湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）鄂掇刀民初字第88号
原告（反诉被告）荆门市道路运输管理处。
法定代表人李军。
委托代理人李世民（特别授权）。
被告（反诉原告）荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司。
法定代表人卓文清。
委托代理人周明学（特别授权）。
原告（反诉被告）荆门市道路运输管理处（以下简称原告）与被告（反诉原告，以下简称被告）荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司租赁合同纠纷一案，本院做出（2009）掇民一初字第195号民事判决书，荆门市中级人民法院以（2011）荆民三终字第00035号民事裁定书，发回本院重审。本案于2011年7月26日受理，被告在答辩期提出鉴定申请，本院依法委托相关鉴定机构进行了鉴定。本院依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行审理。经合议庭评议并报审委会讨论，本案现已审理终结。
原告诉称，2004年1月15日，原、被告签订了1份《租赁经营合同书》，按照合同第一条约定，原告将掇刀响岭货场场地、综合楼、仓库及设施租赁给被告使用。按照合同第二条约定，租期为10年，从2004年4月15日至2014年4月14日。2006年11月8日，双方签订了补充协议书，将场地租赁期延长到2024年4月14日，租期为20年，按合同第6条规定，被告所需的经营设施全部由被告自行解决。执行合同过程中，荆门市交通信息中心筹备工作办公室根据荆门市人民政府的总体规划，拟在原、被告双方约定的租赁标的物处新建荆门市交通信息中心，双方继续履行合同已不可能，合同的目的已经不能实现。自2008年12月以来，原告主动反复与鑫达驾校协商，要求解除双方签订的《租赁经营合同》，但双方未能达成一致意见，为此原告解除了与被告的合同，经人民法院生效判决确认，双方的《租赁经营合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，请求人民法院判令被告返还位于荆门市象山大道南端掇刀响岭货场场地、综合楼1栋、仓库1间以及设施等租赁物，诉讼费由被告承担。
就被告的反诉，原告辩称，一、双方签订的合同名为房屋租赁合同，实为是因为被告要求使用原告所属的鑫达驾校的道路运输证的资质而签订的合同，合同的性质不单纯是房屋租赁，而是驾校的转让，虽然租赁合同无效，但被告是利用原鑫达驾驶员培训学校的经营资质开办的，其使用鑫达驾驶员培训学校的原有经营场所是其开办公司的必要条件，假定被告在其他地方租赁经营场所，则不可能使用原鑫达驾校的资质，公司则不可能成立，故腾退场地和房屋并没有导致被告产生机会成本损失。二、租赁房屋和使用原鑫达驾校的资质密不可分，被告因此合法成立并经营至今，取得了数百万的利润，其是无效合同的最大受益者，而原告收取的被告租金截止至2014年止10年共计65万，其中将近10万不是现金支付，而是修建围墙支付的，故被告并没有实际损失。三、关于变更经营场所发生的损失，因被告提供的鉴定主要数据均没有依据，无法支持其主张，依法应当驳回。四、关于预期收益的损失，因改变经营场所并不必然导致被告停产停业，不必然导致预期收益损失，不应纳入赔偿范围。五、合同无效，原、被告双方应有同等责任。
原告就本诉提供以下证据:
A1、建设用地批准通知书、划拨土地协议书等文件，证明原告对位于掇刀区响岭村4组共计13333.5平方米（使用面积11833.5平方米）的国有划拨土地享有使用权，原告取得的土地使用权的性质是国有划拨土地，原告取得的土地使用权的用途是建货运站，属公共设施。
A2、荆门市掇刀区人民法院（2009）掇民一初字第201号民事判决书及荆门市中级人民法院民事裁定书各1份，证明原、被告签订的《租赁经营合同书》及《补充协议书》无效
A3、原告更名文件，证明原告是2003年2月20日由荆门市公路运输管理处更名而来，原告与荆门市公路运输管理处有承继关系。
