北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初469号原告（反诉被告）北京华正房地产开发有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河村韩村河山庄3号院3101室。法定代表人赵文亮，经理。委托代理人安雪峰，男，1980年1月28日出生，北京华正房地产开发有限公司职员。委托代理人孙婷，女，1983年3月9日出生，北京华正房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）北京润联投资有限公司，住所地北京市海淀区阜成路115号A座119室。法定代表人杨文革，总经理。委托代理人吴昊，北京元都律师事务所律师。原告北京华正房地产开发有限公司诉被告北京润联投资有限公司及北京润联投资有限公司反诉北京华正房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京华正房地产开发有限公司（以下简称华正公司）的委托代理人安雪峰、孙婷，被告（反诉原告）北京润联投资有限公司（以下简称润联公司）的委托代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华正公司诉称，2012年7月20日，原告与被告公司的原法定代表人任建军签订了三份《华正地产房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告坐落于北京市西城区XX大街XX号XX大厦XX座XX单元XX、XX、XX号三套房屋，建筑面积分别为125.44平方米、211.49平方米、125.44平方米，共计432.37平方米。合同约定租期为5年，自2012年10月26日起至2017年10月25日止，免租期自2012年7月26日起至2012年10月25日共计92个日历日。被告承租原告商铺的起始租金为每平方米每天7.62元，合计被告每天向原告缴纳的租金3523.26元。双方签订合同后，原告履行交付房屋的义务，被告自2013年10月26日期开始拖欠房租不予支付，经原告多次联系，被告于2015年9月1日向原告出具《还款计划函》，承诺2015年9月30日前付清所欠房租，被告并未按照还款计划函的承诺履行付款义务。原告通过快递公司分别向被告的住所地、办公地邮寄《催款函及解除租赁合同函》，2015年11月19日被告签收。原告依据《华正房屋租赁合同》7.3条的约定：任何原因导致本合同提前终止，乙方承诺按照8.8元/天/平的标准支付租金，房屋租赁时间为起租日至本合同提前终止日，将已缴纳的房屋租金总和与上述标准计算的房屋租金差价补齐至按上述标准计算的房屋租金止，及被告每天分别应当支付租金1103.87元、1861.11元、1103.87元，三套房屋每天应当支付房租共计4068.85元，自2012年10月26日起至2015年11月24日止房屋租金共计4577456.25元，扣除被告实际支付的租金1839856.8元，被告尚欠原告租金2737599.45元。原告诉至法院，请求：1、确认原告与被告于2012年7月20日签订的关于被告承租XX大街XX号楼XX单元XX、XX、XX号房屋的《华正房地产房屋租赁合同》于2015年11月24日解除；2、判令被告向原告交纳自2013年11月27日至2015年11月24日的房屋租金2737599.45元（按照每天每平米8.8元计算）；3、判令被告支付原告违约金321532.5元；4.判令被告承担本案诉讼费用。被告润联公司辩称，认可双方之间的房屋租赁合同于2015年11月24日解除，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、因被告使用房屋期间，因原告原因导致房屋漏水，造成被告经济损失，原告与被告就赔偿事宜并未达成合意，故被告未按时支付租金。二、原告的租金计算方式有误，原告适用每天每平米8.8元是原告方出具合同的格式条款，限制了被告权利，被告实际使用及缴纳租金的方式是按照合同第三条第一款的约定支付的，并且被告曾缴纳一个月的租金作为押金，该押金应当在未交纳的租金予以抵扣；同意租金计算至2015年11月24日，截止2015年10月31日尚有2638710元尚未支付。三、被告不存在违约行为，因原告的原因导致合同解除，且违约金计算方式过高。反诉原告润联公司诉称，反诉原告与反诉被告2012年7月20日签订房屋租赁合同，由反诉原告承租反诉被告XX、XX、XX号房屋。反诉原告承租房屋后对房屋进行了装修。2015年11月收到反诉被告解除租赁合同函。反诉原告在2013年夏季使用房屋前期间，因反诉被告原因造成房屋空调管道漏水，造成反诉原告名贵字画被浸泡，严重受损，给反诉原告造成经济损失。房屋租赁合同9.2条明确约定：若因甲方原因出现法律风险，甲方应无条件返还乙方已缴剩余部分的租金，并赔偿乙方造成的经济损失。反诉原告诉至法院，请求：1.反诉被告支付反诉原告赔偿金3000000元；2.