沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初12825号
原告：侯德泉。
委托诉讼代理人：回爽、宋欢欢。
原告：孙玉琴。
委托诉讼代理人：回爽、宋欢欢。
被告：孙建国。
委托诉讼代理人：于长安。
被告：郭荣。
委托诉讼代理人：李宏宇。
被告：沈阳市大东区中诚信捷房产置业部。
负责人：房晶。
委托诉讼代理人：于长安。
原告侯德泉、孙玉琴与被告孙建国、郭荣、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人回爽、宋欢欢、被告孙建国和沈阳市大东区中诚信捷房产置业部的委托诉讼代理人于长安、被告郭荣的委托诉讼代理人李宏宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：二原告系涉案房屋沈阳市大东区长安路20-3号6-4-3的所有权人。原告侯德泉于2013年在案外人潘勇的诱导下为其向被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部借款提供担保。2017年9月30日，原告经沈阳市不动产登记中心查档，得知名下房产置业部三方恶意串通，以40万元的低价非法转让至被告郭荣名下。
综上，被告孙建国、郭荣、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部的行为严重损害了二原告对涉案房屋的所有权，《存量房买卖合同》应属无效。故原告诉至贵院，请求判令：1、请求人民法院判令被告孙建国代原告与被告郭荣签订的《存量房买卖合同》无效；2、请求人民法院判令三被告将坐落于沈阳市大东区长安路20-3号6-4-3房屋变更原告名下，一切费用由三被告承担。3、本案诉讼费由被告承担。
被告孙建国、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部辩称：我方出售案涉房产合理合法，不违法法律规定。两原告于2012年12月27日到我处用本案所涉及的房产抵押贷款37万元，当日给其转帐241250元，提现10万元。约定月利息2.5%，借款期限为6个月，从2012年12月27日至2013年6月26日。借款期满，两原告没有还清借款，双方协商将抵押房产出手来抵付借款。因我方买卖处置房产比较专业，双方遂于2014年12月1日去辽宁省公证处办理的抵押房产出售委托公证，由我出面去销售抵押房产。因此两原告与我方的借款抵押担保关系，已经变成无法偿还借款后同意将抵押房产出售抵付欠款，其于2014年12月1日去辽宁省公证处办理的抵押方房产出售委托公证的行为表明其是自愿的，是其真实的意思表示。被告郭荣系我的朋友，其手里有闲置资金欲购买房产保值升值。我将该房产的尚有人居住的实际情况告知郭荣，其表示只要价格合适，愿意购买。经协商，抵押房产定价40万元出售给郭荣。因两原告迟迟不予腾空房屋，故间拖延抵赖，导致我方购房款至今没有收上来，郭荣也多次找到我方，要求将房产腾空交付。两原告案涉房产出售后，刨除40万房款后，尚欠我方借款利息30余万元，因两原告迟迟不予腾房，我方将另案诉讼腾房及欠款。在本案处理过程中，两原告若能立即将案涉房产腾空交付，为避免双方诉累，花费不必要的打官司费用。另两原告年事已高，我方可以考虑将借款本息全部抵消，希望两原告及代理人能慎重考虑得失利弊。
被告郭荣辩称：原告与被告郭荣之间签订的房屋买卖合同，真实有效合法，2014年12月1日，二原告到公证处办理公证委托授权，授权本案被告孙建国享有与他人签订诉争房屋买卖、交易、更名过户贷款等相关权益，代售钱物。且该授权明确说明了该授权为委托人真是意思表示，其引发产生了相应权利，由委托人承担，2015年6月7日，被告与侯德泉并其代理人孙建国，签订房屋买卖合同，合同约定了房屋的价款，交付的时间，相关的违约责任，且被告郭荣，在签订房屋买卖合同后，按合同约定陆续支付侯德泉房屋价款28万元，该房款由其受托人孙建国指定的代收人李杰，2015年7月7日，经房屋产权变更手续，被告郭荣取得房屋登记所有权证，该房屋经房产部门变更，被告郭荣取得合法的所有权。2015年7月17日以后，被告郭荣一直要求该房屋腾空，并及时交付给被告，被告没有同意，孙建国也多次到二原告处通知其办理腾房，二原告一直没有腾房，并拒绝腾空。另从2015年7月17日，房产变更以后，被告郭荣及被告孙建国等多次通知二原告进行腾房，二原告在2015年7月17日以后，就已经知晓该房屋已经进行了变更，不存在诉状中所提的2017年9月30日查询的房屋相应的变更，而且被告郭荣在购买该房屋时，曾于孙建国等人到二原告处即该房屋所在地前去看房，原告家中有人，并未表示反对该房屋进行出售，依照我国合同法及民则总则的相关规定，原告委托其代理人孙建国与被告郭荣签订的房屋买卖合同，真实、合法有效，且双方发生了价款流转，被告郭荣依照房屋买卖合同，取得了房屋所有权，符合我国物权法的相关规定，此外，二原告在2015年7月17日以后，知晓该房屋的变更手续，没有在一年之内提起相关的诉讼，即对该合同享有的解除期间已经届满，二原告无权对此争议提起相关诉讼，现被告郭荣支付了房屋价款，而不能取得房屋的居住和使用权，二原告赖在该房屋中也达三年多，严重影响了郭荣本人的相关的物权，特请求贵院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2012年12月27日，二原告与案外人于凤艳（被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部负责人房晶的亲属）签订《借款合同》、《抵押合同》，双方约定：于凤艳向原告出借37万元，借期6个月（自2012年12月27日至2013年6月25日），并以二原告名下的位于沈阳市大东区长安街20-3号6-4-3的房产（建筑面积：89.35平方米，卷号：3-私-21303）为上述债务提供抵押担保。在借贷过程中，双方已将上述房产办理抵押登记。
同日，二原告向于凤艳出具欠条，内容为：“本人侯德泉身份证号：210104195011130912因资金周转愿意向于凤艳身份证号码:210103195809303628借款人民币叁拾柒万元整（小写370000），从今日起