A4、搬迁通知等2页，证明原告从2008年12月18日开始就通知搬迁，原告履行了通知义务。
A5、①荆门市工商行政管理局的资料4页，证明运管处下属的荆门市公路运输综合服务公司在2002年9月3日开办了荆门市公路运输综合服务公司鑫达驾驶员培训学校，该学校取得了道路运输经营许可证。
②荆门市道路运输管理处2003年8月4日至2004年9月20日多次的会议记录，证明讨论的内容是驾校与运管处及服务公司脱离，转让给卓文清经营。
③荆门市公路运输综合服务公司鑫达驾驶员培训学校的企业注销申请表，证明运管处决定注销荆门市公路运输综合服务公司鑫达驾驶员培训学校，注销的原因是公路运输管理部门不能开办驾校，注销的过程由道路运输综合服务公司委托卓文清办理。
④被告的工商企业档案，证明被告的名称核准是2004年6月10日，其中法定代表人履历表显示2002年卓文清在荆门市斯特化工保温材料公司任经理，卓文清创办的鑫达驾驶员学校培训有限公司使用了原鑫达驾驶员培训学校字号，被告使用的许可证是原鑫达驾驶员培训学校的道路运输经营许可证。
⑤被告的道路运输经营许可证的申报资料，证明卓文清为了继续使用原鑫达培训学校的道路运输证，提供了与实际情况不相符的资料作为申报道路运输经营许可证的文件。
该组证据综合证明被告因需要使用原鑫达驾校的道路运输经营许可证才租赁了原鑫达驾校的房屋和场地，场地、房屋及证件是密不可分的，一并转让给被告的。
A6、被告2013年年审报告及机动车教练经营训练场地年审资料，证明被告在掇刀兴隆岗还有1个基地，被告的经营收入来源于2个经营场所，不是由本案争议的场地独立经营完成的。
就原告的本诉，被告辩称，合同无效，被告腾退场地及设施将遭受损失，原告应当予以赔偿。被告反诉称，因原告要求腾退租赁物给被告的经营带来了重大困难，且合同无效的过错完全在于原告，故请求人民法院判令原告赔偿被告实物资产价值91.80万元，改变经营场所而导致的损失442.85万（其中，重新选定经营场所需多承担的租金328.52万元，生源损失95.37万元），合同期满所产生的预期收益595.98万元，共计1130.63万元。
被告提供以下证据：
B1、公证书，证明原、被告双方存在租赁关系，被告按租赁合同的约定进行了实际的投资等情况，原告要求腾退房屋给被告造成损失，导致合同无效的过错在于原告；
B2、鉴定报告书2份（鉴定报告及补充报告），证明原告要求被告腾退场地造成的损失。
B3、鉴定费发票2张（复印件），证明有发票的鉴定费为78000元，另为勘探的支出的5000元未开具发票，一共花费83000元。
本院委托荆门市衡胜房地产估价有限公司对讼争土地上的房屋面积进行了测量，该公司出具了证据C1、房屋测量平面图，证明房屋面积。
本院委托鉴定机构对鉴定报告相关数据进行修订，鉴定机构出具了证据C2、《关于“荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司诉讼资产评估项目”中租金问题说明》，证明被告的损失情况。
原、被告对证据的质证意见及本院的认证意见如下：
被告对A1-A4无异议。对A5的真实性无异议，但认为与本案无关，表示当时需要使用道路运输经营许可证，但与租赁场地无关，双方在租赁合同中确定的权利义务，并不涉及资质的沿用。对A6无法确认，庭后再质证。
原告对B1的真实性无异议，但认为不能证明导致合同无效的过错在原告。对B3，认为本案审理未采信原审鉴定报告，第一次鉴定费用不应在本案的审理范围，第二次的鉴定报告中的实物资产鉴定应根据责任确定由谁承担，鉴定报告中不能采信的数据不能确定为损失数额，勘探费用应提供发票。
对B2，对鉴定报告中实物资产的评定估算结论（91.8万元）无异议。对21页第3项预期收益有异议，认为，①其评估所依据的审计报告是被告单方委托审计机构做出的，其记载的数据与被告提供给工商行政管理部门的报表相冲突，无法确认其真实性，故结论也不具备真实性。②在报告12页，管理费用与主营业务收入之比为85%没有依据（85%的数据运用在13页上部的表格的管理费用中，该管理费用未实际发生，是由主营业务收入×85%得来的）；③预期收益损失并不是搬迁必然发生的损失。
