福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终870号上诉人（原审被告）：卢玉萍(曾用名：卢才招)，女，1982年7月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，被上诉人（原审原告）：林群龙，男，1959年10月21日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，上诉人卢玉萍因与被上诉人林群龙房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017)闽0802民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢玉萍、被上诉人林群龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢玉萍上诉请求：１.原审判决第一项的租金已全部交清，不存在违约，无需支付月利率2%滞纳金。2.被上诉人应退还上诉人合同保证金1万元。3.按合同约定出租人违约应双倍返还合同保证金2万元。事实和理由：1.一审答辩中，被上诉人承认可以先欠租金等以后有钱了再付，也就不存在违约和逾期滞纳金。2.双方协商同意从2015年10月1日起每月租金为6200元,2016年4月1日起每月租金为5200元。上诉人从2015年10月1日起支付了6次,也就是6个月租金37200元,并且按合同约定租金是按月支付结清的,依据林群龙与卢玉萍微信对话记录证明被上诉人已经默认了口头协商后的租金并且期间从未向被上诉人提出过对租金有异议。因上诉人向被上诉人银行转账支付2016年4月和5月租金时被上诉人说付款人名字与合同名字不相符,不承认收到,导致上诉人后面不敢用银行转账方式付款。按合同约定承租人可以选择银行转账或现金支付租金,被上诉人到合同截止日从没有与上诉人联系过见面收租金,导致上诉人后面无法交租,期间上诉人多次打电话催被上诉人见面现金支付及续租约事宜,原告不接听电话,拒绝见面。至合同期满后被上诉人用微信通知上诉人合同期已满搬出货品,归回店面钥匙。当月被上诉人将该店面以5500元的价格租给上诉人同行经营灯具,让上诉人没有享受同等条件优先承租权。林群龙辩称：1.依据租赁合同第五款，上诉人已经违约，上诉人的合同保证金不予退还。上诉人应支付从2016年11月1日起至本判决确定的还款之日止、以本金28189元、按月利率2%计算的滞纳金。2、依据租赁合同第四款第2条，自2015年10月1日至2016年9月30日止，每月租金7018元。微信对话记录不能证明被上诉人有默认降租。合同期间，上诉人以资金困难为由未按时足额支付租金与被上诉人于2015年10月1日当面商讨过，被上诉人答应的“先欠部分租金”中的“部分”指的是上诉人未按时足额支付租金的欠额部分即818元/月（7018元-6200元=818元/月），而不是由上诉人任意爱给租金多少就多少、甚至整月分文不给连续欠付租金多达4个月之久。3、被上诉人对租赁合同的签名人与实际汇款人名字存在不一致的现象提出疑问，这并不能导致上诉人就此无法通过银行转账方式支付租金，纯属上诉人借口而已。4、依据合同第六款第6条，承租人必须按时向出租人交纳租金，逾期5天视为违约，出租人有权终止合同，承租人交纳的合同保证金不予退还，所造成的损失出租人不予赔偿。上诉人在合同约定期限内未提出延续租期事宜，上诉人就此丧失了享受同等条件优先承租权。被上诉人不存在违约，就无需双倍返还合同保证金。林群龙向一审法院起诉请求：判令卢玉萍支付租金41528.93元、物业费及水电公摊费857.35元、电费168.23元，并支付暂计至起诉之日止的违约金4983.47元。一审法院认定事实：2013年9月22日，林群龙与卢玉萍签订租赁合同一份，合同主要约定：林群龙将龙岩市闽西交易城B3-3，9-1O号店面（三层)出租给卢玉萍使用；合同期限为3年，即从2013年10月1日起至2016年9月30止；从2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金为6380元；从2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金为7018元；租金不含物业管理费、水电费及其他应交费用；承租人应支付合同保证金10000元；承租人应于合同起始日前七天向出租人交缴一个月租金，若延期交纳，每日按拖欠租金的1%支付滞纳金；承租人违约，出租人有权终止合同，收回租赁店面，合同保证金不予退还等。合同签订后，卢玉萍向林群龙支付保证金10000元，双方均按合同约定履行各自的义务。2015年9月份，卢玉萍与林群龙协商要求减少租金。从2015年10月1日起，卢玉萍按每月6200元向林群龙支付了6个月的租金共计37200元。2016年4月，卢玉萍以经济形势不好为由，再次要求林群龙减少租金。2016年5月23日，卢玉萍按每月5200元向林群龙转帐支付2个月的租金10400元。