杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1086号
原告：浙江通力投资有限公司。
法定代表人：陈忠良。
委托代理人：余宝成、陈友铭，浙江中天北辰律师事务所律师。
被告：中博展览股份有限公司。
法定代表人：任行。
被告：杭州远大传媒有限公司。
法定代表人：任冠强。
被告：任行。
三被告共同委托代理人：池伟松、林慧，浙江天册律师事务所律师。
原告浙江通力投资有限公司（以下简称通力公司）与被告中博展览股份有限公司（以下简称中博公司）、杭州远大传媒有限公司（以下简称远大公司）、任行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员吕小明独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余宝成、陈友铭，三被告共同委托代理人林慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通力公司诉称：2012年1月18日，原告与被告中博公司的前身浙江中博展览股份有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方就租赁物、租赁期限、租金及其支付方式、违约责任、争议解决等内容作了约定。租赁期限为5年，自2012年2月1日起至2017年3月15日止；租金标准为每年2123057元，每年支付一次，首期租金于合同签署之日起三日内支付，以后各次均于每年的3月5日前支付；逾期支付租金和物业管理费在30天以内，被告中博公司以应付租金和物业管理费数额并按每日万分之五支付滞纳金，逾期支付超过30日的，被告中博公司除按前述标准的双倍支付滞纳金外，原告有权解除合同并要求被告中博公司赔偿相当于本合同约定标准两个月租金的经济损失。2012年4月25日，为明确租赁物装修方面的权利义务，原告与被告中博公司又签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期满或者合同提前终止的，原告有权要求被告中博公司对租赁房屋恢复原状。
2013年3月11日，被告中博公司将其向原告承租的其中783.69平方米房屋转租给案外人天津鑫天地贵金属经营有限公司（以下简称鑫天地公司）租赁期限为自2013年3月11日至2015年3月10日。2014年3月5日，为方便财务结算，原告与被告中博公司、鑫天地公司签订了《房屋租赁补充协议》，约定由鑫天地公司受让承租权的783.69平方米房屋的年租金由该公司直接支付给原告；在鑫天地公司足额支付租金的前提下，原租赁合同项下自2014年3月16日至2015年3月15日期间被告中博公司应付租金1036079元分两次支付，每次支付518039.50元，支付时间分别为2014年5月20日前和2014年11月20日前。因被告中博公司此后未按三方达成的补充协议约定时间支付房租，原告分别于2014年6月16日和7月15日向被告中博公司发函催款。因被告中博公司存在逾期支付租金30天以上的严重违约行为，2014年8月12日，原告向被告中博公司送达《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知解除双方所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。2014年8月19日，被告中博公司回函同意提前解除合同并承诺于2014年9月15日搬出所租赁房屋，结清所欠租金518039.5元。但被告中博公司仍未按承诺的付款期限支付。
2014年9月15日，被告中博公司、远大公司、任行共同向原告出具担保函，确认被告中博公司于2014年9月30日前支付租金不少于280000元，剩余租金及拖欠案外人杭州德汇物业管理有限公司的物业费、电费及公共能耗费合计66693.86元于2014年10月15日前支付；被告远大公司、任行作为被告中博公司的连带责任保证人，保证范围为租金及相关其他费用、违约金、赔偿金、装修改造复原费以及原告实现债权的所有费用。此后，被告中博公司分别于2014年11月10日、12月18日共支付了200000元租金，余欠租金至今未付，被告远大公司、任行也未履行保证担保责任。因被告中博公司退租时未依约将房屋恢复原状，原告委托杭州山瑞建设有限公司进行了装修复原施工。复原竣工后，经浙江金瑞工程咨询有限公司对复原工程进行决算审计，审定造价为439813元。为此，原告诉诸法院，请求判令：1、被告中博公司支付原告房屋租金318039.50元及至清偿时止的迟延付款滞纳金（暂计算至2015年4月18日为105926.47元），赔偿经济损失353842.83元、支付装修复原费用439813元、支付实现债权费用42000元；2、被告远大公司、任行对被告中博公司的付款义务承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告中博公司、远大公司、任行辩称：原、被告之间的存在房屋租赁关系属实，被告中博公司尚欠原告房屋租金318039.50元没有异议。原告主张的滞纳金及经济损失过高，滞纳金与经济损失均属违约责任的承担方式，不应重复计算，并且应以实际损失为依据。原告主张的装修复原费用合同没有明确约定，且费用明显过高。
原告通力公司为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》，证明2012年1月18日，原告与被告中博公司的前身浙江中博展览股份有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方就租赁物、租赁期限、租金及支付、违约责任等内容作了约定的事实。
2、《房屋租赁合同补充协议》，证明2012年4月25日，原告与被告中博公司为明确租赁物装修方面的权利义务签订了《房屋租赁合同补充协议》。
