四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再167号
原审被上诉人（一审被告）：朱龙，男，1946年10月20日出生，汉族，住四川省冕宁县。
委托代理人：朱国刚，男，1946年2月15日出生，汉族，住四川省冕宁县。
原审上诉人（一审原告）：姚宇祥，男，1964年11月14日出生，汉族，住四川省冕宁县。
委托代理人：蒋联军，西昌市西郊法律服务所法律工作者。
朱龙与姚宇祥房屋买卖合同纠纷一案，四川省凉山彝族自治州中级人民法院于1998年8月31日作出（1998）凉民再终字第9号民事判决，已经发生法律效力。本院于2016年2月17日作出（2015）川民访字第122号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。朱龙及其委托代理人朱国刚、姚宇祥及其委托代理人蒋联军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
1997年3月5日，一审原告姚宇祥起诉至四川省冕宁县人民法院称，姚宇祥与朱龙系姑表兄弟。1985年9月，姚宇祥在自己的包产土地上修建了砖木结构的正房三间、厨房两间、厕所一间，总面积110平方米，由于超面积建房，回萍乡政府给予罚款306元。1991年10月，因姚宇祥将自营的微型车翻入金河，致使经济造成重大损失。姚宇祥一家三口搬到西昌大禹农场承包鱼塘、蚕桑，承包期为10年。姚宇祥离开许家河村时，正遇朱龙家房屋被水冲毁，姚宇祥就将自己修建的房屋借给朱龙居住，朱龙借给姚宇祥8250元，姚宇祥给朱龙出具一张收条，并口头协议朱龙不收姚宇祥的利息，姚宇祥不收朱龙的房租。1997年春节，姚宇祥向朱龙提起此事，叫朱龙退还房屋，朱龙却说该房屋他已购买，不存在退房。请求：退还姚宇祥借给朱龙的房屋和菜地，姚宇祥偿还朱龙8250元借款。一审被告朱龙辩称，朱龙家房屋于1990年6月被洪水冲毁，回萍乡政府批给朱龙120平方米的建房手续，朱龙准备建房时，朱龙的父亲朱万年从其大舅姚德纯家得知姚宇祥的房屋以11000元卖给张勇，并收了张勇的定金100元，姚德纯和其子姚宇贵说房屋与其卖给别人不如卖给朱龙，朱龙就与姚宇祥协商，按卖给张勇11000元的价款卖给朱龙。因朱龙家庭困难，一时拿不出那么多钱，就与姚宇祥口头商定分三次付清。待11000元房款付清后再写买房契约。朱龙于1991年1月19日支付姚宇祥房屋第一笔款4650元，1991年5月1日又付姚宇祥房屋第二笔款700元，1991年7月18日再付姚宇祥900元，总共6250元。1993年5月30日朱龙最后一次付姚宇祥2000元房款时，姚宇祥将以前几次出具给朱龙的卖房款收据全部收回，并重新出具一张8250元的总收据给朱龙，并写明欠2750元。因款未付清，双方又是姑表兄，因此买房契约至今还未写。朱龙买房后拱了桥，打了晒坝，修了厕所、猪圈，砌了水泥砖围墙，进行了房屋装修，安了水电、闭路电视，共开支15000元。朱龙还裁了经济林木83棵。因朱龙买房后卖了自己的老房子，现一家6口人无处安身。朱龙愿意付清未付房款2750元，并根据现有物价情况，将房屋价格适当增加到20000元。请求：依法判决。
