江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第2154号原告张军，男，1959年10月8日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人邱亮光、吴建波，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告江西腾达科技有限公司，住所地江西省南昌市东湖区南京西路277号，组织机构代码：33283687-5。法定代表人黄秀虹，执行董事。委托代理人祁凯，男，1975年9月12日出生，汉族，住武汉市武昌区临江大道，系被告江西腾达科技有限公司职员，代理权限为特别授权。被告（追加）腾达电器有限公司，住所地江西省新余市劳动南路，组织机构代码：79479668-7。管理人腾达电器有限公司破产清算组。委托代理人彭世伟，江西姚建律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人（追加）中国银行股份有限公司抚州市分行，住所地抚州市临川区赣东大道996号。负责人汪武，行长。委托代理人熊建文，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张军诉被告江西腾达科技有限公司（以下简称“江西腾达公司”）、被告腾达电器有限公司（以下简称“腾达电器公司”）、第三人中国银行股份有限公司抚州市分行（以下简称“中行抚州分行”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张军委托代理人邱亮光、吴建波，被告江西腾达公司委托代理人祁凯，被告腾达电器公司的管理人的委托代理人彭世伟，第三人中行抚州分行委托代理人熊建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军诉称，2009年4月2日，原告张军（合同甲方）与抚州渝州腾达电器有限公司（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于抚州市大公路53号的房屋租赁给乙方，租赁期限为2009年3月30日至2024年3月30日，前5年房屋租金为每年60万元，后10年的房屋租金为每年70万元，由乙方在每年6月30日付清全年的房屋租金给甲方，租赁期间乙方如未按期缴纳租金，除没收房屋保证金、交清在租赁期间的租金外，还应承担应付房屋租金按银行四倍贷款利息计算的违约金。后抚州渝州腾达电器有限公司更名为抚州市腾达电器有限公司。2015年4月10日，原告（合同乙方）又与抚州市腾达电器有限公司（合同甲方）、被告江西腾达公司（合同丙方）签订《的补充协议》，约定：“甲方与乙方于2009年04月02日签署的《房屋租赁合同》项下甲方的权利义务转移给丙方，由丙方继续履行”，“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”，“本补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力”。按照约定，被告江西腾达公司本应于2015年6月30日前向原告付清2015年3月31日至2016年3月30日的租金人民币70万元，原告多次向被告江西腾达公司催讨租金，其都是推脱敷衍；原告要求其腾空店铺、归还房屋，其也无动于衷。为此，请求法院判令解除原告与两被告之间的租赁合同；要求两被告腾退店面；要求被告江西腾达公司按照合同约定的标准支付截至2015年12月16日的租金50.05万元、违约金6.28万元（实际要求支付至腾退房屋之日止）。被告江西腾达公司辩称，本案涉案房屋原告并没有交付我司；按照合同法顺序履行抗辩权，我司没有接收合同约定的相应房屋，我司不应当支付基于使用房屋产生的租赁费用。被告腾达电器公司辩称，被告腾达电器公司或者清算组的主体不适格，原告诉状陈述与其签订租赁合同的是抚州腾达公司，而不是被告腾达电器有限公司，被告腾达电器公司将货物搬离原告店面时受到饶辉香等人的阻挠，所以才导致原告的租金损失，所以责任应该由饶辉香等人承担，非被告江西腾达公司承担义务，更非被告腾达电器公司承担义务，请求法庭驳回原告对被告腾达电器公司的诉请。第三人中行抚州分行述称，我方与本案各方当事人在事实与法律上的权利义务没有任何关联，不应成为本案第三人；不论本案各方当事人权利义务承不承担，均不影响本案第三人房屋租赁的有效。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：一、《房屋租赁合同》原件一份，拟证明2009年4月2日原告与被告腾达电器公司的子公司原抚州渝州腾达电器有限公司达成租赁合同。二、《补充协议》（照片打印件）一份，拟证明原告与被告江西腾达公司、被告腾达电器公司达成新的补充协议，由被告江西腾达公司替代原抚州渝州腾达电器有限公司支付房屋租金。