广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1092号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王群英，女，1964年1月13日出生，汉族。
委托代理人：欧卫安，广东德培律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王焕旦，男，1974年7月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：方兰，女，1980年9月4日出生，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人：朱照伟、付敬省，广东天行健律师事务所律师。
上诉人王群英因与被上诉人王焕旦、方兰租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：位于韶关市风度中路89－141号风度广场大厦是王群英名下物业。2012年8月30日，王群英（甲方）与王焕旦（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租房屋地址：韶关市风度中路89-141号风度广场四楼商场，建筑面积5186平方米，乙方租赁甲方房屋用于经营KTV休闲娱乐餐饮。经营期间，在未取得甲方同意的情况下，不得擅自改变经营用途，否则甲方有权解除合同，并不作任何经济方面的补偿或者赔偿。租赁期限为15年，从2012年10月1日起至2027年9月30日止，甲方应按照本合同约定的时间和标准，将出租的四楼铺面及时交给乙方经营使用。甲方计算乙方租金，以甲方交付租赁场地给乙方之日起开始计算，但甲方应当给予乙方3个月的装修期限，该3个月的装修期限甲方免除乙方的租金。乙方第一年向甲方缴纳的租金按每平方米36元计算，物业管理费按每平方米2元计算，从第二年起，乙方缴纳租金按上一年度同期租金为基准按5%的比例递增，乙方应于每月的3号前结清当月的租金，逾期支付按日为标准按逾期支付租金的5%计算滞纳金。乙方应在签订本合同当日向甲方交付300000元作为租赁定金，该定金在甲方将场地交付乙方之日转为租赁押金，租赁押金为580000元，定金抵充后不足部分乙方以现金补齐，该押金在租赁期间不计算利息。乙方租赁甲方房屋租赁经营期间的房屋租赁税由乙方承担。甲方最迟不得于2012年10月30日前将租赁房屋交给乙方使用。甲方必须在2012年12月31日前完成新增观光电梯的报批手续，但安装费用由乙方承担。消防报批手续等有关事宜由乙方承担，费用也由乙方承担，甲方提供协助性工作。乙方租用甲方场地应当守法并自主经营。乙方开业前应当办理好工商营业执照、文化经营许可证等应当报批的手续，并将该方面的手续资料复印一份交甲方留档等等。2012年9月10日，王焕旦与东莞市恒艺装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定的工程名称为“星歌城量贩式KTV”；同年9月23日，王焕旦与浈江区宏安消防器材经销部签订《消防系统安装工程承包合同》，将风度广场四楼消防安装工程交由该经销部承包。2012年10月10日，王焕旦向王群英交纳了30000元的清场赞助费。10月17日，王群英按合同约定将风度广场四楼交付给王焕旦。10月18日，韶关市浈江区工商行政管理局核准了“浈江区星歌城娱乐中心”的个体工商户名称预先的申请。2012年10月20日，王焕旦向王群英交纳了租赁押金580000元和装修押金5000元。2012年11月6日，王群英（甲方）与王焕旦（乙方）签订《补充协议》一份，约定变更“甲方计算乙方的免租时间，以甲方交付租赁场地（房屋）给乙方之日起计算，但甲方应当给予乙方3个月的装修期限，该3个月的装修期限内甲方免除乙方的租金”为“甲方计算乙方的免租日期，以乙方办理特种行业许可证受理立项之日起开始计3个月免除乙方租金”。同年12月19日，王群英向王焕旦代收了5000元的办证听证费。