安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1228号原告：刘少稀，男，汉族，1997年6月14日出生，住安徽省舒城县。委托代理人：任六富，安徽永诚律师事务所律师。委托代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。被告：梁永栋，男，汉族，1977年10月21日出生，住山西省岚县。委托代理人：李永光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：欧常贝，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。原告刘少稀诉被告梁永栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘少稀的委托代理人曹勇、被告梁永栋的委托代理人李永光、欧常贝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少稀诉称：2016年8月18日，原、被告通过中介机构合肥市墨家房地产经纪有限责任公司居间介绍，签订存量房买卖合同一份，双方约定：由被告将其所有的位于合肥市滨湖新区万达三期亲湖苑8幢903室（权属证号：网备号1503010090）房屋出售给原告；房屋总价款为222万元；原告于2016年8月18日支付60万元（其他内容详见合同）。合同签订后，原告按约定支付被告购房定金60万元，并于同日支付中介机构中介费4800元，被告与中介机构分别出具收条。原告支付上述60万元购房定金后，原告因不符合在合肥购房条件，不能办理案涉房产所有权过户登记，无法继续履行与被告签订的房屋买卖合同。原告遂找到被告协商，要求返还60万元购房定金，但被告一直置之不理。另，案涉房产为期房，被告至今未交付原告。原告认为，原、被告虽然签订书面房屋买卖合同，但却遇到合肥市出台限购政策，原告因不符合在合肥市购房条件，不能办理涉案房屋的产权转移登记，致使双方合同目的不能实现。该客观情况不可预见、无法避免，属不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。原告现要求与被告解除双方签订的房屋买卖合同并要求被告返还60万元购房定金符合法律规定。为维护自身合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第119条规定，特提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，并判令被告返还原告购房定金60万元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告梁永栋辩称：一、原、被告签订的房屋买卖合同是附条件履行的合同，正如原告代理人所述涉案房屋属期房，即双方当事人在签订合同时就已经知道房屋无产权证，现条件未成就，并不存在原告所述限购导致无法过户，故原告要求解除合同的事实及理由不成立；二、由于原告用起诉的方式表明其不愿意购买涉案期房，已经构成违约，依照合同法的相关规定，被告同意解除合同，但定金不予退还；三、在双方买卖合同内容中，清楚记载了属于被告的涉案房屋网签备案号，且在交付条件约定中也说房产证下发后十日内办理产权过户，另原告将所有款项支付给被告后，被告才腾空房屋，综上，解除合同，但定金不退还，诉讼费由原告自行承担。经审理查明：2016年8月18日，原、被告签订《存量房买卖合同》1份，该合同约定，原告购买被告位于合肥市滨湖新区万达三期亲湖苑小区8幢903室，建筑面积为112.76平方米，总价格为2220000元。合同签订当日，原告支付被告购房定金600000元。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定实施区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房。”该意见发布后，原告以其不符合购房条件为由要求解除案涉合同并退还购房定金600000元，双方未能达成一致意见，故致原告诉讼来院，请求判如所请。另查明：合同附件三第四条第3款约定：甲、乙双方约定于2017年1月30日前往房产局办理交易过户手续。具体时间以房产证下发时间为准，房产证下发十日内买卖双方办理房产过户手续。再查明：根据原告提交的户口簿，其户籍所在地为安徽省舒城县城关镇广厦路4-17-548。以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原、被告提供的身份证复印件、《存量房买卖合同》以及收条等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告刘少稀与被告梁永栋之间签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，由于因合肥市人民政府办公厅出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》对当事人购房资格进行限制，原告属于上述政策第四条规定的不具有购买涉案房屋的资格，双方之间的房屋买卖合同因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，现原告起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。现合同因不可归责于双方当事人的事由而解除，被告应当返还原告购房定金600000元。关于被告辩称的案涉房屋属于期房，案涉合同应为附条件合同，现条件尚未成就，原告依据限购政策主张无法过户的事实不能成立，本院认为，根据合同内容，双方曾约定于2017年1月30日前办理产权过户手续，具体时间以被告房产证下发时间为准，足以证明双方对于被告办理产权证时间以及案涉房屋的过户时间所预期的合理期限即为2017年1月30日前，现双方预期的过户期限已经届至，原告仍不符合购买案涉房屋的资格条件，另结合庭审中，被告虽陈述案涉房屋产权证仍未办理的情形，但其并未提供证据予以证明，应当承担举证不利的后果，故对于被告的该辩称意见，本院不予采信。另本院综合本案原、被告对案涉合同的履约程度以及公平、诚实信用原则，应由原、被告平均分担本案诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘少稀与被告梁永栋于2016年8月18日签订的《存量房买卖合同》；二、被告梁永栋于本判决之日起五日内返还原告刘少稀定金600000元；三、驳回原告刘少稀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9900元，减半收取4950元，保全费3520元，共计8470元，由被告梁永栋负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  程大光二〇一七年三月二十三日书记员  阮继贤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。