河南省南阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫13执异49号
案外人：吕志伟，男，1973年5月31日出生，汉族，住河南省西峡县。
委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。
申请执行人：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路***号。
法定代表人：李刚，该公司董事长。
被执行人：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住所地：河南省西峡县紫金路北延与龙乡路东北角。
法定代表人：贾文杰，该公司董事长。
被执行人：河南省龙杰置业有限公司。住所地：河南省西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角。
法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。
在本院执行南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）与西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）借款合同纠纷一案中，案外人吕志伟于2018年5月21日对执行西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1612、1613号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人吕志伟称，因龙杰公司欠杜克华款项到期未能支付，龙杰公司将其开发建设的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1612、1613号房屋抵偿给杜克华，杜克华又将该房屋转售给吕志伟，吕志伟就上述房产于2015年3月23日与龙杰公司签订商品房买卖合同。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目西峡县房产管理局于2011年5月19日向龙杰公司颁发了商品房预售许可证，吕志伟与龙杰公司之间的商品房买卖合同为有效合同。请求人民法院解除对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1612、1613号房屋的查封，中止对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1612、1613号房屋的执行。
本院查明，本院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产。2015年8月11日，本院发布公告，查封西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止。同日，本院向龙港公司、龙杰公司送达本院（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在本院查封清单上签字。本院于2016年5月5日作出（2015）南民二初字第00049号民事判决，一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。案件受理费212313元，保全费5000元，共计217313元，由龙港公司、龙杰公司承担205096元，万丰公司承担12217元。万丰公司、龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，分别向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决，一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后十日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%计付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后十日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。一审案件受理费212313元，保全费5000元，共计217313元，由龙港公司、龙杰公司承担206447元，万丰公司承担10866元；二审案件受理费155953元，由龙港公司、龙杰公司承担148155元，万丰公司承担7798元。因龙港公司、龙杰公司未履行河南省高级人民法院（2016）豫民终978号民事判决确定的给付义务，万丰公司向本院申请执行。本院于2018年3月19日发布评估、拍卖公告，拟对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产进行评估、拍卖处置。
2015年3月23日，吕志伟与龙杰公司签订商品房买卖合同，购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢16层12号、13号房屋，建筑面积共161.62平方米，合同价款573751元。龙杰公司于同日向吕志伟出具收到吕志伟购房款573751元的收据。2015年3月，龙杰公司向吕志伟交付了商品房买卖合同中约定的房屋。
龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，对于金钱债权的执行，买受人的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行取决于以下条件的满足：1、申请执行人申请实现的债权为金钱债权；2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；5、非因买受人自身原因未办理过户登记。万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案，因龙港公司、龙杰公司未履行河南省高级人民法院（2016）豫民终978号民事判决确定的给付义务，万丰公司向本院申请执行，万丰公司申请执行的债权为金钱债权。本院在执行万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，于2015年8月11日查封了西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，2015年3月23日吕志伟与龙杰公司签订商品房买卖合同，购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢16层12号、13号房屋，合同价款573751元，龙杰公司向吕志伟出具收到吕志伟购房款573751元的收据并于2015年3月向吕志伟交付了房屋。《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料”,第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”,《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料”，第三十八条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)买卖、互换、赠与合同;(三)继承或者受遗赠的材料;(四)分割、合并协议;(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;(七)相关税费缴纳凭证;(八)其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同”，因西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目不符合申请房屋所有权初始登记的条件，客观上，龙杰公司无法将西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢16层12号、13号房屋所有权转移登记至吕志伟名下，吕志伟对此并无过错。综上，万丰公司申请执行的债权为金钱债权，在本院查封之前吕志伟与龙杰公司已签订商品房买卖合同，支付房屋价款，并取得房屋的占有，且并非因吕志伟的原因未办理房屋所有权转移登记，吕志伟的异议理由成立，应裁定中止对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1612、1613号房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项规定，裁定如下：
中止对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1612、1613号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 焦怡琳
审判员 杨峨生
审判员 王 浩
二〇一八年八月三日
书记员 党闯闯