山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）胶民初字第86号
原告胶州市第二十八中学，住所地胶州市九龙镇驻地。
法定代表人张立喜，该校校长。
委托代理人孙伟业，男，1971年3月30日生，汉族，住胶州市，系胶州市第二十八中学教师。
被告宋启礼，男，1944年3月11日生，汉族，住胶州市。
原告胶州市第二十八中学与被告宋启礼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胶州市第二十八中学的委托代理人孙伟业、被告宋启礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胶州市第二十八中学诉称，1997年3月，原告与被告宋启礼签订了《胶州市电器设备修理厂的承包合同》1份，约定由被告租赁原告的“大门以东、第一排房东11间”的房屋及空场360平方米使用，合同有效期限为1997年3月1日至1999年12月30日止。现因整体规划，且合同已到期，双方的承包合同应予以解除，原告通知被告搬离租赁处，而其拒绝搬离。故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的承包合同，被告搬离租赁处，并由被告偿付原告租赁费43000元。
被告宋启礼辩称，其从1985年至2001年任胶州市第二十八中学校办工厂的厂长，自2001年开始，该工厂改制成青岛金佛特种电机大修有限公司，成为其个人经营的私营企业，原告所诉的房屋9间是其于1985年承包原告的房屋，用于校办工厂，原告所诉的空场面积360平方米也对。被告于1992年在该360平方米的空场的前侧加盖了房屋6间，东侧加盖了房屋2间，原来存在的9间房屋的旁边又加盖了房屋2间，还加盖了棚屋4间，车库1间。双方签订的合同已于1998年到期，原告要求其腾出所租赁的房屋及360平方米的空场，被告可以腾出并补交租赁费，但是，被告要求原告补偿其所建造的上述前侧房屋6间、东侧房屋2间、北侧房屋2间、棚屋4间、车库1间的所花费的费用120000元，以及所租赁9间房屋所花费的装修费用30000元、垫高院内地面所花费的费用40000元、安装水电的费用30000元、建造院门花费5000元，原告还应该给付被告搬迁费100000元、违约金100000元，上述款项共计425000元，均应由原告偿付被告。
经审理查明，1985年，胶州市九龙镇中心中学（原告胶州市第二十八中学的前身）与被告宋启礼签订租赁合同，约定将属于胶州市九龙镇中心中学的位于学校东南侧约360平方米面积的土地及地上房屋9间，交由被告使用，由被告向该中学交纳租赁费。后，被告在该9间房屋西侧接盖了2间房屋。
1997年10月22日，胶州市九龙镇中心中学与被告就上述11间房屋及空地签订了书面的《胶州市电器设备修理厂的承包合同》，该合同主要约定了以下内容：
1、合同有效期限自1997年3月1日起至1999年12月30日止。
2、胶州市九龙镇中心中学向宋启礼提供大门以东、第一排房的东11间，每间按4000元人民币计算、11间共计人民币44000元（并包括11间房的前空场，所占面积约0.5亩）的国有资产交予宋启礼使用。
3、宋启礼每年向胶州市九龙镇中心中学交纳承包费8000元、管理费1000元。
4、每年的承包费用8000元，由宋启礼分四次交纳，于每年的3月31日前、6月31日前、9月31日前、12月31日前分别交纳2000元，并承担相应的会计费用。
5、宋启礼在承包期间所用资金、设备、水、电等一切费用由宋启礼自理。
6、房屋修缮：宋启礼所承包的该11间房屋在承包期内出现一切事故及修缮费用由宋启礼负责，承包结束后向胶州市九龙镇中心中学交付完整的11间房屋。
7、其他事项。
庭审中，原告提交了上述合同书，经质证，被告表示无异议，该合同是其与原告签订，是真实的。
经本院再查明，原、被告双方所争议的标的有：土地360平米、合同约定的房屋11间（9间+2间）、院南侧6间房屋、院东侧2间房屋，院内4间棚屋、院内1间车库、院门、院内西南侧2间房屋。其中，院北侧2间房屋（包含在合同中11间房屋之内）、院南侧6间房屋、院东侧2间房屋，院内4间棚屋、院内1间车库、院门，均由被告自己建造。
