浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第15号原告：宁波市××建设开发有限公司（代码14427080），住所地宁波市北仑区新石契街道中河路**海晨大厦。法定代表人：朱某某。委托代理人：赖某某。委托代理人：任某某。被告：俞某某。委托代理人：史某某。原告宁波市××建设开发有限公司（以下简称北××房产公司）与被告俞某某排除妨害纠纷一案，本院于2009年12月23日立案受理。依法由审判员朱宗游适用简易程序于2010年1月14日公开开庭进行了审理。原告北××房产公司委托代理人赖某某、任某某、被告俞某某及其委托代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北××房产公司诉称：泰河康某小区是由原告建设开发的位于北仑区庐山××、××中学北××楼盘。被告与原告于2005年1月17日签订购房某某1份，购买该小区23幢1单元401室以及储藏室1间，房款总额为188152元。被告应于2005年8月30日前付清全部购房款，并在全额购房款付清后办理交房手续，但被告于2005年1月17日交付房款112000元后，并未再支付任何房款。泰河康某小区竣工交付之日及其后，原告曾多次书面并电话催告其付清房款，以便双方早日办理房屋交付手续，但被告均未理会，至今未付清购房款76152元及违约金。2009年9月，原告在盘点库存房产时发现被告竟自行进入泰河康某小区，砸门而入，强行搬入23幢1单元401室房内居住，并擅自更换了门锁，装修了房屋。原告于2009年11月底向其发出书面通知，要求被告停止非法侵占原告财产，搬出泰河康某小区，但遭其拒绝。被告执意非法占据原告合法财产居住至今。原告认为，被告砸门而入、强占原告房屋的行为系以非法占有原告房屋为目的、强行抢夺占有原告财物的侵权行为，已经严重侵害了原告的合法权益，也对其他业主的生活产生不良影响，应立即停止侵占行为。为了保护原告的合法财产和维护原告的合法权益，也为了维护泰河康某小区的安宁以及小区合法业主的权益，故起诉要求判令被告停止侵占，搬出原告所有的宁波市北仑区××小区××单××室房屋，并恢复房屋原状。原告北××房产公司为证明其诉请，向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同1份，用以证明原、被告之间订立购房某某，并对双方权利义务进行了约定之事实；合同约定，被告支付全部房款后，原、被告双方办理房屋交付手续；被告未能按时履行自己的义务，应承担违约责任，支付违约金。2、通知1份，用以证明原告在被告强占涉案房屋后，发函要求被告停止侵害的事实；被告在接到书面通知后，未停止强占行为。3、国内挂号信函收据1份，用以证明原告于2009年12月3日发函给被告之事实；被告在接到书面通知后，未停止强占行为。被告俞某某辩称：原告起诉与事实不符。一、根据买卖合同规定，出卖人应当提供住宅质量保证书、房屋使用说明书和房屋综合验收合格证书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，而被告从未见到这些证明文件，这是未付款的第一个原因。二、下史某房屋因建设临港大工业项目被国家征用拆迁，北仑区政府对村民的住房进行调产安置，委托原告承建一部分位于庐山路南侧、北仑中学北边的泰河康某，这实际上是一项带有政治性质的建房任务，与一般市场上的商品房有本质性不同。北仑区规划局于2003年8月28日与原告签订了建房某某（宁某某出合（2003）135号），该合同对泰河康某安置房的用途、规划设计等都作了详细的规定，但原告背信弃义、玩弄权术、瞒上欺下，给安置房按时交付人为造成障碍，严重影响了安置进程。1、合同规定该地块总用地面积48078m2，容积率为1.45-1.65，总建筑面积应控制在69713m2至79328m2之间，而实际建筑面积为84645m2，超过规定14932m2-5317m2，平均超过10385m2，按2800元／m2计算，原告单此一项非法获利2907万元。这是法律所不容许的。由于容积率严重超标，整个小区环境、采光、通风、绿化面积、建筑密度等均受到严重影响，危害了下史某世世代代子孙的生活质量。由于原告这种卑劣的唯利是图行径，泰河康某安置户至今没有办理交房手续，这是被告未办理交房手续的第二个原因。2、原告违反合同非法在北仑中学北出口封道设置商业用房，严重影响周边环境和出入交通。对这些违规建筑，我村村民多次交涉、上访要求拆除，但原告未予理睬，拒不改正错误。这是被告未付款办理房屋交接的第三个原因。3、原告违反合同约定，故意偷工减料，为谋取暴利而降低地坪60-70公分。2005年8月份，台风麦莎卡努期间，整个小区被大水淹漫，一片汪洋大海，根本无法居住，各路新闻记者前来采访，而原告副总经理却说这是施工失误造成的。当时全村百姓集体上访各级政府部门，这种不该发生的严重事件由于原告利欲熏心、丧失诚信道德而发生，真让人心痛。这是被告未办理交房手续的第四个原因。三、被告在泰河康某的房某是101.74m2，实际总价值为300352元，被告已付223914元（包括房票），占总房价的75%。如果原告能信守建房某某，自觉诚信地建造安置用房，按照双方约定交房付款，这是一件多好的事情，但原告无视安置户的合理要求，一意孤行，至今无半点悔改表现。由于上级政府停发租房过渡费，而原告又迟迟没能整改完毕，被告才被迫入住已占75%产权的安置房，这是没有办法的事情，谁不想过安居乐业的生活，谁不想有一个美好的生活环境，而这一切美好的愿望都被原告毁灭。