辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00321号
上诉人（原审被告）：林明春，无职业。
委托代理人：周丽平，辽宁亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴世刚，无职业。
委托代理人：曲建，辽宁鼎扬律师事务所律师。
原审原告戴世刚与原审被告林明春租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年12月10日作出（2014）西民初字第2721号民事判决，林�春不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林明春的委托代理人周丽平，被上诉人戴世刚及委托代理人曲建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴世刚一审诉称：原、被告于2013年5月签订协议书约定将被告从案外人处租赁的位于大连市西岗区建设街98号嘉日客舍的房屋及经营权转让给原告，转让费用合计162000元，包含转让费120000元、房屋租金42000元，租赁期限自2013年5月30日起至2014年4月10日止。由被告负责于2014年4月10日前完成与原房主的房屋续租合同。合同签订后，原告按照约定交付了转让费用后进店经营旅店，经营至2014年4月10日，但被告并未按照合同约定完成房屋续租合同，导致原告无法继续经营，经原告多次索要，被告除返还20000元转让费用并另行出具一张20000元欠条之外，至今未将剩余转让费返还给原告。被告�行为违反了协议约定，损害了原告的权益。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的旅店转让协议。2、被告立即返还原告支付的兑店费用100000元。
被告林明春一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告并未签订书面的转让协议，只有口头约定转让费用为162000元，具体包括租赁剩余期间的租金及旅店内的装修装璜、设备物品等一切固定资产。双方并没有约定由被告负责房屋续租。原房主在收回房屋时已给了原告20000元，被告也给原告另行出具了一份20000元补偿款的欠条。截止2014年4月10日，双方的口头约定已经履行完毕，原、被告之间已没有任何关系。原告实际经营旅店已近一年，原告现在要求解除约定没有法律和合同依据。
一审法院经审理查明：大连市西岗区建设街98号一层公建原由案外人经营嘉日客舍，从事旅店服务。后案外人于2011年4月7日与被�林明春签订租房合同书，将案涉房屋及营业手续出租给被告，由被告继续经营，期限自2011年4月10日至2014年4月9日，年租金65000元。2013年5月30日，被告将客舍转让给原告，转让款总计162000元，原告已支付给被告。原告经营旅店至2014年4月9日。2014年4月10日，案外人因与被告林明春的合同到期，收回客舍并返还被告20000元保证金，被告将该笔20000元转付原告，并于2014年4月14日再向原告出具欠条一张，内容为“今欠戴世刚嘉日客舍兑店补偿20000元，当日出现的无照经营由戴世刚负责”，但被告未给付原告补偿款。
一审法院认为：原、被告之间存在旅店转让关系，双方对转让价款及履约过程中的款项往来均表示认可。被告虽否认其具有与原房主续租房屋的义务，但其向原告付款20000元并另行出具欠条的行为已表明其认可未与原房主续租房屋，应对原告进行补偿，欠条中也写明所欠的是兑店补偿，故与原房主续租房屋应为被告的约定义务。现被告未履行该义务，应向原告返还多收的兑店费。关于返还数额，原、被告转让关系的存续期间处于案外人与被告签订的租房合同书的期限之内，应按该租房合同书约定的租金标准（65000元／年）确定原告应付的使用费，即65000元÷365天×原告实际使用天数315天=56096元，从原告已付的162000元中减除该56096元及被告已给付原告的20000元，被告应返还原告兑店费用85904元。关于原告要求解除转让协议书的诉讼请求，因原、被告双方的转让关系已终止，该诉讼请求本院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告林明春于本判决生效之日起十日内返还原告戴世刚兑店费85904元。二、驳回原告戴世刚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），由原告戴世刚负担350元，由被告林明春负担1950元。
