广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初4722号
原告：崔海照，男，1963年3月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：梁海鹏，广州军区法律顾问处律师。
委托代理人：卓采宏，广州军区法律顾问处律师。
被告:龙伟文，男，1972年1月6日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。
被告：潘翠芳，女，1983年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。
两被告的共同委托代理人：钱骏，广东宏安信律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。
第三人：王燕慧，女，1979年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区走木街28号。
第三人：广州誉景典当行有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号之一、之二首层。
法定代表人：王燕慧，该公司董事长。
原告崔海照诉被告龙伟文、潘翠芳、第三人王燕慧、广州誉景典当行有限公司民间借贷纠纷一案，本院曾以（2015）穗越法民一初字第927号《民事判决书》作出判决，被告龙伟文不服该判决提起上诉，广东省广州市中级人民法院于2016年3月8日裁定撤销原判发回重审。现本院另行组成合议庭并追加潘翠芳为本案被告，对本案公开开庭进行了审理。原告崔海照，被告龙伟文、潘翠芳的共同委托代理人钱骏到庭参加诉讼，被告王燕慧、广州誉景典当行有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔海照诉称：原告于2012年7月30日与第三人王燕慧签订2012073102号《借款合同》，约定原告向第三人王燕慧出借款项人民币485万元，借款期限三个月，从2012年7月31日起至2012年10月30日止。如第三人王燕慧逾期还款的，第三人王燕慧承诺按借款总额每天1‰作为借款罚息计算支付给原告，直至借款本息全部归还，第三人广州誉景典当行承诺愿意就第三人王燕慧借款承担连带保证责任。同日，被告龙伟文与原告签订抵2012073102号《房地产抵押合同》，被告龙伟文愿意以其名下位于增城市新塘镇××共××套的房地产作抵押，担保前述2012073102号《借款合同》的履行，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。上述合同签订后，原告已如约将485万元支付给了第三人王燕慧，但借款期限届满后，第三人王燕慧却没有依约还款，迄今第三人王燕慧仍未能将借款本金485万元及相应的利息偿还给原告。针对第三人王燕慧的上述欠款行为，原告于2013年3月26日已依据具有强制执行效力的公证文书向法院对第三人王燕慧申请了强制执行，案号为（2013）穗越法执字第2977、2978号，该两执行案件涉及的标的共为本金1000万元、罚息96.5万元（当中包括本案的485万元本金及相应罚息在内）。该两执行案件迄今并未执行完毕，法院仅执回现金1165733.16元，另外查封了第三人王燕慧在增城市新塘镇××商铺××套，第三人王燕慧再无其他可供执行的财产。因被告是第三人王燕慧前述485万元借款债务的抵押担保人，原告据此向法院提起诉讼，请求判令被告承担相应的抵押担保责任。现起诉要求法院判令：1、原告对被告名下位于增城市新塘镇××共××套的房地产（详见清单）享有抵押权，原告有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款对原告对第三人的主债权485万元以及逾期罚息（自2012年10月31日起，按借款总额每天1‰计算至清偿之日完毕）优先受偿；2、本案受理费、公告费由被告承担。
被告龙伟文、潘翠芳共同辩称：1、原告出借的借款本金实际金额为4521908.90元。2、本案房地产抵押合同中只有被告龙伟文的签名，而本案抵押房产虽然只登记在龙伟文一人名下，但是属于龙伟文与其妻子的共同财产，因此缺少龙伟文妻子的签名合同无效。3、原告可主张的债权数额为4521908.90元，扣除已执行现金1165733.16元，与查封王燕慧名下42套商铺价值2222855元，以及海珠区东晓路2308号房的房产价值（该房未做评估），扣除上述数额后原告可主张的抵押权的金额不超过1133320.74元。且原告与王燕慧约定借款当日预扣的3个月利息超过了银行同期贷款利率的四倍，超过部分为37091.1元，此应与预扣的利息29.1万元共同抵扣本金。4、原判决认定被告对涉案本息以及实现抵押权的费用承担连带保证责任缺乏事实和法律依据，原、被告之间只是签订了房产抵押合同，被告只是对涉案债权提供抵押，被告与王燕慧之间不存在连带保证关系。5、原告对被告的起诉超过了诉讼时效，原告与王燕慧的借款合同显示借款期限是2012年7月31日至2012年10月30日止，原告于2015年1月29日才向法院提起一审诉讼，已超诉讼时效，借款期限至2012年10月31日届满，因此诉讼时效应当至2014年10月29日满两年而届满。涉案抵押房屋属于夫妻共同财产，龙伟文与原告签订抵押合同办理抵押登记时未经过潘翠芳同意，是无效的的。
