吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0202民再1号
再审申请人（原审被告）：吉林益民集团有限责任公司，住所吉林省吉林市昌邑区桦皮厂镇乔屯村吉长公路南。
法定代表人：王占胜，董事长。
委托诉讼代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈守波，职员。
被申请人（原审原告）：吉林市昌邑区人民政府，住所吉林省吉林市昌邑区中兴街106号。
法定代表人：刘革锋，区长。
委托诉讼代理人：关辉，吉林佰助律师事务所律师。
被申请人（原审第三人）：吉林市国土资源局昌邑分局，住所吉林省吉林市昌邑区兴华街通江路40号。
法定代表人：姜洪波，局长。
委托诉讼代理人：游长宇，科长。
被申请人（原审第三人）：吉林市东福实业有限责任公司，住所吉林省吉林市昌邑区孤店子镇大荒地村。
法定代表人：ＸＸＸ，董事长。
委托诉讼代理人：曹忠华，吉林曹忠华律师事务所律师。
被申请人（原审第三人）：吉林市汇丰典当有限责任公司，住所吉林省吉林市昌邑区吉林大街159号。
法定代表人：朱庭文，经理。
再审申请人吉林益民集团有限责任公司（以下简称益民公司）因与被申请人吉林市昌邑区人民政府（以下简称昌邑区政府）、被申请人吉林市国土资源局昌邑分局（以下国土昌邑分局）、被申请人吉林市东福实业有限责任公司（以下简称东福公司）、被申请人吉林市汇丰典当有限责任公司（以下简称汇丰公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）昌民二初字第223号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年4月15日作出（2015）昌民申字第3号民事裁定再审本案。本院于2017年6月19日作出（2015）昌民再字第12号民事判决，益民公司对判决不服提起上诉，吉林市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）吉02民再62号民事裁定，撤销本院（2015）昌民再字第12号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人益民公司的委托诉讼代理人路景文、陈守波、昌邑区政府的委托诉讼代理人关辉、国土昌邑分局的委托诉讼代理人游长宇、东福公司的委托诉讼代理人曹忠华到庭参加诉，汇丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
益民公司申请再审称，原审判决程序违法，而且事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。具体理由如下：一、民事诉讼法第一百二十八条规定，合议庭组成人员确定后应当在三日内告知当事人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十七条规定，人民法院适用普通程序审理案件，应当在开庭三日前用传票传唤当事人。原审判决经历五次庭审，第一次、第二次由一名审判员独任审理，第三次、第四次增加了一名审判员和一名陪审员组成合议庭审理，第五次则增加另外一名审判员和一名陪审员组成合议庭审理，而第三次、第四次、第五次均没有将合议庭组成人员提前告知申请人，属于程序违法，应当予以撤销。二、根据吉林市昌邑区人民政府常务会议纪要（2003）2号内容，本案诉争土地上的房屋及地上物所有权归申请人所有。在申请人与被申请人昌邑区政府所签订的《国有农场土地使用权租赁合同》中包含了转让地上物建筑面积的内容，而且双方在《房产转让协议》中约定了房产转让面积、价格等要素，最终申请人依据上诉文件及协议内容办理了土地使用权手续及房产所有权证明。这些事实均证明，随着房产的转让，该房屋占有的土地使用权也随着房屋一并转让给申请人。双方签订的土地租赁合同实质为土地使用权出让合同。申请人已经办理了过户手续，取得了合法的土地使用权证和房屋所有权证，表明双方对转让合同的内容已经全部履行完毕。这些行为都不是租赁合同的性质所能决定的，无法予以解除，故被申请人昌邑区政府在原审判决中请求解除双方的租赁合同既没有事实根据，也没有法律依据，应当予以驳回。三、被申请人昌邑区政府于2014年3月18日在《解除租赁合同通知书》中所称申请人存在违约行为没有事实根据。双方签订的租赁协议实质为土地出让协议，且申请人已经支付一部分对价，合法取得相关土地和房产并办理了权利证明，故申请人剩余未支付价款应认定为出让土地和转让房产的分期付款，而不是应缴纳的土地租金，故申请人不存在拖欠租金的事实，且申请人愿意将剩余价款全部付清。至于申请人对外所负债务问题，并非是真正转让给他人，且申请人已经取得土地和房产的权利证明，完全能够自由处分，也不存在私自转让土地使用权的事实，故被申请人以此请求解除租赁协议的理由不成立，应当驳回其诉讼请求。综上所述，原审判决事实不清，适用法律不当，应当撤销，驳回被申请昌邑区政府的诉讼请求。诉讼请求：1、撤销（2014）昌民二初字第223号民事判决书，驳回昌邑区政府的诉讼请求；2、一审及再审诉讼费由昌邑区政府负担。
