北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第18197号
原告郗金萍，女，1969年9月19日出生。
委托代理人王明忠（原告之夫），1958年2月9日出生，自由职业，住址同上。
委托代理人王世海，北京市亿中律师事务所律师。
被告壹瓶房地产开发（北京）有限公司，住所地北京市西城区陶然亭路2号。
法定代表人王公正，董事长。
委托代理人杜立群，北京市铭泰律师事务所律师。
委托代理人张天越，北京东然律师事务所律师。
原告郗金萍与被告壹瓶房地产开发（北京）有限公司（以下简称壹瓶公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月19日作出（2013）西民初字第17509号民事判决书，原告郗金萍不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）二中民终字第04615号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17509号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。
本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郗金萍及其委托代理人王世海、王明忠与被告壹瓶公司的委托代理人杜立群、张天越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郗金萍诉称，2009年5月，原告经朋友推荐决定购买被告出售的“××”项目。按照被告介绍，原告在被告处交纳2万元定金决定购买该项目××号楼一套130平方米的房屋。后因为原告觉得面积小，经被告业务员推荐，更换购买同一项目的××号房屋，享受全款9.7折，按揭首付40%并可免交5年物业费的优惠。2009年7月24日，原、被告签订《房号保留单》，保留单约定原告自愿购买被告开发的“××”项目商品房，被告为原告保留所选房号并锁定售房单价。被告考虑原告要求，并为双方的正式立约手续能顺利、有效完成，原、被告双方就《北京市商品房预售合同》的主要条款，预先达成一致，并签署本房号保留单。被告应当为原告保留并向其出售所选的××号房屋。同时约定，原告同意购买所选房屋，在签订房号保留单时支付保留金2万元，保留金转入首期房款。原告应当在保留有效期内携带有关证明文件同被告签订正式合同。房号保留单中约定原告所购房屋销售单价23598元/平方米（建筑面积），建筑面积213.31平方米，总价款5033689元。原告选择按揭方式支付房款，双方应于2009年7月28日前按照上述主要约定内容签订正式合同。在签订上述《房号保留单》后，被告于2009年7月24日收取原告房款80万元，同时将原来购买先前较小房屋的2万元定金转为购买后房屋的房款。2009年11月22日，原告按照被告要求支付1193689元房款。至此，原告总共交纳了2013689元，已符合约定交纳40%购房款的要求，达到签订合同和办理银行按揭的条件。原告要求被告签订合同并办理按揭，但被告知先准备好材料等待与银行联系，过两天集中办理。2009年12月20日，被告向原告出售配套车位2个，每个车位25万元。原告于2009年12月20日向被告全款支付了207号、199号两个车位的费用50万元。之后，原告提出赶紧与被告签订合同并办理按揭贷款。但被告业务员总说让原告等。由于原告催的急，被告才告诉原告××号楼正在做“期转现”，要等一段时间。期转现完成后，原告根据被告财务出具的结算单按照实测面积在2011年2月16日补交35199元房款差价。当原告再次要求与被告签订购房合同和办理按揭手续时，房地产政策发生变化。此后原告按照被告要求再次办好手续时，被告即不再与原告签订合同及办理按揭手续，也不向原告交付房屋及车位，使原告无法拥有应当获得的财产。现原告提起诉讼，请求法院确认原、被告双方之间就北京市西城区××号房屋及××、××号车位形成事实买卖合同；被告向原告交付上述房屋及车位；被告协助原告办理上述房屋及车位的产权登记手续。
