新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵08民终1010号
上诉人（原审原告）：乔力争，男，1958年5月27日出生，住石河子市。
上诉人（原审被告）：中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司，住所地：新疆石河子市南子午路1-A1.B1.C.E.F1.G.D1号。
代表人：袁广钦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨阳，新疆君正律师事务所律师。
上诉人乔力争与上诉人中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司（以下简称移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服下野地垦区人民法院（2016）兵0801民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人乔力争、上诉人移动公司的委托诉讼代理人杨阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乔力争上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判上诉人移动公司赔偿上诉人乔力争房屋修缮费8000元、太阳能损坏费3200元、暖气费5830.44元、物业费478.5元、房租费22000元、交通费121元。一、二审诉讼费由上诉人移动公司承担。事实和理由：上诉人移动公司从2008年10月1日至2012年11月1日期间租赁上诉人乔力争的房屋，因上诉人移动公司的办公楼未完工，2012年11月双方口头协议再续租，每月付500元租金外，水、电、暖由上诉人移动公司交纳，并以交钥匙为止。上诉人移动公司实际租赁房屋至2012年12月27日，上诉人乔力争验收房屋时发现屋内十余处被损坏，双方约定上诉人移动公司支付房屋修缮费8000元，后上诉人移动公司推脱不付，并至今未向上诉人乔力争交付钥匙，也未维修房屋。一审判决认定租赁合同2012年12月27日解除错误。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人乔力争一审全部的诉讼请求。
上诉人移动公司针对上诉人乔力争的上诉答辩称：不同意乔力争的上诉请求，也不同意一审判决，一审判决无事实和法律依据。
移动公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回乔力争的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由乔力争承担。事实和理由：一、上诉人乔力争的请求已过诉讼时效。上诉人乔力争提供的录音证据不能证实其在2012年12月27日后向上诉人移动公司主张过租金，也不能证实其在两年期限内向上诉人移动公司主张过房屋修缮费，该证据也不能证实发生过诉讼时效连续中断的情形。上诉人乔力争的诉讼请求己过诉讼时效。二、两上诉人就房屋修缮费8000元始终未达成共识。租赁合同约定，对房屋及设施进行维修和保养是上诉人乔力争的义务，不是上诉人移动公司的义务，上诉人乔力争应当定期对房屋及其屋内设施进行维修保养。涉案房屋可能存在因使用而自然折旧和损耗的问题，如果有也应由上诉人乔力争自行承担，除非上诉人移动公司的人员故意损毁涉案房屋及附属设施，上诉人移动公司才承担责任，上诉人乔力争没有证据证实上诉人移动公司的员工故意损坏其房屋及设施，一审判决上诉人移动公司承担赔偿责任没有事实依据。
上诉人乔力争针对上诉人移动公司的上诉答辩称：不认可上诉人移动公司的上诉理由。
乔力争向一审法院起诉请求：1、被告赔偿房屋修缮费8000元及太阳能修缮费3200元；2、支付暖气费5830.44元（69.41㎡×21元/㎡×4年）及过水热费232元（58元×4年）；3、支付物业费478.5元（8.7元×55个月）；4、支付房屋租赁费22000元(500元×44个月）；5、支付索款损失即交通费121元。
一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，即：2008年10月1日至2012年11月30日，被告移动公司租赁原告位于第八师一三四团建筑公司3栋3单元401号房屋用作员工宿舍，2012年12月1日，双方口头约定续住一个月，租金为500元，2012年12月27日，被告移动公司的员工不再租住原告房屋，该院予以确认。
