浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉善民初字第366号
原告：张丽华。
委托代理人：陈昱、章叶。
被告：金德祥。
委托代理人：朱维中。
原告张丽华与被告金德祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月19日立案受理，依法由审判员洪亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：原告于1994年4月27日填写《农村私人建房用地呈报表》并提出建房申请，建房户户主为张丽华，另有在册人口张保则。同年嘉善县魏塘镇车站村民委员会、嘉善县魏塘镇、嘉善县人民政府均同意原告建造位于车站村斜家桥45-1号的房屋。1996年5月5日，原告与金德祥签定《卖房协议》时约定“……农民街南侧私房占地建筑面积70平方米三层楼房，包括前后场地”。但截止目前，该宅基地使用权人登记仍为张丽华。原告认为，《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。可见，本案中讼争房屋的宅基地登记仍为张丽华，被告在购买该宅基地及房屋时为城市居民身份，不具备享有宅基地使用权的身份，双方的买卖行为违反法律法规规定，故请求法院判令：1、依法确认原、被告所签订的《卖房协议》无效；2、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：原告诉称被告购买宅基地与事实不符，因为被告没有向原告购买宅基地，而只是购买了房屋，因此双方的买卖行为不违反法律法规规定，卖房协议有效；另外，双方于1996年5月5日签订的协议当日生效，被告已全部履行，而原告于今年的1月19日起诉已超过了诉讼时效。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、卖房协议复印件一份，证明本案所涉标的物的户名系原告张丽华，因包括了前后场地，当然也包括宅基地，所以双方的买卖协议既包括住房，也包括宅基地。
3、农村私人建房用地呈报表复印件一份，证明张丽华作为建房户户主曾于1994年向魏塘镇人民政府和车站呈报的，该宅基地上的建房是以张丽华和张保则两人的名义申报的，户主是张丽华。同时证明相关村、镇、县有关部门均同意张丽华在这块土地上建房。
4、嘉善县建设局不予受理行政裁决申请决定书复印件一份，证明原告于2008年7月31日向县建设局提出过申请，要求将斜家桥45-1号房屋被拆迁所得补偿给宅基地使用人张丽华，因为金德祥房屋被拆迁其实不是正常的行政拆迁行为，而是平等民事主体之间的行为。
5、嘉善县人民法院（2008）善民一初字第2183号民事裁定书一份，证明原告因发现被告擅自处分房产，故起诉要求确认被告金德祥与车站签订的补偿协议无效，而法院认为应首先确认该房尾买卖是否有效，所以被裁定驳回起诉。
被告为证明其抗辨主张，向本院提供证据如下：
魏塘镇车站斜家桥改造地块拆迁安置费用清算表复印件一份，证明2008年7月9日对金德祥的房屋予以拆迁，补偿的全部费用为1100391元，但该补偿费用中不包括宅基地，因为地是原告的。
庭审中，本院依法对原、被告提供的证据，经双方当事人当庭质证，认证如下：
对原告提供的第1项证据，被告无异议，本院予以确认。对第2、3、4、5项证据，被告对证据本身无异议，但对原告证明的事实有异议，其中对第2项证据，认为前后场地仅指水泥及花岗岩场地，但不包括宅基地，因为协议中只是证明卖房而不是卖地；对第3项证据，认为房屋已经卖给被告了，那么房屋所有权人就不应该是原告，但与宅基地没有关系；对第4项证据，认为房屋被拆迁只是改造行为，所以不在建设局的管理范围内；对第5项证据，认为与本案无关联。本院认为该2、3、4、5项证据在形式和内容上均具有客观真实性，对此予以确认。
对被告提供的证据，原告表示异议，认为清算表所涉事项并不能证明金德祥合法拥有房屋产权，因为这不是房管处的登记表，所以被拆迁人列为金德祥是错误的，而应该是张丽华。另外，法律规定房地一体原则，房地必须一起处置，作为金德祥买卖并使用房屋我也没意见，但金德祥处置本属于我张丽华所有的产权是侵犯了原告的合法权益。该项证据，本院予以确认。
根据上述证据及原、被告庭审陈述，本院认定事实如下：
