广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第686号
上诉人（原审被告）：汤月清，女，1965年12月29日出生，汉族，住江门市新会区，
委托代理人：梁当利、李志姣，广东诺千律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓海潮，男，1974年3月14日出生，汉族，住江门市新会区，
委托代理人：关锦华，广东三良律师事务所律师。
原审被告：梁迪伟，男，1957年9月12日出生，汉族，住江门市新会区，
委托代理人：梁当利、李志姣，广东诺千律师事务所律师。
上诉人汤月清因与被上诉人邓海潮、原审被告梁迪伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法泽民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月11日，邓海潮向原审法院提起诉讼，请求判决：1、汤月清偿还邓海潮垫付的电费102101.81元；汤月清、梁迪伟连带偿还多付的租金53221.35元给邓海潮，并从起诉日2014年12月11日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息给邓海潮。2、汤月清承担诉讼费。诉讼过程中，邓海潮增加诉讼请求如下：1、汤月清支付2014年10月和11月的电费，电费总额变更为104514.64元；2、因邓海潮、汤月清双方本次诉讼导致邓海潮工厂经营困难，工人流失严重，无须再租用汤月清的出租房，故增加请求解除邓海潮与汤月清签订的《房屋租赁合同》。
主要事实和理由是：2010年7月27日，邓海潮、汤月清签订《厂房租赁合同》，约定邓海潮承租汤月清位于新会区司前镇前锋工业园中心大道胜利路的厂房，总面积3330平方米，租期五年，第一年月租金19980元，实收19000元。租金每年在上一年的基础上递增5%，也即第一年月租金19000年，全年228000元；第二年租金19950元，全年239400元；第三年月租金20947.5元，全年251370元；第四年月租金21994.86元，全年263938.56元；第五年月租金23094.62元，全年277135.44元。按照约定，邓海潮多付的租金，汤月清应返还给邓海潮。签订合同后，承租物由邓海潮与何永新合办的江门市新会区司前永佳木器制品厂实际使用（该厂登记为何永新个人经营的个体户，但实际是邓海潮与何永新的合伙企业，以下简称“永佳厂”）。汤月清的厂房面积较大，分成几个车间单独出租，另还建有宿舍。其他车间开设的帝格雷斯塑料印刷厂和宿舍设置自己的用电分表，宿舍的用电由汤月清统一承担。每月电费由永佳厂按总表用量交付电费给供电部门后，帝格雷斯塑料印刷厂的承租人、汤月清分别按其分表所示的用电量交还其应承担的电费给邓海潮。从2011年5月份开始至今，汤月清虽每月派人与邓海潮查录宿舍用电量，但却以各种借口作推搪，拒不偿还邓海潮垫付的宿舍电费。该部分电费，至2014年9月底止，已达102101.81元。另外，汤月清只在第一年返还了邓海潮多付的租金，对其余四年邓海潮多付的租金53221.35元，汤月清同样制造各种借口拒不返还。
汤月清、梁迪伟共同答辩及汤月清反诉称：邓海潮需要使用汤月清厂房电房的民用变压器，该变压器租金大概每月是3000元左右，而汤月清的宿舍电费大概也是每月3000元左右，因此，邓海潮、汤月清双方口头约定，宿舍电费与变压器的租金相互抵销，即由邓海潮负担宿舍电费，汤月清就免除邓海潮使用变压器的租金。这是双方的君子协议，并没有签订书面协议。如果邓海潮要求汤月清返还这么多年的电费，那么邓海潮也要交付这么多年的变压器租金给汤月清。对厂房的租金，汤月清不认同邓海潮所说的第一年租金每月19000元，邓海潮持有的合同是邓海潮自行修改的，汤月清、梁迪伟手持的租赁合同可以看出租金就是合同约定的金额，邓海潮每年都是按照合同的金额交租金给汤月清，没有要退回多收租金的约定，更没有以多收的租金抵顶宿舍的租金的约定，厂房与宿舍是不同租赁合同，邓海潮都是按不同的合同来缴交租金的。
