杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初1214号
原告（执行案外人）：丁可（曾用名：丁佳丽），女，1956年11月21日出生，汉族，住杭州市下城区三塘南村*幢*单元***室，身份证号码：3301031956********。
委托诉讼代理人：斯佳、姚相琴，浙江坚定律师事务所律师。
被告（被执行人）：周建荣，男，1964年12月26日出生，汉族，住杭州市上城区。
被告（被执行人）：徐群，女，1967年11月8日出生，汉族，住杭州市上城区。
被告（申请执行人）：沈茜，男，1978年8月22日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：朱超琴，女，1982年5月17日出生，汉族，住杭州市下城区，系沈茜之妻。
委托诉讼代理人：�军军，浙江铁诚律师事务所律师。
原告丁可与被告周建荣、徐群、沈茜案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人斯佳，被告沈茜委托诉讼代理人朱超琴、骆军军到庭参加诉讼。被告周建荣、徐群经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告丁可与被告周建荣系朋友关系，2009年6月22日，被告周建荣、徐群将坐落于杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋以65万元的价格出售给原告，签订《售房协议》一份，并将房屋交付给原告。2009年4月16日起至2009年6月26日期间，原告陆续将购房款汇款至周建荣账户。原告取得房屋后，对房屋进行了2次装修，并且一直使用、居住至今。后因沈茜与周建荣�徐群发生纠纷涉及执行一案，杭州市上城区人民法院作出裁定，查封位于杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋。原告发现该房屋被查封后，即提出执行异议申请，要求撤销查封，后该申请被法院裁定驳回。原告认为：一、该房屋系原告丁可与被告周建荣、徐群协商一致，签订售房协议后合法取得，系双方当事人的真实意思表示，房屋买卖关系依法成立、有效。二、原告丁可是善意受让该房屋，并按约定的合理价格支付全部的房款。被告周建荣、徐群也按约交付房屋，原告已经合法取得并占有、使用该房屋长达7年之久。因此，转让合同已经得到了全面履行。该房屋尚未办理过户登记手续，是因为被告周建荣、徐群不履行配合过户的义务，原告丁可对此没有过错。三、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之十七款的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中原告丁可已经支付全部房款，并实际占有、使用至今，虽未过户，但原告对此没有过错，因此法院查封不当。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼，诉讼请求为：1、确认位于杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋的《售房协议》有效；2、解除对杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋的查封；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告周建荣、徐群未答辩。
被告沈茜答辩称：一、原告的诉请没有事实及法律依据。1、根据被执行人周建荣、徐群于2011年1月31日在浙江省杭州市国立公证处所做的公证《委托书》，及在公证处所做的为何要委托他人卖房的笔录显示，至少在2011年1月31日涉案房屋还没有出售。故不可能存在2009年6月22日周建荣、徐群就已经与原告签订《售房协议》将杭州市三塘南村6幢3单元602室以65万元卖给原告，并将房屋交付给原告的事实。原告提供的证据9《公证书》，周建荣、徐群的委托时间为2009年7月15日，同样可以说明该房在2009年7月15日还未出售。故原告提供的落款时间2009年6月22日的《售房协议》不符合客观事实，是不真实的。应系原告与周建荣之间名为卖房款实为民间借款。2、2010年、2011年、2012年，周建荣、徐群多次将该房产进行抵押借款，并在房管局办理了抵押登记手续。