1996年5月5日原、被告签订了卖房协议一份，约定由张丽华将自己建造的位于本县魏塘镇车站村斜家桥45-1号住宅房，占地建筑面积70平方米三层楼房，包括前后场地卖给金德祥，房屋售价为160000元，贴补装潢费用5000元，合计165000元。协议还对办理房产证、付款日期及其他相关事项等作了约定。协议签订当日，被告付给原告购房款165000元。之后，被告长期居住。2008年7月9日，因嘉善银城拆迁有限责任公司对座落于斜家桥45-1号，即被告居住的房屋进行改造地块拆迁安置，被拆迁人金德祥所涉被拆房屋建筑面积201.3平方米，安置形式为货币补偿，故被告已得货币补偿费用1051424元（其中：住宅798769元、装修116003元、挑阳台158**元、签约奖20130元、货币安置奖励100650元）；其他补偿费用48967元（其中：腾空奖励5000元、过渡费26600元、搬家费1200元、评估调整项目4973元、电话移机108元、空调移机1200元、太阳能迁移200元、附属物9686元），合计1100391元。
另查明：1、2008年7月31日，张丽华曾向嘉善县建设局提出申请，要求对魏塘镇车站村斜家桥45-1号房屋进行拆迁补偿安置，并将安置补偿给宅基地使用人即其本人。8月1日，该局以未对车站村斜家桥45-1号房屋所在地块核发房屋拆迁许可证，依法不属于城市房屋拆迁补偿安置纠纷行政裁决申请受理范围而作出了（2008）善建拆不受字第1号不予受理行政裁决申请决定书。2、2008年9月26日，张丽华以原告身份将金德祥及嘉善县魏塘镇车站民委员会列为被告向本院提起诉讼，案号为（2008）善民一初字第2183号，在该案中张丽华称：“1994年4月27日，原告经申请批准建造位于车站村斜家桥45-1号的房屋，2008年7月9日，两被告未经原告同意，签订一份《斜家桥改造地块补偿协议书》，擅自处理原告所有的房产，故要求依法确认两被告所签关于张丽华所有的位于车站村斜家桥45-1号房屋的《斜家桥改造地块补偿协议书》无效”。案经本院审理认为：“原告张丽华于1996年5月5日将座落于嘉善县魏塘镇车站村斜家桥45-1号的房屋以165000元出卖给被告金德祥。现原告在没有诉请本院确认该房屋买卖协议无效的情况下而要求本院确认嘉善县城中村改造工作领导小组办公室、嘉善县魏塘镇车站村民委员根据卖房协议与金德祥签订的内容主要为房屋及室内装修的补偿协议书无效，其原告诉讼主体不符，应驳回起诉”。为此，本院于同年11月18日裁定驳回张丽华的起诉。3、原告提供的农村私人建房用地呈报表中的申请建房户户主为张丽华，申请建房日期1994年4月27日，在册人口中登记姓名为张丽华和张保则，张保则系张丽华的父亲，出生于1924年8月27日。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据庭审中查明的事实，本案原告张丽华与被告金德祥于1996年5月5日签订了卖房协议一份，由张丽华将自己建造的占地建筑面积为70平方米的三层楼房（含装修），包括前后场地以165000元的价格出卖给金德祥，双方所实施的行为是双方当事人的真实意思表示，故本院对该卖房协议认定为合法有效。2008年7月9日，被告居住的案涉房屋因遇改造地块拆迁安置，故被告作为被拆迁人已所得房屋及装修等各项补偿款计1100391元。现双方房屋买卖已长达近13年，而原告却主张与被告签订的卖房协议无效，违背了诚实信用的法律原则。至于原告申请建房时其家庭在册人口中确实包括其父亲在内，但从法律层面分析，共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。结合本案，根据卖房协议签订时双方的年龄、签约过程及被告付出的对价等，并不存在被告损害原告的利益。再者，原告以卖给被告房屋时所包括的前后场地是指宅基地，这与事实不符，因为卖房协议中并没有涉及宅基地。众所周知，我国法律禁止宅基地买卖，宅基地使用权不得随意转让。而本案中房屋买卖虽涉及原告所享有的宅基地，但并不等于连宅基地一起卖给被告，该宅基地使用权人仍属于原告。因此，对原告提出的要求确认原、被告所签订的卖房协议无效的主张不能成立。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决如下：
驳回原告张丽华的诉讼请求。
本案受理费3600元（原告已预交），减半收取1800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 洪 亮
二〇〇九年四月十一日
书记员 顾妍婷
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。