河南省嵩县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0325民初697号
原告：周毛毛，男，汉族，1990年7月24日生。
委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。
被告：河南炽盛置业有限公司。
法定代表人：韩现福，董事长。
委托诉讼代理人：魏鹏龙，河南凯光律师事务所律师。
原告周毛毛与被告河南炽盛置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人温克书、被告委托诉讼代理人魏鹏龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金13458.65元。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月15日，原、被告签订了一份《洛阳市商品房买卖合同》，根据合同约定：1：、被告将自己所有的福源名郡2号楼1单元1102号房卖给原告；2、被告应在2014年8月31日前向原告交付房屋；3、按合同第七条第1（1）约定，被告逾期交房应按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金，计算为730天（二年）X368730元x0.00005元=13458.65元。原告按约定向被告支付了全部房款，被告至今没有向原告交付房屋。
被告辩称，原告要求被告赔付违约金没有事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织法庭质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、被告提交第一组证据《嵩县城关镇北店街城中村改造项目合作开发合同》，原告认为该合同是被告与政府所签，
与本案无关。本院认为原告认为该证据与本案不具关联性的质证意见理由充分，对该证据不作认定。
2、被告提交第三组证据1、2015年8月24日被告向嵩县国网供电公司的申请用电配置方案。2、电业公司电工张满红证言一份。证明被告申请后，供电局没有向被告提供供电方案。原告质证意见为证据1真实性无法核实。证据2电工证明没有电工本人的身份信息，没有出庭接受质证，不符合证据形式要件。本院认为原告质证意见理由正当，对第三组证据1、2不予认定。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年12月22日，原告与被告签订了一份《福源名郡商品房保留房源协议书》，约定原告选中的商品房属于被告开发的“福源名郡”项目，该商品房座落于建设路与北店街交汇处，房号为2-1-1102，暂测建筑面积约133平方米，该房源单价为2810元，总价为373730元。（本协议销售面积为预测面积，最终商品房合同面积以房管局验收时实测面积为准，据实结算，项目在建设期间因较大原因出现面积误差时，开发商将会提前一周以书面或电话通知乙方）；被告同意按第二种方式付款：1、一次性付款。2、按揭方式付款。并享受现阶段购房优惠为交10000元抵15000元，老带新优惠1000元；原告在选房当日缴纳5000元，在签订本协议后，被告将为原告保留选定房源。并在并在甲方开工后正式定房时补足定房金50000元。双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废。
2013年9月16日，被告取得《洛阳市嵩县商品房（内外销）预售许可证》，取得其所开发嵩县四期开发区（北店街安泰小区二期）778套商品房预售许可。
2015年9月29日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS0031298。合同约定原告购买的房屋位于嵩县建设西路第四开发区安泰小区2号楼1单元1102号房，预测建筑面积133平方米，房价为每平方米2764.89元，总金额367730元。合同第五条约定：面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：嵩县房地产管理所实测面积为准，多退少补；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的，房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的，房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第六条约定：付款方式，按揭付款，首付款金额以抵押合同为准。合同第七条约定：买受人逾期逾期付款的违约责任，买受人未按约定时间付款，按逾期时间，分别处理。1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费；3、由于天气异常或政府行为等因素影响交房的。政府行为指：政府迟延有关文件或证件的批准，改变用地规划进行市政工程建设而影响出卖人施工建设的；4、水电等公用事业部门的原因致使商品房的水电等基础配套设施不能如期完成的。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理。1、逾期不超过90日的自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部预付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，合同对项目建设依据、销售依据等均做了约定。
原告于2012年12月22日至2015年9月29日，原告向被告支付购房款117730元，2015年10月7日，原告在农业银行办理了购房贷款250000元，直接支付给被告，2016年2月26日，被告给原告开具了250000元购房款发票，原告共计支付给被告购房款367730元。后被告于2016年7月5日将房钥匙交给原告。但未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，是双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故被告应按《商品房预售合同》第九条第一款第二项约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移和占有，视为房屋的交付使用。本案中，原、被告在履行《商品房预售合同》中，约定的交房日期是2015年10月31日前，原告最后付款时间是2015年10月7日，要求被告2014年8月31日交房并开始计算违约时间，理由不足。被告于2016年7月5日将钥匙交给原告，应视为原告已接收房屋，故逾期交房违约金应从约定交房的次日，即2015年11月1日起计算至2016年7月4日。原告诉讼请求的逾期交房违约金为13458.65元，故逾期交房违约金应以13458.65元为限。被告要求原告按约定缴纳实测面积与约定面积的差额款，因其在诉讼中未提起反诉，本院在本案中不予审理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条的规定，判决如下：
一、被告河南炽盛置业有限公司于本判决生效后五日内向原告周毛毛支付逾期交房违约金（以367730元为本金，从2015年11月1日计算至2016年7月4日，违约金以13458.65元为限）；
二、驳回原告周毛毛的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费138元，由被告河南炽盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 席晓峰
审 判 员 陶 森
人民陪审员 程晓玉
二〇一六年九月十四日
书 记 员 李 楠