广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第154号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪倩贞，女，1971年11月11日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：区宝结，女，1974年9月15日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两上诉人共同委托代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金群香，女，1975年4月16日出生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人：王亚伦，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：匡光文，广东香山律师事务所律师。
上诉人汪倩贞、区宝结因与被上诉人金群香房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月17日，汪倩贞、区宝结与金群香签订商铺租赁合同，约定：由金群香租赁盈新灯饰城103、501、502三卡商铺，计租面积593.33M2，租赁期五年；租金每月48333元，物业管理费按每月每平方米7元计共4153元，电费按每度1.2元收取实际用电的115%；费用支付时间为，租金、物业管理费每3个月支付一次，提前15天内支付，逾期未支付的，每逾期1天须按未付金额1%支付滞纳金，逾期15天仍未支付的视为违约，汪倩贞、区宝结有权解除合同；合同签订当日起3个工作日内，金群香一次性支付145000元作为保证金；合同期间，如无合同依据擅自提前终止或解除本合同，属汪倩贞、区宝结一方责任的，须双倍返还保证金；属金群香一方责任的，汪倩贞、区宝结有权没收保证金。合同签订后，金群香于签约当天便向汪倩贞、区宝结交付了保证金145000元，其后在履行中也按时足额交付租金、物业管理费、水电费等至2013年12月31日。
2014年1月9日，双方订立关于退租盈新灯饰城501-502铺位的说明（以下简称退租说明），约定金群香于2014年1月1日退租501、502卡铺位，汪倩贞、区宝结同意将103、105卡、101至107号铺间的走廊天花出租给金群香，租赁合同条款双方另议，据此达成共识，互不追究原租赁协议中的违约行为。
2014年1月16日，双方订立关于退租盈新灯饰城501-502铺位的补充说明（以下简称补充说明），约定：A、原租赁的501、502卡铺面内金群香灯饰样品等到已于14日下午撤场完毕，退回该铺面给汪倩贞、区宝结，原该铺的租金、物管费、电费等依原合同结算，以物业开出的单据为准，该铺面原所属押金部分转为新租赁合同押金一部分。B、原租赁的103卡铺面由金群香继续依原合同租赁，同时在原合同剩余时期间补租105卡并101-107号铺间的走廊天花空间；每月租金，103卡13000元、105卡15000元（物管费、电费依原合同条款执行）、101-107号铺间的走廊天花空间15000元（计电费但不计物管费）。C、2014年1月15日清场103、105卡铺面后签订新版租赁协议，完成押金预付等；16日起依新的规划图纸展开对103、105合铺装修工作；租赁合同明细条款详见双方签订的新版租赁协议；双方签订新版租赁协议后，双方租赁行为依新版协议办，原关于退租盈新灯饰城501、502铺位的说明及补充说明作废。
2014年3月13日，汪倩贞、区宝结向金群香发出违约通知书称，根据补充说明，金群香至今仍未前来办理新版租赁协议、合铺装修及缴纳2014年第一季度租金等手续，违反补充说明及原商铺租赁合同约定，属严重违约行为，限收到通知后3日内前来办理相关手续，否则将终止双方协议，追究拖欠的费用、租金及相关损失等。同年3月20日，金群香委托广东帅毅律师事务所律师余木元发回律师函，称已收到违约通知书，但以双方对新版租赁合同未达成合意、原交保证金应予退回等为由，认为汪倩贞、区宝结无权要求金群香承担违约责任。3月22日，汪倩贞、区宝结委托广东官丽群律师事务所律师官丽群函复金群香，称根据补充说明，金群香从2014年1月1日起应交纳103卡租金，1月14日起应交纳105卡及101-107号铺间的走廊天花空间的租金，但经多次催促均未交纳，也未签订新版租赁协议（注明：新版租赁协议与原合同条款基本一致，只是在铺面的位置、租金、租期按双方新的约定进行变更），构成根本违约。同年4月9日，汪倩贞、区宝结向金群香发出终止商铺租赁合同通知书。双方因协商不成，金群香遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议；2.汪倩贞、区宝结返还金群香保证金145000元。
