湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂民监二再字第00005号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：武汉九通置业有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区新育村**号。法定代表人：陈潜峰，该公司董事长。委托代理人：朱兆雍，湖北松之盛律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：张媛媛，女，汉族，1989年5月31日出生，住湖北省武汉市江岸区台北三村**号*楼*号。委托代理人：杨斌，湖北省天职法律服务所法律工作者。委托代理人：吉欢欢，湖北全成律师事务所律师。再审申请人武汉九通置业有限公司（以下简称九通公司）因与被申请人张媛媛商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）鄂民一终字第00027号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年11月6日作出(2014)民申字第997号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人九通公司的委托代理人朱兆雍，被申请人张媛媛的委托代理人杨斌、吉欢欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结2012年3月13日，一审原告九通公司诉至湖北省武汉市中级人民法院称：其与张媛媛于2009年1月8日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由张媛媛购买天下国际公馆1-2层8间商铺，总价款3351万元，张媛媛应在收到房屋竣工资料时付清40%的首付款共计1340.4万元，同时张媛媛应向银行申请购房贷款50%，余下的10%双方另约定付款时间。合同签订后，九通公司于2009年1月15日移交了房屋及竣工验收资料，同年8月7日张媛媛签收房屋，8月11日分6次支付了1140.4万元首付款（比约定首付款相差200万元）后即停止支付。同时，张媛媛向银行按揭贷款未能获得银行批准。双方为房款发生纠纷后，张媛媛不能将购房尾款及时付清。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条1（2）项的约定以及相关法律规定，九通公司可以解除合同。张媛媛在3年多时间内既不能获得银行按揭贷款，也没有全额支付上述购房款，商品房买卖合同已无法继续履行。因张媛媛长期占用房屋，导致九通公司资产遭受巨大损失。故请求：1.解除九通公司与张媛媛于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》，由九通公司退还张媛媛首付款1140.4万元；2.判令张媛媛承担因延迟支付购房款产生的违约金397.46万元；3、本案诉讼费用由张媛媛承担。一审被告张媛媛辩称：1、我方按照合同约定履行了义务。首付款义务已履行，也履行了办理贷款手续的义务，提供了办理贷款手续的完整资料。2、九通公司逾期交房、所交房屋严重瑕疵，违约在先，被告暂停支付200万元首付款是行使先履行抗辩权。3、《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家禁止性法律规定，已在履行，而且应当继续履行。湖北省武汉市中级人民法院一审查明：2009年1月8日，张媛媛与九通公司签订了八份《商品房买卖合同》，同日，又签订了一份《补充协议》。约定：1．张媛媛购买九通公司开发的天下国际公馆1-2层8间商铺（其中，1-1L号房屋建筑面积为225.13平方米，单价24900元/平方米，总金额5605737元；1-1M号房屋建筑面积为239.12平方米，单价24900元/平方米，总金额5954088元；1-1K号房屋建筑面积为180.13平方米，单价25730元/平方米，总金额4634750元；1-1J号房屋建筑面积为193.19平方米，单价25315元/平方米，总金额4890605元；2-2H号房屋建筑面积为197.5平方米，单价12080元/平方米，总金额2385800元；2-2I号房屋建筑面积为271.54平方米，单价12080元/平方米，总金额3280203元；2-2J号房屋建筑面积为254.98平方米，单价12700元/平方米，总金额3110756元；2-2G号房屋建筑面积为304.51平方米，单价11980元/平方米，总金额3648061元），总价款为3351万元。