广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1921号
上诉人（原审被告）曲红旗，男，1976年5月15日出生，汉族，户籍所在地广东省清远市清城区。
被上诉人（原审原告）李明亮，男，1962年6月5日出生，汉族，户籍所在地广东省普宁市。
委托代理人贾施平、高葶，广东润科律师事务所律师。
上诉人曲红旗因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月3日，案外人梁苹（作为李明亮的委托代理人）与曲红旗签订《广州市房地产租赁合同》（合同首部显示：出租方／甲方为李明亮，承租方／乙方为曲红旗），约定：甲方同意将广州市天河区华景北路125号首层101商铺（以下简称案涉铺位）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约54.7262平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2012年6月24日至2017年6月23日；其中，2012年6月24日至2013年6月23日期间的月租金额为18000元，2013年6月24日至2014年6月23日期间的月租金额为19080元；租金按月结算，由乙方在每月的第24日前按现金或转账方式支付租金给甲方，收款账号为开户行：中国银行广州庙前支行、名称：梁苹、账号：722454696661；在签订本合同时，乙方向甲方支付36000元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方；租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前征得乙方同意；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还；因使用需要对房屋进行加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事先征得甲方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，甲方违约的，须双倍返还保证金给乙方；乙方违约的，保证金赔偿给甲方；本合同未尽事宜，双方可另行签定补充协议，但内容不得违反国家、省、市有关法律和法规，如与本合同有抵触且补充协议中不作注明的，以《广州市房地产租赁合同》为准；其补充协议经双方签章和房地产租赁管理机构登记后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；本合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效；双方约定其他事项：同意注销2012年6月8日李明亮代理人李英超和承租方曲红旗签订的案涉铺位的《房产租赁合同》等条款。该合同仅填写甲、乙双方的联系电话，但未填写甲、乙双方的联系地址。
2012年12月13日，案外人肖丽英（作为李明亮的委托代理人）与曲红旗签订《广州市房屋租赁合同》（合同首部显示：出租人／甲方为李明亮，承租人／乙方为曲红旗），约定：甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积54平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2012年6月24日至2015年6月23日，月租金额为18000元；租金按月结算，由乙方在每月的第24日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳36000元保证金；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；未经甲方同意，乙方不得将该房屋分租、转租，否则视乙方违约；双方于2012年12月3日签定的《广州市房地产租赁合同》作为本合同补充协议，与本合同具有同等法律效力；本合同中约定未够完善或与补充协议约定相悖之处，均以补充协议中的约定为准；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。该合同尾部甲、乙双方签章处分别填写了双方的联系电话和地址，其中甲方的联系地址为“天河员村西街2号大院”。上述合同于2012年12月24日经由广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。
曲红旗已向李明亮付清案涉铺位截止至2013年2月23日的租金，但从2013年2月24日起未再支付租金（对此，曲红旗解释称原因是李明亮拒不配合其办理案涉铺位的装修申请手续）。
