吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民二初字第578号
原告：孙德君，男，1962年1月15日生，汉族,住吉林市昌邑区。
委托代理人：金成锁，吉林盛钰律师事务所律师。
被告：马桂范，女，1941年3月14日生，汉族，住吉林市昌邑区。
委托代理人：王政英，吉林巡达律师事务所律师。
被告：丁铭松，男，1997年12月28日生，汉族，住吉林市昌邑区。
被告：王春红，女，1972年11月6日生，汉族，住吉林市昌邑区。
被告：北京金色阳光房地产开发有限公司，住所:永吉县口前镇仿古楼1-4-52号。
法定代表人：杨志敏，该公司经理。
被告：北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司，住所：吉林市龙潭区汉阳街开发区办公楼。
负责人：杨志敏，该公司经理。
原告孙德君诉被告马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光房地产开发有限公司（以下简称北京金色阳光公司）、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司（以下简称北京金色阳光公司吉林分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙德君及其委托代理人金成锁及马桂范的委托代理人王政英到庭参加诉讼，王春红经本院送达开庭传票，丁铭松、北京金色阳光公司、北京金色阳光公司吉林分公司经本院公告送达开庭传票，均无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
孙德君诉称：北京金色阳光公司吉林分公司和丁伟涛于2004年3月22日签订了商品房买卖合同一份，约定丁伟涛购买该分公司位于吉林市昌邑区都豪嘉园小区第七幢3-3单元34号建筑面积93.32平方米的房屋，房屋总价款121,320.00元。丁伟涛在签订上述合同的同时支付了全部购房款。2005年2月，丁伟涛又将上述房屋出卖给孙德君，孙德君又向该小区物业公司（吉林市天赐物业管理有限公司）交付入户费用10,000.00元，并办理了入住手续。2005年4月13日，孙德君向丁伟涛给付了购房款121,320.00元，丁伟涛给孙德君出具了收条，同时约定丁伟涛负责办理上述房屋更名手续。2010年3月，在北京金色阳光公司与吉林市市政建设总公司（以下简称市政公司）因拖欠工程款执行查封一案中，孙德君作为案外人，提出查封执行异议，吉林市中级人民法院于2010年8月5日作出（2010）吉中执外异字第21号执行裁定书，支持了孙德君的异议请求。吉林市中级人民法院于2010年12月13日作出（2010）吉中民一初字第90号民事判决书，驳回了市政公司对本案孙德君、北京金色阳光房地产开发有限公司执行异议之诉的诉讼请求。市政公司收到（2010）吉中民一初字第90号《民事判决书》后，提出上诉。吉林省高级人民法院于2011年6月28日作出（2011）吉民一终字第82号民事判决书，驳回了市政公司对孙德君的上诉，维持了吉林中级法院（2010）吉中民一初字第90号民事判决书。吉林市中级法院的（2010）吉中民一初字第90号民事判决书和吉林省高级法院的（2011）吉民一终字第82号民事判决书，均确认了“丁伟涛从金色阳光公司吉林分公司处购得诉争房屋，签订了《商品房买卖合同》，交纳了房款及相关进户费用。之后孙德君又以原价从丁伟涛处购得了诉争房屋，并实际占有使用，上述两个法律关系合法有效，其占有属于合法有权占有，虽然未办理所有权过户登记手续，但责任不在孙德君”的事实。2014年11月4日，孙德君得知丁伟涛于2009年3月1日驾车在去往蛟河途中发生道路交通事故而不幸死亡，而且丁伟涛生前已经离婚了。丁伟涛的父亲丁文凯也于2010年8月16日因病死亡。丁伟涛的母亲为马桂范、儿子丁铭松，其前妻为王春红。因该房屋至今未办理更名过户，故依法起诉至法院，请求判令：1、确认丁伟涛与北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司于2004年3月22日签订的商品房买卖合同有效；2、确认孙德君与丁伟涛之间于2005年4月13日达成的口头房屋买卖合同有效；3、要求马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光公司、北京金色阳光公司吉林分公司协助孙德君将本案诉争房屋更名至其名下。
