青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10734号
原告施浩，男，1986年8月5日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托代理人崔浩，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人兰文浩，山东康桥律师事务所律师。
被告青岛齐海置业有限公司，住所地青岛市市南区贵州路47号，组织机构代码证代码79083922-1。
法定代表人孙福新，职务董事长。
委托代理人陆军，山东海孚律师事务所律师。
原告施浩诉被告青岛齐海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔浩、兰文浩、被告青岛齐海置业有限公司的委托代理人陆军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告施浩诉称，2010年1月原告向被告购买位于青岛市市南区瞿塘峡路XX号X号楼XXX户房产，合同约定购房款总价为2262985元。根据双方之间《商品房预售合同补充协议》第五条之约定，被告应当在房屋交付之日起360日内取得房地产权属证明并协助乙方办理产权证书。
本案涉案房屋交付时间为2011年1月6日，被告最迟应当在2012年1月6日前办理产权证书，但被告至今未办理。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、判令被告向原告支付延期办理产权证书的违约金243420元（暂计算至2014年7月7日）；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告青岛齐海置业有限公司辩称，一、双方已就涉案房屋补交房款、逾期办证的违约责任问题达成一致意见，互不追究，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。二、原告主张的逾期办证期限有误。三、案外人杨宗强的侵权行为是导致办证逾期的主要原因。
经审理查明，2010年1月，原告施浩（乙方）与被告青岛齐海置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路XX号伊莎贝拉国际公馆（X-X号楼）X号楼X层XXX户，房屋单价每平方米14346.30元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款2262985.00元。甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后，由甲方进行精装修后交房。合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同《补充条款》另约定，甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。双方均在该合同上盖章确认。合同约定，补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充条款为准。
合同签订后，原告施浩于2010年3月2日交付了购房款。
2011年1月6日原告接受了涉案房屋，并交纳了2011年1月至6月份的物业管理费。2013年2月5日，被告青岛齐海置业有限公司取得该楼盘的房地产权证。2013年3月5日，被告青岛齐海置业有限公司在报纸公告可办理涉案房屋的房地产权证的通知。
另查明，2010年12月28日，伊莎贝拉国际公馆部分业主向被告青岛齐海置业有限公司提出异议，认为其购买的瞿塘峡路伊莎贝拉国际公馆X号楼房屋，“因产权纠纷所以暂时无法办理交接手续：即在交房通知下达前有人抢占了楼顶平台，并在屋顶平台上私建违章建筑，现已将天井加高了约3米……我们要求从速把楼顶平台的产权关系依法弄顺，保证平台不被别人私自占有，立即拆除违章建筑，恢复原有设计结构，此时我们方能办理房屋的交接手续；而且我们不承担延期交接的责任。希望不要影响房屋的尽早使用。”
后针对业主的情况反映，被告青岛齐海置业有限公司出具说明一份，内容为：“我单位开发建设的伊莎贝拉项目现已竣工投用，原来在X#楼X层上人平台天井顶部设有玻璃顶盖，2010年12月16日我公司工作人员发现该处顶盖被拆除，并有人再次擅自施工加高墙体，经落实为该楼XXX室业主所为，我公司工作人员当即阻止施工，但该业主我行我素、置之不理，因此阻止未能奏效。……为维护公司和业主的合法权益，在我公司多次与业主沟通协调无效后，分别于2010年12月31日、2011年1月7日，两次组织施工人员在城管部门协助下进行拆除，但均因为XXX室业主组织多人进行阻挠未能实施。……”
2011年1月10日，青岛市工程质量监督站市南区站向被告青岛齐海置业有限公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为伊莎贝拉国际公馆X号楼X层顶高度超出设计标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，被告青岛齐海置业有限公司向原审法院提起诉讼，要求XXX室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将X号楼X层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，被告青岛齐海置业有限公司通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在被告青岛齐海置业有限公司将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，被告青岛齐海置业有限公司依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
被告青岛齐海置业有限公司主张因杨宗强的侵权行为，导致被告青岛齐海置业有限公司无法办理竣工验收证明，因此导致被告青岛齐海置业有限公司直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明，并最终于2013年2月5日取得整个楼盘的房地产权证，于2013年3月为原告施浩办理房地产权证。而被告青岛齐海置业有限公司已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此被告青岛齐海置业有限公司并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
再查明，案外人王燕曾代表原告施浩签订合同，并交纳了部分房款、领取购房发票等，后又与被告签订补充协议一份，约定原告施浩不再以任何理由向被告主张包括但不限于房屋交付、逾期办理房屋初始登记导致被告延期办理房地产权证在内的任何违约及赔偿责任，但原告施浩对该案外人王燕代签补充协议并不认可。
上述事实，有商品房预售合同、发票、证明、民事判决书等证据及当事人陈述为凭，上述证据业已经过本院质证及审查。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
依据合同补充协议的约定，被告青岛齐海置业有限公司自交付房屋之日起360日内应协助原告施浩办理房地产权证。本案中，原告于2011年1月6日接受了涉案房屋，则被告青岛齐海置业有限公司最迟应于2012年1月7日协助原告施浩办理房地产权，但被告青岛齐海置业有限公司直至2013年3月方才通知原告施浩办理房地产权证，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于被告青岛齐海置业有限公司主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，原审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，被告青岛齐海置业有限公司应先行向原告施浩赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。被告青岛齐海置业有限公司以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。
综上，应由被告青岛齐海置业有限公司承担逾期办理房地产权证的责任。
但结合本案具体情况，依据庭审审查可知，原告施浩已于2011年1月6日接受了涉案房屋，青岛市工程质量监督站市南区站向被告青岛齐海置业有限公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日完成拆除违章建筑后，被告青岛齐海置业有限公司迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成被告青岛齐海置业有限公司无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，被告青岛齐海置业有限公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，被告青岛齐海置业有限公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，原告施浩也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告青岛齐海置业有限公司的行为及过错程度，原审法院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
在具备办证条件前，原告施浩实际付款数额为2262985元，故应以此为本金，自2012年1月7日起计算至2013年3月5日止。因2013年3月5日后原告可自行办理房屋产权证，因原告未予办理而造成的延期损失，不应由被告承担违约责任。
案外人王燕代理原告所签订的补充协议，系对原告重大利益的处分，但案外人王燕并未事先取得原告的授权或原告事后予以追认，因此案外人的该代理行为不应由原告承担相应的法律责任，即原告仍然有权向被告追究逾期办理房屋产权证的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：
被告青岛齐海置业有限公司于判决生效之日起10日内给付原告施浩逾期办证违约金，以2262985元为本金、按照同期银行贷款利率的70%计算，自2012年1月7日起计算至2013年3月5日止。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4951元，诉讼保全费1737元，由被告青岛齐海置业有限公司承担。因原告施浩已预交，被告青岛齐海置业有限公司于判决生效之日起10日内给付原告施浩。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 徐丽萍
人民陪审员 钟 芳
人民陪审员 张秀云
二〇一五年一月十日
书 记 员 陈玉秀