北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第8127号
上诉人（原审被告、反诉原告）曾荣，男，1972年9月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林长泉，男，1971年1月31日出生。
委托代理人夏广域，北京市京华律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代理人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
上诉人曾荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13920号民�判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，林长泉起诉至原审法院称：2013年3月9日，我与曾荣签订了《北京市存量房屋买卖合同》及一份补充协议，合同约定我购买曾荣位于北京市×××2705号房屋（以下简称2705号房屋），房屋合同价格为2510000元，房屋配套设施折价款为1980000元，曾荣净得总价款为4490000元，定金为10万元，首付款300万元（含定金）于2013年6月1日之前一次性以转账方式支付给曾荣，剩余房款149万元我采取商业贷款方式支付，合同签字之日起90日内双方办理房屋权属登记转移手续。合同签订后我支付了定金10万元，后在合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会下发《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作的执行日期的通知》，该通知要求执行京建发（2013）73号文件的从2013年5月1日开始实施，而京建发�2013）73号文件第四条规定“通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金”。得知这一情况后我爱我家公司工作人员及我在2013年5月份立即与曾荣沟通，告知如果我将房款直接支付给曾荣，房屋将无法办理过户，合同目的将不能实现，要求变更首付款的付款方式，或者我与曾荣重新签订一个没有房地产经纪机构介入的房屋买卖合同（我爱我家继续提供服务），但是曾荣不予配合，致使合同无法履行。2013年6月13日曾荣向我发出解除合同的通知，后房产经纪公司及我多次与曾荣协商继续履行合同事宜，双方一直未达成共识。现已经过了合同约定的办理过户日期，而曾荣一直不履行合同，为维护我的合法权益，特起诉到法院，请求：1、判令变更双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》之补充协议第2条首付款支付方式，变更为“首付房款3000000元含定金支付方式为买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金”；2、判令曾荣继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将2705号房屋过户至我名下，包括办理房屋过户手续，交接房屋手续；3、本案诉讼费用由曾荣承担。诉讼过程中，我将诉讼请求变更为：1、判令双方合同因情势变更原因解除；2、判令曾荣返还我支付的10万元定金。
曾荣答辩并反诉称：林长泉称要与我重签合同不属实，若变更合同条款需双方协商一致。同意解除合同，但双方非因情势变更，而是因为林长泉违约，根据定金罚则不同意返还定金。另提出反诉，2013年3月9日我与林长泉签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充合同，补充合同约定由林长泉购买我所有的2705号房屋，网签合同价款为251万元，房屋配套设施折价为198万元，净得总价款449万元，签订合同当日支付购房定金人民币为10万元，部分首付房款为300万元（包含定金），于6月1日之前一次性以转账方式支付给我，剩余房款149万元用于商业贷款。签订合同当日，林长泉仅支付了3万元的定金，我催促后，才将剩余7万元定金打到我的账户，合同签订后，林长泉却未按照合同约定的6月1日前付款，且我多次催促也没有结果，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条（二）逾期付款责任（2）规定的内容，林长泉逾期付款已构成违约，我按约定行使了合同单方解除权，于6月13日向林长泉发出了解除合同通知。我以改善居住条件为目的而卖房，由于林长泉逾期付款�违约行为，导致我的目的未能实现，且对我造成了巨大的经济损失，根据合同第七条的付款协议和补充条款的约定，我解除合同时可以要求应付房价款20%的违约金。根据《担保法》第八十九条之规定等，我向法院提起诉讼，请求判令我与林长泉之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除，诉讼费用由林长泉承担。
林长泉针对反诉辩称：曾荣反诉状中关于首付房款问题与事实不符，300万元房款（含定金）未在2013年6月1日之前支付是由于房产过户政策的原因。合同签订后我支付定金10万元，后在合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会下发通知要求通过资金监管方式划转自有交易资金。我与曾荣及我爱我家公司沟通，要求变更付款方式，或重签合同，但是曾荣不予配合，致使合同无法履行。此事实不是曾荣所述多次催促我方不交首付款，而是双方未协商一致，如果我方交纳了房款而不更改合同后果是合同无法履行，合同目的无法实现。这种情况属于情势变更，根据合同法解释（二）第二十六条的规定，我并不是违约方，因此曾荣要求我承担违约责任是错误的。我同意解除合同，是因为政策原因，合同不能履行，双方均无违约行为。
