北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初63658号
原告：聂大威，男，1979年10月18日出生，蒙古族。
委托诉讼代理人：梁学军，北京市长安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪美芬，北京市长安律师事务所律师。
被告：李冠南，男，1980年4月1日出生，汉族，首都图书馆职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张守贞，女，李冠南之母，住北京市朝阳区。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：高敏，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司职员。
原告聂大威（以下简称原告）与被告李冠南（以下简称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁学军、汪美芬、被告及其委托诉讼代理人张守贞、我爱我家委托诉讼代理人高敏、王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助配合原告办理位于北京市朝阳区朝新嘉园东里X区X号楼X单元X号房屋的解抵押、变更地址、房源核验、网签、住房公积金贷款、交税、转移登记的所有手续，并在转移登记当日将该房屋交付原告；2、请求被告向原告支付违约金776000元；3、请求判令被告赔偿原告居间服务费损失85360元、履约服务费损失3924元。事实和理由：原告在2016年8月出售了自己名下的唯一住房，经我爱我家居间，原告向被告购买北京市朝阳区朝新嘉园东里X区X号楼X单元X号的房屋（以下简称X号房屋），双方于2016年9月4日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）及补充协议。合同约定成交总价为388万元。签订合同后，原告支付了定金50000元、中介费85360元、履约服务费3920元。2016年9月20日之前，原告没有被告的联系方式，一直通过我爱我家联系被告交纳定金160000元的问题。2016年9月8日，原告给我爱我家打电话告知其9月9日可以付定金160000元。9月9日，原告与我爱我家约定在9月11日支付定金，11日的具体交付时间等待我爱我家的通知。9月10日，我爱我家通知原告9月11日中午在我爱我家东坝第一分公司交纳160000元定金及中介费。11日上午10点多，我爱我家联系原告询问到达时间，原告称中午12点多到，原告到了约定地点后向我爱我家支付了中介费和履约服务费，在等待被告过程中，我爱我家的工作人员当着原告的面无法联系上被告及其母亲，原告因为中午回家吃饭就让其继续联系被告，当天定金未能交付成功。2016年9月19日，原告通过我爱我家得知，被告不想将X号房屋出售给原告，当晚我爱我家才把被告的电话给原告。原告一直积极支付定金，但9月20日被告母亲要求原告在网签之前先支付100万元。9月25日双方见面，被告说自己要购买的房屋的出卖方将房价从610万元涨到了730万元，其无力购买，因为家庭内部原因不再向原告出售房屋。在交谈中被告称可以退还5万元定金，中介费由我爱我家继续介绍房源。2016年10月9日三方共同协商核验房源等情况时，我爱我家明确提出涉案房屋房源核验没有完成，要求被告先解押变更房源地址后才能完成核验；10月20日，原告向被告邮寄履约通知要求其配合查档，但是被告未答复。原告已经卖掉名下唯一住房，在北京无其他住房，所以原告坚决要求继续履行合同解决住房问题。
被告辩称，双方合同在事实上已经解除，我没有违约行为，是原告违约在先。2016年10月9日，应原告和其爱人要求，我和我母亲与原告及其爱人共同到我爱我家要回中介费，当天我爱我家表示不予退还，需要请示上级，晚上离开我爱我家时我与原告互相约定继续共同努力一起要回中介费。第二天我爱我家回复无法退还中介费，我与原告约定我们各自尽全力向我爱我家讨回中介费。自2016年10月9日后我也一直在做要回中介费的工作，一直与原告保持要回中介费的相关努力。从事实上来讲，双方已经约定合同解除，因为我向原告表达无论什么情况，交付我的定金我会退还，中介费一起要回，在我及家人帮助要中介费期间，收到了原告的起诉状。现在我不同意继续履行合同。关于违约责任。2016年9月4日晚，原告及其爱人与我及我母亲在晚上11点时签订了相关合同，因为我9月份工作比较忙，一直与原告及我爱我家约定相关工作由我母亲负责联络，并且分别留下了联系方式，为了能使合同正常履行，和我爱我家及原告现场约定只需要我本人在过户以及贷款时到场即可，即使我不在，其他的环节我母亲也可以办理，这两个环节可以配合公证，我母亲张守贞也可以代为办理。双方约定定金分两次给付，当天交付现金5万元，第二笔定金16万元，合同明确约定2016年9月9日之前交付完毕，交付方式在合同中明确约定是自行交付。