广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初1841号
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇蓬莱一路22号。
负责人卢耀明。
委托代理人李浩波，系该公司员工。
委托代理人梁柳青，系该公司员工。
被告林玉钦，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市。
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江大桥边。
法定代表人杨文杰。
委托代理人赵宇轩，系该公司员工。
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行诉被告林玉钦、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（下简称碧桂园物业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李浩波、被告碧桂园物业公司的委托代理人赵宇轩到庭参加了诉讼，被告林玉钦无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告于2000年10月18日与原告签订了一份《购房借款抵押合同》，约定被告林玉钦向原告借款396000元用于购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园南十路7座208号房产，贷款以所购买的房屋作抵押担保，被告碧桂园物业公司为保证人。合同签订后，原告于2000年10月18日向被告林玉钦发放了396000元贷款，借款期限为2000年10月18日至2030年10月17日。被告林玉钦自2015年9月21日起未按合同约定按时供款，经原告工作人员催收后，被告林玉钦告知原告其确无能力归还贷款本息。截止至2016年1月21日，被告林玉钦已拖欠三期应供款，根据《购房借款抵押合同》第二十二条约定，原告有权要求被告林玉钦提前偿还部分或全部欠款，有权要求被告碧桂园物业公司对上述债务承担连带责任，并有权在抵押物进行处分后所得款项的10%用作损失的补偿。涉案房产已办理抵押登记手续，该抵押物的他项权利人为原告，故原告对抵押物享有优先受偿权。请求法院：一、判令被告林玉钦立即向原告清偿《购房借款抵押合同》（编号为顺信购房抵借字2000第717号）项下贷款本金余额289540.37元、利息11074.92元、罚息86.95元（利息、罚息暂计至2016年1月21日，此后利息、罚息按《购房借款抵押合同》约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止）；二、判令原告就上述债务对抵押房屋（佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园南十路7座208号房产）享有优先受偿权；三、判令原告享有对抵押物进行处分后所得款项的10%作为损失补偿的权利；四、被告碧桂园物业公司对上述债务承担连带清偿责任；五、本案所有费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）由各被告承担。
被告碧桂园物业公司辩称：根据我公司与原告及被告林玉钦所签订的《购房借款抵押合同》约定，我公司仅提供阶段性保证责任，我公司的保证责任自抵押权生效后就取消了。根据原告起诉状及备案材料可知，原告已取得他项权证，即原告已对涉案房屋享有抵押权，所附条件已经成就，故保证条款已解除，我公司对被告林玉钦的债务不应再承担任何保证责任。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、金融许可证各1份，被告林玉钦身份证复印件1份，被告碧桂园物业公司的企业资料打印件1份，证明原被告诉讼主体资格。
被告碧桂园物业公司质证意见：无异议。
2.《购房借款抵押合同》、抵押物清单、借款借据、《碧桂园认购书》、《商品房单元合同备案结果证明》各1份，售楼发票专用收据2份，证明原告与被告林玉钦成立借款合同关系，原告依约向被告林玉钦发放了贷款396000元。合同约定了各自的权利义务，其中被告碧桂园物业公司为本案债务承担连带清偿责任，原告对涉案房屋享有优先偿权。
被告碧桂园物业公司质证意见：对证据的真实性无异议，涉案房屋已享有抵押权，我公司的保证责任已解除。
被告碧桂园物业公司在诉讼中无提交书面证据材料。
本院依法向被告林玉钦送达了起诉状副本、开庭传票、原告提交的证据材料等应诉材料，被告林玉钦无到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。
经庭审质证、辩证，被告碧桂园物业公司对原告提交的证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
