杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一初字第137号
原告叶华英。
委托代理人（特别授权代理）孔建祥。
被告汪齐梁。
委托代理人（特别授权代理）施斌。
原告叶华英为与被告汪齐梁房置换协议纠纷一案，于2007年12月7日提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。于2008年2月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔建祥、被告委托代理人施斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶华英诉称，原告曾委托儿子于1995年11月26日与被告签订关于武林路208-2-702室房屋的买卖协议，事后被告接收并进行了装修，并于1996年1月入住，直到2002年1月8日搬出。因按照当时的政策条件，私房产权过户需要很大一笔税费，故双方约定由原告儿子出资代被告购买耀江福村10-6-702室房屋一套，用这两套房屋进行对调，以节省税费。双方为此于1996年8月9日同时签订《代购商品房协议书》及《私房产权调换协议书》。在《代购商品房协议书》中双方约定，如被告需要使用该房屋时应付清原告儿子垫付的全部购房款，并支付20％的年利息。但事后被告并未将房屋交付原告儿子使用并违约将该房屋转让给他人，对原告儿子为此垫付的购房款也未予归还。在《私房产权调换协议书》中双方约定不得违约，否则应承担由此给守约方带来的全部经济损失。因被告没有履行该协议，故请求法院判令被告赔偿原告全部经济损失61.6万元（二套房屋面积产生的差价及居住6年产生的租金，武林路的房子55.46平方米按每平方15000元计算，耀江福村101.44平方米按每平方13000元计算，二套房屋的之间的差价是52.6万元，居住六年的租金按每年15000元计算，共9万元）并承担本案诉讼费用。
被告汪齐梁辩称，当时95年签订武林路房子的协议时，约定96年由原告办理好产权证，由于原告迟迟未办理出产权证，才导致无法过户。并且原告也已经在03年将武林路的房子出售，因此早就不存在产权调换的可能了。被告以24万元的价格购买了武林路的房子，而原告仅仅以16万元的房屋购买了耀江福居，因此如果调换不成的话，被告还亏了7万多元，原告不存在所谓的损失。被告认为，本案已经超过了诉讼时效，且原告陈述的61.6万元损失的请求缺乏事实依据。要求判令驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告叶华英向本院提交了如下证据：
1、房屋拆迁产权调换协议书，欲证明原告所得涉案房屋以及地段、面积。
2、委托书、声明书公证，欲证明原告委托儿子叶布霖出租、出售房屋。
3、协议书、代购商品房协议、私房产权调换协议，欲证明原告本将涉案房产卖给被告，后因故改为由原告儿子叶布霖代被告出资购买另一涉案房屋，用产权调换的形式办理双方的过户，而调换协议因被告违约未得到履行。
4、收条，欲证明被告得到原告武林路的房屋并收到该房屋的产权证、契证。
5、商品房预售合同书、收款收据、测绘调查情况表、交房通知，欲证明被告得到了由原告儿子出资代购的涉案房产以及该房产地段、面积。
6、邮件详情单、信件内容以及查询回单、挂号函件收据以及被告曾提出的反诉证据，欲证明原告要求被告履行产权调换协议并连续主张要求被告赔偿全部损失。
7、民事反诉状、答辩状、（2006）下民一初字第159号民事判决书、（2007）杭民终字第93号民事判决书，欲证明双方确认的事实以及经审理确认的事实。
8、杭州房地产管理所介绍，欲证明当时房地产交易过户手续及所需税费。
9、租房合同及相应报道，欲证明当时房屋租赁市场的价格即原告诉讼请求的计算依据。
10、房屋挂牌价格表，欲证明涉案房屋所在地段现在挂牌交易价格也就是原告诉讼请求的计算依据。
被告汪齐梁无证据提交。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为房屋的所有权人应根据房管部门的原始登记为准，本院认为对武林路208－2－702室房屋原归叶华英所有的事实双方均无异议，证据1能够与相关的当事人陈述及法院的生效判决所作出的事实认定相印证，对其证据效力予以认定。对证据2真实性、合法性被告没有异议，但对于声明书公证是否能作为证据使用有异议，本院对其中被告无异议的委托书的证据效力予以认定，对声明书公证，因为是对当事人本人陈述的公证，缺乏证明效力，本院不予认定。对证据3真实性被告没有异议，合法性有异议，认为上个案件一审中由于叶布霖当时没有举证其得到叶华英授权的情况，因此一审认定协议书无效。本院认为其他案件中对于合同效力的认定对证据效力的认定并无影响，证据3中的协议均与本案存有关联性，对其证据效力应予认定。对证据4、5被告没有异议，对其证据效力本院予以认定。