山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第319号
上诉人（原审原告）：孙美群，青岛银河仪表厂退休职工。
委托代理人：葛运梁，青岛银河仪表厂职工。
被上诉人（原审被告）：海阳华腾置业有限公司。所在地：山东省海阳旅游度假区滨海大道北龙飞路西。
法定代表人：彭海林，该公司总经理。
委托代理人：宋伟晟，山东银河源律师事务所律师。
上诉人孙美群因与被上诉人海阳华腾置业有限公司（以下简称华腾置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2012）海民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙美群的委托代理人葛运梁，被上诉人华腾置业公司的委托代理人宋伟晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月28日，华腾置业公司、孙美群签订《商品房预（销）售合同》，孙美群购买华腾置业公司开发的海润阳光第CD座3层27号房，合同约定该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑面积为93.28㎡，每平方米为4074元，总房款为380023元，2011年8月28日孙美群交房款80023元，2011年10月30日前一次性付清剩余房款30万元。关于交付期限，合同第八条约定出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限和第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同买受人已办理交接，所有与该房产有关的风险、费用和责任转由买受人承担。关于出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任，合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三公寓装饰标准约定：外墙：商业网点部分：天然石材错拼，住宅部分：环保防水高级涂料；内墙：环保防霉高级涂料；天花：环保防霉高级涂料；地面：名牌防滑地砖，实木地板或实木复合地板；门窗：实木进户门、中空节能高级铝合金门窗；卫生间：墙面名牌面砖、合资名牌洁具、高级五金配件；电梯：名牌合资或进口电梯；电话、宽带接口：入户；安保系统、自动消防系统、户式热水系统、户式中央空调系统、应急供电系统。附件三公寓室内家私配备约定：客厅：沙发和茶几（注：5-1、14、15、29号为单人沙发配脚凳）、电视机柜、桌椅；卧室：高级席梦思床、床头柜、衣柜；电器：抽油烟机、灯具；厨房：橱柜、洗槽；窗帘：高级遮光窗帘；床上用品：按照酒店标准配备床上用品。关于出卖人基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，合同第十四条规定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、给排水于房屋交付时达到使用条件；2、有线电视、电话、网线接口入户，业主收房后自行开通；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人积极办理，力争早日达到使用条件；2、按照买受人已付款的0.5%支付违约金。2011年10月19日，孙美群按约向华腾置业公司付清房款380023元及各项物业费用。孙美群主张华腾置业公司未按约向其交付房屋，诉至法院要求华腾置业公司支付违约金，首先是根据合同第九条约定的逾期交房违约金为总房款的万分之二计算60天（2011年10月19日至2011年12月19日）为4560.28元，60天是孙美群限华腾置业公司整改的时间，其次是60天后的违约金为总房款的万分之五自2011年10月19日计算至合同履行完毕日，因华腾置业公司未及时交付房屋造成孙美群经济损失，故孙美群将合同第九条约定的违约金比例万分之二调整到万分之五；其次是根据合同第十条约定的配套设施违约金为总房款的0.5%为1900.12元。
