河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第845号
上诉人（原审被告）商丘奥林匹克花园置业投资有限公司。
法定代表人ＸＸ云，董事长。
委托代理人葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。
被上诉人（原审原告）蒋世民，男，1951年7月2日出生。
委托代理人王继忠，河南华豫律师事务所律师。
委托代理人万继先，河南华豫律师事务所律师。
上诉人商丘奥林匹克花园置业投资有限公司（以下简称商丘奥林匹克公司）与被上诉人蒋世民商品房买卖合同纠纷一案，蒋世民于2014年3月21日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令被告履行商品房买卖合同，交付已建成的房屋并承担本案诉讼费用。商丘市睢阳区人民法院于2014年6月10日作出（2014）商睢民初字第00698号民事判决，商丘奥林匹克公司不服向本院提出上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭于2014年9月5日公开开庭审理了该案，上诉人商丘奥林匹克公司的委托代理人葛磊，被上诉人蒋世民的委托代理人王继忠、万继先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年6月15日，双方签订商品房认购合同，合同约定：第一条，1、由蒋世民购买商丘奥林匹克公司位于商丘市睢阳区北海路96号奥林匹克花园房产一套。2、该商品房的用途为住宅，建筑面积共158.13平方米。第二条，付款方式：1、该商品房按照建筑面积计价，单价为每平方米1930元，总房价款为305190元，2、公积金贷款的客户应缴总房款的30%，折合人民币95190元，否则认购书无效，认购定金10000元不予退还（我公司凭认购人所提供的供电局开出的介绍信及此合同向供电局结算10000元定金）。双方确认认购人蒋世民的联系电话。商品房认购合同签订后，蒋世民按约定向商丘奥林匹克公司支付了首付购房款人民币100000元整；查明，该房产系商丘市电业局团购房产，庭审时，双方未向法庭提交商丘市电业局与商丘奥林匹克公司团购合同及解除团购合同；另查明，双方签订商品房认购合同时，商丘奥林匹克公司未取得商品房预售许可证，直到2014年2月13日，商丘奥林匹克公司才取得了商品房预售许可证。蒋世民所购房屋，商丘奥林匹克公司已经建成并处于预售状态中。
原审法院认为，商丘市电业局代表本单位职工组团购买商丘奥林匹克公司开发的房产，是基于每个团购成员的授权委托，以代理人的身份进行的代理行为，其行为代表全体团购成员，而不代表电业局实体本身，目的是为了使每个团购成员均能够享受到被告方的优惠售房政策（优惠政策体现在购房合同中），团购方每个购房成员都具有独立性，都具有独立的民事行为能力；商丘市电业局在团购成员与开发商签订商品房买卖合同后，可视为代理权终止，未经团购成员同意，代理方商丘市电业局与商丘奥林匹克公司方无权解除团购成员与开发商签订的商品房买卖合同；该案双方所签商品房认购合同，是双方当事人在平等自愿基础上达成的，是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立的要件。该商品房认购合同虽未直接标明为商品房买卖合同，但对认购房屋的具体位置、楼层面积、单价及总价款、用途、付款方式、违约责任都有明确的规定，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同；另外，双方当事人签订商品房认购合同时，商丘奥林匹克公司方尚未取得商品房预售许可证，在蒋世民起诉前取得了商品房预售许可证，故该认购合同应认定为合法有效的商品房买卖合同，双方当事人应依约履行义务。目前，蒋世民所购房屋已经建成并处于预售状态，虽然双方签订的商品房买卖合同没有约定交房期限，按照法律规定蒋世民方可随时要求商丘奥林匹克公司交付房屋。关于商丘奥林匹克公司所辩蒋世民的起诉超过诉讼时效的问题，商丘奥林匹克公司方未取得商品房预售许可证，销售房屋的行为是违法行为，商丘奥林匹克公司销售房屋的合法的时间节点应为取得商品房预售许可证之时，因此诉讼时效起算时间节点亦应为商品房预售许可证取得之时。显然，蒋世民的起诉没有超过诉讼时效，故对商丘奥林匹克公司的关于蒋世民的起诉超过诉讼时效的辩驳不予采信。按照交易习惯，当商丘奥林匹克公司取得了商品房预售许可证后，应当主动电话联系认购人蒋世民，就双方签订的商品房认购合同未尽事宜进行协商。由于房屋价格上涨，直至蒋世民起诉，商丘奥林匹克公司亦未主动联系认购人蒋世民，其不作为的行为严重侵犯了蒋世民的合法权益。因此，商丘奥林匹克公司在此纠纷中负有过错。故对蒋世民的诉讼请求应予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：被告商丘奥林匹克花园置业投资有限公司继续履行与原告蒋世民签订的商品房买卖合同（认购合同）。一审案件受理费5878元，保全费2070元，合计7948元由被告商丘奥林匹克花园置业投资有限公司负担。
