浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初4468号
原告：嘉善雨菲斋文化有限公司。住所地：嘉善县文化艺术中心馆展览厅*楼。
法定代表人：钱玉珍。
委托诉讼代理人：闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。
被告：嘉善县文化馆。住所地：嘉善县罗星街道亭桥南路***号。
法定代表人：邬惠萍。
委托诉讼代理人：屠洁扬，浙江思贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章跃忠，浙江思贤律师事务所律师。
原告嘉善雨菲斋文化有限公司（以下简称雨菲斋文化公司）与被告嘉善县文化馆（以下简称文化馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雨菲斋文化公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因装修嘉善县文化艺术中心文化馆展览厅1楼所花费的装修费用1312410.98元；2、被告向原告支付因不能正常使用租赁房屋所造成的可得利益损失1000000元（300000元/年自2012年4月5日计算2015年8月5日）；3、被告向原告给付因自身过错造成的原告财产损失653000元（三项费用共计2965410.98元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月6日，原告与被告签订《协议书》一份，约定被告将嘉善县罗星街道人民大道文化艺术中心文化馆展览厅1楼出租给原告使用，租期为五年，自2010年8月6日至2015年8月5日，该协议书仅约定经营须具备：一是文化艺术品、文化器具的展示、展卖等；二是文化艺术的创作、交流、表演等；三是文化艺术的培训、辅导等三个要素，但未明确租赁物的用途。自签订协议后原告投入大量资金、精力对租赁物进行装修、装潢，后陆续开展了“当代中国画名家学术精品展”、“西塘江南水乡行”等名画艺术品展示，并邀约中央美术学院画家给嘉善县书画协会会员进行授课，社会反响良好。但租赁房产存在阴雨天严重漏水等质量问题，给日常经营带来不便和困难，并对原告装挂在墙壁上名画等物品造成不同程度损坏。原告多次与被告沟通未果。2011年7月，原告决定在保留文化业务的同时改变经营策略，成立集文化、餐饮于一身的文化茶餐厅，使大家在欣赏艺术作品的同时感受江南茶文化和嘉善特色餐饮文化。在办理文化茶餐厅系列手续过程中，被告根据《协议书》约定提供了大量方便，使餐饮服务许可证很快办理下来。可以说被告对原告经营文化茶餐厅是同意和支持的。文化茶餐厅营业后，被告多次前来消费，未曾提出任何异议。2012年4月5日许，被告突然对文化茶餐厅强行停水、断电、锁门等措施，强制原告关停文化茶餐厅，并明令原告不得进入。因长期无法进入，致使茶餐厅内的大量物品失窃，价值不菲；亦不能正常对房屋内的物品维护，加之房屋本身存在严重漏水等问题，导致装挂在房屋内的名家书、画受潮发霉。被告的上述违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告为了减少损失多次与被告协商要求对受损、失窃物品进行适当的赔偿，被告却以种种理由拖延。另，《协议书》约定的租赁房屋的租期已届满，被告诉讼后已将租赁房屋全部收回，根据《协议书》第三条规定：“……合同期满或中途要求退出者，已装修的设施不得拆除。”原告虽对租赁房屋装修后仅使用了一年有余就被被告赶出，但并未对装修进行过任何拆除，现被告收回房屋后只字未提对原告装修所花费的费用进行补偿的事宜，原告多次主张均未果。故诉至法院。
