山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1302民初11678号原告：程某，男，汉族，2002年8月10日生，住临沂市兰山区。法定代理人：马某，女，汉族，1977年2月6日生，原告之母，住址同上。委托诉讼代理人：赵东升、李帮明，山东合清律师事务所律师。被告：临沂鲁德城市建设有限公司，住所地临沂市兰山区柳青街道大朱夏村，统一社会信用代码：91371300788468804E。法定代表人：任大伟，总经理。委托诉讼代理人：郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。原告程某诉被告临沂鲁德城市建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某委托诉讼代理人赵东升、李帮明，被告临沂鲁德城市建设有限公司委托诉讼代理人郭凤香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金150439元（按已交房款2567224元每日万分之一自2015年12月31日起计至2017年8月7日）；2、支付自2017年8月8日起至实际交付合格房屋之日止的违约金（按已交房款的日万分之一计算）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年10月31日，原告与被告临沂鲁德城市建设有限公司签订《商品房预售合同》（合同编码为YS412701，房屋代码为2163476），购买了被告开发的位于临沂市兰山区××街道××楼××号房屋，房款总金额2567224元，合同签订后，原告依约支付了全部购房款，履行了付款义务。根据合同第八条规定，被告应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时，合同第九条约定，被告逾期交付房屋时，应当按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，被告虽然通知原告于2017年6月20日收房，但涉案房屋未达到法律规定及合同约定的交付条件，房屋的供暖、供气等基础设施无法使用，而且涉案房屋的消防验收也未能通过，其逾期交房的事实已经形成。被告的逾期交房行为严重损害了原告的合法权益，应当根据合同约定向原告承担逾期交房的违约责任，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告临沂鲁德城市建设有限公司辩称，被告自2016年10月份通知原告收房，原告拒不收房，原告在诉状中认可被告于2017年6月20日通知原告收房，但原告拒不收房，违约责任的扩大及造成损失的扩大责任不在被告。本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，原告与被告临沂鲁德城市建设有限公司签订了合同编码为YS412701的《商品房预售合同》一份。该合同约定：原告购买被告开发的澜泊湾小区C32号楼104号房屋一套，房屋代码为2163476，总房价款为2567224元。合同约定，买受人于签署本合同当日向出卖人支付全部房价款。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。该合同附件三：补充协议约定：交付条件“该商品房经验收合格”，是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了全额付款义务，但是被告未能按约定期限向原告交付房屋，故原告于2017年8月8日起诉至本院，要求被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金。上述事实，当事人双方均无异议，本院对此予以确认。庭审中，被告陈述被告于2016年10月份通知原告收房，但原告拒收。原告对此予以否认，认为被告通知收房的时间为2017年6月20日，但原告主张涉案房屋未依法进行综合验收，不符合有效交房条件，故未予接收。被告抗辩称，原、被告双方签订的《商品房预售合同》中已明确约定了房屋的交付条件，涉案房屋已于2015年12月6日经单体竣工验收并呈报建设工程管理部门备案，符合约定交房条件。被告为证实其主张向本院提交澜泊湾社区三期多层住宅C32号楼的《竣工工程质量验收报告》一份，该报告载明：2015年12月6日，经勘察单位：临沂市冠宇岩土工程有限公司、设计单位：临沂市建筑设计研究院有限责任公司、建设单位：临沂鲁德城市建设有限公司、监理单位：临沂市华厦城市建设监理有限责任公司、施工单位：青岛建工集团有限公司共同对涉案住宅楼的质量等级进行评定，结论为合格。本院认为，原告程某与被告临沂鲁德城市建设有限公司公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。本案中，原告按约履行了付款义务，被告未按约在2015年12月30日前履行交付房屋义务，被告构成违约，应按照合同约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”承担违约责任。本案的争议焦点在于“实际交付之日”的认定。在审理过程中，原告主张被告通知收房的时间为2017年6月20日，被告对此虽有异议，但无证据证实，故本院对原告主张的通知时间予以确认。原告主张涉案房屋未经依法综合验收不符合有效交房条件。被告对此提交了竣工工程质量验收报告抗辩称涉诉房屋于2015年12月6日经单体竣工验收符合约定交房条件。《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。据此，房屋竣工验收由原来的行政审批制变更为备案制，且“房地产开发项目竣工综合验收”作为一项行政审批项目亦已被国务院发文取消。因此当事人双方对涉案房屋的交付标准具有明确约定且该约定符合法律法规的规定。原告关于涉案房屋必须经综合验收才算有效交房的诉讼理由不能成立，本院不予采纳，被告通知收房之日应视为涉诉房屋实际交付之日，即2017年6月20日。被告应按照双方合同约定，自2015年12月31日起至2017年6月20日期间，按日向原告支付已付房价款2567224元万分之一的违约金。综上，对原告要求的被告支付原告逾期交房违约金诉求中，符合上述认定部分，本院予以支持，不符合的不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，判决如下：一、被告临沂鲁德城市建设有限公司支付原告程某逾期交付澜泊湾C32号楼104号房屋代码为2163476房屋的违约金137860元（256.7224元/天×537天），于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3309元减半收取1655元，由原告负担126元，由被告负担1529元；保全费1520元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本一份，并自递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费3309元，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费的，视为不上诉。审判员 张 琳二〇一七年十一月二日书记员 李钰铮