赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初3062号
原告李玉娟，女，1966年10月2日出生，汉族，退休教师，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
委托代理人安冀生，内蒙古日恒律师事务所律师。
被告赵志英，女，1987年1月23日出生，蒙古族，护士，现住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人孙敏，男，系被告赵志英的丈夫，现住呼和浩特市玉泉区。
原告李玉娟与被告赵志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由代理审判员宋丽适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告李玉娟及其委托代理人安冀生、被告赵志英及其委托代理人孙敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉娟诉称，2015年9月7日原告交纳被告包含第一年租金在内的3万元租金后，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）于2015年9月11日签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方将自有的坐落在呼和浩特市丰泽园西街西巷xx号的房屋3栋连体二楼门脸房（蒙银小区商品房6号楼xx号），建筑面积90平方米，使用面积80平米，出租给乙方使用；第二条租赁期限，租赁期共3年，甲方从2015年9月5日起将出租房交付乙方使用，至2018年9月5日收回；第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式，甲乙双方议定年租金2万元，由乙方在9月6日交纳给甲方，先付后用。乙方先交纳甲方3万元，剩余3万元四个月内交纳甲方；合同还约定了租赁期间的房屋修缮和装饰、租赁双方的变更、违约责任、争议解决的方式等内容条款。合同签订后，被告将房屋钥匙交付给原告，原告于2015年9月12日至2015年9月27日期间对房屋进行粉刷刮白、换门等装修，支出装修费1.8万元。装修期间，原告向赛罕区工商局进行了个体户工商登记。装修完毕，原告本准备上货开门营业，突遇父亲病重住院，只得回去照顾父亲，无法在外地开展经营。由此，原告告知被告并提出将房屋转租或退租，但被告均不同意。甚至，原告提出被告可收取一年租金仅退付原告剩余少量租金的极大优惠条件，被告同样予以拒绝。反而，被告现在欲将房屋另行出租谋取更大不当利益。原告认为被告行为有失公道，故诉至法院，请求判令一、确认原、被告于2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》自起诉之日起解除；二、被告返还原告租金16666元；三、被告赔偿原告装修费18000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告赵志英辩称，首先，2015年9月5日被告与原告约定单租一年租金是2.4万元，水电、物业、暖气费由原告承担。原告提出连租三年，被告同意按每年2万元计算，共计6万元一次性付清。原告因资金周转先付3万元，剩余3万元四个月内付清。2016年1月被告要求原告支付剩余租金，原告提出家人住院，资金紧缺，故被告同意延期付款。2016年4月原告因个人原因通知被告解除合同，双方协商按年租金2.4万元至2.2万元退租金，但未达成一致。原告解除合同没有理由，要求返还租金没有事实依据，如果合同解除被告只能退还6000元。其次，原告忽然解除合同导致被告三个月内房屋租不出去，必然产生损失；且原告租房期间产生物业费864元、取暖费2716元、水电费100元，共计3680元应由原告承担。租房期间应原告请求被告拆除土暖改为水暖，共计花费1万元应由原告承担。再次，原告要求返还装修费不合理，合同约定装修费由原告自行承担，原告因个人原因要解除合同，被告无过错。
原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据及被告的质证意见：
《房屋租赁合同》、打款小票、《装修项目竣工单》、装修项目明细、照片，拟证明被告将房屋租赁给原告，并同意进行装修，原告也如约支付了租金，同时支付了1.8万元的装修费，现被告将房屋进行了二次出租，构成违约。经质证，被告对合同认可，对收到3万元租金的事实也认可，对其他的均不认可，不同意承担装修费用，对照片不认可，称房子至今是空的，并没有另租出去。
被告未向本院提交证据。
