湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民一初字第599号
原告陈彦，女，1963年8月18日出生，汉族。
委托代理人潘金平，北京中银（长沙）律师事务所律师，代理权限为：代为申诉、应诉和答辩，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉，代签法律文书。
被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司，住所地南县南洲镇兴盛大道。
法定代表人肖松林，该公司总经理。
委托代理人孙月明，湖南金顺达律师事务所律师，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。
委托代理人刘雪虎，湖南金剑律师事务所律师，代理权�为一般诉讼代理。
被告朱建平，男，1969年11月16日出生，汉族。
委托代理人张木林，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告南县乐通堤防工程建设有限公司，住所地南县南洲镇南华南路。
法定代表人段传雄，该公司总经理。
第三人南县水务投资开发有限公司，住所地南县南洲镇南洲中路（建设街）。
法定代表人孟祥胜，该公司总经理。
被告南县乐通堤防工程建设有限公司、第三人南县水务投资开发有限公司的委托代理人陈犀，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等特别授权。
原告陈彦与被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（以下简称兴盛公司）、朱建平商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员程平、杨辉、袁凯参加的合议庭，依法进行审理。在审理过程中，经原告申请，本院先后追加南县水务投资开发有限公司（以下简称水务投公司）为本案第三人、南县乐通堤防工程建设有限公司（以下简称乐通公司）为本案被告。后变更合议庭组成人员，由审判员袁凯、高光明、陈伯准重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈彦及其委托代理人潘金平、被告兴盛公司委托代理人孙月明、刘雪虎、被告朱建平委托代理人张木林、被告乐通公司及第三人水务投公司委托代理人陈犀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈彦诉称，2007年至2008年间，被告兴盛公司开发了商住综合楼盘“兴盛小区”。2008年楼盘竣工后，被告即将临街门面整体出租给他人开办超市。2010年1月26日，经协商，原被告双�签订了《商业门面买卖合同》，约定：被告将其中的1、2、3、4号门面出售给原告，总价款1994000元，签订合同后支付60%的房款，余下40%的房款由被告负责为原告办理银行按揭贷款，并于2010年8月10日前为原告办理好两证（即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》），办证费用由被告承担。签订合同后，原告依约付清了60%的房款，但被告收取原告所交房款后，却一直以种种借口不依约定给原告办理两证和办理银行按揭贷款。经多次催办、协调未果，原告迫不得已诉诸法律。请求法院依法判决：1、被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司继续履行合同，即办理“两证”、交付门面、办理银行按揭贷款；2、由被告承担违约责任，即赔偿原告违约金209370元（按合同总价款、月息15‰、自2010年8月10日起计算，暂计算至起诉日止：1994000×15‰×7）及“两证”和银�按揭贷款手续办妥之日止的违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求。原告认为被告在申请再审期间，以合同等若干文书需要鉴定为由，故意拖延时间，将涉诉门面转移登记至第三人名下。2012年2月10日，在长沙市中级人民法院再审听证的法庭上，乐通公司的法定代表人段某出庭作证时称，已将门面产权办理至乐通公司名下。申请人这才知道被告已经于2012年元月5日将涉诉门面产权转移至乐通公司名下（乐通公司法定代表人作为本案再审期间的证人，明知门面涉及诉讼，还配合转移，其恶意明显）。