甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0271民初295号原告（反诉被告）：彭斌。委托诉讼代理人：袁小丽，甘肃明昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：酒钢集团中天置业有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市胜利北路X号，统一社会信用代码91620200695608XXXX。法定代表人：贺学兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建仁，该公司法律事务主任。委托诉讼代理人：汪雯，甘肃正天合律师事务所律师。原告彭斌与被告酒钢集团中天置业有限公司（以下简称中天置业）、反诉原告酒钢集团中天置业有限公司与反诉被告彭斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2016年7月6日申请报延三个月。原告彭斌及其委托诉讼代理人袁小丽、被告委托诉讼代理人李健仁、汪雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，解除日期为2015年8月26日；2.请求判令被告返还原告租赁保证金5万元；3.请求判令被告支付原告违约金63504元（317520元/年*20%）。事实和理由：原告自2011年11月1日起租赁被告位于嘉峪关市建设路市场XX楼下的一层楼房，同时，租赁该楼前嘉峪关市市场开发中心的彩钢房，经二出租人的同意后，将两处房屋结合在一起，转租给其他商户经营餐饮。原、被告签订的租赁合同为一年一签，本期租赁合同签订期限为2015年1月1日至2015年12月31日，原告向被告缴纳租赁保证金5万元。2015年8月23日下午5时左右，次承租人沙县小吃店内液化气泄漏发生爆炸，导致人员受伤、财产受损。嘉峪关市公安局长城分局会同市场建设开发服务中心立即将原告承租的其他正在经营的商铺查封，责令停止经营。后嘉峪关市政府以“出租房屋进深太长，房屋西侧不开门，无法继续经营”。同年8月26日，原告向被告反映市政府提出的房屋整改方案，被告答复“房屋西侧无法开门”，据此，致使各次承租人无法继续经营，均找原告要求退房，同日，原告书面向被告提出解除房屋租赁合同通知书，但被告要求原告支付63504元违约金后才同意解除房屋租赁合同。根据市政府的要求，被告应当对原告承租房屋进行改造，现被告拒不改造，致使次承租人无法继续经营，造成合同目的不能实现，故请求解除原、被告之间的房屋租赁合同。中天置业辩称，原、被告并未就解除合同一事协商一致，双方亦未约定原告有单方解除权，本案也未出现法定解除的情形，因此，诉争房屋租赁合同并未于2015年8月26日解除。反诉原告中天置业向本院提出反诉请求：1.请求判令彭斌支付2015年9月至12月期间欠付租金105840元及违约金146853元；2.请求判令彭斌支付2016年1月至3月期间的房屋占用费79380元，以上共计332073元。反诉事实和理由：原、被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年1月至12月，月租金26460元，但原告自2015年9月起便未向被告支付租金，截止2015年12月31日租赁期届满原告欠付租金105840元。同时，根据原、被告双方约定：原告逾期支付租金，每逾期一日，则原告须按照每月租金的5%支付违约金，故原告应当支付被告违约金146853元（26460元*0.05*112天）。租赁合同到期后原告未要求被告对涉案房屋及其附属设施、设备进行验收及交还，并继续使用涉案房屋至2016年4月，因此原告应当支付合同到期后使用房屋的费用79380元（26460*3月），以上费用共计332073元，请求法院予以支持。彭斌对中天置业的反诉辩称，诉争本诉请求确认双方解除合同，是确认之诉，反诉主张要求其继续履行合同、支付房租等，是给付之诉，本诉与反诉属不同法律关系，应当告知被告另行起诉。因被告提供的房屋没有现房验收手续，致使原告无法正常使用，合同目的不能实现，且被告2015年9月15日将房屋验收完毕，因房屋未整改不能使用，故让原告继续承担房租和合同期满后的占用费、违约金于法无据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的押金收条、雄关周末AXX版文章、关于家建设路XX出租房屋退组的相关事宜告知、房屋产权证、声明、退房申请等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交房屋租赁合同4份，以证明其于2011年9月1日起承租中天置业房屋，第四次续签合同的租赁期截止至2015年12月31日，合同中对租金问题、转租问题、违约问题、政府规划改造问题均进行了约定。被告对证据真实性认可，但对证明目的不认可。该组证据均有彭斌与中天置业的签字（盖章），是双方意思表示一致的结果，对该组证据的证明效力本院予以认定。2.原告提交照片10张，以证明2015年8月23日下午5时左右，位于建设路市场小吃内的沙县小吃店内发生液化气泄漏爆炸事故所造成的财产损失，同时，嘉峪关市市场开发建设服务中心将小吃城内所有店铺（包含被告的出租房屋）查封，责令停业。被告对证据真实性认可，对证明目的不认可。