广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终22号
上诉人（原审原告）：冯展望，男，1990年4月4日出生，汉族，住信宜市。
委托代理人：苏世威，广东泰的律师事务所律师。
委托代理人：李能，广东泰的律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄斌，男，1973年12月27日出生，汉族，住信宜市。
委托代理人：李龙周，广东信威律师事务所律师。
原审第三人：冯国隆，男，1954年12月2日出生，汉族，住信宜市。
原审第三人：冯峻彬，男，1986年5月8日出生，汉族，住信宜市。
上诉人冯展望因与被上诉人黄斌、原审第三人冯国隆、冯峻彬确认合同无效纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第161号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：第三人冯国隆是原告冯展望、第三人冯峻彬的父亲。2014年8月2日，冯国隆作为出租方（简称甲方）与黄斌作为承租方（简称乙方），双方签订《土地（房屋）租赁合同》一份，该合同的主要内容为：一、土地租用范围及位置。甲方将位于信宜市东镇镇六运凤容村房屋，包括屋前的土地，出租给乙方合法经营使用。待修建完善后，重新测量面积，租金以实际面积为标准。二、土地租用期限自2014年8月2日至2025年4月30日止共11年，按公历计算。三、租用土地价格。第一年至第四年，租用土地价格为每月8元／平方米，第五年起每两年上浮租金的10%，租金由房屋交付之日第二个月起计算。四、土地（房屋）交付时间。自2014年9月6日起，甲方须交付土地及房屋给乙方使用。装修场地期限内（房屋交付之日一个月）甲方不收取乙方土地租金费用。五、租金支付方式。经甲、乙双方商定，租金的交纳采取按季度支付，先付后用的方式，乙方在每季度第一个月10日前一次性缴交当季度租金给甲方，逾期则按应交月租金总额计收1%滞纳金，租金由冯国隆领取。六、甲、乙双方责任和权利。（一）甲方义务：1、甲方应保证本宗土地无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担。甲方承诺对本宗土地权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。2、甲方负责拆除旧屋，以及做好新屋搭建的报建手续，做好一楼的主体，框架式结构，通桩，高4.8米。包括装好门窗，防盗网，电卷闸门，以交付乙方使用。（附设计图纸）3、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付，甲方同时不得干涉乙方正常经营活动，包括增资、扩股、承包等。4、甲方须向乙方提供工商注册所需的必要资料，租赁期内甲方必须协助乙方处理好周边关系，做好各项服务，协助乙方在企业登记注册和建设施工过程中相关手续的办理，确保企业稳定经营。5、若甲方单方面终止合同，向乙方赔偿人民币50万元，并赔偿乙方因对该项目的投资而产生的损失，包括固定资本、广告费及相关设备等。若乙方单方面终止合同，须提前三个月通知甲方。6、租赁期内，甲方的人事等相关变动不得影响此合同的执行。（二）乙方义务：1、乙方分期预支5万元给甲方以搭建主体使用。签合同时给付第一笔3万元，交付使用时给付第二笔2万元。如果乙方因资金周转困难，可以协商延期付款。2、乙方为了方便经营、管理，一楼的北面墙体留空，与北面场地连通。租期满后，乙方要按图纸复原（砌回北面墙体）。3、建一层主体的借用款租金5万元扣完后（5万元属于无利息借用）。乙方须补交2万元押金给甲方。4、乙方创办企业应符合国家政策，符合国家安全生产条例。5、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。6、乙方可以转租本宗土地的使用权，但应征得甲方同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。7、在租用期内甲方应帮助乙方协调同水、电、有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电的提供方协商，所有费用由乙方承担。