广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终833号上诉人（原审原告）：庄黎雅，女，1986年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张万清，广东百步律师事务所律师。上诉人（原审被告）：瞿亚丽，女，1984年12月15日出生，汉族，身份证住址：河南省平顶山市湛河区，现住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈凤其，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦兰，广东方源律师事务所律师。原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房。法定代表人：王文旭，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，1993年9月6日出生，汉族，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：余丽梅，女，1985年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上诉人庄黎雅、瞿亚丽因与原审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初8395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄黎雅的上诉请求：一、依法判决撤销一审判决，改判支持庄黎雅一审全部诉讼请求。二、依法判决瞿亚丽承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、《房地产买卖及居间合同》第十八条内容因违法而无效，但这并不会导致该合同其他条款也无效（包括该合同第六条），买卖双方仍应按该合同第六条的约定履行各自的义务。一审法院认为“除第十八条有关过税的约定外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守”，且“关于原、被告过户税费负担的问题，合同第六条和第十八条均有约定，第十八条系对第六条的进一步明确，该条款约定的‘该房业主所产生正常税费为人民币壹万叁仟元整，为买方支付。交易过税价格以过税价最低税费价为准，因买方因素超出为买方支付’内容违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，视为原、被告对于案涉房屋的过户税费负担没有约定”，也即是说，一审判决在否认该合同第十八条法律效力的同时，也认可了该合同第六条的法律效力，但是一审法院却认为因该合同第十八条内容违法无效，即“视为原、被告对于案涉房屋的过户税费负担没有约定”，显然，一审法院在认为第六条与第十八条均是对过户税费负担问题的约定，且认可第六条内容的合法、有效性的同时，却作出如此认定实属自相矛盾。既然第六条有关税费承担的约定仍有效，则双方均有责任依第六条的约定履行各自应承担的义务，即瞿亚丽应首先向税务部门提交缴费资料，以便税务部门出具缴费单给庄黎雅缴费。二、导致涉案房屋不能顺利完税、过户的责任完全在瞿亚丽，最根本的原因是因为涉案房屋市场价格的大幅上涨，瞿亚丽见有利可图，才违背诚信，拒绝配合庄黎雅完税、过户的，且庄黎雅在一审时已提供了充分的证据证明。在协商签订《房地产买卖及居间合同》时，瞿亚丽为达到其顺利出售涉案房屋的目的，主动提出“交易过税价格以过税价最低税费价为准”配合庄黎雅过税（注：第十八条手写部分是瞿亚丽爱人孔跃旭先生亲自书写），庄黎雅也表明若此做法不违法即可，但在2016年8月3日办理缴税手续时，因临近税局下班时间，税务人员在收件时提醒双方，即使今天能过完税，在不动产登记中心那也办不完过户手续，瞿亚丽听到税务人员的回复后，当着庄黎雅的面给其爱人孔跃旭先生打电话，在场人员（包括庄黎雅）均清楚听到电话里孔跃旭先生说：若今天办不完过税与过户手续，则涉案房屋不卖了。