四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1462号
上诉人（原审被告、反诉原告）四川大辅地产有限公司。
法定代表人纪明。
委托代理人郭伟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘琼。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋学明。
二被上诉人共同委托代理人陈江。
上诉人四川大辅地产有限公司（以下简称大辅公司）因与被上诉人刘琼、蒋学明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2014）仪民初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大辅公司的委托代理人郭伟，被上诉人刘琼、蒋学明及其委托代理人陈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，刘琼与蒋学明系夫妻关系。刘琼、蒋学明系原仪陇县复兴粮站职工，居住在原复兴粮站。2009年12月5日，大辅公司通过公开竞买的方式，购买了复兴粮站土地面积1198㎡，2012年3月21日大辅公司为了在该宗土地上进行开发，在协商一致的基础上自愿与刘琼、蒋学明达成搬迁补偿协议。同日，刘琼与大辅公司签订了房屋订购协议，约定：刘琼购买大辅公司开发的位于仪陇县复兴镇大辅·复兴中心商住综合楼B区九号和十号商铺（1幢1层20号和1幢1层21号），两个门面建筑面积共计73.66平方米（含公摊面积），交房时按房管部门测量的面积（73.51㎡）为准，单价6，500元／㎡，总价共478，790元（实际总价为477，815元）。刘琼购买大辅公司开发的位于仪陇县复兴镇大辅·复兴中心商住综合楼第四单元四楼二号，建筑面积112.6平方米（含公摊面积），交房时按房管部门测量的面积为准，单价2，500元／㎡，总价共281，500元。预计在2012年12月30日前交付使用，具体时间以电话通知为准。约定甲方（大辅公司）收取乙方（刘琼）购房定金后，不得将乙方所购的房屋另外出售，如甲方违约，必须全额退还乙方的购房定金，并向乙方支付合同总价款10%的违约金，本订购协议签订后，如乙方违约，乙方向甲方支付合同总价款10%的违约金。2012年3月21日，刘琼按合同约定向大辅公司支付了购买门面首付款350，000元，支付了购买住房首付款192，700元。大辅公司在仪陇县房地产管理局网络锁定的住房为1幢4单元201号，面积为107.84平方米。
刘琼、蒋学明向一审法院起诉，请求判令：1、大辅公司按合同履行交付门面的义务，以及至今未履行合同义务应承担的违约责任和经济损失共计126，000元；2、解除与大辅公司签订的购买住房的合同，并退还购房首付款和承担一房二卖的违约责任281，500元。
大辅公司答辩称：1、双方签订的房屋订购协议是无效的；2、双方之间不存在房屋买卖关系，更不存在刘琼、蒋学明用多年积蓄购房，刘琼、蒋学明实际未付一分钱，其所诉不实；3、双方之间的纠纷实质为拆迁安置补偿纠纷而不是买卖纠纷；4、大辅公司购买的闲置资产由仪陇县财政局（国资局）、粮食局出让，请求追加财政局、粮食局参加诉讼；5、如人民法院判决该房屋买卖合同成立，大辅公司愿意履行补偿协议及房屋订购协议，因刘琼、蒋学明未履行协议中约定的义务，给大辅公司造成的损失应由其承担，刘琼、蒋学明还下欠大辅公司442，385元的购房款，应缴纳给大辅公司。
大辅公司反诉称，大辅公司与刘琼于2012年3月21日签订了房屋拆迁赔偿协议，约定由大辅公司支付给刘琼拆迁赔偿款442，500元。刘琼于同日与大辅公司签订了房屋订购协议，约定刘琼在大辅公司购买门面两个（预测面积为73.66㎡），按照6，500元每平方米计算，住房一套（预测面积为112.6㎡），按照2，500元每平方米计算。在签订协议时支付门面首付款350，000元，住房首付款192，700元，共计542，700元。协议中还约定交房时按房管部门测量的面积为准，现实测的面积为：门面两个共73.51㎡，住房为107.84㎡，门面和住房总金额应为747，415元，而刘琼才从拆迁赔偿款中抵资442，500元，余304，915元未支付。协议中约定了在交房时付清尾款，但刘琼至今未付清。刘琼为防止公司以后拒不交房，从公司处拿走90，000元现金作为履约保证金，并承诺在交房时一并返还。现刘琼要求按照协议约定履行交房义务，但刘琼也应当履行给付义务，故请求判令刘琼：支付门面和住房尾款共计304，915元，并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息；返还履约保证金90，000元，并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息；案件受理费由刘琼负担。
