浙江省安吉县人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙0523民初7306号原告：安吉金鹏家居制造股份有限公司：住所地安吉县递铺镇灵峰南路西侧，统一社会信用代码91330500689102735M。法定代表人：杜小鹏。被告：浙江振州建设有限公司：住所地安吉县递铺镇天荒坪南路118号，统一社会信用代码330523000021913。法定代表人：王振宇。被告：安吉县国土资源储备与交易中心，住所地安吉县递铺镇国土资源局大楼内，组织机构代码73199367-5。法定代表人：陈志文。原告安吉金鹏家居制造股份有限公司（以下简称金鹏公司）为与被告浙江振州建设有限公司（以下简称振州公司）、安吉县国土资源储备与交易中心（以下简称交易中心）确认合同无效纠纷一案，向本院起诉，本院于2016年11月18日受理后，依法进行审理。原告金鹏公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告对位于安吉县递铺镇灵峰南路818号及递铺镇灵峰南路西侧土地、房屋签订的买卖合同无效；2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年4月10日，原告租赁被告振州公司位于安吉县递铺镇灵峰南路的土地及厂房三幢，建筑面积15833.61平方米，双方签订租赁协议书一份。2011年8月，原告与被告振州公司达成房地产转让协议，约定地面积67.138亩、厂房四幢、转让价8000万元，预付3000万元，余款分期支付，为保证合同履行，随后签订补充协议一份，若被告振州公司违约，须支付原告购房款的利息，并无偿使用该厂房至2018年底。但被告振州公司于2013年1月将涉案房地产出卖给被告交易中心，二被告进行涉案房地产买卖过程中故意隐瞒原告，直至2014年4月，被告交易中心书面告知原告涉案房地产已由其受让。二被告签订的房地产买卖合同侵犯了原告的优先购买权和财产权。原告租赁被告振州公司的房地产后一直正常生产经营，自2010年-2014年产值几千万元，职工200余名，期间陆续投资扩建厂房、装修、绿化及土地设施建设，仅钢结构厂房就达2.3万平方米，二被告转让的房地产包括原告投资建设的财产。根据我国相关法律规定，二被告签订的房地产买卖合同无效，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼。经查，2010年4月10日，振州公司将涉案1幢、3幢、5幢厂房共计建筑面积为15833.61㎡出租给金鹏公司，租期24个月，自2010年4月10日至2012年4月9日，年租金94万元，约定金鹏公司需继续租赁使用，享有优先权，但应在租赁期满三个月前与振州公司协商，另行签订合同，价格重新商定。2011年8月18日，振州公司与金鹏公司签订《房地产转让合同》，约定将振州工业园区美意公司以北的厂房与场地全部转让给金鹏公司，转让的土地总面积为67.138亩，包括登记的1幢、3幢、5幢、9幢房屋在内；总计价款为8000万元，于2011年8月18日前支付3000万元，取得土地证及房屋产权证4××天内付款3000万元，余款于2012年4月30日、同年6月30日前各支付1000万元；振州公司在2011年8月18日金鹏公司支付首期转让款3000万元后将房屋、土地其他一切附属设施完整的交付给金鹏公司，并停收2011年8月18日之后的租金。截至2011年8月19日，金鹏公司共向振州公司付款3000万元，后双方未能继续履行合同，自2011年11月18日至2013年8月26日，振州公司共返还金鹏公司3000万元并支付利息860057元。2013年4月22日，振州公司经公证向金鹏公司邮寄送达通知，因租赁合同已到期，双方租赁合同终止，要求金鹏公司于2013年5月22日之前腾空房屋。同年6月5日，振州公司将金鹏公司诉至法院即（2013）湖安递商初字第408号案件，请求判令金鹏公司腾空涉案房屋并返还给振州公司；庭审中金鹏公司抗辩涉案房屋已不属振州公司所有，认为振州公司不享有诉权，并且金鹏公司占用该房屋系基于与振州公司签订的房地产转让合同而非租赁合同；同年11月5日，振州公司以证据问题为由申请撤诉，一审法院予以准许。2013年3月21日、4月3日，交易中心先后对位于安吉县递铺镇灵峰南路818号及递铺镇灵峰南路西侧原属振州公司所有的三个区块共计44758.98㎡的国有土地取得了使用权，并办理了安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号国有土地使用权证，共计44758.98㎡；期间，交易中心取得上述国有土地之上的1幢、3幢、5幢、9幢房屋的所有权，并办理了安房权证递铺字第××号、第××号、第64××07号、第××号房屋所有权证，其中9幢房屋登记的建筑面积为7442.32㎡。2014年4月14日，金鹏公司收到交易中心《关于要求停止妨碍、限期搬离的通知》，要求金鹏公司搬离并腾空涉案1幢、3幢、5幢、9幢房屋并返还土地。2014年12月2日，交易中心起诉金鹏公司即（2014）湖安民初字第1392号案，该案中交易中心诉请：1.金鹏公司将其占有的安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号国有土地使用权证所登记的共计44758.98㎡的国有土地及安房产权证递铺字第××号、第××号、第64××07号、第××号房屋所有权证所登记的1幢、3幢、5幢、9幢房屋返还给交易中心；2.金鹏公司赔偿交易中心损失4100827元（按每月损失215833元从2013年4月4日起暂算至2014年11月3日止，以后仍按每月损失215833元计算至返还原物之日止）；3.诉讼费由金鹏公司负担。