广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1882民初894号原告：清远市宜居物业服务有限公司。住所：清远市B11号区炒沙新村**号*楼商铺。法定代表人：成兵。委托代理人：吴宝民，广东北湖律师事务所律师。被告：李勇良，男，1979年2月25日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市，现住连州市。被告：肖淑丽，女，1979年6月7日出生，湖南省嘉禾县人，住广东省连州市，现住连州市。上列被告共同委托代理人：曹建军，连州市保安镇法律服务所法律工作者。原告清远市宜居物业服务有限公司（以下简称宜居物业公司）诉被告李勇良、肖淑丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊伟敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜居物业公司的委托代理人吴宝民、被告李勇良及其委托代理人曹建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2010年4月至2016年12月物业管理费7350.28元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，截止2016年12月31日共计21558.82元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告系原告所管理的连州市星河路海润怡景嘉园的业主。被告在开发商处购得位于连州市××路××怡景嘉××房，建筑面积为131.96㎡。2008年8月原告以连州市宜居物业有限公司的名义与开发商连州市恒达房地产有限公司签订了《海润怡景嘉园前期物业管理委托合同》，该合同就物业内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金违约责任等方面进行了约定。该合同签订后，原告即进驻海润怡景嘉园并为全体业主提供物业管理服务。该合同到期后，原告以连州市宜居物业有限公司的名义与连州市海润怡景嘉园业主委员会分别于2011年、2012年、2014年、2015年签订了《海润怡景嘉园物业服务合同》，合同就物业服务事项、物业服务费用、双方责任、违约责任、服务期限等方面做了详细的约定。原告按物业服务合同约定的事项为海润怡景嘉园全体业主提供了完善的物业管理服务，得到了业主的好评。但被告自2010年4月起并未依约向原告缴纳物业管理费。根据《海润怡景嘉园物业服务合同》的约定，被告应当按建筑面积0.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期缴纳物业管理费的，则应根据欠款金额按每日千分之三（3‰）的标准向原告支付滞纳金。被告自2010年4月至2016年12月，被告共欠物业费及其他相关费用7350.28元，滞纳金21558.82元，原告曾多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了原告与连州市恒达房地产有限公司签订的《海润怡景嘉园前期物业管理委托合同》，以及原告与连州市海润怡景嘉园业主委员会签订的《海润怡景嘉园物业服务合同》，被告拖欠费用的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了海润怡景嘉园全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼。原告清远市宜居物业服务有限公司在举证期限内提交的证据有：证据一、营业执照复印件（证明原告是适格的诉讼主体）；证据二、核准迁入登记通知书复印件（证明原告于2016年12月19日经清远市清城区工商行政管理局核准将企业名称由连州市宜居物业服务有限公司变更为清远市宜居物业服务有限公司，公司住所也同时变更）；证据三、户籍证明复印件（证明被告是适格的诉讼主体）；证据四、《海润怡景嘉园前期物业管理委托合同》、《海润怡景嘉园物业服务合同》复印件（证明2008年8月原告以连州市宜居物业有限公司的名义与开发商连州市恒达房地产有限公司签订了《海润怡景嘉园前期物业管理委托合同》，原告以连州市宜居物业有限公司的名义与连州市海润怡景嘉园业主委员会分别于2011年、2012年、2014年、2015年签订了《海润怡景嘉园物业服务合同》，合同签订后，原告即为包括被告在内的小区全体业主提供完善的物业管理服务）；证据五、海润怡景嘉园嘉恒105业主欠费明细（证明嘉恒楼105业主即被告从2010年4月至2016年12月所欠物管费等以及滞纳金共计28909.10元）；证据六、物业服务费用催缴函复印件（证明原告不仅向被告催缴物管费等，还将《物业服务费催缴函》粘贴在其住宅门口旁）。