湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03410号
原告：湖北省总工会，住所地武汉市武昌区中北路259号。
法定代表人：马建中。
委托代理人：赵莉、魏平，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：湖北鑫港建设实业集团有限公司，住所地湖北省天门市竟陵陆羽大道西41号。
法定代表人：冯团结。
委托代理人：章帆、章卫华，湖北百思得律师事务所律师。
原告湖北省总工会与被告湖北鑫港建设实业集团有限公司（以下简称湖北鑫港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2015年10月23日，依法对本案公开开庭进行了审理，原告湖北省总工会委托代理人赵莉、魏平，被告湖北鑫港公司委托代理人章卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北省总工会诉称：2010年11月26日，双方签订《湖北省工会干校综合楼部分建筑物租赁合同》，被告承租坐落于武汉市武昌区中北路259号“湖北省工会干校综合楼”的部分建筑物，租赁期限为二十年（不含装修及试营业期限），自2011年12月10日至2031年12月9日止，租金标准为每年365万元，租赁合同约定用途为经营酒店。被告作出承诺：装修后的酒店必须达到经国家旅游部门评定的四星级及以上标准；2、在承租期内由被告经营酒店、其餐饮、客房等主要经营项目必须由被告经营，未经原告书面同意，不得擅自将租赁物整体转租或变相转租，如确因经营需要，可将部分经营项目分包给第三方，但分包的经营面积不得超过承租面积的20%，且分包合同应报原告备案。2012年5月2日，双方签订《租赁合同补充协议》，将原合同约定12各月装修和试营业期限再延长十个月，其装修和试营业期限延至2012年10月9日止（此期限内被告免收租金），合同租赁期限相应调整为自2012年10月10日开始至2032年10月9日止。被告在《补充协议》中承诺，保证按期交纳租金，如违反承诺愿意按合同约定的违约责任接受原告处罚。原告依约履行合同义务，但被告并未严格按照合同履行，将部分建筑物转租给海通证劵等单位获利，但转租行为并未征得原告事先同意，事后也未向原告告知；被告未将其经营项目的分包情况告知原告，也未将分包合同向原告备案；被告多次不按合同约定足额缴纳租金的情况，每次逾期后需经催款后缴纳。综上，被告实际履约行为与约定不符，导致租赁物使用现状与合同约定发生变化，及长期不依约缴纳租金，原告现收回免除支付延长10个月租金约定，要求被告依合同支付租金。经协议未果，诉至法院要求判令被告支付2011年12月10日至2012年10月9日十个月租赁期间的租金304.17万元；案件诉讼费由被告承担。庭审中，本院要求原告明确诉讼请求第一项，原告明确诉请为按照上级部门要求及如被告存在有违约情况应接受处罚，按年租金365万为标准，从2011年12月10日至2012年10月9日计算租金304.17万元。
原告湖北省总工会为支持其诉请向本院提交证据如下：
一、湖北省机构编制委员会作出（鄂机编办函（1993）042号关于省总工会有关机构问题的函复、湖北省总工会法人资格证书各一份，拟证明原告主体资格。
二、工商网企业信息一份，拟证明被告主体资格。
三、房产证、土地证各一份，拟证明原告系租赁房屋合法所有权人。
四、《湖北省工会干校综合楼部分建筑物租赁合同》一份，拟证明被告擅自转租构成违反合同约定并延付租金。
五、《租赁合同补充协议》一份，拟证明被告构成违反合同约定并延付租金。
六、2012年2月10日至2015年4月10日共计17份函件，拟证明被告多次未依约缴纳租金，原告多次向被告主张权利，要求其缴纳租金。
七、被告转租部分房屋给海通证券公司三张照片，拟证明被告未遵守合同约定，将7楼房屋转租给海通证券并获利的事实。
八、关于调整合同调价条款事宜的函，拟证明被告未按合同约定履行，改变房屋出租条件，原告发函要求调整租金，收回让利。
被告湖北鑫港公司辩称：1、被告承租原告租赁房屋总面积为22000平方米，分租给海通证券的面积为878平方米，并没超过租赁合同约定可分租20%的面积；2、被告不存在拖欠租金情形，3、原告在交付被告租赁物时本身存在未完工程，原告仅在2011年3月1日才交付冷暖通、消防及其他设备，为此双方约定对装修期进行顺延；4、原告将未完成工程转嫁由被告承担，被告就未完成工程额外承担100多万工程款；5、双方延长装修期并未满足原告应完善工程及装修期限的要求，被告仍然承担自2012年10月10日至2013年4月17日实际装修期限的租金；6、双方协议对装修期顺延系双方合意，对权利的进行处分，已经处分权利不得擅自收回或撤销。综上，依法驳回原告诉请。
