海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民二初字第29号
原告陈瑞金。
原告张小凤。
两原告的共同委托代理人孙定华。
被告三亚沃天堂地产开发有限公司。
法定代表人林少平。
原告陈瑞金、张小凤诉被告三亚沃天堂地产开发有限公司（简称沃天堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告张小凤及两原告的共同委托代理人孙定华到庭参加诉讼，被告沃天堂公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈瑞金、张小凤共同诉称：陈瑞金、张小凤与沃天堂公司于2013年2月27日签订《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》，约定陈瑞金、张小凤承租沃天堂公司所开发的三亚沃天堂一期项目地下一层B700号商铺（商铺面积14.4平方米，租赁期20年，租金总价款155260.8元，物业维护基金费用为621043.2元）、B701号商铺（商铺面积14.4平方米，租赁期20年，租金总价款155260.8元，物业维护基金费用为621043.2元）、B702号商铺（商铺面积12.96平方米，租赁期20年，租金总价款139734.8元，物业维护基金费用为558939.2元）、B703号商铺（商铺面积12.96平方米，租赁期20年，租金总价款139734.8元，物业维护基金费用为558939.2元）、B705号商铺（商铺面积14.4平方米，租赁期20年，租金总价款155260.8元，物业维护基金费用为621043.2元）、B706号商铺（商铺面积14.4平方米，租赁期20年，租金总价款155260.8元，物业维护基金费用为621043.2元）、B707号商铺（商铺面积14.4平方米，租赁期20年，租金总价款155260.8元，物业维护基金费用为621043.2元）、B708号商铺（商铺面积17.76平方米，租赁期20年，租金总价款220211.6元，物业维护基金费用为880846.4元）、C559号商铺（商铺面积17.68方米，租赁期20年，租金总价款190625.8元，物业维护基金费用为762503.2元）、C560号商铺（商铺面积17.68平方米，租赁期20年，租金总价款190625.8元，物业维护基金费用为762503.2元）、C561号商铺（商铺面积18平方米，租赁期20年，租金总价款194076元，物业维护基金费用为776304元）、C562号商铺（商铺面积18平方米，租赁期20年，租金总价款194076元，物业维护基金费用为776304元）、C563号商铺（商铺面积17.68平方米，租赁期20年，租金总价款190625.8元，物业维护基金费用为762503.2元）、C565号商铺（商铺面积19.88平方米，租赁期20年，租金总价款214346.2元，物业维护基金费用为857384.8元）、C566号商铺（商铺面积为20.16平方米，租赁期20年，租金总价款为217365.2元，物业维护基金费用为869460.8元）。
协议签订后，原告陈瑞金、张小凤依约向被告沃天堂公司支付了1090万元。后查明被告沃天堂公司未取鹿回头广场地下空间使用权，2014年1月22日，被告沃天堂公司向陈瑞金、张小凤出具《承诺书》，承认收到陈瑞金、张小凤租用上述商铺租金1090万元，并承诺于2014年11月28日前退款。
原告陈瑞金、张小凤认为被告沃天堂公司在未取得鹿回头地下空间使用权项目用地使用权的情况下，向原告陈瑞金、张小凤出租未取得相关权利且不存在的商铺，违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签署的《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》应属无效。原告陈瑞金、张小凤多次向被告沃天堂公司主张权利，但被告沃天堂公司己经人去楼空。为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判决：一、确认陈瑞金、张小凤与沃天堂公司于2013年2月27日签订的《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》无效（B700、B701、B702、B703、B705、B706、B707、B708、C559、C560、C561、C562、C563、C565、C566）；二、判令沃天堂公司返还收取陈瑞金、张小凤的租金及物业维护基金共计10900000元；三、诉讼费用由沃天堂公司承担。
被告沃天堂公司未作答辩。
原告陈瑞金、张小凤为证明其主张提供如下证据：证据1租赁合同十五份证明陈瑞金、张小凤与沃天堂公司签订商铺租赁合同，承租B700、B701、B702、B703、B705、B706、B707、B708、C559、C560、C561、C562、C563、C565、C566号商铺；证据2转款凭证及收据，证明陈瑞金、张小凤已通过建设银行通过卡号为6227001240410151199银行卡向沃天堂公司转款，沃天堂公司收取了陈瑞金、张小凤租金1090万元。沃天堂公司出具2张收据证明已收取陈瑞金、张小凤缴纳的租金1090万元；证据3《承诺书》，证明沃天堂公司承认收到陈瑞金、张小凤租用上述商铺租金1090万元，并承诺于2014年11月28日前退款。
