福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0923民初765号原告：游义铭，男，1975年12月9日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，委托诉讼代理人：孙翔，男，1968年6月22日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，被告：高世棠，男，1970年11月27日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，委托诉讼代理人：张宗良、陈龙飞，福建合立律师事务所律师。第三人：陈守卫，男，1977年1月5日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，原告游义铭与被告高世棠、第三人陈守卫案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告游义铭的委托诉讼代理人孙翔、被告高世棠的委托诉讼代理人张宗良到庭参加诉讼，第三人陈守卫经送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：立即停止(2016)闽0923执124号案件对屏南县古峰镇公园路215号古厦社区综合楼406号房的强制执行。事实和理由：屏南县人民法院(2016)闽0923执124号案件对原告所有的屏南县古峰镇公园路215号古厦社区综合楼406号房进行强制执行，原告提出执行异议被驳回。该房屋虽然登记为陈守卫所有，但原告是该不动产物权的真实权利人，享有该房屋的物权。一、原告是屏南县古峰镇古厦社区综合楼406号房物权的真实权利人。屏南县古峰镇古厦社区综合楼406号房系原告与兰家兴合作建造，双方签订有《合作建房协议》，原告出资、兰家兴建造，房屋属于原告所有。原告已经支付了建房款152332.8元、物业费1083.26元、公用水电费200元，垃圾清理费、水电立户费、水表费、闭路立户费、楼宇对讲机、两证工本费、入门费、评估费等合计4842元，房屋维修基金2211.66元，并且已经于2015年2月16日接收房屋，屏南县民政局于2015年4月8日核发给原告门牌证。屏南县古峰镇古厦社区综合楼406号房属于原告所有的事实清楚证据充分，一直不存在权属争议，原告是该房屋的真实权利人。二、依法不能以产权登记认定房屋物权属于陈守卫。古峰镇古厦社区综合楼建设用地为城改征地拆迁安置住宅用地，因此土地使用权及房屋所有权的初始登记只能登记在安置户名下。因为本案房屋物权不能直接登记在原告名下，所以物权登记只能分两步进行，先寄名登记在安置户陈守卫名下，然后再进行变更登记。由于房屋被法院查封，因此未能进行变更登记。2016年3月1日起施行的最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案房屋产权虽然登记在陈守卫名下，但陈守卫不是真实权利人，根据该述规定，不能以目前的产权登记认定房屋物权属于陈守卫。综上所述，屏南县古峰镇古厦社区综合楼406号房屋虽然登记在陈守卫名下，但原告是真实权利人，依法享有该房屋物权。为此，原告特依法提起执行异议之诉，请求依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告辩称，本案讼争房屋产权归第三人所有，原告不享有所有权，其无权要求排除执行，故请求贵院依法驳回原告诉讼请求，具体理由如下：一、《联合建房合同》、《〈联合建房合同〉转让协议》均属无效合同，故兰家兴对本案讼争房屋不享有所有权，本案讼争房屋产权归第三人所有，原告不享有所有权，其无权要求排除执行。本案签订合同的只有四户安置户而非十三户；二、原告主张根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，适用法律错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建省屏南县古峰镇公园路215号综合楼406号房登记在第三人陈守卫名下。该房产于2016年1月8日被本院查封。本院于2016年6月12日作出(2016)闽0923执124号之一执行裁定书，裁定拍卖包括上述房地产在内的财产。本案原告于2016年5月30日提出书面执行异议，本院于2016年6月12日作出(2016)闽0923执异10号执行裁定书，驳回原告的异议。本案的争议焦点：是否应停止(2016)闽0923执124号案件对屏南县古峰镇公园路215号古厦社区综合楼406号房的强制执行。原告提交证据一联合建房合同、证据二联合建房合同转让协议，证明2012年6月5日，兰家兴与陈守卫等等十三户古峰镇古厦社区城改安置户成立联合建房合同关系，合作建设古峰镇公园路215号的古厦社区综合楼。