辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终807号
上诉人（原审原告）：李冬梅，女，1962年12月30日出生，住丹东市振兴区。
被上诉人（原审被告）：陆家明，男，1963年2月28日出生，住丹东市振安区。
被上诉人（原审被告）：李伟，男，1965年5月13日出生，住丹东市振安区。
两名被上诉人共同的委托诉讼代理人：张国民，丹东市中欣法律服务所法律工作者。
两名被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱霞，丹东市中欣法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：丹东亿荣房地产开发有限公司。住所地：丹东市边境技术开发区。
法定代表人：王荣义，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：刘庆国，男，1967年8月14日出生，住丹东市振兴区。
上诉人李冬梅因与被上诉人陆家明、李伟、丹东亿荣房地产开发有限公司（以下简称亿荣公司）、刘庆国执行异议之诉纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2016）辽0604民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李冬梅的上诉请求：确认上诉人与被上诉人亿荣公司房屋买卖关系成立，上诉人拥有涉案房屋的所有权。解除坐落于丹东市振兴区健康路30号楼705的查封，并停止对房屋的执行，维护上诉人的合法权益。诉讼费由被上诉人陆家明、李伟承担。事实和理由：1、上诉人于2008年9月1日购买了涉案房产，房款总额为169740元，上诉人当日全额交付了房款，被上诉人亿荣公司出具了收款收据，并将涉案房屋的钥匙交给上诉人。2014年3月上诉人进入该房屋装饰装修，后出租他人居住至今。上诉人与被上诉人亿荣公司的买卖合同成立有效，双方权利义务明确。2、涉案房屋虽然登记在被上诉人亿荣公司的名下，但上诉人已经交纳了全部房款。只是因为被上诉人亿荣公司的原因没有进行权属登记，责任不在上诉人，上诉人的合法占有的行为应当得到支持。3、一审法院认为法院对涉案房屋的查封属于执行行为，上诉人如有异议应提出异议申请，而非提起诉讼。故对上诉人解除涉案房屋查封、停止执行的请求予以驳回，属于适用法律错误。
陆家明、李伟共同辩称，上诉人没有合法有效的商品房买卖合同，无权提出执行异议。
亿荣公司、刘庆国未答辩。
李冬梅向一审法院起诉请求：1、解除对坐落于丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2、确认原告与被告亿荣公司的房地产买卖合同有效，坐落于丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋归原告所有。
一审法院认定事实：2008年9月1日，原告购买了被告亿荣公司开发的丹东市振兴区健康路30号楼705室房屋，被告亿荣公司出具了金额为169740元的收款收据，但双方未签订房屋买卖合同。后被告亿荣公司向原告交付了房屋，2014年3月份原告对上述房屋进行了装饰、装修，自2014年3月份原告将房屋出租他人居住至今。
被告陆家明、李伟与被告亿荣公司、刘庆国民间借贷纠纷一案，本院于2011年3月30日作出（2010）振安民三初字第00298号民事判决书，判决被告刘庆国于判决生效后偿还陆家明、李伟借款本金380万元及利息，被告亿荣公司在被告刘庆国对上诉人款项不能偿还的范围内承担偿还责任。判决生效后，被告陆家明、李伟于2013年9月4日向本院申请强制执行，本院于2014年4月24日作出（2013）振安执字第00429-2号民事裁定，查封了登记在被告亿荣公司名下的部分房屋，其中包括涉案房屋。
一审法院认为，原告与被告亿荣公司并未签订涉案房屋的买卖合同，双方权利义务关系不明。原告仅提供被告亿荣公司出具的收款收据，不足以证明双方的房屋买卖合同关系成立，故对原告要求确认其与被告亿荣公司达成的涉案房屋买卖合同有效的请求，不予支持。
关于原告主张的涉案房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的。自记载于不动产登记簿时发生效力”，因涉案房屋产权登记在被告亿荣公司，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，不予支持。
关于原告请求的解除对涉案房屋查封的问题，因本院对涉案房屋的查封属于执行行为，原告如有异议提出书面异议申请，而非提起诉讼，故对原告解除涉案房屋查封的请求，予以驳回。关于原告请求的停止执行涉案房屋的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案原告虽然交付了购房款并实际占有房屋，但原告购买该房屋并未用于自行居住，因此不符合上述法律规定的排除异议执行的情形，故对原告要求停止执行的请求，不予支持。
一审法院判决：驳回原告李冬梅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李冬梅负担。
本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据，
本院对于各方当事人在一审庭审中提供的证据的认证意见同一审法院的认证意见一致。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，能否排除执行。
上诉人在一审规定的举证期限内并未提供书面的买卖协议及正规的购房发票，亦未提供其交付款项的资金来源，仅提供一份收款收据证明其向亿荣公司交纳了全部房款。在二审询问结束后上诉人提供了一份《认购协议书》（复印件）。本院经审查认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的相关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”本案中，即使上诉人提供的认购协议书系购买房屋时签订的真实协议，但该认购协议仅对当事人基本信息、房屋面积、价款、付款方式作出了约定，对房屋交付使用条件及日期等上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同其他主要内容未进行约定。故涉案的认购协议书因对主要条款约定并不明确，无法认定上诉人与被上诉人亿荣公司签订了合法有效的商品房买卖合同。另上诉人虽取得涉案房屋的钥匙并将涉案房屋出租给他人使用，但上诉人并不持有入户通知单等合法有效准许入住使用的单据，且上诉人认可除涉案房屋外，还有其他住房。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，上诉人不符合对涉案房屋享有以上排除执行的情形，不能排除执行。上诉人若对法院查封涉案房屋存有异议，可以按照合同相对性理论向被上诉人亿荣公司追究相关责任，而不能阻止法院对涉案房屋的执行。
综上所述，李冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李冬梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜淑晶
审判员 曹振宇
审判员 关 爽
二〇一七年七月四日
书记员 王秀文