江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初3904号
原告：黄文欢，男，1977年11月5日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托代理人:胡晨洲，江西博德律师事务所律师，执业证号：13601199411572919。
委托代理人:徐辉，江西博德律师事务所（实习）律师，执业证号：36011707110185。
被告:黄长兵，男，1977年10月28日出生，汉族，住江西省南昌县，
被告:程贵平，男，1982年8月25日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，
被告:张丽娜，女，1981年9月3日出生，汉族，住江西省南昌市昌北开发区，
被告黄长兵、程贵平、张丽娜共同委托代理人：王灵波，江西司达律师事务所律师，执业证号：13601201220533417。
原告黄文欢诉被告黄长兵、程贵平、张丽娜物权保护纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月28日第一次公开开庭进行了审理。原告黄文欢及其委托代理人胡晨洲、徐辉，被告黄长兵、程贵平、张丽娜共同委托代理人王灵波到庭参加诉讼。本院于2018年5月18日第二次公开开庭进行了审理。原告黄文欢及其委托代理人胡晨洲、徐辉到庭参加诉讼，被告黄长兵、程贵平、张丽娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄文欢诉称：2017年8月，原告通过司法拍卖依法取得南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋（以下简称该两处房屋）的所有权，办理了不动产权证，成为该两处房屋的合法所有权人。原告在取得该两处房屋后多次与被告沟通，要求其搬离占有的该两处房屋无果。被告实属无权占有该两处房屋，原告依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将原告所有的南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋第二层腾空，返还给原告；2、被告支付原告房屋占用费（自2017年8月15日起至至房屋归还之日止按每月3880元计算）。
被告黄长兵辩称：涉案标的物的承租人是被告张丽娜及其负责经营的“南昌县学前教育咨询服务中心”，原告错列黄长兵为被告，违反合同相对性原则，属于起诉对象错误，其房屋占用费不应向被告黄长兵主张，而应该向标的物原所有权人主张，故请求驳回原告对被告黄长兵的诉请。
被告程贵平辩称：一、原告要求被告腾空涉案标的物的诉讼请求，违反了“买卖不破租赁”的基本原则，于法无据。在原告成功竞买涉案标的物之前，以及在涉案标的物办理抵押登记之前，涉案标的物的原所有权人俞炜良就已经将标的物租赁给被告程贵平，且租赁行为合法、真实、有效。俞炜良与程贵平之间的租赁在先，抵押登记以及原告成功竞买行为在后，涉案标的物所有权的变动不得对抗事先已经合法有效存续的租赁权；二、原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，属于诉讼对象错误，没有事实依据。2014年7月20日，标的物原所有权人俞炜良与被告程贵平签订《商铺房租租赁协议》，将涉案标的物租给程贵平，租期10年，自2014年8月1日到2024年7月31日，租金为每年10万元。根据协议约定，程贵平将标的物第一个五年（即从2014年8月1日到2019年7月31日期间）的租金50万元支付给了俞炜良，租赁行为合法、真实、有效。故，在此期间的房屋占用费，原告不应向被告主张，而是应向案外人俞炜良主张，原告此项诉讼请求的诉讼对象错误。综上，原告诉请被告腾空涉案标的物、支付房屋占用费的诉讼请求，违反了“买卖不破租赁”的基本原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告张丽娜辩称：原告成功竞买标的物之前，被告程贵平已经将合法租赁的涉案标的物转租给了被告张丽娜，张丽娜也已经将涉案标的物的押金和租金支付给了程贵平，转租行为合法有效，且租赁在先，原告竞买涉案标的物在后。涉案标的物所有权的变动不得对抗事先已经合法有效存续的租赁权。俞炜良与程贵平之间的租赁行为，合法、真实且有效。程贵平取得对涉案标的物的租赁权之后，于2016年1月30日与张丽娜签订《房屋租赁合同》，将涉案标的物依法转租给张丽娜，租赁期限自2016年2月1日至2021年1月30日止，月租金为13500元。根据《房屋租赁合同》的约定，张丽娜已将涉案标的物的押金及租金给程贵平。因此，程贵平将涉案标的物转租给张丽娜的行为，是经过原标的物所有权人俞炜良的同意、且符合《商铺房租租赁协议》第6条“甲方同意乙方可转租他人，双方的合同约定使用范围不变”约定的合法行为。