广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1932号
上诉人（原审原告）广州市荔湾区城市管理局，住所地。
法定代表人麦韶光，该局常务副局长。
委托代理人张学仪，广东穗南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马东华，女，1971年8月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人黄刚强，广东智洋律师事务所律师。
上诉人广州市荔湾区城市管理局因与被上诉人马东华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月16日，广州市荔湾区市容环境卫生局（以下简称：荔湾区环卫局，甲方）与广州市芳村清逸轩茶行（个体经营者被告马东华，乙方）签订《荔湾区芳村上市横街二号之一租赁协议》，约定甲方同意提供荔湾区芳村上市横街二号之一产权属于荔湾区环卫局的全幢房屋，建筑面积571平方米，租赁给乙方作商业用途；租赁期限为十年，即从2008年5月1日起至2018年4月30日止；租赁租金标准：从2008年5月1日至2009年4月30日每月租金10000元，以后的四年租金每年按5％递增，即2009年5月1日至2010年4月30日每月租金为10500元，从2010年5月1日至2011年4月30日每月租金11025元，从2011年5月1日至2012年4月30日每月租金11576元，2012年5月1日至2013年4月30日每月租金为12155元，从2013年5月1日至2018年4月30日的租金升幅，视当时市场情况由甲乙双方另行商定；协议签订生效后，10天内乙方即向甲方预付20000元租赁保证金；从2008年6月份起每月15日前交当月租金；如无故拖欠一个月以上，甲方有权终止协议，收回场地，预收的保证金不予退还；甲方同意2008年5月1日至2008年5月30日为免费装修期，2008年6月份起乙方应按协议规定准时向甲方交纳租金。2008年4月16日和2008年4月18日，广州市荔湾区市容环境卫生局（以下简称：荔湾区环卫局，甲方）与马东华又分别签订了《广州市房屋租赁合同》二份，约定甲方同意将座落在荔湾区芳村上市横街二号之一全幢房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积571平方米；租赁期限从2008年5月1日至2009年4月30日每月租金10000元，从2009年5月1日至2010年4月30日每月租金10500元，从2010年5月1日至2011年4月30日每月租金11025元，从2011年5月1日至2012年4月30日每月租金11576元，从2012年5月1日至2018年4月30日每月租金12155元；租金按月结算，由乙方在每月第15日前按转帐付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币20000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。上述合同签订后，荔湾区环卫局将涉案房屋交付给马东华，马东华持广州市荔湾区逸德轩商行个体工商户牌照在涉案房屋经营，并向荔湾区环卫局交纳了20000元保证金。2009年荔湾区政府机构改革，将原广州市荔湾区市容环境卫生局的职责划入广州市荔湾区城市管理局，不再保留原广州市荔湾区市容环境卫生局。上述《租赁协议》和《租赁合同》属于原广州市荔湾区市容环境卫生局的权利义务全部由广州市荔湾区城市管理局承接。马东华继续向荔湾区环卫局支付租金至2010年3月，向广州市荔湾区城市管理局支付租金至2013年4月。
另查，广州市荔湾区城市管理局（包含荔湾区环卫局）与马东华双方就从2008年10月至2013年4月租金均采用广州市荔湾区城市管理局出具发票，马东华出具支票交付方式，存在多数马东华支票填写与广州市荔湾区城市管理局发票填写同日，其次广州市荔湾区城市管理局发票填写日先于马东华支票填写日，仅有2009年1月租金是马东华支票填写日先于广州市荔湾区城市管理局发票填写日。最后发生的2013年1月至4月租金，广州市荔湾区城市管理局填写发票日期在2013年5月28日，而马东华填写支票日在2013年6月3日。其中马东华租金支付至少一次支付一个月租金，多数一次支付2个月租金，或一次支付3个月、4个月租金，甚至一次支付5个月租金。马东华填写的支票头多数由广州市荔湾区城市管理局工作人员柯永彪、吴亦彬签收。2013年8月13日，广州市荔湾区城市管理局向马东华发出内容有：请于接到本通知之日起三日内派员来我局协商贵方承租我局位于芳村上市横街二号之一房屋租赁事宜的（联系人：柯永彪）《通知》一份。