湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终95号
上诉人（原审原告）：何琼。
委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司湘乡支行（以下简称中国银行湘乡支行），住所地湖南省湘乡市望春门办事处桑梅路99号。
负责人：李培，该支行行长。
委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师。
上诉人何琼与上诉人中国银行股份有限公司湘乡支行（以下简称中国银行湘乡支行）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘乡市（2016）湘0381民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
何琼上诉请求：请求撤销原判，改判由被上诉人中国银行湘乡支行向上诉人支付租金35533元。事实和理由：被上诉人租赁上诉人房屋后，于2016年春节后大约三月份发出解除合同的通知，但是由于工作人员的疏忽，一直拖到2016年6月6日在上诉人的催促下才将房屋钥匙交还上诉人。故被上诉人退还承租房屋的时间是2016年6月6日，租赁合同关系实际到2016年6月6日才终止。被上诉人在要求解除合同后，每天都有机会将房屋钥匙退还给上诉人，不存在上诉人不接收的问题。退还钥匙和缴纳租金一样，是被上诉人单方面的义务，而被上诉人提出解除合同后继续占用房屋，故其应当支付租金至退还房屋之日止。一审认定上诉人承担部分租金损失缺乏法律依据。
中国银行湘乡支行辩称：一、中国银行湘乡支行就房屋租赁合同解除一事，行使的是约定解除权，解除通知送达之日合同即解除，这在一审判决中也是予以支持的，合同的解除不是何琼所说的交付钥匙，而是看解除通知送达的日期。二、解除通知在2015年11月17日、12月17日先后两次送达给何琼之后，中国银行湘乡支行也没有形成事实上的占有，也就是没有形成不定期租赁，房屋一直处于闲置状态。中国银行湘乡支行的租金交付到了2015年12月31日，中国银行湘乡支行没有违约。三、解除通知送达以后，中国银行湘乡支行多次联系何琼要求交付房屋钥匙，因何琼自身原因，消极甚至拒绝接受钥匙，并且与中国银行湘乡支行的工作人员说：“钥匙不给我也没关系”，因此，何琼在整个事件中存在过错，应该自己承担由此造成的损失。综上，中国银行湘乡支行根据合同约定，行使了约定解除权，解除后又没有实际占用房屋，何琼并没有因为中国银行湘乡支行的原因受到实际损失，故请求驳回何琼的诉讼请求。
中国银行湘乡支行上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人何琼的诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、租金损失系被上诉人自己造成，上诉人依法履行了合同义务和后合同义务，对损失不存在过错，无需支付租金损失。根据一审法院查明事实：上诉人于2015年12月23日将解除合同通知书送达给被上诉人，2015年12月9日至2016年5月10日期间，上诉人数次电话联系被上诉人钥匙交接，被上诉人多次以工作忙为由未与上诉人见面，被上诉人甚至告诉上诉人“钥匙不给我也没事”。上诉人于2015年11月17日就与被上诉人联系钥匙交接，履行了后合同义务，即通知、协助、保密等义务，其行为符合合同法第九十二条的规定，反而是被上诉人故意拖延，其故意不拿钥匙所造成的租金损失应由被上诉人自己承担，与上诉人无关。同时，上诉人未实际占用租赁房屋，房屋属于闲置状态，被上诉人完全可以再次出租。二、一审法院超出了被上诉人的诉讼请求进行判决，应予撤销。被上诉人的诉讼请求是：判令支付租金35533元，支付违约金4100元。根据一审法院认定：《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除，合同权利义务终止，上诉人不再负有向被上诉人支付租金的义务，故被上诉人诉请上诉人支付后期租金和违约金的请求不能成立。而一审法院在作出上述认定后，又超出被上诉人的诉讼请求，判决上诉人支付租金损失，有悖法律规定，依法应予撤销。
何琼辩称：一、中国银行湘乡支行要求解除合同，但是没有交还房屋钥匙，责任在银行一方。交钥匙的义务和交租金一样都是由单方履行的义务。何琼说“钥匙不给我也没事”，对这句话我方理解为不交钥匙没关系，但占了房子就要给钱，不等于拒绝接收钥匙和房屋。2016年6月，在何琼的要求下，中国银行湘乡支行才把钥匙交出来，这是中国银行湘乡支行的过错。二、中国银行湘乡支行要解除合同，何琼在2016年3月才收到通知，中国银行湘乡支行所称的送达没有任何证据，其通知解除但实质没有解除，租赁行为在延续。房屋在中国银行湘乡支行租赁期间内闲置，不是在何琼手里闲置，中国银行湘乡支行租房子不使用是其自己的事情。中国银行湘乡支行的上诉不能成立，应当计算租金到实际交房之日止。
何琼向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金35533元；2、判令被告向原告支付违约金4100元。
一审法院认定事实：被告中国银行湘乡支行因扩大其分支机构大正街支行的办公用房的需要，欲向原告租赁与大正街支行相邻的位于湘乡市昆仑桥办事处服饰大市场的门面，原、被告遂于2013年12月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方（即被告）向甲方（即原告）租赁位于湘乡市昆仑桥办事处服饰大市场权证号为湘房字（022928）号的房产（含门面及门面上层房屋共计两间）；租赁期限为2014年1月1日至2021年12月31日；年租金为82000元；租赁期间，乙方因上级机构要求乙方搬迁撤并，乙方可以提前退租，甲方对此予以认可，租金按实际租赁时间计算；违约方向另一方按照年度租金的5%支付违约金等内容。合同签订后，原告向被告交付了该房产的钥匙，因为上级审批的原因，被告租用的房屋并未实际启用，但向原告支付了2015年12月30日前的租金。2015年11月16日中国银行股份有限公司湘潭分公司（即被告的上级机构）综合管理部向被告发出书面通知，因现大正街支行经营环境不符合业务发展需要，经上报省分行审批同意，将现大正街予以另行迁址；请你行接到通知后迅速与何琼办理好解除《房屋租赁合同》的相关手续，及时做好交接工作。