广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2753号
上诉人（原审原告）：黄雯，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：马兴旺、曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周羚，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：张涛，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人黄雯因与被上诉人周羚房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月14日，黄雯（乙方，认购方）与周羚（甲方，出售方）签订《房屋认购书》，约定乙方认购甲方位于广州市xx区景xx号xx房（以下简称涉案房屋），建筑面积为102.15平方米（以房产证为准，产权证号：粤房地权证穗字第××、10××26），房屋售价为2100000元，乙方于本认购书签订之日支付定金100000元；付款方式为剩余房款200万元最迟于2014年1月22日甲乙双方在房管局递件时一次性付清；双方应在2014年1月22日前签订《广州市存量房买卖合同》，如甲方反悔导致未能签订《广州市存量房买卖合同》的，应向乙方双倍返还定金，如乙方反悔导致未能签订《广州市存量房买卖合同》的，甲方所收定金不予退还；在甲、乙双方签订《广州市存量房买卖合同》前，如遇不可抗力（不可抗力是指自然因素非人为因素），双方有权解除本认购书，此时，甲方除将乙方已付立约定金及已付房款无息返还外，不再承担其他责任。该认购书签订后，黄雯向周羚支付定金10万元。
2014年1月17日，周羚向黄雯发出《关于尽快履行合同的通知》，要求黄雯尽快与周羚联系签约事宜，否则应按合同约定的违约责任承责。周羚提供的签收记录无显示签收人身份信息。
黄雯于同月20日向周羚发出《关于延期支付房款（广州市xx区景xxxx号xx房）的函》，内容为就涉案房屋，按认购书的约定余款2000000元于2014年1月22日递件时付清，并签订《广州市存量房买卖合同》，但由于黄雯出售自有房屋时的买家是组合贷款，在按揭公司办理公积金贷款时买方资料不齐，导致延期受理，同时因涉及未成年人，房管局要求按规公示，导致卖房手续相应延迟，现黄雯已在办理加急贷款手续，而且在1月初与周羚通电话时，周羚表示可先付100万元，余款在2014年春节前后付清，故请求周羚将交款日期变更为黄雯出售房屋的承办银行放贷后10天内，将余款200万元付清给周羚。
周羚在2014年1月21日收取该函后于同月23日向黄雯发出《关于解除合同的通知》，认为根据合同的约定，黄雯应在2014年1月22日前与周羚签订合同完成房屋的交易手续并向周羚支付210万元的房款，其已经考虑黄雯的困难并将交易时间定为三个月以内，并已在2014年1月19日发函通知黄雯尽快与其联系签约事宜及办理房屋的交易手续，现黄雯发函要求变更合同履行期限，周羚不同意黄雯的请求，鉴于黄雯在2014年1月22日前资金无法到位导致合同不能履行，黄雯的行为已经构成违约，故周羚依据合同的约定通知黄雯解除双方所签订的房屋认购合同，且按照合同约定没收黄雯所交付定金10万元。
黄雯在同月24日收取该函后要求周羚继续履行，周羚予以拒绝。
黄雯于2014年11月18日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、周羚返还黄雯购房定金10万元；2.周羚支付黄雯延期返还黄雯定金利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年1月24日起计算至周羚实际返还购房定金止）；3、本案的诉讼费由周羚承担。
周羚辩称：不同意黄雯的诉求，理由是双方签订认购书是合法有效的，双方均应履行。认购书中约定双方应在2014年1月22日签订广州市存量房买卖合同，同时约定剩余房款200万元最迟于2014年1月22日付清，所以该约定已经明确该日期是双方履行合同的最后期限，导致合同无法在该期限履行是黄雯的原因，周羚据此要求解除合同、没收定金是依法行使了合同权利。综上所述，黄雯的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回黄雯的全部诉讼请求。
一审诉讼中，双方均确认《房屋认购书》已经解除；黄雯确认其在2014年1月22日前不具备付款能力，并主张上述合同中约定的“反悔”是指黄雯主观上拒绝签订买卖合同或不予签订买卖合同，周羚曾同意其分期付款；周羚则主张黄雯未按期履行即视为反悔，其从未同意黄雯分期付款。
黄雯另提供其作为卖方与案外人xx在2013年10月30日签订的《广州市存量房买卖合同》及其代理xx与案外人在2013年11月21日签订的《广州市存量房买卖合同》、公证书及房地产登记簿查册表，拟证实因其出售的上述房屋涉及未成年人的产权份额导致卖房的手续迟延。周羚主张该部分证据与本案无关。
