湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长中民再终字第0338号
上诉人（原审被告）湖南省达美房地产开发有限公司。
法定代表人刘家安，董事长。
委托代理人文武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南商学院。
法定代表人唐未兵，学院校长。
委托代理人张才金，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人童钧，湖南金州律师事务所律师。
上诉人湖南省达美房地产开发有限公司因定金合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2012）岳民再字第006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2009年11月4日，一审原告湖南商学院起诉至湖南省长沙市岳麓区人民法院称，2002年2月1日，原、被告签订了定向开发建设教职工商品房的协议书，就被告为原告开发建设教职工商品房相关事宜进行了详细的约定，2002年4月8日，原告致函被告，要求被告为原告拟调入的教师预留商品房36套。被告在2002年11月27日向原告发出《关于申请支付购房定金的函》（湘达美函（2002）第002号），要求原告根据被告关于认购商品房的有关规定，向被告支付预留房屋的购房定金40万元。后经原、被告双方协商一致，原告向被告支付33套“住房及配套车库及杂屋”的定金，共计35万元，被告为原告预留商品房33套（含配套车库及杂屋）。在原告支付了购房定金后，因被告开发的商品房供不应求，再加上原告内部政策调整，原、被告双方商定不再为原告拟调入的教师预留商品房，而是将之前预留的商品房进行销售。后被告将预留商品房33套全部售出，但被告在出售预留商品房时，既未退还原告之前支付的定金，也没有在原告教师的购房款中减去已收定金。原告多次向被告要求退还定金，被告的经办人及法定代表人虽表示同意退还，但至今仍未将定金退还原告。为维护原告的合法权益故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的商品房预定合同解除；2、被告向原告返还定金35万元；3、被告承担本案的诉讼费。
一审期间，湖南省长沙市岳麓区人民法院公告向被告湖南省达美房地产开发有限公司送达了诉状副本、应诉通知书、开庭传票，被告湖南省达美房地产开发有限公司未提交答辩状，亦未提交任何证据。
湖南省长沙市岳麓区人民法院一审查明，2002年4月8日，湖南商学院致函湖南省达美房地产开发有限公司，要求湖南省达美房地产开发有限公司为湖南商学院拟调入的教师预留商品房36套。湖南省达美房地产开发有限公司在2002年11月27日向湖南商学院发出《关于申请支付购房定金的函》（湘达美函（2002）第002号），要求湖南商学院根据被告关于认购商品房的有关规定，向湖南省达美房地产开发有限公司支付预留房屋的购房定金40万元元。经湖南商学院、湖南省达美房地产开发有限公司协调一致，湖南商学院在2002年12月4日，向湖南省达美房地产开发有限公司支付了预留商品房33套（含配套车库及杂屋）的定金35万元，湖南省达美房地产开发有限公司为湖南商学院预留商品房33套。在湖南商学院支付了购房定金后，因湖南省达美房地产开发有限公司开发的商品房供不应求，再加上湖南商学院内部政策调整，湖南商学院与湖南省达美房地产开发有限公司双方商定解除预留商品房合同。之后，湖南省达美房地产开发有限公司将预留商品房33套全部售出，但湖南省达美房地产开发有限公司在出售预留商品房时，既未退还湖南商学院之前支付的定金，也没有在湖南商学院教师的购房款中减去已收定金。湖南商学院多次向湖南省达美房地产开发有限公司要求退还定金，湖南省达美房地产开发有限公司的经办人及法定代表人表示同意退还，但至今仍未将定金退还湖南商学院。
