北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初9227号
原告（反诉被告）：李培华，男，1959年1月20日出生。
委托代理人：卿森泉，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人：乔红(原告之妻)，1959年12月27日出生，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：刘建国，男，1962年6月5日出生。
委托代理人：夏政一（被告之妻），女，1966年7月10日出生，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）李培华诉被告（反诉原告）刘建国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姚小锋独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李培华的委托代理人卿森泉、乔红、被告刘建国及其委托代理人夏政一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年4月17日下午五点，我与被告刘建国见面，商量购房事宜，我向被告刘建国和房屋中介合合万家经纪有限公司声明我名下有两套房产，不符合北京市政府规定的房屋限购政策，但是被告说这个问题好办，不成问题，有办法解决。在他们的反复忽悠下，时至当晚22:30左右，我已经很疲倦，轻信了被告的说法，稀里糊涂的与被告刘建国签署了其位于北京市昌平区×号房产的《北京市房屋买卖合同》。当晚，交给被告刘建国购房定金1万元，剩余人民币29万元于第二天上午转账给刘建国，共计交付购房定金30万元。事后，反诉思量，此事事关重大，不能按照刘建国说的去做，于是，我于合同签署次日电话通知被告刘建国和中介合合万家，此房产不再购买。鉴于本人不具备北京市人民政府办公厅《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，京政办发（2011）8号限购令中规定的购买资格，上述《北京市房屋买卖合同》根本无法履行，故诉至法院，提出以下诉讼请求：1、判令解除我与被告刘建国于2016年4月17日签署的关于购买刘建国位于北京市昌平区×号房产的《北京市房屋买卖合同》；2、判令被告刘建国返还我支付的定金30万元以及该定金自2016年4月18日起按照银行同期贷款利率计算的利息3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘建国答辩称：不同意原告的诉讼请求。买房子是原告主张要求买的，是他自己主动找中介找我看的房子的，并且签署了相关的保证书。在这种情况下我才同意卖给原告，第二天原告就说不想买房子了，刚开始我一直没有同意，但是原告同意30万元不要了并且承担相应的责任，我才同意解除协议，并且我也有相关的短信记录，并且我说我要在过完五一之后看一眼房子，主要是看一下我房子有没有损失。原告本人作为高级知识分子，说我忽悠他买房，根本不是事实。关于房屋购买资格的问题，是原告自身出现的问题，我本来就同意解除协议了，短信记录也说原告很感谢我，基于现在的纠纷，我的房屋也没有卖出去，我现在退休，而且还有贷款，原告的行为给我造成了巨大的损失，我将反诉原告要求赔偿相关的损失。
反诉原告刘建国反诉称：2016年4月17日，房地产中介合合万家约我与反诉被告李培华商量房屋买卖事宜，反诉被告签了《购房申请表》，注明离异无房及《购房资格承诺书》后，双方签订了此房的买卖合同，反诉被告于2016年4月18日上午付清了定金30万元。2016年4月18日下午，反诉被告即以阿苏卫有污染为由要求解除购房合同，因整个小汤山附近住着几十万人呢，这根本不能成为合同解除的理由，所以我开始一直没有同意，后因反诉被告一再坚持，并承诺承担违约责任，放弃30万定金，我才同意解除合同，并在中介的协调下，双方于2016年4月27日达成解约协议草案，但因反诉被告和中介之间的佣金问题没有谈拢，致使解除协议没有签字。2016年4月28日，反诉被告给我发了几次短信，确认承担违约责任，放弃30万定金，反诉被告担心以后还会承担更多的违约责任，催促我尽快签订解除协议，我答复反诉被告过完五一再说。五一过后反诉被告再没有联系我，直到2016年5月16日，我收到反诉被告的书面通知函，再次申明他不买此房了。又到2016年6月1日，我收到法院传票，针对反诉被告的起诉，我提出以下反诉请求，请求反诉被告赔偿反诉原告滞纳金87000元、房价下跌损失20万元、3个月贷款利息25260元、重新陪客户看房的交通费支出6000元，以上共计318260元及承担本案的反诉费用。
反诉被告李培华答辩称：不同意反诉原告的反诉请求。事实是反诉原告和中介公司均明知我方没有购房资格，在此情况下，中介公司和反诉原告告知我们通过离婚的方式取得购房资格，我们认为该种方式系合法形式掩盖非法目的，违反相关的政策，我们认为中介公司以及反诉原告对此应当承担相应的责任，所以我方不同意反诉原告的反诉请求。依据法律规定，定金和违约金不得同时主张，反诉原告在收取了我方定金的情况下，又主张滞纳金和相应的损失，我们认为是不符合相关的法律规定的，应依法驳回。