中华人民共和国
福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1103号
上诉人（原审被告）福建申发置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层02商铺。
法定代表人马国斌，董事长。
委托代理人欧阳灶文、马腾铃，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张发银，男，1965年1月21日出生，住CTMasonO.H45040USA。
委托代理人邓志煌，福建知信衡律师事务所律师。
委托代理人李煜，福建知信衡律师事务所实习律师。
上诉人福建申发置业有限公司（下称“申发公司”）因与被上诉人张发银商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案公开开庭进行了审理。上诉人申发公司的委托代理人欧阳灶文，被上诉人张发银的委托代理人邓志煌、李煜到庭参加诉讼。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年10月30日，原告张发银（买受人）与被告申发置业公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将经福州市房地产管理局20113432号商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦第9层03号办公用房销售给原告，建筑面积共327.82平方米，总价款为7426208元；原告以分期付款方式支付购房款，具体为2011年10月30日前支付购房款3716208元、2012年1月15日前支付购房款3340000元、2012年12月31日前支付购房款370000元，原告于2011年10月15日支付的定金700000元于本合同签订时折抵购房款。另，第八条“交付条件和期限”约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、本项目属纯商业、写字楼，无配套管道燃气及社区服务。如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天二十元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”此外，该合同附件六“合同补充协议”第二条第8款约定“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包含但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。”该合同签订后，原被告办理了合同预告登记收手续。被告分别于2011年11月17日、2012年1月14日、2012年1月18日向原告出具了4份《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房款7056208元。2013年3月22日及2013年6月7日，申发大厦先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收。2013年6月8日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2013年6月18日起开始办理交房手续。2013年6月28日，原告接收了所购商品房。当日，被告向原告出具了1份《销售不动产统一发票（自开）发票联》，确认收到原告支付的购房余款370000元，至此，原告向被告付清了全部购房款7426208元。后因原告认为被告没有依约于2012年12月31日之前履行交房义务构成违约，遂向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，本案中，原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。该合同订立后，原告张发银在2012年1月18日前已向被告申发置业公司支付购房款计7056208元。根据该合同的约定，被告申发置业公司应于2012年12月31日前履行交房义务，但申发大厦于2013年3月22日及2013年6月7日才先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收，而后被告于2013年6月8日通知原告从2013年6月18日开始办理交房手续。被告迟延交房的行为构成违约，其应依照合同的约定，按原告已付房价款7056208元的每日万分之三的标准，向原告支付自2013年1月1日起至2013年6月18日止（计169天）的逾期交房违约金357749元（即7056208元×每日万分之三×169天）。对于原告诉讼请求中超出以上金额的部分，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
另，本案《商品房买卖合同》第八条主要是关于商品房的交付条件和期限的约定，该条第二款虽约定“如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）每天二十元违约金。”但被告申发置业公司并未在该条款约定的期限内通知原告张发银前来办理交房手续，也不存在原告同意接收不具备交付条件的商品房的问题，因此，不能按照该条款的约定计算被告的逾期交房违约金，原审法院对被告提出逾期交房违约金应按每天20元计算的主张不予支持。
诉讼中，被告申发置业公司还提出原告张发银存在逾期付款，在其未交纳逾期付款违约金前，根据《合同补充协议》第二条第八款的约定，被告有权不交付房屋并不承担逾期交房违约责任。对此，原审法院认为，《合同补充协议》第二条第八款约定的内容为：“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。”而该项约定的内容不明确，足以导致有两种以上解释，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款无效。因此，被告申发置业公司以原告逾期付款为由要求免除其逾期交房的违约责任的辩解，于法无据，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告福建申发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张发银支付自2013年1月1日起至2013年6月18日止的逾期交房违约金人民币357749元。二、驳回原告张发银的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6947元，适用简易程序审理减半收取，计3474元，由原告张发银负担141元，被告福建申发置业有限公司负担3333元。
上诉人申发公司上诉称：一、《商品房买卖合同》约定被上诉人在2011年10月30日之前支付全部购房款的50%，2012年1月15日前支付全部购房款的45%，2012年12月31日前支付全部购房款的5%。但上诉人于2013年7月1日才收到全款，被上诉人未依约支付房价款。根据《合同补充协议》第二条第8款约定，在被上诉人付清所有应付款项（包括但不限于商品房的总价款、违约金等）之前，上诉人有权暂不向被上诉人交房，并不承担任何违约责任。即在被上诉人支付全额购房款及逾期付款违约金之前，上诉人有权拒绝交房，并不承担违约责任。二、即便被上诉人应当支付逾期交房违约金，违约金标准也应为每天二十元，而非按已付款的日万分之三计算。《商品房买卖合同》第八条约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每天二十元违约金。”该条款应理解为讼争房屋在约定期限内无法达到交房条件时，被上诉人同意上诉人按每天二十元的标准，从约定交房之日计付至实际符合交房之日止。原审法院以上诉人未在期限内通知被上诉人办理交房手续为由，认为本案不适用该条款是错误的。综上，上诉人请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张发银答辩称：一、被上诉人延期支付部分房款是行使同时履行抗辩权的行为，被上诉人不应当承担责任。二、根据合同第八条的约定，若该商品房于2013年1月15日前不符合交付条件，则需被上诉人同意接收，上诉人才可按每天20元的标准支付违约金。但事实上被上诉人未在2013年1月15日接收房屋，上诉人也无任何证据证明被上诉人曾表示愿意接收房屋，故合同第八条不适用于本案，本案应按照合同第九条约定的标准计算违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：《补充协议》第二条第8款中约定买受人在付清该商品房的总价款之前，出卖人有权暂不向买受人交房并不承担任何违约责任。该部分约定内容明确，不存在两种以上的解释，而且支付购房款和交付房屋均属于商品房买卖合同双方的合同主要义务，因此该部分约定亦不存在免除一方责任或加重对方责任的情形，该部分约定合法有效。本案中，虽然合同约定的交房期限为2012年12月31日，但被上诉人于2013年6月28日才付清了全部购房款，依照《补充协议》第二条第8款中的上述约定以及《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在被上诉人未付清购房款之前，上诉人享有先履行抗辩权，其于2013年6月28日被上诉人付清尾款后交房不构成违约。被上诉人主张其未交付尾款系行使同时履行抗辩权不能成立。原审以《补充协议》第二条第8款约定内容不够明确且加重买受人责任为由认定该条款整体无效，进而判决上诉人应承担逾期交房违约金是错误的，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2456号民事判决；
二、驳回被上诉人张发银的原审诉讼请求。
一审案件受理费人民币6947元，适用简易程序审理减半收取3474元，由被上诉人张发银负担，二审案件受理费人民币6947元，由被上诉人张发银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 张佳佳
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 陈建彪