原审法院认为：黄雯、周羚签订的《房屋认购书》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。黄雯因其在约定的付款期限届满时不具备支付能力提出变更付款期限的要求，无证据显示周羚同意黄雯该请求，故双方均应按《房屋认购书》约定的期限履行。而根据双方发函内容及陈述可知，导致双方2014年1月22日前未能签订《广州市存量房买卖合同》的原因是黄雯无法在约定期限内足额支付剩余房款200万元，黄雯的行为已构成违约，其主张返还定金及利息无据，原审法院不予支持。对于黄雯提出的上述合同中约定的“乙方反悔”是指黄雯主观上拒绝签订买卖合同或不予签订买卖合同及其从未反悔的主张，原审法院认为，且不论双方对于“反悔”内容并未做明确约定，即使如黄雯所称其从未反悔、周羚没收定金的条件并未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，黄雯未依约付款，周羚没收定金亦属合法。故对黄雯该主张，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回黄雯的诉讼请求。本案受理费1196元，由黄雯负担。
判后，黄雯不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2014年1月18日黄雯向周羚发函，申请迟延支付购房款，并且明确告知黄雯已经将其实际空置的房屋卖出，支付款项的日期只是迟延，不会从根本上影响合同履行。二、周羚于2012年1月23日向黄雯发函，明确表示解除与黄雯之间的房屋认购书并且不予退还定金10万元。黄雯认为本案的关键是要看没收定金的条件是否成立。双方在房屋认购书第二部分第二条明确约定定金没收的条件是，任何一方反悔导致未能签订买卖合同才适用定金条款。黄雯仅仅是向周羚要求迟延支付房款，而没有表示不进行交易，依照当时的实际情况，黄雯将自己控制的房屋已经进行交易，周羚也是清楚的。交易之后是完全有能力履行合同所确定的交易事项，黄雯认为该迟延行为并不构成影响周羚解除的事由。更为重要的是，交易金额是200万元，我方资金到帐时间比2014年1月22日迟了半个月左右的时间。相反，周羚于付款截止日次日解除房屋认购书的行为，既没有合同基础，也没有法律依据。因为双方在合同认购书中约定了付款日期，但没有约定迟延多少日解除合同。而根据合同法的规定，周羚解除行为明显不符合合同法列举的情形，所以我方认为导致合同未能签署的原因，黄雯不是根本性的原因，周羚解除认购书的行为才是导致合同不能履行的根本性事由。所以，原审法院尽管引用了正确的法律条款，但没有按照合同约定和事实进行判决，原审判决是不正确的。故请求本院：1、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1281号民事判决；2、改判周羚向黄雯返还购房定金人民币10万元及逾期返还的利息（以中国人民银行同期贷款利率为准，自2014年1月24日起计算至实际返还为止）；3、本案诉讼费用全部由周羚承担。
周羚答辩称：不同意黄雯的上诉请求，同意原审判决。原审查明事实已经证明了在合同约定的最后期限，黄雯是没有履行合同能力的，所以我方依法解除合同是有法律和合同依据的。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，周羚表示愿意按照原来的交易价格进行交易，黄雯则表示由于双方发生纠纷所以不同意交易。
本院认为：关于本案案由，根据双方的法律关系，应为房屋买卖合同纠纷，而非原审法院认定的商品房预售合同纠纷。
根据双方之间订立的《房屋认购书》的内容，该认购书属于预约合同，定金10万元属于立约定金，目的是为订立本约亦即房屋买卖合同。双方并未实际签订房屋买卖合同，因此，本案应当根据预约合同的性质审查未能按照约定时间签订房屋买卖合同的责任归属，而非审查黄雯是否迟延支付购房款。无论《房屋认购书》一方因为何种原因导致未能如期签订房屋买卖合同，除法律规定或者约定免责的情形之外，均应适用定金罚则。换言之，《房屋认购书》一方有权没收定金是因为另一方的责任导致双方未能如期签订房屋买卖合同，而并非另一方是否迟延支付购房款。根据查明事实，黄雯因自身付款能力不足而提出迟延办理交易手续，导致双方未能在2014年1月22日之前签订《广州市存量房买卖合同》，故黄雯应承担《房屋认购书》的违约责任，周羚有权依约适用定金罚则，没收定金10万元。
综上，黄雯的上诉请求和理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2392元，由上诉人黄雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月二日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