山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5941号
上诉人（原审被告）：青岛兴源房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李华，董事长。
委托诉讼代理人：史胜霞，山东太康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李兰。
委托诉讼代理人：李和植，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛国泰（集团）有限公司。
法定代表人：张少龙，职务总经理。
上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司因与被上诉人李兰、被上诉人青岛国泰（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青岛兴源房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法对本案进行改判，即驳回李兰对青岛兴源房地产开发有限公司的全部诉讼请求。2、判令李兰、青岛国泰（集团）有限公司承担一二审全部诉讼费用。事实与理由：一、青岛兴源房地产开发有限公司不应对李兰的损失承担赔偿责任。李兰与青岛国泰(集团)有限公司签订《商品房买卖合同》并交纳了房款，说明两者之间建立了商品房买卖合同关系。而青岛兴源房地产开发有限公司依据与青岛国泰(集团)有限公司之间的约定与李兰再签订《商品房购销合同》并出具收据，仅是具体实现《商品房买卖合同》的方法和手续，青岛兴源房地产开发有限公司并未与李兰建立买卖合同关系。后青岛国泰(集团)有限公司与青岛兴源房地产开发有限公司解除了原协议约定，因此青岛兴源房地产开发有限公司不再履行与李兰间《商品房购销合同》，也不再履行与青岛国泰(集团)有限公司之间的协议。青岛兴源房地产开发有限公司与青岛国泰(集团)有限公司、李兰之间的合同关系是分别建立的，即李兰与青岛国泰(集团)有限公司受其双方合同的约束，青岛兴源房地产开发有限公司与青岛国泰(集团)有限公司受其双方合同的约束，而非青岛兴源�地产开发有限公司、青岛国泰(集团)有限公司与李兰共同建立了商品房买卖合同关系。而且，从《商品房买卖合同》、《商品房购销合同》签订过程及李兰实际向青岛国泰(集团)有限公司付款的事实可知，李兰对其系与青岛国泰(集团)有限公司建立合同关系而青岛兴源房地产开发有限公司仅是协助办理产权手续的事实是明知的，依据合同相对性，李兰的一切损失只能按照《商品房买卖合同》的约定向青岛国泰(集团)有限公司主张，青岛兴源房地产开发有限公司对李兰的损失不应承担任何赔偿责任。二、一审法院对违约责任的判定属于适用法律错误：一审法院认为“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同，返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过�付房款一倍的赔偿责任”，并依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对本案违约责任进行了裁判，一审法院适用法律错误，应依法予以纠正：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(××)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案中作为房地产开发企业的青岛兴源房地产开发有限公司并未与李兰建立商品房买卖合同关系，李兰也并未向青岛兴源房地产开发有限公司支付房款，因此本案不适用该解释的规定，裁判予以承担不超过己付房款一倍的赔偿责任于法无据。李兰与青岛国泰(集团)有限公司的合同纠纷应适用其双方合同约定及合同法相关规定予以处理。2、一审法院故意无视李兰在合同签订中的自身过错，故意无视错误判决对本案的实质影响，故意无视李兰对损失扩大未尽到减损义务的事实：首先，正如青岛兴源房地产开发有限公司在本上诉状事实与理由一中所阐明的，李兰明知青岛兴源房地产开发有限公司并未与其真正建立商品房买卖合同关系，明知青岛国泰(集团)有限公司并非房产开发企业而仍与其签订《商品房买卖合同》，李兰其在合同签订过程中自身存在重大过错，应排除青岛兴源房地产开发有限公司的所谓赔偿责任，减轻青岛国泰(集团)有限公司的违约责任。其次，涉案房屋买卖合同直至今日才一审判决予以撤销，并非系青岛兴源房地产开发有限公司或青岛国泰(集团)有限公司责任，而是基于李兰诉讼方式选择、法院裁判错误被再审改判等多种因素导致，李兰本人应自行承担此期间大部分责任，其余责任李兰可自行通过《最高人民法院关于民事行政诉讼中司法赔偿若干问题的解释》等法律规定与法院协商或依程序索赔。2000年3月9日市南法院作出(2000)南法民初字第20171号民事判决，判决涉案房屋归李兰所有。市南法院经过执行程序于2000年lO月将涉案房屋交付李兰。因案外人张鹏在2002年9月取得涉案房屋产权证，李兰在(2000)南法民初字第20171号民事判决生效且已实际执行情况下，于2003年起诉要求退还购房款并赔偿损失，市南法院于2003年11月11日，以“原告(李兰)已取得房屋实际占有”为由驳回了李兰的起诉。