贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初5658号
原告（反诉被告）：兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市黄草办云南街（大佛洞）。
法定代表人：龚正海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴显林，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：岑军，贵州顺大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨梅，女，1981年4月22日生，汉族，现住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：汪天强，贵州泳清律师事务所律师。
原告（反诉被告）兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司（以下简称博大弘鼎公司）与被告（反诉原告）杨梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博大弘鼎公司的委托诉讼代理人吴显林、岑军，被告杨梅及其委托诉讼代理人汪天强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博大弘鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判决杨梅向博大弘鼎公司支付欠付的购房款717648元；2、由杨梅向博大弘鼎公司支付购房总款5%的违约金人民币73582元；3、本案的诉讼费用由杨梅承担。事实及理由：2011年博大弘鼎公司依法开发兴义市“荷花巷大佛坊文化休闲商业步行街”房地产项目，在取得商品房预售许可证后，博大弘鼎公司公开向社会出售该项目商品房。博大弘鼎公司与杨梅在平等自愿的情况下签订了《商品房买卖合同》约定：“买受人：杨梅，买受人购买的商品房为C区六层1号，该商品房的建筑面积为169.77平方米”，“按照套（单元）计算，该商品房的总价款为1493976元”，“买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款753976元，余款740000元以银行按揭支付”。杨梅在合同上签字并捺印。同日，博大弘鼎公司与杨梅签订了《合同补充协议》，其中第二条约定“……合同继续履行，买受人按日按购房总款的百分之五向出卖人支付违约金”。签订合同后，杨梅共交付了753976元，至今仍未办理银行按揭贷款手续，共欠购房款740000元。房屋建成后，实测面积为167.23平方米，购房单价为1493976（原房屋总价）÷169.77（原面积）＝8800元/平方米，现在实际房屋总价为8800×167.23＝14771624元，杨梅尚欠购房款1471624753976＝717648元。经博大弘鼎公司若干次催告，杨梅均不履行付款义务。为了维护社会诚信原则、保护博大弘鼎公司的合法权益，特向人民法院提出诉讼，请人民法院依法判决支持博大弘鼎公司的诉讼请求。
杨梅辩称，博大弘鼎公司的诉讼请求与合同约定不符，无事实和法律依据，请驳回博大弘鼎公司的诉讼请求。
杨梅向本院提出反诉请求：1、解除双方于2011年签订的荷花巷大佛坊文化休闲商业步行街《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、要求博大弘鼎公司返还杨梅购房首付款753976元及支付分别以200000元、553976元为基数，分别从2012年11月20日、2013年4月10日起按月利率0.5%计付至首付款付清之日止的利息[至起诉之日止的上述整月利息共计人民币167105元（48000＋119105），200000×48×0.5%＝48000、553976×43×0.5%＝119105]；3、要求博大弘鼎公司向杨梅支付以已付款753976元为基数，从2012年6月1日起按每日万分之二计算至本案判决生效之日止的违约金[至杨梅起诉之日止的违约金为人民币246852元（753976×0.0002×1637）]；??4、要求博大弘鼎公司承担本诉与反诉的全部诉讼费用。事实与理由：杨梅与博大弘鼎公司于2011年签订了荷花巷大佛坊文化休闲商业步行街《商铺买卖合同》及《补充协议》，购买其开发建设的C区6层1号建筑面积为169.77平方米的商铺一套，总价款为人民币1493976元，后期购房余款通过按揭方式支付。杨梅向博大弘鼎公司先后支付了购房款共计753976元。事后，因为博大弘鼎公司的原因，按揭贷款失败，其于2016年向贵院提起诉讼，要求杨梅支付所谓的欠付购房款及承担违约责任。另外，博大弘鼎公司未按合同约定在2012年5月31日前向杨梅交付该商铺，已严重超期违约，致使杨梅购买商铺的合同目的不能如期实现。为便于人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，保护杨梅的合法权益，特向法院提起反诉，请判决支持前述请求。
博大弘鼎公司对杨梅的反诉辩称，第一、杨梅无权以逾期交房，不能实现购买商铺的目的为由主张解除合同。根据首付款的时间，签订合同应是在2012年11月20日，但合同约定的交房时间是2012年5月30日，这明显不符合常理。且杨梅至今未付清购房款，不能以2012年5月31日未交房来要求解除合同。第二、杨梅诉称“因博大弘鼎公司的原因导致按揭贷款失败”的事实不存在，按揭贷款失败的原因是银行贷款政策的变化，而不在于博大弘鼎公司。第三、杨梅不具备单方解除合同的约定或者法定条件。