湖南省长沙市岳麓区人民法院一审认为：湖南商学院与被告达美公司达成的预留商品房协议虽未形成书面合同，但是双方的真实意思表示，双方所约定的合同内容合法，应认定有效。湖南商学院按约定向湖南省达美房地产开发有限公司支付了购房定金35万元后，因情势变更，双方协商一致解除预留商品房合同。预留商品房合同的解除虽然没有形成书面合同，但是被告湖南省达美房地产开发有限公司已经将原双方约定预留的商品房全部出售的事实足以证明双方已经解除预留商品房合同，且该行为是双方真实意思表示。被告湖南省达美房地产开发有限公司在解除预留商品房合同后，应退还湖南商学院交纳的购房定金35万元，但至今未予退还购房定金，应承担本案的全部民事责任。湖南省长沙市岳麓区人民法院于2010年3月29日作出（2009）岳民初字第02889号民事判决：一、确认原告湖南商学院与被告湖南省达美房地产开发有限公司之间的商品房预定合同解除；二、限被告湖南省达美房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告湖南商学院购房定金35万元。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费6550元，由被告湖南省达美房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付，待被告给付案款时一并给付原告）。
湖南省长沙市岳麓区人民法院再审期间，被告湖南省达美房地产开发有限公司辩称，1、湖南省达美房地产开发有限公司与湖南商学院之间的“定向开发建设湖南商学院教职工住宅合同”已履行完毕，双方并不存在另一个独立的“定金合同”。湖南商学院在本案中付款是替购房户支付购房定金，而不是湖南商学院本身购房支付定金，所以本案并没有一个所谓的独立定金合同关系。湖南商学院向达美公司替购房户支付的定金，最终都由购房户也是湖南商学院的职工认购了住房。故湖南商学院不是本案的适格主体。2、本案湖南商学院的起诉已超过诉讼时效。双方已确认从2003年购房户购买房屋后，双方的合同关系结束，湖南商学院的诉讼时效应从2003年起计算，但湖南商学院从2003年至本案起诉之日起，从未向湖南省达美房地产开发有限公司主张过权利。湖南商学院的证人均是本单位职工，均与湖南商学院有利害关系，其所谓向湖南省达美房地产开发有限公司法定代表人卢坚主张过权利，但又说都是口头主张或电话主张，且所有证人均不认识卢坚，也未见过卢坚，现卢坚已死亡，更是死无对证，所以本案湖南商学院关于诉讼时效中断的理由不成立。3、湖南商学院在履行“定向开发建设湖南商学院教职工住宅合同”严重违约，给湖南省达美房地产开发有限公司造成巨大经济损失。根据双方签订的合同，工程竣工后，物业交湖南商学院，但工程竣工后，湖南商学院一直没有接管物业，湖南省达美房地产开发有限公司从交房之日至到2005年9月成立长沙市达美公司物业管理有限公司之前，共承担了48.8747万元的物业费损失。综上，本案湖南商学院的起诉已超过诉讼时效，且湖南商学院在本案中不具备诉讼主体资格，请求法院驳回其诉讼请求。
在湖南省长沙市岳麓区人民法院一审和再审期间，原审原告湖南商学院为支持其诉讼请求，向原审法院递交了以下证据：
证据一、湖南商学院《关于预留教职工住宅的函》湘商院函（2009）9号。
证据二、《关于预留住宅的函》。
证据三、《湖南省达美房地产开发有限公司关于申请支付购房定金的函》（湘达美函（2002）第002号）。
证据四、银行送票回执。
证据五、中国建设银行转账支票存根。
证据六、湖南商学院基建户费用报销单。
证据七、收据。证明原审原告与原审被告之间存在定金合同关系，且原审原告已向原审被告支付定金的事实。
证据一至证据七，证明原审原告与原审被告之间存在定金合同关系，且原审原告已向原审被告支付了35万元定金的事实。
证据八、商品房买卖合同（共计36份）。证明原审原、被告双方解除商品房预定合同，原审被告将原预留房屋出售的事实，并与证据二中的函相互对应。
该证据原审原告在原审中提交，再审中，原审原告不予提交。
证据九、湖南省枫林宾馆出具的证明。证明原审被告于2006年3月办离了原办公地点，在起诉时无法找到原审被告的办公地点。
证据十、证人胡野萍、阳端科、聂晖、王建明的证言。证明原审原告在诉讼时效内向原审被告主张催要定金的事实。
湖南省长沙市岳麓区人民法院再审期间，原审被告湖南省达美房地产开发有限公司向法院递交了下列证据：
证据一、定向开发建设湖南商学院教职工住宅合同。证明：1、湖南商学院不是本案的适格诉讼主体；2、湖南商学院在履行合同中的重大违约给原审被告湖南省达美房地产开发有限公司造成的损失。
证据二、湖南省达美房地产开发有限公司房屋交接表。证明：1、湖南商学院不是本案的适格诉讼主体；2、湖南商学院的违约行为给原审被告湖南省达美房地产开发有限公司造成的具体损失金额。
证据三、长沙市达美公司物业管理有限公司的营业执照。证明：1、2005年9月以后成立物业公司继续管理“和园”物业的情况；2、证明2005年9月以前没有成立物业公司，湖南省达美房地产开发有限公司的物业费损失。
原审原告湖南商学院的证据经原审被告当庭质证，原审被告质证意见如下：
