广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初8114号
原告：李贤娣，女，1971年10月出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李华庭，广东广鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈叶兴，广东广鸿律师事务所律师。
被告：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：邓铭超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢雅，广东卓而立律师事务所律师。
原告李贤娣诉被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年9月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李贤娣的委托诉讼代理人贺四平、周喜玲，被告古四公司的委托诉讼代理人付秋真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李贤娣向本院提出诉讼请求：一、被告古四公司向原告支付迟延交付房屋权属证书的违约金285187元（以房价款1860320为基数，按每日万分之二点一的标准计算730天，共计285187元；二、被告立即支付原告电表安装费用800元。事实和理由：原告与被告于2011年8月9日签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于中山市××大道侧××小区××房，商品房总价款为1860320元，合同约定被告应当在2011年11月1日前符合国家和地方人民政府规定的经验收合格的商品房交付给原告，同时约定被告应当在交付该商品房之日起540个工作日内交付房屋权属证书给买受人，每逾期一日，被告按已付房款的万分之二点一支付违约金。被告于2012年8月交付了该商品房，但被告直至起诉之日仍未将上述商品房的权属证书交付至原告名下，被告已违约。依据合同约定及法律规定，被告应向原告支付相应违约金。为此，原告提起以上诉请。
原告对其陈述的事实，提交有以下证据：一、《中山市商品房买卖合同》、《合同补充协议》。证明原告与被告于2011年8月9日签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：原告购买被告座落于中山市××号商品房，商品房总价款为1860320元，约定交付时间为2011年11月1日。二、《中山市商品房买卖合同》、�合同补充协议》。证明被告应当在商品房交付使用后540个工作日内办理房地产权属证书，被告不能在规定办理房地产权属证书的，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之二点一向原告支付违约金。三、《中山市古镇镇古四经济发展公司首付款收款证据》。证明原告按照合同的约定支付全部购房款1860320元。四、《前期物业管理服务协议》、《怡廷豪园临时管理规约》、《预售物业费收据》。证明商品房已于2012年8月交付使用，但截止至起诉之日，被告未能办理房地产权属证书，迟延办理房地产权属证书已达两年多。（以2012年8月2日作为收楼时间，应办证时间2014.8,29）。五、《代收税款收据》。证明原告已于2011年6月2日交纳办理房产证税费，但房产证至今未办理。
被告古四公司辩称，1、原告主张的违约金过高，首先合同约定房价总款的3%，该约定过高�根据《最高人民法院关于审理买卖合同的若干规定》的约定，请求的违约金应以实际损失为基础，被告虽延期办证，但未影响原告的实际使用和收益；2、被告迟延交付产权证书是由于政府相关部门的工作延迟导致，被告不存在过错，政府的规划等原因属于不可预见、不可抗的的原因；3、被告迟延交付产权证书，原告未催告被告履行，原告也存在一定过错；4、房产证已于2016年6月30日出证，违约金应计算至当日止；5、原告无证据证明电表安装的损失。
被告古四公司就其辩解事实，提交如下证据：1.情况说明，证明古四怡廷豪园办证的责任在相关政府部门，而不在被告方；2.不动产权证书签收清单，证明产权证于2016年6月30日出证。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告称因政府规划、设计的变更导致未能办理，并不存在过错，原告对此不予认可。
本院经审理认定事实如下：2011年8月9日，原告李贤娣与被告古四公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××镇××大道侧××房的预售商品房，总价款1860320元；被告应当在2012年8月2日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。双方当天还签订一份《合同补充协议》，第八条约定买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书，应在签署本合同时缴交各项税费并在本合同项下商品房交付时，将办理房屋权属证书所需的全部资料一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款；买受人未完整提供办证资料、税费、未确认实测面积并结�差价的，导致其产权证延迟办理的，出卖人不承担责任；房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理现房抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应按担保贷款总额的万分之二点一向出卖人承担违约金；由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。签订上述合同和补充协议后，原告向被告付清了全部购房款，被告于2012年8月2日已将商品房交付原告使用。按照合同约定被告应当在商品房交付使用后540个工作日内办理房屋权属证书交付原告，但时至开庭之日�被告仍未收到房屋权属证书。原告遂以被告逾期办理房屋权属证书为由向本院提出前述请求。
另查明，经本院向中山市土地房产产权档案馆调取商品房交易审核表载明：被告古四公司于2016年6月9日向该产权中心递交交易申请。上述产权证并于2016年7月15日由曾泳梅领取。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理房屋权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。由于被告未能在涉案商品房买卖合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，被告逾期办证已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于被告提出因政府规划、设计的变更以及签订合同的邓根盛被羁押导致未能办理房屋权属证书，并不存在过错的抗辩意见，虽然被告提供《情况说明》予以证明，但无其他证据予以佐证，该证据证明力有限，本院不予采信。对于被告提交《确认书》以证明已履行完毕，不存在其他纠纷。该确认书中前部分是基于签收涉案房屋权属证书，确认书后部分内容中也没有明确约定具体事项，确认书也是由被告统一制作、打印。是一个比较笼统的格式条款，属于约定不明的事项。被告待证事实显失公平，本院不予采信。
对于违约金及诉讼时效问题。本案中，原告主张被告支付违约金285187元，并自2016年8月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金（以购房款1860320元为基数，按每日万分之二点一自2016年8月8日起计算至原告实际取得不动产登记证明之日止）的问题。首先，本案中，原告主张按每日万分之二点一标准�以计算，被告辩称当事人约定的违约金过高，并请求予以调低。同时，原告并未举证其存在实际损失，延期办证影响到原告使用、收益等情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定处理。其次，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；根据本院向中山市土地房产产权档案馆调取商品房交易审核表载明：被告古四公司于2016年6月9日向该产权中心递交交易申请备案手续，上述产权证并于2016年7月15日由曾泳梅领取。因此，涉案办理本案房屋权属登记办证�止时间应为由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止即2016年6月9日。最后，关于诉讼时效问题。本案中，被告在2012年8月2日前已将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；同时，还应当在商品房交付使用后540个工作日内办理房屋权属证书，根据上述约定，被告应于2014年7月20日前将涉案商品房权属证书交付给原告。对于原告主张自2014年7月20日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金285187元的问题。被告对此提出诉讼时效的抗辩。本院认为，按我国法律关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据该规定，原告主张2014年7月20日后产生的违约金应在2016年7月20日前提起诉讼，以此类推，原告主张2014年8月8日后产生的违约金应在2016年8月8日前提�诉讼。原告于2016年8月8日提起诉讼，2014年8月8日之后产生的违约金才受人民法院保护。故原告主张2014年7月20日至2014年8月8日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护；被告抗辩有理部分，本院予以采纳。综上，根据双方约定的违约责任条款，本院确定古四公司应自逾2014年8月8日起以1860320元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金至被告持办理本案房屋权属登记所需应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止即2016年6月9日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告中山市古镇古四经济发展�限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李贤娣支付逾期办证的违约金（计算标准为自2014年8月8日起以1860320元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至被告持办理本案房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止即2016年6月9日）;
二、驳回原告李贤娣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5590元，由被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担(该款原告已预交，本院不作清退，由被告在支付上述款项时迳付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 何文璋
审判员 姚红波
审判员 黎 妙
二〇一七年十二月三十日
书记员 彭诚杰