江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初485号原告唐筱燕，居民，系龙南县中央城1号楼2303号购房户。委托代理人谢建锋，江西江龙律师事务所律师，执业证号：13607198810121840，一般代理。被告宝辉置业（龙南）有限公司。地址：龙南县龙翔大道中央城销售中心。法定代表人：廖彩成，该公司经理。委托代理人廖彩东，江西理公律师事务所律师,执业证号：13607199310572205，一般代理。原告唐筱燕与被告宝辉置业（龙南）有限公司(以下简称宝辉公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐筱燕及其代理人谢建锋、被告代理人廖彩东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告作为买受人向被告购买了一套商品房。合同签订之时，原告按合同约定向被告支付了购房的首付款，同时办理了银行按揭贷款手续。根据合同被告应当在2014年12月30日前将商品房交付给原告，但被告违反合同约定逾期交房，因与被告协商无果，原告只有诉诸法庭，请求：责令被告支付逾期交房的违约金壹万元；双方签订的合同继续履行；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张提交了下列证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息。2、《赣州市商品房买卖合同》，证明原被告履约和被告违约。3、《收款收据》，证明原告首付房款凭证。被告辩称，1、对照双方合同约定的交房时间来看，交房时间到来时，被告中央城小区房屋和公共设施，在硬件方面已经具备了交房条件，实际上可以交房。在交房期限到来前，都用电话方式通知了各位业主，通知他们可以如期交房收房。但是，确实没有具备法律规定的交房手续，业主们对被告没有具备法定交房手续予以纠结，不愿收房，要求追究被告的违约责任。因而延迟了交房。为此，被告曾在正式和不正式的场合和时间多次向全体业主表达深深的歉意，希望得到业主们的谅解。在此，再次向原告表达延迟交房的歉意，请谅解被告的难处。被告的难处，主要表现在很多非被告原因，导致了被告身不由己，不能具备法定的交房手续，延迟了交房。（1）国家或政府政策变化，致法定交房程序和手续难度增大，致被告延迟交房。2014年7月11日前，龙南县政府从来没有要求房地产开发项目执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。但从2014年7月11日起，龙南县政府突然明文要求房地产开发项目执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。这个制度的突然实行，不仅被告，而且我县其他房地产开发企业，在楼盘开盘，和业主签订商品房买卖合同时，都是始料未及的，增加了项目竣工综合验收程序难度。有很多竣工验收项目准备不足，程序欠缺，被告不得不根据文件精神查漏补缺，延迟了交房时间。（2）创业路及其基础设施迟迟没有开工建设，导致被告不具备法定的交房条件，不能通过验收，取得法定手续，迫使被告不能不敢如期交房。2014年5月15日前，宝辉公司开发的中央城小区，主体结构工程就已封顶，并进入了基础设施建设阶段。但是龙南县政府原定于2013年开工建设的创业路至今也没有建设。与创业路配套的基础设施：市政排污、排水管道、道路硬化也都没有建设。这种情况，导致中央城的排污排水管道，无法和市政排污、排水管道衔接，如果按合同约定的时间点交房，将导致业主的生活用水和污水直排在露天，污水横流，中央城及其周边的生活环境恶化，这是业主和政府管理部门不允许的，被告也不愿看到这种结果。道路没有硬化，即使交房，业主生活出行也很不方便。因为创业路没有建设，龙翔大道绿化带阻塞了创业路出入口，这也影响被告建设施工。如果交房也影响业主出行。这些情况，都严重制约着被告的验收，严重影响着交房后业主的生产和生活。创业路西侧的房地产开发项目东园小区面临和被告同样的难题。被告心急如焚。为尽快交房，让业主尽快入住小区，方便出入和生活，2014年5月15日，被告联合东园小区的开发商龙南县汇龙房地产开发有限公司，向龙南县人民政府王慧君副县长和龙南县城乡规划建设局提出了书面报告，申请解决上述难题。2014年5月28日，龙南县城乡规划建设局在回复中承认原定于2013年开工建设的创业路至今未实施，但对于开工建设创业路，答复待小区建设完工具备开工条件后启动项目建设，并解决报告中提到的问题。