我爱我家公司述称：事实方面与林长泉意见一致。双方本约定自行交易不需资金监管，确实出台了相关文件，因政策原因要求做资金监管，不然不能进行网签，而我公司与曾荣协商，曾荣不同意做资金监管。我方认为合同有继续履行的可能性，对案件处理我方听从法院判决。
原审法院经审理确认：曾荣与林长泉就2705号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。当事人协商一�，可以解除合同。现林长泉要求解除与曾荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，曾荣对此表示同意并于反诉中亦要求解除合同及补充协议，法院对此不持异议，故对林长泉、曾荣要求解除合同及补充协议的诉讼请求予以支持。双方签订合同及补充条款时将部分首付款支付方式约定为“一次性以转账方式支付”，不符合房屋行政主管部门的规定，故该合同签订时即具有一定瑕疵。况且，合同履行过程中，该规定正式执行，林长泉及我爱我家公司就价款支付方式一节与曾荣协商，但曾荣不同意办理相关规定要求的资金监管手续，双方就此未能达成一致意见，在此情况下，如按照该方式支付房款双方将无法办理网签及过户登记等交易手续，合同目的无法实现，林长泉据此未将首付款直接支付给曾荣，并无不当。双方合同未能顺利履行系因约定瑕疵，且双方未能达成补充协议，并非因一方违约造成，现双方均同意解除合同，对林长泉要求返还定金的诉讼请求，法院予以支持。对曾荣以林长泉违约要求适用定金罚则对定金不予返还的主张，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、解除林长泉与曾荣于二〇一三年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。二、曾荣于判决生效后十日内向林长泉返还定金十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，曾荣不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回林长泉要求其返还十万元定金的诉讼请求，诉讼费由林长泉负担。其主要上诉理由为：原审认定事实错误，林长泉未按约履行付款义务，其违约行为导致合同不能履行，过错在林长泉，故定金不应退还，林长泉亦应承担全部诉讼费。林长泉、我爱我家公司均同意原判。
经审理查明：2013年3月9日，曾荣作为出卖人与作为买受人的林长泉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为2705号房屋，该房屋成交价格为2510000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解�合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，曾荣作为甲方与作为乙方的林长泉签订补充协议，约定：甲方出售给乙方的标的房屋网签合同价款为2510000元，标的房屋的配套设施折价款1980000元，乙方承担交易过程中甲乙双方的各类税费、代理费；在签订本协议当天乙方已支付甲方购房定金100000元，部分首付款房款3000000元含定金，于2013年6月1日前一次性以转账方式支付给甲方，剩余房款1490000元乙方用于商业贷款，在产权转移后由乙方贷款银行支付给甲方，甲方在收齐全部房款三个工作日之内办理房屋交割手续，但不早于2013年7月1日之前办理手续，并由甲方结清之前所产生的一切相关费用；上述定金100000元甲方如不出售该房屋则双倍赔偿乙方定金200000元，如乙方不购买上述房屋，则甲方所收定金不退；本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分，本协议内容与《北京市存量房买卖合同》有抵触时以本补充协议为准。
上述合同及补充协议签订后，林长泉向曾荣支付定金100000元。2013年6月13日，曾荣向林长泉发出《解除合同通知书》以林长泉逾期支付首付款构成违约为由要求解除合同。双方就首付款支付及合同履行事宜发生争议。
原审审理中，林长泉出示北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部于2013年2月7日发布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发（2013）73号，以下简称73号通知），该通知内容有：“各区县住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，各房地产经纪机构，各有关银行，各有关单位：根据《房地产经纪管�方法》（住建部、发改委和人保部8号令）、《关于加强和规范房地产市场信息发布工作的通知》（建房（2009）97号）和《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》（京建发（2011）276号）的有关规定，在总结海淀区试点工作经验基础上，按照“试点先行、逐步推广”的总体思路，结合区县实际，现决定将我市存量房交易服务平台试点范围扩大至西城区、海淀区、丰台区、石景山区、房山区、门头沟区、平谷区、怀柔区、延庆县、密云县及经济技术开发区，并就有关问题通知如下：……二、试点区县房屋行政主管部门应当从市住房城乡建设委公开招标的存量房平台交易资金监管入围银行中，选择不少于4家银行承担本行政区域存量房交易资金监管工作……四、通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金……六、本通知自2013年4月1日起执行。”