对原审原告的证据一、二、三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。对证据四、五、六、七，认为收的不是原审原告的钱，收的是原审原告替别人付的购房定金。对证据八，认为原审中已提交，反对再审中撤回。对证据九的三性均有异议；对证据十，证人均是原审原告的职工，与原审原告有利害关系，证人均未见过原审被告的原法定代表人卢坚，现卢坚已死亡，死无对证，不认可证人的证言。
原审被告湖南省达美房地产开发有限公司的证据经原审原告湖南商学院当庭质证，原审原告的质证意见如下：
对原审被告的证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原审原告在整个事件中有两个不同的法律主体；对证据二、三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与原审原告主张定金返还没有关系。
湖南省长沙市岳麓区人民法院对原审原告湖南商学院的证据认证如下：
该院认为，原审原告湖南商学院的证据一、二、三、四、五、六、七可以证实原审原告湖南商学院向原审被告湖南省达美房地产开发有限公司支付了35万元定金的事实，在本案中具有证据效力。证据八，与本案无关联性，不具有证据效力。证据九，系证人证言，证人胡野萍、阳端科、聂晖、王建明虽系原审原告湖南商学院的在职职工，但上述证人系负责处理单位资产的工作人员，向原审被告湖南省达美房地产开发有限公司催要定金是其职责，有理由相信上述证人履行了工作职责，故该证据在本案中具有证据效力。
湖南省长沙市岳麓区人民法院对原审被告湖南省达美房地产开发有限公司的证据认证如下：
该院认为，原审被告湖南省达美房地产开发有限公司的证据一、二能够证明双方存在定向开发建设湖南商学院教职工住宅的事实及履行合同的情况，但不能证明原审原告湖南商学院不具备诉讼主体。在本案中具有部分证据效力。证据三，能够证明长沙市达美公司物业管理有限公司是合法成立的企业，但与本案无关联性，在本案中不具有证据效力。
根据上述所确认的有效证据以及湖南商学院、湖南省达美房地产开发有限公司的当庭陈述，湖南省长沙市岳麓区人民法院再审认定案件事实如下：
2002年2月1日，原审原告湖南商学院与原审被告湖南省达美房地产开发有限公司签订《定向开发建设湖南商学院教职工住宅合同书》，合同约定：由湖南省达美房地产开发有限公司为湖南商学院的教职工开发建设商品房住宅。在上述合同的履行过程中，2002年4月8日，湖南商学院致函给湖南省达美房地产开发有限公司，要求湖南省达美房地产开发有限公司为湖南商学院拟调入的教师预留商品房36套（具体预留房为原审被告开发的和园第一栋第三、四单元各十二套，以及第六栋第一单元十二套）。湖南省达美房地产开发有限公司在2002年11月27日向湖南商学院发出《关于申请支付购房定金的函》（湘达美函（2002）第002号），要求湖南商学院根据湖南省达美房地产开发有限公司关于认购商品房的有关规定，向湖南省达美房地产开发有限公司支付预留房屋的购房定金40万元。经湖南商学院、湖南省达美房地产开发有限公司双方协调一致，湖南商学院在2002年12月4日，向湖南省达美房地产开发有限公司支付了33套住房及配套车库及杂屋的定金35万元。湖南省达美房地产开发有限公司在收到定金后预留了36套住房指标。在湖南商学院支付了购房定金后，因湖南商学院内部政策调整，湖南商学院将预留的33套住房指标分配给在职的其他职工，湖南省达美房地产开发有限公司根据湖南商学院的分配方案将该36套（含预留的33套）住房出售给湖南商学院的在职职工。
湖南省长沙市岳麓区人民法院再审认为，一、原审送达程序违法，剥夺了原审被告湖南省达美房地产开发有限公司的诉讼权利，应予纠正。原审期间，湖南省长沙市岳麓区人民法院在未有证据证明原审被告下落不明的情况下，采取公告的方式向原审被告湖南省达美房地产开发有限公司送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票并缺席审理，原审送达程序违法，剥夺了原审被告的诉讼权利，应予纠正。
二、关于原审原告湖南商学院在本案中诉讼主体资格的认定。本案中，湖南商学院、湖南省达美房地产开发有限公司对签订《定向开发建设湖南商学院教职工住宅合同书》的事实及湖南商学院支付了35万元定金的事实均不否认，湖南商学院系法人单位，可以自主行使民事权利，原审原告湖南商学院要求湖南省达美房地产开发有限公司预留房屋并支付定金的行为系法人行为，湖南省达美房地产开发有限公司主张支付的定金是替湖南商学院的职工支付的定金，无证据证实，且湖南商学院不予认可，故湖南商学院支付定金是根据双方的约定支付的，并非替本单位某一位特定职工支付的定金，湖南商学院有权主张该定金的权利，故湖南商学院在本案中具备诉讼主体资格。
