广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1502号
原告：南宁恒创房地产经纪有限公司。
法定代表人：赵恒，该公司总经理。
委托代理人：刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
被告：唐春萍。
委托代理人：覃清燕，广西全德律师事务所律师。
委托代理人：覃耀霆，广西全德律师事务所实习律师。
第三人：李凤霞。
原告南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）与被告唐春萍，第三人李凤霞居间合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审员周国萍、杨园园参加的合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告南宁恒创房地产经纪有限公司的委托代理人刘茜、被告唐春萍的委托代理人覃清燕到庭参加诉讼。第三人李凤霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告恒创公司诉称：经原告多次与被告及第三人李凤霞洽谈、磋商，2013年10月22日，原告促成被告与第三人李凤霞之间签订了编号：NO.0201198《房屋买卖合同》，合同标的坐落于南宁市××区××号都市物语521×号。其中合同第九条约定合同签订之日起买方须向经济方支付咨询费及中介服务费11600元如买卖双方逾期支付咨询费及中介服务费或信贷业务服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至支付完毕之日止”合同签订后，被告已经支付了3600元，但却单方违约拒付剩余的咨询及中介服务费，其行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益，故请求法院判决：1、被告向原告支付咨询以及中介服务费人民币8000元；2、被告向原告支付逾期支付咨询以及中介费违约金2400元（按被告应支付咨询以及中介服务费的8000元的30%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告唐春萍辩称：一、原告不是本案适格的原告，依法应当驳回起诉。被告与第三人李凤霞签订的《房屋买卖合同》，经纪方的签订主体为李英，而非原告，根据《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”的规定，原告未在合同加盖公章，不得认定为原告签订的合同，因此，原告不是本案的适格主体，请求法院驳回原告的起诉。二、原告在本案中没有完成房地产经纪服务合同约定的事项，不得收取佣金，被告支付的3600元应依法退还。根据《房屋买卖合同》第九条的约定，原告在此次居间服务中介中应当完成促成合同的签订、提供信贷业务及协助办理完成过户手续服务，原告只完成了促成合同的签订，而未提供信贷业务服务及办理完成过户手续服务。根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，被告无需支付剩余的8000元佣金。三、本案的违约方为第三人，而非被告，依法无需支付违约金给原告。根据《房屋买卖合同》附件第六条的约定，第三人出售的房屋于2013年11月办理抵押登记至今未办理提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档的手续。被告之所以不能完成房屋交易是因为第三人未办理偿还银行贷款、注销抵押登记等手续，据被告了解，第三人未办理偿还银行贷款、注销抵押登记等手续的原因是本案出售的房屋是第三人夫妻共有，第三人的配偶不同意出售该房屋。因此被告不存在违反合同的约定的情形，依法不需支付违约金给原告。综上，原告主张佣金及违约金无事实和法律依据，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人李凤霞未作陈述，亦未提交证据。
经审理查明：“2015年1月5日，原告（经纪方）、被告（买方）、第三人（卖方）签订了编号为02××01198的《房屋买卖合同》及其附件，约定：第一条、买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：兴宁区××号都市物语×语521号，建筑面积：94.11平方米。第二条、卖方持有该物业之权属证明（房产证号：01××65），卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整处分权，出售该物业没侵犯第三人的权利，并保证本合同所载该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为580000元，该成交价不因房屋产权交易中心测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用第九条、基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于合同签订之日卖方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币元整（￥），买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币壹万壹仟陆佰元整（￥11600）及办理信贷业务服务费人民币元整（￥）。在签订本合同后，买卖双方逾期支付咨询及中介服务费或信贷业务服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。如经纪方与买方或卖方另行签订《佣金确认书》，作为本合同的附件，具同等法律效力。第十条、经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的1.5%给经纪方作为违约赔偿金。”三方还就其他事宜进行了约定。李凤霞在该合同落款“卖方”处、被告在落款“买方”处签字、捺印，原告在落款“经纪方”处加盖其公司法定代表人印章、公司公章。签订合同当日，被告向原告支付了600元佣金，后于2015年1月30日被告向原告支付了3000元。2015年1月5日，被告向原告出具一份《免责声明》，载明：本人唐春萍是购买××民主路×8号都是物语×521号物业的业主／客户，为了避免责任纠纷，本人特作如下声明：1、本人自行联系银行合作，自行履行办理上述物业的贷款义务，所需由本人自行提供；若导致物业贷款无法获取银行的审批，在办理过程中所引发的任何合同问题、违约赔偿责任，南宁市恒创房地产经纪有限公司不提供任何保证并不承担任何法律责任。