湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终573号
上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙路豹汽车有限公司，住所地长沙市天心区新姚南路桂花坪街道办事处一楼。
法定代表人：谢家文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艺潼，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南日兴房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲南路599号碧水春城6栋112-113房。
法定代表人：肖爱红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：洪志强，湖南秦希燕联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡彬，湖南秦希燕联合律师事务所律师。
上诉人长沙路豹汽车有限公司（以下简称路豹公司）因与被上诉人湖南日兴房地产开发有限公司（以下简称日兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第01203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人路豹公司委托诉讼代理人鲍宇辉、王艺潼，被上诉人日兴公司委托诉讼代理人洪志强、蔡彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路豹公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，驳回日兴公司的全部诉讼请求或者发回重审。2、对一审判决第四、六项予以改判，支持路豹公司的诉讼请求。3、日兴公司应向路豹公司退还履约保证金20万元。4、由日兴公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、日兴公司向路豹公司发出的《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的函》没有合同解除的意思表示，只是要求搬离。同时，日兴公司没有提供《闲置土地调查通知书》、《闲置土地认定书》的证据，根据路豹公司提供的日兴公司向政府补缴地价和城市基础设施配套费的证据，日兴公司解除《土地租赁合同》，没有事实和法律依据。2、该涉案地块为几宗地块构成，路豹公司占有的地块并不影响日兴公司对其他宗地的开发建设，一审判决以整宗土地的投资即419211126.25元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准判决路豹公司向日兴公司赔偿损失是错误的。3、路豹公司与日兴公司签订租赁合同后，投资上亿资金修建4S店，但在经营不到1年7个月时即解除合同，路豹公司的损失得不到赔偿，显然违反了公平原则。4、从一审法院送达的开庭通知和传票来看，该案件为独任审理，但从庭审及法院送达的判决书来看，该案件改为合议制,程序违法。
日兴公司答辩称：1、一审判决认定《土地租赁合同》已于2014年12月31日解除的事实清楚、证据充分。日兴公司在2014年6月24日的函件中明确表示要求路豹公司腾空搬迁就是要求解除合同终止权利义务关系。2、日兴公司是依据合同约定，通知路豹公司解除合同，无需提供土地闲置的证据。3、一审判决认定日兴公司应当赔偿路豹公司损失的事实清楚，证据充分，但判令路豹公司赔偿的损失远远低于日兴公司的实际损失和路豹公司基于无权占有土地获得的利益。日兴公司自2015年1月1日起计算至今的实际损失高达1亿余元。4、一审判决认定日兴公司因土地开发提前解除合同的赔偿标准符合合同约定，但因路豹公司严重违约且获得巨大利益，依法不应判令日兴公司赔偿。5、合议庭组成人员不是以传票而是告知合议庭组成人员通知书形式告知当事人，且本案在2016年3月16日开庭审理前，一审法院明确告知了合议庭组成人员，因此，一审法院审理程序合法。
日兴公司向一审法院起诉请求：1、确认日兴公司、路豹公司签订的《土地租赁合同》于2014年8月15日解除；2、路豹公司立即搬迁工作及租赁土地范围内地上建筑物的清理工作；3、路豹公司赔偿逾期（均暂从2015年1月1日计算至2015年7月20日止）未搬离给日兴公司造成的损失93287649.91元（以总投入成本791013485元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，另包含误工停工损失3200000元），并按前述标准赔偿至实际搬迁工作完成之日止；4、路豹公司负担案件受理费。
