云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0126民初1225号
原告：韩书，男，1955年6月2日生，汉族，住石林彝族自治县。
委托诉讼代理人：王玲，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：张亚，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。
被告：陈树生，男，1962年8月19日生，汉族，现住石林彝族自治县。
被告：段秀兰，女，1962年1月25日生，汉族，现住石林彝族自治县。
被告：陈浩，男，1994年2月23日生，汉族，现住石林彝族自治县。
三被告共同委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。
三被告共同委托诉讼代理人：秦甜，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。
被告：史进才，男，1953年4月14日生，汉族，现住石林彝族自治县。
原告韩书与被告陈树生、段秀兰、陈浩、史进才农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告韩书及其委托诉讼代理人王玲、张亚，被告陈树生、段秀兰及陈树生、段秀兰、陈浩的委托诉讼代理人姜红波、秦甜，被告史进才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩书向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告史进才签订的《房屋买卖协议书》有效；2、确认位于石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号私有住房（房屋产权证编号：x号）的拆迁补偿款等收益193000.00元归原告所有。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为确认位于石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号私有住房（房屋产权证号：昆明市房权证石林县字第x号）的拆迁补偿款等（包括购买该房屋的价款、购买该房屋后的增值收益、装修装饰该房屋的价值以及拆迁补偿款）收益410578.00元归原告所有。事实和理由：2012年12月20日，四被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告陈树生、陈浩、段秀兰将名下所属的位于石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号私有住房以83800.00元出售给被告史进才。2013年4月6日，被告史进才付清全部购房款，被告陈树生出具收据并声明该房屋自2013年4月6日起所有权归被告史进才，由其管理使用。2014年9月23日，原告与被告史进才签订《房屋买卖协议书》，协议约定被告史进才将此房屋以66000.00元出售给原告，原告付清购房款后，房屋交由原告，任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁发生的补偿款及回迁安置等一切利益全部归原告独自享有。协议签订后，原告于2014年9月30日付清全部购房款，被告史进才将房屋交付原告管理使用，但未办理房屋过户登记手续。现因石林县棚户区改造项目，上述房屋将被拆除，国家对该房屋进行了补偿，按合同约定拆迁补偿款理应由原告享有，但被告陈树生等人却私自与拆迁方签订拆迁补偿协议，并提出异议不让原告领取补偿款。被告的行为违反双方约定，为此诉至法院。
被告陈树生、段秀兰、陈浩辩称：一、位于石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号房屋属于西北街三组集体土地上建盖的农村房屋，该房屋的产权人为陈树生、陈浩、段秀兰、陈晓娟、刘振惠（已去世）共同所有，原告既不是该房屋产权人，也不是西北街三组村民，其无权享有该房屋的补偿款。二、四被告签订《房屋买卖合同书》，因双方买卖的房屋系建盖在宅基地上，被告史进才不属于宅基地所属石林县西北街三组村民，其无权购买该房屋，四被告签订的《房屋买卖合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同；同时双方买卖房屋后至今未办理过户登记手续，位于石林县西北街x号附x号房屋的产权人仍属于被告陈树生、段秀兰、陈浩，被告史进才无权处分该房屋，被告史进才与原告签订《房屋买卖协议书》违反法律规定，属于无效合同。三、因该房屋属于被告陈树生家庭所有，故在石林县进行棚户区改造时，所有手续均是针对陈树生家，与原告无任何法律关系，其要求确认该房屋的补偿款归其所有于法无据。
被告史进才辩称：被告史进才以83800.00元向被告陈树生购买上述房屋，双方当时约定被告陈树生协助被告史进才办理完过户手续时支付尾款3800.00元，所以现在3800.00元仍未支付。之后被告史进才因向原告借6万元高利贷，无力赔还78000.00元借款本息，将房屋以66000.00元抵偿给原告。被告史进才与原告签订房屋买卖合同是事实，原告陈述的补偿款应由原告自行取得，与被告史进才无关。
