广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11187号
上诉人（原审被告）：某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司），住所地广州市从化区。
法定代表人：胡某，该公司董事长。
委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁某，住广州市从化区。
上诉人某某公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月18日，梁某与某某公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：梁某购买某某公司开发的位于从化市江埔街XX路X号号（11栋）604房，建筑面积137.47平方米，总金额为891941元；合同第八条约定：梁某以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的43.94%，金额391941元，除首期款外，剩余房款500000元须于2013年8月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：某某公司应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付梁某使用；合同第十四条延期交房的违约责任约定：1.某某公司未能按照本合同规定的期限交房的，但梁某要求继续履行的，合同继续履行，某某公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某毅支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定，梁某与某某公司同意买卖合同第十四条变更如下：某某公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，某某公司逾期交楼超过180天的，梁某要求继续履行合同的，合同继续履行，但某某公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向某毅支付违约金；合同第十五条约定，梁某与某某公司进行房屋验收交接时，某某公司应向某毅提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向某毅提供加盖某某公司公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，某某公司应提供已加盖公章的原件给梁某。上述文件不全的，视为不符合交付标准，梁某有权拒绝收楼。
原审再查，上述合同签订后，梁某已按照合同的约定支付了全部购房款891941元，但某某公司未能依约于2015年6月30日前将房屋交付梁某使用。另，梁某现要求某某公司继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同。
梁某于2016年1月7日向原审法院提起诉讼称：截至2015年12月29日，某某公司仍未交房，现已延期182天。根据双方签订的合同附件七第四点约定，某某公司应向某毅支付违约金16233.3262元，请求判令：1.某某公司向某毅支付从2015年7月1日起暂计至2015年12月29日的逾期交房违约金16233.3262元，实际计付至某某公司实际交房之日止；2.本案的诉讼费由某某公司负担。
原审庭审过程中梁某增加诉请请求判令：某某公司支付梁某因某某公司迟延交楼造成梁某的租金损失，租金按照每月1000元从2015年7月1日计算至2015年12月30日，合计6000元。
梁某为证明其主张在原审中向原审法院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票；3.住房公积金抵押借款合同；4.广东省房地产预告登记证明；5.企业注册基本资料。
某某公司在原审中辩称：1.某某公司违约确系不可抗力或者政策影响等非答辩人可控因素所致，应减少或者免除答辩人违约责任。2.涉案房屋迟延交楼的，非某某公司人为造成。3.涉案房屋还未交楼，梁某不能就未发生的事实起诉。4.从梁某的第二项诉讼请求，可以看出梁某的损失是每个月租房的费用。综上，梁某诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法判决。
某某公司为证明其主张在原审中向原审法院提交了以下证据：《关于协调解决御景绿洲项目小业主上访问题的会议纪要》。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：
一、关于逾期交房责任的承担问题
1.梁某与某某公司签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议合法、有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。梁某已按照合同的约定支付了全部的购房款891941元，但某某公司未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将符合合同约定标准的商品房交付给梁某使用，应承担违约责任。某某公司辩称其违约确系不可抗力或者政策影响等非某某公司可控因素所致，应减少或者免除某某公司的违约责任。某某公司逾期交房主要是法院因其它案件扣划某某公司的全部资金及涉案楼盘的投资方与建设方之间的纠纷导致涉案房屋停工2年之久。原审法院认为，某某公司迟延交楼是因资金问题及未妥善处理投资方、建设方之间的内部矛盾导致。某某公司作为房地产开发企业应及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但某某公司并未能及时、妥善处理发生的纠纷，导致涉案房屋目前仍无法按照合同约定的标准交付涉案房屋给梁某使用。因此，某某公司要求减轻或免除违约责任的理由不成立，某某公司应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任。2.违约金计算标准问题。梁某与某某公司签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，梁某与某某公司同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：某某公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，某某公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向某毅支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现梁某选择继续履行合同，某某公司的违约行为亦一直在延续。因此，对某某公司认为梁某主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。3.违约金计算截至时间的问题。某某公司辩称业主还未收楼，针对未来未知的交楼事实无权提出相应的诉请。法院判决迟延交楼违约金时应当计至某某公司实际起诉立案之日。原审法院认为，某某公司迟延交楼的违约行为必将延续至某某公司按照合同的约定交付合格的房屋给梁某之日止，是必然发生的事实，为避免双方当事人的诉累，现梁某主张迟延交楼违约金计算至某某公司实际交楼之日止并无不当，予以支持。
