山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滕民初字第3564号
原告：张勇，男，1977年11月5日出生，汉族，农民，住滕州市。
委托代理人：孟阳，山东荆河律师事务所律师。
被告：刘进富，男，1962年11月13日出生，汉族，农民，住滕州市。
委托代理人：王涛涛、种衍渠，山东滕达律师事务所律师。
原告张勇与被告刘进富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟阳、被告委托代理人王涛涛、种衍渠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张勇诉称，2012年11月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于滕州市某村集体土地上房屋一套出售给原告，并承诺办理土地使用证等相关手续。现该房屋所占集体土地被政府征收，原告才得知该土地为非法租赁土地，其建筑均为违法建筑。双方签订的《房屋买卖合同》违反合同法第52条的有关规定，应为无效合同，故请求确认房屋买卖合同无效，判令被告返还购房款315000元，承担购房款的利息损失（以315000元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2012年11月1日起至判决给付之日止），本案诉讼费用由被告承担。
被告刘进富辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2012年11月28日签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于滕州市某村的房屋卖与原告，原告已支付购房款315000元，但原告手中持有的收到条是后期补的，但签订合同时，被告并未承诺办理相关手续，原告亦明知该房屋没有土地使用证等相关手续，故该合同应为可撤销合同，而非无效合同。目前，因涉及拆迁，该房屋已灭失，房屋价值已转化为货币形式汇入原告名下，为原告个人持有。如果判定该房屋买卖合同无效，原告已持有的拆迁补偿款应自返还款项中扣除，利息损失应由原、被告双方共同承担，诉讼费用的负担应根据判决结果进行分担。此外，因被告已将该房屋交付原告，故原告还应向被告支付该房屋被原告占有、使用期间所产生的孳息。
经审理查明，2012年11月28日，原告张勇与被告刘进富签订房屋买卖合同一份，约定：“位于滕州市某村房屋一套，建筑面积东西14米、南北10米，加前出厦共计147㎡，甲方（刘进富）自愿将自己所拥有的房屋出售给乙方（张勇）使用（该使用二字已被黑色签字笔划横线删除），乙方将终身享有使用权，经双方协商，特定如下合同。一、甲方将座落在滕州市某村独院房屋出售给乙方，该宅基地西临朱某，南临周某，东临小学，北临市场仓库，宅基地面积东西17.5米，南北14米，共计248㎡。二、甲、乙双方商定上述房屋财产出售价为315000元（大写：叁拾壹万伍仟元正）；合同签订后一次性付清。三、甲方保证上述房产清晰，保证该房屋不受他人追索，没有任何纠纷，如有纠纷甲方负责处理。四、本房屋没有手续，有集体土地罚款单、宅基地合同附件各一份，房屋交易后甲方协助乙方办理土地使用证手续。交易后所发生的一切费用等由乙方负担。五、房屋如遇政策性拆迁，宅基地及房屋无论增值或贬值，赔偿的一切费用与甲方无关。六、甲乙双方严格遵守契约合同，不得违约，否则按交易房屋价款付50%违约金，并赔偿该应有的损失。七、本契约协议一式叁份，签字后生效，甲乙双方各执一份，担保人一份。”被告刘进富在合同末尾甲方处签名，李秀茹代原告张勇在乙方处签名，李秀茹同时作为担保人在该房屋买卖合同上签名。签订合同后，原告张勇支付被告刘进富卖房款315000元，被告刘进富出具收条并将房屋交付原告张勇占有、使用。后因原告张勇持有的收条丢失，被告刘进富于2012年11月1日给原告张勇补出一份315000元的收到条。原告张勇接手该房屋后，搭建彩钢瓦顶棚一处（面积为60.99㎡）。2012年11月9日，李秀茹代张勇与郝明凯签订协议书一份，约定将该房屋租给郝明凯使用，租金一年1万元。同日，李秀茹代张勇收取郝明凯2012年11月13日至2013年11月13日的租金10000元，并出具收条。2013年7月，该房屋遇拆迁。2013年7月13日，原告张勇签署保证书一份，内容为：“保证书本人保证在搬迁奖励期内10天，完成房屋腾空，并进行清理，经指挥部验收完毕一次性支付补偿款，否则取消搬迁奖励费。”