8、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。9、若乙方中途无故终止合同，不得要求返还已付清租金和押金，并丧失租赁权力。10、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。七、关于征地、城市规建划设赔偿问题。1、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设、政府需征用甲方的土地时乙方要无条件交回土地给甲方，乙方在本宗土地上的附作物（建筑物、房屋各种管线、设施等）所得到的征用赔偿款按租期年限比例分成11个份额，甲、乙按照使用年限分成（即若乙方已经租用本宗土地三年，则甲方占据征用赔偿款的8个份额），本宗土地租赁期限满期后，土地上的建筑物交付给甲方处理。2、在租赁期限内，因城市规划建设扩建公路，则按照乙方实际使用面积重新测量，土地租金按照新的面积计算。八、租赁期满。租赁期限满期后，如甲方继续出租本宗土地的情况下，乙方占有优先的承租权。如乙方在合同期满时不继续租用，应提前2个月通知甲方，且乙方应向甲方办理交接手续，并将建筑物交给甲方。九、本合同签订时，甲方需提供如下资料给乙方。1、身份证复印件，2、土地使用证复印件。十、本合同签订时，乙方需提供如下资料给甲方：1、企业法人身份证复印件；2、企业法人营业执照复印件。十一、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十二、本合同一切未尽事宜由双方友好协商解决，若协商不成，可提交所在地人民法院裁决。十三、本合同一式四份，甲乙各执两份，自签订之日起立即生效，租赁期限内任何一方不得擅自改变或解除合同，并具有同等法律效力。该合同签订后，第三人冯国隆约在2014年10月间将出租的房屋交付给被告黄斌装修使用。被告黄斌也出资用水泥铺好了屋前的空地，约在2015年1月间第三人冯国隆再将屋前的空地交付给被告黄斌使用，而黄斌也支付了50000元给第三人冯国隆。
原审法院另查明：第三人冯国隆与被告黄斌签订《土地（房屋）租赁合同》中的出租物房屋尚未办理房屋产权证，但据信宜市建设用地规划红线图显示该涉案房屋的土地使用权其中由原告冯展望拥有一半即120平方米、另一半则由第三人冯峻彬拥有也是120平方米。并且第三人冯国隆及第三人冯峻彬均确认冯峻彬、冯展望平时都是外出务工的，但回家后是一起生活，并且冯峻彬、冯展望的户籍是分开的，但未分家析产，财产也未分割，冯国隆不是农业户口，而冯峻彬、冯展望是农业户口，由于国家政策规定是一户一宅，所以才以冯峻彬、冯展望的名义分开报建房屋，而涉案出租的房屋是由冯峻彬及冯展望共有，但房屋所占土地的土地使用权已分开给冯峻彬、冯展望。
原审法院认为：关于被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》的效力问题。首先根据第三人冯国隆、冯峻彬的陈述，本院可以确定如下两个事实：一是冯国隆、冯峻彬、冯展望是尚未分家析产，涉案出租的房屋尚未办理房屋产权证，并且该房屋也是他们共同家庭生活期间所建造。二是第三人冯峻彬对第三人冯国隆出租涉案房屋给被告黄斌使用是同意并且认可的。至于原告冯展望主张未经其许可，第三人冯国隆擅自将该房屋出租给被告黄斌使用属无权处分，所以被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》应为无效。被告黄斌则辩称认为第三人冯国隆是代表其家庭成员与被告签订的《土地（房屋）租赁合同》，所以该《土地（房屋）租赁合同》是合法有效的。虽然原告冯展望主张其对涉案房屋出租是不知情，且第三人冯国隆是擅自将房屋出租的，但是原告冯展望的该项主张与第三人冯国隆、冯峻彬在庭中所作的陈述不符。第三人冯国隆是原告冯展望及第三人冯峻彬的父亲，将涉案的房屋及空地出租涉及的是家庭利益，从常理分析，第三人冯国隆在已告知其他家庭成员将涉案房屋及空地出租的情况，若在未取得其他家庭成员的同意下是不会将涉及家庭利益的房屋及空地出租的，因此第三人冯国隆所作的陈述与原告冯展望在诉讼中所作的陈述相比较，第三人冯国隆所作的陈述可信度较高，故本院对原告冯展望上述该项主张不予采纳。