四川省冕宁县人民法院一审查明，姚宇祥与朱龙系姑表兄弟。1990年6月朱龙的房屋被洪水冲毁，回坪乡政府批给朱龙120平方米的建房手续。朱龙准备建房时，其父朱万年在姚德纯、姚宇贵处得知，姚宇祥因翻车事故经济紧张，已将其房屋作价11000元卖给张勇，并收定金100元，姚德纯与其子姚宇贵说姚宇祥与其把房屋卖给别人，不如卖给朱龙自己家人，朱龙正要建房，于是朱龙以11000元买下诉争房，双方口头协议分期付款，等款付清再写契约。朱龙于1993年5月30日共付姚宇祥8250元，欠2750元，朱龙出具收条，对所欠2750元姚宇祥从未催要过。诉争房屋宅基地面积：房内院坝面积94.4平方米（厨房面积在内），门前水泥院坝55.6平方米，厕所、猪圈占地面积45.8平方米，正房占地面积114平方米，水沟到正房墙滴缘的菜地面积69平方米。朱龙栽种果树41株（借种菜地里种的28株没有在内），朱龙住进此房已达七年之久，在此期间，打了晒坝，修了厕所、猪圈，订了望板，隔了壁板，安了门、水、电、广播闭路线。朱龙购买该房后将回坪乡政府批的120平方米的建房手续退给了回坪乡政府，姚宇祥因没有卖房给张勇，退还张勇100元定金。诉争房屋的正房三间经冕宁县房产管理所评估，现价值为14197.00元（未计算宅基地价）。厕所、猪圈、厨房、围墙、晒坝为朱龙所修，没有估价。现朱龙一家6口人除了此房别无其他房屋居住，诉争房因处于农村没有房产证。因姚宇祥、朱龙之间没有房屋买卖契约，仅有一张姚宇祥出具给朱龙的收条，姚宇祥也认可，从收据可以认定姚宇祥曾经收到过朱龙几次付款。从姚德纯、姚宇贵、朱国湘、张勇、邓国美的证言和回坪乡政府的证明可以推定姚宇祥打给朱龙的收条是卖房款，从而可以推定双方所争议的房屋，姚宇祥已于1993年5月30日前卖给朱龙。此房在修建时缴纳耕地占用税2元∕平方米，土地管理费0.3元∕平方米。
四川省冕宁县人民法院一审认为，姚宇祥与朱龙虽然没有买房契约，没有缴纳契税，也没有办理房产证，买房款至今有2750元未付，但鉴于此房处于农村，姚宇祥与朱龙又是亲戚关系，此房姚宇祥已交付朱龙使用居住达7年之久，朱龙并对房屋进行了维修、装修、增添设施，栽种果树，通过各方面的证据证明姚宇祥与朱龙已形成房屋买卖关系，姚宇祥与朱龙双方的房屋买卖关系应有效。从朱龙一家6口人除此房外，没有其他房屋居住的实际出发，此房由朱龙居住有利于生产和方便生活。但姚宇祥、朱龙必须完善补办有关房屋买卖手续，朱龙愿将房款增至20000元应予准许。四川省冕宁县人民法院于1997年8月6日作出（1997）冕法民初字第179号民事判决：一、争议的房屋归朱龙所有；二、房价按20000元计，扣除朱龙已付的8250元，现应由朱龙补姚宇祥11750元；三、由朱龙付姚宇祥修房屋110平方米时所花的土地税、耕地占用税253元。一审案件受理费800元，其他诉讼费1000元，由姚宇祥、朱龙各负担900元。
姚宇祥不服一审判决，向四川省凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉称，1991年因朱龙的房屋遭水冲毁，姚宇祥将其房屋借给朱龙居住。1993年姚宇祥承包鱼塘造成很大经济损失，找朱龙借款11000元，口头约定今后朱龙归还房屋，不付房租，姚宇祥归还借款不付利息，经朱龙同意借了8250元给姚宇祥，下欠2750元，姚宇祥写有收条。一审判决确认房屋买卖关系成立，没有证据，房屋判归朱龙所有违反法律规定。对朱龙种植的树木和新添设施，姚宇祥愿意合理补偿，姚宇祥收到的8250元如数偿还。朱龙辩称，姚宇祥与朱龙已形成房屋买卖关系，朱龙已将乡政府批准的120平方米建房手续退还给乡政府，现无其他房屋居住。请求:维持原判。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院二审查明的事实与四川省冕宁县人民法院一审查明的事实一致。