本院经审理认定事实如下：博大弘鼎公司对其开发的兴义市穿云洞公园荷花巷大佛仿文化休闲商业步行街商品房在取得预售许可证后进行预售。杨梅与博大弘鼎公司签订了一份填充式的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》（均未填写签订时间），主要约定：杨梅所购商品房为C61号房屋，建筑面积169.77平方米，套内建筑面积169.77平方米；总价款为1493976元，合同签订之日交付首期房款753976元，余款740000元以银行按揭支付。对于银行按揭支付，合同第八条第3项约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的,按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到书面通知之日起日内,支付不足款项,不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期,出卖人有权解除合同,合同解除后日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人可以选择以下第种方式:(1)合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议。(2)买受人有权解除本合同,合同解除后日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因,导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买手人应在日内支付不足款项。逾期,任何一方均可单方解除合同,合同解除后日内,出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”合同第十条未填写。对于商品房交付时间，合同第十一条约定“出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房”（此处的交付时间为电脑打印，亦为合同约定的建筑工程竣工日期）。对于逾期交房责任，合同第十三条未填写。《合同补充协议》第二条是关于按揭贷款付款方式的补充条约“1、自本合同签订之日起天之内,如因买受人原因未能办理贷款手续,并将贷款划到出卖人账上,逾期在日内,买受人按日按未付款额的万分之一承担违约金,逾期超过日,则出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,由买受人按购房总款的2%承担违约金,并承担撤销备案登记费用(合同约定面积×3元/㎡)。买受人愿意继续履行合同的,需经出卖人同意,合同继续履行,买受人按日按总房款的百分之五向出卖人支付违约金。2、如果乙方在申请贷款的额度与银行批准额产生差额时或者遇到国家调整按揭政策时,乙方应该按甲方通知付款之日起7日内自行付清差额部分,或者应在银行公布新政策之日起7日内补足按揭所需的首期房款及其余房款,以获得银行按揭的发放，否则视为乙方付款违约,按《买卖合同》第八条约定执行。3、乙方承诺其已具备按揭条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭款而造成延迟付款,不足额付款等违约情形,甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内变更付款方式并继续履行《买卖合同》第八条约定执行……”《合同补充协议》第三条是关于房屋交付的补充约定“……3、乙方逾期未办理交付手续的或因乙方原因造成房屋未能按期交付的,每逾期一日,乙方还应向甲方支付购房款总价的万分之二作为违约金;乙方逾期未办理交付手续的或因甲方原因造成房屋未能按期交付的,每逾期一日,甲方也应向乙方支付购房款总价的万分之二作为违约金。”《合同补充协议》第五条约定“……3、买受人若存在违约行为(包括不按时支付按揭贷款),则出卖人可以免除逾期交房（主合同第九条)及逾期办理产权登记（主合同第十五条)的违约责任和赔偿责任。”
合同签订后，杨梅分两次向博大弘鼎公司交付了首付款753976元，其中于2012年11月19日交付200000元，于2013年4月10日交付553976元。博大弘鼎公司开发的兴义市穿云洞公园荷花巷大佛仿文化休闲商业步行街商品房并未按预计的竣工日期竣工，而是在2013年11月21日才完成竣工验收，2015年5月26日才完成竣工验收备案登记。因此，也未能按《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间履行房屋的交付义务，且至今也未交付。并且，也未能办理银行按揭贷款。到2016年8月29日，博大弘鼎公司才向杨梅发出《催款通知书》，通知杨梅购买的C61号商铺已具备交付使用条件，要求杨梅在接到通知书之日起15日内办清银行按揭贷款手续交付给公司或直接将余款交付给公司。2016年9月8日，又通过贵州顺大律师事务所再次向杨梅发出《催款通知书》，通知内容同前。
前述事实，有双方当事人的陈述，经质证的商品房屋预售许可证、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》、竣工验收备案表、收款收据和银行交易凭证、通话录音、《催款通知书》等证据在卷佐证。
