江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1448号
上诉人（原审原告）朱先成。
被上诉人（原审被告）连云港义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。
法定代表人宁玉春，该公司董事长。
委托代理人秦福建。
上诉人朱先成因与被上诉人连云港义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第5434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月5日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月3日公开开庭进行了审理。上诉人朱先成、被上诉人义龙公司的委托代理人秦福建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
朱先成一审诉称：2001年11月22日，朱先成与义龙公司签订了商品房买卖合同，朱先成购买了位于某某小区某某单元某某室房屋。合同第八条约定，2001年11月30日前义龙公司把房屋交付朱先成使用；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后10日内，提供相关资料为朱先成办理房、地产权证。2001年12月30日，义龙公司交付了房屋，但存在墙壁裂缝、涂料脱落等情况，出于无奈，朱先成接受了房屋。但迟至今日，义龙公司仍未为朱先成办理房屋土地使用证。义龙公司迟延办理土地使用权证，应当赔偿朱先成违约金36000元。请求法院判决义龙公司立即为朱先成办理土地使用证；义龙公司支付迟延履行违约金36000元及承担本案诉讼费。
义龙公司一审辩称：我公司改制前为市房产管理局下属事业单位连云港市经济实用住房发展中心（以下简称住房中心），某某小区系经济适用房项目，对于经济适用房有特殊的规定，对土地证的办理有相关的政策规定。按当时政策规定，土地系政府无偿划拨，当时的规划要求是沿海宁大道北侧建商住楼，即一楼为商铺，二楼以上为住宅。后由于政策调整，无偿划拨土地不允许建商铺，因此我公司开发的某某小区A、B、C、D、E五栋楼均办不了土地证。现经业主上访及公司找房产管理部门协调，办土地证出现了希望，但我公司在2004年已经由原国有单位改制成民营企业，公司法人的权利义务都发生了改变，且时间跨度太久，改�后公司办公地址及人员均有变化，办理土地证的所需资料和以前也大不一样，我公司已无相关资料可寻，因此相关楼盘土地证无法办理。关于存在墙壁裂缝、涂料脱落等房屋质量问题，因该房屋已于2001年12月底交付，朱先成已住了10多年，如果当时存在问题，也应当在保修期内解决，而现在早已过了保修期。义龙公司无义务为朱先成办理土地证。
原审法院经审理查明，1999年11月18日，连云港市规划建设委员会出具连建总（1999）471号文，批复同意住房中心建设某某新村二期工程。
2001年11月22日，朱先成与住房中心签订商品房买卖合同一份，朱先成购买了住房中心开发的位于新浦区某某小区某某单元某某室的房屋，合同约定该房屋面积为106平方米，单价为786元。该合同第八条约定：住房中心应当在2001年11月30日前将符合合同约定的商品房交付朱先成。第十五条约定：�房中心应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由住房中心提供的资料报产权登记机关备案；但第十五条虽明确约定了“如因住房中心的责任，朱先成不能在规定期限内取得房地产权属证书的”的情况，但双方对出现该情况如何处理未作约定。合同签订后，住房中心依约将某某小区某某单元某某室房屋交付给朱先成并办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证。
2013年7月3日，连云港市住房保障和房产管理局向连云港信访局出具《关于某某小区某号楼业主朱先成上访问题的答复》，其主要内容是：某某小区某号楼是原连云港市经济实用住房发展中心（改制后更名为连云港市义龙置业有限公司）于1997年建设的经济适用房，该楼于2001年竣工交付使用。土地性质为政府划拨，用于建设安居工程。某号楼规划建筑总层数为七层，一层是营业用房，二层以上是�宅。开发企业当时按照划拨土地的形式，办理了总的土地使用权证，未办理土地分割手续。经咨询国土部门按照土地政策，在划拨土地上建设既有营业用房又有住宅用房的，可以办理住宅用房的土地分割，某号楼二层以上的住宅可以办理土地分割证，但必须由开发企业向市国土局申请办理。我们联系协调开发企业义龙公司，该公司均采取躲避态度，不愿为业主办理土地分割手续。
2013年8月19日，连云港市住房保障和房产管理局向义龙公司出具《关于办理某某小区某号楼土地使用权证的函》，函告义龙公司在一周内向连云港市国土资源局申请办理某某小区某号楼土地分割手续，为业主办理土地使用权证。
原审法院另查明，2007年11月22日，连云港市经济实用住房发展中心因企业改制，变更企业名称为连云港市义龙置业有限公司。
原审法院认为，朱先成与住房中心签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同第十五条明确约定住房中心应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由住房中心提供的资料报产权登记机关备案，并约定住房中心为朱先成办理房地产权属证书。住房中心在将房屋交付朱先成后，为朱先成办理了房屋所有权证，但并未办理土地使用权证。2013年7月3日连云港市住房保障和房产管理局向连云港信访局出具《关于某某小区某号楼业主朱先成上访问题的答复》，某某小区某号楼土地性质为政府划拨，某号楼办理了总的土地使用权证，但未办理土地分割手续，某号楼二层以上的住宅可以办理土地分割证，但必须由开发企业向市国土局申请办理。2013年8月19日连云港市住房保障和房产管理局向义龙公司出具《关于办理某某小区某号楼土地使用权证的函》，函�义龙公司在一周内向连云港市国土资源局申请办理某某小区某号楼土地分割手续，为业主办理土地使用权证。故朱先成要求办理土地使用权的主张成立，原审法院予以支持。
