广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第776号
原告：仇绮霞，女，汉族，现住中山市港口镇。
委托代理人：肖和平，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：仇绮梅，女，汉族，住广东省中山市东区。
原告：凌建国，男，汉族，现住中山市港口镇。
委托代理人：肖和平，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：仇绮梅，女，汉族，住广东省中山市东区。
被告：方木庄，女，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被告：凌敏，女，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被告：凌锦，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被告：黎顺好，女，汉族，现住中山市港口镇。
委托代理人：凌慧娟，女，汉族，住珠海市香洲区，系黎顺好的孙女。
上列原告仇绮霞和凌建国诉被告方木庄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加凌敏、凌锦和黎顺好为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仇绮霞，仇绮霞和凌建国的委托代理人肖和平和仇绮梅，被告方木庄、凌敏和凌锦，以及三被告的委托代理人张琼，被告黎顺好的委托代理人凌慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仇绮霞和凌建国诉称：原告凌建国与被告方木庄的丈夫凌建纲（已故）是胞兄弟，1992年初凌建纲向原告承租珠海市香洲区前山翠微村街市直街x号房（权证号xx，以下简称翠微村街市直街x号房）的一楼铺面做生意。1993年1月，原告凌建国因生意周转向凌建纲借款4万元。1993年2月2日，凌建纲主动要求原告凌建国把翠微村街市直街x号房以4万元转让给他，原告凌建国当时告诉他，可能过不了户，但凌建纲说他有办法过户到他名下，叫哥哥凌建国不要操心，如真的不能过户，他就把房子交还给原告，借给原告凌建国的4万元，就以租金来对冲，多收的租金就给回原告凌建国。1993年2月2日原告凌建国把房子交给凌建纲后，被告及凌建纲就把翠微村街市直街x号房以每月1200元出租给他人，21年来，被告累计收取租金约30万元。1995年春节（约2月份），被告及凌建纲告诉原告凌建国直街x号房因是集体土地，违反了法律强制性的规定，过不了户，他们租金收够4万元，就把翠微村街市直街x号房交还给原告，原告凌建国当时告诉被告及凌建纲，老婆（原告仇绮霞，住在中山）不知道是卖给你们的，以为是委托你们出租的，否则不会同意的，你们收够4万元，就把翠微村街市直街x号房交还给我，被告及凌建纲也答应尽快交还给原告。原告凌建国多次催被告及凌建纲交还房子，但被告及凌建纲却推说没有收够4万元租金，就这样，碍于兄弟情面，一拖就是20年。2013年7月29日，凌建纲突然死亡，原告凌建国只好把翠微村街市直街x号房的事如实告诉老婆仇绮霞，仇绮霞不同意卖给被告，也不同意被告出租，要求被告交还房子并赔偿20年的租金。原告多次要求被告把房产返还给原告，但被告却置之不理。此外，原告一直催被告返还租金，但是被告一直没有给，被告实际上是以每月大约1500元出租给了他人，在转让行为无效的情况下，故要求被告赔偿自2009年4月4日起，按每月1500元向原告支付至被告把房产返还给原告为止的租金损失。综上，为维护原告合法权益，故请求法院判令：一、原告凌建国与被告方木庄的丈夫凌建纲就翠微村街市直街x号房以4万元转让的行为无效；二、被告立即返还房产给原告；三、被告自2009年4月4日起，按每月1500元向原告支付租金，直至被告把房产返还给原告为止；四、诉讼费用由被告承担。