被告林玉钦、碧桂园物业公司于2000年10月18日与原告签订《购房借款抵押合同》，约定：1.被告林玉钦向原告借款396000元用于购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园南十路7座208号房产，借款期限为2000年10月18日至2030年10月17日。2.借款利息按月计付，月利率为4.65‰，其利率执行一年一定的办法，即合同约定的利率执行期为一年，以后每一年期满后，执行该年期满日原告公布的相应期限档次购房借款利率。借款利率在合同期内，如遇国家利率调整，原告有权根据国家有关的利率政策和自身业务发展作相应的利率变动并予以公布。3.贷款以所购买的房屋作抵押担保。4.被告碧桂园物业公司为保证人，担保范围为本合同项下借款本息、违约金及为实现债权之全部费用之总额。所担保的期限为自本合同生效之日至抵押房产办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，并交予原告之日为止。在担保期内如被告林玉钦未按时归还欠款或发生其他任何违约事项，被告碧桂园物业公司同意在原告发出书面通知后，履行连带保证担保责任，并于原告发函后三十天内，代被告林玉钦清还所欠之本息及有关费用，同时授权原告从被告碧桂园物业公司名下账户内自动扣收上述款项。5.被告林玉钦在还款期内累计拖欠三期应供款，或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，原告有权要求被告林玉钦提前偿还部分或全部欠款，并有权持有强制执行力的公证书直接向法院申请强制执行……
合同签订后，原告于2000年10月18日向被告林玉钦发放了396000元贷款。被告林玉钦自2015年9月21日起未按合同约定按时供款，经原告工作人员催收后，被告林玉钦告知原告其确无能力归还贷款本息。截止至2016年1月21日，被告林玉钦尚欠原告本金余额289540.37元、利息11074.92元、罚息86.95元。
佛山市顺德区档案馆房地产档案室出具的《商品房单元合同备案结果证明》显示：位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园南十路7座208号房产登记购房人为被告林玉钦，合同号为0061457，该房产至今未办理房地产权证，他项权利人登记为原告。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：《购房借款抵押合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，经审查，其内容也未违反法律禁止性规定，合法有效，故对双方当事人均具有法律约束力。根据《购房借款抵押合同》约定，借款人在借款期内累计拖欠三期应供款的，原告有权要求被告林玉钦提前偿还部分或全部欠款。被告林玉钦自2015年9月起未按约还贷，且至今仍未将已到期贷款本金及利息偿还给原告，已构成违约，原告要求被告林玉钦清偿截止至2016年1月21日止的本金289540.37元及利息11074.92元、罚息86.95元，并要求按合同约定的利率计算2016年1月22日起至贷款清偿完毕之日的利息、罚息，理据充分，本院予以支持。根据《购房借款抵押合同》约定，被告林玉钦以其自有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园南十路7座208号房产为上述贷款提供抵押担保，双方亦依法进行了抵押登记备案，故双方的抵押关系合法有效，原告依法对上述抵押房屋享有优先受偿权。《购房借款抵押合同》约定，被告碧桂园物业公司为保证人，担保范围为本合同项下借款本息、违约金及为实现债权之全部费用之总额。所担保的期限为自本合同生效之日至抵押房产办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，并交予原告之日为止。在担保期内如被告林玉钦未按时归还欠款或发生其他任何违约事项，被告碧桂园物业公司同意在原告发出书面通知后，履行连带保证担保责任。涉案房屋至今尚未取得房地产权属证书，依据《购房借款抵押合同》约定，被告碧桂园物业公司需对被告林玉钦的本案债务承担连带保证担保责任，被告辩称保证合同的解除条件已成就，其保证责任已消灭，明显与双方约定不符，本院不予采纳。原告要求被告碧桂园物业公司在保证担保范围内对被告林玉钦的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。原告的第三项诉请，理据不足，本院不予采纳。
综上，原告的诉讼请求中，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告林玉钦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行偿还贷款本金289540.37元及利息、罚息（计至2016年1月21日，利息11074.92元、罚息86.95元。2016年1月22日起至贷款清偿完毕之日的利息、罚息按《购房借款抵押合同》约定计算）；
二、原告广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行对位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园南十路7座208号房产（合同号：0061457）拍卖、变卖等所得款享有优先受偿权；
三、被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司对被告林玉钦的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费5810.54元、财产保全费2023.51元，合计7834.05元（原告广东顺德农村商业银行股份有限公司北滘支行已预交），由被告林玉钦、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李晓芹
人民陪审员 邓雪珍
人民陪审员 叶兆桐
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 韩思韵
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