广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初4168号原告：江门汇辉漂染有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号。法定代表人：谭爱中。委托代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。委托代理人：梁嘉茵，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告：江门市惠好纺织有限公司（原江门市辉瑞纺织有限公司），住所地：广东省江门市蓬江区荷塘镇南格西路7号漂染厂房之二。法定代表人：宋德刚。委托代理人：李静染、广东良匠�师事务所律师。委托代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。被告：宋成文，男，1976年10月3日出生，汉族，住湖北省天门市，委托代理人：李静染、广东良匠律师事务所律师。委托代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。被告：宋德刚，男，1972年6月17日出生，汉族，住河南省固始县，委托代理人：李静染、广东良匠律师事务所律师。委托代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。被告:邹录超，男，1973年5月12日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人：钟志平，广东富颂达律师事务所律师。委托代理人：方蛟，广东富颂达律师事务所实习律师。原告江门汇辉漂染有限公司（以下简称汇辉公司）诉被告江门市惠好纺织有限公司（以下简称惠好公司）、宋成文、宋德刚、邹录超租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告汇辉公司的委托代理人周军富、梁嘉茵，被告惠好公司、宋成文、宋德刚的委托代理人周莹到庭参加了诉讼。被告邹录超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月23日，原告与邹录超、宋成文签订《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》约定由原告将其所有的厂房（第二号车间）及配套的宿舍（房号301-327）出租给邹录超、宋成文将来成立的新公司使用。合同签订后，被告需分二期向原告指定的银行帐户缴付保证金2000000元。租赁期自2012年12月1日起至2019年11月30日止，为期7年。月租金每两年按10%递增，租赁期前两年月租金为200000元，2014年12月1日至2016年11月30日月租金为220000�，2016年12月1日至2017年11月30日月租金为242000元，2017年12月1日至2019年11月30日租金为272000元，2012年12月份为免租期，作为原告安装和调试生产设备和被告进行试产阶段。双方还约定，被告应付给原告的当月租赁费和上月发生的费用，必须于当月10日前全部缴清。否则，从16号开始每日加收3‰滞纳金。16号开始原告有权对被告作停水停电处理，期间所发生的租金和滞纳金照计。超过45天被告不缴清费用的，原告除有权追回被告产生的所有费用和被告赔偿原告相当于租赁保证金两倍的违约金外，还有权解除合同，没收被告的合同保证金。同日，原告与邹录超、宋成文还签订了《江门汇辉漂染有限公司机器设备出租合同》，双方约定自2012年12月1日开始至2019年11月30日止，原告将其机器设备一批出租给被告使用。被告应于进场前向原告支付保证金1000000元（�同中的单位“万元”存在笔误，实为“元”），租赁期内每月租金为228000元（合同中的单位“万元”存在笔误，实为“元”）。被告须于每月10日前缴纳当月的租金。否则，从16号开始每日加收3‰滞纳金，从16号开始原告有权向被告作停水、停电处理，期间所发生的租金和滞纳金照计。超过45天被告不缴清费用的，原告除有权收回被告产生的所有费用和被告的赔偿给原告相当于租赁保证金两倍的违约金外，还有权解除本合同，没收合同保证金。