云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第347号
上诉人（原审原告）王萍，女，汉族，1975年7月11日出生。
特别授权委托代理人许义明，男，汉族，1965年9月22日出生。
被上诉人（原审被告）云南美林投资开发有限公司。住所地：昆明市官渡区十二棵橡树庄园**幢****号。
法定代表人吴家力，该公司董事长。
特别授权委托代理人周国劲，云南越鹰律师事务所律师。
上诉人王萍与被上诉人云南美林投资开发有限公司（以下简称“美林投资公司”）租赁合同纠纷一案，上诉人王萍不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：王萍与美林投资公司于2009年8月1日签订昆明美林金港合同书，约定出租方美林投资公司将美林建材家装广场二楼编号为B478号的商铺出租于承租方王萍。双方签订合同后，王萍于2009年8月1日支付美林投资公司半年租金9514.8元及押金3964.5元，于2009年8月18日支付美林投资公司垃圾清理费160元。后因昆明市城市轨道交通首期工程建设，需要拆迁美林建材家装广场部分商铺，王萍所承租的B478号商铺属于拆迁范围，双方于2010年4月29日出具协议一份，协议将原租赁物B478号商铺调整为B140号。并重新补签订租赁合同，该合同书载明“甲方将美林建材家装广场二楼商铺编号为B140，建筑面积79.29平方米的商铺租赁给乙方（王萍），商铺租赁期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，共计租赁期限为三年，实际租期从开业之日起计算……1、租金按承租面积计租，以先交费后使用方式按年度支付，乙方在签订本合同时缴纳第一年度租金，以后各年租金应于上一年度租金使用完毕15日前缴纳。2、每平米租金单价：①第一年为人民币20元／平米／月。②第二年为人民币20元／平米／月。③第三年双方约定租金最高不超过26元／平米／月。……第十二条：合同生效，本合同一经双方盖章，即发生法律效力，未尽事宜双方另行协商解决，本合同共4页，壹式肆份，甲方持叁份，乙方持壹份，具有同等法律效力。附款：1、最终建筑面积以实际测量的套内面积加公摊面积为准。2、甲方在第一年给予乙方减免六个月租金的优惠；3、甲方保证商户入驻率达到50%以上时开业，实际租金从市场开业时算起；4、乙方所承租的商铺靠楼梯一侧的外墙广告位可供乙方免费使用。”一审庭审中，双方确认美林建材家装广场商铺B140号已交付王萍使用管理，美林建材家装广场现已对外开业并经营。美林投资公司认可其建盖美林建材家居广场属下的土地属于农村集体用地（用途为晓东居民小组申请的预留安置地），且不能提交建盖美林建材家装广场的相应建设规划许可。王萍以美林投资公司违反合同约定为由，诉至一审法院，请求判令：一、美林投资公司立即执行王萍与美林投资公司签订的房租合同（合同编号：034）；二、实际房租期从法院判决之日，60天后起计算；三、美林投资公司给王萍开正式发票（房租9514.8元）；四、本案诉讼费用由美林投资公司承担。
一审法院认为：关于争议焦点一、即双方签订的租赁合同效力如何的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，美林投资公司认可其经营的美林建材家装广场系使用昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居委会晓东居民小组预留用地建设，预留安置地土地用途虽可用于建设，但美林投资公司未能提供建设工程规划许可证或主管部门批准建设的依据，根据上述规定，美林投资公司将所建设商铺出租而与王萍订立的租赁（合同）关系无效。故一审法院确认王萍与美林投资公司于2009年8月1日签订的《昆明美林金港合同书》无效。
关于争议焦点二、即王萍的诉请能否得到支持的问题。一审法院认为，王萍与美林投资公司于2009年8月1日签订的《昆明美林金港合同书》无效，王萍与美林投资公司间租赁关系不受法律保护，王萍主张美林投资公司按照合同履行相应义务的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。另，王萍主张美林投资公司给予王萍开具已交付款项13479.3元（9514.8元＋3964.5元=13479.3元）正式发票的诉请，一审法院认为，因王萍与美林投资公司间租赁关系不受法律保护，该笔款项亦不属于租金性质，王萍主张按照租金开具发票的诉请没有事实依据，故一审法院对王萍的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：“驳回原告王萍的全部诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元，由王萍负担。
一审判决宣判后，一审原告王萍不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原判，支持上诉人一审全部诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审案件受理费。主要事实和理由为：被上诉人无法证明开业时商户入驻率超过50%以上，上诉人不应支付房租，被上诉人庭审时没有提出双方签订房屋租赁合同无效，一审判决却说被上诉人提出租赁合同无效，双方2009年8月1日签订合同时，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》还没有生效，一审判决错误的适用了该解释。
被上诉人美林投资公司答辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据，请求人民法院驳回上诉。
二审中，双方均未提交新证据。
双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审补充认定：双方认可美林投资公司已于2011年4月21日美林建材家装广场开业前将涉案的B140号商铺交付王萍控制、使用。
本案二审争议焦点为：王萍所使用美林建材家装广场二楼B140号商铺的租金起算时间的确定。
本院认为：依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中，美林投资公司认可其经营的美林建材家装广场系使用昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居委会晓东居民小组预留用地建设，但其不能提供建设工程规划许可证或主管部门批准建设的依据，故一审法院认定王萍与美林投资公司于2009年8月1日签订的《昆明美林金港合同书》为无效合同，认定正确，本院予以维持。对于上诉人一审要求继续履行双方所签《昆明美林金港合同书》，而该合同约定的租期为2009年8月1日至2012年7月31日，之后双方再未续签过任何合同，上诉人一审起诉已经超过了该约定租期，且双方所签合同也归于无效，故上诉人的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人一审要求确认其所交租金从判决之日60天起算，对此，本院认为双方所签《昆明美林金港合同书》系无效合同，而经双方认可美林投资公司已于2011年4月21日美林建材家装广场开业前将涉案的B140号商铺交付王萍控制、使用，按照有偿使用原则，王萍理应支付相应的占用费，故对王萍的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于王萍要判令美林投资公司开具正式的已交租金发票，该问题应属行政主管部门的主管范围，本院对此不作处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王萍负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年六月十十八日
书 记 员 寸杨杰