湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终73号
上诉人（原审被告）：长沙市莲湖实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区莲湖汽配城二期工程B21栋二楼。
法定代表人：袁京长。
委托代理人：银朝军，湖南海川律师事务所律师。
委托代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牟成周，男，1973年6月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托代理人：邹鹏，湖南协雅律师事务所律师。
委托代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。
上诉人长沙市莲湖实业有限公司（以下简称莲湖公司）因与被上诉人牟成周房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0111民初4546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法由审判员何豪杰担任审判长，审判员曾庆军、代理审判员黄琦共同组成合议庭，由书记员胡小博担任记录，于2017年2月14日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人莲湖公司委托代理人银朝军、唐霞，被上诉人牟成周委托代理人邹鹏、李翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人莲湖公司不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院：一、撤销一审判决第一项、第二项和第三项，将案件发回重审，或改判驳回被上诉人牟成周全部诉讼请求。二、依法判令被上诉人牟成周承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、根据长沙市政府103号令和其它法律法规规定，长沙市政府出台了《长沙市征地补偿安置有关问题的规定》（长政发〔2015〕21号）、《征地补偿安置若干问题暂行规定》（长政发〔2008〕30号）和《长沙市雨花区农村拆迁户保障住房建设及申购暂行办法》（雨政发〔2008〕54号），在这一系列文件中均明确规定：另由原农村集体经济组织按建筑面积每人5㎡购买非住宅房屋，其经营收入用于保障住房小区的物业管理支出。莲景苑小区沿街房屋，系上诉人按政策规定购买的、可作经营使用的非住宅房屋，这在文件中有明确规定，且上诉人在证据和答辩材料中也均指明，但一审判决认为涉案房屋不能作商业经营，属于认定基本事实不清。2、根据牟成周签署的《莲景苑门面竞租参与书》、《房屋租赁合同》、《竞租须知》等文件内容，以及一审中法庭调查、庭审发问环节，可以确定，在承租房屋之前，牟成周就已经知晓涉案房屋规划为物业配套用房，上诉人对此没有任何的欺骗或隐瞒，但一审判决却认为上诉人采取混淆、误导的用语和行为导致被上诉人签订合同，明显属于认定基本事实不清。3、牟成周系有投资经营经验的商人，在签署《房屋租赁合同》前，其已知晓涉案房屋为物业配套用房，且合同中也明确约定租赁用途须符合国家法律要求，在此情况下，其签订合同，理应承担相应后果，一审法院在判决时，忽视该情节，认定上诉人恶意违约，属认定基本事实不清。4、根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定，只有对特定的人员密集场所，经营特定行业，并且面积到达规定时，才需要办理二次装修消防设计审核和消防验收申报，否则，不需要办理。因此，使用涉案房屋，并非一定得办理二次装修消防手续，承租人完全可以从事非人员密集型项目的经营，或者分成小面积户型招租，不需要向消防部门办理消防设计审核和消防验收。一审判决认为涉案房屋已被间隔的独立“门面”建筑面积均超过300平方米，无论从事何种经营，在投入使用前，均需通过二次装修消防设计审核及验收，明显属认定基本事实不清。5、被上诉人未在规定时间签订6号栋租赁合同，已经违约，一审判决认为上诉人未将6号栋房屋交付被上诉人，且未签订合同的原因是上诉人不能提供商业规划性质的房屋，明显属认定基本事实不清。
二、一审判决严重违反法定程序。1、违法受理牟成周增加和变更诉讼请求，且增加变更的诉请在开庭前未补缴诉讼费。2、违法受理牟成周证人出庭作证申请。本案中，牟成周在举证期限届满前，未曾向法院提出证人出庭作证申请，一审法院本应严格遵守相关法律规定，不予受理，但事实上，却违法受理证人出庭作证申请。
3、违法变更合议庭成员，且未及时通知上诉人。本案中，一开始合议庭组成人员为秦晓梅、朱楷人和曹群湘，但在2016年9月13日开庭时，合议庭组成人员变更为了秦晓梅、陈婕和庞昌阳，在此过程中，并没有出现法律规定的因回避或者其他不能继续参加案件审理的特殊情况，且在开庭之前，就合议庭成员的更换情况，未通知过上诉人，严重违反法定程序。
