江苏省南通市港闸区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）港行初字第00188号
原告王静。
委托代理人金勤，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被告南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市工农南路150号。
法定代表人吴永宏，职务局长。
委托代理人沈斌，南通市住房保障和房产管理局局长助理。
委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。
第三人达晓明。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司南通分行，住所地南通市桃坞路1号。
法定代表人李建宏，职务行长。
委托代理人李娟，上海浦东发展银行股份有限公司南通分行工作人员。
第三人袁留林。
原告王静诉被告南通市住房保障和房产管理局房屋行政登记一案，本院于2014年8月11日立案受理，并于8月12日向被告南通市住房保障和房产管理局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因达晓明、上海浦东发展银行股份有限公司南通分行、袁留林与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知以上个人和单位作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2014年9月10日公开开庭审理了本案，原告王静及其委托代理人金勤，被告南通市住房保障和房产管理局的委托代理人沈斌、娄碧霄，第三人上海浦东发展银行股份有限公司南通分行的委托代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王静诉称，2007年8月13日，原告王静与第三人达晓明经南通市崇川区人民法院调解离婚。在婚姻关系存续期间的2007年5月18日，第三人达晓明在对原告王静隐瞒的情况下，与南通大达置业有限公司就南通市人民东路尚东国际商务中心6幢1604室的商品房买卖签订合同，因此双方在离婚诉讼中未涉及该房屋。2009年1月，第三人达晓明凭借商品房买卖合同、民事调解书办理了案涉房屋的产权登记。案涉商品房属于夫妻共有财产，被告南通市住房保障和房产管理局将争议房屋登记在第三人达晓明名下违反法律规定，严重侵害了原告王静的合法权益。请求判决撤销证号为71003149、所有权人为达晓明、房屋地址为南通市人民东路887号尚东国际商务中心6幢1604室房屋所有权登记。
原告王静为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：
1.房屋电子登记簿查询结果证明，证明争议房屋于2009年1月5日办理登记手续，所有权人为达晓明。
2.商品房买卖合同，证明达晓明与南通大达置业有限公司于2007年5月18日就争议房屋签订商品房买卖合同的事实。
3.南通市崇川区人民法院（2007）崇民初字第1449号民事调解书，证明原告王静与第三人达晓明于2007年8月13日经法院调解离婚，调解书中未涉及争议房屋。
4.产权异议登记告知书，证明原告王静得知权利被侵犯后立即提出异议登记的事实。
被告南通市住房保障和房产管理局辩称，第三人达晓明申请办理所有权登记时提交了申请书、询问记录、商品房买卖合同、房屋权属约定书、婚姻状况声明书、民事调解书、产权初始登记证明单、购房发票等证明材料，符合登记发证条件。虽然案涉房屋的商品房买卖合同签订于夫妻关系存续期间，但生效民事调解书已对该夫妻共同财产进行了分割，其中并未包括案涉房屋，而且民事调解书明确双方无其他财产纠葛。被诉登记行为符合《房屋登记办法》的规定，程序合法。请求依法驳回原告王静的诉讼请求。
2014年8月21日，被告南通市住房保障和房产管理局向本院提供了以下证据材料：
房屋权属登记审批表、发证记录、收件收据、登记申请表、询问记录、商品房买卖合同、房屋权属约定书、婚姻状况声明书、身份证明、民事调解书、产权初始登记证明单、完税证明、购房发票，证明将案涉房屋所有权登记在第三人达晓明名下理由充分，符合《房屋登记办法》的规定。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司南通分行当庭述称，同意被告南通市住房保障和房产管理局的辩护意见。案涉房屋已经办理了抵押登记，被诉登记行为的手续合法，从维护交易秩序稳定的角度出发，应当判决驳回原告王静的诉讼请求。
第三人达晓明、袁留林经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提供任何证据材料和诉讼意见。
庭审中，各方当事人对上述证据材料的真实性、与本案的关联性、形式上的合法性均不持异议，本院认为上述证据均为客观形成，能够证明相关事实，对其证明效力均予以认定。
根据各方当事人的陈述及对上述证据证明效力的认定，本院确认以下基本事实，1998年12月8日，原告王静与第三人达晓明登记结婚。2007年5月18日，第三人达晓明与南通大达置业有限公司签订商品房买卖合同，双方约定第三人达晓明以人民币1939378.00元向南通大达置业有限公司购买南通市人民东路887号尚东国际商务中心6幢1604室房屋，双方约定付款方式为合同签订之日支付779378.00元，余款1160000.00元于2007年6月17日前付清。2007年8月13日，南通市崇川区人民法院作出（2007）崇民初字第1449号民事调解书，该调解书确认原告王静与第三达晓明自愿离婚，并根据双方意愿对子女抚养和夫妻共同财产进行了处置，但未涉及本案争议的上述房屋。
2009年1月4日，第三人达晓明向南通市房屋产权监理登记中心申请案涉房屋的转移登记，并提交了权属登记申请表、房屋登记询问记录、商品房买卖合同、房屋权属约定书（由第三人达晓明与案外人王辉约定案涉房屋所有权为达晓明一方所有）、婚姻状况声明书（声明第三人达晓明于2007年8月13日因离异至2007年11月23日期间单身）、（2007）崇民初字第1449号民事调解书、产权初始登记证明单、契税完税证、销售不动产统一发票等材料。2009年1月7日，南通市房屋产权监理登记中心向第三人达晓明颁发了证号为71003149的案涉房屋所有权证。
2012年2月13日，南通市房屋产权监理登记中心就案涉房屋办理了最高额抵押登记，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司南通分行，权利价值为130万元，抵押期限为2012年2月10日至2015年2月10日。
