湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初550号原告：廖首魁，男，汉族。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。被告：湖南富基置业有限公司。法定代表人：王洪辉。委托诉讼代理人：康丽娟，公司员工，女。委托诉讼代理人：何晖烨，公司员工，女。原告廖首魁诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖首魁的委托诉讼代理人刘长青、曹晓明，被告富基公司的委托诉讼代理人康丽娟、何晖烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖首魁向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行为原告办理房屋权属登记义务并依法在90日内为原告办理好房屋权属证书；2.判令被告按418.54元/天向原告支付违约金至办妥房屋产权证书之日止，暂计至起诉日为159045.2元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：请求判令被告支付违约金184576.14元。事实与理由：原、被告于2012年6月30日签订商品房买卖合同，约定原告以418540元通过按揭贷款方式购买被告开发的世纪公园第XX栋X单元X层XX号商品房，被告应当于2013年12月31日将该房屋交付给原告，并在交房后730个工作日（2017年1月17日前）内办妥房屋所有权证，否则应当从合同规定的时间次日起至实际办妥登记之日起每日按已付房款的1‰支付违约金。被告至今没有办好房屋产权证书，应当支付违约金，计算至起诉之日共计380天应支付159045.2元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告富基公司辩称，1.原告诉请判令被告继续履行为原告办理房屋权属登记义务并依法在90日内为原告办理好房屋权属证书无事实依据；2.原告诉请判令被告支付违约金无事实与法律依据，被告没有违约事实（现已申请不动产转移登记），被告未取得房屋产权证书系因政府实施两证合一政策，被告应当免责；3.原告的部分诉讼请求超过诉讼时效；4.本案中违约金约定过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了五组证据：原、被告身份信息，商品房买卖合同及附件，发票、个人房产抵押贷款合同及附件，物业专项维修资金交费发票、契税发票，准予入住通知书照片。被告对前四组证据的真实性无异议，本院对原告提交的前四组证据的真实性予以认可；被告无法确定准予入住通知书照片的真实性，经本院调查，原告收房入住的时间系2013年12月30日，与该证据体现内容一致，故本院对于该证据的真实性予以认可。被告向本院提交了四组证据：湘（2017）望城区不动产权第XXXX号，望城区国土资源局不动产证查询信息，受理回执单、望政发[2016]53号文件。原告对其真实性有异议，经本院调查，对于被告提交的证据的真实性予以认可。根据本院认定的证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2012年6月30日，以原告廖首魁为买受人，被告富基公司为出卖人，双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为座落于长沙市望城区普瑞大道二段888号第XX幢X单元X层XX号房屋，规划用途为住宅，该商品房建筑面积为89.42m2。按建筑面积计算，该商品房单价为4680.61元/m2，总房价418540元；买受人以银行按揭方式付款的，应于2012年6月22日前向出卖人交付首期房款计158540元，剩余房款260000元向贷款银行申请贷款，出卖人应协助办理。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；在商品房交付使用后365个工作日内，（出卖人）将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。上述合同签订后，原告于2013年12月30日收房。被告于2017年7月28日就本案所涉房屋向望城区国土资源局不动产登记中心申请初始登记，并于2017年8月31日取得栋产权证；于2018年4月2日向长沙市望城区不动产登记中心申请房地转移与抵押合并登记。另查明，原告廖首魁已支付全部购房款。该房屋登记的建筑面积为88.87m2。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约全面履行。因被告已向不动产登记中心申请办理不动产证，原告自愿放弃请求判令被告继续履行为原告办理房屋权属登记义务并依法在90日内为原告办理好房屋权属证书的诉讼请求，本院予以准许。被告认为原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，经本院查明，原、被告约定的办证包括初始登记、房屋所有权属登记及土地使用权登记，应当从双方当事人约定的最后一次办证期限届满之日起计算诉讼时效，故对于被告的上述主张，本院不予支持。关于逾期办证及违约金的问题,买卖合同只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不应对第三人的行为作出约定，故本案所涉《长沙市望城区商品房买卖合同》中所约定的“365个工作日”应认定为富基公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，符合一般认知。富基公司于2013年12月30日将上述房屋交付给原告廖首魁使用，2017年7月28日才向产权登记机关申请初始登记，已超过365个工作日，因此，富基公司存在违约行为，应承担违约责任；但违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，原告廖首魁并未提供相关证据证明其实际损失，且被告富基公司提出按合同约定标准计算违约金过高，请求本院予以调整；本院根据合同标的及履行情况、当事人过错、预期利益等综合因素酌情调整逾期办理涉案房屋产权证的违约金为4185元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：限被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖首魁支付逾期办理房屋权属证书的违约金4185元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3481元，由被告湖南富基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周健成审 判 员  李胜贤人民陪审员  彭建中二〇一八年五月二十五日代理书记员  袁红丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。