广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民初88号
原告：招锦泉，男，1950年6月19日出生，住肇庆市。
委托诉讼代理人：刘秋真，广东开信律师事务所律师。
被告：端州区嘉信法律咨询行，住所地肇庆市端州区城北路110-111号（市财政培训楼）第**层东第*室。
经营者：肖梅芳。
委托诉讼代理人：孟秀军，范威威，广东勤思进律师事务所律师。
被告：肇庆市东景华府房地产有限公司，住所地肇庆市塔东三路23号。
法定代表人：冯旺娣。
委托诉讼代理人：冯月琴，女，1974年10月3日出生，住广东省肇庆市端州区。该公司员工。
原告招锦泉诉被告端州区嘉信法律咨询行（以下简称嘉信咨询行）、肇庆市东景华府房地产有限公司（以下简称东景华府公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月19日公开开庭进行了审理，原告招锦泉的委托诉讼代理人刘秋真，被告嘉信咨询行的委托诉讼代理人孟秀军、范威威，东景华府公司的委托诉讼代理人冯月琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招锦泉诉称：原告于2011年1月有意向东景华府公司购买位于肇庆市塔东××东××1302（复式）房屋，并于2011年1月11日、12日委托苏艺强向东景华府公司转账4000000元购买上述房屋，2011年1月12日签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为4126950元，东景华府公司同意在办理完《房地产权证》后支付剩余价款。按照上述合同约定，原告在2011年5月30日办理了收楼手续，与肇庆市文雅物业管理有限公司签订了一系列协议，进行了商品房验收及大门钥匙、水电费卡等物品移交，原告已经于2011年5月30日占有使用上述涉案房屋。肇庆仲裁委员会于2014年7月9日作出的《调解书》，确认了原告向东景华府公司购买涉案房屋的事实,原告已按照《调解书》向东景华府公司交付了购买涉案房屋的尾款,但东景华府公司至今没有为原告办理《房地产权证》。原告已向法院申请了强制执行，法院作出（2015）肇中法执字第16号《执行裁定书》，因嘉信咨询行申请查封了涉案房屋，终结本次执行。2015年5月10日，原告将此情况反映给中央人民政府驻香港联络办公室领导，求助解决。嘉信咨询行与东景华府公司等因担保合同追偿权纠纷一案，2011年12月13日查封了原告的上述涉案房屋，原告于2014年3月28日向法院提出执行异议，要求停止执行，但法院未审查，只是答复原告去仲裁，仲裁调解书生效后，招锦泉向贵院申请执行，贵院又以东景华府公司明知本案房屋被查封仍通过仲裁程序将房屋确权给招锦泉，这是本末倒置。原告只能又提起执行异议申请书，法院作出（2017）粤12执异27号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，原告已经善意取得该争议房屋，并于2016年11月28日提前支付了剩余价款。即使涉案房屋未办理房产过户手续，法院也不得查封。综上，请求判令：1.立即停止对肇庆市塔东××东××1302（复式）房屋的强制执行，并解除查封；2．判令恢复（2015）肇中法执字第16号《执行裁定书》的执行；3．嘉信咨询行、东景华府公司承担本案的全部诉讼费用。
原告招锦泉对其陈述事实提供的证据有：
1.身份证、营业执照，证明当事人的主体资格。
2.授权书、转账凭证，证明招锦泉于2011年1月11日、12日已经向东景华府公司支付购房款4000000元。
3.广东省商品房买卖合同，证明招锦泉与东景华府公司约定一次性付款购房，2011年6月30日前，东景华府公司向招锦泉交付房屋等权利。
4.《小高层电梯营运、加压供水营运费用协议》《商品房验收书》《住宅装饰装修管理协议》《广东省业主（临时）公约》《东景华府（二期C1-C3）业主收楼领取物品登记表》，证明招锦泉在2011年5月30日已经办理了涉案房屋的收楼手续，已经实际占有使用涉案房屋。
