重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01732号
上诉人（原审被告）何通海，住重庆市江北区。
委托代理人赵志民，重庆奇麟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市江北区疾病预防控制中心，住所地重庆市江北区塔坪**号。
法定代表人王正松，主任。
委托代理人彭琳，重庆鼎圣律师事务所律师。
上诉人何通海与被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年12月3日作出（2014）江法民初字第08299号民事判决，上诉人何通海对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2015年4月28日对本案进行了询问，上诉人何通海及其委托代理人赵志民、被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心的委托代理人彭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年4月24日，原、被告签订了《租赁合同》，其主要内容如下：原告将重庆市江北区塔坪91号疾控中心宿舍二楼部分空置房约110平方米（该房位于重庆市江北区建新北路一支路19号附1至附3号，系原告合法所有）出租给被告经营使用，月租金1100元，租金从签订协议的第四个月起计算；租赁期暂定五年，自2008年5月1日至2013年4月30日，租赁期内未经原告同意不得转租，租赁期满后按同等条件可优先承租；本协议自双方签字盖章后生效。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告亦按约向原告交纳了截止至2012年1月31日的房屋租金，但2012年2月1日以后的房屋租金，被告仅向原告交纳了1100元。2013年4月30日上述合同期限届满后，原、被告双方并未续订书面租赁合同，但截止至法庭调查结束之日止，被告仍占用涉讼房屋。
庭审中，原告举示了由其发往被告并由被告签署“同意支付以上金额”的《通知》一份，载明内容如下：你于2008年5月1日起租我中心塔坪91号宿舍二楼空置房约400平方米（含本案涉讼房屋在内），与我中心签订的合同租期为2008年5月1日至2013年4月30日，每月租金4000元（10元／平方米）；该合同早已到期，区疾控中心多次催促你退房并补交所欠房租，但你现在仍占用租赁房屋；到目前为止，你尚欠2012年2月至2014年8月租金共计124000元，请你于2014年8月30日前结清。该证据拟证明原、被告在双方签订的《租赁合同》到期后，被告仍占用租赁房屋并同意支付租金，双方之间实际上形成了不定期租赁合同。原告还举示了由其发往被告的落款时间为2014年8月21日的《通知》一份，函告被告要求解除合同，并限期搬离。被告对上述证据的真实性予以认可，但认为被告是在双方商议房屋续租事宜的前提下才签署的“同意支付”，且后来双方并未对续租事宜达成一致意见；而对落款时间为2014年8月21日的《通知》，被告已于原告发出当日收悉，但被告认为，双方在《租赁合同》期限届满后，并未达成续租的合意，亦并未形成不定期租赁合同，故该《通知》不能形成解除不定期租赁合同的法律效力。
庭审中，被告举示了由重庆市江北区卫生局出具的《申请材料补正通知书》及《卫生监督意见书》，拟证明由于原告无法提供租赁房屋的消防验收意见书，致使被告无法取得公共场所卫生许可证，进而无法办理营业执照以经营旅馆。原告认为，对上述证据的真实性无法确认，另因双方签订的《租赁合同》仅约定了被告租赁房屋是用于经营，但未明确约定经营范围，且《卫生监督意见书》上亦不能显示被告未通过卫生局审查的原因仅在于原告，故该证据不能证明原告违约。对此，原告亦举示了《个体工商户管理登记卡》、《婚姻档案查询记录》及照片一组，拟证明被告租用涉讼房屋后，实际已从事经营活动，并注册了字号为“江北区天天百货店”的个体工商户以经营房屋信息中介服务，且原告于2014年8月21日送达解除通知时，被告仍在使用涉讼房屋用于单间出租。被告认为，对上述证据的真实性无异议，对将涉讼房屋现用于单间出租亦无异议；但签订合同时原告明确知晓被告租用涉讼房屋的目的是经营旅馆，后因涉讼房屋确有瑕疵无法经营旅馆，被告即申办了个体工商户营业执照，但该营业执照于2010年年审时未获通过。
原告江北疾控中心诉称，2008年4月24日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将其所有的位于重庆市江北区塔坪91号疾控中心宿舍二楼部分空置房约110平方米租赁给被告经营使用，每月租金1100元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告却未按合同约定向原告支付租金。经原告多次催收未果后，为避免原告损失继续扩大，原告于2014年8月21日函告被告要求解除合同。为维护原告的合法权益，请求（一）解除原、被告之间签订的租赁合同；（二）判令被告立即腾空并返还租赁房屋，并支付其拖欠的2012年2月1日至2014年8月31日期间的房屋租金33000元（扣除已交纳的1100元）；（三）判令被告以1100元／月为标准支付自2014年9月1日起至腾空并返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。
被告何通海辩称，根据双方合同的约定，租赁房屋可以作为经营使用，但因租赁房屋至今都未能通过消防验收，致使被告一直都无法办理相关经营证照，无法经营旅馆，给被告造成了巨大的经济损失。为此，被告多次向原告反映情况，并要求原告进行赔偿，原告却无理拒绝，故被告为维护自身合法权益拒付租金。
