河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1103民初648号
原告：王某，女，汉族，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：刘群生，漯河市源汇区华安法律服务所法律工作者。
被告：漯河市美银置业有限公司，住所地，漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼。
法定代表人：裴某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。
第三人：中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行，住所地，漯河郾城区海河路东段。
委托诉讼代理人：井来轩，该公司员工。
原告王某诉被告漯河美银置业有限公司（以下简称美银公司）、第三人中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人刘群生、被告美银公司的委托诉讼代理人吴航、第三人农业银行的委托诉讼代理人井来轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月14日签订《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款36元及房屋维修基金等费用7642元；3、被告支付违约金2486.23；4、解除与第三人农业银行签订《个人购房借款担保合同》；5、返还原告已缴纳贷款35540.18元（自2016年4月14日到2018年5月21日）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2015年12月23日，原告购买被告开发的商品房一套，双方签订商品房买卖合同，房价总款203341元，首付款61341元，其余采取银行贷款方式支付，原告依据合同约定完全履行义务。2016年4月14日，原告购买被告开发的商品房一套，双方签订一份商品房买卖合同，房价总款248623元，首付74623元，其余采取银行贷款方式支付，原告依据合同约定完全履行义务。2016年7月14日，被告把房屋交付给原告。依据原告、被告签订合同，被告应于2017年7月14日前把原告办理产权登记所需资料提供给登记机关备案，原告要求被告依据合同约定履行其义务，被告以种种理由推诿不向产权登记机关提供办理产权登记所需全部资料，致使原告不能办理产权登记，2017年7月30日，原告通知被告要求退房，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第15条规定，被告应于2017年10月30日前退换原告全部购房款及其他费用，并承担违约金。因被告美银公司的违约行为，致使原告无法办理产权登记，导致合同目的无法实现，原告与第三人农业银行签订的合同是基于房屋买卖合同而成立，应当一并予以解除。为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告美银公司辩称，第一，原告要求解除商品房买卖合同不符合合同约定，因为根据商品房买卖的约定，美银公司的义务是在一定的期限内将由出卖人提供的资料报登记机关备案，而并非是为原告办理产权证书，美银公司已经向登记机关提供了备案合同，交易的契税、维修基金等有关手续，因此，不存在违约行为，原告要求解除合同，不符合合同约定。第二，即便是没有将有关资料提交到有关机关备案，原告要求解除合同，也不符合法律规定，根据《商品房买卖的司法解释》第十九条规定，由于出卖人的原因，导致无法办理所有权登记的，××要求请求解除合同的应予支持，该条规定，出卖人根本违约的情况下，导致合同无法履行，××才能解除合同，而该案并非是无法办理房屋产权证书，因此原告要求解除合同是不符合法律规定的。第三，逾期办证的原因是因为国家政策的调整，在2016年之前，阳台面积按一半面积计算建筑面积，2016年之后按全部面积计算，迟延办证的原因是测绘的原因，并非是美银公司的原因。第四，原告的诉讼请求不符合法律规定，1、原告与美银公司之间是买卖合同关系，原告与农业银行之间是借款合同关系，二者虽有牵连，但却是两个独立的法律关系，因此原告要求解除两份合同，在同一个案件中审理，不符合法律规定。2、原告要求被告美银公司向农业银行支付剩余贷款本息，不符合法律规定，原告的诉讼请求是基于自己的诉请，原告没有权利要求本案中一个被告向另外一个被告履行的义务，综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人农业银行辩称，第一，我行作为第三人没有过错，我行与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律规定，是三方真实意思的表示，是合法有效合同，根据《个人购房担保借款合同》约定，我行完全履行完毕款项支付业务，所以在该案件中，是原、被告之间的纠纷，我行没有过错，所以《个人购房担保借款合同》不应解除。第二，如借款合同解除，原告应当承担还款责任，依据《个人购房担保借款合同》如商品房买卖合同被解除，如售房人将购房贷款本金和利息直接返回贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应当承担本合同项下全部债务。第三，涉案房产我行有优先受偿权，涉案房产在我行办理抵押担保手续，且办理了公证，如原、被告不归还我行贷款，我行有权直接处置涉案抵押房产。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告美银公司系漯河市郾城区太行山路北段“波普e墅家”的房地产开发企业。
2016年4月14日，原告王某和被告美银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定××王某向出卖人美银公司购买波普e墅家第4幢1单元13层1318号房，建筑面积36.57平方米，每平方米6798.5元，总金额248623元，合同约定××于2016年4月14日前支付房屋首付款74623元，剩余房款174000元采取银行按揭方式支付。出卖人应当在2016年7月14日前将经验收合格的商品房交付××使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，出卖人在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。
合同签订后，原告王某已向被告美银公司交付了房屋首付款36元（下余首付款由双方另行约定进行抵扣，原告并未实际交付）、办证费用+有线电视费用2726元、维修基金2194元、契税2486元。
2016年5月18日，原告王某（借款人）和第三人农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为174000元，用于购买波普e墅家小区房屋，借款期限为180月。还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末余额的20日。自2016年6月20日起按月等额本息还款，每月还款。借款人授权贷款人按合同约定将贷款一次性划入美银公司的银行账户。
上述合同签订后，被告美银公司已经收到农业银行发放的全部贷款，原告王某2016年6月20日向原告农业银行归还贷款本息1244.83元，自2016年7月20日起逐月向农业银行归还贷款本息1366.93元至今。
另查明，被告美银公司至今未向产权登记机关办理初始登记。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”首先，该合同系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。其次，双方在合同中明确约定，交房日期为2016年7月14日，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，出卖人在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。现被告美银置业公司至今未办理该房地产项目的初始登记，导致房屋××无法办理房地产权属证书，已经逾期超过360日，显已违约。故原告王某据此行使合同解除权，符合约定，于法有据，应予支持。
原告王某与第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》的目的是用于购买本案涉案商品房，该商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已经无法实现，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，原告王某要求解除其与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，应当予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案商品房买卖合同解除后，被告美银公司应当返还原告王某支付的购房首付款及其他费用，并赔偿原告由此所产生的损失。因此，原告王某要求被告美银公司返还已付购房首付款、因购房支出的其他费用，并按照合同支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方在商品房买卖合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，出卖人在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失”，原告实付购房首付款36元，故违约金数额为：36元×1%=0.36元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”故原告王某要求被告美银公司返还已付贷款本息，及向农业银行返还剩余贷款本息之请求于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款和第二款之规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告漯河市美银置业有限公司就波普e墅家房签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告王某与第三人中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行签订的《个人购房担保借款合同》。
三、被告漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内向原告王某返还购房首付款36元、办证费用+有线电视费用2726元、维修基金2194元、契税2486元，共计7442元。
四、被告漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内向原告王某返还《个人购房担保借款合同》项下已还贷款金额（具体金额以中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
五、被告漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内向原告王某支付违约金0.36元。
六、被告漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内向第三人中国农业银行股份有限公司漯河郾城支行《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款。
七、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费800元（预收2600元，应退1800元），由被告漯河市美银置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判长 鞠 涛
审判员 王会军
审判员 王佳佳
二〇一八年七月十九日
书记员 王宋珂