吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第1238号
原告：郭元芹，住吉林省白山市。
委托代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。
被告：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区浑江大街***号。
法定代表人：张丽红，该公司总经理。
委托代理人：张兰，吉林诚元律师事务所律师。
原告郭元芹诉被告白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭元芹及其委托代理人王丽春、被告广泽公司委托代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告开发广泽国际购物中心，原告预购该购物中心17号门市，面积为201.02平方米，单价为16764.50元/平方米，总价款为3370000元。2014年5月28日原告交付房款共计1758116元。在被告和原告要签订《商品房买卖合同》时，被告给原告出示的17号门市绘图与原告购买时所见到的不一致，被告在未告知原告的情况下，将原告购买的17号门市出售给他人，致使合同目的无法实现。另外，被告做虚假宣传，私自变更原设计，由4层变为5层，被告构成根本性违约。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告于2013年12月23日签订的《商铺内部认购协议书》；二、被告双倍返还原告购房款3516232元及银行同期贷款利息。
被告辩称：被答辩人提出返还双倍购房款的理由不能成立。被答辩人称“在被告和原告要签订《商品房买卖合同》时，被告给原告出示的17号门市绘图与原告购买时所见到的不一致”。本案中，答辩人销售时的图纸与《商品房买卖合同》中商铺的图纸是一致的，没有出现被答辩人所述的此种情形，答辩人无违约行为。被答辩人称“被告未告知原告将该门市房出售给他人，致使合同目的无法实现”。答辩人在2014年5月通知被答辩人来签订《商品房买卖合同》，但是被答辩人看到合同后以“绘图与销售时不符”为由拒签，事实上是相符的，两个图纸相同，被答辩人拒签无事实依据。双方签订的《商铺内部认购协议书》第七条约定：签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以被告电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内原告必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间被告有权将原告所认购的商铺重新销售，并收取原告所认购商铺总价款10%的违约金。本案中，答辩人重新销售涉案房屋，是因为被答辩人违约在先，无正当理由拒签《商品房买卖合同》。依据双方约定，答辩人有权将涉案房屋另行销售，并扣除违约金337000元。不仅如此，答辩人在另行销售前给被答辩人发过通知函，告知其给予强退处理，并将需要返还的房款自动转为被答辩人在答辩人处购买其他房屋的房款。发出该通知后，答辩人于2015年1月才将商铺销售给他人的。在此过程中，答辩人一直都是依约行事，并无任何违约行为，被答辩人请求返还双倍购房款无事实依据，答辩人不需要返还被答辩人任何房款。被答辩人称“答辩人做虚假宣传，私自变更原设计，商铺由4层变为5层，构成根本性违约”。本案中，答辩人在销售商铺时，就是按照5层商铺进行的宣传，实际审批并建设的商铺也是5层，不存在虚假宣传，私自变更设计，由4层变5层的行为，故答辩人不存在根本性违约。退一步讲，即使当时宣传商铺共4层，但实际审批并建设的商铺是5层，那么答辩人也是按照审批进行建设，交付商铺也是按照双方约定，并无任何违约行为，也不构成被答辩人所谓的根本性违约，即合同目的不能实现。因此，被答辩人无正当理由拒签《商品房买卖合同》属于违约，答辩人依约将商铺另行销售合理合法。综上，答辩人在开发、建设、销售和交付涉案商铺时无任何违约行为，被答辩人要求双倍返还已付购房款的理由不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：
1、2013年12月23日原、被告签订的《商铺内部认购协议书》1份，证明2013年12月23日原告购买被告开发的广泽国际购物中心17号商铺，商铺建筑面积共计201.02平方米，每平米单价16764.5元，总价款3369999.79元（50%的价款为1689999.89元）。合同第四条第2款约定：付款方式为按揭付款，原告于2013年12月23日前支付该商铺的首付款（不少于房屋总价款的50%）为人民币1690000元，贷款金额为1680000元。但被告没有按照合同约定履行合同义务，不断改变17号门市的位置和面积，致使合同目的无法实现。
