黑龙江省明水县人民法院民 事 判 决 书（2014）明民初字第329号原告阮万晶，住明水县。原告张双，住明水县。委托代理人李洪军。被告黑龙江远江房地产开发有限公司。法定代表人李永远。委托代理人李庆爱。委托代理人张伟。被告李志和，住明水县。委托代理人马贵民。原告阮万晶、张双与被告黑龙江远江房地产开发有限公司、被告李志和侵权责任纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭审理了此案，原告阮万晶、张双及其委托代理人李洪军、被告黑龙江远江房地产开发有限公司委托代理人李庆爱、张伟、被告李志和委托代理人马贵民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告阮万晶、张双诉称，2012年3月8日，二原告与被告黑龙江远江房地产开发有限公司签订了锦绣家园认购协议书，二原告购买被告黑龙江远江房地产开发有限公司开发建设的锦绣家园小区B7号二单元302室，面积85.19平方米住宅楼，价格217234.00元。2012年3月26日，二原告办理了按揭贷款与银行签订个人住房借款合同，办理了房屋所有权证并抵押给银行，原告贷款期限为10年，现原告正在按期偿还贷款。2013年4月15日，被告黑龙江远江房地产开发有限公司将房屋钥匙交给二原告，通知二原告进户，原告进户时，发现屋内有人居住，原告当即将房门换锁。过段时间，原告备好装修材料准备装修时，房门无法打开，发现房门锁芯被他人更换。原告找到物业管理办公室，物业管理办公室负责人告知二原告找开锁公司或报警，二原告找到马二开锁的专业人员与物业办公室的工作人员一起将房门打开，发现室内存放了一些物品。马二开锁的人员说，这个房门锁芯是李志和找其更换的。于是二原告找到被告李志和问明情况，被告李志和称黑龙江远江房地产开发有限公司将此房先抵顶工某某给被告李志和的，并有购房合同，原告要求被告李志和倒出房屋，被告李志和拒不同意。综上所述，被告黑龙江远江房地产开发有限公司作为开发商将房屋卖给二原告，二原告已领取了房屋所有权证，并按月偿还贷款，原告已经依法取得房屋所有权证，但被告黑龙江远江房地产开发有限公司没有将上述房屋交付给二原告，二原告没有实际占有房屋。现该房屋被被告李志和占有，致使原告不能进去装修，不能入住，给原告造成租房损失及装修材料废弃等损失，原告为维护自身合法权益，起诉至明水县人民法院，原告在原起诉状中提出的诉讼请求为：1、要求被告黑龙江远江房地产开发有限公司履行与原告签订的房屋买卖合同，将明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼交付给原告；2、要求被告黑龙江远江房地产开发有限公司赔偿二原告租房损失11900.00元；3、要求被告黑龙江远江房地产开发有限公司赔偿房屋装修材料损失11015.00元；4、要求被告李志和迁出明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼，将楼房返还给二原告。在法庭开庭审理辩论终结前二原告变更诉讼请求为：1、要求确认明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼归二原告所有；2、要求被告李志和赔偿二原告租房损失11900.00元；3、要求被告李志和赔偿房屋装修材料损失11015.00元；4、要求被告李志和迁出明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼，将楼房返还给二原告。并要求二被告承担本案诉讼费用。被告黑龙江远江房地产开发有限公司辩称，原告与被告黑龙江远江房地产开发有限公司签订合同后，已经为原告出具了办理产权证照所需的相关手续，原告已经如约办理了房屋所有权证，依法取得了该房屋的所有权。被告黑龙江远江房地产开发有限公司也向原告交付了房屋钥匙，原告也进入了房屋，等于被告黑龙江远江房地产开发有限公司已经向原告进行了实际交付。原告已取得涉案房屋的产权证照，从法律角度讲已经依法获得了该房屋的物权，又接收进入了该房屋，从实际履行角度也实际占有了该房屋，被告黑龙江远江房地产开发有限公司应当履行的合同义务，已全部履行完毕，不存在继续再次向原告交付房屋的义务。按照《物权法》规定，产权证是认定房屋物权的法定凭证，如有第三人在原告取得产权证照并接收房屋后再行禁止原告占有使用该房屋，则构成对原告物权的侵害，属于独立于合同关系之外的一种侵权法律关系。无论侵权人与被告黑龙江远江房地产开发有限公司就该房屋是否有纠纷，都无法对抗产权证照的物权确认效力，所以都不能再对该房屋主张物权，侵权人与被告之间就该房屋的纠纷只能另行处理，更何况被告黑龙江远江房地产开发有限公司与被告李志和之间根本不存在债务关系，也不存在用该房屋抵顶欠款事宜。