广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东三法民一初字第6476号
原告李松君，男，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
被告许桂全，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人赵楚龙，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人叶文浩。
被告刘耀青，男，住广东省东莞市。
被告赖小琴，女，住广东省东莞市。
原告李松君诉被告许桂全、刘耀青、赖小琴申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李松君的委托代理人蒲松涛，被告许桂全的委托代理人赵楚龙、叶文浩到庭参加了诉讼。被告刘耀青、赖小琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李松君诉称，一、东莞市第三人民法院（2011）东三法民一初字第9929、9930、9931、9932、9933、9934号民事判决书分别判决刘耀青、赖小琴偿还李松君借款人民币20万元、5万元、5万元、3万元、2万元、2万元及利息、损失等，因刘耀青、赖小琴拒不执行上述生效判决，李松君向东莞市第三人民法院申请执行，执行案件号分别为（2012）东三法执字第2191、2192、2193、2194、2195、2196号。许桂全于2012年6月29日提出执行异议，认为东莞市第三人民法院在执行过程中所查封的东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证下房屋及东府集用（1994）第19＊＊36号集体土地使用证下土地已为许桂全所购买，要求法院解除对上述房屋、土地的查封。东莞市第三人民法院对许桂全提出的执行异议作出（2012）东三法执外异字第9号执行裁定书，称李松君在收到裁定书后15日内若不起诉将解除对东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证下房屋及地上建筑物的查封。二、东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证下房屋所有权至今仍刘耀青所有，许桂全对该房屋没有所有权：1、根据许桂全在执行异议程序中所提交的粤房地证字第C1××32号房地产权证显示，该房屋所有权人登记为刘耀青，1997年自建，所以该房屋所有权为刘耀青所有。东莞市第三人民法院所作的财产保全也显示该房屋所有权登记为刘耀青。2、许桂全与刘耀青、赖小琴于2009年8月13日签订《房屋转让合同》后并没有办理产权过户手续，上述房屋的所有权仍然为刘耀青所有，产权至今不属于许桂全：《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《物权法》第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动登记簿时发生效力。许桂全与刘耀青、赖小琴在签订《房屋转让合同》后，未到房地产产权登记管理部门登记，上述房屋的产权不发生转移，东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证下房屋所有权仍为刘耀青所有，许桂全对该房屋没有所有权。三、许桂全与刘耀青、赖小琴于2009年8月13日所签订的《房屋转让合同》中关于集体土地买卖的部分无效：所涉集体土地使用权证：东莞市人民政府东府集用（1994）第190＊＊5号集体土地使用证、东府集用（1994）第19＊＊36号集体土地使用证。1、《房屋转让合同》第四条第2款约定“该土地房屋目前因政策关系不能过户、转名”。该约定足以说明许桂全与刘耀青、赖小琴当时知道《房屋转让合同》是不合法的，是违法的，也就是明知《房屋转让合同》是不具有法律效力。2、东莞市人民政府粤房地证字第C1××32号房地产权证上得土地使用性质明确注明了“集体所有”字样、房屋用途明确注明“住宅”，而集体所有的土地依法是不能在个人之间进行买卖的，宅基地更不能买卖。3、宅基地属于村民集体所有，而不属于村民个人所有，它与村民集体这个特定的身份关系相联，依法不允许转让给村民集体之外的人。4、《中华人民共和国土地管理法》第10条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。5、《中华人民共和国宪法》第10条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。属于集体所有的土地任何个人不得买卖，因此许桂全与刘耀青、赖小琴于2009年8月13日所签订的《房屋转让合同》中关于集体土地买卖的部分依法无效，不具有法律效力。四、许桂全与刘耀青、赖小琴于2009年8月13日所签订的《房屋转让合同》中关于房屋买卖的部分无效：所涉房地产权证：东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证。1、《房屋转让合同》第四条第2款约定“该土地房屋目前因政策关系不能过户、转名”。该约定足以说明许桂全与刘耀青、赖小琴当时知道《房屋转让合同》是不合法的，是违法的，也就是明知《房屋转让合同》是不具有法律效力。2、房屋与其下土地具有高度的关联性，既然农村土地是村民集体所有，个人不能转让，那么土地上的房屋也不能转让给村民集体之外外人任何人。3、农村村民的集体土地上修建的房屋，占用的是集体土地，其土地不是国有土地，不能进行土地流转市场。在集体分配给村民使用的集体土地上所建住宅，也不同商品房，依法也不得进行买卖。只有同一村民集体经济组织的成员，在办理了宅基地转让审批手续后，其地上房屋才可以在同村村民之间转让。五、许桂全与刘耀青、赖小琴于2009年8月13日所签订的《房屋转让合同》极有可能是许桂全与刘耀青、赖小琴合谋帮助刘耀青、赖小琴逃债、逃避执行而伪造的假合同，请求追究许桂全、刘耀青、赖小琴伪造证据的法律责任。六。许桂全所谓的已支付51万元房款的收据不是合法的发票，没有合法性，更不能证明已付款。收据上所写出的也不是本案所涉地点房屋，而是付的“长布村3号购房款”。