天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3884号
上诉人（原审原告）：天津隽丰物业管理有限公司，住所地天津市和平区贵州路4号4层4015。
法定代表人：谭少鸿，总经理。
委托诉讼代理人：张磊，该公司职员。
委托诉讼代理人：王伟，该公司职员。
上诉人（原审被告）：王文利，男，1973年3月30日出生，汉族，中信建投（天津）发展有限公司执行董事，住天津市北辰区。
上诉人天津隽丰物业管理有限公司与上诉人被告王文利物业管理服务合同纠纷一案，天津市河东区人民法院作出（2014）东民初字第2234号民事判决。本院以（2014）二中速民终字第1695号民事判决，维持原判。后天津市高级人民法院以（2015）津高民申字第1400号民事裁定，指令本院再审，本院以（2015）二中民再字第0009号民事裁定，发回一审法院重审，一审法院作出（2016）津0102民初1298号民事判决，天津隽丰物业管理有限公司、王文利均不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津隽丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人张磊、王伟，上诉人王文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天津隽丰物业管理有限公司（以下简称隽丰物业）上诉请求：撤销原审判决，改判王文利支付物业费54472.08元；诉讼费用由王文利负担。事实和理由：原审判决将物业费由每平方米17元降至9元，无事实和法律依据。
王文利辩称，驳回隽丰物业的上诉请求，坚持自己的上诉请求。
王文利上诉请求：撤销原审判决，发回重审或驳回隽丰物业全部诉讼请求。事实和理由：主审法官应当回避没有回避。原审没有查清隽丰物业擅自拒绝卖电、擅自停用中央空调、拆除中央空调的事实。天津市价格认证中心津价（认）字（2007）第51号认证书，12元/平米的机电设施养护费，就是中央空调的费用。每平方米5元的物业费包含了除中央空调之外的机电设施设备养护服务费。应按照每平方米4.4元的标准收取物业费。
隽丰物业辩称，驳回王文利的上诉请求，坚持自己的上诉请求。
一审法院认定事实：2012年3月28日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定原告对被告购买的坐落于天津市河东区天山北路与卫国道交口西北侧清霖园二区2-112号商铺及原告购买另两套商用房屋在内共计三套房屋，合计387.20平方米所在的JOYPARK项目提供物业管理服务，物业服务费约定为17.0元/月.平方米（按建筑面积计算），期限三年。同年3月27日，被告与案外人天津沐溪俊妮商贸有限公司签订《房屋租赁协议书》，约定将上述房屋及被告购买另两套商用房屋在内共计三套房屋，合计387.2平方米出租与后者，期限自2012年3月28日至2015年3月28日，年租金454723.5元。此案一审期间，原告于2014年7月4日庭审笔录中陈述，涉诉房屋的中央空调于2012年初拆除，停止对涉诉房屋提供冷暖空调。庭审中，原告提出被告未交纳涉诉房屋2012年4月-2014年3月物业费，按照每平方米17元计算为元。被告对欠费时间、数额在一审笔录中表示认可，且二审、向天津市高级人民法院申请再审及本案中均未提出异议，一审法院对此部分事实予以确认。一审法院认为，《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第五条：物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、公用部位养护五项服务所发生的费用。机电设施设备日常运行养护费指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等）、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等机电设施设备日常运行养护的费用。故本案应当以双方在《物业管理服务合同》中约定的物业管理服务费标准来衡量原、被告应当履行的权利义务，双方在合同中约定的物业服务费是17元，是双方真实意思表示。被告购买的商业用房使用过程不仅只有中央空调一项机电设备。被告拖欠原告物业费54472.08元应予支付，但一审期间认定“原告服务不达标，公共设施破损严重，有私搭乱盖现象。”原告虽在本案中提供多份照片证实涉诉房屋物业管理服务现状良好，但照片反映的是近期效果，不能证实原告主张时间段的状况，因此，考虑本案实际，物业费定为每平米9元为宜，本案所涉房屋面积133.51平方米，计算被告拖欠物业费为28838.16。判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告王文利给付原告天津隽丰物业管理有限公司2012年4月-2014年3月物业费28838.16元；二、驳回原告天津隽丰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元，二审案件受理费889元，合计1588元，由原告天津隽丰物业管理有限公司负担794元，被告王文利负担794元。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一.天津市价格认证中心认证的机电设施设备运行养护费，是否包括中央空调的运行养护费用，停用中央空调、滚动电梯后，应减除多少费用。二、清霖园的物业管理是否存在瑕疵，王文利主张完全拒付物业费的理由是否成立。
一、天津市价格认证中心认证的机电设施设备运行养护费，是否包括中央空调的运行养护费用，停用中央空调、滚动电梯后，应减除多少费用。
本院认为，《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》对机电设施设备运行养护费的定义，是指电梯、给排水系统、强弱电系统、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景等。虽然本案涉及的是商业物业，但机电设施设备的含义也有借鉴作用，清霖园物业的机电设施设备运行养护费，应包括中央空调、电梯、给排水系统、强弱电系统等。由于清霖园物业的中央空调、滚动电梯没有运行，应在每平方米12元的运行养护费中减去该二项费用。在每平方米12元的机电设施设备运行养护费中，具体的哪项费用的占比多少，本院向天津市河东区物业办、天津市价格认证中心调取相关材料，由于时间久远，管理政策变化，二单位均不能提供相关资料。本院只能参考我市没有中央空调、滚动电梯的商业物业的收费水平，考虑物业公司的运行成本和利润，进行酌减。中央空调、电梯的运行和养护费用，在机电设施设备养护费中的占比较大，本院酌定每平方米减去10元，按每平方米2元收取机电设施设备运行养护费。加上每平方米5元的物业管理基本服务费，按每平方米7元收取物业管理服务费。
二、清霖园的物业管理是否存在瑕疵，王文利主张完全拒付物业费的理由是否成立。
隽丰物业对清霖园进行的物业服务管理基本上符合物业合同约定。除停运中央空调和滚动电梯，还存在公共设施破损，有私搭乱建现象。应对隽丰物业公司应收取的物业管理服务费予以酌减，按90%收取，每平方米6.3元。诉争商铺建筑面积133.51平方米，每月应收取841.1元。2012年4月至2014年3月应收取20186.7元。王文利主张因隽丰物业公司的不当管理，造成自己房屋漏水产生损失，拒绝支付物业费。因物业服务管理事项众多且王文利就损失问题已经另案起诉，对王文利的该项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初1298号民事判决；
二、自本判决生效之日起十日内，上诉人王文利给付上诉人天津市隽丰物业管理有限公司2012年4月至2014年3月物业费20186.7元；
三、驳回上诉人天津市隽丰物业管理有限公司在原审的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人天津市隽丰物业管理有限公司上诉请求；
五、驳回上诉人王文利其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费699元，上诉人天津市隽丰物业管理有限公司负担419元，上诉人王文利负担280元。二审案件受理费593元（隽丰物业交纳72元，王文利交纳521元），由上诉人天津市隽丰物业管理有限公司负担176元，由上诉人王文利负担345元。
本判决为终审判决。
审判长 强国琴
审判员 杨宝华
审判员 王 新
二〇一六年十月十九日
书记员 张 韬
速录员 韩 鹏