河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终1836号
上诉人（原审原告）ＸＸ，男，汉族，1975年5月3日生，住开封市龙亭区。
委托代理人杜ＸＸ，河南源翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）刘颖洁，女，汉族，1977年10月6日生，住开封市顺河回族区。
ＸＸ因与刘颖洁房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月17日向开封市龙亭区人民法院提起诉讼，该院于2016年6月29日作出（2016）豫0202民初415号民事判决。ＸＸ、刘颖洁不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2016年1月6日，ＸＸ与刘颖洁签订房屋租赁合同书一份，内容为：甲方（出租方）马爱莲、ＸＸ。乙方（承租方）刘颖洁。房屋位置：甲方自愿将A-
西大街龙亭新都汇帝庭10号楼一.二层西14号（房产证号：34××88，面积166.01平方米），依据合同法经协商达成以下条款：第一条：租赁期限：租赁期为贰年，自2016年元月25日至2018年元月24日；第二条：租金与押金：此房屋以租赁费共计RMB8300元／月出租给乙方。甲方房屋租金每年上浮8%，依次递增；乙方需要向甲方交房屋租赁押金壹万元；第三条其他条款：1、合约期内乙方转让需经甲方同意。合约到期后乙方装修物品若不拆除将视为由甲方自行处理，无权向第三方收取转让费或类似费用。2、一切税，费，水电，网络，卫生，物业等费用及相关违反法律责任事项均由乙方承担，与甲方无关。3、房租每叁个月交纳一次，先交房租后用房，房租汇入甲方指定银行卡号或支付现金。（如：乙方一次性交纳两年房租的优惠壹万元。乙方一次性交纳两年以上房租的，该年不再上浮递增）。乙方未按约定支付房费，超过15天本合同自动解除，乙方押金不再退还。4、甲方向乙方提供该楼图纸，乙方严格按照图纸确认是否可以改造并经甲方认可同意的改造图纸施工，乙方负责改造期间的结构安全。5、如遇房屋拆迁，乙方的装饰补偿和停业停产及经营性补偿归乙方所用，房屋所有权拆迁的补偿归甲方。6、合同到期，如不再续约时，承租方退房时不再恢复房屋使用前的原状结构，按照乙方的意愿乙方带走归乙方所有的财产，不能拆除的留给甲方，不影响甲方对房屋的合理使用。第四条续租：合同到期如需续租，须提前三个月与甲方续签合同交纳租金，如规定期内乙方不续签合同不交纳续租金，甲方视为乙方不再续用，甲方另外招租，乙方不得干涉。第五条违约责任：1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除或租给他人，视为出租房违约，负责赔偿违约金。2、若承租方在出租方没有违反本合同的前提下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责承担赔偿违约金。第六条合同终止：1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的。另查明：经查，马爱莲将位于房屋位置A-
西大街龙亭新都会帝庭10号楼一.二层西14号（房产证号：34××88，面积166.01平方米）的房屋出售给ＸＸ，双方暂时没有过户，房产证上的名字仍为马爱莲。ＸＸ与刘颖洁签订合同时，马爱莲已经做出声明，该房屋由ＸＸ自主支配和使用。
一审法院认为，ＸＸ依据买卖协议及原房主的授权，已经实际取得了对涉案房屋的占有使用等权利，ＸＸ与刘颖洁之间签订的租赁合同为合法有效的合同，依法受法律保护。本案双方签订租赁合同日期为2016年1月6日，合同自签订之日起即具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，ＸＸ将房屋交付刘颖洁使用，刘颖洁对租赁房屋进行了部分装修，ＸＸ已经履行了合同义务。按照双方约定的房屋租赁期限为2016年2月25日至2018年2月24日，刘颖洁应自2016年2月25日开始计算租用房屋的租金。但是刘颖洁既没有履行交纳保证金的义务，也没有履行交纳租赁费的义务，租赁合同目的已经不能实现，刘颖洁的行为构成根本违约，对ＸＸ与刘颖洁之间的租赁合同依法应当解除。刘颖洁应当依法承担相应的违约责任。刘颖洁应从2016年2月25日开始按每月8300元的标准计算租金至刘颖洁实际将房屋交付ＸＸ之日止。对于刘颖洁在ＸＸ房屋中的装修，应当按照合同约定及时清理。因ＸＸ未提出出租房屋前房屋原状的证据，无法证明装修前的房屋原状，故对ＸＸ要求刘颖洁将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。对于ＸＸ要求按照合同价款20%赔偿违约金的诉讼请求，因双方在合同中未作约定，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除ＸＸ与刘颖洁于2016年1月6日签订的房屋租赁合同；二、刘颖洁于判决书生效后三日内给付ＸＸ自2016年2月25日起按每月8300元的标准至法院确定的房屋交付之日止的租赁费用；三、刘颖洁于判决书生效后三日内将所租赁的位于房屋位置A-
