湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终7901号
上诉人（原审被告）：湖南普维士信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新韶东路198号湘府华城4栋2106室。
法定代表人：文青，执行董事。
委托诉讼代理人：唐立，湖南高泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小河，男，1970年8月7日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省安乡县。
被上诉人（原审原告）：湖南天信文创发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷广告产业园B1栋1006号。
法定代表人：贺利华，董事长。
委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。
上诉人湖南普维士信息科技有限公司（以下简称普维士公司）因与被上诉人湖南天信文创发展有限公司（以下简称天信文创公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3689号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
普维士公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3689号民事判决，依法发回重审或依法驳回天信文创公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由天信文创公司承担。事实与理由：一、一审法院在举证期限届满前开庭，该行为涉及程序违法且损害了普维士公司的举证期限利益。普维士公司签收《举证通知书》和《传票》的日期为2017年6月28日，一审法院给予15天举证期限，但在举证期限届满前就开庭审理，是对普维士公司期限利益的损害；二、天信文创公司解除租赁合同无事实及法律依据，普维士公司并未收到解除通知书等文件；2016年7月25日，天信文创公司以手续不全等理由要求普维士公司停止装修施工，导致普维士公司一直未能实际占有并使用涉案房屋。因天信文创公司阻挠施工，导致合同无法继续履行，合同解除权在普维士公司而非天信文创公司；三、天信文创公司违约行为在先，且普维士公司并未实际占有、使用房屋，天信文创公司无权要求普维士公司支付房屋租金、物业管理费及违约金。天信文创公司无正当理由要求普维士公司施工人员停止施工，导致普维士公司未能占有、使用涉案房屋，且合同并未约定承租人有义务向出租人支付物业服务费用，如天信文创公司已经代付物业管理费，则应提供证据另行起诉追偿；四、关于实际占用费问题，天信文创公司无权要求支付相关费用，且相应费用标准过高。
天信文创公司辩称：一审法院缺席判决合理合法，普维士公司应当依约交纳租金，因普维士公司违约行为导致双方合同解除，应当由普维士公司承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判。
天信文创公司向一审法院起诉请求：一、请求依法确认
天信文创公司与普维士公司之间租赁合同关系解除；二、请求依法判令普维士公司支付欠缴的租金277337.56元，及欠缴租金的逾期付款违约金179422.98元；三、请求判令普维士公司支付欠缴的物业管理费及欠缴物业管理费的逾期付款违约金（暂算至起诉之日的物业管理费为32913.90元，欠缴物业管理费的逾期付款违约金31597.4元）；四、请求依法判令普维士公司支付违约金81040元；五、请求依法判令普维士公司支付未交还房屋的使用费（暂算至起诉之日为76537.78元）；六、请求依法判令普维士公司归还标的房屋；七、诉讼费用由普维士公司承担。
一审法院认定事实：2016年5月18日，天信文创公司与普维士公司签订了《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》，约定天信文创公司将位于长沙市天心区长沙（国家）创谷产业园B1号栋3楼316、320-330号房屋租赁给普维士公司，租赁面积为628.22平米；租赁期限自2016年5月20日至2019年5月19日，天信文创公司同意向普维士公司提供1个月免租期，免租期自上述房屋实际交付或视为交付之日起计算，免租期内，普维士公司应按合同的规定支付除租金外的各项费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等费用；租金按季度支付，租金标准为43元/月/平米；物业费按阶段计算，第一阶段2016年2月1日至2017年1月31日物业管理费按4.98元/平米/月缴纳，第二阶段2017年2月1日至2019年1月31日物业管理费按5.98元/平米/月缴纳；普维士公司在签订合同当日向天信文创公司支付相当于第一个租赁年度1个月租金27013元的履约保证金作为履行本合同各项义务的担保，承租人不得将以履约保证金冲抵租金或本合同规定的各项费用，在普维士公司违约的情况下，天信文创公司有权根据情况直接扣除履约保证金的部分或全部；普维士公司未按合同约定支付租金，每逾期一日，按应付金额的千分之三承担逾期违约金，累计超过15天，天信文创公司有权解除本合同；一方未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同，或由于一方违约行为导致对方行使权利解除本合同的，违约方应于本合同被解除后1个月内向对方支付相当于当年3个月租金的违约金，但天信文创公司应同时退还普维士公司租赁保证金和承租人已交但未实际租用期间的租金；普维士公司未按合同约定按期支付物业费等相关管理费用，每逾期1日，按应付金额的千分之三向天信文创公司支付逾期付款违约金，任何一项费用逾期累计超过15天的，天信文创公司有权解除本合同；本合同因任何原因被解除或到期终止，在合同解除之日起10日内或到期终止之日，普维士公司应负责将标的房屋恢复原状并交还出租人，交还标的房屋时，应一并交还占用的电话线路、广告位等附属物，逾期交还标的房屋的，自逾期之日起至交还之日止，每日按合同被解除或到期终止前一日的日租金5倍向出租人支付使用费。2016年7月20日，天信文创公司与普维士公司又签订《补充协议》一份，将租赁期限变更为自2016年7月20日起至2019年7月19日止。2016年7月21日，普维士公司接收涉案房屋。