2013年1月7日，韶关市公安消防局受理了“浈江区星歌城娱乐中心”关于星歌城量贩式KTV工程消防设计的申报，同年1月25日，韶关市公安消防局向“星歌城娱乐中心”发出了《建设工程消防设计审核意见书》【韶公消审（2013）第0006号】，不同意星歌城娱乐中心报送的星歌城量贩式KTV内部装修工程消防设计，认为是主要存在以下问题：1、该工程大堂部分安全疏散距离超过规范要求；2、该工程疏散楼梯总宽度设置不足，不符合规范要求；3、该工程疏散楼梯间形式设置不符合规范要求；4、该工程未设置消防控制室，不符合规范要求；5、该工程耐火等级设计不符合规范要求；6、该工程消防设计文件的编制不符合公安部规定的消防设计文件申报要求。该意见书还记载：该工程位于韶关市浈江区风度广场四楼，此次装修部位为四层局部，建筑面积3950平方米，装修后为KTV包房。2013年3月24日，王群英（甲方）与王焕旦（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：乙方于2012年8月31日签订了韶关市浈江区风度中路风度广场四楼房屋租赁合同，甲乙双方经过协商，就租赁合同第三条第1小条第（1）项及第2小条第（4）项达成如下补充协议：租赁合同第三条第（1）项约定，甲方应当给予乙方3个月的装修期限，该3个月的装修期限内甲方免除乙方的租金，现在原合同约定的基础上另增加18天免租装修期，合计装修期为3个月18天。（注：从2013年4月1日开始计算免租期，即从2013年7月19日开始计算租金）。租赁合同第三条第2小条第（4）项约定：乙方租赁甲方房屋租赁经营期间的房屋租赁税由乙方承担，现变更为：乙方租赁甲方房屋租赁经营期间的房屋租赁税由甲方承担。甲乙双方于2012年11月16日签订的《补充协议》声明作废，以本次签订的补充协议为准。同年5月21日，王群英与王焕旦在上述《补充协议》空白处加注“2013年5月21日，甲、乙双方重新协商同意从2013年9月19日开始计算租金”，两人均签名确认。2013年9月30日，王焕旦向王群英发出《关于解除合同的函》，以承租房屋存在结构性问题，不能经营KTV为由，要求解除双方2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》。2013年10月10日，王焕旦到王群英风度广场的办公室，再次通知王群英解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求王群英退回先前交付的租赁押金和装修押金，王群英不同意解除合同、也不同意退回租赁押金和装修押金。
另查明：2014年1月20日，韶关市公安消防局出具的《关于风度广场火灾隐患情况的报告》【韶公消（报）字（2014）1号文件】载明：风度广场于1994年10月由韶关市风度广场实业有限公司负责开发，1997年9月竣工后，未经消防部门验收合格就擅自投入使用，从此留下先天性的重大火灾隐患。2004年7月，韶关市人民政府将该场所列为火灾隐患重点单位进行挂牌督办，但由于种种原因，存在的火灾隐患一直未得到彻底整改，致使该建筑物至今仍未消防验收合格，处于非法冒险经营状态。
还查明：2012年4月至6月间，河源市欢歌娱乐有限公司总经理周良曾与王群英洽谈租赁风度广场四楼经营KTV事宜，王群英介绍周良与浈江区宏安消防器材经销部负责人邓未女丘商议消防申报审核问题，邓未女丘向消防主管部门了解到，风度广场四楼因风度广场大厦本身消防未能通过验收，并且结构有问题无法通过消防审核，邓未女丘将了解到的上述情况告知周良和王群英后，河源市欢歌娱乐有限公司未与王群英签订租赁合同。
再查明：王焕旦与方兰是夫妻关系。
2014年5月6日，王群英向原审法院提起诉讼，诉称：2012年8月30日，王群英与王焕旦签订《房屋租赁合同》，约定，甲方（即王群英）将位于韶关市浈江区风度中路风度广场89－141号风度广场四楼商场出租给乙方（即王焕旦），用于经营KTV休闲娱乐餐饮，建筑面积为5186平方，租赁期为15年，从2012年10月1日起至2027年9月30日止；甲方移交租赁场地（房屋）给乙方之日起开始计算租金，租金按36元／平方米／月的标准计算，物业管理费2元／平方米／月，从第2年起，租金按上一年度同期租金为基准每年的月租金按5%的比例递增，租金应当以壹个月为一期（租赁月）结算并支付，乙方应当于每月的3号前结算当月的租金，逾期支付则按日支付租金额5%的滞纳金；双方约定实行先交租金后使用的原则，乙方应于每月的月初（每月1号）先交纳当月的租金及上一个月的水电费。2012年10月17日，王群英与王焕旦签订《场地交接清单》，将风度广场四楼整层（共5162平方）场地移交给王焕旦使用。