邓海潮针对汤月清、梁迪伟的反诉辩称：根据邓海潮提供的证据，六间宿舍是以多交的厂房租金超出部分用来顶数，厂房租金多交部分用来顶数六间宿舍的租金，故汤月清提起反诉没有事实依据。退一万步来说，租金的诉讼时效是一年，汤月清反诉前超过一年的租金已经超过诉讼时效，不应得到法律支持。利息计算也没有法律依据。因此，请法院驳回汤月清方的反诉请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年7月27日，汤月清、梁迪伟与邓海潮签订《厂房租赁合同》一份，合同台头列明“出租方”即“甲方”是汤月清、梁迪伟，“承租方”即“乙方”是邓海潮。约定具体如下：甲方租赁给乙方的土地及地上建筑物座落在新会区司前镇前锋工业园中心大道胜利路，总面积3330平方米。乙方承租甲方厂房用作五金、木器制品使用，使用过程中乙方如在该地点成立公司进行经营，则该公司作为土地及地上建筑物的实际使用人，对乙方的义务承担连带责任，租金可以该公司名义支付给甲方。租赁期限为5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止。本合同签订后，乙方应一次性向甲方支付租赁保证金150000元，从第二年即2011年起，每年的租金在上一年度的基础上递增5%。厂房每平方米每月的租金为6元，即每月的租金合计为19980元。即第一年租金为239076元，第二年租金按年支付，即每次支付12个月，合同生效当日乙方一次付清首次12个月租金。从2011年起，每年的5月1日前一次性付清当期12个月的全部租金，按先交租、后使用的方式支付租金。如甲方逾期支付租金，甲方有权按日收取0.5%滞纳金直至付清之日。逾期满30天的，视为乙方严重违约，则甲方有权解除合同，没收已收租金及保证金，并且收回租赁物及厂房内的所有固定设施及乙方新建的建筑物。在租赁期内，甲方收取的租金为纯收益，由于乙方的租赁行为产生的水电费、通讯费、厂房及设备维护费和相关税费（包含但不限于土地使用税、租赁税、房产税及营业税等）由乙方承担等等内容。邓海潮提供的《厂房租赁合同》第四条第1点注有“（实收19000元）”字样，但汤月清、梁迪伟提供的则没有注明。合同签订后，邓海潮于当日向汤月清、梁迪伟支付保证金150000元及2010年8月1日至2011年7月30日期间的厂房租金239076元。汤月清、梁迪伟如约将租赁物交付给邓海潮使用。2011年5月3日及6日，邓海潮分两次向汤月清、梁迪伟支付厂房租金239400元及12348元，合计251748元。2012年4月27日，邓海潮分两笔向汤月清、梁迪伟支付厂房租金251370元及12965.4元，合计264335.4元。2013年4月26日，邓海潮分两笔向汤月清、梁迪伟支付厂房租金263938.5元及13613.67元，合计277552.17元。2014年4月29日，邓海潮分两笔向汤月清、梁迪伟支付厂房租金277135.43元及14294.35元，合计291429.78元。
2010年8月3日，邓海潮与汤月清签订《房屋租赁合同》一份，合同台头列明“出租方”即“甲方”是汤月清，“承租方”即“乙方”是邓海潮。具体约定如下：甲方出租自建的座落于新会区司前镇前锋工业园中心大道胜利路房屋共6间，建筑面积为每间15-18平方米。乙方租赁房屋作为员工宿舍用途。租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日止。租金按照先缴租后使用的方法支付，租金合计54000元，乙方在签订本合同之日起3日内一次性支付给甲方。在租赁期间，甲方收取的租金为纯收益，水电费、垃圾费等一切税费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。在租赁期内，双方均不得提前终止合同。如因国家建设、不可抗力因素等情形，甲方必须终止合同时，可终止合同，甲方已收取的租金不予退还，造成乙方的经济损失甲方不予补偿。