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浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5535号
上诉人（原审被告）：虞晓红，女，1968年3月28日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：翁跃君，男，1968年6月4日出生，汉族，住金华市婺城区，系虞晓红丈夫。
被上诉人（原审原告）：金华新黄浦物业管理有限公司，住所地金华市新华街558号。
法定代表人：徐伟，总经理。
委托诉讼代理人：孙勇越，系公司员工。
委托诉讼代理人：马晋，系公司员工。
上诉人虞晓红因与被上诉人金华新黄浦物业管理有限公司（以下简称新黄浦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初9946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人虞晓红的委托诉讼代理人翁跃君、被上诉人新黄浦物业公司的委托诉讼代理人孙勇越、马晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
虞晓红上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、前期物业服务协议约定新黄浦物业公司应对房屋共用部位，共用设施设备等项目进行维护、修缮服务与管理，同时约定新黄浦物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，我方有权要求新黄浦物业公司限期改正，逾期未改正给我方造成损失的，新黄浦物业公司承担相应的法律责任。住宅质量保证书第三条规定“屋面防水保修八年，外墙面、卫生间地面防渗漏保修八年……以上内容，本公司已委托金华新黄浦物业管理有限公司负责联系维修……住户入住以后，有关住宅质量方面的信访或投诉，可直接与金华新黄浦物业管理有限公司东方国际复合社区物业管理处联系”。新黄浦物业公司应依约履行上述合同义务，才能收取物业费。但直到今日新黄浦物业公司一直未履行职责，我方2008年入住后即发现墙面多处开裂、渗水，一直要求新黄浦物业公司解决，期间有来处理但以无法解决为由拖着不解决，严重影响了我方的正常生活，同时也造成了我方的其他财产损失。新黄浦物业公司不履行物业服务，我方拒付物业费从法律上来说是正当行为。二、一审中新黄浦物业公司提供的催缴函是假的，其对我方起诉已过诉讼时效。
被上诉人新黄浦物业公司辩称，一、新黄浦物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，我方基于该合同为东方国际公馆提供物业服务，服务内容包含小区内部各个部分的垃圾清理，下水道和化粪池等的疏通，小区内部公共部分的维修，这些服务上诉人都是有享受到的，缴纳物业费是理所应当的。至于开发商委托物业公司对屋面防水保修八年等内容，开发商仅仅是要求物业公司联系维修，我方已经联系人员上门维修，已尽到应尽的义务。二、我方的催缴函真实有效，上诉人若认为无效应提供相应证据。我方一直有通过各种途径向上诉人催缴物业费，其认为我方起诉已过诉讼时效的主张并不成立。
2017年7月13日，新黄浦物业公司向一审法院起诉请求：一、要求虞晓红支付所拖欠2009年7月1日至2017年6月30日间的物业服务费24564元，并支付滞纳金1105元（按银行同期贷款利息计算），共计25669元；二、由虞晓红承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月1日，新黄浦物业公司（乙方）与浙江新黄浦置业有限公司（甲方）签订《东方国际复合社区前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对东方国际复合社区提供物业管理服务事宜；期限自2011年5月1日起至第一届业主委员会成立之日止；在物业管理区域内，乙方提供前期物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准：高层住宅、商业物业和单位商业群楼均为1.2元/月/㎡，写字楼2.5元/月/㎡；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位50元/个/月的标准向乙方交纳停管理服务费；专项服务费中的供电、二次供水、电梯等设备运行费按实分摊。业主应于自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月1日起交纳物业服务费，并按年交纳，约定交付时间为当年1月1日至3月31日，物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之三支付违约金。合同签订后，新黄浦物业公司进驻该社区从事物业服务。2017年间该小区成立了业主委员会，新黄浦物业公司则2017年8月1日撤出对该小区的物业管理（东方国际复合社区双塔综合楼由新黄浦物业公司另行单独进行管理）。
