广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1133号
上诉人（原审被告）：肇庆市东盛房地产开发有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：冼志轩，该公司总经理。
委托代理人：刘华君、彭嘉裕，、实习律师。
被上诉人（原审原告）：高珊，女，汉族，身份证登记住址深圳市宝安区龙井，公民身份号码×××0080。
委托代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。
上诉人肇庆市东盛房地产开发有限公司（以下简称“东盛公司”）因与被上诉人高珊商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年9月19日，高珊与东盛公司司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013091953257656），约定高珊购买东盛公司开发的位于肇庆市端州区星湖大道116区东侧（现地址为肇庆市端州区泰湖路2号）东盛名苑第10幢6层02房商品房一套，该商品房建筑面积113.48㎡，其中套内建筑面积86.65㎡，分摊建筑面积26.83㎡；按套内建筑面积每平方米7550.01元，总金额654208元（人民币，下同）；合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2013年10月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决的原因导致延迟交楼的，不视作违约，交付使用期限因此而按工程进度实际情况顺延；3、市政大规模调整及政府重大政策改变、政府配套设施安装延误及其他出卖人不可控制的因素；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按买受人累计已付款额的5‰向买受人支付违约金，合同继续履行。如果买受人因合同第十一条的“买受人原因”情况下导致出卖人未能按期交楼的，出卖人无须支付违约金给买受人；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人发出交楼通知后30日内办理收楼手续；如由于买受人联系地址、联系电话变更未通知出卖人，致使出卖人的交楼通知书不能送达买受人的，物业公司有权从出卖人通知买受人之日起计收物业管理费。合同签订后，高珊按约定支付房款654208元，东盛公司亦向高珊出具了发票。高珊因东盛公司一直没有向其交付商品房，遂于2016年2月16日向该院提起诉讼，要求东盛公司支付延期交楼违约金。
另查明：东盛公司开发的肇庆市端州区星湖大道116区东侧东盛名苑第10幢商住楼于2013年10月18日竣工并经五部门即建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格，至今未办理竣工验收备案登记手续。
高珊起诉请求判决：1、东盛公司向高珊支付逾期交楼的违约金共计84392元（以购房款总数654208元为基数，从2013年10月31曰暂计至2016年1月19日，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后的违约金按照每月千分之五计算，之后的违约金按照每月千分之五计算至实际交付之日止）。2、本案受理费由东盛公司承担。
原审法院审理认为：高珊、东盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。
关于诉讼时效问题。虽然双方约定的交楼时间为2013年10月30日，但案涉商品房至高珊起诉时尚未办理竣工验收备案登记手续，也未交付高珊使用，东盛公司逾期交楼的违约行持续至今，因此高珊的起诉并未超过诉讼时效。
关于东盛公司是否存在延迟交楼违约行为，如延迟交楼应承担什么违约责任的问题。根据合同约定，商品房的交付要符合两个条件，1、东盛公司应当在2013年10月30日前将具备经验收合格；2、东盛公司在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案中，案涉之商品房虽在2013年10月18日竣工并经综合验收合格，但至高珊起诉时仍未办理竣工备案手续，故该院认定案涉之商品房至高珊起诉时仍未达到约定的交付条件，东盛公司存在延迟交楼的事实。而且没有证据显示东盛公司延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故东盛公司已构成违约，理应承担违约责任。根据合同约定，延迟交楼的违约责任以违约金的形式承担，至于违约金的计算，从2013年10月31日至高珊起诉时，东盛公司已逾期交楼838天，根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的相关约定，逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金，逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的5‰计付违约金。对于逾期不超过90日的部分违约金，因计算标准符合法律规定，该院予以确认；对于逾期交楼超过90日部分的违约金，高珊要求逾期超过90日的部分违约金以已交付的房价款按月5‰计付，实际上是请求调增逾期超过90日部分违约金，由于逾期交楼超过90日部分违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，以致约定的违约金低于因违约造成的损失，损害了买受人的合法权益，亦有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，该院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整，高珊主张以已交付的房价款按每月5‰计付较为合理，该院予以采纳，即逾期交楼超过90日部分的违约金以已交付的房价款按每月5‰计付。