宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0205民初88号原告王惠清，男，1980年出生，汉族，无固定职业，住石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人王元恒（系原告王惠清的父亲），男，1950年出生，汉族，无固定职业，住石嘴山市惠农区。特别授权代理。委托诉讼代理人杨国荣，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市惠农区惠安大街*****号。组织机构代码69431323-8。法定代表人杜和平，宁夏嘉利源房地产开发有限公司董事长。被告宁夏宁鑫建设工程有限公司。住所地：银川市兴庆区玉皇阁小区*号楼*******号。组织机构代码75081725-5。法定代表人黄树屯，宁夏宁鑫建设工程有限公司董事长。委托诉讼代理人田佳慧，宁夏宁鑫建设工程有限公司法律顾问。特别授权代理。被告宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司。住所地：银川市兴庆区进宁北街自治区体育馆西门*号营业房。负责人冯文孝，宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司经理。原告王惠清与被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称：嘉利源公司）、宁夏宁鑫建设工程有限公司（以下简称：宁鑫建设公司）、宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司（以下简称：友厦建设二分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案后，于2015年6月29日依法作出（2015）石惠民初字第720号民事判决书，王惠清对该判决不服，并在法定期限内提出上诉，石嘴山市中级人民法院经审理，依法作出（2015）石民终字第698号民事裁定书，裁定撤销（2015）石惠民初字第720号民事判决书，发回重审。本院于2016年1月11日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王惠清的委托代理人王元恒和杨国荣、被告宁鑫建设公司的委托代理人田佳慧到庭参加了诉讼，被告嘉利源房地产公司、友厦建设二分公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。王惠清诉称，惠农区尚城名邸小区是由嘉利源公司开发的，由宁鑫建设公司承建，宁鑫建设公司指派其分支机构友厦建设二分公司负责施工建设的住宅小区。2012年6月19日，友厦建设二分公司故意隐瞒无出售商品房资质的事实，采取欺诈手段与王惠清签订了一份《房产预约购买协议》。协议约定：友厦建设二分公司将其建设的2号楼2单元6楼2号房屋，建筑面积113.74平方米房屋一套，以每平米2960元的价格预售给原告。同时约定：签订合同当天付清136670元整，按揭200000元，其他费用在签订正式合同当天缴清。合同还约定，王惠清接到友厦建设二分公司办理购房手续的通知后七天内签订正式的《商品房买卖合同》以及违约责任等。王惠清按约定当天缴纳预购房款136670元。但友厦建设二分公司既不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，又不能交付房屋。到2013年底，经王惠清多次催促，友厦建设二分公司仍然不给王惠清交付房屋。王惠清申诉到石嘴山市房管局，在房管局调查中，王惠清得知嘉利源公司非法准许友厦建设二分公司以自己公司名义销售商品房，因房屋涨价现在反悔。经房管部门责令，嘉利源公司答应与王惠清补签正式《商品房买卖合同》。但时至今日，嘉利源公司仍然拒绝与王惠清签订正式《商品房买卖合同》，也不给王惠清办理按揭贷款，更不愿意交付房屋。无奈，王惠清再次向房产主管部门申诉，经主管部门再次督促，嘉利源公司明确表示无法交房。友厦建设二分公司是宁鑫建设公司的分支机构，不能独立承担民事责任，其民事行为的后果就由宁鑫建设公司承担。宁鑫建设公司和嘉利源公司恶意串通，以欺诈手段诱使王惠清与其签订房屋买卖合同，导致王惠清不能实现合同目的，侵犯了王惠清的合同权益。