广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第1843号
原告百色市海龙房地产有限公司，住所地百色市右江区中山一路7号。
法定代表人田汉清，董事长。
委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
被告梁意杰。
委托代理人潘合根，广西凌盛律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行，住所地百色市右江区中山二路4号。
法定代表人梁海林，行长。
委托代理人黎赤利，该行员工。
原告百色市海龙房地产有限公司（以下简称海龙地产）诉被告梁意杰、第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行（以下简称农行右江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，组成由审判员邹冠华担任审判长，审判员马海鹰、代理审判员汤萍参加的合议庭。书记员韦娟担任法庭记录。原告海龙地产委托代理人齐冠霖、被告梁意杰及委托代理人潘合根、第三人农行右江支行委托代理人黎赤利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海龙地产诉称，2006年5月30日被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告位于百色市进站大道与站前路交汇处“迎龙广场二期”的商品房一套，并且于2006年11月22日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告作为借款保证人为被告提供借款担保。后由于被告未按时向银行归还贷款，银行分别于2008年6月19日扣划原告账户5500元，11月28日扣划原告账户4800元共计10300元代被告支付银行贷款。此外，在签订合同之初由于被告资金不足，向原告借款20000元用于支付购房首付，双方于2006年7月7日签订借款合同，就借款金额、利息进行了约定，超期不还按银行同期利息的四倍计算利息，履行期届满，被告没有按时归还借款，为此原告于2015年3月9日向右江区人民法院提起民事诉讼，要求被告偿还借款，经法院调解，双方达成协议，原告同意被告支付12000元后原告放弃诉求及追偿权。2015年6月10日双方签定《协议书》，按照协议约定，被告应按期按时偿还银行按揭贷款，如不能履行义务导致银行再次扣划原告保证金的，原告有权解除《商品房买卖合同》，退回已付购房及向银行退回贷款。2015年7月第三人下发一份通知，说明被告未按时还贷，并于2015年8月5日再次从原告账户上扣划24457.33元用于代被告还贷。2015年8月6日，原告向被告发出“解除《商品房买卖合同》通知书”，被告已经于2015年8月7日收到，后并未向原告提出异议。被告不履行约定，不按时还贷的行为又一次损害了原告的权益，构成违约，具备了协议约定的合同解除条件，为此，原告向法院提起诉讼，请求1、确认原告海龙地产与被告梁意杰签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、合同解除后原告不再向被告交付房产并退回被告已付房款152930.67元，其中退回给第三人农行右江支行贷款为104079.86元；3、原告支付给第三人104079.86元贷款后不再承担被告向第三人借款的保证责任。
原告海龙地产就其主张在举证期限内向法庭提交以下证据�1、借款合同、借据、现金支出凭证，证实被告向原告借款20000元的事实；2、农业银行于2008年6月19日、2008年11月28日、从原告账户中共扣划10300元用于支付被告购房贷款，被告至今未还；3、《商品房买卖合同》、《个人购房担保合同》、提前收回贷款通知书，证实原、被告商品房买卖合同关系及原告担保被告购房贷款、因被告不偿还住房贷款导致第三人要求收回贷款的事实；4、协议书、右江区人民法院民事调解书，证实2015年6月10日原、被告达成协议，如果被告不履行约定，原告有权解除合同的事实；5、农业银行贷款逾期催收通知书、收回贷款通知书、账户交易明细，证实被告未按约定按期偿还银行贷款，导致原告账户被扣款24457.33元，被告违约的事实；6、解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单，证实原告已向被告提出解除商品房买卖合同，被告已经收到并未提出�议的事实。
被告梁意杰辩称，1、本案的案由应当确定为担保合同纠纷而不是商品房买卖合同，因为原、被告之前签订的商品房买卖合同已经履行完毕，原告已经交付了房子，被告也已经交付了首付款；2、原告请求解除合同，被告认为原告发出的通知不具有形成权的效力；3、本案第三人是无独立请求权的第三人，原告没有权利将购房款退回第三人；4、原、被告之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，原告主张解除合同没有事实及法律依据；5、原告提交的原、被告之间的协议书不是被告的真实意思表示，原告不能将其作为本案证据使用；6、原、被告之间签订商品房买卖合同以后，原告不能依约交付房屋，构成违约，被告保留对原告违约的诉权；7、被告与第三人在法律上的关系是借贷关系，原告与第三人之间形成的是由商品房买卖合同衍生出的担保�务；8、原告声称被告资金不安全，但是本案原告起诉的时间是2015年9月7日，2015年6月9日右江区政府对涉案房屋作出拆迁补偿决定并公示，本案涉案房屋的补偿不低于800000元，原告起诉的目的不纯，原告资金被第三人扣划以后完全可以通知被告支付，但是原告并没有通知被告而是发出解除合同的通知。综上，原告的诉求没有事实和法律依据。
