广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2629号上诉人（原审被告）林双龙，男，汉族，1976年9月27日出生。委托代理人刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳创华合作有限公司。法定代表人刘永龄，总经理。被上诉人（原审原告）亿利达中国发展有限公司。法定代表人刘永龄，董事。两被上诉人的共同委托代理人苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。原审被告董国庆，男，汉族，1952年10月2日出生。委托代理人格日勒，北京包杰律师事务所律师。原审被告深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司。法定代表人卢晓明，经理。上诉人林双龙与被上诉人深圳创华合作有限公司（以下简称创华公司）、亿利达中国发展有限公司（以下简称亿利达公司）、原审被告深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司（以下简称添添公司）、董国庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于深圳市南山区南山大道与创业路交界处的亿利达大厦1栋房屋于1988年7月15日竣工、2栋房屋于1989年8月30日竣工、3栋房屋于1989年11月30日竣工，以上房屋均登记在亿利达公司名下，土地用途为工业仓储用地，建筑用途为厂房。2008年3月1日，亿利达公司将上述房屋统一委托给创华公司负责出租并收取租金。2010年9月21日，创华公司与添添公司、董国庆签订《房屋租赁合同书》，约定：创华公司将亿利达大厦1栋、3栋全部房屋，2栋1-6层房屋出租给添添公司，由董国庆提供担保，租赁期限从2010年10月8日起至2020年10月7日止。如创华公司未能及时移交房屋，则租赁期限从实际移交房屋开始计算。涉诉房屋的租赁面积、房产证号、单价、月租金同创华公司、亿利达公司诉状所述，即涉诉房屋总面积为38955.8平方米，月租金总额为人民币（以下相同）1516251.6元。添添公司须自起租日始每月10日前向创华公司支付当月租金。合同还约定创华公司给予添添公司八个半月的免租期，自房屋移交之日开始计算，免租期间添添公司产生的水电、环保等费用由其自行负责；本合同签订之日起七天内，添添公司向创华公司支付两个月的租金作为租赁保证金，共计3032503元，并在本合同签订之日起十五日内向创华公司预交三个月的租金4548755元，上述保证金在合同期限届满或解除后，在添添公司结清所有租金、水电费及相关违约金及赔偿款后十日内无息归还；添添公司应按照合同约定按时向创华公司缴纳租金、水电费及其他费用，无故逾期支付，添添公司须支付给创华公司当期应付费用每日万分之八的滞纳金，因添添公司单方面原因，连续拖欠租金、水电费一个月以上，则视添添公司违约，创华公司有权解除合同并没收保证金，如给创华公司造成损失，添添公司负责赔偿；合同一经生效，双方应严格遵守，任何一方不得擅自修改或终止，因一方未能履行合同义务或擅自终止合同，造成合同无法继续履行的，违约方向守约方支付相当于五倍租赁保证金作为违约金；添添公司不能按时支付租金、水电费超过一个月、且创华公司出具通知后七天之内未付或一年内发生三次每次逾期十天交纳租金、水电费或损失超过三百万元以上，创华公司有权解除合同；创华公司因添添公司违反本合同约定向添添公司提出书面解除合同的通知后，如添添公司对解除合同的通知有异议，应在十个工作日内提出，否则视为添添公司同意解除合同；如发生合同十五条第1款中的事项，创华公司除有权解除合同外，还有权利没收添添公司租赁保证金，此外，添添公司装修的不动产归创华公司所有，已进行的装修不给予赔偿；如创华公司根据本合同条款解除本合同，添添公司应于收到解除通知后三十日内搬出该房屋并将其恢复至空置状态交还创华公司，结清所有应付给创华公司的相关费用，结清水电费用，添添公司投资的固定设施、设备、装饰装修等属于固定不能移动的归创华公司所有，创华公司不作补偿；添添公司未按照本合同约定自动搬出租赁房屋或未按照规定清理该房屋及将该房屋恢复原状，添添公司应从合同解除之次日起向创华公司支付双倍租金的占用费直至添添公司搬出房屋或按照规定清理该房屋及将该房屋恢复原状为止；董国庆愿意对添添公司应交租金、水电费的义务承担连带保证责任；添添公司未能按约定支付租金达一个月以上的，创华公司有权直接向添添公司的次承租人收取租金，等等。