被告江西腾达公司对原告提供的证据，质证如下;1.对两份证据真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为主合同出租方是原告张军，补充协议乙方签字的是钟红英，原告张军是否对钟红英有授权，原告没有举证。2.即使权利义务转移，认为原告张军不仅有收取租金的权利，同时也有向我司交付房屋的义务，原告张军没有向我司交付房屋，我司没有收到房屋，所以没有交租金。被告腾达电器公司对原告提供的证据，质证如下：1.同意被告江西腾达公司对证据形式要件的质证意见。2.承租方不是被告腾达电器公司，被告腾达电器公司主体不适格有事实和法律依据。第三人中行抚州分行对原告提供的证据，质证如下：1.对《房屋租赁合同》真实性无异议。2.被告腾达电器公司将部分店面转租第三人没有违反合同约定，根据该合同之规定，转租给第三人合法有效。3.被告腾达电器公司部分转租给第三人，原告一直是明知的，这期间也没有提出异议，原告要求解除合同，本案合同没有约定原告可以解除合同的权利，即使被告违约，原告也没有合同解除的权利。4.对2015年4月10日房屋租赁合同补充协议无异议。被告江西腾达公司为支持其辩称，向本院提供了以下证据：一、房屋租赁合同复印件、房屋租赁合同补充协议复印件，拟证明合同主体就是原告张军和被告腾达电器有限公司，原告张军有交付房屋的义务。二、框架协议书复印件，拟证明因为交付的房屋不符合约定，所以没有接收。三、2015年5月28日被告江西腾达公司发出的公函原件一份，拟证明本案涉案房屋没有交付。四、被告腾达电器公司向被告江西腾达公司发出的沟通函原件一份，拟证明本案涉案房屋没有实际交付。五、被告腾达电器公司向被告江西腾达公司发出的沟通函的邮件接收单一份，拟证明我们是2015年8月2日收到的沟通函，证明当时其没有接收到房屋。六、接收通知模板，拟证明其从未收到本案涉案门店的通知，也没有接收本案涉案门店；七、被告腾达电器公司承诺函原件一份，拟证明本案涉案门店因为种种原因不符接收条件，没有实际交付。八、门店现场照一张，拟证明门店目前是关闭和未经营状态，房屋没有实际交付。九、2015年11月23日江西省高院通知函，拟证明截至2015年11月23日房屋都没有交付。原告对被告江西腾达公司提供的证据，质证如下：1.对证据一，认为达不到被告江西腾达公司的证明目的，补充协议是三方签订的，协议是三方真实意思表示，合同载明是被告腾达电器公司将权利义务转移给被告江西腾达公司，被告江西腾达公司主张未交付房屋，应该向被告腾达电器公司提出，与原告无关，根据合同法第86条、88条的规定，被告江西腾达公司应按照原告与其和被告腾达电器公司签订的合同的约定向原告支付租金。2.对证据二、三、四、五、六、七、八、九，认为与原告无关。我方将店面交付给被告腾达电器公司，被告江西腾达公司与被告腾达电器公司如何交付与原告无关。被告腾达电器公司对被告江西腾达公司提供的证据，质证如下：1.对证据的真实性无异议，关联性有异议。2.对证据二、三、四、五、六、七、八、九，认为与本案不具关联性，证据材料并没有明确是原告房屋。第三人中行抚州分行对被告江西腾达公司提供的证据，质证如下：认为与其无关。被告腾达电器公司为支持其辩称，向本院提供了以下证据：（2016）赣05民破1-1号民事裁定书、（2016）赣05民破1-2号决定书，拟证明被告腾达电器公司已于2016年2月23日宣布破产，新余市中级人民法院指定腾达电器有限公司破产清算组为管理人，指定新余市商务局局长郭瑞新为管理人的负责人。原告对被告腾达电器公司提供的证据，质证如下：对其真实性合法性无异议，关联性有异议，认为只是法院受理了破产申请，进入了破产程序，还未宣告破产，所以与本案无关。被告江西腾达公司和第三人中行抚州分行对被告腾达电器公司提供的证据，均无异议。在案件审理过程中，本院依原告代理人的申请调取了两份合同：（一）抚州市腾达电器有限公司与第三人2014年6月24日签订的《商铺租赁合同》一份；（二）2015年5月两被告与第三人签订的《商铺租赁合同补充三方合同书》一份。对于本院调取的证据，原告张军、被告江西腾达公司、被告腾达电器公司及第三人中国银行抚州分行均未提出异议。本院对各方提交的证据，认证如下：一、对原告提供的证据一、证据二，两被告和第三人对其真实性、合法性均无异议，该合同没有违反法律规定，是合同当事人的真实意思表示，合法有效。虽然补充协议乙方签字的是钟红英，但该签字是经过原告授权，并不影响补充协议的效力，故本院对原告提供的证据一、证据二的效力予以认定。二、对被告江西腾达公司提供的证据：1.对证据一，原告已将该房屋交给了原合同的承租人，已尽到了合同义务。而后，原告与被告江西腾达公司、被告腾达电器公司签订了补充协议，但该协议约定的交付房屋的义务方是被告腾达电器有限公司。2.对证据二、三、四、五、六、七、八、九，证明被告江西腾达公司未实际接收到被告腾达电器公司应向其交付的房屋，予以确认。3、对证据二、七，证明被告腾达电器公司可以代表抚州腾达电器有限公司，予以确认。