南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终81号
上诉人（一审被告）：李创建，男，1964年11月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张培，广西欣源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婕，广西欣源律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：广西南宁京诚信和物业服务有限公司，住所地南宁市西乡塘区大学西路2号2单元403号房，组织机构代码：57940642-0。
法定代表人：倪金萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈自壮，男，汉族，1951年7月12日出生，住南宁市，该公司员工。
委托诉讼代理人：卢城帅，广西昭盛律师事务所律师。
上诉人李创建因与被上诉人广西南宁京诚信和物业服务有限公司（以下简称京诚信和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人李创建的委托诉讼代理人张培，被上诉人京诚信和公司的委托诉讼代理人陈自壮、卢城帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李创建上诉请求：一、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初361号民事判决；二、改判驳回京诚信和公司的诉讼请求。
事实与理由：一、京诚信和公司迟延履行其支付租金的主要义务，自2013年3月开始至2016年4月，每个月都没有足额支付租金，拖欠租金数额巨大，构成重大违约，致使李创建足额获取租金收益的合同目的无法实现，李创建依法享有合同解除权。原审法院认定京诚信和公司已支付的租金比例达到了80.46%，履行了合同的主要义务，并未导致合同目的无法实现，违背常识常理，应当予以纠正。二、双方的租赁合同已经解除，理由如下：1.李创建多次向京诚信和公司发送律师函，在报纸上公告，已经履行通知义务，依法享有合同解除权。2.原审法院认定京诚信和公司拖欠租金具有正当理由，不符合法律规定。不能以陆叶妹有能力支付租金却拖欠京诚信和公司租金为由，认可京诚信和公司拖欠李创建租金是正当的。京诚信和公司拒绝支付拖欠租金不符合法定“中止履行”的情形。3.李创建委托律师寄给京诚信和公司的《律师函》，京诚信和公司知道内容并拒绝签收。李创建又在南国早报上刊登公告，通知京诚信和公司解除合同。后京诚信和公司提起诉讼，租赁合同最迟也是在京诚信和公司起诉时已经解除。三、京诚信和公司收到解除通知后，仍然没有支付租金，反而向法院起诉，说明京诚信和公司已经没有履行能力，原审法院判决继续履行合同明显对李创建不公平。
京诚信和公司答辩称，1.京诚信和公司已支付租金的比例超过80%，不能认定为存在根本性违约。京诚信和公司愿意继续履行合同。2.李创建没有给出合理期限，行使法定解除权不符合法律规定。3.虽然李创建已将涉案房屋转租给了第三方，并不影响京诚信和公司与李创建的租赁合同的继续履行。
京诚信和公司向一审法院起诉请求：1.确认李创建于2016年4月23日作出的《房屋租赁合同解除通知》不发生法律效力；2.李创建继续履行双方于2011年9月15日签订的《房屋租赁协议》及2012年3月15日签订的《补充协议》；3.诉讼费用由李创建承担。
一审法院认定事实：2011年9月15日，李创建与京诚信和公司签订《房屋租赁协议》，约定：李创建将位于南宁市西乡塘区大学东路106号七层半房屋出租给京诚信和公司；李创建于2011年9月20日前向京诚信和公司交付该房屋，并给予京诚信和公司7个月的免租建设期，时间自2011年9月20日起至2012年4月20日止，自2012年4月20日起至2023年6月30日为租赁期；押金为20万元；租金每月184000元，按季度交纳，京诚信和公司应于每季度末15日前向李创建支付下个季度租金；租金每三年按10%递增一次；签订合同2个工作日内，京诚信和公司提前支付80万元作为订金，该款可以冲抵押金和部分租金；协议期限未满，除不可抗力或国家政策等原因造成协议不能正常履行外，双方均不得单方终止本协议，否则，由违反的一方负责赔偿对方的经营损失；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后次日，京诚信和公司支付了订金80万元。2012年3月15日，双方签订《补充协议》，约定李创建将位于南宁市西乡塘区大学东路106号的房屋副楼出租给京诚信和公司，李创建于2012年3月20日前向京诚信和公司交付该副楼，给予2个月的建设免租期，时间自2012年3月20日起至2012年5月20日止，自2012年5月20日至2023年6月30日为租赁期；租金为每月20300元，按季度交纳，京诚信和公司于每个季度末20日前支付下个季度租金；其他条款按双方于2011年9月15日签订的《房屋租赁协议》执行。
