北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第17252号
原告北京乾江物业有限责任公司，住所地北京市海淀区小南庄怡秀园8号楼1006室。
法定代表人王峰匀，经理。
委托代理人沈金平，男，1959年12月28日出生。
委托代理人贾木爽，女，1979年4月10日出生。
被告朱继军，女，1968年3月26日出生。
原告北京乾江物业有限责任公司（以下简称乾江物业公司）与被告朱继军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田志鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告乾江物业公司诉讼代理人沈金平、贾木爽、被告朱继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乾江物业公司诉称，被告朱继军在2006年9月28日以承诺书的形式认可了北京房开置业股份有限公司与原告签订的前期物业服务合同和业主临时公约，同意由原告提供前期物业管理服务。原告按照约定提供了服务，但是被告却拖欠2012年9月28日至2014年9月27日物业费6300元。虽经原告多次催缴，被告一直拒绝交费。由于被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。现原告起诉要求判令被告支付所欠物业管理费6240元、垃圾清运费60元；被告承担诉讼费。
被告朱继军辩称，就本案原告北京乾江物业有限责任公司诉本人物业服务合同纠纷一案，依法提出如下答辩意见：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告在其《起诉书》中提到：“原告按照约定提供了服务，但是被告拖欠2012年9月28日至2014年9月27日物业费6240元。”其实事实恰恰相反，原告违反合同在先，且违约事实清晰，本人曾多次督促原告履行合同中的承诺条款，但原告拒不履约，事实如下：1、地下自行车库车道未采取防滑措施，造成本人及家人两次摔伤，给小区居民生活带来严重不安全隐患。这一情况，在七月十四日的法庭调解中本人就已经提到，本人是带着伤到物业办公地点交涉的，当庭物业负责人没有否认，应该是本人做到了仁至义尽，未追究物业赔偿，只是要求原告亡羊补牢。按照《物业管理条例》第二十八条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。《前期物业服务合同》第七章第二十二条，物业入住前的物业服务规定：乾江物业需参加竣工验收，制定接管验收计划，组织实施接管验收，承接该物业，负责验收后的现场管理，遗留问题的协调处理等。同时依据《民用建筑设计规范》自行车推行坡道每段坡长不宜超过6M，坡度不宜大于1：5，坡道应采取防滑措施。本人向法院提供的照片可以看出现在的地下车库坡道光可鉴人，根本谈不上防滑，作为乾江物业，在接管验收之时未发现上述问题便予以承接，违反了合同中第七章第二十二条的约定，明显违约在先。本人反复督促，两年内未采取任何防滑措施，7月14日法庭调解后原告负责人突发其想要征求其他居民意见，说同意的人数达到一定比例后才能动用维修基金，不用强调也应该知道《民用建筑设计规范》是所有民用建筑都必须遵守的，无须征求他人意见，即使从日常的生活常识中也会意识到这样的坡道是十分危险的，迟早要出问题，什么情况下才能动用维修基金是有相关规定的，何况坡道安全问题早在物业接管之时就应该发现并解决，拖延至今已属过分，原告的做法明显违约，给小区居民带来严重的安全隐患。从《北京市建设工程规划监督若干规定》第八条，坡道防滑不是规划验收的内容。而这一点恰是物业验收和管理的内容。2、门禁系统无法使用，按照《前期物业服务合同》规定，乾江物业负责小区门禁等的日常运行维护，但自本人入住近七年来，门禁系统几乎没有正常使用过，这一点全楼居民皆知。本人曾多次与乾江物业交涉未果，因为生活极为不便，本人曾自掏腰包修理了，但不久门禁又不能正常使用，时至今日物业一直未予以解决，无论是否动用维修基金，是否征得居住人同意，数年未解决上述问题明显属原告违反合同的约定，没有尽到物业的职责。3、《前期物业服务合同》第十三条房屋外观：无明显污迹、无残损、无脱落等，但事实上楼的立面常年无人清洗，窗户很脏，属乾江物业违约在先。