2012年2月12日，申请人立即向当时已经立案执行的开福区人民法院递交申请，要求撤销（责令改正）其违法行为，并追究其相关法律责任。然而不久后，开福区法院即收到中级法院的再审裁定：中止执行，发回重审。后来案件移送至南县人民法院审理。案件移送到南县法院后，被告以各种无端理由申请鉴定，拖延时间。2014年11月24日，申请人在相关部门调取证据资料时才得知被告又将涉诉门面转移到了第三人水务投公司名下。其拒不履行合同义务、转移涉诉门面之恶意明显，其违法行为发生在诉讼过程中，理应受到法律制裁，不应受到法律保护，更应当予以撤销和纠正，将门面《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办至申请人名下。同时，其行为也给申请人造成了租金、银行利息等巨大经济损失，依法应予赔偿。故在原诉讼请求的基础上增加如下请求：1、判令被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司全面履行合同，撤销其在诉讼中恶意转移涉诉门面的行为，办理门面两证至原告名下；2、判令被告赔偿原告应得租金收益（按补充协议约定标准，自2010年8月10日起至其全部履行合同义务之日止。其中1号、4号门面每年租金相同，均按26418元计算；2号、3号门面每年租金相同，均按21367.5元计算）；3、判令被告赔偿原告利息损失（即以不超过银行利息四倍为原则，仅按月利率1%计算，自2010年8月10日起至其全部履行合同义务之日止。）；4、判令被告赔偿原告鉴定差旅费等其他相关损失。
被告湖南兴盛水利水电工程建设有限公司辩称：1、原告与朱建平私下签订虚假的买卖合同，既损害了国家利益，又损害了兴盛公司和乐通公司的利益，因此合同依法无效，被告兴盛公司没有任何责任。2、朱建平以欺诈手段订立合同，损害国家利益，合同依法无效，应由朱建平承担责任。3、朱建平签订的合同，没有取得商品房预售许可，同时，该土地使用权已经抵押给国家开发银行，未经抵押权人同意签订的买卖合同，依法也无效。4、朱建平所出卖属于国有资产的门面，因违反国有资�转让的强制性规定而无效。5、本案门面所有权人为乐通公司，兴盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取得完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同。6、本案假设买卖合同有效，也不具备继续履行的条件，属于履行不能，原告的主张缺乏法律依据。7、本案也不符合债权撤销权的构成要件，乐通公司与水务投资公司不是本案适格的当事人，原告的主张没有法律依据。8、朱建平没有出租门面的权利，其与原告签订的补充协议应由朱建平个人承担。更何况原告是与朱建平签订虚假合同和补充协议，原告要求承担租金没有事实和法律依据。9、利息损失与租金损失不能兼得，更何况虚假合同主张损失，没有依据。
被告朱建平辩称：朱建平不是本案的被告。1、朱建平的行为是一种民事代理行为，2、朱的代理行为合法，即行使的民事行为是在代理权限范围内，因此第一被告应对代理人的行为负责；3、朱的代理行为不存在恶意串通与欺骗行为。综上，请求人民法院依法审查，准许朱退出本案诉讼。
被告南县乐通堤防工程建设有限公司辩称：1、乐通公司不是本案适格的当事人，原告的主张没有法律依据。2、本案门面所有权人为乐通公司，兴盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取得完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同。3、本案也不符合债权撤销权的构成要件。
第三人南县水务投资开发有限公司述称：1、水务投资公司不是本案适格的当事人，原告的主张没有法律依据。2、本案门面所有权人为乐通公司，兴盛公司和朱建平都无权处分，无权处分的不动产在善意取�完成后可以对抗原权利人，但是在善意取得完成前，不得对抗真实权利人，更不得继续履行合同。3、本案也不符合债权撤销权的构成要件。
原告陈彦在举证期限内向本院提供了如下证据：
第一组：1、《商业门面买卖合同》；2、《商业门面买卖合同补充协议》；3、《委托书》、被告兴盛公司为成立兴盛小区建设工程项目部的文件：“湘兴水发（2007）5号、6号”两个文件以及朱建平与郭汉光、裴建辉三人《合伙合同》（2006.12.26）；4、收款收据；5、鉴定结论。以上证据证明：①双方签订的《门面买卖合同》和补充协议真实、合法、有效；②原告已经履约；③按照合同约定，被告应当给付租金和承担违约责任。