本合同在乙方交清全部租金之日起生效，房屋在合同生效之日交付使用。后来，邓海潮和汤月清双方协商变更租金的支付方式为每年一次性支付当年租金10800元，并在合同落款签名前注明，对此，邓海潮与汤月清均予认可。合同签订后，邓海潮向汤月清支付宿舍租金10800元，汤月清出具收据一份给邓海潮。后汤月清如约将6间房屋交付给邓海潮作为宿舍使用。邓海潮认为：汤月清、梁迪伟承诺厂房第一年按19000元/月作为基数计算租金，并向邓海潮退回第一年多收的厂房租金11760元，邓海潮用以支付第一年的宿舍租金10800元。2011年开始，汤月清、梁迪伟没有按承诺的19000元/月基数计算厂房租金，没有退回厂房租金给邓海潮，且汤月清口头承诺送六间宿舍给邓海潮使用，邓海潮因此没有继续向汤月清、梁迪伟支付宿舍租金。
2011年5月至2014年6月30日止，邓海潮经营的“永佳厂”和汤月清的宿舍区两户人用电，电费由邓海潮统一向供电部门缴纳。2014年7月至2014年11月30日期间，汤月清、梁迪伟将另一车间出租给第三方经营“帝格雷斯厂”，故存在邓海潮经营的“永佳厂”、汤月清的宿舍区和“帝格雷斯厂”三户人用电，电费由邓海潮统一向供电部门缴纳。邓海潮因此每月派人抄表和统计各用电户的电费。
从2011年5月起，邓海潮称因汤月清拒绝交纳全宿舍区的电费，因而由邓海潮交纳全宿舍区的电费。经统计，2011年5月至2014年6月期间，宿舍区的用电度数合计为82126度，2011年6月至2014年7月的电费结算附件单显示（除2013年1月），2011年5月至2014年6月期间，邓海潮缴纳电费1145295元，总用电量为1037348度，计算得此期间电费的平均单价为1.1041元/度。
邓海潮租用汤月清的六间宿舍，2011年5月至2015年7月27日期间，66号宿舍电表度数为1263度至1919.5度（即用电量为656.5度）、67号宿舍电表度数为5866度至6838.2度（即用电量为972.2）度、68号宿舍电表度数为1845度至2729.8度（即用电量为884.8度）、69号宿舍电表度数为2152度至3020.4度（即用电量为868.4度）、71号宿舍电表度数为3546度至4073.6度（即用电量为527.6度）、74号宿舍电表度数为0512度至1207度（即用电量为695度），计算得六间宿舍的用电总量为4604.5度。2011年5月前，邓海潮按照1.3元/度的单价向汤月清交纳电费。
另查明：2011年5月10日，邓海潮及其妻子何彩瑞与汤月清在租用厂房中倾谈，谈及涉案争议问题如下：汤月清认为变压器是借给邓海潮使用，邓海潮应承担租金，但邓海潮及其妻子不同意承担租金。邓海潮要求汤月清按照承诺过厂房租金基数19000元/月计算租金，并退租金，但汤月清认为要按合同约定的金额收取租金，送六间宿舍给邓海潮使用。
再查明：2015年7月27日，邓海潮将租赁厂房、宿舍交回给汤月清，厂房、宿舍的水电表度数都经双方照相锁定，以照片为准。诉讼中，邓海潮、汤月清均确认交接当日，双方的签订的《房屋租赁合同》解除。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。邓海潮与汤月清、梁迪伟分别于2010年7月27日、同年8月3日在平等自愿的基础上签订的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同》均合法有效，原审法院予以确认。本案存在如下争议焦点：一、厂房租金单价是多少？邓海潮是否多付厂房租金给汤月清、梁迪伟？二、宿舍电费应否由邓海潮负担？汤月清应否返还电费给邓海潮？该诉讼请求是否超过诉讼时效？三、邓海潮应否支付六间宿舍租金给汤月清？四、邓海潮、汤月清签订的《房屋租赁合同》应否予以解除？
