湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0203民初530号
原告交通银行股份有限公司黄石分行（以下简称：黄石交行），住所地：黄石市颐阳路380号。
负责人万圣君，该行行长。
委托代理人芮军、方志钊，该行职员。代理权限：特别授权。
被告黄朝福。
被告田欢欢。
被告黄石中冶置业有限公司（以下简称：黄石中冶置业），住所地：黄石市黄石港区磁湖巷1号。
法定代表人刘军，该公司总经理。
委托代理人周光卫，该公司职员。代理权限：特别授权。
委托代理人苏瑜，湖北重道律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告黄石交行诉被告黄朝福、田欢欢、黄石中冶置业金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，本案依法适用简易程序审理，并由审判员郑庆文独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告黄石交行的委托代理人芮军、方志钊，被告黄朝福、田欢欢，被告黄石中冶置业的委托代理人周光卫、苏瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄石交行诉称：被告黄朝福因购买位于黄石市黄石港区磁湖北路41号中冶黄石公园6幢1单元904号商品房一套，向原告申请个人住房贷款。原告于2013年9月26日与被告黄朝福、田欢欢正式签订了编号为2013422001001100095个人住房抵押贷款合同。合同约定，被告黄朝福为购买商品房向原告借款人民币39万元整，借款期限为180个月，月利率为5.4583‰，利率调整方式为：以次年1月1日为合同利率调整日，自合同利率调整日起，按合同利率调整日相应档次执行调整后的利率，合同还约定了采用等额本息还款法还款，并以被告黄朝福所购房屋（地址：黄石市黄石港区磁湖北路41号中冶黄石公园6幢1单元904号）作为借款抵押物，并办理了预抵押登记（房屋预告登记证号：黄房预港字第201310074号）。合同签订后，原告于2013年10月8日依约向被告黄朝福发放了个人住房商业贷款39万元。被告黄朝福、田欢欢自2015年2月起至今已连续12期未归还原告贷款本息。被告黄朝福未办理房屋产权证明，也未就该笔贷款办理他项权证，根据被告黄石中冶置业2013年9月26日出具的担保函，原告有权要求被告黄石中冶置业兑现担保承诺，立即支付被告黄朝福在原告处的贷款本息，并承担本案所有诉讼费用以及实现债权所支付的律师费、通知费、催告费等其他费用。被告黄石中冶置业对被告黄朝福、田欢欢以上债务承担连带责任保证。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告黄朝福、田欢欢立即偿还原告贷款本金余额370027.72元及利息（截至2016年2月21日利息为23471.41元，实际利息计算至还款之日止）；2、确认原告对被告黄朝福抵押房屋（地址：黄石市黄石港区磁湖北路41号中冶黄石公园6幢1单元904号）拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权；3、被告黄朝福、田欢欢承担本案全部诉讼费用；4、被告黄石中冶置业对被告黄朝福、田欢欢上述债务承担连带责任保证。
原告黄石交行为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：
证据一、1、原告营业执照、组织机构代码证复印件；2、法定代表人身份证明；3、被告黄朝福、田欢欢身份证复印件；4、被告黄朝福、田欢欢结婚证复印件；5、被告黄石中冶置业营业执照、组织机构代码证复印件。证明原、被告诉讼主体适格；
证据二、1、个人借款合同；2、共同还款承诺书；3、借款凭证及贷款支付凭证。证明原告依约将个人住房按揭贷款发放给被告黄朝福，并明确贷款全部提前到期的情况及可采取的措施，且被告田欢欢应承担连带清偿责任；
证据三、预告抵押登记证明。证明房屋抵押手续完整，房屋贷款抵押关系依法成立；
证据四、担保函。证明被告黄朝福未办理房屋产权证，无法办理房屋他项权证，被告黄石中冶置业对被告黄朝福到期贷款应承担连带责任保证；
