浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭余民初字第1908号
原告：杭州梁山工贸有限公司。
法定代表人：周文瑞。
委托代理人（特别授权代理）：王志铭、陆滉。
被告：杭州港国际集装箱（杭州）有限公司。
法定代表人：庄杰。
委托代理人（特别授权代理）：葛成。
原告杭州梁山工贸有限公司（以下简称原告）为与被告杭州港国际集装箱（杭州）有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2010年9月25日诉至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭。同年9月28日，本院依据原告申请，作出（2010）杭余民初字第1908-1号民事裁定，对被告的财产采取保全措施。同年10月22日，被告提出管辖权异议。同年11月17日，本院作出（2010）杭余民初字第1908-2号民事裁定予以驳回。被告不服，提起上诉。杭州市中级人民法院于2011年1月10日作出（2011）浙杭辖终字第15号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2011年2月28日，本院公开开庭审理了本案。原告的法定代表人周文瑞及委托代理人王志铭，被告的委托代理人葛成到庭参加诉讼。后双方当事人申请庭外和解两个月，但未能达成协议。本院分别于2011年6月13日、7月13日再次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周文瑞及委托代理人王志铭、陆滉，被告的委托代理人葛成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告就杭州港大松树集装箱码头建造过程中对原告所有之码头的安置补偿问题曾于2006年9月及2007年7月分别达成《安置补偿协议》及《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议》，但被告却怠于履行，一直未依约支付过任何过渡费等补偿费用，而且也没有按时完成安置码头的建设，给原告造成了巨大的损失。然而原告本着友好协商、争取双赢的原则，考虑到整个码头建造中确实有诸多困难加上被告诚意请求谅解，因而同意与被告就相关事项进一步协商，并于2010年3月再次达成《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议2》。这次签署的协议充分考虑了被告的利益，不仅延长了被告交付安置码头的时限，而且对被告从2007年起一直未支付补偿费用的违约行为也给予了宽限期。但是被告却多次以各种理由，迟迟不履行合同约定的条款。原告多次上门催讨补偿费用，被告均拒绝支付。故原告诉至法院，诉请判令：一、被告依照协议支付过渡费4050000元（2007年7月20到2008年7月19日900000元，2008年7月20到2009年7月19日900000元，2009年7月20日到2010年7月19日1050000元，2010年7月20日到2011年7月19日1200000元）；二、被告依照协议支付减租补偿188850元；三、被告依照协议支付不恢复建设的项目补偿费用180213元；四、被告支付延迟履行上述义务的违约金1000000元；五、本案诉讼费由被告承担（含财产保全申请费5000元）。
为证明上述事实，原告向本院提交如下证据材料：
1．《安置补偿协议》，拟证明被告在2006年就与原告签订了安置补偿协议，对被告的义务作出约定的事实。
2．《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议》及被告2008年5月6日出具的《备忘录》，拟证明双方曾在2007年就安置补偿协议内容再次进行了协商，补充协议原件保存在被告处的事实。
3．《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议2》（含《关于大松树码头建设中遇到二次征用的相关事项备忘录》及《关于土地证办理手续及租赁户补偿事宜的备忘录》），拟证明双方在2009年对安置补偿协议的内容重新进行约定，对被告的义务再次作出约定的事实。
4．杭余出国用（2002）字第13-887号《国有土地使用证》，拟证明案涉土地使用权原为原告享有，现被征用的事实。
5．余土合（草签）字（2006）1号《国有土地使用权出让合同（草签出让合同）》，拟证明被告在2006年12月与杭州市国土资源局余杭分局签订协议后就取得案涉土地使用权，且地上建筑物、附着物的拆迁工作由被告自行负责的事实。
