北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6024号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩肖敏，女，1955年6月3日出生。
委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘睿祺，男，1994年2月12日出生。
委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖（刘睿祺之母），住北京市石景山区。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市东城区。
被上诉人（原审第三人）：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号，实际营业地北京市朝阳区朝来科技园创远路36号院8号楼1层A区。
法定代表人：闫博，总经理。
委托诉讼代理人：王波，男，北京伟嘉安捷投资管理有限公司法务专员。
上诉人韩肖敏因与被上诉人刘睿祺、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、被上诉人北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初26704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩肖敏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回刘睿祺的一审诉讼请求，支持韩肖敏的一审反诉请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院未查明刘睿祺在签订合同时是否具备相应的履约能力。2.韩肖敏基于刘睿祺违约行为行使合同解除权于法有据，刘睿祺未举证证明其在签订合同后具备相应的履约能力，应承担举证不利的法律后果，一审法院适用法律错误。
刘睿祺辩称，同意一审判决，不同意韩肖敏的上诉请求和理由。新政出台后，刘睿祺首付需增加144.75万元，刘睿祺因新政原因提出解除合同。
我爱我家公司发表书面意见辩称，对于韩肖敏的上诉请求，我方服从二审法院判决。
伟嘉安捷公司辩称，服从一审判决，不同意韩肖敏的上诉请求和理由。
刘睿祺向一审法院起诉请求：1、判令解除刘睿祺和韩肖敏于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，并解除刘睿祺、韩肖敏与我爱我家公司于2017年3月12日签订的《居间服务合同》及刘睿祺、韩肖敏与伟嘉安捷公司于2017年3月12日签订的《履约服务合同》；判令韩肖敏返还刘睿祺购房定金20万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月1日起，至实际返还上述款项之日止）；2、诉讼费用由韩肖敏负担。
韩肖敏向一审法院反诉请求：1、请求法院依法确认刘睿祺与韩肖敏于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年5月25日解除；2、请求法院依法判令刘睿祺向韩肖敏支付违约金115.8万元；3、本案诉讼费由刘睿祺承担。
一审法院认定事实：2017年3月12日，出卖人韩肖敏（甲方）与买受人刘睿祺（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定的主要内容如下：甲方所售房屋坐落在海淀区401号，建筑面积58.1平方米；经双方协商一致，房屋成交价为579万元，其中房屋主体价格为462万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为117万元；乙方应于合同签订当日支付定金20万元，乙方拟贷款支付300万元，除定金和拟贷款金额外，乙方于2017年4月30日向甲方支付259万元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批准的时间最迟不得超过本合同签订后80日。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；乙方未按合同约定时间付款逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；如甲方按照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。同日，就韩肖敏与刘睿祺所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方及我爱我家公司（见证方、丙方）三方达成《补充协议》一份。
同日，韩肖敏、刘睿祺与我爱我家公司签订《居间服务合同》一份，约定了居间服务的相关合同权利义务。韩肖敏、刘睿祺与伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》，约定了对《北京市存量房屋买卖合同》履约服务的具体内容。
签订《北京市存量房屋买卖合同》当天，刘睿祺向韩肖敏支付定金20万元。
2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等部门发布关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知（银管发（2017）68号），其中要求对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。
在上述通知发布后，刘睿祺于2017年3月31日电话通知韩肖敏及我爱我家公司，提出解除合同。韩肖敏于2017年4月3日书面回复刘睿祺，不同意解除合同。2017年4月5日，刘睿祺回函韩肖敏，提出由于新政出台后首付增加，其确实无力提供首付款，无法继续履行合同，现正式函告解除合同，并请于收到通知后5日内商议具体事宜并签订《补充协议》。但该回函韩肖敏否认收到，本案审理中，刘睿祺亦未提供证据证明该回函已邮寄并送达给韩肖敏。
