河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第1587号
原告信阳中冶宝润置业有限公司。
法定代表人陈明，总经理。
委托代理人熊树刚，河南文赢律师事务所律师。
委托代理人刘清民，该公司工作人员。
被告邢斌，男，。
委托代理人周克明，男，汉族，。
原告信阳中冶宝润置业有限公司诉被告邢斌商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳中冶宝润置业有限公司的委托代理人熊树刚、刘清民，被告邢斌的委托代理人周克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信阳中冶宝润置业有限公司诉称：原、被告于2011年12月4日签订《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》，被告购买原告中冶尚园小区3号楼东三单元2楼西户，该协议第三条约定具体签约时间以甲方电话通知为准，乙方承诺在接到甲方电话通知后7日内持该协议签订《信阳市商品房买卖合同》，缴纳房款并办理完整购房手续，否则甲方有权另行出售该房屋。原告电话通知被告于2012年6月15日签订《信阳商品房房屋买卖合同》，经协商一致，在双方签订的《信阳市中冶•尚园房屋意向登记协议书》的基础上，原、被告双方签订了名为《信阳中冶尚园延期签约审批表》的协议，协议约定了买受人的基本情况、购买房屋的基本信息、单价及房款等，经双方签字确认，被告缴纳购房款30000元，并约定被告于2012年7月5日前支付剩余的购房款608850元，如被告当日未能按照约定前来办理，自第二日起所认筹房源打工另售，所交款项不退还。但2012年7月5日，被告并未按约定缴纳剩余房款。原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间签订的合同。2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。
被告邢斌辨称：1、邢斌加入中冶•尚园会员协议每日增值200元，累计到中冶•尚园开盘为止，当时原告约定房价为5443元／㎡，总价为776545元，接到开发商2012年6月15日电话签约通知时，由于被告没有那么多现金，所以2012年6月15日和中冶•尚园签订了《延期签约审批表》，并交付30000元，延期了15天，在15天内被告发现原告与被告签订的那套房在房管局备案的是71万多元，而当时约定入会是776545元，中间差价6万多元，延期签约审批表约定剩余房款是按入会约定计算，而不是按房管局备案计算，因而被告无法接受，被告作为原告会员，与普通购房者待遇一致，所以被告要求继续履行商品房买卖合同。
经审理查明：2011年7月18日，原告信阳中冶宝润置业有限公司（以下简称中冶公司）与被告邢斌签订《中冶•尚园“尚品会”入会协议》，被告邢斌成为原告中冶公司的尚品会会员。2011年12月4日原、被告双方签订《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》，双方约定的意向物业为信阳市新十八街和新三路交叉口中冶尚园小区3号楼东三单元2楼西户、房屋单价为5443元／㎡、房屋总价为776554元。《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》第3条约定：具体签约时间以甲方电话通知为准，乙方承诺在接到甲方电话通知后7天内持本《协议书》、诚意金收据及购买人有效身份证件到中冶尚园营销中心签订《信阳市商品房买卖合同》，交纳房款并办理完整的购房手续，否则甲方有权另行出售该房屋；《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》第5条约定：乙方若能成功认购中冶•尚园房屋，且在约定日期至中冶•尚园营销中心签订该套房屋的《信阳市商品房买卖合同》，并如期支付相应购房款，则可享受下列三重优惠：1、享受房屋登记表价基础上减免8000元房款优惠价；2、享受自入会之日起至2011年12月4日止日增值200元房款总价优惠；3、签约时，一次性全额付款总价优惠6%、按揭首付60%以上总价优惠4%、按揭首付60%以下总价优惠2%；以上优惠只作房款优惠不折现，优惠顺序为先1、其次2、后3。被告邢斌按此协议约定向原告中冶公司交纳意向金20000元。2012年5月30日原告中冶公司取得含本案所指房屋在内的中冶•尚园小区506号地块的房产销售许可。