刘琼针对大辅公司提出的反诉辩称：1、刘琼不欠大辅公司的住房款，此房大辅公司出售给第三人，刘琼愿意解除与大辅公司的住房买卖合同，要求大辅公司承担一房二卖给其造成的损失；2、刘琼不知道履约保证金，不存在履约保证金的利息。
一审法院认为，本案的争议焦点是双方之间是否存在履约保证金（即刘琼在大辅公司处购买商品房，为了能顺利的取得房屋产权证，要求大辅公司支付部分现金作为履行合同的保证）。大辅公司为了证明存在履约保证金，提供了录音一份、新政谈话记录一份和龙洪文的拆迁协议、补充协议及拆迁安置协议各一份，关于大辅公司提供的证据，刘琼、蒋学明质证为录音是否合法不清楚，且未经其同意，未制作成文字内容；新政谈话记录不能作为证据使用；龙洪文的协议属于按协议履行。录音光盘的收集和制作均不符合法律要求，一审法院不予采信，新政谈话记录形式不合法，一审法院不予采信，龙洪文的协议与本案无关联性，一审法院不予认可，故一审法院认定双方当事人之间不存在履约保证金。
一审法院同时认为，刘琼分别与大辅公司于2012年3月21日在仪陇县复兴镇大辅·复兴中心售房部签订的门面房屋订购协议和住房房屋订购协议是双方真实意思表示，均属有效协议，双方形成了房屋买卖合同关系，均应按照合同约定履行义务。刘琼依据该订购协议及交易习惯，于2012年3月21日向大辅公司支付了门面首付款350，000元，支付了住房首付款192，700元，刘琼已履行了房屋订购协议的大部分给付义务，大辅公司未按照协议约定的时间履行交房义务，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故刘琼诉请大辅公司按门面订购合同履行义务的诉讼请求一审法院予以支持。关于刘琼主张解除与大辅公司之间的住房订购合同并承担一房二卖的违约责任的诉讼请求，因双方在订购协议中明确约定刘琼购买位于第四单元四楼二号，而大辅公司给刘琼网络锁定的却是1幢4单元201号，且变更楼层及房号未获得刘琼本人许可，大辅公司构成了根本违约，应按合同约定承担住房合同总价款10%的违约金即28，150元并退还购房订金192，700元，故一审法院对刘琼、的该项诉讼请求予以支持；关于刘琼主张大辅公司承担违约金、门面租金和住房租金等损失共计126，000元的诉讼请求，在庭审中刘琼未提供足够的证据予以证明存在门面租金和住房租金损失，故一审法院对刘琼的该项诉讼请求不予支持。关于大辅公司主张刘琼、蒋学明返还履约保证金90，000元，并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，因大辅公司未提供足够的证据予以证明双方之间存在履约保证金，一审法院对大辅公司的该项诉讼请求不予支持。关于大辅公司诉请刘琼支付住房和门面尾款304，915元，并从2013年1月1日起按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，刘琼购买大辅公司开发的复兴中心1幢1层20号和21号，建筑面积共计73.51㎡，单价6，500元／㎡，总价477，815元，已支付350，000元，尾款127，815元，按合同约定在大辅公司交付房屋时付清，双方均不存在违约，故一审法院对大辅公司的该项诉讼主张支持127，815元，对利息主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘琼、四川大辅地产有限公司于2012年3月21日签订的住房房屋订购协议，四川大辅地产有限公司于本判决生效之日起10日内向刘琼返还购房定金192，700元，并承担违约金28，150元；二、四川大辅地产有限公司于本判决生效之日起10日内按门面房屋订购协议向刘琼履行交付房屋的义务；三、刘琼在四川大辅地产有限公司履行交付门面房屋的同时支付尾款127，815元，蒋学明承担连带责任；四、驳回刘琼、蒋学明的其他诉讼请求；五、驳回四川大辅地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7，000元（刘琼、蒋学明垫支），由四川大辅地产有限公司负担；反诉受理费3，500元（四川大辅地产有限公司垫支），由四川大辅地产有限公司负担。
