上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初12011号
原告(反诉被告)：吴俊志，男，1987年8月7日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏青，上海彦哲律师事务所律师。
被告(反诉原告)：邱瑞华，男，1951年12月7日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：成亮(邱瑞华女婿)，户籍地上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：朱晓栋，北京尚公(上海)律师事务所律师。
原告吴俊志与被告邱瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序。审理中，邱瑞华提起反诉，本院于2016年11月23日公开开庭进行了合并审理。原告吴俊志的委托诉讼代理人冒彦哲、夏青，被告邱瑞华及其委托诉讼代理人成亮、朱晓栋到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告吴俊志向本院提出诉讼请求：1.邱瑞华协助吴俊志办理上海市静安区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户手续，将系争房屋过户至吴俊志名下；2.邱瑞华向吴俊志交付系争房屋。事实和理由：2015年11月2日，双方通过上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称菁英公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定邱瑞华向吴俊志出售系争房屋，合同价格为人民币115万元(以下币种均为人民币)，吴俊志向邱瑞华支付意向金2万元；同日，双方签订《房屋买卖合同》，上述意向金转为定金，并约定签订网签合同时，吴俊志向邱瑞华支付首付款35万元(含定金2万元)，同时吴俊志向银行申请贷款79万元，剩余1万元尾款于双方办理交房手续时支付，2016年2月28日前办理房屋产权过户手续；签订上述协议及合同时，邱瑞华隐瞒了系争房屋并非其名下唯一一套住房的事实；嗣后，吴俊志按约支付了首付款，双方于2016年1月17日签订了网签合同，吴俊志向中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称工行宝山支行)申请贷款；由于银行贷款政策变化，贷款手续办理时间拖延，吴俊志按银行意见，再次递交申请，工行宝山支行于2016年4月中旬通知吴俊志上述贷款已得到批准；办理贷款期间，邱瑞华以吴俊志贷款未及时到位为由，要求吴俊志支付违约金并承担因系争房屋非邱瑞华唯一住房增加的税费，因吴俊志只愿承担违约金，双方协商未果；2016年4月上旬，邱瑞华向吴俊志发出催告函，称考虑解约；同月13日，邱瑞华向吴俊志发出书面解约通知，但并未归还吴俊志所支付的房款；此后，双方继续协商，邱瑞华以未见到银行贷款合同为由拒绝办理过户手续；双方在履行合同过程中，由于银行贷款政策变化导致贷款手续办理延迟，这是客观事由造成的；吴俊志愿意承担违约金，但邱瑞华却要求因系争房屋非其唯一住房增加的税费由吴俊志承担，造成双方协商未果；在吴俊志未构成根本性违约的情况下，邱瑞华单方面解除合同违反法律规定，应属无效；邱瑞华应按约配合吴俊志办理产权过户手续，并向吴俊志交付系争房屋。
被告邱瑞华辩称，不同意吴俊志的诉讼请求；系争房屋确实非邱瑞华名下唯一住房，但双方已在合同中约定若有上述情形，增加的税费由邱瑞华承担，实际邱瑞华也支付了该笔税费；吴俊志第一次向工行宝山支行申请贷款被拒是因为其自身贷款资质问题，银行政策变化是在2016年3月下旬，且在此之后提交的贷款申请才会受到影响；邱瑞华从菁英公司处得知，吴俊志贷款被拒后采用违规的方式通过了银行的审批；根据合同约定，若贷款没有批准，吴俊志应通知邱瑞华并现金补足房款，但双方交涉中吴俊志从未联系过邱瑞华，都是邱瑞华主动联系；邱瑞华已向吴俊志发出解约函，双方所签合同不应继续履行。
反诉原告邱瑞华向本院提出反诉请求：1.解除邱瑞华与吴俊志于2016年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.吴俊志支付邱瑞华逾期付款违约金2,765元；3.吴俊志支付邱瑞华解除合同违约金23万元。事实和理由：双方约定房价款为115万元，其中第二期房价款79万元吴俊志通过银行贷款的方式支付；2016年3月中旬左右，菁英公司通知邱瑞华，吴俊志因为车贷原因，贷款未获批准；2016年4月3日，邱瑞华向吴俊志发出催告函；2016年4月13日，邱瑞华向吴俊志发出解约函；吴俊志的行为违反了合同约定，理应承担相应责任；若合同解除，愿意返还吴俊志已支付的房款，但应与违约金抵扣。
反诉被告吴俊志辩称，不同意邱瑞华的反诉请求；吴俊志未违约，延误系贷款政策变化，对方无权解除合同，吴俊志也不应承担违约金。
本院经审理认定事实如下：邱瑞华系系争房屋权利人。
2015年11月2日，邱瑞华(甲方、出卖方)、吴泉兴(乙方、买受方)与菁英公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋坐落上海市闸北区三泉路XXX弄XXX号XXX室，总房价款115万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，邱瑞华(甲方、出卖方)、吴泉兴(乙方、买受方)又签订《房屋买卖合同》，约定：系争房屋转让价款115万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)35万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款79万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；乙方应于本合同约定的过户期限内或满足约定的过户条件前，办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；甲、乙双方应于2016年3月5日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元；甲、乙双方应于2016年2月28日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。邱瑞华还于当日出具收款收据，载明收到购买系争房屋的定金2万元。
2015年12月18日，邱瑞华出具收款收据，载明收到购买系争房屋的部分房价款33万元。
