江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1148号
上诉人（原审被告）：吉安创天国际投资有限公司，住所地江西省吉安市吉州区北门街13号二层，统一社会信用代码913608007419933299。
法定代表人：陈镇荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨文峰，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗开英，女，1969年4月23日生，汉族，住江西省吉水县。
上诉人吉安创天国际投资有限公司（以下简称创天公司）因与被上诉人罗开英商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人创天公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：罗开英的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并驳回罗开英的全部诉讼请求。
被上诉人罗开英辩称：被上诉人已支付柴火间购置款，但是柴火间没有交付，柴火间出入口已经被吉安市城乡规划建设局封堵了，柴火间已达不到使用目的，请求二审法院维持一审判决。
原告罗开英向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的柴火间认购协议，被告向原告返还柴火间认购款45346元；2、判令被告因欺诈销售而应偿付给原告的赔偿款45346元；3、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：原告系被告创天公司投资开发的吉安市吉州区恒源泰水岸绿洲C区（又称海联·五星公馆）小区业主。2013年9月27日，原告(乙方)与被告创天公司恒源泰水岸绿洲C区项目部（甲方）签订海联·五星公馆柴火间认购协议并约定：“乙方已充分了解甲方所销售的海联·五星公馆小区柴火间的各种配套设施、装饰装修标准及规划设计等实际情况…一、乙方自愿购买由甲方开发海联·五星公馆小区柴火间一套（其平面图见附件一），该柴火间编号为2号楼负一层北5室（以下简称该物业）；二、乙方认购该物业…总房款为45346元…五、双方约定：1、乙方付清该柴火间总房款后即拥有该柴火间的使用权。2、柴火间不办理产权证，只作为该房销售使用权完全转让。”同年9月22日，被告创天公司恒源泰水岸绿洲C区项目部向原告出具江西省地方税务局通用预收款收据，确认收到罗开英购置海联·五星公馆2栋北5室款项45346元。
另查明，2017年11月21日，吉安市城乡规划建设局就涉案小区质量与安全问题函复吉安市信访局，前者因接到业主反映恒源泰水岸绿洲C区地块1#、2#楼工程的问题投诉，经该局核实，涉案小区1#、2#楼存在擅自增设地下室（储藏间，层高2.1米，建筑面积共计448平方米）的违法行为，该局将督促责任单位对上述问题予以跟踪整改。
一审法院认为：综合原、被告诉辩及当庭出示的证据材料，可以将本案焦点概括为：1、原告与被告项目部签订的柴火间出让协议的合同效力如何？2、原告依照《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第55条向被告主张的加倍赔偿款能否得到支持？
关于第一个问题。被告恒源泰水岸绿洲C区项目部违反建设规划许可，于小区1#、2#内增设地下室并将其分割成若干柴火间并以所谓转让使用权的方式，规避被告不具备柴火间出让资格的事实，系以合法形式掩盖非法目的，且侵害了小区其他业主的合法利益。此外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房产禁止交易的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效的规定，被告恒源泰水岸绿洲C区项目部与原告就涉案柴火间的出让协议因违反上述禁止性规定，应认定为无效合同。原告诉请解除该协议书，虽然被告作为项目部的法人单位亦同意予以解除，但因该无效协议自始无效，一审法院对原告解除合同的诉请不予支持。但无效合同已经履行的，双方应将依照合同从对方取得的财产予以返还。原告主张被告退还柴火间购置款，具有法律依据，一审法院予以支持。因合同无效而造成的损失，如属一方过错造成，有过错的一方应承担自己的损失并赔偿无过错方的损失。被告向原告出让涉案柴火间，在合同无效的情况下，原告的合同目的不能实现，可向被告主张购置款的利息或其他损失，但原告未诉请主张，对此一审法院不予审理。
关于第二个问题。一审法院认为，商品房买卖中的欺诈行为不能适用《消法》第55条之规定，理由如下：首先，根据《消法》第55条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《商品房买卖司法解释》第8条、第9条规定的五种情况和该解释第14条第（2）项有关购房款双倍返还的规定。除以上几种情形外，即使出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿责任，而只能承担违约或合同无效的赔偿责任。其次，《商品房买卖司法解释》适用惩罚性赔偿的情形，无论是一房数卖还是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，主要是由于卖方故意或者违背诚实信用原则导致标的物无法交付或具有某种瑕疵，或者故意隐瞒真相，欺骗消费者，即商品房买卖中的惩罚性赔偿，适用的不是这种领域中的商品欺诈或者服务欺诈，而是在买卖商品房中出卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约。且其惩罚性赔偿的基数也非《消法》第55条规定的“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用”，而是“已付房款”。最后，商品房作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，前者买卖合同上即使出卖人隐瞒了某些真实情况或者捏造了某些虚假情况，也不能与普通商品交易中的欺诈行为相提并论。《商品房买卖司法解释》是对商品房买卖的特别规定，人民法院在审理商品房纠纷案件中具体适用法律、法规问题的意见与标准，应当优先适用，同时也应避免惩罚性赔偿不适当的扩张。判决：一、被告吉安创天国际投资有限公司偿还原告罗开英柴火间购置款45346元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告罗开英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2067元，由原、被告各半负担。
本院二审期间，被上诉人罗开英向本院提交了两份证据，第1份证据，小区业主联合出具的反映涉案小区存在违规行为的报告，第2份证据，17张图片，两份证据均证明涉案房屋是违规建筑。本院组织当事人进行了质证，上诉人吉安创天国际投资有限公司对两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据1是复印件，又是业主的自我陈述，而证据2不能确定是否与现场的情况相符，认为两份证据均不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，证据1的出具人与本案存在利害关系，且该证据系复印件，无法确认其真实性及合法性，本院对该份证据不予采信；证据2尽管被上诉人提出异议，但其异议理由不正当，经本院审查，17张图片中仅有7张与柴火间的现状、使用情况相关联，但较为客观地反映出柴火间出入口被封堵的事实，对该7张图片本院予以认定，其他9张图片因与涉案房屋无关，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案柴火间的出入口因涉及违章被封堵。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：创天公司应否偿还罗开英柴火间购置款45346元？创天公司上诉认为，罗开英的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求依法撤销原审判决第一项，改判驳回罗开英的全部诉讼请求。罗开英辩称涉案柴火间的出入口被堵住无法使用。本院认为，创天公司与罗开英签订《海联·五星公馆柴火间认购协议》，双方约定柴火间不办理产权证，只转让柴火间的使用权。由于创天公司未经规划许可，擅自增设地下室（即柴火间），被吉安市城乡规划建设局要求整改，涉案柴火间的出入口被封堵，导致罗开英无法使用涉案柴火间，而且创天公司在一审庭审时亦同意解除合同。因此，一审法院判决创天公司返还罗开英柴火间购置款45346元，有事实和法律依据。
综上所述，创天公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费934元，由上诉人吉安创天国际投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 肖永兰
二〇一八年五月十一日
书记员 郭 琴