吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初18号原告：周丽华，女，汉族，1971年9月22日生，住吉林市丰满区。委托代理人：郑化民，吉林乾华律师事务所律师。被告：吉林市瀚邦房地产开发有限责任公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：马克志，该公司总经理。第三人：吉林市凤凰妇产医院，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：苏建华，该院院长。委托代理人：李翰冰，吉林江城律师事务所律师。原告周丽华与被告吉林市瀚邦房地产开发有限责任公司（以下简称瀚邦公司）、第三人吉林市凤凰妇产医院（以下简称凤凰妇产医院）不当得利纠纷一案，本院于2017年1月9日受理，2017年3月2日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周丽华委托代理人郑化民，被告瀚邦公司法定代表人马克志，第三人凤凰妇产医院委托代理人李翰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽华诉称：2008年11月28日，被告瀚邦公司将坐落于吉林市解放东路的11层4,350平方米房屋出租给第三人凤凰妇产医院，租赁期限为20年，每5年为一个租金周期，年租金分别为85万元、86.7万元、88.434万元、90.20268万元，租金每半年支付一次，即每年的5月1日支付上半年租金，11月1日支付下半年租金。2015年6月3日原告周丽华从被告瀚邦公司处购置了上述房屋中的3,345.07平方米，当时整楼年租金86.70万元,按照原告周丽华所购房屋面积的比例应得2015年11月1日至2016年4月30日期间（半年）租金333,353.53元。第三人凤凰妇产医院已将上述租金给付被告瀚邦公司，但被告瀚邦公司并未将房屋租金交付给原告周丽华，故原告起诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告给付2015年11月1日至2016年4月30日期间房屋租金333,353.53元；2、被告向原告赔偿自2015年11月1日起至款付清时止的迟延付款违约金，按照银行同期贷款年利率标准（5.35%）计算；3、诉讼费用由被告承担。被告瀚邦公司辩称：1、原告周丽华告诉主体错误，我公司不应该是被告。我公司与原告不认识，我们之间没有销售关系，也没有租赁关系，没有签过任何协议。第三人凤凰妇产医院从2008年开始租我公司的房屋，我公司2015年5月13日通过股东大会决议解散，成立清算小组，当时要处理这个楼房时通知了第三人凤凰妇产医院，第三人凤凰妇产医院决定不买后，我公司将整栋楼中部分产权卖给案外人曹东成，就是原告周丽华所说的3,345.07平米，另有一部分400多平米很久以前就出卖给案外人马强，还有一部分200多平米是案外人姚文库的，当年出租给第三人凤凰妇产医院是总体出租。我公司于2015年6月中下旬通知第三人凤凰妇产医院该楼已经售出，之后的一切事宜跟案外人曹东成协商，此后曹东成与第三人协商租金以及曹东成是否处理该房屋、如何处理的我方均不清楚。2、第三人凤凰妇产医院使用该房屋应当交纳物业费，但之前我们曾有约定，我公司工作人员在第三人凤凰妇产医院体检，用物业费抵顶体检费用，但后期就不去体检了，我公司曾要求第三人凤凰妇产医院交纳物业费，但其迟迟未交，所以后来第三人凤凰妇产医院给我方打款40.80万元，应该是其支付的此前拖欠的物业费。同时，第三人凤凰妇产医院在使用案外人马强所有的那部分房屋时做了很大改动，影响房屋承重，案外人马强曾找到我公司要求重新签订合同或者交抵押金，因为房屋是我公司对外整体出租的，所以这40.80万元除去物业费，给马强抵押金21万元，我公司有马强出具的收条。综上所述，虽然第三人凤凰妇产医院在我公司出售房屋后还向我公司支付了40.80万元，但此款与租金无关，原告周丽华无权向我方索要房屋租金。即使法院认定此款是租金，也应该是由我公司向第三人返还，而不是支付给原告周丽华。第三人凤凰妇产医院陈述：原、被告买卖房屋的事情我医院并不知晓，直到原告周丽华的丈夫2016年1月份找到我医院索要房屋租金，我方才知道此情况，但那时我方已将2015年11月1日至2016年4月30日的房屋租金40.80万元于2015年11月26支付给被告瀚邦公司。关于被告瀚邦公司所说给付马强抵押金问题，马强并未向我医院主张过，我方也从未答应给付抵押金，该项抗辩理由与我方无关。关于物业费，是我医院与物业公司的结算事由，与被告瀚邦公司无关，被告瀚邦公司并不是该楼的物业管理单位。经审理查明：被告瀚邦公司与第三人凤凰妇产医院于2008年11月28日签订房屋租赁合同书一份，约定被告瀚邦公司将坐落在吉林市解放大路（原名旺金都）1至11层总面积4350平方米楼房租赁给第三人凤凰妇产医院，租赁期限20年，自2009年5月1日起至2029年4月30日止。期间，2009年5月至2014年4月，年租金85万元；2014年5月至2019年4月，年租金86.70万元；2019年5月至2024年4月，年租金88.4340万元；2024年5月至2029年4月，年租金90.20268万元。租金支付方式：半年一付，每年5月1日付当年房租的50%，11月1日付当年剩余房租。同时约定，逾期交纳房租超过一个月时，每月按照银行半年定期存款利息支付滞纳金。