在合同履行过程中，京诚信和公司已足额支付2012年12月19日之前的租金。从2012年12月20日起，京诚信和公司基本按月支付租金。2016年4月26日，李创建在《南国早报》刊登《房屋租赁合同解除通知书》，其内容载明：“广西南宁京诚信和物业服务有限公司：本人与你公司于2011年9月15日、2012年3月15日分别签订了《房屋租赁协议》和《补充协议》，你公司承租本人位于南宁市大学东路106号房屋。你公司从2013年1月份至今拖欠房屋租金已达两百多万元，本人已经于2016年4月12日委托广西欣源律师事务所张培律师向你公司发送催款函件《关于李创建先生要求广西南宁京诚信和物业服务有限公司支付租金的律师函》要求你公司于2016年4月22日前支付拖欠租金，因你公司没有在限定期限内支付租金，本人于2016年4月23日再次委托广西欣源律师事务所张培律师向你公司发送《关于李创建先生解除与广西南宁京诚信和物业服务有限公司房屋租赁协议及补充协议的律师函》，通知你公司于2016年4月23日解除双方合同。从律师发函要求限期支付租金至本人多次追缴房屋租金但你公司仍未缴纳，本人依照法律规定与你公司解除合同，请你公司按要求搬离租赁房屋并办理相关交接手续，逾期未搬，本人将按相关合同及法律规定处理。通知人：李创建，2016年4月26日”。因京诚信和公司不同意解除双方合同，遂向法院提起诉讼。一审庭审中，双方确认截止2016年4月30日止，扣除京诚信和公司支付的押金20万之后，京诚信和公司尚欠租金1965070元。京诚信和公司承租本案涉案房屋后，将涉案房屋转租给陆叶妹，因陆叶妹长期拖欠京诚信和公司租金，京诚信和公司已将陆叶妹诉至一审法院，一审法院已于2016年5月6日作出（2016）桂7102民初77号民事判决，判决陆叶妹支付拖欠的租金2709412.74元。
2016年5月3日，李创建与陆叶妹签订《债权转让协议》，约定李创建将应收京诚信和公司的租金债权1965070元转让给陆叶妹，陆叶妹于签订协议之日全额支付债权转让对价。
一审法院认为，京诚信和公司与李创建签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
《合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案中，李创建向京诚信和公司收取租金是李创建的合同目的，虽然在履行合同过程中，京诚信和公司确实存在拖欠租金的情形，存在违约行为，但根据本案查明的事实，李创建以京诚信和公司拖欠租金为由解除双方合同既不符合法律规定，也不符合双方约定，理由如下：第一，根据京诚信和公司提交的进账单、李创建提供的租金明细及双方庭审陈述，从2012年4月20日起至2016年4月30日止，京诚信和公司应支付租金10057170元，实际上已支付8092100元，尚欠1965070元，已支付的租金比例达到了80.46%，京诚信和公司已履行了合同的主要义务，拖欠的租金数额只是构成部分违约，亦未达到根本性违约，并未导致李创建的合同目的无法实现，故李创建仅以京诚信和公司部分违约行使法定解除权不符合《合同法》第九十四条的规定；第二，《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，该规定表明，出租人解除合同必须满足“承租人无正当理由”及“要求承租人在合理期限内支付”两个条件。而本案中，京诚信和公司未能按时支付租金，其主要原因在于京诚信和公司将涉案房屋转租给陆叶妹后，陆叶妹长期拖欠租金导致京诚信和公司无法按时足额收取租金，从而也无法按时足额向李创建支付租金，而且京诚信和公司已通过诉讼的方式积极向陆叶妹主张权利。同时，从李创建与陆叶妹签订的《债权转让协议》内容来看，表明陆叶妹有履行支付租金的能力却故意不向京诚信和公司支付，反而出资向李创建购买李创建对京诚信和公司的租金债权。另外，在陆叶妹长期拖欠租金的情况下，京诚信和公司从2012年12月20日之后基本上每个月坚持向李创建支付租金，表明京诚信和公司以实际行动证明继续履行合同的意愿。