广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初8664号
原告：邬立富，男，1962年12月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：陈锦活、温灵军，广东邦杰律师事务所律师。
被告：陈守志，男，1978年8月14日出生，汉族，住河南省光山县。
委托代理人：周彬，广东铭致律师事务所律师。
原告邬立富诉被告被告陈守志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由审判员陈文旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告邬立富委托代理人陈锦活、温灵军，被告委托代理人周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邬立富诉称：原告系中山市××区××花园××5卡商铺、22幢2层18卡商铺、21幢2层2卡、3卡、4卡商铺的所有权人。2014年7月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上述商铺及附属设施租赁给被告使用，租赁期限为2015年6月1日起至2021年5月31日止。其中，2015年6月1日至2017年5月31日的月租金为26000元，合同还约定被告应于每月1日前向原告支付当月租金，如被告拖欠租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的5‰；如被告连续拖欠租金一个月，原告有权解除合同，原告依合同约定解除合同的，被告应向原告赔付等同于当期2个月租金数额的违约金，造成原告损失的，还应赔偿实际损失。因被告在履行房屋租赁合同的过程中，存在严重拖欠租金的行为，原告曾多次要求被告纠正违约行为并依约支付租金。然而，被告对原告的要求并未予以重视，亦没有及时纠正违约行为。无奈之下，原告于2015年1月25日签署解除合同通知书，并委托律师函告被告，原告正式解除双方签署的房屋租赁合同，要求被告搬离上述商铺，支付相应的租金、滞纳金、占用费、违约金，并结清物业管理费、水、电、电话及网络服务费等各项费用。被告于2016年1月30日收到律师函。然而，被告收到律师函后，不但没有搬出商铺，而且连租金也拒绝支付。2016年3月16日，原告再次委托律师致函被告，要求被告搬出原告商铺，及时履行支付租金、占用费等有关事宜。但被告直至原告起诉，都无动于衷，不但占用原告商铺，而且，自2015年11月1日起的租金、占用费、滞纳金、违约金等，至今分文未付。现原告起诉请求判令：1.被告立即搬出中山市××区××花园××5卡商铺、22幢2层18卡商铺、21幢2层2卡、3卡、4卡商铺，将上述商铺恢复原状交还原告；2.被告立即一次性付清自2015年11月1日至2016年1月30日的租金78000元及逾期付款滞纳金58500元（暂计至2016年4月30日，2016年5月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金按未付租金的5‰乘以拖欠天数计算）；3.被告立即一次性支付自2016年1月31日起至被告实际搬出将商铺交还原告之日止占用原告上述商铺的占用费及逾期付款滞纳金（占用费按双方约定的租金标准每月26000元计算，自2016年1月31日起计至被告实际搬出将商铺交还原告之日止，暂计至2016年4月30日的占用费为78000元；逾期支付占用费的滞纳金自逾期之日起按未付金额的5‰乘以拖欠天数计算，暂计至2016年4月30�的逾期付款滞纳金为23140元）；4.被告立即向原告支付违约金52000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
原告邬立富就其陈述的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.被告身份证（复印件）；2.土地证、房产证；3.房屋租赁合同;4.律师函及EMS快递单。
