山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）聊民一终字第12号
上诉人（原审原告）聊城市神农方舟生物技术有限公司，住所地：聊城市。
法定代表人曹存峰，经理。
委托代理人田明，山东广岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东阿县国有张汉吴苗圃，住所地：东阿县。
法定代表人卢化平，主任。
委托代理人闫光瑜，山东鲁衡律师事务所律师。
委托代理人闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。
上诉人聊城市神农方舟生物技术有限公司（以下简称聊城神农生物公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2011）东民初字第1913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聊城神农生物公司的委托代理人田明，被上诉人东阿县国有张汉吴苗圃的委托代理人闫光瑜、闫光涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2003年10月1日原、被告订立了“关于聊城市神农方舟生物技术有限公司租赁东阿县国有张汉吴苗圃土地的协议”。该协议约定：“一、原告于2005年春之前陆续交付被告租赁土地400亩左右，用于培植绿化苗木；二、被告租赁原告土地每亩租金350元，前三年暂按每亩200元计收，差额部分于租赁期满三年的前一个月全部补齐。2003年交付的土地（按实际亩数计算），租金于2004年元月1日前交齐。所租土地从第四年每年每亩租金350元，并于每年的元月1月前交齐。交租金时晚一天则处罚金500元，如半月内交不齐，甲方有权收回土地并加倍处罚。2004年、2005年交予被告的土地按上述原则执行；三、协议有效期为30年；四、原告将租赁土地内的6眼机井、部分办公及生活用房免费提供给被告使用，原告并提供给被告30KW的变压器一台，由此产生的费用由被告承担”。合同订立当日被告交付原告土地154.6亩，2005年3月1日和12月1日被告又分别交付原告土地184亩和9.18亩，三次共计347.78亩。原告接收土地后种植了海棠、碧桃等苗木，并每年向外销售。按照合同约定，对第一批交付的土地154.6亩，原告应于2004年1月1日、2005年1月1日、2006年1月1日按每亩200元分别向被告交付土地租金30920元，并于2006年9月30日补交差额69570元，2007年1月1日按每亩350元足额交纳54110元，此后每年1月1日按该数额交纳；对第二批交付的土地184亩，原告应于2006年1月1日和2007年1月1日按每亩200元分别交纳36800元（2008年1月1日亦按此额交纳，差额部分82800元于2008年2月底前补交，自2009年1月1日按每亩350元共计64400元逐年交纳）；对第三批交付土地9.18亩，原告应于2006年1月1日和2007年1月1日分别交纳租金1836元（2008年1月1日亦按该数额交纳，2008年11月30日将差额4130元补交，自2009年1月1日按每亩350元共计3213元逐年交纳）。按以上约定计算，原告应于2004年1月1日交纳租金30920元，但在合同履行中，原告于2004年6月16日交付原告31080元，比约定时间迟交165天，多交160元。2005年1月1日原告应交纳30920元，原告于2005年3月7日交纳30000元，比约定时间迟交66天，少交760元；2005年11月7日交纳20000元属原告提前交纳，多交19240元，2006年1月1日原告应交69556元，原告于2006年1月25日交纳40000元，少交10316元；2006年6月14日原告又交纳10000元，比约定时间迟交163天，仍有差额316元。2006年9月30日前原告应补交差额租金69570元，原告于2006年9月16日交纳10000元，差额59886元。2007年1月1日原告应交租金92746元，原告于2007年1月15日、2月13日和3月15日分别交纳70000元、40000元和23200元，迟交105天，仍有差额19432元。在整个合同履行期间，因原告的迟延交纳土地租金事宜双方多次交涉，原告均系在被告的敦促下履行义务。2007年11月12日被告曾向原告发出催告函，要求原告于2007年11月22日前交清所欠租金145000元和违约处罚332500元，否则解除合同，原告未予理会，导致被告于2007年诉至本院，本院于2008年5月20日作出（2007）东民二初字第1432号民事判决书，判决内容为：“一、限被告聊城市神农方舟生物技术有限公司于本判决生效后十日内给付原告东阿县国有张汉吴苗圃2007年前所欠土地租金19432元，并自2007年11月23日起按合同约定每日500元承付逾期违约金，至本判决生效之日止。二、解除原告东阿县国有张汉吴苗圃与被告聊城市神农方舟生物技术有限公司的土地租赁协议。限被告聊城市神农方舟生物技术有限公司于2009年3月31日前清除在原告东阿县国有张汉吴苗圃租赁土地中栽植的全部苗木，并按合同约定租金标准向原告东阿县国有张汉吴苗圃偿付该使用期间的损失（包括2008年2月底、2008年11月底前应补交的差额部分）。