吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3500号
上诉人（原审原告）:吉林省经济管理干部学院，住所地长春市朝阳区硅谷大街429号。
法定代表人：孙杰光，院长。
委托诉讼代理人：侯一鸣，吉林大华铭仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于午丁，系政策法规处处长。
被上诉人（原审被告）：崔志磊，男，1979年5月28日生，汉族，现住在长春市净月开发区。
委托诉讼代理人：王丹丹，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人吉林省经济管理干部学院(以下简称干部学院)与被上诉人崔志磊房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
干部学院向一审法院提出诉讼请求：1.解除2013年12月18日签订的《房租协议》；2.被告向原告返还长春市绿园区延寿街714.11平方米的房屋；3.被告向原告支付2018年1月1日至实际腾出房屋之日止的租金34万元；4.被告赔偿因其未返还房屋导致的原告损失（自起诉之日起至实际返还房屋之日止，按照每年13.46万元计算）；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月18日，原告老龄委与被告签订了《房租协议》,协议约定：原告老龄委将位长春市绿园区延寿街1号714.11平方米的房屋租赁给被告。协议虽然为原告老龄委与被告签署，但租赁房屋的所有权人为原告，且在与被告签署协议时，原告老龄委已经解散，不具有签约主体资格。该协议第六条明确约定了“转租需要经过甲方同意”，现被告未经原告同意，私自将上述房屋转租给他人，违反了合同约定、严重侵害了原告的合法权益，且被告的租金仅支付至2017年12月31日。因此原告请求解除《房租协议》。被告应当将房屋返还原告，并支付2018年1月1日至实际返还房屋之日止的租金。诉争房屋为原告资产，属于国有资产，经相关部门评估，该房屋市场租金应当为每年30.46万元。被告拒不搬离诉争房屋的行为，已经造成国有资产流失的严重后果。因此被告应当赔偿原告少收租金的损失，自起诉之日起至返还房屋之日止，按照评估价与合同价差额计算（每年13.46万元）。为避免国有资产流失，保障国有资产保值增值，维护原告合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
崔志磊一审辩称：一、吉林省经济管理干部学院老龄委作为原告的受托人，其与被告签订的《房租协议》合法有效，是双方真实的意思表示。对原告有约束力。二、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条之规定，原告无权解除双方协议。原告对被告转租一事已知晓多年，原告的相关领导多次到诉争房屋处检查，直到原告起诉其一直未对此提出异议。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原告诉请没有法律依据。2007年原告就知道也认可被告的转租。并为被告出具了《授权委托书），授权被告处理房屋因转租、转借发生的债权、债务纠纷。此后，在与学校的接触过程中，学校均认可转租。2016年8月，街道在整治违建时，要拆除房屋的门斗，经学校与相关部门沟通处理了此事。此前，在供暖改造时，学校派人到诉争房屋多日，参与改造，与转租户非常熟悉。诉争的房屋是临街门市，被告是2007年承租该房屋。从2007年至今，被告一直转租经营，多家店铺对外悬挂牌匾。根据原告提供的证据可见，原告可以轻而易举获得经营者的营业执照，知晓被告转租。在这种情况下，原告称自己十年都不知道被告转租，明显不符合常理。也不是事实。三、未支付本期租金系原告拒绝收取，现被告同意按合同约定支付房租，原告若不接收，则不应由被告承担相应的责任。四、双方合同未履行届满，不应解除，原告没有经济损失。被告不应支付赔偿。综上，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，不应得到支持。
一审法院经审理查明：2013年12月18日，原告吉林省经济管理干部学院老龄工作委员会作为出租方与承租方被告崔志磊签订《房租协议》,协议约定：吉林省经济管理干部学院老龄工作委员会将坐落于长春市绿园区延寿街1号714.11平方米房屋出租给被告崔志磊经营；每年租金17万元，上打租，每半年提前一个月一次交齐半年房租，如不能按时交纳租金按违约处理，出租方有权终止协议，无条件收回房屋；租赁期限2014年1月1日至2019年12月31日；旅店等经营项目由崔志磊独立经营，自负盈亏，转租需要经出租方同意。原告在《房租协议》上加盖吉林省经济管理干部学院老龄工作委员会印鉴，老干部处长吴诚谦作为原告代表签名，被告崔志磊在协议上签名、捺印。合同签订后，原告将房屋将交付被告崔志磊使用；崔志磊如约交纳租金，但2018年上半年租金尚未交纳，并称其未交纳的原因是原告拒收。该714.11平方米房屋现由崔志磊分别转租他人用于经营药店、旅店、水果、快餐等。