关于朱先成主张的违约金36000元，因该房屋为经济适用房，房屋所在土地性质为政府划拨，合同中亦未明确约定未办理土地使用权证的违约责任承担，故对朱先成要求义龙公司承担违约金36000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、义龙公司于判决生效之日起一个月内协助朱先成办理位于连云港市新浦区某某路某某号楼某单元某某室（原某某小区某某单元某某室）的土地使用权证；二、驳回朱先成的其他诉讼请求。案件受理费700元（朱先成已预交），由朱先成承担300元，义龙公司承担400元。
朱先成不服一审判决，向本院提出上诉称：一、依据连云港市住房局《关于某某小区某号楼业主朱先成上访问题的答复》和连云港市住房局给被上诉人《关于办理某某小区某号楼土地使用权证的函》，足以认定被上诉人完全具备办理条件而拒绝办理，有违诚信原则。被上诉人故意隐瞒涉案房屋是商品房的事实，欺瞒上诉人说是经济适用房，但却以商品房作为交易标的物与上诉人签订合同，而上诉人承担了商品房性质所应承担的所有义务，被上诉人不承担违约责任违背公平原则。二、一审中，被上诉人对迟延履行违约金的诉求没有提出反驳意见。三、“该房屋是经济适用房”的认定是错误的。一审判决认定“朱先成与住房中心签订商品房买卖合同”，合同中将土地规划用途明确记载为商住而非经济适用房。上诉人已经按照商品房性质履行了给付价款�所有义务。所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，购买经济适用房实行申请、审批和公示制度，与本案不同。房产证记载为私有房产而非经济适用房。被上诉人以经济适用房名义取得划拔土地后，变相进行商品房开发、销售的违法犯罪行为，被上诉人至今仍不到国土局补办土地使用权变更手续和补缴相关土地出让金。四、“合同中亦未明确约定未办理土地使用权证的违约责任承担”的认定与被上诉人是否应当向上诉人承担违约责任，不存在任何因果关系。对于迟延履行违约金，有约定的从约定，没有约定的从法定。本案中的迟延履行违约金虽无约定，但有明确的法定标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”省高院《民事审判资讯》2012年第二期第75-76页载明：“《解释》第十八条第一款规定的‘房屋权属证书’包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因出卖人原因致使买受人未在《解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。”合同第十二条也约定，由于出卖人的原因，出卖人承担全部责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，一审判决无约定则不承担违约责任的观点错误。五、在被上诉人明显违背诚信、公平原则的情况下，一审法院作出有利于被上诉人的判决不但违反法律规定，而且违背常理。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误�关于迟延履行违约金的计算问题，应按照最高人民法院关于逾期（付）贷款违约金计算标准计算。请求判令被上诉人立即为上诉人无条件办理房屋土地使用权证；判令被上诉人向上诉人支付迟延履行违约金及一、二审诉讼费用。
被上诉人义龙公司辩称：1、针对朱先成要求办理土地使用权证的主张，按照当年购房协议，当时约定不明确，没有约定办理土地使用权证。按书面合同约定，义龙公司没有义务为上诉人办土地使用权证。但是由于上诉人已经有房产证，义龙公司也作出了努力，但是土地局要求义龙公司提供很多现在无法提供的材料。当年法规不健全，房屋开发建设完之后，没有要求办理权属证书，也不急着办。而现在要求义龙公司办理，还要求材料备齐。另外，不是如上诉人朱先成所理解的，因义龙公司没有交钱才没有办理，义龙公司已作出了极大的努力�还是办不下来土地使用权证。2、针对支付违约金及两次诉讼费用问题，朱先成主张违约金36000元，义龙公司查了相关的证明，该主张没有法律依据，也没有事实依据，也没有相关的判例可以参照，义龙公司对此不予认可。诉讼费用按法院的判决，由义龙公司负担的义龙公司支付。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人朱先成为支持其上诉请求，二审期间提供：1、逾期交房应承担违约责任的案例。2、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知。3、最高人民法院关于逾期付（贷）款违约金计算标准一览表及相关的文件。被上诉人义龙公司质证认为，对上诉人的证据均不予认可。如果房屋没有交付，没有办理房产证，按照利息支付违约金，但是现在房产证已经为上诉人办理了，房屋也交付给上诉人使用了，只是没有土地证稍微有瑕疵。被�诉人义龙公司二审期间未提供新证据。
本院认为，朱先成与住房中心签订的合同第一条项目建设依据中约定住房中心以有偿划拔方式取得土地使用权。2013年7月3日，连云港市住房保障和房产管理局向连云港信访局出具《关于某某小区某号楼业主朱先成上访问题的答复》中亦明确：某某小区某号楼是住房中心建设的经济适用房，土地性质为政府划拨，用于建设安居工程。朱先成上诉主张涉案房屋系义龙公司以经济适用房名义变相进行商品房开发，并按商品房销售，没有提供证据予以证实。一审判决认定涉案房屋为经济适用房，房屋所在土地性质为政府划拔，并无不当，本院对此予以确认。朱先成与住房中心签订的合同中没有约定住房中心不能在规定期限内办理房地产权属证书的违约责任，且涉案房屋为建设在划拔土地上的经济适用房，一审判决对于朱先成要求义龙�司承担违约金36000元的诉讼请求不予支持，亦无不当。朱先成上诉主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求义龙公司承担违约责任。本院认为，该《解释》系适用于商品房买卖合同纠纷案件的，而涉案房屋系经济适用房，故该《解释》不适用于本案，对朱先成的该上诉主张，本院依法不予支持。
综上，上诉人朱先成的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人朱先成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年�月二十七日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；