湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初37号
原告（反诉被告）三峡大学,宜昌市路8号。
法定代表人何伟军,系该校校长。
委托代理人朱明杰，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）
被告（反诉原告）郭江洪。
第三人胡静（系郭江洪之妻）。
原告三峡大学与被告郭江洪、第三人胡静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，于2016年5月6日作出判决。被告郭江洪不服提出上诉，宜昌市中级人民法院于2016年11月29日将该案发回本院重新审理。2017年2月23日，本案依法适用普通程序，由审判员尹暹宾担任审判长，审判员李敏、郭娟组成合议庭公开开庭进行了审理，原告三峡大学的委托代理人朱明杰，被告郭江洪、第三人胡静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三峡大学诉称，1999年，被告与原告前身武汉水利电力大学（宜昌）订立《宜昌市城区公有住房成本价买卖协议书》，双方约定，被告以19947.54元的价格购买原宜昌市西××东××单元××楼××号09号房屋。被告付款后宜昌市房地产管理局于2003年6月26日为被告颁发了产权证书（宜市西陵字第××号89号）。2004年3月19日，被告与原告订立《三峡大学已购公有住房回购协议》一份，双方约定由原告以46541.04元的价格对此房屋进行回购。缔约后原告向被告支付了上述款项，被告也将房屋及产权证书交给了原告。随后，被告一直未协助原告办理房屋过户手续，2013年原告通知被告返校配合办理过户手续，但被告置之不理。诉请法院判令：1、被告立即协助原告办理宜昌市××××号31号房屋（东1-109）过户到三峡大学名下的手续。2、本案诉讼费由被告全部承担。
被告郭江洪辩称，一、起诉状案由、事实与理由的内容除了数字和日期正确，其余全部是错误。1、本案案由不是物权纠纷，是已购公有住房回购协议纠纷。2、答辩人没有调至其他高校工作。1979年至今，一直在三峡大学，更没有因调至其他高校工作与被答辩人订立《三峡大学已购公有住房回购协议》。3、没有将房屋产权证书交给原告。该证由三峡大学统一领取。4、2004年3月19日至2013年底，三峡大学没有告知我协助办理过户手续，2013年底学校才启动回购房过户工作。已过了诉讼时效。5、我没有到宜昌市产权交易中心申请将原产权证挂失，也没有办理新产权证。说我采取欺骗行政机关的方式重新办理新产权证，侵犯了我的名誉权。6、依据有关法律、法规和房改政策，我没有领取房屋全款。收到房款46541.04元是三峡大学依据文件（三大2003第153号）第六条规定计算的结果。减去考虑旧房装修每年补贴1%，共17年，实际房屋回购价36179元，和1999年宜昌市城区公有住房成本价买卖协议书中的成本价评估价36344.97元相近。依据2003年公布的房屋成本价是76186.88元，市场价格约9万左右。依据小法必须服从大法，因此收到的全款应该是9万左右。7.回购协议双方约定过户后才付全款，因为没有过户，所以学校没有支付全部退房款。答辩人在领款单签字认定的金额与实际到账不符，三峡大学领款单明确批示：“按协议书要求办理”工作人员没有按照协议办理付款，责任不在答辩人。房屋回购协议没有全部履行完。二、原告诉讼请求不存在。答辩人没有表示不去协助过户，如果回购协议没有违反国家法律、行政法规和现有国家房改政策，按照现有房屋市场价回购，出售房屋面积包括公摊面积，而不是三峡大学规定的价格，我会协助办理过户手续。属双方自愿的民事行为，法院不应审理。三、原、被告双方都没有合同纠纷的诉讼请求，依法应驳回起诉。原告请求协助过户，案由变更没有经过双方同意。如果是合同纠纷，根据双方约定，严格执行《宜昌市城区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十一条规定，应该在30日内应当向市房地产管理局申请办理房屋所有权转移登记手续。