湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘法民一初字第1464号
原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司。
法定代表人林晖，该公司经理。
委托代理人易卫平，男，1967年6月29日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市韶峰工人村47栋1单元102号，系该公司员工。特别授权。
委托代理人万广云，湖南法至律师事务所律师，一般代理。
被告龙军。
原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司（以下简称嘉亨茂）与被告龙军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员贺玫独任审理，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。书记员杨思培担任记录。原告的委托代理人易卫平及被告到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原、被告向本院申请自行和解三个月。本案现已审理终结。
原告嘉亨茂诉称，2014年4月14日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与被告龙军签订《商铺租赁合同》，被告租赁嘉亨茂购物中心四层4F-03号商铺，面积77.6平方米，租赁期限为三年。租金第一年每平方米每月40元，第二年每平方米每月43.2元，物业管理费每月2328元，合同约定被告缴纳保证金16296元，延期付款的滞纳金为每日千分之一。租赁合同签订后，被告龙军于2014年5月22日起租赁使用嘉亨茂购物中心四层4F-03号商铺。原告于2014年6月成立。2014年7月1日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与原、被告签订了《合同主体变更协议》，确定由原告作为出租方行使权利。自2015年3月起，被告停止缴纳租金和物业管理费，至2015年10月15日止，被告累计欠原告公司39877.05元。2015年9月，被告龙军擅自关闭商铺停止经营，实际上中止了租赁合同的履行。按照合同约定，被告每日应缴租金和物业管理费181.07元。原告认为，被告长期不交纳租金自行关闭商铺，已构成根本违约，原告有权不返还合同保证金。现原告请求人民法院判令被告腾退湘乡嘉亨茂购物中心4F-03号商铺交还给原告；被告向原告缴纳欠付的租金、物业管理费39877.05元，并自2015年10月16日起至实际腾退交还商铺之日止按每日181.07元向原告交纳租金、物业管理费；被告向原告支付每日千分之一的滞纳金；请求人民法院依法确认保证金16296元归原告所有。在本案审理过程中，原告自愿放弃滞纳金及自2015年10月16日起的租金。
被告龙军辩称，一、嘉亨茂前期夸大宣传自己的品牌效应及市场运作能力，存在欺诈行为。二、因为对原告的信任，被告投入24万元经营一家加盟品牌的甜品店，被告除2014年7月-10月少许盈利后，自2014年11月起一直处于亏损状态。商场内除了被告亏损，其他95%的商铺也同处于亏损状态。三、2014年10月起，因大部分商铺出现亏损，部分商户请求原告减免租金，并提出一些合理化建议，原告置之不理。原告对被告实行不交足钱就强制停电的措施。2015年9月，被告再次被强制停电，原告实在没办法把店里一口冷藏了几千元原材料的冰柜搬至出租房充电保存，原告以为被告开始撤离物资，用一把大锁锁住大门，致使被告现在无法经营。四、被告现在负债累累，家庭负担较重，实在无力负担租金。
在本案的审理过程中，原告嘉亨茂为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、《商铺租赁合同》复印件一份，拟证明租赁的事实、租金及物业费的标准。
2、《合同主体变更协议》复印件一份，拟证明2014年7月1日出租方由原来长沙嘉亨茂商业管理有限公司变更为湘乡嘉亨茂购物广场有限公司。
3、租金公告及签收表、保证金收据复印件，拟证明原告催收租金及被告缴纳保证金的情况。
4、通知函及邮件单的复印件，拟证明因被告停业后原告书面通知被告终止合同，并催交租金。
被告龙军对原告嘉亨茂提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4无异议，但证据3、4中的通知、函基本上是被告的员工签收，不是被告本人签字。
被告龙军未向本院提交证据。
本院对原告提交的证据材料，经审查，认定如下：证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，双方对其真实性均无异议，本院依法予以采信。
根据以上采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，可以认定如下事实：
2014年4月，被告龙军与长沙嘉亨茂商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租湘乡市万隆中央广场（嘉亨茂购物中心）编号4F-03号商铺，面积77.6平方米；租期三年，第一年租金每月每平方40元，第二年43.2元，第三年47.5元；物业管理费每月每平方30元；交纳保证金16296元。2014年7月1日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与原、被告签订《合同主体变更协议》，约定出租方变更为原告。被告龙军按约交纳了保证金16296元及至2015年2月底的租金、物业管理费、2014-2015年度的虫害防治费。自2015年3月起，原告嘉亨茂多次向被告书面送达缴费通知单，被告龙军一直未交纳租金、物业管理费。2015年5月、7月，原告嘉亨茂两次公布各减免两个月租金的优惠公告，共减免的四个月租金分12个月分摊至2015年5月至2016年4月，即被告龙军自2015年5月至2016年4月每月租金为2069.33元（3104-3104×4÷12）、物业管理费2328元。此后原告嘉亨茂按减免后的租金标准向被告龙军催款。至2015年9月21日止，被告龙军欠原告租金、物业管理费、水费、虫害防治费30755.06元。2015年9月18日，因被告龙军长期欠租，原告停止供电，被告龙军停止营业。2015年9月21日，原告向被告邮寄名为终止合同的书面通知。
本院认为，原、被告订立《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应诚实信用的履行合同义务。被告龙军作为承租人，长期不缴纳租金，违反合同主要义务，已构成违约。根据双方签订的《商铺租赁合同》第21.2条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费累计超过三十日的，出租方有权解除合同……原告嘉亨茂于2015年9月21日向被告送达名为终止实为解除合同的书面通知，即原告已行使合同解除权，应视为双方的租赁合同关系于2015年9月21日解除，故对原告嘉亨茂要求被告龙军腾退嘉亨茂购物中心4F-03号商铺交付给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
原、被告虽在租赁合同中对租金及物业费有明确约定，但原告自2015年5月起按减免的租金标准对被告龙军进行催款，当事人有权放弃自己的权利，租金的减少应视为原告嘉亨茂自愿对合同的变更，故本案租金应按减免后的标准计算。原告嘉亨茂明知停止供电将导致被告龙军不可能营业而采取这种限制他人权利的措施，虽原、被告租赁合同第11.3条约定承租人欠租的，出租方有权停止供应水电，但该条款是原告提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效，故原告嘉亨茂无权以被告欠租为由停电。原告嘉亨茂与被告龙军于2015年9月21日解除租赁合同关系，租金应计算至2015年9月21日止，结合原告变更后的租金标准及当庭陈述，被告龙军应向原告嘉亨茂支付30755.06元。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第22条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费累计超过三十日的，出租方有权解除合同，承租方无权要求出租方退还保证金。该条款实际是对被告违反合同主要义务时承担的违约责任的约定，不违反法律禁止性规定，合法有效，故对原告嘉亨茂要求确认被告已缴纳的保证金16296元不需退还即归原告所有的诉讼请求，本院依法予以支持。原告在庭审中表示自愿放弃被告支付滞纳金及自2015年10月16日起的房屋使用费是其真实意思表示，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、被告龙军自本判决生效之日起十日内腾退湘乡嘉亨茂购物中心4F-03号商铺交还原告。
二、被告龙军自本判决生效之日起十日内向原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司支付租金、物业管理费、水费、虫害防治费30755.06元。
三、被告龙军缴纳的保证金16296元归原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司所有。
上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，减半收取400元，由被告龙军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审判员 贺 玫
二〇一六年二月十八日
书记员 杨思培
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。