湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0381民初621号
原告：唐静，女，生于1972年7月9日，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：邹波，湖北玄岳律师事务所专职律师。代理权限：特别授权（代为放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等）。
被告：余旭东，男，生于1979年2月14日，汉族，个体服务业经营业主。
委托诉讼代理人：王腊梅，女，生于1981年1月30日，汉族，个体经营户，
19号。公民身份号码：4206251981********。系被告余旭东的妻子。代理权限：特别授权（代为承认、反驳对方诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等）。
委托诉讼代理人：黄海峰，湖北遇真律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
原告唐静与被告余旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法由审判员徐宗基适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告唐静及其委托诉讼代理人邹波，被告余旭东的委托诉讼代理人王腊梅、黄海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐静向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告余旭东履行《房屋承包租赁合同》的义务，立即支付拖欠原告2017年及2018年的房屋租金共计12万元，并向原告支付违约金10万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月16日，原、被告双方签订了一份《房屋承包租赁合同》，约定由被告租赁原告位于丹江口市张家营迎宾招待所的房屋经营招待所，承包期为15年，年租金为6万元。双方签订合同后，开始几年被告还依约缴纳租金，但自2016年11月份起到现在，被告却拒不向原告缴租金，原告多次找到被告要求其支付拖欠的房屋租金，被告却总是以各种理由推诿拒交，并且还一直占用着原告的房屋进行经营。为维护原告的合法权益不受侵害，特根据相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告余旭东经本院送达起诉状副本后，在法定期限内未提交答辩意见，但其当庭提交的书面答辩状辩称，原告的诉讼请求与事实不符，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为15年，年租金6万元。被告承租原告的房屋后，发现原告租给被告使用的二楼8间房屋均存在不同程度的漏水情形，无法正常使用，后虽经原告进行了一定维修，但仍不能正常使用。被告在2017年和2018年年初又多次找到原告，要求原告维修房屋，但原告却以种种理由不予维修，因此，被告才未向原告缴纳租金。并且，原告租给被告使用的三楼13间房屋因房屋质量存在缺陷导致被告对客房的装修发生磁砖脱落、吊顶裂缝、墙纸发霉等情形，严重影响了被告的正常经营活动，每年给被告造成的损失就多达3万余元，从租用原告房屋至今给被告造成的损失总共就有15万元。因此，原告要求被告支付2017年度和2018年度所欠的租金12万元，并要求被告支付违约金12万元没有事实和法律依据，依法不应予以支持。
双方当事人围绕提出的诉讼请求和抗辩理由依法向法庭提交了相应证据，法庭组织当事人开庭对证据进行了质证、认证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年8月16日，原告唐静从原丹江酒业有限责任公司购买了该公司所属原酱品厂（即原丹江口市三丰调味品有限责任公司，以下简称三丰调味品公司）位于丹江大道原酱油车间二楼至三楼上的房屋（三楼原来只有一间相当于楼帽的房屋，含两侧全部楼梯，原告购买的该部分房屋至今未办理过户登记手续，房屋现仍登记在三丰调味品公司名下），后原告未经审批又在二楼楼顶（三楼原有的一间房屋旁边）加盖了一层房屋（共7间，加盖的房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得相应的建设工程规划许可证，亦未经建设主管部门批准），原告将上述房屋一同用于出租经营。2013年12月16日，原、被告双方（原告唐静为发包方，即甲方，被告余旭东为承包方，即乙方）签订了一份《招待所承包合同》（以下简称《承包合同》），双方约定，甲方（指原告唐静，下同）将迎宾招待所所有2-3楼大小21个房间及招待所相关设施（指客房的床位等）发包给乙方（指被告余旭东，下同）经营；承包期限为15年半，自2013年12月16日起至2029年5月16日止（最后半年免租金承包），承包费每年为6万元，第一年分两次交清，合同签订之日交上半年承包费3万元，半年到期后提前一个交下半年承包费3万元，第二年以后每年承包费在到期提前一个月一次性付清，以后承包费的缴纳依此类推；乙方签订本合同时必须一次性向甲方缴纳押金2万元，乙方承包期限届满后甲方退还乙方押金；乙方承包期限届满后，若继续经营，在同等条件下，优先签订合同，经甲方同意后，乙方经营期间可以对外转让经营权；经营期限届满后，乙方若不经营，所添置的动产和不动产设施（如：电视、电脑、麻将机、空调、热水器、床等）全部无偿归甲方所有，承包期间的水电费用等一切费用由乙方全部承担（包括甲方住宅的水电费）；任何一方违背上述条款约定，视为违约，违约方应向对方承担违约金10万元，乙方若中途退出按到期处理；双方亦对其他相关事项进行了约定。