广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初1257号原告：百色川惠国际广场小区第二届业主委员会。主要负责人：黄建民，该业委会主任。委托诉讼代理人：黄惠琴，广西知君律师事务所律师。被告：百色川惠房地产开发有限公司。法定代表人：刘延林，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄伟旗，广西中名律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芳，广西中名律师事务所律师。原告百色川惠国际广场小区第二届业主委员会（以下简称业委会）与被告百色川惠房地产开发有限公司（以下简称川惠公司）所有权确认纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业委会的主要负责人黄建民、委托诉讼代理人黄惠琴，被告川惠公司的委托诉讼代理人黄伟旗、赵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1、确认百色川惠国际广场小区架空层即地下层（停车场）属百色川惠国际广场全体业主共有，由全体业主对其管理、支配、收益；2、被告停止将停车场出租、收费。事实和理由：百色川惠国际广场业主共558户于2006年期间分别购买了被告开发的新兴路35号A1、A2、A3、B共4幢住宅及21间商铺。该住宅下层均为架空层。根据《物权法》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关法律规定，该地下层属于住宅楼及商铺的基础部分，所以应属于百色川惠国际广场全体业主共有。由于被告擅自将该地下层车位占用出租、收费、严重侵害业主利益，故诉至法院。川惠公司辩称，1、诉争的地下层车位是经城市建设管理部门规划，是合法存在的，不属于商品房公摊部分及配套设施。原告认为地下停车场是架空层属于公摊部分没有事实和法律依据。2、被告和全体业主签订的《商品房买卖合同》明确约定地下车位产权属于被告。地下停车位是被告单独投资建设，销售房屋也没有计入公摊面积。被告与原告各业主签订《商品房买卖合同》附件二中也明确约定，地面及地下停车库（位）等物业，由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有。3、法律规定对车位所有权有约定的从约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：原告提交一组证据，编号20050050《建设工程规划许可证》、编号20050049《建设工程规划许可证》、编号20050042《建设用地规划许可证》、编号20050041《建设用地规划许可证》、《住宅平面图》、《酒店客房平面图》、《酒店配套设施平面图》，证明诉争的地下一层是属于行政公寓楼的基础工程，大部分面积是规划为整个建筑的公共配套设施，现在被告将配套设施占用变成停车场（位），被告认为上述证据是川惠国际广场包括行政公寓、酒店、商场的整体规划，没有新兴路35号A1、A2、A3、B共4幢行政公寓楼（住宅楼）的具体规划，另酒店的规划和行政公寓楼（住宅楼）的规划是分开的，预算、决算也是独立的，酒店的规划审批和图纸与本案无关。被告提交证据：1、编号为20050050《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证审批单》及附图，证明诉争地下停车位经过规划许可，原告认为该审批单上的建设项目是行政公寓楼，行政公寓楼审批单中没有包含地下停车场。2、行政公寓楼A1、A2、A3、B共4幢住宅楼《共有建筑面积分摊认定表》，证明地下停车场的面积没有纳入公共分摊部分，不属于公共建筑；原告认为上述证据仅是建规委的备案，行政公寓楼的地下层没有经过审批，批准的是酒店、商场的地下停车场。3、《商品房买卖合同》，证明该合同中附件二明确约定地下层停车位为被告专有；原告认为合同约定不明，没有明确停车场是酒店的下地停车场还是公寓楼的地下停车场。4、结算审定单、工程预算书、广场工程预算书，证明地下车库是独立报建、独立施工、独立投资，与主体建设无关，不属于公共部分；原告认为地下室的预算已经列入全部的实际工程量和工程款范围内，属于公共建筑部分。5、建字第45100120160032（补）号《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证审批单》、《建筑工程施工许可证》，证明诉争的行政公寓楼地下停车位是依法施工建设的；原告对上述证据合法性有异议，认为系建规委在本案诉讼阶段补做，原告已经对上述证据提出行政诉讼。6、竣工验收备案表，证明诉争的行政公寓楼地下停车位已经过相关部门验收合格；原告对合法性有异议。7、与百色市政府的《补充协议》、《地下室协议书》、与百色市人防办的《补充协议书》，证明诉争的地下室其中一部分产权归市政府、市人防办所有，不属于公共部分，原告认为2006年，原告业主已经陆续购买诉争行政公寓楼房产，原告全体业主才是产权所有人，被告没有经过全体业主同意和人防办签订产权归属协议书无效。8、地下层平面图［来源为建规委字号45100120160032（补）］、地下层的平面图（来源百色市人防办），证明地下层按照规划建设，原告质证意见同证据5、7。本院依职权向百色市建设与规划委员会调取（百建）城规管建建工字第20050049更号《建设工程规划许可证审批单》（简称“更审批单”），该证据是对原告提交的证据编号20050049《建设工程规划许可证审批单》（简称“原审批单”）的更改，原审批单审批项目内容为1、酒店（总面积24952.07㎡）、2、商场（总面积19400㎡）、3、地下车库（总面积11912.59㎡），更审批单的审批项目内容变更为川惠国际广场（酒店、商场）（总面积66118.96㎡）。因为变更后的审批项目中没有地下车库，由此建规委出具建字第45100120160032（补）号《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证审批单》（即被告提交的证据5），该审批单审批项目为：行政公寓地下室（总面积5989.16㎡）。原告认可本院调取的更审批单及审批单的来由原委，被告不认可，认为该证据系补办，两张审批单地下车库的面积存在差异，被告提交证据5涉及行政诉讼，故与之关联的证据更审批单不应作为本案定案依据。