因普维士公司未按期缴纳租金，2017年4月19日，天信文创公司向普维士公司发出《租金催缴函》，要求普维士公司支付2016年7月20日至2017年4月的租金，普维士公司拒绝签收并要求退回快件。2017年4月28日，天信文创公司向普维士公司发出《合同解除通知函》，要求解除《租赁合同》及《补充协议》，并要求普维士公司退还房屋等，普维士公司仍然拒绝签收并要求退回快件。另查明，普维士公司签订合同后未缴纳履约保证金也未支付租金及其他费用，截至天信文创公司起诉之日普维士公司仍占有涉案房屋。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，天信文创公司、普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。天信文创公司依约于2016年7月20日向普维士公司交付房屋，普维士公司至今未按合同约定缴纳租金等费用，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”天信文创公司于2017年4月28日向普维士公司发出《合同解除通知函》，天信文创公司起诉后，一审法院又以邮件形式向普维士公司送达天信文创公司的起诉状及证据副本，普维士公司于2017年6月28日签收，故天信文创公司、普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》于2017年6月28日解除。双方在合同中约定“天信文创公司同意向普维士公司提供1个月免租期，免租期自上述房屋实际交付或视为交付之日起计算，免租期内，普维士公司应按合同的规定支付除租金外的各项费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等费用”，则普维士公司应付的租金的起算日为2016年8月21日至2017年6月28日，按月租43元/月/平米计算为276434.6元；普维士公司应付的物业管理费从2016年7月21日至2017年6月28日，按4.98元/平米/月计算为38097.64元，从2017年6月29日起至普维士公司实际腾退涉案房屋之日止，按5.98元/平米/月计算。违约金应以实际损失为限，本案天信文创公司和普维士公司双方在合同第19.2和第19.3、19.4条分别约定了违约金的计算方法，该约定过分高于违约行为造成的实际损失，一审法院酌情调整为普维士公司按欠付金额日万分之五的标准支付违约金，则计至2017年6月28日止欠付租金及物业管理费的违约金为35170.06元，自2017年6月29日起以欠付租金及物业管理费数额314532.24元为基数，按日万分之五的标准向天信文创公司支付至实际腾退房屋之日止的违约金。合同于2017年6月28日解除，普维士公司应按合同约定于解除后10日内返还涉案房屋，如未返还，应按合同约定的标准自2017年7月8日起至实际腾退房屋之日止按4500元/日支付房屋使用费。综上，天信文创公司要求确认与普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》解除，并要求普维士公司支付租金、物业管理费、未交还房屋使用费及部分违约金，返还租赁房屋的请求，一审法院予以支持，违约金超出一审法院酌情认定部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、确认天信文创公司与普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》于2017年6月28日解除；二、限普维士公司于本判决生效之日起10日内将位于长沙市天心区长沙（国家）创谷产业园B1号栋3楼316、320-330号房屋恢复原状并退还给天信文创公司；三、限普维士公司于本判决生效之日起10日内支付天信文创公司租金人民币276434.6元；四、限普维士公司于本判决生效之日起10日内支付天信文创公司物业管理费人民币38097.64元，并支付自2017年6月29日起至实际腾退房屋之日止按5.98元/平米/月计算的物业管理费；五、限普维士公司于本判决生效之日起10日内支付天信文创公司计至2017年6月28日止的违约金35170.06元，并以欠付租金及物业管理费数额314532.24元为基数支付自2017年6月29日起至实际腾退房屋之日止按日万分之五的标准计算的违约金；六、限普维士公司于本判决生效之日起10日内支付天信文创公司自2017年7月8日起至实际腾退房屋之日止按4500元/日计算的房屋使用费；七、驳回天信文创公司的其他诉讼请求。如果普维士公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10590元，由普维士公司负担。
本院二审期间，普维士公司向本院提交如下证据：证据1、《写字楼租赁合同》，拟证明免租期为交房之日起一个月，免租期只需交纳物业管理费和水、电费用，无需交纳租金，同时证明物业管理费的交纳对象是物业公司而不是天信文创公司；证据2、《补充协议》，拟证明租赁期限变更为2016年7月20日至2019年7月20日，免租期为2016年7月20日至8月20日；证据3、《物品资料交接单》，拟证明物业公司交钥匙时间为2016年7月21日；证据4、《装修施工合同》及《情况说明》，拟证明普维士公司在2016年7月已入场装修但天信文创公司及物业公司无正当理由强制要求普维士公司停止施工；证据5、《停工通知单》，拟证明天信文创公司无正当理由强制要求普维士公司停止装修施工。天信文创公司向本院提交如下证据：《普维士公司物业费缴费信息表》及《收据》，拟证明天信文创公司代普维士公司就涉案房屋支付的物业管理费金额及相关信息。经本院组织质证，针对普维士公司提交的证据，天信文创公司发表如下质证意见：对证据1和证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，但合同中双方明确了交付租金的时间，第一季度租金在合同签订当日就必须支付；对证据3的真实性、合法性及关联性无异议；对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，与天信文创公司无关；对证据5的真实性无异议，对合法性及关联性均有异议，仅能证明物业公司要求其停工，且停工原因系因未办理装修手续及未对错误装修方式进行整改。