四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终314号上诉人（原审被告）沈佐元。上诉人（原审第三人）李小兰。二上诉人共同委托代理人孙剑，四川扬雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黎兵全。委托代理人刘小红，四川铁剑蓝律师事务所律师。上诉人沈佐元、李小兰因与被上诉人黎兵全房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2015)中江民初字第3463号民事判决，宣判后，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审查明，2003年12月18日，沈佐元与中江县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，沈佐元以1980元的价格取得位于中江县冯店镇综合市场的土地（占地面积44平方米）使用权。同时，中江县人民政府向沈佐元颁发国有土地使用证，载明土地使用者为沈佐元，坐落冯店镇场镇，使用权面积为肆拾肆平方米。后沈佐元及李小兰在该土地上修建了砖混结构三层楼房的主体部分，但尚未办理房屋所有权证。2004年6月13日，黎兵全（乙方）与沈佐元（甲方）签订《房屋转让协议》，主要约定，“1、甲方将自己在农贸市场内修建的砖混结构楼房二楼一底共三层占地面积44平方米，以31800元转让给乙方；2、房屋修建所欠款项一律由甲方负责；3、乙方付甲方款后，甲方负责帮忙办理土地使用证转名字，名字改好后交给乙方，房产证由乙方自己办理……甲方：沈佐元；乙方：黎兵全；见证人：沈云、李盛财”。签订协议后，黎兵全向沈佐元支付房屋价款30000元，并在《房屋转让协议》上备注“签字时付款叁万元，欠壹�捌佰元待土地使用证同意更改名字后付清”。沈佐元向黎兵全交付了诉争房屋的钥匙、《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用证》。数日之后，黎兵全向沈佐元支付了剩余房屋价款1800元，沈佐元在《房屋转让协议》上注明“款已付清，沈佐元”。2004年11月28日，黎兵全委托案外人邓辉办理涉案房屋的房屋所有权证书。2004年12月8日，中江县人民政府向黎兵全颁发中江房权证仓工字第028**号房屋所有权证，载明房屋所有权人为黎兵全，房屋坐落冯店镇综合市场，房屋状况为混合结构3层。后黎兵全多次要求沈佐元协助办理土地使用权的过户手续，沈佐元以各种理由不予办理。故黎兵全诉至法院，并提出前述诉讼请求。原审另查明，沈佐元与案外人李小兰于1991年10月7日登记结婚，二人所有的两处房产（包括涉案房屋）均在冯店场镇。在涉案房屋的主体�分修建完成后，沈佐元及李小兰到成都务工，从事养殖工作。2004年6月13日，黎兵全、沈佐元签订《房屋转让协议》时，沈佐元系从成都回到冯店，当日下午，再从冯店返回成都。李小兰亦经常从成都回到冯店家中照顾家中的老人。原审再查明，2015年10月10日，中江县冯店镇人民调解委员会就黎兵全、沈佐元之间的房屋转让合同纠纷事宜组织调解，因双方不愿达成调解协议，该委员会出具（2015）冯民调终字第21号调解终结书。原判认为，本案的争议焦点是本案是否已过诉讼时效，黎兵全、沈佐元之间所签订的《房屋转让协议》是否有效，沈佐元及李小兰应否承担协助黎兵全办理土地使用权过户登记手续的义务。关于本案是否已过诉讼时效的问题。第三人李小兰辩称黎兵全、沈佐元之间系2004年6月13日签订的《房屋转让协议》，双方建立�是债权关系，现黎兵全主张权利已超过诉讼时效。原审法院认为，本案中，黎兵全、沈佐元签订《房屋转让协议》后，黎兵全给付了相应的价款，沈佐元亦将涉案房屋的钥匙、《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用证》交付给了黎兵全，涉案房屋由黎兵全一直占有、使用至今，且黎兵全已经于2004年12月8日办理了涉案房屋的房屋所有权证书，仅是国有土地使用权未办理变更登记。则黎兵全对涉案房屋的占有是合法、有效的，双方之间是基于物权变动所产生的纠纷，根据《物权法》之规定，本案不适用两年诉讼时效期间的规定。