安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖民终313号
上诉人（一审原告）：丁晓平�女，1975年10月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人(一审原告）：周远辉，男，1992年5月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：郑秀军，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋小军，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：王俊刚，男，1963年5月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。
委托诉讼代理人：杨伟，安徽坤慧律师事务所律师。
一审第三人：安徽元通房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀城元亨大厦2号楼三楼，组织机构代码71992136-1。
法定代表人：闫龙林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。
上诉人丁晓平、周远�因与被上诉人王俊刚、一审第三人安徽元通房地产开发有限公司（简称元通公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院于2017年12月29日作出的（2017）皖12民初98号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2018年6月25日对本案进行公开开庭审理。丁晓平、周远辉的委托诉讼代理人郑秀军、王俊刚的委托诉讼代理人杨伟、元通公司的委托诉讼代理人汪长杰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
丁晓平、周远辉上诉请求：依法改判排除对案涉房屋的强制执行或将本案发回重审。事实与理由：1、案涉商品房买卖合同真实有效。本案中虽存在不同版本商品房买卖合同内容不一致的情况，但是合同中关于商品房的面积、价款、付款方式等内容均相同。之所以存在内容不同的商品房买卖合同，是因为合同中既有打印部分，又有手写部分，相关内容书写不一致是正常的。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，是否在房地产登记机构办理备案手续并不能导致合同无效。2、丁晓平、周远辉已支付案涉房屋的全部购房款。丁晓平、周远辉购买的是李敏所退的房屋，李敏向元通公司支付了90万元购房款后，丁晓平、周远辉通过周健、周家彬以现金的形式直接向李敏支付了90万元。安徽和顺建设集团有限公司（简称和顺公司）系案涉房屋所属工程的承建方，周远辉的父亲周杰与周家彬是实际施工人，元通公司欠付和顺公司工程款，和顺公司同意以工程欠付款抵付丁晓平、周远辉应支付的剩余房款，该事实既有内部承包合同、领款单予以证明，又有三方签订的确认书予以印证。3、一审法院适用法律错误。案涉房屋并不是住房而是经营性用房，丁晓平、周远辉已支付全部购房款，且满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其他能够排除强制执行的条件。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院适用第二十九条的规定应属错误。
王俊刚答辩称：1、丁晓平、周远辉与元通公司的法定代表人闫龙林及元通公司的股东周健是亲属关系。丁晓平是周健的妻子，周健是闫龙林的小孩舅；周远辉是闫龙林的外甥，是周健的侄子；周远辉的父亲周杰也是闫龙林的小孩舅，是周健的大哥；周健既是元通公司的股东，也是元通公司的会计；周健是和顺公司的股东，2014年4月18日前，和顺公司的法定代表人是闫龙林，2014年4月18日后的法定代表人是周健；周家彬是周健的三弟，是周远辉的三叔。2、一审法院认定丁晓平、周远辉与元通公司签订�商品房买卖合同不具有合法性、真实性、有效性是正确的。具体理由如下：（1）案涉商品房买卖合同有三个内容的版本，内容有多处不同，应是虚假的。元通公司交给一审法院执行局的二份合同中，一份只有丁晓平的签字，另一份没有签订时间，该二份载明的交付时间均为2008年3月31日。丁晓平、周远辉提起本案诉讼时交给一审法院的是该二人都签字的合同，载明的交房时间为2015年12月31日。