北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第15580号
原告北京联东国际物业管理有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。
法定代表人周翠敏，总经理。
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
被告张学奇，男，1961年7月1日出生。
被告牛桂华，女，1962年11月21日出生。
原告北京联东国际物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与被告张学奇、牛桂华供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托代理人靳双权，被告张学奇、牛桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告购买了由我公司提供供暖服务的位于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地景盛北一街11号晶彩项目×号楼1单元×室房屋，并与我公司签署了《小区前期物业管理服务协议》。被告入住该房屋后，我公司按照上述协议和相关法律规定提供了供暖服务，并且被告已接受我公司提供的上述服务并不持任何异议。但截止到起诉之日，被告欠付供暖费人民币6738.54元（自2011年11月15日至2014年3月15日）。上述欠付费用发生后，虽经我公司多次催促，但截止至起诉之日，上述欠付费用被告仍未向我公司支付。被告的上述欠费行为已严重违反了《小区前期物业管理服务协议》的约定和相关法律的规定，我公司根据合同法等法律法规的规定及合同的约定，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向我公司支付欠付物业服务6738.54元（自2011年11月15日至2014年3月15日）及违约金人民币3053元（暂计算至起诉之日）。
被告张学奇、牛桂华辩称：一、物业公司未按照《晶彩住宅质量保证书》提供保修服务，造成答辩人房屋重大损失。在与物业管理公司签署《小区前期物业管理服务协议》之前，我收到房屋开发商北京联东房地产开发有限公司针对房屋质量及保修承诺，同时指定物业公司作为晶彩小区的物业管理单位。我于2011年购买房屋，入住后，房屋的主卧和卫生间的地埋暖气管发生爆裂，导致我的两个卧室、客厅、过道大面积积水，地板、卧室门、卫生间以及墙面高达50公分处都被暖气管水浸泡。为此，我在第一时间通知物业公司进行维修，物业公司找建筑单位施工方进行抢修，施工方承认确实是暖气管爆裂导致渗水并应承担相应责任。漏水修好后，我为了能够在房屋进行正常居住和生活，花费了数万元进行二次装修，承担了巨大的损失。此后，我一直跟物业公司就赔偿损失一事进行了多次协商，而物业公司为了减少赔偿开除了当时承认责任的员工，仅仅承诺赔偿我5000元损失，而这远远不能弥补我所遭受的损失。按照《晶彩住宅质量保证书》第七项保修处理第3条“物业公司自收到客户保修要求之日起7日内派人上门维修；对紧急问题可即时组织抢修。”因此我方房屋造成损失与物业服务有直接关系，应由物业公司承担全部损失。二、物业公司起诉状所述“原告按照《小区物业管理服务协议》和相关法律提供物业服务及供暖服务，并被告已接受原告提供上述服务并不持任何异议。”与事实不符，物业公司根本没有根据物业管理协议向业主提供应有的物业服务：1、我所在的小区所有单元门禁系统自2009年全部不能正常使用，物业公司至今未采取有效措施，使该公共设备形同虚设。物业公司违反了《小区物业管理服务协议》第二条第二项“服务共用设施设备及其运行的维护和管理”。2、物业公司自2013年3月开始，先后多次将公共绿化面积铲除修改成为收费停车位，违反《小区物业管理服务协议》第一条第一项第9小项“不得占用共用部分并改变其功能”和第三条第五项的“绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象。”3、物业公司自2009年开始，停止提供专业的保安队伍，没有24小时值班和巡逻制度，严重影响小区业主安全。物业公司违反了《小区物业管理服务协议》第三条第七项第1、2、3条例。4、我所在的小区的监控设施不全，多处摄像头损坏，物业公司未及时进行维修，导致设备形同虚设，小区安全不能有效的保证。物业公司违反《小区物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容第二项“服务共用设施设备及其运行的维护和管理”。三、我并非《晶彩小区前期物业管理服务协议》的合同方，鉴证书只能证明我与原房主签订了房屋买卖合同，而非与物业公司签订了物业管理服务协议，因此物业公司不得向我主张物业合同违约。我是从原房主运月钦受让该房屋的，根据《晶彩小区前期物业管理服务协议》第一条第二款第7条的规定，物业公司应当与我重新签订物业管理服务协议，而物业公司从未要求与我签订物业管理服务协议，为此，物业公司不得向我提出违约赔偿的主张。综上所述，我与物业公司多次交涉暖气管爆裂渗水损失事宜，物业公司明知给我造成损失，却法律前实行一套做法，法律后一套做法，严重缺乏诚信！物业公司应当承担责任，赔偿我所受损失。
经审理查明：张学奇、牛桂华系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街11号院晶彩小区（以下简称晶彩小区）×号楼1单元×室（以下简称×室）业主，该房屋建筑面积为118.22平方米。
晶彩小区由物业公司实施前期物业管理服务，2009年至2013年其间物业公司先后与北京高氏伟业物业管理有限公司（以下简称“高氏公司”）、北京大东润钰热力供应有限公司（以下简称“大东公司”）签订供暖协议书，约定2009年11月15日至2014年3月15日其间的五个供暖季（每个供暖季为一年的11月15日至次年的3月15日）先后由高氏公司、大东公司为晶彩小区集中供暖，物业公司向高氏公司、大东公司支付供暖费。另查，物业公司直接向高氏公司、大东公司交纳晶彩小区供暖费，间接向晶彩小区业主供暖、收取小区业主供暖费。物业公司向业主收取供暖费的价格是19元每建筑平方米、采暖季。
庭审中，张学奇、牛桂华认可2011年11月15日至2014年3月15日三个供暖季的供暖费没有交纳，但表其示之所以不交纳涉诉房屋取暖费用系因为其房屋暖气管道爆裂致使其遭受重大损失，且物业公司提供的物业服务不合格。
上述事实，有供暖协议书、供暖费票据、视频与照片光盘、说明及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据查明的事实，物业公司与张学奇、牛桂华之间虽未签订直接的供暖合同，但是从物业公司与高氏公司、大东公司签订的供暖协议书以及向大东公司支付供暖费的票据可以看出，高氏公司、大东公司在2009年11月15日-2014年3月15日其间的五个供暖季为晶彩小区供暖，物业公司依约向高氏公司、大东公司交纳供暖费购买高氏公司、大东公司的供热服务，间接向小区业主提供供暖服务，因此小区业主理应向物业公司交纳供暖费。张学奇、牛桂华与物业公司之间系事实上的供用热力合同关系，物业公司为张学奇、牛桂华提供供暖服务，张学奇、牛桂华应交纳供暖费用。关于物业公司主张的违约金因缺乏相应依据，本院不予支持。关于张学奇、牛桂华所辩称的房屋暖气管道爆裂致使其遭受重大损失的问题，其可以就损失与相关责任单位另行解决，而不应成为其拒交供暖费的辩解理由。关于张学奇、牛桂华所辩称的物业公司的物业服务不合格的问题，物业服务合同与供用热力服务合同属于两个不同的法律关系，其不能依据物业服务合同的抗辩理由拒绝履行供用热力服务合同中的义务。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张学奇、牛桂华于本判决生效之日起七日内向原告北京联东国际物业管理有限公司支付自二〇一一年十一月十五日至二〇一四年三月十五日其间三个供暖季的供暖费用共计人民币六千七百三十八元五角四分；
二、驳回原告北京联东国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张学奇、牛桂华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一四年十二月三日
书 记 员 侯康丽