青海省格尔木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青2801民初47号
原告：毛成吉，男，1972年11月18日出生，汉族。
原告：孟玉梅，女，1972年6月10日出生，汉族。
被告：马芳玲，女，1963年11月12日出生，回族。
委托代理人：苏合群，青海彰杨律师事务所律师。
原告毛成吉、孟玉梅与被告马芳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告毛成吉、孟玉梅，被告马芳玲的委托代理人苏合群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告毛成吉、孟玉梅向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖合同；2.被告协助原告办理房产证书；3.被告支付因延误办理房产证书而超支的一切费用；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告毛成吉、孟玉梅诉称，二原告系夫妻关系，2014年10月10日原、被告达成口头协议，被告马芳玲承诺将其名下已付清全部房款的位于格尔木市河西街道“西城家苑”四栋一单元701室房屋一套及29号地下室一间卖与原告，原告遂同意以37万元购买上述房屋及地下室，双方约定原告先付款35万元，剩余2万元待办理完房产证后付清，办理房产证的手续费由原告自行承担。原告于2014年10月10日支付第一次房款30万元，2015年5月15日支付第二次房款5万元。在原告支付第二次房款后，被告将房屋钥匙交付给原告，让原告装修入住。2016年6月西城家苑开发商公示双方买卖的房屋尚有第四批房款13327元未交清，原告得知情况后向被告询问情况，被告让原告先行垫付，该笔房款13327元在原告未付的剩余房款2万元中扣除。2016年7月1日原告到开发商指定银行以被告的名义交纳上述13327元之后，开发商通知原、被告双方携带相关证件和收据办理房产证，但被告却迟迟不配合办理，并认为房屋的第四批房款13327元系因房屋面积增加所致，应由原告自行支付。原告认为房屋面积并未增加，该笔款项应由被告支付，且被告至今不配合原告办理过户手续，故原告向法院提起诉讼。
被告马芳玲辩称，原告诉状中陈述的部分事实虚假。双方约定买卖位于格尔木市河西街道“西城家苑”四栋一单元701室的房屋一套属实，但原、被告双方约定一次性付清全部房款37万元后被告再给原告办理过户手续，目前原告未交清剩余2万元房款，故被告拥有先履行抗辩权。被告不给原告办理过户手续系原告自己造成，如果原告交清剩余2万元房款，可以为原告办理过户手续；第四批房款13327元系因房屋实测的面积114.49㎡大于设计面积108.7㎡而增加的，这是被告在与原告达成协议时不能预见到的，原告目前已实际在使用涉案房屋，且房屋作为一种特殊的商品，被告多交标的物原告无法拒绝接受，原告作为房屋面积增加的实际受益人，第四批13327元房款理应由原告交纳，不存在由原告垫付被告在剩余2万元房款中扣除的情况；双方并未达成一并出售29号地下室的协议，被告只是承诺在原告付清全部房款的前提下可以将该地下室赠与原告，现原告并未全部付清房款，故原告占有地下室属于不当得利。对于原告的诉讼请求，被告认为其要求继续履行合同的诉讼请求成立；因原告自身原因造成房产证办理延误，故其他三项诉讼请求于法无据，请求依法驳回。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告毛成吉、孟玉梅系夫妻关系，本案涉案房屋位于格尔木市河西街道“西城家苑”4栋一单元701室系2012年西城区行政委员会为解决干部住房问题而修建，被告马芳玲作为西城区干部职工共计交纳前三批房款25万元购得该房屋。2014年10月10日原告毛成吉、孟玉梅与被告马芳玲达成买卖位于格尔木市河西街道“西城家苑”4栋一单元701室及29号地下室的口头协议，双方约定房屋价格为37万元。原告于2014年10月10日向被告马芳玲支付房款30万元，被告马芳玲出具“收条”一份，载明“现收到毛成吉购房款叁拾万元整（西城家苑4号楼一单元701室，地下室29号）。收款人：马芳玲，2014年10月10日”。同日，原告毛成吉向被告马芳玲出具“欠条”一份，载明“今欠到马芳玲房屋转售款柒万元整。欠款人：毛成吉，2014。10.10”。2015年5月15日，原告向被告马芳玲交纳房款5万元，被告马芳玲出具“收条”一份，载明“现收到毛成吉交来房款伍万元整”。同日被告马芳玲将格尔木西城区行政委员会2014年3月19日出具的收据原件一份交予原告，该收据上载明收款事由为“收4#楼29地下室欠。5.15平X1793元（实际应交9233.95，退回627.55元）”，并载明“缴款单位”为被告马芳玲。目前原告尚欠被告2万元房款未付清。
另查明，被告马芳玲所出售的位于格尔木市河西街道“西城家苑”4栋一单元701室房屋面积按照设计图纸面积为108.7㎡，共计缴纳房款25万元，后经测绘局实际测绘，房屋实际面积为114.49㎡，故需补交房款13327元。2015年6月3日格尔木市西城区行政委员会发出通知，要求西城家苑各住户将房屋尾款（不含契税、办理房产证、土地证等费用）大套35662元，小套13327元交至中国银行建设路支行原购房账户，交款时必须使用原购房户原户主名，并备注楼号与房号，此款务必于6月10日前交清，未按时交清者房产证、土地证等手续不予办理。2015年6月原告以被告马芳玲的名义向格尔木市西城区行政委员会账户转入因房屋实测面积增加需补交的13327元房款，2015年7月1日，西城区行政委员会向原告开具“交款单位”为马芳玲的收据一张，记明收到第四批房款13327元。
