湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终840号
上诉人(原审原告):唐庭瑞，男，1982年7月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人:汪正，湖南昌禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:田茂忠，男，1972年7月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人:邱水清，湖南湘州律师事务所律师。
原审第三人:王文,男,1985年3月19日出生,汉族。
上诉人唐庭瑞因与被上诉人田茂忠、原审第三人王文房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2016）湘3123民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人唐庭瑞不服原审判决向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法支持上诉人的一审诉请；一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：我国法律明确规定了解除合同的条款，但其目的在于鼓励交易，如果任当事人不顾违约是否严重就解除合同，不利于交易稳定。原审法院认定解除合同不符合立法本意，判决不公。双方签订的合同不能将一般性的违约事项规定为解除事由，更不能将法律禁止的事项规定为解除事由。解除事由既要遵循诚实信用原则，也要遵循公平合理和公序良俗原则。并非违约就应终止合同，应当判断是否构成根本违约，合同解除权要符合正当目的。本案中，双方签订合同是为了经济目的，不宜认定为根本违约，应继续履行合同。综上，请求二审支持上诉人的诉请。
被上诉人田茂忠答辩称:一、上诉人认为未构成根本违约不能成立。《合同法》遵循当事人自愿原则，除法律禁止外。双方当事人签订的合同系真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。根据合同约定，承租人未按期缴纳租赁的，出租人有权终止合同。合同约定的解除条件实现，守约方有权终止合同，故上诉人应对自己的违约行为承担法律后果，原审判决于法有据。二、上诉人属于故意违约。依照合同约定，上诉人应在2016年春节期间缴纳第二年的租金，而上诉人在有能力履行的情况下据不履行，属于故意违约。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正，请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人唐庭瑞向一审提起的起诉请求：依法确认原告逾期缴纳租金的行为不构成根本性违约，被告主张合同终止不当；责令被告继续履行双方于2013年12月17日签订的房屋租赁合同。
被上诉人田茂忠向一审提起的反诉请求：判令终止反诉原告与反诉被告2013年12月17日签订的房屋租赁合同；判令反诉被告交付2016年度实际经营应当交付的房屋租金。
原判认定，2009年12月30日被告（反诉原告）田茂忠与郭燕军及沱江镇史家弄30号房屋所有权人郭燕成签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方自愿将坐落于沱江镇史家弄30号的房屋一栋整体出租给乙方，租赁期限为20年自2009年12月30日至2030年12月30日……”自此，被告（反诉原告）田茂忠取得房屋承租权。2011年2与8日被告（反诉原告）田茂忠与案外人滕树芝、杨群仙签订了房屋租赁合同，被告田茂忠将其承租的房屋转租给案外人滕树芝、杨群仙，合同约定：“房屋租赁期限十年，自2011年2月8日至2021年2月8日，房屋租金为每年78000元，前三年一次性付清，此后一年一付，第二次乙方给付租金必须提前三天付清下一年租金，余下年限同上，乙方未按约定给付租金，视为违约，甲方有权终止合同……”后案外人滕树芝、杨群仙将房屋再次转租给原告唐庭瑞，原告唐庭瑞与被告田茂忠于2013年12月17日在维持房屋租赁合同的基础上再次签订了房屋租赁合同，合同约定:甲方将史家弄30号住宅整栋出租给乙方，租赁期限为十年，自2011年2月8日至2021年2月8日，房屋租金为每年78000元，前三年一次性付清，此后一年一付，合同签订之日起，乙方一次性付给甲方三年租金合计234000元。第二次乙方给付租金必须提前三天付清下一年租金，余下年限同上，乙方在租赁期限内租金不变。乙方未按约定给付租金，视为违约，甲方有权终止合同……”合同约定2016年2月5日原告应当缴纳2016年2月8日至2017年2月8日房租，但原告因为种种事由迟迟未缴纳，后原告唐庭瑞找到被告田茂忠要求补交房租被拒，被告田茂忠于2016年3月12日张贴了腾房通知书，要求原告腾空房屋，并解除合同，原告唐庭瑞未腾房一直经营至今。原告唐庭瑞诉至法院请求1、依法确认原告逾期缴纳租金的行为不构成根本性违约，被告主张合同终止不当；2、责令被告继续履行双方于2013年12月17日签订的房屋租赁合同。原告唐庭瑞在庭审过程中减少诉讼请求第一项，仅保留诉讼请求第二项请求被告继续履行双方签订的合同。被告田茂忠在答辩过程中以原告唐庭瑞迟延履行租金构成违约为由提起反诉，请求依法判决1、终止反诉原告与反诉被告2013年12月17日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告交付2016年度实际经营应当交付的房屋租金。