辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00014号
上诉人（原审原告）：代菁钰，女，1973年4月13日出生，满族，住凤城市凤凰城石桥北委*组011098。
委托代理人：代剑华，辽宁圣权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丹东日月鑫置业有限公司，住所地丹东临港产业园区新城区09-37地块。
法定代表人：孙黔阳，总经理。
委托代理人：王凡，辽宁乾朗律师事务所律师。
上诉人代菁钰与被上诉人丹东日月鑫置业有限公司（以下简称日月鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2014年11月18日作出（2014）兴民一初字第00590号民事判决。上诉人代菁钰对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人代菁钰及其委托代理人代剑华，被上诉人日月鑫公司的委托代理人王凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
代菁钰（原审原告）在一审诉称，2011年9月1日，原、被告签订商品房买卖合同，将国瑞路19号（西湖城小区4号楼）2单元2303号房屋出售给原告。根据合同第八条约定，被告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格的商品房交付给原告。并且该合同第十一条同时约定了商品房达到交付使用条件后的交接条件：即应当书面通知买受人办理交付手续，并且出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。现被告至2014年4月9日才取得竣工验收备案书，并且自合同约定交房之日至起诉时，原告从未收到被告的书面交接通知，故原告诉至法院，请求判令被告：一、按照合同的约定，支付原告逾期交房违约金15340.80元；二、承担由于逾期交房期间产生的物业费及取暖费4886.40元。
日月鑫公司（原审被告）在一审辩称，被告同意按照合同的约定以实际发生的违约时间来计算违约金和物业费，具体的违约截止日期为被告电话通知原告收房的日期，即2013年9月7日。同时，因该日期还没有进入采暖期，故不同意承担取暖费。
一审法院经审理查明，坐落于丹东市振兴区国瑞路的西湖城小区由被告开发建设。2011年9月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）正式签订了商品房买卖合同一份，主要约定：被告将国瑞路19号2单元2303号、建筑面积为102.77平方米的房屋出售给原告；被告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格的商品房交付给原告；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。原告一次性支付了房价款366128元。2013年9月7日，被告工作人员电话通知原告交付房屋。原告以交付房屋逾期及交付房屋未经验收合格为由，拒绝接收房屋。涉案房屋于2013年7月28日进行竣工验收。2014年4月9日，丹东市城乡建设委员会工程竣工验收备案管理办公室出具该工程的竣工验收备案书。
另查明，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
一审法院经审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按合同约定支付房款，被告应在合同约定的期限内将具备使用条件的房屋交付给原告使用，由于被告未按合同约定的期限交付房屋，显属违约，且其对此不持异议，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，予以支持。
现双方对于违约期间的认定存在争议。被告于2013年9月7日电话通知原告交付房屋，原告以涉案工程没有在合同约定期限内经有关部门分期综合验收合格为由，拒绝接收涉案房屋。因国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，因此原告再以涉案工程未经综合验收合格作为涉案房屋不具备交付条件的理由不能成立。现原告没有证据证明被告交付的房屋存在瑕疵，应视为被告交付的房屋合格，故被告实际违约的期限应截止到2013年9月7日。
对于原告提出应当以书面形式通知买受人交付房屋，因被告已履行通知义务，原告对此予以认可，视为通知目的已达到，原告再以此作为拒绝接受房屋的理由没有事实依据，不予支持。
被告逾期交付房屋，在违约期间并不产生物业费，故原告主张逾期交付房屋期间的物业费，不予支持。在认定的房屋交付之日，尚未产生取暖费，故对原告要求被告承担取暖费的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告丹东日月鑫置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告代菁钰违约金5858.04元。二、驳回原告代菁钰的其他诉讼请求。案件受理费184元，由原告负担123元，被告负担61元。
