浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0281民初3358号
原告：余姚市怡丰畜禽专业合作社。住所地：余姚市小曹娥镇朗海村。统一社会信用代码：93330281053807473X。
法定代表人：周银世，该社社长。
委托诉讼代理人：潘金环，宁波市维权法律服务所法律工作者。
被告：中国农业发展银行余姚市支行。住所地：余姚市阳明西路696--698。组织机构代码：71330019-3号。
代表人：劳向东，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡松松，浙江和义观达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张峰，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：宁波市禽丰食品有限公司。住所地：余姚市新建北路仙桥。组织机构代码：70489935--X。
法定代表人：周美文，该公司总经理。
被告：周美文，女，1960年2月13日出生，汉族，宁波市禽丰食品有限公司的法定代表人，住余姚市凤山街道永丰村17队。公民身份号码：3302191960********。
被告宁波市禽丰食品有限公司、周美文共同委托诉讼代理人：杨佩郡，宁波市新世纪法律服务所法律工作者。
被告：俞狄，男，1984年9月3日出生，汉族，住余姚市凤山街道永丰村仙桥**号。公民身份号码：3302811984********。
被告黄芳芳，女，1982年9月9日出生，汉族，住余姚市梁弄镇下街241--9号。公民身份号码：3302811982********。
原告余姚市怡丰畜禽专业合作社（以下简称“怡丰合作社”）与被告中国农业发展银行余姚市支行（以下简称“农发支行”）、宁波市禽丰食品有限公司（以下简称“禽丰公司”）、周美文、俞狄、黄芳芳案外人执行异议之诉一案，原告怡丰合作社于2017年4月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。因无法以其他方式向被告俞狄、黄芳芳送达相关诉讼文书，本院遂依法以公告方式向被告俞狄、黄芳芳送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票及举证通知书等诉讼材料，并于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告怡丰合作社的委托诉讼代理人潘金环、被告农发支行的委托诉讼代理人张峰、禽丰公司与周美文的共同委托诉讼代理人杨佩郡到庭参加诉讼，被告俞狄、黄芳芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡丰合作社向本院提出的诉讼请求：一、撤销余姚市人民法院（2017）浙0281执异18号执行裁定书；二、对余姚市人民法院（2016）浙0281执1180号执行案件项下的禽丰公司所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村的房地产进行带租拍卖或变卖；三、若人民法院判决对原告的租赁关系予以涤除，则请依法确认案涉房屋中的装饰所有权归属原告所有，并判令农发支行在拍卖或变卖款项中优先向原告支付案涉房屋的装修费用500000元（具体以评估为准）；四、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告在筹备设立合作社期间的2010年10月15日向被告禽丰公司租赁了位于余姚市小曹娥镇朗海村姚北食品工业园区的房屋7000平方米，约定租期20年（自2010年10月15日至2030年10月14日止），年租金为30万元，付款方式为出租方向承租方收购农产品逐年折抵房租”等。该协议签订后，原告的投资人便实际占用了租赁标的物，亦依约履行了交付租金义务。同时，原告投入1268330元对租赁房屋进行了装修，目前装饰市价在50万元以上。2012年9月18日，原告投资人报请设立“余姚市怡丰畜禽专业合作社”被正式通过、并取得营业执照。在工商部门审批期间，应工商部门要求，原告与被告禽丰公司在不改变租金等的前提条件下于2012年8月15日又补订了一份《冷库及厂房租赁合同》，原告注册住所地登记为余姚市小曹娥镇朗海村，即原告向被告禽丰公司所租赁的房地产所在地址。
余姚市人民法院作出的（2015）甬余商初字第2011号民事判决认定：被告农发支行与被告禽丰公司在2015年1月6日签订了编号为33028101--
2014年（余姚）字0016号《流动资金借款合同》，约定被告禽丰公司向被告农发支行借款1000万元，借款期限为12个月，自2015年1月6日起至2016年1月5日止。同日，被告农发支行与被告禽丰公司签订编号为33028101
