北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7547号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京牛栏山房地产开发有限责任公司，住所地北京市顺义区牛山地区办事处北侧。
法定代表人：邝小洋，董事长。
委托诉讼代理人：崔智琦，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋雨，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：渝三色（北京）文化发展有限公司。
法定代表人：林贤勇，董事长。
委托诉讼代理人：陶云刚，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳红，女，渝三色（北京）文化发展有限公司园长。
上诉人北京牛栏山房地产开发有限责任公司（以下简称牛栏山房地产公司）与上诉人渝三色（北京）文化发展有限公司（以下简称渝三色文化公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初4534号民事判决，向法院提起上诉。法院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
牛栏山房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判渝三色文化公司支付2017年1月1日至2017年11月29日期间的房屋租金1494024.48元，改判渝三色文化公司支付违约金491278.20元，改判牛栏山房地产公司不向渝三色文化公司退还保证金50000元，一、二审诉讼费由渝三色文化公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，牛栏山房地产公司的工作人员单鹏、史帅、张维肖三人与渝三色文化公司沟通接洽内容为办理幼儿园审批事项，与合同约定的支付租金无关，亦不属于沟通变更合同约定租金支付时间，该三人的行为均系个人行为，与牛栏山房地产公司无关。渝三色文化公司在合同约定的时间支付租金，系不履行主要合同义务，构成违约，故渝三色文化公司应按合同约定支付租金、违约金，保证金亦不应予以退还。
渝三色公司辩称，不同意牛栏山房地产公司的上诉请求及事实理由。
渝三色文化公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项，将本案发回重审或改判牛栏山房地产公司向渝三色文化公司返还保证金50000元、物业费388648元，赔偿消防设计费损失68000万元，一、二审诉讼费由牛栏山房地产公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，本案中涉诉的房屋第二、三、四层的用途并非商铺而是办公，牛栏山房地产公司刻意隐瞒房屋用途导致渝三色文化公司签订合同后无法将租赁房屋用于开办幼儿园，牛栏山房地产公司构成了根本违约；2、牛栏山房地产公司从未向渝三色文化公司交付房屋，渝三色文化公司虽然可以进入房屋查看，但是房屋钥匙、水卡、电卡等一直系牛栏山房地产公司掌握；3、牛栏山房地产公司的职员一直向渝三色文化公司承诺可以开办幼儿园，导致双方的租赁合同一直到2017年11月才解除，牛栏山房地产公司应对因此造成的损失承担责任。
牛栏山公司辩称，不同意渝三色公司的上诉请求及事实理由。