李兰的本次起诉系滥用诉权、错误选择诉讼方式，该期间的所谓损失(利息及所谓可得利益损失)均应由其自担。在市南法院驳回李兰起诉后，李兰又于2004年4月16日向市南法院提起诉讼，要求撤销张鹏所办产权证，市南法院于2005年3月10曰作出(2004)南行初字第90号行政判决，判决撤销房管局为张鹏办理的房产证，后李兰于2006年8月23日办理了涉案房屋的产权证。张鹏向市南法院提起申诉，市南法院于2010年5月6日作出(2009)南民再字第10003号民事判决，判决涉案房屋归张鹏所有。李兰对该判决不服提起上诉，2010年12月30日青岛市中级人民法院作出(2010)青民再终字第109号民事判决，判决驳回李兰上诉维持原判。有上述判决过程可见，人民法院原审错误因此被再审改判，是导致李兰主张的所谓损失持续扩大的原因之一，而更重要的原因是李兰在2010年青岛市中级人民法院作出(2010)青民再终字第109号民事判决直至2015年期间均未主张解除合同索要所谓赔偿(利息及所谓可得利益损失)，才是导致其自称的所谓损失发生的主要原因，且在其明知中院已作出生效判决排除其房产权利5年之久方提起解约诉讼，已经�出诉讼时效。再次，一审法院判决，依照2015年12月29日涉案房屋评估价值赔偿李兰可得利益损失1830200元于法无据。正如上诉状前面所述，李兰于2015年才提起解除合同诉讼，超出诉讼时效且李兰本人、原审法院对此均有重大过错，现一审法院直接以2015年12月29日房屋评估价值确定所谓可得利益损失，未正确查明事实，滥用裁判权利，请二审法院依法予以纠正。同时依据《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。而在1998年8月青岛国泰(集团)有限公司与李兰签订《商品房买卖合同》时，双方均不能预见到时隔近20年后的损失，更不会预见到近20年间中国房价突飞猛涨至今时水平，双方当时能够预见的因违反合同可能造成的损失只能是当时合同法规定的利息损失，而非2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任”，更不会预见到历次诉讼及李兰诉讼方式选择错误、滥用诉权导致的所谓可得利益损失。综上所述，一审法院判决青岛兴源房地产开发有限公司承担赔偿责任系滥用裁判权利错误认定责任主体，判决的赔偿金额严重违反法律规定，请二审法院依法查明事实正确适用法律，驳回李兰对青岛兴源房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
李兰辩称，一审法院认定�实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉请求。
李兰向一审法院起诉请求：1、解除李兰与青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司之间签订的商品房买卖合同；2、判令青岛国泰（集团）有限公司与青岛兴源房地产开发有限责任公司返还购房款本金39.6万元及利息（利息按同期贷款利率计算至判决生效之日）；3、判令两青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司赔偿李兰损失暂定159万元（实际损失以房屋评估价值为准）；4、判令青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司向李兰承担赔偿责任39.6万元。
一审法院认定事实：
1998年2月11日，青岛兴源房地产开发有限责任公司与案外人张鹏签订《商品房�销合同》，将青岛兴源房地产开发有限责任公司建设的青岛市市南区东海路52号兴源花园x号楼x单元x户房屋出售给案外人张鹏，后案外人张鹏于1999年5月14日前按约定支付了购房款，青岛兴源房地产开发有限责任公司于1999年年底将该房屋交付案外人张鹏。
1998年6月25日，青岛国泰（集团）有限公司与青岛兴源房地产开发有限责任公司签订协议，约定青岛国泰（集团）有限公司拥有被告青岛兴源房地产开发有限责任公司东海路52号公寓房1号楼、2号楼、4号楼房产共计1万平方米，凡国泰公司处理以上之房产，按合同结算后，青岛兴源房地产开发有限责任公司给予办理一切产权手续。
1998年8月21日，李兰与青岛国泰（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》，李兰以39.6万元的价格购买东海路52号兴源花�x号楼x单元x户房屋，青岛国泰（集团）有限公司应于1998年10月31日前将交易的房产交付李兰并为李兰办理产权手续。合同签订当日，李兰向青岛国泰（集团）有限公司交付了购房款39.6万元，青岛国泰（集团）有限公司为原告出具了收款收据。
1998年8月24日，李兰与青岛兴源房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，青岛兴源房地产开发有限责任公司将青岛市市南区东海路52号兴源花园x楼x单元x房出售给李兰，总价款39.6万元。1998年8月25日，青岛兴源房地产开发有限责任公司为李兰出具了总价款为39.6万元够房款收据。青岛兴源房地产开发有限责任公司对《商品房购销合同》及收据无异议，但认为青岛兴源房地产开发有限责任公司出具的收据及签订的合同只为李兰办理产权证。
