中华人民共和国
北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初2353号
原告：王双，女，1977年1月28日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，住北京市丰台区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王翠萍，北京市海铭律师事务所律师。
被告：麦永莲，女，1967年1月9日出生，中国香港公民，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：侯毅，北京市现代律师事务所律师。
第三人：北京美联房地产经纪有限公司，住�地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702，统一社会信用代码×××。
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托诉讼代理人：张增贤，山西华炬（北京）律师事务所律师。
原告王双诉被告麦永莲、第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王双及其委托诉讼代理人张雪霞、王翠萍，被告麦永莲及其委托诉讼代理人侯毅，第三人美联公司委托诉讼代理人张增贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王双诉称：
2017年6月11日，王双、麦永莲以及美联公司签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》，约定麦永莲将位于北京市顺义区×小区×房屋出售给王双。合同第三条约定了价款及支付方式：房产总�交价为1960万元，其中房屋主体价格为521万元。房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为1439万元，定金80万元。2017年9月，王双、麦永莲签订《补充协议》。双方约定：房屋成交价格为1960万元，甲方同意乙方从银行贷款360万元，剩下的房款1600万元，乙方以现金的方式支付给甲方。甲方在签订合同后，完全配合丙方做房屋核验等购房手续。乙方在网签之前支付给甲方部分首付款220万元。收到银行批贷函后，丙方通知甲乙双方，并进行预约缴税和过户号码。网签价521万元全部做资金监管，缴过户前打入监管账户。剩余所有首付款799万元全部在过户前一次性支付给业主，并进行办理过户手续。乙方向银行贷款360万元，以银行具体放款日期为准，甲方不得催促乙方。后在贷款过程中，双方积极配合中介公司，但终因中介公司之错误计算，税费在相比2017年6月11日时计算的15.63�元，多出80多万元。关于贷款，双方均按照美联公司的要求向兴业银行申请了企业经营贷。但兴业银行最终没有批贷。后美联公司建议向汇丰银行申请按揭贷款，利率低，可以提交材料试试贷款额度是多少，再考虑是否采取此方式。双方抱着试试看的心态提交了材料，美联公司反馈说汇丰银行可以给额度到310万元。这与美联公司原来评估的360万元相差50万元。因税费的改变及或能批准贷款的数额问题，美联公司主动向王双提出终止合同，后麦永莲也提出终止合同。现鉴于房屋买卖合同未网签，王双的付款条件未成就，又因涉诉房屋已由麦永莲出售给他人，本案涉诉房屋买卖合同无法继续履行。另外，王双认为合同中3.3.2条款应属无效，标的房屋面积231.08平方米，为非普通住宅。合同约定网签价格为521万元，最多可申请贷款百分之二十，即104万元。双方及美联公司商�的贷款360万元是企业经营贷款。双方约定通过企业经营贷款支付房款明显违反了国家相关规定，逃避国家对房地产市场的调控，扰乱金融市场，应属无效条款。该条款无效。为维护合法权益，王双诉至法院，请求判令：1.确认王双、麦永莲签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无效；2.麦永莲返还购房定金80万元；3.案件受理费由麦永莲负担。
被告麦永莲辩称：
不同意王双的诉讼请求。一、双方签订的房屋买卖合同真实有效，其内容确定了双方的权利义务关系。王双违约，到期麦永莲单方解除合同。双方于2017年6月11日签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《自行划转补充协议》等合同，是双方真实意思表示，也完全符合法律规定。《北京市存量房屋买卖合同》第3.3.2条自行划转房款明确约定，首付款应由王双于2017年11月30日前支付，款项为1520万元。而在上述应支付首付款的最后期限内，麦永莲在与王双沟通中察觉王双不能按时付款，便于2017年11月15日向王双发出催告函希望继续履行或双方协商解除合同事宜。王双回函中表示不能履行合同且要求麦永莲返还定金。当时双方在解约的相关问题上存在分歧，也就没有协议解除合同。麦永莲即在王双违约未付首付款后第二次催告王双，要求继续履行合同。王双回函明确表示，不能履行该合同。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及双方签订的《房屋买卖居间合同》第6.5条之规定，从法律规定到双方协议都规定了不予返还违约方定金的事宜，涉案房屋买卖合同因王双违约才予以解除。麦永莲也据此不应返还王双定金。二、关于合同中3.3.2条款，王双据此主张合同无效的理由不成立。麦永莲认为，该条款乃至买卖合同是经过双方一致同意的条款，是双方的真实意思表示，不违法国家法律规定，合法有效。王双在起诉状上多次所谓企业经营贷款是双方约定的说法纯属无稽之谈，亦不符合常理。