惠州大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第408号
原告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州市河南岸。
法定代表人：郑某某。
委托代理人：江某某，系该公司职员。
被告：刘某某，女，汉族，1988年3月30日出生，住广东省兴宁市。
原告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告刘某某商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月25日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理，原告某某公司委托代理人江某某到庭参加诉讼，被告刘某某经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月27日，原告向被告出卖位于大亚湾澳头镇某某号某某园2栋2201号房，双方签订《商品房买卖合同》（简称合同）及某某园（《商品房买卖合同》补充协议书（简称协议）。根据合同约定，被告购房的总房款为394000元（含优惠金额59000元，实际成交总价335000元），合同签订当日须交首期款124000元（含优惠金额59000元，实际首付65000元），剩余27万元整由被告申请银行按揭贷款，贷款行上海银行于2013年3月19日向原告放款27万元。截止原告起诉之日止除贷款行所放贷款外，被告实际支付房款仅26000元，剩余39000元未支付。合同及协议签订后，原告积极履行出卖人的义务，但被告已超过180天未履行剩余款项的支付义务，同时原告向其书面发函催告后被告仍未履行，且被告在2013年12月至2014年2月期间有5次无故断供行为并直接导致贷款行于2月28日行使个贷合同解除权并从原告保证金账户内一次性扣划贷款余额264692.26元，累计银行扣款总额272771.95元，超出贷款总额2771.95元。原告认为，根据合同第七条“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同”，对于被告逾期付款的期间远超180日且经催告后仍不予支付的行为，原告可依约行使合同解除权。此外，根据《合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告向被告出售房屋的目的是收回房款，但因被告对贷款行的违约直接导致原告丧失绝大部分的房款，显然原告作为出卖人的目的无法实现，故原告可依法行使合同解除权。根据协议第十三条“本协议生效后，除双方另行约定并签订协议外，任何一方无故解除或终止商品房买卖合同的，应按商品房买卖合同房款总额的20％赔偿对方违约金”，被告所存在的上述两类严重违约行为显然说明其具有无故终止合同的主观意思且已构成根本违约。故原告行使合同解除权及被告应当承担支付违约金具有充分的法律及事实依据。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除双方于2012年8月27日签订的《商品房买卖合同》及预告备案登；2.被告承担违约金39400元（按房款的10％计算）；3.被告赔偿损失2771元；4.被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了被告身份证、商品房买卖合同、某某园购房补充协议、款项明细表、个贷合同、扣款凭证、登记证明证、EMS快递单、催款函等证据，用以证明其诉称的事实。
被告刘某某未到庭参加诉讼，没有发表答辩意见及提交证据。
经审理查明：2012年8月27日，原告某某公司作为出卖人与被告刘某某作为买受人签订了一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：1.被告刘某某购买原告某某公司开发的位于惠州大亚湾澳头镇某某号某某园2栋2201号房，建筑面积为69.1平方米，总房款为394000元，其中买受人于2012年8月27日付首期款为124000元，余款270000元由买受人向银行申请按揭月供支付；2.合同第七条逾期付款的违约责任约定：逾期超过180天后，出卖人有权解除合同合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；3.合同附件四补充协议第六条主要约定，买受人未按时还贷的，出卖人有权拒绝办理商品房的交付，并有权决绝履行本合同的其他义务，且导致的不利后果由出卖人自行承担；4.补充协议第十三条约定：本协议生效后，除双方另行约定并签订协议外，任何一方无故解除或终止商品房买卖合同的，应按商品房买卖合同房款总额的20%赔偿对方违约金。合同还就其它内容进行约定。合同签订后，被告刘某某向原告某某公司支付了维修基金4146元、合同登记费80元、抵押登记费80元、合同印花税197元、办证费1000元、权属登记费80元及房地产交易手续费207元共计5790元。原告某某公司陈述，合同约定首期购房款124000元，原告某某公司给予刘某某优惠59000元，刘某某需实际支付首期款65000元，被告刘某某支付了部分首期款26000元，尚欠39000元首期款至今未付。原告某某公司认为被告刘某某存在逾期付款的违约行为，遂向本院提起诉讼，主张上述诉讼权利。
另查明，被告刘某某通过向案外上海银行股份有限公司深圳分行（下称上海银行）按揭手续向某某公司支付房款270000元，某某公司为此借款承担保证责任。按揭后，刘某某未按期向农业银行偿还借款，农业银行遂要求原告某某公司承担保证责任，从原告某某公司的银行账号扣款272771.95元。
另查明：涉案房屋已于2012年11月2日办理了预告登记证明（证号：粤房地预登惠州字第33000＊＊号），备案合同号为10E2＊＊。
以上事实，根据原告提交的被告身份证、商品房买卖合同、某某园购房补充协议、款项明细表、个贷合同、扣款凭证、登记证明证、EMS快递单、催款函及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审核实，予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，当事人应当按商品房买卖合同约定诚信履行相应的义务。
原、被告的合同约定，被告刘某某需在2012年8月27日前付清首期款。被告刘某某没有按照合同约定向原告某某公司付清首期款，经原告某某公司书面通知被告刘某某缴清房款的情况下，被告刘某某依旧没有缴纳购房款，为此，被告刘某某已经构成逾期付款的违约事实，应当承担逾期付款的违约责任。结合刘某某没有按期还贷的违约行为，导致原告某某公司承担保证责任被贷款银行划扣款项272771.95元，原、被告的合同目的无法实现，某某公司据此要求解除涉案合同及要求被告承担违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
原告某某公司请求按照补充协议约定的总价款10％主张违约金，没有违反法律规定，本院予以支持，但是总房款应计算为335000元（394000元-59000元），即违约金为33500元（335000元×10％）。原告某某公司因被告刘某某逾期还贷违约行为导致被银行在其账户划扣的款项272771.95元，应由被告刘某某承担。
涉案商品房买卖合同解除后，某某公司应向刘某某退还其已付的购房款306000元（280000元＋26000元）及其他款项5790元。上述款项相互抵扣后，被告刘某某应向原告某某公司支付款项为5518.05元（306000元＋5790元-272771.95元-33500元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州市某某房地产开发有限公司与被告刘某某于2012年8月27日签订的商品房买卖合同（备案合同号为10E2＊＊，预告登记号：粤房地预登惠州字第33000＊＊号）；
二、被告刘某某向原告惠州市某某房地产开发有限公司支付款项306271.95元；
三、原告惠州市某某房地产开发有限公司向被告刘某某返还款项共计311790元；
四、以上二、三项相抵后，原告惠州市某某房地产开发有限公司应向被告刘某某返还款项5518.05元，此款在本判决发生法律效力后10日内付清；
五、驳回原告的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费854元，由被告刘某某负担。此款已由原告预交，被告应当在本判决生效之日起十日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周 勇
审判员 曾日华
审判员 李海仁
二〇一四年十二月十六日
书记员 刘 静