广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第535号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张庭源，男，1981年6月22日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：林红，女，1980年1月15日出生，汉族。
以上上诉人共同委托代理人：周锦，广东闻彰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋才元，男，1962年10月6日出生，汉族。
委托代理人：潘电财，韶关市浈江区乐园法律服务所法律工作者。
委托代理人：蒋才早，男，1964年11月12日出生，汉族。系蒋才元的弟弟。
上诉人张庭源、林红、蒋才元因合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2013）韶浈法民一初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2013年2月28日，蒋才元（甲方）与张庭源、林红（乙方）签订《茶楼承包经营协议》，约定将甲方经营的茗人馆商务茶楼给乙方承包经营。该协议还约定：一、甲方同意将位于韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区K3幢首层45号商铺及二层2号商铺的茶楼给乙方承包经营。……二、甲、乙双方提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次承包经营使用。所有甲方提供给乙方的资料，乙方必须妥善保管使用，合同期满后完好退还给甲方，若有损坏或者遗失，一切损失由乙方负责。三、茶楼承包经营期共5年，即自合同签订之日起至2018年4月1日，其中自合同签订之日起至2013年3月31日为甲方优惠给乙方装修期，装修期间的其它费用如物业费等由乙方负责。乙方向甲方承诺根据甲方的经营范围承包经营该茶楼仅作为茶楼经营使用。四、乙方在合同签订时需向甲方交纳合同保证金10万元。承包金包含商铺、商铺装修和商铺内设备设施的承包经营费用。原则上承包金从第三年开始按照每年上涨10%的标准进行计算。承包经营期间第一年，即2013年4月1日至2014年4月1日，每月承包金13800元，交纳方式为乙方每月28日前汇款到甲方指定的帐户。五、乙方经营所发生的水电费、通讯费、物业管理费、卫生费、经营证件登记费、税费、人员工资及保险劳动保护等全部费用由乙方自行负责。……八、合同的变更、解除与终止。茶楼承包经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回茶楼；1、未经甲方书面同意，转租、转借承租茶楼。2、未经甲方书面同意，拆改变动茶楼结构。3、损坏承租茶楼，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的承包经营用途。5、利用承租茶楼存放危险物品或进行违法活动。6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。7、拖欠房租累计2个月以上。8、中途乙方自行中止（终止）合同。由于以上原因中止（终止）合同，甲方有权不予退还乙方保证金。九、茶楼交付及收回的验收。1、甲方应把对承包经营茶楼本身及附属设施向乙方交待清楚，形成清单。2、交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备交还甲方。3、乙方应于茶楼承包经营期满后，将承租茶楼及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方茶楼应当保持茶楼及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响茶楼的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。十、甲方违约责任处理规定。