江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1495号
原告姚广星。
委托代理人尤国芬。
委托代理人孔艳，江苏开炫律师事务所律师。
被告倪黎明。
委托代理人浦勇刚，江苏金匮律师事务所律师。
原告姚广星诉被告倪黎明租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月8日受理后，依法由审判员胡艳丽、代理审判员牛文冉、人民陪审员胡静妹组成合议庭适用普通程序，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告姚广星及其委托代理人尤国芬、孔艳，被告倪黎明及其委托代理人浦勇刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚广星诉称，其与倪黎明于2007年7月15日签订租赁协议，将其所有的坐落于新区新安菜市场内的两层房屋出租给倪黎明，合同到期后双方于2012年7月14日达成补充协议，续租一年。租赁到期后，被告未搬离租赁的房屋也未将房屋恢复原状，故诉至法院，要求判令：1、被告倪黎明搬离房屋并支付延期期间的房租（按每年租金1万元计算）�2、被告倪黎明将房屋恢复原状，即一楼拆除东西两面墙及内隔断墙，将东西铁栅栏修好，楼梯恢复U型，二楼将门洞堵上；3、被告倪黎明向其支付违约金2000元、律师费3000元、交通费24元、误工费1167元、咨询费100元，共计6291元；4、诉讼费由被告倪黎明承担。
被告倪黎明辩称，其已于2012年7月14日租期届满时迁出，其未对房屋主体结构进行破坏故不需要对房屋恢复原状，且其并未违约故不需要支付违约金等，并要求原告姚广星返还押金2000元。
经审理查明，姚广星系无锡市新区新安农贸市场东大门进南第一幢南起第四间小商品房的所有人，2007年7月15日姚广星作为甲方与乙方倪黎明签订租赁协议，约定租金为每年1万元，租期为2007年7月15日至2012年7月14日，协议第四条约定：“不准乙方转租，擅自转租无效，到期甲方有权收回租房，并将押金没收”，第八条约定：“为确保租房完好无损，按时、无偿的归还甲方，乙方向甲方交纳保证金贰仟元整……”，第九条约定：“甲乙双方均不得违反本协议任一条款，如单方违约就将支付守约方贰仟元，并承担其它违约责任，包括引起诉讼的，那将负责守约方的诉讼费、律师费、误工费、车旅费等全由违约方承担”。2012年7月14日，姚广星与倪黎明再次签订协议，约定租期延长一年，保证金2000元继续押在姚广星处。2013年7月15日租期届满后，姚广星认为倪黎明逾期未归还房屋，遂于2013年8月8日诉至本院。姚广星同意将倪黎明支付的押金抵作违约金。
另查明，2013年7月15日，倪黎明向无锡市新区分局国际科技园派出所（以下简称国科园派出所）报案称其向姚广星租赁的房屋已到期，其欲将房屋归还姚广星，但其转租的次承租人邹品一拒不搬走，并在租赁期间将房屋二楼与隔壁打通。本次诉讼中�姚广星聘请了江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师并支付了律师费3000元。
以上事实，有姚广星提供的证明1份、收据1份、协议2份、委托代理合同1份、增值税发票1份、国科园派出所询问笔录1份及当事人的陈述在卷佐证。
诉讼中，双方均表示2007年7月15日至2013年7月14日的房屋租金已结清。倪黎明表示其已于2013年7月15日迁出案涉房屋，但未提交相应证据提交予以证明，姚广星称现房屋二楼仍被倪黎明擅自转租的次承租人邹品一占有使用，对此提交了国科园派出所询问笔录予以证明。姚广星主张倪黎明应将房屋恢复原状，对此倪黎明表示其对房屋的修缮经过了姚广星同意且系对房屋的改良故不同意恢复原状，现双方租期结束其不需要姚广星支付其装修费用，但倪黎明并未提交证据证明对房屋结构的更改系经过了姚广星同意。