并向被告追讨经济损失。同日，双方还签署了《关于江门汇辉漂染有限公司蒸汽和导热油的供用规范与计费单价标准》、《关于江门汇辉漂染有限公司蒸汽和导热油的供用规范与计费单价标准》（附加协议）、《关于江门汇辉漂染有限公司水的供应标准及计量与计费的标准》、《关于江门汇辉漂染有限公司水的供用规范与计费标准》（附加协议），双方对水、电、蒸汽、导热油等的供用标准、计费单价和方式进行了约定。2013年10月29日，原告与邹录超、宋成文、宋德刚就前述2013年9月23日签订的所有协议及文件不足之处签订《补充协议》，邹录超、宋成文、宋德刚明确表示对以上合同项目的所有义务承担连带担保责任。《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》及《江门汇合辉漂染有限公司机器设备出租合同》签订后，邹录超、宋成文于2013年2月21日成立江门市辉瑞纺织品有限公司，现变更为江门市惠好纺织有限公司，至今被告尚欠15万元厂房租赁保证金未付。每月月底，原告均会通过出具《对帐单》及《缴费通知单》及每月《产生的租金及费用、已支付的资金明细表》的形式将被告租用其厂房和宿舍产生的所有费用告知被告及进行催收，并将《对帐�》、《缴费通知单》及每月《产生的租金及费用、已支付的资金明细表》交付被告由其财务何碧波负责进行签收确认，但2016年1月开始，被告的财务拒绝在以上单据上签名确认。且经核算，被告2015年10月应交的费用及11月厂房、设备租金合计为2107717.4元，但截止至付款期限组后一日2015年11月10日，被告未向原告支付分文，至今仍拖欠2015年10月费用及11月厂房、设备租金2107717.4元；而2015年11月份被告应支付的费用及2015年12月份厂房、设备租金合计为2333555.34元，截止至2015年12月10日被告仅支付了1150000元，被告至今仍拖欠原告1183555.34元；2015年12月被告应付的费用及2016年1月厂房、设备租金合计为2705717.99元，但截止至2016年1月10日被告仅向原告支付了1900000元，被告至今仍拖欠原告805717.99元。2016年1月份，被告应支付的费用合计为1862986.44元，截止至2016年1月25日原告向被告发出�解除厂房出租合同通知书》之日止，被告至今仍拖欠原告462986.44元。至今被告已拖欠原告2015年11月-2016年1月租金及2015年10月-2016年1月费用合计4559977.25元。虽然原告多次催收，被告仍然不自觉履行支付厂房、设备租金及费用的义务，故按照双方签订的《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》、《江门汇辉漂染有限公司机器设备出租合同》的约定，被告不依约付清厂房、设备租金及费用，且逾期远超45天的行为已构成严重违约，故原告有权向被告追回厂房、设备租金及其产生的所有费用，并有权要求被告赔偿相当于厂房及设备租赁保证金两倍的违约金。另由于邹录超、宋成文、宋德刚在《补充协议》中明确表示其愿意为惠好公司在原告厂房、宿舍进行生产经营及租用原告机器设备所产生的全部债务承担连带担保责任，故邹录超、宋成文、宋德刚应对惠好公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，原告已依约将其厂房和配套宿舍出租给被告使用，被告也应依照厂房及设备租赁合同的约定，履行按时付清厂房、设备租金及费用的义务，构成违约的，应当依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、惠好公司立即支付拖欠的2015年11月至2016年1月的厂房、设备租金，2015年10月至2016年1月份税票补税金、房产税、租赁税及滞纳金、电费、自来水费、垃圾费、水费、蒸汽费、导热油费、饭堂承包费等合计4559977.25元（大写：肆佰伍拾伍万玖仟玖佰柒拾柒元贰角伍分）（详见证据5-11中的《2015年10月份产生的租金及费用、已支付的租金明细》、《2015年11月份产生的租金及费用、已支付的租金明细》、《2015