对第2项改变经营场所导致的损失部分，综合楼及其他设施的异议如下：①面积未经测量，计算方法错误，在14页，综合楼及其他设施建筑面积为5238.1平方米没有依据。②第15页，可比实例所依据的资料是网络信息，属于未交易的房屋，不具备可比性。③可比实例在报告与补充报告中进行了不同的价值评估，没有提供任何导致价值变化的依据，也没有价值评定的依据。④仓库是砖木结构，综合楼是砖混结构，鉴定时没有对仓库及综合楼的价值进行区分。对第2项改变经营场所导致的损失里的原场地和新场地租赁价格对收益的影响的异议如下：①在19页的3年的招生数据没有依据，与鑫达驾校年审资料中的数据相冲突，数据未提供证据经庭审质证；②受影响率没有依据。对第2项改变经营场所导致的损失项下搬迁期间的损失有异议，所需时间1个月，不属于价值评估的范畴，不属于鉴定的范围，教职工55人，车辆60台没有证据支持（在搬迁期间损失的公式计入了该数据）。综上，鉴定结论中第（一）项（补充报告第4页）中的第2、3项及第（二）项均不能采信。
关于证据，被告对A1-A4无异议，予以采信。被告对A5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。关于A6，因该证据与本案无关，本院对该证据不予采信。原告对B1、B2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。关于B3，对已经开具发票的鉴定费的发票的真实性予以确认，因被告未提供勘探费的合法票据，本院对该部分费用不予确认。原、被告对C1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告对证据C2中的生源损失有异议，认为租金损失已包含了生源损失，对其他无异议。被告对该证据有异议，认为损失应以B2中的补充鉴定报告为准。因C2系本院根据鉴定的实际情况，要求鉴定机构就有关依据作出调整出具的，其结论是否采信将在文后阐述。
本院根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，确认本案事实如下：
原告原名称为荆门市公路运输管理处，于2003年2月更名为荆门市道路运输管理处。原、被告讼争的场地及房屋位于掇刀区龙虎大道西侧，该块土地性质为划拨地。原告于1995年6月就该片土地获得掇刀经济技术开发区管理委员会发放的荆掇刀开土建字（1995）014号建设用地批准通知书，于2006年10月后经荆门市人民政府审批同意在该片土地上修建了综合楼和仓库，至今未登记领取该土地使用权证书及房屋权属证书。2004年4月15日，原告与被告签订了《租赁经营合同书》约定，原告将建在该土地上的综合楼、仓库、设施及货场场地租赁给被告开办驾驶员培训学校，租期10年，即自2004年4月15日起至2014年4月14日止，双方还就租赁的其他事宜进行了约定。合同签订后，被告即在约定的租赁范围内进行投资建设并经营驾驶员培训业务。2006年11月8日，双方签订补充协议将租赁期限变更为20年，到期日为2024年4月14日，双方于2008年7月15日在荆门市公证处对该合同进行了公证。2009年6月8日，原告以客观情况发生变化为由，向被告发出解除《租赁合同经营书》通知，要求解除租赁经营合同及补充协议，被告不予同意，并诉至本院请求确认合同无效。本院于2009年8月11日作出（2009）掇民一初字第201号民事判决，确认双方的租赁经营合同因违反法律、法规的强制性规定而无效，原告的解除行为亦无效。该判决已发生法律效力。
经司法鉴定程序，鉴定机构于2013年9月18日作出了资产评估报告，后又于2014年5月26日作出了补充报告(评估基准日为2013年7月8日)。补充鉴定报告与本案有关的内容如下：一、荆门市道路运输管理处与荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司租赁合同纠纷一案中的诉讼资产，包括场地、构筑物和相关设施。其二、改变场所而导致的经营损失，指改变经营场所后，新经营场所与原经营场所在假设合同履约期满所存在的相同期间内，产生的预期收益的差额。三、预期收益是指鑫达驾校按照合的约定，履约期满，鑫达驾校2013年至2024期间经营产生的预期收益。