被告梁意杰就其辩称在举证期限内向法庭提交证据如下：1、右江区城区拆迁工作指挥部答复书，证实本案涉及物业在2009年已经涉及征收拆迁，物业价值高达800000元，原告的起诉目的不纯的事实；2、中国农业银行凭证，证实之前2008年第三人扣划的途径是将原告的资金扣划到被告的账户上再从被告的账户中扣划用于还贷，但是原告提交的第三人2015年8月扣划却是直接从原告账户扣划用于还被告贷款，与之前的做法不同，被告不认可这笔扣划款是用于偿还被告的房屋贷款；3、2015年7月30日原告公司职工手机信息记录，证实被告向原告要求领取钥匙原告不同意，证实原告违约。
第三人农行右江支行陈述称，2006年7月12日被告向第三人申请购房贷款，同年11月22日签订借款合同，原告作为借款保证人签订担保合同，11月24日第三人发放贷款，因为被告违约所以第三人按照合同的约定扣划原告保证金偿还被告购房贷款。对于原告的诉求，请法院依法判决。
第三人农行右江支行无证据提交。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，但是对其证明目的有异议，原告提交的证据4已经说明证据1、2、3、所证明的事实已经履行完毕，与本案无关；对证据4调解书的真实性无异议，但是对协议书的真实性有异议，协议书是被告在妥协的情况下作出的，意思表示不真实，内容也不符合法律的规定；对证据5第三人催收通知书，不能证实第三人扣划的款项是用于偿还被告购房贷款；对原告提交的证据6的真实性无无异议，被告确实收到原告发出的解除通知书，但是该通知书不发生解除的效力。本院认为，原告提交的证据1、2所证实的是原、被告之间的借贷关系，与本案审查的事实无关联，本院不予审查；对原告提交证据3，被告、第三人对其真实性无异议，本院予以确认；对原告提交证据4调解书，被告、第三人对其真实性无异议，被告对该证据中的协议书有异议，认为不是其真实意思表示，本院认为，该协议书系双方签订，与本案具有关联性，故本院对其真实性及合法性予以确认；对原告提交的证据5，被告对其真实性无异议，但是认为不能证实已经扣划该款作为偿还被告购房贷款，本院认为，对该证据第三人已确认扣款是偿还被告所欠的按揭贷款，对该证据本院予以确认；对原告提交的证据6，被告、第三人对其真实性无异议，但是被告认为该通知书不能产生解除的效力，本院认为，该证据证实被告已收到解除合同的通知，与被告陈述一致，对该事实本院予以确认。
原告、第三人对被告提交的证据1的真实性无异议，本院予以确认，原告、第三人对被告提交的证据2的真实性无异议，本院予以确认；原告、第三人对被告提交的证据3真实性无异议，但是原告认为不能作为原告已经交房的证据，涉案房屋没有交付，本院认为，该证据仅证实被告与原告曾经就交房事宜进行交涉的事实，但不能证实双方已经办理交房手续，对该事实本院予以确认。
综合本案的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2006年5月30日，原告海龙地产与被告梁意杰签订《商品房买�合同》，原告将其开发的迎龙广场二期B幢2单元301房出售给被告，该房建筑面积131.25平方米，房屋总价款187688元。因国家政策变动，原告要求被告按房屋总价款30%交纳房屋首付款，经被告要求，双方协商后原告同意借款20000元给被告用于支付房屋首付款，双方于2006年7月7日签订《借款合同》，约定借款期限一年。后被告共交付了购房首付款57688元。2006年11月22日，被告与第三人农行右江支行签订《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人，向第三人借款130000元，借款期限300个月，按等额还款方式，每月偿还贷款850元。2008年6月19日、2008年11月28日因被告没有按期偿还购房贷款，第三人分别扣划原告保证金5500元、4800元共计10300元用于代被告偿还购房贷款。2015年3月13日，原告以被告未偿还借款为由，诉至本院要求被告偿还借款20000元。2015年6月9日，原告与被告自行协�并签订《协议书》，协议约定“1、乙方（被告）于2015年6月15日前一次性支付甲方（原告）12000元；2、甲方收到上述款项后不得以任何理由、任何形式就此事再追究乙方的任何责任；3、乙方应按期按时偿还涉案房屋银行按揭贷款；4、乙方按约定履行上述第一、三项义务，并交清办理该户房产证各种税费及提供相关资料后，甲方应积极为乙方办理房产证；5、如乙方未能按时履行第一项约定的支付义务、或者履行完第三项约定义务后又逾期偿还银行按揭贷款，导致银行再次划扣甲方保证金账户的，则甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，甲方收回房产，根据乙方实际支付购房款的情况，将乙方尚欠银行贷款部分直接支付给农业银行，剩余款项甲方在解除商品房买卖合同后五个工作日内无息归还乙方。