原审庭审中，孙美群提供如下证据材料：
1、2011年8月28日华腾置业公司、孙美群双方签订的海房预（销）字200709第483号商品房预（销）售合同，2011年10月18日孙美群向海阳奥赛酒店管理有限公司交付物业费、电梯运行费、有线电视初装费的收款收据，2011年10月19日孙美群向华腾置业公司交付公共维修基金的收款收据及购房款380023.00元的发票、向海阳市住房保障和交易中心交付登记费及住宅专项维修资金的收款收据，证明华腾置业公司、孙美群双方存在商品房销售关系，孙美群按合同履行自己的付款义务。
2、办理交房手续流程表复印件，流程表上系孙美群亲笔签名，证明房款已交，交房流程终止，且上面有叶娜娜的签字，说明叶娜娜是华腾置业公司的授权人，也证明华腾置业公司委托物业交付房屋。
3、2011年10月18日填写的验房整改表复印件、2011年10月27日的通知、物业于彩全与葛运梁的通话录音、邮件记录、房屋彩色图片，证明华腾置业公司交付的房屋不符合合同约定的标准，房屋存在没有排水管、油烟机没有排烟管、空调电源开关不好用等装修问题，2011年10月27日孙美群通过电子邮件将整改表交给了物业的于彩全，通过挂号信的方式送达华腾置业公司，但华腾置业公司一直未对房屋进行整改，故孙美群至今拒收该房屋。
业主手册，证明华腾置业公司委托海阳奥赛酒店管理有限公司物业交付房屋，且华腾置业公司应提供验收测量表。
葛运梁与华腾置业公司售楼处工作人员叶娜娜（2011年10月19日）的对话录像，证明孙美群于2011年10月19日口头告知华腾置业公司房屋存在整改问题，因为房屋存在严重问题，孙美群没有接收房屋和钥匙；与海润阳光物业姜先生（2012年6月7日）的通话录音，证明于彩全曾是物业经理，华腾置业公司将验收房屋工作交由物业带领业主执行；华腾置业公司与华腾置业公司物业张超（2012年6月10日）的通话录音，证明华腾置业公司物业经理张超与华腾置业公司物业证人王某出庭阐述的交房钥匙相互矛盾，王某有作伪证嫌疑；与华腾置业公司前台王女士（2013年8月24日）的通话录音，证明套房出租价格每天为588元，华腾置业公司将孙美群的房产出租。
青岛市邮政局查询单及该邮局寄2012年6月19日给孙美群的信封原件及2011年10月28日国内挂号信函收据，证明孙美群以挂号信的方式将整改通知寄给了华腾置业公司。查单查询的邮件号码与国内挂号信函收据上的编号一致，寄件人的地址姓名为“山东省青岛市崂山区北宅街道毕家社区养生所葛运梁”，收件人地址姓名为“山东省海阳市旅游度假区龙区路华腾置业有限公司（海润阳光酒店）办公室”。邮件发出节目栏中“2011年10月29日北宅局至青岛局”，时间有明显地改动，似发出查单日2012年6月11日改动而来，葛运梁解释邮局发来时就这样。背面办理情况回单注明：本单正面所查的邮件，已于11月1日妥收，2011年11月1日前台焦辉签收。
诉讼费收据、往返青岛海阳路通行费收据及油价表，证明因华腾置业公司违约引起诉讼，造成孙美群的经济损失，这也是孙美群将违约金调整至万分之五的理由之一。
8、物业管理委托合同，解释是孙美群在依据流程表和商品房销售合同的规定在交付钥匙之前与奥赛酒店管理公司签订的，证明华腾置业公司物业加大惩罚业主违约金的比例达到万分之五十，这也是孙美群将违约金调整至万分之五的理由之一。
华腾置业公司质证意见如下：
对商品房预（销）售合同、收款收据、购房发票等收据的真实性没有异议。但对孙美群的证明事项有异议，合同附件三关于房屋的装修标准是指床上用品按酒店的标准配备，而非孙美群所讲的装修按星级酒店标准。且孙美群提交的这些单据正好说明华腾置业公司按流程规定向孙美群交付了房屋。
对办理交房手续流程表复印件没有异议，对其证明的内容有异议，该流程表上有孙美群的签字，从而证明华腾置业公司按流程表规定的向孙美群交付了房屋。
