广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第785号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈承巧。
委托代理人：唐凌攀，广东迎君律师事务所律师。
委托代理人：陈亦琛，广东迎君律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李睦芳。
委托代理人：杨文林，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：邱安辉，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
上诉人陈承巧与被上诉人李睦芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月9日，李睦芳向原审法院提出诉讼，请求判令：1、陈承巧返还李睦芳保证金24000元；2、陈承巧赔偿李睦芳两个月租金的违约赔偿金23760元；3、陈承巧退回李睦芳因渗水而未营业期间的已付租金35640元；4、陈承巧赔偿李睦芳装修费、办公设备等损失63500元；5、陈承巧赔偿李睦芳因渗水而无法经营的损失30000元；6、陈承巧支付李睦芳因该案而产生的律师费、公证费12720元；7、解除双方于2013年9月15日签订的《商铺租赁合同》；8、本案的诉讼费用由陈承巧承担。
陈承巧提出反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2014年6月13日解除；2、李睦芳立即给付拖欠的租金23760元和违约金23760元；3、李睦芳修复租赁商铺房屋；4、本诉与反诉的诉讼费用由李睦芳承担。
�审法院经审理查明：2013年9月15日，李睦芳、陈承巧双方签订一份商铺租赁合同，合同约定由李睦芳承租陈承巧所有的位于东莞市东城区东泰花园泰和商业街68号铺位作为办公室，租赁期限自2013年10月16日至2016年10月15日，合同约定的免租期至2013年10月15日，计租期从2013年10月16日开始起，第一年每月租金为11880元，李睦芳还依约向陈承巧缴纳了24000元租赁保证金。合同履行过程中，李睦芳于2014年3月18日向陈承巧汇款缴纳了3月份的房租11880元，并附言“陈小姐，请尽快安排处理渗水事情”，于2014年4月14日向陈承巧缴纳4月份的房租11880元。
李睦芳称2014年2月下旬开始就发现所承租的铺位有渗水迹象，后越来越严重，导致装修严重损坏，亦无法正常办公，故从3月份开始就积极联系陈承巧及管理处，要求及时解决，但陈承巧一直未能妥善解决漏水的问题，反而在2014年5月20日擅自将案涉商铺的水电停掉，并于6月13日将门锁换掉。陈承巧不确认李睦芳于2014年3月份向其反映漏水的问题，是由于李睦芳一直拖欠5月份的电费，经催缴未果后不得不于2014年5月20日停水电，陈承巧于2014年6月13日将案涉物业的门锁换掉，并称由于李睦芳私自装修导致房屋收回后在下大雨时存在一定的漏水迹象，遂向原审法院提出反诉，要求李睦芳支付拖欠的租金及违约金，并修复租赁的商铺。
原审庭审中，李睦芳称由于渗水问题未能得到解决，故从2014年5月份开始就无法正常办公，并陆续搬离办公设备不交租金。李睦芳还主张因为经营需要，请东莞市聚优装饰设计工程有限公司进行设计及装修，共花费618000元，共提供了相应的发票为证。李睦芳、陈承巧双方均不对渗水原因申请鉴定，原审庭审中陈承巧称由于没有发现漏水迹象，故撤回其第三项�诉请求。原审庭审中李睦芳变更其第三项诉讼请求为要求陈承巧退还2013年3月、4月的租金23760元。
根据李睦芳的申请，原审法院依法向为案涉房屋提供物业服务的广东中信物业服务有限公司调取了相关资料，根据资料显示，李睦芳对案涉房屋进行装修时已征得陈承巧同意，且物业公司在2014年3月31日即到案涉房屋查看漏水情况，并将漏水情况与业主进行沟通。
另，案涉房屋系陈承巧所有，房产证号为粤房地权证莞字第××号。东莞市商海实业投资有限公司系李睦芳与案外人杨坚共同投资成立的有限责任公司，李睦芳为该公司的法定代表人。
再，合同约定，任何一方未征得另一方同意单方面解除合同的属于违约，如李睦芳违约，陈承巧不退还租赁保证金并要多付两个月租金给李睦芳；如陈承巧违约，须退还租赁保证金并赔偿两个月租金作�违约金。合同中双方还约定发生争议协商不成诉至法院的，败诉方应承担胜诉方包括律师在内的诉讼费用。
