浙江省乐清市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）温乐行初字第121号
原告林道光。
原告倪玉莲（系原告林道光妻）。
委托代理人管志勇。
被告乐清市住房和城乡规划建设局，住所地：乐清市城东街道宁康东路98号。
法定代表人刘勇。
委托代理人王夏夏。
委托代理人胡秀云。
第三人陈景燕。
第三人王继远（第三人陈景燕夫）。
第三人中国农业银行股份有限公司乐清市支行，住所地：乐清市乐成街道宁康东路1号。
法定代表人冯卫兵。
委托代理人金戈、周梅艳。
原告林道光、倪玉莲与被告乐清市住房和城乡规划建设局、第三人陈景燕、王继远、中国农业银行股份有限公司乐清市支行（下简称乐清农行）房屋行政登记一案，于2014年10月16日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书等，并依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。原告林道光、倪玉莲及其委托代理人管志勇、被告乐清市住房和城乡规划建设局的委托代理人王夏夏、胡秀云、第三人陈景燕和王继远、第三人乐清农行的委托代理人金戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年4月20日，被告乐清市住房和城乡规划建设局向第三人陈景燕登记颁发了产权证号为040f11573的房屋所有权证。被告在本院指定的举证期限内提交了以下作出被诉具体行政行为的证据：1、房屋所有权登记卡；2、房地产图片；3、房屋所有权登记申请书；4、房屋所有权证、房产买契、契约、契证、缴款书；5、发票；6、身份证。以证明第三人陈景燕申请转移登记权利依据充分，被诉具体行政行为事实清楚、程序合法的事实。法律依据为《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第六条、第八条、第十条、第十三条。
原告林道光、倪玉莲诉称，原告系北白象镇西巉（才）头村村民，长期在外经商。最近原告发现，被告利用伪造的房产卖契和原告签名，擅自将登记在原告名下，位于北白象镇中山东路148号的房产转让登记给第三人陈景燕，房屋所有权证号为040f11573。原告为此向被告等有关部门反映，要求撤销该登记行为未果。被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决撤销被告核发给第三人陈景燕证号为040f11573的房屋所有权证，并承担本案诉讼费。原告在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、原告身份证、第三人身份证明，证明原告及第三人陈景燕、王继远主体资格；2、房屋权属登记信息，证明被告将原告房产违法转移登记给第三人陈景燕的事实及被告作出的违法行政行为的内容；3、宅基地使用权证，证明涉诉房屋土地使用权人为原告的事实；4、部分伪造的房屋登记档案材料，证明被告和第三人利用伪造的身份证、协议书、契约等材料非法办理涉诉房产转移登记手续的事实。
被告乐清市住房和城乡规划建设局辩称，2005年3月7日，第三人陈景燕向被告申请对涉诉房产进行转移登记，并提供了全部材料。被告受理后，对房屋进行了丈量等相关调查，在审核第三人陈景燕提供的原权利证书、房产买卖契约等材料后，依据1996年《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的相关规定，于2005年4月20予以转移登记，并核发040f11573的房屋所有权证。被告的具体行政行为事实清楚，程序合法，法律依据正确。该房产的转移登记并非被告擅自办理，而是根据第三人陈景燕的申请进行的。原告诉称涉诉房产卖契系伪造，但并没有提供相应的证据予以证实，也未通过民事诉讼途径先行确认其与第三人陈景燕之间的房产卖卖事实不存在。因此，原告的诉讼理由没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈景燕、王继远述称，原告并非涉案房屋的地基使用权人，也不是建造者，对该房屋并没有诉权。涉诉房屋的地基，是第三人陈景燕原从西巉头村村民林忠宣处受让的。但这间地基因没有土地使用权证，无法审批建房。2000年6月间，西巉头村村民委员会将原户主为林道光、林心存的两个建房指标转让给第三人陈景燕，双方为此于2000年6月14日签订了一份《土地使用权证转让协议书》，约定转让费为65000元，该款项由第三人陈景燕于协议签订当日支付给了西巉头村委会。此后，西巉头村委会为第三人办理了建房审批手续及房屋建成后的产权手续。涉诉房产是第三人陈景燕通过西巉头村委会取得建房指标，并支付了相应款项，自己出资建房，因此拥有合法的使用权及所有权。相关产权手续由西巉头村委会办理，并不存在伪造房产卖契及原告签名的事实。原告的房屋位于北白象镇中山东路55号，与第三人陈景燕算得上相邻，且原告一直居住在西巉头村，对于村委会将指标转让给第三人陈景燕的情况均是知情的。被告颁发给第三人陈景燕产权证至今已达14年之久，原告现提起本案诉讼早已超过起诉期限，应予驳回。原告如果认为涉案房屋属于自己所有，应先提起民事诉讼进行确认，本案行政诉讼依法中止。被告向第三人陈景燕颁发涉案房屋产权证的行为事实清楚，程序合法，应依法维持。第三人陈景燕、王继远在本院指定的举证期限内，提供《土地使用证转让协议》及领款收据，证明涉诉房屋的土地使用权指标是从西巉头村委会处受让的事实。
