湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第06239号
原告杨平。
被告刘明红。
原告杨平诉被告刘明红房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员王剑锋担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告杨平到庭参加诉讼，被告刘明红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨平诉称，2014年12月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将长沙市开福区东风路XX房租给被告使用，租赁期间为2014年12月26日至2015年12月25日。每月租金1550元，租金每两月支付一次，支付时间为房租到期之日提前7天支付，被告交付押金1550元。合同还约定，若被告未按合同约定给付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算违约金，租房押金作为违约金不再退还给原告。2014年12月25日，被告已支付原告4500元（其中有两个月房租3100元和电视宽带杂费1400元），2015年3月11日两个月房租3100元，2015年4月27日支付两个月房租3100元，2015年7月6日支付3000元（扣100元维修费），此时房租交到2015年8月25日。被告之后总是以各种理由拖欠房租。2015年12月8日，被告电话通知原告到楼下面馆拿钥匙，但原告只拿回一片钥匙，上门后发现房里一片狼藉。原告电话联系被告，被告又以各种理由拒付房租，从2015年8月26日至12月25日被告共拖欠原告四个月租金6200元，期间违约金共计18612元。后原告又支付换锁费用280元，原告为被告支付11、12月份电费65元。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠原告4个月房租6200元；2.被告支付原告代为垫付的电费65元、房间换锁费280元，合计345元；3.被告支付原告违约金18612元（暂计至2015年12月25日）；4.被告向原告支付2015年12月26日起至实际执行日止的违约金（每天按合同约定日租金51.7元两倍103.4元计算）；5.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告刘明红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年12月26日，原告杨平（甲方）与被告刘明红（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定原告将XX房出租给被告居住，租赁期为2014年12月26日至2015年12月25日；房屋租金每月1550元，支付方式为两个月付一次；签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金1550元；房屋在租赁期间产生的水费、电费、物业管理费等由乙方支付，其余由甲方承担；租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的两倍计算向甲方支付违约金，超过十天甲方有权解除合同，收回该出租屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。
合同签订后，被告向其交付押金1550元，原告将房屋交付给被告使用。本案在审理过程中，原告向本院提交一份房租转账流水，拟证明被告于2014年12月25日已向其支付4500元（其中有两个月房租3100元和电视宽带杂费1400元），于2015年3月11日支付两个月房租3100元，2015年4月27日支付两个月房租3100元，2015年7月6日支付房租3000元（被告扣除100元维修费用）。原告称被告房租只付至2015年8月24日，之后被告以各种理由拖欠房租。2015年12月8日，被告将房屋钥匙放在楼下面馆后搬离，并电话通知原告。后被告明确告知原告不再续租房屋。因被告遗失一片房屋钥匙，原告换锁支付280元，另垫付2015年11月、12月电费65元。之后，原告对房屋租金等费用多次催要，但被告一直没有支付，故原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有房屋租赁合同、房租转账流水、换锁收据、电费收据、双方往来短信记录和当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，一、关于房屋租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。双方约定租赁期限为2014年12月26日至2015年12月25日，2015年12月被告交付房屋钥匙给原告并从租房搬离后明确表示不再续租房屋，故被告应当支付原告2015年12月25日前的房租。根据原告提交的房租转账流水和原告的陈述，被告只支付原告8个月房租（2014年12月26日至2015年8月25日），尚欠原告2015年8月26日至2015年12月25日四个月房租6200元，被告至今没有给付，因此，本院对原告要求被告支付房租6200元予以支持。
二、关于换锁费与电费。根据原告提交的换锁收据和电费收据，证明原告换锁支付280元并垫付2015年11、12月电费65元，两项合计345元，依约应由被告支付，故本院对原告要求被告支付换锁费和电费共345元予以支持。
三、关于违约金。根据双方在租赁合同中的约定，租金每两月支付3100元，签订合同当天（2014年12月26日）支付首次租金和押金，后期支付时间提前7天交付下期租金；若租赁期间被告未按合同约定支付租金，被告应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，且原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告。据此，双方约定的每天违约金为103.34元（1550元/月÷30天×2），该约定数额过高，本院酌情予以调整，确定每天违约金按20元计算。现被告拖欠原告四个月房租（2015年8月26日至12月25日）至今尚未支付给原告，依据合同约定，2015年8月26日至10月25日租金3100元应在2015年8月26日之前支付给原告，至2015年12月25日拖欠天数为120天，2015年10月26日至12月25日租金3100元应在2015年10月26日之前支付给原告，至2015年12月25日拖欠天数为60天，因此，被告应向原告支付违约金共计3600元[20元/天×（120天+60天）]，扣除被告押金1550元，被告还应向原告支付违约金2050元。因双方约定的房屋租赁期限至2015年12月25日止，被告从房屋搬离后明确表示不再续租房屋，故原告要求被告支付2015年12月26日之后的违约金，本院不予支持。
四、被告刘明红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担不应诉、不举证和不质证的法律后果。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告刘明红在本判决生效之日起五日内向原告杨平支付房屋租金6200元；
二、被告刘明红在本判决生效之日起五日内向原告杨平支付换锁费和电费共计345元；
三、被告刘明红在本判决生效之日起五日内向原告杨平支付违约金2050元；
四、驳回原告杨平的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费429元，财产保全费272元，公告费561元，三项合计1262元，由被告刘明红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王剑锋
人民陪审员 张 勤
人民陪审员 刘正青
二〇一六年七月十三日
代理书记员 周梦瑶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。