创华公司分别于2010年12月11日将亿利达大厦一期（1-6层）、二期（0-5层）房屋，于2011年1月10日将亿利达大厦三期房屋交付添添公司使用。2011年11月8日，创华公司委托律师事务所向添添公司、董国庆发出《律师函》，称添添公司存在不按照合同交纳租金及滞纳金（拖欠租金及滞纳金合计3470827元）、未按时办理装修报建手续及无法达到消防验收合格、未将次承租户签订的合同递交创华公司、安装空调被投诉、未提供次承租户资料等违约行为，要求添添公司及时与创华公司律师沟通支付租金及其他事宜。添添公司法定代表人卢晓明签收了《律师函》并注明“已收，并转交一份给董国庆”。2012年1月11日，创华公司与添添公司签订《补充协议》，约定将亿利达大厦1栋、2栋房屋的免租期延长5个月（时间自2011年8月26日至2012年1月25日）；添添公司原预交3个月的预付租金，可将其中1栋、2栋房屋的一个月租金用于冲抵2012年1月26日至2012年2月29日的一个月租金；2012年3月1日至3月31日的租金延迟至自2012年6月起分六个月支付；自2012年4月1日起每月10日前按原《房屋租赁合同书》准时交纳租金；亿利达大厦3栋房屋的租金自南山大道路口开通后计算，再免租3个月，添添公司若未按照本协议支付租金，则添添公司租金仍按原《房屋租赁合同书》的约定，即从2011年8月26日起支付租金。次日，创华公司与添添公司再次签订《补充协议》，双方确认：至2011年11月底，添添公司拖欠创华公司水电费703269.49元，应从2011年11月份起每月支付10万元，自12月份起，每月25日支付上个月经营所用的水电费。如添添公司未能履行上述义务，则创华公司有权解除《房屋租赁合同书》，所有装饰物及不动产均归创华公司所有。2012年11月14日，创华公司委托律师事务所向添添公司、董国庆发出《律师函》，称因添添公司存在严重拖欠租金等违约行为，创华公司通知与添添公司解除租赁合同并要求添添公司支付所欠租金及滞纳金。2013年1月31日，创华公司再次委托律师事务所向添添公司、董国庆发出《律师函》，称因添添公司存在严重拖欠租金等违约行为，创华公司通知与添添公司解除租赁合同并要求添添公司及时腾房、支付所欠租金及滞纳金。2013年2月25日，创华公司向添添公司及其法定代表人卢晓明发出《通知》，称由于添添公司拖欠巨额租金，创华公司已于2012年11月29日解除与添添公司的《房屋租赁合同书》，按约定添添公司应于2012年12月29日搬出房屋，现要求添添公司于2013年3月15日之前做好移交手续。添添公司、董国庆承认收到上述《律师函》及《通知》，但认为有关通知不发生法律效力。2011年7月21日，添添公司与林双龙签订了《联营合同书》，约定：添添公司提供给林双龙“深港室内文化创意园”内XX区XXX号柜位，建筑面积为79372平方米，该柜台经营范围为XX品牌厨电系列商品。联营期限从商场开业日起一年时间，即从2011年5月28日起至2012年5月27日止，开业日以添添公司最终书面通知的正式开业日期为准。林双龙保证每月保本销售额为58元／平方米，乘以建筑面积，每月合计总额为4624元。林双龙应于每月5日前向添添公司交纳当月保本销售额，经营所得收益超出保本销售额的部分归林双龙所有。林双龙按每平方米28元／月的标准向添添公司交纳综合管理费，每月合计总额2232元。签订本合同时，林双龙须向添添公司交纳经营保证金13712元、商品质量保证金5000元，等等。2013年3月1日，添添公司与林双龙签订《协议书》，约定：鉴于双方原先签署的《联营合同书》或《租赁合同书》已经到期，双方协商一致原合同继续履行至2013年12月30日。添添公司曾向创华公司出具2012年、2013年租金管理费收取明细表，该表反映林双龙于2011年7月21日签约承租A4XXX铺位，面积79.72平方米，月租金和管理费分别为4624元、2232元。