上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2062号
原告章思雄，男，1952年1月20日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。
被告陆韡，男，1983年9月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人赵轶凡，上海市捷华律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行，住所地上海市黄浦区。
法定代表人李群，职务行长。
委托代理人陈联德、该行员工。
委托代理人陆慧娟。
第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市徐汇区。
法定代表人张景载，职务董事长。
委托代理人瞿昊智。
第三人章佳颖，女，1985年2月26日出生，住上海市闸北区。
原告章思雄与被告陆韡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年9月4日组织双方进行庭前证据交换。因案件审理需要，本院依职权追加中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行（以下简称“建行卢湾支行”）及上海市住房置业担保有限公司（以下简称“住房置业公司”）作为第三人参加诉讼，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案转为用普通程序审理，依法组成合议庭。因章佳颖与本案的审理有直接的利害关系，故本院追加章佳颖作为第三人参加诉讼，于2015年4月21日再次开庭审理。原告章思雄（第一次到庭）及其委托代理人李亚辉，被告的委托代理人蒋尉菁，第三人建行卢湾支行委托代理人陈联德、陆慧娟（第一次到庭），第三人上海市住房置业担保有限公司（第一次到庭），第三人章佳颖（第二次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章思雄诉称，原告侄女第三人章佳颖与被告系夫妻。原告在2008年通过继承取得上海市闸北区西宝兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权后，系争房屋即由第三人章佳颖居住。2009年被告提出想用系争房屋套取贷款，用来进行投资理财。考虑到亲情关系，原告就同意以买卖的方式将房屋过户给被告，被告办理了人民币350，000元（以下币种均为人民币）的贷款，但过户及贷款手续均是被告一手操作，被告以原告名义办理银行卡一张，贷款于2009年9月转入该卡随后就和转入被告账户，原告没有取得任何房款。此次交易被告的目的系骗取银行贷款，系虚假的房屋买卖行为，现被告不能及时归还贷款，房屋更无法更名至原告名下。为维护原告权益，故起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2009年8月23日就系争房屋订立的房屋买卖合同无效；2、被告归还贷款，涤除系争房屋上的抵押；3、被告协助原告将系争房屋恢复登记原告名下。
被告陆韡辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的房屋买卖是真实的，且已履行完毕，不存在法律规定的合同无效的情形也不存在虚假交易的事实。若确实有骗贷的话也应该是银行报案，对于归还贷款、涤除抵押，协助办理过户的问题，若建行卢湾支行和住房置业公司认为抵押存在问题，也是被告和上述两家公司的事情，而不是由原告来主张。被告在购买系争房屋后，享有物权人的一切权利，承担物权人的一切义务，而原告在出售系争房屋后，从未在系争房屋内居住过一天，也从未支付过任何费用承担过任何物权人的义务。退一步说，假如存在原告所说的系虚假买卖获取银行贷款，那么系争房屋就不应该发生物的转移，原告在房屋出售后至本案起诉时的7年内，也没有向被告进行过任何物权人的主张，双方对被告用作婚房装修没有任何说法，双方之间也没有任何私底下的协议。从合同的相对性来看，原告家庭内部的安排与被告无关，即便被告无法举证证明其系按照女方家中的要求将钱款取出后交给第三人章佳颖或原告，那也仅是合同之债，不能否认物权效力，如果原告认为没有收到房款可以另案起诉。
第三人建行卢湾支行述称，遵从法院判决。对于房屋的抵押权问题，尊重置业担保公司的意见，若房屋变更产权人，必须先还清所有贷款。抵押权人是住房置业公司的，全额都是公积金贷款，银行只是负责放贷。
第三人住房置业公司述称，在结清贷款、涤除抵押以后，其能配合办理过户的，在此前提下，其对原告诉请无异议。
第三人章佳颖述称，其同意原告的诉讼请求。在与被告结婚前，被告与其说手头比较紧，可以把公积金套出来使用，让原告帮忙做买卖，套银行贷款购买理财产品，并且表示能搞定中介、银行。之后与原告协商，原告表示同意。整个过程中原告只在签字时去过一次交易中心，银行业务和存折原告都没有去办理过。
