江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第01202号
上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人施太江，该公司职员。
被上诉人（原审原告）谭志萍。
委托代理人徐菁华，上海富誉律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）与被上诉人谭志萍商品房销售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年11月2日作出（2015）泰靖民初字第1813号民事判决，上诉人靖江碧桂园公司不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，靖江碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日靖江碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖江碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉6幢1单元1702号房的“按揭原价”为1561659元、“惠后价”为1337414元。该房屋的“备案价”未公示。后双方签订《靖江碧桂园认购书》，约定谭志萍认购靖江碧桂园6幢1单元1702室（J521型）洋房，建筑面积186.83平方米，套内面积151.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.44平方米，认购总价1337414元，付款方式为期楼洋房［按揭］一个月分期，谭志萍所认购物业已依次享受以下优惠：1.VIP卡优惠1万元；2.派筹优惠2万元；3.开盘优惠98折；4.开盘尊享优惠9折；5.老推新最高额享99折优惠；6.洋房（面积180-205㎡）签约即送6万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价6万元优惠）。2013年11月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定谭志萍向靖江碧桂园公司购买案涉商品房，房号、建筑面积、套内面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及总房款均与认购书约定的内容一致。合同附件四补充协议书第二条约定，谭志萍须在签订合同时支付557414元并向贷款银行办理按揭申请手续，余款780000元须于2013年12月12日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，谭志萍支付购房款557414元，2013年12月5日，谭志萍支付购房款780000元。
靖江碧桂园公司开盘销售“靖江碧桂园”期间，其宣传彩页载明以下内容：“开盘特惠、5重大礼”，“大礼1.VIP卡优惠1万元；大礼2.认筹优惠2万元；大礼3.J472-b、J472-c户型（面积95-119㎡）额享2万元优惠；J472-a、J557、J521户型（面积120-133㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）；大礼4.开盘特惠98折；大礼5.老推新最高额享99折（优惠具体细则及限量房源，以现场公示为准）。”谭志萍签订认购书后，靖江碧桂园公司向其交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
再查明：2014年9月23日，靖江市物价局作出（2014）靖价检案2号行政处罚决定书，查证靖江碧桂园公司在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。靖江碧桂园公司的上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对靖江碧桂园公司处以15万元罚款的行政处罚。
关于谭志萍提交的《购房温馨提示》、《靖江碧桂园认购书》和宣传彩页，靖江碧桂园公司发表质证意见称对证据的真实性均不予确认。对此，原审法院认为，《购房温馨提示》、宣传彩页系靖江碧桂园公司在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，在原审法院审理（2015）泰靖民初字第282号朱益虎、刘小燕诉靖江碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中，靖江碧桂园公司已经确认了《购房温馨提示》和宣传彩页的真实性，现靖江碧桂园公司不予认可，显然理据不足，该两份证据的真实性应予认定。《靖江碧桂园认购书》系双方签订，靖江碧桂园公司作为持有该证据原件的当事人，经原审法院限期责令提交仍未提交，故对谭志萍提交的该证据真实性予以认可。
本案争议焦点是靖江碧桂园公司是否存在欺诈行为给谭志萍造成损失。
原审法院认为：谭志萍、靖江碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。对于靖江碧桂园公司宣传彩页中载明的各项优惠，双方在签订认购书时均作出了明确约定，以案涉房屋公示的“按揭原价”作为打折基础，依次享受认购书约定的各项优惠后，达成的认购价即为双方签订合同约定的成交价。因此，可以认定谭志萍已经享受了靖江碧桂园公司宣传彩页中载明的各项优惠。关于《购房温馨提示》中载明的高层洋房按揭一个月（98折），谭志萍称因靖江碧桂园公司的欺诈行为导致其未享受该优惠。原审法院认为，靖江碧桂园公司答辩称“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，该折扣与《购房温馨提示》中载明的付款方式是一致的，因此可以认定，靖江碧桂园公司认可该按揭折扣是符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。靖江碧桂园公司在认购书签订后，将《购房温馨提示》交付给谭志萍，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经谭志萍接受，视为商品房买卖合同的内容，其与谭志萍已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，靖江碧桂园公司并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向谭志萍履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后谭志萍是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。靖江碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，不予采信。但如上所述，谭志萍能否享受该折扣优惠取决于其自身履行合同中的付款义务履行情况，且因双方就该折扣如何兑现并无明确约定，双方之间所存在的争议系合同履行问题，靖江碧桂园公司未履行该义务，并不构成欺诈。综上，谭志萍请求靖江碧桂园公司赔偿因受欺诈所产生的损失，依法不予支持。
然而，根据《购房温馨提示》，谭志萍购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已经符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予谭志萍相应的房款折扣，并承担自谭志萍主张权利之日起至实际支付之日止的利息损失。根据双方合同约定的购房总价，靖江碧桂园公司应向谭志萍给付上述折扣款26748.28元（1337414元×2%），并承担自2015年9月6日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。从保护权利人实现权利原则，避免讼累，对靖江碧桂园公司上述应尽义务在本案中予以判定。
综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：一、驳回谭志萍基于靖江市碧桂园房地产开发有限公司欺诈行为要求赔偿损失26748.28元、按同期银行贷款罚息利率自2013年11月12日起计算至实际付清之日止的迟延付款利息的诉讼请求。二、靖江市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付谭志萍购房折扣款26748.28元，并承担自2015年9月6日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元减半收取为230元，由靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（谭志萍已预交，靖江碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付谭志萍）。
上诉人靖江碧桂园公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、《购房温馨提示》只是要约邀请，根本不构成要约。1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《购房温馨提示》作为宣传资料，属于要约邀请。2、《购房温馨提示》不满足法定的要约条件。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定的价格就是商品房的最终价格，双方必须依合同履行。一审判决认定上诉人未依据《购房温馨提示》给予被上诉人付款折扣优惠，应根据付款方式再打折是错误的。三、上诉人开盘公示的“按揭原价”就是已经打了98折的价格。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人谭志萍答辩称：1、上诉人对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的理解无法律依据。房屋的面积、朝向、结构及价格都属于房屋的硬件属性，司法解释中明确的房屋及相关设施的说明和允诺并没有排除对价格所做的说明。2、上诉人称按揭原价是已经打折的价格是对事实的歪曲。首先，从“按揭原价”的字面上推不出已经打折的含义。其次，所有折扣及原始价格依法应公示，未经公示的价格不属于双方合意的价格。再次，上诉人称以认购书和合同为准认定折前价及折后价，但认购书记载的各项优惠中根本不包含其声称的在原始价格基础上先给予98折或96折的优惠，该辩解与认购书内容完全冲突。最后，根据上诉人明确的房屋买卖流程，认购书签订在前，《购房温馨提示》发放在后，购房温馨提示中记载的折扣不可能记载在认购书中，更不可能出现在之前的价目表中。且根据法律规定，上诉人作出的价格承诺具体确定，不论是否载入合同，均具有法律约束力。上诉人称《购房温馨提示》承诺的优惠折扣已经兑现，则实质上属于要约。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则上诉人应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案被上诉人谭志萍的付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣，并承担自购房人主张权利之日起至实际给付之日止的利息损失。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 叶 红