浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1281号
上诉人（原审被告）张晓东。
委托代理人（特别授权）杨海鸿。
被上诉人（原审原告）浦江县顺泰房地产开发有限公司。
法定代表人赵剑仑。
委托代理人（特别授权）方建江。
上诉人张晓东为与被上诉人浦江县顺泰房地产开发有限公司（以下简称顺泰房产）商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2013）金浦民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺泰房产在原审中诉称，2011年9月5日，张晓东向顺泰房产出具欠条，写明张晓东向顺泰房产购买雅园16幢三层、四层商品房，总面积773.31平方米，单价每平方米3500元，合计总价2706585元，待房产证办理结束十日内，张晓东一次性付清全额房款。2011年9月6日，顺泰房产和张晓东签订《浙江省商品房买卖合同》两份，张晓东向顺泰房产购买雅园16幢三层、四层商品房。其中，三层建筑面积为393.88平方米，四层建筑面积为379.43平方米，总面积为773.31平方米。两份合同第七条均约定，付款方式为一次性付款。两份合同第八条均约定，逾期付款超过90日的，顺泰房产愿意继续履行合同的，合同继续履行，自应付款项之第二天起至实际全额支付日止，张晓东按日向顺泰房产支付逾期应付款的万分之二的违约金。2011年11月21日，雅园16幢三层、四层商品房房产证办理完毕。按照约定，张晓东应支付房款2706585元，但截至起诉日，张晓东仅在2012年1月12日支付房款1000000元，尚余1706585元未曾支付。为此，顺泰房产诉至法院请求：1、判令张晓东立即向顺泰房产支付剩余房款1706585元，按日万分之二标准，支付2011年12月2日起至2012年12月10日的逾期应付款违约金127311元，合计1833896元；并按日万分之二标准，支付逾期应付款1706585元从2012年12月11日起至判决确定的履行期限届满日止的违约金；2、本案受理费由张晓东承担。
张晓东在原审中辩称，1、顺泰房产起诉的事实和理由完全与事实不符，实际上本案的房款已经付清。2、本案的房屋之前双方曾签过合同，张晓东也付过款，但因办证方面存在争议，当时房产证难以办出，后顺泰房产把款退回张晓东。2011年9月5日，顺泰房产又以3500元／平方米的价格进行出售，因价格便宜，张晓东为能买到该房，就在未签订合同的情况下匆忙写下欠条，目的是能够买到房。鉴于当时该房的产权证能否办出不能保证，为此欠条上约定：“由顺泰房产负责办理产权证，单价为3500元／平方米，如房产证不能办出，该买卖合同自行终止。”之后经张晓东努力，该房产证有较大可能办出，张晓东就再次就该房的买卖与顺泰房产进行协商，双方再次达成该房买卖合同，对上述欠条的内容进行了变更，双方约定由张晓东负责办理产权证，顺泰房产协助办理，不论张晓东产权证能否办出，该买卖合同始终有效，房价从顺泰房产约定的3500元／平方米减为3300元／平方米，但需一次性付清。这样，张晓东就把房价款按约一次性交付给顺泰房产，顺泰房产当即出具了购房票据。2011年9月6日，双方补签了该房的买卖合同。据此，欠条自然作废，顺泰房产凭欠条主张权利，毫无事实依据，请求法院依法驳回顺泰房产的诉请。3、2012年3月19日，张晓东汇给顺泰房产1000000元，与本案无关。该款并不是张晓东支付给顺泰房产的房款，前面已述，房款已付清，实际上该款是之前双方口头达成的，张晓东购买顺泰房产兰山庭院畅园九幢三、四楼居委会办公用房而由张晓东支付的买房定金。现顺泰房产反悔，但又想赖张晓东定金，为此提起诉讼，目的就是想把1000000元占为己有。对此，张晓东将保留起诉的权利。此外，双方之间还存在车库委托销售协议的业务关系。所以，上述1000000元不是房款，与本案无关，系另一法律关系，应由双方另行处置。综上，顺泰房产的诉请既无事实依据更无法律依据，请求依法驳回顺泰房产的诉请。
原审判决认定，2011年9月5日，张晓东向顺泰房产出具欠条一张，内容为：“本人向浦江县顺泰房地产开发有限公司购买雅园16#楼36#-40#商铺以上的三层、四层，总面积773.31平方米，单价3500元／平方米，合计总价￥2706585元正（人民币大写贰佰柒拾万陆仟伍佰捌拾伍元正），待房产证办理结束十日内，本人一次性付清全额房款。（如因房产证不能办证，双方签订的商品房买卖合同自行终止）立据人：张晓东二0一一年九月五日”。同日，顺泰房产开具金额分别为1299804元、1252119元销售不动产统一发票给张晓东。2011年9月6日，顺泰房产与张晓东就张晓东向顺泰房产购买雅园16幢三楼、四楼的会所事宜，补签订了商品房买卖合同二份。约定单价均为3300元，其中，三层建筑面积共393.88平方米，四层建筑面积共379.43平方米，共计房价款为2551923元。合同第七条约定：买受人按下列第1种方式按期付款：一次性付款。合同第八条约定：买卖如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。本条中的逾期应负应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第九条约定：出卖人应当在2011年11月6日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年1月6日前，取得前款规定的土地、房产权属证书，交付给买受人。2011年11月21日，顺泰房产办理了房屋所有权初始登记证书。2012年1月12日，张晓东通过转账方式支付给顺泰房产1000000元。
