广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法张民一初字第803号
原告（反诉被告）：中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社，住所地中山市南朗镇关塘村，组织机构代码77995693-7。
负责人：周帝欢。
委托代理人：梁键业，男，1987年12月15日出生，汉族，住中山市，
委托代理人：杜锦莲，女，1964年1月17日出生，汉族，住中山市，
被告（反诉原告）：中山市迅发新型墙体建材厂，住所地中山市南朗镇关塘东桠村王麻四排灌站，组织机构代码59744935-2。
投资人：明贵发。
委托代理人：邵红，广东广中律师事务所律师。
第三人：中山市南朗镇关塘村民委员会，住所地中山市南朗镇关塘村，组织机构代码75107443-0。
负责人：陈卓尧。
委托代�人：缪观荣，中山市南朗镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：薛洪和，广东香山律师事务所律师。
原告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社（以下简称关塘经联社）诉被告中山市迅发新型墙体建材厂（以下简称迅发厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月21日受理后，迅发厂于2012年9月13日向本院提出反诉，并依迅发厂的申请追加中山市南朗镇关塘村民委员会（以下简称关塘村委会）为本案第三人，先由审判员吴胜杰独任审理后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告关塘经联社委托代理人梁键业、杜锦莲，被告迅发厂投资人明贵发及委托代理人邵红，第三人关塘村委会委托代理人缪观荣、薛洪和出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关塘经联社诉称：2010年5月30日，关塘经联社作为出租方与迅发厂签订土�承包合同，约定：由迅发厂承租关塘经联社位于中山市南朗镇关塘东桠村王麻四排灌站的土地，面积为19.9亩；租赁期为15年，从2011年8月1日至2026年7月30日止。2011年8月1日至2016年7月30日每月租金为14925元，2016年8月1日至2021年7月30日每月租金为16417.5元，2021年8月1日至2026年7月30日每月租金为18059元，租金每月交纳，每月15日前交付，如逾期交纳或逾期不交纳租金的，每逾期一月，按逾期缴纳租金金额0.5%每日计算滞纳金，逾期超过两个月，关塘经联社有权终止合同，收回土地，保证金不予退还。合同签订后，迅发厂从2011年10月起至今一直没有交纳租金。为此，关塘经联社诉至法院，请求判令：1.迅发厂支付租金134325元，并终止关塘经联社与迅发厂签订的土地承包合同；2.迅发公司承担本案诉讼费用。
诉讼中，关塘经联社变更其第一项诉讼请求：解除关塘经联�与迅发厂签订的土地承包合同，迅发厂从2011年10月起以每月14925元的标准支付租金直至判决生效之日止。
原告关塘经联社为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1.土地承包合同；2.收款收据；3.付款凭证。
被告迅发厂答辩并反诉称：关塘经联社将农用地作为工业用地出租给迅发厂违反法律强制性规定，涉案土地承包合同无效。涉案土地承包合同约定迅发厂租赁的土地仅作为工业使用，然而关塘经联社隐瞒土地租赁物为农用地的事实，将其作为工业用地出租给迅发厂。2011年初，中山市国土资源局发出中国土资执法停字（2011）第A183号《责令停止国土资源违法行为通知书》，以“违反《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，根据有关规定，现责令你单位立即停止上述违法行为”。2011年8月29日中山市国土资源局又发出中国土资执法停字（2011）第211号《责令停止国土资源违法行为通知书》，以“你（单位）存在擅自占用位于南朗镇东桠村小组土名‘排灌站’地段处面积约350平方米的农用地实施建筑的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，根据有关规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为”。迅发厂在收到上述通知后，才知道承租的土地为农用地非工业用地。关塘经联社隐瞒出租的土地为农用地，违法将农用地出租作为工业用地，且未按照合同约定及法律规定依法履行相关行政手续，存在过错，依法应当承担本案全部责任。关塘经联社与迅发厂于2011年5月10日签订独立生效的协议书，根据相关的法律规定及约定，关塘经联社应赔偿迅发厂经济损失72万元。为此，迅发厂提出反诉，请求判令：1.确认关塘经联社与迅发厂于2010年5月份30日签订的土地承包合同无效；2.关塘经�社赔偿迅发厂经济损失72万元[包括填土、平地费用、修复用地上的桥（加厚）等建筑费用损失30万元，办公室、厂房建筑费用损失26万元，机器设备安装、原材料堆放场堆放平台建筑费、厂房地面混凝土建筑费、水电安装、通讯设施安装、搬迁费用等费用损失16万元]；3.关塘经联社承担本案诉讼费用。
诉讼中，迅发厂增加诉讼请求：要求关塘经联社赔偿停工损失117万元，关塘村委会对赔偿承担连带责任。
被告迅发厂为支持其答辩及反诉请求，向本院提供如下证据：
1.迅发厂营业执照及组织机构代码证；2.土地承包合同；3.图纸；4.收款收据；5.中国土资执法停字（2011）第A183号《责令停止国土资源违法行为通知书》；6.补充协议书；7.中国土资执法停字（2011）第211号《责令停止国土资源违法行为通知书》；8.特快专递邮件详情单及单据；9.通知。