--2014余姚（抵）字007号《抵押合同》，以被告禽丰公司所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村的房地产提供担保。
2016年9月3日，原告向本院提出执行异议，要求对本院（2016）浙0281执行案件项下的被告禽丰公司所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村的房地产（房产证号为小曹娥镇字第A11090**号、土地证号余国用（2010）第159**号）进行带租拍卖。同年12月1日，本院作出（2016）浙0281执异26号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议，并赋予原告向宁波中院申请复议的权利。原告遂向宁波中院申请复议，宁波中院于2017年2月23日作出（2017）浙02执复2号执行裁定，裁定撤销本院（2016）浙0281执异26号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院又于同年3月28日作出（2017）浙0281执异18号执行裁定，又裁定驳回原告的执行异议，并赋予原告向本院提起诉讼的权利。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第229条之规定，原告的租赁权理应得到保护，请求法院依法判决。
被告农发支行答辩称：（2017）浙0281执异18号执行裁定结果正确，案涉抵押物第一顺位抵押权设定时间早于被答辩人的租赁权，租赁权不得对抗抵押权，被答辩人所享有的租赁权理应被涤除。理由是：1、被告农发支行于2011年12月31日取得对案涉房屋的抵押权，其后两次顺位抵押权人也是被告农发支行，抵押范围及于本案所涉的7000平方米房产在内的全部房地产；2、原告提交的《租房协议书》系不真实的合同，实际租赁时间在被告农发支行抵押之后。原告成立时间为2012年9月18日，而《租房协议书》签订时间为2010年10月15日，签订合同时原告主体尚未成立；案涉房屋的竣工日期为2011年5月18日，晚于合同签订时间，签订合同时租赁标的物尚不确定；原告工商登记材料里有一份其与被告禽丰公司于2012年8月15日签订的《租房协议书》，租期为2012年8月15日至2015年8月14日，原告提交的2010年10月15日签订的《租房协议书》与之矛盾；3、原告诉请在拍卖款中优先支付案涉房屋的装修费用，与事实不符，且无法律依据。《中华人民共和国物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告农发支行请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告禽丰公司、周美文答辩称：原告的诉讼请求正当，原告所述属实。
被告俞狄、黄芳芳均未提出答辩意见。
原告怡丰合作社与被告农发支行各自向本院提交了证据，被告禽丰公司、周美文、俞狄、黄芳芳均未提交证据。为查明案情需要，本院亦依职权调取了相应证据。对原、被告提交的证据及本院依职权调取的证据，均经庭审举证、质证，现认定如下：
一、原告怡丰合作社提交的证据：
1、《证明》4份（余姚市凤山街道永丰村村民委员会于2010年10月10日、余姚市朗霞街道干家路村村民委员会与余姚市梁弄镇五桂村村民委员会各自于2010年10月11日、余姚经济开发区穴湖村村民委员会于2010年10月13日分别出具），拟证明原告在2010年10月就开始组建的事实。被告农发支行的质证意见为，村委会无权证明农民户籍，村委会亦无权审批专业合作社的成立；该证据性质上属于证人证言，村委会应到庭作证，否则无法采信。被告禽丰公司、周美文无异议。本院认为该四份证明不能证明原告待证事实，本院不予采信；
2、《租房协议书》（禽丰公司为出租人与怡丰合作社为承租人于2010年10月15日签订）、《冷库及厂房租赁合同》（禽丰公司为出租人与怡丰合作社为承租人于2012年8月15日签订）各1份，拟证明原告于2010年10月15日承租被告禽丰公司所有的案涉房屋，2012年8月15日所签订的《冷库及厂房租赁合同》承接《租房协议书》，因此原告承租案涉房屋的时间早于案涉房屋抵押给被告农发支行的时间，原告同时认可《租房协议书》及《冷库及厂房租赁合同》上其的公章是补盖的。被告农发支行的质证意见为：该两份合同签订时原告尚未登记成立。被告禽丰公司、周美文无异议。本院认为，原告提供的《租房协议书》签订于2010年10月15日，《冷库及厂房租赁合同》签订于2012年8月15日，但从两份合同的内容来看，未显示两者有承接关系，故可认定两份合同之间没有连续性。原告成立时间为2012年9月18日，两份合同均签订在原告成立之前，且原告也认可章是其后补盖的，因此，原告在签订两份合同时，其主体资格尚不具备，该两份合同依法不能成立，原告据此来证明其取得案涉房屋的租赁权时间早于被告农发支行取得案涉房屋的抵押权时间，依据不足，本院对该两份合同依法不予采信；
