河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终33号
上诉人（原审原告）：王贺，男，1981年4月26日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：齐仁宣，济源市正大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：河南省隆发置业有限公司，住所地：济源市高新技术产业开发区。
法定代表人：魏霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢心波，河南艳阳天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，河南艳阳天律师事务所律师。
上诉人王贺因与被上诉人河南省隆发置业有限公司（以下简称隆发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初5917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王贺及其委托诉讼代理人齐仁宣、被上诉人隆发公司的委托诉讼代理人卢心波、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王贺上诉请求:撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、其没有和隆发公司签订过购买配套房的合同，只是2012年11月22日与济源市鑫源建安有限公司（以下简称鑫源公司）沟通过购买配套房事宜，但因价格太高，拒绝购买。其即使与隆发公司磋商过，也是针对鑫源公司的空中花园，不是配套房。二、原审将隆发公司与鑫源公司于2012年11月22日签订的《补充协议》作为定案依据，与客观事实不符。该协议是针对空中花园，且并非与隆发公司签订。另从“补充”二字来看，指对已经签订过的合同进行协商、完善或修正，但本案是2012年以后不确定的内容事前拟签了两年后的补充协议，与逻辑不相符。三、原审程序违法。本案隆发公司并未提起反诉，但一审法院却依据已经作废的《补充协议》判决其支付配套房款项、暖气和燃气开口费，且济源市人民政府关于强调房地产开发商不得在出售商品房以外另收购房人暖气、燃气开口费的通告中规定不得收取该两项费用。四、隆发公司应当支付自2015年12月30日至实际交房日期间的违约金。其未与隆发公司签订过购买配套房的合同，故不存在购买配套房的义务，其没有违约。双方在2014年4月11日签订的合同中约定了延期交房的违约责任，隆发公司未按照约定于2015年12月30日交房，故应当承担违约责任。另，其购房的目的是为孩子进城上学提供住所，故不需要配套房。
隆发公司辩称，一、配套房协议是王贺与其公司在平等协商的基础上签订的，该协议约定内容与购房合同并无冲突，王贺应当继续依照配套房协议履行合同项下义务。二、关于王贺在上诉中提到的反诉问题，依据双方签订的购房合同及配套房协议，王贺应当先履行付款义务，其公司再交房，在王贺不履行付款义务的前提下，其公司有先履行义务抗辩权，可以不履行交房义务，并不涉及反诉。三、王贺在上诉中提到的开口费问题，列举的通告仅是政府指导意见，不是法律法规，不具有强制性，王贺应当依照合同约定履行。且王贺在一审起诉时并未就开口费问题提起诉讼，该理由属于新的诉讼请求，二审法院应当不予审理。
王贺向一审法院起诉请求：1、判令隆发公司立即履行交房义务；2、隆发公司承担违约责任，按照约定支付自2015年12月30日起至实际交房之日止的违约金。
一审法院认定事实：鑫源公司（甲方）与济源市民政局（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定团购鑫源公司开发的隆发圣地华庭7号楼，团购住宅均价为每平方米3335元（建筑面积），配套房售价为每平方米2880元（建筑面积），配套房不办理房产证。协议还约定：竣工验收一周内，济源市民政局应结清配套房及阳台、空中花园等房产证之外面积款项。鑫源公司收到全额房款后一周内交钥匙。2013年12月30日，根据签订的商品房团购协议，王贺与鑫源公司签订《补充协议》，约定：配套房售价为每平方米2880元（建筑面积），配套房不办理房产证。竣工验收一周内，王贺应结清配套房及阳台、空中花园等房产证之外面积款项。鑫源公司收到全额房款后一周内交钥匙。本购房款不包含煤气、暖气、无线网络等开口费用。
隆发公司（甲方）就鑫源公司（乙方）在隆发公司圣地华庭7号商住楼及其使用系统配套建设问题，与鑫源公司签订《河南省隆发置业有限公司圣地华庭商住楼建设合同》。合同约定鑫源公司以入股方式建设7号商住楼，按产权登记面积买断该条第一项工程建设、销售等全部内容。隆发公司负责提供给购房户办理贷款及房产证等所需由开发商提供的手续，费用由鑫源公司或者购房人承担。
2014年4月11日，王贺与隆发公司签订《商品房预售合同》，约定：王贺购买隆发圣地华庭7号楼西单元2层东户房屋，单价每平方米3285元，总房款478164元；隆发公司应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第五种条件即该商品房达到本合同附件三条件（系装饰、设备标准），并符合合同约定的商品房交付给王贺使用，逾期交房超过60日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王贺支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同还约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2014年5月13日，隆发公司给王贺出具金额为208164元的销售不动产发票，同年8月27日，隆发公司给王贺出具金额为270000元的销售不动产发票。2015年5月8日，鑫源公司给包括王贺的业主群发短信，从2016年3月9日开始，隆发公司多次给包括王贺在内的业主群发短信，通知王贺在内的业主交纳配套房款，至今王贺未交纳，隆发公司也未向王贺交付房屋。2016年4月9日，隆发圣地华庭7号楼经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格，出具了建设工程竣工验收报告。
一审法院认为：根据王贺与鑫源公司签订的《补充协议》以及隆发公司给王贺出具不动产销售发票的事实，说明王贺与鑫源公司签订的补充协议对王贺和隆发公司均具有约束力，双方均应按照协议履行义务。
2014年4月11日，王贺、隆发公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。该合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，将具备第五种条件（该商品房达到本合同附件三即装修、设备标准条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，隆发公司已组织相关部门对圣地华庭7号楼进行验收，并于2016年4月9日出具竣工验收意见书，故王贺购买的房屋已符合交房条件，但根据补充协议第3条约定，王贺未结清配套房款，未履行合同全部义务，现王贺要求隆发公司交付房屋，该院不予支持。在2016年4月9日之前，导致不能按合同约定时间交房的原因在隆发公司，故隆发公司应按照王贺已交付房价款万分之一支付王贺从2016年1月1日至2016年4月8日期间逾期交房的违约金，共计99天，为4733.82元，对超出部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建筑工程质量管理条例》第十六条之规定，判决：一、河南省隆发置业有限公司在判决生效后十日内支付王贺2016年1月1日至2016年4月8日的违约金4733.82元。二、驳回王贺其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由王贺负担174元，隆发公司负担100元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为，王贺与隆发公司之间的权利义务关系，基于隆发公司与鑫源公司的《河南省隆发置业有限公司圣地华庭商住楼建设合同》及鑫源公司与济源市民政局的《商品房团购协议书》这一基础法律关系产生，该权利义务应当受团购协议的约束，且王贺与鑫源公司签订的《补充协议》明确约定了配套房属于双方约定的交易组成部分，配套房不办理房产证，王贺将商品房及配套房款全部缴纳后，鑫源公司在一周内交钥匙。现王贺仅交纳了商品房款，未履行交纳配套房款的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，隆发公司有先履行义务抗辩权。关于开口费问题，系上诉人王贺在二审中增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，应另行起诉。
综上所述，王贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费274元，由上诉人王贺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐曙光
审 判 员 张莎莎
代理审判员 贾娃娃
二〇一八年一月三十日
书 记 员 王 璐