江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1358号
上诉人（一审被告）：邱志芳，男，1954年7月17日生，汉族，住江西省泰和县。
被上诉人（一审原告）：罗文伟，男，1982年2月25日生，汉族，住江西省吉安县。
上诉人邱志芳与被上诉人罗文伟租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2017）赣0826民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邱志芳上诉请求：一、改判上诉人少赔偿装修损失3万元及搬运拆迁费2000元，合计32000元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不正确。1、上诉人与被上诉人于2014年12月26日签订的租赁合同租期自2015年1月26日起至2018年1月25日止，2017年1月20日泰和县城市管理局下发《关于终止泰和县临时啤酒夜宵城运营及场地租用合同的通知》，要求各经营户于2017年6月30目前自行迁出，2017年1月21日泰和县城市管理委员会向各经营户发布搬迁拆除的通告，各经营户也知道搬迁拆除的事实，由此，被上诉人违反合同约定租金一年一缴的规定于2017年1月20日只支付至2017年6月30日的租金，2017年5月在租赁物即将拆除的前提下，被上诉人又通过倒签合同时间的方式下将合同延期至2018年7月1日。上诉人认为在被上诉人明知承租店面至2017年6月30日前会拆除的情况下签订的延长5个月租期的约定无效。一审法院认定合法承租期限为41个月不当，应按第一份合同认定承租期限为36个月。2、上诉人出租给被上诉人的每间店面面积为65平方米，两间共130平方米，鉴定机构的面积为200多平方米，一方面，一审法院到泰和县城市管理局核实上诉人的确按照自制的平面规划图搭建了啤酒夜宵城；另一方面，上诉人雇请了安装工人也可以印证上述事实，因此，一审法院采信错误的司法鉴定意见书确定的面积不当。3、上诉人租给被上诉人的店面只有两间，其他承租人六个店面的搬迁费用为6500元，被上诉人的合理搬迁费用2000元较为合理，一审法院支持4000元搬迁费不当。综上所述，恳请二审法院依法改判。
被上诉人罗文伟答辩称：我相信法院是公平公正的，我认为一审认定事实和判决是正确的，希望二审维持原判。
被上诉人罗文伟向一审提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退回原告水电押金2000元，赔偿原告装修损失49683元，搬运费4000元、停业损失42015元，共计97698元；2.本案诉讼费由被告承担。
原审法院认定事实：2014年12月26日，原告罗文伟与被告邱志芳签订了《泰和县夜宵啤酒城店面租赁合同书》，合同约定被告邱志芳将位于县城白凤大道与澄江大道交汇处的泰和县夜宵啤酒城第29、30号两间出租给原告罗文伟，租期自2015年1月26日起至2018年1月25日，租金为每年32000元；在租赁期间，罗文伟自行装修并自负装修费用，租期期满后如不继续租用，应无偿归还给邱志芳，不得肆意拆毁；租赁期间的水电费由罗文伟自行交纳；如国家政策有变化，协议即行终止，承租费按实际经营时间计算。签订合同时，原告向被告支付了水电押金2000元。2017年1月20日，原告罗文伟向被告支付了2017年上半年的租金16000元。2017年5月，原、被告双方倒签了一份签署日期为2015年1月25日的《泰和县夜宵啤酒城店面租赁合同书》，租赁期限延期至2018年7月1日，其他合同内容与2014年12月26日签订的合同内容一致。2017年1月21日，泰和县城市管理委员会下发《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》。该通告称：泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，不再续签场地租用及相关管理协议，限经营户于2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。2017年7月27日，泰和县燕京啤酒夜宵城被拆除。