三、对被告腾达电器公司提供的证据：被告腾达电器公司只是进入了破产清算程序，尚未破产终结，其主体资格仍然存续，但应由管理人代表其参加诉讼，相应的权利义务承担主体依然是被告腾达电器公司。综上，本院对以下事实予以确认：2009年4月2日，原告张军（合同甲方）与抚州渝州腾达电器有限公司（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“该房屋坐落于江西省抚州市大公路53号，第一层，房屋结构为框架，建筑面积1578平方米”、“租赁期限自2009年3月30日至2024年3月30日止”、“2009年3月30日至2014年3月30日期间的房屋租金每年60万元（人民币），2014年3月30日至2024年期间房屋租金每年70万元（人民币）”、“乙方承诺在每年6月30日付清全年的房屋租金给甲方”、“租赁期间乙方未按期缴纳租金，除没收房屋保证金、乙方除交清在租赁期间的租金外还应承担应付房屋租金按银行四倍贷款利息计算的违约（金）”。2011年3月29日，抚州渝州腾达电器有限公司更名为抚州市腾达电器有限公司。抚州市腾达电器有限公司为被告腾达电器公司的全资子公司。2015年4月10日，原告张军（合同乙方）与抚州市腾达电器有限公司（合同甲方）、被告江西腾达公司（合同丙方）签订了《的补充协议》一份，约定：“甲方与乙方于2009年04月02日签署的《房屋租赁合同》项下甲方的权利义务转移给丙方，由丙方继续履行”、“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”、“本补充协议是原房屋租赁合同的组成部分，与原房屋租赁合同具有同等法律效力”，被告腾达电器公司直接在该合同甲方盖章处加盖了“腾达电器有限公司合同专用章”，原告张军授权钟红英在该合同乙方处签字。被告江西腾达公司未于2015年6月30日前向原告张军支付2015年3月31日至2016年3月30日的租金人民币70万元。另查明，抚州市腾达电器有限公司与原告签订了《房屋租赁合同》后，又将其承租房屋部分转租给第三人中行抚州分行。2014年6月24日，抚州市腾达电器有限公司（合同甲方）与第三人中行抚州分行（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“甲方同意将座落在抚州市大公路53号的第一层部分商铺，建筑面积300平方米出租给乙方使用，用途为商业”。2015年5月，被告腾达电器公司（合同甲方）、被告江西腾达公司（合同丙方）与第三人中行抚州分行（合同乙方）签订《商铺租赁合同补充三方合同书》，约定“甲乙丙三方均同意自2015年5月1日（以下简称转让日）起甲方将其在原合同中的全部权利义务一并转让给丙方；自转让日起，甲方不再享有原合同约定的各项权利，亦不承担原合同约定的各项义务；自转让日起，由丙方（作为出租方）、乙方（作为承租方）继续履行原合同的相关约定”。再查明，2015年4月，国美电器有限公司与江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰、被告腾达电器公司签订了《关于“腾达电器”商标及门店/库房租赁权转让的框架协议书》（甲方：国美电器有限公司，乙方1-1：腾达电器有限公司，乙方1-2：江西省华鑫苏美电器有限公司，乙方2：傅志杰），约定甲方以其自有资金或指定关联公司新设一个有限责任公司，由该公司受让乙方1-1、乙方1-2的门店/库房租赁权及乙方2持有的腾达商标等资产或权利。被告江西腾达公司即为国美电器有限公司设立的受让前述资产或权利的目标公司。江西省华鑫苏美电器有限公司、傅志杰、被告腾达电器有限公司共同向国美电器有限公司出具的《承诺函》（乙方1-1：腾达电器有限公司，乙方1-2：江西省华鑫苏美电器有限公司，乙方2：傅志杰）中载明：“乙方1-1代表腾达电器有限公司及其子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司”，“乙方1-1、乙方1-2并对各自的子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司应向甲方支付的赔偿金/违约金/补偿金、损失和应履行的其他义务承担连带责任担保”，“甲方（或甲方指定的目标公司）接收门店时，由乙方1-1、乙方1-2代表各自的子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司签署交接单”。之后，被告腾达电器公司因涉及诉讼和劳动纠纷，未将涉案店铺实际交付给被告江西腾达公司。本案在审理过程中，被告江西腾达公司于2015年10月23日提出申请要求追加腾达电器有限公司作为本案被告参加诉讼，本院于2015年11月24日通知腾达电器有限公司作为本案被告依法参加诉讼。并于同日依职权通知中国银行抚州市分行作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。