海口市琼山区人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）琼山行初字第22号
原告张德华，男，1969年4月8日出生，汉族，无业,住所地海口市。
委托代理人周义桀、王修衡，海南东方国信律师事务所律师。
被告海口市住房和城乡建设局，住所地海口市长滨路第二办公区15栋北楼。
法定代表人刘群，局长。
委托代理人孙诚，男，海口市住房和城乡建设局干部。
委托代理人梁振华，男，海口市住房和城乡建设局干部。
第三人林荣，女，1958年6月10日出生，汉族，无业，住所地海口市。
委托代理人吴雄，海南英乐律师事务所律师。
第三人张霞，女，1981年11月8日出生，汉族，无业，住所地海口市。
原告张德华诉被告海口市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）及第三人林荣、张霞房屋登记纠纷一案,原告于2015年11月6日向本院提起行政诉讼，本院于2015年11月9日受理后,于2015年11月10日向被告邮寄送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2015年12月23日公开开庭审理了本案。原告张德华及其委托代理人周义桀，被告市住建局的委托代理人梁振华，第三人林荣的委托代理人吴雄及第三人张霞到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
原告张德华诉称，涉案原房屋为三层楼房，1990年8月21日原琼山县房产管理部门将上述房屋所有权证（证号为：房证字第000740号）办理登记在原告兄长张德智名下。1991年10月10日张德智获批在原三层楼房基础上加盖一层。2000年3月1日原告与张德智签订《住房转让协议》，约定将涉案房屋转让给原告，转让价款为15万元，同时约定了张德智协助办理过户手续，而后，原告对涉案房屋进行了改建和扩建，并在该房内居住至今。由于张德智没有协助办理过户手续，原告向海口市琼山区人民法院提起诉讼，请求确认与张德智签订的《住宅转让协议》合法有效，并判决张德智协助办理过户手续。琼山区人民法院于2015年9月16日作出（2015）民一初65号民事判决书，确认了原告与张德智签订的《住宅转让协议》有效，但是以涉案房屋尚登记在第三人名下为由，驳回原告要求办理过户手续的请求。该案在审理过程中，经调取档案发现：1991年12月31日原琼山县房产管理部门为涉案房屋办理了产权变更登记，房屋所有权人由张德智变更为第三人。2009年7月14日涉案房产更换新证，房屋登记在第三人林荣名下，第三人张霞为共有人，产权证号为海口市房证字海房字XX**号。原告认为，被告将涉案房屋产权登记在第三人林荣名下，第三人张霞作为共有人是完全错误的，应当予以撤销。理由有：（1）涉案原房屋所有人为张德智，其原有房产证号为：房证字XX**号。1991年12月3日被告受第三人欺骗，在未经原所有权人的同意下，未经合法程序，在没有变更依据的情况下，直接将000740号房产证中的产权人由张德智变更为第三人。首先，产权由张德智变更为第三人，是赠与还是买卖，没有任何证据证明，即没有变更依据。其次，变更程序违法，没有第三人及张德智的变更申请，没有被告的受理、审理、公告异议的程序。因此，被告将000740号产权证中的产权人由张德智变更为第三人是违法行为，应当予以撤销。（2）海口市产权证海房字第HK2200**号证是从000740号证换新证而来，000740号证中将第三人登记为产权人错误，那么HK220014号证将第三人林荣登记为所有人，将第三人张霞登记为共有人亦是错误的，应当予以撤销。（3）2009年7月14日被告颁发的海房字HK2200**号房屋所有权证，将所有权人登记为第三人林荣，将第三人张霞登记为共有人，严重侵犯了原告的合法权益。2000年3月1日原告与原产权人张德智签订了《住宅转让协议》，并转移使用至今，原告亦在原有房屋基础上进行了改建和扩建，该房屋使用权、所有权已于2000年3月1日实际转移占有，而被告于2009年7月14日颁发该证，侵犯了原告的合法使用权、所有权，应予撤销。综上，被告在第三人的欺瞒下，未经合法程序，给第三人颁发的海口市房权证海房字第XX**号房屋所有权证，侵犯了原告的合法权益，应当予以撤销，请求法院判如所诉，以维护原告的合法权益。
