湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0202民初1781号
原告邵光。
被告株洲市海川房地产开发有限公司（以下简称海川房地产）。
法定代表人：周友恩。
特别授权委托代理人黄国重。
被告株洲市海川宾馆有限公司（以下简称海川宾馆）。
法定代表人王珂，该公司执行董事。
特别授权委托代理人曹艳红。
原告邵光与被告海川房地产、海川宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年1月22日立案受理后，2015年6月15日作出一审判决，原告邵光不服（2014）株荷法民一初字第304号民事判决，向株洲市中级人民法院提起上诉，2016年9月28日株洲市中级人民法院以（2016）湘02民终1050号《民事裁定书》裁定：撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第304号民事判决；发回株洲市荷塘区人民法院重审。2016年11月9日本院重新立案，由审判员吴珉庆、人民陪审员袁文赞、人民陪审员李国兴另行组成合议庭，吴珉庆担任审判长并主审，2017年1月6日公开开庭进行了审理，书记员张昭担任庭审记录。原告邵光、被告海川房地产的委托代理人黄国重、被告海川宾馆的委托代理人曹艳红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邵光向本院提出诉讼请求：1、解除二被告签订的《房屋租赁合同书》和《关于株洲市海川房地产开发有限公司与株洲市海川宾馆有限公司所签房屋租赁合同的补充协议》的租赁标的物中关于属于原告所有的海川综合楼301号房屋的租赁合同法律关系；2、二被告立即将海川综合楼301号房屋交付给原告；3、二被告向原告支付所拖欠的海川综合楼301号房屋自2012年4月1日起至2013年12月31日止的租金407338.425元和逾期支付的违约金75153.9元，共计482492.325元（按照同期银行贷款利率2倍计算）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年7月30日，二被告签订房屋租赁合同，约定被告海川宾馆承租海川综合楼一楼9、10门面及二楼至十二楼，租赁期限为2009年1月1日至2020年12月20日止，其中三楼租金为23.5元/平方米，四楼租金为12.5元/平方米，租金每三年增加10%，租金按季支付。2009年3月19日，原告邵光购买了被告海川房地产开发的海川综合楼三、四楼。2009年9月6日，原、被告签订补充协议，约定房屋租金从2009年10月1日起计算，被告海川房地产承诺在2009年9月25日交付首期租金给原告。补充协议签订后，由于被告不按时交租，经双方协商一致，解除了四楼房屋租赁合同，原告另行租赁，但三楼的房屋租金二被告未支付。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
二被告共同辩称：原告邵光不是房屋所有权人，原、被告之间没有租赁合同关系。原告以非法手段强占了海川综合楼三、四楼，构成了侵权。被告公司未收取过租赁费，一直由原告收取。原告的部分诉请超过法定诉讼时效，请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告邵光为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告双方房屋租赁合同法律关系的事实；2、海川房地产与海川宾馆所签房屋租赁合同的补充协议，拟证明原、被告合同履行情况的事实；3、购房收款收据、商品房买卖合同，拟证明原告邵光系海川综合楼301房屋实际所有权人的事实。质证时，被告海川房地产对原告提交的上述证据无异议，被告海川宾馆对证据的真实性无异议，但认为原告提交的证据证明原、被告之间没有租赁关系，原告没有取得全部的房屋产权。经审查，双方当事人对上述证据无异议，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。
被告海川房地产未向本院提交证据。
被告海川宾馆为支持其答辩理由，向本院提供了如下证据：1、（2014）株荷法第303号民事判决书，拟证明原告没有付清购房款，所以原告无权收取租金。质证时，原告邵光认为，(2014)株荷法第303号民事判决书是未生效的判决书，没有发生法律效力。经审查，(2014)株荷法第303号民事判决书是邵光、龙霞（邵光之妻）诉被告海川房地产商品房预售合同纠纷，该案二审时在株洲市中级人民法院调解结案，被告海川宾馆提交的判决书未发生法律效力，与本案没有关联性，不能作为证据使用，本院不予确认；2、海川酒店（即海川宾馆）三、四楼洗浴中心全体股东与王初雄签订的《转让协议》，拟证明2011年11月22日被告海川宾馆把3、4楼洗浴中心资产转让给王初雄的事实。质证时，原告邵光认为原告只跟被告海川宾馆有租赁合同，此合同原告不认可。