广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第56号
原告（反诉被告）：黄永初，男，汉族，**出生，住佛山市顺德区。
委托代理人：谢晓东，系广东顺迪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄先水，男，汉族，**出生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人：黄加才，男，汉族，**出生，住福建省南安市，系被告堂兄。
被告：佛山市南海区万锦业家具厂（以下简称家具厂），住所地：佛山市南海区**，营业执照：**。
投资人：黄先水。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，被告黄先水向本院提出管辖权异议，经本院裁定驳回后，被告黄先水提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。被告黄先水在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。另本院组织双方于2015年11月12日做质证笔录。两次笔录，原告的委托代理人谢晓东、被告黄先水的委托代理人黄加才均到庭参加诉讼，被告家具厂均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告与黄先水于2010年签订《厂房租用合同》，约定由黄先水租用原告车间三、四层，成立家具厂，并明确2013年3月1日至2015年3月1日期间每月租金为21000元。后因家具厂发展所需，黄先水又与原告于2011年6月8日再另签《厂房租用合同》，约定黄先水租用原告车间二层，并明确2013年3月1日至2015年3月1日期间每月租金为10500元。双方约定黄先水应在每月5日前向原告缴纳当月租金，并约定逾期支付的责任。2014年12月起，两被告并未依约支付租金、水电费、租赁税等各项费用。原告曾函告两被告，但两被告不仅拒收此函，且无支付拖欠款项之意。此外，两被告因企业自身原因停产，并拖欠员工2014年9月至11月工资，现通过政府相关部门协调，原告作为出租方已先为两被告垫付其拖欠的员工工资92977.5元。故诉讼请求：1、两被告支付原告为其代垫的工资92977.5元；2、确认被告黄先水已支付的保证金70000元归原告所有；3、两被告支付原告从2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金共计369300元；4、两被告支付原告2014年10月水电费5838元；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告黄先水辩称，一、原告已违约在先，造成黄先水无法使用厂房生产经营。因此，黄先水不仅无需支付剩余租金和水电费，还有权要求原告双倍退还履约保证金。双方形成租赁关系后，原告于2014年11月无故违约，公然将厂房的消防通道堵死，并封死大门，造成工厂无法生产经营。原告挑拨工人去劳动局仲裁，并与工人一起哄抢黄先水在厂内的家具，私自销售处理，其价值30多万元。原告上述行为明显构成恶意违约，造成黄先水无法生产经营，租赁合同目的无法实现，最终导致原告工厂倒闭。二、原告并未向黄先水开具租金发票，根据合同约定构成违约，故黄先水有权拒绝支付剩余租金。
被告家具厂没有答辩。
被告黄先水反诉称，原告与黄先水签订两份合同，其中一份约定每月租金21000元，黄先水支付保证金50000元，另一份约定每月租金10500元，黄先水支付保证金20000元。合同签订后，黄先水依约支付租金、水电费等费用，并支付保证金70000元。但原告在2014年11月无故违约，公然将厂房的消防通道堵死，并封死大门，造成黄先水无法生产经营，且原告挑拨工人去劳动局仲裁，并与工人一起哄抢黄先水厂区内的家具，私自销售处理，构成恶意违约。依照合同约定，租赁期内甲方不能终止合同，否则必须赔偿乙方两个月租金，而两个月租金为63000元，低于保证金70000元，故黄先水未违约，原告应当退还保证金70000元，并按保证金数额赔偿原告违约金。故反诉请求：1、原告退还保证金70000元予被告黄先水；2、原告赔偿被告黄先水违约金70000元；3、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告黄先水反诉辩称，不同意全部反诉请求。反诉状所称不属实，包括交通堵塞也不属实。被告黄先水拖延工资与原告无关，是其本身原因导致，其所称哄抢家具的行为也与原告无关，是其员工行为。
被告家具厂针对反诉没有答辩。
庭审中，原告举证如下：
1．厂房租用合同原件2份，用以证明双方租赁关系。
2．结婚证原件1份，用以证明涉讼房屋为原告夫妻共同财产。
3．房地产权证复印件1份，用以证明涉讼房屋为合法建筑。
4．黄先水2014年11月份租金明细、黄先水2014年12月份租金明细打印件各1页，用以证明被告欠付租金及水电情况。
5．邮件袋原件1页，用以证明原告发送律师函予两被告，但被拒收退回。
6．公告打印件1份，用以证明劳动部门督促两被告支付其欠付的工资，为此原告代其垫付了工资。