2013年3月4日，曲红旗采用EMS全球邮政特快专递方式、以“广东省普宁市流沙西街道赵厝寮村跃进门西路4巷39号”（注：李明亮的户籍所在地为“广东省普宁市流沙西街道赵厝寮村跃进门路西4巷39号”）为收件人地址，向李明亮邮寄了《知会函》（相应的邮件详情单显示“内件品名”为《租铺装修知会函》，但邮件详情单中没有填写收件人的联系电话）。上述《知会函》称：本人是案涉铺位的租客，本人承租案涉铺位经营需要装修，2013年2月已经多次与您的代理人肖小姐联系办理，但至今尚未得到答复和处理，已经严重影响正常经营，现通知您于2013年3月8日前来办理，否则视为您单方面违约，保留向法院起诉的权利。上述邮件于2013年3月14日被邮政部门作退件处理，其上张贴的改退批条显示退件原因为“原址查无此人、无电话”。李明亮称：曲红旗明知其没有在户籍所在地居住仍向其户籍所在地邮寄上述《知会函》，该行为不合理；上述邮件并非因其拒收而退件，不能证明其拒绝协助曲红旗办理案涉铺位的装修申请手续；曲红旗应于2013年2月24日前支付租金，其发出上述邮件时已处于违约状态。曲红旗则称其不清楚李明亮是否居住于户籍所在地；曲红旗向李明亮邮寄前述《知会函》时，迟延支付案涉铺位的租金未达到10天，李明亮行使合同解除权的条件尚未成就，李明亮理应履行协助其办理案涉铺位的装修申请手续的义务。
另，原审法院还立案受理（2013）穗天法民四初字第404号原告曲红旗诉被告李明亮租赁纠纷一案，在该案中，曲红旗以李明亮向其出租案涉铺位后一直没有到相关主管部门办理房屋租赁登记备案手续致使其无法办理营业执照和开展日常经营活动为由，主张李明亮赔偿因迟延协助办理案涉铺位的租赁登记备案手续给其造成的损失150000元（包括2012年6月24日至2012年12月23日期间的租金损失和顶手费损失）。原审法院经审理查明的事实包括（不限于以下事实）：1、2012年6月8日，曲红旗、案外人李英超（作为李明亮的委托代理人）及案外人广州市历程地产代理有限公司（以下简称历程公司）签订《房产租赁合同》（合同首部显示：出租方／甲方为李明亮，承租方／乙方为曲红旗，经纪方为历程公司），约定：甲方同意将案涉铺位出租给乙方作商业用途作用，租期为60个月，从2012年6月24日至2017年6月23日止；甲方应于2012年6月8日将房产交付乙方使用；甲乙双方约定月租金为18000元；租金按月结算，乙方在每月的第24日前结清下月租金，……；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成的损失，由乙方赔偿经济损失：……拖欠租金或相关费用超过15天；……等条款。2、李明亮于2012年6月将案涉铺位交付给曲红旗使用。3、曲红旗已向李明亮付清案涉铺位2012年6月24日至2012年12月23日期间的租金，但存在未按合同约定的期限支付租金的情形（对此，曲红旗解释称其未按时支付租金的原因在于李明亮的首任委托代理人李英超失踪等）。4、在庭审中，曲红旗称案涉铺位在2012年6月24日至2012年12月23日期间一直处于空置状态；但在李明亮补充相关证据用于证明曲红旗一直正常使用案涉铺位后，曲红旗变更陈述为：案涉铺位在李明亮的首任委托代理人李英超于2012年9月失踪之前确有使用，但该种使用是在不能取得经营证照的情况下的非经营性使用。
李明亮于2013年3月20日向原审法院起诉称：合同签订后，曲红旗逾期支付商铺租金至今，且经李明亮多次催讨未果，严重违反合同约定，损害了李明亮的合法权益，特起诉请求判令：1、解除李明亮、曲红旗双方于2012年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》，由李明亮没收曲红旗支付的保证金36000元；2、曲红旗向李明亮支付商铺租金（自2013年2月24日计至曲红旗实际腾空交还商铺之日止；其中，2013年6月23日之前的租金按每月18000元的标准计付，2013年6月24日起的租金按每月19080元的标准计付）；3、曲红旗承担本案诉讼费。
在本案原审庭审中，曲红旗称案涉铺位从2013年2月24日起处于空置状态，原因是李明亮不协助其办理装修申请手续导致其无法正常使用案涉铺位；本案原审庭审后，李明亮为证明曲红旗一直正常使用案涉铺位的问题，补充提供了案外人广东康景物业服务有限公司于2013年5月15日出具的付款方名称为案涉铺位李明亮的《广东省地方税收通用发票（电子）》（共4张）予以证明。上述发票显示：案涉铺位在2013年2月的电费为190.3元，在2013年3月的电费为51.9元等。曲红旗对上述证据的真实性没有异议，但认为2013年3月的电费仅为51.9元可说明案涉铺位从2013年3月起处于空置状态。对此，李明亮认为如果曲红旗没有使用案涉铺位，则应是没有电费产生。
