福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0681民初1387号
原告邓余珊，男，1984年10月31日出生，汉族，住福建省龙海市。
原告陈玉萍，女，1984年10月11日出生，汉族，住福建省漳平市。
上述两原告的委托代理人陈艺德，福建中闽律师事务所律师。
被告漳州兆鸿房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市石码镇高坑村，统一社会信用代码：91350681559582523H。
法定代表人许佳彬，董事长。
委托代理人陈天培，男，1971年8月19日出生，公司员工。
委托代理人郑国强，福建协兴明业律师事务所律师。
原告邓余珊、陈玉萍与被告漳州兆鸿房地产开发有限公司（以下简称兆鸿房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓余珊、陈玉萍及委托代理人陈艺德、被告兆鸿房地产公司的委托代理人陈天培、郑国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月27日，原告与被告公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告向被告购买被告开发的座落于龙海市石码镇高坑村鸿源、紫云至尊7幢802房屋，面积87.81平方米，单价为5668元，房屋总价为497707元。付款方式约定于签订主合同之日交付首付款107707元，余款390000元由出卖人代办申请银行按揭贷款。双方还就房屋的交付条件、期限、违约责任等条款作出约定。合同签订后，原告依约履行了合同所约定的交款义务，被告未能按照合同的约定在2015年6月30日前将符合各项约定条件的房屋交付原告使用，直至2016年1月20日才通知交房，但诉争商品房至今仍然未符合合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件，被告因此应承担逾期交房的违约责任。请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金（以购房款497707元为基数，按日万分之五计算，自2015年7月1日起至实际交付之日止）暂计至起诉日为61714.80元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，1、答辩人所开发的商品房于2015年12月5日经过建设、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2016年1月13日经过消防验收合格，截至2016年1月13日止诉争商品房已具备了双方合同所约定的交付使用条件；2、被告在施工过程中，遭遇雨天停工176天，其中中雨以上的60天、出现基坑塌方等重大技术问题停工160天、遇三次高考停工6天，遇停电12天，合计238天均属双方合同约定的可据实予以顺延的情形，应予以扣除或顺延；3、原、被告双方约定的逾期交房的违约金按购房总款的日万分之五计算明显过分高于原告的实际损失，应当予以减少。根据最高院关于审理商品房司法解释有关当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少的相关规定，本案原告所造成的实际损失是租金，故本案的违约金应以被告委托鉴定的每月每平米12元的标准予以计算支付。
原告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，以此证明按照合同约定，被告应于2015年6月30日将符合合同约定交付使用条件和法定交付使用条件的商品房交付原告使用，逾期应按购房款的日万分之五计付违约金；2、发票、收款收据、借款合同、付款发票，以此证明原告已依约交清全部购房款；3、龙海市住房保障与房地产管理局龙房综（2016）3、6号文件通知、海峡都市报，照片、龙海新闻播报，以此证明诉争商品目前尚未达到交付使用条件。
对于原告提供的证据被告质证认为，原告提供的证据1、证据2真实性无异议，证据1除了证明被告应于2015年6月30日交房外，同时也证明了原告逾期交款应承担的违约责任；证据2进一步证明了原告未按合同约定的时间提交按揭材料，导致被告没有及时的收到购房款，原告应按总金额的日万分之五向被告支付逾期交款的违约金。证据3关联性不予认可，龙海市住房保障与管理局的通知内容超越权限，其目的仅仅是为了过度新旧版商品房买卖合同对物业服务企业承接工作的要求，而不是针对商品房是否符合交付条件。
被告提供的证据有：1、竣工验收报告和消防验收意见书、备案受理凭证，以此证明诉争商品房至2016年1月13日已达到交付使用条件；2、《商品房买卖合同》及《补充协议》，以此证明双方对可顺延交房的情形已作出明确的约定；3、发票，以此证明2014年5月21日原告才将按揭款交付被告；4、照片、1-9#楼基坑塌陷应急处理专题会议、工程设计变更、补充、修改通知单、工程联系单、气象报告、延期汇总清单、施工日志，以此证明被告在施工过程中遇到基坑塌方的重大技术问题、中雨以上、停电等原因造成无法正常施工合计238天均属于双方合同所约定的可据实顺延的情形；5、毛坯房租金鉴定结论，以此证明与原告同地段同类型的房屋经有资质的鉴定机构进行鉴定，每月每平米的租金为12元，即原告每月的实际损失仅为1053.72元。
