四川省大英县人民法院民 事 判 决 书（2015）大英民初字第548号原告王英，女，汉族，生于1977年12月12日。特别授权委托代理人廖述龙，四川胡云律师事务所律师。被告四川铭峰实业发展有限责任公司，住所地:大英县蓬莱镇盐桥街盐厂大桥侧。法定代表人吴建华，董事长。特别授权委托代理人陈琳，四川君合律师事务所律师。原告王英诉被告四川铭峰实业发展有限责任房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月11日、7月8日两次公开开庭进行了审理。原告王英的特别授权委托代理人廖述龙两次均到庭参加诉讼，被告四川铭峰实业发展有限责任公司（下称铭峰公司）的特别授权委托代理人陈琳参加了第二次的庭审。本案现已审理终结。原告王英诉称：2010年3月3日，原、被告签订《古城镇【逸树美家】购房合同》。合同约定被告将逸树美家25幢x号房屋以140531元的价格出售给原告，交房期限为2010年10月底，在房屋交付后，被告在24个月内为原告办理好房屋产权证。合同签订后，原告按照约定支付了购房价款及其他费用，被告交付了房屋，但至今未办理房屋产权证。后经核实，被告未取得商品房预售许可证。经原告多次催促，被告仍不退还购房款。请求人民法院确认原、被告于2010年3月3日签订的《古城镇【逸树美家】购房合同》无效，判令被告返还原告购房款176857元，并支付利息（参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清日止）。被告铭峰公司辩称：1.涉诉房产的用地手续在积极完善中，原告在签订合同时明知该房没有取得土地使用手续的情况，房价明显低于当地商品房售价，现在房子已经交付，所有手续正在办理中，现在原告以房子未取得土地使用手续是不合理的，请求法庭给予我方一定宽限期，办理相关手续。2.合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，是合法有效的。3.请求驳回原告的全部诉求。原告王英提交的证据：1.房屋购买合同复印件、收据复印件证实原、被告签订房屋买卖合同，原告按照约定支付相应的款项。经质证，被告对证据真实性无异议，但提出双方是在平等自愿的情况下达成的该协议，原告是知晓房价明显低于市场价。在合同没有依约履行的条件下，只有违约的问题，并不是无效的。本院经审查，予以确认。2.个人及家庭房屋登记记录信息证明、郫县房产管理局网站信息、《人民网》网站信息，证实被告未取得房屋预售许可证，双方签订的房屋购买合同无效，被告应退还相应的款项。经质证，被告认为对个人及家庭房屋登记记录信息证明、郫县房产管理局网站信息、《人民网》网站信息，系复印件，无本案无关联，且内容的真实性无法确认，也无法得知其来源。本院经审查，结合双方当庭陈述，对涉诉房屋至今未办理国有土地使用证、房屋预售许可证等手续的事实予以确认。被告铭峰公司提交的证据：1.土地出让金收据，证实被告缴纳了土地出让金，在积极履行交款的责任。经质证，原告对收据的真实性无异议，但提出该证据与本案无关联，本案是王英与被告签订的合同是否有效，被告有取得土地使用证等，合同就是无效的。本院经审查，对证据真实性予以确认。2.交房清单、物业服务费的收据，证实被告将房子按约定交给原告使用，原告办理了物业服务费的手续，缴纳了物管费。经质证，原告对清单真实性及原告接了房，居住了一段时间，缴纳了物管费的事实无异议。本院经审查，对被告将涉诉房屋交与原告的事实予以确认。经审理查明：2010年3月3日，原告作为乙方与被告铭峰公司作为甲方签订了《沙西古城[逸树美家]房屋购买合同》一份，合同约定：被告将其位于郫县古城镇中平村的“沙西古城·逸树美家”建设项目中的第25幢x号，建筑面积86.11㎡的住宅房屋一套，按人民币1632.00元/㎡的价格出售给原告，房屋总价140531.00元。付款方式为一次性付款，即乙方（指原告）在合同签定之日2010年3月3日内付清所购房屋总款140531元。交付房屋的期限为2010年10月底。在合同第九条约定了权属办理：“1.该房屋交付乙方后，甲方负责为乙方在二十四个月内办理房屋产权证,该证所列房屋可买卖、交换、转让、赠与、继承。办证的有关费用由乙方据实承担。2.