南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖商初字第289号
原告（反诉被告）南京石埠桥粮食储备库有限公司，住所地南京市栖霞区石埠桥河西里1号。
法定代表人张国六，该公司总经理。
委托代理人郭琪，江苏国成律师事务所律师。
委托代理人孙洁，江苏国成律师事务所律师。
被告纪德贵（反诉原告），男，汉族，1973年8月2日出生。
委托代理人张敏，江苏博聪律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京石埠桥粮食储备库有限公司（以下简称石埠桥公司）与被告（反诉原告）纪德贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员殷婉璐独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。本案后于2015年7月24日依法转为普通程序，组成合议庭，并于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭琪（第一次）、孙洁，被告纪德贵及其委托代理人张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石埠桥公司诉称，2013年12月24日，其与被告纪德贵签订《仓库保管协议》两份，约定：原告分别将栖霞街51号院内100平方米及300平方米的两处库房租给被告使用；租赁期限均为2014年1月1日起至2014年12月31日止；年租金分别为7553元和21113元；合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给原告。逾期原告有权收回租赁物。2014年12月31日，原被告签订的上述协议期限届满，双方之后未达成续租协议，被告亦拒绝迁离租赁的房屋。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告返还租用的库房；2.被告按照21113元／年及7553元／年的标准分别向原告支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的仓库使用费；3.被告承担诉讼费用。
被告纪德贵辩称并反诉称：一、原告前身南京天盈实业公司（以下简称天盈公司）将栖霞街51号全部房屋均出租给南京赛枫贸易中心（以下简称赛枫中心）。其自2004年起从赛枫中心处租赁案涉房屋用于开办南京全顺机电厂（以下简称机电厂）从事机电生产及销售。2008年起，其开始与天盈公司签订房屋租赁合同，直到2013年，出租方又变更为原告。从2004年至今，其已租赁案涉房屋长达十年。其与赛枫中心签订的租赁协议中，明确约定其可以对租赁该房屋进行装修改造，所增资产归被告所有，如遇合同不能履行，其所增加的建筑物、设施等补偿费用归其所有；二、其对租赁房屋进行装修改造，共产生费用95334元。因赛枫中心的允许，其在租赁初期因生产需要即对房屋进行了添附、改造和建设，增加了裙房两间、门卫一间、厕所一间、钢架房一间，并对办公室进行了装修、花池进行了回填改造。其委托从事建筑业的朋友郑某花费一个多月进行上述建设，共花费95334元。因赛枫中心的许可及原有生产和办公场所条件较差，其才进行上述必要的装修，其无任何过错，而原告是天盈公司的承继者，天盈公司当初又把所有房屋出租给赛枫中心，故上述费用应当由原告承担；三、合理搬迁费用35600元应当由原告承担。其经营的工厂经过七年，厂房中的机器设备和产品已具有一定规模和数量。现原告既未提前进行通知，也无明显公示或通告，更未给予其合理的搬迁时间。因时间仓促，其不得不在远离市区的山区找临时安置点，并委托南京腾福搬家服务有限公司将机器设备产品等搬到新厂区，共花费35600元，应由原告承担；四、请求法庭驳回原告的第二项诉讼请求。由于原、被告的合同为一年一签，其中内容严重不公平，很多属于霸王条款，合同到期后其也向原告要求继续租赁并交纳相应费用，但原告予以拒绝，故其并无过错。综上，反诉原告请求法院判令：反诉被告石埠桥公司支付反诉原告改建费95334元及搬迁费35600元，合计130934元。
反诉被告石埠桥公司辩称：请求法院驳回反诉原告的反诉请求。一、2008年之前，被告系与案外人签订的租赁合同，与其无关。2008年起合同的期限均为一年且已全部履行完毕，与本案无关；二、反诉原告主张的改建花费95334元不应由其承担，双方合同已明确约定，其不承担该费用，且亦明确约定不得改建、扩建，如需要应该向其提交书面申请；三、其不承担搬迁费用，其已提前通知要求反诉原告搬迁，但其仍未迁出，其主张的搬迁费用亦无事实依据。
经审理查明，2013年12月24日，原、被告双方签订《仓库保管协议》两份，约定由原告将位于栖霞街51号院内100平方米、300平方米库房两处租给被告使用，被告用于机电储物；租赁期限均为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。300平方米的库房年租金为21113元，100平方米的库房年租金为7753元，被告另需就300平方米的库房支付一个月保证金2200元。双方采取先付款后租用的原则，即每半年支付一次，并在每半年第一个月内付清租金。协议第九条约定：在仓库保管期限内，被告不得在租赁物范围内进行改建或扩建房屋设施，确需改建，须事先书面向原告提交装修改建设计方案，并经原告书面同意后方能实施，装修、改建费用由被告承担；协议第十二条约定：合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给原告。逾期不迁离或不返还租赁物的，原告有权选择以下权利中的一种：（1）有权要求被告双倍支付租金；（2）有权收回租赁物，强行将租赁屋内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。该协议还对其它事项作了约定。2015年1月15日，原告向被告出具书面通知，记载：双方签订的《仓库保管协议》已于2014年12月31日履行完毕，原告已于2014年11月以书面形式告知被告到期不再续租，根据合同该约定，被告应于2014年12月31日清空房屋并原状返还。同时，因栖霞街51号房屋存在安全隐患，被告将于近期进行房屋、水电等安全隐患排查、整改，届时将停水、停电，被告需于2015年1月30日前将房屋归还原告，逾期原告将采取法律手段维护权益。同年3月30日，原告向全体承租户发出书面通知，要求租户于2015年4月5日前退还房屋场地，逾期将停止服务，并依法行使追讨被占用房屋场地的权利。后因被告至今未归还其租用的案涉房屋，原告诉至法院要求处理。
