广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初5984号
原告罗静，男，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人孟华，广东建鹏律师事务所律师。
被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道宝安26区前进一路与创业二路交汇处金丰豪庭一楼，组织机构代码09418294-0。
法定代表人陈海惠。
被告深圳市金银宝商业城发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区26区新安街道前进路金丰豪庭大厦九楼A，组织机构代码69398149-6。
法定代表人罗伟华。
被告深圳市金银威实业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦17楼04号，组织机构代码19241454-9。
法定代表人罗书伟。
第三人深圳市隆新安居装修工程有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道新安26区前进路金丰豪庭一楼，组织机构代码39858829-6。
法定代表人杜永昱，总经理。
委托代理人叶雪艳，广东远明律师事务所律师。
委托代理人袁梅，广东远明律师事务所律师。
原告罗静诉被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司（以下简称金丰义乌公司）、深圳市金银宝商业城发展有限公司（以下简称金银宝公司）、深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）及第三人深圳市隆新安居装修工程有限公司（以下简称隆新安居公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗静的委托代理人孟华、被告金银宝公司的法定代表人罗伟华、被告金银威公司的法定代表人罗书伟以及第三人隆新安居公司的委托代理人叶雪艳到庭参加诉讼，被告金丰义乌公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月6日，原告与被告金丰义乌公司签定《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》，约定由原告承租被告金丰义乌公司所有的位于深圳市宝安区26区新安街道前进路金丰豪庭大厦裙楼一层A008号商铺，建筑面积16平方米，租赁期限16年，自2014年12月1日至2030年11月30日，16年总租金共计人民币388,800元，在合同签订次日需一次性支付。被告金丰义乌公司保证出租给原告的商铺无债务纠纷，如有发生，由被告金丰义乌公司承担责任。同日，原告与被告金丰义乌公司又签订一份《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》，约定原告由被告金丰义乌公司处承租的铺位委托给被告金丰义乌公司经营，委托期限自2014年12月1日至2017年11月30日止。每年按季度向原告支付固定经营收益。被告金丰义乌公司在2015年第一季度支付人民币9,720元后，未再支付。合同签订后，原告依约将16年的租金人民币388,800元支付给了被告金丰义乌公司，金丰义乌公司签写了收据。经查，被告金丰义乌公司受被告金银宝公司委托，同承租人签订合同及经营，被告金银宝公司同被告金银威公司为承租关系，向被告金银威公司缴付租金。依据（2012）粤高法民一终字第27号民事判决，及（2005）深中法民五重字第8号民事判决书，有关人员就金丰豪庭大厦所签订的合同，概为无效合同。依据2014年深房地网拍第43号公告，第三人隆新安居公司经拍卖，买受金丰豪庭大厦，该公司有责任解决金丰豪庭大厦的历史租赁问题。综上，原告认为被告金丰义乌公司以不享有所有权及处置权的租赁物出租给原告，同原告签订名为合作实为租赁的出租合同，应为无效合同，根据《合同法》的相关规定，应返还原告所付租金。原告曾多次与被告及第三人协商，要求返还租金，均被拒绝。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告金丰义乌公司所签《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》为无效合同；2、各被告承担连带责任，第三人隆新安居公司承担补充赔偿责任，返还原告租金人民币379,080元，利息人民币25,514元（按照同期银行贷款利率5.5%计算，暂计至2016年3月，至实际还款之日止），合计人民币404,594元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告金银宝公司答辩称，依据法律规定被告金银宝公司应承担的连带责任被告金银宝公司同意承担，请求法院依法判决。