原告仇绮霞和凌建国为其主张提交了以下证据：1、（2014）珠香法民三初字第240号民事裁定书；2、房地产权登记表（权证号码**）；3、1993年2月2日证明；4、1997年5月22日租约合同；5、2002年1月2日租铺按金合约；6、关于珠执信字第20140037号信访件的回复；7、居民死亡医学证明书；8、注销户口申报表；9、仇绮霞及凌建国的结婚证书；10、土地登记申请书有关材料一套；11、2014年7月8日中共珠海市委老干部局证明。
被告方木庄答辩称：原告将翠微村街市直街x号房屋转让给凌建纲的转让行为合法有效，凌建纲与方木庄是合法取得本案房屋的所有权，原告的主张不符合法律规定，依法不能成立，依法应予以驳回。一、本案争议所涉房屋翠微村街市直街x号房，原属原告所有，1992年原告因急需用钱决定转让本案所涉的房屋。因凌建国的弟弟凌建纲当时尚没有自己的房屋居住，是住在母亲家里，因此，经凌建纲与原告商量后决定购买哥哥的这间房屋，兄弟二人口头协商一致，原告以4万元的价格将本案所涉房屋转让给凌建纲。由于1992年的生活水平，物价水平以及工资收入水平都很低，凌建纲1992年以4万元的购买这间40平方米的房屋，在当时已经是一个很高的价格。当时凌建纲的资金也不足，还向姐姐借了1万元钱用于支付购房款。支付4万元转让价款后，原告便将房屋及房屋的集体土地建设用地使用证，房屋所有权证交付给了凌建纲使用，即双方均依据口头约定履行了房屋转让的完全义务。1993年2月，原告就1992年将涉案房屋转让给弟弟凌建纲的转让行为以书面进行了确认，即凌建纲是通过转让行为合法拥有了房屋的所有权。二、原告将翠微村街市直街x号房转让给凌建纲及方木庄后，房屋一直由方木庄及凌建纲使用与管理，并一直在该房内居住生活。凌建纲先后办理了房屋供水工程的建设及永久用水的申请，还在原房屋的基础上进行扩建。涉及房屋的相关税与费也都是凌建纲及方木庄负责支付与承担。三、房屋转让后至凌建纲去世之前的长达20年的时间里，原告从未提出任何异议。2013年7月凌建纲因意外事件死亡，不到三个月，在方木庄家尚处在失去亲人的悲痛中的情况下，原告就前来要求方木庄返还20年前已经卖给方木庄的房屋。因索要未果，原告便于2014年2月（即弟弟去世6个月时间）便向人民法院起诉要求方木庄返还房屋。当年凌建纲以4万价格向原告购买涉案房屋，支付了对等价格，是合法取得涉案房屋，原告见弟弟凌建纲去世了，弟媳妇和侄儿、侄女没有人保护，好欺负，便以强欺弱，毫不顾及兄弟情份，不讲道德良知，毫无人性地一而再，再而三的要求返还翠微村街市直街x号房。原告的做法严重违背了合理合法的原则。四、原告与凌建纲的转让行为符法律规定，合法有效。本案实际上就是同一集体经济组织的成员哥哥将宅基地上修建的住房出卖给了自己的亲弟弟的住房转让行为，该房屋买卖并不违反法律法规，合法有效。方木庄是凌建纲的妻子，且涉房屋是凌建纲与方木庄结婚之后购买，因此，该房屋属于夫妻共同财产，凌敏和凌锦对凌建纲的财产具有合法的继承权，三人对翠微村街市直街x号房均享有合法的权利。五、原告在起诉状中称若不能办理房屋过户手续凌建纲就将房屋返还给原告的说法根本不存在，方木庄从未听凌建纲提起这种说法，更没有说过要将购买的房屋返还给原告，原告在2014年2月的起诉状中也没有提及这种说法，因此，原告的这一诉称是其为达到自己的诉讼目的而非法编造出来的，纯属无中生有，没有事实和法律依据，依法不能成立。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护刚痛失亲人的方木庄家的合法权利益。
被告凌敏和凌锦答辩称：一、根据我国法律法规的规定，原告将翠微村街市直街x号房转让给凌敏和凌锦的父亲凌建纲的房屋转让行为合法有效，凌建纲与方木庄是合法取得本案房屋的所有权。因此，原告的主张不符合法律规定，依法不能成立，依法应予以驳回。二、凌敏和凌锦与父母一直在翠微村街市直街x号房居住生活了近20年，房屋一直由父母管理，且凌敏和凌锦的户口从小就登记在涉案房屋，原告在凌敏和凌锦的父亲去世以前从未提出任何异议。凌敏和凌锦的父亲刚去世几个月，作为大伯的凌建国不但没有前来帮助刚失去父亲的侄儿、侄女，居然在弟弟凌建纲刚去世不久尸骨未寒的情况就来起诉弟媳妇及侄儿、侄女返还房屋，这样做太绝情了，太没人性了。因此，凌敏和凌锦请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以保护母亲方木庄及凌敏和凌锦的合法权利。