被告市住建局辩称，一、被告给第三人颁发的海房字第HK2200**号房屋所有权证，认定事实清楚，程序合法，适用法规、规章正确。本案诉争房产系位于海口市××区号，该房屋现登记在第三人林荣和张霞的名下，建筑面积355平方米。1990年6月申请人张德智（即原告的兄长）持用地申请表、城市建设规划审批平面图等相关证明材料，向原琼山市房产管理部门提出申请办理××区相关房产的所有权登记。1990年8月原琼山县房管部门经审查后，给张德智颁发了上述房产的所有权证，证号为房证字XXXX号，建筑面积254.38平方米。1991年1月张德智因上述房屋加建一层，向原琼山县房管部门申请变更登记，所有权人变更为张霞和林荣，建筑面积变更为355.90平方米，证号为房证字XXXX号。2009年6月第三人张霞和林荣因上述房屋门牌变更为琼山区河口路58号，向被告申请换证。2009年7月14日被告向第三人换发了上述房屋的所有权证，证号为海房字第HK2200**号。综上，该颁证行为认定事实清楚，程序合法，使用法规、规章正确。二、本案原告张德华不具有本案的诉讼主体资格，应裁定予以驳回起诉。本案原告称其与张德智之间存在住宅转让协议关系，仅能证明其双方之间存在债权债务关系而已，应通过民事程序予以解决，但其与被诉的具体行政行为没有法律上的利害关系，不具有本案的诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项关于”起诉人无原告诉讼主体资格的”的规定，应予以裁定驳回起诉。三、本案原告的起诉已经超过法定的起诉期限，应裁定予以驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，人民法院不予受理。在本案中，原告的起诉已经超过起诉期限，理由如下：1、原琼山县房产管理部门已于1991年将本案诉争房产变更登记到第三人名下，而换证并不影响第三人已取得房屋物权的登记时间，从1991年登记发证之日起至今已超过了涉及不动产的二十年的起诉期限，人民法院应当不予受理。2、退而言之，单就换发海房字第HK2200**号房屋所有权证而言，根据原告向法院提供的（2015）民一初65号民事判决书已查明，原告于2014年11月向法院提起民事诉讼之时，显然已经知道被告给第三人换证的具体行政行为，但原告到2015年11月才向人民法院提起行政诉讼，已超过6个月的起诉期限。综上，不论是以二十年还是六个月的期限计算，原告的起诉均已超过了起诉期限，应裁定驳回起诉。综上所述，被告给第三人颁发的海房字第HK2200**号房屋所有权证的行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法规、规章正确，请求依法维持被告作出的行政行为，保障行政机关依法行政的权利。
第三人林荣、张霞述称，一、本案已经超过了诉讼时效。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。1、1998年8月原告已经知道涉案房屋的所有权为第三人，现原告提起行政诉讼已经超过诉讼时效。1998年8月原告张德华向海南省琼山市府城农村信用合作社贷款，第三人提供涉案房产为其提供抵押担保，为此，该房屋也办理房屋他项权利证书。对此，原告张德华已经知道涉案房屋为第三人所有，因此，自1998年8月至今已近17年之久，现在提出行政诉讼撤销第三人的房屋所有权证已经超过了诉讼时效。2、1991年第三人的房屋所有权证已经办妥，至今也已逾20年，诉讼时效明显已经超过。二、原告不符合行政诉讼的主体资格，应该驳回其起诉。1998年8月原告在向海南省琼山市城农村信用合作社贷款，明知房屋所有权为第三人所有，但仍然与张德智签订所谓的《房屋买卖合同》。与政府房管部门颁发房屋所有权证的行为没有任何关系，不存在行政行为侵害或者损害其利益的行为和结果。而且，即使原告与张德智的所谓的《房屋买卖合同》存在，但其于2000年时签订，而1991年时第三人已经取得了《房屋所有权证》，也就是说被告海口市住建局颁证在先，原告与张德智签订的《房屋买卖合同》在后，被告海口市住建局颁发房产证的行政行为并不影响到原告的权益，因此原告并不具有行政诉讼主体资格，依法应该驳回其起诉。
