.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城西区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0104民初2097号原告：宋录西，男，汉族，1972年10月4日生，青海有色测绘勘察院总工程师，住西宁市。委托诉讼代理人：武斌、金竣晖，青海夏都律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（统一社会信用代码：×××），营业场所：西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。负责人：南积勋。被告：青海省庄和房地产开发有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜。被告：青海嘉宁房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城西区文苑大街7号C5号楼1单元1层1011室。法定代表人：魏小强，该公司总经理。原告宋录西与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称”庄和西宁分公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称”庄和公司”）、青海嘉宁房地产营销策划有限公司（以下简称”嘉宁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋录西及其委托诉讼代理人武斌、被告嘉宁公司法定代表人魏小强到庭参加诉讼，被告庄和西宁分公司、庄和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋录西向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带返还购房款45000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月9日，原告与第一被告签订”奥莱城商品房申购协议”。协议约定：原告申购第一被告开发的商品房31.77㎡，单价19200元，总价为609984元。本次交纳申购金10000元。按被告的促销活动，只要交给45000元可抵房款117549元。协议同时约定，在签订购房合同之前交情总房款的50%。逾期不交，被告有权将房子另行出售。协议签订后，原告按申购协议约定交给了10000元申购金和45000元抵扣金。2017年1月，原告收到被告的催款通知，让原告在7天内补交房款，逾期解除合约，被告有权将房子另行销售。原告经再三考虑，同意解除合约，并到被告处索要已缴纳的欠款，但被告以原告违约为由拒不退款。现庄和西宁分公司已向原告退还10000元房款，剩余45000元尚未退还。庄和西宁分公司、庄和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。嘉宁公司辩称，该公司是庄和西宁分公司的二级代理分销商，代理销售奥莱城商品房，代理销售时间为2016年6月至2017年8月，庄和西宁分公司规定其代理销售的房屋均价不得低于15000元/㎡，其可以溢价销售，溢价部分为嘉宁公司佣金收入。原告申购的房屋销售单价为19200元/㎡，嘉宁公司在销售该房屋过程中有优惠活动，交50000元可抵扣房款117549元，经原告申请该公司又给予了5000元的优惠，最终原告得以享受交45000元抵扣房款117549元，这45000元系嘉宁公司收取的佣金，该公司在开给原告的收据中已注明，原告签字确认；抵扣后原告以该房屋销售底价15500元/㎡与庄和西宁分公司达成了房屋买卖协议，嘉宁公司的服务行为已完成，收取的45000元佣金不应当退还；原告未按照协议约定补充缴纳房款构成违约，嘉宁公司多次催促原告补交房款。本院经审理认定事实如下：庄和西宁分公司系”金色海湖·奥莱城”项目的开发商，青海置信传媒有限公司系该项目的总销售代理。2016年6月5日，青海置信传媒有限公司（甲方）与青海胜颜房地产营销策划有限公司（乙方，以下简称”胜颜公司”）签订《分销合作协议》，约定甲方将其代理的位于西宁市海湖新区西关大街与普丰路十字奥莱城项目的地下商铺负一层H区（暂定区域）、LOFT公寓部分指定给乙方分销，乙方负责该物业部分的销售及开拓销售渠道和开展宣传推广活动，合作期限自2016年6月5日至2017年8月3日，甲方指定销售价格体系，销售均价不低于人民币15000元，乙方按此价格指定控制价并由双方签字认可方可执行。针对该奥莱城项目，庄和西宁分公司设立了售房部，青海置信传媒有限公司、胜颜公司及其他分销商在该售房部开展售房工作。2016年8月7日，宋录西向胜颜公司交纳奥莱城B-1楼面积为31.77㎡的H36号商铺订金500元。2016年8月9日，宋录西在售房部办理了认购手续，售房人员与其达成交45000元抵扣117549元房款的优惠，并向其出具了《奥莱城定房确认单》，载明产品类型B-1，房号H36，表单价19200，表总价609984，面积31.77㎡，抵购折扣”交45000抵117549”，已收抵扣金45000，宋录西签字确认。宋录西（申购人）与庄和西宁分公司（被申购人）签订《”奥莱城”商品房申购协议》，约定申购人自愿申购奥莱城内街店铺，暂定B-1楼层H36号，建筑面积暂定31.77㎡，成交单价15500元/㎡，总价492435元，本次申购金缴纳10000元，付款方式为分期，待签订购房合同之前交清总房款的50%。同日，宋录西现金支付10000元、刷卡支付45000元，庄和西宁分公司向宋录西出具了加盖了该公司公章的10000元收据，收款事由注明为”奥莱城负一层H36号申购金”；胜颜公司向宋录西出具了加盖了该公司公章的45000元收据，收款事由注明为”奥莱城B-1楼H36号商铺购房拥金”，宋录西在该收据上签字。后宋录西未向庄和西宁分公司支付房屋尾款，庄和西宁分公司及胜颜公司工作人员多次向其催款。2017年1月15日，庄和西宁分公司向宋录西发出《催款通知》，告知其在接到该通知起7日内补交房款。2017年10月20日，庄和西宁分公司向宋录西发出《催款通知单》，告知其于2016年10月28日以分期方式购买”金色海湖·奥莱城”项目134-2740号房屋一套，建筑面积约33.99㎡，销售单价15500元/㎡，销售总价为526845元，已付房款10000元，剩余房款516845元，应在收到该通知书之日起七日内付清应付款项。