判令反诉被告退还反诉原告物业费99132.12元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告华正公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求，理由如下：一、反诉原告对房屋进行了装修，所以涉及到重新修改管道的问题，故无法确定漏水是谁造成的。没有证据证明反诉原告主张的损害事实的发生，也没有证据证明反诉原告主张的字画的价值及价值减损，更无证据证明管道维修的情况。二、反诉原告于2015年9月1日向反诉被告出具还款计划时并未主张上述损失问题，已经超过诉讼时效。三、关于3000000元的经济损失，在双方签订的合同第九条第二款有明确约定，出现约定情形时反诉被告才有赔偿义务；事实是反诉原告没有履行付款义务，造成合同根本违约，并未出现上述条款约定的风险，故反诉被告没有赔偿义务。四、物业费的收取单位是物业公司，并非反诉被告，不同意返还物业费。经审理查明：2012年7月20日，华正公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）润联公司的法定代表人任建军分别签订三份《华正地产房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市西城区XX大街XX号XX大厦XX座XX单元XX号房屋（建筑面积125.44平方米）、XX号房屋（建筑面积211.49平方米）、XX号房屋（建筑面积125.44平方米）及相应设备租给乙方办公使用。上述三份合同均约定，房屋租赁期间自2012年10月26日至2017年10月25日，共计60个月。自2012年7月26日至2012年10月25日，共计92个日历日为免租期，在期间乙方不向甲方缴纳房租，但乙方需向物业管理公司缴纳从点交日起计算的物业管理费。合同租赁房屋第一年日租金为7.62元/日/平米，其中XX号房屋第一年月租金为29077元/月（每月按30.42天计算），第一年年租金为348924元/年（每年按12个月计算）；XX号房屋第一年月租金为49023.5元/月（每月按30.42天计算），第一年年租金为588282元/年（每年按12个月计算）；XX号房屋第一年月租金为29077元/月（每月按30.42天计算），第一年年租金为348924元/年（每年按12个月计算），由华正房地产开发有限公司收取，开具正式有效的租金票据；物业费和取暖费由北京XX物业管理服务有限公司收取，开具正式有效的物业管理费等票据。合同第3.3条约定：“如乙方逾期支付租金超过3日，则每逾期1日按月租金的0.5%向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过10日，则视为乙方自动退租，构成合同违约，甲方有权收回房屋，扣除全部租赁押金，并按合同约定追究乙方的违约责任。”合同3.4条约定，租赁期间乙方须支付：电话费、电费、上网费、室内设施的维修费、物业管理费及其它各项乙方自己使用的能源费用。上述三份合同中，乙方同意支付甲方押金分别为29077元、49023.5元及29077元，甲方在收到租赁押金后应予出具收据，乙方若于租赁期内违反合同3.3条或拖欠3.4条相关费用、或对所租房屋内的设备设施造成损毁、或发生其它致使甲方经济遭受损失的行为，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付相关费用，乙方须在收到甲方《催款通知书》后3天内补足。合同4.3条及4.4条约定：租赁期间，非合同规定的免责情况，乙方违反合同约定的，甲方可按照本合同的规定没收乙方的租赁押金；租赁期间非合同规定的免责情况，针对乙方应向甲方或物业公司支付而到期未付的任何费用及滞纳金，甲方有权从租赁押金中直接扣除。合同第5.5.2款约定：“保证乙方不受干扰：甲方应尽力保证乙方正常使用该房屋并免受干扰，除非乙方未履行合同中应由乙方遵守和履行的条款”。合同第5.5.5条约定：“甲方或物业公司应保证房屋结构及其甲方提供的附属设施处于正常可使用的安全状态……甲方或物业公司对该房屋的修缮义务包括该房屋的结构及甲方提供的设施、设备……但甲方或物业公司的修缮义务并不包括任何因乙方及乙方访客原因引起及乙方装修改造后的损毁。除紧急或发生故障情况外，甲方应在保养、维修、更新、或替换空调分体机系统、电梯、电力、供水及其它一切该房屋服务设施前向乙方发出书面通知。”合同第7.1条约定，出租、承租任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为三个月租金。若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方应补足支付该差额。合同7.2条约定，乙方中途终止合同的，无权收回租赁押金。合同7.3条约定，任何原因导致本合同提前终止，乙方承诺按日租金单价8.8元/天/平计算租金，房屋租赁时间为起租日至本合同提前终止日止，将已缴纳房屋租金总和与上述标准计算的房屋租金差价补齐至按上述标准的房屋租金止。另，合同第九条备注：“……2）本合同5.5.2款‘保证乙方不受干扰’的条款，变更为甲方保证乙方正常使用该房屋并免受打扰，保证房屋从现在起至租赁期届满止，不存在任何抵押、查封等权利瑕疵。