苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初8396号
原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。
法定代表人：庞俊勇，总经理。
委托诉讼代理人：丁彬、李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州科曼达药物研发有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A3-222。
法定代表人：姚力。
原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称“生物产业公司”）与被告苏州科曼达药物研发有限公司（以下简称“科曼达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁彬、被告法定代表人姚力到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告生物产业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金57960元、电费21204.18元、水费3101元、空调费7452元、物业管理费14904元；2、判令被告支付延期付款违约金（以104624.18元为基数，自2015年2月1日起每逾期一日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日）；3、判令被告补交免租期租金4140元；4、判令被告支付逾期返还房屋的占有使用费（合同约定的月租金8280元为标准，自2015年2月1日起支付至房屋复原完成之日）；5、判令被告支付房屋复原费用18760元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第5项诉讼请求的房屋复原费用应为18324.59元，包含危险废物处理的费用。事实和理由：2011年8月8日，原、被告签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A3楼222室房屋，租期从2011年9月1日至2014年9月14日。后租赁期限届满，原被告续签了租赁合同，将租赁期延长至2017年9月14日。2015年1月，原被告双方签订租赁合同终止协议，约定租赁合同于2015年1月31终止，双方确认应结算费用并约定被告应于合同终止日将房屋返还原告，后被告未按协议履行。
被告科曼达公司辩称，对于原告主张拖欠的租金等费用104621.18元、免租期租金4140元无异议；延期付款违约金应按照基准利率计算，占有使用费的产生系原告不同意被告搬离所致，并非被告过错导致，故不应由被告承担，房屋复员费中包含的危废品处理费用过高，不合理。
本院经审理认定事实如下：苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A3楼产权人为原告生物产业公司。2011年8月8日，原告生物产业公司（出租方、甲方）与被告科曼达公司（承租方、乙方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定：1.1、租赁地址为苏州工业园区星湖街生物纳米园A3楼222室，建筑面积207平方米……2.1、该房屋的租金和物业管理费的支付金额和支付方式具体见附件二……12.1、租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束，收到房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务；12.2、乙方对该房屋作出任何修建或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其他任何部分，并承担一切的费用。如经甲方批准，乙方也可以保留房屋的有关装修或设施，但乙方不应要求甲方承担任何补偿费用；12.3、若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按照合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离；12.4、若乙方未按12.1条规定的履行交还房屋义务的，逾期三十日（包括法定节假日）甲方同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品（包括但不限于办公用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物（如有），乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和房屋恢复原状所支付的费用……13.1、如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费一起其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照条款13.2追究乙方责任；13.2以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方缴纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方清偿所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日，13.2.1、未足额支付任何一期租金和物业管理费或者其他费用超过30日的。
