湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第619号
上诉人（原审原告）贺志国。
委托代理人唐镔。
被上诉人（原审被告）夏安然。
被上诉人（原审被告）胡显华。
被上诉人（原审被告）卞建国。
原审第三人彭志敏。
原审第三人张晋源，曾用名张培勇。
上诉人贺志国与被上诉人夏安然、胡显华、卞建国及原审第三人彭志敏、张晋源房屋买卖合同纠纷一案，潘思赋、胡红梅不服永州市零陵区人民法院于二○一五年八月五日作出的（2015）零民初字第381号民事判决，通过一审法院提出上诉。永州市零陵区人民法院于2015年11月11日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，由审判员李湘沅担任审判长，与审判员黄素、代理审判员曾忞组成合议庭，于2015年12月7日在本院第八审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员罗娜担任法庭记录。上诉人贺志国及其委托代理人唐镔，被上诉人夏安然、胡显华、卞建国到庭参加诉讼。经本院传票传唤，原审第三人彭志敏、张晋源未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年6月27日，被告夏安然、胡显华、卞建国（以下简称乙方）与第三人彭志敏、张培勇（以下简称甲方）签订了一份合作建房合同，合同约定，甲方提供位于永州市零陵区七里店办事处杨塘村罗家组的一块国有划拨土地（用地面积281.6㎡），乙方出资投劳，合作建一栋七层楼房用于居住。房屋建好后，底层杂房和车库，甲方分得车库两个（任选），其余车库和杂房归乙方；住房第一、二层共四套住房归甲方，第三、四、五、六层共八套住房归乙方；甲、乙双方各人所分得的房屋办理房产、地产所发生的费用，由各人自负；乙方负责办理正规的建房和总的水、电开户手续，并负责所需费用。合同签订后，乙方到有关部门办理了建房手续，并出资将房屋建好。房屋建成后，甲、乙双方按照合同的约定对房屋进行了分配。2009年11月1日，被告夏安然将自己分得的位于第六层西边一套总面积为126㎡的住房、楼梯间东边的一间车库卖给原告贺志国，双方签订了书面购房合同，合同约定，一、购房价格及付款方式：1、房屋总面积126㎡，按800元／㎡计算，双方合同签字后，首付5万元，主体楼房室内粉刷完工后付5万元，余款等被告夏安然为原告贺志国办理好土地、房产证件后一个月后付清，办证所需费用由原告贺志国负责；2、楼递间东边车库的价款按总面积500元／㎡计算，等办好房产证后再由贺志国付给夏安然；二、水电设施：水主管由夏安然安装到室内，电主线安装到电表旁，水电开户费用由贺志国自己负责。合同签订后，贺志国分两次共向夏安然交付了10万元余购房款（以实际给付的金额为准），并已经入住所购住房。由于被告夏安然、卞建国、胡显华与第三人彭志敏、张培勇在共同建房过程中与邻居凡幼云发生相邻关系纠纷和人身损害赔偿纠纷在法院进行多年的诉讼，同时被告与第三人之间也因建房交付时间、房屋质量及与凡幼云诉讼所支出的费用等系列问题也产生了系列矛盾，导致房屋建成后，一直没有到国家土地行政管理部门缴纳土地出让金，没有将建房用地的土地使用权由国有划拨土地变更为国有出让土地的性质，导致整栋房屋无法办理国有出让土地使用权证和房屋所有权证，而被告夏安然、胡显华、卞建国将所分得的住房又分别出售给了原告贺志国、罗怀芬、邓忠民、胡斌、于立军、潘思赋等六户，但原告贺志国等六户多年来一直没有从三被告处拿到所购房屋的国有出让土地使用权证和房屋所有权证。为此，原告贺志国等六户多次到有关部门反映，而三被告则要求原告贺志国等六户按照双方签订的购房合同的约定由各购房户分摊负担国有划拨土地变更为国有出让土地应该缴纳的土地出让金，以及办理土地使用权证和房屋所有权证的契税、规费、工本费等费用，但原告贺志国等六户不愿意承担土地出让金，认为土地出让金应该由作为开发商的三被告负担，而不应该由购房户承担，双方因此发生争执，经有关部门调解无效，故原告贺志国等六户相继向法院提起诉讼，请求依法判令三被告立即给原告代为办理好国有出让土地使用权证和房屋所有权证。
原判认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案房屋所涉及的土地使用权属于划拨土地，划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权，法律规定，划拨土地使用权转让只有符合一定条件下方可转让，即土地使用者必须是企业、其他经济组织或者个人，领有国土使用证，具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明，并依照有关土地使用权出让的规定与当地县级以上国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，向当地县级以上人民政府补交土地使用权出让金。可见，划拨土地使用权上形成房屋产权的转让，必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换，未补办土地使用权出让手续不得转让。