北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第42877号
原告北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路招商局大厦三层。
法定代表人龚涛，董事长。
委托代理人郑国苗，女，1989年2月21日出生，北京招商局物业管理有限公司，住山西省运城市。
被告王鲁明，男，1967年2月28日出生，公民身份号码×××。
原告北京招商局物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王鲁明（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑国苗，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月16日，原告与招商局地产（北京）有限公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，约定由原告为招商局地产（北京）有限公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳；物业服务费交纳标准为：人民币5.48元/平方米/月（住宅）或人民币6元/平方米/月（公寓）；上述物业服务费不含供暖费；物业服务费自招商局地产（北京）有限公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主按每半年一次向原告预付。2008年7月16日，被告与招商局地产（北京）有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买本项目物业中的2#楼A单元2XX号商品房。根据该《商品房预售合同》，被告知晓并同意由原告向本项目物业提供前期物业管理服务并向原告交纳物业服务费。物业服务费的收费标准为人民币5.48元/平方米/月（以被告所购物业的建筑面积计），被告应于每年的1月1日前一次性向原告交纳完毕当年的物业服务费。在前述合同的履行过程中，被告实际应按每半年一次向原告预付物业服务费，即应分别于每年的1月1日和7月1日向原告交纳完当年的物业服务费。《商品房预售合同》签订后，原告已经按照约定向被告提供了相应的物业管理服务，但被告并未按约定交纳物业服务费。虽经原告多次催要，被告至今仍拖欠2013年1月至2015年12月期间物业服务费59493.6元。原告认为，原告与被告之间的物业服务合同关系为合法有效。被告未按照约定履行相应的付款义务，已构成违约，除应向原告付清拖欠的物业服务费还应赔偿原告由于拖欠物业服务费给原告造成的损失。现原告要求被告：1、支付2013年1月至2015年12月的物业服务费59493.6元；2、赔偿原告拖欠物业服务费给原告造成的损失（按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起至被告实际支付逾期物业服务费之日止）。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告居住的房屋从2012年11月5日开始漏水，房屋一进门的房屋走廊，客厅楼顶、大玻璃窗漏水，漏水后，被告向原告报修，原告把客厅和餐厅的走廊天花板修好了，其他的部位没有修，原告答应说修外部，让被告等待，但还是漏水，原告中间还托辞说楼上装修漏水，后来发现是外墙原因漏水。还对外墙进行打孔，还是没有解决。中间还换过客厅的玻璃。被告有时出差，不在涉案房屋中居住，原告物业经理2014年12月份跟被告说，开发商说过了保修期，不管了。被告又找物业经理，共同找到开发商，开发商说给被告维修，后来发生多次争执，开发商说这个可以修，需要往上上报，被告的另一套房屋修好了。开发商说没拿到钱，修房的事再等等。2015年7月份由于房屋没有及时维修，客厅都淹了。只要把房屋维修好了，被告可以交物业费。
经审理查明：2008年1月14日，招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）与原告签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，招商局地产公司委托原告对朝阳区东八里庄危改小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：人民币5.48元/平方米·月；公寓：人民币6元/平方米·月。
2008年7月16日，被告与招商局地产公司签订《商品房预售合同》，由被告购买招商局地产公司开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库2#住宅楼27层A单元2XX号房屋。
被告的房屋建筑面积为304平方米，入住后，被告未向原告支付2013年1月至2015年12月期间的物业服务费。
被告入住房屋后，被告的房屋存在漏水等问题，被告多次向原告报修，维修记录显示：2011年12月15日，卫生间地漏堵水，地板泡了，实际处理事项：地漏已疏通，主卧地板起泡，已报地产田梦；2013年5月27日家中漏水，实际处理事项：楼顶漏水，因为楼上装修所致（已报2#管家）边境；2015年8月7日，阳台漏水，实际处理事项：查看客厅阳台排水慢，向客厅返水，客厅玻璃边锋处漏水，已报地产修缮维修（管家跟进）。
因被告的房屋存在漏水等问题，经询，被告称其工程师去被告家看过11次，2015年8月份的漏水问题至今未修。
本院询问原告，房屋漏水是原始质量问题，还是正常物业管理维修范围，原告称为房屋质量问题。原告一直在与招商地产公司协商，业主出现漏水问题后，先报物业，由物业的工程师上门维修，如果维修不了，属于房屋质量问题，原告报给招商局地产公司，原告没有修过被告的房屋，房屋漏水问题一直是由招商局地产公司维修，招商局地产公司的预算下不来，原告也没有办法。
因原告指称被告的房屋漏水系房屋质量问题所致，应由招商局地产公司负责维修，本院向招商局地产公司发出调查令，招商局地产公司回复称：被告的房屋不存在房屋质量问题，漏水不是房屋质量问题所致，房屋未进行维修，漏水原因系楼上2901二次装修所致，不在招商局地产公司保修责任范围内，不承担保修责任。
上述事实，有当事人提交的《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原告与招商局地产公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，由原告为被告所购房屋所在小区提供物业服务，原告与被告之间形成事实上物业服务合同关系。
物业服务费系物业单位赖以运转和持续提供物业服务的资金来源，招商局物业公司有权要求被告支付2013年1月至2015年12月期间的物业服务费。物业单位在收取物业费的同时，应向业主提供相应的物业服务，被告的房屋存在漏水问题，长期未得到及时维修，原告以漏水系房屋质量问题，应由招商地产公司负责维修为由，拒绝维修，而招商局地产公司又以漏水系楼上装修所致相推诿，根据本案现有证据，可以认定原告在针对被告提供物业服务过程中未尽到相应职责，物业服务存在瑕疵，考虑到房屋未及时得到维修，严重影响业主的生活，本院对原告主张的物业费的数额适当酌减，酌减后，被告应支付原告2013年1月至2015年12月期间的物业服务费4.5万元。考虑到本案实际情况，本院对原告有关损失的诉讼请求不予支持。
被告的房屋未得到维修，可另行通过合法途径向相关责任方主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王鲁明于本判决生效后十日内支付原告北京招商局物业管理有限公司2013年1月至2015年12月期间的物业服务费四万五千元；
二、驳回原告北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费644元，由原告北京招商局物业管理有限公司负担182元（已交纳），由被告王鲁明负担462（北京招商局物业管理有限公司已交纳，王鲁明于本判决生效后七日内支付给北京招商局物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 雷恩强
二〇一五年十一月二日
书记员 许 萌