若因甲方原因出现法律风险，甲方应无条件返还乙方已缴剩余部分的租金，并赔偿给乙方经济损失300万元（包括但不限于乙方支付的装修、搬迁等费用）……”上述三份合同的附件二为《租金年度递增及支付表》。合同签订后，华正公司于2012年7月26日向润联公司交付上述三幢房屋。同日，润联公司向华正公司支付577408.2元，其中包含押金107177.5元、房屋租金321532.5元、物业费148698.2元。2013年11月16日，润联公司向华正公司支付房屋租金964597.5元。2013年12月6日，华正公司作为甲方（出租方），润联公司作为乙方（原承租方），双方就北京市西城区XX大街XX号XX大厦XX座XX单元XX号、XX号、XX号房屋签订三份《华正地产房屋租赁合同补充协议》，将原合同中附件二“租金年度递增及支付表”作废，重新拟定，对房屋租金支付时间进行重新约定。2015年9月1日，润联公司向华正公司出具《还款计划函》，载明：“北京华正房地产开发有限公司：依据我司于贵司于2012年10月26日签订的关于北京市西城区XX大街XX号XX大厦XX座（6）单元XX、XX、XX号房间的房屋租赁合同，我司尚欠贵公司房租款共计：人民币2857508.4元（大写贰佰伍万柒仟伍佰零捌元肆角整）。现关于所欠房租款的清偿问题，经双方协商一致同意，达成初步如下方案：1、我公司分期偿还欠款；2、2015年9月10日前，支付人民币857508.4元（大写：捌拾伍万柒仟伍佰零捌元肆角整）；3、2015年9月31日前，支付人民币200万元（大写贰佰万元整）。函告单位：北京润联投资有限公司”。2015年9月10日，润联公司向华正公司支付房屋租金307508.4元。2015年10月29日，润联公司再次向华正公司出具《还款计划》：“北京华正房地产开发有限公司：北京华正房地产开发有限公司：依据我司于贵司于2012年10月26日签订的关于北京市西城区XX大街XX号XX大厦XX座（6）单元XX、XX、XX号房间的房屋租赁合同，我公司截止到2015年10月31日尚欠贵公司房屋款共计：￥2946218.4元人民币（大写）：贰佰玖拾肆万陆仟贰佰壹拾捌元肆角。现关于所欠房租款的清偿问题，经双方协商一致同意，达成初步如下方案：1、我公司分期偿还欠款；2、2015年9月10日，已支付￥307508.40人民币（大写）：叁拾万零柒仟伍佰零捌元肆角；3、2015年11月10日前，支付￥500000.00人民币（大写）：伍拾万元整；4、2015年11月30日前，支付￥2138710.00人民币（大写）：贰佰壹拾叁万捌仟柒佰壹拾元整；5、2015年11月30日前如不能按时支付款项，贵公司采取任何措施。函告单位：北京润联投资有限公司”。2015年11月10日，润联公司向华正公司支付房屋租金246218.4元。2015年11月18日，华正房地产向润联公司发出《催款函及解除租赁合同函》。另查，一、庭审中，原告提交被告将涉案房屋转租他人的《房屋租赁合同》复印件及相关收据、发票的复印件，证明次承租人按时向被告交纳了房屋租金，但被告未向原告交纳租金以及被告所用合同文本与原告所用合同文本一致；被告认为上述证据均为复印件，不予认可。二、庭审中，被告提交《北京市装饰装修工程施工合同》及《二装竣工验收单》，证明被告在涉诉三处房屋进行装修的花费以及装修经过原告验收合格；原告对上述两份证据的真实性均不认可，认为《北京市装饰装修工程施工合同》的发包人与盖章不一致，施工单位是一个部门盖章，不具备装修资质主体，且无法证明被告向承包人实际支付了款项，《二装竣工验收单》中没有原告方负责人对于工程验收合格的意见，且出租方也没有相关的责任和义务。另，被告提交办公家具增值税发票及字画照片四张，证明被告的损失情况；原告不认可该证据的真实性及证明目的。三、庭审中，被告提交物业费票据，证明原告交纳物业费至2016年7月25日；原告认可该份证据的真实性，但不认可证明目的，认为物业费的开票主体是北京韩建物业管理服务有限公司，并非原告。经询，双方均认可润联公司并未履行其2015年10月29日出具《还款计划》除第二条外的其他款项；润联公司明确表示其主张300万元赔偿金的依据系由实际造成的损失（包括装修费及字画损失费用）及合同约定计算。现原告请求：1、确认原告与被告于2012年7月20日签订的关于被告承租XX大街XX号楼XX单元XX、XX、XX号房屋的《华正房地产房屋租赁合同》于2015年11月24日解除；2、判令被告向原告交纳自2013年11月27日至2015年11月24日的房屋租金2737599.45元（按照每天每平米8.8元计算）；3、判令被告支付原告违约金321532.5元；4.判令被告承担本案诉讼费用。被告同意解除双方之间的租赁合同，但以答辩意见不同意原告的其他诉讼请求，并提起反诉，反诉请求为：1.反诉被告支付反诉原告赔偿金3000000元；2.判令反诉被告退还反诉原告物业费99132.12元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告以其答辩意见不同意反诉原告的全部诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述、《华正地产房屋租赁合同》、《华正地产房屋租赁合同补充协议》、《业主登记表》、《业主收楼文件签收单》、押金收据、兴业银行客户收款回单、房屋租金收据、发票记账联及《还款计划函》等相关证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，华正公司要求确认解除双方之间就北京市西城区XX大街XX号XX大厦XX座XX单元XX、XX、XX号房间的房屋租赁合同，因润联公司存在拖欠房屋租金的行为，且润联公司逾期支付租金超过合同约定期间，华正公司有权行使解除权。