该组证据的真实性被告认可，且能够反映出事故现场情况，对该组证据的证明效力本院予以认定。3.原告提交嘉峪关市市场开发建设服务中心出具的会议记录1份、嘉峪关市人民政府作出的嘉政函[2016]XX号关于对“8.23”建设路市场液化气爆炸事故调查报告的批复复印件1份，以证明因“8.23”事故，政府让被告整改，停止经营，然被告不整改，导致双方签订的合同目的自2015年8月23日起不能实现。被告不认可。会议记录加盖了嘉峪关市市场开发建设服务中心镜铁市场管理服务所印章，嘉政函[2016]XX号批复虽为复印件，但与会议记录内容相互印证，故对上述证据的证明效力本院予以认定。4.原告提交结算清单复印件1份。以证明其已与被告进行了水电暖结算，与原告办理了退房手续。被告不认可。根据相关法律规定，当事人向人民法院提供的证据，应当提供原件。现被告提交的结算清单为复印件，其形式不符合上述规定该证据，对此，原告再未提交相关证据予以补强，同时，该份结算清单未加盖单位印章，未能显示双方就结算事宜达成合意。对该证据的证明效力本院不予认定。5.原告提交照片12张、改造效果图1张、手绘图2张，以证明彩钢房整改后继续经营，7A出租房修复完毕后未整改，一直闲置未用，同时，证明彩钢房和7A出租房位置及“8.23”事故前后彩钢房和7A出租房的使用状况。被告不认可。照片未载明拍摄时间，对其证明效力本院不予认定。改造效果图及手绘图的来源不明，对其证明效力本院不予认定。6.原告提交其与次承租人陶正根、苏银、汤新立、魏蓉、单国强、毛玉红、李琴七人签订的房屋租赁合同、陶正根、苏银、魏蓉、单国强、毛玉红、李琴出具的退租申请、个体工商户经营户口7份，以证明7A出租房的各次承租人均属合法的个体经营者，因“8.23”事故，7A出租房存在安全隐患，被告不整改，政府不让继续经营，除汤新立(爆炸事故经营户)外的六人均于2015年9月前后与原告办理了解除合同手续。被告不认可。房屋租赁合同及退租申请系原告与次承租人之间发生的法律关系，与本案非属同一法律关系，对其证明效力本院不予认定。个体经营户口加盖了嘉峪关市市场监督管理局印章，对该证据的证明效力予以认定。7.原告提交嘉峪关市公安局消防分局建筑工程消防验收的意见书复印件1份，以证明被告交付给原告的房屋出于不能正常使用的状态。被告不认可。根据相关法律规定，当事人向人民法院提供的证据，应当提供原件。现被告提交的结算清单为复印件，其形式不符合上述规定该证据，对此，原告再未提交相关证据予以补强，对该证据的证明效力本院不予认定。8.原告提交证人证言，以证明原告承租房屋于2015年8月23日被市政府停止经营；原告已将房屋恢复原状，被告已经验收完毕；原告向被告交付了钥匙的事实。被告认为证人陈述被告工作人员至现场验收未提出异议与事实不符，对证人证言的剩余内容未提出异议。证人陶正根、刹红星、魏克清的证人证言并未涉及被告提出异议的部分，对证人证言本院予以采信。9.被告提交关于改造建设路市场小吃区的协商函1份、中天置业对嘉峪关市市场开发建设服务中心作出的复函1份，以证明原告在知悉诉争房屋具体组成结构及产权人具体情况后，仍与被告签订房屋租赁合同，双方对承租期间的消防责任、安全责任明确约定，应由原告自行承担，与被告无关，现原告以消防安全为由提出解除合同，没有事实及法律依据。原告以证据与本案无关联性；两份函件并未说明消防责任为由不认可。该组证据系2011年被告与嘉峪关市市场开发建设服务中心对建设路市场小吃区改造进行协商而往来的函件，与本案无关联性，对其证明效力本院不予认定。10.被告提交房屋租赁合同1份，以证明根据合同约定，消防安全由原告自行负责；转租产生的一切纠纷由原告自行负责；对房屋的验收和收回问题进行了明确约定；租金的给付进行了明确约定；原告行为存在违约，应当依约承担违约责任；原告擅自改变房屋租赁用途，违反合同约定，直接导致了“8.23”事故的发生。原告对合同真实性无异议，对证明目的不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2011年9月19日，彭斌（乙方）与中天置业（甲方）签订房屋租赁合同，约定：中天置业将位于嘉峪关市建设街建设路市场XX楼下的楼房一层出租给彭斌使用；建筑面积756㎡；租赁房屋用作餐饮；租赁期限从2011年11月1日至2012年12月31日；租金为15120元/月，租金总额为211680元，租金于每月10前（节日顺延）彭斌按期将租金交到中天置业指定账户，同时，进账单交到中天置业出租房屋管理部门。合同期限届满后，彭斌（乙方）与中天置业（甲方）于2013年1月1日续签房屋租赁合同，约定租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日；租金变更为18049元/月，租金总金额为216594元，租金给付方式为年交，每年1月1日至1月10人前将租金交到中天置业指定的银行账户中，同时，进账单交到中天置业出租房屋管理部门。合同期限届满后，彭斌（乙方）与中天置业（甲方）于2014年1月1日续签房屋租赁合同，约定租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日；租金变更为26460元/月，租金总金额为317520元，租金于每月10前（节日顺延）彭斌按期将租金交到中天置业指定账户，同时，进账单交到中天置业出租房屋管理部门；房屋用途变更为建设农贸市场。