浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初2514号
原告（执行案外人）：温州联宇纺织有限公司，统一社会信用代码：330327000107592，住所地：苍南县灵溪镇家具工业园区（浙江神彩色母粒有限公司厂房内第二幢）。
法定代表人：李丕撮，公司总经理。
委托诉讼代理人：陈德苍、林贤秀，浙江瓯南律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（浙商银行股份有限公司温州苍南支行对浙江神彩色母粒有限公司的债权受让人），统一社会信用代码：91330000717611474R，住所地：杭州市延安路528号1l、12层。
法定代表人：涂成阳。
委托诉讼代理人：李温治，北京德恒（温州）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：浙江神彩色母粒有限公司，组织机构代码：76524336-2，住所地：苍南县灵溪镇家具产业园区（S2-7地块）。
法定代表人：谢作亮。
诉讼代表人：郑小秋，浙江神彩色母粒有限公司管理人（温州大华会计师事务所）负责人。
委托诉讼代理人：梁彬，男，1969年4月7日出生，汉族，苍南县公信法律服务所法律工作者，住苍南县。
第三人（被执行人）：温州伟塑包装有限公司，组织机构代码：72100349-8，住所地：平阳县萧江镇工业园区长兴路1号。
法定代表人：谢作汉。
第三人（被执行人）：超运控股有限公司，统一社会信用代码：67957578-2，住所地：平阳县萧江镇标准厂房工业创新园区。
法定代表人：潘凤芽。
第三人（被执行人）：谢作亮，男，1978年12月8日出生，汉族，住苍南县。
第三人（被执行人）：谢作汉，男，1976年2月10日出生，汉族，住址同上。
原告温州联宇纺织有限公司（以下简称联宇公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达浙江省分公司）、第三人浙江神彩色母粒有限公司（以下简称神彩色母粒公司）、温州伟塑包装有限公司（以下简称伟塑公司）、超运控股有限公司（以下简称超运公司）、谢作亮、谢作汉案外人执行异议之诉一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联宇公司的委托诉讼代理人陈德苍、被告信达浙江省分公司的委托诉讼代理人李温治、第三人神彩色母粒公司管理人的委托诉讼代理人梁彬到庭参加诉讼。第三人伟塑公司、超运公司、谢作亮、谢作汉经公告及传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告申请的证人李某、陈某1、陈某2出庭陈述。本案现已审理终结。
联宇公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与浙江神彩色母粒有限公司于2014年2月9日签订的关于苍南县灵溪镇家具产业园区S2-7-2地块及厂房的租赁协议合法有效；二、确认原告对苍南县灵溪镇家具产业园区S2-7-2地块及厂房享有租赁权，并在处置该地块及房产时优先保障原告的租赁权；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月9日，原告与第三人浙江神彩色母粒有限公司签订《厂房（车间、宿舍）租赁协议书》，约定原告承租苍南县灵溪镇家具产业园区S2-7-2地块及厂房，用于日常办公和生产经营，租赁期限自2014年2月10日至2020年5月10日止。租金为每年21．956万。合同签订后，原告依约向浙江神彩色母粒有限公司支付了租金，取得了该地块及厂房的租赁权并对厂房进行了装修，一直实际使用至今。2014年2月26日，浙江神彩色母粒有限公司在原告不知情的情况下，与被告浙商银行股份有限公司温州苍南支行签订《最高额抵押合同》，并将涉案地块及厂房作为抵押。我国《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故原告依法享有对涉案地块及厂房的租赁权。2015年，二被告依据已发生法律效力的温苍商初字第2070号民事判决书，向贵院提出强制执行申请。2016年1月15日，贵院作出（2015）温苍执民字第79l-2号执行裁定书。2016年2月19日，原告以对涉案地块及厂房享有租赁权为由向贵院提出书面异议，贵院于2016年3月2日作出（2016）浙0327执异18号执行裁定，裁定驳回原告的异议。因原告对涉案地块及厂房依法享有租赁权，且承租时间先予该地块及厂房的抵押时间，故贵院裁定驳回原告作为案外人的执行异议是错误的。起诉请求判决支持原告的诉请。
信达浙江省分公司辩称，原告称与第三人签订协议书，根据协议内容是假的；租金支付证据不足。