被告壹瓶公司辩称，双方之间不存在商品房买卖合同关系。在《房号保留单》于2009年7月28日作废后，尽管双方还在为买房事宜进行交涉，但有一点可以肯定，对于付款方式，原告一直在反复不停的变换条件。2010年10月，原告及其丈夫在我公司售楼处要求将按揭贷款变更为一次性付款；2011年2月，原告又提出将一次性付款改为分期付款；2011年3月，原告又给我公司写下书面申请，要求一次性付清全款，享受9.7折优惠。整个过程说明双方一直在进行谈判，没有形成一致成文的文件，也没有签订房屋买卖合同。鉴于此，我公司于2011年7月1日，向原告发出催告函，提出解决问题的各种方案。2011年7月8日晚上，原告来到我公司，但最终又因种种原因未能签订商品房买卖合同，至此也可以说明无论从法律上还是事实上，双方均不存在商品房买卖合同关系。《房号保留单》第七条约定双方应于2009年7月28日前签署正式合同，无论因何种原因导致未能在上述日期前签订正式合同，保留单所有条款自动失效。双方互不承担任何违约责任，我公司有权将房屋另行出售，并将原告支付的保留金无息返还。事实上，直到目前为止，双方未能签订正式的商品房买卖合同，原告也没有付清全款，这种情况下，我公司没有义务向原告交付房屋，原告也无权要求我公司交付房屋。且原告应当在2011年7月28日前起诉要求我公司履行义务。但原告直到2013年7月才起诉，显然超过法律规定的两年诉讼时效。我公司不存在任何违约违规之处，造成今天的局面，后果应由原告承担。在我公司于2011年7月1日向原告发出的函件中，内容十分明确，包括：要求原告最迟于2011年7月8日前与我公司签订购房合同并付清全款；如果到期未能与我公司接洽，购房交易失败的法律后果和责任由原告承担；如果原告已经没有购房意向，请及时到我公司办理退款事宜；如果未能与我公司接洽，又不及时与我公司联系退款事宜，造成的不利后果由原告承担等内容。2011年7月2日，原告签收此函件。可直到诉讼，原告也没有给我公司一个明确的说法。综上，我公司认为应当驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年7月24日，原告郗金萍（乙方，买受人）与被告壹瓶公司（甲方，出卖人）签订《房号保留单》，其中记载：乙方就已选定并自愿购买甲方开发的××项目商品房，而且乙方希望甲方为其保留所选房号并锁定售房单价；甲方考虑到乙方的要求，并为了甲、乙双方的正式立约手续能顺利、有效地完成，甲、乙双方就《北京市商品房预售合同》的主要条款，预先达成一致，并签署本房号保留单；甲方应当为乙方保留并向乙方出售由乙方本人所选的××号房屋；乙方同意购买其挑选的房屋，并签订本房号保留单同时向乙方支付保留金贰万元。保留金转入首期房款，乙方应在保留有效期内，携带有效证明文件，同甲方签署正式合同；乙方所购买房屋销售单价为23598元/平方米（建筑面积），建筑面积为213.31平方米，总金额5033689元。上述面积为暂测面积，最终面积以房屋竣工后政府测量部门实测面积为准。双方正式签订合同时，在房屋总价款不变的情况下，双方将按照规定将房屋单价由按照建筑面积计算折算为按套内面积计算；乙方选择的付款方式为按揭贷款；甲乙双方应当于2009年7月28日前按照上述主要约定内容签署正式合同。无论因何种原因导致双方未能在上述日期前签订正式合同，本保留单所有条款自动失效，双方互不承担任何违约责任，甲方有权将该套房屋另行出售，并将乙方支付的保留金无息返还乙方等内容。在该《房号保留单》附件的规定中，买受人采取按揭付款方式，还应提交的材料中包括：首付款发票，原件，不低于总房款30%等内容。签订上述《房号保留单》后，郗金萍于2009年7月24日交纳诉争房屋的定金2万元、房款7.8万元。之后于同年11月22日交纳房款1193689元。同年12月20日，郗金萍交纳××号、××号车位费50万元（每个25万元）。
2011年2月15日，北京市人民政府办公厅于下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定：住房限购时间自2011年2月17日起。持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。壹瓶公司通知郗金萍到该公司签约，郗金萍按照实测面积补交购房款35199元，使诉争房屋的首付款比例达到40%。同时还交纳了印花税2555元。但双方仍未签约成功。壹瓶公司主张双方对计价方式产生争议，郗金萍主张壹瓶公司上涨房屋价格。但确实未能签订买卖合同。另，双方在庭审中确认，由郗金萍先前购买其他房屋的定金，转为本案诉争房屋的购房款2万元。
此后，双方为付款方式进行过沟通。鉴于双方一直未能签订买卖合同，壹瓶公司于2011年7月1日向郗金萍发出《关于签订购房合同、支付购房款等事宜的函》，郗金萍于次日收到该函。函件内容为：郗金萍女士，贵我双方于2009年7月24日、2009年12月20日分别就我司开发的位于北京市西城区××、××签署了《房号保留单》。至今您均以各种理由拒绝与我公司就房屋买卖事宜签约，贵我双方始终并未就上述房屋的买卖事宜最终达成一致，双方并未能就房屋买卖事宜签署合同。鉴于此，我司特就房屋买卖等事宜函告于您：1、如果您仍有购买上述房屋的意向，请最迟于2011年7月8日之前到我司与我司签订购房合同（包括但不限于按照北京市有关部门要求办理网上签约手续）并同时付清全部购房款款项；2、如果在上述期限内您未能到我司接洽并与我司就房屋买卖事宜签署合同、付清全部购房款项，贵我双方购房交易失败的法律后果和责任应由您承担；3、如果您已经没有购买上述房屋的意向，请接到本函之后及时到我司办理退款事宜，否则，因此造成的一切法律后果由您承担；4、如果您既不在上述期限内到我公司接洽并与我公司就上述房屋买卖事宜签署合同、付清全部购房款项，又不及时与我公司联系办理退款事宜，因此造成的一切不利后果应当由您个人承担；5、办理上述相关事宜，请按照下述方式与我司事先联系。联系人：刘××等内容。
