湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初3801号
原告：陆明祥，男，生于1963年1月21日，土家族，湖北省恩施市人，身份证登记住址恩施市，现住恩施市，
被告：马长青，男，生于1956年7月1日，汉族，湖北省恩施市人，身份证登记住址恩施市，现住恩施市，
被告：龙爱华，女，1958年11月11日出生，汉族，湖北省恩施市人，身份证登记住址恩施市，现住恩施市，
二被告共同委托诉讼代理人：孟顶序，恩施州广源法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
第三人：湖北恩施农村商业银行股份有限公司，住所地恩施市施州大道52号，统一社会信用代码914228000875027901。
法定代表人：林忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建国，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：赵婷，湖北施南律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。
原告陆明祥诉被告马长青、被告龙爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月20日和2018年5月21日公开开庭进行了审理，期间原告于2017年9月19日申请对诉涉房屋的现有价值进行鉴定、本院通知湖北恩施农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）作为本案第三人参加诉讼，原告陆明祥、被告马长青及二被告共同委托诉讼代理人孟顶序、第三人的委托诉讼代理人张建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆明祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期交付位于恩施市××层房屋的所有权证，并配合原告办理过户手续；若因被告自身原因不能交付该房屋所有权证致使原告不能获取物权，则解除房屋买卖合同，由被告赔偿经济损失567050元。2、判令被告承担本案诉讼费和鉴定费6000元。事实与理由：2003年1月15日，被告龙爱华、被告马长青作为转让人，原告及前妻冯彩虹作为受让人签订《房屋转让协议书》，约定被告购买原恩施市六角亭信用合作社大金楼第六层住房（含水电等附属设施）作价人民币四万元转让给原告和冯彩虹。付款办法为签订合同之日付三万八千元，余款二千元在被告将《房屋所有权证》交付原告及冯彩虹时付清。交房期限为合同签订之日起三日内。过户费用为二被告协助原告和冯彩虹办理房屋过户手续，由原告和冯彩虹承担过户费用。协议签订后被告马长青当日收款三万八千元并出具收条。原告催促被告按约定交房，被告马长青以同栋楼还有其他人愿意多出三千元购买且一次性付款为由，要求再付款五千元后交付房屋，原告满足了被告马长青的额外要求。至此原告付清了合同约定所有房款且多付了三千元。原告取得该房屋装修后居住至今。交付房屋及其《房屋所有权证》是二被告的义务，合同涉及的房屋系原六角亭信用社合法建造后出售给被告龙爱华，该房屋原有建筑面积120.24平方米，后该单位职工每户集资10000元增修南端两间房屋，现房屋建筑面积约157.29平方米。被告龙爱华与原六角亭信用社签订了该房屋买卖合同，对案涉房屋具有合法产权，有权转让出售。该栋楼与龙爱华同时居住并购买的其他人均取得了房屋所有权证和土地使用证，该房屋不是法律法规禁止或限制转让的对象，原、被告之间的合同亦不违反法律、行政法规效力强制性规定，属于有效合同，双方均有义务按照约定履行。原告与前妻冯彩虹协议离婚时将该套房屋分割给原告所有。十多年来原告持续催促被告交付房屋所有权证并予过户，但被告拖延至今。原告曾经在被告马长青办公桌玻璃板下压了一张字条写着“当你走进办公室开始一天办公的时候，要想到陆明祥的房产证早该办了”。2017年5月15日，原告再次电话要求被告交付房屋所有权证时，马长青却说“我退休了，房产证不能办到龙爱华名下”。被告龙爱华合法取得了案涉房屋产权，为什么不能与该栋楼其他住户一样办理房产证呢？原告与被告签订合同时，被告马长青担任法院副院长，签约地点也在其办公室，嗣后被告马长青先后在政法委、人大担任领导职务，特定身份使原告深信其能够诚实守信，并模范遵守法律和合同，现在其退休了，竟然企图不履行义务，如其不履行合同义务，应当按照《合同法》第一百一十三条的规定赔偿原告经济损失。特具状起诉，请依法裁判。