牛栏山房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令渝三色文化公司向牛栏山房地产公司支付拖欠的租金，2017年1月1日截止至2017年11月29日租金1494024.48元；2．判令渝三色文化公司支付牛栏山房地产公司违约金491278.2元；3．诉讼费由渝三色文化公司负担。事实和理由：2016年5月14日，就位于北京市顺义区牛栏山镇101、102、201-207、301-307、401-407室2804.1平方米房屋的租赁事宜，牛栏山房地产公司作为出租方（甲方）与渝三色文化公司作为承租方（乙方）共同签署了《租赁合同》。合同约定：租赁期限为12年，甲方给予乙方231天免租期，免租期交纳物业费38万余元；2017年1月1日至2019年12月31日租金按每天每平米1.6元计算，乙方需在2016年10月10日前支付首期租金1637594元，合同还就违约责任等相关事宜进行了约定。2016年6月3日，双方又签订了《租赁合同补充协议》，约定甲方将位于北京市顺义区牛栏山镇900平方米作为乙方活动场地使用。合同订立当日，渝三色文化公司向牛栏山房地产公司支付了5万元合同保证金，牛栏山房地产公司向渝三色文化公司交付了租赁标的物，合同生效并开始履行，2016年6月7日渝三色文化公司依照合同支付了免租期的物业费，后逾期未支付相应租金，虽经牛栏山房地产公司催要，仍至今未付。2017年11月29日，经双方确认合同解除，租赁房屋及场地交回牛栏山房地产公司。牛栏山房地产公司认为，合同是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，依法生效并具有法律约束力，履行过程中渝三色文化公司单方违反合同，不履行交付租金义务，严重侵害了牛栏山房地产公司的合法利益，应承担相应的违约责任，为此，牛栏山房地产公司特提起诉讼，请求判如所请。
渝三色文化公司向一审法院提出反诉请求：1.牛栏山房地产公司向渝三色文化公司返还保证金5万元和赔偿渝三色文化公司已经支付的物业费388648元；2.牛栏山房地产公司向渝三色文化公司赔偿消防设计费损失6.8万元；3.本案反诉费由牛栏山房地产公司承担。事实和理由：2016年5月14日，渝三色文化公司与牛栏山房地产公司就北京市顺义区牛栏山镇101、102、201-207、301-307、401-407室2804.1平方米房屋的租赁事宜签订《租赁合同》一份，租赁用途为开办幼儿园，双方并对免租期及双方权利义务等作了约定。合同签订后渝三色文化公司依约支付了保证金5万元及免租期间的物业费388648元。但牛栏山房地产公司始终未将涉诉房屋交付渝三色文化公司使用。更为恶劣的是牛栏山房地产公司在明知涉诉房屋不符合开办幼儿园的条件下，采用欺诈的手段与渝三色文化公司签订不能实现合同目的的合同。给渝三色文化公司造成了重大的经济损失，为维护渝三色文化公司的合法权益，特提起反诉，望判如所请。
一审法院认定事实：涉诉租赁房屋位于北京市顺义区牛栏山镇101、102、201-207、301-307、401-407室，登记的所有权人为牛栏山房地产公司。2016年5月14日，牛栏山房地产公司作为出租方（甲方）与渝三色文化公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》约定了涉诉租赁房屋的租赁事宜，并于2016年6月3日签订《租赁合同补充协议》，双方约定的租赁合同主要条款如下：
第一条、场地设施的名称、位置及用途1．甲方将位于北京市顺义区牛栏山镇101、102、201-207、301-307、401-407室2804.1平方米的商铺出租给乙方开展约定的经营活动。甲方已告知，商铺所在的房屋由甲方开发建设，已取得房屋所有权证，乙方同意按本合同约定面积计算并支付商铺租金及物业费；2．乙方租赁上述商铺，仅用于销售下列自产或经销产品：经营行为幼儿园、产品类别为教育。
第二条、租赁期限1．本合同租赁期限为12年，自2016年5月15日起至2028年5月14日止；2．甲方给予乙方231天的免租期。在此期间，乙方不向甲方支付商铺租金，但需向甲方支付合同履约保证金、押金、以及物业管理费和其他应由乙方支付的费用仍正常交纳，具体免租时间为：2016年5月15日起至2016年12月31日。
第三条、费用及交纳方式1．商铺租金（含物业费）：（1）2017年1月1日至2019年12月31日商铺租金按每天每平米1.6元计算；3．物业服务费物业服务费采取“先付后用”的原则，乙方需在签订本合同当日向甲方支付免租期内的所有物业费，合计人民并388648元；4．乙方逾期支付以上任一费用的，应按合同总额向甲方支付每日3％的滞纳金，逾期20日仍未全额缴纳上述款项，则甲方有权解除合同，并由乙方按照合同总额的30％承担违约责任。
