江苏省宜兴市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0282执异49号
案外人：周永纲，男，1972年3月5日生，汉族，住江苏省宜兴市。
申请执行人：广发银行股份有限公司宜兴支行，住所地江苏省宜兴市新街街道新城路1号108室，统一社会信用代码913202825955862302。
负责人：俞荣军，该行行长。
被执行人：宜兴诺伏电工材料股份有限公司，住所地江苏省宜兴市丁蜀镇陶都工业园蠡河路11号，统一社会信用代码91320200748716797F。
法定代表人：蒋奇，该公司董事长。
被执行人：江苏林龙电磁线股份有限公司，住所地江苏省宜兴市陶都工业园，组织机构代码757960054。
法定代表人：林德秀，该公司董事长。
被执行人：宜兴市丁山新奇家电有限公司，住所地江苏省宜兴市丁蜀镇解放东路2号，统一社会信用代码91320282250487333C。
法定代表人：蒋奇，该公司董事长。
被执行人：佳钜国际有限公司，住所地香港特别行政区告士打道151号安盛中心11楼。
被执行人：蒋奇，男，1965年2月20日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被执行人：周定芳，女，1965年3月15日生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托代理人：孟元强、孟叶（受周定芳的特别授权委托），江苏孟元强律师事务所律师。
本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司宜兴支行（以下简称广发银行宜兴支行）与被执行人宜兴诺伏电工材料股份有限公司、江苏林龙电磁线股份有限公司、宜兴市丁山新奇家电有限公司、佳钜国际有限公司、蒋奇、周定芳金融借款合同纠纷一案中，案外人周永纲对位于宜兴市丁蜀镇公园路XXX室（所有权证号XXX）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
广发银行宜兴支行与宜兴诺伏电工材料股份有限公司、江苏林龙电磁线股份有限公司、宜兴市丁山新奇家电有限公司、佳钜国际有限公司、蒋奇、周定芳金融借款合同纠纷一案，无锡市南长区人民法院（现为无锡市梁溪区人民法院）于2016年7月26日立案受理后，于2016年8月11日作出（2016）苏0203民初2702号协助执行通知书，裁定查封周定芳名下位于丁蜀镇公园路XXX室（所有权证号XXX）房产。因佳钜国际有限公司系在香港注册的有限公司，无锡市梁溪区人民法院审查后于2016年9月20日作出（2016）苏0203民初2702号民事裁定书，裁定（2016）苏0203民初2702号案件移送无锡市中级人民法院处理。无锡市中级人民法院审理后于2016年12月16日作出（2016）苏02民初299号民事判决书，判决：“一、宜兴诺伏电工材料股份有限公司在本判决生效之日起十日内偿还借款本金人民币494360.36元及截止至2016年7月19日的复利396.71元、逾期罚息21593.66元（以上合计516350.73元）、并支付罚息（以494360.36元为基数，从2016年7月20日起至实际给付之日止，按年利率6.72%再上浮30%计算）；二、宜兴诺伏电工材料股份有限公司在本判决生效之日起十日内偿还借款本金人民币1950万元及截止至2016年7月19日的利息47320元、复利15342.1元、罚息790244元（以上合计20352906.1元）、并支付复利（以47320元为基数，从2016年7月20日起至实际给付之日止，按年利率6.72%再上浮30%计算）、以及罚息（以1950万元为基数，从2016年7月20日起至实际给付之日止，按年利率6.72%再上浮30%计算）；三、江苏林龙电磁线股份有限公司、宜兴市丁山新奇家电有限公司、佳钜国际有限公司、蒋奇、周定芳对宜兴诺伏电工材料股份有限公司的上述第一、二项债务承担连带保证责任。”该判决书发生法律效力后，根据广发银行宜兴支行的申请，无锡市中级人民法院于2017年4月10日立案执行，案号为（2017)苏02执192号。2017年4月18日，无锡市中级人民法院作出（2017)苏02执192号执行裁定书，裁定（2017)苏02执192号执行案件指定宜兴市人民法院执行。本院于2017年5月8日立案执行，案号为（2017)苏0282执2168号。
