江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1085号
上诉人（原审被告）张雪梅，女，1974年2月9日生，汉族，自由职业。
委托代理人程俊（系张雪梅丈夫），男，1970年3月19日生，汉族。
被上诉人（原审原告）北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，组织机构代码56289078-9，住所地南京市下关区复兴街97号。
法定代表人陈青，该公司总经理。
委托代理人刘春玲、盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。
上诉人张雪梅因与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张雪梅及其委托代理人程俊，被上诉人锋尚物业南京分公司的委托代理人刘春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锋尚物业南京分公司原审诉称，其系南京锋尚国际公寓（以下简称锋尚小区）现任的物业管理公司，张雪梅系南京锋尚小区某幢102室业主。锋尚小区的前期物业管理公司为上海高力国际物业管理服务有限公司（以下简称高力公司），2011年1月31日高力公司撤出锋尚小区后，由锋尚物业南京分公司入驻管理。根据张雪梅与高力公司签订的前期物业管理服务约定：物业费按照建筑面积5元／平方米／月收取，每季度开始前15日前缴纳；公共区域水电分摊费、采暖制冷新风洗尘系统运行费及能耗费按季收取，每季度开始前15日前预缴；如果业主未按约定的收费标准和时间缴纳有关费用，锋尚物业南京分公司有权要求业主补交并自逾期之日起按照每天千分之一收取滞纳金。张雪梅自2010年10月起开始拖欠多期费用。虽经锋尚物业南京分公司多次催要，张雪梅仍拒不缴纳。依照物业服务协议的约定，张雪梅实欠自2010年10月起至2014年3月应付的能耗费为58793.01元。此外，张雪梅欠费已构成违约，锋尚物业南京分公司有权依照合同约定按照每日千分之一收取滞纳金。鉴于张雪梅已违反物业管理协议约定，且对小区其他业主及锋尚物业南京分公司的合法权益产生了实际损害，锋尚物业南京分公司特向法院提起诉讼，请求依法判令张雪梅支付自2010年10月至2014年3月期间的能耗费58793.01元以及2011年4月1日至2014年8月1日期间的滞纳金19858.44元（按每日万分之五计算），并承担本案诉讼费用。
张雪梅原审辩称，其是在2008年9月份开始交费的，此后能耗费不断上涨，张雪梅要求看明细表，锋尚物业南京分公司没有提供；张雪梅在居住的过程中，恒温恒湿的效果不理想，对张雪梅的生活产生影响；张雪梅住在锋尚小区南区，北区建设过程中的施工用电接了南区的民用电，没有征得张雪梅等业主同意。张雪梅对锋尚物业南京分公司收取费用的金额有异议，要求锋尚物业南京分公司提供明细表，但锋尚物业南京分公司不提供，张雪梅无法交费。综上，请求依法驳回锋尚物业南京分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区锋尚小区由南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称南京锋尚地产公司）开发建设。张雪梅于2007年2月2日与南京锋尚地产公司签订了《商品房买卖契约》，购买了该小区某幢1单元102室房屋，房屋建筑面积262.7平方米。该合同附件9-1约定了前期物业服务合同的主要内容，包括该小区由高力公司提供前期物业服务；物业服务资金预计为5元／月／平方米，结余或者不足均由业主享有或者承担，多退少补；车辆停放费、公共区域能源费、采暖制冷新风费、吸尘费、热水费另行收取，其中公共区域能源费根据实际发生额，按建筑面积进行分摊，采暖制冷新风费、吸尘费根据实际发生额，按套内使用面积进行分摊，热水费按每户实际发生额计量收取；业主违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务资金的，应按照每天千分之一的标准向乙方支付滞纳金。
2011年1月31日，高力公司退出锋尚小区的物业管理，并授权锋尚小区继任的物业服务企业享有追偿高力公司在锋尚小区服务期间（2008年5月15日至2011年）业主拖欠的物业管理费、能耗费、停车费的相关权利。2011年6月，南京锋尚地产公司授权锋尚物业南京分公司与高力公司进行各项工作包括债权债务的交接，同时授权锋尚物业南京分公司关于高力公司服务于锋尚小区期间的各种相关权利，包括但不限于追缴业主拖欠的物业管理费等各项费用的相关事宜。此外，锋尚物业南京分公司自2011年2月1日起至今一直为锋尚小区提供物业服务。
原审法院另查明，2011年夏天南京锋尚地产公司擅自将北区电源供施工使用，违反了供用电合同，江苏省电力公司南京供电公司让其承担了违约责任。电力部门在现场检查时，北区有单独的电表。锋尚物业南京分公司陈述称自2012年1月4日起，锋尚小区南北区用电即已分离，南北区的电表均由锋尚物业南京分公司负责管理。原审法院于2012年审理锋尚物业南京分公司另案诉锋尚小区业主谢嘉、胡霞一案中，支持了锋尚物业南京分公司锋尚物业南京分公司主张按照每日万分之五计算滞纳金的诉讼请求，谢嘉、胡霞向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院认为锋尚物业南京分公司在管理南区和北区配电箱期间管理不善，让锋尚地产公司擅自接出民用电用于工地建设而被供电部门处罚，造成业主对公用电是否被盗用产生怀疑，进而不愿交纳相关费用，对此被上诉人亦有过错，其主张交纳滞纳金的诉讼请求不应支持。
因张雪梅未及时交纳能耗费，锋尚物业南京分公司通过书面、短信等方式进行催缴未果，遂诉至原审法院，要求判如所请。本案在开庭前，张雪梅已向锋尚物业南京分公司交纳了能耗费本金，锋尚物业南京分公司遂在开庭时将诉讼请求变更为要求张雪梅支付滞纳金19858.44元。
因张雪梅不同意支付滞纳金，致本案调解未果。
