湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终1740号
上诉人(原审被告)：襄阳海天房地产开发有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹路长虹首府*楼201南侧门面商铺。
法定代表人：海军，该公司经理。
上诉人(原审被告)：襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司。住所地：枣阳市南城新华路***号。
负责人：刘虹霆，该公司经理。
以上二诉人共同委托诉讼代理人：丁勇，海天房地产公司员工。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄先元，湖北鸣天律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：枣阳市好百年物业服务有限公司。住所地：枣阳市襄阳路*号。
法定代表人：张杰，该公司经理。
上诉人襄阳海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）、襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司（以下简称海天丽苑分公司）因与被上诉人枣阳市好百年物业服务有限公司（以下简称好百年物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月03日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海天房地产公司、海天丽苑分公司的委托诉讼代理人丁勇、黄先元，被上诉人好百年物业公司法定代表人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海天房地产公司、海天丽苑分公司上诉请求：1.请求撤销枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2591号民事判决第一、二项，即改判上诉人不承担给付物业费及违约金责任。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人向被上诉人给付海天丽苑公司小区面积3462.65平方米的物业费73441元错误，且无事实和证据依据。1.原审法院已认定上述商业物业实际使用人是枣阳新世纪购物中心有限公司使用。2.原审法院已认定枣阳新世纪购物中心有限公司被上诉人在前期物业管理期间收取了物业费20000元。3.原审法院判决上诉人给付3462.65平方米物业费违反了合同第七条约定。4.原审法院以双方合同第七条约定，因上诉人未书面告知被上诉人，故上诉人应当对3462.65平方米的商业物业交纳物业费错误。二、原审法院对3462.65平方米酌情均从2009年12月8日计算错误。三、原审法院判决上诉人承担违约金错误。四、原审法院判决适用法律错误。
好百年物业公司辩称，1.实际使用人是在我起诉后才查明的，起诉前对方没有告知我们实际使用人。2.并不是每个小区竣工后都办理验收手续，但上诉人物业一直在使用。
好百年物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付违约金100000元；2.被告补交物业管理费280000元［一、6号楼商业：7100㎡（三层商铺）＋2000㎡（和盛酒店）=9100㎡×0.8元／㎡／月×40月（2009年5月1日—2012年9月30日）=291200元；二、3号楼和6号楼住宅、库房、10间平房：3000㎡×0.4元／㎡／月×40月（2009年5月1日—2012年9月30日）=48000元；三、1号楼1-2层商业：1500㎡×0.8元／㎡／月×12月（2011年10月1日—2012年9月30日）=14400元；共计353600元，超过280000元的部分予以放弃］、滞纳金420000元人民币；3.被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2009年5月19日，海天丽苑分公司（甲方）与好百年物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方将坐落枣阳市沙河二桥南岸海天丽苑小区商住房物业交由乙方管理。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．物业共用部位的维修、养护和管理；2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放管理；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．装饰装修管理服务；8．物业档案资料管理。第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂按如下执行（可根据实际情况另行调整）：多层住宅：0．