此外，三个不同版本的商品房买卖合同上加盖的元通公司的公章也不同。再结合丁晓平、周远辉与元通公司法定代表人闫龙林的亲属关系，足可以认定三份商品房买卖合同是虚假的。（2）丁晓平、周远辉没有支付购房款。案涉房屋价值几百万元，但丁晓平、周远辉却未提供一分钱的转账记录，只提供了4张收据，4张收据加盖的元通公司的财务专用章亦有不同。2008年1月26日开具的编号为0003246的收据和2009年6月26日开具的编号为0003251的收据，时间跨度长达18个月，但票号却仅相差5个号，所加盖的均是不带编码的元通公司的财务专用章；2007年8月20日出具的编号为1114541的收据和2008年10月20日开具的编号为1114547的收据，时间跨度长达14个月，票号亦相差5个号，加盖的均是带编码的元通公司的财务专用章。元通公司开发了那么多房子，从2007年8月20日至2009年6月26日，将近2年的时间，不可能仅卖了几套房子，只收了几个买房者的购房款。且在同一时间段内却出现了2枚不同的财务专用章，明显存在造假。（3）丁晓平、周远辉称和顺公司同意以元通公司欠付的工程款抵付其剩余购房款的理由不能成立。丁晓平、周远辉提交的商品房买卖合同的签订时间为2007年8月20日，而其一审法院提交的同意抵付购房款的确认书却是2017年4月12日签订。在商品房买卖合同�订时，元通公司是否拖欠工程款，拖欠多少工程款均是未知数，不可能以欠付工程款抵付剩余购房款。且如果周杰、周家彬是案涉房屋所属工程的实际施工人，要用元通公司欠付其的工程款抵付丁晓平、周远辉的剩余购房款时，在签订商品房买卖合同时，就必须有周杰、周家彬向元通公司出具的同意为丁晓平、周远辉抵付购房款的意思表示，但是无论是签订商品房买卖合同还是2017年4月12日签订确认书时，都没有该二人的相关意思表示。故，丁晓平、周远辉和元通公司、和顺公司无权直接决定用周杰、周家彬的工程款抵付丁晓平、周远辉的剩余购房款。3、案涉房屋为商业用房，至今仍登记在元通公司的名下，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回丁晓平、周远辉的上诉请求，依法维持原判。
元通公司答辩称：1、元通公司与李敏签订协议书，李敏预付定金，预定购买案涉房屋，但后来要求退房，并未实际购买。元通公司同意李敏退房，但元通公司无力退还李敏购房款，同意由丁晓平、周远辉实际购买。2007年8月20日，在王俊刚申请一审法院查封案涉房屋前，丁晓平、周远辉与元通公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同。2、除了李敏已付的90万元购房款外，元通公司同意将元通公司应付丁晓平的丈夫周健和周远辉的父亲周家彬的工程款抵付丁晓平、周远辉的购房款，已于2009年在一审法院查封案涉房屋前将购房款抵付完毕。3、元通公司于2009年已向丁晓平、周远辉交付案涉房屋，丁晓平、周远辉于2012年将案涉房屋出租给李平安经营使用，但因案涉房屋仍登记在元通公司名下，尚未过�给丁晓平、周远辉，李平安要求与产权登记人元通公司签订房屋租赁合同，故案涉房屋的租赁合同由元通公司与李平安统一签订，但案涉房屋的租赁费由丁晓平、周远辉向李平安实际收取。4、案涉房屋从2009年起就一直被元通公司对外抵押，故丁晓平、周远辉一直未取得产权登记。综上，丁晓平、周远辉的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其所提执行异议应予支持。
一审法院查明：2007年8月20日，丁晓平、周远辉与元通公司签订三份不同版本的《商品房买卖合同》，均约定了元通公司将其开发的位于阜南县陶子河路元通-
阳光花园第18幢沉降缝以北商品房1-4层房屋以2998920元的价格出售给丁晓平、周远辉的相关事宜，但三份合同的内容和书写存在不一致（面积差异处理、纠纷解决方式、买受人签字等）。一审庭审时，丁晓平、周远辉称，涉案房屋最初由李敏购买，其系从李敏处购买的涉案房产。李敏支付了90万元购房款后，丁晓平、周远辉通过周健、周家彬以现金的方式直接向李敏支付90万元，李敏选择退出。丁晓平、周远辉重新与元通公司签订了上述商品房买卖合同，并通过抵付周健、周家彬工程款的方式付清余款。后因涉案房屋已经抵押，未能办理房产过户手续。