6．《减租协议》两份，拟证明原告因案涉安置补偿协议而损失2006年租金188850元的事实。
7．《土地出让协议书》与《补偿协议》，拟证明案涉5.377亩土地为原告向村集体购买的土地。
8．被告于2007年7月16日发出的《关于要求梁山工贸公司配合做好土地交接相关工作的函》，拟证明原告向被告交地的日期。
被告辩称：第一，原、被告之间仅有一份《安置补偿协议》，于2006年9月21日签订。原告提交的2007年7月20日《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议》，仅有原告与杭州市港航管理局的盖章，被告没有盖章不能成立；2010年3月3日《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议2》，是由被告的总经理李宁在未获得被告董事会授权的情况下擅自签署的，尚未完成被告法定代表人签字盖章的手续，亦不能成立。第二，上述三份协议均违反了法律和行政法规的强制性规范，应认定为无效。本案三份协议均适用原《城市房屋拆迁管理条例》。根据该条例第六条规定，建设单位取得房屋拆迁许可证后，才能取得拆迁的民事权利能力，其与被拆迁人就安置补偿签订的协议才具有法律效力。由于被告至今未实际取得供地，尚不具备申领房屋拆迁许可证的条件，因此原、被告之间签订的《安置补偿协议》违反了强制性规范，应认定为无效。第三，上述三份协议中关于5.377亩土地办证的内容，违反了法律法规的强制性规范，应认定为无效。原告参与置换的5.377亩土地迄今未履行农转用的审批手续而取得国有土地使用权，违反了有关《土地管理法》的强制性规定。第四，原、被告之间的拆迁关系已经没有事后取得拆迁许可证而补齐效力的可能性。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定及运河新城规划调整，被告无法取得争议地块的供地手续，原告应与房屋征收部门订立补偿协议，而非与被告订立补偿协议。第五，原告的第二项诉讼请求涉嫌在两起不同的诉讼中重复主张，据被告了解原告对其租赁户已另行提起诉讼，要求支付租金，但原告又在本案中对被告主张减租损失。原告应当先明确在哪一个诉讼中主张该项请求，同时撤回另一个诉讼中的该项请求。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告向本院提交如下证据材料：
1．（2002）浙计函179号《关于杭州港大松树集装箱作业区工程可行性研究报告的复函》；
2．浙发改设计（2004）227号《关于杭州港大松树集装箱作业区一期工程初步设计的复函》；
3．发改办投资（2004）1877号《国家发展改革委办公厅、国土资源部办公厅关于引发土地市场治理整顿期间浙江省第一批重点急需建设项目确认意见的通知》；
4．杭府纪要（2005）252号《关于抓紧实施大松树集装箱作业区工程有关问题的专题会议纪要》；
5．浙发改基综（2006）192号《关于印发2006年重点建设项目名单的通知》；
6．浙土资发（2006）27号《关于下达2006年浙江省土地利用计划的通知》；
7．余政办（2006）144号《关于杭州大松树码头建设问题协调会议纪要》；
8.浙发改设计（2006）93号《关于杭州港大松树集装箱作业区二期工程初步设计批复的函》；
9．200601517099号《建设用地规划许可证》（含附件、附图）；
10．浙土资预（2004）082号《关于杭州港大松树集装箱作业区工程用地的预审意见》；
11．浙土资预（2006）3001号《关于同意延长杭州港大松树集装箱作业区（一期）工程项目用地预审有效期的通知》；
12．浙土资预（2006）212号《关于杭州港大松树集装箱作业区二期建设项目用地的预审意见》；
13．浙土资规计（2006）255号《浙江省规划及农用地转用指标安排通知书》；
14．余土合（草签）字（2006）1号《国有土地使用权出让合同（草签出让合同）》（含《出让宗地界址图》、《承诺函》）；
15．杭州市余杭区人民政府（2006）682号抄告单；
16．余政发（2006）180号《关于要求转报国务院批准杭州港国际集装箱作业区建设工程项目建设用地的请示》（含《杭州港国际集装箱作业区建设工程项目征地程序合法性的说明》、《杭州港国际集装箱作业区建设工程征地补偿费用、安置途径的有关情况说明》）；
17．《关于杭州大松树集装箱码头项目有关情况的说明》；
18．府办简复第B20070622号《杭州市人民政府公文处理简复单》；
19．杭州市余杭区人民政府（2007）305号抄告单；
20．浙土资（2006）181号《关于杭州港大松树集装箱作业区项目建设用地的审查意见》；
