青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异148号
异议人（案外人）：刘衍芹,女。
申请执行人：杜群。
被执行人：房海霆。
申请执行人杜群与被执行人房海霆民间借贷纠纷一案，本院（2012）北民三商初字第858号民事判决书已发生法律效力，申请执行人杜群向本院申请执行后，本院以（2013）北执字第1227号立案执行。该案诉讼中，本院依据杜群的诉讼保全申请作出（2012）北民三商初字第858号民事裁定书，于2012年9月5日查封了被执行人房海霆名下位于青岛市市北区同庆路6号枕海山庄12号楼2单元903户房产（以下简称涉案房产），进入执行程序后转为执行中的查封。案外人刘衍芹提出执行异议，认为其享有涉案房产的实体权利，请求解除对涉案房产的查封并停止执行。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘衍芹提出异议称，2009年7月10日，刘衍芹与房海霆签订协议，约定房海霆向刘衍芹转让涉案房产，转让价款包括超标款148481元、应付开发商的房屋全款603835.02元，应付房海霆的47684元。协议签订后，房海霆分四次收到刘衍芹夫妇支付的购房款共计809316.02元，刘衍芹夫妇于2009年底入住涉案房产至今。请求解除对涉案房产的查封并停止执行。
异议人刘衍芹提交的证据为：一、2009年7月10日《协议书》一份，待证事实为房海霆将涉案房产以80万元出售给刘衍芹；该《协议书》记载，房海霆向刘衍芹转让涉案房产，转让价款包括超标款148481元、应付开发商的房屋全款603835.02元，应付房海霆的47684元，总价80万元。二、2009年8月20日《青岛市商品房预售合同》，待证事实为涉案房产由房海霆向开发商青岛诚基置业有限公司办理购买涉案房产手续；该预售合同记载，房海霆向青岛诚基置业有限公司购买涉案房产，总价款为603835.02元；三、房海霆收条四份，待证事实为涉案房产购房款已经全部支付；其中2009年7月3日支付1万元，同年7月10日支付47000元，同年7月15日支付148481元，同年8月20日支付603835.02元。四、青岛诚基置业有限公司2010年6月26日发票，记载涉案房产购房款613409.04元已经支付给开发商青岛诚基置业有限公司；五、银行对账单一份，记载2009年7月15日刘衍芹自银行账户提取现金148481元；六、涉案房产税票两张，待证事实为刘衍芹代房海霆支付涉案房产相关税费；七、涉案房产物业公司即青岛海悦东林物业管理有限公司枕海山庄客户服务中心出具的《证明》，记载刘衍芹自2010年10月起正常缴纳涉案房产物业费、车位费；八、提交涉案房产装修设计方案，待证事实为刘衍芹接收涉案房产后进行了装修，委托方康伟系刘衍芹的丈夫；九、涉案房产的《房地产权证》，待证事实为房产证办出来以后，原件由刘衍芹保存；该房地产权证记载，青岛市国土资源和房屋管理局于2010年11月29日颁发涉案房产青房地权市字第××号房产权证，权利人为房海霆。
申请执行人杜群发表意见称：刘衍芹与房海霆的买卖关系不影响涉案房产的权属；买卖合同都可以后补，我不认可异议人提交的证据；房海霆是公务员，涉案房产是分配给公务员的，未到规定交易时间的房产不能买卖，他们双方签订的房产买卖合同是无效的。我认为刘衍芹的执行异议不成立。
本次执行异议审查中未取得被执行人房海霆的意见。
查明，2009年7月10日，被执行人房海霆与异议人刘衍芹签订《协议书》，约定房海霆向刘衍芹转让涉案房产，转让价款包括超标款148481元、应付开发商的房屋全款603835.02元，应付房海霆的47684元，总价80万元。异议人刘衍芹于2009年7月3日向房海霆支付1万元，同年7月10日支付47000元，同年7月15日支付148481元，同年8月20日支付603835.02元，均有房海霆出具的相关收条。2009年8月20日，房海霆与开发商青岛诚基置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，以603835.02元总价款购买涉案房产，当日该购房款已支付给开发商青岛诚基置业有限公司，并由该公司于2010年6月26日出具购房发票。涉案房产交付后异议人刘衍芹进行了装修并于2010年10月入住至今。2010年11月29日，青岛市国土资源和房屋管理局颁发涉案房产青房地权市字第××号房产权证，权利人为房海霆。
申请执行人杜群与被执行人房海霆民间借贷纠纷一案，本院（2012）北民三商初字第858号民事判决书已发生法律效力，判令被执行人房海霆应偿还申请执行人杜群借款36万元及利息等。申请执行人杜群向本院申请执行后，本院以（2013）北执字第1227号立案执行。该案诉讼中，本院依据杜群的诉讼保全申请作出（2012）北民三商初字第858号民事裁定书，于2012年9月5日查封了被执行人房海霆名下的涉案房产，进入执行程序后转为执行中的查封。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的房产，按照房产登记簿判断。涉案房产登记为被执行人房海霆所有，本院对涉案房产的查封符合法律规定。
二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
异议人刘衍芹于本案查封涉案房产之前签订了书面买卖合同并已支付全部价款和实际占有，目前各方没有证据证明买受人刘衍芹对于未及时办理过户登记存在自身原因，依据上述法律规定，案外人刘衍芹就涉案房产提出的排除执行异议成立，本院予以支持。
三、刘衍芹据以提出执行异议的理由，是其认为享有对涉案房产的实际权属，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，本案案外人刘衍芹的执行异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本院裁定案外人刘衍芹异议成立后，申请执行人杜群有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第21条、第22条、第23条、第24条的规定，在十五日内向执行法院提起许可执行之诉主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：
一、案外人刘衍芹对本案涉案房产提出的异议成立；
二、中止对被执行人房海霆名下位于青岛市市北区同庆路6号枕海山庄12号楼2单元903户房产的执行。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 吕宝琳
审判员 周桂莲
审判员 曲永青
二〇一七年十月十八日
书记员 于程程