第三人王燕慧、广州誉景典当行有限公司均无答辩。
经审理查明：第三人王燕慧为第三人誉景公司的法定代表人。
2012年7月30日，原告与第三人王燕慧、广州誉景典当行有限公司签订编号为2012073102的《借款合同》，合同记载如下：“甲方（出借人）崔海照……，乙方：（借款人）王燕慧……，丙方（担保方）誉景公司……。乙方因资金周转需要向甲方借款，甲方在乙方提供房产（详见抵押合同（抵××号））担保的条件下同意出借，经甲、乙双方友好协商，自愿订立本合同，兹各方共同遵守：一、乙方向甲方借款金额为人民币肆佰捌拾伍万元整（小写：￥4850000）。二、借款有效期限3个月，即自2012年7月31日起至2012年10月30日止，计算起始日以甲方资金划至乙方指定帐户的当天为准。乙方应支付人民币贰拾玖万壹仟元整（小写：￥291000）利息给甲方。借款期满，乙方应以现金或转帐方式全额本金归还给甲方，如逾期乙方承诺按借款总额每天1‰作为借款罚息计算支付给甲方，直至借款本息全部归还。三、甲方在发放借款的同时，乙方须向甲方缴交三个月的利息人民币贰拾玖万壹仟元整（小写：￥291000）。……。五、乙方未经甲方书面同意而不按期还款的，乙方同意除应按第二条的约定执行外，并承担甲方实现债权的一切费用（包括但不限于：律师费、诉讼费、诉讼保全费、执行费、交通费等）。……。七、丙方在此承诺，愿意就乙方借款承担连带保证责任，保证期自借款期届满之日起两年。当抵押人提供的抵押财产不足以清偿甲方款项时，乙方再次保证，愿意以其他财产（包括但不限于汽车、房产、股票、债券、债权应收款）优先偿还所欠甲方借款。八、如乙方不能按照本合同约定如期全额归还甲方出借款项的本金和利息，乙方、丙方自愿接受有管辖权的人民法院强制执行。同日，原告与被告龙伟文指定的代理人叶海文签订编号为抵2012073102的《房地产抵押合同》，内容包括：“抵押人（以下称甲方）：龙伟文。……抵押权人（以下称乙方）：崔海照。签订合同日期：2012年7月30日。……第一条、为确保2012年7月30日第2012073102号借款合同（以下称主合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的房地产作抵押。乙方经审查，同意接受甲方的房地产抵押。甲、乙双方经协商一致，订立本合同。……第三条、甲乙双方设定抵押的房地产权利价值（大写）为人民币肆佰捌拾伍万元整。第四条、本合同抵押担保的范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和现实抵押权的费用。……第八条、有下列情况之一的，乙方有权要求处分抵押物：（一）债务履行期限届满，债务人未能清偿债务的。……第九条、有本合同第八条情况之一的，乙方有权依法律、法规规定的处分方式处分抵押物，并以处分抵押物所得价款优先受偿，现实抵押权。……甲方：龙伟文（手写签名）乙方：崔海照（手写签名）”。《抵押物清单》显示上述抵押合同的抵押物包括：增城市新塘镇光华路19号2267号至2431号房产合计62套（《抵押物清单》详见判决书附件，上述62套房产均登记在龙伟文名下，且已为原告本案所涉债务办理抵押登记）。上述编号为为2012073102的《借款合同》及编号为抵2012073102的《房地产抵押合同》均经广东省广州市广州公证处公证，公证书编号分别为（2012）粤广广州第217372号及（2012）粤广广州第217373号。2012年8月9日，原告通过其名下中国民生银行账号42×××48向第三人王燕慧名下账号47×××58转账支付5000000元（包括本案所涉借款4850000元及另案借款150000元）。同日王燕慧向原告出具借款收据，确认其收到原告借款5000000元，借款期限至2012年11月8日止。
因两第三人未按期向原告偿还借款，原告于2013年3月21日向广东省广州市广州公证处申请出具执行证书，广东省广州市广州公证处出具（2013）粤广广州第038193号执行证书，内容记载如下：原告作为申请执行人以第三人王燕慧、誉景公司作为被申请执行人向公证处申请出具《执行证书》；经查实，原告作为出借人与借款人王燕慧及担保方誉景公司于2012年7月30日签订了编号为2012073102《借款合同》，上述《借款合同》的出借人与借款人及担保方的意思表示真实，借款人、担保方对合同中的履行义务无疑义；广州公证处以（2012）粤广广州第217372号公证书对上述合同进行公证，并赋予强制执行效力。出借人已于2012年8月9日实际划款人民币500万元整给借款人，借款人已对出借人出具了《借款收据》签收确认；根据上述《借款合同》的约定，借款人应于2012年11月9日前将上述借款归还给出借人；截止到2013年3月10日，借款人及担保方仍未将上述借款本息偿还给出借人；申请人可持本证书在法定期限内向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人分别为王燕慧、誉景公司，执行标的为：1、借款本金人民币伍佰万元整（￥5000000元）；2、计至2013年2月28日止的逾期罚息：肆拾陆万元整（￥460000元）；3、计至执行终止前所欠的罚息以及法律规定债权人实现债权所必需的费用（包括律师费、公证费、执行费、交通费等）。2013年3月26日，原告就上述编号为2012073102的《借款合同》所涉借款以两第三人为被执行人向本院申请执行，本院于同日出具受理申请执行案件通知书，案件案号为（2013）穗越法执字第2978号。此后，本院依法拍卖了王燕慧下广州市海珠区东晓路280号之二2308房，扣除执行费、评估费、房屋抵押权人债务后，原告取得执行款1165733.16元。此后，原告就两第三人关于编号为2012073102的《借款合同》所涉借款未取得其他执行款。