2011年7月8日晚，郗金萍与其丈夫来到壹瓶公司，再次对买卖合同的签订问题进行协商，但双方仍未能达成一致意见，最终未能签订买卖合同。
2013年7月26日，郗金萍向本院提起诉讼，要求壹瓶公司向其交付诉争房屋；交付207号、199号车位；确认双方之间的商品房买卖合同关系；壹瓶公司按照《房号保留单》已确定的内容，协助其完善“××”项目商品房××号房屋及配套车位《买卖合同》的义务并继续履行协助其办理相关银行贷款的义务。
重审后，诉讼请求变更为确认双方之间就诉争房屋及车位形成事实买卖合同；壹瓶公司向郗金萍交付诉争房屋及车位并协助办理诉争房屋及车位的产权登记手续。壹瓶公司持答辩意见予以抗辩。
另查，一、审理过程中，壹瓶公司业务员刘××出庭作证，对郗金萍的购房过程进行了陈述，其证言内容包括：郗金萍除了就诉争房屋签订保留单，还同时就同一项目的××号房屋也签订了《房号保留单》，磋商过程中二套房屋有穿插。公司签约流程是：签订保留单后，通过银行查询郗金萍的征信信息。当时查出郗金萍名下在宁夏有贷款正在还，信用卡还有几笔逾期记录，而贷款是要提交信用卡的情况说明。公司明确郗金萍购房属于二套房贷款，但郗金萍认为应当按照首套房贷计算。郗金萍自己去解决此事。但由于在郗金萍解决贷款之事的过程中，购房政策不断变化，对购房者的资格有了要求，需要提供的资料也多了，郗金萍一直在观望。2010年1月至9月，郗金萍一直在办理贷款，期间我给郗金萍发过很多短信，但郗金萍以时间忙、没时间过来、手续一直没有办下等理由没来。2010年10月，郗金萍及其爱人和银行的工作人员到购房现场。由于银行要求郗金萍提交的资料较多，郗金萍认为手续复杂、利率高，所以和其爱人商量后决定不做贷款，改为一次性交款。郗金萍去筹钱，签约办证后，去银行办理抵押。但由于签订的购房合同中约定办理房屋所有权证是在签订合同入住后730天，郗金萍又接受不了这么长时间。郗金萍提出要求公司将诉争房屋解除抵押，然后交纳欠款、签约。公司于2010年11月底或12月初时，将诉争房屋解除抵押。解除抵押后，我催郗金萍签约，但是郗金萍又以到年底工作忙为由没来。2011年2月，购房新政策出台。我给郗金萍打电话，告知其如果不买可能就不能买了。2月16日晚上，我约郗金萍到公司，就其××号房屋是否签约进行磋商，郗金萍补交了部分房款，郗金萍本意计划当天签约，但因对付款计价方式产生争议，未能签约成功。2月17日，郗金萍就不符合××号房屋的购买资格了。同年3月2日，郗金萍夫妻来到公司，我与公司销售副总监一起与郗金萍沟通，郗金萍当时写了一个份申请，申请尽快解决房屋问题，在3月底前支付全款，并要求9.7折优惠。4月份，郗金萍办下本市居住证，表示有居住证，还是要求申请贷款，并说通过其自己的关系去找银行贷款。期间我一直催促郗金萍签约或交款，并告知如不尽快签约，公司要走法律程序。同年7月1日，公司给郗金萍发出催告函。7月8日晚，郗金萍和其爱人到公司售楼处，提出条件，但仍没有贷款及签约。之后，郗金萍就没再联系我，是否联系其他销售人员不清楚。刘××为证明其所述，向本院提交证明材料包括：1、与郗金萍的短信往来记录（显示为自2010年1月25日至2011年5月25日）；2、2011年3月2日郗金萍签字的申请；3、交款签约确认单2张（落款日期为2011年2月16日及同年7月8日）。其中2011年3月2日申请的内容为：鉴于前期购房过程中各种原因，致使××房和××房现尚未交割，为尽快解决此问题，特申请在3月底前，尽快取得购房资格，付款方式可全款或贷款按揭，全款支付时（3月底前）两套房屋全部九七折等。郗金萍称上述三份证明材料中，短信内容已记不清楚；申请是其签字，写明了全款或贷款；确认单是壹瓶公司内部材料，没有见过。郗金萍对于刘××出庭的证言，认为刘××系壹瓶公司职员，存在利害关系，故其证言在很多问题上没有按照真实事实来陈述。壹瓶公司认为证人证言属实，且认为通过证人提交的证明材料可以看出是郗金萍一直拖延办理手续。
二、郗金萍向本院提交其自己的工作居住证，用以证明自2009年至2011年北京市出台限购政策后，郗金萍一直都具有买房资格，且已经为办理按揭贷款积极办理了所需证明。壹瓶公司对此真实性认可，但强调该证据与双方是否有具有房屋买卖的合同关系，没有关联。