综合诉辩意见，本案争议焦点：《房屋买卖协议书》是否有效；原告主张确认涉案房屋的拆迁补偿款等（包括购买该房屋的价款、购买该房屋后的增值收益、装修装饰该房屋的价值以及拆迁补偿款）收益410578.00元归原告所有是否有事实和法律依据。
原告围绕诉讼请求依法提交1、昆明市房权证石林县字第x号房屋所有权证、《房屋买卖合同书》、收据各1份；2、《房屋买卖协议书》、收条各1份；3、《房屋租赁合同》、电费发票各1份；4、《房屋修缮合同》1份；5、《石林县西北街片区棚户区改造土地及房屋征收安置补偿协议》1份。原告欲证实位于石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号房屋的所有权人为被告陈树生、共有人为段秀兰及陈浩，三位共有人于2012年12月20日将上述房屋以83800.00元出售给被告史进才并约定自被告陈树生将房屋交由被告史进才之日起，此房的相关权利及因此发生的费用及风险等均由被告史进才享有和承担，任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁发生的补偿款及回迁安置等一切利益全部由被告史进才独自享受，未经被告史进才同意被告陈树生不得擅自与拆迁方签订拆迁补偿协议等内容；被告史进才支付购房款8万元后于2013年4月6日取得该房屋所有权；2014年9月23日，被告史进才又将上述房屋以66000.00元出售给原告，就拆迁补偿问题与上述合同约定内容一致；原告于2014年9月30日支付购房款并取得房屋所有权，之后原告依法管理使用房屋并对房屋进行修缮；被告陈树生违反合同约定擅自与石林投资开发有限公司签订征收安置补偿协议，根据协议约定该房屋的相关补偿费用为410578.00元，该款项应由原告享有。
经质证，被告陈树生、段秀兰、陈浩对原告提交的房屋所有权证的真实性无异议，不认可合法性及举证目的，认为房屋有两个共有人与事实不符；对收据无异议；对《房屋买卖合同》认为是无效的；对证据2、4的三性不认可，认为原告没有修缮过房屋；对证据3中的《房屋租赁合同》三性不认可，对电费发票真实性无异议，但认为与本案无关；对证据5三性无异议，认为补偿款还未支付，而且补偿款中不仅包含原告购买房屋还包含被告陈浩居住房屋的补偿款。被告史进才对原告提交的证据无异议。
本院认为，原告提交的房屋所有权证与被告提交及本院调取的产权证号不一致，对该证据本院不予采信，原告提交的被告无异议的余下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2反映的是发生在原告与被告史进才之间的买卖关系，被告史进才对双方签订过房屋买卖合同及用房屋抵偿66000.00元债务的事实无异议，故对证据2本院予以采信；根据电费发票及原、被告的陈述，原告认为自购买房屋后一直由其管理使用房屋的事实，本院予以确认；证据4因没有其他证据与之相互印证，本院不予采信。
被告陈树生、段秀兰、陈浩针对辩称的主张依法提交1、石林县房地产管理所档案摘抄表1份；2、《房屋买卖合同书》1份；3、户口薄1份，户籍证明2份；4、证明1份；5、民事诉状、立案通知书、收款收据各1份；6、2016年10月12日证明1份；7、中国农业银行收贷凭证、石林县房管所收据1份。三被告欲证实位于石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号的房屋产权人为陈树生、陈晓娟、陈浩、刘振惠（已去世）、段秀兰；三被告将上述房屋于2012年12月20日出售给被告史进才；三被告系石林县西北社区居委会居民，原告及被告史进才并非该社区居民，被告史进才在其户籍所在地石林县大哨村委会大哨村已取得一宗集体土地使用权；涉案房屋的土地性质为宅基地，土地所有权人为石林县西北社区居委会；涉案房屋于2003年12月被用于抵押贷款，已办理抵押登记。
经质证，原告对被告陈树生、段秀兰、陈浩提交的证据2三性无异议，对证据3的真实性无异议，不认可关联性；对余下证据三性不认可，对证据5认为三人在另案起诉被告史进才的诉状中仍然只列陈树生、段秀兰、陈浩为原告，并没有由五位共人作为原告起诉。被告史进才对上述证据无异议。
本院认为，对上述原告及被告史进才无异议的证据2、3，本院予以确认并在卷佐证。三被告提交的证据1与本院调取的情况基本一致，本院予以确认并在卷佐证；证据4、5，与本案争议事实无关，本院在本案中不作认定；证据6、7，原告未提交相应证据予以反驳，本院予以确认并在卷佐证。
本院向石林县房地产管理所调取石林县房地产管理所档案摘抄表1份。
经质证，原、被告对该证据无异议，认为该证据不能够证实涉案房屋土地性质及房屋共有人情况。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告陈树生、陈浩、段秀兰系石林县鹿阜街道办事处西北社区居民，原告与被告史进才不是该社区居民。坐落于石林县西北街x号附x号的房屋系被告陈树生户祖遗房屋，已办理房屋所有权证、无土地使用证，房屋土地性质为宅基地，房屋所有权证登记号为x，建筑面积为101.97平方米，共有人为陈树生、陈晓娟、陈浩、刘振惠（已去世）、段秀兰。2003年12月，该房屋被用于抵押贷款，并办理抵押登记。