此后，原告诉至本院，请求判令被告龙伟文向原告清偿借款485元及逾期罚息，原告对被告名下位于增城市新塘镇××共××套房产享有抵押权。本院于2015年7月21日作出（2015）穗越法民一初字第927号民事判决书，判决：一、被告龙伟文应对第三人王燕慧所欠原告崔海照的借款本金485万元及利息（自2012年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计至清偿完毕之日止，本息扣减1165733.16元）承担连带清偿责任。被告龙伟文在承担上述还款责任后，有权向第三人王燕慧追偿。二、被告龙伟文不履行上述判决时，原告崔海照有权从拍卖或变卖广东省增城市新塘镇光华路19号房产合计62套（详见《抵押物清单》）的房屋所得价款中优先受偿。被告龙伟文不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2016年3月8日作出（2015）穗中法金民终字第1123号民事裁定书，认定原审法院未查明相关执行案件执行情况，属于认定基本事实不清，故裁定撤销（2015）穗越法民一初字第927号民事判决书，发回本院重审。
另查，原告于2012年7月30日与两第三人签订了包括本案在内的两份《借款合同》，鉴于第三人王燕慧提供其本人名下的房产作为担保财产与被告名下的房产作为担保财产评估价不等，故上述两《借款合同》所约定的借款金额分别为515万元及本案的485万元。原告已分别于2012年7月31日及8月9日向第三人王燕慧指定的账户转账付款各500万元合计1000万元。因第三人王燕慧没有依约偿还上述借款，故原告除向广州公证处申请出具本案借款所涉（2013）粤广广州第038193号《执行证书》外，还申请出具（2013）粤广广州第038192号《执行证书》，并据此向本院申请强制执行［案号为（2013）穗越法执字第2977号］，在该案执行过程中，本院查封了属于王燕慧所有的位于增城市新塘镇××、××、××、××号的房产共计四十二套，上述房屋经本院拍卖后扣除执行费、评估费，余款4002660元已退回原告作为（2013）穗越法执字第2977号执行款。再查，两被告于2007年9月6日登记结婚，涉案抵押62套房产为两被告夫妻关系存续期间取得的房产。
本案诉讼过程中，原告确认王燕慧于借款当日向原告缴纳了3个月的利息29.1万元，另原告表示其未与被告龙伟文约定由龙伟文承担连带保证责任，故其只要求对抵押物优先受偿。
本院认为：本案争议的焦点在于抵押权人崔海照、抵押人龙伟文签订《抵押合同》对涉案62套房屋设定抵押是否有效的问题。抵押房屋是不动产，其物权的设立应当依照法律规定进行登记，除法律另有规定外未经登记不发生效力。抵押房屋的《房产证》载明该房屋登记的权属人仅为龙伟文一人，而没有潘翠芳，根据物权公示公信原则，原告有理由相信龙伟文是上述房屋的唯一所有权人并依法享有处分该房产的权利。本案《抵押合同》有崔海照、龙伟文授权的代理人的签章，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，且涉案62套房产亦已办理产权登记，故本院对原告崔海照要求对抵押物优先受偿的主张予以支持。关于抵押担保的债权范围，因第三人王燕慧已在借款当日支付利息29.1万，故原告实际借出款项金额应为4631000元，两被告主张该29.1万利息超出银行同期贷款利息四倍部分抵扣本金属于重复计算，对其扣减的主张本院不予支持。鉴于原告与两第三人就涉案借款所约定的利息标准已超过法定上限，故本院依法将借款利率调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准。原告崔海照已就第三人王燕慧本案所涉债务取得执行款1165733.16元，故上述款项应在本息中予以扣减。关于两被告主张的王燕慧名下42套商铺问题，因上述商铺查封拍卖所得款项并非用于清偿本案所涉借款执行款，故此不应予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
确认原告崔海照就第三人王燕慧所欠借款本金4631000元及利息（自2012年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计至清偿完毕之日止，已执行款项1165733.16元在上述本息中以先抵扣利息后抵扣本金的方式予以扣减），有权从拍卖或变卖被告龙伟文名下广东省增城市新塘镇光华路19号房产合计62套（详见《抵押物清单》）的房屋所得价款中优先受偿。
