湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第02774号
原告杜祖伦。
委托代理人蒋仲义，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人彭红玉，湖南金凯华律师事务所律师。
原告刘雁。
委托代理人蒋仲义，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人彭红玉，湖南金凯华律师事务所律师。
被告詹利荣。
委托代理人祝小龙，湖南轩辕律师事务所律师。
被告詹曼云。
第三人曹浩。
委托代理人谭健鹏，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
原告杜祖伦、刘雁诉被告詹利荣、詹曼云和第三人曹浩确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋仲义，被告詹利荣委托代理人祝小龙，被告詹曼云原委托代理人杨爽以及第三人曹浩委托代理人谭健鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，位于雨花区长沙大道605号盛世华章小区B8栋105号房屋系两原告夫妻共同财产，并以原告杜祖伦的名义办理了长房权证雨花字第××号房屋所有权证。2014年1月初，与原告有过业务往来的朋友陈青华向原告家借钱，两原告资金亦十分紧张，表示无钱可借。但陈青华称，其能联系到愿意借钱的人，但需要房产抵押。原告考虑到如果能借到钱，既可以解决自家资金紧张的问题，又能转借一部分钱帮助陈青华，便同意以上述房屋办理抵押。2014年1月9日，原告杜祖伦与第三人曹浩签订了一份借款合同。合同约定：第三人曹浩借款70万元给原告杜祖伦，借款期限为六个月，原告杜祖伦以盛世华章小区B8栋105号房屋进行抵押。随后，双方同去长沙市房屋产权管理局办理了抵押登记，原告将房屋所有权证、土地使用权证交付给第三人曹浩。但被告詹利荣夫妇仍不放心，要求两原告在早已准备好的委托书上签字并办理公证。当天下午，两原告随被告詹利荣夫妇与望城公证处的工作人员会合，签署了一份委托书，委托书中的受托人为被告詹利荣。然而上述手续办完后，第三人曹浩却迟迟未履行借款合同，原告至今未收到借款。2014年6月上旬，原告意外获知，原告所有的盛世华章小区B8栋105号房屋已被转让。原告随即去长沙市房屋产权管理局查询，得知被告詹利荣持原告于2014年1月9日出具的经公证的委托书，以及存放在第三人曹浩处的房屋权证，以原告名义与被告詹曼云（系詹利荣胞妹）签订了房屋买卖合同，价格仅为100万元，并办理了过户手续。两原告认为，其出具的委托书仅是为自己借款提供抵押担保，而非是将房屋转让，即使陈青华与第三人曹浩之间存在借贷关系，亦与原告无关；被告詹利荣夫妇相互串通，在没有履行借款合同、且房屋抵押合同中约定的主债务履行期限尚未届满的情况下，便将原告房屋以极低的价格卖给其近亲属詹曼云，两被告显然属于恶意串通，损害原告利益；其签订的房屋买卖合同，确属《合同法》第五十二条规定的“合同无效”情形。为维护自己的合法权益，两原告诉至法院，请求：1、确认被告詹利荣以两原告名义与被告詹曼云于2014年5月5日就原告房屋（房屋所有权证号为长房权证雨花字第××号，位于雨花区长沙大道605号盛世华章小区B8栋105号，面积42.18平方米）签订的房屋买卖合同无效，并由被告詹曼云协助原告将上述房屋的产权恢复至原告杜祖伦名下（房屋价值100万元）；2、判令两被告赔偿原告由此造成的经济损失30000元。
被告詹利荣辩称，其本人的代理行为合理合法；在代理过程中，没有超越代理权限，房屋买卖行为是履行代理义务的行为。
被告詹曼云辩称，其支付了相应对价的购房款，而且该购房款的数额与房屋价格相当，并且是高于市场价，在购买房屋的过程中是善意取得；被告取得房屋的行为是合理合法的，请求驳回原告的诉讼请求，并保留追偿损失的权利。
第三人曹浩辩称，其已实际履行了付款义务，2014年1月9日，其向两原告指定的收款人陈青华支付借款共计70万元；根据其与两原告、案外人陈青华签订的《借条》的约定，第三人曹浩有权对涉案房产进行处置，房屋买卖合同有效。
