湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初1357号
原告：饶国庆，男，生于1976年8月8日，汉族，无固定职业。
原告：王元梅，女，生于1980年9月28日，汉族，无固定职业。
二原告共同委托诉讼代理人：柯亭，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：丹江口市天河地产有限公司，住所地：湖北省丹江口市新港中银广场。社会统一信用代码：91420381676464892t。
法定代表人：康杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程显勇，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：一般代理（代为参与庭审、答辩、签收法律文书等权利）。
原告饶国庆、王元梅诉被告丹江口市天河地产有限公司（以下简称：天河地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，二原告于2016年9月13日向本院提起诉讼，本院于2016年10月28日作出（2016）鄂0381民初1985号民事判决，被告天河地产公司不服提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2017年4月19日以（2017）鄂03民终133号民事裁定书裁定：撤销湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1985号民事判决，发回本院重审。本院于2017年6月21日立案，依法另行组成由审判员朱学丰担任审判长（并主审），审判员赵满满、审判员潘如文参加评议的合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告饶国庆、王元梅及其委托诉讼代理人柯亭，被告天河地产公司的委托诉讼代理人程显勇到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
饶国庆、王元梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期交房违约金43581.6元。2、要求被告自2013年10月1日起到2016年10月1日每日按房屋总价款265742元的万分之一支付原告逾期不能办理不动产登记证违约金29098.7元。事实与理由：2012年6月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于丹江口市新港大道42号第三幢2单元9层04号商品房，预测建筑面积共115.54㎡，2300元／㎡，房屋总价款为265742元。合同约定的交房期限为2013年3月30日前，办理产权手续的时间为在商品房交付使用之日起180个工作日内。合同第九条第一款第二项约定：“出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十四条第二款约定：“对于由于出卖人无故拖延导致交房之日起180天仍不能办理产权手续的，买受人有权在商品房交付使用第180日起按日向出卖人收取房屋总价款万分之一的违约金”。合同签订后，被告延期至2015年6月30日才将房屋交付给原告，由于被告未缴纳相关税费，未向房产局和土地局提交办理房产证和土地证资料，一直无法办理不动产登记证。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第107、138条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第18条的规定，被告已构成违约，原告多次要求被告履行合同义务无果，有权要求被告承担违约责任。请法院依法支持原告的诉讼请求。
二原告根椐起诉的事实和理由当庭出示并宣读了以下证据：
第一组证据：1、二原告的身份证复印件，2、被告企业信息，拟证明原、被告的主体身份。经质证，被告天河地产公司无异议，本院对此证据予以确认。
第二组证据：1、商品房买卖合同，2、收款收据、3、关于客户王元梅延时交房的处理，拟证明1、原告购买被告位于丹江口市新港大道42号第3栋2单元9楼04房屋，双方存在商品房买卖合同关系，原告履行了给付全部购房款的义务。2、合同约定的交房时间为2013年3月30日，办理产权手续的时间在商品房交付使用之日起180个工作日，3、合同第9条和第4条约定了逾期交房和逾期办证违约金的计算方式。4、《关于客户王元梅延时交房的处理》是被告2014年12月26日出具的，证明了被告违约的事实，同时也说明了本案没有超过诉讼时效。经质证，被告对以上证据真实性无异议，对证明目的有异议，1、根据合同的附件也是合同的条款之一，附件六第3条明确约定原告具有办理委托手续及提供相应资料，以及交清房产所有的税费的基础上，被告才按照合同约定的时间及责任承担相应的义务。收款收据证明原告仅支付了房款，所以原告未能履行先交清房产所有税费义务，对此主张被告违约没有事实依据。2、延时交房的处理，文件的本意是为了处理小区业主和开发商的矛盾，为了缓解矛盾，开发商同意在正式交房时用物业费的方式进行抵扣，至今房屋还是没有竣工验收的，没有达到双方约定促成的计算违约金的条件。本院对商品房买卖合同、收款收据、关于客户王元梅延时交房的处理的真实性予以确认，对其证明的目的本院将结合其他证据予以确认。