二被告辩称，被告马长青是1993年调入法院，并参加法院的集资建房，因集资建房的要求是之前没有购买福利房或者购买福利房的要退掉之前购买的福利房，因为这个政策，我们就退了案涉的房屋给第三人。因为案涉的房屋没有手续，且福利房只能卖给第三人的职工，所以我就要求把给了的36000元房款退给原告，原告想买房屋就没有同意，后来跟原告又联系过一次，是在公安局宿舍，原告说他在第三人处当法律顾问，可以做工作把房屋过户给龙爱华，再过户给原告，这是签合同的过程。案涉房屋包括第三人的一部分，被告扩建的一部分、装修的一部分，我们定价40000元是自己在房屋上花费扩建、装修的钱，这个定价与当时680-800元每平方米的市场价不相符。现在合同效力是待定的，因为当时说是去做工作办理，工作做下来了就有效，工作没有做下来就无效。房屋办证的时候是80多个平方，评估的是150多个平方，与原来房屋的面积不一致。原告的起诉一是漏列了合同签订的主体之一冯彩虹，二是要求过户或者赔偿损失不符合民诉法规定，请求不明确应当依法驳回。从事实上讲，作为买卖双方的原告支付了价款、被告交付了房屋，而且被告自签订合同起就交付了房屋，原告使用房子达十四年这久，长期并无争议，双方之间合同已履行完毕，至于房产证的问题，合同第四条约定被告只是协助办理，交房之前税费由被告承担，交房之后由原告承担，房子是信用社的老房子，原告承诺手续由自己办理，被告只是协助，原告居住房屋十四年都没有要求办理，其过错在原告自己。在签订合同过程中，原告清楚被告没有所有权证，也知道房子是六角亭信用社的房子，所以被告在签订转让协议中既没有欺诈也没有其他违法行为，原告的主张缺乏事实和法律依据。
第三人农商银行述称，对原、被告所进行的房屋转让，第三人不知情，直至本案法庭通知开庭的时候，第三人才知晓原、被告将第三人所有的房屋进行了买卖。根据双方的陈述，原、被告在房屋买卖的时候就清楚房屋系第三人所有，仍然签订合同买卖房屋并交付房屋，其中的风险应由原、被告双方承担，与第三人无关。案涉房屋分给龙爱华，是在第一次房改中，单位有40%产权，龙爱华有60%产权，当时的证件上第三人和龙爱华系房屋共有人。在原建筑上的附加部分，与第三人没有关系。2000年龙爱华向第三人写过申请，将案涉房屋60%产权退给第三人，现在第三人对案涉房屋具有100%的产权，原、被告之间的买卖合同的效力，由法院判断。
经审理查明，原告陆明祥与案外人冯彩虹原系夫妻关系，该双方于1993年6月10日登记结婚，2011年4月1日办理离婚登记。被告马长青与被告龙爱华系夫妻关系。第三人农商银行系于2013年12月14日由原恩施农村信用系统改制后登记成立的股份有限公司（非上市）类型企业法人，原恩施市六角信用社系其下属机构之一，被告龙爱华是原六角亭信用社的职工。
被告龙爱华在房改中曾在所在单位取得住房一套（以下简称涉诉房屋），并于1995年5月25日获颁有恩州恩施市房改字第（甲）0001号《房屋所有权证》，所有权证登记该房座落于中山路2﹟1栋八层房屋中的第六屋，建筑结构为砖混结构，建筑面积86.46平方米，该次登记时产权份额为60%。后随房改政策的落实二被告对前述房屋取得取得全部产权，并在此期间与所在单位和同楼其他住户合资对房屋进行了加建，增加房屋面积37.05平方米，该房座落位置曾称解放路31号、中山路29号。
2000年12月26日，二被告以被告曾龙爱华为申请人向原六角亭信用社提交《申请》一份，内容为“六角亭信用社：我已参加市法院集资建房，按房改政策，申请退出原100%产权的房改房”，同日，原六角亭信用社以加盖公章的方式签署“同意退房”的意见，后房产管理部门对二被告前述房改字第（甲）0001号《房屋所有权证》予以了注销。
2003年1月15日，二被告作为转让人（甲方）与作为受让人的原告和冯彩虹（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，该协议书在叙明双方身份情况后的内容为“甲方购买恩施市六角亭信用合作社大金楼第六层住房一套出卖给乙方，有关事宜双方议定如下：一、转让范围：六角亭信用社大金楼六层楼全部住房（含水电附属设施），其四至界限均以该套房屋外墙为界。二、转让价款：四万元整。三、付款办法：鉴订合同之日付三万八千元，余款二千元在甲方将《房屋所有权证》交付乙方时付清。四、甲方协助乙方办理房屋过户手续，其费用由乙方承担，房屋转让前一切税费由甲方承担，合同签订后乙方在使用房屋过程中的一切税费由乙方承担。五、合同签订之日起三日内甲方将房屋交付乙方。六、本合同双方签字生效，一式四份，双方各执两份，具有同等效力”，同日被告马长青给原告出具收据一份，内容为“收到冯彩虹购房款叁万捌仟元整”。随后，二被将诉涉房屋交付给原告和冯彩虹，原告和冯彩虹对房屋进行装修后居住使用，2011年4月1日，原告陆明祥与冯彩虹离婚时签订《离婚协议书》一份，约定本案涉诉房屋归原告所有，之后原告陆明祥居住使用该房屋至今。
诉涉房屋所在楼栋的其他个人住户现已办理100%产权的《房屋所有权证》，登记房屋座落中山路29号，建筑面积120.24平方米。因双方协议所涉的过户事宜长期没有落实，现原告以诉称理由具状诉至本院，请求判准前述请求。