创华公司、亿利达公司为证明添添公司已拖欠水电费834381.91元，提供了2011及2012年度《添添居家房租水费电费缴款情况统计表》，添添公司、董国庆确认收到上述统计表，其上记录：截至2011年11月底，添添公司2011年度欠费合计528462.17元，其中应收水费为40114.62元、应收电费为688347.55元、实收水电费为20万元；截至2012年11月底，添添公司2012年度欠费合计8287683.82元，其中应收水费为57003.26元、应收电费为860908.47元、实收水电费为726019.91元。田XX在上述表格签收人处签名。田XX亦曾在林双龙提交的租金收款收据上“会计”一栏处签名。创华公司、亿利达公司提交了创华公司自行制作的2011、2012、2013年度《添添居家拖欠租金、水电费的滞纳金明细》，创华公司与添添公司于2012年1月12日签订的《补充协议》，2013年3月2日至2013年5月31日期间的水电费发票（金额为95884.75元）。添添公司、董国庆对《补充协议》、2011、2012年度《添添居家房租水费电费缴款情况统计表》、2013年3月2日至2013年5月31日期间的水电费发票的真实性没有异议，但认为水电费金额应以实际发票为准，且认为创华公司已于2013年3月份停电，不会产生水电费，对创华公司自行制作的2011、2012、2013年度《添添居家拖欠租金、水电费的滞纳金明细》的真实性不予认可。林双龙除对自2013年3月2日起至2013年5月31日止的水电费发票予以认可外，对其他证据均以与其无关为由，不予认可。添添公司提交了《南山区既有建筑功能转换呈批表》，以证明涉诉房屋用途原为工业仓储，后改变为办公商业。创华公司、亿利达公司对该证据的真实性予以认可，但认为该证据的申报单位系创华公司，并非添添公司所作贡献，同时称《房屋租赁合同书》已明确房屋用途为工业仓储，功能改变后，其商业价值大为提高，但创华公司并没有为此多收租金。董国庆、林双龙对该证据予以认可。创华公司、亿利达公司提交了《2012年份租金管理费》、《2013年份租金、管理费》两份表格，称上述表格均由添添公司出具。上述表格记录林双龙只交纳6465元管理费，其余租金和管理费均未交纳。添添公司和董国庆对该证据没有异议。关于林双龙支付添添公司租金、管理费等费用情况，关于林双龙支付添添公司租金等费用情况，林双龙提交了8份收款收据及1份缴款单，其上载明：添添公司于2011年7月21日收到经营保证金13712元、质量保证金5000元，于2011年8月16日收到“灭火器、垃圾清运、电表、条幅、花牌、工衣元”费用合计1049元、“刷信用卡手续费”33元、“装修工作牌押金、工本费”300元，于2011年8月20日收到“5个广告位2011.8.25-2012.8.24壹年租金”3000元、“刷信用卡手续费”30元，于2012年3月22日收到“装修押金抵扣11月电费344元及12.19-2.21电费799元后余款”88元，于2012年11月21日收到2012年8月、9月、10月电费1478元。另查，添添公司向创华公司支付的款项明细如下：分别于2010年9月25日转账支付2532503元、于2010年7月预付50万元，共计3032503元，性质为租赁保证金；分别于2010年11月29日支付150万元，于12月28日支付100万元，于2011年2月15日支付50万元，于2011年3月14日支付1548755元，共计4548755元，性质为3个月预付租金；于2012年7月27日支付60万元，于2012年8月30日支付60万元，于2012年9月28日支付60万元，于2013年1月24日支付100万元，于2013年3月4日支付80万元租金。原审庭审中，添添公司承认未能根据《补充协议》履行义务，未再向创华公司支付过水电费。经原审法院依法释明，创华公司、亿利达公司确认，其诉讼请求中的添添公司出资装修的不动产和投资的固定设施、设备、装饰装修等属于固定不能移动的资产是指消防设备、电梯、旧中央空调、外立面装修及广告牌。林双龙称承认其除承租的A4XXX铺位未腾空外，还占用了商场一楼约100平方米的面积用于经营。创华公司、亿利达公司在诉讼过程中，曾列江秀芳为本案被告，后创华公司、亿利达公司向原审法院提出撤回对江秀芳起诉的申请，原审法院依法予以准许。