2.张媛媛应在收到房屋竣工验收资料以及符合房屋交付条件的资料后，付清40%的首付款共计1340.4万元。同时张媛媛应向银行申请购房贷款50%，余下的10%双方另约定付款额度和时间，该部分款项的履行不影响本协议的执行。3.所购房屋由九通公司于合同签订的第二日向张媛媛交付，九通公司保证所交付房产权属无任何争议，符合交房使用的一切条件。4．张媛媛按照九通公司确定的贷款银行的要求提供完整的贷款资料，如因银行原因或乙方（张媛媛）原因导致银行按揭无法及时办理，九通公司同意不追究张媛媛任何逾期付款的违约责任，未能办理按揭的部分由双方另行协商解决。合同签订后，在2009年8月10日前，张媛媛分6次支付了1140.4万元的首付款。2009年7月30日，张媛媛书面致函九通公司，请求九通公司按合同约定履行交房的义务。2009年8月3日，九通公司向张媛媛移交了房屋备案证明及竣工验收资料。2009年8月7日，九通公司向张媛媛交付房屋。同日，张媛媛在验收时发现2-2G号商铺被隔墙分割，面积减少，使用功能降低，与合同约定不符，遂停止支付首付款尾款200万元整。此后，双方多次协商未果。2009年7月24日，张媛媛向九通公司指定银行的经办人潘宁递交了办理贷款的全部基本资料。湖北省武汉市中级人民法院一审认为：关于是否应解除九通公司与张媛媛于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的几种条件，其中九十三条规定了当事人协商一致或约定一方解除合同的条件成就两种合同解除的情况，第九十四条规定了合同解除的五种法定情况，分别是不可抗力、履行期限届满前当事人一方明确表示或以行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务并经催告仍不履行、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现、法律规定的其他情形。由于九通公司、张媛媛没有事先约定解除合同的条件，在产生纠纷后也没有达成解除合同的一致意见，因此不适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。鉴于张媛媛已经支付了1140.4万元首付款，并按照九通公司的要求，向其指定的银行提供了办理银行贷款所需的全部资料，积极地履行了《商品房买卖合同》及《补充协议》的主要义务，因此本案也不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一至四款的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款关于合同法定解除的法律规定的其他情形，是指《中华人民共和国合同法》第六十九条，当事人依法行使抗辩权中止履行的，应当及时通知对方，对方在合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。在本案中，行使抗辩权中止履行的是张媛媛，因此根据本条规定，只有张媛媛有权提出解除合同，而九通公司无权提出。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，张媛媛已支付1140.4万元首付款，超过了全部价款的1/5，因此九通公司无权提出解除合同。故九通公司关于解除双方于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求于法无据，不应支持。关于张媛媛是否应承担延迟支付购房款违约金397.46万元的问题。九通公司的房屋为具备销售及交付条件的现房。九通公司不能证明2009年1月15日签收房屋《资料清单》的签字人与张媛媛之间存在委托代理关系，因此无法证明张媛媛收到其交付的房屋验收资料。