湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1359号
上诉人（原审原告）：黄州，男，1977年6月22日出生，汉族，经商，住湖南省永兴县。
上诉人（原审原告）：邓永芳，女，1979年6月26日出生，汉族，经商，住湖南省永兴县。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：阳金瑞，永兴县阳光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李晓波，男，1970年8月12日出生，汉族，居民，住湖南省永兴县。
被上诉人（原审被告）：李鑫，男，1995年7月1日出生，汉族，居民，住湖南省永兴县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李柏成，湖南福城律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：高建平，湖南福城律师事务所律师。
上诉人黄州、邓永芳与被上诉人李晓波、李鑫租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2017）湘1023民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄州及其与邓永芳的共同委托诉讼代理人王武忠、阳金瑞，被上诉人李晓波、李鑫的共同托诉讼代理人李柏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄州、邓永芳上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判李晓波、李鑫连带偿付房屋租金212,500元及租金增长损失208,854元，合计421,354元；二、本案一二审诉讼费由李晓波、李鑫负担。事实和理由：1、李鑫在明知房屋已抵押的情况下，仍代理李晓波将房屋出租给黄州，依照我国民法通则第六十七条之规定，应当承担连带责任，一审法院未判令李鑫承担连带责任，属认定事实不清，适用法律错误；2、李晓波没有案涉房屋的出租权，导致黄州、邓永芳租赁房屋部分的合同目的无法实现，一审法院以2017年11月22日前和2018年11月22日应付房屋租金、增长损失尚未实际发生为由，不予支持黄州、邓永芳的诉请，加重了当事人的诉累和经济负担，违背了民事诉讼一事不再理的原则，属认定事实不清，适用法律错误，导致实体处理显失公正。
李晓波、李鑫辩称，1、李鑫是受李晓波的委托与黄州签订租赁合同，不是本案的适格主体，李鑫不应承担连带责任；2、黄州、邓永芳没有证据证实李鑫明知李晓波已将门面抵押给案外人冯爱兰；3、黄州、邓永芳与冯爱兰签订的租赁协议的真实性无法确定，即使协议是真实的，因只交付一年的租金，租金增长损失应只计算一年。故请求驳回上诉，维持原判。
黄州、邓永芳向一审法院起诉请求：1、依法确认黄州、邓永芳与李晓波、李鑫签订的房屋租赁合同无效；2、李晓波、李鑫连带返还房屋租金421,354元；3、本案诉讼费由李晓波、李鑫负担。一审庭审中，黄州、邓永芳将第一项诉讼请求变更为依法解除双方签订的房屋租赁合同中关于租赁985.7M2门面的部分。
一审法院认定事实：2013年12月17日，李晓波与案外人冯爱签订书面借款合同，约定：1、因ktv装修急需资金，李晓波向冯爱兰借款300万元；2、借期半年，自2013年12月17日至2014年6月17日止；3、借款人以永兴东方花园面积为985.7M2的房产做抵押，到期未偿还的，贷款人有权处理抵押物。同日，双方到永兴县房产管理局办理了永兴东方花园该房产（房屋所有权证号：20130502188）的抵押登记手续，登记的债权数额为300万元，随后，李晓波向冯爱兰出具了借条。2014年4月26日，李鑫受其父李晓波委托与黄州签订房屋租赁合同，约定将包括案涉房屋在内的房产租赁给黄州用于经营教育培训项目，租赁房屋面积985.71平方米+945.96平方米，租期自2014年4月26日至2019年8月26日，5年租金共计80万元一次性付清给出租方。后黄州、邓永芳依约向李鑫一次性支付了租金80万元，李鑫亦将租赁房屋交付给黄州用于开办永兴县旭日东方培训学校。因李晓波在借款到期后未偿还借款本息，2014年6月23日，案外人冯爱兰申请对李晓波在东方花园的抵押房产予以拍卖、变卖，以偿还借款本金200万元及2014年6月17日前的利息42万元。