第三人乐清农行述称，涉诉房屋由第三人陈景燕作为抵押物于2014年7月18日在本第三人处办理了抵押贷款手续，本案诉讼期间第三人陈景燕于2014年11月12日还清贷款本息后，他项权证已经注销。本案现应与本第三人没有关联。第三人乐清农行在本院指定的举证期限内，提供了一份银行业务凭证，证明第三人陈景燕还清贷款，涉诉房屋抵押权已经解除的事实。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1-3的真实性及合法性均有异议；对证据4中原房屋所有权登记为原告林道光的真实性没有异议，但认为房产买契、契约不合法且不存在原告将房屋出让给陈景燕的事实；对证据5形式上的真实性没有异议，但对内容不予认可；对证据6的真实性没有异议，但认为其中只有陈景燕的身份证复印件，而没有留有所谓出让方的身份资料是不合法，且文本档案有第二次装订的迹象，其中不利的证据给被告方拿掉了，因为在被告的电子档案中，原告查到还有虚假的林道光身份证。对被告提供的法律依据不予认可，认为《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》在涉案行政行为以前已于1999年间被修正，而被告提供的是修正前的法条，说明被告的涉案行政行为是违法的。
第三人陈景燕、王继远及农业银行对被告提供的证据及其主张的证明事实没有异议。
被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性和合法性没有异议，但不认可原告的证明主张；对证据3的真实性及关联性不予认可；认为证据4中身份证复印件来源于初始登记档案，而非本案转移登记档案，不认可原告的证明主张。第三人陈景燕、王继远及乐清农行同意被告的质证意见。
原告对第三人陈景燕、王继远提供的证据的真实性没有异议，但认为该协议书是违法的，是村委会瞒着原告将其土地使用权证转让。被告对该证据的三性均有异议，并认为与本案争议无关。第三人乐清农行同意被告的质证意见。
对第三人乐清农行提供的证据及其主张的证明事实，原、被告及第三人陈景燕、王继远均无异议。
结合上列原、被告、第三人提供的证据、质证意见及庭审陈述，本院对本案争议焦点认证如下：
1、对各方没有争议的证据及其证明的事实，本院予以认定。
2、被告作出涉案行政行为的主要依据为原告和第三人陈景燕签订的房产卖契及契约，但原告对卖契及契约的真实性不予认可，第三人陈景燕的陈述也确认了只是自己在契约上签字，并没有和原告见面，而被告又当庭表示无法确认该买卖行为是否真实存在，因此对被告在办理涉案房产转移登记手续时，未尽审慎审查义务的事实，本院予以认定。
3、被告提供的作出涉案行政行为的法律依据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》，系1999年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会修正通过前的法规，虽然修正前后涉及本案具体行政行为的条款没有变更，但修正前的法规依法不应作为作出具体行为的法律依据。原告的相关质证主张，本院予以认可。
根据上述认证意见，本院查明：涉诉房屋坐落于乐清市北白象镇中山东路148号，系第三人陈景燕向北白象镇西巉头村村民和西巉头村委会分别购得地基使用权及户主为林道光、林心存的两个建房指标后，于2000年间建成。该房屋于2003年3月18日进行初始登记，登记所有权人为原告林道光，产权证号为乐房权证象字第××号，土地使用面积为39.81平米，建筑面积为259平米，产别为私产。2005年3月7日，西巉头村委会为第三人陈景燕向被告乐清市住房和城乡规划建设局申请对涉诉房产进行转移登记，并提供了出卖方为原告林道光的房产卖契及契约等材料。被告收件后，未召集原告林道光和第三人陈景燕当面进行核实。同年4月20，被告依据修正前的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的相关规定，对涉诉房产予以转移登记，并向第三人陈景燕核发了证号为040f11573的房屋所有权证。2014年2月间，原告得知被告作出涉案具体行政行为后，曾向西巉头村及第三人陈景燕进行交涉，后向本院提起行政诉讼。
另查明，涉诉房屋由第三人陈景燕作为抵押物于2014年7月18日向第三人乐清农行办理了抵押贷款手续，2014年11月12日还清贷款本息后，他项权证已经注销。
本院认为，根据《房屋登记办法》第三十二条第（一）项及第十二条的相关规定，房屋发生买卖情形后，当事人应当并可以单方申请房屋所有权转移登记。该办法第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。现查明被告未对当事人申请涉案房屋转移登记时提供的卖屋卖契及契约进行审慎审查，其以此为据作出被诉具体行政行为，系认定事实不清、证据不足。同时，被告作出涉案具体行政行为依据的是修正前的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》，属于适用法律不当。因此，涉案具体行政行为应依法予以撤销。被告和第三人陈景燕、王继远分别提出的辩称主张，与客观事实和法律规定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第2目的规定，判决如下：
撤销被告乐清市住房和城乡规划建设局于2005年4月20日核发040f11573号房屋所有权证给第三人陈景燕的转移登记行为。
本案受理费50元，由被告乐清市住房和城乡规划建设局负担。
如不服本判决，可在收到本判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 麻乐加
代理审判员 卓晓平
人民陪审员 赵志辉
二〇一四年十二月十六日
代书 记员 赵 珂