北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1789号
上诉人（原审被告、反诉原告）郭莉莉，女，1959年12月12日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李楠，男，1987年7月20日出生。
上诉人郭莉莉因与被上诉人李楠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第00430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李楠在原审法院诉称：李楠于2013年10月5日与郭莉莉签订房屋租赁合同，由李楠租住202室次卧一间，建筑面积16平方米，租赁期间自2013年10月6日至2014年10月5日止，付款方式为押一付六，合同按约履行至2014年8月17日，郭莉莉却无故换锁，导致李楠无法入住，并强行扣留李楠生活用品不予归还，郭莉莉的行为已属违约，李楠数次找郭莉莉理论，均无果而终。故诉至法院，请求法院判令郭莉莉向李楠退还房屋剩余租金2160元、违约金1350元、押金1350元，共计4860元。
郭莉莉在原审法院辩称：不同意李楠的诉讼请求，李楠至今还将物品留在房屋内，没有退房，我们在退房当日要求验房签字，他说原件在法院处，没有签字，至今还将物品留在房屋内没有退房，有派出所的相关摄像，具体有多少物品公安机关都有记录，所以我不同意李楠的诉讼请求，租金押金均不同意退。郭莉莉交给李楠房屋时，房屋是完好状态，现在房屋的水设施被堵、锁眼被堵、房屋状况出现问题，李楠已构成违约。双方需要经过派出所来取东西，东西已由派出所封存。交房时让他拿了他不拿。在交接时派出所的干警均在场，他不拿东西。
郭莉莉在原审法院反诉称：郭莉莉和李楠双方于2013年10月签订房屋租赁合同，郭莉莉所有的202号房屋次卧出租给李楠，租赁期限为2013年10月6日至2014年10月5日，李楠返还房屋日期应为2014年10月5日。租赁期间，李楠拒不承认在出租房内的违法犯罪事实，曾多次被公安机关传唤，公安机关对其下达过传唤证。郭莉莉为缩小损失尽快将房屋恢复正常状态，请求在派出所副所长监督之下交接房屋，李楠百般阻挠，拒绝退房并进行退房签字确认，而后把物品滞留在出租屋内直至今日。不交付钥匙不交付房屋，甚至多次流窜回来撬门锁。故诉至法院，请求法院判令：1、李楠依据合同第九条第一款支付其违反合同第八条第（四）款第1、2、5、6项的违约金1350元；2、李楠支付自2014年10月6日至法院判决之日的房租；3、李楠依据合同第九条第（四）款支付未按约定时间返还房屋、逾期交房的违约金1350元；4、李楠支付水费9元。
李楠针对郭莉莉的反诉辩称：同意支付水费9元，其余诉讼请求均不存在，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明：2013年10月5日，出租人郭莉莉（甲方）与承租人李楠（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，出租的房屋为202室次卧，建筑面积16平方米；房屋租赁期自2013年10月6日至2014年10月5日；租金标准为1350元／月，租金总计16200元；支付方式为押一付六，各期租金支付日为2013年10月5日，2014年3月5日；押金人民币一千三百五十元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的物业管理费、房屋租赁税费、卫生费由甲方承担，水费、电费、供暖费、燃气费、上网费由乙方承担。上述合同第八条第（四）款约定，”乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达五日的；2、欠缴各项费用达五佰元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法犯罪活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。”上述合同第九条第（一）项约定，”乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”
合同签订后，郭莉莉将房屋交付于李楠使用，李楠支付六个月房屋租金8100元，押金1350元。2014年3月3日，李楠通过支付宝转账支付2014年4月5日至2014年10月5日的房屋租金8100元。本案庭审中，李楠称因郭莉莉于2014年8月17日自行换锁，导致其不能居住。郭莉莉对此予以否认，称李楠和派出所提出过解除合同，但并未向其本人提出，2014年9月5日在派出所民警的协调下与李楠进行过交涉，李楠此后未在涉案房屋内居住，但李楠并没有将房屋内物品搬走，由派出所民警将物品搬至阳台、库房等地。
经郭莉莉申请，法院调取了北京市公安局昌平分局龙园派出所的询问笔录。2015年1月20日的询问笔录中，民警询问郭莉莉”李楠、裴默墨、冯佳欢、梁伟现在是否还在202室租住”，郭莉莉回答”都不在了”，就四人的搬离时间，郭莉莉称”梁伟是2014年7月5左右搬离的，她和我做了房屋口头交接；裴默墨是2014年9月份搬的并和我做交接；李楠一直到现在也没有搬，没有和我做交接，房门钥匙也没给我。”2014年8月23日的询问笔录中，裴默墨报警反映郭莉莉不让其进屋把东西取走，裴默墨称”2014年8月12日的时候郭莉莉给我打电话说让我从她租给我的房子里搬走，并且剩余的房租和押金先不退给我，先给我写张欠条，但是过了一会，她又打电话说不给我写欠条，之后从那天开始，我就没有在那里住了，但是我的东西还在他那里面，2014年8月19日左右，我想要回房间内把我的东西从郭莉莉的房子内搬走，但是我回去时发现门锁被换了，我也打不开，之后我就报警了。