广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第638号
上诉人（原审被告）：赵美平，女，汉族，1977年8月3日出生。
委托代理人：王振华，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：甘志鹏，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：李亚，男，汉族，1977年12月1日出生。
委托代理人：ＸＸ，广东圣方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张翔，男，汉族，1987年11月27日出生。
委托代理人：伍江，广东天浩律师事务所律师。
原审第三人：深圳弘轩房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：王江。
上诉人赵美平和上诉人李亚因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人深圳弘轩房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市南山区荔湾路南、兴海路西月亮湾花园X栋101房的所有权人为李亚（50%产权）、赵美平（50%产权），产权登记日期为2009年12月31日，建筑面积为94.3平方米，登记价为289690元，房地产证号为40××37。
深圳弘轩房地产投资顾问有限公司（以下简称弘轩公司）系经深圳市市场监督管理局注册成立的有限责任公司（自然人独资），经营期限为2010年11月24日至2020年11月24日。赵美平、李亚为夫妻，登记结婚的时间为2000年2月15日。
2013年6月11日，张翔（买方）与赵美平（卖方）签订《房地产买卖合同》，该合同首部“卖方”一栏写明为“赵美平、李亚”，落款“卖方”一栏签名处为“赵美平、赵美平代李亚”字样，并由赵美平捺印。合同约定：买方购买涉案房产，成交价为160万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金7万元，买方在签署本合同之日起3日（含当日）内再向卖方支付定金13万元；余款140万元为第二部分楼款，买方须办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用概由买方自理，否则视为买方违约；买方应于签署本合同之日起5个月（含当日）内付清首期房款28万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期款之日起3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：该物业产权人之一李亚未能到场签订合同，由赵美平代为签署并认可上述合同所有条款并承担相关的责任与义务；及其他。
张翔与弘轩公司均明确签订上述合同时，已经向赵美平核实李亚的意见，赵美平明确表示李亚同意售房，为此《房地产买卖合同》的“备注”条款特别作了约定。
2013年6月12日，张翔交付定金20万元，赵美平与弘轩公司确认该20万元中10万元由赵美平收取，10万元由弘轩公司保管。2013年9月11日，赵美平将其收取的10万元退还至弘轩公司的法定代表人王江处。弘轩公司确认上述20万元定金目前均由其保管。
2013年9月6日，李亚委托北京市经纬（深圳）律师事务所向张翔及弘轩公司发出律师函，函告张翔及弘轩公司：在涉案房屋买卖合同签订的过程中，因李亚涉嫌刑事犯罪被羁押，其对于涉案房产的买卖情况并不清楚，李亚既未委托也不同意赵美平出售涉案房产，赵美平在未征得共有权人同意的情况下擅自处分房产的行为无效。
2013年9月16日，张翔向赵美平、李亚发出《要求履约函》，函告赵美平、李亚：要求赵美平、李亚配合张翔办理银行按揭手续，继续履行合同。
原审另查明，李亚曾因犯聚众斗殴罪，被判处拘役五个月，刑期为2013年3月8日至2013年8月7日。
张翔向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除张翔与赵美平、李亚签订的《房地产买卖合同》；2、赵美平、李亚连带返还定金20万元；3、赵美平、李亚连带支付违约金32万元；4、弘轩公司就第2项诉讼请求即赵美平、李亚的定金返还义务承担连带支付责任；5、赵美平、李亚承担本案诉讼费用及其他费用。
