福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终371号
上诉人（原审被告）：永安万悦酒店有限公司，住所地福建省永安市巴溪大道988号五洲第一城B2期29幢1108室。
法定代表人：连淑茹，执行董事。
委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄人杰，福建众强律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：朱君芳，女，汉族，1958年1月13日出生，住福建省福州市晋安区。
原审被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地福建省永安市含笑大道2089号。
法定代表人：ＸＸ峰，总经理。
原审被告：福建五洲大酒店有限责任公司，住所地福建省永安市新安路458号。
法定代表人：杨曲波，董事长。
上诉人永安万悦酒店有限公司（以下简称万悦公司）因与被上诉人朱君芳，原审被告三明环球房地产发展有限公司（以下简称环球公司）、福建五洲大酒店有限公司责任公司（以下简称五洲公司）合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2017）闽0481民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万悦公司的委托诉讼代理人吴大亮、黄人杰，被上诉人朱君芳到庭参加诉讼。原审被告环球公司、五洲公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
万悦公司的上诉请求：撤销福建省永安市人民法院（2017）闽0481民初715号民事判决，依法改判驳回朱君芳的诉讼请求。事实和理由：1.朱君芳虽然与环球公司签有《商品房买卖合同》，但并未取得涉案房产所有权证，环球公司亦未交付房产，朱君芳并不享有房产所有权或使用权，无权将涉案房屋委托万悦公司经营管理，双方签订的《房产委托经营管理协议》无效。本案《房产委托经营管理协议》第2条明确约定房屋权属状况为朱君芳系该房屋所有权人。由此可知，朱君芳是作为涉案房屋所有权人与万悦公司签订协议，但朱君芳在一审仅提供《商品房买卖合同》作为涉案房屋所有权人的凭据，并不能证实其享有涉案房屋所有权，故双方签订的《房产委托经营管理协议》无效。2.即使《房屋委托经营管理协议》有效，协议并未约定朱君芳向万悦公司交付涉案房产的期限，根据《合同法》第61条、第62条规定，朱君芳应按交易习惯或者在合理期限内履行交付房屋义务，根据《合同法》第67条、第68条规定，在朱君芳未交付涉案房屋前，万悦公司无法对涉案房屋经营管理，故在朱君芳未履行涉案房屋的交付义务时，万悦公司有权拒绝履行支付收益款的义务，朱君芳的诉讼请求不应得到支持。综上，请求二审法院依法改判，驳回朱君芳的诉讼请求。
朱君芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回万悦公司的上诉。
环球公司、五洲公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
朱君芳向一审法院起诉请求：1.万悦公司支付2016年6月21日至2017年1月20日的房屋委托经营收益20664元（354287×10%÷12个月×7个月＝20664元），并从2017年1月21日起继续按每个月2952元标准支付房屋委托经营收益至判决确定的履行期限内的实际给付之日止；2.环球公司和五洲公司对上述债务承担连带清偿责任；3.由万悦公司、环球公司、五洲公司承担案件诉讼费用。
一审法院查明的事实：
1.2015年9月18日，朱君芳（委托方、甲方）与万悦公司（受托方、乙方）签订一份《房屋委托经营管理协议》，约定：甲方将其购买的永安市“五洲凯旋门”项目第16幢1416室房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限自甲方将该房屋总房款转入开发商财务指定账户之日起计算至2025年4月30日止，收益日期自甲方将该房屋总房款转入开发商环球公司指定账户后开始计算，共120个月，投资收益为总房价款的10%/年（含税）；投资收益按照甲方房款总价的年10%（含税）回报由乙方支付，每一托管年度收益分12个月支付，即收益期开始后次月由乙方开始支付，遵照先付后用的原则，每个月由乙方通知甲方到指定地点签字确认后通过银行转账方式支付；如开发商向甲方交付或通知交付房屋，而甲方未按协议约定接收房屋并延迟向乙方交付房屋达三十日的，乙方有权与甲方解除合同；委托经营期内，除本协议另有约定外，甲、乙双方任何一方不履行或不完全履行本协议所约定的义务及责任，视为违约，应支付对方违约金相当于该房屋一年的收益（以届时年收益标准计算），造成对方损失的，还应向对方赔偿损失等内容。环球公司、五洲公司在上述协议的担保方处盖章。
2.2015年9月28日，2015年11月20日朱君芳依约将永安市“五洲凯旋门”项目第16幢1416室房屋的购房款354287元转入环球公司账户，环球公司向朱君芳出具了销售不动产统一发票。
3.2015年9月28日，朱君芳与环球公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定永安市“五洲凯旋门”项目第16幢1416室房屋应于2016年9月18日前交付朱君芳。
4.《房屋委托经营管理协议》签订后，万悦公司从2015年12月21日起按每个月2952元的标准支付给朱君芳房屋委托经营收益金，一直支付到2016年6月份。
