上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10854号
上诉人（原审被告）：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路666号。
法定代表人：胡神奇，董事长。
委托诉讼代理人：李云祥，上海宏仑宇君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘云华，上海宏仑宇君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海万体贸易有限公司，住所地上海市嘉定区曹新公路1352号1幢4086室。
法定代表人：柳豹，总经理。
委托诉讼代理人：陈朝丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人上海东亚体育文化中心有限公司（以下简称东亚公司）因与被上诉人上海万体贸易有限公司（以下简称万体公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东亚公司的委托诉讼代理人李云祥、潘云华，被上诉人万体公司的法定代表人柳豹及委托诉讼代理人陈朝丽、李娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东亚公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判上诉人按照合同无效的过错比例承担各项损失。事实和理由：1、一审判决未认定被上诉人对于房屋租赁合同无效后果应当承担的过错责任，属于事实认定错误。被上诉人的实际控制人原系上诉人员工，被上诉人自2006年起即开始承租涉案房屋从事经营活动，其完全知晓房屋的性质。正是由于涉案房屋的性质，双方才通过逐年续签的方式签署租赁合同，故被上诉人对于涉案房屋面临拆除的情况早有预判，其对于租赁合同无效的后果应当承担主要责任；2、上诉人对于一审判决第一、三、四项认定的货损、安置费、租赁费的总额没有异议，但认为双方应当按照过错比例分担损失。至于装修损失，一审法院没有计算折旧费用，且未判决按照过错比例分担损失。
万体公司辩称，1、上诉人明知违章建筑而对外出租，故合同无效的过错在于上诉人；2、货物损失与合同无效无关，系因上诉人强拆导致；3、装修时间距离拆除仅有3、4个月，不存在折旧的问题，且一审法院已经就低认定被上诉人的装修损失。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
万体公司向一审法院起诉请求：1.判令东亚公司赔偿万体公司租赁房屋内存放的货物损失暂计849,952元（人民币，下同）；2.判令东亚公司赔偿万体公司租赁房屋内耐克道柜损失182,400元；3.判令东亚公司赔偿万体公司租赁房屋内灯具、空调内机及耐克货架损失107,600元；4.判令东亚公司赔偿万体公司租赁房屋装修损失1,224,578元；5.判令东亚公司承担万体公司八位员工经济赔偿金465,900元；6.判令东亚公司承担仓库租赁费（按照每月3,000元的标准，自2016年12月计算至2017年7月）。
一审法院认定事实：2015年12月9日，东亚公司（出租方，甲方）与万体公司（承租方，乙方）签订《续租租赁合同（五）》，约定：甲、乙双方于2014年12月9日签订的《续租租赁合同（四）》租赁期已届满，现双方同意继续租赁，由乙方延续租赁使用甲方位于上海东亚展览馆（徐汇区XX路XX号）北侧场地。租赁期限暂定为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，但须一年一签。在上述暂定租赁期限内，甲、乙双方应在每年度租赁期届满日前至少提前一个月，就是否延续下一年度租赁期达成一致。若届时双方均同意继续租赁，应由双方另签确认书，则本合同自动延续一年；若届时任何一方不同意续租或双方未能在上述期限内签订确认书的，则本合同至该年度租赁期届满日终止，视为无剩余年度租赁期约定。自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期间乙方须按全年25万元向甲方支付租金，每月承付2.083万元，余数年末结清。甲方提供给乙方租赁使用的经营场所，是甲方发展规划的区域场所，若双方在租赁期内有新的项目或项目改造需要搬迁的，甲方将提前通知乙方，乙方应无条件服从甲方的安排，做好相应场所搬迁及自行安置工作，同时提前解除双方的《续租租赁合同（五）》，双方明确表示，此类事项不作甲方单方面违约处理，乙方将无条件接受。如遇政府或甲方上级部门有特殊规定，且涉及本合同履行的，乙方须无条件服从甲方的安排。