广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10862号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王XX，住所地：广西灌阳县。
委托代理人：谢伟权，住所地：广东省平远县，系王XX配偶。
委托代理人：罗晓亭，广东雅尔德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴X，住所地：广东省连平县。
委托代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：林富良，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：深圳市XX房地产投资顾问有限公司。住所地：深圳市福田区深南大道****号东海国际中心*期*栋**层01C。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人王XX因与被上诉人吴X及原审第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。XX地产公司经本�合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：吴X为买方，王XX为卖方，双方于2015年5月18日签订《二手房买卖合同》，约定王XX转让其所有的位于深圳市怡乐花园1栋406号房屋（房产证号：深房地字第××号），成交价为123万元，买方应于合同签订之日支付定金55000元，并应于合同签订之日起30日（含当日）内付清首期款，首期款金额以银行贷款为准，并于上述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交相关文件，涉案房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖�虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方于银行出具足额贷款函、卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内买卖双方须按约定缴纳税费；买方承担交易过程中的全部税费，卖方同意预留5000元作为交房押金，双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内；关于违约责任，双方约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同�如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款约定：1、卖方实收房屋成交价为123万元；2、卖方收齐全部房款后三天开始按每月2500元租金支付给买家，租期约至2015年12月30日前，可以提前交房双方无异议。
合同签订当日，吴X向王XX交付定金55000元，王XX出具收据。
2015年5月19日，王XX公证委托案外人深圳市万通融资担保有限公司以及康小荣、朱碧莲、肖飞、裴海波四人办理涉案房屋买�的相关事宜。2015年6月11日，王XX委托代理人康小荣协助吴X办理了中国建设银行的首期款资金监管，并签订了《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，监管首期款245000元。2015年7月21日，康小荣再次与吴X到中国建设银行签订了《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，追加托管首期款55000元。
2015年7月3日，吴X交付赎楼费3600元。2015年7月15日，吴X交付评估费1000元。
2015年7月29日，王XX通过发送微信和短信的方式向吴X发出《声明书》，称双方合同约定30日内付清首期款，按照当下政策，首期款应为房屋成交价的三成即314000元，而吴X于2015年6月11日和2015年7月21日分别在银行完成共计30万元的首期款监管，已经超过了合同约定的30天的首期款监管期限，造成银行未及时出具贷款承诺函及放款赎楼，导致合同�约，给王XX造成了一定的损失，因此，王XX决定终止交易。王XX称，对吴X追加首期款监管55000元的事宜并不同意，该部分首期款系其代理人在隐瞒事实的情况下办理的；另外，按照现行的银行信贷政策，二手房交易首期款应为房屋总成交价的三成即314000元，而本合同履行中，吴X两次监管仅支付首期款30万元，吴X存在骗贷行为。而吴X主张双方在合同中未约定明确的首付款金额，而是约定“以银行贷款为准”。
吴X的一审诉讼请求：1、王XX向吴X支付违约金246000元，返还定金55000元，以及前述款项的相应利息（按照42.64元/天计算，自2015年7月29日，应计至王XX实际付清本息之日止）；2、王XX承担交易费用4600元，及前述款项的相应利息（按照0.65元/天计算，自2015年7月15日起，应计至王XX实际付清本息之日止）；3、王XX承�本案的诉讼费用。
王XX的一审反诉请求：1、解除编号为1501106号的《二手房买卖合同》；2、吴X向王XX支付违约金246000元；3、吴X承担全部诉讼费用。
原审法院认为：吴X、王XX双方签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应当严格遵照合同约定，履行买卖双方的权利义务。本案的争议焦点在于，吴X分别二次办理首期款资金监管超过了合同约定的首期款监管期限，是否构成违约？王XX是否可以因此解除合同？原审法院认为，吴X、王XX双方未在合同中明确约定首期款监管的具体金额，双方监管金额应以银行贷款金额为准，而合同履行中，吴X两次办理了首期款资金监管，第二次监管时间已经超过了合同约定的30天的期限，金额亦未达到房屋成交总价三成即314000元，可见�X存在一定的过错，但是，上述合同的履行程序均经王XX代理人的协助和确认，首期款监管金额已经王XX代理人签名确认，应视为王XX对此是同意认可的，因此，王XX无权以此为由解除合同，王XX以短信及微信方式向吴X发送通知终止合同履行，系其明确表示不履行合同义务，单方解除合同，构成根本违约，应当返还吴X已交付的定金55000元，并承担相应的违约责任。