上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第80号
原告（反诉被告）励峨峨。
委托代理人李楠，上海市君志律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡桂香。
委托代理人张继昌，上海市恒信律师事务所律师。
第三人曹建。
委托代理人刁小锋，上海嘉路律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）励峨峨诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）胡桂香房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判。根据原告励峨峨的申请，本院于2014年1月6日作出民事裁定：一、查封被告胡桂香名下上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、查封担保人李思亮、钱丹维名下上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋。2014年1月20日，被告胡桂香以其住所地在江苏省高邮市北海路北海新村54幢307室为由，要求将案件移送江苏省高邮市人民法院管辖。本院于2014年1月24日作出民事裁定：驳回被告胡桂香对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2014年3月6日作出（2014）沪一中民二（民）终字第516号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案于2014年4月8日公开开庭进行审理，原告励峨峨及其委托代理人李楠、被告胡桂香的委托代理人张继昌到庭参加诉讼。因曹建与本案的审理有利害关系，本院于2014年4月15日依法追加其为本案第三人参加诉讼，分别于2014年5月8日、6月24日再次公开开庭进行审理。原告励峨峨及其委托代理人李楠、被告胡桂香的委托代理人张继昌、第三人曹建的委托代理人刁小锋到庭参加诉讼。经原、被告及第三人合意延长适用简易程序审理期限一个月及调解期限一个月。本案现已审理终结。
原告励峨峨本诉诉称及反诉辩称，2013年12月18日，原告在案外人上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰房产”）的居间下，与被告的委托代理人曹建签订《上海市房地产买卖合同》购买被告所有的上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。同日，原告支付被告房款人民币（下同，略）50万元；同年12月25日，原告再次支付被告房款120万元。2013年12月底，原告与锐丰房产经办人至房地产交易中心办理过户登记时，工作人员告知要求被告一同到场办理，工作人员打电话给被告后告知原告，涉讼房屋存在纠纷，被告不愿意出售该房屋，也不同意协助原告办理过户手续。原告无奈，诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理涉讼房屋的过户手续，并将涉讼房屋交付原告；2、被告支付原告逾期交房违约金（以170万元为本金，自2014年3月24日起至房屋实际交付之日止，按日万分之五计付）；3、被告支付原告赔偿金48.5万元（总房款价242.5万元×20％）。审理中，原告自愿放弃第三项诉讼请求，即不再要求被告支付赔偿金48.5万元。
被告胡桂香本诉辩称及反诉诉称，《上海市房地产买卖合同》非被告真实意思表示。被告向案外人黄某某借款110万元，黄某某要求被告用其所有的涉讼房屋作担保，双方办理了抵押手续。应黄某某要求，被告与第三人曹建共同至公证处办理涉讼房屋买卖委托手续。2013年底，被告提出归还黄某某借款时，得知黄某某与第三人曹建恶意串通，将涉讼房屋出售给原告。由于被告的本意非出售房屋，而是将涉讼房屋抵押用以借款，故被告立即通知房产交易中心停止房屋交易。原告与曹建签订的《上海市房地产买卖合同》显失公平，出售的房屋价款远远低于正常的市场价格，故被告不同意原告的诉讼请求，同时提出反诉请求，要求撤销曹建以被告名义与原告于2013年12月18日签订的《上海市房地产买卖合同》。
第三人曹建述称，由于被告胡桂香向案外人黄某某借款，因无能力归还，被告委托其代为出售涉讼房屋。第三人与原告签订了《上海市房地产买卖合同》，第三人将收到的170万元购房款代被告归还了案外人的某某，余下的房款也通过转账形式支付给了被告，被告对此并未提出异议。故第三人代被告与原告签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的，被告应按照约定履行合同。
原告励峨峨针对被告胡桂香的反诉请求答辩称，《上海市房地产买卖合同》约定的房屋价款就是正常的市场价格，且原告系通过中介公司购买涉讼房屋，不存在显失公平的情况。第三人曹建接受被告胡桂香的委托出售涉讼房屋，代表被告与原告签订的的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的，被告应按照约定履行合同，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告胡桂香系涉讼房屋的权利人。被告胡桂香与第三人曹建、案外人黄某某系朋友关系。