3、《对账单》2份，拟证明原告已经支付案涉房屋租金的事实。被告农发支行的质证意见为：两单位系关联企业，单靠对账单不能证明待证事实。被告禽丰公司、周美文无异议。本院认为，原告欲证明其已经依照合同支付案涉租赁房屋的租金，但该租金所涉租赁合同的证据不足，故对该证据本院亦不予采信；
4、《工程承包合同》1份、《装饰工程预算书》1份、《装饰工程决算书》2份、付款凭证7份，拟证明原告租赁案涉房屋后委托广东星艺装饰有限公司余姚分公司对案涉房屋进行了装修，原告支付装修费1268330元的事实。被告农发支行的质证意见为：①装修部分的诉请不是本案的审理范围，该组证据与本案无关；②原告于2012年9月18日成立，签订合同时尚未成立；③原告成立时成员出资总额为58万元，而支付装修款100多万元，不合常理。被告禽丰公司、周美文无异议。本院认为，原告所提出的第三项诉讼请求，即案涉房屋装饰所有权的确认，以及装修费用的优先保护权利，不属于本案审理范围（理由本院认为部分进行阐述）；同时，该组证据与原告的第一、第二项诉讼请求，缺乏关联性，因此对该组证据，本院亦不予采信；
5、（2015）甬余商初字第2011号民事判决书、本院（2016）浙0281执异26号执行裁定书、（2017）浙02执复2号执行裁定书、（2017）浙0281执异18号执行裁定书各1份，拟证明余姚法院就生效的（2015）甬余商初字第2011号民事判决强制执行过程中，原告提出执行异议，余姚法院作出的（2016）浙0281执异26号执行裁定予以驳回，该执行裁定被宁波中院依法撤销后，余姚法院又作出的（2017）浙0281执异18号执行裁定予以驳回，而该执行裁定亦系错误裁定，与宁波中院认定事实相违背的事实。被告农发支行的质证意见为：该组证据与待证事实缺乏关联性。被告禽丰公司、周美文无异议。本院认为，该组证据可以证明被告农发支行依据生效判决享有对案涉房屋实现抵押权，原告在被告农发支行申请强制执行的过程中提出执行异议，本院作出（2016）浙0281执异26号执行裁定未给予原告就其所主张的实体权利通过执行异议之诉的途径进行救济的权利致被宁波中院撤销，本院又重新作出（2017）浙0281执异18号执行裁定给予原告相应诉权的事实，但宁波中院的（2017）浙02执复2号执行裁定仅认定原告主张的租赁权系实体权利，应通过诉讼予以确认，而未认定原告享有租赁权，故对本组证据予以采信，但对怡丰合作社拟证明的（2017）浙0281执异18号执行裁定系错误裁定，与宁波中院认定事实相违背的待证事实不予认定。
二、被告农发支行提交的证据：
1、《抵押登记查询证明》1份、《他项权证》3份、《抵押合同》1份，拟证明被告农发支行所享有的抵押权于2011年12月31日办理抵押登记，以及相应抵押范围的事实。原告的质证意见为：被告农发支行与被告禽丰合作社签订抵押合同时被告禽丰公司尚未成立，而余姚法院判决确认了该抵押权，因此原告成立之前与被告禽丰公司签订的租赁合同亦应确认。被告禽丰公司、周美文质证意见与原告质证意见一致。本院认为，上述证据均经本院生效判决确认，可以证明待证事实，本院依法予以确认；
2、原告的工商登记材料（包括原告的基本情况、章程、签订于2012年8月15日的《租房协议书》等）1组，拟证明原告签订2010年10月15日《租房协议书》时，原告尚未成立，且原告的公章也没有刻制好，原告公章不可能加盖在2010年10月15日《租房协议书》上的事实。原告的质证意见为：合同先订，章是成立之后补盖的。被告禽丰公司、周美文质证意见与原告社质证意见一致。本院认为，原告的工商登记信息能够证明原告的民事主体资格产生时间，该组证据客观真实，可以证明待证事实，故本院予以采信；
3、《单位工程竣工报告》3份，拟证明原告签订2010年10月15日《租房协议书》时，案涉租赁房屋尚未竣工，原告不可能向被告禽丰公司租赁案涉房屋的事实。原告的质证意见为：原告在筹备时与被告禽丰公司签订的《租房协议书》，后在工商登记时因缺少材料又签订了《冷库与厂房租赁合同》，工商登记时所提交的《租房协议书》系因登记所需签订，与原告提交的2010年10月15日《租房协议书》及《冷库与厂房租赁合同》并不矛盾。被告禽丰公司、周美文质证意见与原告质证意见一致。本院认为，被告农发支行提交的该组证据可以证明案涉房屋的竣工时间，而在案涉房屋尚未竣工时签订的租赁合同，因租赁标的物尚未形成而不能成立。该组证据可以证明待证事实，本院予以采信。
本院依职权调取的证据：
