山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第744号
上诉人（原审原告）：王振龙，工人。
委托代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司。住所地：龙口市徐福镇驻地。
法定代表人：孟祥照，该公司董事长。
委托代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人王振龙因与被上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙新民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月15日，王振龙与海基公司签订《购房定单》一份，双方签订购房定单后，王振龙分别于2010年8月15日向海基公司缴纳“楼款”20000元，2010年8月20日缴纳“楼款”54792元。同年8月25日王振龙与海基公司协商将付款方式由分期付款改为按揭，并重新签订了《购房定单》一份。定单中约定“开发商：烟台海基置业有限公司；认购方：王振龙；楼盘名称：海涛新都·福中府；房屋类型：多层；付款方式：按揭；认购户别：1号楼1单元201室；暂测建筑面积72.88平方米；销售单价每平方米3400元，总房款247792元。认购方选择按揭贷款的，应交纳购房首付款74792元，其中签定本单时先支付20000元定金，余款54792元于七日内（即2010年8月22日前）支付，已付定金自动转为购房款；逾期未付，定金不退，房屋另行销售”。另外还约定了汇款的收款人为烟台海基置业有限公司及开户行和账号。落款的销售方签字为“于凌芳”，认购方的签字为“王振龙”。另外，在王振龙持有的客户联上还加盖了一枚“海涛新都·福中府认购专用章”。
2012年2月17日，龙口市东海黄金海岸海涛新都F区1号楼取得了《商品房预售许可证》。王振龙、海基公司至今未签订商品房预售合同，王振龙亦未办理按揭贷款。
原审法院依据庭审笔录、购房定单、收款收据、商品房预售许可证等证据认定上述事实。
原审法院认为：王振龙主张双方之间的《购房定单》无效有两个理由，一是“海涛新都·福中府”作为一个单位不存在，不能作为合同一方当事人；二是签订《购房定单》时海基公司尚未取得商品房预售许可证，而该购房定单实际为买卖合同，该购房定单违反了商品房预售必须取得“五证”的法律规定。针对第一个理由，法院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，与王振龙签订购房定单的是海基公司，签订的购房定单中，已明确约定了定单的签订主体为王振龙与海基公司，而并非所谓的“海涛新都·福中府”。虽然在王振龙持有的购房定单上加盖了一枚“海涛新都·福中府认购专用章”，但这仅是海基公司所建楼盘的一个项目名称，王振龙对此是明知的。该事实从海基公司收取王振龙款项的收款收据中也可以看出。所以从定单签订的主体来说，是完全符合法律规定的。因此王振龙主张的第一个理由不能成立。针对第二个理由，法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。但王振龙、海基公司之间的《购房定单》仅仅对当事人的名称和住所、商品房基本状况、商品房的价款、付款方式、时间做了约定，也不是很明确，离该条要求的商品房买卖合同的主要内容相差甚远。因此不能认定该《购房定单》为商品房买卖合同，该购房定单的性质是预约合同，签订《购房定单》时，双方仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，对出卖方并没有必须取得商品房预售许可证的要求。因此王振龙的第二个理由也不能成立。另外，假设能够认定王振龙、海基公司之间的《购房定单》为商品房买卖合同，那么按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，虽然王振龙、海基公司在签订购房定单的时候，海基公司未取得商品房预售许可证，但其在2012年2月17日已取得预售许可证，起诉时间为2014年5月12日。就是说出卖人在起诉前已取得商品房预售许可证，《购房定单》可以认定有效。故王振龙的诉讼请求也是于法无据的。综上，王振龙、海基公司之间的《购房定单》不存在任何无效的情形，因此是合法有效的。海基公司据此收取王振龙交纳的定金和房款也是于法有据，不能认定为不当得利。故，王振龙的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，原审法院于2015年3月16日判决：驳回王振龙的诉讼请求。案件受理费1670元，由王振龙承担。
宣判后，上诉人王振龙不服，向本院提起上诉称，1、一审判决认定上诉人未办理按揭贷款是错误的。上诉人在签订购房定单时已经交纳购房首付款，因被上诉人手续不合法无法办理按揭贷款。2012年12月份，被上诉人通知上诉人到被上诉人处办理按揭贷款手续，被上诉人以银监会规定个人住房按揭贷款首付比例不能低于购房款的50%为由，要求上诉人必须再交纳20%的购房款才办理按揭贷款，上诉人对此予以拒绝。被上诉人理应对此承担过错责任。2、涉案房屋并未取得商品房预售许可证。3、涉案房屋的预售单位是龙口东海房地产开发有限公司，而不是被上诉人。一审判决故意用楼盘小区名称替代了龙口东海房地产开发有限公司名称，用以掩盖被上诉人对涉案房地产无权处分的事实，被上诉人对涉案房屋不享有任何权利。上诉人完全按照被上诉人的要求给付定金及购房款项，并且也配合办理按揭贷款手续，上诉人在履行《购房定单》中没有任何过错。综上，上诉人与被上诉人签订的购房定单应为无效，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，确认《购房定单》无效，改判被上诉人返还上诉人购房款74792元并赔偿利息损失14039元。
被上诉人海基公司答辩称，本案所涉及的购房定单并不存在法定无效的情形。购房定单中的商品房已取得预售许可证，并通过了竣工验收。上诉人的购房目的完全能够实现。综上，一审判决正确，请求依法维持。
本院经审理查明，庭审中王振龙和海基公司对“海涛新都·福中府”与东海黄金海岸海涛新都F区系同一楼盘，只是名称不同，均无异议。2010年9月29日，被上诉人海基公司出资1000万元成立了龙口东海房地产开发有限公司。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人王振龙与被上诉人海基公司在购房定单中约定的“海涛新都·福中府”与东海黄金海岸海涛新都F区系同一楼盘，且已于2012年2月17日取得《商品房预售许可证》的证据充分。被上诉人海基公司提供的工商注册登记档案材料足以证明龙口东海房地产开发有限公司系其公司独资开办之事实，上诉人王振龙认为被上诉人海基公司无权出售涉案房屋的主张，与事实不符，本院不予支持。商品房按揭贷款首付比例系由国家法律政策确定，上诉人王振龙以购房订单签订前后商品房按揭贷款首付比例变更为由，主张被上诉人海基公司对此应承担过错责任的诉请，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人王振龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2021元，由上诉人王振龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一五年七月八日
书记员 林重霄