广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1971号
原告王某臣，住址广东省深圳市福田区。
原告刘某，住址广东省深圳市福田区。
两原告共同委托代理人胡某刚，广东深大地律师事务所律师。
被告陆某亮，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人何某莉，广东启仁律师事务所律师。
第三人某地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人李某智。
委托代理人王某红，住址福建省漳州市龙文区朝阳，系公司员工。
原告王某臣、刘某诉被告陆某亮、第三人某地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法由代理审判员姚璇娟独任审判，于2015年10月26日、11月16日两次公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人胡某刚、被告委托代理人何某莉、第三人委托代理人王某红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2015年4月25日，原告在第三人居间下与被告就买卖深圳市福田区香蜜湖路某园2栋＊座703单位（以下称涉案房产）签订了《二手房买卖合同》及《主体变更确认书》。合同签署后，两原告积极履行合同义务，及时支付了合同约定的定金及首期款，并取得银行贷款承诺函。但被告经原告及第三人多次催告均拒绝履行合同义务。故请求判令：1、解除原、被告之间签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金20万元并支付违约金2476000元。
被告辩称，1、原告未按合同约定支付首期款352万元，也未按合同约定在2015年6月1日前补足44万元，是原告违约在先。深圳市罗湖区人民法院于2015年6月8日才作出查封通知，原告不可能在此之前就得知涉案房产被查封，原告以涉案房产被查封作为其未补足44万元的理由不成立，实际是原告不愿意继续购买涉案房产而另行购买了其他房产。原告的全部诉讼请求应予驳回。2、即使被告违约，原告主张以转让价20%支付违约金也过高。原告并未因涉案房产交易不成功造成实际损失，应适用定金罚则更为符合实际。
第三人陈述，由于被告不配合办理过户登记手续，且涉案房产已被法院另案查封，导致买卖合同无法继续履行。
经审理查明，2015年4月25日，原告王某臣与被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给原告王某臣，转让价1238万元；原告王某臣在合同生效之日支付定金20万元；原告王某臣须于2015年6月1日前将定金、交房押金外的剩余首期款352万元支付至买卖双方约定的银行监管账号，于同月7日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于合同转让价的，原告应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同转让价的，则原告可向监管银行要求将多出部分退回；在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不得迟于银行贷款承诺书出具5日；在银行贷款承诺书出具5日内，被告将涉案房产证原件交予第三人；如被告逾期履行超过5日，原告王某臣可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。当日，原告王某臣向被告支付定金20万元，被告出具了收款收据。《二手房买卖合同》签署当天或几天内，两原告与被告还签署了《买方主体变更确认书》，约定上述《二手房买卖合同》由原告刘某继续履行，在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为原告刘某，原告王某臣承担保证责任。
2015年5月21日，原告刘某、被告与中国农业银行股份有限公司深圳万象城支行（以下简称农业银行万象城支行）共同签署了一份《二手楼交易结算资金托管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金308万元委托农业银行万象城支行进行托管，原告刘某在签署本协议后5个工作日内一次性存入托管资金，托管期限自协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年8月21日。同日，原告向该行提交贷款申请。当月27日，原告刘某往托管专用账户存入308万元。次月3日，农业银行地王支行出具了《个人购房贷款承诺函》，同意向原告刘某发放贷款866万元，有效期1个月。
另查，2015年6月4日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院以（2015）深罗法立保字第206号裁定书查封（案外人吕鑫诉被告民间借贷一案的诉前保全），至2015年9月8日，上述查封尚未解除。
以上事实有《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》，《二手楼交易结算资金托管协议》、农业银行补制客户回单，《个人购房贷款承诺函》，产权查询资料及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告王某臣与被告签署的《二手房买卖合同》、两原告与被告签署的《买方主体变更确认书》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方应按合同约定正确全面履行。原告王某臣已依约支付了定金20万元，原告刘某与被告于5月21日（合同约定的首期款监管时间6月1日之前）共同签署了《二手楼交易结算资金托管协议》，原告刘某于5月27日（签署《二手楼交易结算资金托管协议》后5个工作日内）往托管专用账户存入了协议约定的308万元首期款，并于6月3日取得银行的贷款承诺函。两原告依约已履行了合同义务，涉案房产在取得贷款承诺函次日即6月4日因被告的原因被法院查封，客观上已无法办理正常过户手续，造成涉案房产买卖合同无法履行完毕的责任在被告。两原告请求解除涉案《二手房买卖合同》、被告退还定金并按合同约定支付转让价20%的违约金2476000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
被告辩称，原告未按合同约定支付首期款352万元，也未按合同约定在2015年6月1日前补足44万元，是原告违约在先。经查，原告刘某与被告于2015年5月21日共同签署的《二手楼交易结算资金托管协议》约定首期款托管资金308万元，双方以实际行动变更了《二手房买卖合同》约定的首期款金额。原告刘某依《二手楼交易结算资金托管协议》的约定在5个工作日内往托管专用账户存入308万元首期款，符合双方约定，不构成违约。依《二手房买卖合同》的约定，原告应在取得银行贷款承诺函之后3个工作日内即6月3日后的3个工作日内补足银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于合同转让价的款项44万元（1238万元-866万元-308万元-20万元），并非被告所主张的6月1日前补足该款，而涉案房产在6月4日因被告原因已被深圳市罗湖区人民法院查封，此时涉案房产交易客观上已履行不能，履行不能的原因在于被告，原告未在6月3日后的3个工作日内补足上述款项，不构成违约，被告主张原告违约在先的理由不成立，本院不予采信。
被告还抗辩违约金过高应适用定金罚则。本院认为，根据今年深圳市房地产交易市场走势，双方约定因被告原因导致解除合同的违约金标准为转让价的20%并未过高，且被告未举证证明转让价20%的违约金过分高于原告的实际损失，根据合同法第116条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款，原告选择了使用违约金条款，符合法律规定，被告抗辩应适用定金罚则没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王某臣与被告陆某亮签署的《二手房买卖合同》；
二、被告陆某亮应于本判决生效之日起十日内向原告王某臣、刘某返还定金20万元；
三、被告陆某亮应于本判决生效之日起十日内向原告王某臣、刘某支付违约金2476000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28208元（已由两原告预交），因适用简易程序审理减半收取14104元，保全费5000元（已由两原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚 璇 娟
二〇一五年十二月四日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。
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