上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1258号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1258号
原告朱某。
原告李某。
两原告共同委托代理人胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。
被告甲公司。
法定代表人王某。
委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
原告朱某、李某与被告甲公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理，原告朱某及两原告共同委托代理人胡丽妹、被告委托代理人赵萍、邵万权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月2日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告向原告出售位于上海市嘉定区陈翔公路XXXX弄《华润置地菁英苑》X号XX层XXXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总价款为XXXXXXX元（含附件三中装修、设备价格）。依上述合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付系争房屋，被告如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之四计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署本合同约定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领系争房屋的房地产权证（小产证）。原告认为，双方签订的合同是由被告提供的格式合同，合同补充条款一和补充协议第六条等格式条款因格式条款提供方即被告免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利甚至强迫交易等违反消费者权益保护法和合同法等法律规定而无效，且原告根本未在补充条款一上签章确认其内容，故补充条款一、补充协议第六条对原告没有约束力。消费者权益保护法规定消费者有知情权、自主选择权和质量保证权，经营者不得有欺诈行为。合同法规定出卖人有质量保证义务。被告故意隐瞒原告的房屋外立面及楼顶等建筑结构与该楼盘一期、样板房明显不同等，被告以一期房产为售房样本而未明确告知二期实际与一期完全不同，严重侵害了原告的合法权益（包括但不限于知情权、自主选择权和质量保障权、采光权、房屋的价值），被告的行为已构成欺诈销售，应依法承担责任。对于系争房屋，被告于2014年6月中下旬方才通知原告入住，且拒绝依法、依约办理验收、交房手续，拒绝出示符合交付条件的证明文件（如被告是否已按规定缴纳物业维修基金等），根据合同约定，被告应于2014年3月31日前将系争房屋交付给原告，被告已经构成迟延交付，原告有权依法请求被告承担违约责任。合同第十条被告承诺在2014年6月30日前取得大产证，第十一条约定被告于2014年3月31日前将房屋交付给原告，第十四条约定取得大产证后60日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理小产证，此格式条款违反《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被告不能通过格式条款免除其法定义务、排除原告依法定期限取得房地产权属证明的权利。格式条款提供方即被告试图利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利甚至强迫交易等违反消费者权益保护法和合同法等法律规定而无效。被告的行为严重侵害了原告的物权处分权，应依法承担赔偿责任。合同第五条约定，在系争房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。而补充条款一如上所述对原告没有约束力。故被告应按合同第五条约定处理面积差。系争房屋合同面积85.81平方米，实测面积85.51平方米，被告应退还原告0.30平方米乘以单价22428元等于6728.4元，而被告仅退还原告3213元，被告理应退还少退的面积差计3515.4元。综上，原告要求法院判令：1、确认补充条款一和补充协议第六条等格式条款无效；2、被告按欺诈销售赔偿原告经济损失计合同价款的10%（诉讼中，原告将要求被告赔偿经济损失的金额变更为10万元）；3、被告支付原告迟延交房的违约金（按原告已付房款的日万分之四计算，从2014年4月1日计算至实际交房之日止）；4、被告支付原告迟延办证违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准12.8%计算，从2014年7月1日计算至被告依法协助原告办理小产证为止）；5、按合同第五条处理面积差，退还原告多收的房屋面积差价款计3515.4元；6、律师费由被告承担。
