河北省兴隆县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0822民初3413号原告：吴国仲，身份号码：×××，电话：138XX****XX。委托代理人：姜文韬。被告：兴隆县华通小额贷款有限责任公司（以下简称华通公司）。住所地：兴隆县。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘福悦，该公司董事长。身份号码：×××。委托代理人：郭萌萌。身份号码：×××，电话：138XX****XX。委托代理人：王海军。身份号码：×××，电话132XX****XX。被告：候满。身份号码：×××，电话：133XX****XX。原告吴国仲与被告华通公司、候满案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告吴国仲及其委托代理人姜文韬、被告华通公司的委托代理人郭萌萌、王海军及被告候满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国仲诉称，2012年7月16日，我与候满、刘凤匣签订房屋买卖合同，候满、刘凤匣将位于兴隆县新隆园商住小区B座105号等房屋作价300万元卖给我，我将房款一次性给付候满、刘凤匣，约定2013年7月19日前办理房屋过户手续。因候满、刘凤匣未将房屋交与吴国仲，吴国仲起诉到兴隆县人民法院，2013年10月15日，经兴隆县人民法院（2013）兴民初字第2105号民事调解书调解，吴国仲与候满、刘凤匣签订的房屋买卖合同合法有效，候满、刘凤匣于2014年1月15日前协助吴国仲办理过户手续。该房屋属于吴国仲所有。2009年4月15日，候满将兴隆县新隆园商住小区B座105号房屋出租给中国邮政储蓄银行股份有限公司兴隆县支行，租期至2017年5月1日。自2012年7月16日签订房屋买卖合同以后的租金由吴国仲实际收取，吴国仲对该房屋实际占有。兴隆县新隆园商住小区B座105号房屋（实际就是贵院查封的兴隆县新隆园商住小区B座103号房屋）归吴国仲所有，（2015）兴民保字第1号民事裁定查封兴隆县新隆园商住小区B座105号房屋是错误的。（2016）冀0822执异32号执行裁定驳回吴国仲的执行异议缺乏事实与法律依据，是错误的。要求1、解除对兴隆县新隆园商住小区B座105号房屋（实际就是贵院查封的兴隆县新隆园商住小区B座103号房屋）的查封；2、确认该房屋归吴国仲所有；3、被告承担诉讼费。被告华通公司辩称，（一）备案在候满名下的兴隆县新隆园小区B座103号房屋（下称103号房屋）未办理产权变更登记，即该房屋的所有权未发生转移，候满尚未取得103号房屋所有权，原告与103号房屋所有权毫无关系，因此原告的诉讼理由不能成立。1、物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，房屋作为不动产，其权利的转移以登记为成立要件。2、候满尚未取得103号底商的所有权，新隆园小区房产证（大证）证明房屋登记在兴隆县兴泰房地产开发有限公司名下，候满无权处分属于兴隆县兴泰房地产开发有限公司的房产，故候满与吴国仲之间的买卖行为是无权处分行为。（二）原告提出执行异议依据的另案法律文书无论如何都不属于基于物权的合同纠纷，而是基于债权的合同纠纷，依据《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条，原告不具有排除执行的条件。1、无论候满与吴国仲之间签订的《房屋买卖合同》还是他们之间在法院做的《民事调解书》从内容上明确显示：二人之间名为买卖，实为借贷。《房屋买卖合同》第八项明确的写着：“甲方于2013年7月16日前，有权回购乙方的房屋，除全额退还乙方的购房款之外，还需按利息标准向乙方支付利息”……，这明显是一年期的借款协议，如果是真实的《房屋买卖合同》不会约定如此内容。