浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第857号
原告绍兴市妇幼保健院。
法定代表人何炳福。
委托代理人（特别授权代理）何建航、石宁辉。
被告鲁昆林。
原告绍兴市妇幼保健院与被告鲁昆林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2013年4月8日、4月27日公开开庭进行了审理，原告绍兴市妇幼保健院的委托代理人何建航、石宁辉，被告鲁昆林到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2013年6月27日公开开庭进行了审理，原告绍兴市妇幼保健院的委托代理人石宁辉，被告鲁昆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市妇幼保健院诉称：被告向原告租赁位于绍兴市越城区中兴中路91号营业房，书面合同期满后，双方未再签订书面合同。2012年3月8日，被告出具承诺书1份，承诺自愿要求参加公开竞租，如未成为该房屋承租户，将在招租结果公布后20天内腾退房屋，若逾期腾退，出租人有权没收腾房保证金，并赔偿出租人的损失。此后该房屋经同意招租，被告以26.6万元／年的价格竞得承租权，并于2012年5月14日签订成交确认书（第一批），但被告未按规定时间交纳成交款及签署租赁合同。原告认为被告应于2013年6月3日前腾退房屋，且结清欠租及水电费，故原告起诉要求判令被告立即腾退房屋（中兴中路91号）；判令被告支付至实际腾退日止租金及租金损失190136元（暂计至2013年2月3日）；判令被告支付至实际腾退日止水电费（至2012年8月10日已欠3777元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告鲁昆林辩称：原、被告之间从来没有签订过中兴中路91号房屋的租赁合同；诉争房屋的权属不明，原告没有诉争房屋的产权，整个招租行为从一开始就是违法的、无效的；承诺书中注明赔偿损失的前提是由此造成第三人的损失，那么应由原告赔偿给第三人，再由被告赔偿给原告，但被告已成为承租户，不需要赔偿原告损失。
原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：
1、原告提供情况说明1份、出租审批表1份，要求证明原告有权出租本案诉争房屋的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为情况说明证实原告对诉争房屋无产权。本院对该证据的真实性予以确认。
2、原告提供享受优先租赁权经营户名单1份，要求证明中兴中路91、97号房屋系本案原告出租给被告的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据属非法。本院对该证据的真实性予以确认。
3、原告提供租赁房屋基本情况1份，要求证明诉争91号、97号房屋的产权属于本案原告的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据属非法。本院对该证据本身的真实性予以确认。
4、原告提供招租情况告知登记1份，要求证明在公开招租之前，原告已向被告告知相关信息的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据属非法。本院对该证据的真实性予以确认。
5、原告提供91号、97号房屋承诺书各1份，要求证明被告承诺腾退的时间及缴纳保证金的情况。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据属非法，且其指向为97号营业房。本院对该证据的真实性予以确认。
6、原告提供求租申请表2份，要求证明被告向公共资源交易中心报名要求承租91、97号房屋的事实。经质证，被告对该证据由被告签名无异议，但认为该证据属非法。本院对该证据本身的真实性予以确认。
7、原告提供竞租承诺书2份，要求证明被告求租91、97号房屋时在交易中心签署承诺书的事实。经质证，被告对该证据由被告签名无异议，但认为该证据属非法。本院对该证据的真实性予以确认。
8、原告提供竞价记录单1份、交易结果1份，成交确认书1份、违约通知1份，要求证明被告以每年26.6万元的租金拍得91号房屋的租赁权，但被告未按照要求签署租赁合同，已构成违约的事实。经质证，被告认为其未收到过违约通知，对其他证据由其签名无异议，但认为该证据属非法。本院对该证据的真实性予以确认。
9、原告提供发票5份，要求证明被告原来租赁91号房屋的租金价格。经质证，被告认为该证据均系记帐联，且系中兴中路97号房屋的租金，与诉争中兴中路91号房屋无关。本院认为，该证据系原告单方制作，且与原告提交的租赁合同约定的租金价格不符，故本院对该证据的证明效力不予确认。
10、原告提供照片2份，要求证明被告现在依然非法占据中兴中路91号的事实。经质证，被告对该证据不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。
11、原告提供租赁合同1份，要求证明原、被告曾于2008年3月31日签订了诉争房屋的租赁合同的事实。经质证，被告认为该证据超过举证期限，故不予质证。本院对该证据本身的真实性予以确认。
12、原告提供其向绍兴市越城区工商局调取的工商登记情况2份、房屋租赁合同2份，要求证明被告工商登记时所注册的房号就是包括现在的诉争的91号房屋。经质证，被告认为该证据超过举证期限，且与本案缺乏联系。本院认为，该证据的来源合法，故对该证据的真实性予以确认。
13、经原告申请，本院调取的（2012）绍越民初字第2963号案件庭审笔录1份。经质证，原告认为该证据可以证明在该次庭审中被告承认其租赁使用诉争的91号房屋的事实；被告认为该案没有最终裁决，故其庭审笔录不能作为依据。本院对该证据的证明效力予以确认。