2014年4月17日，南通市房屋产权监理登记中心就案涉房屋办理了抵押权登记，权利人为袁留林，权利价值为50万元，抵押期限为2014年4月17日至2014年7月16日。
2014年7月29日，原告王静向南通市房屋产权监理登记中心查询得知案涉房屋的所有权人已经登记为第三人达晓明。2014年8月1日，原告王静向南通市房屋产权监理登记中心申请争议房屋异议登记，后者于当日受理，并对原告王静作出权属异议登记告知书。2014年8月11日，原告王静向本院提起本案诉讼。
本院认为，各方当事人对本案的基本事实均不持异议，案涉房屋是达晓明在与原告王静夫妻关系存续期间购买也是不争的事实，争议的焦点在两个方面：一是案涉房屋在被诉登记行为作出之时的所有权性质能否明确；二是被诉登记行为的事实依据是否成立。
关于案涉房屋在被诉登记行为作出之时的所有权性质能否明确的问题。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共同共有是根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。夫妻共有是共同共有最典型的形式。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。第十八条对夫妻个人财产作了具体规定。第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同共有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。第四十七规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。上述规定可以明确，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，这是界定夫妻共同财产的一项基本原则。就本案而言，第三人达晓明是在夫妻关系存续期间购买的案涉房屋，至少在形式上，案涉房屋具备了夫妻共同财产的性质，作为房屋登记机构对此应当是非常清楚的。
已经发生法律效力的民事调解书确认了双方就婚姻关系的解除、婚生子的抚养、共同财产的处置所达成的协议，但在共同财产的处置中未涉及本案所争议的房屋是不争的事实。本院注意到民事调解书中有双方确认无夫妻共同债务，无其他财产纠葛的内容，但这一内容并不意味着原告王静放弃了对案涉房屋的权利主张。夫妻之间负有互相忠实的义务，这一义务当然应当包括对夫妻共同财产互相告知的内容。房屋是夫妻共同财产的重要组成部分，法院在处理离婚案件时没有理由不予涉及，除非出现了一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产等情形。虽然民事调解书明确记载了双方无其他财产纠葛的内容，但显然是在双方对共同财产明知的情形下所作出的约定，对于一方没有如实披露的重要财产，自然不能因此而被覆盖，否则将使财产分配明显失去公平。
关于被诉登记行为的事实依据是否成立的问题，主要涉及登记机构是否尽到了审查职责。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第七条也将审核作为办理房屋登记的基本程序。就本案而言，登记机构在办理登记时至少在以下两个方面未能尽到职责：
一是对申请材料之间存在的明显冲突未进行有效核实。根据《房屋登记办法》第二十条的规定，申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请登记的内容与有关材料证明的事实一致、不存在本办法规定的不予登记的情形等条件是房屋登记机构办理登记的法定要件，登记申请不符合以上条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据第二十二条第（二）项的规定，申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，登记机构应当不予登记。第三人达晓明就案涉房屋申请所有权登记时提交了商品房买卖合同和民事调解书，这两份法律文书明确显示案涉房屋购买于夫妻关系存续期间，离婚时双方未对案涉房屋的归属作出处理，意味着案涉房屋的所有权性质明显存疑。南通市房屋产权监理登记中心在此情形之下仍将案涉房屋登记在第三人达晓明个人名下，显然是对申请材料之间的明显冲突未能发现，或者即便发现也未作进一步的核实。
二是在询问时对申请材料之间的明显冲突未能有效排除。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。这一规定的目的在于使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误。反观南通市房屋产权监理登记中心在履行询问程序时，并未就前述申请材料之间的明显冲突进行对第三人达晓明进行特别的询问、核实。事实上，南通市房屋产权监理登记中心在询问程序中采用的是填写表格的形式，申请人对所有的询问事项均以是或否的的方式予以回答，对于申请材料之间的矛盾之处并未作特别的了解，询问程序流于形式实乃是不争的事实。
综上所述，由于南通市房屋产权监理登记中心在作出被诉登记行为时未能尽到法定的审核职责，导致未能对申请材料之间的明显冲突予以核实，从而将至少在形式上属于夫妻共同财产的案涉房屋登记为第三人达晓明个人所有，明显违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，被诉登记行为理应判决撤销。
本院注意到案涉房屋已经办理了抵押登记的事实，这一事实的客观存在对本案的判决方式必然产生重要影响。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对物权的善意取得作了明确规定。《房屋登记办法》第八十一条也规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利人为他人善意取得的除外。对于依赖房屋登记簿的第三人上海浦东发展银行股份有限公司南通分行、袁留林来说，如果判决撤销被诉登记行为，将对其合法权益产生重大不利影响。因此，在被诉登记行为被定性为违法的情形下，考虑到善意第三人的合法权益，确认被诉登记行为违法应当是本案的恰当判决方式。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：
确认被告南通市住房保障和房产管理局对第三人达晓明颁发的71003149号房屋所有权证违法。
案件受理费50元，由被告南通市住房保障和房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 高 鸿
二〇一四年九月十日
书记员 许美燕