经庭审质证，被告对证据一、二、三的三性无异议；对证据四的委托合同和服务合同有异议，认为这是一个假合同，因为根据2012年7月17日连州市住房和城乡规划建设局出具的《函复》证明这个合同的主体是有瑕疵的，所以这两个合同是假合同；对证据五欠费明细不能作为证据使用，是原告公司自己计算出来的数据，不符合证据的概念；对证据六催缴函的三性有异议，物业管理费的催缴函照了几张相片，但被告认为这是假的，这3张相每张日期不一致，其他基本都一致，很明显就是临时粘贴上去拍照的一个催收证据，3张照片很明显上面都有一张纸。被告李勇良辩称：一、被告2009年6月购房，约2009年8月收楼，2010年12月25日入住。为配合当时收楼进度，与物业公司口头协议，本人未入住前不计物业管理费。二、2011年3月12日晚上，被告家被小偷入屋盗窃，造成现金损失14000多元、首饰若干，价值23000元；房间设施（床架、衣柜、梳妆台，床上用品损坏并带血污，后丢弃等）损失约15000元。发生事情后，物业公司管理人员并没有第一时间作出报警并到达现场，而是被告本人报警，物业管理人员次日上班才过来；也没能向公安机关提供安全防范相关资料。后协商赔偿事宜，协商期间不计收物业管理费；将本人交纳在物业公司用于对扣物业费的装修保证金1500元给予退还。经多次协商均没有结果。三、入住时因为邻居生活习惯不好（种菜淋尿、到处堆放外面收集的废品、养狗和猫），物业公司因工作暂时做不到位，经物业公司建议和与开发商沟通，物业公司建议改门口，暂时性砌围墙，开发商负责实施建设。约2012年12月，因围墙问题，与非业主发生群体事件，并产生肢体摩擦，物业公司也没有做出相应安全措施，连基本的做法报警也是被告本人拨打。至今，被告家仍然生活在垃圾场边。四、在发生被盗至今，被告提出物业相关问题，都没能得到解决（厨房下水管道回水、车位边管道漏水、卫生差等），就连车库出入口电子感应匙也是在骗被告购买后约三个月后不予开启功能。五、关于物业合同问题，物业公司2011年2月签订的物业合同根本就是做假合同，小区第一届业主委员会主管部门2012年2月16日才给予备案批复，于2012年4月15日收回。2012年、2014年、2015年物业管理合同也是无效合同，并涉嫌做假合同，合同中签名成员钟伟并不具备做业主委员会成员条件。六、关于三份物业服务费催缴函。被告并没有收到过此类文件，根据相片背景内容，2013-2017共四年，每张相片背景都是相同的，我认为这是不可能的，涉嫌造假，恳请法官给予检验。另外，被告与原告发生纠纷后（被告因被盗向原告索赔的纠纷），原告因没有提出答复意见，因此一直没有也不敢向被告催收物业管理费；被告认为，滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特征，本案中的合同主体是不能成立滞纳金的主体，即滞纳金的成立条件无效；原告提供的合同被告认为是无效合同，即在2012年4月15日物业主管部门就收回了该小区的委员会的备案（即该小区委员会的状况和状态是不存在和不合法的），因此在此情况下订立的合同都是无效合同。综上所述，如此物业服务，是否有按“合同”约定提供服务，是否能得到业主好评？本人请求：驳回原告诉求并要求原告赔偿因管理不善导致被告家庭财产被盗的损失共计42000元。被告李勇良在举证期限内提交的证据有：2012年7月17日连州市住房和城乡规划建设局出具的《函复》复印件。经庭审质证，原告认为被告提交的证据与本案无关，业委会里面成员的组成只是让主管部门一个备案的程序，并不能说明业委会的成员怎样。经审理查明，连州市宜居物业服务有限公司系经连州市工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，住所地为连州市××江北路××号逸品雅居A1幢首层09号商铺，该公司于2016年12月19日经清远市清城区工商行政管理局核准，公司名称变更为清远市宜居物业服务有限公司，住所地变更为清远市B11号区炒沙新村73号一楼商铺。