福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初10004号原告：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区长青路490-492号第六层之一。法定代表人：沈木钦，总经理。委托诉讼代理人：杨玉松，该公司职员。委托诉讼代理人：施耀华，该公司职员。被告：王麒宁，男，1987年2月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：李桂香，福建瀛坤律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭小兰，福建瀛坤律师事务所执业律师。原告厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦房产公司）与被告王麒宁居间合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案审理后，依法由审判员王友平适用简易程序于2016年12月26日公开开庭进�了审理。原告丹厦房产公司的委托诉讼代理人施耀华，被告王麒宁及其委托诉讼代理人郭小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丹厦房产公司向本院提出诉讼请求：判令王麒宁立即向丹厦房产公司支付违约金78500元（以委托出售价格314万元为基数，按合同约定的2.5%计算）。事实和理由：2016年8月18日，王麒宁与丹厦房产公司签订一份编号为丹厦速销合字第2016-DX00000054的《速销服务协议》，约定：由王麒宁独家委托丹厦房产公司代理出售其位于厦门市湖里区金民里X号X室房产，委托出售价格为314万元，委托期限自2016年8月18日起自2016年9月17日止，在委托期限内王麒宁不得擅自终止委托、自行或委托他人代理出售上述房产，不得与丹厦房产公司推荐的客户私下成交，否则王麒宁应按委托出售价格的2.5%向丹厦房产公司支付违约金。协议签�后，在委托期限内，王麒宁将独家委托丹厦房产公司代理出售的房产又委托给案外人厦门市湖里区南国红豆房地产中介服务部出售并签订了房产买卖居间协议书，王麒宁的行为严重违反协议约定，给原告造成了重大损失。为维护丹厦房产公司的合法权益，请求判如所请。王麒宁辩称，一、原告提供的速销协议的独家委托条款并不是双方真实意思表示。本案大致的事实经过为，王麒宁因要卖房，将涉案房产挂在多家房产中介机构售卖，后丹厦房产公司获知被告的涉案房产要出卖，主动联系王麒宁，称能以314万甚至更高的价格在短期内卖出房产，如果能卖出超过314万元，超出的部分王麒宁要和丹厦房产公司分享利益，即超出部分丹厦房产公司可获得一半，双方主要协商了该约定，并没有提到任何关于独家委托的内容，丹厦房产公司更未提醒过�麒宁哪怕一句，只让王麒宁看了手写的内容，要求王麒宁签了名字。基于此前王麒宁给多家中介提供了涉案房产的房源，也均未提到独家委托的事项，王麒宁理所当然认为丹厦房产公司与其他家中介没有什么不同，协议只是对双方超出卖房价格利益分配的约定。（二）涉案合同的独家委托条款是丹厦房产公司提供的格式合同，免除提供条款一方的责任、排除王麒宁主要权利，应认定为无效。首先，涉案协议为丹厦房产公司提供的格式合同，其中“独家委托”条款也为格式条款。我国合同法规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的涉案协议为原告提供的，对于其中的“独家委托条款”也是预先印制的，应当认定为格式条款。其次，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提�订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。王麒宁作为房屋的出售人，委托丹厦房产公司为其提供居间服务的目的之一，就是尽快出售房屋，更早获得订立合同的机会，而分析丹厦房产公司提供的涉案协议中的“独家委托”条款，违约情形全部指向王麒宁，加重了王麒宁的责任，限制了王麒宁自行选择房屋买受人的权利。显然独家委托丹厦房产公司进行居间达成交易的可能性小于非“独家委托”，大大减少了王麒宁获得订立合同的机会。因此，该“独家委托”与王麒宁尽快出售房屋的目的不相一致。从该协议中丹厦房产公司提供独家委托专有的服务内容来看，并不比非“独家委托”所能获得的服务有实质性的提升，事实上，丹厦房产公司仅是与其他中介一样，在委托期间曾经有一两次带客户来看房，此外并没有提供其他额外的服务，故王麒宁享有的权利、享�的服务与其承担的义务、所受的限制相比，并不对等，权利义务不相适应，有失公平。实际上，丹厦房产公司是将网络上链家等房产中介公司的独家委托协议改成速销协议，删除其中中介方支付独家委托保证金及中介方违约金的相关条款后，制作成的格式合同，权利义务并不对等。