2013年3月24日，王群英与王焕旦签订《补充协议》，约定从2013年7月19日开始计算租金。2013年5月21日，经双方协商同意，并在《补充协议》中载明，变更为2013年9月19日开始计算租金。为履行双方的《房屋租赁合同》，王群英按照合同要求提前终止了四楼商场租户的租赁契约，对所有解约租户进行了赔偿，并对四楼商场的原装修进行了拆除。然而直至今日，王焕旦仍然没有按照约定向王群英支付任何租金、物业费等费用，严重损害了王群英的利益并且严重违约，依法应当承担违约责任。由于方兰与王焕旦是夫妻关系，依照法律的规定，方兰应当对王焕旦的债务承担连带责任。据此，王群英请求原审法院判令：1、王焕旦立即向王群英支付租金1412666.4元（暂从2013年9月19日起计算至2014年5月5日止为1412666.4元。此后直至本案生效司法裁判执行完毕之日之全部租金，亦请一并判决王焕旦清偿）及滞纳金905848.8元（暂从2013年9月2日起计算至2014年5月5日止为905848.8元；此后的滞纳金计算至租金实际交付完毕之日止，亦请一并判决王焕旦清偿）；2、王焕旦向王群英支付物业费193265元（暂从2012年10月17日起计算至2014年5月5日止为193265元；此后的物业费计算至本案生效司法裁判执行完毕之日，亦请一并判决王焕旦清偿）；方兰对王焕旦的上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由王焕旦、方兰负担。
2014年5月29日，王焕旦提起反诉，诉称：王焕旦与王群英于2012年8月30日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋用途明确约定用于经营KTV休闲娱乐餐饮。在王焕旦与王群英租赁前，涉案租赁房屋长期空置，王群英为急于将物业租赁给王焕旦，便承诺其有能力办好王焕旦经营KTV所需特种行业许可证及消防审批。2013年1月25日，韶关市公安消防局出具的《建设工程消防设计审核意见书》明确认定，因工程疏散楼梯总宽度设置不足，以及疏散楼梯间形式设置不符合规范要求等风度广场大厦本身物业结构原因导致未能通过。经了解，风度广场大厦未经消防验收即擅自投入使用，处于非法经营状态。基于此，王焕旦向王群英几次提出解除租赁合同，但王群英反复承诺其有能力办好王焕旦经营KTV所需特种行业许可证及消防审批，并于2012年11月16日、2013年3月24日两次与王焕旦签订《补充协议》，将免租期调整为至2013年9月19日计算租金。在多次当面通知王群英解除租赁合同、协商退回租赁押金未果后，王焕旦于2013年9月30日正式致函给王群英，因王群英提供所租房屋存在结构上的重大缺陷，导致消防审核无法通过，而使租赁房屋经营KTV的合同目的无法实现，明确解除双方所签《房屋租赁合同》。另，双方《房屋租赁合同》还约定，王群英有合同义务必须于2012年12月31日完成新增观光电梯的报批手续，王群英也一直未能按合同约定完成，已属违约。综上，王焕旦依照相关法律规定，解除与王群英签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据。王群英提供的租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，其应赔偿王焕旦的相关损失。王群英收取的王焕旦的租赁押金及装修押金应予退回。据此，王焕旦请求原审法院判令：1、确认王焕旦解除《房屋租赁合同》的行为有效；2、王群英向王焕旦退回租赁押金580000元及装修押金5000元，合计585000元；3、王群英向王焕旦赔偿损失共计385000元（其中装修费、设计费300000元、装修公司来韶关的补助人工费，车旅费等50000元及支付给王群英的清场赞助费30000元、办证听证费用5000元）；4、王群英负担诉讼费用。
原审诉讼期间，原审法院于2014年5月9日向王焕旦、方兰送达举证通知书，后因王焕旦于2014年5月29日提起反诉，原审法院重新指定期限，于2014年6月5日再次向王焕旦、方兰发出举证通知书。经王焕旦申请，原审法院向韶关市公安消防局调查。该局答复，风度广场大厦建成时，消防法并没有实施，所以风度广场大厦是一直没有办理消防验收的；该局不同意“浈江区星歌城娱乐中心”关于星歌城量贩式KTV工程消防设计的意见书，由于整座大楼的问题，单纯对其中的四楼进行整改是无法通过消防验收的。原审庭审中，虽王群英辩称王焕旦、方兰提交证据的时间超过举证期限，其拒绝质证，但其仍对王焕旦、方兰提供的证据陈述了质证意见。