1、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金1.2倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。2、甲方违反本合同约定，提前收回茶楼的，应按照合同未履行的总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。十一、乙方违约责任。1、承包经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该茶楼，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将茶楼转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动茶楼结构或损坏茶楼；（3）改变本合同规定的承包经营用途或利用该茶楼进行违法活动的；（4）拖欠房租累计2个月以上的。2、在承包经营期内，乙方未经甲方同意，承包未满三年擅自退租的，乙方应该按合同总租金50%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承包赔偿责任。保证金不予退还。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金3倍支付滞纳金。十二、免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因国家需要拆除或改造已承包经营的茶楼，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。有关本物业的所有补偿属于业主。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况如地震海啸等”。林红与蒋才元对协议附件中的《设施、设备清单》进行签名确认。双方签订合同后，蒋才元将其经营的茶楼交付给了张庭源、林红，张庭源、林红遂将茶楼名称改为随缘茶庄。协议签订当天，张庭源、林红向蒋才元支付了保证金3000元。2013年3月6日，张庭源、林红按合同约定向蒋才元支付了合同保证金97000元。2013年5月7日、5月28日，张庭源、林红向蒋才元支付了2013年4月、5月的茶楼承包金各13800元。同年6月28日，张庭源、林红向蒋才元支付了2013年6月的茶楼承包金13800元。2013年8月7日，韶关市公安消防支队浈江区大队向随缘茶庄发出一份《消防监督检查记录》，检查内容和情况记载为：疏散条件不足，只有一个合格的安全疏散出口。2013年8月19日，韶关市工商行政管理局粤北工业开发区分局同意张庭源撤回浈江区随缘茶庄开业登记的申请。当天，张庭源向蒋才元寄出一份《通知书》，该通知书称：《茶楼承包经营协议》签订后，张庭源一方按约定支付了合同保证金及承包金。但因蒋才元提供的茶楼存在以下问题，致使张庭源一方至今未能开业：1、经消防部门检查，只有一个合格的安全疏散出口，疏散条件不足，消防不合格。2、蒋才元未向张庭源、林红提供茶楼的营业执照，而张庭源、林红办理时，因上一手租户未变更工商登记地址，致使茶楼至今未能工商登记注册。因双方签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效，均应严格遵守，张庭源、林红要求蒋才元在收到通知之日起15日内，对茶楼进行消防整改，并作为经营场地业主协助张庭源、林红到工商部门办理工商登记手续。整改期间，张庭源一方将停付茶楼租金至蒋才元整改完毕之日止。蒋才元收到通知后，通过电话、短信无法联系上张庭源后，于2013年9月10日通过快递书面回复张庭源、林红，称张庭源、林红提到的两个影响开业的事项，合同上没有涉及，也没有约定由蒋才元落实。按照常规，证照办理及消防事宜，由张庭源、林红自行办理。针对张庭源、林红提出的两个问题，蒋才元回复：1、以前茶楼有工商执照，是韶关市立优贸易公司，张庭源、林红另行注册执照，蒋才元已按张庭源、林红要求另行提供了相关资料。2、韶关的茶楼有几个有消防证？为了便于经营，蒋才元一方花费巨资办理了消防证且已提供给张庭源、林红，现消防检查不合格与蒋才元无关。后双方未能协商解决《通知书》中提出的问题。2013年10月，蒋才元因张庭源、林红自2013年7月起未交承包金且茶楼已无对外营业，遂将茶楼的大门锁上。