上诉人代菁钰不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，自2013年4月1日起至2014年5月25日违约金、物业费和取暖费。理由：1、原审判决引用《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，系法律适用错误。该决定系行政法规，法律效力低于《消防法》，涉案房屋的消防验收办结时间为2014年2月10日，原审判决确认的可交付房屋时间为2013年9月7日，违反了国家强制性规定；2、原审判决确定的被上诉人的违约时间为2013年4月1日至2013年9月7日，为事实认定错误。未经备案即将房屋交付的行为，违反了国家标准化法的强制性规定，是无效的；3、原审判决中“本院认为”部分提到的“被告已履行通知义务，原告对此予以认可”，不是事实。被上诉人只是电话通知上诉人收取尚未取得竣工验收的房屋，上诉人并非苛求被上诉人必须书面送达房屋入户通知，是因为被上诉人电话通知时，涉案房屋根本不具备交付条件。综上，被上诉人违背了买卖双方合同中的约定，将不符合合同约定及国家强制性规定的房屋交付给上诉人，侵犯了上诉人的合法权益，一审法院依据错误法律规定作出了错误的判决，希望二审法院查明事实后予以改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人日月鑫公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人为支持其上诉请求，向本院提供如下证据：
第一组照片（2013年8月17日），用以证明在被上诉人主张的交房时间内，涉案房屋所在小区的道路尚未修建，既达不到交付条件，也达不到使用条件。我们同意接收涉案房屋，但因为被上诉人没有与我们解决争议期间的费用，如果我们接收了房屋，争议期间的费用就不能解决了。2014年5月25日已经具备交付条件，但因为被上诉人没有书面通知我们，所以我们没有接收房屋。在一审时是因为别人拍摄的照片，我们没有，所以二审时我们提供这些照片。
第二组照片（2014年1月5日），用以证明涉案房屋所在小区道路尚未修建，达不到合同中所约定的达到使用条件。
第三组照片（2014年4月5日），用以证明涉案小区尚未接入动力电，所用电源仍为临时电。
被上诉人质证认为：上诉人提供的证据不具备新证据的标准，二审法院不应组织质证，并对照片的真实性持有异议，对照片拍摄地点和时间均持有异议。被上诉人认为涉案房屋是否具备交付条件，不是用照片可以证明的，而是以房屋的验收合格单为准。
被上诉人为支持其主张，向本院提供如下证据：
二份房屋建筑工程竣工验收报告书、房屋建筑工程质量检查报告书、房屋建筑工程质量评估报告书、房屋建筑工程质量保修书、检验报告，用以进一步证明原审判决正确。
上诉人对被上诉人提交的证据不持异议。
本院认证意见如下：上诉人提供的照片所载明的时间均在一审诉讼期间，故不属于新证据，且被上诉人对照片的真实性持有异议，本院无法仅凭照片来确认上诉人所要证明的事实，故本院不予采信。被上诉人提供的证据，上诉人对此没有异议，且这些证据与被上诉人在一审提供的竣工验收备案书有关联性，故本院予以采信。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人给付上诉人违约金的起止时间，以及被上诉人是否应当承担违约期间的物业费和取暖费。被上诉人在一审提供的竣工验收备案书以及在二审提供的证据，可以证明涉案房屋现在已经经过竣工验收，竣工验收时间为2013年7月28日。被上诉人在涉案房屋竣工验收后，于2013年9月7日通知上诉人交付房屋。按照双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条的约定，交付房屋的时间为2013年3月31日前，逾期交房未超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故被上诉人支付违约金的时间应从2013年4月1日起至2013年9月7日，原审判决认定被上诉人逾期交房的违约期间正确。上诉人请求违约金应计算至其一审起诉时，即2014年5月25日，违反双方约定，且没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋的竣工验收备案书的落款时间是2014年4月9日，应视为涉案房屋的竣工时间，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人没有提供充足的证据否定被上诉人在2013年9月7日通知其交付房屋时，没有对涉案房屋进行竣工验收，亦无法否定竣工验收备案书中载明的竣工验收时间为2013年7月28日，故上诉人主张当时涉案房屋不具备交付条件的理由，不能成立。双方合同第八条约定被上诉人应当在2013年3月31日前，将该商品房经分期综合验收合格的房屋交付上诉人使用，没有约定经竣工验收完毕后必须经备案才能交付使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故竣工验收备案不是商品房交付的条件。因2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，故上诉人以涉案房屋在被上诉人于2013年9月7日通知其交付房屋时，没有经过综合验收，而拒绝接收涉案房屋，违反国家相关规定，其主张没有法律依据，本院不予支持。本案在二审期间，上诉人明确表示现在涉案房屋已经具备交付条件，同意接受涉案房屋，只是因为双方没有解决争议期间的费用问题，而没有接受涉案房屋。由于被上诉人在逾期交付房屋的期间没有发生物业费和取暖费，故上诉人要求被上诉人承担这个期间的物业费和取暖费，没有事实依据，本院不予支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。本院二审期间，组织双方当事人进行庭外调解，但未能达成一致意见。综上，原审判决并无不当之处，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费184元，由上诉人代菁钰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 房春堂
代理审判员 王 杨
二〇一五年三月九日
书 记 员 王海鹰