本院认为，博大弘鼎公司对其开发的兴义市穿云洞公园荷花巷大佛仿文化休闲商业步行街商品房在取得预售许可证后进行预售，并与杨梅签订了填充式的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，将C61号房屋预售给杨梅，不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于博大弘鼎公司开发的商品房未能按预计时间竣工，从而未能按约定的交房时间交付房屋，亦未能及时办理按揭贷款。根据合同约定，无论是逾期交房、还是不能办理按揭贷款，买受人均有权解除合同。因此，对杨梅反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。而对博大弘鼎公司本诉要求杨梅继续履行合同，支付未能办理按揭贷款而欠付的购房余款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
由于在签订填充式的合同时，双方均不严谨，出现多处矛盾，如填写的建筑面积与套内建筑面积相同，根据合同第4页的术语解释，显然不可能等同；如交房时间是预先打印的格式，不区分与不同买受人具体签订合同的时间，以致交房时间可能存在于签订合同之前；如未填写签订合同时间，而交付首付款的时间又是以签订合同时间作为交付时间；如《合同补充协议》主体表述混乱，不同情形违约责任表述不是很明确，且部分与《商品房买卖合同》有相悖之处等等。在履行合同上，双方也未严格按所签订的合同来履行，如，对于杨梅所交付的首付款，是分两次交付，结合其他购买人交付的款项，首付款的交付时间也集中在2012年9月和2013年4月，故可推知博大弘鼎公司也未严格要求买受人在签订合同当时同时支付完毕首付款，对分期交付的首付款未提出异议而予以收受。由于双方均未填写签订合同时间，首付款则是约定在签订合同时同时交付，因而，应交付首付款的时间也不能确定。本案杨梅也并非一次交清首付款，而是在2012年11月19日第一次交付200000元，2013年4月10日交付553976元，且首次付款时间也晚于交房时间。至少可以确定，杨梅也未严格按合同约定履行交付首付款的义务。严格按合同约定，双方均存在违约情形，但在履行过程中，双方均未严格追究。而是因跨越时间太长，迟迟未能办理按揭贷款，也迟迟未能交付房屋，才导致诉之法院解决。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因为双方签订合同时不严谨，出现多处矛盾，在履行合同时也并未严格按合同约定要求对方，因此，本院根据当事人的诉讼请求，对双方的约定加以综合分析，结合法律规定予以确定合同解除后的补救措施。杨梅的第2诉讼请求，是要求退还首付款753976元，并要求从付款之日按月利率0.5%支付利息，利息诉请依据是第八次民商事审判会议。第3项诉讼请求，是要求按日万分之二支付违约金，诉请依据是《合同补充协议》第三条约定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》所涉房地产案件审理违约责任的会议精神，指的是“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”而本案中的违约责任，合同有约定。对于未能办理按揭贷款，合同约定若因出卖人原因，买受人选择解除合同的，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；若非归责于双方的原因解除合同的，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。对于逾期交房责任，《商品房买卖合同》的格式条款在填写部分未填写，但格式文字是按已付款的百分比支付违约金，而在《合同补充协议》中约定每逾期一日,乙方还应向甲方支付购房款总价的万分之二作为违约金。结合合同与补充协议，应以已付款按日万分之二计算违约金才为合理。由于杨梅选择了解除合同，多重违约导致一个结果，即解除合同的后果，因此，根据本案合同的履行情况和合同性质，对于未履行的部分，终止履行，即杨梅不再支付博大弘鼎公司购房款，博大弘鼎公司也不用向杨梅交付房屋。已履行的部分，即对杨梅已付款753976元，博大弘鼎公司予以退还，并按日万分之二从付款之日起计算违约金补偿杨梅。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）杨梅签订的关于兴义市穿云洞公园荷花巷大佛仿文化休闲商业步行街C61号房屋的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。
二、原告（反诉被告）兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨梅交付的首付款753976元，并按日万分之二从交付款项之日起计算违约金至支付完毕之日止（其中200000元从2012年11月19日起算，553976元从2013年4月10日起算）。
三、驳回原告（反诉被告）兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司的本诉请求。
四、驳回被告（反诉原告）杨梅其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11712元，减半收取5856元，由原告（反诉被告）兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司负担。
反诉案件受理费15310，减半收取7655元，由原告（反诉被告）兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司负担6560元，被告（反诉原告）杨梅负担1095元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 王明快
二〇一七年二月九日
书记员 高丽枝