另查明：2009年11月20日，蒋才元以韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区K3幢首层45号商铺及二层2号商铺为经营场所登记成立浈江区茗人馆商务茶楼，后以生意清淡为由申请注销登记该茶楼。2010年9月29日，工商行政管理部门核准注销浈江区茗人馆商务茶楼。2010年11月16日，韶关市立优贸易有限公司将韶关市浈江区韶南大道北69号南枫碧水园东区K3幢首层45号商铺及二层2号商铺登记为其公司住所，韶关市立优贸易有限公司的经营范围为：销售：钟表、茶具、日杂用品、服装服饰、化妆品、五金交电。
2013年10月18日，张庭源、林红向原审法院提起诉讼，诉称：2013年2月28日，张庭源、林红与蒋才元签订《茶楼承包经营协议》，主要约定：1、蒋才元发包茗人馆商务茶楼给张庭源、林红经营，并限定仅作茶楼经营用途；2、合同保证金100000元；3、蒋才元在保证金到指定帐户之日交付茶楼；4、合同签订之日起至2013年3月31日止为装修免租期，2013年4月1日至2014年4月1日承包金为每月13800元；5、改变茶楼内部结构，则需蒋才元书面同意；6、蒋才元逾期交房的，违约金（滞纳金）按承包金的1.2倍逐日计付，并承担因逾期交付而造成张庭源、林红的损失。合同签订后，张庭源、林红向蒋才元支付了合同保证金100000元，并支付了2013年4月至2013年7月承包金41400元。由于蒋才元的以下违约行为，导致张庭源、林红无法营业：1、蒋才元的茶楼无营业执照，张庭源、林红注册新营业执照又被工商部门告知茶楼地址已被其他企业注册登记，张庭源、林红无法办理茶楼的营业执照；2、茶楼疏散条件不足，消防不合格必须整改。企业地址重合与增加消防疏散出口是对茶楼房屋内部结构调整，均是蒋才元作为商铺业主应处理的事宜。张庭源、林红多次向蒋才元反映，但蒋才元未予以处理，致使张庭源、林红无法开业经营。2013年10月初，蒋才元更换商铺锁头，并贴上对外招租的告示。因双方签订的承包合同是双方的真实意思表示，没有违反强制性法律规定，合法有效，双方应严格遵守。张庭源、林红按约定支付了保证金，蒋才元应交付合格可以经营使用的茶楼给张庭源、林红，现因蒋才元原因致茶楼不能开业经营，张庭源、林红请求原审法院判令：1、蒋才元履行《茶楼承包经营协议》，向张庭源、林红交付消防整改完毕的茶楼；2、蒋才元向张庭源、林红返还2013年4月至2013年6月的茶楼承包金41400元及相应利息（利息自2013年6月29日起，按人民银行同期贷款利率计算至蒋才元返还之日止，暂计至2013年10月17日为767元）；3、蒋才元向张庭源、林红支付逾期交付合格茶楼的违约金（违约金自2013年3月7日起，以承包金1.2倍计算至蒋才元交付消防整改完毕的茶楼之日止，暂计至2013年10月17日为121440元）；以上合计163607元。4、本案诉讼费用由蒋才元负担。
蒋才元于2013年11月23日提起反诉，诉称：一、蒋才元对张庭源、林红不应该承担任何违约责任，张庭源、林红所支付的141400.00元，为履行合同应当支付的费用。1、2013年2月28日，张庭源、林红在经过多次到现场了解，对茶楼的现状和合同条款完全熟悉的情况下，双方平等互利完全自愿订立的《茶楼承包经营协议》，该协议合法有效，双方应严格遵守。张庭源、林红支付的保证金和租金是履行合同义务，其违反合约多项条款，并拖欠数月租金，根据合同约定，保证金没收，租金不但不退，蒋才元保留向张庭源、林红主张追索赔偿相应经济损失。2、茶楼经营的营业执照和消防条件等纯属张庭源、林红一方责任，合同没有约定要求蒋才元对此负责。协议第五条：“承包经营期相关费用及税金：乙方经营所发生的水电费、通讯费、物业管理费、卫生费、经营证件登记费、税费、人员工资及保险劳动保护等全部费用乙方自行负责。若延误交费影响使用甲方概不负责。”已经明确张庭源、林红自行负责其经营期间的所有行为，经营所需证照应该由张庭源、林红自行办理、变更或协调。事实上，张庭源、林红在签订合同后，重新变更的茶楼名称，并挂牌随缘茶楼对外营运收益。3、张庭源、林红未按照合同要求每晚安排人在茶楼值守，且长期拖欠茶楼租金。