河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）廊民一终字第1515号
上诉人（原审被告）：马丽，农民。
委托代理人：王丽，河北王洪波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王伟，农民。
委托代理人：狄云辉，北京市京大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京满意行房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区右安门外东滨路1号-2。
法定代表人：王丹丹，系该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：刘磊，农民。
上诉人马丽为与被上诉人王伟、北京满意行房地产经纪有限公司、刘磊房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省三河市人民法院（2012）三民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人马丽的委托代理人王丽，被上诉人王伟及其委托代理人狄云辉到庭参加诉讼，被上诉人北京满意行房地产经纪有限公司、刘磊未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月26日，马丽、邓玉庆及北京满意行房地产经纪有限公司三方共同签订《房屋买卖居间合同》和《购房补充协议》。房屋买卖居间合同约定，被告马丽将已购得产权人为刘磊的福成·福滨苑16-4-1402室住房（建筑面积76.46平方米）以580000元的价格出售给邓玉庆，580000元购房款中包括室内家具款20000元。签订合同时，邓玉庆向马丽支付购房定金20000元。购房补充协议第一条约定，房本在4月14日前办理完，十日内到房管局办理过户手续。如4月14日前房本未办理完，邓玉庆（乙方）交付马丽（甲方）首付款150000元整（含定金），交纳中介服务费8700元。第二条约定，邓玉庆付清马丽150000元当日，房屋交付邓玉庆使用。第三条、马丽承担办理提前拿房产证及办理房产证所产生的相关费用（承诺3个月办理完毕）。第四条、双方在产权证出证后十日内办理过户手续。第五条，此房所有手续办理完之前，甲方违约，双倍返还乙方定金，首付共计叁拾万元及因购买此房所造成的实际损失；乙方违约，所付费用全部不退。同时违约方双倍承担居间服务费。第六条，过户前马丽自行撤销此房的银行贷款。2011年4月15日，马丽、王伟及北京满意行房地产经纪有限公司工作人员芦苗三方一起又签订了补充协议。协议约定，涉案房屋的原购买人邓玉庆改为王伟，并且马丽同意王伟以按揭方式购买此房，首付款以银行政策为准。
2011年4月12日和4月14日，由王伟的卡号为62×××13转入马丽卡号为62×××10共计200000元。王伟交付马丽购房首付款200000元之后，马丽将涉案房屋交付给王伟使用。
依合同约定，马丽应于2011年7月6日前为王伟办理产权过户手续，但马丽未能履行合同中所承诺的义务。
另查明，2011年2月27日，马丽与刘磊签订房屋买卖合同，刘磊将福成·福滨苑16-4-1402室房屋以490000元的价格出售给马丽，签订合同时，刘磊未取得该房的产权证。但合同约定，刘磊与马丽于2011年4月15日前办理过户手续。到2011年10月份，由于刘磊未能给马丽办理过户手续，马丽向三河市人民法院提起诉讼，要求刘磊办理过户手续。三河市人民法院受理此案后，马丽于2011年12月2日申请撤诉。但至王伟2011年12月31日提起诉讼时止，刘磊与马丽也未能办理过户手续。
庭审中，原告主张，购房总价款580000元包括家具款20000元，后刘磊将家具等拉走，应将20000元扣除，实际购房款应为560000元。对其主张被告及第三人满意行公司均认可。第三人刘磊主张，刘磊将该房出售给马丽，就应将房屋过户给马丽，现刘磊对涉案房屋已经取得了产权手续，但马丽要求过户给王伟，第三人刘磊不同意被告马丽的主张。王伟主张，其与刘磊不存在合同关系，应由马丽将房屋过户给王伟。在王伟与马丽、马丽与刘磊的两份房屋买卖合同中均未约定，在该房未办理产权过户之前的银行贷款本息由哪一方负责清偿，现该房屋的抵押贷款仍由刘磊进行清偿。
原审法院认为，2011年2月27日，第三人刘磊将自购福滨苑16幢4单元1402号房屋出售给被告马丽，签订了房屋买卖合同。签订合同时刘磊对上述房屋未能取得产权登记手续，但已经实际占有使用了该房屋，对该房屋享有物权，该合同合法有效。合同签订后，双方应严格履行合同义务。被告应依合同付清第三人刘磊购房款，第三人刘磊在取得产权登记手续后履行给马丽办理过户的义务。2011年3月26日，被告马丽又将上述房屋出售给邓玉庆，双方签订了房屋买卖居间合同和购房补充协议，此时刘磊与马丽约定的过户时间未届满，但没有第三人对其主张权利。马丽对涉案房屋已经实际享有了直接支配和排他的权利，对该房屋实际享有了物权，马丽有权对该房出售，为此马丽和邓玉庆之间的房屋买卖居间合同和购房补充协议合法有效。合同的任一条款对双方均有约束力，双方均应依合同的约定履行各自义务。