吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梨民一初字第25号
原告刘贵，男，1958年10月19日出生，汉族，现住梨树县，无职业。
原告李彦平，女，1959年12月18日出生，汉族，现住梨树县，无职业。
委托代理人李红军，吉林睿益律师事务所律师
被告王立媛，女，1952年2月25日出生，汉族，现住梨树县。无职业
被告梨树县天兴房地产开发有限公司
法定代表人曹兴，经理。
原告刘贵、李彦平诉被告王立媛、梨树县天兴房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘贵及其与李彦平共同委托代理人李红军，被告王立媛到庭参加诉讼，被告梨树县天兴房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年春，被告王立媛对原告所居住的地方进行房屋开发，由于王立媛没有房屋开发资质，于是就挂靠了梨树县天兴房地产开发有限公司的名义，对现在的郭家店盛园小区所在的地方进行房地产开发。2013年5月20日二原告与二被告签订了回迁协议。约定二被告拆迁原告房屋99.63平方米，并给原告回迁面积240平方米的商网。位置位于西侧南面第一、二户，并且答应在被告王立媛所建的楼内给原告刘贵一个车库。同时约定多出的140.37平方米的房款由刘贵、李彦平给被告王立媛20万元。进户时一次性交清。还约定“回迁时间大约2013年10月末，到期不回迁，开发商承担损失费用。”协议签订后，原告按约定将99.63平方米的房屋交予被告拆迁。2013年11月，二被告开发建设的郭家店盛园小区已全面竣工，但二被告却未按回迁协议约定期限给付原告回迁。原告多次找到被告协商，被告仍拒绝给原告回迁。为了维护原告合法权益，请求法院判令：1、二被告继续履行2013年5月2日双方签订的回迁协议约定，向原告交付240平方米回迁商品房屋及车库一个。2、二被告赔偿原告未按回迁协议的约定交付房屋给原告造成的经济损失10万元。
被告王立媛辩称，对合同本身没有意见，我对签合同的经过没有意见，签合同原告没有正式房照，合同我没有违约，是他违约了，我按照合同盖完楼后通知他回迁了，原告说交钱没有，我房子没有交给他，原告后来硬将房子给占了，占了能有三百多平方米，有部分我卖了我顶别人钱了，现在给他留出一个口也有二百多面积的房子，现在房子二年了原告也没有交钱，我们没有违约，没有照成损失。我如期通知刘贵回迁了，时间是2013年10月末，当工地的工人做工程完收拾东西时，刘贵在外面看我们干活，我对刘贵说：“这回完工了，你可以回迁了。”可过了几个月后，按照我们之间双方签订的合同，刘贵没有履行，然后我去找刘贵说你怎么回事啊，为什么不交款，要不要楼了，刘贵说“我没有钱。”
被告梨树县天兴房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。
在开庭审理时，本院根据原告陈述及被告答辩总结本案的争议焦点为：1、原告要求二被告继续履行合同请求是否合理，应否支持。2、原告要求二被告赔偿损失的请求是否合理，应否支持。
原告刘贵、李彦平提交的证据为：
1、回迁协议，证明二原告和二被告签订合同是合法有效的。被告质证认为，没有异议，合同是我签订的。本院予以确认。
2、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，盛园小区预售方案，证明被告王立媛没有开发资质，是挂靠在天兴房地产开发有限公司的，所有东西都是天兴的，所以二被告应该承担连带责任。被告质证认为，用天兴的资质没有异议，但我和原告签合同时我和原告讲好了，和公司没有关系，是我自己跟原告签的，最后补充页是我同意给的，与公司无关。
3、相片二份，证明争议的房屋是明确的，合同签订房屋的坐落位置明确，是照片反映出的第一、第二门市楼，是合同中记载的107和108，从照片上看被告增加了建筑面积，被告不该拿出抵债。被告质证认为，照片反映出两个楼口不是107和108，是原告要求建成一个门，如果原告要求建二个门也可建成二个门。签合同时没有图纸，我面积够他的。
4、国有土地使用证和房基地使用执照，证明原告对拆迁的房子有合法手续。被告质证认为，是假的，这个房照不是拆迁的那块地，我拆迁的房子是原告后盖的车库的，我既然在协议中签订了原告有99.63平方米的房屋，我现在也认可。
被告王立媛提交的证据为：
1、证人王凤举出庭证实，我是给王立媛打工的。书面证实材料是我出的，2013年10月份20日左右，上午我在王立媛的楼那干活，我看到王立媛和原告谈话，王立媛和原告说楼盖完了，让原告回迁、交钱。之后我就没有听清了。原告质证认为，证人与被告是老板和工人的关系，他们有利害关系，不可信。
