广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第192号
原告：朱建华，男，1962年9月19日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：。
法定代表人：张存，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，住广州市东山区。该公司职员。
委托代理人：伍浪岩，男，1977年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区。该公司职员。
原告朱建华诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理后，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司在答辩期间对管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市白云区人民法院审理。本院依法作出民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2014年4月10日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理，原告朱建华的委托代理人王美舟，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年6月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2009年12月31日前将被告开发的广州市花都区106国道旁民安村珠高埔云梯山庄第18号楼401房交付原告使用。被告应在该房屋交付之日起720日内将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款0.01%的标准支付违约金给原告。合同签订后原告履行了合同的全部义务。原告如期收楼后，被告至今没有通知原告提交办证所需资料，没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理涉案房屋房产证并交付给原告；2、被告向原告支付延迟办理产权登记违约金（按每日总房款403905元的0.01%标准，从2011年12月21日起计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计为20195元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋实际收楼是2009年12月31日，合同约定办理房产证期限是实际收楼日期的720天内，涉案房屋的办证期限是2011年12月21日，原告的诉请已过了诉讼时效。2、根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第一款约定，违约金的支付时间是原告领取房产证时被告一次性支付，现在还不到支付违约金的期限。3、即使法院认为被告应承担违约责任，根据补充协议第六条第一款约定，该违约金应以原告已付房款的5%为限。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年1月6日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090001号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄自编1-6、18-20号楼／6、7层的商品房。
原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）于2009年6月2日签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄第18号楼401房，该商品房用途为住宅，建筑面积124.69平方米，其中，套内建筑面积104.44平方米。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米3867元，总金额403905元，付款方式为按揭贷款方式。甲方应当在2009年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条约定产权登记：甲方办理。甲方应当在该商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十九条约定迟延办理产权登记的违约责任：详见合同附件五第六条关于办证及逾期办证违约责任的补充约定。附件五本合同补充协议第六条约定：如因甲方责任导致乙方未能于本《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如乙方选择不退房的，从《商品房买卖合同》约定的最后办证期限起至实际交付之日止，甲方须每日向乙方支付乙方实际已付的房价款总额的万分之一的违约金及损害赔偿金直至办理房产证为止，但最高不超过乙方实际已付房款的5%，并于领取房产证时一次性支付给乙方。甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任。第十五条协议效力：本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2009年12月31日将涉案房屋交付原告使用。至法庭辩论终结前，涉案房屋所在工程尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告未为原告办妥涉案房屋的房地产权登记。原告于2014年1月7日向本院提起本案诉讼。
诉讼中，原告认为补充协议第六条约定的“违约金最高不超过实际已付房款的5%”是格式条款，限制了原告权利，应为无效条款，逾期办证的违约金应不以已付房款总额的5%为限。
为查明原告是否具有购买涉案房屋的资格，涉案房屋能否继续交易，本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函咨询，该局复函：涉案房屋已于2009年11月13日办理了预购商品房预告登记（登记字号：09预登03908161），根据有关规定，广州市从2010年10月15日起实行“限购”政策，该房不受“限购”政策影响。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行。原告向被告支付了全部房款，被告逾期未为原告办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，原告请求被告办理涉案房屋的房地产权证并支付迟延办证违约金，理据充分，本院予以支持。
关于原告的诉请是否已超过诉讼时效的问题，本院认为，对于原告要求被告办理涉案房屋的房地产权证的请求，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”而原告要求被告办理涉案房屋的房地产权证的请求具有物权属性，故不适用诉讼时效的规定。对于原告要求被告支付迟延办证违约金的请求，根据合同第十八条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内办妥房产证。涉案房屋于2009年12月31日交付使用，故办证期限应为2011年12月21日前，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即最迟应在2013年12月21日前主张权利，且原告未举证证明其有诉讼时效中止、中断的情形，故被告认为原告请求的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。但因被告迟延办证构成的违约行为具有持续性，属于继续性债权，原告并未丧失对其起诉之日前两年的违约金的追索权。原告于2014年1月7日向本院提起诉讼，原告主张的2012年1月7日之后的违约金并未超过二年的诉讼时效，故违约金应从2012年1月8日开始起算。
关于违约金的计付标准，本院认为，根据合同补充协议第六条约定，被告逾期办妥房产证，原告选择不退房的，被告应当自合同约定的最后办证期限起至实际交付房产证之日止，每日按原告已付房款总额的0.01%的标准向原告支付违约金，最高不超过实际已付房款的5%。故违约金应从2012年1月8日起，每日按已付房款总额0.01%的标准计付，违约金总额以已付房款总额的5%为限。对于原告要求迟延办证违约金总额不以已付房款5%为限的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”合同补充协议第六条明确约定了迟延办证违约金的计算方式，这是双方约定对迟延办证所产生的损失赔偿额的计算方法。原告无提供证据证明因被告迟延办证对其造成的损失大于合同约定的违约金数额。且原告认为补充协议第六条约定的“违约金最高不超过实际已付房款的5%”是格式条款，限制了原告权利，应为无效条款亦依据不足。综上，原告要求迟延办证违约金不以已付房款5%为限的请求，依据不足，本院不予支持。
被告抗辩认为根据补充协议第六条约定，违约金的支付时间是原告领取房产证时一次性支付，现在还不到支付违约金的期限。本院认为，该条为合同约定的支付违约金的履行期限。因被告迟延办证已构成违约，而约定的“原告领取房产证”的时间尚不明确，原、被告亦无法就办妥房产证的时间达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，原告可随时要求被告履行。故原告可随时要求被告支付迟延办证违约金，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案中，现被告已迟延办证700日以上，违约金计算已超过原告已付房款总额403905元的5%，即20195.25元。故对原告要求被告支付迟延办证违约金20195.25元予以支持，原告超额请求的部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告朱建华办妥位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄第18号楼401房的房地产权属证书并交付给原告朱建华；
二、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱建华支付迟延办证违约金20195.25元；
三、驳回原告朱建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费304元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
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审 判 长 王 璇
人民陪审员 郭志雄
人民陪审员 高 媛
二〇一四年九月××日
书 记 员 邓国靖