云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终364号
上诉人（原审原告）杨智，男，1968年12月9日生，彝族，中专文化，私营企业主。
委托代理人李光银，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉�（原审被告）金大学，男，1975年5月24日生，汉族，高中文化，个体户。
委托代理人李凌云，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人杨智与被上诉人金大学房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：金大学自2003年起向杨智租赁位于楚雄市开发区德江路101、103号房屋用于经营“时尚前沿”美容美发店和居住，后陆续签订《租房协议》。2014年9月26日，双方签订《租房协议》，约定：杨智将位于楚雄市开发区德江路101、103号房屋1至3层租赁给金大学使用，租期2年，自2014年11月15日至2016年11月14日。租金一年一付，租金第一年为178000元�于签订合同之日支付，第二年为190460元，于当年11月15日前支付。经杨智书面允许，金大学可对房屋进行改动和装修，但不得影响房屋结构，并有义务恢复原状，经杨智同意无需恢复的可不恢复，但装修所有权归杨智。协议经双方签字后生效，双方不得违约，若违约，应承担违约金30000元。协议签订后，金大学于2014年9月30日支付了第一年租金178000元。
租赁期限内，金大学向杨智交付了4000元装修押金，金大学对租赁房屋进行了装修和改动。杨智于2015年11月18日在时光传媒刊登招租广告，载明：“位于德江路铺面（时尚前沿）1-3层，约145平米/层，简装，整栋出租或分租，可做餐饮或美容美发，位置好，客流大，经营环境优越，水电齐全，接手即可盈利。”于2015年11月27日在时光传媒刊登招租广告，载明：“位于德江路铺面（时尚前沿）1-3层，145平米每层简装，整栋出租或分租，可做餐饮或美容美发，位置好，客流量大，经营环境优越，水电齐全，接手即可盈利。”金大学于2015年11月开始搬离，于2015年11月6日支付杨智租金16000元,2015年12月16日将房屋钥匙交还杨智。另查明，4000元装修押金至今未退还。
原审法院归纳的争议焦点是：一、金大学是否构成违约？二、金大学是否需要对租赁房屋恢复原状并支付租金？针对争议焦点一，原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则，当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。根据证据审查、庭审中双方当事人的陈述及交易习惯，杨智陈述相互矛盾，无法释明其在2015年12月20日以后才知晓金大学另外租房，却于2015年11月即登报另行招租的事实。原审法院认定杨智、金大学双方系自愿协商终止2014年租房合同，金大学的行为不属于违约，不应承担违约责任。因租房合同已自愿协商终止履行，金大学已依约搬离，双方之间的房屋租赁关系自行解除，杨智要求解除双方签订的《租房合同》，由金大学支付杨智违约金30000元的诉讼请求，不予支持。针对争议焦点二，原审法院认为，双方在《租房协议》中对房屋装修、改动是否需要恢复原状进行了约定，根据证据审查、庭审中双方当事人的陈述及交易习惯，双方协商终止租房合同时，不可能不对装修押金及房屋是否需要恢复原状问题进行协商，杨智在庭审中无法对未退还装修押金原因进行释明，原审法院认定双方已对上述问题达成协议，金大学关于双方达成提前终止合同的口头协议时，对2014年租房合同中恢复原状问题也进行了约定，即杨智不再归还金大学4000元押金，金大学搬走时不破坏装修也无需恢复隔墙�的辩解意见，予以采信，杨智要求金大学对租赁房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。金大学于2015年12月16日前搬离并交还钥匙，并已支付了1个月租金，根据双方约定的租赁期限及金大学搬离时间，金大学已支付了其占有使用租赁房屋期间的租赁费用，杨智要求金大学支付租金47615.1元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨智的诉讼请求。案件受理费870元（已减半收取），由杨智承担（已交）。
原审判决宣判后，杨智不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人原审的全部诉讼请求;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要事实和理由为：一、原审判决认定事实有误。被上诉人是单方把钥匙丢给上诉人的父母，双方并未形成交还房屋的意愿，房屋已被被上诉人作了较大的装修改造，在没有进行必要的恢复原状的情况下，是不符合交还条件的。上诉人在时光传媒上打广告也是应被上诉人的要求，被上诉人欺骗上诉人说他交不出房租，请求上诉人协助他打广告将房屋转租出去，双方都能减少损失，上诉人是受被上诉人蒙蔽才去打了广告，并非要解除租房协议。上诉人将房屋租给被上诉人使用至今已十多年，不可能随意终止合同。原审以上诉人打了两则广告为由，认为上诉人的意思表示是解除租房协议，完全是以推定来认定事实。二、原审判决适用法律错误。1、在认定被上诉人是否违约的问题上存在错误。双方2014年9月26日的租房协议明确约定，第二年的房租于2015年11月15日前付清，被上诉人在2015年11月6日支付了16000元，只支付了少部分，是一个明确的违约，而原审判决对此违约行为不作认定与评判。事实上被上诉人在2015年11月以前就已另外租赁了房屋，但一直瞒着上诉人，原审以上诉人陈述相互矛盾为由推定双方系自愿协商终止合同，并在此推定的基础上，再推定被上诉人不继续履行合同不属违约，是错误的。2、对被上诉人装修、改动房屋是否需要恢复原状的问题、归还问题原审判决的处理错误尤为明显。原审判决认定双方对押金归还及房屋恢复问题均已达成协议，完全是建立在推定加偏信被上诉人单方辩解的基础上，是缺乏依据的，也不符合民事证据法则。上诉人之所以没有退还被上诉人4000元押金，就是因为双方没有对与此相关的问题达成协议，但这并不表明被上诉人对上诉人的房屋无需恢复原状，4000元押金也并不足以对上诉人的房屋恢复原状。且依据合同约定，被上诉人对房屋进行装修、改动，须得到上诉人的书面签字认可，但被上诉人对房屋的装修、改动并没有经过上诉人的签字�可，被上诉人已违约在先。