2014年7月2日，一审法院作出（2014）永民特字第3号民事裁定书，裁定准予对李晓波坐落于永兴县便江镇人民西路东方花园（房产证号201305021**号）抵押房产采取拍卖、变卖的方式依法变价，申请人冯爱兰对变价后所得款项在本金200万元、利息24万元（2014年6月17日后的利息按双方约定的计算）及实现抵押权的费用范围内优先受偿。该裁定生效后冯爱兰向一审法院申请强制执行，一审法院依法向李晓波送达执行通知书，但李晓波未自觉履行。一审法院依法三次对李晓波所有的永兴县便江镇人民西路东方花园（房产证号201305021**号）进行公开拍卖，均因无人竞拍而流拍。后经冯爱兰申请，一审法院于2015年8月18日作出（2014）永执字第245-1号裁定书，裁定将上述房产交付给申请执行人冯爱兰以抵偿债务。2015年11月6日，冯爱兰、冯继庆办理了上述985.71M2的房地产权属证书（房权证：201516**号），房屋所有权人为冯爱兰之父冯继庆。因黄州实际占有使用该房产，经冯爱兰申请，本院于2016年5月5日作出（2014）永执字第245号公告，责令黄州在2016年5月30日前迁出被占房屋、消除障碍。2016年5月20日，黄州对此不服向一审法院提出书面异议，认为其在承租李晓波此房屋时，并不知晓此房屋已作抵押，房屋租赁合同合法有效，请求中止该房屋的执行，待房屋租赁合同履行完毕后，再启动执行程序。一审法院审查后驳回其异议请求。2016年6月21日，黄州、邓永芳以房屋实际使用人即永兴县旭日东方培训学校向一审法院提出执行异议之诉，一审法院作出（2016）湘1023民初1033号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。该案判决生效后，为继续经营培训学校，黄州于2016年11月22日与冯继庆、冯爱兰重新签订了案涉房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给黄州用于经营教育项目，租期3年（从2016年10月22日至2019年10月21日），租金为每月每平方米12元，房屋面积为985.71平方米，租金按年度预先交纳，每年按5%递增即2016年11月22日前交141,936元，2017年11月22日前交149,028元，2018年11月22日前交156,468元，双方还就转租等其他方面进行了约定。2016年11月23日，黄州、邓永芳依约向冯爱兰支付第一年即2016年10月22日至2017年10月21日的房屋租金141,936元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李晓波、李鑫是否存在违约，是否应承担赔偿责任；二、黄州、邓永芳的实际损失数额。
一、关于焦点一。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，李晓波在出租前已将案涉房屋抵押给案外人冯爱兰，李晓波也未提供证据证明其已书面告知黄州该房屋已抵押，冯爱兰的抵押权实现后，李晓波依法应对出租抵押房屋造成黄州、邓永芳的损失承担赔偿责任。因李晓波已不具有案涉房屋的出租权，导致黄州租赁该部分房屋的合同目的无法实现，故对黄州、邓永芳请求解除与李晓波之间的租赁合同中案涉房屋租赁的诉讼请求，予以支持。因案涉房屋在抵押权实现前所有人为李晓波，李鑫是受李晓波委托签订租赁合同，租赁合同上标明的出租方也是李晓波，按照《中华人民共和国民法通则》第六十三条“被代理人对代理人在代理权限的代理行为，承担民事责任”的规定，李鑫受李晓波委托代理其与黄州签订租赁合同所产生的相关民事责任由被代理人李晓波承担，故李鑫不是本案适格的主体，对黄州、邓永芳请求李鑫承担连带赔偿责任，因无事实和法律依据，不予支持。
关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；依据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权求赔偿损失。黄州解除与李晓波之间的租赁合同中985.71M2房屋租赁后有权要求李晓波承担损失赔偿责任。黄州与李晓波签订租赁合同后已一次性支付了租赁房屋五年的租金80万元，该租赁房屋面积合计1931.67M2，由985.71M2和945.96M2两间房屋组成，租赁期间为2014年4月26日至2019年8月26日（64个月）。冯爱兰对其中985.71M2的房屋实现抵押权，黄州又于2016年11月22日与冯继庆、冯爱兰签订了租赁合同，并交纳了2016年10月22日至2017年10月21日的租金141,936元。黄州实际租赁使用李晓波的房屋期间为2014年4月26日至2016年10月21日，未使用期间为2016年10月22日至2019年8月26日（34个月4天）。