一、厂房租金单价是多少？邓海潮是否多付厂房租金给汤月清、梁迪伟。邓海潮主张厂房第一年租金以19000元/月起算，汤月清、梁迪伟退回其第一年租金11760元，退回的租金用于支付其租用的六间宿舍租金，但汤月清、梁迪伟对此予以否认。原审法院认为，首先，邓海潮提供的《厂房租赁合同》上第四条第1点注有“（实收19000元）”，汤月清、梁迪伟对此不予确认，且汤月清、梁迪伟提供的合同没有注明。双方应受合同约定的“19980元/月”的租金基数约束。其次，根据邓海潮提供的录音内容，双方谈及此问题，汤月清表示不同意退回厂房租金给邓海潮。因此，即使第一年汤月清、梁迪伟按19000元/月计算厂房租金，并退回多出部分给邓海潮，这是汤月清、梁迪伟在履行合同过程中给予邓海潮优惠。但第二年及此后各年，邓海潮均按合同条款约定的租金额支付租金给汤月清、梁迪伟，汤月清、梁迪伟不再同意给予优惠给邓海潮，这属汤月清、梁迪伟自由处分的权利。因此，邓海潮主张厂房第一年租金以19000元/月为基数，证据不足，原审法院不予支持。同样，邓海潮主张按此基数计算租赁期内各年租金，并要求返还多付部分租金，原审法院也不予支持。
二、宿舍电费应否由邓海潮负担？汤月清、梁迪伟应否返还电费给邓海潮？该诉讼请求是否超过诉讼时效？汤月清、梁迪伟辩称双方存在口头协议，如果宿舍区电费超过4000元，则由汤月清负责，不超过4000元，则由邓海潮交纳宿舍区电费用于抵顶邓海潮使用变压器的租金。对此，邓海潮不予确认。邓海潮、汤月清签订的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同》中对变压器租金问题均没有约定，在邓海潮提供的2011年5月10日的录音内容中，汤月清要求邓海潮承担变压器的租金，但邓海潮不同意。此外，双方对汤月清上述关于变压器租金的约定问题也没有谈及。因此，汤月清、梁迪伟的抗辩意见没有证据证明，原审法院不予采纳。宿舍区的电费应由出租方汤月清负责缴纳，邓海潮垫付该电费，汤月清属不当得利，应予以返还。邓海潮与汤月清的厂房、宿舍租赁合同一直在履行过程中，双方就租赁期间发生的费用并未最终结算，因此，邓海潮现主张汤月清返还宿舍区电费没有超过诉讼时效，原审法院予以支持。对于邓海潮主张的宿舍区用电度数，原审法院予以确认，具体理由如下：一、2011年5月至2013年11月期间，邓海潮能提供由汤月清指派的抄表人员“江建坤”签名的抄表记录。2013年12月之后，有部分抄表记录虽然没有汤月清指派的抄表人员签名确认，但这部分记录的用电度数没有超出之前宿舍区的用电度数水平，同时也有部分抄表记录存在其他第三方人员签名确认。二、因涉案厂房、宿舍区电费统一由邓海潮向供电部门交纳，邓海潮派人抄表和统计电费，对电费分户计算，有相应的电费发票、用电量明细单据印证。三、汤月清不同意向邓海潮支付电费，但对每月宿舍区的用电量及电费金额没有提供证据证明。因此，原审法院对邓海潮主张的宿舍区用电量予以确认。2011年5月至2014年6月期间，原审法院经核实平均电费单价为1.1041元/度，邓海潮主张按1.1018元/度计算更低，故原审法院对邓海潮计算的2011年5月至2014年6月期间宿舍区电费为90486.43元（82126度×1.1018元/度）予以确认。同样，2014年7月至11月期间的电费单价，邓海潮对三户人进行分户统计，金额没有超出往常水平，因此，原审法院对邓海潮主张的电费单价也予以支持，即2014年7月电费为3613.21元（3606度×1.002元/度）、2014年8月电费为3347.5元（2867度×1.1676元/度）、2014年9月电费为2885.75元（2593度×1.1129元/度）、2014年10月电费为2557.18元（2266度×1.1285元/度）、2014年11月电费为1624.41元（2001度×0.8118元/度），2011年5月至2014年11月期间电费合计为104514.48元。因邓海潮能提供证据证明其租赁的六间宿舍的起初电表度数及交还给汤月清时的电表度数，可以计算出六间宿舍从2011年5月至2014年7月27日期间的用电量为4604.5度，电费单价因汤月清原按1.3元/度收取邓海潮电费，故邓海潮六间宿舍电费宜按1.3元/度计算为5985.85元（4604.5度×1.3元/度），扣减后，汤月清应向邓海潮返还宿舍区的电费98528.63元。邓海潮为汤月清垫付电费，造成邓海潮利息损失，故邓海潮主张从起诉之日即2014年12月11日起要求汤月清按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给邓海潮，合法有据，原审法院予以支持。