被告陈守志辩称：1.被告确认未支付原告自2015年11月1日起的租金，每月为26000元，被告同意支付，请求分期。被告是一个在中山有一定知名度的民办教育机构，有5家分支机构，涉案的恒基场所是其中之一，由于法定代表人个人的原因出现了一些经营困难。被告2015年1月1日起引进几个投资人，经营至2015年10月由于投资人的意见不合，所以相继撤出，造成了退资金等一些困难，所以租金一直支付不上。又由于目前处于招生阶段的淡季，学生生源较少，出现资金问题；2.被告涉及学生较多，如果判决搬离一�找不到合适的场所，学生无法妥善处理。如果过了9月份被告会有一批招生费用产生，另在9月份之前被告将收藏的字画变现应付目前的困境，届时租金不成问题。对诉讼请求第二、第三项的滞纳金部分，日千分之五的标准被告认为过高，由法院酌情处理；3.对诉讼请求第三项的1月31日起占用费（租金）同意按照正常计算；4.对违约金，被告认为如果继续履行违约金不同意支付，合同中被告没有解除权。
被告就其辩解在举证期限内未提交证据。
经审理查明：原告是位于中山市××区××花园××5卡（套内面积42.48平方米）、22幢2层18卡（套内建筑面积678.5平方米）、21幢2层2卡、3卡、4卡商铺（套内建筑面积370.31平方米）的所有权人。2014年7月4日，原告（作为出租方即甲方）委托邓广平与被告（作为承租方即乙方）签订房屋租赁合同。该合同约定：甲方将位于中山市××区××花园××5卡、22幢2层18卡、21幢2层24卡的商铺出租给乙方作商业使用；租赁期限自2015年6月1日起至2021年5月31日止；2015年6月1日至2017年5月31日的月租金为26000元，2017年6月1日至2019年5月31日的月租金为29000元，2019年6月1日至2021年5月31日的月租金为33000元；乙方于每月1日前支付甲方当月租金；合同签订时，乙方向甲方交纳保证金58000元；若乙方拖欠租金，乙方应按拖欠天数乘以拖欠金额的5‰支付滞纳金；租赁税、物业管理费、水电费等，由乙方负责支付；若乙方连续拖欠租金1个月，甲方有权解除合同；甲方终止合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，且乙方赔偿甲方2个月租金的违约金；任何一方违约，另一方有权要求违约方继续全面正确地履行合同，或解除合同并要求违约方赔偿其损失；赔偿范围包括但不限于实际损失及预期收益；合同因提�解除等原因而终止的，如乙方逾期迁离，则甲方有权按终止合同前一个月的租金标准收取逾期日的租金；合同终止时，乙方可拆走由乙方安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物，乙方应保持完好并交给甲方。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约定将租赁物交付被告使用，被告按约定支付被告保证金及租金。但自2015年11月1日起，被告开始拖欠租金。2016年1月29日，原告向被告邮寄“律师函”及“解除合同通知书”，通知被告解除原告与被告签订的房屋租赁合同、于2016年1月31日之前交回租赁物、支付拖欠的租金及滞纳金等费用。被告于2016年1月30日收到上述信件。2016年3月16日，原告再次以邮寄律师函的方式，要求被告交回租赁物、支付拖欠租金及滞纳金、占用费、违约金、水电等其他欠费。2016年3月18日，被告收到该律师函。之后，�告仍然没有将租赁物交回原告，且继续拖欠原告租金、滞纳金、占用费等。2016年4月29日，原告向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同有效。现本院针对原告诉求，分述如下：
关于返还租赁物的问题。根据合同约定，被告连续拖欠租金1个月，原告有权解除合同。现被告自2015年11月1日起开始拖欠租金，且已连续数月,被告的行为已达到合同约定的解除条件，依法原告有权解除合同。鉴于原告2016年1月27日向被告邮寄“律师函”及“解除合同通知书”。被告于2016年1月30日收到上述信件。又根据“解除合同通知书”约定，原告要求被告于2016年1月31日之前将租赁物恢复原状交回原告。由此可见，2016年1月31日是原告约定解除合同的时间。此时，解除合同的条件已成就，原告可以解除合同。据此，本院确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2016年1月31日解除。合同解除后，被告理应将租赁物返还原告。原告诉求被告搬离租赁物，将租赁物交还，理据充分，本院予以支持。
至于原告同时主张的恢复原状问题。合同约定终止时，被告可拆走由其安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物，被告应保持完好并交给原告。但双方均未能举证证明租赁物的原状情形，租赁物原状的情况不明，故原告主张恢复原状，该项请求不明确，本院不予支持。鉴于本案系因被告违约导致合同提前解除，根据合同约定，按照公平原则，对未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，对已形成附合的装饰装修物也即固定装修设施，如拆除已无使用价值，可归原告所有。
