北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终15号
上诉人（原审被告）：北京科胜博达技术有限公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院3号楼14层1416。
法定代表人：张丽敏，总经理。
委托诉讼代理人：李明明，北京申辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京实创上地物业管理服务有限责任公司，住所地北京市海淀区信息路22号上地科技综合楼1212室。
法定代表人：宋继东，董事长。
委托诉讼代理人：宋洁，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘冉，女，该公司职员。
上诉人北京科胜博达技术有限公司（以下简称科胜博达公司）因与被上诉人北京实创上地物业管理服务有限责任公司（以下简称实创公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
科胜博达公司上诉请求：撤销一审判决，驳回实创公司诉讼请求。事实和理由：1.实创公司上调物业费只征询了A、E栋业主意见，未征询B、C、D栋业主意见，程序不合法。2.小区物业服务费采用包干制，能源费公摊部分属于物业服务成本已经包含在服务费内，不应再收取。实创公司也未公开水电费公摊部分的收费依据和计算方式，收取水电费无依据。3.根据北京市相关规定，我司不须要交纳超高部分蒸汽费。4.2012年7月1日至2013年3月25日的差价部分物业费、2005年3月至2013年3月25日公摊部分的水电费、2005年11月15日至2013年3月25日蒸汽费超高部分已超过诉讼时效。5.实创公司就我司缴纳的费用未开具相关发票。
实创公司辩称：同意一审判决，不同意科胜博达公司的上诉请求和理由。上调物业费仅针对A、E栋，不涉及B、C、D栋，上调的结果也经过公示，程序是合法的。蒸汽费是以能源公司确定的收费标准以及计算方式执行，我司是代收代缴费用。科胜博达公司缴纳了部分费用，没有超过诉讼时效。
实创公司向一审法院起诉请求：1.科胜博达公司向实创公司支付2012年7月1日至2016年12月31日的物业服务费83715.3元；2.科胜博达公司支付自2005年2月16日至2016年9月13日水费61504.73元、电费306198.85元；3.科胜博达公司支付自2005年11月15日-2016年3月15日的供汽费（超高部分）144223.57元；以上合计606804.49元。案件受理费由科胜博达公司承担。
一审法院认定事实：2004年10月28日，科胜博达公司（甲方）与北京实创新昌物业管理有限责任公司（乙方）签订《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》，约定甲方将盈创动力园区A栋902号1860.34平方米委托乙方实行物业管理，物业类型为工业厂房，委托事项包括房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和维修，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，能源费（包括自用能源费和公用能源费：水、电、汽费代收代缴，见业主公约第九条能源费代收代缴协议中附能源费构成说明），按照国家法律法规规定，应收取的相关费用（如大修基金）；委托管理期限为2004年11月11日至园区物业管理委员会成立并与园区物业方签订物业服务委托合同日止；物业管理费收费采取半年预付制，即办理入住手续同时缴纳预付的物业管理费和能源费，预收能源费采取同城委托月预收制，公摊能源费按相关分摊原则分摊入户按月预收；物业服务收费标准每月每平方米6元（商用房每月每平方米7元），涉及有偿服务、特约服务的具体方案，由双方协商而定。2006年2月24日，北京实创科技园开发建设股份有限公司、北京实创新昌物业管理有限责任公司、科胜博达公司签订《业主公约》，其中第九条能源费代收代缴协议约定能源费为业主在盈创动力园区产权范围内所发生的水、电、汽等费用，含自用和公用公摊两部分；业主房屋内用电电费、水费、汽费等，本物业部于每月25日抄录该房屋电表、水表等实际读数，并按照业主的分摊系数计算出各业主应分摊的公共能源费数额，一并计入该月能源费收缴通知单里；电费代收代缴标准依照市供电局提供的工业用电尖峰、峰、谷平均价确定，水费代收代缴标准依照自来水公司规定的工业用水每吨4.4元（水、电单价调整按国家相关部门通知为准）；能源费构成说明，自用能源费为业主户内自用的水、电、汽、暖等费用，公用能源费为包括多产权楼内业主本楼公摊的能源费用和盈创动力园区分摊的能源费用。第十条蒸汽费收费标准约定按热力公司用汽收费标准执行，按照上地科技园区收费规定，夏季每月每平方米4.65元，每月制冷22天，每天计10小时制冷；冬季每月每平方米5.8元，每月供暖30天，每天计24小时供暖；超高面积按能源公司及国家规定执行，若价格调整，按有关规定执行。2004年10月28日，科胜博达公司签署承诺书，载明同意遵守及履行《盈创动力园区业主公约》内的一切条款。上述协议签订后，实创公司履行了物业服务义务。2005年11月28日，北京实创新昌物业管理有限责任公司更名为北京实创上地物业管理服务有限责任公司。