对于被告加盖的北侧2间房屋（包含在合同中11间房屋之内），双方在庭审中表示系经原告同意，但未办理建设手续。
对于被告建造的院南侧6间房屋，双方在庭审中表示系经原告同意，但未办理建设手续。对此，被告曾在第二次庭审中提交了梁振和、殷学礼、李某出具的证明1份，并申请了证人李某出庭作证，证明被告于1991年春季经原告同意在所租赁原告工厂院内前侧加盖了该6间房屋，原告在第三次庭审中对此予以确认。同时，原、被告在庭审中均表示其中1间已由双方协商由原告收回，被告对该1间房屋无支配权和租赁使用权，被告也表示不要求原告补偿该1间房屋的建造费用。
对于被告建造的院东侧2间房屋，院内4间棚屋、1间车库、院门，被告在庭审中表示均没有经过原告同意而扩建。
对于被告主张的垫高院内地面、安装水电费用，其在庭审中表示均没有经过原告同意而建设。
被告在庭审中提出位于院内西南侧由魏希坤出卖给被告的2间房屋应归其所有，并提交了魏希坤出具的购房证明1份，证明该2间房屋系从魏希坤处购买，应享有所有权。对此，原告表示在本案中暂不请求该2间房屋的权利，但保留日后诉讼的权利。
对于合同约定的11间房屋的装修装饰，被告表示有2间房屋进行了装修，其他9间简单修缮，并经学校口头答应，但没有书面证据。对此，原告不予认可，表示均未经其同意。
对于被告建造的院南侧的6间房屋的装修装饰，被告表示其在建造后未进行装饰装修。
审理过程中，被告表示对其主张的建造、装修房屋、棚屋、车间等产生的费用以及安装水电、垫高地面、建造院门所产生的费用，均没有证据证明。对此，根据原告的申请，本院对原、被告双方所争议标的中的经原告同意而建造的北侧2间房屋、南侧5间房屋的价值委托相关部门进行了鉴定，鉴定方山东正诚土地房地产评估有限公司对上述标的作出了鲁正房估字ZCF（2010）第10003号房地产价格评估报告书，报告书中确定上述标的的评估价值为26000元。经质证，对于该鉴定报告书，原告表示无异议，被告表示对该报告书所确定的评估方式有异议，但其无证据证明该评估报告书的评估方式存在程序违法或者法律、事实依据上的瑕疵。经询问，原告表示对该次评估鉴定的费用500元由其自行承担即可。
对于原告主张的租赁费42300元，原告提交了被告之子宋玉国给其出具的欠租赁费证明2份，数额共计25000元；同时，原告表示：根据双方签订的合同，每年租赁费为8000元，自2007年10月至2009年11月，共计26个月，共计租赁费17300元。故被告共欠原告租赁费为25000元+17300元=42300元。经质证，被告表示对于上述原告提交的证据以及租赁费42300元的计算方式和数额均无异议，其确应给付原告该部分租赁费。
庭审中，被告就其主张的原告应承担违约金100000元的答辩意见，提交了王某（1985年任胶州市第二十八中学总务主任）和相锡亭（1985年任胶州市第二十八中学校长）于2010年1月1日出具的证明1份，并申请了证人王某出庭作证，被告同时表示：证明中已说明若无重大事故，其与学校双方均不得单方毁约，无正当理由单方毁约，需赔偿对方违约金10000元，现在物价上涨，原告应10倍赔偿，故应给付被告100000元违约金。经质证，原告表示原、被告签订合同时没有约定该10000元违约金，对此不予认可。
庭审中，被告表示原告曾于2009年9月份通知其腾出所租赁的房屋及场地，但因为协商不成，其拒绝腾出。
上述事实，有原告提交的承包合同书1份、租赁费证明2份、被告提交的购房证明1份、建房证明材料1份、承包证明材料1份、鉴定部门出具的房地产价格评估报告书1份及原、被告当庭陈述、证人王某、李某的证言为证，经当庭质证，本院对上述证据予以采信。
本院认为，本案争议的焦点有五：一、原、被告双方之间的法律关系是否租赁合同关系，被告是否有权主张搬迁费；二、原、被告签订的合同应否予以解除，原告应否承担违约金；三、被告应否偿付原告租赁费；四、经原告同意建造房屋的费用是否应由原告负担；五、未经原告同意而扩建房屋的价值、装饰装修物的价值以及对场地进行整理的费用应否由原告负担。