30日内没有去过户，被答辩人放弃了其请求权，事隔十年才通知协助办理过户手续，也过了2年诉讼时效。四、原告主体不合格，依法驳回起诉。诉争房产原来是国有财产，回购主体应该是政府，天津爆炸案就是天津市政府按照市场价回购爆炸房屋。三峡大学无权购买和出租房屋，不符合回购房主体资格。五、原告损害国家和第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条，第二、三、五项规定，合同无效。1、三峡大学没有回购房主体资格，违法签订的回购协议将原来的国家财产变成单位的财产，损害了国家利益。《宜昌市城区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条第五项规定:“产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。”第三人胡静是法定共有人，违法签订的回购协议没有第三人的签字，没有出具书面同意转让诉争房产，回购协议损害了第三人利益。2、以工作需要回购教工私房，无法律依据。法律规定企事业单位不能购买或变相购买城市私有房屋，三峡大学以工作需要回购教工私房，实际是违法出租和出售为目的。是以合法的形式掩盖非法目的。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。胡静是诉争房屋的共有人，没有出具同意转让诉争房产的书面报告，该诉争房屋不得转让。根据《城市私有房屋管理条例》国务院516号令第十三条、最高院等部门规定，企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，三峡大学违反了法律、行政法规强的制性规定。综上，请求法院驳回起诉。
第三人胡静辩称，一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的诉争房屋不得转让。申请人是诉争房产共有人，没有出具书面同意转让诉争房产，不得转让。二、《三峡大学已购公有住房回购协议》违反下列法律、行政法规规定，损害国家和第三人利益。根据《合同法》第五十二条，第二、三项规定，合同无效。1、三峡大学明知此诉争房屋系夫妻共同财产，应当告知需经共有人书面同意，事后经过近十年时间也没有提起此事或者告知。违反了法律、行政法规的规定，损害了第三人利益。2、违反了根据城市私有房屋管理条例第十三条规定：机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。三峡大学不符合购房主体资格,以学校工作需要为由回购职工私有房屋，实际是出租和出售为目的，以合法形式掩盖非法目的。诉争房屋房改房是国家财产，应该由政府回购，三峡大学回购，损害了国家利益。3、价格欺诈，显失公平。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第十二条规定：买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。三峡大学违反了国务院关于房改房可以上市交易的规定，应该按照市场价交易。
反诉原告郭江洪同时提起反诉，请求判令：反诉被告立刻停止侵犯我们的房屋所有权，请求返回房产,赔偿侵权期间房屋出租费约144000元；2、反诉被告因侵害我的名誉权，公开赔礼道歉；3、本案诉讼费由反诉被告全部承担。
反诉被告三峡大学针对反诉请求辩称，1、反诉原告诉称不实，双方签订的房屋回购协议系反诉原告本人所签，是本人真实的意思表示，三峡大学不存在侵权；2、反诉原告第二项诉讼请求不属于反诉范畴，若反诉原告执意不撤回第二项请求，请求法院依法对于原告的反诉请求不予受理。
