湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0222民初1172号
原告：游某，女。
原告：李某，男，系原告游某丈夫。
以上两原告共同委托诉讼代理人：贾继斌，阳新县文剑法律服务所法律工作者。
被告：阳新县某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）。
法定代表人：梅某，系该公司经理。
委托诉讼代理人：邹良君，湖北文光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文杰，湖北文光律师事务所实习律师。
原告游某与被告某地产公司合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理。诉讼中，原告游某的丈夫李某申请以原告身份参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告游某、李某及两原告共同委托诉讼代理人贾继斌，被告某地产公司的委托诉讼代理人邹良君、刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游某、李某向本院提出诉讼请求：1、判决被告违约，退还原告土地使用权证（解除双方签订的合同）；2、确认原告不退还保证金；3、判令被告给付逾期补偿费13万元，支付违约金20万元。事实与理由：2012年5月20日，原、被告签订《联合改造旧城合作协议书》，约定原告将住宅及其地基交由被告开发，被告还建原告440平方米的新建房（其中包含不低于85平方米的门面）。还约定，被告交付原告建筑保证金20万元，原告搬出住房第31日起计算750日的施工时间，让原告能迁入新房居住，如超出该约定的时间一个月内每日补偿原告200元，超出半年还建房仍未开工，被告交付的保证金全部扣除，原告收回宅基地，并由被告承担违约责任，违约金20万元；等等。协议签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告一再违约，仍未办理建设相关手续，至今仍未动工建设。2015年4月1日，被告的委托代理人曹某又出具承诺书，承诺在当年的6月份如不能开工，将各户交的土地证等证件予以退还，原合同作废，并按合同条款给予赔付。直至今日，被告仍未办理好全部手续，仍未开工建设，造成原告巨大损失。故诉至法院，请求支持原告请求。
被告某地产公司辩称，涉案联合改造旧房协议系原告与曹某一致要求挂靠某地产公司、借用该公司资质进行开发，合作开发的主体系原告与曹某，并非某地产公司。该协议本质上应属原告转让其土地使用权，因改变了土地用途性质，违反了法律强制性规定，因而协议无效。协议于2012年签订，直至2015年未开工，经双方协商一致，如在2015年6月不能开工，则双方签订的合同作废，退还原告其所交的手续，因此，涉案协议已经协商解除。原告应当退还保证金。原告主张的违约金及损失不能同时并立。曹某已支付原告安置费2万元，原告主张的违约金过高，应当予以降低。房屋未能开发系因为未能办理招投标等相关手续的不可抗力，具有顺延时间和免责事由。请求人民法院依法驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明，2012年5月20日，原、被告签订一份《联合改造旧城合作协议书》，约定原告将其位于阳新县兴国镇北门坝的旧房、宅基地交由被告开发房地产，被告还建原告440平方米的新建房（其中包含不低于85平方米的门面），其余部分归被告所有；签订协议时原告将房屋土地证、房产证等证件交给被告，被告交付原告20万元建筑保证金，待相关手续办好后原告将该保证金退还被告，如被告无法办理全部手续，未开工建设，则将证件等退还原告，原告不退还保证金；原告不承担施工期间的任何费用和安全责任，规划建设等办证费用均由被告承担，新房建好后，归原告所有的房屋所有产权证办证费用由被告承担；工期从原告收到建筑保证金后搬出房屋的第31日起计算，施工时间750天，如被告超出施工时间，超出一个月内每日补偿200元，超出半年还建房仍未开工，被告交付的保证金全部扣除，原告收回宅基地，并由被告承担违约责任，违约金20万元；等等。合同签订后，被告支付原告建筑保证金20万元、安置费2万元。2012年5月底，原告腾出房屋，同年6月份，原告房屋被拆除。原告将登记在原告李某名下的涉案土地使用权证交付被告工程负责人曹某。因被告并未按约定时间办理有关工程建设手续，亦未开工建设房屋，原告遂找被告交涉。2015年4月1日，被告负责人曹某承诺，如2015年6月不能开工，则退还原告的产权证等证件，原签订的合同作废，并按合同约定予以赔偿。之后，被告仍未按约定履行，直至本案一审法庭辩论终结前，被告仍未办理涉案房屋建设相关手续，亦未进行房屋主体工程建设。原告遂起诉来院，要求解除双方签订的《联合改造旧城合作协议书》；判决被告违约，退还原告土地使用权证；确认原告不退还保证金；判令被告给付逾期补偿费13万元，支付违约金20万元。
