吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第183号
上诉人（原审被告）通化中金房地产开发有限公司，住所地通化市东昌区。
法定代表人张胜民，总经理。
委托代理人李玉娟，女，汉族，1960年4月8日生，通化市人，该单位职员，住通化市东昌区。代理权限为参与诉讼、调解、提供法律帮助。
委托代理人王亚丽，女，汉族，1957年8月10日生，通化市人，该单位法律顾问，住通化市东昌区。代理权限为参与诉讼、调解、提供法律帮助。
被上诉人（原审原告）王瑞珍，女，汉族，1964年7月17日生，通化市人，无职业，住通化市东昌区。
委托代理人张馨，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限为参与庭审、调解、和解、代收法律文书。
上诉人通化中金房地产开发有限公司因与被上诉人王瑞珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2013）东民一初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人李玉娟、王亚丽，被上诉人委托代理人张馨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王瑞珍在原审时诉称，被告为开发书香名门小区，对原告房屋进行拆迁，原告于2011年8月2日与被告签订《产权调换协议书》及《补充协议》，协议规定，被告在其开发的书香名门小区为原告安置两套房屋，建筑面积分别为76.4平方米和57.2平方米，楼层分别为16幢2-3-2、17幢3-5-3。协议签订后，原告按约及时迁出房屋，积极配合被告的拆迁工作。2013年9月2日，原告得知被告早己将16幢2-3-2房屋出售给他人，造成原告无法取得该房屋。经与被告多次协商未果，故诉至法院，要求解除《补充协议》约定的16幢2-3-2房屋安置并要求返还房款304，072.00元及利息，并要求被告承担惩罚性赔偿304，072.00元，诉讼费由被告负担。
原审被告通化中金房地产开发有限公司在原审时辩称，解除合同是确认之诉，要求给付房款是给付之诉，两种诉不能在一起审理。没有返还房款的事实；损失计算的依据不清楚；本案争议的房屋不是商品房，是回迁房，原告是最后迁走的动迁户，当时原告要求回迁到商品房，否则就不签订合同。
原审法院审理查明，2011年8月2日，原告王瑞珍与被告通化中金房地产开发有限公司签订《产权调换协议书》及《补充协议》，协议约定，被告通化中金房地产开发有限公司在其开发的书香名门小区为原告王瑞珍安置两套房屋，建筑面积分别为76.4平方米和57.2平方米，楼层分别为16幢2-3-2、17幢3-5-3。另查，2011年7月9日，被告通化中金房地产开发有限公司与辛宏光签订了房屋买卖协议，将书香名门小区16幢2-3-2房屋出售给辛宏光，2012年11月26日，辛宏光已在网上签约。
原审法院认为，原告王瑞珍与被告通化中金房地产开发有限公司签订的《产权调换协议书》及《补充协议》合法有效，因被告违约将早已出售给他人的房屋与原告签订协议再次安置给原告，导致原告无法取得该房屋，被告应对其行为承担法律后果。原告的诉讼请求，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置补偿协议，明确约定被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人给予补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”及第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，判决：一、解除原告王瑞珍与被告通化中金房地产开发有限公司签订《产权调换协议书》及《补充协议》中16幢2-3-2房屋。二、被告通化中金房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告王瑞珍房款267，989.11元并于2012年8月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息至本判决生效时止。三、被告通化中金房地产开发有限公司赔偿原告王瑞珍267，989.11元。案件受理费9，880.00元，由被告通化中金房地产开发有限公司负担。
上诉人通化中金房地产开发有限公司对原审法院判决不服，上诉至本院，其上诉理由是：一、原审法院认定事实不清，未查明全部案件事实，侵犯了上诉人的合法利益。1、一审判决与被上诉人诉讼请求内容不符。被上诉人诉求“解除《补充协议》关于书香名门小区16幢2-3-2号房屋部分协议”，而一审判决判令“解除原告王瑞珍与被告通化中金房地产开发有限公司签订《产权调换协议书》及《补充协议》中16幢2-3-2房屋”。未体现16幢2-3-2房屋的部分协议。2、原审法院应当查明案件全部事实，对《产权调换协议书》及《补充协议》进行公平公正评判后给予判决。《产权调换协议书》是以被上诉人有产权的97.5平方米为依据进行调换，对所附属的无产权证的棚厦、过道按全面积补偿，对所附属的无产权证的简易棚按40平方米调换，即将有产权房屋97.5平方米产权调换到248.34平方米。