重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01001号
上诉人（原审被告）重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地垫江县桂西大道城西曲药厂三楼，现住垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。
法定代表人吴晓华，董事长。
委托代理人杨挺，重庆贤正律师事务所律师。
委托代理人余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘代珍，女，1954年10月7日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审原告）程家良，男，1963年3月14日出生，汉族，居民，住址同上。
二被上诉人的委托代理人闵行，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥置业公司）因与被上诉人刘代珍、程家良商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第00534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与审判员陈江平、倪静参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月18日，刘代珍、程家良与亿祥置业公司订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：刘代珍、程家良购买亿祥置业公司开发的位于垫江县桂溪镇迎宾大道的温州商贸城某房屋，房屋总成交款207231元；亿祥置业公司应当于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给刘代珍、程家良，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，亿祥置业公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向刘代珍、程家良支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，刘代珍、程家良有权解除合同。刘代珍、程家良要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向刘代珍、程家良支付已付房款万分之二的违约金。同日，刘代珍、程家良与亿祥置业公司签订《合同补充协议》，该补充协议约定：亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。嗣后，刘代珍、程家良支付全部购房款207231元。2010年10月1日，亿祥置业公司将房屋交付给刘代珍、程家良。2011年12月21日，垫江县市政园林管理局垫江市政函（2011）159号文件以未申报绿化验收为由建议垫江县国土房管局暂缓办理亿祥置业公司开发的重庆温州商贸城房屋产权手续。2012年7月10日，垫江县市政园林管理局垫江市政园林函（2012）86号文又以维稳为由建议垫江县国土房管局先办理亿祥置业公司开发的重庆温州商贸城A、B区分户产权。2013年3月25日，垫江县国土资源和房屋管理局出具业务申请材料受理接收凭证。
一审法院另查明：2013年2月18日，刘代珍向亿祥置业公司申领“老客户特惠铂金卡”一张。该“铂金卡申领单”载明：“我（原告）是重庆温州商贸某房屋产权人，现向贵司申领‘老客户特惠铂金卡’一张，双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议，申领人刘代珍”。
刘代珍、程家良一审诉称：我们与亿祥置业公司于2009年12月18日签订《重庆市商品房买卖合同》后，按期支付了购买房屋的相关费用，并于2010年10月1日接到该房，但亿祥置业公司未按照合同的约定向土地房屋登记机构提交办理房屋产权证的资料，亿祥置业公司实际于2013年3月25日才向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理商品房房地产权证的相关资料。因此，亿祥置业公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。请求判令亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证的违约金29800元，并承担诉讼费用。
亿祥置业公司一审辩称：1、刘代珍、程家良诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间及补充合同约定的延长提交办证资料的期限等事实属实。2、刘代珍、程家良的起诉超过了法定的诉讼时效，应驳回刘代珍、程家良的诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。刘代珍、程家良办理产权证被侵害的时间点应为2011年4月1日前，刘代珍、程家良在法院的起诉时间为2014年2月12日，故应驳回其请求。3、迟延办证不是亿祥置业公司的责任，是因为穿过小区的道路迟延验收和垫江县市政园林管理局在亿祥置业公司已办理总证的情况下，以未通过绿化验收为由建议暂缓办证造成的，按《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项的约定，我公司应免责。4、垫江县市政园林管理局函告垫江县国土资源和房屋管理局暂缓办证的期间（2011.12.21-2012.7.10），应当予以减除，因为其属于行政干预行为。5、刘代珍、程家良于2013年2月18日向我公司申领铂金卡（价值12000元）时，已明确表示双方对合同的履行没有任何异议，其已放弃对我公司追究违约责任的权利，请求人民法院驳回刘代珍、程家良的诉讼请求。6、假设违约成立，请求法院对违约金予以调减。理由为：刘代珍、程家良没有因逾期办证造成实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以损失为基础。
