江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0724民初1080号
原告：吴小明，男，1986年1月8日生，汉族，住上犹县，
委托诉讼代理人：杨有春，上犹县正大法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权。
被告：曾瑞宣，男，1970年10月18日生，汉族，住上犹县。
被告：周积清，男，1961年3月6日生，汉族，住上犹县。
被告：周绍喜，男，1965年12月25日生，汉族，住上犹县。
被告：田雪真，男，1966年7月19日生，汉族，住上犹县。
四被告共同委托代理人：谢军，江西钨都律师事务所律师，代理代理人：特别授权。
原告吴小明与被告曾瑞宣、周积清、周绍喜、田雪真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨有春、被告委托代理人谢军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴小明向本院提出诉讼请求：1.判令四被告限期为原告坐落于上××县东山镇××路银河大厦第三层西边的一套住房及一间柴间办理不动产权证；2.诉讼费由四被告承担。事实与理由：2005年12月12日，原、被告签订《银河大厦住房出售合同》，约定被告将其受让取得房屋所有权和国有土地使用权、坐落于上××县东山镇××路××银河大厦××西边××住房及一间柴间出售给原告，还约定了房屋价款、付款交房时间、房产证、土地使用证办证有关事宜。原告依约向被告支付了全部买房款，被告也将其出售房屋交给了原告并办理了住房房产证（房权证号为：上房字第××号），但一直未为原告办理柴间房产证和柴间、住房的国有土地使用权证。从2015年底开始，原告就频频催促被告为原告办理柴间房产证和住房、柴间的国有土地使用权证。被告均以各种借口推诿不予办理。实行不动产登记制度后，不动产登记中心不再为建于国有出让土地上的房屋分别办理国有土地使用权证和房屋所有权证，而是办理两证合一的不动产权证。原告又多次催促无果，为维护原告合法权益，现向法院起诉要求处理。
诉讼过程中，原告放弃要求被告为其办理该柴间的不动产权证，变更其诉讼请求为判令被告限期为原告办理该住房的国有土地使用权证或者不动产权证。
被告曾瑞宣、周积清、周绍喜、田雪真辩称，四被告不具有为原告办理住房、柴间的不动产证的义务。首先，被告不具有法定义务。原、被告买卖房产是在2005年11月，物权法是2007年10月施行，不具有溯及力。物权法才首次提出不动产物权的登记效力，赣州到2015年才普及不动产物权登记制度。因此，被告不具有为原告办理不动产证的法定义务。其次，四被告不具有约定义务。出售房产的时候，根本就没有不动产证的概念，只有房产证和土地证的概念，且是分别到不同部门办理不同的证件。双方合同第三条约定乙方（原告）缴清款项后，甲方（被告）将房地产正式交付给乙方，房屋移交时，土地使用权一并移交给乙方。合同约定被告对土地使用权仅有移交义务，没有办理土地证的义务。因此四被告也没有办理不动产证的约定义务。最后，关于柴间的办证问题。由于柴间是应原告堆放杂物的要求而搭建的临时构筑物，本身未经过正规的审批，因此不可能办理柴间的房产证和土地证。协议书也明确约定柴间归乙方所有但不办理房产证。因此，对于柴间客观上不能办理，双方也约定不办理房产证。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院分析如下：
原告提交的住房出售合同及柴间协议书，欲证明被告应按约定为原告办理住房和柴间的房产证及土地使用权证。四被告质证认为，住房出售合同只约定了办理住房房产证，没有约定办理土地使用权证，且手续费的约定也只是住房房产证办证的手续费，不包括土地使用权证办证的手续费；柴间协议只约定了柴间的使用权，没有约定柴间所有权，且明确约定了不办理柴间房产证。本院认为，原告提交的该证据系双方签字认可的协议合同，真实合法且与本案有关联，对该证据予以采信，合同未对应否办理涉案房屋土地使用权证进行约定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
被告曾瑞宣于2003年11月通过拍卖方式受让了上犹银河大厦的产权，其中土地使用权面积546.3平方米，建筑面积2120.8平方米。2004年8月3日，被告曾瑞宣与被告周积清、周绍喜、田雪真作为共有权人，取得了该大厦的房屋所有权证。2004年12月22日，四被告经审批办理了该大厦的国有土地使用权登记，土地证号为：11××06号。
