款项；提供2017年4月18日江国锋与陈燕的通话录音，证明其在购买房屋的过程中不存在任何过错，陈燕、茅嘉琦不配合过户的真正原因是因为房价上涨；提供恒邦公司证明，证明其未于3月30日支付相应房款，是因为陈燕、茅嘉琦未能于3月30日及时拿到一手产权证；提供案涉房屋领证通知单，证明案涉房屋在3月30日前无法办理过户手续；提供海门市公安局出警备案单，证明因陈燕、茅嘉琦不愿意出售房子导致纠纷。
经质证，陈燕、茅嘉琦对房屋买卖合同的真实性关联性合法性予以认可，并陈述合同约定江国锋、梅凤琴应在2017年3月30日前支付房款75万元，如不按约履行，其有解除合同的权利；对通话记录不予认可，即使江国锋、梅凤琴确与中介联系，内容也无法确定；对税费发票真实性无异议，发票注明的时间为2017年3月28日，能证明其在积极的履行合同约定的办证义务；对存款取款记录的真实性由法庭认定，且仅能证明江国锋、梅凤琴在此期间有存取款记录，如江国锋、梅凤琴已经完成付款前的准备，仍未按期付款即为恶意违约；对于录音内容真实性不持异议，录音为双方解除合同后江国锋、梅凤琴与陈燕协商的内容，而案涉合同相对人是江国锋、梅凤琴与茅嘉琦，陈燕在案涉合同签订后就不能代表茅嘉琦，录音内容能证明在办产权证时，茅嘉琦就提出江国锋、梅凤琴必须在3月30日付款，其因江国锋、梅凤琴违约不愿意出售案涉房屋并要求解除合同，涨房价是茅嘉琦提出解除合同后江国锋、梅凤琴提的和解方案；对恒邦公司的证明不予认可；发证记录不是办完产权证的证据，在产权证中显示2017年3月30日已出证，任何工作日均可到房产交易部门领取，不能成为江国锋、梅凤琴行使同时履行抗辩权的理由，而且陈燕于2017年4月18日代茅嘉琦领取产权证，是因为江国锋、梅凤琴不履行合同，其已经发出解除合同的通知，没必要再把产权证放在交易中心，等待与江国锋、梅凤琴交易；公安备案单能证明江国锋、梅凤琴收到了因江国锋、梅凤琴不能按期付款，其解除合同不愿卖房的意思表示，而且出警的事由是江国锋、梅凤琴要求退还定金、中介费的纠纷，能说明就解除合同双方已达成一致意见。
陈燕、茅嘉琦主张江国锋、梅凤琴未按期付款构成违约，茅嘉琦有权解除合同，提供恒邦公司关于合同订立前后事实的相关证明，证明恒邦公司陈述的其同意延期付款情况不是事实；提供茅嘉琦与江国锋的微信记录，证明因为江国锋、梅凤琴违约其要求解除合同，江国锋、梅凤琴要求退还定金，而退还定金的前提就是同意解除合同。
经质证，江国锋、梅凤琴认为恒邦公司证明前后矛盾，不予认可；微信聊天记录中茅嘉琦无解除合同是因为其未按期付款的表意，其也未明确对其提出的要求给予答复。
一审法院认为，1、恒邦公司的两份证明属于证人证言，对同一事项先出证明确认，再出证明否认，行为并不诚信，且未出庭接受质询，其证言可信性极低；案涉通话记录无实质性内容，无法达成江国锋、梅凤琴的证明目的，一审法院均不予采信。2、税费发票、存款取款记录、产权证具有客观真实性，一审法院予以采信，并据此认定截止2017年3月28日，江国锋、梅凤琴支付相应税费、归集首付资金，陈燕、茅嘉琦配合办理案涉房屋第一手产权证书，双方均为履行案涉合同做了积极准备。3、微信聊天记录、出警备案单的真实性双方并无异议，一审法院予以采信，相关内容仅能反映纠纷发生后陈燕、茅嘉琦确实于2017年4月13日向江国锋、梅凤琴提出了案涉房屋不再出卖，以及双方对于解决案涉纠纷包括定金、违约金等事宜进行了协商，但无明确解除合同的意思表示，不能证明双方就解除案涉合同达成一致意见。4、通话录音的真实性双方并无异议，一审法院予以采信。案涉合同的当事人虽为江国锋、梅凤琴与茅嘉琦，但合同由陈燕出面签订、产权证由其领取并参与协商，考虑到陈燕、茅嘉琦的母子关系，江国锋、梅凤琴有理由相信陈燕能代表茅嘉琦，陈燕的陈述在相当程度上也能反映茅嘉琦的真实意思表示。在录音中，陈燕陈述其与茅嘉琦均认为合同价款低于已上涨的市场价，也未否认曾与江国锋、梅凤琴沟通过上调房价的事宜。5、对案涉房屋买卖合同、领证通知单的真实性双方当事人均无异议，一审法院予以采信，并作为衡量双方是否违约的基本依据。合同约定的买方支付首付款和卖方配合买方办理过户（双方共同至登记部门办理至买方名下）的时间均为2017年3月30日，双方在签订合同时已预见到第一手产权证（办理至被告方名下）办理时间的不确定，故在合同中注明具体交易过户时间参照一手办证的进度时间。充分说明案涉交易包括付款、过户的具体时间不排除突破约定时间限制的情形，而两项义务应当同时履行。事实上，陈燕、茅嘉琦在于2017年3月28日办理第一手产权证后，登记部门虽于3月30日出证，但陈燕、茅嘉琦于4月18日方领取产权证，此时才实际具备向江国锋、梅凤琴办理转移登记的条件。一般而言，在此之前江国锋、梅凤琴有权要求同时履行，即待双方共同登记部门赴办证时再支付首付款，而陈燕、茅嘉琦无权在此之前要求解除合同。
