北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2014年西民初字第05355号
原告(被告)运文惠，女，1957年2月6日出生。
委托代理人滕德京，北京市英岛律师事务所律师。
委托代理人于颖，北京市英岛律师事务所律师。
被告（原告）杨玉强，男，1980年8月22日出生。
委托代理人柴永林，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人侯琪(杨玉强之妻)，女，1980年8月20日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，联系地址该单位。
原告（被告）运文惠与被告（原告）杨玉强、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（被告）运文惠的委托代理人滕德京、于颖，被告（原告）杨玉强的委托代理人柴永林、侯琪，第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托代理人闫松松到庭参加了诉讼。本案�已审理终结。
原告（被告）运文惠诉称：2013年3月3日，原、被告在第三人居间服务下签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等文件，约定原告将其所有的北京市西城区郝家湾3楼1门12房间出售给被告，后第三人根据原、被告签订的《网上签约授权委托书》为原、被告双方办理了网上签约。合同约定房屋成交价格为256万元，其中92万元为公积金贷款，2013年5月10日前双方共同到贷款机构办理贷款申请手续。合同价款支付方式为合同签订时支付定金3万元，贷款面签当日支付164万元首付款（含定金）。《补充协议》第四条违约责任部分约定：“3、乙方（被告）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；”。2013年5月10日，原、被告双方到北京市公积金公司办理了面签手续，但被告并未按照约定支付首付款。2013年5月20日，被告向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求解除合同并要求原告返还定金，后其撤诉。在审理过程中发现，被告在与原告签订合同时其家庭有一套住房，后其与配偶侯琪于2013年5月6日离婚，并将该房屋转移给侯琪，通过购房资格审查后又于2013年5月14日复婚。被告先为逃避限购政策进行假离婚，后又不履行合同进行复婚，致使房屋买卖合同不能实际履行。被告的上述行为构成双方签订的《补充协议》约定的根本违约行为，应当承担相应的违约责任。原告已于2013年10月15日向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》，但被告拒不与原告办理解约手续。故原告特向法院提起诉讼，请求法院判令解除原、被告之间的签订的房屋买卖合同及补充协议。2、要求被告向原告支付违约金482000元。3、诉讼费由被告承担。原告对被告提出的反诉答辩如下：2013年5月，被告曾经提起过诉讼，被告在反诉中所称曾经告诉过原告和中介公司不具备购房资质的情况与事实不符。当时被告签订了承诺书，被告表示他有购房资格。在去年的诉讼中法院查明被告和妻子假离婚使被告具有购房资格，通过了购房资格审查，所以才签订了房屋买卖合同。同时查明被告与之妻于2013年5月14日复婚，原告认为被告复婚原因是不想继续履行合同，造成房屋买卖合同无法实际履行，被告具有违约行为，同意解除双方之间签订的房屋买卖合同以及补充协议，不同意双倍返还购买定金6万元。针对被告提出的新的反诉理由不认可。合同约定2013年5月10日付首付款，被告没有付款，随后提出解除合同的诉讼，理由是其不具备购房资格。现被告提出原告主动要求解除合同与事实不符，与此前的陈述和诉求皆不符，没有任何证据。合同不能履行的原因是被告根本违约，应由被告承担全部违约责任，原告没有任何违约责任。
被告（原告）杨玉强辩称：因为被告与之妻属于限购人群，不具有购房资质所以合同无法实际履行，在签约时已经将此情况告知原告和第三人。第三人表示可以购买诉争房屋才签的房屋买卖合同及补充协议，后来发现确实无法过户，原因为被告属于限购人群。被告曾起诉过原告及第三人要求解除合同并退购房款，撤诉后被告与第三人曾经达成和解，第三人退还了中介费，现同意解除双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议，不同意支付违约金。房屋买卖合同无法履行系原告自身患病需要手术为由，主动要求解除双方的合同，承诺退还定金，但至今定金未退还。被告在合同履行中无过错，合同不能履行的原因是因为原告要求解除导致的，故要求原告双倍返还定金。