辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5395号
上诉人（原审被告）：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连普湾新区石河街道鹏润小区14-2号。
法定代表人：王本德，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：安佳、章晓丹，辽宁利金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于洋，男，1979年10月24日生，汉族，住瓦房店市。
委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：董大正，男，1983年10月19生，汉族，住庄河市。
上诉人大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）因与被上诉人于洋、董大正合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
恒邦公司上诉请求：改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,在被上诉人缺乏合法有效证据的情况下,错误认定案件事实，支持被上诉人的诉讼请求。1.本案基础法律事实是被上诉人董大正依法享有对上诉人的债权，一审法院没有查明被上诉人董大正是否合法享有债权，直接确认《抵债房销售合同》的有效性,判决支持被上诉人于洋的诉讼请求；2.《抵债房销售合同》名为抵债，实际是被上诉人于洋与董大正就其形成的借款作出的提前处分抵押物的买卖合同,根据担保法流质条款的规定,提前处分抵押物的行为应为无效；3.上诉人已经通过其他的诉讼执行清结了与被上诉人董大正之间的债务关系,本次诉讼是被上诉人于洋为实现其违法高利目的进行的恶意诉讼,一审法院没有查明被上诉人董大正与上诉人之间的债权债务关系，直接确认《抵债房销售合同》的法律效力有误。二、一审法院遗漏必须共同参加诉讼的当事人主体,属于法律程序错误。一审法院确认有效并作为判决基础的《抵债房销售合同》处分的是案涉工程的工程款,应追加案涉工程的内部承包关系人作为本案诉讼主体参加诉讼。1.案涉工程是由上诉人与大连泛华建设工程有限公司(以下简称泛华公司)签订的建设工程施工合同,泛华公司再与金鑫签订内部承包协议,金鑫与被上诉人董大正签订金地华府项目承包合同。一审法院应当查明本案的基础法律事实，将案涉工程的内部承包关系人列为本案的诉讼主体参加诉讼；2.被上诉人董大正是本案最重要的当事人，董大正是否依法享有对上诉人的债权，《抵债房销售合同》签订的真实性质和目的等事实的查明均需被上诉人董大正出庭应诉。上诉人于庭审前书面申请被上诉人董大正出庭参加诉讼,在庭审当中又向法庭正式重申要求被上诉人董大正本人出庭应诉,并于庭后再次提交书面申请。一审法院未同意上诉人的申请,在本案重要当事人一方缺席情况下进行庭审径行作出判决，属于法律程序适用错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院未审查基本法律事实，径行确认《抵债房销售合同》有效，属于法律适用错误。1.《抵债房销售合同》处分的债权是违法无效的债权，被上诉人董大正并未实际完成案涉工程的施工任务。根据上诉人与被上诉人董大正之间的《工程款预付款协议》,被上诉人董大正因违约而丧失其对工程款的债权；2.即使被上诉人董大正就其完成的工程量对上诉人享有债权,其已经在之前的与其他当事人的诉讼及判决执行中获得了实际的债权清结。本案中，被上诉人董大正对上诉人没有真实、合法、有效的债权,《抵债房销售合同》处分的债权根本不存在，《抵债房销售合同》违法无效；3.案涉《抵债房销售合同》名为抵债，实际是被上诉人于洋与董大正就其形成的借款作出的提前处分抵押物的买卖合同,以合法形式掩盖非法目的，应属无效；4.结合之前的诉讼，被上诉人于洋与董大正的债权债务已经清结，而被上诉人于洋在本案中仍然通过《抵债房销售合同》主张债权转移和对案涉房屋享有权益，实际原因是其与被上诉人董大正以签订众多《抵债房销售合同》的手段实现违法高利的目的，案涉《抵债房销售合同》应属无效。
