河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终5416号
上诉人（原审原告）：董国莲，女，汉族，1951年3月26日出生，住南阳市宛城区。
上诉人（原审原告）：邱瑞静，女，汉族，1966年2月7日出生，住南阳市卧龙区。
二上诉人共同委托诉讼代理人:杨贵，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区公路局。住所地,南阳市北京大道南西施兰公司六楼。
法定代表人:王宣真，该局局长。
委托诉讼代理人:徐淑梅，河南梅溪律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周丽，河南梅溪律师事务所律师。
上诉人董国莲、邱瑞静因与被上诉人南阳市卧龙区公路局（以下简称卧龙区公路局）为侵权责任纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2012）宛龙靳民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。董国莲、邱瑞静及其共同委托诉讼代理人杨贵，南阳市卧龙区公路局的委托诉讼代理人徐淑梅、周丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董国莲、邱瑞静上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉求。事实和理由：董国莲、邱瑞静至今持有涉案房屋的所有权证，应受到法律保护。卧龙区公路局没有合法依据非法侵占、拆毁董国莲、邱瑞静的房屋，事实清楚，证据充分。一审认定双方以46万元完成交易，认定该46万元为土地使用权和地上房屋的总价款错误。“房随地走，地随房走”是房地产设定抵押时的基本原则和要求，不适用本案。卧龙区公路局和王村乡人民政府与董国莲、邱瑞静分别签订的两份转让协议中，仅约定46万元是支付的土地使用权转让款，并注明了土地证号，根本没有涉及地上房屋等附属物问题，协议中也明确约定了“未尽事宜另行协商”。一审用双方成交5年前的交易价作为衡量有失公平。ＸＸ儒是王村乡人民政府下属的村级支书，其陈述及证言不应认定作为定案依据。本案程序违法，缺少当事人，应当将王村乡人民政府追加为第三人参加诉讼，以查清相关事实。
卧龙区公路局辩称，一审认定事实清楚，证据充分，董国莲、邱瑞静的上诉理由不能成立。“房随地走，地随房走”是房地产交易的基本原则，一审认定双方以46万元完成交易，包含土地使用权和地上房屋的价值正确。董国莲、邱瑞静持有的只是作废的证件。在双方无明确约定情况下，一审认定交易时的真实意思表示为该46万元包含房屋价格是客观的。ＸＸ儒是无利害关系人，也是交易的中间人，其证言具有较强的证明力，一审认定正确。董国莲、邱瑞静已以财产权属为由起诉过，后在被驳回后上诉，二审发回重审中又撤回了起诉，现其又以侵权起诉，应予驳回。一审程序合法，董国莲、邱瑞静起诉时未将王村乡人民政府列为当事人，其现提出追加，不应支持。
董国莲、邱瑞静向一审法院起诉请求：1、被告停止侵权，腾出无理占用原告的房屋。2、被告支付占用房屋使用费10000元。3、被告赔偿拆毁部分房屋损失10000元。4、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1995年8月16日，原保定地区农用运输车总厂南阳分厂借董国莲、邱瑞静339000元及另一债权人科技信用社款项。因借款未如期偿还，董国莲、邱瑞静及另外一债权人科技信用社分别将农用车厂诉至法院。经南阳中院执行，将借款人农用车南阳分厂土地使用权及其附属房产执行给二位债权人，其中6600.69平方米土地使用权及地上1114.69平方米房屋抵偿了所欠董国莲、邱瑞静的债务。二原告分别于1998年4月30日办理了土地使用证、1998年12月3日办理房屋产权证。（经查，南阳市规划设计研究院确定该总面积为6600.69平方米土地中包括实用面积5322.7平方米，代征城市道路1278.00平方米）。董国莲、邱瑞静二人取得该宗房地产后，欲对外转让并托付该房地产所在地王村乡何营村支书ＸＸ儒联系买家无果。1999年10月9日，二人又委托南阳市房地产拍卖行以起拍价35万元整体拍卖该宗土地，结果流拍。2003年初，本案被告卧龙区公路局拟在312国道旁建立交通观测站，选址于卧龙区王村乡境内，与王村乡人民政府协商征地事宜，王村乡人民政府同意为公路局代办征地事宜。适逢董国莲、邱瑞静在多次处理上述财产无果的情况下，也委托王村乡人民政府处理由二人享有的土地使用权。2003年10月16日，卧龙区公路局与王村乡人民政府签订一份协议书，主要内容为：卧龙区公路局出资250万元整体收购王村境内二十里岗路南农用车南阳分厂30亩土地使用权及该厂院内附属物的资产所有权。王村乡人民政府负责办理土地过户及解决与土地相关的债务纠纷。协议签订后王村乡时任乡长张建龙委托ＸＸ儒与董国莲、邱瑞静协商征地事宜。卧龙区公路局于2014年1月起陆续向王村乡人民政府支付征地款。2004年2月9日，ＸＸ儒代表王村乡人民政府与董国莲、邱瑞静签订了转让协议，主要内容为：董国莲、邱瑞静自愿将位于何营村十组5322.7平方米的一宗土地使用权(土地证号为980**号)转让给王村乡人民政府，王村乡人民政府一次性给付46万元现金；涉及该宗土地的纠纷由董国莲、邱瑞静负责解决，土地过户费由王村乡负担；未尽事宜另行协商。