经多次联系，张庭源、林红不听电话，不回短信，发快递也不签收，因此，蒋才元在万般无奈的情况下，才更换锁头。蒋才元的行为是履行合同的约定，行为合理合法。二、张庭源、林红不履行已经发生法律效力的协议，反将此事诉至人民法院，属恶人先告状。双方于2013年2月28日签订的合同，双方的意思表示真实、内容合法，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”张庭源、林红以消防检查不合格为由，无理纠缠，并拒绝协商解决问题。事实上，营业登记与消防不合格，均不能证明行政责令其停止营业，张庭源、林红仍然可以继续营业，只要变更营业登记、与消防部门协调就可以了。蒋才元为了合法经营在茶楼设置了两个通道并取得了消防合格证，早就提供给了张庭源、林红。消防部门检查只要配合检查并协调工作即可。事实上，张庭源、林红由于本身经营能力等多方面原因，经营管理不善无法继续经营，又不想履行违约责任，寻找种种借口达到逃避违约责任的目的。三、张庭源、林红实际没有经营能力或其内部合伙人之间的原因，致无能力履行协议约定义务。按协议约定，其应承担相应的违约责任，除支付相应租金外还应当支付违约金和赔偿金。四、张庭源、林红拒收蒋才元信函和不接电话，有意逃避，故意拖欠租金，制造不真实情况，违反双方约定，纯属恶意诉讼。据此，蒋才元请求原审法院判令：1、解除双方订立的《茶楼承包经营协议》；2、张庭源、林红已支付的10万元保证金及租金，蒋才元不予退回；3、张庭源、林红支付拖欠的2013年6月至11月租金69000元，滞纳金8280元，物管费6300元；4、张庭源、林红支付给蒋才元违约金388340元；以上合计471920元。5、本案诉讼费由张庭源、林红负担。张庭源、林红因此变更其原第一项、第三项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、蒋才元向张庭源、林红返还合同保证金100000元及利息（利息自2013年3月6日起，按人民银行同期贷款利率计算至蒋才元返还之日止，暂计至2013年10月17日为3791元）；2、蒋才元向张庭源、林红返还2013年4月至6月承包金41400元及利息（利息自2013年6月29日起，按人民银行同期贷款利率计算至被告返还之日止，暂计至2013年10月17日为767元）；3、蒋才元向张庭源、林红支付违约金300294元；4、蒋才元向张庭源、林红返还存放于茶楼内的财物（价值16500元，附件清单：1、奥龙麻将机2台，价值6400元；西风酒4箱，价值4008元；茶叶5斤，价值1500元；电脑1台，价值2800元；茶杯20个，价值205元；衣服10套，价值800元）；5、本案诉讼费用由蒋才元负担。
原审法院认为：本案为合同纠纷，从双方签订的协议内容分析，合同实质是由张庭源、林红向蒋才元租赁茶楼及茶楼内的设施、物品用以茶楼经营，而张庭源、林红按月向蒋才元交纳租金，故双方签订的《茶楼承包经营协议》内容合法，依法受法律保护，双方均应按协议履行义务。根据双方诉辩意见及查明的事实，张庭源、林红在2013年10月17日前已停止对外经营及交租，当天，蒋才元对茶楼大门上锁，收回了茶楼，双方已实际终止履行合同，故双方签订的协议应予以解除为宜。本案的焦点是解除双方协议后的民事责任如何分担。现分析造成本案产生纠纷的原因。蒋才元将茶楼交付给张庭源、林红后，张庭源、林红在经营过程中向工商行政管理部门申请对茶楼进行营业执照登记时，蒋才元的茶楼地址已被其他公司登记，致张庭源、林红无法办理到茶楼的营业执照。且茶楼在消防管理部门进行检查时，认为茶楼的疏散条件不足，只有一个合格的安全疏散出口，导致张庭源、林红认为其无法对外营业，故要求蒋才元进行解决，还应按协议承担违约责任，并在蒋才元解决上述两个问题前停付租金。而蒋才元认为双方签订的协议已生效，对张庭源、林红提出的问题在双方的协议中没有约定由蒋才元承担，应由张庭源、林红自行解决。且对张庭源、林红自2013年7月起至2013年10月均无按协议交纳租金，商铺又无人照看，故要求解除双方签订的协议，并要求张庭源、林红按协议承担违约责任。对于双方在本案中的民事责任。根据协议第一条约定，蒋才元在签订协议时，理应向张庭源、林红提供适合经营茶楼的有关条件，但在张庭源、林红了解蒋才元提供茶楼的现状的前提下，双方协商一致同意签订协议，故对因此所造成的损失，双方均应承担同等的责任。