这样的答复，让被告陷入了困境，也延误了交房。后来，在业主纷纷要求交房的声浪日高的情况下，被告不得不增加工程预算，冒着被建设部门处罚的风险，自己建设临时排污、排水管道，道路硬化。这些建设还只是临时的，等到政府开工建设创业路时，被告建设的临时设施都要被全部拆除。让被告为此额外浪费了一大笔资金。到时，业主还将再面临一次因政府建设创业路带来的不便。当然，这是被告无力改变的。(3)中高考期间政府部门要求被告停工，导致被告建设工期延长的情况下，完成了小区硬化交房条件。为给中考高考创造安静的环境，2013年5月22日，龙南县城乡规划建设局发布了《龙南县2013年高考、中考期间建筑工地保考工作方案》，2014年5月27日，龙南县城乡规划建设局发布了龙建质安字（2014）8号《关于高考期间对城区范围建筑工地进行整治、应急处置的通知》，2014年5月20日，龙南县环境保护局发出《关于加强龙南县2014年高考环境噪声监管的通知》，分别要求于2013年6月1日至6月19日停工共计19天。于2014年6月1日至6月19日停工共计19天。合计停工38天。导致被告建设工期延长。在这种情况下，也没有影响被告在交房期限到来前，具备硬件交房条件。（4）供水供电等市政配套设施安装调试鉴定严重滞后，影响验收，导致被告延迟交房。为尽快交房，让业主搬入新家，在中央城的供水供电设施建设方面，被告积极做好了自己应该做的工作。根据供水工程预算编制说明，2014年7月8日，被告及其合作商刘志强就和龙南县润泉供水有限责任公司签订了《中央城室外给水安装工程合同》，将中央城小区内室外给水安装工程发包给该公司施工但由于该公司的原因，迟至2015年8月5日，才完成给水安装工程并调试鉴定合格。2013年3月13日，被告及其合作商刘志强与广东集明电力工程有限公司江西分公司签订《配电工程设计合同》，将中央城配电项目委托该公司勘测设计。然后由赣州智源电力勘测设计有限公司完成了配电工程设计。经向供电公司申请，供电公司向被告提供了四套供电方案并通知被告。最后核发了高压受电工程设计方案审查工作单。2014年12月25日，和龙南县新农村电力工程服务有限责任公司签订了《电力建设工程施工合同》，将户表工程安装工程发包给该公司完成。但由于供电公司的原因，迟至2015年8月21日才完成供电工程安装调试鉴定合格。供水供电设施建设发生如此严重的延误，实在令人十分遗憾。为此，被告同样冒着被处罚的风险，自己出资建设临时供水供电设施。这些设施在供水供电部门建设完成后，又得拆除，浪费了一大笔财产。（5）异常天气原因，导致工程停工，工期延长，在此情况下，完成了小区硬件交房条件。2015年8月4日，龙南县气象局出具了影响建筑施工的异常天气证明。根据上述证明，从2013年2月2日中央城开盘至双方约定的交房期限2014年12月30日，出现了影响建筑施工的异常天气250天。在这些时间，工程处于停工状态。（6）由于供电迟滞，导致消防设施安装调试投入使用滞后，无法取得消防验收合格报告，也就无法取得《工程竣工验收备案表》。综上所述，根据双方签订的赣州市《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定：“非出卖人原因，如国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更的，政府要求停工或验收不能完成的；市政府配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟的；异常天气；买受人未履行合同约定的，出卖人可据实予以延期。”《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定，符合赣州市房地产管理局《关于进一步规范赣州商品房交付使用行为的通知》第一条规定精神，正是为了预留供水、供电等配套工程的建设时间和办理相关验收手续的时间而与业主约定的。上述这些非出卖人原因，确实严重影响了被告具备法定验收条件，取得法定交房手续，确实影响了被告的如期交房，确实影响了广大业主的搬迁入住，这是被告不愿意看到的。没有哪个开发商希望自己开发的项目成为烂尾楼。但是，被告不能不顾业主的切身利益，明知条件不成熟，也糊弄业主，予以交房。而是从实事求是有利于业主原则出发，忍受着业主的骂声，忍受着委屈，默默地做好工作，争取早日交房。