河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民二终字第34号
上诉人（一审原告）：驻马店市龙山包装有限公司，住所地驻马店市确山县龙山路北段。
法定代表人：李录山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：路未晞，河南国基律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：驻马店市国有资产经营管理有限公司，住所地驻马店市乐山路中段金港湾花园内南楼二楼。
法定代表人：邹光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂磊，河南公义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张书功，河南公义律师事务所律师。
上诉人驻马店市龙山包装有限公司（以下简称龙山公司）与上诉人驻马店市国有资产经营管理有限公司（以下简称国资公司）租赁合同纠纷一案，龙山公司于2011年8月25日向河南省驻马店市中级人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼。一审法院于2013年8月29日作出（2011）驻民二初字第29号民事判决。龙山公司、国资公司均不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日作出（2013）豫法民二终字第195号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院重审后，于2014年8月21日作出（2014）驻民二重字第02号民事判决。龙山公司、国资公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。龙山公司的法定代表人李录山、委托代理人路未晞，国资公司的委托代理人聂磊、张书功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙山公司上诉请求：撤销原判，改判支持龙山公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决龙山公司对自建房屋及构筑物损失承担30%的责任错误。国资公司提前解除合同，构成违约，龙山公司没有过错，国资公司应当对全部损失承担责任，判决龙山公司承担30%责任错误。二、一审判决不支持经营利润损失错误。龙山公司为客户生产供应塑料编织袋，2009年8月至12月五个月的销售收入是3808511.45元，2010年1月至10月十个月的销售收入是5657249.81元，这十五个月平均每天的销售收入是21035.03元。租赁合同提起解除，龙山公司至2012年3月也无法恢复生产，保守计算停产期间也有十五个月，十五个月的销售收入为9465763.5元（21035.03元′15个月′30天）。由此计算出停产利润损失9465763.5元′37%=3502332.5元。三、一审判决不支持停工搬迁期间的工人工资没有依据，显失公平。租赁合同于2010年11月被法院判决解除，但龙山公司与职工的劳动关系不能终结，从2010年11月至2011年12月的停产搬迁期间，共支付工人工资843107元，国资公司应当赔偿。
国资公司辩称：一、租赁协议出租的是16间房屋，820平方米，国资公司只承担提前解除这16间房屋的损失，对租赁协议之外的财产不应承担责任。二、龙山公司请求赔偿780万元没有依据，工人工资的证据是虚假的，龙山公司自2008年至2011年连年亏损，没有利润，龙山公司未提交帐册，不能证明其正常经营。
国资公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙山公司的诉讼请求。事实和理由：一、国资公司接收的财产中，有龙山公司租赁的16间房屋及相应设施，如变压器、配电房，电线及线路，临街办公室十间，树木及围墙等，这些都是原来的固有财产，龙山公司没有证据证明哪些财产是其合法财产。二、《资产评估报告书》不能作为认定房屋及构筑物价值的依据。驻马店市中亚资产评估事务所不具备司法评估资质；对房屋及构筑物的建设年代没有考证，仅是采纳龙山公司随意书写的年份；评估结论中列举的房屋及构筑物是还能自然使用年限的价值，不是国资公司应当赔偿的价值；国资公司接收财产时距租赁合同期满只有6个月的时间，如果要赔偿，只应赔偿这6个月的折旧费用；评估报告还把交接清单以外的财产也评估进去了。三、本案是租赁纠纷，除16间房屋外，其他财产都不在租赁范围内，与本案不是同一法律关系，不应一并解决。
龙山公司辩称：2011年国资公司在接收龙山公司自建房屋和附属物时并未提出异议。由于国资公司提前解除合同，使龙山公司投资建造的房屋、附属物、机器设备无法继续使用，应当对造成的损失予以赔偿。
