山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4364号
上诉人（原审被告）:王宝领，男，1975年3月5日出生，汉族，济南市历城区东环小草房水煮鱼馆经营者，住济南市。
委托诉讼代理人：刘宁,山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路志强,山东京鲁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：滕沛安，男，1958年4月16日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：刘湘，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董瑜，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
上诉人王宝领因与被上诉人滕沛安租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初7009号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王宝领上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判驳回滕沛安的诉讼请求或者发回重审；二、一、二审诉讼费由滕沛安承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误，此案不是单纯的土地租赁合同纠纷。王宝领与滕沛安之间于2009年3月12日签订的土地使用权租赁合同，名为土地租赁合同，实际包括合伙协议和土地租赁协议。协议约定滕沛安投资玖拾万元占共同投资额的三分之一股权作为出资，以股东身份参与小草房饭店的建设。因此滕沛安获得的所谓租金收益，应综合考虑小草房饭店的盈亏情况，而不是单纯的租金支付。因此一审法院仅认定双方协议为租赁合同关系与事实不符。王宝领于2016年后实际将付款方式改为分期付款，并多次打款给滕沛安，其也接受，双方交易习惯的改变是双方合意，应视为对合同付款方式的变更。一审法院对此不予认可显然有误。二、一审判决结果与最高人民法院的裁判原则不符应予改判。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的情形，起诉前滕沛安既没有按法律规定通知王宝领，且王宝领在被起诉前一直筹措资金并联系滕沛安，按照涉案土地租赁合同滕沛安先后收到王宝领款项达数百万元，对比王宝领所欠的44万余租金，王宝领显然属于瑕疵履行合同，而不是根本违约。王宝领所租土地建设的房屋已经出租给5家单位，解除土地租赁合同不利于维护合同的稳定性和交易安全，根据最高人民法院指导案例裁判要旨违约方已履行绝大部分合同义务，守约方不得依约解除合同。因此一审判令双方解除合同，属适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求支持王宝领的上诉请求。
滕沛安辩称,一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持。王宝领的上诉理由不能成立，应予驳回。(一)一审法院认定双方之间存在租赁合同关系是正确的。1、本案双方协议名称为《土地使用权租赁合同》，合同内容主要是王宝领租赁滕沛安土地并支付租金，因此，一审法院认定双方存在租赁合同关系并作出判决是正确的。2、一审判决确认合同合法有效，没有体现王宝领所说的“仅认定双方协议为租赁合同关系(不包含合伙协议)”。3、退一步讲，即使一审法院如王宝领所说，“仅认定双方协议为租赁合同关系(不包含合伙协议)”，但是在滕沛安已经按照协议履行了出资90万元的义务、王宝领仍在使用房屋并对外转租收取租金的情况下，王宝领没有理由不按照双方协议的约定按时足额支付租金。(二)一审法院判决双方之间于2009年3月12日签订的《土地使用权租赁合同》于2017年12月15日解除符合法律规定，是正确的。1、鉴于《合同法》第九十六条仅规定“主张解除合同的，应当通知对方”，并未否定通过法院通知王宝领解除合同的情形，因此，一审法院根据起诉状送达王宝领的时间判决《土地使用权租赁合同》的解除时间是正确的。2、王宝领在上诉状中称，“王宝领在被起诉前一直筹措资金并联系滕沛安”，不是事实。真实的情况是，滕沛安在起诉前，一直在联系王宝领催要租金，但是王宝领拒接电话也不见面，滕沛安无奈之下才提起诉讼。一审过程中，法官主持调解过几次，希望王宝领拿出钱先付一部分拖欠的租金，王宝领一分钱也没有拿，时至今日，也是一分未付。3、关于滕沛安解除合同是否符合实质条件的问题：(1)本案中，王宝领拖欠租金60日以上的事实存在，滕沛安有理由解除合同。(2)本案中，滕沛安通过出租土地收取租金获得利益，王宝领未按照(2016)鲁0112民初3938号民事判决书履行付款义务，又拖欠2016年6月20日至今的租金(已经拖欠至少三年租金)，致使滕沛安的合同目的无法实现，按照《合同法》第94条的规定，滕沛安有权解除合同。(3)王宝领转租的事实，不但不能成为阻碍滕沛安解除合同的理由，相反，因为王宝领擅自转租的存在，更应该支持滕沛安解除合同的请求。综上，请求驳回王宝领的上诉。