安置户投入土地，兰家兴出资建设，约定一至六层归安置户所有，七至十二层归兰家兴所有；证据三建设工程施工承包合同，证明兰家兴将古厦社区综合楼发包给周永河施工；证据四协助办证协议书、证据五联建房置换协议、证据六屏南县人民政府常务会议纪要，证明古厦社区综合楼建设用地为城改征地拆迁安置住宅用地，土地使用权的初始登记只能登记在安置户名下。因为涉案房屋不能直接登记在原告名下，因此只能先寄名登记在安置户陈守卫名下，然后再进行变更登记。产权虽然登记在陈守卫名下，但陈守卫不是真实权利人；证据七合作建房协议，证明原告与兰家兴合作建房，双方签订合作建房协议，原告承担古厦社区综合楼406号房的建房款，房屋所有权属于原告；证据八门牌证，证明屏南县民政局于2015年4月8日将古厦社区综合楼406号房门牌证发给原告；证据九屏南供电公司证明、证据十南县自来水有限公司证明、证据十一屏南县有限电视安装协议，证明古厦社区综合楼406号房在陈守卫申请产权登记之前原告已经居住多时；证据十二收款收据，证明申请人已经支付了建房款152332.8元、物业费1083.26元、公用水电费200元，垃圾清费、水电立户费、水表费、闭路立户费、楼对讲机、两证工本费、入门费、评估费等合4842元，房屋维修金2211.66元；证据十三执行裁定书，证明执行异议被驳回，可以提起执行异议之诉；证据十四原告申请法院调取的陈守卫产权登记档案，证明陈守卫的权源依据只有2015年5月5日的分房协议，没有其他权源依据。因此登记机关的发证证据不足。被告认为，一、对证据一、二的真实性、关联性没有异议，但对证据一、二的合法性及证明对象有异议。1.证据一、二属于典型的合作开发房地产合同，但基于上述合同双方均不具备房地产开发经营资质，不具备合同主体资格，故属无效合同；2.基于合同无效，故兰家兴并不享有古厦社区综合楼七至十二层的房屋所有权，该房屋产权归陈守卫所有；3.根据合同第五条第三款约定“对楼房的销售及定价由甲乙双方共同协商统一进行”，可印证本案所有合作建房协议性质上均属商品房买卖协议。本案只有四户安置户与兰家兴签订合同，并非十三户；二、对证据三的真实性、关联性、证明对象没有异议，对证据三的合法性有异议：1.发包方和承包方均不具备建筑施工企业资质；2.鉴于《联合建房合同》及《〈联合建房合同〉转让协议》属无效协议，故兰家兴无权将古厦社区综合楼发包给周永河建设；三、对证据四、证据五的关联性、真实性无异议，但对合法性及证明对象有异议。鉴于《联合建房合同》及《〈联合建房合同〉转让协议》属无效协议，故《协助办证协议书》及《联建房置换协议》项下房屋的产权均归陈守卫所有，兰家兴并不享有房屋所有权，兰家兴无权要求陈守卫协助办理办证手续，也不存在产权置换问题，该两份协议均属无效协议；四、对证据六的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明对象有异议，依据会议纪要第一条第二点规定“国土局为安置户办理土地使用权证”，可印证古厦社区综合楼七至十二层的房屋所有权归安置户所有，兰家兴并不享有房屋所有权；本案土地属于国有土地而并非集体土地，属于出让地而非划拨地；五、对证据七的关联性、真实性没有异议，对合法性及证明对象有异议：1.该份合同名为合作建房协议，实为商品房买卖协议，合同项下的出资款即为购房款，合同具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应当认定为商品房买卖合同；2.基于《联合建房合同》及《〈联合建房合同〉转让协议》属无效协议，故兰家兴不享有古厦社区综合楼七至十二层的房屋所有权，无权将综合楼701、801、901、1101号房屋与陈守卫、张姜妹所有的902、1006、606、603号房屋进行产权置换，即兰家兴不享有406号房屋所有权，无权对该房屋进行处分，故本案《合作建房协议》属无效合同；六、对证据八、九、十、十一的真实性、合法性没有异议，但与本案不具有关联性，同时对证明对象有异议，上述证据仅能证明原告居住在古厦社区综合楼406号房屋，但不能证明原告享有406号房屋所有权。七、对证据十二形式上的真实性、合法性、证明对象无异议，但与本案不具有关联性，证据的内容真实性有异议，收款收据中的收款单位“古厦社区综合楼”非兰家兴，且该单位未经工商登记，故无法证明原告向兰家兴支付购房款及支付了水电费、物业费等款项。根据《合作建房协议》，原告应支付购房款442176元。退一步说，即便收款收据属实原告仅支付了购房款152332.8元，原告大部分购房款未付清。收款收据约定的款项并非“共建款”，而是“购房款”；八、对证据十三的真实性、关联性、合法性、证明对象无异议，同时可以印证古厦社区综合楼406号房屋的产权归陈守卫所有，原告对上述房屋不具有所有权；九、证据十四能够证明本案讼争房屋归陈守卫所有，并能够印证合作建房协议属于房屋买卖合同性质。