2011年4月15日，马丽与邓玉庆签订补充协议，双方均同意将对该房的购买人改为原告王伟，马丽与邓玉庆所签订的合同对原告王伟有约束力，王伟承担了邓玉庆应履行的义务，支付马丽房款200000元。被告马丽应依合同的约定对原告王伟履行过户的义务。原告要求被告继续履行《房屋买卖居间合同》、《购房补充协议》及《补充协议》的请求，依法应予支持。关于违约金，原告王伟自愿放弃5万元，只请求马丽给付15万元，本院予以维护。因该合同仍需继续履行，原告并不存在居间服务费的损失。原告要求被告承担双倍居间服务费17400元的请求，依法不予支持。由于被告马丽与第三人刘磊的房屋买卖居间合同未能全部履行完毕，刘磊不将涉案房屋过户到被告名下，被告就无法全部履行原告与被告之间的合同义务，为此第三人刘磊应履行给被告办理产权过户的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、第三人刘磊和被告马丽于判决生效后七日内继续履行2011年2月27日签订的房屋买卖合同，第三人将福成福滨苑16幢4单元1402号房屋过户给被告马丽。二、原告王伟与被告马丽于判决生效后十日内继续履行于2011年3月26日签订《房屋买卖居间合同》、《购房补充协议》及2011年4月15日签订的《补充协议》，被告马丽将福成福滨苑16幢4单元1402号房屋过户于原告。三、被告马丽给付原告违约金150000元，判决生效后十日内给付。四、驳回原告其他诉讼请求。五、第三人北京满意行房地产经纪有限公司履行协助、督促原、被告履行合同，办理产权过户手续的义务。案件受理费3300元，由被告马丽负担。
原审判决后，上诉人马丽不服原审判决，提起上诉。其上诉请求撤销原审判决第三项，一、二审诉讼费用由被上诉人刘磊承担。其上诉理由是2011年3月26日，上诉人将诉争房屋与案外人邓玉庆签订《房屋买卖居间合同》和《购房补充协议》。合同签订后，邓玉庆向上诉人支付购房定金20000元。2011年4月15日，上诉人马丽与被上诉人王伟及北京满意行房地产经纪有限公司共同签订了一份补充协议，该协议约定了将涉案房屋的实际购买人改换为被上诉人王伟。对于该涉案房屋的具体情况，被上诉人与上诉人及中介三方签订补充协议时，被上诉人王伟已经明确知道，上诉人并未取得涉案房屋的产权证，房屋的产权人为刘磊，该套房屋的交易过程至此，主动权在刘磊和王伟手中，上诉人马丽只是一个起到协助、督促刘磊为该房办理相关过户手续的地位。当被上诉人刘磊未履行上诉人马丽与其签订的《房屋买卖合同》所约定的按时过户的义务时，2011年10月份，上诉人马丽向三河市人民法院提起诉讼，要求被上诉人刘磊为上诉人马丽办理过户手续。在诉讼过程中，被上诉人刘磊与上诉人马丽达成协议，由被上诉人刘磊立即为上诉人马丽就涉案房屋办理过户手续，逾期刘磊支付马丽违约金150000元。由于相信了被上诉人刘磊的承诺，上诉人撤销了起诉。由于被上诉人刘磊的不诚信，导致至今上诉人马丽也未能取得该涉案房屋的产权手续。为此应当认定在该套房屋的整个交易过程中，马丽已经履行了相应的义务，并未从主观的角度有意违约，构成违约的直接责任应是第三人刘磊。原审认定上诉人违约与事实不符，应改判由被上诉人刘磊承担违约责任。原审判决违约金过高，请求二审法院就违约金数额给予重新认定。上诉人在交易过程中并未有违约的根本故意，为此案件受理费及上诉费用均不应由上诉人承担。
被上诉人王伟答辩称，我方不同意上诉人意见，原审认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人北京满意行房地产经纪有限公司、刘磊未出庭亦未答辩。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，2011年3月26日，上诉人将诉争房屋与案外人邓玉庆签订《房屋买卖居间合同》和《购房补充协议》。合同签订后，邓玉庆向上诉人支付购房定金20000元。2011年4月15日，上诉人马丽与被上诉人王伟及北京满意行房地产经纪有限公司共同签订了一份补充协议，该协议约定了将涉案房屋的实际购买人改换为被上诉人王伟，但上诉人并未提供证据证实，上诉人将实际购买人改变为被上诉人王伟，已取得被上诉人刘磊的同意，且刘磊并未在上诉人马丽与被上诉人王伟及北京满意行房地产经纪有限公司共同签订了一份补充协议上签字确认。关于上诉人曾于2011年10月起诉被上诉人刘磊并达成协议问题，是上诉人与被上诉人刘磊关于履行双方签订的《房屋买卖合同》所达成的协议，被上诉人刘磊应按照其与上诉人达成的协议即使履行双方签订的房屋买卖合同，被上诉人刘磊是否履行双方合同及协议，是否承担违约责任，与上诉人是否履行其与被上诉人王伟之间的协议及承担违约责任不是同一法律关系。关于上诉人主张的违约金问题，因违约金系上诉人与被上诉人王伟之间的约定，且被上诉人王伟在一审期间已就违约金数额放弃一部分，同时，上诉人如认定是被上诉人刘磊违约，亦可按照其与被上诉人刘磊之间约定的违约金数额向被上诉人刘磊主张权利，故原审法院判令上诉人向被上诉人王伟支付违约金并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人马丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一三年十二月十二日
书 记 员 杨学军