内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终1280号
上诉人（一审原告、反诉被告）：锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市杭盖路256号。
法定代表人：张剑平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志国，男，1976年9月16日出生，现住河南省林州市。
委托诉讼代理人：白旭荣，该公司法律顾问。
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘利敏，男，1977年2月16日出生，现住河北省石家庄市灵寿县。
委托诉讼代理人：李国慧，内蒙古理想律师事务所律师。
上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司因与上诉人刘利敏房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张志国、白旭荣、上诉人刘利敏的委托诉讼代理人李国慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判，依法改判刘利敏支付拖欠的房款2409083元及延期付款违约金（2012年1月1日至给付日，按银行同期贷款利息4倍计算）；刘利敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：刘利敏是搞外墙干挂石材工程的，自2009年开始与上诉人合作，刘利敏施工的总工程款为3943181元，2011年经双方结算，上诉人欠刘利敏工程款2056181元。2011年，经双方协商一致，上诉人将位于公署小区临街楼一处饭店出售给刘利敏，双方签订了《商品房买卖协议书》，总价款为4733206元，刘利敏一次性付款2056181元（上诉人欠付刘利敏的工程款抵顶），待房屋所有权证办理完毕后，刘利敏用房屋在银行抵押贷款1300000元向上诉人支付房款，剩余房款1377025元，在后期刘利敏承包上诉人的工程款中，陆续从工程款中抵顶。合同签订后，上诉人将房屋交付刘利敏，刘利敏未按合同约定履行付款义务，在交接饭店中，厨具、设备又作价59938元，用石材和工程款抵顶了32.788万元，现欠房款2409083元。上诉人于2011年12月将诉争房屋的房产证及土地证给付了刘利敏，2014年张剑平贷款130万元，被上诉人用该房屋作抵押，而非张剑平抵押的该房屋。
上诉人刘利敏上诉请求：撤销原判，解除刘利敏与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司于2011年5月25日签订的房屋买卖协议书，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司支付刘利敏工程款2056181元及利息，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司收回房屋，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2009年，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司将外墙干挂石材工程发包给刘利敏，2011年经双方结算，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司欠刘利敏工程款2056181元。锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司将原本每平米几千元的商业楼定为每平方米12978元的价格售给刘利敏，用于抵顶拖欠刘利敏的工程款，上诉人无奈接受了用房顶账的要求，双方签订了商品房买卖协议。协议约定房屋价款为4733206元，购房款支付方式为刘利敏用锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司拖欠的工程款抵顶购房款2056181元，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司用该房屋作抵押向银行贷款1300000元，从而抵顶购房款1300000元，剩余购房款1377025元，在后期刘利敏承包锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司的工程中，陆续从工程款中抵顶。协议签订后，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司用该房屋作抵押在银行贷款1300000元，但没有将外墙干挂工程发包给刘利敏。锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司要求刘利敏用现金支付购房款违反协议约定，一审法院判决由刘利敏现金支付购房款错误，锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司不将工程发包给刘利敏，要求刘利敏用现金支付购房款的行为，明确表示不履行合同主债务，刘利敏有权解除合同，涉案房屋的商品房买卖合同被确认无效，房屋买卖协议书无法实现合同目的，双方签订的房屋买卖协议书应当解除。
锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的房款2409083元及延期付款的违约金（2012年1月1日至给付日，按银行同期贷款利息4倍计算）；2、被告承担本案全部诉讼费用；
