安安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1322民初2164号原告：张长银，男，1972年8月9日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：纵许彦，安徽烁光律师事务所律师。被告：朱爱彬，男，1950年1月1日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：张金华，女，1952年7月1日出生，汉族，住址同上，系被告朱爱彬之妻。委托诉讼代理人：张广连，安徽烁光律师事务所律师。原告张长银与被告朱爱彬合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告张长银及委托诉讼代理人纵许彦，被告朱爱彬及委托诉讼代理人张金华、张广连到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告张长银向本院提出鉴定申请，要求对其提供的联合建房协议书中“所有”上居右的指纹是否系朱爱彬所捺进行鉴定，后朱爱彬承认系其所捺，原告张长银于2018年7月24日申请撤回鉴定申请。本案现已审理终结。原告张长银向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于萧县南关小学南鸿清浴池（原吉庆大酒店）巷内50米处砖混结构四间两层楼房中公用楼梯以东两间两层（合计四间）房屋的所有权系原告；2、依法判令被告履行《联合建房协议》，协助原告办理诉请第1项中所述四间房屋的土地使用权证过户登记；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告的女婿因贩卖煤炭结识。被告的女婿曾向原告透露其在萧县龙城镇南关一居有一处老房子，一直想拆掉建楼，苦于缺少资金，还表示愿意与他人联合建房。原告表示需要核验一下相关证件，如果稳妥，自己有意出资。待其引领原告实地看房后，原告方知此房系被告所有。被告主动向原告出示了自己的国有土地使用权证书。经被告的女婿居间介绍，原告与被告达成初步合作意向，原告出资，被告出地，双方平均分配所建房屋。2012年3月2日原告出资办理了建设工程规划许可证。2012年9月7日，原、被告经充分协商签订了《联合建房协议书》，约定由原告出资，被告出地合作兴建四间三层楼房，楼房中间设有楼梯，楼梯由原、被告两家使用，楼梯西边二间楼房归被告所有，楼梯东边两间楼房归原告所有，任何一方不准卖楼梯，楼梯扶手由原告安装。2012年9月原告开始施工至2012年12月，房屋建成两层，准备建第三层时被城建稽查大队阻止。经查，准建面积只能盖两层，原告遂停建，余料暂存二层楼顶。最终建成四间两层楼房，总建筑面积约420平方米，原告累计支付工程款58800元。原、被告按协议约定分配了房屋并各自接手，但双方均未到有关部门办理相关的证件登记。2017年底，房屋面临拆迁，原告找被告协商此事，被告咬定房屋是其独资建造，与原告无关。为此，原告与被告协商未果，为维护原告的合法权益，诉至本院，请依法支持原告的诉讼请求。原告张长银围绕诉讼请求提供了以下证据材料：1、原告的身份证复印件一份，证明原告具有诉讼主体资格。2、被告朱爱彬的户籍信息，证明被告朱爱彬是适格的诉讼主体。3、土地登记申请书，证明被告朱爱彬在萧县龙城镇第一居民组拥有合法的国有土地使用权。四、原告办理准建证的收据，证明原告实际负担办证费用是20500元。5、联合建房协议书，证明原、被告于2012年9月7日签订协议，约定原告出资，被告出地合作建造楼房，楼房建成后，楼梯东边两间楼房归原告所有，楼梯西边两间楼房归被告所有。6、建房协议，证明原告履行了出资建房的合同义务；7、收据，证明原告购买建造材料的凭证。8、工时记录单、考勤表各一份，证明原告找人建房的具体记录。9、录音、录像资料各一份，证明案涉房屋建造期间，被告居住在大湾商城另一处房屋中，并非租房。被告妻子一直将案外人郝朝永牵涉其中，否认原告出资建房的理由，回避原告要求按协议分割房屋的合理要求。原告的弟媳自房屋建成后一直居住在公用楼梯东边的一层房屋中，被告的妻子未提出异议，直至房屋面临拆迁，被告妻子擅自配置锁具，将原告的弟媳必经之门锁上，后者报警将锁具砸开后进房，警方建议走司法程序。10、证人张某1、张某2、曹某、彭某当庭所作证言，证明案涉房屋系张长银出资建造。被告朱爱彬辩称，原告在诉状中所述大部分不是事实，被告的国有土地使用证编号为萧国用（1991）字第506号，用地面积205.8平方米，建筑面积70平方米。联合建房协议约定，楼梯东边两间楼房由原告使用，并非所有。被告朱爱彬针对答辩意见提供了以下证据：1、被告朱爱彬的身份证复印件，证明被告是适格的诉讼主体。