河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0391民初675号
原告：洛阳市高新区山水富地业主委员会，住所洛阳高新区山水富地小区。
负责人：王长海，主任。
委托诉讼代理人：于文跃，男，汉族，系业委会副主任，一般代理。
委托诉讼代理人：张忠裕，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。
被告：洛阳市源弘物业管理有限公司，住所洛阳市涧西区南昌六路1-3-702。
法定代表人：王跃玲，总经理。
委托诉讼代理人：杜富振，男，汉族，系公司职工，一般代理。
委托诉讼代理人：韩运玲，河南申慎律师事务所律师，特别授权。
原告洛阳市高新区山水富地主委员会（以下简称洛阳山水富地业委会）诉被告洛阳市源弘物业管理有限公司（以下简称洛阳源弘物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于文跃、张忠裕、被告委托代理人杜富振、韩运玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：（一）被告退出洛阳市高新技术产业开发区山水富地小区；（二）被告移交山水富地小区的物业用房及其占用的相关山水富地其他设施；（三）被告移交山水富地小区竣工平面图、单体建筑、结构，设备竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：被告2010年10月11日与洛阳市高新技术产业开发区山水富地小区（以下简称山水富地小区）的房地产开发企业洛阳富地辉煌置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同服务期限自2010年10月11日起至2013年10月10日止，并明确约定：“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管”。合同签订后，被告开始进驻山水富地小区服务，随着时间推移，被告的服务越来越差，各项实际服务项目均与《前期物业服务合同》的约定相差甚远，景观水系不能按时清污、树木草坪不能及时养护，导致一个环境优美的小区变成了一个烂摊子，并且在供水、供电、供暖等方面均不能达到基本服务水平，造成小区业主多次堵路、到政府上访等情况发生。为了稳定小区环境、合理的反映业主诉求，2015年1月6日，洛阳××新区房管所、孙旗屯乡政府、华夏路社区等部门组织小区业主经合法程序选举成立了业主委员会，业主委员会成立后，对被告的服务提出了中肯的整改建议，但是被告依然故我，服务没有任何提高，不仅不履行《前期物业服务合同》的约定，甚至连基本的小区服务都达不到，仍然造成小区业主上街堵路等情况时有发生。为了使小区的物业服务水平得到提升，使业主有一个舒心的生活环境，从2015年1月开始，原告通过召开沟通会、现场工作会、发送《工作联系函》等方式多次与被告沟通，要求被告改善工作方式、提高工作水平，被告依然置若罔闻。原告自2015年2月开始便在小区张贴公示，动员小区业主对物业管理服务提出整改意见，很多业主纷纷要求更换物业服务企业，原告多次以公告、《提示函》等方式告知被告，要求其退出小区，移交相关资料，被告拒不履行。原告再以书面征求意见的形式召开业主大会之后，于2015年5月25日召开业主代表大会，决定解除与被告的所有合同，重新选聘具有二级以上资质的物业服务企业。经过公开招标程序，被告因不具有资质落选。2015年6月17日，原告与中标的洛阳地久物业有限公司签订了《物业服务合同》，合同期限1年。地久物业进驻小区后，小区面貌有了重大改观，但是被告一直拒不退出并移交资料，阻挠原告和新物业公司的服务工作，洛阳××新区管委会分别于2015年7月30日、8月12日、11月5日、12月7日多次向洛阳市物业办、洛阳市住房保障和房产管理局致函，要求被告向原告移交资料并解决物业纠纷，被告才在市房产监察大队督促下移交了部分资料。2016年3月3日，洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府发布公告，以违反程序为由要求原告对选聘物业企业进行整改。应原告的要求，2016年4月2日，洛阳××新区城市监察管理局组织召开了由洛阳××新区管委会总工程师宋徳谦主持的协调会，孙旗屯乡政府、华夏路社区、原告均到会参加，根据〔2016〕4号《会议纪要》决议决定从源弘物业公司和地久物业公司中选择一家公司为山水富地小区提供物业服务。