反诉被告关塘经联社辩称：迅发厂于签订合同的时候应当审查清楚土地是否符合出租条件，涉案土地一部分是农用地，一部分是工业用地，迅发厂是清楚的。迅发厂于2011年初收到国土部门处罚通知书，当迅发厂于同年8月再次收到国土部门处罚通知书时，则应由迅发厂自行承担。关塘经联社已支付迅发厂13万元的搬迁费。涉案合同无效，双方有过错应当各自承担责任。
第三人南朗村委会述称：迅发厂已收取13万元补偿款，迅发厂应当搬迁。协议书是由租赁合同引起的，租赁合同无效，租赁合同相对应的协议书也应当无效，迅发厂存在过错，当迅发厂收到国土部门的违法通知书后，就知道违法占用农用地的面积为350平方米，迅发厂以此为由不支付租金是没有依据的。
第三人南朗村委会无证据向本院提交。
经审理查明：2010年5月30日，作为发包方的关塘经联社（甲方）与作为承包方的迅发厂（乙方）签订土地承包合同一份，约定：乙方欲承租甲方位于土名王麻四排灌站的土地，面积19.9亩，具体以双方在图纸上确认的范围为准；土地使用性质为工业；租赁期共15年，从2011年8月1日至2026年7月30日止；合同生效后，乙方可以自行处理所租的土地上面的芒果树木；乙方租赁该土地仅作为工业使用，若需要改变该土地全部或部分的功能用途的，必须按照法律规定及当地市镇的有关要求，办理好相关行政批复或批准手续之后，乙方可实施，有关行政手续，甲方可协助乙方办理；从2011年8月1日至2026年7月30日止，2011年8月1日至2016年7月30日每月租金为14925元，2016年8月1日至2021年7月30日每月租金为16417.5元，2021年8月1日至2026年7月30日每月租金为18059元，租金按月交纳，当月15日前缴纳；经双方协商，乙方同意自行承担填土、平地费用、负责修复用地上的桥（加厚），为此甲方给予乙方免租期，在甲方安装好变压器之日开始计算免租期，变压器如若5月底没有安装好，可订立补充条款，填土、平地免租期为1年，修桥免租期为2个月，以上免租金的期限总共为1年2个月；乙方在签订本合同之日应当交纳合同保证金30000元给甲方，保证金在合同期满，乙方将土地返还甲方并清偿完毕各项费用后，甲方退回乙方；乙方可以在土地上建筑厂房，建筑费用由乙方承担，租期间所有权归乙方；如需要办理上述行政手续，由甲方办理；乙方应照约定交纳租金，乙方如逾期交纳或者逾期不交纳租金的，每逾期一月，按逾期缴纳租金金额0.5%每日计算滞纳金给甲方，逾期超过2个月，甲方有权终止本合同，收回土地，保证金不以退还。合同还作了其他约定。该合同盖有关塘经联社公章，及�关塘村小组负责人郑建和及其他代表签名确认，迅发厂的投资人明贵发亦在该合同上签名确认。合同签订后，迅发厂在上述土地上建设厂房，并已交纳2011年9月、10月租金合计29850元。
2011年4月11日，中山市国土资源局向迅发厂作出中国土资执法停字（2011）第A183号《责令停止国土资源违法行为通知书》：经初查，迅发厂存在擅自占用南朗镇关塘村东桠小组土名“排灌站”10656平方米闲置地实施建筑新型墙体建材厂的行为，以违反《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，根据有关规定，现责令迅发厂立即停止上述违法行为。2011年5月10日，关塘经联社（甲方）与迅发厂（乙方）就双方于2010年5月30日签订的土地承包合同经协商签订协议书一份，约定：一、土地承包合同约定由乙方承包甲方位于南朗镇东桠村土名王麻四排灌站面积19.9亩土地作为工业使用，乙方可以在土地上建筑厂房，建筑费用乙方承担，如需要办理行政手续的，由甲方办理；二、因甲方没有办理相应报建等行政手续，致使有关行政部门发出违法行为通知书，导致乙方不能正常经营，为解决问题，双方按照以下方式处理执行：（一）、如有关行政机关予以罚款的，全部罚款有甲方承担；（二）、由甲方负责拆除办公室及厂房，拆除费用由甲方全部承担，甲方拆除后由甲方按照相应法律的规定并按照原建筑面积建筑办公室与厂房，建筑范围及位置需经乙方确认，有关建筑费用由甲方全部承担，并由甲方办理相应报建等行政批准手续。在签订本补充协议之日起，甲方应当在一个月内完成相应建筑物并依法办理好各种行政手续；（三）、如甲方拒绝重新建筑相应面积的厂房、办公室、或者无法办理相应报建等行政手续的，或者因该土地非建设使用等原因导致�承包合同无效的，或者因甲方原因导致乙方无法正常使用该土地或者无法正常经营的，甲方应当赔偿乙方下列经济损失：1、填土、平地费用、修复用地上的桥（加厚）等建筑费用损失30万元（其中填土18万元、填石粉8万元、修复桥4万元）；2、办公室、厂房建筑费用26万元；3、机器设备安装、原材料堆放场太高建筑费、厂房地面混凝土建筑费、水电安装、通讯设施安装、搬迁费用等费用16万元；搬迁工程完成后，此协议自动取消，以后有此类事情发生本协议继续有效；厂房及办公室拆除30日完成建好，超过1天按1500元补给乙方。该协议盖有关塘村委会公章，及周帝欢（关塘经联社负责人）、郑建和、明贵发的签名确认。该协议签订后，迅发厂对违章建筑物进行拆除重建，明贵发于2011年8月12日收取13万元的土地基础设施建筑费。2011年8月29日，中山市国土资源局再次向�发厂发出中国土资执法停字（2011）第211号《责令停止国土资源违法行为通知书》：经初查，迅发厂存在擅自占用南朗镇关塘村东桠小组土名“排灌站”350平方米农用地实施建筑的行为，以违反《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，根据有关规定，现责令迅发厂立即停止上述违法行为。