被告金银威公司答辩称，本案与被告金银威公司没有任何关联，被告金银威公司对此不知情。
第三人隆新安居公司答辩称，1、原告与被告金丰义乌公司签订的两份合同，《商业合作合同》、《委托经营合同》均是违法签订，不应受到法律保护。原告在起诉状中诉称于2014年11月份与被告金丰义乌公司签订了前述两份合同，但是涉案的金丰豪庭大厦因涉及多宗诉讼，从2001年开始被深圳市中级人民法院等多家法院进行了查封和轮候查封。根据法律和最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的相关规定，原告通过与被告金丰义乌公司签订所谓的合作合同、委托经营合同非法占有了法院查封的财产，该行为是违法行为。原告称其是合法租赁的房屋缺乏事实及法律依据。2、原告称第三人是强行占有其合法租赁的房屋缺乏事实及法律依据。第三人系金丰豪庭大厦的合法所有权人，对该大厦享有完全所有权，不受任何他人的非法干涉。涉案金丰豪庭大厦是深圳市中级人民法院在（2013）深中法执恢字第16号案件中依法拍卖的房产，第三人通过公开竞价的方式取得竞价物，取得所有权并办理了产权过户登记手续。深圳市中级人民法院在拍卖涉案大厦后，对该大厦实施强制搬迁，并将物业管理权移交给第三人。因此，第三人取得涉案金丰豪庭大厦的过程是完全合法的。因此，原告诉称第三人强行占有房屋缺乏事实及法律依据。综上所述，第三人认为原告起诉要求第三人承担补充赔偿责任不具有事实及法律依据，请求驳回其对第三人的诉讼请求。
被告金丰义乌公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据。
经审理查明，1998年3月31日，深圳宝丰实业公司与金银威公司签订《合作开发“创业广场”项目合同书》，约定双方合作开发创业广场项目（创业广场即涉案大厦）；合作方式为深圳宝丰实业公司以土地作为投入，承担实际所得物业须补交的地价，金银威公司承担创业广场所需的其他全部建设资金；深圳宝丰实业公司享有整个项目22％的产权，金银威公司享有整个项目78％的产权。
2001年5月12日，深圳宝丰实业公司与金银威公司签订《合作开发“创业广场”合同补充协议书》，约定创业广场建成后深圳宝丰实业公司占物业的22％，金银威公司占物业的78％。
2010年3月8日，金银威公司与金银宝公司签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》；2010年4月5日，金银威公司与金银宝公司签订《房屋租赁合同》，金银宝公司在此两份书面合同上均有盖章，表示以承租人身份加入房屋租赁关系。租赁合同约定金银威公司将涉案金丰豪庭大厦1-3层出租给金银宝公司；租赁期限自2010年5月1日至2022年4月30日。
2014年1月1日，金银宝公司向被告金丰义乌公司出具一份《法定授权委托证明书》，金银宝公司授权金丰义乌公司为金银宝公司签订经济合同及办理其他事务，金丰义乌公司的权限是经营管理金丰豪庭大厦1-3层房产，授权有效期限至2037年4月30日。
2014年11月6日，原告与被告金丰义乌公司签订《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》，约定金丰义乌公司作为出租方向原告出租位于深圳市宝安区26区新安街道前进路金丰豪庭大厦裙楼的商业物业金丰义乌商贸城（金丰豪庭1-3层内）壹层A区A008号商位，建筑面积16平方米；合同租赁期限16年，自2014年12月1日至2030年11月30日；16年租金总额为人民币388,800元；2014年12月1日前金丰义乌公司必须将具备深圳金丰义乌商贸城装修标准的商铺交付原告使用；原告须承担该商铺的中央空调费、物业管理费（含公共用水用电、安保、保洁及公共设施维护维修）暂定为每月25元/平方米；除法定不可抗力原因外，如金丰义乌公司未履约，导致原告对该商铺的使用权、经营权在本合同约定使用期限内终止，金丰义乌公司应按该商铺终止使用时的市场价格予以原告作为赔偿。
同日，原告与金丰义乌公司签订《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》，约定原告委托给金丰义乌公司上述壹层1A008号商铺经营管理的一切事项，并同意金丰义乌公司从事卖场招商经营管理的一切活动；双方约定委托经营期限为3年，自2014年12月1日至2017年11月30日；以下三年金丰义乌公司付给原告的固定经营收益金额：2014年12月1日至2015年11月30日每季度人民币9,720元，2015年12月1日至2016年11月30日每季度人民币11,664元，2016年12月1日至2017年11月30日每季度人民币14,580元；双方如在委托期间内，单方面终止本合同或由于原告转让商铺，受让方提前终止本委托过程，均应承担违约责任，按未履行的委托时间的回报金额的三倍向对方支付违约金。
