河南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）豫法民提字第00008号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：新乡市恒信房地产开发有限公司。住所地：新乡市。
法定代表人：赵迎军，该公司董事长。
委托代理人：吴福生，该公司法律顾问。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：段晶炜。
委托代理人：李艳霞，河南龙键律师事务所律师。
申诉人新乡市恒信房地产开发有限公司（简称恒信公司）因与被申诉人段晶炜房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市中级人民法院（2012）新中民五终字第414号民事判决，向新乡市中级人民法院申请再审。该院于2014年1月7日作出（2013）新中民申字第147号民事裁定，驳回恒信公司的再审申请，恒信公司不服，向河南省人民检察院提起申诉。河南省人民检察院于2014年9月4日作出豫检民（行）监（2014）41000000020号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年11月11日作出（2014）豫法立二民抗字第00092号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员乔冬冬、王从岭到庭参加诉讼。申诉人恒信公司的法定代表人赵迎军及其委托代理人吴福生，段晶炜的委托代理人李艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告段晶炜于2011年3月15日向新乡市红旗区人民法院起诉称，2010年4月1日至8月19日，其先后在恒信公司购买5套住房，恒信公司分别出具收款收据。2011年3月，其发现恒信公司将该5套房产又出卖给第三人，为此诉至法院，请求判令恒信公司归还购房款及利息并赔偿其1392552元，承担本案诉讼费用。恒信公司以其与段晶炜之间不存在房屋买卖关系，段晶炜主体资格不适格；其对涉案5套房产依法享有处分权为由，请求驳回段晶炜起诉，同时反诉请求判令段晶炜赔偿因起诉并查封其房产影响其向他人交付房屋造成的损失1万元。
新乡市红旗区人民法院一审查明，2010年8月19日，段晶炜购买恒信公司开发的东升生活区6号楼一单元二层西户、一单元三层西户、一单元五层西户、三单元十一层北户，共计五套住房，价款分别为279432元、279432元、279432元、257088元、297168元。恒信公司向段晶炜出具了5份收据，收据上加盖有恒信公司的财务专用章，并有出纳葛素平、经办人赵松林的签名。收据中载明的收款事由为：购房款。之后，恒信公司又将上述5套房产出卖给了他人。该院一审认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。买受人持有的购房款收据，既是书面合同形式，也是合同实际履行的证据。段晶炜与恒信公司之间虽未订立规范的房屋买卖合同，但恒信公司向段晶炜出具了载明有房屋具体位置、房屋价款的收据，足以证明双方之间的房屋买卖合同成立。恒信公司主张涉案房屋系暂抵其原法定代表人郎光春股权转让款，段晶炜仅是郎光春的代理人。因恒信公司提交的证据材料中均无段晶炜的签名，且段晶炜对股权转让协议等均不予认可，恒信公司亦未提供其他证据证明其公司内部文件是否对其公司之外的段晶炜产生法律约束力，故对恒信公司的主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同解释》）规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案恒信公司与段晶炜建立了房屋买卖关系后，又将涉案房产转卖他人，并进行了备案登记，致使与段晶炜形成的买卖合同无法实现，因此根据《商品房买卖合同解释》规定，恒信公司应当返还购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。对于恒信公司反诉段晶炜赔偿损失的请求，因未能提供相应证据，不予支持。新乡市红旗区人民法院于2012年6月18日作出（2011）红民二初字第160号民事判决：一、恒信公司于判决生效后十日内一次性返还段晶炜购房款1392552元及利息（利息从2011年3月15日起至判决确定给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、恒信公司于判决生效后十日内赔偿段晶炜一倍购房款1392552元；三、驳回恒信公司的反诉请求。一审诉讼费共计22333元，由恒信公司负担。反诉费25元，由恒信公司负担。
恒信公司不服，向新乡市中级人民法院提起上诉。该院二审查明，涉案东升小区由恒信公司开发。2008年8月28日至2010年8月4日期间，恒信公司法定代表人为郎光春，其与郭安东各持恒信公司50%股权。二审中，段晶炜称，2008年，郎光春因投资涉案房地产项目向其借款250万元，双方约定支付利息。2010年8月19日，郎光春将恒信公司抵给郎光春的12套房屋（含本案5套）转抵给段晶炜，恒信公司为其出具相应收款收据。郎光春证言相关内容与段晶炜陈述一致。恒信公司辩称，经其公司股东会决议，该公司拿出12套房产抵偿郎光春的投资款，购房收据暂开至郎光春或郎光春指定人名下。段晶炜并未向恒信公司支付购房款，其提供的购房收据来源于该公司股东会决议。另查明，2010年8月3日，郎光春与郭安东召开股东会议，形成决议内容如下：“公司拿出东升小区6#楼12套房产暂开收据到郎光春或郎光春指定人名下，用以暂抵郎光春在公司的投资款，但未经公司书面认可不允许郎光春对外出售、抵押或备案等。该房产待郎光春与公司和毛光辉及郎光春与吕书刚和刘金山之间的纠纷全部处理结清后再行处置。