2016年9月9日之前没有得到原告任何要交付我方定金的电话、信息，直到9月11日，原告先后以交付定金需要我本人及我爱我家工作人员到场、银行转账额度限制无法交付等理由未支付定金，直到11日晚上大约六点多钟，张守贞电话联系原告，在电话中恳求原告到渔阳饭店交付第二笔定金，但被原告拒绝，之后我母亲张守贞再次联系原告，请求其即使无法支付定金，双方也要见面商议定金事宜，但原告再次拒绝。故原告实际已经构成了违约。在我换房的目的无法达成，给我造成家庭问题时，原告明确表示这是其购买的第四套房屋，他们是以假离婚的方式购买房屋，原告四次进行房屋买卖，应该有丰富的交易经验，其应该明确房屋买卖过程中履约的细节。2016年9月20日，原告才开始与我联系，25日我出差后与原告面谈约定我们不追究对方的违约责任，5万元定金退还原告，对于原告支付的中介费我方尽全力去我爱我家要回。双方签订合同后，在原告未向我支付定金的情况下，我借钱已将X号房屋的公积金贷款还清。
我爱我家述称，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，我方服从法院判决，如果法院判决继续履行，我方将协助后续交易流程。违约金与中介费的承担与我方无关，不发表意见。涉案房屋的房源核验是我方做的，在双方签约后，我方经纪人与被告母亲拿着房产证原件到建委进行房源核验，建委工作人员称缺少楼外观照片，需补照片后再次进行核验，第二天我方工作人员拿着楼外观照片去做核验，建委发现房产证登记与其系统登记不一致，需要被告本人先做解抵押再做变更登记，然后才能进行房源核验。我方在2016年9月11日约了被告交付定金，当天原告去了，我公司的业务员给被告打了电话，但被告没有去。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2016年9月4日，原告作为买受方（乙方），被告作为出售方（甲方），双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定被告向原告出售X号房屋，该房屋建筑面积102．9平方米，系被告家庭唯一住房，房屋产权证已满五年，该房屋性质为经济适用住房，房屋设定有抵押权，被告应在网签完成前办理抵押注销手续；房屋成交总价为388万元，原告应于合同签订当日向被告支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转；原告采取贷款方式支付该房屋成交总价款，选择公积金贷款方式申办贷款，拟贷款金额为120万元。房屋买卖合同第六条第（三）项约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。合同第七条约定，被告应在产权转移登记当天将房屋交付原告；第八条约定，本次交易应缴纳的所有税、费由原告承担。
同日，原告、被告与我爱我家（丙方）另签订《补充协议》一份，其中第四条约定，因标的房屋处于抵押中，经三方协商，同意被告在签订本协议后在网签完成前，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记，如果被告未按照本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为被告违约，被告应按买卖合同、履约服务合同中违约条款的约定承担违约责任；第七条约定，原告以5次交付房款的方式交接房款：1、在签订合同当时，原告交付被告定金5万元，交付方式为自行交接；2、在房屋查档完成后且2016年9月9日前原告再交付被告定金16万元，交付方式为自行交接；3、在网签完成后1日内，原告交付甲方首付款100万元，交付方式为自行交接；4、在产权过户前3日原告交付被告除贷款额外的剩余房款147万元，交付方式为资金存管；5、拟贷款部分金额为120万元，由金融机构依照放款流程及条件直接发放给被告。补充协议第九条约定，由于原告原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经双方协商，同意按照如下方式解决：原被告双方于2016年9月4日签订的《买卖合同》及原告、被告、我爱我家三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年11月1日，因上述合同履行延期，三方原约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，原告、被告任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为M16045382、J16083150的买卖合同及同我爱我家签署的履约服务合同，而无须征得他方的同意，我爱我家的居间服务费按居间服务合同约定执行。
