贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字第776号
上诉人（原审原告）金中恒，男，汉族，贵州省桐梓县人。
上诉人（原审原告）金中锐，男，汉族，贵州省桐梓县人。
上诉人（原审原告）金中强，男，汉族，贵州省桐梓县人。
上诉人（原审原告）金中平，男，汉族，贵州省桐梓县人。
委托代理人梁永康，桐梓县中心法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）桐梓县振州房地产开发有限公司，住所地：桐梓县娄山关镇冬青路。
法定代表人王振宇，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）金中玲、女，汉族，贵州省桐梓县人。
原审第三人金世鑫，男，汉族，贵州省桐梓县人。
上诉人金中恒、金中锐、金中强、金中平（以下简称金中恒等4人）因与被上诉人桐梓县振州房地产开发有限公司（以下简称“桐梓振州公司”）、金中玲、金世鑫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2009）桐民初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明：金世鑫与妻李国珍生育有金中恒、金中锐、金中强、金中平、金中玲5个子女。金世鑫、李国珍夫妇在桐梓县娄山关镇原大桥巷148号（即112号）处修建有砖木结构房屋居住。
2002年3月25日，金世鑫在房管局的房产所有权登记材料载明：房屋所有权人金世鑫，房屋坐落娄山关镇大桥巷148号，建筑结构砖木、房屋层数2层、所在层数1-2，房屋用途住宅，建筑面积328.71㎡，房屋来源遗失验证。其所附房地产平面图载明：砖木二层合建筑面积250.22㎡（一层建筑面积125.11㎡）、砖木一层建筑面积44.55㎡、砖木一层建筑面积11.62㎡、厕所建筑面积22.32㎡、院坝57.24㎡。其房屋四届地址为：南抵罗照新私房、北抵过道，东抵过道和粮食局加工厂、西抵房管所公房。所附房屋房地产平面图显示，该砖木结构房屋建筑面积为328.71㎡，该栋房屋占地面积共计260.84㎡（其中砖木结构房屋占地面积203.60㎡、院坝占地面积57.24㎡）。
2003年4月11日，金中玲以其父金世鑫代表人的名义与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：金世鑫将位于桐梓县娄山关镇原大桥巷148号房屋“砖木住宅”375.40㎡折价67572元、“木房”120㎡折价18000元、“其他”41.52㎡折价2491元、“附属物”133.55㎡折价11351.80元，共计折价99415元交与浙江振州建设有限公司桐梓分公司拆除，拆迁面积495.40㎡，该公司回迁安置房屋四套共计447.02㎡给金世鑫，安置后剩余面积按评估价增补计算，安置房屋共折价134316元，金世鑫应补公司31417元。
2004年4月28日，金世鑫与浙江振州建设有限公司桐梓分公司就安置房中的一套进行了结算，签订了《结算书》。同年4月29日，金世鑫向浙江振州建设有限公司桐梓分公司提交内容为“本人金世鑫的房屋是四份，其中一份给我女婿杨雄。特申请变更户名”的申请。2007年8月23日，金世鑫又向桐梓振州公司提交了内容为“本人原协议安置在冬青南路东二区7栋（一）二单元二楼202号房面积98.95平方，现自愿申请调整到冬青南路东二区七栋（一）二单元五楼501号房，面积113.52平方，以实际面积结算”的申请。至一审法院诉讼前，金世鑫已接受了桐梓振州公司安置的四套房屋，并分给了其子女。
2005年4月12日，浙江振州建设有限公司桐梓分公司注销，同时成立桐梓县振州房地产开发有限公司。浙江振州建设有限公司桐梓分公司的债权债务由桐梓县振州房地产开发有限公司享有和承担。
