北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2014）门民初字第948号原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。法定代表人薛卫国，总经理。委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。被告丁雪峰，男，1978年4月19日出生。委托代理人程晶晶（丁雪峰之妻），1982年9月1日出生。原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告丁雪峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊，被告丁雪峰及其委托代理人程晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信好望公司诉称：被告丁雪峰购买了坐落在门头沟区滨河西区皓月园×室房屋，该房屋面积为59.88平方米，根据《滨河西区前期物业服务合同》和丁雪峰签署的《承诺书》，2007年及2008年，丁雪峰每年应按时给付物业管理服务费用1409.64元（按照1.92元／平方米／月乘以59.88平方米乘以12个月计算，另加代收代缴费的垃圾外运费30元／户／年）。2008年12月底，经滨河西区皓月园符合法定比例的业主表决通过，皓月园高层取消电梯司机值守，安装监控设施，物业服务费降至1.72元每平方米每月。自2009年1月1日始，丁雪峰每年应按时给付物业管理服务费用1265.92元（按照1.72元／平方米／月乘以59.88平方米乘以12个月计算，另加代收代缴费的垃圾外运费30元／户／年）。但丁雪峰拖欠我公司2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费用及代收代缴费共计9148.88元。现我公司要求丁雪峰给付2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计9148.88元。被告丁雪峰辩称：我于2005年入住涉案房屋，入住后，我发现我家房屋北侧墙体出现霉变，而且存在裂缝、漏风情况，外墙也没有保温层；而且我装修房屋时发现房屋外墙并不是承重墙，而是空心砖；我家单元楼的门禁损坏；小区内停车混乱；我家水压不足，而且即使我不使用水，水表也走字；我家单元楼电梯的门曾经无法正常闭合，经国信好望公司修复后才能正常使用，故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，丁雪峰购买北京市门头沟区滨河西区皓月园×室并在该房屋居住，该房屋面积为59.88平方米。2007年4月18日，北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，北京国信好望物业管理有限公司作为乙方，双方订立《滨河西区皓月园前期物业服务合同》，约定：”......第一章、物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：滨河西区皓月园......第二章、服务内容与质量：第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理......2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理......3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池定期清掏与管理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理......第三章、服务费用：第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：......高层住宅：1.92元／月.平方米......第七条......物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日至5月10日履行交纳义务......第九章、其他事项：第三十一条、本合同期限自2007年4月18日起至2012年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止......”2012年3月16日，国信好望公司作为乙方与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《滨河西区皓月园前期物业服务合同补充协议》，约定：”甲乙双方于2007年4月18日签署的＜滨河西区皓月园前期物业服务合同＞即将到期，由于皓月园业主大会目前尚未成立，现经甲乙双方友好协商，达成如下协议，即：'本合同期限自2012年4月18日起至2017年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动自动终止（原文如此）。'协议中的其他条款不予变更......”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，丁雪峰还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为滨河西区皓月园×室提供了物业服务。2008年底，为执行高层住宅电梯执行无人值守方案，国信好望公司经征求滨河西区业主意见，将物业服务费标准降至1.72元／平方米／月。因丁雪峰未给付2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计9148.88元，国信好望公司诉至本院。另查，滨河西区皓月园未成立业主大会和业主委员会。在审理中，国信好望公司已经将滨河西区皓月园×单元的单元门门禁修复。经本院询问丁雪峰，丁雪峰表示，2013年6月至7月间，涉案房屋在用水高峰时间水压明显不足，而且以前也存在水压不足的情况，2013年10月份国信好望公司更换水泵后，水压才恢复正常。国信好望公司表示，2013年之前，不存在住户水压不够的问题，2013年，因水泵老化，顶层住户出现水压不够的问题，该公司于2013年10月份通过应急程序申请动用公共维修基金对皓月园×号楼的高压水泵进行了改造。上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河西区皓月园前期物业服务合同》等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河西区皓月园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对丁雪峰具有约束力。本案中，国信好望公司与丁雪峰虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求丁雪峰交纳物业管理服务费及代收代缴费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于丁雪峰所提涉案房屋墙体霉变、裂缝、漏风，外墙没有保温层，外墙系砌筑墙体，涉案房屋水表不能正常计量等问题，与本案不属于同一法律关系，不能作为丁雪峰拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对丁雪峰所提涉案房屋水压不足的问题，因丁雪峰未举证证实涉案房屋长期存在水压不足的问题，且对2013年涉案房屋水压不足问题，国信好望公司已采取措施将水压恢复正常，故上述意见不能作为丁雪峰拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对丁雪峰所提其所在单元楼门禁损坏的问题，因国信好望公司已经将上述门禁修复，故该意见不能作为丁雪峰拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对丁雪峰所提其所在单元楼电梯门无法正常闭合的问题，因国信好望公司已将上述问题修复，故该意见不能作为丁雪峰拒交物业管理服务费的理由，本院不予采信。对于丁雪峰提出的小区停车管理混乱的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故丁雪峰的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告丁雪峰于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业管理服务费及代收代缴费九千一百四十八元八角八分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由丁雪峰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。代理审判员  张源二〇一四年二月十七日书 记 员  刘晴