被告辩称，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。该合同补充条款一和补充协议第六条并非是格式条款，即便是格式条款也不一定无效。原告所述被告欺诈销售的事实不存在，被告不同意原告赔偿经济损失的诉讼请求。被告已按照合同约定履行了交房等义务，不应承担迟延交房和迟延办证的违约责任。至于系争房屋面积差被告是按补充条款一的相关条款进行计算的，具有合同依据。故被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年11月2日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告（甲方）向原告（乙方）出售系争房屋，该房屋暂测建筑面积为85.81平方米，其中套内建筑面积为66.22平方米，共用分摊建筑面积为19.59平方米，每平方米建筑面积单价为22428元，总价款为XXXXXXX元（含附件三中装修、设备价格）。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有约定外按下列约定处理：1、该该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括＋3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除合同。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60日，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方在甲方发出的《交付确认书》上签字。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。该合同补充条款一对合同正文第五条第2款补充如下：本合同所指“暂测面积”和“实测面积”均指该房屋的总建筑面积，包括共用部位分摊建筑面积（下称“共用面积”）和套内建筑面积（下称“套内面积”）。甲方同意按下列约定处理面积误差：1、当该房屋交付时实测共用面积与本合同约定的暂测共用面积有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%）的，则双方约定的合同转让总房价款不变。2、当该房屋交付时实测共用面积大于本合同约定面积误差比超出0.8%的，乙方也不承担超出部分的房价款；实测共用面积小于本合同约定面积，且其误差比超出0.8%的，甲方应退还超出部分的房价款。3、当该房屋实测套内面积与本合同约定的暂测套内面积的误差在±3%以内的，总房价款按实测套内面积调整，多退少补。4、当该房屋实测套内面积与本合同约定的暂测套内面积的误差超过＋3%（包括＋3%），甲方不向乙方收取超过部分的房价款；暂测套内面积与实测套内面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除合同。
合同签订当日，原、被告双方还签订补充协议一份，主要内容为乙方同意在房屋毛坯交付后由甲方负责对系争房屋按照本协议的规定进行装修，补充协议对装修标准、装修质量及保修等作出了约定。补充协议第六条“关于交房”条款约定：1、乙方不可撤销地委托“华润置地（上海）物业管理有限公司（以下简称物业公司）”在甲方将该房屋按照预售约定的标准进行交付时代表乙方对该房屋进行验收交接，并授权物业公司代表乙方签署相关该房屋验收交接的文件。乙方同意在本协议签署的同时，就此另行签署和提交授权委托书。2、物业公司代表乙方进行收楼后，将代表乙方保管相关物品，并将该房屋移交甲方进行装修，在乙方付清全部房价款后，甲方于本条第三款规定的时限前完成装修，并向乙方进行交付。3、甲方承诺于2014年6月30日前完成对该房屋的装修，并向乙方交付该房屋。该房屋交付的标志为乙方从甲方处领取该房屋钥匙。乙方迟延支付房屋价款，甲方有权拒绝对该房屋进行装修直至乙方付清全部房屋价款，因此造成装修期间的延迟，甲方不承担任何法律责任。