广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第121号
原告李青山，住所地广东省揭西县。
委托代理人梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告洪汉忠，住所地广东省汕头市潮阳区。
委托代理人徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。
第三人广州华正投资管理有限公司，地址广州市越秀区�
法定代表人蔺杰，职务董事长。
委托代理人张涛，该公司职员，联系地址。
第三人广州市中升贸易有限公司，地址广州市海珠区。
法定代表人于东国，职务总经理。
委托代理人梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人广州市海珠区金山旅馆，地址广州市海珠区。
投资人洪汉忠，本案被告。
委托代理人徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。
原告李青山诉被告洪汉忠、第三人广州华正投资管理有限公司、广州市中升贸易有限公司、广州市海珠区金山旅馆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月15日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租由原告向产权人广州华某投资管理有限公司承租的南洲花园A4栋二楼作宾馆经营之用。合同约定：租赁时间从2011年11月1日到2017年10月31日，第一、二年的月租金为50560元、月管理费为2054元、月卫生费1106元，每月交租时间为1-5日。第6条约定：逾期不缴纳租金的，甲方有权按照每天千分之三收取滞纳金，也可以采取停水停电措施。同第十条规定：场地转让费人民币38万元（包括目前正常经营的所有设备及证照的办理），并由乙方在合同签订当日支付给甲方28万元己转让费，余下的10万元由甲方负责将营业执照法人代表及相关证件办理至乙方指定名下当日，乙方一次性将剩余10万元支付给甲方（证照范围指原来金山旅业范畴）。被告于签订合同后搬入该物业以金山宾馆的名义经营旅业。原告已经完成了全部的办证义务，被告拒绝支�余下的场地转让10万元，同时2012年3、4、5、6元每月欠租金10000元共欠40000元、2012年11月至今的租金和管理费、卫生费等，故起诉要求：1、判令原、被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即迁出海珠区南州北路南洲花园A4栋二楼，将物业交还给原告使用；2、判令被告向原告支付拖欠的场地转让费100000元及利息（从2012年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、判令被告向原告支付欠付的租金共计292800元（暂时计算至2013年3月，要求计算至交付租赁物之日）及相应的违约金90058.08元（暂时计算至庭审之日，按照千分之三计算至实际支付之日止）；4、判令被告支付欠付的管理费、卫生费55932元和相应的利息（从欠付之日计算至实际支付之日，按照中国民银行同期贷款利息计算）；5、请求法院判令被告支付欠付的水费6127元、电费5294.5元和相应的利息（从欠付之日计算至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。对于第二项诉请，确认有10万元未付，但是还没有到支付条件，原告没有帮被告办好证件。关于拖欠租金的问题，2012年3月至6月，被告的确每个月少支付10000元的租金，因为在被告的店门口有一个报亭，在报亭没有搬迁前，原告同意被告每个月少支付10000元的租金。被告缴租至2012年11月，从2012年12月原告停了被告的水电，导致被告无法经营，所以被告开始没有缴租。从2012年12月开始没有交管理费、卫生费，理由是漏水没有处理。确认从2012年11月起没有交水电费，但是2012年11月及12月产生的水电费的金额要求原告举证，由于原告没有给水电费单据，所以才没有缴纳水电费。
第三人广州华某投资管理有限公司（以下简称“华某公司”）述称，在不侵害第三人的合法利益的情况下，涉及原、被告转租的权利、义务与第三人无关，是原、被告双方的处分行为，但根据第三人与中升公司的签约内容，本案原、被告在涉案物业租赁方面不存在合法依据。第三人与原告的租赁关系已于2011年12月15日期满终止，原告提供的与被告于2011年8月15日签订的租赁合同所依据的租赁合同已经消灭，不能再作为本案中继续主张租赁权的有效依据。涉案房屋现行有效正在履行中的租赁合同是第三人与中升公司于2012年2月9日所签的租赁合同，合同约定中升公司要转租、分租，应将真实、完整的资料送交给第三人，必须征得第三人同意后方可实施，否则视为违约，第三人有权解除合同。就涉案房屋，第三人应中升公司的转分租请求，2013年1月10日同意转分租给广州市海珠区金山旅馆。2012年3月15日中升公司与金山旅馆签订了房屋租赁合同，故金山旅馆才是涉案房屋转分租中有效租赁权益人。综上，原告与被告之间就涉案房屋纠纷方面不具备有效的主体资格，请法院依法予以驳回。