于洋辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚。本案是房屋买卖合同纠纷，虽然案涉房屋是董大正从上诉人处抵顶工程款取得，但是从上诉人、被上诉人于洋及董大正签订的《抵债房销售合同》第2、3、4条可以确认的事实是，上诉人已经同意董大正转卖案涉房屋给于洋，购房款直接交付给董大正，上诉人经董大正同意可以与被上诉人签署房屋买卖合同、开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续，这足以证明董大正对案涉房屋具有合法的处分权，被上诉人于洋购买董大正依法取得处分权的案涉房屋不违反法律规定。案涉房屋既不是上诉人抵押给董大正的抵押物，更不是董大正抵押给被上诉人的抵押物，所以上诉人所谓《抵债房销售合同》系被上诉人之间提前处分抵押物的主张缺乏事实与法律依据。二、本案并非建设工程施工合同，无需建设工程承包方、内部承包人参加诉讼，且建设工程施工合同的当事人与本案没有直接的法律关系，一审法院并未遗漏必须共同参加诉讼的当事人。一审法院依法通知了董大正参加诉讼，程序合法，董大正向法庭提交了《情况说明》后，本人不出庭是对自己民事权利的处分，一审法院在董大正缺席的情况下进行庭审符合法律规定。三、上诉人在签订《抵债房销售合同》时，完全明知自己应当承担的合同义务，而将案涉房屋抵顶所欠董大正的工程款也是上诉人的真实意思表示，且该《抵债房销售合同》没有附加任何条件，无论当时或之后董大正是否实际完成了案涉工程的施工任务，均与本案没有关联性。被上诉人于洋对上诉人与董大正签订的《工程款预付款协议》不知情，且该协议对被上诉人也没有约束力。《抵债房销售合同》是上诉人、被上诉人及董大正三方签订的债权转让合同，上诉人以签订抵债房销售合同的行为表明了对董大正将案涉房屋转让给被上诉人于洋的认可，该债权转让行为在签订《抵债房销售合同》时已经发生法律效力，上诉人与被上诉人于洋之间形成了新的买卖合同关系，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对合同各方当事人均具有拘束力。上诉人曾就同类案件上诉，其上诉请求均未得到支持，其再审申请也被辽宁省高级人民法院以（2017）辽民申1975号民事裁定书驳回。综合三级法院的裁判意见，均认为上诉人主张的依据不足，故请求二审法院驳回本案上诉人的上诉请求，维持原判。
董大正未到庭亦未提交书面述称意见。
于洋向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告及第三人2011年12月4日签订的大连普湾新区石河街道金地华府二期8-1-504、8-1-1004房屋的《抵债房销售合同》合法有效；2.被告协助原告办理上述房屋的产权登记手续。
一审法院认定事实：2011年初，被告大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）与案外人大连泛华建设工程有限公司（以下简称泛华公司）签订了一份《建设工程施工合同》，约定恒邦公司将其开发建设的位于大连普湾新区石河街道的金地华府小区二期工程发包给泛华公司进行施工。2011年2月22日，泛华公司与案外人金鑫签订了一份《内部承包协议书》，约定泛华公司将其承建恒邦公司的工程内部承包给金鑫进行施工建设。2011年3月13日，金鑫与董大正签订了一份《金地华府项目承包合同》，金鑫将其承建的恒邦公司发包的金地华府二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的建筑工程分包给董大正进行施工。董大正在施工过程中，恒邦公司陆续用其所有的包括案涉房屋在内的房屋抵顶董大正的工程款。董大正在施工过程中，因生产经营需要向于洋借款150万元。2011年12月4日，恒邦公司（甲方）与董大正（乙方）、于洋（丙方）签订了五份《抵债房销售合同》（其中三份合同所涉8－1－501、8－1－1001、8－1－1103的三套房屋纠纷已另案处理完毕），案涉两份合同约定：丙方欲购买甲方作为工程款抵顶给乙方的位于大连普湾新区石河街道金地华府二期房号8－1－504、8－1－1004的房屋，面积均为77.86平方米，合同总价款分别为人民币440,226元整、452,326元整。