广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12641号
上诉人（原审被告，反诉原告）：苑Y，住所地：广东省深圳市罗湖区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：ZY地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李Y智，系公司执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：付代广，住所地：广东省深圳市龙岗区。
上诉人苑Y因与被上诉人ZY地产代理（深圳）有限公司（以下简称ZY公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人苑Y上诉请求：1、撤销一审第一项判决，依法改判；2、判令ZY公司承担本案全部诉讼费用。主要的事实和理由：
一、一审判决对本案事实没有查清。一审仅以苑Y是完全民事行为能力人，就认定苑Y对《佣金支付承诺书》（卖方）的格式条款具有真实意思表示，并能预知其法律后果，而无视苑Y在原审中的举证：首先，中介的催促和误导致使苑Y没有充分时间阅读承诺书整页文字，在空白承诺书上只快速看到手写的有别于其他字体的“零”字，以一个正常人的阅读速度在当时情况下来不及读完甚至理解所有格式条款；虽然空白处对其他佣金内容不构成影响，但在当时，这样一张类似银行柜台随手可取的空白表单的纸页确能让苑Y陷入错误认识，以为如中介所说只是留档所用，而不是一份会有法律后果的文件。其次，该承诺书系ZY公司提供的格式条款，其中仅有对苑Y的责任要求，ZY公司对如此偏倚的格式条款未尽到合理提请注意的义务。第三，即使通过中介买卖房屋产生佣金是一般常识，但不同的个案有不同的情况，在本案中，中介未作出正确协商指引、避提居间并预先将“佣金由买家支付，你们只要谈好价钱即可”的概念灌输给苑Y，故苑Y在当时有理由相信佣金与自己无关，佣金由买家与中介自行协商即可，自己只需就房屋买卖价款等问题与买方协商。对于仅有一套房屋且从无二手房买卖经验的苑Y来说，在中介故意不提请注意的前提下，在仓促环境中无法明晓承诺书条款的。以上苑Y都有证人作证，而ZY公司未能证明自己己尽合理提请注意义务。《合同法》关于格式合同的特别规定，表明格式合同有别于双方协商后产生的合同。ZY公司要求违约金的依据（即《佣金支付承诺书》），是一份经过其公司专业法务人员修正、规避了各种相关规定与法条法规的格式文件，以突然的、未经提醒注意、夹在买卖合同中催促误导的方式让苑Y签字，有违居间服务的勤勉尽责义务，一审的判决依据不足。
二、《佣金支付承诺书》不构成居间合同，苑Y与ZY公司之间居间权利义务约定不明。(1)苑Y与ZY公司之间仅有《资金托管协议》、《声明书》、《佣金支付承诺书》三份文件，此外没有正式的居间合同，也未就居间具体内容进行过协商，且这三份文件中均无居间服务内容及双方权利义务的约定。(2)居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。佣金承诺书中条款表明，佣金是对ZY地产提供服务的报酬，要在签订《深圳市二手房买卖合同》之前收取，即买卖双方于5月28日签订了《二手房买卖合同》，居间完成，ZY公司就可以收取佣金。由于苑Y向ZY公司支付的佣金金额为零元，可视为已向ZY公司履行支付报酬的义务。而后买卖双方是否签订《深圳市二手房买卖合同》继续履行交易，导致的是买卖双方之间的违约问题，而不是对居间方违约。况且，5月28日的合同效力已等同于《深圳市二手房买卖合同》。虽然承诺书中有格式条款“如因本人／本公司过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人／本公司仍需向ZY地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”，但在苑Y与ZY公司工作人员的多次对话中，ZY工作人员及门店经理均明言，交易成不成是买卖两个人的事。ZY公司从未与苑Y约定“必须交易成功，否则视为对居间人违约”。《佣金支付承诺书》卖方版和买方版表明，一经ZY公司居间，买卖双方必须完成交易，否则就是对其违约，这于理不合、与交易习惯相悖。