湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1102民初1703号
原告：黄某某，男，户住湖南省永州市冷水滩区。
被告：欧阳某某，女，住湖南省永州市零陵区。
原告黄某某与被告欧阳某某合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某、被告欧阳某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告欧阳某某向原告付清购房款应付款150000元，逾期应付款万分之三的违约金，从2014年10月30日算起至购房款实际付清之日；2、请求判令被告欧阳某某承担本案引起的一切诉讼费。事实和理由：2014年3月10日，原告与被告欧阳某某签订了《购房合同》，被告购买了原告位于零陵河西柳子街的茶林安经济适用房2#栋****号房（新编号***房），合同约定，房屋单价为每平方米2318.26元，面积115平方米，总价266660元，被告到目前为止所付房款不足一半，显然违反了《购房合同》的约定。
根据《购房合同》第四条3：“余款计15万元在房屋交付使用时一次性付清”，同时合同第六条：交房期限为2014年10月30日，被告理应在此期限付清购房款，办理交房手续，被告一再违约，拖欠购房款，后原告出于对被告急需住房居住的同情和信任，暂时将房屋交给被告使用，但被告把原告善意的同情和信任当做他对房屋的“占有”，无期限的一直以“没钱”为由拖欠购房款15万元三年之久。根据《购房合同》第五条2：逾期付款违约责任：“逾期超过90日，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金”。因此，被告继续履行合同，付清购房款及违约金。
被告欧阳某某辩称，1、甲方拖延一年交房，按合同第七条规定，甲方应支付乙方购房款违约金12602元，而且乙方得知甲方不能如期交房时，曾多次要求退房，但乙方黄某某拒绝见面和退房，要说违约甲方违约在先。2、甲方承诺乙方，购房余款向银行贷款，乙方把所有贷款资料备齐交给甲方后，甲方对乙方承诺的银行按揭贷款无法履行，致使乙方经济周转困难，这又是甲方的违约责任。3、乙方未能按合同第九条的规定，在乙方已缴清房屋产权证和国土使用证的费用后在365个工作日内把房屋的两证交到乙方手中。乙方不退房，甲方应按约赔偿甲方已付房价款5‰，因两证没办，乙方无法上市转手房屋，也给乙方造成损失，甲方应予赔偿。只要甲方把不动产登记证交给乙方，乙方愿意付清购房余款，甲方自己承担其提出的违约金和诉讼费，我方不予承担。
本院经审理认定事实如下：2014年3月10日，原告黄某某作为建房方（甲方）与被告欧阳某某作为购房方（乙方）签订了一份《购房合同》，欧阳某某购买黄某某开发的位于零陵区河西柳子街小学亭零陵潇湘纸业有限公司职工住房小区临街2栋第3单元住房第4层****号房，面积115平方米，合同价款为266660元。合同第四条第2款规定付款方式为：（1）、在签订本合同时，即付首期购房款（含定金）计人民币116600元；（2）在房屋封顶时，支付第二期购房款（不包括首期购房款）计人民币150000元。第五条第2款规定：逾期超过90日，甲方有权解除合同。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金。第六条，甲方应当在2014年10月30日前将房屋交付乙方使用。第七条，甲方逾期超过90日交房后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第六条之规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付交清房价款万分之三的违约金。第九条，甲方应当在房屋交付使用后365个工作日内，由甲方按经济适用房所需资料报产权登记机关备案办理，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好国土使用权证，如因甲方的原因，逾期3个月未办理房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：（1）、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起60日内将乙方已付房价款退还乙方，按已付房款的1%赔偿乙方损失。（2）、乙方不退房，甲方按已付房价款的5‰向乙方进行赔偿，并继续承担办证义务。合同签订后，双方又书面补充约定：乙方须在签订合同三个月内，提供完整的银行按揭贷款资料，并经银行审核合格，如银行审核未通过，乙方须按分期付款方式，余款在甲方交房时全部付清。合同签订后，欧阳某某支付购房款116600元，2015年11月2欧阳某某交付给黄某某装修垃圾费300元，装修水电费300元，按揭工本费200元，水开户费1680元，电开户费1720元，办证费10000元。并于当天，根据与欧阳某某签订的《购房合同》，黄某某将位于零陵区柳子街茶林安经济适用房2幢3单元4楼****号房屋交付给了欧阳某某使用。后因房屋按揭贷款手续未能成功办理，黄某某便要求被告欧阳某某一次性付清购房余款，而被告欧阳某某则要按按揭贷款付清余款，这样双方就如何支付购房余款，不能协商一致，故酿成纠纷，原告黄某某遂诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点为：1、购房余款如何支付。2、双方是否存在违约行为，是否应承担违约责任。