合同期限届满后，彭斌（乙方）与中天置业（甲方）于2015年1月6日续签房屋租赁合同，约定租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日；保证金于合同期满，中天置业确认彭斌完好交付房屋及其附属设施和没有违约行为时，无息退还彭斌，在合同期内，彭斌不得以保证金抵租金；因国家政策、酒钢公司及政府规划需要或改造租赁房屋的，使双方造成的损失的，互不承担责任；中天置业应保证提供的租赁房屋及附属设施、设备处于能够正常使用状态；彭斌应于房屋租赁期满、合同中途解除或中止后，结清相关费用，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还中天置业。2010年9月19日，原告向中天置业给付保证金50000元。2015年8月23日，彭斌承租房屋所经营的沙县小吃店内，因液化气泄漏发生爆炸事故。对此，2015年8月25日，市政府对建设路市场液化气闪爆现场进行了检查，同时，指示：1.中天置业出租房进深太长，有进口，无出口，空气不流通，这是危险的根源；2.如果进口处着火，里面的人无法逃生，在中天置业房后区（即西侧）如无法开门，这儿无法继续经营；3.小吃区东侧（即市场中心出租地）需整改，有市场中心拿出方案并尽快整改。整改要求是：在市场中心出租地方的房屋，南北方向有一个通道（安全通道），东西方向有两个安全通道。2016年3月18日，嘉峪关市政府对“8.23”建设路市场液化气爆炸事故调查报告作出批复，具体批复事项如下：1.依据《城镇燃气管理条例》第四十九条规定，沙县小吃店对事故造成的损失，依法承担赔偿责任；2.依据《城镇燃气管理条例》第四十五条和《危险化学品安全管理条例》第六条、第四十三条、第八十六规定，同意燃气管理部门会同交通管理部门对送气人王东汉给予5万元罚款；3.依据《城镇燃气管理条例》第二十五条、四十六条规定，同意燃气管理部门责令嘉峪关安顺商贸有限责任公司对违规经营行为立即进行整改，并处罚款1万元；4.由是房地产管理局责令中天置业，对出租房屋消防通风设施进行整改。2015年8月26日，彭斌以2015年8月23日沙县小吃正在经营中，造成液化气泄漏事故引起闪爆，此房不能再经营餐饮为由向中天置业提出退房申请，终止合同。同日，中天置业对此作出复函，告知彭斌：1.《房屋租赁合同》第七条第1款规定，因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。2015年8月23日由于你放管理不善造成的爆炸事故，已对我公司资产建设7A出租房内墙体造成了损失，请你在退房之前进行修复，回复原结构，并由我公司工程技术人员进行验收；2.《房屋租赁合同》第十二条第7款之规定：在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应按照合同租金总额的24%向甲方支付违约金。你提出退租申请属于擅自退租行为，根据合同约定应向我公司支付违约金63504元；3.由于你方管理不善造成的爆炸事故目前还未处理完毕，若该事故给我公司造成其他损失，应有你方承担。2016年9月，彭斌至中天置业交还钥匙，双方对此未能达成一致，彭斌遂将钥匙放在了中天置业租赁中心柜台上离开。本院认为，通过市政府对“8.23”事故作出的现场检查指示可以证实，本案诉争房屋不整改无法继续经营，同时，政府对此亦作出由房地产管理局责令中天置业，对出租房屋消防通风设施进行整改的批复。综上，至彭斌向中天置业提出退租申请之日（即2015年8月26日），双方签订的房屋租赁合同的合同目的不能继续实现，现原告主张于该日解除合同，符合相关法律规定，本院予以支持。根据合同约定，中天置业确认彭斌完好交付房屋及附属设施和没有违约行为时，保证金无息退还彭斌。现双方对交房问题仍存在争议，且彭斌未提交相关证据证实已依约办理完退房手续，故保证金待彭斌办理完退房手续后，再另行主张。因双方合同系因政府责令整改而无法继续经营，根据原、被告合同约定，因国家政策、酒钢公司及政府规划需要或改造租赁房屋的，双方造成的损失，互不承担责任，据此，对原告主张的违约金及反诉原告主张的违约金，本院不予支持。因自2015年8月23日起，诉争房屋无法继续经营，双方合同目的不能实现，直至2016年3月18日市政府作出爆炸事故调查报告的批复时，中天置业仍未对诉争房屋进行整改，故反诉原告主张的房屋租金及占有使用费，无事实依据，本院不予支持。综上，原告彭斌与被告中天置业签订的房屋租赁合同于2015年8月26日解除。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：一、原告彭斌与被告酒钢集团中天置业有限公司的房屋租赁合同于2015年8月26日解除；二、驳回原告彭斌的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告酒钢集团中天置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，由原告彭斌承担2500元，被告酒钢集团中天置业有限公司承担70元；反诉案件受理费3141元，由反诉原告酒钢集团中天置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审 判 长  戴吉爱代理审判员  曹 静人民陪审员  马生强二〇一六年九月二十九日书 记 员  张晓娜