昌邑区政府辩称，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原审判决应当维持。
国土昌邑分局述称，无意见。
东福公司述称，同意昌邑区政府意见。
汇丰公司未到庭发表陈述意见。
昌邑区政府向本院起诉请求：2003年，昌邑区政府按照当时的招商引资政策，将政府收购的土地租赁给益民公司以扶持民营企业，并由国土昌邑分局代表昌邑区政府与益民公司签订了《国有农场土地使用权租赁合同》。该合同约定，承租方在租赁期内不得转让、出租、抵押，如确需转让、出租、抵押的，应到土地管理部门按有关规定办理土地使用权出让审批手续。用地者不按规定时间缴纳应付租金的，从滞纳之日起，每日按应交租金的千分之三交纳滞纳金。延期付款时间超过30天以上的，政府有权将土地使用权收回，注销其《土地使用证》。合同履行过程中，益民公司未交纳租金。由于益民公司拖欠汇丰公司借款，双方在法院达成执行和解协议，益民公司以1,559,375元的价格，将涉案土地承租权转让给汇丰公司。法院已经作出裁定，撤销对上述行为的确认。昌邑区政府认为，益民公司未经昌邑区政府同意，违反合同约定，欠交租金的同时又私自转让土地使用权，已严重侵犯昌邑区政府的合法权益。根据双方签订的租赁合同，昌邑区政府有权收回土地使用权。昌邑区政府请求判令解除昌邑区政府与益民公司的《国有农场土地使用权租赁合同》，益民公司不再享有吉昌国用2004字第202220074号至第202220076号、第202220078号至第202220080号国有土地使用权证上的土地使用权。本院原审认定事实：2003年3月，原告昌邑区政府、第三人国土昌邑分局共同与吉化集团公用事业总公司（吉化事业公司）、吉化集团公司机械厂（吉化机械厂）分别签订《资产转让协议》，昌邑区政府以200万元的价格收购吉林化学工业公司公用事业总公司农场，吉化机械厂位于孤店子镇的农场房产等资产，房产等地上附着物占用的土地为国家划拨地，原告负责办理房屋产权、土地使用权变更，并免除所欠土地、房屋费用。2003年5月27日，原告昌邑区政府召开政府常务会议，专题研究被告益民公司的土地使用问题并印发政府常务会议纪要。原告将收购吉化事业公司、吉化机械厂的国有农场、租赁给被告使用，用于被告发展绿色生态农业，被告的租期为30年，年租金定为0.05元/平方米，每年按承租面积和承租单价上缴租金。同年7月30日，原告召开政府常务会议，专题研究农场地上物产权问题并印发政府常务会议纪要。鉴于收购农场资金由被告承担，同意农场房屋及地上物产权归被告所有，由国土昌邑分局办理土地租赁手续。益民公司与国土昌邑分局签订《国有农场土地使用权租赁合同》，国土昌邑分局同意将国有农场土地106.9公顷，建筑面积6,017.33平方米，以租赁方式提供给益民公司作为农业及农产品加工用地，租期至2033年3月1日。国有农场土地合计七幅，包括：位于孤家子村的水田地三幅，土地面积分别为101,174.27平方米、21,195.59平方米、177,922.17平方米；位于张家店村的工业地两幅，土地面积19,550.30平方米、建筑面积3,087.95平方米，土地面积43,843.90平方米、建筑面积2,584.74平方米；水田地两幅，土地面积分别为649,670.14平方米、53,358.61平方米，其中的建筑面积345平方米。益民公司每年向国土昌邑分局交纳土地使用租金，按0.05元/平方米和土地面积计算。如不按时交纳租金，政府有权收回土地使用权。益民公司在租赁期内不得转让、抵押。益民公司延期付款时间超过30天以上的，政府有权将土地权收回、注销其《土地使用证》。2004年1月，国土昌邑分局向益民公司颁发了《国有土地使用证》。其中，吉昌国用（2004）字第020220074号《国有土地使用证》的土地面积43,843.90平方米，第020220075号《国有土地使用证》的土地面积649，670.14平方米，第020220076号《国有土地使用证》的土地面积53,358.61平方米，第020220078号《国有土地使用证》的土地面积101,174.27平方米，第020220079号《国有土地使用证》的土地面积177，922.17平方米，第020220080号《国有土地使用证》的土地面积21,195.59平方米。