2009年8月7日，九通公司实际交付房屋，而张媛媛在2009年1月8日付款400万元、2009年4月12日付款200万元、2009年4月28日付款120.3万元、2008年9月30日预付200万元、2009年8月10日付款220.1万元，总计1140.4万元，实际履行了首付款的主要部分，剩余部分未付是因为九通公司交付房屋存在逾期和2-2G商铺被隔墙分割，面积减少，使用功能降低，与合同约定不符等问题，张媛媛以缓交部分首付款作为对九通公司房屋交付与约定不符的抗辩，不应视作逾期履行付款义务。故九通公司向张媛媛主张逾期付款违约责任，不予支持。综上，九通公司与张媛媛签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，为有效协议。九通公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，该院于2012年11月7日作出（2012）鄂武汉中民商初字第00076号民事判决：驳回九通公司的诉讼请求。九通公司不服，向本院提出上诉称：1.张媛媛在支付首付款1140.4万元后，仅向银行递交了贷款资料，在交付房屋后的4年多未支付下欠的66%的购房款。张媛媛并未能有效办理完银行按揭手续，未履行付款义务，一审法院认定张媛媛履行了合同约定的主要义务错误。而且合同也约定，买受人贷款未获银行通过，买受人应在收到出卖人通知书十日内以现金方式支付该部分购房款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，即使是不可归责于当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人也可以解除合同，一审判决驳回九通公司的诉讼请求错误。2.张媛媛所购商铺面积为1863.2平方米，目前交付面积减少了42.38平方米，仅为2.2%，并且合同约定了房屋面积据实结算，张媛媛在长达4年的时间里并没有提出退房的要求，其拒付购房款没有法律依据。在九通公司交房长达4年，未出现经营状况恶化等情况下，一审法院适用不安抗辩权处理本案错误。同时一审法院适用针对一般货物买卖的《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定处理有关商品房买卖合同纠纷也是不当的，导致了极不公平的结果。请求二审法院撤销一审判决，改判支持九通公司的诉讼请求。张媛媛在二审中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，九通公司违约在先，张媛媛已提交全套申请贷款的资料，是九通公司不配合，才导致贷款未果。请求驳回上诉，维持原判。本院二审确认了一审判决认定的事实。另查明，2006年11月29日，武汉市城市综合开发管理办公室为天下国际公馆项目颁发了武开管预售[2006］325号《武汉市商品房预售许可证》。在《商品房买卖合同》附件六中，双方当事人约定，如买受人贷款申请未获或未全部获银行通过，导致买受人不能贷款或不能实现其贷款额度，买受人应当在收到出卖人通知书十日内以现金方式支付该部分房款。由于交房面积及贷款等问题，九通公司与张媛媛多次协商，双方互有函件往来。2009年6月23日，张媛媛致函九通公司称：“本人累计向贵公司支付首付款人民币920.3万元。……本人即刻投资成立国际名品服饰店。……为实现合同目的…，特委派专人就银行按揭、后续履行事项与贵司冯主任进行了沟通。期盼贵公司根据双方约定将本人所购商铺在本月底之前交付本人。……对于贵司选定的贷款银行，因工行同期贷款利率高于其他银行，烦请贵司另行选定或者双方协商确定。……贵司要求代垫一成首付从2008年10月30日起一年内支付完毕。对此，本人予以纠正说明：……银行贷款合同正式签订后，贵司才产生垫付之责。……本人将安排人员尽快将已备齐的相关贷款资料向协商确定的银行提交”。2009年7月1日，九通公司回函张媛媛称：“你应该支付1340.4万元首付款。但至今为止，您并未完整支付该款。若根据《商品房买卖合同》第七条约定：逾期付款60日，出卖人有权解除合同，并要求支付违约金。因此，我公司希望您尽快按《商品房买卖合同》和《补充协议》执行。