安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1225民初853号
原告：苗维建，男，1969年10月6日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：肖蔓莉，安徽张怀华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洪田，安徽张怀华律师事务所律师。
被告：安徽金运房地产开发有限公司，住址地安徽省阜南县经济开发区。统一社会信用代码91341225756808421F。
法定代表人：狄文龙，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐甜甜，安徽董阔律师事务所实习律师。
原告苗维建与被告安徽金运房地产开发有限公司（以下简称：金运房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告苗维建及委托诉讼代理人肖蔓莉、李洪田和被告金运房产公司委托诉讼代理人郎茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗维建向本院提出诉讼请求：被告向原告交付商品房屋；被告向原告支付2016年1月30日至2018年1月30日期间逾期交付商品房违约金29200元，并支付2018年1月31日至实际交付期间的违约金；被告根据当地房屋租赁价格向原告给付2016年1月30日至2018年1月30日期间的房屋租金30000元，并给付2018年1月31日至实际交付房屋期间的租赁房屋费用；被告向原告支付因未取得房屋所有权证书而应当支付的违约金48000元（自2016年3月30日起至2018年1月30日，以金融机构计收逾期贷款年利率计息400000*6%*2），2018年1月31日至房屋所有权证办理期间请求继续给付。被告承担诉讼费。
事实与理由：原、被告于2015年2月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于阜南经济开发区儒林·天香华庭小区10幢802号商品房一套。约定被告向原告交房日期为2016年1月31日前，若逾期交房，被告按日向原告支付房款总额万分之一的违约金。原告按照合同约定向被告交付了购房款400000元，但被告至今未向原告交房，被告应向原告支付逾期交房违约金。另，因被告原因致使原告未能在该商品房交付之日90日内取得该商品房所有权证书，被告应向原告支付违约金48000元。
被告金运房产公司辩称，被告不构成违约，原告要求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，被告已经按照合同约定的交房期限，催促原告前来验房、收房，原告以涉案小区未进行综合验收，无法办理房产证为由拒绝收房。涉案小区无法进行综合验收，系因政府因素无法及时净地交付土地所致，被告多次向县政府反映情况并要求及时处理未果，以致一托再拖，目前涉案小区依然没有完成净地交付，导致小区综合验收工作无法正常进行，此种后果系政府行为所致，被告方无过错，被告愿意解除合同办理退房手续，原告诉求逾期交房违约金也明显过高，原告的损失应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额；原告要求支付租赁费用，没有事实和法律依据，涉案房屋没有交付系原告拒收房屋所致，即便被告逾期交房，双方合同约定的有违约金，再主张租赁费无依据；原告诉求超出诉讼时效，双方约定交付时间为2016年1月31日前，至原告起诉，已经超过2年的诉讼时效期间；原告主张逾期办证违约金，办证是以原告收房为前提，故不应支持；原告未按约定足额缴纳购房款，其违约行为在先，应驳回原告诉求。
根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:
2015年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号为：RL-114。合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县经济开发区的“儒林·天香华庭”小区10幢8层802号商品房一套，面积113.84平方米，总价款为436127元。合同第七条关于分期付款中约定：原告应在2016年1月31日前分贰期支付全部购房款，首期房价款400000元应当于2015年2月25日前支付。合同第八条逾期付款责任中约定：逾期30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十一条关于交付时间和手续中约定：出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付商品房。合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条关于产权登记的约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：房屋产权证由出卖人统一负责办理，办证费由出卖人承担（契税、住房维修基金及其他费用由买受人承担）。
原告先后于2013年2月20日、3月3日，3月11日分三次共支付被告购房款400000元。
另查明：被告取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2015013号”。2013年10月16日，被告与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》1份，双方约定：被告积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。被告应于2016年1月30日之前竣工。
被告自认涉案房屋现未竣工验收，未交付与原告。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法、有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付大部分购房款，被告应按约定在2016年1月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约。
被告辩称不能按时交房是由于政府行为所导致，被告不构成违约，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定被告应在2016年1月30日之前竣工，未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而原、被告合同签订于2015年2月25日，此时被告对未净地交付是明知的，不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，不应免除其违约责任。故对被告的此辩称意见，本院不予支持。
被告辩称本案已超过诉讼时效，因逾期交付房屋而要求支付违约金问题属于债权，应当适用诉讼时效的规定。2016年1月31日为双方约定的房屋交房时间，原告从次日起即应知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，原告在三年以内提起诉讼，并未超过诉讼时效，对被告该辩称意见，本院不予支持。
被告辩称原告要求支付租赁费用无依据，本院予以支持，因双方合同约定的有逾期交房违约金，是为原告的损失，原告要求被告支付房屋租赁费系重复要求，不应支持，应驳回。
被告辩称原告未按约定足额缴纳购房款，其行为违约在先，对其主张应依法予以驳回，本院不予支持，因原告未依约支付全部购房款是事实，被告就此逾期付款违约责任依双方合同可与原告另行协商解决，或者另案主张权利，本案被告未按约履行房屋交付义务，以致违约，应承担违约责任。
关于违约金的标准应如何确定的问题。原告要求按合同约定的标准即按日支付已付房价款万分之一的违约金，被告认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告依约履行了大部分付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房均约定有具体的违约责任，双方权利义务对等。故被告要求违约金按同类同地段房屋租金为标准进行调整没有法律依据，本院不予采信。
依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，2016年2月1日至2018年1月30日的违约金为29200元（400000元×0.0001×730天）。原告要求对之后的违约金计算至被告实际交付房屋之日止，因被告对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，本院对该诉讼请求不予支持，对2018年1月30日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利；同理，原告要求被告交付房屋，本院亦不予支持。
原告要求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持，因双方合同未约定逾期办证违约金，即使有逾期办证违约金也是以被告将商品房交付给原告使用后为前提，被告存在为原告办证义务，才可能产生逾期办证，而被告现未将涉案商品房交付给原告使用，故不存在逾期办证，亦不存在逾期办证违约。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苗维建逾期交房违约金29200元（从2016年2月1日起计算至2018年1月30日止）；
二、驳回原告苗维建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2444元（原告已预交），减半收取计1222元，由原告苗维建负担692元，被告安徽金运房地产开发有限公司负担530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 侯 涛
二○一七八年四月十七日
书记员 庞艳平