2011年12月，实创公司就物业费调整征求园区内业主的意见，2012年7月12日，实创公司盈创动力园区物业部发布《关于A、E栋物业费上调的公示》，载明2011年12月29日盈创动力园区物业部就园区物业费上涨事宜，已意见征询的方式召开业主大会，经过与业主的沟通，在广泛听取业主的意见和建议的情况下，现对征询结果进行公示：园区A、E座业主84户，目前同意物业费上调每月每平方米0.5元（或以上）的业主5户，占总户数的63.09%；园区A、E座业主产权面积72100.6平方米，目前同意物业费上调每月每平方米0.5元（或以上）的产权面积45479.04平方米，占总面积比例为63.08%。根据《北京市物业管理办法》（第十一条三款）的相关规定，确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，应当经过专有部分占建筑总面积过半数且业主占总人数过半数的业主同意。现盈创动力物业部关于物业费上调的征询结果符合法律规定。因此盈创动力物业部根据业主大会决议，本着就低不就高的原则，决定于2012年7月1日起物业费在原有基础上上调每月每平方米0.5元。
科胜博达公司未支付2012年7月1日至2016年12月31日的物业服务费83715.3元、2005年2月16日至2016年9月13日水费61504.73元及电费306198.85元、2005年11月15日至2016年3月15日的供汽费（超高部分）144223.57元。
庭审中，科胜博达公司对实创公司上调物业费收费标准不予认可，主张实创公司收取公摊水费、电费没有依据，部分诉讼请求超过了诉讼时效，不具备相应管理资质，实创公司服务不达标。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。实创公司与科胜博达公司签订的《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》、《盈创动力园区业主公约》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。科胜博达公司主张实创公司物业服务不合格，但未提交充分证据证明，且实创公司予以否认，故法院不予采信。因实创公司与科胜博达公司之间的物业服务合同管理处于持续的状态，故就科胜博达公司主张实创公司部分诉讼请求超过诉讼时效的主张法院不予支持。另外，实创公司就上调物业费履行了相应程序并进行了公告，故法院就实创公司上调物业费予以认可，就实创公司在本案中提出的物业费主张予以支持。就汽费以及公摊部分的水费、电费，实创公司与科胜博达公司签订的《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》、《盈创动力园区业主公约》均有明确约定，双方均应据此履行，故对实创公司的相应主张，法院予以支持。实创公司为盈创动力园区提供物业服务在北京市住房和城乡建设委员会网站进行了备案，故对科胜博达公司所述实创公司不具备相应服务资质的主张法院不予采信，且即使实创公司不具备相应服务资质，也应属于行政管理范畴，不能作为科胜博达公司拒交物业费的抗辩事由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、北京科胜博达技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司自二零一二年七月一日至二零一六年十二月三十一日的物业服务费人民币八万三千七百一十五元三角；二、北京科胜博达技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司自二零零五年二月十六日至二零一六年九月十三日的水费人民币六万一千五百零四元七角三分、电费人民币三十万六千一百九十八元八角五分；三、北京科胜博达技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司二零零五年十一月十五日至二零一六年三月十五日的供汽费人民币十四万四千二百二十三元五角七分。如果科胜博达公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院核实，一审判决中第5页第2段“园区A、E座业主84户，目前同意物业费上调每月每平方米0.5元（或以上）的业主5户，占总户数的63.09%”，应为“园区A、E座业主84户，目前同意物业费上调每月每平方米0.5元（或以上）的业主53户，占总户数的63.09%”，本院予以更正。