借款协议到期后，他们之间又以到法院做《民事调解书》的方式再次为借贷延期：《民事调解书》第二项明确写着：“被告候满、刘凤匣若到期不协助原告吴国仲办理过户手续，属违约行为，应承担违约金或损失。违约的计算方式为，从签订合同之日起，按3,000,000.00元月息二分计算，到办理完过户手续之日止。”二人之间至今未办理过户手续，这充分证明二人借贷关系延续至今。2、原告与候满之间的《民事调解书》应认定为虚假诉讼。、候满先签协议将房屋转让给张小伟，且在张小伟依据遵化市人民法院《民事调解书》申请承德市中级人民法院查封标的物期间，原告再与候满做《民事调解书》，二人不知道经人民法院查封、冻结的财产不能买卖吗？候满明知其购买的房屋序号已变更为103号房屋却依然拿着作废的合同对105号房屋进行所谓的买卖。(三)候满一直将房屋租赁给中国邮政储蓄银行兴隆支行且房屋也一直处于查封状态，原告根本不可能对该房屋（执行标的）形成实际占有。1、候满自2009年将房屋租给邮储银行，租期八年。直至今天邮储银行一直向候满支付租金。2、无论是否将《民事调解书》中的105号房屋认定为本案执行中的103号房屋，通过承德中院的执行文书可以看出：房屋一直处于承德中院、兴隆县法院查封状态，两法院查封时间紧密衔接，吴国仲根本不可能占有被法院查封的财产。另外，就执行依据而言，针对105号房屋的《商品房买卖合同》和《民事调解书》根本不能对抗华通公司申请执行103号房屋的权益，即本案中执行标的是103号底商，与105号底商不是同一标的。1、依据兴隆县兴泰房地产开发有限公司的证明材料，候满原本在新隆园小区预订的是B座105号底商，但其在反复挑选后最终购买了103号底商，只不过开发商要求候满必须先退回关于105号底商的一切手续后，才能为其交付103号底商的产权登记手续，所以候满手中原105号底商的《商品房买卖合同》是作废合同。这种情况候满本人当时很清楚，他与邮储银行签《房屋租赁合同》时没写房号能够证明这一点，也正因为如此，候满才拿着105号底商的合同“一房多卖”，而不办理103号的过户手续。2、原告依据的法律文书是针对105号底商的《民事调解书》，而新隆园小区B座105号底商另由他人合法取得，不经开发商认可，也没有房产登记部门及法院的确权，人民法院也不应将《民事调解书》中的105解释为103。综上，纵观所有事实与证据，都能充分证明兴隆县人民法院作出的（2016）冀0822执异32号执行裁定书是正确的，同时证明吴国仲根本不享有排除强制执行的民事权益，应依法驳回吴国仲的诉讼请求。被告候满辩称，我将新隆园商住小区B座105号底商卖给了吴国仲，并与吴国仲签订了房屋买卖合同，底商没有房屋所有权证。我的购房合同内该底商为105号，到他人起诉我才知道被变更为103号。原告吴国仲为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1号证，兴隆县人民法院2013年10月15日作出的（2013）兴民初字第2105号民事调解书一份。证明位于兴隆县新隆园商住小区B座105号房产，经该调解书确认买卖合同有效，该房屋为吴国仲所有。2号证，兴隆县人民法院（2013）兴执字第841-1号民事裁定书、协助执行通知书各一份。证明（2013）兴民初字第2105号调解书生效后，候满没有履行义务，吴国仲申请法院强制执行，法院作出的民事裁定书及协助执行通知书，要求住建局给吴国仲办理房屋所有权变更登记。3号证，兴隆县人民法院2016年10月14日作出的（2016）冀0822民初2457号民事判决书一份。证明候满卖给吴国仲的房屋，吴国仲向候满和兴隆县兴泰房地产开发有限公司主张相关权益。这是一审判决书，已提起上诉。4号证，2016年10月10日，原中国邮政储蓄银行股份有限公司兴隆县支行行长赵新功的说明。证明在2014-2015年其任行长期间，吴国仲和候满要求变更该行与候满的房屋租赁合同及租金的归属问题，回复说合同及租金归属不能随意更改，需走相关法律法规程序后方可变更。