路豹公司向一审法院反诉请求：1、日兴公司赔偿路豹公司因提前解除《土地租赁合同》在固定资产投入方面受到的经济损失1766.29万元（即3740.39万元/72个月×剩余租期34个月，剩余租期暂从2015年9月1日起计算）；2、日兴公司向路豹公司支付搬迁费100万元；3、日兴公司赔偿路豹公司因要求提前搬迁导致路豹公司可得利益损失1749.95万元（暂按月均毛利1458293元×12个月的搬迁建店时间计算）；4、日兴公司向路豹公司返还合同履约保证金20万元；5、案件受理费由日兴公司承担。
一审法院认定事实：2012年2月20日，日兴公司作为甲方与路豹公司作为乙方签订《土地租赁合同》，日兴公司将其位于长沙市天心区桂花坪街道日兴房地产“D”地块20亩土地出租给路豹公司用于建设经营捷豹路虎4S店。合同主要内容有：1、甲乙双方在签订此协议，并由乙方向甲方在7天内支付人民币20万元定金之后，且乙方与湖南恒跃通汽车贸易有限公司签订的原“比亚迪4S店”转让协议生效之后，即为此土地已出租给乙方。乙方有权据此进行勘探设计及其它行为，甲方应予以配合；2、租赁期限为6年，从2012年1月1日至2017年12月31日，租赁期限到期，则本合同自行中止。甲方承诺给予乙方3个月的装修免租金期，从2012年6月8日起计算免租期。乙方在本合同生效之日起7日内向甲方交付定金20万元，租赁土地交付后，定金转化为履约保证金，于双方合同终止或者解除之日起退还；3、租金每年每亩75000元，即每年租金为1500000元。乙方每次支付租金及其他费用前，甲方应向乙方出具正规发票，否则，乙方有权拒绝付款且不承担延期付款的违约责任；4、单方解除合同的，违约方应赔偿给守约方造成的损失。合同到期或者合同被解除的，双方权利、义务终止，乙方按现状将土地返还给甲方，甲方须退还乙方所交的履约保证金和多付的租金。乙方所有的建筑物及设备，乙方负责拆除，不能拆除的，乙方付拆除费委托甲方拆除；5、特别约定：如甲方开发需要，甲方有权单方面提前解除合同，乙方应无条件配合支持，但甲方应提前两个月书面通知乙方，乙方在收到通知后90天内无条件拆除土地上建筑物并清场。提前解除合同的期间，甲方按每年人民币300万的标准向乙方赔偿，除此外，甲方不再承担违约金及其他任何损失。但因国家规划开发要求或强制征收和建筑物违规强制拆除等情况解除合同的，甲方不予赔偿。双方还就其他内容进行了详细约定。
合同签订后，路豹公司于2012年2月23日向日兴公司支付了定金20万元并投资开办经营了捷豹路虎4S店。2014年6月24日，因需在涉案租赁土地建设“五江国际商业广场”项目，日兴公司向路豹公司发送《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的函》，催促路豹公司搬迁和清场并派人来协商合同解约相关事宜。2014年7月18日，日兴公司向路豹公司发送《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的再次函告》，催促路豹公司委派专人办理终结合同手续。2014年8月15日，日兴公司向路豹公司发送《合同终止协议》（送审稿），表示如双方一致同意2014年12月31日解除合同，则愿意退还20万元履约保证金并根据合同约定赔偿路豹公司900万元。2014年9月15日，日兴公司再次向路豹公司发送《关于长沙路豹汽车4S店抓紧搬迁的函告》，再次催促路豹公司在2014年12月31日前完成搬迁和清场工作。2014年9月19日，路豹公司向日兴公司发送《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的函复函》，表示不同意日兴公司单方面提出的赔偿意见，希望双方进行进一步协商。2014年12月3日、2015年2月9日，日兴公司分别委托律师事务所向路豹公司发送《律师函》，催促路豹公司进行搬迁。2015年1月18日，承接“五江国际商业广场”项目土方工程的湖南万力建设集团有限公司向日兴公司发送《工作联系函》，称：因路豹4S店没有搬迁，导致土方未能按计划进度开挖，现已处于半停工状态，并请尽快提供工作面，同时顺延工期、计算窝工损失。2015年1月23日，湖南万力建设集团有限公司向日兴公司发送《工作联系函》，称：因路豹4S店未搬迁，致窝工损失严重，且由于开挖基坑较深，存在安全隐患。