北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初57450号
原告（反诉被告）：中国人民解放军66343部队，住所地北京市海淀区永定路甲4号B院。
法定代表人：李本涛，大队长。
委托诉讼代理人：全泳明，北京顶言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹露，北京顶言律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京昌盛鸿峰物资有限公司，住所地北京市海淀区永定路甲4号B院西楼3号，统一社会信用代码：911101087481250144。
法定代表人：崔进军，执行董事。
委托诉讼代理人：吴宪，女，北京昌盛鸿峰物资有限公司股东。
委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。
中国人民解放军66343部队（以下简称66343部队）与北京昌盛鸿峰物资有限公司（以下简称昌盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。66343部队的委托诉讼代理人全泳明、曹露与昌盛公司的委托诉讼代理人吴宪、荀恒栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
66343部队向本院提出诉讼请求：1.解除我方与昌盛公司于2012年6月8日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.昌盛公司向我方支付2016年1月1日至2017年11月20日期间的房地产租金283150元；3.昌盛公司以15万元为基数，按千分之三的标准支付2016年1月1日至实际给付之日的违约金；4.昌盛公司将承租的海淀区永定路甲4号B院旧三中队楼腾退、交还我方；5.诉讼费由昌盛公司负担。诉讼过程中，其放弃了要求昌盛公司将其承租的海淀区永定路甲4号B院旧三中队楼腾退、交还的诉讼请求。事实和理由：2012年6月8日，我方与昌盛公司将双方在2007年5月6日签订的《军队房地产租赁合同》续签。合同约定，我方将位于海淀区永定路甲4号B院旧三中队楼（面积约1400平方米）的房屋租给昌盛公司，租期为2013年1月1日至2017年12月31日，年租金为150000元，租金每半年结算一次，由昌盛公司在每半年末向我方交纳全年租金的的二分之一。合同对租金支付时间、双方权利义务、违约责任做了详细约定。同时合同约定：昌盛公司逾期交付房地产租金，每逾期20日，由我方按年租金额的千分之三向其加收违约金。逾期30日，即视为其不履行本合同，我方有权提前解除合同，所造成的损失由其承担。因双方为续签合同，相关的房地产此前均已经交付给昌盛公司。合同签订后，其租金仅支付至2015年12月31日，后续租金一直未付，我方多次催要未果。其拒付租金行为构成违约，导致合同目的无法实现。我方有权依据合同约定及法律规定解除合同，并要求其支付违约金、赔偿违约损失。故我方诉至法院，提出上述诉求。
昌盛公司辩称，我方不同意其全部诉讼请求，包括不同意解除合同。第一、根据补充协议的约定，双方合同租期至2022年12月31日，现合同尚未到期，应继续履行。66343部队要求解除合同的原因并非我方逾期交纳租金，而是部队停止有偿服务。我方逾期交付租金是因为66343部队因停偿服务通知而拒收我方主动支付的租金，并答复我方要暂停收取租金。第二、2016年5月5日，66343部队书面通知我方要求停止涉诉房屋的租赁项目，但没有提及提前收回房屋给我方及租户造成损失的赔偿问题，且没有以书面或其他形式向我方催要租金，说明是其主动不收取租金，考虑到其应给予我方经济补偿，故我方同意暂停缴纳租金；第三、根据合同法第六十八条的规定，我方在应享有巨额经济补偿情况下，未支付租金是合法行使不安抗辩权，不应造成合同解除及赔偿违约金的法律后果。第四、66343部队在合同未到期情况下，已经停止我方与租户的经营活动等解除合同的行为。第五、如果认定我方违约，则66343部队主张的违约金标准过高，请求酌减。