会议召开之后，原告与洛阳××新区城市监察局便积极动员，分别找到两家公司协商选聘物业公司事宜，分别要求两家公司提供资质证明及按期缴纳相应的物业服务保证金，原告与洛阳××新区城市监察局按照〔2016〕4号《会议纪要》决议通知了两家物业公司，地久物业公司按照要求提交了相关资质证证明并缴纳了保证金，被告仍然拒不提供任何资质证明及缴纳保证金，致使洛阳××新区管委会召开的协调会流于形式，无法得到真正落实，小区的业主仍然无法得到有效的服务。故此，原告提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉求，保障业主的合法权益，维护社会正常秩序，避免社会不稳定事件的发生。
被告辩称，首先，被告对洛阳高新区山水富地小区的物业管理是基于《前期物业服务合同》，并且至今对该小区履行事实上的物业管理；其次原告违反法律程序与洛阳地久物业有限公司签订《物业服务合同》是无效合同，不是洛阳市高新区山水富迪小区全体业主的真实意思表示，因此原告对被告小区的管理是合法的，原告诉求不能成立；最后，被告为所服务小区尽心尽职，原告诉称被告对小区物业服务不到位，是捏造事实。
原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：第一组：被告洛阳源弘物业公司与洛阳富地辉煌置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明被告于2010年10月11日与山水富地小区的开发商富地辉煌置业公司签订《前期物业服务合同》，服务期限自2010年10月11日至2013年10月10日止，被告的《前期物业服务合同》履行期限已经结束。之后被告既没有与开发商签订物业服务合同，又没有与山水富地小区业主委员会签订物业合同，被告已经没有在小区继续服务收费的法律依据，应当退出原告所在的小区。第二组：原告向被告发送的《工作联系函》2份、《会议纪要》1份、《公告》2份。证明原告分别于2015年2月8日、3月8日向被告发送《工作联系函》，并且于2015年2月26日、5月26日向山水富地小区业主发布《公告》，就被告在小区服务时发生的问题多次与被告沟通，并对被告针对发生的问题没有整改的现状书面告知小区业主，被告对业委会提出的整改要求至今仍然没有落实。小区至今仍然垃圾遍地，无人清理，但是被告仍然强行霸占小区，致使小区卫生及治安问题混乱，无法正常居住。第三组：洛阳××新区管委会向洛阳市物业办发送的请求协调被告向原告移交资料的《联系函》2份、向洛阳市住房保障和房产管理局发送的报告和函各1份以及洛阳市住房保障和房产管理局向被告下发的《责令先期改正通知书》1份。证明洛阳××新区管委会分别于2015年7月30日、8月12日向洛阳市物业办发函，请求物业办督促被告尽快向原告移交物业管理资料。于2015年11月5日、12月7日向洛阳市住房保障和房产管理局发送报告和函各1份，请求督促被告尽快向原告移交物业管理资料。洛阳市住房保障和房产管理局向被告下发《责令先期改正通知书》，对被告在《物业服务合同》终止时因未移交物业资料的行为责令限期整改。第四组：洛阳××新区城市监察管理局〔2016〕4号《会议纪要》。证明2016年4月4日，洛阳××新区城市监察管理局因被告在山水富地小区服务造成的混乱，就选聘物业公司问题组织召开专项协调会，就该次会议达成的决议，被告仍然拒绝履行。
被告对原告的证据发表以下质证意见：证据一真实性无异议，证明方向有异议。前期物业合同证明被告与福地辉煌签订的，只能证明履行期满，后期没用签订，事实上被告仍然存在服务行为；证据二被告没有收到，证明方向有异议，被告一直在进行服务，电梯、保洁、业主有需要服务都是和被告联系，区政府和社区也是与被告联系，被告一直尽心尽职为小区服务；证据三：被告没有收到这些，证明方向有异议，没有收到这些所以具体内容被告无从知道，所以没法配合实施；证据四：被告没有收到，这些证据不能证明被告对小区服务造成混乱，一个小区两个物业公司，原告没有按照法定程序选物业公司，程序违法，所以造成山水富地小区造成混乱。