而本案所涉及的土地使用权人属于第三人彭志敏、张培勇，土地性质至今仍是划拨土地，而三被告与第三人在该土地上合作建房，虽然办理了相关的建房手续，但双方至今没有到当地国土行政管理部门缴纳土地出让金，补办土地使用权出让手续，那么，从法律意义上可以得出这样一个结论，即三被告及第三人在经当地国土行政管理部门批准，并缴纳土地出让金，补办土地使用权出让手续之前，是无权转让本案所涉及的土地使用权和房屋产权的，由此可以认定三被告分别转让给原告贺志国等六户的房屋买卖合同是无效的，是不受国家法律保护的。因此，原告贺志国等六户要求人民法院判令三被告立即办理土地使用权证和房屋所有权证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第一百三十二条，并参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、第四十四条、第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条、第五条的规定，判决：驳回原告贺志国的诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告贺志国负担。
宣判后，贺志国不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1、原审适用法律需错误，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，划拨土地使用权和地上建筑物在符合条件时可以转让。2、原审法院认定事实不清，本案系房产买卖合同，合同标的物是房屋，该合同应认定为有效。被上诉人与原审第三人在划拨土地上合作建房，但未到国土行政部门缴纳土地出让金，补办土地使用权出让手续是被上诉人的责任，上诉人购买的是房屋而不是土地，补办土地使用权出让手续与上诉人无关联。综上，请求二审法院撤销原判，依法认定房产买卖合同有效，判令被上诉人继续履行合同，并承担违约责任。
被上诉人夏安然答辩称：房屋建好后，因与邻居相邻纠纷打官司，及与上诉人办证费用问题没协商好等原因，一直没有办理土地证；被上诉人与原审第三人合作建房，将多余的房屋卖出，卖房合同上清楚写明被上诉人不负责房产证、土地证的办证费用，应按合同处理，被上诉人愿意为上诉人办证，只要上诉人支付办证费用。
被上诉人胡显华答辩称：只要上诉人交齐购房尾款，被上诉人愿意为其办理房产证，但办证费用由上诉人承担。
被上诉人卞建国的答辩意见同被上诉人夏安然、胡显华的答辩意见。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人夏安然与上诉人贺志国签订的房产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当诚信地履行合同义务。交付房屋及办理土地使用权证、房屋产权证是房屋出卖人的主要义务，上诉人已按合同约定支付了购房款，被上诉人在交付房屋之后还应积极为上诉人办理上述权证。经审理查明，被上诉人与邻居的相邻纠纷诉讼，及与上诉人关于补缴土地出让金缴纳等问题的分歧，是被上诉人未及时去相关行政部门申请办理上述权证的主要原因。上诉人与被上诉人在合同中约定的“甲方（被上诉人夏安然）负责代办房产证件、土地证，办证所需费用及契税由乙方（上诉人贺志国）承担”，通常理解为办理上述权证过程中产生的规费、税费及工本费等费用由上诉人承担，不包含土地出让金，因为缴纳土地出让金应当包含在被上诉人办证这一主要义务之中，被上诉人主张其不承担土地出让金，实质上是排除其作为出卖人的主要义务，不符合法律规定和交易习惯。因此，被上诉人未及时申请办证的原因不可归责为上诉人，被上诉人要求上诉人缴纳出让金方可为其办证的理由亦不能成立。
本案的房屋系划拨土地上的建筑物，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和地上建筑物所有权的转让应符合法定的条件，且经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案中，被上诉人与原审第三人在划拨土地上建房时没有办理合法、完备的行政审批手续，未取得房屋的所有权证；后被上诉人将房屋转让给上诉人，也未报政府部门批准。目前，该房屋是否能进行产权、土地登记，需经房产、规划及国土管理部门等相关行政机关审查、批准后方能确定，法院不能先行替代行政机关作出行政职权范围内的决定，故对上诉人诉请判令被上诉人为其办证，本院不予支持。综上所述，原判驳回上诉人的诉讼请求，处理并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由上诉人贺志国负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 李湘沅
审 判 员 黄 素
代理审判员 曾 忞
二〇一五年十二月三十日
代理书记员 罗 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。