湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3497号原告符丁文，男，1980年10月6日出生，土家族。原告石英，女，1980年12月18日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人吴树平（特别授权）。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人谭显友，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告符丁文、石英诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭于2017年2月21日进行了公开开庭。两原告委托诉讼代理人吴树平，被告的委托诉讼代理人李润奇、谭显友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符丁文、石英诉称：2012年12月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份。商品房买卖合同约定：合同标的为大汉龙城兴龙府3栋2307室，总价款为364494元，合同约定交房时间为2013年12月31日,逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；《补充协议》第九条内容为“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”。原告已于合同签订当日已付清全款。但被告未能如约，直至2016年6月14日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理产权登记证书，基本的交房条件也才刚刚取得。由于被告迟迟未能交房和办证（逾期分别为894天、163天）,本案应当依照法律规定由被告承担逾期办证的违约金。1、迟延交房违约期894天：从约定的交房日2013年12月31日至2016年6月14日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，期间共计2年5个月14天，共计894天。2、逾期办证违约期163天：从合同约定的2013年12月31日后的730日（即2016年1月1日）起，至今2016年11月15日，目前阶段共163天。一、被告公司应当承担逾期交房违约责任，向原告支付已付房款日万分之二违约金。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告于当日付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月14日被告才取得在当地建设主管部门备案的综合《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。一、被告应当承担违约交房的违约责任（双方约定的标准为已付房款万分之二）。二、请求调整逾期办证违约金标准，调整为已付房款日万分之三。《补充协议》第九条未加特别标准和提示，写有内容“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”。首先，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”其次，再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告应当按原告已付购房款日万分之三的标准支付违约金。三、诉求依法解决的两项违约金金额如下：1、逾期交房违约金65171.53元。已构成违约894天时间。894天×价款364494元×2/10000＝65171.53元。2、逾期办证违约金17823.76元，已构成违约163天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年12月31日后的730日（即2016年1月1日）起，至今2016年11月15日共163天。阶段性逾期办证违约金=163天×364494元×3/10000＝17823.76元。请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权属证书；2、判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，并向原告支付迟延交房的违约金65171.53元、逾期办理产权登记证书违约金17823.76元（逾期办证违约金已计算至2016年11月15日，请求计算至被告为原告办理不动产权属登记证的当天为止）；3、判令被告为原告户内安装设置可视对讲机；4、案件受理费用由被告承担。庭审时，原告撤回了判令被告为原告户内安装设置可视对讲机的诉讼请求。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告已经履行了交房义务，不应当承担逾期交房责任。2、即使认定被告违约，原告的部分违约金请求已经超过诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第九条的约定违约金按日计算并产生。原告于2014年11月15日之前产生的违约金已经超过两年的诉讼时效。3、原告请求的违约金过高，请求法院酌情予以减少。被告逾期交房并非主观故意。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。经审理查明：原告符丁文、石英共同与被告于2012年12月12日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0102号。合同约定：原告购买被告的第3幢23层2307号房，房屋总价款为364494元。被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，被告按原告已付房款的1%支付违约金”。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告已向被告支付购房款364494元。另查明，2013年12月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋工程质量经竣工验收合格，2016年6月14日取得《竣工验收备案表》。2015年1月26日，经怀化市公安消防支队审查，评定大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋消防验收合格。2014年3月1日，原告办理了收房手续。现被告未给原告办理好《不动产权证书》。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；3、《补充协议》一份，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准；4、建设工程消防验收意见书、《建设工程竣工综合验收备案表》复印件各一份，证实大汉·龙城兴龙府住宅小区3号综合楼，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月16日已取得《工程竣工综合验收备案表》；5、大汉龙城商品房交接书，证明原告于2014年3月1日收房的事实；6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告于2014年3月1日交房给原告，已构成逾期交房违约责任，但权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2016年11月21日向本院提起诉讼，已超过了二年的诉讼时效期间，故被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持。关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间系2014年3月1日，根据双方的约定，被告应当在2016年2月29日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告应当按照补充协议的约定，向原告支付已交付房价款百分之一的违约金，即违约金为364494元×0.01=3644.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起20日内为原告符丁文、石英办理不动产权属证书；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告符丁文、石英逾期办理产权登记证书违约金3644.94元；三、驳回原告符丁文、石英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担550元，原告符丁文、石英承担1325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张 磊人民陪审员 倪 勇人民陪审员 向开富二〇一七年三月二十一日代理书记员 谭 惠《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。