福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1297号
原告（反诉被告）厦门辉宏达发展有限公司，住所地厦门市思明区思明南路410号2门10-11层。
委托代理人郑伟、吕晓华，福建典格律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈婷婷，女，1967年9月26日出生，汉族。
委托代理人王琛、郭梅山，福建理则达律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门辉宏达发展有限公司与被告（反诉原告）陈婷婷租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日受理后，依法由审判员彭朝辉适用简易程序，于2014年2月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人吕晓华、被告（反诉原告）的委托代理人王琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门辉宏达发展有限公司诉称，2010年1月11日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定：被告将厦门市思明区华强企业大楼2楼的部分出租给原告使用，租赁期自2010年8月10日至2013年8月9日，第一年度租金22078元／月，第二年度租金23403元／月，第三年度租金24807元／月，租金按季度支付。同时，合同第十二条约定：“乙方应向甲方交付30000元作为承租保证金。在上期合同期满后将乙方已支付给原房东杜树生的30000元自动转为本期承租保证金”，“本合同终止后十天内，甲方扣除乙方应付而未付金额后，保证金余额无息返还乙方”。另外，原、被告就厂房续租及合同终止等事项进行了约定。合同订立后，原告依约履行交付租金等合同约定义务。2013年8月9日，《厂房租赁合同》因租赁期满且双方未续约而终止，原告已于2013年8月4日搬离承租厂房，但被告未依约返还原告承租保证金30000元，经原告多次催讨未果。故原告请求法院判令：被告立即向原告返还房屋押金30000元及利息（利息自2013年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂定600元）。
被告陈婷婷辩称，原告诉请要求返还讼争房屋押金和利息没有事实及法律依据。被告依约履行了全部合同约定的义务，然，原告一直未能按合同的约定的时间如期支付租金，应承担逾期支付租金的滞纳金。同时，合同期届满之后，原告一直未与被告办理相关交接，原告应承担合同期满后厂房的占用费，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告陈婷婷诉称，2010年1月11日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同》，约定反诉人将厦门市思明区华强企业大楼2楼的部分出租给被反诉人用于办公与高尔夫球具生产用途，租期自2010年8月10日至2013年8月9日止。《租赁合同》同时对租金、支付方式、支付时间、违约责任等做了明确约定。合同签订后，反诉人依约履行了全部合同约定的义务。然被反诉人一直未能按合同的约定的时间如期支付租金，且被反诉人在未经反诉人同意的情况下，违反《租赁合同》的约定，对租赁之厂房进行私自改造、装修，严重侵害了反诉人的合法权益。同时，合同期届满之后，被反诉人一直未与反诉人办理相关交接。故请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付延期支付租金的滞纳金41486.76元；2、被反诉人向反诉人支付合同期满后的厂房占用费暂计为24807元；3、被反诉人对租赁之厂房恢复原状。
反诉被告厦门辉宏达发展有限公司辩称，一、被答辩人（本诉被告）向反诉答辩人主张延期支付租金的滞纳金没有依据。1、反诉答辩人无需支付滞纳金。2、即使反诉答辩人需要支付滞纳金，被答辩人主张延期支付租金滞纳金数额也是错误的，理由如下：第一，被答辩人的主张部分已超过诉讼时效。第二，被答辩人计算滞纳金天数错误。第三，《租赁合同》约定的滞纳金计算比例过高，请求予以调整至按照银行活期存款利率计算。二、被答辩人主张占用费缺乏事实依据。反诉答辩人与被答辩人租赁合同的期限截止至2013年8月9日，根据租赁合同第十五条的约定：“关于续租，若乙方（反诉答辩人）要续租，乙方要在本合同终止前3个月提出，双方协商续租事宜，若本合同终止前1个月双方就续租事宜协商不成的，按第十六条2、3款执行”。反诉答辩人与被答辩人就续租事宜协商不成，双方按第十六条“合同终止与归还”执行，双方关于合同终止且搬离的事实均为明知，承租期满，反诉答辩人应依约放弃对租赁场所的占有，即搬离租赁厂房。反诉答辩人已于2013年8月4日搬离租赁场所，不存在需要支付合同期满厂房占用费的情形。三、反诉答辩人已将厂房恢复原状，不存在被答辩人主张的情形。1、反诉答辩人已将厂房恢复至承租时的状态。2、反诉答辩人与被答辩人合同期内未对房屋进行装修，被答辩人主张的私自改造及装修的事实不存在。请求驳回反诉请求。
