宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0203民初4665号原告：宁波东方建设开发有限公司。统一社会信用代码91330212144522203N。住所地：宁波市海曙区石碶街道雅渡村（鄞县大道西段***号）。法定代表人：丁国年，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱乐平，宁波市灵通法律服务所法律工作者。被告：李能志，男，1993年2月25日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：葛亮，浙江亮明法律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛超，浙江亮明法律师事务所律师。原告宁波东方建设开发有限公司诉被告李能志追偿权纠纷一案，于2018年4月16日诉至本院，请求判令：1.解除原、被告于2013年4月13日签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付违约金299519.60元及原告支出的律师代理费60000元。在审理中，原告明确解除案涉合同的时间为本案起诉状副本到达被告之日即2018年4月21日。本案现已审理终结。被告李能志当庭答辩称：对原告承担保证责任的事实无异议，但：1.案涉借款合同系被告李能志本人所签，然案涉房屋买卖合同为被告父亲李文广所签订，被告只让父亲签订了买卖合同主文，并未让父亲签订附件八，故该附件八对被告不发生效力；2.被告已经付清房款，原告应在2015年3月为被告办理案涉房屋的房产权证，然原告迟迟未办理，导致被告无法出售房产、以出售所得款项归还贷款，才会由原告承担保证责任，故原告应当承担相应的违约责任，也应当承担其为被告贷款提供担保可能出现的风险；3.原告履行其保证人的保证责任，与案涉房屋买卖合同是不同的法律关系，原告无权依据房屋买卖合同的条款解除合同；4.原告承担保证责任前，银行与原告均未与被告联系，听取被告的意见，原告的还款存在恶意。综上，请求法院驳回原告全部诉请。经审理，本院认定如下事实：被告李能志的父亲李文广以被告李能志名义向原告购买宜家花园12幢701室的房屋。2013年4月13日，原告与李文广签订《商品房买卖合同》一份，该合同含附件八，李文广在该合同第18页及附件八尾部签署被告李能志的名字。该合同约定购买的房屋总价款为2995196元，被告应在2013年4月13日前付清905196元，剩余房款以按揭贷款方式支付给原告，被告应于签订本合同当日，到原告指定银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续。附件八第三条第2点约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权通过法律途径解除与买受人签订的本《合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按本《合同》总金额的10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（包括追偿所支出的各项费用），合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人。2013年5月10日，原、被告及中国工商银行宁波鄞州支行（以下简称工行鄞州支行）共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：被告李能志向该行贷款209万，用于购买宜家花园12幢701室的房屋，贷款期限30年，工行鄞州支行将贷款一次性划入原告开设的宜家花园BCD地块项目专户，原告为该贷款本金、利息、罚息、复利、违约金及其他应付费用提供连带保证担保，保证期间为贷款到期之日起两年，但在正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。被告李能志在借款人、抵押人处签字确认，原告在保证人处盖章确认。上述合同签订后，被告依约支付案涉房屋首付款，在工行鄞州支行发放贷款后，又付清余款。然在2017年7月开始，被告开始逾期还贷，后工行鄞州支行要求原告承担保证责任，原告于2018年3月27日向该行归还案涉借款/担保合同项下所欠全部借款本金、利息、罚息等。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》附件八的效力是否及于被告李能志；二、如果被告李能志受该附件八的约束，则原告是否有权要求解除案涉《商品房买卖合同》并要求被告承担约定的违约责任。关于争议焦点一，本院认为，首先，被告认可案涉《借款/担保合同》的签字为其本人所签，然该借款系为购买案涉房屋、支付房价余款才向工行鄞州支行借款，故被告对其父亲代其向原告签订购房合同应是明知的；其次，案涉购房合同一式五份，被告应当持有一份，如被告对其父亲签订附件八有异议，被告可向原告主张其父亲的代理行为超过代理权限，然被告从未向原告主张；再次，被告既认可其父亲有权签订房屋买卖合同主文，在被告未出具明确授权文书的情况下，原告也有理由相信被告父亲有权代其签订附件八。综上，被告抗辩其未授权其父亲签订附件八，却未提交任何证据予以证明，本院对该抗辩不予采纳，被告李能志应遵守案涉《商品房买卖合同》附件八的约定。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本院认为，附件八第三条第2点虽然以案涉《商品房买卖合同》附件的形式出现，但其并非针对该买卖合同履行过程的违约条款，实为被告对原告为其在《个人购房借款/担保合同》提供保证担保所作承诺，在原告为该笔借款承担保证责任后，被告自愿承担的偿还方式。现原告因被告未按时还款而承担保证责任后，附件八第三条第2点约定的追偿条件已成就，故本案案由应为追偿权纠纷为宜。对被告提出其在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，并无违约行为，不应解除该合同的抗辩，不予采纳。对原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，应予支持，因合同自通知到达对方时解除，原告主张合同自本院起诉状副本到达被告之日即2018年4月21日解除，并无不妥，本院予以确认；对原告要求被告承担违约金299519.60元的诉请，因原告未能举证证明其实际损失，根据现有证据该违约金约定过高，本院酌情调整为违约金30000元；对原告要求被告承担律师代理费60000元，因该附件八第三条第2点并未明确约定被告应当承担原告追偿产生的律师代理费，故对原告该诉请，本院不予支持。综上，案涉《商品房买卖合同》附件八系原、被告真实意思表示，合法有效，原告依约承担保证责任后，有权要求被告以解除合同、承担违约金的方式承担偿还责任，故对原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、被告承担违约金30000元的诉请，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告宁波东方建设开发有限公司与被告李能志签订的《商品房买卖合同》于2018年4月21日解除；二、被告李能志于本判决生效之日起三日内向原告宁波东方建设开发有限公司支付违约金30000元；三、驳回原告宁波东方建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费6693元，减半收取3346.50元，由原告宁波东方建设开发有限公司3071.5元，被告李能志负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  叶 丹二〇一八年七月三十一日代书记员  徐倩倩附本判决所适用的相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。?*MERGEFORMAT?5?