广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2631号
上诉人（原审原告）刘伟华，男，汉族，1976年12月21日出生。
委托代理人李志勇，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李洪春，女，汉族，1965年4月19日出生。
被上诉人（原审被告）张君孺，男，汉族，1984年3月17日出生。
上诉人刘伟华因与被上诉人李洪春、张君孺房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第426号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
刘伟华原审诉讼请求：1、李洪春、张君孺连带赔偿因侵害刘伟华优先购买权造成刘伟华的损失30万元；2、李洪春、张君孺承担本案所有诉讼费用。
原审法院审理查明，深圳市南山区蛇口后海大道东侧海月花园x栋x房（以下简称涉案房产）于2002年3月28日登记在李洪春名下，建筑面积123.48平方米，房屋用途为住宅。2012年2月1日，李洪春（出租方）与刘伟华（承租方）签订了《房地产租赁合同》（编号4033025057，以下简称租赁合同一）约定，刘伟华向李洪春承租涉案房产，建筑面积123.48平方米，租期自2012年2月15日起至2014年2月15日止；租金为每月5300元，刘伟华应于每月17日前向李洪春支付当月租金；刘伟华在签订合同时应向李洪春支付10600元作为押金，李洪春应出具收据；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由刘伟华支付，合同期满，如不续租，李洪春在刘伟华结清上述杂费之日起三日内，将押金退还刘伟华（不计利息）；刘伟华支付租金的方式为银行转账；刘伟华应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，李洪春有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，李洪春有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由李洪春没收，李洪春同时有权向刘伟华进一步追究责任；备注：双方协商，租赁合约改为三年，自2012年2月15日至2015年2月15日止；及其他条款。2012年2月10日，李洪春（出租方）与刘伟华（承租方）签订了登记备案的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同二）约定，李洪春将涉案房产出租给刘伟华作住宅使用，建筑面积共计123.48平方米，租期自2012年2月15日至2015年2月15日；月租金为5300元；在李洪春交付出租房屋时，刘伟华向李洪春支付两个月租金数额的租赁保证金即10600元；及其他条款。2012年8月15日，李洪春（出租方）与东x集团（广州）有限公司（承租方，以下简称东x公司）签订了登记备案的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同三）约定，李洪春将涉案房产出租给东x公司作住宅使用，建筑面积、租期届满时间、租金标准、租赁保证金等约定均与租赁合同一、二一致。刘伟华作为东x公司的委托代理人在上述合同中签名。刘伟华原审当庭表示，其系东x公司员工，因东x公司同意为其报销部分房租，为财务账目需要，故以公司名义与李洪春另行签订了租赁合同三，但该合同并未实际履行。李洪春亦确认，东x公司未向其支付过租赁保证金及租金，相关费用均由刘伟华支付。2013年3月13日，李洪春（卖方）与张君孺（买方）签订了《二手房买卖合同》（编号144691）约定，李洪春将涉案房产转让给张君孺，转让成交价为356万元；该物业现有租约正在履行中，李洪春保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定的交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；李洪春应于收到全部楼款（不含交楼押金）三日内将该物业交付给张君孺；备注第三项：该物业目前带租约，如李洪春在交楼前能与承租方解除合同，李洪春则按合同约定时间交楼给张君孺，如不能与承租方解除租约，则张君孺同意继续租给承租方，自本合同约定的交楼时间后由张君孺收取租金，继续履行原租赁合同所有条款，李洪春同时将原收取承租方的两个月交楼押金交给张君孺；及其他条款。