浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0382民初11709号原告：虞臣云，男，1968年1月17日出生住浙江省温州市瓯海区。委托代理人：程纯、赵晶，上海市浩信律师事务所律师。被告:乐清市华商房地产开发有限公司,住所地：乐清市雁荡镇白溪街村,统一社会信用代码：9133038279961351XA。法定代表人：陈树毅，执行董事兼经理。委托代理人：方良、郑捷峰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告虞臣云与被告乐清市华商房地产开发有限公司（下称华商公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，在审理过程中因案情复杂于2017年11月1日转为普通程序审理，依法由审判员倪建双担任审判长，与审判员林明、人民陪审员汤存本组成合议庭进行审理。本案于2017年11月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人程纯、赵晶，被告华商公司的委托代理人方良、郑捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞臣云向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告华商公司于2013年11月23日签署的《商品房买卖合同》（编号为：201390006830389）；2、被告华商公司返还原告购房款490818元；3.被告华商公司赔偿原告购房款的利息损失（该利息以购房款490818元为基数，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率之标准，自实际付款日起支付至判决确定履行之日止）；4.被告华商公司向原告支付赔偿金981636元（490818元*2）；5.判令本案诉讼费、评估费等因诉讼发生的费用均由被告华商公司承担。事实和理由：被告华商公司系乐清市“雁荡小镇”的开发商。在2013年9月“雁荡小镇二期”开盘前后，华商公司通过宣传单、宣传册等形式，大肆宣传“雁荡小镇二期”为“会赚钱的财富公寓”、“精装应有尽有”、“投资高枕无忧”、“2+8，10年稳健收益”、“雁荡山首个精装40平米酒店式公寓”、“下手不快点，钱就离你远一点”、“傍雁荡山，抢原始股”、“鸟巢酒店式公寓，精装40平米，首付5万元起”、“途家网签约入驻，加速不动产增值”、“投资回报率为12.75%”、“3+2无忧投资，30天免费居住权，即鸟巢酒店式公寓，将由专业管理公司统一经营管理，前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理分红。同时，业主还拥有每年30天的免费居住权”、“做雁荡山的金房东”等关于“酒店式公寓”、投资方式及固定投资收益回报等内容。除宣传册外，被告华商公司还通过发布会、电视台栏目推介等方式继续对“雁荡小镇二期”进行宣传，在其宣传中，除了鸟巢酒店式公寓的投资收益方式及收益报酬率等内容，还引入了万和豪生大酒店、五星级酒店等投资内容，使得原告对酒店式公寓投资内容深信不疑。原告在看了宣传资料后，被鸟巢酒店式公寓的“精装修”、“投资功能”、“投资回报率”等内容所吸引。2013年11月23日，在现场售楼人员的极力推荐下，并做了充分的现场咨询、了解之后，原告与被告华商公司签订编号为201390006830389的《商品房买卖合同》，约定：1.原告向被告华商公司购买悦林庄园（雁荡小镇）二期第21幢4××号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积47.81平方米（合同第三条），单价每平方米8256.06元人民币，总价394722元整（合同第五条）。2.被告华商公司应当在2015年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用（合同第九条）。2016年1月20日之后，被告华商公司向原告交付涉案房产，但交付时涉案房产为毛坯房，而非广告宣传的精装修房，原告当场提出异议，被告华商公司称房屋交付后会统一装修，原告信以为真，同意按照毛坯房接收涉案房产，并委托被告华商公司代为办理涉案房屋不动产权证书。此后，原告一再要求被告华商公司抓紧装修和酒店开业进度，但被告借故推脱，直到2016年6月30日，被告举行了酒店装修开工仪式，但截至2017年1月份，原告的房子仍是空空的毛坯房。2017年9月，原告咨询专业人士得知，按照《物权法》的相关规定，国家原则上禁止将住宅变为经营性用房，在业主委员会成立及有利害关系的业主同意前，无法将住宅变更为酒店；而且将按照住宅设计的房屋改变成酒店在功能改变和行政审批上可行性不大。