广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第298号
上诉人（一审原告）甘策武。
上诉人（一审原告）黄祖美。
上述两上诉人共同委托代理人黄元，广西龙津律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西万旺房地产开发有限公司，住所地广西自治区扶绥县新宁镇松江路26号民族广场物业管理楼二楼201-203房。
法定代表人李海，该公司总经理。
委托代理人陈开盛，广西程和程律师事务所律师。
上诉人甘策武、黄祖美因商品房销售合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2014）扶民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员林文标和代理审判员梁丹杰参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人甘策武、黄祖美的委托代理人黄元、被上诉人广西万旺房地产开发有限公司（下称万旺公司）的委托代理人陈开盛到庭参加诉讼；上诉人甘策武、黄祖美、被上诉人万旺公司的法定代表人李海经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年1月4日，甘策武、黄祖美与万旺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定甘策武、黄祖美购买万旺公司开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢16层10号房，房屋总价款为人民币239873元。合同还约定，出卖人（万旺公司）应当在2009年8月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（甘策武、黄祖美）使用。出卖人逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，甘策武、黄祖美依约支付了全额购房款。万旺公司也在楼房竣工后通知甘策武、黄祖美领取楼房，甘策武、黄祖美于2012年7月21日从万旺公司处领取了房间钥匙，过后进行装修入住并使用至今。由于万旺公司未能在合同约定的时间内向甘策武、黄祖美交付涉案房屋，甘策武、黄祖美分别于2010年7月5日、2011年7月13日两次起诉到扶绥县人民法院，分别请求判令万旺公司支付：1、2009年9月1日至2010年6月27日的逾期交房违约金人民币14392.4元并更换合格的相关室内设备等；2、2010年8月17日至2011年5月31日逾期交房违约金13816.8元。在该两次诉讼中，经法院调解，双方当事人自愿达成调解协议，扶绥县人民法院先后于2010年9月3日和2011年10月12日作出（2010）扶民初字第395号民事调解书和（2011）扶民初字第433号民事调解书，分别确认万旺公司于2010年9月15日前向甘策武、黄祖美支付逾期交房违约金人民币17330元（以239873元为基数，利率按日万分之二，从2009年9月1日起计至2010年8月16日）及补偿室内设备费用3000元；于2011年12月31日前向甘策武、黄祖美支付逾期交房违约金人民币13816.8元，万旺公司于2012年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给甘策武、黄祖美，甘策武、黄祖美在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金。万旺公司已经向甘策武、黄祖美支付上述调解协议约定的赔偿金额。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但甘策武、黄祖美认为，万旺公司至今未按合同的约定将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付甘策武、黄祖美使用，已经构成违约，应当向甘策武、黄祖美支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币45335.9元，而万旺公司则认为，涉案房屋已于2012年7月21日交付甘策武、黄祖美，甘策武、黄祖美也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用，其诉请不应得到支持。甘策武、黄祖美在与万旺公司协商未果后诉至一审法院，请求判令万旺公司向其支付商品房预售合同违约金共计人民币45335.9元。在庭审过程中，甘策武、黄祖美将“商品房预售合同违约金”变更为“商品房销售合同违约金”。
一审法院确定本案争议焦点为：万旺公司是否继续存在逾期交房的违约事实，应否依法向甘策武、黄祖美支付逾期交房违约金。
