江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0702民初3803号原告（反诉被告）：中铁二十四局集团新余工程有限公司，住所地：江西省新余市渝水区铁兴路216号。统一社会信用代码：91360500159860563N。委托诉讼代理人：聂燕燕，系江西嵩江律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：李辉华，系江西三江合律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：宋学明，男，汉族，1958年7月16日，住江西省赣州市章贡区。被告：曾长秀，女，汉族，1960年6月21日生，住江西省赣州市章贡区。被告（反诉原告）：赣州市章贡区新红辣椒酒店，住所地：江西省赣州市章贡区东环路口。注册号：360702600136750。经营者：宋学明。被告：宋国荣，男，汉族，1979年8月3日生，住江西省宁都县。被告：朱爱莲（系被告宋国荣妻子），女，汉族，1983年10月23日生，住江西省宁都县。五被告共同委托诉讼代理人：廖为清，系江西钨都律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）中铁二十四局集团新余工程有限公司（以下简称中铁公司）诉被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店（以下简称新红辣椒酒店）及被告曾长秀、宋国荣、朱爱莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告中铁公司委托诉讼代理人李辉华、被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店及被告曾长秀、宋国荣、朱爱莲共同委托诉讼代理人廖为清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2008年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2008年11月5日签订的《关于中铁二十四局新余公司所属赣州红辣椒酒店有限公司租赁合同的补充协议》；2、被告立即腾空位于江西省赣州市京九路口的红辣椒酒店主体大楼，附属建筑及空置土地并返还给原告；3、被告立即向原告支付房屋租金人民币197.7万元（暂计算至2017年10月11日）、逾期付款违约金人民币106.416万元，合计304.116万元；以及从2017年10月12日起至被告实际归还原告红辣椒酒店主体大楼，附属建筑及空置土地之日止以197.7万元为基数按照年利率24%计算的逾期付款违约金和相应的租金；4、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由:2008年10月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将拥有产权和处置权坐落在江西省赣州市京九路口的红辣椒酒店，大楼主体八层，面积9590平方米，附属建筑面积2150平方米，以及空置土地面积12650平方米，出租给被告宋学明，租期七年，从2008年11月1日起至2015年10月31日止；正式签订合同时，第一年房租100万元及20万元履约保证金应一次性交纳，第二年租金应在第一年租期到期前一个月交纳，并在前一年租金基础上递增3%；被告必须依约交付租金，如有拖欠，原告每天按月租金的5%加收违约金，拖欠租金30天以上，原告有权单方解除合同，并有权拒绝退还履约金；租赁期满或解除合同时，被告需结清费用及一切债权债务后退还房屋给原告。2008年11月5日，双方签订了一份《关于中铁二十四局新余公司所属赣州红辣椒酒店有限公司租赁合同的补充协议》，对原合同租金及租期进行了补充，租期改为从2008年11月6日至2016年3月12日止，2015年3月12日至2016年3月12日租金为119.9万元。合同签订后，原告将场地、房屋交付给了被告宋学明使用。租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同，原告多次通知被告解除双方不定期租赁关系，责令被告腾空场地、房屋并返还原告。然而，被告至今仍占用场地、房屋，且拖欠租金未付，遂成讼。被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店及被告曾长秀、宋国荣、朱爱莲辩称：一、被告曾长秀、宋国荣、朱爱莲不是本案适格诉讼主体，既未与原告签订租赁合同，也不是新红辣椒酒店合伙人，未与原告发生任何民事法律关系，请求驳回原告要求被告曾长秀、宋国荣、朱爱莲承担民事责任的诉讼请求；二、原告要求支付2015年3月12日至2016年3月12日的租金119.9万元与事实不符。因已依约付清。三、原告要求支付2016年3月12日至2017年3月11日的租金123.5万元及2017年3月12日至2017年10月11日计7个月租金74.2万元，均没有事实与法律依据。合同期满前，被告宋学明和宋国荣、宋连生于2015年9月中旬去了新余原告公司驻地商谈房屋续租问题，原告方工作人员杨梦秋、ＸＸ及唐志勇出面接待，唐志勇说：“房屋续租问题以后再说，一时定不了。”被告宋学明则要求原告方，如果不续租就应在租期满时派人来接交房屋及场地。