被告方木庄、凌敏和凌锦为其答辩提交了以下证据：1、结婚证书、凌建纲身份证、常住人口个人信息表；2、证明；3、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证；4、供水合同、收据、发票、供水管理所安装工程结算书、永久用水申请表；5、租约合同、房屋租赁合同；6、居民死亡医学证明书；7、（2014）珠香法民三初字第240号案应诉通知书、传票；8、（2014）珠香法民三初字第240号案民事诉状；9、司法建议书。
被告黎顺好答辩称：同意原告意见，请把涉案房屋返还给原告。
经审理查明：原告凌建国系凌建纲的兄长，两人的父母为凌德胜和黎顺好，凌德胜于1975年去世。凌建国和仇绮霞于1979年登记结婚。凌建纲和方木庄于1990年2月登记结婚，育有女儿凌敏、儿子凌锦。凌建纲于2013年7月去世，之后，其法定继承人方木庄、凌敏、凌锦和黎顺好未对其遗产进行分割。
翠微村街市直街x号房登记产权人为凌建国，权证号为粤房字第**号。房屋所有权证记载，该房的所有权来源为1985年新建，基底面积及建筑面积均为47.72平方米，建筑结构及层数为混合一层，发证日期为1991年11月1日。翠微村街市直街x号房所在地块为珠海市香洲区前山镇翠微村的集体土地，凌建国在1990年6月10日获发编号为珠府集建字（1990）第070700459号集体土地建设用地使用证，有关土地登记审批表显示，凌建国是以村划拨的方式取得该土地使用权。凌建国、凌建纲以及本案其他当事人均非前山镇翠微村的集体组织成员。
1993年2月2日，凌建国作为经手人，“仇绮霞”作为证明人，出具了一份证明，内容为：“兹有兄长余下有房一间。现以兄长份上，转下兄弟建纲名下，一切使用权、以凌建纲全权代表，一切无关人员、不得过问。合不得干预。房屋有关问题一切由凌建纲出面处理解决，兄长永无权过问。特此证明”原、被告均确认，上述证明所涉房产，为翠微村街市直街x号房。原告主张，凌建国曾在1993年1月向凌建纲借款4万元做生意，后凌建纲在1993年2月2日要求以4万元受让凌建国的翠微村街市直街x号房，凌建纲同时承诺如房屋不能过户，就把房子退回给凌建国，以收到的租金对冲借给凌建国的4万元，多的租金给回凌建国。被告方木庄、凌敏和凌锦等不认可凌建国的上述说法，称原告和凌建纲之间是以4万元转让翠微村街市直街x号房的关系，双方不存在借款关系，凌建纲在1992年就支付了4万元房款并接收了房屋，1993年2月2日出具的证明只是对之前行为的确认。三被告同时表示翠微村街市直街x号房原是一层，凌建纲受让后加建到三层，并一直使用该房，但没有办理产权变更登记手续。
另查明，凌建国曾于2014年2月8日以方木庄为被告向本院提起诉讼，其在诉讼中称：原告于1985年建翠微村街市直街x号房，原告与凌建纲口头协议，于1992年3月左右将该宅以4万元卖给凌建纲，由凌建纲持房屋使用证及土地使用证办理相关手续；但由于土地性质为宅基地，一直未能办理，房产证及土地使用证由凌建纲的配偶方木庄保管，自1992年至今一直使用该房屋；原告在近期得知被告在该房上违法加建二层房屋并出租，存在极大安全隐患，等等。随后，凌建国申请撤回起诉。本院裁定准许凌建国撤诉后，凌建国又提起本案诉讼。
案件审理过程中，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，依法就合同效力问题向原告凌建国和仇绮霞释明，并询问其是否变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉讼请求。