2、2014年5月28日被告给原告出具的收据1份，证明原告已于2013年12月23日按照合同约定交付超过房屋总价款50%的房款即1690000元。因17号门市的位置发生变化，面积在201.02平方米的基础上增加了8.723平方米，原告按照被告要求于2014年5月28日又交付给被告68116元，原告共计交付被告房款1758116元。后，被告又将17号门市的内部结构私自改变，并将面积增加到230平方米，还要求原告与其重新签订合同，补交增加面积的房款。原告认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，原告同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款由原告按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房款由被告承担，所有权归原告，被告不同意，双方发生争执。
3、证人周某某、孟某某出庭作证。证人周某某出庭证实其与原告系多年朋友关系，原告要从被告处购买门市房，周某某陪同原告去过几次，第一次看17号门市在肯德基对面是群房，后来门市上面变成住宅就不是群房了，对于其他事情证人不清楚。证人孟某某出庭证实其与原告系朋友关系，当时孟某某也想买个门市房就陪同原告到被告处看过几次。原告买完门市后第二年称门市房位置变了，让孟某某陪同去看一下，孟某某看过之后感觉是不太一样了，就陪同原告到被告处找到张经理。张经理称原先的位置改成通道了，原告买的门市往旁边挪了一下。原告看了图纸感觉可以，但又发现图纸上面标有柱子，一楼面积缩小了，二楼面积增大了。再后来被告就把原告的门市房给卖了。
4、图纸3份，证明原告购买的17号门市位置、面积、结构均不确定，导致合同目的无法实现。
5、照片两张，证明被告违反合同约定，在没有经原告同意的情况下，擅自将原告购买的门市房另行出售给他人，被告应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
6、中国建设银行个人贷款对账单10张，证明原告购买的17号门市所用款项均系银行贷款，2013年12月至2015年11月支付的贷款利息共计264235.71元，应由被告承担。
7、宣传广告6张，证明被告虚假宣传该购物中心是国际级招商，白山市形象最好、规模最大、品类最全的国际购物中心，用模糊的词语误导广大消费者。被告欺诈原告等其他消费者，使原告确信亚洲最大的连锁超市进驻广泽国际购物中心，第三层为室内娱乐公园，吸引广大消费者，使客流量大增，能够给原告等其他业主带来潜在的利益。被告宣传有三区三县城际巴士、大型室内娱乐公园等，用虚假手段对外销售，宣称购买八年之后成为百万富翁。该组证据证明被告采用欺诈手段误导原告等广大商户签订购商铺协议，被告违背诚实信用原则，应当承担赔偿责任。
被告质证：对证据1的真实性无异议，该份证据体现的商铺面积、单价、总价以及付款方式等被告予以认可。但该份证据并不能体现出原告所述的17号门市的位置、面积在不断变化导致合同目的无法实现。从该份证据中可以看出该合同是2013年12月23日签订的，而广泽国际购物中心的图纸于2012年12月5日就经规划局审批，审批的结果是该项目1-5层为商铺、6-30层为住宅。审批在前，出售给原告商铺在后，据此可以推断出被告不可能在卖给原告商铺时宣传的是1-4层为商铺。
对证据2真实性无异议，但该份证据无法证明17号门市的面积、内部结构有所改变，也不能证明被告曾要求原告与其重新签订合同等原告所述的全部内容。
对证据3，两位证人与原告均是多年朋友关系，因此其所述事实不具有客观性，不能作为定案依据。两位证人对原告购买的17号商铺的位置都没有明确，也说不清楚。因此要证明被告交付的商铺与原告购买时的位置不同是不具有证明力的。两证人并不是每次都与原告一起到被告处协商购买商铺的事宜，也就不能全面仔细的清楚原告购买商铺的具体细节，并且从其描述中也听不明白。因此，两位证人的证言不足以证明他们想要证明的问题。
对证据4真实性有异议，三份图纸均无法确定其来源，也无法证明17号门市的位置、面积、结构都不确定。并且原告在购买商铺时也不可能在不确定位置的情况下进行认购，不符合常理。被告有确切的商铺位置图纸。
对证据5真实性有异议，该照片不能体现出是17号商铺，但是原告称被告已将17号商铺另行出售的事实是真实存在的，理由是原告无理由拒签商品房买卖合同，被告依据内部认购协议上第七条的约定，对该商铺予以强制处理，并告知原告。强退符合双方合同约定。
对证据6真实性有异议，不知道该份证据的出处。而且该证据与本案无关。
对证据7真实性有异议，不知道该份证据的出处。而且该证据与本案无关。即使该份证据是真实存在的，那么这里宣传的吃喝玩乐一站式购物也与现在的广泽国际购物中心相符。
法庭审理过程中，被告为证明其事实主张，举证如下：
1、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各1份，证明被告开发建设及销售广泽国际购物中心项目符合法律规定，合理合法。
2、广泽国际购物中心详规平面图1份，证明广泽国际购物中心实际经审批并建设为30层，高度共99.4米。该中心1-5层为购物中心，层高共23.9米。
3、《商品房买卖合同》2份，证明合同后附的附属图和原告认购时的图纸是一致的，不存在原告所述图纸不一致的情形。原告拒签合同无事实依据。
4、通知函、国内挂号信收据、网络查询邮件记录各1份，证明被告于2014年11月10日向原告邮寄过强退通知，经查询原告已经签收。