2017年8月9日，江西神州司法鉴定中心根据原告罗文伟的委托做出赣神州司鉴字[2017]第P46号司法鉴定意见书，认定“聚鲜味”装饰装修的鉴定价值为104334元，其中，该数额根据鉴定项目合计173891元（其中厨房项目合计17464.6元）及成新率60%取整得出。原告为此支出鉴定费3000元。另查明，被告邱志芳与泰和县城市管理局签订的租赁合同约定：合同有效期为五年，分两期签订，第一期签订为三年即2013年7月1日至2016年6月30日，如政府对该场地未做出建设规划、回收，按本合同签订第二期合同两年即2016年7月1日至2018年6月30日。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告罗文伟与被告邱志芳签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。关于主体是否适格即是否应当追加泰和县城市管理局问题。本案中，原告系与被告签订租赁合同，而被告与泰和县城市管理局之间也系租赁关系，两份租赁合同相互独立，不属于必要共同诉讼，故本院依法不予追加泰和县城市管理局作为本案被告，本院对此也作出了驳回被告申请的民事裁定，不再赘述。关于违约责任问题。被告邱志芳与泰和县城市管理局签订的合同明确约定了合同按照两期签订，第一期截止时间为2017年6月30日。被告邱志芳在2014年与原告罗文伟签订合同时，被告邱志芳并未与泰和县城市管理局签订第二期合同，即其并不能确保租赁期限可以到2018年6月30日。被告应该告知其与泰和县城市管理局之间关于租赁期限的约定。被告在未明确取得足够租赁期限的情况下，隐瞒了合同真相，与原告签订期限至2018年1月25日租赁合同，客观上被告与原告之间租赁合同也因为泰和县燕京啤酒城被拆除导致无法继续履行，被告邱志芳存在主观上的过错，应承担相应的违约责任。至于被告辩称原告未按照合同约定按年支付2017年的租金构成违约问题。原告未按照合同约定按年支付2017年租金确实违反了合同约定，但被告收取了原告的2017年上半年的租金，同时又未向原告提起解约之诉，并且，原、被告双方还在2007年5月份新签了延长租赁期限的租赁合同。因此，本院认为，原、被告的双方一系列行为可以视为双方已对租金的交付形成了新的合意。
关于租赁物的装饰装修价值问题。依照合同约定，原告对租赁店面自行装修，那么原告为经营需要对店面进行搭建的行为没有违反合同约定亦符合情理。双方虽然在合同中约定租赁期满后装修归被告所有，现因不能归结于原告的因素导致其不能继续使用租赁物，剩余租赁期间装饰装修残值损失依法应予以支持。现原告要求按照现有的装饰装修价值赔偿损失，对超出剩余租赁期间装饰装修残值的损失，本院不予支持。“聚鲜味”所有装饰装修项目的总价为173891元，是鉴定机构根据各个项目的面积或数量，结合综合单价计算得出的。被告认为鉴定意见书的单价不能作为定案依据，理由是鉴定意见书中确定的单价明显与事实不合，且鉴定机构没有证据证明鉴定的品牌和质量标准。江西神州司法鉴定中心根据相关规定及相关指数进行取价，采取重置成本法，通过在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象然后再进行折旧，对鉴定对象的资产价值进行确定，被告没有证据证明鉴定机构在鉴定估价过程中存在违法违规行为，故本院认可“三笑私房菜”所有装饰装修项目的总价为173891元，但是应核减超出租赁面积即厨房部分的装修费17464.6元。双方在合同中约定的租赁期限为41个月，原告实际使用了30个月，还剩余11个月的租期，那么原告的装饰装修损失应为41968.86元[（173894元-17464.6元）÷41个月×11个月]。关于水电押金2000元，原告提交的证据可以证实被告收取了原告水电押金2000元，现租赁合同无法继续履行，故被告应当将收取的水电押金2000元退回原告。关于原告的剩余合同期限利润损失，原告提交的证据不能证实，本院不予支持。关于搬迁费，原告罗文伟在“聚鲜味”被拆除以前，已自行搬走未形成附合的装饰装修物。原告提交了一张搬家费为4000.01元的增值税普通发票以证明其实际支出了搬运费，本院对此予以支持。原告罗文伟仅向被告缴纳了2017年上半年的租金，而原告罗文伟实际使用店面至2017年7月26日，被告邱志芳对未按约支付租金提出了抗辩，基于节约司法资源考虑，本院认为，原告罗文伟少缴部分租金在本案中一并处理较为适宜，故本院认为，应从被告邱志芳赔偿金额中核减原告罗文伟欠缴的2017年7月份租金2666.67元（32000元÷12个月）。