年12月份产生的租金及费用、已支付的租金明细》、《2016年1月份产生的租金及费用、已支付的租金明细》）；二�惠好公司按厂房、设备租赁保证金两倍支付违约金（扣减被告已缴纳的厂房租赁保证金1850000元及设备租赁保证金1000000元），实际惠好公司应另行支付违约金3150000元；三、被告邹录超、宋成文、宋德刚对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、由四被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理期间，汇辉公司增加及变更诉讼请求：一、要求判令汇辉公司没收惠好公司的厂房租赁保证金1850000元及设备租赁保证金1000000元。二、判令惠好公司按租赁保证金的一倍向汇辉公司支付违约金2850000元。三、判令邹录超、宋成文、宋德刚对上述诉讼请求承担连带清偿责任。原告对其陈述提供的证据有：1、原告的营业执照、组织机构代码证，证明原告的主体资格；2、被告的营业执照、宋德刚及邹录超的身份证、企业信用信息公示资料，证明三被告的主体资格，及宋德刚、宋成文、邹录超与惠好公司的关系；3、二厂合约文件（7份文件），证明2012年9月23日原告与被告邹录超、宋成文签订了厂房租赁合同、补充协议及设备租赁合同，约定了厂房及设备租金标准、支付方式、双方的权利义务；同时双方还就水、电、蒸汽、导热油的供用标准及计费方式进行了约定；4、《补充协议》，2013年10月29日，原告与邹录超、宋成文、宋德刚就2012年9月23日签订的所有协议进行补充约定，签订《补充协议》，以上被告明确表示对以上合同项下产生的债务承担连带担保责任；5、《2015年10月份产生的租金及费用、已支付的资金明细》、《2015年9月份费用对账单》、原告向被告发出的2015年9月、10月《费用对账单》、《缴费通知单》，6、被告向原告支付2015年9月份部分费用的凭证，证据5、6证明经核算，被告至今仍拖欠原告2015年9月费用3861.14元，对于应支付的2015年10月费用及11月厂房、设备租金2107717.48元被告至今未付分文，被告逾期远超过45天仍未付清以上款项的行为，已构成严重违约；7、《2015年11月份产生的租金及费用、已支付的资金明细》、原告向被告发出的2015年11月份的《缴费通知单》、8被告向原告支付2015年11月份部分租金、费用的凭证，证据7、8证明经核算，被告至今仍拖欠原告2015年11月费用及12月厂房、设备租金合计1183555.34元未支付，被告逾期远超过45天仍未付清以上款项的行为，已构成严重违约；9、《2015年12月份产生的租金及费用、已支付的资金明细》、2015年12月原告向被告发出的全部《缴费通知单》、《缴税通知单》，10、被告向原告支付2015年12月份部分租金、费用的凭证，证据9、10证明被告至今仍拖欠原告2015年12月份费用及2016年1月�厂房、设备租金合计805717.99元；11、《2016年1月份产生的租金及费用、已支付的资金明细》、2016年1月原告向被告发出的全部《缴费通知单》、《缴税通知单》、12、被告向原告支付2016年1月份部分费用的凭证，证据11、12证明被告至今仍拖欠原告2016年1月份费用合计462986.44元；13、解除厂房出租合同通知书，证明因被告的严重违约行为，原告于2016年1月25日已向被告发出书面《解除厂房出租合同通知书》。另补充：2015年8月份费用对账单、缴费通知单、2015年9月份费用对账单两张、缴费通知单、广东增值税发票，证明被告提交的第四组证据合计3409428.9元，是被告向原告支付4168号案件、4167号案件2015年8月、9月的费用。被告惠好公司、宋成文、宋德刚答辩称：一、原告在出租案涉租赁物给被告时，并未将案涉租赁物已抵押事实如是告知给被告，已构成严重违约，租赁合同因原告无法继续履行，不能实现合同目的，对被告造成严重经济损失，应按合同约定承担租赁保证金两倍的违约责任。