庄黎雅因担心不以实际交易价格过税会违法，遂向税务部门人员咨询，税务人员当即回应称：买卖双方应以涉案房屋的实际交易价格来纳税，否则，涉嫌偷税、漏税，若发现将要依法承担相应的法律责任。当时庄黎雅、瞿亚丽与中介公司人员均在场听到。当晚，庄黎雅经与家人商量后决定以涉案房屋的实际交易价格纳税。第二天（即2016年8月4日），庄黎雅与瞿亚丽再次前往税务部门办理过税手续时，提出按涉案房屋实际交易价格进行完税，并自愿依约承担因此而增加的税费，但因瞿亚丽本人并未参与该合同的协商与签订，根本不清楚合同内容，反而一味地认为如今增加的税费依约应由其承担，其不愿意为此多付钱，就连中介公司人员也是如此错误理解（注：该中介公司人员也未参与该合同的协商与签订过程，只负责协助双方办证）。瞿亚丽认为即使庄黎雅现在暂时承担了增加部分的税费，将涉案房屋顺利过户之后，难免不会依约要求瞿亚丽承担该增加部分的费用，因此，瞿亚丽极不情愿配合提交纳税资料。中介人员眼看交易无法继续进行下去，提出用其所获佣金的部门抵顶该增加部分的税费，但瞿亚丽仍不愿意配合。为此，双方在现场争执不休，瞿亚丽遂趁中介人员不备，将涉案房屋的房产证原件抢走，之后一直拒绝依约将房产证原件交还中介公司保管（注：这一事实在庄黎雅提供的证据18已明确显示，但一审判决并未如实记载）。因一开始是中介公司人员单方联系瞿亚丽的，庄黎雅无法联系，只能通过中介公司领导电话或当面沟通，要求瞿亚丽依约配合完税、过户，中介公司梁春河经理于2016年8月11日亲自接待了庄黎雅，并在详细了解事情的原委后，签收庄黎雅交来的《同意贷款通知书》复印件，并承诺会尽快书面函告瞿亚丽于2016年8月19日或之前依约配合办理涉案房屋完税、过户手续。2016年8月15日，庄黎雅向瞿亚丽发出《关于限期于2016年8月19日前办理相关税费缴纳和签署房地产买卖合同、办理过户递交手续的函》，要求依约履行配合庄黎雅纳税、过户手续，否则，视为瞿亚丽拒绝出售涉案房屋，并须双倍返还庄黎雅已交定金。瞿亚丽在收到该函件后，并未主动联系庄黎雅。2016年8月17日，中介公司向庄黎雅与瞿亚丽发出《履约催告函》，要求瞿亚丽将抢走的涉案房屋房产证原件交还中介公司保管，并积极配合庄黎雅办理纳税、过户手续，并陈述了瞿亚丽趁其员工不注意时将房产证原件抢走的事实。因瞿亚丽在收到中介公司《履约催告函》后，仍不配合庄黎雅办理纳税、过户手续，中介公司遂于2016年9月9日向庄黎雅发来《告知函》，明确中介公司一直有积极与瞿亚丽及其爱人孔跃旭先生联系，但瞿亚丽及其爱人一直在拖延、推诿，不愿意配合办理，并认为“卖方（瞿亚丽）签署房屋买卖合同后将上述房产证抢走，其行为已经损害阁下合法权益，……”，遂建议庄黎雅通过法律途径解决，以维护自身合法权益。而事实上，瞿亚丽早在2016年9月5日即到珠海市不动产登记中心办理过户手续，将涉案房屋私下出售，并于2016年9月8日完成全部过户缮证手续，也即是说，瞿亚丽在2016年9月5日前已另外找到买家，中介公司在2016年9月5日上午约11时与瞿亚丽及其爱人联系时，其已密谋将涉案房屋出售给另外的买家了。可见，导致未能办理纳税、过户手续，将涉案房屋过户到庄黎雅名下的过错责任完全在瞿亚丽，瞿亚丽是故意违约，背弃诚信，目的是想将涉案房卖得更高的价格，追求利益的最大化。三、因双方未能办理纳税、过户手续的责任完全在瞿亚丽，因此，瞿亚丽依法应双倍返还定金，赔偿涉案房屋差价损失，并承担庄黎雅因此而产生的评估费、误工费损失根据上述第二点陈述可知，瞿亚丽重利忘义、违反诚信的行为才是导致双方未能办理纳税、过户手续的主要原因，其责任完全在瞿亚丽，庄黎雅并未有任何的过错。