广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14409号
上诉人（原审原告）：龚微钫，女。
委托诉讼代理人：张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市中熙房地产开发有限公司（以下或简称中熙公司）。
法定代表人：曾杰云，总经理。
委托诉讼代理人：杨莹，女。
上诉人龚微钫因与上诉人深圳市中熙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚微钫上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初3607号民事判决第一、二项，改判中熙公司支付龚微钫延期办证违约金人民币295326.29元【以总房款人民币（以下货币均为人民币）2127711为计算基数，按日万分之四计算，自2015年5月11日计算至2016年4月22日违约金为295326.29元（2127711*347*0.0004=295326.29元）】；2、本案一、二审全部诉讼费用由中熙公司承担。
事实与理由：
一、一审法院认定事实存在以下错误。1、一审法院认定“龚微钫未根据合同约定及时向中熙公司出具书面授权委托书的行为亦存在一定的过错”是错误的，龚微钫已向中熙公司出具书面的授权委托书。龚微钫在2014年9月12日入伙当天已根据中熙公司出发的《中熙某花园入伙须知》的要求提交了全部入伙资料及办证资料，也在办证组提交资料时签定了由中熙公司提供的统一格式的书面《授权委托书》（龚微钫提交的录音证据可以证实），也已于当日缴纳了契税等各项税费。中熙公司作为一个成熟的开发商，一份简单而又非常重要的授权委托书不可能在入伙当天不让龚微钫签属而让龚微钫事后再单独或是以其它方式再向中熙公司出具，这明显不符合常理。2、一审法院认定“塑造免违约损失的扩大，龚微钫应当负有积极减损的义务，即龚微钫在知悉应当提交原件及补充资料之日及时提交所需资料，扩大部分的损失由龚微钫自行承担”是错误的，龚微钫已积极履行减损义务，相应的损失不应由龚微钫承担。中熙公司作为办证义务人，应积极履行合同约定的办证义务，龚微钫在入伙时提交入伙需知所述的全部材料并缴纳了契税等税费并于当日办理了入伙，龚微钫在得知房产证未办出来后，为避免违约损失的扩大，第一时间联系了中熙公司工作人员，中熙公司工作人员回复要过完年之后再来处理，但年后一直没有中熙公司工作人员与龚微钫联系。无耐之下，龚微钫唯有向法院提起诉讼。龚微钫已主动多次电话和中熙公司进行沟通，龚微钫已尽到了积极减损的义务，相反，中熙公司在有我方明确邮寄地址、联系方式的情况下，在龚微钫已电话催促办证的情况下仍不积极履行办证义务，相关的违约责任应由中熙公司承担。二、一审法院酌情判令中熙公司向龚微钫支付延期办证违约金人民币112343.14元（以房屋转让价款人民币2127711元为基数，按每日万分之二，从房产交付之日即2014年9月12日起第240日之次日即2015年5月10日计算至2016年1月28日）是错误的。1、一审法院只计算2015年5月10日至2016年1月28日期间的违约金是错误的。中熙公司2016年4月22日才为龚微钫办出房产证，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）第21、22条中约定，违约金应自2015年5月10日计至2016年4月22日止。如前所述，龚微钫已多次电话和中熙公司沟通，已积极履行减损义务，但中熙公司在接到龚微钫电话通知后并未以任何形式主动联系龚微钫，中熙公司应承担相应的违约责任。2、一审法院按每日万分之二的标准计算违约金是错误的。双方签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）是中熙公司起草的格式合同，合同中明确约定如延期办证的时间达到120日，龚微钫要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至龚微钫实际取得《房地产证》之日止，中熙公司按日向龚微钫支付本购房总价款万分之四的违约金。中熙公司作为格式合同的提供方，应承担相应的法律后果。如前所述，龚微钫不存在未根据合同约定及时向被告出具书面授权委托书的过错，一审法院根据各方过错按日万之二的标准计算违约金是错误的。综上所述，龚微钫请求二审法院依法判决支持龚微钫的上诉请求。
