四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1802民初107号原告：刘存秀，女，1947年4月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾金伟，雅安市雨城区维权法律服务所法律工作者。被告：田书城，男，1944年8月24日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。被告：郭钰茹，女，1986年1月10日出生，汉族，住四川省岳池县。第三人：曾曦，男，1986年6月21日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。第三人：黄小军，男，1990年1月6日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人（特别授权）：邓瑾懿，四川同兴律师事务所律师。原告刘存秀与被告田书城、郭钰茹、曾曦、黄小军返还原物纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘存秀的委托代理人曾金伟、被告田书城、第三人黄小军的委托诉讼代理人邓瑾懿到庭参加诉讼。被告郭钰茹、第三人曾曦经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告刘存秀向本院提出诉讼请求：请求法院判令二被告和第三人将位于雅安市雨城区沿江东路4号附5号的房屋返还给原告，并协助原告办理权属变更手续。事实与理由：2014年2月，有人到原告家看房时，原告感到有异，随后到雅安市房地产管理局查询，才得知在原告不知情的情况下，由被告田书城找人代替自己，在雅安市安信公证处办理了委托第三人曾曦代为出售位于沿江东路4号附5号的住房《委托书》公证书。后第三人曾曦依据该委托公证书与被告郭钰茹签订了《存量房屋买卖合同》，并办理了房屋所有权变更登记手续，将房屋所有权由田书城变更登记为郭钰茹。原告得知后，于2014年3月2日通过邮寄方式向雅安市安信公证处送达了《关于请求撤销雅安市公证处（2012）川雅市安信证字第1098号及委托书的申请》。2014年3月26日，雅安市安信公证处作出并送达了（2014）雅证撤字第1号《关于撤销（2012）川雅市安信证字第1098号公证书的决定》，以原告未在委托书上签名为由，撤销了（2012）川雅市安信证字第1098号公证书。而第三人曾曦是依据该公证书与被告郭钰茹签订《存量房屋买卖合同》的，该合同原告及被告田书城均没有签字，故该合同无效。雅安市雨城区人民法院于2015年3月12日作出（2014）雨城民初字第1797号民事判决书，判决郭钰茹与第三人曾曦代田书城、刘存秀于2012年11月26日签订《存量房屋买卖合同》无效。原告要求二被告和第三人返还房屋未果，遂诉至法院。被告田书城辩称，原告陈述的事实属实，同意原告的诉讼请求。第三人黄小军述称，郭钰茹与黄小军签订的《房屋买卖合同》有效。郭钰茹在与黄小军签订房屋买卖合同时，取得了诉争房屋的房屋所有权证及土地使用权证（房屋产权证：雅房权证字第00898**号；土地使用证：雅市国用2013第36810号），为该房屋所有权人，具有处分该房屋的权利。郭钰茹与黄小军签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的规定。黄小军签订合同时，作为一个自然人已经尽到其合理审查义务，已经依照《房屋买卖合同》的约定，履行了双方各自约定的义务。《房屋买卖合同》签订后，黄小军按约支付了房屋转让价款，而郭钰茹也将房屋交付给了黄小军，现黄小军已经在该房屋内居住长达两年多时间。雅安市雨城区法院（2014）雨城民初字第683号民事调解书是物权变动的法律依据。该调解书明确载明：一、郭钰茹与黄小军签订的房屋买卖合同合法有效；二、该房屋权属应变更登记为黄小军。该调解书作为生效的法律文书，已经导致了诉争房屋物权发生变动，且黄小军已经按照生效民事调解书，缴纳了诉争房屋的土地、房屋所有权转移的契税，办理所有权变更登记手续。原告以判决书确定田书成与郭钰茹、曾曦签订的《存量房屋买卖合同》无效来要求第三人返还房屋于法无据。本案存在两个法律关系，一是田书城与郭钰茹、曾曦之间的房屋买卖关系，二是郭钰茹与黄小军之间的房屋买卖关系，两个法律关系各自独立。判决是认定田书成与郭钰茹、曾曦之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，但并未对郭钰茹与黄小军之间签订的《房屋买卖合同》关系作出认定，而郭钰茹与黄小军之间的房屋买卖合同合法有效，并且已经由雅安市雨城区法院（2014）雨城民初字第683号生效民事调解书确认，已经发生物权变动效力。