山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3011号
上诉人（原审被告）：宗佩山，男，1954年3月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：闫国伟，山东辰静律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南市历下区百货公司，住所地济南市。
法定代表人：杨磊，总经理。
委托诉讼代理人：徐鹏，山东保君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖建芳，山东保君律师事务所律师。
原审第三人：山东九州生物技术开发有限公司，住济南市。
法定代表人：宗佩利，总经理。
委托诉讼代理人：郑泽丽，山东广基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王加丽，山东广基律师事务所实习律师。
上诉人宗佩山因与被上诉人济南市历下区百货公司（以下简称百货公司）、原审第三人山东九州生物技术开发有限公司（以下简称九州生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初994号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宗佩山上诉请求:1.撤销一审判决第二、三、四项，并依法改判。2.一、二审诉讼费用由百货公司承担。事实和理由：宗佩山认可一审法院民事判决的第一项内容，即：确认百货公司与宗佩山签订的《房屋租赁合同》于2017年3月28日解除。但是判决内容的第二、三、四项不予认可，并提出上诉请求。一审判决认定事实错误，涉案房屋至今属于宗佩山所有。涉案房屋为济南市一楼、二楼，其中一楼房产证登记人为九州生物公司，二楼房产证登记人为宗佩山。两处涉案房屋产权归属问题是本案争议的核心问题。一审法院认为，虽然涉案房屋登记在宗佩山名下，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，认为涉案房屋存在法律除外情形。一审法院又根据《民事诉讼法司法解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖，变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”，第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。所以涉案房屋所有权人为百货公司。但是，一审法院的上述认定理由完全错误，理由如下:第一、一审法院适用法律错误，《民事诉讼法司法解释》第四百九十一条和第四百九十三条分别规定了，执行过程中对执行标的物“拍卖”和“以物抵债”的两种情形的产权归属，而本案是典型的执行过程中“变卖”的情形，完全不可能适用上述两条的规定。再者，《物权法》第九条中的法律另有规定的除外情形，应当做严格化法律适用，也就是法律必须有明文规定时才能作为除外情形，在没有明确规定时应当适用一般规定，一般规定就是指《物权法》规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，涉案房屋至今登记在宗佩山和九州生物公司名下，其房屋所有权就应当为宗佩山及九州生物公司所有。因此，上述两条司法解释规范的是拍卖和以物抵债的情形，与本案无关，一审法院适用法律错误。第二、《民事诉讼法司法解释》不是法律，第四百九十一条和第四百九十三条的规定，不是《物权法》第九条规定的“法律另有规定的除外”中的法律。《宪法》只规定了全国人民代表大会常务委员会行使解释宪法和解释法律的权利，《立法法》也规定法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会，还规定了全国人民代表大会的法律解释同法律具有同等效力。具有普遍效力的法律解释是立法机关的解释，该解释构成了其所解释的法的一部分，而司法解释显然不具有这样的特征，不是法律。第三、本案争议的房产是2009年发生的，涉案裁定书是2010年5月作出的，而一审法院引用的《民事诉讼法司法解释》是2015年颁布的，该司法解释是没有溯及力的，一审法院引用错误。《民事诉讼法司法解释》第五百五十二条规定：“本解释公布施行后，最高人民法院于1992年7月14日发布的《关于适用若干问题的意见》同时废止”，判定2010年的房屋产权纠纷应当适用的是1992年7月14日发布的《关于适用若干问题的意见》不是最新的《民事诉讼法司法解释》。综上，一审法院认定涉案房屋为百货公司所有，完全错误。请求支持宗佩山的上诉请求。
百货公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。宗佩山的上诉请求只是针对（2017）鲁0102民初994号民事判决的第二、三、四项判决内容，也就是说宗佩山认可（2017）鲁0102民初994号民事判决的第一项定的判决内容，即针对百货公司与宗佩山签订的房屋租赁合同于2017年3月25日解除这一客观事实宗佩山是认可的。在2017年3月25日合同解除之前，双方签订的房屋租赁合同合法有效，百货公司针对涉案房屋具有相应的所有权。在此基础上，宗佩山归还百货公司涉案房屋、支付租金及违约金合情合理。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2010年4月19日，济南市历下区人民法院作出（2009）历执字第1220号执行裁定书明确裁定：“被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号房屋（证号济房权证历字第0969**号）所有权归买受人百货公司所有”、（2009）历执字1221号执行裁定书“被执行人山东九州生物技术开发有限公司将其所有的历下区朝山街27号房屋（证号济房权证历字第0320**号）所有权归百货公司所有。”上述裁定书发生法律效力且在2010年5月17日济南市历下区人民法院向济南市住房保障和房产管理局发出协助执行通知书，济南市住房保障和房产管理及对此也有备案，因此，百货公司针对涉案房屋具有明确的所有权，涉案房屋属于百货公司所有。2010年百货公司就取得了涉案房屋的所有权，并与宗佩山签订了租赁期限为10年的房屋租赁合同，2015年4月之前，宗佩山基本都按照房屋租赁合同的约定交纳了租金。假使如宗佩山所说涉案房屋属于宗佩山所有，那么宗佩山与百货公司签订房屋租赁合同，交纳了5年房租岂不是背离常理。综上，宗佩山的上诉请求无事实和法律依据，恳请驳回宗佩山的请求，维持原判。