4、若乙方在收到甲方发出的《装修房入住通知书》后未按照通知的日期对该房屋进行验收交接的，则甲方可书面催告一次；若乙方未按甲方书面催告的日期办理房屋验收交接手续的，视为甲方已经完全履行完毕对该房屋的交付责任，乙方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本协议附件规定的装修标准，自催告书约定的验收交接之日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。乙方缴纳物业管理费的时间，按照甲方发出的《装修房入住通知书》约定的入住日期的次月起算，逾期未交的，有权根据拖欠物业管理费总额的每日千分之三标准向乙方收取逾期违约金。5、乙方将按照本补充协议附件的标准对该房屋的装修进行验收。若乙方于验收交接该房屋过程中发现装修质量问题，提出对该房屋的书面维修要求，甲方应即时对该房屋进行整改。乙方提出整改意见的，不应影响乙方先行履行本条第三款约定的接收义务。甲方应乙方要求进行整改的，不承担延期交付装修及附属设备、设施的责任。
另查，2014年3月27日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局就系争房屋所在的华润置地菁英苑A10地块项目（1、2、3、5、8、9号楼）向被告颁发了《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年6月11日，被告交纳了华润置地菁英苑A10地块项目（1、2、3、5、8、9、17号楼）的物业维修基金。2014年6月25日，被告取得了包括系争房屋在内的该项目1、2、3、5、8、9号楼的房地产权证（大产证）。2014年6月11日，被告向原告交付了系争房屋的钥匙、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书等物品，原告在物品交付清单上签字。2014年10月，原告起诉来院。
诉讼中，原告提供了一份华润中央公园二期楼盘的广告宣传单，以证明该份二期广告宣传单采用的图片是和一期风格一样的图片，与实际的不同，说明被告存在隐瞒二期实际与一期不一致的情况。被告则认为原告出示的宣传单的图片已经注明为效果图，其下方含有其仅作为参考及要约邀请的提示，原告应当知道其仅作为参考资料，而不是被告对二期实际情况的承诺。该图片宣传资料意在强调“周边商业配套”的概念，图中主要显示了会所、会所对面待出让商业体（非被告持有），远处的背景是华润置地中央公园一期、四期部分产品，二期不在图片视角中。故依据该图片无法得出二期物业和一期物业外立面相一致的结论。此外，原告还提供了一期和二期现场拍摄的对比照片，以证明一期和二期的外立面和顶层等存在明显的不同；提供了一期和二期沙盘模型录像和照片，以证明被告在原告购买系争房屋期间从未提醒过一期和二期完全不一致；提供了二期房屋的录像及当时看房时看到的样板房的录像，以证明被告恶意隐瞒了一期和二期房屋不一致的事实；提供了被告官网截图，以证明被告在原告购买系争房屋前后均在其官网上明确增加入户大堂及相关的升级优化，而不是现在的偷工减料；另二期房屋的质量和绿化等与一期完全不符合，被告对此也未作说明。被告表示原告拍摄的二期现场照片实际是尚在施工过程中二期物业照片，而非达到交付条件时的二期物业，现二期物业的实际状况可见被告提供的补充证据，该补充证据表明二期物业的外立面、顶层、凉亭、门廊、建筑小品等和一期物业相比并非品质上的明显下降，而是外形、风格和表现形式略有不同，原告所谓“二期物业品质下降”、“被告实施欺诈销售”的观点不能成立。被告从未承诺过二期物业和一期物业外立面和顶层完全一致。从原告向法院提供的售楼现场所用沙盘模型视频和图片来看，该楼盘一期和二期的外立面和顶层等存在明显的不同，且一期物业的各楼宇之间和二期物业的各楼宇之间的外立面和顶层等也各有差异。原告应当明知这些区别，原告对该证据显示的明显差异视而不见，所提出的观点有违基本事实。样板房录像被告认为与原告的诉请没有关系。另被告表示对官网截图的真实性持有异议，认为其不符合法院关于数据电文证据的形式要件。
审理中，被告提供了经过公证处公证的委托协议书，以证明原告委托华润置地（上海）物业管理有限公司代原告办理验收毛坯房的相关手续。原告则认为被告不能以此证明被告未迟延交付房屋。庭审结束后，被告还提供了其向华润置地（上海）物业管理有限公司交付房屋的交付确认书，该交付确认书记载的房屋交付日期为2014年3月30日。
以上事实，有上海市商品房预售合同、补充协议、广告宣传单、视频、上海市新建住宅交付使用许可证、照片及当事人陈述笔录书证等为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，本案原、被告双方存在以下几个争议焦点：