关于违约金的计算方式，原审法院综合吴X、王XX的过错以及合同履行情况，依法酌定王XX向吴X支付违约金10万元。关于吴X主张违约金及定金的利息，原审法院认为双方签订的合同合法有效，吴X主张利息无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于吴X主张王XX返还支付的赎楼费、评估费共计4600元及相应的利息，原审法院认为，合同约定该费用应由吴X承担，而合同目的未实现，该笔费用为吴X履行的实际损失，上述违约金已解决，故对吴X该项请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吴X与王XX签订的《二手房买卖合同》。二、王XX于判决生效之日起十日内向吴X返还定金55000元；三、王XX于判决生效之日起十日内向吴X支付违约金10万元；四、驳回吴X的其他诉讼请求；五、驳回王XX的其他反诉请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费2942元，反诉案件受理费2495元，保全费2048元，共计7485元，由吴X负担2459元，王XX负担5026元。
上诉�王XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第二项、第三项，改判吴X向王XX支付违约金246000元，并由吴X承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定王XX根本违约，无事实与法律依据。（一）依据王XX与吴X签订的《二手房买卖合同》第四条约定，吴X应于签订该合同起30日内付清购房首期款，王XX己按合同约定完全履行合同义务。吴X未在合同规定期限全面足额履行付款义务，应向守约方王XX承担违约赔偿责任。（二）依据合同第十四条约定，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。依据该约定吴X已逾期履行合同超过一个多月，吴X的行为已构成根本违约，并且因吴X首付资金迟迟不能到位等原因，致使吴X无法取得银行信贷资金，王XX据此有权解除合同，并由吴X承担违约责任。（三）当王XX与吴X按揭银行沟通后，得知吴X因自身资金以及其他原因无法从银行获取信贷资金的情形下，王XX曾在2015年7月16日通过短信、微信、文字函件等方式通知XX地产公司的负责人柯莉莉，通知其在因吴X已无法取得银行的信贷资金又不能向王XX支付现金购房款的情形下，合同实际无法履行亦无继续履行的必要，王XX为避免损失进一步扩大，明确向XX地产公司并通过其向吴X转达依约应终止合同履行，在办理合同终止期间其相应的委托代理权限应征得委托人即王XX认可后行使方才有效，同时告知XX地产公司在王XX通知后未经王XX同意擅自行使，损害王XX利益，所产生的法律后果由XX地产公司自行承担。并且王XX在2015年7月16日通知XX地产公司负责人柯莉莉2015年7月17日如仍不能赎楼�取消交易合同终止，与本次交易相关的委托事项同时终止。XX地产公司在2015年7月21日明知王XX已向其表达合同终止的意愿，仍然违背王XX意愿擅自超越代理权限签署第二笔资金监管的行为，违反了诚实信用原则，损害了王XX的利益，所造成的法律后果理应由XX地产公司承担。二、吴X作为买方，未依约全面足额履行付款义务，已构成根本违约。依据相关法规政策的规定，吴X应支付的首期款监管金额不得少于购房总价的30%，即369000元，而吴X在合同约定的30日内即2015年6月17日前仅完成了245000元的首期款监管，吴X即未按规定足额支付购房首期款，加之自身的其他原因，无法满足银行信贷的要求，又不能依据合同约定向王XX及时足额支付现金购楼款的行为已构成根本违约，应由吴X承担违约责任并向王XX支付违约金。
被上诉人吴X答辩称：吴X�王XX签署合同后，按照合同约定支付了55000元定金，并缴纳了赎楼费、评估费等费用，共计4600元，同时吴X按合同约定提交了相关资料，办理了首期款的监管，同时应银行贷款审批额度的要求，吴X和王XX共同签署了补交首期款的协议，补交了55000元首期款。根据合同约定，首期款是根据银行按揭贷款额度来确定的，吴X补交首期款，是对双方合同约定的履行，同时，补交首期款并非单方行为，而是由王XX和吴X共同办理，因此，该事实也证明王XX认可了吴X补交首期款的事实。此外，吴X支付的定金和首期款远远超过交易总价3成，根据银行贷款政策，我方支付的首期款和定金已达到了银行信贷政策要求，也是按具体经办银行建设银行的要求补齐了首期款，我方不存在违约行为，没有任何过错。王XX在房价变化后，以各种理由推脱履行合同义务，并要求建设银行拖延出具贷款�诺函，致使合同无法履行，应承担相应的违约责任。请求驳回王XX的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。
根据合同法第六十条的规定，在履约过程中，当事人不仅应当按照约定全面履行自己的义务，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，双方签约后，吴X按照约定支付了定金，并在约定期限内办理了剩余首期款245000元的监管手续。其后，又于2015年7月21日追加监管首期款55000元。本院认为，根据合同约定，首期款金额以银行贷款为准，吴X按照按揭银行的要求追加首期款，并不违反合同约定，也符合交易习惯，有利于合同的继续履行。王XX在配合办理了追加监管首期款手续，并收取赎楼费、评估费后，又以吴X逾期办理首期款监管为由解除合同，缺乏依据。王XX2015年7月29日通知吴X解除合同，拒绝继续履行合同，构成根本违约。退一步讲，即使吴X在办理资金监管手续上存在逾期，王XX也应当先催告吴X尽快取得贷款承诺函或者一次性支付剩余购房款，而不应当径直解约。王XX的行为既不符合合同约定，也有违诚实信用原则。
综上，上诉人王XX上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4990元，由上诉人王XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月十五日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。