广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法沙民初字第204号
原告何玲。
委托代理人曹杰，广东陆台律师事务所律师。
委托代理人刘琼，广东利人律师事务所律师。
被告深圳市世峰建业投资发展有限公司。
法定代表人徐建林，总经理。
委托代理人黎烈龙。
委托代理人甘永辉，北京德和衡（前海）律师事务所律师。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月
31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹杰、刘琼，被告委托代理人黎烈龙、甘永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2012年5月15日起至2022年5月14日止，共10年，装修期限90天（装修期不含房租），从2012年8月15日开始计租。签订合同时，何某已经按照合同约定向被告缴纳了租赁保证金215636元和用电保证金20000元。双方约定，合同期满时，被告全额退还保证金。
2014年9月16日，原告经过被告同意，将涉案房屋转租第三人，原告与被告及第三人共同签订了《房屋转租协议》。协议约定，从2014年9月30日起，原告与被告于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》宣布终止作废，原告向被告交清合同终止日所有房租、水电费等费用，被告退还何某之前所交押金。原告按照《房屋转租协议》约定向被告交清了所有费用后，多次与被告沟通，要求退还押金，被告均予以拒绝。原告认为，被告拒不退还押金的行为严重损害了原告的合法权益，原告请求法院判令：1、被告退还租赁保证金215636元以及逾期利息827.16元（自2014年9月30日起至全额退还之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2、被告退还用电保证金20000元以及逾期利息76.72元（自2014年9月30日起至全额退还之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3、被告承担诉讼费。
被告答辩称，原告没有按照与被告的约定付清租赁房产期间的相关费用，不具备退还押金的前提条件，请法院依法驳回原告的诉求。
经审理查明，2012年5月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于深圳市宝安区福永街道宝安大道6267号世峰大厦第6、7层出租给原告作商务宾馆使用，租赁期限从2012年5月15日起至2022年5月14日止，共10年；装修期限90天，装修期不计房租，从2012年8月15日开始计租；租期第1、2年，租金97384元／月，租期第3、4年，租金107122元／月，租期第5、6年，租金117835元／月，租期第7、8年，租金129618元／月，租期第9、10年，租金142580元，租金不含税；物业管理费为10434元／月，每2年递增10%，管理费不含税；原告应向被告缴纳租赁保证金215636元和用电保证金2万元；合同期满后，原告无违约行为，交清租金和各项费用，将租赁房屋完好交还被告后，被告在15个工作日内将保证金全额无息退还原告。合同签订后，原告依约足额缴纳了租赁保证金和用电保证金。2012年7月5日，原告书面确认，自2012年7月5日起至2014年9月15日止的房屋租赁管理费和税金由其负担。
2014年9月，原告、被告与案外人共同签订《房屋转租协议》，三方约定，原告与被告于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》终止，涉案房屋自2014年10月1日起转租给案外人，租金等费用自该日起由案外人向被告缴纳。原告已如约向案外人交付了租赁物。
另查，原、被告于2014年6月19日在（2014）深宝法沙民初字第836号案件中达成调解协议，原告于2014年5月20日之前向被告付清拖欠的租金等费用735066.83元后，双方之间就2014年5月31日以前所有的债权债务关系即结清。该民事调解书已经履行完毕。此后，原告缴纳了2014年6月房租97384元、管理费10434元，7月房租97384元、管理费10434元，8月房租102253元、10955元，9月房租107122元、11477元。被告按照33600元／月的标准，于2014年11月向原告开具了2014年6月至9月的租金发票。被告已向税务部门缴纳了税款所属时期为2014年11月1日至11月30日的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税和营业税。
再查，涉案房产没有取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》、收款收据、（2014）深宝法沙民初字第836号民事调解书、租金发票、税收完税证明、缴税付款凭证以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该解释）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告在指定期间内未能提交涉案房产的建设工程规划许可证，本院认定，原、被告于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对合同的无效均存在过错，被告收取的租赁保证金215636元及用电保证金20000元，应当向原告返还。
被告关于原告尚未付清租赁期间费用的答辩意见，本院认为：（一）关于租金，根据该解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方的租赁合同第三条约定，租赁期限自2012年5月15日起10年，租期第3-4年的租金价格为107122元／月，90天装修期免租，物业管理费按10434元／月的标准每两年递增10%，该合同条款明确清楚，没有歧义，应当认定为，自2014年5月15日起租金和管理费分别上涨至107122元／月、11477元／月，被告对2012年5月15日至8月14日装修期的房租予以免除，而不是自2014年8月15日起费用上涨。被告实际按费用上涨前的标准收取2014年6月至8月的大部分租金和管理费，是合理的商业行为，不表示免除债务。调解书已确认2014年5月31日前双方的债权债务全部结清，因此，2014年6月1日至8月14日期间的房屋占有使用费和物业管理费差额共计26953元［（107122元／月＋11477元／月-97384元／月-10434元／月）×2.5个月］，原告应当支付。（二）关于税金，双方在租赁合同明确约定，租金、物业管理费均不含税，原告也书面再次确认负担自2012年7月5日起至2014年9月15日止的税金，该约定不违反法律禁止性规定，原告应当遵守。被告在双方终止租赁合同之后开具租金发票，开票时间晚于租金支付时间，不违反法律规定，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的恶意扩大违约方损失的情形，原告相关意见不予采纳。根据发票金额、完税证明和相关税率的规定，本院确认，被告就收取的2014年6月至9月涉案房租缴纳了城市维护建设税470.4元、教育费附加201.6元、地方教育附加134.4元、营业税6720元，共计7526.4元，该款应由原告承担。其余税金缺乏证据证实，不予认定。（三）关于员工医药费、门窗修复费等其他费用，缺乏证据证实，不予支持。
综上，扣减原告欠付的房屋占有使用费和物业管理费26953元，以及应负担的税金7526.4元后，被告应向原告返还租赁保证金和用电保证金差额201156.6元（215636元＋20000元-26953元-7526.4元），逾期还款利息酌情自2014年10月1日起计算。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告何玲与被告深圳市世峰建业投资发展有限公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告深圳市世峰建业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告何玲退还租赁保证金和用电保证金差额人民币201156.6元以及逾期还款利息（以201156.6元为本金，自2014年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至本判决指定支付之日止）；
三、驳回原告何玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2424元，由被告深圳市世峰建业投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 龙 倩 虹
二〇一五年三月十八日
书 记 员 郑凌玲（兼）
书 记 员 叶 宝 英
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。1