2006年6月20日，益民公司与东福公司签订《土地租赁协议书》，益民公司将位于孤店子镇张家村的吉昌国用（2004）字第020220074号《国有土地使用证》、吉昌国用（2004）字第020220075号《国有土地使用证》的使用权，出租给东福公司用于种植水稻，租期至2021年12月31日。东福公司向益民公司支付租金200万元，东福公司生产经营管理过程中的费用自行承担，政府的直补和良种补贴均归东福公司。原农场的办公用房、仓库、大棚及机器设备，东福公司可以无偿使用。凡属以政府或土地管理部门发生的一切费用由益民公司由承担。2010年1月8日，双方签订《土地租赁补充协议书》，东福公司续租五年、原租赁协议内容不变，租金合计56万元。2007年4月10日，益民公司与东福公司签订《土地租赁协议》，益民公司将孤店子镇孤家子村的吉昌国用第020220078号《国有土地使用证》、第020220079号《国有土地使用证》、第020220080号《国有土地使用证》使用权，出租给东福公司用于种植水稻，租期至2033年4月15日。东福公司向益民公司支付租金140万元，东福公司生产经营管理过程中的费用自行承担，政府的直补和良种补贴均归东福公司。原农场的办公用房、仓库、大棚及机器设备，东福公司可以无偿使用。2007年4月16日，益民公司与东福公司签订《租赁协议书》，益民公司将孤店子镇张家村的吉昌国用（2004）字第020220076号《国有土地使用证》使用权，转租东福公司用于养殖综合开发，租期至2014年4月16日。益民公司收取东福公司的保证金150万元，到期后返还保证金。凡属以政府或土地管理部门发生的一切费用由益民公司承担，益民公司享有东福公司政府无偿补贴30%。2011年4月20日，经本院（2010）昌民一初字第360号民事裁定，益民公司取得原农场的房产15套，抵偿汇丰公司债务200万元，吉林市房地产管理局向汇丰公司颁发了国有土地上的乡镇房权证。2011年7月27日，益民公司与汇丰公司在本院达成《执行和解协议》，益民公司将上述六幅土地的承租权转让给汇丰典当公司，清偿债务1,559,375元。次日，本院作出（2011）昌民二初字第515号民事裁定，予以确认。2014年4月10日，本院作出（2014）昌民监字第2号民事裁定，撤销本院（2011）昌民二初字第515号民事裁定。2014年3月19日，昌邑区政府向益民公司送达了《解除土地使用权租赁合同通知书》，后提起本案诉讼，国土昌邑分局当庭表示对昌邑区政府的起诉没有异议。本院原审认为，原告昌邑区政府、第三人国土昌邑分局与吉化事业公司、吉化机械厂签订资产转让协议，原告以140万元的价格收购吉林化学工业公司公用事业总公司农场（吉化事业公司农场）、以60万元的价格收购吉林化学工业公司机械厂农场（吉化机械厂农场），均系吉化事业公司、吉化机械厂改制以前的单位。其中，原告收购的是农场房产等地上附着物，占有的土地是国家划拨地。原告收购农场占有的土地，系单位撤销而停止使用的国有土地，经第三人国土昌邑分局报原告昌邑区政府批准划拨。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因解散、撤销等原因停止使用土地的，市县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。可见，原告收购农场占有的国家划拨地，属于无偿收回土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第一款规定，因单位撤销等原因，停止使用原划拨的国有土地，由土地行政主管部门报有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。可见，经第三人国土昌邑分局报原告昌邑区政府批准，原告可以收回农场占有国有土地的使用权。原告收购农场的房产等地上附着物，被告益民公司承担了收购支出200万元。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款规定，无偿收回划拨土地使用权的，对其地上建筑物，应当根据实际情况给予适当补偿。可见，原告收购农场的房产等地上附着物，双方的买卖关系依法有效。因此，原告昌邑区政府、第三人国土昌邑分局与吉化事业公司、吉化机械厂分别订立的资产转让协议依法有效。原告昌邑区政府同意将其收购的农场租赁给被告益民公司，并委托国土昌邑分局与益民公司签订《国有农场土地使用权租赁合同》。