对于被告提供的证据原告质证认为，被告提供的证据1真实性、合法性无异议，但根据城乡规划法第45条的规定，被告在组织竣工验收前必须经过规划检验，否则不能组织竣工验收，因此被告的竣工验收属于非法竣工验收，消防验收意见书体现的时间是1月21日，内容是5#楼，与本案的7#楼没有直接的关联性；证据2真实性无异议，该证据进一步证明了按照合同约定，被告应于2015年6月30日进行交房；证据3真实性无异议，该证据证明了原告已经依照合同的约定全面履行了交款义务；证据4真实性、合法性均有异议，基坑塌方不属于合同所约定的重大技术问题，高考属于可预见的，作为开发商可进行合理调剂，施工日志的真实性无法确认，无法与气象报告相互印证被告因雨天存在停工的情形；证据5真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据是被告单方委托评估的，不能作为定案依据，且根据相关司法审判实践，约定的日万分之五的违约金并不算高。
对于原、被告所提供的证据，本院分析认为，原告提供的证据1、证据2和被告提供的证据2、证据3，双方对其真实性均无异议，由此可以认定2013年1月27日原、被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，原告购买被告开发的座落于龙海市石码镇高坑村鸿源、紫云至尊7幢802房产，原告为此支付购房款497707元，同时约定被告应于2015年6月30日将符合交付使用条件的商品房交付原告使用。原告提供的证据3，被告不予认可，原告未提供其他证据予以佐证，本院不予确认。被告提供的证据1，虽然原告不予认可，但未提供相应证据予以反驳，且被告提供的该组证据有相关部门的盖章确认，本院对该组证据予以采纳。由此认定诉争房屋鸿源、紫云至尊7幢802房产于2015年12月5日经竣工验收合格，并于2016年1月13日竣工验收消防备案。被告提供的证据4，原告不予认可，该组证据无法相互印证因基坑塌方、气象、高考等事由已影响到工程的实际施工，属于合同双方所约定的可顺延情形，且被告没有按合同约定履行告知义务，故本院对被告提出的因气象、基坑塌方、高考、停电等原因可顺延交房238天的主张不予采信。被告提供的证据5，原告虽不予认可，但未能提供相反的证据予以反驳，故对该证据本院予以确认。
经审理查明，2013年1月27日，原告邓余珊、陈玉萍与被告兆鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告向被告购买被告开发的座落于龙海市石码镇高坑村鸿源、紫云至尊7幢802房屋，面积87.81平方米，单价为5668元，房屋总价款为497707元。付款方式约定于签订主合同之日交付首付款107707元，余款390000元由出卖人代办申请银行按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：⑴遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；（2）遇到昼夜降雨量超过50mm及六级或六级以上大风天气造成无法施工；（3）遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（5）遇到小区外市政建设拖延等非出卖人的原因，造成的配套设施无法接入。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。”
合同签订后，原告邓余珊、陈玉萍分别于2013年1月27日和2014年4月9日向被告兆鸿房地产公司支付购房首付款107707元和79000元，合计186707元；2014年5月51日通过银行按揭的方式支付购房余款311000元。
2015年12月5日兆鸿房地产公司开发的龙海市石码镇高坑村鸿源、紫云至尊1-9#楼通过工程竣工验收合格；2016年1月13日鸿源、紫云至尊1-4#、6#-9#楼竣工验收消防备案（备案号为350000WYS160000195），
2016年1月20日，兆鸿房地产公司通知原告办理交房手续。讼争商品房至今尚未办理交接手续。
本案双方当事人争议的焦点为：1、关于诉争商品房是否符合交房条件的问题；2、关于是否存在据实延期交房的情形；3、关于逾期交房违约金可否调整以及如何调整的问题；对此，本院予以查明、分析并认定。
关于诉争商品房是否符合交付条件的问题；
原告认为，虽然诉争商品房已于2015年12月5日经竣工验收，但根据城乡规划法第45条的规定，被告在组织竣工验收前必须经过规划检验，否则不能组织竣工验收，因此被告的竣工验收属于非法竣工验收，且诉争商品房尚未进行消防验收，至今尚未达到合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。
被告认为，被告所开发的商品房于2015年12月5日经过建设、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2016年1月13日经过消防验收合格，截至2016年1月13日止诉争商品房已具备了双方合同所约定的交付使用条件。
本院认为，根据被告提供的证据证明诉争商品房于2015年12月5日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，同时于2016年1月13日申报工程竣工消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程虽未被确定为抽查对象，在实践中消防验收备案项目未被抽中即视为消防验收合格。故本案涉讼商品房均经竣工验收合格和消防验收合格，至2016年1月13日止已符合双方合同所约定的交付使用条件。原告主张诉争商品房至今未达到交付使用条件的理由不成立，本院不予支持。
