广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2223号
上诉人（原审被告）：范萍迪，女，汉族，1967年4月2日出生，英德市人，，住英德市，现住英德市。
委托代理人：张帮练，广东清豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张�忍，女，汉族，1979年5月26日出生，英德市人，住英德市。
委托代理人：莫凡，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：刘金花，广东明典律师事务所律师。
原审第三人：吴嘉焕，男，汉族，英德市人，系英德市英城恒盛房地产信息部负责人，住址：英德市。
上诉人范萍迪因与被上诉人张东忍、原审第三人吴嘉焕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2016年3月2日张东忍、范萍迪及第三人自愿签订《房地产居间合同》，该合同卖方为范萍迪，买方为张东忍，经�方为第三人，合同约定：”……一、买卖双方通过经纪方出售及购入于英德市×××英城镇仙泉花园××A22幢××702套房全部，建设物面积88.15平方米，房地产权证号为17××02……二、该物业之转让成交价为人民币贰拾壹万伍仟元整（小写215000元）。1、定金为人民币贰万元整（小写20000元），须在签署本合同之时付清…3、人民币伍万伍仟元整（小写55000元）为该物业首期款（含已付定金），约定过户当天支付，尾款人民币壹拾陆万元（小写160000元）于银行按揭放款付清。买卖双方须于2016年3月25日或之前办理完相关税费交纳和签署《英德市房地产买卖合同》……三、卖方的房地产产权现状为：（A）买卖双方均清楚该物业的产权状况，且确认该物业是以现状出售，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。A、该物业已经办理商品房房地证，无任何抵押情形，对该物业就享有完整所有权，能完全支配及处理。……十四、鉴于经纪方已促成买卖双方合同的成立，买卖双方确认：卖方应向经纪方支付人民币陆仟元整……。”合同签订后当天，张东忍向范萍迪支付了定金20000元，并立收据给张东忍收执。2016年4月13日英德市不动产登记中心出具《英德市不动产权信息查询证明》确认涉案房屋处于抵押状态，2016年6月6日该中心出具《英德市不动产他项权注销告知书》确认涉案房屋在当天已注销抵押。原审庭审中，范萍迪承认至今未将涉案房屋房产证交付给第三人，且在2012年3月25日就将涉案房屋抵押给他人，直至2016年6月6日才被解除，但范萍迪称在签合同时已将该情况明确告知张�忍，张东忍否认知道涉案房屋已被抵押。
原审法院认为：张东忍、范萍迪及第三人签订的《房地产居间合同》包含了房屋买卖合同的约定及居间合同约定，合同没有违反法律规定，该合同合法有效，张东忍、范萍迪应当忠实履行合同约定，张东忍已按照上述合同的第二条第1点约定支付了20000元定金，合同中的定金条款生效。但范萍迪未按照该条约定向第三人交付涉案房屋房产证，涉案房屋未能如期转让给张东忍，范萍迪的行为违反约定导致没有实现张东忍、范萍迪房屋买卖目的，且范萍迪在合同在明知涉案房屋已抵押他人，却不诚实的告知张东忍涉案房屋未被抵押，张东忍可依法解除张东忍、范萍迪房屋买卖合同的约定，但张东忍没有法律依据可解除居间合同的约定，因此张东忍诉请解除《房地产居间合同》的请求不当，原审�院只支持解除张东忍、范萍迪在《房地产居间合同》中涉及房屋买卖的约定；范萍迪未按照《房地产居间合同》约定向张东忍履行义务，张东忍诉请范萍迪双倍返还购房定金40000元符合法律规定和合同的约定，原审法院予以支持。张东忍请求自起诉之日起至付清之日止按银行同期同类借款利率计付利息，无法律依据，不予支持。范萍迪称张东忍在签订《房地产居间合同》时是清楚知道涉案房屋已被抵押，但范萍迪对此未提供足够的证据予以证明，而张东忍对此又予以否认，因此对范萍迪的该抗辩原审法院不予采纳。第三人吴嘉焕经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其自行放弃抗辩权利，不影响案件审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年7月6日作出（2016）粤1881民初1162号民事判决：一、解除张东忍与范萍迪及吴嘉焕签订的《房地产居间合同》中涉及张东忍与范萍迪关于房屋买卖的约定。二、范萍迪双倍返还定金40000元给张东忍，该款限于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回张东忍其他诉讼请求。本案受理费400元，由范萍迪负担。