三、邓海潮应否支付六间宿舍租金给汤月清？结合邓海潮提供的录音证据，汤月清于2011年5月10日的谈话中确认送六间宿舍给邓海潮使用，此承诺相当于免除邓海潮六间宿舍的租金，且汤月清在履行《房屋租赁合同》中也没有实际收取邓海潮使用六间宿舍的租金。汤月清要求邓海潮支付宿舍租金及利息证据不足，原审法院不予支持。
四、邓海潮与汤月清签订的《房屋租赁合同》应否予以解除？因《厂房租赁合同》已于2015年7月31日到期，邓海潮也于2015年7月27日向汤月清交还厂房及租用的六间宿舍。因此，邓海潮与汤月清签订的《房屋租赁合同》，双方实际已于2015年7月27日解除，原审法院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”，《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、邓海潮与汤月清于2010年8月3日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月27日解除。
二、汤月清应自本判决发生法律效力之日起十日内支付宿舍区电费98528.63元及逾期付款利息（2014年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿日止）给邓海潮。
三、驳回邓海潮其他的本诉请求。
四、驳回汤月清的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3571元、反诉受理费465（已按减半收取）合计4036元，由邓海潮负担1292元，汤月清负担2744元。
当事人二审的意见
汤月清不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判邓海潮立即支付租金43200元及利息3186元（利息暂计至2015年4月10日，之后利息按中国人民银行同期贷款利率计算值清偿之日止）给汤月清；3、驳回邓海潮的所有诉讼请求；4、本案一审（包括本诉和反诉）、二审诉讼费用均由邓海潮承担。
主要事实和理由是：一、一审法院没有查清邓海潮实际租用汤月清的变压器，应向汤月清支付租金。邓海潮适用的变压器原为上一个承租人五金厂使用，由于五金厂要求将变压器增容，汤月清遂购置了一台新的变压器给五金厂使用，之前的变压器则给邓海潮使用。邓海潮每月应付约3000元变压器租金给汤月清。
二、汤月清与邓海潮口头约定邓海潮应付变压器租金与支付的宿舍电费相抵扣。汤月清共有五十多间宿舍用于出租，邓海潮仅租赁其中6间。大约2011年初起，由于五金厂开始使用新的变压器，宿舍用电不再与五金厂有关。于是，汤月清与邓海潮商定：由邓海潮统一支付所有宿舍的电费，如果每月平均电费不超过3000元，则邓海潮应付的变压器租金与支付的宿舍电费相抵扣；如果宿舍电费超过3000元，超过部分由汤月清负担。该协议既公平又减少了交易手续，故双方自2011年5月以来一直按此协议办理，近4年间从未间断。
三、汤月清与邓海潮之间就变压器租金抵扣宿舍电费已经形成稳定的交易习惯。邓海潮提供的电费单、抄表记录可以证明，双方自2011年5月开始联合抄表，邓海潮根据抄表记录支付电费，汤月清则不向邓海潮收取变压器租金。从抄表记录也可以看出，宿舍每月的电费为1861度、2182度、2454度、2562度、1947度、1779度、1689度、1618度、2016度……按照电费标准（农电价格不是固定的，大约在1.1元/度至1.3元/度之间），则宿舍每月应付电费在3000元左右。邓海潮支付的电费刚好可以抵扣应付的变压器租金。因此，同为生意人的汤月清和邓海潮才在长达4年的时间里对此均无异议，双方一直按此协议履行。如果不是形成了稳定的交易习惯，邓海潮怎么可能会连续近4年、整整40个月按月缴交电费而从不要求汤月清归还？事实上，如果每月稳定的交易习惯，彼此之间相互信任，汤月清也不可能把变压器交给邓海潮无偿使用整整近4年！从邓海潮提供的证据，结合汤月清的陈述以及生活常理，可以认定，汤月清以代付宿舍电费抵扣应付变压器租金已经形成了交易习惯，且该惯例合法、合理。