一审法院认为：本案双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。有效合同，可以解除。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案被告承租房屋后，未经原告明示同意转租他人，原告有权解除合同。但是，权利的行使应当诚实信用，不得滥用。当出租人明知承租人对外转租而不及时行使解除合同的权利，超过合理期限再行主张，构成权利滥用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款明确规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告据此主张，原告知道其转租事实，并未在六个月内提出异议，提供的证据有：证人苗某（被告转租房屋的次承租人）的证人证言，苗某出庭证明“（开庭）两三年前他（指吴诚谦）总去（承租房屋）”；证人王某（被告转租房屋的次承租人）的证人证言，王某出庭证明“我的员工阿姨给我打过两次电话，说学校来人看房子”。由此可见，原告确实于起诉6个月以前就知道被告转租事实。另外，原告所举证据刘立忠、苗某、张丽娜、王某、李明等人的营业执照、食品经营许可证、药品经营许可证、卫生许可证均在店堂内公示，最早的于2014年便对外公示，均显示经营者非为被告，原告应当知道转租事实。现原告以转租未经其同意为由解除合同，有违诚信原则，是为弃约精神。故对其解除合同、腾房的诉讼请求，不予支持。被告欠付原告2018年上半年租金尚未交纳，并称原因是原告拒收。《合同法》第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。据此，在原告拒收租金的情况下，被告可以将租金提存并及时通知原告。被告倘若提存，不仅可以履行债务，尚可证明原告确实可能拒收被告租金。但因被告欠付原告租金时间较短，且当庭表示同意交纳，原告据此解释租赁合同，理由并不充分。另外，《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现原告并未举证证明其要求被告在合理期限内支付租金，而被告无正当理由拒不支付，应自行承担举证不能的不利后果。关于租金数额，原告主张根据其单方委托的吉林正则资产评估事务所有限公司的资产评估报告，每年租金应为30.46万元。应当承认，房屋租金数额属于当事人私法自治范畴，可由双事人自由约定；若无约定，人民委托可以参照评估机构的评估数额作为裁判依据。但是，《房租协议》已经约定每年租金17万元。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此双方约定的每年租金17万元，受法律保护。根据法律规定，在订立合同时，存在重大误解、显失公平情形的，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在当事人并未变更或者撤销《房租协议》的情况下，双方当事人均应依约履行，方才符合契约精神。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告崔志磊于本判决生效后立即向原告吉林省经济管理干部学院支付2018年度房屋租金17万元；二、驳回原告吉林省经济管理干部学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由原告吉林省经济管理干部学院、被告崔志磊各负担3200元。
宣判后，干部学院不服，上诉至本院。干部学院上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判解除2013年12月18日干部学院与崔志磊签订的《房租协议》；3.依法改判崔志磊向干部学院返还长春市绿园区延寿街714.11平方米的房屋；4.依法判决崔志磊向干部学院支付2018年1月1日至实际腾房之日的房屋租金（按年租金17万元计算）；5.一、二审诉讼费由崔志磊承担。事实和理由：1.一审法院仅依据与崔志磊有利害关系的证人所做的两份证人证言及法官的自由推定即认定干部学院于起诉6个月前就知道转租事实，属于认定事实错误。第一，干部学院与崔志磊在租赁协议第六条明确约定了转租须经干部学院同意，干部学院有合理理由信赖双方均严格履行合同约定，因此，不可能于起诉前6个月前就知悉转租事实。长春市绿园区延寿街1号714.11平方米的房屋为干部学院部分离退休老干部集资建设，房屋所有权人为干部学院。吉林省经济管理干部学院老龄委（不具有独立主体资格）负责管理该房屋。2013年12月18日，老龄委与崔志磊签订房租协议，将上述房屋租赁给崔志磊。