北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00592号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京代氏影视文化有限公司，住所地北京市东城区骑河楼北巷10号。
法定代表人戴宁，董事长。
委托代理人刘闯，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京市文学艺术界联合会，住所地北京市西城区前门西大街95号。
法定代表人陈启刚，党组书记。
委托代理人王晓松，北京市国联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京市文学艺术界联合会信息中心（原名北京市文艺中心管理处），住所地北京市西城区前门西大街97号。
法定代表人张俊峰，负责人。
委托代理人胡尊峰，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京代氏影视文化有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京代氏影视文化有限公司之法定代表人戴宁及委托代理人刘闯，被上诉人北京市文学艺术界联合会之委托代理人王晓松，被上诉人北京市文学艺术界联合会信息中心之法定代表人张俊峰及委托代理人胡尊峰到庭参加诉讼，现已审理终结。
2010年8月，北京代氏影视文化有限公司（下称代氏公司）起诉至原审法院称：2008年7月24日，我公司与北京市文学艺术界联合会（下称北京文联）、北京市文艺中心管理处（下称文艺中心管理处）签订《房屋租赁合同》，约定：北京文联、文艺中心管理处将其位于北京市×××95号北京市文艺中心大厦之餐厅，包括地上一层、地上二层及地下一层相关面积出租给我公司经营餐厅使用，租期12年。北京文联、文艺中心管理处取得房屋所有权证之日应提供房屋所有权证等相关材料、手续，协助我公司办理营业手续。2008年8月下旬，双方交接了房屋及设备、设施手续，我公司进行了装修，为餐厅开业购置了大量设备及用品，招募和培训了大量工作人员。2008年9月21日，北京文联取得了房屋所有权证。2008年11月24日，我公司申请办理了北京天爱餐饮服务有限公司（下称天爱餐饮公司）餐饮服务许可证。但在办理营业执照时，北京文联、文艺中心管理处拒绝提供房屋所有权证，并拒绝在有关文件上签章，致使我公司长期无法开业。我公司多次致函北京文联、文艺中心管理处，要求其履行合同义务，但至今未果。由于北京文联、文艺中心管理处违约，我公司无法正常开业持续至今，造成我公司在人员工资、房租及营业收入等各项经济损失达到数百万元。为维护合法权益，现诉至法院要求判令：1、确认我公司与北京文联、文艺中心管理处于2007年11月23日、2008年7月24日签署的《房屋租赁合同》有效，并解除上述两份合同；2、北京文联、文艺中心管理处赔偿我公司无法经营造成的人员工资损失330000元、员工房租损失264000元、营业收入损失3300000元、垫付停车场设立出入口费用10000元、装修费用2258393元、家具购置费760110元、餐具费207540元、员工工服定做损失200000元、餐厅用品购置费380000元、商务豆浆机购置费38000元、杂费3449元，并退还保证金200000元。以上共计7951492元。
北京文联答辩并反诉称：我单位不是《房屋租赁合同》的当事人，不是本案适格诉讼主体，没有履行该合同的义务。请求法院驳回代氏公司对我单位的起诉。对于代氏公司称因我单位和文艺中心管理处不协助其办理餐厅开业手续，致使其长期无法营业的主张，我单位认为，天爱餐饮公司并非承租人，我单位及文艺中心管理处均无义务为其提供租房证明。根据房屋租赁合同的约定，乙方（代氏公司）所租标的仅限于其经营餐厅自用，未经甲方（文艺中心管理处）书面同意，乙方不得将其租赁标的物自行转租、分租、转借，不得私自交换使用、出卖或变相出卖使用权。据此，房屋只有由代氏公司经营餐厅自用，其它单位无权使用。天爱餐饮公司与代氏公司是两个不同主体，且没有任何出资关系，代氏公司无权要求我单位协助天爱餐饮公司办理餐厅开业手续。我单位于2009年9月21日取得涉案房屋的所有权证，根据财政部《行政事业单位国有资产管理暂行办法》和北京市财政局《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》的规定，我单位对外出租房屋须经上级单位和北京市财政局的批准。2010年6月11日，北京市财政局下达《关于对北京市文学艺术界联合会出租房屋有关意见的复函》，不同意我单位对外出租涉案房屋。