上诉人商丘奥林匹克公司上诉称，1、原审认定事实错误。一是双方签订的商品房认购合同依附于团购合同而没有履行，团购的条件是人必须是电业局职工，否则不能享受团购价格。经上诉人了解被上诉人并非电业局职工，故双方的认购没有成功。二是双方签订的认购合同属于预约合同，不属于商品房买卖合同。电业局在团购时，上诉人对所团购的房屋尚未动工建设，也没有建设规划许可，施工许可和预销售许可，对房号、面积、大小没有行政审批的确认。对此，电业局和被上诉人是知道的，故双方签订的房屋认购合同条款和《商品房销售管理办法》第16条规定相差甚远，不能认定为商品房买卖合同。三是原审判决在事实上履行不能。双方签订的认购合同中约定房屋面积158.13平方米，而建成后整栋楼根本没有该面积的房屋，且房屋尚未达到交付条件所必须的有线电视、弱电、暖气、天然气接口费等，应明确由谁交纳。如按一审判决，被上诉人不需补交下余房款及相关费用即可得到该房，明显不当。2、被上诉人起诉已超过诉讼时效。从一审中被上诉人陈述可知，双方发生纠纷已经多年，且团购没有成功，被上诉人自知道权利被侵犯之日起提起诉讼已超过二年。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人蒋世民未提交书面答辩状，其委托代理人在庭审中口头辩称，1、原审认定事实正确。一是在一审中，上诉人并未向法庭提交签订团购协议和团购条件，双方签订的合同属独立有效的商品房买卖合同，与团购无关。二是上诉人已取得商品房预售许可证，原审判决能够履行。如果房屋的面积与实际不符，应变更履行方式或上诉人另案起诉，要求被上诉人交齐房款。2、因上诉人并未明确表示拒绝履行合同，诉讼时效未开始计算，原审认定以商品房预售许可证取得之日起计算诉讼时效并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方的诉辩意见，本院确认该案争议焦点是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、双方签订的认购合同是预约合同还是商品房买卖合同，该合同是否具备了交房条件，原判决内容能否实际履行。
二审查明事实与一审查明事实相同外，另查明：涉案房屋即商丘市睢阳区北海路96号奥林匹克花园6号楼房产，双方在合同中约定158.13平方米，经实际测量该房建成后实际面积为115.07平方米。2、该房目前尚未竣工通过验收。
本院认为，2008年6月15日，上诉人与被上诉人签订的《商丘奥林匹克花园商品房认购合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同。由于该合同对认购房屋的位置、面积、单价及总价款、用途、付款方式均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的部分主要内容。但双方签订合同时，因上诉人还没有动工建设，对房号、面积、大小没有行政审批上的确认，致建成后的房屋面积与合同约定不一致，且对何时交清房款、何时交房、包括暖气、通讯、道路、绿化等配套设施及公共设施的交付承诺和有关权益、责任，均没有在合同中约定，需要双方本着诚信原则，对未尽事宜进行协商，妥善解决。其中，房屋的面积、认购合同显示为158.13平方米，而实际面积为115.07平方米，故应按建成后实际面积和合同约定价款计算房屋的总价款。
商品房买卖合同属双务合同，上诉人有义务将房屋交付于被上诉人，被上诉人也有义务交清剩余房款及相关费用。虽然上诉人取得了商品房预售许可证，但该房尚未竣工通过验收，待符合交付房屋条件时，上诉人有责任履行交房义务。对于被上诉人应交的剩余房款和相关费用，上诉人可另行主张权利。
关于诉讼时效问题。虽然双方签订《商丘奥林匹克花园商品房认购合同》的时间为2008年6月15日，但此时上诉人既未动工建设，又未取得《商品房预售许可证》。因上诉人于2014年2月13日取得《商品房预售许可证》，原审认定该时间为本案诉讼时效起算时间节点并无不当。故上诉人称被上诉人起诉已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。
综上，签订《商丘奥林匹克花园认购合同》的主体系本案双方当事人，与案外人商丘市电业局是否团购无关。被上诉人虽主张履行该合同，但因该合同存在缺失条款和不确定条款的问题，致当事人实际履行存在障碍，故本院对原判内容适当变更。上诉人部分上诉理由成立，本院予以采信。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、变更商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第00698号民事判决为：商丘奥林匹克花园置业投资有限公司按房屋实际面积履行与蒋世民签订的《商丘奥林匹克花园商品房认购合同》。
二、驳回蒋世民的其他诉讼请求。
一审案件受理费5878元，保全费2070元，二审案件受理费5878元，合计13826元，由蒋世民负担3826元，商丘奥林匹克花园置业投资有限公司负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文志林
审 判 员 彭世峰
代理审判员 刘玉杰
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 时 淼