对验房整改表复印件、通知不予认可，因为系孙美群单方所写且整改表为复印件，华腾置业公司均未收到，于彩全系物业的工作人员，非华腾置业公司的工作人员，其签名是否是其所签无法确认，对于房屋的整改孙美群应与工程部进行协商，而非与物业协调，孙美群不能为华腾置业公司设定默认义务；对于照片不予认可，是打印件，看不到原始载体，也无法显示是孙美群所购房屋，即使房屋存在相关瑕疵，也属于房屋交付后的保修范围，不能作为未交付房屋的证据；对于谈话录音，录音中明确体现的是海润阳光物业公司，与华腾置业公司无关，对其真实性不予认可；
对业主手册不予认可，没有华腾置业公司的印章，无法证明孙美群陈述的事实。
孙美群提供的录音录像作为证人证言出示，应由证人出庭、华腾置业公司、孙美群双方质证，故对于这些录音、录像证据不予认可。且前台王女士不是华腾置业公司的工作人员，即使存在出租房屋等问题也与华腾置业公司无关，孙美群应向相关侵权人主张权利；张超的说法与王某的说法矛盾的问题，王某是经办双方交接手续的经办人，她的证言是可信的，张超并非办理交接手续的相关人员，不了解交接的相关过程，他的说法是不可信的。
对青岛市邮政局查询单及信封、挂号信函收据不予认可，查询单有涂改的痕迹，对其真实性有异议，对孙美群证明的内容也有异议，华腾置业公司并没有收到整改通知，且孙美群提交于彩全的谈话录音自认了是于彩全收到了整改通知。但认可华腾置业公司的办公地点也在海润阳光酒店，与物业公司在一处办公，售楼处是华腾置业公司的内部部门。
对诉讼费收据及通行费收据、油价表，应该作为孙美群的损失主张，而不应作为双方的违约条款。
对物业管理委托合同，因涉及到案外人，对其真实性无法确认。该证据是孙美群与奥赛酒店管理公司产生的物业服务法律关系，说明华腾置业公司、孙美群房屋买卖关系成立后，由奥赛酒店管理公司为孙美群提供相关服务，与华腾置业公司无关。
原审法院认证如下：
对商品房预（销）售合同、收款收据、购房发票，华腾置业公司无异议，对其真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
对办理交房手续流程表复印件华腾置业公司无异议，且华腾置业公司也提供了该表的原件，予以认定。
对验房整改表复印件、通知、照片等，虽然华腾置业公司抗辩没有看到，但结合孙美群提供的证据及华腾置业公司在原审庭审中的抗辩，可以认定孙美群因房屋装修质量问题向物业部门反映过情况，孙美群因此拒绝接收房屋。通知中孙美群明示华腾置业公司“逾期交房满两个月后仍不能交付合格房屋，则按同等客房对外公布价格的50%支付损失赔偿金，要求华腾置业公司收到通知3日内书面回复，否则视为同意上述约定”，孙美群不能对华腾置业公司预先设定义务，故孙美群所明示的没有法律依据，是无效的。
对业主手册，虽然华腾置业公司抗辩没有华腾置业公司的印章，但结合华腾置业公司原审庭审中所称的委托物业办理房屋的交接手续，故应认定孙美群提供本业主手册所证明的事实，即华腾置业公司委托海阳奥赛酒店管理有限公司物业交付房屋。
对孙美群提供的录音录像，结合庭审情况，可以认定孙美群因房屋存在装修问题而拒绝接收房屋，但并不能认定华腾置业公司将其所购房屋出租。
对邮局的查询单等，虽然有涂改，但并不能否认其真实性，应认定孙美群向华腾置业公司寄发了整改通知。
对诉讼费收据及通行费收据、油价表的真实性予以认定，但不能认定其作为提高违约金标准的依据。
对物业管理委托合同，无论华腾置业公司是否对其真实性进行确认，均不能认定其作为提高违约金标准的依据。
华腾置业公司提供如下证据材料：