被告提交证据一承诺书，证明本案合作建房协议属于房屋买卖性质；证据二产权证，证明涉案房屋产权属于陈守卫，同时证明产权登记时间是2015年6月2日。原告认为，对证据的真实性无异议，对待证内容有异议，该承诺书可以证明讼争房屋不属于陈守卫所有。本院认为，被告对原告提供的证据一至十三的真实性没有异议，上述证据的真实性予以认定，可以证明以下事实：2012年5月3日甲方：古厦社区居委会、古厦村经济合作社、陈守卫、陈章涵就甲方在公园路一块城改安置地坪与乙方：张玉龙签订《联合建房合同》，合同约定工程建设规划许可证、主体工程及配套设施等建设费用由乙方承担。工程施工项目承建由乙方承建以及约定甲方分房所得第一至六层，乙方分房七至十二层等。甲方确保该土地不存在产权纠纷和债务纠纷，若存在产权纠纷和债务纠纷，概由甲方解决；若该土地发生纠纷及债务纠纷而影响或者造成停工及经济损失由甲方负责。房屋发生质量问题，不能验收成功造成危房的由乙方承担全部责任。并约定项目施工、管理及产权转移方式（合同第五条第三项：产权转移应统一，统筹方式进行，对楼房的销售及定价由甲、乙双方协商统一进行）。约定甲、乙双方违约责任等。2012年6月5日，张玉龙与兰家兴签订《联合建房合同》转让协议，张玉龙将上述《联合建房合同》中张玉龙的权利义务全部转让给兰家兴。2012年6月1日，发包方兰家兴与承包方周永河签订《建筑工程施工承包合同》（原告没有提供承包方的承包工程施工建设资质证明），双方约定公园路古厦社区综合楼由周永河承包施工。2015年2月16日，甲方：兰家兴与乙方：游义铭签订《合作建房协议》，合同约定乙方出资共建的单元房号、面积、单价以及付款方式和期限，甲方负责办理两证以及房屋交付时保证水管、电线管等到每户门口等。2015年5月2日，甲方：兰家兴与乙方：陈守卫、张姜妹签订《协助办证协议书》，约定兰家兴需要将综合楼房号902、903、1006、1103（登记在第三人陈守卫名下）、905、1105、1203（登记在第三人妻子张姜妹名下）的不动产，全部或部分变更登记到兰家兴指定民事主体名下时，乙方应给予变更登记所需的包括签名、捺印在内等的必要协助等。2015年5月5日，甲方：兰家兴与乙方：陈守卫、张姜妹签订《联建房置换协议》，协议约定属于陈守卫、张姜妹产权的406、506、606、603号房与被陈守卫卖出的原产权属于兰家兴的701、801、901、1101号房进行产权置换，置换后406、506、606、603号房的产权属于兰家兴所有。甲方需要将上述不动产，全部或部分变更登记到甲方或者甲方指定人员名下时，乙方应给予变更登记所需的包括、捺印在内等的必要协助，交易和登记费用由甲方承担。另查明，古峰镇古厦社区公园路215号综合楼，于2015年4月12日办理建设用地规划许可证（用地单位：古厦文物古迹管理委员会、屏南县古峰镇古厦社区居民委员会、陈章涵、ＸＸＸ、陈章豪、陈小玲、陈模宜、陈守卫、张姜妹、陈晓祯、陈贵清、陈章巧），于2015年5月4日办理建设工程规划许可证，2015年8月14日办理土地使用权证，《联合建房合同》当事人双方没有具备房地产开发经营资质。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案《联合建房合同》及结合《（联合建房合同）转让协议》可以证明甲方提供出让土地使用权，乙方提供资金建设，并约定分房和对楼房的销售及定价由甲、乙双方协商统一进行以及约定各自相关的违约责任，符合上述解释的第十四条规定的共同投资、共享利润、共担风险特征，应认定为合作开发房地产合同。上述解释第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案《联合建房合同》甲方古厦社区居委会、古厦村经济合作社、陈守卫、陈章涵与乙方兰家兴起诉前均不具备房地产开发经营资质。因此本案《联合建房合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案《联合建房合同》已经履行，房屋已建成，其所有权可确认归土地使用权作为投资的一方所有，出资方的经济损失，向与其签订《合作建房协议》的一方主张权利。因此原告主张其为福建省屏南县古峰镇公园路215号综合楼房号406的房产真实所有权人，依据不足，原告请求判决人民法院对上述房地产停止强制执行，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决如下：驳回原告游义铭的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告游义铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  苏枝贵审 判 员  张春花人民陪审员  黄瑜妃二〇一七年七月二十七日书 记 员  吴丹丹附主要法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。