综上所述，被告邱志芳应向原告罗文伟返还水电押金2000元，赔偿原告罗文伟装饰装修损失41968.86元、搬运拆迁费4000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告邱志芳在本判决生效之日起五日内向原告罗文伟返还水电押金2000元；二、被告邱志芳在本判决生效之日起五日内向原告罗文伟赔偿装饰装修损失41968.86元、搬运拆迁费4000元，核减欠缴租金2666.67元，共计43302.19元；三、驳回原告罗文伟的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由罗文伟负担1367元，由邱志芳负担933元。
二审审理中，上诉人邱志芳提交泰和县夜宵啤酒城平面规划图两张，以证明上诉人出租给被上诉人的每间店面面积为65平方米，（29号、30号）两间共130平方米，鉴定机构确认的面积为200多平方米，面积远远超过租用面积，超出的面积是被上诉人私自搭建的。被上诉人质证称：一审法院已经从县城管大队调取了原始的平面图，这个图是上诉人自制的，不能反映出具体的面积。本院认为，上诉人二审提供的泰和县夜宵啤酒城平面规划图与一审法院调取的原始平面图一致，对其真实性予以确认。但该平面图并不能证明实际拆迁的面积及装修损失，对其证明目的不予采信。
二审所查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，1、本案装修损失计算的逾期时间是否得当；2、鉴定机构鉴定的面积损失金额是否正确；3、搬迁费用是否合理。
关于第一个争议焦点问题。2014年12月26日，上诉人邱志芳与被上诉人罗文伟签订的案涉店面租赁合同书，双方对租赁权限、租赁期限、承租金额、付款方式及其他权利义务分别作了约定，并已实际履行，应为合法有效。从本案查明的事实看，2017年1月20日泰和县城市管理局即下发了《关于终止泰和县临时啤酒夜宵城运营及场地租用合同的通知》，要求各经营户于2017年6月30日前自行迁出，并向各经营户发布搬迁拆除的通告。上诉人罗文伟明知其租赁的场地需要拆除，还在2017年5月要求邱志芳将合同到期时间2018年1月25日延期至2018年7月1日，达到其转租的目的，其明显存在与邱志芳恶意串通，损害第三人利益的嫌疑，故上诉人罗文伟与被上诉人邱志芳签订的延期至2018年7月1日的合同应为无效，其装修损失计算的逾期时间应截止2018年1月25日止。
关于争议焦点二。2017年7月27日，泰和县燕京啤酒夜宵城驻地拆除，2017年7月25日，被上诉人罗文伟即委托江西神州司法鉴定中心对租赁店面实地勘察，做出赣神州司鉴字[2017]第P46号司法鉴定意见书。上诉人虽然对该鉴定意见提出异议，但在一审中，鉴定机构已就上诉人提出的异议予以说明，且上诉人邱志芳对重新鉴定的申请自愿放弃，故一审法院采用江西神州司法鉴定中心作出的赣神州司鉴字[2017]第P46号司法鉴定意见书确定的装修损失价值并无不妥。上诉人认为一审法院采信错误的司法鉴定意见书，确定损失面积不当的主张，本院不予支持。
关于争议焦点三。上诉人邱志芳因不能提供有效证据证明被上诉人罗文伟实际搬迁的费用，故认为罗文伟搬迁的费用金额过高的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人邱志芳的上诉理由部分成立，本院予以支持。其装修损失应为26071.57元[（173894元-17464.6元）÷36个月×6个月]。原审认定事实清楚，适用法律正确，但对计算装修损失的逾期时间处理欠妥，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持泰和县人民法院（2017）赣0826民初1713号民事判决第一、三项；
二、变更泰和县人民法院（2017）赣0826民初1713号民事判决第二项为：上诉人邱志芳在本判决生效之日起十日内向被上诉人罗文伟赔偿装饰装修损失26071.57元、搬运拆迁费4000元，核减欠缴租金2666.67元，共计27404.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计2900元，由上诉人邱志芳负担700元，被上诉人罗文伟负担2200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一八年六月十一日
书记员 邹 勇