福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0212民初2876号
原告洪顶超，男，汉族，1970年4月9日出生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张伟丽，福建厦洋律师事务所律师。
被告郭赟超，男，汉族，1982年12月出生，住福建省厦门市思明区。
原告洪顶超与被告郭赟超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后依法由代理审判员叶林薇适用简易程序于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告洪顶超之委托代理人张伟丽到庭参加诉讼。被告郭赟超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告洪顶超诉称：2015年10月，洪顶超与被告郭赟超签订《房屋租赁合同》，约定将址于厦门市同安区环城西路737号的房屋出租给郭赟超，租期为5年，自2015年10月20日至2020年11月20日止；每月租金为13900元，每三个月支付一次房租；郭赟超租赁时应交付洪顶超房屋租赁保证金15000元。上述合同签订后，郭赟超于2015年11月中旬向洪顶超支付20000元租金。此后再没有支付过房租。郭赟超通过各种方式催讨，洪顶超均以各种理由拖延。根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定，“承租方如果拖欠租金以及其他费用的，除应偿还所欠租金或费用外，还应自拖欠之日起以所欠资金或费用总额为基数按月利率3％支付违约金；拖欠租金超过两个月的，则甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付本合同总租金总额的30％的违约金。”洪顶超认为，郭赟超拖欠租金的行为已经构成违约，洪顶超有权解除房屋租赁合同，并要求郭赟超支付所拖欠房租、逾期违约金、解除合同违约金，逾期违约金洪顶超自愿调整为按照年利率24％计算。故洪顶超诉请法院判令：1.洪顶超与郭赟超解除房屋租赁合同并在解除之日起3日内腾空房屋交还洪顶超；2.郭赟超向洪顶超依约支付租金至合同解除之日（租金从2015年11月20日暂计至2016年7月12日，暂计算为88420元），如未按期腾房则按照租金标准加倍支付使用费至交还房屋之日；3.郭赟超向洪顶超依约支付逾期违约金、解除合同违约金（逾期违约金以拖欠租金总额88420元为基数，按年利率24%计算，暂计8723.12元；解除合同违约金按照一年租金计算，计为166800元）至实际支付之日；4.郭赟超立即付清拖欠电费291.74元；5.本案诉讼费由郭赟超承担。
被告郭赟超未提交书面答辩意见。
经审理查明：原告洪顶超与被告郭赟超于2015年10月份签订一份《房屋租赁合同》，约定由郭赟超（乙方）承租洪顶超（甲方）所有的址于环城西路737号的店面（以下简称讼争店面），租赁期限为5年，自2015年10月20日起至2020年11月20日止（免租期一个月）。合同载明：“三、租赁金额：第一年每月租金为人民币壹万叁仟玖佰元整（13900元）。第三年起每年递增10％，租金的支付形式为三个月支付一次，于上一期到期日前10日一次性付给甲方，租赁期间内不得增加租金……四、乙方租赁时应交付甲方房屋租赁保证金（押金）人民币壹万伍仟元整（15000元）……若乙方存在损坏房屋设备及拖欠租金、水电费等违约情形，甲方有权直接将该押金抵作违约金…。乙方违反本合同规定，提前退租的，甲方收取乙方押金。3.乙方应按合同规定如期支付租金和其它根据合同应向出租方支付的费用，承租方如果拖欠租金及其它费用的，除应偿还所欠租金或费用外，还应自拖欠之日起以所欠租金或费用总额为基数按月利率3％支付违约金；乙方拖欠租金超过两个月的，则甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付本合同总租金总额的30％的违约金……九、租赁合同届满未达成续租协议的，乙方应及时腾空店面将店面返还甲方。乙方逾期使用店面的，应按本合同约定的租金标准加倍支付使用费直至交还店面之日止。十、租赁期间房屋内的水电等设施供乙方使用。费用（包括管道临时疏通）均由乙方负责，如需缴纳税费、环保、消防、物业管理，也由乙方支付。”合同签订后，洪顶超将讼争房屋交付郭赟超使用，郭赟超分别于2016年1月7日以及2016年4月8日通过案外人陈淑菁的农行账户向洪顶超的农行账户转账支付15000元以及20000元。洪顶超述称，其中15000元系租房保证金，20000元系租金。后郭赟超未再支付过租金，并于承租期间拖欠电费289.55元。洪顶超遂向本院提出如上诉讼请求。