对张庭源、林红提出的消防疏散条件不足，只有一个合格的安全疏散出口，因张庭源、林红在签订协议时，应对茶楼的现状了解清楚，而茶楼当时只有一个合格的安全疏散出口并非签订协议后由蒋才元造成，根据协议第十二条免责条件的约定，因此造成不能履行合同的，互不承担责任，故张庭源、林红要求蒋才元承担此责任，没有依据。故对于双方不能继续履行合同的责任，双方应各自承担。解除张庭源、林红与蒋才元签订的协议后，所产生的实际损失为2013年4月至9月的租金82800元、10月17日前每日460元计的租金7820元，合计90620元，应由双方各承担45310元，张庭源、林红已向蒋才元支付租金41400元，仍应向蒋才元支付3910元。蒋才元收取的保证金10万元，应向张庭源、林红退回。至于张庭源、林红提出的返还存放于茶楼内的财物，张庭源、林红的证据不足以证明其主张的财物已存在于茶楼内，故不予支持。至于蒋才元反诉提出的物管费，因无提供合法有效证据证实，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年3月20日作出（2013）韶浈法民一初字第984号民事判决：一、解除张庭源、林红与蒋才元于2013年2月28日签订的《茶楼承包经营协议》。二、张庭源、林红应于判决生效之日起5日内支付给蒋才元租金3910元。三、蒋才元应于判决生效之日起5日内返还张庭源、林红保证金100000元。四、驳回张庭源、林红的其他诉讼请求。五、驳回蒋才元的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，反诉费4190元，合计7762元，由张庭源、林红负担3572元，蒋才元负担4190元。
张庭源、林红不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明的部分事实错误。1、原审法院查明“2010年9月29日，工商行政管理部门核准注销。但被告仍以浈江区茗人馆商务茶楼对外经营，直到原告承包该茶楼”错误。根据工商登记查询显示，蒋才元注销茗人馆商务茶楼后，是出租给韶关市立优贸易有限公司登记注册并经营使用。2、原审法院遗漏，因涉案茶楼地址被上一手租户韶关市立优贸易有限公司登记注册工商登记，工商部门不允许同一地址同时多家企业登记注册，导致张庭源、林红无法就案涉茶楼登记注册开业的事实。二、原审法院已注意到蒋才元发包的茶楼不符合约定，但却错误地未判令张庭源、林红承担违约责任。首先，《茶楼承包经营协议》实为订立租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和双方合同第一条约定，蒋才元应当按照约定将适用经营茶楼的租赁标的交付给张庭源、林红，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但蒋才元发包的茶楼原营业执照已经注销，又无法重新工商登记，还存在消防问题，导致张庭源、林红无法开业经营，其行为已构成违约，应承担违约责任。其次，张庭源、林红已尽缔约审查责任。张庭源、林红不可能知道涉案茶楼消防是否存在问题，合格的安全出口不足，仅能通过蒋才元提供的证件资料进行核查。在双方签订合同前，蒋才元已出示了营业执照以及2009年的消防合格《复查意见书》，并在合同中限定仅能作茶楼经营之用。张庭源、林红作为一般的经营者，在蒋才元已出示上述文件的情况下，有理由相信其提供的茶楼符合要求。故原审法院认为张庭源、林红在签订合同时已清楚茶楼存在消防问题，应承担过错责任错误。最后，《中华人民共和国合同法》规定的违约责任，属无过错原则，违约情形出现后，不能以合同当事人主观上是否有无故意或者过失而对其行为负责。三、原审法院遗漏评价蒋才元拒不采取补救措施的再次违约行为。涉案茶楼被发现不能开业经营后，张庭源、林红仍善意履行合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，先是通过电话口头、邮递书面信函等方式通知蒋才元整改，后又诉讼要求蒋才元整改，希望其履行合同义务采取补救措施。但蒋才元先是置之不理，后在原审庭审中明确表示拒绝整改，并单方要求解除合同。