2015年1月28日，日兴公司向湖南万力建设集团有限公司发送《工作联系函》，称：基坑开挖深度已经达到十多米深，因路豹4S店未搬迁导致支护施工迟迟不能施工，存在极大安全隐患，为了杜绝安全事故的发生，请贵司接到本函后停止进行土方开挖及外运。2015年1月29日，湖南万力建设集团有限公司向日兴公司发送《工作联系函》，请日兴公司支付误工窝工费用676000元。2015年4月25日、2015年5月26日，日兴公司分别致函路豹公司，催促搬迁。2015年5月28日，湖南万力建设集团有限公司向日兴公司发出《关于要求给予停工补偿的工作联系函》，要求日兴公司支付机械、人员误工费合计1830000元。2015年7月21日，路豹公司向日兴公司发送《请求日兴公司按实际损失予以赔偿的函》，称：对日兴公司在租赁土地上进行重大项目开发建设表示理解，并希望与日兴公司友好协商搬迁事宜，希望日兴公司以路豹公司实际损失3939.9万元为基础，折算剩余租赁期限的损失进行赔偿。2015年7月22日，日兴公司向路豹公司发生《请求日兴公司按实际损失予以赔偿的函的复函》，称对路豹公司的损失和赔偿均不予认可，并表示已向法院起诉，将按法院判决执行。
另查明，涉案“五江国际商业广场”项目用地系湖南五江轻化集团有限公司于2006年4月19日通过《股权转让合同书》从中色矿业集团有限公司、绍兴浙凯房地产开发有限公司处受让，并以日兴公司名义进行开发建设。为建设五江国际商业广场，日兴公司对此地块已直接投入本金419211126.25元，其中，包括原始购地款151362000元，拆迁款32205799.38元，调整容积率及变更土地性质地价差222015793.68元，土方施工费13627533.19元。截止法庭辩论终结前，路豹公司未腾空、搬离涉案租赁土地。
一审法院认为，日兴公司与路豹公司于2012年2月20日签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方在合同中的特别约定，如日兴公司开发需要，日兴公司有权单方面提前解除合同，路豹公司应无条件配合支持，但日兴公司应提前两个月书面通知，路豹公司在收到通知后90天内无条件拆除土地上建筑物并清场。提前解除合同的期间，日兴公司按每年人民币300万的标准向路豹公司赔偿，除此外，日兴公司不再承担违约金及其他任何损失。日兴公司因开发五江国际商业广场需要，于2014年6月24日致函路豹公司，要求路豹公司在2014年12月31日前搬迁并腾空土地，该函件应视为解除合同的书面通知，日兴公司该次致函解除合同符合双方合同约定条件，且路豹公司在收到该解除通知后并未就合同的解除提出异议，故确认双方于2012年2月20日签订的《土地租赁合同》于2014年12月31日解除。合同解除后，路豹公司还应当按照合同约定拆除地上建筑物并清场。故对于日兴公司提出的要求路豹公司立即搬迁工作及租赁土地范围内地上建筑物的清理工作的诉求，予以支持。
对于日兴公司提出的要求路豹公司赔偿损失的主张，路豹公司在收到日兴公司的解除合同通知后，未在指定期限清场，构成违约，应当承担相应违约责任，日兴公司对因路豹公司违约而停工的五江国际商业广场已投入本金419211126.25元，故判令路豹公司，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向日兴公司支付以419211126.25元为基数、自2015年1月1日起至实际清场之日止计算的损失，计算至庭审辩论终结时即2016年3月18日为26685954.47元。对于日兴公司要求路豹公司另外支付停工误工损失的主张，虽五江国际商业广场土方施工单位湖南万力建设集团有限公司向日兴公司提出了支付停工误工损失的要求，但无证据证明该费用已实际发生，故对日兴公司的该项主张不予支持。