三、一审判决适用法律错误。1、违反《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的基本规则。消防审批是具体行政行为，牟成周起诉说涉案房屋不能办理消防手续，理应由其提供相关书面证据，证实其主张，但一审判决却以上诉人未提供消防部门做出同意涉案房屋办理二次装修审核手续的书面回复或行政许可决定为由，支持被上诉人主张，明显违反《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的基本规则，且与客观事实不相符。与涉案房屋相同类型和性质的康景园、熙春园、白田佳苑等安置小区，均有大型餐饮、网吧、宾馆、超市等在经营。2、没有法律法规禁止涉案房屋办理二次装修消防审核手续。本案中，涉案房屋是按政策和法律规定购买的非住宅，并且也是村集体组织代为出租，应更符合相关立法精神，可作经营使用。一审判决认定涉案房屋不能办理二次装修消防手续，适用法律错误。3、违法采信认定《询问笔录》和证人证言。本案中，荆一的《询问笔录》没有调查人、记录人签名、捺印或者盖章，与上述法律规定不符，不能作为证据使用，同样证人证言也不能采信，但一审判决最终采信该两份证据，明显适用法律错误，且严重违法。
被上诉人牟成周辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，现对其上诉事实和理由作如下答辩意见如下：一、上诉人出租房屋的性质是“物业配套用房”，不是商业门面，上诉人明显存在误导。二、涉案房屋作为商业经营使用必须经过二次装修消防审核。有上诉人自己提交的证据足以证明涉案房屋投入商业经营使用必须经过二次装修消防审核。答辩人承租的5栋第一、二层建筑面积3391.47平方米；7栋第一、二层建筑面积1528.98平方米，且该房屋拟从事网吧和餐饮等经营，显然属于消防法规定的“公众聚集场所”，依法应当办理二次装修消防手续。根据上述证据、事实和法律规定可以证明，涉案房屋作为商业经营使用必须经过二次装修消防审核。三、涉案房屋因其规划性质不能办理二次装修消防审核手续。本案有充分的证据足以证明涉案房屋因其规划性质不能办理二次装修消防审核手续：1、答辩人于2016年7月12日向长沙市公安局消防支队雨花大队提交了《请求进行消防建设工程消防审核、验收的报告》，但得到的口头答复是该房屋系物业配套用房，不能办理二次装修消防审核。2、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司于2016年7月27日向长沙市雨花区公安消防支队出面报告申请办理二次装修消防手续，但至今未能得到同意的回复意见。3、一审法院根据本案房屋性质，要求上诉人于庭后15日内补充提交涉案房屋可以通过二次装修消防审核的相关证据。但上诉人至今未能提交。4、一审法院于2016年8月3日到长沙市××公安××大队进行了调查核实，该大队负责涉案房屋消防验收的参谋长荆一明确做出回复：星城新宇﹒莲景苑小区5、6、7号栋第一、二层房屋的规划用途为物业配套用房，不能办理二次装修消防审核和验收手续。5、证人证言也证明涉案房屋不能办理二次装修消防审核和验收手续。四、关于6号栋租赁合同，是因为上诉人没有提供消防、验收和规划资料，且答辩人已经事先咨询了解到上诉人的房屋不能办理二次装修消防手续，故答辩人没有同意与上诉人签订6号栋租赁合同，不能认定答辩人违约；且假设双方签订了租赁合同，上诉人还需向答辩人支付违约金。因此，一审判决上诉人退还答辩人交纳的竞标押金符合本案客观事实。五、一审法院审理程序合法。1、答辩人有权在法庭辩论结束前增加诉讼请求。2、答辩人没有违反举证期限的规定。3、法院对消防部门工作人员荆一的调查可以作为认定本案事实的依据。
牟成周向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除莲湖公司、牟成周于2016年6月15日签订的星城新宇﹒莲景苑5号栋第一、二层的《房屋租赁合同》以及星城新宇﹒莲景苑7号栋第一、二层的《房屋租赁合同》；2、判令莲湖公司退还牟成周交纳的竞标押金人民币400000元、房屋租赁保证金人民币1510000元、预付的租金人民币1526007元；3、判令莲湖公司赔偿牟成周损失35000元及资金占用费56465.05元（资金占用费以3436007元为基数，从2016年6月16日起按照银行同期同类贷款利率四倍计算至本金清偿之日止，截止2016年7月20日为56465.05元）；4、判令莲湖公司按照约定赔偿牟成周1510000元（其中星城新宇﹒莲景苑5栋保证金1050000元及7号栋保证金460000元）；5、判令莲湖公司承担本案诉讼费、保全费用等费用。
一审法院经审理查明：2016年5月11日，莲湖公司对外发出招租公告，该份公告中写明了“莲景苑临街门面即将交房，决定面向社会公开竞标招租，门面位置为沿建设路一、二层，按三个栋位整体招租，即5栋上下二层共计3313平方米；参标保证金70万元；6号栋上下二层1900平方米，参标保证金40万元；7号栋上下二层1938平方米，参标保证金40万元。以栋为单位，总体竞标；门面经营范围：合法经营、不准经营歌舞厅、危险易燃、易爆行业，影响居民生活健康、污染环境卫生的行业和噪音大的加工行业。”等内容。
