湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂巴东民初字第01980号
原告巴东县阳光物业管理有限公司（简称“阳光物业公司”）。住所地：湖北省巴东县信陵镇北京大道**号。组织机构代码：78449284-X.
法定代表人徐鹏程，该公司经理。
被告万琼，女，生于1975年7月17日，汉族，居民，住湖北省巴东县。
原告阳光物业公司诉被告万琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理。依法组成由审判员罗杨军担任审判长，审判员贾泽升、谭文芳参加的合议庭公开开庭进行审理。原告巴东县阳光物业管理有限公司的法定代表人徐鹏程到庭参加了诉讼，被告万琼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光物业公司诉称：2011年10月，原、被告协商，被告万琼租赁原告阳光物业公司管理的位于本县信陵镇北京大道46号宿舍楼301室房屋居住。双方约定：租期1年，月租金500元。协议达成后，被告万琼于2011年12月12日缴纳半年（自2011年10月1日起至2012年3月31日止）租金3000元。尔后，被告万琼外出务工，紧锁房屋，关闭通讯。截止2015年10月，被告万琼累计拖欠房租费42个月，租金计21000元。原告阳光物业公司及房屋业主中国建设银行股份有限公司巴东支行（以下简称“巴东建行”）多次书面通知催收未果。为保护原告阳光物业公司的合法权益，现提起诉讼，请求人民法院判决：1、解除原告阳光物业公司与被告万琼之间的房屋租赁合同，被告万琼立即退还租赁房屋；2、被告万琼自2012年4月1日起至退还租赁房屋之日止按月租金500元的标准支付房租费（截止2015年9月30日共计21000元）。
原告阳光物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、阳光物业公司的《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《资质证书》副本各1份，证实：阳光物业公司的企业信息、经营范围及资质情况。
2、万琼的户籍证明及巴东县信陵镇白土坡社区证明各1份，证实：万琼的身份情况及其现下落不明的事实。
3、《物业托管协议》1份，证实：巴东建行与阳光物业公司签订协议，将其巴东县信陵镇黄土坡小区、白土坡小区的宿舍楼、旧办公楼、半闲置综合楼等资产交给阳光物业公司管理。阳光物业公司有权对闲置资产出租，巴东建行不另行支付物业管理费用。
4、房租费收据1份，证实：2012年12月12日万琼给阳光物业公司支付了2011年10月1日起至2012年3月31日止的房租费3000元。
5、《通知》4份，证实：阳光物业公司、巴东建行共4次书面通知万琼，限期办理续租、交纳房租费，逾期将依法主张权利的事实。
被告万琼未作答辩，亦未向本院提交证据。
原告阳光物业公司提交的证据，庭审时经证据展示，本院认为：原告阳光物业公司的证据1、2系相关职能管理部门出具的书证，证据3、4系双方当事人在商事活动中形成的原始书证，证据来源、形式合法，内容真实，客观证实了本案事实，上述证据应予采信，作为认定本案案件事实的依据；证据5系复印件，未提供原件经核对无异，且未提供证据证明通知已向被告万琼送达，该证据不予采信。
经审理查明：原告阳光物业公司系从事物业管理且具有三级资质的企业法人。原告阳光物业公司与巴东建行签订的《物业托管协议》约定，巴东建行将其位于本县信陵镇黄土坡小区、白土坡小区的宿舍楼、旧办公楼、半闲置综合楼等资产交给原告阳光物业公司管理。原告阳光物业公司有权对闲置资产进行管理利用（包括出租），巴东建行不另行支付物业管理费用。2011年10月1日，原、被告口头达成租赁协议，原告阳光物业公司将其管理的巴东建行位于本县信陵镇北京大道46号（白土坡社区）宿舍楼301室租赁给被告万琼居住，月租金500元。同年12月12日，被告万琼向原告阳光物业公司交纳了2011年10月1日至2012年3月31日止的房租费3000元。尔后，被告万琼紧锁房屋，长期外出。原告阳光物业公司现向本院起诉，请求判如所诉。
本院认为：原告阳光物业公司与巴东建行签订《物业托管协议》后即取得涉案房屋的出租权。原、被告于2011年10月1日口头达成的月租金500元的房屋租赁合同，虽然未采用书面形式，形式要件欠缺，但从原告阳光物业公司出具的房租费收据看，双方间的房屋租赁合同关系成立。双方当事人自愿达成的口头的房屋租赁协议的内容，不违反法律强制性规定，该合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，本案房屋租赁应视为不定期租赁。依法成立的合同，应受法律保护，双方当事人应当全面履行各自义务。原告阳光物业公司为被告万琼提供了的满足居住条件的房屋，已全面履行了合同义务，故被告万琼亦应全面履行合同义务。从庭审查明事实看，双方对租金的给付期限没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告万琼应自2011年10月1日起租期每届满一年时支付租金，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告万琼自2012年4月1日起至今未向原告阳光物业公司支付租金，原告阳光物业公司对涉案房屋租赁合同依法享有法定解除权。被告万琼外出务工已久，且无法与之联系，原告阳光物业公司向本院起诉要求解除房屋租赁合同，是行使合同解除权的合法方式，该合同于本院通知被告万琼应诉的公告期限届满日（2016年1月18日）解除。故原告阳光物业公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除前，被告万琼已欠原告阳光物业公司的租金22800元（45个月零18天），依法应予支付。租期届满后，被告万琼未及时返还租赁房屋，其行为构成违约，依法应承担返还租赁房屋并赔偿原告阳光物业公司合理损失的违约责任。原告阳光物业公司主张被告万琼返还租赁房屋，并按月租费500元的标准，赔偿其占用房屋期间损失的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告巴东县阳光物业管理有限公司与被告万琼间达成的口头的房屋租赁合同于2016年1月18日解除；
二、被告万琼将位于湖北省巴东县信陵镇北京大道46号宿舍楼301室返还给原告巴东县阳光物业管理有限公司；
三、被告万琼给付原告巴东县阳光物业管理有限公司房屋租金22800元；
四、被告万琼自2016年1月19日起至返还租赁房屋之日止，按月租金500元的标准赔偿原告巴东县阳光物业管理有限公司的损失。
上列第二、三、四项，限本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费325元，由被告万琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 罗杨军
审判员 贾泽升
审判员 谭文芳
二〇一六年三月十四日
书记员 张 芹
附判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（2015）鄂巴东民初字第01980号