第三组证据：1、张雪琴的证明，2、张雪琴的身份证复印件，3、孙峙的证明、4、孙峙的的身份证复印件，5、张峰的证明，6、张峰的身份证复印件，7、鲁飞的证明，8、鲁飞的身份证复印件，证明原告直到2015年6月30日才接收到房屋并开始装修。经质证，被告天河地产公司认为证人应当出庭作证，对证人证言不予认可。对此证据本院将结合其他证据予以确认。
第四组证据：房屋的预售登记证。证明2014年7月4日房屋己登记在原告名下。经质证，被告天河地产公司无异议，本院对此证据予以确认。
被告天河地产公司口头辩称：原告诉请支付逾期交房与办证违约金没有事实依据，且原告的该项请求权已超过2年诉讼时效。请求法院依法驳回原告的所有诉请。另外，1、按照买卖合同的附件六第3条约定，在原告没有交清房屋费税及委托手续及资料的情况下，被告是不需要承担逾期交房及办证的违约责任。2、根据合同约定，违约金的比例明显偏高，请求人民法院根据情况予以降低。3、房产到现在为止没能完成竣工验收，实际上原告要求继续履行合同，按照目前企业的经营状况来说是无法履行的，建议根据合同约定，双方可以解除合同。
被告天河地产公司根据答辩的事实和理由，向本庭提交了以下证据1：商品房买卖合同及合同附件1、2、3、4、5、6，拟证明1、通过合同约定，原告有先行交付全额购房款以及费税和办理相关委托手续及资料的基础上，被告才按照约定的时间交付以及办证，否则被告享有免责。2、根据合同约定，违约金为日万分之一至日万分之二，明显过高，请求法院予以降低。经质证，原告认为1、被告提供的合同附件6属于格式条款，补充协议加重了原告的责任，排除了被告应当承担的责任，该条款无效不发生法律效力。2、违约金约定也是被告提供的格式合同所确定的，原告认为应按合同法60条规定，全面履行合同，被告主张违约金过高，无事实和法律依据。对此证据本院将结合其他证据予以确认。
证据2：商品房预售许可证复印件一份，拟证明被告所建楼房办有预售许可证。经质证，原告无异议，本院对此证据予以确认。
本案争议的焦点问题：1、原告请求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金有无事实和法律依据；2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：2012年6月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同附件1一6，合同约定：二原告购买被告开发的位于丹江口市新港大道42号第三幢2单元9层04号商品房一套，预测建筑面积共115.54㎡，2300元／㎡，房屋总价款为265742元；交房期限及条件：出卖人应当在2013年3月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、供水，在交付时接通；2、供电，在交付时接通；3、排水，在交付时接通；4、绿化，在房屋交付使用后3个月内，5、有线电视、电话、宽带，在交房后用户自行付费开通。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖方应当在发生之日起30日内通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或者遇到重大技术问题等非因出卖人的过错而导致开发建设延期的，出卖人应当在发生之日起15日内通知买受人，交房期限相应延展3个月，在此期限内上述事由仍未消失的，出卖人应当再次通知买受人，并与买受人协议延展交房期限。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第一款第二项约定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等权利义务；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。对于由于出卖人无故拖延导致交房之日起180天仍不能办理产权手续的，买受人有权在商品房交付使用第180日起按日向出卖人收取房屋总价款万分之一的违约金等权利义务。合同附件六即合同补充协议第一条约定，根据国家及地方法绍法规的相关规定，买受人同意全权委托出卖人办理抵押登记和产权登记等相关事务，并按国家规定缴纳购买商品房时办理相关产权手续应缴纳的相关资料和费税（包括房屋契税、维修基金、印花税、登记费等），笫三条约定，买受人若未按照买卖合同及补充协议的约定付清其应支付款项的，无论交房期是否到期，出卖人均有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担责任。第四条约定，房屋公共维修基金，买受人于交房时向出卖人交纳由出卖人代收的房屋公共维修基金。笫五条约定，管道燃气报装费由开发企业代收代缴费用，该费用在买受人购房时付清。合同附件六第3条约定，在原告没有交清房屋费税及委托手续及资料的情况下，被告是不需要承担逾期交房及办证的违约责任。