2012年9月23日，宋德刚、邹录超、宋成文与原告分别签订《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》（合同号：JMHH-2012-011）和《江门汇辉漂染有限公司机器设备出租合同》（合同号JMHH-2012-012），约定原告将其所有的厂房（二号车间）及配套宿舍、设备（以下简称“租赁物”）出租给邹录超、宋成文、宋德刚将来成立的新公司使用，租赁期为期7年，自2012年12月1日—2019年11月30日。邹录超、宋成文、宋德刚先后向原告支付厂房及设备保证金共287万元（原告所称被告支付保证金只有285万元，实则少计了被告于2014年8月22日支付的饭堂保证金2万元，见证据1）。2013年9月23日，宋德刚、邹录超、宋成文与原告分别签订《江门汇钢漂染有限公司厂房出租合同》（合同号：JMHH-2013-003）和《江门汇辉漂染有限公司机器设备出租合同》（合同号：JMHH-2013-004），约定原告将其所有的厂房（三号车间）及配套宿舍、设备（以下简称“租赁物”）出租给邹录超、宋成文、宋德刚成立的新公司使用，租赁期为期6年，自2013年11月1日—2019年11月30日。邹录超、宋成文、宋德刚先后向原告支付厂房及设备保证金共138万元。2013年2月21日，邹录超、宋成文、宋德刚出资成立江门市辉瑞纺织品有限公司，于2014年6月5日变更企业名称为江门市惠好纺织有限公司。但根据（2014）江蓬法民二初字第68号《民事判决书》（见证据2）可知，早在2009年3月18日和2010年4月7日，原告为了借款已分别将6537.27㎡宿舍、食堂、31078.15㎡漂染厂房以及121台设备（包含案涉租赁物在内抵押给江门市新会农村商业银行股份有限公司�塘支行（原江门市新会区农村信用合作联社荷塘信用社）（以下简称“新会农商银行”），并办理抵押登记。江门市蓬江区人民法院于2014年8月8日对该案作出判决，判决原告须向新会农商银行偿还借款本金2983385.44元及逾期利息、律师费损失133760元，于2015年6月11日立案执行，于2015年12月28日依法委托拍卖机构对上述抵押物进行拍卖。2016年1月22日江门市蓬江区合和盛投资有限公司（以下简称“合和盛公司”）竞得案涉厂房。2016年2月1日法院作出（2015）江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》（见证据2），裁定上述拍卖物的所有权及相应的其他权利归买受人合和盛公司所有。合和盛公司现也已明确表示，随时会把案涉租赁物收回不再继续出租给被告（见证据3）。本案中，原告在出租案涉租赁物给被告时，并未将该抵押事实如是告知被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条第2款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”、《中华人民共和国合同法》第42“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”等相关规定，以及被告与原告�订的《厂房出租合同》第十四条第3点“因甲方自身经营原因，本合同租赁标的发生产权变化或产权限制使导致本合同不能继续履行的，甲方应赔偿乙方相当于租赁保证金两倍的违约金”、《机器设备出租合同》第五条第1点“甲方保证对出租的机器设备具有所有权，不存在产权争议”等约定，原告的行为已构成严重违约，租赁合同因原告的原因无法继续履行，不能实现合同目的，对被告造成严重经营损失，除退还被告已支付的425万元保证金外，还应按合同约定赔偿被告租赁保证金两倍即850万元的违约金，扣除被告剩余支付的租金及相关费用1944710.27元（原告所称被告剩余支付的租金及相关费用共5354138.27元，其中二号厂房及设备为4559977.25元、三号厂房及设备为794161.02，实则少计了3409428.9元，见证据4）后，原告还应支付被告违约金6555289.73元。二、被告基于�告的违约行为合理行使抗辩权，在扣除原告应返还的保证金以及违约金后，无需在支付相应租金及费用等。首先，被告在签订上述出租合同后已向原告支付厂房及设备保证金共425万元。