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院二审认为，姚宇祥与朱龙虽然没有订立书面房屋买卖协议，但从姚宇贵等所有知情人所证实的情况说明，姚宇祥已将房屋卖给朱龙，且朱龙在购房后，将乡政府批给的建房手续退还乡政府。朱龙所支付的8250元属买房款。朱龙买得该房后，居住使用已达7年之久，且栽种了果树，增添了设施，一审判决从本案的实际情况出发，将房屋确认给朱龙所有正确，朱龙应完善必要的手续。姚宇祥称8250元属朱龙借给其使用无事实依据，要求将房屋归还的理由不能成立，对其上诉请求不予支持。为维护当事人的生活稳定，从本案的实际情况出发，四川省凉山彝族自治州中级人民法院于1997年12月14日作出（1997）凉民终字第248号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元由姚宇祥负担，其他诉讼费1000元由姚宇祥负担500元，朱龙负担500元。
姚宇祥不服二审判决，向四川省凉山彝族自治州中级人民法院申请再审称，姚宇祥与朱龙无购房买卖契约，未办理过户手续，按法律规定，买卖关系应属无效。双方未办理买卖手续，朱龙至今未付清房款，责任在朱龙。一、二审判决仅考虑了朱龙的实际情况，未考虑姚宇祥现无家可归不能再批地建房的实际情况。请求：撤销一、二审判决，以维护其合法权益。朱龙辩称，姚宇祥在一、二审中均不承认房屋买卖关系，但现在他已认可了房屋买卖关系。诉争房屋处于农村，这种买卖关系比较常见，加之双方是亲戚关系，所以手续不完善，但房屋买卖关系已形成，且合法有效。请求：维持二审判决。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院再审认为，姚宇祥与朱龙的房屋买卖无买房契约，未办理过户手续，且朱龙至今未付清房款，根据最高人民法院相关房屋买卖的司法解释，其买卖关系应属无效。一、二审判决认定姚宇祥与朱龙房屋买卖有效不当。姚宇祥应将朱龙已付的房款退还朱龙，并对朱龙增添的设施给予折价补偿。朱龙应将房屋返还给姚宇祥，其所增添附属设施、栽种的果树归姚宇祥所有。经审判委员会讨论决定，四川省凉山彝族自治州中级人民法院于1998年8月31日作出（1998）凉民再终字第9号民事判决：一、撤销四川省冕宁县人民法院（1997）冕法民初字第179号民事判决和四川省凉山彝族自治州中级人民法院（1997）凉民终字第248号民事判决；二、朱龙将房屋退还给姚宇祥；三、姚宇祥返还朱龙的购房款8250元，并折价补偿朱龙增添设施、栽种果树款11750元，朱龙增添的设施、栽种的果树归姚宇祥所有。以上二、三项限判决生效后10个月内履行完毕。一审案件受理费800元，其他诉讼费1000元，由姚宇祥、朱龙各负担900元；二审案件受理费800元，其他诉讼费1000元由姚宇祥负担900元，朱龙负担900元；再审案件受理费400元，其他诉讼费1000元，由姚宇祥、朱龙各负担700元，房屋估价费12元，由姚宇祥负担。
本院再审过程中，朱龙称，朱龙与姚宇祥本着平等、自愿、公平的原则，按11000元的房价和当地的交易习惯买卖诉争房屋，双方约定朱龙先搬进房屋，定期分期付款，付清房款后再写契约。朱龙买卖房屋后进行了装修，增添了设施和栽种了果树。朱龙已将自己被泥石流冲毁的唯一的房屋卖给他人拆除，新建房手续也已退还给乡政府，现无其他房屋居住。同时，有新证据证明原再审判决认定事实和适用法律错误。请求：依法改判。姚宇祥辩称，双方未订立买卖房屋契约，没有办理房屋产权证，没有征得房屋共有人同意，朱龙未付清全部购房款，法律禁止农村房屋向该集体经济组织以外的人员买卖，故姚宇祥与朱龙买卖房屋的行为不合法，买卖行为无效。请求：维持原再审判决。