5号证，2014年6月12日，吴国仲给候满出具的收条，证明2014年新隆园底商的租金由吴国仲实际收取。6号证，2012年7月16日，吴国仲与候满、刘凤匣签订房屋买卖合同、汇款凭证。证明2012年7月16日，候满、刘凤匣与吴国仲签订合同，将该底商卖给吴国仲及吴国仲将房款已全部支付给候满。7号证，2008年7月30日，候满与兴隆县兴泰房地产开发有限公司签订的新隆园小区买卖合同及发票三张总金额241万元（2010.12.29）。证明兴隆县兴泰房地产开发有限公司已取得预售资格，候满购买了105号房屋，三张发票也体现候满所购房屋为105号房。候满把房屋租给邮储银行，也证明开发商已经把房屋交给了候满。8号证，2009年4月15日，候满与中国邮政储蓄银行兴隆县支行的房屋租赁合同。证明2009年4月15日候满将其所有的底商出租给中国邮政储蓄银行兴隆县支行，租期到2017年5月1日，因租期未到等原因，未进行变更。9号证，兴隆县兴泰房地产开发有限公司在房产所备案的新隆园小区楼盘表。证明备案中候满103号房屋，单富房屋为105号。住建局说2015年前开发公司不需要进行备案，办证是根据楼盘表办理的。开发公司出售给候满的房屋为105号房屋，而备案的是103号房屋，无论是何种原因，开发公司已取得预售许可证后的合同是正式合同，并不是预售合同，所以不应予以变更。10号证，2015年6月5日，兴隆县人民法院对刘为民的询问笔录。证明候满所买的房屋为105号，105号房屋的物业费以候满户名交的。对吴国仲提交的证据，被告发表如下意见：被告华通公司，对1号证认可真实性，但达不到证明目的，证明候满与吴国仲的合同名为买卖实为借贷。对2号证，针对的105号房屋，跟103号房屋不是同一标的，不认可其真实性，候满没有取得房产证，房屋所有权归兴隆县兴泰房地产开发有限公司。对3号证不认可，正在上诉中。对4号证，是赵新功的个人行为，不认可也不采信。对5号证，收条是复印件，是候满与吴国仲之间的个人行为，不认可真实性。对6号证，合同第八条规定回购房屋，是名为买卖实为借贷的约定，不是房屋买卖合同。对7号证，我们已经通知过候满，此合同已经作废。发票是工作人员在不知情的情况下开具的。对8号证，租赁合同中房号没有明确显示，证明候满知道自己的房屋为103号。对9号证，楼盘表证明103号和105号是两处房产，预售在候满名下的是103号。对10号证不予认可。被告候满对吴国仲提交的证据无异议。被告华通公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1号证，新隆园小区房屋所有权证。证明在2013年4月18日，新隆园小区取得了兴房权证兴隆镇字第XXXXX**号房屋所有权证整体大证。2号证，新隆园小区楼盘备案表。证明新隆园小区B座103号底商备案登记在候满名下，候满享有合同权。1-2号证证明候满买了103号，但不办房屋登记，103底商的物权现归属开发商，因此候满与吴国仲之间的买卖没有法律效力。3号证，（2013）遵民初字第1452号调解书。证明在2011年9月6日，候满卖105号底商给张小伟以“转让”为名取得270万元。4号证，（2013）兴民初字第2105号调解书。证明在2013年7月16日，候满将105号底商“卖给”吴国仲，候满以卖为名取得245万元月息二分，时间都明确，时间就是可返还时间。3-4号证证明候满与吴国仲买卖的105号本不属于候满。候满一房二卖，名为买卖实为借贷；价格和当时市场价格不符、利率明确、借款期限明确；针对105底商的调解书对103底商执行没有法律效力。5号证，候满与中国邮政储蓄银行兴隆县支行的房屋租赁合同。证明租期为2009年5月1日至2017年5月1日，租金为每年14万元。6号证，租金支付凭证。证明中国邮政储蓄银行兴隆县支行已将租金支付候满。5-6号证证明候满一直实际占有和使用103号底商，吴国仲对103号底商不享有权益。7号证，强制执行申请书、承德市中级人民法院作出的（2014）承中法执字第23号执行裁定书、（2014）承中执异字第14号执行裁定书。