上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第28136号
原告上海鹏祥房地产开发有限公司。
法定代表人李兆枫。
委托代理人蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。
委托代理人郑浩，上海欧博律师事务所律师。
被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司。
法定代表人金培忠。
委托代理人朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
原告上海鹏祥房地产开发有限公司与被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告上海鹏祥房地产开发有限公司的委托代理人蒋梦军、郑浩、被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司的委托代理人朱方官到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鹏祥房地产开发有限公司诉称，2013年10月原、被告就上海市浦东新区芦潮港庙港村4-5组120丘的土地建设项目签订了《房地产开发项目合作开发协议书》，该协议书中，被告陈述：项目地块坐落于上海市浦东新区芦潮港，江山路、老芦路路口，国有土地使用权证［编号沪国用（南）字154号］，现实有可开发土地面积为89.50亩，2013年10月地块项目已纳入详细规划范围，其中用途为商业和住宅，控制规划容积率为2万平方米／公顷，现已完成三通一平，进入及时可开发状态，被告拥有对本项目百分之百支配权。该协议中约定：以项目人民币（以下币种相同）25，000万元转让总额包干，本协议签订后，在乙方（即原告）办理甲方（即被告）名下的上海联植置业有限公司股权变更工商登记时，支付甲方部分前期3，000万元整，本协议经双方盖章，法定代表人签字并有资金往来后生效。2013年10月23日原告向被告支付了300万元，2013年11月13日原告律师了解到该地块为划拨国有土地，权利登记人“上海内外联综合商社”于1998年12月22日注销，该地块项目现由百联集团资产清理部负责处理。根据国有资产和划拨土地流转有关规定，国企名下的历史遗留的划拨土地开发项目，该国企无权擅自处分转让，必须经国有资产立项审计评估，经过国有资产管理部门批准同意后，进入产权交易的公开交易程序。经多番交涉，2013年11月25日原、被告签署了《解约协议》，被告同意退还原告已付的前期费用300万元，但时至今日，仅有介绍人胡桂辉代被告向原告退还20万元，其他款项280万元未付，为此原告要求法院判令被告：1、立即归还原告已付的前期费用280万元；2、向原告支付逾期还款违约金，以280万元为基数，从2013年12月26日起算至实际归还之日止，按照银行同期贷款利率计算；3、承担本案诉讼费。
被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司辩称，因双方解约协议中没有注明归还前期费用的时间，所以被告不存在逾期还款的违约责任，原告也不能主张利息损失。另原告该项目的代理人胡桂辉承诺这笔前期费用由其本人负责归还，故剩余的280万元应由胡桂辉归还。
经审理查明，2013年9月28日原告向案外人胡桂辉出具了《授权委托书》，授权胡桂辉代表原告公司洽谈位于上海市浦东新区芦潮港庙港村4-5组120丘地块开发的相关事宜。2013年10月8日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产项目合作开发协议书》，合同第一条“项目地块规划情况及现状”中记载：项目地址为坐落于上海市浦东新区芦潮港，江山路、老芦路路口，地宗为庙港村4-5组120丘，国有土地使用证编号为沪国用（南）字第154号，面积151.53亩，现实有可开发土地面积为89.50亩（勘测报告），2013年10月本地块项目已纳入地区详细规划范围，其中用途为商业和住宅，上述可开发项目土地现已完成三通一平，进入及时可开发状态，项目已有手续为南汇县土地管理局颁发的《国有土地使用证》沪国用（南）字第154号、上海市房地产地籍测绘中心《勘测报告书》，以上文件和报告提供复印件作附件，项目须报批手续为立项批复（发改委）、土地权证（国土局）、建设用地规划许可证（规划局）、建设工程规划许可证（规划局）、规划设计方案申报（规划局）、建设工程施工许可证（建设局）等。合同第二条“合作开发总原则”记载为：合作开发地块面积为89.50亩，最终以新的土地权证面积为准，甲方拥有对本项目百分百支配权，拥有项目地块权利人放弃开发为基础的确认书，并有同意将项目地块转入项目公司上海联植置业有限公司的授权书、委托书，拥有原股东同意转让股权的承诺书，乙方以筹措项目地块资金为主责（总资金为25，000万元），双方合作以本项目的项目公司（上海联植置业有限公司）股权转让方式进行，全面获取项目公司100%股权及项目的开发权与项目地块（以新土地权证面积为限）的全部利益的处置权，合作过程中以阶段为责任区分，以项目25，000万元转让总额包干为准则的运作方法，……。合同第五条“乙方付款方法及甲方的对应工作面”中约定：1.本协议签订后，在乙方办理甲方名下的上海联植置业有限公司股权变更工商受理登记时，支付甲方部分前期费用3，000万元，……。签署该协议时，被告向原告出具了沪国用（南）字第154号国有土地使用证（建设期）（土地使用者为上海内外联综合商社桃园度假中心）和《房屋土地权属调查报告书》复印件等材料。2013年10月23日原告通过银行转账向被告支付了300万元。2013年11月14日原告撤销了对胡桂辉的授权委托。