上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初12341号
原告：上海同丰物业管理有限公司。
法定代表人：黄云兰，总经理。
委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
被告：杨扬。
被告：郭战。
原告上海同丰物业管理有限公司（以下简称“同丰公司”）诉被告杨扬、郭战物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理，依法适用简易程序。因被告下落不明，本案转为普通程序，组成合议庭审理，依公告方式向被告送达起诉状副本、传票等材料，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告同丰公司的委托代理人杜跃平到庭参加了诉讼，被告杨扬、郭战经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告同丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨扬、郭战支付原告2009年7月至2015年12月的物业管理费人民币（以下币种同）91,736.88元；2、判令被告偿付原告滞纳金288,971.17元。庭审中，原告变更滞纳金诉请金额为以本金为限。事实与理由：被告于2009年6月购买上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”），从未向原告支付过物业管理费。原告于2009年11月向被告发送入户催告书，2012年至2016年发送缴费通知书及律师函，但被告至今未缴费。庭审中，原告明确滞纳金的性质为逾期付款违约金。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、上海市房地产登记簿一份，旨在证明被告杨扬、郭战系涉案房屋的业主；
2、《上海市商品房预售合同》一份，旨在证明被告于2009年6月购买涉案房屋，该房屋前期物业管理费为4元/平方米/月；
3、《棕榈滩高尔夫别墅前期物业管理服务合同》一份，旨在证明原告为被告提供了物业服务，并约定了物业费的收费标准、滞纳金及服务期限等权利义务关系；
4、《住宅物业服务收费标准备案受理表》一份，旨在证明原告的收费标准于2010年9月经上海市奉贤区物价局备案；
5、《入户催告书》一份，旨在证明涉案房屋开发商于2009年11月23日通知被告办理房屋验收交接手续，但房屋至今未交接；
6、律师函、物业管理费缴款通知书各两份，旨在证明原告于2012年3月至2016年1月向被告催缴物业管理费。
被告杨扬、郭战未提出书面答辩，亦未向法庭提交任何证据。
经当庭质证，原告对提供的证据发表了意见并确认证据来源真实可靠，本院对证据审查后认为，其所提供的证据合法有效且与本案有关联性，依法采信为本案的证据。
基于上述有效证据，根据原告的庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2009年6月8日，被告杨扬、郭战与上海同丰房地产开发有限公司签订《上海市商品房出售合同》，由被告向该开发商购买上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋。被告在出售合同附件五中承诺，同意接受开发商委托指定的物业管理机构对涉案房屋全权进行管理，且同意并遵守开发商或管理者制定的《前期物业管理服务合同》及相关管理制度，涉案房屋的前期物业管理费用为4元/平方米/月。2006年6月16日，原告与开发商签订《棕榈滩高尔夫别墅前期物业管理服务合同》，约定由开发商聘请原告对被告房屋所在的棕榈滩高尔夫别墅提供物业管理服务，服务期限自2006年6月16日至2008年6月15日；期满时业主大会未成立的，本合同顺延至业主大会成立并订立新的服务合同。合同还约定了物业服务的内容、质量标准等，对物业服务收费标准约定为：别墅住宅为4元/月/平方米，商业用房为8元/月/平方米；自合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用由开发商承担，自物业交付物业买受人之日的次月起至合同终止之日发生的物业服务费用，由开发商和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；逾期交纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应交纳费用的千分之三加收滞纳金。别墅住宅的物业管理费收费标准经物价主管部门登记备案。原告按约提供物业管理服务至今。2009年11月23日，开发商向被告发送《入户催告书》，通知被告办理涉案房屋交接手续，但双方至今未办理房屋交接。2014年8月，涉案房屋产权登记于被告名下，建筑面积为332.38平方米。被告欠缴至2015年12月的物业服务费。经原告多次催讨无着，故涉讼。
本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，涉案房屋所在小区尚未成立业主大会，原告与开发商签订前期物业服务合同，并按照合同约定对被告所在的小区进行物业管理，被告作为业主应按时交纳物业管理费。依据合同约定及相关法律规定，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。涉案房屋至今未办理交接手续，且原告无证据证明已将房屋交付被告，故本院自被告办理产证之日起算其应缴纳的物业管理费，共计23,931.36元。
另，根据《物业服务合同》的约定，业主逾期交纳物业费的，原告可按欠费总额每日加收千分之三的违约金。被告逾期未缴纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金符合法律的规定，按照合同约定的方式计算被告应付的违约金已经超过23,931.36元，原告自愿按照23,931.36元的金额主张违约金，与法无悖，本院依法予以支持。被告杨扬、郭战经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的漠视，应承担相应的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《上海市住宅物业管理规定》第四十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨扬、郭战于本判决生效之日起十日内给付原告上海同丰物业管理有限公司物业管理费人民币23,931.36元；
二、被告杨扬、郭战于本判决生效之日起十日内给付原告上海同丰物业管理有限公司逾期付款违约金人民币23,931.36元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3,970元，由原告上海同丰物业管理有限公司负担2,000元，被告杨扬、郭战负担1,970元；公告费人民币690元，由被告杨扬、郭战负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆叶青
代理审判员 陈 蓓
人民陪审员 邬伯贤
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 罗 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《上海市住宅物业管理规定》
第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。