江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6800号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨键，曾用名杨铿，男，1976年8月26日生，居民身份号码3204211976********，汉族，住常州市钟楼区世纪明珠园**幢*单元***室。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘秀琴。
委托诉讼代理人：陆舜，江苏丰云律师事务所律师,代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙淑波。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玲玲。
委托诉讼代理人：梅世杰，江苏德策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖宇峰，江苏德策律师事务所实习律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏惠路28号。
负责人王学武，行长。
委托诉讼代理人：韦毅民，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪辰芳，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
上诉人杨键、潘秀琴因与被上诉人孙淑波、张玲玲、原审第三人交通银行股份有限公司苏州分行（以下简称交行苏州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨键、潘秀琴上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判，案件受理费由孙淑波、张玲玲承担。事实和理由：一审法院对涉案的二手房买卖合同定性错误，我方认为该合同仅是意向性合同，而不是合法有效的正式合同。涉案合同签订时双方夫妻均在场，但双方各有一人没有在合同上签字。无论是中介或是孙淑波、张玲玲皆在法庭上承认潘秀琴需要回去查明涉案房屋是否在自己的出国资产担保中，这其实已经充分说明我方在签订该二手房买卖合同时就对涉案房屋能否买卖处于不确定状态。相反孙淑波、张玲玲在其后单方制作了一份正式的合同，该合同中绝大部分条款都没有和我方协商。孙淑波、张玲玲提供的该合同证号可以证明其知道双方签订的二手房买卖合同是意向性合同，正式交易需另外签订正式的房屋买卖合同。另外，从孙淑波、张玲玲提供的微信记录中的有关你的房子我还不完全确定的内容也可以证明孙淑波、张玲玲实际上也认可该份合同并未成立。正是因为二手房买卖合同是意向性的，所以合同中主要条款没有明确，是否需要贷款、如何支付首付、如何付清房款、如何交付房屋、何时过户、房屋先前的抵押何时注销等交易所需的常识性主要条款都没有约定。
孙淑波、张玲玲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人交行苏州分行述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙淑波、张玲玲向一审法院起诉请求：1、判令杨键、潘秀琴继续履行编号为0000052的二手房买卖合同，为孙淑波、张玲玲办理产权过户手续。2、杨键、潘秀琴支付违约金40万元。3、杨键、潘秀琴承担中介服务费41000元。4、杨键、潘秀琴承担律师费90000元。5、诉讼费、保全费由杨键、潘秀琴承担。孙淑波、张玲玲在审理过程中确定诉讼请求为：1、请求法院判令杨键、潘秀琴并交付房屋，将上君花园71-104幢房屋过户给孙淑波、张玲玲。2、判令杨键、潘秀琴支付违约金40万元。3、判令杨键、潘秀琴承担中介服务费41000元。4、判令杨键、潘秀琴承担律师费90000元。5、判令杨键、潘秀琴承担本案诉讼费用、保全费等费用。6、判令孙淑波、张玲玲代杨键、潘秀琴提前偿还上君花园71-104幢房屋所签第三人住房抵押贷款2353077.22元，判令第三人在收到上述贷款后协助注销上君花园71-104幢房屋他项权证。
