广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3300号上诉人(原审被告)：刘X民，住广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘X海，住广州市天河区。原审被告：广州骏X商业经营管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：刘X民。上诉人刘X民因与被上诉人刘X海、原审被告广州骏X商业经营管理有限公司（以下简称骏X公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。被上诉人刘X海经本院传票传唤，原审被告骏X公司二审经本院公告传唤，无正当理由均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月4日，刘X海与刘X民、骏X公司签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，其内容为刘X海自愿认购刘X民名下的广州市越秀区X路X号首层X号物业。2012年5月7日，刘X海（买受人）与刘X民（出卖人，骏X公司为委托代理人）签订《商铺买卖合同》，载明买受人刘X海购买刘X民名下的广州市越秀区X路X号首层X号铺，与房管部门出具的房地产权证地址广州市越秀区X路X号1X号对应位置相同，建筑面积共11.67平方米，其中，套内建筑面积5.27平方米，公共分摊面积6.4平方米，房价款总金额1292797元。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。出卖人应当于2012年11月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。合同生效后的第210个工作日内将商铺过户至买受方名下，逾期超过15日的，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。同日，刘X海向骏X公司交付购买讼争房屋的定金100000元、首期150000元、二期房款565797元、税费41888元，骏X公司为刘X海开具收据，并盖上公司公章。2012年6月30日，骏X公司给刘X海开具收据，其内容为刘X海交来认购讼争房屋的尾款477000元。2013年10月29日，骏X公司向刘X海发出承诺书，其内容为骏X公司承诺刘X海购买讼争房屋的房产证在2013年12月31日前出完税证。据刘X海提交的房地产登记簿查册表显示，讼争房屋建筑面积为11.674平方米，产权人为刘X民，查册时间为2014年4月1日。另查，据刘X民提交的广州市房地产交易登记中心的收件收据显示，刘X民于2012年9月13日向房管部门申请交易过户手续，广州市房地产交易中心出具《收件收据》，其中备注:请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算。据刘X民提交的存量房交易计税价格核定通知书显示，税务机关对讼争房屋的计税价格为3172196元，其后，刘X民向税务机关提交计税价格异议申请表，于2014年11月6日，税务机关作出《存量房交易计税价格异议复核决定书》，核定越秀区X路X号1X的存量房总价为1292797元。刘X海于同日缴税并收到房管部门关于受理上述房屋办理产权转移的受理回执。广州市国土资源和房屋管理局发出的越秀区北京路147号109房房地权证载：房地产权属人刘X海，登记时间2014年11月11日。据刘X民提交的关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知显示，北京路3万福路至文明路的租金参考价格为337元/平方米。因本案纠纷，刘X海于2014年4月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、刘X民、骏X公司按房价款的每日千分之一向刘X海支付违约金，支付至2014年11月6日（过户完税之日止）。2、刘X民、骏X公司承担本案的诉讼费和公告费。刘X民辩称不同意刘X海的全部诉讼请求，即使其需要承担违约责任，也应按银行存款基准利率计算违约金。庭审中，刘X海主张合同约定的第210个办证工作日是2013年3月8日，刘X民主张合同约定的第210个办证工作日是2013年3月11日。刘X民陈述办证迟延是税务部门核税造成，责任不在被告，刘X海陈述已将税费超额支付给骏X公司，完成了办证过程中刘X海方应尽的义务，故迟延办证的责任在刘X民。原审法院认为，刘X海与刘X民签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。由于刘X民未在合同生效后的210个工作日内将商铺过户至买受方名下，现刘X海要求刘X民支付违约金的请求予以支持，该违约金从2013年3月11日计算至完税之日的2014年11月6日。关于本案承责主体的问题，因骏X公司已在合同中明确是刘X民的委托代理人，故本案违约责任应由刘X民承担。至于刘X民关于违约金标准过高的抗辩意见，予以采纳，适当调整为以已付房款为基数及上限，按银行同期逾期贷款利率计算。至于刘X民主张迟延办证的责任在于税务部门抗辩意见，因与本案不同法律关系，故不予调处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2015年12月8日作出如下判决：一、被告刘X民自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘X海一次性支付从2013年3月11日计算至2014年11月6日止的违约金（每日按已付房款1292797为基数及上限，按银行同期逾期贷款利率计算）；二、驳回原告刘X海的其他诉讼请求。本案受理费21043元、公告费500元，由被告刘X民负担。判后，上诉人刘X民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、延迟办理产权证责任不在刘X民，其不应承担违约责任。刘X民和刘X海签订《商铺买卖合同》后，刘X民积极履行合同约定，在合同约定的期限内提交办证过户申请，但因税务机关对涉案商铺核价问题，导致过户延迟。现房屋已经过户到刘X海名下，且过户延迟非刘X民行为导致。二、违约金过高，应当参照已付房款的活期存款利息计算违约金。国土房管部门2013年发布的《广州市房屋租金参考价的通知》涉案商铺地段类似的商铺租金标准为337元/平方米/月，依此标准计算涉案商铺一年的总收益标准为40000元，而一审判决的标准明显高于租金参考价标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，刘X民认为即使认定其违约，违约金也应当调整为已付房款的活期存款利息标准。综上，刘X民上诉请求撤销原审判决，驳回刘X海诉讼请求。被上诉人刘X海二审未答辩。原审被告骏X公司二审未答辩。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘X民的上诉请求及刘X海、骏X公司的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，刘X民应在合同生效后的210个工作日内将商铺过户至买受方的名下，刘X民未依约履行该合同义务已构成违约。根据一审提交的证据，刘X民于2012年9月13日即向房管部门递件申请过户，税务机关于2014年作出《存量房交易计税价格核定通知书》。期间长达两年的时间里，刘X民并未向税务机关提出异议，而刘X海对此并不存在过错。同时，双方对于税务机关迟延核价行为是否可顺延办证时间并未在合同中进行约定，故对刘X民上诉称导致过户延迟的原因为税务机关对涉案商铺进行核价的问题，属于不可抗力，本院不予采纳。至于刘X民上诉认为双方约定的违约金过高问题，原审法院已酌情调整为已付房款为基数及上限，按银行同期逾期贷款利率计算，刘X民二审再要求本院予以调整无事实与于法无据，故本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人刘X民的上诉、理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人刘X民负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年八月十八日书记员  杨仁义林嘉丽