福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初3907号
原告：中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区八一七南路中亭街利生苑A区2号楼137号,统一社会信用代码91350100854390364G。
负责人：林坚英。
委托诉讼代理人：陈玫，该公司员工。
被告：李勇，男，1975年7月10日出生，汉族，住福建省福安市。
被告：福建邦盛房地产开发有限公司，住福建省罗源县凤山镇东环新村1#楼001号12层，统一社会信用代码91350123793798701W。
法定代表人：林彬彬。
原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称工行台江支行）与被告李勇、被告福建邦盛房地产开发有限公司（以下简称邦盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玫到庭参加诉讼，被告李勇、被告福建邦盛房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行台江支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李勇向原告偿还贷款本金39169.17元人民币及相应的利息、罚息（暂计至2016年9月21日，利息、罚息为4851.24元，实际应支付至债务全部清偿之日止）；2、判令原告有权以本案抵押物（即被告李勇名下的位于罗源县罗源湾开发区北片x#楼xxx单元房产）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款，就诉请第一项的债务优先受偿；3、判令被告邦盛公司对被告李勇前述第一项诉讼请求范围内的全部债务承担连带保证清偿责任；4、本案的诉讼费用由两被告共同承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告李勇向原告偿还贷款本金34728.77元人民币及相应的利息、罚息、复利（暂计至2016年5月21日，利息、罚息、复利合计为5522.13元，此后的利息、罚息、复利按编号A[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷BS0097]号的《个人购房借款/担保合同》约定的标准计至款项还清之日止）。事实和理由：2010年2月10日,被告李勇（借款人）与原告（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号为A[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷BS0097]号），约定被告李勇向原告借款21.5万元，用于购置位于罗源县罗源湾开发区片“x#楼xxx单元商品房，贷款期限为伍年，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，被告人李勇采用等额本息还款法按月归还贷款。合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同执行利率基础上加收30%确定。合同第10.2条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其它费用。被告李勇并对上述所购商品房为抵押物担保还款。同时，合同第二十三条约定，被告邦盛公司对被告的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为对本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止。此外，合同第33.2条约定，合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。上述贷款合同签订后，原告于2010年2月27日依约向被告发放了21.5万元贷款。2010年2月23日，罗源县房地产管理所对上述房产进行了受理（收件编号为20100613）。但被告李勇却未按合同约定的时间和金额还款，被告邦盛公司亦未完全履行其阶段性连带保证责任，其行为已构成违约，故诉至本院。
被告李勇、被告邦盛公司未作答辩。
原告工行台江支行围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据材料：
1、被告李勇身份证、户口簿复印件、未婚声明书，以证明被告的基本身份信息情况。
2、《个人购房借款/担保合同》（编号为A[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷BS0097]号），以证明原告与被告李勇、被告邦盛公司签订抵押担保合同的事实，合同中对贷款金额、期限、利率、担保方式、保证方式、保证范围及保证期限均有明确约定。
3、罗源县房地产管理所按揭受理预收单（收件编号20100613），以证明原告为涉案房产的合法抵押权人。
4、中国工商银行个人贷款正常发放凭证、借款凭证，以证明原告依约向被告李勇发放了21.5万元贷款。
5、自营历史明细表，以证明被告李勇的还款情况，截至2016年9月21日止，被告李勇尚欠原告贷款本金39169.17元，利息4851.24元，贷款合同项下所欠本金暂计为44020.41元。
6、罗源县房地产管理所商品房初始登记证明、商品房初始登记房屋情况一览表，以证明讼争商品房已经可以办理产权登记。
被告李勇、被告邦盛公司未到庭质证，亦未向本院提交证据材料。
经审查，上述证据材料1-3、证据5、6均具有证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。证据4虽系银行系统打印，但未见明显瑕疵，本院亦予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月10日，工行台江支行（贷款人）与李勇（借款人、抵押人）、邦盛公司（保证人）签订编号为A[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷BS0097]号的《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款215000元，本合同项下贷款用于购买第一套住房，房屋坐落罗源湾开发区北片x#楼xxx号。本合同项下贷款期限为伍年，实际放款日与到期日以借据为准。合同第四条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为4.032%。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其它费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人以坐落于罗源湾开发区产提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
2010年2月23日，罗源县房地产管理所向李勇出具一份《罗源县房地产管理所按揭受理预收单》，对坐落于罗源县凤山镇罗源湾开发区北片x#xxx单元房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2010年2月27日，工行台江支行向李勇发放贷款215000元，借款期限自2010年2月27日起至2015年2月27日止，借款执行利率为年4.032‰。截至2017年5月21日，李勇拖欠借款本金34728.77元、利息、罚息、复利共计5522.13元，故引发本案诉讼。
另查明，罗源县房地产管理所于2015年12月7日向邦盛公司出具一份《罗源县房地产管理所商品房初始登记证明》（证明号：凤房初LY字第xxxxxx），证明内容为：“邦盛公司开发建设的坐落于罗源县罗源湾开发区的商品房，房屋面积56257.350平方米，经审查符合商品房初始登记条件，准予登记。”本案讼争的坐落于罗源县罗源湾开发区房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，建筑面积为126.84平方米。
本院认为，原告工行台江支行与被告李勇、被告邦盛公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。原告工行台江支行已履行合同项下的出借义务，被告李勇却未按期归还借款本息，已构成违约。原告工行台江支行有权依约要求被告李勇立即归还相应的借款本息。故原告工行台江支行请求被告李勇偿还借款本金34728.77元及其利息、罚息、复利有事实和法律依据，本院予以支持。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉罗源湾开发区北片x#楼xxx单元房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人李勇怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人李勇负有协助办理抵押登记的义务，邦盛公司应督促其办理。本院确定被告李勇应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人李勇若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行台江支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。被告李勇虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于被告李勇的财产，客观上应作为李勇的责任财产进行处置。当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行台江支行有权处分购房人李勇于商品房买卖合同项下的合同权利，而李勇取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行台江支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认原告工行台江支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因工行台江支行与保证人邦盛公司约定的保证期间为“借款人债务到期后合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，邦盛公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人邦盛公司在承担保证责任后，有权向债务人李勇追偿。在追偿过程中，若债权人工行台江支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还邦盛公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告李勇。
被告李勇、被告邦盛公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告李勇应于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金34728.77元及利息、罚息、复利（暂计至2016年9月21日的利息、罚息、复利合计4851.24元，此后的利息、罚息、复利按编号A[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷BS0097]号的《个人购房借款/担保合同》约定的标准计至款项还清之日止）；
二、被告李勇应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行办理不动产（位于罗源县罗源湾开发区产）抵押登记手续，福建邦盛房地产开发有限公司应督促李勇并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建邦盛房地产开发有限公司的保证责任终止；
三、罗源县罗源湾开发区产抵押登记办妥后，或被告李勇逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿；
四、原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行对罗源县罗源湾开发区产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建邦盛房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告李勇；
五、被告福建邦盛房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告李勇追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行负担111元，被告李勇、被告福建邦盛房地产开发有限公司共同负担789元；公告费560元，由被告李勇、被告福建邦盛房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王雨桐
人民陪审员 郑云玉
人民陪审员 夏闽霞
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 景 云
附注：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。