……您在函件中所及代垫一成首付款一事……我公司未有为您代垫一成首付款之承诺……双方同意另行约定还款额度和日期，而非指我公司应该为您垫付；房屋按揭合同当事人是房屋购买人（您）和提供贷款人（银行），而不是开发商（我公司）。我公司可以协助您办理按揭手续，但是否放贷是银行根据贷款人提供的资料和银行的规定确定。工商银行是我公司商铺按揭贷款银行。自2009年1月8日签订合同至今已近半年，您从未亲自与工行工作人员见面……后一直也未提供您个人因购买商铺所需向银行提供的所需资料，也未…支付下余首付款项。……关于商铺交付问题：……天下国际公馆早已是现房，而且双方签订合同前我公司就已向您提供了商铺的全套资料，并同意您进场装修，……不存在再如您在函件中所称本月底前交付问题”。2009年7月1日，张媛媛致函九通公司称：“本人…希望能尽快按八份独立的《商品房买卖合同》及《补充协议》履行合约。本人多次派专人与贵司冯主任进行了沟通并要求付款商定按揭银行时，贵司冯主任答复：不能按双方2009年1月8日签订的相关合同约定履行办理银行按揭，她需落实公司高层是否要解除签订的《商品房买卖》及《补充协议》。过后，冯主任电话告知必须先以书面回复函件再议，贵方自身履行合同的态度令人难以理解！关于银行按揭问题：关于贵司选定的贷款银行----工行，并非贵司函件所说我方不与之沟通联系。本人派人多次进行沟通联系。但因工行同期贷款利率高于其他银行，不能达成共识。…如贵司决意工行贷款，本人尊重贵司意见，同时提请贵司与工行确定本次贷款的额度。……手续并非本人能依个人意愿独立完成。贵方根据双方共同废止的商品房买卖合同第七条对‘其他违约部分’的处理，且要求解除合同违约赔偿是没有依据的。关于商铺交付的问题：尽管已是现房，但本人也不敢在贵司未完成交付程序办理入住手续的情况下贸然入住装修。”2009年8月10日，张媛媛就九通公司擅自分割2-2G商铺向九通公司发送《严格按照合同约定交付所购商铺的函》，提出待九通公司拆除该商铺内的隔墙后支付首付余款200万元。2009年9月25日，九通公司发函张媛媛称：“您所述已将按揭资料交工商银行办理贷款手续一事，经咨询，该行认为您所交手续不全，现仍不符合贷款条件。关于您与我公司签订的房屋购买合同，我公司认为双方仍有下列事项未达成一致：（1）首付款：按约定，您至今仍未完整交付首付款；（2）代垫一成首付款：无论我公司是否同意代垫该款，但该款仍由您最后支付。但双方经多次协商，仍未确定已成首付款偿付时间。（3）银行按揭：自1月8号签订合同至今，您既不能获得银行贷款，又不完整支付全部房款，系严重违约行为；（4）房屋面积：购房合同约定房屋面积按实际测量面积计算。现对您购买的商铺经实测多余的面积问题，双方曾多次协商，但仍不能达成一致。以上问题，因双方存在巨大分歧，并且经多次谈判协商，仍不能达成一致意见，已经造成了很大损失。上述问题是双方当初双方签订房屋买卖合同之时所疏忽遗漏的合同重大事项，也是房屋买卖合同必须明确的条款。现双方对遗漏的购房款支付、房屋面积的核算问题都不能达成一致，无异于原购房合同缺失合同成立的必要条件。而此结果也并非双方签订合同之时故意行为所致。为此，我公司建议：双方尽快就遗漏问题协商一致，并签订书面补充合同。若经双方再次努力，仍不能达成共识，我公司认为原购房合同应尽快解除，以免双方损失扩大。”2009年10月9日，张媛媛回函九通公司，继续要求九通公司完整交付2-2G商铺，同时提出其已根据银行提供的个人资料清单完全提交。指出能否获得银行贷款，不是一人条件具备即可。函中再次主张是九通公司违约。2009年10月20日，九通公司致函张媛媛称：“鉴于以下原因，我公司认为与您所签订的原房屋买卖合同无法继续履行，现特此致函要求解除合同：1、自2009年1月8日签订房屋买卖合同至今已有10个月，您仍没有完整交付购房首付款。商品房买卖合同第七条约定：逾期付款60日，出卖人有权解除合同，并要求支付违约金；2、补充协议约定：‘前期未能支付的其中一成’，双方同意另行约定还款额度和日期。但自2009年1月8日签订补充协议至今已10个月，双方就此问题多次协商，但仍达不成共识；3、自2009年1月8日签订房屋买卖合同至今已有10个月，您已多次向多家银行提供贷款资料，申请购房余额按揭。但银行至今不能批准您的贷款申请。为此，我公司有理由相信：银行不认可您有购买我公司数千万元资产的资信能力；4、房屋买卖合同特别约定：房屋面积按实际测量面积核算。