3、《房屋租赁合同》，证明：2013年3月11日，被告中博公司经原告附条件同意将其向原告承租的其中783.69平方米房屋自2013年3月11日至2015年3月10日为期两年的房屋承租权转让给天津鑫天地贵金属经营有限公司的事实。
4、《房屋租赁补充协议》，证明：2014年3月5日，为方便财务结算，原告与被告中博公司、鑫天地公司签订了《房屋租赁补充协议》，三方就2014年3月16日至2015年3月15日期间，被告中博公司的房屋租金支付方式重新进行了约定。
5，《关于房屋租金的函》2份，证明原告分别于2014年6月16日、2014年7月15日向被告中博发函催收租金的事实。
6、关于解除房屋租赁合同的通知，证明2014年8月12日，因被告中博公司逾期支付租金30天以上，原告向被告中博公司送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》及补充协议的事实。
7、被告中博公司《关于解除房屋租赁合同的函》，证明2014年8月19日，被告中博公司向原告发函提出解除租赁合同，并承诺于2014年9月15日前搬出所租赁房屋，结清所欠租金的事实。
8、《担保函》，证明：2014年9月15日，被告中博公司再次承诺于2014年10月15日之前分两期付清拖欠的租金，被告远大公司、被告任行承担连带责任保证，保证范围为原合同项下租金及相关其他费用、违约金、赔偿金、装修改造复原费、以及甲方实现债权的所有费用，包括但不限于差旅费，诉讼费，律师费的事实。
9、工商变更档案材料，证明被告中博公司前身为浙江中博展览股份有限公司。
10、租赁房屋竣工图，证明原告交付房屋时房屋的状况。
11、被告装修施工图，证明被告中博公司承租案涉房屋对房屋进行装修的情况。
12、《装修工程施工合同书》，证明因被告中博公司退租时未将房屋恢复原状，原告收回出租房屋后，委托杭州山瑞建设有限公司进行装修复原施工的事实。
13、《工程造价咨询报告书》，证明装修复原施工工程结算造价为439813元的事实。
14、发票及转账支票存根，证明原告支付场地复原施工工程款的事实。
15、委托代理合同及律师代理费发票。证明原告为实现债权而支付律师代理费42000元。
经庭审质证，被告对原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、15没有异议，本院认为上述证据符合真实性、合法性、关联性的证据特征，本院予以确认。原告证据12、13、14被告虽提出异议，但未提供相关证据予以反驳，且原告证据12、13、14相互印证，本院予以确认。
被告中博公司、远大公司、任行未向本院提供证据。
根据本院确认的有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年1月17日，浙江中博展览股份有限公司名称变更为中博展览股份有限公司，即本案被告。2012年1月18日，原告通力公司为出租方（甲方）与被告中博公司的前身浙江中博展览股份有限公司为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》。约定：乙方租赁甲方位于玉古路168号武术馆大楼（暂用名）6层及地下车库停车位2个，面积1746平方米；租赁期限为5年，自2012年2月1日起至2017年3月15日止；房屋租金3.30元／平方米?天，合计2103057元／年，车位租金为10000元／年?个，合计20000元／年，以上两项合计2123057元／年；租金每年支付一次，先付后用，首期租金于本合同签署之日起三日内支付，以后各次均于每年的3月5日前支付；租赁期满或者提前终止本合同，乙方对租赁物所进行的固定装修以及所增设的不可移动的附属设施、设备均不予拆除并无偿归甲方所有；逾期支付租金和物业管理费在30天以内的，乙方按应付租金和物业管理费数额并每日万分之五支付滞纳金，逾期支付超过30日的，乙方除按前述标准的双倍支付滞纳金外，甲方有权解除合同并有权要求乙方赔偿相当于本合同约定标准两个月租金的经济损失，甲方因此行使合同解除权的，合同自甲方通知送达乙方时解除；任何一方要求提前终止本合同，需提前一个月以书面形式通知对方，对方同意提前终止合同的，合同得提前终止，但要求提前终止合同的一方应向对方支付尚未履行部分租期（指本合同第3.1条约定的租期）租金总额的10%补偿金，该补偿金付清并将租赁物腾空之日，合同解除；乙方返还租赁物应当满足的条件之一固定装修以及不可移动的乙方增设设备、设施未被拆除或已根据甲方要求恢复原状的。双方约定了其他合同相关内容。为进一步明确双方在装修等方面的权利义务，2012年4月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁期满或者提前终止《房屋租赁合同》的，通力公司有权要求中博公司对租赁房屋恢复原状或所进行的固定装修以及所增设的不可移动的附属设施、设备均不予拆除并无偿归甲方所有；租赁期满或者提前终止《房屋租赁合同》，中博公司返还租赁房屋的，均应符合《房屋租赁合同》的相关约定以及本协议第二条的约定；本协议自双方盖章之日起生效，本协议与《房屋租赁合同》有冲突之处，以本协议为准。