一审法院认为，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对双方达成的不定期租赁合同，当事人均可以随时要求解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》于2013年4月30日到期后，被告仍继续使用租赁房屋，且原告举示的由被告签署“同意支付”的《通知》亦能证明双方实际已达成了续租房屋的合意，故双方之间已形成了不定期租赁合同。2014年8月21日，原告向被告发出了解除租赁合同的通知，该通知合法有效，原、被告之间关于涉讼房屋的不定期租赁合同于2014年8月21日解除。现原告在本案中再次要求解除合同亦无必要，故对此项诉讼请求，不予支持。解除合同后，被告应腾空并返还租赁房屋，但截止至法庭调查结束之日止，被告仍未履行上述义务，故对原告要求被告腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告支付2012年2月1日至2014年8月31日期间房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，在租赁期内，被告应当按照合同的约定及时足额支付租金，现被告仍未履行租金支付义务，已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任，故扣除被告已经支付的1100元租金后，被告还应当支付原告2012年2月1日至2014年8月21日期间的房屋租金32645元；而对原告要求被告支付2014年8月22日至2014年8月31日期间房屋租金的诉讼请求，因双方之间的不定期租赁合同已于2014年8月21日解除，故该项请求并无合同依据，不予支持。至于被告提出的租赁房屋有重大瑕疵不能经营旅馆从而拒交租金的抗辩意见，一审法院认为，根据现已查明的事实，本案涉讼房屋产权系原告合法拥有，原告依法将其出租给被告经营使用，且被告承租涉讼房屋后立即注册了个体工商户用以经营相关业务，其签订《租赁合同》的目的已经实现，加之被告并未举示证据证明双方明确约定租赁房屋的经营用途，故对被告的此项抗辩意见，不予采纳。
关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，原、被告之间的不定期租赁合同已于2014年8月21日解除，但截至止法庭调查结束之日止，被告仍占用涉讼房屋，故原告在其诉讼请求中，要求被告以1100元／月向原告支付自2014年9月1日起至腾空并返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告何通海于本判决生效后十五日内将其租赁的重庆市江北区塔坪91号疾控中心宿舍二楼110平方米空置房腾空并返还原告重庆市江北区疾病预防控制中心。二、被告何通海于本判决生效后十五日内向原告重庆市江北区疾病预防控制中心支付2012年2月1日至2014年8月21日期间所欠的房屋租金32645元。三、被告何通海于本判决生效后十五日内向原告重庆市江北区疾病预防控制中心支付2014年9月1日起至腾空并返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（以1100元／月为标准）。四、驳回原告重庆市江北区疾病预防控制中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取326元，由被告何通海负担；上述费用已由原告重庆市江北区疾病预防控制中心向一审法院预交，被告何通海在履行本判决确定的义务时一并给付原告重庆市江北区疾病预防控制中心。
上诉人何通海不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人明知上诉人承租该房屋用于经营旅馆，也明知该房屋存在瑕疵不能通过卫生局审查，但仍与上诉人签订房屋租赁合同，存在明显的欺诈行为。2、上诉人申办的个体工商户营业执照仅是为了应付检查，在2010年年审时并未获得通过，其原因仍然是该房屋不能通过卫生局的审核，故一审认定我已经从事经营活动的证据不足。3、我向一审法院提出了反诉请求，但一审法院未予处理，严重违反法定程序。综上，请求二审法院撤销原审判决，判决被上诉人向上诉人赔偿经济损失100000元，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心答辩称：上诉人没有举证证明双方签订合同时约定了用于经营旅馆，其经营目的已经达到，上诉人请求赔偿损失没有依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人何通海并未举示证据证明其在与被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心签订《租赁合同》时对租赁房屋的用途有明确约定，而现有证据显示，双方签订的《租赁合同》约定租赁涉案房屋用于经营，何通海在租赁房屋后即办理了个体工商户登记，其签订《租赁合同》的目的已经实现。一审法院对此的认定正确，本院予以确认。
关于上诉人何通海称一审法院未处理其反诉请求的意见。经查，上诉人何通海并未举示证据证实其在一审中曾就要求被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心赔偿其损失提出反诉。上诉人何通海在二审中要求被上诉人赔偿其损失，视为新提出的反诉，经本院组织双方无法达成调解，上诉人何通海可以就此另行提起诉讼。
上诉人何通海租赁被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心的房屋应按约支付租金，在租赁期满后，双方形成了不定期租赁关系，后被上诉人重庆市江北区疾病预防控制中心依法解除了不定期租赁关系，上诉人何通海即应将房屋交还给重庆市江北区疾病预防控制中心并支付相应的占有使用费。一审法院对此的处理正确，本院亦予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元，由上诉人何通海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年五月十一日
书 记 员 梁 麟