原告（反诉被告）为支持其诉请提供了如下证据：1、《省人民政府关于组建三峡大学的通知》，证明2000年5月25日，经教育部批准，省人民政府决定将武汉水利电力大学宜昌校区与湖北三峡学院合并组建三峡大学，同时撤销上述二学校建制，证明原告的诉讼主体资格。2、《宜昌市城区公有住房成本价买卖协议书》，证明1999年被告依房改政策向原告购买诉争房屋100%的产权，购房价为19947.54元。3、《三峡大学已购公有住房回购协议》一份，证明2004年3月19日，经双方协商一致，被告将已购公有住房以46541.04元的价格出售给原告。4、《三峡大学领款单》，证明2004年4月5日，原告向被告支付回购房款37232.83元。5、《三峡大学领款单》、《中国农业银行现金支票存根》、《湖北省行政事业单位收款收据》，证明2004年7月28日，被告将回购房屋交付给原告，原告向被告支付了剩余购房款9308.52元。其中2004年7月28日被告领取了9108.52元。（2004年7月28日被告在领取剩余购房款9308.2元后向三峡大学交管理费199.68元。9308.2元-199.68元=9108.52元）。6、《房产证》,证明被告在将房屋交付给原告的同时，将房产证也交还原告，该产权证未过户，至今登记在被告名下，但原被告双方的住房回购协议已全部履行完毕，回购房屋是被告真实的意思表示。7、《住房产权证发放的通知》及《三峡大学（主校区）教职工住房产权证第一批发放名单》，证明1、三峡大学通知被告领取房产证的时间是2003年11月；2、被告到三峡大学领取了房产证原件。
被告（反诉原告）、第三人对原告提供的证据1、2无异议，证据2需要原告明确签订房屋买卖协议书的时间，签订协议的时间1999年太过宽泛。被告对证据3的真实性无异议，认为该份协议属于欺诈，当时对于房屋政策不懂。被告对证据4的真实性无异议。对回购房款37232.83元的数字无异议。被告对证据5的真实性无异议。提出领条是签了，但是原告没有履行支付义务。被告提出收到了9108.52元。但是原告没有给其银行卡上打剩余购房款9308.2元。被告对对管理费提出是其另外交的，原告没有把剩余购房款9308.2元打到其银行卡上，该组证据不能说明原告向其支付了剩余购房款9308.2元。被告对证据6的真实性无异议，但提出该房产证不是由其交给原告，是三峡大学到房管局领取。对证据7提出证据过了时效。不是新证据。《住房产权证发放的通知》中领证须知：产权人凭身份证或工作证领取住房产权证（配偶在外单位的，开具在配偶单位无住房证明），原告没有出具须知要求，没有加盖三峡大学的公章；《住房产权证发放的通知》的三峡大学教职工房产证第一批员工名单，共计26页。没有领证日期，无主管人签名。且该证明中臧国宝签名已被司法鉴定不是本人签名，该发放名单上面的签名也不是我本人的签名。要求原告出具第一批发放名单、房产证、工本费证据的原件。
第三人对原告的证据意见与被告相同，其与被告一直在一起居住至今，被告未告知回购及卖房事情。
被告对其辩称提供了如下证据：1、《宜昌市城区公有住房成本价买卖协议》，证明诉争房屋1986年建成，成本价评估总价为36344.97元。协议书第六条第1、2、3项，是双方约定的权利和义务。2、《三峡大学已购公有住房回购协议》，证明（1）、乙方房屋共有人胡静没有签字。（2）、回购协议目的是学校工作需要，不是因为调至其他高校工作。（3）、回购价为46541.04元，减去考虑旧房装修每年补贴1%，共17年，实际房屋回购价36179.6元，和宜昌市城区公有住房成本价买卖协议书中的成本价评估总价36344.97元相近。3、《产权证》复印件一份。证明至今没有过户，所有权没有变更，至今享有所有权的四项权利。建筑面积68.1平方米，不含共有共用面积。房屋地址西陵云林路31号，在大学路以东不属于只能由学校回购的规定。4、《三峡大学职工住房售后管理办法》复印件一份，证明第二章第四条，限制职工住房只能在校内出售，违反国家可以上市出售的规定。被告的住房在大学路以东，不属于只能由学校回购的范围。5、《关于郭江洪老师来信的回复》，证明2004年3月19日至2013年底，原告没有告知被告协助办理过户手续，过了诉讼时效。6、《胡静声明》，证明本案涉及房屋共有人胡静不同意出售诉讼房产。7、缮发证情况记载，证明领证人是崔汉昌，是三峡大学主管该领证的工作人员。