2012年12月20日，四被告在明知不能办理房屋过户登记手续情况下，以被告陈树生、陈浩、段秀兰为甲方、被告史进才为乙方签订《房屋买卖合同书》。合同约定购房款为83800.00元，款于签订合同时支付4万元，于2013年3月底支付4万元，扣除3800.00元作为今后办理房产变更过户的保证金，变更过户办理完毕，不计利息由乙方将3800.00元付给甲方；乙方于2013年3月30日前付清8万元购房款后，甲方按现状将房屋及房产证原件交给乙方；任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁的补偿款及回迁安置等一切利益全部由乙方独自享受；未经乙方同意，甲方不得擅自与拆迁方签订拆迁安置补偿协议。合同签订后，被告史进才按约定支付购房款8万元，被告陈树生、陈浩、段秀兰将上述房屋交付被告史进才管理使用，但至今未办理房屋过户登记手续。
2014年9月23日，因被告史进才无力赔还原告借款，将上述房屋以66000.00元抵偿给原告，并以被告史进才为甲方、原告为乙方签订《房屋买卖协议书》。双方约定乙方已经对所要购买的房屋到房产、土地部门作了充分了解，完全自愿购买该房屋；乙方在2014年9月30日前付清66000.00元，甲方按现状将房屋及房产证原件交给乙方；任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁产生的补偿款及回迁安置等一切利益全部由乙方独自享受；未经乙方同意，甲方不得擅自与拆迁方签订拆迁安置补偿协议。合同签订后，被告史进才即将房屋交付原告管理使用至今。
2016年7月8日，征收人石林投资开发有限公司（甲方）与被征收人被告陈树生（乙方）签订《石林县西北街片区棚户区改造土地及房屋征收安置补偿协议》，约定被征收的房屋地址为西北街x号，其中土木结构房屋实测面积为106.81平方米，房屋占地面积为57.66平方米，空地占地面积为5.26平方米；房屋补偿金额为309749.00元、空地为2367.00元、装修为5341.00元、附属物为537.00元，在规定时限内签订房屋征收补偿协议的奖励83312.00元，在规定时限内腾空并移交房屋的奖励5000.00元，临时过度安置费3204.00元，搬迁费为1068.00元；甲方应支付乙方的补偿费用合计为410578.00元。被告陈树生户尚未领到上述补偿款。
另查明，石林县西北街x号附x号现为石林县西北街x号。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”由此可见，宅基地属于农村居民集体所有，本集体经济组织成员享有宅基地使用权，并没有处分权，而且买卖宅基地应经主管机关的审核批准。本案中，《房屋买卖合同书》及《房屋买卖协议书》出售的标的物虽是房屋，但依据房地统一原则，房屋转让后，该房屋所附着土地一并转让，而坐落于石林县西北街x号附x号房屋建盖在石林县西北社区集体所有土地上，被告史进才及原告不属该集体经济组织成员，四被告之间及被告史进才与原告之间买卖房屋后就宅基地使用权并没有经主管机关审核批准，故被告陈树生、陈浩、段秀兰将上述房屋出售给被告史进才，及被告史进才将上述房屋出售给原告的行为违反我国相关法律规定及土地政策。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故《房屋买卖合同书》、《房屋买卖协议书》中涉及房屋买卖部分内容因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。民事活动应当遵循诚实信用原则，被告史进才从被告陈树生、陈浩、段秀兰处受让所涉房屋后又转让原告，各方均已履行主要合同义务，现房屋由原告管理使用，被告史进才亦当庭表示原告所购房屋拆迁补偿款应由原告享有。同时因本案所涉房屋已纳入拆迁范围，四被告之间及被告史进才与原告之间有关拆迁补偿费的归属条款系双方对纯经济利益事项所作自由处分，亦应独立于作为法律、行政法规中的效力性强制性规定对所涉房屋买卖效力的评价后果，故各方拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，应为有效条款。那根据四被告之间及被告史进才与原告之间有关“任何情况下该房屋产生的升值或国家建设拆迁产生的补偿款及回迁安置等一切利益全部由买方独自享受”的约定，原告购买房屋被拆迁的补偿费用应由原告获得。由于被告陈树生与石林投资开发有限公司签订的补偿协议中补偿款410578.00元包含106.81平方米房屋及5.26平方米空地的补偿款，而原告购买房屋面积为101.97平方米，故本院酌情认定《石林县西北街片区棚户区改造土地及房屋征收安置补偿协议》中涉及原告购买房屋部分的拆迁补偿款344265.00元由原告享有。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、《石林县西北街片区棚户区改造土地及房屋征收安置补偿协议》中涉及石林县鹿阜街道办事处西北街x号附x号房屋的拆迁补偿款344265.00元由原告韩书享有；
二、驳回原告韩书的其他诉讼请求。
案件受理费7559.00元，由原告韩书负担1059.00元，由被告
陈树生、陈浩、段秀兰负担6500.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 王 燕
代理审判员 毕向红
人民陪审员 苏丽云
二〇一六年十二月一日
书 记 员 汪云春