河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1303民初5830号
原告：祁林，男，汉族，1969年3月5日出生，住南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：姚举，河南隆翔律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：张露，河南隆翔律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：南阳鸿德房地产开发有限公司，曾用名称：南阳豪盛房地产开发有限公司。住所地南阳市。
法定代表人：陈继平，任公司董事长。
委托诉讼代理人：林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告祁林与被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称：鸿德房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祁林及委托诉讼代理人姚举，被告鸿德房产公司的委托诉讼代理人林雪阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告祁林向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告支付原告已支付的购房款536311元及利息3、依法判令被告支付房屋赔偿款536311元。事实和理由：2011年3月13日，原被告签订《商品房认购协议书》，原告认购被告开发的鸿德罗马帝景5号楼西单元1201号户型，原告共支付购房款536311元。2014年6月17日，被告符合交房条件后，将房屋交付给原告，原告向南阳豪盛物业管理有限公司（下称豪盛物业公司）交纳装修期间的电梯上料费、垃圾清理费、装修管理费、装修保证金、天然气初装费、有线电视安装费、低温中央空调热水初装费等，并实际占有该房屋。原被告双方签订的房屋买卖合同已实际履行。截止2016年8月3日，原告才得知被告在2014年将房屋出卖给第三人，并办理网签手续。被告将早已出售给原告的房屋出卖给第三人，并于第三人办理了网签手续，使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，请求依法支持原告的诉讼请求。
原告祁林针对其诉讼请求提供下列证据：第一组1.2011年3月13日祁林与鸿德房产公司签订的《商品房认购协议书》；2.2011年3月13日、18日鸿德房产公司分别向祁林出具的收到预交房款200000元、326311元的收款收据二份；3.2013年8月11日鸿德房产公司向祁林出具的收到测绘费、地温中央空调热水初装费、办证服务费58642元的收款收据一份。第二组1.2014年6月17日祁林与豪盛物业公司分别签订的罗马帝景装修安全责任书、业主（临时）管理规约、罗马帝景前期物业服务合同。证明双方房屋买卖合同已完成，原告已购得该房屋；2.2014年6月17日豪盛物业公司分别出具的收到罗马帝景5号楼西户1201号户主祁林装修保证金2000元、装修管理费600元、装修期间电梯上料费300元、垃圾清理费526元的收款收据四份。证明原告已经履行合同的交款义务。第三组1.签订时间为2014年11月17日、合同编号为14827330、买受人为赵红新、出卖人为豪盛房产公司、房屋坐落为宛城区高新路××××路交叉口罗马帝景15号楼2单元12层1202的合同信息备案摘要（照片资料）；2.赵红新出具的证明。证明主要内容：豪盛房产公司坐落在高新路××××路交叉口，5号楼2单元1202号房于2014年11月17日网签在我本人名下，当时房产公司给我交了钥匙。约在2017年8月发现房门锁被换，我又买把锁换了回来，并在门上贴了声明。过了几天祁林给我打了电话，我们为此争执到鸿德房产公司，没有得到有效解决。证明被告将5号楼2单元12楼西户1201号房屋又出售给赵红新，并办理了网签。第四组视频资料一份。证明5号楼1201和1202号为同一套房产。
被告鸿德房产公司辩称：原被告双方签订的认购协议书是预约合同，不具有实际约定房屋所有权交付的权利，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告不能依据该解释诉请被告承担一倍房款的赔偿。