合同签订后，二原告于2012年6月18日付清了购房款265742元，被告给二原告出具了收款收据。二原告并于2014年7月4日办理了商品房预告登记。合同约定的交付房屋时间到期后，被告未按合同约定的时间交付房屋。2014年12月26日，二原告与被告就延期交房达成以下共识：被告同意在正式交房时支付因延期交房产生的违约金，具体数额待交房时按照合同约定进行计算，计算完后首先抵扣24个月物业管理费后剩余款项以现金方式支付。2015年6月30日被告将房屋钥匙交给二原告，被告没有明确要求向二原告收取相关费用，原告也没有交纳附件六约定的相关费用。二原告收房装修入住后找被告办理不动产登记证，被告未给办理。就逾期交付房屋违约金、逾期办理不动产登记证违约金事宜，二原告多次找被告解决未果。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，应认定系合法有效的合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方合同中约定在2013年3月30日前交付房屋，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，在商品房交付使用之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。对于由于出卖人无故拖延导致交房之日起180天仍不能办理产权手续的，买受人有权在商品房交付使用第180日起按日向出卖人收取房屋总价款万分之一的违约金，被告实际交房时间是2015年6月30日，逾期820天（2013年4月1日至2015年6月30日）。被告天河地产公司在履行合同中未按合同约定的时间将原告购买的房屋交付给原告，存在违约行为。原告根据合同约定要求被告按已交房款日万分之二承担逾期交房违约金43581.6元的诉讼请求，明显过高，被告也对此进行了抗辩，因此逾期交房违约金应确定为日万分之一比较适当，即逾期交房违约金为21790.3元。故对原告根据合同约定要求被告按已交房款日万分之二承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。按照原、被告2014年12月26日达成的共识先行抵扣24个月的物业管理费，剩余以现金方式支付。但每月物业管理费多少没有确定，因此对先行抵扣24个月的物业管理费，本院不予确认。原告要求被告自2013年10月1日起到2016年10月1日每日按房屋总价款265742元的万分之一支付原告逾期不能办理不动产登记证违约金29098.7元的诉讼请求，因原、被告双方在合同中约定的是在房屋交付使用后的180天给原告办理不动产登记证，逾期不办承担违约责任。因本案被告未取得工程竣工验收备案证明，根椐《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告将未竣验收的房屋交付给二原告违背了法律法规禁止性规定，因此，被告在2015年6月30日将房屋交付给二原告，不视为实际交付房屋时间，合同约定办理房产证的条件未成就。故对原告要求被告支付逾期办理不动产登记证的违约金请求，本院不予支持。被告辩解原告诉请支付逾期交房违约金没有事实依据，原告的请求权已超过2年诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求的主张与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称按照附件六补充协议原告应交纳相关费用而未交纳，不应承担违约责任的辩解理由，因该费应收取多少，被告也未通知原告交纳，不是原告拒绝交纳，其责任在被告，故被告这一辩解理由本院不予采纳。对被告辩称违约金过高应按己交购房款总额的同期存款利率计算，最高不超过购房款总价的20％的辩解理由合理，本院予以采纳。依照《》第六条、第七、第、第四十四条、第第一款、第、第，第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告丹江口市天河地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告饶国庆、王元梅支付逾期交房违约金21790.8元。
二、驳回原告饶国庆、王元梅的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1617元，由被告丹江口市天河地产有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长 朱学丰
审判员 潘如文
审判员 赵满满
二〇一七年九月二十六日
书记员 刘 晨
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登证等手续生效的依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仰裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仰裁机构予以适当减少。
第二百七十九条第二款，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。