杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第1667号
原告（反诉被告）江洪书。
委托代理人樊秀伟，浙江宝国律师事务所律师。
被告（反诉原告）项连英。
委托代理人徐项锋，江西带湖律师事务所律师。
原告江洪书诉被告项连英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序审理。同年5月11日，本院组织双方当事人进行了证据交换。双方当事人申请庭外和解两个月。同年7月15日，因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理。同年9月15日，本案依法组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）江洪书及其委托代理人樊秀伟，被告（反诉原告）项连英的委托代理人徐英锋到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限一个月。2015年12月29日因本案须以（2015）杭萧民初字第5524号案件的审理结果为依据，故本案裁定中止诉讼。2016年5月4日（2015）杭萧民初字第5524号案件的原告方杭州萧山康达中医医院向本院申请撤诉，本院裁定予以准许，2016年5月5日本案恢复审理。本案现已审理终结。
原告江洪书诉称：被告承租位于萧山区新塘街道商城南路某号店铺，被告向原告隐瞒了房主不同意转租的事实，2014年2月28日，被告将案涉房屋转租给原告，双方签订了《房屋转租协议》，合同约定原告支付被告装修补偿费28万元，协议签订之时原告支付被告25万元，余款3万元于2014年4月30日前付清。原告如约履行，被告首先违反合同的约定，欠缴的2013年水电费一直不予缴纳，导致2014年7月14日杭州萧山康达中医医院下达《通知》要求各承租户缴纳水电费，“每月15号前没有缴纳的，本院有权收取10%滞纳金，每月最后一天没有缴纳的，我院有权不通知各位租赁户的情况下，断电、停水”，后被告仍不予缴纳，2014年7月25日，杭州萧山康达中医医院下达“对与国连餐馆收回房屋的通告”载明“被告因违反合同第5条乙方不得转租，特殊情况需征得甲方同意并签订书面合同方可有效”的规定。公示一个月，8月25日收回房屋；后被告才于2014年8月12日将所欠缴的水电费予以缴纳，杭州萧山康达中医医院收回房屋导致原告正在经营的餐馆被迫停止经营，造成严重的经济损失。为此原告起诉来院，请求判令：一、依法解除原、被告签订的《房屋转租协议》。二、被告返还原告装修补偿费24.73万元（28-28÷5÷12×7）。三、判令被告支付原告停业损失6万元（按每月营业额的25%计算，即10000元／月，从2014年10月-2015年3月），人工损失27500元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，请求确认原、被告签订的《房屋转租协议》无效。
被告项连英辩称：原、被告签订的《房屋转租协议》合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第16条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持”。转租合同效力司法救济的权利人并不是转租协议签订的当事人，仅是出租人，转租协议的双方当事人是不能就转租协议的无效提起确认之诉的。出租方是知道转租事实，且对该事实是默认的。出租方到目前为止没有向法院主张解除本案所诉争的转租协议或者确认本案诉争的转租协议无效。既然协议合法有效，原、被告则应当按照协议的约定严格履行，就本案来说，被告在协议的履行过程中，没有根本性的违约造成本案协议不能履行的情形，原告诉状中讲的“对于国连餐馆收回房屋的通告”，该通告的落款时间在之前的案件中已查明，落款时间是2014年7月25日，而实际加盖公章的时间是2014年9月25日，被告在2014年8月12日就缴清了转租行为发生之前所欠付出租方的水电费。所以出租方在2014年9月25日对原告承租的店面进行停水停电的行为与被告无关。而且通过前一案件的事实查明，原告在承租店面过程中确实欠付了出租方的租金和水电费，因此，原告的诉请确认合同无效、赔偿损失没有事实和法律依据。请求法院驳回的原告诉讼请求。