一审法院认为，甘策武、黄祖美与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。甘策武、黄祖美虽然以万旺公司存在商品房销售合同违约为由提起诉请，但在实际计算违约金数额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。甘策武、黄祖美主张万旺公司在交付房屋钥匙时未能出示商品住宅交付使用批准文件，即便于2012年7月21日领取房屋钥匙并实际使用房屋，也不能证明甘策武、黄祖美接受了房屋，因此万旺公司还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。一审法院认为，双方签订的合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其变更了合同中关于房屋交接内容的约定。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件之日止的违约金。本案中，甘策武、黄祖美已经实际接受了万旺公司交付的房屋，双方即形成了房屋实际交付的事实，甘策武、黄祖美也实际占有和使用了房屋。由于涉案房屋已于2012年7月21日实际交付使用，因此，万旺公司逾期交房的时间应从2009年9月1日起计至2012年7月20日止。在第一、二次起诉中，双方就逾期交房违约责任问题达成的调解协议，已经包含从2009年9月1日至2011年5月31日期间的逾期交房违约金，且约定万旺公司于2012年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给甘策武、黄祖美，甘策武、黄祖美在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金。现甘策武、黄祖美再次起诉要求万旺公司支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计45335.9元，从2011年6月1日至2012年7月20日期间的逾期交房违约金，万旺公司仍存在逾期交付房屋的事实，甘策武、黄祖美有权要求万旺公司承担。但由于甘策武、黄祖美在第二次诉讼中约定于2012年6月30日前不再追偿万旺公司的逾期交房违约金，应视为对权利的放弃。甘策武、黄祖美诉请2012年7月1日至同年7月20日期间的逾期交房违约金诉请，予以支持。按照双方对逾期交房违约责任的约定，逾期超过180天，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。按照此约定计算，被告应支付给原告逾期交房违约金为959.49元（239873元×0.2‰×20天）。从2012月7月21日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金，没有事实依据和理由，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、万旺公司向甘策武、黄祖美支付商品房逾期交付违约金959.49元；二、驳回甘策武、黄祖美的其他诉讼请求。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取人民币467元，由甘策武、黄祖美负担457元，万旺公司负担10元。
上诉人甘策武、黄祖美不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、甘策武、黄祖美于2012年7月21日签字领取钥匙后才发现万旺公司所出具的《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》以及其他材料均无盖章，存在材料瑕疵，且万旺公司将明知不具备交付条件的商品房，采取诱骗的方式转嫁给上诉人，上诉人以是在被诱骗的情况下被动地接受房门钥匙，所以一审认为上诉人领取钥匙的时间作为上诉人实际占有和使用了房屋的起始时间的观点是错误的。2、2010年6月起，甘策武、黄祖美与其他业主不断地向扶绥建设工程质量安全监督站（下简称质安站）和扶绥县住房和城乡建设局（下简称住建局）反映万旺公司交房行为违法并要求维护合法权益。2013年10月12日，质安站回复称，2013年1月8日，对民族广场1#楼进行了竣工验收，验收评定结果为合格，但建设单位至今尚未办理工程竣工验收备案手续。2013年11月12日，住建局回复中说明，扶绥县建设局于2010年5月10日向万旺公司送达《关于要求立即停止交付未验收的工程并组织竣工验收的通知》，该通知载明万旺公司即日起不得继续交付未竣工验收合格工程，并在2010年5月20前组织竣工验收。以上两份证据足以证实甘策武、黄祖美不知商品房不具备交付条件但实际接受了房屋。同时证实，2012年7月21日，万旺公司迫于交房日期已届满即擅自将未经竣工验收的商品房交给甘策武、黄祖美。3、一审认定“从2011年6月1日至2012年7月20日期间的逾期交房违约金，万旺公司仍存在逾期交付房屋的事实，甘策武、黄祖美有权要求万旺公司承担，但由于甘策武、黄祖美在第二次诉讼中约定不再追偿万旺公司2012年6月30日前的逾期交房违约金，应视为对权利的放弃。”事实是：上诉人在第二次起诉时，在法庭上被上诉人当庭承认自已违约，并愿意赔偿逾期交房违约金13816.8元。“原告在2012年6月30日前不再追偿被告逾期交房违约金”的前提条件为：被告在2011年12月31日前全额支付违约金，且在2012年6月30日前将具各合同约定交付条件的商品房交付给上诉人，但被上诉人最终未能满足这两个条件。所以，一审判决“由于原告在第二次诉讼中约定不再追偿被告2012年6月30日前的逾期交房违约金，应视为对权利的放弃。”不能作为定案的依据。4、一审法院认定万旺公司于2013年1月18日完成工程竣工验收，并取得商品住宅交付使用批准文件有误。