浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终708号
上诉人（原审被告）：湖州新华置业有限公司，住所地湖州市吴兴区凤凰路137号国际贸易大厦十七层。
法定代表人：马建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴根平，浙江六和（湖州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金倬奇，男，1980年8月14日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
被上诉人（原审原告）：莫炎，女，1989年7月31日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘泉生，浙江汉本律师事务所律师。
上诉人湖州新华置业有限公司（以下简称新华公司）因与被上诉人金倬奇、莫炎商品房销售合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初7371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
新华公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回金倬奇、莫炎的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由金倬奇、莫炎负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。一、1.双方签订的《商品房买卖合同》附件八约定：补充协议第八条约定“该商品房竣工验收合格后交付时，若该商品房存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题。出卖人承担及时修复责任，但不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务。”因此，房屋部分窗台、墙面即便存在瑕疵问题也不影响房屋的交付。2.本案中金倬奇、莫炎以房屋存在质量问题拒绝交接房屋，但根据新华公司提供的照片显示渗水集中在窗台、阳台处，金倬奇、莫炎长期疏于对房屋的管理，导致雨水进入室内，不能举证证明是房屋质量问题造成的。二、新华公司多次以口头、电话、微信、书面形式通知金倬奇、莫炎尽快办理交接手续。1.2015年4月双方签订《商品房买卖合同》，2015年5月13日将案涉房屋转登记至金倬奇、莫炎名下，此时新华公司即已督促两人办理交付手续，尽快至物业处领取钥匙和办理物业手续、缴纳物业费用。2.此后，金倬奇、莫炎多次查看房屋，但每次均以质量问题拒绝在交房单上签字，而新华公司在双方沟通过程中均要求金倬奇、莫炎办理交房手续，房屋质量问题不影响房屋交接。3.一审法院对庭审中双方关于交房沟通的事实均未认定，错误认定在2016年12月9日前案涉房屋不具备交房条件，新华公司未履行通知交房义务。三、一审法院关于逾期交房的起算时间是错误的。即便一审法院不认可新华公司多次催促金倬奇、莫炎办理交房的事实，但2015年5月13日双方办理产权登记手续，金倬奇、莫炎直至当年9月10日才付清房款，所以在付清房款前新华公司是不可能将房屋交付给金卓奇、莫炎的。综上，新华公司不应承担相应的违约责任。
金卓奇、莫炎答辩称：1.新华公司认为房屋质量问题不影响商品房买卖，所以不能成为拒绝交房的理由是不成立的。因为商品房买卖合同的内容是属于格式条款，没有任何法律效力。因为合同文本上文字模糊不清，内容无法识别。2.格式条款的内容是违背《合同法》规定的，这样的条款应当向金倬奇、莫炎进行提示说明。实际上新华公司没有向金倬奇、莫炎进行任何说明，故意将模糊不清的合同条款让金卓奇、莫炎签字。且从内容上看，也是违背《建筑法》第六十六条、《合同法》第一百四十八条、国家工商总局制定的司法文本第12条的相关规定，所以新华公司所说的质量问题不影响交付是与法律不符的。根据双方所签合同第十二条的约定，房屋交付时新华公司应向金倬奇、莫炎提供商品房住宅质量保证书和使用说明书，至于他们提到的渗水不是房屋质量问题，是由谁造成的应该由新华公司举证。2.新华公司有关发过多次通知的说法与事实不符。该公司至今只发过一次通知，而且也是在向消费者协会投诉后才发的通知，也不符合交付条件，合格证和保修证书都没有，所以该事实不能成立。房屋不符合交付条件，质量也不符合要求，所以逾期交房的时间认定也是错误的，应该是2018年12月16日。
金倬奇、莫炎一审诉讼请求：1.新华公司立即将天元颐城尊座3幢3006室、3幢3006室-2房屋交付给金倬奇、莫炎；2.新华公司支付金倬奇、莫炎逾期交房违约金278267元（自2015年9月11日起暂计算至2017年10月20日，要求计算至实际交付之日止）；3.本案诉讼费由新华公司承担。
一审法院审理查明：2015年4月1日，金倬奇、莫炎与被新华公司签订商品房买卖合同，约定金倬奇、莫炎向新华公司购买其开发的天元颐城尊座3幢3006室、3幢3006室-2房屋，房屋总面积213.56每平方，总价款1804582元。合同约定付款方式为合同签订之日支付首期房款1204582元，剩余购房款600000元在合同签订之日由买受人与出卖人指定的银行办理完毕相关贷款手续。金倬奇、莫炎于合同签订当日支付了购房款1204582元。2015年5月13日，上述房屋完成产权变更手续，登记到金倬奇、莫炎名下。2015年9月10日，中国建设银行城中支行发放房屋贷款600000元，金倬奇、莫炎付清了剩余购房款。2015年5、6月份，金倬奇、莫炎在入室查看房屋时，发现涉案房屋墙面多处有渗漏现象。后金倬奇、莫炎与新华公司销售部门联系，新华公司于2015年7月至8月期间确认系因外墙开裂引起的渗水问题并相应进行了维修。此后，因房屋渗水漏水问题未能解决，双方就房屋渗水维修多次进行协商。2016年5月18日，因双方协商未果，莫炎向湖州市消费者权益保护委员会进行投诉，要求其进行调解，要求卖方对漏水渗水问题作出维修方案，并赔偿买方相关损失。经调解，双方于2016年8月18日达成维修方案；此后，新华公司着手对涉案房屋进行维修。2016年12月6日，新华公司发函告知金倬奇、莫炎已按照维修方案完成维修，可以验收房屋并于2016年12月9日前办理交房手续。后双方协商未果，以致纠纷成诉。
