浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终1806号上诉人（原审被告）：莫忠善，女，1951年10月18日出生，汉族，户籍地嘉兴市，现住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：沈思敬，浙江天程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖资产经营有限公司，住所地嘉兴市勤俭路548号。统一社会信用代码91330402775713188Q。法定代表人：冯水祥，董事长。委托诉讼代理人：高扬、任羽辰（实习），浙江群策律师事务所律师。上诉人莫忠善因与被上诉人嘉兴市南湖资产经营有限公司（以下简称南湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。莫忠善上诉请求：撤销原判，改判驳回南湖公司的一审诉讼请求。事实和理由：本案是行政案件不是民事案件，一审适用程序法错误。一、涉案房屋租赁纠纷发生于房屋拆迁征收期间，承租人虽不是被拆迁人，但拆迁与其有重大利害关系。《嘉兴市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十五条规定，承租人未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，区政府应对被拆迁人作房屋产权调换补偿方式，用于原承租人承租。该规定表明征收单位与莫忠善签订的货币补偿协议是错误的，其未提供给承租人房源不履行在先。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条规定，先履行方未履行义务，后履行方有权拒绝其履行要求。二、《嘉兴市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十五条还规定，区人民政府应对承租人提供承租房屋，承租人应当腾退原承租房屋，拒不腾退的，区政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。该规定表明一审法院判决莫忠善腾退房屋属于适用法律错误。三、《嘉兴市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十六条规定，公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内又不搬迁、腾退的，由区人民政府申请法院强制执行。该规定表明一审判决存在程序错误。四、《嘉兴市国有土地上房屋征收与补偿及奖励办法》对补偿奖励标准有具体规定，南湖公司对承租人房屋装修和附属物补偿等已作初步测算，但因双方发生纠纷才没有给付。这表明承租人与拆迁有利害关系，依法享受的拆迁补偿权利被侵害。五、莫忠善要求由其女儿参与房改是有一定道理的，政府在落实拆迁政策时应一并考虑。20平方米租房是莫忠善父亲的，后莫忠善和女儿与其父亲同住，单位不同意增加面积，该房屋实际是两户并一户，使用莫忠善丈夫单位30多平方米的房屋调换才达到现在的面积。所以莫忠善参与房改与莫忠善父亲租赁的房屋无关。另外，莫忠善父亲是单位职工，享受福利分房的待遇。因房改时生病，单位未通知才未参与房改，产权变更时单位亦未通知其父亲，剥夺了莫忠善父亲的房改权利和优先购买权。六、拆迁时南湖公司向莫忠善提出取证的要求，但诉讼过程中又以各种理由拒绝承认，南湖公司不诚信的表现法院不能支持。拆迁是为老百姓改善生活，不能只考虑拆迁人的利益不顾承租人的利益。南湖公司答辩称：莫忠善为涉案房屋的实际承租人，其已参加过房改，无权再就涉案房屋主张享受房改待遇。《嘉兴市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十五条规定的情形需符合“单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议”这一前提条件才能适用。莫忠善已享受过房改待遇，并不符合该条规定的前提条件，因此其以该条规定为由主张南湖公司不履行在先义务的理由不能成立。南湖公司自始未否认莫忠善承租人的身份，并愿意给付其涉案房屋装修和附属物的补偿，但这不代表南湖公司承认莫忠善应作为被征收人享受拆迁补偿的权利。南湖公司与莫忠善虽未签订书面租赁合同，但因双方符合法律规定的房屋租赁合同关系的特征，应认定双方存在房屋租赁关系。南湖公司并未有任何违约行为，莫忠善以合同法第六十七条规定抗辩南湖公司要求其腾退房屋的请求，其理由不能成立。综上，南湖公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回莫忠善的上诉，维持原判。南湖公司向一审法院起诉请求：一、解除南湖公司、莫忠善关于嘉兴市光明街177号A-1幢204室房屋的租赁合同关系，腾退该房屋；二、莫忠善支付拖欠的房租，按每月65.6元计算，自2008年1月1日起计算至2017年5月31日为7412.8元，实际要求计算至法律文书确定的腾退之日。一审法院认定事实：莫忠善的父亲莫阿水，生前系嘉航公司职工，承租该单位的嘉航A-1幢204室公房，面积59.33平方米。莫阿水于1996年去世，此后莫忠善与其女儿沈洁一直在该房内居住，由莫忠善交纳租金，直至2007年底。2008年沈洁搬离该住所。2015年4月市国资委将该套住房划归南湖公司，南湖公司于2015年9月30日取得该房产权登记。