天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0111民初5787号
原告（反诉被告）：常银星，女，1972年4月7日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：邵泽新，天津众驰律师事务所律师。
原告（反诉被告）：庾铭，男，1969年10月10日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：邵泽新，天津众驰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邹林林，女，1987年10月23日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：张盼成，天津桑榆律师事务所律师。
第三人：天津市鑫麟房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区杨柳青广汇园12-3-102。
法定代表人：张杨，总经理。
原告（反诉被告）常银星、庾铭与被告（反诉原告）邹林林、第三人天津市鑫麟房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月29日立案后，依法适用简易程序于2018年6月21日、2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告常银星及其诉讼代理人邵泽新，原告庾铭之诉讼代理人邵泽新，被告邹林林及其诉讼代理人张盼成到庭参加了诉讼。第三人天津市鑫麟房地产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常银星、庾铭向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月11日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，原告经由第三人介绍与被告签订《房屋买卖（置换）合同》（合同号02）。由被告购买原告名下的坐落于西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园12-3-102房产一套，房屋成交价为3600000元。合同签订后被告支付原告定金50000元。2017年12月11日原被告共同至西青区房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号27726-012885）：约定被告于2018年3月1日前将首付款1065000元一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津银行设立的专用账户，于2018年3月1日前办理完毕贷款手续；于2018年5月20日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。据原告知悉，被告未能按照约定的时间履行自身的合同义务。因被告未能依约办理不动产转移登记手续，2018年5月21日三方共同签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：“三方于2018年5月25日至西青区不动产登记事务中心办理过户交易手续。如不能按规定日期办理。甲方有权解除买卖合同，不承担任何违约责任。乙丙双方共同承担甲方的一切损失。”现被告再一次违反三方协议的约定，拒绝配合原告办理不动产转移登记手续，并拒绝与原告进行沟通。无奈，原告只得诉至贵院，望判如所请。
被告邹林林辩称，被告同意解除房屋买卖协议，但要求原告返还定金。被告已经全部将房屋首付款交付银行监管账户，贷款审批手续正在进行。原、被告及第三人于2018年5月21日签订的《房屋买卖补充协议》约定，2018年5月25日在西青区房管局办理过户手续，但是因为贷款未能及时获批，此协议约定内容客观不能履行，被告不应该承担任何责任。在解除房屋买卖协议的同时，原告应该向被告返还定金50000元。
反诉原告邹林林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》；2.被反诉人返还定金50000元并协助反诉人办理首付款退款；3.被反诉人承担诉讼费。事实及理由：反诉原告与反诉被告及第三人于2017年9月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》。约定被反诉人将天津市西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园12-3-102出卖给反诉人，约定成交价为3600000元。并于2017年12月11日签订《天津市存量房屋买卖协议》。按合同约定，反诉人已于2017年9月4日给付被反诉人定金50000元。并于2018年将房屋首付款1065000元打入被反诉人的资金监管银行账户。根据《房屋买卖（置换）合同》约定，由第三人为反诉人办理贷款及相关手续，虽然贷款手续已办理完毕，但因贷款未能如期获批，期间反诉人一直积极配合并不存在任何过错，反诉人为客观不能如期履行房屋过户的约定，故反诉人不应承担违约责任。另外基于上述贷款未获批的情形，被反诉人在合同约定的办理过户手续日期之前亦未曾向反诉人提出过补足房屋价款主张，现仅单独要求解除合同且不返还定金请求对反诉人有失公允。故提起反诉请依法查明事实并支持反诉人反诉请求。
反诉被告常银星、庾铭辩称，同意第一项诉讼请求；第二、三项诉讼请求请法院驳回，双方合同履行中，原告不存在违约行为，故被告要求返还定金没有任何事实及法律依据。
第三人天津市鑫麟房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2017年9月4日，原、被告及第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定原告自愿将坐落于西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园12-3-102房屋出售给被告，实际成交价格3600000元。被告应于2017年9月4日交付定金50000元。
2017年12月11日，原、被告签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为3550000元，被告应于2018年3月1日前将首付款1065000元一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津银行设立的专用账户，被告应于2018年3月1日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，被告应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。协议签订后，原被告应在2018年5月20日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。
2017年9月4日，被告邹林林已向原告常银星、庾铭交付定金50000元。
2018年4月3日，被告邹林林将首付款1065000元交付天津市房地产交易资金监管中心的监管房屋价款账户。
2018年5月21日。原被告及第三人签订《房屋买卖补充协议》，约定“2017年9月4日甲乙双方与天津市鑫麟房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，至今未能交易成功，经三方协商，最后定于2018年5月25日在西青区不动产登记事务中心办理过户交易手续。如不能按规定日期办理。甲方有权解除买卖合同，不承担任何违约责任。乙丙双方共同承担甲方的一切损失。待甲方收到房屋全款方可交予乙方房屋使用，买卖期间所产生的物业费、采暖费等一切费用均由乙方丙方承担。”
至今，被告邹林林未将除首付款1065000元之外的剩余购房款交付天津市房地产交易资金监管中心的监管房屋价款账户。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应依约履行合同义务。
关于原告常银星、庾铭及反诉原告邹林林均主张解除合同的诉讼请求。原告常银星、庾铭主张解除合同，理由系因被告邹林林未按照约定交付房款导致不能按照合同约定办理房产过户手续，经本案审理该事实确实存在。原告常银星、庾铭主张解除合同的诉讼请求，符合合同约定的解除条件。被告邹林林以贷款未如期获批属于客观不能履行作为抗辩理由主张其不应承担违约责任。因合同中约定了“当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。”故被告邹林林在银行贷款未如期获批的情况下应负有补足全部监管房屋价款的合同义务。被告提出原告未曾向其提出过补足房款主张，而合同中没有约定原告在此情况下有向被告提出要求补足房款主张的明示义务，被告以此为由无合同约定和法律依据，本院不予支持。被告邹林林未按合同约定交付购房款的行为导致原告常银星、庾铭的合同目的无法实现，被告邹林林的行为应属于根本性违约行为，故原告常银星、庾铭要求解除合同的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。
关于反诉原告邹林林要求反诉被告常银星、庾铭返还定金50000元的诉讼请求。因双方在合同中未对定金的性质进行明确约定，应视为违约定金。本案中反诉原告邹林林存在根本违约行为导致合同解除，反诉原告邹林林的该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告邹林林要求反诉被告常银星、庾铭协助反诉原告办理首付款退款的诉讼请求。因双方合同解除，已经履行的依法应恢复原状，故反诉被告常银星、庾铭应协助反诉原告办理首付款退款手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》；
二、反诉被告常银星、庾铭于本判决生效之日起15日内协助反诉原告邹林林办理首付款1065000元的退款手续；
三、驳回反诉原告邹林林其他诉讼请求。
本诉案件受理费40元，全部由被告邹林林负担；反诉案件受理费525元，全部由反诉原告邹林林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一八年八月九日
书记员 韩晓凤
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条:
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国合同法》第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
4.《中华人民共和国合同法》第九十七条：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
5.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。