二、梁某的因某某公司迟延交楼支出的租金损失赔偿问题。
梁某请求法院判令某某公司支付因某某公司迟延交房造成的租金损失6000元（从2015年7月1日起计算至2015年12月30日止，每月1000元，租金共计6000元），但梁某并未向原审法院提交相关证据予以证明，该部分损失的实际发生。另，根据梁某与某某公司签订的广州市商品房买卖合同（预售）附件七第四条约定，某某公司逾期交房超过180日的，如梁某要求继续合同，则某某公司逾期一日，则每日按照总房款891941元的0.01%的标准向某毅支付违约金，该违约金每月约2600元也是对梁某租金损失的弥补。该条款是双方意思表示一致的结果，双方均应按照合同的约定履行。因此，对于梁某起诉的要求某某公司支付每月1000元租金的诉请，不予支持。
综上，在合同履行的过程中，梁某已付清房价款，某某公司应按合同约定在2015年6月30日前将符合交房条件的房屋交付梁某使用，但某某公司直至本案一审辩论终结前仍未能按照双方约定的交楼标准将涉案房屋交付给梁某使用，某某公司应承担逾期交房的违约责任。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告某某房地产开发有限公司应从2015年7月1日起至实际交付房屋之日止，以891941元为本金，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金给原告梁某，支付方式为：本判决生效之日前产生的逾期交楼违约金，被告某某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付；本判决生效次日起至被告某某房地产开发有限公司实际交房之日止产生的逾期交房违约金，由被告某某房地产开发有限公司逐月支付给原告梁某(违约金总额以原告梁某已付购房款891941元为限)；二、驳回原告梁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103元，由原告梁某负担25元，被告某某房地产开发有限公司负担78元。
判决后，某某公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决违反法定程序，导致对调减违约金问题认定不当。根据相关法律规定，违约造成的损失问题属于被上诉人梁某的主张范围，被上诉人负有举证责任。上诉人关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替被上诉人的正面举证责任。一审判决自始至终没有分配被上诉人对其损失的任何举证责任，导致基本事实不清。二、一审判决拒绝将违约金截止至起诉之日，缺乏事实。被上诉人还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因未来未知的事实不确定，一审判决将迟延交楼违约金计至“实际交付房屋”是错误的。三、上诉人逾期交房主要原因是法院因其他案件划扣了上诉人全部资金，也包括11栋监管账户的资金，导致上诉人无资金开工，耽误了工期，上诉人违约确系不可抗力等非上诉人可控因素所致，应免除或者减少上诉人违约责任。综上，原判基本事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一项，驳回梁某全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由梁某承担。
被上诉人梁某答辩称：原判已认定合同对双方均具有约束力，合同并已对收楼标准明确约定，我方已履行合同约定的义务及相关购房程序，要求继续履行合同。上诉人某某公司把违约金计算标准从万分之五改为万分之一，不存在过高情形。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人某某公司的上诉请求，请求维持原判。
上诉人某某公司及被上诉人梁某在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：原判认定上诉人某某公司与被上诉人梁某签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法、有效正确，本院予以确认。
被上诉人梁某已按照合同的约定支付了全部的购房款，但上诉人某某公司未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将符合合同约定标准的商品房交付给被上诉人梁某使用，原判认定上诉人某某公司应承担违约责任正确。原判已就上诉人某某公司要求减轻或免除违约责任的理由不成立而应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。现上诉人某某公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。上诉人某某公司与被上诉人梁某签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，双方同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：上诉人某某公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，上诉人某某公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向被上诉人梁某支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。违约金系因上诉人某某公司违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，上诉人某某公司以被上诉人梁某未对其损失进行举证为由，要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金计算截至时间的问题。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，上诉人某某公司支付逾期交房违约金暂计至立案之日（2016年1月7日）。至于2016年1月8日起至上诉人某某公司就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，被上诉人梁某可待涉案房屋具备交付条件后与上诉人某某公司另行协商或另案主张。原审判决上诉人某某公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初字第123号民事判决第二项；
二、变更广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初字第123号民事判决第一项为：上诉人某某房地产开发有限公司应于本判决送达之日起10日内向被上诉人梁某支付逾期交房违约金（以购房款891941元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2016年1月7日止，违约金总额以购房款891941元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费103元，由上诉人某某房地产开发有限公司承担50元，被上诉人梁某承担53元；二审案件受理费206元，由上诉人某某房地产开发有限公司承担100元，被上诉人梁某承担106元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十月十九日
书记员 王日平