如今，瞿亚丽在未征得庄黎雅同意的前提下，将涉案房屋私下再出售并完成了过户手续，其行为已严重违法《房地产买卖及居间合同》，构成根本违约，导致涉案房屋已无法依约过户到庄黎雅名下，因此，瞿亚丽依法依约应双倍返还庄黎雅已交定金，赔偿涉案房屋差价损失，并承担庄黎雅因此而产生的评估费、误工费损失。综上所述，庄黎雅认为在办理涉案房屋纳税、过户手续过程中，庄黎雅一直在践行其依法依约应承担的责任与义务，努力促成涉案房屋的交易，并不存在任何过错，相反，瞿亚丽一直在消极配合庄黎雅与中介公司的工作，甚至私下将涉案房屋对外出售，其行为已有违诚信，且严重损害了庄黎雅正当、合法权益，为此，庄黎雅特依法向贵院提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判支持庄黎雅的一审全部诉讼请求。瞿亚丽答辩称：1、《房地产买卖及居间合同》第6条约定交易税费由买方承担，合同没有约定存在先后履行的顺序。二手房实际交易过程不存在先后履行顺序，都是同时到场办理，庄黎雅陈述应由瞿亚丽提交缴费材料以便税务部门出具单据给庄黎雅不符合规定，核税过程需要双方签订过户合同。本案涉案房产办理过户过程中，除8月3日签了一份庄黎雅一审提交证据13的买卖合同外，双方在后续几次到场没有再签订新的过户合同，因此庄黎雅第一项陈述事实没有事实和法律依据；2、庄黎雅陈述认为瞿亚丽系因案涉房价上涨才拒绝履行合同，其陈述内容既无证据证实也与当时中介经办人员陈述不一致，本案房产之所以未能过户的原因在于庄黎雅在2016年8月4日表达出不愿意购买涉案房屋的意愿，并要求瞿亚丽退还定金，该事实在庄黎雅所提交证据17及一审证人证言均有体现，庄黎雅第二项陈述事实无证据证实事实都是虚构的；3、因案涉房屋未能过户责任在于庄黎雅，其主张双倍返还定金、赔偿差价、评估费没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回庄黎雅上诉请求。瞿亚丽的上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项及第二项，并驳回庄黎雅的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用均由庄黎雅承担。事实和理由如下：一、一审法院认定“原、被告系因在履约过程中关于缴税问题发生争议导致合同未能顺利履行”有误，合同未能顺利履行的根本原因系瞿亚丽不愿购买涉案房屋。首先，瞿亚丽与瞿亚丽早已就过户税费达成一致合意并在《房地产买卖及居间合同》中予以明确，为此，双方更于2016年8月3日签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》。虽然一审法院认定相应条款违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。但不能否定的一点是，双方早已就过户税费达成一致合意，甚至在第一次一同前往办理涉案房屋缴税事宜时双方均没有对该过户税费提出任何异议。瞿亚丽此后坚称合同约定过税价过低不合法仅是其不愿继续购买涉案房屋的借口，作为一个完全民事行为能力人，若认为合同约定过税价过低，根本不可能在《房地产买卖及居间合同》明确约定“交易过税价格以过税价最低税费价为准”仍予以同意并签字，更不可能会在2016年8月3日签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》（该合同明确约定房屋交易总价为230000元）。庄黎雅在早已知悉并同意最低过税价过户的情况下，又以其为借口拒绝继续履行涉案合同，显然根本原因是不愿继续购买涉案房屋。