对证据6中的邮寄快件单等材料没有异议，对于反诉证据有异议，认为这些都是针对上个案件提出的，与本案无关，本院认为反诉证据中有被告主动提交的2005年12月6日原告寄送被告的要求赔偿的函件，与本案具有关联性，对证据6中的证据效力予以认定。对证据7中二份判决书被告没有异议，对其证据效力本院予以认定。对于反诉状、答辩状被告认为都是针对上个案件的，与本案无关。本院认为被告该质证意见恰当，对反诉状、答辩状的证据效力不予认定。对证据8被告认为缺乏证明力，对证据9租房合同本身真真实性，被告认为无法查证，相应的报道认为与本案无关，并且认为关于租金的诉讼时效早已超过。对证据10认为与本案无关，不能证明本案的房屋价格。本院认为上述证据8、9、10均缺乏充分的证明力，对其证据效力不予认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院确认案件事实如下：
坐落于杭州市武林路208-2-702室的房屋原归原告叶华英所有，1995年11月26日，原告叶华英的儿子叶布霖受叶华英委托，作为叶华英的委托代理人与被告汪齐梁签订了《协议书》，双方约定：叶华英将武林路208-2-702室房屋转让给姚月红，转让价为24万元，房产过户手续由叶华英在签订协议后半年内帮助办理，过户费由姚月红支付。协议签订3天后，叶布霖将房屋交给汪齐梁，汪齐梁按约付清了24万元，并于1996年春节入住。由于此后该房屋的产权过户手续一直未能办理，1996年8月9日，叶布霖与汪齐梁分别签订了《代购商品房协议》和《私房产权调换协议》。《代购商品房协议》约定：叶布霖代汪齐梁购买滨江小区耀江福村商品房一套，产权人为汪齐梁；购房款及各种税费由叶布霖垫付，所购房产由叶布霖使用，如到时汪齐梁需使用该房产时应付清叶布霖垫付的全部购房款，并支付全部购房垫款20%的年利息，计息时间从垫款支付日起算，具体金额由实际购房各项收据为凭。《私房产权调换协议》约定：由汪齐梁在滨江小区耀江福村购买商品房一套，待取得产权证后调换叶布霖地处武林路208-2-702室房产；换房手续由叶布霖负责办理，换房所需支付的各项税费均由汪齐梁承担，但最高限额为1.8万元，超出部分由叶布霖承担。协议签订后双方不得违约，否则应由违约方承担由此造成的守约方的全部损失。两份协议签订后第二天，叶布霖作为汪齐梁的代理人与浙江滨江建设有限公司签订《商品房预售合同书》，约定由汪齐梁购买耀江福村小区10-6-702室住房一套，嗣后叶布霖陆续支付该房房款共计166895.17元。2001年9月叶布霖与汪齐梁一起办理了收房手续，汪齐梁取得了耀江福村小区10-6-702室房屋。但之后，《私房产权调换协议》并未得以实际履行，2001年12月15日叶布霖发现汪齐梁将耀江福村小区10-6-702室房屋转让，2001年年底左右，汪齐梁搬出武林路208-2-702室房屋。2003年12月叶华英也将武林路208-2-702室房屋以36万元转让。2003年12月14日叶华英致函姚月红、汪齐梁，要求收件人履行《私房产权调换协议》或赔偿损失。2005年12月6日叶布霖称受叶华英委托转告姚月红、汪齐梁，再次要求赔偿“全部经济损失即两房差价”。2005年12月23日叶布霖提起诉讼，请求判令汪齐梁归还《代购商品房协议》中垫付的房款及约定的利息，审理中汪齐梁提起反诉，要求叶布霖归还武林路与耀江福村两套房屋的差价款。后经法院审理分别判令驳回了本诉及反诉请求。现原告叶华英又以被告违约将耀江福村房产转让他人，没有履行《私房产权调换协议》为由，诉请判令被告赔偿损失。
本院认为，对本案原告叶华英委托叶布霖出售房屋遇到障碍后，转而进行房屋调换的事实，已有生效判决作出认定，因在所涉及的法律关系中，叶布霖无意区分其本人与其母亲的行为，两人人格发生混同，故《私房产权调换协议》虽为叶布霖以自己名义与本案被告所签订，但实际的合同权利人应为房屋产权人即本案原告叶华英，对原告与本案合同纠纷的直接利害关系应予确认。从《私房产权调换协议》的履行情况分析，被告称原告不能提供武林路房屋的完整权属证书，致使调换不成的意见，缺乏事实依据，而从房屋转让的先后顺序来看，可以确定被告违约在先的事实，原告在2001年12月发现被告转让约定调换的房屋后，分别于2003年12月13日、2005年12月9日致函要求被告承担赔偿责任，其于2007年12月7日就本案提起诉讼，并未超过诉讼时效。但尽管如此，根据调换协议关于“违约方应承担由此造成的守约方的经济损失”的约定，原告认为应以两房目前的市场差价及六年租金计算损失的请求缺乏事实依据，亦不符合合同法关于违约损失不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告叶华英的诉讼请求。
本案受理费4980元，由原告叶华英负担（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9960元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 章幼戎
二〇〇八年三月五日
书记员 方 谊