江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二商申字第010号
再审申请人［一审被告（反诉原告）、二审上诉人］：李武军。
委托代理人：徐峰，江苏东臻律师事务所律师。
被申请人［一审原告（反诉被告）、二审被上诉人］：常州广源化工有限公司。
法定代表人：朱仲清，该公司总经理。
委托代理人：徐晓明，江苏张林芳律师事务所律师。
再审申请人李武军因与被申请人常州广源化工有限公司（以下简称广源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（以下简常州中院）（2013）常商终字第31号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
李武军申请再审称：（一）一、二审法院认定双方协议有效错误。根据双方签订的厂房资产（土地）转让协议书约定，广源公司应将“东靠河，南靠三河路，西靠通达公司，北靠通达公司原广源公司的厂房车间、办公楼四周围墙”的土地均转让给李武军，围墙范围内剔除双方有特别约定的资产都应当属于转让的范围，含涉案的3亩多土地使用权，而经常州市武进区郑陆镇宁河村民委员会（以下简称宁河村委会）证实，该3亩多土地使用权不属于广源公司，据此，应当认定转让协议无效。（二）一、二审法院认定李武军在签订转让协议时明知530㎡办公楼、416.09㎡车间不能办理产权，认定事实错误。一、二审以建设工程规划许可证、土地使用权证属于公开信息为由推定李武军在签订协议时明知530㎡办公楼、416.09㎡车间不能办理产权，而双方签订的厂房资产（土地）转让协议是根据广源公司厂区现状情况对转让范围作出的约定，不能以土地使用权证具有公示力替广源公司推卸责任，530㎡办公楼、416.09㎡车间不能办理产权的后果，应当由广源公司承担责任。（三）一、二审判决李武军承担违约责任，支付自2010年7月8日起至付清之日止以1983241元为基数按银行同期同类贷款利率支付利息是错误的。李武军已经支付广源公司258万元，即使不考虑后来广源公司退回的150万元的性质，因双方此后未另行约定付款时间，广源公司在诉讼之前并未向李武军催要，故李武军不存在逾期付款的违约的情形。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。
本院审查查明：2009年4月10日，经常州市武进区郑陆镇司法所工作人员沈中才执笔，广源公司与李武军签订一份厂房资产（土地）转让协议，其中广源公司为转让方、受让方为李武军开办的常州市武进区焦溪歆力塑胶拉管厂（以下简称溪歆拉管厂），双方约定“转让方将地址座落为：东靠河，南靠三河路，西靠常州市通达医疗器材有限公司（以下简称通达公司），北靠通达公司的原广源公司的厂房车间、办公楼（除靠三河路西侧二间店面房外）四周围墙，围墙西、北与通达公司共有：包括厂区内土地、现有水电设施一并转让给受让方所有”，协议载明：（1）转让价为308万元，具体给付期限为：协议签字即日支付50万元，2009年5月10日前支付208万元、12月31日支付50万元。（2）协议签字后转让方在一个月内清场搬离完毕，并及时提供相关房屋资产建设工程规划许可证、土地使用权证等相关手续，约集双方办理交接手续，今后受让方如需办理房屋资产登记、土地使用权变更时，转让方积极配合，相关费用由受让方承担。（3）转让方原企业债权债务由转让方负责处理，厂区内一渔棚由转让方协调进行清场搬离，费用由转让方负担。（4）如受让方未能按约定交付转让款或逾期给付按银行同期贷款利息的双倍计算违约金，如转让方反悔，则承担50万元违约金。宁河村委会未在该转让协议上签字盖章。
协议签订当日，李武军即支付广源公司50万元。当时广源公司持有的武集用（2004）第1203741号集体土地使用权证载明：用地为工业用地，座落于焦溪中降村（现为郑陆镇宁河村），面积4359.9㎡，四至座落东靠河，南靠三河路，西靠通达公司，北靠河（河对岸是通达公司的南围墙）；武规（2006）1191号建设工程规划许可证载明：建筑面积1471.67㎡。建成后的车间、办公楼、辅房等6幢房屋未办理房产证。转让厂区的实地形态，东、西、南方位与登记相符，朝北方位原有河道，部分已被广源公司填土覆盖至通达公司南围墙处，该围墙以北为宁河村委会集体土地，面积约3亩，未办理土地使用权证，并建有约20㎡车间及锅炉房、厕所等房屋，搭建多间彩钢瓦简易房，但无建房手续。