华正公司主张有关上述房屋的三份《华正地产房屋租赁合同》于2015年11月24日解除，润联公司亦认可该三份合同于2015年11月24日解除，本院不持异议。对于双方争议的诉讼请求及反诉请求，本院逐一论述：一、关于华正公司主张润联公司拖欠房屋租金金额的确定。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方合同约定起始租金每天每平米7.62元，合同第七条7.3款约定任何原因导致该合同提前终止，乙方承诺按日租金8.8元/天/平计算，房屋租赁时间为起租日至该合同提前终止日，将已缴纳房屋租金总和与上述标准计算的房屋租金差价补齐至按上述标准计算的房屋租金止。双方原约定房屋的租赁期自2012年10月26日开始至2017年10月25日止，因润联公司未按合同约定交纳房屋租金，华正公司要求解除双方之间的租赁合同，双方亦认可租赁合同于2015年11月24日解除，故润联公司应当按照日租金8.8元/天/平支付华正公司自2012年10月26日至2015年11月24日止的房屋租金。依据合同约定，经计算涉诉三幢房屋出租总面积为462.37平方米，华正公司主张上述期间房屋租金4577456.25元，本院不持异议。经核算润联公司已交纳的房屋租金共计1839856.80元，故润联公司应当向华正公司支付剩余房屋租金共计2737599.45元。润联公司主张其交纳涉诉三幢房屋押金107177.50元用于抵扣租金，但依据合同约定，合同因润联公司拖欠租金导致中途终止，润联公司无权收回押金，现其要求以押金折抵房屋租金缺乏事实和法律依据，本院对其该意见不予采纳。二、关于华正公司要求润联公司支付违约金321532.5元的诉讼请求。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案中，双方约定任何一方未按合同条款履行，导致中途终止合同，视为违约，双方同意违约金为三个月的租金。因润联公司未按合同约定交纳房屋租金，构成违约，华正公司要求解除双方之间的租赁合同，华正公司据此要求润联公司支付违约金符合合同约定，本院予以支持；对于华正公司主张的违约金数额，庭审中，润联公司认为违约金计算方式过高，本院认为应以实际损失为基础，结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则对华正公司主张的违约金数额进行调整，本院酌定违约金60000元为宜。三、关于润联公司要求华正公司支付赔偿金3000000元的反诉请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。润联公司基于空调管道漏水而主张根据合同第九条第二款，要求华正公司赔偿经济损失，但该条款约定以“若因甲方原因出现法律风险”为前提。庭审中，润联公司提交的证据不足以证明损害事实的发生及损害发生系华正公司责任，且亦未能证明合同约定的“法律风险”的出现，故润联公司要求华正公司支付赔偿金3000000元的反诉请求，本院不予支持。四、关于润联公司要求华正公司退还物业费99132.12元的反诉请求。润联公司提交的物业费发票并非华正公司开具，其亦未提交证据证明该物业费最终由华正公司收取，故润联公司要求华正公司退还物业费缺乏事实及法律依据，本院对润联公司该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、确认北京华正房地产开发有限公司与北京润联投资有限公司于二〇一二年七月二十日签订的关于北京润联投资有限公司承租北京市西城区XX大街XX号楼XX单元XX、XX、XX号房屋的三份《华正房地产房屋租赁合同》于二〇一五年十一月二十四日解除。二、本判决生效之日起十日内，北京润联投资有限公司支付北京华正房地产开发有限公司房屋租金二百七十三万七千五百九十九元四角五分。三、本判决生效之日起十日内，北京润联投资有限公司支付北京华正房地产开发有限公司违约金六万元。四、驳回北京华正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京润联投资有限公司的全部反诉请求。如果北京润联投资有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万一千四百三十四元，其中本诉费一万五千六百三十七元，由北京华正房地产开发有限公司负担二千六百一十一元，已交纳；由北京润联投资有限公司负担一万三千零二十六元。本案反诉费一万五千七百九十七元，由北京润联投资有限公司负担，已交纳六千九百元，剩余反诉费八千八百九十七元于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。代理审判员  徐澜涛二〇一六年七月十一日书 记 员  郭莹莹