原审法院认为：张翔与赵美平之间签订的《房地产买卖合同》系该双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应依约诚信履行。涉案房产登记的所有权人为赵美平及李亚，李亚主张赵美平与张翔签订该《房地产买卖合同》时既未取得李亚的委托也未在事后获得李亚的同意，因而该买卖合同为无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应该平等协商取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。本案中，首先，赵美平、李亚既是涉案房产登记的权利人，又是夫妻关系，夫妻之间在正常处理对外经济问题时构成表见代理。其次，李亚虽因另案被羁押未参与《房地产买卖合同》的签订过程，但根据弘轩公司陈述，涉案房产于2013年1月便已经在弘轩公司处挂牌出售，至2013年6月张翔与赵美平签订《房地产买卖合同》，赵美平、李亚挂牌售房的意思表示持续且明确。再次，在张翔与赵美平签订《房地产买卖合同》时，据弘轩公司陈述，弘轩公司曾向赵美平核实涉案房产的情况及李亚的意见，赵美平确认李亚同意出售，《房地产买卖合同》的备注条款并特别注明：该物业产权人之一李亚未能到场签订合同，由赵美平代为签署并认可上述合同所有条款并承担相关的责任与义务。最后，张翔为善意的买受人，其系通过弘轩公司的正常居间服务以合理对价购买涉案房产。基于以上分析，张翔有理由相信赵美平的行为代表了赵美平、李亚夫妻双方共同的意思表示，李亚的主张不合常理，本院对此抗辩意见不予采纳，《房地产买卖合同》的合同效力及于赵美平及李亚。合同签订后，张翔依约支付了20万元定金，在履行过程中，赵美平、李亚明确表示不再继续履行合同，张翔的合同目的已经无法实现，现张翔请求解除《房地产买卖合同》，事实与法律依据充分，本院予以准许。赵美平、李亚拒绝继续履行合同构成根本违约，应承担相应的违约责任。现张翔以涉案房产成交价百分之二十的标准主张违约金，数额过高，本院依法对违约金予以调整，以张翔的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定赵美平、李亚应当向张翔支付违约金20万元。由于买卖合同不能继续履行，弘轩公司作为定金的保管方，应当将张翔的20万元定金直接向张翔返还。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张翔与赵美平于2013年6月11日签订的《房地产买卖合同》；二、弘轩公司应于本判决生效之日起十日内向张翔返还定金20万元；三、赵美平、李亚应于本判决生效之日起十日内向张翔支付违约金20万元；四、驳回张翔的其他诉讼请求。案件受理费4500元，由张翔负担1038元，由赵美平、李亚负担3462元。
上诉人赵美平不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审法院判决在事实认定和法律适用错误。
一、原审法院判决认为，赵美平与李亚既是涉案房产登记的权利人，又是夫妻关系，夫妻之间在正常处理对外经济问题时构成表见代理。赵美平认为该认定没有事实和法律依据，是错误的。首先，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或者妻在重大财产的处理上并没有法定的代理权。其次，既然夫或者妻在重大财产的处理上并没有法定的代理权，则买受人不能仅仅因为出卖人与另一权利人是夫妻关系，就相信出卖人有权代理另一权利人作出意思表示。因此，张翔不能仅仅因为赵美平与李亚是夫妻关系，就推定赵美平有权代理李亚作出意思表示。再者，表见代理的构成条件有：行为人无代理权，须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，须相对人为善意且无过失。根据原审判决的表述，只要是夫妻关系，即可认定夫妻之间在处理对外经济问题时即构成表见代理。这显然与表见代理的构成条件不符。
二、原审法院判决认定，根据弘轩公司陈述，涉案房产于2013年1月便已经在弘轩公司处挂牌出售，至2013年6月张翔与赵美平签订《房地产买卖合同》，赵美平与李亚挂牌售房的意思表示持续且明确。赵美平认为，该认定既与事实不符，也没有相应的证据支持。首先，赵美平并未在2013年1月在弘轩公司处将涉案房屋挂牌出售，实际的时间是在李亚被羁押以后。其次，弘轩公司并未提交任何证据证明赵美平在2013年1月在弘轩公司处将涉案房屋挂牌出售，也没有证据证明李亚对挂牌出售知情。李亚对涉案房产挂牌出售并不知情。
三、原审法院判决认定，张翔为善意的买受人，其系通过本案弘轩公司的正常居间服务以合理对价购买涉案房产。赵美平认为，张翔并不是善意买受人。首先，赵美平在签订合同时，明确告知了张翔，出售涉案房屋尚未征得另一权利人李亚的同意，也未获得其授权。其次，涉案房产登记在赵美平与李亚两人名下，各有50％产权，张翔明知涉案房产登记在两人名下，签订合同时应由所有登记权利人同意并签字，但实际却只有一个登记权利人出面和签字，张翔应当想到另一登记权利人可能不会同意，但张翔仍然签订合同，说明其主观上并不是善意的。再者，张翔并没有证据证明其有理由相信赵美平有代理权，张翔应当举证明有理由相信张翔有代理权，买受人不能仅仅因为出卖人与弘轩公司是夫妻关系，就相信出卖人有权代理弘轩公司作出意思表示。弘轩公司在原审庭审中称赵美平在签订合同时说李亚同意售房。但这与事实不符，赵美平从未说过这样的话，明确向张翔讲明需要征得李亚同意。弘轩公司作出与事实不符的陈述是因为李亚在刑期期满获释后明确表明不同意售房时，弘轩公司曾向赵美平要求支付中介佣金，在赵美平不同意支付后对赵美平极为不满。