2007年11月，李国珍以桐梓振州公司以欺骗手段与金中玲以金世鑫的名义签订房屋拆迁协议为由，以桐梓振州公司为被告，向桐梓县人民法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求法院判决桐梓振州公司归还或补偿营业房175.07平方米及住房一套133.55平方米（已安置的住房四套除外）。在原一审诉讼中，李国珍于2007年11月22日死亡，其夫金世鑫及子女金中恒、金中锐、金中强、金中平、金中玲、金中会作为原告继续诉讼，桐梓县人民法院于2009年3月23日作出（2007）桐民初字第1223号民事判决，驳回了金世鑫、金中恒、金中锐、金中强、金中平、金中玲、金中会的诉讼请求。一审宣判后，金世鑫等人不服判决，向遵义市中级人民法院提起上诉。2009年9月7日，遵义市中级人民法院作出（2009）遵市法民二终字第193号民事裁定书，裁定“一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2007）桐民初字第1223号民事判决；二、准许金世鑫、金中恒、金中锐、金中强、金中平、金中玲、金中会撤回起诉”。后金世鑫、金中恒、金中锐、金中强、金中平、金中玲、金中会仍不服，又向桐梓县人民法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。2009年10月14日，桐梓县人民法院作出（2009）桐民字第1262号民事裁定书，准许金世鑫等撤回起诉。
2009年10月26日，金中恒、金中锐、金中强、金中平再次向桐梓县人民法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求判决确认：1、金中玲、桐梓振州公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》部分无效（对没有进行营业性用房补偿部分无效、原来约定的住宅补偿部分有效）；2、请求判决桐梓振州公司按实际拆迁的营业性用房面积进行补偿、产权调换。在一审诉讼中，因桐梓振州公司不服（2009）遵市法民二终字第193号民事裁定，向遵义市人民检察院提起申诉等程序，导致本案中止诉讼。2014年3月24日，贵州省高级人民法院裁定终结（2009）遵市法民二终字第193号案件的再审程序，本案因此恢复一审诉讼。
原审法院认为：本案的争议焦点为，1、涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》补偿表中所列120㎡“木房”、41.52㎡“其他”、133.55㎡“附属物”等共295.07㎡的被拆迁物是否属酒厂厂房的营业性用房；2、涉案的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否存在部分无效的情形。对第一个争议焦点，金中恒等4人举证一份《证明》、两份《住宅房登记表》和《房地产平面图》、负责人为金中平之妻曾凡香的酿酒个体《营业执照》及《税务登记证》和贷款材料、被拆迁房屋现场二张照片复印件等证据来证明《房屋拆迁安置补偿协议书》补偿表中所列“木房”、“其他”、“附属物”等共295.07㎡的被拆迁物是属酒厂厂房的营业性用房。但金中恒等4人举出的这些证据，仅能反映出金世鑫夫妻的房屋的占地面积、住宅建筑面积、院坝面积以及金中平之妻曾凡香曾经贷款用于烤酒和养猪，并申办了工商登记等内容，并没有金中恒等人主张的295.07㎡被拆迁物属酒厂厂房、是营业性用房方面的记载，而金中恒等4人举出的其他证据也不能印证金中恒等4人的这一主张成立，且在涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》中亦未有特别标注。由于金中恒等4人对自己主张涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》补偿表中所列木房、其他、附属物等共295.07㎡的被拆迁物是属营业性用房的事实举证不能，故金中恒等4人的这一主张，不能采纳。对第二个争议焦点，金中恒等4人主张的是金中玲作为金世鑫的代表人与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》时，未经财产所有权人金世鑫、李国珍的授权，金中玲签订协议的行为属于无权处分行为，事后亦未得到李国珍的追认，虽金世鑫有向浙江振州建设有限公司桐梓分公司及桐梓振州公司提出换房和更换户名申请以及对安置房结算的行为，但这仅是对安置四套房屋的追认，这部分追认有效，而未按产权调换安置补偿的295.07㎡营业性用房部分，未经金世鑫及其妻李国珍的追认，且安置不合法，这部分属无效。桐梓振州公司辩解认为金中玲代表金世鑫与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》的代理行为，已经金世鑫以申请换房和更换户名以及结算的实际行为予以追认，属有权代理，本案没有导致拆迁安置补偿协议部分无效的理由。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，追认是指对行为人整个代理或处分行为的追认，而不是部分可追认，部分可不追认；被代理人或权利人一旦对行为人的代理或处分行为进行了追认，行为人的整个代理或处分行为就对被代理人或权利人产生效力。