杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初12386号
原告：秦扬飞，男，1965年10月22日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托代理人：潘贤荣，浙江浙甬律师事务所律师。
被告：浙江彭公竹制品市场开发有限公司,住所地：杭州市余杭区瓶窑镇彭公村板石1-1号。
�定代表人：喻凤祥。
委托代理人：徐伟，男，1968年3月11日，住杭州市西湖区，系公司总经理。
原告秦扬飞为与被告浙江彭公竹制品市场开发有限公司（以下简称彭公竹制品公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月29日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员金美良独任审判，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告秦扬飞及其委托代理人潘贤荣、被告彭公竹制品公司的法定代表人喻凤祥及委托代理人徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦扬飞起诉称：2009年1月9日，为购买彭公竹制品市场商铺，原告与被告签订《商铺房订购协议书》，约定原告向被告购买1#楼9-10前后商铺，2009年7月3日，原、被告签订《补充协议》，将原告订购的商铺调整为23#7-10号，套内建筑面积248.52平方米。价格调整为4800元/平方米，总价人民�1192896元。2011年12月原告将协议房价付清。2012年9月1日，被告将商铺交付给原告使用，由原告使用至今。2014年11月5日，原告已将房款全额付清，但房屋产权证一直没有办理下来。2015年10月27日，被告出具证明，确认原告购买的房屋为彭公市场二期南区1幢4号和5号商铺且原告已支付房款1235922元，商铺已由原告使用的事实，同时承诺在2015年12月31日办理好该套商铺的房产证。但至今，被告仍未将房屋产权证办理给原告，故原告诉至法院，诉讼请求：1、确认位于浙江彭公竹制品市场二期南区1幢4号、1幢5号商铺归原告所有；2、判令被告办理该二套商铺的房屋产权登记手续；3、判令被告承担逾期办理房屋所有权登记的违约金285497元（自交付之日即2012年9月1日推后90天之日起已付房屋款的日万分之一点七五暂计算到2016年7月31日，直至办出之日）。
原告秦扬飞为证明�述事实，向本院提供证据材料如下：
1、《商铺房订购协议书》、《补充协议书》各1份，证明原、被告之间就买卖商铺事宜进行约定的事实；
2、收款收据3份、收款通知书1份，证明原告已结支付购房款的事实；
3、被告出具的《证明》1份，证明原告购买的商铺已交付，但未能办理房产证的事实。
被告彭公竹制品公司答辩称：由于公司前法定代表人对外提供担保，造成公司的现状，如果前法定代表人的对外担保行为不合法，公司要求前法定代表人个人承担责任。公司有一个基本账户，该账户被房管部门冻结，所以无法与原告签订正式的商品房买卖合同。房屋需验收合格，经房管部门同意销售后才能签订商品房买卖合同。由于公司前法定代表个人问题，案涉房屋在可以销售前就收取了原告支付的款项。后来原告与公司商量，这个事情牵涉到的人员比较多，共有70多人，公司为了维稳，经公司财务进行了核实并出具了《证明》，意思是公司收到了原告支付的款项，由于案涉房屋处于查封状态，办理过户手续办房产证需要签订购房合同并办理网签。公司就案涉房屋没有二次销售，也没有进行抵押，房产证已经分割好了，目前登记在公司名下，土地证未分割，还是大证，现被法院整体查封。房屋办证交付有一定的程序，需要签订正式商品房买卖合同并办理网签，现在名义上公司是将案涉房屋给原告使用，但是没有正式签订商品房买卖合同并办理网签，如果办理了网签，公司没有给原告办房产证，公司是需要承担违约金，但是目前没有正式签订商品房买卖合同并办理网签，原告要求被告支付违约金缺乏依据。
被告彭公竹制品公司未向法庭提供证据。
被告对原告提供的证据1、2�3均无异议。
本院认为，被告对原告提供的证据均无异议，原告提供的证据能证明本案相关事实，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人的陈述及上述有效证据，本院认定本案的事实如下：
