广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2982号
上诉人(原审原告)：惠州大亚湾中联置业有限公司，住所地:惠州市大亚湾澳头中兴三路6号。
法定代表人:吕联发。
委托代理人:谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：周通，男，汉族，1986年12月25日出生，住深圳市南山区。
上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司（下称中联公司）与被上诉人周通因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院粤13**民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年3月28日，原审原告中联公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令:1、解除原告与被告签订的关于金沙世纪花园9栋xx单元xx号房的商品房买卖合同及其补充协议[备案合同号：大亚湾（2015）xx，预告登记号：粤房地预登惠州字xx号]；2、被告向原告支付违约金144018元；3、被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由：2015年7月29日，被告购买原告开发的金沙世纪花园商品房，双方签订《广东省商品房买卖合同》，买卖物业为惠州市大亚湾澳头中兴三路6号金沙世纪花园9栋xx单元xx号房，建筑面积139.71平方米，套内建筑面积109.91平方米。房价按套内建筑面积计算，每平方米6551.63元，总价720090元。被告应当支付首期款220090元，余款50万元通过银行按揭方式支付。因被告存在五次逾期还款，信用不良，按揭无法通过，2016年1月17日，原告向被告寄送履约通知函，要求被告在15日内一次性付清购房款，否则，原告收回房屋另行出售。被告仍未支付剩余购房款，已经违约，原告有权解除商品房买卖合同，被告应当按照房屋总价的20%支付违约金。为维护原告权益，请求法院判如所请。
被告周通辩称:原告所称我方因征信有问题按揭审批不下，后来我去银行咨询，我的情况是可以贷款的，银行还为我出具了无恶意欠款证明及个人征信记录，但一直联系不上原告负责人来处理此事，我方主张继续履行合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告惠州大亚湾中联置业有限公司开发的位于惠州市大亚湾澳头中兴三路六号金沙世纪花园9栋房屋已于2015年1月7日取得了商品房预售许可证，编号：惠湾房预许字[2013]第xx号。2015年7月29日，原告惠州大亚湾中联置业有限公司与被告周通签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于惠州市大亚湾澳头中兴三路六号金沙世纪花园9栋xx单元xx号房，房款总价为人民币720090元，首期款220090元于2015年7月29日前支付，余款500000元通过银行按揭方式支付。被告须在合同签订之日起15日内办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同第七条约定：如被告未按时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同补充协议第二条约定：如因被告原因导致合同解除的，双方按以下方式处理：1.被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。如被告选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，被告还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用均由被告支付；如因此造成原告损失的，被告应予以赔偿。双方确认，原告有权自被告已付的购房款中直接扣除被告应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权自被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。补充协议第十一条约定：如被告选择银行按揭贷款方式付款的，则应遵守如下规定：一、经按揭银行审核同意办理按揭的，原告应在接到被告办理按揭贷款手续的通知之日起七日内，根据通知的要求完整提供办理按揭贷款所需材料并与共有权人共同到场，由原告协助办理按揭贷款的相关手续。被告接到原告通知七日内未办理的，自接到通知之日第八日起视为逾期，适用本合同第七条规定的方式进行处理。二、按揭具体金额、年限以按揭银行的最后审批为准，被告均无异议。若按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额，被告必须在接到按揭银行或者原告通告之日起七日内办理按揭贷款手续，并向原告支付差额部分，否则视为被告逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。1.若按揭银行拒绝发放贷款，则被告须在接到原告通知后十五日内一次性向原告付清余款，否则应按本合同第七条承担违约责任。
合同签订后，被告于2015年6月5日向原告支付了购房定金20000元，于2015年7月6日支付了剩余购房首期款200090元，原告出具收据给被告收执。2015年9月17日，原、被告双方在大亚湾区房产管理局办理了预告登记，预告登记依据合同号：大亚湾（2015）xx，预告登记号：粤房地预登惠州字第xx号。
另查明一：在办理银行按揭贷款过程中，原告称因被告原因未通过银行按揭审批，并于2016年1月16日通过EMS（单号：106948794xxxx）向被告周通邮寄了关于金沙世纪花园购房履约告知函，告知被告因办理按揭手续时银行针对其个人的审核不通过，或因被告提供办理按揭的相关资料不足而导致银行多次退件（不受理），并告知被告在接到该告知书后十五日内一次性向被告付清余款，否则按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任，由原告收回该套物业并收取相关违约金。对支付其余购房款问题，被告多次主动与原告协商，在庭审的过程中，被告表示愿意继续履行合同，并有能力一次性支付剩余购房款50万元，但原告坚持主张解除合同。
