北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初245号原告：艾静，女，1970年3月28日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。被告：王新立，男，1985年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甲利，北京周玉顺律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。原告艾静与被告王新立、第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾静的委托诉讼代理人杨练兵，被告王新立的委托诉讼代理人周玉顺、张甲利到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾静向本院提出诉讼请求：要求王新立支付违约金646200元。事实与理由：我与王新立、链家公司于2016年8月21日签订了一份《买卖定金协议书》，我于当日向王新立支付定金5万元。2016年8月24日，三方又签订了一份《房屋买卖业务签订文件合订本》，含《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》，约定王新立将位于门头沟区冯石环路10号院X号楼2层X单元203号房屋以总计359万元的价格出售给我。合同签订后，我于2016年8月30日向王新立支付第二笔定金25万元。因房价上涨原因，王新立从收到第二笔定金后就以种种理由拒绝履行合同，并于2016年9月29日向我发出解除通知，后又向门头沟区人民法院提出解除合同之诉。经门头沟区人民法院和北京市第一中级人民法院先后作出判决，均依法驳回了王新立解除合同的诉讼请求。二审判决后，我通过链家公司联系王新立要求继续履行合同，其仍然拒绝履行，我再次提起继续履行合同之诉，在诉讼中王新立才继续履行合同。直到2017年11月6日，王新立才为我办理了过户手续，后向我交付了房屋。由于王新立迟延履行合同的行为给我造成了巨大的经济损失，故提出如上所请。被告王新立辩称，我在合同履行过程中不存在违约行为。第一，双方于2016年8月24日签订合同后，我一直与艾静沟通合同履行事宜，并数次向其发送律师函，要求其尽快筹措房屋款项。截至2016年11月8日，艾静对购房款项的筹措情况拒不回复，同时我查知艾静不具有北京市购房资格，故我认为合同符合解除条件，提起解除合同之诉。2017年9月6日，该案件二审判决生效，认定艾静违约，但不构成根本违约，不能导致合同解除的法律后果。2017年11月13日，我主动与链家公司联系办理房屋过户事宜，链家公司告知称艾静想通过诉讼方式解决。后艾静要求履行合同的案件撤诉，双方合同履行完毕。合同是否满足解除条件是法院司法认定的权限，在法院作出认定之前，我基于自己的认识提出合同解除之诉是为了维护自己的权利，不是违约。在法院判决认为双方应当继续履行合同以后，我履行了合同义务，不存在违约。第二，从履行期间看，自2016年8月24日合同签订之日至2017年11月6日合同履行完毕之日，扣除中间的诉讼期间，合同的实际履行期间共计133天，在合同约定的150天履行期间范围内。第三，按照合同约定，我应于收到艾静全部购房款后七日内办理房屋交付和过户手续，在双方解除合同诉讼过程中，艾静没有支付购房款，诉讼结束后艾静才支付购房款，我在艾款支付购房款后积极履行了合同义务。第四，艾静主张的违约金没有合同依据，双方合同只针对逾期交房的违约责任进行了约定，但我不存在逾期交房行为。综上，我不同意艾静的诉讼请求。第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。经审理查明：艾静、王新立及链家公司于2016年8月21日签订《买卖定金协议书（编号D100000088104）》，于2016年8月24日签订《房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号100000296353）》，包括《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议（合同编号100000296353）》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：出卖人所售房屋为楼房坐落为北京市门头沟区冯石环路10号院X号楼2层X单元203号；该房屋成交价格为人民币1250000元整，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币2340000元整；买受人向出卖人支付定金人民币300000元整。合同第九条第一款约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议（合同编号100000296353）》约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为3590000元整（人民币），此价格为甲方（王新立）净得价，不含税；乙方（艾静）于2016年8月21日将第一笔定金50000元整以自行支付的方式支付甲方，于核房申请通过后3个工作日将第二笔定金250000元整以自行支付的方式支付甲方；甲方应在接到丙方（链家公司）的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于乙方申请的贷款机构批贷后3个工作日内将第一笔首付款人民币250000元整，以理房通托管的方式支付甲方，于乙方申请的贷款机构批贷后3个工作日内将第二笔首付款人民币2030000元整以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。协议第二条第6项约定：甲乙双方同意，在乙方申请的贷款机构批贷后5个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。