江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1494号
上诉人（原审原告）：陆敏，男，1977年7月7日生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人（原审原告）：刘炳华，男，1973年10月26日生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人（原审原告）：卢水坤，男，1965年2月12日生，汉族，住江苏省启东市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：薛卫东，江苏周海滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陶汉斌，男，1951年8月5日生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：胡勇，上海福湾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚佳蓓，上海福湾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：启东市华清电动工具厂，住所地江苏省启东市。
负责人：陶忠华，总经理。
委托诉讼代理人：宋某，江苏东疆律师事务所律师。
上诉人陆敏、刘炳华、卢水坤因与被上诉人陶汉斌、启东市华清电动工具厂（以下简称华清厂）合伙协议纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆敏、刘炳华、卢水坤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决既然认定三上诉人与陶汉斌之间的合伙协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，就应认定他们之间合伙的内容及合伙期间发生的民事法律行为，即按照合伙协议约定对所涉房地产出资和享有份额。案涉房地产在建设规划时就是按照合伙人约定的份额进行设计的，建造完成后按照合伙人约定的份额领取了五本房产证，刘炳华等人在合伙中维系案涉房地产的日常管理、另一合伙人徐贵新将其名下份额房屋转让给陶汉斌的事实等行为，均可以证明案涉房地产是三上诉人与陶汉斌按份共有的事实。本案中上诉人的请求是将案涉房地产分割后变更登记，提起的是变更之诉，属于民事纠纷。一审判决引用（2012）通中民终字第0745号判决书中的说理，认定案涉房地产是企业自建房是对先前判决的片面理解和歪曲。各合伙人对所涉房地产的出资均已到位且登记在华清厂名下是借名登记，合伙协议中已明确约定，进一步印证了案涉房地产是合伙人共同共有。目前没有任何法律、法规规定案涉房地产登记在华清厂名下就不可以分割给其他按份共有人，故三上诉人要求分割并将各自份额分别过户到三上诉人各人名下具有法律依据。
陶汉斌答辩称：一、三上诉人与陶汉斌之间签订的合伙人合同部分无效。合伙人合同中各合伙人擅自对华清厂资产进行分割，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条的规定。本案所涉土地在订立合伙合同时是工业用地，是不允许擅自对土地及建筑物进行分割的。故合伙人合同中关于擅自分割土地及房产部分的条款无效。二、一审适用物权法定原则正确且适当。案涉房地产均登记在华清厂名下，应认定属于华清厂所有，三上诉人要求变更登记没有合法依据。三、合伙人合同中对合伙终止后的处理已作出明确约定，只需返还各合伙人出资即可。目前各方一致同意解除合同，合同自然终止，陶汉斌只需按约返还他们出资即可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华清厂答辩称：案涉房地产从规划立项到建造到变更土地性质，始终登记在华清厂名下，华清厂对房屋的改造维修三上诉人都没有参与过，华清厂是讼争财产唯一的权利人。三上诉人认为讼争房地产是三人与陶汉斌的共有财产没有事实和法律依据，陶汉斌与三上诉人订立的合伙协议对华清厂没有约束力，华清厂与陶汉斌是不同的法律主体。三上诉人没有按约出资，合伙人合同早已实际终止，即便三上诉人全部按约出资，也仅仅取得对房产的使用权利而非所有权。华清厂与三上诉人之间没有任何借名登记的意思表示，没有达成合意。合伙人协议明确约定了合伙终止后的返还原则，三上诉人只能请求返还出资，其要求分割华清厂名下的财产没有任何依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陆敏、刘炳华、卢水坤共同向一审法院起诉请求判令：一、解散三人与陶汉斌之间的合伙关系；二、依法分割合伙财产：1.房产证号为启东房产吕四第051928号建筑面积为60.76平方米的房产及相应的土地使用权12.55平方米归陆敏所有；房产证号为启东房产吕四第051930号建筑面积为644.94平方米的房产及相应的土地使用权128.98平方米归刘炳华所有；房产证号为启东房产吕四第051931号建筑面积为575.30平方米的房产及相应的土地使用权115.06平方米归卢水坤所有。华清厂立即交付上述房地产并协助办理变更登记手续。2.启国有（2006）第0766号国有土地使用权未使用部分为陆敏、刘炳华、卢水坤与华清厂按份共有，陆敏、刘炳华、卢水坤的份额分别为6.69%、18.24%、13%。3.华清厂及陶汉斌共同给付陆敏租金81534元，给付刘炳华租金865886元，给付卢水坤租金772160元。三、本案诉讼费由陶汉斌承担。
