安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初3674号 原告：刘晓龙，男，1975年5月24日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托代理人：侯莉莉，安徽金徽律师事务所律师。 原告：董爱华，女，1977年11月29日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托代理人：侯莉莉，安徽金徽律师事务所律师。 被告：吴兆选，男，1974年2月27日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被告：朱存云，女，1976年6月5日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告刘晓龙、董爱华诉被告吴兆选、朱存云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓龙、董爱华及其委托代理人侯莉莉，被告吴兆选、朱存云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓龙、董爱华诉称：2016年1月18日，两原告和两被告在安徽映日房地产营销有限公司（以下简称映日公司）的服务下签订了《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》补充协议、《房地产经纪合同》。其中《存量房买卖合同》约定：两原告购买被告位于合肥市滨湖新区住房，建筑面积为112.58平方米，转让价款为人民币120万元整。《存量房买卖合同》补充协议约定：两原告于2016年1月18日、1月19日分别交纳购房定金10万元（共计20万元）给两被告，两被告于2016年1月30日前到银行预约，由买卖双方共同于2016年2月15日到银行办理还贷手续，并于2016年3月25日前共同到资金托管中心签订存量房资金托管协议，同时约定了违约责任。合同签订后，两原告依约支付两被告购房定金20万元，但两被告在原告的催促下一直未继续履行合同，后通过映日公司多次沟通，两被告提出需在原房价基础上再涨价15万元才同意履行合同，两原告未同意。2016年2月15日被告向原告明确表示拒绝履行合同。请求依法解除双方签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议；判令两被告返还原告购房定金20万元；判令两被告赔偿原告实际损失48.95万元；两被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费。 被告吴兆选辩称：该合同是无效合同，朱存云的签名是房产公司业务员代签的，损失应该由我、房产中介公司、原告共同承担。 被告朱存云辩称：我与吴兆选于2015年9月1日协议离婚，涉案房屋是婚姻期内的共同财产，房产证上也写明是共同共有。我与吴兆选离婚时，协议约定涉案房屋归儿子所有。我不知道吴兆选与原告签订房屋买卖合同，合同上我的签名也不是我本人签的。现在房屋买卖合同不能继续履行，给原告造成的损失与我无关。 经审理查明：2016年1月18日，原告刘晓龙、董爱华通过映日公司中介与被告吴兆选签订一份《存量房买卖合同》及补充协议。在签订合同时，吴兆选持朱存云的委托书在合同上签写了朱存云的姓名。合同约定：出卖人（甲方）为吴兆选、朱存云，买受人（乙方）为刘晓龙、董爱华，甲方将位于合肥市滨湖新区房屋出卖给乙方，该房屋建筑面积112.58平方米，转让价款为120万元，双方款清交房，由乙方承担税费。原、被告在补充协议中约定：乙方应于2016年1月18日向甲方支付人民币壹拾万元，2016年1月19日再向甲方支付壹拾万元作为购房定金；首付款叁拾万元，甲方应于2016年1月30日前将银行提前还贷预约好，预约好银行还款日，甲乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付贰拾伍万元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房所欠的银行抵押贷款，首付款伍万元，乙方应在2016年3月25日前存入托管账户；剩余房款柒拾万元整乙方以商贷方式支付并存入托管账户；在该房屋他项权证注销当日，甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记；甲乙双方应在2016年3月25日前共同到合肥产权监理中心存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任。上述合同及补充协议签订当日，原告支付吴兆选购房定金10万元。2016年1月19日，原告再次支付吴兆选10万元定金。2016年2月15日，映日公司业务员通知原、被告去银行办理还贷手续，但由于合肥市房价上涨较快，吴兆选不同意卖房，遂未去银行。此后，映日公司组织原、被告协商，吴兆选提出在原房价款的基础上涨价15万元，但原告不同意涨价，要求按原合同继续履行。2016年4月，原告刘晓龙、董爱华向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同。 本案在审理过程中，原告申请本院就涉案房屋的价值进行评估，经本院摇号确定安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作为鉴定机构。经鉴定，位于位于合肥市滨湖新区.95万元。原告为此预付鉴定费3353元。根据安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司的鉴定结论，原告变更了诉讼，请求解除合同，被告返还购房定金、赔偿房屋差价损失等。 另查明：被告吴兆选与被告朱存云原系夫妻，涉案房屋系吴兆选、朱存云在夫妻关系存续期间共同购买，吴兆选与朱存云共同共有涉案房屋。2015年9月1日，吴兆选与朱存云登记离婚。2016年1月18日，吴兆选与原告签订《存量房买卖合同》及补充协议时，向映日公司出具了一份署名朱存云的委托书，内容为委托吴兆选出卖位于合肥市滨湖新区房屋，但该委托书不是朱存云本人签名。 上述事实，有原告提交的《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》、委托书、映日公司的情况说明、录音资料、承诺书、证人朱某的证言，被告朱存云提交的离婚证及离婚协议，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司的估价报告书、评估鉴定费发票，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：位于合肥市滨湖新区房屋属被告吴兆选、朱存云共同共有，被告吴兆选以朱存云的名义与原告刘晓龙、董爱华签订《存量房买卖合同》及补充协议时，事前没有取得朱存云的授权，事后朱存云也未予追认，因此，该《存量房买卖合同》及补充协议对刘晓龙、董爱华及吴兆选具有法律效力，对朱存云不发生法律效力。由于吴兆选因房屋涨价原因拒绝继续履行合同，且共有人朱存云也不同意卖房，故该《存量房买卖合同》及补充协议客观不能履行。现原告请求解除双方之间的《存量房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间合同解除后，吴兆选应当及时返还原告已付购房定金20万元。吴兆选无权代理及拒绝继续履行合同的行为导致原、被告合同解除，其应当赔偿原告的实际损失。原告刘晓龙、董爱华在签订《存量房买卖合同》及补充协议时，明知涉案房屋是吴兆选、朱存云共同共有，却轻信吴兆选有权代理朱存云卖房，因此，原告未尽到签订合同的注意义务，对于《存量房买卖合同》及补充协议的不能履行也有过错。原告的实际损失主要体现为丧失了涉案房屋的所有权，该赔偿数应相当于涉案房屋的现市场价值与双方合同价格的差额，从而使原告得以购买同等条件的其他房屋。本院根据吴兆选的违约过错程度、原告履行合同情况、原告取得房屋的成本支出，并结合原告签订合同时的过错程度等因素，酌定吴兆选赔偿原告房屋差价损失27万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘晓龙、董爱华与被告吴兆选于2016年1月18日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》补充协议； 二、被告吴兆选于本判决生效后十日内返还原告刘晓龙、董爱华购房定金20万元； 三、被告吴兆选于本判决生效后十日内赔偿原告刘晓龙、董爱华房屋差价损失27万元； 四、驳回原告刘晓龙、董爱华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17760元，保全费5000元，合计22760元，由原告刘晓龙、董爱华负担7000元，被告吴兆选负担15760元；司法鉴定费3353元，由原告刘晓龙、董爱华负担1023元，被告吴兆选负担2330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  浦丽星 人民陪审员  杨曙东 二〇一七年四月十三日 书 记 员  奚雨杭 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。