湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终1152号
上诉人（原审被告）：湖北新楚源置业有限公司。住所地：湖北省恩施市施州大道***号。
法定代表人：王永明，董事长。
委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱成群，男，生于1989年9月24日，土家族，湖北省利川市人，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。
原审第三人：朱全文，男，生于1983年11月16日，土家族，湖北省建始县人，住湖北省恩施市。
上诉人湖北新楚源置业有限公司（以下简称新楚源公司）因与被上诉人朱成群、原审第三人朱全文商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初236号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新楚源公司的委托诉讼代理人侯明峰、被上诉人朱成群的委托诉讼代理人邱兵、原审第三人朱全文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新楚源公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回新楚源公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。《商品房买卖合同》是因四方协议产生的，四方协议是《商品房买卖合同》的基础，法院不应单独审理《商品房买卖合同》，而应以四方协议作为审理基础。本案中，朱成群未按照四方协议履行义务，新楚源公司有权拒绝交付、过户和赔偿损失。
朱成群辩称，一审法院没有单独审理商品房买卖合同，而是结合四方协议审理房款的结算情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
朱全文述称，只要明确租金支付给谁就行，同意按照生效判决执行。
朱成群向一审法院起诉请求：判令新楚源公司将其开发的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面房屋交付给朱成群使用；新楚源公司为朱成群办理武陵国际装饰城一期B02栋503号门面房屋产权证及土地使用权证；新楚源公司赔偿延期交付房屋期间的租金损失，租金损失按114500元／年计算至实际交房之日止；新楚源公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月19日，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天时代网络工程有限公司（丙方）、朱明鹏（丁方）签订《协议书》，载明：“丙方是甲方恩施瑞享酒店项目智能化工程的承包人，双方于2013年1月31日签订《恩施瑞享酒店项目智能化工程施工合同》，丁方为智能化工程的实际施工人。丁方欲购买甲方的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面。为了同时处理工程款支付和房款支付问题，根据合同法的规定，达成以下协议：一、丙方全权委托丁方代表丙方办理工程款结算事宜，丙方同意以丁方购买的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面应付的房款抵扣工程款。乙方同意将应收丁方的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面的房款抵扣甲方应付丙方的工程款；二、丁方购买乙方武陵国际装饰城一期B02栋503号门面面积502.2平方米，单价6000元／平方米，总价为3013200元，乙方给丁方优惠200000元，实际房款总价为2813200元，房屋契税113934.60元，合计2927134.60元。维修基金等各项代收费用小计31111元由丁方自行支付。武陵国际装饰城一期B02栋503号门面的具体情况以《房屋买卖合同》的约定为准。三、因目前恩施瑞享酒店项目智能化工程尚未审计完结，工程款总价无法核定，经甲乙丙丁四方确定，抵扣房款后的工程款剩余金额待恩施瑞享酒店项目智能化工程审计完结，且甲丙丁三方对审计结论无异议后确认，并另行确定支付时间。四、乙方与丁方《房屋买卖合同》签订后，即视为甲方已经向丙方支付工程款2927134.60元。丙方与丁方应及时支付材料及设备款等一切与恩施瑞享酒店项目智能化工程有关的欠付款。本协议签订后，丙方应严格履行《恩施瑞享酒店项目智能化工程施工合同》的约定，不得中断智能化工程设备的运转。如丙方中断智能化工程设备的运转，应向甲方支付违约金，违约金的金额为10万元／次”。嗣后，乙方与丁方在签订《商品房买卖合同》时，变更购房主体为朱成群（即丁方之子）。随后，朱成群（××）与新楚源公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ES1500378）。合同载明：第一条“××以出让方式取得位于舞阳街道办事处耿家坪村、金子坝村的地块的土地使用权。（土地使用权证号）为恩市国用（2009）第032123。该地块土地面积为35793.24平方米，规划用途为商用，土地使用年限自2009年8月28日至2049年8月27日。××经批准，在上述地块上建设商品房（现定名）武陵国际装饰城。建设工程规划许可证号为鄂规工程42280020100001，施工许可证号为2010-15。”第三条“××购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B02栋第5层503号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.3米建筑层数地上6层。该商品房建筑面积共502.2平方米，其中套内建筑面积400.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积102.17平方米。”第四条“××与××约定按下述第1种方式计算商品房价款：1、按建筑面积计算该商品房单价为每平方米5601.75元，总金额贰佰捌拾壹万叁仟贰佰元整。”第六条“××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。签订合同时付清全部房款（人民币）大写：贰佰捌拾壹万叁仟贰佰元整。小写2813200.00元”第八条“××应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。”第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。”合同签订当日，新楚源公司即将合同向恩施市房地产管理局开发科备案，朱成群与新楚源公司的财务人员陈芳及工作人员刘祥芳于当日办理了“湖北新楚源置业有限公司武陵国际装饰城尾盘交房结算清单”，该清单载明：“××朱成群已付房款2813200元、实际应补款31111元（即房屋维修基金27119元、配套设施费1810元、土地证工本费18元、房屋登记费550元、土地登记代理费500元、土地登记及工本费110元、测绘费1004元）”。同日，朱成群向新楚源公司交纳了前述应补款31111元。嗣后，新楚源公司未向朱成群交付涉案房屋。审理中，第三人朱全文表示继续租赁涉案房屋，不主张优先购买权。一审法院另查明，2014年7月16日，新楚源公司将涉案房屋委托恩施武陵国际装饰城经营管理有限公司租赁给第三人朱全文，约定租赁期限自2014年7月17日至2017年10月16日止，前三个月为装修免租期，年租金114500元。嗣后，第三人朱全文已将租金交至2016年10月16日，下欠租金金额为114500元，于2016年9月16日支付，租期届满合同自行终止，承租人向出租人腾退房屋。2016年4月25日，湖北中天时代网络工程有限公司对朱成群用其工程款支付涉案房屋房款的行为予以追认。