被告湖北鑫港公司为支持其抗辩向本院提交证据如下：
一、《租赁合同》一份，拟证明双方对租赁合同约定合同签订后，原告给予被告对该租赁物的装修和试营业期限共12个月，自2010年12月10日至2011年12月9日止。其中装修时间不得超过九个月，七月为试营业时间。甲方鼓励和支持乙方尽快完成装修，在装修及试营业期限（十二个月）内，甲方免收租金。装修及试营业期满，乙方按约定向甲方交纳租金。如果甲方在三个月内向乙方交付全部的租赁物及约定的工程资料，则前述装修期的起算时间不变；反之，若甲方对租赁物与资料交付齐全的时间超过三个月，则前述装修期试营业期和租赁期相应顺延，具体以实际交付期权之日起算前述各阶段的期限。
二、2011年1月13日，省总工会综合楼租赁房屋移交清单一份，拟证明原告向被告交付租赁物有大量未完工程和未完善工程。
三、2011年3月1日，省总工会综合楼1-17楼（楼层）冷暖通设备移交清单一份，拟证明原告针对大楼的冷暖通设备的移交时间为2011年3月1日，交付时间超过合同约定三个月。
四、2011年3月1日，省总工会综合楼1-17楼（楼层）消防设备移交清单一份，拟证明原告针对大楼的冷暖通设备的移交时间为2011年3月1日，交付时间超过合同约定三个月。
五、2011年3月1日，省总工会综合楼1-17楼（楼层）其他设备移交清单一份，拟证明原告针对大楼的冷暖通设备的移交时间为2011年3月1日，交付时间超过合同约定三个月。
六、2012年5月2日，租赁合同补充协议一份，拟证明被告承担应由原告承担的未完善工程费用，而原告延长装修期，系双方结合实际情况达成约定。
经庭审质证，被告湖北鑫港公司对原告湖北省总工会提交证据一、证据二、证据三真实性无异议，对证据四真实性无异议，原告主张要求返还延长装修期的租金，其意图是向撤销双方在补充协议中再延长装修期的约定，被告违反合同约定；对证据五真实性无异议，原告所援引的补充协议第五条的内容和本案缺乏关联性；证据六与本案缺乏关联性，原告主张的2011年12月至2012年10月期间的租金，而函件中所催缴款项期限均不在此期间，原告单方面发函，系单方表示，是否存在拖欠租金待核实，更何况原告在被告处消费，相关款项进行抵扣需双方账目核对后确认；对证据七证明目的有异议，分租海通证劵只占总面积的3.99%，未违反合同约定的20%；对证据八合法性有异议，原告主张要求调整租金，实质为单方面改变合同实质性价款约定，缺乏双方合意，违背契约精神。被告承租通过竞标方式获得的，在众多投标者中报价最高获得承租权，原告单方面提高租金的观点和做法不符合合同约定。
原告湖北省总工会对被告湖北鑫港公司提交证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
对上述双方当事人不持异议的证据，本院予以确认；对双方当事人有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
2012年4月20日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发房产权证，载明：房屋所有权人：湖北省总工会，房屋坐落武昌区中北路259号干校综合楼，房屋状况：房屋总层数26，建筑面积26986.6平方米（该栋房屋建筑面积为28646.31平方米，其中-1层有1659.65平方米为人防工程）。
2012年期间，湖北省总工会对租赁事项进行招标。2012年5月2日，（出租方即甲方）与湖北鑫港公司（承租方即乙方）签订《湖北省工会干校综合楼部分建筑物租赁合同》，约定：鉴于甲方于2008年10月至11月在公共媒体上发布湖北省工会干校综合楼寻求合作伙伴广告，系向不特定的对象发出的公开邀约，乙方为此作出回应。….基于甲乙双方的判断和认识，甲乙双方充分评估自己签订、履行合同时，已存在和潜在的合同风险和法律风险，依据法律、法规和政策规定，甲乙双方在平等、自愿和诚实的基础上，经充分协商，就甲方将湖北省工会干校综合楼部分区域面积租赁给乙方达成一致，并签订合同。租赁物名称：湖北省工会干校综合楼，出租租赁物范围：该综合楼地下一层、地面一层至十七层全部出租给乙方，其房屋建筑物总租赁建筑面积约2.2万平方米。另综合楼东侧至中北路人行道之间约960平方米的绿化地、有关设施设备、地面一层西南侧的消防监控及消防电梯与设施交由乙方管理使用。