本院认为，根据凌建国和仇绮霞在1993年2月2日出具的证明、凌建国在2014年2月8日提起诉讼时起诉状的内容，以及被告方木庄等人的陈述，结合凌建纲和方木庄等多年来一直占有使用翠微村街市直街x号房的事实，可以证实凌建国和凌建纲在1992年成立了以4万元的价格买卖翠微村街市直街x号房的房屋买卖合同关系。上述行为发生在1992年，根据民事法律中法不溯及既往的原则，应当依据当时的法律法规来认定上述买卖合同的效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，认定上述合同是否有效，应以当时实施的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。
1986年颁布并于1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”因此，原告凌建国作为城镇居民，经批准后，可以使用集体所有的土地建设住宅。凌建国经审批取得了翠微村街市直街x号房所在的集体土地的使用权，在该土地上建造房屋并办理了产权证，其取得上述房屋产权的行为没有违反当时的法律规定，合法有效。转让行为发生时的土地管理法以及其他法律、行政法规并没有对城镇居民转让经批准以集体所有的土地建造的房屋的行为作出限制。因此，应当认定凌建国和凌建纲之间的房屋买卖合同没有违反当时的法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张转让行为无效，并据此提出的返还房屋支付租金等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七的规定，判决如下：
驳回原告凌建国和仇绮霞的诉讼请求。
案件受理费956.89元，由原告凌建国和仇绮霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 蔡超明
人民陪审员 徐媛媛
人民陪审员 覃启棠
二〇一四年十二月八日
书 记 员 赖彩虹
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2014）珠香法民三初字第776号
原告：仇绮霞，女，汉族，1951年6月16日出生，现住中山市。
委托代理人：肖和平，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：仇绮梅，女，汉族，1946年8月30日出生，住广东省中山市东区。
原告：凌建国，男，汉族，1953年9月10日出生，现住中山市。
委托代理人：肖和平，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：仇绮梅，女，汉族，1946年8月30日出生，住广东省中山市东区。
被告：方木庄，女，汉族，1967年12月10日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被告：凌敏，女，汉族，1990年10月16日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被告：凌锦，男，汉族，1994年11月1日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被告：黎顺好，女，汉族，1932年7月28日出生，现住中山市。
委托代理人：凌慧娟，女，汉族，1981年12月12日出生，住珠海市香洲区，系黎顺好的孙女。
上列原告仇绮霞和凌建国诉被告方木庄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加凌敏、凌锦和黎顺好为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仇绮霞，仇绮霞和凌建国的委托代理人肖和平和仇绮梅，被告方木庄、凌敏和凌锦，以及三被告的委托代理人张琼，被告黎顺好的委托代理人凌慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仇绮霞和凌建国诉称：原告凌建国与被告方木庄的丈夫凌建纲（已故）是胞兄弟，1992年初凌建纲向原告承租珠海市香洲区前山翠微村街市直街15号房（权证号1412057，以下简称翠微村街市直街15号房）的一楼铺面做生意。