辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终765号
上诉人（原审被告，反诉原告）：中合辽阳置业有限公司。
法定代表人：李培东，该公司董事长。
委托代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：肖玉莹，男，1969年6月15日出生，汉族。
委托代理人：王胜，男，1969年12月22日出生，汉族，住灯塔市，单位推荐人员。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：赵新茹，女，1970年10月26日出生，汉族。
委托代理人：王胜，男，1969年12月22日出生，汉族，住灯塔市，单位推荐人员。
原审原告并反诉被告肖玉莹、赵新茹与原审被告并反诉原告中合辽阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，白塔区人民法院于2016年4月1日作出（2015）辽阳白民一初字第01131号民事判决，中合辽阳置业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人中合辽阳置业有限公司的委托代理人王志刚，被上诉人肖玉莹及其与赵新茹的共同委托代理人王胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖玉莹、赵新茹一审诉称：二原告于2013年8月27日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于辽阳市太子河西路东、韩夹河街北、编号为2012AX003地块上的中合华府39-8幢，建筑面积307.44平方米，约定单价为每平方米11,709.6元，总价款合计360万元，于2014年6月30日交房。原告第一次交付房款260万元。但合同到期后，被告交付的商品房与签订合同时告知的居住环境以及设计却有天壤之别：1、优美的环境荡然无存。签订合同时承诺的居住环境绿树成荫、南侧景观桥、广场、休闲通道、尊贵典雅，交房时踪影全无，代之以农田、荒草。2、交通设施犹如搬到了乡村。签订合同时承诺交通便利，西侧紧邻城市主要道路，双向六车道，南侧休闲步行通道，交房时西侧渣土高耸，南侧铁栅栏林立，犹如监狱外墙，供休闲散步、车辆通行的道路不翼而飞。3、建筑外墙、护栏材质、设计与承诺严重不符。承诺的外墙为大理石材质，护栏高端，但交付房屋时房屋外墙为普通涂料外墙，护栏更是普通栏杆，丝毫感受不到承诺的高端大气，更与其明显高于普通公寓住宅的价格不符。4、增加的围栏使承诺的公用面积、绿化面积大大缩水。承诺的联排别墅芳草如茵、绿树环抱，使人感到居住环境开阔、环境优美、高端大气，感受不到围墙的压抑与限制，但交付的房屋与围栏之间仅有一米之遥，不但让人感受不到一丝高端住宅应当具有的空间感，其狭窄的空间带来的压抑感，让人感到监狱的围墙，也使居住小区的公用面积、绿化面积大为缩水。5、公共配套设施不能满足要求。交付房屋时，被告不能提供住宅配套用电，而是使用工业临时用电，不符合法律规定。综上，被告承诺的条件具体确定，标准明确，出售的联排别墅环境优美，高端大气，具有不同于一般公寓住宅的生活品质及高端享受，园林气息浓厚，对购房人是否购房及确定购房价格产生重大影响，但实际交付的房屋与合同约定严重不符，质量不符合要求，无法达到签订合同时承诺的园林式居住环境及建筑质量，与承诺的绿化标准、公用面积严重不符，丝毫感受不到与普通公寓住宅的区别，与购房人交付的房屋价格严重不相称，无法实现合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案被告以效果图的方式将销售的房屋所在绿化环境、公路设施向购房者进行展示，足以影响到购房者签订合同与否及房屋价格，如果房屋没有良好的交通条件及环境，如果房屋不能以正常的城市道路、市政设施与城市融为一体，购房者不会签订房屋买卖合同，房屋价格也会大大低于正常房屋价格，而被告销售给原告的房屋价格达到正常商品住宅楼价格的二倍。《辽宁省城镇绿化条例》第十四条规定，新建居住区绿化面积不得低于居住区总面积30%，《城市居住区规划设计规范》规定，居住区要为居民提供方便、安全、舒适、优美的居住环境，道路规划设计在很大程度上影响到居民的出行方便和安全，被告提供的效果图与上述法律规定相符，也是最低程度的要求，其交房时不能满足上述条件，违反合同约定。也不能达到购房者的购房目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为，经催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告多次与被告协商，要求其按约定履行义务，但被告拒绝履行义务。原告被迫于2014年12月10日发出解除2013年8月27日签订的商品房买卖合同通知，该通知注明由于被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，向被告发出解除合同通知：解除肖玉莹、赵新茹于2013年8月27日与贵司签订的购买贵司开发的位于辽阳市太子河西路东、韩夹河街北、编号为2012AX003地块上的中合华府39-8幢住宅的商品房买卖合同。