基于上述理由，赵美平向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原审判决第一项，判决赵美平与张翔于2013年6月11日签订的《房地产买卖合同》无效；2、依法撤销原审判决第三项，驳回张翔要求赵美平支付违约金的诉讼请求；3、本案诉讼费用由张翔承担。
上诉人李亚不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院以李亚与赵美平为夫妻关系，而简单认定涉案房产共有人之一的赵美平私自与张翔签订房屋买卖合同的行为构成表见代理是完全错误的。李亚与赵美平虽为夫妻关系，但从2012年初开始夫妻双方因家庭琐事引起感情不和，导致双方曾多次协商准备离婚，但因财产分割没有达成一致而未果。从2012年年底开始李亚就离家与赵美平分居，后李亚因涉嫌刑事犯罪被羁押，在此期间李亚对赵美平私自与张翔签订涉案《房地产买卖合同》的相关事情并不清楚，李亚既未委托赵美平也不同意赵美平代为处分夫妻共有房产。而作为涉案房产共有人之一的赵美平在未征得李亚同意的情况下代为与张翔所签订得房屋买卖合同应为无效合同。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》第十七条规定表明，我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。主要是为了夫妻日常生活所产生的家庭事务，如生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产，夫妻任何一方均有权决定；另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理共同财产的，不应适用夫妻代理。虽然为了保护善意第三人的权益，该条第二项规定了夫妻表见代理，但夫妻之间，一方并未获得对方授权而以对方或夫妻双方的名义进行民事行为，相对人不能仅因双方之间的配偶身份而相信一方已有代理权，此时不发生表见代理的问题。我国夫妻人格独立，在家庭中的地位平等，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，非经一方授权，一方不得以对方的名义，或以夫妻双方的名义为民事行为。相对人在夫妻一方以对方名义或以双方名义为民事行为的场合，有义务审查其代理权。如未尽审查之责，自身已有过错，只能依合同法第四十八条，催告对方追认，而不能以“有理由”相信一方有代理权为由，要求按表见代理处理。而本案中，李亚并未向张翔及弘轩公司表露由赵美平全权代理涉案房屋处分事宜，张翔及弘轩公司也无证据证明赵美平以李亚名义与张翔签订房屋买卖合同后，李亚知情而不表示反对。况且张翔及弘轩公司也未向原审法院提交能够证明李亚同意赵美平将涉案房产卖给张翔的证据。而原审法院这种仅凭赵美平与李亚系夫妻关系，就认定赵美平私自处分夫妻共有房产的行为构成夫妻表见代理既不符合我国法律的相关规定，也将导致李亚的合法权益受到严重损害。
二、张翔在明知涉案房产为李亚与赵美平夫妻共有财产，而罔顾物权法明确规定的物权公示登记制度，仍与没有代理权的赵美平签订《房地产买卖合同》，所以张翔主观上存在重大过错，应承担导致涉案《房地产买卖合同》无效的法律后果。我国实行不动产物权登记制度，不动产物权须经登记方发生法律效力。在订立房地产买卖合同的过程中，买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与他人名下的情况下，买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同，不能视为善意，如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，则部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项、《物权法》第九十六条而无效。房屋买卖合同无效的法律后果应依据《合同法》第五十八条之规定处理。张翔明知赵美平所出卖房产是李亚与赵美平的夫妻共同财产，房产权属登记在李亚及赵美平的名下，如欲购买此房产，应有义务审查赵美平是否获得李亚授权，而且其可以通过一定方式向李亚了解赵美平出卖房屋是否是他们的共同意思，然而，张翔并未尽该合理审查义务，而与共有权人之一的赵美平签订《房屋买卖合同》，应当承担未尽谨慎审查义务而导致涉案房屋买卖合同无效的法律后果，所以原审法院认为张翔为善意的买受人是完全错误的，也是偏袒张翔的行为。
