南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0104民初11064号
原告：中国建设银行股份有限公司南京城南支行，住所地南京市秦淮区中华路388号。
主要负责人：尤学宽，行长。
委托诉讼代理人：王增福，江苏当代国安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘燕，江苏当代国安律师事务所实习律师。
被告：尤华新，男，1975年12月25日生，汉族，住南京市江宁区。
被告：张丽萍，女，1976年11月3日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：尤华新，系张丽萍配偶。
原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行（以下简称建行城南支行）与被告尤华新、张丽萍金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行城南支行的委托诉讼代理人王增福、刘燕，被告张丽萍的委托诉讼代理人暨被告尤华新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行城南支行向本院提出诉讼请求：1、被告尤华新立即偿还借款本金297496.36元及利息、罚息、复利（截至2017年9月27日利息17498.65元、罚息1404.78元、复利854.08元，自2017年9月28日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按合同约定的利率标准计算）；2、被告尤华新支付律师费29335元、案件受理费6499元、保全费2520元；3、被告张丽萍对被告尤华新上述债务承担共同还款责任；4、原告建行城南支行对被告尤华新、张丽萍用于抵押的南京市江宁区东山街道明月花园x幢xxx室不动产，折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2009年3月17日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）与被告尤华新签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，依合同约定，建行江苏省分行已向被告尤华新发放了贷款400000元，借款期限240个月，即自2009年3月20日起至2029年3月19日止，被告张丽萍系被告尤华新配偶且自愿承担共同还款责任。2017年9月27日，建行江苏省分行将上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下债权全部转让给原告建行城南支行。现被告尤华新、张丽萍未按约还款，原告建行城南支行宣布贷款立即到期，并要求被告尤华新、张丽萍立即清偿借款本息及相关费用。为维护自身合法权益，原告建行城南支行诉至法院。
被告尤华新、张丽萍辩称，向银行抵押贷款是为了做生意，但是生意不好做，现在没有能力还款，还有其他欠债。2017年7月银行联系我们，我们已经归还了5000元，也把实际情况告知了银行。对于借款事实和欠款金额没有异议，但双方未约定罚息，故不应承担罚息，另外希望银行能减免律师费、诉讼费用，我们想把逾期贷款结清，然后继续履行借款合同。
原告建行城南支行围绕诉讼请求依法提交了债权转让协议、债权转让通知、EMS详单、张贴公告照片、《个人住房（商业用房）借款合同》、公证书、结婚证复印件、共同还款承诺书、个人贷款支付凭证、他项权证、《配偶同意抵押声明书》、《共有产权人同意抵押声明书》、账户管理一览表、结清试算清单、委托代理合同、律师费发票、支付凭证等证据，对当事人提交的证据，本院依法确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月17日，建行江苏省分行（贷款人）与被告尤华新（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告尤华新向建行江苏省分行借款400000元用于购买位于南京市江宁区东山街道明月花园x幢xxx室不动产，借款期限为240个月，即自2009年3月18日至2029年3月17日，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平4.95‰上下调30%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，于每年的1月1日调整；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；被告尤华新、张丽萍将贷款所购位于南京市江宁区东山街道明月花园x幢xxx室不动产抵押给建行江苏省分行作为债务履行的担保，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
被告张丽萍与被告尤华新于2000年11月结婚，被告张丽萍向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》，承诺一旦借款人被告尤华新未按合同约定履行还款义务，被告张丽萍无条件履行还款义务。同时，被告张丽萍还出具《配偶同意抵押声明书》，承诺建行江苏省分行可依法处置抵押物，有权直接向人民法院申请强制执行，上述贷款为夫妻共同债务，愿承担连带责任。
为担保上述债务履行，被告尤华新、张丽萍将其购买的位于南京市江宁区东山街道明月花园x幢xxx室不动产抵押给建行江苏省分行作为前述借款的担保。2009年3月18日，双方办理房屋抵押登记，抵押登记债权数额为400000元，建行江苏省分行取得他项权证。
2009年3月19日，建行江苏省分行向被告尤华新发放贷款400000元。被告尤华新在贷款支付凭证上签字确认。
2017年9月27日，建行江苏省分行与原告建行城南支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与被告尤华新签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权全部转让给原告建行城南支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、行使抵押权、提起诉讼、申请执行等）由原告建行城南支行行使。建行江苏省分行向被告尤华新邮寄送达了债权转让通知。
被告尤华新自2016年1月开始未按时足额偿还贷款本息。截至2018年1月26日，被告尤华新尚欠原告建行城南支行借款本金297496.36元、利息20528.6元、罚息1928.19元、复利1220.97元。原告建行城南支行为催收上述贷款诉至本院，并委托江苏当代国安律师事务所律师代理诉讼，因此支付律师代理费29335元。
庭审中，原告建行城南支行当庭陈述依据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，按贷款利率水平上加收50%计收罚息。
本院认为，建行江苏省分行与被告尤华新、张丽萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行依约向被告尤华新发放贷款400000元。合同履行期间，被告尤华新自2016年1月开始未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求被告尤华新清偿借款本金及利息、罚息、复利。建行江苏省分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权转让给原告建行城南支行并进行了通知，原告建行城南支行取得债权人地位。由此，原告建行城南支行主张被告尤华新偿还所欠借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2018年1月26日，被告尤华新尚欠借款本金297496.36元、利息20528.6元、罚息1928.19元、复利1220.97元，本院予以确认。被告尤华新提出双方未约定罚息，故不承担罚息的抗辩意见，本院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》中虽未对罚息的计算标准明确约定，但约定了如借款人逾期还贷，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止计收罚息，依据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告建行城南支行现主张按贷款利率水平上加收50%计收罚息，未超过上述规定，故被告尤华新上述抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。
根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，故原告建行城南支行要求被告尤华新支付律师代理费29335元，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院予以支持。被告张丽萍系被告尤华新的配偶，被告张丽萍承诺自愿作为案涉贷款的共同还款人，故被告张丽萍应对被告尤华新的上述债务承担共同还款责任。被告尤华新、张丽萍将南京市江宁区东山街道明月花园x幢xxx室不动产抵押给建行江苏省分行作为其履行前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务的担保，且已办理抵押登记，故建行江苏省分行对该抵押房产享有抵押权，如被告尤华新、张丽萍不履行前述到期债务，建行江苏省分行有权就该抵押物在登记的债权数额400000元范围内优先受偿。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故原告建行城南支行作为债权受让人主张对被告尤华新、张丽萍用于抵押的上述房产享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告尤华新、张丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行借款本金297496、36元及利息、罚息、复利（截至2018年1月26日，利息20528.6元、罚息1928.19元、复利1220.97元；自2018年1月27日起至实际清偿之日止的利息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付；罚息、复利分别按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率上浮50%计付）；
二、被告尤华新、张丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行支付律师费29335元；
三、如被告尤华新、张丽萍不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行有权依法处置被告尤华新、张丽萍用于抵押的南京市江宁区东山街道明月花园x幢xxx室不动产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额400000元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6499元，减半收取3249.5元，保全费2520元，合计5769.5元，由被告尤华新、张丽萍负担（被告尤华新、张丽萍应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行向本院预交，被告尤华新、张丽萍应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行。原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行预交的案件受理费中剩余的3249.5元，由本院退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18
审 判 员 付萌
二〇一八年二月二十七日
见习书记员 徐雅