一审法院认为，新楚源公司、朱成群签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且承租人朱全文不主张优先购买权，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。从双方订立《商品房买卖合同》后的履行情况和第三人的租赁情况上看，涉案房屋买卖属现房交易，朱成群完全履行了《商品房买卖合同》约定的义务，向新楚源公司交纳了房屋维修基金、房屋登记费、土地登记代理费等费用，新楚源公司未能及时向朱成群交付房屋和让朱成群取得房地产权属证书而产生争议。一审法院归纳本案争议焦点：一、涉案房屋的交付；二、朱成群主张的租金损失应否支持；三、新楚源公司应何时为朱成群办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。一、涉案房屋的交付。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付于他人，受让人因此而取得占有。依据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。结合本案涉案房屋在租赁期间产权变动的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，买卖合同的生效并不会自动终止买卖标的物之前已经存在的租赁关系，相反，××还应代替××，继续履行原来的租赁合同。故本案的房屋交付方式应以法定登记为交付方式较为适宜。朱成群要求将涉案房屋交付其使用的主张，不予支持。二、朱成群主张的租金损失应否支持。本案中，涉案房屋买卖属现房交易，自××支付完房价款及相关费用后，新楚源公司应立即向朱成群交付涉案房屋，即自2015年1月19日起，涉案房屋所有权人应为朱成群。朱成群主张的租金损失，系涉案房屋所有权人的应得利益。因涉案房屋的所有权发生变动，新楚源公司收取涉案房屋出卖后的租金应向朱成群补偿，未收取的租金由承租人直接向朱成群支付。朱全文已将租金交至2016年10月16日（年交纳租金标准为114500元）。自新楚源公司应交付涉案房屋之日（即2015年1月19日）起至2016年10月16日止期间的租金199420.83元（114500元÷360天×627天），由新楚源公司补偿给朱成群；自2016年10月17日起至2017年10月16日止的租金114500元，由第三人朱全文直接向朱成群交纳；租期届满后，由第三人朱全文将涉案房屋直接返还给朱成群。三、新楚源公司应何时为朱成群办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。从订立合同的目的看，朱成群向新楚源公司购买其开发建设的房屋，以获房屋所有权为目的，包括相关权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条的约定，截至目前，双方约定的期限早已届满，且新楚源公司收取了代理朱成群办理权属证书的费用。朱成群要求新楚源公司办理涉案房屋的产权证和土地使用权证的主张，予以支持。新楚源公司、朱成群签订了《商品房买卖合同》，朱成群是适格主体。新楚源公司称朱成群不是适格主体的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，一审法院判决：一、朱成群与湖北新楚源置业有限公司于2015年1月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ES1500378）有效。二、湖北新楚源置业有限公司于判决生效后十日内代理朱成群办理涉案房屋所有权及国有土地使用权登记。即将位于舞阳街道办事处耿家坪村、金子坝村武陵国际装饰城第B02栋5层503号房屋所有权、国有土地使用权登记到朱成群名下。三、湖北新楚源置业有限公司于判决生效后十日内向朱成群补偿其收取第三人朱全文交纳的自2015年1月19日起至2016年10月16日止的涉案房屋租金199420.83元。该期限之后的房屋租金由第三人朱全文直接向朱成群支付。四、第三人朱全文于租赁期届满后将租赁房屋退还给朱成群。五、驳回朱成群的其他诉讼请求。案件受理费6008元，减半交纳3004元，由湖北新楚源置业有限公司负担。
新楚源公司、朱成群、朱全文均未向本院提交新证据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，新楚源公司与朱成群签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。签订涉案《商品房买卖合同》前，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天时代网络工程有限公司（丙方）、朱明鹏（丁方）于2015年1月19日签订的《协议书》约定：“丙方同意以丁方购买的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面应付的房款抵扣工程款。乙方同意将应收丁方的武陵国际装饰城一期B02栋503号门面的房款抵扣甲方应付丙方的工程款；武陵国际装饰城一期B02栋503号门面的具体情况以《房屋买卖合同》的约定为准。乙方与丁方《房屋买卖合同》签订后，即视为甲方已经向丙方支付工程款2927134.60元。”据此，一审法院认定朱成群已完全履行了《商品房买卖合同》约定的义务，判决新楚源公司应当按照约定履行办理房屋产权变更登记的义务、补偿涉案房屋的租金及承租人朱全文在租赁期限届满后将房屋返还给××朱成群并无不当。涉案《商品房买卖合同》系新楚源公司与朱成群签订，依据合同相对性原则，朱成群作为××有权请求××新楚源公司履行合同义务，新楚源公司提出四方签订的《协议书》是《商品房买卖合同》的基础，法院不应单独审理《商品房买卖合同》等上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，新楚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4288元，由湖北新楚源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年十月十七日
书记员 张晶晶