故代氏公司要求解除合同的理由不成立。我单位既没有履行合同的义务，也没有任何过错，不应承担任何责任。代氏公司在履行《房屋租赁合同》中违约在先，如未按时足额支付保证金、未提交装修方案、未缴纳装修押金等，根据合同法的规定，出租人有权拒绝履行有关义务。开办餐厅应当首先取得相应的批准和许可，并变更经营范围。在此之前，代氏公司不应当进行装修、招工和采购等，否则由此造成的损失应当由代氏公司自行承担。代氏公司提出的损失包括装修费用、租房费用、人员开支、餐具费用和预期利益等损失，实际都是天爱餐饮公司的损失，上述费用和预期利益等损失应当属于天爱餐饮公司，而非代氏公司。代氏公司提交的证据无论是真实性、关联性、合法性均存在重大问题，其提出的损失金额远远超过其实际损失。代氏公司从2008年9月起开始占用房屋，应当赔偿我单位房屋被占用期间的损失。综上，我单位不同意代氏公司的全部诉讼请求。提出反诉，请求法院判令代氏公司：1、腾退其占用的北京市×××95号房产；2、赔偿房产占用费
3531375元。
文艺中心管理处（现更名为北京市文学艺术界联合会信息中心，下称北京文联信息中心）答辩并反诉称：2007年11月，我方与代氏公司草签一份《房屋租赁合同》，该合同缺少租赁期限等主要内容。2008年7月，双方在2007年合同的基础上对合同主要条款进行修改后又重新草签一份《房屋租赁合同》。北京文联系租赁房屋的所有权人，我方不具备实际履行的资格，客观上没有履行的可能性。租赁房屋合同面积1075平方米，上下三层，若干包房，租赁物除了房屋还有固定设备、移动设备、设施、物品，如果实际履行，应由双方对租赁物清点登记进行交接，不能因代氏公司进行装修而认定整个租赁合同实际履行。本案2007年11月、2008年7月两份《房屋租赁合同》草签时，租赁房屋均还未竣工验收，房屋所有权证也未下达、产权人未确定。根据合同第四条约定，“租赁房屋的交付时间为大厦竣工并取得房产证明之日。”代氏公司对此是明知的。然而，代氏公司为了低价占用固有资产，抢占承租人的身份，以期达到将低价占用国有资产变成既成事实的不当目的，迫不及待私自抢先进行装修，占用房屋，由此造成的损失应由代氏公司自行承担。代氏公司主张的员工工资损失、装修损失、家具购置费等各项损失，如果确有部分损失真实发生，也是代氏公司为将来履行《房屋租赁合同》做提前准备、错误判断造成，这些准备超出了正常合理的范围，不应由我方承担。根据《房屋租赁合同》约定，已经给承租方预留了30天的二次装修及开业前准备期，如果代氏公司按照合同约定在合同生效后进行装修及开业前的准备，其不会有任何损失。关于代氏公司主张的保证金，是支付给了我方下级另一独立法人单位北京市文艺中心维修部，款项名称为暂存款、暂存活动经费，并非是支付给了我方。双方签订合同时，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，对此事实，代氏公司是明知的，在此情况下双方草签了租赁合同，对此代氏公司是有过错的。代氏公司在涉案房屋没有达到入住条件的情况下提前入住，并进行装修等活动，对此代氏公司是有过错的。代氏公司招收员工、办理证照、购置家具等是其单方进行，与我方无关。不同意代氏公司的赔偿请求。同意解除双方签订的两份租赁合同，2007年的租赁合同已被2008年的租赁合同取代，对合同无法履行，代氏公司是负有过错的。现提出反诉，请求法院判令代氏公司：1、腾退位于北京市×××95号房产及二层靠近中间大厅的卡座部分；2、支付自2008年8月2日起至其实际腾退房屋之日止的房屋租金和滞纳金（按合同约定日租金标准的2%计算）（截至2011年11月1日为5200000元）。
代氏公司针对北京文联信息中心的反诉答辩称：北京文联信息中心要求我公司腾退房屋没有法律依据。根据《房屋租赁合同》的约定，允许我公司正式营业开始计租，所以北京文联信息中心要求我公司支付租金还没有具备起算的条件。我公司只是应北京文联信息中心的允许开始装修，准备营业。生效判决已经认定《房屋租赁合同》合法有效，北京文联信息中心让我公司入住涉案房屋是合法的。我公司没有额外占用其他地方。
代氏公司针对北京文联的反诉答辩称：不同意北京文联的反诉请求。事实和理由同上。