阜阳仲裁委员会受理王俊刚与元通公司等借款合同纠纷后，分别作出的（2015）阜仲字第1号、（2015）阜仲字第2号、（2015）阜仲字第3号（2015）阜仲字第4号、（2015）阜仲字第5号裁决已发生法律效力。因元通公司逾期未履行上述裁决确定的义务，王俊刚向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中于2015年4月27日分别作出（2015）阜执字第00131号、（2015）阜执字第00132号、（2015）�执字第00133号、（2015）阜执字第00134号、（2015）阜执字第00135号执行裁定，并于2015年12月8日依据上述裁定查封了登记在元通公司名下的位于阜南县建材大市场的部分房产（包括案涉房屋在内）。2016年3月15日，一审法院作出（2015）阜执字第00131-3号执行裁定，拍卖元通公司名下的房产证号为南房字第××号元通花园18栋部分非住房地产。丁晓平、周远辉以其中包括其二人所购房产为由，向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年6月6日作出（2017）皖12执异4号执行裁定书，裁定驳回丁晓平、周远辉的异议请求。丁晓平、周远辉遂提起案外人执行异议之诉，请求判令：停止对位于阜南县陶子河路元通-
阳光花园第18幢沉降缝以北商品房一、二、三、四层房屋的强制执行并解除查封；由王俊刚承担本案诉讼费用。
一审法院认为，本案争议焦点为丁晓平、周远辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，丁晓平、周远辉就涉案房屋与元通公司签订的商品房买卖合同存在不同版本，且在房地产登记机构未办理备案手续，不能对其真实性、合法性、有效性予以确认；丁晓平、周远辉自述购买涉案房屋用于对外出租，不属于用于居住的房屋；同时，丁晓平、周远辉未能提供充分、有效的证据证明其为购买涉案房屋支付了相应的对价。故丁晓平、周远辉主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，不予采信。综上所述，丁晓平、周远辉的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回丁晓平、周远辉的诉讼请求。一审案件受理费30791元，由丁晓平、周远辉负担。
二审中，丁晓平、周远辉向本院新提交四组证据。证据一、公安局扣押物品、文件清单二份及解除取保候审决定书一份，证明：元通公司的法定代表人闫龙林、股东周健等主要人员在2005年因涉嫌犯罪被阜阳市公安局立案侦查，元通公司的账簿�均被阜阳市公安局扣押，导致公司经营困难。在他们被取保候审后，2006年6月2日，元通公司与李敏签订购房合同时，案涉房屋还未开始建设，因此就出现了购房合同的时间早于案涉房屋所属工程的承包协议签订时间的情况；元通公司用李敏预付的90万元定金才开始建设的。当李敏要求退房时，元通公司无钱退款，才把案涉房屋转卖给丁晓平、周远辉的。证据二、安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202执2581号执行裁定书、公告及执行阶段资产线索表各一份，证明:像丁晓平、周远辉这样的购房户还有很多，都面临着房屋被执行的危险，如果此类问题不能妥善处理，将会造成其他社会问题。证据三、阜南县建材大市场二期工程18#四层平面图一份，证明：元通公司将其开发建设的阜南县建材大市场二期工程18#在沉降缝以北的房屋出售给丁晓平、周远辉，该沉降缝客观存在。证据四、（2016）最高法民申2736号民事裁定书、（2016）最高法民申254号民事裁定书，证明：最高人民法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记在其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥�用第二十八条，因此，一审法院适用第二十九条是错误的。王俊刚对丁晓平、周远辉二审新提交证据的质证意见：证据一，真实性无异议，对前一部分证明目的无异议，对后一部分证明目的有异议；证据二，真实性有异议，与本案无关联性；证据三，真实性及证明目的均有异议；证据四，真实性无法确定，仅是案例而已，不能作为判决依据。元通公司对丁晓平、周远辉二审新提交的证据均无异议。
王俊刚二审向本院新提交一份编号为1114549的购房款收据，证明：丁晓平、周远辉曾向一审法院提交了4份交付购房款的收据，其中一份编号为1114549，但丁晓平、周远辉提起本案诉讼向一审法院提交的购房款收据不包含此收据，而是另一份编号为1114547的收据，说明元通公司出具案涉房屋的购房款收据非常随意，相关收据不真实，不能作为定案依据。丁晓平、周远�与元通公司的质证意见均为：待庭后核实后提交书面说明，但并未提交。