原审法院认为：王焕旦向王群英承租风度广场大厦四楼，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁房屋的用途是“经营KTV休闲娱乐餐饮”。王焕旦取得风度广场四楼租赁权后不久，即向工商行政管理部门办理了“浈江区星歌城娱乐中心”的个体工商户名称预先的申请，并以“浈江区星歌城娱乐中心”名义向韶关市公安消防局申报了星歌城量贩式KTV工程的消防设计，根据该设计方案，“浈江区星歌城娱乐中心”的申报装修部位为风度广场四楼局部，建筑面积3950平方米，装修后为KTV包房。也就是说，王焕旦租赁王群英房屋，其用途是用于经营量贩式KTV，与合同约定的用途相一致。王焕旦拟开办的KTV，根据其设计的消防方案，为大型的人员密集场所，根据相关规定，其消防设计文件应报送公安机关消防机构审核。“浈江区星歌城娱乐中心”的消防设计未能通过的原因主要存在几个方面的问题中“该工程疏散楼梯总宽度设置不足，不符合规范要求、该工程疏散楼梯间形式设置不符合规范要求”是风度广场大厦本身存在的结构性问题，正如消防部门答复所说，单纯对四楼的整改是无法通过消防验收的。也就是说，“浈江区星歌城娱乐中心”的消防设计方案固然存在缺陷，但由于风度广场大厦存在的结构性问题，是无法通过自身的修改来解决的，其消防设计是无法通过审核的。根据国务院颁布的《娱乐场所管理条例》第十一条规定，申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。也就是说，取得消防部门的批准文件是领取营业执照的前置之一。那么，“浈江区星歌城娱乐中心”的消防设计方案不能通过消防部门的审核，王焕旦就无法取得经营“浈江区星歌城娱乐中心”的营业执照，租赁房屋的目的就无法实现。王群英作为出租人，明知租赁房屋由于历史的原因，没有经消防验收，也知道在风度广场四楼开办KTV无法通过消防审核，仍将风度广场四楼租赁给王焕旦，违反了《商品房屋租赁管理办法》第六条关于“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租的规定；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持的规定，王焕旦在知道“浈江区星歌城娱乐中心”的消防设计方案不可能通过消防部门的审核后，于2013年9月30日向王群英发函请求解除双方2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，王焕旦解除合同的行为是单方行为，无需取得王群英的同意，且王群英至其起诉时止未向该院或者仲裁机构提出异议，因此王焕旦请求确认解除与王群英《房屋租赁合同》有效的主张，该院予以支持。王焕旦解除合同于通知到达即2013年9月30日生效。根据双方于2013年5月21日的约定，租赁房屋从2013年9月19日开始计算租金，由于《房屋租赁合同》解除，王群英要求王焕旦支付租金和物业管理费的时间只能计至合同解除之日即2013年9月30日共计11天，其中租金为5186平方米×36元÷30天×11天=68455.20元，物业管理费5186平方米×2元÷30天×11天=3803.07元。至于王群英要求王焕旦支付滞纳金的问题，由于王群英对合同的解除有过错，因此该项主张不予支持。方兰是王焕旦的妻子，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。由于方兰没有对王群英的主张提出抗辩，也没有提供证据证明涉案债务为王焕旦个人债务，因此，王群英要求方兰与王焕旦共同承担责任的请求，予以支持。由于《房屋租赁合同》解除，王群英依据该合同取得的租赁押金580000元、装修押金5000元应全部退回给王焕旦。至于王焕旦要求王群英赔偿装修费、设计费300000元、装修公司来韶关的补助人工费，车旅费等50000元及支付给王群英的清场赞助费30000元、办证听证费用5000元的问题，其中装修费、设计费、装修公司来韶关的补助人工费、车旅费证据不充分，不予支持；清场赞助费、办证听证费用是属另一法律关系，且相关费用属于王焕旦履行自己的义务范围，而装修及消防设计未经审批核准就自行实施、付款，亦应由王焕旦自行承担，故均不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《商品房屋租赁管理办法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年9月9日作出（2014）韶浈法民一初字第483号民事判决：一、确认王群英与王焕旦签订的《房屋租赁合同》于2013年9月30日解除。