＿月内还清欠款，特此证明”，落款处有原告的签名及手印。同日，二原告向于凤艳出具收据，内容为：“本人侯德泉身份证号：210104195011130912今收到于凤艳人民币金额（大写）壹拾柒万元整（小写）370000元整”，落款处有原告的签名及手印。
同日，被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部负责人房晶向李玉兰（被告自述为原告指定的收款人）账户转款241250元。被告孙建国和沈阳市大东区中诚信捷房产置业部自述从房晶账户提取现金向原告支付10万元借款。
2014年12月1日，二原告与被告孙建国（被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部员工）签订授权委托书，内容为：侯德泉、孙玉琴，委托孙建国办理沈阳市大东区长安街20-3号6-4-3房产（建筑面积：89.35平方米，卷号：3-私-21303）有关下列事宜：……签署《存量房买卖合同》及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜；办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关文件；办理因出售上述房产所需之法律事务；办理其它与出售上述房产有关事宜……。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意，本授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限贰年自2015年7月16日至2017年7月15日。”此授权委托书经中华人民共和国辽宁省公证处公证。
2015年6月23日，被告孙建国代理原告与于凤艳办理房屋抵押权注销登记申请书，同日，房产部门予批准。
2015年7月7日，被告孙建国代理原告将涉案房屋出售给被告郭荣，签订了《存量房买卖合同》一份，房价款为40万元等，并办理了《房屋所有权转移登记申请书》。2015年7月17日，被告郭荣取得涉案房屋的所有权证。
本案在审理过程中，原告于2017年11月16日向本院申请要求查封被告郭荣名下的位于沈阳市大东区长安街20-3号6-4-3的房产（建筑面积：89.35平方米，卷号：3-私-21303）并提供了担保，同日，本院作出民事裁定书，履行查封手续。
上述事实，有原告、被告的陈述，原告提供的存量房买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、被告提供的借款合同、欠条、收据、公证书、银行交易明细、房地产交易税收申报表等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”本案中，原告与被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部之间应为借款抵押担保关系。双方签订借款合同、欠条的同时，签订抵押合同，抵押合同中约定，确认涉案房产的价值为40万元，并约定办理抵押合同后办理抵押房产转让合同，原告在到期不能偿还借款时，需按抵押房产转让合同中规定的同意甲方处理抵押房产。借款期限届满后，原告通过被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部与被告孙建国签订《公证委托书》。被告孙建国代理原告与其朋友被告郭荣签订《存量房买卖合同》，未与原告协商将涉案房屋以低于市场价格的40万元出售给被告郭荣，房屋更名至郭荣名下，但并未交付。被告郭荣虽提供向李杰（自述双方指定的收款人）的银行转账凭证用以证明其已支付原告房款，但李杰不是双方在《存量房买卖合同》中指定的收款人，故不能认定被告已支付涉案房屋价款。
以上一系列行为说明，原告与被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部借款的同时，设定了该房的抵押权人并直接确定了房产价格，借款期限届满后，签订经公证的授权委托书，被告拥有直接处分抵押房产的权利，即间接的约定了抵押房产的归属。在处理抵押房产时，未与原告协商亦未通过法院拍卖私自将其以低于市场价格处理，违反了上述法律规定。另，被告郭荣与被告孙建国交易涉案房屋，约定的价格明显低于市场价值、未实际支付房屋价款、亦未进行房屋交付，且二被告因相同的事例发生同样的交易不止一次，故应当认定被告郭荣与被告孙建国在买卖涉案房屋过程中，恶意串通，损害了原告的利益。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案被告孙建国与被告郭荣的买卖房屋行为应属于上述法律规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”和“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益“的情形，属无效行为。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述法律规定，三被告应协助原告将涉案房屋更名过户至原告名下。原告作为完全行为能力人为被告孙建国出具办理房产过户的相关手续，存在过错，故原被告双方均有过错，办理涉案房屋的税费由原被告各自承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、确认原告侯德泉、孙玉琴与被告郭荣于2017年5月24日签订的《存量房买卖合同》无效；
二、被告郭荣、孙建国、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部于本判决发生法律效力后十日内协助原告侯德泉、孙玉琴办理位于沈阳市大东区长安街20-3号6-4-3的房产（建筑面积：89.35平方米，卷号：3-私-21303）的更名过户手续，所需费用由原告侯德泉、孙玉琴承担；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，保全费2520元，均由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费7300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 郑显波
审判员 姜 滨
审判员 陈壮威
二〇一八年三月二十九日
书记员 张乃文