2016年5月18日，莲湖公司发出了一份《莲景苑门面竞租须知》，该份竞租须知再次对门面位置、面积、租赁期限、竞租行业限制等进行了说明，并规定5号、6号、7号栋门面起租价为每平方米60元/月。
2016年6月7日，牟成周签订了《莲景苑门面竞租参与书》一份。
竞标前，牟成周向莲湖公司交纳了竞标保证金共计1500000元，其中5号栋700000元；6号栋400000元；7号栋为400000元。
2016年6月13日，牟成周参加了由莲湖公司组织的莲景苑门面招标大会，并通过正规程序成功竞标。牟成周具体竞标情况为：5号栋门面以每平方米104元/月竞得；6号栋门面以每平方米136元/月竞得；7号栋的门面以每平方米102元/月竞得。其中5号栋门面建筑面积为3391.47平方米，6号栋门面建筑面积为1981.75平方米，7号栋门面建筑面积为1528.98平方米。
2016年6月15日，牟成周（作为乙方）与莲湖公司（作为甲方）就5号栋、7号栋的第一、二层门面分别签订了两份《房屋租赁合同》。两份合同约定了在合同签订后三个工作日，牟成周应缴纳一个季度的门面费用作为租赁保证金，其中5号栋为1050000元；7号栋为460000元；合同租赁期为5年，即从2016年10月1日到2021年9月30日；因本物业为103号拆迁安置配套用房，为保证良好的经营环境，禁止门面经营歌舞娱乐项目、禁止易燃易爆、车辆修理、油漆烤、喷等污染、噪声大，影响居民生活的行业，餐饮业油烟必须走地下管道；牟成周所承租的5号、7号栋一二层的门面，莲湖公司给予牟成周3个月的免租装修期，从7月1日起到9月30日止；房屋租赁费：5号栋前三年按照每平方米104元/月，一季度为1058139元的标准，以每季度为一个交纳周期；7号栋前三年按照每平方米102元/月一季度为467868元的标准，以每季度为一个交纳周期等内容。同时，上述两份《房屋租赁合同》中的第十条“合同的解除”条款中均明确约定：“甲方有下列情形之一的，由甲方承担违约责任，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方的经济损失，按乙方所交保障金数额补偿乙方。（1）承租房屋有产权纠纷、使用权纠纷、所有人变更等导致不能实现合同目的的。”
上述两份合同签订后，牟成周竞标前所交纳的1500000元的竞标保证金中的1100000转为5号栋和7号栋的预付房租，其余40000万元未予退还，仍作为6号栋的保证（障）金。牟成周还按照合同约定另行支付了5号栋的租赁保证（障）金1050000元；7号栋的租赁保证（障）金460000元；并又交纳了5号栋、7号栋的预付房租426007元。总计向莲湖公司支付了3436007元。
牟成周承租了上述5号栋、7号栋第一、二层房屋后，陆续有人与牟成周协商分租事宜，其中王晓岚拟承租5号栋的房屋经营网吧，并向牟成周交纳了150000元的定金；李书伟拟承租5号栋的房屋经营生鲜超市，向牟成周交纳了100000元定金；任忠义拟承租7号栋二层的房屋经营餐饮，向牟成周交纳了100000元定金。在拟对所承租门面进行二次装修前，牟成周本人及上述几位分租人均向长沙市××公安××大队及其他相关部门咨询了涉案房屋办理二次装修消防设计审核、验收手续的有关事项。长沙市××公安××大队明确告知：由于星城新宇﹒莲景苑5号栋、6号栋、7号栋的第一、二层房屋的建设规划为物业配套用房，并非商业门面，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理条例》以及《湖南省消防监督执法细则》等法律规定无法办理上述房屋的二次装修消防设计审核以及验收手续。得知这一情况后，分租人纷纷找牟成周协商退租，牟成周无奈之下只有将所收取的定金全数予以退还。
2016年7月12日，牟成周曾向莲湖公司发出一份《联系函》，该《联系函》中牟成周告知了莲湖公司因其出租的房屋系物业配套用房，不具有商业性质，无法办理二次消防装修设计审核和验收的事实，并请求莲湖公司予以处理并告知处理结果。
2016年7月18日，莲湖公司向牟成周出具了一份《复函》，该《复函》称星城新宇﹒莲景苑沿街门面系非住宅房屋，可做经营使用，星城新宇﹒莲景苑小区符合消防要求，已经取得建设工程消防验收，莲景苑沿街门面可办理消防设计审核和消防验收手续。上述《联系函》和《复函》，牟成周、莲湖公司双方均已签收。
2016年7月27日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司撰写了一份《关于请求支持办理雨花区农村拆迁保障住房小区5平方米物业配套用房二次装修消防审核的报告》给长沙市××公安××大队。该份报告中列明：莲景苑属于103号令农村拆迁保障性住房项目，配建了5平方米的非住宅房屋，该部分建筑在项目规划报建图及核面表中统称“物业配套用房”。现物业配套用房已完成租赁招标工作，为尽快产生收益，请求长沙市××公安××大队支持办理上述小区5平方米物业配套用房的二次装修消防审核工作。对于此份报告，长沙市××公安××大队未做出允许星城新宇﹒莲景苑的上述涉案房屋办理二次消防设计审核和验收手续的回复，同时，也未做出同意涉案房屋办理二次装修消防设计审核和验收的行政许可决定书。
