四川省天全县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1825民初159号
原告成都德先物业管理有限公司，地址：成都市锦江区经天西路17号。
法定代表人康诗群，公司董事长。
委托代理人刘俊海，公司经理，男，汉族，生于1970年11月2日，住天全县
被告杨宗品，男，汉族，生于1967年8月7日。住天全县。
被告刘良琼，被告杨宗品之妻，汉族，生于1968年11月9日，住天全县。
上列原告成都德先物业管理有限公司诉被告杨宗品、刘良琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人刘俊海、被告刘良琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，被告杨宗品、刘良琼为天全县翡翠豪庭小区业主，从2015年1月5日至2017年2月5日期间被告一直未交物业管理费，经成都德先物业管理有限公司多次电话通知、在业主房门书面张贴欠费通知单及小区大门张贴欠费公示等，被告均不理，拒交物业管理费。业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使物业公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达10余万元），也使交了物业费的业主得不到相应的服务。根据《四川省物业管理法》及物业服务协议的规定或约定，为维护物业管理有限公司的合法权益，特向雅安市天全县人民法院起诉，请求：1、由被告杨宗品、刘良琼支付欠付的25个月物业费计5002元（2015年1月5日至2017年2月5日共计25个月，25个月×133.4ｍ²×1.5元／ｍ²）及2015年、2016年欠付的生活垃圾清运费96元＋96元＝192元，以上两项共计5194元。合同上5‰迟纳金物业公司暂不收取；2、由被告承担本案诉讼费。
为支持自己的主张，原告向法庭提供以下证据：
1、缴费通知单、温馨催缴书；
2、三方（原告、开发商、曲氏英联华公司）协议、翡翠豪庭项目物业退场移交确认书原件；
3、商品房买卖合同；
4、营业执照复印件、资质证书复印件；
5、欠费公示单；
6、欠费公告单；
7、判决书，证明外单位起诉物业公司支付电梯维护费；
8、消防保修合同；
9、电梯维修保修合同；
10、二次供水检验报告；
11、物业公司小区管理范围内的招牌以及整改照片及公告；
12、工作对接函；
13、业主服务内容意见（疏通管道）；
14、与前物业公司成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的物业管理服务协议，证明原告是按照先前物业服务标准提供服务。
被告杨宗品、刘良琼辩称：1、欠费属实，但欠费只欠成都曲氏英联华物业服务有限公司。原告不具有作为原告的诉讼主体资格，被告从未与原告签订物业服务管理合同，只与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订3年期限的合同，从2013年11月至2016年11月。被告拒交物业管理费合理合法；即便与原告签订合同，被告认为也属无效合同。原告没有以书面、电话等形式告知被告物业管理公司变更，三方转让合同不符合相关规定，现在的物业管理公司是经实际转包后形成，也不具有主体资格。2、物业费征收校准过高，原告提供的物业管理服务严重不符合合同约定。即便原、被告形成事实上的物业管理关系，但其提供的服务严重不符合合同约定，被告可以行使先履行抗辩权，拒交物业管理费；原告未充分履行物业合同的义务，无权要求原告支付物业费，原告存在以下违反物业管理的行为：原告对共用设施、共用项目的维护、修缮、服务管理的义务不及时，不到位，不能保证消防设施的正常运转；楼道等公共区域的清扫、保洁不到位、小区至今未成立业主委员会；原告对业主的投诉意见、建议等置之不理等。综上，原告起诉无理也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，被告向法庭提供以下证据：
1、向成都曲氏英联华物业服务有限公司缴费收据，证明被告缴纳2014年11月5日至2015年1月4日期间的物业服务费2401元；
2、物业管理合同。
经审理查明：2011年5月，四川红泰房地产开发有限公司以出让的方式取得位于天全县城厢镇滨河路东段地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设红泰翡翠豪庭小区。2013年3月3日，被告杨宗品、刘良琼与四川红泰房地产开发有限公司天全分公司签订商品房买卖合同，并经天全县房产管理所备案登记。该买卖合同第二十三条前期物业服务条款约定：1、出卖人（四川红泰房地产开发有限公司天全分公司）依法选聘物业管理企业为成都曲氏英联华物业服务有限公司；2、前期的物业管理期间，物业服务收费价格为1.50元／月.平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、固定资产折旧费等，物业管理费按季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前和10月15日前缴费。2013年3月3日，被告与成都曲氏英联华物业服务有限公签订红泰翡翠豪庭前期物业管理服务协议。协议约定物业服务费按1.50元／月.平方米收取。该协议约定的被告的房屋建筑面积为135.65平方米。