另查明二：2014年4月，被告周通因购买车辆，向平安银行股份有限公司深圳新洲支行办理了17万元的贷款。2014年5月2015年12月期间，被告存在逾期还款的行为。2016年3月18日，平安银行股份有限公司深圳新洲支行向被告出具一份证明，证明周通在2014年5月至2015年12月在还车辆贷款期间虽有拖欠但非恶意，并已还清所拖欠款。被告周通向本院提交了其在交通银行的个人贷款申请进度查询表，该查询表显示被告个人一手房按揭贷款申请（金额为50万元）已于2015年12月25日审批通过，下一状态显示为贷款发放。
以上事实，根据原告提交的预售许可证、《商品房买卖合同》及合同补充协议、预告登记证、履约告知函，被告提交的《商品房买卖合同》、借款协议、收款收据、认购协议书、贷款申请进度查询表及双方当事人在庭审的陈述等证据，经庭审核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效的，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。本案中，被告已经按照合同的约定向原告支付了首期款，并向按揭银行提交了资料申请银行按揭。虽然被告有逾期还款的记录，但不因此而不能贷款，从被告周通提交的贷款申请进度查询表可知，被告个人一手房按揭贷款已于2015年12月25日审批通过，并不存在原告所诉称的因被告信用不良而导致按揭无法审批通过的事实，被告为履行合同积极与原告沟通，并无违约故意。即使被告的银行按揭审批未通过，被告仍可变更剩余购房款的支付方式，可以一次性支付剩余购房款，买卖合同的目的仍可实现，从维护交易稳定考虑，不解除合同为宜。原告主张解除合同并要求被告承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告惠州大亚湾中联置业有限公司的诉讼请求。
本案受理费3180元，由原告惠州大亚湾中联置业有限公司承担。
当事人二审的意见
上诉人中联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初967号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、依合同约定本案已达到解除条件，上诉人可以单方面解除该合同。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条和补充协议第二条、第十一条的约定，如按揭银行拒绝向被上诉人发放贷款的，被上诉人应于接到上诉人通知后十五日内一次性向上诉人付清余款。如因被上诉人原因导致合同解除的，被上诉人应向上诉人支付购房款总额20%的违约金。
因被上诉人有多次逾期，按揭银行拒绝向被上诉人发放贷款，上诉人于2016年1月17日通过EMS向被上诉人邮寄了《履约告知函》，该邮件于2016年1月18日被签收，被上诉人己于2016年1月18日接到了上诉人的通知。按照双方合同约定，被上诉人应于2016年2月2日前向上诉人一次性付清余款，否则，上诉人便有权解除合同，并要求被上诉人支付违约金。但被上诉人直至上诉人立案之日，仍未向上诉人付清余款。故已达到双方合同约定的解除条件，上诉人可以单方面解除该合同并要求被上诉人支付违约金。
二、法院应当尊重当事人合同约定，尊重当事人意思自治，一审判决变更解除合同条件，违反当事人意思自治原则，进而不支持上诉人诉讼请求是错误的。
三、一审法院程序违法，应予以撤销。
一审判决认为“从被告周通提交的贷款申请进度查询表可知，被告个人一手房按揭贷款己于2015年12月25日审批通过，并不存在原告所诉称的因被告信用不良而导致按揭无法审批通过的事实”，但被上诉人并未当庭提交贷款申请进度查询表，该证据也未经质证。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定:“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。一审法院对被上诉人庭外提交的贷款申请进度查询表没有质证就予以认可，并将此作为定案依据，属严重程序违法。
综上所述，一审法院程序违法，为维护上诉人的合法权益，根据我国民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起民事上诉，请在查明事实的情况下，撤销一审判决，重新作出公正的判决。
被上诉人周通答辩称:我方早在2015年12月25日就已经通过审核，中联公司称我方未通过按揭审核是没有依据的。我方在一审开庭后才直到可以提交银行审核表格，才提交复印件。请求维持一审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案二审中，中联公司称因其作为开发商跟踪客户按揭贷款情况过程中，了解到周通未通过审核故而发函给周通。周通称，我方已经提交证据证明通过了按揭贷款审核，对方称我的资信不够是错误的。如果我的再次按揭贷款因对方的原因不能通过的情况下，保留追究对方的权利。
本案是商品房预售合同纠纷，中联公司是出卖人、周通是买受人，双方应当按照合同的约定严格履行自己的义务。本案一审宣判后，根据上诉人中联公司的上诉意见，二审争议的焦点问题是涉案的合同是否具备解除条件的问题。
中联公司主张，按照合同第七条约定逾期付款超过15日后，中联公司有权解除合同，且因周通按揭无法通过，已经于2O16年1月17日寄送履约通知函要求在15日内一次性付清购房款，否则收回房屋另行出售。从双方当事人《商品房买卖合同》及补充协议约定的付款方式来看，是首期款加按揭贷款的方式，在按揭贷款被拒绝后则是经通知后15日内一次性付清余款。由此可知，双方当事人首选的付款方式是首期款加按揭贷款，只有在按揭贷款申请被银行拒绝的情况下经出卖人通知，买受人才有在15天内一次性付款的义务。从本案已有的证据来看，周通已经在约定的期限内向银行提交了按揭贷款手续；中联公司称向周通发出《履约告知函》时只是通过跟踪按揭办理情况了解到银行对周通的申请未通过。但是，对于中联公司了解的情况是否属实，其并未提交任何证据予以证明。周通在一审庭审后提交的银行审核表复印件，并不是影响本案定案的唯一依据，一审法院根据查明的其他事实也可以作出本案的判断。故而上诉人称银行审核表未经质证应当将本案一审判决予以撤销的上诉意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人中联公司并未提交任何关于周通的按揭贷款被拒绝的证据，其上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3180元，由上诉人惠州大亚湾中联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；