2009年4月22日，广源公司取得建筑面积合计526.28㎡的房屋所有权证，并于同年5月7日变更至李武军开办的溪歆拉管厂名下。5月8日，李武军支付广源公司208万元。5月下旬，广源公司向李武军交付涉案厂房等，但未办理交接手续。双方在办理房产证期间，发现涉案房屋所在地块土地使用权曾于2008年8月被常州市武进区人民法院（以下简称武进法院）以（2007）武执字第2770号民事裁定予以查封，广源公司于2009年5月29日退还李武军50万元，6月1日，广源公司又退还李武军100万元。6月16日，武进法院作出（2007）武执字第2768-1号民事裁定，解除对广源公司的土地使用权的查封。双方于6月17日订立土地使用权变更协议，并于7月8日将4359.9㎡土地使用权变更至李武军开办的溪歆拉管厂名下。后广源公司要求李武军按约支付余款200万元，而李武军以广源公司未将厂区内3亩左右的土地和530㎡办公楼、416.09㎡车间转让到其名下为由拒绝付款，双方产生纷争。2009年8月、9月间，宁河村委会两次组织双方协调未果。2010年3月，溪歆拉管厂在涉案厂区投入生产，并对厂区进行改造，用预制板覆盖北围墙面全部河道，添补围墙，现争议土地、房屋均在溪歆拉管厂厂区内。广源公司催款无着，于2010年2月26日向武进法院起诉，请求判令李武军立即支付200万元，并承担自2010年6月12日起至全部给付之日止按照约定的同期银行贷款利率的双倍计算的违约金。同年3月17日，李武军提出反诉，请求判令广源公司立即将其原厂区北面从河道起至通达公司围墙之间约3亩集体土地使用权办至李武军名下，如无法办理，则按约退还李武军购买土地使用权款100万元；立即将广源公司原《建设工程规划许可证》（编号：武规（2006）1191号）中530㎡办公楼、416.09㎡车间办至李武军名下，如无法办妥，则广源公司应退还李武军房款50万元；立即将转让给李武军的房产、场地清理后交付李武军，并向李武军支付2009年5月11日起向他人收取的房屋租金18359元。
一审诉讼中，广源公司于2010年7月7日将厂区内的锅炉等设备拆除、搬迁清场完毕。2010年8月11日，双方办理相关用电过户手续。对于武规（2006）1191号建设工程规划许可证中涉及的530㎡办公楼、416.09㎡车间未能办理房屋所有权证，常州市武进区房地产管理处于2012年7月4日出具回复函：一、上述两幢房屋不符合房屋安全使用要求，现申请人如需出具鉴定报告，可到我处安全鉴定所申请；二、因上述两幢房屋无法提供房屋竣工验收备案证明，也不符合安全使用要求，因此不能办理房屋所有权证。
另查明，2009年5月11日起，广源公司将涉案房屋出租，向承租人收取房屋租金16759元。
武进法院审理后认为，广源公司、李武军双方签订的厂房资产转让协议是其真实意思的表示。依照法律规定，房屋等不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，广源公司向李武军转让的资产中，有权属登记的土地、房屋的转让行为合法有效。因双方订立的“厂房资产（土地）转让协议”未明确转让房屋、土地面积及计算价格，仅以308万元为整体转让价格，将有权证的土地、房屋及未办理登记的土地、房屋的财产受益权，一并转让。关于李武军辩称广源公司应将约3亩的土地使用权转让登记其名下及530㎡办公楼、416.09㎡车间应办理房产证的意见。因转让协议中已载明相关房屋资产建设工程规划许可证、土地使用权证等变更、转让手续的办理事项，而上述两证属公开信息，交易当事人应履行审慎的注意义务，了解相关资产的权利状态。经审查，可以认定协议签订及交易过程中，李武军对广源公司持有集体土地使用权证的登记范围及厂区内有3亩左右的土地不在登记的情况已经明知。李武军在履行协议过程中，发现并明知上述房屋存在瑕疵后，仍继续履行，又对厂区房屋进行大量改造。经释明后，李武军仍不主张解除合同或请求认定合同无效。故应认定双方的转让合同存在部分瑕疵，但该转让李武军是接受的。李武军以土地及房屋存在瑕疵为由主张降低价款，不予采信。