经审理查明，两原告系夫妻。2014年1月9日，原告杜祖伦（借款方）与第三人曹浩（借款方）签订编号为20140109的《借款合同》，约定：借款用途用于资金周转；借款方向贷款方借款人民币柒拾万元（70万元）；借款期限为6个月，从2014年1月8日起至2014年7月7日，借款方应于2014年7月7日前还清全部借款；以雨花区长沙大道605号盛世华章小区B8栋105房产作担保，房屋所有权证713248250号，面积42.18平方米。同日，原告杜祖伦（抵押人）与第三人曹浩（抵押权人）签订编号为1010040的《一般抵押权合同》，约定：为确保债务人杜祖伦与债权人（即抵押权人，下同）签订的编号为20140109的借款合同（以下简称主合同）的切实履行，抵押人愿意为债务人与债权人依主合同所形成的债务提供房地产抵押担保；被担保的主债权种类为贷款，被担保的主债权数额为人民币柒拾万元整；债务人履行债务的期限为半年，即从2014年1月8日起至2014年7月7日止；抵押房屋坐落于雨花区长沙大道105号盛世华章小区B8栋105，所有权人为杜祖伦，房屋所有权证号为713248250，抵押面积为42.18㎡；抵押担保的范围为包括主合同约定的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；房屋所有权证／预告登记证明由抵押权人保管，他项权证／抵押预告登记证明由抵押权人保管。当日，双方依据《借款合同》和《一般抵押权合同》在长沙市房地产交易管理所进行房屋一般抵押权登记申请，第三人曹浩于2014年2月26日领取了他项权证。
2014年1月9日，两原告（委托人）向被告詹利荣（受托人）出具《委托书》，载有：因委托人工作繁忙，现全权委托詹利荣为合法代理人，代为办理坐落在长沙市雨花区长沙大道605号盛世华章小区B8栋105的房产（产权证号码：长房权证雨花字第××号）的以下相关手续：1、结清贷款，领取还款凭证、房产权证，注销抵押他项登记。2、办理出售交易过户手续，签订买卖合同，产权交易过户的签约，签字，交件、退件，立契过户；……，办理国土证过户。3、收取全部售房款。受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。委托期限至上述事项全部办完为止。两原告在该《委托书》上签名并捺指印。2014年1月10日，湖南省长沙市望城公证处对该《委托书》上的签名和指印的真实性出具《公证书》。
2014年5月5日，被告詹利荣以两原告（甲方）的名义与被告詹曼云（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于雨花区长沙大道605号盛世华章小区B8栋105的房屋出售给乙方（房屋所有权证号码为713248250，产权面积为42.18㎡）；双方议定上述房屋成交总价为（大写）人民币壹佰万元（小写￥1000000元）；房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任；合同签订3日内，甲乙双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续，所需税费由双方自行约定缴纳。
2014年5月4日和2014年5月8日，被告詹利荣出具收条两张，分别载明：今收到詹曼云购房款订金人民币现金肆拾万元整（￥400000.00）；今收到詹曼云购房款人民币现金陆拾万元整（￥600000.00）。2014年5月8日，两被告办理了房屋买卖产权转移登记手续，并缴纳相关税费。
2014年1月9日，案外人陈青华与第三人曹浩签订《借条》一份，该《借条》所约定的借款数额、借款期限以及担保财产与原告杜祖伦和第三人曹浩签订的《借款合同》的约定一致。两原告在该借条手写的连带抵押担保人处签字，但两原告在庭审过程中称其在签字时签字处并无“连带抵押担保人”字样，且借条上的多项内容系签字后填写。同日，第三人曹浩分三次向案外人陈青华转账共计支付700000元。
庭审过程中，两原告称《借款合同》签订后第三人曹浩未向原告杜祖伦提供700000元借款，第三人曹浩称其已将借款支付给案外人陈青华，原告杜祖伦否认其曾委托案外人陈青华接受借款；被告詹利荣称其处置房产是根据两原告的指示而进行的，且该笔购房款已偿还第三人曹浩的借款，余款已付卖房费用，但原告否认上述事实，亦不对此行为予以追认。
另查明，1、第三人曹浩与被告詹利荣系夫妻，被告詹曼云与被告詹利荣系亲戚关系；2、截至起诉之日，诉争房产无人居住；3、诉争房屋的评估总价为921127元。