李明亮、曲红旗还就相关问题在原审中陈述了意见。李明亮自认曲红旗已向其支付案涉铺位的租赁保证金36000元，且李明亮、曲红旗均确认案涉铺位的租金支付周期和期限为每月24日前支付当月24日至次月23日期间的租金。李明亮还称：支付租金是曲红旗的主要合同义务，曲红旗不能以任何理由拒绝履行该义务。曲红旗则称：曲红旗承租案涉铺位是计划用于经营“大卡司”，但由于无法办理营业执照，只能断断续续将案涉铺位转租给其他人使用，无法实现合同目的；后曲红旗要求李明亮协助办理案涉铺位的装修申请手续，但李明亮的委托代理人梁苹以曲红旗已提起（2013）穗天法民四初字第404号民事诉讼为由拒绝履行协助义务，致使案涉铺位从2013年2月24日起开始空置。
在本案原审庭审中，李明亮要求先行收回案涉铺位；但曲红旗表示，除非李明亮向其返还保证金并赔偿相当于2个月租金的损失，否则，其不同意解除合同，要求李明亮继续履行合同，协助其办理案涉铺位的装修申请手续，并从能够正常使用案涉铺位之日起支付租金。原审庭后，李明亮的委托代理人梁苹、曲红旗和案外人徐晓华于2013年11月30日签订《协议书》（合同显示：甲方为李明亮，乙方为曲红旗，丙方为徐晓华），约定：自2013年12月1日起至2014年2月28日止的期间内，案涉铺位交由丙方使用，丙方按照本协议约定直接向甲方支付租金；在此期间，乙方无须向甲方支付案涉铺位使用费或租金等条款。李明亮、曲红旗均确认李明亮从2013年12月1日起自行向徐晓华收取案涉铺位的租金。后李明亮自认其已于2014年1月29日向徐晓华实际收回案涉铺位，并表示本案无须再对案涉铺位的返还问题作出处理。
原审法院认为，案外人李英超、梁苹、肖丽英作为李明亮的受托人签订的前述租赁合同，其法律后果均应由作为委托人的李明亮承受，相关合同对李明亮具有约束力。
前述2012年6月8日签订的《房产租赁合同》中关于租赁双方权利义务的约定、2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》均是李明亮、曲红旗双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均是合法有效的。但由于2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中约定“同意注销2012年6月8日李明亮代理人李英超和承租方曲红旗签订的案涉铺位的《房产租赁合同》”，因此，2012年6月8日签订的《房产租赁合同》中关于租赁双方权利义务的约定从2012年12月3日起对李明亮、曲红旗不再具有约束力。至于2012年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》则是用于租赁登记备案之用，如其中的约定与2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中的约定相比较存在不完善或冲突之处，则应以2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》的约定为准。
李明亮的委托代理人已在2012年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》尾部的甲方签章处预留了联系地址，且上述合同及2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中均已预留李明亮或其委托代理人的联系电话，但曲红旗并未将前述要求李明亮协助其办理案涉铺位的装修申请手续的《知会函》邮寄到上述联系地址，也没有在相应的邮件详情单上填写李明亮或其委托代理人的联系电话，显然没有尽到合理的通知义务。而且，2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中已约定“乙方因使用需要对房屋进行加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，……”，由上可知，对于曲红旗的装修申请，李明亮不是必然要同意的。综上，曲红旗以李明亮没有协助其办理案涉铺位的装修申请手续为由抗辩称其有权拒付租金，理据不足，不予采纳。
支付租金是承租人的主要合同义务，曲红旗至今没有支付案涉铺位2013年2月24日之后（含当日）的租金，且没有合理合法的理由，其行为构成违约。依据2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中关于“乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，……如果逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还”的约定，李明亮有权从曲红旗迟延支付租金的第11日（即2013年3月7日）起主张解除双方的租赁合同关系，并没收曲红旗已付的租赁保证金36000元。考虑到李明亮已于本案审理中自认其已于2014年1月29日实际收回案涉铺位，原审法院认为李明亮、曲红旗之间的租赁合同关系已实际解除，对李明亮关于解除双方于2012年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》的请求不予支持。