被告腾达电器公司在法定期限内向本院提出管辖权异议，本院于2015年12月3日作出（2015）临民初字2154-2号民事裁定书，依法驳回了被告腾达电器公司的管辖权异议。被告腾达电器公司不服提出上诉，抚州市中级人民法院于2016年1月22日作出（2016）赣10民辖终2号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2015年12月3日，本院根据原告张军的申请，依法作出了（2015）临民初字笫2154-1民事裁定书，责令笫三人暂停向两被告支付2016年度的租金55万元。2016年2月23日，新余市中级人民法院作出（2016）赣05民破字1-1号民事裁定书，裁定被告腾达电器公司进行破产清算，并指定腾达电器有限公司破产清算组为管理人。庭审后，原告张军书面向本院提出同意第三人中行抚州分行可以按照其原来与抚州市腾达电器有限公司签订的《商铺租赁合同》约定的承租条件、承租期限继续租赁，但第三人应及时向原告其缴纳租金；《商铺租赁合同》约定的租赁期限到期后，再由原告与第三人另行商议续租事宜。本院认为，原告张军与原抚州渝州腾达电器有限公司（后更名为抚州市腾达电器有限公司）签订的《房屋租赁合同》及其与抚州市腾达电器有限公司、被告江西腾达公司签订《的补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。被告腾达电器公司作为持有抚州市腾达电器有限公司100%股权的母公司，其在《的补充协议》及《商铺租赁合同补充三方合同书》上加盖合同专用章、直接处分抚州市腾达电器有限公司权利的行为以及向国美电器有限公司作出的“代表腾达电器有限公司及其子公司（含子公司的分公司）、分公司、参股关联公司”的承诺，可以清楚地表明抚州市腾达电器有限公司完全受被告腾达电器有限公司支配，被告腾达电器公司能够代表抚州腾达电器有限公司处分其权利、承担其义务，《的补充协议》及《商铺租赁合同补充三方合同书》的实际签订主体不是抚州市腾达电器有限公司，而是被告腾达电器公司，故被告腾达电器有限公司在本案中的主体适格，对其提出主体不适格的抗辩理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定以及原告与两被告在《的补充协议》中“甲方的权利义务转移给丙方，由丙方继续履行”、“原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变”的约定，在补充协议签订后，承担按时向原告张军支付租金的义务主体为被告江西腾达公司，而向被告江西腾达公司移交店铺的义务主体为被告腾达电器公司，原告张军已按原《房屋租赁合同》的约定向抚州市腾达电器公司交付了店铺即履行了合同约定的义务，两被告之间未完成本案涉案店铺的移交与原告无关。所以，对被告江西腾达公司提出原告未向其履行交房义务，从而拒绝支付房屋租金的抗辩理由，本院不予支持。被告腾达电器公司因涉及诉讼和劳动纠纷，未向被告江西腾达公司移交承租房屋，在本案中应承担连带清偿责任。按照合同约定，被告江西腾达公司未在2015年6月30日前向原告张军支付2015年3月31日至2016年3月30日的租金人民币70万元，已构成根本违约，原告张军要求解除租赁合同并要求被告江西腾达公司支付欠付租金及相应的违约金于法有据，本院予以支持。主合同解除后，笫三人与两被告之间的转租合同也应解除。鉴于原告张军同意第三人按照《商铺租赁合同》约定的承租条件、承租期限继续与其租赁，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告张军与原抚州渝州腾达电器有限公司（现抚州市腾达电器有限公司）2009年4月2日签订的《房屋租赁合同》以及原告张军与被告江西腾达科技有限公司、被告腾达电器有限公司2015年4月10日签订的《的补充协议》；二、被告腾达电器有限公司、江西腾达科技有限公司在本判决生效后20日内向原告张军空出本案的租赁房屋；三、被告江西腾达科技有限公司在本判决生效后30日内向原告张军支付从2015年3月31日至2015年12月16日的租金50.05万元、违约金6.28万元（租金和违约金均按合同的约定，实际支付至空出房屋之日止）。被告腾达电器有限公司承担连带清偿责任；四、第三人中国银行股份有限公司抚州市分行未向被告江西腾达科技有限公司交纳的租金应向原告张军支付，抵减两被告应给付原告张军的租金。如果未按本判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9433元及财产保全费3270元，由被告江西腾达科技有限公司和被告腾达电器有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  张晓东人民陪审员  万园秀人民陪审员  周晓秀二〇一六年三月三十一日书 记 员  毛 青