原告在执行异议中提交的执行异议书1份，拟证明原告在执行异议中提出的异议事项为：对本院（2016）浙0281执行案件项下的被执行人余姚市禽丰食品有限公司所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村的房地产（房产证号为小曹娥镇字第A11090**号、土地证号余国用（2010）第159**号）进行带租拍卖。原告、被告农发支行、禽丰公司、周美文均无异议，本院予以确认。
被告俞狄、黄芳芳未到庭质证，亦未提交书面的质证意见。
针对上述证据的认定和各方当事人的陈述，本院认定事实如下:
2011年5月18日，禽丰公司所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村的案涉房屋竣工，2011年12月31日农发支行取得对案涉房屋的抵押权，其后两次顺位抵押权人也是农发支行，抵押范围及于本案所涉的7000平方米房产在内的全部房地产。2015年12月21日，本院作出（2015）甬余商初字第2011号民事判决，该判决确认农发支行对案涉房地产的抵押权，并判决禽丰公司在未履行还款等义务的前提下，农发支行可就案涉抵押房地产折价或拍卖、变卖所得价款在实现顺位在先的抵押权后优先受偿。
判决生效后，禽丰公司未履行判决义务，农发支行依法申请强制执行，本院于2016年3月18日立案受理，案号为（2016）浙0281执1180号。同年9月3日，怡丰合作社向本院提出执行异议，要求对本院（2016）浙0281执行案件项下的被执行人余姚市禽丰食品有限公司所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村的房地产（房产证号为小曹娥镇字第A11090**号、土地证号余国用（2010）第159**号）进行带租拍卖。同年12月1日，本院作出（2016）浙0281执异26号执行裁定，裁定驳回怡丰合作社的执行异议，并赋予怡丰合作社向宁波中院申请复议的权利。怡丰合作社遂向宁波中院申请复议，宁波中院于2017年2月23日作出（2017）浙02执复2号执行裁定，裁定撤销本院（2016）浙0281执异26号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院又于同年3月28日作出（2017）浙0281执异18号执行裁定，仍裁定驳回丰合作社的执行异议，但赋予怡丰合作社向本院提起诉讼的权利。
另查明，2012年9月18日，怡丰合作社登记成立。
本院认为：原告执行异议之诉的请求事项，应限于相应执行异议审查并被驳回的范围。本案中原告怡丰合作社提出的“若人民法院判决对原告的租赁关系予以涤除，则请依法确认案涉房屋中的装饰所有权归属原告所有，并判令农发支行在拍卖或变卖款项中优先向原告支付案涉房屋的装修费用500000元（具体以评估为准）”的诉讼请求事项，原告怡丰合作社既未在执行异议程序中提出，又未经本院执行异议裁定驳回，原告怡丰合作社的此诉讼请求，不属本案审理范围，应依法予以驳回。原告对该权利若有主张，应另行理直。
因本院生效判决已经确认被告农发支行于2011年12月31日取得被告禽丰公司所有的案涉房地产的抵押权利，同时判决赋予被告农发支行实现对案涉房地产抵押权的权利，故经被告农发支行申请，本院在强制执行阶段对案涉房地产采取评估、拍卖或变卖措施，并无不妥。原告提出要保护其的租赁权，应提供其有早于被告农发支行取得抵押权的租赁权之证据。现原告所提交的其与被告禽丰公司签订于2010年10月15日的《租房协议书》及签订于2012年8月15日的《冷库及厂房租赁合同》，早于原告成立的2012年9月18日，故签订该两份合同时原告尚不具备民事主体资格，该两份合同依法不能成立。同时，由于案涉房屋竣工时间为2011年5月18日，故原告签订于2010年10月15日的《租房协议书》，还欠缺合同成立的另一要件即租赁标的物。而其提交的签订于2012年8月15日的《冷库与厂方租赁合同》，即使成立，其发生时间亦在被告农发支行取得案涉房地产的抵押权之后，依法不能对抗被告农发支行享有的经判决确认的实现抵押权的权利。故原告没有提供证据证明其享有可对抗被告农发支行抵押权的租赁权，因此，原告所提出的其他诉讼请求均不能成立，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十一条、第一百八十七条、第一百九十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告余姚市怡丰畜禽专业合作社的诉讼请求。
本案案件受理费8800元，由原告余姚市怡丰畜禽专业合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 金玉萍
审 判 员 叶 锋
人民审判员 徐建棠
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 俞 琼
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