创华公司、亿利达公司于2013年3月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、添添公司向创华公司支付2011年8月26日至2012年12月29日拖欠的租金20855670.92元及从起诉之日起至其付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、添添公司向创华公司支付所欠租金的滞纳金5984155.53元（从应付之日起，每日按当期应付费用万分之八的标准计算至付清款项之日止，暂计至2013年3月11日）；3、添添公司向创华公司支付拖欠的水电费738497.16元及从起诉之日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、添添公司向创华公司支付所欠水电费的滞纳金280505.3元（每日按当期应付费用万分之八的标准计算至付清款项之日止，暂计至2013年3月11日）；5、添添公司向创华公司支付五倍租赁保证金的违约金15162515元；6、添添公司支付2012年12月30日至移交涉诉房屋之日的双倍租金（按每月租金1516251.6元的双倍计算，暂计至2013年3月11日，为7176924.24元）；上述六项请求为50198268.15元，扣除添添公司预交的三个月租金4548755元，添添公司仍须向创华公司支付45649513.15元。7、董国庆对上述六项诉讼请求承担连带责任；8、林双龙在添添公司下列所欠金额范围内承担连带责任：（1）林双龙所欠租金本金（2011年7月21日至2012年12月29日拖欠的租金及管理费）116552元［79.72平方米×（每月租金4624元＋管理费2232元）×17个月］及从起诉之日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；（2）林双龙所欠租金的滞纳金41651.94元（从应付之日起，每日按当期应付费用万分之八的标准计算至付清款项为止，暂计至2013年5月31日）；（3）林双龙从2012年12月30日起至添添公司移交涉诉房屋之日止的双倍租金415253元（其中，合同租赁面积79.72平方米按每月4856元的双倍计算，即4856元／月×2=9712元／月，在合同解除后于2013年5月28日强占一楼2590.3平方米按租赁指导价150元／平方米的双倍，即150元／平方米×2590.3平方米×2=777090元，暂计至2013年6月13日，计算公式为4856元／月×5.5个月＋777090元／月×0.5个月）；9、租赁保证金3032503元归创华公司所有；10、确认由添添公司出资装修的不动产归创华公司所有；11、确认添添公司投资的固定设施、设备、装饰装修等属于固定不能移动的资产归创华公司所有；12、判令添添公司、林双龙立即将涉诉房屋移交给创华公司；13、由添添公司、董国庆、林双龙承担诉讼费。原审法院认为，涉诉房屋虽登记在亿利达公司名下，但已由亿利达公司以明确授权的形式交由创华公司负责出租并收取租金，因此，创华公司是涉诉房屋的合法使用人，其有权作为涉诉房屋的出租人与承租人签订合同。创华公司与添添公司、董国庆签订的《房屋租赁合同书》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，合同各方均应全面履行合同约定的义务。《房屋租赁合同书》签订后，因添添公司未能支付租金，创华公司又与添添公司签订两份《补充协议》，约定添添公司如未能根据两份《补充协议》约定支付租金和水电费，创华公司有权解除合同，并按《房屋租赁合同书》条款执行，租金从2011年8月26日开始计算。之后，添添公司仍未能按照《补充协议》履行义务。添添公司拖欠租金和水电费的数额已远超300万元，已达到约定的创华公司单方解除《房屋租赁合同书》的条件。创华公司于2012年11月14日向添添公司发出通知解除合同的《律师函》，该《律师函》已于同年11月15日由添添公司签收，添添公司并未根据《房屋租赁合同书》第十五条第一款第3项的约定，在10个工作日内提出异议，因此，根据约定，《房屋租赁合同书》已于2012年11月29日解除。添添公司虽辨称双方已达成口头协议同意继续履行《房屋租赁合同书》，但未提供相关证据证明，故原审法院不予采信。