第四条、保证金1．乙方应于合同签订之日向甲方交纳人民并伍万元的合同履约保证金；6．本合同解除或终止时，经甲方确认下列条件全部满足之日起一个月后，合同履约保证金无息返还乙方：（1）乙方已付清一切应付款项，包括但不限于该商铺租金、物业服务费、水电费、网络电话费、各类违约金、赔偿金及其他依法或依约应当支付的费用；（2）乙方已按本合同约定交还商铺及附属设施。
涉诉租赁合同签订后，渝三色文化公司向牛栏山房地产公司交纳了五万元履约保证金，并向涉诉租赁房屋的物业管理公司天华泰平国际物业管理（北京）有限公司交纳免租期内的物业管理费388648元。
牛栏山房地产公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将渝三色文化公司诉至法院，案号为（2017）京0113民初字第21388号，渝三色文化公司在该案中也曾提起反诉，后双方均撤回起诉及反诉。在（2017）京0113民初字第21388号案件开庭审理中，关于涉诉租赁房屋交付使用一节，牛栏山房地产公司表示在双方签订租赁合同及渝三色文化公司交付履约保证金后，渝三色文化公司就可以使用涉诉租赁房屋了，涉诉租赁房屋是开放的，虽然双方没有签订钥匙交接的清单，但钥匙就在物业公司处，渝三色文化公司可以随时进入，涉诉租赁房屋也由物业公司人员进行巡视。渝三色文化公司则表示涉诉租赁房屋并没有实际交付，即便钥匙在物业公司处，可以进入涉诉租赁房屋，但没有水电卡也无法实际使用，同时渝三色文化公司表示曾四次去过涉诉租赁房屋，租赁合同签订前去过，签订租赁合同时候去过，办理消防手续的时候去过，教委审核的时候去过，每次去的时候是牛栏山房地产公司给开的门，并没有阻止过渝三色文化公司去涉诉租赁房屋，关于钥匙及水电卡渝三色文化公司曾向牛栏山房地产公司要过，牛栏山房地产公司说要统一管理，说旁边电影院即将开业到时候所有商户一起办理交接仪式，因为对方说电影院即将开业，所以对此我方也没有提出异议，对此没有证据提交。
关于渝三色文化公司陈述牛栏山房地产公司明知涉诉租赁房屋不能开办幼儿园一节，牛栏山房地产公司表示渝三色文化公司在签订租赁合同前曾多次来涉诉租赁房屋考察，并自行提出要承办幼儿园，并非是我方提出租赁用途是承办幼儿园。渝三色文化公司则表示顺义区教委的工作人员说过有很多人问过涉诉租赁房屋能够开办幼儿园，均被告知无法开办幼儿园，因此其认为牛栏山房地产公司是明知涉诉房屋无法开办幼儿园的。法院于2017年12月6日到北京市顺义区教育委员会就相关情况进行调查，北京市顺义区教育委员会民办科工作人员表示渝三色文化公司于2017年3月1日确实提交了申办幼儿园的申办报告，顺义区教委当时组织了民办科、学前科并联合属地政府对涉诉租赁房屋进行实地勘验，因涉诉租赁房屋不符合规划要求，顺义区教委已经及时告知渝三色文化公司涉诉租赁房屋不能够开办幼儿园。牛栏山房地产公司没有书面向顺义区教委咨询过涉诉租赁房屋能否开办幼儿园，顺义区教委也没有将涉诉租赁房屋不能开办幼儿园的情况告知过牛栏山房地产公司。针对涉诉租赁房屋确实有很多咨询能否开办幼儿园，但都是电话咨询，在顺义区教委没有实地勘验之前不能准确答复是否能够开办幼儿园，但在顺义区教委对涉诉租赁场地实地勘验后，针对电话咨询，顺义区教委均会明确答复不能开办幼儿园，并且开办幼儿园的流程应当是就需要开办的地址提交开办申请报告，顺义区教委会组织进行实地勘验，如勘验无问题，会下发同意筹设的批文，申办人此时可以签订租赁合同、装修改造、购买设备，待所有准备工作完成后，顺义区教委将会同其他部门进行验收，验收合格后颁发民办学校办学许可证。