1、竣工验收备案表、入住通知书、办理交房手续流程表、入住交接单，证明房屋验收合格并已交付孙美群，且系华腾置业公司委托海阳奥赛酒店管理有限公司办理房屋交接手续。竣工验收备案表上工程名称为海润阳光一期工程D楼及地下设备用房，内有勘察、设计、施工、监理、建设五单位的同意意见，2008年11月5日海阳市建筑工程质量监督站的备案意见为“该工程的竣工验收备案文件已于2008年11月5日收讫，文件齐全。”入住通知书上有孙美群的签名，通知孙美群所购房屋已经符合交付使用条件，于2011年10月18日交房，且通知办理交接手续地点及联系电话、应备齐的资料及相关费用。办理交房手续流程表上注明了孙美群所购房屋的基本情况，确定开发商不代办产权，营销部注明经审核，业主符合办理交房手续的条件，已领取《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，备注精装（电视机除外）；财务部注明经审核，业主已办妥财务手续；孙美群分别在营销部、财务部业主确认处签字确认。入住通知书向海阳奥赛酒店管理有限公司通知：业主已办妥我公司的有关手续，请贵公司为该业主办理物业交接的相关手续，时间为2011年10月19日。入住交接单上有孙美群的亲笔签名，上面所选委托方式为物业委托管理，签收的材料有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》、《业主公约》、《物业管理委托合同》，钥匙发放处注明：房门钥匙（门卡）：共2把（张）；领取2把（张）。卫生间钥匙：共3把，没有注明领取的情况，水电表初始数没有注明。华腾置业公司解释交付房屋的流程：在华腾置业公司的售楼处办理相关的交付房款手续、产权登记费及公共部位维修基金后，由售楼部门委托奥赛酒店管理公司向孙美群办理交房手续，孙美群向奥赛酒店管理公司支付了物业管理费及电梯管理费后，物业公司即奥赛酒店管理公司便向孙美群交付房屋钥匙，孙美群也在入住交接单上签字确认了。且孙美群于交接日2011年10月18日与海阳奥赛酒店管理公司签订了《物业管理委托合同》，孙美群也认可该公司已将其房屋管理出租，进一步证明孙美群已接收了房屋。
2、证人王某到庭作证，证实2011年10月17日孙美群与一男士前来办理入住交接，当时由王某接待的，入住交接单系经理给王某的，上面的内容是王某写的，当时交接单上没有填写水表及电表数目是因为当时没有抄水表，电表是预付费的，已经清零了。写好后由孙美群或者是同行者在上面签的名，签完入住单后由业主自己到前台取钥匙，这一期的钥匙是两把，前台向业主交付，当时王某打电话给前台向孙美群交付钥匙。交接单只有一份，留在物业存档。
3、国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋面积测绘报告复印件。
孙美群质证意见：
对竣工验收备案表、入住通知书、办理交房手续流程表、入住交接单没有异议，对华腾置业公司解释的交房流程也没有异议，但主张华腾置业公司未向其交付房屋，且房屋的装修质量不符合合同标准。交接单中注明只有在表中打钩、由业主签字才能认可领取钥匙，但钥匙发放栏中没有孙美群及经办人的签名，因此说明孙美群没有领取钥匙，华腾置业公司未向孙美群交付房屋。
2、对王某的证人证言无异议，但自己没有收到前台交付的钥匙。
3、对国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋面积测绘报告复印件，因是复印件，故对其真实性无法确认。且测绘报告中面积与销售合同中的面积不一致。
原审法院认证如下：
对竣工验收备案表、入住通知书、办理交房手续流程表、入住交接单，因孙美群无异议，予以认定，同时可以认定孙美群依据办理交房手续流程表、入住交接单办理了相关交付房屋的手续。
对王某的证人证言，结合本案的其他证据，可以认定入住交接单的真实性，及交房的流程，但并不能证实孙美群收到了钥匙。
经核实，国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋面积测绘报告复印件与原件无误，予以认定。
原审法院调查取证情况：
孙美群申请法院通知张超（海阳奥赛酒店管理有限公司物业经理）、于彩全（海阳奥赛酒店管理有限公司原物业经理）、叶娜娜（原华腾置业公司售楼处售楼合同经办人）出庭作证，但孙美群未能提供于彩全、叶娜娜的有效联系方式，经原审法院调查也未得到两人的有效联系方式。原审法院向张超送达出庭通知，但张超未按时出庭。
