北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6930号
上诉人（原审被告）：中央军委训练管理部第三管理处，住所地北京市海淀区太平路46号。
负责人：刘玉岩，处长。
委托诉讼代理人：杨慧敏，北京市长安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵立俊，男，1967年10月10日出生。
被上诉人（原审原告）：北京京中海洗浴中心（个体工商户），经营场所北京市海淀区太平路**号西门北侧平房。
经营者：李侠，经理。
上诉人中央军委训练管理部第三管理处（以下简称第三管理处）因与被上诉人赵立俊、北京京中海洗浴中心（以下简称京中海中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初53972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
第三管理处上诉请求：1.请求撤销(2017)京0108民初53972号民事判决第一项；2.请求依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费、鉴定费由二被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决认定事实不清，第三管理处与赵立俊、京中海中心之间的租赁合同合法有效，一审法院应当依据合同约定，对被上诉人在合同存续期间对租赁房屋进行自建、改建发生的费用进行裁判；2.租赁用途改为洗浴系赵立俊、京中海中心主动提出申请，经双方协商一致的结果，并非第三管理处要求；3.赵立俊、京中海中心自建、改建增加面积部分系其经营自用，第三管理处没有获益，没有收取租金；4.赵立俊、京中海中心自建、改扩建行为未征得第三管理处同意，也未获得政府部门办理的合法的建设审判手续，属于违章建筑，第三管理处不应该给予补偿。
赵立俊辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。1.2009年5月11日我方与总参军训和兵种部第三管理处签订的《军队房地产租赁合同》明确约定租赁用途为“包装食品烟酒糖茶百货”，后来是按照部队要求，将超市改为洗浴中心；2.合同明确约定了免租期，因此我方不存在拖欠租金的情况，且2016年4月10日到2017年7月31日，由于部队方面停水停电，我方无法经营，不应再继续计算租金；3.涉案房屋属部队管辖，我方自建、改建均须事先征得部队方面同意，部队方面对我方自建、改建行为明知且同意，但是确实没有审批手续。
京中海中心辩称，与赵立俊观点一致。
赵立俊、京中海中心向一审法院起诉请求：1.第三管理处赔偿我方自建房屋重置成新费用及装修、修建等损失162.4161万元；2.第三管理处支付我方因第三管理处未及时提供房屋租赁许可证等材料导致我方客房空置损失107.31万元；3.第三管理处赔偿未按照约定人数洗浴造成我方经营损失107.502万元；4.本案诉讼费用、评估费由第三管理处承担。
一审法院认定事实：2009年5月11日，总参军训和兵种部第三管理处（出租方、甲方）与北京市超市发采石路便利店经营者赵立俊（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定总参军训和兵种部第三管理处将坐落于北京市海淀区46号大院西门北侧平房（以下简称涉案房屋）出租给赵立俊用于“包装食品烟酒糖茶百货”，房屋建筑面积431平方米，租赁期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。第八条载明：租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备的，应当征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。合同签订后，双方按照合同履行各自义务。经赵立俊、京中海中心与第三管理处协商，承租人变更为赵立俊、京中海中心。2010年，赵立俊、京中海中心将涉案房屋中自建及改建的94平米转租给他人经营餐饮，2013年将上述部分转租他人经营火锅店。总参军训和兵种部第三管理处默许赵立俊、京中海中心的转租行为。合同期满，赵立俊、京中海中心与总参军训和兵种部第三管理处形成不定期租赁关系。