渝三色文化公司在本案中提交其公司工作人员李艳红与牛栏山房地产公司工作人员单鹏、张维肖、史帅的微信聊天记录，用以证明2016年12月14日就跟单鹏提出要解除合同，当时他们提出可以找关系让我方再等等，之后一直说协调教委、政府给我方办理，还收取了好处费，但是到2017年7月份才告诉我们无法办理，并退还了我方好处费，这件事一直久拖未决是因为牛山房地产公司的员工一直在给我们承诺可以办理。牛栏山房地产公司对此表示因渝三色文化公司无法提交2017年5月31日前微信聊天记录的原始载体，因此对于这之前的聊天记录真实性无法核实，对于其提出的2016年12月份提出过解除合同我方不予认可，在2017年5月31日之前单鹏、张维肖、史帅如何与李艳红沟通无法核实。并且李艳红与单鹏、史帅、张维肖微信聊天，属于单鹏、史帅、张维肖的个人行为，是单鹏、史帅、张维肖自行帮助李艳红办理幼儿园手续，帮助李艳红协调消防、教委关系，该三人从未向我方汇报此事，与我方无关，并且李艳红在2016年12月14日就提出解除租赁合同与其2017年3月去顺义区教委办理开办幼儿园手续存在矛盾。并且微信聊天记录恰恰可以证明渝三色文化公司始终是使用涉诉租赁房屋，直至2017年7月26日，还是想让这个项目继续做下去，2017年8月7日，李艳红仅是通过微信告知单鹏要放弃这个项目，但并未按照合同约定以渝三色文化公司的名义提出解除涉诉租赁合同的文件。在（2017）京0113民初字第21388号案件开庭审理中，单鹏曾作为牛栏山房地产公司的证人出庭，单鹏在出庭时陈述渝三色文化公司的李艳红曾经说过不再做这个努力了，执照弄不下来，但具体日期记不清了，其也把这个情况跟牛栏山房地产公司汇报过，牛栏山房地产公司的意见还是要双方协调解决，而且渝三色文化公司没有特别明确一定不弄了。
渝三色文化公司向本庭提交消防设计协议及收据，用以证明为了完成涉诉租赁房屋开办幼儿园办理消防手续支出的设计图纸的费用，现在只有4万元的收据。牛栏山房地产公司对此表示消防设计的情况不清楚，且收据和协议金额不一致，真实性无法确认，并且渝三色文化公司办理消防手续可以说明其对涉诉房屋进行消防设计，其可以使用涉诉房屋，而且可以证明2016年6月份之前渝三色文化公司就开始办理了诉讼标的的消防手续，并且其在2016年6月份之前就对房屋租赁用途知晓，通过其提交的消防合同第二条约定的支付款项进度及其主张支付了消防费用6.8万元，可以证实其消防的进展已经达到了送审的标准。
经法院向双方询问，双方均表示自行达成一致的涉诉租赁合同及补充协议解除时间是2017年11月29日，不需要在本案中对合同解除的事项和时间进行裁判确认。关于涉诉租赁合同及补充协议解除的原因，牛栏山房地产公司表示其享有解除权，因为渝三色文化公司没有及时交纳租金，其也催缴过，也向渝三色文化公司提出过解除事宜，但是最终确认的解除时间是2017年11月29日。渝三色文化公司则表示其享有解除权，因为牛栏山房地产公司没有交付房屋，其没有实际使用涉诉租赁房屋，之前曾经向牛栏山房地产公司提出过解除合同，但是最终双方达成确认的时间是2017年11月29日。另，渝三色文化公司表示对于牛栏山房地产公司主张租金的计算方式没有异议。
上述事实，有法院庭审笔录、《租赁合同》、物业费发票、保证金收据、（2017）京0113民初字第21388号案件庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。牛栏山房地产公司与渝三色文化公司就涉诉租赁房屋于2016年5月14日签订《租赁合同》及于2016年6月3日签订的补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。本案中，双方一致确认2016年5月14日签订的《租赁合同》及2016年6月3日签订的补充协议于2017年11月29日由双方协商一致解除，法院对此不持异议。故本案的争议焦点在于涉诉租赁合同及补充协议的解除原因应归责于哪一方，诉讼中，双方均认为对方存在违约行为，渝三色文化公司主张在涉诉租赁合同及补充协议签订后牛栏山房地产公司并未将涉诉租赁房屋交付其使用，且牛栏山房地产公司明知涉诉租赁房屋并不能开办幼儿园，而牛栏山房地产公司则认为渝三色文化公司未及时交纳租金。法院认为在签订涉诉租赁合同及补充协议后，渝三色文化公司可以随时进入涉诉租赁房屋查看，并且牛栏山房地产公司并未进行阻拦，虽然渝三色文化公司未实际入驻涉诉租赁房屋，但这并不意味着牛栏山房地产公司未将涉诉租赁房屋交付给渝三色文化公司，至于渝三色公司如何使用涉诉租赁房屋，应由其自行决定，通过庭审查明的事实，渝三色文化公司未实际入驻涉诉租赁房屋的根本原因在于涉诉租赁房屋无法开办幼儿园，无法实现涉诉租赁合同的目的，并且根据渝三色文化公司在本案中提交的证据，同时结合法院向北京市顺义区教育委员会调查的情况，并不能证明牛栏山房地产公司在签订涉诉租赁合同及补充协议之前明知涉诉租赁房屋不能够开办幼儿园。