河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初1442号
原告：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路439号。
负责人：刘富国，该行行长。
委托诉讼代理人：马漪，女，该行工作人员。
委托诉讼代理人：宋武军，河南成昊律师事务所执业律师。
被告：刘宇国，男，汉族，1972年8月15日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
被告：洛阳市增凯房地产开发有限公司，住所地洛阳市老城区中州东路17号院6层。
法定代表人：杨钦武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭丽红，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张燕锋，女，该公司工作人员。
原告中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）与被告刘宇国、洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行洛阳分行的委托诉讼代理人马漪、宋武军，被告增凯公司的委托诉讼代理人郭丽红、张燕锋到庭参加诉讼，被告刘宇国经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1．刘宇国偿还借款本息474661.10元（该数据暂算至2015年9月29日，之后的利息、罚息按合同约定在执行时据实结算，具体数额以结清当日中国银行核心信息系统统计数字为准）；2．确认其有权对抵押物（洛阳市老城区九都路以北定鼎路以东香榭里·定鼎广场5幢1—405号房屋）实现抵押权，并以拍卖、变卖所得价款优先清偿上述债务；3．增凯公司对上述债务承担连带清偿责任。本案的诉讼费及其他实现债权的费用由刘宇国、增凯公司负担。事实和理由：2013年2月25日，中行洛阳分行与刘宇国签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定向刘宇国发放贷款57万元，用于购买增凯公司开发的洛阳市老城区九都路以北定鼎路以东香榭里·定鼎广场5幢1—405号房屋，并就贷款期限、利率、还款方式、违约责任等作出约定。增凯公司作为保证人在该借款合同上签字确认，承诺对该借款提供连带责任保证。随后，涉案房屋在洛阳市房地产市场管理处办理了预告抵押登记。合同签订后，中行洛阳分行发放了贷款。合同履行前期，刘宇国尚能如约履行，但后期停止月供，经多次催要无果，增凯公司也未如约履行保证责任。刘宇国的行为已构成根本违约，中行洛阳分行有权宣布全部贷款提前到期。截至2015年9月29日，该笔贷款尚欠本金余额464215.15元，利息、罚息10445.95元，合计474661.1元。
刘宇国未作答辩。
增凯公司辩称，1．中行洛阳分行应当先就借款人提供的抵押房屋实现债权，不足部分再由增凯公司承担保证责任；2．中行洛阳分行起诉后，仍扣划增凯公司保证金账户款项，损害增凯公司利益，其起诉后所扣保证金应予退还；3．中行洛阳分行扣划增凯公司保证金，不应再计算罚息。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，中行洛阳分行提交的证据有贷款合同、借据、逾期未还款查询单、贷款已还款明细清单等，增凯公司提交的证据有房屋买卖合同、扣划保证金对账单，刘宇国未提交证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：
2013年2月25日，中行洛阳分行作为贷款人、刘宇国作为借款人、增凯公司作为保证人，签订《个人一手住房贷款合同》，主要约定：一、贷款金额57万元，贷款期限120个月，贷款用途为购买洛阳市老城区九都路以北定鼎路以东香榭里·定鼎广场5幢1—405号房屋，贷款利率按中国人民银行公布的相应档次贷款基准利率上浮10%执行，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%，贷款发放方式为贷款人将全部贷款直接划付至增凯公司账户，还款方式为按月等额本息；二、如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；担保范围为本合同项下全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等；三、保证人应当按照本合同的约定承担连带保证责任，若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；保证人未按本合同的规定及时履行保证责任，贷款人有权仅需事前或者事后通知，将保证人在贷款人处或中国银行其他机构开立的账户内的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负全部或部分债务；四、借款人未按期归还贷款本息即构成或者视为违约，贷款人有权宣布贷款本息全部或者部分提前到期，要求借款人赔偿损失，依法行使抵押权，要求保证人承担保证责任。
2013年5月28日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行洛阳分行。2013年6月4日，中行洛阳分行依约发放贷款57万元，贷款期限至2023年6月4日。合同履行中，刘宇国存在未按约定还款情况，构成违约。截至2016年9月30日，中行洛阳分行已扣划增凯公司保证金112011.7元。截至2016年11月18日，该笔贷款尚欠本金余额389500元，利息、罚息3732.4元，合计393232.4元。
本院认为，本案《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同，对各方当事人具有约束力。刘宇国未按约定还款构成违约，并已导致中行洛阳分行扣划增凯公司保证金，应当承担相应违约责任，中行洛阳分行要求提前清偿贷款本息的诉讼请求本院予以支持。涉案房屋办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全中行洛阳分行将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，中行洛阳分行不享有优先受偿权。增凯公司为刘宇国的贷款提供阶段性连带责任保证，且涉案房屋未办妥抵押登记手续，本案债务仍在增凯公司保证期间内。本案同时存在刘宇国提供的物的担保和增凯公司提供的人的担保，合同约定贷款人可以在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，中行洛阳分行要求增凯公司对刘宇国全部债务承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，本院予以支持。增凯公司辩解先就物的担保实现债权的意见于法无据。增凯公司承担保证责任后，有权向刘宇国追偿。中行洛阳分行根据合同扣划增凯公司的保证金，系增凯公司承担的保证责任，该款项已计入刘宇国的还款数额，亦应纳入增凯公司的追偿范围。增凯公司辩解应返还保证金的意见没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、刘宇国于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司洛阳分行借款本息393232.4元（该数据暂算至2016年11月18日，之后的利息、罚息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止）。
二、洛阳市增凯房地产开发有限公司对第一项判项金额承担连带保证责任。
三、驳回中国银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。
如刘宇国、洛阳市增凯房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8410元，由刘宇国、洛阳市增凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 李东晓
陪审员 韩克敏
陪审员 戴继峰
二〇一六年十二月二十日
书记员 叶俊杰