上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1003号
上诉人（原审原告）：詹某2，男，1984年12月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上诉人（原审原告）：毛某，女，1988年5月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上诉人（原审原告）：詹某1，男，2013年8月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人：詹某2（系詹某1的父亲），身份情况详上。
法定代理人：毛某（系詹某1的母亲），身份情况详上。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：管辉，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马琳，女，1969年4月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审第三人）：王光宇，男，1969年5月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
上诉人詹某2、毛某、詹某1因与被上诉人马琳、王光宇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人詹某2、毛某、詹某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉请。事实和理由：两被上诉人在协议书中就上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）权属的约定，未经登记不能对抗上诉人。根据物权登记公信原则，上诉人系基于房屋产权登记信息才与被上诉人马琳签订房屋买卖合同，即使马琳不是系争房屋的真实权利人，也不影响本案的交易结果。系争房屋仍登记在马琳一人名下，无论王光宇是否反对交易，均不会对系争房屋的过户产生障碍，不存在履行不能的情况。并且，两被上诉人在协议中对两套房屋进行了约定，一套为本案系争房屋，另一套为宝山区的房屋，该套房屋约定为马琳所有。但在协议签订当日，双方将宝山区的房屋变更登记至王光宇名下，可见两被上诉人已经实际对协议的约定进行了变更。
被上诉人马琳书面辩称，由于被上诉人长期不在国内，故未能将系争房屋过户至王光宇名下，但此不影响协议书的效力，不能否认王光宇是系争房屋真实权利人的事实。出于经济需要，被上诉人马琳在未经王光宇同意的情况下，擅自处分系争房屋已构成无权处分，且事后未能取得王光宇的追认，故系争房屋的买卖合同客观上已无法履行。被上诉人马琳表示愿意尽最大努力按照合同约定对上诉人进行赔偿。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人王光宇辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
詹某2、毛某、詹某1向一审法院起诉请求：1、要求马琳继续履行与詹某2、毛某、詹某1签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋过户至詹某2、毛某、詹某1名下；2、要求马琳支付詹某2、毛某、詹某1自2016年4月11日起至上述房屋交付日止（房地产交接及房地产权利转移）、以已付购房款110万元（人民币，下同）为基数，按每日万分之四标准计算的逾期交房违约金；3、要求马琳自2016年4月11日起至上述房屋内所有户口迁出日止、按每日100元标准支付詹某2、毛某、詹某1违约金。
一审法院认定事实：系争房屋于2000年10月19日核准登记于马琳名下。
2015年7月10日，上海市东方公证处出具《公证书》，公证事项：委托书签名。兹证明马琳于2015年7月9日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。公证员胡某。该《委托书》内容为，委托人因故无法亲自办理出售登记在马琳名下的系争房屋相关事宜，特委托受托人姚某为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第壹至拾叁项（共计拾叁项）事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2017年7月8日止。附录列举的事项包括代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为收取房价款、代为协助买方办理贷款手续、签署银行有关文件等。
