浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0824民初3165号原告：开化县马金城镇建设开发有限公司，统一社会信用代码：91330824751171249H，住所地：开化县马金镇下街天童东路11号。法定代表人：余新女，职务：总经理。委托代理人：余德兴，开化县钱江源法律服务所法律工作者。被告：郑守星，男，1965年6月29日出生汉族，浙江省开化县人，住开化县。委托代理人：方立军，浙江三同律师事务所律师。委托代理人：余梦琴，浙江三同律师事务所律师。原告开化县马金城镇建设开发有限公司（以下简称马金城镇开发公司）为与被告郑守星房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月6日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吴清树适用简易程序进行了审理。后因双方当事人争议大，本案依法转为适用普通程序继续审理，由审判员吴清树担任审判长，与人民陪审员方成木、江金美组成合议庭，于2017年7月26日第一次公开开庭进行了审理，于2017年12月13日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人余德兴、被告郑守星及其委托代理人方立军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马金城镇开发公司起诉称：原开化县霞山乡（现已并入开化县马金镇）企业办公室（以下简称霞山乡企办）拥有位于土名为霞田石壁底的一座水电站，该水电站歇业后，为保留原电站厂房，原霞山乡企办于2000年8月7日与被告签订《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》，协议第一条约定“霞山乡企办出让原乡企办水电厂房房产给霞山乡二村郑守星，（原水电站地址龙村石壁底）二村郑守星一次性付清出让金2000元整”，协议第二条约定“霞山乡企办只出让原水电站厂房房产，不包括地产，地产所有权属乡企办。今后乡企办如需要收回房产可作价收回。”被告受让该电站厂房曾作居住使用，近几年来该厂房一直空闲不用。2016年，原告为“开化是个好地方”的国家公园建设，经县、市、市规划批准在马金镇霞田区域范围进行大区块开发建设项目。原告原出让给被告的水电站厂房地块已规划在该项目范围。对此，原告根据协议第二条约定和大区块开发需要，于2016年9月17日向被告发出《关于回收原霞山乡企办水电站厂房的通知》，拟将原水电站厂房重新作价收回。由于被告要求收回价款过高，不能达成协议，故原告诉至法院，请求判令：一、被告将位于开化县石壁底原水电站房屋返还原告；二、由被告负担本案诉讼费用。被告郑守星答辩称：被告对原告马金城镇开发公司的诉讼主体资格有异议，原告与被告没有法律上的权利义务关系，其诉讼主体资格不适格。原霞山乡企办于2000年8月7日与被告签订的《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》合法有效，所涉标的物已交付被告使用和管理。对于协议中约定的返还房产条件，只有双方协商一致后才能成就，现主张收回房产并不符合协议约定。原告诉讼请求无事实和法律上的依据，马金镇开发建设需征用土地属于政府征收行为，而不应向被告主张返还房产,应根据开化县人民政府相关政策文件规定给付被告征收赔偿和补偿。现被告不同意返还水电站厂房，故请求驳回原告诉讼请求。原告马金城镇开发公司为支持其诉称的主张，向本院提供如下证据并经被告郑守星当庭质证：1、原告马金城镇开发公司《营业执照》复印件以及《关于同意建立马金镇城镇建设开发有限责任公司的批复》开化县人民政府文件（开政发〔2000〕51号）、公司登记基本情况各一份，用以证明原告于2000年8月15日经开化县人民政府批复同意建立，并于2002年9月9日注册成立，企业类型为国有独资有限责任公司，股东为开化县马金镇人民政府等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但被告认为原告的经营范围为城镇基础设施建设、管理、养护、经营及城镇建设用地的前期开发，与本案所涉是否拥有合同解除权及房产的收储权相互矛盾，应以工商登记核准营业执照上的经营范围为准。本院认为，原告享有的权利义务并不受其经营范围所限，该组证据符合证据三性原则，能证明原告所主张的事实，故确认其作为认定本案相关事实的依据。2、《关于中共开化县委办公室、开化县人民政府办公室关于乡镇行政区域规划调整工作有关具体问题的处置意见》中共开化县委办公室文件（县委办〔2005〕136号）一份，用以证明原开化县霞山乡现已并入开化县马金镇，霞山乡政府原签署的土地、山林、水面等承包合同和相关经济合同由马金镇人民政府承继等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但被告认为该份文件并没有明确表述原霞山乡政府是否并入马金镇人民政府，只是强调行政区划调整后的相关工作部署安排。本院认为，经查实开化县原霞山乡辖区已于2005年9月并入开化县马金镇，该组证据能证明原告所主张的事实，且符合证据三性原则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。