现李小兰主张黎兵全主权权利已过诉讼时效期间，无法律依据，不予采纳。关于黎兵全、沈佐元签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。沈佐元辩称双方签订协议时未征得第三人李小兰的同意，且共有人亦未对沈佐元的行�进行追认，则双方签订的合同应为无效合同。第三人辩称黎兵全、沈佐元签订协议时未征得第三人的同意，沈佐元系无权处分，处分行为无效。原审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条中关于婚姻法第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案沈佐元与李小兰结婚后双�在一起共同居住生活，沈佐元与黎兵全签订《房屋转让协议》时，也在成都共同居住生活，签订合同当日沈佐元从成都回到冯店与黎兵全协商涉案房屋转让事宜，在达成协议后收取了黎兵全购房款30000元，数日后又收取了余款1800元，且庭审中沈佐元亦陈述“签订合同后的当日被告沈佐元回到成都，告知了李小兰将涉案房屋出售的事实”。故沈佐元辩称李小兰不知晓沈佐元将涉案房屋出售的事实、在当日告知李小兰出售房屋事宜后李小兰立即表示反对、沈佐元后又向黎兵全收取房屋余款是不合常理的。李小兰在庭审中陈述沈佐元及第三人在冯店场镇的房屋与涉案房屋相隔几百米远，李小兰经常从成都回到冯店照顾家中老人。根据第三人的陈述可知，两处房屋相隔的距离较近，且涉案房屋经黎兵全装修后一直是黎兵全使用至今，若李小兰不知晓、不同意将涉案房屋出�，则李小兰应采取相应的法律手段维护自己的权益，但李小兰至今未采取任何措施的行为与其辩解意见是相矛盾的。故李小兰辩解其不知晓、不同意沈佐元将涉案房屋出售的事实亦是不合常理的。本案中，黎兵全提供的土地权属证书上载明涉案房屋的土地使用者为“沈佐元”。涉案房屋虽然应为沈佐元与李小兰夫妻关系存续期间的共同财产，但沈佐元在与黎兵全签订《房屋转让协议》时，沈佐元并未告知黎兵全该房屋为夫妻共同财产，故黎兵全基于对国有土地使用权证书登记的公示效力有理由相信沈佐元系涉案房屋的权利人，具有处分权。同时，即使黎兵全知晓涉案房屋系沈佐元与李小兰的夫妻共同财产，黎兵全基于沈佐元与第三人的特殊身份关系即夫妻关系，也足以相信沈佐元的行为系代表第三人意思表示，共同出售涉案房屋。黎兵全也支付了相应合理对价，并未损害第三人的权益。故沈佐元的该辩解理由不成立，不予采纳。黎兵全与沈佐元于2004年6月13日签订的《房屋转让协议》为有效合同。关于沈佐元及李小兰是否应协助办理土地使用权的过户手续问题。原审法院认为，沈佐元与黎兵全签订《房屋转让协议》将房屋出卖给黎兵全，黎兵全给付了相应的价款，沈佐元亦将涉案房屋的钥匙、《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用证》交付给了黎兵全均系客观事实。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，同时，作为出让房屋的沈佐元，履行协助黎兵全办理物权转让登记手续，也是一项基本义务。又因涉案房屋系沈佐元及李小兰的夫妻共同财产，故沈佐元及李小兰应根据合同约定及法律规定积极履行协助黎兵全办理涉案房屋的土地使用权过户手续的义务。沈佐元及李小兰辩称根据沈佐元在中江县房地产产权监理所调取的房屋所有权登记档案，国有土地使用证所登记的权利人为黎兵全，则沈佐元及第三人李小兰已经完成了协议第3条约定的义务，不应再承担协助过户义务。原审法院认为，确定土地使用者的唯一有效凭证是政府颁发的土地使用权证，而中江县人民政府颁发的涉案房屋的土地使用者是沈佐元，至于房屋所有权登记申请档案中的国有土地使用证所登记的权利人为黎兵全，是否存在黎兵全篡改权属证书的可能性，应由相应的行政机关予以处理，不属于本案的审理范围。且，若涉案房屋的土地使用证已经变更到黎兵全名下，黎兵全再向法院起诉要求沈佐元及李小兰履行协助过户义务，亦是不符合常理的。故对沈佐元及李小兰的辩解意见，不予采纳。综上，黎兵全、沈佐元双方签订的《房屋转让协议》是双方的真�意思表示黎兵全、沈佐元之间的《房屋转让协议》合法、有效。