因此，从第三人冯国隆在庭审中的陈述可知第三人冯国隆与被告黄斌就涉案房屋及屋前空地的出租问题，从开始协商冯国隆就已告知了冯展望，并且当时冯展望也是同意冯国隆处理涉案的房屋及空地的出租事宜的，特别是签订涉案的《土地（房屋）租赁合同》前冯国隆还将出租的情况告知冯展望，但冯展望也没有提出异议，而且第三人冯国隆在《土地（房屋）租赁合同》中也承诺保证出租的土地没有产权纠纷及债权债务纠纷，所以对于被告黄斌而言，其有理由相信冯国隆是有权处分涉案出租的房屋及屋前空地的。签订《土地（房屋）租赁合同》后第三人冯国隆也将《土地（房屋）租赁合同》中出租的房屋及空地交付给被告黄斌使用，被告黄斌也按合同的约定履行支付租金的义务，即双方已开始履行合同。综上所述，被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》是合法有效的，原告冯展望起诉主张被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》为无效合同的依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告冯展望的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冯展望负担。
上诉人冯展望不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认为上诉人与冯国隆曾在出租涉案房屋的问题上协商过，认定冯国隆的陈述较可信，并据此认为冯国隆出租涉案房屋已经得到了上诉人的同意。原审判决这一认定事实是主观判断。二、原审判决认定上诉人对冯国隆出租涉案房屋不提出异议不属实。事实上，上诉人在春节回家的时候，发观涉案房屋被出租，已立即向黄斌提出了异议。三、原审判决认为黄斌支付了房屋租金，冯国隆是上诉人的父亲，并且上诉人与冯国隆虽然经济上互相独立，但还没有分冢析产，该房屋是上诉人与冯峻彬的共有财产，就认定黄斌享有房屋的租赁使用权，这是错误的。事实上，黄斌是明知涉案房屋不是冯国隆的财产，口头上也约定需待上诉人、冯峻彬确认后合同才正式生效，但仅有冯峻彬签名确认同意，黄斌显然是清楚冯国隆是没有权利处分涉案房屋的。并且，涉案房屋属上诉人的主要财产，租赁期限长达11年，原审判决认定黄斌善意取得涉案房屋的租赁权，不合常理。四、对属于上诉人所有的房屋，冯国隆在签订租赁合同时，并没有得到上诉人的委托授权和事后追认，况且，上诉人事后是明确反冯国隆出租涉案房屋，冯国隆属无权处分。按照《民法通则》第六十六条和《合同法》第四十八条的规定，冯国隆与黄斌签订的《土地（房屋）租赁合同》显然是无效的。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，案件受理费由黄斌承担。
被上诉人黄斌答辩称：一、黄斌有充分的理由相信冯国隆有权处分涉案出租的房屋及屋前空地。1、冯国隆与黄斌就涉案房屋及屋前空地的出租问题，开始协商时冯国隆就已告知了冯展望，并且当时冯展望也是同意冯国隆处理涉案的房屋及空地的出租事宜的，特别是签订涉案的《土地（房屋）租赁合同》前，冯国隆还将出租的情况告知冯展望，冯展望并没有提出异议。而且，冯国隆在《土地（房屋）租赁合同》中也承诺保证出租的土地没有产权纠纷及债权债务纠纷。上述的事实有冯国隆和冯峻彬在一审庭审中的陈述证明。再者，当时签订租赁合同的冯国隆是冯展望的父亲，有特定的亲属关系，冯国隆、冯峻彬、冯展望是尚未分家析产的，涉案土地的共有人冯峻彬在签订租赁合同时也是在场的，当时冯国隆在签订租赁合同时与黄斌反复强调其对涉案土地是有权属的，是代表家庭成员与黄斌签订租赁合同的。因此，冯国隆与黄斌签订租赁合同符合法律规定的家事表见代理，是属于表见的行为。2、涉案土地的共有人冯峻彬对冯国隆出租涉案的房屋及屋前空地给黄斌使用是同意并且认可的。二、签订《土地（房屋）租赁合同》后，冯国隆已将《土地（房屋）租赁合同》中出租的房屋及屋前空地交付给黄斌使用，黄斌也已按合同的约定履行了支付租金的义务，即双方已开始履行合同。并且黄斌已投入大量资金建起建筑物，在该处经营汽车销售业务。综上所述，黄斌与冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》是合法有效的，黄斌已善意取得涉案房屋及屋前空地的使用权。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，冯展望上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人冯国隆述称：涉案土地属冯展望所有，冯国隆没有权利处分该土地，原审判决不正确。
