江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2465号
上诉人（原审第三人）钱勇，男，汉族，南京沪永申汽车维修服务有限公司职工。
委托代理人卜刚，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京明伸塑料有限公司。
法定代表人王孝霞，该公司董事长。
委托代理人张敏，江苏杨传圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈民庆，男，汉族，无业。
被上诉人（原审第三人）邰承发，男，汉族，南京明展工艺品有限公司职工。
委托代理人陈民飞，男，汉族，南京市50中老师。
原审第三人马其清，男，汉族。
上诉人钱勇因与被上诉人南京明伸塑料有限公司（以下简称明伸公司）、陈民庆、邰承发及原审第三人马其清房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人钱勇及其委托代理人卜刚、被上诉人明伸公司的委托代理人张敏，被上诉人陈民庆及被上诉人邰承发的委托代理人陈民飞到庭参加诉讼，原审第三人马其清经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
明伸公司原审诉称，2010年4月8日，其公司与陈民庆签订《房屋租赁合同》1份，约定将金山路11号共600平方米的房屋出租给陈民庆用于经营，年租金170000元，先付款后使用，每半年支付一次租金，租赁期限自2010年4月8日至2016年4月7日止。合同签订后，陈民庆仅支付了第一年租金，第二年的租金至今未付。在合同履行过程中，陈民庆又将房屋转租给邰承发，邰承发又将房屋转租给钱勇和昝建国。陈民庆的行为违反了合同约定。现要求确认其公司与陈民庆间签订的租赁合同无效并返还金山路11号共600平方米的房屋；要求陈民庆及第三人钱勇支付房屋使用费（自2011年10月8日起至实际返还之日止，按每年17万元的租金支付）。
陈民庆原审辩称，明伸公司诉称属实，其对明伸公司诉请无异议。
邰承发原审辩称，明伸公司诉称属实，其对明伸公司诉请无异议。
钱勇原审辩称，其与昝建国共同承租了位于金山路11号的房屋，但其并不是转租，而是与明伸公司的代理人邰承发签订的合同，其与明伸公司间存在直接的租赁关系，该合同是合法有效的。要求驳回明伸公司的诉讼请求。
马其清原审辩称，其与钱勇租赁的金山路11号600平方米的房屋系从明伸公司直接租赁的。第三人邰承发系明伸公司的代理人，租金到期时，其向明伸公司交付租金，但明伸公司的原法定代表人不肯收，双方发生纠纷，也曾向公安机关报警。现认为明伸公司的起诉无事实和法律依据，要求驳回明伸公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年3月，明伸公司与陈民庆口头商定，由陈民庆承租明伸公司位于金山路11号600平方米房屋。同年4月8日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为72个月，自2010年4月8日起至2016年4月7日止；租金为每年170000元。同年3月10日，陈民庆与第三人邰承发签订租赁合同，将其从明伸公司处承租的金山路11号600平方米的房屋转租给邰承发，租金亦为每年170000元；租赁期限为2010年3月5日至2015年3月5日。同年3月23日，邰承发与第三人钱勇、昝建国签订《房屋租赁合同》，约定由邰承发将承租的金山路11号600平方米的房屋出租给钱勇、昝建国，该租赁房屋仅作为汽车维修及汽车相关行业使用；租赁期限为2010年3月15日至2015年3月15日；租金为前两年170000元／年，后三年租金175000元／年。租赁合同签订后，钱勇交纳了三次半年的租金，即255000元，租金缴纳至2011年9月15日。2010年7月10日昝建国出具情况说明1份，称：其与钱勇签订的金山路11号的房屋租赁合同，房租都是由钱勇支付的，其与钱勇合作经营的八顺车业由于经营困难，于2010年7月10日结束经营，其已另寻场地重新经营，其当日已撤出金山路11号。2010年8月1日，钱勇与马其清因申领营业执照需要，与明伸公司又签订《房屋租赁合同》1份，约定钱勇、马其清承租金山路11号房屋，租期为2010年8月1日至2012年7月30日止；租金为10000元／年。2010年9月30日钱勇申请设立南京沪永申汽车维修服务有限公司，注册地址为金山路11号。2010年10月15日，明伸公司向钱勇出具收条1份，载明：收到2010年下半年房租85000元，另扣除大门维修费用1800元。2011年7月6日，林亮出具情况说明一份，称其办理了沪永申公司与明伸公司的房屋租赁合同作为沪永申公司工商登记使用。2012年9月19日，钱勇曾因向明伸公司交纳租金与明展工艺品公司员工发生纠纷，经相关派出所处理未果。
另查明，金山路11号房屋未在江宁区规划局申办过建设工程规划许可手续。钱勇在审理中表示：其系与昝建国共同与邰承发签订租赁合同，但昝建国已撤出场地，现该合同的民事责任由其一人承担。如法院认定涉案租赁合同无效，其将另行起诉要求赔偿损失。2012年5月，明伸公司曾向原审法院提起诉讼。原审法院依法作出（2102）江宁民初字第2635号民事判决书，判决：一、明伸公司与陈民庆签订的《房屋租赁合同》、陈民庆与邰承发签订的《房屋租赁合同》、邰承发与钱勇、昝建国签订的《房屋租赁合同》无效。二、钱勇将位于金山路11号的房屋返还给明伸公司。三、陈民庆支付给明伸公司房屋使用费。钱勇不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，后南京市中级人民法院裁定发回重审。原审法院于2013年1月28日重新立案审理。
