湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1122号
上诉人（原审被告）：宜昌市冠峰置业有限公司,住所地宜昌市沿江大道129号金江银座1202号。
法定代表人：龙伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄娟娟，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵青枝，湖北诚昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汉口银行股份有限公司宜昌分行,营业场所湖北省宜昌市西陵区云集路25号。
负责人：尹作银，该分行行长。
委托诉讼代理人：高明，湖北楚贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜ＸＸ,男,1974年9月26日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，现下落不明。
被上诉人（原审被告）：郑明芳,女,1978年6月2日出生,汉族，户籍地宜昌市夷陵区，现下落不明，系杜ＸＸ之妻。
上诉人宜昌市冠峰置业有限公司(以下简称冠峰置业公司)因与被上诉人汉口银行股份有限公司宜昌分行（以下简称汉口银行宜昌分行）、杜ＸＸ、郑明芳金融借款合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人冠峰置业公司上诉请求：发回重审或者查明案件事实，依法改判免除冠峰置业公司承担本案的连带还款担保责任。事实与理由：一、一审认定事实不清。以下事实完全能证明上诉人应当免责。1、上诉人于2014年6月10日与杜ＸＸ签订《商品房买卖合同》，同月办理了商品房《预售备案登记证》；2014年12月9日上诉人与二被上诉人签订《个人购房借款/担保合同》，上诉人即将《预售备案登记证》交给了汉口银行宜昌分行。汉口银行宜昌分行收到《预售备案登记证》并核对无误后，才于2015年1月8日向杜ＸＸ发放贷款。汉口银行在掌管《预售备案登记证》一年多时间里，没有去房管局办理抵押权预告登记，直至2016年3月时，上诉人因为杜ＸＸ办理产权证需要，才将《预售备案登记证》借出。2、2016年8月25日，上诉人就将不动产权证交给了汉口银行宜昌分行，至2016年9月28日涉案房屋被司法查封时，时间长达33天，汉口银行未去办理正式抵押权登记，甚至没有向查封法院提出异议。3、上诉人承担的阶段性保证是一种附解除条件的保证，汉口银行宜昌分行明知不及时办理抵押登记会对上诉人造成不利，而长期怠于办理涉案房屋抵押登记的行为，应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。《合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。故该事实应视为担保合同解除条件已成就，即上诉人的保证责任已经免除。二、一审适用法律不当。《个人购房借款/担保合同》分通用条款和特别约定条款，特别条款第31条所指引的通用条款中，明确约定上诉人免责条件为取得《预售备案登记证》；明确约定应当于取得不动产权证30日内办理抵押权正式登记。而办理抵押权登记的义务在被上诉人汉口银行宜昌分行，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条之规定，应当免除上诉人的担保责任。三、一审判决显失公正。由于汉口银行长期不办理抵押权预告登记和正式抵押登记，已经造成用于抵押的房产被司法拍卖，一审判决上诉人承担保证责任，还无法拿回房屋，对上诉人极不公正。