2015年11月15日，马琳的代理人姚某（卖售人，甲方）与詹某2、毛某、詹某1（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：XX路XX号（部位：1405），房屋建筑面积77.12平方米。系争房屋转让价款共计275万元。甲、乙双方确认，在2016年4月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限至第二日起算至实际支付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）4、户口：甲方承诺于将该房屋交付乙方前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日人民币100元整支付乙方违约金至户口全部迁出之日止。附件三付款协议约定：1、乙方于2015年10月30日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2015年11月15日前，将第一笔首付房款20万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据。3、乙方于2016年2月5日前，将第二笔首付房款85万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款163万元支付予甲方。5、尾款2万元待本交易经房地产交易中心审批完成并在物业交接及迁出户口后直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。
2015年11月15日，毛某通过工行账户向姚某转账20万元。2015年12月22日，毛某通过工行账户向姚某转账85万元。2015年10月30日，姚某出具定金收据，收到毛某支付的购买系争房屋的定金5万元。2015年11月15日，姚某出具收据，收到毛某支付的购买系争房屋的房款20万元。2015年12月22日，姚某出具收据，收到毛某支付的购买系争房屋的房款85万元。
2016年4月8日，毛某委托管辉律师向马琳发出律师函。函告马琳立即提供建行的账户，以便贷款行放贷，并在合同约定的期限共同去房地产交易中心办理房屋的过户手续及户口迁移手续。如马琳怠于履行有关义务，导致发放贷款受阻或迟延，以及该房屋未按约定过户所引起的一切后果，责任由马琳承担。2016年4月11日，毛某委托管辉律师再次向马琳发出律师函。函告马琳要求其按约履行合同，配合建行履行有关收款准备手续。马琳前夫不同意出售房屋不构成拒绝履行该合同的理由。
另查明，马琳与王光宇于2013年4月1日签订《协议书》并办理登记手续。协议书约定：三、双方有夫妻共同财产商品房共两套，现双方协商同意坐落于徐汇区XX路XX号XX室商品房一套及家电归男方王光宇所有，坐落于宝山区XX路XX弄XX号XX室商品房（以下简称新沪路房屋）一套及房内家具及家电归女方马琳所有。
一审审理中，詹某2、毛某、詹某1提供上海XX有限公司冠生园店经理柳某于2016年7月26日出具《证明》。其内容为，表示马琳在拿到全部首付款以后，不予配合办理贷款及过户手续，在本人及买受人多次催促的情况下，马琳以各种理由不予办理，并明确表示不愿意出售该房屋，导致买受人提起诉讼。
另詹某2、毛某、詹某1与马琳均确认，2016年4月，马琳通过中介告知詹某2、毛某、詹某1系争房屋属于王光宇所有，因王光宇不同意出售，合同无法继续履行。
一审法院认为，根据已查明的事实，马琳与王光宇于2013年4月1日签订的《协议书》是通过订立契约的方式对婚姻关系解除时财产分割所作的明确约定，系争房屋虽登记于马琳名下，但实际产权已根据协议归王光宇所有。马琳与詹某2、毛某、詹某1签订房屋买卖合同将王光宇所有的房屋出售，在并无充分证据表明王光宇对该买卖知情同意的情况下，应认定马琳构成无权处分。王光宇作为实际产权人，不同意继续履行合同，根据相关规定，马琳与詹某2、毛某、詹某1签订的房屋买卖合同有效，但履行不能，应以马琳无权处分为由予以解除，并由马琳向詹某2、毛某、詹某1承担相当于根本违约的违约责任。经法院多次释明，詹某2、毛某、詹某1仍坚持要求继续履行合同，并办理房屋登记过户手续，对此法院难以支持。因合同履行不能，詹某2、毛某、詹某1主张的逾期交房违约金和户口逾期迁出违约金，法院亦不予支持。
一审法院审理后作出判决：驳回詹某2、毛某、詹某1全部的诉讼请求。案件受理费19,650元，减半收取计9,825元、保全费5,000元，共计14,825元，由詹某2、毛某、詹某1负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：一、上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产登记信息及不动产登记簿，证明王光宇和马琳在签署协议书的同一天又将原本约定为马琳所有的新沪路房屋变更为王光宇和王某按份共有，而约定为王光宇所有的系争房屋则维持不变仍登记在马琳名下，可见马琳和王光宇已经对《协议书》上的约定进行了变更，系争房屋仍归马琳所有；二、58同城网挂牌信息照片一组，证明被上诉人加价在网络上挂牌出售系争房屋。被上诉人王光宇对证据一的真实性予以认可，但其认为新沪路房屋与本案无关，该房屋是要留给儿子王某的，为了牵制马琳，防止其出售房屋侵害王某的权益，故将该房屋变更登记至王光宇和王某名下。但系争房屋仍属于王光宇所有，只是因王光宇身在国外，故无暇办理过户手续。对证据二的真实性不予认可，其从未在网上挂牌出售系争房屋。