其次，从庄黎雅提交的证据17——由珠海市世华房地产代理有限公司出具的《履约催告函》中，“……于2016年8月4日向买方出具一份补充协议要求买方签字，买方未签字并要求卖方退还定金贰万”之表述可以得知，在2016年8月4日，庄黎雅已经不愿购买涉案房屋并要求瞿亚丽退还定金。最后亦是最重要的一点，一审法院查明证人邱某庭审陈述“原告坚持要按7000元/平方过税……中介和被告谈了一下，被告同意按照7000元/平方米价格过税，被告也就同意负担超出13000元的税费部分，但是实际上是证人同意以自己提成去贴补被告这块增加的税费。但是原告姨妈说不买了，就拉着原告走了”，充分证明了在证人愿以自己提成贴补增加税费的情况下，双方已就税费缴纳达成一致合意（即7000元/平方），但瞿亚丽仍然拒绝履行税费缴纳手续，显然瞿亚丽根本不愿购买涉案房屋，税费并非根本原因。二、瞿亚丽不应承担500元评估费。正如前述，瞿亚丽认为合同未能顺利履行的根本原因系庄黎雅不愿购买涉案房屋。瞿亚丽有权依据合同约定没收庄黎雅的定金，庄黎雅要求瞿亚丽支付评估费更没有任何事实与法律依据。退一步来说，按一审判决关于案涉合同无法继续履行均有过错，应对损失各自负担一半的逻辑，庄黎雅也应承担瞿亚丽的未履行合同所发生损失的50%部分。瞿亚丽购买案涉房产的贷款起始时间为2015年8月18日，瞿亚丽为履行房屋买卖合同，在贷款未满一年的情形下，提前偿还了按揭款，为此需承担6993元的提前还贷违约金。如瞿亚丽承担庄黎雅发生的50%的评估费用，庄黎雅亦应承担瞿亚丽提前还贷违约金的一半，即3496.50元。综上，为维护瞿亚丽的合法权益，维护法律的尊严，瞿亚丽特依法上诉，请求二审法院在查明事实的情况下依法支持瞿亚丽的上诉请求。庄黎雅答辩称：我方答辩意见以上诉状内容为准。涉案房产交易核税过程，是先由卖方提供资料，税务部门出具税务单，瞿亚丽一审提交证据审批表，我方才得知要缴纳多少税费，在税费缴纳过程存在买卖双方先后履行顺序的情况，并不如瞿亚丽所陈述无先后履行顺序的说法。世华公司针对庄黎雅、瞿亚丽上诉答辩称：我司对庄黎雅上诉意见认可，对瞿亚丽上诉意见不认可，交易过程中是瞿亚丽违约。庄黎雅向一审法院起诉请求：1、瞿亚丽向庄黎雅双倍返还定金共计4万元；2、瞿亚丽赔偿庄黎雅案涉房屋的差价损失13.2万元（注：最终以法院调查核实的为准）；3、瞿亚丽承担庄黎雅为案涉房屋所支出的评估费1000元；4、瞿亚丽承担庄黎雅的误工损失800元；5、瞿亚丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月28日，庄黎雅作为买方，瞿亚丽作为卖方，第三人世华公司作为经纪方共同签订了一份编号为№1601634的《房地产买卖及居间合同》，约定庄黎雅通过经纪方向瞿亚丽购买珠海市香洲区吉大石花西路193号2栋1C6房，物业成交总价为51.8万元。合同第二条2.1.2.3款约定：“买卖双方须于2016年8月1日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管…若买方已按2.1.2.2约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但受理贷款的银行在本条款约定的房产交易过户递件日前仍为作出批准或不批准贷款的，则买、卖双方的房产过户递件日延长至贷款银行作出批准或不批准贷款决定的15个工作日内。”合同第六条约定买方承担相关过户税费，卖方不承担过户税费。合同还在第十八条其他条款中载明“本人承诺今日收取庄黎雅定金人民币贰万元整，如有在合同期内不出售给买家，愿意支付双倍定金给买方，即人民币肆万整。该房业主所产生正常税费为人民币壹万叁仟元整，为买方支付。交易过税价格以过税价最低税费价为准，因买方因素超出为买方支付。孔跃旭2016.6.28”孔跃旭代表瞿亚丽与庄黎雅及第三人世华公司在合同落款处签字盖章。上述合同签订后，庄黎雅于合同签订当日即2016年6月28日向瞿亚丽支付了定金20000元。