现对您所购买的商铺经实测多余的面积，我公司要求按照约定以实际面积计算，但至今您对此提议不予答复，已导致房屋买卖合同必要条款缺乏，合同不能成立。以上关于房屋购买的首付款额及支付期限、银行按揭批准及划转、房屋面积核实等问题是房屋购买合同的必要条件，现经数月协商仍不能明确，已导致我公司巨额资产长期闲置，损失极大。因此，我公司认为：根据双方已签订的房屋买卖合同、合同法、最高法院关于房屋买卖合同的司法解释，我公司与您于1月8日签订的合同已无法继续履行，应当解除。”2009年10月27日，张媛媛回函九通公司，表示不同意九通公司单方解除合同，并表示将依法维护自己的合法权益。2009年10月30日，九通公司致函张媛媛，函称：“1、我公司已多次要求你按照购房合同约定按产权登记面积据实结算房款，你至今未予同意并支付房款。2、银行按揭贷款问题，你至今未按合同约定向银行提交贷款所需的全部个人资料，完成贷款协议签订手续并获得批准。我公司不可能无限期等待。自1月8日签订合同以来，多次没有结果的协商和无限期的拖延等待，已使我公司遭受巨大损失。在不能协商解决的情况下，我公司只有提议解除合同。如你收到此函5日内，你仍不能提出明确的解决方案，我公司只有提请司法部门裁决解除合同。”2009年11月3日，张媛媛回函九通公司，函称：“二、关于银行贷款问题。本人一再重申：按照贵公司指贷银行——中国工商银行湖北省分行徐家棚支行所列资料清单，本人分别于09年1月26日和09年7月24日向其提供贷款所需的买方全部资料。该行具体经办人员也在资料移交清单上注明基本资料已准备完毕，如需提供其他资料，另行电话通知。本人至今未接到贵公司或银行的任何通知要求本人还需提供何种资料，何时签订借款协议。而且，因为工行贷款额度所限，为了贵公司的按揭款项及时全额到账，我本人也同时向银行提供了相应的个人资料。在此情况下，给贵公司造成的无限期等待结果，应该不是本人原因所致！个中缘由，贵公司向银行方面垂询！本人在此前的回复函中已向贵公司提醒。本人也在等待之中。目前，贵我双方的合同已实际履行，交易已经完成。贵司无论是终止还是解除的提议均是对合同的严肃性、交易稳定性的破坏。”截止一审辩论终结前，双方当事人未能就按揭不成部分协商一致。2013年5月13日，本院（二审期间）调查了中国工商银行徐家棚支行的客户经理向希丽，以及该笔贷款申请的原经办人潘宁。向希丽陈述，九通公司开发天下国际公馆项目时，在该行有1.5亿元的项目开发贷款，按约定在建工程抵押部分的商品房贷款须在该行办理以偿还开发贷款。九通公司的全部资料已全部提交该行，无须另行提交任何资料。个人贷款是银行与客户之间的关系，九通公司只需要出具首付证明即可。潘宁陈述，工行电脑系统中查询不到张媛媛的贷款资料，张媛媛的贷款是没有办成的。张媛媛在申请贷款时年龄很小，银行对其收入来源有疑问。至于是否通知张媛媛记不清了。在办理贷款中，无须九通公司协助，只需要张媛媛提供购房合同即可。九通公司与张媛媛均对上述两份笔录的真实性无异议。但张媛媛补充认为，该银行与九通公司因为存在贷款合同关系，双方有利害关系，并且向希丽的证言侧面证明九通公司在法庭上的陈述不实。而潘宁的证言证实张媛媛提交的资料齐全，该银行没有通知张媛媛未批准其贷款申请。同时强调九通公司没有向张媛媛提供首付证明。本院二审对向希丽、潘宁所作的陈述予以确认。本院二审认为：（一）关于九通公司请求解除双方签订的商品房买卖合同应否支持的问题。九通公司与张媛媛签订的八份《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。双方当事人均应严格履行各自合同义务，九通公司应向张媛媛交付符合合同约定的商品房，张媛媛应向九通公司支付购房款。合同签订后，张媛媛仅支付了1140.4万元首付款，尚欠首付款200万元。但九通公司从应向张媛媛交付的2-2G商铺分割出2-2M商铺，不但未向张媛媛完整交付房屋，还对张媛媛所购的二楼所有商铺的通行、采光产生较大影响。张媛媛在多次提出异议未果，双方就该部分争议未解决的情况下，未支付下欠200万元首付款，并不构成根本性违约。