被上诉人汉口银行宜昌分行辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确。1、《个人购房借款/担保合同》对冠峰置业的保证方式、保证期间以及免除保证责任的条件均作了明确规定，合同约定的免除保证责任的条件尚未成就，冠峰置业公司应当依法承担保证责任。2、我行在收到上诉人交来的产权证后不存在以不正当方式拖延办理抵押登记手续的事实，我行于2016年8月25日收到不动产权证后，于9月26日就及时将办理抵押所需资料交到了相关部门，后因涉案房屋被法院查封而未办成抵押。上诉人在我行放款后的一年零八个月后才将杜ＸＸ房屋的产权证办理完成，在2017年8月底才将其交给我行办理抵押登记，这是造成我行未能对杜ＸＸ房屋享有抵押权的根本原因。3、涉案房屋抵押权尚未设立，不存在我行放弃物的担保，保证人可以免除保证责任的情况。4、《项目按揭贷款合作协议》明确约定上诉人向购房者提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并同意如借款人在保证期间未按约定履行还款义务，上诉人保证在接到我行书面催款通知后10日内履行还款义务。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人杜ＸＸ、郑明芳未答辩。
汉口银行宜昌分行向一审法院起诉请求：1、杜ＸＸ、郑明芳共同偿还汉口银行宜昌分行贷款本金1246034元，并自2017年3月22日按罚息利率支付罚息直至本息全部清偿时止。2、冠峰置业公司对杜ＸＸ、郑明芳的上述债务承担连带清偿责任。3、由杜ＸＸ、郑明芳、冠峰置业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月24日，汉口银行宜昌分行与冠峰置业公司签订《项目按揭贷款合作协议》，主要约定：1、汉口银行宜昌分行给冠峰置业公司开发的位于宜昌市××伍临路“丽景国际”楼盘的购房人提供个人按揭贷款。2、汉口银行宜昌分行给个人商用房购房者提供不超过购房总价的50%贷款，贷款期限不超过10年，贷款最高额300万元。3、冠峰置业公司为本楼盘贷款购房者提供无条件、不可撤销的连带保证责任。4、冠峰置业公司的保证期间，自借款合同生效之日起，至办妥所购房屋正式抵押登记手续、并将房屋他项权证原件交与汉口银行宜昌分行执管之日止。5、冠峰置业公司的保证范围，包括贷款本金、利息、逾期利息、罚息、及实现债权的费用。6、对期房按揭，冠峰置业公司与购房者应按《商品房买卖合同》和国土资源、房屋管理部门现行办证要求，如期办理房地产证，同时办理期房抵押转现房抵押变更登记手续，并将他项权证交与汉口银行宜昌分行保管。7、若《商品房买卖合同》的预抵押登记无效，汉口银行宜昌分行已将购房款划入冠峰置业公司在汉口银行宜昌分行开具的售房专项账户，则冠峰置业公司同意将购房者所欠贷款本息代偿给汉口银行宜昌分行。
杜ＸＸ与郑明芳系夫妻关系，两人于1999年2月12日登记结婚。2014年12月9日，汉口银行宜昌分行与杜ＸＸ、郑明芳、冠峰置业公司签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同包括通用条款和特别约定条款，主要内容包括：1、通用条款与特别约定条款不一致时，视为对通用条款的修改。2、杜ＸＸ、郑明芳为其在冠峰置业公司开发的“丽景国际”楼盘所购13套商业用房，向汉口银行宜昌分行按揭贷款150万元，贷款年利率6.765%，贷款期限自2014年12月9日至2024年12月9日，还款方式按月还款、分期偿还本息。3、借款人逾期还款（包括被宣布提前到期），汉口银行宜昌分行有权按罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息标准计收复利，罚息利率在贷款利率基础上浮50%。4、若房屋灭失、损毁、被查封等，借款人不恢复或不提供其他担保的，汉口银行宜昌分行有权立即宣布贷款提前到期，并行使抵押权或要求保证人承担保证责任。5、特别条款第31条约定冠峰置业公司作为阶段性保证人，在满足通用条款第18.2条第（贰）项中条件时，冠峰置业公司对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。6、通用条款第18.2条第（贰）项规定，冠峰置业公司在满足下列条件之一的，保证人对条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任：①合同第15.8条第1点约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且汉口银行宜昌分行收到抵押权证书。②合同第15.8条第2点约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且汉口银行宜昌分行收到记载抵押权预告登记信息的证明文件。