基于原告拖欠巨额债务（除了上述新会农商银行农商银行案件外，由于原告经营不善，还拖欠其它多笔巨额债务，导致众多债权人采取上门追讨、封堵厂门、喧哗吵闹、申请法院查封等各种方式向其追讨债务，见证据5）、违约行为以及严重不诚信的行为，被告考虑到保证金的安全，曾多次提出以应返还的保证金抵押应付租金及费用，但原告一直以各种借口进行推诿。被告考虑到若被告一直支付租金给原告直至案涉租赁物的所有权移交给新的权利人后再行向原告主张返还保证金，被告有充分理由相信原告会拒绝履行返还保证金的义务，甚至已丧失履行返还保证金义务的能力，这无疑只�继续扩大被告的经济损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第68条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”等相关规定，被告依法有权合理行使抗辩权，以应返还的保证金、违约赔偿金，抵扣应付租金、费用等。再者，即使不考虑保证金的问题，在不动产租赁合同中，出租人应付有交付租赁物、租赁物的瑕疵担保、在合同终止时返还押金等义务；承租人应负有妥善使用租赁物、支付租金、合同终止时返还租赁物等义务。在本案中，原告作为出租方并没有首先尽到案涉租赁物的瑕疵担保义务，在出租案涉租赁物给被告时，并未将该抵押事实如实告知给被告，已构成严重违�，租赁合同因原告的原因无法继续履行，不能实现合同目的，对被告造成严重经营损失，根据《中华人民共和国合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”以及第228条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”等规定，被告也依法有权减少或不支付租金来合理行使抗辩权。三、退一万步，即使不考虑上述第一、第二点因素，原告要求被告按厂房、设备租赁保证金的两倍支付违约金也没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’”等相关规定，合同当事人一方请求对方支付违约金的前提，应当以实际损失为基础。而本案中，原告认为被告拖欠其2015年10月—2016年1月部分租金导致原告有那些实际损失呢？租金本金及利息的占有？法院已于2014年1月3日送达（2014）江蓬法协民二初字第64号《协助执行通知书》（见证据6）给被告，要求被告自当日起将租金体存到法院帐户中。因此，被告即使依时交付租金，也应依时交付至法院帐户中。故被告迟延交付租金，不会对原告造成任何实际损失。解除租赁合同而造成的实际损失（主要指继续履行租赁合同可收取的租金收益）？如上所述，因原告无力偿还借款，新会农商银行实现抵押权而导致租赁合同无法继续履行，租赁物的所有权及相应的其他权利已从2016年2月1日开始归合和盛公司所有，因此，租赁合同已因原告过错原因导致提前解除，原告不可能继续享有2016年2月1日之后的租赁收益。综上，被告拖欠2015年10月—2016年1月部分租金及相关费用并不会使原告产生任何实际损失。退一万步，即使有损失，拖欠租金及相关费用不到200万元，而原告请求的违约金则高达600万元，已明显超过造成损失的30%，属于“过分高于造成的损失”，应作合理调整。四、被告自始至终未收到原告称其于2016年1月25日发出的《解除厂房出租合同通知书》，原告现已无权主张解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第96条“当事人一放依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时候解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”等相关规定，即使原告主张解除合同，也应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。但被告自始至终并未收到原告称其于2016年1月25日发出的《解除厂房出租通知书》，原告没有任何证据证明被告已收到该通知书。而案涉租赁物的所有权及相应的其他权利已从2016年2月1日开始归合和盛公司所有，即被告与原告至�的租赁合同于2016年2月1日之日已终止，原告已不再是案涉租赁物的业主，现今已无权再主张解除权。