湖南省张家界市武陵源区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0811民初278号
原告：张秋明，曾用名张启明，男，1948年7月13日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市武陵源区，住张家界市武陵源区。
原告：李九妹（张秋明的妻子），女，1956年10月29日出生，汉族，户籍地湖南省慈利县，住张家界市武陵源区。
两原告共同委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。
被告：刘思歧，男，1964年10月16日出生，汉族，户籍地湖南省绥宁县，住张家界市武陵源区。
被告：刘荣秀，女，1970年7月25日出生，汉族，户籍地湖南省绥宁县，住张家界市武陵源区。
第三�：胡志祥，男，1967年4月18日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。
原告张秋明、李九妹与被告刘思歧、刘荣秀,第三人胡志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2017年7月27日，原告张秋明、李九妹向本院申请财产保全，本院于2017年7月31日作出（2017）湘0811民初278号民事裁定书，裁定冻结、查封刘思歧和刘荣秀的银行存款16万元或者其他价值相当的财产。2017年9月4日,本案转为普通程序审理。本院于2017年9月8日公开开庭审理了本案，原告张秋明、李九妹及其共同委托的诉讼代理人邓小龙，被告刘思歧、刘荣秀到庭参加诉讼，第三人胡志祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秋明、李九妹向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘思歧、刘�秀给原告张秋明、李九妹支付租金10万元，给第三人胡志祥支付租金5万元，共计15万元；2.案件受理费、财产保全费由被告刘思歧、刘荣秀负担。事实和理由：2017年3月24日，张秋明、李九妹与刘思歧、刘荣秀签订房屋租赁合同，约定张秋明、李九妹将宝峰路二栋、三栋房屋及相关配套设施出租给刘思歧、刘荣秀作酒店经营使用，租赁期为2017年3月15日至2021年6月1日，刘思歧、刘荣秀应当在2017年6月1日给胡志祥交纳租金5万元，在2017年6月30日给张秋明、李九妹交纳租金10万元。由于刘思歧、刘荣秀没有交付，2017年7月7日，张秋明、李九妹委托湖南正诚律师事务所邓小龙律师给刘思歧、刘荣秀送达《关于限期交纳拖欠租金的律师函》，告知刘思歧、刘荣秀在2017年7月14日以前交清逾期未支付的15万元，而刘思歧、刘荣秀仍不交纳，故原告诉至法院。
被告刘思歧、刘荣秀承认张秋明、李九妹主张的事实，辩称张秋明、李九妹违约在先，未将出租房屋全部交给刘思歧、刘荣秀使用；未与房东胡志祥处理好有关涨房租的事，导致胡志祥锁门，严重影响刘思歧、刘荣秀经营；张秋明、李九妹还强行要求刘思歧、刘荣秀接待的客人在喜庆酒店用餐，造成刘思歧、刘荣秀经济损失3万余元。
第三人胡志祥未作陈述，也未提交证据。
原告张秋明、李九妹提交了以下证据：1.张秋明、李九妹与刘思歧、刘荣秀签订的《房屋租赁合同》及租赁房屋照片；2.《关于限期交纳拖欠租金的律师函》；3.张秋明与胡志祥签订的《房屋租赁合同》及张家界市武陵源区人民法院（2017）湘0811民初232号民事调解书；4.李九妹与黎碧霞签订的《房屋租赁合同》。
被告刘思歧�刘荣秀向本院提交了以下证据：1.刘思歧、刘荣秀与张秋明、李九妹签订的《房屋租赁合同》；2.胡志祥出具的收条1份。
本院组织当事人进行了质证，刘思歧、刘荣秀对张秋明、李九妹提交的证据1、2均无异议，对证据3、4的关联性提出异议，认为其内容与刘思歧、刘荣秀没有关系。张秋明、李九妹对刘思歧、刘荣秀提交的证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对张秋明、李九妹提交的证据3，本院认为与案件有关联，能够反映案件真实情况，应当作为认定本案事实的根据，本院予以认定；对张秋明、李九妹提交的证据4，与本案没有关联性，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年上半年，李九妹、张秋明先后分别与毛善孝、胡志祥签订《房屋租赁合同》，承租毛善孝、胡志祥的房屋共同经营酒店使用。李九妹租赁毛善孝房屋的期限为2012年2月1日至2022年2月1日，每年租金为3.1万元；张秋明承租胡志祥房屋的期限为2012年6月1日至2021年6月1日，每年租金5万元。张秋明、李九妹承租房屋后均进行了装修，添置了相关配套设施并投入经营使用。2017年3月15日，经他人介绍联系，刘思歧与张秋明、李九妹商议房屋租赁事宜，当日，刘思歧通过银行转账给张秋明预付了20万元租金。