庄黎雅并提交了银行转账明细、回单和评估收费函及相关微信聊天记录以证明其于2016年7月12日支付了案涉房屋的评估费1000元。瞿亚丽于2016年7月27日就案涉房屋提前偿还抵押贷款并支付了相应违约金。应庄黎雅申请，中国建设银行股份有限公司珠海市分行就案涉房屋的交易于2016年8月1日向庄黎雅发放了同意贷款通知书。2016年8月3日，庄黎雅、瞿亚丽一同前往税局办理案涉房屋的缴税手续，并签订了一份《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》。该合同约定案涉房屋交易总价为230000元，办理过户手续时间为合同签订之日起三十日内，并约定房屋交付时间为2016年9月10日。双方以该合同进行报税，反馈的珠海地税房地产权交易审批（审核）表在经办人意见处记载“转让方应纳税费合计为12449.82元，其中增值税11115.91元，其他1333.91元；符合首套房90平方及以下契税（1%），受让方应纳税费合计为2223.18元”，审批意见为空白。核税后，庄黎雅、瞿亚丽双方因故未能于当日按上述核税结果办理相关缴税手续。2016年8月4日，庄黎雅、瞿亚丽相约继续至税局办理案涉房屋缴税手续，期间瞿亚丽出具了一份补充协议要求庄黎雅签名确认，该补充协议以瞿亚丽为甲方，庄黎雅为乙方，第三人为丙方，就“标的物：珠海市香洲区吉大石花西路193号2栋1C6房。珠海地税房地产权交易审批（审核表，资料号20160803255，其中转让方应纳税金额合计为12449.82元，受让方为2223.18元）”约定如下：“甲乙丙在遵守丙方合同（甲乙丙三方合同）时，需在2016年8月4日前办理完该房的交纳税费过户等手续，如任何一方（甲乙双方任一方）及丙方不予配合，为甲乙丙三方中一方违约，违约责任如下…”瞿亚丽在甲方落款处签名，第三人世华公司员工邱某在丙方落款处签名，庄黎雅未在该份补充协议上签名。办税过程中，庄黎雅、瞿亚丽发生纠纷，未能办理案涉房屋缴税手续。2016年8月15日，庄黎雅向瞿亚丽邮寄送达了一份《关于限期于2016年8月19日前办理相关税费缴纳和签署房地产买卖合同、办理过户递减（原文为减，应为件）手续的函》，要求瞿亚丽于2016年8月19日前的工作日内携带办理房产交易所需文件与庄黎雅办理相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》、并办理过户递件手续，具体办理手续的时间以瞿亚丽书面回复并经庄黎雅确认的时间为准。2016年8月17日，第三人向庄黎雅、瞿亚丽邮寄送达了《履约催告函》，要求瞿亚丽将案涉房产权证交回第三人处保管，并要求庄黎雅、瞿亚丽就缴税所发生纠纷事宜进行协商处理及办理过户递件等相关手续。2016年8月18日，庄黎雅、瞿亚丽偕同经纪方工作人员再次至税局办理案涉房屋缴税手续，但仍就案涉房屋如何缴税无法达成一致，未能办理案涉房屋缴税手续。2016年8月19日，瞿亚丽以短信通知庄黎雅“庄黎雅女士，基于你购买（珠海市香洲区吉大石花西路193号2栋1C6房），根据你在整个履约情况，你2次在税局窗口叫号后无端借口拒绝缴税，造成交易中断，引起纠纷，你违约在先，完全符合合同条款约定的没收定金，解除合同。你提出继续交易我方同意，按照原合同，再给你最后一次机会，于明日8月22日上午双方共同前往税局办理。过期不候，按违约处理”。庄黎雅短信回复瞿亚丽“对于您的短信我已收悉，但对于短信中的内容不予认可。我方持有的证据表明，你方在办理缴税手续时，要求将交易金额写成每平方米6千多元，该金额与事实严重不符，且你方的行为属于严重违反法律规定的逃税行为，我方不能接受也拒绝配合你方的违法行为，我方的行为属于合法合约行为，不存在任何违约。若你方想就合同约定的房产要求以单价每平方米6千多元的价格报税，我方拒绝配合。