2016年1月17日，邱瑞华(甲方、卖售人)与吴俊志(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过菁英公司宛平南路三店居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为115万元，甲方于2016年3月12日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。
上述合同的补充条款(一)载明：甲方应于2016年3月5日之前或收到乙方向贷款银行申请的贷款款项(若有)划入甲方指定的账户后3个工作日内，将该房地产交付乙方；乙方若需要向贷款银行申请贷款款项的，乙方应于甲、乙双方签订买卖合同后5个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲、乙双方至该房地产所在区的交易中心办理房地产产权过户手续之前，现金补足不足部分；本次交易甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳的税、费均由乙方承担并支付，但甲方需在办理产权过户时应书面承诺该房地产为其家庭在上海市的唯一一套住宅，因甲方承诺不实或不配合出具书面承诺，则多出的税费由甲方自行承担并支付。
上述合同的附件三付款协议载明：乙方应于甲、乙双方签订本买卖合同当日，支付甲方房款共计35万元，上述房款包含乙方已支付甲方的定金共计2万元转为房款；甲方同意乙方通过向贷款银行申请79万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后柒个工作日内，甲、乙双方赴上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由菁英公司收执收件收据；待上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行；贷款银行收到他项权证后柒个工作日内，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款；乙方应对该房地产及其装饰、设备情况进行查验、清点，并确认无误后，且甲、乙双方办妥该房地产交接手续并签订房屋交接书当日，支付甲方房款1万元。
2016年1月20日，吴俊志向工行宝山支行申请个人二手住房贷款(商业性贷款48万元、公积金贷款31万元)。嗣后，上述申请未获得通过，吴俊志补充提供了相关材料。
2016年2月5日，因系争房屋非邱瑞华名下唯一住房，其缴纳了个人所得税11,500元。
2016年4月3日，邱瑞华向吴俊志发出催告函，载明：由于乙方的银行贷款和钱款至今还没有到位，甲乙双方至今不能办理房屋转让过户手续；鉴于乙方在时间上已违约30多天，甲方考虑终止该房屋的买卖合同，并保留追究相关经济损失的权利。吴俊志收到了上述催告函。同月13日，邱瑞华向吴俊志发出解约函，载明：解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，并保留追究相关经济损失的权利。吴俊志收到了上述解约函。嗣后，吴俊志的贷款申请获通过，其于同月21日签署《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》。因邱瑞华不愿继续履行买卖合同，双方协商不成，致成讼。
审理中，吴俊志提供录音一份，证明2016年4月20日双方在菁英公司的门店进行了协商。上述录音中，菁英公司经办人董淳告知吴俊志方，因吴俊志曾申请车贷，其提供的收入证明金额不足导致贷款申请未获通过，经办人花钱包装了银行流水贷款才通过，邱瑞华的材料2016年3月4日前已经办理齐全。邱瑞华认可上述录音的真实性。吴俊志又申请董淳出庭作证。证人陈述其原系菁英公司工作人员，系争房屋的买卖交易由其经办；双方在申请过程中都缺少材料导致延误，具体什么材料不清楚，第一次申请因为材料不足没有通过；其向下家表示花钱包装贷款是为促成业务使用的技巧，实际不存在该情况。吴俊志认可证人证言，邱瑞华则对证人证言不予认可。
审理中，双方均确认签订网签合同后第50个工作日为2016年3月30日。吴俊志表示吴泉兴系其父亲，吴泉兴出面签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，其是实际购房人。邱瑞华申请撤回第二、第三项反诉请求。
以上事实，由吴俊志提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、收款收据、催告函、解约函、个人住房贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、录音、证人证言，邱瑞华提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、催告函、解约函、邮寄凭证、税收缴款书、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点是邱瑞华是否享有合同解除权。双方约定吴俊志的贷款申请应于2016年3月30日获贷款银行审批通过，若未通过或额度不足，应于送件当日补足支付给邱瑞华。然而，吴俊志的贷款申请实际未于上述期限内获通过，其虽主张贷款申请延误系政策变化所致，但未提供相应证据佐证，且政策变化亦属其应承担的交易风险。同时，证人所述双方材料不足导致延误亦与其在录音中吴俊志收入证明金额不够导致延误，邱瑞华材料齐全的说法相矛盾，本院难以采信其证言。因此，吴俊志仍应按约履行其支付义务。现吴俊志在邱瑞华催告前后，未及时补足房款，已构成违约，邱瑞华有权依据约定解除合同。因邱瑞华已向吴俊志发函解除合同，吴俊志要求对方配合办理过户手续及交房缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，邱瑞华应返还吴俊志已支付的房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)吴俊志与被告(反诉原告)邱瑞华于2016年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告(反诉原告)邱瑞华应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴俊志房款35万元；
三、驳回原告吴俊志的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取40元、财产保全费5,000元(原告吴俊志已预缴)，反诉案件受理费40元(反诉原告邱瑞华已预缴)，由原告(反诉被告)吴俊志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严毅超
二〇一六年十二月十四日
书记员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。