案外人周永纲对查封标的位于宜兴市丁蜀镇公园路10#503室房屋提出异议称，其在1996年11月23日与周定芳签订了房屋买卖协议，由周定芳将位于丁蜀镇白宕南路10幢503室房屋（面积80平方米）及自行车车库卖给其，房屋价款为肆万元。因当时所涉房屋的土地证与504室（房屋所有权人为周根扣）为同一张土地证，登记在周定芳名下，当时不具备分割条件，故当时商定暂不办理房屋及土地变更登记手续。其自1996年起就居住在涉案房屋内，涉案房屋内的水电煤气有限电视等均是由其申请开户并交纳费用至今，现该房屋被法院查封，故提出执行异议，要求中止对宜兴市丁蜀镇公园路XXX室房屋的执行并解除查封。
被执行人周定芳答辩称，周永纲所述均是事实，房款在签订房屋买卖协议时即一次性付清，之后房屋就交付给了周永纲。周永纲自1996年起就一直居住在该房屋内，由于土地证和继承方面的原因，房屋一直没有办理过户登记，但房屋实际属于周永纲所有。
本院查明，位于宜兴市丁蜀镇公园路XXX室房屋，所有权证号XXX，面积80平方米，登记所有权人周定芳，发证日期2009年12月24日。该房屋于2016年8月11日被（2016）苏0203民初2702号案件查封。
审查中，周永纲为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
1、1996年11月23日房屋买卖协议，主要载明甲方周定芳自愿将丁蜀镇白宕南路10幢503室卖给侄儿周永纲，房屋80平方米加一只自行车库，共计四万元，一次性付清。
2、证明一份，主要载明周永纲、周永强两兄弟于1997年起居住在丁蜀镇公园路10幢503、504室至今。
3、电信业务登记单，证明周永纲自1997年缴纳电话费的情况，周永纲称电信公司2007年之前的信息无法调取，故其提交的是2007年至今的缴费清单三张。
4、电费缴费卡、缴费清单以及发票，以证明涉案房屋的电费使用情况。
5、宜房权证丁蜀字第××号房屋所有权证，宜国用96字第XXX号国有土地使用证，以证明涉案房屋及504室的土地是同一张证，所以一直无法办理变更登记。
6、1999年5月28日中保人寿保险单，主要载明被保险人周文熙，投保人周永纲，住所为宜兴市××宕南路××室，以证明周永纲1999年就居住在涉案房屋中
7、宜兴市中广网络有限公司业务受理单、发票，周永纲称其于2013年从涉案房屋搬至丁蜀镇嘉华豪庭17栋302室居住，故于2013年1月2日办理了机顶盒移机手续，将机顶盒自涉案房屋转移至嘉华豪庭17栋302室。
8、2012年8月8日宜兴市公安局丁蜀派出所证明，以证明周永纲与周永刚为同一人，居民身份证号码为。
审查中，周永纲称1、4万元房款在签合同当天就交付给了周定芳，是现金交付，因为双方是亲戚，所有没有出具收条；2、付钱后周定芳就开始搬家，其实际与1997年4月就开始居住在涉案房屋内；3、其于2010年购买了嘉华豪庭的房屋，在2013年搬入新房中居住，故涉案房屋一直空置，水电费用较少。
上述事实，由房屋买卖协议、缴费清单、证明以及本院调取的相关执行材料等证据在卷佐证。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封登记在被执行人周定芳名下的房屋，执行行为并无不当。但根据周永纲提供的房屋买卖协议、缴费清单、证明等证据，位于宜兴市丁蜀镇公园路10#503室房屋的权属确有争议，暂不宜执行，故对案外人周永纲提出排除执行的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于宜兴市丁蜀镇公园路10#XXX室房屋（所有权证号XXXX）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 祎
人民陪审员 郑一平
人民陪审员 唐建平
二〇一八年七月二十五日
法官 助理 马正烨
书 记 员 王佳馨