程贵平与张丽娜之间的转租行为，发生于原告取得标的物所有权之前。绍兴市上虞区人民法院在公开拍卖涉案标的物时，已在《竞拍公告》中明确告知了所有参与竞拍人员，原告仍然参与竞拍并最终竞得涉案标的物，说明原告在参与竞拍之时已然认可了涉案标的物的租赁行为。因此，依据前述所列法律的规定，涉案标的物所有权的变动不得对抗事先已经合法有效存续的租赁权。此外，原告要求被告张丽娜支付房屋占用费的诉讼请求，也于法无据，诉讼对象错误，张丽娜已经将涉案标的物的租金支付给了程贵平，程贵平也将其租金支付给了标的物原所有权人，故房屋占用费不应向被告张丽娜主张，而应向标的物原所有权人主张，原告的诉讼请求对象错误。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
根据法庭调查，本院对本案事实作如下认定：案外人俞炜良以欠付被告程贵平宜春天沐温泉谷二期28#、30#、40#、41#工程款475000元为由，于2014年7月20日与程贵平签订了《商铺房租赁协议》，约定：案外人俞炜良将所有的位于江西省南昌市莲塘振兴大道143号、145、147、149、151号五间上下两层商铺出租给被告程贵平，租赁期限为2014年8月1日至2024年7月31日。2014年9月28日，案外人俞炜良将其所有的南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋抵押于案外人浙江京虞信融资担保有限公司，并办理抵押登记手续。浙江京虞信融资担保有限公司以房屋他项权利人名义用案外人俞炜良将所有的位于莲塘镇振兴大道149号、151号商业房产办理了抵押登记，他项权利号分别为南房他证莲塘镇字第10134**、1013488号。2016年1月30日，被告程贵平与被告张丽娜签订了《房屋租赁合同》，程贵平将在江西省南昌市莲塘振兴大道143号、145、147、149、151号商铺商业房地产的143号第一层及143号、145、147、149、151号第二层（共约400平方米）转租给被告张丽娜，租期从2016年2月1日起至2021年1月31日止，每月租金13500元，第四年开始每年按5%的租金递增。被告张丽娜将该商铺用于“南昌县学都教育咨询服务中心”的教育培训。合同签订后，被告张丽娜向程贵平支付了三个月的押金40500元，并委托被告黄长兵于2017年1月26日向被告程贵平支付了租金81000元。被告张丽娜至今仍在租赁该店铺用于“南昌县学都教育咨询服务中心”的教育培训。
案外人浙江京虞信融资担保有限公司为实现抵押权，向绍兴市上虞区人民法院申请对南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋进行司法拍卖。2017年7月25日，原告在绍兴市上虞区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以人民币285万元竟得案外人俞炜良所有的位于江西省南昌市××大道××、××号商业房地产。绍兴市上虞区人民法院于2017年8月8日作出（2016）浙0604执3069号之三执行裁定书，裁定案外人俞炜良所有的位于江西省南昌市××大道××、××号商业房地产的所有权归原告所有，所有权自裁定送达时即2018年8月15日转移。2017年10月11日，原告办理了江西省南昌市××大道××、××号商业房地产不动产权证，证号分别为：（2017）南昌县不动产权第0027872、0027873号。
案外人俞炜良与案外人李勇华在2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》，案外人俞炜良将江西省南昌市××大道××、××号店铺的第一层共两间（建筑面积约100平米）租赁给案外人李勇华，租赁期2013年10月1日至2016年9月30日。此租赁合同和案外人俞炜良与被告程贵平签订的《房屋租赁合同》存在租赁期及租赁地点明显冲突，原告质证认为与事实相悖，内容虚假，系案外人俞炜良与被告程贵平恶意串通，损害了原告合法利益，应系无效，有造假嫌疑。
庭审中，原告坚持诉讼请求。被告黄长兵、程贵平、张丽娜要求驳回原告诉请，法庭调解未能进行。
第一次庭审后，被告黄长兵、程贵平、张丽娜的共同委托代理人王灵波律师于2018年4月27日、28日致电三被告，征得三被告同意后，解除了三被告与江西司达律师事务所之间签订的《民事委托代理合同》。