二、王焕旦、方兰应支付租金68455.20元，物业管理费3803.07元给王群英。三、王群英应返还租赁押金580000元、装修押金5000元给王焕旦。四、驳回王群英的其他诉讼请求。五、驳回王焕旦的其他诉讼请求。上述第二、三项相抵，限王群英于判决生效之日起十日内返还512741.73元给王焕旦。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费26894元，财产保全费5000元，合计31894元，王群英负担28000元，王焕旦负担3894元。反诉受理费6750元，王焕旦负担3200元，王群英负担3550元。
王群英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王焕旦没有任何证据证实其提出过解除合同，原审法院确认王焕旦解除合同的行为缺乏证据支持，适用法律不当。1、原审法院已经当庭核查，王焕旦提交的《关于解除合同的函》的原件仍在其手中，现其没有送达解除通知给王群英。王焕旦提供的《快递回执》没有签收证明。2、《关于解除合同的函》上所述为“本人要求与您解除上述租赁合同，具体事宜，请在接到本函之日起七日内与本人联系协商解决”，从字面意思分析，王焕旦并未决定解除并通知王群英，而是请求协商解决。因此，王焕旦在2013年10月再次到王群英办公室协商解除合同事宜。王焕旦申请的证人出庭作证时，证人也证实和确认，当时其和王焕旦一起去到王群英办公室只是协商解除合同的事宜。王焕旦没有明确提出解除合同，双方也未对此达成一致意见，原审法院确认王焕旦解除合同的行为有效没有事实与法律依据。如果原审法官认定王焕旦已于2013年9月30日寄出《关于解除合同的函》是解除合同的决定行为，则与王焕旦于2013年10月10日又到王群英办公室协商解除合同的事实相矛盾。3、原审法院一方面确认王焕旦行使单方解除权，一方面又不说明其单方解除权的合同依据或者法律依据。事实上，本案所涉《房屋租赁合同》不存在单方解除权的约定，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的单方解除合同权情形。二、如上所述，在合同没有解除的情况下，王焕旦应当支付全部的租金、滞纳金以及管理费。1、王焕旦收到消防未通过审核的文件后，其仍以签订《补充协议》形式从王群英处一而再、再而三获取额外补偿利益与折扣利益，而后请求协商解除合同，是意图将所有的合同内外利益一网打尽。2、原审法院采纳双方《补充协议》内容，从2013年9月19日起计算租金，但却对双方已通过《补充协议》处分完毕消防存在阻碍的问题进行认定，从而判令王群英反复承担消防障碍之民事责任错误，也违背一事不再理的基本诉讼原则。另，韶关市公安消防局出具的《建设工程消防设计审核意见书》时间是2013年1月25日，王群英完成新增观光电梯报批手续的从义务是在2012年l2月31日前，但王焕旦与王群英达成一致意见从2013年9月l9日开始计算租金的时间是在2013年5月21日，王焕旦也自认消防和观光电梯事项不影响始算租金的时间，则原审法院就不能再以此项支持王焕旦的抗辩理由。王焕旦在2013年1月份就已经知道风度广场大厦的主体消防问题，但其没有提出任何的异议，双方对此问题也以延迟租金的收取达成了一致解决意见，而且该消防问题也不影响餐饮、休闲娱乐等合同使用目的，因此，作为已经解决的争议，王焕旦不能以此主张抗辩。三、王焕旦已在消防、观光电梯问题的解决过程中获得利益补偿，其再次提出该抗辩理由不能采信。四、原审法院向韶关市公安消防局罗局长进行调查时，罗局长已经确认风度广场是在消防法出台前建设的，不适用消防验收的后期法律规定，而且商场的商铺都可以继续其合法手续，消防局只是就该大厦的消防安全性能进行业务指导。无疑，该商场具有商业运作的合法功能，事实上也一直在进行商业运作，不存在王焕旦所称消防不通过就不能出租的事实。