浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1181民初1774号
原告（反诉被告）：吴日前，男，1960年2月28日出生，住龙泉市。
委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：吴骏欢，男，1982年2月10日出生，住龙泉市。
委托诉讼代理人：季明环，浙江金言律师事务所律师。
原告吴日前与被告吴骏欢返还原物纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，被告吴骏欢向本院提出反诉并提交了书面的民事反诉状，本院决定并案审理，并于2016年11月24日依法适用简易程序公开开庭审理了本案。吴日前及其委托诉讼代理人项晓韬、吴骏欢及其委托诉讼代理人季明环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴日前向本院提出诉讼请求：1.判决吴骏欢腾退吴日前所有的坐落于龙泉市龙××街道官××号（房产证号：龙房权证龙字第××号）房屋;2.本案的诉讼费用判由吴骏欢承担。事实和理由：吴日前与吴骏欢父亲吴日升系兄弟关系（现吴日升已病故）。坐落于龙泉市龙××街道官××号（房产证号：龙房权证龙字第××号）房屋系属吴日前的房产，于1992年5月15日办理了国有土地使用权登记，证号为龙国用（××）字第××号；于1999年8月19日办理了房屋所有权登记，证号为龙房权证龙字第××号。从登记时起至今，房产权属未发生任何变动。1995年5月30日，吴日前因受到刑事追诉，吴日前的妻子陈海燕由于怕事，在不明债权债务实情的情况下，于1995年6月24日未经吴日前同意单方面向吴日升出具了一份“房产出售凭证”，吴日升据此占用了涉案房产。事后，吴日前对该结果一直否认，并于1999年8月19日申请办理了涉案房产的《房屋所有权证》（证号为：龙房权证龙字第××号）。此后，吴日前与吴日升基于兄弟关系，双方认可采取以租赁方式维持其使用现状。后吴日升病故，涉案房屋使用状况没有改变。但现在涉案房产坐落地段面临政府征迁，吴日前为维护自己的合法权益，向吴骏欢提出腾房要求，但遭吴骏欢拒绝。吴日前认为：其一，吴骏欢占用涉案房产的理由，是基于1995年6月24日由陈海燕向其父亲吴日升出具的“房产出售凭证”为据。但该材料未经作为实际产权人的原告同意并签字，本身即属于无效民事行为，并且吴日前于事后的1999年8月19日申请办理了涉案房产的《房屋所有权证》，以事实行为否定了“房产出售凭证”。其二，根据《物权法》相关规定，作为不动产的本案房产，其权利归属以登记公示为标准，涉案房产一直以来登记在吴日前名下，因此，吴日前是涉案房产的法定产权人。因经登记的物权具有绝对权和排他效力，吴骏欢占据涉案房产没有法律依据，应当依法腾退给吴日前。综上，吴日前特提起诉讼，请求判如所请。
被告（反诉原告）吴骏欢向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉原告父亲吴日升与反诉被告吴日前双方就“龙泉市龙××街道官××号房屋（房产证号：房权证龙字第××号）”签订的房屋买卖协议（房产出售凭证）合法有效；2.依法判决反诉被告吴日前协助反诉原告办理上述买卖房产的过户手续。事实和理由：1991年1月13日吴日前以坐落于“龙泉市龙××街道官××号房屋（房产证号：房权证龙字第××号）”为抵押，向龙泉市农村信用社贷款2万元，1994年9月13日吴日前以其胞兄吴日升（系反诉原告吴骏欢父亲）名义向龙泉市农村信用社贷款2万元。因吴日前被判刑无法归还信用社贷款，吴日升于1995年6月23日代为归还了上述两笔借款的本息共计43187元。次日吴日前妻子陈海燕与吴日升协商，以争议房屋作价4.5万元抵偿给吴日升，并出具《房产出售凭证》给吴日升，见证人吴某（系反诉被告胞姐）也在《房产出售凭证》上签字见证，房屋及相关证件也实际交付给吴日升所有和管理。吴日前出狱后，于2003年4月5日向吴日升出具证明（声明），对其妻陈海燕于1995年6月23日出卖房屋行为予以追认。2012年11月12日因吴骏欢想对争议房屋进行过户，吴日前又向吴骏欢出具《土地登记委托书》，授权吴骏欢母亲黄祖云办理争议房屋过户手续。因争议房屋土地系划拨土地，才导致过户手续未能办理。