四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2243号
上诉人（原审被告）：四川隆源置业有限公司，住所地阆中市保宁醋大街桃园国际酒店A座。
法定代表人：陈凤鸣，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：向刚，副经理。
委托诉讼代理人：王强，四川纪明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高平长，男，生于1967年2月6日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）：朱世娜，女，生于1978年1月29日，汉族，住四川省阆中市。
二被上诉人委托诉讼代理人：宋皇荣（特别授权），阆中市恒生法律服务所法律工作者。
上诉人四川隆源置业有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人高平长、朱世娜商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人隆源公司的委托诉讼代理人王强、向刚，被上诉人高平长、朱世娜的委托诉讼代理人宋皇荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隆源公司上诉请求：撤销四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2311号民事判决第二项，并由被上诉承担二审诉讼费用。事实及理由：1.涉案《商品房买卖合同》所使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局共同制定的《商品房买卖合同》之“示范文本”，该合同为填充式“模板”合同，合同产权登记项下的“初始登记”之全部条款内容（除空格内容外）不因任何一方当事人的意志作任何改动、变更。因此，“初始登记”之条款内容为该合同的必备条款，相关行政监管机关依此而对商品房进行“初始登记”，核发“楼栋权属证明”。2.在涉案《商品房买卖合同》的履行过程中，因国家政策调整，在房地产开发行政监管中，现已取消了办理商品房“初始登记”这一行政审批环节。按照“新法优于旧法”“法不溯及既往”之原则，涉案《商品房买卖合同》中约定的“初始登记”条款内容应归于无效，对双方应无拘束力。原审判决仍依该条款内容判决上诉人给付违约金不当。
高平长、朱世娜辩称，双方签订的合同生效，上诉人在一审中并没有提供任何证据证明合同成立时有法律法规的无效情形，只要合同成立生效时，不具有法定的无效情形，其受法律保护期间及于合同履行完毕。被上诉人认为楼栋权属证明本身应该由上诉人提供，请求支持被上诉人一审的诉讼请求。
高平长、朱世娜向一审法院起诉请求：1、隆源公司赔偿高平长、朱世娜延期交房违约金6699元；2、隆源公司赔偿高平长、朱世娜逾期办理房产证违约金19,264.3元；3、隆源公司赔偿逾期办理该商品房所在楼栋权属证明违约金22,523.3元；4、本案诉讼费用由隆源公司承担。
一审法院认定事实：高平长、朱世娜系夫妻关系。2013年5月5日，高平长、朱世娜（买受人高平长、共有人朱世娜）与隆源公司签订《商品房买卖合同》约定：1、高平长、朱世娜购买隆源公司开发的位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭4幢1单元第4层X号（建筑面积约94.01㎡，房屋单价为3823.37元/㎡，计价359435元）房屋一套；2、买受人采取一次性方式付款；3、交付条件：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；4、逾期交房责任：出卖人逾期交房90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；5、产权登记：出卖人应当在2014年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，高平长、朱世娜按约定向隆源公司缴纳了全部购房款359,435元。
同时查明，2014年7月1日，高平长、朱世娜与隆源公司办理了《入住房款结算清单》，高平长、朱世娜实际缴纳购房款362,111元（实测面积97.71㎡）。2014年7月5日，高平长、朱世娜依据《入住房款结算清单》至物管处签订《前期物业服务合同》，接收了所购买房屋。一审庭审中，高平长、朱世娜主张隆源公司逾期交房违约金应支付至2014年7月5日。
另查明，2013年7月5日，高平长、朱世娜向隆源公司出具了《承诺书》，主要内容为：高平长、朱世娜所购买房屋的房屋产权证、国土证及相关手续，由本人办理，所有的税、费由本人自行到相关部门缴纳。若因本人原因导致该房屋产权证、国土证的办理延期或无法办理，后果由本人自行负责。2015年12月24日，隆源公司为高平长、朱世娜所购买房屋办理了产权初始登记，房产权证号为：阆房权证阆中市字第201512X**号。