本案中虽无被拆迁房屋所有权人金世鑫、李国珍的授权书证明金中玲取得了金世鑫、李国珍的授权与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》，但金世鑫在协议后两次申请变更安置房位置、面积以及变更安置房户名，并与桐梓振州公司对安置房结算和接收四套安置房分给子女，这是以其实际行为追认了金中玲与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》的代理行为，金世鑫与李国珍系夫妻，金世鑫实施追认行为的2004年4月及2007年8月，李国珍尚且健在，而李国珍对金世鑫两次申请变更安置房位置、面积以及变更安置房户名，并与桐梓振州公司结算、接收安置房的行为未提出过异议，这是对金世鑫追认行为的认可。因此，金中玲在本案中的代理行为亦应视为得到了其母李国珍的追认。金中恒等4人在本案中主张其母李国珍未追认金中玲的代理行为以及对涉案拆迁安置补偿协议部分追认，部分不追认的理由不成立，不予采纳。金中恒等4人主张未作产权调换补偿的295.07㎡营业性用房部分，即涉案拆迁安置补偿协议补偿表中的“木房”面积120㎡、“其他”面积41.52㎡、“附属物”面积133.55㎡，但从涉案拆迁安置补偿协议的约定来看，双方约定的拆迁面积495.4㎡中包含有金中恒等4人主张的未作产权调换补偿的“木房”面积120㎡，对该部分拆迁面积还房447.02㎡的房屋四套后，剩余面积48.39㎡按评估价每平方米增补40%进行了补偿；未计入拆迁面积的41.52㎡“其他”和133.55㎡的“附属物”，即金中恒等4人主张的未作产权调换补偿面积中的另一部分，双方约定的是折价补偿。前述拆迁安置补偿约定是协议双方的自愿约定，而在我国有关拆迁安置补偿方面的法律法规中，并未强制规定房屋拆迁一定要进行产权调换，拆迁双方可以自行约定具体的拆迁补偿方式。因此，金中恒等4人主张涉案拆迁安置补偿协议中未作产权调换安置补偿的295.07㎡营业性用房部分的约定无效的理由，不符合法律规定，不予采纳。金中玲作为具有完全民事行为能力的人，其以父母金世鑫、李国珍的代理人身份，自愿与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订涉案拆迁安置协议并约定了被拆迁房屋的面积、补偿标准、安置房屋的位置和面积以及套数等系列问题，这是金中玲的真实意思表示，其约定也不违反法律法规的规定，且其代理行为得到了被代理人的金世鑫、李国珍的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条和第五十二条的规定，金中玲于2003年4月11日代表金世鑫与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订的《桐梓县旧城改造冬青南路房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。为此判决：驳回原告金中恒、金中锐、金中强、金中平的诉讼请求。案件受理费60元，由原告金中恒、金中锐、金中强、金中平负担。
宣判后，金中恒、金中锐、金中强、金中平不服一审判决上诉称：1、原审采证不当，认定事实不清。根据当事人提交的《拆迁安置补偿协议书》的原始记载，住宅375.4㎡、木房120㎡、其它41.52㎡、附属物133.55㎡等建筑物，共计为670.47㎡，开发商也认可。而原审认定上诉人家被拆迁房屋为328.71㎡，二者相差达341.76㎡；2、上诉人在原审举证的县国土资源局出示的证明2002-0254号土地使用面积308.23㎡，证明上诉人家拆除百年老房后修建的住房面积为385.95㎡，与《拆迁安置补偿协议书》记载的住宅房面积375.4㎡，相差不到10㎡，故振州房开公司安置补偿上诉人价住宅房四套。而原审认定上诉人家被拆迁房屋为328.71㎡，二者相差达46.69㎡；3、县国土资源局出示的证明2002-0255号土地使用面积218.38㎡，当时因上诉人及金世鑫一家都居住在一起，直至拆迁后，才各自租房居住。为了全家人的生存，金中平的妻子曾凡香为开设酒厂负责人，以家庭经营的性质，经营地址城关二街大桥112号（即被拆迁房原地），申请批准将原住房未拆除部分拆除重建酒厂，分为烤酒房、晾晒酒房、养猪厂房等三部分的酒厂，共计面积为218.38㎡，也就是《拆迁安置补偿协议书》记载的木房120㎡、其它41.52㎡、附属物133.55㎡，共计295.07㎡，该部分即为上诉人主张的营业用房部分，没有得到被上诉人振州公司的产权补偿，未进行产权调换。