经审理查明，原告与被告于2015年9月5日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（出租方）赵志英，乙方（承租方）李玉娟，甲方将自有的坐落在呼和浩特市丰泽园西街西巷xx号的房屋3栋连体二楼门脸房，建筑面积90平方米、使用面积80平方米（蒙银小区商品6号楼xx号）；租赁期共3年，甲方从2015年9月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年9月5日收回；甲乙双方议定年租金2万元，由乙方在9月6日交纳给甲方，先付后用。乙方先交纳甲方3万元，剩余3万元4个月内交纳甲方；修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定工料费由乙方承担。甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付（水电费除外）。签订合同当日，被告将该房屋钥匙交与原告。
另查明，原告于2015年9月7日支付被告租金3万元，并于2015年9月12日对承租房屋进行装修，花费1.8万元。装修项目包括铲墙皮、垃圾清理、电路改造、展柜、铝合金内扇门、木门、门头广告牌、窗户玻璃、刮腻子、乳胶漆、广告标识字、建筑垃圾外运、保洁（含所有内饰装修墙面的清洁）。在原告承租房屋期间，被告更换该房屋的土暖气为水暖气。
又查明，原告至今未交付剩余3万元租金。关于解除合同的相关事宜双方至今未达成一致意见。现该房屋空置，但原告未将钥匙交还被告。
本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定出租期限自2015年9月5日至2018年9月5日，年租金2万元，原告先交纳3万元，剩余3万元4个月内交纳。庭审中双方均认可原告至今未交付剩余3万元租金，故认定原告构成违约，且双方均表示同意解除合同，故原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求本院予以支持。关于原告称被告已将房屋另行出租，故双方签订的《房屋租赁合同》于起诉日已解除的主张，由于被告对此不认可，原告亦未提供证据证明被告已将房屋另行出租，且现解除合同系原告个人原因所致，故本院不予支持，双方签订的合同自本判决生效之日起解除，同时原告应立即向被告交付所承租的房屋。
自原告交付承租房屋之日起，被告应按照每年2万元的租金标准，即每日54.79元（2万元÷365日）向原告退还多收的租金。关于被告辩称租期少于三年则租金按每年2.4万元计算的抗辩理由，因为合同约定租金每年2万元，故本院不予采纳。关于被告辩称由于原告原因解除合同导致该房屋另行出租前空置期间的租金损失应由原告承担，由于无法确定该房屋的空置期间，且被告未提出反诉，双方签订的合同中亦未对原告逾期交付租金的行为约定违约金，故本院不予采纳。
关于原告主张租赁期间装修费用1.8万元应由被告承担的问题。由于原告花费装修的项目包括铲墙皮、垃圾清理、电路改造、展柜、铝合金内扇门、木门、门头广告牌、窗户玻璃、刮腻子、乳胶漆、广告标识字、建筑垃圾外运、保洁等，不属于合同约定应由被告修缮的“不漏、不淹、三通”等范围，且原告未提供证据证明其所称装修前被告房屋的门窗损坏或影响正常使用，故认定属于原告因自己需要进行的装修，按照合同约定因原告使用需要进行装饰的工料费由原告承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案系由于原告违约解除合同，且被告不同意利用装饰装修物，故对未形成附合的装饰装修物由原告拆除，因拆除造成房屋毁损的原告应当恢复原状，对原告请求被告返还装修费的请求本院不予支持。
关于被告辩称由于原告要求被告改装水暖气花费1万元，应由原告承担，因被告未提供证据证明系由于原告的原因改装暖气，且改装暖气后被告亦是受益方，故对该抗辩理由本院不予采纳。关于被告辩称原告租赁期间产生物业费、取暖费、水电费共计3680元应由原告承担，由于原告不认可，被告亦未向本院提交发票等证据，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李玉娟与被告赵志英签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、原告李玉娟于本判决生效之日起立即向被告赵志英交付所承租位于呼和浩特市丰泽园西街西巷6号的房屋（蒙银小区商品6号楼3号），自原告李玉娟交付该房屋之日起，被告赵志英按照每日54.79元的标准向原告李玉娟退还多收的租金。
三、驳回原告李玉娟的其他诉讼请求。
案件受理费已减半收取333元（原告已预交），由原告李玉娟负担276元，被告赵志英负担57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 宋 丽
二〇一六年七月二十日
书 记 员 吴天驹