杨键、潘秀琴向一审法院反诉请求：1、废除双方签订的《二手房买卖合同》，解除双方的买卖关系。2、依法承担本案诉讼费用。本案第二次开庭时，潘秀琴撤回其反诉的诉讼请求。
一审法院认定事实：孙淑波与张玲玲为夫妻关系，杨键、潘秀琴为夫妻关系。2015年10月17日，杨键（售房人，甲方）与孙淑波（购房人，乙方）签订《二手房买卖合同》（编号：0000052），甲方将坐落在苏州工业园区上君花园71幢104室房屋出售给乙方，房屋建筑面积319.15平方米，甲乙双方协商房屋的成交价位410万元。合同第三条付款方式：1、定金支付：乙方于2015年10月17日支付甲方定金10万元。2、房款的支付：甲乙双方应按已在苏州市房管局二手房交易网络系统备案的《存量房买卖契约》之申报房屋价款￥（人民币），在申报房屋权属转移登记前缴入指定的房屋交易资金托管账户；乙方如需银行贷款，乙方在申请房屋权属转移登记前应积极配合丙方将房屋价款之首付款￥（人民币）缴入指定的房产交易资金托管账户；甲乙双方必须及时提供贷款所需材料。待银行审查通过后，按银行规定时间，贷款资金汇入指定的房产交易资金托管账户，办理过户手续；房屋权属核准转移登记后，甲方按房产交易资金托管有关规定领取房屋价款。第四条房屋移交手续约定，甲方应在全款拿到后三日内将房屋搬空交予乙方。第五条约定，房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由乙方承担，实际缴纳时如遇国家政策调整，乙方按新政策标准缴纳有关税费。第六条违约责任约定，甲乙双方任何一方违约，约定的违约金为肆拾万元整，同时由违约方承担本合同约定双方应付丙方的服务费以及本合同履行过程中发生的合理费用。合同第七条约定，1、以本次二手房过户交易的全部国家税费均由乙方承担，国家税费及购买贷款按揭按最新政策执行。2、甲乙双方约定在2016年1月10日前办理该房屋资金托管手续，总房款不足部分于办理过户时，以现金方式一次性支付甲方，同时甲方承诺该房无户口，如有户口需在过户前迁出，网签及过户评估价格为发票价格。3、甲乙双方约定，乙方支付购房定金时甲方将房屋所有权证、土地使用权证等相关原件交存于中介方至该房屋过户交易手续完结。4、甲乙双方约定，双方提供的材料应真实有效，产权无纠纷，如有一方违约，由违约方承担诉讼费、律师费等全部违约费用及责任。5、甲方承诺在乙方购房按揭贷款放款后一周内将该房屋贷款还清并注销，乙方支付中介方人民币一万元整作为该房尾款待交房时，甲方结清房屋相关费用后由中介方支付甲方。杨键在该合同甲方处签字，孙淑波在乙方处签字，中介方处有苏州工业园区枕和房产经纪有限公司盖章。签订该《二手房买卖合同》时，孙淑波、张玲玲夫妇均在现场，张玲玲对孙淑波的签约购房行为予以追认。杨键、潘秀琴两人亦在签约现场。
杨键签约之后需核实涉案的房产是否在其申报出国定居的财产清单上，孙玲玲多次与潘秀琴联系要求潘秀琴提供收取定金的银行账户。潘秀琴核实后该房屋未做移民的抵押项目，遂向孙淑波、张玲玲提供银行账户，张玲玲于2015年10月22日将10万元定金支付至潘秀琴账户。