现经甲乙丙三方协商一致达成本协议，三方自愿遵守下列条款：1、甲方负责提供该房的销售手续，保证其出售的房屋不违反国家相关法律规定，手续齐全、完备。该房可以办理商品房合同登记备案，待整体项目工程竣工并取得竣工备案证后，该房可以办理国有房屋权属证书。2、根据甲乙双方另行签署的《工程款抵顶合同》，乙方自愿以抵顶合同对应价格取得该房屋的所有权，甲方同意乙方转卖该房给丙方。3、甲方不参与乙方与丙方的转卖房屋行为，丙方的买房款直接交给乙方，甲方没有代收房款并转交乙方的义务，如丙方与乙方将来发生房屋买卖交易纠纷均与甲方无关，丙方亦不得向甲方追索购房款。4、甲方保证：经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按揭款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向甲方主张违约抗辩权及购房款的返还。......。销售合同签订后，于洋于2011年12月22日通过另案原告杨峰将借款150万元交付给董大正。2012年7月26日，于洋与董大正及另案原告杨峰签订了一份《协议书》，就以房抵债问题自愿达成如下协议：董大正从恒邦公司处取得抵债房屋共计21套，位于大连普湾新区石河街道金地华府二期，房号分别为8－1－1004、8－1－1001、8－1－501、8－1－1103、8－1－504（此5套房屋均以于洋名义与恒邦公司签订三方抹帐协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》）；8－1－304、8－1－204、8－1－201、8－1－401、8－1－301、8－1－404、12－2－602、12－2－601、12－2－504、12－2－503、12－2－502、12－2－501、12－2－404、12－2－403、12－2－402、12－2－401（此16套房屋均以杨峰名义与恒邦公司签署三方抹帐协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》，其中8－1－401和8－1－301已由杨峰出让给他人，并已由买方与恒邦公司签署商品房买卖合同）。因董大正欠另案原告杨峰借款350万元，欠于洋借款150万元，依据于洋、恒邦公司及董大正已经签署的《抵债房销售合同》，此21套房屋董大正已抵债给于洋及杨峰，用于偿还欠于洋及杨峰的借款500万元。上述房屋办理产权备案、申请产权证书、房屋移交手续及为上述房屋权益进行交涉诉讼等事宜均属于于洋自主行为，与董大正无关，恒邦公司应当依照三方《抵债房销售合同》的约定履行自己的义务，协助于洋办理产权备案登记等相关权属手续。董大正不再干涉于洋、恒邦公司之间关于上述房屋的相关事宜，以保证于洋全部权益顺利实现。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。恒邦公司与董大正之间存在建设工程施工合同关系，恒邦公司在履行该合同时以房屋抵顶欠董大正工程款，该以房抵债的约定系债权协议，董大正据此享有要求恒邦公司交付房屋并协助办理过户手续等相关权利。董大正将恒邦公司抵顶工程款的案涉房屋处分给于洋，继而三方当事人签订了抵债房销售合同，约定恒邦公司将案涉房屋出售给于洋，并协助办理相关手续，三方当事人签订的抵债房销售合同实质上是一种债权转让行为，是通过以物抵债的方式实现。该抵债房销售合同系三方当事人共同签订的，恒邦公司已通过签订抵债房销售合同的行为对债权转让予以确认。本案抵债房销售合同并非建设工程施工合同，恒邦公司主张的与董大正之间的建设工程施工合同纠纷与本案无关，不属于本案审理范围，故恒邦公司此项辩解意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。抵债房销售合同由恒邦公司、于洋与董大正于2011年12月签订，时间早于恒邦公司主张其与董大正于2012年5月和6月签订的工程款预付协议，且该工程款预付协议仅是其与董大正之间签订的，该协议内容恒邦公司与董大正均未告知过于洋，于洋对该协议亦不予认可，恒邦公司以此作为理由抗辩无义务履行办理房屋产权登记于法无据，不予采纳。综上，恒邦公司与董大正、于洋签订的抵债房销售合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应依约履行。