山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终3118号上诉人（原审原告）：韩英海。委托诉讼代理人：张海燕，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：青岛华林置业有限公司。法定代表人：于淑智，经理。委托诉讼代理人：于志刚，胶州昌恒法律服务所法律工作者。上诉人韩英海与被上诉人青岛华林置业有限公司（以下简称华林公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初10227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩英海上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由主要为：一、双方签订房号保留协议时，被上诉人并未取得预售许可证，甚至施工手续也未取得，未通过政府审批，被上诉人无权提前卖房。二、双方签订了房号保留协议，并约定了具体楼号单元号。被上诉人于2010年10月4日收取了上诉人定房款20000元，又于2012年6月10收取了项目为22号楼12号附房的20000元。上诉人第一次交付定金时被上诉人在收款收据上写明是定房款，上诉人认为定房款即定金，是为了便于确定被上诉人给上诉人保留房号而交的定金。第二次收据虽然没有写明定金，但沿用第一张收据可以理解为是被上诉人改了房号要求上诉人重新交的定金。而并非像一审法院认定的房号保留金，而是房号保留定金。三、上诉人要求被上诉人赔偿经济损失并无不当。被上诉人未能向上诉人提供房屋，被上诉人应按照该地块房屋现行市场价格赔偿上诉人。因被上诉人不提供其现房出售合同，上诉人无法取得该小区现行出售价格而申请法院依法到被上诉人处调查取证证明现行房价，一审法院却以不属于人民法院调查的范围为由不予准许，有偏袒被上诉人之嫌。被上诉人未能按照约定提供楼房，故应对上诉人进行补偿。根据上诉人就该地块价格现场咨询，价格为八千元左右。上诉人无法取得书面证据而要求法院依职权调取并无不当。总之，双方签订的房号保留协议的意义在于被上诉人按照双方约定的价格为原告保留一处房屋。被上诉人不能提供房屋就应赔偿损失，具体数额法院可以依据当前市场价格予以判决。被上诉人华林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。韩英海一审中诉称，2010年10月4日，韩英海预购华林苑楼房一处，双方签订了房号保留协议，协议约定房屋位置、面积、出售价格，2011年1月22日韩英海向华林公司支付了订购款20000元，2012年6月10日韩英海又向华林公司支付了20000元，华林公司将楼建成后，韩英海要求华林公司交付楼房，华林公司以没有建八号楼为由，不给韩英海楼房，却直接对外以高价出售。因华林公司原因给韩英海造成了经济损失。为维护韩英海的合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法判令：华林公司双倍返还韩英海购房定金80000元，赔偿韩英海经济损失331200元，本案诉讼费及其他一切费用由华林公司承担。一审法院认定的事实：2010年10月4日，韩英海、华林公司签订了房号保留协议，协议约定为韩英海保留位于胶州市李哥庄镇联谊大街华林苑小区8号楼5单元401室的房屋。2011年1月22日，韩英海向华林公司交款20000元，事由：定房8#楼5单元401户。2012年6月10日，韩英海向华林公司交款20000�，项目22#楼12#附房（41.1㎡×2980.00）。庭审中韩英海称2012年6月10日华林公司告知韩英海没有8号楼，给韩英海调换成了22号楼，并交纳了20000元。庭审中华林公司确认，胶州市李哥庄镇联谊大街华林苑小区8号楼5单元401室的房屋未通过审批，未实际建设，22号楼也未通过审批，未实际建设。华林公司明确表示不能交付房屋保留协议中约定的房屋和22号楼的房屋。韩英海称其主张的赔偿金是依据现在房价减去之前签订协议时房价的差额，但无证据证明。韩英海申请法院依职权调查该小区当前房屋的零售价格。一审法院认为，韩英海与华林公司签订的房号保留协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，为有效协议。韩英海依协议约定向华林公司交纳了房号保留金，华林公司亦应按协议约定为韩英海保留胶州市李哥庄镇联谊大街�林苑小区x号楼x单元x室的房屋，但庭审中华林公司明确表示不能向韩英海交付协议约定的房屋，致使房号保留协议不能继续履行，韩英海请求华林公司返还韩英海房号保留金40000元，予以支持。韩英海、华林公司双方签订的房号保留协议中明确载明韩英海自愿向华林公司交纳的是房号保留金并非是定金，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，韩英海请求按定金双倍返还不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”规定，韩英海申请调查的事项不属于人民调查的范围，不予准许。庭审中韩英海未提交证据证明其主张房屋差价损失，故对韩英海主张的房屋差价损失不予支持，对韩英海主张的经济损失，确定由华林公司承担以20000元为基数自2011年1月22日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息、以20000元为基数自2012年6月10日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决：一、华林公司于判决生效之日起十日内返还韩英海房号保留金人民币40000元，并承担以20000元为基数自2011年1月22日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息、以20000元为基数自2012年6月10日起至付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息。二、驳回韩英海的其它诉讼请求。如果华林公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7468元，韩英海负担6742元，华林公司负担726元。本院二审期间，双方没有新证据提交。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人在《房号保留协议》中明确约定达到预售条件后另行签订购房合同，故该《房号保留协议》应为预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。本案二审争议焦点有二个：一是上诉人所交款项能否认定为定金；二是上诉人主张的331200元经济损失能否得到支持。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，双方在《房号保留协议》中载明“乙方自愿向甲方交房号保留金……”，在被上诉人向上诉人出具的第一份收据中事由部分载明“定房：x#x单元x户”，在被上诉人向上诉人出具的第二份收据中事项部分载明“x#楼x#附房”。无论是从《房号保留协议》还是两份收据均无法认定上诉人所交款项性质为定金。故一审法院依法驳回上诉人双倍返还定金的请求并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。双方签订的《房号保留协议》系预约合同，是独立于正式商品房买卖合同之外的合同，其合同目的在于条件成就时双方经过磋商签订正式的商品房买卖合同，并非上诉人所主张的依据协议向其交付房屋或不能交付房屋时按照房屋市场价格赔偿损失。本案中，被上诉人以政府审批原因为由未与上诉人继续履行《房号保留协议》，应承当相应的违约责任，但鉴于双方在该协议中并未约定违约责任，上诉人亦未举证证明自己因该协议的不能履行导致的具体损失情况，一审法院判定被上诉人按同期银行贷款利率向上诉人承担利息损失，裁量适当，本院予以维持。综上所述，上诉人韩英海上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一�项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6742元，由上诉人韩英海负担。本判决为终审判决。审判长  王楷审判员  龙骞审判员  马喆二〇一八年七月九日书记员  孔怡书记员  张旭