首先，合同上约定的是贷款，并未提及企业经营贷款。其次，在房屋买卖过程中，麦永莲的义务是卖房与配合买房方办理相关事项。王双作为买房人，其义务是根据合同按时支付房款，这就需要其选择的应是其能力可及的支付方式，做到按时贷款，如何付款与麦永莲无关。麦永莲没有必要为其承担风险，选择一个违反国家规定的贷款方式。且麦永莲作为一名香港居民、涉外人士，根本不懂什么是企业经营贷，怎会和王双约定此种贷款方式。所以，企业经营贷并非是双方约定，而是王双根据自身情况自己做出的贷款方式。产生问题，与麦永莲无关，应由王双承担全部责�。关于贷款额度的问题，王双自己在起诉状中称可以选择企业经营贷款以外的其他贷款方式，但是税率高。而且贷款额度的多少不是常识，王双妄图把这点说成常识混淆视听。实际上是怎贷，贷多少的过程并不是麦永莲需要知道的，麦永莲需要的只是王双不管用何种贷款方式支付给自己360万元即可。综上所述，双方签订了合同，是双方真实意思表示。合同条款明确。王双未按合同约定履行义务，构成违约，给麦永莲造成了损失。在此，麦永莲请求法院根据实际情况，作出公平公正裁判，驳回王双的全部诉讼请求，以维护麦永莲即守约方的合法权益。
第三人美联公司述称：
不同意王双所有诉讼请求。其诉讼请求无法律、合同、事实上的依据。
经审理查明：
2017年6月11日，卖方（甲方）麦永莲与买方（乙方）王双签订《北京市�量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人所受房屋坐落为北京市顺义区×小区×号，建筑面积231.08平方米。甲乙双方约定交易房产总成交价为19600000元，其中房屋主体价格为5210000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为14390000元。《房屋买卖居间合同》签订后，乙方同意于2017年6月12日前共计向甲方支付定金800000元。首付款（不含定金）：乙方应在甲、乙双方签订《北京市房屋买卖合同》后且2017年11月30日前，直接支付给甲方首期价款共计15200000元；尾款：甲方同意乙方通过向银行申请人民币3600000的贷款形式支付尾款，付款方式为乙方贷款银行支付。
后，甲方麦永莲与乙方王双另签订《补充协议》。双方约定：经甲乙双方友好协商，该房屋成交价格为人民币19600000元，甲方同意乙方从银行贷款人民币3600000元，剩下的房款16000000元，乙方以现金的方式支付给�方。1.甲方要求乙方在签居间合同的第二天（2017.6.12）支付给甲方定金人民币800000元。2.甲方在签订合同后，完全配合丙方做房屋核验等购房手续。3.乙方在网签之前支付给甲方部分首付款2200000元。4.收到银行批贷函后，丙方通知甲乙双方，并进行预约缴税和过户号码。5.按照北京市建委新规，网签价5210000元全部做资金监管，缴税后过户前打入监管账户。剩余所有首付款7790000元在过户前一次性支付给业主，并进行办理过户手续。6.乙方向银行贷款3600000元，以银行具体放款日期为准，甲方不得催促乙方。7.甲方要求居住时间截止到2017.12.31日前将房屋交付给乙方，期间，乙方不得收取甲方的任何居住费用。8.以上条款征得双方共同的认可，如在交易过程中，其中一方出现违约情况，并以双倍的违约金支付给对方。9.此房款包含购买甲方所有的家具。
2017年6月12日�王双给付麦永莲购房定金80万元。
王双提交与美联公司信贷员耿淼的通话录音，拟证明耿淼在通话中明确表达了企业经营贷未批贷的原因是兴业银行不接受厂房抵押。足以证明合同中约定的360万元贷款是企业经营贷，且一直是美联公司申请。麦永莲认为该证据真实性无法核实，录音时间是2017年11月23日，无法证明签订合同约定是企业经营贷，对方和中介的通话记录和麦永莲无关。美联公司认为该证据内容不是其业务范围内的内容，与美联公司无关。
王双提交微信聊天记录，拟证明麦永莲知悉360万是企业经营贷款的情况，其同意王双以企业经营贷款付款。麦永莲对该证据真实性、证明目的不认可。美联公司对该证据真实性不清楚，证明目的不认可。
经询问，王双明确诉争房屋系非普通的商品房。317新政后，银行首付款达到80%以上，�方约定的房屋主体价格为5210000元，贷款只能是1040000元，但申请的是3600000元贷款。诉争合同违反新政，应为无效。因合同无效，故麦永莲应返还王双购房定金800000元。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、录音、聊天记录等证据在案佐证。
本院认为：
本案的争议焦点为诉争合同及补充协议是否无效。王双主张上述协议违反“317新政”，应为无效。“317新政”即2017年3月17日由北京住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心等四部门共同作出的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。该通知不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项中的法律及行政法规。王双据此主张诉争协议无效并返还�房定金，于法无据。就其诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：
驳回原告王双的诉讼请求。
案件受理费一万一千八百元，由原告王双负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 穆希超
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 常 怡