如2009年6月22日，周建荣已将杭州市三塘南村6幢3单元602室房产以65万元卖给丁可，2009年6月之后，就不应以该房产进行抵押借款。该房产也该早已办理变更登记手续。不可能存在丁可所称的“是因为被告周建荣、徐群不履行配合过户的义务”的说法�3、该房系被执行人周建荣、徐群共有，周建荣一人根本无权卖房。4、根据该房之前的抵押贷款情况，可以得知该房尽管只有63.65平米，但至少价值100万元以上，周建荣也不可能仅以65万元的低价卖给丁可。5、被执行人周建荣、徐群在2013年6月，还与承租人杭州青鸟报刊发行有限公司签订过《房屋租赁合同》，房屋租期从2013年6月30日至2018年6月29日，租金2300元/月，说明丁可根本不可能居住该房屋，更不可能将户口迁入该房屋，与涉案房屋的住址也毫无关联性可言。二、即使丁可与被执行人周建荣之间有过口头的买卖房屋约定，根据我国物权法之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故涉案房屋的买卖关系即使存在也因没有办理过户登记手续而未生效。三、周建荣、徐群于2011年3月�沈茜借款时，双方办理了涉案房屋的抵押登记手续，领取房屋他项权证。该房产登记的所有权人为周建荣、徐群，该两人从未谈起房屋已卖的情况，不然沈茜也不会出借款项。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其主张，原告向本院出示了以下证据：
1、售房协议、结婚证各一份，证明被告周建荣、徐群将涉案房屋转让给原告的事实。
2、中国工商银行查询申请书一份，证明被告周建荣、徐群收到原告购房款的事实。
3、（2013）杭上商初字第517号调解笔录一份，证明被告周建荣、徐群确认与原告存在本案所涉房屋购房款65万元的事实。
4、（2013）杭上商初字第517号调解书、（2013）杭上商初字第516号判决书各一份，证明杭州市上城区人民法院在2013年时就已经确认原告的居住地为杭州市下城区三塘南村6幢3�元602室及诉讼材料均寄往该地址，原告对涉案房屋实际占有、使用。
5、中国工商银行交易明细单一份（卡号为62×××75），证明原告每月27日左右向承租人曾媛媛收取杭州市下城区三塘南村6幢3单元602室房屋租金2700元，及原告对本案所涉房屋实际占有、使用。
6、手机截图八份，证明承租人曾媛媛交纳杭州市下城区三塘南村3单元602室房屋的水、电费，及原告对本案所涉房屋实际占有、使用。
7、电费电量通知单一份，证明杭州市下城区三塘南村3单元602室房屋对应的电表号码为6010160516。
8、物业费收据一份，证明原告缴纳本案所涉房屋物业费，及原告对本案所涉房屋实际占有、使用。
9、公证书一份，证明2009年7月19日起被告周建荣、徐群欲将本案所涉房屋出售的事实。
10、证明一份，证明原告丁可曾用名为丁�丽，系同一人的事实。
11、（2016）浙0102执异1号执行裁定书、查封公告各一份，证明因位于杭州市下城区三塘南村6幢3单元602室房屋被杭州市上城区人民法院查封，原告向杭州市上城区人民法院提出执行异议，后被法院驳回的事实。
12、三塘北苑社区证明一份，证明丁可居住在涉案房屋内，且于2009年6月和2012年曾在三塘南村6幢3单元602室装修。
上述证据经质证，被告沈茜对证据1《售房协议》三性均有异议，认为即便该《售房协议》真实，周建荣一人也无权卖房，故该协议无法证明待证事实。对证据2的真实性没有异议，证明内容有异议，杭州市上城区人民法院（2016）浙0102执异1号执行裁定书中的第4、5页，已对此阐述的非常清楚，原告丁可与被告周建荣一直就有借款等往来转账汇款，截取了5次汇款，凑够大约65万元的金额，无法证明房�的事实。对证据3的真实性没有异议，证明内容有异议，调解笔录恰可以证明原告与周建荣之间借贷资金往来频繁、巨大。对证据4的真实性没有异议。但无法证明原告的居住地为涉案房屋，更无法证明原告占有、使用房屋的事实。对证据5真实性没有异议，无法证明该资金与涉案房屋有关。证据6的三性均有异议，无法证明待证事实，无法证明是否与涉案房屋有关。对证据7的真实性有异议，无法证明待证事实。对证据8的真实性有异议，仅是一张手写的收据，且时间也是在2014年11月份，无法证明待证事实。证据9的真实性没有异议，证明内容有异议，该公证书的委托时间为2009年7月15日，可以说明该房子在2009年7月15日还未出售，但原告提供的证据1的落款时间为2009年6月22日，故原告与周建荣之间是名为卖房款，实质为民间借款。对证据10的真实性没有异议。证据11没有异议。证据12的三性均有异议，其内容非社区直接证实，是一种传来证据。