原审法院调查海阳奥赛酒店管理有限公司酒店经理邵洪南，邵洪南反映经其查电脑资料，其公司已接受了业主孙美群的委托对其海润阳光国际度假公寓D座327号房进行管理，因他是负责酒店管理的，所以对物业部分的具体情况不了解，张超经理负责物业部分。并反映于彩全及叶娜娜已不在海阳奥赛酒店管理有限公司工作，没有这两个人的联系方式。
原审法院调查海阳奥赛酒店管理有限公司物业经理张超，张超解释他与葛运梁通话时所讲的交付房屋的流程管理方式，是他在管理时的处理方式，之前的处理方式与他无关。葛运梁与前台王女士的电话录音，业主理解错了，前台只知道委托管理房的情况，根本不知道自住房的情况，业主的D座327号房不是委托管理房，王女士说没有房间了是指委托管理房，而不包括自住房，不能说明该房出租了。根据业主提供的物业管理委托合同物业接受了业主的委托，物业大约在2013年10月份也对该业主催交物业费了。
质证情况如下：
对邵洪南的调查笔录，孙美群对其真实性没有异议，但认为邵洪南反映的孙美群接受酒店管理并办理了交接手续不符合事实，同时邵洪南的反映可以证实叶娜娜、于彩全曾是华腾置业公司的工作人员；华腾置业公司对其真实性没有异议，对邵洪南反映的情况也没有异议。
对张超的调查笔录，孙美群对其真实性没有异议，但认为证人不能到庭影响孙美群对证人证言的质证，且张超所讲的是虚假的，不管是前任经理还是现任经理，均为奥赛酒店物业管理公司管理人员，法人没有变，工作程序稳定，张超称原经理的工作方法与其不同是不符合事实的，王某出庭作证交付房屋钥匙到前台去拿，而张超说到物业经理处拿，两人对同一事实说法不一，请法院支持孙美群的诉求。关于自住房是否出租及钥匙的制作情况，尊重法庭调查；华腾置业公司对其真实性没有异议，认为张超反映的情况符合客观事实。
原审法院认证如下：
通过调查海阳奥赛酒店管理有限公司的酒店经理邵洪南及物业经理张超，结合庭审情况，可以认定以下事实：
于彩全及叶娜娜曾是海阳奥赛酒店管理有限公司的工作人员，现不在该公司工作，也未能调查到两人的有效联系方式。
海阳奥赛酒店管理有限公司已经根据其与业主孙美群签订的物业管理委托合同对孙美群所购房屋进行物业管理，但并未进行出租。
原审法院依据孙美群提供的商品房预（销）售合同、物业费、电梯运行费、有线电视初装费的收款收据、公共维修基金的收款收据及购房款发票、登记费、住宅专项维修资金收款收据、办理交房手续流程表复印件、验房整改表复印件、通知、通话录音、录像、照片、业主手册、查询单、挂号信函收据、诉讼费收据、通行费单据、油价表、物业管理委托合同等，华腾置业公司提供的竣工验收备案表、入住通知书、办理交房手续流程表、入住交接单、王某出庭证言、国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋面积测绘报告，法院的调查笔录等及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华腾置业公司、孙美群双方在自愿平等的基础上签订商品房预（销）售合同，合同内容不违反国家法律法规的规定，为合法有效。本案的焦点：一是华腾置业公司是否按时向孙美群交付合同约定的合格房屋；二是孙美群要求华腾置业公司支付自2011年10月19日起至2011年12月19日的违约金4560.28元、自2011年12月20日起至合同履行完毕日每日万分之五的违约金、配套设施违约金1900.12元能否支持。对于第一个焦点问题。原审法院认为，华腾置业公司、孙美群双方在合同第八条约定交付房屋的条件是该房屋经验收合格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。房屋验收合格的标准应以建设行政主管部门完成综合验收的时间为准。根据华腾置业公司提供的竣工验收备案表，海润阳光D座于2008年11月5日经验收合格，也即华腾置业公司向孙美群出售的房屋具备验收合格条件，符合合同的约定。