北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初4197号原告王晶朝，男，1986年10月14日出生。委托代理人赵大工，山西泽润律师事务所律师。委托代理人董丽春，女，1987年4月6日出生，山西泽润律师事务所实习律师，住山西省晋中市。被告徐连喜，男，1930年11月16日出生。委托代理人徐玉山（徐连喜之子），1964年4月12日出生，无业，住北京市丰台区。原告王晶朝与被告徐连喜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告王晶朝及其委托代理人赵大工、董丽春，被告徐连喜的委托代理人徐玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶朝诉称：2012年7月12日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E09093754）及《补充协议》约定，原告向被告购买位于北京市丰台区槐房西路316号院27号楼13层1单元1302号房屋（合同签订时地址为北京市丰台区南庭新苑A20幢1单元1302室，以下简称涉诉房屋），房屋总价款为110万元。同日，原告、被告与见证方另行签订《补充协议》约定，被告承诺在协议签订后的730日（即至2014年7月12日）内办理完毕涉诉房屋的房屋所有权证。同时被告应在取得房产证后5个工作日将房屋所有权证等产权转移登记所需资料交给见证方北京我爱我家房地产经纪有限公司，用于为原告办理产权转移登记手续。事实上，被告于2014年12月底才取得房屋所有权证，远超过承诺的730日，更为严重的是直至今日，也未开始为原告办理产权转移登记，被告的行为已构成违约。合同签订后，原告已向被告支付购房定金60万元，按照定金约定不得超过合同标的额百分之二十的规定，现主张被告向原告支付违约定金22万元。同时要求被告为原告办理涉诉房屋的房屋过户手续。被告于2015年11月底向北京市丰台区人民法院提起诉讼要求解除合同，原告申请反诉，但被告知另行起诉。现原告诉至法院，要求被告徐连喜为原告王晶朝办理北京市丰台区槐房西路316号院27号楼13层1单元1302号房屋的产权过户手续，要求被告徐连喜向原告王晶朝支付违约金220000元，并由被告承担诉讼费用。被告徐连喜辩称：我与被告于2012年7月12日经北京我爱我家房地产经纪公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》、两份《补充协议》及《居间服务合同》。上述合同签订时我还没有产权证，所以在我与原告签订的《补充协议》中对付款方式作出了明确约定，第二次付款于产权登记当日支付给答辩人剩余购房款50万元，而产权登记日是2014年12月2日，我多次催告原告要求原告支付剩余购房款，原告至今也未支付剩余购房款50万元，原告的行为已构成违约。定金规则不适用于本案，原告主张的违约金22万元不符合法律规定，不应得到支持。另，在签订合同前，原告及居间方北京我爱我家房地产经纪公司未能对涉诉房屋产权审查清楚，未经所有产权人同意私自订立《北京市存量房屋买卖合同》，侵害了产权人的合法权益。涉诉房屋是徐连喜、王合荣夫妻共同财产，在签订《北京市存量房屋买卖合同》时王合荣已去世（去世时间为2011年5月25日），由4个子女徐凤英、徐凤焕、徐庆山、徐玉山顺序继承相应份额，4个子女从未同意出售涉诉房屋及签订《北京市存量房屋买卖合同》，按照交易习惯必须所有产权人一致同意才能办理过户手续。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年7月12日，经北京我爱我家房地产经纪公司居间介绍，徐连喜（出卖人）与王晶朝（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，徐连喜将位于北京市丰台区南庭新苑A20号楼1单元1302号房屋（现行政地址为北京市丰台区槐房西路316号院27号楼13层1单元1302号，以下简称涉诉房屋）出售给王晶朝；该房屋成交价格为1100000元，王晶朝可以在签订本合同的同时支付定金200000元；徐连喜应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人；双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，徐连喜（甲方）与王晶朝（乙方）签订《补充协议》。