湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0726民初222号原告：杨春友，男，1964年11月19日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：胡祖湘，湖南龙马律师事务所律师。被告：石门县楚江街道荷花社区居民委员会，住所地湖南省石门县楚江街道荷花社区。法定代表人：肖克斌，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：吴建华，石门县楚江法律服务所法律工作者。被告：张丽芳，女，1963年8月13日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：李书欣、胡中尧，湖南前进律师事务所律师。原告杨春友与被告石门县楚江街道荷花社区居民委员会（以下简称荷花居委会）、张丽芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨春友及其委托诉讼代理人胡祖湘、被告荷花居委会的委托诉讼代理人吴建华、被告张丽芳的委托诉讼代理人胡中尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春友向本院提出诉讼请求：1.确认荷花居委会与张丽芳于2017年4月14日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.确认杨春友享有优先承租权；3.判令杨春友与荷花居委会在同等条件下优先签订租赁合同；4.本案诉讼费由荷花居委会、张丽芳承担。事实和理由：2005年1月23日，杨春友与荷花居委会签订租赁合同，租赁经营石门县东方桥市场5号、6号门面及7号门面的后半截。在租赁合同履行过程中，杨春友几次打报告要求对租赁物进行改造，同时约定改造后的添附物归杨春友所有。2016年12月31日，该租赁到期，杨春友要求继续续签租赁合同，荷花居委会拒绝签订租赁合同。2017年7月，杨春友得知荷花居委会与张丽芳就石门县东方桥市场5号、6号门面及7号门面的后半截重新签订了新的租赁合同，他们在签订新的租赁合同前根本就没有通知过杨春友，更没有征求杨春友的意见。荷花居委会与张丽芳的行为严重损害了杨春友的利益，故杨春友现具状起诉。荷花居委会辩称：1.杨春友起诉的事实不符合合同法规定确认合同无效的法定情形；2.杨春友与荷花居委会约定的优先权并不是本案争议的标的，杨春友在租赁期内将租赁物转租给他人已经构成严重违约，杨春友已经丧失了优先权，本案优先权是双方合同约定的权利，并不是法定的权利，荷花居委会不履行杨春友的优先权或者是已经不能履行的情况下，也只能是违约争议，而不是本案的合同无效争议；3.房屋租赁合同只能在平等自愿自由的情况下签订才合法，杨春友请求优先签订合同的请求违法。综上，法院应驳回杨春友的全部诉讼请求。张丽芳辩称，杨春友的诉请没有事实依据，适用法律不当，请法院依法判决驳回杨春友的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对杨春友提交的有争议的证据，本院认定如下：1.2017年4月14日荷花居委会与张丽芳签订的《房屋租赁合同》，该合同系当事人自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认；2.1998年3月17日唐生莲与荷花居委会签订的《房屋租赁合同》，该合同系案外人唐生莲与荷花居委会所签订，与本案无关联性，本院不予确认；3.押金收款收据，该收据系案外人唐生莲向湖南石门华厦房地产开发有限责任公司交纳租用门面押金的凭证，与本案无关联性，本院不予确认；4.2005年1月23日杨春友与荷花居委会签订的《房屋租赁合同》及2008年12月4日的《补充协议》，该合同及补充协议均系当事人的真实意思表示，且内容合法，本院予以确认；5.2006年杨春友与荷花居委会签订的《房屋租赁补充合同》，该合同系对双方2005年1月23日《房屋租赁合同》的补充，由当事人自愿签订，且无违法情形，本院予以确认；6.2003年3月28日借条及承租押金收据，关于借条，从其内容来看，该借条反映的内容是肖克彬与杨春友之间的民间借贷关系，与本案无关，本院不予确认。关于承租押金收据，其能够证实杨春友曾向荷花居委会交纳租房押金的事实，但由于该收据上无具体的年月日，故本院无法认定押金的交纳时间及具体系哪间门面的押金；7.2008年12月5日杨春友与张丽芳签订的《房屋及设施租赁合同》及东方桥大药房效果图，关于《房屋及设施租赁合同》，该合同系杨春友与张丽芳所签订，证实了杨春友将租赁房屋转租给张丽芳的事实。关于东方桥大药房效果图，从该图及上面的文字批注来看，无法证实荷花居委会已同意杨春友将租赁房屋转租给张丽芳的事实，故对杨春友的举证目的，本院不予认可；8.2016年9月30日告知书及2016年12月17日房屋租赁合同通知书，该组证据系荷花居委会在租赁期满前向杨春友发出的相关通知，能够反映本案的客观事实，本院予以确认；9.关于履行房屋租赁合同的情况报告，该报告荷花居委会未予认可，且杨春友亦未提交其他证据证实荷花居委会已收到该报告，故对该报告本院不予确认。对荷花居委会提交的有争议的证据，本院认定如下：1.2005年1月23日荷花居委会与杨春友签订的《房屋租赁合同》及2006年6月9日双方签订的《房屋租赁补充合同》，该两份合同均系当事人协商签订，且内容合法，本院予以确认；2.2008年12月5日杨春友与张丽芳签订的《房屋及设施租赁合同》，能够证实杨春友将租赁房屋转租给张丽芳的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月23日，杨春友作为承租方与荷花居委会作为出租方签订《房屋租赁合同》，租赁经营石门县东方桥市场5号、6号门面及7号门面的后半间，租赁期间为4年，自2005年1月1日至2008年12月31日止，总租金为60960元。