昌盛公司向本院提出反诉请求：1.继续履行我方与66343部队于2012年6月8日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.66343部队因迟延办理《军队房地产租赁许可证》赔偿我方损失233100元；3.66343部队赔偿我方2017年12月5日至2022年12月31日期间的租金收入1308337元；4.66343部队承担本案反诉费。事实理由：2007年1月16日，我方（甲方）与北京×宾楼酒店有限公司（以下简称×公司、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于海淀区永定路甲4号B院、建筑面积为1539.01平方米房屋出租给乙方经营合法生意，租赁期限为五年，自2007年4月18日起至2012年4月18日止。年租金为人民币646000元，甲方应充分保证有权出租该房屋给乙方，并提供相关租赁手续以配合乙方办理营业执照。同日，双方又签订《补充协议》约定：五年租赁期满，若未遇军队或地方政府确需收回该房屋，乙方可将租赁期限延长至2017年4月18日。自2014年4月18日起，租金增长百分之五。但2008年2月1日，66343部队才办理2007年10月1日至2008年9月30日的《军队房地产租赁许可证》，导致×公司未能及时办理营业执照，产生巨额损失。为了解决上述纠纷，我方与×公司签订《补充协议（二）》，协议约定：2008年4月18日至2009年4月18日年租金减免50万元。租期延长至2017年6月18日，延期的两个月不收租金。经计算，针对本案涉诉房屋，我方为此免除租金12万元，加上2个月免租期租金损失113100元，我方共计损失233100元，应当由66343部队予以赔偿。66343部队与我方的合同租赁期满日为2022年12月31日，但66343部队已于2017年12月5日围上围挡、断水停电、强制×公司停业，构成违约，我方直接损失租金收入2616675元，现仅主张1308337元。
66343部队对昌盛公司的反诉辩称，不同意其全部反诉请求。1.根据租赁合同第三条的约定，昌盛公司逾期交纳房租构成违约，根据合同第三条和第五条及合同法的相关规定，我方有权解除合同。昌盛公司要求继续履行合同没有法律依据；2.不同意其针对租赁许可证提出的损失诉求，其与×公司签订的租赁合同对我方没有约束力，我方不是合同相对方；3.双方租赁合同第四条第六款规定甲方出租房屋，由于不可抗力因素导致乙方不可正常经营时，乙方可停止支付对应房租，直至可以正常使用为止。我方计算该时期最多2个月，其无权要求我方承担其他损失，现其已向我方支付了上述期间的房租即2006年的租金，视为其放弃对上述期间损失主张赔偿的权利，从房屋租金差价可看其也没有产生实际损失，且该纠纷已经于2008年3月11日达成和解，至今已经有10年之久，超过了诉讼时效；4.双方租赁合同第五条规定了因其违约导致我方解除合同，造成的损失应由责任方承担；5.其以与×公司之间的合同作为2017年12月5日至2022年12月31日期间的租金收入损失没有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：海淀区永定路甲4号为中国人民解放军×部队保障部土地，该地块南侧部分（永定路甲4号B院）由该部下属单位66343部队管理和住用，地上建筑物归66343部队所有。
2012年6月8日，66343部队（甲方、出租人）与昌盛公司（乙方、承租人）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同第一条载明：甲方同意将位于北京海淀区永定路甲4号B院旧三中队楼(砖混结构、建筑面积约1400平方米)的房屋（以下简称旧三中队楼）租给乙方,由乙方自行经营、使用或转租，但未经甲方同意不得整体转让。乙方自愿承租该房屋。第二条载明：依据2007年5月16日签定的军队房地产租赁合同，续租5年，租期自2013年1月1日起至2017年12月31日。租赁期满，若甲方继续出租该房屋，乙方优先续租。第三条载明：年租金为15万元整。租金每半年结算一次,由乙方在每半年末向甲方交纳全年租金的二分之一。乙方逾期交付房地产租金,每逾期20日，由甲方按年租金额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，即视为乙方不履行本合同,甲方有权终止合同,造成的一切损失由乙方承担。第四条载明，双方责任：...2、因军队或地方需要,甲方依上级通知确需收回该出租房屋,甲方应提前六个月以上通知乙方,乙方应按时将承租的房屋交还给甲方，但甲方须赔偿乙方和乙方租户对该房屋的装修、新增设备的投资款和因此给乙方造成的其它经济损失。...6、甲方所出租房屋若由于不可抗力因素造成乙方不能正常经营、转租或使用时,乙方可从该日起停止支付租金,直至可正常使用为止,且租赁期限自动顺延。7、乙方承租的军队房地产,不得开办违反国家法律、法规禁止的经营项目。租赁期内,该房地产涉及与地方各行政管理部门管理的相关事项,由甲、乙双方共同出面解决,若发生费用由乙方承担。8、租赁期内,若甲方无故中止合同,则甲方应赔偿乙方和乙方租户对该房屋的投资(包括设计、装修、新增设施等全部费用),并支付因此给乙方造成的其它经济损失。