第三人广州市中升贸易有限公司（以下简称“中升公司”）述称，同意和确认原告的陈述，原告有转租的权利，原告实际上是中升公司的实际经营人之一，关于这一点被告和第三人华某公司是清楚的，并且是认可的。
第三人广州市海珠区金山旅馆（以下简称“金山旅馆”）述称，第三人与被告的答辩意见一致。第三人是知道原、被告双方的转租关系的。
经审理查明，原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）于2011年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租南洲花园A4栋二楼，原金山旅业，占地面积1580平方米；租期共6年，�2011年11月1日至2017年10月31日（装修免租期2个月，从2011年9月到10月31日）；租价第一、二年月租金50560元、管理费2054元、卫生费1106元，2013年11月1日开始每年递增5%，即2013年月租金53800元、2014年月租金55742元、2015年月租金58529元、2016年月租金61455元；签合同当日应支付2个月押金106176元、水电周转金23700元及交纳9月-10月二个月管理费4108元，11月租金、卫生费及管理费共计53720元，下次交租日为2011年12月1日至12月5日，甲方于9月1日交场地给乙方经营使用；每月交租日在1日至5日，逾期不交租金者，甲方可按日千分之三收取乙方的滞纳金，也可对乙方由于不支付房租而采取停电停水措施；场地转让费38万（包括目前正常经营的所有设备及证照的办理）并由乙方在合同签订当日支付甲方28万转让费用，余下10万由甲方负责将营业执照法人代表及其他有关的证件转至乙方指定�下当日，乙方一次性将余额10万元交换给甲方（证照范围指原来金山旅业范畴）如证照在11月1日前还没法办妥，甲方保证乙方经营不受影响原则，如遇有关部门上门检查则由甲方负责协调解决；等。
第三人华某公司是涉案房产的业权人，华某公司（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）于2006年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市南洲北路南洲花苑A4二层部分的房屋，期限从2006年1月16日至2011年12月15日，甲方同意乙方可将房屋合法转租或分组给其他客户；等。华某公司表示在合同期满后，并没有与原告续签，而是与第三人中升公司于2012年2月9日签订了《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋租出给第三人中升公司，租赁期限从2012年2月1日至2018年1月31日，约定中升公司如需将房屋合法转租或分租给其他客户以及合作经营，中升公司须�拟转租、分租、合作经营合同等有关资料真实、完整送交华某公司，并且必须征得华某公司同意后方可实施（华某公司出具转租、分组、合作经营同意书）等。华某公司向中升公司出具《分租同意书》，同意中升公司将涉案物业分租给第三人金山旅馆，租期由2012年3月15日至2018年1月20日止，据此华某公司表示仅确认中升公司与金山旅馆之间的转租关系，原告、被告之间的租赁关系不存在合法依据。华正公司还提供了中升公司与金山旅馆于2012年3月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2012年3月1日至2018年1月20日，约定的月租金为50560元，等。被告表示该合同的个人签名并非其本人所签，金山旅馆的公章一直由原告持有，原告对此予以确认。华某公司确认在与原告的租赁期满后至与中升公司签订租赁合同前，涉案物业由原告使用和缴纳房屋使用费，2012年2月9�，其公司、中升公司与原告三方在涉案物业现场进行了场地交付的确认，提交了中升公司盖章的《出租房交接书》予以证明，内容是中升公司确认已收到华某公司移交的涉案物业。原告及中升公司对真实性没有异议，但否认华某公司陈述的在涉案物业现场进行了场地交付的事实。
原告主张其已经依合同约定将金山旅馆的营业执照等在内的证照办理完毕，被告应支付拖欠的场地转让费10万元，提交了以下证据予以证明：1、广州市海珠区金山旅馆的营业执照，投资人为洪汉忠；2、广州市海珠区金山旅馆的组织机构代码证，负责人为洪汉忠；3、广州市海珠区金山旅馆的税务登记证和完税证明，负责人为洪汉忠；4、关于广州市海珠区金山旅馆建筑内部装修消防验收合格的意见和消防安全检查意见书。被告确认原告已经办好相关证照，但抗辩因原告没有将上述证�交付，故不同意支付10万元。