反之，开办幼儿园属于特殊行业，有着特殊的行政审批手续，渝三色文化公司在签订涉诉租赁合同及补充协议之前，应充分了解相关情况，审慎的行使签约的权利。但同时应当指出的是在渝三色文化公司知晓涉诉租赁房屋不能开办幼儿园后，也曾与牛栏山房地产公司的工作人员进行沟通如何解决，牛栏山房地产公司的工作人员也承诺帮助解决，并且双方进行长时间的沟通协调，至于牛栏山房地产公司认为其公司员工与渝三色文化公司的沟通行为属于个人行为，法院认为在单鹏作为证人出庭时明确表示曾向牛栏山房地产公司汇报过沟通的情况，故不应认定牛栏山房地产公司的工作人员与渝三色文化公司沟通的行为属于个人行为，在此情况下，渝三色文化公司未及时交纳租金并非恶意拖欠租金。在双方均确认涉诉租赁房屋无法开办幼儿园后，双方并未及时对涉诉合同及解除事宜达成一致意见，且双方各自仅持己方观点从己方利益考虑问题，在涉诉租赁合同及补充协议目的不能实现后，未从促进双方及时顺利解决纠纷及减少损失的角度出发妥善处理矛盾并积极解决涉诉合同解除事宜，双方对涉诉租赁合同及补充协议未能及时解除均存在相应责任。综上所述，对于牛栏山房地产公司主张2017年1月1日至2017年11月29日期间发生的租金，渝三色文化公司虽未实际入驻涉诉租赁房屋，但考虑到在涉诉租赁合同及补充协议解除前牛栏山房地产公司无法再行通过涉诉租赁房屋取得其他收益，故法院将根据渝三色文化公司未实际入驻涉诉租赁房屋、涉诉租赁合同及补充协议目的尚未实现、双方对于涉诉租赁合同及补充协议未及时解除的过错程度等因素酌情予以减免，牛栏山房地产公司主张租金过高部分，法院不予支持。至于牛栏山房地产公司主张渝三色文化公司给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于渝三色文化公司主张牛栏山房地产公司赔偿物业费损失及消防设计费损失，法院认为该两项损失均应认定为渝三色文化公司未审慎行使签约的权利，由于自身过错所产生的损失，无权要求牛栏山房地产公司予以赔偿，故法院对该两项反诉诉讼请求不予支持。至于渝三色文化公司主张牛栏山房地产公司返还保证金的反诉诉讼请求，法院认为于法有据，应予支持。判决如下：一、渝三色（北京）文化发展有限公司于判决生效之日起七日内给付北京牛栏山房地产开发有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年十一月二十九日期间的租金一百万元；二、北京牛栏山房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内返还渝三色文化（北京）发展有限公司保证金五万元；三、驳回北京牛栏山房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回渝三色（北京）文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，牛栏山房地产公司与渝三色文化公司就涉诉租赁房屋于2016年5月14日签订《租赁合同》及于2016年6月3日签订的补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。在一审法院审理过程中，双方一致确认2016年5月14日签订的《租赁合同》及2016年6月3日签订的补充协议于2017年11月29日由双方协商一致解除，一审法院对此予以确认，本院亦不持异议。牛栏山房地产与渝三色文化公司就合同解除的原因各执一词，就由此带来的损失均认为应该由对方承担，故本院认为本案的争议焦点在于涉诉租赁合同及补充合同解除的原因应归责于哪一方，及由此产生的损失应如何承担问题。
首先，牛栏山房地产公司、渝三色文化公司对于涉诉租赁合同及补充合同的解除均应承担责任，具体论述如下：