原审法院经审理认为：已经生效的法院判决认定，代氏公司与文艺中心管理处之间签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该租赁合同依法成立并生效。由于文艺中心管理处并非诉争房屋的产权人，其未经产权人北京文联的明确授权即与代氏公司签订房屋租赁合同，导致北京文联提出异议，致使该合同最终不能继续履行，对此，文艺中心管理处负有过错，依法应承担相应的民事责任。代氏公司在未能明确文艺中心管理处系诉争房屋产权人、未审查文艺中心管理处是否具有出租人资格的情况下，即与文艺中心管理处签订房屋租赁合同，对该合同不能继续履行亦负有一定的过错，亦应承担相应的民事责任。现代氏公司要求解除该合同，文艺中心管理处表示同意，对此法院不持异议。双方所签订的《房屋租赁合同》解除后，文艺中心管理处所收取的200000元保证金应当退还代氏公司。代氏公司与文艺中心管理处签订的《房屋租赁合同》解除后，代氏公司应将据该合同所占有使用的诉争房屋腾空后交付文艺中心管理处，并支付占有使用期间合理的房屋租金，租金数额应根据代氏公司和文艺中心管理处在签订和履行《房屋租赁合同》过程中的过错程度予以确定。鉴于文艺中心管理处对于本合同不能继续履行负有主要过错责任，且代氏公司筹办的餐厅未开业经营，代氏公司应付租金应自2008年9月1日起至代氏公司向法院提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》之日，即2010年8月17日期间30%的租金。代氏公司提起本案诉讼后申请对所承租房屋装修改造价值进行鉴定，鉴定结论于2012年8月2日作出。在此期间，代氏公司无需向文艺中心管理处支付租金。鉴定工作结束后，代氏公司作为主张解除合同的一方当事人本应及时将租赁房屋腾退给文艺中心管理处，但代氏公司仍占有租赁房屋，拒不腾退，其行为使文艺中心管理处遭受了更大的经济损失，因此自2012年8月3日起至代氏公司实际腾退租赁房屋之日止，代氏公司应支付上述期间应付租金的50%。代氏公司在《房屋租赁合同》签订后对诉争房屋进行了装修改造，装修价款作为代氏公司的损失应由文艺中心管理处承担70%，其余30%应由代氏公司自行承担。代氏公司在其尚未办理餐厅营业执照的情况下，即招聘员工、支付工资，因此而造成的损失应由其自行承担。代氏公司所购置的餐厅家具、厨具等应当自行搬出承租房屋，其所述杂费开支等损失，事实依据不充分，法院不予认定。北京文联虽系诉争房屋的产权人，但其未与代氏公司签订房屋租赁合同，故其在本案审理的房屋租赁合同纠纷中提出的反诉请求不能成立，法院依法不予认定处理。据此，原审法院于2014年7月11日判决：一、北京代氏影视文化有限公司与北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）于二○○八年七月二十四日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、判决生效后十日内，北京代氏影视文化有限公司将位于北京市×××九十五号房屋腾空后交予北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）；三、判决生效后十日内，北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）赔偿北京代氏影视文化有限公司装修损失费人民币一百五十八万零八百七十五元一角；四、判决生效后十日内，北京代氏影视文化有限公司给付北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）二○○八年九月一日起至二○一○年八月十七日止的房屋租金人民币九十四万三千零五十九元零二分；五、判决生效后十日内，北京代氏影视文化有限公司支付北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）自二○一二年八月三日起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋租金（按年租金一百六十万零六百六十六元的百分之五十计算）；六、判决生效后十日内，北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）退还北京代氏影视文化有限公司保证金人民币二十万元；七、驳回北京代氏影视文化有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京市文艺中心管理处（北京市文学艺术界联合会信息中心）的其他反诉请求。