一审法院认为，刘代珍、程家良与亿祥置业公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。刘代珍、程家良、亿祥置业公司理应按照双方约定全面履行合同，现刘代珍、程家良已根据合同约定履行了支付购房款等全部义务，亿祥置业公司虽将房屋交付给了刘代珍、程家良占有、使用，但亿祥置业公司还应按约履行为刘代珍、程家良办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。刘代珍、程家良要求亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，双方交付房屋的时间为2010年10月1日，根据约定，亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，双方对于从2011年4月1日起计算违约时间无异议。亿祥置业公司于2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，亿祥置业公司应当支付给刘代珍、程家良违约金30048.50元（207231元×725天×2／10000=30048.50元），现刘代珍、程家良主张29800元未超过此数额。关于亿祥置业公司辩解刘代珍、程家良的起诉已超过法定的诉讼时效的问题。因亿祥置业公司违约系从2011年4月1日起至2013年3月25日止持续发生，且双方未明确支付违约金的期限，故本案的诉讼时效应从2013年3月26日起算，刘代珍、程家良于2014年2月12日向人民法院提起诉讼未超过法定的诉讼时效。亿祥置业公司关于C1线道路工程迟延竣工使小区未通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的辩解，不能构成其免责的理由，对其此项请求不予采纳。亿祥置业公司辩解刘代珍、程家良向该公司申领“老客户特惠铂金卡”时，已放弃对该公司追究违约责任的权利。一审法院认为，从该铂金卡的内容分析，该铂金卡应是在购买亿祥置业公司新开发修建的房屋中的房价优惠，属于商业促销行为，不能认定为亿祥置业公司是向刘代珍、程家良支付本案中因亿祥置业公司迟延办证所产生的违约金，刘代珍、程家良虽在申领铂金卡时对合同履行不表示任何异议，但未明确表示放弃自己对亿祥置业公司违约责任的追究，因此，亿祥置业公司此项辩解理由不能成立，依法不予采纳。关于亿祥置业公司认为违约金过高，请求调减的问题。根据违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及刘代珍、程家良预期利益等因素，对刘代珍、程家良请求的违约金调减至14900元（29800元×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内支付给刘代珍、程家良逾期办证违约金14900元。二、驳回刘代珍、程家良的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，依法减半收取272.50元，由重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
亿祥置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为上诉人的违约行为属于持续状态，应从行为终结之日起算诉讼时效期间，显然错误。事实上，被上诉人的起诉已超过法定的诉讼时效期间，其主张不应受法律保护。上诉人与被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》中约定提交办理产权登记资料时间是2011年4月1日，即这一天应是上诉人提交办证资料的违约起算日。一审判决也认定了双方对从2011年4月1日起算违约时间无异议，那么被上诉人在一审起诉时间本应在2013年3月31日之前，但被上诉人的实际起诉时间是在2014年2月12日，显然超过诉讼时效。2、一审认定“C1线工程迟延竣工使小区未能通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的事实，不能构成免责抗辩的理由”错误，被上诉人的主张不应得到法律支持。根据双方合同第十三条第四款约定，如果不是因为上诉人的责任，则上诉人不应向被上诉人支付相应的违约金。而在本案中，因为垫江县政府的C1线工程迟延竣工，造成上诉人开发的温州商贸城小区污水管不能如期铺设而无法通过环保验收，致使上诉人无法按期取得建筑工程竣工验收备案证，进而无法按期提交办理房屋产权证的资料。另外，在上诉人办理分户产权证时，垫江县市政园林管理局向县国土房管部门发文要求暂停对温州商贸城分户产权证的办理影响办证时间200天，这明显是行政行为所致，故即使上诉人需要承担违约金，也应减除200天。3、一审判决上诉人承担的违约金过高，上诉人认为按照同期人民银行贷款利率的30%支付较为合理。4、即使被上诉人起诉时没有超过法定诉讼时效，但双方对违约金的计算是按日计算的，则本案应适用倒推2年的诉讼时效认定方式，倒推2年后超过部分的也不应保护。5、被上诉人已通过向上诉人申领“铂金卡”的方式，对上诉人逾期提交办理分户产权资料这一合同纠纷已与上诉人进行协商处理并达成合意，即被上诉人领取“铂金卡”后，双方对合同的执行没有任何异议。故被上诉人现诉至人民法院请求上诉人支付逾期提交办理分户产权资料违约金的行为，违背了双方申领和发放“铂金卡”的真实意思表示。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人刘代珍、程家良辩称：上诉人在本案中的违约行为明显，按照合同约定，应向被上诉人支付相应的违约金。本案诉讼时效的起算点应是2013年3月26日，被上诉人对本案的起诉没有超过诉讼时效，也不存在上诉人所说的倒推问题。上诉人认为是C1线工程的迟延竣工导致迟延提交办证资料以及其他行政行为致使迟延办证的，未提供充分证据予以证明，且这些原因也与被上诉人无关，上诉人可以就其损失向有关部门主张，但不能在本案中据此免责。上诉人向被上诉人发放“铂金卡”只是一种促销方式，不能证明被上诉人与上诉人就其迟延提交办证资料的违约责任达成了合意或被上诉人放弃了相关权利。一审判决正确，应当维持。