以上房产恒信公司如在三方纠纷处理结束前对外出售，则公司需在最后结算时以现金补齐，不再以房产折抵。”郎光春、郭安东均在该股东决议上签字。该院二审查明的其他事实与一审相同。该院二审认为，段晶炜所举收据载明房屋位置、金额、款项性质等，加盖有恒信公司的财务专用章，而恒信公司所提供的股东会决议系其内部决议，对外无法律效力，不足以反驳段晶炜提交的证据证明力。结合房款收据及段晶炜、郎光春关于借款、以房抵债的陈述，可以认定恒信公司、郎光春、段晶炜之间以房抵债的事实成立。恒信公司以12套房屋折价偿还郎光春投资款，郎光春以该房屋折价偿还段晶炜借款，恒信公司将房款收据直接开到段晶炜名下说明认可郎光春将权利转让给段晶炜，故恒信公司与段晶炜之间形成以房抵债的事实，其法律性质为房屋买卖关系。新乡市中级人民法院于2012年12月10日作出（2012）新中民五终字第414号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29080元，由恒信公司负担。
河南省人民检察院抗诉认为，二审适用法律错误。《商品房买卖合同解释》第一条明确规定：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，该解释针对的是房地产开发企业与作为普通消费者的业主之间的商品房买卖合同，其立法本意在于保护作为消费者的购房者的合法权益。本案中，郎光春因投资房地产项目向段晶炜借款，债务到期后，郎光春将恒信公司向其抵债的12套房屋抵给段晶炜，恒信公司为段晶炜出具相应的收款收据，其本质上是借款和房屋转让两种法律关系的合并，其基础法律关系是借款合同，表现为以物（房屋）代替金钱进行交付，使得债务得到清偿，即以房抵债。恒信公司为段晶炜出具购房收据的目的是为了办理房屋交付手续以及所有权转移登记，是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不属于《商品房买卖合同解释》的适用范围，因此原审依据该司法解释第八条规定判决恒信公司向段晶炜双倍返还购房款，属适用法律错误。
本院再审过程中，恒信公司称，段晶炜二审时主张恒信公司用含本案5套房产在内的12套房产转抵郎光春欠其的借款，与段晶炜一审主张该5套房产系其个人从恒信公司购买不一致，且12套房产也并非如段晶炜所述均开到其个人名下，其名下房款收据所涉房产只有10套。对段晶炜二审主张的与郎光春之间的借款关系亦无直接证据予以证明。段晶炜虽持有房款收据，但该收据所载的房屋是用作抵偿恒信公司应支付郎光春的投资款，依恒信公司股东会决议而暂开至郎光春指定人名下，段晶炜并未支付房款，与恒信公司之间不存在房屋买卖关系。段晶炜作为郎光春的代理人，列席了上述股东会议，对股东会决议内容明知，对此二审有证人出庭予以证明。依股东会决议，恒信公司对暂开至郎光春指定人名下的房产有权处分，实际上恒信公司在向他人转让本案5套房产之前，已将开在段晶炜名下的另外3套房产转让他人，收取了房款，并为购房人开具了发票。故原审认定恒信公司以涉案房屋折价偿还郎光春投资款，郎光春以该房屋折价偿还段晶炜借款，恒信公司将房款收据直接开到段晶炜名下说明认可郎光春将权利转让给段晶炜，故恒信公司与段晶炜之间形成以房抵债的事实，其法律性质为房屋买卖关系，进而适用《商品房买卖合同解释》错误，应予纠正。
段晶炜辩称，其与郎光春之间借款关系真实，在郎光春向其交付恒信公司开具至其名下的房款收据后，其将相关借据归还郎光春，原审认定郎光春与段晶炜以房抵债成立正确。段晶炜以恒信公司内部走账减少债务的形式支付房款，与恒信公司成立商品房买卖合同，对其名下收据所涉房产享有处分权。开具在其名下的另外3套房产确已转让，但房款由其收取而非恒信公司收取，实际房产购买人出具有证明，且在办理相关手续时，恒信公司收取了更名费，亦能对此予以印证。原审认定其与恒信公司之间为商品房买卖关系，进而适用《商品房买卖合同解释》正确。恒信公司主张其为郎光春的代理人，列席了股东会议，无有效证据证明，其对恒信公司的股东会决议内容并不知情，恒信公司的主张不能成立，应予驳回。
本院再审认为，本案双方当事人对恒信公司开具到段晶炜名下，载有房屋坐落位置、金额、款项性质等的收据真实性无异议，而能否据此认定恒信公司与段晶炜之间存在商品房买卖关系，进而适用《商品房买卖合同解释》，是双方争议的焦点。对此，恒信公司主张段晶炜系其原法定代表人郎光春的代理人，房款收据开具到段晶炜名下是为履行与郎光春的股东会决议，依该决议，房屋所有权并未转移，与段晶炜之间未形成买卖关系。而段晶炜主张恒信公司欠郎光春投资款，郎光春欠段晶炜借款，故郎光春直接让恒信公司将房款收据开到段晶炜名下，以消灭三者之间的债务，从而在此“以房抵债”中段晶炜以减少恒信公司债务的形式，完成商品房买卖关系中买受人应负的义务，双方之间形成商品房买卖关系。本案中恒信公司提出请求的理由和依据不同于抗诉机关抗诉所提出的理由和依据，但抗诉机关支持了恒信公司关于不应适用《商品房买卖合同解释》的申诉请求。应否适用《商品房买卖合同解释》，应查清本案基本事实，以正确认定恒信公司与段晶炜之间是否存在商品房买卖关系。双方在各自主张中，对段晶炜与郎光春的关系各执一词，而原审对此未进一步查证。此外，双方均以恒信公司开具在段晶炜名下的另外3套房产转让房款归己所有，来佐证自己观点的成立，但综合双方主张，必有一方作了对自己不利的陈述，与常理不符，原审对此亦未进一步查证。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（三）项，之规定，裁定如下：
一、撤销新乡市中级人民法院（2012）新中民五终字第414号民事判决及新乡市红旗区人民法院（2011）红民二初字第160号民事判决；
二、本案发回新乡市红旗区人民法院重审。
审 判 长 史昶伟
审 判 员 邵 炜
代理审判员 张 伟
二〇一五年四月九日
书 记 员 王 萌