甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终1685号
上诉人（原审被告）：七里河区喔喔餐厅，住所地兰州市七里河区。
经营者：周鹏。
委托诉讼代理人：李文，甘肃同人行律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：兰州金穗满金属塑料制品有限公司，住所地兰州市七里河区。
法定代表人：张满榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗爱斌。
委托诉讼代理人：胡炜，甘肃勇盛律师事务所律师。
上诉人七里河区喔喔餐厅（以下简称喔喔餐厅）因与被上诉人兰州金穗满金属塑料制品有限公司（以下简称金穗满公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2016)甘0103民初501号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人喔喔餐厅的委托诉讼代理人李文、被上诉人金穗满公司的委托诉讼代理人罗爱斌、胡炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
七里河区喔喔餐厅上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同》无效，被上诉人向上诉人返还租金38400元；2、被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人主体不适格。被上诉人欺瞒上诉人谎称具有涉案铺面的出租权，并与上诉人签署《铺面租赁合同》，并收取一季度租金38400元，但被上诉人向上诉人出租铺面的经营权应归兰州黄河企业集团公司所有，且被上诉人与兰州黄河企业集团公司签署的《场地、设备租赁合同书》约定，被上诉人不得将租赁物部分或全部转租。故被上诉人以签订租赁合同形式骗取上诉人的租金，应予返还。一审法院虽认定诉争的房屋系兰州黄河企业集团公司出租给被上诉人，但未进一步查明被上诉人不具有出租该铺面的权利，也没有传唤兰州黄河企业集团公司参加本案诉讼以查明事实，在事实不清、证据不足的情况下，判上诉人应向被上诉人返还房屋错误。二、被上诉人明知涉诉房屋已列入政府拆迁范围，仍与上诉人签署租赁合同，收取租金，属恶意侵占上诉人财产。上诉人租赁铺面是为了生产经营，房屋装饰、装修及购买附属物品等均需投入大量资金，如遇政府拆迁，必然会得到相应补偿款。被上诉人为了从诉争房屋的真实出租权人兰州黄河企业集团公司或政府得到该补偿，欺骗上诉人签署根本无法履行的租赁合同，并恶意约定在遇拆迁造成双方不能履约时，应无条件终止合同，不承担任何赔偿损失的责任，阻碍了上诉人获取拆迁的合法利益，造成上诉人巨额财产损失。一审法院在认定本案事实时只是单一的认定租赁合同条款，忽视了被上诉人签署合同的非法目的。综上，被上诉人故意隐瞒不具有出租权而恶意与上诉人签署的《铺面租赁合同》无效，被上诉人不具有出租房屋的主体资格，且被上诉人明知涉诉房屋已列入政府拆迁范围，合同无法履行，仍与上诉人签署租赁合同，意图以合法形式掩盖非法侵占房屋租金的目的，套取上诉人承担巨额的房屋装修费，造成上诉人巨额的财产损失。
兰州金穗满金属塑料制品有限公司辩称，1、上诉人的上诉请求没有事实依据，一审中上诉人并没有提出反诉，所以其提出的请求人民法院应不予支持。2、上诉人主张被上诉人主体不适格的理由不能成立，2015年签订的合同是续签的合同，该合同合法有效；3、马滩的拆迁是政府多年的规划，但一直没有实施，双方2015年5月21日签订合同时约定的很清楚，“在遇国家政策、拆迁、大自然造成的不可抗力的情况下，造成双方不能履约时，甲乙双方应无条件终止合同”，所以我方不存在恶意的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兰州金穗满金属塑料制品有限公司向一审法院起诉请求：1、终止2015年5月21日原告与被告签订的铺面租赁合同，被告立即返还原告的房屋。2、被告支付占用原告房屋期间的房屋占用费及滞纳金（自2016年1月1日起至被告实际返还房屋之日止按每日427元及滞纳金5%计算）。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：诉争房屋系兰州黄河企业集团出租于原告金穗满公司的铺面，原告将该铺面转租于被告喔喔餐厅。2015年5月25日，原告金穗满公司（甲方）与被告喔喔餐厅（乙方）签订铺面租赁合同一份，约定“甲方将位于兰州市七里河区南滨河路总面积约627㎡的临街铺面租赁给乙方合法使用，租金及支付方式：每月甲方收取乙方铺面租赁费壹万贰仟元整（不含税价）。按季度平均交付。收费时间为每季度第一个月10日前，以甲方收据结算。若遇拆迁及不可抗力因素而终止本合同，则最后按天计算租金，租赁期限为三年，即自2015年6月1日起至2018年5月30日止。第七条约定，在遇国家政策、拆迁、大自然造成的不可抗力的情况下，造成双方不能履约时，甲乙双方应无条件终止合同，双方不承担任何赔偿损失的责任”。合同签订后，双方均依约履行自己的义务。2015年5月31日，兰州市七里河区人民政府发布征收土地公告，对马滩社区进行城中村改造并进行征地拆迁工作，本案涉及的租赁铺面就位于拆迁范围内。原告依据合同约定，分别于2015年5月6日、2015年9月4日、2015年10月15日、2015年12月15日向被告发出关于要求尽快执行搬迁通知的函，关于再次要求尽快搬迁的函、关于限期搬迁交房的通知、关于限期搬迁交房的紧急告知函。因兰州黄河企业集团于2015年6月30日终止了与原告的租赁合同，并要求原告在2015年7月30日前完成企业搬迁工作。