以上事实有原、被告的身份证、身份信息，（2015）绍虞商初字第1476号民事判决书、（2016）浙0604执3069号之三执行裁定书、《网络司法拍卖须知（房地产）》、莲塘镇振兴大道149号的（2017）南昌县不动产权第0027872号、莲塘镇振兴大道151号的（2017）南昌县不动产权第0027873号、莲塘镇振兴大道149号的南房他证莲塘镇字第10134**、莲塘镇振兴大道151号的南房他证莲塘镇字第10134**、无条件腾退房屋承诺、被告程贵平在2014年7月20日与案外人俞炜良签订的《商铺房租赁协议》、案外人俞炜良与案外人李勇华在2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月5日被告程贵平与被告张丽娜签订的《房屋租赁合同》及收条收据、中鑫建设集团有限公司天沐温泉谷一期B项目部粉刷泥工班组《承包协议书》、照片若干张、录音、有关解除与黄长兵、程贵平、张丽娜之间委托代理合同的函、情况说明及到庭当事人的陈述等证据予以确认。
本院认为：原告黄文欢于2017年8月15日依法取得了南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告程贵平辩称，其与案外人俞炜良签订的《商铺房租赁协议》真实有效，应当适用“买卖不破租赁”原则，系合法占有房屋。同时，被告程贵平辩称案外人俞炜良拖欠其工程款475000元，并以该欠款475000元算作租金，按照被告程贵平的辩称，《商铺房租赁协议》实质上是案外人俞炜良以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非普通的房屋租赁合同。本院认为，“买卖不破租赁”原则的立法本意为保护承租人的居住权，维护社会稳定，以房屋使用权抵偿欠款的合同之债不同于普通租赁权，不符合立法精神，不应当适用“买卖不破租赁”原则。因此，被告程贵平主张适用“买卖不破租赁”原则亦无法律依据。综上，被告程贵平与案外人俞炜良签订的《商铺房屋租赁协议》违背常理，于法无据，损害了第三人利益，其《商铺房屋租赁协议》应属无效，被告程贵平未经原告黄文欢同意非法占用南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号第二层，系无权占有。
被告程贵平与被告张丽娜签订《房屋租赁合同》时间为2016年1月30日，而本案中查明南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋抵押给案外人浙江京虞信融资担保有限公司时间2014年9月28日，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。被告程贵平与被告张丽娜签订的《房屋租赁合同》不适用“买卖不破租赁”原则。且被告程贵平与案外人俞炜良签订的《商铺房屋租赁协议》属于无效合同，被告张丽娜实为次承租人，实际占有南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋第二层，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。被告张丽娜依法负有腾房义务，原告黄文欢要求被告腾退房屋并支付房屋占有使用费符合上述司法解释的规定，本院予以支持。被告程贵平无权占有且无权转租南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋第二层，具有过错，应当与被告张丽娜连带承担自2017年8月15日起至归还房屋之日止的占有使用费。
被告黄长兵在本案中未与原告及被告陈桂平签订任何租赁合同，只是受被告张丽娜委托支付了租金，原告也未提供证据证明被告黄长兵系该店面的实际使用人，故被告黄长兵不应在本案中承担责任。
关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张自2017年8月15日至归还房屋之日止按照每月3880元计算，参照被告程贵平与被告张丽娜签订的《房屋租赁合同》可以看出每平米租金为约为33.75元，南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋第二层面积为约100平米，计算该第二层租金为每月3375元，原告要求每月按3380元计算超过该范围，本院按每月3375元计算。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：
被告程贵平、张丽娜在本判决生效后七日内将原告黄文欢所有的南昌县莲塘镇振兴大道149号、151号房屋第二层腾空并返还；
被告程贵平、张丽娜在本判决生效后七日内连带支付原告黄文欢自2017年8月15日起至归还上述房屋之日止的占用费（按每月3375元计算）。
驳回原告黄文欢对被告黄长兵的诉讼请求。
（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）
案件受理费100元，由被告程贵平、张丽娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 万明华
人民陪审员 王 燕
人民陪审员 李 娟
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 刘文莉