判决后，代氏公司不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判支持我公司要求退还保证金200000元、赔偿装修费用2258393元的诉讼请求，驳回原审反诉原告的全部反诉请求，并对鉴定费用作出处理。主要上诉理由：北京文联是租赁合同的相对方，北京文联信息中心系北京文联的代理人，原审判决解除我公司与北京文联信息中心之间的合同关系、判决我公司将房屋交付北京文联信息中心并向北京文联信息中心支付房屋租金，把北京文联信息中心作为合同相对方，是错误的；另案生效民事判决书已经明确认定北京文联授权北京文联信息中心出租房屋，本案原审判决却认定我公司“在未能明确北京文联信息中心系诉争房屋产权人、未审查北京文联信息中心是否具有出租人资格的情况下即与北京文联信息中心签订房屋合同，对该合同不能继续履行亦负有一定过错，亦应承担相应的民事责任”，原审判决的该项认定违反了生效民事判决结果，要求我公司自行承担30%装修损失是错误的；《房屋租赁合同》第三条第1款约定，租赁标的物的租期为十二年，自甲方允许乙方开始营业起至向后顺延十二年之日止。但是，北京文联及北京文联信息中心自始至终不允许我公司开业营业，体现在：在我公司办理营业执照时，北京文联作为产权单位拒绝提供房屋所有权证，并拒绝在有关文件上签字，致使我公司长期无法营业；北京文联曾以租赁合同没有经过其允许为由诉至法院要求确认租赁合同无效，该诉讼行为是北京文联拒绝我公司开业的意思表示；时至今日，北京文联仍无允许我公司经营的意思表示。鉴于北京文联不允许我公司开业，租赁期限尚未开始，故我公司不能支付租金。从租赁合同的目的和性质看，本案租赁标的物系用来经营，由于被上诉人拒绝提供房屋所有权证并拒绝在有关文件上签字，致使我公司虽然占有房屋但是不能使用和收益，因被上诉人违约导致合同无法履行、不能实现合同目的，被上诉人无权收取租赁费。从合同约定看，我公司交付租金的条件不但是被上诉人交付房屋，同时还要被上诉人配合我公司办理相关手续，被上诉人拒绝提供房屋所有权证照的行为系违约在先，导致我公司不能开业经营，被上诉人当然无权收取租金。原审判决在被上诉人违约的情况下，不但要求我公司支付全部租金，还让被上诉人享有我公司装修价值的30%，且租金从2008年9月1日开始起算，而那时房屋尚未取得产权证；原审判决我公司承担2012年8月3日起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋租金，没有事实和法律依据，在原审中，我公司虽然提出解除合同，但是北京文联和北京文联信息中心抗辩合同无效并要求赔偿租金，法院对合同是否解除尚未作出判决，且我公司的家具、餐具、餐厅用品、商务豆浆机等均在租赁房屋现场，法院未就我公司主张的家具购置费等请求作出认定、评估前，我公司只能等待判决结果，不可能撤离现场，除非法院作出处理，对现场物品进行清点、评估、确认，要求双方等待判决结论，但是原审法院并未作出上述处理。2010年8月17日原审立案，2012年8月2日鉴定完毕，2014年7月11日原审法院才作出判决。在鉴定之前原审审限就超过6个月，鉴定之后，我公司对原审法院作出判决的合理期待期限是不应超过7天，因此，即使按照原审判决所述我公司在鉴定结论作出后应撤出现场，那么我公司对鉴定结论作出后不撤离现场应该承担的房屋占用费也不应该超过7天，原审法院违反程序法规定，在鉴定完毕的2年后才审理完毕，不尽职责，不对案件超审限的结果尽早说明或者作出提前处理，反而将其超期审判的结果让我公司承担，没有法律依据。
北京文联、北京文联信息中心均同意原判。
经审理查明：2007年11月23日，代氏公司与文艺中心管理处签订房屋租赁合同。2008年7月15日，代氏公司交付文艺中心管理处“暂存活动经费”150000元。
2008年7月24日，代氏公司（乙方，承租人）与文艺中心管理处（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于北京市×××北京市文艺中心大厦之餐厅，包括地上二层、地上一层、地下一层相关面积，即图纸所围范围的房屋连同该范围内的室内装修、固定设备、移动设备、设施、物品等租赁标的物在良好的状态下出租给乙方；乙方租赁的租赁标的物的房屋按套内建筑面积计价，租赁标的物的套内建筑面积为1075平方米，其中地上一层面积251.98平方米，地上二层包间面积563.57平方米，地下一层面积259.57平方米；乙方所租标的仅限乙方经营餐厅自用，未经甲方书面同意，乙方不得将所租赁标的物自行转租、分租、转借；乙方应在其工商营业执照许可的经营范围内开展经营活动，乙方经营项目的注册登记、报批等相关手续，由乙方自行办理，甲方协助提供相关房产证明；租赁标的物的租期为十二年，自甲方允许乙方开始营业起至向后顺延十二年之日止；甲方向乙方提供30天的免租期，用于乙方对租赁标的物进行必要的二次装修及开业前的准备工作；租期内年平均租金为1600666元（含180000元物业管理费）。