贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初4714号原告：王小敏，女，汉族，1972年1月5日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈秋蕾，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201711123857。委托诉讼代理人：覃昀，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师，执业证号2301161221428。被告：刘洪，男，汉族，1971年8月27日生，住所地四川省富顺县安溪镇安福村*组**号。原告王小敏与被告刘洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小敏的委托诉讼代理人陈秋蕾、被告刘洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小敏向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年4月25日签订的门面租赁合同；2、判决被告向原告支付租金人民币104,000元（自2017年6月17日起按照26000元/月的标准计算，暂计算至2017年10月17日为104000元）及租赁期间欠缴的物业管理费人民币139,373.8元，以上款项共计243,373.8元；3、本案案件受理费、保全费（如有）、公告费（如有）由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，被告与原告签订了《门面租赁合同》，双方约定：原告将其合法所有的位于中天会展第A3-1-A3-12栋负2层17、18、19、20号的门面出租给被告经营使用，面积共计161.68平方米；租赁期限从2015年7月1日起至2024年6月30日止，合同期限十年；门面租金为160.8元/㎡,26000元/月（原告不提供租赁发票），从第三年即2017年7月1日起开始逐年递增10%，直至合同期满；合同期间内若被告未按时支付门面租金，最后期限为到期后十天内必须交清，如未交清，视为被告违约，原告可强行收回门面，所付押金不予退回，由此给原告造成的一切经济损失由被告负责。双方还约定了其他权利义务。《门而租赁合同》签订后，原告即按照双方的约定将前述出租门面交与被告,被告也将该门面投入经营、使用。然而，自2017年6月17日起，被告就再未向原告支付租金，且其在租期内也陆续欠付了部分物业管理费，根据中天城投物业公司发来的收费通知单，截止2017年9月11日，被告未缴物业管理费共计139373.8元。被告拒不支付租金及物业管理费，给原告造成了重大的经济损失，经原告多番催讨，要求其支付租金或解除租赁关系，同时将租赁门面内的家具、设备予以处理，以便原告再行出租，但被告均不予理会，迟迟不履行相应义务。综上所述，原告认为，本案所涉《门面租赁合同》系协议双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属合法有效之合同，理应受到法律的保护。被告屡次违约，无理拒绝支付原告租金、拒缴物业管理费，极大地损害了原告的利益，经催讨无果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，恳请依法判决如前所请。被告刘洪辩称，第一，店是政府要强制关的，金麦社区和城管均要求原告出面解决，但原告都不出面。我们租赁方只是出钱租房子，不能担当房子的责任。第二，租门面时是陈小宇、闵敏两个与原告谈的，我怀疑他们中有问题，我们周围的店面是80-100元每平米，但她收我们160元，该费用过高。第三，不同意解除合同，租金已支付至2017年6月30日，之后的租金不同意支付。水电费、物管费我同意交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月21日，原告王小敏与案外人中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司（以下简称中天公司）签订了四份《商品房买卖合同》，约定王小敏购买中天公司开发的位于贵州省贵阳市××区（现为××区）××路中天会展城第A3-1-A3-12栋负2层17、18、19、20号商业用房。合同签订后，王小敏支付了相应购房款，取得上述四套商业用房合法权利。2015年4月25日，原告王小敏作为甲方，被告刘洪作为乙方，双方就上述王小敏购买的四套商业用房签订了一份《门面租赁合同》，约定以下内容：1、甲方上述四套门面出租给被告经营使用，面积共计161.68平方米；租赁期限从2015年7月1日起至2024年6月30日止共十年。2、门面租金为160.8元/㎡,26000元/月（甲方不提供租赁发票），从第三年即2017年7月1日起开始逐年递增10%，直至合同期满。租金半年一付，乙方须在租金到期日的7日前支付一下期租金，首次付款付押金5万元和首年度（2015年7月1日至2016年6月30日）房屋租金312000元。3、乙方所付房屋押金5万元，在合同期满交清所有费用并对屋内设施无人为损坏，甲方验收房屋后无息退还乙方，如合同未执行完，乙方中途转让、转租或退还门面的情况下，押金不予退还。4、违约责任。合同第四条第3项载明“合同期间若乙方未按时支付门面租金，最后期限为到期后十天必须交清，如未交清，甲方有权视为乙方违约，甲方可强行收回门面，所付押金不退，由此给甲方造成的一切经济损失由乙方负责。”第9项“租赁期间门面使用的水、电、卫生、物管等费用由乙方负责”。