原审第三人冯峻彬述称：涉案土地属于冯峻彬和冯展望所有，冯国隆没有权利处分该土地。
本院审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：一、冯展望于2015年5月26日向原审法院提起民事诉讼，请求判决：1、确认黄斌与冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》无效；2、本案所有诉讼费用由黄斌负担。
二、冯国隆与冯展望、冯峻彬是父子关系。
三、关于黄斌与冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》时冯展望是否知情的问题。（一）一审庭审时，冯国隆自述：1、当时他提出要黄斌借支20万元给他建好第一层房屋，但黄斌说只同意借支18万元给他建第一层。当时他已告知他儿子冯展望，冯展望说如果黄斌给钱建好第一层，便同意租给黄斌。未出租前，涉案土地上是两座泥砖屋，现在建有第一层房屋的是后面一座屋，当时黄斌说待他们建好后面的一座屋后，便帮我们拆开前面的泥砖屋，但后来黄斌不再履行口头承诺。冯展望回家看到现状，且黄斌只支付50000元，便说不租给黄斌了。2、签订合同前，他曾告知冯展望，但当时冯展望没发表意见。（二）一审庭审时，冯峻彬自述：合同是真实的，当时他也是同意的，签订合同时他在场，因为冯展望不在家，当时大家协商待冯展望回家后再补签委托书，但当时他对冯展望说黄斌支付18万元，并装修好第一层，前面再盖好一个棚，再拆屋情况下冯展望就同意出租，但现在黄斌拆除前面的房屋后，不能再盖棚了，现在的情况与他们当时与冯展望陈述的情况不一致，所有冯展望不同意出租了。（三）冯展望在起诉状中称：其长年在外打工，于2014年底回家过春节时发现黄斌在涉案房屋及土地上经营汽车维修业务。
四、冯展望一审时提供的信宜市住房和城乡建局核发的《信宜市建设用地规划红线图》显示，涉案房屋所占用土地的用地人分别为冯展望、冯峻彬，冯展望、冯峻彬各自使用的面积都为120平方米。
本院认为：根据冯展望提供的信宜市住房和城乡建局核发的《信宜市建设用地规划红线图》显示，涉案房屋所占用土地的使用人分别为冯展望、冯峻彬。冯国隆在与黄斌签订《土地（房屋）租赁合同》时，冯峻彬在场参与协商并同意用将涉案房屋及屋前空地出租给黄斌。虽然，冯展望不在场参与协商，但从冯国隆、冯竣彬在一审庭审时的陈述可知，冯展望在其父亲冯国隆与黄斌签订上述合同时，其对冯国隆将涉案房屋及屋前空地出租给黄斌是知情并同意的。冯国隆、冯展望、冯峻彬的家庭尚未分家析产，涉案房屋是他们家庭共同生活期间所建造，至今尚未办理产权证，冯国隆将涉案的房屋及空地出租涉及的是家庭利益，从常理分析，冯国隆在已告知其他家庭成员将涉案房屋及空地出租的情况下，若未取得其他家庭成员同意，其不会将涉及家庭利益的房屋及空地出租。从冯展望在起诉状中的陈述可知，冯展望是在冯国隆与黄斌签订上述合同后，其年底回家过春节时才提出异议。而且，冯国隆与黄斌签订《土地（房屋）租赁合同》后，冯国隆已将涉案房屋及屋前空地交付黄斌使用，黄斌也按合同约定支付了5万元给冯国隆并投入资金利用涉案房屋及屋前空地经营汽车销售及维修、保养业务至今。也就是双方签订的《土地（房屋）租赁合同》已实际履行。因此，冯展望以冯国隆无权处分为由，上诉主张冯国隆与黄斌签订的《土地（房屋）租赁合同》无效，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。冯国隆上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯展望负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾维海
