江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江商初字第0183号
原告中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
负责人钱剑良，该行行长。
委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。
委托代理人袁晓明，江苏江太律师事务所律师。
被告苏州中杰房地产有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇南京路北侧。
法定代表人徐文通，该公司董事长。
委托代理人钱梦雨，上海瀚元律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司吴江分行与被告苏州中杰房地产有限公司（以下简称中杰公司）保证合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理，依法由代理审判员夏锋适用简易程序于2015年3月23日公开开庭进行审理。原告的委托代理人袁晓明，被告中杰公司的委托代理人钱梦雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司吴江分行诉称：2013年3月1日，原告与汝成安、中杰公司签订《个人一手住房贷款合同》一某约定由汝成安向原告借款77万元用于购买位于苏州市吴江区汾湖镇重庆路1号xxx的房屋，还款方式为按月等额本息还款；被告中杰公司对汝成安的上述借款提供连带责任保证担保，直至借款人办妥房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证为止。上述贷款合同签订后，原告按约向如成安发放贷款77万元。借款期间，汝成安未按约履行还款义务，原告宣布贷款全部到期，要求汝成安清偿全部贷款本息并要求中杰公司承担保证责任。故原告提起诉讼，请求判令：被告中杰公司向原告代偿借款本金749350.01元、利息7765.30元，罚息48.47元（利、罚息暂计至2014年11月1日；自2014年11月2日至实际给付之日的利、罚息按照个人一手住房贷款合同的约定计算），并承担本案诉讼费用。
被告中杰公司辩称：对中杰公司为债务人汝成安的上述借款提供阶段性担保的事实和债务人实际结欠的本金数额均无异议，中杰公司已为汝成安代偿15408.23元；原告既主张借款利息又主张罚息，涉及利息的重复计算并且罚息利率过高，应予以调整；由于中杰公司提供阶段性担保，该保证直到房屋可以办理权属登记为止，本案中涉案房屋实质已经具备了办理产证的法定条件，故应当免除中杰公司的担保责任；
本院经审理查明：2013年1月11日，汝成安作为买受人与被告中杰公司作为出卖人签订编号为Y2013xxx00的《商品房买卖合同》一某约定由汝成安向中杰公司购买位于苏州市吴江区汾湖镇重庆路1号xxx号房屋，总价款1101078元。汝成安就上述房屋预付购房款331078元，并由中杰公司开具不动产统一发票，剩余价款由汝成安向原告申请个人一手住房贷款。2013年3月1日，原告作为贷款人与汝成安作为借款人、被告中杰公司作为保证人签订编号为2013年住字04004号的《个人一手住房贷款合同》一某约定由原告向汝成安提供个人一手住房贷款77万元用以其购买位于苏州市吴江区汾湖镇xxx号房屋，贷款期限为300个月，自贷款人实际放款日起算；借款人授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的被告中杰公司的专用账户（账号为48×××92）；贷款利率按照浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为利率重新定价日，第一个浮动周期内贷款月利率为5.18542‰；还款方式为按月等额本息还款，每月的1日为还款日，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%，按罚息利率计收利息的，以本金和应付未付利息为计息基数并乘以实际逾期天数计算；本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，并由开发商中杰公司提供阶段性连带责任保证。同时，该贷款合同的附件一通用条款中亦约定若借款人出现未按期归还贷款本息等违约情形的，则原告有权宣布贷款合同项下贷款本息全部或者部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约给原告造成的损失，并有权要求保证人承担保证责任；如保证人提供阶段性保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务，但对于该日之前已经到期的本合同项下债务和该日之前借款人违约引起本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任。
2013年3月6日，原告依约向汝成安发放贷款77万元并将贷款汇入双方指定的收款人账号（户名为苏州中杰房地产有限公司；帐号为48×××92）。借款借据载明：借款月利率为5.1854‰，借款期限自2013年3月6日起至2038年3月6日止，还款方式为按月等额本息。借款期间，因借款人汝成安未按约履行还款义务，被告中杰公司于2014年9月29日向原告代偿15408.23元用以归还汝成安拖欠的2014年7月至9月期间的贷款本息。截止2014年11月1日，借款人汝成安尚结欠借款本金749350.01元、利息7765.3元，罚息48.47元。2014年12月19日，原告从借款人的还款账户另收取还款额7691.77元用以冲抵借款本金1173.67元以及相应利、罚息，借款人尚结欠借款本金748176.34元，利息1286.50元，罚息9.17元。自2014年12月20日起借款人再未还款。因借款人未按约履行还款义务，原告宣布全部贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息并要求保证人中杰公司承担保证责任，故引起本案诉争。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、统一不动产发票、个人一手住房贷款合同（含通用条款）、借款借据、贷款用款凭证、逾期还款查询单、代偿情况说明各一份，被告提交的中国银行交易明细查询单一份以及双方代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与汝成安、被告中杰公司签订的个人一手住房贷款合同以及汝成安与中杰公司签订的商品房买卖合同均为双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告按约向借款人汝成安发放贷款，而借款人未按约履行还款义务，已构成违约，原告有权按照贷款合同的约定宣布贷款全部到期并要求借款人清偿全部贷款本息。关于原告主张的利息和罚息，因双方在贷款合同中就计息方式作出明确约定，且计息期间和计息利率未违反法律法规强制性规定，本院予以支持。关于被告中杰公司提出的免除保证责任的抗辩意见，本院认为，被告中杰公司为债务人汝成安的上述借款提供阶段性保证担保，双方在个人一手住房贷款合同中已明确约定该保证责任在借款人所购房屋办理抵押登记且原告收到他项权证之日起不再发生新的保证义务，由于双方均确认本案借款所购房屋未办理权属登记的事实，故被告中杰公司仍应作为保证人对借款人汝成安的上述债务承担保证责任。因借款人违约，原告有权要求其提前清偿全部贷款本息并按照贷款合同的约定要求中杰公司代偿全部本息，中杰公司承担保证责任后有权向债务人汝成安追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条，第三十一条之规定，判决如下：
被告苏州中杰房地产有限公司于本判决生效日起十日内向原告中国银行股份有限公司吴江分行代偿借款本金748176.34元以及相应利、罚息（截止2014年12月19日的利息为1286.50元，罚息为9.17元；自2014年12月20日起至实际给付之日止，以本金748176.34元为基数按照合同约定的罚息利率计收利息，并对此期间的未付利息按照罚息利率计收罚息）。保证人就上述债务（含案件受理费）承担保证责任后有权向债务人追偿。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5647元，由被告苏州中杰房地产有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号10×××99；户名：苏州市中级人民法院）
代理审判员 夏 锋
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 杨秋娅
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。