虽然张媛媛截止目前仍未实际获得贷款，但双方签订的《补充协议》约定：“张媛媛按照九通公司确定的贷款银行的要求提供完整的贷款资料，如因银行原因或乙方（张媛媛）原因导致银行按揭无法及时办理，九通公司同意不追究张媛媛任何逾期付款的违约责任，未能办理按揭的部分由双方另行协商解决”，九通公司明确同意不追究张媛媛贷款不成部分的逾期付款违约责任，九通公司更不能以张媛媛未获贷款进而迟延支付该部分购房款请求解除合同。如果张媛媛确实无法办理按揭，九通公司可就贷款不成部分的付款问题与张媛媛协商。在协商不成的情况下，九通公司可请求人民法院判令张媛媛在合理期限内支付相应的购房款，并对房屋最终价款进行结算。九通公司主张双方签订的合同无法继续履行，但九通公司已向张媛媛交付了除被分割的2-2M商铺外的其他房屋，而张媛媛亦表示愿意继续履行合同，九通公司亦未经诉讼程序确定张媛媛无能力履行合同约定的付款义务，在九通公司无充分证据证明该合同客观上无法继续履行的情况下，二审对九通公司有关该合同无法继续履行的主张不予采信，对九通公司以该合同因不可归责于双方的原因不能继续履行而予解除的请求不予支持。此外，双方在合同中并未约定解除合同的条件，九通公司无行使约定解除权的条件。九通公司与张媛媛签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》的目的在于通过向张媛媛出售商品房以获取房款，张媛媛虽然向银行申请贷款至今未果，但张媛媛同意继续履行合同，愿意以其他方式支付房款，九通公司签订合同目的并非不能实现，其要求解除合同目前也不符合法定解除的情形，故对九通公司要求解除合同的请求不予支持。（二）关于张媛媛应否向九通公司支付违约金的问题。双方当事人在《补充协议》中约定，张媛媛按照九通公司确定的贷款银行的要求提供完整的贷款资料，如因银行原因或乙方（张媛媛）原因导致银行按揭无法及时办理，九通公司同意不追究张媛媛任何逾期付款的违约责任，现九通公司向张媛媛主张迟延付款的违约金与合同约定不符，对其相应的诉讼请求不予支持。综上所述，九通公司主张解除合同的理由不充分，其要求张媛媛承担迟延付款违约金的理由不能成立，其要求改判解除合同及判令张媛媛赔偿迟延付款违约金的上诉请求，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114071元，由武汉九通置业有限公司负担。九通公司不服上述判决，申请再审称：（一）原审判决适用法律错误。九通公司自2009年8月向张媛媛交付房屋至今6年，九通公司交付的房屋虽有面积误差但不到3%，张媛媛已接受房屋愿意履行合同，九通公司多次向张媛媛催告支付剩余的60%多的购房款，但张媛媛至今不支付任何购房款，已构成根本违约，九通公司请求解除合同有明确的法律依据。二审判决购房人在可以无限期不实际履行付款义务的情况下无限期占有房屋，且不承担违约责任，适用法律错误，判决结果显失公平。（二）有新的证据表明张媛媛已无继续履行支付购房款的能力。请求依法再审。被申请人张媛媛答辩称：（一）再审申请人首先违约，被申请人未支付剩余的首付款200万元是依法行使抗辩权，再审申请人交付的2G商铺隔墙面积减少、使用功能降低构成违约，且张媛媛后拟支付该款遭再审申请人拒收；未依法办理商品房买卖合同登记备案手续以及未开具商品房销售发票构成违约；再审申请人将诉争商铺一楼门前做停车场使用，严重影响被申请人经营，构成违约。（二）被申请人坚持要求继续履行合同，再审申请人应将商品房买卖合同进行备案登记、出具销售不动产发票、清除商铺门前停车位、拆除2G隔断、接通水、电，被申请人承诺3个月内一次性将购房余款支付给再审申请人。请求驳回九通公司的再审请求。本院再审过程中，九通公司向本院提交了如下新的证据：1、湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00931号民事判决、（2014）鄂武汉中民商初字第00036号民事判决，拟证明张媛媛对涉案房屋的购房款来源于其父母及其父母所在公司在湖北省农业发展银行的贷款（总金额9590万元），因未偿还贷款2350万元及相应损失而被分别判令偿付，其中，判令张媛媛还款800万元；判令张媛媛母亲担任法定代表人的白牡丹公司偿付2350万元及利息235万元以及逾期利息、违约金70万元及利息、律师费损失13万元，从而证明张媛媛无购房能力以及无继续履行支付购房款的能力；2、湖北省武汉市硚口人民法院（2012）鄂硚口执字第00857-4号执行裁定及协助执行通知，拟证明张媛媛购买涉案商铺的首付款来源于其父母，而其父母因偿债不能，经债权人申请执行，法院将张媛媛支付的首付款冻结，从而证明张媛媛所付首付款已失去购房款功效，张媛媛的购房款实际为零；3、湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸执民字第00026-1号执行裁定，拟证明张媛媛对外欠款372万元及相应利息等，涉案标的中的3间商铺被查封。