审判员 张国栋
审判员 邱强明
二〇一六年九月二十三日
书记员 庞巧文
书记员 谢金峰
广东省茂名市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤09民终22号
上诉人（原审原告）：冯展望。
委托代理人：苏世威，广东泰的律师事务所律师。
委托代理人：李能，广东泰的律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄斌。
委托代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
原审第三人：冯国隆。
原审第三人：冯峻彬。
上诉人冯展望因与被上诉人黄斌、原审第三人冯国隆、冯峻彬确认合同无效纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第161号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：第三人冯国隆是原告冯展望、第三人冯峻彬的父亲。2014年8月2日，冯国隆作为出租方（简称甲方）与黄斌作为承租方（简称乙方），双方签订《土地（房屋）租赁合同》一份，该合同的主要内容为：一、土地租用范围及位置。甲方将位于信宜市东镇镇六运凤容村房屋，包括屋前的土地，出租给乙方合法经营使用。待修建完善后，重新测量面积，租金以实际面积为标准。二、土地租用期限自2014年8月2日至2025年4月30日止共11年，按公历计算。三、租用土地价格。第一年至第四年，租用土地价格为每月8元／平方米，第五年起每两年上浮租金的10%，租金由房屋交付之日第二个月起计算。四、土地（房屋）交付时间。自2014年9月6日起，甲方须交付土地及房屋给乙方使用。装修场地期限内（房屋交付之日一个月）甲方不收取乙方土地租金费用。五、租金支付方式。经甲、乙双方商定，租金的交纳采取按季度支付，先付后用的方式，乙方在每季度第一个月10日前一次性缴交当季度租金给甲方，逾期则按应交月租金总额计收1%滞纳金，租金由冯国隆领取。六、甲、乙双方责任和权利。（一）甲方义务：1、甲方应保证本宗土地无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担。甲方承诺对本宗土地权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。2、甲方负责拆除旧屋，以及做好新屋搭建的报建手续，做好一楼的主体，框架式结构，通桩，高4.8米。包括装好门窗，防盗网，电卷闸门，以交付乙方使用。（附设计图纸）3、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付，甲方同时不得干涉乙方正常经营活动，包括增资、扩股、承包等。4、甲方须向乙方提供工商注册所需的必要资料，租赁期内甲方必须协助乙方处理好周边关系，做好各项服务，协助乙方在企业登记注册和建设施工过程中相关手续的办理，确保企业稳定经营。5、若甲方单方面终止合同，向乙方赔偿人民币50万元，并赔偿乙方因对该项目的投资而产生的损失，包括固定资本、广告费及相关设备等。若乙方单方面终止合同，须提前三个月通知甲方。6、租赁期内，甲方的人事等相关变动不得影响此合同的执行。（二）乙方义务：1、乙方分期预支5万元给甲方以搭建主体使用。签合同时给付第一笔3万元，交付使用时给付第二笔2万元。如果乙方因资金周转困难，可以协商延期付款。2、乙方为了方便经营、管理，一楼的北面墙体留空，与北面场地连通。租期满后，乙方要按图纸复原（砌回北面墙体）。3、建一层主体的借用款租金5万元扣完后（5万元属于无利息借用）。乙方须补交2万元押金给甲方。4、乙方创办企业应符合国家政策，符合国家安全生产条例。5、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。6、乙方可以转租本宗土地的使用权，但应征得甲方同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。7、在租用期内甲方应帮助乙方协调同水、电有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电的提供方协商，所有费用由乙方承担。