中熙公司上诉请求：撤销深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初3607号民事判决第一项，依法予以改判。
事实及理由：1、龚微钫未向中熙公司提供书面的办理房产证的委托手续，双方委托关系尚未确立，中熙公司不应承担违约责任。根据中熙公司与龚微钫签订的《房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第二十一条第二款第二项的约定，龚微钫应当书面委托中熙公司办理《房地产证》。但由于龚微钫未与中熙公司签订书面委托合同或办理委托手续，双方委托办证的法律关系尚未确立，因此在龚微钫提供委托手续之前中熙公司无义务为其办理房产证，龚微钫也无权向中熙公司主张违约责任。2、一审法院认定龚微钫已提交办证所需资料，证据不足，推定错误。一审法院认为中熙公司发出的《中熙某花园入伙须知》（以下简称《入伙须知》）中向龚微钫告知了办理房产证所需提交的资料，同时在“其他重要事项说明”中载明“请您备齐所需入伙资料，如资料不齐我们将无法为您办理入伙手续。”据此认定龚微钫已办理入伙手续，推定其已提交了办理房产证所需资料。中熙公司认为该认定与事实不符，且存在错误。首先，入伙手续与办理房产证是两个不同的流程，且需要提供的资料不同，龚微钫已办理入伙手续，只能证明其提交了符合办理入伙手续的资料，并不能证明其提交了办理房产证所需资料。其次，《入伙须知》作为告知性文件发送在前，龚微钫是否提交资料的行为在后，是否提交资料应以实际的情况为准，不能以事前发出的须知内容去推断。如龚微钫已提交相关办证资料，应当提供中熙公司的签收的相关文件或其他证据予以证明。《入伙须知》中的相关提示，并非一审法院的认定该事实的充要条件，一审法院的认定存在逻辑上的推定错误。综上所述，一审法院认定龚微钫已交办理房产证所需资料，没有事实依据，且证据不足，推定错误，导致误判。3、一审法院对龚微钫应当知悉提交办证资料和原件的时间认定有误，导致误判。龚微钫作为委托方，应当向受委托方即中熙公司出具委托手续，并提供办理房产证必要的资料，这是办理房产证前提条件。根据《买卖合同》第二十一条第三款的约定，龚微钫应当在接到中熙公司办理房产证书面通知后的3日内向中熙公司提供办证资料和有关税费。事实上，2014年9月5日中熙公司就向龚微钫发出了《入伙通知书》《入伙须知》等文件，《入伙须知》中已通知龚微钫在入伙时提交办证所需资料。因此根据合同约定，龚微钫知悉提供办证资料的时间为收到通知后的3天内。根据实际情况，龚微钫最迟也应当在入伙当天（即：2014年9月12日）提供资料。而非一审法院认定的龚微钫提供的所谓录音证据形成的时间2016年1月28日，如果按此逻辑，龚微钫什么时候主张什么时候起算的话，无异于放任其任意扩大损失。一审法院的认定与合同约定和事实情况不符，存在明显不当。4、关于办证责任的问题。第一、在办理房产证流程中，龚微钫处于主导地位。是否办证，取决于龚微钫是否对中熙公司进行委托；什么时候办证，取决于龚微钫什么时候提供资料给中熙公司。如果龚微钫真实意图是想办理房产证的，应当尽早促成办证前提条件成就，但龚微钫起诉前从未联系中熙公司办证的，却在合同约定的最迟办证时间过去284天后一纸诉状将中熙公司告上法庭，并主张巨额的违约金。另外，龚微钫的代理人张晋增，从事律师职业，是具有法律专业知识背景的人士，对合同的权利义务有更清晰的认识。由此可见，龚微钫并非善意地促成委托事项的完成，而存在拖延办证时间，坐等追责的故意。第二、根据《买卖合同》附件五第十二条第一款的约定，龚微钫不按时提交、补交资料的，中熙公司有权相应推迟办证手续，逾期办证的法律责任由龚微钫承担。第三、中熙公司为案涉小区已提供完整资料的业主办证已完成90%以上办证情况正常，不存在客观上不能办证的障碍，只要龚微钫出具委托手续并提供资料，中熙公司即可按时为其办理房产证。在一审结束后，龚微钫提交资料后一个月以内，中熙公司已于2016年4月22日为龚微钫办出了案涉房产《不动产权证书》（即合同约定的《房地产证》），并已将复印件交付一审法院和龚微钫。因此，无论是从合同约定，还是从事实情况来看，迟延办证责任在于龚微钫未促成办证前提条件成就。5、关于龚微钫的损失问题。原审庭审过程中龚微钫称由于案涉房产未办理房产证，导致其无法出售该房产，因此给其造成了无可估量的损失。