关于违约金的计算方式，原告洪顶超述称，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告郭赟超逾期支付房租已超过两个月，洪顶超有权解除房屋租赁合同。以洪顶超起诉之日即2016年7月12日作为合同解除之日。根据合同约定，郭赟超应自拖欠之日起，以所欠租金或费用总额为基数按月利率3％支付违约金，洪顶超同意以所欠租金总额为基数按月利率2％计付逾期违约金。郭赟超于2016年4月8日支付的20000元租金，洪顶超已从第一期（即2015年11.20－2016.2.19）拖欠租金中扣减。关于解除合同违约金，按照合同约定应以《房屋租赁合同》总租金总额的30％计付违约金，洪顶超当庭同意将解除合同违约金调整为一年租金即166800元。原告洪顶超举示了逾期违约金明细表及解除合同违约金明细表，用以说明其诉讼请求的计算依据。具体如下：
表一：租金及逾期违约金明细表
租金日期
应交租金日期
月租金（元）
拖欠租金（元）
拖欠月数
违约金标准
逾期违约金
2015.11.20-2016.02.19
2015.10.20
2％
3819.2
2016.2.20－2016.5.19
2016.2.10
2％
4003.2
2016.5.20－2016.7.12
2016.5.10
2％
900.72
拖欠租金88420元
逾期违约金8723.12元
合计：97143.12元
表二：解除合同违约金明细表
日期
月租金（元）
年租金（元）
违约金计算公式
解除合同违约金总额
2015.10.2-2016.11.19
166800
五年总租金总额×30％
282275.64
2016.11.20-2017.11.19
166800
2017.11.20-2018.11.19
183480
2018.11.20-2019.11.19
201828
2019.11.20-2020.11.20
18500.9
222010.8
五年总租金合计
940918.8
以上事实，有原告洪顶超举示的房屋租赁合同、居民身份证、网上银行电子回单、欠费停电通知书、发票等证据以及当庭陈述笔录在案为证，上述证据因被告郭赟超未到庭质证，本院依法推定洪顶超的举证成立并予以确认。
本院认为，原告洪顶超与被告郭赟超签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同，双方均应依约予以履行。根据上述查明的事实，合同签订后，洪顶超依约交付了讼争店面，而郭赟超仅于2016年1月7日支付15000元租赁保证金，并于于2016年4月8日支付了20000元租金，后未再支付过租金。郭赟超逾期支付租金已超过两个月，依照合同约定，洪顶超有权解除合同，并要求郭赟超按照合同约定支付逾期违约金及解除合同违约金。洪顶超于2016年7月12日提起诉讼要求解除房屋租赁合同，本院于2016年7月27日向郭赟超送达起诉状副本，故双方租赁合同自2016年7月27日解除。郭赟超应于判决生效之日起三日内将讼争店面交还洪顶超。逾期交还的，应按《房租租赁合同》约定的租金标准加倍支付使用费直至交还讼争店面之日止。关于洪顶超的第二、三项诉求，洪顶超要求郭赟超以拖欠租金为基数按照月利率2％支付逾期违约金97143.12元，未超过合同约定标准，本院予以支持。同时，根据合同约定，洪顶超有权要求郭赟超按照合同总租金30％计付违约金，洪顶超当庭同意将解除合同违约金调整为一年租金即166800元，未超过合同约定标准，本院亦予支持。另，郭赟超拖欠电费289.55元，亦应当由其支付。故郭赟超应向洪顶超支付拖欠租金88420元，逾期违约金8723.12元、解除合同违约金166800元、以及电费289.55元。但上述款项应扣除郭赟超已支付的15000元租金保证金。郭赟超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告洪顶超与被告郭赟超签订的《房屋租赁合同》于2016年7月27日解除；
二、被告郭赟超应于本判决生效之日起三日内将址于厦门市同安区环城西路737号的房屋腾空并交还原告洪顶超，若逾期交还的应按照《房屋租赁合同》约定的租金标准加倍支付占有使用费；
三、被告郭赟超应于本判决生效之日起七日内向原告洪顶超支付拖欠租金88420元，逾期违约金8723.12元、解除合同违约金166800元、以及电费289.55元，上述款项共计264232.7元，扣除郭赟超已支付的15000元租赁保证金，郭赟超还需向洪顶超支付249232.7元；
四、驳回原告洪顶超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费人民币7309.8元，适用简易程序减半收取人民币3654.9元，由被告郭赟超负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 叶林薇
二〇一六年九月一日
代书 记员 洪晓燕
附：本案适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。