安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初64号
原告（反诉被告）：洪斌，男，汉族，1989年1月26日出生，住址安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：崔伟，安徽华腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于排武，安徽华腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽山市商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路310号。
法定代表人：沈同彦，董事长。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大�师事务所律师。
原告洪斌与被告安徽山市商业运营管理有限公司（以下简称山市公司）以及反诉原告山市公司与反诉被告洪斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。洪斌及其委托诉讼代理人崔伟、于排武，山市公司的委托诉讼代理人刘磊、任倩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
洪斌向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告与原告之间于2016年10月31日签订的《租赁合同》；2、判决被告向原告返还所付租金及运营管理费、物业费、履约保证金、装修保证金共计138700元；3、判决被告赔偿原告损失共计137451元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月22日与天津龙实同创食品技术开发有限公司签订授权、招商合作合同，加盟经营该公司“老城街小面”餐饮项目；该合同签订后，原告即开始寻找合适的经营店面。2016年10月中旬，原告发现被告在祥源广场的招商广告后即打电话联系被告商谈商铺租赁事宜并将拟从事餐饮经营的情况向被告进行了说明；2016年10月29日原告到被告处将拟经营的“老城街小面”餐饮项目宣传册和物业条件等书面材料告知被告招商负责人冷总，其当场回复可以将一个约55平米、满足原告物业条件的商铺租赁给原告使用。在此基础上，原告于2016年10月31日与被告签订了《租赁合同》，承租了坐落于祥源广场XXX号商铺，该《租赁合同》特别约定了“由于乙方为加盟商，公司有装修规定因此装修风格根据乙方公司标准执行，另商铺工程物业需满足商户进场要求否则由甲方负责”的内容。上述《租赁合同》签订当日及2016年11月15日，原告根据该合同的约定共向被告支付租金及运营管理费、�业费、履约保证金、装修保证金等款项138700元。原告在向被告提供装修施工图及效果图后，被告于2016年11月7日通知原告可以办理装修进场手续，后原告在办理完毕装修进场手续后即通知所委托的合肥柏承装饰设计工程有限公司于2016年11月15日正式进场装修。2016年11月19日大厨具安装师傅在安装排烟罩时发现被告所交付的商铺没有设置内置油烟高空排放专用烟道，无法作为餐饮商铺使用。原告此后立即与被告就上述无内置油烟高空排放专用烟道事宜进行告知、沟通，但被告各部门之间均相互推诿，一直不给原告明确的处理决定。
综上所述，原告认为提供符合合同约定用途的房屋交付承租人使用是房屋租赁合同出租人的基本义务，而被告将没有设置内置油烟高空排放专用烟道、不能从事餐饮的商铺出租给原告使用，违反了双方所签《租赁合同》的约定，被告的该根本性违约行为致使原告所签合同目的不能实现，被告应就其违约行为向原告承担违约责任。原告为了依法维护合法权益，特具状至贵院，恳请贵院在查清事实的基础上判决支持原告的诉讼请求。
山市公司辩称，1、双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照约定继续履行合同义务；2、原告诉请解除合同没有事实和法定依据，涉案房屋满足合同要求；3、原告诉请不能得到支持，涉案合同应继续履行。
据此，山市公司作为反诉原告向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原被告之间的《租赁合同》有效；2、判决反诉被告继续履行合同，立即完成濉溪路祥源广场XXX号“老城街重庆小面”面馆商铺装修并开业经营；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年10月31日，反诉被告为承租濉溪路祥源广场XXX号商铺签订与反诉原告签订《租赁合同》一份，租期自2017年1月10日至2021年1月9日止，计4年，租金每半年支付一次，先支付后使用。经营范围为“老城街重庆小面”面馆。按照合同第二条约定，被告应在2017年1月10日前开业。为确保反诉被告按时开业，反诉原告于2016年11月7日就交付了房屋，并给予反诉被告事实上7个月的免租期（合同约定5个月）。合同签订后，房屋经反诉被告、装修单位、加盟商的现场验收确认，并自2016年11月7日开始装修。装修过程中，反诉被告于2016年11月15日按约定再次支付了租金、物业费等费用。