该《补充协议》第1条约定，徐连喜出售给王晶朝的标的房屋丰台区南庭新苑小区A20号楼1单元1302室（西南朝向）净得总价款1100000元。第2条约定，王晶朝于签订买卖合同当日支付徐连喜购房定金200000元，付款为二次付清：第一次付款于交房当日王晶朝再向徐连喜支付购房定金400000元，第二次付款于产权登记当日直接支付给徐连喜剩余购房款500000元于产权登记当日直接支付给徐连喜。第3条约定，如王晶朝违反本协议第2条付款之约定，徐连喜有权追究王晶朝的违约责任。王晶朝如逾期支付该笔款项，王晶朝除支付应支付的款项外，还应每逾期一日支付徐连喜该笔款项的10%作为违约金赔偿给徐连喜。如王晶朝逾期付款10个自然日以上，则徐连喜有权单方解除合同。第5条约定，由于徐连喜还未取得房屋所有权证，经双方友好协商确认，在徐连喜办理房屋所有权证期间及取得房屋所有权证后，如徐连喜因个人原因不愿意配合王晶朝办理产权登记相关手续，则视为徐连喜违约，徐连喜需退还王晶朝已付购房定金600000元，同时另行支付600000元作为徐连喜违约的违约金。上述合同签订后，王晶朝于2012年7月12日向徐连喜转账支付定金200000元，于2012年11月19日向徐连喜转账支付购房款400000元，于2012年11月23日向徐连喜支付专项维修资金12214元。双方均认可实际交付的定金数额为200000元。2012年11月底，徐连喜将涉诉房屋交付给王晶朝，现涉诉房屋由王晶朝居住使用。2015年11月，徐连喜以王晶朝为被告、北京我爱我家房地产经纪有限公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，要求解除合同、腾退房屋、支付逾期付款违约金及房屋租金损失。北京市丰台区人民法院于2016年6月26日作出判决，认为徐连喜没有相应证据证明已通知王晶朝及北京我爱我家房地产经纪有限公司办理产权登记手续，且没有相应证据证明双方协商达成一致变更剩余购房款的支付时间。故徐连喜以王晶朝未依约支付剩余购房款为由要求解除合同、返还房屋、支付逾期违约金及房租损失的诉讼请求，无事实及法律依据，难以支持，判决驳回了徐连喜的诉讼请求。宣判后，双方均未提出上诉，该判决已生效。另查，徐连喜与王合荣系夫妻，王合荣于2011年5月25日去世。2010年4月4日，徐连喜（被拆迁人、乙方）与北京市丰台区房屋经营管理中心（拆迁人、甲方）签订《南苑棚户区改造房屋安置补偿协议》约定，被拆迁房屋坐落：丰台区南苑新兴街13号（房产所有证号：丰字第24087号）；北京市丰台区房屋经营管理中心按照不高于5000元/平方米的价格向徐连喜提供安置房屋总计壹套，房屋建筑面积总计58平方米。2014年4月9日，徐连喜与北京市永联房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》约定，北京市永联房地产开发有限责任公司将涉诉房屋出售给徐连喜。2014年12月2日，徐连喜取得涉诉房屋的房屋所有权证书（X京房权证丰字第4603**号），涉诉房屋的性质为按经济适用住房管理。庭审中，被告徐连喜提交2010年4月1日其及王合荣作为赠与人与受赠人徐玉山签订的《赠与合同》，并于同日就该《赠与合同》办理公证，该《赠与合同》载明“登记在徐连喜名下的坐落在北京市丰台区南苑新兴街13号（房产所有证：丰字第24087号）房产八间，产权归徐连喜、王合荣夫妻共有，徐连喜、王合荣愿将上述房产中的北房一间（房号2，东数第一间）无偿赠与给徐玉山个人所有”等内容，以证明徐连喜与王合荣共有4个子女，上述房产共有八间，依据徐连喜与王合荣的意愿对其中七间办理了赠与公证手续，余有一间仍登记在徐连喜名下，徐连喜依据该间房屋与北京市丰台区房屋经营管理中心签订《南苑棚户区改造房屋安置补偿协议》取得涉诉房屋，徐玉山也依据赠与合同与北京市丰台区房屋经营管理中心签订《南苑棚户区改造房屋安置补偿协议》获得安置房屋。原告王晶朝对此不予认可，并称据其了解在拆迁前，徐连喜与子女已就财产进行分配，涉诉房屋系徐连喜单独所有，徐连喜有权处分涉诉房屋。关于未办理过户的原因，被告徐连喜称首先，依据《补充协议》第二条约定原告应于产权登记当日直接支付剩余购房款500000元，而不是原告办理产权转移登记的时间，产权登记当日应指徐连喜取得涉诉房屋所有权证的时间，即2014年12月2日。原告至今未支付剩余购房款，构成违约。其次，因存在家庭纠纷，故和原告协商过要求原告多支付一些购房款以办理房屋过户手续。