4元／月·平方米；高层住宅：0．6元／月·平方米；办公楼：0．7元／月·平方米；商业物业：由乙方与物业使用人或业主协商议价，暂比照枣阳市财富广场商业物业的收费标准执行。物业服务费用依据枣阳市物价局核定的标准调整，实际执行价格低于市物价局核定标准的10％—15％。垃圾清运费：住户8元／月／户，商业用房按照环卫局规定的标准七折代收。物业服务费用主要用于以下开支：……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条、业主应于收房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方适当补贴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用由业主在收房时一次性交纳第一年费用，第二年起按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。第八条、停车场收费分别采取以下方式：……。第十一条、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十四条、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料和物品：1．竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程等竣工验收资料；2．设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3．物业质量保修文件和物业使用说明文件；4．业主名单、分户建筑面积等业主资料；5．每套房屋的门户进门钥匙和电开户卡。第十五条、本合同签字后，甲方应将代收的物业管理费用全部移交给乙方。第二十二条、甲方应于本合同签订之日起按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房总面积不低于国家规定。第二十三条、物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第二十七条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用每日3‰的标准向乙方支付违约金。第三十一条、甲、乙方任何一方违约，致使本合同无法履行，毁约方应向守约方赔偿违约金拾万元人民币。第三十二条、本合同期限自签订之日起至业主大会选聘新的物业管理企业止。第三十三条、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
合同签订后，海天丽苑分公司向好百年物业公司提供了物业用房。2009年12月8日，好百年物业公司员工高峰从海天丽苑分公司领取6号楼装修钥匙39套（2把／套），水表箱钥匙7套（2把／套）。2010年6月19日，海天丽苑分公司、好百年物业公司办理了6号楼22户业主、3号楼18户业主及物业等41户电表移交，并移交电费2602．26元，同时，海天丽苑分公司还向好百年物业公司移交了读卡器一套，配电房钥匙一把。2010年6月21日，海天丽苑分公司向好百年物业公司办理了海天丽景楼宇可视对讲系统移交清单。2010年7月26日，好百年物业公司员工马明武从海天丽苑分公司领取6号楼30部和3号楼5部共计35部可视电话（其中6号楼已安装29部）。2010年6月至2011年11月期间，好百年物业公司陆续向经查验装修合格的海天丽苑6号楼24户业主发放了入住房屋钥匙。2011年12月24日，马明武与海天丽苑分公司员工丁勇对电表进行了抄表，截止2011年12月23日下午5时40分，装表开始时总表底数为2969．12。2012年1月11日，海天丽苑分公司向好百年物业公司交付自动伸缩门一套、道闸一套、门楼（岗亭）、离合器钥匙，并由好百年物业公司员工马明武出具收条。2012年6月5日，好百年物业公司对海天丽苑3号楼、6号楼60多位业主应补物业服务费名单进行了公布，公布的名单里没有二被告。
2012年7月24日，张杰向枣阳市公安局南城派出所报警称：海天丽苑小区有人偷电。经派出所查明是该小区住户陈荣英丢失摩托车找物业索赔，不交物业管理费，私自更换电表，不经物业用电，物业卸其电表，派出所告知双方依法到人民法院诉讼。2012年10月1日，因好百年物业公司与海天丽苑小区业主为物业管理产生矛盾，发生争议，好百年物业公司离开海天丽苑小区，未再提供物业服务。