李兰提交青岛市市南区人民法院（2000）南法民初字第20171号民事判决书、青岛市市南区人民法院（2009）南民再字第10003号民事判决书、青岛市中级人民法院（2010）青民终字第109号民事判决书及山东省人民检察院民事不抗诉决定书各一份，主张青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人张鹏的事实，又将房屋出售给李兰，即被告一房二卖，应依法承担相应的法律责任；同时，李兰本次诉讼并未超过诉讼时效。青岛兴源房地产开发有限责任公司质证后称，对判决书真实性无异议，但对证明事项有异议；且青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第109号民事判决书记载了青岛国泰（集团）有限公司不享有青岛兴源房地产开发有限责任公司房产产权，本案与青岛兴源房地产开发有限责任公司无关，李兰应向青岛国泰（集团）有限公�主张权利，该声明青岛国泰（集团）有限公司表示承担解除协议的全部违约责任。
庭审中，经李兰与青岛兴源房地产开发有限责任公司确认，涉案青岛市市南区东海路52号兴源花园x楼x单元x房现在地址为青岛市市南区东海西路52号x号楼x单元x户房屋。
经李兰申请，一审法院依法委托青岛恒德房地产土地评估有限公司对青岛市市南区东海西路52号x号楼x单元x户房屋价值进行评估，经评估，青岛市市南区东海西路52号x号楼x单元x户房屋2015年12月29日的单价为17037元/平方米，总价为2226200元。鉴定费8066元，由李兰交纳。
一审法院认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，1998年6月25日，青岛国泰（集团）有限公司与青岛兴源房地产开发有限责任公司签订协议，约定青岛国泰（集团）有限公司拥有青岛兴源房地产开发有限责任公司东海路52号公寓房1号楼、2号楼、4号楼房产共计1万平方米，凡国泰公司处理以上之房产，按合同结算后，青岛兴源房地产开发有限责任公司给予办理一切产权手续。1998年8月21日，李兰与青岛国泰（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》，李兰以39.6万元的价格购买东海路52号兴源花园x号楼x单元x户房屋，合同签订当日，李兰向青岛国泰（集团）有限公司交付了购房款39.6万元，青岛国泰（集团）有限公司为原告出具了收款收据。根据已经生效的民事判决书可知，涉案房屋1998年2月11日，由青岛兴源房地产开发有限责任公司卖给了案外人张鹏，双方的合同合法有效，涉案房屋归案外人张鹏所有，因此，青岛国泰（集团）有限公司违反了协议约定，对于李兰的损失应承担相应责任。对于青岛兴源房地产开发有限责任公司所称其不应当承担责任，一审法院认为，根据1998年8月24日，李兰与被告青岛兴源房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》，青岛兴源房地产开发有限责任公司对出售青岛市市南区东海路52号兴源花园x楼x单元x房给李兰是知情的，其在明知涉案房屋已经出售给他人的情况下仍然向李兰出售涉案房屋从而致使李兰受到损失，因此，青岛兴源房地产开发有限责任公司应当与青岛国泰（集团）有限公司共同承担给李兰造成损失的责任。对于原告主张的诉讼请求，一审法院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，因涉案房屋青岛兴源房地产开发有限责任公司已经出售给案外人张鹏，李兰与青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司的合同已经无实际履行的可能，因此对李兰主张的解除其与被告之间签订的房屋买卖合同，一审法院依法予以支持。合同解除后，对于李兰缴纳的购房款39.6万元及以39.6万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算自支付之日（1998年8月21日）至本判决生效之日止的利息，青岛国泰（集团）有限公司与被告青岛兴源房地产开发有限责任公司应当予以返还。同时，对于李兰主张的青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司向李兰承担赔偿责任39.6万元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。对于李兰主张的青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司赔偿实际评估价值的损失，一审法院认为，合同解除时，房屋的市场价值高于合同约定的价值，因合同解除导致买受人无法获得房屋的增值利益，该部分利益作为买受人的可得利益损失，买受人有权要求出卖人在承担其他赔偿责任的同时，一并予以赔偿。