陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初378号
原告招商银行股份有限公司榆林分行，住所地陕西省榆林市榆阳区航宇路中段。组织机构代码证号：69492790-X。
法定代表人霍晓锋，该行行长。
委托代理人陈芳，陕西正北律师事务所律师。
被告党换林，男，生于1979年5月18日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住该县。
被告王利霞，女，生于1981年9月11日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住该县，系被告党换林之妻。
被告榆林怡鑫房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区航宇路东畅达路门市。组织机构代码证号：79079809-5。
法定代表人陈强，该公司总经理。
委托代理人刘渊尊，该公司职工。
原告招商银行股份有限公司榆林分行（以下简称招商银行榆林分行）与被告党换林、王利霞、被告榆林怡鑫房地产开发有限公司（以下简称榆林怡鑫地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员刘建军独任审判，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。原告招商银行榆林分行的委托代理人陈芳、被告党换林、王利霞、被告榆林怡鑫地产公司的委托代理人刘渊尊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行榆林分行诉称:2011年3月19日，被告党换林、王利霞向原告招商银行股份有限公司榆林分行申请住房按揭贷款，经原告审批后，于2012年5月16日，二被告与原告签订了编号为：9120840002682号的个人购房借款及担保合同，该合同约定：被告党换林向原告借款人民币48万元，贷款期限为2012年5月22日至2032年5月22日，合同还约定了贷款年利率为7.755%、本息偿还方式、逾期加收50%计罚息、复利的计算依据及标准，提前收贷的条件及违约责任，被告党换林、王利霞以位于榆林市××小区××单元××室的房产为其项下借款提供抵押担保，被告榆林怡鑫地产公司为党换林借款合同项下债务承担连带保证责任。原告于2012年5月22日按照被告的要求将借款金额共计48万元打入被告指定的账户。被告党换林未按照借款合同的约定按时履行还本付息的义务，直至2015年12月21日，被告党换林仍欠原告借款本息443112.76元，连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，原告多次向被告党换林、�利霞催要无果。为此原告向法院提起诉讼，请求：１、依法判令被告党换林、王利霞共同向原告偿还所欠本金443112.76元及利息（含复息及罚息）；2、依法判令被告榆林怡鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、确认原告有权请求人民法院处置被告党换林、王利霞提供的抵押物，并有权对处置抵押物所得价款优先受偿；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告招商银行榆林分行向法庭提交了以下证据：
1、逾期账单一份，证明被告党换林、王利霞已经逾期三个月以上未按时偿还本息的事实。
2、借款及担保合同、借据各一份，证明原告与被告于2012年5月16日签订了个人购房借款及担保合同，合同约定被告党换林、王利霞在原告处借款48万元，借款期限240个月，被告榆林怡鑫房地产开发有限公司对上述债务提供连带保证责任担保，合同还约定如借款人连续3个月或累计6次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息的事实，且合同还对保证、抵押担保责任进行了约定，同时证明原告于2012年5月22日已将借款48万元汇入被告党换林的账号的事实。
被告党换林辩称：被告在原告处借款48万元是事实，原告诉状中所述也是事实，但如果房产证能办下来，被告同意每个月支付两个月的房款偿还所欠原告的借款。
被告党换林未向法庭提交任何证据。
被告王利霞辩称：被告在原告处借款48万元是事实，原告诉状中所述也是事实，但如果房产证能办下来，被告同意每个月支付两个月的房款偿还所欠原告的借款。
被告王利霞未向法庭提交任何证据。
被告榆林怡鑫地产公司辩称：按照当时和银行签订的合同，被告公司应该承担的责任被告公司公司也愿意承担，还款方式是首先处置抵押物，抵押物优先受偿。该房产五证齐全，经房产部门办理了预抵押登记，房产管理部门已经备案，并有预登记证，房产已经在业主个人名下。
被告榆林怡鑫地产公司向法庭提交了以下证据：
榆政建规函[2014]247号函、通知各一份，证明榆林市城乡建设规划局已经同意怡鑫房地产公司对本案中建设用地的容积率变更，但要求征得住户同意，现因大部分住户不同意，所以现在房产证无法办理的事实。
经庭审质证，经庭审质证，被告党换林、王利霞对原告提交的证据发表如下质证意见：
对原告提供的证据的真实性及证明目的均无异议，但如果房产证能办下来，被告同意每个月支付两个月的房款偿还所欠原告的借款。
被告榆林怡鑫地产公司对原告提交的证据发表如下质证意见：
对原告提供的证据的真实性无异议及证明目的均无异议。
原告招商银行榆林分行对被告榆林怡鑫地产公司提交的证据发表如下质证意见：
对被告提供的证据的真实性及证明目的均有异议，未办理房产证的原因在于被告怡鑫房地产公司，依据合同约定，未办理房产证，怡鑫公司就应当对下欠借款承担连带担保责任。
被告党换林、王利霞对被告榆林怡鑫地产公司提交的证据发表如下质证意见：
对被告怡鑫房地产公司提供的证据的真实性无异议，证明目的有异议，这两份证据均在被告购房后两年后出具的，不能对抗被告的答辩理由，且这两份证据跟被告党换林、王利霞没有关系，不予认可。
本院对庭审中，举证、质证的证据作如下认证：原告提交的证据被告党换林、王利霞、被告榆林怡鑫地产公司均对真实性及证明目的无异议，原告提交的证据形式合法，内容真实，当事人印鉴齐全，能够证明原、被告签订了借款/担保合同，被告党换林、王利霞向原告借款48万元，被告榆林怡鑫地产公司承担连带保证责任的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。被告怡鑫房地产公司提供的证据，原告及被告党换林、王利霞均有异议，经审查，榆林市城乡建设规划局于2014年10月8日作出的榆政建规函[2014]247号函是对被告榆林怡鑫房地产开发有限公司建设用容积�变更的文件、关于尽快填写补办规划手续征求意见表的通知是被告公司单方制作的通知，与本案不具有关联性，对本案不，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年3月19日，原告（贷款人、抵押权人）与被告党换林（借款人、抵押人）、被告王利霞（抵押人）、被告榆林怡鑫地产公司（保证人）签订了个人购房借款及担保合同，合同约定：“第1条、本合同当事人为明确各自的权利、义务，遵照有关法律、法规经协商一致，特订立本合同。第2条、贷款用途及所购房产，借款人或抵押人从榆林怡鑫地产公司处购买银沙福苑小区4幢4单元0601室的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。第3条、贷款币种与金额人民币肆拾伍万元整，具体贷款金额以借款借据为准。