三、壹瓶公司另提交其公司与案外人覃×所签订的《北京市商品房现房买卖合同》及收据，用以证明本案诉争房屋已于2011年9月出卖给案外人覃×。郗金萍对此真实性不认可，强调该合同没有网签，不具有对抗第三人的效力。网签才能够保证签约的真实性。
四、因本案诉争的北京市西城区××房屋仍登记在壹瓶公司名下，郗金萍在（2013）西民初字第17510号案件审理过程中，提出财产保全申请，本院于2014年1月3日作出（2013）西民初字第17510号民事裁定书，对由壹瓶公司开发建设的北京市西城区××房屋、××房屋、××车位、××车位进行查封。2014年4月22日，本院依法查封北京市西城区××房屋及××房屋。因××车位、××车位未在北京市西城区房屋管理局登记，故未予查封。郗金萍在该案件中交纳保全费5000元。2015年12月14日，本院出具（2015）西民初字第18197号民事裁定书：一、继续查封原告郗金萍名下位于河北省怀来县××号房屋。二、继续查封被告壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的北京市西城区××房屋。2016年3月17日，上述房屋完成续封，续封至2019年3月16日。
上述事实，有双方当事人陈述、房号保留单、收据、银行流水明细、工作居住证、公证书、证人证言、北京市商品房现房买卖合同、短信往来记录、申请、交款签约确认单、民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条的内容为：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备了拟购商品房的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
本案中，首先，虽然郗金萍与壹瓶公司就诉争房屋签订了《房号保留单》，且该保留单包括了房屋坐落、房屋价款等条款，但不足以涵盖上述所列商品房买卖合同的主要内容，不能以此认定《房号保留单》即可等同于商品房买卖合同。其次，保留单约定：双方应当于2009年7月24日前按照上述主要约定内容签署正式合同。无论因何种原因导致双方未能在上述日期前签订正式合同，本保留单所有条款自动失效。即明确了双方未签订正式的房屋买卖合同，无论何种原因，该保留单都将于2009年7月28日失效。符合相关规定的“当事人另有约定的除外”的条件。再次，虽然郗金萍自2009年7月28日之后，向壹瓶公司支付房款，壹瓶公司仍然予以收取，该行为有些欠妥，但也只是证明双方仍在通过新的要约、承诺的方式，为达成新的房屋买卖合同而进行磋商。壹瓶公司的收款行为并不必然导致与其与郗金萍之间就此形成了买卖合同关系。再次，2011年2月16日，郗金萍已经向壹瓶公司补交购房款至房价款总额的40%，说明诉争房屋价格已经锁定。壹瓶公司主张因郗金萍对付款方式产生变化致使买卖合同未能签订，而郗金萍却未能对当日买卖合同没有签订的原因做出合理的解释。最后，壹瓶公司于2011年7月1日向郗金萍发出《关于签订购房合同、支付购房款等事宜的函》，明确告知郗金萍多种解决问题的方式，已就其不当的收款行为进行了弥补，给郗金萍提供了选择机会，而郗金萍在明知相关后果的前提下，在2011年7月8日到达壹瓶公司后，仍然未与壹瓶公司达成一致意见。虽然郗金萍对此解释为壹瓶公司将房价提高，但并无证据予以证实，且壹瓶公司亦予以否认。郗金萍直至2013年7月提起诉讼，亦无证据显示郗金萍在此期间内主张过权利。对于上述情况，郗金萍不能做出合理的解释。综上，结合本案审理中双方的陈述、证人证言及证人所提交的证明材料，本院无法确认郗金萍与壹瓶公司之间就诉争房屋存在事实买卖合同关系。故对于郗金萍请求法院确认其与壹瓶公司就诉争房屋形成事实买卖关系并要求壹瓶公司交付诉争房屋以及办理诉争房屋的产权登记手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。审理中，本院曾告知郗金萍诉讼风险，询问其是否变更诉讼请求，郗金萍坚持其主张。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
驳回原告郗金萍的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告郗金萍负担（已交纳三十五元，其余三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费五千元，由原告郗金萍负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
代理审判员 张叶婷
人民陪审员 吴 刚
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孙冠华