湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0203民初3382号
原告（反诉被告）：金学平，男，1973年7月21日出生，汉族。
委托代理人:谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）：刘海涛，男，1969年11月16日出生，汉族，。
委托代理人:胡少清，株洲市芦淞区金达法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权,即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
原告金学平（反诉被告）诉被告刘海涛（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案后，由审判员许西琳依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，原告金学平于2018年1月8日变更诉讼请求，被告于2018年1月15日提起反诉。本院于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告金学平及其委托诉讼代理人谢敏和被告刘海涛的委托诉讼代理人胡少清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金学平向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告金学平与被告刘海涛签订的位于株洲市建设南路108号家润多广场A座地上第八层804号房屋的《租赁合同》；2、判决被告刘海涛向原告金学平支付房屋租金7013元，滞纳金2103元（从2017年11月1日开始以未支付租金为基数按照日千分之五的标准暂计算至2017年12月1日，要求计算至实际清偿之日）；3、判决原告金学平向被告刘海涛不退还保证金10000元。原告在诉讼过程中变更诉讼请求为：删除原诉讼请求第一、三项，变更第二项为：判决被告刘海涛向原告金学平支付房屋租金24026元，滞纳金3156元（从2017年10月1日开始以未支付租金为基数按照日千分之五标准暂计算至2017年12月31日，要求计算至实际清偿之日）；增加一项诉讼请求为：判决被告刘海涛向原告金学平支付已发生的物业费1445.3元（暂计算两个月，要求计算至实际解除合同之日）。事实和理由：2017年9月30日原告金学平与被告刘海涛签订位于株洲市建设南路108号家润多广场A座地上第八层804号房屋的《租赁合同》，合同约定原告向被告出租房屋，被告从合同签订之日开始每季度向原告支付租金17013元。合同签订后，被告至今仍拖欠第一季度的租金7013元，在原告向被告多次催款无果的情况下，原告为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼。
原告为支持其诉讼主张向本院提供以下证据：
证据1、原告身份证信息、被告户籍登记信息，证明原、被告的主体资格；
证据2、《租赁合同》以及原告与李中柱签订的《租赁合同》，证明原、被告租赁合同关系以及相应权利义务和李中柱交纳过2万元的事实；
证据3、房屋产权登记信息，证明原告金学平对租赁房屋的所有权和处分权；
证据4、催款告知书，证明原告金学平向被告刘海涛催收房屋租金的事实；
证据5、被告与于维军的微信聊天记录及租赁合作协议，证明被告刘海涛将租赁房屋转租给了第三人于维军，并且与第三人于维军的租赁合同没有解除，同时房子至今未腾空并拖欠第三人于维军1万元押金的事实；
证据6、物业费缴费明细单，证明被告拖欠物业费的事实。
被告刘海涛答辩称：1、被答辩人已于2017年11月30日提出了解除合同之诉，答辩人同意也提起了反诉，双方合同应自2017年11月30日终止；2、被答辩人诉答辩人支付第一季度租金即拖欠租金为7013元以及变更诉求支付24026元均无事实依据。计付租金也超过被答辩人提出的计算日期即至2017年12月31日的标准，答辩人已提出反诉请求是，要求被答辩人返还多支出的租金及保证金，费用合计8658元，计付时间至2017年11月30日止，租赁期限同意按实际两个月租赁期算。3、被答辩人以计收滞纳金的形式为逾期违约金约定，计算时间应为合同解除之日即2017年11月30日，即合同履行两个月欠交租金1342元为基数计算2个月即402.6元。4、物业费应以实际欠交月份并以物业公司出具的正式发票为准，时间同意按诉求的两个月计；5合同保证金系对房屋租赁使用相关费用的保证，并不是违约金，只能做欠费的抵扣；6、答辩人与被答辩人自2017年10月份至11月份均在催促协商并要求答辩人搬出租房，答辩人也已于2017年11月30日前已全部搬出，现答辩人同意解除合同，已转交付给被答辩人两万元，在冲抵欠费后，余款应予以返还。
