广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1950号
上诉人（原审原告）：蔡万玉。
上诉人（原审原告）：蔡永佳。
二上诉人共同委托代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州房地产实业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路318号。
法定代表人：郑笑凯，职务副总经理。
委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。
委托代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人蔡万玉、蔡永佳因与被上诉人广州房地产实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，据广州市国土局、广州市房地产管理局于1997年7月3日核发的穗房预字第970137号《商品房预售许可证》记载，原广州市东山区豪贤路芳草街以东芳草阁（第一期预售：a幢10层以下），预售单位为广州房地产实业集团有限公司，预售许可证有效期自1997年7月3日至1998年7月3日。2008年7月4日，广州房地产实业集团有限公司取得穗规验证（2008）1243号《广州市建设工程规划验收合格证》，该证载明建设单位为广州房地产实业集团有限公司；建设项目名称和位置为越秀区豪贤路芳草街地段（34-38、43-47号）住宅楼2幢（自命名芳草阁）；建筑规模为1幢地上9层和1幢15层（第2-16层）15777平方米；本证仅作为自命名商住楼一第2-16层和商住楼二第1-9层的规划验收合格凭证等。
2000年1月8日，蔡万玉、蔡永佳（乙方）与案外人茹文早（甲方）签订《房地产订购书》，约定乙方向甲方订购广州市中山四路芳草街36号110房，双方同意并确认该房地产的定价为5100元，乙方向甲方支付该房地产定金10万元作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；双方同意并确认，在签署本《房地产订购书》后天内乙方向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》；如甲方未能在本《房地产订购书》规定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售上述房屋，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起15日内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废等。该《房地产订购书》落款处甲方一栏上加盖“广州市房地产实业总公司（1）售楼合同专用章”，茹文早则在委托代理人一栏上签名。
2011年10月30日蔡万玉（乙方）与茹文早签订《补充房屋买卖协议》，约定：乙方购买甲方座落在广州市芳草街36号110房，建筑面积约53平方米，交易价格为每平方米5100元，总价格270300元；乙方于1997年5月至2007年11月已支付购房款135000元给甲方，2011年11月底前再支付10万元给甲方；甲方在2000年3月1日已将房屋交付给乙方使用；乙方剩下购房余款35300元，待甲方完成上述房屋办理房地产权证后，一次性付清剩余房款给甲方；甲方因其他原因不能办理房产证，乙方可长期使用该房屋等。
涉讼大楼至今未办理权属初始登记手续，涉讼房屋亦未办理房地产权属证书。
蔡万玉、蔡永佳为证明已向广州房地产实业集团有限公司支付了购房款，向原审法院提交如下证据：1、茹文早于1997年5月8日出具的收条，内容为：收到黄顺金预购中山四路芳草街34号16层东片地下房款5万元。2、茹文早于2000年1月8日出具的收据，内容为：收到蔡万玉预借芳草街36号芳草阁首层东南向住宅房款5万元。3、茹文早于2003年1月29日出具的收据，内容为：今借到蔡万玉15000元。4、茹文早于2004年3月25日出具的收据，内容为：收到蔡万玉交来购房费1万元。5、茹树安于2007年11月16日出具的收条，内容为：收到蔡万玉购房款1万元。6、茹文早于2011年10月30日出具的收据，内容为：收到蔡万玉购房款（芳草街36号110房）10万元。蔡万玉、蔡永佳称黄顺金是其亲戚，上述款项均以现金支付。