原审法院认为，顺泰房产与张晓东自愿签订的商品房买卖合同意思表示真实、内容合法，属有效。双方均应按合同全面履行各自的义务。对于商品房的单价问题，根据双方的合意，虽曾约定单价为3500元／平方米，但后补签的商品房买卖合同单价又约定为3300元／平方米，故认定该商品房的单价应按双方变更后的价格3300元／平方米予以计算。因此，认定总房价款为2551923元。对于张晓东是否已付清房款问题。首先，从张晓东出具给顺泰房产的欠条的内容分析，欠条作为一种债权凭证，在双方已写明支付房款的期限为待房产证办理结束十日内，且双方又写明了房产证不能办理的后果的情况下，根据常理，张晓东不可能在未取得房产证的情况下，预先一次性支付购房款，如确实已付清房款，张晓东也应收回该欠条或者在欠条上注明已付清房款等字样。再次，对本案涉及的大额金额，张晓东陈述系用现金一次性支付，而未采用银行转账方式不符合常理，且张晓东亦未提交相关款项来源去向的凭证。第三，根据欠条的内容，为办理房产证，先由顺泰房产开具销售不动产统一发票给张晓东，符合双方约定的本意，张晓东以取得发票提出已付清房款的辩称，不能成立。综上，认定张晓东未全额付清购房款，但2012年1月12日张晓东支付的1000000元房款，应在相应的款项中予以扣除。关于违约金的问题。根据欠条的约定，张晓东应在取得房产证后十日内一次性付情全额房款，张晓东应在2012年12月1日前付清房款。故认定张晓东须按买卖合同约定向顺泰房产承担违约责任，支付约定的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、由张晓东支付浦江县顺泰房地产开发有限公司购房款1551923元及逾期付款违约金（自2011年12月1日按房价款1551923元的日万分之二计算至判决确定的履行之日止）。限于判决生效后十日内付清。二、驳回浦江县顺泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20159元，诉讼保全费5000元，合计25159元，分别由浦江县顺泰房地产开发有限公司负担1827元，由张晓东负担23332元。公告费300元，由张晓东负担。
宣判后，原审被告张晓东不服，向本院提起上诉称，一、一审仅凭无效欠条进行判决依据不足。张晓东出具欠条在先，签订房屋买卖合同在后，最后一次房屋买卖合同是对欠条内容的变更。房屋买卖合同的签订即意味着欠条自动作废，自此无效，顺泰房产仅凭无效欠条主张权利，毫无理由，依法不应支持。二、张晓东已经付清房款。张晓东在一审时已提交了由顺泰房产开具的购房发票，张晓东已经履行了付款义务，购房款已付清，依据充分。顺泰房产在已经收到购房款后提起诉讼有悖事实，一审法院无视顺泰房产开具的购房发票，仅以主观推测进行判决，依据不足，应予纠正。综上，请求撤销原判，依法改判驳回顺泰房产的一审诉讼请求。
顺泰房产辩称，一、顺泰房产与张晓东多次就买卖雅园16幢三层、四层商品房一事进行磋商。双方同意以单价3500元／平方米的价格，买卖总面积为773.31平方米的房屋。考虑到该商品房能否办理房产证不确定，双方商定张晓东先不付钱，由顺泰房产先提供发票和合同去尝试办证，如果房产证做出，张晓东再支付房款。因资金流转的需要，双方协商，在合同和发票上，单价按3300元／平方米填写，但张晓东仍应按单价3500元／平方米支付对价。2011年11月21日，房产证办理完毕，付款条件已经成就。按照约定，张晓东应支付房款2706585元，但其仅在2012年1月12日支付房款1000000元。二、顺泰房产称款项已交付，却没有收回欠条与常理不符。张晓东在一审中称其当时是现金交付，但2551923元人民币大约为37.5公斤，非一人能扛得动。两份发票开具日期为2011年9月5日，早于两份合同签订时间，说明该交易并非按正常的交易方式进行。合同未签订的情况下，先交付发票，完全是由于张晓东出具了欠条。张晓东于2012年1月12日支付1000000元房款，也能印证张晓东未付款。张晓东称此1000000系其他债权债务纠纷，但无任何证据证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为张晓东是否尚欠顺泰公司购房款。张晓东主张款项已于出具欠条的同一天付清并且是以现金方式一次性支付了2551923元，但对于支付这样大额的款项，张晓东并未提供款项来源的凭据，也未将欠条收回。虽然顺泰公司向张晓东开具了购房发票，但根据欠条中“待房产证办理结束十日内，本人一次性付清全额房款”的表述，顺泰房产辩称开具购房发票是为了办理房产证的需要符合常理。欠条系张晓东的真实意思表示，虽然次日顺泰公司和张晓东签订的两份商品房买卖合同对欠条中购房单价和总价做了变更，但张晓东以商品房买卖合同的签订导致欠条自动作废的主张显然不能成立。张晓东在未提供其他付款凭证的情况下，仅以顺泰房产已开具购房发票作为已付清房款的理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20159元，由上诉人张晓东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一三年十月十八日
代书 记员 何晓慧
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