延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1496号
上诉人（原审被告）：敦化市大上海音乐总汇,住所地吉林省敦化市民主街八一大厦。
负责人：刘伟，该音乐总汇负责人。
委托诉讼代理人：王鲁民，吉林衡佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军65117部队司令部直属工作科，住所地吉林省吉林市船营区南京街82号。
负责人：张玉华，该科科长。
委托诉讼代理人：赵旭东，65117部队64分队教员。
委托诉讼代理人：胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。
上诉人敦化市大上海音乐总汇因与被上诉人中国人民解放军65117部队司令部直属工作科（以下简称65117部队工作科）租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院(2016)�2403民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
敦化市大上海音乐总汇上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判,判令被上诉人继续履行房屋租赁合同，由被上诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：1.原审判决程序严重违法。65117部队工作科不是独立的法人单位，不能独立享有民事权利和承担民事义务，作为民事诉讼主体不适格。上诉人和被上诉人之间存在合法的房屋租赁合同关系且没有终止，即使存在2015年4月20日签订的终止租赁协议,在约定的终止时间届满后，双方仍在履行房屋租赁合同，应当视为双方产生了新的租赁关系。因此，被上诉人起诉上诉人腾迁，应当先提起解除租赁合同关系的诉讼，在解除租赁合同关系后，再起诉腾迁。在没有解除租赁合同关系的条件下�直接起诉腾迁，一审法院又审理腾迁，程序严重违法。2.上诉人与被上诉人之间形成了事实上的长期租赁合同关系。虽然，上诉人与被上诉人在2015年4月20日签订了终止租赁协议，但不是双方的真实意思表示，是上诉人积极配合被上诉人工作而已。事实上，双方至今还是在继续履行着租赁合同关系，被上诉人还继续收取着上诉人的租金。双方都在用行为否定和改变了2015年4月20日签订了终止租赁协议。3.原审判决对上诉人不公平。上诉人在履行租赁合同过程中，上诉人交纳了被上诉人拖欠的物业费、水电费和取暖费等费用，对房屋进行了三次装修装饰，总投资2200万元，现负债1000多万元，现在终止租赁合同，将导致上诉人血本无归，无法还债。另外，被上诉人正在和敦化市人民政府洽谈财产和土地的置换事宜，如果短时间内不解除合同，待置换成功，上诉人的租赁合同�系还能继续履行，不至于对上诉人造成特别巨大的经济损失。另外，应当对上诉人的损失进行评估鉴定，原审判决没有对上诉人的损失进行评估鉴定，对上诉人极不公平。4.从立法法的角度上，军政发58号文件不是法律，也不是行政法规，不能作为审理民事案件解除合同的依据，并且这个文件的内容没有规定强制解除合同，无偿收回租赁标的物；根据合同法94条规定，解除合同的法定理由不存在，被上诉人向上诉人送达的停止租赁通知书中，要求解除合同的理由不符合合同法第94条的规定，解除合同的理由不成立。
65117部队工作科辩称:被上诉人在原审中提交的司令部出具的证明，可以证实被上诉人为副团级单位。是65117部队敦化境内资产管理单位，具有民事诉讼主体资格；上诉人与被上诉人的租赁合同已经到期，双方不存在合同关系，根据军发58号文件被上诉人依法请求腾迁，有事实和法律依据，被上诉人的诉请应受法律保护；原审判决引用合同法第44条、212条、223条、235条，并无不当。军发58号文件是上诉人请求腾迁的理由，不是请求法院判决支持原告诉讼请求的理由；被上诉人请求腾迁是基于双方的租赁合同的逾期，双方不存在租赁合同关系。上诉人的租赁费被上诉人只收到了2016年3月，至今被上诉人没有收取上诉人的租赁费是因被上诉人一直在要求腾迁，并向上诉人下发了腾迁通知；对上诉人腾迁后遭受到的损失，被上诉人深表同情，也积极与政府协调土地使用权置换事宜，但能做到什么程度，是否置换成功还不清楚，被上诉人已尽到应尽责任和义务。原审判决认定事实清楚适用法律正确，双方合同到期后，被上诉人主张腾迁无需经过解除合同的程序，也不存在在腾迁之前经过解除合同的程序。
