湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0204民782号原告：长沙瑞和房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道八一路399-19号领峰大厦N单元22楼2210房。法定代表人：周再明，系公司总经理。委托诉讼代理人：谭智军，湖南犀城律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖卫锋，株洲市法学会法律工作者。被告：湖南省新一佳商业投资有限公司，住所地长沙市开福区华夏路97号。法定代表人：李彬兰。原告长沙瑞和房地产开发有限公司诉被告湖南省新一佳商业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理，依法适用普通程公开开庭进行审理。原告长沙瑞和房地产开发有限公司委托代理人谭志军、廖卫锋到庭参加诉讼，被告湖南省新一佳商业投资有限公司经本院依法送达后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙瑞和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告继续履行原、被告双方于2004年10月20日签订的租赁合同及相关补充协议，并支付截至到2016年7月份拖欠的租金及水电费1613286.42元（该诉讼请求原告已当庭放弃）；2、被告不继续履行合同，要求解除租赁合同，被告则须支付要求被告支付自2015年10月1日至2016年12月31日止拖欠的租金及水电费2427957.17元（其中按合同约定22.86元/平方米/月自2015年10月1日至2016年9月30日租金为1920240元，2016年10月1日至2016年12月31日按合同约定23.2元/平方米/月租金计算为487200元，水电费为20517.17元，其中水费119.56元，电费20397.6元，以上共计2427957.17元），支付违约金300万元。关于赔偿损失部分，原告方当庭放弃部分诉请，即只要被告赔偿原告方直接损失2572042.83元。以上各项共计8000000元。事实和理由：2004年10月20日，原、被告经过充分协商，达成一直协议，双方签订位于株洲市响石路与建设路交汇处铜锣湾广场的负一层的租赁合同，后于2005年9月8日双方又签订补充协议，租赁面积由合同中约定的12700平方米减少为7000平方米，租期不变，共十五年，即自2005年1月1日起至2019年12月31日止。基本租金为每月每平方米人民币20元，从租金计算日第二年起，在上年基本租金基础上每一年递增1.5%。同时合同还约定，在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定而造成合同变更，解除或终止本合同即为违约，违约方应向对方支付3000000元违约金及赔偿对方受到的实际损失。免租期在原18个月基础上增加3个月，即免租期为21个月，免租期起始日为2005年1月1日，但在合同履行过程中，实际免租期达到了23个月之久。现因被告自己经营的问题，假借重新装修升级之名，悄悄搬离租赁场地，并于2015年8月24日致函原告要求提前终止合同。原告接函后，明确表示不同意提前终止合同，并多次去函及催缴通知，要求被告继续履行租赁合同，同时支付拖欠的租金及水电费，但一直协商未果，也没有办理相关移交手续。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告湖南省新一佳商业投资有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状，视为放弃其诉讼权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告湖南省新一佳商业投资有限公司未向本院提交证据，也未出庭参加质证。对原告提交的证据，本院认为形式来源合法，内容客观真实，且与本案相关的，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的水电费明细表，本院认为该明细表未提供正式的发票收据予以佐证，且金额与原告提交的《催缴函》上的金额相矛盾，故本院对该证据不予采纳；对原告提交的业主委托原告返租合同、支付凭证及明细，停租后物业公司代付给业主的返租租金明细、2015年10月至2019年12月应支付给业主返租明细等，本院认为该组证据与本案无关，本院不予采纳。对根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月20日，原告长沙瑞和房地产开发有限公司与被告湖南省新一佳商业投资有限公司签订《租赁合同书》，约定由原告出租给被告位于株洲市响石路与建设路交汇处铜锣湾广场的负一层及负一层夹层，面积为12700平方米，用途为商业用途；租期15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止，其中开业后的18个月为免租期；租金按照负一层11500平方米计算，为每月每平方米20元，负一层夹层1200平方米供被告免费使用，从租金计算日第二年起，在上年基本租金基础上每一年递增1.5%。租赁房屋的水电、卫生等费用及政府规定的各种税费由被告负责向有关部门交纳；另原告与被告在合同中约定在合同执行过程中，由于一方违反合同的约定或违反国家有关法规及相关规定而造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须对方支付300万元的违约金及致使对方受到的具体损失。后原、被告双方于2005年9月8日签订补充协议，双方在协议中确认继续履行2004年10月20日的《租赁合同书》，租赁面积由合同中约定的约12700平方米减少为约7000平方米，免租期在原18个月基础上增加3个月，即免租期共21个月，免租期起始日为2005年1月1日。原、被告双方同时在该协议中约定因一方原因导致合同解除的，应按照原合同约定向另一方承担违约责任。2015年8月24日，被告向原告致函，要求终止与原告的租赁合同，原告于2015年9月1日复函给被告，要求被告继续履行合同。