江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初3022号原告：胡冬萍，女，汉族。委托诉讼代理人：颜广琴，盐城市建军法律服务所法律工作者。原告：张卫平，男，汉族。委托诉讼代理人：颜广琴，盐城市建军法律服务所法律工作者。被告：江苏创世纪置业有限公司，统一社会信用代码913209037899217976，住所地盐城市盐都区新区刘朋村。法定代表人：朱海中，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。第三人：陈肖旭，女，汉族。原告胡冬萍、张卫平与被告江苏创世纪置业�限公司（以下简称创世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依职权追加陈肖旭为第三人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡冬萍及胡冬萍、张卫平的共同委托诉讼代理人颜广琴，被告创世纪公司的委托诉讼代理人顾兵，第三人陈肖旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬萍、张卫平向本院提出诉讼请求：1、判令被告创世纪公司返还我们购房款283961.25元，赔偿其中267319.25元自2015年10月26日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息损失，其中16641.7元自2016年9月18日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息损失；2、判令被告创世纪公司赔偿我们已交购房款一倍的损失283961.25元。事实与理由：我们系夫妻关系。创世纪公司是盐城市大丰区新丰镇香堤水榭小区的开发商。2013年12月，我们到创世纪公司处工作，截止2015年年底，创世纪公司结欠我们工资款283961.25元。2015年9月18日，我们与创世纪公司签订《江苏创世纪合同要素表》一份，购买创世纪公司开发的大丰区新丰镇香堤水榭小区**#**号商铺，购房款为518070.08元，创世纪公司同意以我们的工资款283961.25元抵作购房款，但创世纪公司却在2016年12月20日将涉案房屋网签给陈肖旭，我们多次找创世纪公司要求履行涉案合同未果。现我们要求解除与创世纪公司之间的房屋买卖合同，要求其返还购房款，故提起本起诉讼。被告创世纪公司辩称：胡冬萍、张卫平的诉求没有事实与法律依据，依法应予驳回。理由为：1、我公司与胡冬萍、张卫平之间没有形成商品房买卖合同，涉案的《江苏创世纪合同要素表》不具备商品房销售管理办法主要条款的约定，该合同要�表仅应认定为购买商品房的意向书。2、胡冬萍、张卫平要求我公司返还购房款及赔偿损失没有法律依据。我公司与胡冬萍、张卫平之间签订有合同要素表，但胡冬萍、张卫平没有向我公司发出书面的解除通知书，胡冬萍、张卫平并没有实际缴纳购房款，只是通过工资形式抵充，没有产生实际损失。3、胡冬萍、张卫平以最高人民法院关于商品房买卖合同的解释主张一倍的惩罚性赔偿，在本案中不具适用条件，涉案房屋网签给陈肖旭只是为防止该涉案房屋被查封，陈肖旭也愿意配合我公司涂销涉案房屋的网签手续。第三人陈肖旭述称，我系创世纪公司的副总经理，根据创世纪公司的要求，将涉案房屋网签到我名下，我可以随时根据创世纪公司的安排涂销网签。涉案的商铺所有权不属于我个人，由创世纪公司支配。我没有就涉案房屋与创世纪公司签订《商品房买卖合同》，也未支付过涉案房屋的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告及第三人的陈述，本院认定事实如下：胡冬萍与张卫平系夫妻关系，同时他们又曾系创世纪公司的员工。创世纪公司系盐城市大丰区新丰镇香堤水榭小区的房产开发商。创世纪公司拖欠胡冬萍、张卫平工资合计267319.55元未付。经胡冬萍、张卫平与创世纪公司协商，创世纪公司同意将胡冬萍、张卫平的工资抵作购买其开发的商铺的购房款，双方签订了《江苏创世纪合同要素表》，该要素表载明：“买受人为胡冬萍、张卫平，楼盘名称：香堤水榭，房号为**#**商铺，面积为66.91平方米，单价为8200元，总价548662元，优惠方式：优惠330/m2，打99折，签约单�为7821元，签约总价为523303.11元，客户签字：胡冬萍张卫平。被告创世纪公司同意再优惠壹个点，首付以贰人工资用抵。创世纪公司负责人朱海中，2015年9月18日。”创世纪公司于2015年10月26日向张卫平、胡冬萍出具收据一份，收据载明：“收款方式：抵张卫平工资142530元，抵胡冬萍工资124789.55元，金额合计为267319.55元，收款事由为香堤水榭**#**商铺。”后在办理该商品房预售备案登记过程中，因该房于2015年10月15日被本院查封致预售备案登记未果，胡冬萍、张卫平遂于2015年12月2日向本院提起诉讼，要求判令解除创世纪公司与其签订的商品房买卖合同。2016年2月24日，本院作出（2015）大民初字第03083号民事判决书，该判决认为胡冬萍、张卫平与创世纪公司之间所订立的商品房买卖合同关系合法有效，胡冬萍、张卫平要求解除商品房�卖合同的诉求无法律依据，判决驳回其诉讼请求。2016年8月14日，创世纪公司的法定代表人朱海中在涉案的《江苏创世纪合同要素表》复印件上注明：“同意按过去优惠执行。”同年9月18日，创世纪公司向胡冬萍出具收据一份，收据载明：“交款单位：胡冬萍，收款方式：抵胡冬萍2015年10-11月份工资，金额合计为16641.7元，收款事由：香堤水榭**#**商铺。”同年12月20日，创世纪公司将涉案的香堤水榭**幢**号商铺登记备案到创世纪公司员工陈肖旭名下，但陈肖旭未在《商品房买卖合同》（合同编号YS20985009120161220）上签字。