安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终170号
上诉人（原审被告）：于媛媛，女。1979年11月20日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：严锐，安徽创元律师事务所律师。
委托代理人：樊树莉，安徽创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：铜陵华源天安商业运营管理有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖一路与石城大道交汇处嘉华广场1栋C区C2028号。
法定代表人：任国富，该公司董事长。
委托代理人：查弦，该公司员工。
委托代理人：何健，安徽宪达律师事务所律师。
上诉人于媛媛因与被上诉人铜陵华源天安商业运营管理有限公司（以下简称华源天安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2016年2月22日作出的（2015）狮民二初字第00539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人于媛媛的委托代理人严锐、樊树莉，被上诉人华源天安公司的委托代理人查弦、何健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
华源天安公司原审诉称：2015年1月13日，华源天安公司与于媛媛签订《租赁合同书》一份，约定：1.华源天安公司将位于铜陵市嘉华广场一期1栋B区第2层B2007—B2009商业用房出租给于媛媛经营使用，租期自2015年2月6日至2017年2月5日；2.租金及费用，租金为月租金3250元，合同期内租金合计78000元，管理费为月管理费3250元，合同期内管理费合计78000元，租期内房屋的水费、电费等由于媛媛承担；3.华源天安公司可以解除合同的情形“乙方逾期支付租金……未予以纠正的”；4.于媛媛发生违约行为应承担的违约责任并支付补偿金。合同签订后，华源天安公司依约交付房屋，履行合同义务，于媛媛自承租房屋以来，仅支付了一个月的房屋租金及管理费，后再也未支付过，期逾至今，华源天安公司多次催要，均被拒绝。截止2015年8月31日，于媛媛已拖欠租金、物业管理费及水电费合计41913元，按合同约定，于媛媛应向华源天安公司支付滞纳金为15153.72元。现诉至法院要求判令：1.解除华源天安公司与于媛媛之间签订的《租赁合同》，并返还房屋；2.于媛媛向华源天安公司支付租金27625元（从2015年3月1日起按每月3250元计算至2015年11月16日）、管理费27625元（从2015年3月1日起按每月3250元计算至2015年11月16日）、水费69元（2015年3月1日至2015年8月31日）、电费2844元（2015年3月1日至2015年8月31日）；3.于媛媛向华源天安公司支付滞纳金（以逾期未支付的款项为基数，从2015年3月1日起按日千分之五计算至实际付款之日止）；4.于媛媛向华源天安公司支付补偿金19500元；5、本案诉讼费用由于媛媛承担。
于媛媛在庭审中辩称：1.华源天安公司应举证证明其有权对所租赁房屋行使租赁权和管理权；2.双方合同中关于滞纳金、补偿金等条款属于格式条款，应为无效；3.于媛媛已于2015年11月16日将房屋清空退还给华源天安公司，因此，即使华源天安公司有权主张损失，也应到2015年11月16日为止；4.于媛媛已交付给华源天安公司的装修押金2000元、商品及服务质量保证金2000元、房屋租赁保证金19500元以及现金券100元，共计23600元，在于媛媛应付租金和管理费中抵扣。
原审法院经审理查明：2013年9月8日，张红兵在铜陵嘉禾置业有限公司处购买了位于铜陵市翠湖一路与石城大道交会处嘉华广场1栋B区B2007商品房；2013年12月15日，陈素雷在铜陵嘉禾置业有限公司处购买了位于铜陵市翠湖一路与石城大道交会处嘉华广场1栋B区B2008商品房；2013年11月4日，沈春霞在铜陵嘉禾置业有限公司处购买了位于铜陵市翠湖一路与石城大道交会处嘉华广场1栋B区B2009商品房；张红兵、陈素雷、沈春霞分别将商铺全权委托华源天安公司管理，华源天安公司即有权就该商铺开展对外招商、装修、开业等工作。
2015年1月13日，华源天安公司与于媛媛签订《租赁合同书》，主要约定：1.华源天安公司将位于铜陵市嘉华广场一期1栋B区第2层B2007—B2009商业用房出租给于媛媛经营，经营品牌为猫山王（甜品），双方暂定华源天安公司于2015年1月20日将租赁物交付于媛媛，租赁期间自2015年2月6日至2017年2月5日；2.租金为每月租金3250元，管理费为每月3250元，于媛媛应于本合同签订之前，向华源天安公司支付保证金，包括房屋租赁保证金19500元（三个月租金＋管理费之和），商品及服务质量保证金为2000元，在租赁关系终止时，在于媛媛结清本合同项下于媛媛应付的所有款项后，华源天安公司应按如下时间约定向于媛媛返还保证金（无息），房屋租赁保证金在一个月后的十五个工作日内，商品及服务质量保证金在六个月后十五个工作日内；3.租赁期内有关租赁物业的水费、电费等费用由于媛媛承担，本款规定的各项费用的支付方式和时间，应以华源天安公司的书面通知为准；4.拖欠房租等合同规定费用一个月，华源天安公司可以书面解除合同；5.因于媛媛违约或者在租期内提出解除合同的，华源天安公司可依据本合同在收回该租赁物业时，对于媛媛已支付的所有租金及其他费用（无论该租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，华源天安公司有权没收于媛媛已付的保证金，并有权向于媛媛索取于媛媛在本合同规定的装修期所免去的所有租金等费用，此外，在因此而导致提前解约的情况下，华源天安公司将根据租期剩余的时间向于媛媛收取补偿金，具体金额为离租期结束多于六个月，收取相当于三个月租金及其他费用的补偿金；6、在租赁期内，于媛媛逾期支付租金及其他相关费用，以及任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，合同对其他事项也进行相关约定。
上述合同签订后，华源天安公司依约交付房屋，2015年1月13日，于媛媛向华源天安公司支付房屋租赁保证金19500元、商品及服务质量保证金2000元，2015年1月17日，于媛媛向华源天安公司支付装修押金2000元，合计23500元。于媛媛支付了2015年3月1日之前的租金和管理费，2015年3月1日之后的租金和管理费至今未交，华源天安公司多次向于媛媛催讨无果。