8、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。9、若乙方中途无故终止合同，不得要求返还已付清租金和押金，并丧失租赁权力。10、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。七、关于征地、城市规划建设赔偿问题。1、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设、政府需征用甲方的土地时乙方要无条件交回土地给甲方，乙方在本宗土地上的附着物（建筑物、房屋各种管线、设施等）所得到的征用赔偿款按租期年限比例分成11个份额，甲、乙按照使用年限分成（即若乙方已经租用本宗土地三年，则甲方占据征用赔偿款的8个份额），本宗土地租赁期限满期后，土地上的建筑物交付给甲方处理。2、在租赁期限内，因城市规划建设扩建公路，则按照乙方实际使用面积重新测量，土地租金按照新的面积计算。八、租赁期满。租赁期限满期后，如甲方继续出租本宗土地的情况下，乙方占有优先的承租权。如乙方在合同期满时不继续租用，应提前2个月通知甲方，且乙方应向甲方办理交接手续，并将建筑物交给甲方。九、本合同签订时，甲方需提供如下资料给乙方。1、身份证复印件，2、土地使用证复印件。十、本合同签订时，乙方需提供如下资料给甲方：1、企业法人身份证复印件；2、企业法人营业执照复印件。十一、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十二、本合同一切未尽事宜由双方友好协商解决，若协商不成，可提交所在地人民法院裁决。十三、本合同一式四份，甲乙各执两份，自签订之日起立即生效，租赁期限内任何一方不得擅自改变或解除合同，并具有同等法律效力。该合同签订后，第三人冯国隆约在2014年10月间将出租的房屋交付给被告黄斌装修使用。被告黄斌也出资用水泥铺好了屋前的空地，约在2015年1月间第三人冯国隆再将屋前的空地交付给被告黄斌使用，而黄斌也支付了50000元给第三人冯国隆。
原审法院另查明：第三人冯国隆与被告黄斌签订《土地（房屋）租赁合同》中的出租物房屋尚未办理房屋产权证，但据信宜市建设用地规划红线图显示该涉案房屋的土地使用权其中由原告冯展望拥有一半即120平方米、另一半则由第三人冯峻彬拥有也是120平方米。并且第三人冯国隆及第三人冯峻彬均确认冯峻彬、冯展望平时都是外出务工的，但回家后是一起生活，并且冯峻彬、冯展望的户籍是分开的，但未分家析产，财产也未分割，冯国隆不是农业户口，而冯峻彬、冯展望是农业户口，由于国家政策规定是一户一宅，所以才以冯峻彬、冯展望的名义分开报建房屋，而涉案出租的房屋是由冯峻彬及冯展望共有，但房屋所占土地的土地使用权已分开给冯峻彬、冯展望。
原审法院认为：关于被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》的效力问题。首先根据第三人冯国隆、冯峻彬的陈述，可以确定如下两个事实：一是冯国隆、冯峻彬、冯展望是尚未分家析产，涉案出租的房屋尚未办理房屋产权证，并且该房屋也是他们共同家庭生活期间所建造。二是第三人冯峻彬对第三人冯国隆出租涉案房屋给被告黄斌使用是同意并且认可的。至于原告冯展望主张未经其许可，第三人冯国隆擅自将该房屋出租给被告黄斌使用属无权处分，所以被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》应为无效。被告黄斌则辩称认为第三人冯国隆是代表其家庭成员与被告签订的《土地（房屋）租赁合同》，所以该《土地（房屋）租赁合同》是合法有效的。虽然原告冯展望主张其对涉案房屋出租是不知情，且第三人冯国隆是擅自将房屋出租的，但是原告冯展望的该项主张与第三人冯国隆、冯峻彬在庭中所作的陈述不符。第三人冯国隆是原告冯展望及第三人冯峻彬的父亲，将涉案的房屋及空地出租涉及的是家庭利益，从常理分析，第三人冯国隆在已告知其他家庭成员将涉案房屋及空地出租的情况，若在未取得其他家庭成员的同意下是不会将涉及家庭利益的房屋及空地出租的，因此第三人冯国隆所作的陈述与原告冯展望在诉讼中所作的陈述相比较，第三人冯国隆所作的陈述可信度较高，故原审法院对原告冯展望上述该项主张不予采纳。