1993年1月，原告凌建国因生意周转向凌建纲借款4万元。1993年2月2日，凌建纲主动要求原告凌建国把翠微村街市直街15号房以4万元转让给他，原告凌建国当时告诉他，可能过不了户，但凌建纲说他有办法过户到他名下，叫哥哥凌建国不要操心，如真的不能过户，他就把房子交还给原告，借给原告凌建国的4万元，就以租金来对冲，多收的租金就给回原告凌建国。1993年2月2日原告凌建国把房子交给凌建纲后，被告及凌建纲就把翠微村街市直街15号房以每月1200元出租给他人，21年来，被告累计收取租金约30万元。1995年春节（约2月份），被告及凌建纲告诉原告凌建国直街15号房因是集体土地，违反了法律强制性的规定，过不了户，他们租金收够4万元，就把翠微村街市直街15号房交还给原告，原告凌建国当时告诉被告及凌建纲，老婆（原告仇绮霞，住在中山）不知道是卖给你们的，以为是委托你们出租的，否则不会同意的，你们收够4万元，就把翠微村街市直街15号房交还给我，被告及凌建纲也答应尽快交还给原告。原告凌建国多次催被告及凌建纲交还房子，但被告及凌建纲却推说没有收够4万元租金，就这样，碍于兄弟情面，一拖就是20年。2013年7月29日，凌建纲突然死亡，原告凌建国只好把翠微村街市直街15号房的事如实告诉老婆仇绮霞，仇绮霞不同意卖给被告，也不同意被告出租，要求被告交还房子并赔偿20年的租金。原告多次要求被告把房产返还给原告，但被告却置之不理。此外，原告一直催被告返还租金，但是被告一直没有给，被告实际上是以每月大约1500元出租给了他人，在转让行为无效的情况下，故要求被告赔偿自2009年4月4日起，按每月1500元向原告支付至被告把房产返还给原告为止的租金损失。综上，为维护原告合法权益，故请求法院判令：一、原告凌建国与被告方木庄的丈夫凌建纲就翠微村街市直街15号房以4万元转让的行为无效；二、被告立即返还房产给原告；三、被告自2009年4月4日起，按每月1500元向原告支付租金，直至被告把房产返还给原告为止；四、诉讼费用由被告承担。
原告仇绮霞和凌建国为其主张提交了以下证据：1、（2014）珠香法民三初字第240号民事裁定书；2、房地产权登记表（权证号码14120**）；3、1993年2月2日证明；4、1997年5月22日租约合同；5、2002年1月2日租铺按金合约；6、关于珠执信字第20140037号信访件的回复；7、居民死亡医学证明书；8、注销户口申报表；9、仇绮霞及凌建国的结婚证书；10、土地登记申请书有关材料一套；11、2014年7月8日中共珠海市委老干部局证明。
被告方木庄答辩称：原告将翠微村街市直街15号房屋转让给凌建纲的转让行为合法有效，凌建纲与方木庄是合法取得本案房屋的所有权，原告的主张不符合法律规定，依法不能成立，依法应予以驳回。一、本案争议所涉房屋翠微村街市直街15号房，原属原告所有，1992年原告因急需用钱决定转让本案所涉的房屋。因凌建国的弟弟凌建纲当时尚没有自己的房屋居住，是住在母亲家里，因此，经凌建纲与原告商量后决定购买哥哥的这间房屋，兄弟二人口头协商一致，原告以4万元的价格将本案所涉房屋转让给凌建纲。由于1992年的生活水平，物价水平以及工资收入水平都很低，凌建纲1992年以4万元的购买这间40平方米的房屋，在当时已经是一个很高的价格。当时凌建纲的资金也不足，还向姐姐借了1万元钱用于支付购房款。支付4万元转让价款后，原告便将房屋及房屋的集体土地建设用地使用证，房屋所有权证交付给了凌建纲使用，即双方均依据口头约定履行了房屋转让的完全义务。1993年2月，原告就1992年将涉案房屋转让给弟弟凌建纲的转让行为以书面进行了确认，即凌建纲是通过转让行为合法拥有了房屋的所有权。二、原告将翠微村街市直街15号房转让给凌建纲及方木庄后，房屋一直由方木庄及凌建纲使用与管理，并一直在该房内居住生活。凌建纲先后办理了房屋供水工程的建设及永久用水的申请，还在原房屋的基础上进行扩建。涉及房屋的相关税与费也都是凌建纲及方木庄负责支付与承担。