江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄滨民初字第1795号
原告顾银傲。
被告陈业军。
原告顾银傲诉被告陈业军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员卞钱忠适用简易程序，于2014年10月10日、2014年11月10日两次公开开庭进行了审理。原告顾银傲及被告陈业军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾银傲诉称：他与陈业军于2012年5月16日签订一份租房协议，约定他将位于江阴市春晖路149-1-2号两上两下的房屋出租给陈业军，租赁期限为贰年。截止2014年8月25日，房屋租赁期满。他多次上门与陈业军协商并告知若要续租房屋，租金要根据市场价进行调整。因陈业军不同意他提出的新的租赁价格，双方协商未果，陈业军也拒绝搬迁。请求法院判令：1、陈业军立即从租赁房屋中迁出并返还缴纳水电费的银行卡；2、陈业军支付自2014年8月26日起至实际迁出之日止按63000元/年计算的使用费。
被告陈业军辩称：他不同意顾银傲的诉讼请求。签订协议时顾银傲答应会续租给他，但是合同到期后，顾银傲提出的租金太高，他无法接受，所以才拒绝搬迁。如果顾银傲真的决定不租了，那么房屋中的装修要随便他处理，而且他需要一定的时间，不能说搬就搬。
经审理查明：江阴市春晖路149-1号、149-2号房屋的所有权人为顾银傲。2012年5月16日以前的承租人为杨玉。2012年5月16日，经顾银傲同意，杨玉将上述房屋转租（包括装修）给陈业军，由顾银傲（甲方）直接与陈业军（乙方）签订一份《租房协议》一份，主要内容为：1、今有顾银傲私房（春晖路149-1-2二上二下）出租给乙方陈业军，租赁期限自2012年8月26日起到2014年8月25日止，历时贰年；2、年租金为肆万伍仟元整，一年一付；3、乙方需续租房屋时，应提前向甲方提出，提前一月付清房款并重新签订租房协议。未经甲方同意，乙方不得擅自转租他人；4、乙方在装修时不得破坏房屋结构，到期所有装潢归甲方所有，不得拆除。合同还约定了其它事项。
合同签订后，陈业军对租赁房屋在原有基础上进行部分装修后经营足浴生意。
2014年8月13日，顾银傲向陈业军发送一条短信，主要内容为：“陈师傅，最终商定这样，第一年租金63000元，第二年租金65000元，第三年租金68000元。如有意向续租请准备好资金，于一星期后（20号）签约。”因陈业军不同意顾银傲提出的新的租金标准，双方多次协商未果。
2014年8月25日租赁到期后，陈业军拒绝搬迁，一直使用租赁房屋至今。2014年9月9日，顾银傲诉至本院，要求陈业军迁让。
另查明：自2012年8月26日至2014年8月25日的租金陈业军已全部付清，自2014年8月26日起陈业军未再支付任何费用。江阴市春晖路149-1、149-2号房屋水电费的银行卡仍在陈业军处。
本案的争议焦点：一、租赁到期后，陈业军能否以顾银傲提高租金为由拒绝搬迁；二、自2014年8月26日起房屋实际使用费的计算标准；三、装饰装修物的处理。
本院认为：
一、承租人基于租赁合同对承租房屋享有使用权。租赁合同期满后，在双方未达成新的租赁合意前，承租人的使用权归于消灭，出租人可基于所有权的排他性要求承租人搬迁。市场经济下，任何交易均得建立在自愿的基础上。承租人陈业军若认为出租人顾银傲提出的新的租金标准过高，其有权拒绝租赁，但不得以此作为抗辩理由拒绝搬迁，否则就构成对他人物的所有权的侵犯。
二、因双方未在租赁期满前达成新的租赁合意，故自2014年8月26日起，顾银傲与陈业军已不存在房屋租赁关系。陈业军一直使用租赁房屋至今，其应支付顾银傲实际占用期间的房屋使用费。顾银傲主张按照63000元/年的标准支付占有使用期间的费用，但未向本院提供任何依据，本院对此不予支持。占有使用费的计算，本院酌定参照此前双方签订的租赁合同约定的租金标准计算。故陈业军应支付顾银傲自2014年8月26日起至实际迁让之日止按45000元/年计算的占有使用费。
三、租赁期满后，对于租赁期内的装饰装修物有约定的应从其约定。没有约定的，形成附合的装饰装修物应归出租人所有；未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。
本案中，顾银傲和陈业军在租房协议中约定，到期所有装潢归出租人所有，承租人不得拆除。经本院组织双方当事人至现场清点，顾银傲同意下列装饰装修物由陈业军在迁出时一并带走：“上土足浴”招牌上的四个字、柜台1张、台式电脑1台、转椅1张、格力立式空调1台、“一帆风顺”牌匾1块、装饰物1个、藤椅3张、茶几1张、电风扇2台、木质储藏柜1只、鞋架1个、热水器1台、浴霸1只、小天鹅抽油烟机1台、思念煤气灶1台、煤气罐2瓶、小方桌1张、热水瓶9只、电热水壶1只、“生意兴隆”牌匾1块、灭火箱1只、储物柜2组、洗衣机1台、小黑板1块、木柜1只、塑料椅1张、康佳电视机5台、机顶盒5台、按摩沙发12套、木质茶几7张、挂壁式空调6台、挂钟5只、塑料垃圾桶9只、窗帘4幅、装饰画9幅、按摩床1张。对于其余的形成附合的装饰装修物应归出租人顾银傲所有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：
一、陈业军于本判决发生法律效力之日起十日内从其租赁的江阴市春晖路149-1、149-2号房屋内迁出并将用于缴纳上述租赁房屋水电费的银行卡返还给顾银傲。
二、位于江阴市春晖路149-1、149-2号房屋的“上土足浴”招牌上的四个字、柜台1张、台式电脑1台、转椅1张、格力立式空调1台、“一帆风顺”牌匾1块、装饰物1个、藤椅3张、茶几1张、电风扇2台、木质储藏柜1只、鞋架1个、热水器1台、浴霸1只、小天鹅抽油烟机1台、思念煤气灶1台、煤气罐2瓶、小方桌1张、热水瓶9只、电热水壶1只、“生意兴隆”牌匾1块、灭火箱1只、储物柜2组、洗衣机1台、小黑板1块、木柜1只、塑料椅1张、康佳电视机5台、机顶盒5台、按摩沙发12套、木质茶几7张、挂壁式空调6台、挂钟5只、塑料垃圾桶9只、窗帘4幅、装饰画9幅、按摩床1张归陈业军所有，由陈业军在迁让时一并搬离。
三、陈业军应支付顾银傲自2014年8月26日起至实际迁出时止按45000元/年计算的占有使用费，于迁让时支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取50元（顾银傲已预交），由陈业军负担。陈业军于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付顾银傲50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
代理审判员 卞钱忠
二〇一四年十二月三日
书 记 员 顾成竹
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。