2015年10月28日吴日前以虚假理由向龙泉市人民法院提起诉讼，要求吴骏欢返还房屋给吴日前，经法院审理后，吴日前得知诉讼结果对其不利，遂于2016年3月10日向龙泉市人民法院撤回诉讼。现吴日前又再次提出诉讼，要求吴骏欢腾退房屋。吴骏欢认为，吴日升（已亡故）与吴日前妻子陈海燕于1995年6月24日发生的就“龙泉市龙××街道官××号房屋（房产证号：房权证龙字第××号）”的买卖关系合法，2003年4月5日上述买卖关系并得吴日前本人的追认，买卖关系依法成立，具有法律效力，应受法律保护。吴日升去世后，吴骏欢作为被继承人吴日升第一顺序继承人（吴骏欢母亲黄祖云放弃继承权），依法继承并管理了上述房产，取得上述房产的所有权。吴日前借各种理由，对吴骏欢行使上述房屋所有权进行阻碍，损害了吴骏欢的合法权益。为维护吴骏欢的合法权益，特提起反诉，请求法院依法作出维护吴骏欢合法所请之判决。
原告（反诉被告）吴日前答辩称：一、吴骏欢的起诉，其行使请求权不符合法律规定。吴骏欢的反诉是以物权发生转移为标准。而《物权法》规定，物权的转移，如系动产的，以实际交付为物权转移标准；如系不动产的，以登记公示为物权转移标准。现涉案房屋依然登记在吴日前名下，依照不动产登记公示确定权利归属原则，该房屋所有权依然属吴日前所有。因不动产交付包括实物交付和物权交付两项内容，吴骏欢主张其父亲吴日升与吴日前存在房屋买卖关系，只能基于合同法律关系提出履行请求，该情形为给付之诉。因此，反诉原告直接提起所有权归属的确权之诉，不符合法律规定。
二、吴骏欢基于本案诉讼所依据的房屋买卖行为，存在违法性。根据吴骏欢所提供的相关证据，其主张涉案房屋的买卖关系是基于1995年6月24日的《房产出售凭证》和吴日前于2003年4月5日出具的字据。首先，《房产出售凭证》没有房屋所有人（即吴日前）和房屋买受人吴日升的签名，仅有陈海燕作为房主代理人和证明人吴某签字，而陈海燕事先没有经得吴日前授权，无权代表吴日前处分吴日前名下的房屋。因此，该行为即便是真实存在，也只是表达了一个意向，不属于买卖法律行为。另外，吴日前于2003年4月5日出具的字据，系吴骏欢的父亲吴日升在吴日前受刑事处罚期间为吴日前所负的信用社债务2万元进行了代偿，吴日前以该房屋由吴日升出租的事。并非吴骏欢主张的对出卖房屋行为的追认。
三、假设本案存在房屋买卖关系，也违反了特别法的规定，不具有法律效力。根据合同行为规则，法律规定必须签订书面合同的，实施合同行为时应当签订书面合同。房屋买卖行为是必须签订书面合同的民事法律行为，属于强制性规范。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让的，必须签订书面合同。并且，合同是房屋转移登记的不可缺少的书面材料。而本案自始至终双方均未签订房屋买卖合同，不符合相关法律规定。因而不存在履行的法律依据，该行为自始无效。综上，吴骏欢的起诉没有法律依据，请求依法驳回吴骏欢的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：吴骏欢的父亲吴日升与吴日前系兄弟关系。吴日升与案外人黄祖云系夫妻关系。吴日升于2005年2月去世，黄祖云放弃对吴日升遗产的继承权。吴日前与案外人陈海燕系夫妻关系，双方于1986年10月结婚。吴日前拥有坐落于龙泉市龙××街道官××号房屋一处，该房屋在吴日前与陈海燕结婚前已建成，于1992年5月15日补办国有土地使用权证及房产证，国有土地使用权证证号为龙国用（92）字第2976号，该土地为国有划拨土地，房产证证号为房权证龙字第××号。1995年6月23日，吴日升偿还以吴日前名义所贷的农村信用社贷款本息21536元，同日还偿还以其自己名义所贷的农村信用社贷款本息21651.2元。1995年6月24日，陈海燕出具一份《房产出售凭证》，内容为1995年6月23日将吴日前上述房屋出售给吴日升，房款45000元，同时陈海燕将吴日升的房产证、土地证交付给吴日升，吴日前与吴日升的姐妹吴某作为证明人签字确认。陈海燕出具《房产出售凭证》时，吴日前因销赃罪被关押。1997年8月左右，吴日前出狱。1999年8月19日，吴日前重新办理房屋所有权证，证号为房权证龙字第××号。后吴日前将重新办理的房屋所有权证交付给吴日升。2003年4月5日，吴日前出具一份材料，内容为：本人吴日前，原有一幢房屋坐落在龙渊镇官××层建筑面积为81.47平方，于95年6月23日出（此处有一错别字，吴骏欢认为该字为“售”，吴日前认为该字为“赁”）给我哥吴日升事实。