2013年11月19日，广州市荔湾区城市管理局分别向广州市荔湾区清逸轩茶行和马东华发出内容有：马东华自2013年5月15日起，截止2013年11月15日拖欠7个月租金，马东华已构成根本违约；根据《租赁协议》、《租赁合同》，以及《合同法》规定，解除广州市荔湾区城市管理局于2008年4月16日签署的，马东华于2008年4月16日、2008年4月18日签署的两份《租赁合同》的《解除合同通知书》两份。2013年11月22日，马东华向广州市荔湾区城市管理局发出内容有：广州市荔湾区城市管理局于2013年11月19日分别向广州市荔湾区清逸轩茶行和马东华以《解除合同通知书》的形式意图单方面解除该《租赁合同》；《租赁协议》系环卫局与我行于2008年4月16日签定，而内容完全一致的《租赁合同》两份系我行业主马东华分别于2008年4月16日和2008年4月18日与环卫局签订的，两份《租赁合同》内容视作对《租赁协议》内容不明的条款进行修改和补充，广州市荔湾区城市管理局按《租赁协议》中约定以我行拖欠一个月以上，而欲单方面解除协议之决定于法无据；《租赁协议》没有对租金支付方式作出任何约定，《租赁合同》虽然对租金支付方式补充约定为“租金按月结算，由马东华在每月的15日前按转帐付款方式缴付租金给广州市荔湾区城市管理局”，但没有明确提供广州市荔湾区城市管理局的收款帐户信息，应视为租金支付方式约定不明确；相反，依据现有证据可查明，从2008年4月16日至今，房租的支付一直是采取广州市荔湾区城市管理局先开具房租发票，再由广州市荔湾区城市管理局工作人员持发票到我行主动收取租金，5年来，双方已形成了交易习惯；广州市荔湾区城市管理局在2013年5月28日开具租金发票，并于2013年6月8日至我行收取了2013年1月至4月租金后，未向我行告知任何缘由，即不再向我行收取2013年5月至今的租金；2013年8月16日，我行业主马东华接广州市荔湾区城市管理局通知前往广州市荔湾区城市管理局处协商承租事宜时，主动提出要缴纳房屋租金，广州市荔湾区城市管理局依然无理拒绝，反而拖至2013年11月19日，直接以通知形式单方面决定与我行解除《租赁合同》，广州市荔湾区城市管理局构成了对双方签订的《租赁协议》和《租赁合同》的根本违约，依法应当承担违约责任；现我行本着友好协商的态度，以诚实信用为原则，决定再次以支票形式向广州市荔湾区城市管理局缴付2013年5月至今的租金，并将支票与回函一并交予广州市荔湾区城市管理局，并以广州市荔湾区城市管理局勿再拒收为盼等内容的《复函》一份。2013年11月28日，广州市荔湾区城市管理局向广州市荔湾区清逸轩茶行和马东华发出内容有：马东华于2013年11月22日向广州市荔湾区城市管理局发出的《关于﹤解除合同通知书﹥的回函》已收悉，马东华长期拖欠广州市荔湾区城市管理局租金行为已构成根本违约；根据《合同法》的规定，广州市荔湾区城市管理局与广州市荔湾区清逸轩茶行签订的《租赁协议》和广州市荔湾区城市管理局与马东华签订的《租赁合同》已于2013年11月20日解除，请马东华于2013年12月5日前腾空位于广州市荔湾区芳村上市横街二号之一全幢房屋，并将该房屋交还广州市荔湾区城市管理局管理使用；另马东华现向广州市荔湾区城市管理局邮寄支票的行为并不能改变马东华此前长期拖欠广州市荔湾区城市管理局租金的事实，亦不能对双方合同已解除的法律后果产生任何影响，广州市荔湾区城市管理局决定马东华邮寄来的支票不予入帐，马东华的欠租问题在交回房屋之际一并处理等内容的《复函》一份。
2013年12月6日，广州市荔湾区城市管理局向原审法院提起本案诉讼，要求：1、确认原广州市荔湾区市容环境卫生局与广州市荔湾区清逸轩茶行于2008年4月16日签订的《荔湾区芳村上市横街二号之一租赁协议》以及原广州市荔湾区市容环境卫生局与马东华于2008年4月16日签订的两份《广州市房屋租赁合同》已于2013年11月20日解除。2、判令马东华立即腾空位于广州市荔湾区上市横街2号之一的全幢房屋，并将该房屋交还广州市荔湾区城市管理局管业使用。3、判令马东华支付拖欠的租金75361元（自2013年5月1日起计至2013年11月20日止，每月租金按12155元／月计算）。4、判令马东华支付自2013年11月21日起至交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按每月12155元计算，暂计至2013年12月6日，共计6482.67元。）。5、判令广州市荔湾区城市管理局没收马东华20000元的租赁保证金。6、本案的诉讼费用由马东华承担。
