河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初22663号
原告广发银行股份有限公司郑州郑花路支行，营业场所郑州市金水区。
负责人陶梅，行长。
委托代理人吕继科，河南德晟律师事务所律师。
委托代理人张静，河南德晟律师事务所律师。
被告杨兴龙。
被告苑二娟。
被告河南姿华房地产开发有限公司，住所地郑州高新区。
法定代表人杜葆华，董事长。
委托代理人花金昌，河南明天律师事务所律师。
委托代理人赵红举，河南明天律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司郑州郑花路支行诉被告杨兴龙、苑二娟、河南姿华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，�法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕继科，被告杨兴龙，被告河南姿华房地产开发有限公司委托代理人赵红举到庭参加诉讼。被告苑二娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月16日，原告与三被告签订了《个人购房贷款合同》，主要约定：借款金额为1042000元，借款期限为20年，借款利率首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率计息，合同有效期内，如遇国家调整基准利率并适用于本合同项下借款时，原告无需通知被告苑二娟即有权从中国人民银行调整基准利率之次年的1月1日起予以调整，借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利�逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，被告苑二娟选择等额本息方式还款，还款期数均为240期，每月20日为还款日，被告河南姿华房地产开发有限公司自愿为被告杨兴龙、苑二娟履行还款义务承担连带保证责任。2013年7月16日，原告与被告苑二娟签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，主要约定被告苑二娟自愿以其位于郑州市金水区××西、徐寨路南3号楼1单元20层东户的商品房为其在《个人购房贷款合同》项下债务提供抵押，抵押范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。原告和被告苑二娟就前述商品房抵押办理了抵押登记手续并取得《郑州市预购商品房抵押登记证明》（证明号：1307047381）。2013年7月23日，原告向被告苑二娟发放了贷款1042000元，但被告苑二娟多次未按约定归还借款本息，被告杨兴龙也未承担共同还款责任，截至2017年7月17日，被告尚欠原告借款本金923590.6元，利息（含罚息、复利）3810.79元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告苑二娟、杨兴龙向原告偿还借款本金923590.6元、利息（含罚息、复利）3810.79元以及自2017年7月17日起至借款本息还清之日的利息（含罚息、复利按《个人购房贷款合同》的约定计算），本项合计暂计算为927401.39元；2、被告苑二娟以其位于郑州市金水区××西、徐寨路南3号1单元20层东户的商品房对被告苑二娟、杨兴龙在《个人购房贷款合同》项下债务承担抵押担保责任，原告对依法拍卖、变卖上述房产所得价款享有优先受偿权；3、被告河南姿华房地产开发有限公司对被告苑二娟在《个人购房贷款合同》项下债务承担连带保证责任；4、二被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《个人购房贷款合同》；
2、《郑州市预购商品房抵押合同》；
3、《郑州市预购商品房抵押登记证明》；
4、账户交易历史；
5、广发银行个人对账单；
6、杨兴龙、苑二娟结婚证复印件、户口本复印件。
被告杨兴龙辩称：我一直在还款，我收到法院传票后才知道，我还给原告的钱被冻结了，随后我又还了28007.46元，后来我也一直在还。
被告杨兴龙就其答辩意见，向本院提交了以下证据：广发银行贷款利息回单两份。
被告河南姿华房地产开发有限公司辩称：本案中除被告姿华公司向原告提供连带保证责任外，被告苑二娟向原告借款时还用其购买的郑州市经三路西徐寨路南3号楼1单元20层东户房产向原告提供了抵押担保，根据我国《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有担�人又有人的担保的，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，原告应首先处置被告苑二娟所抵押的上述房产来偿还其借款，若仍不足以清偿原告全部债权时，才由被告姿华公司对原告剩余部分的债权承担连带责任，故答辩人作为保证人依法不应对本案被告苑二娟的全部债务承担连带责任，其仅需对被告苑二娟所抵押的房产处置后不足部分的债务承担清偿责任。
被告河南姿华房地产开发有限公司就其答辩意见未举证。
被告苑二娟未答辩亦未举证。
经审理查明：
2013年7月16日，原告（作为贷款人）与被告苑二娟（作为借款人、抵押人）、被告杨兴龙（作为共同借款人）、被告河南姿华房地产开发有限公司（作为保证人）签订《个人购�贷款合同》一份，主要约定：被告苑二娟、杨兴龙向原告借款104.2万元用于购买位于金水区××西，徐寨路南金印现代城3号楼1单元20层东户的房屋。借款期限为20年，自2013年7月16日至2033年7月16日。本合同项下的借款利率采用浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计息。被告苑二娟、杨兴龙同意将该笔贷款支付给被告河南姿华房地产开发有限公司。被告苑二娟、杨兴龙采用等额本息偿还法偿还贷款本息，被告苑二娟、杨兴龙应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本、息，还款期共计240期，每月20日为还款日。若被告苑二娟、杨兴龙未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日其按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定�贷款利率水平上加收50%。