上述解除合同通知送达后，被告未提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”由于被告的违约行为，致使原告不能按期入住，无法实现合同目的，原告发出解除合同的通知，通知被告解除合同，至今已经超过法律规定的三个月的期间，被告未向法院起诉，要求确认解除合同的效力。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。请求法院确认原告肖玉莹、赵新茹于2014年12月10日发出的解除2013年8月27日签订的商品房买卖合同通知发生法律效力；返还原告交付的购房款260万元；依法判令被告自2013年8月27日起至法院确定还款之日至按已付房款260万元为本金按银行贷款利率给付利息以赔偿原告经济损失；诉讼费由被告承担，并请求在判决生效后由原告预交但不应当承担的诉讼费，由法院直接退还原告。
被告中合辽阳置业有限公司一审辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。1.合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人真实的意思表示，合法有效。原告应当依法、依约履行合同义务，无权擅自单方解除该合同。同时，该合同也应得到法律的保护。2.合同一方当事人的解除权只能基于两个基础：一是合同约定，二是法律规定。本案中，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议并没有赋予原告单方解除权，原告起诉解除合同没有合同依据。相反的，双方补充协议第三条明确约定了原告不得因房价下跌等因素解除合同。此外，双方补充协议第五条约定：房屋周边环境、公共区域装修、材料清除、个别区域装修、道路规整等应不影响交房，买受人不得就基础设施、公共配套的地点坐落等及对买受人的影响等问题，提出任何权利主张。补充协议第七条约定：宣传资料、建筑模型、环境及结构等均不是合同内容，不是要约，双方只能以商品买卖合同确定权利义务，公共配套、设备位置等均以实际情况为准。基于上述约定，原告在诉状所提的各项理由均不是合同约定，更不是被告对其承诺，不是被告应当履行的合同义务，对双方都不构成约束力，更不构成原告主张解除合同的合法理由。原告的主张不符合合同法关于合同解除的规定，其主张没有法律依据。鉴于此，原告解除合同主张既无合同依据，也无法律依据，诉请不应得到法律的支持。3.合同法司法解释二第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。首先，被告从未收到过原告的所谓“解除合同通知”。其次，双方签订的补充协议第七条约定，对解除合同提出异议的期限为两年。也不存在超过三个月合同自动解除的问题。更何况原告根本就没有合法的合同解除权，更不存在超过异议期限自动解除的问题。4.补充协议第七条约定，买受人退房应当在具备退房条件时15日内书面提出，否则视为自动放弃该权利。买受人既不符合退房条件，也没有在约定期限内提出。其诉请不应得到支持。5.关于用电：商品房买卖合同第14条约定，供水、供电接通，在交房时间点诉争房屋的水、电均是接通的，符合合同约定的交房条件。
反诉原告中合辽阳置业有限公司一审反诉称：2013年8月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：反诉被告购买原告开发建设的位于辽阳市太子河区西路东、韩夹河街北中合华府项目第39-8，购房总价款360万元人民币，付款方式为一次性付清。但反诉被告只交付了260万元购房款，余款100万元至今未交付，虽经反诉原告多次催要，但反诉被告均以种种借口推脱。根据双方签订的商品房买卖合同约定，反诉被告逾期付款应当按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，合同还约定反诉被告拒绝缴纳各项入住费用时，反诉原告有权收取日万分之一的滞纳金，并承担物业费等各项费用。综上，反诉原告根据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起反诉，请求法院查清事实，支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的各项诉讼请求。请求判令反诉被告立即支付剩余购房款100万元整，并自2013年8月27日起以100万元为基数按照日万分之一支付逾期付款违约金，支付至反诉被告实际交付全部购房款之日止；判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告肖玉莹、赵新茹一审辩称：不是同一法律关系，不适用反诉条件，本诉不是要求履行，本案本诉是要求确认合同解除通知的法律效力不是履行之诉。根据法律规定本诉应当具有反诉足以吞并本诉的特征，与本案被告所提出的反诉要求提出的价款，与本诉没有法律上的联系。原告已向被告发出解除合同的通知，根据法律规定通知到达对方当事人即生效，原告已向被告送达解除合同通知书，表明双方合同已经解除，被告无权要求交付价款。
