天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初7210号
原告（反诉被告）：律福明，男，汉族，1972年1月4日出生，住天津市静海区。
委托诉讼代理人：闫伟，天津观潮律师事务所律师。
被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号，统一社会信用代码×××444。
法定代表人：俞爱钦，总经理。
委托诉讼代理人：宋哲，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：崔惠民，天津帕那律师事务所律师。
原告律福明诉被告建鑫集团（天津）置业有限公司（以下简称建鑫公司）暨被告建鑫公司反诉原告律福明租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日作出(2016)津0112民初2319号民事判决。建鑫公司不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。天津市第二中级人民法院于2016年9月12日作出（2016）津02民终3929号民事裁定，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。律福明及委托诉讼代理人闫伟，建鑫公司委托诉讼代理人宋哲、崔惠民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
律福明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的鑫河湾广场房屋租赁合同。2.被告返还原告履约保证金14892元。3.被告赔偿原告经济损失150,000元（包括装修费72000元、工人工资12,000元、预期利润损失70,000元、原告按照150,000元主张）。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月原、被告签订房屋租赁合同，由原告租赁被告的鑫河湾广场1号楼3层09、16号房用于经营儿童玩具，合同期限自2014年6月30日至2017年6月29日，同时约定原告经营的该玩具行业在1号楼内享有独家经营权。原告入驻后不久，被告在1号楼超市开始经营玩具用品，导致原告经营收入明显下滑，被告该行为违反了双方关于独家经营的约定。另被告在商场运营过程中管理混乱，目前各商家已纷纷退场，整个商场已不具备继续经营的条件。综上，基于被告违反合同约定，同时因经营管理混乱，导致原告无法继续经营并给原告造成巨大损失，原告诉至法院。
建鑫公司辩称，合同签订后，被告依约履行了全部义务。鑫界超市是独立法人天津鑫界百货销售有限责任公司设立的，不是被告自行经营。双方约定的独家经营条款是限制第三人权利义务的无效条款，该条款未规定相应的违约责任，且与被告合作的商家并没有经营玩具。表示同意解除合同，解除原因是由原告未交纳租金和物业费导致的，履约保证金不具备返还条件。不同意赔偿经济损失，不同意承担诉讼费。
建鑫公司（反诉原告）提出反诉请求：1.解除被告与原告双方之间的房屋租赁合同并且原告立即腾房。2.原告向被告支付自2016年1月1日起至实际腾房之日的租金，每月租金是3,723元。3.原告向被告支付自2015年1月1日起至实际腾房之日的物业费，物业费标准是每月1,224元。4.原告向被告支付违约金8,935.2元。5.诉讼费由原告承担。事实和理由：律福明经过免租期后未交纳租金和物业费，经过多次催缴，仍未予交纳。
律福明（反诉被告）针对建鑫公司的反诉辩称，同意解除合同，建鑫公司要求支付租金缺乏相关依据，依据双方签订的合同以及事后达成的协议，免租期限到2016年6月底，建鑫公司已经向其承诺在商场投入正式运营后再行收取，但至目前该商场尚未进入正式运营，且面临倒闭状态。自2015年9月建鑫公司单方在商场内组织玩具销售，违反了双方合同约定，是建鑫公司违约导致相关问题产生，所以不应由其承担违约金，反诉诉讼费应由建鑫公司承担。
本案焦点：1.独家经营条款的效力及违约责任的承担。2.建鑫公司返还履约保证金的条件是否成就，律福明赔偿损失的主张是否应予支持。3.律福明是否应当向建鑫公司支付违约金、租金及物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
律福明提供的证据1房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系。合同中约定律福明在商城1号楼有独家经营权利，建鑫公司违反了该约定，自行销售玩具。建鑫公司认可证据一的真实性，对该证据真实性本院予以确认。证据2装修工程合同书及装修费票据一份，证明律福明因装修支付了装修费72,000元。建鑫公司认可装修合同书的真实性，对此本院予以确认。建鑫公司对装修票据的真实性、关联性、合法性均不认可，但未提供证据予以反驳。对该证据真实性本院予以确认。证据3收款收据一份，证明律福明向建鑫公司交纳了履约保证金14,892元。建鑫公司认可收到律福明4个月的租金作为履约保证金。本院对该证据真实性予以确认。证据4鑫界大卖场商品标签四份，证明建鑫公司在该商场出售玩具。