北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初1009号
原告：王长江，男，1965年12月24日出生山西省大同市南郊区文兴路亲水湾龙园×号楼×单元×号。
被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街128号4层、5层。
法定代表人：杜斌，总经理。
委托代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。
原告王长江与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理。依法由代理审判员齐建卿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王长江，被告万朋京徽公司的委托代理人陈正勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王长江诉称：2014年12月5日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，原告购买万朋京徽公司位于北京市东城区永定门外大街128号（万朋商城）三层326号商铺，房屋成交价格为人民币383931元。原告支付了购房款，被告为原告出具了收款收据。原告还支付中介公司中介服务费20000元。《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告应当在2015年3月1日前将326号房屋交付原告，逾期15日未交付的，原告有权退房，被告应按照已付款的5%支付违约金，但被告至今未向原告交房，且326号房屋已经被法院查封，无法办理产权过户手续。故原告诉至法院，请求判令1、解除原告与被告万朋京徽公司于2014年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房款383931元；3、被告向原告支付383931元的百分之五的违约金19196.55元；4、被告赔偿原告支付的中介费损失20000元；5、被告承担本案诉讼费。
被告万朋京徽公司辩称：被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》后，双方又签订了《租赁协议》，现在326号商铺正处于租赁期内，期限未满，被告不存在逾期交付的情形，原告依此解除合同不成立，主张违约金没有依据。因326号商铺被司法查封，不能给原告过户，但被告对司法查封没有主观上过错，损失方面，被告不是适格主体，原告应向适格主体主张。故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于北京市东城区永定门外大街128号3层301等211套房屋为被告万朋京徽公司自万朋汇投资（集团）有限公司处取得。2011年12月2日，万朋京徽公司取得领取上述房屋所有权证。
2014年11月21日，原告与北京丽满万家网络技术有限公司（以下简称丽满万家公司）签订《搜房网购房优惠服务说明书》。该说明书约定，楼盘名称为万朋商城，购房优惠总房款二万抵三万。确认在签署本说明之时应向搜房网支付购房优惠服务费人民币20000元。支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠服务。支付购房优惠服务费并成功购房后，持《商品房买卖合同》与搜房网联系办理发票开具事宜。没有成功购房或取消购房计划，或因任何原因放弃购房，可以随时联系搜房网，随时申请退还已支付服务费。成功购房后，因任何原因取消购房的，需要与签订《商品房买卖合同》的开发商申请，由开发商出具《退房确认函》，持《退房确认函》及首付款退款凭证，随时申请退还已经支付的服务费。自《搜房优惠购房确认函》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，或者由于购房人的原因在成功购房后没有享受到购房优惠，搜房网不承担任何相关责任。签署《搜房网购房优惠服务说明书》、《搜房优惠购房确认函》、《商品房买卖合同》应为同一人，一旦购房人与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则搜房网提供的购房优惠服务义务即告履行完毕。上述优惠服务说明书签订后，王长江于同日向搜房网支付服务费20000元。
2014年12月5日，王长江（买受人）与万朋京徽公司（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落为北京市东城区永定门外大街×号（万朋商城）×层×号（以下简称涉诉房屋），建筑面积10.25平方米。房屋规划设计用途为商业。该房屋性质为商品房，出卖人已将该房屋出租，承租人已经放弃优先购买权。涉诉房屋成交价格为205000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人直接将购房款直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让该买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当在2015年3月1日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该所列物品。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。当事人双方同意在交房期前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。同日，王长江（乙方）与万朋京徽公司（甲方）签订《装修款补充协议》（附件一）。协议约定，甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为205000元，标的房屋的配套设施折价款178931元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为383931元。
另查，2014年12月5日，王长江（甲方、出租方）与万朋京徽公司（乙方、承租方）签订《租赁协议》。协议约定，租赁标的物位于北京市东城区永定门外大街×号（万朋商城）×层×号商铺，面积10.25平方米。双方暂定租赁期限为3年，自2014年12月5日起至2018年2月28日止。第一年（年付）：2014年12月5日至2016年2月29日租金为该商铺总价款的7%，共计33134元，与甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并全款到账当日支付给甲方，甲方确认已收到该款。本协议签署后即视为租赁标的物已交付乙方。
2014年12月4日，原告向被告支付购房定金100000元，被告向原告开具相应收据。2014年12月5日，原告向被告支付购房款249033元，被告向原告开具相应收据。被告曾向原告出具《（万鹏）交款确认单》，其中注明客户姓名王长江，房号326，总房款382000元，首次反租32967元，应交房款金额249033元，实交房款金额249033元。关于原告要求返还的房款383931元，原告称补充协议中约定的购房款及装修总额为383931元，但在合同履行过程中，被告给原告打了折扣，原告只需要交纳382000元即可。原告与被告的《租赁协议》中第一年租金32967元抵扣了部分购房款，该笔租金在被告出具的收据中未显示，但在《（万鹏）交款确认单》中已经体现。扣除上述租金，原告又实际给付被告购房款349033元，以上共计382000元。关于《（万鹏）交款确认单》所约定的租金与《租赁协议》中约定的租金不一致一事，原告称不清楚什么原因，同意按照两者中较低标准即32967元向被告主张返还。被告称关于折价一事无法核实清楚原因。
关于涉诉房屋的交付情况，被告认为被告与原告于2014年12月5日就涉诉房屋签订《租赁协议》，被告回租涉诉房屋，在该《租赁合同》中，原告认可收到租金，表明涉诉房屋已经交付原告。关于双方是否在交房前到房屋登记管理部门办理涉诉房屋所有权证，被告称因涉诉房屋被司法查封，故至今未为原告办理所有权证。
在本案审理过程中，本院到北京市东城区房屋事务登记中心进行调查核实涉诉房屋抵押、查封情况，该单位工作人员答复，涉诉房屋于2012年11月7日、2012年11月15日、2013年7月22日、2013年11月18日、2014年10月20日被设定抵押；于2015年11月6日被北京市东城区人民法院查封，查封期限为三年。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，收据，转账凭证，《租赁协议》，房屋档案，民事判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已查明的事实，原告与万朋京徽公司在签订《北京市存量房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的同日，就涉诉房屋签订《租赁合同》，原告将涉诉房屋出租给被告，视为被告已经将涉诉房屋交付原告。因被告未按合同约定的期限为原告办理涉诉房屋权属转移登记手续，现涉诉房屋已经被人民法院查封，故原告要求解除与被告之间《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，万朋京徽公司应当将收取原告的购房款退还。关于购房款的数额，虽《装修款补充协议》约定的购房款总价为383931元，但原告认可被告为原告打折后总价款为
382000元，其实际支付被告的购房款为349033元，另外部分购房款以折抵第一年租金的方式支付，金额为32967元，现原告要求被告返还382000元部分的诉讼请求，本院予以支持，其主张的383931元中超出382000元的部分，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求万朋京徽公司支付违约金的诉讼请求，因被告已经向原告交付涉诉房屋，故原告要求按照逾期未交付房屋支付违约金，没有依据，本院不予支持。丽满万家公司非王长江与万朋京徽公司之间《北京市存量房屋买卖合同》的当事人，与王长江之间非房屋买卖合同关系，王长江要求万朋京徽公司承担损害赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王长江与被告北京万朋京徽商贸有限公司于二〇一四年十二月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王长江购房款人民币三十八万二千元；
三、驳回原告王长江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3809元，由原告王长江负担150元（已交纳）；被告北京万朋京徽商贸有限公司负担3659元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 齐建卿
二〇一六年三月一日
书 记 员 侯晓莹