原告完全可以依据侵权法律关系依法向侵权人提出主张，而不能再要求被告黑龙江远江房地产开发有限公司履行所谓交付的义务。被告黑龙江远江房地产开发有限公司已经按照合同约定全面履行了合同义务，原告的租房损失和材料损失假设存在，也是因第三方侵权所致，原告应当直接向侵权人主张，而不应向被告黑龙江远江房地产开发有限公司提出主张，被告黑龙江远江房地产开发有限公司也没有给予赔偿的义务。综上所述，请求法院依法驳回二原告对被告黑龙江远江房地产开发有限公司的诉讼请求。被告李志和辩称，被告李志和使用明水县北方建筑公司的资质与被告黑龙江远江房地产开发有限公司签订明水县锦绣家园小区B3、B7号楼建设工程施工合同，被告李志和为实际施工人。工程结束后，被告黑龙江远江房地产开发有限公司拖欠被告李志和工某某，于2010年12月31日为被告李志和出具了3980811.00元的欠据，欠据中注明上款系工某某。2011年5月4日被告黑龙江远江房地产开发有限公司将被告李志和施工建设的B7号楼二单元302室、402室等14套房屋抵顶工某某给被告李志和，并为被告李志和出具了锦绣家园认购协议书和金额为2385454.00元的购楼收据，并将房屋交付给被告李志和，被告李志和依法取得房屋所有权。按照《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付，除按照建设工程的性质不宜折价，拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。被告黑龙江远江房地产开发有限公司将被告李志和施工的建筑工程房屋折价抵工某某优先给被告李志和是符合上述法律规定的。被告黑龙江远江房地产开发有限公司将抵工某某给被告李志和的房屋卖给原告阮万晶、张双，是重复买卖行为。且房屋买卖时间发生在被告李志和之后，原告阮万晶、张双是按揭贷款购房，所交房款没有达到房屋价款的70%以上，故其房屋买卖不能对抗被告李志和抵工某某的优先受偿权。被告李志和另案起诉被告黑龙江远江房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，明水县人民法院已经将该案诉争房屋判决归被告李志和所有。被告李志和于2011年11月10日已将该案争议房屋卖给李国军所有，且房屋已交付。综上，被告李志和已经依法取得了涉案房屋的所有权，并且已经转卖，原告的诉讼请求不应得到法庭的支持。原告阮万晶、张双为支持其诉讼主张，提供了如下证据：证据一，锦绣家园认购协议书一份。认购人：阮万晶认购房屋基本情况：购买第7幢2单元302号住宅，建筑面积85.19平方米，每平方米2550.00元，总金额217235.00元。曾付款87234.00元，贷款为130000.00元，案场专员周景飞甲方黑龙江远江房地产开发有限公司乙方：阮万晶2012年3月8日。证据二，明水县购买商品房产权登记审批表一张。主要内容为：售房单位：黑龙江远江房地产开发有限公司购买人：阮万晶房屋基本情况：B7幢2单元302号住宅建筑时间2010年建筑面积:85.19平方米平米价格:2550.00元总价值：217235.00元出售时间：2011年12月15日。证据三，完税发票及收据共13张，收款时间为2012年3月28日。证据四，个人住房借款合同一份。证明阮万晶、张双用其明水县革新社区锦绣家园B区第7幢2单元3层西门302号房于2012年3月26日在中国建设银行股份有限公司安达支行办理了按揭贷款。证据五，装修协议书一份。证明原告在2013年4月15日接到被告黑龙江远江房地产开发有限公司物业的通知，让原告交装修费、签订装修协议书，并把楼房钥匙给原告。证据六，票据九张。证明原告在2013年9月份已经准备了装修材料，金额总计11015.00元。被告黑龙江远江房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提供了如下证据：证据一，李国启出具的保证单一份。主要内容为：因工程手续正在办理之中，为保证工程进度和质量，签立保证如下：一、保证工程进度工期110天，定为5月20日开工。二、保证工程质量优质。三、交保证金万元，为承包B3、B7号楼保证。四、正式合同签订后，工程平口，退还此款。五、如因我方因素保证不了上述条件，此款作为损失赔偿金。六、此保证单作为合同附件，同合同一样有效。保证人：李国启2010年6月14日。证据二，李国启证明一份。