2011年10月18日华腾置业公司通知孙美群前来办理交房手续，孙美群在“办理交房手续流程表”和“入住交接单”上签字确认，且领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》，并与海阳奥赛酒店管理有限公司签订物业管理委托合同，应认定华腾置业公司按时向孙美群交付了合同约定的合格房屋。孙美群主张华腾置业公司至今未按合同约定向孙美群交付房屋，请求判令华腾置业公司交付房屋，其主张与事实不符，其请求不予支持。孙美群主张因华腾置业公司交付房屋不合格，未接收钥匙，华腾置业公司主张业主的钥匙是委托海阳奥赛酒店管理有限公司交付的，如孙美群未领取钥匙，可自行到海阳奥赛酒店管理有限公司领取，华腾置业公司应协助其领取。关于第二个焦点问题。孙美群要求华腾置业公司支付自2011年10月19日起至2011年12月19日的违约金4560.28元、自2011年12月20日起至合同履行完毕日每日万分之五的违约金能否支持。原审法院认为，华腾置业公司已及时通知孙美群前来办理房屋交接手续，孙美群以该房屋存在装修质量瑕疵为由拒绝接收房屋，根据当事人双方签订的商品房销售合同第十三条的约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，但孙美群并没有向华腾置业公司主张赔偿双倍的装饰、设备差价，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，华腾置业公司还可承担维修整改的义务，华腾置业公司通知孙美群交接房屋时，孙美群应当接收房屋并通知华腾置业公司对装修存在的问题进行维修整改，如华腾置业公司不作为，孙美群可自行维修，并向华腾置业公司主张维修费用，孙美群因房屋存在装修质量瑕疵而拒绝接收房屋，因此造成房屋至今未交接完毕，其主张的逾期交房违约金不符合合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，因此不予支持。孙美群主张华腾置业公司对其“逾期交房满两个月后仍不能交付合格房屋，则按同等客房对外公布价格的50%支付我损失赔偿金”的明示没有及时回复，视为同意该内容，原审法院认为孙美群不能对华腾置业公司预先设定义务，该明示没有法律依据，是无效的。孙美群主张的配套设施违约金1900.12元能否支持。当事人双方签订的商品房销售合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，水、电、给排水于房屋交付时达到使用条件，有线电视、电话、网线接口入户，业主收房后自行开通，否则按照买受人已付款的0.5%支付违约金。孙美群提供的证据只能证实房屋装修装饰存在瑕疵问题，并不能证实基础设施、公共配套建筑中的水、电、给排水达不到使用条件，因此，其主张的配套设施违约金证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，原审法院于2012年12月4日判决：驳回孙美群的诉讼请求。案件受理费100元，由孙美群承担。
宣判后，上诉人孙美群不服，向本院提起上诉称，被上诉人的违约行为引起上诉人的诉讼活动，产生交通费、误工费，扩大了上诉人的经济损失。合同约定日万分之二的违约金相当于同期银行利息，不足以赔偿上诉人的其他损失，故上诉人请求日万分之五的违约金合理合法。相应法律依据为《合同法》第一百一十三条及最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十七条的规定。交房流程的最后一项是验房交付钥匙，只有交钥匙才视为交房，原审认定已办理交房手续错误。被上诉人没有按照《山东省建筑装修管理办法》的规定向上诉人提交住宅装饰装修工程竣工图、室内空气质量检测报告、包括住宅装饰装修内容的质量保证书和使用说明书。被上诉人提交的《房屋面积测绘报告》无涉案房屋的真实记录，上诉人提出房号与测量面积不符，原审判决对该证据的认定错误。上诉人提供的证据足以证明房屋配套设施存在不能使用的问题，原审判决对此视而不见。《房产管理法》和《城市房地产开发条例》针对的是建筑质量合格的建筑物。