2、萧国用（91）字第506号国有土地使用证、联合建房协议书、协议书、准建证收据各一份，证明被告对案涉土地享有合法的土地使用权；联合建房协议书第三条“使用”并没有改为“所有”，原告所举协议有修改，是原告单方行为，对被告无约束力；原告在2012年9月6日的协议书中承诺，如因外界因素不能建第三层房屋，原告同意付被告四万元，现第三层房屋没有建，被告显然违约，原告应依约给付被告四万元；准建证收据支出费用是20500元，被告支付18500元，原告仅付2000元。3、借条、欠条共四份，证明被告为合作建房实际出资160590元。4、照片六张，证明在建楼房的现状。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的事实，认定如下：一、原告对被告提供的证据3的真实性、关联性有异议，认为原告举证的国有土地使用证非系案涉房屋的土地使用证；对证据4的证明目的有异议，认为办理准建证的费用也不是原告全部负担的，被告为办证出资18500元；对证据5的真实性有异议，认为该协议修改的内容非被告所为；对证据6未发表质证意见；对证据7有异议，认为收据的客户名称空白，得不出是原告付款；对证据8有异议，认为证据形式不合法，看不出是何人所记，考勤表没有工人签字；对证据9的证明目的有异议，认为被告的妻子没有将郝朝永牵涉其中，也没有听到原告要求分割房屋的请求，但听到一个男的讲经济困难，无建房资金。在原告对所建楼房未竣工、未交付，双方亦未分配的情况下，原告对楼梯以东两间房屋不享有所有权，更无权安排其弟媳居住。尽管录音中显示原告弟媳报警，后又买锤砸锁，该部分证言与本案没有关联性。原告安排其弟媳居住房屋的目的，是想造成房屋已分配居住的事实，该想法与联合建房协议的约定不符。对证人张某1、张某2、曹某、彭某当庭所作证言有异议，认为从张某1与原告所签建房协议的内容看，张长银付给张某1工钱是按每平方米140元结算，没有约定伙食费由张长银支付，故张某1证明伙食费是张长银支付的不真实。张某1证明建筑面积不到400平方米，原告付给张某1工钱53000元，与原告的诉状内容不一致，故原告的诉状内容不真实。张某2将红砖卖给原告，数量多少，单价多少应该以发票为准，不应以张某2的证言为依据。曹某系原告的老表，与原告有亲属关系，其证明工钱是原告给付的，与彭某的证言相互矛盾。曹某、彭某都是给张某1打工的，工资理应由张某1发放，曹某证明工资是原告给付的，其证言虚假。彭某是原告的弟媳，与原告系亲属关系，其与本案有利害关系，张某1证明案涉房屋仅建两层，彭某证明建两层半是虚假的。原告在诉状中所言及当庭所举证据均没有证明其将案涉房屋出卖给彭某，彭某当庭证明与张长银签订合同，付张长银购房款132000元，无其他证据相佐证，其证言不能成立。审理认为，原告提供的土地登记申请书是萧县人民政府向被告朱爱彬颁发土地使用权证的依据，朱爱彬申请土地登记的位置是南关第一居民组，与案涉房屋坐落位置一致，对原告提供的证据3予以认定。对原告提供的证据4的真实性予以认定，对证明目的不予认定，原告实际出资2000元，而非20500元。被告朱爱彬在庭审后认可原告提供的联合建房协议书中“所有”上居右的指纹为其所捺，对原告提供的证据5予以认定。被告对原告提供的证据6未发表质证意见，对原告提供的证据6予以认定。原告提供的证据7系购买建筑材料的收据，该收据上有收款人的姓名、收款单位的公章，而且张某2当庭作证证明原告向其购买了红砖，对原告提供的证据7予以认定。原告提供的证据的8系原告找人建房出工的记录，证人张某1当庭证明是其带领十二名工人为原告建房，且曹某、彭某当庭证明参与了施工，与原告提供的证据8相符，对原告提供的证据8予以认定。被告对原告提供的证据9的真实性无异议，对证据9的真实性予以认定。二、原告对被告提供的证据2中萧国用（91）字第506号国有土地使用证的关联性有异议，认为该证据与本案没有关联性；对联合建房协议书有异议，认为是作废的联合建房协议书；对协议书的关联性、合法性有异议，认为该协议应当被联合建房协议书所吸收，该协议只能是联合建房协议书的一个条款，该协议书不是原告真实意思表示，对准建证收据没有异议。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为对2012年9月7日借条，被告不是给付的现金，按照联合建房协议书的约定，该款项应当由原告支付，被告是垫付；2013年11月3日原告借被告22000元应当包括在84000元中。原告认可欠被告18500元和84000元，但被告没有给付现金。从借条的附言及借条的内容能看出联合建房楼梯以东的房屋属于原告所有，从而反映出原告出具的联合建房协议书是真实的。借条不是合法的借贷关系，且全部超过了诉讼时效。该借条的形成时间与联合建房协议书的时间一致，该证据不能达到原告的证明目的。2015年2月27日被告支付的垫付款36000元包括在84000元中，原告没有收回原借条。84000元的借条是最后出具的，但日期系在被告的要求下签署的以前日期。证据3也与联合建房协议书相矛盾，因被告经济困难，才联合建房的。现被告出具的借条反映被告经济不困难，与签订联合建房协议的意图不符。审理认为，被告提供的证据2系被告坐落在萧县龙城镇大湾1组的土地使用权证，与案涉房屋的坐落位置不一致，对被告提供的证据2中萧国用（91）字第506号国有土地使用证不予认定。