一审法院审理查明：2013年8月27日，肖玉莹、赵新茹与中合辽阳置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份及《合同补充协议》一份，肖玉莹、赵新茹购买中合辽阳置业有限公司开发的位于辽阳市太子河西路东、韩夹河街北、编号为2012AX003地块上的中合华府39-8幢住宅一处。房屋建筑面积307.44平方米，约定单价为每平方米11,709.60元，总价款合计3,600,000.00元，肖玉莹、赵新茹已交付房款2,600,000.00元，并约定于2014年6月30日交房。交房后，肖玉莹、赵新茹与中合辽阳置业有限公司因房屋环境与设计问题发生纠纷。肖玉莹、赵新茹于2014年12月12日通过邮政EMS方式向中合辽阳置业有限公司发出《解除合同通知书》一份，中合辽阳置业有限公司于2015年1月12日收到《解除合同通知书》。一审法院所确认的上述事实有赵新茹、肖玉莹提供的《商品房买卖合同》一份及《合同补充协议》一份、《解除合同通知书》一份、EMS邮寄单，中合辽阳置业有限公司提供的《商品房买卖合同》一份及双方当事人陈述笔录在卷为凭。
一审法院认为：赵新茹、肖玉莹与中合辽阳置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，系双方真实意思表示，事实清楚，证据充分，法院予以确认，双方均应按照该合同履行各自的义务。中合辽阳置业有限公司作为商品房经营者，其以广告、宣传资料等对商品房及附属条件所做的说明和承诺应当作为合同要约，其提供的商品房应当符合其约定的条件。中合辽阳置业有限公司以效果图的方式将销售的房屋绿化环境、附属设施等向购房者进行展示，具体细致，条件具体确定，标准明确，与实际房屋位置、结构相符，使购房人自然产生所购买的房屋的环境与展示的房屋条件一致，同时，该效果图展现的环境符合正常别墅要求，内容贴近生活实际，完全可以实现，不是虚拟图像，具有不同于一般公寓住宅的环境特征，并在宣传图册中注明“别墅区主入口透视”，明确表示其在宣传图册中展示的房屋与交付房屋相一致，可以认定其宣传资料中对交付房屋的约定，对购房人是否购房及确定购房价格产生重大影响，足以影响到购房者签订合同与否及房屋价格，符合法律规定的要约的特征，应当作为合同重要组成部分，作为房屋出售方应当承担的法律义务。但中合辽阳置业有限公司提供的房屋及附属条件与其承诺的条件不能相符，交付的房屋绿化条件、附属设施、环境、空间、主入口均与宣传资料的展示、承诺不一致，大大低于承诺的标准，应当视为违反合同约定。肖玉莹、赵新茹与中合辽阳置业有限公司签订的《合同补充协议》一份属于格式条款，应属无效。《消费者权益保护法》第二十六条规定：“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”中合辽阳置业有限公司提出根据补充合同规定，购房一方不能因环境、配套设施等解除合同及解除异议期限为二年等规定，均严重影响到消费者一方重要利益，排除了自己主要义务，而该补充合同条款未采取足以引起肖玉莹、赵新茹注意的文字、符号、字体等特别标识，反而采用故意缩小文字等方式，增加对方辨识难度，严重影响了当事人对合同内容的理解。解除权是法律赋予当事人的重要权利，对解除合同通知提出异议是当事人重要义务，中合辽阳置业有限公司在合同中排除对方当事人的主要权利，免除自己主要义务，应当依法告知、提示，但其在宣传上告知的非常完美，却利用提供格式条款的优势地位，在补充合同上采用缩小文字、令人不宜辨识等方式，使消费者产生误解，对补充合同中排除消费者主要权利、经营者主要义务的条款不能关注、理解，违反法律关于格式条款合同排除对方主要权利、自己主要义务应当提示对方注意等规定，依法应当无效。肖玉莹、赵新茹在依法向中合辽阳置业有限公司发出《解除合同通知书》后，中合辽阳置业有限公司在三个月内并未提出异议，故应认定《解除合同通知书》已经生效，双方的《商品房买卖合同》依法解除，中合辽阳置业有限公司应返还肖玉莹、赵新茹交付的购房款2,600,000元并自2013年8月27日起按银行贷款利率给付利息以赔偿肖玉莹、赵新茹的经济损失。对于肖玉莹、赵新茹的法院返还诉讼费的主张，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。因双方的合同依法解除，中合辽阳置业有限公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、解除肖玉莹、赵新茹与中合辽阳置业有限公司于2013年8月27日签订的《商品房买卖合同》一份；二、中合辽阳置业有限公司于本判决生效后10日内返还肖玉莹、赵新茹交付的购房款人民币2,600,000元并支付利息（自2013年8月27日起，至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回肖玉莹、赵新茹其他的诉讼请求。四、驳回中合辽阳置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,888.00元，反诉案件受理费13,800.00元，均由中合辽阳置业有限公司负担。