2017年5月15日，韩肖敏委托律师向刘睿祺发出《律师函》，要求对方在3日内提供收入证明并办理首付款交接，继续履行双方之间的合同。2017年5月24日，韩肖敏委托律师向刘睿祺发出《解除合同通知书》，根据邮件投递状态显示，收件地址为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中刘睿祺一方的通信地址，2017年5月25日11时33分由家人签收。刘睿祺否认收到此份《解除合同通知书》，并称收件地址的房屋当时正处于出租状态。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，韩肖敏与刘睿祺所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方在我爱我家公司见证下签订的《补充协议》及与此相关的分别与我爱我家公司和伟嘉安捷公司签订的《居间服务合同》、《履约服务合同》等，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。
根据双方在《北京市存量房屋买卖合同》中的约定，刘睿祺于签约当日即2017年3月12日支付定金20万元后，应于2017年4月30日支付首付款259万元，并申请商业贷款300万元。在合同履行过程中，2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等部门发布了关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，刘睿祺系在校学生，未就业、无固定收入，按照新的政策办理贷款，刘睿祺所获批准的贷款数额会下降，相应的直接支付的购房款数额会相应增加。上述情形的发生，符合双方在《北京市存量房屋买卖合同》中的关于因政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的约定。韩肖敏认为刘睿祺不论该通知是否出台，他都无法完成贷款，其在合同签订之初便存在恶意隐瞒，应承担违约责任的抗辩理由和反诉请求基础，缺乏充分证据支持；且该通知出台时，合同约定的刘睿祺的付款时间和贷款时间均未届满，如该通知不出台，刘睿祺是否具备履行能力以及刘睿祺是否可以正常、顺利获得贷款现无法考量。
根据双方约定，因政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，双方互不承担违约责任，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》因不可归责于双方当事人的原因无法继续履行，按照双方约定应予解除。虽刘睿祺主张其曾向韩肖敏提出解除合同，但其电话通知的行为与双方约定不符，其主张解除合同的回函又无证据证明邮寄并送达给了韩肖敏。而韩肖敏虽提供证据证明已向刘睿祺的通信地址发出《解除合同通知书》且被刘睿祺家人签收，但其上述《解除合同通知书》系基于韩肖敏认为刘睿祺单方违约而其单方行使解除权，根据本案查明之事实，双方均未违约，故韩肖敏单方行使解除权的条件并未成就，其单方解除合同并没有合同依据和法律依据。对于韩肖敏的抗辩理由和反诉请求，法院不予支持。
因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》应予解除，故与履行上述合同相关的《居间服务合同》以及《履约服务合同》亦应一并予以解除。现刘睿祺主张韩肖敏应当根据双方合同约定，返还其已支付的定金20万元，符合双方约定及法律规定，对刘睿祺该部分诉讼请求，法院予以支持。但刘睿祺主张上述款项自2017年4月1日至实际返还之日的利息，没有合同依据，法院对该部分诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条规定，判决：一、解除刘睿祺与韩肖敏于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、刘睿祺与韩肖敏及北京我爱我家房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《补充协议》、刘睿祺与韩肖敏及北京我爱我家房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《居间服务合同》、刘睿祺与韩肖敏及北京伟嘉安捷投资管理有限公司于2017年3月12日签订的《履约服务合同》；二、韩肖敏于本判决生效之日起七日内退还刘睿祺定金人民币二十万元；三、驳回刘睿祺其他诉讼请求。四、驳回韩肖敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，韩肖敏与刘睿祺签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、刘睿祺与韩肖敏及我爱我家公司签订的《居间服务合同》、刘睿祺与韩肖敏及伟嘉安捷公司签订的《履约服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。
房地产市场调控政策出台后，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。韩肖敏与刘睿祺合同签订后，北京市出台“3.17新政”，进而中国人民银行收紧房贷政策，受此影响，刘睿祺贷款比例降低，首付款增加，其履约能力受到严重影响，如继续履行该合同将有悖公平原则，故刘睿祺起诉要求解除相关合同及补充协议，有事实和法律依据，一审法院判决解除相关合同及补充协议正确，本院对此予以维持。双方解除合同系基于新政原因导致刘睿祺首付款比例大幅增加，贷款比例降低，致使合同无法继续履行，而非因刘睿祺不能取得银行贷款。就合同解除原因，一审法院认定不妥，本院予以纠正。鉴于系因新政导致的合同无法履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，韩肖敏、刘睿祺对合同解除均没有过错，韩肖敏并非依据刘睿祺违约取得单方合同解除权，故其要求确认合同解除的主张没有事实与法律依据，一审法院判决韩肖敏返还刘睿祺定金20万元，驳回韩肖敏要求确认合同解除并要求刘睿祺支付违约金的反诉请求正确，本院对此予以确认。
综上所述，韩肖敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65640元，由韩肖敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月八日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