宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0591民初706号
原告：方鸯，女，土家族，1979年8月21日出生，户籍住址湖北省宜昌市伍家岗区，
原告：向任之，男，汉族，1979年11月12日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，
二原告共同的委托代理人：刘延河，湖北百思特律师事务所律师。（一般代理)
被告：宜昌楚天恒大房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区汉宜村5-27号，统一社会信用代码91420500077044327Y。
法定代表人：杨丰波，该公司董事长。
委托代理人：杨幸，女，汉族，1990年4月24日出生，户籍住址武汉市武昌区，该公司法务。（一般代理)
原告方鸯、向任之与被告宜昌楚天恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告方鸯、向任之的委托代理人刘延河、被告恒大公司的委托代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方鸯、向任之向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告交付宜昌市城东大道与东运路交汇处宜昌恒大帝景小区13楼023102号，产籍号为0300270243023102的房屋。事实与理由：2016年6月7日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的宜昌恒大帝景小区房屋一套，面积为101.66平米，房款总金额为763542元整。合同约定被告应于2017年10月30日前交房，合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，但被告至今尚未交房。房屋建成后，被告曾通知我们收房，但我们在查看房屋时发现房屋存在很多缺陷，房屋装修质量很差，大大小小近20处需要维修。其中窗户和地板问题尤为严重，根本无法入住，我们向被告反映后，被告承诺维修，但称需要排队，房屋于2018年4月维修完成。维修人员通知我们房屋已经修好，我们看后虽不是十分满意，但房屋可以入住了。我们定制的家具家电等早已到货，一直在等待维修完毕。关于房屋的交付，因被告是委托前期物业管理公司(与被告是关联企业)代为办理交房手续。但物业公司以我们尚未交清物业费为由拒绝不交房。虽然经过多次交涉，但物业公司仍然坚持要求先付清物业费再交房。我们并非不同意交物业费，而是和物业公司存在一定争议，但物业公司与被告拒不交房是没有理由，为此诉至贵院，请贵院依法判决。为支持其诉讼请求，原告举证如下：
证据一，宜昌市商品房买卖合同。用以证明原被告之间的房屋买卖关系，房屋面积、产籍号、所处位置，其中合同第九条约定出卖人应在2017年10月30日前将商品房交付买受人使用。
证据二，湖北增值税普通发票163542万元和60万元。用以证明原告支付了全部购房款。
证据三，五份维修单。用以证明因装修存在瑕疵缺陷，在被告通知交房后，原告发现装修存在质量问题，经与被告协商，被告派施工维修人员上门维修，于2018年4月维修完毕，房屋具备入住条件。
证据四，照片五张。用以证明原告2018年5月15日曾向恒大帝景物业服务公司申请办理交房手续，并且递交了书面的交房申请，但被告至今拒不办理交房手续。
被告恒大公司辩称：1、原告因房屋装修问题拒绝办理收房手续。原被告于2016年6月7日在双方真实意思表示下签订《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号0607353），约定房屋交付时间为2017年10月30日，同日，被告与物业管理公司签订前期物业服务协议。2017年10月26日被告向原告发出房屋收验楼通知书，通知其前来收房，后又向其发出敦促收验楼通知书，原告因房屋装修问题一直拒绝办理收房手续。2、根据《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号0607353）第9条约定“房屋装修问题不属于房屋交付瑕疵条件”，第11条约定“由于买受人原因未能按期交付的，双方同意以下方式处理：自商品房买卖合同约定交房日期之日起视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时，买受人应向出卖人选聘的物业管理缴交物业管理费及相关费用”。根据《宜昌市商品房买卖合同》第14条第2款约定：“乙方应保证装修工程质量严格按双方确认装修标准进行交付。达不到约定交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，但不影响房屋的交付。买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人对双方约定的标准进行修理、更换重做，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”。根据《前期物业服务协议》第4条第1款约定：“乙方缴纳费用起始时间：至收楼通知书载明的交楼之日起开始计收，若业主提前收楼，则从收楼之日计收。办理收楼手续时一次性缴纳12个月物业服务费”。据此，自2017年10月30日起，视为原告同意该商品房已符合收房条件，并已实际支付。原告办理收楼手续时应向物业管理公司缴付自2017年10月30日起开始计收的12个月物业服务费。涉诉房屋被告已交付给原告。原告因物业服务费问题未办理完毕收房手续与被告无关，与本案无关，涉及另一个法律关系。原告的诉求缺乏事实与法律依据，望贵院查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。为支持其抗辩理由，被告举证如下：