原告起诉的违约金过高，被告要求调整为0，根据合同法解释二第29条规定，当事人对违约金要求过高请求减少的，法院应当按照合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则衡量，约定的违约金超过实际损失的30%的，一般可以认定为过分高于损失，违约金的性质是补偿性的，惩罚为辅。双方签订买卖合同之后房价一直在上涨，对原告不存在任何损失，故原告主张违约金无法律依据。同�被告依法提出反诉，具体事实及理由如下：2013年3月3日，双方经第三人居间服务签署房屋买卖合同及补充协议，签约前及签约时反诉人及配偶侯琪就名下已有一套北京房屋事宜、反复与被反诉人及第三人进行沟通，被反诉人及第三人均称能再购买交易房屋，得到被反诉人及第三人肯定答复后反诉人夫妻才一起签约。签约后反诉人向原告支付了购房定金3万元，后发现所看房屋与实际成交房屋既非同一套房屋、户型也不一致。2013年4月至5月5日期间，原告致电被告因其生病需手术原因需退还定金3万元双方解约，被告表示同意。2013年5月5日原告反悔。后来，被告几经咨询后发现原来自己根本不具有再在北京购房的资格，于是要求退还3万元定金并诉至西城法院，后因欲协商和解而撤诉，被告与第三人及中融信纠纷均已和解并履行完毕，现对本案提起反诉。反诉请求如下：1�被告双倍返还原告购房定金6万元；2、请求判令本案诉讼等全部费用由原告承担。
第三人北京链家房地产经纪有限公司述称：双方之间的房屋买卖合同和补充协议是我公司提供中介服务促成的，是双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，是合法有效的。因原、被告双方均同意解除房屋买卖合同及补充协议，我方不持异议。违约金的诉求不针对我公司，不发表意见。反诉请求不针对我公司，不发表意见。
经审理查明，2013年3月3日，被告在第三人出具的购房承诺书上签字，该购房承诺书的内容为：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发《2011》1号、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关限购政策的规定，本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。2013年3月3日，原、被告签订北京市存量房屋买卖合同，合同内容为，约定原告将其所有的北京市西城区郝家湾3楼1门12号房屋出售给被告，原、被告均签订的《网上签约授权委托书》委托第三人办理房屋买卖合同的网上签约，房屋成交价格为256万元，其中92万元为公积金贷款，2013年5月10日前双方共同到贷款机构办理贷款申请手续。合同价款支付方式为合同签订时支付定金3万元，贷款面签当日支付164万元首付款（含定金）。同日，原、被�共同在网上签约授权委托书上签字，共同委托第三人办理交易房产的存量买卖合同网上签约手续。同日，原、被告及第三人签订补充协议，该补充协议第四条违约责任部分约定：“3、乙方（被告）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；”。同时该补充协议还约定，原、被告应于2013年5月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应�产权转移当日自行办理物业交接。同日，原、被告及第三人签订居间服务合同，被告应向第三人支付中介服务费56300元。协议签订后，第三人根据原、被告签订的《网上签约授权委托书》为原、被告双方办理了网上签约。2013年5月10日，原、被告双方到北京市公积金中心办理了面签手续，但被告并未按照约定向原告支付首付款。同日，原、被告出具声明，内容为：“运文惠与杨玉强于5月10日进行西城区郝家湾3号楼1门12号房屋的市属公积金公司面签手续。2013年5月6日，被告与之妻侯琪在民政部门办理离婚。2013年5月20日，第三人通过被告购房资质的初步审验通过。2013年5月14日，被告与之妻侯琪在民政部门办理复婚，导致被告丧失购房资质，无法办理银行贷款面签。2013年5月20日，被告向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求解除合同并要求原告返还定金，后其撤诉。2013�9月18日，被告与第三人签订和解协议书，第三人同意退被告居间代理费56300元及保障服务费12800元，上述费用于被告提供此房屋判决给予第三人或被告正式撤诉之日起十五个工作日内支付至被告指定账号，同时第三人继续配合被告办理上述房屋调解事宜。2013年10月15日，原告向被告发出解除房屋买卖合同通知书，内容为：合同签订后，被告只支付了30000元定金，首付款至今未支付，已经超过合同约定的15日，且被告于2013年5月20日向法院提起诉讼，表示拒绝购买房屋，要求解除合同，并在诉讼中出示结婚证，证明被告已于2013年5月14日复婚，已经不具备购房资格，被告的上述情况已经构成根本违约，根据双方签订的补充协议及合同法的规定，原告有权解除合同，现正式通知被告，自被告收到本通知书之日起，双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议解除，由于被告的违�行为是导致合同解除的原因，原告将不再退还已收取的30000元定金。