林长泉另出示北京市住房和城乡建设委员会2013年3月28日发布的《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作执行日期的通知》（京建发（2013）157号，以下简称157号通知），该通知载明：“……近期，因本市存量房交易量大幅增加，各区县交易登记业务饱和，为切实满足市民房屋交易登记需求，并确保存量房交易服务平台扩大试点工作顺利开展，经研究，决定将《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发（2013）73号）执行日期由2013年4月1日顺延至2013年5月1日。请各试点区县及有关单位抓紧做好相关准备工作。”林长泉主张其未在合同约定期限内支付3000000元首付款是由于政策原因导致，根据上述通知要求，自2013年5月1日起，房屋买卖双方不能再以自行划转资金的方式支付房价款，需以资金监管方式支付房价款，否则无法办理交易的网签手续，合同无法履行，合同目的无法实现，其及我爱我家公司与曾荣协商进行资金监管，但由于曾荣不同意，双方协商未果，这种情况属于情势变更，双方均不属于违约。曾荣对73号通知、157号通知的真实性均予认可，但主张上述通知不能证明林长泉不能付款的行为符合规定，资金监管合同不是必须签订，而是双方自愿签订的，该通知于双方签合同前即已颁发，不应成为逾期付款理由。我爱我家公司对上述两个通知予以认可，并认可林长泉确实由于资金监管问题未支付首付款，我爱我家公司主张上述通知实施后双方不能自行划转钱款，但只要双方协商变更相应手续，可以实现合同目的，其通知曾荣变更相应手续，但曾荣�同意进行资金监管也不同意重签合同。
关于协商过程，林长泉主张其于2013年4月末出卖另一房产时得知房屋买卖交易需做资金监管手续，当即通过我爱我家公司告知曾荣与之协商，5月份亦与曾荣沟通，林长泉就此提交录音证据一份，该录音录制时间为2013年6月19日，在场人员有林长泉、夏广域、曾荣及双方朋友，其中夏广域称：“中介你也说了，给你爱人打电话了，在5月份的时候，我们那时钱就在手里，没法给你，必须要做监管。”曾荣称：“中介打电话的时候，我媳妇说得很清楚，你监管也好，不监管也好，到时候就按合同执行付款。”对此，曾荣主张2013年6月1日前林长泉未提到重签无中介公司的合同，对于录音证据，曾荣主张该录音是在其喝酒后录制，当时林长泉只说退10万元定金，没说继续履行的事情。我爱我家公司认为录音证据与其无关，但主张其与曾荣就办理资金监管进行过沟通，但曾荣不去建委办理资金监管手续，其也告知了曾荣如不同意资金监管，双方可以不通过中介公司自行签订合同并做网签，其将上述两种方式告知曾荣后，曾荣均未予配合。
林长泉立案时诉讼请求为要求曾荣继续履行合同，经原审法院询问，曾荣不同意配合林长泉办理资金监管手续，且以林长泉逾期支付房款构成违约为由反诉明确要求解除合同。后林长泉主张由于政策原因情势变更，双方合同目的无法实现，并将诉讼请求变更为要求解除双方合同及返还定金。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、通话录音及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同，现曾荣与林长泉均要求解除双方就2705号房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，原审法院予以支持系正确的，本院予以维持。
关于曾荣主张林长泉未按约履行付款义务，其违约行为导致合同不能履行，故定金不应退还并应由林长泉承担全部诉讼费一节，双方所签补充协议中虽约定部分首付款于2013年6月1日前一次性以转账方式支付，但在协议履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》正式执行，根据该通知的要求，通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方应与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。本案中，林长泉与曾荣之间就2705号房屋的交易系经我爱我家公司达成的，按前述规定，应通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金，双方补充协议中约定的付款方式与该通知的要求不符，如继续按补充协议�约定的方式支付首付款可能影响交易目的的实现，双方亦未能就办理资金监管等问题达成一致，在此情况下，林长泉未将首付款直接支付给曾荣，并无不当。原审法院认定双方合同未能继续履行，并非因一方违约造成，并对林长泉要求返还定金的诉请予以支持，亦无不当，本院亦予以维持。曾荣的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2300元，由曾荣负担（已交纳2150元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由林长泉负担（已交纳）；二审案件受理费2300元，由曾荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年十月二十日
书 记 员 高 明