21．国土资函（2007）695号《关于杭州港大松树集装箱作业区建设用地的批复》；
22．府办简复第B20071379号《杭州市人民政府公文处理简复单》；
23．浙土资厅函（2007）652号《转发国土资源部关于杭州港大松树集装箱作业区建设用地批复的函》；
24．杭港集箱（2007）20号《关于要求给予杭州港大松树集装箱作业区尽快供地的请示》；
25．杭港集箱（2008）1号《关于要求尽快给予签订杭州港大松树集装箱作业区土地出让合同的请示》；
26．杭港集箱（2008）2号《关于要求尽快解决杭州港大松树集装箱作业区土地出让问题的报告》；
27．杭港集箱（2008）3号《关于要求解决杭州港大松树集装箱作业区土地出让问题和签定土地出让合同的请示》；
28．杭港集箱（2008）10号《关于要求尽快签订杭州港大松树集装箱作业区土地出让合同的请示》；
29．杭港集箱（2008）21号《关于要求尽快落实杭州港大松树集装箱作业区建设用地土地出让的请示》；
30．杭港集箱（2008）33号《关于要求支持推进杭州港大松树集装箱作业区项目的函》；
31．杭港集箱（2008）36号《关于要求协调和支持杭州港大松树集装箱作业区项目推进的请示》；
32．杭港集箱（2009）5号《关于尽快实施杭州港大松树集装箱作业区项目建设的请示》；
33．杭港集箱（2009）6号《关于杭州港国际集装箱（杭州）有限公司杭州港大松树集装箱作业区项目土地出让价格等问题的说明》；
34．杭港集箱（2009）7号《关于要求协调杭州港大松树集装箱作业区项目完成土地出让和交地工作的请示》；
35．杭港集箱（2009）8号《关于请求落实杭州港大松树集装箱作业区项目建设用地的请示》；
36．杭港集箱（2010）1号《关于要求解决杭州港大松树集装箱作业区项目供地和建设的请示》；
37．杭港集箱（2010）4号《关于要求解决杭州港大松树集装箱作业区项目供地和建设的请示》；
证据1-37，拟共同证明案涉项目征地及立项符合法律规定，因为政府一直没有供地，被告多次发函有关部门要求供地的事实。
依据被告申请，本院向中共杭州市余杭区委办公室调取了如下证据：
区委纪要（2009）129号《关于研究交通建设管理工作的专题会议纪要》，被告以此证据拟证明杭州港大松树集装箱作业区项目按杭州市规划局运河新城规划的要求进行取消或调整的事实。
为查明本案事实，本院依职权调取了如下证据：
1．2009杭余民初字第2471、2472号案卷材料（含民事起诉状、证据材料及民事调解书）各一组。该证据显示，原告在2003分别与两承租人签订《码头租用合同书》，将案涉码头部分出租。后原告起诉，要求两承租人分别支付2006年10月至2007年6月15日期间拖欠的租金267500元、2006年11月至2007年6月9日期间拖欠的租金210674元。两案均以调解结案。
2．建设用地规划许可证查询结果列表。该证据显示，原告于2001年6月11日取得案涉11.26亩国有土地的建设用地规划许可证，用地性质为仓储，项目名称为新建仓储码头。
3．对杭州市国土资源局余杭分局的询问笔录（含收回国有土地使用权补偿安置情况表）。该证据显示，被告至今未与杭州市国土资源局余杭分局签订正式的《国有土地使用权出让合同》，案涉项目未完成实际供地手续。
审理中，本院依法对当事人提供及本院依职权调取的证据进行审查。上述证据经当事人当庭质证，本院认证如下：
1．原告提供的证据4、6，被告提供的证据1-37，本院依职权调取的证据1、2，当事人均无异议，本院予以确认。
2．原告提供的证据1，被告对真实性无异议，对合法性有异议，认为违反法律、行政法规的强制性规范。本院认为，该证据的真实性、关联性可以确认，且能够证明在案涉16.637亩土地正式征用前，原、被告于2006年9月21日就具体安置补偿事项达成协议的事实。对协议效力问题，本院将在下文中予以认定。
3．原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为该两份协议未经被告法定代表人签署，且违反法律规定。本院认为，《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议2》虽未经被告法定代表人签名，但实际签名的“李宁”系被告公司当时的总经理及被告所举证据中的文件签发人，且加盖了被告公司印章；《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议》虽未经被告方签章，但根据《备忘录》中“第二份（关于《安置补偿协议》的补充协议），于2007年7月谈妥，乙方已先行签署”及《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议2》中对前两份协议签订及内容的确认，应认定两份补充协议已成立。故本院对该两份证据的真实性、关联性及证明内容均予以确认。对补充协议的效力问题，本院将在下文中一并予以认定。