14、被告提供中兴中路89号营业用房等三十七处公房租赁文件1份，要求证明原告无权出租诉争房屋，也没有资格起诉。第21页“乙方保证出租房屋的权属清楚”也就是说必须有三证，但原告现在产权不齐，是不能出租的。与被告签定合同的是绍兴市机关事务局，收取房租的也是机关事务局，承担违约责任的也是绍兴市机关事务局，原告无权起诉。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：位于绍兴市越城区中兴中路91号房屋系由原告建造的医院西面营业房。2012年3月8日，被告向原告出具承诺书、求租申请表和竞租承诺书各2份，要求参加营业房竞租，并承诺如被告未能竞租得房屋，其在招租结果公布后20天内腾空房屋归还给原告，被告在其中1份竞租承诺书上确认其通讯地址为中兴中路91号。后绍兴市公共资源交易中心于2012年5月14日组织对诉争房租赁权竞价，被告以年租金26.6万元的价格竞得诉争中兴中路91号营业房的承租权，被告在竞价记录单和成交确认书上签名确认。后因被告未在成交确认书约定的2012年5月21日下午4时30分前缴纳第一期租金及交易手续费，并签订房屋租赁合同，绍兴市公共资源交易中心于2012年5月31日出具违约通知函1份，终止成交法律关系。
另查明，原、被告曾于2007年4月4日签订房屋租赁协议书1份，约定由被告承租原告位于中兴路临3A房屋（面积为46.59平方米），租期为1年（自2007年4月1日起至2008年3月30日止）；于2008年3月31日签订房屋租赁协议书1份，约定由被告承租原告位于中兴路临3A房屋（面积为21.12平方米），租期为1年（自2008年4月1日起至2009年3月30日止）；于2010年12月20日签订房屋租赁协议书1份，约定由被告承租原告位于中兴路临3A房屋（面积为21.12平方米），租期为1年（自2011年1月1日起至2012年3月31日止）。
又查明，2012年11月13日，原告出具情况说明1份，载明“全院范围内的全部建筑，均按国家规定程序办理建造，但由于院内有部分建筑物产权原属政府代管房及市房管处拆建房与市房管处尚在商洽之中。为此关于医院产权证至今尚未办理”，该情况说明由绍兴市房地产管理处予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告就诉争的中兴中路91号营业房是否存在租赁关系。虽然被告否认双方于2007年4月4日、2008年3月31日、2010年12月20日签订的中兴路临3A房屋租赁协议书中的“中兴路临3A房屋”与本案诉争的中兴中路91号营业房存在关联性，但根据被告在绍兴市公共资源交易中心出具的竞租承诺书中确认其通讯地址为中兴中路91号以及在本院（2012）绍越民初字第2963号案件庭审时（2012年9月6日），被告也承认其现在使用的房屋为中兴路91号，可以确认诉争的中兴中路91号营业房目前的实际使用人确实为被告鲁昆林。因被告办理的营业执照中明确载明其经营场所为中兴路临3A房屋，并向工商管理部门提交了其与原告签订的房屋租赁协议书（2007年4月4日和2010年12月20日签订），且被告自认目前租赁的房屋面积为21.12平方米，与2010年12月20日房屋租赁协议书载明的中兴路临3A房屋面积完全一致，绍兴市公共资源交易中心出具的享有优先权经营户名单也确定诉争的中兴中路91号营业房的经营户为被告鲁昆林，故本院认定被告确系中兴中路91号房屋的承租人，原、被告于2010年12月20日签订的房屋租赁合同中确定的面积为21.12平方米的中兴路临3A房屋即为诉争的中兴中路91号房屋。综上，位于诉争中兴中路91号房屋系由原告建造的营业房，虽原告未能办理产权证，但房管部门已对其房屋性质及权属作出了确认，故原、被告于2010年12月20日签订的房屋租赁协议，应认定为合法有效。被告以诉争房屋产权不明，原告无权就该房屋主张权利的主张，本院不予采信。根据该协议约定，因双方在该承租期届满后，未继续签订租赁协议，被告应将房屋归还给原告，故原告现要求被告腾退该房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付自2012年4月1日起至2013年2月3日房屋租金190136元的诉讼请求，因被告在租赁期届满后，继续占有使用诉争房屋，故被告应支付相应的房屋使用费，但房屋使用费应按原合同约定年租金57024元计算，对原告自2012年4月1日起至2012年6月2日止的租金按每月6097元计算的主张，与合同约定价格不符，本院不予支持；对原告要求自2012年6月3日起至腾退之日止的租金按竞租成交价年租金26.6万元计算的主张，因与被告发生竞租法律关系的相对人为绍兴市公共资源交易中心，而并非本案原告，故本院对原告这一主张也不予支持。因原告未能举证被告在占有使用诉争房屋期间产生的水电费用，故本院对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告鲁昆林应于本判决生效之日起三十日内腾退位于绍兴市越城区中兴中路91号营业房，并归还给原告绍兴市妇幼保健院；
二、被告鲁昆林应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市妇幼保健院支付房屋使用费（按每年57024元，从2012年4月1日起计算至被告实际腾空之日止）。
三、驳回原告绍兴市妇幼保健院的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2109元，由原告负担1545元，被告鲁昆林负担564元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陈新辉
审 判 员 戴伟章
人民陪审员 陈美珍
二〇一三年八月十五日
书 记 员 王 平