(3)凭着买卖双方的两份《佣金支付承诺书》，ZY地产既能在促成双方签署合同达成房地产买卖法律关系后收取佣金，又能在买卖双方未最终完成交易后、向其中一方索要“违约金”，有收取两份佣金金额的可能性，是极不合理的。根据交易习惯和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》相关规定，中介只能在此时收取居间活动的必要费用。ZY公司将违约金定为买卖双方总佣金金额，明显过高，依据《合同法》第一百一十四条，应予以调低。ZY公司利用自己的专业知识和中介经验，利用苑Y的无经验和对中介的信任，在这样超出个人意志可控范围的背景环境下，企图以责任义务不对等的格式条款、以买卖双方最终没有完成交易为由索要违约金，无法让人信服。
被上诉人ZY公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回苑Y的上诉请求。
ZY公司向一审法院起诉请求：1、苑Y支付ZY公司违约金25000元（人民币，下同）以及利息950元（自2015年6月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，暂计至2016年3月6日）；2、本案的全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用由苑Y承担。
苑Y向一审法院反诉请求：1、ZY公司、苑Y双方签订的《佣金支付承诺书（卖方）》自始无效；2、ZY公司无条件归还苑Y的房产证原件；3、本案诉讼费由ZY公司承担。
一审法院认定事实：一、买卖双方的佣金承诺情况：苑Y作为卖方出具《佣金支付承诺书（卖方）》载明“苑Y（卖方）与案外人程颀（买方）于2015年5月28日就中海XX花园二期28栋3单元20D物业签署了《二手房买卖合同》以及相关协议，约定实际转让成交价为1387500元，苑Y承诺基于ZY公司在促成本人与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极义务，自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向ZY公司支付佣金0元。如因苑Y违约或过错，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，苑Y仍需向ZY公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金……”。承诺人处由苑Y签名确认。案外人程颀作为买方，也出具与以上内容一致的《佣金支付承诺书（买方）》，佣金约定买方程颀向ZY公司支付佣金25000元。二、ZY公司主张苑Y违约。ZY公司提交了（2015）深龙法民三初字第1027号生效民事判决书，该判决书根据查明事实认定：2015年5月28日苑Y与案外人程颀签订《二手房买卖合同书》约定买卖上述物业，苑Y于2015年6月7日向买方程颀单方提出解除合同，其行为已构成根本违约，应承担违约责任……，并判定苑Y应向买方程颀支付违约金138750元以及退还定金65000元等法律责任。对于上述物业的买卖情况，ZY公司提交了2015年5月28日苑Y与案外人程颀签订的《二手房买卖合同书》、原苑Y以及案外人程颀签订的《资金托管协议》、苑Y出具的《声明书》、《地址及账号确认书（卖方）》、房地产权证复印件及产权查询资料等证据予以佐证。三、苑Y主张：《佣金支付承诺书（卖方）》是格式条款，在苑Y署名时ZY公司没有尽提示及解释说明的义务，只称当天签署的多份资料包括佣金支付承诺书只是ZY公司用作存档使用，苑Y无意签署了该承诺书，不是苑Y的真实意思表示；苑Y在签佣金支付承诺书时，佣金支付承诺书除了佣金约定为0元以外，其他格式条款的填写位置均为空白，该承诺行为应为无效承诺；苑Y不知晓买方承诺的佣金内容，ZY公司也没有向苑Y告知买方的佣金内容，苑Y只知道自己作为卖方不用支付佣金，所以买方的佣金承诺书内容对其没有法律效力。并提交了《佣金支付承诺书（卖方）》复印件以及录音，说明当时其去ZY公司处复印佣金承诺书时佣金承诺书中部分划线空白未填写，以及说明其是在混乱中签署了一些文件。四、ZY公司确认苑Y的房产证原件（房产证号码：深房地字第××号）仍在ZY公司处。