因政府征收需要，2017年1月8日南湖公司就该房与征收单位签订《嘉兴市区国有土地上房屋征收（货币）补偿协议书》，其中约定2017年3月29日前南湖公司应当将嘉航A-1幢204室腾空交付征收人。此时莫忠善已不在房屋中实际居住，但仍占用该房。经南湖公司通知，莫忠善拒不交还房屋。一审另查明，南湖公司、莫忠善以及莫忠善与嘉航公司之间无书面租赁合同，在2007年之前莫忠善按65.6元/月的标准向嘉航公司支付租金，2008年起未再支付；莫阿水生前未享有房改购房的政策，莫忠善已享受房改政策；在地块纳入征收范围后，莫忠善多次信访，要求给予其女儿沈洁享受房改政策。一审法院认为，根据诉辩双方的主张，争议的焦点有：一、南湖公司、莫忠善之间是否形成租赁合同关系。二、是否存在可以阻却南湖公司要求莫忠善腾退房屋的合理的抗辩理由。关于焦点一。莫忠善抗辩的理由主要有：1、根据记载该房屋的承租人为莫忠善的父亲莫阿水；2、南湖公司、莫忠善之间没有签订书面的租赁合同。针对该两点理由分析如下：1、《中华人民共和国民法通则》第九条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利、承担民事义务。本案中莫忠善的父亲在生前承租该公房属实，但其于1996年病故，根据上述法律规定，莫阿水的承租人身份自然终止。本案审理的是该房屋上现存的、而不是历史上的租赁关系。因此莫忠善辩称莫阿水为承租人的理由不能成立。2、合同法第十条规定，当事人订立合同、有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。莫忠善在莫阿水病故后一直居住在该房屋内，并以自己的工资交纳房租至2007年底。故其与嘉航公司的行为符合法律规定的房屋租赁合同关系的特征，因此双方虽未签订书面合同，根据上述法律规定，应当认定为房屋租赁关系；嘉航公司在移交房产的同时移交了租房清单，莫忠善也不否认应当继续支付租金，只是认为没有人来收取。故南湖公司与莫忠善仍旧形成事实上的租赁合同关系。莫忠善的相应抗辩理由不能成立。对南湖公司、莫忠善之间形成租赁合同关系予以认定。关于焦点二。据前文所述，南湖公司、莫忠善之间形成租赁合同关系但未采用书面形式，依照法律规定视为不定期租赁。南湖公司方随时可以主张解除，但应当给予合理的期限。现该地块遇国家征收，合同无法继续履行，南湖公司据此主张解除合同，理由正当，予以支持。莫忠善以莫阿水未享受房改购房，故应由外孙女沈洁享有该政策为由对抗南湖公司的腾退房屋请求。经审查，莫阿水未享受房改购房属实，但莫忠善本人已享受房改政策，不符合购买涉案公房的条件，而其女儿沈洁是否符合享受房改政策条件应由相关职能部门作出认定；本案中仅有莫忠善方的主张，缺乏沈洁已经或者显然符合房改购房政策的证据。故一审法院认为其主张缺乏事实依据，其抗辩理由不能成立。因此在租赁关系终止后，莫忠善应当及时交还房屋。关于南湖公司主张的租金标准双方无异议，但考虑到南湖公司与嘉航公司系不同的主体，嘉航公司也未授权南湖公司主张产权转移之前的租金，故对南湖公司主张取得产权（2015年9月30日）之后的租金予以支持，此前的部分不予支持。据此，一审法院依照合同法第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南湖公司与莫忠善就嘉兴市光明街177号A-1幢204室房屋形成的租赁合同关系，于判决生效之日起解除，莫忠善于判决生效之日起十日内从该房屋中腾退，将房屋交还南湖公司；二、莫忠善于判决生效之日起十日内支付南湖公司租金（按每月65.6元的标准，自2015年9月30日起计算至判决确定的莫忠善腾退之日止）。案件受理费减半后收取25元，由莫忠善负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第三条规定，公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系发生的争议为民事争议；因民事争议引起的诉讼为民事诉讼，适用民事诉讼法的规定。本案中，莫忠善为公民，南湖公司为法人，双方主体资格均符合民事诉讼法的规定。莫忠善并非南湖公司职工，其与南湖公司之间系平等的民事主体关系，双方因涉案房屋租赁发生的财产性争议符合民事争议的构成要件，由此引起的诉讼属于民事诉讼，应当适用民事诉讼法的规定。莫忠善主张本案不是民事争议案件，一审法院适用程序法错误的上诉理由不能成立。莫忠善要求由其女儿享受房改政策待遇等相关主张，不属于本案民事诉讼的审理范围，本院不予评判。南湖公司与莫忠善存在事实上的房屋租赁关系，双方对租赁期限没有约定，依法视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但南湖公司解除合同应当在合理期限之前通知莫忠善。现南湖公司以起诉的方式通知莫忠善解除租赁合同，符合法律规定。合同解除后，莫忠善应将承租的房屋腾退返还给南湖公司。莫忠善以南湖公司未向其提供其他房源为由拒不履行腾退义务的上诉理由不能成立。一审判决解除双方之间的租赁合同关系，莫忠善腾退返还涉案房屋给南湖公司正确。综上所述，莫忠善的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人莫忠善负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  金富祥审 判 员  倪 勤二〇一七年十二月八日法官助理  杨维均书 记 员  周 妙???*MERGEFORMAT?8?