2016年1月，总参军训和兵种部第三管理处更名为中央军委训练管理部第三管理处。自2016年4月起，赵立俊、京中海中心与第三管理处的不定期租赁关系因第三管理处提前通知赵立俊、京中海中心腾房而解除。
2017年8月3日，第三管理处将赵立俊、京中海中心起诉至法院。2017年12月29日，法院作出（2017）京0108民初40832号民事判决书，判决赵立俊、京中海中心腾退涉案房屋、向第三管理处支付拖欠的房屋租金及占有使用费。上述判决已生效。
赵立俊、京中海中心主张2010年应第三管理处的要求其将经营的超市改建成洗浴中心，服务第三管理处的官兵及官兵家属，其提交的2011年5月10日郭某的《证明》载明超市改洗浴是处领导让郭某通知赵立俊可以改洗浴；因洗浴楼要拆除，官兵没地方洗浴，郭某通知洗浴营业。其提交总参军训和兵种部第三管理处于2010年6月10日出具的证明载明京中海中心是一所对内服务于官兵的洗浴场所；其提交的2012年1月11日“关于京中海洗浴中心澡票冲抵房租事”呈批件载明系因营院需建经济适用住房，把原澡堂拆除，在拆房时总参军训和兵种部第三管理处与赵立俊协商让其改建澡堂以保障该处战士洗澡用。第三管理处认可总参军训和兵种部第三管理处2010年6月10日出具的证明、2012年1月11日“关于京中海洗浴中心澡票冲抵房租事”呈批件的真实性，认可郭某为其单位职工，但主张双方协商一致将超市改为洗浴中心。
赵立俊、京中海中心向第三管理处主张未及时办理房屋租赁许可证等材料导致客房空置损失107.31万元，对此其提交：行政处罚缴款书、2015年2月6日总参军训部第三管理处营房出具的证明、特种行业许可证。第三管理处认可行政处罚缴款书、特种行业许可证的真实性，表示无法确定2015年2月6日总参军训部第三管理处营房出具的证明的真实性。
赵立俊、京中海中心向第三管理处主张未按约定人数洗浴造成的经营损失107.502万元，对此提交：2011年3月28日赵立俊出具的情况说明。第三管理处对上述证据的真实性不予认可，其表示从未作出洗浴人数600人的承诺。
本案审理过程中，赵立俊、京中海洗浴中心申请就涉案房屋内及外部场地上其自建的锅炉房、表房、女宿舍、男宿舍以及3间客房，沿街6间房及改建部分的装修、水电安装等的重置成新费用进行评估。2018年5月29日，北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2018第2030号价格评估报告书（以下简称评估报告），其中涉案房屋内及外部场地上赵立俊、京中海洗浴中心自建的锅炉房、表房、女宿舍、男宿舍以及3间客房，沿街6间房及改建部分的装修、水电安装等的重置成新评估值为162.4161万元。消防、燃气评估值为31.1996万元。赵立俊、京中海洗浴中心认可评估报告的内容。第三管理处对评估报告不认可，主张自建房应按2010年出具重置成新费用并要求按照洗浴、住宿、餐饮分别作出价格。第三管理处认可消防、燃气为赵立俊、京中海洗浴中心施工，但因燃气施工仅有合同，没有支付凭证，收据出具单位与施工单位不是一家，故对于消防、燃气价值不予认可。就上述问题，法院向北京京评价格评估有限公司出具了补充说明函，要求该公司就以下问题出具补充说明：1、自建房按2010年出具相应价格；2、洗浴、住宿、餐饮分别出具价格。该公司复函内容如下：涉案房屋内及外部场地上赵立俊、京中海洗浴中心自建的锅炉房、表房、女宿舍、男宿舍以及3间客房，沿街6间房及改建部分的装修、水电安装等的重置成新评估值为130.8735万元。消防、燃气评估值为31.1996万元。其中自建部分评估值30.1661万元，洗浴评估值21.0104万元，住宿及公共区评估值25.7906万元，餐饮评估值21.1127万元，安装工程评估值32.7937万元（含餐饮部分5.6084万元）。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵立俊、京中海中心要求第三管理处赔偿自建房屋重置成新费用、装修改建费用。