刘利敏向一审法院反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2011年5月25日签订的商品房买卖协议书；2、判令被反诉人支付反诉人工程款2056181元及利息；3、判令被反诉人收回房屋；4、判令被反诉人承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：被告（反诉原告）刘利敏承包有原告（反诉被告）鑫泰公司外墙干挂石工程，后经双方结算，鑫泰公司欠付刘利敏工程款2056181元。2011年，经双方协商，被告（反诉原告）刘利敏同意原告（反诉被告）鑫泰公司以其自有房屋抵顶工程欠款。2011年5月25日，原告（反诉被告）鑫泰公司（甲方）与被告（反诉原告）刘利敏（乙方）签订了《商品房买卖协议书》，协议约定：一、乙方购买位于锡林浩特市天津路东侧，那达慕大街北侧的鑫泰公司临街商业楼一处商业房，房号0#-1-203，建筑面积364.71平方米，单价12978元/平方米，总房价4733206元；二、为双方减少各自应缴税费，在签订商品房买卖合同中，房屋单价写为4000元/平方米，总房价1458840元；三、在签订此协议前，乙方一次性付款2056181元。待该房屋所有权证办理完毕后，乙方用房屋在银行抵押贷款1300000元，贷款额全部付款给甲方，剩余房款1377025元，在后期乙方承包甲方工程中，陆续从工程款中抵顶。协议书中“在签订此协议前，乙方一次性付款2056181元”，该部分款项以上述原告（反诉被告）鑫泰公司欠付工程款抵顶。余房款2677025元未处理。2011年6月12日，原告（反诉被告）鑫泰公司与被告（反诉原告）刘利敏签订了网签《商品房买卖合同》，合同约定，刘利敏购买鑫泰公司临街商业楼1#-1-203号预售商品房，商品房建筑面积364.71平方米，每平方米单价为4000元，价款为1458840元。商品房买卖合同签字页出卖人处加盖鑫泰公司印章、买受人处有刘利敏、王玲艳签字字样。该合同非被告（反诉原告）刘利敏本人签订，为鑫泰公司售楼部人员代签。后原告（反诉被告）鑫泰公司将房屋交付被告（反诉原告）刘利敏使用。房屋交接时，原房屋中厨具、设备等作价59938元，由被告（反诉原告）刘利敏接收。另被告（反诉原告）刘利敏用石材和工程款又抵顶了327880元房款。剩余房款及厨具、设备等作价款合计2409083元（商品房买卖协议书中未处理房款2677025元─抵顶石材、工程款327880元+厨具、设备等作价款59938元），该款项为原告（反诉被告）鑫泰公司诉求金额，被告（反诉原告）刘利敏对数额计算认可。2011年12月22日，经原告（反诉被告）鑫泰公司申请，锡林浩特市房地产管理局核发了上述房屋房屋产权证（蒙房权证锡林浩特市字第116021064**号），产权证登记房屋所有权人为被告（反诉原告）刘利敏，共有人王玲艳。2012年12月31日，锡林浩特市国土资源局核发了上述房屋国有土地使用权证（锡国用2012第006号），国有土地使用权证登记土地使用人为刘利敏，共有人王玲艳。房屋产权证、国有土地使用权证办理后，在原告（反诉被告）鑫泰公司处，未向被告（反诉原告）刘利敏交付。另查明，2014年，原告（反诉被告）鑫泰公司张剑平抵押上述房屋办理贷款1300000元，后清偿本息。一审法院认为，原告（反诉被告）鑫泰公司与被告（反诉原告）刘利敏签订的《商品房买卖协议书》，系双方真实意思表示，除协议第二条“减少税款、做低交易价格”部分条款，因恶意串通损害国家利益而无效，其他条款不违反法律强制性规定，协议其他部分有效。双方签订的《商品房买卖合同》，为双方减少应缴纳税款，为达到避税目的而签订，该网签合同属于双方通谋虚伪意思表示，为无效合同，买卖合同履行应以实际履行的房屋买卖为准。双方该规避国家税收规定行为，应由税务等相关机关予以处罚。通过网签合同获得的房屋产权证、土地使用证是否撤销，应另行通过行政诉讼处理。双方以房抵债，达成房屋买卖，该意思表示一致，且房屋交付使用、办理房屋产权，双方商品房买卖协议应继续履行。就原告（反诉被告）鑫泰公司抵押房屋办理贷款事项，与本案商品房买卖协议履行无关联，被告（反诉原告）刘利敏反诉以鑫泰公司用其行为明确表明不履行合同主张解除买卖协议的意见及诉讼请求，该院不予采纳、支持。被告（反诉原告）刘利敏因买卖协议解除主张的工程款支付及房屋收回诉讼请求该院进而不予支持。原告（反诉被告）鑫泰公司主张刘利敏支付房屋价款2409083元的诉讼请求，《商品房买卖协议书》约定“待该房屋所有权证办理完毕后，乙方用房屋在银行抵押贷款1300000元，贷款额全部付款给甲方，剩余房款1377025元，在后期乙方承包甲方工程中，陆续从工程款中抵顶”，其中1300000元房款支付，以房屋所有权证办理、房屋抵押为条件，因房屋产权证办理后在原告（反诉被告）鑫泰公司处未向被告（反诉原告）刘利敏交付，该支付条件不成就，原告（反诉被告）鑫泰公司直接主张支付房款1300000元的诉讼请求该院暂不予以支持；其中剩余房款1377025元，后抵顶石材、工程款327880元，余房款1049145元，该部分房款双方后续工程款抵顶未能实现，被告（反诉原告）刘利敏应支付剩余房屋价款，原告（反诉被告）鑫泰公司支付房款诉讼请求该院予以部分支持。另原告（反诉被告）鑫泰公司主张拖欠房款2409083元中含厨具、设备等作价款59938元，该部分价款非商品房交易价款，原告（反诉被告）鑫泰公司应另行主张。原告（反诉被告）鑫泰公司延期付款违约金诉讼请求，该部分房款支付时间未约定，原告（反诉被告）鑫泰公司该逾期付款责任主张该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）刘利敏于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司支付房屋价款1049145元；二、驳回原告（反诉被告）锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘利敏的反诉请求。本诉案件受理费26073元，其中11355元由被告（反诉原告）刘利敏负担，14718元由原告（反诉被告）锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费13036.5元，由被告（反诉原告）刘利敏负担。
本院二审期间，上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司向本院提交新证据邮箱截图一份、2014年5月15日公证书一份，上诉人刘利敏对其真实性予以认可。上诉人刘利敏提交证据2011年5月25日商品房买卖协议书一份、起诉书一份、商品房买卖合同书一份，上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司对以上证据没有异议。本院对上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司提交的证据及上诉人刘利敏提交的证据予以采信。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的基本事实一致，本院予以确认。
另查明，上诉人刘利敏的妻子王玲燕于2014年5月15日出具委托书，其委托上诉人刘利敏办理刘利敏名下坐落于内蒙古自治区锡林浩特市希办白音街鑫泰公司临街商业楼1#-1-203的房产在锡盟太旗农商行贷款抵押手续及锡盟房产局办理抵押房产他项相关手续及相关事宜。天津市北方公证处于2014年5月20日出具了（2014）津北方证字第4454号公证书。