请明确你方房产交易纳税金额，若与合同约定不一致，我方拒绝配合。合约米路.182255”“瞿亚丽女士，因为你未在合同时间回复，本人现在工作，无法请假到现场配合，请你方承诺会按照合同金额报税，我将安排时间去税局办理，若你方不承诺按照合同金额缴税，那我方将拒绝前往税局办理。”瞿亚丽再回复“庄黎雅女士：你已在该套房产交易屡次出现不守时，不守约情况，基于你这种无继续交易的意愿，我方在税局继续等候已无实际意义，也可以确定你不愿继续交易，视为你方中止交易！”2016年9月5日，珠海市不动产登记中心受理了瞿亚丽将案涉房屋出售给案外人钱玉婵的过户登记申请，并于2016年9月7日完成登记审批。关于对案涉房屋交易不能完成缴税的原因，庄黎雅于庭审中陈述庄黎雅愿意按房屋实际成交价格核税并承担全部过户税费，系瞿亚丽不配合原因导致无法完成缴税，瞿亚丽陈述是因庄黎雅原因导致无法完成缴税。瞿亚丽申请了为庄黎雅、瞿亚丽提供中介服务的经纪方工作人员邱某作为证人出庭作证，其于庭审时则陈述是“庄黎雅坚持要按7000元/平方米过税，过税价格为246800元，瞿亚丽要求按照222000元左右总价过税，税局核定的价格是233000元，原先签订房屋买卖合同约定好是庄黎雅承担13000元左右的税费，多出来的要瞿亚丽负担…当时口头就是说超出13000元税费部分是瞿亚丽负担。中介和瞿亚丽谈了一下，瞿亚丽同意按照7000元/平方米价格过税，瞿亚丽也就同意负担超出13000元的税费部分，但是实际上是证人同意以自己提成去贴补瞿亚丽这块增加的税费。但是庄黎雅姨妈说不买了，就拉着庄黎雅走了。”另查明，孔跃旭系瞿亚丽的丈夫，庄黎雅、瞿亚丽和第三人对孔跃旭代理瞿亚丽办理案涉房产交易的行为均不持异议。一审法院认为，从庄黎雅与瞿亚丽以及第三人世华公司签订的《房地产买卖合同》来看，庄黎雅、瞿亚丽之间已成立房屋买卖合同关系，该合同符合庄黎雅、瞿亚丽双方真实意思表示。除合同第十八条中有关过税的约定外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。从本案庄黎雅、瞿亚丽及第三人三方提交的证据以及庭审时三方陈述的情况来看，庄黎雅、瞿亚丽双方签约以后开始配合良好，庄黎雅取得了同意贷款通知书，瞿亚丽还清了案涉房屋贷款，直至2016年8月3日共同办理案涉房屋缴税手续时发生争议，经自行协商和居间方协调，庄黎雅、瞿亚丽双方又分别于2016年8月4日和8月18日再至珠海市地税局办理案涉房屋缴税手续，但均未能达成一致，以致房屋买卖合同不能顺利履行。庄黎雅主张瞿亚丽是由于案涉房屋市场价格上涨原因拒绝履行合同，构成根本违约，但并未提供相应证据佐证，对该主张，一审法院不予采信。关于庄黎雅、瞿亚丽房屋过户税费负担的问题，合同第六条和第十八条均有约定，第十八条系对第六条的进一步明确，该条款约定的“该房业主所产生正常税费为人民币壹万叁仟元整，为买方支付。交易过税价格以过税价最低税费价为准，因买方因素超出为买方支付”内容违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，视为庄黎雅、瞿亚丽对于案涉房屋的过户税费负担没有约定。至于庄黎雅、瞿亚丽于庭审中均陈述愿意自行全部承担超出合同约定13000元外的税费，系对方原因导致合同不能履行，一审法院认为，如能按庄黎雅、瞿亚丽所述，则本案合同履行不应存在障碍，庄黎雅、瞿亚丽三次一同前往办理案涉房屋缴税事宜，均不能达成一致，故一审法院对庄黎雅、瞿亚丽及证人就增加税费负担问题上的陈述，均不予采信。庄黎雅、瞿亚丽系因在履约过程中关于缴税问题发生争议导致合同未能顺利履行，而对于合同关于税费负担约定条款的无效，庄黎雅、瞿亚丽负有相等过错责任。直至合同约定的履行期限届满，庄黎雅、瞿亚丽仍未能就税费负担达成一致，瞿亚丽遂另行出售案涉房屋并已过户完毕，庄黎雅、瞿亚丽之间的房屋买卖合同事实上已无履行可能，故庄黎雅请求瞿亚丽返还定金，一审法院予以支持，庄黎雅请求瞿亚丽承担违约责任，双倍返还定金并支付房屋差价损失和误工费，理据不足，一审法院不予支持。