重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初1996号
原告：重庆华润二十四城物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号11栋附1号，组织机构代码67867346-0。
法定代表人：吴秉琪，董事长。
委托代理人：郎文静、朱彦军，该公司员工。
被告：杜科成，男，1982年4月4日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆华润二十四城物业服务有限公司（以下简称华润公司）与被告杜科成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人郎文静、朱彦军，被告杜科成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称，被告系华润置地重庆中央公园x－x－x房屋业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。被告从2012年5月起开始拖欠物业服务费，经原告多次催告，被告均予以拒绝。被告拖欠物业服务费的行为违反了合同约定，为维护原告合法权益，现诉至法院请求判令被告支付原告2012年5月至2014年12月、2015年7月至2016年3月期间的物业服务费6735.04元及2012年6月至2014年12月、2015年7月至2016年3月期间的公摊水电费579.31元，共计7314.35元；被告支付原告逾期支付物业服务费的违约金9698.87元；本案诉讼费由被告承担。
被告杜科成辩称，我从接房后交过物业费，但是中途未交物业费是因为在我所居住的楼有一个消防平台，而原告却违反相关规定违规搭建，给业主的生命财产安全产生了隐患，在该方面原告是失职的；小区车库没有通风口，原告没有进行有效地维修，公共区域损害而不及时维修，违反了前期物业服务的规定，没有尽到维修养护的职责；在小区的主道路上车辆乱停，造成出行堵塞；在环境卫生和物业管理的方面也存在问题，整个电梯里都是垃圾的臭味，没有及时清洁；小区进出口也没有严加管理，经常有贴广告的人员出现。因原告违约在先我才未缴纳物业费的，且原告没有进行整改。违约金标准约定过高，请求法院调整。
经审理查明，重庆天拓置业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《华润·中央公园一期前期物业服务合同》，约定甲方通过招标、议标等方式选聘乙方，就华润·中央公园一期实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜。物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；．．．．．．物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：2.2元/月·平方米；（2）商业：6元/月·平方米；（3）停车位：80元/月/个。物业服务费含业主共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费。业主应于接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十五日内履行交纳义务。本合同期限为5年，自2010年8月15日起至2015年8月14日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
2011年1月16日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定的服务事项与上述服务合同的约定一致。同时约定物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造及日常公摊的水电费等）：电梯高层物业服务费按建筑面积2元/平方米/月计收；停车（场）库物业服务费按每个停车位80元/个/月计收。业主应在每月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳总费用千分之三作为违约金。根据政府规定，业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费，应独立计量核算，采取据实摊销方式向业主分摊计收。住宅从交房通知文书确定的交房日期起开始核算公摊水电费，按照核算从简原则，自交房之日起，按0.2元/月/平方米（建筑面积）进行收取，每年度公示本年度公摊水电费发生明细，进行多退少补，并作为次年底预收的依据。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
另查明，被告系该小区业主，房屋建筑面积82.85平方米，其每月应缴的物业服务费为165.48元、公摊水电费为16.55元。2012年5月至2014年12月、2015年7月至2016年3月期间的物业服务费（其中2012年5月未缴纳的物业服务费为115.84元）；2012年6月至2014年12月、2015年7月至2016年3月期间的公摊水电费，被告尚未向原告缴纳。现该小区业主委员会尚未成立。
庭审中，原告举示了EMS邮寄单及查询结果，拟证实2015年1月、同年10月向被告催收过欠费。被告质证称，不确定收到过催收函，邮寄单上没有签名。
庭审中，被告举示了竣工备案资料总平面图、一组照片、视频、投诉内容及业主聊天记录截图，拟证明被告所居住的1号楼是有消防平台的；小区车库里的排风系统有问题，没有启用；原告对公共区域的维修维护不及时、对公共秩序维护不到位、环境卫生的服务不到位，违反了合同约定。原告质证称，对平面图的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案物业服务费没有关联，且消防平台拦截是开发商为了保障业主的安全而临时采取的措施，也是本身小区管理的需要，开发商交给原告时就存在；其他证据不能证明原告方没有尽到维修责任，原告在物业服务过程中一直都在进行相应的维修维护，车库通风系统原告是使用了的，但有问题原告会通知外部的维修人员进行维修。
另审理中，原告撤回了要求被告支付2015年1月至同年6月期间的物业服务费及公摊水电费共计1092.18元的诉讼请求，同时撤回要求被告支付2012年6月至2014年12月期间应返给被告的公摊水电费82.69元的诉讼请求。
上述事实，有两份《前期物业服务合同》、商品房买卖合同、临时管理规约、EMS邮寄单、邮件查询单、竣工备案资料总平面图、照片、视频、投诉内容及业主聊天记录截图及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享有权利、履行义务。本案中，原告与重庆天拓置业发展有限公司依法签订了《华润·中央公园一期前期物业服务合同》，约定由原告为其开发的华润·中央公园一期小区提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的被告具有法律约束力。
审理中，被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，但基于此对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。另对原告撤回要求被告支付2015年1月至同年6月期间的物业服务费及公摊水电费共计1092.18元的诉讼请求，同时撤回要求被告支付2012年5月至2014年12月期间应返给被告的公摊水电费82.69元的诉讼请求，本院予以准许。
被告应按照合同的约定向原告交纳2012年5月至2014年12月、2015年7月至2016年3月期间的物业服务费6735.04元（165.48元×40个月+115.84元）；2012年6月至2014年12月、2015年7月至2016年3月期间的公摊水电费579.31元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告杜科成于本判决生效之日起五日内支付原告重庆华润二十四城物业服务有限公司拖欠的物业服务费6735.04元。
二、被告杜科成于本判决生效之日起五日内支付原告重庆华润二十四城物业服务有限公司拖欠的公摊水电费579.31元。
三、驳回原告重庆华润二十四城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取90元，由被告杜科成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一六年四月二十日
书记员 卢俊玲