上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11049号
上诉人（原审被告）：赵允山，男，1970年10月7日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：王运学，男，1969年3月12日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市宿豫区。
被上诉人（原审原告）：陶鸿发，男，1953年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：汤毅庆（系陶鸿发女婿），男，1975年10月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人赵允山因与被上诉人陶鸿发房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初10794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵允山上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判上诉人赵允山不支付被上诉人陶鸿发自2015年11月起至2017年7月的租金，按每月人民币（以下币种相同）1850元暂计为38,850元；二、改判被上诉人陶鸿发向上诉人赵允山支付违约金50,000元。事实和理由：一、被上诉人在西薛家宅动迁近两年时间内，未有诚意配合办理拆迁工作，一审认定其配合拆迁当属错误。二、上诉人有权获得拆迁补偿费。被上诉人提供的征地房屋补偿方案，不仅显示西薛家宅地块被列入拆迁征地范围，也显示租用该地的使用人即上诉人亦有权获得搬迁补助费、设备迁移费等拆迁补偿。但事实是，上诉人承租被上诉人的营业房屋被纳入动迁范围，被上诉人却未给予上诉人搬家补助费等合理补偿，而一审法院对上诉人的合法权益亦予忽视。被上诉人曾安排其女儿陶某登记上诉人及其他房客的搬迁补偿要求，说明其最初的真实意思是要补偿各房客的，故上诉人在被上诉人每月只收取电费的情况下被动等待，现上诉人不仅未获得被上诉人给予的搬家补助费、设备迁移费等，却反被认定欠租，实属不公。三、上诉人不存在欠租。1、上诉人租赁的房屋中有一间临街门面房是违章建筑，此房由上诉人出资，被上诉人主持建造，对此事实被上诉人否认，一审法院对此没有说法。2、被上诉人以高于市场电价的60％即每度1元向上诉人收取电费至2016年12月底，此时距拆迁开始已逾14个月之久，试想，连电费差价都要的被上诉人，怎么可能容忍上诉人拖欠房租达14个月之久？由此亦可证明上诉人是在被上诉人同意下免交房租的。3、该地块的动拆迁通知是2015年9月24日发出的，在2015年8月之前，被上诉人向各房客收取有房租、水电费，但2015年8、9、10月起却只收电费不收房租，亦足以说明动迁后免除房租的事实。四、租赁关系的解除时间应在被上诉人补偿上诉人搬迁费之后，但被上诉人却以配合拆迁为幌子，以上诉人欠租为名起诉解除租赁合同，此违反了《合同法》第107条的规定，应承担违约金。
被上诉人陶鸿发辩称：不同意上诉人赵允山的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
陶鸿发向一审法院起诉请求：1、判令解除陶鸿发与赵允山之间就徐汇区XX路XX号房屋的租赁关系；2、判令赵允山于判决生效之日起立即搬离其租住的XX路XX号房屋（两间房屋，位置详见平面图）；3、判令赵允山支付拖欠的自2015年11月起至实际搬离之日止以每月1,850元为标准计算的租金及使用费(合同解除前以租金计算，解除后以使用费计算）；4、本案诉讼费用由赵允山承担。
一审法院认定事实：陶鸿发系上海市徐汇区XX路XX号房屋的权利人。赵允山承租陶鸿发所有的上述XX路XX号房屋（一层两间房屋，以下统称系争房屋，其中一间临街门面房门牌号为XX路XX号临，位置详见陶鸿发提交并由赵允山签字确认的平面图），双方从未签订书面租赁合同，口头约定两间房间租金按每月1,850元支付。基于系争房屋于2015年被列入征地房屋补偿范围，陶鸿发要求解除与赵允山之间的租赁关系，并要求对方搬离并支付欠付租金，未果，故诉至法院。2017年5月11日，陶鸿发与赵允山参加原审法院的诉前调解，双方未达成调解协议。
原审审理中，赵允山自认其自2015年11月起未向陶鸿发支付租金，但称系因陶鸿发表示免于收取之后的租金，对此，陶鸿发予以否认。另，陶鸿发同意本案就押金一并处理，并同意在租赁关系解除后返还赵允山押金100元。
原审审理中，法院于2017年7月12日会同双方当事人对XX路XX号房屋进行现场实地勘察。结合现场房屋位置及陶鸿发庭后提交的平面图，赵允山对其承租房屋位于平面图上60-7号位置（共计两间房间）予以确认，但认为其中一间临街门面房系违章建筑，其门牌为XX路XX号临；陶鸿发表示此系举办世博会时编入的临时门牌号，系争的两间房屋属于XX路XX号范围。
