辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终255号
上诉人（原审被告）：孙某某，男，汉族。
上诉人（原审被告）：王某某，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：陈某甲，女，汉族。
法定代理人：闫娜，女，汉族。
委托诉讼代理人：岳宁，辽宁海韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈乙，男，汉族。
上诉人孙某某、王某某因与被上诉人陈某甲商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪屯区人民法院（2017）辽0114民初11328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人孙某某、王某某上诉请求：请求撤销一审判决并由对方承担诉讼费用。理由是上诉人并未违约，且对于损失应经鉴定机构进行鉴定，一审法院仅依据装修公司报价确定损失不合法。一审法院确定给付被上诉人违约金6万元缺乏依据。
被上诉人陈某甲答辩称：一审判决正确，要求维持原判。
陈某甲向一审法院起诉请求：请求判令被告继续履行合同，并赔偿房屋装修损失24.65万元，并支付违约金25.2万元，并由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年年末，被告在58同城网站二手房板块发布“怒江北街阳光尚城4.1期洋房”出售广告，房源信息载明房屋面积380平方米，价值245万元，房源描述有“装修花了160万豪装，一楼带地下室……带装修带家具因年底用钱就这几天……”字样，同时配合多张房屋内部及花园照片。原告通过网站上登载的联系方式与被告取得联系，并就购房意愿进行协商，确定交易价值240万元。后原、被告于2017年1月9日通过阿凡提中介签订《房屋买卖合同》，在合同中约定，附属设施设备见家电家具清单，写明为沙发、床（2）、茶几、冰箱；甲方于贰佰叁拾万元到帐后腾出房屋并通知乙方进行验收交接；违约责任：甲方未按本合同协议约定的期限将上述房屋交付（包括房屋交接以及房屋权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第三条和第五条约定的应当交付之第二日起至实际交付之日止……逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同。合同第（四）条，乙方在此确认：于签订买卖合同前已对该房屋充分了解，进行了实地查看并认可此房屋现状。甲方有义务充分告之房屋相关的真实情况并保证对该房屋享有完整的处分权并保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷及其他影响买受人权利之瑕疵。合同签订后，原告即向被告交付了5万元定金，按合同约定付清全部合同价款后，于2017年1月18日办理了房产过户手续。双方口头约定于2017年5月1日交房，当日被告未提供相关水电、煤气、物业等费用，未提供地下室拆改图纸，同时部分附属设施缺失，原告未予接收房屋。现该房屋内部分装修设施，灯具、嵌入式衣柜与橱柜柜门、抽油烟机、热水器、部分卫浴及榻榻米、部分沙发等缺失，屋内原有门有更换情况，庭院设施无。
一审法院认为，原告与被告签定的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定履行合同义务。关于原告要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现涉案房屋已经依法登记到原告名下，原告要求履行房屋买卖合同成为事实上的履行不必要，故对此请求不予支持。关于本案的房屋附属设施。双方签订的《房屋买卖合同》系格式文本，由房屋中介机构提供，其中“见家电家具清单”后未附清单，仅写有“沙发、床（2）、茶几、冰箱”字样，双方对于合同中的附属设施设备有争议。二手房屋的交易与商品房存在区别，二手房屋买卖应按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定，并根据一般生活经验及二手房交易的惯例进行理解。依据诚实信用原则，被告发布的房屋广告上明确写明豪装，带装修带家具，并且在广告的照片中记录了房屋的装修状况，双方在合同中亦确定实地查看并认可此房现状，被告应诚信交付经双方查看并认可的房屋；依据二手房的交易惯例，二手房交易与房屋的装修存在一定的关联，且灯具、厨柜、卫生间洁具、厨房抽油烟机、房门等物品属于维持房屋的正常使用功能而增加的不可随意拆除的配套设施，此类物品在当事人无明确约定可以拆除的情况下应推定为不可拆除，且被告的房屋为装修房屋，定制柜及柜门、灯具、卫浴设备、厨房油烟机、门对于装修房屋而言均为固定装修，系对房产交易价值有影响的房屋附属设施，依据二手房买卖的惯例，拆除会对房屋价值有明确的影响，被告无证据证明双方约定拆除，故被告的行为有违交易惯例。