经审理查明：2013年2月27日，陈瑞金、张小凤共同与沃天堂公司签订的《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》（B700、B701、B702、B703、B705、B706、B707、B708、C559、C560、C561、C562、C563、C565、C566）承租共十五间商铺。陈瑞金、张小凤通过沃天堂公司的销售人员了解项目的相关情况后进行投资。在沃天堂公司的鹿回头广场城市展览馆同时签订了十五份商铺租赁合同和物业维护基金合同，共缴纳了1090万元包括两个部分商铺租金和物业维护基金。2013年2月26日，陈瑞金、张小凤通过建设银行卡号为6227001240410151199银行卡向沃天堂公司指定账户转款1090万元。同日，沃天堂公司向陈瑞金、张小凤出具2张收据证明已收取陈瑞金、张小凤缴纳的租金1090万元。因被告沃天堂公司未取鹿回头广场地下空间使用权，沃天堂公司不能按时交付十五间商铺。2014年1月22日，被告沃天堂公司向原告陈瑞金、张小凤出具《承诺书》，承认收到陈瑞金、张小凤租用上述商铺租金1090万元，并承诺于2014年11月28日前退款。
2014年3月，因被告沃天堂公司突然人去楼空，三亚市住建局宣布终止与被告沃天堂公司合作。
另查明：2015年5月4日，原告陈瑞金、张小凤于向本院提出财产保全申请，请求保全被告沃天堂公司享有三亚市住房和城乡建设局债权共计1090万元。2015年6月8日，本院作出（2014）三亚民二初字第29民事裁定：暂停支付被告三亚沃天堂地产开发有限公司享有三亚市住房和城乡建设局债权共计1090万元，暂停支付期限一年，自暂停支付之日起计算。
以上事实，有《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》、卡号为6227001240410151199银行卡、收据、《承诺书》及庭审笔录等佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点主要是：（一）原告陈瑞金、张小凤与被告沃天堂公司签订的十五份合同商铺租赁合同和物业维护基金协议是否有效；（二）原告陈瑞金、张小凤诉求被告沃天堂公司返还已支付的租金及物业维护基金共计1090万元是否应予支持。
（一）关于原告陈瑞金、张小凤与被告沃天堂公司签订的十五份商铺租赁合同和物业维护基金协议是否有效的问题。原告陈瑞金、张小凤与被告沃天堂公司签订的十五份商铺租赁合同和物业维护基金协议后，原告陈瑞金、张小凤已向被告沃天堂公司支付共计人民币1090万元，已经履行了合同义务，而被告沃天堂公司没有取得建设工程规划许可证，且将不存在的商铺出租给原告陈瑞金、张小凤。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故陈瑞金、张小凤与沃天堂公司签订的商铺租赁合同和物业维护基金协议均应认定无效。
（二）原告陈瑞金、张小凤诉求被告沃天堂公司返还已支付的租金及物业维护基金共计1090万元是否应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同至始没有法律约束力，以及该法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。沃天堂公司依据与陈瑞金、张小凤所签订的十五份无效商铺租赁合同和物业维护基金协议收取陈瑞金、张小凤支付的租金及物业维护基金共计1090万元依法应当返还，故沃天堂公司应当承担返还的责任。
综上，原告陈瑞金、张小凤诉求与被告沃天堂公司签订的《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》无效，沃天堂公司应返还已支付的租金及物业维护基金共计1090万元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、确认原告陈瑞金、张小凤与被告三亚沃天堂地产开发有限公司于2013年2月27日签订的《沃天堂商铺租赁合同》、《物业维护基金协议》无效（B700、B701、B702、B703、B705、B706、B707、B708、C559、C560、C561、C562、C563、C565、C566）；
二、被告三亚沃天堂地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告陈瑞金、张小凤返还租金及物业维护基金共计1090万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费87200元（原告陈瑞金、张小凤已申请缓缴）、保全费5000元（原告陈瑞金、张小凤已预缴），由被告三亚沃天堂地产开发有限公司承担92200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 梁 泽
审判员 袁俊杰
审判员 李柔翰
二〇一五年六月十七日
书记员 吴 虹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十九条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。