广东省肇庆市端州区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤1202执异9号案外人：李娜，女，1958年6月15日出生，汉族，公民身份码：442801195806150048。申请执行人：中国农业银行股份有限公司肇庆分行，住所地广东省肇庆市端州区和平路26号，组织机构代码89528104-1。被执行人：江卫东，男，1970年7月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，。被执行人：肇庆市天鸿实业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区古塔北路3号4楼402号之二室，组织机构代码75289587-1。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行与被执行人江卫东、肇庆市天鸿实业有限公司金融借款合同纠纷一案中【案号：（2015）肇端法执字第408号】，案外人李娜提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李娜称：法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行与被执行人江卫东、肇庆市天鸿实业有限公司金融借款合同纠纷一案中，冻结了位于肇庆市××州区××路“中源名都”21号楼首层1—5卡及二层商铺的租金收入，对此提出异议，理由如下：一、异议人李娜与涉案商铺产权人江卫东之间存在真实的债权债务关系，双方在该物业抵押之前已经签署了租赁合同并约定以十五年租金抵付欠款，该《租赁合同》合法有效，且仍在存续期间，租赁关系受到法律保护。而江卫东名下“中源名都”21号楼首层第1—第5卡商铺，只有第2-4卡抵押给了农业银行肇庆分行；另第1卡、第5卡抵押给了广东南粤银行肇庆分行，不属于农业银行肇庆分行的抵押物。1、双方存在真实债权债务关系：案外人李娜及丈夫李向红儿子李俊于2011年12月与肇庆市中源名都房地产开发有限公司签订定商品房买卖合同，向该公司分别购买了位于肇庆市××州区××路中源名都20号楼首层和21号楼首层、二层商铺。2013年1月16日，李娜与江卫东签订了《转让合同》，约定李娜将自己购买的中源名都21号楼首层商场部分和二楼、20号楼首层商铺转让给江卫东，转让面积2075.76平方米，成交价格5000万元，因是一手楼买卖，经双方对交易结构确认之后，由江卫东直接向开发商交付原始购楼款共32996250元，李娜赚取差价17003750元；2013年2月5日，江卫东向李娜借款300万元，受李娜委托，玉柳行从招商银行账户将款项转入江卫东的账户，至此江卫东共欠李娜20003750元。2013年2月26日，江卫东通过银行转账方式向李娜还款200万元，2013年5月29日，江卫东向李娜还款200万元，2013年5月31日，江卫东通过银行转账方式向李娜还款500万元，加上《转让合同》生效后支付的定金100万元，至此江卫东共向李娜还款1000万元，尚欠10003750元。由于卖给江卫东的商铺办理房产证在即，但江卫东告知李娜他暂时没有钱，因此，李娜与江卫东双方协商，用江卫东上述商铺的15年的租金抵偿欠李娜1000万元的本金和利息，于是双方在2013年6月1日签订了《租赁合同》，约定上述商铺从确权之日起，由李娜承租上述商铺，用商铺15年的租金按月息3%来抵偿江卫东所欠李娜的款项的本息。2013年6月15日，江卫东所购买的商铺办理了房地产确权登记。上述事实有如下证据证明：（1）20130106《转让合同》，证明江卫东与李娜之间的房屋买卖关系及购房款总数。（2）20130204《借据》及转账凭证，证明李娜借款300万给江卫东，双方形成2000万元的债权债务关系。（3）李娜的借记卡对账单，证明江卫东共还款1000万元给李娜。（4）江卫东的房地产证证明江卫东于2013年6月26日取得房地产证。（5）20130601《租赁合同》，证明双方在确权之前签订了《租赁合同》，双方形成真实的租赁关系。合同约定的租赁期限是商铺确权之日起至2028年5月31日止。李娜与被执行人江卫东之间的《租赁合同》是双方真实意思表示，不存在违反法律、法规强制性规定的情形，目前仍处于租赁期间内，合同仍属有效。李娜确实承租并转租该房屋的事实陈述根据李娜与江卫东所签订的租赁合同，李娜从2013年6月15日期开始承租该房屋，并有转租权，可以以物业产权人的名义订立租赁合约并交纳一切税费。2013年9月13日，李娜将江卫东所购买的除20号楼J1110商铺-10之外的物业以及自己和李俊拥有产权的20号楼首层1-6卡合并租赁给肇庆端州区市星华天物业租赁有限公司，并由星华天物业租赁公司转租给肇庆市地方税务局。因为肇庆市地方税务局对承租物业需进行招投标并须由业权人签订合同，所以2013年9月13日与星华天物业租赁公司的《租赁合同》由李娜李俊江卫东作为产权人共同与承租人签署。在与星华天物业租赁公司签署《租赁合同》的当天，江卫东即签署了一份《声明》，《声明》中将其与李娜用租金抵偿欠款的关系进行了详细的说明：“本人江卫东将名下物业租赁给李娜抵偿欠款，与星华天物业租赁公司签署的租赁合同，是李娜为了配合星华天公司投标所用，租金归李娜所有”。