正常情况下，如果龚微钫想出售该房产，应当主动联系中熙公司尽快提供资料办证，而但事实上，龚微钫并未联系过中熙公司办证，可见龚微钫的真实意图并不是办证，而是坐等追责。另一方面，深圳房价2015年开始飞速上涨，龚微钫的房产不断增值，并未像龚微钫所称造成不可估量的损失。中熙公司代办房产证事宜是无偿服务，并未向龚微钫收取任何费用，在龚微钫未出具委托手续，双方委托办证关系尚未确立的情况下，中熙公司不应承担迟延办证的责任。综上所述，原审判决对案件事实认定有误，证据不足，导致处理结果错误。请二审法院充分考虑办证过程中双方的主从地位、委托关系是否确立、双方权责大小、实际损失等因素，按照善良、公平、适当的原则，查明事实，依法改判，以维护中熙公司合法权益。
针对龚微钫的上诉，中熙公司答辩称：一、双方办理房产证的委托关系尚未确定，不存在中熙公司违约责任之说。二、中熙公司具备办理房产证的前提条件，并已为大部分的业主办理房产证，在办理房产证过程中龚微钫作为委托方处于主导地位，是否办证、什么时候办证，取决于龚微钫什么时候进行委托并提供资料，龚微钫并未主动联系中熙公司，中熙公司也从未拒绝为其办证，并且在一审过程中其提交资料后一个月以内即在2016年4月22日一审判决之前中熙公司已为龚微钫办出该套房产证，说明中熙公司并无为其拖延办证的主观意图。三、该套房房屋价值不断飙升，并未对其造成任何实际损失，请法院不予支持龚微钫的上诉请求。
针对中熙公司的上诉，龚微钫答辩称：与上诉意见一致。
龚微钫向一审法院起诉请求：1、中熙公司支付龚微钫延期办证违约金暂计人民币244261元（以总房款2127711元为计算基数，按日万分之四计算，自2015年5月11日暂计算至2016年2月21日违约金为人民币244261元，应持续计算至龚微钫实际取得《房地产证》之日止）；2、本案全部诉讼费用由中熙公司承担。
一审法院认定事实：2013年8月4日，中熙公司作为卖方，龚微钫作为买方，双方签订了深（宝）网预买字（2013）第12XXX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：买受人向出卖人购买位于深圳市宝安区西乡街道中熙某花园某房，用途为住宅，建筑面积为88.95平方米，购房总价款为2127711元。买受人须于签订合同之日1日内首期支付购房总价款的30.44%，于签订合同之日起1日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币1480000元；出卖人应于2014年11月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记;出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，办证方式为买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机构申请房地产转移登记，办理房地产证；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；本合同中的通知应采取书面形式，并以邮寄特快专递的方式送达。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五第十二条约定，如买受人委托出卖人办理《房地产证》且出卖人接受委托的，买受人应按本条约定及政府规定按时交纳相关费用。买受人不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费的，出卖人有权相应推迟办理办证手续，同时本房地产逾期办证的法律责任由买受人承担。
2013年9月11日，为购买涉案房产，龚微钫作为借款人，中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为贷款人，双方签订了《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》。
2014年5月6日，中熙公司向龚微钫开具《发票》，表明收到龚微钫购房款人民币2127711元。
2014年9月12日，龚微钫将契税人民币2127711元、转移登记费人民币80元、房地产证贴花费人民币5元交付给中熙公司，并由中熙公司向其出具代收上述费用的《收款收据》。双方在庭审中确认中熙公司于当日为龚微钫办理了入伙手续，中熙公司将涉案房产交付给龚微钫。
