河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0506民初162号原告：于静静，女，1990年9月28日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：崔郁欣，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人:张龙,河南奥博律师事务所实习律师。被告：郭加，男，1983年10月3日出生，汉族，住安阳市龙安区。被告：崔红敏，女，1981年1月26日出生，汉族，住安阳市龙安区。共同委托诉讼代理人:周喜明,河南地利律师事务所律师。第三人：文峰区益家房屋中介服务部，住所地安阳市文峰区聂村永安小区208排12号。经营者：张国防，男，1978年9月20日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告于静静、于英杰与被告郭加、崔红敏、第三人文峰区益家房屋中介服务部(以下简称益家中介)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告于静静委托诉讼代理人崔郁欣、张龙，被告郭加、崔红敏及其委托诉讼代理人周喜明，第三人益家中介经营者张国防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于静静向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除于静静与郭加、崔红敏之间签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令郭加、崔红敏返还于静静购房款70000元及利息（利息从起诉之日起算至本金全部还清时止）；3.请求法院判令郭加、崔红敏支付于静静违约金110000元；4.本案诉讼费用由郭加、崔红敏承担。事实和理由：2017年6月7日于静静、于英杰通过益家中介签订房屋买卖合同，于静静、于英杰购买郭加、崔红敏名下位于安阳市开发区弦××大道××城××楼××单元××住房××套。合同�定45日内提供齐过户手续办理过户，但郭加、崔红敏时至今日不予配合过户也不交付房产，故起诉至本院。郭加、崔红敏辩称，1.郭加、崔红敏同意于静静请求解除购房合同的请求。2.郭加、崔红敏认为导致购房合同未能正常履行是因为于静静违约在先造成的。郭加、崔红敏卖房时已告知于静静该房是按揭购房,按揭款没有还清,具备过户的条件需要还清贷款。按照合同约定于静静需要先支付110000元房款，该款是为了还清银行的贷款，便于及时过户，因于静静没有按照合同约定支付110000元，导致银行按揭款不能及时还清。郭加、崔红敏多次找益家中介要求于静静支付110000元，并办理房产委托手续，便于办理房产过户手续，但其没有及时委托。后来调解郭加、崔红敏同意将70000元退还，因于静静不给70000元的收条，导致调解不成，郭加、崔红敏不存在违约行为。益家中介述称：2017年6月7日于静静与郭加、崔红敏双方签订购房合同，按照合同约定45天内去房管部门办理过户手续时，因郭加房子有按揭贷款未偿还清，导致没解押，没法网签过户。办理过户需要房主郭加到银行把按揭贷款手续结清，然后从银行把他项权证、结清证明交到房管局办理注销抵押，再办理二手房网签手续。网签手续是买方办理银行贷款的前提，按照房屋评估价的30%交首付，买方应交首付110000元到房管局监管账户。后来协商让于英杰给郭加60000元，解决郭加急需用钱问题，这60000元算房款定金，协商等2017年11月底再办理过户。2017年11月底，房主的解押手续仍然没有办清，无法网签过户，双方协商解除购房合同，因违约金的数额没有达成一致意见，导致现在纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质�。对当事人无异议的安阳市益家房屋买卖合同、2017年6月7日单据、2017年7月12日收条、不动产权登记记载表等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2017年6月7日于静静(乙方)通过益家中介与郭加、崔红敏夫妻(甲方)签订房屋买卖合同一份，约定乙方购买甲方位于安阳市开发区弦歌大道468号华强城1.1期10号楼1单元27层03号房屋一套，售价550000元。合同签订当日乙方支付甲方购房定金10000元，并约定乙方采用贷款方式购买，并于房屋产权在安阳市房产交易中心签订合同当天由安阳市房产交易资金监管该房屋首付房款110000元到指定监管账户，剩余房款向银行申请贷款，由银行直接放款到安阳市房产交易中心指定账户，待该房屋产权过户后，由安阳市房产交易中心将资金划转至卖方人郭加账户乙方对指定银行�款。甲方于过户当日将房屋交付于乙方。违约责任：1.签署合同后，除不可抗力外甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按照合同价款的20%向守约方支付违约金，守约方有权解除本合同。2.合同签订后，双方于45日内提供齐过户所需资料，不按规定时间提出……按违约处理。2017年6月7日于静静支付郭加上述房屋定金10000元。截止2017年7月12日双方约定的过户时间，因郭加、崔红敏未偿还清上述房产按揭贷款，未办理房屋抵押权注销登记，导致无法网签过户。后经协商，2017年7月12日于静静又支付郭加上述房屋定金60000元，并约定2017年11月底再次办理过户手续。2017年11月底，因郭加、崔红敏房屋解押手续仍然没有办清，仍无法网签过户。截止2018年3月13日，涉案房产抵押权仍未注销。庭审中，郭加、崔红敏称如果违约成立�违约金过高，请求调整。于静静认可70000元定金系预购房款。本院认为，于静静与郭加、崔红敏同益家中介签订的房屋买卖合同，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。于静静购买郭加、崔红敏二人共有的房屋，双方形成房屋买卖合同法律关系，益家中介作为居间人与于静静、郭加、崔红敏形成居间合同法律关系。于静静依约支付购房定金10000元后，郭加、崔红敏在合同约定的45日内未偿还清房屋按揭贷款并注销抵押登记，导致约定的2017年7月12日过户当日无法网签过户。当日，双方再次约定于静静再支付郭加、崔红敏购房定金60000元，并约定2017年11月底再次办理过户手续。2017年11月底，郭加、崔红敏仍未办理按揭贷款并注销抵押登记手续导致无法网签过户，其二人行为构成违约，现于静静要求解除其与郭加、崔红敏签订的房屋买卖合同，并请求郭加、崔红敏返还购房订金70000元，于法有据，本院予以支持。于静静请求给付70000元的利息的请求，于法无据，本院不予支持。关于违约金，根据双方签订的合同中约定：“签署合同后，除不可抗力外甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按照合同价款的20%向守约方支付违约金，守约方有权解除本合同。”该约定系合同双方关于违约金计算标准的约定。因郭加、崔红敏在本案中存在违约行为，应承担给付违约金的责任。郭加、崔红敏以该违约金过高申请予以核减。因于静静在庭审中未提交相关证据证明其损失大小，故本院结合合同履行情况，郭加、崔红敏过错程度以及于静静预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。原告请求违约金数额超出部分，于法无据，本院不予支持。于英杰并非房屋买卖合同的当事人，不是本案适格原告，本院依法裁定驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除于静静与郭加、崔红敏之间签订的房屋买卖合同；二、郭加、崔红敏于本判决生效之日起十日内返还于静静购房款70000元；三、郭加、崔红敏于本判决生效之日起十日内支付于静静违约金(以550000元为基数，自2017年7月12日起至清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算)；四、驳回于静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由郭加、崔红敏负担975元，于静静负担975元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  田小娟二〇一八年四月二十三日书记员  李晓静