另查明，纪德贵为机电厂执行事务合伙人。2004年7月至2008年4月30日期间，赛枫中心与机电厂签订数份租赁协议，约定机电厂向赛枫中心承租栖霞街51号院内库房。双方还约定机电厂在使用前，因业务需要可对租赁房屋进行装修、改造，但不得破坏房屋的主体结构，装修改造费用由机电厂承担，租赁到期后，机电厂不得拆除所装修部分，装修改造所增加资产属于机电厂；如合同到期后，机电厂不续租，机电厂所增加资产根据国家有关政策进行评估作价，经双方取得一致意见，赛枫中心可以收购；如遇城建规划或赛枫中心整体拍卖栖霞街51号土地，或不可抗力因素，无法继续履行本合同时，原始租赁物属于赛枫中心，机电厂所增加的建筑物、设施等补偿费用归机电厂。2008年5月18日至2013年12月31日期间，天盈公司与机电厂签订数份房屋租赁合同，约定由天盈公司将栖霞街51号300平方米库房及100平方米库房出租给机电厂，关于改建、装修，双方约定2008年5月1日前，机电厂与赛枫中心签订的租赁合同与天盈公司无关，由此衍生的装修、改建、新建的房屋及设施同样与天盈公司无关，天盈公司不承担任何责任。其余改建、装修的约定同原、被告双方签订的协议中的内容。
纪德贵为证明其改建、装修承租的库房花费95334元，提交照片、装修清单，并申请证人郑某到庭，郑某在庭审中陈述：其大约于2006年、2007年左右，以个人名义承建了纪德贵承租的栖霞街51号库房的厨房、厕所、花池、钢架房等装修，工程款为95000元左右，当时纪德贵以现金支付工程款，工程为包工包料。此外，纪德贵还提交起重吊装合同、收据以证明其花费的搬迁费35600元，石埠桥公司认为该证据不能证明反诉原告搬迁费系花费在搬离案涉库房上的，反诉原告并未交还库房，且对搬迁费不予认可。
再查明，2014年1月1日，南京铁心桥国家粮食储备库将其名下位于栖霞街51号的房产委托原告进行管理，关于房产的收益、维修及相关税费直接由受托人收取、支出及缴纳，记入“南京石埠桥粮食储备库有限公司”的账中。
上述事实，有石埠桥公司提交的仓库保管协议、通知、告知、授权书、土地证，纪德贵提交的营业执照、租赁协议、房屋租赁合同、建筑物添附详情单、照片、郑某证人证言、起重吊装合同、收据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的仓库保管协议，从其内容上看，实际属于房屋租赁合同。此协议系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面地履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方租赁合同期限为一年，明确约定如到期后双方未续签合同的，承租人应自行搬离，返还租赁物。现双方未续签合同，原告要求被告返还租赁物，有事实和法律依据，本院予以支持。被告至今仍占有使用租赁物，没有合同根据和法律依据，应当承担相应的法律责任。原告要求被告按照租金标准支付该租赁物占用期间的使用费，本院予以支持。
关于反诉部分，根据证人郑某的陈述，纪德贵主张的改建、装修发生于机电厂与赛枫中心签订的租赁合同履行期间。上述租赁合同到期后，机电厂与天盈公司签订了租赁合同，在该合同中明确约定“机电厂与赛枫中心签订的租赁合同与天盈公司无关，由此衍生的装修、改建、新建的房屋及设施同样与天盈公司无关，天盈公司不承担任何责任”。2013年底，原、被告间签订的协议亦约定改建、装修费用由纪德贵承担。此外，纪德贵主张的费用花费仅有证人证言，无其他证据相印证。故本院认为反诉原告向反诉被告主张建筑添附花费无事实和法律依据，本院不予支持。关于搬迁费，双方未对此进行约定，纪德贵作为承租人，其主张返还租赁物时产生的搬迁费由石埠桥公司承担无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告纪德贵自本判决生效之日起十日内腾空其租用的位于南京市栖霞区栖霞街道栖霞街51号院内100平方米的库房，返还给原告南京石埠桥粮食储备库有限公司，并按每年7753元的标准，向原告南京石埠桥粮食储备库有限公司支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；
被告纪德贵自本判决生效之日起十日内腾空其租用的位于南京市栖霞区栖霞街道栖霞街51号院内300平方米的库房，返还给原告南京石埠桥粮食储备库有限公司，并按每年21113元的标准，向原告南京石埠桥粮食储备库有限公司支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；
驳回反诉原告纪德贵的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
案件受理费762元，由被告纪德贵负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）；反诉案件受理费1459元，由反诉原告纪德贵自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 殷婉璐
人民陪审员 岳永俊
人民陪审员 张小玲
二〇一五年九月十八日
书 记 员 潘 虹