广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初1185号原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号,统一社会信用代码91450103711424141Y。负责人：林海，行长。委托诉讼代理人：黄美萍、凌燕超，广西桂海天律师事务所律师、实习律师。被告：莫新洲。被告：韦翠机。被告：广西合正房地产开发有限公司，住所地南宁市白沙大道91号，统一社会信用代码：914501007821374145。法定代表人：杨建华，总经理。委托诉讼代理人：卢德树，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）诉被告莫新洲、韦翠机、广西合正房地产开发有限公司（以下简称“合正公司”）金融借款合同纠纷一案,本院于2017年2月17日立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄美萍，被告合正公司的委托诉讼代理人卢德树到庭参加诉讼；被告莫新洲、韦翠机经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告园湖支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告韦翠机签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450605201-2012-20150475250）；2、被告韦翠机偿还原告借款本金391217.04元及支付利息8084.73元，罚息94.24元，复利104.68元（利息、罚息、复利按合同约定计至被告偿还完毕之日止，现暂计至2017年1月13日）；3、被告韦翠机承担本案律师费18478元；4、被告合正公司对上述债务承担连带清偿责任；5、原告对权属被告韦翠机、莫新洲的南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区C号楼1单元3004号，有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；6、本案的诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2015年8月13日，原告与被告韦翠机签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450605201-2012-20150475250），合同约定被告韦翠机向原告借款408000元，用于购置涉案房产。合同第三十一条约定，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%。被告采取等额本息的方式进行还款。被告韦翠机、莫新洲作为该项借款的抵押人将涉案房产抵押给原告。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，但被告未按时还款。截止2017年1月13日，被告韦翠机已累计拖欠还款5期。根据合同约定，原告有权解除与被告韦翠机之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告韦翠机一次性偿还借款本金及利息、罚息、复利以及原告为实现债权而发生的费用如律师费、财产保全费、诉讼费等。原告与被告合正公司于2013年1月17日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告合正公司为江南区白沙大道91号“英伦第六区二期”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项，以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用。保证期间为被告与原告签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。现被告韦翠机尚未办妥房地产权属证书且原告未取得房屋他项权证书，被告合正公司作为被告韦翠机的连带责任保证人，应对被告韦翠机的上述债务承担连带清偿责任。被告韦翠机、莫新洲在法定期间内未提出答辩，亦未提交任何证据。被告合正公司答辩称，一、被告韦翠机已自行提供抵押物作为担保，原告可以通过抵押物实现债权，本案同时存在物保与人保的情形，依照担保法的相关规定，原告应先对债务人提供的担保实现抵押权，且合正公司应在原告实现物保的范围内免除连带责任；二、原告主张的本金及利息是起诉时提出的，被告韦翠机、莫新洲存在不正常还款付息的行为，不能确定数额至今是否有变动；三。原告主张的律师费过高，依照广西律师费收费标准，律师费不能超过标的额的4.5%，且原告未提交相关收费票据予以证实，请求法院驳回原告对于律师费的诉请。被告合正公司就其主张未提交证据。原告建行园湖支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告韦翠机、莫新洲没有答辩，也没有向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告有提出抗辩、举证、质证的权利。本案被告韦翠机、莫新洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其主张，被告合正公司除了对律师费收费事实不予认可之外，对其他证据均无异议，故本院对原告提交证据的真实性予以确认，并作为定案的参考依据。本院认为，原告与被告韦翠机、合正公司所分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。各方当事人应严格履行各自义务。合同签订后，原告于2015年8月13日发放408000元贷款给被告韦翠机，原告依约履行了发放贷款义务，被告韦翠机应当及时足额偿还借款本金及利息。截至2017年1月13日，被告韦翠机逾期偿还借款，拖欠到期借款本金7354.03元、利息8084.73元、罚息94.24元、复利104.68元，其行为已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，被告存在逾期付款的情形下，原告有权解除合同；可以宣布贷款立即到期；可以请求韦翠机清偿借款本息及相关费用；可以按照合同约定的计算方式计收罚息和复利。现被告韦翠机的违约行为已达到合同约定的解除条件，对于原告主张解除合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告韦翠机的违约行为符合合同的相关约定，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告提交的个人贷款对账单及欠款明细表，截至2017年1月13日，被告韦翠机的剩余贷款本金为391217.04元，应当予以退还；拖欠利息8084.73元、罚息94.24元、复利104.68元共计8283.62元，应当予以支付给原告；此后的利息、罚息及复利，自2017年1月14日起至实际清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》所约定的计付。关于原告主张的律师代理费18478元问题，本院认为，原告虽然提交了委托代理协议及广西壮族自治区律师服务收费标准，欲证实其提起诉讼所支付的律师费，但原告未能提交正规收费票据予以证实所支付的金额为多少，故本院对该主张不予支持。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。本案中，涉案房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于被告合正公司是否要对被告韦翠机的上述债务承担连带保证责任的问题。因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定被告合正公司对被告韦翠机在本案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）向原告提供连带保证责任。且无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告合正公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告合正公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告合正公司不得提出任何异议。因此，原告要求被告合正公司对被告韦翠机的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，被告合正公司在承担保证责任后，有权对被告韦翠机进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告韦翠机于2015年8月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450605201-2012-20150475250）；二、被告韦翠机应偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金391217.04元；三、被告韦翠机应支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息、罚息、复利（1.截至2017年1月13日的利息8084.73元、罚息94.24元、复利104.68元共计8283.62元；2.2017年1月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按《个人住房（商业用房）借款合同》所约定的计付）；四、被告广西合正房地产开发有限公司对被告韦翠机的上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，被告广西合正房地产开发有限公司有权向被告韦翠机追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费7570元，公告费350元，由被告韦翠机、广西合正房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙永富人民陪审员  吴 馨人民陪审员  唐耀华二〇一七年七月二十五日书 记 员  李晓丹