除以上变动内容外，其他条款仍遵照《租赁合同》及《续租租赁合同》执行。在签订该份合同前，双方最早于2010年12月29日签订系争房屋《租赁合同》，约定：系争房屋建筑面积约142平方米，全年租金25万元，押金4万元，合同还就双方的义务及违约责任作了约定。后双方自2011年起至2014年每年签订一份系争房屋租赁合同，分别为《续租租赁合同》、《续租租赁合同（二）》、《续租租赁合同（三）》及《续租租赁合同（四）》，上述合同租金标准均为全年25万元，约定的主要内容一致。万体公司租用系争房屋用于经营耐克等体育用品专卖店。双方签订《续租租赁合同（五）》后，万体公司已支付2016年1月至3月的租金，尚未支付2016年4月后的租金及电费等相关费用。万体公司庭审中表示，愿意承担2016年4月至6月的租金、电费及电话费等相关费用，可先以4万元押金抵扣，不足部分现金补足。
2016年6月20日，徐汇区市场监督管理局等六部门出具《关于在上海体育场开展“五违四必”综合整治的告知书》。内容主要为徐汇区市场监管局等部门依照相关规定，在体育场开展“五违四必”综合整治，拆除违法建筑，取缔违法经营。请万体公司在2016年7月18日以前完成整改工作，如在告知限期内不自行整改的，将承担如下法律后果：使用违法建筑，拒不在限期内搬离的，执法部门受搭建单位委托依法代为拆除。庭审中，东亚公司表示于6月20日当日张贴告知书并向万体公司送达，而万体公司表示7月13日接到告知书，未及与东亚公司沟通，系争房屋即于7月20日被强制拆除。系争房屋拆除后，房屋内的物品被放置于上海体育场一临时搭建房内。
审理中，一审法院于2016年12月6日和12月9日两次组织双方当事人到现场清点物品。清点并打包运动鞋、羽绒服、大嘴猴外套等衣物共135袋/箱，并将不能销售的物品和可二次销售的物品分类放置。两台空调外机和一台冰柜经万体公司法定代表人现场出售获得1,100元，收银柜、电脑、饮水机、更衣箱及部分私人物品由万体公司自行带走处理。清点后，为放置物品及便于司法鉴定，万体公司承租仓库一间。
审理中，经万体公司申请，一审法院于2016年12月12日委托上海XX有限公司对现场清点打包的耐克、阿迪达斯等衣物的市场价值进行司法鉴定评估。评估单位于2017年2月12日出具报告，司法鉴定意见：标的物市场价值为1,111,152元。附件评估明细表中序号1至10项为无外包装集中放置在一起的物品，该部分金额共计458,152元，表中序号14至26项为已委托北京某商家代为销售的物品，该部分金额为653,000元。经质证，万体公司认可司法鉴定评估报告结果，并将第一项诉讼请求中的货物损失数额由957,300元调整为849,952元；东亚公司认可报告的真实性，但对评估结果有异议，东亚公司认为，评估的货物总数应以法院组织清点的3,102件为准，万体公司经营的是折扣店，评估单价及总价均较高。评估单位到庭表示，评估明细表的货物总数以清点时的数量为基础，评估中的多数物品因受损造成信息缺失，评估单价参考了市场上该类物品的价格情况并进行分析估算；一审法院认为，该报告系司法委托鉴定，故予以确认。
经万体公司申请，一审法院于2016年12月12日委托上海XX事务所有限公司对系争房屋装修及道柜、灯具等残值进行司法审价鉴定。审价单位于2017年4月12日出具报告，司法鉴定意见（未包含折旧计算）：装饰工程造价为158,325元，灯具安装造价为55,295元，空调、消防、监控安装造价为152,128元。经质证，万体公司认为鉴定价格偏低，实木装潢及钢结构屋顶审价报告未体现。东亚公司认为，鉴定价格未能体现残值，装修图中无消防和监控系统，灯具、空调、监控价格过高。审价单位到庭表示，由于系争房屋已经被拆除，本案工程量按照双方约定的万体公司递交的施工图纸为依据进行计算。庭审后，审价单位向一审法院补充折旧计算说明和审价鉴定说明供一审法院参考。说明将报告中的空调、消防、监控及道柜进行单列，监控工程造价为30,718元，空调工程造价为70,213元，消防工程造价为51,197元，道柜造价为2,814元（报告中计入装饰部分造价）。一审法院认为，审价单位在系争房屋已被拆除的情况下，以施工图纸为主要审价材料，并参考类似品牌商店对灯具、空调、监控等设备进行审价，并无不当，一审法院对司法审价鉴定报告予以确认。
审理中，万体公司法定代表人柳豹自认，1982年进入东亚公司工作，2006年柳豹承包系争房屋从事经营，2010年开始万体公司与东亚公司签订租赁合同，提出系争房屋由东亚公司搭建，万体公司不知系争房屋是违章建筑，系争房屋经营十余年，为重大体育赛事提供服务，从未收到违章整改通知。万体公司庭审后提交代理销售商品说明，代理销售商表示，二次销售的衣物随着换季、新款的推出导致滞销，物品多次降价处理，已售出商品平均按三折价格销售，尚未处理完的物品预估将以低于三折的价格出售。
