海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终606号
上诉人（原审被告）：海南佳邦房地产开发有限公司。
法定代表人：黄志成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈平，海南京园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄景欢，海南京园律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：国殿刚，男，汉族。
委托诉讼代理人：董婷，海南为先律师事务所律师。
上诉人海南佳邦房地产开发有限公司（以下简称佳邦房地产公司）因与被上诉人国殿刚商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
佳邦房地产公司上诉请求：1.撤销儋州市人民法院（2016）琼9003民初4629号民事判决第一项；2.依法改判驳回国殿刚的诉讼请求。事实和理由：2014年3月4日双方签订《商品房买卖合同》后，双方同时与第三方儋州保华丽物业服务有限公司签订了三方的《委托经营管理合同》，佳邦房地产公司已经将涉案房屋交付双方当事人委托的儋州保华利物业服务有限公司。
国殿刚辩称，双方签订的《儋州市商品房买卖合同》已经明确约定2014年12月31日前交付房屋，但截至一审开庭时，上诉人仍未将涉案商铺交付使用，未办理任何交房手续，上诉人的行为已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。虽然国殿刚与佳邦房地产公司、儋州保华利物业服务有限公司签订《委托经营管理合同》，但该合同签订的目的是由第三方儋州保华利物业服务有限公司对涉案商铺进行经营管理，经营管理的前提也必须是上诉人已经交付商铺。但上诉人既未将商铺交付答辩人又未将商铺交付第三方儋州保华利物业服务有限公司经营管理，实现答辩人的投资收益，故不能免除佳邦房地产公司按照约定交付房屋的义务。
国殿刚向一审法院起诉请求：1、判令佳邦房地产公司向国殿刚支付逾期交房违约金共计76351.07元（违约金以348635元为基数，按每日万分之三自2015年1月1日开始计算至佳邦房地产公司履行交房义务止，现暂计至起诉之日）；2、本案诉讼费用由佳邦房地产公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月4日，国殿刚与佳邦房地产公司签订一份编号为DZL000007743号《儋州市商品房买卖合同》，约定国殿刚购买佳邦房地产公司投资建设的位于海南省儋州市兰洋南路海南西部家居建材博览中心1层1390号商铺，建筑面积50.1平方米，每平方米价格6958.78元，价款总计348635元。付款方式：国殿刚选择银行按揭付款的，应在签署《商业铺面买卖合同》当天支付首期购铺款174635元，其中定金50000元，余款174000元由国殿刚向佳邦房地产公司指定银行申请按揭贷款支付给佳邦房地产公司。佳邦房地产公司应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建设工程竣工验收备案证明文件及符合合同约定的商品房交付给国殿刚使用。因不可抗力且佳邦房地产公司在事实发生之日起10日内告知国殿刚的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，佳邦房地产公司可据实予以延期。佳邦房地产公司未能按照合同约定期限交房的，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在60日之内，每逾期一天，国殿刚有权要求佳邦房地产公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，国殿刚有权单方面解除合同。国殿刚要求继续履行合同的，合同继续履行，佳邦房地产公司按逾期日数每日向国殿刚支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，国殿刚分别向佳邦房地产公司支付了定金及购房款，截止2014年12月31日前，国殿刚共支付涉案房屋购房款198635元。
2015年6月18日，国殿刚与中国工商银行股份有限公司儋州支行签订《个人购房借款/担保合同》，向该行贷款150000元购买涉案房屋。庭审中，佳邦房地产公司认可该行于2015年7月7日发放涉案贷款。佳邦房地产公司至今未交房给国殿刚。
一审法院认为，本案争议焦点为佳邦房地产公司是否向国殿刚支付逾期交房违约金。2014年3月4日，国殿刚与佳邦房地产公司签订《儋州市商品房买卖合同》，就涉案房屋面积、价款、付款方式、违约责任等事宜进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自身义务。合同签订后，国殿刚依约支付了相应购房款，但佳邦房地产公司未能在约定期限内履行交付房屋的义务。佳邦房地产公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。双方合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，国殿刚有权要求佳邦房地产公司根据合同约定支付逾期交房违约金。双方合同约定佳邦房地产公司应于2014年12月31日前交付房屋，但本案中佳邦房地产公司至今未交房给国殿刚，国殿刚在交房日期前已经支付198635元购房款，剩余150000元于2015年7月7日支付。根据双方合同约定，佳邦房地产公司未能按照合同约定期限交房的，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：逾期在60日之内，佳邦房地产公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金；逾期超过60日后，佳邦房地产公司按逾期日数每日支付已付房价款万分之三的违约金，故2015年1月1日至2015年3月1日的违约金为1191.81元（198635元×60天×0.0001）；2015年3月2日至2015年7月6日的违约金为7567.99元（198635元×127天×0.0003），2015年7月7日至房屋实际交付之日的违约金以348635元为基数按每日万分之三计付。国殿刚诉请超出部分，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、海南佳邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内国殿刚支付逾期交房违约金（2015年1月1日至2015年3月1日的违约金为1191.81元；2015年3月2日至2015年7月6日的违约金为7567.99元;2015年7月7日至房屋实际交付之日的违约金以348635元为基数,按每日万分之三计付）。二、驳回国殿刚的其他诉讼请求。案件受理费854.39元，由海南佳邦房地产开发有限公司负担。
二审期间，佳邦房地产公司围绕其上诉请求向法庭提交了如下证据：物业移交书、儋州保华利物业服务有限公司营业执照及证明、商铺装修通知书、经营管理与租赁合同书，拟证明佳邦房地产公司于2015年10月27日已将涉案房屋交付儋州保华利物业服务有限公司。国殿刚对佳邦房地产公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经举证、质证，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述证据无法证明佳邦房地产公司拟证明内容，故对上述证据的证明力不予确认。
二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为,当事人二审争议的焦点是：佳邦房地产公司是否已经按约定将涉案房屋交付国殿刚。2014年3月4日，佳邦房地产公司与国殿刚签订《儋州市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同第八条对商品房的交付明确约定了条件，即房屋交付必须完成建设工程规划验收和各种专业验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。儋州保华利物业服务有限公司与国殿刚签订的《海南西部家居建材博览中心委托经营管理合同》约定，由儋州保华利物业服务有限公司代国殿刚收取涉案房屋，该房屋应符合《儋州市商品房买卖合同》第八条规定。涉案项目于2016年5月31日才竣工验收备案，儋州保华利物业服务有限公司在2015年10月27日接受商铺时，涉案房屋尚未达到交付条件。根据《合同法》第三百九十九条的规定，委托人应当按照受托人指示处理委托事务。儋州保华利物业服务有限公司未经过国殿刚同意在商铺未到达交付条件的情况下代理国殿刚交接商铺，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，其交接房屋的行为对国殿刚不发生效力。现佳邦房地产公司未提交证据证明其已按照上述合同约定将符合交付条件的商铺交付国殿刚，对此其应当承担举证不能之后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，国殿刚有权要求佳邦房地产公司根据合同约定支付逾期交房违约金。一审法院计算违约金数额符合双方合同的约定，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人佳邦房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1708.78元，由上诉人海南佳邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙蜀娟
审 判 员 何昌恩
审 判 员 王柱进
二〇一七年六月六日
法官助理 陶月月
书 记 员 邓业荣
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。