浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江九民初字第153号
原告袁东君。
委托代理人叶钊滢，系原告母亲，特别授权代理。
原告叶钊滢，
被告浙江浙欧置业有限公司，住所地杭州市江干区城星路89号尊宝大厦银尊3101室。
法定代表人刘丐算，该公司董事长。
委托代理人彭赣，该公司副总经理，特别授权代理。
委托代理人汪凌萍，浙江天册律师事务所律师，特别授权代理
原告袁东君、叶钊滢与被告被告浙江浙欧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月1日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员吴斌元独任审判，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告叶钊滢（同时作为原告袁东君的委托代理人）及被告浙江浙欧置业有限公司的委托代理人彭赣、汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁东君、叶钊滢诉称：2008年1月30日，原告购买了被告开发的钱江新城尊宝大厦银尊第十五层写字楼（1512），该楼盘位于钱江新城城星路89号，当时合同按设计要求一间一证进行签订。按合同第八条规定：出卖人应当在2010年11月30日之前向原告交付商品房。合同第九条第二款约定：逾期交房的违约金，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。同时合同第十五条又约定：如出卖人逾期办证，按已付房款的1%赔偿买受人损失。当时原告对逾期办证条款的违约金规定提出异议，但被告告知这是格式合同不能更改，原告毫无办法。后被告延期5个多月交房，原告要求被告支付违约金，被告未予理睬。交房2个月后，原告要去办理房产证，因为急于要办理银行抵押贷款，以归还民间借款。因被告当时拿地时对杭州市政府有承诺，将其在温州的总部迁到杭州。结果被告食言，杭州市政府因此要其按合同规定补交土地出让金，被告迟迟不补交，导致房产证无法办理，一直到2013年4月才可以办理房产证（被告出具给原告的商品房交接书为证）。对逾期交房的违约金原告同意按合同约定办理，而逾期办证的违约金约定不合理，被告逾期办证两年多，给原告造成重大经济损失，违约金按购房款的1%计算明显偏低。故根据相关法律规定向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告支付逾期交房的违约金人民币101540元（按合同约定的购房款的日万分之二计算5个月）；2、判令被告支付逾期办理房产证的违约金人民币761600元（自2011年3月1日起至2013年4月8日止，按购房款的日万分之三计算，暂算25个月750天）。
被告浙江浙欧置业有限公司辩称：一、关于延期交房问题。1、被告延期交房系因杭州市政府电力市政配套设施规划调整和施工延误造成，被告根据《商品房买卖合同》相关约定，可据实延期交房，不构成被告逾期交房的违约行为，被告无需承担逾期交房违约金。案涉项目建设过程中，杭州电力部门于2009年11月20日通知被告，将原规划的位于案涉项目红线之外的开关站迁移至案涉项目地下室内，要求被告予以妥善配合，该项变更直接导致案涉项目地下室规划设计重新调整。且地下室已建部分土建工程重新整改，造成案涉项目工程进度耽搁。不仅如此，案涉项目原定于2010年2月份进行设备调试及组织消防验收等各项验收，但由于电力部门开关站的规划变更和施工延误，直至2010年9月才完成开关站的建设和通电，案涉项目各项设备才得以调试，消防验收等各项验收才得以进行，前后拖延被告工期近8个月。在此情形下，被告考虑广大业主利益，要求施工单位抢工推进，最终比原合同约定推延4个半月交付。被告该等延后交付系因市政原因而非被告原因造成，被告依据合同可据实延期交房，且被告已经尽力作出努力，并也得到广大业主的谅解，原告要求被告承担逾期交房违约金缺乏合同依据。2、在保留第1点意见的前提下，退一步讲，原告要求被告承担逾期交房违约金的计算方法也与合同约定及客观事实不符。延期交房的时间应为4个月15天。双方合同约定的交房时间为2010年11月30日，被告实际通知原告交房时间为2011年4月15日，延后期间应为4个月15天，而非原告计算的5个月。
二、关于延期办证问题。1、按照合同第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在提出申领房产证申请之日起180天内取得房地产权属证书的，被告应承担相应违约责任。本案原告在事实上并不急于办理房产证、也未提出申领房产证，被告并未导致原告在合同规定的期限内无法取得权证，未对原告构成违约，依据合同约定无需承担违约金。2、在保留第1点意见的前提下，退一步讲，原告要求被告承担逾期办证违约金的计算方法也与合同约定及客观事实不符。首先，违约金计算标准上，合同第十五条约定，原告不退房的，被告按照已付房价款的1%向原告支付违约金。原告诉请按照日万分之三计算缺乏合同依据和法律依据；其次，违约金计算时间上，合同明确违约金计算与时间不挂钩，统一按照已付房价款的1%支付。即使退一步需按时间计算，也应考虑实际交付时间、合同约定的被告递交资料时间以及“不能在规定时间内取得房产权属证书”的因素。案涉商品房的实际交付时间为2011年4月15日，被告递交资料的时间为商品房交付使用后60日内（即最晚时间应为2011年6月15日），根据政府部门办证通常工作时间估算，被告取得案涉商品房的时间预计为2011年7月15日（20个工作日）。该时间为原告要求申领房产证的最早时间，假设原告此时申领，按照原告应在规定的期限即180天内取得的约定，原告应在2012年1月15日前取得。而事实上，案涉商品房于2012年12月14日取得房产证，比合同约定的“规定期限”延后11个月，而非原告所说的25个月。原告计算的25个月显然不合理，原告按照合同约定时间推后60日计算，既违反合同约定且在本合同延后交房的情形下显然不合理，逾期交房期间显然不可能递交办理房产证；另一方面，案涉商品房已在2012年12月14日取得初始登记，而原告由于自身原因直至2013年4月才办理产权转移登记手续，该等拖延期间应由原告自身承担责任，并不能要求被告承担延期办证责任。