庭审后，一审法院组织双方谈话，万体公司表示不能提供员工劳动合同及工龄相关证据；东亚公司表示从实际出发认可四名员工的数量，但认为工龄应自万体公司2010年成立之后开始计算。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已查明的事实，系争房屋没有产证也没有取得上述证照，且因为系违章建筑已被依法拆除，因此本案双方当事人就系争房屋签订的租赁合同无效。万体公司自2006年开始使用东亚公司搭建的系争房屋从事经营，东亚公司作为出租人对系争房屋的状况应当明知，却长期将不合法建筑出租给万体公司，有悖诚信，对合同的无效应负主要责任。东亚公司辩称，合同约定了拆迁情况下东亚公司无需承担赔偿责任，东亚公司不是组织实施拆迁的主体之意见。由于双方签订的租赁合同约定的是新的项目或项目改造需要搬迁，并未就系争房屋的性质及可能发生拆迁作出约定，至于东亚公司提出以合同一年一签及万体公司法定代表人原系东亚公司员工证明万体公司知晓系争房屋为违章建筑之意见，缺乏依据，故一审法院对上述意见均不予采信。同时，东亚公司作为出租人，有义务保证承租人在租赁期限内正常使用房屋，东亚公司在收到拆迁通知后，亦有义务积极联系相关部门并及时通知万体公司处理搬迁安置事宜。而本案中相关部门在2016年6月20日出具拆迁告知书，东亚公司并无证据证明其将告知书及时送达万体公司，根据万体公司陈述其于2016年7月13日知悉拆迁事宜，鉴于东亚公司与万体公司未协商并妥善处置系争房屋内物品的情况下，东亚公司即委托相关部门强制拆除系争房屋，给万体公司造成损失，东亚公司显然存在过错。
合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。万体公司租赁系争房屋用于经营耐克专卖店，系争房屋被强制拆除过程中，万体公司存放在系争房屋内的货物及办公用品遭到损坏，房屋内的装饰物及灯具、空调等设备被拆毁，东亚公司应当赔偿万体公司所受到的损失。关于货物损失，万体公司主张的货物损失由两部分构成，无法二次销售的物品，万体公司表示可交由东亚公司处置或用于慈善捐赠，损失金额以司法鉴定价格458,152元为准。可二次销售的物品，万体公司委托经销商仍在销售中，万体公司根据销售情况主张损失额391,800元。一审法院考虑到系争房屋拆除给货物清点和司法鉴定评估带来障碍，东亚公司对合同无效负有主要责任，参照司法鉴定评估意见及现场清点情况，从公平、诚实信用原则出发，万体公司要求东亚公司赔偿货物损失849,952元的诉讼请求，并无不当，一审法院予以支持。关于装饰物及灯具、空调、消防、监控等设备的损失，一审法院考虑到审价单位仅能依据施工图纸和同类商店的设备情况进行审价，司法鉴定价格远低于万体公司基于施工合同主张的造价，及东亚公司负有过错责任，参照司法审价鉴定意见和现场清点情况，一审法院对空调的损失按照鉴定价格予以折旧调整为56,170元，对装饰工程（含道柜）及灯具、空调、消防、监控设备的损失，参照司法审价鉴定意见书价格认定为295,535元，综上，东亚公司应赔偿万体公司装饰工程（含道柜）、灯具、空调、消防、监控等装修损失351,705元。关于万体公司主张的货架损失，因万体公司未提供充分证据予以佐证，应承担举证不能的责任，一审法院对该部分诉讼请求，不予支持。同时，万体公司主张由东亚公司承担八名员工经济赔偿金，但万体公司并未提供员工数量及工资、工龄情况的充分证据，东亚公司审理中曾认可四名员工，工龄自万体公司成立后计算。一审法院综合系争房屋被拆除、商店无法经营、万体公司确需对清退的员工安置补偿等情形，认定以四名员工自2010年6月17日万体公司成立后计算工龄，参考2010年以来上海市历年最低工资标准，故东亚公司应补偿万体公司员工安置费46,000元。此外，系争房屋内的物品在现场清点后，万体公司为安置物品及便于司法鉴定租赁仓库，由此产生的仓库租赁费应由东亚公司负担。双方确认租赁期间为2016年12月至2017年7月，万体公司主张按每月3,000元的标准要求东亚公司承担仓库租赁费24,000元，并无不当，一审法院予以支持。关于押金返还问题，万体公司尚欠付租金及电费等相关费用，东亚公司未在本案中提出反诉，鉴于双方还有未了事宜，故一审法院在本案中对押金不予处理。