原审法院认定以上事实的依据有：李睦芳提供的商铺租赁合同、收款收据、银行转账回单、工程施工合同、企业机读档案登记资料、发票、照片、墙面渗水勘察意见报告、房屋建筑工程施工资格证、短信、邮政快递回执、律师函、收费通知单、催费通知单、公证书、发票、委托合同，陈承巧提供的房地产证、通知书（提示交租）及邮政详情单（网上打印）、送达查询结果、通知书（解约合同）（2014.6.10寄出，6.11收到）及邮寄详情单、送达查询结果、租赁合同，广东中信物业服务有限公司提供的室内装修开工登记表、装修协议书、装修安全施工须知、装修承诺书、保证书、客户接待记录表等证据等。
原审法院认为，李睦芳、陈承巧之间所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同的约定履行合同的义务，原审庭审中，双方均确认案涉合同已经解除，原审法院对此予以认定。案涉房屋系陈承巧出租给李睦芳，陈承巧理应对案涉房屋符合出租用途承担举证责任。本案中，陈承巧称案涉房屋渗水属于李睦芳私自装修导致，但对此却不能充分举证，理应承担举证不能的法律后果，故原审法院认定系陈承巧提供的房屋存在质量问题，导致李睦芳无法正常使用，应依约向李睦芳承担相应的违约责任，故对李睦芳要求陈承巧赔偿违约金23760元、退还租赁保证金24000元的请求，原审法院均予以支持。原审庭审中李睦芳要求陈承巧退还2013年3月、4月的租金23760元，据李睦芳在原审庭审中陈述，从2014年5月开始无法正常办公并陆续搬离办公设备，由此�知案涉租赁物在2014年5月前还是可以正常使用，故对李睦芳要求陈承巧退还已经缴纳的2014年3月及4月的租金共23760元的请求，原审法院不予支持。李睦芳还主张陈承巧赔偿装修费及办公设备损失63500元，并提供发票为证，原审法院对此予以认定，但该合同已经正常履行了7.5个月，上述装修理应参照合同期限进行相应折旧，故装修及办公设备损失应为50271元（63500-63500×7.5／36），对李睦芳超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。李睦芳还请求陈承巧支付因渗水而产生的营业损失30000元，但对此并无充分举证，原审法院对此不予支持。李睦芳请求陈承巧支付律师费及公证费12720元，由于合同中约定对胜诉方及败诉方界定不明确，李睦芳的诉讼请求有部分支持，亦有部分未能得到支持，故该约定不明，而公证费不属于必需支出的费用，故对李睦芳的该项请求，原审法院不予支持。陈承巧反诉要求李睦芳支付拖欠的租金及违约金均于法无据，原审法院均不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认李睦芳与陈承巧所签订的《商铺租赁合同》已解除。二、陈承巧应于判决发生法律效力起三日内向李睦芳返还保证金24000元。三、陈承巧应于判决发生法律效力起三日内向李睦芳支付违约金23760元。四、陈承巧应于判决发生法律效力起三日内向李睦芳赔偿损失50271元。五、驳回李睦芳的其他诉讼请求。六、驳回陈承巧的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用4092.4元，由李睦芳承担1841.62元，陈承巧承担2250.78元，反诉诉讼费用为494元，由陈承巧承担。
上诉人陈承巧不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉房屋已经办理房地产权证，取得竣工验收合格证，足以证明案涉房屋质量能够正常使用。1、案涉合同约定从租期起算日开始10日内，如李睦芳未提出书面异议则视为陈承巧已如约交付租赁物。李睦芳在上述期限内也没有提供任何书面异议，充分表明案涉房屋在交付时不存在质量问题。2、关于李睦芳在装修后出现的房屋墙壁渗水的问题。渗水问题发生在李睦芳管理房屋期间，是否是其使用管理不当造成的，应当由其承担举证责任。即使不属于使用不当造成，也只能是租赁期间的房屋修缮问题，不属于房屋不符合“出租用途”，更达不到根本违约的程度。渗水造成的墙面污迹，对作为办公室使用的影响有限。案涉合�亦约定租赁期间的房屋修缮责任应当由李睦芳承担。因此，案涉房屋渗水问题，不属于陈承巧违约。陈承巧收回房屋后另行出租，新承租人至今也未反映房屋不能正常使用。3、一审诉讼时间，陈承巧对案涉房屋的状况申请现场勘验，原审法院未予处理。