被告于2015年11月17日和12月17日先后形成了两份通知：何琼女士，我行与你于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》，合同约定我行租赁你名下位于湘乡市昆仑桥办事处服饰大市场房屋，现因省分行要求我行搬迁，故根据《房屋租赁合同》第九条约定，我行于2015年12月31日提前解除《房屋租赁合同》，敬请谅解。被告公司职员冯喜芳（大正街支行行长）于2015年12月23日将解除合同的书面通知送达给了原告。此前（即2015年12月9日）至2016年5月10日冯喜芳与被告数次电话联系谈到了解除合同、解除后的补偿、解除通知的送达事宜、房屋钥匙交接等相关事项，原告多次以工作忙等原因未与冯喜芳见面，并曾于2016年3月16日在电话中表示：那个钥匙不给我也没事。在解除合同的通知送达后长达6个月之久的时间里，原、被告双方没有积极配合完成房屋钥匙的交接，直到2016年6月6日被告公司职员冯喜芳与原告才完成房屋钥匙的交接事宜，致使原告的门面在合同解除后仍然形成闲置状态。原告遂于2016年9月诉至本院。
一审法院认为，原告何琼与被告中国银行湘乡支行于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应秉着诚实信用的原则依约履行；《房屋租赁合同》有关“租赁期间，因乙方上级机构要求乙方搬迁、撤并，乙方可以提前退租，甲方对此予以认可，租金按实际租赁时间计算”的约定确认了被告有依中国银行股份有限公司湘潭分公司综合管理部2015年11月16日的《通知》单方解除《房屋租赁合同》的权利，被告于2015年12月23日向原告送达2015年12月17日的解除《通知》后，依该《通知》中有关“我行于2015年12月31日提前解除《房屋租赁合同》”的提示，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日已解除，合同的权利义务已终止，被告自此时不再负有向原告交付后期租金的合同义务，故原告诉称被告违约并要求被告支付后期租金和承担违约金的请求不能成立；《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，据此，原、被告双方均应于2016年1月1日起秉着诚实信用原则，积极主动、妥善、及时地协助完成房屋及房屋钥匙的交接工作，因为原、被告双方均未妥善履行该项法律义务，致使原告的房屋（含门面）自2016年1月1日起至2016年6月6日止处于闲置状态，造成了房屋的租金损失，原、被告双方对此均有过错，均应承担相应的民事责任；原告的租金损失可比照原租赁期间的租金计算为35515元（82000元/年÷12个月×5个月+82000元/年÷365天×6天），该损失应由原、被告双方基于过错予以分担。
综上所述，被告应给付原告租金损失人民币17758元，其余租金损失由原告自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第二款、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告中国银行股份有限公司湘乡支行给付原告何琼租金损失人民币17758元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告何琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，减半收取400元，原、被告各负担200元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：此外，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题为：中国银行湘乡支行应否支付何琼177**元的房屋租金损失。何琼与中国银行湘乡支行订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，中国银行湘乡支行因上级机构要求搬迁，依据合同中“租赁期间，因乙方上级机构要求乙方搬迁、撤并，乙方可以提前退租，甲方对此予以认可。租金按实际租赁时间计算”的约定，中国银行湘乡支行有权提前解除合同。2015年12月23日，中国银行湘乡支行将解除合同的书面通知送达给何琼，通知于2015年12月31日解除合同，但未交付房屋钥匙。在之后的时间里，因双方对于合同解除后的补偿没有达成一致意见，导致房屋钥匙直至2016年6月6日才完成交接，也致使在该段时间中，案涉房屋一直处于闲置状态。上诉人何琼认为租赁合同关系实际到2016年6月6日才终止，中国银行湘乡支行应支付2016年1月1日至6月6日的租金；上诉人中国银行湘乡支行认为房屋闲置期间的租金损失系何琼自己故意造成，中国银行湘乡支行不存在过错，无须承担责任。本院认为，根据合同约定：“依据本协议提前退租时应当提前30日书面通知甲方”，中国银行湘乡支行通知提前解除合同并未按照合同约定提前30日通知何琼，未给予何琼合理的准备期间便于其在合同解除后能及时再行利用该房屋，在通知解除合同时，亦未及时交付房屋钥匙，导致合同解除后房屋闲置的后果；而何琼亦以要求补偿为由拖延交接房屋钥匙，其对损失的扩大存在过错，故对于该段时间房屋租金的损失，双方均存在相应的过错。一审根据本案的实际情况，酌情认定中国银行湘乡支行支付何琼租金损失17758元并无不当。二上诉人的上述上诉理由均不成立，本院不予采纳。
此外，关于上诉人中国银行湘乡支行诉称一审判决租金损失超出了何琼的诉讼请求的上诉理由，因一审何琼基于双方的房屋租赁合同关系起诉请求中国银行湘乡支行支付2016年1月1日至6月6日的租金，而一审法院经审查认为中国银行湘乡支行已行使约定解除权于2015年12月31日解除合同，但中国银行湘乡支行对于何琼20**年1月1日至6月6日租金损失的产生存在过错，故一审判决其承担一定比例的租金损失，该判决并未超出何琼的诉讼请求，且判决金额亦未超过何琼的诉讼标的额，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。
综上所述，何琼、中国银行湘乡支行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人何琼负担400元，上诉人中国银行股份有限公司湘乡支行负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一七年三月二十三日
代理书记员 陈 石
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……