虽然在发出合同解除通知后，创华公司收取了添添公司交纳的部分拖欠租金，但是不能视为创华公司同意继续履行合同。添添公司应根据《房屋租赁合同书》第十六条第一款第1项的约定，在合同解除之日起30日内将涉诉房屋恢复空置状态交还创华公司。关于创华公司、亿利达公司诉请的租金数额问题及合同解除后添添公司因未腾房而须付的按双倍租金计算的占用费的起算时间问题。原审庭审中，添添公司承认并未完全履行两份《补充协议》，据此，根据2012年1月11日《补充协议》第六条“乙方（指添添公司）未按本协议支付租金，则乙方租金仍按原《房屋租赁合同书》的约定，从2011年8月26日起支付租金”的约定，租金应从2011年8月26日开始计算，并应依据亿利达大厦一期（1-6层）、二期（0-5层）交付时间即2010年12月11日、亿利达大厦三期交付时间即2011年1月10日，自合同约定的八个月免租期满后开始计算租金。据此，添添公司应按1236974元（699390元＋537584元）支付2011年8月26日至2011年9月25日期间租金，以后的租金则应根据《房屋租赁合同书》第十六条第一款第7项约定，添添公司未在合同解除之日起三十日内将涉诉房屋恢复空置状态并交还给创华公司，则从合同解除之日起按双倍租金标准计算占用费直至添添公司搬出房屋为止。《房屋租赁合同书》已于2012年11月29日解除，目前添添公司尚未移交涉诉房屋给创华公司，根据合同约定，添添公司应支付从2012年11月30日开始计算的占用费。现创华公司、亿利达公司请求租金计算至2012年12月29日，并从2012年12月30日计算占用费直至添添公司移交涉诉房屋止，系对其自身权利的自由处分，原审法院予以照准。添添公司在合同签订时预付的三个月的房屋租金4548755元及此后支付的租金360万元应从所欠租金中予以扣除。据此，截至2012年12月29日，添添公司应向创华公司支付租金15986879元（2011年8月26日至2011年9月25日期间租金1236974元＋2011年9月26日至9月30日期间租金252709元＋2011年10月1日至2012年11月30日期间租金21227522元＋2012年12月1日至29日期间租金1418429元－预付的三个月租金4548755元－已付租金360万元），此后的租金因添添公司拒不腾房，应按租金的双倍标准计算占用费至其腾房为止。关于水电费。添添公司对创华公司、亿利达公司提供的2011年度、2012年度水电费费用表和2013年3月2日至5月31日期间的水电费发票的真实性无异议，但对创华公司主张的2013年1月至3月期间的水电费不予确认，且创华公司并未提交2013年1月至3月期间的水电费发票。因此，原审法院认定添添公司应付创华公司其中部分水电费816239元［所欠2011年度水电费528462.17元（应收水费40114.62元＋应收电费688347.55元－实收水电费20万元）＋所欠2012年度水电费191891.82元（应收水费57003.26元＋应收电费860908.47元－实收水电费726019.91元）＋2013年3月2日至2013年5月1日期间的电费70713.71元（70431.98元＋281.73元）＋2013年5月2日至2013年5月31日期间的电费25171.04元］，创华公司、亿利达公司仅主张水电费738497.16元，原审法院予以支持。创华公司、亿利达公司要求添添公司支付租金及水电费的利息请求，双方未约定支付利息的违约条款，故创华公司、亿利达公司此项请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。关于创华公司、亿利达公司要求添添公司支付从应付租金和水电费之日起每日按当期应付费用万分之八的标准计算至付清款项为止的滞纳金并支付五倍租赁保证金同时创华公司没收添添公司租赁保证金的请求，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故原审法院以添添公司违约行为对创华公司造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定添添公司应按应付而实际未付租金和水电费的30%的标准向创华公司支付违约金。