这一切后果都是原告一手造成，并非原告在起诉状中所说被告强行抢夺占有原告财物的侵权行为。事实上最受伤害的是下史某的安置户。现在只要原告悬崖勒马，承认错误，被告马某某清所欠房款，决不拖延半天。综合以上情况说明违约责任完全在原告，正如区领导接见村上访代表时所说责任完全在房产开发商，下史某安置户是没有一点责任的。希望原告能反省自己的错误行为，改正错误，取得安置户的谅解，圆满解决遗留问题。根据合同法和消费者权益保护法规定，要求原告按照与国土规划局（宁某某出合（2003）135号）合同约定条款限期整改并拆除违章建筑，请求法院驳回原告的诉讼请求，按照买卖合同约定支付延期交房违约金，直至整改完毕。被告俞某某为证明其所辩，向本院提供以下证据：1、下史某安置户与被告及经发房产公司（滨海小区）、中远房产公司（凤凰小区）签订的购房某某各1页，用以证明经发房产公司和中远房产公司的交付条件是该商品房取得商品住宅交付使用的条件，而被告是按照政府相某某定执行，政府规定并不明确；原告开发的商品房根本未经有关职能部门验收合格，不具备交房条件；原告未按购房某某约定履行自己的义务，应承担违约责任，支付违约金。2、宁某某出合（2003）135号国有土地使用权出让合同1份，用以证明合同对建造的安置房的性质、用途、规划设计都作了明确规定，但原告违反合同有关条款，建筑面积、布局要求、容积率等都没有做到，属故意违法，必须整改，并赔偿损失。3、原告副总经理陈某某书写的造成地坪低的原因和北仑中学附近小区部分楼底层地坪面高程测量数据各1份，用以证明地坪过低事实存在，属故意偷工减料，原告违约必须赔偿安置户的经济损失。4、商品房预（销）售许可证1份，用以证明泰河康某小区总建筑面积为84645m2，超过合同规定的容积率平均值10385m2，按照规定价格非法获利2907万元。5、北仑中学北出口两边违法建造的商业用房现场照片，用以证明原告违反合同约定非法建造商品房事实，该建筑严重影响通道，使整个小区通风、采光、交通受到严重影响；原告违法所建商业用房必须限期拆除，还整个小区应有原貌，维护合同法的尊严。6、全某某民代表签字书和上访回复函，用以证明全某某民强烈要求原告按照合同要求对泰河康某进行整改，原告违约必须支付违约金7、现代金报记者现场采访后发表的文章，用以证明卡努台风过后小区仍大片积水和泥浆，原告违反建房某某必须承担赔偿责任。经开庭审理，原、被告双方举证、质证，被告对原告提供的商品房买卖合同无异议，本院予以认定。关于原告提供的通知和国内挂号信函收据，国内挂号信函收据虽然盖有邮政印章，但原告在庭审中也表示被告并未收到该通知，故本院不予认定。根据上述证据，并结合原、被告双方陈述，经审理，本院查明以下事实：2005年1月17日，原、被告双方签订商品房买卖合同1份，约定被告向原告购买位于宁波市北仑区××小区××单××室房屋，建筑面积为101.74m2，（储藏室23#003），合计房款为188152元，于2005年1月17日付房款112000元，同年8月30日前付76152元。该合同第七条规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条规定，出卖人应当在2005年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……5、按政府相某某定执行。该合同第九条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还就其他事项进行了约定。签订合同当日，被告支付房款112000元，并用去拆迁安置指标101.74m2，剩余房款未付。同年下半年，原、被告双方因小区实际建筑面积和容积率、、地坪偏低未按规划建设、有无交付证明文件或证明文件不齐全等问题存在争议。后被告在未经原告同意也未办理房屋交接手续的情况下入住该房屋，并进行了装修。本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同后，被告虽然按合同约定支付了部分房款，但并未付清全部购房款，且双方也未办理房屋交接手续，涉案房屋的所有权并未发生转移，该房屋仍属原告所有。被告在未经原告同意也未办理房屋交接手续的情况下入住该房屋，其行为已经侵害了原告房屋所有权，故原告要求被告停止侵占、搬出涉案房屋并恢复原状，理由正当，本院予以支持。被告主张其交付房款金额已达总房款的75%，已取得75%的产权，本院不予采信。关于被告提出的小区容积率超标、、地坪偏低未按规划建设、有无交付证明文件或证明文件不齐全等，均属商品房买卖合同的履行问题，与本案不属同一法律关系，被告可另行提起违约之诉，本案难以一并处理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条的规定，判决如下：被告俞某某应于本判决生效后30日内从宁波市北仑区××小区××单××室房屋搬出，并将该房屋恢复原状。本案受理费80元，减半收取40元，由被告俞某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在递交上诉状后七日内凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费80元；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××093001，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 朱宗游二〇一〇年二月五日代书记员 庄琴芬