乙方所租标的物范围内所产生的能源费用，如水、电、燃气、通讯（含电话及乙方自行接入的网络）及有关部门向乙方收取的其他费用，由乙方自行与有关单位结算；乙方的房屋租金按季支付，乙方应在本合同签订一周内缴纳租赁保证金肆拾万元整，并于合同约定执行日起交纳第一个季度的房屋租金，此后应于每交费季3日前缴纳下一个季度的租金并交纳本月发生的物业有偿服务费、物业管理流动费用等；甲方应于文艺中心大厦工程竣工并取得房产证明之日起将符合本合同的租赁标的物交给乙方，甲乙双方应在交接过程中将标的物内装修、设备、设施等逐项清点登记，并双方盖章，作为日后乙方归还该标的物的依据；在甲方将租赁标的物交付乙方后，乙方根据经营需要，在不影响房屋结构安全和消防安全的原则下可对租赁标的物进行装修改造，费用由乙方负担。乙方的装修方案必须事先书面报甲方同意，并严格按照装修方案和甲方的要求施工；若乙方违反本合同各项约定的，甲方有权书面通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后三日内如不纠正或未能合理解释的，甲方有权单方面解除合同。已收取租金、保证金不予退还，未收取部分租金不再收取。乙方应按时、足额缴纳租金，租金每拖欠一日，乙方须向甲方缴纳相当于日租金2%的滞纳金，拖欠租金超过7日，视为乙方违约，拖欠租金超过30日，本合同自行终止，已收取保证金不予退还，如因乙方原因致使甲方产生经济损失的，甲方有权依法主张；如甲方违反本合同，致使本合同无法正常履行的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还保证金，因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方应给予赔偿；本合同一式六份，甲乙双方各执三份，双方签字并加盖骑缝章生效。代氏公司和文艺中心管理处在上述合同上分别签字、盖章，但未加盖骑缝章。
2008年7月30日，代氏公司向文艺中心管理处申请于2008年8月开始装修。2008年8月2日，文艺中心管理处予以批准。2008年9月10日，代氏公司交付文艺中心管理处暂存款50000元。
2009年9月21日，北京文联取得了北京市×××95号房屋所有权证。
2009年11月24日，代氏公司办理了天爱餐饮公司的餐饮服务许可证，经营地址为北京市×××95号。2010年1月25日，文艺中心管理处向北京市工商行政管理局西城分局出具函件，内容为“代氏公司于2009年12月24日交来的关于天爱餐饮公司办理营业执照的全部资料及相关手续已报给北京市文联办公室，待领导审核盖章后退还全部资料及相关手续。天爱餐厅即可前往贵处办理营业执照事宜”。2010年3月18日，代氏公司发出《关于协助办理营业登记的函》，记载：文艺中心管理处并至市文联领导：根据2008年合同，贵处应于文艺中心大厦取得房屋产权证明后，即为我公司提供相关证明资料，协助我公司办理餐厅营业执照。我公司已于2009年9月24日向贵处提交了申请报告，但至今已达半年之久没有收到贵处及市文联的答复。在这半年中，因不能及时办理营业执照，我公司蒙受的损失不断扩大。为此我公司再次恳请贵处认真履行合约，尽快为我公司办理相关手续。2010年4月7日，文艺中心管理处原法定代表人郭军华签收上述函件。
2010年7月29日，北京文联将代氏公司、文艺中心管理处诉至原北京市西城区人民法院，要求确认文艺中心管理处与代氏公司签订的两份《房屋租赁合同》无效，要求代氏公司腾空占用的位于北京市×××95号的全部房产，并赔偿房产占用费。
2010年8月17日，代氏公司提起本案诉讼，要求北京文联、文艺中心管理处协助办理开业手续，继续履行《房屋租赁合同》，赔偿损失。2010年11月23日，原审开庭中，代氏公司变更诉讼请求为，要求确认2份租赁合同有效，并要求解除合同。文艺中心管理处当庭答辩认为两份合同无效。
2010年12月20日，北京市西城区人民法院就北京文联起诉要求确认《房屋租赁合同》无效一案，作出（2010）西民初字第11454号民事判决书，认定：文艺中心管理处与代氏公司2008年7月24日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定的成立条件。关于该合同的效力问题，虽租赁房屋的所有权登记在北京文联名下，但根据代氏公司提供的会议纪要、照片、书法作品所反映的内容及文艺中心管理处出具的函件足以证明，北京文联对文艺中心管理处与代氏公司签订该《房屋租赁合同》是知情的，并参与了该合同的签订仪式，且就该合同在履行过程中出现的问题派律师与文艺中心管理处和代氏公司的主要领导进行磋商。北京文联对于作为其下属单位的文艺中心管理处与代氏公司签订的《房屋租赁合同》的行为是认可的，合同的内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该租赁合同依法成立并生效。