上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2925号
上诉人（原审被告、反诉原告）韩兵，女，1963年11月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
委托代理人张礼洪，北京炜衡（上海）律师事务所。
委托代理人金晓，北京炜衡（上海）律师事务所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海M50文化创意产业发展有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人王锦秋，董事长。
委托代理人王永平，上海市申华律师事务所律师。
上诉人韩兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年11月，上海M50文化创意产业发展有限公司（以下简称“M50文化产业公司”，原上海春明粗纺厂）与韩兵签订《租赁合同书》，将上海市莫干山路XXX号XX号楼X层XXX室（以下简称“XXX室房屋”，建筑面积61平方米）房屋出租给韩兵使用，租期自2002年11月28日起至2004年11月27日止。之后，双方续签租赁合同。2008年6月18日，M50文化产业公司作为出租方（甲方）、韩兵作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定乙方继续租用上述房屋作为工作室，租赁期限自2008年2月1日起至2010年1月31日止（免租装修期为1天，收费起始日为2008年2月1日），租金为人民币（以下币种均为人民币）0.4元／天／平方米，月租金为742.17元，在合同签订当日乙方应支付首期租金8，906元，合同期内每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前支付下期租金。租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。当日，上述甲、乙双方就上海市莫干山路XXX号XX号楼X层XXX室（以下简称“XXX室房屋”，建筑面积20平方米）房屋另行签订《房屋租赁合同》，约定租金0.7元／天／平方米，月租金为425.80元，在合同签订当日乙方应支付首期租金1，277.40元，租赁期限、付款方式均同上述XXX室房屋。合同另约定，该房物业管理费40元／月，收费起始日为2008年2月1日。韩兵自2005年起另使用上海市莫干山路XXX号XX号楼X层房屋（以下简称“3楼房屋”，面积130.44平方米），双方就3楼房屋未签订租赁合同。上述XXX室房屋、XXX室房屋租赁期限届满后，M50文化产业公司分别于2013年6月8日、8月21日、11月11日向韩兵发出《告知函》，要求韩兵支付欠付的房租、物业管理费，并要求韩兵于2013年8月30日前搬离系争房屋。由于韩兵未按M50文化产业公司要求迁出，双方于2013年8月31日共同封存了上述三间房屋。
M50文化产业公司于2014年3月26日向原审法院提起诉讼称，韩兵于2008年起开始拖欠租金及物业管理费。租期届满后，韩兵不仅拒绝续签租赁合同，还继续占用上述两间房屋，且仍不支付任何费用。其于2013年6月至12月间多次向韩兵发出催款函和告知函，催讨租金等相关费用，并要求韩兵交还房屋，均未果。另外，自2005年起，韩兵在未与M50文化产业公司签订租赁合同的情况下，擅自占用3楼房屋至今，未支付任何费用。故M50文化产业公司请求判令：1、韩兵迁出XXX室、XXX室及3楼房屋；2、韩兵支付XXX室房屋自2008年2月1日起至2010年1月31日止的租金、自2010年2月1日起至2013年8月31日止的房屋使用费，均按425.80元／月计付，自2008年2月1日起至2013年8月31日止的物业管理费，按40元／月计付；XXX室房屋自2009年1月1日起至2010年1月31日止的租金、自2010年2月1日起2013年8月31日止的房屋使用费，均按742.17元／月计付；3楼房屋自2011年6月8日（M50文化产业公司于2013年6月8日向韩兵发催告函）起至2013年8月31日止的房屋使用费，参照XXX室房屋的租金标准，按建筑面积130.44平方米、0.7元／天／平方米计付。
