上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6982号
上诉人(原审被告、反诉原告)：张业梅，女，1975年10月25日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住上海市徐汇区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海壹墅居房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。法定代表人：魏某1，经理。委托诉讼代理人：韩智娟，员工。上诉人张业梅因与被上诉人上海壹墅居房地产经纪事务所(以下简称“壹墅居事务所”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张业梅上诉请求：撤销原审判决第一、二、六项，依法改判驳回壹墅居事务所的全部一审诉请，由张业梅没收保证金人民币(以下币种均为人民币)1,650元，壹墅居事务所并应向张业梅支付违约金1,650元。事实和理由：从2015年11月起，张业梅多次要求查看青浦区沪青平公路1360弄820室的房屋(以下简称“系争房屋”)，都被壹墅居事务所的法定代表人以各种理由推脱，后来才知道是壹墅居事务所在没有征得张业梅同意的情况下擅自装修给人居住。根据双方签订的租赁合同，壹墅居公司应按房屋交接时之现状使用，如需重新装修，应事先征得张业梅的书面同意。壹墅居事务所擅自装修的行为构成违约，张业梅是在看不到房屋的情况下才要求壹墅居事务所搬走的，壹墅居事务所违约在先，应当承担相应的违约责任。壹墅居事务所辩称，不同意张业梅的上诉请求。壹墅居事务所是在征得张业梅同意的情况下对房屋进行装修的，没有违约。合同无法履行是因为张业梅违约，故其应当承担违约责任。综上，壹墅居事务所请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。壹墅居事务所向一审法院起诉请求：张业梅自称是房东的代理人，故壹墅居事务所向张业梅承租系争房屋，双方并于2015年10月2日签订了租赁协议。张业梅承诺第二天补齐相应的证明及材料，但并未履行。2015年10月22日，张业梅在提供不出房产证和身份证的前提下签署了承诺委托书。2015年12月，系争房屋的房东要求收回房屋自住。2015年12月至2016年1月，壹墅居事务所、张业梅及房东三方前后几次商议无果，并报警两次协商不成。应房东要求，壹墅居事务所现已经搬出系争房屋并另找房屋。壹墅居事务所认为张业梅的行为严重损害了其合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、张业梅返还壹墅居事务所保证金1,650元；2、张业梅支付壹墅居事务所违约金1,650元；3、张业梅赔偿壹墅居事务所装修损失8,000元及搬迁款800元；4、张业梅支付壹墅居事务所另找房屋的中介费805元；5、本案诉讼费由张业梅承担。张业梅答辩并反诉称，不同意壹墅居事务所诉讼请求。张业梅不存在违约行为，壹墅居事务所擅自装修并改变了房屋的使用性质构成违约。为此，张业梅提起反诉，要求判令：1、壹墅居事务所将系争房屋内的空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个返还给张业梅，若不能返还，则赔偿财产折价款4,000元；2、张业梅没收保证金1,650元，并由壹墅居事务所支付张业梅违约金1,650元；3、判令壹墅居事务所支付给张业梅2016年1月1日至2016年1月20日的租金1,265元及滞纳金346.50元，并赔偿中介费202.13元；4、判令壹墅居事务所结清该房屋所有的公用事业费，如水电煤通讯收视费等一切由其使用所产生的费用和相关滞纳金；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由壹墅居事务所承担。一审法院认定事实：2015年10月2日，壹墅居事务所及案外人魏某1(壹墅居事务所法定代表人)作为乙方、张业梅作为甲方签订租赁合同，约定：甲方将其拥有的位于系争房屋及其中附属设施在良好状态下出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止，为期甲方应于2015年10月1日将房屋腾空并交付乙方使用。双方商定租金为每月1,650元，乙方以银行转账形式支付租金给甲方，租金按3个月为一期支付，每期租金于上一期租金满7日前缴纳，先付后住，甲方收到租金后予以书面签收。保证金1,650元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足。