此时，原告才意识到这是一个骗局。此外，原告通过工商部门了解到，在2015年11月6日，被告因在其发布的房地产广告上标注投资回报承诺的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（一）项之规定，属房地产广告中含有升值或者投资回报的承诺的行为，被处以罚款等行政处罚的事实。原告认为，被告乐清市华商房地产开发有限公司利用原告缺乏判断力的弱点，致使原告以高于普通住宅30%的高价购买无法实现的“酒店式公寓”，该合同显属显失公平；被告乐清市华商房地产地产开发有限公司的行为已构成欺诈，故《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十八条、一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定应撤销案涉《商品房买卖合同》；鉴于被告华商公司的欺诈行为发生在新修正的《中华人民共和国消费者权益保护法》施行之前，故依照修正前的《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，要求被告额外支付按商品房销售价金二倍计算的惩罚性赔偿。被告华商公司辩称：1.被答辩人称受到欺诈与事实不符，被答辩人撤销商品房买卖合同无事实和法律依据。答辩人销售酒店式公寓，不构成欺诈。答辩人按照商品房买卖合同约定按照毛坯标准向被答辩人交付房屋不构成欺诈。原告已将涉案房屋交由案外人乐清市雁廷酒店有限公司（下称雁廷公司）提供酒店式服务，雁廷公司是否进行精装修、精装修标准、风格及装修时间等内容的确定则是履行问题，与本案争议的焦点无关。购房款18%的款项已经兑现，雁廷公司同意兑现第四、五年的回报，不构成欺诈。商品房买卖合同未约定将住宅变更为酒店，答辩人不存在欺诈。《委托经营管理协议书》的合同义务包括每年提供30天免费居住权，不存在欺诈行为。2.被答辩人诉称的显失公平与事实不符，被答辩人撤销商品房买卖合同无事实和法律依据。被答辩人在合同订立时不存在缺乏判断能力的情形。被答辩人所购商品房的价格符合市场价值，不存在诉状所称的明显过高。3.被答辩人提出撤销商品房买卖合同已过除斥期间。答辩人与被答辩人订立商品房买卖合同的日期为2013年11月23日，其提出撤销的事由已过一年除斥期间。4.本案不具有适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（修订前）第四十九条规定的情形。适用该条款的前提是被答辩人存在欺诈行为，答辩人不存在欺诈行为。该法律保护的是满足生活消费需要购买商品的行为，其购买房屋不是为生活消费而是为投资回报，该行为不受消费者权益保护法保护。商品房作为不动产，与动产的普通商品有差异，双倍惩罚性赔偿的适用将导致双方利益关系的失衡，因此不动产不适用该条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的新闻网页信息、最高人民公报案例、酒店式公寓被判欺诈案例复印件，《张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉芬公司建筑物区分所有权纠纷案》复印件，《途家把20多套迪士尼“日租房”违法出租，有关部门责令整改》、《Airbnb模式，在中国到底面临哪些法律风险》复印件，原告认为住宅无法变更为经营性酒店；被告在明知住宅难以变更为酒店的情况下，还宣传带有投资回报功能的酒店，使得原告花高价购买所谓的“酒店式公寓”，该行为构成欺诈；相关案例已判“酒店式公寓”的宣传为欺诈，本案情况类似，应得到相同处理。被告华商公司认为报道不符合证据的形式，其宣传内容没有承诺酒店式公寓要开成宾馆，更没有在商品房买卖合同中做如此约定，该报道也说明了工商部门正在调研，并未下结论。最高人民公报案例七真实性、关联性有异议，案由不一样、争议焦点不一样，缺乏对比性。（2016）川20民终930号案例，真实性无法核实，和本案无关。本院认为，该组证据不符合证据的形式要件，不予采信。2.原告提供的统一政务咨询投诉举报平台答复意见复印件，本院认为系有关部门针对在小区住宅楼里修建宾馆是否可以办理营业执照做出的答复，与本案事实无关，不予认定。3.原告提供的一次性解决协议复印件、海南酒店式公寓的商品房买卖合同复印件，本院认为，一次性解决协议复印件原告未提供原件，不符合证据的形式要件；海南酒店式公寓的商品房买卖合同复印件并非有关行政部门规范性文件，不能据此给酒店式公寓下定义，对该两份证据不予采信。4.