经审理查明，上海市虹口公证处于2009年2月9日出具《继承权公证书》，载明：原告系被继承人章永贵和徐菊英的儿子，章永贵和徐菊英分别于2005年8月28日和2008年10月23日在上海市死亡，死后共同遗有系争房屋产权。未发现二死者有合法有效的遗嘱和遗赠扶养协议，被继承人的父母均先于他们死亡，章永贵死后徐菊英未再婚，子女章思宪和章赛评对上述遗产均自愿表示放弃继承权。为此，被继承人张永贵和徐菊英遗留的系争房屋依法应由原告继承。2009年2月16日，系争房屋被登记至原告名下。
2009年8月23日，原告（卖售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同（合同编号：718050）》，载明甲乙双方通过上海市居雅房产置换有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积53.63平方米，转让价款共计550，000元。甲方于2009年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认在2009年9月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款方式载明：乙方于2009年7月15日前支付定金30，000元，于7月31日前支付100，000元；于9月30日前支付350，000元；于10月31日前支付20，000元。附件六载明居间方的代理内容仅为网上打印合同。同日，被告缴纳系争房屋税款5，500元。
2009年8月23日，被告（甲方、借款人、抵押人）与第三人建行卢湾支行（乙方、贷款银行）、第三人住房置业公司（丙方、保证人）签署《住房公积金个人购房担保借款合同》，载明：甲方借款金额300，000元，借款期限15年，从2009年8月13日至2024年8月13日，甲方借款所购买的并作为抵押物的住房即系争房屋，建筑面积53.63平方米。抵押人同意将本合同确定的抵押物抵押给丙方，甲方委托乙方将贷款资金划入原告章思雄XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账号内，合同另对违约责任等做出约定。同日，三方又签订了《个人建造、翻建、大（装）修自住住房公积金担保借款合同（纯公积金贷款适用）》，载明：借款金额50，000元，借款期限15年，从2009年8月13日至2024年8月13日，甲方借款所购买的并作为抵押物的住房即系争房屋，建筑面积53.63平方米。抵押人同意将本合同确定的抵押物抵押给丙方，甲方委托乙方将贷款资金划入被告XXXXXXXXXXXXXXXX的账号内。合同同样另对违约责任等做出约定。
2009年9月3日，系争房屋被核准登记至被告名下。
2009年9月29日，被告与第三人章佳颖登记结婚。
另查明，原告章思雄建设银行的XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户于2009年9月21日开户，同时转入款项300，000元，备注栏载明：发放陆韡贷款。2009年9月22日，通过自助终端转账支取50，000元至陆WEI（韡）的XXXXXXXXXXXXXXXX账号内；2009年9月23日，通过自助终端转账支取50，000元至陆WEI的XXXXXXXXXXXXXXXX账号内；2009年9月24日，通过自助终端转账支取50，000元至陆WEI的XXXXXXXXXXXXXXXX账号内，同日，在建行上海常熟路支行现金支取40，000元；2009年9月25日，通过自助终端转账支取50，000元至陆WEI的XXXXXXXXXXXXXXXX账号内；2009年9月27日，通过自助终端转账支取50，000元至陆WEI的XXXXXXXXXXXXXXXX账号内；2009年11月12日，通过自助终端转账支取9，999元至陆WEI的XXXXXXXXXXXXXXXX账号内。
还查明，至2015年4月22日，系争房屋上目前尚欠贷款余额为210，128.72元及35，026.18元。从2009年11月开始，被告开始使用其公积金冲还系争房屋上贷款，第三人章佳颖从2011年8月开始，使用其公积金冲还系争房屋上贷款，截至2015年4月份，章佳颖共计归还贷款73，231.14元。
有关系争房屋产权过户的过程，原告坚持认为原、被告之间并无真实的买卖。被告则认为，系争房屋系第三人章佳颖家庭的房产，登记在原告名下仅是为处理遗产方便。被告与第三人章佳颖2009年5、6月开始谈婚论嫁，被告家庭条件较差，遂与原告协商据市场价格550，000元购买系争房屋，其中200，000元系现金支付给原告，另外350，000元系公积金贷款。房款确实转入被告账户，但被告取现后按照原告指令给付原告妹妹及第三人章佳颖。第三人章佳颖表示其从小一直与祖父祖母共同居住在系争房屋直至祖母去世。因为与被告结婚没有婚房就问原告借系争房屋使用，对系争房屋的装修开始于2009年4、5月，并不是为了结婚。被告提出要套用公积金，请原告帮忙做买卖购买理财产品，原告同意后就按照被告要求做了手续。贷款款项转至原告的账户，因其系建行工作人员，就代原告代办了存折，并将存折和密码都告诉了被告，之后的钱款往来第三人均不知情，确认被告曾转付原告200，000元款项用于结婚。故原、被告之间并不是真实的买卖。