审理中，经原告申请和本院委托，恩施自治州金诚房地产评估有限责任公司司法鉴定所于2018年2月9日作出金诚估鉴字（2017）第31号《房地产司法鉴定估价报告》，以2017年12月22日为价值时点，评估诉涉房屋的产权房地产价值为456912元、室内装修价值为60120元、加建部分房屋价值为31493元、加建部分室内装修价值为18525元，以上共计为人民币567050元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告为进行诉涉房屋的买卖事宜，经自行协商后于2013年1月15日签订了《房屋转让协议书》，明确了双方之间的权利义务，协议书的形成和内容没有依据表明具有《中华人民共和国合同法》第五十二规定的无效情形，因此本案双方所签《房屋转让协议》合法有效，对被告有关双方所签协议效力待定的辩解，本院依法不予采纳。
诉涉房屋虽由二被告在房改中取得合法产权，但二被告于2000年12月26日为在另处取得房屋已自行申请退回，且当日原六亭信用社即在二被告提交的《申请》上签署“同意退房”的意见、随后房地产管理部门将原由二被告获颁的《房屋所有权证》登记注销，应认为此时诉涉房屋的产权归属于第三人，同时应认为二被告2003年1月15日与原告签订《房屋转让协议》时对诉涉房屋没有所有权或者处分权。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，房屋买卖合同中交付房屋和办理过户登记是出卖方的基本义务，二被告明知已退房而对外转让，在第三人明确主张诉涉房屋全部产权的情况下，二被告与原告所签《房屋转让协议》在法律上处于不能履行的状态，二被告在丧失房产权利后与原告签订《房屋转让协议》，导致合同不能履行，应认为二被告的行为构成违约，应依法承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行；㈡债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；㈢债权人在合理期限内未要求履行”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此对于原告要求解除双方之间的《房屋转让协议》并由二被告赔偿损失的主张，本院依法予以支持，原告于2018年5月21日本案第二次开庭时提出解除《房屋转让协议》的请求，双方之间的《房屋转让协议》于该日解除。
关于损失的确定和负担问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，一方面，从双方所签《房屋转让协议》的内容来看，原告是为取得具有产权房屋用于居住的目的而与二被告进行协商、签订协议、支付价款，并于此后长期使用诉涉房屋，但其居住使用的事实缘于第三人的容忍，没有任何对抗第三人权利主张的权利基础，占有房屋的事实不能否定其损失的客观存在，在原告随时可能因第三人主张权利而腾退房屋的情况下，其损失总额应认为就是诉涉房屋的现有价值，即司法鉴定估价报告中的现价567050元；另一方面，原告作为买受人，缺乏正常买受人对风险的应当预见，疏于对房屋产权情况的审查，应认为诉涉房屋的现价不是其签约时应当预见损失的全部，根据本案情况，本院酌情确定二被告赔偿原告损失的数额为340230元（567050元×60%），对原告其余的诉讼请求本院不予支持。
二被告辩称漏列当事人不是其可以免责的理由，辩称其义务已履行完毕与查明事实不符，辩称原告知晓其没有产权并承诺自行办理过户没有提交证据证明已将退房的事实告知原告，辩称是由于原告过错致长期未过户没有提交证据证明其已将合法产权证件出示或交与原告，因此对二被告的相关辩解，本院均不予采纳。二被告对应支付给原告的前述赔偿损失数额，应及时向原告作一次性支付。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告马长青、龙爱华与原告陆明祥、案外人冯彩虹于2003年1月15日签订的《房屋转让协议书》于2018年5月21日解除。
二、被告马长青、龙爱华于本判决生效后三日内一次性支付原告陆明祥违约损失赔偿人民币340230元。
三、驳回原告陆明祥的其他诉讼请求。
本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费9571元，由原告陆明祥负担3571元，被告马长青、龙爱华共同负担6000元。鉴定费6000元，由被告马长青和被告龙爱华共同负担。本判决在送达中如需进行公告，公告费用由被告马长青和被告龙爱华共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 尹学友
人民陪审员 张友新
人民陪审员 黄汉卿
二〇一八年六月十五日
书 记 员 苏 蜀