我方认为反诉原告在本案中并没有在其反诉状中所说的损失发生，根据我方的了解，反诉原告的房屋已经出售，并且高于我方买房价格40万元，同时反诉原告在此前承诺在房屋出售后将返还我方定金，所以我方认为根据之前与反诉原告协商的情况，目前返还定金的条件已经满足，反诉原告应当退还我方定金，我方认为反诉原告在我方合同未解除之前又将房屋出售给第三方的做法是有问题的，综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2016年4月17日，原告（反诉被告）李培华与被告（反诉原告）刘建国在案外人北京合合万家房地产经纪有限公司（以下简称：合合万家公司）的居间下签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定，李培华作为买受人购买了刘建国名下的位于北京市昌平区×号的房屋，房屋所有权证编号为：X京房权证昌字第×号。合同约定价款为580万元，其中在签订合同之日买受人交付的定金为30万元，2016年4月18日，原告李培华付清了定金30万元。后原告决定不准备购买诉争房屋，双方对解除合同事宜进行了短信交流和面谈，2016年4月28日，原告李培华向被告刘建国发送短信，内容为“刘建国先生，你好，首先感谢你昨晚（4月27日）与我的会面，经过我们沟通，你我同意解除我们4月17日签署的购买你位于昌平区×号的房产，我已经交你的人民币30万元定金不予退回，你也不再追究我的其他任何责任，原合同规定的双方权力（应为权利）、责任和义务终止。请你确认上述内容并约定时间尽快签署解除合同协议”。随后，被告刘建国回复了短信，拒绝了原告的解约要求，后原告李培华再次回复短信，内容为“刘先生，通过昨天交流，感觉你还是能够理解他人的。但我不能同意你提出的解约和签约的建议，因为我们不知道这个时间有多长。我昨天已经明确表达了我的意思：尽快解除合同。我不想这件事继续打乱我们一家的正常生活。希望你理解我的心情。我们昨天已经达成一致，虽然没有签字，但不影响我们已经达成的合同不再履行，彼此之间不再承担原合同的责任、权力（应为权利）和义务的决定”。2016年5月14日，原告李培华向被告刘建国邮寄了《通知函》，该函件内容为“关于2016年4月17日我们签署的购买你位于沙顺路金科帕提欧的房产事宜，我于2016年4月18日起至今已经通过电话、微信、短信和面谈等形式，告知你不再购买。现在再次重申此决定，并声明2016年4月18日起产生的任何损失我不承担”。
另查，依据北京市的限购政策，原告李培华家庭在签署合同时并无购房资格，在买房协商过程中，决定采取离婚的方式来规避相关的限购政策，在合同附件的《家庭购房申请表》中，原告所填婚姻状况为离异，实际上当时原告并未与妻子离婚。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、通知函、快递单据、短息记录、录音证据、房屋所有权证及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告（反诉被告）李培华与被告（反诉原告）刘建国签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵循公平原则和诚实守信原则，按照合同的约定履行各自的义务。本案中，依据北京市颁布的相关购房政策，原告李培华在签署合同之日并无相应的购房资格，被告刘建国对此亦知晓。后因原告反悔，没有采取措施使自己取得购房资格，故与被告协商相关解约事宜，根据双方的短信往来和庭审中的陈述，双方并无签署书面的解约协议。2016年5月14日，原告通过中国邮政EMS方式向被告邮寄了《通知函》，被告刘建国在2016年5月16日接收了该函，根据双方提交的证据显示，在2016年5月16日之后，双方无相关协商记录。在2016年8月2日的庭审中，原告陈述，目前诉争房产被告已卖给他人，被告刘建国陈述已经在与其他购买者商谈房屋买卖事宜，根据目前的证据情况，本院认为在原告李培华向被告刘建国邮寄解除合同的书面通知函件之后，被告刘建国并无表示异议且已经与案外人接触进行卖房事宜的行为表明被告以行为表示同意解除双方签订的房屋买卖合同，因此本院认为，双方所签的《北京市房屋买卖合同》在本案法庭辩论终结前已实际解除，本院无再解除的必要，故对于原告李培华请求本院判决解除双方签署的《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告诉求被告返还定金30万元一节，本院认为，定金本身具有担保债权的性质，一方向对方支付的定金亦有确保合同顺利履行之内涵。根据庭审查明的事实及现有证据，房屋买卖合同未能履行的原因系原告李培华的购房资格问题，原告李培华在签署合同之时，明知其没有购房资格，其作为完全行为能力人，应当合理预见因其没有购房资格导致合同不能履行的可能性，应当对其签署合同和交付定金承担相应的法律责任。从本案的证据来看，在签署合同后，2016年4月28日和2016年5月14日，原告李培华分别通过发送短信和邮寄书面函件的方式表达坚持解约的意向，从现有的证据来看，被告刘建国一方并无存在违约的情况，原告一方坚持解约，应当依据定金罚则承担相应的责任，此外，双方签署的买卖合同在2016年5月14日之前仍具备履行的可能性，并非自始不能履行，原告单方要求解约，其无权要求退还作为履行合同之担保而支付的定金，故对于原告李培华要求退还30万元定金及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告刘建国的反诉请求和反诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李培华的全部诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）刘建国的全部反诉请求。
本诉案件受理费二千九百元，由原告李培华负担，已交纳。反诉案件受理费三千零三十七元，由反诉原告刘建国负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚小锋
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 李 尧