65117部队向一审法院起诉请求:要求被告立即腾迁租用原告管理的敦化市新华路“八一”大厦楼1-7楼3000平方米房屋（坐落号：沈吉字第35**号），逾期未腾迁，附属物归原告所有。事实与理由：2014年9月10日原告与被告签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定，原告将敦化市新华路“八一”大厦楼1-7层3000平方米房屋（坐落号：沈吉字第35**号）出租给被告使用，租赁期限至2016年9月10日。合同签订后，因下发沈军营［2014］112号通知，要求终止原租赁关系。2015年4月20日双方签订了《终止租赁协议》。协议第二条、第五条约定：“未经允许搭建的临时性建筑拆除，如不拆，临时性建筑则无条件归甲方所有。乙方在甲方场地内的投入，乙方自行搬离，其他不能搬离的无条件归甲方所有”。原租赁合同到期后，双方再未签订租赁合同。根据习主席2015年全面停止军队有偿服务的指示，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发［2016］58号），原告于2016年4月1日向被告下发了《停止租赁通知书》，限被告2016年6月1日前腾退原告房屋,通知时间已过，被告没有腾迁。故依法提起诉讼。
一审法院认定事实：2006年开始，刘伟作为敦化市大上海音乐总汇的经营者租赁了中国人民解放军65117部队工作科管理的坐落在敦化市新华路“八一”大厦（金茂酒店北侧）场地及房屋（1-7层）。其中2006年9月30日，65117部队64分队（甲方）与刘伟（乙方）签订军队房地产租赁合同，内容为“将坐落在敦化市翰章北大街的房屋建筑面积2100平方米，场地面积300平方米，出租给刘伟使用，租赁期限自2006年10月1日起至2009年9月30日止，年租金40000元”；2013年，中国人民解放军65117部队64分队（甲方）与刘伟（乙方）签订房地租赁合同，内容�“将坐落的“八一”大厦场地及房屋（1-7层），面积约3000平方米，出租给刘伟（敦化市大上海音乐总汇业主），租赁用途为商用，租赁期限为叁年，自2013年9月10日至2016年9月10日止，年租金为人民币155000元”，同时约定“第七条租赁期内乙方应当履行下列义务（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构建物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构建物，必须向甲方提供书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同同时，应当完好无损地移交甲方；（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，合同到期无续签意向时，负责对转租分租房地产进行清理，承担与转租户的纠纷处理，需要继续承租房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；第八条合同的解除与终止（一）甲方因军事需要及地方城市规划建设需要，本合同可提前终止，乙方应在合同的时间将所租赁的房地产及本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用的时间计算计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归还甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。”该合同在履行过程中，针对上述租赁的房屋，65117部队工作科作为甲方与刘伟为乙方签订军队房地产租赁合同，租赁用途为歌厅，租赁期限为2014年9月10日至2016年9月10日止，年租金为200000元，其中合同还约定“第八条租赁期内乙方应当履行下列义务（三）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构建物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同同时，必须完好地无偿移交给甲方；第九条合同的解除（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应在自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用的时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定�属归还甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”2015年4月20日，65117部队工作科作为甲方与敦化市大上海音乐总汇作为乙方签订终止租赁协议，协议约定“乙方必须无条件将所承租房屋内的未经允许搭建的临时性建筑拆除，并将所承租房屋返还于甲方，如若不拆，临时建筑则无条件归甲方所有。双方于签订本协议书时终止原租赁关系，自签订本协议起乙方应立即停止营业，2015年5月1日前，乙方必须将场地返还甲方，逾期不还，甲方将通过法律途径强制收回场地，并追究当事人法律责任。”2016年4月1日，65117部队工作科再次向敦化市大上海音乐总汇送达停止租赁通知书，“限敦化市大上海音乐总汇于2016年6月1日前腾退部队房屋，腾退时应当按照房地产租赁合同规定，除房屋内歌厅设施设备外，其余设施设备无条件、无偿移交我部”。
