辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽01民终8806号上诉人（原审原告）：沈阳市上品物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区牛心屯三路1号1门。法定代表人：盛平，该公司总经理。委托代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：凯荣置业（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市铁西区牛心屯三路2号2门。法定代表人：杨国仁，该公司总经理。委托代理人：王威，辽宁安行律师事务所律师。委托代理人：陈婉夏，辽宁安行律师事务所律师。上诉人沈阳市上品物业管理有限公司（简称上品物业公司）与上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司（简称凯荣置业公司）物业服务合同纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2016年6月22日作出（2015）沈铁西民二初字第01179号民事判决。宣判后，上品物业公司、凯荣置业公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。经原审法院审理查明，2010年5月20日，上品物业公司、凯荣置业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定上品物业公司为沈阳“凯荣国际花园”小区提供物业服务。合同第六条约定，物业费收费标准为多层住宅、高层住宅为1元/月/平方米，商业物业为0.5元/月/平方米。合同第七条约定，纳入物业管理范围的为已竣工但尚未出售，或者因甲方（凯荣置业公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（凯荣置业公司）全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在以初次办理入住手续交费日期为起始日期，每年度的同一日期前十五日（每次缴费的具体日期）履行交纳义务。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日3‰标准向乙方（上品物业公司）支付违约金，如果甲方连续二个月仍未支付相关费用，造成乙方无法正常经营，乙方有权向法院提起诉讼并单方终止合同。2010年5月21日，上品物业公司、凯荣置业公司签订《前期物业委托合同补充协议》，该协议约定，空置房屋物业费由开发商承担。自向业主交房之日起，每月月底乙方（上品物业公司）将空置房屋面积数据统计后报甲方（凯荣置业公司）审核，甲方于次月首五日支付款项。2011年3月30日，上品物业公司、凯荣置业公司签订《前期物业管理服务合同》及补充协议，约定上品物业公司为“凯荣国际花园（禧乐都）”小区提供物业服务。合同第六条约定，物业服务费收费标准为多层住宅、高层住宅、商业物业为1.5元/月/平方米。合同第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（凯荣置业公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（凯荣置业公司）全额交纳;物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在以初次办理入住手续交费日期为起始日期，每年度的同一日期前十五日（每次缴费的具体日期）履行交纳义务。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日3‰标准向乙方（上品物业公司）支付违约金，如果甲方连续二个月仍未支付相关费用，造成乙方无法正常经营，乙方有权向法院提起诉讼并单方终止合同。补充协议约定，空置房屋物业费由开发商承担。自向业主交房之日起，每月月底乙方（上品物业公司）将空置房屋面积数据统计后报甲方审核，甲方（凯荣置业公司）于次日五日内支付款项。2012年7月1日，上品物业公司、凯荣置业公司又签订《二期物业委托合同补充协议》，约定二期空置车库、车位、网点空置费由开发商承担。自业主交房之日起每月20号前乙方（上品物业公司）将空置面积数据统计后报甲方（凯荣置业公司）审核，甲方于次月5号前支付款项。以上两份物业合同均未约定上品物业公司的物业服务期限。上品物业公司、凯荣置业公司均认可“凯荣国际花园”小区（一期）实际的物业费收费标准为1元/月/平方米，地下车位服务费为100元/月/位；“凯荣国际花园（禧乐都）”小区（二期）实际的物业费收费标准为物业费1.4元/月/平方米，地下车位服务费100元/月/位,地上车库物业费0.7元/月/平方米。凯荣置业公司已支付上品物业公司空置房屋、网点、车库的物业服务费的截止时间至2013年3月前，上品物业公司、凯荣置业公司均认可2013年3月1日至2014年10月31日凯荣置业公司应支付上品物业公司空置房屋、网点、车库的物业服务费共计816,091.44元。凯荣置业公司称其多次通过邮件形式向上品物业公司催告，要求对上品物业公司提供的物业服务中达不到合同约定的服务内容和质量标准的问题进行整改，但上品物业公司未在规定期限内整改，所以凯荣置业公司于2014年9月1日向上品物业公司发出《关于解除及相关补充协议的通知函》，载明自2014年10月31日起，上品物业公司、凯荣置业公司签订的《前期物业管理服务合同》（签订日期2010年和2011年3月30日）及相应《补充协议》即告解除。上品物业公司表示收到了该份通知函，收到后以口头形式提出异议，并于2015年7月15日提起诉讼要求确认该解除函无效。涉案的两个小区于2015年9月成立了业主委员会。业主委员会于2015年11月与辽宁中恒物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上品物业公司称其一直为涉案小区提供物业服务，于2015年12月撤出园区。上品物业公司交纳了2014年11月至2015年11月的电费，用电地址为辽宁省沈阳市铁西区重工北街58号和铁西区牛心屯三路1号，即涉案的两个小区。凯荣置业公司辩称其于2014年10月30日与大连费斯福企业服务有限公司沈阳分公司（以下简称大连费斯福公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大连费斯福公司为涉案两个小区提供物业服务，合同约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（凯荣置业公司）全额交纳。同日，凯荣置业公司又与大连费斯福公司签订《凯荣国际花园地下停车场委托管理协议》，约定由大连费斯福公司为凯荣国际二期地下停车位提供物业服务。