山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）李民初字第150号
原告：纪春华，无业。
委托代理人：孙玉香，山东畅海律师事务所律师。
被告：李沧区朝阳幼儿园，住所地李沧区。
负责人：刘爱玲。
被告：刘爱玲，李沧区朝阳幼儿园负责人。
两被告委托代理人：赵春梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
两被告委托代理人：史明海，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
原告纪春华为与被告李沧区朝阳幼儿园、被告刘爱玲房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日、2015年9月9日、2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告纪春华的委托代理人孙玉香，被告李沧区朝阳幼儿园、被告刘爱玲及其委托代理人赵春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪春华诉称，1994年1月19日，原告租赁了位于东南渠村的1168平方米的空场地，后在该场地上建设了厂房。自2002年开始，被告就一直占有使用原告约450平方米的厂房经营幼儿园至今，当时建设上述房屋时的用途为厂房，并非住宅，又因建设年代长且失修，现该厂房早已不适合在里面经营幼儿园，上述房屋内现每天都有一百多名幼儿在里面玩耍，原告一直非常担心房屋质量和孩子的安全。之前原告已多次向被告提出为了孩子的安全，请立刻将幼儿园迁走，但被告为了自己的经济利益均置之不理，视一二百名幼儿的生命安全而不见。另原告建设的房屋至今未取得建设工程规划许可证，也没有房产证，根据法律的相关规定，双方的租赁协议也是无效的。综上，原告请求依法判令租赁合同无效，被告立即腾出东南渠村的房屋和场地返还原告；依法判令被告支付原告占有使用费20万元。本案诉讼费由被告承担。
被告李沧区朝阳幼儿园及被告刘爱玲共同辩称，原告所诉与事实不符，被告从未与原告订立《房屋租赁合同》，也从未承租或使用原告的房屋。1、涉案房屋的所有权及占地使用权的权利人不是原告，原告本次诉讼主体不适格。主要有两个方面：一是1994年1月19日东南渠村委会与沧口多福临食品厂签订1份《协议书》的内容显示，1994年由多福临食品厂租用东南渠村的土地并自建房屋。纪春华在该协议中仅作为乙方代表，真正的乙方为多福临食品厂，因此原告纪春华不是案涉房屋的所有权人；二是2009年9月15日，东南渠居委会向被告出具1份证明，内容为“纪家文，男，在东南渠村内自建房壹处，该房产权归纪家文个人所有。”访材料是被告为办幼儿园需要由东南渠村委出具的。同样显示涉案东南渠自建房不属于原告纪春华所有。并且原告作为被告前夫的姑姑，原告与被告很熟，被告自2002年12月筹建及2003年正式办园至2014年初，都是纪家文无偿提供给被告使用案涉房屋，原告对此是明知的，但从未向被告主张过涉案房屋的权利，该事实进一步说明原告本人对案涉房屋没有所有权或使用权。综合以上，无论案涉房屋所有权属于谁，其权利人都不是原告纪春华。而纪春华也明知自己不是涉案房屋的权利人，所以一直未曾主张任何权利。因此本案原告没有诉讼主体资格，其起诉应予驳回。2、根据民法通则对诉讼时效的规定，即使原告有权主张涉案房屋的租金，也已超过法律规定的诉讼时效，其已丧失胜诉权。3、涉案房屋在2014年4月9日之前是由纪家文无偿提供给被告使用。自2014年4月9日起，被告与纪家文签订书面房屋租赁合同，约定房租按年付，一年3万元。被告已支付1.5万元给纪家文，由纪家文之子纪玉波代收，剩余1.5万元被告再向纪家文交付时，纪家文拒收，并要求涨房租10万元。被告无法承受高额租金，纪家文便以此要求被告搬出，并在被告尚未搬出之前强行占有房屋使被告彻底停园无法经营。4、被告与纪家文签订的租赁合同与原告无关，原告仅是作为见证人在合同末页签字。原告对该合同的效力认定无权主张，其本次起诉应予驳回。退一万步讲，即使原告在房屋租赁合同上的签字是作为出租人的签字，该合同也是纪家文与原告共同与被告签订的，纪家文作为出租方，也应加入本案作为原告，否则缺少必要的共同诉讼人。如果原告是作为出租方签字，则合同第七条关于甲方对房屋产权的承诺部分对原告和纪家文都应有约束力。目前情况是，被告承租房屋后因承租的房屋需大修，纪家文和纪春华都不愿出资修缮，并且纪家文明确表示不仅不修房，还要涨租金到每年10万元。这一系列的情形导致被告无法再继续经营下去，造成巨大的损失和装修投资损失，房屋出租人应对此承担全部责任。因此，被告不应向出租人支付房屋租金，出租人应赔付被告的经济损失。综上，原告纪春华的起诉应予驳回。