再查明，2016年10月21日，格尔木市西城区行委办公室发出格西行办[2016]119号通知，要求西城家苑小区各住户办理不动产证，并通知了办理不动产证需提供的相关资料。
上述事实有原告提交的收条贰份、收据贰份，被告提交的格尔木市西城区行政委员会2012年6月12日、2015年6月3日、2016年10月21日的通知各壹份、格尔木市西城区行政委员会出具的证明壹份、马芳玲向格尔木市西城区行政委员会交款的收据肆份及当事人在庭审中的陈述附卷予以证明。
本院认为，房屋登记属物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响；过户登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断。因此，房屋转让合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因房屋所有权未履行变更登记手续而否认房屋买卖合同的有效性。本案中，原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但庭审中原、被告均认可被告将格尔木市河西街道西城家苑4号楼一单元701室的房屋一套以37万元的价格出售给原告，被告提交的房款收条也能够佐证双方之间事实上存在房屋买卖关系，双方达成的协议是双方真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制规定，协议合法有效，原、被告双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系。对于买卖的标的物是否包括29号地下室，因被告在2014年10月10日出具的收条上备注了“西城家苑4号楼一单元701室、地下室29号”，且在2015年5月15日原告交纳第二笔房款5万元时将地下室的收据交给原告，但被告未提交证据证实双方约定4号楼29号地下室在原告付清全部房款时赠与原告，故应当认为双方房屋买卖的标的为格尔木市河西街道西城家苑4号楼一单元701室房屋及4号楼29号地下室。二原告与被告达成口头房屋买卖协议后，原告按约支付房款35万元，并搬入该房居住至今，已享有实际占有、使用权。被告收取房款，并将房屋钥匙交付给原告后，双方房屋买卖合同成立，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未悖法律、法规的强制性规定，故合法、有效。现原告未支付剩余房款2万元，双方尚未能办理变更登记手续，属于买卖合同未履行完毕，并不影响原、被告双方房屋买卖合同的效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方均应继续履行该房屋买卖合同，对于原告要求被告继续履行房屋买卖合同诉讼请求，因被告当庭表示同意继续履行，故本院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换者更改土地使用权证书”的规定，该房屋系被告马芳玲所有，被告马芳玲理应在签订房屋买卖协议并交付该房屋后，协助原告办理房屋过户手续。原告要求被告马芳玲协助办理房产过户登记手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于被告辩称其不协助给原告办理过户手续是因原告未付清全部房款，其拥有先履行抗辩权。因双方当事人未签订书面的合同，亦无证据证实合同的履行顺序。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。开发商与个人之间商品房买卖合同的“按揭”贷款均是买受人还完全部贷款之后开发商再解除房屋抵押，将房屋所有权彻底归到买受人。本案虽然是自然人之间的房屋买卖合同，但可以参照商品房买卖的交易习惯，原告应付清全部房款后被告再给原告办理房产登记过户，被告辩称其拥有先履行抗辩权的理由成立。关于涉案房屋因实测面积比图纸面积增加造成的“第四批”房款13327元应由谁负担的问题。因双方均认可被告将格尔木市河西街道西城家苑4号楼一单元701室的房屋一套以37万元的价格出售给原告，故37万元的购房款应理解为房屋的整体价格，原告只需支付完毕约定的价款37万元即完成自己的付款义务。原告为被告马芳玲垫付的第四批房款13327元应在原告未支付的2万元房款中扣除。故被告马芳玲应在原告毛成吉、孟玉梅应支付剩余房款6673元后协助原告办理过户手续。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任当事人承担不利后果”。原告要求被告支付因延误办理房产证书而超支的一切费用的诉讼请求，因庭审中原告未提交证据证实该项诉求，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十九条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告马芳玲继续履行与原告毛成吉、孟玉梅口头达成的买卖位于格尔木市河西街道西城家苑4号楼一单元701室房屋及4号楼29号地下室，房屋总价款37万元的房屋买卖合同；
二、原告毛成吉、孟玉梅于本判决生效之日起十日内支付被告马芳玲剩余房款6673元；被告马芳玲在原告毛成吉、孟玉梅在向其支付6673元房款后三十日内协助原告毛成吉、孟玉梅办理位于格尔木市河西街道西城家苑4号楼一单元701室房屋及4号楼29号地下室的登记过户手续；
三、驳回原告毛成吉、孟玉梅要求被告马芳玲支付因延误办理房产证书而超支的一切费用的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已交纳），减半收取50元，由被告马芳玲负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审判员 孙修乙
二〇一七年三月二十一日
书记员 谭 夏