广东省东莞市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤19行终158号
上诉人（原审原告）：东莞台霖电子通讯有限公司，住所地：广东省东莞市大岭山镇湖畔工业园，营业执照注册号：441900400072703。
法定代表人：林祺生，董事长。
委托代理人：黄建华，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：陈武平，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦，事业单位法人证书号：事证第144190001507号。
法定代表人：刘国军，局长。
委托代理人：张石松，该局工作人员。
委托代理人：吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
上诉人东莞台霖电子通讯有限公司（以下简称“台霖公司”）因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）不履行房屋行政登记法定职责纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法行初字第178号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年11月10日，台霖公司向原审法院提起行政诉讼，请求判令：1、撤销东莞房管局作出的《关于要求为东莞台霖电子通讯有限公司办理房产证的律师函的回复》；2、确认东莞房管局拒绝办理房产登记的行政不作为行为违法，并判令东莞房管局立即履行法定职责，为台霖公司的涉案房屋进行确权登记并颁发房产权证书；3、本案的诉讼费用由东莞房管局承担。
原审法院查明：2015年7月27日，台霖公司委托广东法制盛邦（东莞）律师事务所就其2012年完工的第二期建筑物（以下简称“厂房二”）申请办理房地产权证事宜向东莞房管局发出律师函。东莞房管局2015年7月30日收函后进行了审查，于2015年8月27日作出东房复〔2015〕26号《关于要求为台霖公司办理房产证的律师函的回复》，认为台霖公司申请权属登记的房屋所占土地跨‘国有’和‘集体’两种性质,缺乏对其登记的法律依据。台霖公司认为东莞房管局拒绝为台霖公司的新建房屋确权发证属于行政不作为，向原审法院提起诉讼。另查，东莞市人民政府于2006年向台霖公司颁发了东府国用(2006)第特155号和东府集用(2006)第1900150204448号土地使用权证书。在取得相关准建文件后，台霖公司开始分期建设“厂房、宿舍、办公楼”等建筑物，其中，2007年完工的第一期建筑物（以下简称“厂房一”）分别取得了粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号《房地产权证》。上述权属证书中记载的土地使用权证为“东府国用(2006)第特155号、东府集用(2006)第1900150204448号”。
原审法院认定以上事实的证据有：《律师函》、《关于要求为东莞台霖电子通讯有限公司办理房产证的律师函的回复》、东府国用(2006)第特155号土地使用权证书、东府集用(2006)第1900150204448号土地使用权证书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收备案证书》、粤房地证字第××号《房地产权证》、粤房地证字第××号《房地产权证》、粤房地证字第××号《房地产权证》、粤房地证字第××号《房地产权证》、粤房地证字第××号《房地产权证》、《关于台霖公司办理房产证的咨询回复》、原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案的争议焦点是东莞房管局作出涉案回复是否合法。《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”的规定，不动产单元是由土地单位和房屋基本组成，不动产登记应以不动产单元为基本单位，即一宗土地对应一幢房屋。本案中，本案台霖公司申请登记的厂房二同时占用两宗用地[土地证号为东府国用(2006)第特155号和东府集用(2006)第19001502044**号]，即该不动产有一个房屋基本单元和两个土地单位，违反了上述法律的规定。综上，东莞房管局认为台霖公司申请登记的房屋同时坐落在“国有”和“集体”两种性质的土地上、不符合确权登记的条件，并无不当。对台霖公司所称其厂房一同样坐落在“国有”和“集体”两种性质的土地上却已经取得《房地产权证》的问题，原审法院认为，前述《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，东莞房管局以《不动产登记暂行条例》为依据，在2015年8月27日作出涉案回复，并无不当。综上，台霖公司要求撤销涉案回复、确认东莞房管局存在行政不作为缺乏事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回台霖公司的诉讼请求。本案收取一审诉讼费50元，由台霖公司负担。