该综合楼底地上十八层至二十五层建筑物为甲方自用区域，综合楼地下一层西南及南面部分为甲方职工食堂用房及设备间…。租赁物用途：经营酒店业，租赁物项目定位：甲方出租给乙方的租赁物由乙方按四星级以上酒店标准投资进行装修，其装修后的酒店必须达到经国家旅游部门评定的四星级及以上标准。在承租期内，甲方出租乙方经营酒店业，必须由乙方自己经营。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁物整体转租或变相转租给第三方，在甲方获悉乙方有整体转租或变相转租行为时，从知道之日起向乙方发出书面要求整改通知书，乙方自收到通知书三十日内未作出整改，因此造成一切经济损失均由乙方自行承担，并且由此给甲方造成经济损失由乙方负责赔偿。在承租期内，乙方确因经营需要，可将部分经营项目分包给第三方，乙方分包给第三方的经营面积不得超过总承租面积的20%。乙方与第三方分包合同应报甲方备案，且乙方与第三方的权利、义务及其纠纷的处理等，均与甲方无关。甲方出租给乙方的租赁物租赁期限为二十年（不含装修及试营业期限），自2011年12月10日至2031年12月9日止，租赁期满，本合同终止。租金标准：根据二十年合同期总租金计算，每年租金为365万元，租金支付方式及时间，本着先支付租金后使用的原则，第一年至第五年，每半年支付一次租金，每次按年租金的50%（182.5万元）支付，租金支付时间为每年的11月26日和5月26日；第六年至二十年，按年度一次支付全年租金，租金支付时间为每年的11月26日。年底租金的调整，经甲乙方双方协商一致后，可酌情调增或调减年度租金，但在双方协商未达成一致前，按本合同约定执行。装修期限：从本合同签订后，且正式生效之日起，甲方给予乙方对该租赁物的装修（含乙方设计）和试营业期限共计12个月，自2010年12月10日至2011年12月9日止，其中装修时间不得超过九个月，其余为试营业时间。在装修及试营业期限内，甲方免收租金，装修及试营业期满，乙方按约定交纳租金。如甲方在三个月内向乙方交付全部的租赁物及约定的工程资料，则前述装修期的起算时间不变；反之，若甲方对租赁物与资料交付齐全的时间超过三个月，则前述装修期、试营业和租赁期相应顺延，具体以实际交付齐全之日起算前述各阶段的期限。乙方违约责任：乙方拖欠甲方租金，除补足租金外，按银行同期同类贷款利率支付利息，另每逾期一日按合同保证金千分之一支付滞纳金；因乙方原因造成甲方综合楼或租赁物房屋及移交乙方管理使用设施设备损坏的、乙方因劳动合同、民事赔偿等导致租赁物内外堵路、租赁合同期满，乙方仍为交出租赁物、乙方在装修期限内未如期完成装修、乙方经营期内未按国家规定合法经营、乙方拖欠甲方租金、乙方擅自整体转租的、乙方擅自改变租赁物主体结构等相关违约事项作出约定。双方并合同租赁物概况及范围、租赁物用途及乙方承租基本承诺、书面文件送达与签收、租赁期限、租金、租金支付标准方式时间、年度租金的调整、合同保证金、装修期限、装修要求、装修保证金、装修具体事项、租赁物改造及维护保养维修责任、物业管理、相关费用承担、相关税费的承担、债权债权、担保条件、担保范围、担保期限、甲乙方权利与义务、甲方违约责任、合同变更与解除、免责事由、协商解除合同的清算及交接、单方解除合同的清算及交接、合同期满的清算及交接、其他约定、争议的解决作出相关约定。
2011年1月13日，湖北省总工会机关后勤服务中心（移交方）与湖北鑫港公司（承租方）签订《省总工会综合楼租赁（房屋面积）移交清单》，湖北省总工会依照合同约定将租赁范围房屋移交给湖北鑫港公司经营管理使用。
2011年3月1日，湖北省总工会机关后勤服务中心（移交方）与湖北鑫港公司（承租方）签订《省工会综合楼1-17楼冷、暖通设备移交清单》、《省工会综合楼1-17楼消防设备移交清单》、《省工会综合楼1-17楼其他设备移交清单》。
2012年5月2日，湖北省总工会（出租方即甲方）与湖北鑫港公司（承租方即乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：鉴于2010年11月26日甲乙双方签订租赁合同。又鉴于乙方对租赁物按五星级酒店标准装修设计，并对租赁物地面一层至十七层进行局部改造和完善。基于此双方充分协商，达成一致事项并签订补充协议。甲方同意将乙方对甲方租赁物的装修和试营业期限由原合同约定的十二个月再延长十个月，其装修和试营业期限至2012年10月9日止（此期限内甲方免收租金），且租赁物租赁期限相应调整为自2012年10月10日开始至2032年10月9日止。