原告王晶朝对此不予认可，其认为依据交易习惯及结合上下文，产权登记是指被告为原告办理过户手续，而不是被告取得涉诉房屋所有权证的时间，同时表示多次催促被告办理过户手续，被告提出涨价25万元，双方协商未达成一致。原告王晶朝主张因被告以自己行为明确表示不履行合同，应适用定金罚则。同时依据《补充协议》第五条如徐连喜因个人原因不愿意配合办理产权登记相关手续，则视为徐连喜违约，徐连喜需退还已付购房定金600000元，同时另行支付600000元作为徐连喜违约的违约金。因定金的数额不得超过主合同标的额110万元的20%，故要求被告向原告支付违约定金22万元。同时原告称因被告迟迟不配合办理过户手续，导致其无法将涉诉房屋再次出售及相应的诉讼成本。原告未就其实际损失提交证据证明。被告徐连喜对此不予认可，其认为原告没有实际损失，涉诉房屋已交付给原告居住使用，因原告未支付剩余购房款对其造成损失，其与原告协商增加部分购房款也是为了降低自己的损失，其没有违约，原告主张的违约定金数额过高。本案审理期间，原告王晶朝经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。原告王晶朝明确表示于办理完房屋产权转移登记手续的当日向被告徐连喜购房款50万元，并向本院提供了50万元的存款证明书。上述事实有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、徐连喜与王晶朝于2012年7月12日的《补充协议》、房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。徐连喜与王晶朝签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应依约享有权利，履行义务。合同签订后，王晶朝已依约向徐连喜支付定金200000元及购房款400000元。现王晶朝已经依约支付了大部分房款，涉诉房屋亦已取得所有权证，具备了办理产权变更登记的条件，且王晶朝明确表示可以履行剩余购房款的支付义务，故王晶朝要求徐连喜协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于徐连喜所称其他子女不同意出售一节，本院认为不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，在没有其它充分证据证明有其他权利人的情况下，应以不动产登记为准。王合荣于2011年死亡，徐连喜于2014年取得涉诉房屋的房屋所有权证书，所有权人为徐连喜，故徐连喜以此为由不同意办理过户手续的答辩意见，本院不予采信。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。关于徐连喜与王晶朝签订的《补充协议》第二条王晶朝应于产权登记当日支付剩余购房款500000元的约定，依据交易习惯及词语解释，产权登记当日是指徐连喜为王晶朝办理房屋转移登记之日。故对于徐连喜主张王晶朝应于徐连喜取得房屋所有权证之日支付剩余购房款500000元，王晶朝至今未支付剩余购房款构成违约而不同意办理过户手续的答辩意见，无事实及法律依据，本院难予采纳。另，关于原告主张的违约定金一节，依据交易习惯及词语解释，《补充协议》第五条的适用情形应为因徐连喜不愿意配合王晶朝办理产权登记相关手续，合同无法继续履行，徐连喜应退还已付购房定金并支付违约金的情况。同时，依据法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。且徐连喜已将涉诉房屋交付给王晶朝居住使用，王晶朝未就其实际损失提交证据证明。故在合同继续履行的情况下，王晶朝依据《补充协议》第五条及定金罚则的规定要求徐连喜支付违约定金22万元的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告徐连喜于本判决生效之日起十日内协助原告王晶朝办理位于北京市丰台区槐房西路316号院27号楼13层1单元1302号房屋所有权转移登记手续。二、原告王晶朝于办理房屋所有权转移登记手续同时向被告徐连喜支付剩余购房款五十万元。三、驳回原告王晶朝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元、保全费5000元，由原告王晶朝负担4600元（已交纳）；由被告徐连喜负担12080元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 艳人民陪审员  肖进华人民陪审员  白新茹二〇一六年九月二十六日书 记 员  宋 悦