连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初第2187号原告:连云港天惠房地产开发有限公司,住连云港经济技术开发区朝阳向阳大街213号，统一社会信用代码91320700778008708X。法定代表人：陈开谊,董事长。委托诉讼代理人：曹立志、冯娟，江苏苍梧律师事务所律师。被告:杜晶晶,男,1983年9月17日生,汉族，住连云港市海州区。原告连云港天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠房地产公司）与被告杜晶晶商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天惠房地产公司的委托诉讼代理人冯娟到庭参加诉讼，被告杜晶晶经本院公告送达应诉手续，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告天惠房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告和被告之间的《商品房买卖合同》解除；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月1日，原告天惠房地产公司与被告杜晶晶签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告第23幢楼1单元301室商品房，房款总计369082元，于2007年1月11日支付房款119082元，剩余房款250000元由被告办理银行按揭贷款。2007年1月10日，原、被告签订《借款协议》，约定原告向被告出借109082元（用于支付房款），被告于2007年10月31日之前归还，超过归还日期的除按中国人民银行同期贷款利率计息外，还要支付违约金5000元。2007年2月16日，原、被告与建设银行连云港港口支行签订《房地产抵押合同》，约定被告向银行贷款25万元，原告为被告提供担保，并约定原告在清偿被告所欠银行款项后，被告未偿还原告所支付款项的，原告有权终止买卖关系，同时被告要按商品房买卖合同约定向原告承担违约责任。之后，被告只交纳了10000元定金给原告，并未按合同约定偿还代付房款。被告除了偿还16005.43元外也未按贷款合同约定按期还清剩余贷款，导致原告被银行起诉并承担担保责任，分两次为其还清剩余银行贷款233994.57元。被告付完定金后至今未支付剩余房款，依照《商品房买卖合同》第七条第一款第二项及《房地产抵押合同》第十三条之约定，请求法院依法确认合同解除。被告杜晶晶未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2006年1月11日，原告天惠房地产公司与被告杜晶晶签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的天惠·爱丁堡公馆第23幢1单元301号房，合同约定的付款方式为：买受人于2007年1月11日支付房款人民币119082元整，剩余房款人民币250000元整在收到出卖人通知七日内将按揭相关资料交由出卖人。合同关于买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同等内容。上述合同签订后，被告杜晶晶向原告支付定金10000元。上述合同在房产部门进行了备案登记。2007年1月10日，原告天惠房地产公司（乙方）与杜晶晶（甲方）签订借款协议一份，内容为：兹有客户杜晶晶，借天惠房地产公司人民币109082元用于购买“未来启示录——天惠爱丁堡公馆”23幢1单元301室房屋。双方议定，甲方于2007年10月31日之前全额归还乙方，此间免息，超过归还日期后除按中国人民银行同期贷款利率计息外，并向乙方支付违约金人民币5000元。乙方将按甲方实际归还借款日期交付甲方所购房屋。以本协议为准。注：发票上未有日期，发票号码：00035698，以借款协议日期为准。后原告协助被告杜晶晶办理按揭贷款手续,2007年2月16日，杜晶晶（抵押人）、中国建设银行股份有限公司连云港港口支行（抵押权人，以下简称建行港口支行）及天惠房地产公司（担保人）签订房地产抵押合同（按揭）一份，约定抵押人将涉案房产及相关权益抵押作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证，担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为本合同第五条贷款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费。其中第十三条约定，担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的一切款项后，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系，并按《商品房预售合同》的有关条款由抵押人承担违约责任。但双方对于抵押人偿还担保人所支付款项的期限未作约定。按揭贷款手续办理完毕后，杜晶晶自2007年3月29日开始偿还银行贷款至2008年9月16日，之后再未按期偿还，也未按2007年1月10日与天惠房地产公司签订的借款协议约定归还借款。2009年6月，建行港口支行以借款合同纠纷向本院提起诉讼，要求天惠房地产公司、杜晶晶偿还涉案房屋的按揭贷款。因杜晶晶下落不明，建行港口支行撤回对杜晶晶的起诉，要求天惠房地产公司承担担保责任，向其偿还借款本金233994.57元及至实际还款日止的银行利息。经本院主持调解，建行港口支行与天惠房地产公司达成调解协议，天惠房地产公司于2009年12月31日前将杜晶晶在建行港口支行处的贷款本金233994.57元及至实际还款日的利息一次性给付建行港口支行。本院于2009年12月4日作出（2009）港民二初字第0617号民事调解书予以确认。原告天惠房地产公司分别于2009年12月30日、2010年2月5日偿还建行港口支行贷款本金及利息共计253831.99元。另查明，涉案房屋一直未交付被告杜晶晶使用，也未办理产权登记。原告曾于2011年两次提起诉讼，又撤回起诉。上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、借款协议、（2009）港民二初字第0617号民事调解书、中国建设银行个人贷款对账单、个人逾期贷款划款通知书、个人贷款还款凭证、《房地产抵押合同（按揭）》等经过当庭举证的证据及原告在庭审中的陈述证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行。原告天惠房地产公司与被告杜晶晶签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有法律约束力，各方均应依合同约定履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案被告杜晶晶未按期偿还银行按揭贷款，致使作为担保人的原告承担担保责任，代其偿还了建行港口支行的贷款，且杜晶晶至今未偿还原告支付给银行的款项，根据三方签订的《房地产抵押合同（按揭）》原告有权要求终止商品房买卖合同关系。上述抵押合同虽未约定被告偿还原告款项的期限，但其应当在原告要求其偿还后的合理期限内予以偿还。原告于2010年2月5日付清银行抵押贷款至今已7年有余，被告杜晶晶仍未向原告偿还相关款项，已超过合理期限。原告要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉求符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。因被告杜晶晶未到庭，对于合同解除的后续事项，本案不予处理，双方可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条至第六十二条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告连云港天惠房地产开发有限公司与被告杜晶晶于2006年1月11日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费6836元、公告费800元，合计7636元，由被告杜晶晶承担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6836元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审 判 长  刘红娟代理审判员  薛 锦人民陪审员  王 娟二〇一七年十月二十日书 记 员  何丹红法律条文及上诉须知附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。