上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第736号
上诉人（原审被告、反诉原告）卓泽武。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王学敏。
上诉人卓泽武因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人卓泽武、被上诉人王学敏及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年9月16日，王学敏与卓泽武签订《租赁合同》一份，约定甲方（王学敏）将其所有的位于上海市浦东新区永宁路x弄x号x室的房屋出租给乙方（卓泽武）居住使用。租赁期自2012年11月15日起至2017年11月15日止。租金每月3，500元（人民币，下同），按三个月为一期支付，第一期租金于2012年10月1日以前付清，以后每期租金支付时间为当月3日之前，先付后用。乙方支付给甲方保证金3，500元。甲方确保其为出租房屋的合法拥有人，按中国法律该房屋可以出租，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。乙方经甲方同意，可在承租房屋内进行装修及添置设备。甲乙任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解情况下，则视为违约，双方同意违约金为50，000元。甲方同意乙方对该房进行装修独立一室户，乙方可以转租。合同另对其他事项作了约定。
2012年10月20日，王学敏发“告知书”给卓泽武和中介甲，内容为：“由于房产交易过程中出现意外，为了将经济损失降低到最低，自10月18日晚通知你们暂停装修，待我们与上家沟通协调有了结果后，会及时通知你们。”
2012年12月14日，王学敏又发出“租赁合同解除通知书”给卓泽武、甲，内容为：“关于永宁路x弄x号x室的房屋，由于房屋买卖合同出现纠纷，本人已于10月18日当面通知你们暂停房屋装修，10月20日通过顺丰快递书面通知两位停止房屋装修。11月25日电话通知你们合同解除，12月8日书面通知租赁合同自然解除并提示二位当心装修材料的安全，今天再次正式书面通知二位租赁合同正式解除。由于解除租赁合同所产生的赔偿责任认定等事宜，双方可通过协商解决。”
原审另查明，2012年7月22日，以王学敏为买受方，以乙、丙、丁、戊为出卖方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为人民币198万元。合同第六条约定，双方于2012年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方签订《补充协议书》，约定系争房屋的转让价款为190万元，因王学敏贷款需要，双方合意将买卖合同的金额定为198万元。2012年10月10日，王学敏与乙签订《房地产交接书》。2012年12月14日，王学敏委托律师向乙等发送律师函，通知乙等人因其隐瞒系争房屋系三年内限制转让的安置房，导致无法过户，乙等人应承担违约赔偿责任，同时王学敏通知乙等人合同于2012年12月16日解除。乙等人之后退还收取王学敏的部分房款。2013年1月29日，王学敏以乙等人在整个房屋交易过程中隐瞒了该房屋是动迁协议未满三年、限制转让的动迁安置房的信息，导致买卖合同无法履行为由，诉至法院要求：现王学敏起诉，要求判令乙等人返还房款，支付税款、违约金等。法院以（2013）浦民一（民）初字第4600号案件予以受理后，经审理，认为王学敏在与乙等人签订买卖合同时未尽谨慎的审核义务，双方对于未能如期办理过户手续均存在过错，因审理中双方对解除买卖合同达成一致，故准许双方合同解除。并判决乙等人将所收房款退还王学敏，支付王学敏代付税费，但因王学敏对于合同签订本身存在过错，而对其要求乙等人承担违约责任的请求不予支持。嗣后双方均未上诉。
2013年10月，王学敏诉至原审法院，要求判令：1、租赁合同解除，卓泽武腾退房屋；2、卓泽武支付王学敏自交房日2012年10月10日至退房日的房屋使用费（按0.35万元／月计算）以及房屋使用期间所使用的水电煤、有线电视费。审理中，王学敏自愿撤回要求卓泽武支付水电煤和有线电视费的诉请。卓泽武不同意王学敏诉请，并反诉要求：1、王学敏承担解除合同的违约责任50，000元；2、要求王学敏返还租金10，500元，保证金3，500元（扣除500元的水电费后，实际返还13，500元）。
原审庭审中，双方当事人确认一致：合同约定2012年10月1日交房，从2012年11月15日起算房租，由于交房晚了10天，所以应从2012年11月25日起算房租；签合同时卓泽武实际缴付了押金3，500元，交房时又付租金10，000元；双方同意庭外自行结算水电费。
原审审理中，王学敏向法庭提供照片两组，分别证明其在通知卓泽武停止装修房屋时的房屋状况和之后房屋装修完毕后的状况。卓泽武对照片并无异议，但认为房屋尚未完成装修，也没有另行出租。