第三管理处以租赁合同第八条第三款、第四款之约定予以抗辩，主张租赁合同约定了改造、装修及增扩设备的费用由承租方自理，权属应归其所有，合同解除后，无偿向其移交。法院认为，根据双方提交的证据及本案查明的事实，可以确认赵立俊、京中海中心将经营的超市改建为洗浴中心系应第三管理处的要求即对涉案房屋进行自建、改造、装饰、装修以满足该处官兵及官兵家属的洗浴需求。现法院已判令赵立俊、京中海中心腾退涉案房屋，从平衡双方利益的角度出发，与洗浴相关的自建、装饰、装修及改造应折价归第三管理处所有，由第三管理处给予赵立俊、京中海中心相应的补偿款。但是，赵立俊、京中海中心主张餐饮系洗浴的配套设施，故要求餐饮部分的自建、装修、改造的重置成新费用由第三管理处承担，第三管理处对此不予认可。法院认为，赵立俊、京中海中心将部分房屋转租予他人经营火锅店，该火锅店独立经营，不属于洗浴之配套设施。故上述餐饮部分费用的负担应符合双方合同之约定，即合同解除后赵立俊、京中海中心应将餐饮部分无偿移交给第三管理处，赵立俊、京中海中心要求第三管理处赔偿餐饮部分的自建、装修、改造的重置成新费用，于法无据，法院不予支持。现北京京评价格评估有限公司已就涉案房屋内及外部场地上其自建的锅炉房、表房、女宿舍、男宿舍以及3间客房，沿街6间房及改建部分的装修、水电安装等的重置成新评估值作出了评估报告。同时应法院要求，该公司另就自建房按2010年出具重置成新价格；洗浴、住宿、餐饮分别出具价格。鉴此，根据上述评估报告及回函内容，法院确认第三管理处应向赵立俊、京中海中心支付的改建洗浴中心相关费用为135.352万元。
赵立俊、京中海中心就其向第三管理处主张未及时办理房屋租赁许可证等材料导致客房空置损失107.31万元、未按约定人数洗浴造成的经营损失107.502万元两项诉讼请求未能提交充分有效的证据予以证明，故其该两项诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中央军委训练管理部第三管理处自本判决生效后七日内向赵立俊、北京京中海洗浴中心支付自建、装饰装修及改造补偿费一百三十五万三千五百二十元；二、驳回赵立俊、北京京中海洗浴中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。综合郭某证言、总参军训和兵种部第三管理处相关呈批文件内容以及庭审过程中查明的事实，本院对于赵立俊、京中海中心将经营的超市改建为洗浴中心系应第三管理处要求的事实予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。本案中，第三管理处与赵立俊、京中海中心签订的《军队房地产租赁合同》于2011年12月31日到期，之后双方未就租赁事宜续签合同，赵立俊、京中海中心继续使用涉案房屋，第三管理处亦未提出异议。因此，2011年12月31日后第三管理处与赵立俊、京中海中心之间形成不定期租赁关系。2016年4月第三管理处通知赵立俊、京中海中心腾房后，双方不定期租赁关系解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人于2009年5月11日签订的《军队房地产租赁合同》明确约定了租赁用途为“包装食品烟酒糖茶百货”，而在合同履行过程中赵立俊、京中海中心应第三管理处要求将超市改为洗浴中心的行为超出了上述租赁合同约定范畴。因此，对于赵立俊、京中海中心将超市改造为洗浴中心而进行自建、改造、装饰、装修的费用，不应适用上述合同中第八条第三款、第四款“费用自理”约定。第三管理处应就与洗浴相关的自建、改造、装饰、装修费用对赵立俊、京中海中心进行合理补偿，一审法院判决第三管理处向赵立俊、京中海中心支付洗浴中心部分自建、装饰装修及改造补偿费1353520元并无不当，本院予以确认。
综上所述，中央军委训练管理部第三管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16981元，由中央军委训练管理部第三管理处负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月二十日
法官助理 张进中
李想
书 记 员 马子萌