一、关于牛栏山房地产公司的责任。渝三色文化公司上诉称，牛栏山房地产公司刻意隐瞒了房屋的真实用途性质，口头承诺房屋可以开办幼儿园，致使渝三色文化公司签署合同后的合同目的无法实现，故牛栏山房地产公司在知晓该情况时应解除合同将房屋另行租赁给第三方，对于本案中其未能收到渝三色文化公司的租金的损失应由其自行承担。《租赁合同》第一条场地设施的名称、位置及用途部分中约定：乙方租赁上述商铺，仅用于销售下列自产或经销产品：经营行为为幼儿园，产品类别为教育，根据该条文的约定可以看出，牛栏山房地产公司在与渝三色文化公司签订《租赁合同》时对于渝三色文化公司租赁涉诉房屋的目的是明知的，虽然开办幼儿园属于特殊行业，所需要的场所的性质要求及涉诉房屋是否符合相关规定应由渝三色文化公司在签订合同前充分了解；但是作为出租人，其有义务向承租人充分说明房屋的全部情况，包括房屋的基本情况，房屋性质等，而牛栏山房地产公司并未能就其在签订《租赁合同》之前或之时已经尽到该项说明义务举证，根据现有证据，牛栏山房地产公司系在签订合同后通过快递方式将涉案房屋平面图及所有权明细表等送达给渝三色文化公司，故本院认为在涉诉房屋租赁合同签订时，牛栏山房地产公司未能尽到全面的说明义务，又因该行为对于合同的履行及之后的解除是有直接影响的，故应认定牛栏山房地产公司对与合同不能正常履行及合同最终解除是负有一定责任的。
二、关于渝三色文化公司的责任。渝三色文化公司租赁涉诉房屋的目的是开办幼儿园，其对于开办幼儿园所需要的场所的性质要求及涉诉房屋需符合的相关规定应在签订租赁合同之前进行充分了解，但是其未能尽到谨慎的审查义务而签署了合同；另外，渝三色文化公司在收到涉案房屋平面图及所有权明细表等应对其租赁涉诉房屋开办幼儿园可能不能实现有所认知，其应采取正确的态度和行为解决后续事宜，且应将处理后续事宜的时间控制在合理、可控的期间内，但是渝三色文化公司怠于履行前述行为导致《租赁合同》直至本案诉讼中才予以解除，故本院认定渝三色文化公司对与合同不能正常履行及合同最终解除亦应承担一定的责任。
三、关于牛栏山房地产公司工作人员与渝三色文化公司工作人员的沟通对于双方责任认定的影响。根据渝三色文化公司提交的微信聊天记录显示，牛栏山房地产公司工作人员单鹏、史帅、张维肖与渝三色文化公司工作人员李艳红就涉诉房屋的租赁事宜一直在进行沟通协调。牛栏山房地产公司上诉称单鹏、史帅、张维肖对渝三色文化公司的承诺均属于个人行为，与公司无关，对此本院认为，单鹏、史帅、张维肖作为牛栏山房地产公司的员工，围绕涉诉房屋租赁事宜与承租方渝三色文化公司的员工李艳红进行的沟通属于其工作职责范围，李艳红有理由相信其三人系代表牛栏山房地产公司与渝三色文化公司进行租赁房屋相关事项的洽商，且根据单鹏在一审法院审理期间的证人证言也表明其曾向公司汇报过沟通的情况，牛栏山房地产公司工作人员与渝三色文化公司工作人员的沟通不应认定为个人行为，一审法院对此认定是正确的，本院予以确认。本院认为，牛栏山房地产公司工作人员与渝三色文化公司工作人员就涉诉房屋能否依约使用问题不断进行沟通是导致涉诉房屋的租赁合同及补充合同直至2017年11月29日才予以解除的重要原因，鉴于该沟通行为系双方的行为，故应认定对于直至合同解除期间所发生的损失双方均有责任。
其次，关于因涉诉房屋租赁合同及补充合同解除产生的损失应如何承担问题，本院认为因涉诉房屋租赁合同及补充合同解除牛栏山房地产公司、渝三色文化公司均应承担责任，则由此产生的损失应由双方承担。具体论述如下：
一、关于租金损失及违约金问题。牛栏山房地产公司上诉认为渝三色文化公司应按合同约定支付租金及违约金；渝三色文化公司上诉认为涉诉房屋未实际交付，故不同意支付租金、违约金。
经询，双方未签署交接单；关于涉诉房屋的钥匙，牛栏山房地产公司称一直存放于物业公司处，渝三色文化公司称一直存放于牛栏山房地产公司的办公室，但是双方均认可的事实是渝三色文化公司2017年1月1日至2017年11月29日未实际入驻涉诉房屋，但是曾先后四次前往涉诉房屋，包括办理消防手续和教委审核。根据合同约定及双方当事人陈述，渝三色文化公司租赁涉诉房屋的目的是开办幼儿园，进行消防验收手续及教委实地审核场所应视为开办幼儿园的前期准备工作，所以即使此时渝三色文化公司未实际入驻涉诉房屋但是是可以正常使用涉诉房屋的，即应认定涉诉房屋已交付使用，渝三色文化公司应当支付租金。