7、前述合同第15.8条第1点规定：合同签订后，借款人应及时办理抵押登记手续，汉口银行宜昌分行应给予必要协助和配合。前述合同第15.8条第2点规定：抵押物为尚未取得产权的房屋，应在合同签订30日内或汉口银行宜昌分行要求的合理期限内办理预售登记备案或抵押预告登记，借款人获得房屋所有权证书后应在30日内或汉口银行宜昌分行要求合理期限内办妥正式抵押登记手续。8、冠峰置业公司的保证期间为借款到期日之日起2年。9、冠峰置业公司不得以贷款人未先就其他担保实现债权为由拒绝承担本合同项下保证责任，汉口银行宜昌分行放弃任何担保的（包括但不限于任何借款人或其他任何提供的抵押、质押等物的担保），保证人的保证责任不以任何方式减少或免除。
2015年1月8日，汉口银行宜昌分行向杜ＸＸ发放贷款150万元。2016年8月25日，冠峰置业公司将杜ＸＸ名下13套房屋产权证原件交与汉口银行宜昌分行。该房屋已于2014年6月17日办理预购商品房预告登记，但一直未办理抵押预告登记或抵押登记。
2016年9月27日，杜ＸＸ、郑明芳因欠他人借款被宜昌市夷陵区人民法院采取诉讼财产保全。2016年9月28日，杜ＸＸ名下13套房屋被夷陵区人民法院查封。2017年1月至2月，前述13套房屋被司法拍卖，案外人张岁以315万元购得。2017年4月11日，前述13套房屋被司法过户至张岁名下。
自2016年9月开始，汉口银行宜昌分行得知杜ＸＸ前述13套房屋被法院查封，多次向杜ＸＸ、郑明芳、冠峰置业公司催促，要求杜ＸＸ、郑明芳、冠峰置业公司提供其他有效担保，但均未果。故汉口银行宜昌分行宣布贷款提前到期，并诉至法院。现杜ＸＸ、郑明芳电话失联、下落不明。截止2017年3月22日，杜ＸＸ尚欠汉口银行宜昌分行贷款本金1246034元。
一审法院认为，杜ＸＸ在汉口银行宜昌分行处贷款，其妻子郑明芳为共同还款人，因此汉口银行宜昌分行与杜ＸＸ、郑明芳存在金融借款合同关系，汉口银行宜昌分行依约出借款项，杜ＸＸ、郑明芳应按时足额还款。现贷款所购房屋已被法院查封拍卖，而杜ＸＸ、郑明芳下落不明，依合同约定汉口银行宜昌分行可以宣布贷款提前到期，并要求杜ＸＸ、郑明芳立即还款。因杜ＸＸ、郑明芳未到庭抗辩，故对汉口银行宜昌分行诉称的欠款金额予以采信。汉口银行宜昌分行主张按年利率8.085%计算逾期罚息，该利率标准符合合同约定，法院予以支持。本案争议的焦点在于冠峰置业公司是否可免除保证责任？
一、《项目按揭贷款合作协议》约定冠峰置业公司为购房者提供无条件、不可撤销的连带保证责任，该责任范围与《个人购房借款/担保合同》阶段性保证约定明显不同，考虑到《项目按揭贷款合作协议》系冠峰置业与汉口银行宜昌分行就“丽景国际”整个楼盘所达成的贷款协议，而《个人购房借款/担保合同》系针对杜ＸＸ、郑明芳单独所签、且签订时间在后，故本案冠峰置业公司的保证责任应以《个人购房借款/担保合同》约定为准。
二、《个人购房借款/担保合同》首页明确载明“本合同由通用条款和特别约定条款构成，通用条款与特别约定条款不一致时，视为对通用条款的修改”，故冠峰置业公司的保证责任应首先援引特别条款。针对冠峰置业公司的阶段性保证责任免除情形，合同特别条款第31条明确指向引用通用条款18.2条第（贰）项，而18.2条第（贰）项第1条、第2条分别规定了正式抵押登记、抵押预告登记两种情形。而正式抵押登记指向引用通用条款15.8条第（1）项，抵押预告登记指向引用通用条款15.8条第（2）项。虽然15.8条第（2）项约定了“办妥预售登记备案或抵押权预告登记”两种情形，但18.2条第（贰）项第2条中仅出现“抵押权预告登记”，未出现“预售登记备案”，可见18.2条第（贰）项第2条不包括预售登记备案这一情形。因此，只有在涉案房屋办理正式抵押或抵押预告登记时，冠峰置业公司的阶段性保证责任才能免除。
三、《个人购房借款/担保合同》第18.6条约定“冠峰置业公司不得以贷款人未先就其他担保实现债权为由拒绝承担本合同项下保证责任，汉口银行宜昌分行放弃任何担保的（包括但不限于任何借款人或其他任何提供的抵押、质押等物的担保），保证人的保证责任不以任何方式减少或免除”，因此，冠峰置业公司抗辩保证责任免除，与合同约定不符。
