广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初3408号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：任海青，董事长。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所实习人员。被告：王丹，女，汉族，1971年9月17日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：张聪敏，是王丹的丈夫，本案另一被告，被告：张聪敏，男，汉族，1963年5月11日出生，住广东省佛山市禅城区，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称：“康景物业公司”）与被告张聪敏、王丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人吴米琪、曾景熙，被告张聪敏到庭参加了诉讼，被告王丹未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费12825.3元以及违约金（违约金以每两月应缴的物业管理费为本金，从第三个月一日起到付清之日止，按每日千分之一的标准计算。暂计至起诉之日为1300元）给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受开发商的委托对华南新城小区进行前期物业管理，并对包括被告在内的全体小区业主提供了相应的物业服务。但经原告多次催收，两被告仍拖欠前述金额的物业费（欠费时段请见证据）至今未付，现请求贵院判准原告的诉讼所求。在案件审理过程中，因被告已缴清2016年1月1日至2017年5月期间的物业管理费，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告支付拖欠的物业费6443.5元以及违约金（违约金以每两月应缴的物业管理费为本金，从第三个月一日起到付清之日止，按每日千分之一的标准计算。暂计至起诉之日为1300元）给原告；2.本案的诉讼费用由两被告承担。张聪敏、王丹辩称：1.我在购买涉案房屋后至2006年10月26日期间，原告没有按照国家规定的交楼标准向我交付房屋，原告亦没有及时清理我房屋内的建筑废料，故我认为原告提供的物业服务质量较差。2.收楼后我发现我房屋内的主人房窗台、客厅角落、房间的天花、书房墙面漏水，与原告进行沟通，至今仍未修好。至于漏水给我方造成的损失，我需要向原告请求赔偿。3.原告主张的部分物业管理费超过两年诉讼时效。4.2016年1月至今的物业管理费已缴清。5.我对原告与华南新城房地产公司签订的物业管理委托合同有异议，该合同没有经过小区业主的签名，所以对我没有约束力，而且原告提供的物业服务质量大部分小区业主均不予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：原告康景物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城山趣轩6座1801房是被告张聪敏、王丹名下的房产，前期物业管理服务协议约定的建筑面积为188.351平方米，广州市不动产登记查册表载明的建筑面积为187.7平方米。2011年3月29日，原告与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业管理费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.8（北区）、2.00（南区）、3.8（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交而未交管理费的0.1%交纳滞纳金。2006年10月27日，原告与被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该协议第四条第二款约定住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元；第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按天1‰交纳违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，原告称被告未缴纳2007年2月至2007年10月、2012年5月至2012年12月的物业管理费以及2010年8月是有50元欠缴。被告确认2007年2月至2007年10月以及2012年5月至2012年12月期间没有缴纳，但是不确认2010年8月有50元欠缴，因为其缴纳物业管理费都是刷信用卡的，不存在不足额的情况。针对2007年2月至2007年10月以及2012年5月至2012年12月期间的物业管理费以及2010年8月欠缴的50元的物业管理费，原告于2016年4月29日通过圆通快递（快递单号710223024620）向两被告的物业所在地发送法律函及催款通知书，该快递于2016年4月30日已经妥投，显示本人签收。两被告不予确认。另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。在庭审过程中，原告称2010年7月前是按照前期物业管理服务协议约定的建筑面积188.351平方米计算物业管理费为376.7元，2010年7月1日后按照产权证上载明的面积187.7平方米计算物业管理费为375.4元。本院认为：首先，被告抗辩称康景物业公司与华南新城房地产公司签订的物业管理委托合同没有经过小区业主签名，故没有约束力，本院认为，物业管理委托合同的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的。王丹、张聪敏虽然并非物业管理委托合同形式上的当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《最高人民法院》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”且王丹、张聪敏与康景物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，故原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，原、被告间亦签订《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告张聪敏、王丹作为广州市番禺区南村镇华南新城山趣轩6座1801房的业主，享受了原告提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。对王丹、张聪敏的抗辩，本院不予采纳。被告王丹、张聪敏另抗辩称因原告未按照交楼标准交付房屋，且未妥善解决涉诉物业内漏水故拒绝缴纳物业管理费，对此，本院认为，因被告提出的上述问题属于房屋质量及室内装修问题，并非涉诉小区公共部位需要养护及维修管理的部分，不属于原告的物业服务范围。且原告康景物业公司与开发商广东华南新城房地产有限公司系两个不同的法人主体，原告康景物业公司并非房屋质量问题的相对义务人，亦非涉诉房屋漏水问题的过错方，被告王丹、张聪敏可向相关的责任主体另行主张权利，其以此为由拒交物业管理费于法无据，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。张聪敏、王丹提出康景物业公司的主张超出诉讼时效，本院认为，根据康景物业公司提供的书面证据显示其最早在2016年4月29日通过圆通快递向两被告催收物业管理费，依该次催收行为，在诉讼时效范围内的欠费应从2014年4月起算。康景物业公司对2007年2月至2007年10月、2012年5月至2012年12月的物业管理费以及2010年8月欠缴的50元物业管理费，未及时进行催收，故已过诉讼时效，对该部分物业管理费及违约金，本院不予保护，张聪敏的抗辩意见有理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广东康景物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费77元，由原告广东康景物业服务有限公司负担39元，由被告张聪敏、王丹负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇一七年七月二十七日书记员 王雅佩