以上事实，有《借款合同》、《一般抵押权合同》、《房屋买卖合同》、《委托书》、《公证书》、《房屋一般抵押权登记申请书》、《结婚登记审查处理表》、房屋所有权证书、收条、《借条》、《长沙市存量房课税估价报告确认书》、发票、税收缴款书、中国建设银行客户回单、长沙银行个人结算业务申请书、中信银行电汇凭证、房屋他项权证、询问笔录、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。本案两原告向被告詹利荣出具《委托书》，授权被告詹利荣代为办理出售交易过户手续，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字等事宜，但并未授权被告詹利荣有权决定诉争房产的出售价款等买卖合同重要事宜。被告詹利荣作为受托人理应按两原告指示办理受托事宜，不得损害委托人的利益。但被告詹利荣在未得两原告指示的情况下，以两原告名义与被告詹曼云签订了《房屋买卖合同》，并擅自约定了房屋售价。直至房产过户，被告詹利荣未向两原告报告房产交易情况，亦未向两原告交付购房款，其行为已经明显超越代理权限，且至今未得到两原告的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告詹利荣与被告詹曼云签订的《房屋买卖合同》对两原告不发生法律效力。
本案中两原告与第三人曹浩于2014年1月9日签订了《借款合同》、《一般抵押权合同》、《借条》，并于同日出具《委托书》给被告詹利荣。在两原告和第三人曹浩均在场的情况下，办理了《委托书》公证手续。被告詹利荣与两原告事前并未见过面，但两原告出具《委托书》给被告詹利荣，并在第三人曹浩在场的情况下办理了《委托书》公证手续，被告詹利荣作为第三人曹浩的配偶，结合被告詹利荣关于转让房屋的相关陈述，被告詹利荣理应知道两原告与第三人曹浩之间的借款和抵押担保事宜。
第三人曹浩并未按照《借款合同》的约定向原告杜祖伦提供700000元借款，《借款合同》和《一般抵押权合同》未发生法律效力，被告詹利荣未经两原告同意于2014年5月5日将诉争房产转让给与其有亲属关系的被告詹曼云。双方约定的购房款为1000000元，这样一大笔款项的实际支付双方除了收条，并无银行转账或取现记录予以佐证，有违常理。且被告詹利荣作为受托人称其已将购房款转付给其配偶即第三人曹浩以偿还两原告对第三人曹浩所负债务，但原告杜祖伦与第三人曹浩签订的借款合同实际并未生效，借款约定到期日为2014年7月7日，而另一笔涉及案外人陈青华的借款到期日为2014年7月7日，此时两笔借款均未届清偿期，且两原告对是否为陈青华提供了担保存在争议，两原告理应不会指示被告詹利荣处置房产并向第三人曹浩清偿债务。直至房屋过户，两原告对被告詹利荣处置房屋的行为都不知情，被告詹利荣所称的转付行为除双方的口头陈述外亦没有其他证据证明，被告詹利荣、詹曼云以及第三人曹浩作为利害关系人，未经权利人同意，以被告詹利荣持有的《委托书》为依据实施了房产转让、解除抵押、过户等一系列行为，上述各项行为的关联性、迅速性和异常性可以认定被告詹利荣、詹曼云之间存在恶意串通、损害两原告合法权益的行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，原告主张确认被告詹利荣于2014年5月5日以两原告名义与被告詹曼云签订的关于诉争房产的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于被告詹利荣以两原告名义与被告詹曼云签订的《房屋买卖合同》无效，被告詹曼云应协助两原告将诉争房屋的产权登记恢复到原告杜祖伦名下。至于两原告主张的经济损失30000元，其并未提供证据证明，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告詹利荣以原告杜祖伦、刘雁名义与被告詹曼云于2014年5月5日就位于长沙市雨花区长沙大道105号盛世华章小区B8栋105号房屋签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告詹曼云应于本判决生效后7日内协助原告杜祖伦、刘雁办理上述房屋所有权证的变更登记手续，将上述房屋的所有权证登记恢复至原告杜祖伦名下；
三、驳回原告杜祖伦、刘雁的其他诉讼请求。
本案受理费14150元，保全费5000元，共计19150元，由被告詹利荣、詹曼云共同承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭孟良
人民陪审员 杨 宏
人民陪审员 吴松球
二〇一五年六月十六日
代理书记员 黄立辉
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。