山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第173号
上诉人（原审原告）：烟台市津房置业有限公司，住所地：烟台市牟平区新区大街306号。
法定代表人：高志成，董事长。
委托代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁亚珍。
上诉人烟台市津房置业有限公司因与被上诉人袁亚珍房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第624号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人烟台市津房置业有限公司的委托代理人毕可超，被上诉人袁亚珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年3月25日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被上诉人购买上诉人开发的位于烟台市牟平区滨海东路618号1-2-102号房屋；建筑面积共164.49平方米，套内面积128.90平方米，另有地下附属面积0平方米；按套计算房屋总价款为1250124元，首付款750124元，余款500000元于2011年4月25日前用按揭贷款支付；买方逾期付款超过30日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的5%向卖方支付违约金。该合同后附有“共有建筑面积分摊说明附表”（共有建筑面积包括地下夹层至34层的电梯、楼梯、门厅、抄表间、管井、电井、风井、外半墙）、“烟台市牟平区房产分层图”（涉案房屋所属楼层平面图及对应的地下夹层平面图）等。合同签订后，被上诉人共支付850124元，尚余400000元房款未付。2012年10月7日，案外人陈威与上诉人签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：因买方逾期付款已经违反合同约定，卖方同意买方延期付款至2013年5月31日前一次性付清全部房款。买方任何一期付款延期超过30日的，卖方有权解除合同。如卖方解除合同，买方应承担购房款总额20%的违约金，卖方有权将此房屋另行处理。该补充协议中附加了被上诉人等五人购买涉案房屋的相关信息及欠款数额等内容，其中被上诉人尚欠房款400000元。庭审中，上诉人提交了上述两份合同，并称上诉人出售房屋给被上诉人时曾答应将涉案房屋所对应的地下夹层免费给被上诉人使用。被上诉人对欠款400000元没有异议，但称双方签订的《商品房买卖合同》中所附分层示意图中包含了地下夹层的平面图，证实该地下夹层是涉案房屋的组成部分，且涉案房屋到地下夹层之间有上诉人建造的楼梯，涉案房屋实为复式结构，合同约定建筑面积164.49平方米只是预定面积，实际是包含了地下夹层的面积；而且涉案房屋的单价为7600元／平方米，二楼的房屋单价为4000余元／平方米，亦证实房价中包含了地下夹层。被上诉人还主张其与案外人陈威系男女朋友关系，其并未委托陈威与上诉人签订补充协议，该协议是上诉人单方向被上诉人作出的承诺，系单方行为，该条款因没有经过被上诉人同意不能成立。另外，涉案房屋地下夹层的层高为2.2米，未达到居住标准，而且车库的尾气排放口正对涉案房屋，被上诉人主张继续履行合同并要求上诉人对上述情况予以整改。
上诉人为证实其主张还提交了如下证据：1号楼埋地排水管道隐蔽工程验收记录复印件，证实地下基层管道完工时间在2012年4月10日；1号到7号楼的竣工验收备案表，证实涉案房屋于2012年5月31日已经完成竣工备案，可以交付使用；1号楼的地下夹层的施工图纸，证实1号楼的地下管道在设计时已经存在，并非上诉人后来自行安装；上诉人单位售楼人员与被上诉人的电话录音（被上诉人在录音中称其与案外人陈威是夫妻，委托其与上诉人商量购房事宜，但未委托其签补充协议），证实在2012年10月7日，案外人陈威代表被上诉人与上诉人签订补充协议，该协议合法有效；2011年1月24日上诉人申报的1号到7号楼的商品房预售方案复印件，证实在住建局备案的上述房屋均价为6171元／平方米。其中，被上诉人购买的单元楼1层-26层为四室两厅两卫结构，27层-33层为复式结构，2层-26层的建筑面积均为177平方米左右，该单元2-5层价格相近，售价为105万元左右，6-10层逐层加价两三万元，11层比10层加价8万元，之后的楼层逐层加价不到万元，26层售价为137万元。上诉人还称，其开发的房屋一层均附送地下夹层使用权，除去管道部分，地下夹层还有部分层高达到计算面积的标准，上诉人本可以额外出售，但现在是赠送给一层住户使用，所以一层的楼价较高。被上诉人对上述证据提出异议，称上诉人提交的是埋地排水管道隐蔽工程验收记录，并非楼内部分验收记录，其内容记载的均为埋地隐蔽，该证据为复印件，且与本案无关。被上诉人购买的地下夹层中管道系消防管道，两个管道性质不同。对施工图纸没有异议，但被上诉人购房时并没有看到该图纸，合同中没有就所谓夹层的层高作出特别约定，而是统一约定房屋层高为2.9米，被上诉人拍摄的现场照片证实地下夹层部分不足2.9米，上诉人违反了合同约定，同时，该夹层部分属于管道层，不能作为住宅面积交付使用。对于上诉人提供的录音资料无法确定真实性，且即使是真实的，亦不能以录音资料来认定案外人陈威有被上诉人的授权，而应有书面证据。被上诉人在录音中提出夹层部分面积归属和计算的问题，即向上诉人提出了质量异议，要求其予以整改，且上诉人售楼人员已经确认在总房款基础上减免20万元，上诉人已经承认了该事实。对于涉案房屋所在单元的房屋价格分布规律没有异议，但上诉人应当提供原件。被上诉人还主张根据合同约定，涉案房屋产权面积为164.49平方米，也就是地下夹层面积，既然合同没有明确指向一层还是二层的面积，被上诉人有权认为其购买的是地下夹层，一层面积系附送部分。上诉人对此不予认可，合同第三条有明确的门牌号码即被上诉人购买的是一层楼房并非地下夹层，且一层的建筑面积与合同相符，地下基层的面积数与合同上的面积数不符。
