江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01716号
上诉人（原审被告）连云港国诚房地产开发有限公司。
法定代表人王功柱，该公司董事长。
委托代理人严旭，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）卜延年。
委托代理人李冬明，江苏灌江律师事务所律师。
原审原告韩克梅（系卜延年妻子）。
原审原告卜路路（系卜延年女儿）。
原审原告张名军（系卜延年女婿）。
上诉人连云港国诚房地产开发有限公司（以下简称国诚公司）因与被上诉人卜延年、原审原告韩克梅、卜路路、张名军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2015）南民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卜延年、韩克梅、卜路路、张名军一审诉称：2010年6月29日，我方与国诚公司签订《商品房买卖合同》。国诚公司将其开发的位于灌南县新安镇泰州北路西侧的“国诚华庭”小区第50#楼1单元201室以总价228119元预售给我方。合同约定，2011年5月31日前交付房屋，逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金。合同签订后，我方按约定履行了义务，但经多次催要，直到2013年3月14日国诚公司才向我方交付房屋，此时已逾期653天。为此，请求判令国诚公司给付我方迟延交付房屋违约金74442元（114元／天×653天）。
国诚公司一审辩称：1、卜延年以外的原告主体不适格；2、双方于2013年3月14日已经办理了房屋交接手续，并且签订了交接单，交接单上卜延年对交房的相关的事宜均已确认。在经过售楼处销售员、开发商的会计、物业管理会计的具体办理交房流程中，我方都予以了明示，双方不应再涉及到任何违约责任。综上，请求依法驳回卜延年等人的诉讼请求。如法院认定违约，卜延年等人主张的违约金也过高，请求法院予以调整。
原审法院经审理查明：2010年6月29日，卜延年作为买受人同国诚公司签订了《商品房买卖合同》，国诚公司将其开发的位于灌南县新安镇泰州北路西侧的国诚华庭小区第50#楼1单元201室以总价228119元预售给卜延年。合同第八条约定，国诚公司应在2011年5月31日前交付经验收合格的商品房；第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，卜延年按约定支付了购房款，国诚公司在合同约定的期限内未交付房屋，2013年3月14日，卜延年按国诚公司制作的“国诚华庭业主交房交接单”告知流程办理了相关手续，国诚公司也向卜延年交付了房屋，卜延年在交接单上也签名进行了确认。
原审法院另查明，国诚公司制作的房屋交接单除备注条款（印刷体）为国诚公司预先拟定的固定内容外，其他部分条款为填充式条款。交接单备注上注明…，2、房屋补差，到物业办公室缴纳或退回房屋差额，缴纳完毕，会计签字确认。交付后双方都不承担任何违约责任；3、到小区物业办公室缴纳各项物业费用…；4、到小区物业办公室签署物业相关协议文件，物业人员签字；5由物业人员陪同业主验收，填写验房登记表…；6、物业移交钥匙及相关文件，业主签字确认…；7、业主应当面验收房屋，并确认无任何质量问题，同意接收房屋…。
原审法院认为：卜延年与国诚公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，国诚公司于2013年3月14日交付房屋时已陷于迟延，故卜延年要求国诚公司承担违约责任，给付违约金，符合合同约定，应予以支持。国诚公司辩称，卜延年已在注明“交付后双方都不承担任何违约责任”的房屋交接单上签名确认，故国诚公司不应承担包括因迟延交付房屋在内的任何违约责任。对此，原审法院认为，国诚公司提供的交房交接单上的备注条款系国诚公司为重复使用、预先拟定的固定内容，该部分条款系国诚公司单方制作的格式条款。该免责条款不是排列在房屋办理交接流程结束后的条款中，而是排列在可能被当事人忽略的与交接实际内容无关的第2条的后半部分，而且也未采用足以引起购买人注意的文字表述，国诚公司也无证据证实其对该免除违约责任的条款进行了明确说明，故该免除条款对卜延年没有法律效力。即使该条款有效，由国诚公司印刷制作的具有固定备注内容的“房屋交接单”，通常应是国诚公司以房屋能在合同约定的正常交房期限内交付房屋为前提而予以设计制作，故其交接单备注上“交付后双方不承任何担违约责任”的本意应是针对交付房屋的质量方面的违约责任或交付后的产生的违约责任。综上，国诚公司关于其不承担违约责任的辩称，应不予支持。关于国诚公司要求对卜延年的主张74442元（已付购房款228119元×0.5‰×653天）的违约金予以调整的问题。原审法院认为，违约金原则上是补偿因违约行为造成损失进行，故约定的违约金过分高于因违约造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。因卜延年并未提供因迟延交付房屋给其造成的损失大小，故本案参照卜延年交付购房款项后，国诚公司未能交付房屋而给其造成的期限利益损失（利息损失）的1.3倍，认定卜延年主张的违约金数额过高，国诚公司要求予以调整，应予以支持。根据国诚公司违约时间长短、交付房屋的预期利益等综合考虑，酌定违约金降低至按2013年短期银行贷款5.6%基准利率的1.3倍支付逾期交房违约金22854元（228119元×5.6%／年÷365天×1.3×653天四舍五入）。对于国诚公司关于韩克梅、卜路路、张名军非适格主体的辩称，原审法院认为，因涉案合同的买受相对人仅为卜延年，韩克梅、卜路路、张名军仅是合同上载明的所售房屋的未来共有人，故韩克梅、卜路路、张名军对国诚公司的主张无事实依据，国诚公司该辩称成立，应予以采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，作出如下判决：一、国诚公司于判决发生法律效力之日起十日给付卜延年迟延交房违约金22854元；二、驳回韩克梅、卜路路、张名军的诉讼请求。
上诉人国诚公司不服原审判决，上诉称：交接过程中，国诚公司的员工按照交接单上的流程与卜延年逐项办理相关的交接手续，对备注栏里相关的内容，在逐项交接的过程中有工作人员重点强调是否清楚，卜延年也在逐项接收和与工作人员对账确认所有的项目后，包括认真阅读备注栏里的每一项条款后签字确认的。卜延年在交房过程中多次向国诚公司提出各种要求，减免各种费用，国诚公司也对其做出了多项照顾性减免，物业公司为其减免的装修保证金1000元，退回了燃气开户费1000元。因此在实际交接过程中，交接单上的内容均是重复告知卜延年并征得其同意认可的，交接单（备注内容）也不是原审法院认为的在正常交房期限内交付房屋而提前设计的。原审法院认定事实错误，曲解上诉人的本意，请求二审法院公正裁判。
被上诉人卜延年答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人诉称对备注内容重点强调不是事实。对备注内容上诉人没有说明，被上诉人也没有观看，同时上诉人只是缓收了装修保证金，而不是减免。免除燃气开户费并不是就上诉人延迟交付房屋违约责任付出的代价，本案双方在原审庭审前没有就上诉人的延迟交付、违约责任进行交涉。
原审原告韩克梅、卜路路、张名军未答辩。
经本院审查，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人国诚公司主张其在房屋交接过程中已经对备注上的内容逐项详细告知了卜延年并征得卜延年同意，未提供任何证据予以证明，卜延年对此也不予认可，本院对该上诉理由不予采纳。交接单上的备注内容系国诚公司为交付房屋反复利用而预先拟定的，未与购房户（包括卜延年）协商，该条款属于格式条款。且交房时国诚公司已经逾期，该条款的内容是为了免除国诚公司的逾期交房责任，故该条款是无效的，本院对上诉人称原审法院曲解交接单中备注内容含义的上诉理由不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1661元（连云港国诚房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港国诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十一月六日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。