本院认为,一、关于张德华的原告主体资格是否适格的问题。本案诉争房屋位于海口市××区号，建筑面积355平方米。1990年6月张德智持用地申请表、城市建设规划审批平面图等相关材料，向原琼山县房管部门提出申请，办理相关房产所有权登记。1990年8月原琼山县房管部门给张德智颁发了证号为房证字XXXX号的房屋所有权证，建筑面积254.38平方米。1991年1月张德智向原琼山县房管部门申请变更登记，将房屋所有权人变更为张霞和林荣，建筑面积变更为355.90平方米，证号不变仍为房证字XXXX号。2009年6月第三人张霞和林荣因上述房屋门牌变更为琼山区河口路58号，故向被告申请换证。2009年7月14日被告向第三人换发了上述房屋的所有权证，证号为海房字第HK2200**号。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。原琼山县房产管理部门于1991年1月向第三人颁发了证号为房证字XXXX号房屋所有权证。2009年6月第三人因上述房屋门牌变更为琼山区河口路58号向被告申请换证。2009年7月14日被告向第三人换发了证号为海房字第HK2200**号的房屋所有权证。而原告与张德智是在2000年3月1日签订《住宅转让协议》的,根据生效的(2015)琼山民一初字第65号民事判决的认定,张德智不享有涉案房屋的所有权,其无权处分涉案房屋。据此，可认为原告未取得涉案房屋的物权，且被告向第三人作出的颁证行政行为在前，原告与张德智签订的住宅转让协议在后，可见原告与被诉行政行为没有利害关系，张德华不具有本案原告的主体资格，不是本案的适格原告，依法应予驳回。原告主张其与张德智签订的《住宅转让协议》有效,其对涉案房屋享有所有权,是本案的适格原告理由不能成立,本院不予支持。二、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定：公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。在本案中，原琼山县房产管理部门于1991年1月将涉案房屋变更登记到第三人名下，虽然第三人因涉案房屋门牌变更为琼山区河口路58号向被告申请换证。被告于2009年7月14日给第三人换发了证号为海房字第HK2200**号房屋所有权证。但换证行为没有改变涉案房屋的实体权利，也不影响第三人取得房屋物权登记时间是1991年1月的事实。据此，可认为被诉行政行为作出的时间为1991年1月，从1991年1月登记发证之日至原告起诉之日即2015年11月6日已有二十四年，超过了涉及不动产二十年的起诉期限。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项关于”超过法定起诉期限且无正当理由的”的规定，应裁定驳回起诉。另就”公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”的规定，在1998年8月原告向琼山市府城农村信用合作社贷款，第三人提供涉案房屋为其提供抵押担保，并办理了房屋他项权利证书，此时原告已经知道涉案房屋为第三人所有。且在（2015）琼山民一初字第65号民事判决中，已查明原告于2014年11月向本院提起民事诉讼时，已经知道被告给第三人换证的行政行为，依据上述规定原告的起诉，已远远超过6个月的起诉期限。综上，不论是以涉及不动产二十年的起诉期限还是知道或者应当知道六个月的起诉期限计算，原告的起诉均已超过了法定的起诉期限，依法应当裁定驳回其起诉。原告主张其起诉未超过法定起诉期限的理由欠当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告张德华的起诉。
案件受理费50元，退还给原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审 判 长 郭远英
人民陪审员 詹武彬
人民陪审员 符策辉
书 记 员 安志红
审核：郭远英撰稿：郭远英校对：安志红印刷：张林萍