成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初4147号
原告李中江，男，1969年12月27日出生，汉族，住成都市金牛区，
委托代理人张小洪，四川律大律师事务所律师，代理权限一般授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号。
法定代表人周玉翘。
委托代理人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，代理权限一般授权代理。
原告李中江与被告四川昌永房地产开发有限公司（简称昌永公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法由审判员李舟适用简易，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告李中江及其委托代理人张小洪、被告昌永公司委托代理人蔡萍萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李中江诉称，昌永公司因锦绣水岸项目后期建设，先后多次向李中江借款，其中2012年12月9日借款550000元，月利息3.5%，还款时间2013年12月9日；2013年3月1日借款1500000元，月利息3.5%，还款时间2014年3月1日；2013年3月21日借款1250000元，还款时间2013年7月31日,2013年5月20日前月利息3.5%，2013年5月21日至2013年7月31日月利率5%；2013年5月31日借款700000元，月利息6%，还款时间2013年8月31日；2013年6月15日借款130000元，月利息6%，还款时间2013年8月30日。以上借款到期后，李中江多次催收，昌永公司仅于2013年9月13日偿还借款本金1500000元，至今尚欠借款本金2630000元及相应利息。请求依法判令昌永公司向李中江偿还借款人民币2630000元并支付从2013年11月起至还清借款之日止按年利率24%计算的利息；诉讼费由昌永公司负担。
被告昌永公司辩称，欠款属实，实际汇款金额为4039875元，共计支付利息1322050元，超过年利率36%的利息部分要求予以退还。
经审理查明，2012年12月9日、2013年3月1日、3月21日，原、被告分别签订了三份《补充协议》，同时由昌永公司出具三份《支付收益承诺书》，约定李中江出资550000元、1500000元、1250000元，投资收益分别为19250元/月（每月9日支付）、52500元/月（每月1日支付）、43750元/月（每月20日支付），备案登记昌永公司已取得预售许可证的2套、6套、3套商品房（双方已另行签订商品房买卖合同），李中江通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，李中江无条件配合昌永公司撤销备案登记，所需费用由昌永公司承担，双方并对还款时间等事项作出了约定。后李中江分别将550000元、1500000元、1206250元汇入昌永公司法定代表人周玉翘的账户内。2013年5月25日，原、被告签订《投资协议书》一份，确认李中江于2013年3月21日投资昌永公司1250000元，2013年5月21日起至7月31日止，投资回报为每月5%。2013年5月31日、6月16日，原、被告又分别签订了二份《投资协议书》，约定李中江向昌永公司投资700000元、130000元，投资回报每月6%，支付时间分别为每月30日前、每月15日前支付下月投资收益。后李中江分别将653625元、130000元汇入昌永公司法定代表人周玉翘的账户内。2013年9月2日，原、被告签订《借款协议》一份，确认李中江借给昌永公司4130000元，约定还款时间、另行支付补偿金、违约责任等内容。审理中，经原、被告对账确认，昌永公司于2013年9月13日偿还借款本金1500000元，2013年1月7日至10月20日支付投资回报、补偿金共计1322050元。2015年11月3日、2016年5月3日，本院（2015）新都民初字第3013号、（2016）川0114民初1658号民事判决书认定，原、被告签订的《商品房买卖合同》不履行，借款另行起诉，李中江遂起诉来院，要求昌永公司还本付息。
上述事实有原、被告的陈述，李中江提供的原、被告的身份信息、银行汇款、商品房买卖合同、补充协议、支付收益承诺书、投资协议书、借款协议、本院（2015）新都民初字第3013号和（2016）川0114民初1658号民事判决书等证据，已经当庭审查核实，予以采信。
本院认为，原、被告之间虽然签订有《房屋买卖合同》，且昌永公司承诺对相关房屋备案登记在李中江名下，待款付清后再撤销备案登记，但双方又对讼争款项签订了借款协议，确认往来款项的性质为借款，同时结合双方当事人的陈述，能够认定昌永公司是为了保障李中江债权的实现而签订的房屋买卖合同并予以备案登记，双方系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。故李中江要求昌永公司立即归还借款本息的合理部分，本院予以支持。被告借款后，未履行还款义务，应当承担相应的民事责任。关于讼争借款金额，虽然原、被告确认借款金额为4130000元，但从本案查明的事实看，李中江汇款至周玉翘账户内4039875元（扣除利息90125元），依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“……预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借金额认定为本金”的规定，双方的借款金额应为4039875元，扣除已归还借款本金1500000元，昌永公司尚欠李中江借款本金2539875元及相应利息。关于讼争借款利息，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予以支持”，本案中，原、被告约定的投资回报率、补偿金已超过年利率36%，超过部分约定无效。截止2013年10月20日，昌永公司向李中江支付投资回报、补偿金共计1322050元。按年利率36%计算，550000元本金产生利息181500元（利息计算至2013年11月8日）、1500000元本金产生利息289973元、1206250元本金产生利息253312.5元（利息计算至2013年10月20日）、653625元本金产生利息98043.75元（利息计算至2013年10月30日）、130000元本金产生利息19500元（利息计算至2013年11月15日），共计842329.25元，昌永公司多支付利息479720.75元，可品迭昌永公司应付的9个月利息（余22543.25元），故昌永公司应按年利率24%分段计付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告四川昌永房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告李中江借款人民币2539875元以及利息（按年利率24%分段计算：以550000元本金为基数，从2014年8月9日起计算至欠款付清之日止；以1206250元本金为基数，从2014年7月21日起计算至欠款付清之日止；以653625元本金为基数，从2014年7月31日起计算至欠款付清之日止；以130000元本金为基数，从2013年8月16日起计算至欠款付清之日止；应扣除22543.25元）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13920元，由原告李中江负担420元，被告四川昌永房地产开发有限公司负担13500元（此款原告李中江已垫付，被告四川昌永房地产开发有限公司在履行上述给付义务时，一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李舟
二〇一六年九月九日
书记员 夏君