4．原告提供的证据5，被告对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为只是草签，不能作为正式合同，且案涉协议的效力应以申领房屋拆迁许可证作为要件。本院认为，该证据的真实性可以确认，但不能证明被告在2006年12月就取得案涉土地使用权及可以径行开始地上建筑物、附着物拆迁工作的事实。
5．原告提供的证据7，被告认为真实性无法核实，且不符合土地征用手续。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该证据不能作为原告取得案涉5.377亩集体土地使用权的合法依据，被告的异议成立。
6．原告提供的证据8，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为是被告公司下属部门的函，不能代表被告意思。杭州港大松树集装箱码头筹建处是为案涉项目的筹建而专门设立，故对该证据的证明效力本院予以确认。
7．被告申请本院调取的证据，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性，仅仅是会议纪要。本院认为，原告的异议成立，对其证明效力不予确认。
8．本院依职权调取的证据3，原告对国有土地使用权补偿安置情况表无异议，对询问笔录的真实性、合法性无异议，但认为笔录中对供地的原因未说明；被告表示无异议。本院认为，该证据系本院依法定程序调查形成，其真实性、合法性、关联性及证明效力均予确认。
通过当事人的陈述及对证据的认证，本院查明的事实如下：原告在杭州市余杭区良渚镇原邱家门村拥有一处仓储码头。后被告因杭州港大松树集装箱作业区项目建设，需要使用该码头占用范围内的土地。为确保上述项目的土地申报工作，原、被告于2006年9月21日就具体安置补偿事项达成协议。根据《安置补偿协议》，双方的权利义务主要为：被告遵循“拆一还一”的原则，给予原告标准件杂货64米泊位500吨级（预留1000吨级）码头一个，面积16.637亩；原告需交土地给被告进行建设，建设期间的综合过渡费按90万／年，由被告支付；如被告不能履行合同中的安置条款内容，应提供1000万元的银行履约担保书给原告作为赔偿金，并承担相应的违约责任。2007年7月16日，杭州港大松树集装箱码头筹建处向原告发出《关于要求梁山工贸公司配合做好土地交接相关工作的函》，明确双方商定的正式交地日为2007年7月20日，希望原告配合做好交地相关工作。
2007年7月，双方谈妥了《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议》，并由原告先行签署。该协议约定：堆场、配电房、围墙作为“拆一还一”的内容，由被告负责建造，不再支付原建造费用；不恢复建设的项目费用应支付给原告；协议还对土地使用权证的办理，原告码头租赁户的减租、拖欠租赁费用、动产部分的搬迁一次性补偿和租赁违约金的补偿，交地日期、过渡费及违约责任等内容进行了具体的约定。
2010年3月3日，双方在原签订的《安置补偿协议》及《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议》的基础上，再次订立《关于﹤安置补偿协议﹥的补充协议2》，对原有两份协议内容进行了部分变更或明确。其中，在安置方面，在遵循“拆一还一”原则的基础上，进一步明确了安置码头的位置、土地面积及权证办理，堆场、配电房、围墙的建造标准。在补偿方面，明确了不恢复建设的项目费用180213元（包括吊机拆迁补偿费130518元，办公用房拆迁补偿费29695元，电缆拆迁补偿费20000元）由被告在2010年5月1日前支付给原告；在拆迁过程中，梁山公司对租赁户减租85天的金额共计188850元，由被告在原告提供相应凭证后10日内补偿给原告；被告支付给原告综合过渡费分别为：2007年度90万元，2008年度90万元，2009年度105万元，2010年度120万元，2011年度135万元，2012年度150万元，2013年度165万元，2014年度165万元（每一年度指当年7月20日至第二年7月19日）；被告尚未支付的2007年度及2008年度过渡费共180万元在2010年3月20日前支付给原告，2009年度过渡费105万元在2010年5月1日前支付给原告，之后每年过渡费应当在当年7月20日前支付。在违约责任方面，明确逾期支付协议中的金钱履行义务的，按每天万分之五支付滞纳金，如逾期超过30日，则视为违约；双方约定1000万元的违约金，作为不履行协议的违约责任；被告因政策原因，无法取得供地，致使不能按时支付原告过渡费的，不适用1000万元违约金，但应按迟付过渡费的50％承担违约金，不再适用逾期滞纳金。此外，双方还就大松树码头建设中遇到二次征用的相关事项、土地证办理手续及租赁户补偿事宜分别达成共识，形成备忘录。