一审法院经审理认为，高平长、朱世娜购买隆源公司位于阆中市七里办事处南池路隆源豪庭4幢1单元第4层X号房屋，双方并签订《商品房买卖合同》，该合同系高平长、朱世娜、隆源公司的真实意思表示，应属合法有效，高平长、朱世娜、隆源公司之间建立了商品房买卖合同关系。（一）关于逾期交房违约金的问题。高平长、朱世娜、隆源公司于2014年7月1日即办理了《入住房款结算清单》，办理《入住房款结算清单》是接收房屋的必要且关键程序，只有办理房屋结算才能有其后的签订物管合同正式接房，故《入住房款结算清单》能够视为高平长、朱世娜对所购买房屋予以接收的认可。而后凭该份结算清单何时签订物业合同，办理接房手续，是高平长、朱世娜自行处分其权利的结果，与隆源公司无关联性，高平长、朱世娜、隆源公司办理结算清单后，隆源公司已合理完成了向高平长、朱世娜交接房屋的义务，故隆源公司支付逾期交房违约金的期限应截止与高平长、朱世娜办理《入住房款结算清单》之日，即2014年7月1日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”的约定，隆源公司应向高平长、朱世娜赔偿2014年1月1日至2014年7月1日的逾期交房违约金6505元（359,435元×0.0001×181天）。（二）关于逾期办理该房屋所在楼栋权属证明违约金的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》第二十条“出卖人应当在2014年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，本案中，高平长、朱世娜虽已承诺所购买房屋权属证书由其自行办理，但案涉房屋隆源公司于2015年12月24日才进行产权初始登记，而产权初始登记是高平长、朱世娜办理房屋产权转移登记的首要因素，故隆源公司应承担因逾期办理房屋产权初始登记即楼栋权属证明而造成高平长、朱世娜迟延办理房屋产权转移登记的责任。本案中，高平长、朱世娜于2013年2月5日签订合同后支付购房款359,435元，于2014年7月1日补齐房屋面积差价2676元（已付房款共计362,111元），故隆源公司应赔偿高平长、朱世娜2014年2月28日至2015年12月23日逾期办理楼栋权属证明违约金23,975.04元（359,435元×0.0001×123天＋362,111元×0.0001×540天），高平长、朱世娜主张隆源公司赔偿该项赔偿金22,523.30元，未超出合同约定，一审法院予以支持。（三）关于逾期办理房产证违约金的问题。本案中，高平长、朱世娜已向隆源公司承诺自行办理房屋权属证书，2015年12月24日隆源公司办理房屋初始登记之日起，该房屋转移登记的责任及义务已转自高平长、朱世娜本人，故高平长、朱世娜的该项赔偿请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、隆源公司在本判决发生法律效力后二十日内向高平长、朱世娜支付逾期交房违约金6505元；二、隆源公司在本判决发生法律效力后二十日内向高平长、朱世娜支付逾期办理楼栋权属证明违约金22,523.30元；三、驳回高平长、朱世娜的其他诉讼请求。若隆源公司未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取505元，由高平长、朱世娜负担205元，由隆源公司负担300元。
本院二审审理查明，高平长、朱世娜（买受人高平长、共有人朱世娜）与隆源公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年2月5日。所购房屋的实测面积为94.71㎡，房产权证号为：阆房权证阆中市字第201513A**号。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人的争议焦点是隆源公司在本案中是否应当承担逾期办理产权初始登记的违约责任。
案涉《商品房买卖合同》虽使用的是示范文本，但亦并未限制双方当事人可以对合同内容进行补充或者变更，如双方当事人对合同内容有异议即使在签订合同后也是可以通过协商达成一致意见的方式予以补充或者变更的，本案中高平长、朱世娜与隆源公司签订《商品房买卖合同》后双方并未对涉及本案商品房所在楼栋的权属证明的有关内容的约定进行变更。关于案涉房屋是否需要办理初始登记的问题。首先，在案涉《商品房买卖合同》签订的时侯并无证据证明因为国家政策调整，已取消了初始登记的这一行政审批环节。其次，上诉人隆源公司在案涉合同的履行过程中，于2015年12月24日办理了案涉房屋的产权初始登记，这与隆源公司所称的案涉房屋不需要办理产权初始登记亦不相符。故隆源公司以现已取消了办理商品房初始登记这一行政审批环节为由主张案涉《商品房买卖合同》中初始登记条款内容应归于无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，本院认为案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法确认其合法有效，该合同中有关案涉房屋初始登记的约定对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。高平长、朱世娜作为买受人已依约履行了付款义务，隆源公司作为出卖人，也应当按照双方的约定履行如期完成产权登记的义务。隆源公司在2015年12月24日才进行了产权的初始登记，违反了双方在合同中关于“出卖人应当在2014年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”的约定，且由于产权初始登记是高平长、朱世娜办理房屋产权转移登记的首要因素，产权初始登记的迟延势必造成办理房屋产权转移登记的迟延，这种迟延给高平长、朱世娜造成了损失，一审判决未同时支持逾期办理初始登记和转移登记的违约责任，仅判令隆源公司在本案中对其逾期办理楼栋权属证明的行为，按照双方合同中约定的“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”标准，向高平长、朱世娜支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由四川隆源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 任雅莉
审判员 石 炜
审判员 蒙秀梅
二〇一六年十一月四日
书记员 陈昱灿