2016年1月9日，孙淑波、张玲玲向杨键、潘秀琴发出《告知函》，说明：双方约定在2016年1月10日前办理房屋资金托管等相关手续，我方及中介方多次催促你方履行合同，但你方未能办理。我方告知你方在五日内继续履行双方签订的房屋买卖合同。此后，双方当事人就合同履行问题进行协商，杨键、潘秀琴提出解除合同并赔偿孙淑波、张玲玲40万元，但孙淑波、张玲玲未同意。2016年2月28日，杨键委托律师向孙淑波发出废除涉案二手房买卖合同的通知，说明：杨键早在2015年11月多次通过中介告知你方不再同意将上君花园的房屋出售给你，且在2016年1月11日双方见面时再进一步当面向你明确不再出售该房的意思表示。因杨键曾接受你十万定金，现已明确表示废除《二手房买卖合同》，故依法应当双倍退还你定金，即人民币20万元，希望你能提供账户，以便汇款。如若你拒绝提供，杨键将这笔钱交有关部门依法提存。
另查明，苏州工业园区上君花园71-104幢的共有权人为杨键、潘秀琴，该两人就涉案房屋在交行苏州分行办理抵押贷款，截止至2016年5月15日尚有贷款余额2353077.22元。杨键、潘秀琴当庭表示不同意提前归还贷款，孙淑波、张玲玲同意代替杨键、潘秀琴清偿涉案房屋的剩余房贷，孙淑波提供的个人资信证明书表明，截止至2016年5月20日，孙淑波账户存款余款为400万元，足以清偿涉案房屋的剩余房贷。因孙淑波、张玲玲申请，一审法院对该房产已经采取财产保全措施。
又查明，2016年1月15日，孙淑波、张玲玲（甲方）与江苏德策律师事务所（乙方）签订《律师聘用协议》，约定乙方接受甲方的聘请，指派梅世杰、米军恒担任甲方的代理人，处理甲方与杨键、潘秀琴商品房买卖合同纠纷案件的一审诉讼事宜，甲方在本协议签署后支付乙方律师费5万元，在第一次开庭之日或者双方达成调解协议之日（以先到期的日期为准）支付剩余律师费4万元。孙淑波、张玲玲已经支付了涉案的9万元律师费。
本案审理过程中，杨键申请中介人员李威到庭作证，证人陈述：证人负责跟房某，当时约了房东（即杨键、潘秀琴）和客户（即孙淑波、张玲玲）到我们公司，三方商议了一下房子的价格，我讲解了过户流程的讲解，此后双方就签订了合同。房东在签约后没有收定金，房东说他因为要出国移民，要回去看涉案的房子有无抵押或者是担保，如果有这种情况就不能过户，要等确认后再收定金。此后客户就用转账的方式将定金转给房东了，客户转账完后有截图给我们看的。等到2015年11、12月的时候，房东让我联系客户，房子他不愿意出售了，要与客户商谈。2016年1月11日，双方见面协商，当时房东要求让客户再加价钱，客户没有不同意，后面就没谈成。证人针对涉案买卖合同中付款方式没有填写进行说明：因为客户付多付少要等后期决定，当时客户提到要办贷款，首付和贷款要根据签订网签合同时的网签价格确定。签订网签合同时申报的网签价格和首付款金额，要根据客户的资金状况确定。如果客户全额付款，不进行银行贷款，会直接按照410万元确定网签合同价格。证人说明，在签约现场，孙淑波、张玲玲对购买房屋的意见是一致的，杨键、潘秀琴对出售房屋的意见也是一致的。
孙淑波、张玲玲针对涉案买卖合同中付款方式的约定说明：合同约定先付10万元定金，在1月10日前办理资金托管和过户手续，当时我们协商如果房子卖掉了，尾款就一次性付清，就没有在合同上注明以贷款方式来支付尾款。如果不能一次性付清就办贷款，但后来我方将房子卖掉了之后，可以一次性付清房款的。合同第七条约定“总房款不足部分”是指，当时合同价为410万元，如网签合同中的评估价与实际成交价之间差额可以以现金方式支付给杨键、潘秀琴。
以上事实，由孙淑波、张玲玲提交的结婚登记申请表、房屋产权证、土地证、房地产登记薄、二手房买卖合同、告知函、送达回证、银行转账凭证、微信聊天记录、录音及文字整理稿、律师聘用协议、收据、发票等证据，杨键、潘秀琴提交的通知及有机凭证、还款计划书、销售发票等证据，以及到庭当事人庭审陈述予以证实。
针对双方的争议焦点问题，一审法院认定如下：
