天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初46010号原告孙祎。被告天津生态城生星房地产开发有限公司。法定代表人董照辉，职务：董事长。委托代理人吴晓莉，北京盈科（天津）律师事务所律师，一般代理。委托代理人高娟娟，北京盈科（天津）律师事务所律师，一般代理。原告孙祎诉被告天津生态城生星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法由审判员马立永适用简易程序于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告孙祎，被告天津生态城生星房地产开发有限公司的委托代理人吴晓莉、高娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙祎诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2012年7月21日与被告签署了《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的滨海新区中新天津生态城和韵路xxx号首玺园x-xxx商品房一套。房屋面积106.42平方米。合同约定售价9062.99元/平方米,总价款964483元（已付），交房日期2014年3月31日前。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。该商品房应于2014年3月31日前验收合格并交付使用，但由于被告的原因，原告在2014年6月间接到被告通知定于2014年6月28日办理入住事宜。原告于2014年6月28日到被告处办理入住手续，交付物业费3831.12元，采暖费1896元，原告办理完入住手续后，同日与被告共同到原告精装修房处进行现场验收，发现多处装修质量问题，经原、被告协商，由被告维修后再通知原告入住，且承诺赔付原告在不能入住期间段的该房房租每月2000元。原告将该房屋钥匙交付物业托管，期间原告因急于入住多次催促被告尽快维修，后被告于2015年1月16日维修完成后通知原告领取钥匙，至今迟迟未能兑付房屋维修期间所造成原告的损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，起诉被告并要求被告赔偿原告自2014年6月28日起算至2015年1月16日期间，原告不能入住的损失。即已付全年物业费计7个月2234.82元，已付4个月采暖费计2个月948元，按原告承诺不能入住期间段的该房房租每月2000元计7个月14000元，赔偿款合计17182.82元。为此提出以下诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2014年6月28日至2015年1月16日共203天的维修期间造成原告房屋损失17182.82元。2.诉讼费用全部由被告承担。原告为证明其主张，提供了下列证据：1.天津市商品房买卖合同，证明：原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2.生恒生态物业回执单一份（照片），证明原告将户门钥匙托管给物业的事实；3.房屋验收记录单一份（照片），证明被告在交付房屋时发现房屋存在质量问题。被告天津生态城生星房地产开发有限公司辩称，被告不同意原告的主张，请求依法驳回原告的诉讼请求。1.孙祎称因生星公司原因导致其不能入住房屋无事实和法律依据。（1）被告已于2014年6月28日将买卖合同及法律规定的合格房屋交付给了原告，原告已实际控制、掌握房屋。原告决定不实际入住使用房屋的，由此产生的损失及费用应当有原告自行承担，与被告无关。被告于2014年6月24日取得了原告所购房屋的《天津市建设工程竣工验收备案书》，并于2014年6月25日取得了房屋所在楼栋的《天津市新建住宅商品房交付使用证》，证明被告向原告交付的房屋完全符合原告与被告签署的《天津市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）约定的交房条件和交房标准，可依法交付。之后，被告按照买卖合同约定书面通知原告于2014年6月28日办理房屋交付手续，同时原告也按照被告通知时间对房屋进行了验收，办理了房屋交接手续。因此，根据买卖合同附件六补充协议第十三条第3项约定，被告已经于2014年6月28日将符合法律规定及买卖合同约定的合格房屋交付给了原告,自此原告已经实际控制房屋，其是否入住、何时入住房屋，原告可自行决定，被告无权干涉。而原告在接收房屋后决定不入住使用房屋的，由此相关损失和费用应由原告自行承担，与被告无关。（2）原告所购房屋仅存在部分质量瑕疵，不影响原告正常居住使用房屋。就该质量瑕疵，原告可在入住后根据买卖合同约定要求被告承担保修责任，但原告以此为由拒绝入住房屋的，对于损失阔大部分应当有原告自行承担责任。原告在起诉状中称房屋存在质量问题，但其并没有提供证据证明存在问题以及严重程度足以导致其无法居住使用房屋。而原告于2014年6月28日接收房屋时与被告一起填写的《房屋验收记录单》可以证明原告所购房屋仅存在部分质量瑕疵（如原告在《房屋验收记录单》中列明的厨房橱柜有划痕、门框破损、强插与墙缝隙大等），均不足以导致房屋使用功能的全部丧失，不影响原告正常居住使用房屋。就上述质量瑕疵，原告可以在入住后，根据买卖合同约定要求被告承担维修保修义务。但原告以房屋存在质量瑕疵为由而拒绝入住房屋，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，对于损失扩大部分应当有原告自行承担责任。2.原告主张要求被告赔偿其自2014年6月28日至2015年1月16日不能入住房屋的损失（包括采暖费、物业费以及房屋租金）没有法律依据。如上所述，原告所购房屋仅存在质量瑕疵，不影响原告正常居住使用房屋。因此，原告所称的房屋租金应由原告自行承担；采暖费即物业费均由原告向第三方支付，而原告亦已经享受了第三方提供的服务，相关分院亦应有原告自行承担。故请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩，向提供了下列证据：1.