上述协议达成后，被告至今未向原告支付2007年-2010年的过渡费4050000元、减租补偿188850元及不恢复建设的项目补偿费用180213元，故原告诉至法院，请求上判。
另查明，根据《安置补偿协议》，案涉码头实际净使用土地16.637亩。其中，国有土地11.26亩，为工业用地，系原告于2002年通过出让方式取得使用权；集体土地5.377亩，系原告与当地村民委员会等签订协议后取得使用，但在《安置补偿协议》签订前尚未依照相关法律规定办妥农用地转用审批手续。
再查明，杭州港大松树集装箱作业区项目系2006年浙江省重点建设项目。在完成前期项目工程可行性研究及初步设计、通过项目用地预审等基本建设程序的基础上，被告于2006年8月16日取得该项目的《建设用地规划许可证》（编号200601517099），用地位置位于良渚镇运河村，用地面积323814平方米，案涉原告码头在用地范围之内。2006年12月11日，杭州市国土资源局余杭分局与被告签订《国有土地使用权出让合同（草签出让合同）》（余土合（草签）字（2006）1号）。2007年8月31日，该项目用地经国务院批准后由国土资源部作出批复（国土资函（2007）695号）。截止目前，杭州市国土资源局余杭分局与被告尚未依据国土资源部的批复签订正式的《国有土地使用权出让合同》，案涉项目未完成实际供地手续，被告亦未领取房屋拆迁许可证。
本院认为，本案的争议焦点主要是原、被告签订的上述三份协议的效力问题。根据协议内容，双方当事人就被告杭州港大松树集装箱作业区项目建设使用原告码头占用范围内的土地所涉及的安置补偿事宜达成一致。协议条款既涉及办公用房、吊机、电缆的拆迁补偿，安置码头的面积、地点、权证办理、配套设施建造等“拆一还一”内容，也涉及租赁关系、搬迁过渡等事项的处理与补偿。故据此可以判定，案涉三份协议系拆迁安置补偿协议。从原告提交的民事起诉状来看，其在本案中主张的也是拆迁安置补偿民事法律关系，被告对此亦予确认。而根据协议签订当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条之规定，拆迁单位须持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、拆迁补偿安置资金证明向房屋拆迁管理部门提出申请，经批准并取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。但经庭审查明，案涉杭州港大松树集装箱作业区项目在法庭辩论终结时仅完成立项、征地等程序，尚不具备用地、拆迁等合法手续。而且，根据2011年1月21日起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条之规定，被告已不符合国有土地上房屋征收与补偿主体或实施部门的资格条件。此外，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。但案涉码头占用的集体土地5.377亩，在《安置补偿协议》签订前尚未依法完成农用地转用审批手续，原告也未依法定程序取得该土地使用权。综上，从现有证据来看，被告为项目建设用地而与原告签订的案涉三份协议，均因违反当时的《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项应被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有鉴于此，本院在开庭审理过程中多次向原告释明是否变更诉讼请求，但原告坚持不予变更。故对于原告在本案中基于合同有效提出的诉讼请求，本院不予支持。被告相应的答辩主张，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州梁山工贸有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费49733元，由原告杭州梁山工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费49733元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱晓燕
审 判 员 吴 翔
人民陪审员 陈伟良
二〇一一年七月二十一日
书 记 员 姜 群