乙方按同期银行贷款利率支付利息并按被划扣金额的10%�付担保违约金。”2015年6月10日，原、被告在本院达成调解协议，被告定于2015年6月15日前支付原告12000元，原告在收到上述款项后放弃该案的诉讼请求及追偿权。2015年7月24日，第三人向原告发出贷款逾期催收通知书，因被告多期贷款逾期未还，要求原告作为贷款担保人履行贷款偿还手续。2015年8月5日，第三人向原告发出《收回贷款通知书》，并从原告账户扣划24457.33元用于偿还被告27期逾期贷款本息。2015年8月6日，原告向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，并通过EMS邮政快递的方式邮寄给被告，被告于2015年8月7日收到该通知书。2015年9月7日，原告向本院提起诉讼。
本案在诉讼过程中，因原告申请，本院于2015年11月9日作出（2015）右民一初字第1843-1号民事裁定书，冻结存放于右江区城区拆迁工作指挥部的百色市“迎龙广场二期”B栋2单元301号商品�获得的拆迁补偿款650000元。
本院认为，本案争议焦点有两点，一是原、被告签订的商品房买卖合同是否已经履行完毕；二是双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。
关于原、被告签订的商品房买卖合同是否已经履行完毕的问题。经庭审查明，原、被告虽然签订《商品房买卖合同》，被告也已经交付了购房首付款，但是直至诉讼时双方并未办理房屋交付手续，也没有依合同约定办理房产证，合同并未履行完毕，被告主张合同已经履行完毕无事实依据，本院不予支持。
关于双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。原、被告于2015年6月9日签订《协议书》，该协议书约定如果被告逾期偿还银行按揭贷款，导致银行再次划扣原告保证金账户的，则原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房产，该约定是对《商品房买卖合同》条款的补充，即约定了合同解除的条件，因被告没有按期按约履行还贷义务，导致2015年8月5日原告再次承担保证责任，被第三人划款还贷，被告的行为已经违反了《协议书》的约定，达到合同约定解除的条件，原告依法有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，原告向被告发出了要求解除合同的通知，被告已经确认收到，且未依法提出异议，合同已经依法解除，故原告主张原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除于法有据，本院予以支持。被告称通知不具备解除的效力于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条�定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，被告认为其在签订《协议书》意思表示不真实、表达不自由，但是无证据证实在签订协议时存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，其作为完全民事行为能力人，对上述行为的后果有明确的认知，其所辩称无证据证实，本院不予采信。
至于原告主张合同解除后原告不再向被告交付房产并退回原告已付房款152930.67元，其中退回给第三人农行右江支行贷款为104079.86元，后不再承担被告向第三人借款的保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后原告不再向被告梁意杰交付房产，并退回被告梁意杰已交付的购房首付款57688元，至于原告主张退回第三人贷款数额，因第三人农业银行不提供被告贷款及还贷的证据，该项请求本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告百色市海龙房地产有限公司与被告梁意杰签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月7日解除；原告百色市海龙房地产有限公司不再向被告梁意杰交付房产；
二、原告百色市海龙房地产有限公司退回被告梁意杰购房首付款57688元；
三、驳回原告百色市海龙房地产有限公司其他诉讼请求。
案件受理费5154元，诉讼保全费3770元，共计8924元，由原告百色市海龙房地产有限公司负担2000元，被告梁意杰负担6924元。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。
审 判 长 邹冠华
审 判 员 马海鹰
代理审判员 汤 萍
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 韦 娟