重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4956号上诉人（原审原告）：罗昌华，男，1971年11月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人（原审原告）：罗毅，男，1996年12月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。二上诉人共同委托代理人：程洪伟，上海段和段（重庆）律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：张丽娜，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金瀚实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街125号，组织机构代码62191933-5。法定代表人：黄伶琦，董事长。被上诉人（原审被告）重庆兴绿洲灵芝可乐有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞镇纺织三村，组织机构代码62191909-5。法定代表人：佘杰，执行董事。二被上诉人共同委托代理人：王宁，重庆巴渝律师事务所律师。上诉人罗昌华、罗毅诉被上诉人重庆金瀚实业有限公司（以下简称金瀚公司）、重庆兴绿洲灵芝可乐有限公司（以下简称兴绿洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2015)巴法民初10668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗昌华、罗毅上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：被上诉人以上诉人未承担土地出让金作为拒绝办证的理由没有法律依据和合同依据，土地性质变更的费用不应由上诉人承担。上诉人是否承担土地出让金不构成被上诉人为上诉人办理房产证的必要条件。被上诉人未向税务部门提供契税申报手续，目前不具备缴纳契税的条件，另被上诉人未通知上诉人缴纳物业专项维修资金，上诉人可以随时支付，故上诉人未缴纳契税和物业专项维修资金，不能作为被上诉人拒绝办理房屋产权证的理由。被上诉人已经逾期办证，应当履行办证义务。金瀚公司答辩称：一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兴绿洲公司答辩称：一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗昌华、罗毅一审诉称：其与金瀚公司、兴绿洲公司双方于2013年1月30日签订《安置房认购协议书》（以下简称认购协议），约定罗昌华、罗毅购买金瀚公司、兴绿洲公司开发的位于重庆市巴南区木洞镇新建路重庆焊管厂安置房8幢7、8号房屋（现重庆市巴南区新建路159号5幢1层附7号）（以下简称7号房），房屋土地性质为行政划拨，总房款1131240元，金瀚公司、兴绿洲公司应在2013年2月7日前将房屋交付罗昌华、罗毅使用，并负责在一年内将产权证办理完毕交给罗昌华、罗毅。合同签订后，罗昌华、罗毅支付全部房款，但金瀚公司、兴绿洲公司一直未办理房屋产权登记，经多次催告无果，特诉请法院判令金瀚公司、兴绿洲公司立即办理涉案房屋权属登记证书。一审查明：2013年1月30日，罗昌华、罗毅（乙方）与金瀚公司、兴绿洲公司（甲方）签订认购协议约定乙方购买甲方开发的7号房，房屋土地性质为行政划拨，总房款1131240元，甲方应在2013年2月7日前将房屋交付乙方，乙方接房并交清房屋所需办理产权登记的相关资料后，甲方负责在一年内将产权证办理完毕交给乙方，办理产权登记的税、费（包括大修基金）按国家规定各自缴纳。同日，金瀚公司、兴绿洲公司将房屋交付罗昌华、罗毅。罗昌华、罗毅于2013年2月6日付清房款，但未缴纳大修基金和契税。另查明，2011年10月13日，重庆市人民政府通过《重庆市人民政府关于重庆兴绿洲灵芝可乐有限公司、重庆金瀚实业有限公司划拨国有建设用地的批复》（渝府第[2011]1137号）（以下简称1137号文）同意将位于巴南区木洞镇共计14683平方米的国有建设用地划拨给金瀚公司、兴绿洲公司作为重庆焊管厂移民安置经济适用房工程建设用地。2014年12月12日金瀚公司、兴绿洲公司作为受让方与出让方重庆市国土资源和房屋管理局签订《重庆市国有建设用地使用权转让合同》约定：“出让方将位于重庆市巴南区木洞镇面积为1826.36平方米的重庆焊管厂移民安置经济适用房项目按规定配建的商业用房分摊国有建设用地使用权交给受让方作为商业用地。土地出让金为231万元，由受让方在签订合同的当日前向出让方一次性支付。”金瀚公司、兴绿洲公司于已于同年12月9日支付该土地出让金。目前涉案房屋已登记至金翰公司名下。因金瀚公司、兴绿洲公司未为罗昌华、罗毅办理涉诉房屋产权登记，罗昌华、罗毅遂诉来一审法院。一审法院认为，罗昌华、罗毅与金瀚公司、兴绿洲公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。认购协议已经明确约定金瀚公司、兴绿洲公司应在2013年2月7日前将房屋交付，罗昌华、罗毅接房并交清房屋所需办理产权登记的相关资料后，金瀚公司、兴绿洲公司于一年内将房屋产权证书办理完毕并交给罗昌华、罗毅，办理产权登记的税、费（包括大修基金）按国家规定各自缴纳。故罗昌华、罗毅应当向金瀚公司、兴绿洲公司递交办理产权登记的相关资料，并按规定缴纳应承担的费用。《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条规定，申请土地房屋登记，申请人应当缴纳相应税费的，应当提交税费结清或者减免的证明材料。该条例第二十四条规定未足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的，登记机构不予登记。本案中，双方签订认购协议时已经明确涉案房屋土地性质为划拨，之后土地性质变为出让，罗昌华、罗毅作为受益人理应承担相对应的土地出让金，也应缴纳物业专项维修资金和契税。故在罗昌华、罗毅缴纳上述费用之前，无权要求金瀚公司、兴绿洲公司履行办理权属登记义务，且罗昌华、罗毅的诉请构成法律上的履行不能，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第六十七条，参照《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条、第二十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗昌华、罗毅的诉讼请求。一审案件受理费80元，诉讼保全费5000元，由罗昌华、罗毅负担。本案二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院二审审理中，上诉人陈述其愿意按照被上诉人提供的清单预缴契税和大修基金，但不同意缴纳土地出让金。针对涉案房屋的土地性质由合同约定的“划拨土地”变更为“出让土地”的现状，上诉人陈述其认可该变更的事实并要求被上诉人按照土地现状办理房屋权属证书。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出土地出让金不应由上诉人承担，被上诉人已经逾期办证，应当履行办证义务的问题。本案中，上诉人与被上诉人订立的认购协议约定了房屋土地性质为行政划拨，而在合同履行过程中，土地性质由划拨变更为出让，如按照原合同的约定办理划拨土地的房屋权属证书事实上已经履行不能。现上诉人认可该变更的事实并请求按照土地现状出让地办理房屋权属证书，但对于土地性质发生变化后办理出让地的房屋权属证书所对应的各自的权利和义务，上诉人与被上诉人之间并未磋商一致。被上诉人提出按照出让地办理房屋权属证书的前提系上诉人应按规定缴纳土地出让金、契税和大修基金，而上诉人同意按规定缴纳契税和大修基金，但不同意缴纳土地出让金，故双方并未对土地性质变更后的办证条款如何履行达成一致意见。现原合同约定的划拨土地状态下办理房屋权属证书的条款事实上已经无法履行，已经无法实现原合同目的，但上诉人并未要求解除原合同，上诉人与被上诉人对出让土地状态下办理房屋权属证书的条款如何履行又不能达成一致合意，故上诉人要求被上诉人为其按照出让地的性质办理房屋权属证书的请求没有合同依据和法律依据，不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由罗昌华、罗毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 渝代理审判员 于 利代理审判员 黎 明二〇一六年十月十日书 记 员 李家兴