西大街龙亭新都汇.帝庭10号楼一.二层西14号的房屋腾出并将房屋交付ＸＸ；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1873元，由刘颖洁负担。
ＸＸ上诉称：一审判决仅仅要求刘颖洁支付房屋租金至实际交付给ＸＸ之日止，没有判令刘颖洁将房屋恢复原状。房屋交与刘颖洁时室内有吊顶、80×80厘米地板砖、墙壁白乳胶漆，室内结构完整。刘颖洁按照自己使用需要将上述全部拆除后改造，改造又没完成，室内一片狼藉，处于建筑工地状态，后又不履行租赁合同。一审中，刘颖洁已经承认对房屋进行了改造，一审判决也确认这一事实，却不支持ＸＸ的合法请求。请求：1、依法判决刘颖洁将房屋恢复原状（吊顶、乳胶漆、80×80厘米地板砖、室内隔断恢复、门前台阶恢复等）。2、上诉费由刘颖洁承担。
刘颖洁答辩称：在一审中刘颖洁没有到庭，不应该出现承认对房屋进行了改造，这不是事实。房屋交与刘颖洁时有照片为证，ＸＸ的上诉不是事实。
刘颖洁上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，应予以撤销。双方签订的房屋租赁协议未得到原房主的授权，系无效协议。2016年1月6日ＸＸ拿着拟定好的协议让刘颖洁签字，出租方一栏中有马爱莲名字，ＸＸ称其房屋是马爱莲卖给其本人，让其签字后提交给刘颖洁，让刘颖洁签字后随后让马爱莲的授权手续、房屋买卖合同由其本人交给刘颖洁确认。刘颖洁出于信任，在租赁合同上签字，随后就购买装修材料准备装修。但半个月过去了，ＸＸ仍未将马爱莲的授权手续和房屋买卖手续提交给刘颖洁，刘颖洁了解到该房屋一直未过户成ＸＸ的名字，并且涉案房屋在房屋登记部门办理有抵押手续。刘颖洁感到承租其房屋随时有可能面临无法承租和营业损失，于是就多次联系ＸＸ，ＸＸ一直推诿，刘颖洁无奈于2016年2月底通知ＸＸ解除租赁合同并将房屋钥匙交给了ＸＸ。刘颖洁从2016年2月底已交付房屋，未实际占有房屋，不应支付房租，不存在腾空房屋和违约。刘颖洁自2016年2月底交付钥匙至今，ＸＸ一直以种种理由推诿，是ＸＸ违约在先，造成刘颖洁无法承租该房屋。至今刘颖洁未见到房主马爱莲和房屋买卖协议，ＸＸ以种种理由不解决刘颖洁因无法承租房屋而造成的实际损失，刘颖洁也未使用房屋，不应承担房屋使用费。请求撤销原判，驳回ＸＸ的诉讼请求。
ＸＸ答辩称：双方之间签订的租赁合同是合法有效的，且ＸＸ已与原房主签订买卖协议，并且有原房主的授权，应该按照双方签订的租赁协议履行。同时，刘颖洁上诉称房屋已交付给ＸＸ不属实，至今都未交付。
二审经审理查明的事实除与一审判决认定的基本事实相同外，另查明，2016年1月6日，ＸＸ与刘颖洁所签订的房屋租赁合同书中，甲方（出租方）马爱莲、ＸＸ的签字均为ＸＸ所签。合同签订后ＸＸ按期将房屋交付给了刘颖洁。
本院认为，本案中，ＸＸ依据买卖协议及原房主的授权，已经实际取得了对涉案房屋的占有使用等权利，ＸＸ与刘颖洁之间房屋租赁合同为合法有效的合同，依法受法律保护。该合同自签订之日起即具有法律效力。当事人均应当按照合同约定全面履行合同义务。ＸＸ按期将房屋交付刘颖洁使用，ＸＸ已经履行了合同义务。刘颖洁未按双方所签的房屋租赁合同履行合同相关义务，该合同目的已经不能实现，刘颖洁的行为构成根本违约，对ＸＸ与刘颖洁之间的租赁合同依法应当解除。刘颖洁应当依法承担相应的支付租金以及腾房等相关责任。刘颖洁应从2016年2月25日开始按每月8300元的标准计算租金至刘颖洁实际将房屋交付ＸＸ之日止。因ＸＸ未提供出租房屋前房屋原状的证据，无法证明装修前的房屋原状，故对ＸＸ要求刘颖洁将房屋恢复原状的上诉请求无合法有效的证据证明，本院不予支持。因ＸＸ已经实际取得了对涉案房屋的占有使用等权利，刘颖洁关于双方签订的房屋租赁协议未得到原房主的授权，系无效协议的上诉理由与本案事实和相关法律规定不符，不能成立，本院不予采信。刘颖洁关于其于2016年2月底通知ＸＸ解除租赁合同并将房屋钥匙交给了ＸＸ的上诉理由因无合法有效的证据证明，不能成立，本院亦不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。ＸＸ、刘颖洁的上诉请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回ＸＸ、刘颖洁的上诉，维持原判。
二审案件受理费1973元，由ＸＸ承担100元，刘颖洁承担1873元。
本判决为终审判决。
审判长 戴玉峰
审判员 鲍焕英
审判员 孔德亮
二〇一六年十月十七日
书记员 马艺洺