福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0122民初1549号
原告：万星（连江）置业有限公司，住所地：福建省连江县敖江镇人民政府办公楼二楼。
法定代表人：刘小康，董事长。
委托诉讼代理人：兰永华、巫仕盛，福建亚太天正律师事务所执业律师。
被告：李艳芳，女，1979年3月20日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：石国福（系李艳芳妹夫），男，1982年6月13日出生，汉族，住福建省长乐市。
原告万星（连江）置业有限公司（以下简称万星公司）与被告李艳芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万星公司的委托诉讼代理人兰永华、被告李艳芳及其委托诉讼代理人石国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万星公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除万星公司与李艳芳双方于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160050279)；2.李艳芳配合万星公司办理注销房屋预告登记、商品房买卖合同注销登记等手续，并承担注销手续产生的费用；3.李艳芳向万星公司支付违约金51968.7元；4.李艳芳向万星公司赔偿律师代理费15000元；5.确认万星公司有权从李艳芳已付购房款中扣除李艳芳应赔付给万星公司的违约金、诉讼费、律师费等债务，扣除后的余款无息返还给李艳芳。事实和理由：2017年4月26日，李艳芳向万星公司购买连江县××镇×路×号×城×区1#楼1404单元商品房并与万星公司签署了《商品房买卖合同》（合同编号20160050279)。该买卖合同约定：李艳芳购买的房屋建筑面积共52.1平方米，单价每平方米9974.8元，总价款为519687元：付款方式为李艳芳在签订合同当日向万星公司支付269687元作为首付款，余额250000元李艳芳选择商业按揭贷款支付；《附件六》合同补充协议中约定：银行根据李艳芳的资信状况批准贷款的额度，若贷款额度不足《合同》中双方约定的贷款额度或银行不批准按揭贷款，李艳芳应自收到要求补足差额或不予放款的通知之日起5日内将差额部分补足给万星公司或直接转为一次性付款方式（由此产生的一切费用由李艳芳支付），李艳芳不享受一次性付款方式所享有的优惠条件，且李艳芳应在十五日内一次性补足全部房款，每逾期一天按差额的日万分之五向万星公司支付违约金；若李艳芳未在约定时间内变更付款方式并补足房款，万星公司有权单方解除《合同》，收回该房产，在扣除违约金（总房价10%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后不计利息退还李艳芳已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）；因李艳芳违约导致合同解除的，合同解除而产生的连江县房地产交易中心一切注销手续费由李艳芳承担；双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解，向人民法院起诉等途径解决，如万星公司通过诉讼及/或聘请律师处理与李艳芳的争议，且该争议系由李艳芳违约导致，万星公司因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等，概由李艳芳承担。上述买卖合同签订后，李艳芳于2017年4月26日向万星公司支付了首付款，并办理了预告登记。但是，因李艳芳征信不良不符合相关条件，银行并未批准李艳芳的按揭贷款申请，导致万星公司至今未收到剩余购房款。此后，万星公司多次催促李艳芳支付剩余购房款，但李艳芳均以各种理由拒不支付。鉴于此，依据《商品房买卖合同》及补充协议相关约定和《中华人民共和国合同法》等法律规定，李艳芳的行为已经构成根本性违约，万星公司有权主张解除与李艳芳于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160050279)，要求李艳芳配合办理注销房屋预告登记、商品房买卖合同注销登记等手续，承担注销手续产生的费用，同时，李艳芳应向万星公司支付违约余51968.7元，赔偿律师代理费15000元，并且，万星公司有权从李艳芳已付购房款中扣除李艳芳应赔付给万星公司的违约金、诉讼费、律师费等债务，扣除后的余款无息返还给李艳芳。
李艳芳辩称，万星公司所述合同签订过程和购房经过属实，但所签订的合同和补充协议都是格式条款，是在售楼人员诱导下签订的。按揭手续是万星公司在办理，办理的过程我方不知情。万星公司没有告知我方被拒绝贷款，也没有告知被拒贷的日期和原因，我方知道被拒绝贷款后一直采取措施积极履行合同，但未果。万星公司所述要求我方支付的违约金、诉讼费、律师费等不予认可。