2013年11月中旬原告向被告发出了《联系函》，提出被告并未取得项目的处分资格，项目转由原告投资经营不具备法律条件，告知被告原告解除了胡桂辉的代理身份、决定解除双方的合作协议。2013年11月25日原告（乙方）与被告（甲方）经协商一致签订了《解约协议》，内容为：1、甲、乙双方在2013年10月8日所签署的《房地产项目合作开发协议书》双方对签署的协议条款都表示无异议，2、甲、乙双方因各种原因经协商在一致的情况下解除在2013年10月8日签署的《房地产项目合作开发协议书》，3、甲方在签署此协议以后应退还乙方已付的前期费用300万元，退还时间由胡桂辉先生负责协调，4、本协议经甲、乙双方加盖公章后生效。2013年11月被告曾向原告出具一份金额为50万元的支票，2013年12月2日银行以支票“日期添加”为由退票。2013年12月17日案外人胡桂辉通过银行转账支付原告20万元钱款。2014年7月31日原告向本院提起诉讼如前。
另查明，坐落于浦东新区芦潮港庙港村4-5组120丘土地权属为浦东新区临港新城土地储备中心，为建设用地，目前处于挂牌出让阶段。
再查明，上海内外联综合商社为全民所有制企业，1998年12月22日经工商管理部门登记注销。原、被告签订《房地产项目合作开发协议书》时，被告向原告出具了由案外人上海市内外联合贸易公司在2008年3月28日出具的委托案外人陈某某代表该公司办理系争土地项目启动建设相关手续的委托书及案外人上海市内外联合贸易公司于2013年3月12日委托陈某某、金培忠代表该公司办理系争土地重新启动建设项目的委托书各一份。
审理中，原告提出，被告没有系争土地的处置权，所以双方签订的合作开发协议为无效合同，胡桂辉于2013年11月26日出具了《还款计划书》，内容为：对于被告应退还原告已付的前期费用300万元，现由胡桂辉负责执行还款事宜，计划如下，1、解约协议生效后，即归还50万元，于2013年12月31日前归还100万元，于2014年1月30日前归还150万元；该还款义务人是被告，被告向原告出具的支票时间在此《还款计划书》之后，虽然支票没有兑现，但说明被告执行了该还款计划，胡桂辉代替被告归还了20万元，所以被告应继续归还原告280万元，同时被告应支付原告该280万元钱款逾期归还利息，从2014年1月1日起算至实际还清之日止，按银行同期贷款利率计算。
被告则认为，系争土地形式上是上海市内外联合贸易公司的，但上海市内外联合贸易公司已将该土地卖给了被告，土地所有权人委托被告的法定代表人启动开发手续，所以被告有权处置。解约协议中约定由胡桂辉负责协调，但胡桂辉没有权利代表被告出具《还款计划书》，胡桂辉出具了还款计划，还款义务人应该是胡桂辉，被告不同意返还280万元钱款及支付相应利息。被告出具给原告支票上的日期是原告自己添加，被告在2013年11月19日就将该支票交给了原告。
认定上述事实，由经庭审质证的《房地产项目合作开发协议书》、中国工商银行网上银行电子回单、《解约协议》、交通银行记账回执、沪国用（南）字第154号国有土地使用证（建设期）、档案机读材料、《授权委托书》、通知书、联系函、中国农业银行支票、退票通知、《还款计划书》、委托书、上海市浦东新区规划和土地管理局浦规土信办（2015）1号复函等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。原、被告于2013年签订的《房地产项目合作开发协议书》中，被告以坐落于浦东新区芦潮港庙港村4-5组120丘土地作为其投资资产，但至本院审理阶段上述土地尚属于浦东新区临港新城土地储备中心，为建设用地，目前处于挂牌出让阶段，故原、被告签订的《房地产项目合作开发协议书》应属于无效，被告认为该协议为有效的观点本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告要求被告返还280万元并支付逾期还款利息的诉讼请求，本院认为，原、被告于2013年11月25日签订的《解约协议》约定，被告应在“签署此协议后退还乙方（原告）已付前期费用300万元，退还时间由胡桂辉负责协调”，故返还300万元前期费用的义务人为被告，胡桂辉自愿为被告归还钱款并不构成被告可以免除还款义务，被告认为其不承担返款义务的观点本院不予采纳，现原告要求被告返还280万元钱款并无不当，对此诉请本院应予支持。胡桂辉作为协调具体还款时间的操作人，不是还款时间的确定人，所以胡桂辉单方面出具给原告的还款计划不对被告发生法律效力，由于该协议中未对被告的返还时间进行限期，之后原告也未就还款时间对被告进行催告，故原告认为被告逾期还款的事实不能成立，原告据此主张逾期还款利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、原告上海鹏祥房地产开发有限公司与被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司于2013年10月8日签订的《房地产项目合作开发协议书》无效；
二、被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海鹏祥房地产开发有限公司前期费用280万元；
三、驳回原告上海鹏祥房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29，999元，减半收取计14，999.50元，由原告上海鹏祥房地产开发有限公司负担399.50元，被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司负担14，600元，财产保全申请费5，000元，由被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一五年一月二十六日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。