浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终3242号
上诉人（原审被告）饶燕,女,1961年4月3日出生,汉族,户籍所在地杭州市江干区，现住建德市。
委托代理人骆俊民，男，户籍所在地杭州市江干区，现住建德市，系被上诉人饶燕丈夫。
被上诉人（原审原告）建德市绿源居物业管理有限公司,住所地建德市新安江街道新安东路63幢104室。
法定代表人余铁,执行董事。
上诉人饶燕因与被上诉人建德市绿源居物业管理有限公司（以下简称绿源居物业）物业服务合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2018）浙0182民初698号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，对于当事人双方没有争议的事实予以确认。对双方有争议的事实，分析认定如下：饶燕认为双方曾达成口头协议，绿源居物业解决饶燕的房屋外墙渗水问题后再交物业费，但绿源居物业予以否认，饶燕也未提供证据予以证明，故该院不予采信。饶燕辩称绿源居物业服务管理不到位，存在诸多瑕疵，但也未能提供证据证明，且绿源居物业提供“物业小区考核结果通报”证明其物业服务在建德市评比中排名靠前、服务达标，故该院认定绿源居物业已按约提供了物业服务，饶燕以此拒付物业服务费不能成立。就饶燕所称房屋漏水问题，绿源居物业上门查看认为系饶燕房屋自有部分渗水，应当由饶燕自己负担，但考虑到绿源居物业的服务性质，所以还是愿意一人承担一半维修费，但饶燕没有同意，故渗水问题没有得到解决；该院认为，并无证据表明饶燕房屋渗水问题系绿源居物业的物业服务责任范围，且绿源居物业已就漏水维修问题进行了沟通协调安排，包括承担一半的维修费用，这符合双方物业服务合同约定，双方未达成一致而未果，饶燕以此拒绝交纳物业费，没有依据。饶燕称双方提供的物业服务合同不一致，绿源居物业弄虚作假，该院认为两份合同虽不一致但不能推断绿源居物业弄虚作假，两份合同签字盖章均为真实，内容一致部分仍可确认双方物业服务合同关系，绿源居物业提供物业服务、饶燕应交物业费的情况，故饶燕意见对本案不产生影响。
绿源居物业原审诉讼请求：判令饶燕支付绿源居物业物业服务费2343元（2015-2017年），滞纳金2636元，合计4979元。
原审法院认为，绿源居物业与月亮湾小区业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。该合同对月亮湾小区全体业主均具有法律约束力。绿源居物业提供了相应的物业服务，饶燕应按约支付物业服务费。经书面催交，饶燕仍未交纳2015-2017年的物业服务费，故绿源居物业诉请要求饶燕交纳符合法律规定及合同约定，该院予以支持。因饶燕未缴纳物业费系存在房屋渗水等问题，并非恶意拖欠，故对绿源居物业主张的滞纳金不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决：一、饶燕于判决生效后十日内支付建德市绿源居物业管理有限公司物业服务费2343元。二、驳回建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由饶燕负担。
宣判后，饶燕不服该判决，提出上诉称：一、上诉人与被上诉人就交纳物业费达成口头协议，被上诉人同意上诉人待房屋外墙渗水修好后再交物业费的口头协议有效。2015年初，被上诉人上门要求预交2015年物业费，上诉人向被上诉人反映住房外墙渗水问题:其中书房内南面外墙渗水导致地板发霉严重(3年前前任物业维修过)，东面地板也有发霉迹象，卧室东面内墙有起泡，地板也开始有发霉迹象，要求被上诉人抓紧时间修理，并承诺修好后马上交物业费，当时被上诉人的工作人员态度较好，表示同意，并承诺给予修理。不久被上诉人的工作人员与业委会主任还上门查看现场。几个月后，被上诉人工作人员与修外墙渗漏的专业公司工作人员上门检查测量，分析渗水的原因和位子以及维修方案，总费用大概600元，但此后并没有来维修。后经询问，被上诉人认为小区没有物业维修基金，要上诉人承担50%的费用，上诉人认为外墙属于共用部位，又是小修，费用不应由上诉人承担。此后，被上诉人没有明确表示不来维修，也不来催交物业费，上诉人也一直等被上诉人来维修。直到2017年3月底才发现房门上有物业费的交费通知。上述事实印证了当时的“修好后再交物业费”是双方达成的协议，被上诉人当时为了履行口头协议也进行了维修的前期工作，后因上诉人不愿承担50%的费用而没有继续维修，被上诉人知道有口头协议无理由收物业费，因而在以后的二年时间里不来催交物业费，直到要准备撤离时才发催交通知。关于承担费用的问题，浙江省物价局、浙江省建设厅联合发布的《浙江省物业服务企业收费管理实施办法》第三条:“本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内…向业主收取的费用”，第六条第1项“物业服务应当包括:房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养”，第十八条“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费，应当通过专项维修资金予以列支”，《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第20条明确了小修的费用应在物业管理费中列支。房屋小修的标准，在城乡建设环境保护部《房屋修缮范围和标准》中也作了明确。被上诉人重复收取小修费用，违反了国家有关部门的规定，因此被上诉人以上诉人不愿支付小修费用为由推翻双方达成的口头协议是不能成立的，被上诉人现在否认有口头协议，但是一系列过程足以说明有口头协议存在。二、被上诉人应当履行法定的维修义务，并对因不及时维修造成的地板损坏进行修复。物业服务合同的委托事项有“第四条:房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、门厅等”合同对物业管理服务质量也作了约定。不管是服务合同、还是条例、收费办法，都明确将共用部位(包括外墙、防盗单元门)维修列入被上诉人应承担的义务和服务责任范围，但是，被上诉人在三年的服务期内没有对单元防盗门和外墙进行一次修理和维护，导致上诉人的地板大面积霉烂。而一审法院认为“并无证据表明饶燕房屋渗水问题系绿源居物业的物业服务责任范围”。这明显与事实不符，引用法律错误。请求依法撤销原判，改判上诉人与被上诉人的口头协议有效，上诉人房屋外墙渗水维修责任属于被上诉人的服务责任范围，确认物业服务费包含外墙小修费用。被上诉人应当履行维修承诺，并对上诉人房屋因被上诉人不及时维修而造成地板大面积霉烂进行修复。