被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：第一组：《前期物业服务合同》一份。证明：2010年10月11日、洛阳富地辉煌置业有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，被告对洛阳市高新区山水富地小区的物业管理是基于该合同。第二组：洛阳北控水务集团有限公司出具的发票9张、电力部门出具的发票9张、收据19张、回访表10张、及报修表2张（以上证据均为部分）。证明：在原告没有依照法定的程序，另行选聘物业管理公司的情况下，被告一直按照与洛阳富地辉煌置业有限公司签订的《前期物业管理合同》对山水富地小区进行物业服务，并为之垫资水、电费、负责维修。该小区的大部分业主也向被告交纳了物业费，双方存在着事实上的物业管理关系。因此，在原告没有依法定程序选聘出合法的物业管理公司之前，原告要求被告在合同履行期间就交出相关资料，并退出山水富地小区的诉求不能成立。第三组：借条、转账支票、收据各一张，证明：被告在山水富地小区业主不交物业费，资金很困难的情况下，为保证该小区不断电，于2016年3月25日为向洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府出具借款申请，并借到垫资款的事实。并证明被告对该小区物业尽心尽力，原告在诉状诉称被告服务不好，是捏造事实。第四组：河南省住房和城乡建设厅下发的豫建房管（2010）2号文件证明：2010年1月13日，河南省住房和城乡建设厅下发的豫建房管（2010）2号文件，表彰被告在洛阳高新区山水富地小区的服务优良，被评为河南省物业管理示范住宅小区。并非如原告所述的服务达不到基本水平。第五组：1、2016年1月7日，洛阳高新技术产业开发区华夏路社区居民委员会发出的公告一份、2016年1月22日、2016年2月26日洛阳市高新技术产业开发区华夏路社区发出的公告各一份。证明：原告虽恶意编造被告服务不达标的理由，以阻挠被告履行合同义务，但经有关部问的调查后依旧确认由被告对山水富地小区进行物业服务。2、2016年3月3日，洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府下发的《关于对山水富地小区选聘物业问题的处理公告》证明：1、原告在进行小区物业服务企业选聘时，没有召开业主大会，没有依照法定的程序及方式进行表决，原告私自以招标的形式选聘新物业并签订物业服务合同，另行委聘其它物业管理公司的行为不代表山水富地小区全体业主的真实意思。2、在没有依照法律程序选出聘其它物业管理公司之前，山水富地小区的物业仍由被告管理。被告对该小区的管理不仅是要履行合同义务，也是服从上级行政机关的指令。故原告的诉求不能成立。第六组、山水富地小区户数及面积统计表一份。证明：本案涉案小区的户数为1549户、面积为140696.45平方米。原告变更物业管理公司，没有经上述专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，属于违反程序变更。
原告对被告提交的证据发表以下质证意见：证据一真实性无异议，该组证据恰恰证明被告留驻截止到2013年10月10日，之后没有向开发商签订合同，被告在小区留驻没有合法事实依据，证据二真实性无异议，发票证明向电力部门缴纳供电费用，是不是由业主使用不清楚，使用的主体不清楚，这不能证明是为小区业主服务产生，大而且大部分是2016年产生，电力费用在此时被告没有收费依据了，不符合法律规定与事实不符；物业收费依据与电力发票质证意见一致，回访表真实性不认可，被告单方出具，字迹上一个人字迹填写所有回访表，回访表真实性有异议，保修表质证意见和回访表意见一致；证据三证据复印件，复印件不能作为证据使用，真实性不认可，即使真实，借款申请和借据，是被告企业个人行为，经营困难向政府申请借款，原告不清楚款项是否到账，即使到账被告是否用于水电、垃圾清运费用，原告现在看到小区垃圾仍然没有清运，被告经营不善，不能做到小区业主的肯定，被告应退出小区，应由业委会另行选聘，支票后面要附进账单，这个没有附，不能证明到账了没；证据四真实性无异议，2010年以来在被告服务下小区变成垃圾成片的小区，被告负有全部的责任，被评委省级优秀小区的时候被告没有入驻该小区，证据五真实性无异议，与现在继续入驻小区没有任何联系，2016年4月6日洛阳××新区管委会召开协调会，在两家物业公司选一家，被告拒绝协调。
综合本案当事人及其委托代理人的陈述、举证、质证及法庭的审理情况，本院对本案的事实确认如下：