连州市宜居物业有限公司于2008年8月1日与连州市恒达房地产有限公司签订《海润怡景嘉园前期物业管理委托合同》，约定由连州宜居物业有限公司向海润怡景嘉园小区提供前期物业管理服务。随后，连州市宜居物业服务有限公司分别于2011年2月28日、2012年3月3日、2014年2月18日、2015年3月3日、2017年3月11日与连州市海润怡景嘉园业主委员会签订《海润怡景嘉园物业服务合同》、《补充合同》，上述合同约定由连州市宜居物业服务有限公司向该小区业主提供合同约定的物业服务，由接受服务的业主按照合同约定的标准向该公司缴交物业管理费。上述合同签订后，连州宜居物业有限公司按照合同的约定在上述小区提供物业服务。另查明，被告李勇良、肖淑丽于2009年5月份购买连州市连州镇星河路海润怡景嘉园嘉恒楼首层105室房屋。按照《海润怡景嘉园前期物业管理委托合同》、《海润怡景嘉园物业服务合同》、《补充合同》的约定，被告每月需缴交物业管理费65.62元。开庭审理时，经被告确认，2010年4月至2016年12月期间，被告无向原告缴交过物业管理费，期间共拖欠的物业管理费总计7350.28元。再查明，海润怡景嘉园小区于2011年12月17日、18日召开三场业主大会，在连州市公安局北湖派出所的监证下，选举产生业主委员，该业主委员会于2012年1月12日向连州市住房和城乡规划建设局申请备案，该局于2012年2月16日给予备案，后因该业主委员会两位委员无法履行职责，连州市住房和城乡规划建设局于2012年4月15日收回对该委员会的备案。本院认为，第一，关于原告的诉讼主体资格问题，清远市宜居物业服务有限公司系经工商行政管理部门核准由连州市宜居物业服务有限公司变更登记而产生，该公司仅对名称、住所地及章程进行变更，但公司主体并未变更，变更登记前的连州市宜居物业服务有限公司的相关权利、义务应由变更后的清远市宜居物业服务有限公司承担，因此原告的诉请主体适格。第二，关于《海润怡景嘉园物业服务合同》、《补充合同》的效力问题，海润怡景嘉园小区经召开业主大会选举出业主委员成立业主委员会，虽连州市住房和城乡规划建设局于2012年4月15日收回对该委员会的备案，但并不影响业主委员会的成立，备案并非业主委员会成立的必要条件，因此，连州市海润怡景嘉园业主委员会与连州市宜居物业服务有限公司签订的《海润怡景嘉园物业服务合同》、《补充合同》合法有效。依法成立的合同，应当受法律保护，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定忠实履行合同义务。合同签订后，连州市宜居物业服务有限公司向海润怡景嘉园提供了相应的物业服务，该小区业主应当按照合同的约定缴交物业管理费。被告在2010年4月至2016年12月期间无按合同约定向连州市宜居物业服务有限公司缴交物业管理费的行为违反连州市海润怡景嘉园业主委员会与连州市宜居物业服务有限公司签订的《海润怡景嘉园物业服务合同》、《补充合同》，因此原告诉请被告支付上述时间段拖欠的物业管理费7350.28元理由充分，本院依法应予支持。第三，原告诉请被告支付滞纳金的问题，因滞纳金带有强制性的性质，在民事活动中，合同双方当事人可以约定一方不履行合同时应当向另一方支付违约金，但并不适宜约定滞纳金，因此原告的该项诉请理由不充分，本院依法不予支持。第四，关于被告对原告提起反诉，因其在法定期限内未缴交反诉费，依法视为其自行撤回反诉请求，本院对其反诉请求不作审理，被告可另寻途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条的规定，判决如下：一、被告李勇良、肖淑丽应当在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告清远市宜居物业服务有限公司支付2010年4月至2016年12月期间拖欠的物业管理费7350.28元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费261.36元，由被告李勇良、肖淑丽共同负担50元，由原告清远市宜居物业服务有限公司负担211.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  熊伟敏二〇一七年十一月二十日书记员  廖妍妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。