第4条、贷款期限为240个月，即从2012年5月22日起到2032年5月22日止。具体贷款期限以借款借据为准。第5条、贷款利率以国家公布的贷款基准年利率7.05%为基础上浮10%，即为年利率7.755%。本合同执行利率按国家公布的最新利率标准1月1日前后分段按日计息，从下期开始执行调整后的利率标准（即固定日调整方式进行调整）；罚息，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第6条、罚款的发放及贷款资金支付，借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内。本合同项下贷款资金的支付须采取贷款人受托支付方式支付。借�人同意贷款人根据其委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户。第7条、贷款归还选择等额还款的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定从62×××95账号中直接扣划贷款本金和利息。第8条、保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”；“第26条第2款如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续”；“第31条、保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第32条、保证范围包括但不限于本�同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及贷款人实现债权的费用等”;“第38条、连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的视为借款人已发生违约事件。第39条、一旦发生第38条违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用和要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务”。合同还约定的其他事项，且双方还签订了补充协议。各方当事人在合同上签字并加盖公章。2012年5月22日，原告依约向被告党换林发放了借款，被告（借款人）党换林向原告出具了个人贷款借款借据，借据载明：“借款人党换林，借款金额48万元，期限自2012年5月22日至2032年2月20日止，扣款日每月15日，首次扣款日2012年6月15日，扣款账号62×××95，贷款执行年利率7.755%，支付方式为贷款人受托支付，兹向你行借到上列贷款，请转入本人在招商银行开立的账号为62×××95的账户，并委托你行将该笔贷款转入榆林怡鑫房地产开发有限公司在招商银行榆林分行营业部开立的912900023510802账户上。借款人签章：党换林签字捺印”。上述借款发放后，被告党换林将其借款本息清偿至2014年10月15日后再未支付相应的借款本息，截止2015年12月15日，已拖欠借款本金为5928.98元及已产生的逾期利息34540.22元，原告以被告违约要求被告偿还剩余全部贷款及利息，经多次催要无果后，原告向本院起诉并提出前述诉讼请求。
另查明，被告党换林、王利霞系夫妻关系，于2001年2月21日依法登记结婚。榆林市房屋产权管理处榆房预榆林市字第022209号房产抵押预告登记载明：预告登记权利人招商银行榆林分行，预告登记义务人党换林，房屋座落东沙银沙路西、驼峰路东银沙福苑小区4幢1单元601号，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，登记时间2012年5月21日。
本院认为，原告招商银行股份有限公司榆林分行与被告党换林、王利霞、榆林怡鑫房地产开发有限公司签订的是个人购房借款及担保合同，该合同为格式合同。由于被告党换林、王利霞不能按期偿还按揭贷款，截止2015年12月15日，已逾期395天，拖欠本金5928.98元、已产生的逾期利息及罚息34540.22元。同时双方签订合同中约定“借款人不按合同约定按时足额偿还借款本金或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期”。本案原告为提供格式条款一方，该约定加重了对方责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供�式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款为无效条款。合同其余条款系双方当事人真实意思表示，合同主体、内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效。本案借款合同约定的借款期限为240个月，即从2012年5月22日起至2032年5月22日止。故原告诉请被告党换林、王利霞清偿贷款本金余额443112.76元及利息的主张，对已到期的债权应予支持，即截止2015年12月15日被告已拖欠的本金5928.98元、已产生的逾期利息及罚息34540.22元，应当清偿；对未到期的债权，原告的请求不予支持，应当在到期后另行主张。原告主张在被告党换林、王利霞购买的坐落于榆林市××小区××单元××室房产价值范围内享有优先受偿的请求，经审查，本案所涉房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而该房产至今未取得房屋产权�，也未能办理该房产的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立，虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并非物权的抵押，原告该项诉讼请求没有法律依据，依法不予支持予以驳回。本案中，被告榆林怡鑫房地产开发有限公司抗辩不承担保证责任。经审查，2012年5月16日，原告与被告榆林怡鑫房地产开发有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中有被告榆林怡鑫房地产开发有限公司的盖章确认，同时约定保证方式为连带责任保证，保证期间为签订借款合同之日起至抵押生效之日止。原告于2015年12月22日提起诉讼在双方合同约定的保证期间内，故原告主张被�榆林怡鑫房地产开发有限公司对上述款项承担保证责任的诉讼请求有必要的事实依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，由被告党换林、王利霞偿还原告招商银行股份有限公司榆林分行的借款中截止2015年12月15日已到期借款本金5928.98元、已产生的逾期利息及罚息34540.22元，共计人民币40469.2元。被告榆林怡鑫房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告招商银行股份有限公司榆林分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4230元，由原告招商银行股份有限公司榆林分行负担3880元，被告党换林、王利霞和被告榆林怡鑫房地产开发有限公司共同负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判
审判员 刘建军
二〇一六年二月二十九日
书记员 纪雄雄