因此，正是因为陆叶妹故意拖欠租金行为，从而导致京诚信和公司无法按时足额向李创建支付租金，并非京诚信和公司故意未支付或迟延支付租金。最后，京诚信和公司拖欠租金数额较大，李创建需要解除合同理应履行催款通知的义务并根据京诚信和公司的客观情况给予合理的期限，但从查明的事实来看，虽然李创建主张已向京诚信和公司寄送催款通知并给予一定期限，但未能提供证据证实催款通知已送达京诚信和公司，且京诚信和公司不予认可，一审法院认定李创建并未履行催款通知的义务并给予合理的期限。故，李创建解除合同亦不符合《合同法》第二百二十七条的规定。第三，根据《房屋租赁协议》第七条第2点约定：“协议期限未满，除不可抗力或国家政策等原因造成本协议不能正常履行外，双方均不得单方终止本协议，否则，由违反的一方负责赔偿对方的经营损失。”，该协议内容是双方自由协商的结果，并未损害国家、集体或者第三人的利益，双方均应严格全面履行。但本案中，在不存在不可抗力或者国家政策等原因造成合同无法履行的情形下，李创建无视双方的约定，擅自解除合同，违反了诚实信用原则，构成了违约。综上所述，李创建解除双方合同，既不符合法律规定，也不符合双方约定，京诚信和公司诉请确认李创建于2016年4月26日作出的《房屋租赁合同解除通知书》未发生法律效力，并请求李创建继续履行于2011年9月15日签订的《房屋租赁协议》及2012年3月15日签订的《补充协议》，合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、确认李创建于2016年4月26日作出的《房屋租赁合同解除通知书》未发生法律效力；二、李创建继续履行京诚信和公司与李创建于2011年9月15日签订的《房屋租赁协议》及2012年3月15日签订的《补充协议》。本案一审案件受理费100元，减半收取50元，由李创建承担。
李创建对一审判决认定事实中的“陆叶妹于签订协议之日全额支付债权转让对价”提出异议，主张陆叶妹实际并未向其支付债权转让对价。
京诚信和公司对一审判决认定的事实没有异议。
双方当事人在二审期间均无新证据提交。
针对李创建对一审判决认定事实提出的异议，本院认为，一审判决认定事实中的“陆叶妹于签订协议之日全额支付债权转让对价”，是对债权转让协议内容的陈述，并非认定陆叶妹已实际全额支付了债权转让对价。因此，对李创建提出的异议本院不予采信。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：李创建是否有单方解除合同的权利？
本院认为，李创建不具有单方解除合同的权利，理由如下：
一、李创建与京诚信和公司签订《房屋租赁协议》和《补充协议》，将南宁市大学东路106号的主楼和副楼出租给京诚信和公司，后京诚信和公司又将该栋楼房转租给陆叶妹经营使用。自2012年12月起，由于陆叶妹未按时足额向京诚信和公司缴纳租金，导致京诚信和公司亦无法足额向李创建缴纳租金。在陆叶妹未缴租金的情况下，京诚信和公司仍坚持每月向李创建缴纳部分租金，后经双方核算，确认京诚信和公司已支付租金比例为80.46%，表明京诚信和公司希望与李创建继续履行租赁合同的意愿。由于京诚信和公司已缴纳租金占到租金总额的大部分，一审判决认定京诚信和公司未达到根本性违约并无不当。
二、双方在租赁合同中约定，协议期限未满，除不可抗力或国家政策等原因造成协议不能正常履行外，双方均不得单方终止协议，否则，由违反的一方负责赔偿对方的经营损失。该租赁合同中并未约定在京诚信和公司未按时足额缴纳租金的情况下，李创建即能够单方解除合同。
三、2016年5月3日，李创建与陆叶妹签订《债权转让协议》，约定李创建将其对京诚信和公司享有的租金债权1965070元转让给陆叶妹。从该《债权转让协议》的内容来看，陆叶妹有向京诚信和公司缴纳租金的能力，却故意不履行，而将资金用于向李创建购买其对京诚信和公司的债权。这种债权转让行为侵害了京诚信和公司的合法权益，导致了京诚信和公司无法按时足额向李创建缴纳租金。李创建的委托诉讼代理人在二审庭审时陈述，李创建与陆叶妹虽然签订了《债权转让协议》，但考虑到陆叶妹经营困难，并不需要陆叶妹向其支付转让的对价。李创建与陆叶妹签订《债权转让协议》后，其已不享有对京诚信和公司的债权，李创建以京诚信和公司拖欠租金为由解除合同即丧失了合法的基础。
综上所述，上诉人李创建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元（上诉人李创建已预交），由上诉人李创建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年十二月九日
书 记 员 符贵芳
appoint