吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终981号
上诉人(原审原告)：通化融达村镇银行股份有限公司。住所：通化县快大茂镇长征路***号。
法定代表人：于海波，董事长。
委托代理人：孙慧祥。
被上诉人(原审被告)：李伟，住通化市。
委托代理人：孙婉，吉林昱诚律师事务所律师。
原审第三人：白山市合陆房地产开发有限公司。
法定代表人：李合吉，经理。
原审第三人：宋宝贵，住通化市。
委托代理人：李响，吉林昱诚律师事务所律师。
原审第三人:徐红梅，住通化市。
委托代理人：李响，吉林昱诚律师事务所律师。
上诉人通化融达村镇银行股份有限公司(以下简称通化融达银行)与被上诉人李伟、原审第三人白山市合陆房地产开发有限公司(以下简称白山合陆公司)、原审第三人宋宝贵、徐红梅申请执行人执行异议之诉一案，不服通化市东昌区人民法院（2015）东民一初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日受理，并组成合议庭进行了审理。本案二审现已审理终结。
通化融达银行一审诉称：2015年5月21日其收到（2015）东执异字第26号执行裁定书，该裁定书裁定中止对通化市体育新村3号楼1-2号、1-9号车库的执行。理由是李伟购买并占有了争议的房屋，事实是李伟没有证据证明争议房屋系合法取得。不能对抗（2013）通中民初字第139号民事判决书中判决其对争议车库享有的优先受偿权。故诉至法院，要求对通化市体育新村3号楼1-2、1-9号车库许可执行。
李伟一审辩称：其在2012年12月28日与白山合陆公司办理了商品房交易手续，并支付了相应的价款。其实际占有并使用该两个车库，对该两个车库享有合法的产权。应驳回通化融达银行的诉讼请求。
白山合陆公司一审时未到庭，亦未提交书面答辩意见。
宋宝贵、徐红梅一审时未到庭，提交书面答辩意见称：其二人与通化融达银行之间的债权数额、抵押权范围已经通化市中级人民法院（2013）通中民初字第139号民事判决所确定。其二人不认可通化融达银行的诉讼请求，并不代表承认李伟的房屋所有权。其二人只认可两类房屋所有权：一是回迁房屋，办理房屋拆迁安置手续；二是真实的交易房屋，即买受人手中持有加盖“白山合陆公司”公章的商品房买卖合同及正规的税务发票。除以上两种之外，概不认可。综上，请求法院查清事实，依法判决。
一审法院经审理查明：2012年12月28日，李伟与白山合陆公司签订商品房买卖合同，李伟购买了白山合陆公司位于通化市体育新村3号楼1-2号、1-9号两个车库，并于当日将两个车库款10万元交给该公司后取得该车库钥匙办理入住使用至今。上述房屋经该院确权，通化融达银行于2016年6月27日向该院提出撤回对上述房屋中的1-9号车库的诉请。李伟与白山合陆公司对本案争议车库的办理抵押登记于2013年8月26日。经（2013）通中民初字第139号生效民事判决书确认，白山合陆公司偿还通化融达银行借款本金455万元及利息，并对本案争议房屋享有优先受偿权。
一审法院认为：2012年12月28日李伟与白山合陆公司签订商品房买卖合同，李伟购买该公司开发的位于通化市体育新村3号楼1-2号车库并于当日将全部购房款交给该公司后取得该车库钥匙办理入住使用至今。李伟已支付全部购车库款并占有使用该车库，由于白山合陆公司的原因致使其未办理产权过户登记，李伟无过错，故李伟与白山合陆公司于2012年12月28日签订的商品房买卖合同合法、有效。该买卖在先，而通化融达银行与白山合陆公司的抵押（2013年8月26日）在后，故该院中止通化融达银行的执行符合法律规定。遂判决驳回融达村镇银行的诉讼请求；案件受理费100元，由通化融达银行负担。
通化融达银行不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其上诉理由是：1、程序违法。李伟如认为（2013）通中民初字第139号民事判决书损害其民事权利，应向作出判决的法院提起诉讼，一审法院应驳回其诉讼请求，但一审法院却作出与通化市中级人民法院生效判决相悖的判决。2、实体违法。李伟所提供的房屋买卖合同及收据的签单均是体育新村项目专用章，而非白山合陆公司的合同专用章，因体育新村项目部不具有对外签署房屋买卖合同的资格，故该房屋买卖合同不具有法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”根据上述规定，即便认定李伟与白山合陆公司的房屋买卖有效，也不能抗拒其抵押权和生效判决所赋予的对该车库的优先受偿权。
李伟二审辩称：其不清楚通化融达银行与白山合陆公司签订的借款与抵押事实，也与其无关。其在法院执行该车库时提出了执行异议，并得到支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
白山合陆公司二审未到庭、亦未提出书面答辩意见。
宋宝贵、徐红梅二审辩称，与一审答辩意见一致。
本院经审理查明：宋宝贵与白山合陆公司联合开发“体育新村”，其中1号、3号、5-8号楼由宋宝贵投资开发建设，双方约定，前述楼房归宋宝贵所有，宋宝贵享有处置权。宋宝贵在开发过程中使用“白山合陆公司体育新村项目部专用章”。2012年12月28日，李伟购买了通化市体育新村3号楼1-2号车库，并于同日与白山合陆公司体育新村项目部签订商品房买卖合同，且交纳了全部购房款5万元，合同载明“车库钥匙与签订协议一次性付款，当日交付使用”。李伟于签订合同当日取得涉案车库的钥匙并占有、使用至今。由于白山合陆公司的原因致使李伟未办理产权过户登记。本院作出的通化融达银行与白山合陆公司之间的（2013）通中民初字第139号民事判决进入执行程序后，一审法院将涉案车库予以查封，李伟提出执行异议，请求法院解除查封、停止执行。一审法院经审查后于2015年4月24日作出（2015）东执异字第14号执行裁定，认为李伟所提执行异议成立，裁定中止对通化市体育新村3号楼1-2号车库的执行。通化融达银行因不服该执行裁定而起诉。
本院认为：本院另案生效判决已经认定宋宝贵系挂靠白山合陆公司进行通化市体育新村的建设，宋宝贵多次使用了“白山合陆公司体育新村项目部专用章”，通化融达银行对李伟所持有的盖有“白山合陆公司体育新村项目部专用章”的2012年12月28日商品房买卖合同的真实性并未提出异议，只是认为李伟与白山合陆公司之间名为买卖，实为借贷，但并未提出反驳证据，故本院对该合同予以采信。李伟提供的2015年9月至2016年8月交纳电费的凭证及发票，通化融达银行对该证据的真实性亦无异议，故本院对此证予以采信。该证据能够证明李伟交纳电费的用电地址为本案诉争的车库。通化融达银行虽认为其对上述房屋享有抵押权，但并未主张李伟系以非法手段占有涉案车库，故对李伟买房、交款、签约、接收并使用涉案车库的事实予以确认。
2012年12月28日李伟与白山合陆公司体育新村项目部签订的书面商品房买卖合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。李伟支付了5万元车库款后领取了车库钥匙并占有使用至今，未办理过户登记非因李伟自身原因。鉴于前述情形，可以认定李伟对争议房屋享有足以排除通化融达银行申请强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，应驳回通化融达银行的诉讼请求。一审判决认定事实不完整，但判决结果正确，可予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人通化融达村镇银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一六年九月十二日
书记员 赵婉岑