涉案房产在质量合格的基础上又要符合合同约定的装修质量标准，本案应以《合同法》为调整依据。因装修质量不合格，交房中断，被上诉人同意整改后再行交房，上诉人未接到第二次交房通知。上诉人始终主张装修存在严重质量问题，原审判决称上诉人以装修存在瑕疵为由拒绝接受房屋，属避重就轻。原审判决曲解合同第十三条，该条款主要指未采用约定品牌的材料，并非指材料和装修存在的问题。新的精装房存在严重质量问题，上诉人不可能接受。原审法院错误适用《合同法》第一百零七条。原审判决对上诉人上诉状第五项、第六项上诉请求没有审理认定，属于漏判。原审逾期审理，错误下达中止裁定，不准复印本案可阅卷宗。请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人自2011年10月19日起至2011年12月19日向上诉人支付违约金4560.28元；3、改判被上诉人自2011年12月20日起至履行完合同止，每日按违约金万分之五支付给上诉人；4、改判被上诉人向上诉人支付房屋配套设施违约金1900.12元；5、判令被上诉人交房前向上诉人提供房屋面积测量单、装饰装修工程竣工图、室内空气检测报告、包含住宅装修内容的住宅质量说明书；6、判令被上诉人在判决生效后一个月内，向上诉人交付合同约定的房屋，逾期交付则按公布的装修成本价全额付给上诉人，由上诉人接收房屋自行装修，即双方合同履行完毕；两审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人华腾置业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。被上诉人所售房屋已验收合格，因竣工时间久远而存在着装修方面相关问题，被上诉人已与上诉人形成协议，给予上诉人低价。上诉人在起诉书中有明确说明。双方已办理了房屋交接手续，只是上诉人与房屋所在物业公司形成修复的意向。上诉人与物业公司对于装修修复产生争议，被上诉人与物业公司是分别独立的法人，上诉人要求被上诉人承担相关责任错误。被上诉人原审庭审中已经向法庭提交了竣工验收测量单、住宅质量说明书及使用书的复印件，被上诉人仅持有复印件。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，被上诉人华腾置业公司在原审当中提交的竣工验收备案表可以证实，涉案楼房所属工程已于2008年7月7日竣工验收合格，并于2008年11月5日获得竣工验收备案。华腾置业公司、孙美群于2011年8月28日签订《商品房预（销）售合同》，此时涉案房屋已具备交付条件。《商品房预（销）售合同》约定，华腾置业公司负责对房屋进行装饰、提供部分家具用品，并明确约定了装饰、设备标准不符合合同约定的处理方式，即华腾置业公司赔偿双倍的装饰、设备差价。对于验房后发现的质量问题，孙美群可以要求华腾置业公司进行维修；如华腾置业公司拒绝，孙美群可自行维修，并要求华腾置业公司承担维修费用；与此同时，孙美群还可以要求华腾置业公司按照合同约定承担赔偿责任。综上，孙美群以房屋存在装修质量问题拒绝接收房屋，并请求华腾置业公司承担逾期交房违约金及配套设施违约金，理由不成立，本院不予支持。孙美群请求华腾置业公司交付房屋面积测量单、装饰装修工程竣工图、室内空气检测报告、包含住宅装修内容的住宅质量说明书，《商品房预（销）售合同》对此未作约定，法律、行政法规对此也无强制性规定，本院不予支持。孙美群请求判令华腾置业公司在判决生效后一个月内向其交付合同约定的房屋，逾期交付则按公布的装修成本价向其全额付款，由其接收房屋自行装修，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孙美群的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙美群负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 衣振国
审判员 吴继辉
二〇一四年五月二十八日
书记员 林重霄