贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终233号上诉人(一审被告、反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）石啸，男，1971年7月20日出生，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告、反诉被告）杨再美，女，1972年8月27日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人石啸、杨再美商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2016）黔2631民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院(2016)黔2631民初1068号民事判决书；2、判决驳回被上诉人提出的全部诉讼请求；3、判决支持上诉人原审提出的反诉请求。事实理由：一、上诉人抗辩提出的解除合同约定之中的逾期交房和逾期办理售房初始登记和转移登记的时间诉求事实清楚、证据充分，而原审法院对该事实的认定明显不当，对上诉人提出的反诉诉求不予支持不当。双方签订的《商品房买卖合同》虽然有效，但出现了“情势变更”和“不可抗力”的情形，一审法院不同意调取证据并不支持上诉人的请求不当。电力设施不能及时完成，对延期交房有影响。消防工程不能正常验收，不能归责于签订合同的任何一方。二、政府机关征地不能，征收民房不能，造成小区设计建设的消防通道不能贯通，直接影响小区房屋的消防验收是导致逾期交房的重要原因，该种情形属于履约之中发生的“情势变更”，上诉人解除逾期交房违约责任于法有据。三、原审法院没有履行好本案的审判责任，损害了上诉人的合法权益，其审判程序不当。一审法院没有依法调查证据，造成原审认定事实错误；原审法院没有保障上诉人应有的诉讼权利；原审法院审理本案时，少数审判人员没有公正公平维护正义。四、原审法院判决上诉人承担违约责任以及违约金额缺乏证据。综上，请二审法院支持上诉人的请求。被上诉人石啸、杨再美在二审中未作出书面答辩意见。石啸、杨再美一审诉讼请求：1、要求原、被告双方继续履行合同，并责令被告限期向原告交付合格的商品房；2、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金15447.35元。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司一审反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任。一审法院认定事实：2013年8月9日原告石啸、杨再美与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。原告购买被告在黎平县德凤镇××“××风情××”××单元××商品房××套。该商品房为预售商品房，建筑面积为113.15㎡，房屋总价款为317194.00元；贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司应当在2015年3月31日前将该商品房交付给原告，逾期交房的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。并约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款317194.00元。原告所购买的住房于2015年3月13日通过住宅工程质量分户验收；原、被告于2015年7月11日办理了入伙手续，将住房交给原告。庭审中，原告表示放弃要求被告立即交付合格的商品房的诉讼请求。一审法院认为：原、被告于2013年8月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。原告请求继续履行，符合法律规定，予以支持。庭审中，原告表示放弃要求被告立即交付合格的商品房的诉讼请求，是原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金15447.35元的诉讼请求，被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。法院认为，被告若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、被告必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。被告在举证期限内没有向法院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，不属“不可抗力”情形，被告不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，电力设施建设不能及时完成，对被告延期交房确实有一定影响。作为被告在进行商品房开发前，就应当预见相关设施建设对交房的影响，合理预计交房时间，确保按期交房，因此，供电部门电力建设滞后，不构成被告不可抗力的事由。双方签订的《商品房买卖合同》中已有约定，电力在交房时同时交付使用，被告在修建房屋时就应该预见，应及时向相关部门申报。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，消防验收所需时间，被告应当合理计算时间，不属不可抗力的情形，被告的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约损失。原告请求支付商住房违约金15447.35元，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原、被告于2015年7月11日办理了入伙手续，已将房屋交给原告占有，应视为房屋已交付。原告收房时间应为2015年7月11日。被告逾期交付的时间为2015年4月1日起至2015年7月11日止，逾期天数为102天，逾期违约金为：317194.00元×万分之一/天×102天=3235.38元；原告请求违约金15447.35元，多出部分不予支持。被告反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。原告认为被告的反诉请求与本诉无关，不同意变更和解除。法院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告请求解除合同的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。被告请求解除《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及变更第十九条第三款，该《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告不能按时履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约后，以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，违反《中华人民共和国合同法》中的诚信原则，属滥用诉权的行为，被告的反诉请求，证据不足，理由不充分，不予支持。为此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决：一、石啸、杨再美与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司2013年8月9日签订《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；二、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）石啸、杨再美逾期交房违约金3235.38元；三、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费186元，减半收取93元，由原告（反诉被告）石啸、杨再美负担70元、（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担23元，反诉费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。二审期间，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提交向一审法院提交的《调查证据申请书》及相关证明提交申请的《民事证据清单》，不属于证明案件事实的证据，本院决定不予组织质证。本院二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点：1、政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房是属于“情势变更”、“不可抗力”还是商业风险；2、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出施工竣工后供电部门无法解决供电问题，无供电指标才导致延期交房属“不可抗力”情形的意见是否应当支持；3、判决贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担违约责任以及违约金是否有依据。本院认为：1、关于政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房是属于“情势变更”、“不可抗力”还是商业风险的问题。经审理认为，本案《商品房买卖合同》签订于2013年8月9日，而贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在一审时提交的《招商引资兴建侗族风情园合同书》，其证明目的明确为：2008年12月9日黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《招商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作。该合同第四条责任构成第（一）项甲方责任（县政府）第4目还明确约定“满足该项目的开工建设要求”。足以证明在《商品房买卖合同》签订前的2008年就明确要由黎平县政府完成征地、征收民房、供电等工作，并且要达到“满足该项目的开工建设要求”。然而，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在上诉状中明确提出“政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房”的上诉意见，正好证明在拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，没有达到“满足该项目的开工建设要求”的情况下，就匆忙进行开工建设。显然，对于上述未能按约定完成的拆迁、征地、供电，没有达到满足该项目开工建设要求的情况，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司不仅是明知的，也是应当预见的，并不是在《商品房买卖合同》签订以后才发生的无法预见的客观情况，即“情势变更”情形，而是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为，属于完全的商业风险情形。首先，“征地、拆迁、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁、供电，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发满足该项目的开工建设要求的土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定兴建“侗族风情园”需要完成拆迁、征地、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年8月9日订立《商品房买卖合同》时，不仅已经明知拆迁、征地没有完成，供电没有协调好，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地、协调供电的情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出“政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房”属“情势变更”情形的意见，不符《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定情形，本院不予支持。2、关于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出施工竣工后供电部门无法解决供电问题，无供电指标才导致延期交房属“不可抗力”情形的意见是否应当支持的问题。经审理认为，首先，如前所述，供电问题在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中明确约定由政府“协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜，满足该项目的开工建设要求”，属于商业风险，不属于法律和司法解释规定对“情势变更”和“不可抗力”的规定情形；其次，在签订《商品房买卖合同》时就已经明确约定交付房屋时通水通电，而通电问题在签订《商品房买卖合同》之前的2008年12月9日就明确由政府“协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜，满足该项目的开工建设要求”，说明供电问题在订立《商品房买卖合同》之前就已经明知，且应当预见，并由政府协调解决，而不是之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、关于一审判决贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担违约责任以及违约金是否有依据的问题。被上诉人依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，请求贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任并支付违约金，该约定没有违反法律行政法规强制性规定，被上诉人的该项请求不仅有约定依据，而且约定合法。虽然贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出违约金过高的意见，但没有提交证明违约金过高的证据，其应承担举证不能的不得后果，对上诉人一审反诉请求，于法无所，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年三月十五日书记员 赵艳萍