江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9248号
上诉人（原审被告）：宋金伟。
被上诉人（原审原告）：纪明芳。
原审被告：马海侠。
上诉人宋金伟因与被上诉人纪明芳、原审被告马海侠房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋金伟上诉请求：撤销原审判决第一项中“被告宋金伟于本判决生效之日起十日内支付原告纪明芳违约金200000元”或依法改判驳回纪明芳的诉讼请求；一、二审案件受理费由纪明芳负担。事实和理由：一、关于合同效力及损失认定。一审法院认定涉案《房屋买卖（居间）合同》有效，属于错误认定。涉案房屋所有权归马海侠，马海侠对上述合同不知情且事后未追认，故上述合同属于效力待定合同。宋金伟于2016年2月20日告知中介涉案合同无法履行，在中介欺骗下于2016年3月3日签下《确认单》，足以说明纪明芳于2016年2月20日已明知涉案合同无法继续履行且有解除合同的意思表示。纪明芳主张的违约金过高，应以2016年2月16日至2016年2月20日期间涉案房屋价差通过司法鉴定来确定纪明芳的实际损失。二、关于责任分担。涉案房屋交易过程中，中介未尽到审查交易主体是否得当的义务并促成交易，应对纪明芳损失承担大部分责任。纪明芳轻信中介，未要求宋金伟提供房产证、结婚证等，存在严重过错，应与宋金伟承担同等责任。综上，请求二审法院支持宋金伟的上诉请求。
纪明芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其服从一审法院的判决。
马海侠辩称，一审法院判决宋金伟承担违约责任并无不妥，但违约金数额过高，请求二审法院予以减少。涉案《房屋买卖（居间）合同》因宋金伟无处分权，属于效力待定合同，目前合同无法履行，应适用定金罚则，且中介、纪明芳、宋金伟均应承担相应责任。
纪明芳向一审法院起诉请求：1、宋金伟、马海侠向纪明芳退还定金5万元，并支付违约金24.7万元；2、本案诉讼费用由宋金伟、马海侠承担。
一审法院认定事实：2016年2月16日，甲方售房人宋金伟、马海侠（代）与乙方购房人纪明芳、丙方居间方苏州爱久房地产经纪有限公司（以下简称“爱久经纪”）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将苏州工业园区娄葑群星苑五区72幢102室房屋出售给纪明芳，第二条成交价格约定房屋成交价格为1235000元，相关过户税费等由纪明芳承担；第四条付款约定纪明芳于2016年2月16日交付定金50000元；第五条约定甲乙双方须在2016年2月28日前提供相应合法的证件，否则视为违约；第六条违约责任约定，若发生于约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同约定房屋成交价格的20%为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第八条约定甲方出售此房屋已征得其他共有人同意。上述三方当事人均在合同下方签字或盖章。2016年2月16日，宋金伟、马海侠（代）出具收条确认收到纪明芳支付的涉案房屋定金5万元。2016年3月3日，宋金伟发出《确认单》，表示不同意继续与纪明芳交易出售涉案房屋。
2016年3月5日，纪明芳、徐尖兵与张丽、曾皓签订房屋买卖协议，约定纪明芳购买张丽、曾皓的位于苏州工业园区群星苑三区50幢102室房屋，建筑面积为90平方米，成交价格为1830000元，并约定2016年3月5日交付定金5万元。纪明芳已办理苏州工业园区群星苑三区50幢102室房屋的不动产产权证。张丽出具购房定金收据，表示收到定金5万元；2016年3月7日，曾皓出具收条，表示收到徐尖兵支付的房屋差额款41万元；2016年3月11日张丽出具房款收据（银行托管以外部分）25万元；2016年3月14日，徐尖兵向资金托管账户支付40万元；2016年4月6日，中国工商银行苏州分行向徐尖兵发放房贷70万元；2016年4月28日，张丽出具房款收据（银行托管以外部分），表示收到徐尖兵购房尾款2万元。
一审另查明：诉争房屋于2015年1月28日登记于宋金伟、马海侠名下，共同共有，建筑面积为90.04平方米。2015年3月16日，宋金伟与马海侠离婚。双方签订的离婚协议书显示，涉案房屋归女方所有，男方自愿放弃分割。
双方当事人确认的宋金伟与中介的聊天记录显示，2月25日中介询问他项权证情况，宋金伟告知中介其老婆不同意卖房子，并告知其与老婆离婚、房子给其老婆，中介表示宋金伟一直没说过离婚这个事情，2月28日中介再次询问他项权证办理情况，宋金伟答复前妻不同意卖，中介表示这会构成违约，让宋金伟来店里面谈，3月2日晚上中介要求看宋金伟离婚证，3月3日凌晨宋金伟将离婚证拍照发送给中介。