上述事实，有商品房买卖契约、催缴通知、情况说明、授权委托书、欠费明细表、生效裁判文书及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，锋尚小区原由高力公司提供物业管理和服务，2011年1月底，高力公司撤出该小区的物业管理和服务。高力公司撤出后，由锋尚物业南京分公司继续为该小区提供物业管理和服务。张雪梅作为业主应当根据前期物业服务合同的约定缴纳物业费、能耗费等费用。因张雪梅已经付清了锋尚物业南京分公司主张的能耗费本金，故本案的争议焦点为锋尚物业南京分公司要求张雪梅支付滞纳金19858.44元的诉讼请求能否得到支持。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张雪梅未按约交纳能源费，依法应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。关于张雪梅辩称锋尚小区能耗费上涨，锋尚物业南京分公司未提供明细表的辩解意见。原审法院认为，锋尚物业南京分公司在诉讼时提供了能耗费的相关明细，可以作为其据实收取能耗费的依据，张雪梅未举证证明其要求锋尚物业南京分公司提供明细表而锋尚物业南京分公司未提供的相关事实，故对张雪梅该辩解意见，原审法院不予采信。关于张雪梅辩称其在居住过程中恒温恒湿效果不理想的辩解意见。原审法院认为，锋尚物业南京分公司作为物业服务公司对锋尚小区的房屋有维修养护的义务，如果张雪梅认为锋尚物业南京分公司未履行该维修养护的义务，可以要求适当减少物业费的数额，但不能作为拒交能耗费的理由，故张雪梅该辩解意见，原审法院不予采信。关于张雪梅辩称锋尚小区北区施工用电接用该区民用电，而未经张雪梅等业主同意的辩解意见。原审法院认为，锋尚物业南京分公司在管理锋尚小区南区和北区配电箱期间管理不善，让南京锋尚地产公司擅自接出民用电用于工地建设而被供电部门处罚。虽然锋尚物业南京分公司并未造成张雪梅直接财产损失，且事后积极进行了整改，但张雪梅作为业主对公用电是否被盗用产生怀疑，锋尚物业南京分公司事后在合理期限内亦未通过有效途径向张雪梅释明，导致张雪梅不愿交纳相关费用，锋尚物业南京分公司对此亦负有责任，可适当减少张雪梅合理异议期间的滞纳金数额。张雪梅以该擅自用电问题为由长期拒交能源费，已超出权利行使的合理限度，故对其该项抗辩意见，原审法院不予支持。原审法院综合考虑张雪梅拖欠能源费的原因、时间等具体情况，酌定张雪梅向锋尚物业南京分公司支付滞纳金3500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：张雪梅于判决生效之日起十日内一次性向北京锋尚物业管理有限公司南京分公司支付滞纳金3500元。
一审案件受理费296元，减半收取148元，由北京锋尚物业管理有限公司南京分公司负担100元，由张雪梅负担48元。
上诉人张雪梅不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清、适用法律不当。一、上诉人不缴纳能耗费具有合理理由。被上诉人提供的所有能耗账单，均为被上诉人单方出具，且未能提供上诉人应分摊的计算依据；上诉人入住以来能耗逐年上涨，被上诉人拒不提供其能耗明细表；同时涉案房屋恒温恒湿效果不好，房屋发生严重质量问题，被上诉人未尽到合理维修养护义务。二、一审判令上诉人支付滞纳金错误。被上诉人管理涉案小区南区和北区期间存在管理不善，让南京锋尚地产公司擅自将民用电用于工地建设而被电力部门处罚，造成上诉人对公用电是否被盗产生合理怀疑，被上诉人存在严重过错，其要求上诉人缴纳滞纳金没有依据。同时，在南京市中级人民法院（2012）宁民终字第2859号民事判决书中，同一小区同样事实的物业纠纷案件，法院改判驳回了锋尚物业南京分公司请求支付相关滞纳金的请求。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人锋尚物业南京分公司辩称，关于上诉人的能耗费，被上诉人原审起诉的时间段是2010年10月份到2014年3月份，这段时间上诉人都没有缴纳能耗费，滞纳金也是这个期间产生的。关于南京锋尚地产公司擅接民用电的问题，被上诉人对该问题的处理在2011年已经公示，张贴在小区门口的公告栏中；之前两个类似的物业纠纷案件也已经与2012年12月份结案，并且在小区张贴公示，现在上诉人仍以此理由拖延能耗费的理由已经不合理，超过了合理期限。上诉人所提到的其他物业服务问题没有事实依据。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
二审中，上诉人称其并没有看到被上诉人将南北区用电处理的情况张贴在公告栏中。双方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。二审中双方均未提供新证据。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案小区物业服务合同对双方具有约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，上诉人未按合同约定交纳能耗费应否承担相应滞纳金的问题。双方物业服务合同中约定，业主未能及时足额交纳物业服务资金的，应按照每天千分之一的标准向乙方支付滞纳金，被上诉人要求上诉人按照每日万分之五的标准支付滞纳金19858.44元，并未超出双方物业服务合同约定，被上诉人在管理小区期间让南京锋尚地产公司擅自将民用电力用于工地建设损害业主利益，该行为直到2012年1月4日才得以纠正，被上诉人擅自准许施工单位使用民用电的行为纠正后，业主应当按合同约定交纳公用能耗费，由于被上诉人未及时向业主做出合理解释，导致上诉人产生合理怀疑，故上诉人未按约交纳公用能耗费被上诉人亦有一定过错，原审法院综合考虑上诉人拖欠费用的原因和时间等具体情况酌定上诉人支付滞纳金3500元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费296元，由上诉人张雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年三月十七日
书 记 员 郭婷婷