根据与星华天的《租赁合同》，星华天应于2014年1月10日开始交租每半年交付一次，前两期租金星华天物业公司直接打入了江卫东的账号，后江卫东再转给李娜，但从星华天公司缴纳第一期租金开始，所有的租赁税费（含印花税）都是有李娜缴纳。由于江卫东已经完成了应李娜的请求：为满足提供给肇庆市地方税务局作“办税服务厅”场地使用招商要求,以产权人的名义与星华天物业租赁有限公司签订了《租赁合同》和《授权使用租赁场所协议书》,以配合肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司完成了中标。因此，李娜在2014年9月期间曾经多次要求端州区星华天物业租赁有限公司,将于2013年9月13日与李娜、李骏、江卫东签订一份《租赁合同》变更为与李娜、李俊签订《租赁合同》，但多次遭到端州区星华天物业租赁有限公司的拒绝，他们的理由是：2013年9月13日与李娜、李骏、江卫东签订一份《租赁合同》是招标的合同，税务局已经有留底。因此，李娜在无奈之下只好要求江卫东于2014年10月28日向李娜出具公正的授权委托书，从2015年1月10日开始，租金直接打入李娜账号。以上事实有如下证据证明：（1）20130601《租赁合同》（2）20130913《租赁合同》（3）20130913江卫东的《声明》（4）20151220广东网际律师事务所的《律师告知函》（5）20160728星华天物业租赁有限公司的《告知函》（6）20141028江卫东《委托书》（7）李娜的银行对账单，证明2014年2月28日为江卫东缴纳印花税租赁税三张税单共226981.29元（8）李娜的银行对账单，证明2015年全年和2016年上半年的租金都是有李娜收取。（9）星华天物业租赁有限公司的《情况说明》。二、李娜与江卫东之间的《租赁合同》可以对抗其后成立的《最高额抵押合同》，李娜提出案外人执行异议具有法律依据。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。异议人李娜与江卫东之间的《租赁合同》的签订时间是2013年6月1日，江卫东于2013年9月13日出具的《声明》也明确了，其已将涉案商铺出租给异议人抵债，其与星华天公司的租赁合同只是为了配合投标所用，实际租金归异议人收取，印花税和发票由异议人办理。而江卫东与农业银行肇庆分行之间的《最高额抵押合同》签订时间是2013年6月30日，办理抵押登记的时间是在2013年6月30日，不动产抵押权在登记时才设立，可见抵押设立时间晚于李娜与江卫东的租赁合同，李娜与江卫东的租赁关系不受该抵押权的影响。三、贵院要求星华天协助执行并截留涉案商铺租金没有法律依据，应予撤销。如前所述，涉案商铺已经出租给异议人，异议人享有转租权，并依约转租给星华天公司，江卫东和星华天均认可，异议人是真正的转租人，也是星华天支付的涉案商铺租金的真正权利人，该租金不属于被执行人江卫东的财产。《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》沪高法（2015）75号第14条第2点钟对案外人主张出租人以租金抵偿其所欠案外人债务的，应当对案外人与出租人之间的基础债权债务关系和案外人捉着出租人主张债务抵消的行为进行审查，经审查基础债权债务关系和债务抵消行为确实存在，且基础债权债务关系和低效行为发生在执行法院向案外人送达冻结租金的协助执行通知书之前的执行法院应予支持。贵院可参考上海高院在处理此类异议案件的方式，立即撤销《协助执行通知书》，并将已经截留的租金返还给异议人。综上，我们认为申请执行人农业银行肇庆分行的抵押权不能对抗异议人的承租权，申请执行人无权执行该商铺，更无权执行涉案商铺的租金。异议人提出的执行异议合法有据，恳请法院予以支持！退一步讲，即使涉案商铺进行拍卖，也不能影响异议人与江卫东之间《租赁合同》的继续履行，而异议人既然根据该合同有转租权，那么异议人将涉案商铺转租给星华天公司之间的租赁合同也应继续履行。法院应在拍卖公告中如实披露该事实。申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行答辩认为：李娜提交的证据材料存在的问题及证明效力。李娜提交《转让合同》存在的问题。根据案涉抵押物的房产证反映的信息，案涉抵押物是江卫东于2013年6月15日向肇庆市新中源房产开发有限公司购买的，李娜认为案涉抵押物是她转让给江卫东的明显与事实不符。李娜就其与江卫东之间的债权债务关系的陈述明显存在前后不一。根据本次执行异议中李娜提交的其与江卫东于2013年1月16日签订的《转让合同》，其声称其与江卫东之间的债权债务是由涉案商铺转让差价款17003750元及300万元借款而来，因江卫东已还款1000万元，尚欠其1000万元债务本金及利息。但李娜就本案执行在上一次提起执行异议包括复议时，均声称为借款，且《转让合同》亦是在本次执行异议中第一次提交。其陈述前后不一，因此不能排除其与江卫东在本案中存在相互串通损害债权人利益的可能。李娜提交的300万元借款的银行凭证前后不一。李娜在本次执行异议中提交的300万元借款的银行凭证与上次执行异议时提供的凭证不同。由该凭证也可以反映出付款人玉柳行与江卫东之间存在多笔款项交易，因此也不能排除其与江卫东在本案中存在相互串通损害债权人利益的可能。