诉讼中，汪倩贞、区宝结提出反诉，请求判令：1.金群香交纳的145000元保证金归汪倩贞、区宝结所有。2.金群香支付汪倩贞、区宝结租金146666元、物业管理费3801元、电费1054元；并按每天1%支付上述租金及物业管理费150467元自2014年1月16日起至付款日止的违约金，按每天5‰支付上述电费1054元自2014年1月6日至付款日止的违约金。
原审法院另查明：上述涉案商铺现处于闲置状态。诉讼中，汪倩贞、区宝结对其反诉请求中租金、物业管理费、电费明确为：（1）501、502卡自2014年1月1日至1月15日租金17666元；103卡、105卡及101-107号铺间的走廊天花2014年第一季度租金129000元。（2）501、502卡自2014年1月1日至1月15日物业管理费1981元；103卡、105卡2014年第一季度物业管理费1820元。（3）103、501、502卡及302、303卡自2013年11月30日至同年12月31日电费各395元、473元，共868元；103、501、502卡自2014年1月1日至2月28日电费186元（但物业开出的明细为175元）。
原审法院认为：根据双方各自的诉讼请求及相关事实，本案争议的核心问题是双方订立的退租说明及补充说明的性质及违约责任。
很显然，退租说明及补充说明是关于金群香退租501、502卡铺位后的一种过渡性的工作安排。从其中约定的内容来看，如原501、502卡铺面押金转为新租赁合同押金、原租赁的103卡由金群香继续依原合同租赁、原合同剩余期间补租105卡并101-107号铺间的走廊天花空间，并约定租金标准等，据此，双方订立的退租说明及补充说明实际上是对双方商铺租赁合同内容的变更。同时，由于双方已经达成继续租赁的合意，并明确了各自权利、义务，还约定了具体铺位、租金、签订新版租赁协议的时间等，双方都有受退租说明及补充说明约束的意思表示，因此也具有预约合同的因素。从实际履行情况来看，双方已确认501、502卡铺面于2014年1月14日下午撤场完毕，而103卡应于2014年1月15日清场并于次日依新的图纸展开与105卡合铺的装修工作。由于目前涉案商铺处于空置状态，而双方在变更后的租赁物103、105卡及101-107号铺间的走廊天花空间的交接，以及未签订新版租赁合同的原因及责任等方面各执一词，且根据合同意思自治原则，合同内容需由双方协商一致，鉴于双方于诉讼中均同意解除租赁关系，在均无充分证据证明对方存在根本违约的情况下，依据公平合理及诚实信用原则，根据实际，应依法解除双方签订的商铺租赁合同、退租说明、补充说明，并由汪倩贞、区宝结返还金群香保证金145000元。
关于汪倩贞、区宝结诉请部分：（1）501、502卡自2014年1月1日至1月15日租金17666元、物业管理费1981元，103、501、502卡自2013年11月30日至同年12月31日电费395元，共计20042元，由于金群香已实际使用，故应予支付。（2）103、105卡及101-107号铺间的走廊天花2014年第一季度租金129000元、物业管理费1820元，103、501、502卡自2014年1月1日至2月28日电费175元（以物业开出的明细为准），共计130995元，除上述理由外，尚考虑到补充说明对双方的拘束力，以及守约方应承担的减损义务等，原审法院酌定以各半承担即65497.50元为宜。以上两项合计，金群香应支付汪倩贞、区宝结租金、物业管理费及电费85539.50元。对于汪倩贞、区宝结主张的超额部分及相关违约金请求，原审法院不予支持。对于302、303卡自2013年11月30日至12月31日电费473元，因与本案缺乏关联性，依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除汪倩贞、区宝结与金群香于2013年3月17日签订的商铺租赁合同、于2014年1月9日订立的关于退租盈新灯饰城501-502铺位的说明、于2014年1月16日订立的关于退租盈新灯饰城501-502铺位的补充说明；二、汪倩贞、区宝结于判决生效之日起十日内，向金群香返还保证金145000元；三、金群香于判决生效之日起十日内，支付汪倩贞、区宝结租金、物业管理费及电费共85539.50元；四、驳回汪倩贞、区宝结的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元，减半收取1600元（金群香已经预交），由汪倩贞、区宝结负担。反诉案件受理费2975元（汪倩贞、区宝结已预交），由金群香负担1487元，汪倩贞、区宝结负担1488元。