蒋才元拒不履行保持租赁物符合用途及维修的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，应承担违约责任，按双方合同第十条约定向张庭源、林红支付单方解除合同的违约金。四、原审法院错误认定，消防疏散条件不足属约定免责事由。合同第十二条约定的免责情形为“不可抗力”和“因政策拆迁”。但本案出现的是蒋才元出租的物业不符合使用条件，以及其拒不履行补救义务，显然不属于不可抗力或者政策性拆迁，蒋才元不能以合同第十二条约定免责。五、原审法院要求张庭源、林红承担部分租金没有法律依据，原审判决第五判项应予以撤销。由于蒋才元交付的茶楼不符合约定，导致张庭源、林红无法开业，蒋才元已收取租金应予以返还。特别是在张庭源、林红发现茶楼不符合使用条件后，已行使抗辩权，书面通知蒋才元整改，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，蒋才元无权要求张庭源、林红履行支付租金义务。综上所述，原审法院遗漏涉案茶楼无法进行工商登记，蒋才元又不采取补救措施的违约行为，并错误认为涉案茶楼的消防问题属免责事由。蒋才元发包的茶楼不符合双方合同约定，既无法工商登记，又存在消防问题，导致张庭源、林红无法开业经营。在张庭源、林红通知蒋才元整改后，蒋才元并未采取任何补救措施，还单方解除合同，致合同目的落空，蒋才元的行为已构成根本性违约，依法应按合同约定承担单方解除合同的违约责任，向张庭源、林红退还已收取的租金并支付单方解除合同的违约金。据此，请二审法院撤销原审判决第二项、第四项判决，改判为：1、判令蒋才元向张庭源、林红返还2013年4月至2013年6月的茶楼承包金41400元及相应利息（利息自2013年6月29日起，按人民银行同期贷款利率计算至蒋才元返还之日，暂计至2013年10月17日为767元）；2、判令蒋才元向张庭源、林红支付提前收回茶楼的违约金300294元；3、判令蒋才元向张庭源、林红支付保证金的利息（利息自2013年3月6日起按人民银行同期贷款利率计算至蒋才元返还之日止，暂计至2013年10月17日为3791元）。4、判令蒋才元向张庭源、林红返还存放于涉案茶楼内的财物（价值l6500元）。以上合计：1362752元。5、案件诉讼费用由蒋才元负担。
蒋才元亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院查明：“2013年8月19日，因原告申请撤回开业申请，工商行政管理部门同意原告撤回随缘茶庄开业登记的申请。当天，原告向被告寄出一份通知书，该通知书确认原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效，均应严格遵守。指出因茶楼存在以下问题，致使原告至今未能开业：1、经消防部门检查，只有一个合格的安全疏散出口，疏散条件不足，消防不合格。2、被告未向原告提供茶楼的营业执照，而原告办理时，因上一手租户未变更工商登记地址，致使茶楼至今未能工商登记注册。要求被告在收到通知之日起15日内，对茶楼进行消防整改，并作为经营场地业主协助原告到工商部门办理工商登记手续。”蒋才元于2013年8月24日收到张庭源、林红的《通知书》后，于8月25日9时以短信方式回复张庭源：“张老板你好!见信后速回电。我们是应该好好谈谈的时候了。”（详见蒋才元提供的原审证据9）。蒋才元连续向张庭源多次发信或去电，但其一直不回电也不回信，导致蒋才元无法与张庭源、林红协商。2013年9月1日，蒋才元只好以书面形式向张庭源、林红发出快递。但张庭源、林红收到信件后，感到理亏，而采取不理不采的态度逃避此事。原审法院对上述事实没有查清，只采信张庭源、林红的证据而没有采纳蒋才元的证据。2、原审法院认定张庭源、林红：“在2013年10月17日前已停止对外经营及交租，当天，被告对茶楼大门上锁，收回了茶楼，双方已实际终止履行合同，故原、被告签订的协议应予以解除为宜。”这一认定是本案民事责任的分担关键所在，如果按上述事实认定，似乎双方都同时违约，双方各自承担各自的违约责任，即责任均分各承担50％。但事实并非如此，原审法院应当分清造成终止协议履行的是谁违约在先。