龙山公司向一审法院起诉请求：1、国资公司赔偿经济损失780万元；2、国资公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2002年5月1日，龙山公司与驻马店市龙山水泥厂（以下简称龙山水泥厂）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：“龙山水泥厂租给龙山公司房屋16间，面积820平方米，供龙山公司营业使用；龙山公司每月向龙山水泥厂交纳租赁费1593.94元；双方一致同意租赁期为10年，自2002年5月1日至2012年4月30日。”龙山公司租赁后，在租赁房屋所在地的17亩土地范围内自建了厂房、办公室、职工住室等附属物。后龙山水泥厂政策性关闭进行改制，包括租赁房屋所在地的17亩土地由驻马店市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称驻马店市国资委）收回，出让给国资公司实施经营、开发，土地性质由工业用地变更为住宅用地。国资公司分别于2009年12月22日、2010年4月1日向龙山公司发出搬迁通知，要求其于2010年4月30日前将机器设备等物品迁出租赁房屋及土地。因双方就补偿损失未达成协议，2010年7月20日，国资公司向确山县人民法院提起民事诉讼，请求解除龙山公司与国资公司之间的租赁合同，龙山公司迁出承租房屋及土地。确山县人民法院于2010年11月10日作出（2010）确民初字第979号民事判决：一、确认讼争房屋的《房屋租赁协议》已解除；二、限龙山公司于判决生效之日起三十日内将机器设备等物品迁出租赁屋及土地。双方对此判决均未上诉，2011年12月23日该案已执行终结，龙山公司与国资公司进行财产交接，并制作了财产交接清单，双方均签名盖章，同时注明：1、院内所有设备全部折迁；2、以上地上附属建筑物，以驻马店中亚评估事务所出具评估报告中的数量为准。后龙山公司向确山县人民法院提起民事诉讼，请求国资公司赔偿因提前解除合同给其造成的经济损失780万元。确山县人民法院于2011年7月27日，裁定将此案移送驻马店市中级人民法院管辖。
另查明，2007年10月26日，驻马店市国资委出具驻市国资文〔2007〕100号文，委托驻马店市产权交易中心将龙山水泥厂的有效国有资产评估后面向社会公开挂牌转让。2008年1月31日，驻马店市国资委与龙山水泥有限公司签订了《驻马店市龙山水泥厂产权转让合同》，该企业评估后净资产5364万元，剥离后可转让净资产1800万元转让给驻马店市龙山水泥有限公司（主要包括生产厂区土地、房屋建筑物、机器设备、存货、债权等），驻马店市龙山水泥有限公司同意受让。其责任和义务为：优先安置原企业职工、46名工伤职工工伤保俭待遇、经甲方（驻马店市国资委）核准备案原企业债权债务等。2008年4月22日驻马店市人民政府出具驻政文〔2008〕72号文，《驻马店市人民政府关于驻马店市龙山水泥厂国有产权转让和职工安置补偿有关问题的批复》，其中第五条为：同意对龙山包装公司占用的17亩土地资产，连同南生产区土地按改制时评估价值10万元／亩（含20％工业用地土地出让金）一并出让给龙山水泥厂职工（职工自愿出资入股购买）。2008年5月10日，驻马店市产权交易中心驻市产交鉴字〔2008〕02号《产（股）权交易成交鉴证书》记载，驻马店市国资委将龙山水泥厂1800万元的产（股）权转让给张道红、李伟平等27位自然人。2009年10月16日，确山县国土资源局确国土〔2009〕140号文件，《关于协议出让原龙山水泥厂三宗土地使用权的请示》，按照市政府、市国资委的意见和确山县人民政府县长办公会议纪要〔2009〕23号，对其中编号为QSH-2009-40面积11690.5平方米（折合17.5358亩）,评估价格503.6万元、划拨土地权价251.8万元,转让给国资公司。2009年11月1日，国资公司取得确国用（2009）第131502006号土地证，并于2010年6月3日取得《建设用地批准书》。2011年8月23日，龙山公司向一审法院申请对其自建厂房、构筑物、设备、树木等进行资产评估。2011年10日31日，驻马店中亚资产评估事务所作出（2011）第046号资产评估报告书，评估结论：资产的评估价值为3803786.78元（其中：自建房屋及构筑物3742616.78元，设备40250元，树木20920元）；解除合同搬迁拆卸、安装变压器并进行线路施工，确山县电业局预算工程造价245477元，机器设备拆卸、吊装、搬运、安装费用268000元，合计4317263.78元。龙山公司主张的其他损失还包括：1、因国资公司提前解除租赁合同给其造成15个月（2010年12月至2012年2月）停产停业的利润损失3502332.5元（15个月的预计销售收入9465763.5元×37%）；2、龙山公司停产停业期间（2010年11月至2011年12月）向张景梅、陈兰英、李莲花等87名职工发放的工资843089.2元。龙山公司提交的损失共计8662685.48元，超出其起诉请求的数额780万元，对超出部分862685.48元，庭审中龙山公司自愿放弃请求。2012年3月18日，国资公司申请对龙山公司提出的提前解除合同造成15个月停产停业的利润损失3502332.5元进行司法鉴定，一审法院在办理司法鉴定程序过程中，2012年4月9日国资公司以损失应由龙山公司举证为由，申请撤回重新鉴定申请。2012年3月26日龙山公司申请对国资公司提前解除合同造成的停产停业利润损失进行司法鉴定。2012年12月17日，经一审法院司法技术处司法鉴定审查，该案缺少鉴定条件退回。