本项目已经取得国家给出关于土地出让指标，乙方须在交房时无条件（按实际相关政策）交纳土地出让金等费用（由甲方代收）。3.若乙方不愿交纳该房屋应交纳土地出让金,则甲方有权终止并解除本购房合同,退还乙方已交纳的购房款,并收回该房屋另行处理。4.乙方在一次性交清该房屋应交纳的土地出让金后，甲方负责在二十四个月内为乙方办理国有土地使用权证。”双方还就违约责任、房屋质量、物业管理等作出了约定。合同签订后,原告于2010年3月3日，原告缴纳购房款140531元，同年11月17日，原告缴纳维修基金1235元、配套费6800元、土地出让金28291元。2011年11月，被告将房屋交与原告。被告未在合同约定的二十四个月期限内给原告办理房屋产权证，经原告多次催促，被告仍未为原告办理所购房屋所有权证和国有土地使用权证，且被告铭峰公司至今未向本院提供商品房预售许可证。另查明：2008年12月31日，郫县土地储备中心向郫县古城镇人民政府发出《关于购买第三批挂钩周转指标的交款通知》，要求郫县古城镇人民政府按照成都市国土资源局《关于农村灾后重建资金筹集计划的函》（成国土资函【2008】196号）和《关于支付农村灾后重建挂钩项目建设资金的紧急通知》（成国土资函【2008】234号）缴纳郫县古城镇人民政府购买的“逸树美家（川西农家）、蓝波湾”项目的挂钩指标土地78.07亩土地款1561.40万元。2009年3月17日，郫县古城镇人民政府向成都市自来水公司设计院提交的《说明》载明：“郫县古城镇逸树美家小区为拆迁安置小区。该小区符合城镇建设规划，涉及的规划、建设等有关手续正按规定在补办过程中。”2015年4月24日，郫县国土资源局依据本院协助调查函要求向本院提交了《郫县国土资源局关于古城镇逸树美家二期项目相关情况的复函》，确认为支持“5·12”地震灾区灾后重建工作，郫县申请了建设用地指标（即土地平移指标），用于其县域范围内集体土地报征，申请指标所需的土地平移指标费已全部上交上级部门；“沙西古城·逸树美家”项目土地部份为集体所有，该项目至今尚未取得用地手续。本院认为：被告铭峰公司开发建设的“沙西古城·逸树美家”项目土地部分为集体所有，至今没有取得合法的土地使用权手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”的强制性规定；被告铭峰公司在明知其没有取得合法土地使用权手续，也未合法取得相关房屋建设和商品房预售许可手续的情况下对外进行房屋销售，其行为违反了房地产管理法律法规相关规定。因此，原告王英与被告铭峰公司签订的《[逸树美家]房屋购买合同》因违反了国家强制性规定，应属无效合同。被告铭峰公司对此存在严重过错，对原告王英请求确认其与被告铭峰公司签订的《房屋购买合同》无效和退还其购房款、土地出让金、配套费、维修基金的诉讼请求，本院予以支持；原告王英在缔约时，明知该房的价格明显低于当时成都地区商品房的价格且在合同中约定了原告除支付房款外还要“无条件（按实际相关政策）交纳土地出让金等费用（由甲方代收）。若乙方不愿交纳该房屋应交纳土地出让金,则甲方有权终止并解除本购房合同,退还乙方已交纳的购房款,并收回该房屋另行处理”，因此，原告应当知道该房屋没有取得土地使用权相关手续而购买，亦存在一定过错，对纠纷的发生亦有一定责任。对原告王英请求被告铭峰公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王英与被告四川铭峰实业发展有限责任公司于2010年3月3日签订的《[逸树美家]房屋购买合同》无效；二、限本判决生效后十日内由原告王英将其购买的沙西古城·逸树美家”第25幢x号住宅房屋一套退还给被告四川铭峰实业发展有限责任公司；由被告四川铭峰实业发展有限责任公司退还原告王英购房款140531元，维修基金1235元、配套费6800元、土地出让金28291元，共计人民币176857元；三、驳回原告王英的其他诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4769元，由被告四川铭峰实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判长  谢东升审判员  何雪峰审判员  陈良贵二〇一五年九月二日书记员  黄拉拉