广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初33778号原告：广州中建经贸有限公司，住所地广州市天河区体育西路六运一街11号，组织机构代码19051619-7。法定代表人：张晓建，职务经理委托代理人：李海燕，广东尚道律师事务所律师。被告：广州市宝锐贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山三路3号四层西侧，现下落不明。法定代表人：范智明。原告广州中建经贸有限公司诉被告广州市宝锐贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李海燕到庭参加诉讼；被告经本院公告送达开庭传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告分别于2012年4月27日及2012年3月20日签订《广州市房屋租赁合同（补充合同）》、《管理合同》，约定从2012年5月1日至2017年4月30日止，原告将中山三路3号负二层房产租赁给被告，每月租金53612元（第二年起每年递增），每月物业管理费为6388元。被告从2014年11月至2015年1月，共拖欠租金170628元（每月租金56876元）、管理费31416元，水电费37613元，共计239657元。2014年12月18日、2015年1月23日，原告向被告发出催收租金及管理费的律师函。2015年1月8日，被告书面向原告提出延期交租及管理费的申请，并承诺正努力改善资金情况。2015年2月2日，原告与被告签订《协议书》约定：原告同意被告用租赁保证金107224元和管理费保证金12776元抵偿部分未付租金及管理费，抵偿后，被告尚欠原告租金63404元、管理费18640元、4个月水电费37613元，合计119657元；被告承诺十个月内偿还所欠原告的119657元，从2015年2月份开始，于每月15日前支付原告款项，如被告当月逾期15日支付原告该期款项的，被告需向原告赔偿二个月租金107224元和管理费12776元。原被告签订协议后，被告仅向原告支付23931.40元，自2015年4月15日起至今被告欠原告物业租金、管理费、4个月水电费共计：95725.60元。根据《协议书》约定，被告当月逾期15日支付原告该期款项的，被告还需向原告赔偿2个月租金107224元和管理费12776元。此外，被告于2014年11月起至2015年1月止，一直未向原告支付承租的中山三路3号418铺的物业管理费共11700元。故诉请法院判决：1、被告偿还原告负二层租金（2014年11月、12月租金为56876元、2015年1月租金为59720元）、管理费（2014年11月、12月、2015年1月，每月6388元）、四个月水电费（2014年10月至2015年1月，水电费共37613元，扣除被告已缴纳的11965.70元）；2、被告向原告赔偿120000元（其中负二层二个月租金107224元，二个月管理费12776元）；3、被告偿还尚欠原告四层418铺的管理服务费11700元。被告无答辩。经审理查明：2012年3月20日，原告（甲方）与被告(乙方)签订《管理合同》，其中约定：承租店铺负二层铺，承租建筑面积约255.52平方米。一、合同期限，本合同履行期限与双方约定的租赁期限相同，即自2012年5月1日至2017年4月30日。三、管理费用，1、乙方作为负二层的使用人之一，在双方约定的租赁期限内必须承担相应的综合管理服务费及其它应缴费用。2、综合管理服务费收费标准暂定为每平方米每月25元。乙方承租店铺建筑面积约255.52平方米，每月应缴的综合管理服务费为6388元。四、管理保证金，乙方在签署本合同时，应向甲方交会相当于首年三个月综合管理服务费总额的管理保证金，共计12776元等。2012年4月27日，原告（为出租方、甲方）与被告(为承租方、乙方)签订《补充合同》，约定：甲方同意将其拥有合法租赁权的座落于中山三路3号负二楼的房产，建筑面积255.52平方米出租给乙方使用；租赁期限五年，自2012年5月1日至2017年4月30日止；2012年5月1日至2013年4月30日每月租金53612元，2013年5月1日至2014年4月30日每月租金55220元，2014年5月1日至2015年4月30日每月租金56876元，2015年5月1日至2016年4月30日每月租金59720元，2016年5月1日至2017年4月30日每月租金62706元；乙方需向甲方每月交纳物业管理费（详见管理合同）；乙方应每月五日向甲方支付当月租金和物业管理费，如乙方逾期缴交租金及管理费，甲方有权每天按当月所欠费用的1%加收违约金；保证金，乙方应于本合同签署之日起5个工作日内向甲方交付107224元作为履约保证金；合同期满或双方同意提前终止时，甲方应于终止后5个工作日内将履约保证金如数退回乙方；第六条第10项，租赁期内，乙方确实无法继续经营的前提下，得以提前三个月书面通知甲方终止该合约，届时甲方有权没收乙方交纳的保证金作为赔偿；乙方需结清租金、水、电费等应缴费用并将物品搬清和将承租装修拆除干净后迁出；乙方逾期支付租金、管理费、水电费达一个月以上的，甲方有权选择终止本合同并收回房产，履约保证金不予退回，乙方应在收到甲方书面通知后一个月内迁出并交回房产，结清所有租金、水电费等。