北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第15219号
原告翟丽梅，女，1973年4月29日出生。
委托代理人张晓玲，北京市浩东律师事务所律师。
被告郭鹏，男，1983年9月30日出生。
委托代理人李那，北京北汇律师事务所律师。
原告翟丽梅与被告郭鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟丽梅及其委托代理人张晓玲、被告郭鹏及其委托代理人李那到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告翟丽梅诉称：翟丽梅、郭鹏于2015年6月24日在北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司见证下，签订《存量房买卖合同》。合同约定翟丽梅将位于北京市昌平区新悦家园小区×号楼×单元×号房以148万元的价格卖予郭鹏。同时约定“买受人与出卖人约定于2015年7月20日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款人民币60万元一次性支付给出卖人……”。合同签订后，郭鹏一直未履行约定付款义务及办理相关手续，致使翟丽梅不能对合同标的物作出任何处理。直到2015年8月17日，翟丽梅根据双方签订合同的第七条第（二）项约定“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金”之规定，书面通知了郭鹏解除合同。合同的签订双方都应该忠诚履行，但郭鹏的违约行为，致使翟丽梅错过了最佳出售期，造成重大损失，故起诉至法院，请求判令郭鹏支付翟丽梅违约金29.6万元并承担本案诉讼费。
被告郭鹏辩称：第一，郭鹏在房屋中介的蒙骗下匆忙签订了房屋买卖合同，在得知价格受到欺诈后，立即通知翟丽梅解除了合同，诉争房屋一直挂在网上对外出售，没有受到任何影响，也未给翟丽梅造成任何损失。2015年6月28日，翟丽梅接到房屋中介的电话，说有几套便宜的房子，催促尽快去看。郭鹏说平时都上班没时间，想等周末再去，中介说有些房子房主周末不在，进不了门，并说已经约好房主，硬要求下班后去看房。6月28日下班，郭鹏和爱人把孩子从幼儿园接出来，一同去看房。中介并没有直接带着去看房，而是说去看他同事和诉争房屋同一户型的房子，后来知道这个同事就是他们领导。当时他们领导家里正在吃饭，郭鹏看了几眼就走了。下楼后中介说带郭鹏看×层诉争房屋，郭鹏觉得很奇怪，问不是说有几套便宜的吗，中介告诉说没有了，说网上报价都是骗人的，行业潜规则。后来想来都来了，上去看一眼也行，这个房子以前看过，价格太高就告诉过中介不考虑了。上去后，他们的那个领导也跟来了，还故意说150多万的房子很便宜了，看完后我们说要走，他们那个领导就说去中介公司坐一坐，因为郭鹏对二手房不懂，就想着去了解一下情况，就去了。郭鹏被领到一个小会议室的角落中，刚坐下没多久中介人员就翻出几份合同说把合同签了吧，当时还觉得莫名其妙，然后3个中介公司工作人员就一直对郭鹏洗脑式的劝说，基本就是周围的房价最便宜的都2.6万元以上了，现在不买会后悔之类的话。郭鹏提到怡园小区，因为有刚开盘的房子，中介说再便宜也不能买，说那个小区燃气爆炸，谁还敢再买这个小区的房子。当时一直忽略个问题，中介一直拿不同小区的楼盘和这个小区比，而且拿一手房和二手房价格比，进行误导，后来又说他们老板来了，还说老板和郭鹏是老乡，已经和卖方商谈了，说当晚签约的话，价格可以降2万元。当时已经将近晚上11时了，劳累了一天，天气炎热，郭鹏一家三口晚饭都没来得及吃，又累又饿，孩子一直在哭闹要回家吃饭，再加上长达两个多小时诱导，就有点迷糊了，但是还是对房屋和价格不太认同，不想签合同。郭鹏说想再看一下其他房屋并查一下自己有无购房资格后再签合同，因为中间有几次换工作交社保和税中断过，而且郭鹏租住的小产权房，没有暂住证，中介说他们给办，先把字签了再说。郭鹏说没有带身份证，他们说没事，说没带现金，他们说刷卡也行，郭鹏说没带卡，他们说第二天来交就行，一直催促签字。无奈郭鹏就稀里糊涂把字签了。从走出中介门的那一刻郭鹏就觉得被骗了。