广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5410号
上诉人（原审被告）：陈雪映，住广东省台山市。
上诉人（原审第三人）：苏计德，住广东省台山市。
两上诉人共同委托代理人：李嵘，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡炳坤，住广州市海珠区。
委托代理人：陈德君，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
委托代理人：梁翊竞，北京市中伦文德（广州）律师事务所实习律师。
上诉人陈雪映、苏计德因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年，蔡炳坤（买方）与陈雪映(卖方)签订《广州市房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买广州市海珠区洪德路保利丰芙蓉阁13楼xx房、穗房合字200206xxxx、2004合同证号060027号；双方议定交易价26万元，签订本合同时，买方已按房地产交易价先付2000元，余款258000元应在广州市房地产交易所办理房地产公证之日支付给卖方；卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约；备注，原房东先收24万元，余下2万元在此房产出房产证时再付；等。
2008年5月26日，陈雪映出具《证明》，其中记载：我陈雪映于2008年5月26号已将保利芙蓉阁13xx房售给蔡炳坤（售价为26万元）已收24万元正，还欠2万元正在出房产证时再给陈雪映。之后，陈雪映将涉案房屋交付蔡炳坤使用至今。
2008年8月27日，陈雪映出具《委托书》，委托蔡炳坤代理执行和处理关于涉案房屋的有关事项。该《委托书》经公证部门公证。
原审另查，2003年9月29日，陈雪映（买受人）与广州洪某置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人以148741元的价格向出卖人购买洪德路以东、歧兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁13层[自然层13]xx号房；等。该合同经房管部门登记。
据房管部门于2015年10月22日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区洪德路191号13xx房的产权人为陈雪映，登记时间为2014年1月26日；等。
据房管部门于2015年11月2日出具的《购房资格证明》记载，截止至2015年10月27日止，蔡炳坤具备在本市住房限购区域内住房购房资格。
原审再查，陈雪映与苏计德于1984年登记结婚。
蔡炳坤于2015年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：1、陈雪映协助蔡炳坤办理将位于“广州市海珠区洪德路191号13xx房”的房屋产权过户登记至蔡炳坤名下的手续；2、陈雪映在蔡炳坤取得“广州市海珠区洪德路191号13xx房”的房地产权证后领受房价款余款2万元；3、本案诉讼费由陈雪映承担。4、陈雪映承担本案的财产保全费1820元、担保费用4000元。原审诉讼中，蔡炳坤申请财产保全。原审法院依法作出（2015）穗海法民三初字第1632号民事裁定书，查封了涉案房屋。另外，蔡炳坤表示其在购房前不认识陈雪映，陈雪映表示其只知道蔡炳坤是其街坊，但不知道蔡炳坤的名字。
原审诉讼中，蔡炳坤还提交委托担保合同及盖有广东泓某融资担保有限公司出具的发票一张（其中记载担保费4000元）。经质证，陈雪映和苏计德均认为该证据与本案无关，该费用也与其无关。
原审法院认为，蔡炳坤与陈雪映签订的《广州市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋是以陈雪映一人的名义购买且实际上也登记在陈雪映一人名下，蔡炳坤已向陈雪映支付大部分房款并同意向陈雪映支付剩余房款，故蔡炳坤要求陈雪映将涉案房屋过户至其名下的请求，合理合法，原审法院予以支持，同时，蔡炳坤应将剩余房款2万元支付给陈雪映。即使涉案房屋是陈雪映及苏计德夫妻关系存续期间购买的，但陈雪映与苏计德关于该房屋的权属属于其内部的纠纷，不足以对抗善意购房人，故对陈雪映及苏计德的抗辩意见，原审法院不予采纳。至于担保费4000元，该费用是蔡炳坤基于自身利益而自愿支出的费用，蔡炳坤要求陈雪映支付该费用的请求，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月20日作出如下判决：一、被告陈雪映在本判决生效之日起10日内，协助原告蔡炳坤办理将海珠区洪德路191号13xx房过户至原告名下的手续，同时原告向被告支付剩余房款2万元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费500元和财产保全费1820由被告负担。