2014年12月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，表示原告将中山三路3号负二楼租赁给被告，每月租金为56876元，每月管理费分别为6388元；每月电话及水电费按照收费部门统一价格由原告代收；被告自2014年10月至2014年12月，共欠原告租金170628元、管理费19164元，水电费48359元（负二层包括替广州画院代收部分）+9533.7元（代收418铺水电费）+1252.25元（代收408铺水电费）=59145元，共计248937元；被告在收到律师函之日起5日内支付欠费等。2015年1月8日，被告向原告发出《关于负二层11-12月租金问题的申请函》，称：因为我司法人代表范智明私自要求银行冻结我司对公账户，导致我司资金出现严重短缺，令我司现欠贵司负二层及418办公室11月、12月租金及管理费、水电费等费用，我司股东武强正努力改善我司的资金情况，务必令我司可以正常运作，鉴于我司的情况，特向贵司申请从2015年1月开始，我司会按时交租，并于一年内交齐2014年11月及12月的租金等。2015年2月2日，原告（为原出租方、甲方）与被告(为原承租方、乙方)签订《协议书》，内容为：甲乙双方于2012年3月20日签订的《广州市房屋租赁合同》和补充合同，现因乙方未向甲方缴纳2014年11月、12月，2015年1月份共计三个月租金170628元、管理费31416元和4个月水电费37613元，共计239657元，乙方欠费已构成严重违约，经双方协商，达成如下协议：一、2015年2月4日，乙方将场地腾空后交还甲方，双方到现场办理签署场地交接手续；二、甲方同意暂不追究乙方违约责任，即乙方无需向甲方赔偿租赁保证金及管理费保证金，同意乙方用租赁保证金107224元和管理费保证金12776元抵偿部分租金及管理费，抵偿后，乙方尚欠甲方租金63404元、管理费18640元、4个月水电费37613元，合计119657元；三、乙方承诺十个月内偿还所欠甲方上述款项，乙方从2015年2月份开始，于每月15日前支付甲方款项11965.70元，如乙方当月逾期15日支付甲方该期款项的，甲方有权按双方签订的《广州市房屋租赁合同》和补充合同第六条第十款约定，追究乙方违约责任，即乙方须向甲方赔偿二个月租金107224元和管理费12776元等。原告陈述：上述协议书签订后，被告只支付了11965.7元给原告，被告于2015年2月份搬离涉案房屋及四层418铺。本案诉讼过程中，原告为证明被告拖欠四层418铺2014年11月、12月及2015年1月的管理费，提供了2014年8月、9月、10月的广东省地方税收通用发票（电子-单联平推式），每张金额都为3900元。本院认为：原告与被告于2015年2月2日就双方之间租赁合同和补充合同的结算和清理而签订的《协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依此履行。被告未按《协议书》约定履行偿还所欠租金、管理费、水电费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的租金107691.30元，并赔偿120000元，符合上述协议的约定，本院予以支持。另被告拖欠原告四层418铺2014年11月、12月及2015年1月的管理费11700元事实清楚，原告要求被告清还，本院也予以支持。被告经本院合法传唤没有到庭应诉，视为放弃对原告陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市宝锐贸易有限公司向原告广州中建经贸有限公司支付拖欠的广州市越秀区中山三路3号负二楼建筑面积255.52平方米房屋的租金、管理费、4个月水电费共107691.30元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市宝锐贸易有限公司向原告广州中建经贸有限公司赔偿120000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市宝锐贸易有限公司向原告广州中建经贸有限公司支付拖欠的广州市越秀区中山三路3号四层418铺2014年11月、12月及2015年1月的管理费共11700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4711元，由被告广州市宝锐贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  林转好人民陪审员  谢炜权二〇一七年三月三日书 记 员  杨嘉儿