马桂范辩称：1、丁伟涛与孙德君之间是否存在房屋买卖关系不明确，孙德君要求确认买卖关系合法有效没有法律依据；2、孙德君的主张无事实和法律依据，马桂范儿子丁伟涛于2004年购买了北京金色阳光房地产开发公司房屋属实，但对孙德君主张丁伟涛于2005年2月将该房屋出卖的事实不认可，房屋买卖是要式法律行为，需要签订书面买卖合同，丁伟涛出具的收条是否是丁伟涛书写无法认定，争议房屋为丁伟涛和王春红的夫妻共同财产，共有人王春红对孙德君主张的丁伟涛于2005年2月将该房卖给孙德君一事不知情。
王春红、丁铭松、北京金色阳光公司、北京金色阳光公司吉林分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。
经审理查明：2004年3月22日，北京金色阳光公司吉林分公司与丁伟涛签订商品房买卖合同一份，约定丁伟涛购买北京金色阳光公司吉林分公司开发建设的坐落于吉林市昌邑区都豪嘉园小区第7幢3-3-34号建筑面积93.323平方米的房屋，每平方米单价1,300.00元，房屋总价款121,320.00元，同时该合同还约定了其他事项。同日，丁伟涛向北京金色阳光公司吉林分公司支付了全部购房款，北京金色阳光公司吉林分公司向丁伟涛出具了收款收据一张。2005年4月13日，孙德君与丁伟涛达成口头协议，约定孙德君以121,320.00元的价格购买本案诉争房屋，丁伟涛为此向孙德君出具收条一张，载明：“今收到都豪嘉园小区七幢3-3单元34号房，人民币（壹拾贰万壹仟叁佰贰拾元正），除了更名别的不管。”现孙德君一直占有、使用房屋至今。
另查明：2002年6月1日，市政公司与北京金色阳光公司吉林分公司签订建设工程施工合同，由市政公司对吉林市都豪嘉园小区道路工程进行施工。由于北京金色阳光公司吉林分公司拖欠市政公司工程款，市政公司诉至吉林市中级人民法院并申请财产保全。吉林市中级人民法院于2005年5月19日作出（2005）吉中民初字第46-2号民事裁定，对本案诉争房屋进行了查封，又于2005年9月5日作出（2005）吉中民一初字第46号民事判决，判决北京金色阳光公司吉林分公司于判决生效后十日内给付市政公司拖欠的工程款3,436,036.30元,北京金色阳光公司承担连带给付责任。判决生效后，市政公司向吉林市中级人民法院申请强制执行，并申请续查封本案诉争房屋。2010年，孙德君向吉林市中级人民法院提出执行异议，吉林市中级人民法院于2010年8月5日作出（2010）吉中执外异字第21号执行裁定，裁定孙德君异议成立，中止对诉争房屋的执行。市政公司不服，向吉林市中级人民法院提出异议执行之诉。吉林市中级人民法院经审查确认了2004年3月22日丁伟涛与北京金色阳光公司吉林分公司签订的商品房买卖合同及2005年4月13日孙德君从丁伟涛处购买本案诉争房屋并占有使用房屋的事实，并于2010年12月23日作出（2010）吉中民一初字第90号民事判决书，判决驳回市政公司的诉讼请求。市政公司不服提出上诉，吉林省高级人民法院于2011年6月28日作出（2011）吉中一终字第82号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查明：本案诉争房屋坐落于吉林市昌邑区都豪嘉园小区7号楼3-3-34号，建筑面积93.32平方米，房号218123Ⅳ10111
0303034，现登记产权人为北京金色阳光公司吉林分公司。
又查明：丁伟涛于2009年3月1日因交通事故死亡。丁伟涛的父亲丁文凯于2010年8月16日因病死亡。丁伟涛的母亲马桂范。丁伟涛与王春红于2006年9月28日协议离婚，离婚时双方未对本案诉争房屋进行分配。丁伟涛与王春红育有一子丁铭松。北京金色阳光公司与北京金色阳光公司吉林分公司均被工商部门吊销企业营业执照。
认定上述事实的证据有：建设工程施工合同、收款收据、收条、执行裁定书、民事判决书、法院卷宗档案资料、房屋登记薄、死亡注销证明、户籍信息、企业档案信息等证据。