3、《关于实行企业资产归并管理的通知》开化县马金镇人民政府文件（马政〔2005〕51号）一份，用以证明开化县马金镇人民政府经研究决定，对原霞山乡企办及原马金镇企办下属的集体资产一并划入马金镇政府下属企业马金城镇开发公司管理等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，对其证明对象提出了异议，被告认为该份文件只能证明2005年11月7日时属于马金镇政府的原霞山乡企办的资产划归原告管理，而涉案房产已于2000年8月7日出让给被告所有，原霞山乡企办对该房产已没有管理权和所有权，应不属于该份文件所载明的集体资产。本院认为，该份文件明确规定“原霞山乡企办及原马金镇企办下属的集体资产一并划入马金镇政府下属企业马金城镇开发公司管理”，与原告提供的《对〈关于实行企业资产归并管理的通知〉的补充决定》相互印证，能证明原告所主张的事实，且符合证据三性原则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。4、《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》复印件一份，用以证明原开化县霞山乡企办于2000年8月7日与被告签订《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》，双方在协议第二条约定“霞山乡企办只出让原水电站厂房房产，不包括地产，地产所有权属乡企办。今后乡企办如需要收回房产可作价收回。”现原告根据“开化是个好地方”的国家公园建设部署安排，有权收回涉案水电站厂房等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但对其证明对象提出了异议，被告认为原告至今不能提供该协议原件，印证了原告没有承继原霞山乡企业办公室权利义务，不是本案适格诉讼主体。本院认为，该组证据虽系复印件，但经被告质证后对其真实性未提出异议，其符合证据三性原则，能够证明原告所主张的事实，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。5、《对〈关于实行企业资产归并管理的通知〉的补充决定》开化县马金镇人民政府文件（马政〔2017〕151号）一份，用以证明原告已承继原霞山乡企办所有权利义务，系本案适格原告等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但对其合法性、关联性提出了异议，被告认为该份文件出具时间为2017年9月12日，是开化县马金镇人民政府为迎合本案的诉讼才下的文件，该份文件系针对未处置的集体资产进行管理，而涉案房产于2000年已被处置出让给被告，并不受该份文件调整，与本案没有关联性。本院认为，该份文件系对《关于实行企业资产归并管理的通知》“对原霞山乡企办及原马金镇企办下属的集体资产一并划入马金镇政府下属企业马金城镇开发公司”的补充决定，相互印证，能够证明原告承继了原霞山乡企办及原马金镇企办的权利和义务，且符合证据三性原则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。6、《关于回收原霞山乡企办水电站厂房的通知》一份，用以证明原告曾于2016年9月17日向被告发出通知，要求收回原告所属原霞山乡水电站厂房及周边地产等事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但被告认为双方对于水电站厂房的回收事宜没有进行过实质性协商，被告不同意返还水电站厂房。本院认为，被告当庭承认曾收到该通知，该组证据符合证据三性原则，能够证明原告所主张的事实，故确认其作为认定本案相关事实的依据。为查明本案事实，本院依原、被告共同鉴定评估申请，委托衢州广泽资产评估事务所（普通合伙）对涉案水电站房产及附属物的市场价值进行了鉴定。2017年8月18日，衢州广泽资产评估事务所作出衢广泽评报字〔2017〕第0177号《开化县石壁底原水电站房屋及附属物司法鉴定评估报告》，其评估范围为：开化县石壁底原水电站房屋及附属物，主要包括无证房屋建筑物、室内装修、房屋四周道路、地面硬化剂树木等，其评估的市场价值为165150元。原告对该鉴定评估报告未提出异议。被告对该评估报告提出了异议，被告认为衢州广泽资产评估事务所的经营范围为：企业整体评估；单项评估包括房地产、机器设备、流动资产、无形资产；评估咨询服务，其不具备涉案房产及其附属物的评估资质，而且采用的评估标准并没有按照开化县标准进行，房屋、装修的成新率按40％标准以及其它价值评估标准也不合理，不应作为定案依据。本院认为，被告对鉴定评估依据和标准虽提出异议，但缺乏法律和事实依据，该鉴定评估报告内容真实，鉴定程序合法，相关财产清单均由原、被告进行确认，能客观反应鉴定标的物的市场价值，故确认其作为认定本案相关事实的依据。被告郑守星在指定的举证期限内未向本院提供证据。本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，可以查明如下事实：根据《衢州市人民政府关于调整开化县部分行政区划的通知》衢州市人民政府文件（衢政发〔2015〕41号），原开化县霞山乡已于2005年9月5日撤销建制，其行政区域与开化县马金镇合并。原开化县霞山乡龙村石壁底水电站现已更名为开化县马金镇霞山村石壁底水电站。2000年8月7日，原开化县霞山乡企办与被告郑守星签订《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》，双方约定：一、霞山乡企办出让原乡企办水电厂房房产给霞山乡二村郑守星，（原水电站地址龙村石壁底）二村郑守星一次性付清出让金2000元整；二、霞山乡企办只出让原水电站厂房房产，不包括地产，地产所有权属乡企办，今后乡企办如需要收回房产可作价收回。