福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初4003号原告：厦门市祥伟腾实业发展有限公司，住所地福建省厦门市海沧区马青路1213号1号厂房一层东侧，统一社会信用代码91350205705442175H。法定代表人：陈亚泡，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。被告：上海鹏华资产管理（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路256号1801室，统一社会信用代码913100006987694199。法定代表人：蔡惠晟，董事长。委托诉讼代理人：施立功，上海市申辰律师事务所律师。原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司（以下简称祥伟腾公司）与被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司（以下简称鹏华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告祥伟腾公司的委托诉讼代理人王振烈、王楚，被告鹏华公司的委托诉讼代理人施立功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥伟腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认祥伟腾公司与鹏华公司签订的《厂房租赁合同》及其《补充协议》于2016年11月6日解除，并且判令鹏华公司清理厂房内杂物、腾空并恢复厂房原状；2、判令鹏华公司立即支付拖欠的租金1637999.55元（人民币，下同）（自2016年04月01日至2016年11月05日止）及水电费6007.34元，合计1644006.89元；3、判令鹏华公司支付违约金1365000元，以上合计3009006.89元；4、判令鹏华公司交纳的厂房担保金50万元用于冲抵上述租金、水电费、违约金等款项；5、本案诉讼费、鉴定费由鹏华公司承担。事实和理由：2015年3月27日，祥伟腾公司与鹏华公司签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定：1、祥伟腾公司将位于海沧区马青路1213号的1号厂房租赁给鹏华公司，租赁期限为8年（即2015年4月1日起至2023年3月31日止）；2、第一年年租金为260万元，此后每年按5%递增，租金按年支付，每年3月31日前支付下一年度租金；3、逾期支付租金的天数累计超过30天的，一方可书面通知另一方解除本合同，但违反合同的一方，应按年租金的50%向另一方支付违约金；4、双方之间的书面文件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后，均视为已经送达，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，祥伟腾公司依约将厂房及配套设施交付给鹏华公司，鹏华公司支付了第一年年租金后随即入场装修。2015年5月8日，祥伟腾公司与鹏华公司签订了一份《补充协议》，对保证金及西侧配电室问题进行了补充约定。2015年8月1日，祥伟腾公司与鹏华公司签订一份《补充协议》，对装修条款、供电电容、政府装修补助款进行了补充约定。2016年，祥伟腾公司多次要求鹏华公司支付租金，鹏华公司均已各种理由推诿。后来，由于鹏华公司拖欠装修费用，其聘请的装修公司退场，鹏华公司的工作人员也撤离。祥伟腾公司于2016年10月26日委托律师向鹏华公司发出《解除合同律师函》，律师函被退回。综上，祥伟腾公司与鹏华公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》合同有效，鹏华公司作为承租人，拖欠租金天数超过30天，已构成严重违约且合同解除条件已经成就。为维护合法权益，祥伟腾公司诉至法院，提出以上诉讼请求。鹏华公司辩称，一、对解除《厂房租赁合同》无异议，但对合同解除的起始时间有异议，鹏华公司认为解除时间为2016年9月，而非2016年11月6日。因为鹏华公司涉嫌犯罪，合同无法履行，鹏华公司已经把该情况告知祥伟腾公司。由于祥伟腾公司不让鹏华公司进入厂房亦不让鹏华公司将其设备运走，鹏华公司无法将厂房恢复原状，恢复原状应由祥伟腾公司负责，费用由法院裁判。二、对拖欠的租金金额有异议，起始时间没有异议，鹏华公司已经支付了第一年的租金，后来因为鹏华公司出事无法支付租金，租金拖欠时间应从2016年4月1日计算至2016年8月31日，共计五个月。对水电费6007.34元没有异议。三、祥伟腾第三项诉讼请求违约金计算方式有问题，合同约定违约金为年租金50%过高，请求法院予以调整。违约金最高应不超过欠费的五个月租金的20%。四、祥伟腾公司主张的第四、五项诉讼请求由法院裁判。本院经审理认定事实如下：祥伟腾公司系厦门市海沧区马青路1213号1号厂房的所有权人。2015年3月27日，祥伟腾公司（注：甲方、出租方）与鹏华公司（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将案涉厂房出租给乙方，租赁期限为8年（自2015年4月1日起至2023年3月31日止）。合同第四条约定第一个租赁年度的租金为260万元，此后每租赁年度在上个租赁年度的年度租金基础上按5%递增，租金每年支付一次，乙方于本合同生效之日起5日内付清第一个租赁年度的年租金，以后每租赁年度租金支付时间为每自然年度的3月31日前。合同第五条第一款约定，乙方应于本合同生效之日起5日内一次性向甲方支付500万元作为厂房租赁保证金，在乙方向甲方交清租金等一切费用并按约定承担交还厂房等义务后15日内，甲方向乙方退还租赁保证金，否则甲方有权将租赁保证金用以抵扣乙方应付的租金、违约金及因本租赁行为所产生的一切费用；第二款约定租赁期间，因本合同租赁行为或使用该厂房所发生的全部费用（包含但不限于水、电、燃气、设备、物业管理、卫生等费用）全部由乙方承担。合同第十一条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，但违反合同的一方，应按年租金的50%向另一方支付违约金，……（六）乙方逾期支付租金的天数累计超过30天的。合同第十四条其他条款约定，双方之间的书面文件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后，均视为已经送达。合同签订后，鹏华公司向祥伟腾公司支付了第一个租赁年度租金260万元（租金期限自2015年4月1日至2016年3月31日）。合同签订当日，祥伟腾公司的法定代表人陈亚泡向鹏华公司的法定代表人蔡惠晟出具一份《收款收据》，载明收到蔡惠晟五楼使用费364500元。