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告郭钰茹及第三人曾曦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。因被告郭钰茹及第三人曾曦未作答辩，也未提交证据，对本案到庭当事人提交的证据及本案事实，本院认定如下：原告向本院提交了以下证据：1、本院（2014）雨城民初字第1797号民事判决书，判决书载明：“经审理查明：刘存秀与田书城系夫妻关系，原登记在田书城名下的位于本市雨城区沿江东路97号二幢一单元三楼5号房屋为夫妻共同财产。2012年，田书城个人开始向曾曦借款，双方发生民间借贷关系。同年5月14日，田书城以及假冒刘存秀的人和曾曦在雅安市安信公证处办理委托书公证，以田书城和刘存秀为委托人向受托人曾曦出具委托书，委托曾曦出售田书城和刘存秀夫妻共有的前述房屋。雅安市安信公证处作出（2012）川雅市安信证字第1098号公证书。2012年11月26日，曾曦以田书城和刘存秀名义与其妻郭钰茹签订《存量房买卖合同》，并办理了房屋产权变更登记手续，将房屋产权由田书城变更登记为郭钰茹。此后，刘存秀发现有多人前来看房，感觉情况有异，即到房管局查询，得知田书城找人顶替自己在公证处签署委托曾曦出售房屋的委托书，房屋已出卖的情况。2014年3月2日，刘存秀向雅安市安信公证处提出请求撤销（2012）川雅市安信证字第1098号公证书的申请，同年3月26日，雅安市安信公证处作出（2014）雅证撤字第1号《关于撤销（2012）川雅市安信证字第1098号公证书的决定》，以田书城参与了公证办理的全过程，故意让她人冒充刘存秀，采取欺骗手段骗取公证书，致使公证书的基本内容与事实不符为由，决定撤销（2012）川雅市安信证字第1098号公证书。……本院认为：刘存秀与田书城系夫妻关系，涉案的原登记在田书城名下的位于本市雨城区沿江东路97号二幢一单元三楼5号房屋属于法定夫妻共同所有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条二款规定‘夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。’《中华人民共和国物权法》第九十七条规定‘处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重要大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。’针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得擅自处分。本案中，田书城在未征得刘存秀同意，刘存秀亦不知情的情况下，以她人冒充刘存秀在公证处办理委托曾曦出售房屋的委托书，由曾曦以田书城、刘存秀名义将涉案房屋出卖于郭钰茹，事后也未得到刘存秀的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条一款‘行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。’的规定，该行为为无权代理，同时，亦不构成表见代理。因此，曾曦以田书城、刘存秀名义与郭钰茹签订的《存量房买卖合同》应属无效，本院对刘存秀要求确认《存量房买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。被告郭钰茹、第三人曾曦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩权利，不影响本院依据现有证据依法作出判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用解释》第二百四十条的规定，判决如下：被告郭钰茹与第三人曾曦代被告田书城、原告刘存秀于2012年11月26日签订的《存量房买卖合同》无效”；2、本院（2014）雨城民初字第683号民事调解书，调解书载明的调解协议为“一、原告黄小军与被告郭钰茹2014年1月18日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告郭钰茹于2014年3月6日前履行协助办理房屋产权变更登记的义务，即协助将位于雅安市雨城区沿江东路97号2栋1单元3层5号的房屋（房屋产权证：雅房权证字第00898**号、土地使用证：雅市国用2013第36810号）产权变更登记到原告黄小军名下……”；3、房屋信息摘要，主要内容为本案争议房屋的所有权人已于2012年12月6日由田书城变更为郭钰茹；4、本院执行公告，主要内容为因争议房屋权属问题，原告可以向人民法院起诉维护其权利，否则本院将依照生效调解书内容，将争议房屋的权属登记于第三人黄小军名下。