之后多次联系原告工作人员谈移交事宜均未果。无奈，被告宋学明只好聘请三名保安看管，直到2017年6月19日原告前来办理移交手续。2016年12月23日，原告在《赣南日报》刊登招标公告，2017年1月13日开标。在此之前，原告一直未催收租金，由此可证明，原告尚未找到合适承租人之前先让被告帮助看守房屋。况且，2017年5月3日，原告在红辣椒酒店外墙张贴了《告知书》，言明“各位租户与宋学明之间的租赁关系不对我司生效，请各位租户及时与宋学明办理租赁清算，并于2017年5月15日前与我司接洽，商谈继续承租或者搬离事宜。”原告上述行为表明其早就有将房屋另租他人打算。由于原告自身原因未在合同期满时前来办理接交手续，责任应由原告承担。因此，原告主张的支付2016年3月12日至2017年10月11日的房屋租金及违约责任缺乏事实与法律依据。被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）返还给反诉人租房押金人民币20万元整；2、原告（反诉被告）赔偿给反诉人值守租赁房屋人员工资损失人民币21万元；3、反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2008年10月8日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）将江西省赣州市京九路口的红辣椒酒店，大楼主体共八层，面积9590平方米，附属建筑面积2150平方米，以及空置土地面积12650平方米，出租给被告（反诉原告）宋学明，租期七年，从2008年11月1日起至2015年10月31日止。在签订上述合同时，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳履约保证金20万元。2008年11月5日，双方签订了一份《关于中铁二十四局新余公司所属赣州红辣椒酒店有限公司租赁合同的补充协议》，对原合同租金及租期进行了补充，租期改为从2008年11月6日至2016年3月12日止，2015年3月12日至2016年3月12日租金为119.9万元。合同签订后，被告（反诉原告）依约履行了义务，租金已付至合同期满即2016年3月12日止。合同期满前，被告（反诉原告）宋学明和宋国荣、宋连生三人于2015年9月中旬去了新余原告（反诉被告）公司驻地商谈房屋续租问题，原告（反诉被告）方工作人员唐志勇说：“房屋续租问题以后再说，一时定不了。”被告（反诉原告）宋学明则要求原告（反诉被告），如果不续租就应在租期满时派人来接交房屋及场地。之后多次联系原告工作人员谈移交事宜均未果。合同期满后，被告（反诉原告）宋学明停止了酒店一切经营活动。被告（反诉原告）宋学明本着对国有资产负责态度，带领聘请的三名保安看管，直到2017年6月19日原告前来办理移交手续，期间共15个月，被告（反诉原告）宋学明工资75000元（5000元/月×15个月），三名保安工资135000元（3000元/月×15个月×3人），以上合计21万元。综上，原告（反诉被告）应当退回被告（反诉原告）宋学明押金20万元、值守人员工资21万元。原告（反诉被告）中铁公司辩称：1.被告新红辣椒酒店提起反诉，证明其认可系作为诉争房屋承租人，应对本案债务承担偿还义务。2.首先看是否有证据证明支付了保证金，合同期满后至今，反诉人未归还租赁物，且合同期满后未支付租金，根据《房屋租赁合同》第八条约定，被告未按照合同约定支付租金超过30日的，原告有权解除合同并有权拒绝退还保证金，所以无需退还保证金20万元。3.反诉人请求支付值守人员工资21万元没有事实和法律依据。经审理查明：2008年10月8日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）将拥有产权和处置权坐落在江西省赣州市京九路口的红辣椒酒店，大楼主体共八层，面积9590平方米，附属建筑面积2150平方米，以及空置土地面积12650平方米，出租给被告宋学明（反诉原告），租期七年，从2008年11月1日起至2015年10月31日止；正式签订合同时，第一年房租100万元及20万元履约保证金应一次性交纳，第二年租金应在第一年租期到期前一个月交纳，并在前一年租金基础上递增3%；被告（反诉原告）必须依约交付租金，如有拖欠，原告每天按月租金的5%加收违约金，拖欠租金30天以上，原告有权单方解除合同，并有权拒绝退还履约金；租赁期满或解除合同时，被告（反诉原告）宋学明需结清费用及一切债权债务后退还房屋给原告。2008年11月5日，双方签订了一份《关于中铁二十四局新余公司所属赣州红辣椒酒店有限公司租赁合同的补充协议》，对原合同租金及租期进行了补充，租期改为从2008年11月6日至2016年3月12日止，2015年3月12日至2016年3月12日租金为119.9万元。合同签订后，原告（反诉被告）将场地、房屋交付给了被告（反诉原告）宋学明使用。被告（反诉原告）宋学明依约交纳履约保证金20万元，至合同期满，未拖欠原告租金。租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。2016年12月24日，原告在《赣南日报》刊登招标公告，将红辣椒酒店及场地公开招标，原告（反诉被告）于2017年1月18日向赣州市中正贸易有限公司发出中标通知书，要求其按协商的时间与原告（反诉被告）签订租赁合同。