河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0702民再4号
再审申请人（案外人）常某。
委托代理人金建军，河北华研律师事务所律师。
再审被申请人（原审原告）冯某。
委托代理人赵久斌，河北思洋律师事务所律师。
委托代理人李娜，河北思洋律师事务所律师。
再审被申请人（原审被告）张某。
委托代理人陈晓丹，河北国器律师事务所律师。
再审被申请人冯某与再审被申请人张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日作出（2015）东民初字第576号民事判决，已经发生法律效力。后案外人常某认为本判决涉及的执行标的物已归其所有，本判决损害了其合法权益，故向本院申请再审本案。经本院院长提交审判委员会讨论，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人常某的委托代理人金建军，再审被申请人冯某的委托代理人赵久斌、李娜，再审被申请人张某的委托代理人陈晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯某诉称：2013年6月23日，我与张某达成房屋买卖合同，张某将位于张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号面积合计676.6平方米的房屋所有权及坐落于该位置的370.07平方米临建的所有权，共计1046.67平方米以500万的价格一并转让于我，并配合我办理相关过户手续。我在当天已将房屋买卖款项支付给张某，但是张某一直未将房屋交付给我。2014年4月1日，我与张某又签订了房屋买卖合同补充协议，协议约定张某必须在2014年5月30日前把坐落在张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号面积合计678.47平方米的房屋所有权及坐落于该位置的370.07平方米临建的所有权，共计1048.54平方米房屋的所有权全部移交给我。房屋买卖合同补充协议还约定如张某不能按照履行协议，其必须支付我220万元的违约金（2013年6月23日-2014年5月30日），并从2014年5月30日起张某每天应追加支付我50000元的违约金。时至今日，张某一直未按房屋买卖合同及补充协议履行合同约定的义务。为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院判令张某按照房屋买卖合同及补充协议履行合同约定交付房屋并办理产权过户手续；本案诉讼费用全部由张某承担。
被告张某未到庭、未答辩。
本院原审查明：冯某与张某于2013年6月23日签订房屋买卖合同一份，该合同约定：一、甲方（张某）自愿以500万元价格将位于张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号面积合计676.6平方米的房屋所有权及坐落于该位置的370.07平方米临建的所有权共计1046.67平方米一并转让于乙方（冯某），付款方式及数额以银行汇款单为准。二、该房产原属于张家口市副食品公司大众食品批发零售总店，该店于1989年9月12日领取了房屋产权证书。大众零售总店于1996年更名为张家口市副食品水产总公司大众副食水产分公司。该房屋产权经张家口市桥东区人民法院（2012）东民初字第1655号民事调解书于2013年5月28日转让于张某，现在该房屋产权完全属于张某。三、甲方在约定的时间内应当保证该房屋产权过户到乙方所指定的任何自然人或者法人名下，如乙方自行过户，甲方负有积极协助的义务，并保证该产权不存在任何争议及产权过户不受任何产权共有人及第三人的干涉。如因此给乙方造成损失，甲方负有完全赔偿义务。四、该产权进行确权所需要的全部费用由甲方承担，进行过户所需要的全部费用由乙方承担。2014年4月1日，冯某与张某签订房屋买卖合同补充协议书一份，该合同补充协议书约定：一、甲方（张某）必须在2014年5月30日前把坐落在张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号总计面积678.47平方米的房屋所有权及坐落在该位置的面积370.07平方米临建所有权。共计面积1048.54平方米的所有权全部移交给乙方（冯某）。二、甲方必须在2014年5月30日前把名下的房屋所有权证（附房屋所有权证复印件）：1、张房权证字第××号，面积371.97平方米，2、张房权证字第××号，97.74平方米，3、张房权证字第××号，面积44.66平方米，4、张房权证字第××号，66.9平方米，5、张房权证字第××号，97.2平方米。全部过户给乙方，所产生的一切费用由甲方支付。三、如甲方不能按期履行协议，甲方必须支付乙方2200000元的违约金（2013年6月23日-2014年5月30日期间），并从2014年5月30日起甲方每天应追加支付乙方50000元违约金。四、如甲方拒不履行房屋买卖合同和本协议，乙方可向张家口市桥东区人民法院诉讼解决。冯某于2013年6月23日向张某支付5000000元房款。另查明，张某于2014年1月16日将位于张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号房屋过户于其自己名下。以上事实有冯某陈述和其提供的房屋买卖合同、补充协议书、汇款凭证、收据、房产证复印件、本院调取的张某的房屋的所有权登记申请书证实。