沈佐元在履行完毕买卖合同中的交付义务后，仍应继续履行协助义务。再根据沈佐元及李小兰的特殊身份关系，涉案房屋系沈佐元及李小兰的夫妻共同财产，黎兵全现要求沈佐元及李小兰履行协助办理土地使用权的过户登记义务，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认黎兵全与沈佐元于2004年6月13日签订的《房屋转让协议》有效；二、沈佐元、李小兰于本判决生效后十日内协助黎兵全办理位于中江县冯店镇综合市场房屋的国有土地使用权过户登记手续。案件受理费800.00元，减半收取400.00元，由沈佐元负担。宣判后，沈佐元、李小兰不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误。本案上诉人向一审法院提交本案涉案房屋所有权证及被上诉人申请办理房屋所有权证时所提交的登记在被上诉人名下的国有土地使用权证，证明被上诉人要求二上诉人履行协助办理国有土地使用权转移登记缺乏事实依据，属认定事实错误。同时，本案涉案房屋系上诉人李小兰和沈佐元共同出资修建，系夫妻共同财产，因此，处分夫妻共有的房屋，应由夫妻双方共同签字或者盖章。否则，一方擅自处分夫妻共有房屋，不发生物权变动的效力。因此，请求二审法院撤销原判，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人黎兵全答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈述的事实和理由与客观事实不符，被上诉人是与上诉人沈佐元签订合同，上诉人李小兰知晓，被上诉人支付了购房款3万元，上诉人也将房屋钥匙及国有土地使用权证交付给被上诉人。合同约定，上诉人沈佐元办理转移登记，由被上诉人黎兵全办理房产证，证件原件是上诉人沈佐元的名字，由被上诉人保管，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交房屋修建材料成本费、证人刘和星、黄永华的证言、黎兵全与案外人袁会银房地产买卖合同公证书一份、邻居街坊联名见证书一份、诉争房屋照片三张，用以证实修建房屋成本远高于转让价格，买卖协议签订当天下午双方发生吵架，要求退房。本院经审查后认为，该证言不符合民事诉讼证人出庭证据举证规则，对�诉人仅提交的书面证言不予采信，同时，上诉人所提交的被上诉人与案外人房屋买卖协议与本案无关，本院不予认可。房屋修建成本费用与诉争事实不具有关联性，本院不予认可。被上诉人未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的房屋买卖协议是否有效；2.上诉人应否协助被上诉人办理国有土地使用权转移手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。沈佐元在与李小兰夫妻关系存续期间，作为讼争房屋唯一显名登记的共有人，处分共有房产，与黎兵全签订了《房屋买卖协议》，共有人李小兰当时并未反对，且在黎兵全已支付合理对价并取得房屋十多年期间，房屋共有人李小兰应当知晓该房屋已转让的事实，也未提出异议，其默认行为系对沈佐元处置夫妻共有财产的认可，故该房屋买卖协议有效，该房屋转让行为对双方当事人均具有约束力，双方当事人应该依照合同约定履行各自义务。现该房屋买受人黎兵全已经办理了涉案房屋的房屋所有权证书，但至黎兵全提起诉讼时，该诉争房屋的土地使用权证书显示土地使用者仍是沈佐元，故黎兵全要求沈佐元与李小兰依照房屋买卖协议履行协助办理国有土地使用权的义务，符合法律规定和当事人的约定，本院予以支持。对于上诉人所提被上诉人办理房屋权属过户手续中，存在篡改权属证书的可能性的抗辩，不属于本案的审理范围，上诉人可依法另行主张权利。综上，原判认定事实�楚，适用法律正确，审判程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人沈佐元、李小兰共同承担。本判决为终审判决。审 判 长  王红梅代理审判员  冯志远代理审判员  陈洪斌二〇一六年六月二十三日书 记 员  王文婧