北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9516号
上诉人（原审被告）：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡梆子井村18号。
法定代表人：徐国园，总经理。
委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京合生绿洲房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：宋春晓，女，1983年4月20日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈闻放（宋春晓之夫），1982年4月4日出生，住北京市朝阳区。
上诉人北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）因与被上诉人宋春晓商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初10292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
合生绿洲公司上诉请求：1．撤销一审判决或发回重审；2．本案诉讼费由宋春晓承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。合生绿洲公司在一审庭审中已提供《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》，合生绿洲公司台账等证据足以证明宋春晓存在逾期办理贷款手续、延迟支付购房款的违约行为。合同约定宋春晓存在逾期支付购房款的行为时，合生绿洲公司可相应顺延交付房屋，故合生绿洲公司不存在逾期交付房屋的违约行为。同时《备忘录》足以证明双方已就延迟支付购房款和延迟交付房屋达成合意，双方就相关事实已予认定，而一审法院并未采纳该两部分事实，属于明显的事实认定不清，损害了合生绿洲公司的利益。
宋春晓辩称，同意一审判决，不同意合生绿洲公司的上诉请求。
宋春晓向一审法院起诉请求：1．合生绿洲公司向宋春晓支付逾期交房违约金36991元（以总房款2010368元为基数，按日万分之一计算，自合同约定交付房屋届满之日之次日2015年11月1日起至房屋实际交付之日2016年5月2日止，共计184日）；2．本案诉讼费由合生绿洲公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月6日，合生绿洲公司作为出卖人与宋春晓作为买受人签订《预售合同》，约定宋春晓购买合生绿洲公司开发的通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目C2#住宅楼×号房屋（以下简称×号房屋），房屋总价款为1955131元。合同第十二条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件五“付款方式及期限”约定：买受人按第3种方式按期付款：……3、组合贷款：（1）于2013年9月6日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30．44%作为首期房款，即595131元整（含定金10万元）；……（3）其余房款136万元由买受人向住房公积金管理机构和银行申请商品房组合贷款的方式支付。买受人申请担保贷款的年限、金额以住房公积金管理机构和银行最终批复为准……（5）在签订商品房预售合同后，出卖人或者银行、或其指定机构通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付款总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同；出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。附件十“补充协议”约定：买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项（包括但不限于合同约定的房款、面积补差款、税费等所有款项）的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。
合同签订当日，宋春晓支付房款595131元。2015年5月6日，宋春晓申请贷款支付了剩余购房款136万元。2016年5月2日，合生绿洲公司向宋春晓交付了×号房屋，宋春晓补交了房屋面积补差款55237元，宋春晓共计支付房款2010368元。交房当日，合生绿洲公司作为甲方与宋春晓作为乙方签署了《备忘录》，载明：今有合生滨江帝景C2号楼×房业主宋春晓前来收楼。因迟延交楼赔偿事宜不能达成一致，具体如下：1、甲方认为乙方应缴甲方房款滞纳金23800元。2、乙方认为甲方应付延期交房违约金29131．45元。经双方协商，以上事项暂缓办理，先按正常流程办理完毕交楼手续。