丁晓平、周远辉与王俊刚二审所举证其他证据及证明目的均同一审，除丁晓平、周远辉对王俊刚一审举证的商品房买卖合同的真实性提出异议（一审质证时，丁晓平、周远辉对王俊刚一审举证的3份商品房买卖合同的真实性均予以认可）外，相对方的质证意见均同一审。元通公司一审及二审均未举证，其对丁晓平、周远辉一审所举证据未提出异议，认为王俊刚一审举证的商品房买卖合同来源不明。
经丁晓平、周远辉申请，二审出庭作证的李敏称，其向元通公司交付90万元购房款，后来其通过周健所在的酒店又将其所购房屋出售，周健以90万元退掉，因房屋涨价，周健又另外给其40万元。该130万元中，现金约90余万元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
�审另查明：一审中，王俊刚举证了三份内容不同的案涉房屋的商品房买卖合同，丁晓平、周远辉质证时，认为王俊刚所举证的三份商品房买卖合同均是真实的。二审庭审中，案涉各方均认可：元通公司的法定代表人闫龙林是周远辉的姑父；周健是丁晓平的丈夫，是周远辉的叔叔。
安徽省工商行政管理局网站上公示的企业信用信息显示：2014年4月18日前，闫龙林持有和顺公司60.95%的股份；2014年4月18日后，周健持有和顺公司60.95%的股份，周健同时也是元通公司的股东。
本院认为，综合双方的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：丁晓平、周远辉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
申请执行人王俊刚依据生效仲裁裁决向一审法院申请强制执行被执行人元通公司的财产后，一审法院于2015年12月8日查封了元通�司所有的案涉房屋。非房屋所有权人的丁晓平、周远辉欲排除人民法院对案涉房屋的强制执行，其必须证明享有足以对抗人民法院强制执行的民事权益。案涉商品房买卖合同存在数份内容不同的版本，内容在诸多重要方面均不一致，有违常理，且案涉商品房买卖合同未经备案登记，哪一份商品房买卖合同是真实的无从核实，故，丁晓平、周远辉与元通公司在案涉房屋被查封前是否签订合法有效的商品房买卖合同存疑。丁晓平、周远辉称李敏与元通公司签订购买案涉房屋的合同书，支付了90万元的首付款后要求退房，丁晓平、周远辉接手李敏所购案涉房屋，由其直接支付90万元给李敏，但丁晓平、周远辉未能举证李敏支付给元通公司90万元及丁晓平、周远辉支付给李敏90万元的银行转账支付凭证；丁晓平、周远辉称剩余购房款（2098920元）是用元通公司欠付和顺公司的工程款所抵付，所提供的证据是由三方于2017年4月12日补签的确认抵款事宜的确认书，鉴于丁晓平、周远辉与元通公司、和顺公司的法定代表人或股东系亲属关系，三方之间客观上可能存在利害关系，丁晓平、周远辉是否付清案涉房屋的购房款亦存疑。最为重要的是，即便丁晓平、周远辉与元通公司在案涉房屋被查封前签订了合法有效的商品房买卖合同且已付清购房款，其所享有的亦仅是请求元通公司依约交付案涉房屋的债权请求权，只有在符合法律法规特别规定的条件下，该权利方能对抗人民法院对案涉房屋的强制执行。丁晓平、周远辉虽称案涉房屋于2009年已交付，但其对此未能举证证明，其亦称于2012年已将案涉房屋出租他人经营使用，但其所举证的房屋租赁合同上载明的出租方却为元通公司且加盖元通公司公章，无法反映出丁晓平、周远辉是案涉房屋出租方的�实。故，丁晓平、周远辉所举证据不足以证明其于2015年12月8日（房屋被查封之日）前已合法占有案涉房屋，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于须在人民法院查封之前合法占有房屋的规定。综上，丁晓平、周远辉所举证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其上诉请求及理由依据不足，本院不予支持。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定虽有不当，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30791元，由丁晓平、周远辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 敏
审 判 员 陈 钢
审 判 员 廖永结
二〇一八年七月十九日
法官助理 吴 辉
书 记 员 周 云
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人�法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。