四川省蒲江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0131民初1058号
原告：万明革。
委托诉讼代理人：王平，系原告万明革战友。
被告：李燕。
被告：张小红。
原告万明革与被告李燕、张小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王平、被告李燕、张小红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万明革向本院提出诉讼请求：1、要求解除合同；2、要求二被告向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日的房租48,000元及拖欠的水费1,940元；3、要求二被告向原告赔偿年租金30%的违约金，即14,400元；4、要求二被告将擅自修改的房屋结构恢复原状；5、由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2013年5月将自有的位于蒲江县大塘镇某某小区的门面房出租给李静、钟桃、李燕经营餐饮，2013年7月钟桃、李静退出合伙，改由被告李燕、张小红经营餐馆，原告与被告李燕于2013年6月30日重新签订了租房合同，约定租期五年，年租金48,000元，房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金2倍的违约金。2015年5月3日，二被告在未告知原告的情况下，将房屋转租给他人，原告于2015年6月下旬向二被告催缴房租时才知晓房屋已经转租给他人，且二被告借故拖欠租金至今。2015年8月，转租人将房屋内的家具处理后离去，二被告于2015年8月10日将房屋钥匙交到当地村委会。双方就合同履行的问题发生纠纷，多次协商无果，故起诉来院。
被告李燕辩称，被告承租原告的房屋经营餐饮是事实。钟桃、李静原与原告签订了租房合同，并支付了2013年6月至2014年6月的租金，后因为钟桃、李静退出合伙，改由被告李燕接手经营餐馆，被告李燕支付了从2014年7月至2015年6月的租金。被告李燕在向原告支付租金时，便口头告知原告其只经营一年。2015年2月，原告主动致电与被告李燕协商，同意被告李燕将房屋转租给他人。2015年4月，被告李燕将房屋转租给了案外人黄仕前，原告与黄仕前就转租的事宜进行了协商，但因为租金的支付方式没有谈妥，案外人黄仕前在2015年8月将餐馆里的部分家具拆走后搬离餐馆，被告李燕将房屋钥匙交到了当地村委会。被告李燕认为在2015年4月将房屋转租给他人时，合同已经解除，其没有违约，不应继续支付租金和赔偿违约金。被告李燕只同意支付原告垫付的水费。另外，被告张小红与被告李燕不是合伙关系，本案与被告张小红没有关系。
被告张小红辩称，其从未与原告签订过租房合同。被告张小红与被告李燕是邻居，其在被告李燕的餐馆旁经营旅馆，经常帮被告李燕介绍客源，看守铺面，被告李燕生意好的时候，会向其分红，故二被告不是合伙关系。被告张小红与本案没有关系，其不应当承担责任。
本院经审理认定事实如下：李燕、案外人钟桃、案外人李静与万明革于2013年5月签订了租房合同用于经营餐饮，2013年7月案外人钟桃、案外人李静退出合伙，由李燕继续经营。万明革、李燕于2013年6月30日重新签订了《租房合同》，约定李燕承租万明革所有的位于蒲江县大塘镇某某小区的房屋用于经营餐饮，租期五年，从2013年7月至2018年6月。租赁期前三年租金48,000元/年，后两年随行就市，在每年6月30日前付清。房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金2倍的违约金。租赁期间，由承租人使用房屋而产生的水费等费用由承租人负担。承租人有权转租房屋。
合同签订后，承租人按约支付了2013年6月30至2015年6月30日的租金。承租人李燕于2015年4月将房屋转租给案外人黄仕前，黄仕前经营3个月后，于2015年7月搬离，案外人黄仕前未向万明革支付房屋租金。李燕因市场不景气决定不再经营餐馆，于2015年8月10日将房屋钥匙交到了蒲江县大塘镇双石村村民委员会，村委会于2015年8月20日将房屋钥匙转交给了万明革。
双方因合同履行、租金等问题发生纠纷，遂导致万明革起诉来院。
另查明，张小红未与万明革签订租房合同。
庭审中，原告万明革申请撤回要求被告恢复房屋原状的诉请，本院口头裁定予以准许。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被告张小红是否应该承担责任？2、租房合同何时解除？被告李燕是否应该继续支付租金？支付多少租金？3、被告李燕是否违约？是否应当承担违约责任？
关于被告张小红是否应该承担责任。本案中，被告张小红未与原告签订租房合同，被告李燕否认二被告系合伙关系。原告未提供足够证据证明二被告系合伙关系，故本院对原告要求被告张小红共同承担付款责任的诉请不予支持。
关于租房合同何时解除，被告李燕是否应该支付租金的问题。原告万明革与被告李燕签订的《租房合同》，没有违反我国法律的强制性规定，也没有损害国家、集体和他人的权益，该合同合法有效，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”，故本案中被告李燕作为承租人在租赁期间将房屋转租给他人，李燕与出租人万明革之间的租赁合同继续有效。承租人李燕在合同履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要义务，要求解除合同，出租人万明革在2015年8月20日收到房屋钥匙的时间，应视为其收到李燕解除合同的通知时间。双方在合同第四条约定“房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方”故本院认定合同解除的正式时间为2015年8月20日起的三个月后，即2015年11月20日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，被告李燕应向原告支付从2015年7月1日至2015年11月20日的租金。按照年租金48,000元计算，尚欠租金共计14,667元。房屋租赁期间，由被告李燕使用房屋产生了水费1,840元，该笔费用已由原告向四川省成都市蒲江县自来水公司垫付缴纳，该笔费用应由被告李燕支付给原告万明革。
关于违约金问题。被告李燕在合同履行期限届满前未经协商一致解除合同，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案被告未请求减少违约金支付而抗辩不应支付违约金，原告起诉自动下调违约金的标准符合法律规定，故本院对原告要求被告赔付14,400元违约金的诉请予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十四条、二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告李燕在本判决生效后十日内支付原告万明革房屋租金14,667元；
二、被告李燕在本判决生效后十日内支付原告垫付的水费1,840元；
三、被告李燕在本判决生效后十日内赔付原告违约金14,400元；
四、驳回原告万明革的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费704元，由被告李燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都
市中级人民法院。
代理审判员 唐诗怡
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 郭 永