九州生物公司述称，1、九州生物公司委托宗佩山于2009年出售房产一楼，宗佩山与百货公司双方通知并且交付给九州生物公司的合同及过户裁定书均记载成交价格为350万元，但在本案一审开庭时，百货公司提交的房产买卖合同却是650万元，经九州生物公司核查，当时的实际交易价格就是650万元，宗佩山与百货公司向历下法院提交的350万元合同为虚假合同，宗佩山与百货公司双方恶意串通侵害九州生物公司的利益，根据合同法相关规定，应当确认为无效合同。2、（2009）历执字第1221号民事裁定书所依据的事实为虚假合同，导致该裁定书应当被撤销。其它意见同宗佩山。
百货公司向一审法院起诉请求：1.请求判令宗佩山腾房；2.请求判决宗佩山向百货公司支付房租678000元，及滞纳金207121.87元（实际滞纳金计算至宗佩山实际履行之止）；3.本案诉讼费、律师费由宗佩山承担；当庭增加诉讼请求：请求判令依法解除双方房屋租赁合同并判令宗佩山腾房。
一审法院认定事实如下：2010年3月22日，百货公司与宗佩山签订《房屋租赁合同》，约定：百货公司房屋坐落于济南市，位于第一、二层，房屋建筑面积548.71平方米；租赁期自2010年5月1日至2020年4月30日止；租金：2010年5月1日至2013年4月30日期间为54.5万元/年，2013年5月1日至2016年4月30日期间为55万元/年，2016年5月1日至2019年4月30日期间为57万元/年，2019年5月1日至2020年4月30日期间为60万元/年；第一年房租54.5万元由百货公司在购房款中一次性冲抵，自第二年开始至合同期满期间于每年的4月1日前一次性交清当年租金；宗佩山逾期未交付租金的，每逾期一日，百货公司有权按年租金的万分之三向宗佩山加收滞纳金，逾期超过30天的，自第31天起百货公司有权按年租金的万分之六向宗佩山加收滞纳金，逾期超过60天，百货公司有权解除合同，收回房屋。双方还对其他事项进行了约定。涉案《房屋租赁合同》签订后，宗佩山应交纳2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金550000元，实际交纳租金317000元；应交纳2016年5月1日至2017年4月30日租金570000元，实际交纳租金335000元。宗佩山未按照合同约定日期足额缴纳房屋租金。
上述涉案房屋产权登记记载的所有人为宗佩山、九州生物公司，但依据相关法律文书其所有权发生了转移：2010年4月19日，济南市历下区人民法院出具（2009）历执字第1220号执行裁定书，裁定“······本院依据已经发生法律效力的（2008）历民初字第3685号民事判决书，于2010年3月19日，执行过程中，被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号1幢二层作价250万元卖出，申请人亦无异议，欠款不足部分由被执行人补足。······被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号（证号济房权证历字第0969**号）房屋所有权归买受人百货公司所有；百货公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2010年4月19日，济南市历下区人民法院出具（2009）历执字第1221号执行裁定书，裁定“······本院依据已经发生法律效力的（2008）历民初字第3733号民事判决书，于2010年3月19日，执行过程中，被执行人九州生物公司将其所有的历下区朝山街27号1幢一层作价350万元卖出，申请人亦无异议，欠款不足部分有被执行人补足。······被执行人宗佩山将其所有的历下区朝山街27号（证号济房权证历字第0320**号）房屋所有权归买受人百货公司所有；百货公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。上述两份裁定书均于2010年5月17日送达至济南市房产管理局。
一审法院认为，百货公司与宗佩山、九州生物公司争议的焦点问题即涉案房屋产权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故在物权法定原则之外还有其他情形需具体情况具体分析。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”、第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接收抵债物的债权人时转移”。故，在执行过程中的和解抵债，符合合意抵债条件的，人民法院可以裁定认可，裁定文书送达后产生物权效力。本案中，百货公司、宗佩山、九州生物公司涉及权属争议的房产，虽然登记在宗佩山、九州生物公司名下，但房屋权属证书仅是权利的外在表现形式，只有推定的证据效力，与实际权利状况不一定完全吻合。经查证得知，济南市历下区人民法院作出的（2009）历执字第1220号执行裁定书及（2009）历执字第1221号执行裁定书，裁定涉案房产济南市（证号济房权证历字第0969**号、济房权证历字第0320**号）房产归百货公司所有，且上述文书及协助执行通知书于2010年5月17日送达至济南市房产管理局，故百货公司系涉案房产的所有权人。