海口市美兰区人民法院稿纸
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核稿：
主办单位和拟稿人：
事由：房屋买卖合同纠纷判决
附件：
海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初3582号
原告：李穆天，男，1986年8月17日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。
原告：黄佳，女，1985年8月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁婕，海南新概念律师事务所律师。
被告：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地海口市世纪广场路1号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：买春雨，总经理。
委托诉讼代理人：李鲁南，海南威盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王振儒，海南威盾律师事务所律师。
原告李穆天、黄佳诉被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人易凯、翁婕到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人李鲁南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李穆天、黄佳共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年9月29日起至2016年9月2日止期间按总房款690122元每日万分之一计算的违约金48584.6元；2.判令被告向原告返还产权面积小于约定面积的房价款9992.5元及利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月10日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市××路”A401房，建筑面积共75.28㎡，总金额为690122元；其中第十二条约定了面积确认及面积差异处理，具体有“产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息自双方确认之日由出卖人一次性返还买受人”；及第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了全部购房款。然而，被告自2012年9月29日将该房交付给原告后，原告一直到2016年9月2日才取得该房房产证。因此，依据合同第十五条约定，被告自2014年9月29日开始违约，并应向原告支付自2014年9月29日至2016年9月2日止期间按总房款690122元每日万分之一计算的违约金48584.6元。同时，房产证登记的建筑面积为74.19平方米，小于合同约定的面积。被告应将面积误差的房价款及利息返还给原告。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判决如所请。
被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司辩称，答辩人不存在逾期为被答辩人办理房产证的情形，没有违约，不应承担违约责任。一、“房屋交付之日”是本案审查是否逾期办证的重点。答辩人与被答辩人签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，自房屋交付之日起730天内为被答辩人办理房屋权属证书。房屋交付是一种法律行为而非事实行为，因此不能违反国家法律的强制性规定，否则就是无效的，不产生交付的法律效力，等同于未交房。具体来说，把尚未进行竣工验收，没有进行验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，该交付行为是无效的，不产生交付的法律后果。理由如下：（一）这种交房行为违反了国家《建筑法》、《合同法》和《建设工程质量管理条例》的强制性规定。《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。（二）违反了国家《消防法》的强制性规定。《消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。因此，商品房的交付条件除了要符合或满足合同约定的条件以外，还必须符合上述《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》、《消防法》和《城市房地产管理法》等法律、法规中法定的交付条件。本案中，房屋通过竣工验收是在2015年7月31日之后，其在2015年7月31日之后，被答辩人占有房屋的行为才具有法律上的交付效力。依照双方合同第十五条的约定，在2015年7月31日至起诉未超过730天，即使还未办理出房产证，答辩人亦不违反合同的约定，不应承担违约责任。二、对双方《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款的理解及法律认识。（二）适用本条款要求答辩人承担违约责任的前提是因答辩人的责任造成被答辩人不能在约定的期限内取得房产证，即答辩人必须是在为被答辩人办理房产证中存在过失，如怠于履行办证义务等。而事实上，在房屋整体验收合格后答辩人根据行政流程都在积极的向房屋土地等部门申报房屋土地证，行政部门所导致的逾期办证不能作为适用本条约定要求答辩人承担违约责任的依据。且根据举证责任的规则，被答辩人要答辩人承担违约责任，就应证实答辩人存在过错，否则应承担举证不能的法律后果。（二）本条约定在交付房屋之日起730天为被答辩人办理房屋权属证书，是一个对办理房屋权属证的履行的约定，而非是对完成房屋权属证办理的约定，即答辩人只要在交付房屋之日起730天内向相关行政部门为被答辩人办理房产证即履行了该条的义务。综上，答辩人并未违反合同的约定，不应承担逾期办证的违约责任。三、对于房屋面积的差异予以认可。