一审庭审中，纪明芳陈述，纪明芳与中介一起看房时宋金伟、马海侠均在家，宋金伟、马海侠对卖房明知，都是同意的；没有看到过房产证，不知道离婚，合同上马海侠的签名是宋金伟代签的，3月3日知晓房子不卖了，2月底中介没有明确说过房子不卖。宋金伟陈述，看房时其带中介过去，马海侠在床上睡觉，没有起床；其每个礼拜去看小孩，其在小区边开饭店，中介一直去其店内吃饭，15日晚其喝了酒，询问中介房价，把房子挂在中介，16日中介带人看房，然后收了钱，合同签完字才告诉马海侠，马海侠当时说不行，15日及16日未告知中介离婚；当时纪明芳看过房产证，纪明芳提供的3月5日买卖协议及收款收据真实性不予认可，不能反映纪明芳后购买房屋超出本案房款60万元的事实。马海侠陈述，宋金伟在合同上签字后，告知其房子卖了，其表示不同意卖。
以上事实，由房屋买卖合同、收条、确认单、苏州工业园区房地产登记簿、离婚证、离婚协议书、房屋买卖协议、不动产产权证、收条、购房收据、二手房交易托管资金缴款单、个人借款凭证、当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证。
一审法院认为，本案争议关键之一系房屋买卖合同的效力认定。一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同系宋金伟与纪明芳的真实意思表示，对双方产生法律约束力。首先，宋金伟、马海侠虽提出双方已离婚，涉案房屋已在离婚时分配给马海侠，且马海侠在买卖合同上并未签字，系宋金伟代签，其并未委托宋金伟卖房也未事后追认，但本案诉争房屋权属登记于宋金伟、马海侠名下，且未发生相应物权变动登记，与该房屋权属公示登记权利人不一致；其次，宋金伟签字的房屋买卖合同中明确其承诺出售房屋征得共有人同意，且宋金伟在签订房屋买卖合同时并未明确告知原告其已离婚的事实，故宋金伟、马海侠的上述意见缺乏相应法律依据，不足以对抗基于公示公信信赖的买受方。故此，该合同并不违反法律强制性规定，应属合法有效。
本案争议关键之二系房屋买卖合同的违约责任。一审法院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。宋金伟已明确告知不同意继续履行涉案房屋的买卖合同，纪明芳确认于2016年3月3日知晓宋金伟不同意继续履行合同，在诉讼中亦未主张继续履行房屋买卖合同，故一审法院确认纪明芳与宋金伟签订的房屋买卖合同于2016年3月3日解除。但依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋金伟表示不继续履行买卖合同，已构成违约，合同解除后，纪明芳依法有权要求宋金伟返回定金及承担违约责任。故纪明芳要求宋金伟返还定金5万元的诉请，合法有据，予以支持。对于违约责任的认定，纪明芳主张宋金伟支付违约金247000元（按照合同约定总房价款的20%）。一审法院认为，违约金系担保债务履行、惩罚违约人及补偿无过错一方当事人所受的损失之功用。首先，双方购房合同中已明确约定违约金；其次，纪明芳已提交其2016年3月5日另购同小区面积相当房屋的买卖协议、不动产产权证及收款收据等证据，以证实其已另购其他房屋并办理产权登记，房价高于涉案房屋的约定价格且差额明显高于双方约定的违约金，足以表明纪明芳的实际损失不低于双方约定的违约金，故宋金伟要求调整违约金，缺乏事实依据，不予支持；再次，纪明芳亦存在一定过错，纪明芳虽表示其并未看过涉案房屋产权证，但房屋买卖合同上宋金伟代马海侠签字，足以表明纪明芳在缔约时明知诉争房屋可能系夫妻共同财产，但在未明确取得其他共有人同意的情况下与宋金伟单方签约，因而根据合同约定并考虑纪明芳的损失情况，考虑双方的过错，酌定宋金伟向纪明芳支付违约金200000元。就马海侠的责任，马海侠未在房屋买卖（居间）合同上签名，纪明芳亦未有证据证明其在房屋出售时知道或应当知道房屋买卖事宜，因而纪明芳要求马海侠承担责任，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、宋金伟于判决生效之日起十日内返还纪明芳购房定金50000元及支付纪明芳违约金200000元。二、驳回纪明芳的其他诉讼请求。案件受理费5755元，减半收取2878元，由宋金伟负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，宋金伟与纪明芳签订涉案《房屋买卖（居间）合同》是双方意思表示真实，内容并不违反法律规定，应认定为合法、有效，上述合同并不因宋金伟就涉案房屋无处分权而归于无效。纪明芳有权依据该合同约定要求宋金伟承担违约责任。关于违约金数额，纪明芳已提供房屋买卖协议、不动产产权证等证明其另购房屋差额明显高于合同约定的违约金，涉案合同约定的违约金具有合理性。宋金伟主张合同约定的违约金过分高于纪明芳的实际损失，但并未就此提供证据证明，本院不予支持。结合宋金伟、纪明芳在签订涉案《房屋买卖（居间）合同》中的过错，一审法院酌定违约金数额为20万，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人宋金伟的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5755元，由上诉人宋金伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十二月二日
书 记 员 陈 莉