上诉人在二审中提交了如下证据：2014年5月26日垫江县人民法院就胡中淑、代宜才与亿祥置业公司商品房预售合同纠纷案的调解协议复印件一份和证人刘正贤的证实材料一份。拟证明被上诉人在上诉人处领取“铂金卡”，实际上就是放弃了追究上诉人逾期提交办理房屋产权资料违约责任的权利。
被上诉人的质证意见如下：对调解协议的真实性没有异议，但认为该调解协议与本案无关，是上诉人与其他当事人自愿达成的协议，不能以此来约束被上诉人。对证人刘正贤的证实材料的真实性、关联性均有异议。
二审查明：2009年12月18日，刘代珍、程家良与亿祥置业公司订立《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项载明“逾期超过180日后，乙方（即刘代珍、程家良）有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方（即亿祥置业公司）应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向刘代珍、程家良支付违约金”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人在2009年12月18日签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案双方争执的主要焦点是：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；上诉人是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定的问题；被上诉人在上诉人处领取“铂金卡”的行为，是否表明被上诉人已放弃向上诉人主张本案所涉违约责任的权利。
关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。经查，双方在合同中明确约定上诉人应当在本案所涉商品房实际交付使用之日起180日内为被上诉人办理《房地产权证》，本案所涉商品房实际交付使用之日为2010年10月1日，故按照双方约定上诉人应当在2011年3月31日前为被上诉人办理《房地产权证》，而上诉人在2013年3月25日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，逾期725日。而双方在合同中明确约定对于逾期超过180日的，若被上诉人要求继续履行合同的，除继续履行合同外，上诉人还应在其实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。本案中，上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的时间是2013年3月25日，故上诉人依约应在2013年4月25日前向被上诉人支付自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金。综上，本院认为，被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效起算点应是2013年4月26日，适用两年诉讼时效规定，被上诉人在2014年2月12日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于上诉人是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定的问题。亿祥置业公司上诉称其迟延办证是由于政府部门的行政行为等不可归责于亿祥置业公司的原因造成的，主张其不应承担违约责任或扣减违约天数200天的问题。本院认为，上诉人在一、二审提交的证据并不能证明其主张的事实；相反，从上诉人提交的垫江县市政园林管理局给垫江县国土局的《关于暂缓办理县城水岸康城温州商贸城房屋产权手续的建议函》的相关内容可知，温州商贸城小区是在未向相关部门申报绿化验收的前提下办理的竣工备案手续，从而导致相关部门对该小区暂缓办证，其主要责任仍在上诉人。故上诉人的此项上诉理由不能成立，依法应当承担相应的违约责任。一审判决根据当事人的实际损失、合同履行情况以及当事人的过错程度对被上诉人主张的违约金进行调减后确定的违约金金额并无不当，本院对上诉人请求按照同期人民银行贷款利率的30%支付的主张不予以支持。
关于被上诉人在上诉人处领取“铂金卡”的行为，是否表明被上诉人已放弃向上诉人主张本案所涉违约责任的权利。上诉人认为其与被上诉人就逾期提交办理房屋产权登记资料的行为已达成由被上诉人在上诉人处领取可以抵扣房款12000元的“铂金卡”作为补偿的协议，被上诉人也实际领取了“铂金卡”，故被上诉人无权再主张上诉人承担逾期提交办理房屋产权登记资料的违约责任。经查，上诉人发放给被上诉人的“铂金卡”可在购置上诉人开发的其他房地产项目时享有抵扣12000元房款的优惠。本院认为，按通常理解，上诉人发放给被上诉人的这种“铂金卡”只是房地产开发商在促销房地产时采取的一种优惠措施，被上诉人领取该卡后，并不会因此产生必然的利益，上诉人称其是以此作为因逾期提交办理房屋产权登记资料给被上诉人的补偿且双方对此达成合意，明显不符合常理；而且，被上诉人向上诉人领取“铂金卡”时所填写的《铂金卡申领单》上虽然载明了“双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议”的内容，但是该内容并不能直接证明被上诉人有明确放弃要求上诉人承担逾期提交办理房屋产权登记资料违约责任的意思表示。故本院对上诉人的此项辩称不予以采信。
综上，上诉人亿祥置业公司的上诉理由不能成立，对其诉讼主张不予以支持，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费173元，由上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋丹丹
审判员 倪 静
审判员 陈江平
二〇一四年十一月十八日
书记员 石 佳