第三人神彩色母粒公司管理人辩称，一、涉案地块的土地及厂房银行抵押权在先，原告租赁权在后，法院在处置该地块及房产时原告不具有优先租赁权。1、根据（2014）温苍商初字第2068号民事判决书，2013年9月4日浙江神彩色母粒有限公司与浙商银行苍南支行签订（333683）浙商银高抵字第00015号《最高额抵押合同》，以登记在浙江神彩色母粒有限公司名下坐落于苍南县灵溪镇温州家具产业区S2-7-2地块的厂房和土地设定了最高额抵押，最高额为4600万元，期限为2013年9月4日起到2016年9月3日止，并于2013年9月5日在苍南住建局办理了抵押登记，他项权证号为温房他证苍南县证字第940465**号，并非是2014年2月26日签订最高额抵押合同并当日办理他项权登记。本案中浙江神彩色母粒有限公司与原告签订的租赁协议是2014年2月9日，显然租赁协议后于银行的抵押合同，为此，根据《物权法》第190条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，原租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”于是，2016年3月2日苍南县法院作出的（2016）浙0327执异18号民事裁定书，驳回原告的执行异议是正当合法的。2、原告与浙江神彩色母粒有限公司签订租赁协议时存在过错，不得对抗善意第三人。根据《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。在本案中该租赁合同签订后双方没有向房管部门登记备案，为此，原告方存在过错，依法不得对抗善意第三人。二、租赁协议履行及租金支付情况。1、租赁协议履行情况。根据租赁协议规定：原告与浙江神彩色母粒有限公司于2014年2月9日签订的租赁协议，其面积为2195.2平方米，租金每平方100元，租赁期限为6年另3个月，即从2014年2月10日至2020年5月10日，年租金219520元，租金三年一付，三年租金为658560。2、租金支付情况：签订租赁协议后，原告于2014年2月17日付定金18万元、2014年4月14日付租金5万元、2014年5月12日付租金20万元、2014年5月19日付租金228560元。合计558560元，其中16万元为厂房安全保证金，事实上原告实际支付租金为398560元，如果按协议约定三年的租金为658560元，原告已少付三年租金26万元，原告已构成违约，从原告对租赁协议所涉的租金支付情况看，原告只付了二年不到的租金，根据合同法第227条规定，也具备了解除租赁合同的生效要件。三、2015年11月14日苍南县人民法院受理浙江神彩色母粒有限公司的破产清算，并于2015年11月18日作出（2015）温苍破字第10-1号决定书，指定温州大华会计师事务所有限公司担任第三人浙江神彩色母粒有限公司的管理人，管理人已履行了管理人的应尽职责，为此，管理人认为，破产后浙江神彩色母粒有限公司主体资格不存在，根据破产法试行第26条规定，管理人有权对未能履行部分的租赁合同，依法应解除租赁合同关系。
第三人伟塑公司、超运公司、谢作亮、谢作汉未作答辩。
原告联宇公司为证明自己的主张，提供了下列证据材料：1．营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体资格；2.工商登记信息，证明被告、第三人主体资格；3.《厂房（车间、宿舍）租赁协议书》证明原告2014年2月9日依法承租涉案地块及厂房的事实；4.发票、凭证，证明原告依约支付租金的事实；5.土地使用权证、房屋所有权证，证明涉案地块及厂房登记在第三人名下的事实；原告实际占有使用涉案地块及厂房的事实；6.（2016）浙0327执异18号执行裁定书，证明原告提出执行异议并被法院驳回的事实。补充证据1，联宇公司产品出货凭证，证明原告指定客户陈某2、缪素平将货款作为租金打入第三人浙江神彩色母粒有限公司的事实。补充证据2，照片，证明原告租赁涉案厂房并实际占有使用的事实。补充证据3、银行转账凭证，证明原告依约支付租金的事实。
被告信达浙江省分公司质证：对证据1.2无异议；对证据3真实性、合法性有异议，协议书中公章与签名的真实性无法核实。协议书内容与常规不符合，租金换算8.3元/平/月低于市场价。协议书中规定3个月是免租金的，根据租金算这三个月没有免掉；对4关联性有异议，案外人陈某2、缪素平的资金的性质是否属于租金存在异议；收款凭证没有对应的付款凭证，内容的真实性存在异议；对5、6无异议；对补充证据，对证据1的关联性有异议，不能证明原告与客户存在生意往来；对证据2的关联性有异议，就显示厂房与内部的照片不能证实系原告实际占用的；对3关联性有异议，均是案外人转账给谢作亮，不能证明转账的是租金。
第三人神彩色母粒公司管理人质证：对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，对于租赁协议的未履行部分，依法应解除租赁合同关系；对证据4真实性无异议，对陈某2、缪素平的自助转账凭证真实性无异议，对待证事实有异议，神彩色母粒公司收取原告的租金是4笔款项；对证据5、6无异议；对补充证据，对证据1真实性有异议，陈某2、缪素平没有签字不能证实代原告支付租金的事实；证据2照片不能证明原告实际占用；证据3神彩色母粒公司于5月19日汇款金额的1万元关联及待证事实有异议。