原告（反诉被告）对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议。该证据只能证明该协议签订为被告一人，无法证明未征得共有人同意。合同明确约定回购价格46541.04元，价格如何组成与本案无关，房屋装修无法拆除包含房屋价款中是符合二手房屋买卖习惯。对证据3的真实性、合法性无异议，提出已经出具房屋回购协议，双方达成房屋变更，不能证明房屋所有权属于被告。产权证复印件不能证明房屋回购协议中只处理建筑面积而没有处理公摊面积，房屋买卖是按套买卖。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为本案不涉及被告与第三人出售房屋的问题，而是针对三峡大学已购公有住房回购协议真实有效的问题，被告自认是其找到学校进行回购并签订协议，签字是其本人签字，系其真实意思表示。对证据5的真实性、合法性无异议，提出回复时间为2014年9月22日，应当为有郭江洪有信件寄了才会有回复，该回复中也提到关于房屋产权过户的事宜，故被告辩称从来没有人通知办理过户不实。即使被告辩称从来没有人通知办理过户属实，但是办理房屋过户请求权属于物权而非债权，故不存在超过诉讼时效问题。对证据6的真实性无异议，郭江洪与胡静系夫妻关系必然对于房屋具有共有权存在瑕疵，声明时间系2015年9月12日，不能证明2004年签订房屋回购协议的时候胡静本人不同意。对证据7无异议。
第三人对被告提交有证据无异议。
反诉原告为支持其反诉请求提供了如下证据：1、《回租房公告，回租房公告截屏图片》，证明回购房是人才过度房，回租房也是人才过度房，支付月租金应该是一样的。被告的房屋是小三室一厅，租金为1000元—1200元。2、《2012回购教职工房屋价格统计表》，证明本案涉及同类型房屋回购面积加公摊后为85.13平米。
反诉被告对证据1的真实性无异议，提出反诉原告用公告证明诉争房屋租金价格1000元—1200元，具有前提是回购房、回租房屋都是属于人才过渡房屋，该推演没有任何事实依据，房屋租金价格应当以实际支付租金为准。对证据2的真实性提出异议。
第三人对反诉原告证据无异议。
本院对上述双方无异议的证据的真实性、客观性、关联性予以认定，查明事实如下：
郭江洪是武汉水利大学（宜昌）的教职工。1999年，武汉水利电力大学【（宜昌）甲方】与郭江洪（乙方）签订《宜昌市城区公有住房成本价买卖协议书》约定，甲方将西陵区云林路31号东1栋1单元5楼109号房屋出售给乙方，该房屋竣工于1986年，三室一厅、建筑面积68.10平方米，甲方按成本价出售，每平方米售价为533.70元，价格为36344.97元，减去各种政策折扣后乙方实付购房款为19947.54元；乙方购房后，产权全部归个人所有；乙方所购住房，若要出租和出售，必须严格按照《宜昌市城区公房售后再交易实施办法》执行；乙方若出售房屋，优先出售给本校或者本校教职工。郭江洪于2003年6月26日取得了上述讼争房屋的所有权，房屋所有权证号为宜市西陵字第××号89号。2003年11月5日，三峡大学后勤管理处下发《住房产权证发放的通知》，郭江洪领取产权证。
2000年5月25日，湖北省人民政府将武汉水利电力大学（宜昌）与湖北三峡学院合并组建了三峡大学。
2004年3月19日，三峡大学因学校工作需要，拟对教职工已购住房进行回购，并与郭洪江就讼争房屋签订《三峡大学已购公有住房回购协议》约定，对郭江洪的上述房屋进行回购，按2003年学校公布的回购价综合平均价即按895元／㎡计算，每年折旧2%，考虑旧房装修等综合因素，按建成时间每年补贴房价1%，楼层差价参照原购房时楼层调节系数办理，按此原则，学校回购此房的价格为46541.04元；在郭江洪将房权证及房改房买房协议书交给三峡大学时，三峡大学向郭江洪支付80%的房款，待郭江洪确定退房日期，向三峡大学交钥匙时，三峡大学再支付郭江洪10%的房款，剩余10%的房款待办理完房屋产权变更手续后付清。在产权办理过程中，需由郭江洪支付的相关费用由三峡大学代缴，三峡大学在10%的余款中扣除；郭江洪退房后，由三峡大学代办房屋所有权转移登记办证等手续。2004年7月28日之前，郭江洪将讼争房屋及房产证交付给了三峡大学（双方未办理书面房屋交接手续），三峡大学分两次向郭江洪支付了全部回购款（2014年4月5日郭江洪领取37232.83元、同年7月28日领取9108.52元，同时扣减管理费199.68元）。但该讼争房屋的过户登记至今未办理。