被告项连英反诉称：2014年2月27日，原、被告签订萧山区新塘街道商城南路店面的《房屋转租协议》，被告将4间店面转租给原告。协议约定，原告支付装修补偿费28万元。同日，以原告为出租方，被告为承租方，原告又将其中某店面半间转租给被告，并签订《房屋转租协议》。协议约定，租金（包括水电费）每年人民币2万元，5年共计10万元，被告在经营期内不再支付水电费。两份《房屋转租协议》签订后，被告陆续支付装修补偿费18万元，剩余10万元装修补偿费抵付原告应付被告的租金。2014年2月28日的租金、水电费由原告直接交付给出租方康达中医院。由于原告自行经营不善，反悔意图不再履行协议，2014年8月5日，原告诉至萧山区人民法院请求确认《房屋转租协议》无效。在案件即将宣判之时，2015年2月2日原告向萧山区人民法院提出撤诉申请，2015年2月5日萧山区人民法院准许原告撤回起诉。在诉讼过程中，因原告未能足额支付租金、水电费，出租方康达中医医院在2014年9月25日将店面采取断电、停水措施，导致被告经营的奶茶店停业至今，造成重大经济损失。为缓解矛盾，妥善解决纠纷，被告此次反诉仅要求返还剩余租金，经营损失保留诉权。综上，因原告未能足额支付水电费，导致被告承租的店面被断电、停水，被告经营的奶茶店无法经营，原告将某号半间店面转租给被告的《房屋转租协议》无法履行。为此被告向法院提起反诉，请求判令：一、解除2014年2月27日原、被告签订的萧山区新塘街道商城南路某号半间店面的《房屋转租协议》。二、原告返还被告2014年9月26日起至2019年3月15日的剩余租金88333.33元。
原告针对反诉辩称：2014年2月27日，原、被告已签订房屋转租协议，根据合同第6条明确约定，接手之前的债权债务由被告负责，接手后的一切债权债务由原告负责，即在原告在接手债务之前被告尚欠杭州萧山康达中医医院2万多，被告一直不予缴纳。以至于在2014年7月14日杭州萧山康达中医医院下达了催缴水电费的通知，并明确约定延迟缴纳的杭州萧山康达中医医院有权不通知各位租赁户采取停水停电的措施，因原告是经营餐馆业务，停水停电将导致不能正常经营，看到此通知后，原告与被告多次协商催促其履行合同约定，被告还是一直予以推托。原告在无奈之下才于2014年8月7日向萧山人民法院起诉，被告迫于诉讼的压力将所欠缴纳的水电费交给杭州萧山康达中医医院。在这期间即2014年7月25日，杭州萧山康达中医医院知悉了原被告之间的转租行为，向被告发出收回房屋的通告。并采取了停水停电的措施，导致原告无法正常经营，双方之间的合同目的不能实现。被告的违约行为，导致双方合同无法继续履行，并使原告遭受巨大的经济损失。请法院驳回被告的反诉请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.房屋出租合同一份，欲证明被告违反与出租人的合同约定，私自转租案涉房屋的事实；
2.房屋转租协议一份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方约定自合同成立之日前的债权债务由被告承担，合同成立后的债权债务由原告承担，并约定装修补偿费28万元的事实；
3.收条一份，欲证明原告按照《房屋转租协议》约定履行付款义务的事实；
4.通知及杭州萧山康达中医医院饭店商户抄表单各一份，欲证明被告未支付原告接手之前所欠杭州萧山康达中医医院水电费，违反合同约定的事实；
5.对于国连餐馆收回房屋的通告一份，欲证明被告私自转租房屋，导致原告无法经营继续使用租赁房屋的事实；
6．国连餐厅员工工资表及点菜单各一组，欲证明因被告私自转租，房屋被出租人收回，导致原告无法经营的经营损失及员工工资损失事实；
7.萧山区新塘街道商城南路四间店面交接通知书及EMS快递回单各一份，欲证明原告在提起诉讼后，案涉房屋被出租人收回后，原告曾联系被告进行交接的事实。
经质证，被告认为：对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，原、被告之间的转租事实，出租方康达中医医院是知晓的，而且在6个月没有提出任何异议。对证据2、3无异议。对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，被告在2014年8月12日以交清被告所应承担的全部水电费，完全履行了转租协议所约定的义务。对证据5，该通知落款时间为2014年7月25日，但实际加盖公章的时间是2014年9月25日，这个事实在上个案件中查清。该通知到目前为止，康达中医医院也没有送交本案被告。该通知所提及的水电费未交的问题是原告所应承担的水电费未交。康达中医医院是知道转租的事实，康达中医医院无权再以转租为由收回店面。到目前为止，康达中医医院也没有收回店面，仅仅是停水断电。对证据6有异议，都是原告自制的材料。所谓的点菜单不足以证明原告所有的损失，要证明经营额应当提供税务部门专用税务发票，而不是以简单的点菜单的形式证明。对证据7，对快递单真实性无异议，对证明对象有异议，本案仍在诉讼过程中，在案件未得到司法机关的最终审判结果之前，原告自行擅自作出对租赁店面内财产处置或交接的决定是不对的。
