福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终526号上诉人（原审被告）：余大梅，女，1969年1月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被上诉人（原审原告）：福州市企业托管营运公司，住所地福建省福州市台江区广达路106号七层西间。法定代表人：韩芝玲，总经理。委托诉讼代理人：蔡志超、邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。上诉人余大梅因与被上诉人福州市企业托管营运公司（以下简称“市营运公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。余大梅上诉请求：一、撤销《房屋租赁合同》；二、判决市营运公司将2012年12月-2016年7月间非法所得房租金每月1870元、共计43个月合计金额80410元归还给余大梅；三、请求法院判决市营运公司赔偿余大梅装修费142325元；四、撤销一审判决，要求重审；五、上诉费用由市营运公司承担；六、市营运公司退还押金5610元。事实与理由：市营运公司与余大梅一直是以三个月为周期签订的>,但市营运公司工作人员一直采用口头方式承诺让我们放宽心，只要我们愿意租这房子，一定会优先租给我们，从2012年起双方良好合作至今。在良好的合作状态下，市营运公司突然在2016年5月份不收房租了，多次打电话叫市营运公司代理人小杨来收房租，都以各种理由说在外出差为推脱不来收房租，最后干脆说房子要收回国家了，没权利出租了，并叫余大梅搬走。一审中市营运公司诉余大梅拖欠他们2016年5月、6月的租金是不成立的，因为是市营运公司拒收房租，并要求其搬离。市营运公司与余大梅签订合同时所出示的产权证不是租赁房屋的产权证，余大梅所租房子是二层搭盖式房子，是漆器厂工人非法搭盖的房子，是市营运公司的工作人员为了非法获利而擅自出租给我们的。而市营运公司所持的房产产权证是五层楼房，与余大梅承租房产结构与楼层明显不符。市营运公司属于骗租，所以应撤销租赁合同。既然市营运公司用其它房产来冒充租赁的房产，那理所当然租赁合同是无效。故市营运公司应将租金返还余大梅。且因租赁后余大梅对租赁房产进行装修后经营，投入较大，故要求市营运公司应赔偿该部分装修款。市营运公司辩称，1、针对产权问题，在双方租赁合同第一条，已经明确了市营运公司将代管福州市漆器研究所的房产出租给余大梅，并且余大梅承租店面已有多年，对租赁户的产权是非常清楚的，并且市营运公司收取租金后是上交国库，并不存在骗租问题。2、余大梅要求市营运公司退还押金、赔偿装修款以及退还2012年至2016年租金，没有合同依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回余大梅的上诉请求，维持一审判决。市营运公司向一审法院起诉请求：1、判令余大梅立即搬离、腾空位于福州市台江区宁化支路1-5号店面并归还给市营运公司；2、判令余大梅向市营运公司支付2016年5月、6月房屋租金合计3740元及滞纳金（按日1‰计取，自2016年5月11日起计至实际还款之日止）；3、判令余大梅向市营运公司支付逾期不搬离店面占有使用费（占有使用费比照合同租金1870元/月计算，从2016年7月1日起计至实际归还店面之日止）；4、余大梅向市营运公司结算支付水电费（从2016年10月1日起计至实际归还店面之日的水电费）；5、本案诉讼费由余大梅承担。一审法院认定事实：福州市漆器研究所于1997年9月9日取得位于福州市台江区义洲宁化支路1号房屋所有权，《房屋所有权证》为榕房Q字第8723号。坐落于福州市台江区义洲宁化支路1-5号店铺（面积38㎡）属于原福州市漆器研究所西侧搭建房产之一。2004年11月25日，福州市财政局作出榕财工[2004]1741号《福州市财政局关于福州市漆器研究所有关问题的通知》，通知内容为：“福州市工艺美术研究发展中心：你中心所属的福州市漆器研究所已根据市委、市政府有关会议精神进入关闭程序，职工安置工作也已基本结束，鉴于我局已于2004年4月根据朱副市长的批示垫借212.71万元用于该所的职工安置，但由于该所资产至今未变现，无法归还该笔借款，现就有关事项通知如下：根据市政府办公厅榕政办[2004]32号文件有关对于一时无法变现的资产，应委托市企业托管营运公司实行托管的规定，对于该所一时无法变现的办公楼，你中心应委托市企业托管营运公司实行托管，由托管公司对该楼的租金进行监收，并全额上缴财政用于归还我局垫借的该所职工安置费用，对于已收取的租金部分，请你中心负责清查并悉数监缴财政，以防国有资产流失。