虞晓红系金华市婺城区新华街558号东方国际复合社区A-2－2503、A-2－2603室房产（高层住宅、总建筑面积为213.23㎡）的登记业主，于2007年6月15日与浙江新黄浦置业发展有限公司签订《东方国际公馆住宅质量保证书》约定：住宅自竣工验收交付使用之日起，在正常使用情况下，在以下期限内出现下述工程质量问题的，由公司承担保修责任：1、屋面防水保修八年；2、外墙面、卫生间地面防渗漏保修八年；等等。以上内容，本公司已委托新黄浦物业公司负责联系维修；住户入住以后，有关住宅质量方面的信访或投诉，可直接与新黄浦物业公司东方国际复合社区物业管理处联系。同年7月31日，新黄浦物业公司（甲方）与虞晓红（乙方）签订《东方国际前期物业服务协议》约定：甲方对房屋共用部位，共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方以1元/月/㎡交付物业服务费。同时约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每日3‰回收滞纳金。另外，双方对相关事宜作了约定。2008年10月虞晓红入住上述房屋后，发现房屋顶层面及外墙面有多处渗水等问题，曾多次要求新黄浦物业公司解决，期间，新黄浦物业公司也曾对上述渗水等作过修缮，并同意虞晓红免交部分物业费作为补偿。虞晓红以渗水等问题因新黄浦物业公司未尽义务，导致该问题至今未得到有效解决为由拒付物业费。根据《东方国际前期物业服务协议》约定的计算标准，虞晓红上述房屋自2009年7月1日起至2017年6月30日止应缴纳物业费共计人民币20470.08元，并经新黄浦物业公司催付未果。
一审法院认为，浙江新黄浦置业有限公司与新黄浦物业公司签订的《东方国际复合社区前期物业服务协议》，及与虞晓红签订的《东方国际公馆住宅质量保证书》、《东方国际前期物业服务协议》均为真实、合法有效。新黄浦物业公司按约为该小区提供了相应的物业服务后，其依约享有收取相应服务费之权利，虞晓红作为该小区业主未按约缴付物业服务费，依约应承担违约责任，新黄浦物业公司提出由虞晓红支付物业费之请求并无不当，依法予以支持；但新黄浦物业公司提高收费标准未经得已成立业主委员会的追认，且虞晓红提供的《东方国际前期物业服务协议》足以抗辩新黄浦物业公司提出的收费标准，故应以虞晓红提出即以1元/月/㎡计付物业服务费，对新黄浦物业公司提出超出该部分之请求，依法不予支持；另外，虞晓红房屋渗水等问题至今未得到妥善解决属实，根据约定新黄浦物业公司负有相应的义务，据此，对新黄浦物业公司提出支付滞纳金之请求，不予支持。由于虞晓红提出的物权法上之请求权与新黄浦物业公司所主张的合同之债请求权依法不能相互抵销，故对虞晓红提出的抗辩意见，不予采纳；但虞晓红房屋之渗水等问题可另行主张处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、虞晓红于判决生效之日起十日内给付新黄浦物业公司尚欠物业费20470.08元。二、驳回新黄浦物业公司其他的诉讼请求。如虞晓红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费221元（减半收取，新黄浦物业公司已预交），由新黄浦物业公司负担65元，虞晓红负担156元。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
经审核双方当事人提出的有效证据，本院依法对原审判决认定事实予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点主要在于虞晓红是否应当交纳物业费。《东方国际复合社区前期物业服务协议》、《东方国际公馆住宅质量保证书》、《东方国际前期物业服务协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。虞晓红作为小区业主应当按照合同约定及时交纳物业服务费，以保证物业公司提供符合标准的物业服务，但其未提供充分证据证明新黄浦物业公司未依约履行义务达到可以扣免物业费的程度，原审根据本案实际按照1元/月/㎡计付物业费、对滞纳金不予支持并无不当。虞晓红主张一审中新黄浦物业公司提供的催缴函是假的，但未提供证据证明，对其主张本院不予采信。虞晓红主张的房屋渗水等问题，可另行主张处理。综上，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费442元，由上诉人虞晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 金 莹
审 判 员 胡 照
二〇一七年十二月二十七日
代书记员 崔立娜