江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0412民初701号
原告：常州市亿达染织有限公司，统一社会信用代码913204127764036672（1/1），住所地常州市武进区湖塘镇马杭南街（武进丝织总厂内）。
法定代表人：薛军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戚晓东，江苏鑫法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈斌，江苏鑫法律师事务所律师。
被告：周国元，男，1960年2月26日生，常州市人，住常州市武进区。
被告：王秋华，女，1961年12月5日生，常州市人，住常州市武进区。
上述两被告共同委托诉讼代理人：徐成伟，江苏常弘律师事务所律师。特别授权。
上述两被告共同委托诉讼代理人：周闻超，江苏常弘律师事务所律师。
被告：王志鹏（曾用名：王三毛），男，1947年3月9日生，常州市人，户籍地常州市武进区，现住常州市武进区。
原告常州市亿达染织有限公司(以下简称亿达公司)诉被告周国元、王秋华、王志鹏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人戚晓东，被告周国元、王秋华的共同委托诉讼代理人徐成伟、周闻超到庭参加诉讼，被告王志鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，亿达公司为与王志鹏买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日作出(2016)苏0412民初3873号民事判决：王志鹏于本判决生效之日起十日内支付亿达公司染色加工费425803.20元及该款自2016年5月19日起至付清日止按银行同期贷款利率计算的利息；王志鹏负担诉讼费11030元。该判决发生法律效力后，根据亿达公司的申请，本院于2017年5月31日立案执行，案号为(2017)苏0412执1755号。
在本院(2016)苏0412民初3873号案件审理过程中，本院于2016年5月20日作出(2016)苏0412民初3873号民事裁定书，裁定查封王志鹏银行存款50万元或查封相应价值的财产，并于同日查封了登记所有权人为王志鹏的位于常州市××路××丙单元××室房屋一套，并办理了不动产查封登记手续。在本院执行过程中，案外人周国元、王秋华于2017年12月向本院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行，本院于2018年1月12日作出(2018)苏0412执异5号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。
原告亿达公司向本院提出诉讼请求：请求判决准许执行坐落于常州市××路××丙单元××室房屋。事实与理由：一、本案中，周国元与王志鹏之间的房屋转让并不是单纯的房屋买卖，而是以房抵债，该类合同的性质应当属于实践性合同，只有过户手续完成后才能认定以房抵债的行为成立，而本案中过户手续尚未完成，因此以房抵债的行为尚不能认定为成立，周国元对房屋并不享有物权，不享有排除执行的权利。二、根据《执行异议与复议规定》第二十八的规定，买受人应当在占有后才有排除执行的权利，而周国元在法院查封后很长时间才提出异议，且法院进行房屋评估时，房屋内无人居住，且房屋内仍是王志鹏的物品，可见周国元并未对房屋占有使用，因此周国元也不符合《执行异议与复议规定》第二十八规定的条件，而且该条规定也不应当适用于以房抵债人，以房抵债人无权依照此条规定享有物权期待权。
被告周国元、王秋华共同辩称，1、我方与王志鹏在完成过户登记手续后，王志鹏即将房屋钥匙交与我方，已完成了房屋的交付，我方对房屋实际进行了占有控制，原告方混淆了占有与实际居住的概念，对房屋占有并不需要实际进行居住。2、关于以物抵债的问题，原告所称的实践性合同只是存在于学术界的探讨，且我方与王志鹏已办理了产权的转移手续，只是在不动产登记部门办理过程中被法院查封才导致最终产权尚未能转移登记，因此，我方与王志鹏的交易应当认定为债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已办理了物权转移手续，应当认定以物抵债协议有效。3、我方与王志鹏的交易行为符合《执行异议与复议规定》第二十八规定的条件，即查封前存在合法有效的合同、已占有、已支付全部房款、未完成过户登记非我方原因。综上，我方的权利足以排除法院的执行，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告王志鹏未作答辩，在本院找其所作的谈话笔录中，王志鹏陈述：其与周国元系多年朋友，因儿子被人逼债而向周国元借款，当时商定三个月归还，到期后未能归还，遂与周国元协商以武宜北路2号3幢丙单元301室房屋折价45万元抵给周国元，余款慢慢归还，并与家人均商量同意该方案后，即至房管部门办理过户手续，办理好所有的过户手续后，我也将房屋钥匙交与周国元，就等房管部门出具新的房产证，这在这几天，房屋被法院查封，这不是我能控制的事，我还是认可与周国元的交易行为，房产应当属于周国元，我只负责向法院讲明情况。
本院查明，2016年2月2日，王志鹏向周国元借款50万元，周国元向其交付了5张承兑汇票，票面金额为509030.60元，王志鹏向周国元出具借条一张，借条载明：今借到周国元人民币509030.60元承兑汇票。双方口头约定三个月归还，到期后王志鹏未能归还。2016年5月16日，周国元与王志鹏签订《抵偿协议》，协议载明：今有王志鹏借周国元509030.60元无力偿还，自愿以武宜北路2号3幢丙单元301室房屋用以抵债，作价45万元，余款以后用现金补偿。2016年5月17日，周国元、王秋华与王志鹏一起至常州市不动产登记中心武进分中心办理武宜北路2号3幢丙单元301室房屋的产权转移登记手续，周国元、王秋华交纳了房屋过户交易契税、由税务部门代开了不动产交易增值税发票，并将需办理过户手续的所有材料交与常州市不动产登记中心武进分中心，该中心向周国元出具了不动产权属申请登记收件受理单，并告知周国元与15个工作日后至该中心领证。当日，王志鹏将武宜北路2号3幢丙单元301室房屋的钥匙交付给周国元。
另查明，周国元与王秋华系夫妻关系。常州市××路××丙单元××室房屋的登记所有权人为王志鹏。
本院认为，本案原告要求本院许可执行，则需审查周国元与王秋华对本院查封的房屋是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告亿达公司申请执行的是金钱债权，原告对执行标的所享有的权利不应超过无过错的买受人对执行标的所享有的物权期待权。本案中，在本院查封之前，周国元、王秋华已与王志鹏签订了合法有效的书面买卖合同；在查封之前通过交付钥匙的方式，周国元、王秋华已合法占有了案涉不动产；双方在签订书面合同之时，已通过债权债务抵销的方式支付了全部购房款；在本院查封之前，周国元、王秋华与王志鹏已办理了过户登记所需的所有手续，仅由于不动产登记部门办理时间的原因尚未完成不动产物权转让登记，周国元、王秋华对此无过错。本案中虽系以房抵债，但在抵债双方达成协议并至不动产登记部门办理房屋过户手续后，双方之间关于归还借款与支付购房款的债务互相抵销，所抵偿的债务的性质已转化为购房款，周国元、王秋华可以被认定为买受人。而且在案涉房屋过户手续均已办理，仅欠缺不动产登记部门在不动产登记薄作转让登记的情形下，周国元、王秋华享有对案涉房屋的物权期待权。综上，周国元、王秋华对本院查封的位于常州市××路××丙单元××室房屋享有排除执行的权利，对原告亿达公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告常州市亿达染织有限公司的诉讼请求。
案件受理费11880元，由原告常州市亿达染织有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 秦雪松
人民陪审员 李建妹
人民陪审员 沈秀芳
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 谢 倩