本案中，张庭源、林红应当按合同约定向蒋才元交纳租金，但是，其只交至7月份租金，8－10月份租金未交，并自动对外停止经营，造成茶楼无人看管，这都是张庭源、林红内部经营不善的原因，而不是蒋才元原因所致，一切后果应由张庭源、林红承担。茶楼无人看管，茶楼内的物品、设施还是蒋才元的财产，蒋才元发现无人看管茶楼，为了避免不必要的损失，将门锁上是好事，不能认为蒋才元阻止张庭源、林红经营而故意上锁。因此，原审法院应当认定张庭源、林红未依约向蒋才元交纳租金属违约在先，蒋才元将已经不经营而且无人看管的茶楼上锁是采取防止财产损失的正常的措施不属违约。二、原审法院偏袒张庭源、林红，作出不合理判决。1、张庭源、林红在未与蒋才元订立协议前已经对茶楼一切情况十分了解，因此，才要求接管承包涉案茶楼。至于其所陈述的茶楼消防安全出口问题（实际有二个），张庭源、林红在蒋才元向其提供茶楼营业执照之前已十分清楚，所以蒋才元与张庭源、林红协议时已明确约定，相关事务应由张庭源、林红自行办理，蒋才元不负任何义务。本案纠纷纯属张庭源、林红内部经营不善而恶人先告状。2、退一步说，既然原审法院认定双方对终止履行协议均应承担同等的责任，但对于租金问题，原审法院不应认定于2013年10月17日为合同解除之日，应当至判决生效之日止，也不应该各自承担一半，张庭源、林红对蒋才元的茶楼占有使用，张庭源、林红应全额缴交租金，蒋才元也没有附条件少收取租金的一半。因此，原审法院对本案的事实认定错误，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持蒋才元的反诉请求；2、本案诉讼费由张庭源、林红负担。
针对蒋才元的上诉意见，张庭源、林红答辩称：蒋才元对工商登记、消防问题是确认的。工商行政管理部门于2010年9月29日核准注销浈江区茗人馆商务茶楼，韶关市立优贸易有限公司于2010年10月后才成立，这说明蒋才元也是清楚一个地址不能同时登记两个企业，并非其所称的茶楼可以恢复经营。至于其所说的恢复和变更经营，因之前的茶楼是个体工商户，不能转让的，所以才需要重新办理工商登记。关于消防问题，在双方签订《茶楼承包经营协议》时，蒋才元出具的是2009年的消防整改合格意见书，使张庭源、林红有理由相信其消防合格。但张庭源、林红办理工商登记时，相关部门是认定合格的消防通道不够的，因此在2013年8月发了整改通知给张庭源、林红。申请工商登记和消防验收是承租人去申请，费用也由张庭源、林红承担，但蒋才元应提供符合条件的茶楼给张庭源、林红。消防通道不够的问题涉及茶楼结构变化，应经房东同意，故张庭源、林红向蒋才元发出书面通知，要求其协助。但蒋才元一直在拖，因此，违约的是蒋才元，应由蒋才元承担违约责任。关于蒋才元所提出的继续履行合同问题，因原审诉讼期间，其已提出反诉，要求解除合同，原审法院根据其诉求解除合同，现其反悔不合法。
针对张庭源、林红的上诉意见，蒋才元答辩称：一、张庭源、林红提出的工商部门不允许同一地址同时多家企业登记，致其不能对茶楼登记注册等理由都是不能成立的。1、浈江区名人馆商务茶楼是注销，不是吊销，可随时恢复营业，这是经营者的权利。工商部门于2010年10月同意“韶关市立优贸易有限公司”在同一地址成立登记，已经明确了茶楼与立优公司互不影响，张庭源、林红承租前完全了解这一情况。如果要恢复经营，工商部门完全准许，但张庭源、林红没去办理，其也未能提供工商部门不准许经营的任何证据。经营不当才是其真正的理由。二、关于消防问题。蒋才元在成立茶楼时已经取得消防部门检查合格的消防合格证，茶楼有二个消防通道口，完全符合消防安全标准的设立，并且协议第六条第一款明确约定：“在承包经营期内，乙方应保证茶楼的使用安全，注意防火防盗……”、第九条第二款明确约定：“交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施，设施有异议应当场提出。”以上约定都说明自双方订立协议起，蒋才元已经将合格的承包经营场所交付给了张庭源、林红，之后可能影响经营的因素应当由张庭源、林红自行处理，除需蒋才元协助外，其余与蒋才元无关。三、双方订立的《茶楼承包经营协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该协议合法有效。当事人理应履行合法有效的合同，不应解除、终止或撤销。