2013年3月11日，中博公司与天津鑫天地贵金属经营有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定中博公司将其向通力公司承租的其中783.69平方米房屋自2013年3月11日至2015年3月10日转租给案外人天津鑫天地贵金属经营有限公司，通力公司作为鉴证方予以盖章同意。为方便财务结算，通力公司、中博公司、鑫天地公司签订了《房屋租赁补充协议》，约定鑫天地公司受让承租权的783.69平方米房屋自2014年3月11日至2015年3月10日期间的房屋租金由鑫天地公司直接支付给通力公司；在鑫天地公司足额支付租金的前提下，原租赁合同项下自2014年3月16日至2015年3月15日期间的剩余房屋租金1036079元由中博公司支付给通力公司，支付方式调整为分二次支付，每次支付金额为518039.50元，第一次应在2014年5月20日前支付，第二次应在2014年11月20日前支付；如中博公司未按照本补充协议第二条或第四条约定支付房屋租金的，通力公司有权按照原租赁合同第8.4条约定行使合同解除权（指房屋租赁合同），并有权要求中博公司承担租赁房屋装修改造复原费用，由此引起的鑫天地公司损失（包括但不限于因转租合同失效而引起的损失等），由中博公司承担。因中博公司此后未按三方之间的补充协议约定时间支付房租，通力公司分别于2014年6月16日、2014年7月15日向中博公司发函催讨房屋租金，但中博公司收函后仍未支付。2014年8月12日，通力公司向中博公司送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知解除双方所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，中博公司工作人员于当日签收了该书面通知。2014年8月19日，中博公司向通力公司回函同意提前解除合同并承诺于2014年9月15日前搬出所租赁房屋，结清所欠租金518039.50元，但中博公司未按承诺期限履行付款义务。2014年9月15日，中博公司、远大公司、任行向通力公司出具担保函，确认中博公司于2014年9月30日前向通力公司支付租金不少于280000元，拖欠案外人杭州德汇物业管理有限公司的物业费、电费公共能耗费合计66693.86元及剩余租金于2014年10月15日前支付；远大公司、任行作为中博公司的连带责任保证人，保证范围为原合同项下租金及相关其他费用、违约金、赔偿金、装修改造复原费用以及甲方实现债权的费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等，保证期限为主债务履行期届满之日起两年。此后，中博公司分别于2014年11月10日、12月18日两次共支付了200000元，截止2014年9月15日，中博公司搬离所承租的房屋，尚欠通力公司房屋租金318039.50元未付。2014年9月15日，通力公司与杭州山瑞建设有限公司签订了《装修工程施工合同书》，由杭州山瑞建设有限公司对涉案房屋进行装修复原施工，工程于2014年9月16日开工，2014年10月30日竣工。2015年3月11日，经浙江金瑞工程咨询有限公司对装修复原工程进行结算审核，并出具了《工程造价咨询报告书》，涉案装修复原工程审核造价为439813元。通力公司于2014年10月13日支付了杭州山瑞建设有限公司工程预付款215376元，2015年3月25日支付了剩余工程款224437元。通力公司为实现本案债权支付了律师代理费42000元。
本院认为：通力公司与中博公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告之间成立房屋租赁法律关系。通力公司作为出租人，按合同约定履行了相应的合同义务，而中博公司作为承租人，未按合同约定期限支付房屋租金，已构成违约，依法应承担违约责任。中博公司未付的租金数额为318039.50元，原、被告均无异议，故通力公司要求中博公司支付租金318039.50元的诉讼请求有理，本院予以支持。关于违约金数额，中博公司主张违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中逾期支付租金既约定了滞纳金，也约定了赔偿两个月租金的经济损失，从性质上分析，均系承租方违约所导致的法律后果，属于违约损失范畴，故滞纳金及赔偿经济损失不应重复计算。本院综合考虑中博公司拖欠租金的数额、通力公司收回涉案房屋进行复原装修及复原装修的时间等情况，酌情确定违约经济损失为265381元。关于装修复原费用，根据双方的租赁合同及补充协议，租赁期满或者提前终止房屋租赁合同的，通力公司有权要求中博公司对租赁房屋恢复原状或所进行的固定装修以及所增设的不可移动的附属设施、设备均不予拆除并无偿归通力公司所有。从通力公司发给中博公司的催讨租金的函及解除租赁合同的通知中，通力公司均主张装修复原费用即要求中博对租赁房屋恢复原状，同时，在中博公司、远大公司、任行所出具《担保函》亦明确担保范围包括装修改造复原费用，且中博公司未提供相关证据证明装修改造复原费用存在明显不合理之处。因此，中博公司退还租赁房屋时应按合同约定将房屋恢复原状，现通力公司将房屋恢复原状而支付的装修改造复原费用439813元理应由中博公司承担。关于通力公司为实现债权而支付律师费42000元，因《房屋租赁合同》及补充协议均未约定律师费由中博公司负担，故本院不予支持。因远大公司及任行自愿为中博公司提供连带责任保证，保证范围为租金及相关其他费用，故通力公司要求远大公司、任行对中博公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求有理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、中博展览股份有限公司支付浙江通力投资有限公司房屋租金318039.50元、违约经济损失265381元、装修复原费用439813元，共计1023233.5元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、杭州远大传媒有限公司、任行对中博展览股份有限公司上述款项承担连带保证责任。
三、驳回浙江通力投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16136元，减半收取8068元，由浙江通力投资有限公司负担1514元，中博展览股份有限公司、杭州远大传媒有限公司、任行共同负担6554元，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕小明
二〇一五年九月十七日
书记员 冯 俊