一审法院判决：一、上海东亚体育文化中心有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海万体贸易有限公司货物损失849,952元；二、上海东亚体育文化中心有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海万体贸易有限公司装饰工程、灯具、空调、消防、监控等装修损失351,705元；三、上海东亚体育文化中心有限公司于判决生效之日起十日内补偿上海万体贸易有限公司员工安置费46,000元；四、上海东亚体育文化中心有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万体贸易有限公司仓库租赁费24,000元；五、驳回上海万体贸易有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,817.7元，由上海万体贸易有限公司负担6,695.2元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担8,122.5元；司法评估鉴定费14,000元，司法审价鉴定费34,400元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本案另查明，万体公司二审中表示自愿承担一审判决主文第二、三、四项载明损失的10%的责任。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人装修损失数额如何认定以及被上诉人对其主张的各项损失是否应当承担过错责任。
关于装修损失数额的认定，上诉人虽主张一审法院对于灯具、消防等装修损失的认定未考虑到折旧因素，但本院注意到，司法鉴定认定的灯具、消防等装修价格已经远低于施工合同约定的造价，一审法院结合装修的时间节点以及现场清点情况，参照司法鉴定意见认定装修损失数额，并无不当，数额亦属合理，本院予以认同。
关于被上诉人对其主张的损失是否应当承担过错责任的问题。首先，关于货物损失。该损失系因上诉人在未与被上诉人协商并妥善处置租赁房屋内的物品的情况下强制拆除房屋而产生，并非租赁合同无效必然产生的损失，故上诉人应对其侵权行为产生的损失承担全部责任，一审法院判决由上诉人承担全部货物损失的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。其次，关于装修损失、员工安置费及租赁费用。本院认为，该些损失属于合同无效后果的处理范畴，即便不存在强拆的情形，在租赁合同无效而无法继续履行的情况下，该些损失仍会发生，故当事人应当根据过错比例承担相应的责任。鉴于被上诉人二审中表示自愿承担上述三项损失10%的责任，本院亦认为上述责任比例与其应当承担的过错责任相当，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33170号民事判决第一项、第五项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33170号民事判决第二项为：上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海万体贸易有限公司装饰工程、灯具、空调、消防、监控等装修损失人民币316,534.5元；
三、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33170号民事判决第三项为：上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内补偿上海万体贸易有限公司员工安置费人民币41,400元；
四、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初33170号民事判决第四项为：上海东亚体育文化中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海万体贸易有限公司仓库租赁费人民币21,600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币14,817.7元，由上海万体贸易有限公司负担6,795.2元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担8,022.5元；司法评估鉴定费14,000元，司法审价鉴定费34,400元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担。
二审案件受理费人民币16,245元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担15,706.3元，上海万体贸易有限公司负担538.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 谢 猛
代理审判员 娄 永
二〇一七年十月三十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……