至于庄黎雅请求瞿亚丽承担案涉房屋评估费，瞿亚丽未确认其真实性，但并未提交相反的证据，结合庄黎雅已取得同贷书的事实，一审法院对评估收费函及相应转账凭证的真实性予以认可，因庄黎雅、瞿亚丽对导致合同无法履行均有过错，故评估费的损失应由庄黎雅、瞿亚丽各自负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二项）、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、瞿亚丽于判决发生法律效力之日起十日内向庄黎雅返还定金人民币20000元；二、瞿亚丽于判决发生法律效力之日起十日内向庄黎雅支付评估费人民币500元；三、驳回庄黎雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1898元，由庄黎雅负担1698元，瞿亚丽负担200元。二审期间，瞿亚丽提交以下一份《个人贷款合同》，证明瞿亚丽为了提前偿还银行贷款，支付违约金6693元。庄黎雅对该份证据不予认可。世华公司对该份证据真实性、合法性、关联性无异议，但是认为办理提前还款是卖方义务。本院经审查认为，该份证据对本案事实认定并无影响，本院不予采纳。本院经审理查明，2016年8月17日，世华公司向瞿亚丽、庄黎雅发出《履约催告函》，写明瞿亚丽趁世华公司工作人员不注意将房产证原件抢走，世华公司要求瞿亚丽将房产证原件托管至世华公司用于办理过户递件相关手续，等等。瞿亚丽确认将房产证拿回事实，认为双方调解无果才将房产证取走。2016年9月9日，世华公司向瞿亚丽发出《告知函》，写明：“我司于2016年8月17日发函予阁下以及买方，并要求阁下将房产证原件交给我司托管。但阁下仍未将上述房产证原件交还我司。此后我司经纪人多次联系阁下，卖方仍不予理会此事并一再推脱消极对待。因买方多次要求我司联系阁下并要求前来当面解决合同相关事宜，但阁下均未给予理会，并一直拖延。此后我司经纪人于2016年9月5日上午约11时通过电话与阁下丈夫联系，要求前来我司协商过户事宜，阁下丈夫给予我司回复是：需要与阁下沟通协商并于2016年9月9日给予我司回复。我司于9月9日通过电话联系阁下丈夫并询问协商结果如何，却被告知还需要继续与阁下协商。又因买方多次前来我司要求解决相关事宜，我司也积极配合买方并联系阁下出面解决，但经我司多次与要求阁下联系并要求当面协商及沟通，但均被拒绝。”2016年9月10日，珠海经济特区云华置业有限公司出具证明，证实庄黎雅为该公司职员，八月份请无薪假三天，扣除工资800元。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为违约方确定问题以及违约方如何承担违约责任的问题。《房地产买卖及居间合同》第十八条约定“交易过税价格以过税价最低税费价为准，因买方因素超出为买方支付”，该条约定意思为涉案房屋过户买方应当支付的税费无需按照《房地产买卖及居间合同》约定交易价格付税，而是按照双方另行签订合同价格进行核税，最终按照税务局审核最低税费交易，此举是规避国家税收政策，违反法律强制性规定，应为无效。基于《房地产买卖及居间合同》第十八条对于双方交易税费负担约定无效，因此税费如何负担应当按照《房地产买卖及居间合同》第六条约定，即由买方承担相关过户税费，卖方不承担过户税费。瞿亚丽、庄黎雅虽然几次到达税局办理缴税事宜，但是双方均针对缴纳税款金额产生分歧，因此认定交易过程中谁违约关键在于审查双方针对税费负担分歧意见是否与合同约定相吻合。