上述这些非出卖人原因，虽不是法律意义上的不可抗力，但在双方自愿约定即《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定的情况下，类似于不可抗力，应当比照不可抗力处理。发生不可抗力的后果，是被告免除民事责任。因为在发生不可抗力的情况下，可以排除被告的过错。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”2、虽然如此，考虑到有些心急的业主心情，考虑到急需用房的业主需要，这些业主可能不会介意上述这些非出卖人原因带来的不便，在房屋完全满足装修居住需要条件前提下，被告在交房期限到来前，都用电话方式通知到了各位业主，通知他们可以如期交房收房。有些通情达理的业主也收了房，而没有责怪被告。对于他们的理解，被告表示十分真诚的谢意。3、被告积极坦诚面对业主提出的问题特别是延迟交房问题。对于业主提出的延迟交房等问题，被告的法定代表人多次亲自和广大业主见面，当场表示歉意，并回答业主们提出的各种问题。还以书面形式进行了耐心细致的答复处理。特别是延迟交房问题，被告承诺免收业主一年物业费，并补偿六方河沙给业主装修，作为延迟交房的补偿。很多业主接受了被告的方案，达成了和解。其中有左方燕、赖米米（3号楼2-703）和叶金全（1号楼13A02）两户业主领取了河沙领用券，已和公司达成和解，在此表示感谢。当然这两户业主再起诉公司就没有道理了，应自动撤回或请法院驳回这两个原告的起诉。4、有些业主已收房，以行为容忍并承诺了接受被告延迟交房的事实，达成了和被告的和解。在此也表示感谢。请这些业主自动撤回起诉或请法院驳回上述他们的起诉。5、像被告这种小区内硬件设施具备交房条件，可以交房，而由于非开发商原因致不能及时具备法定交房手续的情形，在龙南县乃至周边县市比比皆是，十分普遍。业主们都能予以充分谅解。达到社会和谐。据此，请法院公正调判。被告为证明其主张提交了下列证据材料：1、营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。2、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明在合同第八条第二款第2项约定，非出卖人原因，出卖人可据实予以延期。该约定已生效，双方必须信守。3、龙南县房地产管理局文件《关于转发龙南县人民政府办公室印发的的通知》复印件，证明2014年7月11日，龙南县人民政府办公室根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）制定并下发了《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》并要求凡在我县行政区域内国有土地上建设的房地产开发项目，执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。4、宝辉公司、龙南县汇龙房地产开发有限公司《关于尽快开工建设“创业路”的报告》及其附图复印件、龙南县城乡规划建设局龙建函字（2014）76号《关于尽快开工建设“创业路”报告的回复》复印件，证明在2014年5月15日，宝辉公司和龙南县汇龙房地产开发公司因（1）、创业路市政排污、排水管道及道路硬化问题；（2）、横跨小区引水渠道的衔接问题；（3）、南临龙翔大道绿化带阻碍了创业路出入口问题，共同向龙南县人民政府王慧君副县长和龙南县城乡规划建设局提出了关于尽快开工建设“创业路”的报告。龙南县城乡规划建设局答复因东园小区和中央城小区开工建设需临时占用道路建设用地，原定于2013年开工建设的创业路至今未实施，为防止道路建设与小区开发建设交叉作业引起安全事故，待两小区建设完工具备开工条件后，将建议启动该项目建设。5、龙南县城乡规划建设局发布的《龙南县2013年高考、中考期间建筑工地保考工作方案》复印件、龙南县城乡规划建设局龙建质安字（2014）8号《关于高考期间对城区范围建筑工地进行整治、应急处置的通知》复印件、龙南县环境保护局《关于加强龙南县2014年高考环境噪声监管的通知》。证明根据上述文件规定，（1）、2013年6月1日-6月19日，城区范围内所有建筑施工、渣土运输现场，一律禁止夜间（21：30时至次日凌晨六时）和中午（12时至14时）时间进行易产生噪声污染的各类施工扰民作业活动；6月7日-6月8日高考期间，我县考点龙南中学考场周边500米范围内，全天24小时一律停止易产生噪声污染的各类施工活动；6月17日-6月19日中考期间，我县各中考考点考场周边500米范围内，全天24小时一律停止易产生噪声污染的各类施工活动。