湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0104民初1126号
原告（反诉被告）：兰敬墨，男，1976年5月6日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区。
原告（反诉被告）：李代碧，女，1979年6月9日出生，汉族，重庆市人，住址同上。
委托诉讼代理人：兰敬墨（系李代碧丈夫），即上列原告（特别授权）。
被告（反诉原告）：毛婷婷，女，1984年6月6日出生，汉族，湖北省广水市人，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：刘凡尘，湖北晨丰律师事务所律师（特别授权）。
原告兰敬墨、李代碧与被告毛婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，被告毛婷婷向本院提起反诉，本院依法受理并决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰敬墨(亦系原告李代碧的委托诉讼代理人)，被告（反诉原告）毛婷婷的委托诉讼代理人刘凡尘到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解一个月，庭外和解的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）兰敬墨、李代碧向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房尾款4.5万元；2.被告向原告支付违约金40950元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年8月13日经武汉鸿兴源房地产经纪有限公司（以下简称鸿兴源公司）居间服务签订《存量房屋买卖（居间）合同》，约定房屋交易总价为178万元。合同签订后，原告依约办理了房屋解押手续，并于2016年8月22日办理了全权委托公证，时效至2017年8月13日，被告依约支付了购房款173万元。双方约定2017年8月13日前、办理第二次公证当天支付尾款4.5万元，2018年2月1日交房当天再支付5000元。2017年7月底至公证到期日前，双方协商办理第二次公证事宜期间，被告于2017年8月3日凭第一次办理的公证，独自办理了房屋过户手续。既然房屋已过户，那么双方原约定办理第二次公证自然没必要也无法进行，但被告却以原告不配合办理第二次公证为由拒付4.5万元尾款。原告认为，被告已将房屋过户，视同原告已履行合同义务，被告应在过户当天（即2017年8月3日）向原告支付4.5万元购房尾款。被告未支付上述款项应按违约部分每日千分之五向原告支付违约金。
被告（反诉原告）毛婷婷辩称：1.原告要求被告支付4.5万元尾款及违约金无依据，合同约定办理第二次公证时支付购房尾款，但原告不配合办理第二次公证，故合同约定付款条件未成就，原告明确表示违约，被告有权行使先履行抗辩权；2.被告未违约，不应支付违约金。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告（反诉原告）毛婷婷向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告赔偿过户增加的费用16663.34元；2.反诉被告向反诉原告支付租金4500元（暂计至2018年3月15日，最终金额按3000元/月自2018年2月1日计算至交房之日止）；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月，原、被告签订《存量房屋买卖（居间）合同》，约定原告将武汉市硚口宗关融侨锦江5栋2单元4104号房屋出售给被告。因该房屋房产证未满两年，过户需缴纳高额增值税，双方为合理减轻税费负担，约定房产证满两年后过户。双方约定在过户前需办理公证，因公证有效期为一年，故需办理两次公证，双方约定在办理第二次公证后支付4.5万元购房尾款。但在第一次公证即将到期前，被告联系原告办理第二次公证时，原告不停推诿并提出无理要求，甚至威胁撕毁合同。被告不得已提前办理了房屋过户手续，多支出了税款，扣除购房尾款4.5万元后，原告还应向被告支付16663.34元。原告至今仍未按合同约定交付房屋，应自2018年2月1日起向被告支付3000元/月的租金。
原告（反诉被告）兰敬墨、李代碧对反诉答辩称：1.合同约定第二次公证时（2017年8月13日）支付购房尾款，但被告在2017年8月2日就将房屋过户了，原告无法配合办理公证；2.合同签订时武汉市并无限购政策，原告准备买房时因政策变化导致贷款利息要多支出二三十万，原告为降低损失与被告协商希望提前过户，但并未表示不履行合同义务，到法院起诉后原告才知道房屋已经过户；2.合同约定被告支付177.5万元后原告才交付房屋，现被告并未付款，原告未交房不构成违约。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年8月，兰敬墨、李代碧（甲方）、毛婷婷(乙方)、鸿兴源公司（丙方）签订《存量房屋买卖（居间）合同》，约定：“甲方的房屋位于武汉市硚口宗关建一路2号融侨锦江5栋2单元4104室，建筑面积99.61平方米；该房屋存在抵押，甲方应在2016年8月15日前向抵押权人申请还款；该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为178万元；本合同签订时，乙方应向甲方支付定金10万元，本合同签订之日起一日内，乙方应另向甲方支付定金10万元；乙方应在2016年8月22日将部分购房款80万元支付给甲方作为解除抵押房款；乙方应在该房屋权属过户登记受理后当日内将部分购房款73万元支付给甲方；甲方应在2018年2月1日前将该房屋、该房屋附属配套设施以及本合同第四条约定的家电家具交接给乙方；甲乙双方办理该房屋权属过户登记所需缴纳税费的承担方式为乙方全部承担。”合同另约定：“（一）房屋权属过户前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日仍未履行的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的律师代理费。