山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1147号上诉人（原审被告）应业祥。委托诉讼代理人徐树明，浙江甬民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王凤霞。委托诉讼代理人杜宪龙，山东新和（威海）律师事务所律师。原审被告陈阿明。上诉人应业祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区民初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，原告王凤霞与被告应业祥于2004年6月2日登记结婚。2005年双方购买位于威海经济技术开发区金海湾花园-25号房屋，2005年8月23日，房屋登记在被告应业祥名下。2015年6月26日，二被告签订一份威海市房屋买卖合同，约定被告陈阿明购买被告应业祥名下的位于威海经济技术开发区金海湾花园-25号房屋，价款为72万元，被告陈阿明已给付被告应业祥购房款72万元，被告应业祥于同日将该房屋钥匙交付被告陈阿明，但未办理产权登记手续。2015年9月29日，原告诉至原审法院称，诉争房屋系原告与被告应业祥夫妻共同财产，被告应业祥在未经原告同意下，私自将诉争房屋出卖给被告陈阿明，系无权处分，要求确认二被告之间关于威海市金海湾花园-25号206室房屋买卖合同无效。被告应业祥辩称，房屋属于应业祥个人所有，原告对出售房屋的事情知情，故被告应业祥与被告陈阿明之间的买卖合同合法有效。被告陈阿明辩称，二被告之间的买卖行为不具有无效民事行为的任何一种情形，一、二被告具有完全民事行为能力，签订合同是双方的真实意思表示，不存在恶意串通、欺诈等行为；二、二被告的房屋买卖行为不存在任何违反法律规定及社会公共利益的情况，1、不动产权属证书是本案的房屋所有权的唯一证明，被告通过对于被告应业祥的权利证书记载内容以及在房产交易部门查询的登记信息，均显示被告应业祥对涉案房屋具有完全、合法的所有权和处分权；2、被告应业祥在本地不止一处房产，对于出售房屋如此重大的事情，即使是夫妻共有，作为普通人也有理由相信是共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人；3、在实际产权交易过程中，房产交易处对房屋的共有人情况亦不予审查，房产变更登记仅需要产权证书所记载的权利人本人，即可办理产权过户手续。从合同签订、履行的诚信原则考虑，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，被告有理由相信被告应业祥系房屋完全权利人，双方签订的买卖合同的行为应是有效的；三、被告不但在购买涉案房产时是善意的、支付合理价款，双方的买卖行为已经履行完毕，被告已向被告应业祥支付了房屋全款72万元，房屋价款符合市场价值，在付清房款当日，被告应业祥已经将房屋钥匙交付给被告，房屋已经由被告占有和使用，二被告之间的房屋买卖行为已经履行完毕，原告要求确认行为无效没有依据；四、二被告签订的房屋买卖合同是有效的，不存在原告所主张的房屋买卖行为无效的情形，二被告签订的房屋买卖合同符合合同法对有效合同构成要件的规定，被告对诉争房产具有所有权和处分权，即使其没有或者没有完全的权利，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；五、原告的主张不应损害善意第三人的利益，其可通过其他的方式另行解决。综上，本案二被告的房屋买卖合同行为是双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，不存在恶意串通的情形。涉案房屋权属证书登记所有权人仅为被告应业祥，被告有理由相信涉案房屋属于被告应业祥所有，出卖人对物权所有权公示的信任，尽到了形式上的谨慎审查义务。被告在购买涉案房屋时支付了符合房屋价格水平的合理对价，同时被告已经在房产登记部门提交所有过户登记手续，并由房产登记部门出具了受理凭证，被告已经实际占有和使用。本案被告在购买房屋时是善意的，从保护市场交易安全、遵守诚实信用的原则，应当认定二被告的房屋买卖合同行为合法有效。因此，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。另查明，2015年8月14日，原告诉至原审法院要求与被告应业祥离婚，该案尚未审结，原告王凤霞在该案中提交威海经济技术开发区皇冠街道办事处乐天社区居委会出具的证明一份，证实原告与被告应业祥自2005年8月至2015年6月在诉争房屋居住，被告应业祥提交宁海老年大学、银河社区居委会、天景园物业服务中心出具水电费收据、移动通信通话记录详单等证明材料，证实原告与被告应业祥自2008年至今在宁海县跃龙街道天景园一幢502室房屋居住。原审法院认定上述事实，有结婚登记审查处理表、威海市房屋买卖合同、房屋所有权证、转账记录、收据、发票等书证及双方当事人陈述等在案为证。原审法院认为，本案争议的焦点是：第一，被告陈阿明购买诉争房屋行为是否适用善意取得；第二，如不适用善意取得，二被告签订的关于威海经济技术开发区金海湾花园-25号房屋买卖合同是否有效。关于焦点一，首先，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”其善意取得制度的适用范围是无权处分他人财产合同被认定无效情形。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”无权处分权人处分他人财产的合同，因权利人不追认、处分人事后未取得处分权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条被认定无效。共有人处分共有物，是处分自己的财产，属于《中华人民共和国合同法》第五十条规定的超越权限代表或《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理，不在《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的适用范围之内。本案中，诉争房屋共有人应业祥处分共有物诉争房屋，是处分自己的财产，不属于无权处分合同，故本案不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度。其次，作为购买方的被告陈阿明知原告与被告应业祥处于婚姻关系存续期间，登记在被告应业祥名下房屋涉及原告利益，且其在对原告是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下仍然与被告应业祥签订房屋买卖合同，虽已交付房款，但该房屋未办理登记过户，被告陈阿明并未取得该房屋的所有权，亦不适用善意取得制度。