河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1102民初2881号
原告（反诉被告）：杨纪念，男，汉族，1976年12月23日生，住漯河市召陵区。
委托代理人：马德波，漯河市源汇区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：周松霞，女，汉族，1974年7月1日生，住漯河市源汇区。
委托代理人：李杰峰，河南信博律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨纪念与被告（反诉原告）周松霞侵权纠纷一案，本院于2017年9月12日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月12日、2月8日公开开庭进行了审理。原告杨纪念的委托代理人马德波、被告周松霞及其委托代理人李杰峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨纪念向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告停止侵权、排除妨碍、赔偿房屋租赁损失自2017年8月14日起按每天100元计算至被告搬出房屋之日止；2、由被告承担本案的诉讼费等一切费用。事实与理由：原告2017年6月21日通过淘宝网拍卖平台，成功竞拍郾城区人民法院依法拍卖的汉江路雅居苑小区1#楼39幢43号房间1件，8月16日取得不动产权证书后，原告多次通知被告腾出房屋，被告拿出抵押后签订的租赁协议为由，故意占用原告的房屋，导致原告无法正常使用。郾城区人民法院拍卖公告特别提醒：该房产于2015年8月10日在银行设置抵押，被告在2016年5月1日又与他人签订租赁合同，根据《物权法》第190条第2款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条、房屋租赁合同司法解释全文第220天之规定，该房屋属于先抵押后租赁，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，请求判决判如所请。
被告周松霞辩称：被告依法缺德涉案房屋的租赁权，《租赁合同》合法有效，2009年4月份起被告即开始租赁位于汉江路××小区××＃楼××、××号房屋开办超市，并与房屋原产权人王滨及其签订租赁合同的代理人吴志强签订租赁合同，当时被告支付有转让费并对房屋进行了装饰装修，双方租赁合同一年一续签，但双方之间的租赁事实和租赁关系至今没有间断，双方的租赁关系延续至2015年5月1日时，双方续签租赁合同一份，约定租期10年，自2016年5月1日起到2026年4月30日止，被告已按照合同约定将租赁费支付到2020年5月1日，共计100400元，该方面事实已经被郾城区人民法院在审理和执行漯河市郾城包商村镇银行有限责任公司与王滨的借贷纠纷案件中予以确认。本案原告对此应当是明知的，故被告占有使用该房屋是通过租赁合法取得，《租赁合同》合法有效。涉案房屋租赁事实发生在抵押之前，被告的租赁权受法律保护，首先，被告在此之前对租赁房屋被抵押的事实根本不知情，房屋出租方也从未告知被告房屋抵押的任何信息，并且根据上述事实，被告与租赁房屋的原产权人之间的租赁关系以及租赁合同均发生在租赁物在包商村镇银行处设置抵押的2015年8月10日之前，而并非是原告诉称的“在设置抵押之后又签订的租赁合同”，据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条等有关法律规定，被告的租赁合同尚未届满，取得抵押物的原告只能取得附有租赁权负担的物的所有权，被告作为承租人有权向其主张租赁权，故应认定本案原告作为租赁房屋的受让人应履行被告与房屋原产权人之间的租赁合同，原告以“被告租赁合同是房屋抵押后签订，被告故意占用其房屋”为由主张被告侵权，没有事实根据和法律依据，判决驳回其诉讼请求。同时，根据上述事实和法律规定，被告对原告提出反诉，要求原告履行被告的租赁合同。诉讼主体方面，应追加房屋原产权人王滨为本案当事人参加诉讼。被告的租赁权来源于与房屋原产权人王滨之间的租赁合同，本案原告只是通过人民法院执行程序取得房屋产权的受让人，在此之前被告与原告素不相识、双方之间没有任何关系，对于被告来讲原告既不是出租人（出租人是王滨），也不是抵押权人（抵押权人是包商村镇银行），而原告取得房屋产权是来源于王滨原房屋设置抵押权的实现，王滨与本案及被告和原告有直接关联、存在利害关系，为便于查清事实、分清是非责任，应追加王滨为当事人参加诉讼。