5.调解书，证明2014年7月9日，肇庆仲裁委员会作出调解书，确认招锦泉购买涉案房屋的事实，并约定了东景华府公司办理《房地产权证》的时间及东景华府公司交付给招锦泉《房地产权证》后三日支付剩余房款。
6.收据、转账凭证，证明招锦泉提前支付了剩余房款。
7.执行裁定书（2015）肇中法执字第16号，证明因嘉信咨询行查封了涉案房屋，招锦泉申请执行无果。
8.情况反映，证明招锦泉于2015年5月10日向中央人民政府驻香港联络办公室领导求助解决。
9.执行裁定书（2013）肇中法执字第42号恢1-1号、通知书、处理意见、执行裁定书（2017）粤12执异27号，证明涉案房屋被嘉信咨询行查封的事实，招锦泉提出执行异议，异议被驳回的事实。
10.收据，证明东景华府公司于2011年1月12日收到招锦泉购买东景华府C3幢1302房的购房款4000000元。
11.土地厂房转让合同、身份证，证明苏艺强于2010年9月29日向招锦泉购买土地厂房的事实。
12.执行裁定书（（2009）四法执字第401-3号）、民事判决书（2011）南法民二初字第149-2号《民事判决书》，证明土地厂房转让合同中四会法院查封涉案标的7945924元的财产已解除查封，该债务消除。
13.特别授权、转账凭证、收据、确认书，证明从2011年10月16日开始至2012年7月份，招锦泉都有在收转让土地厂房的余款，并确认苏艺强接管厂房前产生的税费等情况。
14.通知、民事裁定书（2011）南法民二初字第149-5号、（2011）佛中法民四终字第1145号、民事判决书（2012）佛南法民一初字第2006号、（2013）佛中法民一终字第614号、执行和解协议书，证明招锦泉与苏艺强存在转让土地厂房的事实，佛山市三水立兴煤炭有限公司错误查封招锦泉的土地，对招锦泉产生的损失的赔偿。
被告嘉信咨询行辩称，一、嘉信咨询行认为招锦泉并无真实的购房行为，其所提供的《广东省房屋买卖合同》等证据涉嫌造假。第一，在该买卖合同签订之前，招锦泉即委托他人先行支付大额购房款，明显区别于一般的购房情况，普通购房者通常不可能在合同还没有签订之前就支付大额款项给开发商；第二，该买卖合同约定一次性支付购房款，招锦泉既然已经有能力支付4000000元，却又余下尾款126950元长期未支付，而且东景华府公司也不追讨，招锦泉也不催促登记过户问题，明显不符合常理；第三，经嘉信咨询行查询肇庆市住房和城乡建设局官网，发现案涉房屋至今没有办理买卖合同的备案，而其他绝大部分房产则显示已备案或已签订，如该买卖行为真实发生且招锦泉已支付巨额款项的情况下，不去办理备案有违常理；第四，嘉信咨询行在2011年12月13日已经查封案涉房产，但直至2014年3月底，招锦泉才对案涉房产提出执行异议，也就是说，在将近2年多期间里，招锦泉对我方查封行为是没有提过任何异议的，如果招锦泉确属房产之权利人，作为普通购房者是不可能放任房产被他人查封的；第五，招锦泉主张其于2011年5月30日收楼，但其至今没有向法庭提供比如物业费、水电费用等票据，单凭其与肇庆市文雅物业管理有限公司签订的相关协议不能证实其真实收楼，况且，文雅物业公司法定代表人邓巧嫦，正是东景华府公司法定代表人冯旺娣之妻，两公司实为关联公司。二、招锦泉当前并无证据证实其已经支付购房款，依照举证规则，理应由其承担举证不能的责任。本案中，招锦泉主张其于2011年1月11日委托苏艺强向东景华府公司转款4000000元，但相关授权书为招锦泉单方作出，且招锦泉表示原件缺失，故其真实性和形成时间无从证实，我方也不予确认。虽然有证据显示苏艺强分别于2011年1月11日、12日向东景华府公司转款4000000元，但没有证据能够充分证实该款项是购房款且属于招锦泉支付的购房款，不能排除招锦泉、苏艺强与东景华府公司之间及其相互之间存在其他债权债务关系的可能。因此，依照举证规则，招锦泉对款项的性质负有举证证明的责任，当前其不能证实的，应承担举证不能的责任。三、招锦泉没有证据证明其购买房产是用于居住且名下没有其他用于居住的房产，应由其承担举证不能的责任。依据原告提供的证据1，显示招锦泉于1974年10月第一次领取该“香港永久性居民身份证”，并于2007年2月5日换发，可反映出招锦泉作为已在香港长期居住人员，其应有固定住所用于居住，且应没有回大陆购置物业用于居住的动机。四、招锦泉此前仲裁案件本身涉嫌违法，内容不具备强制执行性，其执行案件应予撤销，且本案案由是案外人执行异议之诉，属诉讼程序，而其第2项诉讼请求实际为执行程序的内容，不能在本案中解决，也应当予以驳回。因此，请求法院驳回招锦泉的全部诉讼请求。
