北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3765号
上诉人（原审被告、申请执行人）：世纪龙鼎投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号228号。
法定代表人：丁胜，总经理。
委托诉讼代理人：李东霞，北京市中拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。
法定代表人：袁园，执行董事。
委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘爱华，女，1971年11月3日出生。
上诉人世纪龙鼎投资有限公司（以下简称世纪龙鼎公司）、上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、因与被上诉人刘爱华案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初8489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人世纪龙鼎公司之委托诉讼代理人李东霞、上诉人飞弘日公司之委托诉讼代理人余孝洪、被上诉人刘爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪龙鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘爱华的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。刘爱华与飞弘日公司没有签订合法有效的商品房买卖合同。飞弘日公司不认可协议书的真实性。2.一审法院适用法律错误。本案争议焦点为刘爱华是否具有足以排除强制执行的民事权益。刘爱华没有证据证明其与飞弘日公司签订合法有效的书面买卖合同，未举证涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，飞弘日公司否认收到任何房款，根据《执行异议复议规定》第二十九条之规定，应驳回刘爱华的诉讼请求。
飞弘日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认飞弘日公司与刘爱华不存在房屋买卖合同关系，驳回刘爱华诉讼请求。事实与理由：1.就涉案房屋，刘爱华曾起诉要求飞弘日公司履行合同，交付房屋。一审法院跳过基础法律关系直接审理执行异议之诉，变相剥夺了飞弘日公司的诉讼权利，程序违法。2.一审法院关于王自刚购买诉争房屋，转卖崔海峰，又转卖刘爱华的事实认定，均没有证据支持。3.飞弘日公司与刘爱华不存在房屋买卖合同关系。刘爱华陈述的事实有重大疑点、付款方式不合情理，且不能说明理由。刘爱华所主张的将房款支付给王友成一节，王友成与该房屋没有任何关系，为何向他付款。刘爱华的21万元购房款什么方式支付，对此刘爱华未能做出合理解释。4.涉案房屋系刘爱华抢占。飞弘日公司没有收到任何房款，不认可存在合同关系。刘爱华没有任何交房的证据，交纳水电费不能证明其合法入住。
刘爱华辩称：同意一审判决，不同意世纪龙鼎公司、飞弘日公司的上诉请求。
刘爱华向一审法院起诉请求：1、依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异82号《执行裁定书》；2、依法解除对路兴旺达嘉园×号楼×单元×号（原为盈谷中心A座×单元×2号）房屋的查封措施；3、本案诉讼费用由世纪龙鼎公司、飞弘日公司承担。庭审中，经法院释明，刘爱华变更诉讼请求为1、不得执行路兴旺达嘉园×号楼×单元×号房屋；2、本案诉讼费用由世纪龙鼎公司、飞弘日公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月10日，王自刚与飞弘日公司签订《商品房优先认购协议书》，约定由王自刚认购“盈谷中心”A座×单元×层×2号（现路兴旺达嘉园×号楼×单元×号）房屋，该房屋暂定面积30.76平方米，折后单价8678元/平方米，总价266935元。王自刚同意在本协议签署的同时向被告支付认购房款（含定金20000元）56935元。当日，飞弘日公司收取王自刚更名费16014元，其他款项6935元、985元。2011年3月29日，王自刚将拟购买房屋卖给崔海峰。2011年5月22日，崔海峰又将该房屋转卖给刘爱华，双方签订了《房屋买卖合同》，主要内容如下：一、房产坐落于平谷区盈谷中心小区A座×单元×2号，建筑面积30.76平方米，朝向朝南。二、房屋成交金额430000元。1、刘爱华支付崔海峰定金10000元。2、刘爱华于2011年6月28日一次性全款付清崔海峰（含定金），共计230000元。附加：如崔海峰不能改名，如数退还刘爱华共计220000元，另定金10000元，改名费由刘爱华承担。中介人代崔海峰向刘爱华出具收条，记载：今收到刘爱华购房全款230000元，含定金10000元。2011年11月28日，北京嘉怡伟业房地产经纪有限公司向刘爱华出具证明，记载：刘爱华已把房款交给王友成，共计230000元。2011年12月1日，飞弘日公司收取刘爱华购房款210000元。庭审中，刘爱华述称其于2017年2月份入住涉诉房屋至今。对上述事实刘爱华提交了商品房优先认购协议书、房屋买卖合同、购房款收据、更名手续费收据、收条、农商行存款回单等证据予以证明。世纪龙鼎公司、飞弘日公司主张，依据北京市公安局平谷分局鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），刘爱华提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；刘爱华未办理合法的入住手续，属于非法入住。
另查明，2011年8月5日，北京市公明公证处作出（2011）京公明执字第3号公证书，确定世纪龙鼎公司可持公证书及执行证书向法院申请强制执行飞弘日公司，执行标的为2000万元。世纪龙鼎公司于2011年9月20日向一审法院申请执行，2011年9月21日，一审法院作出（2011）平执字第03471号裁定，2011年12月13日，一审法院查封了涉诉房屋，并于2013年9月22日续封，涉诉房屋目前仍处于查封状态。