一、涉案的二手房买卖合同依法成立、有效，孙淑波、张玲玲要求杨键、潘秀琴继续履行合同，于法有据。
首先，依法成立的合同，自合同成立时生效。涉案的房屋买卖合同有明确的双方当事人，约定了可履行的买卖标的物和交易价格，双方意思表示一致，应认定房屋买卖合同关系成立。涉案的房屋买卖合同的订立系协商一致的结果，双方意思表示真实，不存在重大误解的情形，不违反法律规定，应依法认定有效。其次，该房屋买卖合同虽仅有孙淑波和杨键签字，但是张玲玲与潘秀琴均在签约现场，对签约购房及售房事宜均未表示反对，理应视为对各自夫妻一方房屋买卖行为的默认。从签约后双方的履行行为来看，张玲玲多次与潘秀琴联系支付10万元定金的事宜，潘秀琴提供了银行账户并接收了10万元定金，该行为也表明其对杨键签约售房行为的认可。双方在2016年1月11日协商时，杨键、潘秀琴均未对合同效力表示异议。杨键、潘秀琴认为涉案买卖合同不成立、不生效，该抗辩无法律依据，本院不予支持。
一审法院认为，涉案的二手房买卖合同约定了买卖标的物和合同价款，具备了买卖合同的成立要件。买卖合同虽未明确约定剩余房款的支付方式和期限，但该事项可以通过双方补充协商确定或依据交易习惯认定，不影响买卖合同关系的成立。涉案二手房买卖合同约定交易流程按照资金托管方式处理，约定了资金托管的具体时间，从而可根据交易习惯确定剩余房款的付款进度。孙淑波、张玲玲说明，因在签约时准备出售自己的房产以筹措资金支付房款，尚不确定是直接全额支付房款或是以银行贷款方式支付剩余房款，所以在合同中未写明剩余房款的支付方式，该陈述与证人的陈述亦相吻合。孙淑波、张玲玲无论采取何种付款方式，其在2016年1月10日前满足合同约定的付款要求即可。涉案的二手房买卖合同主要条款齐备，依法成立有效，杨键、潘秀琴认为该合同不成立，或认为是预约合同、意向合同的观点，一审法院不予采信。孙淑波、张玲玲根据合法有效的买卖合同，要求杨键、潘秀琴继续履行，符合法律规定，一审法院理应支持。杨键、潘秀琴提起反诉要求解除二手房买卖合同，一审法院予以驳回。杨键、潘秀琴表示拒绝清偿涉案房屋剩余房贷，孙淑波、张玲玲代替杨键、潘秀琴向第三人清偿剩余房贷，以涤除抵押权便于过户，一审法院予以支持。第三人应协助孙淑波、张玲玲办理涉案房屋抵押权注销登记手续，杨键、潘秀琴在涉案房屋抵押权登记注销后，协助孙淑波、张玲玲办理该房屋的过户登记手续，将房屋产权过户至孙淑波、张玲玲名下。根据二手房交易流程及合同约定，杨键、潘秀琴应在孙淑波、张玲玲取得涉案房屋产权登记后将房屋腾空交付孙淑波、张玲玲。
二、杨键、潘秀琴拒绝履行合同主要义务，应对其违约行为向孙淑波、张玲玲承担违约赔偿责任。
杨键、潘秀琴在合同签订后提出解除合同，拒不履行房屋过户义务，其行为已经构成违约，应赔偿孙淑波、张玲玲因违约行为造成的损失。孙淑波、张玲玲因中介方的居间活动促成了买卖合同的有效成立，其要求继续履行的诉请已由一审法院认定支持。中介方提供了居间服务，孙淑波、张玲玲按约应支付的中介费，不构成杨键、潘秀琴违约行为造成的孙淑波、张玲玲的损失。涉案二手房买卖合同第六条中关于违约金40万元和违约方负担中介费的约定，均为违约责任约定，一审法院根据杨键、潘秀琴的违约行为造成孙淑波、张玲玲的损失予以统一认定。杨键、潘秀琴未能清偿剩余房贷，拒绝继续履行合同，孙淑波、张玲玲无法通过贷款方式支付剩余房款，其支付全部剩余房款将产生较大资金占用成本。涉案房屋交易流程未能如期履行，也会给其居住和家庭生活等方面带来居多不便。但同时，涉案房屋在整个交易期间价格上涨幅度较大，未明显造成孙淑波、张玲玲经济损失。一审法院综合上述因素，结合案件事实酌定杨键、潘秀琴赔偿孙淑波、张玲玲违约金4万元。