合同法第三百九十六条规定，委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，是委托合同。可见，原告昌邑区政府与第三人国土昌邑分局是委托合同关系。合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。而被告益民公司与国土昌邑分局订立合同时，明知昌邑区政府与国土昌邑分局的委托关系，故国土昌邑分局与益民公司的合同直接约束昌邑区政府、益民公司。第三人国土昌邑分局受原告昌邑区政府委托与被告益民公司签订了国有农场土地使用权租赁合同，被告租赁原告收购的吉化事业公司农场、吉化机械厂农场土地，用于发展绿色生态农业。其中，原告收购的农场土地，系企业改制后停止使用、有偿收购了房产等地上附着物。国土资源部于1999年发布的《规范国有土地租赁若干意见》第一条第三款规定，对原有建设用地、法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、企业改制后依法应当有偿使用的，可以实行租赁；对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充；对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。可见，按照当时的土地政策，原告收购的农场土地可以实行租赁。因此，被告益民公司与第三人国土昌邑分局订立的国有农场土地使用权租赁合同，依法成立。且不违反法律规定，依法有效。被告益民公司租赁原告收回的农场土地，对地上建筑物及地上附着物的补偿为200万元，系被告益民公司出资。原告因被告承担了收购农场的补偿款，同意将农场房屋及地上附着物产权归被告所有。被告租赁土地后，应按照双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第三条规定，承租方每年应向出租房交纳土地使用权租金为35,000元整。第四条规定以现金或转账形式支付，如不按时缴纳租金，政府有权收回土地使用权。而被告未按合同的约定给付原告土地租金。被告尚未给付租金的行为违约，应承担给付义务，并承担违约责任。根据原被告双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第八条规定用地者不按规定时间缴纳应付租金的，以滞纳之日起每日按应缴租金千分之三交纳滞纳金，延期付款时间超过30天以上的，政府有权将土地使用权收回，注销其《土地使用证》。根据原被告双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第七条规定：“承租方在租赁期内不得转让、出租、抵押，如确需转让、出租、抵押的，应到土地管理部门按有关规定办理土地使用权出让审批手续。”双方约定不得转租、转让。被告转租给第三人东福公司，违反合同约定，属违约。被告租赁原告土地后未经审批、未经出让，却转让土地使用权已抵账方式转让给第三人汇丰公司，违反国家法律禁止性规定，因此被告抵账行为自始无效。被告将六幅土地私自转让土地使用权的行为，违反了双方的合同约定，且从未向政府缴纳过租金，原告有权与被告解除土地使用权租赁合同，收回国有土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告于2014年3月19日向被告益民公司送达了解除土地使用权租赁合同通知书。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告租赁原告土地后未经审批、未经出让，却转让土地使用权，违反国家法律禁止性规定，因此被告抵账行为自始无效。本院原审判决：一、解除原、被告于2003年签订的《国有农场土地使用权租赁合同》（土地使用证号分别为：1、吉昌国用2004字第202220078号；2、吉昌国用2004字第202220079号；3、吉昌国用2004字第202220080号；4、吉昌国用2004字第202220074号；5、吉昌国用2004字第202220075号；6、吉昌国用2004字第202220076号）；二、驳回原告其他诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审期间，昌邑区政府出示的证据仍是原审证据，经本院审查后，与原审认定一致。益民公司向本院提交了国有农场土地使用权租赁合同复印件，证明益民公司与国土昌邑分局签订的租赁合同合法有效。依据合同法第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除，同时证明昌邑区政府提出解除合同不仅违反法律规定同时存在解除主体不适格问题。