吴日前还曾于2012年11月12日为黄祖云出具一份《土地登记委托书》，委托黄祖云全权办理其坐落于龙泉市龙××街道官××号土地登记以下事宜：登记申请、界址认定、宗地测量、证书领取、产权查询、费用代缴。案涉房屋一直由吴骏欢一家出租收益，相关土地证、房产证亦一直由吴骏欢一家持有。吴日前曾向本院提起物权保护纠纷之诉，后于2016年3月10日申请撤诉。吴骏欢曾向本院提出所有权确认纠纷之诉，后于2016年8月11日申请撤诉。认定上述事实的依据有吴日前提交的房产证、土地证、房产出售凭证、房屋所有权证明存根、龙泉市房屋登记信息查询证明、龙泉市国土资源局综合档案室出具的证明、（1996）刑初字第130号刑事判决书、（2016）浙1181民初846号案件的法庭审理笔录、（2016）浙1181民初846号民事裁定书，吴骏欢提交的房产出售凭证、2003年4月5日吴日前出具的声明材料、农村信用社还款凭证、土地登记委托书、房权证龙字第××号房产证、龙国用（92）字第2976号国有土地使用证、户口簿、放弃继承声明书、（2015）丽龙民初字第647号民事裁定书、（2016）浙1181民初846号民事裁定书及双方当事人的当庭陈述。吴日前提交的通话录音文字摘要、证人证言、家族调解实况录音无法反映待证事实，本院不予认定。
本院认为，案涉房屋系吴日前婚前个人财产，陈海燕作为吴日前妻子以房产代理人身份将房屋出售给吴日升，彼时吴日前处于被关押状态，而本案中并无证据证明陈海燕当时已取得吴日前的授权委托，因此，本案争议焦点在于吴日前是否对陈海燕的代理行为进行追认。本案中吴日前出狱后于2003年4月5日出具一份材料。关于该份材料如何理解问题，吴日前认为其妻子陈海燕并未告知房屋已经出卖，而仅仅告知房屋交由吴日升一家管理，2003年4月5日出具的材料是吴日前表明其同意由吴日升一家将其房屋拿来出租收益，以偿还吴日升替他还的两万多元贷款。吴骏欢认为该份材料表明吴日前在出狱后对陈海燕的房屋买卖行为进行了追认。本院认为，①吴日升一家管理出租案涉房屋二十多年，吴日前未提出异议。②当地房屋出租市场一般不需要房东出具房产证、土地证。而吴日升一家一直持有吴日前房产证、土地证，吴日前亦未要求返还，且吴日前将1999年重新办理的房产证也交付给了吴日升。③如果吴日前仅仅同意由吴日升一家出租其房屋，似乎并无必要特地出具一份材料声明其同意出租。④如果吴日前认为是出租，一般也应约定出租的期限，而材料中未提到出租的期限。⑤2003年4月5日出具的材料中吴日前表述：本人吴日前，原有一幢房屋坐落在龙渊镇官××层，建筑面积为81.47平方。如果吴日前认为是出租，那么房屋所有权应该一直归属于吴日前，吴日前为何表述称“原有一幢房屋”。⑥吴日前称其对陈海燕出具的《房产出售凭证》并不知晓，但其于2003年4月5日出具的材料中提到的日期与《房产出售凭证》中的出售日期完全一致。根据以上分析，本院认为吴日前对其妻子陈海燕的房屋买卖行为进行了追认。因此，本院对吴日前要求吴骏欢腾退其坐落于龙泉市龙××街道官××号房屋的诉请不予支持，《房产出售凭证》依法成立，且经吴日前追认，吴骏欢作为吴日升法定继承人，有权要求吴日前履行协助办理房屋过户手续的义务。根据《房产出售凭证》约定，办理过户手续的费用由吴骏欢承担。案涉房屋的土地为国有划拨性质，当地政府允许补办土地出让手续后转移登记，故办理房屋过户手续的同时，吴日前亦应配合吴骏欢办理土地出让手续，土地出让金由吴骏欢自行承担。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回吴日前的诉讼请求；
二、确认1995年6月24日签订的《房产出售凭证》合法有效；
三、吴日前于判决生效之日起三十日内协助吴骏欢办理坐落于龙泉市龙渊街道官仓弄68-××号的房产[房产证权利证号为房权证龙字第××号，土地证权利证号为龙国用（92）字第2976号]的过户登记手续，该房产过户登记至吴骏欢名下，房产过户费用及土地出让金由吴骏欢自行承担。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由吴日前负担；反诉受理费50元，减半收取计25元，由吴日前负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。
代理审判员 吕佩聪
二〇一七年七月二十七日
代书 记员 连巧娟