李明亮主张没收曲红旗已付的租赁保证金36000元，有事实和法律依据，予以支持。曲红旗还应向李明亮支付拖欠的其使用案涉铺位期间的租金，鉴于李明亮在本案审理中已自认案涉铺位2013年12月1日起的租金由其自行向徐晓华收取，因此，曲红旗只须向李明亮支付案涉铺位2013年2月24日至2013年11月30日期间的租金（其中，2013年2月24日至2013年6月23日期间的租金按18000元／月的标准计付，2013年6月24日至2013年11月30日期间的租金按19080元／月的标准计付）。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告曲红旗已付的租赁保证金36000元归原告李明亮所有；二、被告曲红旗于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李明亮支付2013年2月24日至2013年11月30日期间的租金（其中，2013年2月24日至2013年6月23日期间的租金按18000元／月的标准计付，2013年6月24日至2013年11月30日期间的租金按19080元／月的标准计付）；三、驳回原告李明亮的其他诉讼请求。被告曲红旗如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告李明亮加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由被告曲红旗负担。
判决后，曲红旗不服，向本院提起上诉称：上诉人于2012年6月向被上诉人李明亮承租案涉商铺后，因被上诉人失踪，上诉人与其无法联系，导致上诉人无法办妥所涉商铺的租赁备案手续，也无法要求被上诉人协助上诉人对所涉商铺办理装修申请手续，致使上诉人所租赁的商铺无法进行正常经营活动，最终只能使该商铺一直置于空闲的状态，无法有效使用，同时，上诉人向被上诉人邮寄的要求被上诉人协助办理装修申请手续的《知会函》也被邮政部门作退件处理。因此，上诉人与被上诉人的纠纷产生原因并非上诉人不支付租金，上诉人有权基于被上诉人的违约行为不支付租金。综上，原判认定事实错误，请求依法撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李明亮答辩称：1、上诉人不交租违反合同约定，被上诉人没收保证金和要求上诉人交租及解除合同符合合同约定。2、上诉人以被上诉人无法联系及未协助装修为由而不交租并无依据。综上，同意原审判决，请求维持原判。
上诉人曲红旗及被上诉人李明亮均对一审查明的事实无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人李明亮的委托代理人已在2012年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》尾部的甲方签章处预留了联系地址，且该合同及2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中亦均已预留了被上诉人李明亮或其委托代理人的联系电话，但上诉人曲红旗并未将前述要求被上诉人李明亮协助其办理案涉铺位的装修申请手续的《知会函》邮寄到上述联系地址，也没有在相应的邮件详情单上填写被上诉人李明亮或其委托代理人的联系电话，而是邮寄到并非双方确认的联系地址的被上诉人李明亮的户籍地址，结果被邮政部门以“原址查无此人、无电话”作退件处理，原判据此认定上诉人曲红旗显然没有尽到合理的通知义务并无不当。另外，2012年12月3日签订的《广州市房地产租赁合同》中已明确约定，上诉人曲红旗因使用需要对房屋进行加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经被上诉人李明亮书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，由此可知对于上诉人曲红旗的装修申请，被上诉人李明亮不是必然要同意的，上诉人曲红旗在二审庭询中亦承认其没有证据证明案涉铺位是毛坯交付而不能使用。综上，原判认定上诉人曲红旗以被上诉人李明亮没有协助其办理案涉铺位的装修申请手续为由抗辩称其有权拒付租金的理据不足而不予采纳正确。
支付租金是承租人的主要合同义务，上诉人曲红旗至今没有支付案涉铺位2013年2月24日之后（含当日）的租金，且没有合理合法的理由，原判认定其行为构成违约正确。被上诉人李明亮主张没收上诉人曲红旗已付的租赁保证金36000元，有事实和合同、法律依据，原判予以支持亦正确。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1150元，由上诉人曲红旗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