蔡万玉、蔡永佳为证明其主张，另提供《证明》一份，内容为：兹有蔡万玉、蔡永佳于2000年1月8日通过与茹文早签订《房地产订购书》，订购我公司开发兴建的广州市中山四路芳草街36号（芳草阁）首层110房号住宅的房地产，该房屋属回迁增大面积节余增量房；其已于2000年1月开始入住使用至今；芳草阁项目迄今未完成拆迁结案、大确权等过程事项工作，而致尚未施行核发予该项目各单元户的房产证。落款为广州房地产实业集团有限公司公章，日期为2008年11月6日。广州房地产实业集团有限公司否认该《证明》的真实性，但未申请对公章的真伪进行鉴定。蔡万玉、蔡永佳另提供落款日期为1990年2月29日的“房地产平面附图”复印件，记载涉讼的110房有建筑面积53.8512平方米等。
广州房地产实业集团有限公司为证明其主张，提供了广州市房地产测绘所于2009年12月31日制作的芳草街36号106房的“房地产分户图”，记载总建筑面积为108.0691平方米。该分户图上不存在涉讼的110房号，上述蔡万玉、蔡永佳提供的“房地产平面附图”复印件所标注的110房的位置在该106房范围内。
广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法审监民提字第57号民事判决书查明：2009年9月27日，广州房地产实业集团有限公司代理人赖骏向茹文早进行调查并制作《调查笔录》，其中茹文早称：广州房地产实业集团有限公司委托其管理“芳草街商住楼”项目，2003年7月22日的《房地产订购书》和《补充协议》是其为了弄点钱而隐瞒广州房地产实业集团有限公司签订的，广州房地产实业集团有限公司的章是假的，是其私刻的，收款收据是从广州房地产实业集团有限公司处拿出来的，收到的钱其自己用了，没有交给广州房地产实业集团有限公司。在该案诉讼过程中，广州房地产实业集团有限公司称：曾授予茹文早代理出售涉讼房屋所在芳草阁，但限于预售期限内。茹文早曾是广州市穗龙建筑装修工程公司（以下简称穗龙公司）职员。穗龙公司是涉讼房屋所在的芳草阁项目的总承包商。广州房地产实业集团有限公司由于经营不善，早已陷入停顿状态，并于2010年1月8日出具《授权委托书》，委托穗龙公司的职员茹树安代表其处理芳草阁项目遗留的相关事宜。茹文早与茹树安是父子关系。该法院认为：虽然广州房地产实业集团有限公司称2003年预售证就已过期，茹文早的代理权限也已终止，但广州房地产实业集团有限公司没有证据证实其已就终止茹文早代理权的事项作出公开声明，并事实上收回茹文早出售涉案房屋的代理权及管理权；茹文早是以广州房地产实业集团有限公司代理人的身份与李某、林某签订涉案的房屋预售合同，其在收取了首期购房款后，出具了加盖有广州房地产实业集团有限公司真实的“计划财务部”印章的收款收据，并且提供涉案房屋给李某、林某居住至今；广州房地产实业集团有限公司辩称茹文早出售涉案房屋的行为是其个人行为，涉案《房地产订购书》上所盖广州房地产实业集团有限公司的章是其私刻的，所收取的购房款也没有交给广州房地产实业集团有限公司，但广州房地产实业集团有限公司至今未采取任何形式对茹文早的行为进行追究，甚至仍然委托其子茹树安继续管理涉案房屋所在项目；以上事实与证据可以证明，李某、林某有充分理由相信茹文早的售房行为是代理广州房地产实业集团有限公司所为，广州房地产实业集团有限公司应当为茹文早的售房行为及之后的违约行为承担相应的法律责任等。
蔡万玉、蔡永佳因与广州房地产实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向原审法院提起本案诉讼，要求法院判令：1、广州房地产实业集团有限公司立即为蔡万玉、蔡永佳办理广州市越秀区中山四路芳草新巷36号110房的房地产权证。2、广州房地产实业集团有限公司向蔡万玉、蔡永佳支付逾期办证违约金（从2000年4月8日起至2011年10月30日止，按已付购房款135000元为基数；从2011年10月31日起至办妥房地产权证之日止，以已付购房款总额235000元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准计算，现暂计至2013年10月21日为137400.95元）
原审审理过程中，蔡万玉、蔡永佳向原审法院撤回了要求广州房地产实业集团有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。
原审法院认为，蔡万玉与案外人茹文早于2011年10月30日签订的《补充房屋买卖协议》确认涉讼房屋在2000年3月1日已交付使用，即2000年1月8日，蔡万玉、蔡永佳与茹文早签订《房地产订购书》时，涉讼房屋已经建成。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；该法第三十九条第二款还规定了转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，而广州房地产实业集团有限公司至今未取得涉讼房屋所在楼宇权属初始登记，亦未取得房屋所有权证书，故蔡万玉、蔡永佳与广州房地产实业集团有限公司的交易不符合上述法律规定，蔡万玉、蔡永佳要求广州房地产实业集团有限公司协助其办理涉讼房屋的房地产权证的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：驳回蔡万玉、蔡永佳的诉讼请求。原审案件受理费7480元，减半收取，由蔡万玉、蔡永佳共同负担。