滕沛安向一审法院起诉请求：1、判令解除滕沛安与王宝领于2009年3月12日签订的土地使用权租赁合同；2、判令王宝领向滕沛安支付自2016年6月20日至实际返还土地之日的租金542945.00元（截止2018年1月3日）；3、判令王宝领向滕沛安支付迟延支付租金的违约金（以拖欠租金数额为基数，自2016年6月20日起至支付完毕之日止，按照日万分之五计算。截止2018年1月3日，为人民币180008.5元）；4、本案诉讼费由王宝领承担。
一审法院认定事实如下：2009年4月20日，滕沛安通过招标方式取得了济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会位于东外环路西（原小草房）约500平方米的土地使用权。2009年4月22日，滕沛安与甸柳居委会签订了土地使用权租赁合同，租期二十年，租期内可转租及合伙经营。2009年3月12日，滕沛安（出租方、合同甲方）与王宝领（承租方、合同乙方）签订土地使用权租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方将二环东路中段路西，中石化济南分公司第21加油站与时珍堂医院（鞋城）之间原小草房饭店所处的土地使用权约575.3㎡租赁给乙方使用；经甲乙双方友好协商，双方一致同意甲方出资玖拾万元占共同投资总额的三分之一的股权作为出资，以股东身份参与小草房建设，资金乙方已收不再另办手续，以本合同为准，并由乙方作为发起人参与小草房建设事宜；乙方执行共同投资事务所产生的收益归乙方，所产生的亏损或者任何责任由乙方承担，甲方不分担共同投资的亏损；租期十六年，自2009年6月20日起计算至2025年6月19日止；乙方自2009年6月20日至2012年6月19日止按时付给甲方每年税后净租金41万元，自2012年6月20日至2015年6月19日按时付给甲方每年税后净租金47万元，自2015年6月20日至2017年6月19日按时付给甲方每年税后净租金按总面积市场价的三分之一付给，最低每年税后净租金不少于47万元，取最高数付给，自2017年6月20日至2025年6月19日按时付给甲方每年税后净租金按总面积市场价的三分之一付给，最低每年税后净租金不少于53万元，取最高数付给，税金由乙方代交，以上租金中包括分红；第一年租金，乙方应于2009年6月20日一次性付清，此后每年的租金在与第一年租金交纳日提前一个月一次性全部付清，先交租金，后使用土地；乙方应按时交纳租金，逾期支付，每逾期一天，按所欠租金额的万分之五支付滞纳金，逾期60日以上，本合同自动解除；租赁土地上的建筑由乙方自筹资金建设，有关建设手续由乙方自行办理，建筑质量及要求参照国家标准验收，如因违章建设造成的一切直接或间接后果和损失及相关使用中发生的任何责任由乙方承担；乙方装修竣工后免费为甲方提供两间朝阳办公室至合同终止。滕沛安曾于2016年6月20日向一审法院提起诉讼，要求王宝领支付2013年6月20日至2014年6月19日期间的租金55万元、利息及律师代理费2.99万元。一审法院作出的（2016）鲁0112民初3938号民事判决书认定：2014年7月1日，王宝领以借条的形式确认2013年6月20日至2014年6月19日欠付的租金数额为55万元，其中2014年7月10日王宝领支付滕沛安10万元。一审法院作出的（2016）鲁0112民初3938号民事判决书，判决：一、王宝领支付滕沛安租金45万元；二、王宝领以45万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2015年6月30日起至2016年7月1日止向滕沛安支付违约金；三、王宝领支付滕沛安法律服务费29900元；以上一、二、三项限王宝领于判决生效之日起十日内支付滕沛安。现该判决已发生法律效力，但王宝领未履行生效法律文书确定义务。2014年6月20日之后，王宝领仅支付部分租金，滕沛安多次催要未果。为此，形成诉讼。审理过程中，滕沛安同意违约金调整为自2017年5月20日起至实际给付之日止，以所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于滕沛安主张办公室补差每年15000元的事实，滕沛安主张合同约定王宝领应免费为其提供两间朝阳办公室至合同终止，未提供则需每年支付滕沛安办公室补差15000元，王宝领不认可，认为办公室补差1.5万元每年不存在。一审法院认为滕沛安所提交的证据材料，不具备证据的关联性，对其主张办公室补差每年15000元的事实不予认定。关于王宝领欠付租金的数额。滕沛安主张自2014年6月20日至2016年6月19日的房屋租金已付清，自2016年6月20日至法庭辩论终结前即2018年1月3日期间的租金，王宝领仅支付租金28.1万元，现尚欠542945元未付，其中2016年6月20日至2017年6月19日年租金为47万元加上办公室补差1.5万元，扣除王宝领已付的28.1万元，尚欠204000元，2017年6月20日至2018年6月19日年租金为53万元加上办公室补差1.5万元，截止2018年1月3日为338945元（54.5万元÷365天×227天），滕沛安主张自2016年6月20日起至2018年1月3日止王宝领共计欠付租金数额为542945元（204000元+338945元）。王宝领对滕沛安主张的计算标准无异议，但认为数额不准确，办公室补差1.5万元每年不存在，且租金支付的方式由合同约定的一年一付变更为当月付当月的租金，王宝领提交银行转账记录1宗及收款条4份证实自2014年7月10日至2017年12月7日的付款情况，其中王宝领通过银行转款支付租金973000元，以收款条的形式支付租金145000元（2014年7月3日支付85000元、2014年10月26日支付20000元及2016年2月4日支付40000元）再加上2017年6月6日通过商飞飞微信支付的33000元，共计支付租金1151000元。