黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）黑08行终45号上诉人（原审第三人）佳木斯市郊区农村信用合作联社，住所地佳木斯市郊区圃东街***号。法定代表人陈伟，理事长。委托代理人王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佳木斯凯联家居有限公司，住所地佳木斯市向阳区南义兴社区红旗路南段。法定代表人孙淑芬，董事长。原审被告佳木斯市不动产登记中心，住所地佳木斯市政府*号楼。法定代表人付礼鹏，主任。原审第三人张伟民，男，1963年2月22日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区，上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社因预购商品房抵押权预告登记一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803行初55号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年12月原告在位于佳木斯市××区红旗××段建设大型家居商场即佳木斯凯联家居博览中心，该项目是佳木斯市向阳区人民政府招商引资项目。2010年4月，原告取得地号为1-52-1-100号土地使用权后，与宏基公司签订了该建设项目联营协议，由宏基公司出具相关手续，原告提供资金并负责该项目的征地、拆迁、回迁、组织建设工程、销售等全部工作。2011年4月佳木斯凯联家居博览中心竣工开业，原告开始经营该大型商场，并占有、使用至今。2011年3月，案外人张新（已被法院判处有期徒刑）以帮助原告佳木斯凯联家居有限公司贷款为由，拿走原告位于佳木斯市××区南义兴社区凯联家居博览中心1-5层房卡，由张新协调原佳木斯市不动产登记管理局（现工作职权归被告）及信用社等金融机构相关人员，与佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司的高艳冰、倪金斌、白忠亮等人（均已被法院判处有期徒刑），采取伪造当时与原告建设项目联营的宏基公司公章、财务专用章、法定代表人名章及多枚自然人名章、婚姻登记证明及房屋买卖收据等手段，在原佳木斯市不动产登记管理局处将原告5张房卡中的2-5层房卡分割，机打出65份商品房买卖合同，虚假销售到张伟民、关善鑫等自然人名下，被告于2012年4月12日为第三人张伟民办理了佳房预向字第20120524号预购商品房预告登记证。2012年3月28日，案外人赵海燕、第三人张伟民与第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社下属向阳信用社签订（44039）农信个借字（2012）第510037号个人借款合同，同日，向阳信用社又与张伟民签订（44039）农信借字（2012）第510037号---抵第01号抵押担保合同，借款人为赵海燕，借款用途为购房，借款金额650万元（向阳信用社并未实际履行该合同)，以该虚假销售的预购商品房为抵押物，于2012年5月11日在被告处办理了佳房预向字第201202102号预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为张伟民，预告登记权利人为佳木斯市郊区农村信用合作联社向阳信用社。2016年11月21日，黑龙江省林区中级人民法院以张新、佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司、高艳冰、倪金斌、白忠亮等构成骗取贷款罪，作出（2016）黑75刑终23号终审刑事判决，该判决中对办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记所提交的相关材料系虚假伪造等事实予以了认定。另查明，2012年3月28日，第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社下属向阳信用社与案外人赵海燕、第三人张伟民及妻子齐春霞签订了（44039）农信个借字（2012）第510037号个人借款合同，借款人为赵海燕，借款用途为购货，借款金额650万元，向阳信用社发放了该笔贷款，由佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司实际使用，并承诺借款人和抵押人不能归还贷款本息时，由其承担一切责任偿还贷款本息，直至还清为止。2012年3月28日，向阳信用社与第三人张伟民及妻子齐春霞签订了（44039）农信借字（2012）第510037号---抵第01号抵押担保合同，用张伟民名下作为预告登记义务人的佳房预向字第201202102号预购商品房抵押权预告登记证为该笔借款担保。2014年12月26日，第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社对赵海燕及丈夫王成武、张伟民及妻子齐春霞、佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司提起金融借款合同民事诉讼，佳木斯市中级人民法院于2015年8月24日作出（2014）佳商初字第90号民事判决，判决由赵海燕及丈夫王成武、佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司偿还借款本金400万元及利息；驳回郊区农村信用合作联社其他诉讼请求。2017年2月6日，佳木斯市中级人民法院受理了富锦市农村信用合作联社诉佳木斯凯联家居有限公司、陈耀、张伟民、佳木斯远诚房地产开发有限责任公司执行异议之诉案。原审法院经审理认为，被告作为辖区内的房产管理部门，具有依法办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的法定职权。