另外，协议履行过程中，广源公司还曾向李武军返还150万元。针对该150万元，根据李武军陈述及其提交的反诉状，李武军认为50万元是530㎡办公楼、416.09㎡车间未办理房产证的退款，100万元是3亩左右的土地无法办证的退款，该意见与李武军陈述，转让时双方土地按每亩地15万元、房屋按每平方米为1000元计价，有较大冲突，加之双方未就退款事宜达成书面协议，合同未发生变更，综合本案所涉集体土地使用权在转让时已被查封导致无法办理变更登记，以及广源公司剔除权利瑕疵本院解除查封后双方办理相关变更登记等情况，应认定该150万元系广源公司为履行转让协议所作的一种保证，广源公司提出该150万元是作为继续履行转让协议诚意金意见，依法予以采信。
综上，广源公司已按约履行交付义务并协助李武军办理集体土地使用权和房屋所有权变更登记，李武军也应按协议约定履行相应的付款义务，广源公司主张李武军支付转让款200万元理由正当，依法予以支持。
关于逾期付款违约金问题。所涉转让协议对逾期支付转让款作了约定。考虑到相关厂房交付，李武军虽然于2010年3月进场，但广源公司直到2010年7月7日才清场完毕，转让资产的移交义务应认定广源公司此时完全履行完毕，之后李武军拒绝付款方构成逾期。对于计算的标准，双方约定按银行同期贷款利息的双倍计算，结合双方诉辩意见，同时为衡平双方利益，依法对违约金调整为按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
关于租金问题。本案所涉的转让协议中虽然没有约定相关房屋租金的收取等事项，但该协议载明广源公司应在一个月内清场搬离完毕，依法认定广源公司在2009年5月11日以后向本案所涉房屋承租人收取的租金16759元应返还给李武军，李武军要求广源公司返还已收租金16759元的部分主张，理由充分，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十六条之规定，判决如下：李武军于判决生效之日起三十日内向广源公司支付转让款200万元，并承担该款自2010年7月8日起至付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；广源公司于判决生效之日起三十日内返还李武军租金款16759元；综合上述一、二项，李武军于判决生效之日起三十日内支付广源公司人民币1983241元，并承担200万元自2010年7月8日起至判决给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；驳回广源公司其余的诉讼请求；驳回李武军其余的反诉请求。李武军不服该判决，向常州中院提起上诉。
常州中院二审认为，本案的争议焦点为：双方当事人签订的资产转让协议是否合法有效？广源公司是否已履行合同义务？李武军是否应当承担违约责任？焦点一：2009年4月10日，广源公司与李武军开办的溪歆拉管厂签订的厂房资产（土地）转让协议，系当事人真实意思表示，且在双方签订协议后及在诉讼过程中，双方均未对该协议效力提出过异议，也亦未提出过关于该协议效力的主张。从双方当事人在诉讼中所举的证据来看，并无任何否定该协议效力的证据，仅对该协议约定的内容及合同的履行情况等存在分歧，因此，该协议合法有效，依法予以确认，双方当事人均应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。焦点二：合同是确立民事主体间权利、义务的基本法律文件，不仅可以保障民事活动顺利安全的进行，更能在发生纠纷时及时、妥善地解决双方的纠纷。因此，当事人在订立合同时，不仅需要审慎选择相对人，更需要明确合同双方当事人的权利义务。而本案中，双方当事人在订立合同时，对转让标的物未能在合同中予以明确、细化，导致在合同履行过程中，双方当事人对自己的权利义务发生分歧，产生纠纷。当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，李武军以广源公司未能将3亩左右的土地使用权转让登记至其名下及530㎡办公楼、416.09㎡车间未能办理房产证为由拒绝付款，不符合合同的约定。首先，土地使用权证属于公开信息，李武军在交易时应履行审慎的注意义务，了解相关资产的权利状态。该3亩左右的土地使用权在双方签订转让协议时并未登记在广源公司名下，广源公司无权对其做出处分。