2015年5月8日，祥伟腾公司与鹏华公司签订了一份《补充协议》，约定将《厂房租赁合同》第五条第一款约定的乙方应向甲方支付租赁保证金的数额由500万元变更为50万元，其余约定内容不变，《补充协议》还对西侧配电室问题进行了补充约定。后鹏华公司向祥伟腾公司支付租赁保证金50万元。2015年8月1日，陈亚泡与蔡惠晟签订一份《确认函》，载明已支付的使用费364500元无息冲抵下一个租赁年度鹏华公司应付的厂房租金；陈亚泡同意五楼东侧给蔡惠晟使用（作为鹏华公司的汽车电梯机房、空调冷却塔机位）。同日，祥伟腾公司与鹏华公司签订一份《厂房租赁合同补充协议》，对装修条款、供电电容、政府装修补助款进行了补充约定。2016年10月26日，祥伟腾公司委托律师向鹏华公司发出一份《律师函》，载明鹏华公司拖欠祥伟腾公司厂房租金1600602.3（2016年4月1日至2016年10月31日），鹏华公司构成严重违约，祥伟腾公司依照双方签订的《厂房租赁合同》的约定，本《律师函》以合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日视为送达，自本《律师函》邮寄之日起第11日（即2016年11月6日），双方签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》即时解除。该份《律师函》以《厂房租赁合同》第一页载明鹏华公司的地址“上海市淮海中路283号香港广场南座六楼”为收件地址、鹏华公司的法定代表人蔡惠晟为收件人于2016年10月26日投邮，后被退回。另查明，祥伟腾公司庭后向本院申请撤回第一项诉讼请求中的要求鹏华公司清理厂房内杂物、腾空并恢复厂房原状，本院口头裁定予以准许。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。祥伟腾公司与鹏华公司之间签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照《厂房租赁合同》约定，第一个租赁年度租金为260万元，第二个租赁年度租金递增5%，即应为273万元（260万元×105%）。鹏华公司仅向祥伟腾公司支付第一个租赁年度租金260万元至2016年3月31日，未按照合同约定于2016年3月31日前支付第二个租赁年度的年租金，逾期支付已超过30日，按照合同约定，祥伟腾公司可以解除合同。祥伟腾公司于2016年10月26日向鹏华公司发出《律师函》通知解除《厂房租赁合同》及相关补充协议，虽然该《律师函》被退回，但根据合同第十四条约定，祥伟腾公司付邮10日后，视为已经送达，亦即视为鹏华公司于2016年11月6日收到祥伟腾公司的解除合同通知。因此，祥伟腾公司主张双方之间签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议于2016年11月6日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，鹏华公司还应向祥伟腾公司支付自2016年4月1日至合同解除前一日的租金，经计算，日租金为7479.45元，该期间租金为1637999.55元（7479.45元×219天）。鹏华公司支付的使用费364500元，祥伟腾公司的法定代表人陈亚泡于2015年8月1日确认可冲抵鹏华公司应支付的租金，该款项应予以抵扣鹏华公司欠付的租金，抵扣之后，鹏华公司还应支付祥伟腾租金1273499.55元。因此，祥伟腾公司诉请鹏华公司支付租金1637999.55元，本院予以部分支持，超出部分，予以驳回。鹏华公司辩称其于2016年9月就告知祥伟腾公司合同无法履行的情况，合同解除时间应为2016年9月，未能提供相应证据予以证明，本院不予采纳。祥伟腾公司主张鹏华公司支付拖欠的水电费6007.34元，鹏华公司对此没有异议，本院予以支持。鹏华公司逾期支付租金超过30日，构成违约，应依约承担相应的违约责任。祥伟腾公司主张鹏华公司应按照合同约定的年租金50%支付违约金1365000元，鹏华公司辩称违约金过高，请求予以调整，对此，本院认为，案涉合同租期8年，年租金在260万元以上，双方约定的违约金并未过分高于鹏华公司违约造成祥伟腾公司的损失，对于鹏华公司的主张本院不予采纳，而祥伟腾公司的诉请具有合同依据，本院予以支持。祥伟腾公司请求以鹏华公司支付的租赁保证金50万元予以抵扣租金、水电费、违约金，符合合同约定，是双方真实意思表示，本院予以支持。祥伟腾公司在本案撤回要求鹏华公司恢复原状等的诉讼请求，本院予以准许，祥伟腾公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司与被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司于2015年3月27日签订的《厂房租赁合同》、于2015年5月8日签订的《补充协议》以及于2015年8月1日签订的《厂房租赁合同补充协议》均于2016年11月6日解除；二、被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司支付原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司自2016年4月1日至2016年11月6日的租金1273499.55元以及水电费6007.34元；三、被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司支付原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司违约金1365000元；四、被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司已支付的租赁保证金50万元用以抵扣上述第二项、第三项判决所确定的租金、水电费、违约金，抵扣之后，被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司租金、水电费、违约金合计2144506.89元；五、驳回原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司的其余诉讼请求。如被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26872元，适用简易程序减半收取13436元，由原告厦门市祥伟腾实业发展有限公司负担1952元，被告上海鹏华资产管理（集团）有限公司负担11484元，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  谭婉群二〇一七年三月三十日代书 记员  吴 凡附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。