五、一审本诉中王焕旦提供证据超出举证期限，王群英已当庭拒绝质证，尤其是第二次开庭中，对于王焕旦提交的补充证据王群英再次拒绝质证，原审法院违法采用且不做任何说明。六、双方合同约定租赁涉案房屋的租赁目的为KTV、休闲娱乐餐饮，KTV不能经营，不影响王焕旦继续经营其他休闲娱乐餐饮项目。据此，王群英请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项。2、王焕旦立即向王群英支付租金1412666.4元（暂从2013年9月19日起计算至2014年5月5日止为1412666.4元，此后直至生效裁判执行完毕的全部租金，亦请一并判决王焕旦立即清偿）及滞纳金905848.8元（暂从2013年9月2日起计算至2014年5月5日止为905848.8元，此后的滞纳金计算至租金实际支付完毕之日止，亦请一并判决王焕旦清偿）。3、王焕旦向王群英支付物业费l93265元（暂从2012年10月17日起计算至2014年5月5日止为193265元，此后计算至生效裁判执行完毕之日的物业费，亦请一并判决王焕旦立即清偿）。4、方兰对王焕旦的上述债务承担连带责任；5、本案的诉讼费用由王焕旦、方兰负担。
王焕旦、方兰答辩称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，租赁涉案房屋的用途是经营KTV娱乐餐饮，王焕旦只是经营KTV符合合同的约定，且经营KTV也包括了餐饮娱乐，从王焕旦的工商登记申请和消防申请的规划要求以及装修方案也能确定王焕旦是经营KTV。根据法律规定，经营KTV是必须经过文化、消防的审核通过，但是，本案中，由于风度广场大厦结构原因导致无法通过消防审核，因此，经营KTV的合同目的根本无法实现，消防部门也有明确答复，单纯对租赁房屋四楼进行整改是无法通过消防验收的。二、关于合同是否解除的问题。因为本案租赁房屋本身存在结构问题，并且违反了消防法等法律规定关于房屋使用条件的强制性规定，导致合同的目的无法实现，因此，王焕旦在2013年9月30日书面通知王群英解除合同，函的标题是解除合同，内容也是解除合同，协商只是协商退租赁押金的问题，解除合同不存在商量的问题，证人也说得很清楚。2013年10月10日，王焕旦当面再次明确通知解除合同，但是王群英予以拒绝，这是其单方行为，根据法律规定，王群英的拒绝行为不影响合同解除的效力。根据法律规定，如果有异议，王群英应向仲裁机构或者法院提出异议。王群英提到的原件在王焕旦手上，因王焕旦书写通知书邮寄原件一份，自己留一份，对于送达问题，王焕旦提供了快递回执单予以证实。因此，王群英提到的解除合同的通知只是要求协商不成立。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决确认合同解除，由王群英退还押金正确。一审中，王焕旦关于损失385000元的反诉请求，原审法院没有支持，王焕旦认为应该得到支持，因为之前王群英与河源市欢歌娱乐有限公司谈过租赁涉案房屋经营KTV的事宜，王群英明知涉案房屋不能经营KTV，且王群英本身是风度大厦的业主，却隐瞒该重要事实，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，王群英应对该385000元损失承担赔偿责任。另，关于合同是否解除，王群英所述一事不再理的问题。根据法律规定，一事不再理是当事人对已由生效裁判处理的纠纷，当事人再起诉的，只能按照申诉处理，而不是其理解的双方当事人协商过即不能再由法院处理。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院审理程序是否违法的问题。二、王群英应否对合同不能继续履行承担责任的问题。三、原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月30日解除是否错误的问题。