现王惠清诉至法院要求：1、依法解除原、被告所签《房屋预约购买协议》；2、判令三被告连带返还原告已付购房款136670元及2012年6月19日至2015年4月19日期间的利息39989.64元；3、判令被告支付赔偿款136670元；4、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，王惠清提出将诉讼请求变更为：1、依法解除原、被告所签《房屋预约购买协议》；2、判令三被告连带返还原告已付购房款136670元及2012年6月19日至2016年4月19日期间的利息32219.95元；3、判令三被告共同赔偿原告经济损失40101元；4、本案诉讼费用由被告承担。王惠清有权在法律规定范围内，变更诉讼请求，王惠清该申请符合法律规定，本院予以准许。宁鑫建设公司辩称，从王惠清所出示的证据来看，向王惠清出具收据的是实际施工人彭益波所设立的项目部，彭益波加盖了其私自刻制的项目部印章，王惠清的房款也是支付给了彭益波个人，而宁鑫建设公司及友厦建设二分公司与彭益波之间是无效的建设工程施工合同法律关系，双方是平等的民事主体，不存在代理或者代表的关系，王惠清实际是与彭益波之间形成的买卖合同关系，因此退款及支付利息、进行赔偿的责任均应由彭益波承当；嘉利源公司没有向彭益波付清工程款，因此授权彭益波成立项目部对外出售其所承建的尚城名邸2号楼房屋，售房款全部用于抵顶工程款，嘉利源公司明知友厦建设二分公司不具备商品房预售资格，却违法授权并同意该公司设立售楼部对外出售商品房，而且该售楼部就设立在嘉利源公司的售楼大厅内，嘉利源公司在明知违反规定的情形下，却违约不予交付房屋，嘉利源公司应当对王惠清承担交付不能的过错责任，应对王惠清的诉请承担违约连带赔偿责任。宁鑫建设公司不是售房的出售方，不应承担返还售房款的责任，亦不存在与嘉利源公司串通欺诈的事实，因此亦不应承担相应的违约责任。嘉利源公司虽未到庭答辩，但在庭审后至本院述称，王惠清所购房屋（尚城名邸2号楼2单元6楼2号）不在嘉利源公司抵顶给友厦建设二分公司的房屋范围内，友厦建设二分公司无权处置。王惠清的购房行为嘉利源公司并不知情，嘉利源公司开发的房产，共计经友厦建设二分公司销售25套，嘉利源公司均协助办理了过户手续。友厦建设二分公司承包了嘉利源公司开发的尚城名邸工程里四栋楼房的施工，案外人彭益波是该公司在工地项目部的负责人，其所设立的尚城名邸项目部并不具备房屋预售权，王惠清因自身原因与该项目部签订购房合同，其自身存在过错应承担相应的责任。彭益波在没有售房合同订立权、销售权的情况下，销售房屋，收取房款，应承担相应责任。友厦建设二分公司未进行答辩。王惠清针对其主张向本院提供了如下证据，宁鑫建设公司进行了当庭质证，嘉利源公司庭后发表质证意见：证据一、《房产预约购买协议》一份，证明：1、王惠清于2012年6月19日与友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部签订《房产预约购买协议》，约定了房屋价格、面积；2、王惠清接到友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部通知后7日内到指定地点签订商品房买卖合同并办理相关手续，按约定条件付款；3、付款方式为签订协议当天付清136670元，按揭20万元，其他费用在签订正式合同当天交清。购房手续及银行按揭通过本项目开发商办理，按揭最终首付金额以银行核定为准；4、其他约定皆以友厦建设二分公司统一拟定的商品房买卖合同为准。综上，可以证明友厦建设二分公司出卖房屋的行为实际上是开发商嘉利源公司委托友厦建设二分公司出售其开发的房屋的事实。嘉利源公司质证表示，该协议上载明的房屋不在嘉利源公司抵顶给友厦建设二分公司的房屋范围内，友厦建设二分公司无权处分该房屋，嘉利源公司所有抵顶给友厦建设二分公司又其代售的房屋，所订立的合同均加盖嘉利源公司公章，但王惠清提供的协议上加盖的是项目部公章，故不予认可。宁鑫建设公司对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议，认为宁鑫建设公司及友厦建设二分公司从未主动委托和授权他人设立惠园尚城名邸项目部，也未授权他人刻制过项目部印章，该项目部系实际施工人彭益波私自设立，因此售房、购房行为发生在王惠清及彭益波之间，与宁鑫建设公司、友厦建设二分公司无关。证据二、收款收据及银行取款回单各一张，证明王惠清已于签订协议当天向友厦建设二分公司惠园尚城名邸项目部支付购房首付款136670元的事实。嘉利源公司质证表示该证据与其无关。