对于路豹公司提出的要求日兴公司赔偿固定投入损失、可得利益损失、搬迁费的主张，因根据双方约定，提前解除合同的期间，日兴公司除按每年人民币300万的标准向路豹公司赔偿外，不再承担违约金及其他任何损失，故路豹公司要求日兴公司赔偿固定投入损失、可得利益损失、搬迁费的主张无事实和法律依据，不予支持。根据双方合同约定，涉案租赁土地的租赁到期日为2017年12月31日，故日兴公司应按300万每年的标准向路豹公司支付自清场次日起至2017年12月31日止的赔偿金。对于路豹公司提出的要求日兴公司退还履约保证金20万元的主张，因路豹公司拒绝清场构成违约，故其无权要求日兴公司退还该款，但该款可抵扣路豹公司应向日兴公司赔偿的损失。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、确认日兴公司与路豹公司2012年2月20日签订的《土地租赁合同》于2014年12月31日解除；二、路豹公司自判决生效之日起十五日内拆除租赁土地上的建筑物并清场；三、路豹公司自判决生效之日起十日内向日兴公司赔偿损失26485954.47元（暂计算至2016年3月18日，后续赔偿应以419211126.25元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至路豹公司实际拆除租赁土地上的建筑物并清场之日止）；四、日兴公司自路豹公司拆除租赁土地上的建筑物并清场之日起十日内按每年300万元的标准向路豹公司支付自清场次日起至2017年12月31日止的赔偿金；五、驳回日兴公司的其他诉讼请求；六、驳回路豹公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费508238元，由日兴公司负担363941元，路豹公司负担144297元；反诉案件受理费依法减半收取78917元，由日兴公司负担18251元，路豹公司负担60666元。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于日兴公司解除土地租赁合同是否因开发建设所需，日兴公司在庭审中提交了一组证据及庭后提交了17份证据予以证明。路豹公司对日兴公司证据1、2、5、6、7、8、9、10、15、16、17真实性合法性异议，且与本案有关联性，本院予以采信。证据3、证据4、证据11属于政府相关部门对五江国际商业广场项目先期开工建设工作步署的文件及会议纪要，可作为本案认定事实的依据，本院予以采信。证据12、13、14，系日兴公司为土地开工建设与案外人签订的供电及土方施工合同，与一审中日兴公司提交的案外人因土地开挖障碍导致窝工要求日兴公司赔偿损失的证据相互佐证，本院予以采信。对从网页上下载的一组证据，路豹公司不予认可，因无法核实网页内容的真实性，本院亦不予采信；对路豹公司在庭审中提交的三份证据及庭后提交的21份证据，因与本案没有关联性，本院不予以采信。根据日兴公司提交的证据，查明事实如下：涉案土地上所承建的“五江国家商业广场”项目是长沙市重大项目，日兴公司应对包括路豹公司承租的整块土地加快进度进行开发建设。2014年底，长沙市建委准许日兴公司土石方和基坑支护工程先行介入质监、安监，准许日兴公司开工建设施工。
除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，双方争议的焦点是：1、日兴公司向路豹公司发出的《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的函》能否认定为双方解除《土地租赁合同》的书面通知。2、路豹公司和日兴公司是否应向对方承担赔偿责任。
关于焦点一。日兴公司与路豹公司签订的《土地租赁合同》特别约定，如果日兴公司开发需要，日兴公司有权单方提前解除合同，路豹公司应无条件配合支持，但日兴公司应提前两个月书面通知路豹公司，路豹公司在收到通知后90天内无条件拆除土地上建筑物并清场，可见，在日兴公司对涉案土地进行开发建设时，合同赋予了日兴公司单方提前解除合同的权利及路豹公司无条件搬迁的义务。从本案查明的事实看，涉案土地上所承建的“五江国家商业广场”项目是长沙市重大项目，日兴公司应对包括路豹公司承租的整块土地加快进度进行开发建设。2014年底，长沙市建委准许日兴公司土石方和基坑支护工程先行介入质监、安监，准许日兴公司开工建设施工。因此，日兴公司要求路豹公司在此之前搬离租赁场地，解除合同是因项目开发建设所需。至于涉案土地是否属于闲置土地，不影响日兴公司根据合同约定为开发建设可提前解除合同的权利。2014年6月24日，日兴公司向路豹公司发送了《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的函》，请路豹公司在收到该函之后，在2014年12月31日前完成搬迁工作并清理租赁土地范围内地上建筑物。日兴公司作为土地出租方，主要义务是向路豹公司提供出租土地，其要求路豹公司搬迁并清理租赁土地范围内的建筑物，表明日兴公司将收回租赁土地，双方签订的《土地租赁合同》不再履行，处理结果上涵盖了解除《土地租赁合同》的意思表示。对于租赁合同而言，在承租人收回租赁标的物后，租赁合同已无法再履行。从日兴公司发函时间及要求路豹公司搬迁期限看，既符合上述解除合同的约定条件，也符合租赁合同解除的特征。因此，《关于长沙路豹汽车4S店搬迁的函》可认定为日兴公司向路豹公司发出解除合同的书面通知。根据该通知的内容，可认定双方解除《土地租赁合同》的时间为2014年12月31日。