针对第一个争议的焦点，本院认为，原、被告双方所签订的《胶州市电器设备修理厂的承包合同》约定了原告将房屋和场地交付给被告使用、收益，被告支付租金的内容，并约定了租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，符合租赁合同的要件，实为租赁合同，并非物权的范畴。原告要求与被告解除合同，腾出其所租用的房屋及场地，为租赁合同中出租方的权利，并非房屋拆迁，被告主张原告应给付其搬迁费，于法无据，本院对被告该答辩理由不予采纳。
针对第二个争议的焦点，本院认为，原、被告双方签订的租赁合同约定期限为1997年3月1日起至1999年12月30日止，合同到期后，被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可随时要求解除合同。庭审中，被告已认可原告曾于2009年9月份通知其腾出所租赁的房屋及场地，证明原告已在合理期限内通知了被告，双方可以解除合同。被告无证据证明原告存在约定的违约行为及其他违约事实，其要求原告承担违约金100000元于法无据，本院对该答辩意见不予采纳。
针对第三个争议的焦点，本院认为，庭审中，被告已认可原告主张的租赁费42300元属实，并表示应予偿还，故对于原告要求被告承担租赁费42300元的诉讼请求，本院依法予以支持。
针对第四个争议的焦点，本院认为，被告扩建的北侧2间房屋、南侧5间房屋，系经出租人即原告同意，但未办理合法的建设手续，扩建房屋的价值应由双方按照过错分担，因双方对此均负有过错，以各自承担费用的50%为宜。被告虽提出对扩建房屋的评估方式有异议，但其无证据证明该评估报告书的评估方式存在程序违法或者法律、事实依据上的瑕疵，本院对此不予采纳。故，对于被告扩建的上述房屋的价值26000元，应由原告负担13000元，原告应支付被告13000元。
针对第五个争议的焦点，本院认为，被告主张的所扩建的院东侧2间房屋、院内4间棚屋、1间车库、院门，因未经原告同意，该扩建费用应当由承租人即本案被告自行负担。对于被告主张的对合同约定房屋中的2间进行了装修、9间进行了简单修缮，对院内地面进行了垫高、安装了水电，该修缮费用以及垫高院内地面、安装水电的费用应由原告补偿的答辩意见，因双方已在合同中明确约定承包期内出现一切事故及修缮费用由被告负责，且被告的修缮行为、建设行为未经原告同意，故，承租人即本案被告无权向原告主张该部分费用。
综上，原告胶州市第二十八中学与被告宋启礼签订的租赁合同系双方的真实意思表示，真实有效。合同到期后，被告继续使用租赁物，租赁合同继续有效，但转为不定期租赁，原告已在合理期限内通知被告，可以要求解除合同，并由被告返还租赁物、偿还所欠的租赁费，故对于原告要求解除租赁合同、由被告腾出租赁场地并承担租赁费42300元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告扩建房屋的费用，根据双方的过错，原告应予负担13000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告胶州市第二十八中学与被告宋启礼签订的租赁合同于本判决生效时解除，被告应于本判决生效之日起十日内腾出所租赁的场地及房屋。
二、被告宋启礼偿付原告胶州市第二十八中学租赁费42300元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、原告胶州市第二十八中学偿付被告宋启礼所扩建的房屋费用13000元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费875元，由原、被告双方均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 刘忠杰
审判员 赵 燕
审判员 盛 磊
二〇一〇年五月二十五日
书记员 郭文全
本案所依据法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。