本院认为，（百建）城规管建建工字第20050049更号《建设工程规划许可证审批单》为本院依法调取，客观真实，但因建规委出具建字第45100120160032（补）号《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证审批单》涉及行政诉讼，故本院对该证据及之相关联的证据（百建）城规管建建工字第20050049更号《建设工程规划许可证审批单》、双方提交的编号20050050《建设工程规划许可证》、编号20050049《建设工程规划许可证》均不予采纳作为本案定案依据。本院认为，对原告提交有争议的证据：编号20050049《建设工程规划许可证》上文已述。编号20050042《建设用地规划许可证》、编号20050041《建设用地规划许可证》、《住宅平面图》、《酒店客房平面图》、《酒店配套设施平面图》上述证据与本案无关，不能证明原告诉争的地下室没有经过规划。对被告的证据1，上文已述。被告的证据2，可以证明地下停车场没有纳入共有建筑面积的分摊中，由被告独立出资建设。被告的证据3，合同约定明确，本院采信。被告的证据4，可以证明地下室停车场属于有独立的预算、结算，不纳入行政公寓楼的预算、结算。被告的证据5上文已述。被告的证据6，能证明百色川惠国际广场（行政公寓）地下室车库（地下一层）建筑面积5989.16平方米工程质量合格，本院予以采纳。被告的证据7，为地下室停车场的所有人和他人签订的所有权合同，第一份合同签订的时间为2005年6月21日，早于原告代表的各业主购买行政公寓楼的时间，被告当时为地下室停车场的合法承建人，约定将其承建的地下室停车场部分面积作为人防工程，由购买人出资建设，该合同合法有效，故本院采纳原告的举证意见。被告的证据8，是证据5、7的附图，本院对证据5的附图意见同证据5，对证据7的附图予以认可。综合本案证据，本院确认以下事实：2005年，被告通过审批开发建设百色川惠国际广场。2005年6月21日，被告受委托与百色市人民政府签订《协议书》，后者委托被告建设广场、道路和人防地下室，所需费用由百色市人民政府承担。人防地下室在和平时期由被告使用管理。2006年8月21日，百色市人民防空办公室与被告签订《建设川惠广场地下室协议书》，约定被告建设适合人防队伍平时集结、训练等使用的一般地下室4000㎡。地下室工程竣工验收后，百色市人民防空办公室要办理4000㎡地下室的房屋产权证，被告要予以提供各种有关文件资料支持配合办理产权证，按城市规划要求作为公共设施使用，由乙方维护和管理。在和平时期被告可使用4000㎡的地下室，战时按国家和政府的法律、法规、规定及要求，统一收归国家及政府使用。被告按规定保持、维护、恢复地下室的使用功能。2006年，川惠行政公寓楼A1、A2、A3、B共4幢住宅及商铺竣工后，陆续出卖给业主。至2007年10月1日后，仍有十余位业主与被告签订《商品房买卖合同》购买行政公寓楼及商铺。在被告与各业主签订的《商品房买卖合同》附件二中，双方约定：“根据《房产测量规范》（GB17986—2000）买受人所购房屋的共用分摊面积由下列部分构成：1、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室的建筑面积，以水平投影面积计算；2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。注：①除以上第1、2项列入买受人所购房屋的共同分摊面积以外，小区会所、幼儿园、地面、地下停车库（位）等物业，由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有。②公共部位与公共房屋分摊面积以具有测绘资质的单位根据《房产测量规范》等规定测量并报百色市房屋产权登记机关备案的测绘报告为准。”诉争的地下一层（地下车位）竣工后一直由被告使用并收益。除人防工程使用的地下室面积外，被告未出售其余空间面积。现原告认为地下室一层的停车场实为住宅地下层，属于架空层，应属于行政公寓楼的基础部分，为全体业主共同所有，被告无权使用并处分，提出上述诉讼请求。本院认为，原告诉请确认诉争地下一层即地下停车位属其所有，并要求被告停止出租使用行为，实际为确认地下层（地下停车位）所有权的归属问题。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”之规定，物的所有权应遵循物权法定原则，即谁出资谁所有。故被告依法开发建设百色川惠国际广场项目，取得原始的合法所有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”之规定，本案审查被告建成诉争地下一层后，对该物权是否另有约定。被告提交证据证实，诉争的地下一层中有4000㎡由百色市人民政府、百色市人防办出资委托被告建设。其余面积中，被告与各业主在《商品房买卖合同》中约定：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、过道、值班警卫室的建筑面积，以水平投影面积计算纳入原告代表的各业主的所购房屋的共有分摊面积。这部分归原告全体业主所有。被告提交的经百色市房地产综合信息测绘技术服务中心出具的《川惠国际广场共有建筑面积分摊认定表》、《川惠国际广场A1#共有建筑面积分摊认定表》、《川惠国际广场A2#共有建筑面积分摊认定表》、《川惠国际广场A3#共有建筑面积分摊认定表》也充分证实了被告恪守该约定，将上述建筑面积纳入全体业主的公摊中。地下一层的剩余空间面积，因未纳入业主共同分摊面积中，原告所代表的各业主与被告签订的合同中又明确约定：除纳入房屋共同分摊面积以外，小区会所、幼儿园、地面及地下停车库（位）等物业，由出卖人投资建成，物业产权及其他权益归出卖人所有。故下地一层的剩余面积无论建设规划的用途是否为停车库（位），均属于合同约定的由被告出资建成，属被告所有的物业。故原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国民人民防空法》第五条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告百色川惠国际广场小区第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告百色川惠国际广场小区第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李瑞兴审 判 员  袁 琳人民陪审员  王定魁二〇一六年十月三十日书 记 员  黄雪灏