阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1441号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。
负责人：邢益玲，该行行长。
委托代理人：谭乃忠，该行办事员。
委托代理人：蔡计存，该行办事员。
被告：冯国敏，男，1971年6月3日出生，汉族，住阳江市江城区（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市狮子路21号之五，联系），
被告：程胜余，女，1980年11月4日出生，汉族，住阳江市江城区，
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。
法定代表人：陈周回。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）与被告冯国敏、程胜余、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭乃忠、蔡计存、被告冯国敏到庭参加诉讼，被告程胜余、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告农业银行江城支行向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与第一被告冯国敏、第二被告程胜余和第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120054438号）；二、请求判令第一被告冯国敏和第二被告程胜余立即偿还借款本金人民币198124.58元及利息人民币2952.35元（利息计至2017年4月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、请求判令第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证责任；四、请求判令原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行在处置第一被告冯国敏和第二被告程胜余共有的座落于阳江市江城区华美××街××小区××房抵押物价款中优先受偿；五、请求判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：第一被告冯国敏和第二被告程胜余因向第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区华美××街××小区××房，于2012年7月13日在我行借个人住房贷款人民币22.9万元正，期限20年，年利率5.895%，还款方式为等额本息还款法，并用第一被告冯国敏和第二被告程胜余共有的阳江市江城区华美××街××小区××房的房产作借款抵押及第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证，且四方协商一致于2012年7月9日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120054438号），于2012年8月13日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳字第0100021411号），原告于2012年7月13日依约借款22.9万元正给第一被告冯国敏（借款凭证号码：440220120084221)，第一被告冯国敏依约清偿了53期本息，偿还本金30875.42元，利息51543.96元，但自2016年12月13日至2017年4月11日止连续4期没有清偿本息，违反了原告与第一被告和第二被告及第三被告所签订的《个人购房担保借款合同》第10页十二条，同时第三被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第15页第37条，第一被告冯国敏2017年4月11日止尚欠我行贷款本金人民币198124.58元及利息人民币2952.35元（利息计至2017年4月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。第一被告冯国敏和第二被告程胜余是夫妻关系属共同债务，并且第二被告在《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》签名确认应负连带清偿责任，经我行多次上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请求法院判令第一被告和第二被告立即偿还贷款本息，第三被告对此承担连带保证责任，请贵院给予支持。
被告冯国敏辩称：不同意原告的诉请，因为开发商没有为业主办理房产证，银行应先向开发商请求赔偿损失。一、在按揭过程中，虽然购房人将所购房抵押给银行，但由于房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在房产证办理之前无法办理抵押手续，因此在购房人办理房屋抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房者不存在履行偿还按揭贷款的义务；二、锦绣名城开发商存在欺诈行为，银行对贷款资金监管不力，银行存在重大过错，购房者是为了保护自己的利益而停供，故银行不应将损失算在业主身上，应向开发商追讨；三、购房者违约不能向银行偿还贷款本息时，应由开发商回购被按揭的商品房。
被告程胜余、锦绣名城公司均没有答辩意见，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2012年7月9日，被告冯国敏因向被告锦绣名城公司购买位于阳江市江城区华美××街××小区××房而向原告农业银行江城支行借款229000元。被告冯国敏（借款人、抵押人）、程胜余（抵押人）与原告（贷款人）及被告锦绣名城公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120054438号），合同主要约定：借款本金229000元；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮百分之壹拾，年利率5.895%；本合同项下借款采用等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保+抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人同意以坐落于阳江市江城区华美××街××小区××房房地产作抵押；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。被告冯国敏在借款人、抵押人一栏签名并捺指模，被告锦绣名城公司在保证人一栏加盖公章确认，被告叶长在抵押人一栏签名并捺指模。
签订借款合同后，原告将贷款229000元划入了被告冯国敏指定的账户，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为2012年7月13日至2032年7月12日。2012年8月3日，双方到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳预押字第0100021411号），预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人冯国敏、程胜余，预告登记依据合同号44020120120054438。借款后，被告冯国敏按合同约定偿还借款本息至2016年11月14日，自2016年12月13日起至2017年4月11日止连续四期没有清偿本息。原告通过上门等方式催收无果，故诉至本院，请求如诉称。
另查明，被告冯国敏与被告程胜余于2004年5月12日登记结婚；被告冯国敏、程胜余已经入住阳江市江城区华美××街××小区××房，但尚未办理房地产权属登记。
以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、个人信贷业务申请表、合同编号为NO.44020120120054438《个人购房担保借款合同》、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、个人贷款未还逾期查询、冯国敏个人贷款凭证查询、还款明细、上门催收照片等以及庭审笔录证据证明，被告冯国敏对上述证据无异议，被告程胜余、锦绣名城公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院经综合分析，足以认定。被告冯国敏为证明开发商尚未办理房地产权利证书，提交阳江市住房和城乡规划建设局出具的《关于锦绣名城商住小区业主投诉的复函》和《关于锦绣名城小区业主信访事项的回复》各一份，原告认为被告冯国敏提供的证据与本案无关，是开发商与购房人之间的问题，不能免除被告在本案的违约责任。原告的质证意见有理，本院对被告的主张不予采信。
本院认为，原告与被告冯国敏、程胜余、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120054438号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与冯国敏之间形成了借款合同和抵押合同关系，与程胜余之间形成了抵押合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农业银行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告冯国敏连续4期没有清偿本息，截至2017年4月11日止，冯国敏尚欠借款本金198124.58元、利息2952.35元，其行为已构成违约。被告冯国敏辩称“开发商没有为业主办理房产证，业主没有还贷的义务，银行应先向开发商请求赔偿损失等等”，理据不足，本院不予采纳。根据原告与被告冯国敏、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，现农业银行江城支行请求解除与冯国敏、程胜余、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120054438号），并要求被告提前清偿借款本金198124.58元、利息2952.35元（利息计至2017年4月11日，从2017年4月12日起至本判决确定的履行之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
本案的债务发生在被告冯国敏和被告程胜余婚姻关系存续期间且用于购房，被告程胜余亦作为抵押人在借款合同上签名确认，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为被告冯国敏和被告程胜余的夫妻共同债务，应由被告冯国敏、程胜余共同清偿。
关于农业银行江城支行对冯国敏、程胜余提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、冯国敏双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行与被告冯国敏、程胜余双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据《个人购房担保借款合同》，锦绣名城公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权”，由此，锦绣名城公司为本案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，锦绣名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人冯国敏的债务承担连带保证责任。锦绣名城公司承担保证责任后，有权向冯国敏追偿。
被告程胜余、锦绣名城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告冯国敏、程胜余、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120054438号）；
二、限被告冯国敏、程胜余在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金198124.58元、利息2952.35元（利息计至2017年4月11日，从2017年4月12日起至从本判决确定的履行之日止的利息按合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；
三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告冯国敏追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4317元（原告已预交），由被告冯国敏、程胜余、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 陈龙高
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 黄 婷
书 记 员 冯奕馨