林明春上诉的理由及请求是：1、一审法院认定事实错误。一审法院经审理查明“案外人因与林明春合同到期，收回客舍并返还林明春20000元保证金，林明春将该笔20000元转付戴世刚”一节事实不存在，一审认定没有依据，该笔款项是原房主给戴世刚的，与林明春无关。2、因戴世刚没能从原房主处续租房屋，找林明春协商，认为兑店费过高，所以林明春出具欠条，与续租房屋没有任何关系，原审法院认为林明春出具欠条的行为表明其认可因戴世刚未与原房主续租房屋应对被上诉人进行补偿没有依据，属主观推定。3、一审判决林明春返还戴世刚兑店费没有合同约定也无法律依据。戴世刚无证据证明林明春有续租房屋的义务，即使林明春有义务，双方也未约定如不能续租，林明春有退还兑店费的责任，一审判决林明春返还兑店费没有事实依据。一审法院驳回戴世刚解除合同的请求，却又基于违约责任判决林明春返还兑店费，没有法律依据。4、一审判决违反公平原则，林明春将客舍的经营权和客舍内一切装修、装饰、物品等一并转让给戴世刚，戴世刚现已经营近一年，在其已取得一年的营业收入后，又判决林明春返还全部兑店费，有违公平，违反意思自治原则。据此，请求撤销原判，依法改判驳回戴世刚的诉讼请求，或发回重审。
戴世刚二审答辩认为：不同意林明春的上诉请求。双方之间签订租赁协议，约定林明春负有为戴世刚续签房屋租赁合同的义务。签订协议后，戴世刚一次性付清所有款项，但林明春没有履行该续租义�，戴世刚遭受严重经济损失，一审判决林明春返还部分兑店费用符合客观实际情况。应依法驳回林明春的上诉请求。
本院经审理查明：大连市西岗区建设街98号一层公建原由案外人经营嘉日客舍，从事旅店服务。后案外人于2011年4月7日与林明春签订租房合同书，将案涉房屋及营业手续出租给林明春，由林明春继续经营，期限自2011年4月10日至2014年4月9日，年租金65000元。林明春经营一段时间后又与戴世刚签定协议书，约定“建设街98号嘉日客舍，于2013年5月30日兑给戴世刚12万元，房租4.2万元，合计16.2万元，预付柒万元，余下2013年7月15日前付清。林明春于2014年4月10日前来给续房屋租合同。以前的合同归戴世刚接管。”戴世刚已支付给林明春162000元。戴世刚经营旅店至2014年4月9日。2014年4月10日，因案外人与林明春的合同到期，案外人收回该旅店。2014年4月14日，林明春向戴世刚出具欠条一张，内容为“今欠戴世刚嘉日客舍兑店补偿20000元，当日出现的无照经营由戴世刚负责”，但林明春未给付戴世刚该笔款项。
本院所确认的上述事实，有案外人与林明确春签订的租房协议合同书、林明春与戴世刚签订的协议书、欠条及庭审笔录在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：本案的争议焦点有以下两点：一、林明春是否负有为戴世刚续租案涉旅店的义务；二、林明春是否应该返还戴世刚转让费。
林明春与戴世刚双方协议约定，林明春于2014年4月10日前来给续房屋租赁合同，林明春也出具欠条确认欠戴世刚补偿费，结合戴世刚经营不到一年，除租金外还有120000元转让费的事实，可以认定林明春负有办理房屋续租的义务。林明春与戴世刚的协议书有双方当事人的手印，林明春对此不予认可，却又不申请鉴定，故本院对协议书�效力予以认定。林明春应承担不能续租的法律后果。林明春关于其没有续租义务的主张，本院不予支持。林明春履行义务不符合双方协议约定，应将多收的转让费予以返还。本院认为，转让费120000元应包含戴世刚租期及原合同续租的租期在内的两个使用期限。关于返还转让费数额，戴世刚自2013年5月30日至2014年4月9日在案涉旅店已经营315天，按协议约定，应按原合同再续租三年（365×3=1095天），故应返还120000-120000÷（315＋1095）×315≈93191元。戴世刚庭审时自认其已收到林明春给付的补偿费20000元，虽林明春主张该笔款项不是其给付，而是案外人给付戴世刚的，但其未提供证据加以证明，本院不予支持。故林明春返还数额中应扣除该笔款项，即包含欠条在内，林明春共应返还戴世刚93191-20000=73191元。林明春关于一审判决返还全部转让费有违公平的主张，本院予以支持。�审关于林明春应返还的转让费数额的判定欠妥，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2721号民事判决第二项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2721号民事判决第一项为：林明春于本判决生效之日起十日内返还戴世刚转让费73191元；
三、驳回戴世刚其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费1950元，合计4250元（上诉人林明春已预交1950元，被上诉人戴世刚已预交2300元），由上诉人林明春负担3377元，由被上诉人戴世刚负担873元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 宋 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务及
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推�的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。