宣判后，汪倩贞、区宝结不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，金群香已经构成根本违约。理由如下：1.双方签订退租说明和补充说明后，汪倩贞、区宝结多次按照租赁合同上记载的电话通知金群香装修铺位及交纳租金、物业管理费、电费，但金群香置之不理。无奈汪倩贞、区宝结才于2014年3月13日向金群香发出违约通知书、于4月9日发出终止商铺租赁合同通知书。因此，双方租赁关系于2014年4月9日终止。金群香没有按照合同约定交纳租金、物业管理费、电费，并拒绝按照补充说明要求开展合铺装修，已构成根本违约，根据商铺租赁合同第十三条第4项的规定，汪倩贞、区宝结有权单方终止合同，没收金群香的保证金，收回商铺。2.金群香应支付501、502铺从2014年1月至15日的租金、物业管理费及105铺、101至107铺天花从2014年1月16日至3月31日的租金、物业管理费、电费和103铺从2014年1月1日至3月31日的租金、物业管理费、电费。双方签订的退租说明和补充说明是对商铺租赁合同部分条款的变更，变更内容为原合同租赁的位置由原来的501、502铺变更为105铺、101至107铺天花，原合同103铺不变，按原合同履行。原501、502铺剩余租赁时间变更为105铺、101至107铺天花的租赁时间，并补充说明103铺租金每月13000元，105铺每月15000元，101至107铺天花租金每月15000元，原501、502铺的保证金转为105铺、101至107铺天花的押金。双方约定以后签订新版租赁合同，新版租赁合同签订后退租说明及补充说明才作废。因此，在双方没有签订新版租赁合同之前，双方都应按2013年3月17日签订的商铺租赁合同、退租说明及补充说明履行。3.金群香原审称双方租赁关系于2014年1月1日已解除无事实依据。双方签订的退租说明及补充说明，双方只是约定从2014年1月14日开始501、502铺退回汪倩贞、区宝结，同时在501、502铺原合同剩余期间补租105铺、101至107铺天花。因金群香违约，汪倩贞、区宝结才发出终止商铺租赁合同通知书。因此，双方租赁关系于2014年4月9日终止。综上，请二审法院依法撤销原审判决第二、三、四项，判令金群香立即支付租金146666元、物业管理费3801元、电费1054元，合计151521元。并支付租金、物业管理费合计150467元从2014年1月16日起按每逾期一天支付1%违约金计至付清止；电费1054元从2014年1月6日起按每逾期一天支付5‰违约金计至付清止。保证金145000元归汪倩贞、区宝结所有。
被上诉人金群香答辩称：一、依据退租说明及补充说明，双方之间关于房屋租赁的约定已经终止，且均确认互不追究违约责任，故金群香不存在违约行为，故保证金应退还。二、退租说明及补充说明只是双方就房屋租赁达成的意向性文件，双方没有签订新的租赁协议，金群香没有支付租金、物业管理费、电费的合同义务，原审关于反诉的处理不当，应予以纠正，但金群香处于诉累考虑没有提出上诉。综上，请二审法院依法驳回汪倩贞、区宝结的上诉。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：2013年3月17日双方签订的商铺租赁合同第六条关于装修的约定，6.4条约定“非经甲方（出租方）同意，乙方（承租方）不得改变租赁商铺的结构、间隔、外立面等设施的位置”，8.5条“乙方不得擅自改变商铺的结构，否则视为根本违约。……租赁期内，在不改变商铺内部主要结构和功能的前提下，乙方可根据实际经营需要，对商铺格局等作合理调整，并进行内部装修与改造。……”
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、退租说明及补充说明的性质；二、汪倩贞、区宝结要求金群香支付租金及违约金、没收保证金的诉讼请求应否得到支持。
关于焦点一。汪倩贞、区宝结上诉认为退租说明及补充说明是对原商铺租赁合同部分条款的变更和补充。关于补充说明属于本约还是预约的问题，本院认为，当事人之间订立的合同系本约还是预约，应以当事人是否有在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的意思表示为判断标准。如果当事人存在明确将来订立本约的意思表示，即使预约的内容与本约的内容已经十分接近，或者从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，不能仅从预约条款内容上区分预约和本约。本案中，退租说明及补充说明包含两层意思，一是金群香将原租赁的501、502商铺变更为105铺位、101至107铺天花位置，双方结清相关费用后原租赁合同终止，互不追究违约行为；二是双方达成金群香租赁103、105铺位、101至107铺天花的意向，将另行签订新的租赁合同。