宣判后，范萍迪不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销英德市人民法院的（2016）粤1881民初1162号民事判决；2、改判判决驳回被上诉人的诉讼请求。具体事实和理由如下：一、原审法院认为”上诉人未按照该条约定向第三人交付涉案房屋房产证，涉案房屋未能如期转让给被上诉人，上诉人的行为违反约定导致没有实现房屋买卖目的不是事实。1、上诉人一直都在履行《房地产居间合同》�二条约定的义务，为使被上诉人尽快办理好购房手续，原设立抵押权人刘卫雄刘某也一同前往英德市恒盛房地产信息部协助办理过户给被上诉人，也积极向英德市房管部门解除了房屋的抵押登记行为，这一点被上诉英德市恒盛房地产信息部也是清楚的。但是，被上诉人张东忍在起诉时却认为上诉人声明不再履行本合同，这完全是颠倒是非。2、现在由于上诉人的房屋产权清晰，物权明确，完全具备了交易的条件，只要双方积极协作，被上诉人依《房地产居间合同》的约定履行付款义务，其取得出售房屋产权完全是没有问题的，因此，被上诉人完全可依《房地产居间合同》的约定，实现房屋买卖目的。根本不是原审法院所认为的”上诉人未按照该条约定向第三人交付涉案房屋房产证，涉案房屋未能如期转让给被上诉人，上诉人的行为违反约定导致没有实现房屋买卖目的”，请求二审法院慎重查明这一点。二、原审法院认为”上诉人在合同在明知涉案房屋己抵押他人，却不诚实的告知被上诉人涉案房屋未被抵押”不是事实。1、张东忍与我签订的《房地产居间合同》是在中介机构即英德市恒盛房地产信息部主持下签订的，合同的内容是真实，属有效合同。但该合同属格式合同，某些条款和约定与我们双方的房屋买卖行为有实质区别。2、被上诉人张东忍在签订合同前已经非常清楚房屋抵押的事实，而且抵押权人刘卫雄刘某在得知上诉人将卖出房屋后也很快收回借款，非常积极和配合向英德市恒盛房地产信息及被上诉人张东忍当面清楚地说明抵押行为不会阻碍房屋买卖。3、上诉人在出售房屋时也已明确表示自己的房屋是有抵押，但英德市恒盛房地产信息部在询问上诉人后，得知上诉人�抵押随时都可以解除的，所以被上诉人英德市恒盛房地产信息部就认为我的出售房屋可以写没有抵押以便以出售。该事实有证人刘卫雄刘某的证言以及英德市恒盛房地产信息部的证明可证实。事实上，在被上诉人张东忍起诉前上诉人已积极办理好房屋的相关手续，上诉人出售的房屋已经没有抵押了，在上诉人提供的《英德市不动产权信息查询证明》也足可以证明。三、涉案合同的目的完全能够实现一审法院认为《房地产居间合同》第二条第一点是定金条款，但上诉人认为，《房地产居间合同》的第二条第一款只是确定了定金的数额即2万元，真正具备定金罚则法律性质的约定是该合同的第十二条和第十三条，该两条约定与《中华人民共和国合同法》第一百一十五条”当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定是吻合的，定金的存在价值是保障债权得到实现，定金罚则的适用条件是债权得不到实现，其适用的目的是保障债权人获得合同利益，而不是获得超出主合同约定的额外利益。结合本案，涉案合同已经清楚约定只有在上诉人不将房屋卖与被上诉人或者被上诉人不履行合同义务的情况下才适用约定的定金罚则。但是，上诉人由始至终从未表达过不将房屋卖与被上诉人的意思，在一审庭审中也明确表示可以继续履行合同：即使被上诉人确实不知房屋当时已经被抵押，但截至一审开庭前涉案房屋的抵押己经解除，涉案房屋买卖合同的目的完全能够实现。因此，一审法院判决以合同目的不能实现为由解除涉案合同、上诉人需双倍返还定金给被上诉人，既不符合合同约定亦不符合法律规定。