2016年9月4日，原告作为买受方，被告作为出售方，我爱我家作为居间方，三方另签订《居间服务合同》一份，约定原告向我爱我家支付居间服务费85360元；原被告双方共同授权我爱我家办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续。同日，原告、被告及丙方北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）另签订《履约服务合同》一份，约定原被告委托伟嘉安捷公司办理X号房屋买卖合同履行事宜，原告向伟嘉安捷公司支付履约服务费3924元。
上述房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、履约服务合同签订后，原告于当日向被告支付了定金5万元。2016年9月11日，原告向我爱我家支付居间服务费85360元，向伟嘉安捷公司支付履约服务费3924元。
原告称其在2016年9月20日之前没有被告的联系方式，一直通过我爱我家联系向被告交纳剩余16万元定金的问题，其在2016年9月8日给我爱我家打电话告知其可以在9月9日支付定金16万元，9月9日时，我爱我家与其联系，双方约定在2016年9月11日交纳定金，具体时间等待通知，9月10日其与我爱我家通过电话约定9月11日中午在我爱我家东坝第一分公司向被告支付16万元定金，并向我爱我家交纳中介费，其在9月11日中午12点多到达指定地点，并向我爱我家交纳了居间服务费和履约服务费，但我爱我家当着原告的面无法联系上被告及其母亲，原告此后离开，当天定金未能交付成功；原告称其在2016年9月19日从我爱我家处得知被告不想再向其出售涉案房屋，我爱我家当晚才将被告的电话告知原告，被告母亲在2016年9月20日要求原告在网签之前先支付100万元，9月25日双方面谈，被告称自己要购买的房屋涨价，因为家庭内部原因不再向原告出售房屋，在双方交谈中被告称可以退还原告已交付的5万元定金，中介费由我爱我家继续向原告介绍房源；2016年10月9日，三方共同协商核验房源等问题，我爱我家明确提出涉案房屋的房源核验没有完成，要求被告先解押变更房源地址后才能完成核验，其在2016年10月20日向被告邮寄了履约通知，要求被告配合查档，但被告未予回复。被告称三方在2016年9月4日签订合同时约定相关工作由其母亲负责联络，并且分别留下了联系方式，只需其本人在过户及贷款时到场即可，其他环节即使其不到场，其母亲也可以代为办理，合同明确约定第二笔定金16万元在9月9日前支付，其在9月9日前没有收到原告任何要求交付定金的电话或信息，原告已经构成违约，在9月11日原告先以交付定金需要其本人和中介到场，后来又以银行转账额度限制无法交付为由不支付定金；2016年9月11日晚上六点多钟其母亲电话联系原告，在电话中恳求原告到渔阳饭店交付第二笔定金，被原告拒绝，后被告母亲再次联系原告请求其即使无法缴纳定金，双方也要见面商议定金事宜，但原告再次拒绝。原告认为双方在补充协议第九条约定双方的买卖合同及履约服务合同延期执行至2016年11月1日，其只要在2016年11月1日前交付定金即不构成违约，截至2016年11月1日前，涉案房屋的查档均未完成，交付定金的条件尚未成就。被告认为其已经配合我爱我家拿着房产证及身份证到房屋管理部门进行房屋核验，后将房产证放在我爱我家处，我爱我家之后又反馈需要解押，没有完成核验，但对于需要多长时间并未提示，原告在2016年9月9日未付定金时也从未说过系因房屋未解押造成的。
关于房屋查档问题，原告、被告、我爱我家均认可系由我爱我家完成。诉讼中，我爱我家称其在三方签约后由其经纪人与被告母亲共同持涉案房屋的房产证到建委进行房源核验，建委工作人员发现房产证房屋信息登记的房屋坐落与房屋登记表中的房屋地址登记的不一致，需要被告本人将房屋上的抵押权解除后再做地址的变更登记，然后才能进行房源核验。经本院询问，我爱我家对此未进行举证。原告提交其前妻在2016年9月25日与我爱我家的业务员李清正的微信聊天记录以证明上述房屋核验中出现的问题，其中对话如下：“李清正：应该是9月7号，查档结果电话里跟业主和他母亲说的，没录音。原告前妻：这个通知了房主吗？李清正：是的，通的电话。原告前妻：确认9月7号房屋没查档完成是因为房本有出入，要求房主配合完成，房主没反应吗？李清正：当时业主这边表示用定金解抵押。原告前妻：这跟查档有关系吗？李清正：建委那边说的，解抵押才能完成地址601与601号的变更。原告前妻：哦，还有这事儿呢”。
原告提交伟嘉安捷公司2016年9月23日向被告发出《告知函》一份，欲证明伟嘉安捷公司协助其向被告发出告知函，通知被告在2016年9月30日前配合提供查档所需的配偶同意出售证明等资料，被告不配合提供资料导致查档未完成，其支付16万元定金的条件尚未成就；原告另提交其在2016年10月20日向被告邮寄的《履约通知》一份，以证明其通知被告向我爱我家提供查档手续，以便合同后续履行。被告认可其收到了上述《告知函》，但认为该告知函系在原告事实违约后发出，即便原告已经违约，其仍配合原告去中介要回中介费；《履约通知》是原告在起诉后发出的，内容与事实不符。