若被告苑二娟、杨兴龙未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权单方面宣布合同项下借款全部或部分提前到期，并要求被告苑二娟、杨兴龙立即归还借款本息及相应费用。本合同项下的有关费用，包括但不限于公证费、评估费、保险费、律师费、及由于三被告违约，原告为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费及有关税费等，由被告苑二娟、杨兴龙承担。被告河南姿华房地产开发有限公司向原告提供阶段性连带责任保证担保，如发生被告苑二娟、杨兴龙不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，原告有权选择就物的担保实现债权或要求被告河南姿华房地产开发有限公司承担保证责任。担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、�害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因被告苑二娟、杨兴龙违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用等。保证期间为自本合同生效之日起至被告苑二娟、杨兴龙履行债务期限届满之日后两年，若债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。合同还对其他事项进行了约定。
2013年7月17日，原告（××）与被告苑二娟（××）签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，合同约定：被告苑二娟以其购买的位于金水区××西，徐寨路南金印现代城3号楼1单元20层东户的房屋为其上述贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。合同还对其他事项进行了约定。
2013年7月22日，郑州市住房保�和房地产管理局出具《郑州市预购商品房抵押登记证明》一份，该抵押登记证明载明：抵押权人为原告，房屋坐落于金水区××西，徐寨路南3号楼1单元20层东户。并注明：自该套房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人（××）、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》，该证明自动作废。
2013年7月23日，原告向被告苑二娟、杨兴龙发放贷款104.2万元。
截止到2017年7月17日，被告苑二娟、杨兴龙未能按时还款，原告按贷款提前到期，被告苑二娟、杨兴龙共欠原告贷款本金923590.6元、利息（含罚息、复利）3810.79元未偿还。
2017年8月16日，原告诉至本院。
审理中，1、被告于2017年10月13日向原告还款2.6万元，其中偿还利息13034.54元，罚息162.92元、复利197.39元。于2017年10月16日向原告还款2007.46元，其中偿还利�1973.83元，罚息14.89元、复利18.74元。2、截至2018年2月20日，被告苑二娟、杨兴龙尚欠原告借款本金904605.41元、利息（含罚息、复利）10169.95元未偿还。
本院认为：原告与被告苑二娟、杨兴龙、河南姿华房地产开发有限公司自愿签订的《个人购房贷款合同》，原告与被告苑二娟自愿签订的《郑州市预购商品房抵押合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告如约履行了发放贷款的义务，被告苑二娟、杨兴龙未按时履行还款义务，原告依据合同约定要求提前收回贷款本息并无不当，截止到2018年2月20日，被告苑二娟、杨兴龙尚欠原告借款本金904605.41元、利息（含罚息、复利）10169.95元未偿还。故被告苑二娟、杨兴龙应向原告偿还借款本金904605.41元、利息（含罚息、复利）10169.95元（截止到2018年2月20日）以及自2018年2月21日起至借款本息还清之日的利息（含罚息、复利，按《个人购房贷款合同》的约定计算）。被告河南姿华房地产开发有限公司自愿作为保证人为被告苑二娟、杨兴龙的上述借款向原告提供连带责任保证，并且三方在《个人购房贷款合同》中约定如发生被告苑二娟、杨兴龙不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，原告有权选择就物的担保实现债权或要求被告河南姿华房地产开发有限公司承担保证责任。现原告请求被告河南姿华房地产开发有限公司承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。被告河南姿华房地产开发有限公司的辩称依据不足，本院不予采信。被告苑二娟虽与原告签订了《郑州市预购商品房抵押合同》，并由郑州市住房保障和房地产管理局出具了《郑州市预购商品房抵押登记证明》，但抵押权的预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故对原告请求就该抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿权的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告苑二娟经本院合法传唤，�正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苑二娟、杨兴龙于本判决生效后十日内偿还原告广发银行股份有限公司郑州郑花路支行借款本金904605.41元、利息（含罚息、复利）10169.95元（利息暂计算至2018年2月20日，从2018年2月21日起，按照双方签订的《个人购房贷款合同》计算至本息全部清偿完毕之日止）；
二、被告河南姿华房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告苑二娟、杨兴龙的债务承担连带清偿责任。被告河南姿华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苑二娟、杨兴龙追偿。
三、驳回原告广发银行股份有限公司郑州郑花路支行的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13074元、保全费5000元，均由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王盼盼
人民陪审员 史书欣
人民陪审员 牛根法
二〇一八年四月二日
书 记 员 杨 帅