一、实物资产91.8万元。
二、改变经营场所导致的经营损失：其一、(一)根据荆门市道路运输管理处与荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》，荆门市公证处《公证书》荆门市道路运输管理处将掇刀区响岭货场场地、综合楼、仓库及设施建筑面积共13333.50平方米租赁给荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司使用，其中：场地面积约8095.40平方米，综合楼及其他设施建筑面积5238.10平方米。合同租赁到期时间为2024年4月，租赁费为第1年12万元，以后每年5万元。（一）根据荆门信投房地产开发有限公司与荆门军分区后勤部签订的《军队房地产租赁合同》和鑫达驾校与荆门信投房地产签订的《场地租赁合同》，将荆门军分区掇刀区响岭村场地35000平方米租赁给鑫达驾校培训使用。2011年7月1日至2016年6月30日，租金150000元/年，即0.36元。（二）其他建筑设施。根据《军队房地产租赁合同》和《场地租赁合同》，结合原租赁综合楼及其他设施的具体情况，选取相似的建筑物租金，进行修正后作为新租赁其他建筑设施的租金价格。年租金价格=（7.25元/m2月×5238.10m2+0.36/m2×8095.40×12月=49.07万元/年）。根据我国城市的发展状况，预测租金每5年提高10%，即2013年至2017年年租金49.07万元/年，2018年至2022年租金53.98万元，2023年至2023年租金59.34万元/年。经过相关公式计算，改变经营场所增加的租赁费导致的经营亏损为328.52万元。
其二、生源对收益的影响:驾校大部分都是沉默成本，只有增加学员数量才会增利润，生源是驾校赖以生存的主要因素。由于改变经营场所而导致生源的影响，依据以前历史年度的经营和生源状况（2010年招生3420人，2011年招生2250人，2012年招生3800人），分析估算第1年至第5年分别为40%，32%，24%，16%和8%，以后招收生源水平不变。经计算，损失为：63.24×0.925×40%+69.57×0.857×32%+76.52×0.793×24%+84.18×0.375×16%+84.18×4.221×8%=95.37万元。
其三、搬迁期间的损失：考虑到新建经营性教练场地必须符合相应条件和在相关部门办理变更手续等影响，预计开始搬迁到新场地能开始营业，所需时间为1个月。经询问鑫达驾校及其提供的资料，驾校现有教职工55人，教学各类车辆60台。教职工薪酬支出加本年月度平均净利润作为搬迁期间的损失，工资支出参照荆门市2012年社平工资2431元/人估算，教练车辆移往新经营场所人工费按代驾50元/次计算，考虑主要以小型汽车为主，且车辆所用燃油和柴油价格相差不大，评估时根据行驶距离车辆油耗按平均0.4L汽油估算，车辆损耗忽略不计。搬迁期间损失=搬迁期间人工工资+搬迁期间利润损失+车辆移动费=55人×2431元/人×1个月+63.24万元/12+60×（50+0.4×7.39）=13.37万元+5.27万元+0.32万元=18.96万元。
三、合同履行期满所产生的预期收益。鉴于对未来收益状况分析，该公司将在第4年后收益将趋于稳定。假定从第5年开始到2024年，企业将保持第4年的等额收益，分别将两部分净收益进行折现处理，最后计算出评估对象的评估价值为595.98万元。
补充鉴定报告与原报告不同之处在于第二部分改变经营场所导致的经营损失。原报告中，其一、改变经营场所增加的租赁费导致的经营亏损中，根据相关公式计算的亏损为231.59万元。其二、生源对收益的影响不变。其三、搬迁期间的损失。预计开始搬迁到新场地能开始营业，所需时间为1个月。鑫达驾校同有教职工55人，教职工薪酬支出加月度净利润为搬迁期间损失，工资支出参照荆门市2012年社平工资，经估算为15万元。
