上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第30829号
原告上海农工商集团朝阳总公司。
法定代表人赵才标。
委托代理人闵卫平，上海市闵卫平律师事务所律师。
被告上海希迪乳业有限公司。
法定代表人金德华。
被告金德华。
以上两被告共同委托代理人周洪泉，上海博济律师事务所律师。
原告上海农工商集团朝阳总公司诉被告上海希迪乳业有限公司、金德华土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告上海农工商集团朝阳总公司的委托代理人闵卫平，被告上海希迪乳业有限公司（以下简称希迪乳业）的法定代表人亦即被告金德华以及两被告共同委托代理人周洪泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海农工商集团朝阳总公司诉称，2001年1月，原告与被告金德华签订《饲料地承包合同》一份，约定原告将位于朝阳农场的饲料地1200亩交给被告金德华承包，实为租赁给被告使用，租期自2001年1月1日起，期限为长期，每亩每年的承包金为人民币（以下币种相同）200元。合同还约定，自2010年1月1日起，每亩每年的承包金参照同类饲料地或农村承包经营标准作合理调整。2001年1月7日，被告承诺：奶牛场日后所需饲料地租赁费为：以家庭农场每亩每年上交给农场租赁费为标准交纳。2006年12月22日，原、被告又签订《饲料地承包补充协议》，明确双方是租赁饲料地，并约定饲料地面积为1400亩，承包金价格由原来基础上调整为每亩300元，《饲料地承包合同》中的条款与《饲料地承包补充协议》不一致的，以补充协议为准。后双方履约。2010年、2011年、2012年、2013年同类饲�地农村承包经营的租金分别为每亩500元、750元、750元和800元，故原告多次要求被告按合同约定调整饲料地租金价格，但被告置之不理，仍以原价格支付承包金（租金）。现被告已按原价格交纳了截止2013年年底的租金，故根据上述价格计算并减去被告已交纳的租金，被告在2010年尚欠28万元，2011年尚欠63万元，2012年尚欠63万元。现原告起诉来院，要求：1、判令被告支付原告尚欠饲料地租赁费154万元；2、判令确认原、被告签订的《饲料地承包合同》第四条无效。
被告希迪乳业、金德华辩称，2001年1月，原告与被告金德华签订《饲料地承包合同》一份，因当时被告希迪乳业尚未转制变性。在希迪乳业转制后，金德华系希迪乳业的法定代表人，故上述《饲料地承包合同》由希迪乳业实际履行，故本案被告应为希迪乳业，金德华的被告主体不适格。本案应为饲料地承包合同�纷，并非土地租赁合同纠纷。另，被告已按约足额交纳了土地承包金，原告的诉讼请求不能成立。双方合同第四条合法有效。双方《饲料地承包合同》约定的是承包金，并非租金，第三行的“第三年起原则上按同类地块租赁价格为准”是原告事后篡改，对被告无约束力。双方事后签订的《饲料地承包补充协议》，系因双方并不在意承包或租赁，出现了承包与租赁混用现象。关于《奶牛场改制基本情况确认书》，是金德华在受让奶牛场前按原告要求签名，仅证明金德华同意原告转制构想，后该确认书被双方合同所取代，已无任何法律效力。而约定的“以家庭农场每亩每年上交给农场租赁费为标准交纳”系指以养殖奶牛的其它奶牛场上交给农场的饲料地租赁费为标准交纳。现不存在2010年至2013年同类饲料地租金为500-800元的事实，故被告未拖欠原告承包金。关于合同期限为长期，系由奶牛场养殖企业转制的特殊性决定，具合理合法性。故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2001年1月，原告与被告金德华签订《上海希迪乳业公司企业转制合同之一整体资产转让合同》、《上海希迪乳业公司企业转制合同之二房屋租赁合同》、《上海希迪乳业公司企业转制合同之三饲料地承包合同》各一份。《上海希迪乳业公司企业转制合同之一整体资产转让合同》约定：甲方（指原告）根据有关国有企业改制的精神，决定将希迪公司通过动产转让、房屋租赁、饲料地承包的方式，改制为民营性质的企业，以“沪财瑞评报（2001）第126号《上海希迪乳业公司整体资产评估报告书》”为转让范围，以总价4，043，969.16元转让给金德华90%（金额为3，639，572.24元）顾川明10%（金额为404，396.92元）。《上海希迪乳业公司企业转制合同之二房屋租赁合同合同》约定：一、以现希迪公司区域内全部建筑物、构筑物、土地、绿化等为租赁范围。二、因本合同系希迪公司企业改制合同的一部分，故本合同期限为长期。若受法律期限限制，双方只是延续合同，本合同条款除了双方协商一致而变更外，其余条款在延续合同中沿用。三、年租金为12万元。年租金不受物价因素或乙方经济效益的影响。《上海希迪乳业公司企业转制合同之三饲料地承包合同》约定：原告为出租方（甲方），被告金德华为承租方（乙方），为保障和促进乙方乳业的正常生产和经营，稳定乙方饲料地种植规划，鼓励乙方科学种植，甲方将现有农地发包给乙方种植饲料，乙方承包面积1200亩，具体位置附图。双方合同第四条承包时间约定：本合同是希迪公司企业转制合同的一部分，考虑到种植业实际情况，甲方将饲料地实际交给给乙方的时间为2001年1月1日�承包期限为长期。
2001年1月7日，原告与被告金德华签订《奶牛场改制基本情况确认书》，约定：（一）、总公司对奶牛场改制基本构想：“初估总价，卖断产权，土地租赁，分期付款”。（二）、您对奶牛场的相关初估数据的确认：……（3、）您确认奶牛场日后所需饲料地租赁费为：以家庭农场每亩每年上交给农场租赁费为标准交纳。