对于双方有争议的事实：原告提交录音证据一份，证明2012年12月27日至今，原告多次找被告协商房屋及其附属设施修缮事宜，诉讼时效未过，被告对该证据不予认可，该院认为，该份录音足以证实原告一直在主张权利，该院对该证据予以认定。原告提交照片八张，证明房屋及其附属设施毁损情况，被告不予认可，认为照片无拍摄时间，也无法证实是该案房屋内的设施，且原告所拍摄物品均属于易损耗物品，有使用年限，原告无法证实被告有故意毁损的行为，该院认为，原告提交的该份证据无拍摄时间，无法认定照片中毁损物品为被告租住期间造成，该院对该份证据不予认定。原告提交交通费票据六张，证明因索要房屋修缮费花费交通费121元，被告认可证据真实性，不认可关联性，该院对该证据真实性予以认定。被告提交《房屋租赁合同》（复印件）一份，证明房屋租赁期间的房屋维修义务由原告负担，原告认可该证据，但认为被告在租住期间未告知原告房屋设施需维修情况，原告是在被告交付房屋时发现房屋内设施毁损的，该院对该证据予以认定。被告提交第八师一三四团物业站出具的证明一份，证明被告未拖欠物业费及暖气费，原告认可该证据真实性，但称被告拖欠的暖气费是原告交纳的，该院对该证据真实性予以认定。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：”承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百二十条规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订的租赁合同第7.3条约定：”乙方（本案原告）应定期对房屋和设施进行维修、保养，费用由乙方（本案原告）承担。”第6.1条约定：”甲方（本案被告）应爱护并合理使用其所承租的该房及其附属设施。”第6.3条约定：”甲方（本案被告）应积极协助和配合乙方（本案原告）对房屋进行修缮。”现原告要求被告承担房屋修缮费8000元及太阳能修缮费3200元，该院认为，原告提交的录音可以证实原告多次找被告协商房屋修缮事宜，但对于房屋修缮费8000元双方始终未达成共识，但可以确定的是，被告移动公司的员工在租住期间未完全尽到合同中约定的”爱护并合理使用其所承租的该房及其附属设施”义务，在房屋及其附属设施出现异常时也未及时通知原告进行维修，导致房屋及其附属设施多处损坏，但被告移动公司的员工已于2012年12月27日搬离该房屋，距今已近四年，原告提交的照片所反映的房屋及其附属设施损坏情况缺乏客观性，现亦无法对房屋及其附属设施损坏情况进行评估，该院认为房屋修缮费用确定为6000元较为适宜。对于太阳能修缮费3200元，原告未提交证据证明，该院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠的暖气费、物业费的主张，原告未提交证据予以证明，该院不予支持。对原告要求被告支付拖欠的2012年12月1日至27日房屋租赁费500元的主张，被告辩称已将该500元给付原告，但未提交任何凭证，该院对被告的辩解不予采信，对原告的该项主张予以支持。对于原告要求被告支付2012年12月27日以后产生的暖气费、物业费、房屋租赁费的主张，原告称被告至今未向原告交付房屋钥匙，双方租赁合同关系仍存续，被告应交纳2012年12月27日后产生的暖气费、物业费、房屋租赁费，被告辩称已将房屋钥匙交付原告，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该院认为，双方签订的房屋租赁合同于2012年11月30日到期，后双方口头约定续住一个月，2012年12月27日被告移动公司的员工搬离原告房屋，双方不定期租赁合同已解除，原告要求被告交纳2012年12月27日后产生的暖气费、物业费、房屋租赁费的主张无事实及法律依据，该院不予支持。对于原告要求被告支付交通费121元的主张，该院认为，原告的请求于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。判决：
一、被告中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司于本判决生效后三日内向原告乔力争给付房屋修缮费6000元;
二、被告中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司于本判决生效后三日内向原告乔力争给付房屋租赁费500元；
三、驳回原告乔力争的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费398元（原告已预交），由原告乔力争负担333元，被告中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司负担65元，于本判决生效后三日内给付原告乔力争。