本院依法组织双方对案涉房屋进行了现�勘察，确认双方出租时与租期届满时房屋结构的改变在于：楼梯从原来的U型改变为L型，一楼东西砌了外墙，二层走廊原有的与邻居间的两边隔墙被部分拆除，已被打通。以上事实有本院制作的勘察笔录和勘察图予以证明。对此姚广星无异议，倪黎明仅前往案涉房屋一层进行了现场勘察，拒绝前往二层进行现场勘察，但表示对法院所做勘察图无异议。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。关于倪黎明是否于租期届满前搬出案涉房屋，其未提交相应证据予以证明，且根据其于2013年7月15日在国科园派出所报案笔录记载，其将该房屋转租给次承租人邹品一，但未能按期将房屋收回，故应认定倪黎明未按约定迁出，对姚广星要求倪黎明迁出并支付逾期迁出期间按照每年10000元计算的房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持。关于倪黎明是否存在擅自变更房屋结构的情形，是否应恢复房屋原状，根据本院现场勘察情况，倪黎明将案涉房屋一楼从东西通透中间有U型楼梯变为东西两个房间楼梯L型，系对房屋的格局进行了变更，且倪黎明并未提交该变更经过姚广星同意的证据，应认定为倪黎明擅自对房屋结构进行了变更，违反了双方在租赁协议中关于不得损坏租房主体结构的约定，应予恢复原状，故对于姚广星主张将一楼东西两面墙及内部隔断墙拆除，修复东面铁栅栏门，楼梯恢复U型的诉讼请求予以支持。对于案涉房屋二楼是否有房屋结构改变，根据倪黎明在国科园派出所询问笔录中陈述，其将案涉房屋二楼转租给邹品一后，邹品一将房屋与隔壁明明旅社打通作为旅馆房间使用，倪黎明作为承租人明知次承租人将房屋结构进行了变更，有义务在租期结束交还房屋时恢复原状，故关于姚广星主张将二楼走廊两头门洞堵上的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于姚广星主张倪黎明向其支付违约金2000元，双方于2007年7月15日签订的租赁协议中约定不准转租，而根据倪黎明在国科园派出所询问笔录中陈述，其将案涉房屋二楼转租给邹品一，虽倪黎明在诉讼中称系邹品一强占案涉房屋二楼，但其未提交反证推翻询问笔录也未提交证据证明该转租行为经过了姚广星的认可，故应认定为倪黎明系擅自转租。因倪黎明存在擅自转租、私自变动房屋结构且未及时返还房屋等违约行为，故应根据协议约定承担违约责任，现姚广星同意不再返还保证金2000元，以此抵付违约金2000元符合法律规定，故姚广星无需返还倪黎明向其交付的押金2000元。关于误工费，虽双方在租赁协议中有约定，但因姚广星未提供证据予以证明其确实存在误工损失，故本院不予支持。关于律师代理费，根据律师费收取的相关规定，仅有其中的1500元有相应依据，故本院仅支持1500元。咨询费、交通费，因双方在租赁合同中自愿进行了约定，且姚广星的主张符合相应收费标准，亦不违反法律规定，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、倪黎明于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新区新安农贸市场东大门进南第一幢南起第四间小商品房。
二、倪黎明应于本判决发生法律效力之日起十日内将无锡市新区新安农贸市场东大门进南第一幢南起第四间小商品房一楼东西两面墙及内隔断墙拆除，修复东面铁栅栏门，将L型楼梯恢复U型，并将该房屋二楼走廊两头门洞堵起。
三、倪黎明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付姚广星自2013年7月15日起至实际迁出之日止按每年10000元计算的房屋使用费，并支付违约金2000元（该款以倪黎明支付的保证金2000元抵付），律师代理费1500元、交通费24元、咨询费100元。
四、驳回姚广星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（此款已由姚广星预交），由倪黎明负担（姚广星同意其预交的案件受理费50元由倪黎明向其直接支付，本院不再退还，由倪黎明在本判决发生法律效力之日起十日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 胡艳丽
代理审判员 牛文冉
人民陪审员 胡静妹
二〇一四年二月八日
书 记 员 钱 沁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条�事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。