另查明，两原告系夫妻关系，其交付被告并被拆除的房屋系两原告婚姻关系存续期间所建私有住宅，未办理房屋产权证，其房屋所占土地使用权于1992年7月25日登记在原告李某名下，宅基地面积83.64平方米，该土地性质为国有土地，该土地使用权证逾期后原告未办理延期手续。
还查明，双方当事人对于涉案合同性质为土地使用权转让不持异议。但被告认为合同系曹某挂靠其资质所签订，其不应当承担合同责任。而原告不认可该事实，原告只认可合同当事人系被告，合同系以被告名义签订，签订合同时并未与原告说明系曹某挂靠被告签订。
上述事实，有《联合改造旧城合作协议书》、结婚证、承诺书、土地使用权证、收据，以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，名为联合开发合同，但实为房屋及建设用地使用权转让合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。原告已按合同约定交付土地使用权证并腾出房屋给被告拆除，其履行了合同义务，但被告并未按合同约定进行相关房屋建设、按约定期限向原告交付房屋，已构成违约。由于被告违约，导致原告无法迁入房屋居住，且预期期限较长，致使原告合同目的未能实现，故对原告要求解除合同、被告退还其房产证（包括相应的土地权利）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿逾期补偿费13万元（扣除建筑保证金20万元之外的补偿款）、支付违约金20万元，本院认为，该请求属于合同解除的赔偿损失及违约责任问题。由于原告房屋拆除后，被告未能按约定建设房屋交付原告，必然造成原告房屋灭失的损失。合同签订时所交付的建筑保证金20万元，其目的在于对合同履行的担保，当合同不能履行时，该保证金可以作为赔偿资金，以冲减原告所受损失。根据合同法规定，当事人可以约定具体的违约金，也可以约定违约的计算方法，但约定的违约金如果过份高于遭受的实际损失，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。本案中，原告主张扣除保证金20万元的同时，又主张逾期交房损失13万元及违约金20万元，但原告并未举证证明其损失的具体数额，且被告认为原告主张的违约损失请求过高应予以调整，故本院对原告主张的违约赔偿的诉讼请求，根据本案的实际情况，予以部分支持。被告给付原告的建筑保证金20万元、安置费2万元，合计22万元，作为被告违约对原告损失的赔偿，不予返还。对于原告的其他赔偿请求，本院不再予以支持。关于被告称涉案合同系曹某挂靠被告资质，其与原告联合开发，该合同无效，且实际上已经解除，约定的违约责任过高、违约金与损失不能并立的辩解，本院认为，涉案合同性质并非联合开发，而系房屋及土地使用权的转让，涉案房屋系原告私有住宅，虽然尚未办理土地使用权证，但根据房、地一体的原则精神，原告有权出让涉案房屋及相应的土地使用权，至于双方在合同履行过程中需要履行何种相关的行政审批手续，并不影响本案合同的效力，且被告一方面主张合同无效另一方面又主张合同已经解除，前后自相矛盾，故其辩解意见本院不予支持。至于被告是否为合同当事人，其应否承担合同责任问题，本院认为，与原告签订的合同加盖了被告公司印章，且被告并未举证证明加盖公章的行为并未公司行为，原告签订合同时所信赖的系被告公司，而并非曹某，亦无证据证明原告对挂靠关系知晓，即使涉案合同系曹某挂靠被告公司所签订，作为专门的房地产开发公司，被告应当知道借用或挂靠资质进行房地产开发系我国法律所明确禁止，被挂靠单位应依法承担连带责任。因此，即使被告所称的挂靠关系成立，被告亦应承担涉案合同责任，故对被告的此项辩解，本院亦不予支持。依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，被告阳新县某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告涉案土地使用权证（包括房屋拆除后的相应土地）；
二、被告阳新县某房地产开发有限公司给付原告的建筑保证金20万元、安置费2万元，合计22万元，作为被告赔偿原告的损失，不予返还；
三、驳回原告游某、李某的其他诉讼请求。
案件受理费6250元,减半收取3125元，由被告阳新县某房地产开发有限公司负担2300元，原告负担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费6250元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 虞志远
二〇一六年十二月八日
书记员 余 琼