因此，从第三人冯国隆在庭审中的陈述可知第三人冯国隆与被告黄斌就涉案房屋及屋前空地的出租问题，从开始协商冯国隆就已告知了冯展望，并且当时冯展望也是同意冯国隆处理涉案的房屋及空地的出租事宜的，特别是签订涉案的《土地（房屋）租赁合同》前冯国隆还将出租的情况告知冯展望，但冯展望也没有提出异议，而且第三人冯国隆在《土地（房屋）租赁合同》中也承诺保证出租的土地没有产权纠纷及债权债务纠纷，所以对于被告黄斌而言，其有理由相信冯国隆是有权处分涉案出租的房屋及屋前空地的。签订《土地（房屋）租赁合同》后第三人冯国隆也将《土地（房屋）租赁合同》中出租的房屋及空地交付给被告黄斌使用，被告黄斌也按合同的约定履行支付租金的义务，即双方已开始履行合同。综上所述，被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》是合法有效的，原告冯展望起诉主张被告黄斌与第三人冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》为无效合同的依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告冯展望的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冯展望负担。
上诉人冯展望不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认为上诉人与冯国隆曾在出租涉案房屋的问题上协商过，认定冯国隆的陈述较可信，并据此认为冯国隆出租涉案房屋已经得到了上诉人的同意。原审判决这一认定事实是主观判断。二、原审判决认定上诉人对冯国隆出租涉案房屋不提出异议不属实。事实上，上诉人在春节回家的时候，发现涉案房屋被出租，已立即向黄斌提出了异议。三、原审判决认为黄斌支付了房屋租金，冯国隆是上诉人的父亲，并且上诉人与冯国隆虽然经济上互相独立，但还没有分家析产，该房屋是上诉人与冯峻彬的共有财产，就认定黄斌享有房屋的租赁使用权，这是错误的。事实上，黄斌是明知涉案房屋不是冯国隆的财产，口头上也约定需待上诉人、冯峻彬确认后合同才正式生效，但仅有冯峻彬签名确认同意，黄斌显然是清楚冯国隆是没有权利处分涉案房屋的。并且，涉案房屋属上诉人的主要财产，租赁期限长达11年，原审判决认定黄斌善意取得涉案房屋的租赁权，不合常理。四、对属于上诉人所有的房屋，冯国隆在签订租赁合同时，并没有得到上诉人的委托授权和事后追认，况且，上诉人事后明确反对冯国隆出租涉案房屋，冯国隆属无权处分。按照《民法通则》第六十六条和《合同法》第四十八条的规定，冯国隆与黄斌签订的《土地（房屋）租赁合同》显然是无效的。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，案件受理费由黄斌承担。
被上诉人黄斌答辩称：一、黄斌有充分的理由相信冯国隆有权处分涉案出租的房屋及屋前空地。1、冯国隆与黄斌就涉案房屋及屋前空地的出租问题，开始协商时冯国隆就已告知了冯展望，并且当时冯展望也是同意冯国隆处理涉案的房屋及空地的出租事宜的，特别是签订涉案的《土地（房屋）租赁合同》前，冯国隆还将出租的情况告知冯展望，冯展望并没有提出异议。而且，冯国隆在《土地（房屋）租赁合同》中也承诺保证出租的土地没有产权纠纷及债权债务纠纷。上述的事实有冯国隆和冯峻彬在一审庭审中的陈述证明。再者，当时签订租赁合同的冯国隆是冯展望的父亲，有特定的亲属关系，冯国隆、冯峻彬、冯展望是尚未分家析产的，涉案土地的共有人冯峻彬在签订租赁合同时也是在场的，当时冯国隆在签订租赁合同时对黄斌反复强调其对涉案土地是有权属的，是代表家庭成员与黄斌签订租赁合同的。因此，冯国隆与黄斌签订租赁合同符合法律规定的家事表见代理，是属于表见的行为。2、涉案土地的共有人冯峻彬对冯国隆出租涉案的房屋及屋前空地给黄斌使用是同意并且认可的。二、签订《土地（房屋）租赁合同》后，冯国隆已将《土地（房屋）租赁合同》中出租的房屋及屋前空地交付给黄斌使用，黄斌也已按合同的约定履行了支付租金的义务，即双方已开始履行合同。并且黄斌已投入大量资金建起建筑物，在该处经营汽车销售业务。综上所述，黄斌与冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》是合法有效的，黄斌已善意取得涉案房屋及屋前空地的使用权。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，冯展望上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人冯国隆述称：涉案土地属冯展望所有，冯国隆没有权利处分该土地，原审判决不正确。