本院原审认为：当事人应按约定全面履行合同义务。冯某与张某签订房屋买卖合同和补充协议书是双方真实意思表示，应合法有效，但合同中约定转让的370.07平方米临建的所有权，根据相关法律的规定应为使用权，非所有权。冯某已交付房款，张某未按约定全面履行合同义务，故本院对冯某要求张某按照合同约定交付房屋并办理产权过户手续的诉讼请求予以支持。张某经传票传唤未到庭，视为放弃答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张某于本判决生效之起三十日内将位于张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号房屋及面积370.07平方米临建交付原告冯某。被告张某于本判决生效之日起三十日内协助原告冯某办理张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号房屋过户手续，相关费税由被告张某承担。
再审申请人常某称：冯某诉张某房屋买卖合同纠纷一案，经张家口市桥东区人民法院缺席审理，做出（2015）东民初字第576号民事判决，该判决已经发生法律效力，案件判决的标的物涉及张家口市桥东区胜利路五处房产，该五处房产经张家口市桥西区人民法院（2015）西民初字第381号民事判决、张家口市中级人民法院（2015）张民终字第381号判决，己为我确定了权属。具体理由是：一、2014年1月23日，我与张某签订了以上五处房产的买卖合同，合同约定转让总价款为4600000元人民币，合同签订后，我依约履行了付款义务，并于2014年6月26日在张家口第三公证处对该买卖合同进行了公证，当时经张某与妻子刘红朵共同签字确认，同时，张某与妻子刘红朵将五处房屋实际交付给我。办理过户期间，因张某的其他债务纠纷，申请人所购房屋分别被张家口市桥东区人民法院、张家口市桥西区人民法院执行查封，申请人依法向以上法院递交了执行异议书，张家口市桥东区人民法院于2015年2月9日以（2014）东执异字第504号执行裁定书中止对申请人所购房屋的执行。张家口市桥西区人民法院于2015年3月23日以（2015）西执异字第3号执行裁定书中止对申请人所购房屋的执行。张某的债权人刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军不服张家口市桥西区人民法院作出的（2015）西执异字第3号裁定书，向张家口市桥西区人民法院提起诉讼，张家口市桥西区人民法院经审理于2015年9月21日做出（2015）年西民初字第381号民事判决，维持了（2015）西执异字第3号裁定书，刘卫兵等人不服，上诉到张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院经审理于2015年12月21日做出（2015）张民终字第773号判决书，维持张家口市桥西区人民法院的一审判决。确认了我与张某房屋买卖合同的效力。二、张家口市桥东区人民法院作出的（2015）东民初字第576号判决错误。理由是：该判决是缺席判决，未经过张某的质证。该判决所依据的房屋买卖合同仅有张某的个人签字，其妻子并未签字确认，而该房屋属张某和其妻子的共同财产，张某个人无权处分。冯某明知该房屋是张某与妻子的共同财产却还要与张某个人签订买卖协议，明显不属善意买卖。且冯某并未实际占有该房屋。三、我与张某的买卖行为符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款却将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。我依法购买以上房屋符合法律规定，而冯某的买卖行为应转化为一般债权。故请求法院撤销（2015）东民初字第576号判决，驳回冯某的诉讼请求，维护我的合法权益。
再审被申请人冯某辩称：一、我与张某的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。理由是：2013年6月23日我与张某签订房屋买卖合同，张某将位于张家口市桥东区胜利路1、2、3、4、5号面积合计676.6㎡的房屋所有权及坐落于该位置的370.07㎡临建的所有权（共计1046.67㎡），以5000000元的价格一并转让给我。我在当天已将全部购房款分两笔支付给张某。2014年4月1日我与张某又签订了房屋买卖合同补充协议，在原有合同的基础上，又增加了违约金的约定。我与张某签订的房屋买卖合同早于常某与张某的买卖合同的时间（2014年1月23日）。二、张家口市桥东区人民法院的（2015）东民初字第576号判决是基于事实和法律做出的。该判决虽是缺席判决，但是根据《民事诉讼法》的规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。张某经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，张家口市桥东区人民法院作出缺席判决是合法的。判决送达后，张某在法定的上诉期间没有上诉，是对本判决的认可。我与张某签订的房屋买卖合同虽然只有张某一人的签字，其妻子未签字确认，但是因为当时张某称没有必要，他妻子知道此事，并向答辩人提供产权证明，产权证书上注明产权人是张某。如果说是恶意，也是张某存在恶意而不是答辩人。我与张某签订房屋买卖合同，并支付合理对价，我向人民法院提交了买卖合同及补充协议、转账凭证、收款单、产权证书等相关证据，人民法院基于事实和证据作出的判决是合法合理的，不存在常某所称判决错误的问题。我认为，常某提出的原审法院认定事实不清，所作出的判决损害其合法权益，申请法院再审的要求是站不住脚的，人民法院应该驳回其再审请求。