被告已认可原告提供的联合建房协议书，对被告提供的联合建房协议书不予认定；被告提供的协议书有原告的签字，对被告提供的协议书予以认定。原告对被告提供的2013年11月3日及2015年2月27日的借条有异议，认为该借款金额包括在2012年9月7日的借款金额中，但该两张借条的时间均晚于2012年9月7日的借条，原告认为2012年9月7日的借条形成时间晚于前述两张借条，但未提供证据，对被告提供的证据3予以认定。经审理查明，被告朱爱彬在萧县龙城镇南关第一居民组有一处老房子，欲与他人联合拆除重建。经人介绍，原告张长银与被告朱爱彬于2012年9月7日达成了联合建房协议。内容为“甲方：朱爱彬乙方：张长银一、甲方住龙城镇南关一组，有房屋四间，因家庭经济困难，与乙方合作建房，由甲方提供土地使用权一处，由乙方提供资金建成四间三层的楼房。二、四间楼房的准建证由乙方出资办理，甲方只出土地使用权，不承担建房及与建房有关的任何费用。三、楼房中间放楼梯，楼梯由甲乙两家使用，楼梯西边二间楼房由甲方所有，楼梯东边二间楼房由乙方所有，任何一家不准卖楼梯。楼梯扶手由乙方安装。四、楼房第一层、第二层用现浇顶，第三层用楼板，室外三个大门和三层楼房的全套窗户由乙方安装，室内门由双方各自安装，三层地面均为水泥地面。五、四间楼房质量都一样，房屋竣工后，经竣工验收合作，由甲乙双方按以上方式分成四间房屋土地使用证。六、上述协议由甲乙双方自愿签订，均应共同遵守，任何一方不得违约，如有单方违约，违约方应支付对方违约金40万元，赔偿对方造成的一切经济损失。七、甲方负责协调建房中的工作，乙方出资金。八、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份。九、该协议双方签字后生效。”协议签订前，朱爱彬向萧县建设局申请办理建设工程规划许可证，缴纳了办证费用20500元，但没有取得建设工程规划许可证。协议签订后张长银与张某1签订了建房协议，张某1承包了案涉房屋的建设工程。张长银出资将案涉房屋主体建至第二层，开始建设第三层时，2012年12月萧县建设局城建稽查处阻止施工，建房事宜就此搁置下来。后朱爱彬在联合建房协议约定的楼梯西边两间两层楼房上安装了窗户并居住生活，张长银的弟媳在联合建房协议约定的楼梯东边第一层两间房屋内居住。建房期间及建房结束后，张长银向朱爱彬借款10万多元，并向朱爱彬承诺用联合建房的二楼抵押。2017年底因案涉房屋面临拆迁，双方发生争议，张长银起诉来院。在诉讼过程中，案涉房屋被萧县人民政府征收并予以拆除。本院认为，原、被告双方于2012年9月7日签订的联合建房协议书约定原告提供建房资金，被告提供土地使用权（国有划拨土地），建成四间三层楼房，房屋建成后双方五五分成，故原、被告双方签订的联合建房协议系合作开发房地产合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”，在起诉前，被告将划拨土地使用权作为出资与原告签订联合建房协议未经人民政府批准，因此原、被告签订的联合建房协议系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故对原告要求确认联合建房协议约定的楼梯以东两间两层楼房的所有权为其所有的请求不予支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提供下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料”，因原、被告签订的联合建房协议系无效合同，原告的房屋确权请求未予支持，且原告未提供人民政府的批准文件，故对原告要求被告履行联合建房协议，协助原告办理第一项请求中四间房屋的土地使用权证过户登记的请求不予支持。原告诉称案涉房屋系其合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，其基于联合建房协议应取得楼梯以东四间楼房的所有权，但合同签订后，案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”，故原告诉称的案涉房屋系合法建造的理由不能成立，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条之规定，判决如下：驳回原告张长银的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告张长银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李雪芹二〇一八年七月二十六日书记员  张 莉附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提供下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。