本院认为，根据庄黎雅提交短信内容以及经纪方工作人员纪小波证言显示庄黎雅在履约过程中提出不按照瞿亚丽要求每平方米6000多元价格过税，要求按照单价7000元或者按照合同约定金额报税，无论庄黎雅提出按照多少价格报税，鉴于《房地产买卖及居间合同》第六条约定税费均由庄黎雅负担，庄黎雅上述行为均是加重自己税费缴纳义务，并未损害瞿亚丽任何权利，因此瞿亚丽应当按照庄黎雅提出意见进行报税，而不是不予配合。瞿亚丽认为依据《房地产买卖及居间合同》约定庄黎雅上述行为增加自己税费负担，对此本院认为，其一、瞿亚丽并无证据证明《房地产买卖及居间合同》第十八条约定“买方因素超出为买方支付”内容是笔误，该条显示如果超出约定税费由买方负担，并非瞿亚丽陈述由卖方负担；其二、《房地产买卖及居间合同》第六条明确约定税费均由庄黎雅负担，并非瞿亚丽负担，因此瞿亚丽上诉认为其不配合进行过税手续系因庄黎雅行为增加其税费负担，理据不足，本院不予采纳。虽然庄黎雅、瞿亚丽针对过税价格产生分歧，鉴于庄黎雅提出按照合同约定价格报税并未损害瞿亚丽利益，瞿亚丽应当予以配合过税，但根据查明事实显示，瞿亚丽并未依约完成报税事宜，且在2016年8月4日拿走房产证原件，经过中介方多次催要亦不予归还，上述行为均构成违约，应当承担违约责任，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。根据《房地产买卖及居间合同》第二条2.1.2.3款约定，买卖双方可以在贷款银行作出批准或不批准贷款决定的15个工作日内完成缴纳税费及过户递件手续，庄黎雅于2016年8月1日取得银行发放同贷书，按照上述约定应当在2016年8月22日之前完成缴税以及过户递件手续。依据上述分析，因瞿亚丽原因导致双方未能在2016年8月22日之前完成上述事宜，瞿亚丽应当按照约定承担相应违约责任。《房地产买卖及居间合同》约定如果卖方收取定金后不依合同将物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方，上述约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”结合本案违约事实认定，庄黎雅请求瞿亚丽双倍返还定金40000元，理据充分，本院予以采纳。庄黎雅主张瞿亚丽赔偿132000元房屋差价损失问题，对此本院认为，守约方认为定金不足以弥补损失时，可以另行主张损失，但是应当提交证据证实其损失具体情况，本案中，庄黎雅仅提交网上出售房屋信息广告资料证实房屋存在交易价格变动，鉴于房屋装修、户型、楼层以及购房需求不同等因素均会影响房屋交易价格，庄黎雅提交证据无法证实房屋差价损失为132000元，因此其应承担举证不能之不利后果，对其主张房屋差价损失，本院不予支持。至于庄黎雅支出500元评估费，该笔费用确属实际发生，但瞿亚丽双倍返还定金可以弥补该部分损失，因此瞿亚丽无需再行支付500元评估费。庄黎雅主张误工损失800元，其仅提交一份公司证明，该份证明无法证实系因本案纠纷导致扣除工资，因此对该部分损失，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院予以改判。庄黎雅上诉认为瞿亚丽违约，应当双倍返还定金，理据充分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8395号民事判决；二、瞿亚丽在本判决发生法律效力之日起十日内向庄黎雅双倍返还定金人民币40000元；三、驳回庄黎雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取人民币1898元，由庄黎雅负担人民币1464元，瞿亚丽负担人民币434元。二审案件受理费人民币625元，由庄黎雅负担人民币312.50元，由瞿亚丽负担人民币312.50元。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年四月十一日书记员  李立荣