协议第六条明确约定：“旅店等经营项目由乙方独立经营，自负盈亏，自行承担民事责任，所发生的债权债务由乙方负责。在合同期间乙方享有该房屋经营权，转租需要经过甲方同意。”而在合同履行过程中崔志磊在未经干部学院同意的情况下，擅自将房屋进行转租，违反了合同约定，也致使双方签订合同之目的“旅店等经营项目由乙方独立经营”无法达到，崔志磊构成根本违约。而干部学院基于双方在租赁协议中关于转租须经干部学院同意的约定，有合理理由信赖双方均完全履行合同约定，因此，不可能于起诉6个月前知悉转租事实。第二，一审法院仅依据与崔志磊有利害关系的证人出具的证言及自由推定得出定案事实，明显错误，违反法律规定。一审中崔志磊主张干部学院于起诉6个月前即知悉转租事实，应当由其承担举证责任，否则应当承担举证不能的不利后果。但在一审中，崔志磊仅提供了与其存在利害关系的次承租人苗某、王某的证言，上述证据都是传来证据，不能证明待证事实。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具证言不能单独作为认定案件事实的依据”，一审法院不能在崔志磊没有提供其他证据证明的情况下，仅根据与崔志磊有利害关系的次承租人的证言单独作为认定案件关键事实的依据。因此，一审法院认定的干部学院起诉6个月前知悉转租的事实明显错误，违反法律规定。第三，一审中干部学院举证的“刘立忠、苗某、张丽娜、王某、李明等人营业执照”虽最早于2014年颁发，但不能据此即推定2014年干部学院知晓崔志磊转租房屋事实，营业执照颁发机构颁发营业执照后并无向干部学院通告的义务，该种推断于法不通。2.一审法院适用法律错误。基于本案的客观事实，依据合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”干部学院请求解除合同之诉本应得到支持。但一审法院却以没有证据支持，错误认定的事实为基础，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若无问题的解释》第十六条第一款进行裁判，对干部学院的诉请不予支持属于适用法律错误，并导致判决错误。综上，依据民事诉讼法第一百六十四条规定干部学院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决。
崔志磊二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、干部学院确于起诉6个月之前即已知晓崔志磊转租事宜。1.一审时崔志磊提供了两位证人及一份音频、一份《授权委托书》书证证据，均可证实干部学院在起诉前六个月即已知晓崔志磊转租，并已默许。两位证人非崔志磊的利害关系人，且通话录音是干部学院原负责此事的吴处长，其已明确说明，干部学院不仅知晓崔志磊转租事宜，且同意崔志磊转租。2007年干部学院为崔志磊出具《授权委托书》也已证实，干部学院知晓崔志磊会转租，并同意。2.2007年，干部学院将房屋出租给崔志磊，崔志磊随即就转租，截至干部学院2018年起诉，已有十一年时间，干部学院未在合理期限内行使权利。3.根据干部学院取得的崔志磊转租的证据，均是对外公示，其中一份营业执照颁发于2014年，一直悬挂公示在外，干部学院未提供充分证据证实其实在2018年起诉时才有机会知晓。
二、干部学院未提供其在合理期限内没有应当知道崔志磊转租的证据，原审判决依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条之规定，适用法律正确。
综上，干部学院的上诉请求应予以驳回。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查，崔志磊二审提供吉林省经济管理干部学院老龄委与崔志磊于2007年12月5日签订的《租房协议》一份，证明崔志磊从2007年开始承租案涉房屋。干部学院对该《租房协议》的真实性无法确认，但认可在2013年之前其确实与崔志磊之间有协议，具体签订时间不清楚。
本院认为:崔志磊已经提供次承租人的证人证言及公示于租赁标的内的次承租人的营业执照，用于证明干部学院在起诉6个月以前即知晓案涉房屋转租的事实，且干部学院作为房屋所有权人在案涉房屋出租给崔志磊多年时间应当对房屋存在转租的事实知情，一审法院并非仅依据证人证言即认定干部学院在起诉6个月以前即知晓案涉房屋转租的事实，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定驳回干部学院关于解除《租房协议》、崔志磊返还房屋并交付房租至交付房屋之日的请求并无不当。
综上所述，干部学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由吉林省经济管理干部学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一八年八月二十二日
书 记 员 李佳姝