证据一，《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：0607353）。用以证明原被告之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，合同约定的交房时间为2017年10月30日，装饰装修问题不属于房屋交付的瑕疵条件，按合同约定房屋已经交付原告。
证据二，《宜昌恒大帝景前期物业服务协议》。用以证明根据商品房买卖合同约定买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费。原告与物业管理公司之间签订的物业合同是双方真实意思表示，合法有效，物业费从2017年10月30日起开始计算，办理收房手续时原告应一次性缴交12个月的物业费。
证据三，《宜昌恒大帝景收验楼通知书》及2017年10月26日寄出邮政特快专递邮单。用以证明被告在约定期限内向原告交房，涉诉房屋视为已实际交付，交付日为2017年10月30日。
证据四，《宜昌恒大帝景敦促收验楼通知书》及2017年10月30日寄出邮政特快专递邮单。用以证明原告因自己原因拒绝办理收房手续，被告在约定期限内向原告交房，涉诉房屋视为已实际交付，交付日为2017年10月30日。
经庭审质证，双方当事人对对方所举证据均发表了质证意见，本判决在事实认定和裁判理由中阐明认证的理由和结论。
经审理查明：2016年6月7日，宜昌楚天恒大房地产开发有限公司（出卖人）与方鸯、向任之（买受人）签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定的主要内容有：第三条、买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第恒大帝景13号楼2单元31层023102号房，产籍号为03-0027-0243-023102。第五条、该商品房总金额763542.00元整。第九条、交付期限及条件：1、出卖人应当在2017年10月30日前，将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件。（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。第十一条、交接：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容【书面】通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理缴交物业管理费及相关费用。
原告已支付被告全部购房款763542.00元。
被告于2017年10月26日、2017年10月30日向原告发出收验楼通知书、敦促收验楼通知书。
原告于2018年5月15日向宜昌恒大帝景物业服务中心提交《交房申请》，被要求缴付自2017年10月30日起开始计收的12个月物业服务费后方可交付房屋。
本院认为，本案争议焦点：1、被告是否有向原告实际交付房屋（表现外观为“交钥匙”）。2、被告实际交付房屋是否以原告交纳物业服务费为前提条件。
一、被告恒大公司没有向原告方鸯、向任之实际交付房屋。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，实践中，出卖人在合同约定的期限内向买受人交付房屋，即“交钥匙”，买受人签署房屋交接单，便视为房屋的交付使用。本案中，被告不能提供已“交钥匙”等房屋实际交付的证据，辩称已在约定期限内向原告发出收验楼通知书、敦促收验楼通知书，视为房屋实际交付，不符合一般常识，缺乏事实和法律依据，不能成立。
二、原告方鸯、向任之是否交纳物业服务费，不是被告恒大公司交房的前提条件。
被告主张交钥匙前原告必须先交物业服务费，混淆了房屋买卖合同关系与物业服务关系两个法律关系。房屋交付系房屋买卖合同中出卖人（被告）之主要义务，虽然《宜昌市商品房买卖合同》中有“买受人应向出卖人选聘的物业服务缴交物业服务费及相关费用”的约定，但原告所负交纳物业服务费之义务，系物业服务法律关系中的主要义务，该义务在房屋买卖法律关系中系次要义务，被告不能以原告未履行交纳物业服务费之次要义务为由而拒绝履行自己的主要义务。《宜昌市商品房买卖合同》第十一条第二款约定，“出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外”。被告辩称第十一条第三款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业服务缴交物业服务费及相关费用”是第十一条第二款的除外条件，与事实不符，本院不予采纳。即，《宜昌市商品房买卖合同》亦未约定房屋交付“交钥匙”的前提条件是买受人必须交纳了物业服务费。被告将物业服务费的交纳附加为房屋交付的前提条件，没有依据。
综上，原告已依《宜昌市商品房买卖合同》履行了交付全部房款的主要义务，被告不能以原告未履行交纳物业服务费的次要义务为由，拒绝履行自己交付房屋的主要义务。被告未实际交付房屋，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：
被告宜昌楚天恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告方鸯、向任之交付宜昌恒大帝景13号楼2单元31层023102号、产籍号为03-0027-0243-023102的房屋。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费100元（已减半，原告已预缴），由被告宜昌楚天恒大房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 员 许建江
二〇一八年八月七日
法官助理 李 敏
书 记 员 张晗煜