上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1473号
原告（反诉被告，以下简称原告）叶国强（YehKuo-chiang），男，1961年1月15日生，荷兰王国国籍，现住上海市静安区愚园路***号***室。
委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）上海飞思乐教育培训有限公司（原名柴洁妍文化交流策划（上海）有限公司），住所地上海市静安区愚园路XXX号XXX室。
法定代表人柴琼妍。
被告陆萍萍。
上述两被告共同委托代理人汤涛，上海百悦律师事务所律师。
原告叶国强（YehKuo-
chiang）诉被告上海飞思乐教育培训有限公司（以下简称飞思乐公司）、陆萍萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由代理审判员荣琼英独任审判，并于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告叶国强（YehKuo-
chiang）的委托代理人许宏伟，被告飞思乐公司的法定代表人柴琼妍及其与被告陆萍萍的共同委托代理人汤涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶国强（YehKuo-
chiang）诉称，2012年10月26日，原告与飞思乐公司签订房屋租赁合同，飞思乐公司向原告租赁上海市静安区愚园路XXX号A座903A室（以下简称涉案房屋），租赁期限截止到2016年4月30日，月租金为人民币（以下币种同）14，500元。2013年2月25日，原告与飞思乐公司签订补充协议，将租赁房屋的编号由903A更改为902C。2013年10月12日，飞思乐公司致函原告，单方面宣布于2013年10月15日退租。为防止损失扩大，原告及时委托房屋中介另行寻租，但直至2014年3月才与新的租户签约，故飞思乐公司应承担原告的损失，即5个月（2013年10月16日至2014年3月15日）的租金72，500元及6个月（2013年10月至2014年3月）的物业管理费21，413.80元。原告为保障自己的合法权益，诉诸法院，请求：1、判令被告飞思乐公司赔偿损失93，913.80元；2、判令被告陆萍萍对被告飞思乐公司的上述还款责任承担连带清偿责任。
针对原告的本诉主张，两被告辩称，不同意原告的诉讼请求。在租赁合同签订时，约定飞思乐公司有权将系争房屋转租至2014年12月31日，后因原告不同意飞思乐公司转租，故飞思乐公司才解除合同，故原告违约，无需承担违约责任。
被告飞思乐公司反诉称，2012年12月16日至2013年10月15日，飞思乐公司与原告租赁关系存续期间，飞思乐公司向原告足额支付租金，但原告从未向飞思乐公司交付房屋租赁发票。因与原告协商未果，飞思乐公司为方便公司财务管理，代原告垫付部分营业税，并向税务机关开具了租赁关系存续期间的部分发票。此外，2013年10月15日租赁合同解除后，原告拒不返还飞思乐公司支付的租赁押金14，500元。为保障自身的合法权益，飞思乐公司提起反诉，请求：1、判令原告按每月10，000元的标准，开具2012年12月16日至2013年10月15日期间的房屋租赁发票；2、判令原告偿还被告飞思乐公司为其垫付的营业税2，137.50元；3、判令原告返还被告飞思乐公司支付的租赁押金14，500元。
原告不同意被告的反诉请求。双方在签订租赁合同时，应飞思乐公司的要求，在租金给予优惠的前提下，不需要发票，且双方在租赁合同中未约定开具发票的时间。现飞思乐公司在2014年3月自行开具了发票，这些税款应由飞思乐公司自行承担，和原告无关。即便纳税也是应该由原告缴纳，被告并不是代扣代缴义务人，原告如何纳税是原告与税务机关的事情，与被告无关。双方在租赁合同中约定了退款条件，现租赁合同的违约金尚未结清，不存在退还押金的问题，押金可在违约金或赔偿款中抵扣。
被告陆萍萍同意飞思乐公司的反诉请求。
经审理查明，2012年10月，原告与飞思乐公司（合同签订时，名称为柴洁妍文化交流策划（上海）有限公司，该公司于2014年2月名称变更为飞思乐公司）签订房屋租赁合同，飞思乐公司向原告租用涉案房屋。该合同约定：租赁期限至2016年4月30日；原告同意给予飞思乐公司45天免租期（至2012年12月15日止），2012年12月16日开始涉案房屋租金为每月14，500元，自2015年5月1日起，租金调整为每月15，950元；本合同签订时，飞思乐公司向原告支付押金14，500元；未经原告同意，飞思乐公司不得将租赁房屋转租，也不得以与他人联合经营方式使用租赁房屋；任何一方擅自解除合同的，应承担届时月租金三倍金额的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。陆萍萍作为担保人签字确认。2013年2月，原告与飞思乐公司签订补充协议，约定房屋租赁合同约定的涉案房屋编号地址变更为902C，租赁房屋的位置、建筑面积、租金标准均未改变，补充协议另对其他事项进行了约定。