本院审查后认为：对证据1、4、7的真实性本院予以确认。证据2、3是客观、真实的，被告无异议，本院对其证明效力予以确认。证据5是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。证据6系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.（2014）杭萧民初字第3207号原告的民事起诉状、裁定书各一份，欲证明原告曾以确认转租协议无效起诉、撤诉的事实；
2.房屋转租协议一份，欲证明被告将4间店面转租给原告的事实；
3.店屋转租协议一份，欲证明原告将案涉4间店面其中半间店面转租给被告的事实；
4．王某、杨某出具的证言、录音资料一组，欲证明康达中医医院知悉被告转租，康达中医医院直接收取原告租金、水电费，康达中医医院认可转租有效的事实；
5.2014年7月14日杭州萧山康达中医医院通知、水电费交款收据、杭州萧山康达中医医院催款通知单各一份，欲证明导致案涉店面被断电、停水的原因是原告欠付水电、租金所致2014年2月24日前转租之前的水电费被告已经全部付清的事实；
6.收条一份，欲证明原告收取被告10万元租金的事实。
经质证，原告认为：对证据1、2、3无异议。对证据4有异议，证人王某是被告请的律师，杨某是被告的朋友，双方之间存在利害关系，证人证言不具有可信性。杭州萧山康达中医医院明确与被告说在2014年5、6月份才知道转租的事实，原告起诉的时候是2014年8月7日，还没有满6个月。杭州萧山康达中医医院一直不认可原告，一定要被告缴纳水电费才收钱，杭州萧山康达中医医院一直不认可被告将房屋转租给原告的事实。对王某的录音资料中医院知晓转租的时间没有明确，法院的调查笔录是5、6月份，而录音的时间被告说的是8月份，并不能证明被告所要证明的6个月之内医院知道转租事实并且默认的转租的行为。对项连英的录音资料，因录音有断断续续的情况，原告不予认可。对项连英与原告之间的录音资料（2014年7月底）的真实性无异议，对证明对象有异议，水电费欠缴的原因不在原告。之前的费用应该由被告缴纳。对证据5的真实性无异议，通知中停水断电的原因在于被告欠缴水电费，是因为原告起诉，迫于压力被告才付清了水电费。对催款通知单有异议，因为杭州萧山康达中医医院一直不认可原告，任何一个通知要么是张贴在出租店面门口，要么是直接给被告，而且上面没有杭州萧山康达中医医院的公章。这份催款通知单原告从来没有见过。对证据6的真实性无异议，但是钱没有实际收到。只是根据两份租房协议，是相互折抵的，原告实际交付给被告的装修补偿费28万元与租金的10万元相互冲抵，实际交了18万元的装修补偿款。
本院审查后认为：证据1、2、3是客观、真实的，原告无异议，本院对其证明效力予以确认。对证据4，王某、杨某出具的书面证明，因证人未出庭作证，本院不予确认。对录音资料的真实性本院予以确认。证据5，2014年7月14日杭州萧山康达中医医院通知及杭州萧山康达中医医院催款通知单，因未加盖杭州萧山康达中医医院公章，本院不予确认。对水电费缴纳凭证的真实性本院予以确认。对证据6的真实性予以确认，双方均认可该10万元并未实际交付，而是以租金相互折抵的方式履行。