原告提供的涉案房产现状照片，本院认为可以证明直至2017年9月1日，涉案房产仍为毛坯房，予以认定。5.原告提供的《旅馆业治安管理办法》、《浙江省旅馆业治安管理办法实施细则》、《浙江省人民政府办公厅关于确定民宿范围和条件的指导意见》、《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》复印件，本院认为与本案无关联，不予采信。6.因原告申请鉴定，本院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司就乐清市雁荡镇白溪街村悦林庄园（雁荡小镇）19、21、22幢房地产市场价值进行评估，瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司做出瑞龙翔房评字（2018）第011号房地产估价报告，并出庭作证。原告认为上述评估报告能反映本案酒店式公寓和普通住宅的平均售价大概差价，因乐清市当地没有新房成交统计局统计的数据，鉴定人从专业的角度用了最接近这个数据的温州市市区的数据，应予以认定。被告华商公司对报告的形式真实性无异议，但是对内容真实性、关联性、合法性均有异议。第一，其与本案的争议焦点，涉案房屋是否明显不合理高于市场价格，报告估价对象是涉案房屋在网上初始挂牌平均售价，而不是销售的实际价格，与本案缺乏关联性。第二，报告书第七条采用的依据为温州市统计局统计的温州市市区的数据，与乐清市、雁荡山无关，不符合法院委托鉴定的要求；且其无收集类似地段的实例资料、交易案例，进行市场询价，程序违法；在没有交易实例的情况下，不能采取比较法；退一步讲，将网上销售管理系统初始价格理解为可比的交易实例，本案也仅比较了19幢与22幢，不符合可比实例数量要求；以本案现有证据，可以证明其估价结果不具有客观性。同在2013年开盘的在小区内靠近高速公司的7幢挂牌均价高于酒店式公寓的均价。对于2013年地产市场的价格波动情况，系原告应自行承担的商业风险。第三，19号楼的价格为尾盘价，也是市场行为，价格不具有可比性。本院认为，本院司法鉴定委托书已明确要求，扣除2013年9月24日至2015年1月15日当地新房销售的平均涨幅（或跌幅），评估两幢楼的每平方米挂牌价之间的差价，但该报告却采用了温州市区新建商品房住宅环比价格指数来评估本案涉案楼盘价差，理由是据其公司调查，统计局的房屋销售价格指数最接近委托方的要求的为该数据。在庭审中，鉴定人接受询问，明确该环比价格指数不含乐清市范围内的价格，且未提供其认为最接近委托方要求的调查依据。故该鉴定不具有客观性且不符合委托要求，不予采信。7.被告华商公司提供的管家服务合作协议、补充协议及北京途家置业顾问有限公司于2013年5月13日开具的发票，被告华商公司认为可以证明被告华商公司与北京途家置业顾问有限公司签订管家服务合作协议及补充协议，与广告宣传一致。原告认为真实性无法核实，且无明确的签订日期，现状是酒店未开办途家根本无法入驻，被告只是打着途家的旗号来宣传，系欺诈。从合同内容来看是针对雁荡小镇进行服务，没有约定具体项目，不能证明被告的证明对象。本院认为，该组证据可以证明被告华商公司与北京途家置业顾问有限公司有就涉案物业协商提供管家服务，本院予以认定。根据上述举证和本院的认证意见及原、被告在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：被告华商公司在销售“雁荡小镇”楼盘中，制作了宣传单、宣传册等。宣传内容为：“雁荡小镇万和豪生度假公寓会赚钱的财富公寓精装应有尽有投资高枕无忧”，“鸟巢酒店式公寓精装40m2首付5万起小投入、低门槛70年产权“3+2”模式每年30天免费入住途家网签约入驻加速不动产增值”，“首付7万起，超低总价小投入即可享5A景区里40m2投资度假公寓，精装修交付，拎包即可入住”“前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。”等。除上述宣传手段外，被告华商公司还通过发布会、电视台栏目推介等方式对“雁荡小镇二期”进行宣传。2013年11月23日，原告与被告华商公司签订合同编号为201390006830389的《商品房买卖合同》，约定原告向被告华商公司购买悦林庄园（雁荡小镇）二期第21幢4××号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积47.81平方米，单价每平方米8256.06元人民币，总价394722元整。与本案相关的内容有：合同第三条约定，该商品房土地使用权年限自2010年3月24日至2080年2月23日；该商品房的设计用途为住宅。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见附件八合同补充协议。