北京文联提交的《北京市财政局关于对北京市文学艺术界联合会出租房屋有关意见的复函》、《北京市文联党组议定事项》不足以否定合同的效力。本案各方当事人对上述《房屋租赁合同》的文本内容均无异，且代氏公司提供的证据可以证明，文艺中心管理处已将租赁房屋交付代氏公司，合同已实际履行，北京文联及文艺中心管理处以未加盖骑缝章为由主张合同无效，理由不能成立。综上，北京文联要求确认文艺中心管理处与代氏公司于2008年7月24日签订的《房屋租赁合同》无效并要求代氏公司腾退租赁房屋、支付房屋使用费无法律依据，法院不予支持。文艺中心管理处与代氏公司2007年11月23日签订的《房屋租赁合同》已被双方2008年7月24日签订的《房屋租赁合同》所取代，该合同应视为终止。遂判决：驳回北京文联的诉讼请求。北京文联不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2011年8月25日，北京文联申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第5304号民事裁定书，准许北京文联撤回上诉。
2011年11月3日，本案原审开庭中，文艺中心管理处当庭答辩表示同意解除租赁合同。
原审审理中，代氏公司申请对其承租的北京市×××95号北京市文艺中心大厦餐厅房屋装修造价进行鉴定。2011年12月26日，原审法院依法委托北京筑标建设工程咨询有限公司对本案涉及的代氏公司承租期间对餐厅装修改造部分装修工程价值进行鉴定。2012年8月2日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出鉴定结论，认定现场勘察记录中工作内容工程造价为972601元（包括装饰工程造价797768元、安装工程造价174833元）、现场勘察记录已无法勘察到的工作内容工程造价为809500元（包括装修过程中拆改工程
667500元、装修过程中措施费用142000元）、海鲜池工程造价356000元、设计费120292元，共计2258393元。2012年9月24日，原审法院组织各方当事人就鉴定结论发表质证意见。本院审理中，代氏公司及北京文联信息中心均表示对鉴定结论无异议。
2013年8月，文艺中心管理处更名为北京文联信息中心。
2014年7月20日，代氏公司将其物品从涉案房屋内清走。同日，代氏公司与李华签订《天爱餐厅物品清运确认单》。本院审理中，代氏公司表示，在原审中，其申请不要上述物品了，但并未向原审法院表示要求及时腾房。北京文联、北京文联信息中心均表示李华系北京文联信息中心的人员，2014年7月20日后涉案房屋由北京文联信息中心控制、管理。
诉讼中，代氏公司表示，其曾要求北京文联信息中心、北京文联提供涉案房屋产权证明以协助其办理天爱餐厅公司的营业执照等手续，但北京文联要毁约。北京文联信息中心认可代氏公司曾要求其出具相关手续协助办理营业执照，但是北京文联不同意将涉案房屋进行出租。北京文联表示其对2008年7月24日代氏公司与文艺中心管理处签订租赁合同的事情是知情的，但是其上级主管部门不同意其对外出租房屋，且当时涉案房屋是以文艺中心管理处的名义报建，但后来产权办到北京文联名下，北京文联不是合同当事人，没有义务履行合同，故北京文联不同意提供产权证明。
原审庭审中，代氏公司称其签订《房屋租赁合同》后即开始对房屋进行装修改造、招聘员工、购置家具和餐厅用品，支出的各项费用包括：支付员工工资330000元、为员工租房支付房租264000元、营业收入损失3300000元、垫付费用10000元、家具购置费用760110元、餐具207540元、服装定做费用损失200000元、餐厅用品购置损失380000元、商用豆浆机购置费38000元及其他杂费开支3449元。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、房屋所有权证、餐饮服务许可证、函、照片、（2010）西民初字第11454号民事判决书、（2011）一中民终字第5304号民事裁定书、鉴定报告书、《天爱餐厅物品清运确认单》等证据在案佐证。
本院认为：已生效的民事判决书认定，北京文联对于作为其下属单位的北京文联信息中心与代氏公司签订的《房屋租赁合同》的行为是认可的，合同的内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该租赁合同依法成立并生效。北京文联信息中心与代氏公司2007年11月23日签订的《房屋租赁合同》已被双方2008年7月24日签订的《房屋租赁合同》所取代，该合同应视为终止。根据上述认定，北京文联信息中心与代氏公司2007年11月23日签订的《房屋租赁合同》已经终止，双方2008年7月24日签订的《房屋租赁合同》对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