5、2015年1月14日被告与郭颖签订的《商品房买卖合同》2份，证明被告在告知原告对其17号商铺进行强退后，才将该商铺另行销售。不存在原告所述的一房二卖，不存在原告不知情的情形。
6、图纸1份，证明原告认购的17号商铺在认购时就位置明确，原告知道17号商铺的准确位置。该图纸上绘制的17号商铺户型与现在的17号商铺完全一致，与被告要与原告签订的商品房买卖合同中后附的户型图一致，与被告将该商铺转卖给郭颖时签订的商品房买卖合同中后附的户型图也一致。因此，该商铺的位置从原告认购时开始到现在实际坐落的位置一直没有发生过任何变化，被告没有任何违约行为，原告拒签商品房买卖合同没有事实依据。
原告质证：对证据1真实性无异议，通过建设用地规划许可证更能证明被告在没有取得规划部门许可的情况下就开始施工建设并出售房屋，存在违法行为。该规划许可证是在2014年6月10日颁发的，而该工程施工建设是在发证之前，因此存在违法行为。建筑工程施工许可证也能证实被告在没有取得相关许可的情况下就开始施工建设并出售房屋，被告存在违法行为。广泽国际购物中心工程的开工日期为2013年6月20日，被告在没有取得建设用地规划许可的情况下就开始施工建设，存在违法行为。该工程的竣工日期为2014年12月30日，但被告并未在预定的期限内交付该工程。2014年11月5日被告才取得该工程的商品房预售许可，而被告早在2012年就开始销售房屋，存在违法行为。被告至今未取得该工程的用地许可，该用地属于非法用地。
对证据2真实性有异议，图纸上显示的建筑面积以及层数不符合建筑工程施工的相关规定，被告应向法庭提供设计单位的原设计图纸才能证明被告所施工的工程是否合法。该图纸是复印件，无法核实其真实性，该证据不能证实商铺建筑层数是1-5层。
对证据3有异议，原告从未见过该商品房买卖合同，原告是2013年9月交付的第一笔定金20万元，所以该合同不真实，是虚假的，时间有涂改，该合同前后期限也相互矛盾，附图也无法确认17号门市的具体位置。原告出庭的两位证人之所以对房屋位置无法确认，是因为被告给原告及证人所某某的图纸本身就不明确。因此原告购买的17号门市的位置、面积及结构一直处于不稳定及变化中，致使合同目的无法实现。
对证据4有异议，原告从未收到被告给原告邮寄的相关材料。虽然该挂号信的收件人为白山市郭元芹，但白山市叫郭元芹的不只原告一个人。送达地址也不符合常理，原告不清楚是何人接收的该信函。原告对该信函的内容也不认可，通过信函内容能证实被告擅自处分他人财产，存在违法行为。
对证据5真实性无异议，该证据更能证实被告在没有经过原告同意的情况下私自将争议房屋出售给他人，违反相关法律规定。原告主张双倍返还购房款符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告的主张应予以支持。
对证据6有异议，该图纸不是由具有相关资质的部门所绘制，不具有法律效力。通过该图纸能够显示出原告购买的17号商铺在2013年9月所看到的图纸中已经变更为商业门厅，2014年5月28日原告所看到的图纸中已经变成了两户，因此更能证实被告违约。
关于本案证据，本院认证如下：
对原告所举证据1、2，被告对其真实性均无异议，本院经审核予以确认。对证据3，证人周某某、孟某某的出庭证言，被告有异议，二位证人与原告系多年朋友关系，且二人均是单独陪同原告去被告处看过几次房子，对原告所购买商铺的位置及面积并不完全清楚，因此无法证明原告所认购商铺的位置和面积发生变化，故对证人周某某、孟某某的出庭证言，本院不予确认。对原告所举证据4，被告对其真实性有异议，且从该三份图纸中并不能看出原告认购的17号商铺的位置和面积发生变化，故对该组证据本院不予确认。对原告所举证据5、6、7，被告对其真实性有异议，且该证据与本案争议焦点问题无关，故本院不予确认。
对被告所举证据1、5，原告对其真实性均无异议，本院经审核予以确认。对被告所举证据2，原告对其真实性虽有异议，但未提供反驳证据，且经本院到白山市规划局核实，该平面图与规划局存档备案的原图内容一致，故对该份证据本院予以确认。对被告所举证据3，原告对其真实性有异议，且该合同并没有原告签字或捺印，故本院不予确认。对被告所举证据4，原告有异议，且该组证据并不能证明该挂号信由本案原告签收，亦不能证明挂号信内所邮寄的为强退通知函，故对该组证据，本院不予确认。对被告所举证据6，原告对其真实性有异议，且该证据与本案争议焦点问题无关，故本院不予确认。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、辩论和本院认证，本院对以下案件事实予以确认：
被告白山市广泽房地产开发有限公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，被告对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委做出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。被告于2012年5月24日取得本案所涉项目工程的《建设用地规划许可证》，并于2013年取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。被告白山市广泽房地产开发有限公司于2014年11月5日办理了广泽国际购物中心内铺的《商品房预售许可证》。2014年12月上述综合楼竣工，实建楼层30层，1-5层为商业用楼，6-30层为住宅。2015年5月7日，上述综合楼经验收为工程质量合格。
