黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石港胜民初字第00178号
原告（反诉被告）中国乒乓球队黄石训练基地，住所地湖北省黄石市广场路**号。
法定代表人陈爱玲，主任。
委托代理人朱魏东，湖北易圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）西子养生馆，住所地黄石市广场路**号*楼。
经营者张西子。
委托代理人郑刚，湖北群力律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国乒乓球队黄石训练基地（以下简称乒乓球训练基地）与被告（反诉原告）西子养生馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄镔担任审判长，与人民陪审员熊丰、康庆锋组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乒乓球训练基地的委托代理人朱魏东、被告（反诉原告）西子养生馆的经营者张西子及其委托代理人郑刚到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告乒乓球训练基地诉称，2007年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》。双方约定房屋租赁期为五年，自2007年10月1日至2012年10月1日止，月租金为6900元。在合同期内，西子养生馆又将原名人俱乐部向乒乓球训练基地所租赁的435平方米房屋进行承接，该房屋月租金为15600元，故西子养生馆每月应向乒乓球训练基地支付房租22500元。合同到期后，双方并未续签合同，2014年5月7日，乒乓球训练基地通知西子养生馆按新的租金标准续签合同，而西子养生馆不仅拒绝签约，且未支付2014年2月以后的租金。为此乒乓球训练基地于2014年6月13日正式通知西子养生馆解除租赁关系，但西子养生馆拒不配合，也不腾退房屋。乒乓球训练基地认为西子养生馆在租赁合同到期后拒不配合退还其所占用的房屋，其行为已严重侵害乒乓球训练基地的合法权益，故乒乓球训练基地诉至法院，请求判令：1、西子养生馆立即向乒乓球训练基地腾退并返还位于黄石市广场路58号的租赁房屋；2、由西子养生馆向乒乓球训练基地支付欠缴的房屋租金260613元；3、由西子养生馆承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，乒乓球训练基地变更第二项诉讼请求，即：西子养生馆向乒乓球训练基地支付2014年2月至2015年10月30日的房屋租金及房屋占有使用费，其中2014年2月至同年7月按照每月22500元计算租金，2014年8月至2015年10月30日按照每月128373.50元计算房屋占有使用费，共计应给付2060602.50元。
乒乓球训练基地为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、乒乓球训练基地组织机构代码证复印件、房权证字第99公0××9号房产证复印件、2014年6月16日黄石市体育局出具的证明、西子养生馆工商登记个体信息。证明1、乒乓球训练基地系具有独立法人资格的事业法人；2、西子养生馆所租赁的房屋系黄石市体育局名下国有资产；3、乒乓球训练基地受黄石市体育局的授权对本案争议的租赁房屋进行管理，具备作为本案当事人的诉讼主体资格；
证据二、2006年6月29日乒乓球训练基地与案外人汪虹霞签订的《房屋租赁合同》复印件、2007年9月28日乒乓球训练基地与西子养生馆经营者张西子之夫曹忠望签订的《房屋租赁合同》复印件、2013年11月西子养生馆向乒乓球训练基地交纳22500元租金的银行回单复印件。证明1、乒乓球训练基地与西子养生馆签订了房屋租赁合同，建立了房屋租赁合同关系；2、西子养生馆在合同期内将原名人俱乐部承租的房屋接手由其承租，该部分面积为435平方米，每月共计支付乒乓球训练基地租金22500元；3、双方签订的租赁合同期限为2007年10月1日至2012年10月1日；