2015年6月2日，被告瀚邦公司与案外人曹东成签订房屋买卖协议书一份，约定被告瀚邦公司将吉林市昌邑区解放大路胜昌小区1号楼23号网点1-2层，建筑面积516.45平方米；胜昌小区1号楼办公楼3-11层，建筑面积2828.62平方米；胜昌小区1号楼住宅2户，4层63号88.24平方米、6层69号58.08平方米（网点1层12至13轴，D轴至F轴15.82平方米不包括在内、三层60号住宅处阳台上违章建筑14轴至17轴之间不包括在内），总面积3491.39平方米，出售给案外人曹东成，总价款15,012,977元，同时约定，案外人曹东成购买后与第三人凤凰妇产医院自行协商房屋租赁事宜。2015年6月3日，案外人曹东成委托吉林市天阳拍卖有限责任公司对吉林市昌邑区解放大路胜昌小区房产1-11层，参考面积3343.07平方米、胜昌小区4楼住宅两户，面积合计146.22平方米进行整体拍卖。6月10日，原告周丽华以1,785万元竞拍取得上述房屋，扣除2015年6月15日起至2015年10月30日止的房屋租金33万元、抵押金5万元、拍卖保证金200万元后，原告周丽华尚需向拍卖公司支付价款1,627万元。2015年6月17日，吉林市天阳拍卖有限责任公司向原告周丽华出具交纳拍卖借款1,827万元的收款收据。2015年11月30日，原告周丽华取得吉林市昌邑区东局子街胜昌小区1号楼23号网点以下房屋所有权证：1-2层，516.45平方米；3层，313.10平方米；4层，313.10平方米；5层，317.54平方米；6层，317.54平方米；7层，318.40平方米；8层，320.49平方米；9层，320.49平方米；10层，320.49平方米；11层，287.47平方米。以上合计3345.07平方米。2015年11月26日，第三人凤凰妇产医院工作人员向被告瀚邦公司工作人员个人账户汇款40.80万元，汇款用途：房租。被告瀚邦公司庭审中表示已经收到此款。另，原告周丽华、第三人凤凰妇产医院于庭审中均表示双方曾口头协议关于房屋租金继续按照被告瀚邦公司与第三人凤凰妇产医院于2008年11月28日签订的房屋租赁合同书执行。认定上述事实的主要证据有：房屋所有权证、付款通知书、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、拍卖价款收款收据、房屋租赁合同书、房屋买卖协议书、中国建设银行客户回单、中国光大银行个人转账回单、上述证据，形式合法，具有证据能力，能够形成完整的证据链条，与待证事实间具有关联性，本院予以认定。被告瀚邦公司提供的股东大会记录、股东大会决议、收条均为复印件，证据形式不符合证据规则的规定，本院不予认定。被告提供的物业费收据，没有其他证据能够证明与本案具有关联性，本院不予认定。本院认为，原告周丽华依法取得吉林市昌邑区解放大路胜昌小区1号楼23号网点中面积3345.07平方米的房屋所有权，其享有对该部分房屋占有、使用、收益的权利。第三人凤凰妇产医院与被告瀚邦公司于2008年11月28日签订房屋租赁合同，并依据此协议使用房屋至今，该协议系双方真实意思表示，合同条款对双方具有约束力，原告周丽华取得上述房屋后，已与第三人凤凰妇产医院达成口头协议，房屋租金价款、给付方式等均按照上述房屋租赁合同执行，该口头协议基于双方真实意愿，故第三人凤凰妇产医院应当按照原租赁协议的约定向原告周丽华履行支付房屋租金的义务。第三人凤凰妇产医院提供的银行汇款凭证能够证明已于2015年11月26日将2015年11月1日至2016年4月30日的房屋租金40.80万元向被告瀚邦公司支付，被告瀚邦公司自知已于2015年6月2日将本案争议房租所涉的房屋出售给案外人曹东成，却依然收取该笔房屋租金，且长期占有未向房屋买受人交付，被告瀚邦公司的行为构成不当得利，原告周丽华要求被告瀚邦公司返还其所有的3345.07平方米房屋应收取的房屋租金333,353.53元，符合法律规定，本院予以支持。被告瀚邦公司无故占用应由原告周丽华收取的房屋租金，给原告周丽华造成损失，被告瀚邦公司应赔偿其占用资金期间的利息损失，故关于原告周丽华主张的迟延付款违约金，自第三人凤凰妇产医院实际支付房租之日，即2015年11月26日起至款付清时止，按照银行同期贷款利率标准计算的利息损失，本院予以支持，其余部分不予支持。关于被告瀚邦公司提出其收取的40.80万元并非房屋租金，而是物业费和代案外人马强收取的抵押保证金的抗辩意见，本院认为，被告瀚邦公司既非第三人凤凰妇产医院承租房屋的物业管理单位，也无物业公司委托其代收物业管理费的证据材料，亦无证据证明第三人凤凰妇产医院曾与案外人马强达成支付抵押保证金的合意及其有代马强收取该款项的权利，故被告瀚邦公司的抗辩意见，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告吉林市瀚邦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告周丽华返还房屋租金333,353.53元，并支付自2015年11月26日起至款付清时止的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；二、驳回原告周丽华的其他诉讼请求。案件受理费6,615元，由被告吉林市瀚邦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  马笑昆审 判 员  柴莉莉人民陪审员  李晓梅二〇一七年三月三十一日代理书记员  周双媛