后原告张勇如期搬迁。2013年7月18日，原告张勇签字领取补偿款，因该房屋占地系租赁所得，故仅获得建筑物补偿102820.2元（含砖墙彩钢瓦顶补偿的29275.2元）、附着物补偿11338.6元（含147.09㎡隔热层补偿5148.2元）、搬迁补偿费1456.56元、临时安置补偿费1456.56元、停产停业损失费10195.92元、搬迁奖励费21848.4元，共计149116.24元。2013年7月19日，原告张勇诉来本院，诉请如上。庭审中，关于后添附的部分，原告主张其除搭建彩钢瓦顶棚外，还为房屋做了隔热层。被告对此不予认可，称被告也为房屋做了隔热层；关于原告将房屋租给他人获得的租金，原告主张因合同没有到期，故原告返还郝明凯租金2500元，同意自房款中扣除7500元。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收据、拆迁补明细表复印件、补偿价格通知单复印件、户籍证明、租赁协议书、庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，被告刘进富在未取得乡村建设规划许可证的情况下，在未取得集体土地使用证的土地上建设房屋，该房屋应为违法建筑。被告刘进富与原告张勇签订的《房屋买卖合同》，违反法律法规的禁止性规定，依法应认定为无效合同。因该《房屋买卖合同》无效，因该合同取得的财产应予返还。因原、被告之间买卖的标的房屋已经灭失，故原告张勇返还房屋不能，应将因该房屋获得的补偿自被告刘进富应返还的购房款中扣减。对于搬迁补偿费1456.56元、临时安置补偿费1456.56元、停产停业损失费10195.92元、搬迁奖励费21848.4元，因该补偿非针对原告这一特殊个体给予的补偿，而是给予房屋所有权人或房屋使用权人的补偿，即不因房屋所有权人或使用权人本身的变化而产生变化，鉴于原、被告所签订的《房屋买卖合同》无效，该补偿利益应归被告所有，故对原告关于该搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失费、搬迁奖励费均归其所有这一主张，本院依法不予支持。因砖墙彩钢瓦顶棚系被告刘进富将房屋交付张勇后，由原告张勇在原房屋基础上又后行投资搭建，本院认为，该砖墙彩钢瓦顶补偿的29275.2元应由原、被告平均分配为宜，即原、被告各占14637.6元。对于附着物中的隔热层，原告张勇主张系其接手房屋后添附，被告刘进富不予认可，原告张勇亦未能提交有效证据予以证明，故本院对原告张勇该主张不予采信。对于原告张勇占用房屋期间获得的租金，被告刘进富要求自返还款项中扣减，原告张勇亦表示同意，对此本院予以准许。关于原告张勇获得的租金数额，原告张勇表示因拆迁时，租期尚未到期，退还租金2500元，该做法较为符合常理，故本院对原告张勇该意见予以采信，即认定原告张勇在占用房屋期间，获得租金的数额应为7500元。被告要求将该租金产生的利息一并自返还款项中扣除这一主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，被告刘进富应返还原告张勇购房款173021.36元（总房款315000元-拆迁补偿全部款项149116.24元-占用房屋期间租金7500元＋50%的砖墙彩钢瓦顶补偿款计14637.6元）。在原、被告签订的房屋买卖合同中明确注明“四、本房屋没有手续……”，故原告张勇购买房屋时对房屋状况应为明知，故本院对原告张勇关于要求被告刘进富支付购房款的利息损失这一诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告张勇与被告刘进富签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告刘进富于本判决生效后十日内返还原告张勇购房款173021.36元；
三、驳回原告张勇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6025元由原告张勇负担2725元，被告刘进富负担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 于 云
代理审判员 王成振
人民陪审员 王思超
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 杨 静