2016年10月4日，林群龙告知双方合同期满,要求卢玉萍归回店铺。2016年10月11日，卢玉萍将店铺清空，并联系林群龙店铺交接事宜。2016年10月16日，卢玉萍将已腾空的店面交还林群龙。林群龙缴纳了租赁期间的物业费857.35元，电费168.23元。现林群龙以其不同意卢玉萍降低租金的请求，卢玉萍仍拖欠其租金为由诉至本院。在本案诉讼过程中，卢玉萍于2017年2月25日支付林群龙11000元。林群龙在庭审中同意逾期支付租金的滞纳金从2016年11月1日起计算。一审法院认为，林群龙与卢玉萍签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。从2015年10月起，卢玉萍未按合同约定按时足额缴纳租金，应限期履行补缴义务。卢玉萍主张林群龙有口头同意减少租金，但未提供充分有效的证据予以证实，且林群龙予以否认，故本院对该抗辩主张不予采信。从2015年10月起至2016年3月，卢玉萍少支付林群龙租金4908元（7018元×6个月-6200元×6个月）；2016年4月及5月，卢玉萍少支付林群龙租金3636元（7018元×2个月-5200元×2个月）。卢玉萍有提供照片，通话记录证明其于2016年10月11日清空店面并电话联系林群龙办理店面交接事宜，但林群龙未予接听的事实，故店面租金应计算至2016年10月11日止。从2016年6月起至2016年10月11日止，卢玉萍还应支付林群龙租金30645元（7018元×4个月+7018元×11/30个月）。综上，扣除卢玉萍在诉讼中支付林群龙的11000元，卢玉萍还需支付林群龙租金28189元。林群龙要求卢玉萍支付从2016年11月1日起至所欠租金付清之日止、按月利率2%计算的滞纳金，有事实与法律依据，本院予以支持。林群龙还要求卢玉萍支付店铺经营期间的物业费857.35元、电费168.23元，有事实依据，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、卢玉萍应于本判决生效之日起十五日内偿付林群龙龙岩市闽西交易城B3-3，9-1O号店面租金28189元，并支付从2016年11月1日起至本判决确定的还款之日止、以本金28189元、按月2%计算的滞纳金。二、卢玉萍应于本判决生效之日起十五日内偿付林群龙物业费857.35元，电费168.23元，共计1025.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取计494元，由林群龙负担25元，由卢玉萍负担469元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：卢玉萍对一审判决认定的事实无异议，但认为应补充认定“2015年9月我到被上诉人家中协商，从2015年10月到次年5月每个月租金按照6200元交，2016年6月到9月30日租金按照5200元交。因为被上诉人原因造成上诉人无法正常交租，不存在违约滞纳金。”二审中卢玉萍提供了双方的微信聊天记录以及通话录音，证明2015年10月到2016年3月上诉人每月付的租金是6200元，被上诉人没有异议；2016年5月份之前的租金已经付清，2016年4月、5月的租金是按5200元付的，不存在上诉人恶意拖欠租金的事实。对卢玉萍提供的证据，林群龙质证认为，对该证据的真实性无异议，但卢玉萍所述协商租金并没有事实依据，每月是按照合同来催缴租金，考虑到卢玉萍资金困难，2015年10月1日双方同意每月先付6200元，818元先欠着，后面再补足。对月租金按5200元交没有同意，是卢玉萍自作主张。本院经审核认为卢玉萍提供的微信聊天记录及通话录音中并无双方协商同意调整租金数额的明确意思表示，该证据不能证明卢玉萍所主张的事实，本院不予采信。林群龙对一审判决查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，林群龙与卢玉萍签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。卢玉萍上诉主张双方协商同意从2015年10月1日起每月租金为6200元，从2016年4月1日起每月租金为5200元，但未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。一审判决认为卢玉萍从2015年10月起未依合同约定按时足额向林群龙交纳租金，应予补交并支付滞纳金，有事实及合同依据。一审判决对租金数额及滞纳金的计算并无不当，本院予以认可。关于卢玉萍上诉主张林群龙应退还其合同保证金1万元以及应双倍返还合同保证金2万元的诉请，因一审时卢玉萍未就此提出反诉，故本院不作处理，卢玉萍可另行主张。综上所述，卢玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由卢玉萍负担。本判决为终审判决。审判长  傅胜荣审判员  张静瑜审判员  陈小曼二〇一七年七月十二日书记员  吴 琼附：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。