被告嘉信咨询行为其辩解提供的证据有：
1.《抵押反担保合同》（2011年6月15日）、《抵押物清单》，证明东景华府公司为提供反担保，将其自有20套的房产抵押给银轩公司，这些房产中包含本案案涉房屋。
2.（2013）粤高法民二终字第12号民事判决书（2013年5月16日），证明该案一、二审法院均已查明东景华府公司将其所有的20套房产作为抵押物的事实。
3.（2011）肇中法立保字第6号民事裁定书（2011年12月13日）、查封（扣押）财产清单，证明本案案涉房产已被我方查封。
4.肇资评报字[2013]第216号《房地产评估报告书》之房地产清查评估明细表（初稿）（2013年10月28日），证明案涉房产在评估时，尚处于毛坯状态，招锦泉是否真实收楼存疑。
被告东景华府公司辩称，对招锦泉的起诉没有意见。对嘉信咨询行的答辩，东景华府公司认为签合同前先交房款是很正常的。
经审理查明：2011年1月11日招锦泉出具《授权书》，授权苏艺强将购买招锦泉厂房的款项4000000元汇入东景华府公司账户（账号80×××64），同日苏艺强分五次共向东景华府公司转账4000000元。2011年1月12日招锦泉与东景华府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定出卖人东景华府公司将位于肇庆市塔东××东××1302（复式）房以4126950元的价格销售给买受人招锦泉，招锦泉应将商品房预售款存入专用账户80×××64，东景华府公司应在2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给招锦泉使用。合同签订后，招锦泉于2011年5月30日与肇庆市文雅物业管理有限公司签订了《小高层电梯营运、加压供水营运费用协议》《商品房验收书》《住宅装饰装修管理协议》《广东省业主（临时）公约》《东景华府（二期C1-C3）业主收楼领取物品登记表》，办理了肇庆市塔东××东××1302（复式）房的收楼手续，开始实际占有使用该房屋。
另查明，本院在执行××人××信咨询××（××申请执行人肇庆市银轩担保投资有限公司，曾变更申请执行人为蔡燕屏）与被执行人东景华府公司、肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司、肇庆市绿洲房地产有限公司、冯旺娣、邓巧嫦担保合同追偿权纠纷一案[（2013）肇中法执字第42号]过程中，本院于2011年12月13日以（2011）肇中法立保字第6号民事裁定查封了东景华府公司名下的坐落于肇庆市××州区××东××1302（复式）房。
另查明，招锦泉与东景华府房屋买卖合同纠纷一案，肇庆仲裁委员会于2014年7月9日作出的[2014]肇仲案字14号调解书约定：“一、东景华府愿意在2014年7月2日起至2014年12月31日止的时间内，将招锦泉购买的位于肇庆市塔东××东××1302（复式）房屋的《房地产权证》办妥，并交付招锦泉。二、招锦泉同意在东景华府办妥上述房屋的《房地产权证》，并交付后的三天内，支付剩余购房款共计人民币126950元（大写人民币：拾贰万陆仟玖佰伍拾元整）。……”上述协议书生效后，招锦泉向本院申请执行，本院以案号（2015）肇中法执字第16号立案，在该案的执行过程中，嘉信咨询行提出其于2011年12月13日申请查封了案涉房屋，不同意解除案涉房屋的查封，本院认为东景华府公司在明知案涉房屋已被查封的情况下，仍通过仲裁程序将案涉房屋确权给招锦泉，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封的财产确权或者分割给案外人，不影响人民法院执行程序的进行”的规定，制作了《执行裁定书》裁定：（2015）肇中法执字第16号终结该次执行。