一审法院认为，本案为居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。苑Y与案外人程颀于2015年5月28日签订了《二手房买卖合同书》，ZY公司已为苑Y与案外人程颀之间的二手房买卖提供了居间服务，苑Y承诺向ZY公司支付的佣金为0元，案外人程颀承诺向ZY公司支付的佣金为25000元。而后，苑Y在《二手房买卖合同书》的履行过程中于2015年6月7日单方解除合同，构成根本违约。苑Y在《佣金支付承诺书（卖方）》中已承诺“如因苑Y违约或过错，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，苑Y仍需向ZY公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金”，因此，苑Y单方违约则应向ZY公司支付相当于买卖双方总佣金金额25000元的违约金。
至于苑Y以空白格式条款、并不知晓买方的佣金数额为由抗辩，主张《佣金支付承诺书（卖方）》无效。对此，一审法院认为，苑Y是完全民事行为能力人，具有一般人对署名行为的理解能力及预知法律后果的能力，苑Y在《佣金支付承诺书（卖方）》签名即是确认了该承诺书，即使署名时部分条款空白，亦应视为对ZY公司事后填写的授权及认可，且划线的空白部分仅是对苑Y所出售房屋情况的描述，对其他佣金内容的约定并不构成影响。而通过中介买卖房屋产生佣金是一般常识，佣金由买方或卖方支付可以自行约定，苑Y在《佣金支付承诺书（卖方）》也明确承诺若其违约则承担相当于买卖双方总佣金的违约金，现又以不知情抗辩，一审法院难以采信。故，苑Y主张《佣金支付承诺书（卖方）》无效，一审法院不予支持。
ZY公司确认苑Y的房产证原件（房产证号码：深房地字第××号）仍在ZY公司处，ZY公司持有苑Y房产证原件，于法无据，故苑Y请求ZY公司归还房产证原件，一审法院予以支持。ZY公司诉请违约金的利息，于法无据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、苑Y应于本判决生效之日起五日内向ZY公司支付违约金人民币25000元；二、ZY公司应于本判决生效之日起五日内向苑Y归还房产证原件（房产证号码：深房地字第××号）；三、驳回ZY公司的其他诉讼请求。四、驳回苑Y的其他诉讼请求。案件受理费224.38元（ZY公司已预交），反诉费500元（苑Y已预交），由ZY公司承担274.38元，苑Y承担450元。
本院认为，本案系居间合同纠纷。本案二审的争议焦点为涉案《佣金支付承诺书（卖方）》（以下简称承诺书）的效力及ZY地产是否得据此主张违约金。
首先，苑Y系具完全民事行为能力的理性主体，具有一般人对合同条款的理解能力和判断能力，亦可辨识在相关文书上署名的行为性质和法律后果，现在已签署涉案承诺书的情形下，苑Y上诉主张对相关条款不知情，理据不足，本院难以支持。其次，本案中，在ZY公司的居间下，苑Y与案外人已签订涉案房屋买卖合同，故ZY公司已促成涉案房产交易，亦应依诚信原则对涉案房屋买卖合同签订之后的交易流程事项提供相应的居间服务并可据此主张居间报酬。依据前述涉案承诺书的约定，在涉案房屋买卖合同得以顺利履行的情形下，苑Y就涉案房产交易需承担支付居间报酬0元的义务，居间报酬实际均由涉案房产交易的买方承担；在涉案房屋买卖合同因苑Y的过错无法继续履行的情形下，ZY地产无法就涉案房产交易的后续履行事宜提供居间服务并据此主张居间报酬，居间合同亦无法继续履行，苑Y就其过错应向居间人ZY公司承担相当于买卖双方佣金总额的违约金。据此，本院认为，涉案承诺书中关于涉案双方居间权利义务的约定并无存在免除或限制居间人责任、加重苑Y责任或排除苑Y主要权利的情形，未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在前述情形下，苑Y应依约向ZY公司支付违约金；本案中，苑Y亦未充分举证存在可调低违约金的情形，故本院对其调低违约金的上诉主张不予支持。原审处理正确，应予维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费425元，由上诉人苑Y负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许莹姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十月十二日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。