2005年12月12日，原告吴小明（乙方）与被告曾瑞宣（甲方）签订《银河大厦住房出售合同》，被告周绍喜以证明人身份在合同上签名，合同约定原告购买被告曾瑞宣坐落于上××县东山镇××路××银河大厦××西边××住房及一间柴间。该合同约定了房屋交易价款、付款时间和方式，其中第三条第3款载明：“住房余款及柴间价款在甲方将房产证办好后，付清全部购房款。”第四条载明：“双方职责，1、甲方必须保证房屋质量良好，屋顶漏水保修两年，办理房产证手续费由甲方承担。2、购买住房及柴间契税由乙方承担。3、甲方负责办理好水、电等证。”合同对应否办理涉案房屋的土地使用权证未进行约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告曾瑞宣也将该房屋交付给原告并为其办理了该住房的房屋所有权证（房权证号为：上房字第××号），但该住房的国有土地使用权证至今未办理。之后，因不动产权登记制度的改革，原告因仅有房屋所有权证而缺少涉案住房的国有土地使用权证，导致原告无法办理不动产权证，因而向本院提起诉讼要求处理。
2006年10月20日，原告与被告曾瑞宣签订一份《协议书》，约定原告购买被告上犹银河大厦杂间一间，不办理房产证。庭审中，原告自愿放弃要求被告为其办理该柴间的不动产权证，本院对此予以确认。
上述事实，有原告提交的拍卖成交确认书、上犹银河大厦产权转让合同、被告房屋所有权证、被告的土地登记审批表、银河大厦住房出售合同、协议书、收条、契税完税证、交易费发票、原告房屋所有权证及庭审笔录予以证实。
本院认为，四被告授权被告曾瑞宣与原告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方均应全面履行义务。本案中被告仅为原告办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证，致使原告现今无法换取不动产权证。
关于四被告是否为原告办理国有土地使用权证问题。本院认为，依据房地一体的原则，转让房产时，出让方应将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并转让给受让方。我国于1995年施行的、2007年修改后的《中华人民共和国城市房地产管理法》原第三十一条（现修改后第三十二条）规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”以及该法原第六十条第三款（现修改后第六十一条第三款）：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此，被告在2005年出售该房产时，依据当时的法律规定，原告除有权要求被告为其办理房屋所有权证外，还有权要求被告为其办理相应的国有土地使用权证。权利人可以放弃权利，而义务的免除须取得权利人的同意。在原、被告签订的《银河大厦住房出售合同》中，原、被告对应否办理国有土地使用权证未进行约定，也即原告未放弃要求被告为其办理相应的国有土地使用权证的权利，在不动产登记制度改革前，经原告提出要求后，被告应为原告办理相应的国有土地使用权证。
关于不动产登记制度改革后，被告应否协助原告办理不动产权证的问题。本院认为，房地产转让后，出让方和受让方均有权利、也有义务申请办理权属转移登记，因原、被告对应否办理国有土地使用权证未进行约定，导致原、被告未及时申请办理权属转移登记，现不动产登记机构对房屋及其所依附的土地使用权实际一并登记，不再单独办理房屋的土地使用权证，而是实行房屋所有权和土地使用权双证合一。因此，原告有权根据现行不动产登记制度，要求被告协助其办理涉案房屋的不动产权证手续。经原告向被告提出要求后，被告拒绝协助办理，由此引起诉讼，被告应负全部责任。关于办理涉案房屋的不动产权证的费用问题，因双方未进行约定，应根据相关法律、法规规定各自承担。
综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告曾瑞宣、周积清、周绍喜、田雪真于本判决生效后60日内按照不动产权证办理程序协助原告吴小明办理位于上犹县XX镇XX路XX大厦的住房（房权证号为：上房字第××号）的不动产权证，办证费用根据法律、法规相关规定各自承担。
案件受理费2170元（原告已预交），由被告曾瑞宣、周积清、周绍喜、田雪真承担，限于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 长 魏运常
代理审判员 刘国庆
人民陪审员 胡艳玲
二〇一七年十二月十五日
代理书记员 卢建斌