海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终444号
上诉人（原审被告）海南惠富达实业股份有限公司。住所地：海口市海甸二东路19号宏海大厦第15层A号。
法定代表人张国富，执行董事。
委托代理人兰佳，该公司职工。
被上诉人（原审原告）方亚琴，女，1963年3月10日出生，汉族，浙江省宁波市人。
被上诉人（原审原告）葛维萍，女，1955年10月9日出生，汉族，浙江省宁波市人。
上诉人海南惠富达实业股份有限公司（以下简称惠富达公司）因与被上诉人方亚琴、葛维萍商品房预售合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2015）文民初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告方亚琴、葛维萍于2009年12月5日与被告惠富达公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告将位于文昌市清澜开发区清澜别院项目的3幢6层603号，建筑面积共101.99平方米，套内建筑面积为84.49平方米的商品房出售给原告方亚琴、葛维萍。该商品房单价为（人民币）每平方米3675.26元，房屋总价款为人民币374840元。2、合同第五条面积确认及面积差异处理约定，房屋的计价方式以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后，原告方亚琴、葛维萍按照合同的约定向被告惠富达公司支付了购房款人民币374840元，缴纳契税款人民币5623元，维修基金人民币6119元。因被告惠富达公司未按合同约定的时间为原告方亚琴、葛维萍办理房屋所有权证，2013年原告方亚琴、葛维萍诉至文昌市人民法院，请求被告惠富达公司办理“清澜别院”3幢6层603号房屋所有权证，文昌市人民法院作出判决支持原告方亚琴、葛维萍的诉讼请求，被告惠富达公司不服文昌市人民法院作出的判决提起上诉，在二审审理期间，原告、被告在海南省第一中级人民法院的主持下自愿达成调解协议，调解内容：被告惠富达公司于调解协议生效之日起半年内为原告方亚琴、葛维萍办理文昌市清澜开发区清澜别院3幢6层603号房屋所有权证。因被告惠富达公司未履行调解内容，原告王复芳向文昌市人民法院申请强制执行。在执行过程中，文昌市人民法院于2014年8月25日向方亚琴的委托代理人王复芳及惠富达公司作了执行笔录，双方达成一致协议：方亚琴购买的房屋实测面积与合同约定面积存在不一致的问题，应按误差比3%以内退还购房款，超出3%的部分双倍退赔，总计应退赔购房款人民币20316.31元。双方在协商过程时，被告惠富达公司制作了房产证办证费用收缴情况表，原告在该表中签名确认，房产证办证费用收缴情况表中对房屋的总价款、维修基金及契税款的金额及差额均作了详细的计算：房号：3-603，买受人方亚琴、葛维萍。房款总价：应缴总额358938元，已交总额374840元，差额-15902元。维修基金：应缴总额5862元，已交总额6119元，差额-257元，购房契税：应缴总额5384元，已交总额5623元，差额-239元。之后，被告惠富达公司为原告方亚琴、葛维萍办理清澜别院3幢6层603号房屋所有权证。房屋所有权证登记的房屋建筑面积为97.69平方米。
原审法院认为：原告方亚琴、葛维萍于2009年12月5日与被告惠富达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。根据双方签订的合同上的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并对面积差异的处理进行明确约定。合同约定的房屋建筑面积为101.99平方米，房屋所有权证上载明涉案房屋的建筑面积为97.69平方米。因此，房屋总价款应以房屋所有权证上登记的建筑面积97.69平方米予以计算。被告惠富达公司以101.99平方米计算房屋总价款人民币374840元超出了原告实际应付的房价款。在文昌市人民法院的执行笔录上原告与被告也就此问题达成了一致的协议：被告惠富达公司应当退赔原告方亚琴购房款人民币20316.31元。虽然在文昌市人民法院执行笔录中确认被告惠富达公司应给原告方亚琴、葛维萍退赔购房款人民币20316.31元，但原告方亚琴、葛维萍明确请求被告退赔购房款为人民币19902元，不违反法律规定，应予以照准。关于契税及维修基金问题。原告方亚琴、葛维萍原先缴纳契税款5623元、维修基金6111元均是按合同约定交付，该费用被告已收取，有被告惠富达公司出具的资金往来专用凭证予以确认。但由于房屋所有权证所确认的房屋建筑面积为97.69平方米，那么相应的契税款、维修基金也应根据实际的建筑面积予以计算。在房产证办证费用收缴情况表中，双方对契税和维修基金也作了明确的计算，确认被告多收取的契税款为人民币239元、维修基金为人民币257元。被告惠富达公司至今均未按双方协商后所确认的差额款向原告方亚琴、葛维萍退还。综上所述，原告方亚琴、葛维萍主张被告惠富达公司退赔房屋面积误差价款人民币19902元，退还多收取的契税款人民币239元及维修基金257元，以上三项款额共计人民币20398元，有事实根据和法律依据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：被告海南惠富达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方亚琴、葛维萍退赔房屋面积误差价款人民币19902元、返还多收取的契税款人民币239元及维修基金人民币257元，三项款额共计人民币20398元。并支付利息（从2014年8月27日起以人民币20398元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计算至实际付清款项之日止）。如果被告海南惠富达实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币329.90元，由被告海南惠富达实业有限公司负担。
一审宣判后，海南惠富达实业股份有限公司不服，向本院提起上诉称：一审违反法定程序，当事人的委托代理人不属于委托的对象，另外，我方应诉后因代理人开庭当天生病，一审法院未延期开庭，剥夺了我方的权利。在事实方面，一审未核实办证的具体数字，本案应退的款项计算有误，我方不应承担退款利息，为此，一审认定事实不清，违反法定程序，应依法撤销原判，发回重审。
被上诉人方亚琴、葛维萍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律处理正确，应予维持。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
二审另查明：海南惠富达实业有限公司于2015年11月30日经工商管理部门核准更名为海南惠富达实业股份有限公司，其债权债务不变。
以上事实有各方当事人在一审中提供的证据和各方当事人的陈述为证，足资认定。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方签订的合同上的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并对面积差异的处理进行明确约定，在文昌市人民法院的执行笔录上双方也就此问题达成了一致的协议。关于契税及维修基金问题，由于房屋所有权证所确认的房屋建筑面积变化，那么相应的契税、维修基金也应根据实际的建筑面积予以计算，在房产证办证费用收缴情况表中，双方也对契税和维修基金作了明确的计算，确认上诉人多收取的契税款、维修基金，上诉人应根据双方协商后所确认的差额款向被上诉人退还多收款项。上诉人提出所出多收款项有误，未能提供充分确凿的证据，本院不予支持。为此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费329.90元，全部由上诉人海南惠富达实业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 白玉琳
二〇一六年三月三十日
书记员 洪学雪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月30日印制
（共印20份）