主要内容为：B7—1单元—402室85.13平方米、B7—1单元—502室85.13平方米、B7—2单元—301室85.16平方米、B7—2单元—302室85.19平方米、B7—2单元—402室85.19平方米，以上五套楼房原抵顶A13、B3、B7工某某，由于欠地税局长钱，可由锦绣家园开发商给予支付，按照帐面所欠工某某，如开给我们的楼有剩余，可以对外售楼。李国启2011年11月15日。证据三，借据六张。证明被告黑龙江远江房地产开发有限公司给付李国启、被告李志和工某某。证据四，黑龙江省绥化市中级人民法院（2013）绥民一民终字第164号民事裁定书一份。证明明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决已被撤销。被告李志和为支持其诉讼主张，提供了如下证据：证据一，明水县人民法院2013年1月15日（2012）明民初字第246号民事判决书。证明被告李志和是明水县锦绣家园小区的实际施工人，被告李志和与被告黑龙江远江房地产开发有限公司对于工某某有纠纷。证据二，锦绣家园认购协议书复印件两份。证明被告黑龙江远江房地产开发有限公司已将锦绣家园小区B7号2单元302室等14套房屋抵顶给被告李志和作为工某某。证据三，房屋买卖契约一份。证明李志和于2011年11月10日将涉案楼房卖给李国军所有。证据四，李国军出庭证人证言一份。主要内容为：证人在李志和承包的工程工地承包食堂，李志和欠证人工某某，用此案涉案楼房抵顶所欠证人的18万元。证人对此楼房进行了简单装修。证据五，欠据一张。证明被告黑龙江远江房地产开发有限公司欠被告李志和工某某3980811.00元。本院为查明案件事实，根据原告的申请，依职权调取了本案争议房屋在明水县房产处的相关登记备案手续。本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：被告黑龙江远江房地产开发有限公司对二原告出示的证据的质证意见是：对原告出示的认购协议书、商品房产权登记审批表、个人借款合同均无异议；对原告出示的装修协议书的真实性无异议，对证明的问题有异议，此份协议书证明原告与物业办理了入户手续，不能证明装修协议书签署当日被告黑龙江远江房地产开发有限公司才通知原告入户；对原告出示的装修材料票据有异议，这些票据不是正规发票，无法确定其真实性，无法确定已经支付了相应费用，即使购买了这些材料，也不能说明这些材料全部价值都丧失。被告李志和对二原告出示的证据的质证意见是：对原告出示的认购协议书、商品房产权登记审批表、个人借款合同的真实性无异议，但对关联性有异议，被告黑龙江远江房地产开发有限公司将涉案房屋于2012年3月8日卖给二原告，但该房屋在2011年5月4日已被被告黑龙江远江房地产开发有限公司抵顶给被告李志和，作为工某某。对原告出示的装修协议书的真实性无异议。对原告出示的购买装修材料的票据有异议，在没有相关物证证明装修材料存在的前提下，单纯的票据不足以证明购买装修材料的事实发生。原告对被告黑龙江远江房地产开发有限公司出示的证据的质证意见是：认为被告出示的证据与本案争议的事实不属于同一法律关系，没有关联性。原告对被告李志和出示的证据的质证意见是：认为被告出示的证据与本案争议的事实不属于同一法律关系，没有关联性。对被告李志和出具的房屋买卖契约的真实性和关联性均有异议。被告黑龙江远江房地产开发有限公司对被告李志和出示的证据的质证意见是：被告李志和出示的民事判决书未生效，不具有法律效力；对被告李志和出示的认购协议书的真实性无异议，但对证明的问题有异议，这只是一份协议书，并非是商品房买卖合同；对被告李志和出示的房屋买卖契约的真实性无法确认，契约有伪造的目的，不能证明李国军实际占有房屋；李国军的证人证言的真实性有异议，证人出庭无非是为了扩大侵权责任人的范围，增加该案的审理难度，使被追加的人不断增加。被告李志和对被告黑龙江远江房地产开发有限公司出示的证据的质证意见是：对李国启的保证单、退还房屋证明及票据的真实性均有异议，以上证据都是复印件，对其真实性无法审查；对绥民一终字第164号民事裁定书的真实性无异议。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：原告提供的证据一、二、三、四、五客观、真实，本院予以采信；原告提供的证据六非正规票据，没有其他证据加以佐证，不能单独作为认定案件事实的依据。被告黑龙江远江房地产开发有限公司提供的证据一、二、三，不能单独作为认定案件事实的依据；证据四客观、真实，本院予以采信。被告李志和提供的证据一、二、五，被告黑龙江远江房地产开发有限公司对其真实性无异议，本院予以采信；对证据三、四，因无其他证据加以佐证，不能单独作为认定案件事实的依据。