宁鑫建设公司质证表示该收款收据不是宁鑫建设公司出具，收款方亦不是其公司财务，故不予认可。证据三、调查笔录、抵顶协议、限期整改通知书各一份，（复印件，原件已在（2015）石惠民初字717号案卷中提交）。证明：1、王惠清预约购买的房屋被嘉利源公司另行出售给他人后，王惠清到房屋管理局申诉，房管局依法调查处理的事实；2、市房管局查明，嘉利源公司将卖给王惠清的房屋抵顶宁鑫建设公司部分工程款，同时承诺协助施工方办理出卖抵顶房屋备案登记手续的有关事实；3、嘉利源公司于2012年4月允许宁鑫建设公司设立2号售楼部，委托不具预售资格的公司预售商品房，且将已预售给王惠清的房屋另行出售给他人，嘉利源公司没有按照处理决定的要求限期整改的事实。嘉利源公司对该组证据的真实性无异议，但王惠清在友厦建设二分公司惠园尚城名邸项目部预购的房屋不在抵顶房屋的范围内，嘉利源公司没有义务根据王惠清提供的一份未加盖嘉利源公司公章的预售合同，便协助王惠清办理过户手续，同时惠园尚城名邸项目部售楼部是友厦建设二分公司设立，嘉利源公司在接到政府下达的限期整改通知书以后，也与友厦建设二分公司进行了协商，要求其关闭该售楼部。宁鑫建设公司质证无异议，但表示预售房屋的所有权属于嘉利源公司，出售涉案房屋的行为与宁鑫建设公司无关。证据四、说明一份（复印件，原件已在（2015）石惠民初字717号案卷中提交），证明2015年4月王惠清等人又进一步申诉至惠农区房管局，惠农区房管局多次协调嘉利源公司给王惠清提供房屋，但嘉利源公司的法定代表人明确表示无法向王惠清等人提供商品房。嘉利源公司对该组证据的真实性无异议，该说明系政府要求房管局出具，但因涉案房屋并不在嘉利源公司向友厦建设二分公司抵顶的房屋范围内，因此嘉利源公司一直也没有协助处理。宁鑫建设公司质证无异议，同时表示涉案房屋的实际施工人彭益波以尚城名邸项目部的名义出售2号楼的行为是受嘉利源公司的委托，嘉利源公司却不履行交付房屋义务，因此应承担相应责任。证据五、录音光盘一张，证明嘉利源公司允许友厦建设二分公司成立项目部售房，并对外以嘉利源公司的名义签订预购协议，嘉利源公司承诺会与购房人签订正式的购房合同的事实。嘉利源公司质证无异议，但表示嘉利源公司并未授权友厦建设二分公司设立项目部售房；宁鑫建设公司质证无异议。证据六、商品房买卖合同（复印件）一份，证明友厦建设二分公司系经嘉利源公司委托销售商品房的事实。嘉利源公司质证表示，该合同系被告公司的合同，但王惠清并未与嘉利源公司实际签订合同，因此对王惠清所证明的事实不予认可。宁鑫建设公司质证无异议。证据七、商品房销售公告一份，证明王惠清在签订商品房预售协议时，友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部明确告诉原告，商品房的出售单位、开发单位均是嘉利源公司，现在只是和友厦建设二分公司签订预售协议，正式的购房合同将由嘉利源公司与王惠清签订的事实。嘉利源公司质证表示类似的销售传单公司换过多次，王惠清提供该份证据不能证实其所要证明的问题，且王惠清并未与嘉利源公司订立购房合同。宁鑫建设公司质证无异议。证据八、通知书一份，证明友厦建设二分公司所出售的商品房，制作的所有手续均应由嘉利源公司加盖印章的事实。嘉利源公司质证表示对该事实不知情。宁鑫建设公司质证无异议。本院对王惠清当庭提供证据，认证如下：1、证据一、二，加盖有友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部的印章，结合王惠清提供的证据三中的调查笔录，可以证明友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部与王惠清签订协议并收取了款项，故本院对上述证据予以采信。2、证据三、五，因嘉利源公司质证对真实性无异议，且两组证据能够形成证据链，对所反映的事实予以证实，故本院予以采信。3、证据四，系由政府相关职能部门出具，且与证据三中的限期整改通知书中反映问题基本一致，本院对该证据的真实性予以采信。4、证据六、七，鉴于嘉利源公司质证对真实性无异议，且此两组证据亦均应由嘉利源公司制作，故本院对该组证据的真实性予以采信。王惠清提供的证据八，因加盖有嘉利源公司公章，且通过内容能够显示，是嘉利源公司对友厦建设二分公司售房行为的相关约束，与嘉利源公司在答辩中的陈述相互印证，故本院对该份证据的真实性亦予以采信。