4、《前期物业服务合同》第二十一条原告负责编制房屋、附属建筑物、设施设备年度维修养护计划，并在公共区域广告栏内公布。原告从未履行该合同条款，明显违约在先。5、《前期物业服务合同》第二十一条原告每年对业主进行一次物业服务满意率调查，并将结果在广告栏内进行公布，而原告并未履行该合同条款，违约在先。6、原告未对物业服务人员进行应有的业务培训，服务人员擦地时没有放置标牌，致使本人滑到摔伤，管理不到位。7、入住之处，小区居民曾强烈要求乾江物业公示物业收费依据，但乾江物业没有回应居民要求，目前收费标准不透明，按照《物业管理条例》第四十一条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，而乾江物业公司的行为显然违背了上述规定。二、依照《合同法》答辩人先履行抗辩权，在原告纠正履约行为前，本人有权拒绝支付服务费。因此请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：北京市西城区平原里XX室房屋产权人为被告，房屋建筑面积为113.06平方米。2006年9月20日，原告岳安物业公司（合同乙方）与北京房开置业股份有限公司（合同甲方）签订了前期物业服务合同（住宅），被告于2006年9月28日签订了承诺书，承诺已详细阅读上述《前期物业服务合同（住宅）》及《平渊里2号商住楼住宅业主临时公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人共同遵守上述两份文件的约定。《前期物业服务合同（住宅）》中物业服务内容第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面等，第五条共用设施设备的日常维护养护、运行和管理，共用设施设备包括安防监控系统、门禁系统等，第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、自行车库等。物业服务质量要求房屋外观：无明显污迹，无残损，无脱落等，3.门禁系统（1）户外设备及线路的小修（无需更换零配件的维修）（2）共用设备及线路的维修养护，4负责小区智能化设施（安防监控、门禁等）的日常运行维护，物业服务费用第十六条物业费的价格按包干制方式收取，取费标准为2.30元／建筑平方米.月，生活垃圾外运费2.5元／户.月，物业管理费按年收取，从首次交纳物业费之日起的12各月为一个交费年度，由物业公司在下一个年度开始之前的一个月收取。被告未支付2012年9月28日至2014年9月27日的物业费6240元及垃圾清运费60元。
本案审理中，被告所述地下车库车道未采取防滑措施一节，被告向本院提供了照片两张，被告方对其真实性无异议，但认为坡道是符合规定标准的并向法院提供了工程资料验收表及征求意见通知，原告表示对工程资料验收表的真实性无异议，合法性无异议，但是没有关联性，可能提供的验收资料未必完成，并没有坡道的验收情况，对征求意见通知无异议，被告向本院提交了征求意见通知及意见表一份，证明征求业主意见是否动用维修基金，被告表示真实性无异议，合法性有异议，因为走得程序不对，不应该动用维修基金，关联性没有，其没有交物业费的两年中，原告没有公示，而且公示时间是开庭之后。
对于被告所述门禁系统无法使用问题一节，被告向本院提交了光盘一张，证明门禁不起作用，原告方认为真实性无异议，但是个别户没有应答。原告提供公示一份，证明门禁系统在公示，申请维修基金，被告认为对其真实性及合法性无异议，没有关联性，该证据显示时间是2014年5月7日做的公示，之前没有公示，我没有交物业费的两年中，原告没有公示，而且公示时间是开庭之后。
对于被告所述楼的立面常年无人清洗问题一节，被告未向本院提供证据，原告认为对外观其做到了外立面无明显污迹、无残损、无脱落，被告将属于业主自有部位的窗户混搅为外立面，认为窗户应属于物业公司清洗，窗户不属于共用设备设施，其维修、清洗、更换责任均由产权人自行负责，被告未向本院提供证据。
对于被告所述原告未按合同负责编制房屋、附属建筑物、设施设备年度维修养护计划，并在公共区域广告栏内公布问题一节，被告未提供证据，原告认为其每年第一季度将年度维修养护计划在公共区域公示，被告向本院提供保养计划一份，证明其做的维修工作，被告认为真实性及合法性无法核实，关联性没有，这并不是答辩中提的问题。
