广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第103号原告：胡晓斌，男，汉族，住址：陕西省宝鸡市渭滨区。原告：蒋兴林，女，汉族，住址：陕西省宝鸡市渭滨区。委托代理人：杨爱兵、严慧丹，广东日升律师事务所律师。被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：郭壮葵。委托代理人：谢立莹，公司员工。原告胡晓斌、蒋兴林诉被告惠州市名人实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判长叶志光、审判员张香萍、审判员冯文娟组成合议庭适用普通程序，于2015年4月15日公开开庭审理。原告胡晓斌及其委托代理人杨爱兵、严慧丹到庭参加诉讼、被告未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月9日，原告与被告签订了《楼宇认购书》，原告依认购书的约定向被告支付了首期款300409元（含已付定金），并持付款凭证与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（未备案，下称：合同）。依据合同的约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园8幢6层04号房，建筑面积共90.07平方米，套内建筑面积72.65平方米，该商品房单价为人民币4890元，总金额为人民币440409元，原告在2013年11月16日前付清全部房款的68%，即人民币300409元，余额140000元办理银行按揭。同时依据合同的约定，被告应当在双方签订的合同生效之日起30天内，由被告向惠阳区房产管理局申请登记备案，并由被告于2014年7月30日前将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合同并出具工程竣工�收报告后交付买受人使用。然而，时至今日，被告仍未就涉案房屋向惠阳区房产管理局申请登记备案，也未将涉案房屋交付原告使用，更未将涉案房屋登记到原告名下，被告的不作为行为已构成严重违约，依据合同第九条第1、（2）“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”、合同第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，如被告违约，则应自逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金的约定，被告应当从2014年7月30日起按日向原告支付已交购房款（300409元）万分之一的逾期交房违约金至实际交付房产之日止。另，现原告已支付全部购房款的68%（超过总购房款的50%），根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用第286条的指导意见》，原告所主张的权利应优先于建设工程款和抵押权受偿。综上所述，原告为了维护自身合法权益，依据法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持如下诉讼请求：1、请求依法确认原、被告所签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》有效；2、判令被告继续履行《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》中所约定的义务，并在查封等限制涉案房转移的条件解除后，完成涉案房山水名人花园8栋6层04号房网签、备案，将涉案房交付原告使用，并将涉案房登记到原告名下;3、判令被告从2014年7月30日起按日向原告支付已交购房款（300409元）万分之一的逾期交房违约金至�际交付房产之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为其陈述的事实提交如下证据：1、身份证复印件；2、工尚登记资料；3、商品房买卖合同及附件、楼宇认购书；4、收据及签购单；5、民事裁定书、在建工程抵押清单。被告未答辩亦未提交任何证据。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同内含附件四：补充协议），该合同约定原告向被告购买涉案房屋，由被告代办过户手续，过户相关费用均由原告承担，并对原告所购买的楼房、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表），其中第九条约定“出卖人逾期交房的违�责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权�登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金”、第二十四条“商品房预售的，在本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案”。原告已支付房款300409元（已达总房款50%以上），尚欠剩余房款14万元，庭审时原告明确表示愿意一次性补交房款，可是被告一直未能履行合同约定的义务进行网签、备案登记以及产权过户，也未将涉案房屋交付给原告使用，现涉案房屋已被相关部门查封，故原告向本院起诉诉请被告继续履行合同解封后办理备案登记、过户手续等等。另查明，涉案房屋于2013年9月26日已办理了在建工程抵押登记，抵押权人为案外人中国长城资产管理公司广州办事处，抵押人为惠州市名人实业发展有限公司。列表如下：原告花园房号约定交房日期及总价款合同签订日期实际付房款情况有无被查封、网签胡晓斌、蒋兴林山水名人花园8幢6层04号房总房价款为440409元；2014年7月30日商品房买卖合同上无合同签订时间已支付房款300409元（已达总房款50%以上），尚欠剩余房款14万元未网签，已办理在建工程抵押，已查封本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付大部分房款，已达约定总价款的50%以上，参照《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用第286条的指导意见》第一条第二款的规定，被告应按照合同的约定为原告代办网签、备案登记、产权过户，原告在庭审时亦表示愿意一次性补交剩余房款，现涉案房屋已被相关部门查封，被告亦应在涉案房屋解封后办理网签、备案登记、产权过户，原告同时一并补交房款剩余款14万元，也应自行负担相关办证费用，至于具体的数额则按相关的部门的要求为准。因此原告诉请确认原被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议有效以及被告在涉案房屋解封后为原告办理涉案房屋的产权过户理由充分，本院应予以支持，但原告同时一并补交剩余房款14万元。关于原告诉请迟延交房违约金问题，虽然原被告约定交房日期为2014年7月30日前，但是何时能交付合格的涉案房屋未知，即计算原告实际损失数额不具体。鉴于涉案房屋已经被相关部门查封，被告早已停止施工且无法联系，故本院对原告请求被告支付违约金的诉请不予支持，予以驳�。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告胡晓斌、蒋兴林与被告惠州市名人实业发展有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议有效；被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行涉案商品房买卖合同及其补充协议中的合同义务，在涉案山水名人花园8幢6层04号房屋解封后立即将涉案房屋转移登记至原告胡晓斌、蒋兴林名下，同时原告胡晓斌、蒋兴林一次性补交剩余房款14万元。驳回原告胡晓斌、蒋兴林的其他诉讼请求。本案诉讼费5806元，由被告惠州市名人实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  叶志光审判员  张香萍审判员  冯文娟二〇一五年六月十九日书记员  曾露露