本案所涉房产的建设工程规划许可证、施工许可证载明其开发单位为宏基公司，但房产所处的土地使用权已于2010年4月登记在原告名下，宏基公司亦书面同意将佳木斯凯联家居博览中心房屋登记在原告名下，且原告实际占有使用至今，故原告具备诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释的规定，“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断”，“由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内”，故原告在黑龙江省林区中级人民法院作出终审判决后提起行政诉讼并未超过法定的起诉期限。第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社虽主张原告在其房屋被他人预告登记中存在重大过错，但所举证据不足以证实原告存在重大过错，对此意见，本院不予支持。由于被告在为第三人办理预购商品房抵押权预告登记时所依据的预购商品房预告登记证，已经黑龙江林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号终审刑事判决认定，系通过违法犯罪手段所取得，第三人张伟民并未实际购买房屋，加之第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社主张权利的主合同即与赵海燕、张伟民及妻子齐春霞签订的（44039）农信个借字（2012）第510037号个人借款合同的签订人与本案办理预购商品房抵押权预告登记的与赵海燕、张伟民签订的（44039）农信个借字（2012）第510037号个人借款合同的签订人不一致，并非同一个借款合同、同一笔借款，而且签订借款合同和抵押担保合同时间是在未办理预购商品房预告登记之前，因此在张伟民名下没有预购商品房预告登记证的情况下所签订的抵押担保合同是不产生效力的。本案预购商品房抵押权预告登记的主合同即与赵海燕、张伟民签订的（44039）农信个借字（2012）第510037号个人借款合同并未真实发生交易，其项下的从合同即与赵海燕、张伟民签订的（44039）农信借字（2012）第510037号---抵第01号抵押担保合同不存在生效条件，因此被告未尽到合理审慎的审查义务为第三人所办理的预购商品房抵押权预告登记无事实基础，第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社不属于善意第三人，原告作为预购商品房的权利人要求撤销该抵押权预告登记的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》（修改前）第四十九条第三款之规定，判决撤销被告佳木斯市不动产登记中心为第三人佳木斯市郊区农村信用合作联社、张伟民办理的佳房预向字第201202102号预购商品房抵押权预告登记。案件受理费50元由第三人张伟民承担。上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社上诉人称：一、被上诉人依法不具备诉讼主体资格。“福地家园住宅及凯联家居博览中心”是佳木斯宏基房地产开发有限公司的房地产项目，开发手续在宏基公司名下，被上诉人只是以联营为名挂靠宏基公司，借用其资质违法从事房地产开发。争议房产从未销售给被上诉人，目前仍在宏基公司名下。不动产权利人以登记为准，被上诉人没有取得房屋所有权证书，不是合法的房屋所有权人。争议房屋以宏基公司名义分割出售，2017年9月张伟民和宏基公司申请撤销商品房买卖合同，这些都与被上诉人无关，表明被上诉人不是争议房屋的合法权利人。因此，被上诉人无权以自己名义要求撤销商品房预告登记。人民法院审查证据应当依法进行，原审判决认为“原告所举证据具有客观性、真实性、关联性，故对原告所举证据予以确认”，原审判决对被上诉人所举证据未依法进行合法性审查，而且被上诉人所举证据违法依法不应确认。被上诉人自称是“挂靠”在宏基公司名下进行开发建设的，这很明显是法律的所禁止的挂靠经营，原审判决对违法的挂靠行为进行确认明显错误。而且根据“房地一致”的基本原则，不论被上诉人是否取得土地使用权，均不应否认争议房产在法律上应属于宏基公司。二、在可能损害上诉人利益情况下不能简单地撤销房屋预告登记。虽然刑事判决认定张新等人利用虚假文件办理了《预购商品房预告登记证》，但上诉人当时不知道、也未同意、更未参与骗取登记证书。预告登记作为法律承认的一种不动产登记具有国家公信力支持，登记的权利人在法律上推定为真正的权利人，凡是信赖登记而与权利人进行的交易具有与真实的物权相同的法律效果。即使登记权利人与实际权利人不一致，对于他人而言也只能相信登记而不能相信其他证明。房屋预告登记后上诉人基于对登记文件的信赖办理了预购商品房抵押权预告登记并发放了巨额贷款，撤销商品房预告登记必然影响抵押权预告登记，上诉人由此与本案的商品房预告登记产生直接利害关系。预告登记后只要上诉人对债权消灭或未及时申请正式登记无过错，就要保护上诉人的利益，被上诉人的损失只能向犯罪分子和登记机关追偿。原审判决认为上诉人与本案无关联性明显错误。三、原审认定事实不清。原审中上诉人出示的证据足以证明被上诉人自愿将房卡交给张新，甚至在清楚房屋被分割测绘情况下仍不及时追回房卡，对房屋被办理登记手续存在严重过错，原审未确认上述事实属于认定事实不清。四、原审适用法律错误。第一，本案是行政诉讼，《行政诉讼法》规定的起诉期限不是民法上的诉讼时效期间，最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》不是裁判本案的依据。第二，刑事判决显示被上诉人法定代表人孙淑芬早在2012年8月5日就知道争议房屋已被办理预告登记，如果被上诉人认为侵犯了自己的合法权益，应当根据《行政诉讼法》（修订前）第三十九条在2012年11月5日前起诉。