一审法院归纳本案争议焦点为涉案《房屋委托经营管理协议》是否应当中止履行，并分析认定如下：第一，《房屋委托经营管理协议》约定，朱君芳向环球公司支付购房款后，万悦公司即履行合同支付投资收益款，并未约定以房屋交付为条件，因此是否交付涉案房屋不是支付投资收益款的前提条件。第二，虽然《商品房买卖合同》中约定涉案房屋应于2016年9月18日交付，但合同约定的交房是环球公司对朱君芳的合同义务，而朱君芳支付了购房款即履行了合同义务，因此，环球公司逾期交房不构成朱君芳对万悦公司的违约。第三，虽然房屋至今未交付，但环球公司并未向朱君芳交房或通知交房，且未能交付是作为本案担保人开发商环球公司造成的，因此不能据此认定朱君芳丧失商业信誉。第四，朱君芳不同意中止合同。综上，朱君芳已履行了合同义务，不构成根本违约，也未丧失商业信誉，因此，万悦公司要求中止履行该协议的抗辩主张，没有合同和法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院认为，朱君芳与万悦公司、环球公司、五洲公司签订的《房屋委托经营管理协议》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱君芳要求万悦公司依约继续支付自2016年6月始停付的收益款项，符合法律规定，予以支持。万悦公司应按每月2952元标准支付房屋委托经营收益至2018年1月21日止。至于2018年1月21日以后产生的后续收益，属于将来预期的收益，目前尚未发生，在本案中不予支持。五洲公司、环球公司自愿对万悦公司的上述债务提供担保，应承担连带清偿责任。环球公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此判决：一、万悦公司应于判决生效后十日内支付朱君芳收益款56088元（354287×10%÷12个月×19个月＝56088元，自2016年6月22日计至2018年1月21日止)；二、环球公司、五洲公司对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费1202元，减半收取计601元，由万悦公司、环球公司、五洲公司负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
经查，朱君芳和万悦公司一审中提交的各自持有的《商品房买卖合同》（合同编号：YS000018880号）内容一致，合同中均盖有永安市房产管理局商品房买卖合同备案专用章，备注时间为2015年9月30日，双方对该合同真实性均没有异议。为进一步查明案件事实，本院于2018年4月16日前往永安市不动产登记中心查询涉案永安市“五洲凯旋门”项目（即永安市含笑大道2089号）第16幢1416室房屋权属登记情况，永安市不动产登记中心出具的查询结果显示，坐落于永安市房屋产权人为朱君芳，备案时间为2015年9月30日。前述证据、材料相互印证，能够证实朱君芳与环球公司于2015年9月30日就双方签订的商品房买卖合同（合同编号：YS000018880号）办理了备案登记。
二审中，万悦公司对其向朱君芳支付房屋委托经营收益金至2016年6月份的事实有异议，并认为该款项系环球公司向朱君芳支付。除此之外，到庭当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，万悦公司在与朱君芳签订《房屋委托经营管理协议》时，明知其所购房屋（期房）尚不具备办理权属证书的条件，仍在协议中约定委托经营管理期限自朱君芳将房屋总房款转入环球公司指定账户之日起计算至2025年4月30日，环球公司和五洲公司对此知晓亦在协议担保方落款处加盖公章，故该协议系各方当事人的真实意思表示。在协议履行过程中，朱君芳依约向环球公司支付全部购房款并就双方签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，已享有涉案房屋的物权期待，其与万悦公司签订的《房屋委托经营管理协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定行使权利并履行义务。在万悦公司认可《房屋委托经营管理协议》《商品房买卖合同》真实性，且现有证据无法证实涉案房屋存有产权争议的情形下，其以朱君芳未取得房屋权属证书为由主张协议无效，依据不足，不予采信。涉案《房屋委托经营管理协议》明确约定，收益日期自朱君芳将房屋总房款转入环球公司指定账户后开始计算。本案中，朱君芳依约于2015年11月20日前将全部购房款转入环球公司指定账户，故投资收益日期应从此时开始计算。万悦公司以朱君芳未交付房屋为由拒绝支付投资收益款，缺乏合同依据，不予采信。根据《房屋委托经营管理协议》的约定，投资收益按照房款总价的年10%（含税）回报，每一托管年度收益分12个月支付，自收益期开始后次月由万悦公司支付。故万悦公司应按照2952元/月（即总房款354287元×10%÷12个月）的标准，自2015年12月起向朱君芳支付投资收益。由于朱君芳自认已经收到截止至2016年6月止的投资收益款，故一审判决万悦公司支付朱君芳自2016年6月22日起暂计至2018年1月21日止的房屋投资收益款56088元并无不当，应予维持。
综上所述，万悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。环球公司、五洲公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1202元，由永安万悦酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 良 盛
审判员 吴 江 华
审判员 徐 浩
二〇一八年四月十八日
书记员 林敏(代)
附：主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。