2014年11月6日，原告分四笔将铺位款人民388,800元支付给被告金丰义乌公司，由被告金丰义乌公司出具收款收据。2014年12月1日，原告与被告金丰义乌公司开始履行《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》及《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》。被告金丰义乌公司按照委托经营合同约定的时间及金额向原告支付过一个季度的经营款。现涉案房产已被相关部门全部清场。
涉案房产涉案件情况：一、涉案房产因涉及诉讼案件自2001年开始被深圳市中级人民法院等多家法院多次查封。二、2013年10月16日，广东省深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执恢字第16号执行裁定书，裁定：因湛江市粤西建筑工程公司深圳分公司、湛江市粤西建筑工程公司与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司、深圳市金银威实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2005）深中法民五重字第8号民事判决书已经发生法律效力。裁定查封、冻结或划拨被执行人深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司、深圳市金银威实业发展有限公司的财产（以人民币58,722,929.42元及利息、迟延履行期间的债务利息、案件受理费、审计费、申请执行费、执行中实际支出的费用等为限）。三、2014年5月12日，广东省深圳市中级人民法院发出《公告》，公告：金丰豪庭大厦主体虽已完工，但是至今未办理竣工验收和取得房地产初始登记，且已由广东省深圳市中级人民法院及其他法院予以查封。同时，根据业已生效的广东省高级人民法院（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书，深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司与金银威公司在起诉时均未取得房地产开发经营资质，双方所签订的有关合同应认定为无效合同，金银威公司依法不能再以合法有效的合同为基础来主张金丰豪庭大厦的产权。法院认为，在金丰豪庭大厦查封期间，未经查封法院的同意，金银威公司、金银宝公司或者其他法人、组织、个人均不得擅自将金丰豪庭大厦房产出租、转让、抵债或者其他方式转移产权；如果因擅自转租、受让或者其他方式接收金丰豪庭大厦房产产权造成自身损失的法律后果，将由相关利害关系人自己承担。四、2014年11月19日深圳市土地房产交易中心在报纸上登出涉案大厦金丰豪庭项目的拍卖公告，拍卖时间为2014年12月9日。2014年12月9日，隆新安居公司通过竞买取得了涉案房产，签订了《拍卖成交确认书》。2015年1月5日，广东省深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执恢字第16-3号执行裁定书，裁定：将深圳市宝安区新安26区宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰豪庭项目以人民币500,369,120元的价格强制转让给买受人隆新安居公司所有。
另查明，涉案房产直至2015年10月28日才取得房地产权证书，权利人为被告隆新安居公司。
再查，深圳宝丰实业公司现已更名为深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司。被告深圳市金银宝商业城发展有限公司曾用名为深圳市金银宝房地产开发有限公司。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的商业合作合同、委托经营合同、收款收据、银行流水清单、租赁合同、授权委托书、拍卖公告、付款凭据，第三人隆新安居公司提供的规划国土委关于拍卖涉案房产的复函、（2013）深中法执恢字第16-3号执行裁定书及公告、（2013）深中法执恢字第16号公告、深圳市房地产拍卖成交确认书、不动产产权证书等资料在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、原告与被告金丰义乌公司签订的《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》及《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》合同是否有效？二、金丰义乌公司与金银宝公司之间关于涉案房产形成何种法律关系，是否应当向原告承担责任？三、金银威公司及隆新安居公司是否应当向原告承担责任？四、租赁责任主体是否应向原告返还租金？