原审法院认为：荔湾区环卫局与马东华分别于2008年4月16日、2008年4月18日签署的一份《租赁协议》，以及两份《租赁合同》是双方的真实意思，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照双方当事人签订一份《租赁协议》，以及两份《租赁合同》的时间顺序来看，两份《租赁合同》签订的内容是对《租赁协议》内容有关的条款进行修改和补充，双方理应按《租赁合同》约定的内容严格履行。广州市荔湾区芳村上市横街二号之一全幢房屋原由荔湾区环卫局管理。2009年荔湾区政府机构改革，将原荔湾区环卫局的职责划入广州市荔湾区城市管理局，不再保留原荔湾区环卫局。上述《租赁协议》和《租赁合同》属于荔湾区环卫局的权利义务全部由广州市荔湾区城市管理局承接。出租主体由荔湾区环卫局变更为广州市荔湾区城市管理局，广州市荔湾区城市管理局取得了将上述房屋出租给马东华使用的权利，并承接了荔湾区环卫局于2008年4月16日、2008年4月18日与马东华签署的一份《租赁协议》，以及两份《租赁合同》权利义务。由于双方所签的《租赁合同》中，广州市荔湾区城市管理局并没有提供租金转帐的帐号，马东华单方不能主动转帐支付租金。而历年租金支付日期均是不按合同约定的日期履行，有同日由广州市荔湾区城市管理局开具发票与马东华开具支票和广州市荔湾区城市管理局签收支票，也有广州市荔湾区城市管理局先开具发票而后由马东华开具支票和广州市荔湾区城市管理局签收支票。尤其是马东华最后一次支付2013年1月至4月租金日期，广州市荔湾区城市管理局发票开具时间在2013年5月28日，而马东华开具支票时间在2013年6月3日，历年来广州市荔湾区城市管理局对马东华支付租金的日期和方式均没有证据证明广州市荔湾区城市管理局曾提出异议和追缴，因此，此后从2013年5月起马东华未支付租金的日期应从2013年6月4日起算，直至广州市荔湾区城市管理局于2013年11月19日向马东华发出《解除合同通知书》，并没有超过6个月，双方约定解除条件也没有成就。况且，马东华于2013年11月22日向广州市荔湾区城市管理局发出的《关于﹤解除合同通知书﹥的回函》中再次以支票形式向广州市荔湾区城市管理局缴付2013年5月起的租金，并将支票与回函一并交予广州市荔湾区城市管理局，按此推定马东华并不存在恶意拖欠租金的事实。故广州市荔湾区城市管理局要求确认原广州市荔湾区市容环境卫生局与广州市荔湾区清逸轩茶行于2008年4月16日签订的《荔湾区芳村上市横街二号之一租赁协议》，以及原广州市荔湾区市容环境卫生局分别于2008年4月16日和2008年4月18日与马东华签订的两份《广州市房屋租赁合同》已于2013年11月20日解除，以及要求马东华立即腾空位于广州市荔湾区上市横街2号之一的全幢房屋，并将该房屋交还广州市荔湾区城市管理局管业使用的诉讼请求，原审法院不予支持。双方当事人对支付租金的方式约定不明情形下，可以另行协商。双方当事人应继续履行原广州市荔湾区市容环境卫生局与马东华（广州市荔湾区清轩逸茶行业主）于2008年4月16日订立的《荔湾区芳村上市横街二号之一租赁协议》及二份《广州市房屋租赁合同》。马东华应按合同约定的标准向广州市荔湾区城市管理局缴付从2013年5月起未交的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，原审法院作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，马东华向广州市荔湾区城市管理局支付从2013年5月1日至本判决发生法律效力之日租金（租金按每月12155元计算）；自本判决发生法律效力次日起至2018年4月30日期间马东华使用涉案房屋，马东华每月也应按上述标准向广州市荔湾区城市管理局支付房屋租金；二、驳回广州市荔湾区城市管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1218元，由广州市荔湾区城市管理局负担。
上诉人广州市荔湾区城市管理局不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第一、二项，支持我方原审提出诉讼请求。理由：一、原审法院认为上诉人没有提供租金转账的账号给被上诉人，导致被上诉人单方不能主动转账支付租金。原审法院的这一认定是毫无事实依据的。根据《租赁合同》中上诉人的地址，被上诉人可以将支票准确无误地送达给上诉人。既然五年多以来被上诉人均可以用支票的形式交租，而这些支票均可以交付到上诉人手上，就不存在不能主动交租的情形。在上诉人发出解除合同通知书之后，被上诉人曾于2013年11月22日以邮寄方式向上诉人寄送支票，上诉人也能收到。这就充分说明不存在被上诉人不能主动交租的情形。因此，原审法院认为被上诉人不能主动缴付租金毫无事实依据。二、一审法院认为被上诉人拖欠租金并没有超过6个月，双方约定的解除条件没有成就的认定毫无事实和法律依据。1、根据《租赁合同》的约定，被上诉人拖欠租金六个月以上的，上诉人可以解除双方的租赁关系。《租赁协议》第四条约定“如无故拖欠一个月以上，甲方有权终止协议，收回场地，预交的保证金不予退还”，《租赁合同》第六条第4款约定“乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”。