三、房屋转让后至凌建纲去世之前的长达20年的时间里，原告从未提出任何异议。2013年7月凌建纲因意外事件死亡，不到三个月，在方木庄家尚处在失去亲人的悲痛中的情况下，原告就前来要求方木庄返还20年前已经卖给方木庄的房屋。因索要未果，原告便于2014年2月（即弟弟去世6个月时间）便向人民法院起诉要求方木庄返还房屋。当年凌建纲以4万价格向原告购买涉案房屋，支付了对等价格，是合法取得涉案房屋，原告见弟弟凌建纲去世了，弟媳妇和侄儿、侄女没有人保护，好欺负，便以强欺弱，毫不顾及兄弟情份，不讲道德良知，毫无人性地一而再，再而三的要求返还翠微村街市直街15号房。原告的做法严重违背了合理合法的原则。四、原告与凌建纲的转让行为符法律规定，合法有效。本案实际上就是同一集体经济组织的成员哥哥将宅基地上修建的住房出卖给了自己的亲弟弟的住房转让行为，该房屋买卖并不违反法律法规，合法有效。方木庄是凌建纲的妻子，且涉房屋是凌建纲与方木庄结婚之后购买，因此，该房屋属于夫妻共同财产，凌敏和凌锦对凌建纲的财产具有合法的继承权，三人对翠微村街市直街15号房均享有合法的权利。五、原告在起诉状中称若不能办理房屋过户手续凌建纲就将房屋返还给原告的说法根本不存在，方木庄从未听凌建纲提起这种说法，更没有说过要将购买的房屋返还给原告，原告在2014年2月的起诉状中也没有提及这种说法，因此，原告的这一诉称是其为达到自己的诉讼目的而非法编造出来的，纯属无中生有，没有事实和法律依据，依法不能成立。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护刚痛失亲人的方木庄家的合法权利益。
被告凌敏和凌锦答辩称：一、根据我国法律法规的规定，原告将翠微村街市直街15号房转让给凌敏和凌锦的父亲凌建纲的房屋转让行为合法有效，凌建纲与方木庄是合法取得本案房屋的所有权。因此，原告的主张不符合法律规定，依法不能成立，依法应予以驳回。二、凌敏和凌锦与父母一直在翠微村街市直街15号房居住生活了近20年，房屋一直由父母管理，且凌敏和凌锦的户口从小就登记在涉案房屋，原告在凌敏和凌锦的父亲去世以前从未提出任何异议。凌敏和凌锦的父亲刚去世几个月，作为大伯的凌建国不但没有前来帮助刚失去父亲的侄儿、侄女，居然在弟弟凌建纲刚去世不久尸骨未寒的情况就来起诉弟媳妇及侄儿、侄女返还房屋，这样做太绝情了，太没人性了。因此，凌敏和凌锦请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以保护母亲方木庄及凌敏和凌锦的合法权利。
被告方木庄、凌敏和凌锦为其答辩提交了以下证据：1、结婚证书、凌建纲身份证、常住人口个人信息表；2、证明；3、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证；4、供水合同、收据、发票、供水管理所安装工程结算书、永久用水申请表；5、租约合同、房屋租赁合同；6、居民死亡医学证明书；7、（2014）珠香法民三初字第240号案应诉通知书、传票；8、（2014）珠香法民三初字第240号案民事诉状；9、司法建议书。
被告黎顺好答辩称：同意原告意见，请把涉案房屋返还给原告。
经审理查明：原告凌建国系凌建纲的兄长，两人的父母为凌德胜和黎顺好，凌德胜于1975年去世。凌建国和仇绮霞于1979年登记结婚。凌建纲和方木庄于1990年2月登记结婚，育有女儿凌敏、儿子凌锦。凌建纲于2013年7月去世，之后，其法定继承人方木庄、凌敏、凌锦和黎顺好未对其遗产进行分割。
翠微村街市直街15号房登记产权人为凌建国，权证号为粤房字第××号。房屋所有权证记载，该房的所有权来源为1985年新建，基底面积及建筑面积均为47.72平方米，建筑结构及层数为混合一层，发证日期为1991年11月1日。翠微村街市直街15号房所在地块为珠海市香洲区前山镇翠微村的集体土地，凌建国在1990年6月10日获发编号为珠府集建字（1990）第070700459号集体土地建设用地使用证，有关土地登记审批表显示，凌建国是以村划拨的方式取得该土地使用权。凌建国、凌建纲以及本案其他当事人均非前山镇翠微村的集体组织成员。