本案争议焦点一：补充条款一和补充协议第六条是否有效？
原告认为，双方签订的合同是由被告提供的格式合同，合同补充条款一和补充协议第六条因格式条款提供方即被告免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利甚至强迫交易等违反消费者权益保护法和合同法等法律规定而无效，且补充条款一是被告事后私自添加的，原告根本未在补充条款一上签章确认其内容，故补充条款一和补充协议第六条对原告没有约束力。
被告认为，合同法对格式条款有明确的界定，补充条款一和补充协议虽系被告事先拟定，但其中的内容经双方协商一致，故不能认定是格式条款。特别是在补充条款后专列了“乙方声明”提请原告“特别注意”补充条款的相关内容并已就相关内容和原告进行了解释和说明，故原告认为补充条款一和补充协议无效的理由都不能成立，补充条款一和补充协议第六条应属有效。
本院认为，补充条款一涉及具体条款达二十多条，所编页码和前面合同附件的页码相连，也和后面补充条款二及当事人签章所在页的页码相连，理应视为是合同的组成部分，而原告在合同当事人签字盖章一栏的落款处签章即是对合同全部内容进行确认。故原告以其根本未在补充条款一上签章、补充条款一是被告事后私自添加作为理由，要求法院确认补充条款一对其没有约束力的主张显然不能成立。合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告既未提供证据证明补充条款一和补充协议第六条的相关内容违反了合同法第五十二条和第五十三条之规定，也未证明补充条款一和补充协议第六条存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利之情形，故原告认为补充条款一和补充协议第六条无效的理由没有依据，本院不予采纳。本院确认补充条款一和补充协议第六条有效。
本案双方争议焦点二：被告是否构成欺诈销售？
原告认为被告已经构成欺诈销售，主要表现在：被告故意隐瞒系争房屋外立面及楼顶等建筑结构与该楼盘一期、样板房明显不同的事实；被告以一期房产为售房样本而未明确告知二期实际与一期完全不同；被告在该楼盘二期的销售中采用了一期的销售广告和宣传资料等。
被告则认为自己在该楼盘二期的销售中没有欺诈行为。关于原告所述被告在该楼盘二期的销售中采用了一期的销售广告和宣传资料，被告不予认可。被告表示其在南翔开发的中央公园项目共分四期，被告会根据不同的销售阶段使用不同的销售广告和宣传资料，一期和二期所用的销售广告和宣传资料是不同的。被告也从未承诺过二期物业和一期物业外立面和顶层完全一致。从原告和被告均向法院提供的售楼现场所用沙盘模型视频和图片来看，该楼盘一期和二期的外立面和顶层等存在明显的不同，且一期物业的各楼宇之间和二期物业的各楼宇之间的外立面和顶层等也各有差异，因此也不存在被告故意隐瞒一期和二期不一致的情形。
本院认为，对于何为欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条解释为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。结合本案来看，原告认为是被告故意告知原告虚假情况（即一期和二期的外立面和顶层一致）或者故意隐瞒真实情况（即一期和二期的外立面和顶层实际不一致），以诱使原告作出了错误的意思表示。而从原告和被告均向法院提供的售楼现场所用沙盘模型录像和图片来看，尽管沙盘模型因制作材料等原因不能充分表现建筑物的细节部分，但还是可以看出该项目一期和二期的外立面和顶层存在不同，故不能认为是被告故意隐瞒一期和二期外立面和顶层不一致的情况。事实上，原告本身也认可即便是一期物业的各楼宇之间的外立面和顶层也存在一定的差异。原告提供的广告宣传单上明确写明“二期铂金小户型”字样，故依此证据显然不能证明被告在该项目二期的销售中采用了一期的销售广告和宣传资料。在该广告宣传单上被告作出了该项目具有“低总价、出行便利、教育完善、商业齐备”和“交通无忧、产品无忧、生活无忧”的品质等承诺，明显侧重于对周边配套设施及户型的宣传，并未对二期房屋的外立面和顶层相关设施作出说明和允诺。关于原告所谓华润官网截图（被告对此不予认可）对项目二期的介绍中采用了“在延续一期品质的基础上，增加了景观BLOCK组团设计，设计酒店式入户大堂，完善商业配套、室内空间升级，交付标准升级优化等”的表述，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者所鉴别，属于正常的商业宣传，且该项目介绍未涉及一期和二期的外立面和顶层一致的内容。因此，本院认为原告未能向法院提供充分证据证明被告向原告作出过该项目一期和二期的外立面和顶层一致的承诺。综合上述情况，原告认为被告已经构成欺诈销售的主张不能成立。