反诉原告周松霞向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行反诉人与王滨之间的《租赁合同》；2、反诉费用由被告负担。事实与理由：2009年4月份开始，反诉原告租赁王滨位于市区汉江路××小区××＃楼××、××号房屋开办超市，双方合同每年一续，至今双方租赁关系未间断过，2015年5月1日至2016年5月1日合同期满后，双方续签了十年期的租赁合同（即2016年5月1日至2026年4月30日），反诉原告按约定将租金支付至2020年5月1日（共104000元），2017年8月16日，反诉被告通过郾城区法院执行程序拍得反诉原告租赁房屋的所有权，并以此要求反诉原告搬离租赁房屋、终止租赁合同，反诉原告认为，房屋租赁事实发生在反诉被告取得该房屋产权之前，反诉被告无权之中反诉原告与第三人之间的租赁合同，并应继续履行原租赁合同，为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院关于《房屋租赁合同》的司法解释第二十条以及《民诉法》、《民诉意见》等规定提起反诉，请依法判决。
反诉被告杨纪念辩称：反诉原告所述不是事实，反诉被告由在郾城区法院反诉原告交的租金收据，交至2018年4月30日，该收据的真实性反诉被告还不能确认，根据民间平时的租赁关系，一次性交纳多年租金不符合常理，反诉被告认为，即便是反诉原告有交纳租金的收据，也是虚假的，综上，反诉原告提出的反诉请求不成立，请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、杨纪念提交了拍卖公告、成交确认书、完税证明、不动产权证书，用以证明摄南方五于2017年6月21日拍卖成交，杨纪念拥有所有权，并交纳了完税费用，该房屋2015年8月10日在银行设置抵押。周松霞认为拍卖公告中明确记载了涉案房产在原告取得产权之前已经存在租赁，原告是明智的，公告载明的设置抵押时间是2015年8月10日，载明2016年5月1日签订的租赁合同的表述不准确，在2016年5月1日前，涉案房屋租赁关系早已设定，公告也确认了租金交付截止日期是2020年5月1日，原告作为竞买人对上述事实清楚知晓。
2、杨纪念提交了拍卖通知书、送达回证、租金收据，用以证明拍卖前法院已经公开通知周松霞，收据显示房屋租金为2016年5月1日至2018年4月30日止。周松霞认为拍卖通知书已经确认王滨是房屋原产权人，王滨通过代理人或整体承租人与周松霞签订租赁合同并已经实际履行，合同仍在有效期内，租赁合同合法有效，收据没有准确反映周松霞支付租金的数额和截止时间，周松霞向郾城区法院提交数份收据，在拍卖公告中，郾城区法院已经注明，租金截止日期为2020年5月1日，而不是杨纪念主张的2018年4月30日。
3、杨纪念提交了王滨房产证复印件，用以证明该房产从2008年7月9日至2017年8月7日期间设置抵押。周松霞认为，他项权一栏中，数次抵押的抵押权人不同，最终舍弟的抵押均进行了解除和撤销，杨纪念取得房屋之前的抵押权都没有实现，与法律规定的租赁权、抵押权实现时的冲突规定不一致，只有在抵押权实现的情况下，才可能出现抵押权实现与租赁权之间的冲突利益，原告取得房屋产权基于2015年8月郾城包商村镇银行在司法程序中实现抵押权的后果，那么在2015年8月之前所有没有实现的抵押权与原告没有任何关联，也不能因此限制承租人的租赁权，周松霞作为租赁人对房屋对外抵押无从知晓，在每期抵押权设置及解除期间，周松霞的租赁合同一直在履行，因此杨纪念以该证据主张房屋自2008年一直到2017年连续设置抵押不成立，不影响周松霞租赁合同的客观真实性和合法性，原告最后取得房屋产权是2015年8月设置的抵押，而该时间之前，租赁合同仍在履行，房屋租赁远远早于杨纪念取得房屋时间，以及其取得房屋设置抵押权的时间，原告提供的证据不能证明抵押或取得房屋产权的时间早于周松霞履行的租赁合同，更不能证明周松霞对杨纪念存在侵权行为。杨纪念认为，被告租赁时应当查明该房产是否存在抵押，如果租赁时没有向银行或出租人询问房屋现状，发生纠纷，应承担不利后果，根据担保法司法解释，周松霞说的抵押不知情没有法律依据。