（对“未尽事宜另行协商”的理解事后双方产生了歧义，原告一方述称指的是地面附属物转让价格另行协商，王村乡人民政府称46万包含土地及附属物的总价格。“未尽事宜另行协商”是合同通用术语，通常是指代合同履行中双方在细节上应相互协助配合的枝节小问题）。2004年8月30日，卧龙区政府下发宛龙证土管（2004）第31号批复，批复同意将董国莲、邱瑞静使用的5320.20平方米国有土地使用权变更给卧龙区公路局。2004年9月，董国莲、邱瑞静作为甲方，卧龙区公路局作为乙方，双方签订了一份“土地使用权转让协议”。该协议没有写明具体转让价格和日期，主要约定：董国莲、邱瑞静位于王村乡312国道南侧5322.2平方米工业用地土地使用权以有偿转让方式转让给公路局，双方自愿转让、受让；协议指明了土地东、南、西、北四至和按国家规定的批准使用期限；转让价款，含转让所发生的费用由乙方公路局支付，卖方协助办理过户。并对违约等事项也作了约定，约定双方签字、盖章后生效。2004年9月16日，卧龙区公路局申请土地变更登记，申请书中测量的变更土地面积为5320.20平方米。2004年12月31日，卧龙区国土资源房产管理局给卧龙区公路局颁发国有土地使用权证，土地使用权证上标注的使用面积为5320.20平方米。后公路局开始使用该土地，董国莲、邱瑞静以地面附属物未转让，公路局使用、拆除及改造均属侵权，双方为此产生纠纷。另查明，南阳市规划设计研究院在对该6600.69平方米绘图说明中载明，总用地面积6600.7平方米折9.901亩，其中实用面积5322.7平方米，折7.984亩，代征城市道路1278.00平方米，折1.917亩。）。
一审法院认为，原告以46万元与被告完成交易，该46万元应认定为土地使用权和地上房屋的总价款，其理由如下：（一）“房随地走、地随房走”是房地产交易的基本规则。在无明确约定和特别说明的情况下，房屋所有权应随土地使用权的转让而转移。本案原告在转让该总土地使用权时未对地上房屋作出明确约定和特别说明，应视为原、被告在该交易过程中默认并遵守了上述规则；关于对“未尽事宜另行协商”的理解，应按交易习惯以及诚实信用原则来理解，即该表述是合同通用术语，通常是指合同履行中双方在细节上应相互协助配合的枝节小问题，而不应理解为交易内容和交易价款等主合同权利义务。（二）双方交易之前不久，原告曾欲以35万元整体转让该宗土地使用权和地上房屋而无果，此后以46万元转让于被告，在双方无明确约定的情况下，应当认定原告交易时的真实意思为该46万元及包含了土地使用权，也包含了地上房屋的价值；（三）该交易的中间人王村乡人民政府在介绍经办该交易时以250完整体收购30亩即含有该6600平方米，交易具体洽谈人ＸＸ儒证言证实,二原告曾委托朱介绍买家，以35万整体拍卖无果，最终介绍以46万价格卖与公路局，包含土地及附属房屋总价格。ＸＸ儒是本案转让事宜的价格洽谈人、知情人，且与本案处理结果无利害关系，其证言具有较强的证明力，应予采信；（四）南阳市土地规划设计院制图说明部分，说明实用面积5532.20之外的1278.00平方米的性质属代征城市道路的公共用地，该公共用地属临路用地单位取得用地时应支付购买款但任何购买人包括二原告无实际使用的权利。即该1278.00平方米土地对双方无实用价值。从交易的角度，双方协议上载明的5532.20平方米是实用使用面积，与总面积6600.69平方米是同一标的物。综上所述，原告诉称该宗土地附属房屋未随土地使用权的转让而转移，被告构成侵权理由无事实和法律依据，被告亦未提供相关证据予以证实，故一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告董国莲、邱瑞静的诉讼请求。诉讼费400元，由原告董国莲、邱瑞静承担。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，关于卧龙区公路局在本案房地产交易中所支付的46万元是否包含土地附属物价款的问题。首先，本案中房地产在双方之间的流转主要是通过王村乡人民政府从中协调完成的，双方与王村乡人民政府也分别签订有协议，而ＸＸ儒作为当时王村乡人民政府方的具体经办人，一审中明确陈述当时包含有对土地上附属物的处置。其次，在卧龙区公路局与王村乡人民政府所签订的协议中，明确约定卧龙区公路局所收购的标的物包含土地上厂院内附属物的资产所有权，这在一定程度上也反映出当事人在交易时将土地附属物一并进行了考虑。再者，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让是房地产交易中的一般规则。董国莲、邱瑞静分别与王村乡人民政府和卧龙区公路局签订的协议中虽未明确否是包含土地上附属物，但本案中并无证据显示当事人对此存在其他相反约定或特别说明。故一审认定该46万元包含土地附属物的价值并无不当。在一审当事人提交的相关证据材料中，王村乡人民政府对本案争议的相关事实已进行了明确说明，董国莲、邱瑞静关于应追加王村乡人民政府参加诉讼以查明相关事实的上诉不能成立。ＸＸ儒为本案房地产交易中的具体协商人，其对交易事实的陈述对本案具有一定的证明效力，一审综合本案情况对其证言予以采信并无不当。综上所述，董国莲、邱瑞静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由董国莲、邱瑞静负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 孙小刚
审判员 孙 娟
二〇一七年三月十六日
书记员 钱薪谕