经审查，该协议是2010年3月27日被告海川宾馆将海川酒店三、四楼（即海川综合楼三、四楼）出租给谭毅强等四人经营洗浴中心，2011年11月22日谭毅强等四人又将该洗浴中心的经营权转让给王初雄的事实，本院对该协议的真实性予以确认；3、收款收据，拟证明原告邵光与王初雄有房屋租赁合同关系的事实。质证时，原告邵光对收款收据的真实性无异议，但认为原告只跟被告海川宾馆有租赁关系。经审查，该收款收据是原告向王初雄出具的2011年11月22日、23日收到2011年12月前的租金的凭据，本院对该收款收据的真实性予以确认；4、证人王初雄出庭证言，拟证明是原告将301号房出租给王初雄及2012年4月份之后三楼空置的事实。质证时，原告认为证人所述不实，原告只与被告海川宾馆有租赁合同，原告没有对三楼（301房）上锁。经审查，证人王初雄的证言证明了其与谭毅强等四人签订洗浴中心《转让协议》的事实，此证言与被告海川宾馆提交的《转让协议》相印证，本院予以确认，但证人王初雄提出三楼（301房）被锁，不能证明原告邵光实际控制海川综合楼301房的事实，本院对该部分证言不予确认。二被告就诉讼时效的答辩理由没有向本院提交相关证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年7月30日，二被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定：1、被告海川宾馆租赁被告海川房地产开发的株洲市文化路和石宋路交叉处的海川综合大楼一楼9-10门面和二楼至十二楼的全部，以及地下停车场和靠石宋路边的前坪；租赁期限自2009年1月1日起至2020年12月30日时止；二至三楼租金为每平方米23.5元/月，房屋租金每三年递增一次，递增幅度为10%，租金按季度支付，每个季度开始的前一天交纳。……。21、合同履行过程中，任何一方违反约定，不能及时适当履行义务，如延迟交付房屋、延迟交付租金等行为均应承担违约责任，延迟履行的违约金以1000元/天计算，违约时间不得超过30天，否则可提前终止合同。……。2009年3月19日，龙霞、原告邵光与被告海川房地产签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，龙霞、原告邵光共同购买被告海川房地产开发的株洲市荷塘区文化路与石宋路交汇处海川综合楼301号及401号至411号房屋，其中301号房屋面积为770.38平方米。房屋总价款2904088元；付款方式：龙霞、原告邵光支付首款后余款以银行按揭贷款方式付款，被告海川房地产于2009年6月1日前将房屋交付给龙霞、原告邵光（事实上此时被告海川房地产已经将原告购买的上述商品房交付并出租给了被告海川宾馆）。合同签订后，龙霞、原告邵光依合同要求缴纳了部分购房款，余款办理了按揭手续。2009年9月6日，二被告签订《关于株洲市海川房地产开发公司与株洲市海川宾馆有限公司所签房屋租赁合同的补充协议》，原告邵光作为业主在该补充协议上签字，该协议约定：房租从2009年10月1日起计算，被告海川宾馆承诺在2009年9月25日交付首期租金给海川大楼各业主；……；4、海川宾馆要求海川大楼各位业主对株洲市海川房地产开发公司与株洲市海川宾馆所签房屋租赁合同及补充协议签字认可；因被告海川房地产原因影响海川宾馆不能正常开业，被告海川宾馆不付业主房租，由被告海川房地产负责全额付房租给业主。补充协议签订后，原告邵光没有在二被告2008年7月30日签订的《房屋租赁合同书》上补签字。2009年10月1日开始被告海川宾馆按照被告海川房地产的要求将租金直接支付给海川综合楼包括原告在内的各业主。2010年3月27日株洲市海川酒店有限责任公司（即海川宾馆）与谭毅强、尹玉波签订《房屋租赁合同》，合同约定：株洲市海川酒店有限责任公司将海川综合楼三楼、四楼房屋出租给谭毅强、尹玉波，用于经营海川洗浴中心。2011年11月22日谭毅强等四人又与王初雄签订《转让协议》，协议约定：谭毅强等四人将海川洗浴中心的经营权转让给王初雄，转让条件;王初雄（受让方）承接和应负责以前的债权债务，房租22万元，装修欠款265371元。当日原告邵光通过被告海川宾馆财务（盖有海川宾馆有限公司财务专章）收到王初雄交纳的租金五万元，次日即2011年11月23日原告邵光再次通过被告海川宾馆财务收到王初雄交纳的租金5730元。后因意见分歧，该《转让协议》没有履行，原告邵光投资购买的海川综合楼301号房从2012年4月1日起空置至今。上述《租赁协议》及《转让协议》原告邵光均未签字。2012年4月，原告邵光与刘艳阳签订房屋租赁合同，将株洲市海川综合楼四楼（401-411房）出租给了刘艳阳。被告海川宾馆认为原告邵光与刘艳阳签订房屋租赁合同未经过其同意，是侵权行为，原告邵光认为另行租赁是被告违约不按期交纳租金所致，为此酿成纠纷。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告海川房地产与被告海川宾馆签订的《房屋租赁合同书》及原告签名、二被告签订的《关于株洲市海川房地产开发公司与株洲市海川宾馆有限公司所签房屋租赁合同的补充协议》系当事人真实意思表示，虽然原告邵光未在《房屋租赁合同书》上签名，但在补充协议上以业主身份签名，是原告承认二被告之间有租赁关系并予以认可的行为，故上述二份协议是原告及二被告的真实意思表示，协议内容合法有效，对协议双方均有约束力。