因涉案房屋无法办理二次装修消防设计审核和验收手续，所承租的房屋无法正常投入经营使用，牟成周、莲湖公司双方酿成纠纷，牟成周为维护其权益，特诉至法院，要求判如所请。
另查明：1、2016年4月29日，长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司（作为甲方）、长沙市雨花区井湾子街道莲湖社区筹委会（作为乙方）与莲湖公司（作为丙方）签订了一份《莲景苑物业配套用房购买及委托管理协议》。该份协议上约定：星城新宇﹒莲景苑为甲方开发建设的农村拆迁保障住房小区，按照各村集体经济组织成员每人5平方米建设的物业配套用房面积为8073.7平方米。经乙方向丙方授权，所有应由乙方购买的物业配套用房均由丙方出资购买，产权归丙方所有，甲方予以认可等内容。
2、2016年5月30日，星宇新城﹒莲景苑农村拆迁保障住房建设项目建安工程完成了工程质量竣工验收。
3、2016年6月20日，长沙市公安消防支队出具长公消验收字【2016】第W0175号《建设工程消防验收意见书》，评定星宇新城﹒莲景苑建设项目建安工程整体消防验收合格。该份意见书做出如下意见：“一、综合评定该工程消防验收合格。二、应落实各项消防安全措施及制度，保证消防控室全天24小时有人值班，并持证上岗，加强对消防设施定期维修保护，确保完好有效；三、该工程扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请工程消防设计审核或备案；四、该工程范围内的公众聚集场所应依法向我队申报投入使用、营业前消防安全检查、合格后方可投入使用。”
4、星城新宇﹒莲景苑小区5号栋第一、二层、6号栋第一、二层以及7号栋第一、二层的报建规划性质均为“物业配套用房”。
5、2016年8月3日，法院就涉案房屋能否办理二次装修消防设计审核及验收手续事宜到长沙市××公安××大队进行了调查核实，该大队相关负责人明确回复：星城新宇﹒莲景苑小区的整体建安工程虽然已经通过了综合消防验收，但该小区的5号栋、6号栋、7号栋的第一、二层的临街门面其规划用途为物业配套用房，不能从事商业经营，因其使用性质问题，依据法律规定无法办理二次装修消防审核和验收手续。就此问题已向莲湖公司提出建议，要莲湖公司自己与长沙市规划局协调将上述物业配套用房变更规划为商业门面。
6、本案诉讼过程中，莲湖公司曾就涉案出租房屋办理二次装修消防设计审核和验收手续事宜再次向长沙市××公安××大队提交《关于请求支持办理雨花区农村拆迁保障住房小区5平方米物业配套用房二次装修消防审核的报告》。但至今为止，长沙市××公安××大队未做出允许星城新宇﹒莲景苑小区涉案房屋办理二次消防设计审核和验收手续的书面回复，也未做出同意涉案房屋办理二次装修消防设计审核和验收的行政许可决定。
7、在莲湖公司出租星宇新城﹒莲景苑5号栋、6号栋以及7号栋的第一、二层的房屋之前，莲湖公司已经对上述涉案房屋进行了建筑间隔，将房屋分割建成了若干独立的“商铺”，每个“商铺”均有上、下两层，安装了独立门窗和楼梯，其平均建筑面积超过300平方米。
8、牟成周、莲湖公司并未就6号栋第一、二层房屋签订租赁合同，莲湖公司也未向牟成周实际交付6号栋的出租房屋。牟成周已经向莲湖公司交纳了6号栋的竞标保障（证）金400000元。
9、星城新宇﹒莲景苑5号栋、6号栋、7号栋的第一、二层的所有房屋，目前均未进行二次装修也未投入使用，仍处于空置状态。
一审法院认为：本案争议焦点在于：一、牟成周是否能依照双方约定，行使单方解除权。二、合同解除后的违约责任如何承担。一、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
本案中，牟成周、莲湖公司双方签订的两份租赁合同，合法有效，对双方当事人都应当具有约束力。牟成周、莲湖公司双方签订的两份《房屋租赁合同》第十条第2项均明确约定：“甲方有下列情形之一的，由甲方承担承担违约责任，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方的经济损失，按乙方所交保障金数额补偿乙方。（1）承租房屋有产权纠纷、使用权纠纷、所有人变更等导致不能实现合同目的的。”该条款已经明确约定了牟成周解除合同的条件。从目前合同履行情况而言，由于莲湖公司出租的房屋系物业配套用房不属于商业规划的性质，已经导致牟成周签订合同的合同目的无法实现，牟成周有权依约行使其单方解除权。理由如下：