被告鸿德房产公司针对其抗辩提供下列证据：2011年3月13日，鸿德房产公司与祁林签订的《商品房认购协议书》。证明双方签订的是房屋认购协议，而不是商品房买卖合同，协议中缺少商品房买卖合同的必要条件及条款。
本院调取下列证据：1.2018年1月19日对赵红新的调查笔录，赵红新主要陈述：我是2014年11月15日和豪盛房产公司协商的，共购买罗马帝景13套单元房，一次性付清全款，并办理了网签手续，发生争议的5号楼2单元12层西户1202号就是其中一套。2017年8月领着亲戚去看房时发现门锁被换，我又换回来了，反复被换过二次锁，并在门上贴了声明留了电话。后祁林和我联系，双方为此发生争执。我网签合同上显示房屋坐落位置为宛城区高新路与××路交叉口××楼××单元××号，实际说坐落在张衡路与滨河路交叉口也不错，因为，罗马帝景就坐落在这二条路口中间。当时购买这13套单元房时，和豪盛房产公司另签订了房屋回收合同，约定三个月内若把本金退还给我，并按月息4分付息，这13套单元房退给豪盛房产公司，否则13套单元房归我所有。但豪盛房产公司未按约定执行，这13套单元房应归我所有，包括和祁林有争议的这套。
2.2018年1月24日对豪盛物业公司办公室工作人员郭帅的调查笔录，郭帅主要陈述：现物业档案中，罗马帝景5号楼2单元12层西户1201号登记的业主信息是祁林，因祁林2014年6月17日登记时间较早，那时不正规，登记的西户是1201号。2014年9月26日统一交房时门牌统一换了，院内所有单元楼统一登记为东户是1号，西户是2号。现5号楼2单元1202号是西户，1201号是东户。我们物业公司知道5号楼2单元西户1202号现有人占着了，但至今未到物业办公室办手续。
3.在罗马帝景豪盛物业公司办公室调取的业主基本情况登记表。该表显示，登记时间：2014年6月17日，房屋坐落：5号楼西单元1201室，房主：祁林。
4.2018年1月24日对罗马帝景5号楼12楼现场勘查笔录及影相资料七张。勘察结果：经现场勘察，罗马帝景5号楼2单元12楼布局为一梯二户，1201号为东户，1202号为西户；影相资料反映的与勘察结果相同。
5.2018年1月24日，南阳市不动产登记服务中心经对“14827330合同信息备案摘要”进行核对后，出具不动产登记（房产）资料查询结果证明。内容：申请人赵红新，身份证号码，经查南阳市房屋登记信息系统，截止2018年1月24日10时，以上申请人及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录如下：1.14827330（合同）
经过庭审举证，被告对原告所举证据及本院调取证据分别发表质证意见如下：一、对原告第一组证据的真实性、关联性无异议；第二组证据与本案无关联性。因为，证据1是原告与豪盛物业公司签订的合同等，主体非被告，与本案无关，不能做证据使用。证据2是物业公司收款收据，与被告无关；第三组证据1为“合同信息备案摘要”系照片资料，未经公证或司法部门提取，且其房屋坐落位置为宛城区高新路与××路交叉口××楼××单元××号，指向不明，对其真实性、关联性都有异议。原告房产为张衡路与滨河路交叉口，因此，不能证明原告房产网签于别人的事实。对证据2赵洪新出具证明的真实性无异议；第四组证据视频中未显示被录像人的相关身份信息，没有示明录像视频时的位置，没有录入与证明内容所关联的任何信息，仅是单个应答，不足以证明其所述房号不一致的事实，且其所述的两套房屋坐落位置不一致，更不可能为同一套房屋。
二、对本院调取证据及赵洪新的证明发表综合质证意见：对以上证据的真实性均无异议。房屋坐落位置及房号如证人及法院调查所述。但询问赵红新笔录，其回答：其对鸿德房产公司所付的13套房屋的房款为对鸿德房产公司的借款，月息4分，如借款未还，则13套房屋归赵红新所有。以上内容充分证明了鸿德房产公司与赵洪新所签的房屋买卖合同是虚假的，不仅违反了“合同法”中关于留置条款的相关解释以及适用规则，又根据最高人民法院关于民间借贷司法解释相关法律适用中名为买卖实为抵押借款的房屋买卖合同无效，因此，赵红新与鸿德房产公司的房屋买卖合同无效，买卖意思不真实。买卖关系不成立。且对物业公司相关人员询问可知，鸿德房产公司及相关物业公司对所争议房屋仍然认为应归属于原告所有，被告也一直承认这一点，因此，原告主张一房二卖的事实不成立，所举证据不足以支持其诉请。
原告对被告所举证据及本院调取证据分别发表质证意见如下：一、对被告所举证据的真实性无异议，对其证明方向有异议，认购协议书意思表示真实，符合商品房买卖合同的构成要件。二、对法院调取证据的真实性无异议，足以支持我的诉讼请求。