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告惠好公司、宋成文、宋德刚并补充答辩称：在2016年10月24日江门质监局作出特种设备安全监察指令书，由于原告原告出租给被告的涉案设备（电梯、锅炉、染缸等）没有进行年审，责令被告停止使用，因原告的原因再次导致涉案的租赁合同无法继续履行，不能实现合同目的。原告的主张没有任何依据。被告惠好公司、宋成文、宋德刚为其答辩提供的证据有：一、活期转帐汇款回单，证明被告共支付原告二号厂房及设备保证金共425万元，原告所称被告支付保证金只有423万元，实则少计了被告于2014年8月22日支付的饭堂保证金2万元。二、（2014）江蓬法民二初字第67号《民事判决书》、（2015�江蓬法执字第1400-4号《执行裁定书》、被执行信息截图，证明原告早在2009年3月18日和2010年4月7日，已分别将6537.27㎡宿舍、食堂、31078.15㎡漂染厂房以及121台设备（包含案涉租赁物在内）抵押给新会农商银行荷塘支行，并办理抵押登记。2014年8月8日法院对该案作出判决，判决原告须向新会农商银行偿还借款本金2983385.44元及逾期利息、律师费损失。2015年6月11日立案执行。2015年12月28日委托拍卖机构对上述抵押物进行拍卖。2016年1月22日合和盛公司竞得案涉厂房。2016年2月1日法院裁定上述拍卖物的所有权及相应的其他权利归合和盛公司所有。三、二号车间、三号车间《临时租赁合同补充协议》、《三号食堂租赁合同》，证明合和盛公司随时会把案涉租赁物收回不再继续出租给答辩人。四、《清单》、往上银行转帐汇款电子回单、活期转帐汇款回单、�帐记录明细、银行承兑汇票（以上教育共29笔），证明被告剩余支付租金及相关费用应为1944710.27元，原告称被告剩余支付租金及相关费用为5354138.27元（其中二号厂房及设备为4559977.25元、三号厂房及设备为794161.02），实则少计了3409428.9元。五、（2016）粤07民终462号《民事判决书》、（2014）江中法民一终字第379、380号《民事判决书》、（2016）粤07民辖终53、82、83号《民事裁定书》、（2014）江蓬法民二初字第64号《民事裁定书》、（2013）江海法执字第432-3、463-3号《执行裁定书》，证明除了上述新会农商银行案件外，由于原告经营不善，还拖欠其它多笔巨额债务，导致众多债权人采取上门追讨、封堵厂门、喧哗吵闹、申请法院查封等各种方式向其追讨债务。六、（2014）江蓬法协民二初字第64号《协助执行通知书》，证明法院于2014年1月3日送达《协�执行通知书》给被告，要求被告自当日起将租金提存到法院帐户中。补充证据有江门市惠好纺织有限公司2015年8-9月付汇辉款清单，证明我方8、9月份向原告支付金额为4525630.2元的费用。被告邹录超没有提出答辩意见，也没有提供证据。经审理查明：2012年9月23日，原告与邹录超、宋成文签订《江门汇辉漂染有限公司厂房出租合同》（以下简称厂房出租合同）约定由原告将其所有的厂房（第二号车间）及配套的宿舍（房号：301-327）出租给邹录超、宋成文使用，本出租厂房由被告成立新公司独立经营。被告分两期缴付保证金2000000元到原告指定的银行帐户。厂房租赁期自2012年12月1日起至2019年11月30日止，为期7年。月租金实行每两年递增，2012年12月1日至2014年11月30日月租金为200000元，2014年12月1日至2016年11月30日月租金为220000元……。合同还�定，被告应付给原告的当月租赁费和上月发生的费用，必须于当月10号前全部付清。否则，从16号开始每日加收3‰滞纳金。从16号开始原告有权向被告作停水停电处理，期间所发生的租金和滞纳金照计。超过45天被告不缴清费用的，原告除有权追回被告产生的所有费用和被告赔偿原告相当于租赁保证金两倍的违约金外，还有权解除合同，没收被告的合同保证金。因原告原因导致租赁合同不能继续履行，原告要赔偿被告相当于租赁保证金两倍的违约金。因原告自身经营原因，本合同租赁标的发生产权变化或产权限制导致本合同不能继续履行的，原告应赔偿被告相当于租赁保证金两倍的违约金。