一审法院认为：龙山公司与驻马店市龙山水泥厂签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同。龙山公司租赁期间，国资公司取得了租赁房屋所在地17亩土地的土地使用权。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。国资公司应依约履行龙山公司与驻马店市龙山水泥厂签订的房屋租赁协议所约定的条款和期限。国资公司在未就合同解除权事先在租赁协议中作出约定也未协商达成一致意见的情况下，通过诉讼单方提前解除房屋租赁协议，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。国资公司提前解除租赁合同给龙山公司造成的损失应承担相应的赔偿责任。
关于龙山公司请求国资公司赔偿其自建房屋及构筑物、设备、树木等财产损失3803786.78元的问题。国资公司在执行程序中，实际接收了龙山公司自建房屋及构筑物等，且经双方当事人签字、盖章予以确认，国资公司对已接收的财物应承担相应的赔偿责任。考虑到龙山公司自建的房屋及构筑物，确在租赁协议约定的范围之外，龙山公司对损害结果的发生应承担一定责任；国资公司通过诉讼解除本案《房屋租赁协议》时，距该协议约定的租赁届满已不满两年，龙山公司的实际损失不应仅依据驻中亚资评报字第[2011]046号《资产评估报告书》，且该评估报告中涉及的变压器2台（40250元）及树木133棵（20920元），因变压器龙山公司搬迁时已拆卸带走，树木系原有之物，应予扣除。综合以上因素，龙山公司请求的自建房屋及构筑物的损失应确认为3742616.78元，龙山公司应自担30%的责任，即1122785.03元，国资公司应承担70%的责任，即2619831.75元。
关于国资公司辩称龙山公司主张的自建房屋及构筑物，大部分都是其在租赁厂房之外的17亩土地上，未经国资公司同意私自建造的问题。因龙山公司建造上述房屋及构筑物系在国资公司取得该17亩土地使用权之前，且已存在多年，原土地使用权人龙山水泥厂对此未提出异议，国资公司以此抗辩，理由不足。关于国资公司庭审中提出评估报告将其原有财产作为龙山公司财产进行评估的问题。国资公司未提供相应证据予以证明，且该《资产评估报告书》中评估的房屋及构筑物，建成时间均在2002年龙山公司与龙山水泥厂签订《房屋租赁协议》之后，故该辩称不能成立，不予支持。
关于龙山公司请求国资公司赔偿其搬迁、安装费用513477元的问题。该费用系龙山公司的租赁合同到期或终止后，必将发生的费用，不应认定为龙山公司的损失，故对该请求，不予支持。
关于龙山公司请求国资公司赔偿其利润损失3502332.5元的问题。对该利润损失，龙山公司虽然申请司法鉴定评估，但因其未能提供司法鉴定评估所需的相关资料，司法鉴定评估不能实施，其亦未提供支持其请求的相关证据，故对该请求不予支持。
关于龙山公司请求国资公司赔偿其停产停业期间发放的职工工资843089.2元的问题。龙山公司未提供充分证据证明其停产停业的确切起止时间，亦未提供证据证明工资表上所列人员与龙山公司具有劳动关系，故对该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、限国资公司于判决生效后十日内赔偿龙山公司自建房屋及构筑物的财产损失2619831.75元；二、驳回龙山公司其他诉讼请求。诉讼费66400元，龙山公司负担47284元，国资公司负担19116元；鉴定费33000元，由国资公司负担。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：
1、龙山公司于2011年8月25日起诉时主张的损失780万元包括四项，一是驻中亚资评报字【2011】第046号资产评估报告书确定的房屋建筑物、地上附属物和机器设备3803786.78元；二是拆卸、安装变压器并进行线路施工的费用245477元；三是设备拆卸、吊装、搬运、安装的费用268000元；四是15个月的停业利润损失3502332.5元。四项共计7819596.28元，龙山公司放弃19596.28元，主张780万元。
本院发回重审后，龙山公司增加了一项诉讼请求，即龙山公司停产停业期间（2010年11月至2011年12月）向87名职工发放的工资843089.2元，但诉讼请求总额不变，超出部分从停业利润损失中扣减，即停业利润损失=7800000-3803786.78-245477-268000-843089.2=2639647.02元。