代氏公司上诉主张北京文联是租赁合同的相对方，北京文联信息中心系北京文联的代理人。现北京文联及北京文联信息中心对代氏公司的该项主张不予认可。从《房屋租赁合同》显示的签订主体看，该合同明确将北京文联信息中心列为合同的出租人，且现在亦无证据表明北京文联信息中心系代理北京文联出租涉案房屋。代氏公司主张出租人出租的是房屋使用权，北京文联信息中心没有涉案房屋的使用权，不能作为出租人。需要指出的是，北京文联将涉案房屋交与北京文联信息中心管理使用，北京文联信息中心对涉案房屋有使用权，且根据生效民事判决书的认定，北京文联对该出租行为系认可的，故北京文联信息中心可以作为涉案租赁合同的出租人。北京文联不是《房屋租赁合同》的签订主体，该合同对北京文联没有约束力。代氏公司关于北京文联是租赁合同相对方、北京文联信息中心系北京文联代理人的主张，与事实不符，本院不予采纳，代氏公司在本案中要求北京文联承担租赁合同相对人的民事责任，缺乏法律和事实依据，应予驳回。
《房屋租赁合同》履行中，双方发生争议，以致本案诉讼。现北京文联信息中心与代氏公司均同意解除该合同，本院不持异议。关于合同的解除日期，代氏公司在原审中起诉要求解除合同，2011年11月3日原审开庭时，北京文联信息中心当庭答辩同意解除合同，故本院认定2011年11月3日为合同解除日期，原审判决第一项错误，本院予以纠正。原审判决作出后，2014年7月20日代氏公司已将其物品从涉案房屋中搬走，双方当事人之间对此亦予以确认，因出现上述新的事实，北京文联信息中心的腾房请求已无必要，本院对原审判决第二项予以撤销。
现双方当事人对合同解除责任的承担及法律后果的负担产生争议。
关于合同解除的责任一节。代氏公司主张北京文联信息中心拒绝提供房屋所有权证照，导致代氏公司不能开业经营，构成违约。北京文联信息中心则主张，双方签订合同时，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，对此事实代氏公司是明知的，代氏公司对合同无法履行负有过错。根据查明的事实，代氏公司承租涉案房屋系用于餐厅经营，合同约定，乙方经营项目的注册登记、报批等相关手续，由乙方自行办理，甲方协助提供相关房产证明。根据该约定，北京文联信息中心有义务协助提供涉案房屋房产证明，但是由于北京文联作为涉案房屋的产权人在涉案租赁合同签订后不同意北京文联信息中心将房屋出租给代氏公司，致使北京文联信息中心无法提供涉案房屋房产证明，造成代氏公司无法办理工商注册，合同无法继续履行。因此，北京文联信息中心未能尽到该协助义务，导致合同目的无法实现而解除，北京文联信息中心构成根本违约，应对合同解除承担全部法律责任。关于北京文联信息中心主张租赁合同签订时涉案房屋尚未取得房产证，代氏公司对此明知，未尽到审慎注意义务，对合同无法履行负有过错一节，根据合同中“甲方应于文艺中心大厦工程竣工并取得房产证明之日起将符合本合同的租赁标的物交给乙方”以及“甲方协助提供相关房产证明”的约定，可以看出缔约时承租人代氏公司对产权问题尽到了审慎的注意义务，且合同签订之后涉案房屋取得了房产证，合同不能履行亦不是因为产权证的原因，而是因为产权人北京文联不同意北京文联信息中心将房屋出租给代氏公司，故北京文联信息中心就此主张代氏公司对合同无法履行负有过错，与事实不符，本院对其该项主张不予采纳，原审判决认定代氏公司对合同不能继续履行负有一定的过错并应承担相应民事责任，认定有错误，本院予以纠正。综合上述分析，本院认为，代氏公司对合同解除并无责任，合同解除的法律责任应由北京文联信息中心承担。
关于代氏公司主张的装修损失一节。北京文联信息中心主张，《房屋租赁合同》签订时租赁房屋未竣工验收，房屋所有权证也未下达、产权人未确定，合同约定租赁房屋的交付时间为大厦竣工并取得房产证明之日，代氏公司私自抢先装修，由此造成的损失应由代氏公司自行承担。但是，根据查明的事实，代氏公司进场装修经过了北京文联信息中心的书面同意，且根据本院前文的认定，缔约时房屋未取得产权证、产权人未确定并非本案中合同解除的原因，故本院对北京文联信息中心关于由代氏公司承担装修损失的主张，不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。本案中，代氏公司经过北京文联信息中心的同意进场装修，现由于北京文联信息中心违约导致合同解除，故北京文联信息中心应当全额赔偿代氏公司的装修损失，原审判决代氏公司自担30%的装修损失，处理不当，本院予以纠正。关于装修价值，本院审理中，代氏公司与北京文联信息中心对原审法院委托鉴定机构所作出的鉴定结论均无异议，本院按照鉴定结论确定装修残值。