首先，从合同目的而言。莲湖公司的合同目的是将涉案房屋当成临街门面出租，以此赚取租金收入。而牟成周的合同目的是承租商业门面，一部分自己经营，一部分用来分租给他人经营使用。牟成周的合同目的从以下几个方面可以表明：莲湖公司对外的招租公告和发给牟成周的竞租须知，都表明牟成周所承租的涉案房屋系用于商业经营；莲湖公司提供的《房屋租赁合同》及其中关于租赁用途条款的约定，均表明涉案房屋除了不能用于经营歌舞娱乐项目、易燃易爆、车辆修理、油漆烤喷等污染、噪声大行业外，完全可以用于其他合法经营项目，包括牟成周拟经营的餐饮、网吧、超市、招待所等项目；从莲湖公司提供的涉案房屋的现实状况来看，涉案房屋已被间隔成了若干相对独立的“门面”，均有上下二层，平均建筑面积均超出了300平方米，就硬件条件而言符合牟成周承租商业门面用于商业经营的目的用途；从牟成周签订《房屋租赁合同》之后的行为来看，牟成周拟将部分“门面”对外予以分租，从分租情况来看，分租人承租涉案房屋的用途是用于经营餐饮、网吧、生鲜超市项目。综上可知，牟成周的合同目的是承租商业门面，用于合法经营。而不是承租不能经过二次装修消防设计审核以及消防验收，无法用于经营酒店、餐饮、超市以及经营场所300平方米以上“公众聚集场所”商业用途的物业配套用房。
其次，因莲湖公司出租的房屋规划性质为“物业配套用房”，牟成周的合同目的已经无法实现。
牟成周、莲湖公司签订的房屋租赁合同使牟成周相信以下事实：一是出租房屋是具有商业用途的“门面”；二是这些临街门面除不能用于合同限制经营项目以外完全可以用于其他的合法经营项目，包括牟成周计划的用于经营酒店、大中型超市、网吧、餐馆等项目。三是涉案房屋能够按照正常途径办理二次装修消防设计审核和验收手续。
事实上，莲湖公司对于自己所出租的房屋系物业配套用房不具有商业性质，依法不能办理二次装修消防审核的事实是明知的。莲湖公司在对外招租、签订合同以及交付涉案出租房屋之后，才于2016年7月27日，由长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司向长沙市××公安××大队提交《关于请求支持办理雨花区农村拆迁保障住房小区5平方米物业配套用房二次装修消防审核的报告》，试图与长沙市××公安××大队就涉案出租房屋办理二次装修消防审核的事宜进行协调，请求长沙市××公安××大队批准同意涉案房屋办理二次装修消防审核手续。但时至今日，因为涉案房屋的规划性质用途问题，长沙市××公安××大队仍未做出同意涉案房屋办理二次装修消防审核手续的书面回复或行政许可决定。且长沙市××公安××大队已口头回复牟成周涉案房屋因规划性质问题不能进行二次装修消防设计审核以及消防验收。
同时，《中华人民共和国消防法》第十五条规定:”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位负有申请消防安全检查的义务。”《建设工程消防监督管理条例》第八条第一款规定：“依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收备案手续并接受抽查;建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”上述规定均说明：对于公众聚集场所，建设单位在建设完工后要申请消防验收，建设工程竣工后，具体使用人若要装修营业也需要再行申请消防验收。若装修不能通过二次消防验收，不得使用和经营。本案中，从涉案房屋结构和建筑面积等现实情况来看，牟成周目前所承租的第5号栋、7号栋（包括已缴纳押金的6号栋）的房屋均为上、下两层，整栋建筑面积均高达数千平方米（其中5栋上下二层3391.47平方米；7号栋上下二层1528.98平方米；6号栋上下二层1981.75平方米）且已被间隔成了若干相对独立的“门面”，均有上下二层，平均建筑面积均超出了300平方米，依据消防法律规定，无论从事何种经营，在投入经营使用之前，均需通过二次装修消防设计审核及验收，才可以正常经营。同时，牟成周承租建筑面积较大的门面主要为了用于经营大型超市、网吧、餐厅、娱乐等项目，从承租房屋建筑面积和牟成周待经营的项目两方面而言，均属于公众聚集场所，依据法律规定，用于经营的二次装修必须先向消防机构备案登记，并通过消防设计审核和消防验收等手续，待验收合格后才能投入使用经营。目前，涉案房屋因其规划性质无法办理二次装修消防设计审核和验收手续，使得牟成周将其所承租的房屋无法投入正当的商业用途，直接导致了牟成周的合同目的无法实现。
综上，牟成周无法实现合同目的是基于莲湖公司提供的出租房屋系物业配套用房，无法办理二次装修消防设计审核和验收所导致，属于双方《房屋租赁合同》中第十项条第二项约定的因莲湖公司的原因不能实现合同目的“等”情形之列，此处的“等”是指合同列举未尽的情形和原因。对于合同目的不能实现，莲湖公司具有明显过错，莲湖公司明知涉案出租房屋的规划用途，明知涉案出租房屋无法办理二次装修消防审核及验收手续，不能满足牟成周承租房屋的合同商业用途目的，不仅不明确告知，也不予以合理释明，只考虑将房屋出租获取租金的目的，无视牟成周合同目的，并采取混淆、误导的用语和行为导致牟成周签订了《房屋租赁合同》。故此，该院依法认定，牟成周、莲湖公司双方合同约定的解除条件已经成就，牟成周可以依照约定行使单方解除权，解除两份《房屋租赁合同》。