甲方义务及违约责任：1、甲方保证上述房屋产权清晰并享有出租的权利，符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。5、甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行甲方需双倍退还保证金。乙方义务及违约责任：1、乙方应依房屋交接时之现状使用，如果要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，需办妥有关手续后方可进行。租赁期满根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。5、乙方应按本合同规定用途使用该房屋，不得擅自改变使用性质，乙方应自觉遵守房屋使用规则，如大楼管理规章、住户公约等。6、乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的1%支付滞纳金；如乙方拖欠租金超过十个工作日视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权单方面解除本合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金。7、租赁期内，该房屋所有公用事业费，如：水、电、煤气、电讯、收视费等一切由乙方使用而产生的费用均由乙方承担，乙方应按单如期缴纳。若逾期缴纳则应按上述费用征收部门的规定支付滞纳金。逾期达一个月的视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同。8、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租赁满后三个工作日内将房屋交还甲方，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。9、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋和提供的设备如数归还，除经甲方同意外，乙方任何滞留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权处理。10、乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的乙方负责赔偿并应负责丙方中介费35%的支付。双方约定的其他事项：①此房无家具，有部分装修(见照片)；②合同期满乙方享有同等优先租赁权；③此合同为包租协议，乙方有转租权；④水169，电8152；⑤家电清单：空调×1，热水器×1，油烟机×1，矮柜×1；⑥如遇动迁，甲方提前通知乙方。合同另对其他事项进行了约定。壹墅居事务所及案外人魏某1分别在乙方处签字盖章，张业梅在甲方处签字。2015年10月22日，张业梅出具承诺委托书一份，内容为：本人张业梅(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)承诺是沪青平公路XXX号(东方明珠花园商务中心)212号820室的业主或业主委托人，享有此房屋的租赁权；现将此房屋租赁给上海壹墅居房地产经纪事务所魏某1代为管理，并签署合同，委托期限为三年(2015年10月1日至2018年9月31日)，在此期间内的一切租赁事宜由此公司全权处理；如有关于类似承诺事情发生法律纠纷，本人自愿承担法律责任。同日，壹墅居事务所支付了2015年10月1日至2015年12月31日的租金4,950元及押金1,650元，并由张业梅出具租金及押金收据。因系争房屋租赁事宜，张业梅向壹墅居事务所支付中介费500元，并由壹墅居事务所出具收款收据。一审法院又认定：系争房屋登记产权人为案外人黄某某。张业梅与案外人王某1曾就系争房屋签订租赁合同，约定租期为2011年7月1日至2012年6月30日，租金为每月1,000元，合同另对其他事宜进行了约定。2015年9月26日，张业梅将系争房屋交付壹墅居事务所。2016年1月20日，壹墅居事务所搬离系争房屋，并将系争房屋交付产权人黄某某。2016年1月7日，一审法院立案受理魏某1诉张业梅房屋租赁合同纠纷，经审理后于2016年2月26日依法作出(2016)沪0118民初365号民事裁定书，认为：原告应为具有诉讼权利能力且与案件存在法律上利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，案外人壹墅居事务所在租赁合同的乙方即承租方处加盖了公章，魏某1作为该事务所的法定代表人，也确认该合同承租方为该事务所，且租赁房屋也是用于该事务所工作人员居住使用，故该合同承租方应为壹墅居事务所，在合同双方发生争议时，诉讼主体资格应由壹墅居事务所享有，而非魏某1。