原审判决后，上诉人蔡万玉、蔡永佳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2757号民事判决。2、支持蔡万玉、蔡永佳本案原审的全部诉讼请求。3、广州房地产实业集团有限公司承担本案一、二审的案件受理费。蔡万玉、蔡永佳因原审判决违反法定程序，认定事实有误且违反常情常理常法及判例，适用法律不当，现依法提起上诉。其事实和理由如下：一、原审判决违反法定程序。l、蔡万玉、蔡永佳本案原审诉请“广州房地产实业集团有限公司办理涉讼房屋的《房地产权证》”。但是，原审法院没有作出任何释明，即以“广州房地产实业集团有限公司至今未取得涉讼房屋所在楼宇权属初始登记，亦未取得房屋所有权证书”为由驳回蔡万玉、蔡永佳本案原审的全部诉讼请求。2、原审法院在本案原审第1次开庭审理时明确要求广州房地产实业集团有限公司在庭后补充提交相应的涉讼证据及文件资料，以备本案原审第2次开庭审理时质证核证，以利于原审法院审理查明本案的关键事实及证据。但是，本案关键证据尚未质证核证、关键事实尚未查清，即匆忙下判。3、原审法院没有将蔡万玉、蔡永佳的陈述、质证及辩论意见准确、真实、全面地表述在原审判决中，这严重地损害了蔡万玉、蔡永佳的诉讼权利及辩论效果。二、原审判决认定事实有误且违反常情常理常法及判例。1、在本案之前，涉讼房屋所在楼宇的数十名业主已经依法办理了《房地产权证》。由此可知，原审判决“广州房地产实业集团有限公司至今未取得涉讼房屋所在楼宇权属初始登记，亦未取得房屋所有权证书”没有任何事实根据，且与已知事实相互矛盾，根本不能成立。因此，原审判决是错误的。2、原审判决认定“2008年7月4日，广州房地产实业集团有限公司取得穗规验证（2008）1243号《广州市建设工程规划验收合格证》”。由此可知，涉讼房屋所在楼宇已经经过规划验收，不存在任何违章违法建筑。广州房地产实业集团有限公司的答辩及抗辩均没有任何事实根据。因此，原审判决是错误的。3、在本案之前，涉讼房屋所在楼宇的多名业主通过“诉讼办证”，已经胜诉并办理了《房地产权证》。由此可知，涉讼房屋所在楼宇及其内分户房屋已经“大确权”及“小确权”，广州房地产实业集团有限公司依法应当为蔡万玉、蔡永佳办理涉讼房屋的《房地产权证》；原审判决却“同案不同判”。因此，原审判决是错误的。三、原审判决适用法律不当。根据本案事实及证据，原审判决适用的法律是错误的。综上所述，蔡万玉、蔡永佳特依法向贵院提起上诉，恳请贵院根据本案事实支持蔡万玉、蔡永佳的上诉请求，早日改判，以切实维护法纪和充分保障蔡万玉、蔡永佳的合法权益。
广州房地产实业集团有限公司答辩称：1、涉案房屋没有办理初始登记原审已经确认，蔡万玉、蔡永佳抗辩但没有提出相关证据予以证明。2、涉案房屋作为首层没有经规划验收，不符合办证条件，办理不了产权证。3、我方坚持的买卖合同关系不成立。请求依法驳回蔡万玉、蔡永佳上诉请求、事实以及理由。
本院经审理，确认原审法院查明事实。针对涉案房屋所在楼宇权属登记问题，本院已发生法律效力的（2014）穗中法民五初字第1976号案予以查实，涉案房屋所在楼宇至今未取得权属初始登记，亦未取得房屋所有权证书。
本院认为，上诉人与案外人茹文早于2011年10月30日签订的《补充房屋买卖协议》、《房地产订购书》时，涉讼房屋已经建成。原审认为，涉案房屋所在楼宇至今未取得权属初始登记，亦未取得房屋所有权证书，故此蔡万玉、蔡永佳与广州房地产实业集团有限公司的交易不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，对上诉人要求广州房地产实业集团有限公司协助其办理涉讼房屋的房地产权证的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。上诉人上诉对涉案房屋是否已经办理大确权提出异议，但并无充分证据证实上诉主张，且与法院查实不符，故此，本院对该上诉意见不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人蔡万玉、蔡永佳共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十二月十五日
书记员 阮志雄