证据三、2013年5月7日及2014年6月13日乒乓球训练基地向西子养生馆发出的通知书、乒乓球训练基地向西子养生馆邮寄解除房屋租赁关系通知书的特快专递3719947493号回执。证明1、乒乓球训练基地在与西子养生馆的租赁合同到期后，通知西子养生馆在2014年5月15日前签订租赁合同，逾期视为其放弃租赁，但西子养生馆拒绝与乒乓球训练基地签订租赁合同；2、乒乓球训练基地在西子养生馆拒绝签订合同的情况下，于2014年6月13日通知西子养生馆解除租赁关系，并要求被告于2014年7月13日前腾退房屋；
证据四、黄石市体育局2013年10月29日出具的黄体文（2013）59号《市财政局、市体育局国有商业门面出租会议纪要》文件复印件。证明1、乒乓球训练基地提高房屋租金是根据市财政局评估价确定的；2、2014年7月13日双方之间的租赁合同关系解除后应按市财政局评估价每平方米190元计算西子养生馆房屋占有使用费；
证据五、2014年4月30日黄石嘉信资产评估事务所出具的《中国乒乓球队黄石训练基地资产评估咨询意见书》。证明乒乓球训练基地要求西子养生馆承担房屋占有使用费的依据；
被告西子养生馆答辩暨反诉称，2007年9月28日，西子养生馆与乒乓球训练基地签订《房屋租赁合同》，租赁市体育局院内原保龄球馆，租赁期为五年，从2007年10月1日至2012年10月1日止。2011年9月，在合同履行期限内，乒乓球训练基地为了整改体育场所的环境，要求西子养生馆退出原经营场所，并安排其搬到原经营场所对面的西子湖畔茶庄及名人俱乐部继续经营。由于名人俱乐部长期未向乒乓球训练基地交纳房租，西子养生馆根据乒乓球训练基地的要求缴纳了名人俱乐部所欠的房租及支付了房屋转让费。由于原名人俱乐部已陈旧破烂，西子养生馆在征得了乒乓球训练基地的同意后投入三百余万元对承租房屋又进行了整体装修。2012年6月，西子养生馆按乒乓球训练基地的要求将原租赁房屋腾退交给其作为办公场所，而西子养生馆则搬到新的租赁房屋开始经营。在此前后，西子养生馆曾多次找到乒乓球训练基地要求签订房屋租赁合同，由于对方原因合同未能签订，但西子养生馆从2012年6月至2014年2月一直按照合同约定交纳房屋租金。2014年3月西子养生馆向乒乓球训练基地交纳租金时，对方拒绝收取，并告之要其等待新的租金标准。2014年5月7日，乒乓球训练基地在未与承租方协商的情况下，单方将租金提高到每月171273元，是原租金的7.6倍。因该租金标准过高，承租人西子养生馆不能接受。2014年6月13日，乒乓球训练基地通知西子养生馆解除房屋租赁合同关系，却对承租人已经付出的装修费用及房屋转让费不予理睬。为维护自身合法权益，西子养生馆现提起反诉，请求判令：1、乒乓球训练基地支付西子养生馆房屋装修费用2000000元；2、乒乓球训练基地赔偿西子养生馆损失400000元；3、本案的全部诉讼费用由乒乓球训练基地承担。
被告西子养生馆为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、西子养生馆经营者张西子的身份证复印件。证明西子养生馆诉讼主体适格；
证据二、2011年10月31日案外人吴晓燕收到西子养生馆所支付名人俱乐部房屋转让费400000元的收条及转让协议。证明当时签订转让协议的地点是原体委办公室，签订的时候乒乓球训练基地对此知情，西子养生馆支出转让费400000元；
证据三、湖北九星房地产评估咨询有限公司2015年4月17日出具的（鄂）九星征估字（2015）第7号《黄石市西子养生馆项目房屋评估报告单》。证明西子养生馆装修装饰、固定资产等价值1988293元。
证据四、证人张某于2014年11月22日在证据交换过程中所作的证人证言。
反诉被告乒乓球训练基地辩称，西子养生馆装修与乒乓球训练基地无关，是其自主装修的行为，装修损失应由其自行承担。
乒乓球训练基地未就反诉事实向本院提交证据材料。
经本院组织双方进行质证，西子养生馆对乒乓球训练基地所提交的证据一中组织机构代码证的真实性、合法性、关联性无异议。对租赁房屋的产权证有异议，该证记载的房屋产权人为“黄石市体育运动委员会”，并非为本诉原告乒乓球训练基地。对黄石市体育局出具的证明有异议，该证明的内容为黄石市体育局授权乒乓球训练基地对租赁房屋进行管理，负责该门面的合同签订、租金收取和日常管理事务，但依据法律规定乒乓球训练基地并无资格进行诉讼，黄石市体育局的授权内容也不包括提起诉讼。对于西子养生馆的工商信息无异议；对证据二中名人俱乐部《房屋租赁合同》真实性无异议，且该合同也证明西子养生馆现在使用的房屋系名人俱乐部租赁的房屋转让的。