综上，本案原告主体不适格，驳回魏某1的起诉。裁定作出后双方当事人均未上诉，该裁定现已生效。一审法院审理过程中，经释明，壹墅居事务所表示不申请对装饰装修损失进行评估。一审法院认为，本案主要存在如下争议焦点：一、合同终止的原因及过错方如何确定壹墅居事务所主张：2015年9月26日交房后，经张业梅口头同意，壹墅居事务所就对系争房屋进行了装修，装修时间在15-20天左右。2015年10月中旬，壹墅居事务所实际入住系争房屋。双方原应于2015年10月1日签订租赁合同，但由于张业梅在外地，让壹墅居事务所先行装修，待张业梅回上海后才签订的租赁合同。2015年11月，张业梅通知壹墅居事务所系争房屋出租到2015年12月底就不再出租了，后房东也找过壹墅居事务所，让壹墅居事务所将系争房屋交还给房东。这期间三方曾进行过协商，但后来张业梅一直不接电话。因房东着急自用房屋，所以壹墅居事务所于2016年1月20日搬离系争房屋，并将房屋交还房东。综上，壹墅居事务所认为张业梅提前收回系争房屋，且该房屋产权不明晰，张业梅并非系争房屋产权人，因此系张业梅违约造成合同无法履行。为此，壹墅居事务所申请证人王某1出庭作证，证人证言主要内容为：系争房屋的权利人黄某某是证人的姐夫，委托证人代为管理系争房屋。2011年7月证人与张业梅就系争签订了租赁合同，租期为一年。合同到期后由于张业梅怀孕不方便故没有再续签，但张业梅还是每三个月支付一次房租，支付至2015年12月底。2015年11月由于产权人需要使用该套房屋，所以通知张业梅2015年12月底后不再出租，才知道系争房屋已经由张业梅转租给壹墅居事务所，租期为3年。2015年11月至12月期间证人一直电话联系与张业梅沟通，双方面谈过一次，但张业梅后来就不再出面。2016年1月20日系争房屋钥匙由壹墅居事务所交还，起初壹墅居事务所拒绝给付钥匙，说是等法院判决后再交付，后经过调解，并在壹墅居事务所处押了2,000元，才拿到钥匙。现系争房屋已由产权人重新装修并入住使用。张业梅没有转租权利，产权人对于张业梅的转租行为也不予认可。2016年1月1日之后的租金没有支付过，1,200元押金没有返还，系争房屋内结构已经改变，对此证人不知情。针对证人证言，壹墅居事务所表示没有异议。张业梅认为其租赁系争房屋是打算长期用于办公经营的，房东要收回房屋，张业梅只是作为协调人出面，并非张业梅违约，而是房东要自用系争房屋。同时张业梅提出，系争房屋用途为办公，壹墅居事务所改变了系争房屋的用途，且未经同意对系争房屋进行装修，违反了租赁合同的相关约定，应承担相应的违约责任。结合当事人陈述及证人证言，法院作如下认定：涉案租赁合同因产权人提出并实际收回系争房屋自用，使得张业梅无法继续履行房屋交付义务，造成壹墅居事务所无法对系争房屋进行使用、收益而终止，应属张业梅违约，其应向壹墅居事务所承担相应的违约责任。二、违约责任的确定及承担壹墅居事务所主张：因张业梅违约造成合同无法继续履行，故其应返还壹墅居事务所保证金1,650元，并支付违约金1,650元；壹墅居事务所在经张业梅同意的前提下对房屋进行了装修，故张业梅应赔偿壹墅居事务所装修损失8,000元；因壹墅居事务所搬离系争房屋内物品，发生相应的搬迁费800元，张业梅应予以赔偿；壹墅居事务所搬离系争房屋后，另行寻找租赁房屋，产生中介费805元，张业梅应予以赔偿。为此，壹墅居事务所提供搬运费发票、服务费发票、收据及装修清单作为证据。张业梅对壹墅居事务所提供的证据材料的真实性不予认可，并认为：保证金在结清抵扣所有水电煤等费用后如有剩余，可以返还；因未收到房屋及钥匙，不存在违约情形，故不同意支付违约金；壹墅居事务所对系争房屋的装修，未经过张业梅同意，且没有装修的时间及地点，不能证明与系争房屋有关，故对装修损失不予认可；对搬迁费，即使租赁期满，壹墅居事务所也是应搬迁的，故不应支付；对中介费，壹墅居事务所本身就是中介公司，却另找房源，不合常理，不同意支付。同时张业梅主张：因壹墅居事务所未经张业梅同意擅自对系争房屋进行装修，且改变房屋用途，由办公改为员工宿舍，严重违约。另外，壹墅居事务所在搬离系争房屋时，未按照合同约定将房屋内物品返还，未将公共事业费结清，故提起反诉。对此，法院认为：涉案房屋租赁合同系因房屋产权人自用房屋，张业梅无法继续履行房屋交付义务，从而造成合同无法继续履行，根据合同第八条第1项的约定张业梅应向壹墅居事务所双倍返还保证金，故对壹墅居事务所要求张业梅返还押金1,650元并支付违约金1,650元的主张予以支持，对张业梅要求没收壹墅居事务所保证金并支付违约金的主张不予支持。壹墅居事务所主张其对系争房屋进行装修事先征得了张业梅同意，但张业梅不予认可，且壹墅居事务所亦未提供证据证明其主张，故对壹墅居事务所要求张业梅赔偿装修损失的主张不予支持。