上诉人已举证建酒厂的审批手续土地使用证、工商营业执照、在酒厂经营中的纳税登记证、贷款审批手续、拆迁补偿协议等证据，原审以上诉人举证不足，驳回上诉人诉讼请求错误；4、第三人金世鑫于2007年8月23日的申请，只是对安置房一套的位置调换。2014年4月29日的申请，只是给一份房屋予女婿的更名，也只结算了一套房，其余三套至今未结算，原审以此推论金世鑫对涉案协议已经追认是站不住足的，且当时金世鑫的妻子李国珍还健在，金世鑫也无权处分其妻子的财产部分；5、原审适用法律错误，导致判决结论意见的错误，损害了上诉人的利益。上诉人一家的涉案财产是分割开的两部分，一部分是依据2002-0254号土地使用证上拆除祖辈遗留的旧房修建的砖木结构住房375.40㎡，一部分是依据2002-0254号土地使用证拆除上述未拆除的旧房而修建的酒厂等，酒厂属商业性经营用房面积为295.07㎡，该部分无效，不影响住宅房的安置效力。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人桐梓振州公司补偿拆迁营业性房295.07㎡的产权调换即营业性门面两间、住房二套在拆迁房临近区内给上诉人。
被上诉人桐梓振州公司在二审审理中未作书面答辩。
本院认为：金中玲以其父金世鑫代表人的名义与浙江振州建设有限公司桐梓分公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方的真实意思。事后，金世鑫在其爱人李国珍健在时，向桐梓振州公司申请对安置房屋的调换、更名、结算等行为，表明金世鑫、李国珍不仅知道房屋被拆迁安置补偿一事，且认可安置房屋的情况，并对安置房屋进行处理，在处理过程中未提出异议，应视为对金中玲签订拆迁安置补偿协议的追认，故该《房屋拆迁安置补偿协议书》属有效协议。对上诉人称该《房屋拆迁安置补偿协书》部分有效、部分无效的主张，本院不予采纳。金世鑫在桐梓县娄山关镇大桥巷148号的房屋所有权登记材料、所附房屋平面图等佐证，金世鑫办理产权登记的砖木结构房屋建筑面积为328.71㎡（砖木房屋住宅占地面积为203.60㎡）、院坝占地面积57.24㎡，房屋用途属住宅，该部分已纳入回迁安置四套房屋的拆迁面积495.40㎡中获得拆迁补偿。而《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定金世鑫被拆除的另一部分即被拆除的“木房”120㎡、“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡，虽没有房屋所有权证，但其中被拆除的“木房”120㎡已纳入回迁安置四套房屋的拆迁面积495.40㎡内（即“砖木住宅”375.40㎡＋“木房”120㎡），已进行了产权调换、折价补偿。而被拆除的“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡系折价计算补偿，故上诉人称被拆迁“木房”120㎡、“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡，未获得拆迁补偿的上诉理由不成立，本院不予采纳。1989年6月曾凡香办理的工商营业执照等材料，只能证明曾凡香曾经被许可从事酿酒，但上诉人举证的房屋所有权登记材料、《房屋拆迁安置补偿协议书》中，没有金世鑫被拆迁房屋系“商业性用房”的登记记载。且被拆迁人金世鑫是选择房屋产权调换还是货币折价补偿的安置方式，是合同当事人选择后的合意行为，双方当事人应按已签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》履行。对上诉人称“木房”120㎡、“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡共计面积295.07㎡，系养猪烤酒的酒厂属商业性经营用房，应由被上诉人进行产权调换即安置营业性门面两间、住房二套给上诉人的主张，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人金中恒、金中锐、金中强、金中平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 龙
代理审判员 何 容
代理审判员 薛荣澍
二〇一四年九月九日
书 记 员 王璐璐