一审判决将16幢2-3-2号《产权调换协议书》撤销，由该97.5平方米产权房屋附属的无产权棚厦、过道、简易棚所得到补偿的150.84平方米也应撤销，原协议应当全部解除，否则违反拆迁条例第25条规定的补偿决定应当公平的原则，显失公平，应当给予公正判决。3、一审法院应当查明案件全部事实及当事人的过错责任后，根据过错责任认定当事人应当承担的责任。上诉人是无奈并已告知被上诉人16幢2-3-2号房屋已出售的事实，而被上诉人强行签订调换协议，被上诉人在明知的情况下所为过错责任应当自行承担。4、一审判决被上诉人“返还王瑞珍房款267，989.11元并赔偿267，989.11元”，无事实及法律依据。双方当事人不是货币补偿，也不是商品房买卖，上诉人无依据返还被上诉人房款，且房款来源的事实及计算依据均未载明，事实不清。二、一审判决适用法律错误。本案不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条规定的情形，上诉人现有多处回迁安置房屋，不可能将售出房屋再另行安置他人，重复出售安置同一房屋于理不通。综上，请求二审法院撤销一审判决，依据全部案件事实及法律规定改判，由被上诉人承担案件诉讼费用。
被上诉人王瑞珍答辩认为，1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方当事人于2011年8月2日签订的产权调换协议及补充协议系合法有效的协议，上诉人将协议当中的一户房屋即本案诉争房屋16栋2-3-2号出售给他人，是不争的事实，原审法院基于上述客观事实判决上诉人对被上诉人返还房款并承担赔偿责任并无错误。2、上诉人所陈述的上诉理由均与书面证据及客观事实不符，此外上诉人所主张的原审判决产权调换协议及补充协议未体现16栋2-3-2号房屋的主张同样不能成立，被上诉人在原审当中的诉求就是要求解除该处房屋的协议内容，原审判决也是解除协议当中的该部分条款。3、被上诉人在原审时已举出了充分的证据证明上诉人应返还的房款及赔偿责任计60余万元，但原审仅仅保护了53万余元，被上诉人是本着息诉服判的原则没有上诉，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明事实与一审法院审理查明事实基本一致。另查明，上诉人通化中金房地产开发有限公司出售给案外人辛宏光的书香名门小区16幢2-3-2号房屋的实际建筑面积为81.53平方米，价格为267，989.11元。
本院认为，上诉人通化中金房地产开发有限公司与被上诉人王瑞珍签订的《产权调换协议书》及《补充协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容、形式符合法律规定，协议合法有效，双方均应信守。因上诉人违约将协议中约定的房屋之一，即本案争议的书香名门小区16幢2-3-2号房屋另售于案外人辛宏光而导致被上诉人无法取得该房屋，上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人在原审中的诉请是要求解除该处房屋的协议内容，原审判决也是解除协议当中的该部分条款，原审判决并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人给予补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”、第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，上诉人应当返还被上诉人相应的购房款及利息，并承担赔偿责任。上诉人通化中金房地产开发有限公司与被上诉人王瑞珍签订的《补充协议》中约定了“进住时以产权部门测量的面积为准，如与签订的回迁安置房屋建筑面积有误差，差价多退少补”，并且约定该争议房屋安置面积应为76.4平方米。按照案外人辛宏光购买争议房屋的实际面积81.53平方米与所付价款267，989.11元折算，该争议房屋每平方米实际售价为3，287.00元，故上诉人通化中金房地产开发有限公司为被上诉人王瑞珍安置的该处房屋价格应为3，287.00元×76.4平方米，即251，126.80元。原审判决适用法律正确，但认定事实及判决结果略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持通化市东昌区人民法院（2013）东民一初字第519号民事判决第一项；
二、撤销通化市东昌区人民法院（2013）东民一初字第519号民事判决第二、三项；
三、上诉人通化中金房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还被上诉人王瑞珍房款251，126.80元，并于2012年8月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息至本判决生效时止；
四、上诉人通化中金房地产开发有限公司赔偿被上诉人王瑞珍251，126.80元。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9，880.00元、二审案件受理费9，160.00元，由上诉人通化中金房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 辉
代理审判员 刁 萍
代理审判员 李 书
二〇一四年四月三日
书 记 员 单铄然