被告沈茜为证明其抗辩意见，出示如下证据材料：
1、借款合同、房地产抵押合同各一份，证明2011年2月25日，被告沈茜与被告周建荣、徐群签订借款合同及房地产抵押合同各一份，就借款金额、期限、利率、房产抵押担保、违约责任等都作了相应的约定。
2、收条、网银转账凭证各一份，证明被告周建荣、徐群收到被告沈茜出借款项的事实。
3、房屋他项权证，证明被告沈茜与被告周建荣、徐群就该笔借款在2011年3月办理了房屋抵押登记手续。
4、借款合同、房地产抵押合同各一份，证明2011年9月4日，借期满后，被告周建荣、徐群又要求续借6个月，借期变为2011年9月4日至2012年3月3日止，继续以原房产作抵押借款担保，并约定了相应的还款责任。
5、公证委托书一份，证明2011年1月31日，被告周建荣、徐群委托原杭州速贷网络科技有限公司员工叶振，办理涉案房屋杭州市三塘南村6幢3单元602室抵押贷款相关手续，说明该房屋在2011年1月31日还没有被出售的事实。
6、房屋租赁合同、承诺书各一份，证明涉案房屋由他人租赁的事实。
7、房产证一份，证明涉案房屋一直在用于抵押借款。
8、（2014）杭上商初字第717号民事判决书，证明根据生效判决涉案房屋沈茜享有优先受偿的权利，被告周建荣、徐群应向沈茜归还借款。
上述证据经质证，原告发表质证意见如下：
对证据1、2真实性没有异议，认为与本案无关联性。证据3形式真实性无异议，与本案无关，恰说明原告取得房屋所有权在先。证据4没有异议。对证据5真实性没有异议，关联性有异议，从委托书中看不出被委托人的工作单位情况，由于周建荣、徐群恶意委托将房屋用于他用，导致原告至今未办理房屋过户手续，非原告原因导致。证据6租赁合同系复印件，无法证实真实性及租赁合同实际履行情况，对承诺书三性均不认可。对证据7真实性无异议，恰能反映周建荣、徐群将房屋所有权证拿回后不将房产证交还原告，且不断进行恶意抵押，导致有抵押的房屋无法过户给原告。对证据8真实性无异议，关联性有异议。
被告周建荣、徐群无证据出示，亦未对原告及被告沈茜出示的上述证据发表质证意见。
经庭审举证、质证，本院对原告及被告沈茜提交的上述证据认证如下：
对原告出示的证据2、3、4的真实性予以确认。证据1结合证据3的内容，对真实性予以确认。上述证据的证明对象综合全案考虑。证据5、6、7、8，该部分费用发生在2014年至2015年�间，对证据的证明效力综合考虑。证据9、10、11予以确认。证据12，被告沈茜异议成立，对证据效力不予确认。
对被告沈茜出示的证据1—5、7、8的证据效力予以确认。证据6，因系复印件，无其他证据佐证，对证据效力不予认可。
经审理，本院认定，2011年2月25日，周建荣、徐群向沈茜借款35万元，双方签订借款合同及房地产抵押合同，约定借款期6个月，以周建荣、徐群名下的位于杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋作抵押担保。2011年3月3日，双方办理了房地产抵押登记手续。后该笔借款展期至2012年3月3日，仍以上述房屋作抵押担保。因周建荣、徐群未按约还清借款本息，沈茜向本院提起诉讼。2014年4月29日，本院作出（2014）杭上商初字第717号民事判决，判令周建荣、徐群归还沈茜借款35万元及相应利息、律师费、案件受理费等；沈茜对周建荣、徐群�押的杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋享有优先受偿权。2014年7月31日，沈茜向本院申请对该案件强制执行。在强制执行过程中，本院查封了杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋。丁可于2015年12月27日向本院提出执行异议，主张周建荣、徐群已于2009年6月22日将该房产以65万元的价格向其出售并交付房产，其已支付所有房款，要求本院停止执行。本院经审查后，认为丁可所述理由与事实及法律不符，于2016年3月3日出具（2016）浙0102执异1号执行裁定书，驳回丁可的异议。丁可不服该裁定，遂提起本案诉讼。
