云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第983号
上诉人（原审原告）赵天林，男，1975年7月10日出生，汉族。
委托代理人赵水芬，女，1973年12月12日出生，汉族，系上诉人姐姐，特别授权代理。
委托代理人赵天保，男，1966年6月12日出生，汉族,系上诉人哥哥，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）杜丽萍，女，1966年5月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）杨康，男，1989年9月5日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）赵原芳，女，1989年1月6日出生，汉族。
上诉人赵天林与被上诉人杜丽萍、杨康、赵原芳确认合同无效纠纷一案，因上诉人赵天林不服云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭于2016年1月27日对本案进行了审理，上诉人赵天林及其委托代理人赵天保、赵水芬，被上诉人杜丽萍、杨康、赵原芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：赵天林与杜丽萍、赵原芳、杨康系同一农村集体经济组织成员。杜丽萍、赵原芳系母女，赵原芳、杨康系夫妻。赵天林系位于石林县鹿阜街道办事处大屯村委会大屯村349号（地号为03-02-012号）宅基地的使用权人。2011年，赵天林申请在该土地上拆旧翻新建房，石林县鹿阜镇人民政府于同年7月29日向赵天林发出动工通知，要求赵天林拆旧翻新的改造期限为一年。赵天林与案外人何云红于2011年12月3日签订《建房协议书》，约定赵天林将房屋主体工程承包给案外人何云红施工。房屋主体工程于2012年2月5日完工。2013年2月19日，赵天林与杜丽萍、赵原芳、杨康签订《家庭协议》载明：“经赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康协商，本着平等的原则，为家庭以后避免纠纷，就本协议达成以下条款：原属大屯村349号赵天林一处房屋于2012年政府同意拆建，拆建装修期间的所有费用是由赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康凑得（杜丽萍、赵原芳、杨康共出资220,000.00元，贰拾贰万元整）。1、现在达成一致意见，大屯村委会二组（地号：03-02-012）349号的土地使用者和土地所有者均为赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康四人，不论土地使用证上有无其他三人名字（此为四人同意）。2、自拆建之日起赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康不得私自改动土地使用证的任何内容或与别人签订任何有关此房产的任何协议、证明等书面文件，必须要赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康四人签字手印才能有效。3、如果以后有任何的房产纠纷，在四人的协商同意下可以平均分成。4、以后赵天林、杜丽萍由赵原芳、杨康养老，杜丽萍、赵天林以下房产田地赵原芳、杨康所继承，且必须做好赡养老人的责任。为了家庭和睦，家人务必遵行以上内容”。赵天林与杜丽萍于2013年3月12日登记结婚。赵天林于2014年11月12日向一审法院提起离婚诉讼，赵天林与杜丽萍于2014年12月26日解除婚姻关系。现赵天林以双方签订的《家庭协议》违反法律规定应为无效为由诉至一审法院，请求：一、确认赵天林与杜丽萍、杨康、赵原芳签订的《家庭协议》无效；二、由杜丽萍、杨康、赵原芳腾还赵天林位于石林县鹿阜街道办事处大屯村委会大屯村349号的房屋，并将该房屋交付赵天林；三、由杜丽萍、杨康、赵原芳赔偿赵天林经济损失58000元。
一审法院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，赵天林主张双方签订的《家庭协议》是附生效条件的合同，即由赵原芳、杨康对其履行赡养义务，合同才生效。附条件的合同是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同，该条件必须是将来发生的、不确定的、合法的事实。双方签订《家庭协议》第4条约定“以后赵天林、杜丽萍由赵原芳、杨康养老，杜丽萍、赵天林以下房产田地赵原芳、杨康所继承，且必须做好赡养老人的责任”，该约定是基于赵天林与杜丽萍、赵原芳、杨康当时的家庭关系，即确定的事实所约定的，不符合附条件合同有关条件的要求，故双方签订的《家庭协议》不是附生效条件的合同。