关于租金问题。根据合同约定，�告交付租赁物给被告使用，被告应按约定支付原告租金。但被告自2015年11月1日起开始拖欠租金，其行为已构成违约，依法应承担支付租金的违约责任。又由于本院认定原告与被告签订的房屋租赁合同于2016年1月31日解除，故被告应支付原告自2015年11月1日起至2016年1月30日止的租金78000元(26000元/月×3个月)。因此原告诉求被告支付原告2015年11月1日至2016年1月30日期间的租金共78000元，理据充分，本院予以支持。
关于占用费问题。根据合同约定，合同因提前解除而终止的，被告于合同终止前迁离出租房屋，若被告逾期迁离出租房屋的，原告有权按终止合同前一个月的租金标准向被告收取逾期日的租金。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，原告与被告签订的租赁合同于2016年1月31日解除，而被告至今仍占用租赁物，根据上述约定，被告理应按26000元/月的租金标准支付原告自合同解除之日起即2016年1月31日起至租赁物返还之日止的占用费。对于原告该项诉求，本院予以支持。
关于滞纳金及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，根据合同约定，对于拖欠租金的滞纳金以日按拖欠金额的5‰计算，违约金以2个月租金52000元计算，由于上述的计算方法已超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该约定因违反上述法律的强制性规定，属无效。据此，对原告主张支付违约金52000元不予支持。对原告主张的拖欠租金的滞纳金问题。虽然合同文本中采用了滞纳金一词，但从合同内容及签订合同双方实际意思表示来看，该滞纳金系为保障原告收取租金而对逾期履行义务的承租人作出的惩罚性约定，故该滞纳金应理解为违约金。但鉴于本案承担给付滞纳金义务的被告对合同中约定的滞纳金条款能否适用合同法规定的违约金条款没有提出异议，被告只是辩解原告请求的滞纳金过高，要求由法院酌情处理，那么，本院应当将该约定视为双方当事人对违约金的约定，并适用《中华人民共和国合同法》的违约金条款，本案作出判决仍可表述为滞纳金。原告主张拖欠租金的滞纳金以日按拖欠金额的5‰计算，明显过高，应予调整，本院酌定滞纳金为按年利率24%计算。至于原告请求支付2016年1月31日起占用费的滞纳金问题，被告逾期退回租赁物对原告造成�损失，上述本院已确定被告按每月26000元的标准支付占用租赁物期间的损失，但原告同时主张逾期退回租赁物占用费损失的违约金，本院不予支持。
综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告邬立富与被告陈守志于2014年7月4�签订的《房屋租赁合同》于2016年1月31日解除；
二、被告陈守志于判决生效之日起7日内将承租的中山市石岐区康华路恒基花园22幢1层5卡、22幢2层18卡、21幢2层2卡、3卡、4卡的商铺返还给原告邬立富；
三、被告陈守志于判决生效之日起7日内支付原告邬立富2015年11月1日至2016年1月30日期间的租金78000元及滞纳金（滞纳金计算方法：按年利率24%的标准计算，其中2015年11月2日起以26000元为基数计算至2015年12月1日止，2015年12月2日起以52000元为基数计算至2016年1月1日止，2016年1月2日起以78000元为基数计算至本判决指定履行期限之日止）；
四、被告陈守志于判决生效之日起7日内支付原告邬立富从2016年1月31日起至商铺返还之日止的占用费（占用费按每月26000元的标准计算）；
四、驳回原告邬立富的其他诉讼请求。
如果未按本判�指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5644元，减半收取为2822元，由原告邬立富负担563元，被告陈守志负担2259元（原告邬立富已预交2822元，被告陈守志负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告邬立富）。
如不服本判决，原告邬立富可在判决书送达之日起三十日内，被告陈守志可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈文旭
二○二○一六年七月二十五日
书记员 卢翠香
石丽娜