二、甲方同意租金支付时间由原合同约定的时间调整为：第一年至第五年，每半年支付一次，支付时间为每年的10月10日和4月10日（第一次支付租金日期为2012年10月10日）；第六年至第二十年，按年度一次支付全年租金，支付时间为每年的10月10日。三、按原合同约定，甲方已向乙方交付完全部的租赁物及约定的工程资料，乙方对此予以确认。为支持乙方对租赁物的经营管理，甲方同意将原合同综合楼地下一层约187平方米属甲方的职工食堂用房及设备间提供给乙方，在租赁合同期内免费管理使用。四、乙方同意，对租赁物地面一层至十七层个别未完善工程（包括但不限于一至五楼消防楼梯、二楼中庭扶手、西餐厅玻璃隔断等），由乙方在本补充协议签订后予以完善，其费用由乙方承担。五、双方同意并确认：在本补充协议签订之前，双方在履行原合同过程中存在的包括但不限于装修费用的负担等任何争议，通过本补充协议的约定，已得到公平圆满的解决，双方再无任何争议；再补充协议签订之前，有不当的履约行为，双方互不追究违约责任。乙方承诺：本补充协议签订后，不再向甲方以任何理由提出任何经济上的主张；不再以任何理由要求延长装修期和试营业期或要求更改交纳租金的时间，保证按期交纳租金，乙方如违反前述承诺，愿意按原合同约定的违约责任接受甲方处罚。
合同签订后，湖北省总工会与湖北鑫港公司依据上述合同约定履行相应权利及义务。2012年2月10日至2015年4月10日期间，湖北省总工会向湖北鑫港公司发函要求依据合同约定按期支付租金。庭审中，湖北鑫港公司陈述依照双方签订合同约定第一年至第五年，每半年支付一次（支付时间为每年的10月10日和4月10日），截止2015年4月前租金已全部履行完毕。湖北省总工会对湖北省鑫港公司截止2015年4月前租金已全部履行完毕事实予以确认，但认为湖北鑫港公司未按期缴纳，存在逾期缴纳租金的情形。
2015年3月31日，湖北省总工会向湖北鑫港公司发送《关于调整合同调价条款事宜的函》，载明：根据省委第五巡视组意见和要求，经省总工会党组研究决定：1、双方签订的《湖北省工会干校综合楼部分建筑物租赁合同》租期为20年，租赁合同中没有约定调价条款。虽经双方在合同第七条中约定“年度出现通货膨胀超过20%以上增加租金”，但从实际情况来看此调价条款无实际约束力和可操作性，此合同明显有失公平。省总工会商请与贵单位签订租赁补充协议，调整租赁调价条款，将上述条款改为年增加3%，具体内容双方共同商定。请贵单位自接收此函之日起7日内，与我会共同协商，调整合同调价条款。若不同意协商或协商不一致，省总工会将依法申请法院裁决。2、双方签订的《租赁合同补充协议》第一条“甲方同意将乙方对甲方租赁物的装修和试营业期限由原合同约定的十二个月再延长十个月”，属于明显让利行为，使省总工会少收十个月租金共计304.17万。请贵单位自接收此函之日起7日内，将上述304.17万元及时退返我会。若双方协商不一致，省总工会将依法申请法院裁决。”。湖北省总工会以湖北鑫港公司未按上述函件内容履行，故诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告湖北省总工会主张被告湖北鑫港公司违反合同第二条第一款约定将仅用于酒店经营第七层租赁房屋转租给金融服务机构，改变约定经营方向，构成违约，原告应收回给予被告十个月免租期的租赁承诺约定，导致原告经济损失。故请求判令被告湖北鑫港公司支付延长十个月的租赁期限租金共计304.17万元
另查明：湖北省总工会自用办公地为坐落武昌区中北路259号干校综合楼18层至25层，湖北鑫港公司租赁地下1至17层为房屋作为经营酒店使用。湖北省总工会、湖北鑫港公司进出场及停车场地所均为同一场所。庭审中，湖北鑫港公司陈述，2011年10月期间与海通证券公司签订分租合同，海通证券于2012年12月在上述停车场及酒店大厅内设立公司标识。2012年12月期间为海通证券公司入场时间与湖北省总工会入驻办公场所时间一致，湖北鑫港公司经营酒店开业时间为2013年4月18日。湖北省总工会对湖北鑫港公司陈述酒店经营场所、省总工会入驻时间、经营酒店开业时间的事实无异议，但无法确定海通证券公司入驻时间。
