呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终525号
上诉人(原审被告):内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区2#办公楼5楼。
法定代表人：薛荣跃，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王晋，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张顺阁，无固定职业，住内蒙古自治区根河市。
委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。
上诉人内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌盛泰公司）因与被上诉人张顺阁房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌盛泰公司的委托诉讼代理人王晋、被上诉人张顺阁的委托诉讼代理人郭百文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌盛泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张顺阁全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用。事实和理由：一、昌盛泰公司、内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司（以下简称兴吉隆泰公司）、呼和浩特市佳鑫合商贸有限公司（以下简称佳鑫合公司）三方约定的是用这三套房屋抵顶兴吉隆泰公司欠付佳鑫合公司的钢材款。后兴吉隆泰公司未经昌盛泰公司同意，与佳鑫合公司签署延迟还款协议，未以诉争房屋抵顶钢材款，而是抵顶了高额垫资代理费。因违背了三方协议，且如果判决昌盛泰公司交付房屋，则昌盛泰公司就超付了款项，故昌盛泰公司无需交付房屋；二、本案张顺阁要求交房的诉讼时效应从合同约定的交付之日，即2012年10月30日起算，或房屋具备交付条件之日，即2013年11月30日起算，至一审起诉时已经超过诉讼时效，故不应支持交房的请求，因其怠于行使权利，逾期违约金亦不应支持。
张顺阁辩称，张顺阁在昌盛泰公司、佳鑫合公司与兴吉隆泰公司签订的协议中，没有抵顶协议，张顺阁只是购房者，在签订合同的情况下，交付房屋是必须履行的义务。在以前的审理中，昌盛泰公司对此没有异议。昌盛泰公司的其他债权债务与本案没有任何关系。即使存在其他纠纷，也应当另案起诉解决。昌盛泰公司关于已过诉讼时效的理由不能成立。综上，出售房屋的事实清楚证据充分，昌盛泰公司应当交付房屋。
张顺阁向一审法院起诉请求：1、判令昌盛泰公司履行《房屋销售合同》，向张顺阁交付位于呼和浩特市××区西户房屋；2、判令昌盛泰公司向张顺阁支付迟延交房违约金（按房屋总价日万分之一计算，截止2015年12月31日暂计为78918元）；3、判令昌盛泰公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年8月6日，张顺阁（买受人）与昌盛泰公司（出卖人）签订《房屋销售合同》，该合同约定：房屋坐落在××区西户，房屋建筑面积88.44㎡，单价为（人民币）7120元/㎡，总金额为（人民币）陆拾贰万玖仟陆佰玖拾叁元整，￥629693元。交付期限为出卖人在2012年10月30日前将上述房屋交于买受人。买受人交清房款后，出卖人不能按期向买受人交付房屋，每逾期一日，出卖人付给买受人上述房价款万分之一的违约金。2012年8月13日，昌盛泰公司向张顺阁开具收据，载明购房款，金额为629693元。2012年8月2日，昌盛泰公司取得回民区工农兵路盛泰雅园1号楼等六栋楼编号为房预销售证第20120051号的商品房预售许可证。2013年11月30日，本案涉案房屋所在的盛泰雅园项目施工单位兴吉隆泰公司制作盛泰雅园商住小区4#楼《建设工程竣工报告》，施工单位质量评定意见为合格。2013年11月30日，盛泰雅园项目勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司制作盛泰雅园商住小区4#楼《勘察单位工程质量检查评定报告》，勘察单位质量评定意见为：质量评定为合格，同意验收。2013年11月30日，盛泰雅园项目设计单位内蒙古筑友建筑设计咨询有限责任公司制作盛泰雅园商住小区4#楼《设计单位工程质量检查评定报告》，设计单位质量评定意见：符合设计要求，评定为合格工程。2013年11月30日，盛泰雅园项目监理单位呼和浩特市建设监理咨询有限责任公司制作盛泰雅园商住小区4#楼《监理单位工程质量评估报告》，监理单位质量评估意见：工程施工质量符合国家、地方行业标准，并履行了施工合同约定的质量义务。工程质量符合《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的合格规定，使用功能符合设计要求，质量控制资料齐全，同意验收。同意项目监理部的结论，评定为合格工程，观感质量一般。昌盛泰公司作为盛泰雅园项目的建设单位于2013年11月30日制作盛泰雅园商住小区4#楼《建设工程竣工验收报告》，该报告验收纪要载明：在设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位共同验收下，对单位工程进行了观感评价，开会发表各自的意见，最后对工程质量进行了点评，评定结果为质量合格。