宁鑫建设公司为证明其抗辩理由，提交（2015）石民终字第822号民事判决书一份，证明嘉利源公司于2012年4月同意并授权不具备商品房预售资格的友厦建设二分公司设立2号售楼部，出售包括本案涉案房屋在内的尚城名邸2号楼所有商品房，其作为委托人应当对无法向王惠清交付房屋的行为承担连带赔偿责任的事实。王惠清质证无异议，嘉利源公司质证对该份证据真实性予以认可。因该份证据为已生效的法律文书，故本院对该份证据予以采信。嘉利源房地产公司在庭后提交了证明一份、尚城名邸2#楼清单一张（复印件，原件存放在嘉利源公司的财务室），证明嘉利源公司共抵顶给友厦建设二分公司25套房屋，所售房款用于抵顶拖欠友厦建设二分公司的工程款，其中的清单与王惠清提供的抵顶协议一致，王惠清在友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部所预购的房屋，不在清单涉猎范围内的事实。王惠清、宁鑫建设公司均质证表示，该证据为嘉利源公司庭后提供，且原件均存放在嘉利源公司处，因此对其真实性无法确认，且该组证据为嘉利源公司与友厦二分公司之间的相关凭证，因此对其证明目的不予认可。王惠清及宁鑫建设公司虽质证对该组证据中的“证明”不予认可，但鉴于证明上有彭益波的签字，书写字体与王惠清提供的抵顶协议一致，故本院对“证明”的真实性予以采信，但该组证据中的“清单”，因该清单存放在嘉利源公司处，清单中既无友厦建设二分公司加盖的公章，亦无彭益波签字，且房屋顶账事宜至今已逾3年，清单的真实性、完整性均无法确定，故本院对“清单”不予采信。友厦建设二分公司未到庭、未答辩亦未提交证据。根据庭审中原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对证据的认证，查明本案事实如下：2012年6月19日，王惠清与友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部签订《房产预约购买协议》，约定：甲方将其所属的宁夏石嘴山惠农区尚城名邸2号楼2单元6楼2号房屋出售给乙方，建筑面积113.74㎡，建筑面积单价2960元/㎡，房屋总价336670元；王惠清接到友厦建设二分公司通知后七天内到其指定地点签订《商品房买卖合同》；付款方式为签订本合同当天交付首付款136670元，按揭200000元，其他相关费用在签订正式合同当天交清（购房手续及银行按揭通过本项目开发商办理，按揭的最终首付金额以银行核定为准）；王惠清在接到友厦建设二分公司通知后七天内其公司不得将该房屋另行出售，否则应双倍返还王惠清履约保证金（在该协议中未约定履约保证金的数额），若王惠清未按本协议约定付款并配合办理相关手续，友厦建设二分公司有权调整售价或将该房屋另行出售且不承担任何违约责任。该协议签订当日，王惠清给友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部交纳现金136670元，该项目部给王惠清出具收据，载明“今收到王惠清交来2号楼2单元6楼2号首付款136670元整”，并加盖了该项目部的财务专用章。后因友厦二分公司未能与王惠清签订《商品房买卖合同》，亦无法向王惠清交付房屋，王惠清于2013年向石嘴山市房管局提出举报，经该房管局协调，嘉利源公司同意协助办理相关手续，但后因故未能履行。同时查明：涉案的“尚城名邸”小区系由嘉利源房地产公司开发，由宁鑫建设公司承包建设，并由友厦建设二分公司实际施工。2012年11月19日，友厦建设二分公司与嘉利源公司签订《抵顶协议》，约定嘉利源公司以尚城名邸小区2号楼24套住宅（含地下室）及１套商铺偿付欠友厦建设二分公司的部分工程款，由嘉利源公司协助友厦建设二分公司办理出售房产的登记备案手续。友厦建设二分公司后设立2号售楼部，经嘉利源公司授权预售商品房，对外签订预售协议。2013年11月19日，经王惠清等人举报，石嘴山市住房和城乡建设局发出《限期整改通知书》，责令嘉利源公司7日内提交整改方案。另查明：宁夏宁鑫建设工程有限公司原名称为宁夏友厦建设集团有限公司，后于2014年更名为宁夏宁鑫建设工程有限公司，宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司系宁夏宁鑫建设工程有限公司下设的分公司。本院认为，本案的争议焦点为：1、王惠清是否实际支付了购房款136670元；2、宁鑫公司、友厦建设二分公司是否应向王惠清承担返还预购房款及支付利息、赔偿款的责任；3、嘉利源公司是否应当承担相应责任，若需要承担，则应承担何种责任。