一审法院认定事实：华清厂系陶汉斌于1996年8月设立的个人独资企业，2011年5月10日，投资人由陶汉斌变更为陶忠华。2002年12月23日，华清厂与南通樱花食品有限公司签订《国有土地使用权转让合同》，购买座落于吕四港镇菜园村案涉土地并于同年12月25日缴纳契税，华清厂取得启国用（2002）字第0495号国有土地使用权证，地号为01-20-（013）-003、面积为2729.50平方米，用途为工业，该证载明土地使用者华清厂。2003年4月24日，启东市发改委批准华清厂在案涉宗地上新建厂房、办公楼。后华清厂取得了建设工程规划许可证、村镇工程建设许可证及建设工程施工许可证。2004年8月18日，华清厂与南通启益公司签订了《建设工程施工合同协议书》，约定南通启益公司承建华清厂案涉房产，合同价款223万元。
另查明，2004年10月15日，陶汉斌与陆敏、刘炳华、卢水坤及案外人徐贵新签订了《合伙人合同》，该合同称“座落于启东市客运中心西侧）的启东市华清电动工具厂新址，经合伙人陶汉斌、刘炳华、卢水坤、陆敏、徐贵新共同出资，于2002年12月25日依法取得了该新址的土地使用许可证，于2003年8月26日依法取得了该新址的建设工程规划许可证，于2004年8月23日依法取得了该新址的建筑工程施工许可证。现经合伙人共同协商同意，订立以下合伙合同”，合同第二点约定合伙方式为1.合伙人只对各自分割到的征用土地和地面建筑物进行经营并承担相应责任，除陶汉斌外，其余合伙人不参与启东市华清电动工具厂的经营和分配，也不承担启东市华清电动工具厂的债权债务。合伙人分割的征用土地和地面建筑物的地点为启东市华清电动工具厂新址（沿街面大楼），并附各合伙人按平面图标号分割到的房产明细表。2.合伙人出资按各自取得土地使用证和建筑物产权证的实际投资份额分摊。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，届时予以返还。如因政策性因素发生征用土地、地面建筑物迁移的，所获补偿也按各合伙人取得的土地使用证、房产证实际份额分配。3.允许合伙人转让自己的出资及房产。转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人应按入伙对待。合伙合同第三点对合伙期限的约定是与土地使用证、地面建筑物产权证期限同步。合伙合同第四点约定，各合伙人的出资分二期交齐。第一期于2004年10月20日前交齐；第二期于地面建筑物竣工验收并取得房产证后交齐。各合伙人的第一期出资分别为：陶汉斌514277元，刘炳华136463元、卢水坤97266元、陆敏50000元、徐贵新500**元。各合伙人的第一期出资款均已到位。2005年11月1日，华清厂取得涉案大楼的房屋所有权证5本，建筑面积分别为575.3㎡、644.94㎡、60.76㎡、60.76㎡、2441.89㎡。2005年12月，陆敏、刘炳华、卢水坤与陶汉斌进行了结算，陶汉斌向卢水坤、刘炳华各出具了一份记录建房总价、已付及欠款的结算单据，内容为“水坤房产575.3×540＝建房总价310660－以前已付182600＝欠永成款128066”，“刘644.94×540＝建房总价348246－以前已付243470＝欠永成款104776”，“陶2563.41×540＝建房总价1384244－以前已付973912＝欠永成款410328”。（注：“永成”指厂房承建单位负责人陆永成）
2006年2月25日，徐贵新与陶汉斌签订了房产转让协议，双方约定将徐贵新在华清厂图标号⑦至⑧号的房产一间转让给陶汉斌，转让金为17万元。徐贵新不再承担与该房产有关的各种费用，也不再参加与该房产有关的各项收益分配。
2006年10月16日，华清厂与启东市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，涉案宗地用途由工业用地变更为商业服务业用地。同年10月23日，华清厂转账85万元给刘炳华经营的启东市华旺电动工具厂，再由启东市华旺电动工具厂于同年10月27日缴纳了土地出让金813391元及契税32535.64元，合计845926.64元。同年10月31日，华清厂取得国有土地使用证，土地使用权面积为2729.5㎡，用途商业服务业。
2005年12月12日起，华清厂以案涉房产作为抵押，在中国工商银行启东市支行办理多份抵押贷款合同，抵押贷款总额为250万元，到2010年3月份，已还清所有贷款。
2011年9月23日，华清厂起诉陆敏、刘炳华、卢水坤，要求确认华清厂时任厂长陶汉斌与三人签订的案涉合伙人合同无效，启东市人民法院于2012年3月22日作出判决，驳回华清厂的诉讼请求。华清厂因不服该判决提起上诉，南通市中级人民法院经审理认为，案涉“合伙人合同”的性质是合伙合同，并非合资、合作开发房地产合同，案涉合同在签订时，合同项下用于开发的华清厂名下的土地的用途为工业用地，直至在该土地上所建厂房等建筑竣工，土地性质仍未改变。故案涉房产为享有国有土地使用权的企业自建房，而非商品房。虽然在2006年10月16日案涉土地的用途由工业用地变更为商业服务业用地，随后合同签约人亦将房屋出租，但并不因此改变该房产的企业自建房的性质。遂于2012年7月4日作出维持原判，驳回上诉的终审判决。