本案双方争议焦点三：被告是否构成迟延交房及应否承担迟延交房的违约责任？
原告认为被告于2014年6月中下旬方才通知原告入住，且拒绝依法、依约办理验收、交房手续，拒绝出示符合交付条件的证明文件（如被告是否已按规定缴纳物业维修基金等），根据合同约定，被告应于2014年3月31日前将系争房屋交付给原告，被告已经构成迟延交付，原告有权依法请求被告承担违约责任。
被告认为，合同第十一条约定的交房时间是指对毛坯房的交付，而补充协议对装修的相关事项作出了具体的约定，并约定被告于2014年6月30日前完成对该房屋的装修，并向乙方交付该房屋，可以看出补充协议约定的交房时间是指对装修房的交付。通过补充协议双方实际上对交房时间和交房标准都进行了变更。而被告实际向原告交付系争房屋的时间是2014年6月11日，并未逾期，故原告以被告已经构成迟延交房并要求被告承担违约责任的主张被告不予认可。
本院认为，合同第十一条和补充协议第六条约定了不同的交房时间，而在合同约定的交房标的物是装修房而非毛坯房的情况下，被告对于交房时间的解释具有一定的合理性。即便该两条合同条款均是对装修房的交房时间的约定，客观上形成了冲突，也应遵循后合同优于前合同、补充条款优于原合同的原则，确认双方是以补充协议第六条对之前的条款作出了变更，应以补充协议第六条的约定的内容为准。被告实际向原告交付系争房屋的时间是在2014年6月30日之前，而被告取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》及缴纳该房屋物业维修基金的时间也均在2014年6月30日之前，符合补充协议第六条的约定。并不构成迟延交房，不应承担迟延交房的违约责任。
本案双方争议焦点四：被告是否构成迟延办证及应否支付迟延办证违约金？
原告认为，合同第十四条约定取得大产证后60日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理小产证，此格式条款违反《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被告不能通过格式条款免除其法定义务、排除原告依法定期限取得房地产权属证明的权利。格式条款提供方即被告试图利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利甚至强迫交易等违反消费者权益保护法和合同法等法律规定而无效。根据上述规定，被告应在商品房交付之日起90日内即2014年6月30日前配合原告办理房屋产权变更登记手续。故被告已构成迟延办证，应承担相应的违约责任。
被告认为，合同第十四条是经原、被告双方磋商一致，不能认为是格式条款。从条款内容来看，不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形。故被告认为合同第十四条的约定有效，而被告没有违反该条规定，不构成违约。
本院认为，合同第十四条关于办理小产证期限的约定是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。在办理小产证过程中，被告负有的是协助原告办理产权变更登记手续的义务，因此，在原告不能提供证据证明被告未按时履行上述义务的情况下，不能认定被告构成迟延办证及要求被告承担迟延办证违约金。
本案双方争议焦点五：系争房屋的面积差如何处理？
原告认为，虽然补充条款一对系争房屋产生面积差如何处理作出了约定，但该约定因补充条款一无效而归于无效。故处理系争房屋面积差应按合同第五条的约定，即房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。
被告认为，补充条款一对如何处理系争房屋面积差作出的约定合法有效，被告完全是按照补充条款一的相关约定对系争房屋的面积差进行计算和处理，原告主张面积差价款的诉讼请求不能成立。