本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，万星公司与李艳芳签订了一份合同编号：20160050279的《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定：李艳芳向万星公司购买位于连江县办公号房一套，该商品房建筑面积52.1平方米，合同总价款为519687元,李艳芳应在签订合同当日向万星公司支付269687元作为首付款，余额250000元李艳芳办理银行按揭贷款。同时，《商品房买卖合同》第二十条文书送达约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条商业按揭贷款付款方式及违约责任第4项约定：“银行根据买受人的资信状况批准贷款的额度，若贷款额度不足《合同》中双方约定的贷款额度或银行不批准按揭贷款，买受人应自收到要求补足差额或不予放款的通知之日起5日内将差额部分补足给出卖人或直接转为一次性付款方式（由此产生的一切费用由买受人支付），买受人不享受一次性付款方式所享有的优惠条件，且买受人应在十五日内一次性补足全部房款，每逾期一天按差额的日万分之五向出卖人支付违约金；若买受人未在约定时间内变更付款方式并补足房款，出卖人有权单方解除《合同》，收回该房产，在扣除违约金（总房价10%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包招代收但尚未向有关部门缴付的税费）；…”第十条对合同解除的补充约定“因买受人原因导致合同解除、退房的，合同解除而产生的连江县房地产交易登记中心一切注销手续费用由买受人承担。…”第十二条第4项“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解，向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等，概由买受人承担。”合同签订后，李艳芳于2017年4月26日向万星公司支付了首付款269687元，并办理了预告登记。后因李艳芳征信不良不符合相关条件，银行未批准李艳芳的按揭贷款申请。2018年2月9日、3月16日，万星公司向李艳芳发出《变更付款方式催告函》及《律师函》，要求其应自收到通知之日起5日内将差额部分补足或一次性付款，但李艳芳至今未支付剩余购房款。为此，万星公司即诉至我院，诉讼中，万星公司委托福建亚太天正律师事务所执业律师兰永华、巫仕盛作为委托诉讼代理人参与本案诉讼，支付律师代理费15000元。
上述事实，有当事人双方陈述及万星公司提供的商品房买卖合同及合同补充协议、销售不动产统一发票、预购商品房预告登记申请表等证据所证实。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于万星公司提供的证据A1拒贷证明、A2变更一次性付款催告函、EMS快递单、快件投递详情，A3律师函、EMS快递单、快件投递详情，庭审中，李艳芳对证据A1真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为该证明是浦发银行出具的，是因为额度问题才拒贷，但其在其他银行不会被拒贷；对证据A2、A3均无异议，但认为其未收到该证明材料，且证据A2系由门卫代收。本院认为证据A1系浦发银行出具的，可以证明李艳芳因征信不良不符合相关条件，银行未批准其按揭贷款申请；证据A2、A3系万星公司根据李艳芳在合同中确认的送达地址邮寄送达催告通知，可以证明万星公司向李艳芳催告要求支付剩余房款的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。万星公司与李艳芳签订的商品房买卖合同及附件合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，李艳芳因征信不良，银行未批准其按揭贷款申请，万星公司经书面发函催告要求补足剩余房款，但李艳芳未按要求向万星公司支付剩余房款，可以认定李艳芳存在违约行为。万星公司请求解除《商品房买卖合同》，并要求协助其办理讼争商品房预告登记注销手续，判令李艳芳支付违约金及律师代理费,符合双方合同约定，于法有据，可予以支持；同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，双方当事人均有权要求恢复原状，即万星公司亦应向李艳芳返还其已支付的269687元购房首付款，本院予以一并处理。对于李艳芳提出其未收到万星公司所谓的通知书的辩解，根据万星公司提供的单号为1031159141228和1009325370224的EMS邮件投递的网站投递查询结果显示，万星公司已根据合同约定向李艳芳在合同中确认的送达地址向其邮寄送达，应视为已送达，其应承担相应的法律后果，其辩解未收到，不予采纳；对于万星公司主张确认其有权从李艳芳已付购房款中扣除李艳芳应赔付其违约金、律师费等债务，扣除后的余款无息返还李艳芳的请求，因违约金、律师费等系一般债权，并无优先受偿权，其主张可能损害其他人的合法权益，本院不予支持；至于其主张承担注销手续产生的费用，可待实际发生时再行主张，本院亦不予支持。
综上所述，万星（连江）置业有限公司的诉求，可予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、解除万星（连江）置业有限公司与李艳芳于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20160050279）；
二、李艳芳在本判决生效之日起10日内协助万星（连江）置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：20160050279）备案和预告登记注销的手续；
三、李艳芳应在本判决生效之日起10日内支付万星（连江）置业有限公司违约金51968.70元、赔偿律师代理费15000元，合计66968.70元；
四、万星（连江）置业有限公司应在本判决生效之日起10日内返还李艳芳购房款269687元；
五、驳回万星（连江）置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8997元，减半收取计4498.50元，由李艳芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 陈崇忠
二〇一八年六月十三日
书记员 陈 勍
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。