浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3880号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。
法定代表人：杜玮草，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：蒋继荣，男，1976年3月18日出生，汉族，住金华市。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人蒋继荣物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初7700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由蒋继荣承担。事实和理由：一、原判以诉讼时效为由截取合同债权的一部分，不符合时效制度的法律精神。诉讼时效制度，确定的是权利人的债权是否具备胜诉权，并不决定债权的范围，本案作为合同纠纷，债权范围是由合同决定的，即前期物业时期（2003年至2005年6月30日），割裂计算是错误的。二、前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属前期物业期间，仍应执行指导价，原判让恒定物业公司执行一个被废弃的文件标准收费，是错误的。
蒋继荣提交答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、蒋继荣立即支付拖欠物业服务费7863元及电梯费1498.9元（2009年1月1日至2015年6月30日）；2、逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由蒋继荣承担。
一审法院认定事实:2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。辛迪物业公司自对柳湖花园小区进行物业管理服务后，于每年7月1日至12月31日间向相关业主收取当年的物业费。蒋继荣系柳湖花园小区37幢2单元802室（高层住宅、建筑面积为148.920M2）房产登记业主，自2009年1月1日起一直未向辛迪物业公司交纳物业费。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业管理服务。2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市婺城区市场监督管理局审核更名为恒定物业公司。2016年3月14日和同年11月，辛迪物业公司或恒定物业公司就涉案房屋的物业费曾分别向该院提起诉讼，诉讼中均以曾居住涉案房屋内的蒋继军作为被告。2016年5月16日，该院作出［2016］浙07**民初2451号民事裁定，以原告主体不适合为由驳回辛迪物业公司的起诉；2016年11月10日，该院作出［2016］浙07**民初10092号民事裁定，准许恒定物业公司撤回对蒋继军的起诉。
一审法院认为：恒定物业公司的前身，即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，其对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为构成物业服务关系，蒋继荣作为该小区业主依法应支付相应的费用，故恒定物业公司根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求蒋继荣支付相应的服务费并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业管理期间，虽然辛迪物业公司与柳湖花园小区业主委员会未签订书面合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业管理服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，恒定物业公司要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期的收付惯例。蒋继荣未及时支付物业管理服务费用，造成恒定物业公司利益受损属实，对恒定物业公司要求支付利息之请求符合法律规定，予以支持。恒定物业公司未提供的证据证实本次提起诉讼前，曾另向蒋继荣主张讼争费用使诉讼时效中断属实，蒋继荣以恒定物业公司的该部分请求已超过两年诉讼时效提出抗辩，符合法律规定；正由于恒定物业公司与柳湖花园小区业主委员会对收费标准、收缴时间等事项未作过协商或约定，而根据市场规则或习惯一般以自然年份收付相应费用，就本案而言，自恒定物业公司于2016年3月14日曾对涉案房屋之物业费提起诉讼，虽其所诉被告为非涉案房产业主，即非本案被告蒋继荣，但其诉讼目的就是要求涉案房屋之业主支付物业费事实存在，故诉讼时效保护时间应以2016年3月14日倒推两年起算，据此，蒋继荣相应应缴付2014年1月1日至2015年6月30日的全额物业服务费。由于物业费的收取和使用，不仅关系到物业管理公司能否正常运行，且关系到小区内全体业主的整体利益，即使辛迪物业公司在物业管理服务中有管理或服务不到位情况存在，也应由小区业主委会代表业主行使相应的权利；而蒋继荣提出恒定物业公司对柳湖花园从事的物业管理过程中由于服务不到位导致其利益受损，系另一法律关系，蒋继荣以此为由拒付物业费，于法无据。恒定物业公司未向法庭举证电梯能耗费用的计算依据，故对其要求蒋继荣支付电梯费之诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、蒋继荣于判决生效之日起三日内给付恒定物业公司2014年1月1日至2015年6月30日间的物业服务费1206.25元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行之日止的利息。二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由蒋继荣负担。
二审中，恒定物业公司提供了一份柳湖花园业委会给一审法院的“关于合情合理处理辛迪（恒定）物业诉柳湖花园小区业主拖欠物业费案件的再次请求”，欲证明其向蒋继荣催收过物业费,诉讼时效中断。本院经审查认为，该证据属传来证据，不足以据此认定恒定物业公司有催讨物业费行为确切送达蒋继荣这一特定债务人的事实。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向蒋继荣催收过物业费，故一审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订。柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业公司签订物业服务合同，而物业公司之后继续从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按前期的收费标准计算。恒定物业公司主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。
综上所述，恒定物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十二月二十七日
代书记员 郑可卿