第二组：6、国土档案资料；7、工商档案资料；8、法院调取的有关被告兴盛公司提交的银行贷款资料，其中包含：被告兴盛公司为“兴盛小区”项目贷款而与银行签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《最高额保证合同》、向银行出具的《担保意向书》和《董事会决议》、以被告兴盛公司为使用权人的“土地使用权证”、《南县乐通兴盛大楼建设工程施工承包合同》等；9、房地产档案馆资料，其中包含被告兴盛公司提交的自己为使用权人的“土地使用权证”、《商品房预售许可证》、茅草街公司的《法人委托书》、兴盛公司的房产证（栋证）以及李洪辉、郑国才、徐跃飞的分户登记资料；10、城建档案馆等调取的资料，由被告兴盛公司、乐通公司共同出具的《名称混淆说明》以及他们向南县城建档案馆提交的《国有土地使用权证》和竣工验收资料；11、本案代理人对茅草街公司法定代表人牛春华的《调查笔录》，并结合被告朱建平所举兴盛、乐通、茅草街三家公司签订的《权属界定协议�；12、长沙市中级法院以及本案代理人分别对朱建平的《调查笔录》；13、被告兴盛公司向法院提交的《举证目录》和公安局案卷《询问笔录》；14、兴盛东路商业街相关门面拍卖资料（2010年）。以上证据证明：兴盛公司和乐通公司主体混同、实为一家，兴盛小区由被告兴盛公司全额出资开发，享有财产处置权，门面买卖价格公道，进一步证明《商业门面买卖合同》的合法性。
第三组：15、贷款《申请书》和《抵押物承诺书》；16、（2011）11号南县县长办公会议《纪要》及相关资料。以上证据证明：兴盛公司毁约的真正原因：①办不了按揭贷款，已经构成严重违约；②县政府关于兴盛东路商业街的规划建设导致这一地段门面价格大幅上涨，巨大的利益驱动进一步促成被告毁约。
第四组：17、2012年2月10日长沙市中级人民法院的《听证笔录》；18、①�告兴盛公司的《再审申请书》（2011年12月13日）、②南县法院《应诉通知书》（2011年6月14日）、③开福区法院的执行案件《受理案件通知书》（2011年12月21日立案执行）和《民事裁定书》各四份（2013年5月22日原判决才被撤销）；19、2012年2月12日、2014年11月27日原告分别向开福区人民法院和南县人民法院提交的《关于请求对被执行人转移财产、妨害执行行为责令改正并追究相关法律责任的申请》和《关于请求对被告转移财产、妨害诉讼的行为责令改正并追究相关法律责任的申请》。；20、原告向国土、房地产部门调取的资料，包括南县水利局南水报（2013）36号文件、被告兴盛公司申请办理房产证的资料、李洪辉、郑国才、徐跃飞的土地使用权证资料、《项目内部承包协议》。以上证据证明：在原审判决执行期间，被告一边申请再审一边恶意转移诉讼标的的事实，其违�行为依法应当予以撤销。
对于原告所举证据，被告兴盛公司发表质证意见如下：1、《商业门面买卖合同》，不真实、不合法，为无效合同。2、《商业门面买卖合同补充协议》，对真实性、合法性和关联性均有异议。3、《委托书》，对真实性、合法性有异议。4、（1）《合伙合同》，真实性、合法性和关联性都不认可，与本案没有关联。（2）《湘兴水发（2007）5号、6号》，对其真实性不予认可，无原件，与兴盛公司举证的备案资料相冲突。关联性不认可，与本案没有关联。来源不明，合法性不认可。5、收款收据，不真实。6、（1）2015年7月5日兴盛公司的请示。形式的真实性不认可，无原件核对（2）《征用土地合同书》和补充协议、缴费票据。三性没有异议，恰恰证明了乐通公司是原始取得土地使用权的主体。（3）分摊面积表。形式上真实性不认可，没�原件核对。内容的真实性也不认可，兴盛公司无权自己通过制作表格的形式证明享有物权。关联性不认可，与本案没有关联。7、（1）南国用（2005）第D2005-5号国有土地使用权证。真实性不认可，没有原件核对。证据来源于被告朱建平，来源不合法。（2）《土地登记申请表》、《土地使用权更名的报告》、《证明》、《平面图》。真实性不认可，没有原件核对。合法性不认可，来源不明。8、兴盛公司、乐通公司和水务投资公司的企业注册登记资料，真实性无异议。9、（1）销售贷款合作协议书，住房借款保证合同、担保意向书、董事会（股东会）决议。真实性、关联性不认可。（2）《国有土地使用权证》，质证意见同第7组。（3）《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。真实性不认可，没有原件核对。（4）承包合同，真实性、关联性不认可。10、（1�《预售许可证》（2008）第5号存根、行政许可。真实性予以认可，但是与本案没有关联性。