许桂全并没有出示支付51万元购房款的银行转账凭证，而51万元并不是一个小数目，许桂全与刘耀青、赖小琴合谋帮助刘耀青、赖小琴逃债、逃避执行的可能性极大。综上所述，东莞市第三人民法院在执行中所查封的东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证下房屋所有权至今仍属于刘耀青，其产权不属于许桂全。许桂全与刘耀青、赖小琴于2009年8月13日所签订的《房屋转让合同》违反《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等多部法律，是无效的。为维护原告合法权益，特起诉至法院请求判令：一、确认东莞市人民政府所发的粤房地证字第C1××32号房地产权证下房屋所有权归产权证上所记载的权属人刘耀青所有（房屋地址：东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号），许桂全对该房屋不享有所有权；二、确认东莞市人民政府东府集用（1994）第19＊＊36号集体土地使用权归刘耀青；三、对上述房屋、土地使用权继续进行执行；四、本案受理费由三被告承担。
被告许桂全辩称，一、许桂全与刘耀青、赖小琴签订的《房屋转让合同》合法有效。2009年8月13日，刘耀青、赖小琴与许桂全签订《房屋转让合同》（见证据一见证书），约定将二人名下的位于东莞市塘厦镇振兴围社区长埔村3号的土地及房屋转让给许桂全，转让价格为510000元，许桂全于2009年9月27日付清全部转让款（见证据二收据）。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，刘耀青、赖小琴与许桂全签订《房屋转让合同》将土地及房屋转让给许桂全，虽未办理物权登记，但并不影响合同效力。二、人民法院应当解除对位于东莞市塘厦镇振兴围社区长铺村3号的土地及房屋的查封。许桂全在2009年9月27日付清全部土地及房屋转让款时，刘耀青、赖小琴就将案涉房屋及土地交付给许桂全使用。许桂全接手后，花光了多年的积蓄并借债对房屋进行装修，共计花费50多万元，装修完毕后于2009年底入住并实际占有该房屋（见证据四、五、六、七）。自2010年1月起，许桂全就多次前往东莞市塘厦镇振兴围社区居民委员会，咨询集体土地及相关房产过户政策（见证据八证明），由于出让人刘耀青、赖小琴长期外出、不知所向，导致许桂全至今未能办理过户登记手续，但未办理过户登记手续的过错并不在许桂全。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，许桂全对案涉房屋及土地未办理过户登记手续没有过错，人民法院应当对位于东莞市塘厦镇振兴围社区长埔村3号的土地及房屋进行解封。综上所述，许桂全与刘耀青、赖小琴签订的《房屋转让合同》合法有效，许桂全已于2009年底入住并实际占有该房屋及土地，且许桂全对案涉房屋及土地未办理过户登记手续没有过错。按照土地管理法62条规定，农村宅基地可以转让。为此，恳请人民法院依法驳回原告李松君的全部诉讼请求。
经审理查明，李松君以刘耀青、赖小琴多次向其借款未还为由，向本院提起诉讼。本院分别作出（2011）东三法民一初字第9929、9931、9934、9932、9930、9933号民事判决书，判决内容分别如下：刘耀青、赖小琴偿还李松君借款200000元及支付逾期还款的利息（以200000元为本金，从2011年8月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决确定的清偿之日止）；刘耀青、赖小琴偿还李松君借款50000元及逾期还款的损失（以50000元为本金，从2011年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的清偿之日止）；刘耀青、赖小琴偿还李松君借款50000元及支付逾期还款的损失（以50000元为本金，从2011年4月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的清偿之日止）；刘耀青、赖小琴偿还李松君借款30000元及支付违约金（以30000元为本金，从2011年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决确定的清偿之日止）；刘耀青、赖小琴偿还李松君借款20000元及支付违约金（以20000元为本金，从2011年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决确定的清偿之日止）；刘耀青、赖小琴偿还李松君借款20000元及支付违约金（以20000元为本金，从2011年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决确定的清偿之日止）。上述民事判决书发生法律效力后，刘耀青、赖小琴未履行生效法律文书确定的义务，李松君遂向本院申请执行，案号分别为：（2012）东三法执字第2191、2192、2193、2194、2195、2196号。上述案件执行过程中，本院依法分别于2012年6月3日、2012年6月18日裁定查封了刘耀青、赖小琴以下财产：一、刘耀青名下位于东莞市塘厦镇振兴围村长埔村3号的土地使用权［土地使用权证号为东府集用（1994）字第19＊＊36号］及地上建筑物（房产证号为C1××32）；二、赖小琴名下位于东莞市塘厦镇振兴围村长埔村的土地使用权［土地使用权证号为东府集用（1994）字第190＊＊5号］。
查封过程中，许桂全以刘耀青、赖小琴已将位于东莞市塘厦镇振兴围社区居委会长埔村3号房屋及土地使用权转让给其为由，于2012年6月29日向本院提出异议，请求解除对上述房产及土地使用权的查封。2012年10月29日，本院作出（2012）东三法执外异字第9号执行裁定书，裁定中止对位于东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号土地使用权［土地使用权证号：东府集用（1994）第19＊＊36号］及地上建筑物（房产证号：粤房地证字第C1××32）的执行。原告对上述裁定不服，在法定期限内向本院提起申请执行人执行异议诉讼，请求判如所请。