因鉴定机构未实际测量综合楼及其他建筑的面积，本院委托相关测量单位进行了实地测量，并要求鉴定机构按实际测量面积就经营场所增加的租赁费导致的经营亏损重新进行了计算，测量部门测算的房屋面积如下：第1幢砖混结构，3层面积共计614.76平方米，第2幢砖混结构，共6层，面积共计786.18平方米，第3幢砖混结构，门房面积计26.83平方米，第4幢钢混结构，1层面积计1004.55平方米，第5幢砖木结构，1层计329.4平方米，第6、7幢为钢棚，面积为96.48平方米。以以上数据为基础，其他参数不变的情况下，鉴定机构做出的《关于“荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司诉讼资产评估项目”中租金问题说明》中计算的合同期内租金价值为157.14万元，其中2013年11月30日至2015年10月的租金不考虑折现率为49.47万元，考虑折现率为43.55万元。另鉴定部门根据被告的工商年检数据，在《关于“荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司诉讼资产评估项目”中租金问题说明》中计算的生源对收益的影响为18.42万元，公司未来的收益为115.13（12.22×0.925×40%+×13.44×0.857×32%+14.78×0.793×24%+16.26×4.221×8%）万元。
另查明，原告下属的荆门市公路运输综合服务公司于2002年设立了荆门市公路运输综合服务公司鑫达驾驶员培训学校，取得道路运输经营许可证，正常经营。2003年7月30日，被告因政策原因，经讨论决定驾校改制，将驾校的房屋建筑物、设备等承包给案外人卓文彬。2004年6月8日，卓文清作为被委托人代表荆门市公路运输综合服务公司鑫达驾驶员培训学校办理了该驾校的注销登记，同日，荆门市公路运输综合服务公司出具证明，同意卓文清使用“鑫达驾驶员培训学校”字号，其间，道路运输经营许可证的业户名称由“荆门市鑫达驾驶员培训学校”变更为“荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司”，经济类型由“集体经济”变更为“民营”，卓文清据此向工商部门申请注册登记，2004年6月17日，荆门市鑫达驾驶员学校有限公司批准设立。
被告在原审时支出了鉴定费30000元，本次诉讼支出了鉴定费48000元。原告在本次诉讼中陈述其诉讼请求中的“设施等其他租赁物”已不存在。
本院认为，关于《租赁经营合同》及《补充协议》的效力。因原、被告所签租赁合同的标的物为划拨土地使用权及划拨土地上的建筑物，原告不是公司、企业、其他组织和个人，也未领取国有土地使用权证以及土地上建筑物的合同产权证明，故原告的租赁物不属于《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的可出租情形，根据该条例第四十四条“划，拨土地使用权，除本条例第45条规定的情形外，不得任意转让、出租、抵押”的规定，原、被告所签合同因违反行政法规的强制性规定而无效。
关于租赁物的返还及赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依此规定，被告因租赁合同而占有使用属于出租人的财产应当返还给原告，故原告要求被告返还位于荆门市象山大道南端的响岭货场场地、综合楼、仓库及设施租赁物的诉讼请求，予以支持。就签订无效合同双方过错问题。其一，因该合同无效的原因在于，合同标的物系禁止出租物，原告作为国家事业单位法人，其对该土地的性质、自己是否取得该土地使用权证，该土地可否出租等事实及法律规定，应该有明确的认知，签订合同时应予以审慎注意，但其仍与被告签订违反法律禁止性规定的无效合同，原告确有过错。其二，被告虽对法律的认知及对原告的财产权限知悉度明显低于原告，但审查合同的合法性，防范合同风险，仍是其作为合同一方当事人应尽的义务，本院根据双方的过错程度，确认原告对被告的损失承担90%的赔偿责任，被告自行承担10%的赔偿责任。