综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。
原告袁东君、叶钊滢为支持其诉请，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同，以证明原被告之间的商品房买卖关系以及交房与办证期限的合同约定；
2、业主房屋验收单，以证明被告出售给原告的房屋存在质量瑕疵的事实以及交房逾期的事实；
3、原、被告商品房交接书，以证明被告逾期交房与逾期办证的事实；
4、原告致被告函，以证明原告多次主动致函被告因逾期交房、逾期办证的违约金支付协商无果。
5、交付流程表，以证明房屋的交付流程。
被告浙江浙欧置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
1、补充协议，以证明原被告之间的商品房买卖达成补充约定。
2、关于尊宝大厦地下室设置开关站的函，3、停通电工程联系单，以证明杭州市政府电力市政配套设施规划调整和施工延误导致案涉项目开发建设期延长，被告根据合同约定可据实延期交房，不构成违约。
4、设计联系单，以证明供电开闭所调整的相关事项。
5、竣工验收备案表，以证明被告向原告交付的商品房已竣工验收合格并备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。
6、交房通知书、邮寄详情单，以证明被告通知原告于2011年4月15日开始办理房屋交接手续。
7、尊宝大厦初始登记房权证3份，以证明案涉商品房所在的尊宝大厦项目于2012年12月14日办妥初始登记，取得房产证。
上述证据经庭审质证，结合原、被告双方的质证意见，本院综合认证如下：
对于原告提交的证据，被告对证据1的三性均无异议，本院予以确认。被告对证据2的真实性无异议，对证明的内容有异议，认为房屋瑕疵的事实与本案无关，本院认为，该证据与原告验收房屋的时间相关联，故本院予以确认。被告对证据3的真实性无异议，对证明的内容有异议，认为交接书只是房管的格式文件，并不能证明逾期交房及逾期办证的事实，本院认为，该证据与原告实际办理房屋产权证书的时间相关联，故本院予以确认。被告对证据4、5真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，上述证据与原告诉称的事实相关联，本院予以确认。
对于被告提交的证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该证据反映的内容与被告逾期交房没有因果关系，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据3的三性均有异议，本院认为，该证据无出具单位的盖章，真实性无法核实，故不予确认。原告对证据4的三性均有异议，且认为这是开发商和设计院之间的关系，不能对抗买受人，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据5，真实性无异议，认为能反证被告逾期交房的事实，本院认为，该证据与涉案房屋竣工的时间相关联，本院对该证据真实性予以确认。原告对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告实际通知原告的交房时间是2011年4月29日，本院对该真实性予以确认。原告对证据7的真实性无异议，但认为并不能仅凭初始登记房权证就能办出房产证，本院认为，该证据与被告抗辩的事实相关联，对该证据真实性予以确认。
依据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2008年1月30日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告向被告购买钱江新城尊宝大厦银尊第十五层写字楼1512室房产，价款为人民币3384900元。合同约定：出卖人应于2010年11月30日前将上述房产交付买受人使用。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，出卖人应于2010年12月1日起按买受人已支付房价款万分之二／日向买受人支付违约金至实际交付之日止；逾期超过90日，买受人可解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于2010年12月1日起按买受人已支付房价款万分之二／日向买受人支付违约金至实际交付之日止。出卖人应在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。
2009年11月，杭州市电力局规划部门决定在尊宝大厦内地下室设置10kv开关站，并由浙江大学件数设计研究院进行设计。尊宝大厦于2011年2月22日竣工并经验收合格，并于2012年12月14日办理产权登记于被告名下。
2011年4月6日，被告向原告出具交房通知书，建议原告于2011年4月29日来办理房屋交接手续。2011年4月28日，原告对上述房屋进行验收。2013年4月8日，双方签署商品房交接书。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效，具有法律拘束力。原、被告双方的争议焦点主要有以下三个：
一、被告方是否构成逾期交房以及逾期交房的天数