再审被申请人张某辩称：我认可与常某之间的买卖合同，常某支付了全部购房款，我已将相应房产交付给了常某。
本院再审查明：再审查明的事实除与原审查明的事实一致外。另查明，2014年1月23日，常某与张某签又订了本案所涉五处房产的买卖合同，合同约定转让总价款为4600000元人民币，之后常某履行了付款义务。2014年1月30日，张某向租赁其房产的租赁户出具声明，将涉案房屋指示交付给常某，通知各租赁户今后针对涉及五处房产的相关事宜与常某联系，到期租赁费交付常某。2014年6月26日，常某和张某及其妻子刘红朵针对双方的房屋买卖协议在张家口第三公证处进行了公证，经张某与妻子刘红朵共同签字确认。现五处房产的房屋所有权证在常某处，常某申请办理五处房产的过户手续期间，因张某的其他债务纠纷，常某所购房屋分别被张家口市桥东区人民法院、张家口市桥西区人民法院执行查封，常某对此提交了执行异议书，张家口市桥东区人民法院于2015年2月9日以（2014）东执异字第504号执行裁定书中止对常某所购房屋的执行。张家口市桥西区人民法院于2015年3月23日以（2015）西执异字第3号执行裁定书中止对常某所购房屋的执行。张某的债权人刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军不服张家口市桥西区人民法院作出的（2015）西执异字第3号执行裁定书，向张家口市桥西区人民法院提起诉讼，张家口市桥西区人民法院经审理于2015年9月21日做出（2015）年西民初字第381号民事判决，确认了常某与张某于2014年1月23日签订的房屋买卖协议有效，驳回了刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军的诉讼请求。刘卫兵、王亚平、刘卫星、ＸＸ军不服，上诉到张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院经审理于2015年12月21日做出（2015）张民终字第773号判决书，维持张家口市桥西区人民法院的一审判决。庭审中，常某提交了房屋买卖合同一份、公证书一份、张某证明一份，欲证明双签订的买卖合同合法有效并进行了公证；提交了转款凭条6张，欲证明其向张某支付4609000元购房款；提交了张某交付房屋的声明一份、照片11张，欲证明张某已经房屋实际交付其占有使用；提交了张家口市桥西区人民法院（2015）年西民初字第381号民事判决书和张家口市中级人民法院（2015）张民终字第773号民事判决书，欲证明其与张某之间的房屋买卖合同合法有效，张某已经向其实际交付房屋；提交了张家口市桥东区人民法院（2014）东执异字第504号执行裁定书和张家口市桥西区人民法院（2015）西执异字第3号执行裁定书，欲证明其他案件已因其实际占有房屋的事实中止执行相应案件，证实了其房屋买卖合同的效力和张某实际交付房屋的事实。冯某对常某提交的转款凭证无异议，对其他证据均不认可，认为不是张某的真实意思表示，其和张某签订合同在先，且价格高于常某支付的价格，常某和张某之间的合同价格不合常理。张某对常某提交的证据质证称无异议。冯某提交了承诺保证书一份，欲证明张某的妻子刘红朵知道房屋买卖的事实；提交了张某亲笔书写的说明一份，欲证明张某和常某之间的房屋买卖合同及交付房屋不是其真实意思表示。常某对承诺保证书质证称只是一个还款承诺，不代表刘红朵处分房产的意思，在买卖合同上不发生法律效力；对张某的说明质证称张某本人未到庭，应当以其代理人当庭意见为准。张某对承诺保证书和说明拒绝发表质证意见。张某未提交证据。
本院再审认为：冯某和张某之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。但常某和张某之间的房屋买卖合同也经生效判决确认为合法有效，张某出卖房屋属于典型的一房数卖。对此，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，冯某和常某均未办理房屋所有权变更登记，故应当以合法占有房屋的先后顺序确定权利保护顺位。现常某实际占有涉案房屋，其权利应当优先于冯某。本案原审判决结果损害了房屋实际占有人常某的优先权利，应当予以纠正，且原审判决结果实际上无法执行，冯某的诉讼请求在本案中已无法实现，故对冯某的诉讼请求无法予以支持，应予驳回。对于冯某的合法权益，其可以另行通过向张某主张解除合同、返还价款、赔偿损失等违约责任得以维护。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）东民初字第576号民事判决；
二、驳回原审原告冯某的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 王凯隆
审判员 李利平
审判员 韩 涛
二〇一六年六月三日
书记员 苗 丽
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十四条第二款：案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书。