成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初4751号原告:成都高投科技园物业服务有限公司。住所地：成都高新西区创业中心。法定代表人：任正，系公司董事长。委托代理人：王薇娜，国浩律师（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告:石家胜,男,汉族，1975年1月12日出生。住成都市高新区西芯大道***号附**号。委托代理人：李星雨，四川蓉信律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：张智彬，四川益正律师事务所律师。一般授权代理人。原告成都高投科技园物业服务有限公司（简称：高投公司）与被告石家胜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，由本院代理审判员陈敏依法适用简易程序，分别于2016年5月12日、6月6日公开开庭进行了审理。原告高投公司委托代理人王薇娜、李彦瑶、被告石家胜委托代理人李星雨、张智彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高投公司诉称：2015年6月，原、被告签订《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》，约定由原告为被告阳光地带3#地块A7、A23、A24、A41房屋提供物业服务，物业服务面积136.93平方米。期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止，根据合同约定，物业费单价为A7：4元/平方米/月，A23、A24、A41：5元/平方米/月，其中水、电费等费用并不包含其中。支付方式为一次性付清，遵循先付款后服务原则，被告应于合同签订之日起10日内一次性支付2015年1月1日至2015年3月31日的物业服务费。截至2015年12月31日，被告仍实际占用租赁房屋，双方形成事实物业服务关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日期间物业服务协议的签订，同时向原告支付2015年4月1日到2015年12月31日期间的物业服务费5913.81元，被告至今未予理会，故提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间物业服务费5913.81元；2、被告立即与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日事实物业服务期间书面物业服务协议的签订；3、确认双方事实物业服务关系已于2016年1月1日起正式解除；4、被告承担逾期付款资金占用费自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日为136.38元（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，以实际资金占用期限为准，并应计算至被告付清全部欠款之日止）；5、案件诉讼费由被告承担。被告石家胜辩称：物业是租赁的附随，不认可15年4月后的租赁关系即不认可物业服务关系。物业服务合同是倒签的。经审理查明，2015年6月被告（乙方）与原告（甲方）续订了一份《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》），主要约定，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用等；乙方按其占用物业的建筑面积其中A7建筑面积27.56平方米，按4元/月/平方米、A23、A24、A41号商铺，建筑面积109.37平方米，按5元/月/平方米的标准交纳物业服务费，本协议期限内物业服务费计1971.27元一次性支付，遵循先付费，后服务原则，本协议签订之日起十日内被告向原告支付物业费1971.27元。协议第2.1.5.1条，本协议为续签协议，该合同期限届满后，被告将案涉商铺钥匙交与原告，直至2015年6月原告与被告倒签2015年1-3月《物业服务协议》和交纳该期间物业服务费用。另查明，被告自2009年起租赁原告位于成都市高新区阳光地带3号地块A7、A23、A24、A41号商铺建筑面积136.93平方米的商铺。2014年租赁合同期限届满后，于2015年6月被告向原告交纳2015年1—3月商铺租金12127.53元后，原告作为出租方，被告作为承租方，案外人成都高投资产经营管理有限公司作为资产管理方补签《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，原告与被告同时一并签订了《物业服务协议》和交纳协议约定的物业管理费用。2015年12月31日，被告向原告出具《催告函》载明，原告与被告签订的《物业服务协议》约定的期限于2015年3月31日届满，双方未签订新物业服务协议，催交2015年4月至12月期间的物业管理费。2016年3月16日原告向被告发出《律师函》，认为双方形成事实上的物业服务关系，要求被告交纳2015年4月至12月期间物业服务费5913.81元，并签订《物业服务补充协议》等事项。原告将上述函件张贴于商铺外墙。庭审中，双方确认2015年4--6月案涉商铺钥匙存于原告处。双方于2015年6月仅补签2015年1—3月期间的合同及补缴费用，2015年4—6月期间，因案涉商铺准备出售，被告于2015年4月已将案涉商铺钥匙交与原告，直至6月被告从原告处取回钥匙。