王宝领主张2016年12月20日前的租金已付清，自2016年12月20日后又支付滕沛安租金26.1万元，其中银行转账金额为22.8万元，商飞飞代缴租金3.3万元，截止2018年1月3日，王宝领尚欠滕沛安24万元左右，但因王宝领财务不健全，缺少部分收据。一审法院认为，王宝领提交的银行转账记录打款时间和金额均不固定，其于2014年7月10日向滕沛安支付的10万元，一审法院（2016）鲁0112民初3938号民事判决书已作出认定，并从租金中予以扣除，王宝领辩称租金当月付当月的主张不能成立，且2014年6月20日至2016年12月19日期间租金共计1175000元，但王宝领提交的现有证据无法证实2016年12月20日前的租金1175000元已付清，故对王宝领主张2016年12月20日前的租金已付清，且2016年12月20日后又支付租金26.1万元的事实不予认定。按照双方签订的土地使用权租赁合同，2014年6月20日至2016年6月19日，王宝领应付租金为940000元,自2016年6月20日至法庭辩论终结前即2018年1月3日期间的租金，王宝领应付租金为756054.79元（470000元/年×1年+530000元/年÷365天×197天），滕沛安庭审中认可自2014年6月20日起共计收到王宝领支付的租金1251000元，王宝领所提交银行记录及收款条累计数额低于滕沛安所认可的租金付款数额，故一审法院认定自2016年6月20日至2018年1月3日王宝领欠付租金数额为445054.79元（940000元+756054.79元-1251000元）。
一审法院认为，滕沛安与王宝领之间的土地使用权租赁合同，是双方当事人真实意思表示、合法有效。王宝领承租涉案土地使用权后，应依约按时支付租金，王宝领未按（2016）鲁0112民初3938号民事判决书所确定的义务履行支付所欠租金，且在其后的履行中亦拖欠了部分租金，王宝领的行为导致滕沛安合同目的不能实现，合同中亦约定“乙方应按时交纳租金……逾期60日以上，本合同自动解除”，滕沛安要求解除合同及要求王宝领支付租金的请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于合同解除的时间应自解除的通知到达王宝领之日即起诉状送达王宝领的时间2017年12月15日。合同解除后，滕沛安要求按照合同约定的租金标准支付合同解除后至法庭辩论终结前的土地使用费，于法有据，一审法院依法予以支持。滕沛安要求王宝领支付自2016年6月20日起至2018年1月3日止期间的土地租赁使用费445054.79元，予以支持，超出部分不予支持。滕沛安要求王宝领支付自2017年5月20日起至实际给付之日止，以445054.79元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、滕沛安与王宝领于2009年3月12日签订的土地使用权租赁合同于2017年12月15日解除。二、王宝领支付滕沛安土地租赁使用费445054.79元（截止2018年1月3日）。三、王宝领支付滕沛安逾期付款违约金（违约金计算方式如下：自2017年5月20日起至实际给付之日止，以445054.79元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。上述二至三项，均限王宝领于判决生效之日起十日内付清。四、驳回滕沛安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费11130元，减半收取计5565元，由滕沛安负担2115元，王宝领负担3450元。
二审中，当事人均未提交新证据。
经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，一审判决“本院认定事实”部分“故本院认定自2016年6月20日至2018年1月3日王宝领欠付租金数额为445054.79元”存在笔误，应为“自2014年6月20日至2018年1月3日”。
本院认为，本案主要争议焦点为本案合同是否应解除的问题。滕沛安与王宝领之间的土地使用权租赁合同，是双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。王宝领主张其已将2016年12月20日前的租金付清，但滕沛安对此不予认可，且王宝领提交的证据不能证实其主张，故至2017年11月30日滕沛安提起本案诉讼时，王宝领仍未将2016年12月20日前的租金付清。根据王宝领与滕沛安签订的《土地使用权租赁合同》第六条的约定，王宝领逾期支付租金60日以上，本合同自动解除。故一审法院对滕沛安要求解除合同的诉讼请求，予以支持，并无不当。王宝领上诉主张2016年后实际将付款方式改为分期付款。对此，本院认为，王宝领并未提供证据证明分期付款每期付款的金额及付款时间，且王宝领提交的银行转账记录打款时间和金额均不固定，故本院对该上诉主张不予支持。综上，王宝领的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11130元，由王宝领负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 陈 勇
审判员 赵玉兰
二〇一八年七月十七日
书记员 吴颖颖