双方在协议与合同上对解除合同条件的约定不一致，从有利于被上诉人的角度考虑，可适用《租赁合同》第六条第4款的约定，即被上诉人拖欠租金6个月以上的，上诉人可以行使合同的解除权。2、被上诉人拖欠租金的起算日，应从合同约定的被上诉人应交付租金的期限届满之次日起算。原审法院认为应从被上诉人最后一次缴付租金的时间作为起算6个月的欠租期完全违背法律规定。《租金协议》第四条约定，“乙方（即被上诉人）每月l5日前交当月租金”，《租赁合同》第三条约定“租金按月结算，由乙方（即被上诉人）在每月的第15日前按转账付款的方式缴付租金给甲方”，因此《租赁协议》与租金合同，均约定被上诉人应于每月15日前支付当月租金给上诉人，只要被上诉人在当月的15号前无缴付租金，即构成拖欠租金。因此被上诉人无交付2013年5月的租金，自2013年5月16日起开始计算其拖欠租金的时间。自2013年5月16起至2013年11月19日止，被上诉人拖欠租金的时间已超过六个月。被上诉人于2013年6月3日缴交20l3年4月份（含4月份）前的租金，并没有改变其拖欠2013年5月之后租金的事实。被上诉人多次违约延期交租，只能说明被上诉人多次违约，三、一审法院根据被上诉人于2013年11月22日向上诉人寄付支票来推定被上诉人不存在恶意拖欠租金是毫无根据的。根据前述，被上诉人自2013年5月15日已拖欠租金，期间上诉人多次催收，被上诉人均不理会，被上诉人的行为己构成恶意违约，根本违约。直至2013年11月l9日，上诉人向被上诉人发出《解除合同通知书》后，被上诉人慑于法律的威力，才向上诉人寄付支票。但被上诉人的这一行为，既不能改变被上诉人此前长期拖欠上诉人租金的事实，更不能改变双方合同已解除的法律后果。四、不存在《租赁合同》的内容对《租赁协议》有关条款进行修改和补充的问题。《租赁协议》于2008年4月16日签订，两份《租赁合同》上诉人均是2008年4月16日签订，被上诉人分别于2008年4月l6日和4月18日签订，且两份租赁合同力的内容完全一致，可以讲签订相关协议合同的时间是同一天，《租赁合同》和《租赁协议》的关系是互补的，不存在《租赁合同》的效力就一定高于《租赁协议》之说。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法予以改判。
被上诉人马东华辩称：我方不同意上诉人的上诉请求、事实以及理由，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。一、针对上诉理由第一点，我方认为上诉人所称的邮寄支票的付款方式不符合双方之前的交易习惯以及约定，而且被上诉人向上诉人在2013年11月21日向被上诉人邮寄方式支票的行为表示被上诉人愿意履行涉案合同。正是由于上诉人无理拒绝履约的行为才导致本案诉讼。二、针对上诉理由第二点，双方订立合同时双方的交易习惯是由上诉人开具发票，我方以支票进行结算，从2008年至2013年双方也没有按月支付，尤其在2012年5月28日上诉人向被上诉人开具2013年1月份至4月份租金发票后，前往被上诉人处换取支票的，我方于当天即6月8日按照习惯开具支票，已经履行付款义务。双方约定的解除合同条件并未成就。三、针对上诉理由第三点，被上诉人是在2013年11月22日向上诉人邮寄支票，虽然没有按照约定也没有按照之前约定的习惯进行，但是由于上诉人的恶意违约行为，因此被上诉人才在没有上诉人帐户信息以及上诉人不愿意收取租金的情况下邮寄支票，但是上诉人在收到支票后却故意不将支票入帐，才造成本案诉讼，被上诉人仍有意愿也有能力履行租赁合同。综上，我方请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案争议焦点在于承租方是否有迟延支付租金的违约行为，迟延支付租金行为是否达到解除合同条件？根据双方当事人签订的合同约定，租金应该按月支付，支付方式为转账。转账为银行账户支付，必须明确收款银行账户。但是涉案合同没有明确收款账户。结合双方当事人已经完成的支付行为，可以确认双方当事人支付租金方式为上诉人开具发票后收取被上诉人开具的付款支票，租金支付期限并不确定。2013年6月前，双方当事人没有关于租金迟延支付的争议。2013年6月以后，上诉人没有开具相关的租金发票索取租金，没有证据证明被上诉人拒绝支付租金。被上诉人于2013年11月向上诉人邮寄租金支票，并不符合原来租金支付方式，结合上诉人拒绝入账的行为，可以确认上诉人拒绝收取被上诉人支付租金。故本院认为被上诉人作为承租方没有迟延支付租金的违约行为。上诉人要求解除合同和收回场地，缺乏依据，本院不予采纳。原审判决查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2436元，由上诉人广州市荔湾区城市管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十二日
书记员 阮志雄
黄浪