上述合同签订后，原告将案涉四个商铺交付刘洪使用，刘洪则对案涉商铺进行了装修，安装了中央空调，开设了名为“顶尖一族”的造型养生会所SPA。经营过程中，因中央空调噪声问题，贵阳市观山湖区环境保护局（以下简称区环保局）于2017年4月6日向顶尖一族造型美发店（实为“顶尖一族”的造型养生会所）下发1320981号《贵州省环境监察执法通知书》，责令该单位采取有效措施对空调产生的噪声进行治理，确保达标排放，消除对周边环境的影响，未整改完成前不得投入使用。刘洪收到该通知后因无法完成整改，故造型会所处于歇业状态。之后其认为会所歇业系因原告不配合整改导致，故拒绝向原告支付租金及电费、物管费等相关费用。2017年9月11日，中天城投集团物业管理有限公司向王小敏开具中天城投物业公司收费通知单，载明王小敏所有的案涉门面欠电费、物业管理费等共计139378.8元。2017年11月8日，原告王小敏通过其律师于向刘洪短信发送了律师函一份，该律师函的内容主要是告知被告因其从2017年6月17日起就再未向原告支付租金，且欠缴物业管理费，经原告多次催促，被告不予理会，迟迟不履行相应义务，故告知被告以下内容：1、原告将解除与被告签订的《门面租赁合同》，收回门面；2、请被告于2017年10月31日前将其出租门面内的家具、设备等物品搬离，腾空门面，同时将所欠租金及物业管理费一并缴清；3、若被告在收到该律师函后仍持消极态度，拒不支付欠款，并搬离物品腾空门面，则原告将自行腾空该门面，所产生的费用及后果由被告自行承担，原告有权采取一切法律救济措施维护自身合法权益。之后，因刘洪未按律师函告内容搬离物品腾空门面，也未缴清欠付电费、物管费等费用，原告遂以前述事实及理由诉至本院。庭审中，被告刘洪陈述其租金已支付至2017年6月30日，截止庭审结束，案涉门面仍由刘洪占有。本院认为，原告王小敏与被告刘洪签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。2017年4月6日刘洪经营的造型美发店因安装的空调噪音问题被区环保局责令整改，而因其整改不到位未能继续营业，此系其经营过程中因自身投入的设备产生的问题所导致的后果，责任应由其自行承担，原告仅是作为房屋的出租方提供使用的房屋，产生噪音的空调并非原告提供，被告以此作为拒付租金的理由显然无事实及法律依据。刘洪声称相关单位、部门要求原告王小敏出面配合解决，而王小敏未予配合，仅是刘洪一面之词，其未提交证据予以佐证，对此本院不予采信。此外，被告刘洪还提出周边门面出租价格为80-100元/㎡，而王小敏出租的价格高达160元/㎡，怀疑与王小敏商谈租赁事宜的人员有问题，损害其利益，但其并未提供证据予以证实，故对于该意见本院亦不予采信。经查，案涉商铺由刘洪占有使用，但刘洪却未按合同约定支付2017年6月30日后的房屋租金，且经原告催促后仍拒不履行该义务，根据双方合同约定，原告享有解除合同的权利，现原告要求解除双方签订的租赁合同，符合双方合同约定及法律规定，该诉请本院予以支持。对于原告诉请的租金，原告现要求从2017年6月17日起算，可以表明2017年6月17日前的租金被告已付清。根据双方合同约定，被告支付的首次年度租金需交至2016年6月30日，之后半年一付，从租赁合同租金支付习惯而言，承租方所支付的租金一般情况下会按整月、整季度或半年这样的期限进行支付，非特殊情形，不会就单独天数进行支付，则可以确认被告租金支付至2017年6月30日，此外，原告并未提交其他证据证实被告所支付的租金只支付至2017年6月17日或被告2017年6月30日前支付的租金不足，故对于被告已交付的租金，本院确认已支付至2017年6月30日，未支付的租金应从2017年7月1日起算。刘洪以政府强制关闭为由拒绝缴纳2017年7月1日后的房屋租金，但该理由并非拒付租金的合法事由，故其占有使用门面期间仍应按双方合同约定支付租金。原告现诉请被告按26000元/月标准计算支付2017年6月17日至2017年10月17日期间的租金共计104000元（26000元/月×4个月），对于起算时间，本院确认从2017年7月1日计，理由见前，对于计算标准，按双方合同约定，第三年即2017年7月1日起开始逐年递增10%，也即2017年7月1日至2018年6月30日期间，月租金应为26000元/月×110%=28600元/月，原告现主张按26000元/月计算，本院从其自愿。2017年7月1日至2017年10月17日共3个月零17天，租金按原告主张的26000元/月标准计算为92733元，此项诉请，本院按此金额予以支持。对于原告诉请被告支付租赁期间欠缴的物业管理费等共计139373.8元，按照物业公司所发缴费通知，列明了需交纳费用名目及计算方式和金额，原告虽尚未支付该款项，但确系实际发生费用，按照合同约定，该费用应由实际使用人刘洪负责，被告对此也认可系其租赁期间产生并同意支付，此项诉请，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告王小敏与被告刘洪于2015年4月25日签订的《门面租赁合同》；二、被告刘洪于本判决生效之日起五日内，向原告王小敏支付2017年7月1日至2017年10月17日的欠付租金92，733元及租赁期间欠付的物业管理费等费用139,373.8元，两项合计232,106.8元；三、驳回原告王小敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,950元（原告预交4950元），由被告刘洪负担4,900元，原告王小敏负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 李 丽审判员 魏荣宇审判员 张 铮二〇一八年七月十九日书记员 张义朋