现原、被告对解除上述合同无异议，原告的该项诉讼请求本院予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原告邵光与被告海川房地产签订的《株洲市商品房（预）销售合同》中约定2009年6月1日前将房屋交付给龙霞、原告邵光，被告海川房地产未通过原告验收直接将原告购买的房屋交付海川宾馆使用，由海川宾馆向原告支付租金的行为，是原告实际占有、视为房屋交付使用的事实，原告邵光要求被告海川宾馆支付租金的诉讼请求成立，本院予以支持；原告邵光以按揭付款的方式购买被告海川房地产开发的房屋，虽然未及时取得房屋所有权证，但对购买的房屋有权取得收益，双方的补充协议中二被告也认可原告的业主身份，故被告辩称原告不是产权人的理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告海川房地产要求被告海川宾馆将租金直接支付给原告邵光，三方无异议，并已实际履行，应视为原告邵光与被告海川宾馆形成了事实上的租赁关系；原告邵光向王初雄出具收款收据，是对转让协议的认可，但不能据此认定原告邵光与王初雄之间形成租赁关系，原告邵光请求由被告返还房屋的诉讼请求成立，本院予以支持；二被告签订的《房屋租赁合同书》有效期是2009年1月1日至2020年12月30日，在双方没有解除合同的前提下，原告邵光于2012年4月1日将海川综合楼401号至411号房屋租赁给他人，该行为不应视为原告邵光将海川综合楼301号房屋的租赁合同一并解除，未出租的301号房屋原告邵光与被告海川宾馆应在结算相关费用后及时办理房屋验收及终止合同手续，为此造成的损失被告海川宾馆、原告邵光均应承担责任。被告海川房地产虽然是租赁合同的签约人，但在履约过程中该公司已约定由被告海川宾馆直接将租金支付给原告邵光，被告海川房地产在租赁合同履行期间未受益，为此发生的纠纷海川房地产不承担责任。依《房屋租赁合同书》约定：违约时间不得超过30天，否则可提前终止合同。本案中，原告邵光自2012年5月1日已享有合同解除权，且原告对其享有该权利明知或应明知。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。原告邵光明知被告海川宾馆已实际违约且以行为表明将不再履行合同，即使选择等待海川宾馆履约，也不应超过合理时间。在近两年的期间内被告海川宾馆未向原告邵光支付租金，原告邵光始终未采取提前解除合同、将房屋另行出租等措施，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了《中华人民共和国民法通则》第四条所确定的诚实信用原则。2012年5月1日后，酌定给予原告邵光二个月的期限，作为其等待被告海川宾馆履约的合理期间，即原告邵光可向被告海川宾馆主张三个月的租金，剩余的租金损失由原告邵光自行承担。被告海川宾馆应支付给原告邵光2012年4月1日至6月30租金54311.79元（计算方式：：770.38㎡*23.5元/月*3个月=54311.79元）。因租赁合同中已约定违约责任，原告请求按照同期银行贷款利率2倍计算不妥。被告海川宾馆承租的房屋共12层，301号房屋是其中一层，以约定的1000元/天计算12层楼的违约金，301号房每天的违约金为83.30元（计算方式：1000/12=83.30元），2012年4月1日计算至2012年6月30日，共计7580.30元（计算方式：83.3元/天*91天=7580.30元）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十九条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》和《关于株洲市海川房地产开发有限公司与株洲市海川宾馆有限公司所签房屋租赁合同的补充协议》中关于海川综合楼301号房屋的租赁合同关系；
二、被告海川宾馆在收到本判决书后三日内办理移交手续，将海川综合楼301号房屋返还给原告邵光；
三、被告海川宾馆向原告邵光支付海川综合大楼301号房租金54311.79元，同时向原告邵光支付延迟支付房租产生的违约金7580.30元，上述二项合计61892.09元。该款在本判决书生效后十日内一次性履行完毕；
四、驳回原告邵光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11358元，由原告邵光承担8000元、被告海川宾馆承担3358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 吴珉庆
人民陪审员 袁文赞
人民陪审员 李国兴
二〇一七年三月十七日
书 记 员 张 昭
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。