同时市企业托管公司接收该办公楼后应配合市产权交易服务中心做好该办公楼变现所需的后续工作。”2016年3月31日，市营运公司与余大梅签订编号为2016-漆0206《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、市营运公司拟将福州市台江区宁化支路1号（注：经现场勘验，实为宁化支路1-5号），代管原漆器研究所的房产出租，面积共38平方米。余大梅已亲自看房并愿意承租；2、余大梅租赁上述房产用于快餐店用途；3、租赁期限自2016年4月1日起至2016年6月30日止，共三个月；4、租金为1870元/月（每平方米约为49元，面积为38㎡），租金不包括物业管理费及其他费用；5、余大梅签署本合同时向市营运公司交付租赁押金5610元。租赁期满，余大梅结清所有费用，归还租赁房产且无违约情形，经市营运公司验收无误后，将租赁押金无息退还余大梅；6、租金按月结算，余大梅应按时在每月10日前交给市营运公司，每延期一天市营运公司可按所欠租金的千分之五收取滞纳金。延期超过20天未交，则视为余大梅违约，按违约处理；7、水、电费根据余大梅实际使用量和福州市有关部门规定的价格并摊销公共损耗费用后按月结算，余大梅应于每月10日前交付给市营运公司。签订本合同时，经双方确认：电表度数为57287度，水表吨数为2052吨；电费每度按1.2元计算，水费每吨按4元结算。合同期内若遇有关部门调整水、电收费价格，则也相应调整收费价格；8、每月的租金等费用，以现金或银行转账结算。市营运公司开户银行：中国民生银行福州广达支行账号：15×××93户名：福州市企业托管营运公司；9、租赁期间，未经市营运公司书面同意，余大梅不得将房屋转租、分租等形式转租给第三方。否则，视为违约，市营运公司有权追究被告的违约责任。合同还约定其他事项。诉讼中，双方当事人确认双方在签订上述租赁合同之前已存在多年租赁关系，故上述租赁合同签订后，余大梅仍继续使用宁化支路1-5号店铺。合同期满前，因讼争店铺存在电线老化损毁严重等重大安全隐患，市营运公司于2016年4月20日通过在讼争店铺门口张贴的形式向余大梅发出《通知》，内容为“漆器研究所各租户：近期二楼配电盘烧毁，我司安排电业专业人员进行检修，发现很多地方电线全部老化毁损严重，房屋结构也存在重大安全隐患，已不适合继续出租，为了防止造成人员危险和财产损失，经公司研究，决定本处店面不再出租，限你方于2016年4月30日前安排搬迁，请你们尽早做好准备，并做好退租手续。特此通知。”2016年5月10日，市营运公司再次以相同方式发出《通知》，内容为“漆器研究所各租户：4月18日二楼配电盘烧毁，楼上剩下的电线老化严重，无法承载负荷，不能使用，存在严重的安全隐患。我司已正式发文要求你们4月30日前退租，但是，近期经我司人员现场安全检查，发现租户私自违章乱拉电线，我司相关人员已口头要求你们自行切断，避免危险……”。市营运公司陈述，余大梅自2016年5月起未再支付租金，合同期限届满后，既未办理退租手续亦未搬离讼争店铺也未支付占用费。一审法院认为，市营运公司与余大梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2016年4月1日起至2016年6月30日止,现租赁期限已届满，且市营运公司不愿继续出租，而讼争店铺仍由余大梅经营使用，故对于市营运公司要求余大梅搬离福州市台江区义洲宁化支路1-5号店面的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。余大梅辩称因市营运公司拒收而未缴纳2016年5月、6月租金，但双方所签《房屋租赁合同》已明确约定租金等费用的支付可采用转账方式且已明确收款账户，余大梅未依约缴纳租金，应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，租金应于每月10日前交给原告，每延期一天市营运公司可按所欠租金的日5‰收取滞纳金。因上述滞纳金即为逾期付款之违约金，故市营运公司诉请支付滞纳金即为逾期付款之违约金请求，且其自愿将违约金计算标准降低为按所欠租金的日1‰收取，一审法院予以照准。据此，余大梅应向原告支付2016年5月、6月的租金共计3740元（1870元/月×2个月）并按所欠租金的日1‰计算逾期付款违约金。其中，2016年5月、6月的逾期付款违约金，均以月租金1870元为基数按日1‰标准，分别从2016年5月11日、2016年6月11日起计至实际付清该月租金为止。余大梅在租赁期限届满后仍继续占有使用讼争店铺，依法应向市营运公司支付自租赁期限届满次日起的占用费。市营运公司诉请参照原租赁合同租金1870元/月的标准支付自2016年7月1日起至实际搬离并返还讼争店铺之日止的占用费，予以支持。