被上诉人绿源居物业书面答辩称：一、双方从来没有就交纳物业服务费一事达成口头协议。上诉人房屋墙面漏水，是被上诉人入驻小区服务前就客观存在的，并不是被上诉人人主观造成的，并且经过前任物业的维修，间隔期短，又发生渗水问题，说明房屋质量存在问题或设计存在缺陷，并且还是业主的房屋自用部位，按理应该由上诉人自己花钱维修，而不是被上诉人、业委会花钱维修。二、“修好了再交物业费”是空洞宽泛的语言，如何确定修好，不是被上诉人服务合同项下的瑕疵不应由被上诉人维修。假设累次维修均未修复，就意味着上诉人不用缴纳物业服务费，上诉人在上诉状表明该房屋进行过维修，但还是有渗水迹象存在(此处说明房屋质量存在瑕疵)，从中可以看出修复好是比较困难的。三、依据《杭州市物业管理条例》第四十六条物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担:(一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，有单个业主独立使用，处分的物业部位，设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供汽、供热、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属于人为损坏的，其维修费用由责任人承担。该条明确说明:属于专用部位的由个人承担维修费用，属于共用部位按物业建筑比例共同承担，由此说明上诉人的渗水不管其使用性质(专用、共用)均与维修需要从物业费中扣除没有构成直接关联。再次说明:月亮湾小区是老旧小区，没有交纳过公共维修基金，按照上诉人的说法，小额维修由物业公司承担。小区0.5元/㎡/月的物业费，要支付管理费、保洁、绿化、能耗、秩序维护、公共设施设备维修、固定资产折旧等各项开支，物业费是否包含法定的小额维修费。按上诉人上诉状中的小额维修费理解现时造价的1%以下（物业费0.5元/㎡/月与2.5元/㎡/月的小额维修费是否一致)，上诉人整幢房屋12套建筑面积1624㎡，现时造价至少600万元，预推算现时造价为3695元/㎡，小区面积:99215㎡，估计造价366599425元。小额维修提取1%应该最少是367万左右，而被上诉人合同应收物业费总额是40余万元，差额是否过大，上诉人自己要少交物业费或不交费，却要求物业公司全承担，目前小区有百余户业主房屋质量存在瑕疵，按上诉人的说法，被上诉人无法满足业主的需求。四、被上诉人与月亮湾小区业委会签订《物业服务合同》第四章第十八条第10项有约定小区的遗留问题、重大问题，与业委会协商解决。上诉人与业委会亦调解过，上诉人不同意调解方案，上诉人墙面渗水到目前亦未维修，存在其自身原因造成损失扩大，被上诉人无需履行对上诉人渗水修复及地板损坏修复。五、建德市财政局、建德市住房和城乡建设局于2018年3月26日发，住建建字【2018】32号文，公布2016年度物业企业考核奖励经费，被上诉人在2016年服务月亮湾小区获得奖励81145元，但项目由目前实际负责物业服务的物业企业实施(被上诉人于2017年12月31日，因合同期至、经营亏损退出小区物业服务)，该经费明确表明用于物业小区的维修、更新和改造项目，被上诉人通过尽心服务，得到业主与主管部门的考核认同，为小区争取经费用于公共修缮，上诉人墙面渗水经业委会或社区、建德市物管中心确认，系公共区域，需要维修可以申请现物业，使用上述资金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予支持，请求驳回上诉人饶燕的上诉请求，维持原判。
上诉人饶燕向本院提供照片5张，欲证明被上诉人不履行维修义务造成上诉人房屋地板损坏，及属于外墙渗水的事实。
被上诉人绿源居物业未提供新的证据。
因被上诉人绿源居物业经本院传票传唤未到庭，视为放弃质证权利，对上诉人饶燕二审提供的证据的形式真实性本院予以确认。
本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：绿源居物业依据与月亮湾小区业委会签订的物业服务合同，依约为该小区提供了物业服务，饶燕作为小区业主应当支付物业服务费。饶燕上诉称其与绿源居物业曾就交纳物业费达成口头协议，绿源居物业同意待饶燕房屋外墙渗水修复后再交物业费。绿源居物业否认存在该约定，对此，饶燕亦未举证证明，对饶燕提出的该项主张本院不予采信。饶燕以绿源居物业怠于维修其房屋外墙，导致其房屋装修设施等受损而拒付物业费。虽然双方对于渗水部位是否属于共有部分及维修费承担存在争议，但交纳物业费和物业公司对房屋进行维修是不同性质的法律关系，且物业服务具有涉众性，小区物业服务质量的提高需要全体业主、物业公司的共同努力、相互配合，部分业主不缴纳物业费的行为会影响其他已缴费业主的权益，进而影响整个小区的物业服务质量，业主不能因物业公司不维修房屋而拒交物业费。原审法院判决饶燕支付2015年至2017年期间拖欠的物业费，并无不当。上诉人饶燕的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由饶燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 周志军
审判员 韩 昱
审判员 韦 薇
二〇一八年五月三十一日
书记员 徐媛媛