后招锦泉提出《复议申请书》《恢复执行申请书》，本院向招锦泉发出《通知书》，通知招锦泉根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条的规定，在案涉房产已经被查封的情况下，即便东景华府公司通过仲裁调解将案涉房屋办理房地产权证交付给招锦泉，并不影响（2013）肇中法执字第42号恢1号案的执行。对此，案外人招锦泉提出书面异议，本院于2017年9月25日以（2017）粤12执异27号执行裁定，驳回招锦泉的异议请求。招锦泉不服上述裁定，遂向本院提起本案案外人执行异议之诉。
又查明，招锦泉于2016年11月28日向东景华府公司支付了剩余房款126950元，东景华府公司亦确认收到招锦泉购买案涉房屋的全部价款4126950元。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。招锦泉作为本院（2013）肇中法执字第42号恢1号执行一案的案外人，因不服本院（2017）粤12执异27号执行裁定而提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，本院依法进行审理。本案的诉讼请求是案外人招锦泉请求停止对执行标的肇庆市塔东××东××1302（复式）房屋的强制执行，本案争议的焦点是招锦泉对上述执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。
本案中，2011年1月12日招锦泉与东景华府公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，东景华府公司将位于肇庆市塔东××东××1302（复式）房以4126950元的价格销售给招锦泉。2011年1月11日招锦泉授权苏艺强将商品房预售款4000000元存入东景华府公司专用账户（账号80×××64），2011年5月30日招锦泉办理案涉房屋的收楼手续后实际占有涉案房屋，并于2016年11月28日向东景华府公司支付了剩余房款126950元，东景华府公司亦确认收到招锦泉购买案涉房屋的全部价款4126950元，不能办理房屋过户登记手续是东景华府公司欠他人债务而被查封，招锦泉对此没有过错。综上所述，案涉房屋虽未办理过户登记手续，但在法院查封前，招锦泉已经支付了（现已付清）大部分价款并实际占有使用，且对未办理过户登记手续也不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，招锦泉作为善意购买人，其享有足以排除对被执行人东景华府公司名下的位于肇庆市塔东××东××1302（复式）房强制执行的权益，故招锦泉请求停止对案涉房屋的执行理据充分，予以采纳。嘉信咨询行辩称招锦泉并无真实的购房行为，其与东景华府公司签订的《广东省商品房买卖合同》涉嫌造假。但嘉信咨询行并无提供充分的证据推翻在法院查封案涉房屋前，招锦泉已经支付了大部分价款并实际占有使用的事实，故嘉信咨询行的辩解依据不足，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”的规定，在本案判决对案涉房屋不得执行后，（2017）粤12执异27号执行裁定书即已失效。因此，招锦泉再请求判令恢复（2015）肇中法执字第16号执行裁定书的执行已无实质意义。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、停止对肇庆市塔东三路38号东景华府C3幢1302（复式）房的强制措施并解除查封；
二、驳回招锦泉的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告端州区嘉信法律咨询行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡红茂
审 判 员 李小冬
审 判 员 梁达明
二〇一八年六月十一日
法官助理 江雪莲
书 记 员 谢煌霖