四、冠峰置业公司辩称依据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在放弃权利范围内免除保证”。1、冠峰置业公司于2016年8月25日向汉口银行宜昌分行交付涉案房屋不动产权证，2016年9月28日房屋即被法院查封，间隔1个月未能办理抵押登记，不能据此认定汉口银行宜昌分行放弃物的担保。2、冠峰置业公司所述《中华人民共和国担保法》条款与《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定不一致，按新法优于旧法原则，应适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保…债权人应按约定实现债权…”。3、涉案13套房屋被司法拍卖前均未办理抵押登记，故抵押权未设立，冠峰置业公司辩称的物的担保亦不存在。
综上所述，冠峰置业公司的阶段性保证责任并未免除，应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杜ＸＸ、郑明芳应在本判决生效后十五天内，向汉口银行股份有限公司宜昌分行偿还截止到2017年3月22日时的贷款本金1246034元。杜ＸＸ、郑明芳并以本金1246034元为基数，按年利率8.085%向汉口银行股份有限公司宜昌分行支付逾期罚息，逾期罚息自2017年3月23日计算至债务全部清偿时止；二、宜昌市冠峰置业有限公司对杜ＸＸ、郑明芳上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16014元、公告费600元，上述诉讼费用合计16614元由杜ＸＸ、郑明芳、宜昌市冠峰置业有限公司负担。杜ＸＸ、郑明芳、宜昌市冠峰置业有限公司应在支付上述判决款项时，一并支付给汉口银行股份有限公司宜昌分行。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，针对冠峰置业公司的阶段性保证责任免除情形，三方签订的《个人购房借款/担保合同》特别条款第31条指向通用条款18.2条第（贰）项，而该项的第1条、第2条又分别指向第15条8项第1点约定的正式抵押登记手续已办理完毕、第15条8项第2点约定的抵押权预告登记手续已办理完毕两种情形才能免除保证责任。本案中，杜ＸＸ拟设立抵押的房屋未办理抵押权预告登记，亦未办理正式抵押登记。因此，从合同约定的情形来看，冠峰置业公司保证责任免除的条件尚未成就。但该免除保证责任的条件未成就是否是汉口银行宜昌分行的责任，及汉口银行宜昌分行是否存在阻止保证责任免除条件成就的行为，本院分述如下：
一、关于正式抵押登记手续的办理。合同第15条8项第1点约定“本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，……”可见，合同约定的办理抵押登记手续的义务人是抵押人（即借款人杜ＸＸ），并不是汉口银行宜昌分行。上诉人亦未举证证明汉口银行宜昌分行存在不配合、故意拖延等阻止办理正式抵押登记手续的行为，故涉案房屋因被法院查封未能完成正式抵押登记，汉口银行宜昌分行不存在过错。
二、关于抵押权预告登记手续的办理。合同第15条8项第2点约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。……”，该条虽未写明办理预售登记备案或抵押权预告登记手续的义务人，但从该条文的字义及上下文的约定来看，应当理解为售房人和购房人，而不是汉口银行宜昌分行。且事实上，涉案房屋办理完成预售登记备案也是在签订《个人购房借款/担保合同》之前。可见，汉口银行宜昌分行没有合同义务办理抵押权预告登记手续，且上诉人亦未举证证明汉口银行宜昌分行存在不配合、故意拖延等阻止办理抵押权预告登记手续的行为，故涉案房屋未办理抵押权预告登记手续，不能归责于汉口银行宜昌分行。
因此，上诉人认为汉口银行宜昌分行为自己利益，违反合同约定，怠于履行合同义务，事实上不正当地阻止了担保责任免除的条件成就，应视为条件已经成就，上诉人的保证责任应当免除的主张，本院不予采信。
综上所述，冠峰置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16014元，由宜昌市冠峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘乾华
审判员 黄孝平
审判员 罗 娟
二〇一八年六月二十五日
书记员 张 翌