因没有证据证明余大梅拖欠水电费，故对于市营运公司要求余大梅向其结算支付水电费的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、余大梅应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区义洲宁化支路1-5号店面，并将该店面返还给市营运公司；二、余大梅应于本判决生效之日起十日内向市营运公司支付2016年5月1日至2016年6月30日期间房屋租金3740元及逾期付款违约金（其中，2016年5月的逾期付款违约金以月租金1870元为基数按日1‰标准，自2016年5月11日起计至实际付清该月租金为止；2016年6月的逾期付款违约金以月租金1870元为基数按日1‰标准，自2016年6月11日起计至实际付清该月租金为止）；三、余大梅应于实际履行上述第一项判决义务的同时向市营运公司支付占用费（占用费按1870元/月的标准，自2016年7月1日起计至实际搬离并返还店面之日止）；四、驳回市营运公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2280元，由市营运公司负担50元，余大梅负担2230元。二审中，余大梅围绕其上诉请求提交一组证据：证据1、照片；证据2、装修清单；证据3、营业执照；4、合同及收款收据，证据1-证据4证明其对租赁房产进行装修；证据5、房产证，证明与其租赁房产不符。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。市营运公司对证据1、2的真实性不予认可，对证据3、4的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。对证据5的真实性认可。本院经审查认为，证据1、2、3、4与本案没有关联性，证据5的真实性予以确认，对其证明对象下文分析。对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，市营运公司与余大梅签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，租赁期限至2016年6月30日止，租赁期限届满市营运公司要求收回租赁房产，符合法律规定，余大梅应及时将房产退还市营运公司。余大梅以其租赁的房产系福州市漆器厂搭盖房产、并非市营运公司代管的产权房为由主张撤销租赁合同、并由市营运公司退还多年租金，根据福州市财政局榕财工[2004]1741号《福州市财政局关于福州市漆器研究所有关问题的通知》，福州市漆器研究所的房产均由市营运公司代管，且讼争的房产确系余大梅从市营运公司处租赁而来，不论租赁房产是否系已办理产权的房产，市营运公司作为福州市漆器研究所的房产代管人，有权出租讼争场所并依法享有权利及承担义务，余大梅作为承租人对讼争房产租赁使用多年，支付租金系其义务，现余大梅要求退还多年租金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。余大梅未按租赁合同约定履行支付租金义务，拖欠2016年5月、6月租金，根据合同约定，逾期支付租金市营运公司可按所欠租金的5‰收取滞纳金，一审法院判决余大梅支付该两月租金，并以月租金1870元为基数按日1‰的标准判令其支付违约金，符合租赁合同约定。余大梅在租赁期限届满后仍继续占有使用讼争店铺，依法应向市营运公司支付占用费，一审法院参照原租金标准判决其支付占用费已臻合理，应予维持。余大梅主张其在承租店面后投入装修，要求市营运公司赔偿其装修款，但其在一审中未提起反诉，本院对该主张不予审理。余大梅主张应退还其所交押金，本院认为押金性质为履约保证金，是为了保证租赁合同的及时全面履行而存在，虽然合同约定余大梅违约情况下市营运公司可没收押金，但合同未约定可同时适用没收押金及支付违约金，现租赁合同期限已满，一审法院对余大梅的违约行为亦已做出处理，故市营运公司应退还余大梅押金5610元。综上所述，余大梅的部分上诉请求成立，本院依法予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2521号民事判决第一、二、三、四项；二、福州市企业托管营运公司将押金5610元退还余大梅；三、驳回余大梅的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2282元，由余大梅负担2000元，由福州市企业托管营运公司负担282元。本判决为终审判决。审判长  袁文伟审判员  李 杰审判员  张 敏二〇一七年三月十六日书记员  林雨婷