被告刘海涛反诉请求：1、判令自2017年11月30日起解除反诉人与被反诉人的《租赁合同》；2、判令被反诉人返还反诉人租金8658元；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人自2017年之前，就从另一培训机构业主手中接管转让该楼层办学，从事教育培训，后因该培训机构转让，亦将该原租赁的房屋一并分成两块转出（含保证金）租赁，现培训学校业主已将原整个房屋的保证金支付给了被反诉人，鉴于此反诉人与被反诉人在2017年9月30日签订的合同中双方进行的约定，其中一万元作为房租，一万元作为合同保证金，故此才有原告在本诉中诉求的要求被告支付第一个季度租金欠费7013元，因租赁事项双方在2017年10月和2017年11月协商过解除合同，被反诉人也要求反诉人搬出争议的房屋，用作他用，故此反诉人在11月底已全部搬出该争议租赁房屋，现反诉人同意解除合同，合同时间为2017年11月30日，故请求被反诉人退还租金8658元。
被告金学平向本院提供以下证据：
证据1、原、被告的租赁合同，证明被告刘海涛交纳保证金1万元及租金1万元的事实；
证据2、原、被告微信聊天截图3张，证明被告刘海涛已交纳1万元租金及双方2017年10月23日起就解除合同、腾出房屋进行了协商、原告同意解除合同的事实。
对被告的反诉原告辩称：1、原、被告双方的《租赁合同》到今日开庭都没有解除，反诉人（被告）是2018年1月15日提出的反诉请求，但反诉请求中要求的是2017年11月30日解除租赁合同，两者在时间上有冲突；2、双方签订的租赁合同合法有效，租期从2017年10月1日至2019年5月31日，作为出租方原告没有任何违约行为，被告没有权利单方面解除合同；3、关于返还租金计算错误，租金应为5671元，不应为8658元；4、被告在承租原告房子的时候没有支付过任何费用，其中有2万元是李中柱转给原告的。李中柱是在被告承租之前承租了原告的房子，这2万元中有1万元是房租、有1万是保证金。租赁房子目前没有腾空。综上，法庭应当依法驳回反诉人的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、对原告提交的证据5因是原告与被告之间发生合同关系，原告与于维军没有合同关系，于维军是否清空804房间不影响原、被告之间合同的履行或终止，况且该微信语音转换意思表达不清。2、对原告提交的证据6因未实际发生，本院不予采信。3对被告提交的证据2的真实性原告没有异议，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年之前被告刘海涛从另一培训机构业主李中柱手中接管转让株洲市建设南路108号家润多广场A座地上第八层804-808号，李中柱向原告交保证金贰万元。
2017年9月30日，原告金学平与被告刘海涛签订一份《租赁合同》。该合同第一条第1款约定：原告出租给被告的房屋坐落在株洲市建设南路108号家润多广场A座地上第八层804号（以下简称804号房）。该房屋使用面积为177.22平方米，房屋用途有被告做办公经营。第二条第1款约定：租赁期限：即从2017年10月1日起至2019年5月31日止租赁期限暂定为二十个月。第二条第2款约定：租金标准：2017年10月1日起至2018年5月31日租金每平方米32元，每月租金人民币5671元整，三个月季度租金为17013元整。2018年6月1日起至2019年5月31日租金每平方米35元，每月租金人民币6203元，三个月季度租金为18608元整。第二条第3款约定：支付方式：租金一年分四次支付，按三个月季度支付，必须当天支付季度租金，如被告逾期交纳租金，每逾期一日，原告可按租金总额的5‰向被告收取滞纳金，逾期一个月视同为被告违约，原告可单方面解除合同，保证金不退。第二条第4款约定：被告必须在签订合同时向原告交纳保证金壹万元。租赁期满后，被告返还房屋时必须交清一切费用，经原告验收确认后，被告所交保证金由原告退还被告，保证金一律在合同期满后凭房屋交接表、收据和结算清单退还。合同签订后，被告将原李中柱交纳的保证金20000元中的10000元作为该次合同的保证金，另10000元作为第一季度租金，剩余7013元租金被告未向原告交纳。为此原告多次向被告催收，被告均以种种理由拒绝。