因黄州主张未使用期间按34个月计算，故未使用期间的租金损失为216,872.84元（800,000元÷1931.67M2÷64月×34月×985.71M2），黄州、邓永芳只主张212,500元是对自己的权利的处分，依法予以支持。冯爱兰实现案涉房屋抵押权后，黄州为继续经营培训学校与冯爱兰、冯继庆重新签订租赁合同，并实际支付了2016年10月22日至2017年10月21日的租金141,936元，黄州因房屋租金增长的实际损失是由于李晓波在出租前已将案涉房屋抵押给案外人冯爱兰，且未书面告知承租人黄州该抵押情况等过错造成，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条》的规定，李晓波应承担赔偿责任。黄州因房屋租金增长的实际损失为65,392.65元（141,936元-800,000元÷1931.67M2÷64月×12月×985.71M2），综上，两项损失合计282,265.49元（216,872.84元+65,392.65元）。因其他房屋增长部分的租金尚未实际发生，故不予支持黄州、邓永芳该部分的诉请。黄州、邓永芳可待实际损失发生后再另行起诉。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：“一、解除原告黄州与被告李晓波之间的租赁合同中985.71M2房屋（房权证：201516**号）的租赁；二、限被告李晓波于判决生效后10日内赔偿原告黄州、邓永芳租金损失共计282,265.49元；三、驳回原告黄州、邓永芳其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3810元，由被告李晓波负担2800元，原告黄州、邓永芳负担1010元。”
二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点系：一、李鑫是否为本案适格被告，应否承担连带责任；二、黄州、邓永芳的房租租金增长损失应如何计算。
关于争议焦点一。2014年4月26日，黄州与李鑫签订的《房屋租赁合同书》已明确约定出租方为李晓波，李鑫系李晓波的委托人，李鑫不是该房屋的所有权人，黄州、邓永芳在起诉状中亦诉称“李晓波全权委托李鑫办理房屋租赁事宜”，因此，李鑫系接受李晓波的委托作为代理人与黄州签订《房屋租赁合同书》，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，相应的后果应由李晓波承担，李鑫不是本案的适格被告。本案中，李晓波用于出租的房屋虽然在出租前已设定抵押权，但我国法律亦未禁止对已设定抵押权的房屋进行出租，不能认定李晓波出租该房屋的行为属于违法行为，黄州、邓永芳亦无证据证实李鑫的代理事项违法，故本案不能适用《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，黄州、邓永芳关于李鑫应承担连带责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。李晓波未举证证实在签订《房屋租赁合同书》时已告知承租人黄州房屋已设定抵押权的事实，故李晓波对黄州由此产生的损失应承担赔偿责任。2016年11月22日，因《房屋租赁合同书》所涉房屋中的985.71M2因实现抵押权，所有权人变更为冯爱兰、冯继庆（冯爱兰之父），黄州与冯爱兰、冯继庆重新签订《房屋租赁合同》，并交付了2016年10月22日至2017年10月21日的房屋租金141,936元。黄州、邓永芳诉请的租金增长损失系同时期内《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同书》约定的租金差额，一审判决对2017年10月21日前的租金增长损失已予认定，鉴于《房屋租赁合同》约定租金按年度交纳，现《房屋租赁合同》未履行完毕，未履行部分的租金增长损失未实际产生，该损失是否必然会发生亦不能确定，故黄州、邓永芳诉请的2017年10月21日后的租金损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持，黄州、邓永芳可待损失实际发生后另行主张权利。
综上所述，黄州、邓永芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3384元，由黄州、邓永芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何文捷
审 判 员 罗燕青
审 判 员 张友荣
二〇一七年八月七日
法官助理 李 敏
书 记 员 梁俊雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。