（2）《国有土地使用权证》，质证意见同第7组。11、徐跃飞受理单、申请表、平面图、购房协议书、分户表。真实性没有异议，但是对关联性有异议。12、（1）编号为000002478房产栋证。真实性、合法性、关联性有异议。13、（1）《名称混淆说明》，对其真实性、合法性不予认可。（2）竣工验收申请和备案表，三性无异议，证明乐通公司是建设单位，拥有土地使用权。（3）《国有土地使用权证》，质证意见同第7组。14、（1）牛春华《调查笔录》真实性、合法性、关联性不认可。（2）朱建平在长沙中院及代理人的《调查笔录》。证据形式仅仅是当事人陈述，不真实。15、（1）肖松林在经侦队的询问笔录，真实性、关联性和合法性无异议。（2）朱建平的询问笔录，朱建平是当事�，系当事人陈述，不具有证据意义。16、拍卖资料。真实性、合法性、关联性不认可。17、《贷款申请书》和《抵押物承诺书》，与本案门面买卖没有关联性。18、《纪要》，与本案没有关联性。19、长沙中院听证笔录、民事再审申请书、应诉通知书、执行受理通知书、执行案件目录。三性没有异议，但不能达到原告的证明目的。20、（1）兴盛公司国有土地使用权证，质证意见同第7组。（2）2013第1815号水务投资公司土地使用权证。真实性无异议，但是关联性有异议。（3）城镇投资公司国土资源局的公告，城投公司16333平方米的土地使用权证。真实性无法核实，但是关联性有异议，与本案无关。（4）（A）528号土地使用权转让审批单。真实性无法核实，关联性有异议，城建投公司转让给水务投资公司，与本案无关。（5）房产栋证，质证意见同第12（1）组。（6）乐通公�房屋登记簿，真实性没有异议，但是关联性有异议。（7）水务投资公司房屋登记簿。真实性无异议，关联性有异议。（8）水务投资公司土地使用权申请单。真实性有异议。（9）乐通公司规划许可证，三性没有异议，证明乐通公司是建设单位。（10）水务投资公司房屋受理单，真实性无异议，但是关联性有异议。（11）收件编号20101008076的南县房屋登记申请&受理单、收件编号20101008076南县房屋权属登记调查审批表单、南县房地产测量事务所住房分户表，三性无异议。（12）购房合同，与本案没有关联性。21、对鉴定质证意见（1）、173号法大鉴定意见，不完整，不客观。（2）、174号法大鉴定意见，证明了收条是虚假的。（3）、175号法大鉴定意见，无异议。（4）、176号法大鉴定意见。不客观，已经被湖大鉴定意见取代。（5）、湖大鉴定意见，对鉴定时间有异议。
对原告所举证据，被告朱建平质证如下：第一组证据，对5份证据的三性无异议。第二组证据，诉争的房屋是现房，根本不需要预售许可证。本案所涉房屋权属主体是兴盛公司。朱建平处理房产有兴盛公司明确授权，其行为合法有效，根本不是骗取。兴盛公司、乐通公司是两块牌子，一套人马。对第三组证据无异议。第四组证据，被告朱建平不发表质证意见。
对原告所举证据，被告乐通公司、水务投公司质证意见与兴盛公司一致。另本案涉诉门面属于乐通公司，兴盛公司无权处分。
被告兴盛公司在举证期限内向本院提交了以下举证：
第一组证据：1、开福区法院询问笔录；2、物业公司证明；3、仪涛公司证明；4、办公场所的证明；5、兴盛公司营业执照、组织机构代码；6、乐通公司营业执照、组织机构代码；7、挖泥船队证书和机构代码。以上证据证明：兴盛公司办公和经营地点在南县；买卖合同是虚假的；乐通公司与兴盛公司是两个独立的民事主体，且不是房地产开发企业。8、南县水利局证明，证明挖泥船队和兴盛公司的资产是国有资产。
第二组证据：9、征地合同书；10、施工承包合同；11、南县发展计划物价局文件；12、县长办会议纪要；13、南县建设工程项目报建表；14、建设用地规划许可证；15、建设工程规划许可证；16、建筑工程施工许可证；17、中标通知书；18、项目招标核准表；19、消防设计审核意见书；20、防雷装置设计审核；21、建设项目环境影响评价审批；22、建设用地文物勘探调查现场记录。以上证据证明：涉案土地使用权人为乐通公司，乐通公司系原始取得，兴盛公司没有取得使用权，无权处分乐通公司的财产。
第三组证据：24、请求立案报告书；25、朱建平笔录二份；26、宋不一笔录；27、肖松林笔录；28、林丽君笔录；29、谈红伟笔录；30、郭汉光笔录；31、喻赛希笔录及收条。以上证据证明门面买卖虚假。