另，实创公司确认在二审期间科胜博达公司已支付2015年3月1日以前的物业费及2005年2月16日至2016年9月13日的水费人民币61504.73元、电费人民币306198.85元（尚欠付2015年3月1日至2016年12月31日物业费20463.74元及2005年11月15日至2016年3月15日的供汽费144223.57元）。除此之外，本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鉴于二审期间上诉人科胜博达公司已将一审判决第二项履行，故针对水、电费应否交纳及其诉讼时效之上诉事项，本院不再处理。针对其他上诉请求内容，本院归纳争议焦点如下：一、实创公司上调物业费是否合法；二、实创公司是否有权收取超高部分蒸汽费；三、涉诉期间的物业费、供汽费是否超过诉讼时效。
一、关于实创公司上调物业费是否合法。根据《物业管理条例》第十一条规定，物业费收费标准应当由全体业主共同决定。实创公司就上调A、E栋物业费事宜以书面形式征询了A、E栋业主的意见，取得了专有部分占建筑物总面积比例过半数且人数占总人数过半数的业主同意，并进行了公告，上调物业费程序符合法律规定。科胜博达公司认为应当征询B、C、D栋业主意见，对此本院认为，上调A、E栋物业费不涉及B、C、D栋业主权益，征询该三栋业主意见缺乏合理性和必要性。科胜博达公司以物业费上调程序不合法为由拒绝交纳物业费，理由不能成立。
二、关于实创公司是否有权收取超高部分蒸汽费。《业主公约》第九条规定，实创公司与科胜博达公司之间就能源费实行代收代缴制。同时公约第十条规定，超高面积蒸汽费按能源公司及国家规定执行。若价格调整，按有关规定执行。科胜博达公司主张己方使用物业层高为4米，根据北京市物价部门的规定不应缴纳超高部分蒸汽费。对此本院认为，实创公司与科胜博达公司签订代收代缴服务合同，双方均应依约履行义务。科胜博达公司在2005年11月15日至2016年3月15日期间享受到能源部门提供的蒸汽供汽服务，表明实创公司并未怠于履行代缴蒸汽费的义务。现蒸汽费已经实际产生，实创公司对调整蒸汽费用核算方法的原因已经作出合理解释和说明，故科胜博达公司应当依约交纳超高部分蒸汽费。本院对于科胜博达公司不应缴纳超高部分蒸汽费的主张不予支持。
三、关于涉诉期间的物业费、供汽费是否经过诉讼时效。物业服务具有持续性特点。本案事实是实创公司一直为A、E栋楼提供物业服务并未间断，且实创公司在科胜博达公司欠费期间履行了催缴义务，并无证据证明其怠于行使权利，故科胜博达公司主张差价部分物业费、超高部分供汽费超过诉讼时效，本院不予支持。
实创公司是否开具发票并非科胜博达公司拒绝交纳上述相关费用的合法理由，科胜博达公司的该项上诉理由亦不能成立。
综上所述，科胜博达公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；因在二审期间科胜博达公司已经履行了一审判决的部分义务，鉴于该新事实，本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初3299号民事判决第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初3299号民事判决第一项、第二项；
三、北京科胜博达技术有限公司于本判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司2015年3月1日至2016年12月31日物业服务费人民币20463.74元；
四、驳回北京科胜博达技术有限公司的上诉请求。
如果科胜博达公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4950元，由北京科胜博达技术有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费3594元，由北京科胜博达技术有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
审 判 员 赵小军
二〇一八年二月六日
法官助理 任可娜
书 记 员 苏 杭