原、被告双方在合同首部和尾部均签署有各自的姓名（首部另注明有双方各自的电话号码及身份证号，尾部签名处捺有各自的指印）。上述合同签订后，原告唐静将原张家营迎宾招待所的21间房屋及相关设施（主要是床位等）交付给被告余旭东使用，被告余旭东对房屋进行了一定装修并用于经营“迎宾时尚宾馆”，被告余旭东亦向原告交纳了2014年至2016年期间的承包费（实际为房屋租金，下同）共计18万元和相应的押金，据被告余旭东的妻子王腊梅（系本案中被告余旭东的特别授权委托诉讼代理人）当庭陈述，被告余旭东是在每年11月至12月份向原告交纳第二年（即下一年）的承包费（即先交租金后用房）。后被告余旭东认为原告加盖的房屋墙体质量存在问题（有收缩缝）、屋顶也没有做防水层，导致其装修房间的墙纸发霉、吊顶出现裂缝、贴的瓷砖脱落等，并且二楼房间的卫生间地下也未做防水，不能正常经营使用（房间使用后卫生间的污水会渗到一楼而引发纠纷），在向原告反映后，原告仅对三楼楼顶的防水进行一定处理，但排水仍然不畅，致使二楼墙体又出现渗水情况，对其他问题也未予维修处理，因此被告余旭东自2016年11月份起至今未再向原告交纳承包费，原告多次找被告催缴所拖欠的2017年至2018年期间的承包费，被告却总是以各种理由推诿。为此，原告遂于2018年2月1日向本院提起诉讼。
在本案审理过程中，本院派员对被告余旭东所租赁经营的迎宾时尚宾馆部分房间进行了现场查看，被告余旭东所经营的迎宾时尚宾馆部分房间确实存在墙纸发霉、吊顶裂缝、瓷砖脱落等现象，二楼墙体也有渗水情况，一楼其他经营业主所使用的部分房屋顶部也确有渗水的印迹，但具体原因不明。
本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，虽然原、被告双方于2013年12月16日所签订的《承包合同》名为承包合同，但根据合同的主要内容和双方当事人在诉讼中的意思表示看，本案中双方当事人之间实际属于房屋租赁合同关系。双方所签订的合同虽然系双方当事人的真实意思表示，但原告出租给被告经营使用的房屋仅有二楼的房屋和三楼的一间房屋有合法的产权证书，三楼的其他房屋是原告在未取得建设工程规划许可证情况下违法所建，并且在本案一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告双方所签订的《承包合同》应属于部分有效、部分无效的合同。原告要求被告余旭东支付所拖欠的2017年至2018年的房屋租金12万元，根据双方所签《承包合同》的约定以及原、被告双方当庭认可的租金缴纳时间，被告余旭东理应向原告支付所拖欠的
2017年至2018年（共2年）的房屋租金12万元，原告的该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院对此予以支持；原告要求被告余旭东向其支付违约金10万元，虽然双方所签合同约定有“任何一方违约，应向对方承担违约金10万元”的内容，但如上所述，双方所签合同部分有效、部分无效，加之，原告方也未完全履行对租赁物（即房屋）维修的法定义务，在一定程度上影响了被告对所租用房屋的使用，亦存在一定的违约行为，结合本案实际，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告余旭东提出“原告要求被告向其支付2017年度和2018年度所欠租金12万元，没有事实和法律依据，应不予支持”的抗辩理由，无相应法律依据，本院对此不予采纳；被告余旭东提出“原告要求支付违约金10万元，依法不应予以支持”的抗辩理由，有相应的事实和法律依据，本院对此予以采纳。依照《》第第一款、第第五项、第第一款、第一百、第、第、第、第、第、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定，判决如下：
一、被告余旭东在本判决生效后十五日内一次性向原告唐静支付所欠的2017年度和2018年度的房屋租金共计12万元（大写人民币壹拾贰万圆整）。
二、驳回原告唐静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告唐静负担1000元，被告余旭东负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 徐宗基
二〇一八年三月二十六日
书记员 杨雪芹
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋
占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。