湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初644号
原告：江阳春，男，汉族，1978年8月27日出生
原告：雷金梅，女，汉族，1985年10月18日出生
两原告共同委托代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。
被告：郴州国富房地产开发有限公司
法定代表人：何国富，系该公司总经理。
委托代理人：樊燕，湖南郴华律师事务所律师。
委托代理人：黄铁江，湖南郴华律师事务所律师。
原告江阳春、雷金梅与被告郴州国富房地产开发有限公司（以下简称国富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江阳春及原告江阳春、雷金梅的共同委托代理人江新春，被告国富公司的委托代理人黄铁江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江阳春、雷金梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告国富公司立即完成原告所购房屋所在该幢商品房的初始（首次）登记，并提供相关资料协助原告办理所购房屋（郴州市五岭大道懿德园小区*栋*单元**号房屋）的权属登记；2、判令被告支付原告逾期办理办证违约金116176元（424000元×0.05%×548天），从2015年9月5日计算至2017年3月6日，之后的违约金按上述计算方式计算金额支付至原告实际办妥房屋权属登记之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告国富公司辩称：1、未办理相关产权登记证书系国家政策调整所致，属于不可抗力；2、违约金计算过高，违约金计算应按年贷款利率4.75%计算，且违约金不能超过标的额20%，即违约金最多不超过84000元，被告公司已于2013年6月8日已经向原告支付违约金70000元。
查明的事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
江阳春、雷金梅系夫妻。2012年10月30日，江阳春作为买受人，雷金梅作为共有人与国富公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市五岭大道“懿德园”1栋405号商品房，合同约定面积共95.56平方米，单价为人民币每平方米4437元，总金额为424000元；并约定国富公司应当在2012年11月30日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金……”
合同签订后，江阳春、雷金梅依约向国富公司付清全部购房款424000元，国富公司于2013年3月4日将房屋交付给原告使用。
另查明，原、被告因所购商品房质量问题，曾于2013年6月8日签订和解协议，国富公司补偿原告70000元并实际履行。
国富公司认为双方约定的违约金过高，申请本院予以调减。
二、双方当事人有争议的事实
关于国富公司逾期未完成涉案房屋初始登记的原因。江阳春、雷金梅认为，双方合同约定为自商品房交付使用30个月内完成初始登记，国富公司逾期未完成，应承担相应的违约责任。国富公司则认为，初始登记未完成系受郴州市不动产登记制度实施的影响。本院认为，郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》（郴政通〔2016〕3号文件），载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……”，按照合同约定，国富公司应于2013年3月4日交房后30个月内，即2015年8月21日之前为涉案房屋办理初始登记（实施不动产登记后称首次登记），郴州市实施不动产统一登记制度的时间晚于原、被告合同约定完成涉案商品房的初始登记的时间。据此，本院对国富公司主张未办理相关权属证书系国家政策调整所致，属不可抗力的辩解意见不予采信。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、国富公司是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记；2、国富公司是否构成违约，是否需向江阳春、雷金梅支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：
一、国富公司是否有义务为涉案房屋办理房屋首次登记
原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。”实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除国富公司为涉案商品房办理首次登记的义务。据此，国富公司有义务为涉案房屋办理首次登记；首次登记完成后，在江阳春、雷金梅未授权委托被告办理权属登记情况下，国富公司负有提供资料等协助江阳春、雷金梅办理权属登记的义务。故，本院对江阳春、雷金梅诉请国富公司完成原告所购房屋所在该幢商品房的首次登记，并提供相关资料协助其办理所购房屋（郴州市五岭大道懿德园小区*栋*单元***号房屋）的权属登记予以支持。
三、国富公司是否构成违约，是否需向江阳春、雷金梅支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题
1、国富公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。……”国富公司实际交付原告房屋时间为2013年3月4日，依照该约定国富公司应在交付使用后30个月内即2015年8月21日前办理好该幢商品房的首次登记，而国富公司实际本案判决前尚未完成该幢商品房的首次登记，国富公司的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。
2、违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办证违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之五支付逾期违约金。故，违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2015年8月22日起算，江阳春、雷金梅诉请从2015年9月5日起算，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之五计算，每日万分之五为年利率18%，明显过高，依国富公司申请，本院将违约金计算标准调减至每日万分之二点五。依此暂计算至2017年3月6日的违约金为58088元（424000元×0.025%×548天）。截至本案判决前，国富公司并未完成涉案该幢房屋的首次登记，故违约金的计算截止时间应为国富公司完成涉案该幢商品房的首次登记时止。
原、被告于2013年6月8日签订和解协议，国富公司支付江阳春、雷金梅70000元经济补偿系因商品房质量问题所致，与本案逾期办理首次登记违约金并无关联，国富公司辩称违约金总额不能超过总购房款的20%无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州国富房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告江阳春、雷金梅购买的位于郴州市五岭大道懿德园小区*栋*单元**号房屋所在幢办理不动产首次登记；办理完成不动产首次登记后，被告郴州国富房地产开发有限公司应当提供办理房屋权属登记的相关资料，协助原告江阳春、雷金梅办理房屋权属登记；
二、被告郴州国富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江阳春、雷金梅暂计算至2017年3月6日止的逾期办理首次登记违约金58088元；后续违约金以已付购房款424000元为基数，按每日万分之二点五标准计算至涉案该幢商品房的首次登记完成时止；
三、驳回原告江阳春、雷金梅的其他诉讼请求。
如果被告郴州国富房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理2704元，由原告江阳春、雷金梅负担1312元，被告郴州国富房地产开发有限公司负担1392元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 谢宇明
人民陪审员 石利丽
人民陪审员 谢寒梅
二〇一七年九月十二日
书 记 员 唐 忱
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。