李洪春与张君孺均确认，该买卖合同已经履行完毕。2013年4月2日，涉案房产转移登记至张君孺名下。李洪春、张君孺均表示，张君孺购买涉案房产时，曾由中介公司员工带领现场查看涉案房产，当时刘伟华及其家人均在场；李洪春另表示，中介公司员工当场告知刘伟华房屋转让价为360万元，而刘伟华并未主张过优先购买权。为此，李洪春向原审法院提交了《说明书》一份，上书：“本人刘x柳（441421198804052723）与同事柳x于2013年3月13日带客户张君孺和其女友一起去看李洪春（120103196504196422）位于海月花园一期23栋605的房子。”李洪春表示，刘x柳系中原地产代理（深圳）有限公司员工。刘伟华对以上陈述及《说明书》不予认可。张君孺称，其曾多次与刘伟华进行协商，其提出支付刘伟华两个月租金数额的赔偿金以提前解除租赁合同，并为刘伟华在附近寻找相同条件的租赁房屋，承担刘伟华的搬家费及剩余租赁期限内的租金差额，刘伟华表示同意；后张君孺为刘伟华寻到一处条件更好的租赁房屋，并于2013年4月30日带领刘伟华的妻子看房，但刘伟华表示要先主张优先购买权获得赔偿后再解除租赁合同，同时表示其拒绝向张君孺支付租金。刘伟华对张君孺的以上陈述予以认可。截至本案原审庭审时，涉案房产仍由刘伟华居住、使用，刘伟华向李洪春支付租金至2013年8月，李洪春收到2013年5月至7月的租金后转交给张君孺，因张君孺拒收2013年8月的租金，李洪春便将该月租金退还给刘伟华。刘伟华向原审法院提交了深圳市深信房地产评估有限公司于2013年8月1日出具的《房地产抵押估价报告》，用以证明涉案房产在评估基准日2013年7月31日的评估总值为3951360元，并以该价值与李洪春、张君孺之间的转让成交价356万元的差额主张刘伟华遭受的损失为30万元。
原审法院审理认为，刘伟华与李洪春签订的租赁合同一、二系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。至于刘伟华代理东x公司与李洪春签订的租赁合同三，刘伟华对该合同的签订原因作出了合理解释，并举证证明其依照租赁合同一、二履行了支付租赁保证金、租金等合同义务，而东x公司从未向李洪春支付租赁保证金、租金及相关费用，亦无证据证明东x公司占有、使用过涉案房产，故原审法院对李洪春关于租赁合同三取代了租赁合同一、二的诉讼主张不予采纳，确认刘伟华系涉案房产的真实承租人。刘伟华主张李洪春在未进行告知的情况下将涉案房产转让给张君孺，侵犯了其优先购买权；而李洪春、张君孺均表示，张君孺购买涉案房产时现场查看过涉案房产，且刘伟华及其家人在场。原审法院认为，首先，涉案房产的用途为住宅，购置住宅系重大生活事项，且涉案房产交易标的额达356万元，张君孺作为完全民事行为能力人，基于交易主体基本的审慎与注意义务，理应在购买房产前实地查看，刘伟华否认张君孺曾查看过涉案房产，与常理不符。其次，刘x柳出具的《声明书》虽无中介公司公章，其本人亦未出庭作证，该证据存在一定瑕疵，但可佐证李洪春、张君孺的以上陈述。最后，刘伟华主张其遭受损失30万元，无事实依据，其提交的房产价值评估报告本身并无法证明其遭受了损失。故刘伟华请求李洪春、张君孺连带赔偿因侵害其优先购买权造成的损失30万元，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘伟华的全部诉讼请求。案件受理费275元，由刘伟华负担。
上诉人刘伟华不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持刘伟华在一审中提出的诉讼请求；3、判令由李洪春、张君孺承担二审诉讼费用。上诉理由：原审判决认定事实错误，没有任何确切证据证明李洪春履行了在出卖租赁房屋之前通知承租人即刘伟华的义务。本案必须查清的事实是：李洪春在出卖涉案房产给张君孺有没有依法通知刘伟华，并征询刘伟华在同等条件下是否要行使优先购买权。原审判决没有任何地方确认李洪春在何时、何地以何种方式通知了刘伟华预以何种价格出售涉案房产。该判决书只在判决理由里含糊其辞地提到李洪春、张君孺均表示，张君孺购买涉案房产时现场查看过涉案房产，且刘伟华及其家人在场。首先，李洪春、张君孺是本案的当事人，与刘伟华有根本的利益冲突，其作出的不同于对方当事人的陈述没有什么证明效力。虽然，李洪春当庭提交了一份说明书，试图证明有个叫刘x柳的中原地产代理公司的人带张君孺和其女友看过涉案房产。