2016年4月22日，中熙公司为龚微钫办理了房地产证。
龚微钫主张中熙公司逾期为其办理房地产证的行为违约，故龚微钫现诉至法院，请求判令中熙公司向其支付延期办证违约金（以房屋转让价款人民币2127711元为基数，按每日万分之四，从2015年5月11日起计算至中熙公司实际办出房地产证之日）。中熙公司提出龚微钫主张的违约金过高，且中熙公司主张未办理房地产证的原因如下：1、龚微钫未提交身份证、户口本、家属身份证、户口本等办证资料；2、龚微钫未提交书面授权中熙公司办理房产证的文件；3、根据国土部门的要求，龚微钫还需提交上述证件的原件到国土部门办证窗口加以核对，但龚微钫亦未提交原件。另，龚微钫主张其办理入伙时已经向中熙公司提交了办证资料，并签署了委托办证的文件，龚微钫提交了录音证明其该主张，中熙公司对龚微钫的主张以及录音均不予认可，龚微钫提交的录音整理资料中载明录音时间为2016年1月29日，且通话相对方“杨先生”称已经以电话和短信方式多次通知业主需提交原件到国土局核对，而龚微钫表明已经于2016年1月28日通过打电话的方式得知需要资料原件。
原审法院另查，1、中熙公司向涉案小区业主发出的《中熙某花园入伙须知》中载明入伙时需携带列明的1-9点项下资料，其中第9点为“办理房地产证所需资料如下：①购房人身份证、户口本复印件；②家庭成员资料：A、未婚：未婚证明；B已婚：配偶身份证复印件、家庭成员户口本复印件；C、离异：离婚证、离婚协议、未再婚证明文件；③一次性付款购房款及港澳台涉外购房人委托开发商办证的，需提供公证处公证的委托书”，该入伙须知的“其他重要事项说明”中载明“请您准备齐所需入伙资料，如资料不齐我们将无法为您办理入伙手续”。龚微钫主张已经办理了入伙手续即可以表明其已经按照上述入伙须知的要求提供了“办理房地产证所需资料”和“入伙时需携带以下资料”；中熙公司主张龚微钫并未向其提交“办理房地产证所需资料”，且办理入伙手续和办理房地产证手续为两个不同的流程，办理入伙手续仅需提供“入伙时需携带以下资料”，并不需提供“办理房地产证所需资料”。
2、双方确认龚微钫并无逾期付款的行为。
3、双方在庭审中确认涉案房产并不存在客观上不能办证的障碍。
4、龚微钫主张其曾在2015年年中打电话要求中熙公司为其办理房地产证，中熙公司对此不予确认。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
双方签订的《房地产买卖合同（预售）》中对于中熙公司的办证义务约定内容如下：“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，办证方式为买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机构申请房地产转移登记，办理房地产证”，“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”。根据合同上述约定可知，双方明确约定办证方式为龚微钫委托中熙公司办理房产证，故而中熙公司作为具体办理房地产证的受托人应当向龚微钫告知在办理房地产证过程中所需龚微钫提交的资料，以便龚微钫及时予以协助配合，而龚微钫也负有根据中熙公司的通知提交相应资料的义务。本案中，首先，中熙公司向业主发出《中熙某花园入伙须知》，通知业主在入伙时需携带列明的1-9点项下资料，其中第9点为“办理房地产证所需资料”，且该入伙须知的“其他重要事项说明”中载明“请您准备齐所需入伙资料，如资料不齐我们将无法为您办理入伙手续”，根据上述入伙须知的内容可知，办理入伙手续的前提是龚微钫应当提交包括“办理房地产证所需资料”1-9点项下资料，在中熙公司未提交充分有效证据予以反证的情况下，原审法院认为龚微钫已经办理了入伙手续的事实足以证明龚微钫已经提交了包括“办理房地产证所需资料”1-9点项下资料。其次，双方在《房地产买卖合同（预售）》中已经明确约定办证方式为买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机构申请房地产转移登记，故龚微钫负有出具书面委托书给中熙公司的义务。本案中龚微钫主张其已经向中熙公司出具了委托书，虽然除录音外龚微钫未提供其他证据证明其该主张，龚微钫亦未提交证据证明录音相对人“杨先生”与中熙公司的关系，龚微钫提交的录音证据不足以单独证明其该主张。