另查，2009年8月13日，许桂全与刘耀青、赖小琴在广东尚融律师事务所的见证下签订了一份房屋转让合同，约定刘耀青、赖小琴将位于东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号的土地使用权［土地使用证号：东府集用（1994）第19＊＊5、19＊＊36号］及地上建筑物（房产证号：粤房地证字第C1××32）以人民币510000元转让给许桂全。
许桂全提供收据、土地使用权证原件用于证明其于2009年9月27日支付购房款510000元给刘耀青，随后刘耀青将土地使用权证交付给其。对此，李松君认为许桂全无法提供正式的发票，无法确认其支付了购房款。许桂全另提供东莞市塘厦镇振兴围第四股份经济合作社出具的证明一份以及东莞市塘厦镇振兴围居民委员会出具的证明两份，内容显示为许桂全于2009年8月份向刘耀青、赖小琴购买了座落在长埔村3号的地皮及房屋一栋，许桂全于2009年底至今居住于东莞市塘厦镇振兴围长埔3号；2010年以来，许桂全多次来居委会咨询集体土地及相关房产过户政策事宜，并据此主张其于2009年底入住并实际占有案涉房屋。同时许桂全提供了委托银行代扣垫付协议及账户明细、塘厦自来水公司收费卡、水费收款收据，主张分别自2009年9月和2009年10月开始缴纳案涉的电费以及水费。李松君对证明、委托银行代扣垫付协议及账户明细、塘厦自来水公司收费卡、水费收款收据的真实性均不确认，认为村委会不足以证明房产转让情况，不能证明许桂全已经入住案涉房屋。
以上事实，有（2012）东三法执外异字第9号执行裁定书、执行异议书、补充说明书、房地产权证、土地使用权证、见证书、房屋转让合同、收据、证明、委托银行代扣电费协议及账户明细、塘厦自来水公司收费卡、水费收款收据等以及本院的庭审笔录附卷为据。
本院认为，刘耀青、赖小琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证与抗辩的权利，刘耀青、赖小琴应当承担由此产生的不利法律后果。结合双方意见，本案争议焦点是：刘耀青、赖小琴与许桂全之间关于转让东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号的土地使用权及房屋的房屋转让合同是否有效，该房屋是否可供执行。
首先，许桂全举证的房屋转让合同、见证书、集体土地使用证、委托银行代扣垫付协议及账户明细、塘厦自来水公司收费卡、水费收款收据、证明等证据，内容相互印证，已形成证据链条。房屋转让合同已办理见证，证明亦有东莞市塘厦镇振兴围居民委员会盖章，李松君对许桂全举证的证据真实性不确认的，应承担相应的反驳责任，其未能提供证据予以反驳，应承担相应的不利后果。对许桂全的举证，本院予以采信。许桂全认为案涉土地属于集体所有而不得转让，从而导致双方的协议无效。本院认为，许桂全、刘耀青、赖小琴就东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号的房屋达成转让协议，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，法律对农村村民出卖、出租住房作出了任意性规定，因此按照“地随房走”的原则，可以理解为宅基地使用权可以随地上房屋一并流转。本案中，刘耀青、赖小琴转让其所有的土地使用权及地上建筑物，没有违反法律的规定，且土地使用权的转让已获得东莞市塘厦镇振兴围同意，李松君此抗辩缺乏理据，本院不予采纳。
根据许桂全的举证，刘耀青、赖小琴于2009年8月13日将东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号土地使用权及地上建筑物转让给许桂全的事实清楚，足以认定。许桂全持有集体土地使用证原件，办理了委托银行代扣垫付协议及账户明细、塘厦自来水公司收费卡、水费收款收据，结合东莞市塘厦镇振兴围居民委员会出具的证明，本院推定许桂全已按双方转让协议约定，自协议签订后实际占有、使用东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号房屋。刘耀青、赖小琴与许桂全所约定的转让价款为510000元，并无证据显示明显低于其实际价值，刘耀青出具收据确认收到了全部转让款。对许桂全已按房屋转让合同履行，本院予以认定。
最后，案涉房屋以及土地使用权尚未办理权属变更登记，而土地使用权因以刘耀青、赖小琴为被执行人的执行案件被法院裁定查封，在客观上不具备办理土地使用权以及房屋转移登记手续的条件，土地使用权以及房屋转移登记未能完成，许桂全对此并不存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，许桂全已支付东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号的房屋及土地使用权的全部价款，并实际占用该房产，未办理相关过户手续的过错亦不在许桂全，李松君关于确认东莞市塘厦镇振兴围长埔村3号的房屋及土地使用权权属人为刘耀青所有，许桂全对上述房屋不享有所有权以及继续对上述房屋、土地使用权进行执行的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百五十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告李松君全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告李松君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
代理审判员 韦枝展
人民陪审员 赵亮明
二〇一三年四月十五日
书 记 员 陈沃林
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百五十六条有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；
（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；
（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；
（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。中止的情形消失后，恢复执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。