（2）、2014年6月1日-9日龙南中学附近建筑工地全天禁止施工，城区范围内其他建筑工地在12：00至14：00、21：30至次日7：00严禁进行施工；6月7日-9日城区范围内所有工地一律不得进行噪音施工。6、供水工程预算编制说明和中央城室外给水安装工程合同复印件、供水工程合格鉴定书复印件、中央城配电工程设计合同复印件、宝辉公司配电工程设计说明书复印件两份、高压受电工程设计方案审查工作单复印件、高压供电方案通知单四份复印件、电力建设工程施工合同复印件、供电工程合格鉴定书复印件。证明（1）根据供水工程预算编制说明，2014年7月8日，被告及其合作商刘志强和龙南县润泉供水有限责任公司签订了《中央城室外给水安装工程合同》，将中央城小区内室外给水安装工程发包给该公司施工。迟至2015年8月5日，才完成给水安装工程并调试鉴定合格，导致了延迟交房。（2）2013年3月13日，被告及其合作商刘志强与广东集明电力工程有限公司江西分公司签订《配套工程设计合同》，将中央城配电项目委托该公司勘测设计。然后由赣州智源电力勘测设计有限公司完成了配电工程设计。经向供电公司申请，供电公司向被告提供了四套供电方案并通知被告。最后核发了高压受电工程设计方案审查工作单。2014年12月25日，和龙南县新农村电力工程服务有限责任公司签订了《电力建设工程施工合同》，将户表工程安装工程发包给该公司完成。迟至2015年8月21日才完成供电工程安装调试鉴定合格，导致了延迟交房。7、龙南县气象局出具的证明，证明从2013年2月2日中央城开盘日至双方约定的交房期限2014年12月30日，出现了平均风速1.6米/秒的大风天气2天，≥10毫米的降水天数91天（其中暴雨天气6天），结冰天气10天，≤5度的低温天气50天，≥35度的高温天气85天。8、宝辉公司对业主提出逾期交房违约金等问题答复书复印件、为处理逾期交房问题公司同意减免物业费的申请联络单和业主认可签名单复印件、为处理逾期交房问题公司同意免费提供6方河沙领用券和已领取业主签名单复印件，证明对于业主提出的延迟交房等问题，被告以书面形式进行了耐心细致的答复处理。特别是延迟交房问题，被告承诺免收业主一年物业费，并补偿6方河沙给业主，作为延迟交房的补偿。9、已收房业主签约页复印件，证明部分业主已收房。10、申请联络单，证明原告领取了逾期交房的物业费补助（2016年全年物业费）。经审理查明：原告唐筱燕与被告宝辉公司于2013年4月2日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：“第一条项目建设依据出卖人（被告）以出让方式取得位于龙南县龙翔大道中段编号为龙国用（2012）第1536号地块的建设用地使用权……载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是龙府办批[2012]445号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称【现定名】龙南·中央城一号楼，建设工程规划许可证号为建字第360727201100018-1号，建设工程施工许可证号为362128201301150201。第二条商品房销售的依据买受人（原告）购买的商品房为预售商品房。该商品房于2013年1月25日经龙南县房地产管理局批准预（销）售，预售许可证号为龙房预售证第2013-002号。第三、四条买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的1号楼2303房（层次23、建筑面积114.03M2、套内面积91.94M2、分摊面积22.09M2、单价4860.7元/M2、总价554266元）。第五条……买受人在签订本合同当日支付100%购房款（含定金）即计人民币：伍拾伍万肆仟贰佰陆拾元整（￥：554266.00元整）……第八条出卖人应当在2014年12月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力因素影响工程，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的工期延误（国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延误、变更的，政府要求停工或验收不能完成的；市政配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟的；异常天气；买受人未履行合同约定的）。