建鑫公司对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，提出标签上面没有标注时间，不能证明出售玩具的时间发生在合同履行期间。但未提交相反证据佐证其抗辩。虽然商品标签没有载明具体日期，但该标签是在建鑫公司商场开业至律福明起诉期间所拍摄，处于律福明的承租期内，对该证据的真实性本院予以确认。证据5照片五十三张，证明建鑫公司违反合同约定，在其开办的超市内进行玩具经营。同时证明目前该商场内已经面临停业，已不具备经营条件。建鑫公司质证认为照片不显示拍摄时间，有可能是在非营业时间拍照，不能证明该照片是建鑫公司经营场所的照片，也不能证明建鑫公司违约。律福明提交的证据5无法确认与本案的关联性，本院不予确认。证据6录像光盘一张，证明鑫界卖场已不具备经营条件。建鑫公司质证认为录制的场景与律福明所要求的损失无关，且可以证明建鑫公司商场从2015年1月正式开业。该证据所证明的建鑫公司目前经营状况与本案没有关联性。对该证据本院不予采纳。证据7证人冯某、孟某、刘某、王某的证言，证明免租期、物业费及商场经营情况。证人冯某的证言中称：免租期在一年半基础上延长半年，免租期内不免物业费，但物业服务都没有到位一直没有收。物业费何时再收由物业经理通知商户。证人孟某、王某均证实建鑫公司给租户的免租期顺延半年，商场经营好了再收物业费。证人刘某证实被告商场外边的厕所、垃圾没有人打扫，保洁不到位。建鑫公司认可证人冯某是其招商部经理，强调律福明主张的事项是由物业部负责的。根据公司规章制度，重要事项需老板签字，他人无权决定。物业费、租金等事项应以书面合同为准。不催交物业费不等于不要，2015年1月1日投入正式运营已具备收取物业费条件，律福明营业额下降有多种原因造成，律福明不能证明建鑫公司经营过玩具。提出证人孟某与证人王某均为建鑫公司商户，与本案有利害关系。证人刘某为律福明员工，对证人证言均不认可。证人冯某作为建鑫公司招商部经理所做证言，可以证实建鑫公司商场经营不景气，物业服务不到位，免租期顺延半年的客观事实。证人孟某、王某、刘某虽为建鑫公司商户或律福明员工，但其证言所证实内容与建鑫公司招商部经理冯某的证明内容一致，四个证人的证言相互佐证，形成证据锁链，其真实性本院予以确认。
建鑫公司提供的证据1网站打印件两页，证明建鑫公司商场2015年1月1日已经正式开业。证据2新浪网、北方网的新闻，证明建鑫公司持续营业。律福明认为仅凭新闻不能证明建鑫广场实际开业，对其真实性不认可。由于建鑫公司对新闻稿件的内容来源及内容真实性没有提交相应的证据，本院对该证据证明效力不予认可。证据3房屋租赁合同，证明合同中约定了违约金计算标准、物业费收取标准。该证据与律福明证据1相同，本院对该证据证明效力予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月10日，律福明向建鑫公司交纳履约保证金14,891元。同年7月21日，建鑫公司（甲方）与律福明（乙方）签订租赁合同一份，约定：”甲方将1号楼3层09、16号房屋出租给乙方，建筑面积122.4平方米，乙方承租该房屋用途为经营儿童玩具，租赁期限共计3年，2014年6月20日起至2017年6月29日止。如因甲方原因导致甲方交房日期拖延，租赁期限相应顺延，甲方不承担任何责任；每月租金为3,723元；租金优惠自商场开业起1年内为免租期，此行业在1号楼独家经营；乙方须向甲方交付4个月租金作为履约保证金，总计14,892元。”合同2.3条约定：“待甲方收回租赁房屋后2个月内，如乙方正常履行本合同规定的义务且确认无质量投诉问题，履约保证金由甲方全额返还乙方；若无法确认，则由乙方提供能承担法律后果的担保书后方可退还履约保证金。”合同第3.1条约定：“乙方所承租房屋的物业管理费为10元/平方米/月”。第四条约定：“如乙方未能按照本合同规定支付租金、物业管理费、履约保证金、能源使用费、设施使用费等乙方应付的费用，每逾期一日，应向甲方支付拖欠部分的千分之三作为滞纳金，从应付日至实付日止”。合同11.3条约定：“违反合同的一方，应向另一方按该年度租金的20%支付违约金”。律福明为装修店铺，与案外人签订店铺装修合同，合同约定的装修费76,000元，律福明实际支付72,000元。装修物均在租赁房屋内，租赁房屋现由吕福明掌管钥匙实际控制。
另查明，律福明经营期间，在其独家经营的地界范围内鑫界大卖场(超市)开始经营与律福明经营同类的玩具商品。
庭审中，律福明认可建鑫公司自2015年1月1日开始试营业。认可自2015年1月1日开始使用租赁房屋，2016年3月31日停止经营，共计15个月。提出2016年8月29日前去撤场没有得到建鑫公司准许，对律福明撤场的说法建鑫公司没有表示异议。律福明自述装修内容包括灯光、展示柜、监控、无线网，可拆卸的包括几十个展示柜、收银台等，不可拆卸的部分包括用展示柜包装起来的两个柱子，一个用烤漆的密度板隔的一个仓库。对于装修物目前的状态，律福明作出三种不同的表示，一说不可拆卸移动的物品价值3万余元，二说可拆卸移动的物品价值约65000元，不可拆卸移动的物品价值约11000元（其中4000元尚未支付给装修人），三说可拆卸移动的物品和不可拆卸移动的物品量化比例为70%和30%。对律福明上述说法建鑫公司均不认可，但也不提交相应证据。