在案件审理过程中，创世纪公司明确不同意以《江苏创世纪合同要素表》所载明的房屋价格向胡冬萍、张卫平出售涉案商铺。另查，创世纪公司于2013年1月取得香堤水榭**#楼商品房《预售许可证》。本案争议焦点：1、涉案商品房买卖合同是否成立？如果该合同已经成立，是否可以解除？2、创世纪公司是否将涉案商品房出卖给陈肖旭？本院认为：胡冬萍、张卫平要求创世纪公司返还购房款及利息损失的诉求，符合法律规定，依法应予支持，其要求创世纪公司承担已付房款一倍的赔偿责任，不符合法律规定，本院依法不予支持。理由为：关于商品房买卖合同问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标�和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，根据《江苏创世纪合同要素表》载明事项以及创世纪公司出具的收款收据，可确定涉案商品房买卖合同当事人分别为出卖方创世纪公司，买受人胡冬萍、张卫平，合同标的为香堤水榭**幢**号商铺。故创世纪公司与胡冬萍、张卫平之间就香堤水榭**幢**号商铺签订的商品房买卖合同成立，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。对创世纪公司关于其与胡冬萍、张卫平之间不存在商品房买卖合同的辩解意见，本院依法不予采信。胡冬萍、张卫平明确以解除涉案商品房买卖合同为法律依据，要求创世纪公司返还购房款及承担利息损失，故审查胡冬萍、张卫平诉求的前提，首先应审查涉案商品房买卖合同是否可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，创世纪公司在涉案商品房买卖合同中主要债务就是向胡冬萍、张卫平交付涉案房屋所有权，而其在庭审时明确不同意以《江苏创世纪合同要素表》所载明的房屋价格向胡冬萍、张卫平出售涉案商品房，又未能提供证据证明其行为的合法性，应视为创世纪公司明确表示不履行商品房买卖合同主要债务，故胡冬萍、张卫平可以基于此情形解除与创世纪公司的房屋买卖合同。创世纪公司在庭审过程中已经知道胡冬萍、张卫平以解除合同为前提向其主张返还涉案房款。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，此在《中华人民共和国合同法》第九十七条已有明确规定。本案中，创世纪公司本应以合同约定的价格向胡冬萍、张卫平出售涉案商铺，其违背承诺，又未能就其行为作出符合常理的解释，故对胡冬萍、张卫平要求创世纪公司返还已交房款283961.25元及承担其中267319.25元自2015年10月26日起至实际给付之日止按年利率6%计算利息损失，其中16641.7元自2016年9月18日起至实际给付之日止按年利率6%计算利息损失的诉求，本院酌情予以支持。关于创世纪公司是否将涉案商品房出卖给陈肖旭的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失�并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”如买受人基于该条第（二）项规定情形，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，应当确定“出卖人是否存在将涉案房屋又出卖给第三人”的情形，本院认为，此处的“出卖”标准认定有二，出卖人与第三人之间是否存在房屋买卖合同关系，此为其一；其二，作为合同标的的房屋是否交付第三人。本案中，陈肖旭就涉案房屋否认与创世纪公司之间达成房屋买卖合同，创世纪公司亦不认可将涉案房屋出售给陈肖旭，创世纪公司将涉案房屋备案到陈肖旭名下的销售合同，未有陈肖旭签名，故�肖旭与创世纪公司之间就涉案房屋未形成买卖合意，双方未就涉案房屋订立买卖合同。创世纪公司虽将涉案房屋登记备案到陈肖旭名下，但此行为并不属于物权交付行为，且陈肖旭在庭审过程中陈述其根据创世纪公司安排，可随时涂销备案信息，故创世纪公司尚未丧失对涉案房屋所有权的控制处分，创世纪公司仍为涉案房屋的所有权人。创世纪公司存在恶意将涉案房屋登记备案到陈肖旭名下的情形，但在创世纪公司与陈肖旭未达成房屋买卖合同且未交付的前提下，不能认定创世纪公司将涉案房屋出卖给陈肖旭，故对胡冬萍、张卫萍依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定要求创世纪公司向其赔偿已付购房款一倍的诉求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告江苏创世纪置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告胡冬萍、张卫平购房款283961.25元，并承担以267319.25元为基数，自2015年10月26日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息；以16641.7元为基数，自2016年9月18日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息。二、驳回原告胡冬萍、张卫平其余诉讼请求。案件受理费9879元，案件保全费3360元，合计13239元，由原告胡冬萍、张卫平负担3000元，由被告江苏创世纪置业有�公司负担10239元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  肖 林人民陪审员  肖书平人民陪审员  吴 陈二〇一七年十二月二十日法官 助理  吕 杨书 记 员  周 燕附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可�要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。