关于北京文联信息中心要求代氏公司支付租金一节。因北京文联信息中心违约，造成合同无法履行，代氏公司实际未经营，亦无法实现合同目的，故对于2011年11月3日合同解除之前的租金，北京文联信息中心无权要求代氏公司支付。根据原审卷宗记载，2012年9月24日原审法院组织各方当事人就装修鉴定结论发表质证意见，截至该日各方当事人均已知晓鉴定结果，考虑到本案合同解除系北京文联信息中心单方违约所致，且北京文联信息中心应当赔偿代氏公司的装修损失，故对于合同解除后、2012年9月24日之前的房屋使用费，代氏公司无需负担。原审判决关于2012年9月24日之前租金及房屋使用费负担的判决，部分处理有误，本院予以纠正。从2012年9月24日起，双方当事人即应提请原审法庭进行房屋腾退和交接事宜，代氏公司作为承租人亦应当及时将其物品从涉案房屋中腾空，防止损失扩大。在鉴定结论作出后代氏公司再以现场物品不能撤离现场为由不积极腾退房屋不合情理。北京文联信息中心作为涉案房屋的出租人在鉴定结论作出后，亦应及时收回涉案房屋，避免损失扩大，但北京文联信息中心未尽到上述注意义务。综合上述分析，本院认为，代氏公司与北京文联信息中心对于双方未能及时办理房屋交接事宜扩大损失，均有过错，故对于2012年9月25日至代氏公司实际腾房这段期间的房屋使用费损失，应由双方均担，对于北京文联信息中心要求代氏公司承担责任的合理部分，应予支持，原审判决确定的责任比例及标准并无不妥，本院予以维持，考虑到原审判决作出后代氏公司已从涉案房屋搬离，腾房日期已经明确，故本院对代氏公司应负担的房屋使用费数额予以重新确定。
关于代氏公司预交的装修评估鉴定的费用，根据本院前述认定，北京文联信息中心应当全额赔偿代氏公司装修损失，故该笔鉴定费，亦应由北京文联信息中心负担，原审判决对此未予处理不当，本院予以纠正。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12664号民事判决第六项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12664号民事判决第二、四、七、八项；
三、变更北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12664号民事判决第一项为：确认北京代氏影视文化有限公司与北京市文学艺术界联合会信息中心于二○○八年七月二十四日签订的《房屋租赁合同》于二○一一年十一月三日解除；
四、变更北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12664号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，北京市文学艺术界联合会信息中心赔偿北京代氏影视文化有限公司装修损失费二百二十五万八千三百九十三元；
五、变更北京市西城区人民法院（2010）西民初字第12664号民事判决第五项为：本判决生效后十日内，北京代氏影视文化有限公司支付北京市文学艺术界联合会信息中心自二○一二年九月二十五日至二○一四年七月二十日期间的房屋使用费一百四十五万五千九百四十八元二角五分；
六、驳回北京代氏影视文化有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回北京市文学艺术界联合会信息中心的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费60000元，由北京市文学艺术界联合会信息中心负担（北京代氏影视文化有限公司已预交，北京市文学艺术界联合会信息中心负担于本判决生效后7日内给付北京代氏影视文化有限公司）。
一审案件受理费67460元，由北京代氏影视文化有限公司负担46603元（已交纳），由北京市文学艺术界联合会信息中心负担20857元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费24100元，由北京市文学艺术界联合会信息中心负担17352元（已交纳），由北京代氏影视文化有限公司负担6748元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费32342元，由北京代氏影视文化有限公司负担14749元（已交纳），由北京市文学艺术界联合会信息中心负担17593元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 祝 石