第二天通过同学找到了另一个中介，中介看了获批的购房合同后就告诉说被骗了。说诉争房屋是西北方向，正对整个建筑物西边的是京藏高速，噪音特别大。户型差，西北方向，不朝阳，光照非常有限。诉争房屋为塔楼，空气流通极差。距离轨道交通很远，并且没有直达的公交车，出行很不便。虚报价格，同等位置同等户型的房屋只能卖120万左右，而郭鹏的合同价格为148万，整整比别的房屋高出28万，并且诉争房屋不是满五唯一住房，多出的税费全由郭鹏承担。知道缘由后郭鹏就立即通知中介和翟丽梅，告诉他们郭鹏不买诉争房屋了。中介的业务员一听说郭鹏不想要那个房子，就恐吓说合同签了，你们必须要买，不然你们就必须要赔偿对方20%的违约金的。事后郭鹏又查了一下自己的社保缴纳情况发现并未满五年，也就是说郭鹏的购房资格并不完备，并不能履行合同。第二，郭鹏在签订合同时受到价格欺诈，并非恶意违约，合同中约定的违约金为合同价款的20%，明显过高，郭鹏要求法院依法减少至合同价款的1%。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以请求减少违约金。纵观整个合同的签订过程，郭鹏作为个人消费者为弱势群体，在与房屋中介信息不对等的情况下，被采取疲劳战术，洗脑推销，强制销售等措施，并进行价格欺诈，房屋对普通公民来讲为生活消费中的大宗物品，动辄价格上百万，郭鹏为在北京的一个普通的北漂一族，工作不稳定，收入低，至今尚未购房，受蒙骗签订了合同，请法院在查清事实的情况下还郭鹏一个公道，以维护法律的公平正义。
经审理查明：翟丽梅是位于北京市昌平区新悦家园×号楼×层×号房屋的所有权人。2015年6月24日，翟丽梅（出卖人）与郭鹏（买受人）在北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（居间人）居间下签订《存量房屋买卖合同》，其中房屋买卖相关内容约定：出卖人将位于昌平区新悦家园×号楼×层×号的商品房出售给买受人，该房屋建筑面积60.49平方米。房屋附属物情况包括室内装修含灯具和洁具、电表电卡、防盗门、防护网、有线电视安装费及机顶盒，电器全部留下、家具全部留下。房屋成交价格为148万元，此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金2万元。买受人选择以住房公积金贷款，双方约定于2015年7月20日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款60万元（其中含购房定金2万元）一次性支付给出卖人，剩余房款通过银行贷款形式一次性支付给出卖人。第七条违约责任中，逾期付款责任约定，买受人未按本合同约定付款的，逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。解除合同的违约责任约定，如出卖人违约，导致合同不能继续履行的，出卖人无条件退还买受人已付全部房款并赔偿买受人房价款20%的违约金及居间方各项服务费用和买受人各种损失费；如买受人违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并赔偿出卖人房价款20%的违约金及居间方各项服务费用和各项损失费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。第十一条备注购买方交纳房屋契税1%、房屋营业税5.5%，契税12000元、营业税66000元。合同还约定了其他内容。合同签订同日，翟丽梅将房屋所有权证原件交居间方用于办理过户手续之用。合同签订后，郭鹏未向翟丽梅支付任何款项。翟丽梅称居间方向其交付了1万元。
郭鹏称其签订合同后经了解认为诉争房屋房屋位置户型不好、房价及相关税费总额过高，故于第二日电话告知中介公司工作人员及翟丽梅要求解除合同，表示不再购买诉争房屋，因此主张《存量房屋买卖合同》已于2015年6月24日解除。翟丽梅对此不予认可，称其直至郭鹏未按照合同约定于2015年7月20日交纳购房首付款时才得知郭鹏不想购买诉争房屋，之后郭鹏电话表示要求解除合同，但翟丽梅未同意郭鹏要求解除合同的意见，且房屋所有权证押在中介公司处，故在他人出价160万元时亦不能出卖，给其造成房屋差价损失等。郭鹏辩称诉争房屋一直在网上销售，且同面积、同户型房屋价格为130万元左右故合同存在欺诈，并提交网页截图予以证明。网页截图中房屋坐落不具体，无法确定是否为诉争房屋，同小区其他面积相近的房屋挂牌价格从120万元至145万元不等。翟丽梅对郭鹏的说法及证据均不予认可。