上诉人主张被上诉人应当按照补充协议约定，延期付款超过30日，上诉人有权解除合同，被上诉人应承担购房款总额20%的违约金即250024.80元。被上诉人对此提出异议，称补充协议并非被上诉人的真实意思表示，亦非被上诉人本人签署，违约金的约定不具备合同一致性，对被上诉人不产生法律效力。
原审法院依据双方当事人提供的证据、庭审陈述笔录等认定上述事实。
原审法院认为：2011年3月25日，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。被上诉人主张其购买的房屋系地下夹层并非一层的楼房，且该地下夹层内铺设管道致使使用面积不能达到合同要求。上述合同中明确约定被上诉人购买的是“位于烟台市牟平区滨海东路618号1-2-102号房屋；建筑面积共164.49平方米，套内面积128.90平方米，另有地下附属面积0平方米”，且上诉人亦称其赠送的是地下夹层的使用权而非所有权，在合同中亦没有记载该房屋买卖包含了地下面积，因此被上诉人该主张，理由不当，证据不足，不予支持。上诉人主张因被上诉人未按期缴纳购房余款400000元，被上诉人委托案外人陈威于2012年10月7日与上诉人签订了《商品房买卖合同补充协议》。被上诉人否认其委托陈威与上诉人签订补充协议，即使上诉人提交的录音证据是真实的，亦无法证明被上诉人授权陈威与上诉人签订协议，故上诉人上述主张，证据不足，不予支持，该补充协议的效力不能及与被上诉人。在商品房买卖合同中，买受人迟延支付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行，出卖人请求解除合同的，应予支持。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》中亦约定“买方逾期付款超过30日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的5%向卖方支付违约金。”综上，上诉人要求解除合同并支付违约金的主张，理由正当，证据充分，予以支持，被上诉人应按累计应付款1250124元的5%，即62506.2元向上诉人支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条之规定，原审法院于2014年10月28日判决：一、解除烟台市津房置业有限公司与袁亚珍于2011年3月25日签订的《商品房买卖合同》及2012年10月7日签订的《商品房买卖合同补充协议》。二、袁亚珍于判决生效之日起十日内向烟台市津房置业有限公司支付违约金62506.2元至判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由烟台市津房置业有限公司交纳3862元，由袁亚珍交纳1288元。
上诉人烟台市津房置业有限公司不服一审判决，向本院上诉称：一审判决认定事实有误。涉案房屋的购房事宜被上诉人一直委托案外人陈威办理，被上诉人并自称与陈威系夫妻关系，故上诉人有理由认为陈威有权代表被上诉人签订关于涉案商品房的延期付款补充协议。根据《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故即使被上诉人否认授权案外人陈威签订该补充协议，但是案外人陈威签订2012年10月7日补充协议的行为符合合同法第49条的规定，构成表见代理，2012年10月7日补充协议合法有效，该补充协议的效力应该及于被上诉人。故被上诉人应承担该补充协议约定的违约责任。一审判决认定该补充协议的效力不能及于被上诉人是错误的。请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付违约金250024.80元。本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，上诉人主张涉案房屋的购房事宜被上诉人一直委托案外人陈威办理，陈威就被上诉人购买的涉案房屋与上诉人2012年10月7日签订《商品房买卖合同补充协议》时得到被上诉人授权，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供出被上诉人授权委托陈威办理购房事宜并与上诉人协商签订相关协议的充分证据，上诉人主张通过其提交的录音可以证明被上诉人对陈威有过授权，证据不足，本院不予支持。因此，案外人陈威未经被上诉人授权与上诉人所签订的补充协议的效力不能及于被上诉人，对被上诉人不具有约束力。上诉人要求解除房屋买卖合同并由被上诉人承担违约金，一审判决根据双方合同约定的违约条款判令解除双方合同并由被上诉人支付应付款5%的违约金并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5150元，由上诉人烟台市津房置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一四年四月十五日
书记员 林重霄