4、周松霞提交了个体工商户营业执照、税务登记证，用以证明周松霞依法经营吉利超市，营业执照显示2012年（实际是2009年4月份）周松霞即开始租赁涉案房屋经营超市。杨纪念认为营业执照显示日期为2012年，税务登记证显示日期为2015年，与租赁合同显示日期不一致，租赁合同的真实性不能确认。周松霞认为，周松霞与出租人是先确定了租赁关系，后签订的书面租赁合同，营业执照和税务登记证是在实际经营过程中后来补办，时间不一致是正常的，即便按照营业执照显示时间，也可以确定周松霞最晚在2012年已经开始租赁涉案房屋进行经营，结合营业执照，可以确定租赁合同的客观真实性。
5、周松霞提交了《房屋租赁合同》、租金收据，用以证明周松霞与吴志强、王胜军（原房屋产权人王滨签订租赁合同的代理人或者承租人）自2011年5月1日开始签订书面租赁合同，2015年5月1日续签租赁合同，租赁关系发生在原告主张的抵押（2015年8月10日）之前，2016年5月1日双方又续签了租赁合同并约定租期十年（2016年5月1日至2026年4月30日），周松霞按照约定支付租金至2020年5月1日（租金104000元），目前该合同尚在履行中。杨纪念认为，合同真实性不能确认，尤其是最后一份租赁合同，真实性不认可，根据前两份租赁合同，租赁期间、租金交纳方式明显存在瑕疵，一次交纳四年租金不符合常理，2016年4月27日收据，合同没有签订，租金已经交了，与事实不符，合同显示一次性交纳租金，但有三份收据，且时间相差将近一年，明显存在瑕疵，是为了对抗法院拍卖所签订的合同，在交纳租金时，郾城区法院2016年已经告知了周松霞该房屋拍卖的情况，2017年收据没有吴志强签名，只是印章，印章是否其本人持有不能证明，收据中吴志强的签名明显不是同一人签字，真实性不认可。周松霞认为，租赁合同履行至2016年5月1日时，双方协商一致均同意将租期确定为十年，是出租人与承租人的合意，一次性支付四年租金，出租方给承租人有相应的折扣和优惠，符合现实条件和交易习惯，杨纪念提出的异议没有证据支持，与客观事实不符，承租人分三次向出租方交纳租金，出租人对此没有提出异议，视为双方对合同条款的实际变更，该变更行为不影响任何人的合法利益，杨纪念称是为了对抗法院拍卖而签订的虚假证据，周松霞没有必要进行虚假证据的补签，如果周松霞想要造假，至少形式上不会有任何瑕疵，该方面的事实恰恰证明周松霞的陈述和主张是客观真实的，郾城区法院送达的告知书，内容是告知周松霞作为承租人有优先购买权，而不涉及其他内容，周松霞放弃了优先购买权，否则杨纪念不可能取得涉案房屋产权，周松霞交付租金后，出租方开具书面收据，收据有收款人签字或个人印章，结合租赁合同及先前租赁事实，可以确定收据的客观真实性，养几年不认可租赁合同及收据，但没有证据予以印证，也与客观事实不符。
6、周松霞提交了拍卖通知书、拍品介绍，用以证明涉案房屋原产权人是王滨，王胜军、吴志强是王滨对外签订租赁合同的代理人或整体承租人，拍品介绍中已经注明涉案房屋租赁情况为“租赁时间从2016年5月1日至2026年4月30，租金已交付至2020年5月1日”，原告作为竞拍人对租赁事实及租金交付截止的事情是明知的，在此情况下仍予以购买，应视为对原租赁事实的认可。杨纪念认为，虽然郾城区法院注明了租赁日期，但法院对对时间及交纳租金的真实性没有完全确认，杨纪念不予认可。周松霞认为，杨纪念提交的拍卖公告与周松霞提交的拍品介绍，均明确记载涉案房屋在原告取得产权之前已经存在租赁和租金交付到2020年5月1日的情形，该事实在郾城区法院执行过程中已经得到确认，杨纪念提出的异议不能成立。
7、周松霞提交了王滨与吴志强签订的租赁合同复印件，称原件在吴志强处保存，用以证明吴志强租赁王滨的房屋用于二次转租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月30日。杨纪念认为该证据不是原件，无法质证。