但是因本院已对合同未能正常履行及合同最终解除的原因进行论述并认定牛栏山房地产公司、渝三色文化公司均应承担责任，故由此产生的损失本院认为亦应由双方分担。一审法院认定双方均未能就妥善处理后续事宜达成一致意见，双方对合同未能及时解除所带来的损失均负有责任是正确的，对2017年1月1日至2017年11月29日的租金数额酌情予以减免亦无不当，但是分担数额应结合双方的责任予以确定。关于违约金问题。通过微信记录可以看出，牛栏山房地产公司的员工与渝三色文化公司的员工就促成涉诉房屋租赁合同继续履行在持续沟通，牛栏山房地产公司的工作人员也承诺帮助解决，渝三色文化公司基于对牛栏山房地产公司的信任未及时提出解除合同亦未按照合同约定的时间交纳租金，故不应认定渝三色文化公司未按照合同约定的时间交纳租金属于恶意拖欠，一审法院对牛栏山房地产公司主张违约金的诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。
二、关于保证金5万元问题。本院认为，牛栏山房地产与渝三色文化公司签订的《租赁合同》已经解除，因双方对合同未能及时解除均有一定责任，渝三色文化公司为了保证合同顺利履行所交纳的保证金应由牛栏山房地产公司予以退还较为合理，一审法院对此认定是正确的，本院予以维持。
三、关于渝三色文化公司要求牛栏山房地产公司赔偿物业费及消防设计费损失问题。根据《租赁合同》第三条3.物业服务费（3）的约定：物业服务费采取“先付后用”的原则，乙方需在签定本合同当日向甲方支付免租期内的所有物业费，合计人民币388648元（大写：人民币叁拾捌万捌仟陆佰肆拾捌元整）。2016年6月7日渝三色文化公司交纳了物业费388648元。本院认为，因渝三色文化公司未能实际入驻涉诉房屋，该笔费用应作为渝三色文化公司的损失予以认定，根据本院对合同解除原因的认定，该笔损失由牛栏山房地产公司、渝三色文化公司分担。关于消防设计费，渝三色文化公司欲正常使用涉诉房屋必然需要经过消防改造，其提交的消防设计协议虽载明总金额为6.8万元，但渝三色文化公司只提交了4万元的收据，故本院认定渝三色文化公司花费消防设计费损失为4万元，因渝三色文化公司未能实际入驻涉诉房屋，该笔费用应作为渝三色文化公司的损失予以认定，根据本院对合同解除原因的认定，该笔损失由牛栏山房地产公司、渝三色文化公司分担。
综上所述，牛栏山房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；渝三色文化公司的部分上诉请求成立，本院对其合理部分予以支持予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初4534号民事判决第一、三、四项；
二、维持北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初4534号民事判决第二项；
三、渝三色（北京）文化发展有限公司于判决生效之日起七日内给付北京牛栏山房地产开发有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年十一月二十九日期间的租金七十四万七千零一十二元二角四分。
四、北京牛栏山房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付渝三色（北京）文化发展有限公司物业费损失及消防设计费损失二十一万四千三百二十四元；
五、驳回北京牛栏山房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回渝三色（北京）文化发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费22427元，由北京牛栏山房地产开发有限责任公司负担14117元（已交纳），由渝三色（北京）文化发展有限公司负担8310元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 孙 京
审 判 员 周 易
二〇一八年八月十六日
法官助理 樊思迪
书 记 员 张 鑫