2013年10月14日，被告因经营周转需要向案外人黄某某借款110万元，借款期限两个月，自2013年10月14日至2013年12月13日，被告将其所有的涉讼房屋抵押给案外人黄某某。次日，被告胡桂香出具委托书，委托第三人曹建办理出售涉讼房屋的相关事宜，委托期限自2013年12月15日起至2014年6月14日止，第三人曹建有权代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理网上合同注销手续，代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理房地产转移登记，签署承诺书及其他文件材料；代为办理还贷、退保、转按揭相关手续、领取抵押注销材料（包括他项权利证明、结清证明、相关房地产登记证明以及其他相关文件）、办理抵押注销手续……同年10月17日，双方至上海市东方公证处办理了房地产抵押借款合同公证及代为出售涉讼房屋的委托书签名公证。
2013年12月17日，原告励峨峨由案外人锐丰房产带看了被告居住的涉讼房屋。次日，第三人曹建（甲方的委托代理人）代表被告胡桂香（甲方）与原告励峨峨（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，由原告购买被告所有的涉讼房屋，房屋建筑面积107.32平方米，总价款242.5万元。合同签订当日，乙方支付首期房款170万元，甲方将上述款项用于全额还清欠抵押权人的某某余款额（首期房价款若有不足由甲方自行补足），并由锐丰房产代为办理抵押注销手续；甲、乙双方于2014年2月28日之前共同向长宁区房地产交易中心申请办理转让过户手续，取得收件收据当日，乙方支付甲方第二期房款70.5万元；甲方应于上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内将房地产交付乙方；甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方将房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由乙方支付甲方尾款2万元。自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
2013年12月18日，原告励峨峨通过银行转账至第三人曹建银行账户50万元；同年12月25日，原告励峨峨再次通过银行转账至第三人曹建银行账户120万元。同日，第三人曹建通过银行转账至案外人黄某某银行账户1，160，160元，用于归还被告胡桂香所欠黄某某之借款及利息后，将剩余的539，840元转账至被告胡桂香银行账户。次日，案外人黄某某向上海市长宁区房地产交易中心撤销抵押权登记，并领取了抵押权终止证明。后在办理房屋过户手续时，胡桂香告知房地产交易中心涉讼房屋存在纠纷，上海市长宁区房地产交易中心停止办理涉讼房屋的过户手续。
另查明，涉讼房屋于2013年4月24日核准设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行，债权数额为50万元。2014年6月24日庭审，被告胡桂香陈述，涉讼房屋目前仍由其实际居住使用，其按时归还银行贷款，房屋上的抵押仍未涤除。
审理中，被告胡桂香认为涉讼房屋的出售价格明显低于当时的市场价格，故于2014年4月26日向本院申请对涉讼房屋在2013年12月期间的市场价格进行司法评估。经报请上海市高级人民法院确定委托上海科东房地产土地估价有限公司（以下简称“科东房地产估价公司”）对涉讼房屋进行评估。2014年6月11日，科东房地产估价公司出具沪科东房估字（2014）FC0416号房地产估价报告，认定涉讼房屋在2013年12月18日的市场价值为280.35万元，折合单价26，123元／平方米。原告及第三人均对鉴定报告无异议，但认为涉讼房屋最终评定市场价值280.35万元“未考虑估价对象房地产抵押状况和房地产权利限制状况对房地产价值的影响，结果为设定估价对象可能性完整状态下的市场价值”，涉讼房屋当时存在60％的抵押债务，该因素很大程度上会影响房屋的出售价格。被告则表示估价报告评定涉讼房屋的市场价值偏低，坚持认为2013年12月期间的市场价格为300万元以上。2014年6月24日，科东房地产估价公司的注册房地产估价师顾正同到庭释明，科东房地产估价公司出具的估价报告是遵循估价原则，按照估价工作程序，运用比较法和收益法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并综合考虑影响房地产价值的各项因素。评估时模拟涉讼房屋以何价格会有人购买，并未考虑房屋的抵押状况和权利限制状况对房地产价值的影响。
另，原告励峨峨表示自愿在本案中支付剩余房款72.5万元。被告胡桂香则提出，《上海市房地产买卖合同》中约定的违约金额过高，希望法院予以调整。