本案中，百货公司与宗佩山双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，宗佩山未按照涉案合同的约定支付房屋租金，逾期支付租金已超过60天，该合同约定的解除条件成就，百货公司有权解除合同。百货公司主张涉案《房屋租赁合同》解除并要求宗佩山腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。百货公司提交的解除《房屋租赁合同》的申请书于2017年3月25日送达至宗佩山，故一审法院确认百货公司与宗佩山双方签订的《房屋租赁合同》于2017年3月25日解除。另，因百货公司与宗佩山双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，故百货公司主张宗佩山腾房的诉讼请求，一审法院予以支持，一审法院酌定给予宗佩山30日的时间将涉案房屋内己方的物品腾空，将涉案房屋还至百货公司。根据涉案《房屋租赁合同》约定，2015年5月1日至2016年4月30日期间涉案房屋租金550000元，实际交纳租金317000元，宗佩山尚欠房屋租金233000元；2016年5月1日至2017年3月25日期间涉案房屋租金570000元-（570000元÷365天×36天）=513780.82元，实际交纳租金335000元，宗佩山尚欠房屋租金178780.82元。宗佩山拖欠涉案房屋租金共计411780.82元，其未举证证明已全部履行付款义务，故其应承担继续履行的义务。对于百货公司主张的滞纳金，双方合同约定“自第二年开始至合同期满期间于每年的4月1日前一次性交清当年租金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的万分之三向乙方加收滞纳金，逾期超过30天的，自第31天起甲方有权按年租金的万分之六向乙方加收滞纳金”，前述条款实际约定的系违约金的计算方式，宗佩山未按照合同约定的时间履行支付房屋租金的义务，应当向百货公司支付违约金。但百货公司未举证证明宗佩山的违约行为造成的实际经济损失的具体数额，而合同中约定“逾期超过30天的，自第31天起甲方有权按年租金的万分之六向乙方加收滞纳金”的计算方式，显然过分高于因宗佩山的违约行为给百货公司造成的实际损失，故一审法院认为约定的违约金与违约程度以及实际经济损失不相适应，应当适当予以调整。结合本案的实际情况，一审法院酌定违约金的计算方式调整为分别以233000元、178780.82元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，分别自2015年4月2日、2016年4月2日起计算至实际支付之日止。对于超出此数额的部分，一审法院不予支持。对于百货公司主张的律师费，因百货公司未提交证据证实该笔费用实际支出金额，故一审法院对此不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十一条、第四百九十三条之规定，判决：一、确认济南市历下区百货公司与宗佩山签订的《房屋租赁合同》于2017年3月25日解除；二、宗佩山于判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空并退还至济南市历下区百货公司；三、宗佩山于判决生效之日起十日内向百货公司支付房屋租金411780.82元；四、宗佩山于判决生效之日起十日内支付百货公司违约金（分别以233000元、178780.82元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，分别自2015年4月2日、2016年4月2日起计算至实际支付之日止）；五、驳回济南市历下区百货公司超出部分的诉讼请求。六、驳回济南市历下区百货公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51065元，由济南市历下区百货公司负担46887.8元，由宗佩山负担4177.2元。
二审中，当事人依法向本院提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
宗佩山提交证据如下：房屋租赁费收据4份，入账时间分别是2018年3月12日10万元、3月19日2万元、3月27日3万元、3月16日5万元，合计金额为20万元，收款单位为百货公司，证明基于宗佩山与百货公司签订的租赁合同，在诉讼中正在继续履行，百货公司的诉求已无事实支撑。百货公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，我方收据的相关金额是由徐长青、即令孤冲烤鱼店支付，而非宗佩山支付，且我公司一审主张的为2015年5月至2017年3月25日的相关房租及违约金。九州生物公司对此无异议。
经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点为涉案房屋的所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。济南市历下区人民法院作出的（2009）历执字第1220号执行裁定书及（2009）历执字第1221号执行裁定书，裁定涉案房产济南市（证号济房权证历字第0969**号、济房权证历字第0320**号）房产归百货公司所有。上述裁定已经生效，故百货公司系涉案房产的所有权人。宗佩山的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7577元，由宗佩山负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 陈 勇
审判员 赵玉兰
二〇一八年七月三日
书记员 吴颖颖