然而，受托人即中熙公司作为开发商在办理房地产证的过程中处于信息优势地位，在龚微钫书面委托手续不完备的情况下，中熙公司应当履行受托人的通知义务，及时提示和告知龚微钫补充书面委托材料。最后，中熙公司主张已经通知龚微钫提交原件以供国土部门核对，但中熙公司未能提交充分有效证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，原审法院对中熙公司该主张无法予以支持。另，在通讯地址明确的情况下，原审法院认为中熙公司完全具备充分履行通知义务的能力。综上所述，原审法院认为中熙公司未能充分履行通知龚微钫提交原件，且中熙公司未在合理期限内提醒告知龚微钫另行提交完备的书面委托材料，致使中熙公司未能在约定期限内为龚微钫办理房地产证，中熙公司的行为已经违约，但龚微钫未根据合同约定及时向中熙公司出具书面授权委托书的行为亦存在一定的过错，且为避免违约损失的扩大，龚微钫应当负有积极减损的义务，即龚微钫在知悉应当提交原件及补充资料之日起及时提交所需资料，扩大部分的损失由龚微钫自行承担。另，根据龚微钫自行提交的录音资料的内容，原审法院认为龚微钫对其已经于2016年1月28日知悉应当补充提交所需资料和原件的事宜形成了有效自认。综合考虑本案案情，以及双方的过错程度，原审法院酌情判令中熙公司向龚微钫支付延期办证违约金人民币112343.14元（以房屋转让价款人民币2127711元为基数，按每日万分之二，从房产交付之日即2014年9月12日起第240日之次日即2015年5月10日计算至2016年1月28日）。龚微钫的超额诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中熙公司应当在本判决发生法律效力之日起三日内向龚微钫支付逾期办证违约金人民币112343.14元；二、驳回龚微钫其他诉讼请求。本案受理费人民币2482元，由龚微钫承担人民币1340元，由中熙公司承担人民币1142元，案件受理费龚微钫已预交。
本院经审理查明：原审已查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，龚微钫与中熙公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应全面履行。
涉案合同约定，办证方式为买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机构申请房地产转移登记。在中熙公司在向龚微钫发出的《中熙某花园入伙须知》中，列明了龚微钫在入伙时应当提交的办证资料，并载明“如资料不齐将无法办理入伙手续”，龚微钫已办理了入伙手续，并于当天支付了办证的相关契税，故龚微钫应当已于办理入伙手续的当天提交了办理资料并向中熙公司出具了书面委托手续。中熙公司上诉称龚微钫未提交办理资料和书面委托手续导致办证迟延，本院不予认可。
双方当事人均认可，办理房地产证除需要买受人提交书面委托手续和办证资料之外，还需要在产权登记机关核对办证资料的原件。本院认为，中熙公司作为开发商，受买受人委托办理房地产证，其在办理房地产证的过程中处于信息优势地位，在需要核对办证资料原件时应当及时通知买受人提交相关原件。中熙公司是否履行了该项通知义务应当由其负举证责任，因中熙公司未提交通知的证据，故应当按龚微钫自认的2016年1月28日才得知相关要求为准，原审计算迟延办证违约金至2016年1月28日正确。涉案房产早已具备办证条件，系中熙公司怠于履行其通知提交办证资料原件的义务导致办证迟延，故中熙公司应当承担迟延办证的违约责任。龚微钫作为买受人，在接收房产后1年多时间不积极了解涉案房产的办证情况和是否需要其他手续，亦未尽到谨慎履行合同的义务，原审将违约金调整为日万分之二并无不当，本院予以维持。
综上，龚微钫与中熙公司的上诉均没有依据，本院不予支持，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共计6507元，由龚微钫负担3960元，深圳市中熙房地产开发有限公司负担2547元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月十三日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。