参照赵天林与杜丽萍、杨康、赵原芳签订的《家庭协议》第1条的约定“大屯村委会二组（地号：03-02-012）349号的土地使用者和土地所有者均为赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康四人，不论土地使用证上有无其他三人名字（此为四人同意）”，第2条约定“自拆建之日起赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康不得私自改动土地使用证的任何内容或与别人签订任何有关此房产的任何协议、证明等书面文件，必须要赵天林、杜丽萍、赵原芳、杨康四人签字手印才能有效”及第3条约定“如果以后有任何的房产纠纷，在四人的协商同意下可以平均分成”，双方对石林县鹿阜街道办事处大屯村委会大屯村349号的土地所有权、土地使用权及地上房屋所有权约定为四人共有。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款关于“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，《中华人民共和国物权法》第九十三条关于“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”，第一百零三条关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”及第一百零五条“两个单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”的规定，宅基地所有权属于农民集体所有，赵天林对石林县鹿阜街道办事处大屯村委会大屯村349号的土地不享有土地所有权，无权与杜丽萍、杨康、赵原芳约定该土地所有权为四人共有，但赵天林作为该土地的宅基地使用权人及地上房屋所有权人，有权与杜丽萍、赵原芳、杨康约定其享有的宅基地使用权及地上房屋产权为四人共有，且双方均在《家庭协议》上签名捺印，系双方真实意思表示。《家庭协议》中除有关土地所有权四人共有的约定外，其他约定未违反法律、行政法规之强制性规定，仍然合法有效。故赵天林要求确认其与杜丽萍、杨康、赵原芳签订的《家庭协议》无效的请求，一审法院不予支持。现杜丽萍、杨康、赵原芳有权按照《家庭协议》的约定占有、使用赵天林位于石林县鹿阜街道办事处大屯村委会大屯村349号土地及地上房屋，故赵天林要求杜丽萍、杨康、赵原芳腾还房屋并交付房屋的请求，不符合双方的约定，一审法院不予支持。就赵天林主张杜丽萍、杨康、赵原芳赔偿经济损失58000元，赵天林未提交证据证实杜丽萍、杨康、赵原芳收取多少租金及杜丽萍、杨康、赵原芳收取租金的行为给其造成何种损失，应由赵天林承担举证不能的法律后果。故赵天林要求杜丽萍、杨康、赵原芳赔偿经济损失58000元的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条、第一百零五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告赵天林的诉讼请求。”案件受理费人民币1250元，由赵天林负担。
一审判决宣判后，赵天林不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销石林县人民法院（2015）石民初字第585号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。主要事实和理由为：一、本案双方签订的《家庭协议》为附生效条件的合同，一审法院对此认定错误。《家庭协议》实为附生效条件的遗赠抚养协议，签订的目的是为解决上诉人的养老问题，现在上诉人已经与杜丽萍解除婚姻关系，被上诉人赵原芳、杨康对上诉人履行赡养义务的条件已经消失，上诉人订立协议的目的已经无法实现，即《家庭协议》所附生效条件已经不可能实现，故上诉人请求确认《家庭协议》无效。二、一审法院在遗漏当事人的情况下简单认定涉案协议有效，并据此认定本案双方对于诉争房屋为共同共有，导致实体判决错误，应当依法发回重审或依法改判。涉案房屋的权利人为赵贤、文玉仙和赵天林，赵贤及文玉仙死亡后，房屋权属应当依法由继承人继承，一审法院对此未做任何审查。根据一审查明的事实，诉争房屋在建盖时，上诉人与杜丽萍并未结婚，房屋的审批建盖系以上诉人名义进行，在审批前旧房屋的所有权属于文玉仙及赵天林等人所有，杜丽萍并不享有权利。房屋建盖的资金来源于文玉仙和赵天林共同管理使用的土地被征收所获补偿款以及文玉仙发生机动车交通事故的赔偿款等。三、上诉人与文玉仙同为诉争房屋的权利人，后上诉人与被上诉人在没有征得文玉仙同意的情况下采取隐瞒手段签订《家庭协议》，文玉仙直至去世都不知晓该份《家庭协议》的存在，故该份《家庭协议》因上诉人的无权处分行为而无效。四、一审法院对于被上诉人出租房屋的事实未做认定就驳回上诉人的诉讼请求，处理结果有误。由于上诉人与杜丽萍因生活琐事发生矛盾，自2014年11月19日起，三被上诉人就将上诉人赶出家门，致上诉人无法居住。同时，被上诉人将房屋继续出租、获取收益，被上诉人在一审中亦自认租金由被上诉人收取、保管，一审法院认为上诉人无法提供收取租金的证据，并据此驳回上诉人的该项诉讼请求，处理结果错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。
