湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0105民初183号
原告：武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站,住所地：武汉市汉阳区新五里一路**号。
经营者：蔡建强。
委托诉讼代理人：叶露，系湖北瀚海潮律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：李舟，系湖北瀚海潮律师事务所律师。特别授权代理。
被告：冯利玲。
委托诉讼代理人：张希，系湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。特别授权代理。
被告：王晏鸿。
原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站与被告冯利玲、被告王晏鸿申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案后适用普通程序，由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员刘理娟、付北达组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站及委托诉讼代理人叶露、李舟、被告冯利玲及委托诉讼代理人张希到庭参加诉讼。被告王晏鸿经本庭合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站诉称：（2017）鄂01民终12号民事判决书生效后，被告未能在判决规定的时间内履行义务，原告于2017年7月11日向法院申请强制执行。2017年8月21日，法院对被告王晏鸿名下位于武汉市洪山区房屋予以查封。2017年11月8日被告冯利玲向法院提出执行异议，法院于2017年11月23日作出（2017）鄂0105执异130号执行裁定书，裁定中止对武汉市洪山区房屋的执行。两名被告施下签订的《房屋买卖合同》，没有通过二手房中介机构买卖，也未在房地产管理部门备案，冯利玲不能认定为物权法规定的善意第三人，该《房屋买卖合同》真实性存疑。冯利玲支付80万元房款及民间借贷款项冲抵的剩余房款，全部转账均是冯娜玲与王晏鸿之间发生的，冯利玲是否支付了全部房款的真实性严重存疑。冯利玲明知该房屋在银行有85万元贷款未还，会导致房屋无法过户，依然坚持购买，且在五个月时间内没有完成过户，所以冯利玲完全是由于自身的原因导致无法过户。综上，冯利玲提出的异议理由不能成立，涉案房屋应予执行，故原告起诉要求撤销（2017）鄂0105执异130号执行裁定书，判决准许执行被告王晏鸿名下位于武汉市洪山区房屋；本案诉讼费由被告承担。
原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、（2016）鄂0105民初1350号民事判决书、（2017）鄂01民终12号民事判决书各一份，证明经武汉市汉阳区人民法院及武汉市中级人民法院两审终审判决确认，被告王晏鸿欠付原告租金、材料、违约金等费用；
证据二、《受理案件通知书》一份，证明原告依照生效的民事判决书，依法申请执行；
证据三、房屋查询单、抵押信息单各一份，证明2017年8月21日，法院依法对被告王晏鸿名下的财产予以查封；
证据四、（2017）鄂0105执异130号执行裁定书一份，证明1、2017年11月8日被告冯利玲向法院提出执行异议，法院于2017年11月23日作出执行裁定，中止对登记在被告王晏鸿名下的位于武汉市洪山区房屋的执行；2、执行法院在作出执行异议的裁定之前，未向本案原告送达相关证据，也未听取其意见，更没质证，剥夺了原告发表意见的权利，严重违反法定程序。
被告冯利玲辩称：两名被告系朋友关系。2009年至2010年期间，王晏鸿以做生意需要资金为由向冯利玲分四次共借款460，000元。由于冯利玲年过六旬，其财务由其胞妹冯娜玲进行管理，故取现手续也由冯娜玲操作。关于借款利息，每一笔借款均有借条，双方口头约定利息为每月2%，但冯利玲担心违反法律规定故未在借条中注明。借款后王晏鸿偿还过数千元本息，剩余借款本息一直未能偿付。至2017年3月27日，两名被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由王晏鸿将其名下武汉市洪山区房屋以1,635,480元价格售予冯利玲，其中835,480元系由上述借款本息抵消，另由冯利玲转账给王晏鸿800,000元的方式支付购房款。本案两名被告在诉争房屋被查封前已经签订合法有效的书面《房屋买卖合同》。在法院查封前，被告冯利玲已经合法占有诉争房屋。被告冯利玲已向被告王晏鸿支付全部购房款。诉争房屋未能办理过户不是由于被告冯利玲的原因所造成。涉案中止执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告冯利玲为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、借条四份、银行卡取款业务回单十六份、银行卡交易明细清单四份，证明2009年至2010年期间，王晏鸿向冯利玲借款本金共计460，000元，双方口头约定按借款本金的2%计算每月的利息；
