福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0481民初1484号
原告：永安市嘉和投资有限公司，住所地福建省永安市南山路2号7幢层三层。统一社会信用代码：91350481593482382F。
法定代表人：朱茂林，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人:钟首桃，福建商通律师事务所律师。
委托诉讼代理人:余小红，福建商通律师事务所律师。
被告:梁海龙，男，1995年9月5日出生，汉族，住福建省永安市。
原告永安市嘉和投资有限公司（下简称嘉和公司）与被告梁海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司委托诉讼代理人钟首桃到庭参加诉讼，被告梁海龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉和公司向本院提出诉讼请求:1.解除双方于2017年11月10日签订的《租赁合同》，梁海龙向嘉和公司返还租赁物永安市名流公馆小区10幢101、102、103、105、106、107、108、109、110、111室10间一层房产及201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215室13间二层房产；2.梁海龙立即向嘉和公司支付尚欠的租金97,704元、水电费45,564.64元；3.梁海龙继续向嘉和公司支付从2018年4月10起至解除合同实际返还租赁物之日止的租金每月24,426元；4.梁海龙继续向嘉和公司支付从2018年4月1日起至解除合同实际返还租赁物之日止尚欠的水电费；5.从2018年4月10日起至实际付清之日止向嘉和公司按月2%支付逾期付款违约金；6.梁海龙承担本案的律师费5,000元；7.梁海龙承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年11月10日，嘉和公司与梁海龙签订一份《租赁合同》，约定梁海龙承租嘉和公司永安市及201室-215室房产作为梁海龙经营场所，租赁期限3年，即自2017年11月10日起至2020年11月9日止，租金为每月24,426元。合同第九条约定“乙方(注:指梁海龙)逾期交付房租，每逾期一日，承租方按其所欠租金的百分之三支付违约金；逾期超过10日，乙方须向甲方支付除应支付日百分之三的违约金外，另付惩罚性违约金贰仟元，并停止供电、供水，从乙方已交的合同履约保证金中扣除；乙方超过应交纳租金20日，仍未交纳房产租金的，甲方(注:指嘉和公司)有权选择:(1)解除合同并收回房产，除收取日百分之三违约金外，履约保证金不予退还；(2)合同继续履行，甲方按日百分之五(损失赔偿式)向乙方收取损失赔偿金”。梁海龙至2018年4月9日已欠租金97,704元，至2018年6月6日尚欠水电费45,564.64元（已抵扣水电押金20,000元），经嘉和公司多次要求，梁海龙均未付款，故起诉。
梁海龙未作答辩。
嘉和公司围绕诉讼请求提供了如下证据：嘉和公司营业执照、梁海龙的身份证复印件各一份,《租赁合同》复印件一份,本院（2017）闽0481民初3218号民事判决书复印件一份，水电费清单各一份,房地产权属证书复印件一份、律师费发票。梁海龙未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院依法进行审查，对嘉和公司所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于永安市，201-215室房屋为永安市嘉和投资有限公司所有，2017年11月10日，嘉和公司(出租人、甲方)与梁海龙（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：“第一条租赁房屋：永安市及201室-215室，建筑面积约：一层701.17㎡、二层693.5㎡。第二条经营用途：……。第三条租赁期限：租赁期限自2017年11月10日-2020年11月9日止，三年，甲方因特殊情况延期移交租赁房产，租赁期限起始时间以移交日为准。租赁期满后，甲方有权收回出租房产，乙方应如期交还。第四条租金交付：1、甲乙双方经确定的上述房产租金为人民币24,426元/月（大写贰万肆仟肆佰贰拾陆元/月）。2、交付方式为先交租金后使用，从签订合同之日起开始计算，租金按月结算，第一个月租金于签订合同之日一次性付清，每月租金于每月五日前一次性支付给甲方。