附件二、关于租赁期限、租金、物业管理费及其他费用的支付。1.1、甲乙双方约定，本合约自签署之日起生效；1.2、甲乙双方约定自本合约签署之日至2011年8月31日为优惠期。在此期间，乙方无需支付租金、物业管理费及其他一切费用；1.3、免租期为0.5个月，免租期自2011年9月1日至2011年9月14日止，在免租期内，乙方无需支付租金，但乙方应按照合同附件二的1.6、1.8的要求支付相应的物业管理费和其他费用（包括但不限于由于使用该单元而发生的费用，如水电费等），免租期是甲乙提供给乙方的特殊优惠，如果由于乙方原因导致租约提前终止，乙方应按照本合同1.5约定的金额标准立即支付已享用的免租期租金；1.4、该房屋租金支付期自2011年9月15日起至2014年9月14日，租赁期为36.5个月。1.5、甲乙双方约定，该房屋每月租金为人民币40元每平方米，每月租金总计为人民币8280元，首期租金（2011年9月15日至2011年9月30日）应于2011年9月15日支付，以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；1.6、甲乙双方约定，该房屋每月物业管理费计为人民币9元每平方米，每月物业管理费总计为人民币1863元，首期物业管理费（2011年9月1日至2011年9月30日）应于2011年9月1日支付，以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；1.7、本合同项下保证金总额为人民币24840元；1.8、空调费每平方米每月4.5元，每月空调费总计为人民币931.5元。首期空调费（2011年9月1日至2011年9月30日）应于2011年9月1日支付，以后空调费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。
另合同附件三对于甲方向乙方交付及乙方向甲方返还房屋的地板、外墙、内部装饰、公用事业设备标准进行了约定。
2014年9月10日，原被告双方续签《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，将租赁期延长自2014年9月15日起至2017年9月14日止，合同其他条款包括租金、物业管理费、空调费收费标准没有变化。
2015年1月，原告生物产业公司（甲方）与被告科曼达公司（乙方）签订《租赁合同终止协议》约定：一、双方确认，租赁合同于2015年1月31日终止；二、截止2015年1月31日，乙方的费用支付情况具体如下，1、乙方尚欠租金自2014年3月至2015年1月共计86112元，2、乙方已尚欠物业管理费2013年12月1日至2014年3月31日和2014年6月1日至2015年1月31日，共计22356元，3、乙方尚欠水电24742.65元，截止至终止日的剩余水电费金额以甲方提供的相应的缴费通知为准；三、双方同意并确认，以乙方名义向园区政府部门申请的租金补贴款项，由甲方直接用于抵扣本协议第二条所述欠付款项，且无须另行通知乙方，该租金补贴款项经抵扣后如有剩余，由甲方无息返还乙方；四、乙方承诺于终止日前，将已经恢复至交付时原状或甲方书面同意接受之状态的房屋归还给甲方，当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方应当按照租赁合同约定的标准进行验收，甲方收到房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了房屋的交还义务，如乙方未按照签署约定交还房屋的，须按照租金合同第12.3条、第12.4条的规定承担相应的责任。五、双方确认，租赁合同的终止并不免除乙方因违反租赁合同规定的行为（如有）所应承担的相应责任（包括但不限于逾期付款违约责任等）；六、因乙方申请提前终止租赁合同，乙方同意甲方扣除安全保证金0元，并且甲方有权从剩余安全保证金中继续扣除乙方应付的其他费用；七、本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准；未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行。
2015年3月12日，原告在被告住所地门口张贴了“关于要求尽快搬离该房屋的函”，言明：贵方就承租苏州工业园区星湖街生物纳米园A3楼222单元房屋事宜与我司签订了房屋租赁合同，该合同已于2015年1月31日终止，根据租赁合同约定，贵方应于2015年1月31日前将已经恢复至交付时原状或我司书面同意接受之状态房屋归还给我司，并且按照我司要求付清拖欠的费用，但截至本函发出之日，虽经我司屡次催告，贵方仍拒不履行。基于贵方的上述严重违约行为，我司现正式函告贵方，请务必于2015年3月18日前付清拖欠的费用，并根据租赁合同约定的标准向我司归还该房屋，如贵司逾期仍未履行，我司将根据租赁合同相关约定以及相关法律规定自行收回房屋，对遗留设施和物品采取处置措施，并追究贵司相应的违约责任，由此产生的一切费用和损失将由贵司承担。
2015年12月4日，原告在被告住所地门口张贴了“关于要求尽快取回遗留设施及物品的函”，言明：贵我双方就苏州工业园区星湖街生物纳米园A3楼222单元房屋签订了房屋租赁合同已于2015年1月31日终止，贵方应于租赁合同终止之日将已经恢复至交付时原状或我司书面同意接受之状态的房屋归还给我司，并且应当按我司要求付清拖欠的费用，但截至本函发出之日，贵方仍未履行。经屡次催告未果，我司已根据法律定及租赁合同的相关约定采取措施，进入该房屋，清点遗留设施及物品，截至本函发出之日，该等设施及物品仍遗留在该房屋封存，我司现再次函告贵方，请贵方无比于本函送达三日内自行取回上述设施及物品，否则我司将根据法律规定及租赁合同的相关约定进行处理，我司保留追缴贵方欠付租赁费用，并追究贵方相应违约责任权利。
诉讼中，原告提交生物产业公司与苏州美诺医疗科技有限公司及苏州向达环境净化科技有限公司签订的《生物纳米园小微企业联合危废处理协议书》、科曼达公司遗留危废处理价格清单、增值税普通发票，主张因处理科曼达公司遗留的危废品支出16260元。
原告提交苏州合展设计营造有限公司、苏州工业园区仁昌建设工程有限公司、苏州中正建设工程有限公司针对A3-222室租赁房屋拆除及复原工程出具的三份《报价单》，其中施工内容均包括石膏板隔墙拆除、吊顶拆除、垃圾清运等，各方报价分别为4436.76元、5132元、2064.59元。原告委托苏州中正建设工程有限公司进行了拆除及修复施工，支出费用2064.59元。