本院依职权调取了（2014）杭萧商初字第3207号江洪书诉项连英合同纠纷一案的中本院对杭州康达中医医院总务科长徐某所作的调查笔录一份。经质证，原告认为：对该调查笔录无异议。经质证，被告认为：对徐某的陈述有异议，认为不是事实。本院审查后认为，该调查笔录是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年2月26日，项连英与杭州萧山康达中医院签订《房屋出租合同》一份。合同约定，杭州萧山康达中医院将位于萧山区新塘街道商城南路，店面房4间出租给项连英使用，租期6年，杭州萧山康达中医医院从2013年3月16日起将房屋交付给项连英使用，至2019年3月15日止。年租金4万元／间，共计16万元，一次性支付，由项连英在2013年2月26日前交纳给杭州萧山康达中医医院，先付后用，提前一个月缴纳下年度房租费。原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同方可有效。项连英应按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及物管等费用。双方还约定，此店面租金是不含税价格，考虑到项连英初次开店，杭州萧山康达中医医院给予项连英优惠待遇，3年之内每年缴纳租金152000元，合同签订之后1个工作日付清，并在3年之内不增加房租费，3年之后每年在4万元／间的基础上累计增加5%的房租费。合同签订后，杭州萧山康达中医医院将案涉房屋交付项连英经营使用。
2014年2月27日，项连英与江洪书签订《房屋转租协议》一份。协议约定，项连英将案涉房屋转租给江洪书使用，装修补偿费共计280000元，本协议签订之时江洪书支付项连英250000元，余款30000元于2014年4月30日前付清。如江洪书违约，余款30000元不能在2014年4月底前支付，拖到2014年5月份支付，江洪书愿意赔偿项连英损失费20000元；若2014年5月份还未能支付，则项连英有权单方终止协议，收回房屋，协议当日支付的250000元作为违约赔偿，项连英不予退还。协议期间（即日至2019年3月15日止），如江洪书要转租，须征得项连英书面同意方可有效。本协议签订生效后，2013年2月26日项连英与杭州萧山康达中医医院签订的《房屋出租合同》中的权利和义务转由江洪书承担，本协议签订后该房屋的一切事务与项连英无关。双方还特别约定，江洪书接手前，该店铺所有一切债权、债务均由项连英负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由江洪书负责。同日，项连英又与江洪书签订另一份《房屋转租协议》。协议约定，江洪书将从杭州萧山康达中医医院承租的案涉某号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）转租给项连英使用，用于经营奶茶。租赁期5年（即日至2019年3月15日止）。租金（包括水电费）每年20000元，5年共计100000元，协议签订时一次性付清100000元。奶茶店采用水电费包干方式，协议签订之时项连英一次性支付给江洪书已包含20000元租金之内，经营期内不再支付水电费。2014年2月27日，江洪书出具收条一份，收条载明收到项连英5年租金（即日至2019年3月15日，包括5年水电费）100000元。事实上，项连英应支付江洪书的100000元款项未并实际支付，而是以租金相互折抵的方式履行。2014年4月29日项连英出具收条一份，该收条载明江洪书280000元已付清。
2014年7月14日，杭州萧山康达中医医院发出通知，内容为要求各租赁户按时缴纳水电费，若未在每月15日前缴纳的，医院有权收取滞纳金，每月最后一天未缴纳的，医院有权断水、断电。2014年7月25日，杭州萧山康达中医医院将《对与国连餐馆收回房屋的通告》张贴于商城南路案涉房屋外，通告载明：项连英已违反合同中第三条房租费先付后用，提前一个月缴纳下年度租费；第五条第2条乙方（项连英）不得转租，特殊情况需征得甲方（杭州萧山康达中医医院）同意并签订书面合同方可有效。特张贴此通告，予以公示一个月，至2014年8月25日止收回商城南路店面房4间。2014年8月12日，项连英付清了案涉房屋2014年2月27日前的水电费。2014年9月初，杭州萧山康达中医医院对案涉出租房屋停水、停电。
本院认为：项连英与杭州萧山康达中医医院签订《房屋出租合同》中约定，原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同方可有效。现项连英未经杭州萧山康达中医医院同意，2014年2月27日擅自与江洪书就商城南路签订了《房屋转租协议》，为此康达中医医院于2014年7月25日在案涉出租房屋粘贴公告，认为项连英违反不得转租的约定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋，故项连英与江洪书签订《房屋转租协议》无效。项连英认为杭州萧山康达中医医院知晓转租事实，并且未在6个月内提出异议的辩称缺乏相应的事实依据，本院不予采信。