对于2017年10月20日的《催款通知单》，上面所书协议签订日期、房号与案涉房屋不能对应，但该证据系宋录西所提交，其本人认可系庄和西宁分公司向其催收案涉房屋的房款，后期房屋房号、面积发生了变动，嘉宁公司对此亦无异议，故本院对该证据予以确认。嘉宁公司提交该公司制作的奥莱城下沉广场娱乐城销售底价控制表、奥莱城下沉广场价格表及各商铺底价、销售价、折扣政策明细表，拟证明宋录西于2016年8月9日认购的B-1楼层H36号商铺，胜颜公司内部定价为底单价15500元、底总价492435元，对外销售单价19200元、总价609984元，折扣政策为50000元抵117549元。原告认为该组证据显示的各商铺价格系各被告之间的约定，与本案无关。本院认为该组证据内容一致，与双方无异议的其他证据《奥莱城定房确认单》、《”奥莱城”商品房申购协议》互相印证，与本案具有关联性，故对该组证据予以确认。再查，宋录西自认庄和西宁分公司已于12月5日向其退还了该公司收取的10000元申购金。青海胜颜房地产营销策划有限公司于2016年10月9日名称变更为青海嘉宁房地产营销策划有限公司，其权利义务由青海嘉宁房地产营销策划有限公司承继。本院认为，《”奥莱城”商品房申购协议》系原告宋录西与被告庄和公司西宁分公司的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该协议签订后，经庄和西宁分公司多次催告，宋录西一直未履行支付剩余购房款的义务，庄和西宁分公司于2017年10月20日发出的《催款通知单》中再次作出若宋录西不在规定期限内补交房款、该公司将解除合同的意思表示，宋录西未对该通知提出异议，并向本院起诉要求返还房款，庄和西宁分公司亦于2017年12月5日向宋录西退还了10000元，故庄和西宁分公司和宋录西之间就解除案涉《”奥莱城”商品房申购协议》已达成合意，该合同经双方协商一致现已实际解除。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，在本案中即为返还已支付的购房款。现《”奥莱城”商品房申购协议》中写明的10000元申购款已经退还，本案的争议焦点是嘉宁公司收取并向宋录西出具收据的45000元抵扣款是否应当退还。嘉宁公司称该45000元系该公司因促进房屋买卖合同成立而应得的佣金，那么该佣金应当依照各方约定、由售房者或购房者单方或双方分别支付。本案中，该45000元系由购房者宋录西直接支付。嘉宁公司未提交证据证明该公司在售房过程中曾明确告知宋录西该公司的身份，宋录西作为普通购房者无法分辨在售房部工作的销售人员的身份，更无法分辨嘉宁公司与庄和西宁分公司之间的关系。嘉宁公司亦未提交证据证明在销售过程中该公司曾明确告知宋录西该公司将从其个人处收受佣金，而仅在收据上加盖该公司的印章、将该款备注为”购房拥金”，对此涉及到法律关系重大变更的行为该公司未明确提醒宋录西注意，不能视为宋录西已同意支付嘉宁公司佣金。在与嘉宁公司无约定的情况下，宋录西支付45000元时并没有支付佣金的意思表示，双方并未达成支付佣金的合意，嘉宁公司仅凭其单方意思表示将宋录西支付的45000元视作该公司的佣金无事实和法律依据。嘉宁公司系接受置信传媒的委托进行营销、宣传及销售工作，与普通购房者之间并未形成任何合同，该公司与置信传媒之间关于如何支付佣金的约定属于其内部约定，与购房者无关，受托人的报酬本应由委托人支付，不应在与购房者无明确约定的情况下将支付该报酬的义务直接转移给购房者。对于该45000元抵扣款的性质。宋录西是在庄和西宁分公司设立的售房部中与销售人员进行洽谈，最终与开发商达成买卖合同，期间销售人员未向其表明嘉宁公司系分销商的身份、亦未向其表明将从其个人处收受佣金，宋录西作为普通购房者有理由相信其所交易的对象即为庄和西宁分公司；且案涉商铺挂牌售价为609984元，享受交45000元抵扣117549元的优惠政策后价款确为492435元，与《”奥莱城”商品房申购协议》最终确定的房款一致；宋录西与庄和西宁分公司签订的《”奥莱城”商品房申购协议》中虽未对该45000元作出约定，但销售人员向其出具的《奥莱城定房确认单》中明确记载了交45000元抵117549元的优惠折扣，宋录西有理由相信销售人员所作销售行为均为代表庄和西宁分公司作出，故销售人员收受该45000元抵扣款的行为对庄和西宁分公司构成表见代理，该45000元应当视为购房款。现双方之间《”奥莱城”商品房申购协议》已经解除，该45000元房款应当返还；庄和西宁分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，是对其举证、质证、抗辩等法定权利的放弃，所导致的不利后果由其自行承担。嘉宁公司作为庄和西宁分公司的代理人收取了该45000元，但庄和西宁分公司对嘉宁公司的委托代理授权不明，根据法律规定，委托授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。故本案中，返还该45000元的责任应由庄和西宁分公司承担，嘉宁公司承担连带责任。因庄和西宁分公司系庄和公司的分支机构，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款”分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，庄和西宁分公司的民事责任由庄和公司承担。综上所述，庄和公司、嘉宁公司应当连带返还宋录西购房款45000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、青海省庄和房地产开发有限公司返还宋录西购房款45000元，青海嘉宁房地产营销策划有限公司承担连带返还责任，以上款项于本判决生效后十日内支付完毕；二、驳回宋录西要求青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司返还购房款45000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1175元，减半收取587.5元，由青海省庄和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员强亚茹二〇一七年十二月二十六日书记员杨敏琴