李睦芳在第一次庭审时提出鉴定申请，庭后李睦芳派人看了现场后又撤回申请，其应当承担举证不利的后果。综上，原审法院认定陈承巧提供的房屋存在质量问题，导致李睦芳无法正常使用没有依据。（二）李睦芳在合同履行期间，不按时交租，陈承巧依照合同约定解除合同，李睦芳应当承担违约责任，租金有占用费计算至实际收回房屋之日止即2014年6月20日。（三）原审期间李睦芳未请求解除合同，也没有请求确认解除合同，陈承巧请求确认案涉合同因李睦芳违约于2014年6月13日解除。原审判决驳回李睦芳的全部诉讼请求，但又确认案涉合同已解除，故原审法院判决确认合同已解除超出诉讼请求。综上，请求本院：1、撤销原审判决。2、确认案涉合同因李睦芳违约于2014年6月13日解除。3、判令李睦芳立即给付拖欠租金及占用费23760元和违约金23760元，共计47520元。
被上诉人李睦芳口头答辩称：请求本院驳回陈承巧的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另补充查明以下事实：
1、案涉房屋仅为一层楼的临街商铺，房屋的楼顶是平台。
2、案涉公证书显示，案涉商铺的天花板、墙体呈现多处渗水现象。
3、广东晟丰建设工程有限公司出具的墙面勘察意见报告显示，该司到勘查现场后称案涉房屋是因为墙体开裂、建筑伸缩缝开裂而导致渗水，属于建筑性渗水问题。
4、广东中信物业服务有限公司于2014年4月2日记载的客户接待记录表显示，案涉房屋的用户反映天花漏水，物业服务公司初步分析漏水原因为阳台防水老化或阳台排水堵塞。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕陈承巧上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）陈承巧应否对案涉房屋漏水承担相应的责任。（二）案涉租赁合同的解除问题。（三）案涉房屋的租金如何认定。
关于争议焦点一。双方当事人对案涉房屋漏水的事实不持异议，但双方对漏水的原因各执一词。由于双方均未对漏水的原因申请鉴定且案涉房屋的现状已经改变，故本院仅能根据现有证据分析房屋渗水的原因：首先，陈承巧主张房屋的渗水是由于李睦芳装修不当或使用不当造成，但陈承巧并没有提供任何证据证明；其次，李睦芳的装修经过了物业公司的同意，装修内容不涉及到用水方面的改造，而案涉房屋为一层商铺，故李睦芳的装修导致房屋渗水的可能性很小；再次，结合李睦芳提交的公证书、墙面勘察意见报告、物业公司的接待记录表以及案涉房屋渗水的位置、渗水的时间、楼层结构等综合分析，案涉房屋的渗水的原因是雨水从楼顶或外墙渗入的可能性较大。因此，在陈承巧没有任何证据证明房屋渗水原因是由于李睦芳装修不当或使用不当造成的情况下，陈承巧应当承担举证不利的后果。原审法院结合现有证据推定案涉房屋不符合出租用途合理恰当。
由于案涉房屋多处墙体渗水严重，发霉发黑，足以影响房屋的正常使用，因此陈承巧应当承担相应的违约责任，原审法院判令陈承巧承担违约金、退还�证金及赔偿装修损失于法有据，本院予以维持。
关于争议焦点二。陈承巧提供房屋不符合出租用途，导致案涉房屋无法正常使用，陈承巧已构成根本违约，李睦芳诉请解除案涉租赁合同符合法律规定。鉴于陈承巧于2014年6月20日更换案涉房屋的门锁，导致案涉租赁合同客观上无法继续履行，本院确认案涉租赁合同于2014年6月20日解除，原审法院判令确认案涉租赁合同已经解除并无不当。
关于争议焦点三。由于案涉房屋从2014年2、3月份开始渗水，影响李睦芳的正常使用，考虑到李睦芳主张从2014年5月开始无法正常办公并陆续搬离办公设备，再结合陈承巧于2014年5月20日停水停电，原审法院认定案涉房屋的租金计算至2014年4月底合理恰当，陈承巧主张租金应计算至2014年6月20日缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用�律正确，本院予以维持。陈承巧上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3211.02元，由陈承巧负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邝子球
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
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