本院再审中，朱龙提交了以下证据：1.姚宇祥写给朱龙书信一份，内容涉及房屋款项和请朱龙帮忙贷款一事，拟证明双方系房屋买卖关系。2.《证明》一份载明：双方1998年8月份前进行房屋交易，当时因政府部门对农村房屋尚未进行产权登记，故两家只有口头约定及房价付款，而无房屋过户手续。上述证明冕宁县回坪乡石板村村民委员会、冕宁县回坪乡人民政府、冕宁县房产管理所分别监章。拟证明房屋的买卖关系及朱龙现无其他住房居住。姚宇祥质证认为，对书信的真实性予以认可，但不能达到证明的目的；《证明》与本案无关联性。姚宇祥提交了以下证据：1.2004年颁发的土地承包证，拟证明姚宇祥的房屋是在该承包土地上修建；2.2013年安装水管费用单，拟证明朱龙在使用房屋后姚宇祥仍在管理房屋；3.2016年6月5日回坪乡许家河村出具的《证明》，拟证明姚宇祥是在包产土地上修建的房屋，现已无处居住。朱龙质证认为，对土地承包证的真实性予以认可，但否认房屋是在该土地上修建。回坪乡许家河村的证明与本案无关联性。水管是之后安装的，朱龙未使用。根据本案查明的事实，本院对朱龙提交的两份证据的真实予以认可。姚宇祥提交的土地承包证、安装水管费用单及回坪乡许家河村出具的《证明》，均不能达到对本案争议焦点问题的证明目的，不予采信。
本院再审查明的事实与四川省凉山彝族自治州中级人民法院再审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为姚宇祥与朱龙的房屋买卖关系是否合法有效。按相关法律规定，同一集体经济组织成员之间，农村宅基地上所建房屋可以进行买卖。根据本案查明的事实，朱龙、姚宇祥系同一集体经济组织成员，双方对本案诉争房屋存在买卖关系，只是未订立书面房屋买卖契约，朱龙交付了8250元买卖房屋价款，剩余价款2750元未交付，该房屋已交给朱龙实际使用和管理长达7年，朱龙对房屋进行了扩建和改建，在此期间姚宇祥并未提出异议。姚宇祥在本院再审过程中称，双方当时是存在房屋买卖关系，但双方未订立房屋买卖契约，朱龙未付清全部购房款，该买卖行为无效。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”的规定，诉争房屋本身无产权权属证明，没有房屋产权的过户要求，朱龙交付了大部分房款，并长时间实际使用和管理房屋。因诉争房屋处于农村，姚宇祥与朱龙又是亲戚关系，所以双方虽未订立房屋买卖契约，买卖房屋的剩余价款2750元也未交付，但已不能改变双方存在房屋买卖的事实，故姚宇祥的辩称理由不能成立。为维护市场交易秩序的安全与稳定，并结合朱龙一家现确实无房屋居住等实际情况，应认定房屋买卖关系有效。
综上，原再审判决认定事实和适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（1998）凉民再终字第9号民事判决、四川省凉山彝族自治州中级人民法院（1997）凉民终字第248号民事判决及四川省冕宁县人民法院（1997）冕法民初字第179号民事判决；
二、驳回姚宇祥的诉讼请求。
一审案件受理费800元，其他诉讼费1000元；二审案件受理费800元，其他诉讼费1000元；再审案件受理费400元，其他诉讼费1000元，房屋估价费12元，共计5012元，由姚宇祥负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 秦永健
代理审判员 冯一平
代理审判员 何映江
二〇一六年八月十七日
书 记 员 李 静