证据五、民事起诉状及送达回证。证明原告在第一次起诉时已宣布全部债权提前到期，被告黄朝福、田欢欢、黄石中冶置业已知晓需全部偿还原告贷款本金及利息并承担原告为实现债权支付的全部费用；
证据六、被告欠款清单。证明被告黄朝福长期未归还贷款本息的事实。
被告黄朝福、田欢欢未在法定期限内提交答辩状，庭审时口头辩称：逾期还款是事实，但被告目前无能力还款。
被告黄朝福、田欢欢未向本院提交证据支持其抗辩理由。
被告黄石中冶置业未在法定期限内提交答辩状，庭审时口头辩称：原告黄石交行对被告黄朝福、田欢欢办理了预抵押登记的房屋享有优先受偿权，但被告不应当承担原告为实现其债权而产生的本案诉讼费用。
被告黄石中冶置业未向本院提交证据支持其抗辩理由。
经庭审质证，原告黄石交行提交的证据，被告黄朝福、田欢欢、黄石中冶置业质证后，对证据一、二、三、四、五、六均无异议。本院经审核后认为原告提交的证据均具备证据的真实性、合法性、关联性，应作为认定案件事实的依据而予以采信。
经审理查明，2013年9月26日，被告黄朝福因购买位于黄石市黄石港区磁湖北路41号中冶黄石公园6幢1单元904室房屋与原告黄石交行签订个人房产抵押贷款合同一份。合同主要约定：原告黄石交行向被告黄朝福提供贷款39万元；贷款期限为180个月；贷款月利率5.4583‰，如遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日，逾期按借款利率加收50%罚息，对未按期支付的利息和罚息按罚息利率计收复利。合同还约定借款人若连续三个月或累计六个月未按时足额还款，贷款人依合同约定宣布贷款全部提前到期且有权按照法律规定的方式处理抵押物。同日，被告田欢欢以被告黄朝福配偶身份向原告黄石交行出具了共同还款承诺书，被告黄石中冶置业亦向原告黄石交行出具了担保函，为被告黄朝福向原告黄石交行申请的前述贷款提供连带责任保证。同年10月11日，被告黄朝福、田欢欢以其名下房屋为前述贷款与原告黄石交行办理了预购商品房抵押权预告登记手续。其后，原告黄石交行如约向被告黄朝福发放了39万元贷款，但被告黄朝福、田欢欢自2015年2月起已连续多期未偿还贷款本息。截至2016年2月21日，被告黄朝福、田欢欢尚欠原告黄石交行贷款本金370027.72元及利息（包含罚息及复利）23471.41元。原告黄石交行因多次催讨未果，为此向本院提起诉讼。
本院认为，原告黄石交行与被告黄朝福签订的个人房产抵押贷款合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，被告黄朝福未按合同约定偿还借款本息，其行为构成违约。被告田欢欢系被告黄朝福之配偶且其亦承诺共同还款，故其对本案借款本息应当承担共同清偿责任。被告黄石中冶置业未按其承诺履行保证责任，亦属违约。为此，原告黄石交行要求被告黄朝福、田欢欢偿还贷款本金、利息及要求对贷款抵押房屋享有优先受偿权利并要求被告黄石中冶置业承担连带责任保证的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告黄朝福、田欢欢于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司黄石分行借款本金370027.72元及利息（包含罚息及复利）23471.41元（截至2016年2月21日），后续利息从2016年2月22日起按合同约定计算至本判决确定的给付之日止。
二、原告交通银行股份有限公司黄石分行对被告黄朝福、田欢欢共有的位于黄石市黄石港区磁湖北路41号中冶黄石公园6幢1单元904室房屋享有优先受偿权。
三、被告黄石中冶置业有限公司对被告黄朝福、田欢欢的前述借款本息承担连带清偿责任。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3524元由被告黄朝福、田欢欢、黄石中冶置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币3524元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知书。
审判员 郑庆文
二〇一六年五月十一日
书记员 刘文芳