诉讼中，被告提供原、被告及第三人见面谈话的录音证据，证明原告及第三人知晓被告不具备购房资质的问题及原告曾主动向被告提出解除双方之间的房屋买卖合同和补充协议，解除原因为原告需住院看病。原告对录音证据真实性不予认可，其中两份与原告无关，并且录音为偷录，取得程序不合法，并且录音证据效力较低，被告提供的录音内容与纸质记载内容不一致，内容上也没有出现原告主动要求解约的情况。第三人对被告提出的录音材料真实性合法性均不予认可。
诉讼中，第三人表示清楚被告在签订房屋买卖合同及补充协议时婚姻状况、房屋状况及户籍状况，并告知被告北京房屋买卖的限购政策，被告明确告知第三人自己解决购房资质问题，因此导致合同不能履行的后果自行承担，并签订购房承诺书。
以上事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、购房承诺书、居间服务合同，网上签约授权委托书、声明、存量房屋签约查询、民事起诉状、离婚证、结婚证、房屋所有权证书、暂住证、购房资格审核结果、解除房屋买卖合同书、快递单及快递查询结果，和解协议书、民事裁定书、录音材料及原、被告、第三人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同及原、被告与第三人签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故上述协议应为有效协议，各方当事人均应按协议约定的内容享有权利及履行义务。被告在签订房屋买卖合同及补充协议之前，在第三人出具的购房承诺书上签字，该承诺书中明确约定了房屋购买限购范围及违反限购政策导致应承担的法律责任，被告在明知自己没有购房资格的情况下与原告签订房屋买卖合同及补充协议存在过错，被告主张在签订房屋买卖合同及补充协议之前曾告知原告其不具有购房资质，原告对此不予认可，被告对其主张未向本院提供充分证据予以证明，本院对被告的主张不予采信。在履行房屋买卖合同及补充协议过程中，被告为使自己取得购房资格与其妻办理了离婚，使得通过了北京市建委的购房资格的初步审查，被告离婚后与之妻在合同履行期间复婚，导致被告违反北京市购房限购政策，不具备北京市购房资质，无法继续履行与原告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，对于上述协议的无法履行被告存在违约行为，应承担相应的违约责任，原告要求按照双方签订协议中约定的违约条款要求被告承担违约责任，被告提出约定的违约金数额过高，要求法�予以核减，本院综合考虑被告违约行为的性质及造成合同不能履行给原告造成的损失确定适当降低被告应承担的违约金数额，具体标准由本院核定。现原告要求判决解除双方之间及与第三人签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，原、被告及第三人均表示同意，本院对此不持异议。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持，具体数额本院适当予以核减，具体标准由本院核定。被告在履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议过程中存在违约行为，原告可向被告追究违约责任，但根据法律规定，北京市存量房屋买卖合同及补充协议解除后，原告应向被告返还购房定金30000元，但被告要求原告双倍返还购房定金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（被告）运文惠与被告（原告）杨玉强之间签订的北京市存量房屋买卖合同。
解除原告（被告）运文惠与被告（原告）杨玉强及第
三人北京链家房地产经纪有限公司之间签订的补充协议。
三、本判决生效后七日内，被告（原告）杨玉强支付原告（被告）运文惠违约金二十五万元。
四、本判决生效后七日内，原告（被告）运文惠返还被告（原告）杨玉强购房定金三万元。
五、驳回原告（被告）运文惠的其他诉讼请求。
六、驳回被告（原告）杨玉强的其他反诉请求。
如原告（被告）运文惠及被告（原告）杨玉强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行的债务利息。
案件受理费九千八百三十元（含反诉费用一千三百元），由原告（被告）运文惠负担二千八百三十元（已交纳），由被告（原告）杨玉强负担七千元（已交纳一千三百元，剩余五千七百元于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 涛
人民陪审员
周建祯
人民陪审员
沈家鸣
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 邹鸿雁