二、莲湖公司应按照《房屋租赁合同》约定承担解除合同后的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，鉴于牟成周已经向莲湖公司交纳了第5号栋、7号栋的房屋租赁保证（障）金1510000元，预交租金1526007元，该两项费用在合同解除后莲湖公司应退回给牟成周；同时，第6号栋所交的竞标保证金400000元，因双方并未就6号栋签订租赁合同，莲湖公司也未将6号栋的房屋交付给牟成周，且双方未就6号栋签订房屋租赁合同的原因是因为莲湖公司不能提供商业规划性质的房屋，故此，莲湖公司应将400000元退还牟成周；综上，莲湖公司应退还牟成周向其交纳的上述款项，共计3436007元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，牟成周、莲湖公司双方所签订的《房屋租赁合同》第十条第二项已明确约定了如因莲湖公司原因导致合同目的不能实现，由莲湖公司担违约责任，由莲湖公司按牟成周所交保证（障）金数额补偿牟成周。该条款系牟成周、莲湖公司双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于当事人意思自治范畴，对双方均具有约束力。经庭审查明，莲湖公司明知出租的涉案房屋系物业配套用房并非商业门面，无法进行二次装修的消防设计和审核验收，其行为属于恶意违约；同时，基于莲湖公司的违约行为，导致上述房屋租赁合同至今仍未开始履行，牟成周不仅因此投入了较高的原始成本，还遭受了巨大的经济损失，包括资金占用费、前期筹办费用、律师费、咨询费、差旅费等各项实际损失，还包括较高的预期利益损失。故此，依据牟成周、莲湖公司双方合同约定，结合本案合同履行情况、当事人过错程度、牟成周实际损失以及预期利益等因素，鉴于莲湖公司违约行为已导致合同目的无法实现。该院依法确认莲湖公司应按照合同约定支付牟成周1510000元违约金（其中五号栋保证（障）金1050000元，7号栋保证（障）金460000元）。同时，因牟成周、莲湖公司双方在上述合同中已就违约责任及违约金数额予以明确约定，故此牟成周诉求莲湖公司支付律师费35000元以及资金占用费，于法无据，该院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《建设工程消防监督管理条例》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决如下：一、依法解除牟成周与长沙市莲湖实业有限公司于2016年6月15日签订的星城新宇﹒莲景苑5号栋第一、二层的《房屋租赁合同》以及星城新宇﹒莲景苑7号栋第一、二层的《房屋租赁合同》；二、长沙市莲湖实业有限公司于判决生效之日起7日内退还牟成周3436007元（其中6号栋竞标押金400000元、房屋租赁保证金1510000元、预付租金1526007元）；三、长沙市莲湖实业有限公司于判决生效之日起7日内支付牟成周违约金1510000元；四、驳回牟成周的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47602元，保全费5000元，共计52602元。由长沙市莲湖实业有限公司负担。
在二审过程中，上诉人向本院提交了以下证据：第一组证据：证据一、长沙市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知（长政发[2008]30号）；证据二、《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》（长政办发[2009]16号）；证据三、长沙市人民政府关于印发《长沙市征地补偿安置有关问题的规定》的通知（长政发[2015]21号）。该三份证据拟证明保障住房按建筑面积每人80平方米由被征地农户购买。另由原农村集体经济组织按建筑面积每人5平方米购买非住宅房屋，其经营收入作为新社区的物业管理费用支出；证据四、长沙市城乡规划局《关于保障性住房商业服务业设施配建相关问题的请示》（长规报[2013]624号）；证据五、长沙市城乡规划局《关于保障性住房商业服务业设施配建相关问题的再次请示》（长规报[2014]63号）；证据六、长沙市人民政府办公厅关于长规报[2014]63号的领导批示件；证据七、长沙市城乡规划局收文登记表。该四份证据共同证明该函中明确为解决村民拆迁安置而建设的保障性住房，为解决物业管理资金缺口问题，根据市政府相关政策，按每人80平方米的住房配建5平方米的物业管理用房作为商业服务设施；证据八、长沙市城乡规划局关于莲景苑农村拆迁保障房小区5平方米配套用房性质的复函（长规函[2017]19号）。拟证明莲景苑农民保障性住房项目用地性质为居住用地，可以按项目申报时的规定配置一定比例的商业用房；证据九、长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表。拟证明，1、根据长规函[2012]3号文，农民保障住房的物业配套用房按商业层高计算；2、证明莲景苑项目5#、6#、7#、8#除社区用房和物管用房外，另配建了物业配套用房8073.74平方米；证据十、莲景苑总图。拟证明5平方米物业配套用房在图中“建筑统计表”和“主要经济技术指标”有明确说明，且与住宅、社区用房、物管用房等相区分；证据十一、莲景苑单体报建图。