上述事实，有涉讼房屋状况及产权人信息、上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、房地产抵押借款合同公证书、委托公证书、银行转账凭证、债务结清告知书、房地产抵押状况信息、沪科东房估字（2014）FC0416号房地产估价报告等证据及当事人的陈述为证，经庭审质证无误，本院予以确认。
因双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，第三人曹建接受被告胡桂香的委托出售涉讼房屋，其与原告励峨峨签订的《上海市房地产买卖合同》，系当事人真实意思的表示，且无悖现行法律、法规，故应认定合法有效。有效的协议内容对协议的当事人均具有约束力。原告通过正当的途径，在锐丰房产的居间下，与持有被告委托公证书的第三人签订《上海市房地产买卖合同》，并将170万元购房款支付至第三人账户，履行了相关的付款义务。根据合同的约定，被告应在全额还清其欠抵押权人的某某余额后，于2014年2月28日前办理房屋产权转让过户手续。然合同约定的履约期限届满，被告既未偿还银行贷款、涤除房屋上的抵押权，也未将涉讼房屋过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担继续履行、支付违约金的民事责任。被告提出第三人曹建与案外人黄某某恶意串通，以远低于正常的市场价格将涉讼房屋出售与原告，显失公平，要求撤销合同的反诉请求及抗辩意见，本院认为，被告就此并未提供相关证据加以证明第三人曹建与案外人存在恶意串通的行为。从科东房地产估价公司出具的估价报告来看，涉讼房屋的出售价款也未明显低于市场价格，且即使明显低于当时的市场价格，被告也只能要求损害其利益的第三人及案外人承担赔偿责任，而不能以此对抗作为善意第三人的原告，故被告的答辩意见及反诉请求，均与法无据，本院对此不予支持。关于被告提出逾期交房违约金过高，要求本院酌情调整的意见，本院认为合同明确约定原、被告应于2014年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并于上海市长宁区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证后7日内，被告交付房屋，然由于被告怠于涤除涉讼房屋上的债务，导致后续过户、交房等一系列程序均无法按期履行，被告存在违约故意，应从其应当交付房屋的次日起向原告承担逾期交房的违约金，现原告主张从2014年3月24日起算违约金具有一定的合理性，本院对此予以支持。然考虑到合同中约定的每日万分之五的违约金确实过高，被告请求酌情减少，原告也同意本院酌情调整，故确定被告应偿付的违约金以日万分之三标准计付，并不得超过已付房款170万元为限。审理中，原告自愿放弃要求被告支付赔偿金48.5万元的诉讼请求，系原告的真实意思表示，且未违反相关法律的规定，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡桂香应于本判决生效之日起十日内涤除上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋上的所有抵押，并从涤除所有抵押之日起十日内将上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告（反诉被告）励峨峨名下；
二、原告（反诉被告）励峨峨应于上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户当日支付被告（反诉原告）胡桂香购房款人民币70.5万元；
三、被告（反诉原告）胡桂香应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告（反诉被告）励峨峨；
四、原告（反诉被告）励峨峨应于被告（反诉原告）胡桂香向原告（反诉被告）励峨峨交付上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋当日支付房款人民币2万元；
五、被告（反诉原告）胡桂香应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）励峨峨支付逾期交房违约金（自2014年3月24日起至上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋实际交付之日止，以人民币170万元为本金，按日万分之三计付；违约金以不超过人民币170万元为限）；
六、驳回被告（反诉原告）胡桂香的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
房产评估费人民币8，000元，由被告（反诉原告）胡桂香负担。
财产保全费人民币5，000元，由被告（反诉原告）胡桂香负担。
本诉案件受理费人民币4，975元，因适用简易程序减半收取计人民币2，487.50元，由被告（反诉原告）胡桂香负担。
反诉案件受理费人民币40元，由被告（反诉原告）胡桂香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陈乃徐
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 袁黎蓓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。