建设单位竣工验收意见：已按照施工图和合同约定完成任务，工程质量符合现行施工规范，工程合格，观感一般。昌盛泰公司自认上述五份报告完成之后本案涉案房屋即具备法定交付条件，在昌盛泰公司认为房屋具备法定交付条件之后并未通知张顺阁交付房屋。2015年12月9日张顺阁向昌盛泰公司发出交付房屋的律师催告函。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点总结如下：1、张顺阁的各项诉讼请求是否已过诉讼时效；2、张顺阁的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。关于张顺阁请求交付房屋的诉讼时效问题，张顺阁基于双方签订的《房屋销售合同》请求昌盛泰公司交付房屋，该请求权属于债权请求权，依法应当适用诉讼时效的相关规定，具体在本案中，合同约定交付房屋日期为2012年10月30日之前，根据昌盛泰公司自认确定该房屋具备交付条件的日期为2013年11月30日，在合同约定交付日期该房屋尚不具备法定交付条件，故诉讼时效应当从张顺阁知道房屋具备交付条件之日起计算，经询问昌盛泰公司，其表示在该公司认为房屋具备法定交付条件之后并未通知张顺阁交付房屋，也并未向法庭出示相关证据证明其曾告知张顺阁涉案房屋具备法定交付条件并通知过张顺阁交付房屋的案件事实，故本案张顺阁主张昌盛泰公司交付房屋的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于张顺阁主张昌盛泰公司支付延迟交付房屋违约金的请求，合同中约定交付房屋日期届满之日该房屋是否具备法定交付条件并不影响张顺阁向昌盛泰公司主张支付迟延交付违约金的请求，因违约金约定为按日计算，故张顺阁2014年1月14日之前的迟延交付违约金请求已过诉讼时效。双方之间签订的《房屋销售合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。昌盛泰公司应依约履行交付房屋的合同义务，故对于张顺阁请求昌盛泰公司交付房屋的诉讼请求依法予以支持。关于张顺阁主张昌盛泰公司支付迟延交房违约金的请求，因张顺阁主张的2014年1月14日之前的违约金请求已过诉讼时效，故对于张顺阁主张的2014年1月14日至2015年12月31日的违约金依法予以支持，该违约金计算依据合同约定确定如下：按照购房款754212元的万分之一标准按日计算，自2014年1月14日起计算至2015年12月31日止。综上所述，对于张顺阁请求交付呼和浩特市回民区工农兵路东侧盛泰雅园4号楼3单元17层西户房屋及支付2014年1月14日至2015年12月31日期间的迟延交付房屋违约金依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向张顺阁交付位于××区西户房屋并支付迟延交付房屋违约金（按照购房款629693元的万分之一标准按日计算，自2014年1月14日起计算至2015年12月31日止）；二、驳回张顺阁的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：呼和浩特仲裁委于2014年11月17日作出[2014]呼仲裁字第125号裁决书审理查明，昌盛泰公司出售三套房屋，总价款2136014元，抵顶了欠付兴吉隆泰公司的工程进度款，兴吉隆泰公司以上述三套房屋抵顶了欠付佳鑫合公司的款项。双方当事人均认可昌盛泰公司按照佳鑫合公司要求，将上述三套房屋的买卖手续办理到了陈赛花、张顺阁及郑倩山名下。本院对一审查明其他的事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：张顺阁主张昌盛泰公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求是否有事实和法律依据。
一、关于张顺阁主张交付房屋的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。合同约定交付房屋日期为2012年10月30日之前，但当时昌盛泰公司不具备该房屋交付条件，所以在实际履行过程中将交付房屋的时间进行了变更，故诉讼时效应当从张顺阁知道房屋具备交付条件之日起计算，因昌盛泰公司并未出示证据证明通知过张顺阁房屋已经具备交付条件的事实，故本案张顺阁主张昌盛泰公司交付房屋的诉讼请求并未超过诉讼时效。
二、关于昌盛泰公司是否应向张顺阁交付房屋并支付违约金的问题。双方签订的《房屋销售合同》系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，合法有效，双方均应恪守履行。现已生效的[2014]呼仲裁字第125号裁决书认定，张顺阁已经以折价抵偿的方式支付了合同价款，故昌盛泰公司亦应按照合同约定履行义务,因其逾期交房，应承担相应的违约责任。对于昌盛泰公司提出超付款项的问题，与本案并非同一法律关系，可按照法律规定另行主张。
综上所述，昌盛泰公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实存在瑕疵，适用法律正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 孙 昊
代理审判员 王 晶
二〇一七年五月五日
书 记 员 秦俐娟