同日，原告与邹录超、宋成文还签订了《江门汇辉漂染有限公司机器设备出租合同》，合同约定原告将其机器设备一批出租给被告使用。被告需向原告支付保证金1000000元，租赁期内每月租金为228000元。租赁期、付款时间、违约条款等基本与上述厂房出租合同一致。同时，原、被告双方还签订《关于江门汇辉漂染有限公司蒸汽和导热油的供用规范与计费单价标准》、《关于江门汇辉漂染有限公司蒸汽和导热油的供用规范与计费单价标准》（附加协议）、《关于江门汇辉漂染有限公司水电供应标准与计费单价标准》、《关于江门汇辉漂染有限公司水电供用规范与计费单价标准》、《关于江门汇辉漂染有限公司水电供用规范与计费单价标准》（附加协议），双方对水、电、蒸汽、导热油等的供用标准、计费单价和方式进行了约定。上述合同签订后，被告支付了相应的合同保证金共2850000元给原告，双方陆续履行了合同。在合同履行期间，被告租赁了原告的饭堂，租金为每月8000元，被告并支付了保证金20000元。2013年10�29日，汇辉公司和邹录超、宋成文、宋德刚签订补充协议，约定宋德刚加入汇辉公司与邹录超、宋成文的上述合同权利义务中，一并享受上述合同的权利和承担相应的连带责任义务。双方在租赁合同的履行过程，一般由原告在月底开出下月租金缴费单及当月水电蒸气等其他费用单，一般在下月初交付惠好公司财务签名确认后，再由惠好公司交纳通知单上的费用。2015年10月、11月、12月、2016年1月的水费、电费、蒸汽费、垃圾费等其他费用分别为1651717.48元、1877555.34元、2249717.99元、1862986.44元，合计其他费用7641977.25元；2015年11月、12月、2016年1月的厂房租金和机器及饭堂租金均为每月456000元，合计1368000元。以上共计9009977.25元。其中：2015年10月的水费、电费、蒸汽费、垃圾费等其他费用的缴费通知单，被告于2015年11月11日签收，2015年11月的厂房、设备、饭堂租金�承包费）缴费通知单，被告于2015年11月2日签收。原、被告双方对2015年11月26日至2016年1月被告共支付租金及其他费用款共4450000元均没有异议。2015年11月2日至2015年11月21日被告共支付1710129.13元给原告。另查：汇辉公司在2013年后涉及多起诉讼，其中2014年1月3日本院向宋成文发出（2014）江蓬法协民二初字第64号协助执行通知书，要求从2014年1月3日起止付租金给汇辉公司，将租金提存到本院指定的账户。还查：本院（2014）江蓬法民二初字第68号《民事判决书》认定：2009年及2010年间，汇辉公司提供位于荷塘镇南格西路7号6537.27㎡宿舍、食堂以及31078.15㎡漂染厂房和121台（套）设备作抵押，向新会农商行进行贷款。该判决书并判决汇辉公司偿还借款本金22983385.44元及相应的利息给新会农商行，并确认新会农商行对上述抵押物有优先受偿权。此后，本院于2015年12月28日委托拍卖上述土地及地上建（构）筑物，2016年1月22日，江门市蓬江区合和盛投资有限公司竞得上述土地及地上建（构）筑物，本院于2016年2月1日出具（2015）江蓬法执字第1400-4号执行裁定书，裁定上述土地及地上建（构）筑物归江门市蓬江区合和盛投资有限公司所有。惠好公司原名江门市辉瑞纺织品有限公司成立于2013年2月21日，后于2014年6月5日变更为现名称，股东为宋德刚、宋成文、邹录超。原、被告间因租赁三号厂房等亦产生纠纷，在本院另案进行审理。本院认为：原告和邹录超、宋成文所签订的厂房及设备租赁合同，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，依法应受法律保护。在合同履行过程中，宋德刚和邹录超、宋成文与原告签订补充协议，确认被告共同享有上述合同的权利，承担相应的义务，而在实际履�过程中由宋德刚、宋成文、邹录超作为股东成立的惠好公司实际履行合同的权利义务，故应综合认定原告和各被告共同对上述厂房及设备租赁合同承担相应的权利义务关系。关于谁违约及如何承担责任的问题。