在该案审理过程中，合生绿洲公司称其曾于2014年3月31日催告宋春晓办理贷款，但宋春晓未予配合，故其有权顺延交房时间，并向该院提交了《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》（以下简称《通知》）、邮寄回执及该公司台账予以佐证，公司台账载明：涉案房屋的计划收款时间为2015年4月1日，实际收款时间为2015年5月6日，违约日期为35日，并备注注明：“公积金4月初已经审批完，可面签，但客户一直未去面签，导致贷款无法正常放贷。”宋春晓对此不予认可，称未收到上述《通知》，且自己按照银行要求办理贷款，不存在怠于办理贷款的情形。另宋春晓表示《备忘录》系受胁迫所签，交房当日合生绿洲公司工作人员表示不签《备忘录》就不予交房，合生绿洲公司对此不予认可。
一审法院认为，该案争议焦点是合生绿洲公司是否可依据诉争合同约定取得顺延交房的权利。就此，该院分析如下：其一、从合同具体约定分析，经查，宋春晓按照合同约定在签约当日即向合生绿洲公司支付了全部房屋首付款，剩余房款应由宋春晓申请贷款支付。就剩余贷款的付款时间，合同并无明确约定，仅在合同附件五第3条第（5）款约定：“出卖人或者银行、或其指定机构通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款。”依照此约定，剩余贷款在一定条件下可转为自行支付方式，而变更前提是通知买受人办理贷款。该院认为，变更房款支付方式属于合同履行方式的重大变更，合生绿洲公司应就其、银行及其指定机构已尽到充分告知的义务承担举证责任，而合生绿洲公司仅就此提供了一份催告函和快递单，该院无法核实该份快递是否实际送达宋春晓本人，且仅一次通知亦难以认定其达到了充分告知的程度。同时，宋春晓选择的是组合贷款，相应贷款的办理需要两家金融机构的审批与配合，仅开发商通知办理并不能保证贷款在短短60日即完成递交申请、审批和放款的全部流程。其二，根据合生绿洲公司提供的公司台账的记载，合生绿洲公司自认贷款的计划放款时间是2015年4月1日，亦佐证了贷款放款时间滞后的原因不在于宋春晓。其三，从宋春晓所申请贷款支付时间来看，宋春晓所申请贷款在2015年5月6日到达合生绿洲公司账户，宋春晓至此全面履行了合同约定的付款义务，而合同约定的房屋交付时间此时还未届满，合生绿洲公司迟至2016年5月2日才向宋春晓交付涉案房屋，期间间隔时间约为一年，故难以认定合生绿洲公司的迟延交付与宋春晓贷款支付时间的关联性。其四，合生绿洲公司所提交的《备忘录》仅载明双方均认为对方存在违约行为，但未对违约事实及违约金数额予以确认。
综上，合生绿洲公司并无充分证据证明宋春晓存在逾期付款的违约行为，对其要求顺延交房时间的抗辩意见该院不予采信。
另对于合生绿洲公司主张宋春晓之诉求已超过诉讼时效之抗辩意见，该院认为，合同约定的房屋交付时间是2015年10月31日前，故逾期交房违约金应自2015年11月1日起算，自此时起至2017年10月1日未超过两年，此时《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）开始施行，故应适用《民法总则》关于三年期的诉讼时效规定。至该案立案，三年期诉讼时效尚未届满，故合生绿洲公司该项辩解意见依据不足，该院亦不予采信。
综上所述，合生绿洲公司应就其逾期交房行为承担违约责任，宋春晓主张的违约金数额并无不妥，该院予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：合生绿洲公司赔偿宋春晓逾期交房违约金36991元，于判决生效之日起十五日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。合生绿洲公司与宋春晓在《预售合同》及补充协议中并未约定剩余贷款的付款时间，且根据合同附件五第3条第（5）款约定可知，在不能取得银行担保贷款的情况下，买受人宋春晓可选择自行付清全部房款的方式。办理贷款及变更房款支付方式属于合同履行方式的重要环节，合生绿洲公司应就其、银行及其指定机构已尽到充分告知的义务承担举证责任。虽然合生绿洲公司按照合同约定的地址和联系方式向宋春晓邮寄了催办贷款事宜的通知，但结合贷款的流程、方式等，不能证明出卖人或者银行、或其指定机构已尽到充分催告买受人办理贷款的义务，亦不能证明出卖人尽到了通知买受人变更支付方式的义务。合生绿洲公司提供的公司台账，为公司内部登记事项，难以对买受人产生约束力，且台账记载合生绿洲公司自认贷款的计划放款时间是2015年4月1日，亦佐证了合生绿洲公司未通知宋春晓变更房款支付方式。《备忘录》记载了卖方认为买方应缴房款滞纳金、买方认为卖方应付迟延交房违约金，未能反映违约的客观事实，双方亦未就违约赔偿达成一致意见。如前所述，合生绿洲公司并无充分证据证明宋春晓存在逾期付款的违约行为，对其要求顺延交房时间的上诉意见，本院不予采信。
综上所述，合生绿洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费702元，由北京合生绿洲房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张 慧
审 判 员 贾 旭
二〇一八年八月十三日
法官助理 熊 静
法官助理 何 平
书 记 员 陈 玥