证据二、银行卡交易明细清单、收条、《房屋买卖合同》各一份，证明2017年3月27日冯利玲与王晏鸿签订了合法有效的《房屋买卖合同》，冯利玲按照合同约定已向王晏鸿支付全部价款；
证据三、《通知》一份，证明冯利玲与王晏鸿办理房屋过户备案登记后，因王晏鸿迟迟未配合办理过户登记手续，冯利玲多次催促其配合办理过户手续。本案涉房屋未办理过户登记非冯利玲自身原因导致；
证据四、财物交接表、物业费缴费凭证各一份，证明王晏鸿于2017年5月2日向冯利玲交付涉案房屋，冯利玲已实际占有使用涉案房屋；
证据五、房屋查询信息单一份，证明涉房屋被查封的时间在冯利玲与王晏鸿签订《房屋买卖合同》及冯利玲占有使用案涉房屋之后。
被告王晏鸿未到庭参加诉讼，但在开庭前向本院提交情况说明一份，注明“一、我与冯利玲签订的《房屋买卖合同》系我的真实意思表示，该合同由我本人签署，且冯利玲已向本人支付全部购房款；二、我已将房屋交付给冯利玲，房屋的所有权及使用权由冯利玲享有；三、冯利玲多次催促我办理过户手续，但因为我将冯利玲给我用于偿还贷款的钱挪作他用，贷款未清偿导致房屋无法过户。”
经庭审质证，关于原告提交的证据，被告冯利玲认为证据一两份判决书、证据二《受理案件通知书》虽然真实，但与本案缺乏关联性，故不予认可。被告冯利玲对原告提交的其他证据无异议。关于被告冯利玲提交的证据，原告认为证据一借条、银行卡取款业务回单系复印件，不符合证据规则，并且借条上未约定利息不符合常理，银行卡交易明细清单虽然真实，但460，000元款均为案外人冯娜玲取现，与两名被告没有关联；证据二收条及《房屋买卖合同》真实性、合法性、有效性均有异议，两名被告私下签订的《房屋买卖合同》，未到房地产管理部门进行备案，缺乏合法性，亦无法证明其真实性，银行卡交易明细清单虽然真实，但转账人为冯娜玲，与本案冯利玲没有关联性；对证据三《通知》的真实性、合法性及关联性均有异议，存在王晏鸿事后补签的可能，并且在冯利玲支付大笔购房款后，五个月内未能办理过户亦不符合常理；证据四财物交接表存在事后补办的可能，不能证明是当时办理的；物业费缴纳凭证虽然真实，但该凭证时间为2018年1月20日，不能证明该房屋被法院执行之前的情况；证据五房屋查询信息单虽然真实，但只能证明房屋被法院查封的时间，不能证明涉房屋被查封的时间在冯利玲与王晏鸿签订《房屋买卖合同》及冯利玲占有使用案涉房屋之后，故对被告提交的上述证据均不予认可。经审查，被告冯利玲提交的证据一借条、银行卡取款业务回单系复印件，不符合证据规则，银行卡交易明细清单虽然真实，但460，000元款均为案外人冯娜玲从银行提取，不能证明2009年至2010年期间王晏鸿向冯利玲借款本金共计460，000元，双方口头约定按借款本金的2%计算每月的利息，又无其他证据相佐证；证据二银行卡交易明细清单虽然真实，但转账人为冯娜玲，无法充分证明冯利玲按照合同约定已向王晏鸿支付全部购房款；证据三《通知》为冯利玲单方出具，又无其他证据相佐证，不能达到其证明目的；证据四物业费缴纳凭证虽然真实，但该凭证时间为2018年1月20日，不能证明该房屋被法院执行之前的情况，故本院对上述证据，均不予采信。本院对原、被告提交的其他证据的真实性予以采信。
经审理查明：2006年4月11日，武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站向本院起诉王梅生、王晏鸿、姜常青，要求1、判令三被告共同向原告支付截至2016年3月15日的租金845,668.50元；2、判令三被告共同向原告支付截至2016年3月15日的违约金203,950元并支付此后的违约金；3、判令解除原、被告双方的租赁合同，三被告共同向原告返还所租赁得钢管11,056.70米（价值199,020.60元）、扣件39,332套（价值275,324元），在不能返还时则向原告赔偿经济损失474,344.60元；被告向原告赔偿占用租赁物的租金损失，按钢管每天132.68元、扣件每天235.99元的标准计算，从2016年3月16日起至租赁物（钢管11,056.70米、扣件39,332套）返还时止；4、判令三被告共同承担原告支出的律师费50,000元。2016年10月28日，本院作出（2016）鄂0105民初1350号民事判决书，判决：一、解除原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站与被告王梅生、被告王晏鸿之间的《财产租赁合同》；二、被告王梅生、被告王晏鸿向原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站返还租赁的钢管11,056.70米、扣件39,332套，于本判决生效之日起十日内返还；如不能返还，则向原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站赔偿租赁物毁损、灭失损失474,344.60元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告王梅生、被告王晏鸿向原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站给付租金845,668.50元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告王梅生、被告王晏鸿以845