本案二审期间，上诉人移动公司未提交新的证据，上诉人乔力争提交的证据有：1、中国农业银行石河子市支行的查询表，证明2013年5月17日上诉人乔力争通过其工资卡交纳了本案所涉房屋2012年10月15日至2013年4月15日期间的暖气费1484.01元。上诉人移动公司对该证据的真实性认可，但认为和本案不具有关联性。2、上诉人乔力争的房产证，证明本案所涉房屋位于下野地镇东南5小区4栋3单元4楼1号。上诉人移动公司对该证据的真实性认可。本院对上述证据的真实性予以认定。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，根据两上诉人的上诉理由及相互答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人乔力争的上诉请求是否已超过诉讼时效；二、上诉人乔力争主张上诉人移动公司赔偿房屋修缮费8000元及太阳能修缮费3200元，支付暖气费5830.44元、过水热费232元、物业费478.5元、房屋租赁费22000元、索款交通费121元的请求能否成立。
关于焦点一，上诉人乔力争与上诉人移动公司签订的房屋租赁合同合法有效，根据查明的事实，上诉人移动公司的员工实际搬出本案所涉租赁房屋的时间是2012年12月27日，上诉人乔力争提供的录音证据证明，上诉人乔力争在此之后就租赁房屋损坏的修缮问题一直与上诉人移动公司协商解决。上诉人乔力争的诉讼请求并未超过诉讼时效，上诉人移动公司的该项上诉理由不能成立。
关于焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据该条，上诉人乔力争应对其出租房屋设施是由上诉人移动公司的工作人员损坏及造成的损失数额承担举证责任。上诉人乔力争提交的录音证据证明，上诉人移动公司的工作人员在租赁本案房屋期间确实造成了租赁房屋及设施的损坏，上诉人移动公司应对该租赁房屋承担修缮责任。因两上诉人就房屋修缮费8000元并未达成一致意见，上诉人乔力争亦不能提供证据证实房屋修缮费的数额，一审酌定上诉人移动公司承担房屋修缮费6000元并无不当。对于太阳能维修费3200元、过水热费232元，因上诉人乔力争未能提供证据证明其损失及该损失是由上诉人移动公司造成，本院对此不予支持。2012年11月30日房屋租赁期限届满后，两上诉人口头约定续租一个月，续租一个月的房租500元上诉人移动公司应当承担。因上诉人移动公司在2012年12月27日之后已不再租住上诉人乔力争的房屋，在此之后的房屋租赁费、暖气费、物业费上诉人移动公司不应承担。根据上诉人乔力争提交的证据，2012年10月15日至2013年4月15日期间的暖气费1484.01元是上诉人乔力争交纳，上诉人移动公司应承担该采暖期2012年10月15日至2012年12月27日期间的暖气费，即593.6元（1484.01元÷180天×72天）。上诉人乔力争主张交通费121元于法无据，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定部分事实不清，导致实体部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持下野地垦区人民法院（2016）兵0801民初555号民事判决第一项和第二项，即：被告中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司于本判决生效后三日内向原告乔力争给付房屋修缮费6000元;被告中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司于本判决生效后三日内向原告乔力争给付房屋租赁费500元；
二、撤销下野地垦区人民法院（2016）兵0801民初555号民事判决第三项，即：驳回原告乔力争的其他诉讼请求；
三、上诉人中国移动通信集团新疆有限公司石河子市分公司于本判决生效后三日内给付上诉人乔力争暖气费593.6元；
四、驳回上诉人乔力争的其他诉讼请求。
一审案件受理费398元，由上诉人乔力争负担326元，由上诉人移动公司负担72元；二审案件受理费920元（上诉人乔力争交纳870元，上诉人移动公司交纳50元），由上诉人乔力争负担755元，由上诉人移动公司负担165元。一、二审诉讼费相互折抵后，上诉人移动公司与上述案款同时给付上诉人乔力争诉讼费187元。
本判决为终审判决。
审判长 商 栋
审判员 胡春红
审判员 杨书钢
二〇一七年四月十日
书记员 陈梓萱