关于焦点1。根据原、被告签订的购房合同及补充条款约定，购房余款15万元被告欧阳某某应在房屋主体封顶或在按揭贷款不成功，原告黄某某交房时全部付清。但在实际履行中，房屋主体封顶或黄某某交房时，被告没有一次性付清购房余款，原告也在被告没付清余款的情况下，将房屋交付给了被告使用，且在交房当天，原告还收取了被告的按揭工本费、办证费等费用。原告在交房时明知被告没有交清购房余款，却于交房当天收取了被告的按揭工本费，收取按揭工本费这在实际操作中的交易习惯是：收取按揭工本费的一方须为对方办理按揭贷款手续，这说明原告已事实同意在房屋交付使用后，继续为被告办理房屋按揭手续，原告仍同意被告购房余款按揭支付，因而此时原、被告双方已实际改变了合同中约定的购房余款的支付方式由合同约定的房屋主体封顶或甲方交房时乙方一次性付清变更为事实上的按揭支付。然而对于按揭贷款的问题，当事人双方又未口头或书面明确约定如何操作银行按揭贷款事项的各自的权利义务，也没有明确如不能及时办理银行按揭贷款手续，又该如何解决等实际按揭贷款中双方应做的具体事项。房屋交付使用后，银行按揭贷款手续一直未能成功办理，原告即要求被告一次性付清余款，被告则要求按揭贷款支付余款，双方就如何支付购房余款不能协商一致。根据房屋买卖合同的交易习惯，当购房人在不能采取按揭贷款形式支付购房款时，则应当自行筹集予以支付。被告已接收使用房屋长达二年六个月，原告已多次向其催收购房余款，被告已事实知道无法办理按揭贷款，被告理应及时付清购房余款，但在原告多次催促付款的情况下，被告超出合理期限仍未履行付款义务，一直坚持按揭支付余款，属逾期付款。被告辩称只要把不动产登记证交给乙方，乙方愿意付清购房余款，这与合同约定的办证条款履行方式不符，合同中没有上述约定，按照合同约定，应是甲方在交房时乙方一次性付清购房余款，这样在甲方交房后，甲方再去办理两证。因被告现一直拖欠购房余款，故本院对被告的这一辩称不予支持。
关于焦点2。因原、被告双方已实际改变了合同付款的时间和方式，原告在收取被告按揭工本费时，双方又没明确好按揭贷款事项以及如何办理按揭贷款，余款该如何支付等问题，导致双方对购房余款的支付方式各持己见，达不成一致意见，被告便拖欠余款，原告也未按合同约定的时间交房和办理房屋的房产证和国土使用证，因此，对此现状的发生，双方都有过错，双方均存在违约行为。据此，应当不追究双方的违约责任为宜。因而对原被告双方要求追究对方逾期付款和延期交房、延期办证的违约责任并要求按合同约定计算违约金的诉请和辩称本院均不予支持。至于原被告双方要求追究对方交房之前的逾期付款和延期交房的违约责任之事，因在交房时，原、被告均未提及要追究对方逾期付款和延期交房的违约责任，这应视为是双方当事人对自己合法权益的合理处置，属自愿处分自己的民事权利，符合法律的规定，况且双方均存在违约，应各自承担相应的违约责任，故本院对原、被告的这一诉请和辩称同样不予支持。考虑到本案的实际履行情况，根据公平、诚信原则，房屋继续由被告购买使用，被告应当向原告付清购房余款，并支付余款利息。综合考虑合同性质、合同履行情况以及房价上涨等实际情况，本院认为按中国人民银行同期同类贷款利率计算购房余款的利息较为公平。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条四款五款、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、限被告欧阳某某自本判决生效后三个月内付给原告黄某某购房款150000元；
二、限被告欧阳某某在本判决生效后三个月内向原告黄某某支付上述购房款拖欠期间的银行利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自交房之日即2015年11月2日起计算至款项付清之日止）；
三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3300元，减半收取1650元，由原告黄某某负担825元，被告欧阳某某负担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员 李姝丽
二〇一七年八月二十三日
书记员 杨淑萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。