本案受理费69345元（原告已预付）由被告龙伟文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内,按上诉请求的项目及相关交费规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟尉函
人民陪审员 温爱华
人民陪审员 罗惠敏
二〇一七年三月十七日
书 记 员 甘岸伟
抵押物清单
序号
房屋坐落
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产权人
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抵押权人
1
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增城市XX2267号
|
龙伟文
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崔海照
2
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增城市XX2268号
|
龙伟文
|
崔海照
3
|
增城市XX2269号
|
龙伟文
|
崔海照
4
|
增城市XX2270号
|
龙伟文
|
崔海照
5
|
增城市XX2271号
|
龙伟文
|
崔海照
6
|
增城市XX2272号
|
龙伟文
|
崔海照
7
|
增城市XX2273号
|
龙伟文
|
崔海照
8
|
增城市XX2274号
|
龙伟文
|
崔海照
9
|
增城市XX2275号
|
龙伟文
|
崔海照
10
|
增城市XX2276号
|
龙伟文
|
崔海照
11
|
增城市XX2277号
|
龙伟文
|
崔海照
12
|
增城市XX2288号
|
龙伟文
|
崔海照
13
|
增城市XX2289号
|
龙伟文
|
崔海照
14
|
增城市XX2290号
|
龙伟文
|
崔海照
15
|
增城市XX2291号
|
龙伟文
|
崔海照
16
|
增城市XX2293号
|
龙伟文
|
崔海照
17
|
增城市XX2294号
|
龙伟文
|
崔海照
18
|
增城市XX2295号
|
龙伟文
|
崔海照
19
|
增城市XX2296号
|
龙伟文
|
崔海照
20
|
增城市XX2297号
|
龙伟文
|
崔海照
21
|
增城市XX2298号
|
龙伟文
|
崔海照
22
|
增城市XX2299号
|
龙伟文
|
崔海照
23
|
增城市XX2301号
|
龙伟文
|
崔海照
24
|
增城市XX2302号
|
龙伟文
|
崔海照
25
|
增城市XX2303号
|
龙伟文
|
崔海照
26
|
增城市XX2304号
|
龙伟文
|
崔海照
27
|
增城市XX2305号
|
龙伟文
|
崔海照
28
|
增城市XX2308号
|
龙伟文
|
崔海照
29
|
增城市XX2309号
|
龙伟文
|
崔海照
30
|
增城市XX2310号
|
龙伟文
|
崔海照
31
|
增城市XX2312号
|
龙伟文
|
崔海照
32
|
增城市XX2313号
|
龙伟文
|
崔海照
33
|
增城市XX2347号
|
龙伟文
|
崔海照
34
|
增城市XX2352号
|
龙伟文
|
崔海照
35
|
增城市XX2353号
|
龙伟文
|
崔海照
36
|
增城市XX2354号
|
龙伟文
|
崔海照
37
|
增城市XX2355号
|
龙伟文
|
崔海照
38
|
增城市XX2356号
|
龙伟文
|
崔海照
39
|
增城市XX2357号
|
龙伟文
|
崔海照
40
|
增城市XX2359号
|
龙伟文
|
崔海照
41
|
增城市XX2360号
|
龙伟文
|
崔海照
42
|
增城市XX2361号
|
龙伟文
|
崔海照
43
|
增城市XX2362号
|
龙伟文
|
崔海照
44
|
增城市XX2363号
|
龙伟文
|
崔海照
45
|
增城市XX2364号
|
龙伟文
|
崔海照
46
|
增城市XX2373号
|
龙伟文
|
崔海照
47
|
增城市XX2374号
|
龙伟文
|
崔海照
48
|
增城市XX2379号
|
龙伟文
|
崔海照
49
|
增城市XX2380号
|
龙伟文
|
崔海照
50
|
增城市XX2381号
|
龙伟文
|
崔海照
51
|
增城市XX2383号
|
龙伟文
|
崔海照
52
|
增城市XX2384号
|
龙伟文
|
崔海照
53
|
增城市XX2386号
|
龙伟文
|
崔海照
54
|
增城市XX2387号
|
龙伟文
|
崔海照
55
|
增城市XX2388号
|
龙伟文
|
崔海照
56
|
增城市XX2423号
|
龙伟文
|
崔海照
57
|
增城市XX2426号
|
龙伟文
|
崔海照
58
|
增城市XX2427号
|
龙伟文
|
崔海照
59
|
增城市XX2428号
|
龙伟文
|
崔海照
60
|
增城市XX2429号
|
龙伟文
|
崔海照
61
|
增城市XX2430号
|
龙伟文
|
崔海照
62
|
增城市XX2431号
|
龙伟文
|
崔海照