三、关于湖南商学院主张权利的诉讼时效问题的认定。本案中，湖南商学院、湖南省达美房地产开发有限公司对商品房预定合同的解除问题，已达成一致意见，予以解除，但双方未签订书面解除合同，亦无证据证明解除的具体时间，加之湖南省达美房地产开发有限公司的原法定代表人卢坚在双方往来期间死亡，对湖南商学院已支付的35万元定金如何处置没有约定，故诉讼时效应从湖南商学院主张起中断，即向湖南省长沙市岳麓区人民法院诉讼时计算。湖南省达美房地产开发有限公司无证据证实诉讼时效已中断，故对湖南省达美房地产开发有限公司的辩称理由，不予采信。湖南省长沙市岳麓区人民法院（2009）岳民初字第02889号民事判决书送达程序违法，已通过再审程序予以纠正，但湖南省长沙市岳麓区人民法院（2009）岳民初字第02889号民事判决书处理结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2012年6月7日作出（2012）岳民再字第006号民事判决：维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2009）岳民初字第02889号民事判决书。即，1、确认原审原、被告之间的商品房预定合同解除；2、原审被告在本判决生效之日起三日内返还原审原告定金35万元；如原审被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费6550元，由原审被告湖南省达美房地产开发有限公司负担。此款原审原告湖南商学院已垫付，限原审被告湖南省达美房地产开发有限公司在给付上述款时一并给付原审原告湖南商学院。
湖南省达美房地产开发有限公司不服原再审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定湖南商学院在本案中具备诉讼主体资格，认定事实错误。二、本案被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，一审法院强行认定时效的理由没有依据。请求二审法院依法改判，驳回湖南商学院的诉讼请求。被上诉人湖南商学院答辩称：一、原审法院认定“原审原告在本案中具备诉讼主体资格”的事实清楚，湖南省达美房地产开发有限公司上诉称“一审法院认定湖南商学院在本案中具备诉讼主体资格，认定事实错误”的上诉理由不能成立。二、原审法院认定“本案诉讼时效从原审原告主张权利起中断，即向本院诉讼时计算”适用法律正确，湖南省达美房地产开发有限公司关于本案已经过了诉讼时效的上诉理由不能成立。湖南省达美房地产开发有限公司的上诉理由没有任何事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审人民法院依法驳回湖南省达美房地产开发有限公司的上诉，维护湖南商学院的合法权益。
本院再审二审查明的事实与原审法院一审、再审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是湖南商学院不是本案的适格诉讼主体；湖南商学院的起诉是否已超过诉讼时效。根据湖南商学院与湖南省达美房地产开发有限公司所签订的《定向开发建设湖南商学院教职工住宅合同书》，及双方对预留教职工住宅的往来函件，湖南商学院向湖南省达美房地产开发有限公司支付了预留教职工住宅定金35万元。该定金并非替单位某一位特定教职工支付的，湖南省达美房地产开发有限公司在出售完预留教职工住宅后，且已经向教职工收取了定金，应该向湖南商学院退还35万元定金。故湖南商学院是本案适格的诉讼主体，湖南省达美房地产开发有限公司的该上述理由不能成立，本院不予采纳。湖南商学院与湖南省达美房地产开发有限公司就预留教职工住宅的往来函件中，未对定金的处置进行约定，其时效应从湖南商学院主张其权利开始计算，故湖南商学院的诉讼未超过法定期限，湖南省达美房地产开发有限公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2012）岳民再字第006号民事判决书。
本案受理费6550元，由上诉人湖南省达美房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 旷学瑛
审 判 员 王发强
代理审判员 黎 藜
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 严新龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。