原审审理中，韩兵辩称，本案并非单纯的房屋租赁纠纷案，其使用上述房屋是基于其与M50文化产业公司之间合作保护厂区的文化项目，M50文化产业公司曾承诺，若韩兵保住厂区资源，XXX室房屋和XXX室房屋由韩兵低价使用、无偿使用X层房屋，且只要规划保持不变，韩兵能一直使用上述房屋。在同等条件下，韩兵对上述房屋还享有优先续租权。2010年左右，因上述房屋多次漏水，韩兵要求M50文化产业公司修缮，M50文化产业公司未予理睬，致使韩兵遭受经济损失，韩兵遂暂停支付房租。另外，M50文化产业公司在2013年前从未向韩兵催讨租金、物业管理费等相关费用，现M50文化产业公司主张上述费用已超过诉讼时效规定的期间，丧失胜诉权。综上，韩兵不同意M50文化产业公司的诉讼请求。
原审审理中，韩兵提出反诉称，涉案房屋所在地块于2002年被纳入改造范畴，相关建筑物面临被全面拆除的风险。其受M50文化产业公司（原上海春明粗纺厂）之托，开展了一系列“旧城区建筑改造与文化环境建设的实证研究”工作，向相关政府部门、规划部门呼吁保护该具有历史价值的建筑群，并提出建议将该地块打造成具有历史文化特质的主题性文化区。最终，涉案地块不但被保留下来，还改造为当下的文化创意园区。据此，原上海春明粗纺厂与韩兵进行后续合作，将涉案房屋低价、无偿出租给韩兵。韩兵通过十余年的国内外有效宣传，使涉案地块成为国际知名的文化创意园区，韩兵的保护工作及后续市场宣传有效提升了涉案地块的无形资产价值，继而开发了巨大的商业价值，故M50文化产业公司应当就其所获得的无形资产价值提升给予韩兵适当补偿。此外，租赁期间，涉案房屋存在漏水情况，韩兵虽多次报修，但M50文化产业公司未予修缮，导致韩兵存放于涉案房屋内的大量摄影与绘画作品受到损害。目前，韩兵的物品均存放于涉案房屋内，双方各持门锁钥匙，韩兵无法将物品取出。故韩兵请求法院依法判令：1、M50文化产业公司将韩兵的合法财产予以返还；2、M50文化产业公司赔偿韩兵财产损失15万元（具体数额以评估为准）；3、M50文化产业公司补偿韩兵为涉案地块进行保护规划而提升的无形资产价值15万元（具体数额以评估为准）。
原审审理中，M50文化产业公司针对韩兵的反诉辩称，韩兵的物品均存放在涉案三间房屋内，双方均持有钥匙，故M50文化产业公司并未侵占。韩兵诉称租赁期间因涉案房屋漏水造成其财产损失，但M50文化产业公司作为房屋的管理单位，从未接到过韩兵的报修。呼吁保护园区老建筑，对保护园区作出一定贡献的人员众多，不止韩兵一人，韩兵夸大了其对园区所作的贡献，园区的发展是M50文化产业公司自行经营及所有租户共同努力的结果。双方之间没有合作项目，不存在委托关系，M50文化产业公司从未承诺无偿提供房屋给韩兵使用。综上，M50文化产业公司不同意韩兵的诉讼请求。
原审审理中，韩兵提供如下证据：1、其对莫干山路XXX号地块建筑改造及文化环境建设、整体保护利用规划等相关事宜所进行的调研、可行性报告及改造规划概念方案；2、哈佛大学哈佛燕京图书馆出具的对韩兵将相关画作赠送该图书馆的感谢信，上述两组证据证明韩兵为莫干山路XXX号地块进行了全方位宣传，有效提升了该地块的无形资产价值；3、原上海春明粗纺厂出具的证明，证明韩兵对莫干山路XXX号地块所作的贡献，双方之间并非单纯的租赁关系，还有合作关系；4、案外人上海青曦文化传播有限公司于2012年7月4日出具的证明，证明该公司作为韩兵的楼上租客，因房屋漏水问题曾与韩兵、物业管理人员及工程人员会谈。经质证，M50文化产业公司对证据1、2真实性均不持异议，认为韩兵所做的研究，是出于学识角度，任何人都可以对M50作学术研究，故该组证据与本案无关联性；证据3原上海春明粗纺厂出具的证明与本案无关联性，M50文化产业公司与韩兵之间无任何委托关系。对证据4案外人出具的证明不予认可，不清楚其是否真实存在，双方间没有租赁关系，其出具证明的时间是2012年，此时M50文化产业公司与韩兵之间租赁合同期限已届满，韩兵占用涉案房屋不合法。M50文化产业公司提供的房屋不存在质量问题，亦无任何导致韩兵财产损失的行为。
原审审理中，韩兵向原审法院提出申请，请求由上海财瑞资产评估有限公司对其为M50文化产业公司创造的无形资产价值进行评估；请求由华辰影像对韩兵工作室内遭损毁的作品价值进行评估。对此，M50文化产业公司表示，首先，租赁期间涉案房屋内没有发生任何导致韩兵财产损失的情况，即便有损失，也与M50文化产业公司无关；其次，上海财瑞资产评估有限公司不属于上海市高级人民法院公告的鉴定人机构，而“华辰影像”名称不准确，相关信息资料无法查询。综上，M50文化产业公司不同意韩兵的评估申请。对此，韩兵表示，如因相关程序问题无法对其申请作出评估，希望法院对此予以酌定。
原审庭审后，M50文化产业公司表示放弃要求韩兵支付租金、房屋使用费及物业管理费的本诉诉请，仅要求韩兵尽快迁出涉案房屋。同时，针对反诉，M50文化产业公司从本案实际情况及妥善解决当事人间纠纷考虑，自愿给付韩兵补偿款5万元。