另查明，原告在2017年10月23日向被告发出的微信聊天记录中写到：“刘海涛（瑞思英语）您好！因你违约合同第二条3款，按合同约定请你在二天内交清房租及滞纳金，在三天内搬出你所有办公用品，而且合同保证金不得退还，请你知悉！否则二天后锁门，取消合同协议！”2017年11月2日原告又向被告发出的微信聊天，该聊天记录中写到：“刘海涛老板，请你尽快按合同约定按期交纳房租和滞纳金，因你的房租按季度交纳，你已拖欠一个月有多，今日已做暂时断电处理，或者按合同约定请你尽快搬出房子！我好做他用！”本案起诉后，2017年12月15日被告将804号房的钥匙交到法院，法院为减少原告的损失立即通知原告来法院领取，但被告却拒绝领取。2018年1月8日，原告向本院提交变更和增加诉讼请求的申请书。拒绝与被告解除合同。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告是否违约；二、合同从何时起解除。现作如下评述：
一、原、被告是否违约的问题。合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《租赁合同》符合法律规定，是有效合同。对合法有效的合同双方均应依约履行，现因被告未履行合同规定的按期交纳租金的义务而酿成本案纠纷，对此被告应承担责任。原告在被告使用房屋过程中断电，也属违约，也应承担一定的责任。
二、合同从何时起解除的问题。《租赁合同》第二条第3款约定：支付方式：租金一年分四次支付，按三个月季度支付，必须当天支付季度租金，如被告逾期交纳租金，每逾期一日，原告可按租金总额的5‰向被告收取滞纳金，逾期一个月视同为被告违约，原告可单方面解除合同，保证金不退。本案被告自合同履行的第一天起就欠交租金，原告多次找被告催要，被告以各种理由拒绝。原告几次向被告发微信要求与被告解除合同，而且2017年11月30日向法院递交诉状时也要求与被告解除合同，被告亦同意与原告解除该《租赁合同》，并于2017年12月15日将804号房的钥匙交到法院，当法院通知原告来法院领取钥匙时，被告却拒收。本院认为该《租赁合同》应自2017年12月15日起解除。被告欠交租金4177.5元（7013-5671÷2）。本案违约金合同约定按租金总额计算，本院认为约定过高，应按未支付的租金4177.5元计算到2017年1月24日（开庭之日），为2381.2元（4177.5×5‰×114天）。考虑到本案正值年关，房屋无法出租，被告提前解除合同会给原告造成更大损失，适当补偿原告租金3000元。三项共计9558.7元。原告诉请保证金10000元不予退还，系合同约定，本院予以支持。
三、原告要求被告承担第二季度的租金17013元，本院不予支持。因为：第一合同没有约定；第二对原告的损失合同通过保证金和违约金的形式已经进行了补偿。
四、原告要求被告支付已发生的物业费1445.3元，因没有实际发生，本院不予支持。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）金学平与被告（反诉原告）刘海涛于2017年9月30日签订的《租赁合同》自2017年12月15日起解除；
二、被告（反诉原告）刘海涛于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告（反诉被告）金学平租金4177.5元，违约金2381.2元，损失费3000元，共计9558.7元
三、驳回原告（反诉被告）金学平的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘海涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费516元，减半收取258元，反诉受理费130元，减半收取65元，共计323元，由被告刘海涛承担204元，被告金学平承担119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账户：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
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审判员 许西琳
二○一八年元月二十四日
书记员 晏 凝
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。