经审理查明，2011年9月10日，被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司作为出卖人，原告李穆天、黄佳作为买受人，双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：“买受人购买出卖人开发的位于海口市xx路，房屋建筑面积75.28平方米，按建筑面积计价，每平方米9167.4元，总金额人民币690122元。出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同”。合同签订后，原告李穆天、黄佳于2011年9月22日向被告支付购房款人民币210122元，于2011年10月28日向被告支付购房款人民币480000元。被告于2012年9月29日将《业主收房验收表》及一把装修钥匙交付原告。原告先后缴纳了燃气初装费、住宅专项维修基金、契税、住房登记费、房屋权属证书费等税费。2016年7月13日，涉案的盛泰花园4层A401房的产权登记至原告李穆天名下（产权证号：海房字第XX**号），共有人为黄佳，登记的建筑面积为74.19平方米。
另查明，被告向本院提交海口市规划局于2015年7月31日作出的《建设工程规划核实意见书》，当中对被告建设项目“盛泰花园”的规划核实意见为“经核实，本建设工程符合规划审批要求”。当中注明“建设单位在领取本意见书后，方可组织竣工验收。”被告提交一份海口市城建档案馆于2015年8月31日作出的《建设工程档案验收意见书》，其验收意见为“经查验，该项建设工程档案有关准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图等五个方面的重要档案资料基本符合《建设工程文件归档整理规范》GB/T50328标准及相关规定要求，同意验收。本意见书为建设单位办理建设工程竣工备案手续的必要认可文件。”被告提交一份海口市住房和城乡建设局2015年9月16日作出的《建筑工程竣工验收备案证》，其意见为“根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年9月16日竣工验收备案，特发此证”。
本院确认以上事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、交房《回执》、《建筑业统一发票》、《海南省住宅专项维修资金专用收据》、《税收完税证明》、《海南省非税收入一般缴款书》、《建设工程规划核实意见书》、《建设工程档案验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案证》以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，一、关于逾期办理房屋权属证书的违约责任。原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定，被告应在2012年9月30日前将经过建安单位验收合格的商品房交付原告使用，且应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，否则应承担相应的违约责任。被告依约于2012年9月29日向原告出具《业主收房验收表》并交付房产装修钥匙。原、被告对上述事实没有异议。双方的争议在于房产交接的事实行为，是否产生法律上的“交付”效果。故房屋应以何种标准交付、约定的交付标准是否符合法律规定，是认定本案事实的关键性问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，被告作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。《商品房买卖合同》第八条是双方当事人约定的交房条件，该条件是房屋出售人的合同约定义务，该约定并不能免除或者改变被告交付质量合格房屋的法定义务。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，质量合格的工程是交付使用的法定条件。行政主管部门作出的《建设工程规划核实意见书》中载明，“盛泰花园”在2015年7月31日通过规划审批后才具备组织竣工验收的条件，而《建筑工程竣工验收备案证》中载明，“盛泰花园”于2015年9月16日竣工验收备案。因此，至2015年9月16日起，涉案的房产才具备交付使用的法定条件。被告在合同约定的期限内交付的房产，是未经规划审核、未经综合竣工验收的房屋，不具备商品房交付使用的法定条件，不能产生法律上的交付效果。原告于2016年7月13日取得涉案房屋的产权，此时距2015年9月16日未超过730天，原告主张被告承担逾期办理产权证书的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。
二、关于房屋面积误差的问题。涉案房产的产权登记证书中确定该房产的建筑面积为74.19平方米，与合同约定75.28平方米存在误差，被告对此予以确认。原告请求被告返还面积误差部分的购房款，有合同依据，本院予以支持。故被告应向原告返还购房款9992.5元[(75.28-74.19)㎡×9167.4元/㎡]元。原告要求被告支付房屋面积误差价款的利息没有合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李穆天、黄佳返还购房款9992.5元；
二、驳回原告李穆天、黄佳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1264元，由被告负担216元，由原告负担1048元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审 判 长 杨 勇
人民陪审员 林 松
人民陪审员 王玉英
二〇一六年十二月三日
法官 助理 翁亚穗
书 记 员 邓明珍
速 录 员 吴 静
附：相关法律及司法解释条文
中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百七十九条……
建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
中华人民共和国建筑法
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料好经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
中华人民共和国城市房地产管理法
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院
关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
审核：ＸＸ撰稿：ＸＸ校对：翁亚穗印刷：余小英
海南省海口市美兰区人民法院2016年12月4日印制
（共印13份）