被上诉人金大学答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人杨智提出二项异议：1、原审认定被上诉人于2015年12月16日将房屋钥匙交还上诉人是错误的，认为在房屋未恢复原状的情况下并不符合交还条件，被上诉人只是在上诉人不在场的情况下丢了一把钥匙给上诉人的母亲，不能视为已交还房屋；2、遗漏认定在上诉人打广告之前，被上诉人已违约在先，未按约定付清最后一年的房租，上诉人是应被上诉人的要求才协助打的广告。被上诉人金大学对原审认定的事实无异议。上诉人杨智提出的异议能否成立，本院将结合本案争议焦点综合评判。对双方当事人均无异议的原审认定的其他事实，本院予以确认。
二审中，上诉人杨智向本院提交了6张房屋现状的照片，欲证明上诉人的房屋除了一层的一间铺面外其余至今均未租出，同时还证明从2015年11月至12月上诉人并没有与被上诉人解除房屋租赁合同而将房屋另租他人的意图。
经质证，被上诉人金大学对上诉人杨智提交的证据不予认可，认为房屋如何出租与被上诉人无关，也不能证实上诉人的主观意图。
本院认为，上诉人杨智提交的证据仅能证实其房屋现状，不能证实其欲证明的事实，对其关联性本院不予采信。
被上诉人金大学除原审已提交并经质证的证据外，无新证据提交。
归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、被上诉人金大学是否构成违约？上诉人杨智与被上诉人金大学的租赁关系是否解除？2、被上诉人金大学是否需要对租赁房屋恢复原状并支付租金？
针对争议焦点1，本院认为，被上诉人金大学于2003年11月起一直租赁上诉人杨智位于楚雄市开发区德江路101、103号房屋一至三层进行使用，双方在2014年9月26日签订的《租房协议》中约定：第二年租金为190460元，于2015年11月15日前付清；双方不得违约，如有违约，应赔偿守约方违约金30000元。双方签订的《租房协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，金大学在《租房协议》签订后已付清第一年租金，而在2015年11月15日前仅于2015年11月6日向杨智支付租金16000元。案件审理过程中金大学虽提出辩解，认为双方已在2015年11月15日前就解除《租房协议》一事达成合意，但在案证据并不足以证实其主张，杨智先后两次在时光传媒上刊登招租广告，均是在2015年11月15日之后，故应认定金大学未按约定如期支付房屋租金的行为已构成违约。双方对违约金的约定也并不违反法律规定，因而，被上诉人金大学应按《租房协议》的约定向上诉人杨智支付违约金。金大学已于2015年12月16日将所租房屋钥匙交给杨智的母亲，双方当事人对此事实也无异议，双方虽对交还钥匙的具体细节有不同意见，但均无相应证据予以证实，基于接收钥匙的人系杨智的母亲，按常理其接收钥匙后应及时将这一情况告知杨智，故应视为杨智对金大学交还钥匙的事实已及时知晓，房屋已于2015年12月16日交还杨智。同时，基于杨智已于2015年11月18日和11月27日先后两次在时光传媒刊登招租广告，杨智虽辩称其刊登招租广告的行为系应金大学要求而予以协助，但并无相应证据予以证实，故应视为在金大学先行违约后杨智也有解除双方租赁关系的意思表示。本院认定双方的租赁关系已于2015年12月16日予以解除。
针对争议焦点2，本院认为，按双方签订的《租房协议》约定的第二年年租金为190460元，则月平均租金为15872元，第二年租期的起止时间为2015年11月15日起至2016年11月14日止。金大学于2015年11月6日付给杨智16000元租金，基本相当于从其应交纳租金时起（即2015年11月15日）至其交还房屋钥匙时止（即2015年12月16日）的房屋租金。在房屋交还后，金大学已未再继续使用该房屋，就不应再支付后续的房屋租金，故对上诉人杨智要求支付三个月租金的诉请不予支持。针对上诉人杨智要求被上诉人将房屋恢复原状的诉请，本院认为，虽然双方在《租房协议》中约定金大学（乙方）有义务对房屋的改动和装修恢复原样，但在整个诉讼过程中杨智均未提交证据证实其租给金大学使用前其房屋的状况，且杨智也并未将金大学所交纳的4000元装修押金予以退还，故对上诉人杨智要求将房屋恢复原状的诉请�予支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，判处不当，应予纠正。上诉人杨智的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初239号民事判决；
二、由金大学于本判决送达后十日内支付杨智违约金30000元（款交楚雄市人民法院）；
三、驳回杨智的其他诉讼请求。
一审案件受理费870元，二审案件受理费1740元，合计2610元，由杨智承担1601元，由金大学承担1009元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 邱德英
审判员 王丽娟
审判员 李佳岭
二〇一六年五月十日
书记员 粟立海