李娜提交的2013年11月30日与江卫东签订的《租赁合同》的租赁物不是本案抵押物。李娜提交的2013年9月13日和江卫东与肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司签订的《租赁合同》只能证明他们将各自所有的物业出租给肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司的事实。李娜提交的2013年9月13日和江卫东出具的《声明》存在不实。由李娜在本次执行异议中提交的肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司出具的《告知函》可以看出，2015年1月9日之前江卫东应收的租金，该公司是支付给江卫东的，该公司收到李娜和江卫东于2014年10月28日出具的《声明》。可见，2013年9月13日江卫东出具的《声明》存在不实，若当时就有该声明，肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司就不会将租金支付给江卫东；其双方也无必要在2014年10月28日再出具一份关于租金的《声明》给肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司。且该声明中提到的商铺和租赁合同均不明确，江卫东声明其于2013年5月20日将名下商铺租赁给李娜抵偿借款，但从抵押物房产证来看，江卫东是2013年6月15日向向肇庆市新中源房产开发有限公司购买的。可见该声明的时间及内容都存在严重不实。李娜提交的2014年10月28日江卫东出具的《委托书》，只能证明江卫东委托其代收收租等，收租权仍是江卫东的。李娜只是代理人。李娜提交的交税的发票不能反映出是交纳案涉抵押物的租金税收，而且纳税人是江卫东。二、本案四抵押物的租金收益权属江卫东。1、本案四抵押物是由江卫东出租给肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司，该公司再转租给肇庆市端州区地税局。现四抵押物实际承租人是肇庆市端州区地税局，该出租、承租及转租方都与李娜无关。一物不可能两租，即使李娜与江卫东还存在其他关于案涉抵押物的租赁合同，也属未实际履行的合同，不能对抗上述实际存在的租赁关系。因此，作为权属人，江卫东对肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司享有租赁物出租收益权。执行法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十八条“人民法院对债务人到期应得的收益，可以采取财产保全措施，限制其支取，通知有关单位协助执行。”对江卫东应收租金进行查封证据充分。2、李娜尚未取得江卫东享有的租金收益权。2013年9月13日江卫东的《声明》内容不明确。但即使他声明的是案涉抵押物的租金抵债给李娜。依该《声明》的内容，“由李娜与肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司重新签订《租赁合同》，从此该租赁权益归甲方（出租方）李娜所有。”即李娜取得江卫东租金收益权的前提是与肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司重新签订《租赁合同》，但李娜至今未与肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司重新签订《租赁合同》，未实际取得所谓的“抵债物”。因此，李娜尚未取得江卫东享有的租金收益权。3、即使李娜与江卫东有以案涉抵押物应收租金抵债的合意，因抵押在先，其双方抵债合意在后，江卫东以抵押物15年的应收租金抵债，未取得抵押权人同意，且严重损害抵押物的价值和抵押权人的利益，其抵债约定也应属无效。否则，抵押人只要在抵押后签订一份租金抵债协议就可以肆无忌惮地侵害抵押权人的利益。综上，答辩人认为，异议人李娜并非案涉商铺产权人，其作为案外人，以对案涉商铺享有租赁权以及其与江卫东之间存在以租抵债为由请求解除涉案商铺租金收入的查封冻结是缺乏事实和法律依据的，请法院驳回其异议请求，继续本案执行措施，以维护债权人的合法权益。被执行人江卫东、肇庆市天鸿实业有限公司未向本院提交书面意见。经审查查明，关于申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行与被执行人江卫东、肇庆市天鸿实业有限公司金融借款合同纠纷一案，因上述被执行人逾期未履行已生效的本院（2015）肇端法民一初字第136号民事判决确定的法律义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行向本院申请执行。上述判决第五判项确认：“被告肇庆市天鸿实业有限公司在不履行上述第三、四项判项确定的债务时，原告中国农业银行股份有限公司肇庆分行对被告江卫东提供作借款抵押物的坐落于肇庆市东湖三路中源名都20号楼首层J1110商铺-10（房地产权证号为粤房地权证肇字第××号）、肇庆市东湖三路中源名都21号楼首层02号、03号、04号商铺（房地产权证号分别为粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号、粤房地权证肇字第××号）、肇庆市东湖三路中源名都21号楼二层201号商铺（房地产权证号为粤房地权证肇字第××号）优先受偿”。