2017年3月24日，张秋明、李九妹与刘思歧、刘荣秀签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.张秋明、李九妹将武陵源区宝峰路二栋（指毛善孝的房屋）、三栋（指胡志祥的房屋）及相关配套设施出租给刘思歧、刘荣秀作酒店经营使用，租赁期为2017年3月15日至2021年6月1日；2.刘思歧、刘荣秀支付张秋明、李九妹租金共计94.8万元，分期支付如下：2017年3月15日支付20万元（已履行）、6月30日支付10万元、8月30日支付20万元，2018年6月30日支付20万元、8月30日支付24.8万元；3.刘思歧、刘荣秀自2017年起，每年6月1日支付胡志祥租金5万元，每年12月30日支付毛善孝租金3.1万元；4.二栋、三栋住宿的客人必须在喜庆酒店用餐，不能在外面用餐。
合同签订后，张秋明、李九妹将二栋、三栋交付给刘思歧、刘荣秀经营使用。2017年5月25日，张秋明向胡志祥交付租金5万元，胡志祥以张秋明转租房屋未经他同意为由拒收，并要求涨房租。当晚，胡志祥将三栋的大门锁住，阻止刘思歧、刘荣秀经营，后经派出所协调于次日解锁。2017年6月5日，张秋明与胡志祥房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，张秋明要求胡志祥继续履行房屋租赁合同，并要求胡志祥赔偿其经济损失6万元。该案经本院主持调解，双方于2017年6月27日达成�解协议，胡志祥同意张秋明将房屋（三栋）转租给刘思歧使用。刘思歧、刘荣秀经营期间，因客人不愿去喜庆酒店用餐，几次与张秋明、李九妹发生冲突。张秋明与刘思歧、刘荣秀关于胡志祥要求增加的房租由谁来承担，也一直未能协商处理妥当。合同约定由刘思歧、刘荣秀于2017年6月1日支付胡志祥5万元租金，于2017年6月30日支付张秋明、李九妹10万元租金，刘思歧、刘荣秀均未履行。2017年7月6日，刘思歧向胡志祥交纳2万元租金，胡志祥给刘思歧出具的收条载明：今收到刘思歧房租预交款2万元，剩下8万元于2017年8月30日付清。2017年7月7日，张秋明和李九妹共同委托的诉讼代理人邓小龙向刘思歧、刘荣秀送达《关于限期交纳拖欠租金的律师函》，催促刘思歧、刘荣秀于2017年7月14日以前将所欠15万元租金支付给张秋明、李九妹。刘思歧、刘荣秀接此函后仍未履行，张秋�、李九妹遂诉至本院。
本院认为，张秋明、李九妹与刘思歧、刘荣秀签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，除强制客人消费的约定外，其余内容均不违反法律、行政法规规定，应当确认为有效，双方当事人都应当按照约定全面履行自己的义务。张秋明、李九妹应当按照合同约定将其承租的房屋交付刘思歧、刘荣秀使用，刘思歧、刘荣秀应当按合同约定分期支付房屋租金。刘思歧、刘荣秀在2017年6月30日前未支付张秋明、李九妹10万元租金，张秋明、李九妹可以根据合同约定要求刘思歧、刘荣秀支付。故对张秋明、李九妹请求刘思歧、刘荣秀支付租金10万元的诉讼请求，本院予以支持。关于张秋明、李九妹请求刘思歧、刘荣秀给胡志祥支付租金5万元的问题，本案中，胡志祥与张秋明之间存在房屋租赁合同关系，张秋明、李九�与刘思歧、刘荣秀之间存在房屋转租合同关系。根据合同相对性原则，张秋明应当向胡志祥支付租金，刘思歧、刘荣秀应当向张秋明、李九妹支付租金。张秋明、李九妹与刘思歧、刘荣秀签订的《房屋租赁合同》中，约定刘思歧、刘荣秀向张秋明、李九妹支付租金的同时，还约定由刘思歧、刘荣秀于每年6月1日向合同外第三人胡志祥支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”规定，刘思歧、刘荣秀未按合同约定向胡志祥支付租金5万元，仅向胡志祥支付租金2万元，刘思歧、刘荣秀应当向张秋明、李九妹承担违约责任，向张秋明、李九妹支付剩下的3万元租金。对张秋明、李九妹请求刘思歧、刘荣秀向胡志祥支付租金5万元的诉讼�求，本院不予支持。刘思歧、刘荣秀因未提交证据证明张秋明、李九妹违约未将租赁房屋全部交付，影响其经营并造成经济损失等事实，依法应当承担举证不能的不利后果，对其辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、刘思歧、刘荣秀于本判决生效之日起十日内向张秋明、李九妹支付租金13万元；
二、驳回张秋明、李九妹其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元、申请诉讼保全费1320元，共计2970元，由刘思歧、刘荣秀负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 张桃益
审 判 员 左红艳
人民陪审员 覃章文
二〇一七年九月十八日
书 记 员 丁玉树
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。