李武军虽认为该3亩左右的土地系转让内容之一，但李武军的该项主张无法从双方的转让协议中得出，且李武军亦未向法庭提交证据证明这一事实。因此，广源公司未将该3亩左右的土地使用权转让登记至李武军名下并不违约。其次，双方在转让协议中约定广源公司及时提供相关房屋资产建设工程规划许可证，此种约定表明，在签订转让协议时，双方均明知该530㎡办公楼、416.09㎡车间并未办理房产权证，双方之间的财产转让是一种实物现状转让，协商确定的价格也是基于部分房产未办理产权证这一事实。目前，上述房屋不能办理产权证，并不能表明广源公司违约。因为，在转让协议中并未约定上述房屋需要达到符合办理房屋产权证的条件。而且李武军亦无证据证明广源公司在签订协议时曾承诺该房屋达到符合办理产权证的条件。综上，广源公司在转让协议签订后，已履行交付义务、协助李武军办理集体土地使用权和房屋所有权变更登记的义务且已清场完毕。一审法院判决李武军支付转让款200万元，理由正当，依法予以维持。焦点三：双方确认广源公司在2010年7月7日清场完毕，履行协议约定的义务。此后，李武军应当依约付款，否则即构成违约。双方在转让协议中约定“如受让方未能按约定交付转让款或逾期给付按银行同期贷款利息的双倍计算违约金”，该约定明确违约金的计算标准，一审法院为衡平双方利益，将违约金调整为按银行同期同类贷款计算的利息损失，并不违法，依法予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：（一）李武军与广源公司签订的厂房资产（土地）转让协议，是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。该转让协议关于“东靠河，南靠三河路，西靠通达公司，北靠通达公司的原广源公司的厂房车间、办公楼（除靠三河路西侧二间店面房外）四周围墙，围墙西、北与通达公司共有：包括厂区内土地、现有水电设施一并转让给受让方所有”的约定，其中“四周围墙”明确约定转让的是属于广源公司的“厂区内土地”，并非指“四周围墙”范围内属于宁河村委会的3亩多土地使用权的土地，且宁河村委会不是在该转让协议的转让方，亦未同意广源公司将该土地使用权转让给李武军，李武军认为广源公司转让其“四周围墙”范围内的土地包含宁河村委会的3亩多土地，广源公司将该土地使用权转让给李武军，与事实不符。李武军据此认为该转让协议无效，其理由不能成立。（二）本院审查中，李武军确认，双方所订厂房资产（土地）转让协议是根据广源公司厂区现状情况对转让范围作出的约定，对于未办理房产权证的530㎡办公楼、416.09㎡车间，该转让协议只是约定广源公司及时提供相关房屋资产建设工程规划许可证。该事实表明，李武军在签订转让协议时已经知道530㎡办公楼、416.09㎡车间未办理房产权证的事实，双方的转让价格也是基于部分房产未办理产权证这一事实而确定的，且转让协议约定，李武军如需办理房屋资产登记、土地使用权变更时，广源公司应积极配合。现530㎡办公楼、416.09㎡车间不能办理产权证，并不是因为广源公司违约，而是政府主管部门提高相关标准，且李武军已对上述办公楼、车间进行改造所致，故李武军要求广源公司承担责任，缺乏事实和法律依据。（三）转让协议签订后，李武军给付广源公司转让款258万元，剩余50万元未付。因涉案土地被查封无法变更到李武军名下，广源公司退给李武军150万元，以表明履行转让协议的诚意，但转让的土地解除查封并变更登记到李武军名下后，李武军既未将150万元返还给广源公司，又未明确不再履行转让协议，而广源公司已履行交付义务、协助李武军办理集体土地使用权和房屋所有权变更登记的义务，且于2010年7月7日清场完毕，李武军应当按约付款而未付款，构成违约，应当承担违约责任。广源公司主张以银行同期贷款利息的双倍计算违约金，一、二审法院为衡平双方利益，将违约金调整为按银行同期同类贷款利率计算利息损失，已充分照顾李武军，李武军该项再审申请理由，不能成立。
综上，李武军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回李武军的再审申请。
审 判 长 武 孙
审 判 员 刘嗣寰
代理审判员 蒋 蕾
二〇一四年九月十五日
书 记 员 孙 婧