8、本院依法调取郾城区人民法院执行卷宗中的抵押合同、抵押权证，显示抵押合同签订于2015年8月10日，抵押权期间为2015年8月10日至2016年2月9日。杨纪念认为，银行抵押是在2015年8月10日，周松霞与抵押人签订租赁合同是在2016年5月1日，所以签订租赁合同时间晚于抵押时间，租赁合同无效，原来签订的租赁合同已经解除，重新签订的租赁合同起始日期应当从2016年5月1日开始计算，租赁晚于抵押，租赁合同对原告不具有约束力。周松霞认为，王滨与包商村镇银行设定抵押的时间的2015年8月10日，与答辩意见一致，周松霞最早的租赁合同是从2011年开始，2015年5月1日续签租赁合同，时间早于抵押时间，杨纪念的诉讼请求不能成立，应支持周松霞的反诉请求，周松霞最早租赁涉案房屋发生于2009年4月份，至今租赁从未间断，2015年5月1日租赁合同期限一年，2016年5月1日合同方期满，而抵押事实产生在合同履行过程中，抵押事实晚于租赁合同约定时间，租赁合同期满后又另行续签合同，改时间不影响2015年5月1日租赁合同效力，杨纪念所称2015年5月1日合同解除的意见与事实及证据不符。
9、经询问，杨纪念称法院告知提供有租赁合同，是否真实无法确认。周松霞称法院没有通知其腾空房屋，按照2016年5月1日合同约定，租金需要提前一个月交付，三次交付租金均是以现金方式。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此可见，抵押权与租赁权发生冲突的，优先实现设立在先的权利。杨纪念取得涉案房产系基于郾城包商村镇银行对其抵押权的实现，郾城包商村镇银行与房屋原产权人王滨的抵押合同签订于2015年8月10日。周松霞提交的2012年4月6日办理的营业执照、2015年6月5日办理的税务登记证及2011年5月1日签订的租赁合同、2013年5月8日签订的租赁合同、2015年5月1日签订的租赁合同均显示，抵押权设立之前周松霞已经基于租赁关系而实际使用涉案房屋，续签租赁合同是租赁关系的延续，而不是新的租赁关系的设立，故本院认定涉案房屋的租赁权设定在先，抵押权设定在后。周松霞提供的2011年5月1日、2013年5月8日和2015年5月1日签订的租赁合同均有出租人和承租人本人手写签字，2016年5月1日签订的租赁合同尾页的出租方一栏仅加盖了吴志强印章，没有出租人本人签字捺印，与周松霞提供的前三份租赁合同显示的交易习惯不相符，且周松霞提供的证据不能证明2016年5月1日的租赁合同是吴志强本人真实意思表示，故本院对2016年5月1日租赁合同的证明效力不予认定。租赁期限届满,承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2015年5月1日签订的租赁合同于2016年5月1日期限届满后，周松霞仍然继续使用房屋，房屋原产权人王滨没有提出异议，故2015年5月1日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。房屋现产权人为杨纪念诉至法院要求被告周松霞停止侵权、排除妨碍、赔偿房屋租赁损失至搬出房屋之日止，而非要求解除租赁合同，但被告周松霞租赁房屋在先，房屋抵押权设立在后，原租赁关系不受设立在后的抵押权的影响，故被告周松霞基于租赁关系使用涉案房屋不违反法律规定，不属于侵权行为，本院对原告杨纪念的诉请不予支持。被告周松霞反诉要求继续履行周松霞与王滨之间的《租赁合同》，与法有据，本院予以支持。
综上所述，原告杨纪念的诉讼请求为判令被告停止侵权、排除妨碍、赔偿房屋租赁损失自2017年8月14日起按每天100元计算至被告搬出房屋之日止，反诉原告周松霞的诉讼请求为判令反诉被告继续履行反诉人与王滨之间的《租赁合同》，本院对本诉原告杨纪念的诉请不予支持，对反诉原告周松霞的诉请予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨纪念继续履行被告（反诉原告）周松霞与房屋原产权人王滨之间的租赁合同；
二、驳回原告（反诉被告）杨纪念的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费100元，反诉受理费50元，由原告（反诉被告）杨纪念负担（限判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长 曹玉娥
审判员 李笑寒
审判员 何建军
二〇一八年三月二十日
书记员 王 菡