之后，反诉被告却未能按照约定完成店铺的装修与开业工作，并延误至今。此后，反诉被告竟将反诉原告诉至贵院，称该房屋不符合合同约定，没有“内置油烟高空排放专用烟道”，所以要解除合同，赔偿损失。涉案的房屋位于祥源广场一楼，祥源广场�设有面点、西点、餐饮、快餐、中餐等诸多经营项目，均经营正常，满足租赁合同要求。同时，反诉被告经营的面馆因油烟排放主要为水蒸气，所以对烟道的要求仅为“具备排烟条件”，并无特殊要求。所以反诉被告是在没有任何依据的情况下，违反约定，故意不按照约定时间完成装修、开业经营。反诉被告目前已经支付了“老城街重庆小面”面馆的加盟费、装修费与房屋租金，具备继续履行合同的现实可能性。但其却拒不按时开业的行为，不仅违反了约定，也给祥源广场的统一经营和管理、商业形象造成恶劣的影响，更有违反诉原告给予其额外优惠的初衷。在多次协商无果的情况下，反诉原告特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起反诉，恳请贵院依法受理，并判如所请。
反诉被告洪斌针对反诉请求答辩称，1、反诉原告作为出租人，在本案中所交付的房屋不符合反诉被告从事餐饮的要求，该房屋不具有内置油烟排放系统；2、反诉原告关于反诉被告经营的面馆油烟主要是水蒸汽的陈述不符合常理，反诉被告租赁的房屋不具有排烟条件。该商铺在设定之初就不作为餐饮设置，本案中反诉原告对反诉被告实施欺诈，在租金缴纳过程中，反诉原告一直跟反诉被告说，涉案房屋符合租赁要求。反诉原告的反诉不具有实质意义，故请求驳回反诉原告所有诉请。
本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，洪斌与天津龙实同创食品技术开发有限公司签订了《招商合作合同》一份，约定由天津龙实同创食品技术开发有限公司失去洪斌在合肥市庐阳区或蜀山区开设“老城街小面”分店；洪斌向天津龙实同创食品技术开发有限公司交纳了加盟费48000元、年度管理费6000元、装修保证金2000元。2016年10月份，洪斌看到祥源广场有商铺对外招租，遂与山市公司进行了洽谈，天津龙实同创食品技术开发有限公司也派员对祥源广场商铺进行了实地评估。
2016年10月31日，洪斌作为承租方（合同乙方）与出租方山市公司（合同甲方）签订了《租赁合同》一份，合同约定，乙方承租甲方坐落于祥源广场XXX号商铺，建筑面积（含公摊）共55平方米；租赁期限为48个月，租期自2017年1月10日至2021年1月9日止，期满合约自然终止；其中装修期及免租期为：自房屋交付之日起算5个月，免租期计入租期，不计算租金；商铺租赁费：首次99元/月/㎡（共计65340元/年）；运营管理费66元/月/㎡（共计65340元/年），此费用由甲方代为支付给商业运营管理公司装修开工前，乙方需向甲方交纳装修保证金一万元，装修完成后经甲方验收无违约行为的，保证金无息退还；�署合同时须交纳合同履约保证金9900元，合同期满后15个工作日内无息退还；物业管理费15元/月/㎡（共计9900元/年），由甲方代收缴纳至甲方委托的物业公司；以上所有费用需在签署合同时付清，合计人民币138700元；乙方承租的铺位经营范围为老城街重庆小面；由于乙方为加盟商，公司有装修规定，因此装修风格根据乙方公司标准执行，另商铺工程物业条件需满足商户进场要求，否则由甲方负责。合同签订当日，洪斌向山市公司交纳了2017年1月至6月的物业费4950元、运营管理费54450元、履约保证金9900元、装修保证金10000元。2016年11月15日，洪斌又向山市公司交纳了2017年6月至12月的物业费4950元、运营管理费54450元。
《租赁合同》签订后，山市公司于2016年11月7日将祥源广场一层115号商铺交付给洪斌；洪斌于2016年11月8日向山市公司递交了装修申请表，并与合肥柏承装饰设计工程有限公司签订了《房屋装修合同》，委托合肥柏承装饰设计工程有限公司对案涉商铺进行装潢，合同约定的工程价款为52000元。洪斌实际向合肥柏承装饰设计工程有限公司支付定金及预付款合计31200元。在装修过程中，洪斌认为山市公司交付的商铺没有设置内置油烟高空排放专用烟道，不能从事餐饮经营，双方当事人协商未果，洪斌遂于2017年1月诉至本院。
另查明，天津龙实同创食品技术开发有限公司的《老城街小面物业条件书》对加盟商铺的面积、租期是、电容、上水排水条件、烟道进行了规定，其中对于烟道的规定为“具备排烟条件”。山市公司也根据洪斌的申请对案涉商铺的水电进行了改造。案涉商铺本身具备110㎜烟道。
又查明，洪斌为开办老城街重庆小面餐饮店购买了水晶门，�已实际安装于案涉商铺，洪斌支付了货款及安装费计7800元。另外，洪斌订购了价值21651元的厨具及酒店用品，支付了定金合计2700元。
在本案庭审结束后，经本院询问山市公司的调解意见，山市公司表示鉴于洪斌不愿意继续履行《租赁合同》，山市公司亦同意解除合同，但不同意返还洪斌交付的各项费用，要求据实结算，并不同意赔偿洪斌其他损失。
本院认为，洪斌为经营老城街重庆小面承租祥源广场一层115号商铺，并与山市公司签订了《租赁合同》，该《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。