原审法院认为，关于本诉，M50文化产业公司与韩兵就XXX室房屋、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。上述合同约定租期于2010年1月31日届满，故在双方未续签租赁合同的情况下，韩兵继续占用上述房屋，缺乏法律依据。双方就3楼房屋从未签订租赁合同，但韩兵使用该房至今，故应视为不定期租赁，M50文化产业公司随时可以要求韩兵迁出。据此，M50文化产业公司要求韩兵迁出上述房屋的诉请符合法律规定，应予支持。韩兵存放于房屋内的物品全部搬出。庭审中，M50文化产业公司表示放弃要求韩兵支付租金、房屋使用费及物业管理费的诉请，未有不妥，予以准许。关于反诉，韩兵要求M50文化产业公司将其存放于上述房屋的财产予以返还，同上所述，韩兵在迁出房屋的同时，应将属于其的物品全部搬出，故法院对此不再重复判决。韩兵要求M50文化产业公司赔偿财产损失及补偿其为涉案地块进行保护规划而提升的无形资产价值的反诉诉请，因韩兵提供的现有证据不足以证明其待证事实，故韩兵该两项反诉诉请，缺乏事实依据，法院难以支持。现M50文化产业公司针对案件实际情况，从妥善解决纠纷角度考虑，自愿给付韩兵补偿款5万元，未有不妥，法院予以准许。
原审法院据此判决：一、韩兵应于判决生效之日起十日内迁出上海市莫干山路XXX号XX号楼X层XXX室、2层XXX室、XX号楼X层房屋，并将存放在上述房内的全部物品搬出；二、对韩兵要求M50文化产业公司赔偿财产损失的反诉请求不予支持；三、对韩兵要求M50文化产业公司补偿其为上海市莫干山路XXX号地块进行保护规划而提升的无形资产价值的反诉请求不予支持；四、准予M50文化产业公司在韩兵履行完毕上述迁出义务之日给付韩兵补偿款50，000元。
原审法院判决后，韩兵不服，向本院提起上诉称：其从2002年开始为M50文化创意园区的保护、开发、后续利用与发展作出了卓越的贡献，韩兵所作的一切都应当被认定为M50文化产业公司的品牌创立者。韩兵在原审中要求法院采取证据保全措施，清点因其艺术品被扣押造成的损失并要求评估M50文化产业公司的现有商业价值，结合韩兵为此发展所做出的巨大贡献继而认定韩兵为M50文化产业公司的品牌创立者及由M50文化产业公司对韩兵进行补偿，但原审法院简单地以证据不足为由对其反诉请求不予支持有违公平正义。韩兵据此请求撤销原审法院判决，依法改判确认其系M50文化产业公司的品牌共同创立者并支持其在原审中提出的反诉请求，对M50文化产业公司提出的原审诉讼请求不予支持。
被上诉人M50文化产业公司答辩称，其为妥善解决纠纷，尽早收回房屋，避免损失扩大，所以才在原审中放弃了部分诉讼请求并提出给予韩兵5万元补偿。M50文化产业公司认为韩兵的上诉请求没有依据，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，M50文化产业公司基于其与韩兵之间就XXX室房屋、XXX室房屋约定的租赁期限已届满及双方之间就3楼房屋的不定期租赁关系主张韩兵搬离涉案房屋。根据已查明之事实，M50文化产业公司的该诉请于法有据。韩兵要求M50文化产业公司返还其被非法侵占、扣押的合法财产，鉴于M50文化产业公司并未占有、控制韩兵的财产，韩兵在搬离涉案房屋时完全可以将其财产一并搬出，故韩兵的该请求缺乏事实依据。M50文化产业公司在原审中基于房屋租赁的基础法律关系向韩兵主张权利，韩兵则以其对涉案地块的发展做出贡献为由反诉要求M50文化产业公司对其进行补偿，因韩兵提出的该主张所基于的法律关系与房屋租赁法律关系并非基于同一法律事实而产生，且韩兵在原审中提供的有关其获奖及取得相关成就的证据与M50文化产业公司应对其补偿之间没有必然的因果关系，原审法院经审理后以韩兵提供的证据不足以证明其上述反诉主张为由对其相关反诉请求不予支持并无不妥。M50文化产业公司从妥善解决纠纷的角度考虑，自愿给付韩兵补偿款5万元，可予确认。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对韩兵的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，701元，由上诉人韩兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一六年二月五日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……