三、弘轩公司出于一己私利怂恿张翔起诉李亚和赵美平，而原审法院对弘轩公司的证言未经核实就直接作为认定本案的事实依据是完全错误的。李亚在收到原审法院的涉案应诉材料后，通过赵美平得知，弘轩公司作为赵美平与张翔的居间服务方，与赵美平及张翔之间有居间服务协议，该协议约定如涉案房屋买卖合同生效，一方违约，违约方所赔偿的部分违约金将作为居间方的佣金。而弘轩公司收到赵美平退回的定金后拒绝退还张翔，要求张翔须待起诉赵美平及李亚才能退还定金。表明弘轩公司主观存在与张翔共同配合通过诉讼，而达到让赵美平和李亚承担违约责任后获得佣金的意思表示，所以弘轩公司所作的证言与张翔之间有重大利害关系。且弘轩公司原审时所陈述涉案房产于2013年1月已在弘轩公司处挂牌，及2013年6月张翔与弘轩公司签订《房地产买卖合同》时李亚与弘轩公司挂牌售房的意思表示持续且明确，以及弘轩公司所述曾问过赵美平涉案房产的情况与客观事实严重不符，而且弘轩公司也未提供相应的证据予以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程序，各证据之间的联系等方面进行综合判断。而现实中也不能排除某些中介的工作人员为了自己的利益而与房地产买卖合同的一方当事人串通，作出与事实相违背的证明、证言。所以原审法院认定涉案房屋买卖合同是否有效及各方的法律责任，应根据房地产买卖合同的约定和双方的举证进行综合审查判断，对弘轩公司证言的证明力也应结合其他证据进行综合判断，在没有其他证据佐证的情况下，一般不宜以作为房屋中介的弘轩公司的证言单独作为判决的依据，而原审法院对弘轩公司的证言未加核实就直接引用作为认定本案事实的依据是极其轻率，违背客观实际，也是没有法律依据的。
为此，李亚向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判确认涉案《房屋买卖合同》为无效合同；2、依法撤销原审判决第二项，驳回张翔请求判令李亚承担违约金连带责任的诉讼请求；3、判令张翔承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人张翔答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，同时一审判决书中未提及一个事实的细节。一审庭审时，李亚当庭承认其是在2013年7月在看守所通过其代理律师获知本案房产合同签订的情况，一审法官还特意询问为何于9月才发送律师函，有长达两个月的时间差，事实上，从赵美平提交的证据刑事判决书看，公诉机关是在2013年7月提起公诉，南山法院在7月8日作出判决，判决书上没有辩护人的存在，也可以合理推断李亚的律师应该仅代理了公安及检察院的阶段，所以可以推断李亚在2013年6月已经获知本案所涉及的房产合同的签订情况，结合赵美平、李亚在2013年1月在房产中介挂牌售房，足以证明赵美平、李亚对于售房是共同真实意思表示，李亚对本案所涉及的合同是完全知情的，本案所涉及的合同合法有效。
原审第三人深圳弘轩房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张翔与李亚、赵美平签订涉案《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。李亚、赵美平虽上诉称赵美平没有代理权限，但赵美平为涉案房产登记权利人之一，与另一登记权利人李亚为夫妻关系，其在签署涉案合同时已在备注中注明：“该物业产权人之一李亚未能到场签合同，由赵美平代为签署并认可上述合同所有条款并承担相关的责任与义务”，弘轩公司作为中介方亦确认在交易过程中赵美平自认其有代理权限，故原审法院确认赵美平的行为构成表见代理，适用法律正确，本院予以确认。张翔在弘轩公司的居中服务下，与李亚、赵美平签订涉案合同，并依约支付购房定金，为善意受让人，其有合理充分理由相信该买卖为夫妻双方共同意思表示。现李亚、赵美平明确表示不再履行合同，导致张翔的合同目的无法实现，原审法院依其请求判决合同解除、返还定金并支付违约金，适用法律正确，本院予以确认，李亚、赵美平的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14600元，由上诉人李亚、赵美平各负担7300元，多收部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十一日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。