对西子养生馆与乒乓球训练基地所签订的《房屋租赁合同》无异议，但要说明的是该合同中约定租赁的房屋并非目前有争议的租赁房屋，而是原保龄球馆的房屋，目前西子养生馆已经搬到现有房屋租赁经营，故应视为新的租赁关系形成。对银行回单复印件没有异议；对证据三的真实性无异议，但西子养生馆与乒乓球训练基地之间已经形成新的租赁合同，故不存在续签合同的基础。且西子养生馆在经营过程中并不差欠乒乓球训练基地的租金，但因对方坚持大幅度提高租金，故双方未能达成一致意见；对证据四因其系复印件，故西子养生馆对真实性有异议，且即使为真实的，租赁价格也应当遵循市场规律，而不能单方制定标准；对证据五的真实性有异议，该鉴定系乒乓球训练基地单方委托，其租金价格也偏离了当前的市场租赁房屋价格，故不能作为计算房屋占有使用费的依据。
乒乓球训练基地对西子养生馆所提交的证据一真实性、合法性、关联性皆无异议；对证据二的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据只能证明西子养生馆向名人俱乐部达成了支付400000元转让费的意向并支付了相应费用，但并不能因为双方书写协议所用的公文纸排头系黄石市体育局就证明签字地点在乒乓球训练基地或市体育局办公室，更不能证明出租方同意双方的转让行为；对证据三根据民事诉讼法的规定证人张某应当在开庭时出庭作证，如果仅在证据交换时作证法庭不应对该证人证言予以采信。且该证据也并没有证明西子养生馆在装修上花费2000000元及转让费400000元应由乒乓球训练基地承担的事实。证言中同时说明了西子养生馆的装修是其自主经营行为，无需向市体育局汇报，故其产生的费用应由其自行负担。另外证言中陈述400000元系西子养生馆替名人俱乐部交给市体育局，但该陈述与西子养生馆自己提交的证据相矛盾，故不应被采信。
本院结合庭审调查的情况，对证据作如下认证：
对乒乓球训练基地提交的证据一中的组织机构代码证、西子养生馆的工商登记信息因西子养生馆对其真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以采信。对于房屋产权证及黄石市体育局的证明因西子养生馆对其真实性、合法性无异议，而产权证及证明上记载的房屋系双方产生争议的租赁房屋，与本案具有关联性，故本院予以采信；对证据二因西子养生馆对其真实性无异议，且系证明西子养生馆承租名人俱乐部经营部分的面积及每月应支付的租金、租赁期限等事实，而对于上述事实西子养生馆均无异议，故本院对该证据予以采信；对证据三因西子养生馆已承认收到上述通知，且该证据可以证明乒乓球训练基地已经通知西子养生馆续约及解除合同的事实，故本院予以采信，但对于乒乓球训练基地向西子养生馆发出的续租通知的时间问题，因2014年6月13日的通知书中载明续租通知发出时间为2014年5月7日，且双方当事人当庭陈述也认可发出续租通知时间为2014年5月7日，故本院认定发出续租通知时间为2014年5月7日而非2013年5月7日；对证据四因其为复印件，而乒乓球训练基地未能提交原件进行核对，西子养生馆对真实性也提出异议，故本院不予采信；对证据五因该评估意见的声明第七条中注明评估机构“对评估咨询对象价值进行分析估算所发表的专业意见是经济行为实现的参考，而不应当被认为是对评估咨询对象可实现价格的保证”，而西子养生馆对此申请重新鉴定，但因黄石市中级人民法院司法技术处所委托的鉴定机构退回鉴定申请，告知无法鉴定，故本院对该证据不予采信。
对西子养生馆所提交的证据一因乒乓球训练基地对真实性、合法性、关联性皆无异议，故本院予以采信；对证据二因乒乓球训练基地对其真实性无异议，而该证据可以证明名人俱乐部已经收到西子养生馆支付的房屋转让费400000元的事实，故本院对该证据予以采信；对证据三因该评估报告参照西子养生馆相关发票所作出的评估意见，其评估结论具有相对客观性，故本院对该证据予以采信；对证据四本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第二款的规定：证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。本院已通知双方参加证据交换的时间、地点，但乒乓球训练基地无正当理由未参加证据交换，证人张某则按照法律规定接受了西子养生馆委托代理人的质询，故本院对该证据予以采信。