依据青岛恒德房地产土地评估有限公司出具的估价报告书涉案房屋2015年12月29日的总价为2226200元，而1998年8月原告购买涉案房屋时房屋价值为39.6万元，综合考虑涉案房屋的增值部分及李兰交纳总房款的比例，青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司应赔偿原告损失的数额为1830200元（2226200-396000）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同�纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、李兰与青岛国泰（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》，解除李兰与青岛兴源房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》。二、青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还李兰购房款396000元及利息，利息以396000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自1998年8月21日起计算至本判决生效之日止。三、青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿李兰损失1830200元。四、青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向李兰赔偿损失396000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25840元，鉴定费8066元，由青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司共同负担。因青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司负担部分，李兰已经预交，青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付李兰。
经本院审理查明，一审法院认定的基本事实属实。二审时本院调查青岛兴源房地产开发有限责任公司与青岛国泰（集团）有限公司有限公司之间的关系，青岛兴源房地产开发有限责任公司称：“双方签订过一份一万平方米的购房协议，该协议包括涉案房屋。”李兰对此认可。
本院认为，青岛兴源房地产开发有限责任公司于1998年2月11日，�案外人张鹏签订《商品房购销合同》，将讼争的青岛市市南区东海路52号兴源花园x号楼x单元x户房屋出售给了案外人张鹏。而之后1998年6月25日，青岛兴源房地产开发有限责任公司与青岛国泰（集团）有限公司签订协议，约定青岛国泰（集团）有限公司签订协议拥有包括本案讼争房屋在内1万平方米房屋。1998年8月21日青岛国泰（集团）有限公司通过签订合同的方式，将本案讼争房屋卖与李兰后，青岛兴源房地产开发有限责任公司也于1998年8月24日与李兰签订了《商品房购销合同》，并于第二日为李兰出具了房屋总价款的房款收据。青岛兴源房地产开发有限责任公司在已经将本案讼争房屋卖与案外人的情况下，又分别与青岛国泰（集团）有限公司、李兰签订协议，再次处分该房，主观不正当性明显，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条担责情形，造成李兰与青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司分别签订的《商品房买卖合同》的目的不能实现，请求解除，青岛兴源房地产开发有限责任公司依法应当承担违约责任。一审判决认定的本案责任主体、判决项目及数额均符合法律规定，本院予以支持。青岛兴源房地产开发有限责任公司对一审判项和数额所提异议，因无事实和法律依据，本院不予支持。虽然李兰是分别与青岛国泰（集团）有限公司、青岛兴源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，但造成本案纠纷的根源在于青岛兴源房地产开发有限责任公司将一房多次处分给不同主体的不当行为，其主张不应对李兰的损失承担责任，没有法律依据，本院不予支持。青岛兴源房地产开发有限责任公司是本案讼争房屋的开发建设者，并与李兰签�了《商品房买卖合同》，出具了房款收据，其称与李兰未建立商品房买卖合同关系，明显与事实不符，本院不予采纳，其主张不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》本院不予支持。青岛兴源房地产开发有限责任公司认为李兰自身存在过错，与事实不符，本院不予采纳。正是由于青岛兴源房地产开发有限责任公司的上述不当行为，致使李兰至今没有根据合同得到其购买的涉案房屋，李兰通过诉讼争取涉案房屋，目的和行为并无不当，因此本案的诉讼时效中断，未超过诉讼时效。
综上所述，青岛兴源房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理�品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25840元，由上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年九月二十七日
书记员 王 晶
书记员 于国英