上述事实，由双方提交的商品房买卖合同、消费者投诉登记表、通知函、维修单、产权信息登记表等证据并结合双方当庭陈述等予以证实。
一审法院审理认为：金倬奇、莫炎与新华公司之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。双方合同签订后，金倬奇、莫炎依约支付了全部价款，已全面履行了合同义务；新华公司作为卖方亦应合理审慎地履行合同义务，向金倬奇、莫炎交付符合合同约定的房屋。卖方未能全部履行合同，买方可以主张违约责任。双方于2015年5月13日办理了产权登记，金倬奇、莫炎依法取得购置的房屋，系涉案房屋合法所有权人。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但金倬奇、莫炎取得涉案房屋所有权后，因房屋多处渗水漏水的问题，至今无法进行装修并实际占用使用，致使金倬奇、莫炎无法全面行使其权利。因卖方履行上的瑕疵，即房屋质量问题严重影响买方正常居住使用，卖方应当赔偿买受人损失。对于损失计算的标准，金倬奇、莫炎主张按照双方合同关于出卖人逾期交房违约责任约定的标准进行赔偿，即按买受人已付房价款万分之二每日计算违约金。该院认为，双方签订的商品房买卖合同系相关主管部门监制的备案合同，系商品房预售合同；该合同对逾期交房违约责任的约定，具有敦促开发商（出卖人）预售房屋后，及时、按约开发，准时交房的作用。故其对逾期交房违约责任的约定，兼具有补偿性和惩罚性。本案双方之间系现房交易，合同签订时涉案小区已竣工验收完毕，不适宜适用预售合同违约责任的约定。该院参照双方合同逾期交房违约责任的约定，酌情调整按照银行同期贷款年利率4.6%计算。对于计算的期间，新华公司已维修完毕并通知金倬奇、莫炎方于2016年12月9日前验房，新华公司提出用技术手段检验维修结果具有合理性，金倬奇、莫炎未能在指定期间验房并提交证据证实此后尚存在质量瑕疵；故该院自金倬奇、莫炎主张日起计算到2016年12月9日止。对金倬奇、莫炎超出部分的诉讼请求，该院不予支持。另涉案房屋因渗水漏水问题，双方至今未实际办理房屋交接手续；为减少双方损失进一步扩大，减少诉争，金倬奇、莫炎诉请新华公司办理房屋交接手续，该院予以支持。综上，一审法院为正确调整民事关系，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、湖州新华置业有限公司应与金倬奇、莫炎办理湖州天元颐城3幢3006室、3006室-2号房屋交接手续，限于该判决生效之日起七日内履行；二、湖州新华置业有限公司应赔偿金倬奇、莫炎损失103532.88元（1804582*4.6%*/365*456），限于该判决生效之日起七日内清偿；三、驳回金倬奇、莫炎的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5474元，减半收取2737元，由金倬奇、莫炎负担737元，新华公司负担2000元。
二审中，新华公司向本院提交了2016年3月17日的微信聊天记录，拟证明新华公司的销售人员于2016年3月17日催促莫炎来办理交房手续所进行的联系。
金倬奇、莫炎质证认为，对该份证据的真实性有异议，日期模糊不清。即便存在，也是在一审的举证期限里应该举证而未举证的，超过举证期限。
金倬奇、莫炎二审中向本院提交了天元颐城小区住户信息表和领取房屋钥匙的蓝牙登记（打印件），拟证明金倬奇、莫炎是在2018年4月16日领取房屋钥匙的。而且到目前为止房屋仍然存在严重渗水问题。金倬奇、莫炎通过新华公司的代理人提出尽快维修，但物业公司答复要先收房，再把问题一次性解决。金倬奇、莫炎被迫无奈在房屋问题没有解决的情况下于2018年4月16日收房。但新华公司没有履行承诺，渗水问题至今没有修复。
新华公司质证认为，上述两份材料是复印件，故对真实性、合法性和关联性均有异议。金倬奇、莫炎从2015年开始到现在，在长达三四年的时间每次看房屋都领取钥匙，但均拒绝办理交付手续。所以并不是说金倬奇、莫炎在2018年4月才拿到钥匙，而是他们不肯领取。
本院经审查认为，新华公司提交的是微信聊天记录的手机截屏打印件，新华公司应当提供原始载体（手机）予以核对。但新华公司二审中明确表示该微信聊天记录来自该公司离职员工手机，现已无法提交原始载体（手机）以供核实，又不能提供其他证据予以佐证，金倬奇、莫炎对该份证据的真实性又提出异议，故本院对该份证据不予确认。对于金倬奇、莫炎提交的两份证据材料，均系复印件。因金倬奇、莫炎未提交原件，且新华公司对两份证据材料不予认可，故本院亦不予确认。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为本案二审的争议焦点为：金倬奇、莫炎迟延收房是否有正当理由以及一审判决认定新华公司逾期交房的时间是否正确。
本院认为，根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。金倬奇、莫炎与新华公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，新华公司未能提交证据证明在交房时一并向金倬奇、莫炎提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故金倬奇、莫炎拒绝交接办理房屋符合相关行政法规和合同的约定，不属于无正当理由拒绝交接房屋。根据一审法院查明的事实，新华公司已发函告知金倬奇、莫炎已按照维修方案完成维修，可以验收房屋并于2016年12月9日前办理交接手续，故一审法院将金倬奇、莫炎的逾期交房起算点计算至2016年12月9日，符合本案的实际情况。故新华公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上，新华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5474元，由新华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈国祥
审判员 朱惠明
审判员 梁 帅
二〇一八年七月十一日
书记员 谢敏飞