2013年11月22日申请人承德广源典当行有限公司金园分公司委托代理人张小伟向承德市中级人民法院申请强制执行；2014年5月26日，承德市中级人民法院对候满的兴隆县新隆园小区B座105号底商作出了查封执行裁定书；2014年11月19日，承德市中级人民法院作出了撤销（2014）承中法执字第23号执行裁定书的裁定书。8号证，新隆园小区B座底商103、105查封情况及法律文书。7-8号证证明候满与吴国仲是虚假诉讼，吴国仲与候满之间的调解书本身即无法履行，无论103还是105，不是中院查封就是我公司申请的查封，且时间紧密衔接，候满和吴国仲之间没有买卖和交付房屋的条件。9号证，兴隆县人民法院作出的（2015）兴民保字第1号民事裁定书、协助执行通知书、送达证、查封财产清单、（2015）兴民初字第404号调解书，证明法院查封了候满位于兴隆县新隆园小区B座103号底商一处，兴隆县建设局已受理，候满的妻子刘凤匣知情认可查封事实。10号证，我公司代候满开具的房租发票。证明我公司代候满垫付了房租的各项税费合计26,885.06元。9-10号证，证明我公司首轮查封了备案登记在候满名下的房产，吴国仲不具备排除执行的权利，也不享有物权的权利。11号证，兴隆县兴泰房地产开发有限公司情况说明。证明候满最终选定的103号底商，且其手中的105号合同是作废合同，候满明知。房款发票是在工作人员不知情的情况下依据候满请求开具。对被告华通公司提交的证据发表质证意见：原告吴国仲，对1-2号证不认可，按照被告的观点，103号房屋属于开发商，那么也不能查封开发商的房屋。对3-4号证，1452号与本案无关，2105号是生效法律文书，明确原、被告之间的双方买卖合同有效。对5-6号证无异议，2014年租金由原告收取。对7-8号证，23号、14号裁定针对的是105号查封和解封，华通公司申请查封103号，但此裁定书查封的105。对9-10号证，（2015）兴民保字第1号裁定书有异议，404号调解书原告不清楚。对11号证有异议，兴隆县兴泰房地产开发有限公司与华通公司的说法相矛盾，兴隆县兴泰房地产开发有限公司认可给候满的103号房屋，需要提交103号房屋的买卖合同，兴隆县兴泰房地产开发有限公司与华通公司有利害关系，上述证据不能达到证明目的。被告候满对被告华通公司提交的证据无异议。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对吴国仲提交的1号证调解书系生效的法律文书，予以采信。对2号证系本院作出的执行文书，但该法律文书并未执行。对3号证系本院判决，但未生效，对其效力不予确认。对4号证赵新功的说明，能证明吴国仲和候满曾要求变更该行与候满的房屋租赁合同及租金的归属问题。对5号证能说明候满将2014年底商租金给了吴国仲。对6、7、8、9、10号证的真实性予以采信。对华通公司提交的1、2号证的真实性予以采信。对3、4号证系法院的生效法律文书，予以采信。对5、6、7、8号证的真实性予以采信。对9号证本院的（2015）兴民保字第1号民事裁定书、协助执行通知书、送达证、查封财产清单、（2015）兴民初字第404号调解书，系本院的生效法律文书及查封手续，其效力予以采信。对10号证房屋租赁发票的真实性予以采信。对11号证候满与兴隆县兴泰房地产开发有限公司签订B座105底商买卖合同这一事实确认。经审理查明，2008年7月30日，候满（买受人）与兴隆县兴泰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要合同内容：“……第二条买受人购买的商品房为【预售商品房】，商品房预售许可证为兴房预售证第XXXXXXX号，买受人购买的商品房为B座裙楼第1-2层第105号，该商品房用途为商用楼，面积285.28㎡。第三条价款2,410,000.00元……”。候满向兴隆县兴泰房地产开发有限公司付清购房款，后该公司将房屋交付候满。