,668.50元为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年1月1日起至上述欠款付清时止向原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站支付逾期付款利息；五、被告王梅生、被告王晏鸿从2016年3月16日起，至占用的租赁物（钢管11,056.70米、扣件39,332套）返还时止，按日租金368.67元计算，向原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站支付占用租赁物期间的租金损失，于本判决生效之日起十日内付清；六、被告王梅生、被告王晏鸿给付原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站律师费50,000元，于本判决生效之日起十日内付清；七、驳回原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站的其他诉讼请求。王晏鸿不服该判决，提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）鄂01民终12号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审终审判决后，该案被告未能在判决规定的时间内履行义务，原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站遂于2017年7月11日向本院申请强制执行。2017年8月21日，本院对被告王晏鸿名下位于武汉市洪山区房屋予以查封。2017年11月8日被告冯利玲向本院提出执行异议.本院于2017年11月23日作出（2017）鄂0105执异130号执行裁定书，裁定中止对武汉市洪山区房屋的执行。武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站不服该执行裁定书，故起诉至本院。
另查明：两名被告系朋友关系。2017年3月27日，两名被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由王晏鸿将其名下武汉市洪山区房屋以1,635,480元价格售予冯利玲。2017年3月27日，冯利玲通过妹妹冯娜玲以银行转账的方式向王晏鸿支付800，000元。2017年5月2日，王晏鸿向冯利玲交付涉案房屋，双方签署财物交接表一份。
本院认为：由于被告冯利玲提交的银行卡交易明细清单虽然真实，但460，000元银行存款均为案外人冯娜玲取现，又无其他证据相佐证，不能充分证明被告冯利玲关于：1、2009年至2010年期间王晏鸿以做生意需要资金为由向冯利玲分四次共借款460，000元，由于冯利玲年过六旬，其财务由其胞妹冯娜玲进行管理，故取现手续也由冯娜玲操作；2、借款利息，每一笔借款均有借条，双方口头约定利息为每月2%，但冯利玲担心违反法律规定故未在借条中注明的抗辩理由。被告冯利玲提交的收条为孤证，不能充分证明被告冯利玲关于：1、被告王晏鸿关于借款后王晏鸿偿还过数千元本息，剩余借款本息一直未能偿付；2、涉案《房屋买卖合同》约定的购房款1,635,480元，其中835,480元系由上述借款本息抵消的抗辩理由，亦无其他证据相佐证，故本院对被告冯利玲的上诉抗辩理由均不予支持。被告王晏鸿关于冯利玲已向王晏鸿支付全部购房款的抗辩理由，未能提交证据证明，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案两名被告未能提交充分证据证明被告冯利玲已向被告王晏鸿支付购买房屋的全部价款，或者被告冯利玲已按照合同约定向被告王晏鸿支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，根据上述法律规定，被告冯利玲就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对原告要求准许执行被告王晏鸿名下位于武汉市洪山区房屋的诉讼请求依法予以支持。原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站要求撤销（2017）鄂0105执异130号执行裁定书的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
准许原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站继续执行武汉市洪山区房屋；
驳回原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站的其他诉讼请求。
本案受理费人民币80元，由被告冯利玲、被告王晏鸿负担（此款原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站已预交，被告冯利玲、被告王晏鸿于本判决生效之日起10日内将此款给付原告武汉市汉阳区昌达建筑设备租赁站）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 肖 政
人民陪审员 刘理娟
人民陪审员 付北达
二〇一八年七月一日
书 记 员 刘 朝