庭审中，迅发厂向本院提出对涉案土地按农用地市场租金进行评估及测量涉案土地的坐标以土地性质、用途。经本院委托，深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司于2012年12月21日根据相关法律法规及房地产状况确定估价对象于估价时点评估租金为4500元/亩·年，迅发厂对此提出异议，该顾问公司通过再次调查后将评估租金变更为3075元/亩·年。中山市测绘工程有限公司测出涉案土地中有1684.3平方米土地是果园（产权人为关塘村-
东桠村），4042.2平方米土地是水田（产权�为关塘村-东桠村），7537.9平方米土地是建制镇（产权人为南朗镇人民政府），上述情况亦得到国土部门的确认。
本院认为：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地。我国土地管理法对于农民集体所有的农业用地使用权的转让有严格的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，关塘经联社与迅发厂签订土地承包合同，擅自出租农民集体所有的农业用地用于非农业建设，违反了法律法规的效力性强制性规定，损害国家、�体的利益，涉案土地承包合同工依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案土地19.9亩中有5756.5平方米是农业用地，产权人是关塘村-
东桠村，另外7537.9平方米是建设用地，产权人是南朗镇人民政府，关塘经联社在签订合同时已明知迅发厂租赁上述土地是用于工业用途，并承诺由其办理上述土地的行政手续，其后厂房甚至经国土部门两次认定为违法，而关塘经联社仍未能将农业用地部分转为建设用地，亦未能就建设用地部分的出租取得南朗镇人民政府的追认，导致涉案土地承包合同无效，关塘经联社对此应承担全部责任，故关塘经联�要求迅发厂支付拖欠租金的请求，与法相悖，本院不予支持。迅发厂在涉案土地建设厂房首次经国土部门认定违法后，关塘经联社已赔偿迅发厂拆除费13万元，当迅发厂再次建设厂房后又被认定违法时，关塘经联社赔偿给迅发厂的损失应按协议书的约定履行，即赔偿填土、平地费用、修复用地上的桥（加厚）等建筑费用损失30万元，办公室、厂房建筑费用损失26万元，机器设备安装、原材料堆放场堆放平台建筑费、厂房地面混凝土建筑费、水电安装、通讯设施安装、搬迁费用等费用损失16万元，合计72万元。至于迅发厂主张的停工损失，本院认为，协议书是迅发厂所建厂房首次被国土部门认定违法后于2011年5月10日签订，厂房拆除后，迅发厂再建设厂房，但于2011年8月29日又被国土部门认定违法，迅发厂此时就应当知道厂房已无法进行生产经营，根据公平合理性原则，停工损失应按1500元/日从2011年6月10日起算至同年8月29日止即121500元。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、第五条的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，依法管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产。涉案协议书的权利义务主体分别是迅发厂和关塘经联社，虽关塘村委会在该协议书中盖章确认，但其只是作为关塘村集体地管理者的身份对该协议书的内容进行确认，且关塘经联社具有独立的法人资格，能独立承担民事责任，故迅发厂要求关塘村委会对上述款项承担连带赔偿责任的请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、第五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六十条的规�，判决如下：
驳回本诉原告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社的诉讼请求；
确认反诉原告中山市迅发新型墙体建材厂与反诉被告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社于2010年5月30日签订的土地承包合同无效；
反诉被告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告中山市迅发新型墙体建材厂建筑费用损失720000元、停工损失121500元，以上合计841500元；
二、驳回反诉原告中山市迅发新型墙体建材厂其他的诉讼请求。
如果中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2986元，由本诉原告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社负担（该款已付）；反诉案件受理费减半收取为21810元（原告已预付），由反诉原告中山市迅发新型墙体建材厂负担12099元，反诉被告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社负担9711元，反诉被告中山市迅发新型墙体建材厂负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳；评估费2000元，测量费3462元，合计5462元（反诉原告中山市迅发新型墙体建材厂已预付），由反诉被告中山市南朗镇关塘村关塘经济联合社负担，该款于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告中山市迅发新型墙体建材厂。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴胜杰
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 邬瑾瑾
二〇一四年九月二十五日
�记员刘首立