本案中嘉利源公司、宁鑫建设公司虽均表示未收取王惠清缴纳的预购房款，但因王惠清提供收款收据及银行回单，对其向友厦建设二分公司所设立的项目部交付了购房款的事实予以证实，且该组证据能够与《房产预约购买协议》形成证据链，对前述事实予以确认，故本院对王惠清向友厦建设二分公司支付购房款136670元的事实予以采信。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，王惠清为购房，与友厦建设二分公司所设项目部签订《房产预约购买协议》，该协议相对方系王惠清与友厦建设二分公司，因友厦建设二分公司履行合同不能，导致王惠清不能实现合同目的，依据法律相关规定，王惠清可以主张解除合同，并可以主张返还房款及要求友厦建设二分公司承担相应的违约责任，故王惠清主张解除《房产预约购买协议》、返还房款有事实及法律依据，本院予以支持。对于王惠清主张的要求友厦建设二分公司向其支付利息损失及赔偿款的诉讼请求，通过庭审中王惠清对主张理由的表述，该主张的依据均是由于友厦建设二分公司行为造成王惠清损失，友厦建设二分公司应承担违约责任，同时，王惠清与友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部订立的协议中，虽在第二、第三条中对履约保证金及违约责任（双倍返还履约保证金）予以了约定，但对履约保证金的数额并未约定，且王惠清亦未向该项目部交付保证金，属于双方对该约定内容未予履行，双方对违约责任承担方式未予约定，由于友厦建设二分公司违约行为给王惠清造成利息损失，且王惠清主张利息数额未超出法律规定范围，故本院对王惠清主张的要求友厦建设二分公司向其支付利息32219.95元的诉讼请求予以支持，对于王惠清主张的要求友厦建设二分公司向其支付经济损失40101元的诉讼请求，因双方在协议中并未约定，且王惠清该主张无法律、事实依据，故本院不予支持。友厦建设二分公司系宁鑫建设公司下设的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由宁鑫建设公司共同承担。嘉利源公司虽非预购房合同的相对方，但石嘴山市住房和城乡建设局出具的《限期整改通知书》及调查笔录能够印证，友厦建设二分公司擅自设立2号售楼部预售商品房是经嘉利源公司授权允许的，王惠清在友厦建设二分公司惠园·尚城名邸项目部处购房，亦是出于该项目部所出具的协议、宣传册中均载有嘉利源公司名称，及商品房系由嘉利源公司开发这一原因，由于嘉利源公司管理的疏忽及对友厦建设二分公司成立项目部售房这一行为的放任，导致对王惠清造成损失，故嘉利源公司应当承担友厦建设二分公司不能交付涉案房屋的违约连带赔偿责任。友厦建设二分公司、嘉利源公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的一切不利后果由友厦建设二分公司、嘉利源公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王惠清与被告宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司于2012年6月19日签订的《房产预约购买协议》；二、被告宁夏宁鑫建设工程有限公司、宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司于本判决生效后十日内返还原告王惠清已付购房款136670元，支付利息32219.95元，合计168889.95元；三、被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司对以上款项承担连带清偿责任四、驳回原告王惠清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4435元，公告费900元（原审上诉期间公告费300元，本次诉讼公告费600元），共计5335元，由原告王惠清负担435元，由被告宁夏宁鑫建设工程有限公司、宁夏友厦建设集团有限公司第二分公司、宁夏嘉利源房地产开发有限公司负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后，一方当事人拒不履行本判决内容的，另一方当事人应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  韩 雷人民陪审员  马玉星人民陪审员  秦念莉二〇一五年九月二十九日书 记 员  袁 芳