无论有没有刑事程序，本案房屋被预告登记的事实都客观存在，被上诉人都有权在法定期限内起诉，刑事程序对于被上诉人何时行使行政诉权没有任何影响，不能理解为不经过刑事程序就不能提起行政诉讼。被上诉人应当及时起诉而未起诉，完全是由于自身原因超过法定起诉期限，只能被驳回起诉。原审引用《最高院关于执行若干问题的解释》第四十三条作为裁判依据属于适用法律错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销向阳区人民法院（2017）黑0803行初55号行政判决书，维持佳房预向字第201202102号预购商品房抵押权预告登记；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人佳木斯凯联家居有限公司未提出书面答辩意见。原审被告佳木斯市不动产登记中心未提出书面陈述意见。原审第三人张伟民未提出书面陈述意见。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，原佳木斯市不动产登记管理局已经撤销机构，不动产登记工作由佳木斯市不动产登记中心负责。本院认为：《房屋登记办法》第四条第一款规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第二款规定，本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。根据上述规定，原佳木斯市不动产登记管理局是佳木斯市人民政府设置的负责本行政区域房屋登记工作的机构，办理房屋登记工作是其法定职责。《不动产登记暂行条例》第一条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。根据该规定，原审被告佳木斯市不动产登记中心是佳木斯市人民政府在本辖区内确定的不动产登记机构，原佳木斯市不动产登记管理局被依法撤销，其登记职能由佳木斯市不动产登记中心承受，佳木斯市不动产登记中心作为原审被告主体资格适格。被上诉人佳木斯凯联家居有限公司挂靠佳木斯宏基房地产开发有限公司建设佳木斯凯联家居博览中心。该建设项目的投资、征地、拆迁、回迁、销售及项目开发的各种税费等均由佳木斯凯联家居有限公司负责，其对建成后的佳木斯凯联家居博览中心的房屋享有占有、使用、受益、处分的权利。因该房屋的登记行为对其合法权益产生实际影响，其有权提起本案的行政诉讼。2011年3月，案外人张新（已被法院判处有期徒刑）以帮助被上诉人佳木斯凯联家居有限公司贷款为由，拿走上诉人建设的佳木斯凯联家居博览中心5张房卡，由张新协调原佳木斯市不动产登记管理局及信用社等金融机构相关人员，由高艳冰、倪金斌、白忠亮等人（均已被法院判处有期徒刑）采取伪造当时佳木斯宏基房地产开发有限公司公章、财务专用章、法定代表人名章、多枚自然人名章、婚姻登记证明及房屋买卖收据等手段，在原佳木斯市不动产登记管理局将佳木斯凯联家居博览中心5张房卡中的1-5层房卡分割，机打出65份商品房买卖合同，虚假销售到张伟民等自然人名下，原佳木斯市不动产登记管理局于2012年4月12日为原审第三人张伟民办理了预购商品房（产籍号为1-0751-001-000243）预告登记，颁发佳房预向字第20120524号预购商品房预告登记证。2012年3月28日，案外人赵海燕、原审第三人张伟民与上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社下属向阳信用社签订（44039）农信个借字（2012）第510037号个人借款合同，借款人为赵海燕，借款金额650万元（向阳信用社并未实际履行该合同)，同时由张伟民与该信用社签订该笔借款的抵押担保合同，用预购商品房为抵押物，于2012年5月11日在原审被告处办理了佳房预向字第201202102号预购商品房抵押权预告登记。被上诉人得知房屋被虚假销售及预告登记的事实后，向公安机关报案。后经黑龙江省林区中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）黑75刑终23号刑事判决，认定佳木斯市远诚房地产开发有限公司、张新、高艳冰、倪金斌、白忠亮犯骗取贷款罪，分别被判处罚金及刑罚，现判决已发生法律效力。此间不属于被上诉人自身的原因耽误的起诉期限，不应计算在起诉期限之内。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年。根据该规定，被上诉人于2017年2月起诉，没有超过法定2年的起诉期限规定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据以上规定，原审第三人向原佳木斯市不动产登记管理局申请预购商品房预告登记时，所提供的商品房买卖合同、预购商品房预告登记约定书等相关材料均系伪造，不具有法律效力，并且被生效的刑事判决所确认，具备债权消灭的情形，预告登记失效。案外人赵海燕与上诉人签订的借款合同时间早于预购商品房预告登记时间，不能发生用预购商品房做抵押的事实，原审被告在未尽到审慎义务的情况下，为上诉人办理预购商品房抵押权预告登记的行为缺乏事实根据，明显不当。同时张伟民用预购商品房抵押权预告登记证作为另一笔借款的担保，不符合担保的法定形式。原审判决以原审被告作出的预购商品房抵押权预告登记行为明显不当为由，予以撤销符合法律规定。上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社的上诉请求和事实理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50.00元，由上诉人佳木斯市郊区农村信用合作联社承担。本判决为终审判决。审判长 刘 冰审判员 石广玉审判员 孙应白二〇一八年六月二十五日书记员 王 娇