被告文化馆答辩称：请求驳回原告的诉请。该案从有争议开始已经是第四次起诉。合同签订是有特殊性的，前3年是免租金的，文化创意园是有约定的。当时约定经营需具备文化艺术品的展示等，经营氛围是文艺性的，而不是用来经营、开饭店。但原告擅自改变约定，允许案外人经营饭店。原告违反合同约定，违背了出租的初衷，故我方多次发通知要求原告恢复产业经营，限期整改。但原告仍违规经营，未整改。后我方起诉，由于一些原因撤诉了。后来我方再次起诉，并由法院执行完成了腾退。原告要求赔偿装修费没有法律依据，也无合同约定。免租金出租给原告使用，等租赁期满又要求我方来出装修款，不符合常理。根据过错原则，我方没有过错。原告要求被告赔偿财产损失也没有证据。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请法庭驳回原告诉请。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告除对财产损失清单、室内装修工程预算清单、光盘有异议之外，对其余证据的真实性无异议，本院经审核对被告无异议的证据依法予以确认，并在卷予以佐证。财产损失清单因系原告单方制作，本院暂不予确认。室内装修工程预算清单并非原件，亦无任何当事人的签字盖章，本院不予确认。光盘因无其他相关书面证据予以佐证，本院亦暂难确认其真实性。
被告针对其抗辩亦提交了相应证据，原告对收房通知书的真实性认可，本院予以确认。原告对通知书、解约通知书的真实性及内容均不认可，对收条未在限期内提交书面质证意见，因被告所提交的上述证据均为原件，且有收条及快递单等相佐证，本院依法予以确认，并在卷予以佐证。原告对被告提交的照片不认可，因无其他证据予以佐证，本院对照片暂不予确认。
根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：2010年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，约定被告将其所有的位于嘉善县罗星街道人民大道文化艺术中心文化馆展览厅1楼（毛坯房，总面积约1000平方米，以下简称案涉房屋）出租给原告使用；乙方经营必须具备三个要素：一是文化艺术品、文化器具的展示、展卖等；二是文化艺术的创作、交流、表演等；三是文化艺术的培训、辅导等；乙方自行装修，但室内设计方案必须经甲方批准，合同期满或中途要求退出者，已装修的设施不得拆除；乙方每年无偿参加由文化系统组办的展览或演出不少于5次；租期为五年，自2010年8月6日至2015年8月7日止，免三年房租，3年期满后，乙方如需继续经营，按市场价50%交付房租，具体到时另行商定；乙方在装修、经营中要接受甲方提出的合理化要求，服从甲方的统一管理；乙方如违反以上条款，甲方有权解除合同，另选经营者，解约后，乙方所有损失自负。上述协议签订后，被告即将案涉房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修及使用。2011年7月8日、2011年7月18日，原告就案涉房屋与案外人褚学军分别签订《合作协议》及《补充协议》，约定双方共同经营茶餐厅，书画等文化业务由原告独立经营；合作期限自2011年7月8日至2014年7月8日；案外人每年上交费用300000元，以先付后用为原则，第一年需另付固定资产保证金100000元；原告可无条件使用场地举办文化活动，每年不超过二次；原告允许褚学军对饭店进行装修，该装修按3年折旧；合同期满，装修无偿归原告所有等。后原、被告因原告与案外人在案涉房屋经营茶餐厅产生纠纷。2011年11月11日，被告向原告的法定代表人送达整改通知书，称（摘要）：原告未经被告同意擅自在文化创意园经营餐饮业的行为已构成违约；该行为已超出原告经核准的经营范围及文化创意园的经营范畴，且严重损害了被告作为管理方的社会形象；要求被告收到通知之日起，严格按照协议约定的经营范围，立即停止经营餐饮业的行为，并立即恢复文化产业经营。2012年5月23日，被告向原告法定代表人邮寄送达通知书一份，内容与前述整改通知书基本一致，另称被告曾多次要求原告整改，但原告收到通知后至今仍继续行使违约经营行为，故本解约通知书到达原告公司时，双方的协议即行解除，如有异议，可提起诉讼，如未提起诉讼，则被告有权立即单方面收回案涉房屋，房屋内未腾空财物，视为放弃所有权。2013年7月31日，被告向原告的法定代表人发出收回房屋通知书，要求原告于2013年8月13日前将案涉房屋内财务腾空并将房屋返还予被告；按协议约定，不得拆除租赁房屋内已装修的设施；同时要求原告结清水、电、物业费等。另原、被告曾分别向本院起诉，案号为（2014）嘉善民初字第526号及（2014）嘉善民初字第754号，但该两案均以撤诉结案。2015年11月6日，被告又向本院起诉，案号（2015）嘉善民初字第1833号，要求原告腾退案涉房屋。本院经审理于2016年8月7日作出该案民事判决书，判决雨菲斋文化公司将案涉房屋腾空并返还给文化馆。文化馆称其于2017年4月申请法院强制执行，案涉房屋于2017年6月腾空。庭后，被告提交“对原告的装修不予利用”的意见。原告称：实际自2010年8月至2012年4月期间使用案涉房屋，后案涉房屋门被上锁，其于2014年搬出，合同于2012年5月23日终止。