2006年6月9日，杨春友与荷花居委会签订《房屋租赁补充合同》，租赁时间在原合同的基础上延长8年，即至2016年12月31日止，同时，双方对租赁金额及付款办法等进行了约定。2008年12月4日，杨春友又与荷花居委会签订《补充协议》，并约定杨春友租赁原平水蓬楼梯间1半，租金为每年1200元，租期自2009年1月1日至2016年12月31日止。合同期满后，杨春友有优先续租权。次日，杨春友将自己所承租的房屋转租给张丽芳，并签订了《房屋及设施租赁合同》，合同约定租赁期自2009年1月1日起至2016年12月30日止，同时合同还对租赁金额、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。2016年9月30日，荷花居委会向杨春友发送书面告知书，告知租赁合同到期后，荷花居委会将收回门面，要求杨春友作好门面交回准备事宜。同年12月17日，荷花居委会又向杨春友发送《终止房屋租赁合同通知书》，通知杨春友房屋租赁到期后，荷花居委会将终止双方的房屋租赁合同，并限定杨春友在15日内腾空，交还租赁物。租赁合同于2016年12月31日到期后，杨春友与荷花居委会没有续签合同。2017年4月14日，荷花居委会与张丽芳签订《房屋租赁合同》，荷花居委会将石门县东方桥市场5号、6号门面及7号门面半间出租给张丽芳，租期自2017年1月1日起至2017年12月30日止，租金为9万元。杨春友知悉此事后，认为荷花居委会将案涉房屋租赁给张丽芳的行为，损害了其优先承租权，遂于2017年8月7日向本院提起诉讼。本院认为：本案的争议焦点主要有三个方面，一是杨春友是否享有优先承租权，二是张丽芳与荷花居委会在2017年4月14日所签订的《房屋租赁合同》是否有效，三是杨春友要求与荷花居委会在同等条件下优先签订租赁合同是否应予以支持。关于本案的第一个争议焦点，即杨春友是否有享有优先承租权，本院认为，根据2008年12月4日杨春友与荷花居委会签订的《补充协议》所约定的合同期满后，杨春友有优先续租权的内容来看，双方对杨春友的优先承租权是有明确的约定。虽然优先承租权只是在该《补充协议》中提及，但应视为双方对杨春友所租赁的所有房屋均约定了优先承租权，理由为《补充协议》约定的杨春友承租荷花居委会所有的原平水蓬楼梯间1半，原平水蓬楼梯间1半即是杨春友之前所承租的石门县东方桥市场7号门面的前半间，加之杨春友所承租的5号、6号门面及7号门面的后半间，三门面已打通并形成了一个整体，如果认为《补充协议》只是对7号门面的前半间的优先承租权进行约定，于常理不符，所以本院认为《补充协议》中所约定的优先承租权应涵盖杨春友所承租的全部门面，而非仅指7号门面的前半间。虽然双方在合同中约定了优先承租权，但是2008年12月5日杨春友在未经荷花居委会同意的情况下将东方桥市场5号、6号及7号门面大半间加价转租给张丽芳，足见杨春友在履约过程中存在严重的违约行为，虽然荷花居委会未在合同履行期内行使合同解除权，但在合同期满后不再与杨春友签订续租合同，不满足杨春友的优先承租权，以此种方式处理杨春友的违约转租行为，在权利行使及对杨春友利益剥夺的力度上均明显小于行使合同解除权，以重明轻，应当认为荷花居委会享有剥夺杨春友优先承租权的权利，从而致使杨春友丧失优先承租权，所以荷花居委会在杨春友租赁期满后与张丽芳签订房屋租赁合同并未侵害杨春友的优先承租权。关于本案的第二个争议焦点，即张丽芳与荷花居委会在2017年4月14日所签订的《房屋租赁合同》是否有效，本院认为，张丽芳与荷花居委会在2017年4月14日所签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上，经过协商所达成的协议，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。杨春友认为该租赁合同应属无效，理由是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本案中杨春友并未提交有力的证据证实张丽芳与荷花居委会存在恶意串通的事实。其主张的损害了杨春友的优先承租权及对门面改造投入及装修投入收益的理由，亦无事实依据，本院不予认可。所以杨春友以《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的情形来主张《房屋租赁合同》无效的主张不能成立。故对杨春友要求确认张丽芳与荷花居委会在2017年4月14日所签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于本案的第三个争议焦点，即杨春友要求与荷花居委会在同等条件下优先签订租赁合同是否应予以支持，本院认为，杨春友因违约已丧失优先承租权，荷花居委会是否与其签订合同是当事人的意思自治范围，法律无法强制任何人与他人签订合同，所以对杨春友的该项诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，对杨春友的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十一条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回杨春友的全部诉讼请求。案件受理费80元，由杨春友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  冉成文人民陪审员  贺师军人民陪审员  邓玉英二〇一八年六月十九日书 记 员  吴亚兰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。