吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终206号
上诉人（原审被告）：李宝娟，住长春市南关区。
委托代理人：关文萍，长春市东盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：于淼，住长春市绿园区。
上诉人李宝娟因与被上诉人于淼房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于淼一审诉称：2014年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将于淼位于长春市二道区天福公馆543室出租给被告李宝娟，合同期限为2014年6月30日至2015年6月30日，租期满一年后，被告主动提出不再续租。原告于2015年7月7日去天福公馆543室和被告李宝娟交接钥匙，被告李宝娟告诉原告于淼还想继续租该房屋，因原告未带合同，经双方协商，补签了《合同续签》，续签合同期限为2015年7月1日至2016年7月1日，被告李宝娟以银行卡金额不足为由，当天仅支付原告于淼租金5063元。原告于淼于9月7日发微信给被告李宝娟问其是否续租，如续租需把剩余租金补上，但被告直到9月21日当天才微信通知原告解除房屋租赁合同，截止到2015年9月21日剩余租金1032元。被告李宝娟告知原告于淼让其返还剩余租金1032元及押金1300元，如不返还将不会将543室的钥匙交还原告，因双方协商未果，原告现诉至法院。请求判令：1、被告李宝娟支付原告于淼2600元；2、被告李宝娟赔偿原告于淼起诉产生的一切损失，自被告李宝娟2015年9月21日自愿主动放弃合同之日起至原告于淼2015年10月24日止拿到天福公馆543室钥匙，按照每天43.3元（月租金1300�，每月30天计算），合计32天，则被告李宝娟向原告于淼支付1385.6元。案件受理费由被告李宝娟负担。
李宝娟一审辩称：1、被告不同意原告的三项诉求；2、造成被告不能继续租赁房屋的原因是原告因为楼上漏水向被告索要500元天棚赔偿费，因为这500元僵持不下，原告于2015年9月21日发微信告知被告房屋不租了，不租的另一个原因是原告房屋的水阀一直有故障，被告通知原告修复，原告一拖再拖，因水阀有故障，存在居住的安全隐患，会自动跑水，有可能侵害本房或楼下，所以不能再租；3、原告不返还押金是没有法律依据的，虽然合同中这样写了，但这是霸王条款，不返还押金无法律依据，属不当得利，原告计算2015年9月21日至2015年10月24日期间，要求被告给付此期间的房租费，被告不同意支付，因为2015年9月21日，被告发微信告知原告不租房屋了，让原告来取钥匙，但原告以天棚赔偿费500元没有给付，问题未解决为由，拒收房屋钥匙，因此违约在原告不在被告，这也是被告不同意支付上述房租的原因。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，保护被告利益。
一审法院经审理查明：2014年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于长春市二道区东盛大街和岭东路交汇处天福公馆543室出租给被告，租赁期限自2014年6月30日至2015年6月30日，月租金为1300元。合同同时约定，租期结束前一个月，甲、乙双方不得擅自违约，若被告在合同期未到前自愿退租，原告不予返还剩余租金。若原告提前终止合同，需提前一个月通知被告，并退还剩余期限租金、押金。如被告不再续租，需提前一个月通知原告，若退租前一个月内才通知原告不再租，则需向原告追缴一个月租金，并在一周内退出原告出租房屋。租�期间内：押金1300元，如租期不满一年不再续租，房屋设施齐全、完好，将押金全部返还，如造成屋内设施以及原告物品损失，被告负责按价赔偿，如租期不满一年，押金不予返还。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳一个月租金作为违约金。2015年7月7日，原告与被告签订《合同续签》协议，载明经原、被告协商，双方均同意将原有合同续签，续签时间为2015年7月1日至2016年7月1日，所有内容均维持合同原件，此合同续签的法律效力等同于《房屋租赁合同》。同日，被告李宝娟通过微信支付的方式向原告于淼支付5063元。2015年9月21日，被告李宝娟通过微信通知原告于淼不再继续租赁原告位于天福公馆543室的房屋。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未按合同约定擅自解除合同使对方当事人的权益受到损害的，应当按照合同约定履行义务并承担违约责任。