广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初17004号
原告（反诉被告，以下均称原告）：东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社，住所地：广东省东莞市。
诉讼代表人：张松根，该单位居民小组长。
委托代理人：黄锦，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人：翟佩珊，广东陈梁永钜律师事务所实习律师。
被告（反诉原告，以下均称被告）：黄茂坤，男，1966年8月1日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。
委托代理人：张近广，男，1979年12月8日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。
原告东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社（以下均称“坡头合作社”）诉被告黄茂坤租赁合同纠纷以及被告黄茂坤反诉原告坡头合作社租赁合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员黄薇适用简易程序独任审理，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告坡头合作社的委托代理人黄锦、翟佩珊，被告黄茂坤及其委托代理人张近广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告坡头合作社起诉称，2015年4月29日，原、被告签订《空地租赁合同书》，约定原告将位于东莞市南城区西平坡头村“汗塘”地块出租给被告使用，租金按月缴交，每月租金为4500元，应于当月5日前支付。此外合同还约定，被告不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；被告未按时缴交租金超过两个月的，原告有权解除合同，没收定金，追回被告拖欠款项并收回地块。合同签订后，原告一直按合同约定履行义务，然而被告多次违反合同，自2015年8月起，开始拖欠租金，截止至2016年7月1日，被告已拖欠2015年8月、12月以及2016年1月至7月1日的租金共计36150元。原告多次催促后被告仍不支付，故原告于2016年5月5日委托律师向被告发出律师函，要求被告支付拖欠租金，否则将解除合同收回案涉土地追究被告的违约责任，但被告仍未予理睬。2016年7月1日，原告向被告寄发了《合同解除通知书》，书面通知被告解除合同并要求被告在收到书面通知后3日内将土地交还原告并付清拖欠的租金和滞纳金，同时，被告已缴纳的定金不予退还。被告已经于2016年7月2日收到《合同解除通知书》，但至今未向原告支付拖欠的租金、滞纳金，并继续占有土地，拒绝交还。原告认为被告的行为已经严重违反合同约定，损害原告的利益，故原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告于2015年4月29日签订的《空地租赁合同书》已于2016年7月2日由原告单方解除。2、被告立即向原告返还《空地租赁合同书》项下的东莞市南城区西平坡头村“汗塘”地块。3、被告支付拖欠的租金36150元。4、被告支付滞纳金54405元（按应缴租金每日加收1%至被告实际付清之日止，暂计至2016年7月8日为54405元）。5、原告无须向被告返还已收取的定金9000元。6、被告支付逾期返还土地的占有使用费1050元（参照租金标准，从2016年7月2日起计算至被告返还土地之日，暂计至2016年7月8日为1050元）。7、被告承担诉讼费用。
被告黄茂坤答辩称，其签订案涉《空地租赁合同书》后已经依约一次性缴纳相当于2个月租金9000元保证金和预缴计租期第一个月租金4500元，但原告一直没有交付场地给被告使用，故被告并不存在违约行为，反而是原告违约。同时，被告黄茂坤提起反诉，请求法院判令：1、解除双方于2015年4月29日签订的《空地租赁合同》。2、原告向被告返还保证金9000元及已预交的2015年7月份租金4500元。3、原告向被告支付违约金（违约金按4500元为基数，按每日1%标准自2015年7月2日计算至合同解除之日，暂计至2016年8月2日为17775元）。4、原告承担诉讼费用。
经审理查明，2015年4月，坡头合作社对该村土名“汗塘”的一块646平方米的农业用地招标出租，地块为空地，有围墙。后黄茂坤中标，双方于2015年4月25日签订了《空地租赁合同书》，合同约定：租赁期从2015年7月1日至2018年6月30日；每月租金1500元应于每月5日前支付；黄茂坤应于合同签订之日一次性缴纳相当于2个月租金的保证金9000元及预交第一个月租金4500元；坡头合作社应于2015年7月1日前将空地按现状交付给黄茂坤，交付时，双方应在空地现场，若黄茂坤对空地状况有异议的，应当场提出，协商解决；坡头合作社不按时交付空地的，每逾期一日应支付月租金1%的违约金，违反合同在租赁期内收回空地的，应双倍无息返还定金并退回当月租金；黄茂坤不按时交租的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，违反合同在租赁期内退租的，不退还定金并赔偿两个月租金的违约金。黄茂坤于2015年4月29日向坡头合作社支付了保证金9000元和7月份租金4500元。后双方就是否交付土地以及是否存在逾期交租发生争议，诉至本院，诉如所请。