依据合同约定，合同写明有沙发，现房屋中的沙发与被告发布照片中的一组沙发有明显缺失，不能认定为完全交付。被告在与原告达成房屋买卖合同未予交付房屋后，将房屋固定装修拆除，破坏了房屋的内部整体状况，达不到装修房屋即可入住的状态，应认定被告没有按合同约定全面履行自己的义务，其行为存在过错，应当承担迟延履行和损害交付标的物的违约责任。经向被告询问，被告不予恢复房屋原状，故对房屋的附属设施应予经济赔偿，因本案的装修设施已拆除，无法评估，故依据同类装修公司的重置报价约三十一万，酌定装修设备损失为二十四万元。关于违约金。本案合同约定的违约金为十五日违约金，十五日后系解除合同的违约金而非继续履行的违约金，且房屋已实际登记至原告名下，本案原告的损失为房屋不能入住的损失，故对被告迟延履行导致的损失参照同类型房屋的租金酌定。因双方约定交接时间为2017年5月，且该房屋现不具备入住条件，故酌定时间为一年，酌定违约金六万元。关于原告要求被告对地下室拆改部分进行恢复，不能恢复解除合同返还购房款的请求，因原被告双方实际看房时地下室即是拆改完成的状态，非双方签订买卖合同后被告的单方行为，合同中对此为解除合同的要件亦未做约定，本案亦不具有法定解除的条件，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙某某、王某某于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告陈某甲房屋装修设备损失240000元；二、被告孙某某、王某某于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈某甲违约金60000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8777.5元，由被告孙某某、王某某负担并直接给付原告。
本院二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，一审法院经庭审质证的各项证据，本院亦予确认。
本院认为，对于上诉人孙某某、王某某提出并未违约的上诉主张，因双方签订的《房屋买卖合同》中写有“沙发、床（2）、茶几、冰箱”字样，根据二手房屋买卖合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，并根据一般生活经验及二手房交易的惯例进行理解，上诉人发布的房屋广告上明确写明豪装，带装修带家具，并且在广告的照片中记录了房屋的装修状况，双方在合同中亦确定实地查看并认可此房现状，上诉人应诚信交付经双方查看并认可的房屋，且依据二手房的交易惯例，二手房交易与房屋的装修存在一定的关联，且灯具、厨柜、卫生间洁具、厨房抽油烟机、房门等物品属于维持房屋的正常使用功能而增加的不可随意拆除的配套设施，此类物品在当事人无明确约定可以拆除的情况下应推定为不可拆除，且上诉人出售的房屋为装修房屋，定制柜及柜门、灯具、卫浴设备、厨房油烟机、门等设施对于装修房屋而言均为固定装修，系对房产交易价值有影响的房屋附属设施，依据二手房买卖的惯例，拆除会对房屋价值有明确的影响，故上诉人私下拆除的行为有违交易惯例。依据合同约定，合同写明有沙发，现房屋中的沙发与上诉人发布照片中的一组沙发有明显缺失，不能认定为完全交付。故上诉人在与被上诉人达成房屋买卖合同未予交付房屋后，将房屋固定装修拆除，破坏了房屋的内部整体状况，达不到装修房屋即可入住的状态，应认定没有按合同约定全面履行自己的义务，其行为存在过错，应当承担迟延履行和损害交付标的物的违约责任。对于上诉人孙某某、王某某提出损失未经鉴定不能确定的上诉主张，因在一审审理期间，上诉人明确表示不予恢复房屋原状，因本案的装修设施已拆除，评估公司退卷写明无法评估，依据同类装修公司的重置报价约31万元，结合房屋面积、购房金额以及本地区装修类似房屋的情况，一审法院酌定装修设备损失为24万元，并无不当。对于上诉人提出违约金6万元过高的上诉主张，本案合同约定的定金5万元，约定的违约金为15日违约金，陈某甲至今未能入住该房屋，一审法院对迟延履行导致的损失参照同类型房屋的租金酌定6万元，并未超出合理范围，本院予以维持。
综上所述，孙某某、王某某的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8777.5元，由上诉人孙某某、王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 洋
审判员 吴永梅
审判员 张忠星
二〇一八年三月二十六日
书记员 马晓玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回