经过庭审举证、质证，本院对原被告双方所举证据及本院调取证据认证如下：一、原告所举第一组、第二组证据和被告所举证据具有真实性，原告所举第三组、第四组证据分别系赵红新合同信息备案资料及其出具的证明和视频资料，与本院调取证据5相互印证，均具有真实性。故原告举证第一组、第二组、第三组、第四组证据和被告所举证据均真实有效，与本案有关联性，可以反映本案的相关事实。
二、本院调取证据1系对赵洪新的调查笔录，其对在鸿德房产公司购得、网签及房管部门备案并占有的罗马帝景5号楼二单元12楼西户1202号的陈述，与祁林举证第三组证据、本院调取证据相互印证，具有真实性，与本案有关联性，可以证明本案的相关事实。但赵红新对其与鸿德房产公司之间的房屋买卖合同关系的陈述，因属另一法律关系，故与本案无关联性；证据2-5均真实有效，与本案有关联性，与证据1和原告所举证据相互印证，形成一个完整的证据链条，可以直接证明本案的相关事实。
根据原被告举证、本院取证，并经双方质证及本院认证，本院确认以下法律事实：鸿德房产公司开发的罗马帝景坐落于南阳市宛城区××与××路交叉口和××与××路交叉口这二个路口中间。祁林为购得罗马帝景房产，经与鸿德房产公司协商，双方于2011年3月13日签订以鸿德房产公司为出卖人（甲方）、以祁林为买受人（乙方）的0000157号“商品房认购协议书”，协议书主要约定，一、乙方指定认购的商品房为：鸿德罗马帝景5号楼西单元12层1201号户型，建筑面积115.35平方米（含公摊面积），总价531311元。一次性付款优惠5000元，优惠后双方确认签约总价526311元。二、乙方选择下列方式向甲方交付购房款：一次性付款，总房款为人民币526311元整（含购房定金），须于本认购协议书签署之日起7日内付清。四、双方约定的其他事项：1、甲乙双方签订本协议，乙方按时全额缴纳认购定金后，乙方即享有该指定单元的购买权，甲方不得将该房屋另售给他人。2、乙方所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购协议书约定的价格据实结算，多退少补。本认购协议书所述房款项仅指购买房屋本身的价款，不含其它费用。3、乙方在签订本协议后的7个工作日内（即2014年3月20日前），应携本协议书及身份证件，到鸿德罗马帝景营销中心办理资料提交手续、交纳购房款项。六、本协议生效后，甲乙双方任何一方要求终止本协议的，违约方需承担违约责任。七、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，经双方签字盖章，乙方全额缴纳认购定金后方可生效，具有同等法律效力。甲方鸿德房产公司在该协议上签字、盖章，乙方祁林在该协议上签名、按押。祁林当日预交房款200000元，并选择一次性付款优惠5000元，优惠后双方确认签约总价为526311元，并于2011年3月18日预交房款326311元，鸿德房产公司收取罗马帝景5号楼西单元西户1201号祁林购房款526311元后，分别出具了加盖有“鸿德房产公司财务专用章”的收款收据二份。2013年8月11日，豪盛房产公司收取罗马帝景5号楼西户1201号祁林交纳的测绘费、地温中央空调热水初装费、办证服务费合计58642元，并出具加盖“豪盛房产公司财务专用章”的收款收据。2014年6月17日，豪盛房产公司收取罗马帝景5号楼西户1201号祁林交纳天然气初装费、有线电视安装费合计2658元，并出具加盖“豪盛房产公司财务专用章”的收款收据。同日，祁林在与豪盛物业公司分别签订“罗马帝景装修安全责任书”、“业主（临时）管理规约”、“罗马帝景前期物业服务合同”上均显示房屋坐落：罗马帝景5号楼西单元1201室、业主：祁林。同时，祁林向豪盛物业公司分别交纳装修保证金2000元、装修管理费600元、装修期间电梯上料费300元、垃圾清理费526元，豪盛物业公司收款后针对罗马帝景5号楼西户1201号户主祁林分别出具收款收据四份。同日，祁林与豪盛房产公司办理了房屋交接手续，双方对罗马帝景5号楼2单元西户1201号房屋钥匙进行了交接。
2016年8月，祁林准备装修房屋时，发现门锁被换，门牌号××换为1202号，后经豪盛物业公司协调，门锁重新换过后，豪盛物业公司将钥匙交于祁林。2017年7月，祁林看房时，发现门锁又被换掉，且门上贴条留言：此房属私有房产，已在市房管局网签在本人名下请自重联系电话：139××××0787。祁林经与该电话联系得知，该房屋留言及网签的买受人为赵红新。后祁林与鸿德房产公司为此多次协商未果，双方由此引起纠纷。