第五条载明：合同生效后,任何一方未能履行本合同规定的条款,另一方有权提前解除本合同,所造成的损失由责任一方全部承担。第六条载明：本协议未尽事项,由甲乙双方另行议定,并可增订附加条款或签订补充协议,与本合同具有同等法律效力。同日，66343部队（甲方、出租人）与昌盛公司（乙方、承租人）签订《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），载明：...经双方平等协商,就2012年6月8日签定的租赁合同特补充以下条款:第一、租赁期满甲方同意让乙方继续再承租五年,租期自2018年1月1日起至2022年12月31日,(年租金上调百分之十)即年租金为165000元整;2016年12月甲乙双方续签合同文本。第二、2022年12月31日租赁期满，若甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方优先续租。第三、补充协议与原合同具有同等法律效力。针对补充协议中关于租期的约定，66343部队认为该条款为意向性条款，实际租期应以续签合同的正式文本为准，其与昌盛公司的租赁合同期限应至2017年12月31日届满。昌盛公司则认为双方租期已经以补充协议的形式延长至2022年12月31日。
因双方在签订租赁合同之前已经存在房屋租赁合同关系，故本案租赁合同签订前，66343部队已将旧三中队楼交付昌盛公司使用。昌盛公司依约缴纳租金至2015年12月31日。昌盛公司认可2016年1月1日至2017年11月20日的租金没有交纳，但对其欠付租金事宜，昌盛公司抗辩称其于2016年3月多次前往66343部队交纳租金，但66343部队因部队停止有偿服务，故暂停收取租金导致其未成功交付。后因部队停止有偿服务活动，故其同意66343部队提出的暂缓交纳租金的意见。其未交付租金亦是行使不安抗辩权。对此，其提交该公司经理崔某的证人证言，但该证人未到庭接受质询。66343部队对此亦不予认可，认为本案不属于合同法第六十八条中法定中止履行情形，昌盛公司并非先履行义务方，且未尽到行使不安抗辩权的通知义务。经询问，昌盛公司亦未将其预交纳的租金予以提存。
昌盛公司承租旧三中队楼后，将该房屋整体转租给×公司用于住宿。昌盛公司主张根据租赁合同第四条第七款的规定，66343部队有办理《军队房地产租赁许可证》的义务，现其迟延履行该义务应赔偿昌盛公司因此产生的经济损失233100元。针对该主张，昌盛公司提交了以下证据：（1）昌盛公司（出租方）与毛某（×公司法定代表人、承租方）于2007年1月16日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于北京市海淀区永定路甲4号B院、建筑面积1539.01平方米房屋出租给乙方经营合法生意，乙方自愿承租甲方现状房屋。租赁期限为五年，自2007年4月18日起至2012年4月18日止。乙方须向甲方缴纳租金，租金按天算，即按建筑面积每天每平方米不含税金额为1.15元，年租金646000元，若含税则租金额每天每平方米为1.3元。甲方应充分保证有权出租该房屋给乙方，并提供相关租赁手续以配合乙方办理营业执照；在合同有效期内，不得无故收回该房屋。如遇军队或地方政府的需要，甲方确需收回该房屋，甲方应提前两个月通知乙方，并将剩余租金退还乙方，若给乙方造成装修损失，则甲方按双方认可的正规机构评估后的价格给予乙方一次性补偿。该合同承租方加盖有×公司的印章。（2）昌盛公司（甲方、出租方）与毛某（乙方、承租方）于2007年1月16日签订的《补充协议》，载明：五年租赁期满，若未遇军队或地方政府确需收回该房屋，乙方可将租赁期限延长至2017年4月18日，自2012年4月18日起两年内租金不变（即年租金仍为646000元）。自2014年4月18日起，租金增长百分之五（即年租金678000元）…。（3）2008年2月1日签发的《军队房地产租赁许可证》。出租人：北京×后勤部基建营房处，承租人：×公司，房地产位置：北京市海淀区永定路甲4号B院，租赁规模：房屋建筑面积1980平方米。有效期自2007年10月1日至2008年9月30日。（4）昌盛公司（甲方、出租方）与毛某（×公司）（乙方、承租方）于2008年3月11日签订的《补充协议（二）》，载明：甲乙双方友好协商就军队关于办理房地产租赁许可证政策发生变化、使乙方办理营业执照推迟一事达成以下协议：1、据甲乙双方2007年1月16日签定的房屋租赁合同，甲方同意2008年4月18日至2009年4月18日这一年的房租减免50万元整，乙方只缴纳220万元整。原补充协议中约定房屋到期日为2017年4月18日，现将租期延长至2017年6月18日，原租金不变（即延期的两个月不收租金）。3、以上1、2两条作为对乙方的一次性补偿，双方互不追究责任。…66343部队认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。
