辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民初字第29号
原告：丑述强，无业。
委托代理人：崔升鑫，系辽宁明峰律师事务所律师。
被告：张民，系私营企业业主。
被告：陈淑梅，无业。
二被告共同委托代理人：顾兆安。
原告丑述强诉被告张民、陈淑梅为买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丑述强及其委托代理人崔升鑫、二被告共同委托代理人顾兆安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：二被告系夫妻关系。2009年9月1日，原告与被告张民签订《房屋转让合同》，该协议约定被告张民将坐落于大连普兰店市台山街605-65号楼，建筑面积74.8平方米的房屋卖给原告，房屋价款270000元。合同签订后，原告向被告张民支付定金130000元。2009年12月17日，原告又向被告张民支付剩余款项140000元。在原告履行完全部付款义务后，被告一直未履行交付房屋和协助办理过户手续的义务。2011年，被告在原告毫不知情的情况下，将该房屋抵押给银行。现要求二被告返还房款270000元，另双倍返还定金54000元。
二被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求，本案在签订房屋转让合同时，涉案房屋的所有权人不是被告，而是第二被告的母亲丑淑琴，所以说房屋转让合同在签订时就是一个无效合同，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：二被告原系夫妻关系。2009年9月1日，原告与被告张民签订《房屋转让合同》，双方约定：“甲、乙双方经友好协商，就甲方（被告张民）向乙方（原告）转让甲方私人房产一事达成以下条款：甲方根据国家规定，已依法取得大连市普兰店的房屋所有权证书，甲方为该房屋的现状负全责，该房屋坐落于台山街605-65号，该房屋的结构为砖，建筑面积74.08平方米，附属物有厦子8平方；甲方保证该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权债务等影响转让的因素，引起的法律及经济责任由甲方承担；双方同意上述房屋售价合计为270000元；乙方应在签订《房屋买卖合同》时支付定金130000元；甲乙双方合同签订后，甲方不卖，提高价格或不协助办理过户即视为违约，应将乙方所付定金的双倍返还给乙方，乙方提出不买，定金不予退回；甲方应在获得全部房款后将房屋搬空，并迁出户口；办理产权产生的税费及相关费用，由甲方承担”。被告张民自认在其与原告签订案涉《房屋转让合同》时收到了原告交付的房屋定金130000元。2013年10月22日，二被告协议离婚，并签订《离婚协议书》，二被告约定：婚后住房一套普房权证普私字第××号、73.08平方米、位于普兰店市世纪路中段38号5单元3层65号，张民自愿放弃此房产权，此房已被抵押从银行贷款贰拾柒万元整，此房归陈淑梅居住使用并偿还银行贷款，此抵押贷款全部还完后的房屋产权归陈淑梅所有；婚后共同债务陆拾叁万元整，其中欠银行贷款贰拾柒万元整是上述房屋抵押贷款所欠的，归陈淑梅使用，陈淑梅自愿偿还银行贷款，余下叁拾陆万元整由张民自愿偿还；婚后无共同债权；双方无隐匿的财产和债务债权。
在庭审过程中，原告向本院提供被告张民于2009年12月17日向原告出具的《借条》一份，内容为：“今借丑述强人民币贰拾叁万元整（230000.00）。还款期限为2009年12月31日。借款人：张民”。被告张民对该《借条》的真实性予以认可，但辩称该230000元借条系将之前其向原告所借数笔借款统计在一起为原告出具的总借条，因其与原告协商解除案涉房屋转让合同，故其中包含原告交付的房屋定金130000元。原告对被告张民的抗辩意见不予认可，原告主张以该《借条》中140000元抵顶房款，并以被告张民至今未交付房屋及办理产权过户，构成违约为由，要求二被告返还房款270000元，并另行返还法律保护范围内的定金54000元。原告另向本院提供2010年10月原告与被告张民的录音资料一份，拟证明被告张民认可原告已交付全部房款。被告张民要求庭后向本院提交书面质证意见，但至今未提交。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋转让合同》、借条、离婚登记审查处理表、离婚协议书、普房权证普私字第××号房屋所有权证以及原告当庭陈述笔录在案为凭，已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：合法的房屋买卖合同关系应受法律保护。原告与被告张民签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，成立并有效，合同双方应严格按照合同约定履行义务。被告张民在收取房屋定金130000元后，又为原告出具230000元借条，虽然被告张民抗辩此借条中包含因双方解除房屋买卖合同而应向原告返还的定金130000元，但被告张民未向本院提供证据证明其与原告曾协商解除房屋转让合同，也未向本院提供证据证明该借条中包含房屋定金130000元，且被告张民未对原告提供的录音资料提出异议，视为认可，被告张民未能提供证据推翻原告提供的书面证据，应承担举证不能的不利法律后果，被告张民该抗辩意见本院不予采纳，那么借条中约定的还款期限早已届满，原告主张以借条中140000元抵顶房款，具有法律依据，应视为原告已向被告张民交付了全部房款270000元。现被告张民收取原告房款已经长达近五年，未向原告交付房屋，且在答辩时以其非案涉房屋产权人为由辩称案涉房屋转让合同无效，表明被告张民以实际行为表示不履行合同，构成根本违约，原告无法实现房屋买卖合同的目的，现原告要求被告张民返还已交付房款270000元，并根据合同约定要求被告张民双倍返还定金，视为原告与被告张民均以实际行为表明解除合同，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告张民应向原告返还全部房款，并按照合同约定承担双倍返还定金的违约责任，但案涉房屋总房款为270000元，根据我国担保法规定，定金不能超过总房款的20%，即54000元。故被告张民应向原告返还房款270000元，并返还给原告定金54000元，合计324000元。
对于原告要求被告陈淑梅返还房款及双倍定金一节，本院认为：对于被告张民收取原告的约定房屋定金130000元，系在二被告婚姻关系存续期间收取，对于原告主张抵顶房款的借款140000元，系在二被告婚姻关系存续期间所借，均应属于二被告共同债务，二被告应承担共同偿还责任。那么被告陈淑梅对张民应双倍返还的定金也应承担共同支付的责任。至于二被告签订的离婚协议书中关于债务由被告张民承担的约定，不能对抗原告。
根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告丑述强与被告张民于2009年9月1日签订的《房屋转让合同》解除；
二、被告张民、陈淑梅于本判决生效后十日内共同返还原告丑述强房款270000元，并返还给原告定金54000元，合计324000元。
如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6160元，由二被告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 杨剑英
代理审判员 胡 爽
代理审判员 王 辉
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 邹晓梅
附：相关法律法规
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。