本案经本院审理查明，被告刘爱玲与案外人纪玉波原是夫妻关系，原告纪春华系纪玉波姑姑，纪玉波之父为纪家文。2013年11月27日，被告刘爱玲与纪玉波离婚。上述事实，有被告向法庭提交的《离婚协议书》及原、被告陈述一致的笔录在案为证。《离婚协议书》约定“女方经营的李沧区朝阳幼儿园的经营权都归刘爱玲，男方自愿放弃，男方要保证女方在李沧区湘潭路72号乙继续正常经营2年以上，否则要赔偿损失伍拾万元整。”原告称被告刘爱玲与纪玉波的该项约定无效。
原、被告一致确认被告自2002年起即在李沧区东南渠村内（即李沧区湘潭路72号乙）开办李沧区朝阳幼儿园。该事实，有原、被告陈述一致的笔录在案为证。原告称，涉案房屋为原告所有，李沧区朝阳幼儿园自2002年10月15日开始就占有使用原告的厂房至今，自2003年1月1日起月租金是3000元，因此被告应自2003年1月1日起支付原告占有使用费20万元。原告对上述主张向法庭提交以下证据予以证实：1、《协议书》1份，该《协议书》签订于1994年1月19日，甲方为青岛市沧口区楼山乡东南渠村民委员会，乙方为东南渠村村民纪春华（多福临食品厂），落款处加盖有青岛沧口多福临食品厂公章及代表人纪春华印鉴，协议载明“兹有东南渠村村民纪春华拟建青岛市沧口多福临食品厂需用土地（场地）建造厂房，租用甲方场地计1168平方米，地址在现型煤加工厂南，东南渠化工厂东，南临街民房，东临街民房。”2、《私营企业登记（吊）信息查询结果》，证实青岛李沧多福临食品厂系个人独资企业，负责人为纪春华，于2006年12月28日因未年检被吊销。3、2013年12月25日青岛市工商行政管理局李沧分局出具的《注销核准通知书》，证实青岛李沧多福临食品厂被准予注销。4、2002年10月15日纪家文与被告之妹刘宝玲就东南渠村内房屋签订的《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2003年1月1日至2007年12月31日，年租金36000元。原告称该《房屋租赁协议》上纪家文名字非纪家文所写。5、2014年4月9日，原告与被告刘爱玲签订的《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于李沧区东南渠村内（即李沧区湘潭路72号乙）开办李沧区朝阳幼儿园，租赁期限自2014年4月1日至2018年3月31日止，租金每年3万元。《房屋租赁合同》抬头出租方处签有纪家文的名字，承租方为刘爱玲，落款甲方签章处签有纪家文及原告的名字，乙方签有刘爱玲的名字。6、2015年7月2日东南渠社区居委会出具的证明，相关内容为“兹证明纪春华在李沧区东南渠北段西侧（东南渠化工厂东、南临街民房、东临街民房）自建房，其房屋所有权归纪春华所有。”7、授权委托书1份。相关内容为“委托人纪春华委托受委托人纪家文代为签订位于李沧区东南渠社区的房屋租赁事宜。”8、湘潭路派出所出具的证明。相关内容为：2014年11月10日9时09分，湘潭路派出所67号110警车接市局指挥中心指令，东南渠朝阳幼儿园有人闹事，民警赶到现场，经向报警人刘爱玲了解，其前夫纪玉波及其父亲纪家文因房产问题上门闹事，现场移交派出所处理；2014年11月17日15时0分，67号110警车接市局指挥中心指令，东南渠朝阳幼儿园有一男子上门闹事，民警再次见到报警人刘爱玲前公公纪家文因该处房产租金纠纷上门闹事，纪家文将幼儿园铁门门锁砸坏；2015年3月31日11时45分，67号110警车接市局指挥中心指令，东南渠朝阳幼儿园有人闹事，民警现场了解到纪家文儿子纪玉涛到园中闹事，将办公室打乱，民警将报警人刘爱玲及闹事人纪玉涛移交派出所处置。原告称，该证明证实直至2015年3月31日被告仍在涉案房屋内，至今未交付原告。