审理中，原告弟弟章思宪即第三人章佳颖父亲及妻子到庭接受本庭询问，表示：系争房屋系父母的房屋，父母生前就表示系争房屋留给原告儿子，故母亲去世后，其兄妹三人就到公证处，放弃对系争房屋的继承，同意系争房屋归原告所有。因章永贵和徐菊英另外继承人即原告妹妹章赛评常年卧床，故承办法官致电章赛评，询问对系争房屋的意见，其表示因章赛评父母曾表示系争房屋给孙子，故其同意到公证处做放弃继承的承诺，公证系其真实意思表示，且事后也从未向章思雄要过补偿款之类。
对于系争房屋的居住情况，原告及第三人表示在此之前系争房屋一直是由第三人章佳颖居住的，且仅是借住，故相关水电煤气等设备也没有变更过登记，被告与第三人了结婚后也并非一直居住在系争房屋内。被告则表示系争房屋系其购买的婚房，购买后一直居住系争房屋，且装修也是由其出资进行的，但是审理中未能向法庭提交相应证据。水电煤气设备没有变更是因为考虑系一家人，水电费一直由被告缴纳。
以上事实，由原告提供的继承公证书、户口簿、结婚证、账户基本信息、上海市房地产权证两份、《上海市房地产买卖合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《个人建造、翻建、大（装）修自住住房公积金担保借款合同》、账户明细，被告提交的个人住房公积金查询单、微信截屏，第三人建行卢湾支行提交的贷款账户基本信息以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告与被告虽就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，但事实上，基于原告与被告未婚妻即本案的第三人章佳颖的关系，系争房屋始终置于第三人章佳颖控制之下，且系争房屋的水电煤气设备并未进行变更；其次，被告陈述曾向原告支付200，000元的首付款，但未能提供任何证据予以佐证，且公积金贷款300，000元款项均陆续从原告账户转入被告本人账户，装修贷款50，000元亦直接进入被告本人账户，故本院认为原告与被告之间并无买卖房屋的真实意思表示，原告及第三人陈述原、被告之间的买卖系为套取公积金贷款更具盖然性，故原告要求确认原、被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以准许。合同被确认为无效后，因合同引起的权利义务关系应当恢复原状。本案中，建行卢湾支行已按约发放350，000元贷款，根据约定住房置业公司已在系争房屋上设定有抵押权，取得了他项权利证明，其权益依法应予保护。审理中，抵押权人住房置业公司表示，如结清贷款、涤除抵押以后，其同意配合办理产权变更登记手续。本案中，由于是以被告名义贷款，对银行及抵押权人而言，应由被告承担归还贷款本息的义务，清偿债务，注销住房置业公司的抵押权。至于第三人章佳颖使用公积金代为归还的贷款部分，其可以另行向被告予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第三款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告章思雄与被告陆韡就上海市闸北区西宝兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陆韡向第三人中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行偿清上址房屋上的贷款本息后，第三人中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行、上海市住房置业担保有限公司应于贷款本息清偿完毕后十日内协助被告陆韡办理上址房屋抵押权注销登记手续；
三、上址房屋的抵押权登记注销后十日内，被告陆韡应协助原告章思雄办理上址房屋产权变更手续，将产权人恢复为原告章思雄（相关费用由原告章思雄承担）；
案件受理费9，300元（原告章思雄均已预交），由原、被告各半承担；诉讼保全费5，000元（原告章思雄均已预交），由被告陆韡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 高 倩
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十六条有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，比照民事诉讼法第一百四十三条的规定，按撤诉处理。