孙淑波、张玲玲主张因诉讼产生的律师费9万元，该诉请有合同约定为依据，且有律师聘用合同及发票相佐证，该费用不超过合理的收费标准，一审法院对该项诉请予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙淑波、张玲玲应于判决生效之日起七日内代替杨键、潘秀琴向第三人交通银行股份有限公司苏州分行清偿苏州工业园区上君花园71-104室的剩余房贷本息，杨键、潘秀琴及第三人交通银行股份有限公司苏州分行应在上述贷款本息结清后七日内协助孙淑波、张玲玲办理该房屋的抵押权注销登记手续；二、孙淑波、张玲玲应于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人交通银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记为准）之日起七日内支付杨键、潘秀琴剩余全部房款（剩余房款金额为未付房款金额400万元减去代替杨键、潘秀琴清偿的贷款金额后的余额）；三、杨键、潘秀琴应于上述第二项判决内容履行完毕后七日内协助孙淑波、张玲玲办理苏州工业园区上君花园71-104室的房屋产权过户登记手续，将该房屋过户登记至孙淑波、张玲玲名下；四、杨键、潘秀琴应在苏州工业园区上君花园71-104室产权登记于孙淑波、张玲玲名下后七日将该房屋交付孙淑波、张玲玲；五、杨键、潘秀琴应于判决生效之日起七日内赔偿孙淑波、张玲玲违约金4万元；六、杨键、潘秀琴应于判决生效之日起七日内赔偿孙淑波、张玲玲律师费9万元；七、驳回孙淑、张玲玲的其他诉讼请求。八、驳回杨键、潘秀琴的诉讼请求。上述判决主文第二项、第五项、第六项中各自所负的金钱给付义务可以相互抵消后履行。本诉案件受理费减半收取19800元、反诉案件受理费收取9900元、财产保全费5000元，合计34700元，由孙淑波、张玲玲负担3000元，杨键、潘秀琴负担31700元。杨键、潘秀琴已预交9900元，尚应支付21800元，该负担款项已由孙淑波、张玲玲预交，一审法院不再退还，杨键、潘秀琴应于判决生效之日起七日内支付孙淑波、张玲玲。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，2015年10月17日杨键与孙淑波签订了二手房买卖合同，合同签订时张玲玲与潘秀琴均在场，且未对该合同提出异议，故该二手房买卖合同系孙淑波、张玲玲与杨键、潘秀琴的真实意思表示，合法有效。二手房买卖合同中约定了交易的房屋、交易价款、定金、房屋移交手续、税费负担、违约责任，虽合同未明确约定剩余房款的支付方式和期限，但合同第七.2条约定双方与2016年1月10日前办理房屋资金托管手续，总房款不足部分于办理过户时以现金方式一次性支付给杨键、潘秀琴，结合孙淑波、张玲玲有关未写明剩余房款支付方式的说明、涉案房屋中介李威有关付款方式没有填写原因的证人证言以及房屋过户交易惯例，可以确定剩余房款的支付时间，故涉案二手房买卖合同具备商品房买卖合同的主要内容，一审法院据此对杨键、潘秀琴有关二手房买卖合同系预约合同、意向合同的观点未予采信并无不当。
至于杨键、潘秀琴上诉提出的因潘秀琴需查明涉案房屋是否为出国资产担保，故涉案二手房买卖合同在签订时处于不确定状态的主张，双方在签订二手房买卖合同后张玲玲与潘秀琴多次联系支付定金事宜，后张玲玲于2015年10月22日将10万元定金支付至潘秀琴指定账户，结合房屋中介李威的证人证言，可以认定杨键、潘秀琴在收取定金后对于出售涉案房屋是表示认可的，合同对杨键、潘秀琴具有约束力，故本院对杨键、潘秀琴该上诉主张不予采信。
综上所述，杨键、潘秀琴的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39600元，由上诉人杨键、潘秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 韩泽滔