2010年10月11日，洛阳富地辉煌置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定将洛阳高新区山水富地小区的住宅、商铺、商务交由被告提供物业服务，合同期限为2010年10月11日至2013年10月10日止，在本合同执行期限内，小区业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于业主所有的财物及时完整的移交业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交甲方代管。合同签订后，被告开始为洛阳高新区山水富地小区提供物业服务。2013年10月10日，合同到期后，被告一直未退出洛阳高新区山水富地小区，并继续为该小区提供物业服务。2015年1月6日，原告洛阳市高新区山水富地业主委员会依法成立。随后原告多次与被告联系协商小区物业管理问题未果。2015年2月26日，原告发布公告就选聘新的物业开始征询全体业主意见。2015年5月25日，原告召开业主代表大会决定选聘新的物业公司，2015年5月26日，原告对全体业主发布公告准备启动重新选聘物业的程序。2015年6月17日，原告与洛阳地久物业有限公司签订了《物业服务合同》。期间，原告多次要求被告移交物业资料，被告一直不予配合。原告无奈向洛阳××新区主管部门、洛阳市住房保障和房产管理局等单位反应情况后，上述相关单位均要求被告移交相关物业资料，并积极组织双方进行多次协商，但原、被告双方一致未达成一致意见。
本院认为，一方面，被告与洛阳富地辉煌置业有限公司签订的《前期物业服务合同》已经于2013年10月10日到期，合同关系已经终止。虽然自2013年10月11日至2015年1月6日期间，被告一直在山水富地小区提供物业服务，但被告在合同履行期满后再为山水富地小区业主提供物业服务已经没有合同基础、法律依据。另一方面，山水富地小区业主因为物业管理问题，已经影响了社会公共利益，依据《民法通则》第七条：民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此本院认为，为了维护公共利益的需要，被告应当立即退出洛阳高新区山水富地小区。关于被告辩称原告解聘被告以及选聘新物业的行为程序不合法的问题。本院认为，被告基于《前期物业服务合同》对小区进行管理，合同到期后，权利义务关系已经终止，被告应当立即退出小区并按照法律规定办理交接手续。因此本案不存在解聘被告的问题，原告无需召开业主大会并经占专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的而业主同意。至于原告以及山水富地小区业主是否按照法律规定的程序选聘新的物业服务企业，系原告及其业主内部问题，与被告是否应当退出山水富地小区无关，亦与本案没有任何关系。故被告的辩论意见本院不予采纳。依照《物业管理条例》第二十九条、第三十七、三十八条之规定，原告要求被告移交山水富地小区物业用房及占用的而相关山水富地小区其他设施、移交山水富地小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网工程竣工图等竣工验收资料的请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，原告诉求有事实及法律依据，本院予以支持。依据《民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第二十九条、第三十七、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，经合议庭评议，判决如下：
被告洛阳市源弘物业管理有限公司退出洛阳高新技术产业开发区山水富地小区；
被告洛阳市源弘物业管理有限公司向原告洛阳市高新区山水富地业主委员会移交洛阳高新技术产业开发区山水富地小区物业用房及占用的其他设施；
被告洛阳市源弘物业管理有限公司向原告洛阳市高新区山水富地业主委员会移交洛阳高新技术产业开发区山水富地小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
上述第一、二、三项限被告洛阳市源弘物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内履行完毕。
案件受理费300元，由被告洛阳市源弘物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 史建榕
代理审判员 韩 明
人民陪审员 武晶晶
二〇一六年十二月二十四日
书 记 员 郑明怡