原审诉讼期间，张庭源、林红表面上没有解除合同的请求，而实际上其已不再履行合同，所以蒋才元便以张庭源、林红连续三个月未交租金先行违约。张庭源、林红都不想履行合同，蒋才元才提出解除合同，并要求张庭源、林红因先行违约按约定赔偿蒋才元损失。但原审法院既同意双方解除合同，又没判令张庭源、林红承担违约赔偿责任。因此，蒋才元提起上诉，现针对原审判决和张庭源、林红的上诉请求，蒋才元提出如下变更诉讼请求：一、请求二审法院撤销原审判决，判决张庭源、林红继续履行《茶楼承包经营协议》。二、如张庭源、林红不履行合同，应承担先行违约责任，赔偿蒋才元经济损失：l、张庭源、林红交缴的10万元保证金不予退回；2、张庭源、林红应缴纳欠租金从2013年6月起至案结止，并承担迟交租金滞纳金；3、张庭源、林红向蒋才元支付违约金388340元。
本院认为：本案系合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、张庭源、林红与蒋才元签订的《茶楼承包经营协议》应否予以解除的问题。二、双方应否承担违约责任及承担何种违约责任的问题。
一、张庭源、林红与蒋才元签订的《茶楼承包经营协议》应否予以解除的问题。张庭源、林红提起诉讼，要求蒋才元继续履行双方签订的《茶楼承包经营协议》，并返还承包金及赔偿违约金。蒋才元则提起反诉，要求解除其与张庭源、林红签订的《茶楼承包经营协议》，张庭源、林红也因此变更其第一项诉讼请求，要求蒋才元返还合同保证金等。据此，因双方均认同解除《茶楼承包经营协议》，故原审法院判令解除双方签订的《茶楼承包经营协议》并无不当，本院予以维持。蒋才元在二审诉讼期间要求张庭源、林红继续履行《茶楼承包经营协议》，超出其原审反诉请求范围，属新增的独立的诉讼请求，本院就该诉求询问张庭源、林红一方意见时，张庭源、林红明确表示无法再继续履行《茶楼承包经营协议》。且蒋才元虽要求继续履行《茶楼承包经营协议》，但未能提出妥善解决双方现争议的茶楼工商登记和消防检查问题的方案，双方已无继续履行合同的合意，因此，本院对蒋才元要求继续履行《茶楼承包经营协议》的主张，不予采纳。
二、双方应否承担违约责任及承担何种违约责任的问题。根据《茶楼承包经营协议》第一条约定，蒋才元是将茶楼发包给张庭源、林红承包经营，且第三条约定张庭源、林红承包经营该茶楼仅能作为茶楼经营使用。而根据本案查明的事实，蒋才元注册登记的浈江区茗人馆商务茶楼已于2010年9月29日注销，其所称的韶关市立优贸易有限公司经营范围为销售，该公司并未取得从事餐饮业的行政许可和资格。即蒋才元转让的茶楼不具备合法经营的工商登记手续。该事实为双方合同解除的原因之一。另，张庭源、林红在签订合同之前，未对蒋才元出具的证照认真审核，且在办理工商营业执照过程中，向蒋才元一方提出意见后，消极与蒋才元协商致双方矛盾加剧，该事实亦为双方合同解除的原因之一。因双方在签订《茶楼承包经营协议》及履行该协议过程中均有过错，且过错程度相当，故对因合同解除所造成的损失，双方应承担同等的民事责任。因此，原审法院认定双方各自承担其不能继续履行合同的违约责任并无不当，本院予以维持。张庭源、林红要求蒋才元支付违约金300294元和蒋才元要求张庭源、林红支付违约金388340元的主张，本院不予支持。蒋才元应向张庭源、林红返还其据合同收取的保证金100000元。《茶楼承包经营协议》解除后所产生的损失为该茶楼未能正常经营所产生的损失，参照双方约定的承包金数额及双方合同履行的期间，原审法院认定为90620元并无不当，本院予以认同。因双方应承担同等责任，故对该损失，双方应各承担50%，为45310元，因蒋才元已收取租金41400元，张庭源、林红应向蒋才元支付3910元。至于张庭源、林红主张存放在茶楼内的财物和蒋才元主张的物管费，因双方均未提供充分证据予以证实，原审法院未予认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。张庭源、林红和蒋才元的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14503元，由张庭源、林红负担6741元，由蒋才元负担7762元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年八月十九日
书 记 员 戴新苗