但是民警也没有办法，之后我联系郭莉莉说想把东西搬走，她问我都谁去，我说我和李楠，她听了之后就不同意了，之后直到现在我都没有办法进去将我的东西搬走。”2014年8月23日的询问笔录中，李楠报警反映其所租的房子房主不让进屋拿东西，李楠称”2014年8月12日的时候我们的房东郭莉莉跟我和我一起租房的租户裴默墨说，让我们搬出现在租的房子，并且租房押金和剩余的房租都不给我退，但我们不同意，之后8月17日的时候我们回到202房子，发现门锁被换了，我们进不去了，之后与房东郭莉莉联系，她要么就是不接电话，要么就是挂断或者关机，后来我们就报警了，警察到现场给我们调解，但是郭莉莉就是不同意，然后从8月17日一直到今天，中途我和裴默墨一直因为这个事情到派出所寻求帮助，每次民警让郭莉莉到派出所调解此事，每次都没有结果，今天我们到派出所以后，民警与郭莉莉联系，并让其到派出所进行调解，郭莉莉到派出所以后，也不跟我们说这个事情，一直是大吵大闹的。”
另查，郭莉莉将202室分别租与李楠、裴默墨、梁伟、冯佳欢四人。2014年6月，该房屋曾发生卫生间下水管道被堵事件。本案庭审中，郭莉莉认可裴默墨为其房屋内租户，但不认可裴默墨在询问笔录中所述内容的真实性。
原审法院查明的上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收条、支付宝转账电子回单、询问笔录及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：李楠与郭莉莉签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。
李楠主张郭莉莉在租赁期限内于2014年8月17日换锁导致其无法居住，但并未提供证据予以证明，因此对李楠要求郭莉莉返还2014年8月17日至2014年10月5日租金并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
现双方签订的《北京市房屋租赁合同》已经到期，且双方在履行合同的过程中多次发生矛盾，李楠的个人物品也已经搬离其租住的房间，因此，在无双方洽商一致继续租赁涉案房屋的情形之下，不能仅仅根据李楠的个人物品尚在郭莉莉处这一事实即认定双方之间已经达成了继续租用房屋的合意。因此，郭莉莉要求李楠支付自2014年10月6日至判决之日止的租金的诉讼请求，法院不予支持。
鉴于《北京市房屋租赁合同》已经履行完毕，且合同中约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，故李楠要求郭莉莉退还押金1350元的诉讼请求，法院予以支持。
关于郭莉莉的第1、3两项要求李楠支付违约金的诉讼请求，法院认为其请求不应得到支持，理由如下：一、郭莉莉主张李楠欠交房租，经查明在租赁期限内李楠已按时给付房租，不存在不按约定支付租金达5日的情形，也不存在李楠欠缴各项费用达500元的情形；二、虽然租赁期限内租赁房屋曾发生卫生间下水管道被堵事件，但该房屋系由郭莉莉出租给包含李楠在内的四人居住，并分别与四人形成租赁关系，现郭莉莉并无证据证明管道系李楠所堵，因此其无权以合同违约为由要求李楠承担违约责任，而对于其他物品的损坏，郭莉莉并未提供证据予以证明；三、郭莉莉主张李楠利用房屋从事违法活动，但其并未提供相应的证据予以佐证；四、郭莉莉主张李楠未按约定时间返还房屋，但郭莉莉认可李楠于2014年9月5日后未在涉案房屋居住，且李楠的个人用品也已经搬离涉案的租赁房屋，因此郭莉莉的此项主张亦不能成立。
郭莉莉要求李楠支付水费9元，李楠对此表示同意，法院对此不持异议，郭莉莉的此项诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭莉莉于本判决生效后七日内退还李楠房屋押金一千三百五十元；二、李楠于本判决生效后七日内支付郭莉莉水费九元；三、驳回李楠的其他诉讼请求；四、驳回郭莉莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭莉莉不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原判第一项、第四项，发回重审。其上诉理由是：1、一审法院程序违法、遗漏本案关键性证据，未调取被上诉人拒不腾房的人证物证，以致判决错误；2、一审法院查明事实不清，以致判决错误；3、一审法院适用法律错误，以致判决错误。
李楠同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：李楠与郭莉莉自愿签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应依约履行各自义务。租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。上述合同中双方明确约定房屋租赁期自2013年10月6日至2014年10月5日，该合同到期后，双方未再续签租赁合同，且在原审中郭莉莉认可李楠于2014年9月5日后未在租赁房屋内居住，故其主张李楠支付自2014年10月6日至法院判决之日的房租，本院不予支持。综上所述，原审法院依本案事实所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费五十元，由郭莉莉负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由李楠负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由郭莉莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 夏根辉
二〇一六年四月十五日
书 记 员 叶康喜