安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终2163号
上诉人（原审原告、反诉被告）：夏中海，男，1973年11月20日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区现代产业园区苗安村小夏*组**号。
委托诉讼代理人：武发支，安徽黄淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宿州和欣置业有限公司，住所地安徽省宿州市宿马现代产业园区管委会院内。
法定代表人：朱立泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人:周梅，安徽云飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马良志，安徽云飞律师事务所律师。
上诉人夏中海因与被上诉人宿州和欣置业有限公司（以下简称和欣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2016)皖1302民初1700号民判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人夏中海及其委托诉讼代理人武发支，被上诉人和欣公司的委托诉讼代理人周梅、马良志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏中海上诉请求：撤销原判，判决支持其一审诉讼请求并驳回和欣公司的反诉请求。事实和理由：一审法院认定夏中海有义务于2014年2月14日支付购房款558500元，余款370000元办理银行按揭贷款手续，夏中海至今未能支付全部购房款，应承担违约责任，同时认为和欣公司提交的证据能证明其主张的事实错误。案涉合同约定和欣公司应于2014年12月31日前交付房屋，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等交接手续，夏中海有权拒绝接收房屋；逾期60日不交房，夏中海有权解除合同。和欣公司未通知夏中海办理银行按揭贷款手续，也未按合同约定将经符合交付条件的房屋交付夏中海，逾期已超过60日，夏中海有权解除合同并要求退还已付购房款。
和欣公司辩称，夏中海购买的房屋于2014年12月25日验收合格，且于2015年12月办理了房产初始登记，符合合同约定的交付条件。夏中海应自合同签订之日起一个月内办理银行按揭贷款手续，和欣公司以合理的方式通知夏中海办理按揭贷款手续或支付剩余购房款，其置之不理且仍拖欠购房款，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。一审法院判决其支付剩余购房款，办理房屋交接手续并无不当。
夏中海向一审法院起诉请求：判决解除双方签订的商品房买卖合同；和欣公司返还定金和购房款共计558500元。
和欣公司向一审法院反诉请求：判决夏中海继续履行双方签订的商品房买卖合同并支付拖欠的购房款470000元；夏中海限期办理位于宿州市宿马现代产业园区“和盛广场”项目1#楼0105室商品房的交接手续。
一审法院认定事实：2014年1月11日，夏中海、和欣公司签订购房协议书一份，约定：夏中海购买和欣公司开发的位于宿州市宿马现代产业园区和盛广场1#楼0105号铺面一套，建筑面积122.32平方米，总价928500元。买受方选择贷款方式购房，协议签订时支付558500元（其中100000元为购房定金），剩余房款370000元办理银行按揭手续。当售房手续齐备后，出卖方和买受方正式签订购房文本合同，从出卖方通知买受方签订购房文本合同之日起，买受方须在一个月之内到银行办理贷款手续。买受方未能按协议执行，出卖方有权单方面解除协议，除没收定金外，可将房屋另行处置。2014年2月14日，夏中海、和欣公司签订商品房买卖合同一份，约定：和欣公司将其建设的和盛广场第1幢1、2层0105室出售给原告，价款为928500元。买受人于2014年2月14日支付购房款558500元,余款370000元办理银行按揭手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，按出卖人与买受人所签署的购房协议执行。出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按物业管理规定缴纳物管费。夏中海支付了定金及购房款共计558500元后，和欣公司出具了收款收据。夏中海至今未按合同约定办理银行按揭贷款或其他方式支付剩余购房款。涉案房产于2014年3月3日在宿州市房地产管理局登记备案，合同登记号为201401373。和盛广场1#楼于2014年1月10日取得了商品房的预售许可；工程竣工验收报告（2014年12月25日）“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”记载“工程名称：宿州市和盛广场工程1#楼，开工日期：2013年8月20日，完工日期：2014年12月25日”。涉案房产已于2015年12月23日办理了房产登记，取得了房产权证书。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。和欣公司于2014年1月10日取得了涉案房屋的商品房预售许可，故对夏中海提出和欣公司在没有预售许可情况下违法预售的主张不予认可。双方签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担违约责任。按照合同约定，夏中海应于2014年2月14日支付购房款558500元，余款370000元办理银行按揭手续的义务，其至今未能支付全部购房款，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行义务之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。和欣公司已于2015年12月23日办理了涉案房产的房产登记，取得了房产权证书。夏中海提出因发现和欣公司施工进度太慢，交房无望的情况下未支付全部购房款，并认为案涉房屋至今不具备交付条件，请求解除双方签订的商品房买卖合同，由和欣公司返还定金和购房款共计558500元的主张，因违反合同约定，依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于和欣公司要求夏中海继续履行合同，支付拖欠的购房款，并限期办理案涉房产交接手续的反诉请求，因其提交了充分证据予以证实，予以支持。和欣公司提出的因夏中海违约要求扣除违约定金100000元，认定其尚欠购房款470000元的反诉请求，和欣公司在履行合同中未提供证据证明其尽到了相关合理通知义务，双方均存在一定过错，应各自承担相应责任，故对其该项反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条第一款之规定，判决：一、驳回夏中海的诉讼请求；二、夏中海于判决生效后十日内支付剩余购房款370000元，并与和欣置业有限公司办理宿州市宿马现代产业园区和盛广场项目1#楼0105室房屋的交接手续；三、驳回和欣公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4692.5，由原告（反诉被告）夏中海负担；反诉案件受理费4175元，由被告（反诉原告）宿州和欣置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的案涉房屋是否具备合同约定交付条件的事实，本院认定如下：夏中海提供的照片一组，证明2016年3月14日案涉房屋仍不具备交付条件，院内路面及楼道的配套设施均未完成，和欣公司对该证据的真实性有异议，且该道路系市政道路；本院认为该组照片拍摄时间、地点等无法核实，无其他证据证明案涉房屋门前硬化路面以外属于和欣公司施工范围，不予认定。夏中海对和欣公司提交的1#楼竣工验收报告、建设工程规划核实合格证、宿州市不动产登记局出具的证明、公安消防支队出具的消防验收意见书真实性无异议，但认为房屋在合同约定的交付期限未验收合格，达不到交付条件，本院认为，上述证明能证明案涉房屋于2015年8月4日经相关管理单位验收合格，符合合同约定的交付条件。
本院认为，根据相关规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，案涉商品房于2014年12月25日经和欣公司组织勘察设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见，且其后规划、消防等专门管理部门出具了认可性意见，故，案涉商品房在合同约定的交付期限内具备交付条件。双方签订的购房协议约定，买受人应当在出卖人通知其签订购房合同之日起一个月内办理完毕按揭贷款手续，而夏中海在支付首付款且双方于2014年2月14日签订商品房买卖合同后，以该工程可能存在烂尾为由，不愿办理按揭贷款手续或支付剩余购房款，已经违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行义务一方未履行义务或履行义务不符合约定，后履行一方拒绝其履行请求或有权拒绝其相应履行请求。夏中海未履行支付剩余购房款的义务，和欣公司不向其交付房屋是行使先履行抗辩权的行为，不构成违约，故，夏中海以和欣公司逾期交房超过60日为由要求解除合同，无事实和法律依据，不予支持。和欣公司请求判令夏中海继续履行合同，支付剩余购房款并限期办理房屋交接手续合法有据，应予支持。鉴于和欣公司要求继续履行合同，不行使购房协议约定的单方解除权，故，其无权要求没收定金，一审未支持其该项反诉请求正确。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。夏中海的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9385元，由夏中海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
代理审判员 李 震
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。