广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法布民初字第2407号
原告（反诉被告）原告李妙春，男，汉族。
委托代理人李元君，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市南岭股份合作公司。
法定代表人张育彪。
委托代理人杨建，广东东深律师事务所律师。
原告李妙春诉被告深圳市南岭股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，审理期间，被告提起反诉，本院依法合并审理，现已审理终结。
原告诉称，原告多年来一直承租被告物业。为配合被告对南岭村的商业整体规划，原告亦多次搬迁。2010年12月1日，原告配合被告安排搬迁至（开放街）原精电厂（以下称商铺）一层，并与被告签订了《南岭村商铺租赁合同书》，租期5年。为长期有效经营，原告投入几百万对商铺进行地板、消防、照明等装修，为商铺的经营投入大量心血。合同到期前，原告多次要求被告续租，被告均置之不理。2015年8月，被告在未说明任何理由，也未公开同等条件的情况下，单方决定不续租。双方合同第四条约定，被告承诺在租赁期满后保证原告在同等条件下有优先续租权。被告严重违背合同义务，现已将该物业出租给他方。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告在现在同等条件下，给予原告应有的优先续租权，同原告在原有合同面积范围内续约签订关于南岭村开放街12号一层商铺的租赁合同；2、被告因未同原告续约，给原告造成的租金收入损失，按每月6万元（人民币，下同）计，自2015年12月1日赔偿至被告同原告续约之日止，暂计至起诉日为14000元；3、诉讼费全部由被告承担。
本院审理过程中，原、被告均无法在指定期限内提交涉案租赁物的建筑工程规划许可证，经释明租赁合同无效后，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间的《南岭村商铺租赁合同书》无效；2、被告赔偿原告装修损失，共计415794元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告的本诉应依法予以驳回，因为原告是涉案租赁物的二房东，其租赁后将涉案房产出租给次承租人，根据其书面的起诉状每月可赚6万元和多次申请续租的事实足以认定，在本次租赁合同履行过程中原告没有损失，而是盈利的，原告的起诉缺乏事实基础；2、原告撤回6万元租金差额收益是没有法律依据的，原告认可了其起诉状中陈述的事实，人民法院可以直接予以采信；3、原告转租获得的租金差额应支付给被告，因为涉案合同系无效合同，无效合同突破合同相对性的原则，被告作为房屋所有人，可以收取租金，而原告无权收取租金，其收取的租金或者退还次承租人，或者支付给被告。
被告反诉称，原告在其起诉状中称被告未与其续签合同，导致其每月租金损失6万元，涉案合同系无效合同，无效合同突破合同相对性的原则，被告作为房屋所有人，可以收取租金，而原告无权收取租金，其收取的租金或者退还次承租人，或者支付给被告；原告无需将租金退还次承租人，原告也没有法律依据从无效合同中获得利益，所以其收取的租金差额应支付给被告。请求法院判令：原告赔偿被告合同期内最后两年的租金损失144万元（计算方式：6万元/月×24个月）。
原告针对被告的反诉答辩称：1、原告所称租金收入损失每月6万元仅为估算；2、原告已支付被告租赁期限内所有租金，无需向被告支付赔偿；3、在合同无效的情况下，被告应返还原告租赁期限内的5年租金。
经审理查明，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）于2010年12月1日签订了《南岭村商铺租赁合同书》（以下或简称租赁合同）。租赁合同所载原告承租的涉案租赁物为“（开放街）原精电厂一层”，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队于2012年12月20日出具的深公消安检字[2012]第K0588号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明涉案租赁物地址为“龙岗区南湾街道开放路南岭商业街12号”，原告提交的深地完电字01837981号税收完税证显示地址为“南岭村社区开放街12号一楼”。本院对涉案租赁物进行现场查勘时，原、被告确认涉案租赁物建筑外墙上门牌号为“开放街12号”。位于深圳市龙岗区南岭街道开放街12号的建筑物一层用途为商场，中间有过道分隔，本案原告承租的涉案租赁物为一层的右半部分（背对建筑物方向），（2015）深龙法布民初字第2406号案原告李妙全承租该建筑物一层的左半部分。租赁合同约定：租赁期限为五年，从2010年12月1日起至2015年11月30日止；被告应于2010年11月15日之前将涉案租赁物交给原告进行内部装修，原告装修后应保证符合消防及环保要求；涉案租赁物面积1033平方米，租金为61980元/月；原告向被告租赁涉案租赁物主要用于经营成衣、小百货，不得超出范围经营（如超市及网吧），合同期内原告有权以出租、合作等方式经营，被告不得干涉，否则视为违约，赔偿原告损失；在租赁期满后，双方未对续租事宜达成协议的情况下，被告可按本合同的到期日收回房屋，另行出租；被告承诺在租赁期满后保证原告在同等条件下有优先续租权；在租赁期满后原告将房屋按被告要求清理后交回被告，租赁期间添附的装修及其他不动产也一并无偿交由被告所有。
另查，原、被告在本院指定期限内没有提交涉案租赁物的建筑工程规划许可证。被告提交了三份《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，所涉物业分别为“开放街16号精电厂宿舍”、“开放街16号厂房”和“开放街16号宿舍3”，被告主张涉案租赁物没有办理《建筑用地规划许可证》、《建筑许可证》等。本院向深圳市公安局南岭派出所查询上述地址与涉案租赁合同所载“开放街12号”是否为同一地址，该所回复该地址门牌号于2014年重新编制，系同一地址。本院向南湾街道办查询了涉案租赁物深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时提交的材料及收文回执，显示涉案租赁物未取得建筑工程规划许可证。本院向深圳市不动产登记中心查询涉案租赁物是否办理产权登记，显示涉案租赁未办理产权登记。本院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局、深圳市龙岗区南湾街道办事处查询涉案租赁物是否办理建筑工程规划许可证，均答复须提供相关测绘数据，原、被告不申请对涉案租赁物进行四至坐标的测绘。原告提交了深地完电字01837981号税收完税证，显示其支付2012年房产税5376.34元，被告不认可该证据与本案的关联性。