一审法院认为，陆敏、刘炳华、卢水坤与陶汉斌之间签订的《合伙人合同》已被生效判决认定为合伙合同，该合同是双方真实意思的表示，也不违反法律规定，应属有效。现陆敏、刘炳华、卢水坤诉请解除合伙关系，陶汉斌对此不持异议，法院予以确认。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为陆敏、刘炳华、卢水坤诉请要求分割华清厂名下房产、土地及租金收益是否符合法律规定。
首先，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋及土地均登记华清厂名下，陆敏、刘炳华、卢水坤主张根据案涉合伙人合同约定案涉五本产权证应分别属于签订合伙人各方，故要求进行变更登记，但华清厂不予认可且陆敏、刘炳华、卢水坤未提供有效证据证明相应的权属登记不符合法律规定。其次，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为华清厂。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，华清厂是相关行政审批机关确定的建设方，华清厂属于合法建造人。（2012）通中民终字第0745号民事判决书亦已认定案涉房产系企业自建房，虽然2006年10月改变土地用途，但不能改变该房产系企业自建房性质。综上，陆敏、刘炳华、卢水坤坚持要求分割华清厂名下案涉房产、土地依据不足，法院不予支持。因原告方陆敏、刘炳华、卢水坤坚持要求分割房地产，故双方因案涉合伙人合同解除而产生的投资清算及收益（包含房租）分割问题，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除陆敏、刘炳华、卢水坤与陶汉斌于2004年10月15日签订的《合伙人合同》。二、驳回陆敏、刘炳华、卢水坤的其他诉讼请求。案件受理费69074元（陆敏、刘炳华、卢水坤已预交），由陆敏、刘炳华、卢水坤共同负担49074元，陶汉斌负担2万元。
二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。
经双方一致确认，本案争议焦点为：陆敏、刘炳华、卢水坤主张的合伙财产包括房产、土地及租金能否分割？如果能够分割应如何分割？
本院认为，陆敏、刘炳华、卢水坤、徐贵新与陶汉斌通过订立合伙人合同的方式成立个人合伙，合伙方式是对各自分割到的征用土地和地面建筑物进行经营并承担相应责任，合伙出资按各自取得土地使用证和建筑物产权证的实际投资份额分摊，合伙期限与土地使用证、地面建筑物产权证期限同步。合伙人合同体现了各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合伙关系合法有效。2006年2月25日，徐贵新与陶汉斌通过订立房产转让协议的方式，将其分得的合伙房产一间转让给陶汉斌，从此退出合伙，五人合伙变为四人合伙，合伙关系仍然有效。现陆敏、刘炳华、卢水坤要求与陶汉斌解除合伙关系，陶汉斌对此不持异议，四方对合伙解散已达成一致意见，一审法院因此判决解除四人的合伙合同并无不当。
关于陆敏等三人要求分割土地、房产及租金的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第54条的规定，合伙合同解除后，当事人应当对合伙财产进行清算分割，包括合伙时投入的财产和合伙期间积累的财产，以及合伙期间的债权和债务。根据上述规定，合伙解散时合伙人请求清算分割的财产仅限于合伙财产的范围。本案中，尽管合伙人合同载明陆敏等三人系与陶汉斌个人合伙，但当时华清厂是陶汉斌的个人独资企业，陶汉斌为华清厂的投资人，而根据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条的规定：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。故当时陆敏等三人与陶汉斌成立合伙，就华清厂名下的房地产进行经营并享有权利并不存在障碍。但在2011年5月10日，华清厂的投资人已由陶汉斌变更为陶忠华，华清厂的相关权利也转由陶忠华享有。经此转让，陶汉斌对华清厂已丧失权利。在此前提下，陆敏等三人要求分割陶忠华为投资人且登记在华清厂名下的土地和房产无事实和法律依据。鉴于陶汉斌对华清厂的转让导致目前对房地产实物进行分割不具备条件，陆敏等三人可以要求陶汉斌对合伙期间的投资及收益进行货币清算并分割，但经一审法院多次释明，陆敏等三人坚持要求实物分割，一审法院因此驳回三人的诉请并保留相应诉权并无不当。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69074元，由上诉人陆敏、刘炳华、卢水坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 丽
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年六月二十八日
书记员 汤婷婷