凯荣置业公司称大连费斯福公司对涉案的凯荣国际花园一期、二期空置的物业及二期地下车位提供了物业服务，凯荣置业公司于2014年10月至2015年12月向大连费斯福公司支付了相应的物业服务费用。原审法院认为，上品物业公司、凯荣置业公司签订的两份前期物业合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照合同内容履行自己的义务。两份物业合同均未约定上品物业公司的服务期限。凯荣置业公司因上品物业公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，且未在规定期限内整改，向上品物业公司发出《关于解除及相关补充协议的通知函》，上品物业公司在收到该解除函后未在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原审法院认为，上品物业公司、凯荣置业公司之间签订的《前期物业管理委托合同》及补充协议和《前期物业管理服务合同》及补充协议于2014年10月31日解除。合同解除前，上品物业公司为涉案园区提供了物业服务，凯荣置业公司应依照双方的合同约定支付上品物业公司空置房屋、网点、车库的物业服务费自2013年3月1日至2014年10月31日共计816,091.44元，对上品物业公司的该部分诉讼请求，原审法院予以支持。涉案园区于2015年9月成立了业主委员会。业主委员会于2015年11月与辽宁中恒物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上品物业公司、凯荣置业公司签订的物业合同解除后，上品物业公司称其一直为涉案园区提供物业服务至2015年12月。但针对空置房屋及空置车位服务费，凯荣置业公司在其向上品物业公司发出解除通知后，又聘用大连费斯福公司为涉案园区空置房屋、网点、车库提供物业服务，且已支付了相应的费用，上品物业公司未提供证据证明其对空置房屋、网点、车库提供了物业服务，且凯荣置业公司在合同解除后有权聘用其他公司提供物业服务，因此上品物业公司起诉凯荣置业公司要求支付2014年10月31日之后的物业服务费的诉讼请求，原审法院未予支持。关于上品物业公司要求凯荣置业公司支付违约金的诉讼请求，因上品物业公司依据合同第三十一条的约定要求凯荣置业公司支付违约金，而合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应支付违约金，但合同第六条、第七条中未约定甲方即凯荣置业公司支付物业服务费用的时间，因此上品物业公司无法依据该约定要求凯荣置业公司支付违约金，对上品物业公司的该项诉讼请求，原审法院未予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、凯荣置业公司于该判决发生法律效力后十日内给付上品物业公司物业服务费816,091.44元；二、驳回上品物业公司的其他诉讼请求。如未按该判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,718元，由上品物业公司承担4,757元，由凯荣置业公司承担11,961元。宣判后，上品物业公司、凯荣置业公司均不服原审判决，向本院提出上诉。上品物业公司上诉称，请求撤销原审判决，改判凯荣置业公司支付2013年3月至2015年4月的物业费及违约金。理由：1、2014年10月，小区入住率已超过90%，凯荣置业公司无权向上品物业公司发送解除合同通知，原审认定凯荣置业公司发送的解除合同通知有效并因此认定双方合同解除属于适用法律错误；2、一审认定在2014年10月31日后，上品物业公司没有提供空置房、车位的物业服务属于认定事实错误。针对上品物业公司的上诉请求，凯荣置业公司辩称，1、凯荣置业公司与上品物业公司之间的《前期物业管理服务合同》及相关补充协议于2014年10月31日解除，凯荣置业公司无需向上品物业公司支付2014年10月31日之后的物业服务费；2、上品物业公司不完全履行物业服务合同约定，应依法承担违约责任；3、上品物业公司要求支付违约金无事实和法律依据。凯荣置业公司上诉称，要求将上品物业公司给凯荣置业公司造成的损失从物业服务费中扣除，理由：在前期物业管理服务合同有效期内，上品物业公司提供的物业服务存在诸多不符合合同约定的情况，已构成严重违约，给凯荣置业公司造成了经济损失，上品物业公司应承担相应的违约责任并在物业费中扣除。针对凯荣置业公司的上诉请求，上品物业公司辩称，凯荣置业公司应当支付全额物业费，上品物业公司不存在重大违约。二审期间，凯荣置业公司提交如下证据：1、与辽宁天鑫物业管理有限公司签订的《保洁服务合同书》及发票；2、购买防滑毯发票四张、联络函；3、情况说明及税收缴款书；4、安装地下停车场监控设备费用明细及发票；5、购买灯具发票两张；6、人防工程合同及非税收入一般缴款书，上述证据用以证明上品物业公司在提供服务期间因未尽到合同约定的义务给凯荣置业公司造成经济损失及损失数额。本院认为，1、凯荣置业公司称其在2014年10月31日之后委托大连费斯福公司进行管理，并提供转款凭证，用以证明其向该公司支付物业费，但上品物业公司一审时提供了缴纳电费、电梯维保费等票据及业主委员会于2015年12月18日向其发出的撤出公告以及上品物业公司与中恒物业公司的交接手续，用以证明2014年11月至2015年12月期间涉案两园区系由该公司提供物业服务，故本案应追加大连费斯福公司为本案当事人，对2014年10月31日之后涉案两小区物业管理主体及管理范围、服务内容进一步审查，以确定应否给付上品物业公司诉争期间的物业费及如何给付。2、上品物业公司要求凯荣置业公司支付违约金，一审未予支持的理由系物业管理服务合同第六条、第七条中未约定凯荣置业公司支付物业服务费用的时间，本院认为，对于该请求应结合前期物业管理服务合同与补充协议的约定进行审查，以确定双方对车库、车位及网点空置房屋物业费的支付时间是否作出约定，该理由是否正确。3、一审法院对上品物业公司在服务期间是否存在服务不到位违反合同约定的情形应予以审查。4、二审期间，凯荣置业公司提供新证据，用以证明上品物业公司因服务不到位给其造成经济损失，对凯荣置业公司该请求依据相关法律规定予以处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第01179号民事判决；二、本案发回沈阳市铁西区人民法院重审。上诉人沈阳市上品物业管理有限公司、凯荣置业（沈阳）有限公司分别预交二审案件受理费16718元，共计33436元，分别退回二上诉人16718元。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十一月十九日书 记 员  张 磊本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。