2016年5月5日，66343部队向昌盛公司出具《通知》，载明，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和习主席在中央军委改革会上作出“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，贵公司与我队签订的两个租赁项目：（1）2012年6月8日签订租赁合同，租期5年，2016年12月31日合同到期；（2）2012年6月8日签订合同，从2013年1月1日起，租期5年，2017年12月31日合同到期。以上两个项目将于2016年12月31日全部终止，届时我们将收回房产，全面停止租赁活动。请贵公司给予理解和支持配合。2017年12月5日，66343部队将涉诉房屋设置围挡。昌盛公司主张66343部队于2017年12月15日对涉诉房屋采取了停水停电措施，66343部队认可其采取了停水停电措施，但时间为2017年12月30日。昌盛公司主张其停业时间为2017年12月5日，66343部队则认为昌盛公司营业至2017年12月30日。2018年1月15日，昌盛公司将承租房屋腾退、交还66343部队。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。66343部队与昌盛公司签订的租赁合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方的租赁合同约定租期为2013年1月1日起至2017年12月31日…租赁期满，若66343部队继续出租该房屋，昌盛公司优先续租。签订租赁合同当日，双方签订补充协议，约定租赁期满66343部队同意让昌盛公司继续再承租五年，租期自2018年1月1日至2022年12月31日，…2016年12月双方续签合同文本。2022年12月31日租赁期满，若66343部队继续出租该房屋，同等条件下昌盛公司优先续租。现双方对租期的理解有争议，本院认为，本案中补充协议的主要内容即为66343部队与昌盛公司对租赁合同中约定的租期及租金标准的变更，补充协议虽载明双方于2016年12月续签合同文本，但该约定并非补充协议中关于租期及租金条款的生效条件。补充协议内容应自双方签字盖章即生效。66343部队认为补充协议条款为意向性条款，但在租赁合同中已经约定了昌盛公司的优先承租权情况下，以单独签订补充协议的方式再次就优先承租权签订意向性条款与交易习惯不符。根据双方租赁合同及补充协议的整体意思表示，结合租赁合同及补充协议的签订时间、关于租赁期限相关约定所使用的词句综合考虑，租期应自2013年1月1日起至2022年12月31日止。
本案租赁合同实际履行中，双方均认可昌盛公司自2016年1月1日至2017年11月20日的租金尚未交纳。66343部队以昌盛公司逾期交纳租金为由主张解除合同。对此昌盛公司抗辩称，其并非不交纳租金，是66343部队决定暂缓收取租金，其未交纳租金行为应为行使抗辩权行为。本院认为，崔某作为证人未出庭接受质询，66343部队亦不认可其存在暂缓收取租金的决定。经询问，昌盛公司亦未将其预交纳的租金予以提存。故对于昌盛公司该项抗辩意见，本院不予采信。根据租赁合同的约定，租金每半年结算一次，由昌盛公司在每半年末向66343部队交纳全年租金的二分之一。昌盛公司逾期交付房地产租金,每逾期20日，由66343部队按年租金额的千分之三向其加收违约金。逾期30日，即视为其不履行本合同,66343部队有权终止合同,造成的一切损失由昌盛公司承担。因双方租赁合同的签订时间为2012年6月8日，租赁期限自2013年1月1日起。综合上述因素可知，租赁合同中约定的每半年末交纳全年租金的二分之一，应为在每半年末交纳未来半年的租金，即2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金最晚交纳时间应为2015年12月31日。昌盛公司未提交证据证明在2015年12月31日之前，66343部队有丧失履行合同义务的能力的情形，故昌盛公司主张其拒付租金行为为行使抗辩权行为，于法无据，本院不予采信。昌盛公司逾期支付租金超过30天，构成根本违约。根据租赁合同的约定，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方全部承担。66343部队据此主张解除双方签订的租赁合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。昌盛公司因违约在先，且涉诉房屋已经于2018年1月15日交还66343部队，租赁合同及补充协议亦不具备事实上的履行条件，故其主张要求继续履行租赁合同及补充协议，没有依据，本院不予支持。
