甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘05民终546号
上诉人（原审被告）：吴君萍，女，生于1971年3月15日，汉族，个体工商户，住天水市秦州区。
被上诉人（原审原告）：赵继生，男，生于1963年2月28日，汉族，住天水市秦州区。
委托诉讼代理人：崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。
上诉人吴君萍因与被上诉人赵继生房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴君萍、被上诉人赵继生的委托诉讼代理人崔文奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴君萍上诉请求：1.一审判决适用法律错误，程序不当，请求依法撤销原判，将本案发回重审；2.由赵继生承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审赵继生的诉讼请求为解除与上诉人的租赁合同，并支付租金以及水电费，但未请求确认合同无效，而一审法院主动确认合同无效，违反不告不理的原则，一审法院对合同的效力问题应当不予审理并判决。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条的规定，一审判决超出原告诉讼请求的，属于适用法律错误，程序不当，应发回重审。
赵继生辩称，一审适用法律正确，程序合法，法院在裁决本案时首先确定合同效力是符合法律规定的，故应当驳回上诉人的上诉，维持原判。
赵继生向一审法院提起诉讼请求：1.解除与吴君萍间的房屋租赁关系；2.判令吴君萍返还承租房屋，支付2015年11月18日至房屋交付时的占用费（按合同约定的租赁费标准计算）及水、电费（以实际发生数额为标准计算）;3.由吴君萍承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月至11月左右，赵继生在本区共和巷中段建起临街铺面16间，该铺面未办理相关审批手续。2014年10月31日，赵继生作为甲方、吴君萍作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将共和巷中段铺面36㎡，含公摊面积，按现状出租给乙方作为经营场所；租用期限为3年，自2014年11月18日至2017年11月17日；年租金3万元，每年1月18日一次性付清；乙方及时交纳各种费用（水、电、暖、物业费）租金，如超10天按违约处理，甲方有权单方终止合同，房屋可以另租他人，乙方无转让权；合同到期后除可移动物品外，一切墙面和固定装潢不能拆除，归甲方所有等。合同签订后，赵继生将涉案铺面交付给吴君萍，吴君萍给赵继生交付了一年的租金3万元，吴君萍以该铺面经营麻辣粉。以用电1元／度、用水6元／1吨计算，吴君萍交清了2014年11月18日至2015年11月17日期间的水、电费。对此后租金、水、电费至今未交。2016年5月30日，赵继生委托甘肃端方律师事务所律师崔文奎、万亚明对吴君萍发出了律师函，以双方所签房屋租赁合同约定，吴君萍承租赵继生共和巷中段铺面1间，租期为3年，租金于每年1月18日一次性付清，逾期10日赵继生有权单方终止合同为由，致函吴君萍双方租赁合同已于2015年5月31日解除，并要求吴君萍在收到函件后10日内腾空租赁铺面，结清合同项下2016年1月1日到交付铺面时为止的拖欠租金及相对应的水、电费用。吴君萍收到函件后，未予理会。一审另查明，2015年后半年，在赵继生修建铺面的屋顶，公示了天水市秦州区民主东路78号（即涉案铺面所在地）综合楼建筑工程规划总平面图、建筑立面效果图。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定:“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第三条第一款又规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”2011年2月1日施行的中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款规定：“有下列情形之一的房屋不得出租（一）属于违法建筑的；……（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”依据上述法律、法规规定，本案涉案房屋因至今未办理任何审批手续，应属于违法建筑，双方所签房屋租赁合同应为无效，无效合同依法自始对双方当事人均没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故本案所涉合同租赁期限对双方均没有约束力，不存在赵继生要求解除的情形，吴君萍就该无效租赁合同取得的承租房屋应予返还，但因吴君萍对该房屋实际使用收益，对房屋占用期间的占用费、水、电费仍应比照合同约定的数额予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、驳回赵继生要求解除与吴君萍签订的房屋租赁合同的诉讼请求；二、吴君萍在本判决生效后15日内返还承租赵继生位于天水市秦州区共和巷中段铺面1间（36㎡)，并支付2015年11月18日至铺面交付时的占用费（按合同约定的租赁费标准计算）及水、电费（按实际发生数额为标准计算）。