三、驳回原告东阿县国有张汉吴苗圃与被告聊城市神农方舟生物技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8450元，由原告承担6500元，被告承担1950元。”。本案原告不服该判决，上诉至聊城市中级人民法院，聊城市中级人民法院于2009年6月19日作出（2008）聊民一终字第568号民事调解书，内容为：“…双方当事人自愿达成如下协议：一、就上诉人聊城市神农方舟生物技术有限公司拖欠被上诉人东阿县国有张汉吴苗圃的租金应承担的违约责任，双方同意由上诉人支付被上诉人违约金12万元。二、截至签订本协议之日止，上诉人尚欠被上诉人土地租金38292.65元。以上一、二项合计，上诉人共应支付被上诉人款158292.65元，该款于2009年8月31日前由双方自行支付完毕。如逾期履行，上诉人同意每日支付违约金500元，如逾期10日，涉案合同解除，上诉人交还土地。三、2009年以后的租金，如逾期履行，上诉人同意每日支付违约金500元，如逾期10日，涉案合同解除，上诉人交还土地。四、一审案件受理费8450元，承担方式同一审判决。二审案件受理费299元，减半收取150元由上诉人承担。五、本协议经双方当事人签字（或盖章）后即具有法律效力。双方当事人已于达成上述协议的当日（2009年6月19日）在上述协议上盖章予以确认。上述协议符合法律规定，本院依法予以确认。”。原告已履行了该调解书确定的义务。2011年11月3日，被告东阿县国有张汉吴苗圃作出解除合同通知书，其内容为“解除合同通知书聊城市神农方舟生物技术有限公司：我单位与你公司于2003年10月1日订立国有土地租赁合同；合同履行中你公司已改变原合同订立的条件。现，我单位根据有关法律规定特通知你公司即日解除合同。特此通知。东阿县国有张汉吴苗圃2011年11月3日”。并送达给原告聊城市神农方舟生物技术有限公司。被告陈述解除合同通知书中的已改变原合同订立的条件共三个条件：1、原告将土地转租，时间为2011年5月份之后；2、原告改变了土地的用途，时间为2011年5月份之后；3、双方已经协商解除合同的条件。其中任何一个条件都可以达到解除合同的条件。而原告辩称所有的土地原告没有将土地转租，至于在树苗腾茬后种植短期的农作物，没有改变土地的用途。在双方的协议中没有约定腾茬期间种植农作物作为解除合同的条件。刨完树苗以后就已经是2011年5月份了进入了夏季，这个时间不能种树苗，我们就种一些短期的农作物是玉米，目的是为了养地不是为了改变用途。
原审法院认为：根据原、被告诉辩主张，本案诉争焦点有两个：一是双方所订合同效力；二是合同履行中原、被告有无违约及责任承担。关于焦点一：原、被告在平等自愿协商一致的基础上订立了“土地租赁协议”，该协议内容真实明确，程序合法，应属有效合同。但合同第三条约定租期30年违背了法律规定，该条款属无效约定，但该条款的无效并不影响整个合同的效力性。关于焦点二：合同订立后，原、被告均应按合同有效约定严格履行相关义务，但在合同履行中原告并未按约定培养绿化苗木，对此原告存有违约行为，以其实际行动默示不履行合同义务，危及了双方合同目的的实现，故原告要求继续履行土地租赁协议之诉求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告聊城市神农方舟生物技术有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
上诉人聊城神农生物公司不服原审判决向本院提起上诉，请求二审法院改判被上诉人继续履行合同。事实与理由：一、上诉人利用腾茬期间栽种玉米属于合同利用土地，并不属于违约行为。上诉人租赁土地培育树苗，利用苗木腾茬期间种植玉米，更有利于树苗的生长。上诉人并没有长期种植玉米，改变土地用途。原审中上诉人向法庭提交了与孙长峰签订的一份协议书，证明在涉案土地大量培育树苗，并且树苗已经假植在涉案土地。从上诉人的这一行为可以看出，上诉人并没有长期种植玉米，改变用途。二、上诉人的行为并没有危及双方合同目的实现。被上诉人作为土地租赁方，其合同目的就是以租赁土地的手段得到租赁费用，实现土地的价值。上诉人合理利用土地，在树苗腾茬期间合同种植玉米，并没有造成土地损坏，更没有不支付租赁费用妨碍被上诉人合同目的的实现。三、被上诉人解除合同的行为既不符合合同法规定的情形，又不符合合同约定的情形。双方租赁协议中也没有规定腾茬期间种植农作物就可以解除合同。
被上诉人东阿县国有张汉吴苗圃答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人违约行为客观存在，解除合同依法有效。上诉人将本案争议土地转租、改种玉米违反培养绿化苗木的专项种植规定是严重违约。本案所涉土地是东阿县专门培育绿化苗木的专用基地，是国有性质的绿化苗圃基地，基地种植受政府主管机关管理调控。中能培养绿化苗木，不可种植庄稼等农作物，有行政主管机关的文件为凭。本案所涉土地转租、改种玉米之前，上诉人未通知过被上诉人。上诉人对卖光树苗的土地，应当交还被上诉人，但上诉擅自做主将土地转租给农民种植庄稼作物，有多位证人出庭证实。上诉人转租前未征得被上诉人同意，此行为违反合同法等法律规定，被上诉人有权解除合同。二、本案双方当事人约定了解除合同的条件，解除协议依法有效。2011年初左右，上诉人法定代表人、股东曹存峰、曹存去、葛民与被上诉人达成口头协议，每卖完一块地的树苗，就将该土地退还被上诉人，上诉人也向被上诉人的主管局进行过承诺，双方达成解除合同的约定。上诉人出售树苗后应当解除合同。三、上诉人诉状陈述内容多处不实。第一，上诉人所提与孙长峰的协议，一没有提供证据有来源，二没有提供支付定金的凭证，三是协议内容与客观事实不符，苗木定价超出市场价值，起苗时间违反生长规律，四是孙长峰没有到庭作证，不能成为有效证据，且其协议约定数量与所述假植树苗数量严重不符，上诉人也未假植到涉案土地上。