一审宣判后，台霖公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判以及东莞房管局于2015年8月27日向台霖公司作出的《回复》，确认东莞房管局拒绝办理房产登记的行政不作为行为违法，并判令东莞房管局立即履行法定职责，为台霖公司的涉案房屋进行确权登记并颁发房产权证；2、本案一、二审诉讼费用由东莞房管局承担。主要理由有：1、在现实生活中，有很多住宅小区都存在一宗土地上建若干幢（栋、层等）房屋，即“一宗土地”对应很多本“房产证”的现象；同样，也有很多住宅小区的地块由“多宗土地”组成的，普遍存在小区内的某幢（栋、层）房屋“同时跨界占用多宗土地”的现象，但这均不影响不动产的登记工作。因此，原审法院关于“不动产单元是由土地单元和房屋基本单元组成，不动产登记应以不动产单元为基本单位，即一宗土地对应一幢房屋”的认定论述完全是没有法律依据。2、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条、第四十四条的规定，对于合法取得建设许可的不动产，权利人可以申请“国有建设用地使用权登记”或“集体建设用地使用权登记”及“房屋所有权登记”，即规定“土地使用权”和“房产所有权”是可以分开登记的，也就是说，“土地使用权”依旧是按《土地登记办法》的规定以“宗地”为单位进行登记，而“房产所有权”则依据《房屋登记办法》的规定按“基本单元”进行登记，两者之间既互不矛盾，也互不绑定，法律仅赋予“房产所有权”的登记部门须审查所登记之房屋用地的合法性，并没有赋予它审查登记房屋之用地的“宗地数量”多寡的权利和责任。3、原审法院关于“东莞房管局依据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》的规定于2015年8月27日给予台霖公司的《回复》并无不当”的观点缺乏法律依据，根据原审法院的审判逻辑，则产生一种严格依据“中国法律”和“中国政府的行政许可”所实施的法律行为而产生的法律后果却无法得到“中国法律”和“中国政府”合法认可的现象。如果真的出现“合法+合法+合法+……=不合法”的现象，原因亦无非两种。一是现行的“登记制度”有问题（注：台霖公司认为“登记制度”没问题）；二是台霖公司申报建设过程中的行政部门的行政许可行为（如：国土颁证、规划局颁证等）存在严重错误。若台霖公司要求权属登记的权利最终未能得到司法的保护，台霖公司则请求二审法院在判决文书中“释明”在建设过程中的哪个环节的行政许可行为存在错误，以便台霖公司在未来对行政损害行为进行索赔。
被上诉人东莞房管局答辩称：1、《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”土地登记的单位为“一宗”，而一宗土地应当登记在一本《土地使用权证》上。本案涉及两宗用地，并分别登记在两本《土地使用权证》上，即有两个土地单位。《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”本案申请办理房屋登记的只有一幢房屋，即只有一个房屋基本单元。根据《不动产登记暂行条例》第八条：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”的规定,不动产单元是由土地单位和房屋基本单元组成，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，也就是应当一宗土地对应一幢房屋。台霖公司申请登记的案涉厂房同时坐落在“国有”和“集体”两种性质的土地上，即该厂房同时占用了两宗土地，一个不动产包含一个房屋基本单元和两个土地单位，违反了上述法律的规定。2、根据《房屋登记办法》（2008年）第三十条、第八十三条、第八十四条等有关规定，国有土地上房屋和集体土地上房屋办理初始登记（确权）的申请资料和办事程序都不相同，《房屋登记办法》仅规定了“国有”或“集体”性质的土地上的房屋该如何登记，并没有规定同时占用“国有”和“集体”两种性质土地的房屋确权登记问题。因此，台霖公司上诉请求涉案确权登记缺乏法律依据，依法应予驳回。
经审查，本院对原审查明的事实予以认可。
本院认为：本案争议焦点在于东莞房管局对台霖公司为厂房二办理房产证的申请作出东房复〔2015〕26号《关于要求为东莞台霖电子通讯有限公司办理房产证的律师函的回复》（以下简称《回复》）的依据是否充分。
首先,建设部《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;（五）房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”台霖公司提供证据显示，台霖公司在其享有使用权的东府国用(2006)第特155号、东府集用(2006)第1900150204448号土地上建设厂房二,其建设厂房二取得了东莞市城乡规划局颁发的编号分别为2005-15-00017、2006－15－00007的《建设用地规划许可证》、编号为建字第2011－15－1004的《建设工程规划许可证》以及东莞市住房和城乡建设局颁发的编号为4419002011072200101的《建筑工程施工许可证》，在厂房二竣工后于2012年12月11日取得了东莞市住房和城乡建设局颁发的建备证字第441900201212110001号《竣工验收备案证书》。东莞房管局在《回复》中认为未能对厂房二进行产权登记，但并未说明厂房二属于前述规定的何种不予登记的情形，东莞房管局作出案涉被诉《回复》的依据并不充分。
其次，国土资源部《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”建设部《房屋登记办法》第十条第一款规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”据此，一宗土地可以包含多个以幢、套、层、间等进行区分的能够独立使用、有固定界限的房屋基本单元，而东莞房管局以及原审法院适用前述规定作出一宗土地应当对应一幢房屋的认定结论有误，本院对此不予采纳。
综上两点，东莞房管局作出案涉《回复》的理据不足，依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法行初字第178号行政判决；
二、撤销被上诉人东莞房管局于2015年8月27日作出的东房复〔2015〕26号《关于要求为东莞台霖电子通讯有限公司办理房产证的律师函的回复》；
三、被上诉人东莞房管局在本判决发生法律效力之日起30个工作日内对上诉人台霖公司为厂房二办理房产证的申请重新作出处理。
本案一、二审案件受理费50元，均由被上诉人东莞房管局负担。上诉人台霖公司已经预交二审受理费50元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 陈昌盛
审判员 张志强
审判员 叶俏珠
二〇一七年四月五日
书记员 吴俏虹