原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中各方当事人所签订的《房屋租赁合同》中所涉及的位于金山路11号房屋位于明伸公司享有国有土地使用权的土地上，该公司未办理过该房屋的建设工程规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁合同为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。对明伸公司要求确认合同无效并返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。由于明伸公司将房屋出租给陈民庆后，陈民庆又将房屋转租给邰承发，第三人邰承发又将房屋转租给钱勇，因此，钱勇作为实际承租人应将涉案房屋返还给明伸公司。陈民庆欠明伸公司租金未付，由于涉案租赁合同被确认无效，因此明伸公司可根据租金标准主张房屋使用费，因钱勇也未向邰承发缴纳房屋使用费，故钱勇作为实际使用人应直接向明伸公司缴纳房屋使用费。
关于钱勇、马其清辩称其与邰承发签订的租赁合同时，邰承发系明伸公司的代理人，故其系与明伸公司间存在直接租赁关系，并非转租，但未能提供证据证明邰承发与其签订合同时系明伸公司的委托代理人，故对钱勇、马其清的该主张，原审法院不予采信。钱勇、马其清与明伸公司于2010年8月1日签订的租赁合同仅系用于钱勇与马其清申领营业执照需要所使用，并不是双方真实意思的表示。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、明伸公司与陈民庆签订的《房屋租赁合同》、陈民庆与邰承发签订的《房屋租赁合同》、邰承发与钱勇、昝建国签订的《房屋租赁合同》无效。二、第三人钱勇于判决发生法律效力之日起30日内将位于金山路11号的房屋返还给明伸公司。三、第三人钱勇于判决发生法律效力之日起10日内向明伸公司支付截止到2012年5月7日房屋使用费99167元及至实际返还房屋之日的房屋使用费（按合同约定的租金标准据实计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12987元，减半收取6493.5元，由第三人钱勇负担。
钱勇不服一审法院判决，向本院提起上诉称，本案所涉金山路11号的房屋是根据当时的江宁县计划经济委员会的批文建设的。当时房屋建设无规划许可证一说，所以也不可能取得规划许可证。被上诉人明伸公司系外商独资企业，根据外商独资企业的相关法律，本案房屋建设手续完备，无需要规划许可证。邰承发系明伸公司委托代理人，证据充分，足以认定。被上诉人为逃避责任炮制一系列虚假合同，实际是上诉人与明伸公司间存在直接租赁关系。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人明伸公司在一审中针对上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人明伸公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人明伸公司辩称，涉案房屋未办理建设工程规划手续，江宁区计经委仅有针对外资项目是否具有可行性作出批复，无权对涉案房屋建设作出审批。邰承发并非我公司员工，我公司也从未授权邰承发代表我公司与上诉人签订任何合同，我公司与上诉人之间没有房屋租赁合同关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人邰承发辩称，明伸公司未给我任何授权，不存在代理行为。钱勇认为我是明伸公司的代理人没有任何证据可以证明。请求二审法院维持原判。
被上诉人陈民庆辩称，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审中，上诉人钱勇提交江宁县计划经济委员会（1999）宁计经外字002号文件，即关于同意独资经营“南京明伸塑料有限公司”项目可行性研究报告的批复，证明涉案房屋建设合法。被上诉人明伸公司质证后认为，该证据系复印件，真实性无法确认。即使真实，该批复仅是可行性报告，还需要上报审批，涉案房屋建设并未上报审批。不同意上诉人的证明目的。被上诉人邰承发、陈民庆同意被上诉人明伸公司的质证意见。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋建设未取得建设工程规划许可手续，上诉人提供的江宁县计划经济委员会（1999）宁计经外字002号文件，只是对包含涉案房屋在内项目的可行性研究报告的批复，该批复明确要求项目建设需要编制章程上报审批，上诉人未能提供涉案房屋建设上报审批的相关证据。故上诉人认为涉案房屋建设手续完备，符合法律规定，无事实与法律依据，本院不予采信。上诉人认为被上诉人邰承发系明伸公司的委托代理人，明伸公司与邰承发均不予认可，上诉人亦未提供相应的证据予以证明，故对上诉人的该上诉理由本院不予采信。上诉人与马其清于2010年8月与明伸公司签订的租赁合同，已被证明系用于办理营业执照所用，不能证明上诉人与明伸公司间存在直接的租赁关系。综上，上诉人的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费12987元，由上诉人钱勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一三年九月三日
书 记 员 孙雪松