北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第03799号
原告北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。
法定代表人李永青，总经理
委托代理人付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。
被告北京金融街西环置业有限公司，住所地北京市西城区高粱桥路6号5号楼6层。
法定代表人吴彬，董事长。
委托代理人张勉，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人周静，北京观韬律师事务所律师。
原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京金融街西环置业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张海遥独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人付德祥，被告的委托代理人张勉、周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年至2012年，我公司曾七次起诉被告要求被告向我公司支付60户个人住户的租金，且被告已按判决结果向我公司履行了给付租金的义务。依据一审、二审及（2013）通民初字第3232号判决，被告应继续向我公司支付2013年1月1日至2013年12月31日期间60户个人住户所欠的租金共计140024.16元。故诉至法院，要求被告给付我公司拖欠的上述租金140024.16元，并要求被告承担本案诉讼费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、我们认为北京北辰房地产开发股份有限公司无权向被告收取租金，根据商品住房供销共同，被告有义务向北京北辰房地产经营公司交纳租金，但是对于北京北辰开发股份有限公司被告没有与其达成交易协议，未签订过任何合同，无义务向其交纳租金。原告在起诉状中提到北辰集团出具证明，说明由于内部调整机构，北辰经营公司的业务由北京北辰房地产开发股份有限公司经营分公司承接继续，对外签订的一切合同协议及由此产生的一切权利义务由北京北辰房地产开发股份有限公司承接，但因北辰经营公司与北京北辰房地产开发股份有限公司均为独立法人，该证明仅限于北辰集团内部使用，北京北辰房地产开发有限公司依据证明承接上述权利义务时应与北辰经营公司以及第三方之间签署权利义务转让协议或换签合同，从而取得北辰经营公司的合同权利和义务。因此根据目前的文件，无法确定北辰经营公司是否已将对永顺小区房屋的权利转让与北京北辰房地产开发股份有限公司。第二、原告主张其代北辰房地产开发股份有限公司向被告收取租金，未取得合法授权。原告在起诉状中主张北京北辰房地产开发股份有限公司出具过关于《我公司正式委托博宇嘉公司对永顺小区产权房实行物业管理的情况通报函》，说明我公司购买的永顺小区的房屋租金由原告代为收取，但该通报函并非北辰经营公司出具，而是北京北辰房地产开发股份有限公司出具，且通报函的印章为北京北辰房地产开发股份有限公司资产经营部，该印章仅为公司内部部门章，不能作为有效的公司授权。第三、原告提供的租户欠租情况当中，有两户未与被告签订过转让协议，不应要求被告承担租金。第四、被告应向产权单位交纳租金，如向其他方交纳需产权单位授权，原告从未向被告提供过产权单位的授权文件，被告无义务向原告交纳租金。
经审理查明：1994年3月11日，北京北辰房地产开发经营公司（该公司于1998年改制变更为北京北辰房地产开发股份有限公司，以下简称北辰公司）与金融街公司（2007年11月2日，金融街公司企业名称变更为北京金融街西环置业有限公司即本案被告）签订《商品住房购销合同》，约定北辰公司将其购买的北京市通州区永顺小区2、3号楼（投入使用后实际楼号为4、5号楼）95套楼房的分配权和使用权转让与被告，同时约定委托北辰房地产开发二公司（以下简称北辰二公司）进行管理，并按通县房改政策按月向住户收取租金和一次性租赁保证金。1994年9月2日，北辰二公司与北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司第三房屋管理处（以下简称第三房管处）签订了《委托代管通县永顺住宅区合同》，约定由第三房管处对通县永顺住宅区进行物业管理。后第三房管处变更企业名称为北京亿方物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称亿方三公司），并由其下属单位北京市欣声物业管理有限责任公司（以下简称欣声物业公司）负责管理原由北辰二公司管理的永顺小区。1999年10月21日，北京城市开发集团有限责任公司决定撤销欣声物业公司。2000年5月25日，亿方三公司与博宇嘉物业签订《关于转交通县永顺小区、中仓小区物业管理协议书》，将其下属欣声物业公司负责管理的永顺小区正式转交给原告负责管理（已经通州区居住小区管理办公室备案），并约定亿方三公司从收取的物业管理费和房租等费用中一次性支付18万元作为原告接管初期的经营管理费用，以后原告按国家规定向业主收取物业管理费用、房租、供暖费、代收代缴等费用；原告自此开始对永顺小区进行物业管理至今。
2010年5月28日，北辰公司与原告签订《物业服务合同》，约定原告对通州区永顺西里（即永顺小区）4号楼、5号楼内的95套房产提供物业服务，期限自2010年6月1日至2020年5月31日。2010年12月7日，北辰公司向被告下发了《关于我公司正式委托博宇嘉公司对永顺小区产权房实行物业管理的情况通报函》（以下简称通报函），通报被告称：北辰公司已与原告正式签订了物业管理委托合同，所有房屋租金亦由原告代为收取。被告收到该通报函后未就此提出异议。
另查，1999年9月以后，被告先后将通州区永顺西里小区4、5号楼部分房屋的永久使用权转让给60户个人住户，并约定个人住户不再交纳房租和物业管理费。原告在2005年至2012年期间，多次向本院提起诉讼，要求被告及房屋使用人给付租金，本院均作出判决，由被告给付拖欠租金。其中，被告曾对（2005）通民初字第4693号民事判决提出上诉，经北京市第二中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。2007年11月26日，北京市人民检察院对（2005）二中民终字第11029号民事判决书提出抗诉，经再审，判决维持（2005）二中民终字第11029号民事判决。被告已根据生效判决向原告交纳了2013年1月1日之前的拖欠租金。经核实，2013年1月1日至2013年12月31日期间60户个人住户的租金共计140024.16元被告尚未交纳。
上述事实，有通州区永顺西里4、5号楼未交房租户一览表、租赁合同、房屋委托代管合同、发票、房屋分配通知单、（2008）二中民再抗字第1625号判决书、（2013）通民初字第3232号民事判决书、通报函、庭审笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，法人的合法的民事权益受法律保护；一方当事人未支付价款的，对方当事人有权要求其支付价款。根据查明的事实，被告自北辰公司购买取得了北京市通州区永顺西里小区4、5号楼的分配权和使用权，同时双方在合同中约定房屋使用人应按通州区房改政策按月交纳房屋租金，后被告将永顺西里小区4、5号楼的部分楼房使用权转让给60户个人住户，并承诺个人住户不再交纳房屋租金及物业服务费，其应对自己的承诺承担相应的法律义务，故使用权转让房屋使用人应交纳的租金应由被告交纳，被告的该项租金交纳义务已由法院生效判决予以确认；同时，北辰公司亦于2010年12月7日向被告发出了原告享有租金收取权的通报函，被告收到该通报函后未对此提出异议，故对原告要求被告向其支付2013年1月1日至2013年12月31日期间租金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告的辩解意见，因北京北辰房地产开发股份有限公司系1998年由北京北辰房地产开发经营公司改制而来，相关权利义务由北京北辰房地产开发股份有限公司承继，故被告的辩解意见依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
被告北京金融街西环置业有限公司给付原告北京博宇嘉物业管理有限公司位于北京市通州区永顺西里小区四号楼、五号楼六十户房屋二〇一三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的房屋租金共计人民币十四万零二十四元一角六分，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费一千五百五十元，由被告北京金融街西环置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张海遥
二〇一四年四月十七日
书记员 田琳瑜