但首先，李洪春是在举证期过后才提交这份证据，再则，李洪春没有提供任何证据证明这个刘x柳的身份资料以及工作单位及职务，中原地产代理公司既没有出庭证明刘x柳是否其公司员工，也没有出具证明证实刘x柳是否其公司员工。刘x柳本人没有出庭作证。所以是否存在刘x柳这个人她是否中原地产代理公司李洪春当庭提交的说明书是否她亲笔书写所写内容是否事实李洪春都无法证实。刘伟华对该份证据的真实性、合法性、关联性都予以否认。但原审法院认为这张真实性都没被证实的说明书可以佐证李洪春、张君孺的陈述。而且，根据原审判决的逻辑，李洪春只要让人去看了欲出售的涉案房产就是履行了法定的通知义务，显然错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定，出租人出卖租赁房屋，需要出租人自己本人通知承租人，而且必须在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但李洪春从来没有依法亲自通知过刘伟华，更没有把预交易对象、预交易条件告知刘伟华。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中还有一个重要事实，李洪春、张君孺之间的二手房买卖合同第七条明确约定，该物业现有租约在履行中，卖方保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客己搬离该物业且租赁关系已解除或终止。根据这一条，卖方即李洪春在出卖涉案房产之前必须征询承租人即刘伟华的意见是否放弃优先购买权，并取得刘伟华明确的放弃优先购买权的意思表示。但李洪春从来没有就出售涉案房产给张君孺的事项，在买卖交易之前明确告知刘伟华，更没有告知预成交的价格。刘伟华也从来没有向任何人申明过放弃优先购买权。所以，李洪春本人首先就违反了其和张君孺之间的二手房买卖合同。然而，原审法院在没有查清事实，没有确实的证据的情况下，就推论刘伟华应该知道李洪春卖房，原审判决没有在任何地方明确确认李洪春履行了通知义务。原审判决认为刘伟华提交的房产价值评估报告本身并无法证明刘伟华遭受了损失，但并不说明为什么不能证明刘伟华遭受了损失的理由。刘伟华提交的是有合法资质的房地产评估机构出具的并由有房地产估价师证书的注册房地产估价师署名的房地产抵押估价报告。本报告权威、真实、准确，李洪春、张君孺也无异议。根据该报告，涉案房产在评估基准日2013年7月31日的评估总值是3951360元，这个估值比李洪春、张君孺买卖涉案房产的成交价格356万元高出391360元。所以，刘伟华如果行使优先购买权，按同等购买价格涉案房产，刘伟华取得房产后己增值39万多元。因为李洪春、张君孺侵害了刘伟华优先购买权，造成刘伟华应有的房产增值损失。同时，如果刘伟华欲购买同等条件房屋，现在至少要多支出30多万元。这些当然都是属于刘伟华遭受的损失。原审判决适用法律错误。原审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款作出驳回刘伟华全部诉讼请求的判决让人不解。原审法院引用《中华人民共和国合同法》第八条，是指刘伟华没有履行租赁合同吗本案是侵权之诉，而且在刘伟华与李洪春的租赁合同中也没有关于优先购买权的约定。李洪春、张君孺之间的二手房买卖合同倒是对此有明确约定，买卖合同第七条约定，买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意按以下处理方式：该物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客己搬离该物业且租赁关系已解除或终止。难道原审法院指的是李洪春没有按照二手房买卖合同的约定履行自己的义务那就是李洪春违约了。同样，原审法院引用《中华人民共和国合同法》第六十条，又是指哪个合同，哪个约定呢刘伟华与李洪春的租赁合同中既然没有关于优先购买权的约定，就应该从法定。而对承租人的优先购买权作出规定的相关法律及司法解释是合同法第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条。原审判决适用和本案无直接关系的法律条款做出判决，属于适用法律错误。李洪春没有证据证明其依法履行了通知义务，张君孺也没有证据证明刘伟华放弃了优先购买权，而且其明知刘伟华在涉案房产租住，所以他们应该共同承担侵权责任。原审法院却引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款驳回刘伟华的诉讼请求，逻辑上显然不成立，也属于适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持刘伟华的上诉请求。