另查明，海天丽苑小区3号楼建设单位为海天丽苑分公司，建筑面积4436．70平方米，2009年3月取得《建设工程规划许可证》，2009年5月20日取得《建筑工程施工许可证》，施工许可证载明合同开工日期为2008年5月12日，合同竣工日期为2008年12月12日。海天丽景6号楼建设单位为海天丽苑分公司，建筑面积13580平方米，2009年12月16日取得《建设工程规划许可证》，2013年9月4日取得《建筑工程施工许可证》（注：原来发证时间为2010年1月27日，因增加建筑面积证件发生变更），施工许可证载明合同开工日期为2010年1月23日，合同竣工日期为2010年11月23日。2012年7月9日，海天丽景6号楼取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。海天丽苑1号楼建设单位为枣阳市正阳房地产开发有限公司，建筑面积11600平方米，22层。海天丽景6号楼-1层、1层、2层及靠北边单元3-7层为商业物业；6号楼3-7层剩余部分单元房为住宅，每层8户业主，共计40户。3号楼1层为车库，2-7层为住宅单元房，每层4户业主，共计24户。诉讼过程中，好百年物业公司申请一审法院向房产部门调取海天丽苑小区1号楼一、二层办理过户情况、6号楼-1层、1层、2层总面积及靠北边单元宾馆3-7层面积。经法院调查查明，海天丽苑小区1号楼未有产权登记信息；6号楼-1层面积为2404．67平方米，1层、2层面积均为2418．66平方米；6号楼靠北边单元宾馆3-7层面积合计为1270．75平方米。6号楼商业物业未有产权登记信息。
又查明，2007年6月6日，枣阳市南城砖瓦社区居委会（甲方）与襄樊海天房地产开发有限公司（乙方）签订《合作协议书》，协议约定：甲方以土地作为投入，乙方以资金作为投入，双方合作开发枣阳市新华路与砖瓦路交汇处地段（××以西、砖瓦路以北）的综合商住小区；临新华路和砖瓦路的所有门面及院内市场的二楼面积约2000平方米房屋产权归甲方所有，其余房产归乙方所有，工程全部竣工后，由乙方租赁甲方所有的房屋。海天房地产公司在租赁××南城砖瓦社区居委会上述房屋期间，2010年给付租金23万元；2011年给付租金33万元；2012年给付租金33万元。
2010年1月18日，海天丽苑分公司与李晟新签订《商品房买卖合同》，李晟新购买6号楼北单元宾馆建筑面积1409．23平方米。2008年12月至2009年11月期间，海天丽苑分公司与张黎等35人分别签订《商铺预定书》，将6号楼2层共计1360．65平方米商铺予以出售，并根据约定收取了相应的价款。6号楼-1层、1层、2层由海天丽苑分公司整体出租给枣阳新世纪购物中心有限责任公司使用，枣阳新世纪购物中心有限责任公司在租赁期间，向原告交纳了20000元的物业费；6号楼靠北边单元3-7层由李晟新开办枣阳市和盛商务酒店使用。6号楼、3号楼的住宅单元房均已售出。
还查明，2011年11月4日、2012年4月25日，枣阳市金宇华民物业服务有限公司对枣阳市财富广场邱邦厨房使用的商业物业服务费的收费标准为每月0．8元／平方米。
同时查明，2011年4月12日，襄樊海天房地产开发有限公司变更为襄阳海天房地产开发有限公司，并在工商管理部门进行了登记，注册资金1000万元。2011年6月8日，襄樊海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司变更为襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司，并领取了营业执照，无注册资金。
一审法院认为，海天丽苑分公司与好百年物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属有效，该合同对双方均有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，因6号楼处于建设过程中，海天丽苑分公司根据建设进度陆续对小区的物业现状向好百年物业公司进行了移交，包括提供了物业用房、移交了业主电表、电费、可视电话、房屋钥匙等，好百年物业公司予以接收。从双方办理移交的钥匙、电表、可视电话的数量及好百年物业公司公布的应补物业费名单可以看出，海天丽苑3号楼、6号楼住宅物业已移交原告进行管理。因6号楼办理验收手续是在2012年7月9日，海天丽苑分公司无法及时向好百年物业公司移交竣工验收资料，并且期间好百年物业公司对移交事项也未提出异议，应视为已经履行了合同约定的移交义务。海天丽苑小区6号楼-1层、1层、2层由海天丽苑分公司整体出租给枣阳新世纪购物中心有限责任公司使用，其中6号楼1层产权属枣阳市南城砖瓦社区居委会所有，2层有1360．65平方米商铺及北单元宾馆均已售出，该部分商业物业的业主及实际使用人均非海天丽苑分公司，海天丽苑分公司对该部分物业不负有交纳物业费的义务，剩余部分3462．68平方米面积的物业业主为海天丽苑分公司。根据合同第七条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”海天丽苑分公司作为商业物业的业主，按照合同约定有交纳物业服务费的义务，其与物业使用人之间的交费约定，也未书面告知好百年物业公司，故海天丽苑分公司应当对3462．68平方米的商业物业交纳物业费，物业使用人枣阳新世纪购物中心有限责任公司已交纳的物业费20000元应予扣减。因6号楼何时竣工交付使用没有明确的依据，一审法院根据好百年物业公司员工高峰从海天丽苑分公司领取6号楼装修钥匙的时间酌情从2009年12月8日起开始交纳物业费，并计算至2012年9月30日好百年物业公司离开海天丽苑小区前一日。