针对天信文创公司提交的证据，普维士公司发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，天信文创公司并未提交证据证明其与物业公司之间具有物业服务合同关系，只提交了收据，并未提交发票及银行转账凭证，不符合物业公司一般收费流程，同时物业管理费应当由物业公司直接向普维士公司收取，天信文创公司对物业费主张主体不适格。另普维士公司并未享受物业服务。本院经审查认为：对普维士公司提交的证据1至证据3的真实性、合法性及关联性均予以确认，本院予以采信；普维士公司提交的证据4和证据5的真实性可以确认，但因该两份证据不足以证明系因天信文创公司原因导致普维士公司装修施工停工，无法达到普维士公司的证明目的，故本院不予采信。对天信文创公司提交的《普维士公司物业费缴费信息表》及《收据》，该证据真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：天信文创公司与普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。天信文创公司依约于2016年7月21日向普维士公司交付了涉案房屋，履行了出租人的主要义务，普维士公司至今未按合同约定缴纳租金等费用，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。普维士公司辩称其未交纳租金系因天信文创公司阻挠其装修施工，导致无法实现租赁目的所致，但其所提交的证据不足以证实普维士公司装修停工系因天信文创公司恶意阻工所致，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。另普维士公司上诉主张其并未实际占有、使用涉案房屋，但根据天信文创公司一审诉讼中提交的《物品、资料交接单》可以证实，普维士公司确已实际收房，故普维士公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。因普维士公司欠付租金的行为构成根本违约，故天信文创公司要求确认双方租赁合同解除的诉讼请求应予支持，天信文创公司的起诉状副本于2017年6月28日送达普维士公司，故天信文创公司、普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》及《补充协议》于2017年6月28日解除，普维士公司应向天信文创公司返还涉案房屋。又因双方租赁合同系因普维士公司的违约行为而致解除，故一审判决认定普维士公司应向天信文创公司返还房屋并支付拖欠租金、房屋使用费及违约金并无不当，本院予以维持。
关于天信文创公司是否有权向普维士公司主张物业管理费及逾期支付物业管理费违约金的问题。第一，天信文创公司与普维士公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》中明确约定了普维士公司的物业管理费支付义务及支付标准和方式，且天信文创公司提供的证据可以证实天信文创公司确已就涉案房屋代为支付了物业管理费，故天信文创公司要求普维士公司支付其实际代付的物业管理费的诉讼请求，应予支持。一审判决按4.98元/平方米/月标准计算的2016年7月21日至2017年6月28日的物业管理费存在计算错误，经天信文创公司确认，按此标准计算的该期间物业管理费金额应为35769.59元，本院予以纠正；第二，天信文创公司与普维士公司在《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》中约定，普维士公司应直接向物业管理公司支付物业费，故可主张逾期支付物业管理费违约责任的主体应为实际提供物业服务的物业管理公司而非天信文创公司，因此，虽天信文创公司可要求普维士公司返还代垫代付的物业管理费，但无权向普维士公司主张其欠缴物业管理费的违约金，故天信文创公司在本案中主张欠缴物业管理费的逾期付款违约金于法无据，本院不予支持。普维士公司仅应以其每季度欠付租金为基数，向天信文创公司支付自逾期之日起至实际支付之日止的违约金，一审判决因双方合同约定该违约金标准每日千分之三过高，酌情调减至日万分之五，并无不当，本院亦予以确认。按上述违约金计算标准计算2016年8月21日至2017年6月28日的违约金数额远高于一审判决认定的35170.06元，但因天信文创公司并未就此提起上诉，故本院对普维士公司应支付的2016年8月21日至2017年6月28日的违约金35170.06元仍予以维持。另一审法院向普维士公司以邮寄方式送达本案一审相关诉讼材料，普维士公司于2017年6月28日签收后未出庭应诉，视为放弃一审诉讼权利，普维士公司认为一审法院程序违法的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人湖南普维士信息科技有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3689号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3689号民事判决第七项；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3689号民事判决第四项为“限湖南普维士信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付湖南天信文创发展有限公司物业管理费人民币35769.59元”；
四、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3689号民事判决第五项为“限湖南普维士信息科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付湖南天信文创发展有限公司计至2017年6月28日止的违约金35170.06元，并以276434.6元为基数支付自2017年6月29日起至实际付清之日止按日万分之五的标准计算的违约金”；
五、驳回湖南天信文创发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10590元，二审案件受理费10590元，共计21180元，由湖南天信文创发展有限公司负担1180元，由湖南普维士信息科技有限公司负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
审 判 员 Ｘ Ｘ
二〇一八年八月七日
法官助理 冷子剑
书 记 员 毛 韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。