再次，该协议中与“独家委托”有关的格式条款与其余条款的字体、字号完全相同，无任何特别标识，协议的名称也是“速销协议”而不是“独家委托协议”，作为提供格式条款的一方，丹厦房产公司没有证据证明在签订该协议时，已经提请王麒注意限制其权利的条款，亦没有证据证明丹厦房产公司将格式条款的内容用足以引起对方注意的合理方式向被告进行过解释、说明、提醒。故该协议中关于“独家委托”及其违约责任的内容依法应确认无效。最后，丹厦房产公司提供的涉案合同对王麒宁存在极大的恶意与不公。从条款设置来看，丹厦房产公司给王麒宁报出了完全不可能成交的高价，承诺在短期内能够以该价格成交，但丹厦房产公司的承诺只是空头支票，涉案合同中并未约定任何针对丹厦房产公司的违约条款。而事实上，王麒宁的房屋在当时的行情价在285万-295万之间，丹厦房产公司的报价完全不可能成交。丹厦房产公司在合同中约定了不可能卖出的高价，同时又约定王麒宁若在其他中介成交，丹厦房产公司可以获得约定售价的2%的违约金，该金额甚至高于原告按314的价格卖出所能获得的佣金。这就意味着，只要丹厦房产公司以高价诱惑卖房者签下这么一份协议书，只要等着对方在其他中介卖房，不用付出任何的服务，就可以白得一份收益。而王麒宁作为给中介机构提供房源的一方，不仅不能实现卖房的目的，还要承担巨额违约金。综上，丹厦房产公司仅凭涉案合同中的格式条款要求王麒宁承担违约责任，缺乏事实和法律依据，亦不符合公平原则，王麒宁不同意支付原告违约金，请求贵院驳回丹厦房产公司的诉讼请求，维护王麒宁的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证（详见证据目录）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王麒宁对丹厦房产公司提交的其公司工作人员吴某某与王麒宁之间的微信记录内容的完整性提出异议，认为丹厦房产公司没有提供微信载体即手机，无法确认丹厦房产公司提供的微信记录就是完整的记录，其因更换手机上述微信记录也已丢失。本院认为，王麒宁对丹厦房产公司提交微信记录内容的真实性没有异议，本院予以采纳。�于该证明是否能证明丹厦房产公司的证明对象，本院将结合其他证据予以认定。丹厦房产公司对王麒宁提交的房产出售信息的真实性不予确认，认为该证据没有原件。本院认为，王麒宁提交的讼争房产的出售信息只是复印件和手机拍照件，没有原件，真实性无法确认，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，丹厦房产公司与王麒宁签订一份编号为丹厦速销合字第2016-DX00000054的《速销服务协议》，该协议包括《速销服务承诺书》和《房屋出售委托登记表》。《房屋出售委托登记表》，约定的主要内容有：第一条，房屋坐落，湖里区金民里X号X室；产权登记面积82.78平方米；第二条，委托期限自2016年8月18日至2016年9月17日止，在此期间乙方（丹厦房产公司）为甲方（王麒宁）的独家委托服务提供者；第三条，甲方确认上述房屋出售总价格314万元；第四条，乙方提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，为甲方寻找买受人；乙方应利用自身店面、网络、展会、房源展板、媒体广告等渠道为甲方房产进行销售推广等；第五条，甲方出售房屋价格为实收，不承担任何费用（包括代理费）；其他补充：如实际成交价格高于合同约定价格，则高出部分业主方与中介方各半，若总价达到或高于325万的话，则中价方只取得限额55000元整；第六条，甲方不得在委托期间内擅自终止委托出售或交由第三方代理出售；第七条，乙方应积极主动为甲方提供经纪服务，不得擅自单方面终止本协议；第八条，甲方在委托期限内擅自终止委托、自行或委托他人代理出售上述房屋，与乙方推荐的客户私下成交，应按照本协议房屋委托出售价格的2.5%向乙方支付违约金；�委托期限内若乙方未将房屋出售，则此委托书自动失效；第九条，甲方同意乙方将此房在厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案系统挂牌出售；第十条，本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成的可向房屋所在人民法院提起诉讼。庭审中丹厦房产公司确认，《房屋出售委托登记表》是丹厦房产公司单方印制提供给客户签署的文件，登记表上除了甲方姓名，房屋坐落，土地房屋权证号、房屋面积、抵押人、抵押金额、出售总价格和其他补充系根据具体情况由人工填写外，其他均为丹厦房产公司印制的格式内容。登记表第九条约定的内容字体有明显加粗，其他条款没有明显加粗。丹厦房产公司提交的《房屋出售委托登记表》文本中，第五条其他补充约定的部分被人为涂黑。丹厦房产公司解释，该约定因为违反公司的规定，其自行将内容涂黑。