重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初14050号原告袁先玉，女，汉族，1972年2月21日出生，住重庆市江北区。委托代理人郭锐，重庆钧睿律师事务所律师。被告重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人魏海群，董事长。委托代理人刘夫军，重庆能海律师事务所律师。委托代理人林靓芸，女，汉族，1990年1月19日出生，住四川省江油市。被告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道666号鲁能·星城7街区4幢12-5，统一社会信用代码915001127980476402。法定代表人毛良敏，副总裁。委托代理人聂光明，女，汉族，1984年7月18日出生，住重庆市渝北区。原告袁先玉与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）、深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司（以下简称之平公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁先玉的委托代理人郭锐、被告鲁能公司的委托代理人刘夫军、林靓芸、被告之平公司的委托代理人聂光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁先玉诉称：原告系××街区××号房屋（系顶楼）业主，被告鲁能公司系小区开发商，被告之平公司系小区物管公司。自2008年年底接房后，原告发现外墙漏水，原告多次向二被告反映，二被告均不予处理，至今只要下雨，房屋就会漏水。由于被告鲁能公司在质保期内怠于履行外墙维修义务，被告之平公司未尽到管理义务，导致原告屋内墙面、屋顶因常年浸泡而严重毁损，近日更是发生窗户腐蚀掉落的情况。故原告提起诉讼，要求判令：1、二被告对××街区××号房屋外墙进行修复；2、二被告对××街区××号房屋内墙面、屋顶、窗户恢复原状；本案诉讼费由二被告承担。被告鲁能公司辩称：2008年12月，被告鲁能公司向原告交付了房屋，依照《建设工程质量管理条例》，房屋防水保修期只有5年，被告鲁能公司依照规定不应再向原告承担质保责任。据被告鲁能公司查询，原告未向被告鲁能公司要求过修复房屋，故被告鲁能公司已经将质保金退还给了施工单位。原告的第一项诉讼请求中的房屋外墙属于公共部分，原告无权代表全体业主向被告鲁能能公司提出。综上，原告的诉讼请求不成立，应予驳回。被告之平公司辩称：本案属于房屋买卖合同纠纷，与原告和被告之平公司之间的物业服务合同无关。经审理查明：2007年7月18日，以被告鲁能公司为甲方，原告为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区渝鲁大道××号××街区××号房屋，甲方销售的商品房为预售商品房，建筑面积107.55平方米，总成交金额为378592元；甲方应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条关于保修责任约定为：乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，甲方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2008年12月19日，案涉房屋取得了建设工程竣工验收备案登记证。2008年12月23日，原告接收了案涉房屋并与被告之平公司签订《前期物业服务协议》，协议约定外墙面系共用部位，被告之平公司对房屋共用部位等项目进行维修、修缮与管理。案涉房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》载明“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”的保修期限为5年，自项目竣工验收合格交付使用之日起计算。当日，原告向被告之平公司交纳2009年1月至2009年3月的物管费452元，被告之平公司出具《收款收据》一张。该收据空白处现书写有“若一月1日前未整改完毕，物业费顺延”，并有“廖某”的签字。原告称“廖某”系被告之平公司的员工，不清楚“廖某”的全名，被告之平公司称公司无姓廖的员工，也无法核实2008年有无姓廖的员工及公司人员有无进行过批注，因为人员流动性太大。庭审中，原告举示照片13张及照片打印件5张，拟证明案涉房屋外墙漏水致使屋内屋顶、墙面及窗户受损的情况，其中13张照片系2016年3月29日拍摄，另外5张照片打印件原告称是2013年11月拍摄，无法提供原件。被告鲁能公司认为2016年3月29日的照片已经过了质保期，另外5张照片系打印件，且原告不能证明系2013年11月拍摄，以及其将质量问题告知了被告鲁能公司。被告之平公司对2016年3月29日的照片的真实性予以认可，对另外5张照片打印件的真实性不予认可。原告另举示EMS回单2张，其上载明原告于2013年11月7日向二被告分别邮寄了函件，函件“内件品名”上注明“律师函（关于处理袁先玉商品房质量问题及补偿事宜）”。原告称律师函已经寄出且未退回，故无法举示律师函，也不清楚函件是谁签收的。二被告均称未收到上述函件。原告陈述：1、原告系依据商品房买卖合同纠纷提起本案诉讼，其要求被告之平公司承担责任是依据《前期物业服务协议》；2、原告接房时就发现房屋存在漏水问题，被告鲁能公司进行了整改后原告装修入住，过了一段时间又出现漏水情况，被告鲁能公司一直在为原告整改但未能整改好，被告之平公司也多次协调整改事宜；3、案涉房屋系外墙渗水导致的屋内漏水，原告第一项诉讼请求是要求二被告对外墙修复达到室内不再漏水的状态，第二项诉讼请求是要求被告对墙面及屋顶的浸泡部分进行处理，对墙面的墙纸进行更换，对卧室掉落的一扇窗户重新安装。二被告陈述：未接到过原告关于质量问题的反映，未对原告房屋的质量问题进行过整改。上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、竣工验收备案登记证、前期物业服务协议、重庆市新建商品房质量保证书、收款收据、2016年3月29日的照片等证据在案为证，足以认定。对于原告举示的其所称拍摄时间为2013年11月的照片打印件，由于原告无法举示原件，本院对其真实性不予确认。对于原告举示的EMS回单，由于原告无法证明其邮寄的函件的具体内容及是否送达给了二被告，本院对其关联性不予确认。本院认为：原告与被告鲁能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《重庆市商品房买卖合同》约定：《住宅质量保证书》为该合同的附件，被告鲁能公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。案涉房屋的质量保证书载明：“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”的保修期限为5年，自项目竣工验收合格交付使用之日起计算。原告于2008年12月23日接房，防水工程的质量保修期应至2013年12月22日届满。原告现依据《重庆市商品房买卖合同》要求被告鲁能公司就房屋漏水承担维修责任，其应举示证据证明案涉房屋在保修期内出现了前述问题且原告在保修期内要求过被告鲁能公司对该问题进行维修。本案中，首先，原告举示的其所称的拍摄时间为2013年11月的照片打印件的真实性本院不予确认，且原告无证据证明其在保修期内向被告鲁能公司提出了原告所称的照片反映出的质量问题，而原告举示的2016年3月29日的照片在拍摄时已经过了质保期；其次，原告称其于2013年11月7日向二被告分别邮寄了关于案涉房屋质量问题的律师函，但其仅能举示EMS回单，无法证明邮寄的函件的具体内容及已经送达给了二被告，应承担举证不能的法律后果；最后，原告举示的被告之平公司于2008年12月23日出具的《收款收据》上虽写有“若一月1日前未整改完毕，物业费顺延”，但原告无法证明书写人的身份。综上，原告举示的证据不能证明案涉房屋在质保期内存在漏水及原告向被告鲁能公司主张过维修，故对原告要求被告鲁能公司对房屋外墙、内墙、屋顶、窗户进行修复的诉讼请求，本院不予支持。原告明确其系因《重庆市商品房买卖合同》要求二被告履行维修义务，但其与被告之平公司仅是物业服务关系，原告要求被告之平公司承担维修责任无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告袁先玉的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告袁先玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  万园薇二〇一六年七月二十八日书 记 员  陈 实