本院对上诉人提交证据一的真实性及内容予以确认。对证据二，该证据无法证明挂牌的房屋系本案系争房屋，也无法证明系由被上诉人授权进行挂牌，故对该证据本院不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，马琳与王光宇签订《协议书》并办理登记手续的当日，又办理了对宝山区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记手续，该房屋于2013年4月18日核准登记至王光宇、王某名下，由王光宇与王某按份共有该房屋，各占二分之一。
再查明，上诉人与被上诉人马琳就系争房屋买卖合同补充条款（一）中约定，马琳于收到除尾款外所有房款后3日内将系争房屋交付上诉人；马琳承诺于将系争房屋交付上诉人前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。
本院认为，上诉人与被上诉人马琳就系争房屋所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，该合同对上诉人与被上诉人马琳均产生拘束力。本案的争议是被上诉人马琳是否构成无权处分，系争房屋买卖合同是否具有履行不能的情形。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力，未经登记则不发生效力。被上诉人马琳及王光宇均主张按照《协议书》的约定，系争房屋应归属于王光宇所有。但本院认为，马琳与王光宇解除婚姻关系后，并没有按照《协议书》的约定履行，将系争房屋的所有权变更登记至王光宇名下，该协议书签订后至马琳出售房屋的两年多时间，房屋产权仍登记在马琳一人名下。《协议书》本质上属债权合同，合同的成立生效不发生物权变动的效果，系争房屋的所有权并不因《协议书》的成立而发生变动。并且，《协议书》签订当日，马琳与王光宇便共同将原本约定为马琳所有的新沪路房屋变更为王光宇和王某按份共有，双方的实际行为已与《协议书》中的约定有所不同，更为重要的是，可见双方履行《协议书》并没有客观上的障碍，系争房屋未能及时按约登记至王光宇名下所造成的后果，应由王光宇自行承担，而不能以此转嫁给善意购房的上诉人。若王光宇认为其权益受到了侵害，可向马琳另行主张。本院认为，马琳不能以其无权处分为由拒绝履行合同，系争房屋的买卖合同应继续履行，一审对此认定有误，本院依法予以纠正。
关于上诉人所主张的违约责任。因被上诉人马琳缺乏合法理由拒绝履行合同，已构成逾期过户，上诉人以此要求马琳按照合同约定承担逾期过户的违约责任，于法有据，本院予以支持。但上诉人主张的逾期迁出户口违约金，双方合同约定被上诉人马琳应于交付系争房屋之前将原有户口迁出，而双方就交房的期限约定为上诉人支付除尾款外的全部房款后3日之内，故被上诉人马琳迁出户口的期限尚未届至，上诉人的该项违约金主张，本院不予支持。
综上所述，詹某2、毛某、詹某1的上诉请求部分具有事实及法律依据；一审判决对《协议书》的效力认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13337号民事判决；
二、詹某2、毛某、詹某1与马琳继续履行2015年11月15日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2528394）；
三、詹某2、毛某、詹某1于本判决生效之日起十日内向马琳支付剩余购房款人民币1,650,000元；
四、马琳于本判决生效之日起十日内协助詹某2、毛某、詹某1办理将上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋所有权变更登记至詹某2、毛某、詹某1名下的过户手续；
五、马琳于本判决生效之日起十日内赔偿詹某2、毛某、詹某1以人民币1,100,000元为基数，自2016年4月11日起至实际办理过户手续之日止，按日万分之四标准计算的逾期过户违约金；
六、马琳于收到詹某2、毛某、詹某1支付剩余房款人民币1,650,000元之日起三日内将上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋交付给詹某2、毛某、詹某1；
七、驳回詹某2、毛某、詹某1的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币19,650元，减半收取计9,825元、保全费人民币5,000元，共计14,825元，由被上诉人马琳负担；二审案件受理费人民币19,650元，由被上诉人马琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月三十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二、《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
三、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……