壹墅居事务所主张的搬迁费及中介费无事实及法律依据，法院不予支持。对张业梅提出的要求壹墅居事务所返还系争房屋内空调、热水器、油烟机、矮柜等设备，无法返还则赔偿财产折价款的主张，根据合同相对性原则，壹墅居事务所在搬离系争房屋时理应将房屋内的设备返还张业梅，现壹墅居事务所同意将上述物品予以返还，法院予以认可。虽然张业梅未提供相关证据证明系争物品的价值，但综合考量双方当事人均陈述对系争设备的品牌、型号不清楚、张业梅陈述设备采购时间、价款以及返还设备的实际可操作性等因素，法院酌定如壹墅居事务所无法返还上述物品，则应支付张业梅财产折价款1,200元。壹墅居事务所于2016年1月20日搬离系争房屋，但房租支付至2015年12月31日，法院确认壹墅居事务所应向张业梅支付2016年1月1日至2016年1月20日的房租1,100元。对张业梅主张的滞纳金，法院认为张业梅在租期内明确表示其将在2015年12月底不再出租系争房屋，其后双方及房屋产权人对合同履行及终止后的相关事项无法达成一致意见致诉，壹墅居事务所有理由暂缓支付租金，直至各方协商一致或有权机关作出相关认定为止。故对张业梅提出的要求壹墅居事务所支付滞纳金的主张法院不予支持。对张业梅提出的要求壹墅居事务所赔偿中介费的主张，无事实及法律依据，法院不予支持。对水电煤等公共事业费及滞纳金，因张业梅未提供相应的证据予以证明，法院不予支持。综上，一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。壹墅居事务所、张业梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。壹墅居事务所应按合同约定按期支付租金，张业梅应按合同约定将系争房屋交付壹墅居事务所，并保证壹墅居事务所享有在租期内正常使用、收益的权利。涉案房屋租赁合同因张业梅违约造成无法继续履行，张业梅应承担相应的违约责任，故法院确认张业梅应支付返还壹墅居事务所保证金1,650元，并支付违约金1,650元。对壹墅居事务所的其他诉讼请求，因其未提供相应的证据予以证明，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。合同终止后，壹墅居事务所理应将系争房屋内的设备返还给张业梅，故对张业梅要求壹墅居事务所返还系争房屋内设备(空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个)的主张法院予以支持。如无法返还上述设备的，法院酌定壹墅居事务所应支付张业梅财产折价款1,200元。壹墅居事务所于2016年1月20日搬离系争房屋，故法院认定壹墅居事务所应向张业梅支付2016年1月1日至2016年1月20日的房租1,100元。对张业梅的其他诉讼请求，因其未提供相应的证据予以证明，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、张业梅应于判决生效之日起十日内返还上海壹墅居房地产经纪事务所保证金1,650元；二、张业梅应于判决生效之日起十日内支付上海壹墅居房地产经纪事务所违约金1,650元；三、对上海壹墅居房地产经纪事务所的其他诉讼请求不予支持；四、上海壹墅居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内返还张业梅系争房屋内设备空调一台、热水器一台、油烟机一台、矮柜一个；若不能返还上述财产，则应于判决生效之日起十日内向张业梅支付财产折价款1,200元；五、上海壹墅居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付张业梅房租1,100元；六、对张业梅的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，本案所涉租赁合同是因张业梅应房屋产权人要求收回房屋，导致壹墅居事务所无法继续使用而终止，属张业梅单方违约，其应当承担违约责任。现张业梅主张其是因不能对系争房屋进行查看而要求壹墅居事务所搬出，缺乏事实依据，本院不予采信。至于壹墅居事务所对系争房屋进行装修等情节，并非导致该租赁合同无法履行的原因，张业梅据此主张壹墅居事务所承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张业梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人张业梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一六年十月十三日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……