内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1747号
上诉人（原审被告）赤峰元昊房地产开发有限公司。
住所地：赤峰市元宝山区平庄银河B区**#*层。
法定代表人张大猛，经理。
委托代理人尹国军，男，1969年12月10日出生，汉族，市民，现住内蒙古自治区赤峰市红山区迎宾散居***号。
被上诉人（原审原告）董洪男，女，1984年5月28日出生，汉族，市民，现住内蒙古自治区赤峰市。
被上诉人（原审被告）刘玉章，男，1952年9月8日出生，汉族，市民，现住内蒙古自治区赤峰市。
被上诉人（原审被告）赤峰市平庄建筑工程有限公司。
住所地：赤峰市元宝山区平庄宝山路北段东侧办公楼*楼。
法定代表人隋广臣，董事长。
委托代理人王永树，内蒙古红城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰方正物业有限公司。
住所地：赤峰市元宝山区平庄西城区如意家园**栋*号厅。
法定代表人武俊生，总经理。
委托代理人刘显章，男，1963年6月8日出生，蒙古族，市民，现住内蒙古自治区赤峰市红山区三道街南二段一毛楼***号。
上诉人赤峰元昊房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2017）内0403民初1995号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人赤峰元昊房地产开发有限公司上诉请求：一审认定案件事实不清，分配举证责任不合理，确定上诉人为侵权行为人没有根据。请求赤峰市中级人民法院撤销赤峰市元宝山区人民法院（2017）内0403民初1995号民事判决，请求赤峰市中级人民法院查明侵权行为人依法改判或者将此案发回原审人民法院重审。事实与理由：一、采暖系统已验收，首季运行证明活接松动非原始遗留。一审庭审已经查明，由上诉人开发的楼房采暖系统既经历了竣工打压试验验收为合格，又经历了非上诉人控制的2015年10月15日至2016年4月15日首个采暖期，案涉的2091号分水器给水阀门活接以及书房回水器接头，均不存在未拧紧而导致漏水的情形，如果上诉人交付时存在活接未拧紧的情形，无论是在打压试验时、还是在数个月的首期采暖季节都会出现漏水现象。凭日常经验法则可知，活接松动不是上诉人交付时留存的质量缺陷。二、上诉人无法于物权转移后，对采暖活接实施松动行为。上诉人于2016年3月5日将经过各相关单位验收合格后的房屋交付于业主，物权转移之后，上诉人未曾进入该房实施任何行为，也没有证据证明上诉人于房屋交付之后，曾经以任何理由进入过2091号室内，所以上诉人不是本案的侵权行为人。三、区域内设施的注意管理义务随房屋所有权转移而转移。漏水的2091号房屋区域内配套设施的注意义务，随着房屋所有权的转移而转移。而一审判决以刘玉章没有对2091号装修入住而排除其注意管理义务和承担侵权责任不当。另外，在新的采暖季节到来时，物权人刘玉章没有对2091号及时留人观察，就是怠于履行物权人的注意义务，其后果必然会导致可避免的损害无法避免，或者可减少的损失而扩大。一审法院以是否装修入住作为判断物权人是否存在过错的依据，必然无法理清是非责任。四、一审举证责任分配不合理。从产品质量角度讲，上诉人已经提举了打压试验合格的证据，且有首个采暖期实践运行没有漏水的事实，证明上诉人交付的活接不存在松动情形，上诉人已经完成了举证责任。而受让2091号房屋的刘玉章并没有举证证明接受房屋后是否有加附行为，更没有证明其尽到了善良常人的注意义务。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条”建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”的规定，应当推定其物权所有人承担赔偿责任。
被上诉人答辩服判。
董洪男向一审法院起诉请求：1.请求判令赤峰元昊房地产开发有限公司、刘玉章、赤峰市平庄建筑工程有限公司、赤峰方正物业有限公司赔偿董洪男财产损失15000元、房屋租赁损失8000元，合计23000元（实际损失待评估后确定）。2.判令赤峰元昊房地产开发有限公司、刘玉章、赤峰市平庄建筑工程有限公司、赤峰方正物业有限公司承担本案诉讼费、评估费。
一审法院认定事实：平庄晨光二期小区系由赤峰元昊房地产开发有限公司开发，赤峰市平庄建筑工程有限公司承建，赤峰方正物业有限公司负责物业管理。2016年3月，董洪男购买入住××区房。2016年10月12日，位于2091号的刘玉章家厨房的暖气分水器和回水管漏水，流水经过八楼渗漏至董洪男家楼顶，致董洪男家墙面、屋顶及橱柜、抽油烟机、家具受损。为此，董洪男起诉要求赤峰元昊房地产开发有限公司、刘玉章、赤峰市平庄建筑工程有限公司、赤峰方正物业有限公司赔偿损失。另查，该小区系2016年3月投入使用，事发时2091号及2081号房屋均未装修居住。
一审法院认为：房地产开发企业对所出售房屋负有保障质量合格的义务。本案中，董洪男房屋系赤峰元昊房地产开发有限公司开发建设，尚在工程质保期内。刘玉章的2091号房屋暖气分水器和回水管漏水，致董洪男室内物品受损，而董洪男楼上的2081号、2091号房屋均未装修居住，故属工程质量问题，赤峰元昊房地产开发有限公司应承担赔偿责任。刘玉章对房屋未装修居住，对漏水的暖气分水器也未有改动，对此次漏水没有过错，故不应承担责任。因漏水点不在赤峰方正物业有限公司管理、服务范围内，赤峰方正物业有限公司已尽到管理、服务义务，故不应承担责任。对董洪男要求赤峰市平庄建筑工程有限公司、刘玉章、赤峰方正物业有限公司赔偿损失的请求，该院不予支持。董洪男室内物品损失价值以内万资评报字（2017）第106号资产评估报告书确定的数额为准。对董洪男请求的房屋租赁损失，因未提交证据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、赤峰元昊房地产开发有限公司赔偿董洪男房屋漏水的物品损失15340元，于原审判决书生效后3日内付清；二、驳回董洪男的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：对于董洪男的财产损害赔偿责任应当由谁来承担。
围绕争议焦点，双方均无新证据向本院提交。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款”交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，房地产开发企业对所出售房屋负有保障质量合格的义务。董洪男房屋系赤峰元昊房地产开发有限公司开发建设，尚在工程质保期内，案涉渗水房屋即刘玉章2091号房屋亦在质保期内，在质保期间刘玉章房屋暖气回水器和分水管发生漏水属于建设工程质量问题。2091号房主刘玉章在漏水事件发生前未对房屋进行装修，其对2071号房屋损失的发生无过错。故董洪男的2071号房屋因漏水事故被渗水浸泡而造成的经济损失，应由房屋建造单位即上诉人赤峰市元昊房地产开发有限公司承担。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元，由上诉人赤峰元昊房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长牛占龙
审判员赵杰
审判员陆广华
二〇一八年五月十五日
书记员聂利博