本院二审查明：原审中被上诉人东阿县国有张汉吴苗圃曾提交光盘及内容记录2张，证明曹存峰、葛民和苗圃法人代表卢化平及县林业局杜局长商定上诉人卖完树苗后保证不再种植，卖一块地的树苗交一块地。承诺走到哪里都承认这件事情。上诉人原审中质证意见为：第一，从录音播放的声音来看，根本听不清什么内容，被告整理的所谓书面文字根本不能作为录音内容的显示。第二，从整体上看，该证据只能显示合同双方就租赁期间的一些问题，曾经商谈过，但并没有达成一致的意见，更没有因此签署过有关新的变更或者解除的补充协议。第三，被告并没有其他任何证据证明合同变更、解除的证据。根据最高法院证据规则的规定，没有其他证据相佐证，录音录像证据不能单独作为认定案件事实的依据。所以，该录像证据不能达到被告擅自解除合同的依据。经本院核实，此录像中反映的语言内容与被上诉人提交的文字说明相符，该录像反映的全部内容是双方于2009年因租金不及时支付问题发生矛盾诉讼结束后，上诉人方法定代表人曹存峰与被上诉人的法定代表人卢化平达成解除合同的协议，即上诉人卖完树苗后保证不再种植，卖一块地的树苗交一块地。2010年12月，上诉人方法定代表人曹存峰及其职工葛民与被上诉人的法定代表人卢化平就土地租赁事宜再次发生争议，并未达成一致意见。二审中上诉人方亦认可录像中曹存峰及葛民为其公司人员。原审中，被上诉人另提供涉案苗圃周围村民许某甲、许某乙及许某丙三人出庭作证，以证实上诉人在2011年5月份未经发包人许可对外大面积转租土地，种植玉米。上诉人方以三位证人不知晓其公司全称、不知晓经手人老杨全名及没有书面合同为由不予认可。原审中被上诉人还提交东阿县林业局东林法（2000）10号文，以证明土地为苗圃专用地，不能种植农作物，只能从事苗圃经营。上诉人聊城神农生物公司对真实性没有异议，但认为内容违反法律规定，超越职权，不具有相应的法律效力。其余事实同原审法院认定。
本院认为：本案争议的焦点的问题是双方是否应继续履行原土地租赁协议。根据被上诉人东阿县国有张汉吴苗圃提交的录像资料及文字说明，上诉人法定代表人曹存峰及公司职工葛民认可其卖完树苗后保证不再种植，卖一块地的树苗交一块地。对于该录像内容的真实性，上诉人方并未提出异议，另外结合双方陈述及2011年4、5月份上诉人开始刨除树苗的事实，本院认为该录像证据应予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。被上诉人就双方曾以口头形式达成解除土地租赁协议予以证实，而上诉人虽然予以否认但没有证据推翻该录像内容，故上诉人聊城神农生物公司的要求继续履行原协议的上诉请求本院不予支持。
另外，原审被上诉人曾提供三位证人许某甲、许某乙及许某丙三人出庭作证，以证实上诉人未经发包人许可对外大面积转租土地，种植玉米。上诉人以三位证人不知晓其公司全称、不知晓经手人老杨全名及没有书面合同为由不予认可。三位证人出庭程序合法，所述租赁土地时间及种植农作物种类亦与实际相符，虽然存在上诉人所述情况，但作为农民短时期的租赁土地对此情况不了解亦属情理之中，故而三位证人的证言应予采信。上诉人方转租行为未经被上诉人许可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被上诉人方据此解除合同符合法律。
上诉人聊城神农生物公司在2011年5月份刨除树苗后种植玉米是事实，而双方约定土地用途是“培植绿化苗木”，在有东阿县林业局东林法（2000）10号文相佐证的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”的规定，原审法院认定上诉人聊城神农生物公司该行为违约也是正确的。上诉人对此称被上诉人租赁合同的目的是收取租金，因此并没有危及合同目的的实现。任何租赁合同的标的物均均有用途，租赁合同的目的不应仅是收取租金，也应包括根据标的物的性质，约定专用用途，何况本案中也明确约定土地用途是“培植绿化苗木”，上诉人该上诉主张不能成立。至于其称与“孙长峰”达成的协议，则与本案没有必然的联系。
综上所述，先是有录像为证证实双方已达成不再续租土地的协议，后又擅自改变土地用途未经许可转租土地，原审法院驳回上诉人要求继续履行土地租赁协议之诉求是正确的，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人聊城市神农方舟生物技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡洪建
审 判 员 孙久强
代理审判员 李昭鹏
二〇一三年二月二十日
书 记 员 郭 静