第九条除合同约定的特殊情况以外，逾期交房按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。但经双方约定该违约金的金额累加不超过壹万元。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，出卖人应出示合同第8条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，双方共同签署《商品房交付使用交接表》，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。双方签订合同后，原告于2013年4月2日一次性付清购房款计人民币554266元，而被告到期交房时未按约定与原告办理房屋交接手续。另查明，2014年7月11日龙南县人民政府办公室根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号），结合我县实际，制定并发布了《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》；2015年5月15日被告联合东园小区开发商龙南县汇龙房地产开发有限公司向龙南县人民政府王慧君副县长和龙南县城乡规划建设局提出《关于尽快建设“创业路”的报告》，龙南县城乡规划建设局于2014年5月28日对此报告进行了回复；龙南县城乡规划建设局于2013年5月22日发布了《龙南县2013年高考、中考期间建筑工地保考工作方案》，于2014年5月27日发布了龙建质安字（2014）8号《关于高考期间对城区范围建筑工地进行整治、应急处置的通知》，龙南县环境保护局于2014年5月30日发布了《关于加强龙南县2014年高考环境噪声监管的通知》；2014年7月8日，被告及其合作商刘志强与龙南县润泉供水有限责任公司签订了《中央城室外给水安装工程合同》，2015年8月5日完成给水安装工程并调试鉴定合格；被告及其合作商刘志强于2013年3月13日与广东集明电力工程有限公司江西分公司签订了《配电工程设计合同》，于2014年12月25日与龙南县新农村电力工程服务有限责任公司签订了《电力建设工程施工合同》，2015年8月21日完成供电工程安装并调试鉴定合格；2015年8月4日，龙南县气象局出具《证明》，《证明》载明了2013年2月2日至2014年12月30日期间我县出现了大风天气2天、≥10毫米降水天气91天（其中暴雨天气6天）、结冰天气10天、≤5度低温天气50天、≥35度高温天气85天共计238天。2016年2月23日，原告唐筱燕与被告宝辉公司签订了一份《申请联络单》，该联络单载明：“……说明：该房逾期交房问题，鉴于2015年12月31日具备了交房条件并可以办理房产证，经双方协商一致意见，由开发商补偿该业主物业管理费2016年1月1日至2016年12月30日止（不以入驻装修日期计算）补偿该物业费用后互不追究责任”。原告在《申请联络单》上签字确认。以上事实，有原、被告向法庭提交的证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年2月23日签订的《申请联络单》，是双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力，各方应自觉遵守、履行，即使赔偿数额与法律规定有一定的出入，也是当事人对自己民事权利的处分，根据诚实信用原则，各方当事人应受该协议的约束。原告虽对《申请联络单》提出异议，但未提供证据证明签订该份《申请联络单》存在重大误解等协议可变更之情形，也未提供足以推翻该协议的证据材料，故对原告主张被告支付逾期交房违约金一万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告在合同签订后按约履行了交付房款的义务，但被告未在合同约定的期限内交付房屋，被告应承担继续履行的责任。因此，原告诉请双方签订的合同继续履行，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告唐筱燕与被告宝辉置业（龙南）有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》继续履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员 刘 勇二〇一六年七月二十一日书 记 员 黄丽永