综上，被告陈阿明购买诉争房屋行为不适用善意取得。关于焦点二，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意的、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋所有权证虽登记为被告应业祥所有，但该房屋系与原告婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产，夫妻双方对于共同财产，享有平等的处分权。被告应业祥对于房屋的出售等重大事项应当与原告共同处分或使原告知晓并取得其同意，被告应业祥称其已经告知原告并与原告一起委托中介出卖房屋，但未提供证据证实其主张，故对该辩称理由不予采信。原告与被告应业祥离婚纠纷案件尚未审结，被告应业祥在离婚诉讼前不长时间将原告长期居住的房屋卖与被告陈阿明，并与其签订房屋买卖合同，而被告应业祥将卖房款独自占有，且通过被告应业祥在其离婚诉讼中提交的证据看出原告与被告应业祥长期居住在浙江省宁海县跃龙街道天景园一幢502室，而原告在该案中提交的证据可以看出原告、被告应业祥长期居住在诉争房屋中，由此可以看出原告与被告应业祥之间感情不和，现被告应业祥隐瞒原告将其居住的房屋卖与被告陈阿明，明显有损害夫妻关系另一方的恶意，其意图为侵占夫妻共有财产，被告应业祥的房屋买卖行为损害原告的利益即社会公共利益，故应当认定该房屋买卖合同无效。被告陈阿明所受到的损失其可另行主张其权利。综上，故原告要求确认二被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：被告应业祥与被告陈阿明于2015年6月26日签订的关于威海经济技术开发区金海湾花园-25号房屋买卖合同无效。案件受理费减半收取50元，由原告负担。宣判后，上诉人应业祥不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人同意上诉人出卖涉案该房屋，原审被告陈阿明购买诉争房屋过程中系善意、无过失的，且涉案房产已经过户到原审被告名下，双方交易已经完成。涉案财产虽然在夫妻存续期间购买，但是并非必然属于夫妻共同财产，上诉人与原审被告陈阿明签订房屋买卖合同有效。综上请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人王凤霞答辩称，上诉人未经被上诉人同意私自将共有房屋出后，其处分行为是无效的，原审被告陈阿明在房屋买卖过程中没有办理房产过户，不属于善意取得。原审判决正确，请求依法维持原判。原审被告陈阿明未予答辩。二审中，上诉人提供如下证据：证据一，涉案房屋产权证复印件一份，证明涉案房屋所有权为上诉人单独所有；证据二，限制查询清单一份，证明原审被告已经取得涉案房屋所有权；证据三，被上诉人诉上诉人离婚起诉状复印件一份、应诉通知书复印件一份、威海市中级人民法院（2016）鲁10民辖终3号民事裁定书复印件一份、浙江省宁海县人民法院（2016）浙0226民初2369号民事裁定书复印件一份，证明被上诉人与上诉人离婚案件中，被上诉人未主张任何共同财产，也未要求分割共有财产；证据四，中国农业银行威海市分行查询结果说明、取款凭证及存款凭证、中国农业银行济南市中行出具的说明一份，证明购买涉案房屋的款项来源于宁海并非被上诉人所述的东营，上诉人银行卡于2005年8月19日发生过金额为46万元的转存业务；证据五，东营市质量监督局2006年3月2日核发的组织机构代码证，证明上诉人系在购房后在东营经营生意，购房款项来源于上诉人婚前财产。经质证，被上诉人对证据一、三的真实性没有异议，但主张虽然涉案房屋登记在上诉人名下，但是系婚姻存续期间取得，为夫妻共同财产，离婚案件中被上诉人虽然未要求法院分割夫妻共同财产但并不能认定不存在共同财产；证据二系电子打印件，不能证明诉争房屋权属问题；证据四，银行查询与本案无关，无法确认是否用该银行卡购买诉争房屋，对取款凭条真实性没有异议，可以证明诉争房屋系在婚姻存续期间购买，存款凭条与本案无关。对证据五的真实性没有异议，但不能证明双方系在2006年开始在东营做生意。被上诉人提交东营市东营区工商行政管理局东城工商所出具的个体工商户注销情况的证明，证明上诉人与被上诉人经营的东城商贸城于2005年2月21日登记，于2007年10月29日注销停业。从而证明上诉人主张购买诉争房屋系发生在东营经营材料商贸城之前的说法是错误的。经质证，上诉人对于该份材料的真实性没有异议。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，涉案房屋系上诉人与被上诉人婚姻存续期间取得，首先应当推定涉案房屋系上诉人与被上诉人的夫妻共同财产，除非上诉人有充足有效的证据予以反驳。无论涉案房屋系上诉人与被上诉人夫妻共同财产还是上诉人个人财产，均不影响上诉人与原审被告之间签订房屋买卖合同的效力。上诉人与原审被告签订房屋买卖合同时，原审被告基于上诉人是涉案房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，而有理由相信上诉人有权处分涉案房屋，原审被告对此没有过错。原审被告通过中介购买诉争房屋，购买诉争房屋的价格符合当时的市场价格，因此不存在原审被告与上诉人串通损害被上诉人合法权益的情形。基于此，在上诉人作为该房屋的登记权利人与原审被告签订房屋买卖合同时，原审被告是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故房屋买卖合同系上诉人与原审被告的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被上诉人提起本案诉讼明确表示不同意出售涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，继续履行涉案房屋买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人的同意。鉴于被上诉人明确表示不同意出售涉案房屋，故涉案房屋买卖合同无法履行。综上，虽然涉案房屋买卖合同无法履行，但上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同有效，上诉人之上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销威海经济技术产业开发区人民法院（2015）威经技区民初字第1391号民事判决；二、驳回被上诉人王凤霞的诉讼请求。一审案件受理费50元，由被上诉人王凤霞负担；二审案件受理费100元，由被上诉人王凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年十月八日书 记 员  刘双双