经查，双方在补充说中明确约定了更换商铺后的租金、租赁期限、物业管理费、押金预付等租赁合同主要内容。但是，双方同时在该协议中约定“租赁合同明细条款详见双方签字（订）新版租赁协议。双方签订新版租赁（协议）后，双方的租赁行为依新版协议约定为准，原关于退租盈新灯饰城501-502铺位的说明和此补充说明作废。”可见，双方虽然约定了租赁物的租金标准、租赁期限，但仍一致认为租赁合同详细条款需日后进一步磋商，也进一步明确将来订立新的租赁合同，以最终明确双方之间的租赁关系的具体内容。因此，退租说明及补充说明具有预约合同性质，而不是本约合同，原审认定妥当合理，汪倩贞、区宝结上诉认为退租说明及补充说明为原租赁合同的条款的变更和补充，理据不足，本院不予采信。
关于焦点二。如前所述，补充说明系预约合同，合同目的为在将来签订本约。本约合同没有订立，一方当事人不能要求另一方承担违反本约的责任，更不能要求对方履行本约的义务，故汪倩贞、区宝结依据补充说明内容要求金群香履行支付租金义务的主张不能成立。然而，尽管预约合同为预约，但在双方当事人之间也产生拘束力，违反预约合同应承担相应的缔约过失责任。本案中，双方最终未能签订新的租赁合同，金群香是否应承担汪倩贞、区宝结因此产生的租金等损失的问题。对于未能签订新的租赁合同应归责于何方，双方各执一词。经查，补充说明约定“于2014年1月15日清场103并105号铺面后签定（订）新版的租赁协议，完成压（押）金预付的等约定；16日起依新的规划图纸展开103、105合铺的装修工作”，汪倩贞、区宝结上诉认为103、105合铺装修系金群香负责，经多次电话通知金群香均拒绝前来签订新的租赁合同，不能签订新版合同应归责于金群香。本院认为，双方未明确约定签订新的租赁合同的具体时间，而是以103、105合铺装修完成后为履行条件，且未明确何方负责合铺装修工作。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，对合同履行内容约定不明确的，可以按照交易习惯确定。经查，双方产生争议之前已经存在租赁合同关系，2013年3月17日签订的商铺租赁合同第六条关于装修，6.4条约定“非经甲方（出租方）同意，乙方（承租方）不得改变租赁商铺的结构、间隔、外立面等设施的位置”，8.5条“乙方不得擅自改变商铺的结构，否则视为根本违约。……租赁期内，在不改变商铺内部主要结构和功能的前提下，乙方可根据实际经营需要，对商铺格局等作合理调整，并进行内部装修与改造。……”结合双方前述合同约定及履行事实，涉及商铺重大结构改变的103、105合铺装修工作应由汪倩贞、区宝结履行。汪倩贞、区宝结未能举证证明已经完成合铺装修工作，故双方未能签订新的租赁合同的责任应归于汪倩贞、区宝结，汪倩贞、区宝结要求金群香承担其租金等损失，无事实和法律依据。
综上，汪倩贞、区宝结要求金群香支付105铺位、101至107铺天花位置第一季度的租金及物业管理费、电费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。金群香于2014年1月14日退出501、502商铺，于同年1月15日将103商铺清场用于合铺装修工作，故仍应承担2014年1月15日前尚未支付的103、501、502商铺租金24166.5元、物业管理费2076.5元、电费439元共计26682元。对汪倩贞、区宝结主张金群香支付103号商铺2014年1月16日之后租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。原审根据公平原则、诚实信用原则认定103、105铺位及101-107铺位天花第一季度租金等费用双方各半承担65497.5元不妥，但金群香对原审认定其应支付汪倩贞、区宝结租金、物业管理费及电费85539.50元未提起上诉，本院对原审该认定予以维持。另，双方补充说明约定原租赁合同押金转为新的租赁合同押金，因未签订新的租赁合同，且原租赁合同双方合意终止，故汪倩贞、区宝结应予以退还，原审认定并无不当，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人汪倩贞、区宝结的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理欠妥，但金群香未提起上诉，故本院对原审处理结果予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人汪倩贞、区宝结负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年六月一日
书 记 员 林 俊