本院结合原审证据经审查后认为，本案证据能够证明国土昌邑分局是受昌邑区政府委托代签协议，并且益民公司对此明知，国土昌邑分局对昌邑区政府主张权利没有异议，因此该证据不能证明益民公司的主张。对该证据证明的此项主张不予采信。益民公司提供2015年8月31日缴款书（收据，金额为1,603,680元）及银行流水凭证复印件各一份。证明益民公司依据2003年签订的《国有农场土地使用权租赁合同》第二条、第三条、第四条的约定于2015年8月31日一次性将30年土地租金1,603,680元交付完毕，不存在拖欠租金的事实。昌邑区政府称拖欠租金而解除租赁合同的事实不成立，故其解除诉请应驳回。本院结合本案证据和庭审调查，审查后认为，该证据是向银行账户付款的凭证，不是昌邑区政府职能部门的收款收据，而且无其他证据印证该行为经昌邑区政府同意。故对该份证据证明的问题不予采信。益民公司提供的国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知及《国有土地使用权租赁管理办法》复印件各一份，证明昌邑区政府不具有提出解除租赁合同的诉权。依据规范意见第七条第三款和租赁办法第十三条第三款的规定，其诉讼主体不适格，应驳回其起诉。本院结合原审证据及庭审调查，经审查后认为，上述规范性文件不能证明益民公司的主张，不予采信。国土昌邑分局未提供新的证据。东福公司出示的是原审证据，经审查与原审认定一致。通过庭审调查和证据审查认定，查明2015年8月31日，益民公司通过交通银行吉林龙潭支行向昌邑区政府账户转款1,603,680元。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，昌邑区政府有权解除合同。本案所涉土地是由昌邑区政府同意租赁给益民公司并委托吉林市国土资源局昌邑分局（国土昌邑分局）与益民公司签订的《国有农场土地使用权租赁合同》。益民公司对此知晓。因此，昌邑区政府有权行使合同权利并主张权利。此外，即使如益民公司主张，但国土昌邑分局对昌邑区政府主张权利并提起诉讼表示认可，故昌邑区政府主张权利也符合法律规定。
益民公司主张其使用的土地性质实际上是出让用地，没有事实根据和法律依据。双方签订的《国有农场土地使用权租赁合同》名称和内容均载明是租赁合同，而且益民公司取得土地的方式也是租赁，并未履行法定取得出让土地使用权的手续。因此，益民公司的主张不成立。
在租赁合同履行过程中，益民公司违反合同约定，迟延履行给付租金的义务，擅自转租、转让土地使用权，均符合法定和约定的合同解除条件。因此，昌邑区政府解除合同符合法律规定及合同约定。昌邑区政府于2014年3月19日向益民公司送达了《解除土地使用权租赁合同通知书》，解除权属于形成权，通知到达生效。该解除程序符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。昌邑区政府有权以诉讼方式行使权利。
关于益民公司通过交通银行吉林龙潭支行向昌邑区政府账户转款1,603,680元，是否能够产生合同效力的问题。本院认为，原租赁合同已经因昌邑区政府行使解除权而解除。若产生新的合同效力，必须双方达成一致。而本案中，经查没有证据证明该履行行为经昌邑区政府同意，没有新的书面合同，没有书面承诺，没有相关记录，没有同意收款的证据。益民公司单方通过银行账户汇款的行为，无法认定成立新的租赁合同，也不能认定昌邑区政府同意继续履行原合同。因此，不能认定该行为产生了合同效力。
关于原审程序问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一项规定：“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。”原审中，案件由简易程序审理裁定转为普通程序审理后，审判人员的变更没有按照规定的期限通知当事人不妥。但做出的判决是由最后一次开庭的合议庭做出，没有影响公正审判。故原判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应当维持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2014）昌民二初字第223号民事判决。
一审案件受理费100元，由吉林益民集团有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 邓恒岩
人民陪审员 李晓梅
人民陪审员 吕吉英
二〇一八年五月十八日
书 记 员 张 悦