本院认为，律福明与建鑫公司订立的房屋租赁合同及合同中关于独家经营的条款，均系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。现律福明、建鑫公司均诉请解除合同，建鑫公司同时主张腾房，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约责任问题，合同中双方约定律福明承租房屋的用途为经营儿童玩具，且特别约定此行业在1号楼独家经营。建鑫公司作为商场的经营者和管理者，应当遵守该条款，其超市经营主体为天津鑫界百货销售有限责任公司，独家经营条款无效的抗辩理由本院不予采纳。建鑫公司违反该条款约定，使律福明的合同目的无法实现，已经造成根本违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建鑫公司关于该条款项下没有约定违约责任的抗辩理由，本院不予采纳。律福明自2015年1月1日开始使用租赁房屋，商场亦同期开始营业，根据“租金优惠自商场开业起1年内为免租期”的合同条款，免租期截止到2015年12月底，又因建鑫公司给商户的免租期顺延半年，也即免租期截止到2016年6月30日。另外，导致律福明目前占用租赁房屋，是建鑫公司未予准许撤场造成的。律福明因建鑫公司根本违约和物业服务不完善，依法享有同时履行抗辩权，建鑫公司主张律福明违约依法不能成立。
关于返还履约保证金的条件是否成就，合同2.3条约定：“待甲方收回租赁房屋后2个月内，如乙方正常履行本合同规定的义务且确认无质量投诉问题，履约保证金由甲方全额返还乙方；若无法确认，则由乙方提供能承担法律后果的担保书后方可退还履约保证金。”律福明在履行合同过程中没有违约行为，其停止经营至今没有关于其质量问题的投诉，依照合同约定退还履约保证金的条件已经成就，建鑫公司应当退还律福明交纳的履约保证金14,891元。
关于律福明主张的损失，为经营店铺支出装修费用72,000元，双方合同约定：乙方迁出租赁房屋时，应将其自行添置的可拆动的动产部分自行拆除并撤离房屋，不可拆动的嵌入式装修部分乙方应予保留、甲方不予赔偿。对未经甲方同意留存的乙方物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”依照双方合同约定及上述法律规定，装修物品中可移动拆卸部分应由律福明自行拆卸移走，具体的物品名目、数量、质量以租赁房屋内实际现有的为准。不可移动拆卸部分的装修残值不予赔偿。律福明雇佣人员进行经营，属于其经营成本而非损失，要求建鑫公司赔偿工人工资没有法律依据，本院不予支持。关于预期利润损失，律福明没有向本院提交相应的证据，其要求建鑫公司赔偿的诉讼请求无证相佐，本院不予支持。
关于建鑫公司反诉的违约金、租金及物业费，依据本院认定的事实，建鑫公司主张律福明违约事实不成立，其违约金的反诉请求本院不支持。关于租金，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。律福明的免租期应当截止到2016年6月30日。这期间律福明已经诉请解除合同，由于解除合同的原因是建鑫公司根本违约，其解除权形成于诉讼之时。之后，律福明仍然占用诉争房屋是由于建鑫公司的原因所致。依照上述法律规定，律福明不应当再支付租金，因此建鑫公司此项反诉请求本院不支持。关于物业费，建鑫公司的招商部经理冯某证实，由于建鑫公司商场物业服务一直未到位，不具备收取物业费的条件，一直未向商户收取，何时收取另行通知。至律福明停止经营，没有证据证实建鑫公司向其收取物业费，不收取物业费是建鑫公司对其权利行使的处分权，再行主张本院不支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）律福明与被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司签订的租赁合同；
二、被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司返还原告（反诉被告）律福明履约保证金14,892元；
三、原告（反诉被告）律福明腾房，将装修物中可拆除移动的部分自行拆除移走（具体的物品名目、数量、质量以租赁房屋内实际现有的为准）；
上述各项于本判决生效之日起三日内履行。
四、驳回原告（反诉被告）律福明的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费3598元，由原告（反诉被告）律福明承担3120元，由被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司承担478元；反诉案件受理费335元，由被告建鑫集团（天津）置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张 艳
审 判 员 李永安
人民陪审员 孟凡良
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 孙树胜
附：法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。