对原告提交的以上证据，被告田书城、第三人黄小军均无异议，第三人黄小军向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》，主要内容为本案争议房屋已于2014年1月18日由郭钰茹出售给了黄小军；2、离婚登记审查处理表，主要内容为郭钰茹已于2014年1月13日与曾曦离婚；3、转款凭证，证明黄小军已完全履行了买卖合同约定的付款义务；4、本院（2014）雨城民初字第683号民事调解书，证明《房屋买卖合同》合法有效。5、税收交款单及税收管理证明单，证明黄小军已缴纳了本案诉争房屋的税费，办理房屋过户手续基本完毕；6、证人赖姝丽的证人证言，证明本案争议房屋的购房款已由证人代黄小军支付一部分，黄小军自行支付一部分，房款已付清。对第三人黄小军提交的以上证据，被告田书城无异议。原告对《房屋买卖合同》有异议，认为被告郭钰茹与第三人曾曦代田书城、刘存秀于2012年11月26日签订《存量房屋买卖合同》无效，被告郭钰茹与第三人黄小军签订的《房屋买卖合同》理应无效。对离婚登记审查处理表、转款凭证、税收交款单及税收管理证明单、证人赖姝丽的证人证言有异议，认为这些证据不能证明被告郭钰茹与第三人黄小军签订的《房屋买卖合同》有效并实际履行，对调解书无异议。被告田书城未向本院提交证据。对原告及第三人黄小军提交的证据，本院认证如下：本院已生效判决书，本院予以确认。对于被告郭钰茹与第三人黄小军签订的《房屋买卖合同》的事实，本院予以确认，合同签订后，第三人黄小军通过诉讼调解的方式与被告郭钰茹达成了协议，该调解书生效并进入执行程序，结合转款凭证、证人证言，可以认定第三人黄小军已完全履行了《房屋买卖合同》中约定的付款义务。通过执行通知书、税收交款单及税收管理证明单、房屋信息摘要，可以认定第三人黄小军已经启动诉争房屋办理产权转移手续的部分程序，房屋现仍登记于被告郭钰茹名下。离婚登记审查处理表载明郭钰茹已于2014年1月13日与曾曦离婚，本院对此予以认定。第三人黄小军在庭审中陈述诉争房屋已由其占有使用约两年，原告认可，本院对此予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。……”。本案中，诉争房屋登记的所有权人在2012年12月6日已由被告田书城变更为被告郭钰茹，所有权人登记变更后，具有对外公示的作用。被告郭钰茹与第三人黄小军签订《房屋买卖合同》时，第三人黄小军能够履行的审查、注意义务即为核实房屋的登记人及共有人，从本案的事实来看，第三人黄小军已履行了自己应尽的审查义务。在《房屋买卖合同》中，第三人黄小军与被告郭钰茹约定的购房款符合当地的房价水平，并已经实际支付，且诉争房屋已经实际交付第三人黄小军占有、使用，第三人黄小军已按照法律规定缴纳了相关的税费，由此能够认定第三人黄小军在购买房屋时系善意购买。《存量房屋买卖合同》无效并不必然导致《房屋买卖合同》无效，故该《房屋买卖合同》合法有效。另外，本案诉争房屋原所有权人主张返还的条件系诉争房屋仍然登记于原所有权人名下。诉争房屋在2012年12月6日已由被告田书城变更登记为被告郭钰茹，第三人黄小军作为善意第三人与被告郭钰茹签订《房屋买卖合同》，支付了相应的对价，并通过本院调解达城调解协议，且已实际取得诉争房屋的占有权。故原告要求二被告及第三人返还争议房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告作为争议房屋的原所有权人之一可以另案主张自己的权利。被告郭钰茹、第三人曾曦经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担举证不能的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和物权法法》第九条、第二十八条、第三十九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘存秀的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告刘存秀负担，此款原告刘存秀已预交950元，余款1000元原告刘存秀已向本院申请缓交，由原告刘存秀于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 员  赖守贵人民陪审员  古德旺人民陪审员  丁体蓉二〇一六年十一月八日书 记 员  王 卡