另查明，2013年12月17日原告唐庭瑞与被告田茂忠签订的房屋租赁合同中第三条将“经久定”改为“经约定”修改部分手印系被告田茂忠按捺。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告唐庭瑞与被告田茂忠于2013年12月17日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，被告田茂忠虽单方修改合同第三条将“经久定”改为“经约定”并按捺手印，根据常理及结合合同上下文理解，“经久定”系笔误，应为“经约定”方能符合文意。故双方于2013年12月17日签订的合同是合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。本案中，原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定若原告未按照约定给付租金，则视为违约，被告田茂忠有权终止合同。原告唐庭瑞按照合同约定本应于2016年2月5日支付下一年租金，但到期后原告唐庭瑞未按约定交付租金，其行为已经构成违约。按合同约定已成就合同约定的解除合同条件且被告田茂忠于2016年3月12日张贴了腾房通知书履行了通知义务。被告田茂忠有权依据合同约定要求解除合同。故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求于法无据，该院依法不予支持。同理反诉原告田茂忠要求终止双方于2013年12月17日签订合同的诉请于法有据，该院依法予以支持。原告唐庭瑞与被告田茂忠签订的房屋租赁合同是主合同，第三人王文与原告唐庭瑞等人签订的合同是从合同，从合同是以主合同存在为基础，主合同解除从合同则失去存在的基础。本案中原、被告双方的合同已达到约定解除条件，第三人辩称要求继续履行合同失去基础，其辩称理由于法无据，故对第三人的辩称意见不予采纳。本案中由于反诉被告唐庭瑞一直在经营，反诉被告唐庭瑞应支付实际占用期间的租金。租金计算按照双方合同约定的年租金78000元，平均日租金为213.7元从2016年2月8日起计算至腾房之日止。故反诉原告田茂忠要求反诉被告唐庭瑞交付2016年度实际经营的房屋租金于法有据，该院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告唐庭瑞的诉讼请求；二、解除反诉原告田茂忠与反诉被告唐庭瑞于2013年12月17日所签订的房屋租赁合同；三、解除原告唐庭瑞与第三人王文于2013年12月17日所签订的房屋租赁合同；四、反诉被告唐庭瑞支付反诉原告田茂忠房屋实际占用期间的房屋租金（按照双方合同约定日平均租金213.7元从2016年2月8日起计算至腾房之日止）；本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，依法均由原告（反诉被告）唐庭瑞承担。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人田茂忠是否有权解除其与上诉人唐庭瑞的租赁合同。
签订合同应遵循当事人自治原则，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定的，具有法律效力，双方均应遵守。本案中，被上诉人田茂忠与上诉人唐庭瑞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同全面履行。该合同第三条约定，乙方（即上诉人唐庭瑞）未按经约定给付租金，视为违约，甲方（即被上诉人田茂忠）有权终止合同，该条实际属于被上诉人与上诉人约定解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因上诉人唐庭瑞未按合同履行给付租金的义务，成就了解除合同的条件，该行为构成根本性违约，根据《房屋租赁合同》第三条约定，被上诉人有权终止合同的权利义务，解除租赁合同，因此，被上诉人主张解除与上诉人签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。上诉人诉请继续履行租赁合同的诉请于法无据，本院不予支持。因原审第三人王文与上诉人唐庭瑞签订的是基于《房屋租赁合同》的再转租合同，现《房屋租赁合同》已解除，上诉人唐庭瑞基于该租赁合同的权利、义务也已终止，故原审法院判处上诉人与原审第三人王文签订的房屋租赁合同解除，并无不当，本院予以确认。同时，原审法院判决后，原审第三人王文并未提起上诉，应视为其服从原审判决。另外，因上诉人唐庭瑞所交房租的期限至2016年2月8日，之后上诉人继续使用该房屋，原审判处上诉人按照日平均租金213.7元支付至实际腾房之日，并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人唐庭瑞的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人唐庭瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 彭继武
审判员 张安成
二〇一六年十一月十五日
书记员 张 艺
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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