双方后依约履行了合同义务。2000年8月15日，开化县人民政府审核批复同意建立马金城镇开发公司，并作出《关于同意建立马金镇城镇建设开发有限责任公司的批复》（开政发〔2000〕51号），明确该公司隶属马金镇政府。2002年9月9日，原告马金城镇开发公司到开化县市场监督管理局注册登记，企业类型为国有独资有限责任公司，股东为开化县马金镇人民政府。2005年9月20日，开化县委办公室、开化县人民政府办公室作出《关于乡镇行政区域规划调整工作有关具体问题的处置意见》（县委办〔2005〕136号），提出被撤销建制乡镇原签署的土地、山林、水面等承包合同和相关经济合同继续有效，由对口新组建乡镇继续维护合同对象、内容、权利、义务不变。2005年11月7日，开化县马金镇人民政府作出《关于实行企业资产归并管理的通知》文件（马政〔2005〕51号），决定“对原霞山乡企办及原马金镇企办下属的集体资产一并划入马金镇政府下属企业马金城镇开发公司管理”。2016年9月17日，原告马金城镇开发公司为配合开化县马金溪综合治理工程需要，向被告郑守星发出《关于回收原霞山乡企办水电站厂房的通知》，通知拟收回原霞山乡水电站厂房及周边地产，告知抓紧商谈具体回收事宜并做好房屋的清理及物品搬移准备工作。但双方协商未果，故原告诉至法院，诉请如前。案经调解未果。2017年9月12日，开化县马金镇人民政府作出《对〈关于实行企业资产归并管理的通知〉的补充决定》（马政〔2017〕151号），决定“对原霞山乡企办及原马金镇企办下属的集体资产一并划入马金镇政府下属企业马金城镇开发公司管理，是包括原企办下属的工业企业、林场、电站等企业生产经营，办公、宿舍的房地产、林地、设备等资产的管理经营权，经济收入分配权和矛盾纠纷的协调处理及参与宿舍等民事活动的权利，上述权利均由马金城镇开发公司行使。”在本案审理过程中，本院依原、被告共同鉴定评估申请，委托衢州广泽资产评估事务所（普通合伙）对涉案水电站房产及附属物的市场价值进行了鉴定。2017年8月18日，衢州广泽资产评估事务所作出衢广泽评报字〔2017〕第0177号《开化县石壁底原水电站房屋及附属物司法鉴定评估报告》，其评估范围为：开化县石壁底原水电站房屋及附属物，主要包括无证房屋建筑物、室内装修、房屋四周道路、地面硬化及树木等，其评估的市场价值为165150元。为此，原告已先行垫付鉴定费用4160元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原开化县霞山乡企办与被告郑守星签订《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》，主体适格，为双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，其目的系取得诉争房屋而非土地使用权，应认定合法有效。关于原告马金城镇开发公司诉讼主体是否适格的争议，本院认为，原告已充分举证证明原开化县霞山乡企办的债权债务和权利义务已由原告马金城镇开发公司承继和继受，现原告根据《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》进行主张，有事实和法律上的依据，是本案适格原告。关于《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》约定的解除条件是否成就的争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方当事人在《霞山乡企办出让原乡企办水电站厂房协议》中明确约定“今后乡企办如需要收回房产可作价收回”，因涉案房产处于开化县马金溪综合治理工程项目开发建设范围，已经达到了协议中约定收回房产的需要程度，被告在收到原告送达的《关于回收原霞山乡企办水电站厂房的通知》时，该合同即已解除，故本院对于原告要求被告返还位于开化县马金镇霞山村石壁底原水电站房屋的诉讼请求予以支持。关于涉案房产的市场价值争议，本院认为，被告虽提出异议，但并未提供反面证据予以反驳，应承担相应的不利法律后果，该涉案房产及附属物已经由本院委托专业的鉴定评估机构评估为165150元，能客观反应鉴定标的物的市场价值，故本院对被告提出的异议不予采纳。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。因该协议约定“今后乡企办如需要收回房产可作价收回”，原告在主张收回房产的同时亦应按其市场价值支付被告相应的价款。关于原告考虑到被告郑守星家庭生活困难、房屋搬迁的实际，同意从人道主义出发另行补偿被告40000元以及同意承担本案鉴定费用4160元的意见，本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郑守星于本判决生效之日起三十日内将位于开化县马金镇霞山村石壁底水电站（原开化县霞山乡龙村石壁底水电站）厂房房产腾空并交付给原告开化县马金城镇建设开发有限公司；二、原告开化县马金城镇建设开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告郑守星款项165150元及补偿款40000元，合计205150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告郑守星负担，限于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  吴清树人民陪审员  方成木人民陪审员  江金美二〇一七年十二月二十八日书 记 员  周 晖??