被告邢斌接到原告中冶公司2012年6月15日签约的电话通知时，因其资金不足，双方又于2012年6月15日补充签订了《信阳中冶尚园延期签约审批表》，审批表载明：认购房号为3号楼1单元201号、折后单价为4631.63元／㎡、折后总价为658850元、申请延期签约时间为2012年7月5日、买受人应于2012年7月5日前支付剩余房款608850元，如买受人当日未能按照约定前来办理，自第二日起所认筹房源打开另售，所交款项不退。在2012年6月15至2012年7月5日期间，被告邢斌发现其预约订购的中冶•尚园小区3号楼1单元201号房屋在信阳市房管部门备案的单价为5037元／㎡、总售价为716513.25元，遂坚持要求在信阳市房管部门备案单价（5037元／㎡）的基础上，依据《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》第5条的约定享受三重优惠，然后按优惠后的价格签订房屋销售合同。原告中冶公司不同意被告邢斌的此项要求，坚持按原审批表上约定的价格（4631.63元／㎡）签订房屋销售合同，双方就房屋价格问题未达成一致，被告邢斌因此未继续履行原审批表中约定的签约、支付剩余房款的义务。
上述事实，有当事人陈述、《中冶•尚园“尚品会”入会协议》，《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》、《信阳中冶尚园延期签约审批表》三份合同文本，商品房预售许可证、商品房销售备案价格表等证据予以证实。
本院认为：原告中冶公司与被告邢斌签订的《中冶•尚园“尚品会”入会协议》、《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》、《信阳中冶尚园延期签约审批表》三份协议，是双方的真实意思表示，且协议所约定的内容不违反法律规定，上述三份协议依法成立并生效，原告中冶公司与被告邢斌之间成立商品房预约合同关系，原、被告双方应当依法全面履行自己的合同义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”，第三十条规定“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价”。上述法律规定表明：（一）我国城市房地产销售价格遵循的是当事人意思自治原则，由当事人协商议定，只有在特定情况下才实行政府指导价或者政府定价；（二）在国家房管部门备案的合同是房屋销售（含预售）合同，其备案的价格是实际销售价格，而不是交易双方的协议价格（俗称交易双方进行讨价还价的价格）。商品房销售（含预售）合同备案制度和备案价格是国家行政机关根据国民经济发展和行政管理需要对商品房销售价格进行调控的行政管理手段，只要商品房销售（含预售）价格不高于备案价格，政府不予干预，由当事人自由协商确定。本案现有证据不能证明原告中冶公司所销售的商品房属于实行政府指导价或者政府定价的特殊情况之列，其销售价格应当由当事人协商议定，属当事人意思自治的范围。被告邢斌要求在信阳市房管部门备案单价（5037元／㎡）的基础上、依据《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》第5条的约定享受三重优惠、然后按优惠后的价格签订房屋销售合同的主张，是对原协议内容的实质性变更，是其单方意思表示，在其与原告中冶公司就此达成合意之前，对原告中冶公司不产生法律拘束力，该主张没有法律依据，本院不予支持。同时，被告邢斌的上述主张行为表明其在合同履行期限（2012年7月5日）届满前不履行主要债务（主要债务是指按原协议约定履行签订房屋买卖合同、支付剩余款项等义务）。根据合同法第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”之规定，原告中冶公司主张解除双方所签合同（含《中冶•尚园“尚品会”入会协议》、《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》、《信阳中冶尚园延期签约审批表》）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方当事人均可依据法律规定和合同约定向对方主张因合同解除所产生的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、第三十条之规定，判决如下：
解除原告信阳中冶宝润置业有限公司与被告邢斌签订的商品房预约合同（含《中冶•尚园“尚品会”入会协议》、《信阳中冶•尚园房屋意向登记协议书》、《信阳中冶尚园延期签约审批表》三份合同）。
本案受理费100元，由被告邢斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 易艳玲
审判员 李艳平
审判员 刘书强
二〇一三年十月二十二日
书记员 蒋 荟