合同第九条约定，出卖人应在2015年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十四条约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：×。合同附件四：装饰、设备标准如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，其他：本房以毛坯标准交付。附件八：补充协议第第十四条第4项，本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就本合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与本合同及其附件规定不一致的，以本合同及附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。本楼房的广告、楼书、销售宣传资料、沙盘模型、样板房（如有）等仅作为展示参考，不作为出卖人对买受人交付房屋条件的承诺，以实际交付的商品房为准。原告支付了全部购房款394722元。被告华商公司与北京途家置业顾问有限公司有签订管家服务合作协议，在业主房屋空置期由途家管家做室内清洁整理及保养服务。约定途家有责任提供国际一流的整套互联网管家服务系统（线上业主查询、线上房源管家后台管理系统、业主预定入信的酒店管理系统），管理和维护业主线上所需信息，途家网、携程及其他乙方合作媒体的推广支持。2016年11月，双方签订了两份补充协议，约定管家服务时间及计费时间从2017年7月1日起至2020年6月30日止。另查明，1.雁荡小镇签约流程：第一步，资料审核及复印，……,第五步与经营管理公司签约，客户与经营管理公司签署委托租赁协议，完成签约。2.原告承诺的前三年投资回报已于总房价中扣除。3.乐清市万佳商业管理有限公司于2016年10月12日更名为乐清市雁廷酒店有限公司。4.被告华商公司于2015年11月6日因其发布的房地产广告上标注投资回报承诺的内容的行为被乐清市市场监督管理局行政处罚。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被告华商公司在广告中宣传酒店式公寓是否构成欺诈的问题；二、原告购买涉案房屋是否存在显失公平的问题。一、被告华商公司在广告中宣传酒店式公寓是否构成欺诈的问题。本院认为，房屋系大价值财产，原告作为完全民事行为能力人，在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋性质及交付状况等因素，涉案《商品房买卖合同》明确约定以毛坯标准交付，结合原、被告均有提供的雁荡小镇签约流程，第五步系与经营管理公司签约，客户与经营管理公司签署委托租赁协议，完成签约，可以认定原告知晓自己购买的商品房的精装修及作为酒店式公寓需要通过其他途径实现，故原告不存在因被告华商公司广告宣传导致错误认识使行为的后果与自己的意思相悖的情况。况且广告宣传中“3+2”的投资回报，现原告已经在总房价里扣除前三年的投资回报，且目前三年期限并未届满，被告华商公司关于投资回报的宣传不属于虚假宣传。故原告主张被告就酒店式公寓的宣传虚假，构成欺诈，导致原告因被告的欺诈宣传而作出错误的意思表示，请求撤销《商品房买卖合同》，依据不足，不予支持。二、原告购买涉案房屋是否存在显失公平的问题。原告认为被告华商公司将普通住宅以“酒店式公寓”的价格销售给原告，使得原告多支付了高出普通住宅售价30%以上的购房款，在结果上显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”案涉楼盘开盘时间不同，价格并不具有可比性。原告申请对差价进行鉴定，但鉴定机构采用的涨跌幅数据并非涉案房屋所在当地数据，本院不予采信，原告未能提供充分的证据证明原告多支付了30%以上的购房款，根据谁主张谁举证的规则，原告应承担举证不能的不利后果。故原告主张显失公平不成立，其要求撤销与被告华商公司签订的《商品房买卖合同》的诉请本院不予支持。原告的其他诉请，均基于涉案《商品房买卖合同》因欺诈、显失公平被撤销成立的前提下提出，现该前提条件未成就，其他诉请均无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告虞臣云的诉讼请求。本案受理费18052元，由原告虞臣云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  倪建双审 判 员  林 明人民陪审员  汤存本二〇一八年六月十一日代书 记员  刘德炜