江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初4161号原告：赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会，住所地：赣州市章贡区杉木树下14号。组织机构代码证：B3779955-7。法定代表人：朱其松，主任。委托诉讼代理人：谢信刚，男，1974年11月8日出生,住赣州市章贡区,特别授权代理。委托诉讼代理人：何善铭，男，1949年10月8日出生，住赣州市章贡区，特别授权代理。被告：赣州解武汽车服务有限公司,住所地：赣州市章贡区文明大道西段。法定代表人：朱龙山，系该公司经理。原告赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会（以下简称红旗村委会）诉被告赣州解武汽车服务有限公司（以下简称赣州解武公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红旗村委会的委托诉讼代理人谢信刚、何善铭到庭参加诉讼。被告赣州解武公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告红旗村委会向本院提出诉讼请求：1、由被告将红旗村委会办公楼旁边租赁房归还给原告；2、由被告向原告缴纳拖欠的房屋租金2800元（400元/月×7个月），并按合同约定支付违约金10080元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告租赁原告办公楼旁砖混结构店面从事经营。2013年6月22日，被告未经原告同意，擅自将承租房拆平重建。经村委会会议决议，要求被告恢复原状。后被告书面致歉，并书面表态重建房屋，重建的房屋及其固定设施所有权归原告。2013年9月30日，原、被告签订《房屋租赁协议书》约定，原告同意将重建的房屋（48.51m²）租赁给被告经营使用，租期一年即2013年10月1日至2014年9月30日，每月租金400元，租金于每月5日之前缴纳，若遇市、区或原告规划建设需要，被告需无条件将该房屋交回原告。若被告拖欠房租，两个月不缴纳，原告有权解除协议，收回房屋，对拖欠的房租除及时缴清外，还需按日支付拖欠金额3%的违约金。租赁期内，被告按照约定缴纳房租。租赁期满后的2014年10月至2016年3月，被告继续按时缴纳房租，原告也接收了房租。2016年4月份，原告所属的具有公益服务性质的“XX伤科医院”搬迁至原告办公楼一楼营业。按规划，需从被告承租的房屋收回10余平方米面积给XX伤科医院使用，经原、被告协商一致，同意原告从租赁房收回12.67m²，被告继续租赁的面积为35.84m²。因被告拒不缴纳2016年4月份及之后的租金，也不与原告续签合同，原告认为有权解除协议，收回房屋。经双方协商未果，原告遂诉至法院，要求处理。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原告组织机构代码证，证明原告诉讼主体资格。2、原告法定代表人身份证明，证明原告法定代表人身份信息。3、朱其松当选村主任证书，证明朱其松任村委会主任的事实。4、《房屋租赁协议书》，证明原、被告之间的房屋租赁事实及约定条款。5、被告向原告出具的报告书，证明被告承诺重新建设的房屋归原告所有。被告赣州解武公司辩称：1、答辩人已将房屋租金支付至2016年3月份，之前房屋租金已付清。2、2016年4月，原告强行将答辩人所租的房屋割除40.1m²，而不是被答辩人所诉的12.67m²，被答辩人割除的理由是该房屋所有权属于被答辩人，被答辩人就有权处分。被割除的部分给了“XX伤科医院”，该医院不是公益性医院，是以营利为目的的红旗村委会村办企业，被答辩人强行割除租赁的房屋属于违约。割除面积后，答辩人要求被答辩人降低租金，但被答辩人不肯，于是答辩人拒约缴纳租金。3、2013年9月30日，双方签订的租赁合同第五条明确规定，该房屋地块城市规划方案还未最终确定，该房的房屋租期属于不定期。即为不定期，那么被告在没有正当理由的情况下不能收回，收回就属于违约，应赔偿答辩人因此造成的损失。被告赣州解武公司未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审审核，原告提交的证据1、2、3来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院对其三性均予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据4、5，因原告方未提供证据证明租赁物的合法性，本院对该组证据的合法性不予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2012年11月起租赁原告方办公楼旁砖混结构店面从事经营。2013年6月，因被告擅自拆除房屋，挖低地平面，经村委会决议责成被告恢复原状。被告书面致歉，并出资重建房屋，建成面积48.51m²，建好的房屋及固定设施所有权归原告方。2013年9月30日，原、被告对上述重建房屋签订《房屋租赁协议书》，协议主要约定：“租赁房屋建筑面积48.51m²，每月租金400元，租赁期限壹年，2013年10月1日至2014年9月30日”。协议还约定了其他事项。2016年4月，原告将被告承租的房屋中划出15.12m²交给案外人使用，被告遂要求原告降低租金。因双方协商未果，被告不再支付租金,致诉。另查明，本案涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，一、关于原告与被告签订的《房屋租赁协议书》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未提供证据证实本案涉案房屋取得建设工程规划许可证，本案《房屋租赁协议书》应认定为无效合同。二、合同无效后，原、被告应承担的相应责任问题。前述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明事实，涉案房屋租金每平方米为8.25元，原告于2016年4月收回15.12m²后，被告实际租赁面积变为33.39m²，每月租金275.47元，即被告应从2016年4月1日起按每月275.45元支付房屋占用费给原告，至2017年11月30日，共计20个月，合计租金5509元。因合同无效，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予以支持，但被告应在本判决生效后，将涉案租赁物返还给原告方。在被告实际腾房前，应按月租金275.45元继续支付房屋占用费至实际腾房之日。被告赣州解武公司经本院传票传唤未到庭，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会与被告赣州解武汽车服务有限公司于2013年9月30日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、由被告赣州解武汽车服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会支付2016年4月1日至2017年11月30日房屋占用费5509元；三、由被告赣州解武汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十天日内将其本案涉案的红旗村办公楼旁房屋（面积33.39m²）返还给原告赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会，并继续支付实际占用房屋期间的房屋占用费（按月租金275.45元，从2017年12月1日起支付至实际腾房之日止）；四、驳回原告赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，由原告赣州市章贡区南外街道办事处红旗村村民委员会负担72元，由被告赣州解武汽车服务有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  蔡 慧人民陪审员  肖伯林二〇一七年十一月二十九日书 记 员  刘素静