西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第00564号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：牟乃密，行长。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：李志军
被告：西安亚建房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区二环南路西段155号。
法定代表人：LOHSHYH，董事长。
委托代理人：戴华，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行）与被告李志军、西安亚建房地产开发有限公司（以下简称亚建公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告之委托代理人瞿龙，被告亚建公司之委托代理人戴华到庭参加了诉讼。被告李志军经合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月1日原告建行与被告李志军签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告李志军发放贷款108万元，用于被告李志军购买西安市碑林区太白路中段119号房产，借款期限自2012年4月1日至2040年4月1日止，在此期间被告李志军以等额本息还款法每月按时归还本息。为保证合同的履行，原告建行与被告李志军于同日签订了《西安市房地产抵押合同》，约定被告李志军以其购买的房产担保其履行债务。原告建行与被告亚建公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告亚建公司应对被告李志军的贷款承担最高额保证责任。借款合同签订后，原告依约向被告李志军发放了贷款。但自2013年8月至今被告李志军以种种理由拖延不予足额还款。到2013年11月24日尚有本金1064284.43元、利息24084.83元、本金罚息61.31元、利息复利316.37元，合计1088746.94元未还与原告。请求：1、判令被告李志军偿还原告本金1064284.43元、利息24084.83元、本金罚息61.31元、利息复利316.37元以及2013年11月24日后至贷款清付之日产生的利息、罚息、复利；2、请求判令原告对被告李志军抵押的西安市碑林区太白路中段119号房产有优先受偿权；3、判令被告亚建公司对上述债务承担连带清偿责任；4诉讼费由被告负担。
被告李志军未出庭答辩。
被告亚建公司辩称，其与原告签订保证合同属实，但该合同并未明确约定担保权利实现的顺序，根据法律规定，原告应就债务人李志军自己提供的抵押物实现债权，其仅对担保以外的债务承担保证责任。原告诉请利息、复息不符合法律规定。不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2012年4月1日原告与被告李志军签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告建行向李志军发放贷款108万元，用于购买西安市碑林区太白路中段119号房屋，借款期限自2012年4月1日至2040年4月1日，贷款利率实行浮动利率，即在基准利率的水平上上浮5%。在此期间借款人以等额本息还款法每月按时归还本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币7628.38元。借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息为借款逾期，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人未能在约定的还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。借款人不按合同约定足额偿还借款本息构成违约。如出现违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。当日，被告李志军与原告建行签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证与原告签订的借款合同的履行，被告李志军提供其拥有的位于西安市碑林区太白路中段119号房产向原告作抵押，抵押担保的范围包括主债权的本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2012年6月26日原告与被告李志军在西安市房屋管理局就该抵押办理了抵押登记备案。2009年9月24日，原告与被告亚建公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告亚建公司对因购买位于西安市碑林区太白路中段119号项目所属房产与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，保证担保的债权为2009年9月24日至2011年9月24日期间原告向债务人发放的贷款形成的债权，担保责任的最高限额为贰亿元。保证期间为原告建行与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证责任约定为无论原告建行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否有债务人自己所提供、原告建行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告亚建公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行均可直接要求被告亚建公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告亚建公司不提出任何异议。原告与被告借款合同签订后，按照约定向被告李志军发放了贷款。被告李志军自2013年8月至今未按合同约定向原告还款，截止2013年11月24日尚欠原告本金1064284.43元、利息24084.83元、本金罚息61.31元、利息复利316.37元。
以上事实，有原、被告签订的《中国建设银行个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，西安市房屋管理局预购商品房贷款抵押登记备案证明，原告提供的贷款支付凭证、个人贷款对账单及拖欠明细、庭审笔录等存卷为据。
本院认为，原告与被告李志军签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，原告与被告亚建公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告李志军在履行合同中，自2013年8月起未按合同约定向原告建行还款，已构成合同违约，应向原告承担违约责任。现原告请求被告李志军偿还原告本金1064284.43元、利息24084.83元、本金罚息61.31元、利息复利316.37元以及2013年11月24日后至贷款清付之日产生的利息、罚息、复利，符合合同约定，本院予以支持。被告李志军以其房屋向原告提供了抵押，并且办理了抵押登记，原告的抵押权依法应受保护。现贷款出现违约，原告要求就抵押物优先受偿，符合合同约定，本院予以支持。被告亚建公司为借款承担连带保证责任，根据合同约定贷款人可以在借款人自己提供抵押担保时直接要求保证人承担保证责任，原告请求判令被告亚建公司对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。被告亚建公司辩称原告对其债权应先实现物保后再实现人保的辩论理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告李志军归还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行本金1064284.43元、利息24084.83元、本金罚息61.31元、利息复利316.37元（2013年11月24日后至贷款清付之日产生的利息、罚息、复利按合同约定支付）。
二、被告李志军不能履行上述义务时，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告李志军抵押的西安市碑林区太白路中段119号享有优先受偿权。
三、被告西安亚建房地产开发有限公司对被告李志军的上述债务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费15410元（含公告费560元），由被告李志军负担（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，由被告李志军在本判决书生效后十内支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘炜曦
审 判 员 焦颖茹
人民陪审员 富新红
二〇一四年九月十六日
书 记 员 鱼智侠