本案的争议焦点为：1、案涉商铺没有内置油烟高空排放专用通道是否不具备排烟条件，不能达到天津龙实同创食品技术�发有限公司的《老城街小面物业条件书》对于烟道的规定；2、洪斌要求山市公司返还租金、运营管理费、物业费、履约保证金、装修保证金共计138700元及赔偿损失137451元有无事实和法律依据。
对于从事餐饮经营的商铺是否必须设置内置油烟高空排放专用烟道，并无法律法规的强制性规定。洪斌承租的案涉商铺本身具备110㎜烟道，对于该烟道是否不具备排烟条件，洪斌没有实际使用，亦没有提供证据加以证明；另外，天津龙实同创食品技术开发有限公司的《老城街小面物业条件书》对于烟道的规定是“具备排烟条件”，并没有规定必须设置内置油烟高空排放专用烟道，且在洪斌签订《租赁合同》之前，天津龙实同创食品技术开发有限公司亦派员对案涉商铺进行了实地评估，并未对案涉商铺的设置的烟道提出异议。故对于洪斌述称山市公司出租的案涉商铺没有设置内置油烟高空排放专用烟道，不能从事餐饮经营的理由，本院不予采信。
洪斌述称在祥源广场一层防火分区示意图中，案涉商铺没有注明“餐饮”用途，不能从事餐饮经营，山市公司存在欺诈行为。本院认为，防火分区示意图是建筑物根据消防安全的规定所作设计，并不必然决定其中商铺的具体用途，故对于洪斌的该项述称理由，本院不予采信。
现洪斌要求解除与山市公司签订的《租赁合同》，山市公司亦同意解除，故本院对于洪斌的该项诉讼请求予以支持；对于山市公司反诉要求洪斌继续履行《租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。洪斌应当向山市公司返还租赁商铺；山市公司亦应当返还洪斌返还商铺之后的运营管理费、物�费等费用。对于租金，因合同约定了自2017年1月10日至2017年6月9日期间5个月的免租期，此期间的租金洪斌并未缴纳，且洪斌亦未实际使用案涉商铺进行经营，故对于此期间租金双方当事人应当互不追究。对于运营管理费，自2017年1月10日至2017年6月9日期间，山市公司实际对案涉商铺实施了管理行为，洪斌应当按照合同约定交纳运营管理费18150元（66元/㎡/月×55㎡×5个月）。对于履约保证金9900元，因双方当事人均同意解除《租赁合同》，山市公司应当予以返还。对于物业费，自2017年1月10日至2017年6月9日期间，洪斌实际接收了商铺并享受了物业管理故应当按照合同约定交纳物业费4125元（15元/㎡×55㎡×5个月）；物业费由山市公司收取，且山市公司未提供证据证明该费用已支付至物业公司，故此后的物业费应当由山市公司予以返还。对于装修保证金，现因合同解除，山市公司未举证证明洪斌装修中存在违约行为，故山市公司应当予以返还。综上所述，山市公司应当返还洪斌各项费用合计116425元（洪斌实际缴纳的138700元-运营管理费18150元-物业费4125元）。对于2017年6月9日之后，洪斌仍然占用案涉商铺所产生的租金、运营管理费、物业费及洪斌装修期间产生的水电费，山市公司可以另行向洪斌主张。
对于洪斌要求山市公司赔偿其加盟费损失56000元、装修损失52000元、水晶门78000元、厨房用具21651元的诉讼请求，本院认为，洪斌与山市公司解除《租赁合同》的原因，并不能归结于山市公司存在违约行为；且即使洪斌与山市公司解除了《租赁合同》，也并不必然导致洪斌与天津龙实同创食品技术开发有限公司签订的《招商合作合同》不能履行；再者，洪斌订购的21651元厨房用具仅支付了部分定金，厨房用具亦未实际交付，故本院对于洪斌要求山市公司赔偿其加盟费损失56000元、装修损失52000元、厨房用具21651元的诉讼请求不予支持。对于水晶门，因为该水晶门系根据商铺实际状况设计制作，且已实际安装，如拆除则扩大了当事人的损失，根据公平原则，本院确定该水晶门归出租人山市公司所有，由山市公司按照该水晶门的制作安装费用的90%向洪斌支付补偿款7020元（7800元×90%）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告洪斌与被告安徽山市商业运营管理有限公司于2016年10月31日签订的《租赁合同》；
二、被告安徽山市商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告洪斌各项费用合计116425元，并补偿洪斌水晶门制作安装费用7020元；
三、驳回原告洪斌的其他诉讼请求；
四、驳回被告安徽山市商业运营管理有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5522元减半收取为2761元、财产保全费1920元，合计4681元，由原告洪斌负担2471元，被告安徽山市商业运营管理有限公司负担2210元。反诉案件受理费2610元，由被告安徽山市商业运营管理有限公�负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱 江
二〇一七年六月七日
书记员 刘晴旸
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法�关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩�租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。