关于损失范围。一、被告因腾退租赁物而使投资建设的财产不能为其所用而受有损失，原告应对该部分损失予以赔偿。原、被告对鉴定报告中的实物资产91.8万元无异议，本院予以确认。
二、关于改变经营场所而导致的损失。这部分损失包含了三部分，增加租赁费造成损失，生源变化造成的损失及搬迁造成的损失。
（一）关于增加租赁费造成的损失。因鉴定报告计算的“综合楼及其他设施建筑面积5238.10平方米”评估师接受质询时陈述，该数据既不是现场测量的结果，也不是房产证登记的数据，而是评估师根据宗地面积的数额减去测量的场地的面积得出的结论（13333.50-8095.40），以两数据相减，即将道路、院墙及公摊面积全部计入了房屋建筑物面积，另房屋的层高并非一层，还应计算一层以上的楼层面积。故鉴定机构对房屋面积的计算错误。鉴定机构根据实地测量面积重新就租金进行了计算，其出具的《关于“荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司诉讼资产评估项目”中租金问题说明》中的“合同期内租金现值”157.14万元应作为依据。因该结果157.14万元包含了2013年11月30日至2015年10月租金，而在此期间，被告尚未搬迁，故该期间的租金损失43.55万元应相应扣减，以157.14万元减之，租金损失为113.59万元。
（二）关于生源损失。因据以计算生源损失的依据有两组，即被告自行委托中介机构制作的年度审计报告以及被告提交给工商部门的会计报告，两组证据本院均作为已经质证的证据提交给鉴定机构，因工商部门备案的会计报告更能说明其公司真实的财务情况，故应以工商年检报告中的数据作为鉴定依据。鉴定机构根据工商年检会计报告计算，生源的影响为18.42万元，故该金额应作为计算依据。关于原告提出的生源损失已包含在租金损失中，不应再计算的抗辩理由，因租金损失系房屋租赁租金的差价损失，与生源减少损失是两个概念，故对原告该抗辩意见不予采纳。
（三）关于搬迁损失。原告提出，鉴定机构认定开始搬迁到新场地能开始营业所需的时间为1个月。此处“1个月”的时间应由人民法院确认而非鉴定机构认定。因鉴定机构在进行鉴定的过程中，全面了解了被告的情况，其可以根据其了解的情况估算搬迁时间，1个月的时间也在合理期间内，故本院对该部分损失18.96万元予以支持。
三、关于合同期满所产生的预期收益。因该部分系指租赁合同正常履行至合同届满日的可期待收益，而合同无效之损害赔偿，除法律另有规定或合同约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限，故此预期收益不在此赔偿范围之内，本院对鉴定结论中的该部分损失不予支持。
综上，依双方的过错程度，原告需赔偿被告损失218.49万元[（91.8+157.14-43.55+18.42+18.96）×90%]。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告（反诉原告）荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司返还原告（反诉被告）荆门市道路运输管理处位于荆门市象山大道南端响岭货场场地、综合楼1栋及仓库1间。
二、反诉被告（原告）荆门市道路运输管理处赔偿反诉原告（被告）荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司经济损失218.49万元。
三、驳回反诉原告（被告）荆门市鑫达驾驶员培训学校有限公司其他诉讼请求。
上述第一、第二判项，HYPERLINK”http://www.chinalawedu.com/web/23265/”
案件受理费15020元，反诉费89638元减半收取44819元，鉴定费78000元，原告负担24564元，被告负担113275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 杨云瑶
代理审判员 付冰晶
人民陪审员 付华军
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 黄明月