7．垫付工资汇总表复印件（加注第一行文字并加盖佛山市南海区九江镇综治信访维稳办公室、佛山市南海区人力资源和社会保障局九江分局印章）1份、垫付工资证明复印件（加注“与原件一致，原件在九江人社分局备案”文字并加盖佛山市南海区人力资源和社会保障局九江分局印章）1份，用以证明原告代垫工资情况。
8．电子缴款凭证彩色打印件1份，用以证明原告为两被告代垫房产税3144元。
9．查封（扣押）财产清单复印件2份。
10．传票复印件1份。
11．公告复印件1份。
12．执行通知书复印件5份。
13．执行裁定书复印件1份。
14．照片复印件1份。
证据914用以证明两被告与案外人存在劳资纠纷，已进入执行程序，导致涉讼厂房一直被其占用，且原告多次通过相关部门要求两被告解决本案纠纷，但两被告不予理睬。
经质证，被告黄先水对原告出示的证据13、5、914无异议。对证据4、78不确认。对证据6的真实性无异议，确认曾看到该公告，但对其内容不确认。
庭审中，被告黄先水举证如下：
1．照片原件3份，用以证明原告堵塞涉讼厂房内消防通道作他用，造成两被告生产安全没有保障。
2．辞职信、辞职书、辞工书原件各1份，用以证明已有部分工人领取了工资。
3．收据原件1份，用以证明2014年12月份，两被告支付了部分租金、宿舍使用费、电费。
经质证，原告对被告黄先水出示的证据1不确认，认为原告没有实施堵塞行为，且照片中状况也不影响两被告正常生产经营。对证据2不确认，不清楚签名是否真实。对证据3无异议。
被告家具厂经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。
本院经审查认为，原告出示的证据13、56、914、被告黄先水出示的证据3来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据4无签名或盖章，且相对方不予确认，故本院不予采信。原告出示的证据7加盖相关行政部门印章，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。原告出示的证据8，因原告在本案中不主张其所涉款项，故本院在本案中不予审查确认。被告黄先水出示的证据1无时间显示，无签名或盖章，无其他证据印证照片所反映状况由何人何事造成，且原告亦不确认，故本院不予采信。被告黄先水出示的证据2无原告签名或盖章，无其他证据印证与原告或本案的关联性，且出具人亦未到庭确认其真实性，原告亦不确认，故本院不予采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
被告家具厂于2010年1月11日成立，为个人独资企业，其投资人为被告黄先水。
原告与**于1996年登记结婚。
**经原告委托代原告与黄先水签订《厂房租用合同》（下称涉讼合同一），约定原告将位于佛山市南海区九江镇**厂房第三车间三、四层（下称涉讼租赁物一）租给黄先水使用；租期从2010年3月1日起至2015年3月1日止；黄先水在签订合同之日起支付50000元作为保证金；如黄先水违约，保证金由原告没收，如黄先水无违约，期满后退回保证金（不计利息）；从2013年3月1日至2015年3月1日每月租金21000元，黄先水必须在每月5日前缴纳；逾期十天不交租，原告可以单方面解除合同，并没收保证金；租用期内，一切水、电、税费及其他社会公共事业型费用由黄先水负责。
2001年6月8日，原告与黄先水签订《厂房租用合同》（下称涉讼合同二），约定原告将位于佛山市南海区九江镇**厂房（下称涉讼租赁物二）租给黄先水使用；租期从2011年7月1日起至2015年3月1日止；黄先水在签订合同之日起支付20000元作为保证金；如黄先水违约，保证金由原告没收，如黄先水无违约，期满后退回保证金（不计利息）；从2013年3月1日至2015年3月1日每月租金10500元，黄先水必须在每月5日前缴纳；逾期十天不交租，原告可以单方面解除合同，并没收保证金；租用期内，一切水、电、税费及其他社会公共事业性费用由黄先水负责。
2005年11月24日，行政部门核发权属证，登记座落于南海区九江沙咀村的四层厂房权属人为原告。涉讼租赁物一、二在证载厂房范围内。
2013年3月1日，原告交付涉讼租赁物一、二予黄先水使用。黄先水经营至2014年11月，后停止经营，但仍放置设施设备等物品在现场。截至一审辩论结束前，双方仍未办妥合同清算、租赁物交接的手续。
另原告与黄先水口头约定黄先水向原告承租宿舍，每月宿舍租金2800元。黄先水确认其使用上述宿舍至2014年11月30日。黄先水已付2014年11月宿舍租金500元。
另查明，黄先水向原告交纳了保证金70000元，支付了2014年10月31日前的租金、2014年12月租金11000元（2014年12月13日付）及2014年9月30日前的水电费、2014年11月电费1500元。庭审中，黄先水同意承担2014年10月水电费5838元。
2014年12月，佛山市南海区人力资源和社会保障局以被告家具厂为欠薪单位、黄先水为投资人发出《劳动保障监察通知用人单位法定代表人或者主要负责人接受调查或者配合处理欠薪案件公告》。