关于焦点二。（一）路豹公司是否应向日兴公司承担赔偿责任的问题。根据租赁合同的特别约定，如日兴公司因开发需要，在提前2个月书面通知路豹公司后，路豹公司应在90天内拆除土地上建筑物并清场。在合同履行过程中，如前所述，日兴公司在2014年6月24日书面通知路豹公司于2014年12月30前搬离租赁场地，并在其后约一年的时间内就合同解除事宜向路豹公司十余次发出书面通知，但路豹公司至今没有搬离租赁场地。路豹公司拒不搬迁的行为，显然违反了《土地租赁合同》的上述特别约定，已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。虽然路豹公司租赁场地仅占开发地块的一部分，但开发项目是针对整个地块而设计，地基开挖亦是对整个项目进行基础建设，由于路豹公司未搬迁，导致整个项目基础建设在开工后停工，至今仍无法复工建设，势必导致项目建设峻工延后，投资成本收回期限延长，对于该投资成本延期收回的损失，应由路豹公司向日兴公司承担。因日兴公司要求路豹公司在2014年12月30日之前搬迁租赁场地，故该延期时间可从2015年1月1日起开始计算。一审法院以日兴公司对开发土地投入成本为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，判令路豹公司向日兴公司承担自2015年1月1日起至实际清场之日止的损失，并无不当。
（二）日兴公司是否应向路豹公司承担赔偿责任的问题。《土地租赁合同》约定，单方解除合同的，违约方应赔偿给守约方造成的损失。但同时在合同中特别约定，如日兴公司开发需要，日兴公司有权单方面提前解除合同。本案中，日兴公司解除合同的原因系开发项目的需要，虽然属于单方解除合同，但合同特别约定其可就此单方解除合同，其行为不构成违约，不属于合同约定的违约方应赔偿守约方损失的情形。《土地租赁合同》还特别约定，日兴公司如开发需要，提前解除合同的期间，按每年300万的标准向路豹公司赔偿，除此之外，日兴公司不再承担违约金及其他任何损失。因此，日兴公司因开发需要提前解除合同，路豹公司只能按提前解除合同的期限，以每年300万元的标准要求日兴公司承担赔偿责任。就日兴公司提前解除合同所作的特别约定，可见双方已充分考虑就此可能带来的风险和责任，日兴公司已尽到了提示注意义务。路豹公司作为商主体，应当预见提前解除合同对其投资及收益产生的商业风险和损失，其仍然同意按每年300万元的赔偿标准，即使有超过该标准的各项损失，也应由其自行承担。故路豹公司请求日兴公司赔偿固定投入损失、可得利益损失及搬迁费，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，涉案租赁土地的租赁到期日为2017年12月31日，故日兴公司应按300万每年的标准向路豹公司支付自清场次日起至2017年12月31日止（即提前解除合同的期间）的赔偿金。一审法院驳回路豹公司要求赔偿固定投入损失、可得利益损失及搬迁费的反诉请求，没有违背路豹公司签订合同时的真实意思表示，应予维持。
对于路豹公司请求日兴公司退还履约保证金20万元的主张，根据合同约定，该款应于双方合同终止或者解除之日起退还。因路豹公司拒不搬迁构成违约，对路豹公司不履行合同义务而又请求享有合同权利的主张，一审法院不予支持，并无不当。一审法院对路豹公司该项诉讼请求进行了审理，其判决内容包括在一审判决第六项中，并不存在漏判。
一审法院虽然告知当事人案件审理原系独任审判，但在本案一审开庭审理前，明确告知了合议庭组成人员，路豹公司对此没有提出异议，也未对合议庭组成人员申请回避，可见其对于本案审理由独任制改为合议制审理方式并无异议。一审审理保障了路豹公司的诉讼权利。且无论采取独任制还是合议制方式对案件进行审理，对案件的处理结果并无影响，一审法院审理程序没有违法。
综上所述，路豹公司上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费153147元，财产保全费5000元，共计158147元，由长沙路豹汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓小明
审 判 员 马崇国
代理审判员 李 娟
二〇一六年九月九日
书 记 员 刘沁雯