2015年5月1日，四川红泰房地产开发有限公司天全分公司与原告成都德先物业管理有限公司签订物业服务管理合同，选聘原告对翡翠豪庭项目提供物业管理服务事宜，2015年6月25日，四川红泰房地产开发有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司、成都德先物业管理有限公司三方签订“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书。成都曲氏英联华物业服务有限公司退出管理，由原告对小区进行物业管理服务。该协议对双方的权利与义务承继、物业管理服务质量标准、服务费用等进行明确约定。其中第十八条约定，本合同规定的物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效，第十九条本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。该服务合同约定的物业收费标准与之前被告与成都曲氏英联华物业服务有限公司约定的标准相一致。原告从合同签订后实际以成都德先物业管理有限公司的名义实际管理小区，小区业主也实际上接受了原告的物业管理服务。该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费。有部分业主以各种理由不缴纳物业服务费。被告杨宗品、被告刘良琼系夫妻，居住在该小区，其住房面积为133.4平方米。其于2014年1月5日至2015年1月4日期间曾向之前的成都曲氏英联华物业服务有限公司缴纳物业服务费2401元。现被告拖欠2015年1月5日至2017年2月5日共计25个月的物业费5002元。经原告催收被告仍未向原告缴纳。原告于2017年2月16日起诉来院，提出上述请求。
另查明原告成都德先物业管理有限公司于2007年5月29日经工商登记成立的一家有限责任公司，其经营范围为物业管理、家庭服务、室内外装饰设计等。该公司于2016年11月8日经工商登记成立天全分公司，其经营范围为物业管理、家庭服务、室内外装饰设计等。
以上事实，有缴费通知单、温馨催缴书、三方（原告、开发商、曲氏英联华公司）协议、物业退场移交确认书原件、商品房买卖合同、营业执照复印件、资质证书、判决书、消防保修合同、二次供水检验报告、物业管理服务协议、缴费收据、欠费公示单及双方的陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：天全县红泰房地产开发有限公司作为翡翠豪庭小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为物管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订物业管理服务协议，符合我国《物业管理条例》的相关规定，后建设单位重新选聘具有管理资质的原告成都德先物业管理有限公司为天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，原物业服务企业退出管理。该行为是维护小区业主的合法权益且未违反相关法律、法规的强制性规定，并且该服务合同中约定的物业管理服务费与之前的物业管理服务相一致。故建设单位另聘原告成都德先物业管理有限公司作为小区的物业服务企业合法。建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同对小区业主具有约束力。该服务合同于2016年4月30日到期后，因建设单位未明确提出终止服务，小区业主委员会未成立，不能代表业主选聘物业管理服务企业并与之签订物业管理服务合同，故建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同对小区业主继续有效。被告辩称原告的诉讼主体资不适及开发商与之签订的管理服务合同无效，与法律、法规的规定不符，本院不予以支持。由于前期物业管理服务合同有效，双方应约定享受权利、履行义务。原告实际提供物业管理服务，被告也按约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告的物业服务严重不符合合同约定，不应给付物业费，因被告未提供支持其主张的充分证据，本院不予以支持。若原告存在物业管理方面的问题，可以向原告提出意见要求提升服务，还可以按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，以维护业主的权益。原告也应听取业主的合理意见，提升服务质量和水平。现原告请求被告支付拖欠的2015年1月5日至2017年2月5日共计25个月物业服务费5002.5元，本院予以支持。原告请求被告支付2015年、2016年欠付的生活垃圾清运费192元（每年96元），因合同中约定的物业管理服务费用内容第（3）项“物业管理区域清洁卫生费用”按通常理解应包含垃圾清运费，故对原告的该请求，本院不予支持。庭审中，双方各持己见，致本案调解无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、由被告杨宗品、孙良琼于本判决生效后十日内共同支付原告成都德先物业管理有限公司2015年1月5日至2017年2月5日共计25个月的物业服务费5002元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告杨宗品、孙良琼承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 李 军
二〇一七年四月十日
书记员 苏宝淋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。
第四十二条一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。