2010年12月29日该公司给候满出具了三张收取B座裙楼105号房价款2,410,000.00元的发票，但该房屋一直未办理房屋所有权登记。兴隆县兴泰房地产开发有限公司于2013年4月18日办理了新隆园小区的房屋所有权证。2009年4月15日，候满（甲方）与中国邮政储蓄银行兴隆县支行（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：“第一条房屋坐落于承德市兴隆县东大街新隆园小区一至二层底商，建筑面积287㎡……；第四条租赁期限自2009年5月1日至2017年5月1日；第五条租金140,000.00元，租金按年结算……；第九条（二）租赁期内该房屋所有权发生变动，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。”现该底商仍由中国邮政储蓄银行兴隆县支行租赁使用。2011年9月6日，候满（甲方）、刘凤匣（财产共有人）与张小伟（乙方）签订《协议书》，主要约定：“甲方将坐落于兴隆县新隆园底商产权转让给乙方。第一条甲方转让的房屋位于兴隆县新隆园小区B座裙楼第1-2层第105号，面积285.28㎡，该房屋用途为商用。第二条转让价款为人民币2,700,000.00元，协议订立时乙方以现金方式付清1,700,000.00元整，乙方必须于2012年3月20日前一次性付清剩余1,000,000.00元。乙方第一次付款时，甲方将《新隆园小区买卖合同》原件（合同编号046）、甲方与中国邮政储蓄银行兴隆县支行订立的房屋租赁合同（合同编号18）原件、中国工商银行兴隆县支行2010年12月17日证明原件、中国工商银行活期一本通交付给乙方……”同日，张小伟给付候满现金1,700,000.00元。2012年3月20日，张小伟给付候满现金1,000,000.00元。张小伟认为候满、刘凤匣未向其交付购房发票原件，于2013年3月27日起诉至河北省遵化市人民法院，法院主持调解，并于2013年5月3日作出（2013）遵民初字第1452号民事调解书，双方协议：“一、确认张小伟与候满、刘凤匣于2011年9月6日签订的《协议书》合法有效。兴隆县新隆园小区B座裙楼第1-2层第105号房产（建筑面积为285.28㎡）归张小伟所有。二、候满、刘凤匣于2013年5月20日前将该不动产及发票原件交付张小伟，并协助张小伟办理该房产变更登记手续。”2012年7月16日，候满、刘凤匣（甲方）与吴国仲（乙方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：“一、甲方将兴隆县兴隆镇新隆园商住小区B座105号底商（该底商现由中国邮政储蓄承租，面积285.28㎡）连同位于天津市宝坻区宝鑫景苑鉴湖园11-3-201住宅楼（面积92.31㎡）出售给乙方，其中105号底商作价2,450,000.00元，天津市宝坻区楼房作价550,000.00元，合计3,000,000.00元；二、付款方式为一次性付清，付款时间为2012年7月16日；三、本合同签订后，甲方须将新隆园小区买卖合同、购房不动产发票交与乙方持有，由于该楼房尚未办理房屋所有权证、契税证及土地使用权证书，故此双方约定甲方须在本合同签订之日起两个月内办理完上述证件并交与乙方持有；四、自本合同签订之日起，甲方立即将上述房屋全部交付给乙方；五、甲方须在2013年7月19日前负责乙方履行房屋过户手续，一切费用由甲方承担；六、甲方保证上述房屋无任何权属争议；七、如甲方违反上述约定，属甲方违约构成欺诈，乙方有权单方解除合同，甲方除退还乙方已付的房款及支付同期银行贷款利率的四倍利息外，还须无条件按乙方已付房款的两倍向乙方支付赔偿款，甲方不得以任何理由要求减少利息和赔偿款；八、甲方于2013年7月16日前，有权回购乙方的房屋，除全额退还乙方的购房款之外，还须按利息标准向乙方支付利息。”2012年7月16日，吴国仲银行转账给候满3,000,000.00元。