2006年12月22日，原告与被告金德华签订《饲料地承包补充协议》，约定：1、饲料地面积为1400亩（范围：原四机队南侧和八队及十一队三门闸南）。2、饲料地承租价格由原来基础上调整为每亩300元，总租费合计四十二万元整。3、调整起始年度为2006年1月1日。交款时间：上半年度50%，下半年度50%。4、本补充协议与《饲料地承包合同》具有同等法律效力。《饲料地承包合同》中的条款与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。
2009�4月10日，上海名厨农业发展有限公司（甲方）与上海希迪乳业有限公司（乙方）签订饲料地承包补充协议二，约定：2008年12月，乙方租赁甲方的部分饲料地已调整至朝阳农场九连，调整后，现九连土地面积比原租赁面积多出4亩，经甲乙双方协商，就多出的4亩土地达成如下补充协议：1、饲料地面积4亩。2、饲料地承租价格为每年每亩700元，共计2，800元整。3、租赁起始年度为2009年1月1日。交款时间：上半年度50%，下半年度50%。4、本补充协议二与饲料地承包合同、饲料地承包补充协议具有同等法律效力。饲料地承包合同、饲料地承包补充协议中的条款与本补充协议二不一致的，以本补充协议二为准。2012年1月13日，上海名厨农业发展有限公司（甲方）与上海希迪乳业有限公司（乙方）签订饲料地承包补充协议三，约定：2010年拱极东路延伸工程，道路占用乙方租赁甲方�料地计10亩。经甲乙双方协商，达成如下补充协议：1、2011年起从原乙方租赁面积中扣除10亩；2、2011年起从原乙方租赁费中扣除叁仟元整，总租费调整为四十一万九千八百元整；3、本补充协议三与原合同、协议具有同等法律效力。
在原告提供的《上海希迪乳业公司企业转制合同之三饲料地承包合同》上，合同第五条承包金的计算和交纳约定：1、2001年1月1日起，以每亩年承包金为200元计算。（第三年起原则上按同类地块租赁价格为准）。2、2010年1月1日起，每亩年承包金参照同类饲料地或农村承包经营标准作合理调整。以后每十年依此调整一次。3、承包金由乙方在每年的十二月份向甲方交清。在被告提供的《上海希迪乳业公司企业转制合同之三饲料地承包合同》上，合同第五条承包金的计算和交纳约定：1、2001年1月1日起，以每亩年承包金为200元计算。因水电路配套设施不完善的农地每亩承包租金为150元。2、2010年1月1日起，每亩年承包金参照同类饲料地或农村承包经营标准作合理调整。以后每十年依此调整一次。3、承包金由乙方在每年的十二月份向甲方交清。
审理中，双方确认，双方签约后，被告以每亩200元的价格向原告支付了截止2005年年底的费用。2006年1月起，双方协商将承包金调整到每亩300元，被告以每亩300元的单价交纳了截止2012年年底的费用。
审理中，原告申请对系争饲料地2010年1月1日至2012年12月31日期间的土地租金水平按照两种方案进行鉴定评估。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，作为种植农作物生产经营用地的市场租金进行评估的结果为：2010年土地租金为每亩每年490元、2011年土地租金为每亩每年740元、2012年土地租金为每亩每年770元。对此，原、被告双方均无异议。
以上事实，由原、被告提供�饲料地承包合同、奶牛场改制基本情况确认书、饲料地承包补充协议、整体资产转让合同、房屋租赁合同、承诺书、饲料地承包补充协议二、饲料地承包补充协议三以及房地产估价报告书以及原、被告的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告金德华签订的名为饲料地承包合同，但双方权利义务符合租赁合同的特征，应认定为租赁合同关系。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故该合同第四条租赁期限中超过20年的部分无效。被告金德华与原告签约承租饲料地的目的是因为被告希迪乳业即将转制为金德华为法定代表人的民营企业，且承租的土地由被告希迪乳业用于奶牛的饲料种植，之后希迪乳业即转制为民营企业，金德华为法定代表人，系争合同亦由希迪�业履行，故被告金德华主张其非适格的被告之述本院予以采信。原告要求被告支付尚欠租金154万元，系以2010年、2011年、2012年每年的租金市场水平价格逐年进行调整后的价格计算。本院认为，双方合同明确约定自2010年1月1日起，每亩年承包金参照同类饲料地或农村承包经营标准作合理调整；以后每十年依此调整一次。而根据双方所述，双方已经自愿协商提前于2006年1月1日起调整了租金价格，根据双方的约定，之后应在该次调整后十年再行调整，故原告该请求不符合诚信原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海农工商集团朝阳总公司与被告金德华于2001年签订的《上海希迪乳业公司企业转制合同之三饲料地承包合同》的第四条中承包（租赁）期限超过20年的部分无效；
二、驳回原告上海农工商集团朝阳总公司的其余诉讼请求。
案件受理费18，660元，由原告上海农工商集团朝阳总公司承担18，000元，被告上海希迪乳业有限公司承担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 马顺山
二〇一四年六月九日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。