拟证明5平方米物业配套用房在图纸中有明确标识，且与社区用房、物管用房区分。第二组证据共同证明：属于非住宅房屋和非社区用房、物管用房，能够出租用于开展经营活动。第三组证据：证据十二、长沙市××公安××大队关于星城新宇莲景苑二次装修申报消防备案的情况说明。拟证明被上诉人并未向长沙市××公安××大队申请办理消防二次装修审核和验收手续，且从该情况说明来看，涉案租赁物业并非不能够办理消防二次装修审核和验收手续。第四组证据：证据十三、黎雅苑物业配套用房购买及委托管理协议；证据十四、雨花区东山街道过渡办公用房与黎雅苑物业配套用房委托管理合作协议；证据十五、租赁合同；证据十六、黎雅苑、熙春园、康景园物业配套用房门面照片。该四份证据拟证明与涉案租赁物业相同的其他物业配套用房均能正常地开展租赁经营活动，未因不能办理消防二次装修审核和验收手续而无法经营。被上诉人牟成周发表如下质证意见：证据一至四没有异议。证据五的合法性和关联性有异议：1、该请示不是规范性文件，不能作为将“物业配套用房”改变为“商业用房”用途的依据。2、第三条中规划局的意见为：虽然居住用地可以配置一定比例的“商业用房”，但如配建商业服务设施，则“要求到国土部门和收费局补办相关手续后再合法建设工程规划许可证”，且“建议国土部门对此类项目分别办理住宅用地划拨用地手续和商业用地出让手续”。本案中，上诉人没有办理配建商业服务设施的手续（即没有办理商业用地出让手续），故“物业配套用房”不符合商业用房的条件。证据六、七的真实性有异议。证据八的证明目的有异议，因为上诉人没有办理商业用地出让手续，故规划局没有确认本案上诉人的“物业配套用房”就是“商业用房”。证据九的证明目的有异议：复核表中“非居住建筑面积”中的分类包括三类：“商业面积、车库面积、其他面积”，上诉人的“物业配套用房”并没有纳入“商业面积”，而是归类为“其他面积”，证明上诉人的“物业配套用房”因为没有按规定办理商业用地出让手续而不能认定为“商业用房”。证据十、十一没有异议。对第一组和第二组证据的证明目的有异议：只有按规定办理了商业用地出让手续的“物业配套用房”才能作为“商业用房”用于开展经营活动。对证据十二的证明目的有异议：1、被上诉人在2016年7月向雨花消防大队咨询申报过二次装修消防问题，但因上诉人的资料不全导致未能受理。2、在2017年1月25日长沙市规划局已经提供复函的情况下，雨花消防大队仍然要求“该项目的物业配套用房作为保障性住房商业服务二次装修审报时，需经规划部门根据《长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表》对于非居住建筑给出明确使用性质及具体的层数、面积的具体说明”，证明因为规划部门没有对“物业配套用房”给出明确使用性质及具体的层数、面积的说明，在现有资料条件下，仍不能办理二次装修的消防审核。对第四组证据，对其证明目的有异议：1、与本案争议的租赁场地无关。2、没有证据证明其他项目的“物业配套用房”已经办理了二次装修消防审核。3、即使其他项目的“物业配套用房”已经办理了二次装修消防审核，也不能证明本案的“物业配套用房”能够办理二次装修消防审核。且本案一审法院已经到雨花消防大队调查证明本案的“物业配套用房”不能办理二次装修消防审核。此外，如果把“物业配套用房”等同于“商业用房”，则涉案建筑物完全不符合“商业用房”的消防设计要求，经咨询主要有如下几个方面会严重影响一次消防验收：所有建筑面积大于300平米的房屋均没有修建消防通道出口；1、7号栋的出租房屋划分成上下两层，且第二层的层高只有3.2米，违反了商业用房层高不得低于4.5米的规定；2、第5、6号栋负一层到一层、第7号栋负二层到负一层的消防楼梯通道的宽度不到一米，违反了商业用房楼梯宽度不得少于一米二的规定；3、电梯应设置消防安全门，但没有设置消防门；4、将水井和电井违规修建在了物业用房和储藏室内；5、将第5、6、7号栋的原规划中本是用于作为物业用房、储藏室、社区用房以及消防通道的部分全部自行改造，并全部将其都作为所谓的临街门面对外出租；6、占用了一部分消防回车场的面积。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据具有真实性,但不能证明涉案房屋能进行正当的商业用途。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人莲湖公司与被上诉人牟成周于2016年6月15日签订的星城新宇﹒莲景苑5号栋第一、二层的《房屋租赁合同》以及星城新宇﹒莲景苑7号栋第一、二层的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、关于被上诉人与上诉人于2016年6月15日签订的星城新宇﹒莲景苑5号栋第一、二层的《房屋租赁合同》以及星城新宇﹒莲景苑7号栋第一、二层的《房屋租赁合同》能否解除的问题。首先,上诉人称,一审判决认为涉案房屋不能作商业经营属于认定基本事实不清。经审查，《长沙市雨花城市建设投资集团有限公司报告》中已经确认规划报建图中房屋的性质为“物业配套用房”，故上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。