湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初778号原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校。法定代表人：李玉珍。委托诉讼代理人黄勇（特别授权），系湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人王丹玉（特别授权），系湖南宏峰律师事务所律师。被告张海英，女，汉族，1979年6月23日出生。原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校与被告张海英商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校委托诉讼代理人黄勇、王丹玉、被告张海英参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付剩余购房款120000元；2、请求法院判决被告支付违约金67992元（该违约金自2013年1月1日计算至起诉之日，后续违约金计算至购房款付清之日止）；3、请求法院判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月8日，被告与原告签定《商品房买卖合同》。合同约定被告购买原告金鼎·学知轩6层602房，该房屋面积为152.39平方米，单价1998元／平方米，总房款最后优惠为283800元整，其中首付40%，金额为113800元，贷款金额17万元整，契税、房屋维修基金及办证费用均由被告负担。合同签定后至今被告共计交付房款163800元，尚欠房款120000元未支付。根据原、被告双方所签合同之第八条内容，被告若逾期支付购房款则需承担违约责任并按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。在此期间，原告曾多次督促被告履行合同付款义务，但被告却始终未予理会，至今仍未予支付。现原告已经按照合同约定全面履行交房、办证之义务，被告至今不予支付剩余购房款，已构成根本违约。为避免原告的损失不断扩大，维护原告的合法权益不受损害，现特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校提供下列证据支持其诉讼主张：证据1、原、被告身份资料，拟证明原、被告的主体资格情况；证据2、商品房买卖合同，拟证明2010年12月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，其中约定了商品房具体位置、面积、单价、总价及付款方式和违约责任等；证据3、房产证复印件，拟证明原告依约为被告办理了房屋产权证，履行了合同约定之义务；证据4、收据，拟证明被告至起诉之日止仅支付了163800元购房款，剩余120000元购房款未付，构成违约；证据5、竣工综合验收备案表、建筑工程质量保修书，拟证明综合楼项目建设已完成竣工验收，完成建设工程备案，手续齐全；证据6、张海英的房产证与土地证、规划审批设计图，拟证明张海英的土地使用面积仅土地证上的599.4平方米（即综合楼占地面积），对于综合楼前的前坪没有所有权。被告张海英辩称：一、被告于2010年12月8日与原告签定《商品房买卖合同》，合同约定购买金鼎学校“学知轩”6层602房，该房面积152.39平方米，总房款为283800元，付款方式为按揭贷款，其中首付40﹪，金额为113800元，后又付5万元和3410元，被告把按揭所需要的材料都交给了金鼎学校去办理，被告不存在违约。二、所购买的房屋有质量问题，被告多次找到原告，并未得到处理，被告自己请人维修需要5000元，应由原告承担。三、楼房前面的公共停车坪有520平方米，被金鼎学校占用，作为幼儿园，侵占了被告的利益，被告要求原告补偿4万元。抵掉补偿款后，现只欠71590元，应分3年付清，即2020年4月20日前付清，不计利息。被告张海英提交下列证据支持其主张：证据1、购房合同复印件，拟证明房子是按揭贷款，被告没有违约；证据2、收据复印件，拟证明被告交纳房款及税费情况；证据3、照片7张，拟证明原告的房屋有质量问题以及原告侵占被告的公用面积开办幼儿园。经公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告张海英提交的证据3即照片7张，因系被告私自拍摄，被告不予认可，且无其他证据佐证，本院不予采信。根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：2010年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《金鼎·学知轩购房合同》，双方约定：一、项目建设依据：甲方以出让方式取得位于天星坪金鼎学校，国有土地使用权证编号为怀国用（2008）第出206号，该块土地面积为1327.3平方米，规划用途为商住综合楼。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为金鼎·学知轩。建设工程规划许可证编号为工规字第20081211号；二、商品房销售依据：乙方购买商品房为期房；三、乙方所购商品房的基本情况为本合同第一条规定的项目中的6层602房，商品房建筑面积152.39平方米……；四、计价方式与价款：甲方与乙方约定按下列方式计算商品房价款，按建筑面积计算，该商品房单价1998元/平方米，总金额304475元；……六、付款方式及期限：乙方按按揭贷款按期付款，优惠4﹪，优惠后房款为293800元，活动推广期间再优惠1万元，最终总房款为283800元。首付40﹪，金额为113800元，贷款金额为17万元；七、其他税、费部分：除上述房款外，乙方应缴纳如下税、费：1、乙方承担总房款4﹪的契税及其他办证费用，计11352元；2、乙方承担总房款2﹪的房屋维修基金，计人民币5676元；3、土地办证费用2490元/户。4、水电开户费用按照实际发生金额收取，办证前一次付清。八、乙方逾期付款的违约责任：乙方若未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.15‰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过20日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的5﹪向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.3‰的违约金。……十一、规划、设计变更的约定：1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同约定的其他影响商品房使用功能情形的，甲方必须在有关部门批准同意后10天内，书面通知乙方。2、乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的视同接受变更，甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。3、乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期活期存款利率付给利息，乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。合同签订后，被告张海英当日即付清了购房首付款113800元，并预交了水电开户费1500元，于2011年2月24日交给原告契税（4﹪）11352元、房屋维修基金（2﹪）5676元、土地办证费2490元、水电开户补交款1100元。由于未能办理按揭贷款，经双方协商，被告于2014年3月31日付给原告房款3410元，于2015年3月30日付给原告房款5万元。剩余房款116590(283800-113800-3410-50000=116590)元，双方约定于2016年年底付清，逾期按月利率2﹪计息。另查明，经原告代办，2012年9月6日怀化市房产管理局为被告张海英颁发了房屋所有权证，房屋所有权证号为怀房权证鹤城字第71201381**，房屋建筑面积为153.04平方米。本院认为，原告金鼎学校与被告张海英的房屋买卖合同真实、合法、有效，被告张海英购买原告建设的商品房后，在按揭贷款不能办理的情况下，本应依双方的约定于2016年年底将所欠房款116590元支付给原告，但却未按期支付，属违约行为，现原告要求被告支付所欠房款116590元，本院予以支持。关于违约金问题，因原告在2015年3月30日出具给被告的收据中，已注明允许被告在2016年年底付清剩余房款，故对原告要求被告支付2016年12月31日前的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然双方在2015年3月30日约定如2016年年底未付则按月利率2﹪计息，但原告仅主张按日利率0.3‰计算逾期付款违约金，故本院仅支持以所欠房款116590元为基数，按日利率0.3‰从2017年1月1日起计至付清之日的逾期付款违约金。对于被告张海英要求原告支付房屋维修费5000元，并补偿其占用楼房前土地款项4万元的诉讼主张，因不属于本案审理的范围，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张海英于本判决生效后30日内支付给原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校房款116590元，并支付以所欠房款116590元为基数，按日利率0.3‰从2017年1月1日起计至付清之日的逾期付款违约金；二、驳回原告怀化市鹤城区天星坪金鼎学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，由被告张海英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  吴家林人民陪审员  向绪平人民陪审员  黄巧云二〇一七年七月十八日代理书记员  石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。