坡头合作社主张在2015年5月中旬由其村小组组长张松根将空地钥匙通过黄茂坤邻居张某交付，故已经交付了土地，但由于黄茂坤认为前一手承租人将原来搭建的简易棚架进行了拆除故一直拒绝缴纳租金。黄茂坤否认已经收取钥匙，表示其由于得知前一手承租人将原来搭建的简易棚架拆除，认为案涉土地不属于现状交付，故一直要求坡头合作社予以解决，并未实际收地和使用。坡头合作社在2015年9月出具一份《证明》，载明：“因为黄茂坤在旱塘原黎锦钊租赁地块投标时对原有搭建物是否保留存在误解，后来承接黎锦钊的租赁人把原有的搭建物拆除，因此黄茂坤不依时缴纳租金并多次提出异议，后经社区领导，社区合作社负责人与黄茂坤协议同意减免黄茂坤2015年9-11月份租金解决上述问题”。张某出庭陈述称张松根曾在2015年5月中旬将“汗塘”地块的铁门钥匙放在其开设的小卖部处，两天后其亲手将钥匙给了黄茂坤，但黄茂坤是否有使用钥匙其不清楚。黄茂坤对张某的陈述不予认为，且主张张松根系张某的舅舅，其证言不可采纳。坡头合作社确认张松根与张某的关系，但认为在同村里具有亲戚关系很普遍，不能据此认为证言不可采纳。
案涉土地属于农用地，其现场照片显示该地块有围墙和一扇铁门，空地里面只有杂草，且靠一端围墙有一块铁架广告牌斜放。坡头合作社表示由于已经交付钥匙，故该照片系从围墙上方拍摄，从里面放置有广告牌可知被告已经实际收地并使用。黄茂坤否认有放置广告牌，但其诉讼代理人表示由于该地块与自己的地块相连，故将自己拆除的广告牌放置在该地块上，该行为与黄茂坤没有关系。
2016年6月30日，坡头合作社向黄茂坤发出《合同解除通知书》，以黄茂坤拖欠8个月租金为由要求解除《空地租赁合同书》，没收定金9000元，并要求黄茂坤支付拖欠的租金和滞纳金共计51885元。黄茂坤确认于2016年7月2日收到通知书，但坚持认为坡头合作社未能交付符合合同约定的标的，先行构成违约。
上述事实，有空地租赁合同书、合同解除通知书、快递邮单、照片、概况、证明、收据、查询回复函、证人证言等以及本案庭审笔录、质证笔录附卷为证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉《空地租赁合同书》为双方真实意思表示，且内容不存在违反法律法规禁止性规定的情形，故本院对该合同的效力，予以认定。坡头合作社于2016年6月30日发出《合同解除通知书》，该通知于2016年7月2日到达黄茂坤处，黄茂坤对此并未提出异议，且在诉讼中亦请求解除合同，故本院认定案涉《空地租赁合同书》于2016年7月2日解除。坡头合作社主张黄茂坤逾期缴纳租金构成违约，而黄茂坤则主张坡头合作社未交付土地先行构成违约，故本案争议的焦点为坡头合作社是否已经交付案涉土地。
对此，坡头合作社主张由张松根通过黄茂坤的邻居张某交付了钥匙，但仅提交了张某的证人证言，并未提交其他证据予以佐证，而且证人张某与张松根系亲戚关系，因此，该证人证言的证明效力并不高。根据《空地租赁合同书》的约定，案涉土地进行交付时，双方应在空地现场，若黄茂坤对空地状况有异议的，应当场提出，协商解决，故现坡头合作社主张是单方交付钥匙，亦不符合合同关于土地交付的约定。而且，从坡头合作社出具的关于免除黄茂坤2015年9至11月份租金的证明看，黄茂坤对于空地的现状存在异议，该证明并不能证明坡头合作社已经完成了交付的义务。另外，虽然黄茂坤的代理人确认自己放置了广告牌在空地上，但由于该广告牌斜靠在围墙边，故坡头合作社并无充分证据证明该广告牌是由黄茂坤进入空地放置。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定关于“对合同是否履行发生争议，有负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，坡头合作社主张已经完成了土地交付义务，证据并不充分，本院对此不予认定。由于坡头合作社不能充分证明已经在2015年7月1日前依照合同约定将空地交付给黄茂坤，故黄茂坤未支付之后的租金并不构成违约，对坡头合作社诉请要求没收保证金9000元以及黄茂坤承担相关违约责任，本院不予支持。坡头合作社应返还黄茂坤保证金9000元及预交的租金4500元，并支付违约金4500元×1%×366=16470元，对黄茂坤超出该数额的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条和第六十九条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社与被告黄茂坤于2015年4月29日签订的《空地租赁合同书》已经于2016年7月2日解除。
二、原告东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社应在本判决发生法律效力之日起五日内向黄茂坤返还保证金9000元和预交的租金4500元。
三、原告东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社应在本判决发生法律效力之日起五日内向黄茂坤支付违约金16470元。
四、驳回原告东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社的诉讼请求。
五、驳回被告黄茂坤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1156.05元，反诉受理费291元，合计1447.05元，均由原告坡头合作社承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄 薇
二〇一六年十月十四日
书记员 张志军
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
第1页共11页