本院认为，原告认为补充条款一无效的主张不能成立，理由前已述及，不再赘述。分析合同第五条的约定，显而易见，在这里双方当事人使用的是暂测面积与实测面积的概念，但对于暂测面积或实测面积中的共用部位分摊建筑面积（下称“共用面积”）和套内建筑面积（下称“套内面积”）的变化没有作出独立的直接约定。而补充条款一恰恰是就暂测面积或实测面积中的共用部位分摊建筑面积和套内建筑面积发生变化时如何处理面积差提出了详尽具体的解决办法，可谓是对合同第五条的补充与细化。因此，在合同第五条和补充条款一均对如何处理房屋面积差作出约定的情况下，应遵循后合同优于前合同、补充条款优于原合同的原则，确认双方以补充条款一对之前的合同第五条作出了变更，应以补充条款一的相关条款为准（双方在合同中也约定了补充条款与合同主文不一致，以补充条款为准）。此外，上海市房屋土地资源管理局下发的《关于预售商品房交付时建筑面积增减处理办法的通知》明确规定：房产商与购房者签订的商品房预售合同必须载明房屋建筑面积（即总面积）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积；预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：共用分摊建筑面积误差比在0.8%以内（包括0.8%）的，预售合同约定的转让总价格不变；面积误差比超出0.8%的，实测面积大的，购房者也不承担超出部分的房价款；实测面积小的，房产商应退还超出部分的房价款。对套内建筑面积的增减，根据“按实结算”的原则处理；商品房预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测建筑面积一致，但约定的共用分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的不一致时，仍按以上规定处理；预售合同载明建筑面积，但未载明共用分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房产商应退还多收的房价款，但合同另有约定的，从其约定。上述通知对因房屋面积增减而产生的纠纷，特别是共用分摊建筑面积、套内建筑面积的差异造成的纠纷的解决，提供了切实可行的政策依据。而补充条款一相关约定的内容与上述本市处理房屋面积增减的相关规定（通知）基本一致，故应予采纳。从上述规定不难看出，因共用分摊建筑面积的增加造成房屋实测建筑面积增加的，购房者可以不用支付共用分摊建筑面积增加部分的房价款。也就是说，购房者与房产商约定的多退少补或“按实结算”一般仅适用于套内建筑面积发生增减的情形。但在共用分摊建筑面积减少的面积误差比超出0.8%时，房产商仍应退还超出部分的房价款。结合本案，原告购买的房屋暂测建筑面积为85.81平方米，其中套内建筑面积为66.22平方米，共用分摊建筑面积为19.59平方米。交房时，经有关部门测绘，实测建筑面积为85.51平方米，其中套内建筑面积为66.20平方米，共用分摊建筑面积为19.31平方米。两相比较，实测套内建筑面积比暂测套内建筑面积减少了0.02平方米，实测共用分摊建筑面积比暂测共用分摊建筑面积减少了0.28平方米，而实测建筑面积也相应减少了0.30平方米。而被告退还原告的差价款3213元，是鉴于被告需要退还原告套内建筑面积减少部分的差价款及被告需退还原告共用分摊建筑面积减少的面积误差比超出0.8%的这部分房价款两个方面的因素，符合补充条款一的相关约定及本市处理房屋面积增减的有关规定，并无不当。而原告要求被告退还少退的房屋面积差价款计35154元，实际相当于0.8%共用分摊建筑面积误差部分，而依上述规定该部分房价款无需退还。故对原告要求退还房屋面积差价款的诉讼请求不应予以支持。
综上，本院认为，原、被告双方签署的上海市商品房预售合同和补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。对原告要求确认补充条款一和补充协议第六条无效的诉讼请求不予支持。因原告提供的证据尚无法证明被告构成欺诈，故对原告以被告属欺诈销售要求赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。因被告向原告交付系争房屋的时间是在合同约定的交房期限之内，故原告认为被告构成迟延交付并要求被告承担迟延交房违约责任的诉请，本院不予认可。原告认为被告构成迟延办证及要求被告承担迟延办证违约金的主张没有依据，本院不予采信。因被告系按合同约定计算面积差且计算无误，故对原告要求退还房屋面积差价款的诉讼请求亦不予支持。此外，原告要求被告承担律师费，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱某、李某的全部诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2656.75元，减半收取1328.38元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一五年一月三十日
书记员 张学禹
审判员 秦 忠
二〇一五年二月十六日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。