本院认为，上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司与上诉人刘利敏于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》，系双方真实意思表示，该协议第二条“减少税款、做低交易价格”部分条款，因恶意串通损害国家利益而无效，该协议中约定“乙方一次性付款2056181.00元（人民币）。待该房屋所有权证办理完毕后，乙方用房屋在银行抵押贷款1300000.00元（人民币），贷款额全部付给甲方，剩余房款1377025.00元（人民币）在后期乙方承包甲方工程中，陆续从工程款中抵顶”。但因上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司未能提交证据证实其已将涉诉房屋的房屋产权证书交付上诉人刘利敏，上诉人刘利敏无法用该产权证书办理银行贷款，双方又未对后期承包的工程及单价价款等事宜达成合意，故双方约定用办理贷款、工程款抵顶购房款的支付方式的条件未成就。双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》虽然成立但未生效。另，因网签的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款远远小于双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》中约定的价款，系为达到避税目的而签订，应为无效合同，双方应以2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》实际履行。双方该规避国家税收规定行为，应由税务等相关机关予以处罚。通过网签合同获得的房屋产权证、土地使用证是否撤销，应另行通过行政诉讼处理。本案二审的争议焦点为：1、双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》应否予以解除；2、双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》若继续履行，尚欠房款应为多少，应如何支付。对于双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》应否予以解除的问题，因双方以房抵债，最终达成的是房屋买卖的意思表示，且该房屋已交付上诉人刘利敏使用至今，双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》应继续履行。对于双方于2011年5月25日签订的《商品房买卖协议》若继续履行，尚欠房款应为多少，应如何支付的问题，上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司主张尚欠房款为2409083元，其中含厨具、设备等作价款59938元，因该部分并非商品房交易价款，不应包含在上诉人刘利敏尚欠的房款中。因涉案房屋的总价款为4733206元，扣除上诉人刘利敏在签订协议时已支付的2056181元（工程款抵顶），后期又用工程款抵顶的327880元，上诉人刘利敏尚欠上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司房款应为2349145元。对于所欠房款应如何支付的问题，因双方在《商品房买卖协议书》中约定的付款方式为“乙方一次性付款2056181.00元（人民币）。待该房屋所有权证办理完毕后，乙方用房屋在银行抵押贷款1300000.00元（人民币），贷款额全部付给甲方，剩余房款1377025.00元（人民币）在后期乙方承包甲方工程中，陆续从工程款中抵顶”。据此上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司没有证据证明其已将涉案房屋的产权证书交付给上诉人刘利敏，故上诉人刘利敏无法按协议约定的给付方式（即刘利敏用房屋在银行抵押贷款1300000.00元（人民币），贷款额全部付给上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司）付款，故该1300000元购房款的给付条件不成就；对于剩余的房款1377025.00元（人民币），双方约定的是在后期上诉人刘利敏承包上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司工程中，陆续从工程款中抵顶，事实上双方在后期又用工程款抵顶了327880元，但双方后续对承包的工程及价款未达成合意，现上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司要求上诉人刘利敏以现金给付方式支付剩余购房款的请求亦不符合双方的约定。故上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司的上诉请求，本院不予支持。上诉人刘利敏的上诉请求，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初816号民事判决第三项；
二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初816号民事判决第一、二项；
三、驳回上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
一审本诉案件受理费26073元，由上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费13036.5元，由上诉人刘利敏负担；上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司交纳的二审案件受理费26073元由上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司负担，上诉人刘利敏交纳的二审案件受理费26073元由上诉人刘利敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 慧 玲
审判员 杨 树 平
审判员 锡林塔娜
二〇一六年十二月八日
书记员 张 雅 洁
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。