四、即使上诉人未有相关证据证明其已告知房屋已经抵押的事实，也只能说明上诉人存在一般违约行为，未履行告知义务并不是根本违约行为，更不会导致涉案合同目的不能实现上诉人认为，即使未有证据证明上诉人已经告知被上诉人房屋已被抵押的事实，但上诉人的房屋抵押登记是完全可以在英德市不动产登记中心查询到的，上诉人亦未有刻意隐瞒该事实；且告知被上诉人房屋己被抵押仅是上诉人的一般合同义务，并非主要合同义务，因此即使上诉人确实未告知被上诉人房屋己被抵押的事实，其行为也仅构成一般违约，并非根本违约，也就当然不会导致涉案合同目的不能实现。又根据涉案合同第二条第3款”人民币伍万伍仟元整（小写￥55000元）为该物业首期款（含已付定金），约定于过户当天支付”的约定，被上诉人负有向上诉人支付首期房款55000元（含定金）的义务，上诉人负有转移房屋所有权给被上诉人的义务，且互负的合同义务履行时间相同，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条”当事人互负义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，在被上诉人在支付定金后反悔、不支付首期房款的情况下，上诉人有权拒绝其过户要求，故导致涉案房屋未能如期转让给被上诉人的原因恰恰是被上诉人存在违约行为。三、被上诉人称不知晓涉案房屋被抵押有违交易习惯和生活常理。首先，买卖不动产是居民日常生活中的大事，作为具有完全民事行为能力的被上诉人不可能在不清楚房屋具体状况的情形下与上诉人签订房屋买卖合同，在合同洽谈阶段即�上诉人当时未能主动告知，被上诉人也完全可以询问上诉人涉案房屋的情况，这是民事行为人在民事交易活动中应当尽到的一般注意义务；其次，涉案房屋交易一直是在中介公司的主持下进行的，根据中介公司的日常经营行为及居间合同的性质，中介公司是不可能将涉案房屋已经抵押的事实告知买方即被上诉人的；最后，上诉人并没有刻意隐瞒涉案房屋已经设定抵押的事实，如前所述，被上诉人作为谨慎交易的买方，完全有权去英德市不动产信息登记中心查询涉案房屋的权属状况，其获知涉案房屋信息的渠道并非仅依赖于上诉人的告知。因此，被上诉人称完全不知晓涉案房屋已被抵押，是有违交易习惯和生活常理的。并且，被上诉人在支付定金后反悔拒绝履行支付首期款义务的行为，导致涉案房屋不能如期过户，其违约行为才是致使涉案合同暂时不能继续履行的原因。
综上所述，上诉人认为，涉案合同的目的完全能够实现，上诉人在本案中不存在根本违约行为，一审法院判决解除涉案合同及对上诉人适用定金罚则，缺乏事实和法律依据；被上诉人称不知晓涉案房屋被抵押有违交易习惯和生活常理，其违约行为才是致使涉案合同暂时不能继续履行的原因。请法院在查明本案事实的基础上，根据我国现行法律相关规定及公平、诚实信用的基本法律精神，依法判决撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张东忍书面答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、原审法院认定”被告未按照该条约定向第三人交付涉案房屋房产证，涉案房屋未能如期转让给原告，被告的行为违反约定导致没有实现原、被告房屋买卖合同目的”是正确的。答辩人、被答辩人及第三人签订的《房地产居间合同》系三方的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据《房地产居间合同》第二条第1点的约定”定金为人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00元），须在签署本合同之时付清。卖方需在签署本合同柒日内将该物业的房地产原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用”，答辩人已按照上述约定将定金2万元支付给被答辩人，但是被答辩人却没有依约向第三人交付涉案房屋房产证，涉案房屋未能如期转让给答辩人。从被答辩人提交的《英德市不动产他项权注销告知书》可证实，涉案房屋是在2016年6月6日开庭当天注销抵押，被答辩人亦是在2016年6月6日才取回涉案房屋房产证的。