经审理，该案中本院判决：一、金鹏公司于判决生效之日起二十日内向交易中心返还登记为安房权证递铺字第××号、第××号、第64××07号、第××号的房屋及登记为安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号的土地共计44758.98㎡；二、金鹏公司于判决生效之日起十日内赔偿交易中心房屋、土地占用损失1639268元（暂算至2014年11月3日，此后损失按1381831元/年标准自2014年11月4日起计算至房屋、土地实际返还之日止）；三、驳回交易中心的其余诉讼请求。金鹏公司就该案判决上诉，湖州市中级人民法院于2015年8月5日作出（2015）浙湖民终字第405号民事裁定书，裁定（2014）湖安民初字第1392号民事判决书自该裁定书送达之日起生效。该裁定书已于2015年9月7日向金鹏公司邮寄并已签收。2015年12月2日，金鹏公司起诉振州公司、交易中心（第三人）即（2015）湖安民初字第1229号案，该案中金鹏公司的诉请为：1.确认金鹏公司与振州公司于2014年4月10日签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议书》有效，继续履行合同，租赁期至2018年底（即2018年12月31日止）；2.振州公司承担诉讼费。该案中本院审理认为，一、金鹏公司关于双方租赁法律关系因《补充协议书》而顺延租期至2018年底的主张不能成立。依（2014）湖安民初字第1392号案及本案庭审调查，《补充协议书》备注文字“如甲方不能履行合同按月息3.5%每月支付，并由王振宇个人承担共同还款责任。另租赁期顺延到2018年底并且停收房租作为违约赔偿”非振州公司书写，也未获得振州公司认可；金鹏公司虽主张该备注部分内容系双方共同的意思表示，但振州公司并未以签字或盖章的形式对该部分内容予以确认；依照双方签订的租赁合同之约定，金鹏公司需继续租赁使用，享有优先权，但应在租赁期满三个月前与振州公司协商，另行签订合同，价格重新商定；现金鹏公司主张其与振州公司租期顺延，应当对该事实的存在承担举证证明责任，因金鹏公司所提交的证据不足以证明其主张，应承担不利后果，对金鹏公司因补充协议书而将租期顺延至2018年底的诉请本院不予支持；故该案中本院认定《补充协议书》中“备注如甲方不能履行合同按月息3.5%每月支付，并由王振宇个人承担共同还款责任。另租赁期顺延到2018年底并且停收房租作为违约赔偿”系金鹏公司单方意思表示而非双方意思表示，故该部分内容不是《补充协议书》的组成部分，本院对该部分内容不予确认。金鹏公司、振州公司一致认可的《补充协议书》为双方意思表示，本院确认有效。二、金鹏公司与振州公司的租赁合同法律关系的终止，金鹏公司关于本案买卖不破租赁的主张不能成立。《厂房租赁合同》原约定的租期自2010年4月10日至2012年4月9日，后因双方于2011年8月18日签订房地产转让合同，约定了转让事宜，并明确在金鹏公司付款3000万元后停收2011年8月18日后的租金。该案中本院认为，金鹏公司在支付首付款后即2011年8月19日，双方之间的租赁合同已经终止，金鹏公司此后占有涉案房地产系基于买卖合同法律关系，这也与金鹏公司的陈述相符，在（2013）湖安递商初字第408号案中，金鹏公司亦以买卖合同法律关系为其占有涉案房地产的抗辩理由，而不认可振州公司提出的租赁合同法律关系；故认定金鹏公司与振州公司的租赁合同法律关系于2011年8月19日后终止。基于租赁合同法律关系的终止，交易中心与金鹏公司、振州公司与金鹏公司之间均不存在租赁合同法律关系，现金鹏公司主张交易中心收购行为违反买卖不破租赁的主张缺乏事实基础，依法不能成立。三、金鹏公司与振州公司的买卖合同法律关系的终止。金鹏公司基于其与振州公司签订的转让合同占有涉案房地产，因该转让合同并未履行完毕，金鹏公司仅支付首付款，此后双方虽未就买卖合同法律关系的终止达成书面协议，但振州公司返还首付款并支付利息，金鹏公司接受退款及利息并未提出异议，应视为振州公司与金鹏公司另行达成合意，振州公司在返还全部首付款并支付相应利息即2013年8月26日后，振州公司与金鹏公司间买卖合同法律关系即行终止。此后，交易中心以收购的形式取得原振州公司所有的涉案房地产所有权。综上，金鹏公司与振州公司于2010年4月10日签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效；但该合同书确定的租赁合同法律关系于2011年8月19日后终止。《补充协议书》亦未涉及到租期事宜，故对金鹏公司主张的合同继续履行至2018年12月31日的诉请，本院不予支持。判决：一、确认金鹏公司与振州公司签订的《厂房租赁合同书》、《补充协议书》有效；二、驳回金鹏公司的其余诉讼请求。金鹏公司对该判决上诉，湖州市中级人民法院于2016年10月8日作出判决，驳回上诉，维持原判，现该案判决已生效。本院认为，本案中金鹏公司、振州公司、交易中心作为同一案件当事人已多次诉讼；多次诉讼中金鹏公司的诉讼主张或抗辩意见的实质均为否定振州公司、交易中心就涉案房地产签订的转让协议，要求振州公司继续履行原租赁合同，对此本院及二审法院已生效的裁判均对金鹏公司作出否定性评价；金鹏公司就本案提出的诉请，实质上系否定前诉裁判结果。综上，本院认为金鹏公司本次诉讼已构成重复起诉。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告安吉金鹏家居制造股份有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖州市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇一六年十一月三十日书记员 阚晓景