根据合同第六条“商业物业由乙方与物业使用人或业主协商议价，暂比照枣阳市财富广场商业物业的收费标准执行”的规定，枣阳市财富广场的商业物业服务费的收费标准为每月0．8元／平方米，海天丽苑分公司应按照每月0．8元／平方米的标准交纳物业费。海天丽苑分公司未能及时缴纳，构成违约，依法应当承担违约责任。合同第二十七条“甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠缴物业服务费用每日3‰的标准向乙方支付违约金。”约定的违约金标准过高，应予核减，酌情按应交纳物业费的20％计算违约金。好百年物业公司要求海天丽苑分公司给付420000元滞纳金的诉求没有事实和法律依据，不予保护。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”海天房地产公司设立了海天丽苑分公司，该分公司领取了营业执照，海天房地产公司应当对海天丽苑分公司不能偿还部分的债务承担清偿责任。因海天丽苑小区1号楼没有产权登记信息，该幢楼建设单位为枣阳市正阳房地产开发有限公司，故好百年物业公司要求海天丽苑分公司交纳1号楼一、二层物业费的请求没有事实和法律依据，不予支持。合同第三十一条规定：“甲、乙方任何一方违约，致使本合同无法履行，毁约方应向守约方赔偿违约金拾万元人民币。”好百年物业公司于2012年10月1日离开海天丽苑小区，不再实施物业管理，是因好百年物业公司与海天丽苑小区业主为物业管理产生矛盾，发生争议，而非海天丽苑分公司违反合同规定，致使合同无法履行，并且好百年物业公司诉称海天丽苑分公司擅自更换电表、破坏物业管理秩序、擅自处分业主依法享有的物业共用设施设备的所有权和使用权、违法占用公共道路、绿地等违约行为也无充分有效的证据证实，故好百年物业公司要求海天丽苑分公司承担违约责任支付违约金100000元的请求，不予支持。海天房地产公司、海天丽苑分公司辩称的其仅是海天丽苑小区3＃、6＃楼开发建设单位，不是业主，不是交纳物业费的义务主体，好百年物业公司起诉主体不当的理由与事实不符，不予支持；其辩称的海天丽苑小区1＃楼属另一公司开发建设，拖欠好百年物业公司物业费与其无关的理由，予以认可。好百年物业公司请求合理部分予以保护，不当部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司于本判决生效之日起五日内向原告枣阳市好百年物业服务有限公司给付物业管理费73441元，并支付违约金14688元，合计88129元；二、被告襄阳海天房地产开发有限公司对被告襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司上述债务不能清偿的部分承担偿还责任；
三、驳回原告枣阳市好百年物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由好百年物业公司负担10146元，被告襄阳海天房地产开发有限公司、襄阳海天房地产开发有限公司枣阳海天丽苑分公司共同负担1654元。均于本判决生效之日起五日内交纳。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，海天丽苑分公司与好百年物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思示，合法有效。根据该合同第七条约定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”海天丽苑分公司作为商业物业的业主，应当按照合同约定负有交纳物业服务费的义务，其与物业使用人之间的交费约定，也未书面告知好百年物业公司，故海天丽苑分公司应当对其实际所有的商业物业交纳物业费。一审法院对此认定事实清楚，处理正确。海天房地产公司、海天丽苑分公司上诉称，物业费从2009年12月8日起算错误。一审法院根据好百年物业公司员工高峰从海天丽苑分公司领取6号楼装修钥匙的时间酌情从2009年12月8日起开始交纳物业费，并计算至2012年9月30日好百年物业公司离开海天丽苑小区前一日，该处理符合本案实际情况，处理并无不当。故二公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。海天房地产公司、海天丽苑分公司上诉还称判决其承担违约金错误。根据双方合同约定，欠缴物业服务费用按每日3‰的标准支付违约金，一审法院认定该约定过高，酌情按应交纳物业费的20％计算违约金，处理适当。
综上所述，海天房地产公司、海天丽苑分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1654元，由海天房地产公司、海天丽苑分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 严庭东
审判员 苏 轶
二〇一八年六月一日
书记员 徐雅楠