后原、被告双方又多次通过书函进行协商，均未达成一致。被告于2016年1月12日向原告出具《告知函》：“贵我双方签订的合同，我司已明确表示终止……我司将于2016年1月15日上午十点在租赁物业门口等待贵司安排人员办理设施设备的清查和租赁房屋的交接，请届时派人前往……”。原告收到上述《告知函》后，复函表示不同意提前解除合同，也不会派人接受场地和清点设施设备。另查明原告自2016年3月25日起向被告发出《催缴函》，要求被告支付拖欠的场地租金及水电费，其中被告共欠付2015年10月至2016年1月的水电费12540.52元，且自2015年10月开始未再向原告支付过租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁协议合法有效，双方当事人应履行租赁协议约定的义务。本案原、被告在履行合同过程中，被告曾于2015年8月向原告提出终止合同，原、被告双方未就解除合同一事达成一致，被告自2015年10月起未再向原告支付租金。关于本案原、被告双方合同解除时间的确定，本院认为：当事人欲解除合同必须严格依据法律的规定或者合同的约定，才能达成合同解除的法律效果。在本案中，被告未能依据合同法第九十三条与原告协商一致解除合同，也没有法律规定的解除权，其单方发送与原告公司解约函的行为因原告公司的拒绝而不能产生解除合同的效力，其单方发函给原告称将搬离租赁场地的行为也不能导致租赁合同的解除，另被告2016年1月16日发函后，也没有提供任何证据证明其与原告办理了交接手续并将租赁场地交付给原告，故本院认为被告的解除通知不发生合同解除的效力，原告有理由要求被告继续履行合同。现原告已按照协议约定提供了租赁物给被告使用，被告在与原告之间的原租赁协议继续有效的情况下，无正当理由未支付租金，因此原告有权解除与被告之间的合同，故本院对于原告诉请的解除原、被告之间租赁合同的诉讼请求予以支持，并综合考虑，认为原、被告双方合同的解除时间确定为2016年7月22日原告起诉之日为宜，故被告应支付原告自2015年10月1日起至2016年7月22日止欠付的租金，本院根据原、被告双方的合同约定计算为1570520元[免租期21个月，计算租金时间从2006年12月1日起算，计算2014年12月至2015年12月的租金为22.86元/月/平方米，即20（1+1.5%）9=22.86元，故2015年欠付的10、11月的租金为22.86元/月/平方米×2个月×7000平方米=320040元，2015年12月至2016年7月22日的租金为22.86（1+1.5%）元/月/平方米×8个月×7000平方米-22.86（1+1.5%）元/月/平方米×7000平方米÷30×9天=1250480元]。另原告根据合同要求被告支付拖欠的水电费的诉求，符合法律规定，本院根据原告提交的证据予以确认12540.52元。关于原告诉请被告支付违约金3000000元及赔偿损失2572042.83元，本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中，被告违反合同约定，拖欠租金，且在合同履行期内因其过错造成了原、被告双方合同的解除，应按照原、被告双方合同条款的约定，向原告支付3000000元的违约金，故本院对于原告诉请的3000000元违约金本院依法予以支持。另根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方在合同中除约定了违约金外，还约定违约方须赔偿致使对方受到的损失，根据合同法第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，故本院对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求予以支持，对于损失的确定，本院认为：被告单方违约后，未与原告办理交接手续，将租赁场地正式交还给原告，是造成本案租赁场地长期闲置的主要原因，但原告在被告明确违约后未采取积极手段防止损失的进一步扩大，对其损失也应承担一定责任。本院综合考虑，本案涉案租赁场被告进驻时原告给予了被告21个月的免租期，且租赁场地面积较大，招租相对困难等因素，认为被告应赔偿原告租赁物空置的损失812000元为宜（23.2元/月/平方米×5个月×7000平方米）。被告湖南省新一佳商业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，系自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙瑞和房地产开发有限公司与被告湖南省新一佳商业投资有限公司的租赁合同于2016年7月22日解除。被告湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付拖欠原告长沙瑞和房地产开发有限公司的租金1570520元及水电费12540.52元。二、被告湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告长沙瑞和房地产开发有限公司支付违约金3000000元，并于本判决生效之日其十日内一次性赔偿原告长沙瑞和房地产开发有限公司损失812000元；二、驳回原告长沙瑞和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费67800元（原告预交87578元），保全费5000元，共计72800元，由原告长沙瑞和房地产开发有限公司承担24024元，被告湖南省新一佳商业投资有限公司承担48776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的直接向市农行荷塘支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以在两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  刘 强审 判 员  石 婷人民陪审员  刘定平二〇一七年一月六日书 记 员  邓志梅附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。