2015年8月17日，翟丽梅向郭鹏寄出《解除合同通知书》，《解除合同通知书》的主要内容为：在合同履行过程中，你方违反了合同第七条第（二）项约定的“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金。”现合同签订至今已超过30日，你方未付款，已严重违反双方约定。基于双方签订的合同，现特向你通知如下：一、我方特依合同通知你方解除双方签订的《存量房买卖合同》。二、请你在接到通知之日起五日内前来协商有关合同解除的善后事宜。邮件收件人地址为“北京市昌平区沙河沙河路北北汽福田汽车股份有限公司”（该地址在《存量房屋买卖合同》中未有体现），邮件投递结果为2015年8月18日总部前台代收，郭鹏否认收到该邮件。翟丽梅主张《存量房屋买卖合同》自2015年8月18日解除。2015年12月23日庭审中，翟丽梅与郭鹏均表示同意解除合同，郭鹏认为合同约定的违约金过高，要求予以降低。
上述事实，有《存量房买卖合同》、《解除合同通知书》、ems邮单、ems查询投递结果信息、网页截图及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《存量房买卖合同》中关于房屋买卖的内容系翟丽梅与郭鹏的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。郭鹏称其签订合同受到欺诈，但《存量房买卖合同》约定的交易标的物除房屋外还包含装修、家具家电等，从其提交的网页截图也可以看出房屋成交单价并不固定，价格范围与《存量房买卖合同》约定的价格也相差不大。且郭鹏作为完全民事行为能力人，在进行房产买卖这类重大交易事项时，理应对自己的购房资格、房产信息进行充分了解，慎重考虑成熟后再决定是否进行交易，故郭鹏提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。因此，郭鹏并不享有合同解除权或者法定解除权，故郭鹏称其于2015年6月24日向中介及翟丽梅表示要求解除《存量房屋买卖合同》时合同即已解除的主张不能成立。郭鹏拒绝履行合同，其行为已经构成违约，故翟丽梅有权解除合同。翟丽梅主张《存量房屋买卖合同》自2015年8月18日其向郭鹏寄出的《解除合同通知书》被签收时解除，但该邮件的收件人地址并非双方约定的郭鹏的收件地址，郭鹏否认其收到过该邮件，翟丽梅也无其他证据证明其要求解除合同的意思表示已通知到郭鹏，故翟丽梅的该主张亦不能成立。鉴于双方在庭审中均表示同意解除《存量房屋买卖合同》，故本院视为《存量房屋买卖合同》因双方协商一致解除。郭鹏违约，根据《存量房屋买卖合同》第七条违约责任的相关规定，郭鹏应当赔偿翟丽梅房价款20%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，翟丽梅对其所称的损失未提交证据予以证明，结合本案事实及纠纷前后本地房地产交易市场情况，本院对郭鹏主张的约定的违约金过高请求予以适当减少的意见，予以支持，并结合当事人的过错程度等综合因素确定违约金金额。因本案系郭鹏违约所导致，故案件受理费由郭鹏全部承担。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郭鹏于本判决生效后十五日内赔偿原告翟丽梅违约金五万元；
二、驳回原告翟丽梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千七百四十元，由被告郭鹏负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓徐娟
人民陪审员
吴继玲
人民陪审员
艾亚军
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张 欣