执行中，根据申请执行人的申请及本案实际，本院依法对上述涉案抵押物移送评估及拍卖。2015年6月1日，肇庆永辉价格事务所作出肇永价评字【2015】0602号评估报告书，对上述涉案财产评估总价为43833700元。6月2日，本院向被执行人江卫东送达该评估报告并征求其意见，江卫东表示对上述评估价格无异议，请求本院尽快拍卖以偿付本案债务。6月9日，本院将上述涉案财产移送拍卖。2015年8月10日，李娜以其对本院拟拍卖的上述商铺享有租赁权，请求中止对涉案商铺的执行及裁定异议人、次承租人在案涉商铺产权登记之日起至2028年5月31日的租赁期内可阻止向案涉商铺受让人移交占有的案涉商铺，并由次承租人直接向异议人交付案涉商铺租金为由向本院提起案外人执行异议，本院受理并编立案号：（2015）肇端法执异字第37号。2015年9月28日，本院以（2015）肇端法执异字第37号执行裁定书裁定驳回李娜的执行异议。李娜不服该执行裁定，向肇庆市中级人民法院申请复议。肇庆市中级人民法院于2015年12月9日作出（2015）肇中法执复字第26号执行裁定书，裁定撤销本院（2015）肇端法执异字第37号执行裁定书，发回本院重新审查。本院于2016年3月22日重新立案受理。2017年3月20日，本院作出（2016）肇端法执异字第16号执行裁定书，裁定驳回案外人李娜的执行异议。2016年9月，李娜以江卫东、肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司为被申请人，向肇庆市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：确认肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司支付给李娜的位于肇庆市星湖大道××区××中××都××楼××卡商铺及××号商铺（权属人为江卫东）租金属于李娜所有（自2016年7月起至合同期满的租金18423380.8元）肇庆市仲裁委员会经审查，于2016年12月作出[2016]肇仲案字119号裁决书，裁决驳回了李娜的仲裁请求。上述仲裁裁决已发生法律效力。执行中，申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行向本院提交了2013年11月8日江卫东与肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司签订的《租赁合同》，该合同约定江卫东将其名下的肇庆市东湖三路中源名都21号楼首层1-5卡共1348.71㎡、21二层建筑面积534.21㎡，合计1882.92㎡出租给肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司转租给税务机关作办税服务厅使用，租赁期限自2013年11月10日起至2024年1月9日止，租金按半年一次以转帐方式结算。根据申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行的申请及本案实际，本院于2016年7月11日向肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司发出协助执行通知书，即日起截留被执行人江卫东出租其名下的肇庆市东湖三路中源名楼首层1-5卡及二层商铺的租金收入（以人民币5000万元为限），并将该款汇入本院执行款账户。本院认为，因被执行人江卫东、肇庆市天鸿实业有限公司无履行生效法律文书确定的还款义务，本院对登记在被执行人江卫东名下的肇庆市东湖三路中源名都首层1-5卡及二层商铺的租金收入予以截留，以偿付被执行人江卫东所欠债务，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，本院的执行行为合法。由于李娜在肇庆市仲裁委员会[2016]肇仲案字119号案件中要求确认肇庆市端州区星华天物业租赁有限公司支付给李娜的位于肇庆市星湖大道××区××中××都××楼××卡商铺及××号商铺（权属人为江卫东）租金属于李娜所有（自2016年7月起至合同期满的租金18423380.8元）的请求已经肇庆市仲裁委员会[2016]肇仲案字119号仲裁裁决书被驳回，即上述生效法律文书已确认李娜并不享有对被执行人江卫东名下商铺租金的收益权，且本院（2016）肇端法执异字第16号执行裁定书亦驳回李娜要求由次承租人直接向其交付案涉商铺租金的请求，故李娜在本案中要求撤销本院对被执行人江卫东出租其名下的肇庆市东湖三路中源名都首层1-5卡及二层商铺租金予以截留的协助通知书的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李娜的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 谭 松审判员 刘国标审判员 廖铭道二〇一七年四月六日书记员 李子昊