2、驻中亚资评报字【2011】第046号资产评估报告书显示：“本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了询证及市场调查，对委估资产在2011年10月20日所表现的评估价值作出了公允反映。经评定估算，委托评估的资产在2011年10月20日所表现的评估价值为3803786.78元。”“此次评估范围和对象是驻马店市龙山包装有限公司在租赁土地上建造的房屋建筑物、地上附属物和购置的设备。建筑物包括厂房、办公室、职工住房、仓库、配电房、水池、车棚、花坛、地坪、围墙、卫生间等；地上附属物为水井、下水道、电缆线路、水管、树木、电线杆等；设备为变压器。”“房屋及构筑物3742616.78元，设备40250元，树木20920元。”
3、一审法院第二次审理本案时，国资公司提交了龙山公司2008年至2011年四年的年检报告书，该四份报告书显示，龙山公司2008年亏损426638.58元，应付职工薪酬317645.23元；2009年亏损602426.19元，应付职工薪酬331510.67元；2010年亏损1108811.07元，应付职工薪酬324915.47元；2011年亏损4747696.6元，应付职工薪酬339857.47元。
本院认为：本案龙山公司的诉讼请求包含五项内容，其中关于拆卸、搬迁设备的两项请求共513477元，一审法院未予支持，龙山公司未提异议。本案二审争议的问题就是其他三项赔偿请求应否支持。
关于房屋及构筑物3742616.78元应否赔偿的问题。龙山公司与龙山水泥厂签订租赁协议后，为了生产经营，新建了一些房屋和构筑物，这些财产都是在租赁协议到期后无法搬走的财产，对于这些财产在租赁到期后如何处置，双方事先无约定。一审法院委托评估得出的结论3742616.78元是房屋及构筑物2011年10月的市值，龙山公司要求国资公司对全部3742616.78元承担赔偿责任，实际相当于要求国资公司按照2011年10月的市值将房屋和构筑物买下来，这样对国资公司并不公平。国资公司提前解除合同，损害了龙山公司对房屋及构筑物等财产在剩余租期内的使用权，应当进行赔偿。同时其接收了龙山公司投资建造的财产，获得了该部分财产的利益，应当支付一定的对价。从公平的角度出发，本院酌定国资公司支付一半的对价即1871308.39元给龙山公司。
关于15个月的停业利润损失2639647.02元和工人工资843089.2元应否赔偿的问题。本案中，国资公司提前解除合同，使龙山公司在剩余租期内不能正常经营，龙山公司主张的停业利润和工人工资都是不能经营产生的损失，国资公司应当赔偿。龙山公司作为原告，应当举证证明其损失的具体数额，但龙山公司本案中提交的证据并不充分，其证明停业损失的证据仅是一些增值税发票，通过这些发票进行的数学推算，37%的利润率也没有任何依据；其证明工人工资的证据是其单方制作的劳动合同和工资单，真实性不能确认，843089.2元的数额与年检报告书中显示的应付职工薪酬数额差距较大。本院综合考虑本案各种因素，包括确山县人民法院判决租赁协议解除距租期届满仅剩一年半的时间；国资公司提前解除合同，存在过错，必然会给龙山公司造成损失；龙山公司在2008年、2009年正常经营的年份也处于亏损状态；2010年、2011年亏损扩大可能与国资公司提前解除合同有关。综合各种因素，本院对该两项损失酌定为60万元。
综上所述，国资公司应当赔偿龙山公司1871308.39+600000=2471308.39元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持河南省驻马店市中级人民法院（2014）驻民二重字第02号民事判决第二项，即“驳回驻马店市龙山包装有限公司其他诉讼请求”；
二、变更河南省驻马店市中级人民法院（2014）驻民二重字第02号民事判决第一项为“驻马店市国有资产经营管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿驻马店市龙山包装有限公司损失2471308.39元”。
一审案件受理费66400元，由驻马店市龙山包装有限公司负担47400元，由驻马店市国有资产经营管理有限公司负担19000元。鉴定费33000元，由驻马店市龙山包装有限公司负担23000元，由驻马店市国有资产经营管理有限公司负担10000元。二审案件受理费75800元，由驻马店市龙山包装有限公司负担48200元，由驻马店市国有资产经营管理有限公司负担27600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 彩 霞
代理审判员 孔 庆 贺
代理审判员 魏 一 凡
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 刘晗（代）