2013年12月23日，原告郭元芹与广泽公司签订了《商铺内部认购协议书》，约定：郭元芹购买广泽公司开发建设的广泽国际购物中心17号商铺，建筑面积201.02平方米；房屋单价为16764.50元/平方米，总价款为3370000元；双方约定该商铺面积以房产局等专业机构最终测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补；签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以广泽公司电话通知或媒体公告为准，在通知发出一周后郭元芹必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间广泽公司有权将郭元芹所认购的商铺重新销售，并收取郭元芹所认购商铺总价10%的违约金。截至2014年5月28日，郭元芹交付商铺首付款共计1758116元，广泽公司于当日向原告出具了收到房屋首付款1758116元的收据。2015年1月14日，被告白山市广泽房地产开发有限公司与郭颖签订两份《商品房买卖合同》，被告将原告郭元芹认购的17号商铺出售给郭颖，建筑面积为211.53平方米，总价款3500000元。
本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，申请对被告白山市广泽房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司白山分行营业部300万元存款、在中国银行股份有限公司白山广场支行780467.71元存款予以冻结。本院于2016年4月18日作出（2015）浑民二初字第1238号民事裁定书，裁定对被告白山市广泽房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司白山分行营业部、帐号×××内的300万元存款予以冻结；对被告白山市广泽房地产开发有限公司在中国银行股份有限公司白山广场支行、帐号×××内的780467.71元存款予以冻结。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告于2013年12月23日签订的《商铺内部认购协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订上述内部认购协议后，在签订正式的商品房买卖合同过程中，因商铺的位置、面积等发生争议，未能达成一致意见。但被告在未与原告解除《商铺内部认购协议书》的情况下，就将本案所涉商铺另行出售给他人，构成违约。现因合同目的已经无法实现，原、被告均同意解除双方于2013年12月23日签订的《商铺内部认购协议书》，故对原告该项诉请本院予以支持。《商铺内部认购协议书》解除后，被告应返还原告已交付的购买款1758116元，并支付此款从2014年5月28日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。被告广泽公司虽辩称其将本案所涉商铺另行出售之前已经向原告邮寄过《强退通知》，对此，原告不予认可。本院认为，被告所举证据不足以证明其邮寄的挂号信内为《强退通知》，也不足以证明该挂号信由本案原告本人签收，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。此外，被告主张将17号商铺应退房款转为原告在被告处购买其他房屋的房款，对此，原告不予认可。本院认为，原告虽在被告处购买多套房屋，但均是各自签署买卖协议，在没有合同约定又未征得原告同意的情况下，被告不能擅自将本案所涉17号商铺的退房款转为其他房屋的房款。故对被告这一主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
一、解除原告郭元芹与被告白山市广泽房地产开发有限公司于2013年12月23日签订的《商铺内部认购协议书》。
二、被告白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告郭元芹购房款1758116元，并支付此款从2014年5月28日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
三、驳回原告郭元芹的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34930元，由原告郭元芹负担17465元，由被告白山市广泽房地产开发有限公司负担17465元。保全费5000元，由被告白山市广泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 孙玉霞
代理审判员 于青平
人民陪审员 孙秀芝
二〇一六年七月二十日
书 记 员 宋 凯