2、证人魏双出庭证实，我将房屋锁上了，原告进去了，将白灰放进去了。王立媛和我说将房子里的东西搬出去，我找人给人搬出去了，我没有到现场，我找人去的。原告无异议，被告王立媛无异议，认为是2014年的事，当时派出所出了现场。
3、证人杨青山出庭证实，书面材料是是我写的。我当时听到让原告交钱，我没有听清原告怎么说的。原告质证认为，证人与被告是老板和工人关系。
经审理查明：2013年5月20日，被告王立媛以被告梨树县天兴房地产开发有限公司的名义同原告刘贵、李彦平签订了一份商品房买卖合同，在合同的第20页补充协议中，约定“原面积99.63㎡，回迁面积240㎡商网，西侧南面第一、二户，并且答应在被告王立媛所建的楼内给原告刘贵一个车库。同时约定多出的140.37㎡米，刘贵找给王立媛贰拾元（合同第7页约定产权调换一部分，全价200000元），进户时一次性交清。否则产权仍属于开发商所有，允许开发商自行处置，回迁时间大约2013年10月末，到期不回迁，开发商承担损失费用，按国家规定办，房照由开发商办理，按照国家规定各负其责，签字生效，该补充协议上王立媛、刘贵、李彦平签字。在签字后注明：在王立媛建楼内给刘贵一个车库。”协议签订后，原告房屋交予被告拆迁。2013年10月份房屋建成，根据被告提供的一、二层平面图纸及3.100米层梁配筋图，可以确认西侧南面第一户一楼的面积为92.96㎡，二楼的面积为102.17㎡，第一户总面积为195.13㎡。西侧南面第二户的面积为一楼58.29㎡，二楼面积为64.07㎡，第二户的总面积为122.36㎡。双方就如何履行合同发生争议，原告刘贵、李彦平陈述，我们找对方，对方说多出240平方米的面积要求我按照商网面积给她钱，每平方米3500元。我说不行，多余的我不同意给。王立媛陈述，我找刘贵，管他要20万元，我南边的房子就有240平方米，符合误差的规定，原告说要钱没有，不要钱同意要那240平方米。后双方未能就履行问题达成一致意见。后原告将20吨石粉放入第一户内，就此曾经派出所解决。2014年12月份，被告王立媛将第二户抵债给王庆海，王庆海装修了该房屋，并开始营业。王立媛的小区尚未建车库。
本院认为，被告王立媛作为开发商本应按照双方约定的回迁合同履行，按照每户120㎡的户型来建筑设计楼房格式。但按照其所实际建筑的户型第一户195.13㎡，少44.87㎡，按照合同第一户与第二户则面积317.49㎡，多了77.49㎡，没能按照合同的约定建筑房屋，属于违约行为。原告请求交付240㎡的房屋，按照本案的实际情况已不能按照240㎡实际履行，由于被告已将第二户卖出，并且买受人已实际装潢入住，应该以第一户作为履行合同的标的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，本案中能够交付的楼房面积为195.13㎡，实际面积已小于合同面积，在240㎡的3%部分由被告王立媛按房屋价款返还买受人，为7.2㎡，超过7.2㎡部分应由被告王立媛双倍返还给原告刘贵、李彦平，面积为240㎡-195.13㎡-7.2㎡=37.67㎡。由于双方对每平方米单价无约定，应按照执行时的实际价格确定数额，并与刘贵、李彦平应给付的20万元金钱义务相冲抵。
被告梨树县天兴房地产开发有限公司明知被告王立媛以其名义进行开发活动，视为其认可被告王立媛的行为，其应对被告王立媛的行为承担连带责任。
原告诉讼请求提出按照合同被告应给付车库一个，但双方合同对车库的具体位置、面积、单价约定均不明确，况且车库未实际建成，无法确认履行标的，故该项请求不予支持。原告可待车库实际建成后另行主张权利。
原告诉讼请求中要求被告赔偿未按回迁协议的约定交付房屋给原告造成的损失10万元，因未提供任何证据支持该主张，亦无法得到支持。
综上所述，经梨树县人民法院2015年第41次审判委员会讨论决定，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、被告王立媛按照2013年5月20日的商品房买卖合同约定将西侧南面第一户商品房（一、二层）交付给原告刘贵、李彦平。
二、被告王立媛赔偿因未按2013年5月20日的商品房买卖合同履行实际缺少3%的面积7.2平方米的损失，双倍赔偿面积误差比超过3%的部分37.67平方米的损失（因合同对面积单价无约定，应按照执行时的市场价格计算），并与刘贵、李彦平应支付王立媛的20万元相冲抵。
三、被告梨树县天兴房地产开发有限公司对被告王立媛负连带责任。
四、驳回原告刘贵、李彦平其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由被告王立媛、梨树县天兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王立新
审 判 员 高 颖
人民陪审员 孙淑芳
二〇一五年十一月九日
书 记 员 张可维