首先关于被告是否构成逾期交房。根据商品房买卖合同的第八条约定，出卖人应在2010年11月30日前将商品房交付买受人使用。根据原告提交的业主房屋验收单，原告于2011年4月28日对房屋进行验收，则被告实际交房时间应为2011年4月28日。被告抗辩称其延期交房系因杭州市政府电力市政配套设施规划调整和施工延误造成，可依商品房买卖合同第八条第二款第3项规定的“市政配套的批准与施工延误”，据实延期交房，并不构成逾期交房。本院认为，被告就其抗辩理由提交的证据仅能够证实尊宝大厦的地下室内设置10kv开关站的事实，但并不足以证实上述事实与被告延期交房之间存在因果关系，且被告所主张的抗辩事实亦不能当然解释为“市政配套的批准与施工延误”。故综上，被告的上述抗辩理由本院不予采信，本院认定被告于2011年4月28日交房已构成违约，应依约向原告支付逾期交房的违约金。
其次，关于被告逾期交房的天数。被告抗辩称若其构成逾期交房，则逾期的截止日期应为被告通知原告交房时间即2011年4月15日，而不是原告实际验收的时间即2011年4月28日。本院认为，根据被告提交的“交房通知书”，被告在交房时间的条款中写明建议原告于2011年4月29日来办理房屋交接手续，故应认定被告通知原告进行交房的时间为2011年4月29日而非2011年4月15日。且出卖人交房的时间应以其实际交房的时间而非通知的交房时间为准，原告实际于2011年4月28日对房屋进行验收，故被告实际交房时间应为2011年4月28日。综上，本院认定被告逾期交房的期间为2010年12月1日起至2011年4月28日止，共计149天。
二、被告是否构成逾期办证以及逾期办证的天数
首先，关于被告是否构成逾期办证。被告抗辩称原告事实上并不急于办理房产证，也未提出申领房产证，被告并未导致原告在合同规定的期限内无法取得权证，故不构成逾期办证。本院认为，被告作为出卖方，负有在房屋具备办理产权登记条件时通知买受方的义务，而被告并不能提供证据证实其已履行上述义务，且根据被告提供的尊宝大厦房屋所有权证，尊宝大厦产权登记于被告名下的时间为2012年12月14日，该时间也已超过双方约定的办证期限。故综上，被告的上述抗辩理由本院不予采信，本院认定被告的行为已构成逾期办证。
其次，关于被告逾期办证的天数。原告认为逾期办理房屋产权登记的时间应从合同约定的交房日期向后延伸三个月即2011年3月1日起计算至2013年4月8日。被告则认为，根据商品房买卖合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人需赔偿买受人相关损失或支付违约金，其中“买受人不能在规定期限内”是指买受人提出申领房产证申请之日起180日内，据此认为被告逾期办理房屋产权登记的起始时间应为2012年1月15；而根据其提供的尊宝大厦产权证书，尊宝大厦的产权登记于被告名下时间为2014年12月14日，故应当以该日作为被告逾期办理产权登记的截止时间。本院认为，合同关于逾期办证的条款系被告提供的格式条款，根据该条款规定，出卖人的义务为在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；同时该条款又规定，出卖人承担逾期办证违约金的前提是买受人提出申领房产申请之日起180日内，与其应履行的义务并不契合。由此可见，被告通过上述格式条款免除了其部分逾期办证的责任。因此，本院依法认定上述合同中关于出卖人在买受人不能在规定期限内取得房地产权证书时方承担逾期办证违约责任的格式条款无效。而根据相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应承担违约责任。据此，本院认定，原告应在实际交房90日内，即2011年7月27日之前取得房屋产权证书；另被告并不能证明尊宝大厦产权登记于被告名下之时原告即可办理权属证书，而根据原告提交的房屋交接通知书以及原被告双方的陈述，可认定原告实际能够办理房产证的时间为2013年4月8日，故应以上述时间作为被告逾期办理权属证书的截止时间。综上，被告逾期办理权属证书的时间为2011年7月27日起至2013年4月8日止，共计622天。
三、逾期办证违约金的计算标准
根据商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，如买受人选择不退房，出卖人应按已付价款的1%向买受人支付违约金。原告主张上述违约金计算标准过低，明显低于其实际损失，要求变更为按房屋总价的每日万分之三计算。本院认为，鉴于被告逾期办理房屋产权登记的时间较长，不可避免造成原告的经济损失，故本院依法对违约金予以调整。根据相关法律规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院认为，将违约金计算方式调整为以房屋总价款为基数，按同期人民银行贷款基准利率即年利率5.6%计算为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告浙江浙欧置业有限公司支付原告袁东君、叶钊滢逾期交房违约金人民币100870.02元；
二、被告浙江浙欧置业有限公司支付原告袁东君、叶钊滢逾期办理产权登记违约金人民币323021.47元；
以上一、二两项共计人民币423891.49元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告袁东君、叶钊滢的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币6215.5元，由原告袁东君、叶钊滢负担3163元，由被告浙江浙欧置业有限公司负担3052.5元。由被告浙江浙欧置业有限公司负担的案件受理费人民币3052.5元，于本判决生效后三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12431元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴斌元
二〇一五年五月二十九日
代书 记员 许 琰