江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第985号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，（组织机构代码：83589288-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张文、杨鹏飞，均系江苏创凯律师事务所律师。
被告陈立荣，男，1978年1月17日生，汉族。
被告无锡苏源置业有限公司，（组织机构代码：74732230-7）。
法定代表人范小冲，该公司董事长。
委托代理人盛农、邓晓，均系江苏恒茂律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡建行）与被告陈立荣、被告无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡建行的委托代理人杨鹏飞，被告苏源公司的委托代理人邓晓到庭参加诉讼，被告陈立荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡建行诉称：2010年3月1日，无锡建行与陈立荣签署了个人住房借款合同，约定由陈立荣向无锡建行借款489000元，借款期限为360个月，自2010年3月1日至2040年3月1日；利率采用月利率，为基准利率下调30%；还款方式为每月等额本息还款法；贷款人为实现债权的费用由借款人承担。陈立荣以其购买的房产为本借款提供抵押担保，并办理了预告登记证明；2005年12月6日，无锡建行与苏源公司签订个人住房借款最高额保证合同，约定由苏源公司为无锡建行在2005年12月6日至2010年12月5日期间内向债务人发放个人住房贷款而形成的债权提供连带责任保证；保证期间为自借款合同签订之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债权人核对无误收执之日止；合同订立后，无锡建行于2010年3月1日划付了借款。在合同履行中，陈立荣未按约足额还款，按照借款合同的约定，无锡建行依法提前收回陈立荣所欠本息456876元（截至2012年11月30日本金449608.43元，利息、罚息7267.57元）；无锡建行委托江苏创凯律师事务所代理本案，支付律师费15806元。要求：1、陈立荣归还借款本息456876元及逾期贷款罚息（自2012年12月1日起至全部清偿之日止，按借款合同约定利率上浮50%计算）。2、陈立荣支付无锡建行律师费15806元。3、本案诉讼费由被告承担。4、无锡建行有权以抵押预告的房产对上述各项请求优先受偿。5、苏源公司对陈立荣的上述还款承担连带责任。
被告陈立荣未作答辩，亦未提供证据。
被告苏源公司辩称：担保无异议，欠款本息由法院核实。
经审理查明：2005年12月6日，无锡建行与苏源公司签订个人住房借款最高额保证合同一份，约定：苏源公司愿意为无锡建行与因购置苏源公司依法销售的房产，而与无锡建行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2005年12月6日至2010年12月5日期间，因无锡建行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为4亿元整，苏源公司在该最高额内对无锡建行因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、无锡建行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）；保证方式为连带保证责任；保证期间按无锡建行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2010年3月1日，无锡建行与陈立荣签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：陈立荣向无锡建行借款489000元，用于购买苏源公司出售的房产，借款期限为360个月，自2010年3月1日至2040年3月1日；利率为浮动利率，即在基准利率水平下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为每月1日；还款方式为委托扣款；还款方法为等额本金还款法；担保方式为抵押、最高额保证；陈立荣以房产抵押担保；陈立荣不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，无锡建行有权宣布贷款立即到期，要求陈立荣立即清偿借款本息及相关费用；解除与陈立荣的借贷关系；对于陈立荣未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被无锡建行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；无锡建行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由陈立荣承担。
合同签订后，无锡建行依约划付了借款。2010年8月20日，陈立荣办理了无锡市房屋预告登记证明，载明：预告登记权利人为无锡建行，预告登记义务人为陈立荣，登记时间为2012年2月20日，债权数额为489000元。在还款期间，陈立荣未能按约还款，自2012年9月开始还款逾期，计算至2012年11月30日本金为449608.43元，利息、罚息7267.57元。苏源公司亦未履行担保义务，无锡建行遂诉讼来院。
另查明：2012年12月10日，无锡建行与江苏创凯律师事务所签订委托代理协议，约定：无锡建行因与陈立荣、苏源公司借款合同纠纷一案，聘请江苏创凯律师事务所代理，并向江苏创凯律师事务所支付代理费15806元。
上述事实，有最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、贷款对账单、委托代理协议、律师费收据、银行汇兑凭证等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡建行与陈立荣签订的个人住房（商业用房）借款合同、与苏源公司签订的最高额保证合同均合法有效；陈立荣未能按约归还借款本息；无锡建行要求陈立荣提前偿还借款，并支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；虽然在借款合同中约定以陈立荣所购房产作为抵押担保，但相关房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，无锡建行未取得房屋他项权证，故无锡建行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持；苏源公司提供担保，但未履行担保义务，应承担相应的民事责任。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款、第四十一条、第四十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、陈立荣于本判决生效后三日内归还无锡建行借款本金人民币449608.43元及相应利息（计算至2012年11月30日为7267.57元，自2012年12月1日起至给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计算），息随本清。
二、陈立荣于本判决生效后三日内支付无锡建行律师代理费人民币15806元。
三、苏源公司对陈立荣的上述第一、二项还款承担连带责任。
四、驳回无锡建行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8390元，财产保全费3270元，公告费566元，合计12226元（已由无锡建行预交），由陈立荣、苏源公司共同负担（无锡建行预交案件受理费由陈立荣、苏源公司向其直接支付，本院不再退还，由陈立荣、苏源公司在本判决生效之日起三日内向无锡建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 周优育
人民陪审员 徐 健
二〇一三年七月十五日
书 记 员 刘 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第二款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。