故原告与喔喔餐厅的租赁合同自行终止。因此，原告要求被告也在7月30日前搬迁，但被告未搬迁，故发出上述函件。2015年7月12日，被告喔喔餐厅向兰州市纪委、区委递交关于秀川街道办野蛮拆迁违规等工作的反映报告，并于2015年7月14日将此反映报告通过网上兰州市政府留言板反映。2015年7月22日，七里河区政府的回复：“经查，喔喔餐厅的经营权归兰州黄河企业集团公司所有，秀川街道于2015年6月1日与兰州黄河企业集团公司签订了征收协议，并于2015年6月23日将全部款项发放。喔喔餐厅与兰州黄河企业集团公司签订了租赁协议，应与黄河集团协商有关补偿事宜，与街道和社区无关”。2015年7月7日，因拆迁导致被告酒店停电，无法正常经营。2015年8月初，被告正式关门停业，房屋租金向原告缴纳至2015年8月31日。因拆迁补偿问题未得到解决，被告未将房屋腾出交付给原告。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，原、被告均依约履行了合同义务。双方合同履行至2015年6月，因遇政府拆迁，合同无法继续履行。合同明确约定在遇国家政策、拆迁、大自然造成的不可抗力的情况下，造成双方不能履约时，甲乙双方无条件终止合同，双方不承担任何赔偿损失的责任。原告在合同履行过程中履行了自己的告知义务，双方签订的合同应无条件终止，被告应当将所租赁的铺面返还于原告。故对原告的第一项要求被告返还铺面的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求要求被告支付占用期间的房屋占用费及滞纳金的诉请，是因被告认为承租户的拆迁补偿问题未得到解决而占用房屋，而非恶意侵占房屋，且也未给原告造成实际损失，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告的抗辩理由，有关拆迁补偿问题可到相关部门诉求处理，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（一）规定，判决：一、终止2015年5月21日原告兰州金穗满金属塑料制品有限公司与被告七里河区喔喔餐厅签订的铺面租赁合同，被告七里河区喔喔餐厅于本判决书生效后十日内，返还原告兰州金穗满金属塑料制品有限公司位于兰州市七里河区南滨河路总面积为627平方米的临街铺面。二、驳回原告兰州金穗满金属塑料制品有限公司要求被告七里河区喔喔餐厅支付占用房屋期间的房屋占用费及滞纳金的诉讼请求。案件受理费2695元，由兰州金穗满金属塑料制品有限公司承担2595元，被告七里河区喔喔餐厅承担100元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审查明事实清楚，本院予以确认。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：二审中，金穗满公司提交《关于租赁土地的请示报告》和《兰州金穗满金属塑料制品有限公司关于修建生产车间的报告》，证明金穗满公司与兰州黄河企业集团公司早在2001年就建立了场地租赁关系和在租赁场地上修建生产车间的事实。因证据《关于租赁土地的请示报告》上有兰州黄河企业集团公司法定代表人的签字，《兰州金穗满金属塑料制品有限公司关于修建生产车间的报告》上有七里河区崔家崖土地管理所的盖章，应认定真实有效，本院予以采信。根据金穗满公司一审提交的证据，金穗满公司与兰州联众汽车服务有限公司签订的《租赁合同》、《关于临街铺面租赁的补充协议》及2013年3月至2015年6月喔喔餐厅给金穗满公司交纳房屋租金的票据等，可以认定喔喔餐厅在2015年5月25日与金穗满公司签订租赁合同之前早已实际租赁并使用涉案房屋。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案争议焦点：1、双方之间签订的租赁合同的效力问题；2、一审判决是否正确；3、上诉人要求被上诉人退还租金38400元应否予以支持。
本案中，就涉案房屋，金穗满公司与兰州黄河企业集团公司存在多年稳定的租赁关系，虽在双方签订的《场地、设备租赁合同书》中约定，金穗满公司不得将租赁物部分或全部转租，但在实际的租赁合同履行过程中，兰州黄河企业集团公司并未就金穗满公司的转租行为提出异议。本案当事人双方在2015年5月25日签订租赁合同之前，喔喔餐厅实际早已租赁并使用涉案房屋。2015年5月25日签订的租赁合同实际是对原有租赁合同的续签。因此，金穗满公司并不存在故意隐瞒不具有出租权而恶意与喔喔餐厅签订租赁合同的情形，也不存在明知涉诉房屋已列入政府拆迁范围，仍与喔喔餐厅签订无法履行的租赁合同的情形。故上诉人喔喔餐厅认为金穗满公司因恶意而签订的租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。因双方签订的租赁合同明确约定在国家政策、拆迁、大自然造成的不可抗力的情况下，造成双方不能履约时，甲乙双方无条件终止合同，双方不承担任何赔偿损失的责任。故一审判决双方签订的租赁合同终止，喔喔餐厅给金穗满公司返还涉案铺面符合案件事实，依法有据，本院予以确认。因一审中喔喔餐厅并未就退还租金38400元提出反诉，二审中金穗满公司亦不同意一并处理，故对该上诉请求本院不予处理。
综上所述，喔喔餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人喔喔餐厅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秉德
审 判 员 张惠东
代理审判员 刘桂刚
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 任继芳