一审法院认为，陶鸿发与赵允山虽未就系争房屋签订书面租赁合同，但赵允山长期租住于系争房屋内，双方已建立事实租赁关系，故认定双方之间存在不定期事实租赁关系。不定期租赁，当事人有权随时解除，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案诉前调解时，陶鸿发已将解除双方租赁关系并要求赵允山搬离系争房屋的意思表示送达对方，且已给予对方合理期限，故陶鸿发要求解除双方之间租赁关系及赵允山搬离系争房屋的诉请，理由正当，予以支持。鉴于赵允山自认其自2015年11月起未支付房屋租金，亦未就其主张陶鸿发承诺免租提供充分证据予以证明，故对其免租的抗辩意见不予采信，对陶鸿发要求赵允山按每月1,850元支付自2015年11月起至实际搬离之日止的租金及使用费的诉请，予以支持。陶鸿发同意本案一并处理押金并同意在租赁关系解除后返还押金100元，系其自行处分权利，于法不悖，予以许可。关于赵允山主张系争两间房屋中有一间门牌为XX路XX号临的门面房系其自行搭建的违章建筑的抗辩意见，因其未对其主张提供充分证据，且其在审理中认可自陶鸿发处承租系争两间房屋并支付租金至2015年10月，故对其该项抗辩意见不予采信。判决：一、解除陶鸿发与赵允山就上海市徐汇区XX路XX号房屋（两间房间，其中一间即XX路XX号临）的租赁关系；二、赵允山于判决生效之日起十日内腾空上海市徐汇区XX路XX号房屋（两间房间，其中一间即XX路XX号临），上述房屋由陶鸿发收回；三、赵允山于判决生效之日起十日内支付陶鸿发自2015年11月起至实际搬离之日止的租金及使用费，按每月1,850元计；四、陶鸿发于判决生效之日起十日内返还赵允山租赁押金100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计373元，由赵允山负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵允山提供了被上诉人陶鸿发手写的电费清单，证明从2015年9、10月份起，被上诉人只收电费不收房租，被上诉人的女儿曾向各房客表示2015年8月份之后不再收取房租。被上诉人陶鸿发对电费清单不予认可，并认为即便是陶鸿发本人所写，也不能证明房东准予免除房租，事实是被上诉人始终要求收取房租，但上诉人不愿意支付。本院对电费清单作为本案的证据认定。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，被上诉人陶鸿发陈述，目前其户尚未与动迁单位签订拆迁补偿安置协议。
本院认为，上诉人赵允山长期租赁使用被上诉人陶鸿发所有的系争房屋，但双方之间并未签订书面租赁合同，对租赁期限亦无明确约定，故属于不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故被上诉人陶鸿发要求解除租赁关系并要求上诉人赵允山搬离具有法律依据。上诉人赵允山主张动迁开始后被上诉人陶鸿发曾口头承诺其之后的房租予以免除，但未能提供相应的证据予以证明，而被上诉人对此说法予以否认，故一审法院对上诉人赵允山关于免租的抗辩主张不予采信当属正确。上诉人赵允山二审提出，被上诉人从2015年8、9、10月起只收电费不收房租，且一方面高价收取电费另一方面却允许拖欠房租达14个月之久不合常理，由此说明实际上已经免租。本院认为，被上诉人在动迁之后只收电费未收房租以及未及时催讨房租只是合同履行过程中的一种消极事实状态，并不能由此直接推断出双方之间已达成免租的约定。上诉人赵允山主张租赁房屋中有一间违章建筑的临街门面房系其出资，所提供的证据仅为其朋友杨某的证明，一审法院认为上诉人未提供充分证据，且审理中自己认可从陶鸿发处承租两间房屋，故对赵允山关于出资的主张不予采信，该认定意见本院予以赞同。上诉人赵允山主张，根据征地房屋补偿方案，其作为承租人享有搬家补助费、设备迁移费等拆迁补偿利益，而被上诉人曾安排其女儿陶某登记上诉人及其他房客的搬迁补偿要求，说明其最初的真实意思是要补偿各房客的。本院认为，承租人在动迁过程中是否可享有拆迁补偿利益，应根据法律规定以及当地的动迁政策决定，从本案来看，目前被上诉人陶鸿发户尚未与动迁单位签订拆迁补偿安置协议，无从认定在该户动迁中各房客享有搬迁补偿利益，上诉人亦未能提供证据证明其作为承租人可获得搬家补助费、设备迁移费等拆迁补偿利益，故其上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人赵允山二审中提出，被上诉人陶鸿发违反《合同法》第107条的规定构成违约，故要求对方支付违约金，本院认为，反诉应在一审中提出，因上诉人赵允山未在一审中提起反诉，故对其要求支付违约金的诉请不予处理。
综上所述，上诉人赵允山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币931.20元，由上诉人赵允山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 胡天和
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……