被告对上述证据质证称：1、《协议书》的真实性没有异议，但该《协议书》是纪春华代表青岛沧口多福临食品厂协商、洽谈合同签订事宜，真正的承租方是青岛沧口多福临食品厂，而非原告；2、《私营企业登记（吊）信息查询结果》、《注销核准通知书》的真实性无法确认，且上述证据显示企业为青岛李沧多福临食品厂，而非青岛沧口多福临食品厂，不能证明上述两企业为同一主体。3、纪家文与刘宝玲签订的《房屋租赁协议》是为民政局备案所用，李沧区朝阳幼儿园的真正投资人是被告刘爱玲，被告当时是纪家文的儿媳，纪家文将协议中的房屋无偿提供给被告使用，不存在租金问题，该份协议是被告根据办园需要拟写的文件材料。4、《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但该合同是纪家文与被告签订的，原告仅为见证人。5、2015年7月2日东南渠村委员出具的证明真实性无法确认，该公章与2009年公章不一致，且证明内容与多福临食品厂档案材料中描述的事实不符，不应予以采信；被告并称，证明上所涉及的房屋分两部分，一部分归纪春华所有，一部分归纪家文所有，当时这些房屋是以多福临食品厂申请的，多福临食品厂散伙的时候将这些房屋进行了分配。6、授权委托书与房屋租赁合同签订事宜有许多不合理性，如纪春华委托纪家文签订合同，纪春华就没必要再在合同上签字，且租赁合同的出租方明确写明是纪家文，显然纪家文不是代理人身份，这份授权委托书是事后补签的。7、派出所出具的证明，是被告在其他案件中提交的，该证明足以证实纪家文及其两个儿子先后多次到幼儿园，干扰被告正常经营，且进一步证实涉案房屋的所有人是纪家文，纪家文是合法的出租人，原告的主体不适格；且2015年3月31日报案，是被告路过幼儿园时发现纪玉涛将幼儿园内办公室打乱，因此打电话报警。
原告称，1994年区划，东南渠村划归李沧区，所以青岛沧口多福临食品厂变更为青岛李沧多福临食品厂。
被告称，涉案房屋的权利人为纪家文，纪家文才是涉案房屋的真正出租人；原告与签订租赁合同后，纪家文又擅自单方面大幅度增加房租；被告与纪家文签订的房屋租赁合同尚未到期，纪家文就强行占有涉案房屋并出租，使被告彻底无法经营，迫使被告于2015年1月13日搬离涉案房屋。被告对该主张向法庭提交以下证据予以证实：1、青岛市沧口区多福临食品厂的企业档案登记材料一宗，证实多福临食品厂为合伙企业，而非个人独资企业，出资人一共6人，其中包括原告及纪家文，因此，如果该企业注销，企业名下的财产亦应由6位出资人分配，原告独自主张企业财产权利违反合同约定，侵犯他人财产权益；且东南渠村土地是由多福临食品厂承租，原告仅为代表。2、2009年9月15日，东南渠居民委员会出具的证明。相关内容为：纪家文，男，在李沧区东南渠村内自建房壹处，该房产权归纪家文个人所有，特此证明。3、2007年3月3日纪家文及其妻王爱香对财产问题的处理意见，相关内容为“位于南曲村中原多福临厂房（除4间东厢和门外小房之外），现无偿支配给刘爱玲办幼儿园使用。”4、2014年11月11日被告与纪家文的电话录音及2014年11月12日的现场录音。相关内容为“刘：…房租合同是你签的字，我现在明白了，我为什么一直给你房租你不要，你就是一直想要这10万把我逼走了，你连孙子的面子都不看…纪：10万，你如果搬走的话，这时候停下走的话，前面这10万我不要了。刘：你逼我，我不可能走，我投这么多资，那谁给我赔偿？你给我赔偿我就走，我装修了这么多…纪：我给你用了10年，我这10年的幼儿园房租分文没收，谁给我赔偿？”5、被告于工商档案登记中调取的东南渠居委会给青岛市工商行政管理局李沧分局出具的《证明》及《私营企业住所证明》。《证明》的相关内容为：现证明李沧多福临食品厂租用本村土地，在其上自盖房屋，其房屋的产权归多福临食品厂所有。《私营企业住所证明》载明：青岛李沧多福临食品厂住所设在李沧区东南渠村，其办公用房面积有60多平方米，营业用房面积有1108平方米，以上营业场所的所有权系多福临食品厂所有。6、2015年3月6日、3月30日、3月31日的照片6张。被告称，上述照片是被告路过幼儿园时拍摄，大门口上出租广告的电话是纪家文之子纪玉涛的。
原告对上述证据质证称：1、工商登记材料与本案无关，因为租赁合同的承租方为原告。2、证明的真实性不能确认，且原告对此并不知情。3、纪家文及王爱香对财产问题的处理意见，没有任何人签字确认，且与原告无关，对原告无任何约束力。4、录音证据与本案无关，被告与纪家文是因被告和纪玉波离婚的事情发生的争吵。5、对于《私营企业住所证明》及工商档案中东南渠村委出具的《证明》，工商部门的产权证明不能作为有效的证据；房屋的产权应当以东南渠居委会最新出具的证明为准。6、对照片的真实性有异议，被告和幼儿园是否经营，与纪家文和原告均无关系，上述照片不能证实纪家文已占有涉案房屋的事实。