四、原审法院将邓海潮在一审时提供的录音作为关键证据使用是严重违法的。《民事诉讼法》第七十一条：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定否作为认定事实的根据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十二条：“调查人员调查收集计算机数据或者录音、录像等视听资料的，应当要求被调查人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的，可以提供复制件。提供复制件的，调查人员应当在调查笔录中说明其来源和制作经过。”的规定，一审时，汤月清明确表示不知道被人录音，也不确定录音中的人物是谁，查看录音文字说明还发现邓海潮是有选择性地记录谈话内容（注：录音中人物讲的是司前镇方言，原审法官都听不懂）。录音的前段，有个女声在叮嘱一个男人快准备好录音，录音的尾部那个女声在责怪男人没有将重点录下（根据邓海潮提供的录音文字说明，女声为邓海潮妻子，男声为邓海潮）。可见，该录音是邓海潮为达目的有预谋地设计陷阱非法制作的，依法不能作为证据使用。而且，一审时邓海潮仅提供了录音复制件，且超过了法庭指定的提交时限。原审法院以此存在严重瑕疵，又没有其他证据印证的视听资料作为定案的关键依据，违反了我国《民事诉讼法》和《民事证据规则》的明确规定，二审法院依法应予纠正。
五、根据邓海潮一审的陈述是自其知道代缴电费属于不应其承担的责任，因此知道其自身权利受损的诉讼时效是两年。退一步说，本案所返还的电费只能从起诉之日倒推两年所产生的电费。
综上，原审判决汤月清应向邓海潮支付电费完全偏离事实，损害了汤月清的合法利益；将非法视听资料作为关键证据使用则严重偏离了法律，其危害不仅仅是损害汤月清的合法利益，更严重的是给公众一个错误的信息和导向——谁都可以非法窃听公民谈话。这种非法行为可以得到司法审判的支持。届时，不仅是司法的公正，人与人之间的信任也将因为一份错误的判决而摧毁！这才是本案原审最大的错误！二审法院如果不予彻底纠正，负能量传播的威力将不可估量。
邓海潮答辩称：一、汤月清所称邓海潮使用的变压器，早在2008年3月已安装使用，专门为五个车间一起使用的；二、邓海潮租赁的是厂房，是为生产而租赁的，厂房的性质是决定了应当提供适当的用电水平，在2010年7月开始租赁，达到用电标准的，一直照此使用，并没有单独租赁电压器的情况，更没有书面约定；三、双方从来没有租赁变压器的约定，也没有以变压器租金冲抵宿舍区电费的约定，在上诉状中，汤月清诉称如果宿舍区电费不超过3000元，以变压器的租金冲抵，但在一审时汤月清又称宿舍区电费不超过4000元的，就以变压器租金来冲抵，由此可以说明，所谓的冲抵完全是汤月清胡编的，两处数字是互相矛盾的；四、一审采用录音证据是合法的，因为此录音仅证明双方是有讨论宿舍的问题，并没有侵犯任何人包括汤月清的合法权益或者私隐，根据法律的相关规定，该录音证据是合法有效的；五、对于一审判决没有支持邓海潮要求返还多付的厂房租金是有异议的，但邓海潮为了息事宁人不再提出上诉。综上所述，如果汤月清未有提出新的证据证实其所谓的口头约定，那么其上诉就没有事实依据，应当驳回其上诉请求，维持原审判决。同时，汤月清没有返还邓海潮代付的电费，邓海潮年年均有催促，邓海潮有电话录音佐证，同时没有返还电费是连续不断的侵权行为，因此并没有超过两年的诉讼时效。
二审期间，邓海潮向本院提交2014年4月底汤月清与邓海潮之间的电话录音一份，以证明邓海潮一直有向汤月清催缴电费。