一审案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由赵继生、吴君萍各负担17.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴君萍向本院提交了如下证据：1.市规划局建设工程申请复函一份；2.房产证复印件一份；3.秦州区姊妹麻辣烫店营业执照复印件一份；4.房屋租赁合同复印件一份。证据1至证据3拟证明在签订合同时，赵继生向吴君萍提交了上述材料，称涉案租赁房屋有合法手续，随后吴君萍依据证据1、2办理了营业执照及相关手续；证据4证明涉案房屋租赁合同租期应为2014年11月18日至2018年11月17日。经质证，赵继生不认可证据1的真实性，且该证据不属于民诉法规定的二审新证据；关于证据2，赵继生认为该证据与本案无关；关于证据3，其认可该证据的真实性，但对证明目的不予认可；对证据4不予认可，涉案合同租赁期限为3年，一审对此认定准确。经审核，市规划局建设工程申请复函针对的主体及房产证的所有权人均是天水羲皇故里大酒店有限公司，而非本案当事人，该证据不能证明是由赵继生提供，亦不能证实与本案存在关联性，故本院对上诉人提交的证据1、2不予采纳。关于证据3中的营业执照，对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明涉案房屋的性质，即是永久性建筑还是临时性建筑，故对该证据的证明目的不予采纳。关于吴君萍所称涉案租赁合同期限问题，虽然其所提供的租赁合同租赁期限部分将租赁截止时间由“2017年11月17日”改为“2018年11月17日”，但该证据关于租期“共计叁年”部分并未进行修改，而赵继生所持租赁合同中对于租赁截止日期及租期明确写为“2017年11月17日，共计叁年”且无任何修改痕迹，因此涉案租赁合同租赁期限应为2014年11月18日2017年11月17日，共计叁年，一审对此问题认定准确。
二审审理中，双方当事人均认可涉案房屋租金从2015年1月18日开始计算，吴君萍已经交清2015年年度租金。二审经审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是涉案的房屋租赁合同的效力如何，及合同效力是否属于法院主动审查范围。第一，关于涉案房屋租赁合同效力的问题，虽然上诉人主张涉案房屋是经过规划审批建立的永久性建筑，符合法律规定的房屋出租条件，但其并未提供有效证据予以证实，故在无证据证明涉案房屋系经过合法审批手续建设的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条的规定，应当认定上诉人与赵继生签订涉案房屋租赁合同无效。第二，关于合同效力问题是否属于法院主动审查范围的问题。上诉人主张因双方均未对合同效力问题提出诉请，所以人民法院不应主动审查合同效力。对此，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”依据该规定，当事人之间订立合同符合法律、行政法规是合同法的基本原则，虽然本案中，双方均未对涉案房屋租赁合同的效力提出主张，但是依据合同法的基本原则，审查合同效力是法律赋予人民法院的权力。故上诉人关于一审法院审查合同效力违反法定程序的上诉理由不能成立。关于租金，因双方均认可租金从2015年1月18日起算，且吴君萍已经支付2015年年度租金，故本案吴君萍应支付的房屋占用费应从2016年1月18日计算至实际交付房屋时止（按照合同约定租金标准计算）。
综上所述，吴君萍的上诉请求不能成立，但一审判决对房屋占用费时间起算点认定不准，对占用费的判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持甘肃省天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1226号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更甘肃省天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1226号民事判决第二项为：吴君萍在本判决生效后15日内返还承租赵继生位于天水市秦州区共和巷中段铺面1间（36㎡)，并支付2015年11月18日至铺面交付时的水、电费（按实际发生数额为标准计算）及自2016年1月18日起至铺面交付期间的房屋占用费（按合同约定的租赁费标准计算）。
二审案件受理费70元，由上诉人吴君萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱金平
审 判 员 陈 萍
代理审判员 郭子菲
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 刘 丹