经审理查明，黄石市黄石港区广场路58号新九楼一楼门面房屋为黄石市体育局所有，该局于2006年7月1日起授权乒乓球训练基地对该房产进行管理，负责该门面的合同签订、租金收取和其他日常管理事项。西子养生馆与乒乓球训练基地原已建立租赁关系，后又于2007年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定由西子养生馆承租黄石市广场路58号新九楼一层198平方米房屋，租赁期限从2007年10月1日至2012年10月1日，每月租金6900元。2012年6月，因黄石市举办大型体育活动的需要，黄石市体育局迁出原办公地址。经与西子养生馆协商，提出由西子养生馆迁出当时所承租的大门左侧原保龄球馆房屋，交由黄石市体育局办公使用。西子养生馆表示同意，并与同样承租乒乓球训练基地房屋的名人俱乐部达成协议，由西子养生馆承接名人俱乐部所租赁位于大门右侧新九楼一楼的430余平方米房屋，与西子养生馆之前已经承租的190余平方米房屋合并经营，而西子养生馆则向名人俱乐部支付400000元的房屋转让费，随后经房屋所有权人黄石市体育局的同意，西子养生馆对承租的共计624.53平方米的房屋进行了装修。在迁出原址前后，西子养生馆曾向乒乓球训练基地就新址的租赁合同问题提出过协商，但因乒乓球训练基地大型体育活动筹备工作繁忙、国有资产出租需征得黄石市财政局同意等原因，双方一直未能就大门右侧新九楼一楼624.35平方米房屋租赁事宜达成协议，西子养生馆则一直按照190余平方米每月租金6900元、430余平方米每月租金15600元，共计每月22500元的租金标准向原告交纳租金。2014年2月，西子养生馆向乒乓球训练基地交纳租金时，乒乓球训练基地拒绝收取，并于2014年5月6日委托黄石嘉信资产评估事务所对租金标准进行评估，经评估西子养生馆一楼经营用房月租金为118660.70元。2014年5月7日，乒乓球训练基地向西子养生馆去函，通知其于2014年5月15前与乒乓球训练基地签订租赁合同，逾期未签订则视为放弃续租权利。西子养生馆认为租金标准过高，予以拒绝。2014年6月13日，乒乓球训练基地向西子养生馆送达解除合同通知书，告知其解除租赁合同关系，要求西子养生馆于2014年7月13日前腾退房屋并移交给乒乓球训练基地，西子养生馆因装修损失及名人俱乐部转让费问题拒绝腾退，乒乓球训练基地于2014年9月17日向本院起诉。在诉讼过程中，西子养生馆向本院提起反诉，并向本院申请对西子养生馆内装修价值进行鉴定。因双方对于鉴定内容未能达成一致，黄石市中级人民法院司法技术处未受理本院的鉴定委托，西子养生馆于2015年4月17日委托湖北九星房地产评估咨询有限公司就西子养生馆装修残值及固定资产价值进行评估，评估价值为1988293元，其中装修残值评估价值为1432798元，固定资产价值为555495元。在庭审过程中西子养生馆于2015年6月19日就承租房屋租金标准申请重新鉴定，但因鉴定机构认为估价依据不充分，向黄石市中级人民法院司法技术处退回了鉴定委托。
本院认为：1、对房屋产权证虽然其所有权人系黄石市体育运动委员会，但该单位经多次整合，其名称已变更为黄石市体育局。而市体育局在2014年6月16日出具证明，陈述其于2006年7月1日起就已经将西子养生馆目前承租房屋交由乒乓球训练基地进行管理，由其负责租赁合同的签订、租金收取和日常管理等工作。而围绕租赁房屋租金事宜发生争议属于市体育局授权范围内，故乒乓球训练基地为本案适格当事人；2、乒乓球训练基地与西子养生馆在原合同到期后未就搬迁后的房屋租赁期限进行约定，但双方仍按每月22500元的租金标准执行，故双方实际已经建立不定期租赁关系。此后双方因租金标准未能达成一致，乒乓球训练基地于2014年6月13日通知西子养生馆解除合同，且要求西子养生馆于同年7月13日前腾退房屋。本院认为在不定期租赁关系中，一方当事人可以随时解除合同，且乒乓球训练基地已在合理期限内通知西子养生馆，因此双方之间的租赁合同关系已于2014年6月13日解除，西子养生馆应在2014年7月13日前腾退其租赁的房屋，故本院对于乒乓球训练基地主张西子养生馆腾退房屋的诉讼请求予以支持；3、对于西子养生馆主张乒乓球训练基地赔偿其损失400000元的主张，因无相关证据证实西子养生馆系直接向乒乓球训练基地进行支付，而西子养生馆与名人俱乐部所签订的《转让协议》及名人俱乐部经营者吴晓燕出具的收条中均载明系名人俱乐部收到西子养生馆转让费400000元，故西子养生馆向乒乓球训练基地主张400000元损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；4、西子养生馆在未与乒乓球训练基地就租赁内容协商一致的情况下便对租赁房屋投入巨资进行装修，对于装修损失的发生应承担主要责任。