对于被告所述原告未每年对业主进行一次物业服务满意率调查并将结果在广告栏内进行公布问题一节，没有向法院提供证据，原告认为其每年进行服务满意率调查，以回访单为凭，原告未向本院提供证据。
对于被告所述原告未对物业服务人员进行业务培训，擦地时没有放置标牌至其摔伤问题一节，被告未向本院提供证据，原告认为被告应用证据说话，物业公司始终都在按照工作规范工作。原告未向本院提供证据。
对于被告所述收费标准不透明一节，被告未向本院提供证据，原告认为收费依据在前期物业服务合同中已经明确，原告向本院提供了前期物业服务合同复印件一份，证明按照合同要求履行了物业服务，被告无异议。
对于原告所述被告所欠物业费问题一节，原告向本院提供了告知函一份，证明被告未交纳物业费，被告表示无异议。
现原告诉至本院要求判令被告支付所欠物业费6240元、垃圾清运费60元；被告承担诉讼费。被告则认为原告在纠正履约行为之前，拒绝支付服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院调解，双方各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、照片、光盘、前期物业服务合同、承诺书、告知函、工程资料验收表、公示、保养计划、征求意见通知及意见表等证据材料在案佐证。
本院认为：原告与北京房开置业股份有限公司所签订的前期物业服务合同，被告进行承诺，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，该合同对原、被告产生约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
原告对被告居住的小区提供了物业服务，被告应按合同标准给付物业费。对于物业费的标准，原告所主张物业费符合前期物业服务合同约定，故被告应支付物业费和垃圾清运费。
对于被告所述地下车库车道未采取防滑措施问题一节，被告向本院提交了照片二张，该照片显示坡道未采取防滑措施，原告方予以认可。被告所述坡道不符合规定一节，原告方予以否认，原告向本院提供了工程资料验收表及征求意见通知，被告方对其真实性予以认可，被告就其所述未向本院提供证据证明，对其所述本院不予采信。根据上述证据，原告不属于地下车库车道的建设者，双方在物业服务合同中也没有约定相关事项，因而本案不予处理，原告可另行解决。
对于被告所述门禁系统无法使用问题一节，被告向本院提交光盘一张，原告对真实性无异议，本院予以认可。原告提供公示一份，证明在申请维修基金，被告对真实性和合法性无异议，本院认为原告应该按照相关程序进行修理，若修理未成，可另行处理，故本案不予处理。
对于被告所述楼的立面常年无人清洗问题一节，原告方认为其履行了合同中约定的外立面无明显污迹、无残损、无脱落，被告就其所述未向本院提供证据证明，本院不予采信。
对于被告所述原告未按合同负责编制房屋、附属建筑物、设施设备年度维修养护计划，并在公共区域广告栏内公布问题一节，原告所述其在已尽到公示义务，被告就其所述未向本院提供证据证明，对其所述本院不予采信。
对于被告所述原告未每年对业主进行一次物业服务满意率调查并将结果在广告栏内进行公布问题一节，原告方予以否认，被告就其所述未向本院提供证据证明，对其所述本院不予采信。
对于被告所述原告未对物业服务人员进行业务培训，擦地时没有放置标牌至其摔伤问题一节，原告方不予认可并持其按工作规范工作，被告就其所述未向本院提供证据证明，本院不予采信。
对于被告所述收费标准不透明一节，在前期物业服务合同中明确约定的物业费的服务及收费标准，对于被告所述，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条，判决如下：
自本判决生效之日起十日内，被告朱继军一次性给付原告北京乾江物业有限责任公司二O一二年九月二十八日至二O一四年九月二十七日物业费六千二百四十元，垃圾清运费六十元。
如果被告朱继军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告朱继军负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田志鹏
二〇一四年九月二十九日
书记员 马小龙