另查明，2013年8月9日，嘉善县公安局曾接到钱玉英（原告称系原告法定代表人钱玉珍的姐姐）的报警称2012年7月1日8时至2013年8月9日10时之间，其放在雨菲斋仓库里的五套棕色花梨木桌椅、一台黑色TCL24寸液晶电视机等物被盗。该案于2013年8月9日立为刑事案件侦查。原告称该案尚无定论。另原告提交财产损失清单，称因其承租的案涉房屋漏雨致三幅字画霉变，“何家安”山水画二幅失窃，还有黄花梨茶座6套、电视机5台、空调5台失窃，共财产损失65.3万元。被告对漏水不予认可，对失窃字画等财物亦不予认可，被告认为即便失窃属实，也不应由其承担责任。就原告的装修残值，被告也答复不予利用。因双方分歧较大，本案调解未果。
本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。为招商引资，本案被告与原告就案涉房屋签订的租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。后因原告2011年7月与案外人共同经营茶餐厅，被告认为有违双方签订的协议书目的，故通知原告整改。因原告“未整改”，故被告再通知解除双方的协议，并要求原告搬出等。2015年11月6日，被告向本院起诉，法院判决原告搬出。如原告有异议，或如其所称“被告确存在停水、停电、锁门”等情形，原告应依法主张其相应权利。但除2014年起诉又撤诉之外，无其他证据证实原告在此期间曾依法向被告主张过权利。原告提交的证据亦不足以证明被告确存在锁门等情形。经法庭询问，原告逾期未申请对其所主张的损失进行司法鉴定。即便原告申请司法鉴定，本院认为因其怠于行使相应权利，造成的损失及相应法律后果亦应由原告承担。其中，一、原告所诉失窃财物的损失应由原告自行承担。理由是：1、失窃财物的品种及数量均系原告单方提供，且与报警证明所列部分财物的品种及数量不一致，本院无法确认其所称财物的真实性；2、即便原告所称财物属实，案涉房屋由原告实际使用，放置在案涉房屋内的财物应由其自行妥善保管，被告不负有相应看管义务。在双方因租赁事宜发生纠纷后，原告应对其放置在案涉房屋中的财物尽到及时而妥善的保管义务，因其怠于行使保管义务，致财物失窃造成的损失不应由被告承担；3、原告已就失窃财物报警，公安机关已立案侦查，其再要求被告赔偿相应损失，欠缺依据。二、关于霉变字画，原告庭审虽提交了部分证据，但相关字画的保管责任亦在原告处，原告无证据证明其曾因此向被告主张过相应权利，且不足以证明其所称霉变字画确系案涉房屋漏水所致，故原告要求被告赔偿霉变字画损失，依据不足，本院不予支持。三、原告要求被告赔偿装修损失，欠缺依据，且有违公平合理原则。理由是：1、原、被告的协议缘于招商引资，原告实际使用案涉房屋，被告并未收取原告任何租金，且协议约定“合同期满或中途要求退出，已装修的设施不得拆除”；2、结合本案案情，本案主要系因原告承租期间与他人共同经营茶餐厅，有违协议约定的目的，故实质系因原告违约致双方的协议无法正常履行，相应责任应由原告承担；原告称“经营茶餐厅”并未超出双方协议约定的“文化”范畴，及被告对其经营未提出异议的意见，依据不足，本院不予采信；3、被告虽前期向原告多次发出通知，但实质于租赁期满后才通过诉讼及执行程序，收回房屋。此间，原告完全可与被告协商，采取相应措施，以减少损失，但仍因其怠于行使相应权利，造成的损失亦应由原告自行承担；4、被告作为出租人明确表明不利用原告的装饰装修。四、关于可得利益损失，因案涉房屋未正常使用的原因主要系原告与案外人共同经营茶餐厅，原告再依据与案外人签订的协议主张可得利益损失，欠缺事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告嘉善雨菲斋文化有限公司的所有诉讼请求。
案件受理费30523元，减半收取15261.5元（原告已预交），由原告嘉善雨菲斋文化有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 王霞
二〇一七年十二月八日
书记员 岑奇