北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初5244号
原告（反诉被告）：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店738室。
法定代表人：欧阳兵，董事长。
委托诉讼代理人：刘利伟，北京市建诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘玉楠，男，1985年3月12日出生。
原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）与被告（反诉原告）刘玉楠商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿地京永公司的委托代理人刘利伟、被告（反诉原告）刘玉楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）绿地京永公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为Y1575066的《北京市商品房预售合同》；2.被告与原告共同到房地产管理机关办理房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块×#商务办公楼×层×××号房屋的网上签约及预售登记的注销手续；3.被告向原告支付违约金336082.4元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月4日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），被告购买原告开发的房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块×#商务办公楼×层×××号的房屋。预售合同第五条约定房屋的总价款为3360824元。预售合同第十一条约定，被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同，按照合同附件八第七条的相关规定执行。预售合同第十二条约定交房日期为2015年12月31日前。预售合同附件五第一条约定，被告应于预售合同签订的当日向原告支付首付款1680824元（含已付定金），剩余房价款168万元以商业按揭贷款方式支付。被告应于预售合同签订当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，交纳办理商业按揭贷款所需的全部费用，并按贷款银行的要求签署相关文件。若银行要求被告补充提交商业按揭贷款申请文件或增加首付款比例，被告应自银行提出要求之日或原告通知之日起3日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向原告支付完毕。若被告迟延达到15日，则原告有权选择解除预售合同。原告选择解除合同的，按照预售合同附件八中第七条关于因被告原因导致合同解除的补充约定执行。预售合同附件五第二条约定，无论被告采取何种方式支付购房款，在预售合同约定的房屋交付前均需要向原告付清全部购房款及各项税费，并向原告付清应承担的违约金等各项费用。否则，原告有权拒绝向被告交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且被告应当承担逾期付款的违约责任。预售合同附件八第七条约定，若因被告原因导致原告在发出入住通知前解除合同的，被告须向原告支付相当于房屋总价款10%的违约金。预售合同签订后，被告仅向原告支付了部分首付款。依据预售合同约定，被告应在2015年12月31日前支付剩余房款，但被告至今没有支付。根据预售合同第十一条、附件五第一条和第二条、附件八第七条的约定，原告有权解除预售合同，且有权要求被告支付违约金。
被告（反诉原告）刘玉楠辩称，因无法交纳剩余房款，同意与原告解除商品房预售合同，同意协助原告办理网上签约和预售登记的注销手续。原告主张的违约金过高，请求适当降低。
被告（反诉原告）刘玉楠向本院提出反诉请求：要求反诉被告返还购房款780824元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年1月4日签订了预售合同，反诉原告已交付了购房款780824元。因无法交纳剩余房款，同意与反诉被告解除预售合同，已交房款应予以退还。
原告（反诉被告）绿地京永公司对被告（反诉原告）刘玉楠的反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月4日，绿地京永公司（出卖人）与刘玉楠（买受人）签订了预售合同（合同编号Y1575066）。预售合同约定，刘玉楠向绿地京永公司购买位于房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块×#商务办公楼×层×××号的房屋一套，房屋规划用途为商务办公，预测建筑面积196.27平方米，总价款为3360824元，绿地京永公司应当在2015年12月31日前向刘玉楠交付房屋。预售合同第十一条逾期付款责任条款约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，按合同附件八第七条的相关规定执行。预售合同附件五对付款方式及期限的约定为：买受人以商业按揭贷款方式向出卖人付款，买受人应于预售合同签订的当日向出卖人支付首付款1680824元（含已付定金），剩余房价款168万元以商业按揭贷款方式支付；买受人应于签署预售合同当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，交纳办理商业按揭贷款所需的全部费用，并按贷款银行的要求签署相关文件；若银行要求买受人补充提交商业按揭贷款申请文件或增加首付款比例，买受人应自银行提出要求之日或出卖人通知之日起3日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向出卖人支付完毕；若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件及相关费用、或未能按照上述期限补充提交完毕相关申请文件及相关费用，或未能按照上述期限向出卖人支付完毕应增加的首付款，则每迟延一日，买受人应向出卖人支付相当于申请贷款金额万分之二的违约金，若买受人迟延达到15日，则出卖人有权选择解除预售合同；出卖人选择解除合同的，按照预售合同附件八中第七条关于因买受人原因导致合同解除的补充约定执行。无论买受人采取何种方式支付购房款，在预售合同约定的房屋交付前均需要向出卖人付清全部购房款及各项税费，并向出卖人付清应承担的违约金等各项费用。否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担逾期付款的违约责任。预售合同附件八第七条对合同解除的补充约定为，若因买受人原因导致预售合同解除，预售合同解除前出卖人已经支付的全部交易税费均由买受人承担，若出卖人在发出入住通知书前行使预售合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于预售合同第五条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使预售合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于预售合同第五条约定的房屋总价款15%的违约金；出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
刘玉楠于2013年11月21向绿地京永公司交付购房款45000元，于2013年12月10日交付530822元，于2014年1月4日交付105002元，于2014年9月18日交付100000元，共计780824元。2016年3月30日，绿地京永公司向刘玉楠发出催交房款的律师函。刘玉楠在诉讼中称，其无法办理银行按揭贷款手续，也无法通过其他方式继续履行付款义务，同意解除双方签订的预售合同。
本院认为，绿地京永公司与刘玉楠在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据预售合同的约定，刘玉楠应在合同签订的当日支付首付款1680824元并以商业按揭贷款的方式支付剩余的168万元，不论采取何种方式付款，刘玉楠均应在预售合同约定的房屋交付时间即2015年12月31日前付清全部购房款及各项税费。依据查明的事实，刘玉楠仅支付了房款780824元，虽经绿地京永公司催收，剩余款项至今未能给付。刘玉楠未按照预售合同的约定履行付款义务，其行为构成违约。绿地京永公司基于预售合同中关于逾期付款超过60日时的约定，要求解除与刘玉楠签订的预售合同并要求刘玉楠协助办理网上签约及预售登记的注销手续，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。刘玉楠要求绿地京永公司返还购房款780824元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。绿地京永公司要求刘玉楠按照预售合同中关于因买受人原因导致预售合同解除时的相关约定，要求刘玉楠给付房屋总价款10%的违约金，刘玉楠主张违约金数额过高，要求予以降低。本院综合考虑合同履行情况、双方过错、绿地京永公司遭受的损失、房地产市场变动趋势、预期利益等因素，酌情确定刘玉楠向绿地京永公司给付违约金8万元。
综上，绿地京永公司和刘玉楠诉讼请求的合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司与被告（反诉原告）刘玉楠签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1575066）；
二、被告（反诉原告）刘玉楠于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司办理房山区拱辰街道05-13-10、05-13-12地块×#商务办公楼×层×××号房屋的网上签约及预售登记注销手续；
三、被告（反诉原告）刘玉楠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司给付违约金八万元；
四、原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘玉楠返还购房款七十八万零八百二十四元。
五、驳回原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司的其他本诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万六千八百四十三元，由被告（反诉原告）刘玉楠负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五千八百零四元，由原告（反诉被告）绿地集团北京京永置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周桓
二〇一六年十一月十一日
书记员 杨飞