事实上，2013年1月18日，在质安站监督组织下，建设、施工、设计、勘查、监理五方单位进行竣工验收并于2013年1月21日在《竣工验收意见》表上正式签字盖章，但至今尚未办理工程竣工验收备案。同时，万旺公司至今未能提供《建设工程质量竣工验收的意见书》和《竣工验收备案表》。因此，万旺公司至今并未取得商品住宅交付使用批准文件。二、一审法院不予支持甘策武、黄祖美主张万旺公司承担实际交付之日起至具备交付条件之日止的违约金有误。本案中，甘策武、黄祖美与万旺公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。万旺公司至今未能将具备合同约定条件的商品房交付给甘策武、黄祖美，其新的违约行为已经严重损害了甘策武、黄祖美的合法权益。故请求二审法院撤销一审判决，判令万旺公司支付给上诉人自2011年6月1日计至2013年12月31日共945天的逾期交房违约金45335.9元。
被上诉人万旺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予确认。
综合各方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、本案交房日期如何确定；二、被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于本案交房日期如何确定的问题。甘策武、黄祖美与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，甘策武、黄祖美于2012年7月21日签收领取万旺公司交付房屋钥匙时，明知万旺公司未能出示双方合同约定的商品住宅交付使用批准文件却没有异议，并实际占有和使用了该房屋至今。甘策武、黄祖美的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定。据此，上诉人甘策武、黄祖美签收领取房屋钥匙的日期即2012年7月21日应视为被上诉人万旺公司已将商品房交付给上诉人的日期。
二、关于被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为的问题。如前所述，双方实际交房的日期为2012年7月21日，而双方签订合同中约定的交房日期为2009年8月31日前，故被上诉人万旺公司存在逾期交房的违约的行为，逾期交房时间为2009年9月1日至起计至2012年7月20日止。
由于甘策武、黄祖美之前在向扶绥县人民法院提起的第一、二次起诉中，双方就逾期交房的违约责任问题已达成调解协议，并已得到赔偿，该协议内容已经包含从2009年9月1日至2011年5月31日期间的违约金。同时调解书确定万旺公司于2012年6月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给甘策武、黄祖美，甘策武、黄祖美在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金。但由于万旺公司于2012年6月30日前未能将房屋交付给甘策武、黄祖美，因此，甘策武、黄祖美有权要求万旺公司承担从2011年6月1日至甘策武、黄祖美接受房屋的前一日即2012年7月20日期间的违约责任。一审判决以上述的调解书已确定甘策武、黄祖美在2012年6月30日前不再追偿万旺公司逾期交房的违约金，而不支持甘策武、黄祖美要求万旺公司承担于2011年6月1日至2012年6月30日期间的逾期交房违约金不妥，予以纠正。
本案中，甘策武、黄祖美再次起诉要求万旺公司支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计45335.9元，万旺公司应承担从2011年6月1日至2012年7月20日期间的逾期交房违约金；由于甘策武、黄祖美已于2012年7月21日领受了涉案房屋，故其要求万旺公司承担从2012月7月21日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金，没有事实依据和理由，不予支持。
按照双方对逾期交房违约责任的约定，逾期超过180天，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。按照此约定计算，万旺公司应支付给甘策武、黄祖美逾期交房违约金为19909.46元（239873元×0.2‰×415天）。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持扶绥县人民法院（2014）扶民初字第189号民事判决第二项即“驳回原告甘策武、黄祖美的其他诉讼请求”；
二、撤销扶绥县人民法院（2014）扶民初字第189号民事判决第一项即“被告广西万旺房地产开发有限公司向原告甘策武、黄祖美支付商品房逾期交付违约金959.49元”；
三、判决被上诉人广西万旺房地产开发有限公司向上诉人甘策武、黄祖美支付商品房逾期交付违约金19909.46元。
一审案件受理费467元，二审案件受理费933元共1400元，由上诉人甘策武、黄祖美负担800元，由被上诉人广西万旺房地产开发有限公司负担600元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑瑾瓀
审 判 员 林文标
代理审判员 梁丹杰
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 苏梦晓