另查明，丁可在本案诉讼中递交2009年6月22日售房协议一份，协议甲方为周建荣、徐群，乙方丁佳丽。协议内容为：甲方将位于三塘南村6幢3单元602室住宅（面积约为64平方米）转让给乙方。具体协议条款为三条，分别为：1、转让价格65万元；2、转让时间暂定2009年12月份，如转让时价格发生变化，则转让价格按比例作相应调整；3、协议自2009年6月22日起生效。协议落款处仅署名“甲方：周建荣”，“乙方：丁佳丽”。丁可在本案诉讼中出具5笔汇给周建荣的款项，以说明系向周建荣支付的购房款。具体为2009年4月16日24.65元、246500元，4月26日300000元，5月11日73000元，5月12日53000元，6月26日50000元，共计649524.65元。
还查明，丁可因与周建荣、徐群存在民间借贷纠纷曾向本院提起诉讼。2013年4月17日本院对（2013）杭上商初字第516号案件出具民事判决书，认定周建荣在2010年12月27日向丁可（丁佳丽）借款60万元的事实成立，判决由周建荣、徐群归还丁可借款本金60万元，利息351360元。2013年6月17日本院对（2013）杭上商初字第517号、（2013）杭上商初字第518号两案进行调解，丁可、周建荣、徐群确认从2008年10月起，周建荣、徐群陆续�丁可借款尚余借款本息650万元未还，在该笔欠款资金调解之后，双方无其他借贷关系。同时在该两案的调解笔录中注明：转让三塘南村的65万元、租金等双方另行处理。
再查明，2005年4月至2011年8月期间，周建荣、徐群先后10次以杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋作抵押办理了抵押登记。其中包括2008年12月4日抵押给浙ＸＸ昌担保投资公司，2009年12月4日注销登记；2009年12月7日因40万元债权数额抵押给陈敏伟，2009年12月18日注销登记；2009年12月24日因105万元债权数额抵押给浙江中新力合担保有限公司，2010年8月4日注销登记；2010年8月4日仍以105万元债权数额抵押给浙江中新力合担保有限公司，2011年1月28日注销登记；2011年1月31日因65万元债权数额抵押给王德士，2011年7月29日注销登记；2011年3月3日因35万元债权数额抵押给沈茜，2011年8月8日因65万元债权数额抵押给陈华华，该两笔抵押登记尚未注销。2009年7月15日，周建荣、徐群出具公证委托书一份，内容为因夫妻两人欲将所有的杭州市三塘南村6幢3单元602室房产转让，委托丁可（丁佳丽）全权代理办理偿还剩余贷款、注销抵押登记手续、签订房屋转让合同等房屋转让事宜。2011年1月31日，周建荣、徐群又办理公证委托书一份，委托叶振办理杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋的抵押贷款事宜。
本院认为，涉案杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋登记为周建荣、徐群的共有财产，丁可仅与周建荣一人签署《售房协议》，未递交徐群同意该《售房协议》全部条款的有效证据材料，该份协议尚属效力待定合同。对丁可要求确认《售房协议》有效的诉请，本院不予支持。因丁可并非涉案房产登记的所有权人，亦无有效证据证明其具有《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条规定的发生物权变动的情节，故丁可对涉案房产不享有物权。如按其所述已履行《售房协议》约定之付款义务，也仅具有相应债权。而依据本院（2014）杭上商初字第717号民事判决书判定，沈茜对涉案房产享有有效的抵押权。因一般物权的效力优先于债权的效力，丁可就杭州市三塘南村6幢3单元602室房屋不享有足以排除执行的民事权利，其要求解除对该房屋查封的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告周建荣、徐群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告丁可�诉讼请求。
案件受理费10300元，公告费650元，由原告丁可负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 宓旭庆
人民陪审员 陈巧英
人民陪审员 徐新樵
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 王莉莉
（另设附页）
附页
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁�不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。