一、对于第一个争议焦点，原告与被告金丰义乌公司签订的《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》及《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》合同是否有效？涉案大厦是深圳宝丰实业公司与金银威公司合作开发建设的。2010年4月5日，金银威公司将涉案房产出租给金银宝公司。2014年1月1日，金银宝公司授权金丰义乌公司为金银宝公司经营管理金丰豪庭大厦1-3层房产，签订经济合同及办理其他事务。涉案房产已经由国土部门办理产权登记，是合法的租赁标的物。2014年11月6日，原告与金丰义乌公司签订《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》及《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。关于原告主张确认其与金丰义乌公司签订《深圳金丰义乌商贸城商业合作合同》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、针对第二个争议焦点，金丰义乌公司与金银宝公司之间关于涉案房产形成何种法律关系，是否应当向原告承担责任？金银宝公司通过《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》授权委托金丰义乌公司经营管理涉案房产，签订经济合同及办理其他事务。双方之间再未签订其他书面协议。涉案租赁合同及委托经营合同履行过程中，金丰义乌公司均是以自己的名义与原告进行往来。本案审理过程中，金丰义乌公司与金银宝公司均未能提交任何双方之间关于合作方式的其他证据。仅凭《深圳金丰义乌商贸城委托经营合同》无法看出金丰义乌公司与金银宝公司之间是委托关系、租赁关系抑或共同经营关系。金丰义乌公司与金银宝公司关于涉案房产的经营权约定不清，权利义务不明晰。金丰义乌公司是受托人，同时收取了原告的一次性全部租金，但金丰义乌公司是否将租金支付给了金银宝公司无据可查。金丰义乌公司作为收款人及合同签署方应当向原告承担合同责任，金银宝公司作为委托人亦应向原告承担连带合同责任。
三、针对第三个争议焦点，金银威公司及隆新安居公司是否应当向原告承担责任？因被告金银威公司及第三人隆新安居公司非本案租赁责任主体，原告主张其承担法律责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
四、针对第四个争议焦点，租赁责任主体是否应向原告返还租金？涉案房屋自2001年起即被深圳市中级人民法院等多家法院多次查封,被查封后已于2014年12月9日被依法拍卖，第三人隆新安居公司取得该物业的所有权。被告金丰义乌公司客观上已丧失对涉案商铺的出租权，原告与被告金丰义乌公司之间的租赁合同已不具备继续履行的基础和条件，金丰义乌公司与金银宝公司已违约，二者应当将未履行的租期对应的已收租金返还给原告。本案中，原告与金丰义乌公司同时签订了租赁合同及委托经营合同，原告本人并不参与涉案房屋的经营管理。鉴于此事实，本院认定原告对于涉案房产的占有使用期间等同于金丰义乌公司向原告支付经营款的期间，即金丰义乌公司不再向原告支付经营款则表示原告不再占有使用涉案房产。金丰义乌公司已经支付了一个季度的经营款，即原告已经占有使用了一个季度的涉案房屋。金丰义乌公司与金银宝公司应将2015年3月1日之后的租金退还原告，经计算为人民币388,800元÷16年÷12个月×15年零9个月＝人民币382,725元，原告起诉仅主张人民币379,080元，系其对自身权益的放弃，本院予以确认。同时，金丰义乌公司与金银宝公司还应按照中国人民银行同期贷款利率，从上述款项支付之次日即2014年11月7日后的不当占用利息支付给原告。
被告金丰义乌公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃答辩及质证的权利，视为是对原告的证据及主张的认可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、深圳市金银宝商业城发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告罗静退还租金人民币379,080元及利息（以人民币379,080元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2014年11月7日计算至款项实际清偿之日止）；
二、驳回原告罗静的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7,368元，由被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、深圳市金银宝商业城发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 连 军 怀
审 判 员 刘 哲
人民陪审员 陈 荣
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘惠娟（兼）
书 记 员 莫 莹 莹
附本案相关法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。