根据孙德君的诉讼请求和马桂范的答辩意见，本案争议焦点为：1、北京金色阳光公司吉林分公司与丁伟涛于2004年3月22日签订的商品房买卖合同是否有效；2、孙德君与丁伟涛于2005年4月13日达成的口头协议是否有效；3、马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光公司、北京金色阳光公司吉林分公司是否有协助孙德君办理本案诉争房屋的义务。
结合本案争议焦点，分析评判如下：
一、北京金色阳光公司吉林分公司与丁伟涛于2004年3月22日签订的商品房买卖合同有效。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，北京金色阳光公司吉林分公司与丁伟涛于2004年3月22日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故北京金色阳光公司吉林分公司与丁伟涛于2004年3月22日签订的商品房买卖合同依法成立并合法有效。孙德君提出的此项诉讼请求于法有据，应予支持。
二、孙德君与丁伟涛于2005年4月13日达成的口头协议有效。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”本案中，孙德君与丁伟涛虽未达成书面的买卖协议，但结合丁伟涛出具的收条及吉林市中级人民法院于2010年12月23日作出的（2010）吉中民一初字第90号民事判决书及吉林省高级人民法院于2011年6月28日作出的（2011）吉中一终字第82号民事判决书所确认的事实，可以认定孙德君与丁伟涛于2005年4月13日达成了内容具体确定的口头房屋买卖协议。孙德君与丁伟涛于2005年4月13日达成达成的口头房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故孙德君与丁伟涛于2005年4月13日达成达成的口头房屋买卖协议依法成立并合法有效。孙德君提出的此项诉讼请求于法有据，应予支持。
三、马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光公司、北京金色阳光公司吉林分公司有协助孙德君办理本案诉争房屋的义务。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，孙德君作为买受人已履行支付购房款的义务，并实际占有和使用房屋，故丁伟涛亦有协助孙德君办理房屋更名过户的义务。因丁伟涛至今未将房屋更名过户到孙德君名下，故其行为已构成违约。由于丁伟涛已死亡，无法履行协助义务，另王春红作为丁伟涛的妻子对于孙德君占有使用本案诉证房屋的事实一直未提出异议，且在离婚协议中也未到房屋进行分配，故马桂范、丁铭松、王春红作为丁伟涛的法定继承人，有义务协助孙德君办理房屋更名过户的义务。另因北京金色阳光公司吉林分公司作为房屋的开发企业已均被工商部门吊销企业营业执照，且房屋登记在其名下，故其亦有协助孙德君办理房屋更名过户的义务。北京金色阳光公司吉林分公司系北京金色阳光公司的分公司，故北京金色阳光公司亦有协助更名过户的义务，因此，孙德君要求马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光公司、北京金色阳光公司吉林分公司协助其办理吉林市昌邑区都豪嘉园小区7号楼3-3-34号房屋产权变更手续的诉讼请求于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司与丁伟涛于2004年3月22日签订的商品房买卖合同合法有效；
二、原告孙德君与丁伟涛于2005年4月13日达成的口头协议合法有效；
三、被告马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司于本判决生效后立即协助原告孙德君将坐落在吉林市昌邑区都豪嘉园小区7号楼3-3-34号（建筑面积93.32平方米、房号218123Ⅳ101110303034）房屋更名过户到原告孙德君名下。
案件受理费2,726.00元，公告费900.00元，合计3,626.00元,由被告马桂范、丁铭松、王春红、北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 林 杰
人民陪审员 吕吉英
人民陪审员 陈宝红
二〇一六年二月二十六日
代理书记员 崔 雪