……第五条装修……3、合同期满或者中途解除，若承租方不退房的，出租方可强行收房，承租方未搬离的物品将被视为遗弃物，由出租方任意处置……第九条违约责任：乙方逾期交付房租，每逾期一日，承租方按其所欠租金的百分之三支付违约金；逾期超过10日，乙方须向甲方支付除应支付日百分之三的违约金外，另付惩罚性违约金贰仟元，并停止供电、供水，从乙方已交的合同履行保证金中扣除；乙方超过应交纳租金20日，仍未交纳房产租金的，甲方（指原告）有权选择：（1）解除合同并收回房产，除收取日百分之三违约金外，履约保证金不予退还；（2）合同继续履行，甲方按日百分之五（损失赔偿式）向乙方收取损失赔偿金。第十条水电费交纳方式：1、水、电费由甲方统一代缴后再向乙方收取，乙方应在签订合同之日向甲方交纳水、电押金人民币20,000元（大写贰万零仟零佰零拾零元）。乙方不按时交纳水、电费时，甲方可按每日增收千分之五的滞纳金。当乙方的水、电押金不足扣水、电费时，甲方有权暂停供水、供电，因此造成的经济损失由乙方自行承担。……”合同签订后，嘉和公司依约将房屋交付梁海龙租赁使用，梁海龙依约交纳了履约保证金25,000元、水电押金20,000元。梁海龙支付了2017年11月10日至2017年12月9日的租金，此后未再支付租金。从2017年12月10日至2018年4月9日，梁海龙拖欠租金97,704元（24,426元/月×4个月=97,704元），拖欠水、电费65,564.64元,抵扣水电押金20,000元后尚欠水电费45,564.64元。嘉和公司支付律师代�费5,000元。
另查明，案外人永安市城市建设开发有限公司与案外人俞益云于2016年9月6日签订《租赁合同》，约定将本案涉案房屋出租给案外人俞益云，租赁期限自2016年12月10日起至2019年12月9日止，因案外人俞益云拖欠租金及水电费起诉至本院，本院于2017年9月19日作出（2017）闽0481民初3218号民事判决书，判决解除租赁合同，俞益云支付租金、水电费及违约金。
本院认为，嘉和公司与梁海龙签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。梁海龙拖欠自2017年12月10日起至今的租金，根据合同约定，嘉和公司有权解除本合同，收回租赁房产，且履约保证金不予退还。因梁海龙违约，现嘉和公司要求解除与梁海龙签订的租赁合同，�要求梁海龙支付拖欠的租金、返还租赁房产，符合合同约定，本院予以支持。嘉和公司虑及合同约定的违约金标准过高，主动调低，要求支付从2018年4月10日起按未缴纳租金部分以月利率2%计算的违约金，符合法律规定，予以支持。截止2018年6月6日，梁海龙尚欠水电费45,564.64元，嘉和公司要求支付尚欠的水电费，符合合同约定，予以支持，从2018年6月7日至租赁物返还之日止的水电费尚未产生，该主张具体数额尚不明确，嘉和公司可待水电费产生后另行主张。合同约定违约方应承担因诉讼产生的律师代理费用，本案嘉和公司因本案诉讼而支付律师代理费5,000元，未超过法律规定，嘉和公司要求梁海龙承担律师代理费的主张，本院予以支持。梁海龙经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、�一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除永安市嘉和投资有限公司与梁海龙于2017年11月10日签订的《租赁合同》；
二、梁海龙于本判决生效后十五日内向永安市嘉和投资有限公司返还租赁物永安市名流公馆小区10幢101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215室房产；
三、梁海龙在本判决生效后十五日内支付给永安市嘉和投资有限公司房屋租金97,704元，并从2018年4月10日始继续按每月24,426元支付租金至租赁物实际返还之日止；
四、梁海龙在本判决生效后十五日内支付给永安市嘉和投资有限公司尚欠的水电费45,564.64元；
五、梁海龙在本判决生效后十五日内支付给永安市嘉和投资有限公司自2018年4月10日至实际付清房屋租金之日，以所欠租金为本金、按月利率2%计算的违约金；
六、梁海龙在本判决生效后十五日内支付给永安市嘉和投资有限公司律师代理费5,000元；
七、驳回永安市嘉和投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,265元，减半收取计1,632.5元，由梁海龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈国延
二〇一八年六月十八日
书记员 陈瑜彬
附：本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告�传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。