经审理查明，2010年1月11日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，其中约定：被告将厦门市思明区华强企业大楼2楼的部分出租给原告用于办公与高尔夫球具生产用途，租赁期自2010年8月10日至2013年8月9日，第一年度租金22078元／月，第二年度租金23403元／月，第三年度租金24807元／月，租金按季度支付；合同第十二条“承租保证金”中约定：“乙方（厦门辉宏达发展有限公司）应向甲方（陈婷婷）交付30000元作为承租保证金。在上期合同期满后将乙方已支付给原房东杜树生的30000元自动转为本期承租保证金……本合同终止后十天内，甲方扣除乙方应付而未付金额后，保证金余额无息返还乙方”；合同第十三条“违约责任”中约定“……租金超过当月应缴纳期限一周后，每逾期一天，需另缴拖欠款的1%作为滞纳金……”；第十五条“关于续租”约定：“若乙方（反诉答辩人）要续租，乙方要在本合同终止前3个月提出，双方协商续租事宜，若本合同终止前1个月双方就续租事宜协商不成的，按第十六条2、3款执行”；此外，原、被告就合同终止等事项进行了约定。合同订立后，被告交付了房屋，原告共有六期未能按合同约定的期间如期支付租金。2013年8月9日，《厂房租赁合同》因租赁期满且双方未续约而终止，原告于2013年8月4日搬离承租厂房，被告未依约返还原告承租保证金30000元。
以上事实，有原告提供的：《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同书》、《收据》、《房屋租赁补充协议》、服务单、发票、户籍信息。被告所提供的：《中国建设银行交易明细》、照片以及在案庭审笔录为证，本院予以确认。
本案争议的焦点问题在于：一、原告未如期支付租金，是否构成违约？应否支付反诉请求的滞纳金？二、原告是否如约向被告返还房屋？三、原告是否违约进行装修？
根据双方的诉辩意见、举示的证据、庭审笔录，本院对此认定如下：
一、原告未如期支付租金，是否构成违约？应否支付反诉请求的滞纳金？
依《厂房租赁合同》第十三条关于违约责任的约定，原告共有六次租金未如期交付，被告直至本案诉讼才提出异议进而反诉请求原告依该条之约定支付滞纳金。原告主张被告未提出异议且接受了租金给付，应视为同意变更付款期间。本院认为，有约定从约定，被告并未明示同意变更约定，应视为未变更。其次，原告主张其中四期的滞纳金超过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效是一年，因此基于延付租金而产生的滞纳金的诉讼时效也是一年。被告于2014年1月23日提起反诉，故六次滞纳金中的四次已超过诉讼时效，不应得到支持。至于后两次中，应对逾期部分款项据实计算滞纳金，据此核算的滞纳金为5195元，被告未扣除一周的期限所计算金额有误，应予纠正。原告认为双方约定的滞纳金过高，请求予以调整。本院认为双方应受约定之拘束，再者原告未证明双方所约定的违约金过分高于造成的损失，故不予准许该调整请求。
二、原告是否如约向被告返还房屋？
据原告举证的服务单、发票，可以认定原告于2013年8月4日搬离承租厂房，该行为符合《厂房租赁合同》第十六条“合同终止与归还”中“合同终止时，乙方需在15天内将所承租场所归还甲方”的约定。虽然没有直接证据证明原告通知被告进行厂房的交接，但双方确认已就是否续租进行了商谈且未能达成继续承租，故原告主张其已电话通知被告搬离、交接，被告已知悉，符合常理，可予采信。被告另抗辩厂房内有物品未搬，并未完全搬离等，然，即便确是如此，被告可依《厂房租赁合同》第十六条“合同终止与归还”中“乙方不能在15天内撤出承租场所内的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处置”予以处理，而无须直至今日不予接收厂房，任其空置，徒增损失，应自负责。故被告对此之抗辩意见，不予采纳。本院认定原告如期如约归还厂房。
三、原告是否违约进行装修？
双方有关厂房原有状态为何并无证据体现，被告反诉原告违约装修，要求恢复原状，负有举证责任，应承担举证不能之后果。
综上，关于本诉。原告虽有权依照《厂房租赁合同》第十二条“承租保证金”之约定，要求被告返还保证金，但同样依该条约定应予以扣除滞纳金5195元。关于反诉。滞纳金仅能支持5195元，该款直接从承租保证金30000元中扣取；厂房占用费及恢复原状之请求缺乏依据，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告陈婷婷向原告厦门辉宏达发展有限公司退还承租保证金30000元；反诉被告厦门辉宏达发展有限公司向反诉原告陈婷婷支付延付租金的滞纳金5195元，两相抵扣后，被告陈婷婷于本判决生效之日起十日内向原告厦门辉宏达发展有限公司退还24805元。
二、驳回原告厦门辉宏达发展有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈婷婷的其它诉讼请求。
被告陈婷婷如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费282元，由原告厦门辉宏达发展有限公司负担72元，被告陈婷婷负担210元；反诉案件受理费728元，由反诉原告陈婷婷负担656元，由反诉被告厦门辉宏达发展有限公司负担72元，均于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 彭朝辉
二〇一四年四月二十一日
代书记员 陈 玲
附件：本案所适用法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。