故江洪书要求确认双方签订的《房屋转租协议》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经审理查明，项连英与江洪书就商城南路订立《房屋转租协议》的同时，双方又另行就某号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）订立《房屋转租协议》，约定江洪书将某号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）转租给项连英使用，租赁期5年租金（包括水电费），每年20000元。项连英作为转租合同的出租人，将商城南路出租给江洪书使用的同时，又以承租人的身份租赁了某号的半间房屋，该合同中就双方权利义务约定的内容与租赁合同系出租人让渡房屋使用权，承租人支付房屋使用费的合同实质内容不符。故双方就某号的半间房屋权利义务的约定非真实的租赁意思表示，本院据此认定双方就某号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）订立的《房屋转租协议》不成立，项连英系将商城南路四间及某号半间房屋（531号中柠檬工坊奶茶店外的另半间）出租给江洪书。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因项连英违反其与出租人萧山康达中医医院不得转租的约定，致使其与江洪书订立的《房屋转租协议》无效，故江洪书对《房屋转租协议》无效承担全部过错责任。江洪书应当返还项连英案涉租赁房屋，项连英应当返还江洪书因合同取得的装修补偿费。现江洪书要求项连英返还装修补偿费24.73万元（28-28÷5÷12×7），审理查明，《房屋转租协议》约定，江洪书支付项连英装修补偿费共计280000元，同时根据项连英、江洪书另行签订《房屋转租协议》约定，项连英应支付江洪书将案涉某号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）租金100000元，故项连英出具的280000元收条，实际收到江洪书付款180000元。故本院认定项连英返还装修补偿费159000元（180000元-180000元÷5年÷12个月×7个月）。关于江洪书要求项连英赔偿停业损失6万元、人工损失27500元的诉讼请求，本院经审理后认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方就商城南路四间店铺订立的《房屋转租协议》中并无关于项连英违约应承担的停业及人工损失，应当认定上述损失系项连英订立《房屋转租协议》时不可预见的损失。且现江洪书未能提供有效证据证实上述损失，故江洪书要求项连英赔偿停业损失6万元、人工损失27500元的诉讼请求缺乏相应的法律依据，本院不予支持。因江洪书、项连英就某号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）订立的《房屋转租协议》不成立，故项连英反诉要求解除双方于2014年2月27日签订的萧山区新塘街道商城南路某号半间店面的《房屋转租协议》的诉讼请求本院不予支持。因项连英未实际支付江洪书租金100000元，江洪书实际支付项连英180000元，双方未就531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）进行租金交付，且该转租合同不成立，故项连英要求江洪书返还2014年9月26日起至2019年3月15日的剩余租金88333.33元的反诉请求缺乏相应的事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认江洪书与项连英于2014年2月27日就萧山区新塘街道商城南路4间店面房签订的《房屋转租协议》无效；
二、项连英在本判决生效后十日内返还江洪书装修补偿费159000元；
三、驳回江洪书的其余诉讼请求；
四、驳回项连英的反诉诉讼请求。
如项连英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5910元，由江洪书负担2430元，项连英负担3480元。反诉案件受理费1005元，由项连英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 崔白洁
人民陪审员 瞿 萍
人民陪审员 宣 浩
二〇一六年五月十七日
书 记 员 徐丽芳