租赁合同签订后，昌盛公司一直占有、使用租赁房屋且于2018年1月15日将诉争房屋交还66343部队。现66343部队要求昌盛公司支付2016年1月1日起至2017年11月20日止的租金283150元，于法有据，标准合理，本院予以支持。因昌盛公司逾期交纳租金行为构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到本案租赁房屋为军队房地产性质，且《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》于2016年3月27日发布，66343部队亦在2016年5月5日向昌盛公司出具书面通知，要求租赁项目于2016年12月31日终止。上述情形均会对昌盛公司是否及时补缴其欠缴的租金构成影响。综合衡量本案租赁合同履行程度、当事人过错、当事人缔约地位强弱、实际损失情况等多项因素，租赁合同约定的违约金标准过高。综上，66343部队要求昌盛公司以15万元为基数，按千分之三的标准支付2016年1月1日至实际给付之日的违约金的主张，于法有据，但违约金计算标准过高，本院将予以酌减。
昌盛公司主张66343部队迟延办理《军队房地产租赁许可证》，应赔偿其因此产生的损失233100元，但其提交的证据显示66343部队延迟办理《军队房地产租赁许可证》的行为发生在2007年与2008年。虽然本案的租赁合同是延续了双方于2007年5月6日签订的军队房地产租赁合同，但现双方于2007年5月6日签订的军队房地产租赁合同已经履行完毕，在该合同履行期间发生的行为与损失并非本案租赁合同调整范围。另本案租赁合同中并未约定66343部队具有办理房地产租赁许可证的义务，亦未约定66343部队具有协助昌盛公司及其租户办理营业执照的合同义务。昌盛公司亦未提交催告66343部队办理房屋租赁许可证的证据。昌盛公司以其与×公司签订的房屋租赁合同及补充协议为依据，要求66343部队赔偿因延迟办理《军队房地产租赁许可证》给其带来的经济损失233100元，没有依据，本院不予支持。昌盛公司主张66343部队在2017年12月5日之后存在停水、停电及设置围挡的行为，导致×公司停业，应赔偿其因此产生的租金损失1308337元。租赁合同及补充协议实际履行中，因昌盛公司存在根本违约行为，66343部队于2017年12月5日通过诉讼方式主张解除租赁合同及补充协议，虽然此时租赁合同及补充协议尚处于实际履行中，但因此时昌盛公司仍未交纳其欠付的租金，相对于昌盛公司欠付租金的数额、比例及过错程度，66343部队设置围挡及停水、停电等行为未超过必要的限度，且租赁合同亦约定提前解除合同造成的损失应由责任一方全部承担，昌盛公司要求66343部队赔偿2017年12月5日至2022年12月31日期间的租金收入损失1308337元，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除中国人民解放军66343部队与北京昌盛鸿峰物资有限公司于二〇一二年六月八日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；
二、北京昌盛鸿峰物资有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军66343部队支付二〇一六年一月一日至二〇一七年十一月二十日期间的租金二十八万三千一百五十元；
三、北京昌盛鸿峰物资有限公司自本判决生效后七日内以十五万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准向中国人民解放军66343部队支付自二○一六年一月一日至实际给付之日止的违约金；
四、驳回北京昌盛鸿峰物资有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千八百七十五元（中国人民解放军66343部队已预交），由北京昌盛鸿峰物资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九千三百三十七元（北京昌盛鸿峰物资有限公司已预交），由北京昌盛鸿峰物资有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 周 红
人民陪审员 张占春
人民陪审员 周义忠
二〇一八年六月五日
书 记 员 张慧聪