2015年5月28日，于媛媛经营的猫山王商铺支付所承租房屋的电费984元及水费90元。铜陵市嘉华国际商业广场赠给于媛媛100元现金券（该券有效期为2015年3月18日至2015年6月30日，该券可抵扣租金和管理费，于媛媛至今未使用该券）。2015年11月16日，于媛媛已将承租的商铺退还给华源天安公司，庭审中，双方当庭均表示同意解除涉案的《租赁合同书》。
原审法院认为：华源天安公司与于媛媛所签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容均未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。华源天安公司依约履行了自已的义务，于媛媛从2015年3月1日起拖欠房屋租金和管理费，华源天安公司要求解除合同，返还房屋，于媛媛于2015年11月16日已返还租赁的房屋，该租赁合同已实际解除，故对解除租赁合同效力予以确认。华源天安公司要求于媛媛支付租金27625元和管理费27625元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。华源天安公司要求于媛媛支付补偿金19500元、滞纳金、对交付的保证金不予退还，华源天安公司未举证证明于媛媛因违约而遭受财产损失，于媛媛认为双方约定的违约责任过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定于媛媛应支付华源天安公司补偿金19500元。于媛媛辩称对已交付的保证金21500元和装修押金2000元，在管理费中予以扣除，该辩称意见，予以采信。华源天安公司要求于媛媛支付水电费，华源天安公司仅提供了单方制作的收费通知单，并没有于媛媛签字确认，对该证据的真实性，于媛媛当庭不予认可，该证据又没有其他证据予以佐证，该诉讼请求，证据不足，不予支持。于媛媛辩称并提供了100元现金券要求应在租金或管理费中扣除，而该现金券在有效期内于媛媛并未使用，已过有效期，该辩称意见，不予采信。于媛媛又辩称双方签订的租赁合同中补偿金等条款是格式条款，应为无效条款，而本案系于媛媛未履行合同的主要义务而产生的违约责任，该辩称与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.确认解除原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司与被告于媛媛于2015年1月13签订的《租赁合同书》；2.被告于媛媛于本判决生效后十内支付原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司租金27625元和管理费4125元（管理费为27625元，扣除保证金和押金23500元）；3.被告于媛媛于本判决生效后十日内支付原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司补偿金19500元；4.驳回原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，减半收取857元，由原告铜陵华源天安商业运营管理有限公司负担157元，被告于媛媛负担700元。
上诉人于媛媛不服一审判决，上诉称：1.被上诉人与上诉人签订的租赁合同存在合法性瑕疵，被上诉人作为出租人不能证明其享有出租权，该合同应为无效或者部分无效合同；2.双方签订的格式合同，其中关于违约责任等诸多方面的约定违反国家强制性规定的无效条款约定，显示公平；3.被上诉人自身存在违约行为，无付款请求权或双方违约责任相抵，被上诉人无权要求上诉人承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判决第三项，改判驳回被上诉人19500元的补偿金的损失。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人华源天安公司答辩认为：1.本案房屋的所有权明确，被上诉人租赁行为合法；2.本案合同的相关条款不是格式条款；3.本案诉讼原因是因为上诉人没有履行合同主要义务。
于媛媛二审没有新的证据向法庭提交。对于原审提交的证据认为，双方签订的租赁合同被上诉人与其他租户同样使用，属于重复使用，所以是格式合同。其他的坚持原审质证意见和证明观点。
华源天安公司二审向法庭提交建设工程规划许可证复印件、陈素雷、张红兵、沈春霞的购房发票以及房地产权证复印件，证明本案房屋所有权明确，被上诉人的租赁行为合法。
于媛媛质证认为：对建设工程规划许可证真实性没有异议，购房发票和房产证因为没有原件，真实性无法核对。
本院认证如下：对华源天安公司提交的建设工程规划许可证、购房发票以及房地产权证的真实性、合法性及关联性予以确认。
华源天安公司对于原审所提交的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实，双方当事人均没有异议。
双方争议焦点：1.租赁合同的效力，被上诉人是否有权出租房屋？2.被上诉人主张的补偿金19500元是否应当得到支持？
本院认为：1.华源天安公司二审提供的证据及一审查明的事实，可以证明华源天安公司有权将本案争议商铺租赁给于媛媛使用，于媛媛认为天源天安公司不具备出租权的上诉主张不能成立；2.双方当事人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。于媛媛如果认为该合同在订立时存在显失公平，可以在撤销权行使期内主张撤销该合同。但其并未提出撤销之诉，本院依法不予支持；3.华源天安公司按照租赁合同约定，提供了主要租赁物，不存在违约行为。双方关于滞纳金和补偿金的约定重复，一审法院在综合考虑的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，酌定补偿金19500元，并无不当，本院依法予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288元，均由上诉人于媛媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
审 判 员 屈 健
代理审判员 盛丽娜
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王小江
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。