而乒乓球训练基地在合同期限未届满前便要求西子养生馆腾退原房屋，并同意其对之后租赁的624.53平方米房屋进行装修，对于西子养生馆装修损失的发生也存在相应过错，应承担次要责任。西子养生馆目前装修残值为1432798元，乒乓球训练基地对此应承担40%的装修损失即1432798元×40%=573119.20元，西子养生馆对此自行承担60%的装修损失即1432798元×60%=859678.80元，故本院对西子养生馆主张乒乓球训练基地支付其装修损失573119.20元的反诉请求予以支持，对超过该数额的请求不予支持；5、对于西子养生馆的租金标准，对于消毒间因乒乓球训练基地并无证据证明西子养生馆使用其166.26平方米的面积，也并无证据证明该消毒间由西子养生馆管理或控制，故对乒乓球训练基地主张该处租金的诉讼请求不予支持。而对于新九楼一层624.53平方米租赁面积因本院未对乒乓球训练基地所提交的租金评估报告予以采信，而其所主张按每平方米190元的计算624.53平方米房屋的单月房屋占有使用费118660.70元明显超过同地段同类房屋租金标准，故本院酌情将西子养生馆的单月房屋占有使用费按每平方米100元计算，单月未腾退房屋应给付的占有使用费调整为62453元。而西子养生馆应给付乒乓球训练基地的房屋租赁损失分两段计算，其中2014年2月1日至2014年7月13日拖欠的月租金按22500元计算，期间共计五个月零十三天，故其所欠租金为22500元×5个月＋22500元÷30天×13天=122250元。而2014年7月14日至2015年10月30日的房屋占有使用费按照每月62453元的标准计算，期间共计15个月零16天，因此其所欠房屋占有使用费为62453元×15个月＋62453元÷30天×16天=970103.27元，故本院对乒乓球训练基地主张西子养生馆支付租金122250元及房屋占有使用费970103.27元，合计租赁损失1092353.27元的诉讼请求予以支持，对超过该数额部分不予支持。在抵销乒乓球训练基地应承担西子养生馆的装修价值573119.20元后，西子养生馆还应向乒乓球训练基地支付租金及房屋占有使用费共计为1092353.27元-573119.20元=519234.07元。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告西子养生馆于本判决生效后二十日内从其租赁的黄石市广场路58号新九楼一层房屋进行腾退，并将腾退房屋返还给原告中国乒乓球队黄石训练基地；
二、被告西子养生馆向原告中国乒乓球队黄石训练基地支付从2014年2月1日至2015年10月30日的租金及房屋占有使用费1092353.27元。反诉被告中国乒乓球队黄石训练基地向反诉原告西子养生馆支付装修损失573119.20元，上述款项相抵扣后被告西子养生馆于本判决生效后二十日内向原告中国乒乓球队黄石训练基地支付租金及房屋占有使用费519234.07元。
三、驳回原告中国乒乓球队黄石训练基地的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告西子养生馆的其他反诉请求。
如果被告西子养生馆未按本判决指定的期间履行给付金钱及腾退房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案本诉受理费7210元、反诉受理费13000元，以上费用共计20210元，由原告（反诉被告）中国乒乓球队黄石训练基地负担5210元，被告（反诉原告）西子养生馆负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费20210元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 黄 镔
人民陪审员 康庆锋
人民陪审员 熊 丰
二〇一六年三月十五日
书 记 员 ＸＸ元