协议第四条第1项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年8月21日，艾静向王新立支付第一笔定金5万元。2016年8月28日，链家公司工作人员与王新立核验房屋。2016年8月30日，艾静向王新立支付第二笔定金25万元。2016年9月29日，王新立发出解除通知，内容为：“艾静：……经查实，贵方不具备北京市存量房的购房资质，根本无法办理房屋所有权转移登记手续，已构成根本违约。现我方书面通知贵方，自本通知送达之日起正式解除《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）（合同编号100000296353）》以及《补充协议（合同编号100000296353）》。同时，请贵方尽快与我方联系办理违约金结算手续，以防给双方造成进一步的损失。”2016年10月19日与10月26日，王新立发出两份律师函，两份律师函内容相同，均为“艾静：您好！就您与王新立履行门头沟区冯石环路10号院X号楼2层X单元203号房屋买卖合同的相关事宜，北京周玉顺律师事务所依法接受王新立的委托，指派周玉顺律师出具此律师函，函告内容如下。就购房款的下列问题，请您予以回复：1、如已办理贷款，请您告知我方批款时间及具体的贷款进度，2、如未办理贷款，请您告知理由，并告知我方办理贷款的具体时间；3、如不通过贷款，请您告知我方购房款的筹集方式及付款时间。请您收到本函后3日内就函告内容，以书面形式答复我方，若您未如期答复，相关法律后果将由您本人承担。”艾静签收第一份律师函但未回复，艾静拒签第二份律师函。2016年11月8日，艾静取得购房资格。2016年11月8日，王新立作为原告向本院起诉被告艾静及第三人链家公司，要求解除三方于2016年8月21日签订的《买卖定金协议书（编号D100000088104）》以及于8月24日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号100000296353）》，包括《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议（合同编号100000296353）》。本院于2017年4月24日作出（2016）京0109民初5413号民事判决书，判决驳回王新立的诉讼请求。王新立不服，提起上诉。2017年9月6日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4699号民事判决书，认为：艾静没有如实陈述自己尚不具备购房资格，违反了法律规定的依据诚实信用原则而产生的如实告知义务，构成违约。但艾静的违约行为并未致使不能实现合同目的，该案亦不存在法律规定的解除合同情形，故王新立依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定解除权，依据不足。在签订购房承诺书之初，艾静未取得北京市购房资格，但是在签订合同之前出售自己名下一套房屋，并于履行期限届满前取得了购房资格，并未导致无法办理房屋所有权转移登记手续，因此该案不符合合同约定的卖方行使解除权情形。综上，判决驳回上诉，维持原判。2017年10月9日，艾静向本院起诉要求王新立继续履行房屋买卖合同、支付违约金、赔偿租房损失，并申请立案阶段多元调解。2017年11月6日，王新立与艾静共同办理了网签及房屋所有权转移登记手续。2017年11月8日，艾静以双方自行和解为由申请撤诉。审理中，经本院释明，王新立表示，如果法院认定其构成违约，要求参照艾静的实际损失降低违约金。艾静主张，王新立的违约行为给其造成了一年的房租损失42000元和上次诉讼的律师费损失107700元，并提交了《租房协议书》、《房租收款证明》、《委托代理协议》及律师费收据为证。王新立对上述证据的关联性均不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案的争议焦点为：一、王新立因提起解除合同之诉造成合同履行迟延是否构成违约；二、如构成违约，违约金是否应当酌减。关于是否构成违约。本案中，双方合同约定，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方于2016年8月24日签订房屋买卖合同，于2017年11月6日共同办理了房屋权属转移登记手续，超过了上述合同约定的期限。造成迟延办理房屋权属转移登记的原因是王新立提起解除合同的诉讼。根据生效判决，王新立主张解除合同的理由均不能成立，其不享有法定解除权或约定解除权。虽然起诉是当事人的权利，起诉行为本身并非违约行为，但王立新在并不享有法定或约定解除权的情况下，提起诉讼要求解除合同，造成了合同的履行迟延，客观上违反了合同关于办理房屋权属转移登记时间的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金是否应当酌减。双方《补充协议》约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。王新立于2016年11月8日提起解除合同之诉，至2017年9月6日二审判决生效，因此造成合同履行迟延时间较长，如按《补充协议》的约定计算违约金，显然过分高于造成的损失，且迟延履行的原因是双方对解除合同存在争议发生诉讼，而在合同履行过程中艾静亦存在一定过错，对王新立提起解除合同之诉有一定影响，如果完全按照《补充协议》约定计算违约金有失公平，故本院以艾静的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定王新立支付艾静违约金10万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、王新立于本判决生效之日起七日内支付艾静违约金十万元；二、驳回艾静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千一百三十一元，由艾静负担四千三百三十七元，已交纳；由王新立负担七百九十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  韩晓飞二〇一八年五月九日书记员  王 杰