山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋04民终81号
上诉人(原审被告)刘雪芸。
上诉人(原审被告)彭敏。
上诉人刘雪芸和彭敏的共同委托诉讼代理人成建华，长治市城区南街法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）李强。
上诉人刘雪芸、彭敏与被上诉人李强因租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘雪芸、彭敏及其委托诉讼代理人成建华，被上诉人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘雪芸、彭敏上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清、错误且自相矛盾。是谁提出提前解除合同？被上诉人将房屋上锁至何时？上诉人如何撬锁？何时另租他人？2、一审判决偏袒一方，明显有失公正。一审判定2015年8月30日至2015年11月30日三个多月期间的租赁费由上诉人退还被上诉人不公正，认定上诉人违约并承担违约金更加不公；本案房屋年租金17000元，双方约定的违约金20000元，明显高于合同总标的金额。
李强辩称：不认可上诉人的上诉意见，拍摄的照片时间是可靠的。
原告李强向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告返还原告租金15183.6元及利息；2、判令二被告返还原告电视台录像带、固定沙画作品一组、茶几、电脑桌、电视柜等物品或折价赔偿；3、请求判令二被告支付原告违约金20000元；4、判令二被告赔偿原告经济损失147730元。
一审法院查明，被告刘雪芸与被告彭敏系夫妻关系。2014年7月5日，原告李强作为承租方（乙方），被告刘雪芸作为出租方（甲方），双方签订了《个人房屋租赁合同》，约定经甲乙双方协商，乙方租甲方门面房壹间，位于东街阳光假日城A2-16-2商铺，达成协议如下：1、租房时间：2014年7月5日至2015年7月4日止，房租按年付17000元；2、甲方在租赁期间不得以各种理由增加房屋租金，乙方续租时甲方不得转租他人；3、乙方租赁期间水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方需交清欠费；4、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金贰万元（20000元）；5、发生争议，甲乙双方友好协商解决，协商不成提请当地人民法院仲裁；6、本合同签字之日起生效。如有违约，赔偿对方经济损失。合同到期后，原告提出续租，被告刘雪芸同意。2015年7月15日，原告支付被告刘雪芸租金17000元，刘雪芸写下收条一支，载明：今收到李强房租壹万柒仟元整，租期为2015年7月5日-2016年7月5日，如有违约，按去年合同处理；2015年7月15日，收款人刘雪芸。后二被告因租金收取发生矛盾，被告彭敏多次到出租房内以其为实际房东为由，要求原告与其签订合同，将已交纳给被告刘雪芸的租金要回，向其交纳租金，原告拒绝。2015年8月13日，被告彭敏再次到出租房中要求原告支付租金，双方发生争执，原告将彭敏打伤。经鉴定，彭敏上肢损伤构成轻伤二级，眼部、鼻部损伤属轻微伤。原告另赔偿被告彭敏医疗费、误工费、营养费等共计70000元。2016年8月1日，本院作出（2016）晋0402刑初154号刑事判决，以故意伤害罪判处李强管制一年。后双方协商退租未果，原告将出租房屋上锁，被告撬锁后将房屋另租他人。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告刘雪芸签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，原告再次交纳了一年房租，被告刘雪芸收取了房租，并同意延长租赁期限一年，双方以实际行为达成新的租赁合同，亦符合法律规定。夫妻双方对夫妻共同财产有平等的支配权，被告刘雪芸将夫妻共有房屋出租用于共同生活，被告彭敏却多次干扰原告经营，且在未经原告同意的情况下将原告承租的房屋另租他人，违背了诚信原则，侵犯了原告的承租权，应当承担违约责任。截止2015年8月13日，原告实际承租39天，扣除租金1817元，剩余15183元二被告应当予以退还；双方租赁合同约定的违约金为20000元，现二被告强制终止租赁合同，应当按照合同约定承担违约责任，原告要求二被告支付违约金20000元，符合合同约定，本院予以支持。原告以上一年的营业收入主张本年度经济损失，缺乏依据，本院不予采信；并且违约金具有担保合同履行、惩罚违约人失信行为和补偿无过错一方当事人所受损失的作用，原告既主张经济损失又主张违约金，系重复主张权利，本院不予支持。二被告辩解约定违约金数额过高，既未就该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，又与双方当事人签订协议时约定违约金的目的不符，因此对其辩解，本院不予采信。原告主张承租房内遗留有部分物品，二被告予以否认，原告又不能提供证据证明，本院不予支持。综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：（一）被告刘雪芸、彭敏于本判决生效后十日内一次性退还原告李强租金15183元。（二）被告刘雪芸、彭敏于本判决生效后十日内一次性支付原告李强违约金20000元。（三）驳回原告李强的其他诉讼请求。案件受理费3958元，由被告刘雪芸、彭敏负担680元，原告李强负担3278元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人刘雪芸与被上诉人李强签订的《个人房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方形成租赁关系。合同到期后，李强再次交纳了一年的房租，刘雪芸收取了房租，并同意延长租赁期限一年，双方达成了新的租赁合同关系，符合法律规定。夫妻双方对夫妻共同财产有平等的支配权，刘雪芸将夫妻共有房屋出租用于共同生活，其丈夫彭敏却多次干扰被上诉人李强经营，且在未经李强同意的情况下将李强承租的房屋另租他人，违背了诚实信用原则，侵犯了李强的承租权，应当按照合同约定承担违约责任，被上诉人要求上诉人支付违约金20000元，符合合同约定，予以支持。2015年8月13日，上诉人彭敏与被上诉人李强因房屋租赁问题发生争执，被上诉人李强将上诉人彭敏打伤，李强因故意伤害罪被判处管制一年，事后，上诉人将房屋另租他人，由于上诉人将房屋另租他人的时间无法确定，上诉人与被上诉人在此均有过错，对于李强未实际承租房屋的租金退还问题，以2015年8月13日双方发生争执为起算点，截止2016年7月5日租赁合同到期，这一时间段的租金15183元，由双方各自承担50%的责任，上诉人应退还被上诉人剩余租金7591.5元。关于上诉人的其余上诉主张，因无证据予以支持，本院不予采信。
综上所述，上诉人刘雪芸、彭敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初2051号民事判决的第二、三项内容，即刘雪芸、彭敏于本判决生效后十日内一次性支付李强违约金20000元；驳回李强的其他诉讼请求。
二、撤销山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初2051号民事判决的第一项内容，即刘雪芸、彭敏于本判决生效后十日内一次性退还李强租金15183元。
三、上诉人刘雪芸、彭敏于本判决生效后十日内一次性退还被上诉人李强租金7591.5元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3958元，由上诉人刘雪芸、彭敏负担680元，被上诉人李强负担3278元。二审案件受理费680元，由上诉人刘雪芸、彭敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 康 抗
审判员 姬国强
审判员 张国刚
二〇一七年三月二十七日
书记员 刘 鑫