2017年5月3日，原告（反诉被告）在红辣椒酒店外墙张贴了《告知书》，言明“各位租户与宋学明之间的租赁关系不对我司生效，请各位租户及时与宋学明办理租赁清算，并于2017年5月15日前与我司接洽，商谈继续承租或者搬离事宜。”被告（反诉原告）宋学明庭审中承认在红辣椒酒店后面的场地（面积12650平方米）盖有铁皮棚仓库，每年可收租金20至30万元。2017年6月19日原告（反诉被告）与被告宋学明（反诉原告）办理了红辣椒酒店主楼移交手续。另查明，被告（反诉原告）宋学明与被告曾长秀系夫妻关系。被告（反诉原告）宋学明系被告（反诉原告）新红辣椒酒店经营者。被告（反诉原告）宋学明未能提供证据证实在租赁合同期满后，原告（反诉被告）要求其看管涉案租赁房屋和场地。原告（反诉被告）中铁公司未能提供证据证实在合同期满后至2017年5月3日要求过被告（反诉原告）宋学明、红辣椒酒店搬离、腾空涉案租赁房屋、场地。以上事实有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、原告企业公示信息、原告企业变更信息、房产权证、被告新红辣椒酒店企业信息、被告宋学明、宋国荣、曾长秀、朱爱莲身份证、被告宋学明、曾长秀户籍信息、《房屋租赁合同》、《补充协议》2份、交接清单、付款凭证、《赣州市红辣椒酒店、场地整体租赁招标文件》、《中标通知书》、《公证书》、光盘、新红辣椒酒店建设银行交易明细清单，被告提交的收款收据、建设银行汇款凭证、《告知书》、《红辣椒酒店移交表》等证据材料以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告（反诉被告）中铁公司与被告（反诉原告）宋学明所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告（反诉原告）新红辣椒酒店的实际经营者系被告（反诉原告）宋学明，因此，原告（反诉被告）主张该两被告（反诉原告）承担债务的连带责任，本院予以支持。本案争议的焦点问题有四：一是被告宋国荣、朱爱莲在本案中对原告（反诉被告）是否需要承担法律义务。本院经查，原告（反诉被告）提出该主张的依据是以被告（反诉原告）新红辣椒酒店的建设银行交易明细清单中有付款给被告宋国荣的记录认定被告宋国荣是合伙人参与酒店经营分红，以被告宋国荣、朱爱莲的婚姻登记信息认定系夫妻共同债务，本院认为，原告（反诉被告）提供的证据不足以证明被告宋国荣是酒店经营的合伙人，亦无法认定被告宋国荣、朱爱莲作为夫妻对原告（反诉被告）承担法律义务，因此，对该两被告的辩驳意见予以采纳，对原告（反诉被告）中铁公司该项主张不予支持。二是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）宋学明不定期租赁关系解除时间。2017年5月3日原告（反诉被告）张贴《告知书》的法律性质?本院经查，根据双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》可知，租赁合同已于2016年3月12日到期，合同到期后双方未再签订租赁合同，可认定合同期满后自然解除合同。期满后，2016年3月13日至2017年5月3日原告（反诉被告）张贴《告知书》止，双方未再签订租赁合同，原告（反诉被告）未能证明通知了被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店搬离、腾空酒店和场地，被告（反诉原告）宋学明在租赁合同期满后至2017年5月3日亦继续使用涉案房屋和场地，根据被告（反诉原告）新红辣椒酒店建设银行交易明细清单可知，被告新红辣椒酒店正常经营期间于每月20日左右交纳水电费，通过对比2016年与2017年4月至6月同期交纳的电、水费数据（2016年4月电费24694.9元、水费2288元，5月电费23321元、水费4727.3元，6月电费25602.3元、水费4664元；2017年4月电费24204.15元、水费2125.75元，5月未交电费、交水费940.5元，6月电费15355.12元、水费1124.75元）可知，2017年4月与2016年4月发生的水、电费基本持平，再结合同期住宿收入、电信费用支出数据以及2017年5月以后发生的水、电费大幅下降数据，说明被告（反诉原告）新红辣椒酒店至2017年4月仍在正常经营，2017年5月3日原告（反诉被告）张贴《告知书》后，被告（反诉原告）新红辣椒酒店不再正常经营，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，且原告（反诉被告）在诉状中认为也是不定期租赁关系，再且原告（反诉被告）于2017年5月3日张贴《告知书》明确表明原租赁合同已到期，新的承租人为案外人赣州市中正贸易有限公司，要求承租户商谈继续承租或搬离事宜，可认定是其表达解除不定期租赁合同的意思表示，因此，本院认为，双方在2016年3月12日后构成不定期租赁合同关系并于2017年5月3日解除，所以，原告（反诉被告）诉请解除与被告（反诉原告）宋学明于2008年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2008年11月5日签订的《关于中铁二十四局新余公司所属赣州红辣椒酒店有限公司租赁合同的补充协议》已无必要，原书面合同已在期限届满时自动解除，不定期租赁合同亦已2017年5月3日解除。