诉讼中，原告和我爱我家均称在2016年9月20日之前原告没有被告的联系方式，原告提交我爱我家业务员李清正与其短信记录，以证明我爱我家在2016年9月19日才将被告电话向其告知，之前均是我爱我家在联系被告。被告称双方在此之前都有对方的联系方式，并提交其母亲张守贞的电话通话记录，以证明张守贞曾在2016年9月11日向原告打电话催要定金，双方互有联系方式。原告对该证据的真实性认可，但对被告的证明目的不认可，称双方9月11日的通话是被告与其沟通要求其网签前先付100万元，也说明在9月11日之前其没有被告的联系方式。
诉讼中，被告称其在2016年9月17日将X号房屋的剩余银行贷款还清，但未办理抵押权解除登记手续。被告另称，原告在2016年9月20日开始与其联系，2016年9月25日其与原告面谈，双方约定其不追究原告的违约责任，已收取的5万元定金退还原告，对于原告支付的中介费其尽全力去我爱我家要回，因此双方的合同事实上已经解除。被告提交其与原告之间的短信记录以佐证其陈述。经查，2016年10月8日的短信中，有这样几条对话：“被告：和你爱人通电话了，和你爱人说，我刚才已电话请我母亲这两天从山东赶回来，陪你们一起去中介要中介费。原告：好的。被告：和你爱人说一下，下午我和我母亲会在新城等你们，咱们先见面对一下口径，然后再一起去中介，利于应对中介。原告：好，几点钟。……”之后原告在2016年10月10日、10月11日、10月13日多次询问被告中介费的事情进展，被告回答共同努力，协助努力，暂无结果，确实很难，有进展会联系等。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就合同有关义务的履行内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方争议的焦点问题为原告在2016年9月9日前未向被告交付第二笔定金16万元是否构成违约，对该争议焦点的认定涉及原告是否有权要求继续履行双方签订的房屋买卖合同。对该焦点问题的认定，应从双方合同有关条款的内容出发，并结合有关履行事实综合认定。首先，原告、被告及我爱我家三方在补充协议第七条约定，在房屋查档完成后且2016年9月9日前原告交付被告第二笔定金16万元，交付方式为自行交接；之后在该补充协议第九条又约定，由于原告原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经双方协商，同意将2016年9月4日签订的《买卖合同》及三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年11月1日，因上述合同履行延期，三方原约定的权利义务履行时间顺延。该两处约定从内容上看，第九条系对第七条约定内容的变更，但因双方合同履行过程中涉及多个环节，而此处仅约定有关合同延期执行至2016年11月1日，对于合同中的各个具体履行环节的延期情况并未明确约定，双方对此亦未达成其他一致意见，故根据合同法有关规定，该处应当推定为未对补充协议第七条的有关约定进行变更，双方仍应按照补充协议第七条约定内容履行。其次，就补充协议第七条的约定来看，原告交付第二笔16万元定金的条件为“房屋查档完成后且2016年9月9日前”，原告及我爱我家在诉讼中称房屋查档尚未完成，并称未完成的原因系涉案X号房屋产权证中关于房屋坐落位置处的表述为“X号”，而房屋产权证所附“平面图”中的房屋地址只有“X”，且产权证中对于房屋坐落位置的表述与建委系统中的登记不一致，但原告及我爱我家对其该陈述均未提交相应的证据予以证明。另一方面，从原告提交的其前妻与我爱我家业务员李清正的微信聊天记录中可以看出，原告系在2016年9月25日才听李清正提及房屋查档未完成的问题，且李清正在微信沟通中提到被告当时表示用定金解抵押。故，本院对于原告关于其在2016年9月9日前未向被告支付定金系因为房屋查档未完成造成的主张不予采纳。再者，原、被告在买卖合同及补充协议中，关于定金的给付均约定为自行交接，原告先是称其在2016年9月19日才从我爱我家处得到被告的联系电话，之后又称双方9月11日的通话是被告要求其在网签前先付100万元，原告的陈述前后矛盾，且被告提交的通话记录，能够证明双方至迟在2016年9月11日已经取得对方的联系电话，故其关于无法联系上被告而无法支付定金的陈述亦不成立。综上，本院认为，结合双方的举证和陈述，可以认定原告未能在2016年9月9日前向被告支付第二笔定金16万元，违反了补充协议的有关规定，原告在该处存在违约。因此，原告无权要求被告继续履行双方签订的买卖合同及补充协议，亦无权向被告主张有关违约金，本院对其诉讼请求不予支持。关于被告已收取的定金及有关损失问题，双方可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第七十八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告聂大威的全部诉讼请求。
案件受理费五千七百八十元，由原告聂大威负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 张帅宾
审判员 乔红星
审判员 黎伟伟
二〇一八年六月十二日
书记员 唐 琪
书记员 李 兵