现于洋以其对董大正的债权抵付了案涉房屋购房款，其已履行了交付房款义务，恒邦公司应按合同约定履行其协助办理产权过户登记等义务。因案涉房屋是由恒邦公司先抵债给董大正，再由董大正抵债给于洋，故在办理产权过户登记手续过程中，应先由恒邦公司协助董大正将案涉房屋办理过户手续至董大正名下，再由董大正协助于洋将案涉房屋办理过户手续至于洋名下。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十条之规定，判决：一、原告于洋、被告大连恒邦房地产开发有限公司及第三人董大正于2011年12月4日签订的位于大连普湾新区石河街道金地华府二期8－1－504、8－1－1004房屋的《抵债房销售合同》有效；二、被告大连恒邦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助第三人董大正将位于大连普湾新区石河街道金地华府二期8－1－504、8－1－1004房屋办理过户手续至第三人董大正名下，第三人董大正于该房屋过户至其名下后十日内协助原告于洋将该房屋办理过户手续至原告于洋名下。案件受理费7300元（原告已预付），由被告大连恒邦房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审补充查明：2012年10月26日，案外人郭桂荣与恒邦公司签订两份《商品房买卖合同》，约定恒邦公司将案涉两套房屋出售给郭桂荣，合同中详尽约定了双方的各项权利义务，并约定恒邦公司应在2013年12月31日前将案涉两套房屋交付给郭桂荣。一审庭审中，于洋作为证据提交了郭桂荣于2017年5月16日作出的《关于解除商品房买卖合同的通知》，记载：”恒邦公司，2012年10月26日和11月7日，......根据于洋的指定和于洋与董大正以及贵司三方签订的抵债房销售合同，我与贵司签订了位于大连普湾新区石河街道金地华府二期8-1-504、8-1-1004两套商品房买卖合同。上述商品房买卖合同的实际权利人均为杨峰和于洋，又因贵司一直未能履行合同义务，已构成违约，现特通知贵司解除我与贵司签订的五份商品房买卖合同。后续事宜由实际权利人杨峰和于洋与贵司联系处理。特此通知。”对于两份《商品房买卖合同》及《关于解除商品房买卖合同的通知》，恒邦公司在一审质证认为”商品房买卖合同的双方当事人为郭桂荣与恒邦公司，其权利主张与本案原告没有关联性，该份证据也不能证明郭桂荣是由原告指定与被告签订商品房买卖合同，且该合同已解除并且是由郭桂荣单方行使解除权，充分证明郭桂荣对合同当中涉及房源不享有任何权利。”（一审正卷一第54页）。
二审中，本院要求郭桂荣本人来院说明情况。郭桂荣本人提交了身份证（身份证号×××）及户籍证明，证实其与于洋系母子关系。郭桂荣陈述，案涉两套房屋的权利义务应由于洋主张和承担，郭桂荣与恒邦公司签订的两份《商品房买卖合同》已经要求解除，其对案涉两套房屋已经不再享有任何权利，一切事务均应由于洋办理。
2015年，于洋就与恒邦公司、董大正于2011年12月4日签订的关于金地华府二期8-1-501、8-1-1001、8-1-1103三套房屋的《抵债房销售合同》，以恒邦公司为被告、董大正为第三人提起诉讼，要求确认《抵债房销售合同》有效，由恒邦公司协助于洋办理房屋的产权登记手续。一审法院判决：一、原告于洋、被告大连恒邦房地产开发有限公司及第三人董大正于2011年12月4日签订的金地华府二期8-1-501、8-1-1001、8-1-1103的三份《抵债房销售合同》成立并生效；二、被告大连恒邦房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内协助原告于洋办理上述三套房屋的产权过户登记手续。恒邦公司不服提起上诉。本院于2016年10月9日作出（2016）辽02民终4693号终审判决，判决：一、维持大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04359号民事判决第一项；二、变更大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04359号民事判决第二项为：大连恒邦房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助董大正将位于大连普湾新区石河街道金地华府二期8-1-501、8-1-1001、8-1-1103共计三套房屋办理过户手续至董大正名下，董大正于上述三套房屋过户至其名下后十日内协助于洋将上述三套房屋办理过户手续至于洋名下。