原告在签订合同后，在合同的履行过程中因存在众多诉讼，经营状况严重恶化，不能偿还相应的债务，最终并被法院采用拍卖整个土地、厂房、宿舍等强制执行措施，而最终导致原、被告之间的合同无法继续履行，属原告违约。虽然没有证据证明原告在签订上述租赁合同时告知了被告租赁的厂房及设备存在抵押的情形，但多年来双方一直延续履行各自的义务，在履行过程中，法院向被告发出协助执行通知书，要求向法院提存相应的租金时，被告违反法律的规定，不仅没有向法院提存相应的租金，反而继续向原告支付租金，应视为被告对履行双方租赁合同的进一步确认。在此后的执行、拍卖过程中，虽然原告存在经营状况严重恶化等经营不善的情形，被告可以行使不安抗辩权，但被告并没有中止合同的履行，也没有通知原告中止履行合同或要求提供担保，而是继续租赁使用相应的厂房、设备、水电、蒸气等，却又停止向原告支付租金，既未向法院提存租金，也没有采取其他措施提存租金，其行为既违反合同约定，也违反法律规定，被告亦违约。原、被告在履行合同的过程中，双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。对于原告要求没收保证金及支付违约金的请求，本院不予支持。关于被告尚欠厂房、设备租金及电费、水费、蒸气费、垃圾费、导热油费的问题。原、被告对2015年10月、11月、12月、2016年1月的水费、电费、蒸汽费、垃圾费等其他费用分别为1651717.48元、1877555.34元、2249717.99元、1862986.44元，合计其他费用7641977.25元；2015年11月、12月、2016年1月的厂房租金和机器及饭堂租金均为每月456000元，合计1368000元，均没有异议，本院予以确认2015年10月其他费用及2015年11月至2016年1月的租金及其他费用共计9009977.25元。因原、被告间另有三号厂房等的租赁合同在一并履行，履行过程中双方未区分支付的款项用于何合同，故应依合同签订的顺序作为履行顺序。在本案中，原告仅请求被告支付拖欠的2015年10月至2016年1月的水电费等其他费用和2015年11月至2016年1月的租金，因原、被告双方间的租赁关系是延续多年的租赁关系，在此前，双方没有对账确认具体每年每月各项费用的金额和支付的金额，故本院仅调整上述期间的租金和费用。被告签收原告的缴费单的日期亦为2015年11月2日以后，根据双方的合同及双方在履行合同中的交易习惯，均为本月支付当月租金，交纳上月的其他费用，因此，可以综合认定2015年11月2日以后被告交纳的费用为本案纠纷的2015年10月后的其他费用和2015年11月后的租金费用。对于原告认为2015年11月26日前的付款是支付2015年9月前的租金或其他费用的主张，及被告认为2015年10月支付的款项是支付本案期间的租金或其他费用的主张，均不予采纳。故除双方确认的2015年11月26日后被告支付的款项4450000元外，对于2015年11月2日至21日被告共支付的款项1710129.13元，亦应认定为支付本案期间的租金或其他费用的款项。综上，2015年10月其他费用及2015年11月至2016年1月的租金及其他费用共计9009977.25元，减去被告已支付的金额6160129.13元（4450000元+1710129.13元），被告尚欠原告租金及其他费用2849848.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江门市惠好纺织有限公司、被告宋成文、宋德刚、邹录超应于本判决生效后十日内互为连带支付拖欠原告江门汇辉漂染有限公司2015年10月水电等费用及2015年11月至2016年1月的租金及水电等费用共计2849848.12元。二、驳回原告江门汇辉漂染有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65770元，由原告江门汇辉漂染有限公司负担41460元，由被告江门市惠好纺织有限公司、被告宋成文、宋德刚、邹录超负担24310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李汉强审 判 员  杨丽燕人民陪审员  蓝志想二〇一七年九月二十七日书 记 员  谭京纶