上述证据均证明张媛媛已无继续履行合同的能力。被申请人张媛媛质证认为，九通公司提供的证据均不能证明张媛媛无继续支付购房款的能力，且与本案无直接关联性，故不能作为本案事实的认定依据。张媛媛再审中未向本院提交新的证据。本院再审审查认为，九通公司提供的上述证据均系人民法院生效裁判文书，内容客观真实，且对于认定张媛媛有无继续支付购房款的能力以及涉案合同能否继续履行具有相关性，故应作为本案定案证据采信。张媛媛提出上述证据与本案无直接关联性的质证意见不能成立，应不予支持。本院再审查明：原二审查明的事实属实，再审予以确认。另查明：涉案商铺目前未单独办理初始登记。张媛媛于2009年8月7日接收商铺并装修使用，后双方为购房款支付、2G商铺隔断争议等产生纠纷，导致商铺停水停电而未能继续使用。目前，部分涉案商铺（1-1K号、2-2H号、1-1J号）因张媛媛对外欠债未还而被相关法院执行查封。还查明，张媛媛尚欠购房款合计2210.6万元（应付房款3351万元-已付首付款1140.4万元=2210.6万元）。根据其他案件生效法律文书认定，张媛媛履行本案商品房买卖合同的大部分首付款来源于其父母及其父母担任法定代表人的公司，张媛媛及其父母、以及其父母开办的公司目前均对外欠有大量债务尚未执行。2014年11月13日，张媛媛已向九通公司支付的购房款中的8244194元被相关法院执行冻结。本院再审认为：张媛媛与九通公司之间签订的八份《商品房买卖合同》以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定全面履行义务。九通公司向张媛媛交房后，张媛媛未向九通公司支付全部购房款。九通公司以张媛媛未付清购房款导致其合同目的无法实现为由，要求解除合同，并要求张媛媛承担延迟付款违约金，引发本案诉讼。综合双方当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点主要有二：（一）双方当事人之间签订的商品房买卖合同及补充协议应否解除；（二）张媛媛应否向九通公司支付延迟付款违约金。（一）关于双方当事人之间签订的商品房买卖合同及补充协议应否解除问题九通公司主张，张媛媛因未能与银行办理按揭贷款手续导致购房款不能如期支付，商品房交付至今多达数年，张媛媛仅支付不到三分之一的购房款，已导致其不能实现合同目的，双方之间的合同应予解除。张媛媛则以九通公司交付的二楼2G商铺因隔断而导致面积减少及严重影响使用功能、商品房买卖合同未办理备案登记、首付款未开具发票、商铺前面的停车场影响商铺正常使用等系九通公司先违约进行抗辩，要求继续履行合同。本院认为，根据张媛媛与九通公司之间签订的八份商品房买卖合同及补充协议的约定，张媛媛应付购房款3351万元，其中，首付款1340.4万元、剩余50%采取按揭贷款方式、10%协商支付，并应自接受房屋商铺竣工验收资料以及符合房屋交付条件的资料后一次性支付完毕首付款。张媛媛于2009年8月3日接收房屋竣工验收资料、同月7日接收房屋后，合计支付1140.4万元（尚欠首付款200万元），剩余2210.6万元购房款未再支付。九通公司与张媛媛因履行合同发生争议后，分别于2009年7月、9月、10月、11月多次向张媛媛致函协商首付款及购房款支付、建议解除或要求解除合同等，双方互有函复往来，张媛媛仍未能支付剩余房款，故九通公司提出其未能收取购房款导致不能实现合同预期目的的再审理由成立，本院予以支持。张媛媛虽有继续履行合同的意愿，因其未能办理按揭贷款，而九通公司在本院再审中提交的相关证据表明，张媛媛目前对外尚欠其他债务而出现债务危机，张媛媛的父母虽曾为其支付大部分购房首付款，现其父母及其父母开办的公司亦均对外尚欠巨额债务未能执行，并由此导致部分涉案商铺被法院执行查封、张媛媛已交付的部分首付款被法院执行冻结，又因张媛媛在本案中未能提供证明其有继续履行付款能力的证据或相应担保，九通公司据此主张张媛媛已无继续履行支付购房款能力的再审理由成立，本院亦予支持。