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》第四条约定“如乙方不再续租，需提前一个月通知甲方，若退租前一个月内才通知甲方不再租，则需向甲方追缴一个月租金”，第十二条约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳一个月租金作为违约金”。而被告解除合同时并未提前一个月通知原告，且违反合同约定，故原告主张被告向其支付2600元符合原、被告双方在《房屋租赁合同》中的约定，不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张的1385.6元租金，原告计算的标准为每日43.3元（月租金1300元，每月按照30日计算），被告自9月21日提出解除合同起至10月24日交还钥匙共计32天，总计金额为1385.6元。庭审中，被告辩称是原告自己不接收钥匙，但是被告并未向法庭提交证据，无法证明其该项主张，不予采信，故被告李宝娟应向原告于淼支付此期间的房屋租金1385.6元，而被告在原告处尚剩余租金1032元，故被告李宝娟仍需给付原告于淼房屋租金353.6元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告李宝娟于本判决生效之日起立即给付原告于淼2953.6元。
宣判后，李宝娟不服上诉，请求二审法院撤销（2015）二民初字第1902号民事判决，依法改判被上诉人支付上诉人租房押金及房款2850元，驳回被上诉人诉讼请求。理由如下：一审法院认定事实不清，上诉人曾多次找到被上诉人，要求对水阀更换，被上诉人一拖再拖，就是不给更换，让上诉人很是担�，万一水管爆裂，将给上诉人带来经济损失，还有天棚上的电线全部烧断，上诉人找到被上诉人，被上诉人让我方对付住，总之，被上诉人并无过错，请求二审法院支持上诉请求。
于淼二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，双方均认可截止2015年9月21日租金结余为1032元，双方对租赁合同2015年9月21日解除无异议。针对上诉人在二审提出反诉请求，被上诉人不同意调解亦不同意由二审法院一并审理，本院已告知上诉人另行起诉。
本院认为：1、上诉人李宝娟与被上诉人于淼签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定租赁期限自2015年7月1日至2016年7月1日，任何一方违反合同规定�按年度须向对方交纳一个月租金作为违约金，李宝娟在2015年9月21日提出退租，构成违约。李宝娟主张于淼存在水阀一直有故障、天棚电线烧断等违约行为，证据不足，且即使上述情况存在亦不构成解除租赁合同事由，故李宝娟应当承担给付一个月租金即1300元的违约责任。另，李宝娟提前退租的行为，符合合同中“租期不满一年，押金不予退还”的约定，于淼有权拒返押金。2、关于被上诉人于淼是否有权向上诉人李宝娟追缴一个月租金问题，由双方合同约定“租期结束前一个月，于淼、李宝娟不得擅自违约，若李宝娟在合同期未到前自愿退租，于淼不予返还剩余租金。若于淼提前终止合同需提前一个月通知李宝娟，并退还剩余期限租金、押金。如李宝娟不再续租，需提前一个月通知于淼，若退租前一个月才通知于淼不再租，则需向于淼追缴一个月租金，并在一周内退出于淼出租住房”可见，于淼向李宝娟追缴一个月租金的前提，系租期即将结束，李宝娟不再续租未尽到通知义务，而本案李宝娟系在租期尚有近十个月结束时提出退租，不符合追缴一个月租金情形，且李宝娟因提前退租已承担向于淼给付一个月租金的违约责任，故一审法院判决李宝娟再向于淼追加给付一个月租金不当，应予纠正。3、李宝娟虽然2015年9月21日通知于淼退租并搬离房屋，但其占有钥匙直至2015年10月24日才归还，使得于淼在此期间（2015年9月21日至2015年10月24日）未能利用房屋，此前的租金应由李宝娟承担，由于截止2015年9月21日于淼处尚有李宝娟租金结余1032元，故一审法院认定上诉人给付被上诉人租金353.6元正确。
综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律略有不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市二道区人民法院（2015）二民初字第1902号民事判决；
二、上诉人李宝娟于本判决生效之日起立即给付被上诉人于淼1653.6元；
三、驳回被上诉人于淼其他诉讼请求。
一、二审案件受理费100元，由上诉人李宝娟负担50元，由于淼负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘春梅
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
二〇一六年二月十八日
书 记 员 张维峰