被上诉人李洪春口头辩称，刘伟华的上诉状写2012年3月份中介带人看房，李洪春将租客叫到楼下，租客明确表示无力购房，要租满到期，李洪春与刘伟华电话约定一年后可以卖房，并在一年内（即2012年2月至2013年2月内）刘伟华没有提出过要买房。在2013年3月份中介又带张君孺去看房，并告知成交价格等，由刘x柳出示名片，后来双方调解时，李洪春、刘x柳、张君孺、刘伟华四人晚上都在一起。租客是知道刘x柳这人的，李洪春找到了刘x柳的名片，有执业证号等，刘伟华称不知道刘x柳是否中介，这名片都可以说明。涉案房产由中介全权代理，李洪春交了5万元定金，事实上刘伟华一直知道李洪春卖房的。
被上诉人张君孺经本院依法传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未在法定期限内针对上诉人刘伟华的上诉发表答辩意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。关于李洪春在其与刘伟华房屋租赁合同存续期间将涉案房产出卖给张君孺的事宜。首先，刘伟华只确认知道李洪春曾在2012年3月时意欲卖房，但该确认的事实与时隔1年后的2013年3月李洪春再次卖房实无任何关系，李洪春不能以刘伟华知道其2012年3月意欲卖房的事实证明其在2013年3月卖房时刘伟华肯定知道并不持异议。其次，房产买受人在交易前未实地查看房产，在房产交易市场中普遍存在，不属于孤立或绝对不可能出现的现象，原审以购置住宅系重大生活事项，且涉案房产交易价格巨大，推定张君孺理应在购买前实地查看，缺乏事实基础，本院不予认同。最后，李洪春原审提交的《说明书》，说明人刘x柳未出庭作证，李洪春未能举证证明刘x柳是涉案房产交易时中介公司经办人，该《说明书》不符合证人证言的法定要件，原审判决依据该《说明书》佐证李洪春在出卖涉案房产已将出卖事宜告知刘伟华，明显违反证据规则的规定，本院不予认同。综上，李洪春未能举证证明在将涉案房产出卖给张君孺之前曾通知刘伟华，李洪春的不作为行为侵害了刘伟华作为承租人的优先购买权。原审判决认定李洪春并未侵害刘伟华的优先购买权，认定错误，本院予以纠正。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人侵害承租人优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同违约方的损失赔偿额应相当于因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘伟华在本案要求李洪春赔偿的30万元是涉案房产2013年4月至7月期间房价上涨的差价损失。但首先，刘伟华基于租赁合同关系就涉案房产取得的是优先购买权，是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不能等同于房产必然应出卖给刘伟华，故不能以房屋差价作为确定损失的标准；其次，房屋市场价格是上涨抑或下跌不受个人意志控制，李洪春出卖涉案房产后房价必然上涨不属于李洪春应当预见到的情形，根据合同法上述相关规定，房屋差价损失不是李洪春违约应赔偿的范围；最后，刘伟华未能举证证明其购买了与涉案房产同地段、同类型房屋，付出的房价款高于李洪春出卖涉案房产的价款，即刘伟华未能举证证明因李洪春侵害其优先购买权造成其产生实际损失。基于上述三点，本院确认刘伟华在本案提出的30万元房屋差价损失不属于李洪春侵害优先购买权的赔偿责任范围，刘伟华要求李洪春赔偿该30万元损失的上诉请求，本院不予支持。因李洪春无需承担30万元损失的赔偿责任，相应地，张君孺亦无需承担连带赔偿责任。
综上，上诉人刘伟华要求李洪春及张君孺连带赔偿30万元房屋差价损失的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定主要事实不清，适用法律错误，但实体处理得当，本院在纠正事实认定及法律适用错误后，对原审判决的处理结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由上诉人刘伟华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。