安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终762号
上诉人（原审原告）：崔岳琼，男，1957年12月24日出生，汉族，住安徽省岳西县。
上诉人（原审原告）：储杏花，女，1959年3月24日出生，汉族，住安徽省岳西县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。
法定代表人：刘和志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。
上诉人崔岳琼、储杏花因与被上诉人安徽紫薇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔岳琼、储杏花上诉请求：1.撤销原审判决第二项“被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告崔岳琼、储杏花逾期交房违约金15100元”的内容，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金58803元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人是居住在乡镇的农民，是为了改善居住环境到县城购房。购房款是通过民间借贷和银行借贷支付，直接损失是因借贷而支付的利息，间接损失无法估量，包括孩子不能顺利在城关入学，为期待入住新房装修而做的很多准备工作、装修材料和人工工资上涨等等。合同约定的违约金远远不足以弥补上诉人的损失。上诉人尊重合同约定，人民法院应当予以支持，一审法院认为约定的违约金过高，并予以降低没有事实与法律依据；二、一审判决适用法律错误。合同约定的违约金是正常的借贷利率标准，比民间借贷利率还要低，与合同约定逾期付款违约金标准一致。从合同权利义务约定看是对等的，尊重契约自由、有约必守是法律的基本原则，一审法院适用合同法及相关司法解释的规定减少违约金系适用法律错误，且一审判决引用最高人民法院关于适用商品房买卖合同的司法解释第十七条规定断章取义、选择性适用。
安徽紫薇房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正适当，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。1.违约原因纯属意外，被上诉人并无过错，也系受害人；2.一审法院适用法律并无不当。合同法关于违约金规定的立法宗旨是弥补损失，被上诉人有权要求予以调整，一审法院予以适当调整正确。另外一审中上诉人并未举证证明自己的实际损失，说明上诉人未受到损失或者损失明显小于合同约定，一审法院从弥补损失的角度以远远高于当地拆迁房房租补贴标准，并增加30%的判决，充分照顾了上诉人的利益。不论是从合同的违约角度还是从上诉人的实际损失角度，一审法院判决公正，适用法律并无不当。
崔岳琼、储杏花向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号YX14001202），为原告购买的“紫薇山庄”一期5#楼1单元901室房屋办理产权证；2、支付逾期交房违约金58803元及逾期办证违约金11330元；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月17日，崔岳琼、储杏花与安徽紫薇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14001202），购买紫薇山庄一期紫薇山庄5＃1单元901室，建筑面积125.89平方米，单价每平方米4500元，总金额人民币566505元整，交房时间为2015年10月31日。如安徽紫薇房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋，逾期60日后，崔岳琼、储杏花要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起按日支付已付房价款万分之三的违约金。崔岳琼、储杏花按照合同约定支付了房款，安徽紫薇房地产开发有限公司于2016年10月12日，才将房屋交给原告装修，逾期交房达346天。同时约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的贰％向买受人支付违约金。目前，安徽紫薇房地产开发有限公司未为崔岳琼、储杏花办理房地产权属证书，实际违约金为566505×2%＝11330元。安徽紫薇房地产开发有限公司迟延交房的原因不符合不可抗力的构成要件。安徽紫薇房地产开发有限公司认为合同约定的违约金过高，要求以实际损失为标准进行调整，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，逾期交房的违约金或者损失赔偿额，可以按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估结果2017年8月19日为价值时点的该地段普通装修状态住宅房的市场平均租金8元/㎡.月，可以作为确定房屋租金的标准。因此，崔岳琼、储杏花所购房屋在逾期交房期间的损失，参照同地段同类房屋普通装修的平均租金标准8元/㎡.月计算。故其损失实际为125.89×8元/㎡.月×346天÷30天/月=11615元（取整数），以不超过130%为标准应为11615×130%＝15100元（取整数）。
一审法院认为：安徽紫薇房地产开发有限公司与崔岳琼、储杏花订立的《商品房买卖合同》合法为效，崔岳琼、储杏花要求继续履行合同符合法律规定，安徽紫薇房地产开发有限公司应按照合同的约定全面履行合同义务。现安徽紫薇房地产开发有限公司违反该合同的约定，且在约定的期限内没有办理房屋产权证书，应当承担违约责任。安徽紫薇房地产开发有限公司应按约定出卖人按已付房价款的贰％向买受人支付未办理房屋产权证书的违约金11330元，并继续履行合同约定的办理房屋产权证书的义务。安徽紫薇房地产开发有限公司以不可抗力要求免除其逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，不应支持。安徽紫薇房地产开发有限公司认为约定的违约金过高，要求予以减少，因迟延交付商品房，买受人不能及时入住因此要承担租房的租金或出租该商品房而获得的租金，故以中信评估公司咨询报告给出的租金标准8元/㎡作为损失符合事实，也符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条的规定。故本案违约金调减为15100元。据此，判决：一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后60日内按《商品房买卖合同》（合同编号YX14001202）的约定，为原告崔岳琼、储杏花购买的“紫薇山庄”一期5#1单元901室房屋办理产权证；二、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告崔岳琼、储杏花逾期交房违约金15100元和逾期未办理房屋产权证违约金11330元；三、驳回原告崔岳琼、储杏花其他诉讼请求。如果被告安徽紫薇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元（已减半收取），原告崔岳琼、储杏花负担748元，被告安徽紫薇房地产开发有限公司负担297元。
二审中，当事人没有提交新证据，亦未对原审证据提出复核意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人主张被上诉人按双方合同约定违约金标准支付逾期交房违约金有无事实及法律依据。
本案中，安徽紫薇房地产开发有限公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担违约责任。在安徽紫薇房地产开发有限公司认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。根据法律规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十可以认定为过分高于造成的损失。因此，在上诉人未提供证据证明其具体损失情况下，一审法院以安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的评估报告为依据，按照同地段同类装修房屋租金标准来确定上诉人因逾期交房所造成的实际损失并无不当。一审法院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定按照上诉人损失的130%计算违约金并不违反法律规定。上诉人主张按双方合同约定违约金标准计算逾期交房违约金则属于过分高于造成的损失，其主张不应得到支持。
综上所述，崔岳琼、储杏花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费893元，由上诉人崔岳琼、储杏花负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 毅
审判员 陈庆中
审判员 崔 智
二〇一八年五月二十二日
书记员 程 延
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；