1993年2月2日，凌建国作为经手人，“仇绮霞”作为证明人，出具了一份证明，内容为：“兹有兄长余下有房一间。现以兄长份上，转下兄弟建纲名下，一切使用权、以凌建纲全权代表，一切无关人员、不得过问。合不得干预。房屋有关问题一切由凌建纲出面处理解决，兄长永无权过问。特此证明”原、被告均确认，上述证明所涉房产，为翠微村街市直街15号房。原告主张，凌建国曾在1993年1月向凌建纲借款4万元做生意，后凌建纲在1993年2月2日要求以4万元受让凌建国的翠微村街市直街15号房，凌建纲同时承诺如房屋不能过户，就把房子退回给凌建国，以收到的租金对冲借给凌建国的4万元，多的租金给回凌建国。被告方木庄、凌敏和凌锦等不认可凌建国的上述说法，称原告和凌建纲之间是以4万元转让翠微村街市直街15号房的关系，双方不存在借款关系，凌建纲在1992年就支付了4万元房款并接收了房屋，1993年2月2日出具的证明只是对之前行为的确认。三被告同时表示翠微村街市直街15号房原是一层，凌建纲受让后加建到三层，并一直使用该房，但没有办理产权变更登记手续。
另查明，凌建国曾于2014年2月8日以方木庄为被告向本院提起诉讼，其在诉讼中称：原告于1985年建翠微村街市直街15号房，原告与凌建纲口头协议，于1992年3月左右将该宅以4万元卖给凌建纲，由凌建纲持房屋使用证及土地使用证办理相关手续；但由于土地性质为宅基地，一直未能办理，房产证及土地使用证由凌建纲的配偶方木庄保管，自1992年至今一直使用该房屋；原告在近期得知被告在该房上违法加建二层房屋并出租，存在极大安全隐患，等等。随后，凌建国申请撤回起诉。本院裁定准许凌建国撤诉后，凌建国又提起本案诉讼。
案件审理过程中，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，依法就合同效力问题向原告凌建国和仇绮霞释明，并询问其是否变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉讼请求。
本院认为，根据凌建国和仇绮霞在1993年2月2日出具的证明、凌建国在2014年2月8日提起诉讼时起诉状的内容，以及被告方木庄等人的陈述，结合凌建纲和方木庄等多年来一直占有使用翠微村街市直街15号房的事实，可以证实凌建国和凌建纲在1992年成立了以4万元的价格买卖翠微村街市直街15号房的房屋买卖合同关系。上述行为发生在1992年，根据民事法律中法不溯及既往的原则，应当依据当时的法律法规来认定上述买卖合同的效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，认定上述合同是否有效，应以当时实施的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。
1986年颁布并于1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”因此，原告凌建国作为城镇居民，经批准后，可以使用集体所有的土地建设住宅。凌建国经审批取得了翠微村街市直街15号房所在的集体土地的使用权，在该土地上建造房屋并办理了产权证，其取得上述房屋产权的行为没有违反当时的法律规定，合法有效。转让行为发生时的土地管理法以及其他法律、行政法规并没有对城镇居民转让经批准以集体所有的土地建造的房屋的行为作出限制。因此，应当认定凌建国和凌建纲之间的房屋买卖合同没有违反当时的法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张转让行为无效，并据此提出的返还房屋支付租金等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七的规定，判决如下：
驳回原告凌建国和仇绮霞的诉讼请求。
案件受理费956.89元，由原告凌建国和仇绮霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判长蔡超明
人民陪审员徐媛媛
人民陪审员覃启棠
二○一四年十二月八日
书记员赖彩虹