此外，抵押贷款合同的双方当事人为张媛媛与银行，张媛媛未能成功办理商品房按揭贷款手续而致其未能如期支付购房款，张媛媛未能提供充分证据证实系九通公司原因导致其未能订立商品房担保贷款合同，故应当认定导致其不能签订商品按揭贷款合同的责任与九通公司无关。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，九通公司有权要求解除合同。至于张媛媛提出2G商铺隔断导致面积减少及影响其正常使用、商品房买卖合同未备案登记问题、已交付首付款未开具发票、商铺前面的停车场影响商铺正常使用等抗辩理由，均属双方合同应继续履行情形下的抗辩事由，既非影响张媛媛继续履行支付购房款义务的必要抗辩事由，又不影响九通公司以合同目的无法实现而独立行使合同解除权，故本案对张媛媛提出的上述抗辩事由依法不予认定处理。关于张媛媛再审补充提出其支付剩余200万元首付款曾被九通公司拒收问题，该主张既被九通公司否认，张媛媛又未能提供其他证据予以证实，且即便该理由成立，亦不必然影响九通公司依法行使合同解除权，故张媛媛提出的该辩解理由及主张不能成立，本院不予认定。因此，张媛媛未按合同约定履行支付购房款，导致九通公司订立合同的目的无法实现，九通公司依法享有合同解除权，九通公司据此主张解除双方当事人之间签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。（二）关于张媛媛应否向九通公司支付延迟付款违约金问题本院认为，双方当事人虽在商品房买卖合同中约定了张媛媛以担保贷款方式付款以及不能按期付款的违约责任，而根据双方当事人补充协议的约定内容，如因银行原因或张媛媛原因导致银行按揭无法及时办理，九通公司同意不追究张媛媛任何逾期付款的违约责任。因此，九通公司向张媛媛主张迟延付款违约金因与补充协议的约定内容不符，本院依法不予支持。由于九通公司与张媛媛之间签订的商品房买卖合同与补充协议依法应予解除，双方因合同履行取得的财产依法应当相互返还。张媛媛应向九通公司腾退涉案的8间商铺，九通公司依法应将已经收受的张媛媛支付购房款本金及其利息返还给张媛媛。由于张媛媛此前对涉案商铺装修使用时有无添附物及其价值不明，而九通公司亦未明确主张解除合同之前张媛媛占用房屋的使用费，本案再审过程中，本院曾主持双方对此进行调解，因双方意见差距过大未果，故因涉案商铺返还可能产生的其他争议，可由双方当事人另行协商解决或者另案处理。综上，鉴于九通公司在本案再审中提出新的证据，原审判中关于“九通公司无充分证据证明合同无法继续履行、合同目的并非不能实现”的认定已丧失事实基础。九通公司提出的再审理由部分成立，本院予以部分支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）鄂民一终字第00027号民事判决及湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商初字第00076号民事判决；二、解除武汉九通置业有限公司与张媛媛于2009年1月8日签订的八份《武汉市商品房买卖合同》及《补充协议》；三、张媛媛于本判决生效之日起十日内向武汉九通置业有限公司返还位于湖北省武汉市江岸区台北一路2号天下国际公馆1-2层8间商铺（分别为：1-1L、1-1M、1-1K、1-1J、2-2H、2-2I、2-2J、2-2G）；武汉九通置业有限公司同时返还张媛媛购房首付款1140.4万元，并按张媛媛分期付款的数额自其每次分期付款之日起至武汉九通置业有限公司对上述返还款项实际付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率向张媛媛分别计付利息；四、驳回武汉九通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计228142元，由武汉九通置业有限公司负担102664元，由张媛媛负担125478元。本判决为终审判决。审 判 长  张乐喜代理审判员  袁正英代理审判员  周 杏二〇一五年十一月十六日书 记 员  朱红祥