综上，高珊要求东盛公司支付逾期交房的违约金84392元（以购房款总数654208元为基数，从2013年10月31日计至2016年1月19日，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后的违约金按照每月千分之五计算）以及2016年1月19日之后的逾期交房的违约金按照每月千分之五计算至实际交付时止的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：东盛公司应在该判决生效之日起七日内向高珊支付逾期交房的违约金84392元（上述违约金已计至2016年1月19日，之后的违约金以已交付的房价款654208元为基准，按每月5‰支付至商品房交付之日止）。本案受理费955元（高珊已预交），由东盛公司负担。
上诉人东盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、当事人之间的合同合法有效，应当按合同约定的违约责任条款执行，违约金为9159元。二、一审判决直接违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，挑战最高人民法院司法解释的权威性，是越权的和违法的判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定违约金数额。逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该《解释》已经明确规定了逾期交付使用房屋的损失计算方法，一审却不遵照执行，而是故意违反司法解释的规定，毫无根据地自行决定按每月5‰的标准计算违约金，明显是越权的、违法的。东盛公司要求二审法院解决两个问题：一、最高法院的司法解释是否应当遵照执行？二、一审判决东盛公司按照已交付的房价款按每月5‰计付违约金，依据何在？一审对这两个问题的处理是完全错误的。三、双方约定交楼时间为2013年10月30日，至高珊提起本案诉讼，已经超过诉讼时效期间，应驳回高珊的诉讼请求。请求：1、撤销（2016）粤1202民初383号民事判决第一项，依法发回重审或者改判东盛公司向高珊支付违约金9159元。2、判决东盛公司和高珊按责任比例承担本案的诉讼费用。
上诉人东盛公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人高珊答辩称：一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审依法维持原判。1、一审认定“逾期超过90日部分违约金低于违约造成的损失”，属于根据事实，对损失进行自由裁量的权限。2、一审认定“由于逾期交楼超过90日部分违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，……有违公平原则”适用法律正确．3、东盛公司提供的《商品房买卖合同》属于格式合同，其中第九条第2款存在无效的情形，理应予以变更和撤销。
被上诉人高珊除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，东盛公司对其逾期交楼的事实及逾期90天内的违约金计算均没有异议，仅对逾期交楼90天以上的违约金计算有异议。因此，本案二审争议的焦点是：1、高珊的起诉是否超过诉讼时效期间，应否受法律保护问题；2、逾期交楼90天以上的违约金的计算标准问题。
关于高珊的起诉是否超过诉讼时效期间，应否受法律保护问题。虽然双方约定交楼时间为2013年10月30日，但东盛公司至高珊起诉时尚未办理案涉商品房的竣工验收备案登记手续，也未交付房屋给高珊使用，东盛公司逾期交楼的违约行存在持续性，而且一直持续至今，因此高珊的起诉并未超过诉讼时效。东盛公司主张高珊的起诉超过诉讼时效期间，理据不足，本院不予支持。
关于逾期交楼90天以上的违约金的计算标准问题。涉案商品房双方约定交楼时间为2013年10月30日，但至高珊起诉时尚未办理竣工验收备案登记手续，也未交付高珊使用，东盛公司逾期交楼的违约行为一直持续至今，因此，东盛公司应承担逾期交楼的违约责任。虽然双方合同约定逾期90天以上的，违约金按照买受人累计已付款额的5‰计算，但是在出卖人逾期交楼并且买受人选择继续履行合同的情况下，如果以合同约定计算违约金，无论何时交楼，违约金均为固定金额，不能起到督促违约方尽快履行合同的目的，明显低于因违约造成的损失，也违背公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，高珊主张以已交付的房价款按每月5‰计付违约金，对应的金额相当于银行借款利息金额，可视为违约造成的损失，其主张符合上述法律规定。综上，原审采纳高珊主张的以已交付的房价款按每月5‰计付违约金，即逾期交楼超过90日部分的违约金以已交付的房价款按每月5‰计付，并无不当，本院予以维持。东盛公司要求按照合同约定支付违约金，理由不成立，本院不予支持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。东盛公司的上诉主张，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1910元，由肇庆市东盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年九月十二日
书 记 员 赵崇轩
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