案涉合同约定了卖方的单方解除权，其内容为买方延期付款，每延期一天，按成交价万分之四支付违约金，超过七日的，卖方可解除合同，定金不予退还，并要求买方支付成交价20%的违约金。即如果江国锋、梅凤琴方的同时履行抗辩权不成立，其可以以支付违约金的代价延期付款，而陈燕、茅嘉琦方直至2017年4月6日方有权单方解除合同。事实上，陈燕、茅嘉琦方在2017年3月28日即表示如江国锋、梅凤琴方在2017年3月30日前不付款，其就单方解除合同，而其作出意思表示时，合同解除的条件并不具备。但陈燕、茅嘉琦方已于2017年3月30日开始明确决定案涉房屋不再卖给江国锋、梅凤琴方，亦当推定其自此开始不再接收江国锋、梅凤琴方的付款，而其陈述直至2017年4月13日其也未与江国锋、梅凤琴方联络，当日亦未接收付款，亦能印证此点。因双方在合同中未载明陈燕、茅嘉琦方的银行账号，大额钱款以现金方式交付存在不便，加之陈燕、茅嘉琦方拒绝履行合同义务，故江国锋、梅凤琴方未支付首付款并无过错，不构成违约，陈燕、茅嘉琦方不得以此为由要求解除合同。
综上所述，一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本诉中，案涉买卖合同合法、有效，应受法律保护。案涉房产已办理了产权登记，具备交付及办理产权转移、变更的条件，茅嘉琦作房屋所有权人及案涉合同出卖人，江国锋、梅凤琴履行了按序时进度支付房款的义务，茅嘉琦应按约定协助江国锋、梅凤琴将案涉房屋不动产权转移登记至江国锋、梅凤琴名下，江国锋、梅凤琴亦应同时将尚余房款120万元（江国锋、梅凤琴同意一次性支付）交付茅嘉琦（如茅嘉琦怠于接收可提存），相关税费按双方约定由江国锋、梅凤琴负担。江国锋、梅凤琴对茅嘉琦的诉请并无不当，一审法院予以支持。陈燕并非案涉合同当事人，相应法律后果不应由其承担，故江国锋、梅凤琴对其诉请一审法院不予支持。茅嘉琦的诉请无事实和法律依据，一审法院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、江国锋、梅凤琴于判决生效之日起十日内向茅嘉琦付清海门街道中南世纪城100幢2004室尚余房款120万元（如茅嘉琦怠于接收可提存）。二、茅嘉琦于判决生效之日起十日内协助江国锋、梅凤琴办理海门街道中南世纪城100幢2004室物权转移登记手续（转移至江国锋、梅凤琴名下，相关税费按双方约定由江国锋、梅凤琴负担）。三、驳回江国锋、梅凤琴的其他诉讼请求。四、驳回茅嘉琦的诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费8025元（已减半收取）、财产保全费1020元，合计9045元，由江国锋、梅凤琴负担2045元，由茅嘉琦负担7000元；反诉案件受理费2525元（已减半收取），由茅嘉琦负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权要拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据案涉合同的约定，江国锋、梅凤琴应于2017年3月30日前支付首付款75万元，茅嘉琦亦应于2017年3月30日前配合江国锋、梅凤琴办理房屋产权转移登记手续，故此，江国锋、梅凤琴支付首付款的义务与茅嘉琦配合办理房屋产权转移登记手续的义务应当同时履行。因案涉房屋系由茅嘉琦购买且未办理产权证，故案涉合同同时约定，具体交易过户时间参照茅嘉琦一手办证的进度时间。茅嘉琦虽于2017年3月28日办理第一手产权证、登记部门于2017年3月30日出证，但茅嘉琦于2017年4月18日才领取产权证，此时才具备茅嘉琦配合办理房屋产权转移登记手续的条件。据此，江国锋、梅凤琴有权行使同时履行抗辩权，即要求待双方共同到房屋权属登记部门办理房屋产权转移登记手续时支付首付款。事实上，茅嘉琦在2017年3月28日即有如江国锋、梅凤琴于2017年3月30日前不支付首付款，其即解除合同的意思表示；在2017年3月30日其明确提出不愿出售案涉房屋并要求解除合同；在本次诉讼中，其仍认为因江国锋、梅凤琴未按期支付首付款而反诉要求解除合同。故此，在茅嘉琦拒绝履行合同义务的情况下，江国锋、梅凤琴亦无法履行支付首付款义务。原审因此认定江国锋、梅凤琴未支付首付款并无过错，茅嘉琦不得以此为由解除合同，并认定双方继续履行案涉合同，并无不当。至于茅嘉琦所称一审关于“因双方在合同中未载明陈燕、茅嘉琦方的银行账号，大额钱款以现金方式交付存在不便，加之陈燕、茅嘉琦方拒绝履行合同义务，故江国锋、梅凤琴方未支付首付款并无过错，不构成违约”、“江国锋、梅凤琴履行了按序时进度支付房款的义务”的认定与事实相悖的问题，一审认定的上述事实，均系以当事人的陈述和经审查确认的证据为根据，与客观事实相一致。
综上，茅嘉琦的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21100元，由上诉人茅嘉琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾晓威
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年七月三日
书记员 盛姝玲