另查明：1.鸿德房产公司于2012年更名为“南阳豪盛房地产开发有限公司”，2015年又变更为“南阳鸿德房地产开发有限公司”；
2.祁林与鸿德房产公司在《商品房认购协议书》中约定购房款及祁林实际向鸿德房产公司所交购房款均为526311元，但在其诉状中将购房款金额笔误为“536311”元；
3.因祁林认购、交纳房款及相关费用和交接房屋（2014年6月17日）时间较早，当时，罗马帝景所有楼盘门牌号不统一，因此，祁林与鸿德房产公司、豪盛物业公司签订的协议书等相关资料中均显示房屋坐落位置为罗马帝景5号楼2单元12层西户1201号。2014年9月26日罗马帝景统一交房时，除4号楼外，所有楼盘单元楼统一登记为东户为1号、西户为2号。现豪盛物业公司留存的5号楼2单元12楼西户档案资料中登记的业主信息仍显示为祁林；
4.2014年11月17日，豪盛房产公司为出卖人、赵红新为买受人，双方办理了网签手续，并在房管部门对商品房买卖合同信息进行登记备案。该合同信息备案摘要主要显示，合同编号：14827330、买受人：赵红新、房屋坐落：宛城区高新路××××路交叉口5号楼2单元12楼1202号。豪盛房产公司在出卖人处加盖公司公章，赵红新在买受人处签名按押。2018年1月24日，南阳市不动产登记服务中心出具“不动产登记（房产）资料查询结果证明”，该证明主要显示：经查南阳市房屋登记信息系统，截止2018年1月24日19日10时，申请人赵红新及家庭成员现名下拥有的房屋登记记录如下：1.14827330（合同）。
以上事实有祁林和鸿德房产公司当庭的陈述及双方所举证据和本院调取证据予以证实，双方所举证据及本院调取证据已经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院归纳本案原被告双方争执的焦点问题如下：1.双方签订的商品房认购协议书的效力应如何认定？2.鸿德房产公司是否构成一房二卖的行为？3.原告主张解除与鸿德房产公司之间签订的房屋买卖合同的理由是否成立？原告主张“由被告支付已付的购房款526311元及利息、被告支付房屋赔偿款526311元”的请求应否得到支持？
本院认为,因鸿德房产公司于2012年更名为“南阳豪盛房地产开发有限公司”，后于2015年又变更为“南阳鸿德房地产开发有限公司”。因鸿德房产公司的二次更名仅系企业名称的变更，因此，在本案中，豪盛房产公司因房屋买卖合同发生的民事行为所产生的法律后果，均由鸿德房产公司承担。
1.关于双方签订的商品房认购协议书的效力应如何认定的问题。祁林为购买鸿德房产公司开发建设的罗马帝景商品房，双方在意思表示真实、协商一致的基础上签订《商品房认购协议书》，该协议书真实有效。虽然该协议书为预约合同，其效力有别于商品房买卖合同，但在本案中，祁林与鸿德房产公司签订的《商品房认购协议书》中对当事人的基本情况，商品房的基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，商品房面积最终的核定标准及面积差异的处理方式及违约责任等进行了明确约定。双方虽然对房屋交付使用条件及日期，供水、供电、暖气、燃气、通讯等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，办理产权登记的有关事宜无约定，但鸿德房产公司在《商品房认购协议书》签订后，于2011年3月13日、18日按约定收取祁林购房款共计526311元，后豪盛房产公司分别于2013年8月11日向祁林收取测绘费、地温中央空调热水初装费、办证服务费58642元，于2014年6月17日，向祁林收取天然气初装费、有线电视安装费合计2658元。同日，祁林向豪盛物业公司分别交纳装修保证金2000元、装修管理费600元、装修期间电梯上料费300元、垃圾清理费526元。祁林真对上述费用与鸿德房产公司结清后，双方办理了房屋交接手续。因此，鸿德房产公司的上述收款及房屋交接行为，在事实上应视为对商品房买卖合同的实际履行，其协议内容约定和实际履行行为符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故祁林与鸿德房产公司于2011年3月13日签订的《商品房认购协议书》应依法认定为商品房买卖合同。
