重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初4679号原告重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，组织机构代码70937417—3。法定代表人陈珍明，董事长。委托代理人魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人李炎，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告长沙市金煌建筑装饰有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一中路492号粮贸大厦8楼，组织机构代码75580722—4。法定代表人童彬原，总经理。委托代理人ＸＸ，湖南君见律师事务所律师。原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝高公司）诉被告长沙市金煌建筑装饰有限公司（以下简称金煌公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。双方当事人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝高公司诉称，2013年5月6日，原告渝高公司与金煌公司重庆分公司签订编号为（2013）年第10号《房屋租赁合同》，约定金煌公司重庆分公司承租重庆市渝中区临江支路2号第20层房屋，建筑面积1255.19平方米，租赁期限为2013年5月11日起至2018年5月10日，2013年7月10日前为免租装修期，租金逐年递增，保证金为81286元。合同还约定，合同届满前，金煌公司重庆分公司因特殊情况需提前终止合同的，应提前3个月书面通知，并承担上一年度12个月的租金作为违约金。合同签订后，原告渝高公司已交付房屋，金煌公司重庆分公司已交纳保证金81286元。2015年7月31日，金煌公司重庆分公司单方提出解除租赁合同，并已将房屋返还，但尚欠2015年7月11日至2015年7月31日期间的房屋租金46340.8元及按12个月的租金计算的违约金753116元未支付，扣除保证金81286元后尚应支付违约金718170.8元。现起诉请求：1、判决被告金煌公司支付因提前解除合同产生的违约金718170.8元；2、判决被告金煌公司承担原告渝高公司因本案支付的律师服务费37000元，并承担诉讼费。被告金煌公司辩称，金煌公司重庆分公司与原告渝高公司签订的《房屋租赁合同》属实。因金煌公司重庆分公司无力继续经营，承租房屋已于2015年7月31日向原告渝高公司返还，双方已实际解除租赁合同。对尚欠租金及违约金同意以保证金冲抵，但违约金约定过高，请求依法予以调整。金煌公司重庆分公司已于2016年1月16日准予注销，被告金煌公司同意承担本案民事责任，并承担原告渝高公司产生的律师服务费。请法院依法判决。经审理查明，渝高公司系重庆市渝中区临江支路2号第20层房屋所有权人。2013年5月6日，甲方渝高公司与乙方金煌公司重庆分公司签订渝兴租（2013）年第10号《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将重庆市渝中区临江支路2号第20层房屋出租给乙方办公使用，建筑面积1255.19平方米，租赁期限为2013年5月11日起至2018年5月10日，免租期为2013年5月11日至2013年7月10日；租金按建筑面积计租，2013年7月11日至2015年5月10日为每月每平方米50元，2015年5月11日至2016年5月10日为每月每平方米54.50元；租金每季度支付一次；保证金为81286元；合同届满前，乙方因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前3个月书面通知甲方，并承担上一年度12个月的租金作为违约金，在免租期内或免租期结束后3个月内（含3个月）解除合同的，乙方所缴纳的保证金及预付的租金作为违约金不予退还等。合同签订后，渝高公司已交付出租房屋，金煌公司重庆分公司已交纳保证金81286元。2015年7月31日，金煌公司重庆分公司将承租房屋返还渝高公司。2015年8月1日，金煌公司重庆分公司向渝高公司发出《退房函》，内容为：因经营成本太高，金煌公司重庆分公司无力继续经营，现公司所有工作人员已于2015年7月31日退出场地，愿意支付2个月房屋租金作为赔偿等。2015年9月16日，渝高公司回函称，金煌公司于2015年7月31日移交房屋于渝高公司，但金煌公司重庆分公司尚应支付20层房屋从2015年7月11日至2015年7月31日期间的房屋租金46340.8元及违约金753116元，扣除保证金81286元后，尚应支付违约金747739.6元（含18层违约金29567.8元）。事后，金煌公司重庆分公司再次回函称只愿意支付2个月租金作为补偿，不同意支付上一年度12个月的租金作为违约金。2016年3月，渝高公司签订法律服务合同，委托律师代理与金煌公司房屋租赁合同纠纷案件，并于2016年4月21日支付律师服务费40000元，其中本案律师服务费为37000元。上述事实,有房屋所有权证、房屋租赁合同、往来函件、法律服务合同、律师服务费发票及付款凭证等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告渝高公司与金煌公司重庆分公司之间签订的《房屋租赁合同》依法成立，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同成立后，金煌公司重庆分公司因自身经营困难等原因，需提前终止合同，并已将承租房屋返还原告渝高公司。根据上述法律规定，应认定为双方已协商一致提前解除《房屋租赁合同》，但金煌公司重庆分公司提前解除合同并未按合同约定提前3个月书面通知原告渝高公司。因此，金煌公司重庆分公司履行合同义务不符合双方约定，金煌公司重庆分公司应依法承担违约责任，即向原告渝高公司承担适当的违约金。金煌公司重庆分公司不具有企业法人资格，且已经注销，本案合同责任应依法由被告金煌公司承担。至于双方约定的违约金的计算方法，确已过分高于因提前解除合同可能对原告渝高公司造成的房屋空置损失，被告金煌公司要求调整于法有据，本院予以支持。该违约金按3个月的租金予以调整，应为188280元；此款加上2015年7月11日至2015年7月31日期间尚欠的房屋租金46340.8元，并冲抵保证金81286元后，被告金煌公司尚应给付原告渝高公司违约金153334.8元。原告渝高公司要求被告金煌公司承担因本案产生的律师服务费37000元的诉讼请求，亦符合上述法律规定，本院予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告长沙市金煌建筑装饰有限公司应在本判决生效后十日内给付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司违约金153334.8元、律师服务费37000元，共计190334.8元。二、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费5676元，由原告重庆渝高新兴科技发展有限公司负担4257元，被告长沙市金煌建筑装饰有限公司负担1419元（此款原告已垫付，被告随前款一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 巫 松二〇一六年六月二十七日书记员 雷丹丹