其他一切因本人自行办理的上述业务而可能导致的风险及损失由本人负责，并承担法律责任。2、南宁市恒创房地产经纪有限公司：（1）如属当事人自行办理贷款事宜，则贷款的过程及结果已不属于经纪方监控范围，由此引起的时间延迟以及合同的其他违约责任，均由当事人承担，与经纪方无关；同时该宗业务将按照买卖双方的一次性付款的交易流程办理，超出该范围由买卖双方自理。（2）经纪方不提供本次贷款服务，也未授权任何机构和个人以经纪方名义进行以上服务。以上声明本人已征得（购买／出售）上述物业的业主李凤霞同意。本免责声明签署之日起生效，作为合同附件，同具有法律效力。李凤霞在“业主／客户”处签名，被告在落款“声明人”处签名、捺印。因被告未能按约定支付剩余的咨询及中介服务费，原告于2015年8月8日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
另查明，2015年1月5日，李凤霞向被告出具一份《收据》，载明：本人李凤霞是位于兴宁区××号都市物语×521号房业主，现收到买家唐春萍交来该单位之购房定金20000元。
还查明，邕房权证字第××号房屋所有权证载明兴宁区××号都市物语×521号房屋于2010年3月17日进行产权登记，登记所有权人为第三人李凤霞，共有情况系单独所有。李凤霞于2013年11月29日为兴宁区××号都市物语×521号房办理了抵押登记，抵押权人为中国××工商银行股份有限公司南宁市民族支行，截止至2015年10月16日未有办理注销抵押登记的记录。
以上事实，有房屋买卖合同及其附件、佣金收据、收据、免责声明、银行转账记录、房屋所有权证书、房屋抵押查询信息、询问笔录以及当事人陈述等予以证明。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人李凤霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。一、关于原告主体是否适格的问题及本案所涉的房屋买卖合同的效力问题。本案所涉房屋买卖合同具有被告与第三人房屋买卖合同关系以及原告与被告、第三人之间的居间合同关系，原告作为被告与第三人房屋买卖的经纪方，在本案所涉房屋买卖合同落款“经纪方”处加盖原告公章及其法定代表人的印章，且其亦办理有相应的营业执照，故其可以作为适格的合同一方，享有合同约定的权利及要求合同相对方履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，现原告作为居间服务提供者经纪方主张权利，主体适格。本案所涉的房屋买卖合同意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。
二、关于原告要求被告支付咨询及中介服务费。依据《房屋买卖合同》的第九条约定，买方须在签订合同之日起支付经纪方咨询及中介服务费11600元，原告提供为被告与第三人签订房屋买卖的的咨询及中介服务且实际已促成被告与第三人签订了房屋买卖合同，已经履行了其义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，被告应按合同约定支付原告咨询及中介服务费11600元。被告向原告仅支付3600元咨询及中介服务费，现原告要求被告支付剩余咨询及中介服务费8000元，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。《房屋买卖合同》的第九条中关于办理信贷业务服务费对应数额处系被划除，结合根据被告于2015年1月5出具的《免责声明》可以认定原告提供的服务并不包含提供办理信贷业务，因此未能及时办理信贷业务而导致不能过户的责任不应由原告来承担，因此，被告主张原告履行提供信贷业务及协助办理过户的合同义务故不应收取相应佣金，无事实及法律依据，本院不予支持。被告抗辩称诉争房屋存在共有人且该共有人不同意出售诉争房屋而导致房屋买卖合同无法履行，从本案诉争房屋房产证记载上未能看出该房屋存在共有人，原告对房屋买卖合同无法进一步履行无过错，故本院对被告该抗辩不予支持。
三、关于原告要求被告支付逾期支付咨询及中介服务费违约金的问题。依据《房屋买卖合同》第九条“在签订本合同后，买卖双方逾期支付咨询及中介服务费或信贷业务服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费”的约定，被告应于签订本案所涉房屋买卖合同当日支付咨询及中介服务费，逾期支付的，每日按应付费用的1%向原告支付违约金，被告在签订合同当日支付600元，后于2015年1月30日共支付3000元，尚有8000元未支付，已构成违约，故原告主张被告支付逾期咨询及中介服务费违约金，符合各方的约定，本院予以支持。现原告主张按照未付咨询及中介服务费8000元的30%计付违约金，即2400元，未超出双方约定的违约金范围，该主张系原告自行处分其权利，本院予以支持。被告提出第三人李凤霞未在合同约定的期限内履行提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等义务而导致本案房屋买卖合同不能履行的抗辩，本院认为，被告的该抗辩主张是基于原、被告之间房屋买卖的法律关系，与本案原、被告之间的居间服务关系是两种不同法律关系，故被告以该主张来抗辩原告主张逾期支付咨询及中介服务费违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。被告主张原告主张2400元违约金过高应予以调低，鉴于该数额未超过本金的30%，且被告未能提交相应证据予以证明原告的实际损失低于其主张的违约金，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐春萍向原告南宁恒创房地产经纪有限公司支付剩余咨询及中介服务费8000元；
二、被告唐春萍向原告南宁恒创房地产经纪有限公司支付逾期支付咨询及中介服务费违约金2400元.
案件受理费60元（原告南宁恒创房地产经纪有限公司已预交），由被告唐春萍负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈景庞
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 杨园园
二〇一五年十二月十日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。