被答辩人明显是为了诉讼才到房管部门解除抵押的，并不是被答辩人上诉状所称的”积极向英德市房管部门解除了房屋的抵押登记行为”。因此，被答辩人并没有按照约定在签署合同后7天内将涉案房屋房产证交付给第三人，被答辩人的行为违反约定，导致不能实现答辩人与被答辩人之间房屋买卖的合同目的。二、原审法院认定”被告在明知涉案房屋己抵押他人，却不诚实的告知原告涉案房屋未被抵押”也是正确的。被答辩人没有真实地告知答辩人涉案房屋已被抵押的情形。《房地产居间合同》系合同当事人的真实意思表示，且被答辩人在上诉状中也明确承认合同的内容是真实的。根据《房地产居间合同》第三条的明确约定，涉案房屋产权现状是可选择的，而签订合同时三方选择的是A，即”该物业已经办理商品房房地证，无任何抵押情形，对该物业就享有完整所有权，能完全支配及处理”。因此，答辩人在签订合同时并不知道涉案房屋已经抵押，直至无法办理过户手续，答辩人房产部门查询才知道该房屋作了抵押。被答辩人在上诉状称其在出售房屋时明知该房屋已抵押，仍然在签订合同时选择该房屋没有抵押，这明显是欺诈行为。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。因此，为维护答辩人的合法权益，恳请法院查明事实，依法驳回被答辩人的上诉请求。
原审第三人口头陈述称：签订合同后，约定2016年3月25日之前办理银行按揭。因3月25日之前，上诉人没有将房产证交出来，无法办理银行按揭。我方约双方出来协商该问题，之后致电给张东忍，张东忍表示愿意继续购买，我方致电给上诉人的女儿，其表示不愿意再以该价格出卖涉案房�。但后期，双方之间是否有继续协商，我方不清楚。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房地产居间合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，原审法院确认该合同有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：《房地产居间合同》中涉及上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系应否解除。
本案中，双方签订《房地产居间合同》后，被上诉人已按约定支付了20000元定金给上诉人，但上诉人并没有按合同约定在七天内将涉案房屋的产权证原件等相关资料交付第三人办理过户手续且上诉人同时隐瞒了涉案房屋在双方签订《房地产居间合�》前已办理抵押登记的事实，对此，上诉人的行为已构成违约。上诉人的上述违约行为直接导致双方没能按合同约定于2016年3月25日签订《房地产买卖合同》从而致使合同目的无法实现，因此，原审法院判决解除《房地产居间合同》中涉及上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系并判令上诉人双倍返还定金正确。上诉人虽然提出在签订《房地产居间合同》时已告知被上诉人涉案房屋办理抵押登记的事实，但上诉人对其主张并无提供相关证据予以证实，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。至于上诉人提出在诉讼期间已消除了涉案房屋的抵押登记，双方之间的房屋买卖可以继续履行的问题。由于上诉人消除抵押登记的时间已超过《房地产居间合同》约定的签订《房地产买卖合同》的时间，且被上诉人明确表示不同意继续履行合同，因此，双方之间的房屋买卖无法实�，上诉人据此认为涉案合同不应解除的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人范萍迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢 忠 文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何 昭 敏
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 冯敏