第四组证据：32、商品房预售许可证存根，证明门面销售没有取得预售许可。33、南县公证处复查处理决定以及（2010）南证字第90号公证书资料，证明买卖虚假。34、南县公证处关于公章的说明，证明协议没有进行公证。35、土地他项权利证明书，证明本案门面买卖因没有抵押权人的同意而无效。36、土地使用权证，证明土地使用权人是乐通公司。37、房屋所有权证，证明土地和房屋所有权人是乐通公司。38、备案报批的建设工程施工合同，证明兴盛公司作为施工单位不可能拥有土地使用权。39、备案报批的通知，证明原告提供的证据15是不真实的。40、法院民事裁定书。41、郭汉光调查笔录、承�合同、租赁合同，证明业主是乐通公司；预售许可不包括门面。42、电话费发票，证明兴盛公司从来没有卖房的行为。43、开福区法院一审笔录、再审笔录、商品房预售许可证，证明原告和朱建平向法院提供虚假预售许可证；合同是虚假的。
第五组证据：44、南县人民政府办公室文件；45、南县人民政府常务会议纪要；46、南县水利局文件；47、房屋产权证；48、国土证；50、益阳日报。以上证据证明门面买卖合同自始至终是一份无法履行的合同。
原告对被告兴盛公司所举证据质证如下：
第一组证据：问话笔录，物业公司证明、广州公司证明无关联性。兴盛公司办公场所证明，恰好说明兴盛公司的住所地在长沙，原审长沙开福区法院有管辖权。承包合同是在中标之前签订的意向性协议，应当以后来签订的合同为准。承包主体不同，属主体�淆。第二组证据：证据9，仅仅只能证明乐通公司是取得原始土地使用权，不能证明现在的土地使用权主体仍然是乐通公司。证据10，合同是中标之前的一个意向性合同，被告的举证证据“中标通知书”也证明了签订本合同尚未中标，应当以后来签订的《南县乐通兴盛大楼建设施工承包合同》正式合同为准。证据11，真实性认可，但对证明目的不予认可。证据12，2003年29号县长办公会议记要，印证了乐通公司与兴盛公司混同的事实。证据13-17，18-22号与本案没有关联性。23号证据，竣工验收备案时被告兴盛公司同时提交了“名称混淆说明”，对其真实性予以认可，其他不认可。第三组证据：24号证据不能证明公安机关已经立案，朱建平的行为没有违法。25-29，公安机关的询问笔录，证明了每一份合同、收据、盖章都是经过了公司法定代表人同意了的，是合法的，对证明目�不予认可。30、31号，与客观事实不符，不予认可。第四组证据：32号证据，商品房预售许可证，与本案无关联，原告买的是现房。33号证据，与实体无关，不影响合同的效力。34号，与本案无关联。35号，“三性”不认可。36号，只能证明以前土地使用权人是乐通公司。37号，是违法的，应该登记在兴盛公司名下。38、39号，这是被告在报批过程中名称混淆所造成的。40号，无异议。41号，调查笔录陈述与客观事实不符。承包合同前面已经质证。郭汉光的租赁合同，是后来签订的，在原告购买门面之前于2008年还签订了一份租赁合同，该合同是以挖泥船队的名义租出去的，因而本案是现房买卖。42号，无关联性。当时是被告委托朱建平去银行贷款，为便于联系，银行留存他的电话合乎情理。43号，系记录有误。第五组证据：44-50号文件有异议，是诉讼过程中被告为转移诉讼�的物而采取的不法行为。郭汉光的调查笔录，对三人合伙带资承建的事实予以认可。
朱建平对兴盛公司提交的证据质证如下：第一组证据，关联性、真实性无异议，合法性有异议。第二组，房产证与本案无关联性。施工合同仅是意向书。11-21，真实性、关联性无异议，合法性有异议。兴盛公司在向银行贷款、报建、向公安机关报案时都认为兴盛公司与乐通公司是两套牌子一套人马，乐通公司准备注销，现在本案诉讼中又认为是两个独立法人，实为规避责任。第三、四组证据预售许可证，诉争标的门面是现房，不存在预售一说。不能实现兴盛公司的证明目的。第五组证据：朱建平销售门面、收取房款系在授权范围内所为，是合法有效的；其他与本案无关。
被告乐通公司、第三人水务投公司对兴盛公司所举证据质证无异议。
被告朱建平在举证期限内向本院提交了如下证据：1、湖南兴盛水利水电工程建设有限公司湘兴水发（2007）6号文件，证明朱建平是兴盛公司的工作人员。2、委托书，证明朱建平与本案所涉行为有兴盛公司明确授权，其行为后果应当由兴盛公司负责。3、权属界定协议，证明本案所涉门面权属属兴盛公司，兴盛公司有权处分。
原告对被告朱建平所举证据质证无异议。
被告兴盛公司对被告朱建平所举证据质证如下：证据1，三性均不认可。证据2，同对原告的第3份证据的质证意见。证据3，兴盛公司对公章申请了鉴定，因没有原件未做出结论，是不真实的；内容上兴盛公司也不认可；物权变动必须通过法定程序。
被告乐通公司、第三人水务投公司质证意见与被告兴盛公司质证意见一致。
被告乐通公司、第三人水务投公司未在本院指定的举证期限内提交证据。