另查明，65117部队工作科为副团级单位，是65117部队敦化境内资产的管理单位，65117部队64分队为65117部队工作科的下级部门。在2014年前65117部队64分队代表65117部队工作科签订租赁合同，2014年后统一由65117部队工作科对外签订合同。据敦国用（91）字第150号国有土地使用证证明，原八一大厦现大上海音乐总汇建筑占用地属国有土地，其使用权属为81039部队，2003年11月份65117部队64分队接收土地后，现该地使用权属为65117部队，属军事用地，对该地大上海音乐总汇建筑（1-7层，建筑面积3000平方米）拥有使用及管理权。敦化市大上海音乐总汇为个体工商户性质，经营者刘伟。2015年中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求军队和武警部队必须坚决落实中央军委的决策部署，全面停止一切有偿服务活动。
再查：经原、被告确认，敦化市大上海音乐总汇房屋内，物品有：室内沙发、茶几、电视、音响系统；可拆除的设施设备及附属物有：灯、卫生洁具、门、消防设备、电梯、扶手、墙面装修、水箱、室外转门、外墙钢结构。
一审法院认为：65117部队工作科与敦化市大上海音乐总汇形成租赁合同关系，租赁合同合法有效。敦化市大上海音乐总汇抗辩认为双方合同约定的租赁期限未到期。但双方于2015年4月20日已签订了终止租赁协议，约定2015年5月1日前，敦化市大上海音乐总汇将房屋返还给65117部队工作科，该协议是经原、被告双方合意后签订，符合法律规定。敦化市大上海音乐总汇言词�辩因装修所负债千万，并且要求等待部队与政府置换土地等主张，65117部队工作科有异议，对附属物等投入，合同上有明确约定，合同到期后是归属甲方65117部队工作科的。关于土地置换，是被告口头抗辩，现土地使用权人仍系65117部队工作科，双方已签订终止租赁协议，被告应按该协议履行返还房屋的义务。在合同的履行过程中原告并不存在违约行为，故65117部队工作科主张敦化市大上海音乐总汇腾迁符合法律规定。关于租赁物的附属物，65117部队工作科允许敦化市大上海音乐总汇拆除，如果逾期未拆迁，根据双方签订的终止租赁协议约定，则无条件归65117部队工作科所有，符合法律规定。故原告的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告敦化市大上海音乐总汇于本判决生效后一个月内将其租赁的坐落在“八一”大厦地段房屋（1-7层），建筑面积3000平方米的房屋腾出并返还给原告中国人民解放军65117部队司令部直属工作科；二、被告敦化市大上海音乐总汇返还房屋前自行将房屋内物品及附属物拆除搬移（包括室内沙发、茶几、电视、音响系统、灯、卫生洁具、门、消防设备、电梯、扶手、墙面装修、水箱、
室外转门、外墙钢结构）。如逾期未拆除，则附属物（消防设备、墙面装修、外墙钢结构）归原告中国人民解放军65117部队司令部直属工作科所有。一审案件受理费100元，由被告敦化市大上海音乐总汇负担。
当事人在二审中未提交新的证据。
本院经审查对一审查明的事实予以确认。
本院认为：中国人民解放军65117部队64分队与刘伟（即敦化市大上海音乐总汇）签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定、合法有效，双方应依约遵守。根据该合同约定，租赁期限至2016年9月10日止。2015年4月20日65117部队工作科与敦化市大上海音乐总汇签订《终止租赁协议》协商同意终止协议，2016年4月1日6511部队工作科又向敦化市大上海音乐总汇发出《停止租赁通知书》，一审判决后双方约定的房屋租赁期限亦已届满，但双方并未签订新的租赁合同，故敦化市大上海音乐总汇主张双方存在长期租赁关系，应继续租赁没有事实依据。一审期间，中国人民解放军65117部队已就本案诉讼主体资格出具书面证明，故敦化市大上海音乐总汇关于65117部队工作科无诉讼主体资格的上诉理由，本院不予支持。关于敦化市大上海音乐总汇主张的经济损失，其并未在一审中明确提出相关请求，故本院不予审查。
综上所述，敦化市大上海音乐总汇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人敦化市大上海音乐总汇负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一六年十二月十二日
书记员 唐 颖