大辅公司不服一审判决，向本院上诉称：1、上诉人与被上诉人签订房屋订购协议是基于双方达成的补偿协议，且被拆迁房屋属于国有资产，被上诉人仅享有居住权，后上诉人取得所有权。因被上诉人拒不搬迁且无理阻挠上诉人施工，上诉人迫于无奈才与被上诉人签订的房屋订购协议，故上诉人与被上诉人之间形成的是拆迁安置补偿关系，而不是房屋买卖关系。2、一审判决解除住房订购协议并判决上诉人承担违约责任是错误的。在双方签订协议之前，上诉人已经将诉争住房出卖给了案外人。由于上诉人工作人员的失误，又将诉争住房出卖给被上诉人。后经房管局领导的调解，被上诉人同意将原诉争房屋变更为4单元201号，后房管局将该房锁定，故上诉人没有违约，不应承担违约责任。3、一审判决关于被上诉人应当支付的房屋尾款的认定是错误的。按照订购协议的约定，被上诉人应向上诉人支付的住房及门面的总价款为747，415元，被上诉人以442，500元的拆迁赔偿款抵付了部分房款，余304，915元没有支付。另外，被上诉人为了防止上诉人不履行交房义务，从上诉人处拿走现金90，000元作为保证金，并承诺在交房时一并返还，故被上诉人应向上诉人支付394，915元。据此，上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决被上诉人向上诉人支付394，915元；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
刘琼、蒋学明答辩称：1、拆迁安置补偿系政府行为，而本案双方形成的是平等主体之间的房屋买卖关系。2、上诉人存在一房二卖的行为，关于住房的订购协议应予解除。3、被上诉人应向上诉人支付门面房的尾款127，815元。被上诉人没有收到上诉人所谓的保证金，故不存在返还问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：1、刘琼、蒋学明向大辅公司出具收条两张，分别载明：“今收到复兴粮站房屋拆迁赔偿款￥190200.00元（人民币大写：壹拾玖万零贰佰元正），此收条作为协议附件。收款人：蒋学明、刘琼时间：2012.3.21”、“今收到复兴粮站房屋拆迁赔偿款￥442500.00元（人民币大写：肆拾肆万贰仟伍佰元正），此收条作为协议附件。收款人：蒋学明、刘琼时间：2012.3.21”。
2、2012年3月21日，李斯豪通过银行转账方式向蒋学明支付90，000元，用途注明为复兴粮站拆迁赔偿款。
3、2012年3月21日，大辅公司向刘琼出具的收据载明，收到刘琼购买住房四单元402、门面B区9号和10号购房款542，700元，大写：伍拾肆万贰仟柒佰元。银行进账单载明，刘琼向大辅公司转款542，700元。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉法律关系的性质问题，是房屋拆迁安置补偿纠纷还是房屋买卖合同纠纷；2、双方之间签订的住房订购协议是否应当解除；3、被上诉人是否应当向上诉人返还保证金90，000元。
（一）关于本案所涉的法律关系的性质问题。
双方之间签订的协议名称为房屋订购协议，且从协议内容看，具备房屋买卖合同的主要条款，在大辅公司向刘琼、蒋学明支付拆迁补偿款后，刘琼、蒋学明依据房屋订购协议向大辅公司支付购房款，现双方之间亦是围绕订购协议的履行所产生的争议，故双方之间形成的法律关系的性质为房屋买卖合同纠纷。上诉人主张本案系房屋拆迁安置补偿纠纷的上诉理由不成立，本院不予支持。
（二）关于住房订购协议是否应当解除的问题。
双方所签订的订购协议明确约定被上诉人购买的住房是综合楼第四单元四楼二号，现该房屋已由上诉人出卖给案外人。虽然上诉人主张已与被上诉人协商一致，将住房变更为1幢4单元201号，并在房管局进行了锁定。因房屋的位置属合同的重要条款，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，应当由当事人协商一致方可变更。现上诉人并未提供证据证明双方就变更房屋的位置达成了一致意见，故上诉人构成根本违约，一审判决解除住房订购协议并由上诉人承担违约责任是正确的，本院予以维持。
（三）关于被上诉人是否应当向上诉人返还保证金90，000元的问题。
本院认为，上诉人通过银行转账的方式向被上诉人支付90，000元，转账单上明确载明该笔款项的用途为复兴粮站拆迁补偿款，且上诉人提供的证据不能证明该笔款项系保证金，故上诉人请求被上诉人返还保证金90，000元的主张不成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，000元，由四川大辅地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 蒲文博