2012年11月1日，原告向飞思乐公司出具同意书，同意飞思乐公司将涉案房屋的部分面积转租给次承租人朴春姬使用，使用期限自2012年10月26日至2014年12月31日，此同意书为原合同附件，与原合同具有相同法律效力。因朴春姬退租，飞思乐公司因分租事宜与原告多次协商未果。2013年10月12日，飞思乐公司向原告致函，内容为：“本公司始租903A时就得到房东同意与韩国美容院共同租下903A。美容院毁约搬出后，因房东不愿出示分租同意书，我公司无法分租903A。今已无法独立负担903A。现通知于10／15日退租。杂物将在10／15日搬出。”2013年10月16日，原告确认收回涉案房屋。涉案房屋的租金及物业管理费，飞思乐公司支付至搬场之时。因原告未向飞思乐公司开具房屋租赁发票，飞思乐公司于2014年3月6日自行开具了2012年12月16日至2013年9月30日期间金额为每月4，500元的房屋租赁发票，并支付相应营业税。
本案在审理过程中，原、被告一致确认房屋租赁合同于2013年10月15日解除。
上述事实有原、被告陈述，原、被告提供的租赁合同及补充协议，原告提供的退租函，被告提供的准许变更登记通知书、同意书、致函、退租通知、发票联、税收缴款书等为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告一致确认房屋租赁合同于2013年10月15日解除，并不违反法律禁止性规定，本院依法予以确认。
两被告主张，在租赁合同签订时，约定飞思乐公司有权将系争房屋转租至2014年12月31日，后因原告不同意飞思乐公司转租，故飞思乐公司才解除合同，无需承担违约责任。原告表示其同意飞思乐公司转租，但转租对象限定为朴春姬，在朴春姬退租的情况下，飞思乐公司如需继续转租，应征得原告同意，被告以此为由解除合同并无法定或约定依据，故两被告的主张本院不予支持，飞思乐公司应承担相应的违约责任，陆萍萍作为担保人承担相应的保证责任。
原告主张，因2014年3月才与新的租户签约，故应承担原告的损失，即5个月的租金及6个月的物业管理费。原告为此提供委托书、与新租客的租赁合同、催款通知、发票联等作为证据。两被告对上述证据的关联性均不予认可，认为原告主张租金损失、物业管理费损失无法律依据，是原告单方面的经营活动，与本案无关。租赁合同约定，任何一方擅自解除合同，应承担届时月租金三倍金额的违约金，结合本案的实际情况，该约定尚属合理，故本院确认两被告应承担的违约金金额为3个月的租金。被告主张其损失为5个月的租金及6个月的物业管理费，但未提供充足的证据予以证明，该主张本院不予支持。飞思乐公司支付原告的押金在违约金中予以扣除后，两被告应支付原告违约金29，000元。
原告作为出租人出租房屋，应依法纳税并开具发票。合同签订后，原告并未依法纳税并开具发票。原告主张，签订合同时口头约定，租金给予优惠故不开具发票，但未提供证据予以证明，两被告对此亦不予认可，故对原告的主张本院不予支持。现，飞思乐公司按每月4，500元的标准代为开具了部分发票并交纳了相应税款，现要求原告支付税款2，137.50元，并要求原告按剩余租金金额每月10，000元的标准，开具2012年12月16日至2013年10月15日期间的房屋租赁发票的主张，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、原告叶国强（YehKuo-
chiang）与被告上海飞思乐教育培训有限公司之间就上海市静安区愚园路XXX号A座903A室签订的租赁合同于2013年10月15日解除；
二、被告上海飞思乐教育培训有限公司、陆萍萍应于本判决生效之日起十日内支付原告叶国强（YehKuo-chiang）违约金29，000元；
三、原告叶国强（YehKuo-chiang）应于本判决生效之日起十日内支付被告上海飞思乐教育培训有限公司营业税2，137.50元；
四、原告叶国强（YehKuo-
chiang）应于本判决生效之日起十日内按每月10，000元的标准，开具2012年12月16日至2013年10月15日期间的房屋租赁发票，并交付被告上海飞思乐教育培训有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2，147.84元，减半收取1，073.92元，由原告叶国强（YehKuo-
chiang）负担630.17元，被告上海飞思乐教育培训有限公司负担443.75元；反诉受理费107.97元，由原告叶国强（YehKuo-
chiang）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，被告上海飞思乐教育培训有限公司、陆萍萍在十五日内，原告叶国强（YehKuo-
chiang）在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。
代理审判员 荣琼英
二〇一四年九月十八日
书 记 员 张鎏馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。