同时查明，郭江洪与胡静于1989年12月6日登记结婚。双方在将讼争房屋交付给三峡大学之前一直居住在该房屋内。郭江洪与胡静退出诉争房屋三峡大学××公寓××西××路××公寓××区××楼××室06室。
另查明，三峡大学于2003年12月15日发布的《三峡大学职工住房售后管理暂行办法》规定，取得100%产权的教职工住房，学校校园规划管理范围以外的，可以按国家相关政策自主对外出售；校园管理范围内的，只能在校内出售；学校回购的，房价原则上回收当年新建房屋成本价及房屋已使用的年限每年2%折旧审核后计算，每年的新建房屋的成本价由学校房屋主管部门向职工公布。
经本院主持调解，双方未能达成协议。
本院认为，一、本案的本诉请求中，三峡大学与郭江洪签订的《三峡大学已购公有住房回购协议》系双方真实意思表示，且未违背法律强制性规定，应确认其效力。关于郭江洪所提讼争房屋的另一共有人胡静没有在回购协议签字故回购协议无效的辩解意见，经查2004年3月19日，第三人胡静虽未在该回购协议上签名，但三峡大学对教职工住房所回购的对象并非仅郭江洪一人，且郭江洪、胡静夫妇在2004年7月28日前将讼争房屋交付给三峡大学之前一直居住在该房屋内，共有人胡静作为被告之妻在日常生活中对三峡大学回购教职工住房一事应该是知情的。胡静在长达十余年的时间里未主张该房屋的权利，可以将该行为理解为：胡静在共有物的处分上对另一共有人郭江洪作了隐名代理（特殊的家事代理）的授权。故被告与第三人以第三人对回购一事不知情不符合生活常理。郭江洪以出售房屋时未经另一共有人胡静同意为由，主张该回购协议无效不能成立，本院不予支持。郭江洪应继续履行合同，协助三峡大学办理房屋产权的过户登记。对原告三峡大学所提的诉讼请求，予以支持。关于郭江洪所提三峡大学没有按照当时市场价回购，价格存在欺诈的辩解意见，三峡大学回购时确实没参照当时的市场价，但该价格是按照《三峡大学职工住房售后管理暂行办法》确定的，不能认定为欺诈，且被告与原告签订回购协议后退出诉争房屋领取了协议约定的全部回购款，并与第三人搬至学校统一新建的教职公寓，若郭江洪认为三峡大学以欺诈的手段，使其在违背真实意思表示的情况下签订了上述回购协议，应该在一年之内行使撤销权。因郭江洪未在一年内行使撤销权，该撤销权消灭。故郭江洪所提该项辩解意见，不予采纳。关于郭江洪所提原告的请求已过诉讼时效的辩解意见，原告关于办理讼争房屋的过户登记的请求权，双方在《三峡大学已购公有住房回购协议》未约定办证的截止时间，原告之请求系合同履行的附属义务，属于物上请求权，不适用诉讼时效，故郭江洪的该项辩解意见，于法无据，不予采纳。
二、关于本案的反诉部分：1、关于郭江洪所提三峡大学立即停止侵犯涉案房屋的所有权，返回房产并赔偿侵权期间房屋出租费损失144000元的反诉请求，因郭江洪已将讼争房屋出卖给了三峡大学且已经进行了交付，三峡大学对讼争房屋的处分不构成侵权，对郭江洪所提反诉请求，不予支持。2、反诉请求关于因侵害郭江洪的名誉权，请求公开赔礼道歉，未提供证据证明，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭江洪于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）三峡大学办理位于宜昌市西陵云林路31号东1栋1单元5楼109号（产权权证号为宜市西陵字第××号89号）房屋的过户登记。
二、驳回反诉原告郭江洪所提全部反诉请求。
本案本诉受理费80元（三峡大学已预交），由被告郭江洪负担，被告负担的诉讼费在判决生效时一并转付原告三峡大学。反诉受理费1630元（郭江洪已预交），由被告（反诉原告）郭江洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判长 尹暹宾
审判员 李 敏
审判员 郭 娟
二〇一七年三月十五日
书记员 陶 易