2.鸿德房产公司是否构成一房二卖的行为？在合同履行过程中，鸿德房产公司在祁林按约定和要求结清房款和相关费用后，于2014年6月17日与祁林办理了罗马帝景5号楼2单元西户1201号房屋交接手续。2014年9月26日，豪盛物业公司为使罗马帝京所有楼盘单元房门牌规范，统一变更登记为东户为1号、西户为2号。因此，祁林购买的罗马帝景5号楼2单元西户“1201号”，因豪盛物业公司管理的原因变更为“1202号”。祁林在购买和接收罗马帝景5号楼2单元西户“1202号”房产后，豪盛房产公司却于2014年11月17日，在祁林不知情的情况下，将已出售和交付给祁林的罗马帝景5号楼2单元12楼西户1202号房屋，又出售给第三人赵红新，且豪盛房产公司与赵红新办理了房屋网签手续，并在房管部门对商品房买卖合同信息进行登记备案。该事实经南阳市不动产登记服务中心出具“不动产登记（房产）资料查询结果证明”予以证实。现赵红新经二次换锁后占有该房屋。故对豪盛房产公司上述的行为，本院依法认定为一房二卖的行为。
3.关于原告主张解除其与鸿德房产公司之间签订的房屋买卖合同关系的理由是否成立？原告主张“由被告支付已付的购房款526311元及利息、被告支付房屋赔偿款526311元”的请求应否得到支持？的问题。
综前所述，祁林与鸿德房产公司签订的《商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同，且鸿德房产公司已足额收取祁林购房款和测绘费、办证服务费等相关费用并已交付房屋，后因豪盛房产公司针对罗马帝景5号楼2单元12楼西户1202号房屋一房二卖的行为，使买受人祁林不能达到买房入住的预期。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同的目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的。据此，因鸿德房产公司一房二卖行为已构成违约事实，依据法律规定应承担相应的违约责任。因此，现原告主张解除与鸿德房产公司之间签订的房屋买卖合同，并由被告支付已付的购房款526311元及利息、被告支付房屋赔偿款526311元的请求，有法律和事实依据，本院依法予以支持。因祁林对利息的请求不明确，利息的计付依法应自其交付购房款即2011年3月18日之次日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至该款还清之日止。
关于鸿德房产公司抗辩“双方签订的认购协议是预约合同，不具有实际约定房屋所有权交付的权利，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告不能据此诉请被告承担一倍房款赔偿的请求”，
及其质证时提出“对物业公司相关人员询问可知，鸿德房产公司及相关物业公司对所争议房屋仍然应归属于原告所有，被告也一直承认这一点，因此，原告主张一房二卖的事实不成立，所举证据不足以支持其诉请”，因其抗辩理由及质证意见不足以推翻本院依法认定的事实，故本院对此依法不予采信。鸿德房产公司在质证时提出“赵洪新与鸿德房产公司所签的房屋买卖合同是虚假的，其名为买卖实为抵押借款的房屋买卖合同无效，因此，赵红新与鸿德房产公司的房屋买卖合同无效，意思表示不真实，买卖关系不成立”的意见，因赵红新对此未提供相关证据，且赵红新该陈述系其与豪盛房产公司之间另一法律关系，与本案无关联性，故本院对其合同性质及效力不做评述。
综上评述，本案事实清楚，责任明确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、依法解除2011年3月13日南阳鸿德房地产开发有限公司与祁林之间签订的《商品房认购协议书》。
二、本判决生效十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司返还祁林的购房款526311元。并自2011年3月19之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至该款还清之日止。
三、本判决生效十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司赔偿祁林的一倍购房款526311元。
案件受理费14454元，分别由原告祁林负担181元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担14273元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 方 云
审 判 员 姜 维
人民陪审员 张延军
二〇一八年三月二日
书 记 员 李 婕