因候满未为吴国仲办理该底商的过户手续，吴国仲于2013年10月15日向兴隆县人民法院提起诉讼，经法院主持调解，于2013年10月15日作出（2013）兴民初字第2105号民事调解书，双方协议：“一、原告吴国仲与被告候满、刘凤匣签订的房屋买卖合同合法有效，被告候满、刘凤匣于2014年1月15日前协助原告吴国仲办理过户手续；二、被告候满、刘凤匣若到期不协助原告吴国仲办理过户手续，属违约行为，应承担违约金或损失。违约的计算方式为，从签订合同之日起，按3,000,000.00元月息二分计算，到办理完过户手续之日止。”因候满未履行调解书约定的义务，吴国仲向本院申请执行，该案尚未执行完毕。吴国仲和候满曾经找过中国邮政储蓄银行兴隆县支行原行长赵新功，要求变更该行与候满的房屋租赁合同及租金的归属问题。候满将2014年底商租金给了吴国仲。中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市分行已将2009年至2014年各年度的房屋租金转账给候满。华通公司因与候满等人借款合同纠纷，于2014年12月17日向本院提出诉前保全申请，本院于2014年12月18日作出（2015）兴民保字第1号民事裁定，查封了候满位于兴隆县新隆园小区B座103号底商。华通公司于2015年1月7日就该案向法院提起诉讼。本院于2015年1月29日作出（2015）兴民初字第404号民事调解书。因候满等人未履行调解书约定的义务，华通公司向本院申请执行。在执行过程中，吴国仲对执行标的提出书面异议，认为被法院查封的候满位于兴隆县新隆园小区B座103号底商归其所有。本院经审查认为，因房屋登记机关将争议房屋登记在候满名下，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利人，故案外人吴国仲的异议申请，本院不予支持。于2016年9月12日作出（2016）冀0822执异32号执行裁定，驳回案外人吴国仲的执行异议。吴国仲不服该裁定，向本院提起了案外人执行异议之诉。兴隆县新隆园商住小区B座裙楼1—2层105号房屋备案楼盘表登记在单富名下，单富已取得该房屋的房屋所有权证。兴隆县房屋产权产籍管理所备案的新隆园小区楼盘表内，登记在候满名下的底商（面积285.28㎡）编号为B座裙楼1-2层103号，与候满和兴隆县兴泰房地产开发有限公司签订的买卖合同中约定的建筑面积一致。该楼盘表页下脚注明“底商编号与合同编号可能存在差误，以户名、面积为准”。本院认为，兴隆县新隆园商住小区B座裙楼1—2层105号房屋备案楼盘表登记在他人名下，他人已取得该房屋的房屋所有权证，因此该房屋所有权不属于吴国仲所有。兴隆县房屋产权产籍管理所备案的新隆园小区楼盘表显示兴隆县新隆园商住小区B座裙楼1—2层103号房屋备案登记在候满名下。候满出租其底商供他人使用。该房屋未登记在吴国仲名下，吴国仲对兴隆县新隆园商住小区B座裙楼1—2层103号房屋不享有所有权。因此吴国仲就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告吴国仲的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告吴国仲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  熊宝国审 判 员  贾吉文人民陪审员  李绍荣二〇一六年十二月二十一日书 记 员  刘 淇附页一、相关法律依据1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉期限及上诉费用如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。并预交上诉费100.00元，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。