一、原审法院审理程序是否违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；……”的规定，同一事件已由人民法院生效裁判处理后，当事人不得就此争议的法律关系再行起诉。本案中，双方当事人虽就租赁合同履行问题达成补充协议，但并未有生效裁判对该争议进行过处理，因此，王群英以双方已协商处理过本案所涉争议为由，主张原审法院违反一事不再理原则缺乏事实依据，本院不予支持。王群英还主张，王焕旦、方兰在原审提交证据超过举证期限，原审法院采信其证据违法。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：“……对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。……”、第四十七条：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”的规定，王群英已在原审庭审中对王焕旦、方兰提交证据进行质证，应视为其充分行使诉讼权利。原审法院根据双方对证据的质证和辩证意见，对王焕旦、方兰提供的证据进行审查，并据此认定案件事实并无不当，本院予以认同。综上，王群英主张原审法院审理程序违法，理由不充分，本院不予支持。
二、王群英应否对合同不能继续履行承担责任的问题。双方在《房屋租赁合同》中约定，王焕旦承租涉案房屋用于经营KTV休闲娱乐餐饮。从王焕旦组织装修、申报工商登记和消防设计等行为均可看出，王焕旦租赁涉案房屋的经营用途为KTV，在合同约定的经营范围内。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，王群英交付适合经营KTV用途的房屋给王焕旦是其约定及法定的合同义务。而根据韶关市公安消防局发出的《建设工程消防设计审核意见书》【韶公消审（2013）第0006号】及原审法院向韶关市公安消防局所做调查情况表明，涉案房屋因不能通过消防合格验收，且通过其自身整改也不能达成经营KTV的合同目的，且根据证人河源市欢歌娱乐有限公司和浈江区宏安消防器材经销部所述情况，王群英已在2012年6月即已知晓涉案房屋不能用于经营KTV，但其仍隐瞒该事实与王焕旦签订《房屋租赁合同》，故王群英在合同签订及履行过程中均明显具有过错，应对合同不能继续履行承担全部责任。王群英还称王焕旦不能经营KTV，但还能经营休闲娱乐餐饮等，双方合同仍能继续履行。对此，本院认为，王焕旦使用承租房屋经营KTV休闲娱乐餐饮均未违反合同约定，其可根据其意志自由选择。王群英要求王焕旦不使用涉案房屋经营KTV，只经营休闲娱乐餐饮，应与王焕旦协商变更合同。但对此，王群英并未提供充分证据予以证实，双方签订的《补充协议》也只是对免租期及租赁税的承担进行补充约定，并未对经营用途进行变更，也未约定系因消防问题延长免租期及变更租赁税承担，故王群英要求王焕旦不经营KTV，只经营休闲娱乐餐饮以继续履行合同缺乏合同依据，也侵害了当事人的自由权利，本院不予支持。
三、原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年9月30日解除是否错误的问题。如前所述，因王群英的违约行为，致《房屋租赁合同》不能继续履行，达成合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，王焕旦行使解除权，通知王群英解除合同，符合法律规定。因王焕旦已于2013年9月30日即以邮寄方式通知王群英，故原审法院确认双方的《房屋租赁合同》已于2013年9月30日解除并无不当，本院予以支持。关于王群英所称王焕旦未有解除合同的明确意思表示及未通知王群英的问题，根据王焕旦提供快递回执单及证人证言，且从王焕旦的后续行为分析，王焕旦已明确向王群英表示因合同目的不能实现而要求解除合同，因此，根据证据优势，原审法院对王焕旦主张合同已于2013年9月30日解除理由充分，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》因王群英一方过错导致解除，王焕旦未达成经营KTV的合同目的，也未从中获取经营利益，依照公平原则，王焕旦不应向王群英支付租金及物业费，而王群英应对王焕旦的损失承担赔偿责任。但原审法院判令王焕旦、方兰应向王群英支付租金68455.20元、物业管理费3803.07元后，王焕旦、方兰未就此提起上诉，应视为王焕旦、方兰对其民事权利的自由处分，本院不予调整。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。王群英的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30996元，由王群英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 戴新苗