中合辽阳置业有限公司上诉的理由及请求是:一、一审判决以被上诉人提交的几张照片为依据，认定上诉人交付的房屋及附属条件与承诺不符，并进而认定上诉人违反合同约定，没有依据是错误的。该照片上诉人没有确认，不能以此认定上诉人违约。二、双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，合法有效，一审判决认定双方签订的补充协议无效，没有事实和法律依据，是错误的。上述协议均在双方充分协商的基础上自愿签订的，不违反法律行政法规的效力性强制性规定。合同对基础设施、公共配套的交付条件进行了明确约定，上诉人均已达到了合同约定的标准，不存在任何违约行为。补充协议通篇字体一致，不存在缩小字体、增加辨识难度、严重影响当事人对合同内容理解情形。且该协议签订到本案诉讼已超过两年时间，如其诉为不妥不可能在两年的时间内没有任何异议。该补充协议不是格式条款，而是双方当事人经过充分协商签订的。被上诉人一审诉请为解除商品房买卖合同，没有诉请合同无效，由此也证明被上诉人认定补充协议不存在格式条款或其他无效的情形。一审法院超出被上诉人一审诉请范围作出合同补充协议的判决，不仅程序违法，也没有法律依据。三、双方合同明确约定“出卖人宣传资料、建筑模型、环境和结构等均为要约邀请，不是合同内容，出卖人提供的公共配套设施及设备等均以交付为准。”一审判决无视明确的合同约定，认定上诉人违约是错误的。四、一审判决判定解除双方签订的商品房买卖合同是错误的。1、被上诉人没有法定或约定的解除权，不存在上诉人未在三个月内提出异议，合同自动解除的问题。被上诉人没有证据证明已经向上诉人送达了解除合同通知。即使送达了解除合同通知，上诉人提出异议的期限也应当为两年，而并非三个月。被上诉人诉请解除合同已经超过了法定的解除权行使的一年除斥期间，一审判决无视该项事实，判决解除合同是错误的。五、一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人已经按照约定履行了交房义务，被上诉人应当履行支付剩余购房款的义务，并承担逾期付款的违约责任。上诉人反诉请求，完全符合双方的合同约定及法律规定，一审驳回上诉人的反诉请求，应予纠正。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
肖玉莹、赵新茹二审答辩认为：一、一审期间答辩人除提交照片外，还提交了上诉人出具的宣传图册等证据，一审判决认定事实证据充分。二、1、一审判决并未认定双方签订的商品房买卖合同及补充协议无效，只是对补充协议中部分违法条款认定无效。2、上诉人提出其交房条件达到了商品房买卖合同第十四条的规定，不存在违约行为。该理由不充分，与合同约定的条件不符。最高院司法解释：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案上诉人已经通过宣传资料、效果图等方式向消费者展示了其承诺的交付条件，法律也对商品房质量进行了规制，因此上诉人提出仅以合同第十四条内容作为其提供的商品房的质量标准，与法律规定不符。3、上诉人称补充协议不是格式条款与事实不符。4、上诉人称一审判决超出答辩人诉请范围确认补充条款无效，违反程序，该项上诉理由不符合法律规定。格式条款无效与合同主体无效不是同一概念，本案解除的是合同主体部分，但其中违反法律规定的格式条款，依法应当确认无效，两者不矛盾也互不影响。三、上诉人提出合同明确约定出卖人宣传资料、建筑模型、环境结构不是合同内容，交付标准以交付为准。该上诉理由完全体现了出卖方的欺诈故意，该条款与法律规定不符。四、上诉人提出答辩人没有法定或约定的合同解除权，与法律规定不符。合同解除权是法律规定或合同约定的权利，任何人不能剥夺。不论当事人一方解除合同是否理由充分，只要发出解除合同通知，合同自然解除，对方有异议，应当请求法院确认解除合同的效力，否则，解除合同通知自然生效。五、上诉人称答辩人没有证据证明已经向上诉人送达了解除合同通知，该上诉理由罔顾事实，不能反驳答辩人提交的证据。答辩人按上诉人发信地址及宣传地址通过特快专递方式送达，经查询，已经妥投，足以证明解除合同通知已经依法送达。六、上诉人称本案已经超过了除斥期间没有法律依据。合同法仅规定了撤销权的除斥期间为一年，没有规定解除权的除斥期间为一年。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实基本属实。本院另查明，双方对案涉房屋因存在争议没有办理交房手续。该事实有双方陈述笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，因当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案双方争议集中在案涉商品房买卖合同应予以解除或是继续履行问题上，因本案争议房屋为别墅类高档房屋，其本身价格大大高于普通商品房，通常购房者对房屋的要求更集中体现在房屋的稀缺性及尊贵品质上，与此同时，对房屋开发商作为出卖方所出卖类似房屋的品质应有更高的要求。现被上诉人肖玉莹、赵新茹因房屋的配套设施及周边规划与设计宣传不符，主张不能实现其购房目的要求解除双方的商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，可以认定上诉人中合辽阳置业有限公司就商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，现开发商对房屋周边相关设施并未健全，应视为其违约，一审法院解除双方商品房买卖合同并无不当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43,688元，由上诉人中合辽阳置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 毕寒光
代理审判员 张丽丽
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 胡子健