恒邦公司对本院前述判决向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年12月15日作出（2017）辽民申1975号民事裁定书，裁定驳回恒邦公司的再审申请。
本院认为，本案中，于洋与恒邦公司、董大正签订案涉两套房屋《抵债房销售合同》后，恒邦公司拒绝按照《抵债房销售合同》的约定配合于洋办理房屋产权登记手续，于洋提起诉讼要求确认案涉《抵债房销售合同》有效，并要求恒邦公司配合办理产权登记手续。综合当事人的诉辩观点，本案争议的焦点为案涉《抵债房销售合同》的效力及恒邦公司是否应配合于洋办理房屋权属登记的问题。
首先，对于案涉两份《抵债房销售合同》的效力，本院认为，从本案当事人提交的证据来看，两份《抵债房销售合同》均系三方当事人共同签订，于洋、董大正及恒邦公司在合同中明确约定”董大正自愿以抵顶合同对应价格取得该房屋的所有权，恒邦公司同意董大正转卖该房屋给于洋，于洋的买房款直接交给董大正，经董大正同意，恒邦公司可与于洋签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续”，而该项目转包人金鑫与董大正于2012年4月签订《协议书》亦确认已拨付给董大正价值2300万元的房屋，以上事实可以认定董大正经过恒邦公司的同意，已取得对案涉房屋的处分权。同时，于洋、董大正及案外人杨峰又于2012年7月26日签订《以房抵债协议书》一份，董大正再次承诺”依据于洋、恒邦公司及董大正已经签署的《抵债房销售合同》，此二十一套房屋（包括案涉2套）董大正已抵债给于洋及杨峰，用于偿还欠于洋及杨峰共计500万元借款。......恒邦公司应当依照三方《抵债房销售合同》的约定履行自己的义务，尽全力协助于洋办理产权备案登记等相关权属手续。董大正不再干涉恒邦公司与于洋关于上述房屋的相关事宜，以保证于洋全部权益的顺利实现。”对此，应视为于洋以其对董大正的借款抵付了案涉房屋的购房款，董大正对此表示认可并再次确认。又因恒邦公司已于2011年12月通过签订《抵债房销售合同》的形式对案涉房屋的转让予以确认，该时间早于恒邦公司主张其与董大正于2012年5月、6月签订的《工程款预付协议》，且恒邦公司亦未举证证明《工程款预付协议》的内容已告知于洋且于洋予以认可，故恒邦公司以《工程款预付协议》作为理由抗辩无义务办理房屋产权登记手续于法无据。另外，在于洋的指定下，恒邦公司于2012年10月26日又就案涉两套房屋与于洋的母亲郭桂荣签订了正式的《商品房买卖合同》，合同中详尽约定了双方各项权利义务，而且，该《商品房买卖合同》的签订时间在恒邦公司主张的《工程款预付协议》之后，进一步证实恒邦公司始终认可于洋已经取得案涉两套房屋权利的事实。现恒邦公司亦认可其与郭桂荣签订的两份《商品房买卖合同》已经解除，故于洋有权继续依据《抵债房销售合同》的约定向恒邦公司主张权利。结合本案事实和证据，本院认为，恒邦公司、于洋与董大正签订的《抵债房销售合同》应为三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，恒邦公司亦未提交其他证据证明《抵债房销售合同》存在无效情形，故一审认定案涉两份《抵债房销售合同》有效并无不当，恒邦公司应当依约履行义务。因案涉房屋是由恒邦公司先抵付给董大正，再由董大正通过《抵债房销售合同》转让给于洋，故一审认定应由恒邦公司先将房屋的产权登记至董大正名下，再由董大正协助登记至于洋名下亦依据充分、理由正当，本院予以维持。恒邦公司的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，大连恒邦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由大连恒邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 季烨
审判员 王亮
审判员 张钱
二〇一八年七月三十一日
书记员 宋敏