2014年12月22日，12名工人共同出具《垫付工资证明》，载明被告家具厂于2014年11月26日停业关闭，黄先水至今联系不上，尚拖欠12名员工2014年9月至2014年11月工资113277.5元，现在由原告愿意先行垫付92977.5元用于发放上述欠薪。佛山市南海区人力资源和社会保障局九江分局加注“与原件一致，原件在九江人社分局备案”文字并盖章确认。
原告持有《佛山市南海区万锦业家具厂911月份工资汇总表》复印件，载明12名员工总工资为113277.5元。该表上部加注“以下工资由原告垫付92977.5元，且已经现场现金发给全体工人，工资已发放完毕，该工资表原件在九江人社分局备案，情况属实”的文字，加盖佛山市南海区九江镇综治信访维稳办公室及佛山市南海区人力资源和社会保障局九江分局印章。
2015年1月7日、6月18日，本院分别在本案中、其他案中查封两被告在涉讼租赁物一、二内的机械等财产。
本院认为，涉讼合同一、二是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。
因到庭的双方均确认上述合同的当事人为原告与黄先水，且家具厂在该合同中没有盖章，同时，围绕涉讼宿舍之租赁，仅有原告与黄先水到庭确认该合同关系，故根据合同相对性原则，本案中形成租赁合同关系的双方当事人为原告与黄先水，则本案应由原告与黄先水清算。原告对家具厂的诉讼请求，本院不予支持。
有关代垫工资问题。本案为租赁合同纠纷，而工资清算属于其他法律关系，且关涉案外人的权益，故本院在本案中对原告该请求不予支持，但不影响原告另行主张。
有关水电费问题。因被告黄先水同意承担2014年10月水电费5838元，故本院对原告该请求予以支持。
有关租金、保证金及违约金问题。一、截至2015年10月31日前，黄先水仍没有按合同约定于每月5日前按时、足额缴纳2014年11月1日后的租金（仅付2014年12月租金中11000元），即便停止经营后仍放置设施设备等物品在现场，在合同期限届满后仍未与原告办妥合同清算及租赁物交还手续，因黄先水原因被本院在本案及其他案件查封涉讼租赁物一、二中机械等财产，至本案一审辩论结束前仍未解除财产保全措施，故本院认定2014年11月1日至2015年10月31日期间黄先水占用涉讼租赁物一、二，应按合同约定标准计付租金予原告。经核算，上述租金共378000元[按(21000+10500)×12计算]，扣除黄先水已付11000元，尚余367000元未付。另黄先水确认其2014年11月使用宿舍，应按双方约定标准计付租金2800元，扣除黄先水已付500元，尚余2300元未付。以上合计黄先水在本案中应付租金共369300元（367000+2300）。原告租金请求在本院核定范围内，故本院予以支持。二、开具发票属于收款人收取款项的附随义务，原、被告双方未约定开具租金发票为支付租金的前提，故黄先水主张原告未开具发票而违约，并据此拒付租金依据不足，本院不予采纳。三、黄先水主张原告堵死消防通道、封死大门、挑拨工人去劳动局仲裁、与工人哄抢黄先水厂内家具并私自销售处理，均缺乏足够证据印证，且结合本案中原告提供的有关黄先水拖欠工人工资的材料及黄先水停止经营的事实，上述消防通道、大门、家具等变动事实即使存在，亦不排除案外人实施的可能性，即不唯一指向原告。在原告否认上述事实的情况下，黄先水不足以举证证明上述变动事实及其与原告存在关联，且虽提出调查取证申请，但在本院指定期限内不能提供足够证据或线索，致本院无法根据现有证据调查取证，故黄先水承担举证不能的责任。本院对黄先水上述主张不予采纳，对其据此主张原告违约及请求退还保证金70000元、赔偿违约金70000元不予支持。四、如前所述，黄先水迟延支付租金，已构成根本违约，原告请求确认已收保证金70000元归其所有，符合合同约定，故本院予以支持。
被告家具厂经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本案判决如下：
一、确认被告黄先水已向原告黄永初支付的保证金70000元归原告黄永初所有；
二、被告黄先水应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金369300元予原告黄永初；
三、被告黄先水应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费5838元予原告黄永初；
四、驳回原告黄永初的其他诉讼请求；
五、驳回被告黄先水的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9181.16元（原告已预交9296.15元），由原告负担1204.09元，被告黄先水负担7977.07元。财产保全费1746.96元（原告已预交），由被告黄先水负担。反诉受理费1550元（被告黄先水已预交），由被告黄先水负担。被告黄先水负担的份额9724.03元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对于原告已多预交的受理费114.99元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 杨宇鹏
人民陪审员 叶嫣仪
人民陪审员 陆 烨
二○二○一五年十一月十六日
书 记 员 叶芳晖