原告提交了一份被告于2015年8月21日向“南新商业街一楼商户”发出的《告知函》，内容为“我司与南新商业街一楼承包经营者李妙春、李妙全签订的合同至2015年11月30日到期，我司郑重提醒一楼的所有商户：经我司研究决定，与承包经营者李妙春、李妙全租赁期满不再续租；所有商户不得私自转让，否则，将追究一切法律及经济赔偿责任”。被告以该《告知函》不是原件为由对此不予确认。原告于2015年11月9日向被告提交书面《申请书》，要求续租涉案租赁物，被告在《申请书》上答复“合同到期，不续租”，并加盖深圳市龙岗区南湾街道南岭村社区居民委员会的印章。被告以该《申请书》不是原件为由对此不予确认。原告于2015年11月28日向被告邮寄《请求函》，要求续租涉案租赁物，被告确认收到该函件。原告提交了案外人深圳市华川实业有限公司于2015年12月4日要求涉案租赁物一楼租户搬离的《通知》、以及深圳市华川实业有限公司与租户陈丽贞、王四军等重新签订的《场地租赁合同》等，主张被告已将涉案租赁物出租给深圳市华川实业有限公司。被告以上述证据不是原件为由对此不予确认。原告申请本院调取被告与深圳市华川实业有限公司签订的涉案租赁物租赁合同，该申请与本案没有关联性，本院对该申请未予准许。原、被告未能对租赁合同期满后原告继续使用涉案租赁物达成一致，被告在2015年11月30日后将涉案租赁物交予案外人使用。
原告主张其对涉案租赁物进行了内部装修，并通过了消防验收，除深公消安检字[2012]第K0588号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》外，原告还提交了相应的《建筑工程竣工验收消防备案受理凭证》和《建筑工程竣工验收消防备案表》，注明工程名称为“龙岗区南湾南新时装商场二次装修”，工程地址为“深圳市龙岗区南湾街道开放路南岭商业街12号”。原、被告确认庭审时涉案租赁物已由案外人进行整体装修，涉案租赁物的原装修价值不具备评估条件。原告提交了深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具的中评报字[2016]第（资）005号资产评估报告书，评估基准日为2015年12月17日，涉案租赁物室内二次装修项目包括隔墙、天花吊顶、地砖、墙砖、广告牌、吸顶式空调和消防工程，装修估值为415794元。被告对该评估报告书不予认可，被告认为原告将涉案租赁物转租他人，即使涉案租赁物存在装修，也可能是次承租人进行的装修。原告还提交了其与深圳市联顺消防设备有限公司于2012年9月13日签订的《安装工程承包合同书》以及原告转账支付工程款的银行客户回单，显示原告共计支付工程款317000元。被告对此不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告在庭审辩论终结前均无法提交涉案租赁物的建筑工程规划许可证，均不申请对涉案租赁物进行测绘，应视为涉案租赁物未取得建筑工程规划许可证，因此原、被告于2010年12月1日签订的《南岭村商铺租赁合同书》系无效合同，对于原告关于确认租赁合同无效的诉请，本院依法予以支持。涉案租赁物的装修项目包括隔墙、天花吊顶、地砖、广告牌、吸顶式空调和消防工程，属于商场整体装修，被告抗辩系由次承租人实施装修但没有相应提交证据，亦不符合常理，且被告擅自将场地交给了案外人使用，本本院对被告的观点不予采纳。原告提交的消防验收材料显示涉案租赁物存在二次装修，在被告没有提交相反证据的情况下，本院认定原告对涉案租赁物实施了二次装修。中评报字[2016]第（资）005号资产评估报告书载原告装修损失评估值为415794元，该评估系原告单方委托，但涉案租赁物不具备再次评估条件，本院酌情调整装修损失按评估价90%计，为374214.6元（计算方式：415794元×90%）。法律规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁合同无效的原因是涉案租赁物没有取得建筑工程规划许可证。被告明知没有相关证件仍将涉案租赁物对外出租存在过错，而原告长期承租涉案租赁物，未进行对建筑工程规划许可证审查径行装修亦存在过错，本院确定被告对原告的装修损失承担70%的责任，原告自己承担30%的责任，被告应赔偿原告装修损失261950.22元（计算方式：374214.6元×70%）。原告已支付被告占有涉案租赁物期间的使用费，原告在占有使用涉案租赁物期间获得的收益归原告所有，被告反诉原告返还使用收益144万元，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，依照《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告李妙春与被告深圳市南岭股份合作公司于2010年12月1日签订的《南岭村商铺租赁合同书》无效；
二、被告深圳市南岭股份合作公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李妙春装修损失人民币261950.22元；
三、驳回原告李妙春其他诉讼请求；
四、驳回被告深圳市南岭股份合作公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7537元（原告已预交），由原告李妙春负担2872元，被告深圳市南岭股份合作公司负担4665元，于本判决生效之日起五日内径付原告李妙春。本案反诉费人民币8880元，由被告深圳市南岭股份合作公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘义芳
代理审判员 陈 规
人民陪审员 林艳萍
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 刘 丹