据此，截至2012年12月29日违约金为5017613元［（租金15986879元＋水电费738497元）×30%］，2012年12月30日后的违约金，按月租金的30%即454875元（1516251.6元×30%）向创华公司支付每月违约金至本判决确定添添公司交付涉诉房屋之日为止，但创华公司要求没收租赁保证金的请求不再支持，该款用于抵扣添添公司应付的违约金。抵扣后，添添公司须向创华公司支付截至2012年12月29日的违约金1985110元（5017613元－3032503元）。关于创华公司、亿利达公司提出的添添公司出资装修的不动产和投资的固定设施、设备、装饰装修等属于固定不能移动的资产归创华公司所有的请求，经原审法院释明，创华公司、亿利达公司明确其范围为消防设备、电梯、旧中央空调、外立面装修及广告牌，该范围实质是指形成附合的装饰装修和未形成附合的装修装饰，对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条已规定依据合同约定处理，而《房屋租赁合同书》第十六条已对上述装修装饰的归属作出约定。因此，《房屋租赁合同书》因添添公司违约而解除的情况下，创华公司、亿利达公司主张上述装修装饰归创华公司所有的主张成立，原审法院予以支持。关于创华公司、亿利达公司要求董国庆对添添公司的给付义务承担连带责任的请求，《房屋租赁合同书》第十九条明确约定，董国庆对应交租金、水电费的义务承担连带保证责任。该条款对保证范围没有特别约定。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，其担保范围包括租金、水电费及违约金。董国庆称《补充协议》变更了主合同，但《补充协议》并未加重添添公司的义务，且未实际履行，创华公司、亿利达公司主张的债权并未超过《房屋租赁合同书》约定的范围，故董国庆的辩解理由不能成立，董国庆应依约承担连带保证责任。关于创华公司、亿利达公司要求林双龙就其拖欠添添公司租金及其滞纳金承担连带责任，并要求林双龙承担腾房义务的请求，林双龙作为涉诉房屋的受转租人，根据《深圳市房屋租赁管理条例》第四十八条的规定，应承担承租人的义务，并与原承租人对出租人承担连带责任。但林双龙并非整体转租，而只是承租部分房屋，因此，其仅对其占用部分房屋的应付租金和占用费部分承担连带责任。根据林双龙提供的《联营合同书》及创华公司、亿利达公司提供的《2012年份租金管理费》、《2013年份租金、管理费》，林双龙转租添添公司A4XXX铺位面积79.72平方米，月租金和管理费为6856元，租金从2011年8月6日开始计算，此后，林双龙仅支付租金6465元，其余款项均未交纳。因此，至2012年12月29日止，林双龙拖欠租金为108318元（16个月零23天的租金114783元-已付租金6465元），林双龙应在未付租金及滞纳金（按拖欠租金30%计，为32495元）范围内承担连带责任。创华公司与添添公司的《房屋租赁合同书》解除后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，负有腾房义务，且对拒不腾房的，应支付占用费。对受转租人占用费的标准，亦应按双倍支付租金计算。据此，林双龙应从2012年12月30日至其腾空A4XXX铺位为止，按月租金6856元的双倍即13712元标准向创华公司支付占用费。现创华公司、亿利达公司要求从2012年12月30日至其腾空A4XXX铺位为止按每月9712元支付占用费，是对其权利的自由处分，原审法院予以照准。林双龙承认在《房屋租赁合同书》解除后仍占用一栋房屋1楼约100平方米的场地用于经营，同理，林双龙亦应当按双倍租金标准支付房屋占用费。林双龙对一楼房屋的占用时间，创华公司、亿利达公司没有提供相关证明，林双龙在庭审时承认占用一楼铺位的事实，因此，占用时间应从2013年7月30日开始计算。有关占用费的计算标准，因林双龙在《租赁合同书》解除后未经创华公司同意擅自占用相关房屋，在没有约定租金标准的情况下，占用费应按该地段的租赁指导价格即150元／平方米／月的双倍，即300元／平方米／月计算。关于本案中是否应追加所有受转租人为共同被告的问题，因是否起诉受转租户属出租人的诉讼权利。