本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：二原告系夫妻关系，在2012年3月8日与被告黑龙江远江房地产开发有限公司签订了锦绣家园认购协议书，二原告购买被告黑龙江远江房地产开发有限公司开发建设的锦绣家园小区B7号二单元302室，面积85.19平方米住宅楼，价格217234.00元。2012年3月26日，二原告在中国建设银行股份有限公司安达支行办理了按揭贷款。并于2012年3月29日办理了房屋所有权证，现产权证抵押在中国建设银行安达支行。二原告在2013年4月15日接到被告黑龙江远江房地产开发有限公司物业的通知，让原告交装修费、签订装修协议书，并把楼房钥匙给原告。原告进户时，发现屋内有人居住，原告当即将房门换锁。后门锁又被被告李志和更换。二原告找到被告李志和要求其倒出房屋，被告李志和以黑龙江远江房地产开发有限公司已将此房抵顶工某某给被告李志和为由，不同意倒出房屋。故原告起诉至明水县人民法院，1、要求确认明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼归二原告所有；2、要求被告李志和赔偿二原告租房损失11900.00元；3、要求被告李志和赔偿房屋装修材料损失11015.00元；4、要求被告李志和迁出明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼，将楼房返还给二原告。并要求二被告承担本案诉讼费用。另查明，被告李志和与被告黑龙江远江房地产开发有限公司存在工某某纠纷。本案二原告在起诉状中列明的案由为房屋买卖合同纠纷，但在开庭审理前二原告申请追加了被告李志和，在庭审过程中将案由选择为侵权责任纠纷。本院认为，本案原、被告争议的内容主要为涉案房屋的所有权归属问题及被告李志和占有并出卖本案争议的房屋是否构成侵权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告依法办理了本案诉争房屋的所有权证，已依法登记，应视为已取得该房屋的物权。本案被告李志和以被告黑龙江远江房地产开发有限公司以本案诉争房屋抵顶欠其工某某为由占有房屋，依据《最高人民法院的批复》规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案二原告在与被告签订房屋买卖合同后办理了按揭贷款，二原告已经通过按揭贷款的方式交付给被告黑龙江远江房地产开发有限公司全部房屋价款，根据该批复规定，虽然被告李志和主张该房屋归其所有，但其不能对抗商品房的买受人，即本案原告阮万晶、张双，明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼应归原告阮万晶、张双所有。作为此房屋所有权人的原告有权利占有、使用该房屋，而本案被告李志和在对此房屋不享有所有权的情况下，占有该房屋构成侵权，对涉案房屋应予以返还。原告阮万晶、张双要求被告李志和迁出明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼，将楼房返还给二原告的诉讼请求，本院予以支持。被告李志和称其已将涉案房屋出卖给李国军，但被告李志和与李国军之间在签订购买房屋协议时被告李志和未交付相关权利凭证，并且李志和对该房屋不享有所有权，无权进行处分。因此，李国军亦不能取得该房屋的所有权，李国军对该房屋的占有属无权占有，其与李志和之间的权利义务关系应另行解决。二原告要求被告赔偿其租房损失及购买装修材料损失，因没有充足证据加以证实，故本院不予支持。被告李志和主张占有房屋是因被告黑龙江远江房地产开发有限公司拖欠其工某某，在此房屋确认归原告阮万晶、张双所有后，二被告的工某某纠纷在另案中进行处理。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院的批复》、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，业经院审判委员会讨论决定，判决如下：一、座落于明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼所有权归原告阮万晶、张双所有。二、被告李志和于本判决生效后二十日内负责将明水县锦绣家园小区B7号二单元302室住宅楼返还给原告阮万晶、张双。三、驳回原告张双、阮万晶的其他诉讼请求。案件受理费50.00元由被告李志和承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  闻 静审 判 员  刘万才人民陪审员  王显斌二〇一六年七月十九日书 记 员  王 军