原审第三人冯峻彬述称：涉案土地属于冯峻彬和冯展望所有，冯国隆没有权利处分该土地。
本院审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：一、冯展望于2015年5月26日向原审法院提起民事诉讼，请求判决：1、确认黄斌与冯国隆签订的《土地（房屋）租赁合同》无效；2、本案所有诉讼费用由黄斌负担。
二、冯国隆与冯展望、冯峻彬是父子关系。
三、关于黄斌与冯国隆签订《土地（房屋）租赁合同》时冯展望是否知情的问题。（一）一审庭审时，冯国隆自述：1、当时他提出要黄斌借支20万元给他建好第一层房屋，但黄斌说只同意借支18万元给他建第一层。当时他已告知他儿子冯展望，冯展望说如果黄斌给钱建好第一层，便同意租给黄斌。未出租前，涉案土地上是两座泥砖屋，现在建有第一层房屋的是后面一座屋，当时黄斌说待他们建好后面的一座屋后，便帮我们拆开前面的泥砖屋，但后来黄斌不再履行口头承诺。冯展望回家看到现状，且黄斌只支付50000元，便说不租给黄斌了。2、签订合同前，他曾告知冯展望，但当时冯展望没发表意见。（二）一审庭审时，冯峻彬自述：合同是真实的，当时他也是同意的，签订合同时他在场，因为冯展望不在家，当时大家协商待冯展望回家后再补签委托书，但当时他对冯展望说黄斌支付18万元，并装修好第一层，前面再盖好一个棚，再拆屋情况下冯展望就同意出租，但现在黄斌拆除前面的房屋后，不能再盖棚了，现在的情况与他们当时与冯展望陈述的情况不一致，所以冯展望不同意出租了。（三）冯展望在起诉状中称：其长年在外打工，于2014年底回家过春节时发现黄斌在涉案房屋及土地上经营汽车维修业务。
四、冯展望一审时提供的信宜市住房和城乡建设局核发的《信宜市建设用地规划红线图》显示，涉案房屋所占用土地的用地人分别为冯展望、冯峻彬，冯展望、冯峻彬各自使用的面积都为120平方米。
本院认为：根据冯展望提供的信宜市住房和城乡建设局核发的《信宜市建设用地规划红线图》显示，涉案房屋所占用土地的使用人分别为冯展望、冯峻彬。冯国隆与黄斌签订《土地（房屋）租赁合同》时，冯峻彬在场参与协商并同意将涉案房屋及屋前空地出租给黄斌。虽然冯展望不在场参与协商，但从冯国隆、冯峻彬在一审庭审时的陈述可知，冯展望在其父亲冯国隆与黄斌签订上述合同时，其对冯国隆将涉案房屋及屋前空地出租给黄斌是知情并同意的。冯国隆、冯展望、冯峻彬的家庭尚未分家析产，涉案房屋是他们家庭共同生活期间所建造，至今尚未办理产权证，冯国隆将涉案的房屋及空地出租涉及的是家庭利益，从常理分析，冯国隆在已告知其他家庭成员将涉案房屋及空地出租的情况下，若未取得其他家庭成员同意，其不会将涉及家庭利益的房屋及空地出租。从冯展望在起诉状中的陈述可知，冯展望是在冯国隆与黄斌签订上述合同后，其年底回家过春节时才提出异议。而且，冯国隆与黄斌签订《土地（房屋）租赁合同》后，冯国隆已将涉案房屋及屋前空地交付黄斌使用，黄斌也按合同约定支付了5万元给冯国隆并投入资金利用涉案房屋及屋前空地经营汽车销售及维修、保养业务至今。也就是双方签订的《土地（房屋）租赁合同》已实际履行。因此，冯展望以冯国隆无权处分为由，上诉主张冯国隆与黄斌签订的《土地（房屋）租赁合同》无效，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。冯展望上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯展望负担。
本判决为终审判决。
审判长曾维海
审判员张国栋
审判员邱强明
二○一六年九月二十三日
书记员庞巧文
书记员谢金峰
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