本院认为：湖北省总工会为登记坐落于武昌区中北路259号干校综合楼（建筑面积26986.6平方米）建筑物房产所有权人，依法对上述房产享有占有、使用、收益和处分的权利。湖北省总工会对上述房产租赁事项经对外招标，湖北省总工会与湖北鑫港公司签订《湖北省工会干校综合楼部分建筑物租赁合同》。租赁合同履行期间，双方签订《租赁合同补充协议》。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条的规定，湖北省总工会、湖北鑫港公司对上述租赁合同及租赁补充协议享有权利并承担义务。依据《中华人民共和国合同法》第三条至第八条规定，湖北省总工会、湖北鑫港公司签订租赁合同及租赁补充协议系当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。湖北省总工会依据合同约定将坐落于武昌区中北路259号干校综合楼（地下一层、地面一层至十七层全部出租给乙方，其房屋建筑物总租赁建筑面积约2.2万平方米）交付湖北鑫港公司租赁经营使用。湖北省总工会认为湖北鑫港公司在履行合同中，存在逾期缴纳租金的情形。庭审中，湖北鑫港公司辩称已按约定期限向湖北省总工会支付截止2015年4月前全部租金，湖北省总工会对该事实予以认可。
2015年3月31日，湖北省总工会向湖北鑫港公司发送《关于调整合同调价条款事宜的函》，湖北省总工会认为从实际情况来看此调价条款无实际约束力和可操作性，此合同明显有失公平，致函调整租赁调价事项。上述事项系湖北省总工会对租赁期间租金的合同变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条规定，双方合同当事人对合同变更内容约定不明确的，应推定为未变更。
湖北省总工会致函认为双方签订的《租赁合同补充协议》，第一条“甲方同意将乙方对甲方租赁物的装修和试营业期限由原合同约定的十二个月再延长十个月”，属于明显让利行为，使省总工会少收十个月租金共计304.17万。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，湖北省总工会认为签订租赁合同约定上述显失公平，有权行使变更或撤销权利。湖北省总工会诉请未主张变更及撤销之诉，本院对其未主张的诉请不予审理。
庭审中，被告湖北鑫港公司陈述，2011年10月期间与海通证券公司签订分租合同，海通证券于2012年12月在上述停车场及酒店大厅内设立公司标识。2012年12月期间为海通证券公司入场时间与湖北省总工会入驻办公场所时间一致。湖北省总工会答复为对上述事实不清楚，经本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条释明法律规定并限期举证，湖北省总工会未提交证据，湖北省总工会视为对上述事实承认。湖北省总工会办公地、湖北鑫港公司经营酒店地、海通证券经营地，三方的出入场所、停车场均为同一栋建筑物内，对海通证劵在停车场及酒店大厅内设立公司标识，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项规定，湖北省总工会应对海通证券在该建筑物内经营知晓。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》第十六条规定，湖北省总工会其知道或者应当知道湖北鑫港公司将租赁房屋予以分包租赁，六个月内未提出异议，其以湖北鑫港公司未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，湖北省总工会主张湖北鑫港公司违反合同约定将仅用于酒店经营租赁房屋转租给金融服务机构，改变约定经营方向，构成违约的意见。依据双方签订合同第二条《关于租赁物用途及乙方承租基本承诺》第三项的约定，“及承租期内，湖北鑫港公司因经营需要，可将经营面积不得超过总承租面积的20%分包给第三人…。”。合同中约定湖北鑫港公司享有部分租赁物的分包权并对分包租赁面积予以明确约定，并未对分包主体经营范围予以约定。庭审中，湖北省总工会对湖北鑫港公司将租赁面积分包给海通证劵公司的面积未超过总承租面积的20%的事实予以认可，湖北鑫港公司分包租赁行为并未违反合同约定。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告湖北省总工会应对诉请提供证据加以证明，但所提交证据不足以证明其主张，应承担举证不能法律责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第二百一十二条的规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告湖北省总工会的诉讼请求。
本案案件受理费31134元，减半收取15567元，由原告湖北省总工会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 滕玉军
二〇一五年十二月二十五日
书记员 王 鹏