原告主张被告2012年3月至2012年6月期间，每月仍拖欠1万元租金仍未支付，2012年12月开始拖欠租金，每月应交租金为50560元，要求被告支付，并据此主张被告违约，要求解除合同，收回涉案场地。被告确认2012年3月至6月每月少支付原告租金1万元，但抗辩属于双方约定，因金山旅馆门口有一个报亭，在报亭没有搬迁前，原告同意被告每个月少支付1万元的租金，提交了以下证据证明：1、原告致被告的信函，内容包括“至于因报亭未及时搬迁影响生意，我方并未坐视不理，但因搬迁报亭需多方主管部门同意和重新规划新址，我方曾私自处理过，并被行政处罚；最后，经万般努力协商，支付报亭业主补偿金人民币15000元整，才终于得以搬迁，由此可见，我方是急租客所及，想租客所想，为租客排忧解难的”等；2、2012年3月、4月、5月、6�收据5张，每张收据均显示金山旅馆租金50560元-10000元内容。原告对租金收据真实性没有异议，但表示收据显示的减10000元并非不收，而是待报亭的事情解决后再补收。被告确认从2012年12月开始没有向原告交租，抗辩因原告从2012年12月开始停了金山旅馆的水电，导致被告无法经营，因此没有继续交租。原告否认其自行断金山旅馆的水电，被告是因没有交水电费而导致被物业管理公司断电，且表示根据合同约定，原告有权对被告由于不支付房租而采取停电停水措施，被告不交租是因为经营不好。原告表示金山旅馆的用电是独立控制的，且由物业管理公司负责，提供电闸照片若干予以证明，被告对照片的真实性没有异议，但抗辩原告曾在物业管理公司控制的电闸房外私自安装了可以控制金山旅馆用电的电闸，但原告已经拆除了。原告主张金山旅馆并不存在无法经营的状态，申请本院调取金山旅馆的旅客上传情况。广州市公安局海珠区分局治安管理大队回复表示2011年11月1日至2013年6月30日期间，金山旅馆共登记上传旅客入住信息12315条。
原告主张因被告违约，要求收回场地。原告主张其是中升公司与华某公司签订的租赁合同的实际履约人，华某公司、洪汉忠知情并同意。原告提交了2013年3月28日华某公司与中升公司、李青山及中升公司的登记股东共同签订的《保证担保合同》，证明华某公司对原告、中升公司与被告的出租情况知情。中升公司确认原告的陈述及诉讼请求，最后确认与原告之间并非转租关系，并于2012年12月21日出具证明，内容为“本公司承认李青山与洪汉忠先生2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》继续有效，委托李青山先生行使租赁房的一切权利义务，包括代收管理费、房租、卫生费等一切费用的权利、向洪汉忠追讨拖欠一切费用的权利，向法院提起诉讼的权利。李青山先生就该《房屋租赁合同》的履行、追讨所签订的一切文件我公司均予以承认”。被告确认其一直向原告履行合同义务，行使合同权利。
原告主张被告从2011年12月开始没有交付管理费和卫生费，还包括2011年9月、10月的卫生费没有缴纳，管理费标准是每月2054元，卫生费标准时每月1106元，被告确认其欠缴情况，对原告主张的管理费、卫生费标准没有予以，但抗辩2011年9月、10月的卫生费根据合同约定属于被告装修期间，是不收取卫生费的，故合同签订时缴纳的卫生费是从11月才起算，拖欠上述费用是因为存在漏水情况，要求原告修复，但原告没有进行修复。原告还主张被告拖欠2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元，被告予以确认，同意支付水电费给原告。原告就其垫付管理费、卫生费的情况提交了物业管理公司出具的代缴费证明予以证实。被告在诉讼中确认不需要在本案中处理涉案场地的装修问题。
原告于2012年12月27日提起本次诉讼。
本院认为：原告与第三人华某公司签订的租赁合同虽然于2011年12月15日到期，但华某公司明确在合同到期后至2012年1月31日期间涉案场地继续交由原告使用和缴纳租金，故本院认为原告与华某公司的租赁关系于2012年1月31日期满解除。第三人中升公司与华某公司签订的租赁合同约定的租赁期为2012年2月1日至2018年1月31日，并且也将涉案场地交付给中升公司，办理了场地交接，现华某公司明确从2012年2月1日起不再与原告建立租赁关系，原告无权将涉案房屋进行转租，而原告与被告签订的租赁合同约定的租赁期限从2011年11月1日至2017年10月31日，超过原告与华某公司约定租赁期间，因原告自2012�2月1日起没有转租权，故本院认为原告与被告于2011年8月5日签订的《房屋租赁合同》超过2012年1月31日的约定部分无效。第三人中升公司与华某公司自2012年2月1日起建立租赁关系，原告表示只是以中升公司名义与华某公司建立租赁关系，但不影响被告在其与华某公司租赁合同期满后继续承租涉案场地经营金山旅馆，但被告一直根据合同约定向原告履行义务，而非向中升公司履行，在与被告的关系之间，其才是实际履约人而非中升公司。被告确认一直按照合同约定向原告履行义务，缴纳费用。中升公司确认原告陈述。因此，本院认为，虽然原、被告之间签订的租赁合同超过2012年1月31日的约定部分无效，中升公司自2012年2月1日起向某公司承租了涉案场地，但中升公司确认被告在实际使用场地过程中应承担的义务直接向原告履行，故本院认为原告是实际履行人，被告一直�用涉案场地至今，故被告应向原告支付场地使用费。