被告称，被告已支付纪家文2014年4月1日至2014年9月30日的房屋租金1.5万元，该租金由纪家文之子纪玉波代收。被告对该主张向法庭提交纪玉波书写的收条1张予以为证。原告认可纪玉波收取被告1.5万元租金的事实，但称收条如何出具的不清楚，且称该租金是代原告收取，而非代纪家文收取。
被告称，被告2015年1月3日搬离涉案房屋，2015年2月涉案房屋即已由纪家文占有使用。原告认可涉案房屋现部分闲置，部分已开办托管班，但称直至2015年3月31日被告还占有使用涉案房屋。
原告称，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，双方所签租赁合同无效。被告称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案房屋租赁合同有效，应依法保护承租人的合法权益。
上述事实，有原、被告的陈述笔录在案为证。
经本院释明，纪家文表示不同意作为本案原告参加诉讼，且表示其是代表纪春华与刘爱玲签订的房屋租赁合同，且就纪春华与刘爱玲签订的房屋租赁合同放弃实体权利。该事实，有本院对纪家文所做的询问笔录在案为证。
本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。
本院认为，原告纪春华与被告刘爱玲向法庭提交的工商档案登记材料显示，原青岛市沧口区多福临食品厂是由包括原告及纪家文在内的6人共同投资开办，东南渠村委又先后出具证明，证实开办多福临食品厂时租用东南渠村委的土地上所建厂房，亦即被告刘爱玲用于开办李沧区朝阳幼儿园的涉案房屋的产权分别归纪家文、纪春华所有，且2014年4月9日的《房屋租赁合同》抬头出租方处虽仅有纪家文的名字，但落款甲方签章处由纪家文及纪春华共同签字确认。被告主张纪春华仅作为见证人签字，没有证据予以支持，本院不予采信。应认定上述《房屋租赁合同》为纪家文与原告纪春华作为一方当事人共同与被告刘爱玲签订，原告纪春华具有诉讼主体资格。经本院释明，纪家文明确表示不同意作为本案原告参加诉讼，且明确表示就本案房屋租赁合同纠纷放弃实体权利，因此本院不再追加纪家文作为本案原告参加诉讼。
涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，因此被告刘爱玲与纪家文及原告纪春华签订的《房屋租赁合同》无效，但因原告自认涉案房屋现已非由被告刘爱玲及李沧区朝阳幼儿园占有使用，因此，被告刘爱玲及李沧区朝阳幼儿园不再负有腾让涉案房屋并返还的义务。
综观本案，纠纷的产生实际系被告刘爱玲与纪玉波离婚所致。被告刘爱玲提交的与纪家文的录音资料证实，涉案房屋基于被告刘爱玲与纪家文及原告纪春华的姻亲关系，一直由被告刘爱玲无偿使用。
原告提交的湘潭路派出所出具的证明，证实纪家文在知晓被告刘爱玲与纪玉波离婚的事实后，纪家文及其子纪玉波、纪玉涛于2014年11月起即数次至幼儿园阻碍被告刘爱玲经营，结合被告提交的照片，对于被告刘爱玲陈述的其于2015年1月3日即搬离涉案房屋的事实本院予以采信。
2014年4月9日被告与纪家文及原告纪春华再次签订《房屋租赁合同》后，被告刘爱玲已给付其前夫，也即纪家文之子、原告纪春华之侄纪玉波租赁费1.5万元，上述租赁费的截止期限为2014年9月30日。被告虽于2015年1月3日才搬离涉案房屋，但作为租赁合同当事人之一的纪家文等于2014年11月起即开始阻碍被告刘爱玲，致其无法正常经营李沧区朝阳幼儿园，因此，原告主张被告给付租金20万元的诉讼请求本院不予支持。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十四条之规定，判决如下：
一、被告刘爱玲与原告纪春华及纪家文就李沧区东南渠村内（即湘潭路72号乙）房屋签订的《房屋租赁合同》无效。
二、驳回原告纪春华的其他诉讼请求。
三、驳回原告纪春华对被告李沧区朝阳幼儿园的诉讼请求。
案件受理费4300元（原告已预缴），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 韩雪梅
人民陪审员 曲立忠
人民陪审员 董利元
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 王 妍