第三人神彩色母粒公司管理人为证明自己的主张，提供了下列证据材料：（2014）温苍商初字第2068号民事判决书，证明涉案房产于2013年9月4日在浙商银行苍南支行签订了最高额抵押合同及办理了他项权登记等手续。
原告联宇公司质证意见：真实性无异议，判决是否生效缺乏证明。第三人作为土地的使用权人，在与原告签订协议的时候没有提交证明，原告无从了解，无关联性。
信达浙江省分公司质证：该判决书证明没有告知承租方与本案无影响。足以证实与本案紧密相连。
被告信达浙江省分公司、第三人伟塑公司、超运公司、谢作亮、谢作汉在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
本院依据原告联宇公司的申请，准许证人李某、陈某1、陈某2出庭作证。证人李某在庭审中陈述：我与联宇公司的法人代表李丕撮是朋友，我的公司从事拖运、搬运工作。2014年农历3、4月，联宇公司要搬入设备的时候，我用铲车吊车帮忙将设备搬入，两套机器设备，搬入要5天，加上安装半个月。当时搬迁开车的是陈某1、陈先满，开铲车的是外地人忘记了。搬入设备的工资大概是2万元，用银行卡转账。证人陈某1在庭审中陈述：我与李某是朋友，2014年4月份，李某叫我去开车拉纺织设备一条龙到神彩色母粒公司，我开了2天，纺纱机2台一个车头就3吨车尾2吨，一台36米，梳棉机10台。开车的有我、陈先满和一个外地的。拉货的工资共7000多元，三人平分，由李某给我。证人陈某2在庭审中陈述：我与联宇公司有纺织生意来往，我是从事纺织棉纱打边线，我向联宇公司购买棉纱，然后卖给别人。我买了100080元的货物，李老板叫我把货款汇给谢作亮10万元，零头抹掉。
原告联宇公司质证意见：前两位证人证言客观真实反映搬入厂房，我们是真实租赁的。陈某2老实没有见过这个场面，就算简略的证言，也能证实按照约定支付租金的事实。
被告信达浙江省分公司质证：李某系原告法定代表人的好朋友，与原告存在利害关系，客观性存在异议；陈某2庭前是经过原告指导的，对事实不清楚。
第三人神彩色母粒公司管理人质证：李某的真实性有异议，与温州联宇有利害关系；陈某1受李某的邀请，与本案不具有关联性；陈某2与联宇有一次的生意往来，无法证实该款项是资金支付的款项。
本院对本案所涉厂房进行实地勘查，现场系原告的棉纺设备在生产。本院依法向神彩色母粒公司管理人调取了神彩色母粒公司会计账册，该公司的记账凭证、收款凭证有本案所涉厂房租金收入的证据材料，与原告提交的支付租金证据材料相对应。
本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的其他证据与证人证言及本院勘查、调取的证据能相互印证，形成完整的证据链，其证明力本院予以确认，能证明原告的待证事实。对第三人神彩色母粒公司管理人提交的本院生效判决书，其证明力本院予以确认。
本院经审理认定，原告起诉主张的事实除“承租时间先予该地块及厂房的抵押时间”的陈述与本院审理查明的事实不符外，其余事实与本院查明的基本相同。
另认定，2013年9月4日，浙商银行股份有限公司温州苍南支行与神彩色母粒公司签订《最高额抵押合同》，神彩色母粒公司名下的坐落于苍南县灵溪镇温州家具产业区S2-7-2地块的厂房和土地设定最高额抵押，为神彩色母粒公司在浙商银行股份有限公司温州苍南支行处的债务提供最高额为4600万的抵押，期限为2013年9月4日起至2016年9月3日止，并于2013年9月5日在苍南县住房和城乡规划建设局办理抵押登记，2013年9月4日，原告与被告神彩色母粒公司签订了《借款合同》，合同约定借款金额为2000万元，借款期限自2013年9月6日起至2014年9月3日止，浙商银行股份有限公司温州苍南支行按合约定发放了贷款。故在本案涉案厂房租赁关系发生前，涉案厂房和土地已抵押给浙商银行股份有限公司温州苍南支行。
又认定，2015年11月14日，苍南县人民法院受理浙江神彩色母粒有限公司的破产清算，并于2015年11月18日作出了（2015）温苍破字第10-1号决定书，指定温州大华会计师事务所有限公司担任第三人浙江神彩色母粒有限公司的管理人。
本院认为，抵押登记具有公示公信效力。本案涉案厂房和土地在原告承租前已设定抵押，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不得对抗法院对该抵押物的执行。原告不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告的诉请，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回温州联宇纺织有限公司的诉讼请求。
案件受理费14680元，由温州联宇纺织有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 陈诗意
审 判 员 谢春凤
人民陪审员 李方景
二〇一六年十一月一日
代书 记员 李翩翩
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。