针对邓海潮提交的证据，汤月清发表如下意见：该证据不属于新证据，不能作为本案认定事实的证据，对该证据真实性、合法性、关联性不予确认，因为电话录音本身就是不合法，且电话录音出现在录音笔上已经经过复制和变造。
二审期间，汤月清未提供新的证据。
经审查，邓海潮提交的录音已于2014年4月发生，该录音不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第四十一条第一款第（二）项：“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”所规定的关于新证据的范畴，故本院对该证据不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、汤月清主张的变压器的使用租金能否抵扣邓海潮多支付的宿舍电费？二、邓海潮需否支付《房屋租赁合同》约定的宿舍租金给汤月清？
一、汤月清主张的变压器的使用租金能否抵扣邓海潮多支付的宿舍电费？
汤月清未能提交证据证明邓海潮使用变压器需向其支付租金，而邓海潮对汤月清主张曾与邓海潮口头约定使用变压器需支付租金的事宜也予以否认，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对汤月清的上述主张不予确认。况且，汤月清作为出租方将厂房及房屋租赁给邓海潮使用，其应保障厂房及房屋能有正常用电条件，而变压器的使用是保障厂房及房屋正常供电的设备之一，在无特别约定邓海潮使用变压器需向汤月清支付租金的前提下，汤月清主张邓海潮需向其支付变压器的租金于法无据，本院不予支持。由于邓海潮不需向汤月清支付变压器的租金，故汤月清主张的以变压器的使用租金抵扣邓海潮多支付的宿舍电费依据不足，本院不予支持。
关于汤月清上诉认为邓海潮所主张返还的宿舍区的电费已超过诉讼时效的问题。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。邓海潮与汤月清关于宿舍的租赁合同一直在履行过程中，直至2015年7月27日才确认解除，租赁期间发生的费用未经双方最终结算，因此邓海潮多交的宿舍电费的诉讼时效在本案起诉前尚未起算，进而，汤月清上述主张于法无据，本院不予支持。
二、邓海潮需否支付《房屋租赁合同》约定的宿舍租金给汤月清？
汤月清在2011年5月10日与邓海潮、何彩瑞的谈话中，多次承诺免费送六间宿舍给邓海潮使用，据此邓海潮不再向汤月清交纳宿舍租金，汤月清在本案诉讼前亦无提出异议，可见，汤月清与邓海潮实际于2011年5月10日合意变更了《房屋租赁合同》原约定的租金条款，即汤月清免费送六间宿舍给邓海潮使用。因此，汤月清上诉请求支付宿舍租金及利息理据不足，本院不予支持。
关于汤月清上诉认为邓海潮在未经其同意的前提下所录的录音不能作为认定案件事实的依据的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”的规定，邓海潮所录制的音频资料是关于其与汤月清谈话的内容，在双方交谈的过程中，汤月清能自主表达自己的真实意思，也没有受到不法约束，且邓海潮对此谈话内容进行录音并不涉及侵犯汤月清合法权益及违反法律禁止性规定的情形，依法可以用作认定案件事实的依据。加之，汤月清虽对录音提出异议，但其没有提交足以反驳该录音内容的相反证据，反而双方当事人此后的履约与该录音的内容相一致，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：……（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件……”的规定，原审法院依法采用前述录音作为定案依据并无不妥，本院予以确认。
综上所述，汤月清的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3113元，由汤月清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 薛佩珠