三是租赁合同期满后租赁的租金、违约金计算问题。双方在2016年3月12日合同期满后构成不定期租赁关系，未就租金、违约责任等达成约定，本院认为，在2016年3月13日至2017年5月3日期间其租金结合当前物价水平酌定按合同期间的最后一年度计算，即119.9万元/年计算，因对违约责任无约定，因此，不宜计算违约金；2017年5月4日至2017年6月19日双方办理酒店房屋移交手续止，该期间原告（反诉被告）已将租赁物招标给案外人赣州市中正贸易有限公司，并通知相关二手承租人，被告（反诉原告）新红辣椒酒店大楼亦不再正常经营，原告（反诉被告）未能举证该期间被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店是否存在造成其租金损失的行为，因此，该期间的酒店大楼、附属建筑的租金主张本院不予支持，加之双方无相关违约责任的约定，亦无法支持其违约金主张。四是2017年6月19日之后的法律责任问题。2017年6月19日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）宋学明双方办理了移交手续，原告（反诉被告）提供的《公证书》及光盘仅能证明空置场地仍有铁棚房在经营，本院认为，在原告（反诉被告）2017年5月3日已张贴《告知书》向社会告知被告（反诉原告）租期已满，双方办理移交手续后，原告（反诉被告）完全有权利关闭相关场所，如被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店拒不搬离、腾空场地，则造成损失应由其承担，因原告（反诉被告）证明空置场地上铁棚房仍在经营，则自2017年5月3日起至腾空场地止，被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店应按20万元/年标准计算费用支付给原告（反诉被告）中铁公司。关于被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店提出返还租赁押金20万元的诉求，本院认为，双方租赁关系已解除，该押金应当退还，但是，可以在其拖欠的不定期租赁期间产生的租金中予以抵扣。关于被告（反诉原告）宋学明、红辣椒酒店提出的赔偿值守房屋人员工资损失21万的诉求，本院认为，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，关于原告（反诉被告）中铁公司提出解除房屋租赁合同的诉请，因合同已届满无解除必要，且不定期租赁关系亦已2017年5月3日解除，因此，该诉请已无必要。被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店应承担2016年3月13日至2017年5月3日的租金136.89万元[2016年3月13日至2017年3月13日为119.9万元，2017年3月14日至2017年5月3日为16.99万元（119.9万元÷12个月÷30天×51天）]，抵扣被告（反诉原告）宋学明交纳的押金20万元后，仍应支付116.89万元；被告（反诉原告）宋学明、新红辣椒酒店应支付给原告（反诉被告）中铁公司场地占用费（从2017年5月3日起至腾空场地止按20万元/年标准计算）。本案房屋租赁关系发生在被告（反诉原告）宋学明与被告曾长秀夫妻关系存续期间，被告（反诉原告）宋学明未举证证明本案债务系其个人债务，因此，应视为夫妻共同债务，现原告（反诉被告）中铁公司请求该两被告共同承担还款之责，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店于判决生效之日起七日内腾出其与原告中铁二十四局集团新余工程有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的空置场地（12650平方米）；二、被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店、被告曾长秀于判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）中铁二十四局集团新余工程有限公司租金116.89万元[已抵扣被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店诉请的押金20万元]；三、被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店、被告曾长秀于判决生效之日起七日内支付给原告中铁二十四局集团新余工程有限公司自2017年5月3日始至腾出空置场地（12650平方米）之日止的租金（按20万元/年标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）中铁二十四局集团新余工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31129元（本诉），反诉费1862.5元减半收取931.25元，保全费5000元，共计37060.25元，由被告（反诉原告）宋学明、赣州市章贡区新红辣椒酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  傅一波审判员  吴 芬审判员  薛春娟二〇一七年十二月四日书记员  彭楚君