江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终315号
上诉人（原审被告）：彭柱来。
委托代理人：刘敏征，安福县铁井法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：刘树新。
委托代理人：肖武军，江西安平律师事务所律师。
上诉人彭柱来与被上诉人刘树新房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2015）安民一初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年7月30日，处居民张以有偿的方式转让其私宅土地使用权给被告彭柱来建房，双方签订协议书。2008年3月27日由于其他原因张要求被告增加转让价格，被告同意并签订补充协议。同年8月30日被告将其开发的楼房第七层东面一套及屋面隔热层卖给原告刘树新，双方签订《购房协议书》，协议规定，被告将主房七层（包括柴草间）以95000元、隔热层25000元价格卖给原告，被告负责办理七层与柴草间房产证，费用由被告负责，并确保在被告交房后一年内办理房产证；付款方式，在签订协议时预付订金30000元给被告，建完其楼层时付本套房款的80%，待主体完工交给原告使用时付本层房款的90%，余款待领房产证时一次性付清。《购房协议书》还对水电安装、房屋粉刷、质量问题等作出约定。后原告分别于2008年8月30日向被告缴纳购房款30000元，于同年9月29日缴纳20000元，于同年11月3日缴纳20000元，于2009年2月8日缴纳10000元，于2009年5月20日缴纳20000元，共计100000元。在被告建房过程中，原告未参与管理及分红。2009年3月被告将楼房第七层东面一套及屋面隔热层交付给原告，2009年10月28日被告为原告等房户办理了土地证。后原告催促被告为原告所购房屋及柴草间办理房产证，由于办理房产证的费用增加，被告一直未为原告办理房产证。原告遂起诉至法院。
原审法院认为：被告彭柱来受让他人土地使用权建房，将楼房第七层东面一套及屋面隔热层出卖给原告刘树新，双方签订《购房协议书》，原、被告之间房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。被告不履行合同约定为原告办理好房屋所有权证及承担办证的所有费用，其行为构成违约，被告依法应当继续为原告办理好房屋所有权证并承担办证的所有费用，因此对原告的诉讼请求予以支持。被告彭柱来辩称，其与张签订的协议是合作开发协议，彭柱来未取得土地使用权导致合作开发协议无效，故被告与原告签订的购房协议也无效，请求依法驳回原告的诉请。由于被告未提供其与张协议无效的证据，且根据被告自己提供的其与张签订的协议书及补充协议，张享有土地使用权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，依法享有土地使用权人可以与他人订立土地使用权转让合同，未取得土地使用权人与他人订立土地使用权转让合同，为无效合同。故张依法可以转让其土地使用权，被告辩称其与原告签订的《购房协议书》无效没有事实和法律依据，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款之规定，判决：被告彭柱来为原告刘树新办理所购房屋（含柴草间）所有权证，所有办证费用由被告彭柱来承担。限在本判决生效后一个月履行完毕。案件受理费100元减半收取50元，由被告彭柱来负担。
上诉人彭柱来不服上述判决，向本院提起上诉称：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《城市房地产管理法》第三十八条规定和第三十九条第四款的规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。因此上诉人与被上诉人之间签订的《购房协议》应当认定为无效协议。本案是合作建房，而不是房屋买卖合同纠纷案，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。涉案房屋未取得建筑用地规划许可证，属于违法建筑，不属于法院受理范围，依法应当裁定驳回被上诉人起诉。上诉人不是土地使用权人，也不是房屋的所有权人，不具备买卖合同的主体资格，上诉人也无权为被上诉人办理房屋所有权证，一审法院判决所有办证费用由上诉人承担是错误的。综上，一审法院判决认定的事实和适用法律都是错误的，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回起诉。
被上诉人刘树新答辩称：本案当事人所签订的购房协议书是双方的真实意思表示，合法有效，应当作为本案判决的依据。上诉人主张双方签订的购房协议书是合作建房性质，没有事实依据，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，从合同的内容等分析，上诉人和住户签订协议的时间不相同，支付的价款不相同，各份协议间没有任何关联，双方也没有任何的清算行为，因此，上诉人和购房户签订协议的实质是房屋买卖，属于房屋买卖合同纠纷，应当属于法院受理范围。上诉人依据的《中华人民共和国规划法》属于行政法，规划的是城乡规划事项，本案不属于规划范围，且该法第三十九条针对是土地使用权出让问题，不是针对房屋买卖合同。被上诉人刘树新已经按照合同的约定履行了合同的义务，依照合同约定，办理房产证及承担办证所需费用应当由上诉人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据上诉人彭柱来的上诉理由和被上诉人刘树新的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．本案是合作建房纠纷还是房屋买卖合同纠纷？2．本案所涉建筑房屋是否属于法院受理范围？3．如果属于法院受理范围，那么上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》是否有效？本案办证费用由谁承担？
二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明：上诉人与被上诉人在二审诉讼期间，均陈述截至二审审理时，涉案建筑尚未完成建设用地规划许可证的办理等初始登记，涉案房屋亦未办理房产证。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：从合同的名称分析，本案上诉人彭柱来与被上诉人刘树新双方所签订的协议明确为《购房协议书》；从合同的约定分析，彭柱来明确自愿将房屋出卖给刘树新，且双方约定了房屋交易价格、付款时间、交房时间等；从合同签订的时间分析，本案双方签订的《购房协议书》时间与彭柱来之前与其他客户所签订的《合作建房协议》时间不相同，双方也没有对合作建房的管理、利润风险的分配等作约定。因此，本案合同纠纷应认定为房屋买卖合同纠纷，上诉人认为本案应定性为合作建房纠纷的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案上诉人不具有商品房开发建设和销售资质，且其出卖的房屋尚未完成初始登记，亦不具备可以转让之法定条件，双方为此达成的房屋买卖协议违反法律规定，应当认定无效。尽管二审庭审中双方都表示存在补办初始登记手续的可能，但由于被上诉人诉请上诉人办理房产证是基于双方所签订的无效合同之约定，而无效合同自始无效。故被上诉人诉请上诉人为其办证没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省安福县人民法院（2015）安民一初字第315号民事判决；
二、驳回被上诉人刘树新的诉讼请求。
一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人刘树新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 胡 婧
二〇一六年四月十五日
书 记 员 张志坚