本案中，创华公司、亿利达公司明确表示不将所有受转租人作为被告，是对其权利的自由处分，因此，添添公司要求追加所有受转租人为被告理由不成立，原审法院不予采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，第二百一十二、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《深圳市房屋租赁管理条例》第四十二条、第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、添添公司应于判决生效之日起十日内搬出亿利达大厦1栋、3栋全部房屋和2栋1-6层房屋，林双龙应于本判决生效之日起十日内搬离其承租A4XXX铺位及占用的商场一楼房屋部分，并将上述房屋交回创华公司；二、添添公司应于本判决生效之日起十日内向创华公司支付拖欠的2011年8月26日至2012年12月29日期间租金15986879元；三、添添公司应于本判决生效之日起十日内向创华公司支付拖欠的水电费738497.16元；四、添添公司应于本判决生效之日起十日内向创华公司支付违约金（截至2012年12月29日，抵扣租赁保证金后的违约金为1985110元；其后的违约金按454875元／月的标准计至本判决确定添添公司交付房屋之日止）；五、添添公司应于本判决生效之日起十日内按3032503元／月的标准向创华公司支付自2012年12月30日起至本判决确定添添公司交付房屋之日止的房屋占用费；六、董国庆对添添公司的上述第二、三、四、五项金钱给付义务承担连带清偿责任；七、林双龙对添添公司的下列金钱给付义务承担连带清偿责任：1、拖欠的A4XXX铺位租金108318元及滞纳金32495元；2、从2012年12月30日起至本判决确定林双龙交付A4XXX铺位之日止，应按9712元／月的标准向创华限公司支付的A4XXX铺位占用费；3、从2013年7月30日起至本判决确认其交付占用的商场一楼房屋部分之日止，应按15000元／月的标准向创华公司支付的占用的商场一楼房屋部分的占用费；八、添添公司出资装修的消防设备、电梯、旧中央空调、外立面装修及广告牌归创华公司所有；九、驳回创华公司、亿利达公司其它的诉讼请求。案件受理费285210元，保全费5000元，合计290210元，由创华公司、亿利达公司负担116084元，由添添公司、董国庆连带负担174126元。上诉人林双龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项中关于林双龙腾空“A4XXX铺位及占用的商场一楼房屋”的部分；2、撤销原审判决第七项。主要事实和理由如下：林双龙与添添公司签订的《联营合同书》确定双方是联营关系，非租赁关系。且林双龙已经向添添公司交清全部费用。创华公司、亿利达公司提供的所谓林双龙欠租表格，没证据证明是真实的。添添公司和创华公司之间的《房屋租赁合同书》仍合法有效，添添公司仍有承租权，没理由要求林双龙腾空铺位、房屋及让林双龙从2012年12月30日起向创华公司交纳A4XXX铺位的占用费。林双龙临时使用的一楼场地，经添添公司同意，而添添公司仍有权占用该部分，据合同相对性原理，林双龙无需向创华公司支付占用一楼场地的费用。涉诉房屋是厂房，租金指导价只有30元／平方米，故按150元／平方米计算没有依据。被上诉人创华公司、亿利达公司共同答辩称原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告董国庆称没有答辩意见。原审被告添添公司经本院依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交答辩状。本院经审理查明，添添公司出租给林双龙的“深港室内文化创意园”内XX区XXX号铺位的建筑面积为79.72平方米，而非原审判决查明的79372平方米。原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，2013年7月30日系原审庭审日期，在该次庭审中，添添公司对创华公司提交的《2012年份租金管理费》、《2013年度租金、管理费》两份表格的真实性予以认可。