2009年1月9日，原告秦扬飞（乙方）与浙江彭公竹制品有限公司（甲方）签订《商铺房订购协议书》1份，双方主要约定，订购商铺位置在1#楼9-10前后，建筑面积243.2平方米，单价前4800元/平方米，后3800元/平方米，总价1045760元；乙方在签订本协议时向甲方支付诚意金1万元每间，作为订购商铺诚意金，乙方在签订本协议，并向甲方交纳诚意金后，取得本协议约定商铺房的购买权，在本协议约定的有效期内，甲方必须保留该商铺房，并保证与乙方签订《商品房买卖合同》；在期限内，签订《商品房买卖合同》，并向甲方支付购房首�款（已支付定金金额转化为部分首付款），本协议自行失效，双方办理相关购房手续；本协议有效期内，如乙方违约，放弃订购房产的购买权，未与甲方签订商品房买卖合同的，本协议自动失效，其已付的定金，甲方与退还，甲方可自由处置该订购商品房，乙方对此无异议；本协议中订购人身份与签订商品房买卖合同中买受人的身份必须一致，不得更名；甲方开盘价低于现有价，乙方优先享受开盘价格，开盘价格高于现有价，乙方不再加价。2009年7月3日，原告秦扬飞作为乙方与被告彭公竹制品公司（原杭州景州置业有限公司）为甲方签订《补充协议书》1份，主要载明：双方于2009年1月9日，就乙方购买甲方开发的浙江竹制品市场商铺事宜签订，商铺房定购协议书，部分条款变更，经双方协商一致，签订补充协议如下：1、乙方订购物业调整为23#楼7-10号，套内建筑面积为248.52平方米，取消原定购的1#楼9-10号、19-20号，由甲方另行出售；2、预定价格调整为单价4800元每平方，总价人民币1192896元；3、乙方应在收到甲方送达的开盘签约通知之日起10日内与甲方签订上述物业的《商品房买卖合同》，并享受甲方同期执行的优惠办法，逾期未签约的，视为乙方自动放弃上述物业的购买权，并不再享受甲方的任何优惠让利办法，4、商铺房定购协议书中的其他条款不变，继续生效。
2015年10月27日，浙江彭公竹制品市场开发有限公司向原告出具《证明》一份，主要载明兹有住浙江省宁波市鄞州区集仕港镇翁家桥3组34号秦扬飞，身份证号码：，于2011年12月1日在浙江彭公竹制品市场开发有限公司开发的市场意向购买二套商铺，分别是：1、彭公市场二期南区1幢4号，建筑面积146.4平方米，套内面积125.35平方米；2、彭公市场二期南区1幢5号，建筑面积148.79平方米，套内面积127.39平方米；秦扬飞已经在2014年11月5日全额付清以上两套商铺房款合计1235922元，在2012年9月1日，我公司已经把以上两套商铺交付给秦扬飞使用；房产证没有分割完成，是我浙江彭公竹制品市场开发有限公司原因造成，我公司承担该全部责任，承诺在2015年12月31日以上二套商铺的房产证分割完成，特此证明。
另认定，被告彭公竹制品公司于2012年10月29日取得商品房预售许可证。
再认定，在案外人杨佩琴等诉被告彭公竹制品公司等案件审理过程中（案号分别为（2015）杭余瓶商初字第183号、（2015）杭余商初字第558号），本院于2015年3月17日将登记在被告彭公竹制品公司名下的案涉房屋予以查封，目前上述案涉房屋均处于查封状态。
本院认为，原、被告签订的《商铺房订购协议书》及其《补充协议书》明确约定在�有效期限内”、“乙方应在收到甲方送达的开盘签约通知之日起10日内”双方需签订正式的《商品房买卖合同》，被告彭公竹制品公司向原告出具的《证明》也载明“意向购买二套商铺”，故该《商铺房订购协议书》及其《补充协议书》系双方签订《商品房买卖合同》的预约合同。本案中，原、被告未签订正式的《商品房买卖合同》也未约定办理案涉房屋产权变更登记手续的具体期限，被告彭公竹制品公司在向原告出具《证明》时，案涉房屋已经被查封，其应当知道被查封的房屋不得转让，案涉房屋在查封的状态下无法办理房屋产权过户登记手续，故原告要求被告办理案涉房屋产权登记手续及承担逾期办理房屋所有权登记违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案中，案涉房屋现均登记在被告彭公竹制品公司名下，且在其他案件中已被查封，故原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告秦扬飞的全部诉讼请求。
本案案件受理费5582元，减半收取2791元，由原告秦扬飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5582元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由�院书面通知预交。
审判员 金美良
二〇一七年一月二十二日
书记员 韩哲丰