根据丹厦房产公司提交的微信记录，王麒宁于2016年9月11日至9月18日与丹厦房产公司工作人员吴某某进行微信交谈，内容为：9月11日，王麒宁说“在吗？在吗”、“问你个问题”、“我房子不是独家给你们卖了吗？”、“如果其他中介帮我卖掉了，这样其他中介给签的合同生效吗？”、“如果在其他中介签了又后悔了呢？”，吴文峰说“王哥，是哪方后悔呢！”，王麒宁“我”、“假设”、“因为我不想公正想过户”、“不是价钱问题”，吴某某“王哥，这不是后不后悔的问题，因为你那房子跟我们签了独家已经挂了网签，是不能和别人签合同的”，王麒宁“那怎么办，签约日期写的是19号”、“你能处理？”，吴某某“王哥，你把合同发给我看看”、“我现在还在外面呢！我帮你看看”，王麒宁“合同不好发吧”，吴文峰“没事”，王麒宁“等下怕你们找我麻烦”，吴文峰“不会了，王哥，我这边要为你想对策啊”，王麒宁“怎么保证”、“怕了”。9月13日，吴某某“王哥，你现在有时间过来吗？”，王麒宁“没有啊，下午才有时间”、“等下带小孩去体检”、“我们按独家合同来做事吧，你卖到310我直接过去签”。9月18日，王麒宁“网签帮我撤掉？？？”，吴某某“王哥，你现在人在哪”、“有时间过来吗？我们见面谈”。庭审中王麒宁确认，其于2016年9月11日经厦门市湖里区南国红豆房地产中介服务部与案外人金某某签订《房产买卖居间协议书》，将讼争房产以285万元的价格出售给金某某，并已办理变更登记手续。本案的争议焦点是《速销服务协议》是否属于格式合同及该合同中涉及独家代理的条款是否有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合�法》第三十九条第二款规定“格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，丹厦房产公司与王麒宁签订的《速销服务协议》对双方权利义务的约定主要体现在《房屋出售委托登记表》上，丹厦房产公司确认，该登记表是该公司预先拟定可重复使用的合同，只在委托人姓名，房屋坐落，土地房屋权证号、房屋面积、抵押人、抵押金额、出售总价格和其他补充视根据具体情况由人工填写，其他条款如双方的权利义务，违约责任等均为丹厦房产公司预先拟定，其表面特征符合上述法律规定，应认定为格式合同。从《速销服务协议》、《速销服务承诺书》和《房屋出售委托登记表》表面上看，均没有标注双方达成的是一份独家委托协议，《房屋出售委托登记表》第二条有关独家委托约定，并没有采用字体加粗、字号加大的�别标识提醒。《房屋出售委托登记表》约定的独家委托等于限制了王麒宁委托其他代理公司销售讼争房产的权利，可能失去更多快速达成交易的机会。丹厦房产公司提交的《房屋出售委托登记表》并未体现比其他非独家委托能提供更多的服务，客观上加重了王麒宁的负担，权利义务不对等。《房屋出售委托登记表》只在第九条合同网上备案约定上对条文作加粗提示，其余条款包括独家委托及相关违约责任的约定，与其他条款的字体、字号完全相同，没有任何特别标识。作为格式条款的提供方，丹厦房产公司没有证据证明在签订《房屋出售委托登记表》时，提请王麒宁注意限制王麒宁权利的条款，亦没有证据证明丹厦房产公司将格式条款的内容用足以引起对方注意的合理方式向王麒宁进行解释、说明和提醒。故应认定《房屋出售委托登记表》中有关独家委托及其违约责任的约定，违反法律的效力强制性规定，应认定为无效。无效条款自始无效，王麒宁与丹厦房产公司工作人员在签订《速销服务协议》之后的微信记录并不能改变无效条款的效力。丹厦房产公司的诉讼请求，没有法律依据，本院不予采纳。王麒宁的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回厦门丹厦房产行销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费1763元，减半收取882元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  王友平二〇一六年十二月二十七日书记员  谢逸萱附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权�的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。证据目录序号证据名称证据来源证据内容提交人1丹厦速销合字第2016-DX00000054的《速销服务协议》丹厦房产公司证明王麒宁已将金民里62号410室独家委托丹厦房产公司出售，在委托期限内又另行委托其他中介公司出售讼争房产，应向丹厦房产公司支付违约金丹厦房产公司2微信记录、《房屋买卖居间协议书》3《房屋出售委托登记表》王麒宁�明登记表约定双方权利义务不对等王麒宁4房产出售信息证明王麒宁在多家房产中介机构挂卖涉案房产，丹厦房产公司作为专业房产中介机构应当知道王麒宁同时委托其他中介出售，仍与王麒宁签订“独家委托协议”。