（二）房屋权属过户后的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价千分之五向守约方支付违约金，甲乙双方另有约定的除外。”兰敬墨、李代碧（甲方）与毛婷婷（乙方）另签订《协议》一份，约定：“一、甲乙双方友好协商约定，甲方在银行申请可还款解押的三个工作日内到银行，乙方协助甲方还款支付给甲方80万元，并且到武汉市长江公证处办理甲方全权公证委托手续给乙方，在领取甲方结清证明的三个工作日内到硚口政务中心办理抵押手续；二、公证有效时间到2017年8月13日，到期后甲方必须配合乙方到武汉市长江公证处再次办理全权公证委托手续；三、乙方于2016年11月13日前将部分购房款73万元支付给甲方，乙方同意将房屋给甲方居住到2018年2月1日，甲方若延后交房按照租金3000元每月支付给乙方作为租金；四、在办理二次公证当天乙方把购房尾款4.5万元支付给甲方，乙方预留5000元作为交房押金，甲方结清水电、煤气、物业，将家具完好无损的交接给乙方后支付给甲方。”2016年8月13日，兰敬墨出具《收款收据》，确认收到毛婷婷购买案涉房屋的定金20万元。2016年8月22日，兰敬墨出具《收款收据》，确认收到毛婷婷购买案涉房屋的部分房款80万元。当日，兰敬墨、李代碧在武汉市长江公证处向毛婷婷出具《委托书》内容为：“兰敬墨、李代碧全权委托毛婷婷作为代理人，办理下列事宜：1、代为偿还贷款（借款），解除抵押相关手续，并代领他项权证；2、完成前1项事宜后，再代为出售上述房屋，并代收售房款；3、代为办理案涉房屋的买卖交易和过户手续；4、代为协助买方办理上述房屋的银行贷款手续，并签署相关文件。委托期限从2016年8月22日至2017年8月13日止。”2016年11月13日，毛婷婷向兰敬墨转账支付了73万元。2018年1月26日，毛婷婷要求兰敬墨交付房屋，兰敬墨要求先付购房尾款，毛婷婷则表示交房时一起付尾款，双方均要求对方先履行，故兰敬墨一直未将案涉房屋交付给毛婷婷。
另查明，毛婷婷本来是替其哥哥购买房屋，为节省过户税费准备在权属证书满两年后再过户，双方约定办理两次委托公证。2017年7月底至8月初准备办第二次委托公证时，因兰敬墨意图另行购买房屋，而案涉房屋仍然登记在兰敬墨名下，导致兰敬墨贷款利率增加，兰敬墨跟毛婷婷协商提前过户，并表示第二次公证只办10或15天，或者毛婷婷向其支付3万元经济补偿后配合将公证委托时间办理至2017年11月。双方未协商一致，毛婷婷担心交易安全，遂于2017年8月2日持兰敬墨、李代碧的公证《委托书》在房屋登记部门办理了房屋过户手续，将房屋过户给其亲戚。过户当日，毛婷婷以兰敬墨名义支付了过户所需的增值税地方教育附加1233.26元、增值税教育费附加1849.90元、个人所得税12332.66元、城市维护建设税4316.44元、增值税61663.34元，共计81395.60元。
本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖（居间）合同》及《协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法、有效，双方均应依约履行。合同约定公证到期（2017年8月13日）后原告必须配合被告再次办理全权公证委托手续，但双方在公证到期前就二次公证的办理产生分歧，被告本可要求原告继续按约定履行合同，但被告出于交易安全的考虑提前办理了过户手续，属被告为规避可能发生的风险采取的避险措施，由此导致过户税费的增加不应由原告承担，故对于被告要求原告承担过户增加的费用的反诉请求，本院不予支持。合同约定被告应于办理二次公证当天将购房尾款4.5万元支付给原告，但因被告提前办理了过户手续，合同约定条件已无法实现，考虑到被告已于2017年8月2日办理了过户手续，故被告应在过户后及时向原告支付4.5万元。被告一直未向原告支付4.5万元，构成违约，原告有权要求其支付，故对于原告要求被告支付购房尾款4.5万元的诉讼请求，本院予以支持。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。合同约定的违约金明显过高，原告主张从2017年8月13日开始每日按照购房尾款4.5万元的千分之五计算违约金仍然高于给原告造成的损失，本院予以调整，酌定被告从2017年8月13日开始至2018年2月1日以4.5万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%标准向原告支付违约金927.80元。合同约定被告预留5000元作为交房押金，待房屋交接完毕后支付，按此条款理解，被告应于房屋交付之前将购房尾款4.5万元支付给原告，被告在2018年2月1日前未支付尾款4.5万元，原告有权行使先履行抗辩权，故原告未在2018年2月1日向被告交付房屋不构成违约，被告要求原告按3000元/月标准支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）毛婷婷于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）兰敬墨、李代碧支付购房尾款4.5万元；
二、被告（反诉原告）毛婷婷于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）兰敬墨、李代碧支付违约金927.80元；
三、驳回原告（反诉被告）兰敬墨、李代碧其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）毛婷婷全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取974元，反诉费165元，共计1139元，由原告（反诉被告）兰敬墨、李代碧负担500元，由被告（反诉原告）毛婷婷负担639元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 员 谢 磊
二〇一八年六月四日
法官助理 夏建飞
书 记 员 杨弘帆