2013年10月22日，刘爱华将飞弘日公司诉至法院，要求交付涉诉房屋。2013年11月29日，一审法院作出（2013）平民初字第05957号判决，判决飞弘日公司继续履行与刘爱华签订的房屋买卖合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向刘爱华交付路兴旺达嘉园五层二单元五○四号房屋；刘爱华应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉。2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01693号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。
后刘爱华向法院提出执行异议申请，请求解除对涉诉房屋的查封，终止（2011）平执字第03471号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，一审法院作出（2017）京0117执异82号裁定，裁定驳回刘爱华的异议请求。
一审法院认为：王自刚与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王自刚将认购房屋转卖他人后再次卖予刘爱华，飞弘日公司收取了刘爱华房款。因此，确认王自刚对涉案房屋的权利义务转由刘爱华承继，刘爱华为飞弘日公司与王自刚房屋买卖合同的房屋买受人。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明刘爱华提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对世纪龙鼎公司、飞弘日公司的抗辩意见，法院不予采纳。协议书签订于法院查封涉诉房屋之前，无证据证明刘爱华购买房屋非用于居住，且刘爱华已实际入住至今。世纪龙鼎公司、飞弘日公司主张刘爱华系非法入住，但涉诉房屋所在小区有物业管理，刘爱华已交纳水电费及燃气费，证明涉诉房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，世纪龙鼎公司、飞弘日公司亦未提交充足证据予以证明，故对其抗辩意见法院不予采纳。刘爱华现已付清房款。综上，刘爱华对涉诉房屋享有足以排除强制执行的权利，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行路兴旺达嘉园×号楼×单元×号房屋。
二审中，本院调取了北京市平谷区人民法院审理的刘爱华与飞弘日公司商品房买卖合同纠纷案件的一审庭审笔录以及飞弘日公司委托诉讼代理人所提交的代理意见。刘爱华在该案中提交的证据包括本案《商品房优先认购协议书》、收据、盈谷中心交款确认单及签约告知函。同时该案庭审笔录中记载将证据原件退还刘爱华。飞弘日公司当庭表示需要回去核实，暂时不发表质证意见。其庭后代理意见中载明“加盖有飞弘日公司单位的公章、财务章的相关合同、认购书、收据、发票的真实性，原件予以认可，复印件不认可”。飞弘日公司认可上述庭审笔录及代理意见的真实性，主张当时在笔录中飞弘日公司代理人对证据不认可，且2014年发现有些公章与备案公章不一致。世纪龙鼎公司认可上述庭审笔录及代理意见的真实性，不认可代理意见中飞弘日公司对证据予以认可，认为庭审笔录及代理意见不能作为本案证据。刘爱华对庭审笔录及代理意见的真实性认可。
刘爱华申请证人黄某到庭作证。黄某述称：“我是北京嘉怡伟业房地产经纪有限公司的法定代表人。王自刚与崔海峰是朋友关系。崔海峰找到我，说有一套房子要卖，并承诺可以更名做网签。刚好刘爱华要买一套房，我就介绍给她这套房。王自刚本人没有经办这件事，由王自刚的女婿负责办理。当时，王自刚的女婿、崔海峰、刘爱华和我共同来到飞弘日公司的售楼处，在售楼处办了更名，房款说好是44万。刘爱华分两笔给的房款，第一笔23万先给了我，然后由我转交给崔海峰。第二笔21万直接给了开发商。”刘爱华认可证人证言。世纪龙鼎公司、飞弘日公司均不认可证人证言的真实性、证明目的及关联性。
二审中，双方均认可盈谷中心项目核准名称为“路兴旺达嘉园”。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。具体到本案，刘爱华提起执行异议之诉意在排除对于涉案房屋的强制执行。针对其主张，刘爱华提交了其与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》、证明、购房款收据、存款回单、房屋买卖合同等证据予以证明。飞弘日公司以北京市公安局平谷分局出具的鉴定意见通知书为由，对上述部分证据中其公司的印章真实性提出异议，但公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明刘爱华提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，且飞弘日公司在此前的诉讼中曾对上述证据的真实性予以确认，故本院对飞弘日公司的上述主张不予采纳，进而对前述证据中《商品房优先认购协议书》、购房款收据等真实性予以确认。《商品房优先认购协议书》虽名为认购协议，但审查其内容包含有拟购房屋的房号、暂定面积、价款数额等买卖合同必备条款，已具备买卖合同的性质，且上述约定均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。虽然上述协议中的“乙方”系由王自刚变更为刘爱华，但刘爱华现持有该协议原件，结合在案证据，刘爱华关于购买涉案房屋的相关陈述具有较高概然性。同时结合刘爱华实际入住使用涉案房屋等客观情况，本院有理由认定刘爱华对于作为执行标的的涉案房屋享有相应的实体权利。
对于刘爱华所享有实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行，本院认为：刘爱华于法院查封涉案房屋之前购买涉案房屋；且刘爱华已经按照认购协议书的数额支付了房款；同时，刘爱华已经实际入住涉案房屋至今，飞弘日公司及世纪龙鼎公司虽上诉主张刘爱华系抢占涉案房屋，主张刘爱华购买房屋非用于居住，均未提供相应证据，且与刘爱华已正常居住使用涉案房屋之事实不符，本院不予采信。即，刘爱华就涉案房屋在法院查封前即签订有买卖合同，且支付了房款并实际占有使用了房屋，虽尚未办理房屋产权登记，但未办理过户手续并非刘爱华自身原因所致。结合本案上述具体情况予以分析，本院认为刘爱华对于涉案房屋的权利能够排除本案所涉执行，涉案房屋应认定不予执行为宜，一审法院处理并无不妥，本院予以确认。
综上所述，世纪龙鼎公司、飞弘日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由世纪龙鼎投资有限公司负担35元（已交纳），由北京飞弘日房地产开发有限公司负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 尚晓茜
审 判 员 金妍熙
审 判 员 龚勇超
二〇一八年七月十八日
法官助理 俞 洁
书 记 员 张旭燃