2015年12月31日，原告向被告出具《催告函》载明，原告与被告签订的《物业服务协议》约定的期限于2015年3月31日届满，双方未签订新的物业服务协议，要求被告交纳2015年4月至12月期间的物业服务费。2016年3月16日原告向被告发出《律师函》称双方形成事实物业服务合同关系，要求被告于2016年3月23日前交纳物业服务费5913.81元，并完成《物业服务补充协议》的签订。上述事实有《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》、《阳光地带3号地块商铺租赁合同》、《催告函》、《律师函》以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，原告与被告补（续）订的《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应有效。合同期限届满后，出租方未收回案涉商铺，被告仍使用租赁商铺，且原告提供了物业服务，双方建立了事实物业服务合同关系。但被告已接受原告提供的物业服务未履行支付物业服务费的行为构成违约，故对原告主张物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称，物业是租赁的附随，不认可2015年4月后的租赁关系即不认可物业服务关系。本院认为，房屋租赁合同关系中房屋钥匙的交付是租赁物是否交付的重要依据之一。本案被告于2015年4月将案涉商铺钥匙交与原告，于2015年6月又将案涉商铺钥匙取回，表明被告在4—6月期间基于出租方准备出售涉案商铺考虑是否继续租赁或者购买案涉商铺期，在此期间双方之间不存在租赁关系，但2015年6月被告从原告处取回商铺钥匙的行为表明被告继续租赁案涉商铺，至于被告在取得该商铺使用权后是否经营或者何时经营不影响租赁关系的成立，因此双方在此期间租赁关系成立，同时被告从原告处取回租赁商铺钥匙的行为，也认可原告提供物业服务，故辩称双方之间不存在物业服务关系的理由不成立，故对被告的该抗辩请求不予采信。关于物业服务费金额问题，经本院当庭询问，双方认可2015年1-3月物业服务费于2015年6月交纳并补签《物业服务协议》基于出租方准备出售涉案商铺，物业费暂计1—3月，物业服务协议倒签物业服务期限也限于2015年1—3月，被告于2015年4月期间将案涉商铺的钥匙交由原告保管至6月重新取回商铺钥匙，但被告未交纳物业管理费。本院认为，2015年1—3月物业服务费，被告于2015年6月补交并与原告倒签《物业服务协议》的行为，视为双方对2015年1—3月事实物业服务关系以及物业管理费交纳期限的认可，同时原告也认可被告于2015年4月将承租的商铺钥匙交由保管至6月，一方面表明原告认可被告在此期间暂时未使用案涉商铺和未享受物业服务，另一方面原告当庭陈述接受被告交接的商铺钥匙是基于案涉商铺准备出售，给承租方是否继续租赁或购买商铺提供犹豫期（考虑期），且房屋租赁钥匙的交接意味着租赁标的物交付的重要依据，同时，2015年1—3月期间的物业服务既有合同，也交纳物业服务费，但该行为实际发生在2015年6月，按合同约定，应先付款，后使用，那么原告作为提供物业服务方在2015年6月收取物业服务费时，并未向被告主张2015年4---6月期间的物业服务费以及对该期间物业服务费和协议（交纳和签订合同）未作出合理说明。综上，对原告主张此期间物业服务费的证据不足，故对原告要求被告支付2015年4—12月期间的5913.81元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告应向原告支付物业服务费金额5913.81元扣除4—6月期间即第二季度物业服务费1971.27元，实际应支付2015年第三、四季度物业服务费3942.54元。关于补签2015年4月至12月《物业服务协议》问题，因原告就此期间的物业服务费向本院提起诉讼，本院予以支持，该期间签订书面合同已无实际意义，故对原告的该项诉讼请求，本院不予采信。关于解除事实物业服务合同关系问题，原告主张双方2015年1-3月（第一季度）物业服务协议期限届满后形成事实物业服务关系。对未约定履行期限的事实物业服务关系，当事人可以随时解除合同，本案原告已向被告主张2015年12月31日前的物业服务费的诉讼请求，本院部分予以支持，现原告要求自2016年1月1日起解除物业服务合同关系的诉讼请求，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。关于要求被告承担逾期付款资金占用费的主张，虽双方之间存在事实上的物业服务关系，但对支付物业服务费何时支付以及逾期支付应承担违约责任未作约定，即使被告逾期支付物业服务费用给原告造成损失，但原告也未举证证明逾期支付物业服务费给其造成的直接损失的具体金额，对其该项主张，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告成都高投科技物业服务有限公司与被告石家胜之间的物业服务合同关系于2016年1月1日予以解除；二、被告石家胜应于本判决生效之日起十日内向原告成都高投科技物业服务有限公司支付2015年第三、四季度物业服务费3942.54元；三、驳回原告成都高投科技物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告石家胜未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告石家胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 敏二〇一六年六月六日书 记 员 李媛媛