其次，一审判决认为上诉人误导被上诉人签订合同，明显属于认定事实不清。经审查，上诉人在2016年5月11日的招租公告、2016年5月18日的《莲景苑门面竞租须知》、《莲景苑门面竞标确认书》、《房屋租赁合同》等证据均明确表明上诉人出租的房屋属于门面。因此，上诉人误导被上诉人签订合同，故上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。上诉人称，一审判决认为涉案房屋需通过二次装修消防设计审核及验收属认定事实不清。本案中，被上诉人所承租的第5号栋、7号栋（包括已缴纳押金的6号栋）的房屋均为上、下两层，整栋建筑面积均高达数千平方米且已被间隔成了若干相对独立的“门面”，均有上下二层，平均建筑面积均超出了300平方米。依据消防法律规定，无论从事何种经营，在投入经营使用之前，均需通过二次装修消防设计审核及验收，才可以正常经营。且被上诉人承租建筑面积较大的门面主要为了用于经营大型超市、网吧、餐厅、娱乐等项目，从承租房屋建筑面积和牟成周待经营的项目两方面而言，均属于公众聚集场所，用于经营的二次装修必须先向消防机构备案登记，并通过消防设计审核和消防验收等手续，待验收合格后才能投入使用经营。另，根据《关于请求支持办理雨花区农村拆迁保障住房小区5平方米物业配套用房二次装修消防审核的报告》，上诉人也在申请二次装修消防审核故上诉人的该项上诉意见与事实不符，本院不予支持。再则，上诉人认为，一审判决认定涉案房屋不能办理二次装修消防手续错误。本院经审查认为，上诉人于2016年7月27日，由长沙市雨花区城市建设投资集团有限公司向长沙市××公安××大队提交《关于请求支持办理雨花区农村拆迁保障住房小区5平方米物业配套用房二次装修消防审核的报告》，请求长沙市××公安××大队批准同意涉案房屋办理二次装修消防审核手续。但至今，因为涉案房屋的规划性质用途问题，长沙市××公安××大队仍未做出同意涉案房屋办理二次装修消防审核手续的书面回复或行政许可决定。且长沙市××公安××大队已口头回复被上诉人涉案房屋因规划性质问题不能进行二次装修消防设计审核以及消防验收。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上分析，涉案房屋系物业配套用房，因其规划性质无法办理二次装修消防设计审核和验收，使得被上诉人将其所承租的房屋无法投入正当的商业用途，直接导致了被上诉人的合同目的无法实现，一审判决据此解除双方签订的两份《房屋租赁合同》并无不当。
二、关于违约责任的承担问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，上诉人应将被上诉人已经交纳的第5号栋、7号栋的房屋租赁保证（障）金151万元，预交租金152、6007万元，第6号栋所交的竞标保证金40万元退还给被上诉人。上诉人称，被上诉人未在规定时间签订6号栋租赁合同，一审判决上诉人应将被上诉人已经交纳的第6号栋所交的竞标保证金400000元退还给被上诉人不当。本院认为，双方未就6号栋签订房屋租赁合同的原因是因为上诉人不能提供商业规划性质的房屋，一审据此判决上诉人应将第6号栋所交的竞标保证金400000元退还给被上诉人并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，涉案《房屋租赁合同》第十条第二项已明确约定了如因上诉人原因导致合同目的不能实现，由上诉人担违约责任，由上诉人按被上诉人所交保证（障）金数额补偿牟成周。根据焦点一的论述，上诉人的行为构成违约，一审判决依据双方合同约定，结合本案合同履行情况、当事人过错程度、牟成周实际损失以及预期利益等因素确认上诉人应支付被上诉人151万元违约金并无不当。
三、关于一审判决是否违反法定程序的问题。其一，上诉人认为，一审违法受理被上诉人增加诉讼请求和变更诉讼请求，且增加变更的诉请在开庭前未补缴诉讼费。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，被上诉人有权在法庭辩论结束前增加诉讼请求。且经查阅卷宗，被上诉人已补缴诉讼费用；其二，上诉人称，一审法院违法受理被上诉人证人出庭作证申请，违法采信认定《询问笔录》和证人证言，本院经审查认为，一审法院为了查清事实，受理被上诉人证人出庭作证并无不妥。《询问笔录》、证人证言与其他证据相互印证，能证明本案事实，一审法院采信亦并无不妥。其三，上诉人认为，一审法院违法变更合议庭成员。经查阅卷宗，一审将合议庭成员变更并未违反相关规定。综上，上诉人以一审判决违反法定程序为由要求发回重审或改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人莲湖公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费35020元，由上诉人长沙市莲湖实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。