被上诉人杜丽萍、杨康、赵原芳共同答辩称：一、本案双方签订《家庭协议》时，双方都明知诉争宅基地的使用权仅属于上诉人一人，签署协议只是为了确认各自的出资情况，避免将来出现纠纷。二、对于房屋的建盖，被上诉人出资22万元，基于该出资，被上诉人对于诉争房屋享有所有权及使用权，对上诉人的赡养并非是协议生效的条件。三、上诉人曾提出向被上诉人补偿30万元后由被上诉人搬离诉争房屋，因被上诉人不同意才引发本案纠纷，对于诉争房屋的出租，是双方共同实施的，且出资收益用于归还建盖房屋的借款。
二审中，上诉人向本院提交如下证据：一、《常住人口登记卡》及《农村土地承包经营权证》，欲证实诉争宅基地的使用权并非由上诉人个人享有，共有人还有上诉人母亲文玉仙及上诉人姐姐赵水芬；二、死亡证明，欲证实本案双方签订《家庭协议》时，上诉人母亲文玉仙仍在世。三、（2003）石民初字第712号民事调解书，欲证实2002年5月15日上诉人的姐姐赵水芬就开始在诉争房屋居住。
经质证，三被上诉人对证据一的真实性予以认可，但上诉人既称向赵水芬借款5万元用于建盖房屋，又主张赵水芬为共有人，其主张相互矛盾；对证据二的真实性及证明内容予以认可，但上诉人的母亲是否健在与本案处理结果无关，因为根据权属证书，诉争宅基地的使用权人仅为上诉人一人；对证据三的真实性予以认可，但不认可上诉人的证明主张，上诉人的姐姐赵水芬从未在诉争房屋中居住。
三被上诉人二审中无新证据向本院提交。
本院认为，诉争宅基地的权利人应当以相应权利凭证的登记为准，故上诉人所提交的证据一无法证实其主张。上诉人母亲文玉仙在双方签署《家庭协议》时是否健在以及上诉人姐姐赵水芬是否在诉争房屋实际居住与本案处理结果无关。综上所述，本院对于上诉人二审中提交的新证据均不作为认定本案事实的证据予以确认。
经审理，上诉人对于一审法院认定的“赵天林与杜丽萍、赵原芳、杨康系同一集体经济组织成员”有异议，对此，本院认为，因上诉人所属二队与被上诉人所属四队均同属大屯村委会，故上诉人所提异议不能成立，本院不予确认。三被上诉人对于一审法院认定事实均无异议，故本院对于一审法院确认的法律事实予以确认。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：涉案《家庭协议》的效力。
本院认为：首先，根据《集体土地使用证》的记载，涉案土地的使用权人为上诉人。上诉人作为土地使用权人申请建房，并在房屋建好后与被上诉人签订《家庭协议》对建房中的出资、房屋权属等问题予以明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，故《家庭协议》合法有效。上诉人称《家庭协议》系附生效条件的合同，但从该份协议的文字表述看，并无附条件的意思表示。即使为附条件的合同，上诉人亦未能举证证实其现阶段需要赡养及被上诉人杨康、赵原芳未尽赡养义务。同时，该协议所附“义务”无法实现并非协议无效的法定事由，故对于上诉人的该项主张不予采信。
其次，上诉人称涉案宅基地还有其他使用权人，但根据上诉人家庭内部的分家协议，上诉人在本案中对于权利人的陈述前后不一致，且与其分家协议相互矛盾。同时，即使上诉人未按照分家协议向赵天保支付9000元款项，亦为其二人之间的债权债务关系，在此后办理的《集体土地使用证》中，已经确认上诉人为土地使用权人，上诉人不能以其内部分家协议对抗被上诉人。如诉争房屋、土地确有其他权利人，上诉人同样不能仅以其个人名义主张协议无效，并向其个人返还诉争房屋，故上诉人的主张与其诉讼行为相互矛盾，本院不予支持。
至于上诉人所主张的经济损失，根据前述分析，三被上诉人亦为房屋的权利人，有权将诉争房屋出租收益，该出租收益并非上诉人的损失，亦不应向上诉人返还，故上诉人的该项主张亦不能成立。
综上所述，上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人赵天林承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 郑会利
代理审判员 邓林春
代理审判员 符圆圆
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 寸杨杰