现被告确认从2012年12月开始没有向原告交租，抗辩因原告断电导致其无法经营所致，但未能充分举证证明，且根据公安部门出具的复函显示，金山旅馆2011年11月1日至2013年6月30日期间共登记上传旅客入住信息12315条，据此并不存在被告陈述的无法经营的情况，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告上述行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求收回涉案场地合情合理，本院予以支持，因此，被告应按50560元/月的标准支付2012年12月至2013年1月的租金及从2013年2月起至原告实际收回涉案场地时止的场地使用费给原告。因原、被告之间的租赁合同超过2013年1月31日的约定部分无效，故原告要求被告支付自2013年2月1日起逾期支付场地使用费的违约金缺乏依据，本院不予支持，但被告逾期未付2012年12月至2013年1月的租金合共101120元，原告要求被告支付违约金，合情合理，本院予以支持，故被告自2012年12月6日起至2013年1月5日时止按租金50560元为本金、自2013年1月6日起至实际付清之日时止按租金101120元为本金，每日按拖欠租金的千分之三计算违约金给原告，违约金总额以101120元为限。至于原告主张的被告拖欠2012年3月、4月、5月、6月每月租金10000元合共40000元的问题，根据被告提交的租金收据及原告关于报亭的陈述，本院采纳被告陈述的因报亭的搬迁问题而导致每月减租10000元的主张，原告主张上述40000元在报亭问题解决后补交，因未能充分举证，本院不予支持。
至于场地转让费100000元的问题。被告确认原告已经按照合同约定办理完毕所需证照，但认为原告未将证照交付于其，故不同意支付100000元。本院认为，原告已经按照合同约定办理完证照，将金山旅馆的相关证照转名�被告名下，被告应当依约支付原告场地转让费100000元，至于证照的交付问题，被告可另寻途径解决。原告要求被告支付利息，因缺乏依据，本院不予支持。
关于管理费、卫生费的问题。被告确认从2011年12月起没有缴纳管理费、卫生费，抗辩因涉案场地存在漏水问题，原告没有解决而拒交。本院认为，因原告已经代垫了被告自2011年12月起的管理费和卫生费，提供了物业管理处出具的证明，故被告应当向原告支付上述费用。被告确认原告主张的管理费2054元/月和卫生费1106元/月的标准，现原告要求被告支付2011年12月起至2013年4月的管理费和卫生费，合情合理，本院予以支持。至于原告要求被告支付2011年9月、10月的卫生费，根据双方签订的合同中关于2011年11月卫生费的支付约定，结合被告陈述，本院采信被告陈述的卫生费自2011年11月起计付的主张，被告无需支�2011年9月、10月的卫生费给原告。关于水电费的问题，被告同意支付2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元给原告，故本院对此予以认定。关于原告要求被告支付管理费、卫生费、水电费的欠费利息问题，因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区南洲北路南洲花苑A4栋二楼的房屋交还给原告李青山；
二、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付场地转让费100000元给原告李青山；
三、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付2012年12月至2013年1月的租金合共101120元给原告李青山，并从2012年12月6日起至2013年1月5日时止按50560元为本金、自2013年1月6日起至实际付清之日时止按101120元为本金，每日按拖欠租金的千分之三计算违约金给原告，违约金总额以101120元为限；被告自本判决生效之日起10日内按50560元/月的标准向原告支付2013年2月起至原告实际收回场地时止的场地使用费给原告；
四、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内向原告李青山支付2011年12月起至2013年4月的管理费（按2054元/月标准计算）和卫生费（按1106元/月的标准计算）；
五、被告洪汉忠自本判决生效之日起10日内支付2012年11月、12月的电费5294.5元、2012年11月至2013年5月的水费6127元给原告李青山；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9445元由原告承担1628元、被告承担7817元，被告自本判决生效之日起3日内将应承担的受理费直接向本院交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴丽云
人民陪审员 李少群
人民陪审员 甘永红
二〇一三年九月三十日
书 记 员 程韵珊
张洁