判后，上诉人陈雪映和苏计德均不服原审判决，共同向本院提起本案诉讼称：一、上诉人陈雪映和上诉人苏计德是夫妻关系，本案诉争房屋是上诉人陈雪映和上诉人苏计德在婚后共同购买，属于夫妻共有财产，对该诉争房屋的出售和处分应当同时取得夫妻的同意和确认。本案中，上诉人陈雪映和上诉人苏计德购买房屋后，当时两人感情不好经常吵架，所以那时上诉人陈雪映长期工作和居住在广州(在诉争房屋处居住)，而上诉人苏计德长期工作和居住在东莞。上诉人陈雪映在未告知上诉人苏计德且未取得其同意的情况下，擅自与被上诉人蔡炳坤签订《广州市房地产买卖合同》，并擅自收取被上诉人蔡炳坤的购房款。后来，上诉人苏计德回广州时发现上诉人陈雪映变更了居住的房屋，所以问起所购房屋的事情，上诉人陈雪映才告知已经与被上诉人蔡炳坤签订了买卖合同。上诉人苏计德听闻后很生气，与陈雪映大吵一架，要求陈雪映把房屋要回来。上诉人陈雪映也感到后悔，于是一直找被上诉人蔡炳坤要求退还相应房款，但蔡炳坤开始说要与家里人商量，后来就干脆采取回避的态度。直到被上诉人蔡炳坤到一审法院起诉前，双方还在协商退还的房款数额问题，由于未能取得一致，上诉人蔡炳坤才起诉到法院。二、上诉人苏计德从来没见过被上诉人蔡炳坤，上诉人苏计德也没有在《广州市房地产买卖合同》签名确认。所以，上诉人陈雪映在未告知上诉人苏计德且未取得其同意的情况下，擅自与被上诉人蔡炳坤所签订的《广州市房地产买卖合同》当时应属效力待定的合同。后来，上诉人苏计德知情后明确不同意出售，该《广州市房地产买卖合同》效力未得到房屋共有人上诉人苏计德的追认，所以此时应属于无效合同。合同无效，合同双方应各自返还房产和购房款。综上,上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1632号民事判决第一项;2、改判驳回被上诉人蔡炳坤的所有诉讼请求;3、改判被上诉人蔡炳坤承担本案的诉讼费用。
被上诉人蔡炳坤答辩称：一、涉案房屋是以上诉人陈雪映一人的名义购买且实际上也登记在陈雪映名下，因此上诉人陈雪映有权独自处分涉案房屋，向答辩人蔡炳坤出售涉案房屋的行为合法有效。从2003年陈雪映与发展商签订《商品房买卖合同》(编号：穗房合字200206xxxx号【2004合同060xxx】)购买涉案房屋，至2014年陈雪映私下办理了涉案房屋的产权证，无论在备案合同上还是在产权公示上，均显示上诉人陈雪映是涉案房屋的唯一权属人，即陈雪映有权将涉案房屋出售给蔡炳坤，且该处分行为合法有效。而答辩人蔡炳坤作为善意第三人，信赖合同备案登记的公示效力，且已支付大部分房款并占有实际涉案房屋，符合善意取得。对于两上诉人的内部纠纷，答辩人不知情也无义务解决，答辩人要求陈雪映履行合同义务，协助过户的请求于理于法有据。二、上诉人陈雪映拥有涉案房屋的全部产权，与答辩人蔡炳坤签订《广州市房地产买卖合同》意思表示真实，合法有效，且双方已实际履行，上诉人苏计德是否认可，不影响该房屋买卖合同的有效性。答辩人已支付24万(超过总价9成)的房款，并一直实际占有使用涉案房屋，陈雪映也将“穗房合字200206xxxx号”《商品房买卖合同》等购房资料的原件交付答辩人，且出具了委托授权公证，以方便答辩人对涉案房屋行使相应的物权权利，可见，双方确认答辩人的业主身份，认可合同意思表示真实，合法有效。而苏计德不具有涉案房屋产权的形式要件，其是否反对出售涉案房屋，都不能阻却合同生效，也不是陈雪映怠于履行合同义务的理由。陈雪映在明知涉案房屋已具备办证过户条件仍私下办证，又不向答辩人履行过户义务己属违约，因此，答辩人要求陈雪映履行合同义务，协助过户的请求应予支持。综上，答辩人认为原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。而被答辩人的上诉请求没有法律依据，请依法驳回被答辩人的上诉请求。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，上诉人陈雪映与被上诉人蔡炳坤映签订的《广州市房地产买卖合同》，意思表示真实。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在上诉人并无其他充足理由及相应证据证实该合同无效的情况下，仅以无权处分为由作为不履行涉案合同的抗辩，本院不予采纳。原审判决对于合同效力及责任承担的表述清晰，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人陈雪映、苏计德共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年七月六日
书 记 员 李 杨