原审认为，王学敏与案外人乙等就系争房屋订立买卖合同、交付房屋等行为的合法有效性已经法院生效判决认定，经审查，王学敏与卓泽武之间的房屋租赁合同亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，亦合法有效。因王学敏与乙等人合意解除房屋买卖合同，故而本案系争租赁合同因无法继续履行而告解除，解除日期应为2012年12月14日王学敏发出通知之日。基于租赁合同的约定和相关法律规定，如王学敏对因房屋权利瑕疵原因造成卓泽武的权益遭受损害应负相应责任，故其应对租赁合同的解除承担相应的违约责任。王学敏诉称出租房屋未得到原产权人的同意故而合同无效的说法，并无事实和法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故卓泽武应自系争房屋内搬离并返还王学敏。关于王学敏要求卓泽武支付自交房日2012年10月10日起至退房日的房屋使用费的本诉诉请，因双方约定的计租日开始前，王学敏通知卓泽武停止装修，卓泽武无法正常使用房屋，故2012年12月14日前的租金不予支持。根据有关法律规定，合同解除后承租人即应将房屋返还出租人，而卓泽武在收到解除通知后一直占有房屋不予返还，且继续装修、使用房屋，王学敏作为出租人按合同约定租金标准向其主张占有使用费于法不悖，故卓泽武应按约定标准向王学敏支付自2012年12月14日起至返还房屋之日止的使用费，对王学敏的诉请予以相应支持。关于卓泽武要求王学敏承担解除合同的违约金50，000元的反诉诉请，审理中王学敏提出该约定标准过高要求予以调整，法院考虑到交房之后王学敏能及时通知卓泽武停止装修，而卓泽武继续占用和装修房屋造成损失扩大和房屋目前的实际装修情况等客观因素，根据公平合理的原则，酌情由王学敏承担违约金25，000元。卓泽武还提出要求王学敏返还租金和保证金的反诉诉请，其中押金3，500元因合同解除应予返还，已付租金10，000元则应在卓泽武应付的使用费中予以扣除。
原审法院于二○一四年一月二十六日依法作出判决：一、王学敏与卓泽武之间于2012年9月16日签订的《租赁合同》解除；二、卓泽武应于判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区永宁路x弄x号x室的房屋内搬离，并将该房屋返还王学敏；三、卓泽武应于判决生效之日起十日内向王学敏支付自2012年12月14日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按每月人民币3，500元的标准按实计算，并在其中扣除卓泽武已经支付的人民币10，000元）；四、王学敏应于判决生效之日起十日内向卓泽武支付违约金人民币25，000元；五、王学敏应于判决生效之日起十日内向卓泽武返还押金人民币3，500元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币512元，减半收取人民币256元，及反诉案件受理费人民币700元，合计人民币956元，由王学敏负担人民币670元，卓泽武负担人民币286元。
判决后，卓泽武不服，上诉称，双方合同签订后卓泽武没有占有使用过系争房屋，故不应支付使用费；系争合同解除的责任完全在王学敏，王学敏应当按照合同约定承担违约责任，原审法院对违约金调低不当。请求二审法院改判驳回王学敏的本诉请求，支持卓泽武的反诉请求。
被上诉人王学敏辩称，双方合同签订后卓泽武对房屋进行装修并转租，理应支付相应使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，双方确认在2014年2月23日办理了房屋交接手续，卓泽武将系争房屋交付王学敏。
本院认为，王学敏与卓泽武就系争房屋签订的租赁合同合法有效，之后因王学敏与房屋所有人解除了房屋买卖合同，致使本案租赁合同无法继续履行，王学敏应承担相应的违约责任。关于王学敏应承担的违约金金额，双方的租赁合同签订于2012年9月16日，此后王学敏于2012年10月20日即函告卓泽武要求其暂停装修，并于2012年12月14日发函卓泽武要求解除租赁合同，本案中卓泽武对其实际损失亦未能举证，故原审法院在综合考虑本案实际履行情况的基础上对合同约定违约金金额所作的调整并无不当，本院予以维持。关于卓泽武应否支付系争房屋的占有使用费，卓泽武上诉称其从未占有使用过系争房屋，然一方面，卓泽武在一审审理期间表示同意结算返还房屋之前的水、电、煤气、有线电视费用，另一方面，卓泽武在一审判决后与王学敏及房屋产权人办理了房屋交接手续，将系争房屋返还王学敏，同时对交接时的水电等费用进行了确认，卓泽武上述行为显然与其主张的从未占有使用过房屋不相符，故本院对卓泽武该上诉主张不予采信，卓泽武应支付返还房屋日止的占有使用费。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人卓泽武的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币879.50元，由上诉人卓泽武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年四月十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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