一组证据，包括：1-1《天津市建设工程竣工验收备案书》（天津生态城南部片区05-08-02-01地块生星住宅项目）；1-2《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（证书编号：津建房许生态城14005-首玺园1号楼）；1-3商品房买卖合同及补充合同。证明原告所购房屋的交房标准，被告按合同约定向原告交付房屋且符合交房标准。2.房屋验收记录单，证明原告于记录单中提到的房屋质量问题均未质量瑕疵，不影响原告居住使用房屋。经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，原告对被告提供的证据无异议，对上述证据，本院予以采信。原告提供的证据2，即生恒生态物业回执，载明：今首玺园x号楼xxxx房间业主孙祎请物业协助，特委托物业留存户门钥匙1把，专提供维修使用。托管时间为2014年7月2日，领回时间为2015年1月16日。被告对其真实性无法确定，但认可原告将户门因为向物业进行托管的事实，同时认为，托管方是物业而不是被告，原告何时领回钥匙，被告无权干涉，同时，该证据上显示的托管时间也与原告在法庭陈述中的时间不一致，因此，不能达到原告关于涉诉房屋于2015年1月16日维修完毕的证明目的。原告提供的证据2，即房屋验收记录单，其中记录了涉诉房屋存在的质量瑕疵共计26项，如，踢脚线处墙体破损、太阳能间墙插与墙体缝隙太大、客厅地板不平、YJ浴房门框起鼓等。被告以无法看清该证据内容为由，不发表质证意见。本院认为，关于原告提供的证据2，即生恒生态物业回执单（照片），被告以涉诉房屋户门钥匙实际托管时间与原告陈述的时间不一致、对原告的户门钥匙进行托管方是物业而不是被告，原告何时领回钥匙，被告无权干涉为由难以否定其真实性。虽然该证记载的托管时间与原告在庭审中陈述的托管时间不一致，但该证据还专门记载了“专提供维修使用”的内容，从而证实了原告将户门钥匙交给“生恒生态物业”并留存的目的在于方便被告对涉诉房屋进行维修；原告虽然未将户门钥匙交予被告方的工作人员，但在原、被告双方对涉诉房屋进行交接并验收的场合下，原告对当时在场的人员难以对被告方参与验收的人员究为被告方的工作人员抑或相关物业服务机构的人员进行分辨，因此，其后不论原告是否实际将户门钥匙交予被告方工作人员抑或相关物业服务机构的人员，均与被告有关。故对原告提供的证据2予以采信。原告提供的证据3，即房屋验收记录单（照片），其上的文字虽然存在辨认上的困难，但仍可辨认出其内容与被告提供的证据2，即房屋验收记录单的内容一致（原告自行添加的内容除外），从而可以证实被告向原告交付的涉诉房屋的确存在质量瑕疵问题，因此，原告提供的证据3具有真实性特征，应予采信。经审理查明，原告孙祎与被告天津生态城生星房地产开发有限公司于2012年7月21日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-0081757）及补充合同。合同及补充合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区中××生态城和韵路××室房屋××套,建筑面积为106.42平方米。价格为人民币964483元。合同约定，涉诉房屋于2014年3月31日交付。同时合同及补充合同还约定了保修期限。原告按照约定的期限向被告支付了全部购房款。被告于逾期后的2014年6月28日向原告交付房屋。当日，经双方验看，涉诉房屋存在客厅踢脚线未穿好、踢脚线处墙体破损、厨房墙插不在一条水平线上、橱柜有划痕、厨房地砖有破损、阳台推拉门框有破损、太阳能间墙插缝太大、客厅地板不平、开关坏、客厅墙角踢脚线起鼓等26项质量瑕疵问题。于是，原告向在场的被告方主管人员要求维修、补偿等要求，被告方祁姓工作人员口头承诺，在维修期间每月补偿原告租房损失2000元，并按照被告方工作人员的要求将涉诉房屋的户门钥匙向涉诉房屋所在物业服务机构进行托管。随后，被告对涉诉房屋进行了维修。2015年1月16日，原告将涉诉房屋户门钥匙领回。此后，原告向被告要求进行维修期间的补偿事宜时，双方未达成合意故成诉。以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。在涉诉房屋存在质量瑕疵的情况下，被告应当进行维修，此为被告的当然义务，并且，应当对影响原告居住利益损失进行补偿。1.关于被告是否已进行有效承诺补偿及标准。被告是否已经向原告承诺在涉诉房屋维修期间对原告进行每月人民币2000元的补偿，应当斟酌如下因素：首先，被告方祁姓工作人员已经向原告进行了关于在涉诉房屋维修期间对原告进行每月人民币2000元补偿的承诺，意思明确，表示清楚；其次，其表示的时间为2014年6月28日即被告向原告交付涉诉房屋的当日、其表示的地点在涉诉房屋所在的首玺园、其内容与涉诉房屋的维修与补偿有关联、被告亦承认被告有一个祁姓的工作人员，原告有理由相信祁姓工作人员是受被告的委派执行相关职务，其所为承诺对被告有效。因此，被告应按照承诺的标准，每月补偿原告租房费用人民币2000元。2.补偿的期限。从涉诉房屋的装修质量问题上看，均为表面瑕疵，维修难度不大，在此情况下，原告主张以涉诉房屋钥匙托管期间为被告维修持续时间，有所不妥，本院不予支持。但是，在审理期间，被告提出对涉诉房屋中存在的质量瑕疵已经在一个月左右的时间完成并通知原告，而原告在收到被告通知后，以维修未达到其单方期望标准为由拒不入住，但被告未就此提供证据予以证明。在此情形下，本院酌定，被告对涉诉房屋的维修持续时间为四个月，被告应补偿原告在此期间的租房费用人民币8000元（2000元×4月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条和第一百零七条之规定，判决如下：一、被告天津生态城生星房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告孙祎租房费用人民币8000元。二、驳回原告孙祎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息金。案件受理费人民币114元，由被告天津生态城生星房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  马立永二〇一六年八月十八日书记员  邱瑞趁附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。