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院判令添添公司限期搬离涉诉房屋、支付拖欠的租金、水电费、合同解除后至交还涉诉房屋之日止的占有使用费（双倍租金标准）、违约金（拖欠租金、占有使用费的30%）、添添公司出资装修的不动产和投资的固定设施、设备、装饰装修等属于固定不能移动的资产归创华公司所有；未支持创华公司关于租金及水电费的利息、滞纳金（拖欠租金、水电费的日万分之八）、违约金（相当于五倍租赁保证金）及没收添添公司租赁保证金的请求；林双龙在拖欠A4XXX铺位的租金、违约金（拖欠租金的30%）、占有使用费（9712元／月）及自认占用亿利达大厦一期1楼100平方米场地的占有使用费（同地段商业指导租金标准）范围内与董国庆对添添公司的债务承担连带清偿责任；创华公司、添添公司、董国庆均未提起上诉，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。根据林双龙、创华公司的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：林双龙是否应在拖欠A4XXX铺位的租金、违约金（拖欠租金的30%）、占有使用费（9712元／月）及自认占用亿利达大厦一期1楼100平方米场地的占有使用费（同地段商业指导租金标准）范围内对添添公司的债务向创华公司承担连带清偿责任。林双龙、添添公司签订的《联营合同书》约定了租赁房产的名称、建筑面积、期限、保本销售额和综合管理费等，而没有共同出资、联合经营等约定。《深圳经济特区房屋租赁条例》第十条规定，房屋出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营的名义，不直接参与经营的，视为房屋租赁行为。因此，该《联营合同书》名为联营实为房屋租赁合同，保本销售额和综合管理费的实质为租金，林双龙应依约向添添公司支付租金。原审判决确认创华公司、添添公司签订的《房屋租赁合同书》已于2012年11月29日解除，合法正确，理由本院不再赘述。创华公司、添添公司签订的《房屋租赁合同书》解除后，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令林双龙限期返还承租的A4XXX铺位及占用的亿利达大厦一期1楼100平方米场地，处理正确，本院予以确认。创华公司、添添公司签订的《房屋租赁合同书》解除前，创华公司与林双龙不存在直接的房屋租赁合同关系，本案亦非债权人代位权纠纷，创华公司以添添公司与林双龙之间的租金约定要求林双龙向其支付相应租金，没有法律依据，本院不予支持。创华公司、添添公司签订的《房屋租赁合同书》解除后，林双龙继续占有使用属于涉诉房屋组成部分的A4XXX铺位、亿利达大厦一期1楼100平方米场地，构成侵权，但本案系房屋租赁合同纠纷，林双龙因侵权给创华公司造成的损失，创华公司可另循法律途径解决。综上所述，林双龙的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第258号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第258号民事判决第七、九项；三、驳回创华公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费285210元、保全费5000元，共计290210元，由深圳创华合作有限公司负担116084元，深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司、董国庆负担174126元。二审案件受理费应为6365元，由深圳创华合作有限公司负担。深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司、董国庆向深圳创华合作有限公司支付案件受理费、保全费174126元，深圳创华合作有限公司向本院补交案件受理费1021元，并向林双龙支付案件受理费5544元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一四年二月十一日书 记 员 李开宇（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。