关于是否存在据实延期交房情形的问题。
被告认为，被告在施工过程中，遭遇雨天停工176天，其中中雨以上的60天、出现基坑塌方等重大技术问题停工160天、遇三次高考停工6天，遇停电12天，合计238天均属双方合同约定的可据实予以顺延的情形，应予以扣除或顺延。
原告认为，根据合同约定，只有遭遇不可抗力及合同所约定的特殊原因实际影响到工程实际施工的情形才属于可据实予以延期。而被告主张的基坑塌方不属于合同所约定的特殊原因即重大技术问题，高考属于可预见，作为开发商可进行合理调整，被告提供的施工日志并没有监理单位的签名，真实性无法得到认可，不能与其他证据相互印证被告因上述原因实际影响到工程的施工，故本案不存在可据实予以延期的情形。
本院认为，被告作为出卖人，既应提供证据证明存在足以影响工程施工的气象事由、重大技术改变、停电、高考等事由，亦应提供证据证明以上事由已实际影响到工程的实际施工。对此，虽然被告提供了气象报告、工程设计变更、补充、修改通知单、工程联系单、延期汇总清单、施工日志等基础材料，但所提供的施工日志真实性无法确认，无法相互印证上述原因已经实际影响到工程施工，或符合双方合同所约定的可据实予以延期的情形，应承担举证不能的法律后果。本院对其提出的因气象事由、重大技术改变、停电、高考等事由可顺延238天的主张不予采信。
关于逾期交房违约金可否调整以及如何调整的问题。
被告认为，原、被告双方约定的逾期交房的违约金按购房总款的日万分之五计算明显过分高于原告的实际损失，应当予以减少。根据最高院关于审理商品房司法解释有关当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少的相关规定，本案原告所造成的实际损失是租金，故本案的违约金应以委托鉴定的每月每平米12元的租金标准即每月1053.72元／套予以计算支付。
原告认为，违约金按日万分之五计算是双方当事人合同所约定，该约定并未违反法律规定，且根据相关的司法审判实践，该约定的标准也并未过高。
本院认为，根据双方所签订的合同第九条约定，被告兆鸿房地产公司逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告兆鸿房地产公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之五的违约金，对此，被告兆鸿房地产公司主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。在本案中，被告兆鸿房地产公司逾期交房给原告造成的损失应为原告租赁同地段同类型房屋的租金损失，合同约定交付房屋的标准属毛坯房，被告提供的鉴定结论证明与原告同地段同类型的房屋（毛坯房）在逾期交房期间的月租赁价格为1053.72元／套，按此计算合同约定的违约金超过该租金标准30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，兆鸿房地产公司要求调整减少违约金的请求，符合法律规定，应予支持。至于违约金的调整幅度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，本案逾期交付的是房屋，故逾期违约金标准应以上述租金的130%计算，即月租赁价格为1369.8元／套（1053.72元／套×130%=1369.8元／套）。
综上所述，本院认为，原告邓余珊、陈玉萍与被告兆鸿房地产公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，内容未违反法律强制性效力性规定，且系双方当事人的意思表示，合同合法有效，双方应按约定全面履行。被告兆鸿房地产公司未能按照合同约定的时间向原告交付具备交付条件的商品房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。根据双方签订的合同第八条约定，被告应于2015年6月30日前交付具备交付条件的商品房，但被告通知原告于2016年1月20日交房，超过合同约定的时间，已构成违约，原告为此请求被告支付逾期交房违约金符合双方的合同约定，本院予以支持；主张被告承担违约责任的时间至实际交房之日止不符合合同约定，且与事实不符，该主张本院不予支持；被告主张双方所约定的违约金过高要求按租金标准予以调整符合相关法律规定，本院予以采纳。本院认定被告逾期交房的实际天数为204天（即自2015年7月1日起至2016年1月20日止）。被告兆鸿房地产公司应支付的逾期交房违约金为9314.88元（1053.72元×130%÷30天×204天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告漳州兆鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓余珊、陈玉萍逾期交房违约金9314.88元；
二、驳回原告邓余珊、陈玉萍的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1343元，由原告邓余珊、陈玉萍负担1293元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 郑丽卿
代理审判员 甘馨韵
人民陪审员 姚丽冰
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 沈 皓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。