庭审中，原、被告双方明确被告缴纳原告处合同保证金24840元，另原告明确其诉请的金额已经扣除了原告的合同保证金。
以上事实，由房屋租赁合同、终止协议、律师函、报价单、增值税发票等证据以及原、被告双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告生物产业公司与被告科曼达公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应全面履行自己的义务。关于租金、水电费、空调费、物业管理费，原告主张被告总计拖欠金额104621.18元，该金额已经系扣除保证金24840元后的金额，另有免租期租金4140元被告应予补交；被告辩称根据双方签订的《租赁合同终止协议》确认，截止2015年1月31日总计拖欠费用为133210.65元，扣除合同保证金24840元后，仅拖欠108370.65元，另因免租期内的租金4140元已经计入双方终止协议中确认的拖欠的租金总额，故不应另行支付免租期租金。本院认为原、被告双方在租赁合同终止协议中并未提及免租期租金事宜，但言明该协议未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行，租赁合同中约定免租期系原告提供给被告的特殊优惠，若由于被告原因导致租约提前终止，被告应按照约定支付已享受的免租期的租金，故被告应当另行支付原告免租期租金4140元，对于拖欠的租金、水电费、空调费、物业管理费，原告自愿按照104621.18元（已扣除保证金24840元）主张，亦低于被告主张的按照租赁终止协议中确定的拖欠费用108370.65元（已扣除保证金24840元），故本院确认被告拖欠原告租金、水电费、空调费、物业管理费为总计104621.18元，被告另行支付原告免租期租金4140元。关于违约金，因双方在合同中13.1条中约定，若被告未按约支付相关费用，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五支付违约金至被告实际付清之日止，现原告自愿变更，主张以拖欠租金、物业管理费、水费、空调费、电费总额104621.18元为基数，自租赁合同终止的次日即2015年2月1日按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际支付之日止，不违反法律的规定，本院予以支持。关于房屋复原费，因原被告双方在合同中约定被告装修需经原告同意，在房屋归还原告时复原、移去或拆走改建、附属物并承担费用，现原告按照最低报价委托相关公司予以拆除复原，支出费用2064.59元，原告诉请主张该费用，本院依法予以支持。关于原告主张房屋复原费中包含的危险废物处理费用16260元，根据原、被告双方合同及其附件约定被告应将涉案房屋恢复原状、交还原告，但被告遗留相关物品于涉案房屋，因被告从事系药物研发等特殊行业，原告根据生物纳米园危险废物处理规范流程对于
被告遗留危废品予以处置，支出该费用，具有必要性和合理性，被告虽辩称该项费用过高，但并未能举证证实，故该抗辩本院不予支持，原告该项诉求本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告主张原、被告双方签订终止协议后，被告并未按约于2015年1月31日及时将涉案房屋内装修设施等物品移除、搬走并恢复房屋原状，亦未与原告按约办理房屋交还手续，故应当按照合同约定月租金标准8280元支付自2015年1月31日至房屋复原完成之日房屋占有使用费，被告辩称因原告不同意被告搬离，所以才无法与原告办理交接手续，并非被告过错导致，本院认为，一方面2015年1月31日后双方租赁协议终止后，被告虽未正常使用、经营涉案房屋，但却留置了相关危废品，且未能拆除装修设施、恢复原状；另一方面，原、被告双方亦在合同约定被告逾期三十日未履行房屋交还义务，原告有权视被告留存于房屋内任何物品为废弃物并予以处置，并自行收回房屋，故原告负有防止损失扩大义务，综上本院酌情按照8280元/月租金标准计算2个月房屋占有使用费共计16560元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州科曼达药物研发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司房屋租金、水费、电费、空调费、物业管理费等合计104621.18元及逾期付款违约金（计算方法：以104621.18元为基数，自2015年2月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际付清之日止）；
二、被告苏州科曼达药物研发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司免租期租金、危险废物处理费、房屋复原费、房屋占有使用费合计39024.59元；
三、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司其他诉讼请求。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取5723元，由被告苏州科曼达药物研发有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行上述判决时将该款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 胡志清
代理审判员 闫可可
人民陪审员 黄全官
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 郭孝玲
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