对于一方当事人提供的证据，其他方当事人均进行了质证，发表了质证意见。本院认证意见以审理查明部分确认的相关事实为准。
根据以上当事人举证、质证并结合原、被告及第三人在本案中所述，本院查明如下事实：2005年1月20日，被告兴盛公司以土地出让方式取得了位于南县南洲镇南华南路与兴盛路交叉路口编号为南国用（2005）第D2005—5号地块的土地使用权。该地块土地面积为16333平方米，规划用途为综合用地，土地使用年限至2042年9月。被告经批准在该地块建设商住综合楼。该工程由南县茅草街城镇建设综合开发公司开发，于2007年2月6日开工。2008年12月14日，兴盛公司、乐通公司、南县茅草街城镇建设综合开发公司签订“关于乐通堤防工程建设有限公司报建的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程）权属问题界定的协议”，该协�约定，由南县茅草街城镇建设综合开发公司委托兴盛公司负责该建设工程商品房的预、销售。
2010年1月18日，被告兴盛公司出具书面委托书，全权委托朱建平办理“兴盛小区”现有门面、住房的银行按揭、抵押贷款、出卖等事项。
2010年1月26日，原告陈彦与被告兴盛公司分别签订了4份《商业门面买卖合同》，合同约定：合同标的为兴盛小区项目附楼第一层临兴盛路（商铺），西起第1至4间，门面长度均为15米，宽度分别为6.8米、5.5米5.5米和6.8米，建筑面积分别为102平方米、82.5平方米、82.5平方米和102平方米，门面编号为1至4号。门面售价第1间为每平方米4901.96元，其他均为5600元，价款分别为50万元、46万元、46万元和57万元。另对付款方式、交房日期、税费负担、证件办理、房屋质量等事项作出了明确约定。同日双方又签订了《湖南兴盛水利水电工程建设有限公司商业门面买卖合同补充协议》，对原合同未尽事宜作出了补充约定。合同签订后，原告按约支付了首付款。原告与兴盛公司的前述四份商业门面买卖合同的签订、收取购房款均由被告朱建平在兴盛公司授权的权限范围内办理。
2010年7月1日该工程竣工，随后被告兴盛公司即将上述工程中的门面整体出租。2010年8月31日本案诉争房屋办理了《建设工程竣工验收备案表》。
至本案受理立案时止，本案诉争房屋（商业门面）仍未取得商品房预售许可证。被告兴盛公司和朱建平所举证据商品房预售许可证载明的预售许可主体为南县茅草街镇城镇建设综合开发公司，预售房性质为商品房住宅。
2012年1月5日本案诉争房屋办理了房屋产权证，房屋所有权人为被告乐通公司。后本案诉争房屋所有权证和国有土地使用证均登记至第三人南县水务投公司名下。
另查明，兴盛公司和乐通公司实为一家，兴盛公司无房地产开发资质。
诉讼中，本院依法就本案合同效力问题对原告陈彦进行了释明，原告陈彦认为本案合同为合法有效合同，坚持原诉讼请求不变，要求被告继续履行合同，并依法承担违约责任和赔偿责任等。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告陈彦与被告兴盛公司签订的《商业门面买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告在2010年7月1日房屋竣工前，于2010年1月26日签订的《商业门面买卖合同》，合同中对相关事项作出了明确约定，双方之间属预售商品房买卖合同民事法律关系。但本案诉争房屋（商业门面）在本案受理立案时仍未取得商品房预售许可证明，故本案商业门面买卖合同依照法律规定系无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。同时本案诉争商品房所有权和土地使用权现均已登记在第三人南县水务投公司名下，该合同实际也已无法继续履行。诉讼中虽经本院释明，但原告坚持不变更诉讼请求。而原告的诉讼请求均以合同有效为前提而提出，故本院概不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈彦的诉讼请求。
本案案件受理费4514元、财产保全费1130元，合计5644元，由原告陈彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 袁 凯
审 判 员 陈伯准
审 判 员 高光明
二〇一五年十月二十二日
代理书记员 黄显彬
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五�六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。