山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第767号原告杜黄海，男，1950年4月4日出生，汉族，济南山水工业园退休职工，住济南市委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。被告连文娟，女，1974年11月6日出生，汉族，济南市财政局综合处处长，住济南市委托代理人李建海（系被告连文娟之夫），男，1970年10月7日出生，汉族，个体工商户，住济南市。被告李建海，男，1970年10月7日出生，汉族，个体工商户，住济南市原告杜黄海与被告连文娟、李建海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜黄海及其委托代理人黄笃敏，被告连文娟的委托代理人李建海及被告李建海到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜黄海及其委托代理人黄笃敏，被告连文娟的委托代理人李建海及被告李建海到庭参加诉讼。后再次公开开庭进行了审理。原告杜黄海及其委托代理人黄笃敏，被告连文娟的委托代理人李建海及被告李建海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜黄海诉称，2013年5月20日，原告与两被告在案外人济南百居安房地产咨询有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》（合同编号0000139），约定原告以人民币830000元（捌拾叁万元）的价格购买被告房屋，合同签订时原告向被告支付购房定金人民币10000元（壹万元），合同中也就付款方式、违约责任、解约条件和解约责任等进行了详细约定。该合同由原、双方签字、按手印，并经居间人签章而成立并生效。合同签订后，原告依约向被告支付了人民币10000元（壹万元）定金，并于合同约定的支付首款日2013年5月31日之前筹措了首付款人民币240000元（贰拾肆万元）准备向被告支付。但在支付首款日之前办理房屋交易网签手续时，获悉被告房屋还需先行办理“分户”手续，于是在居间人的斡旋下，原、被告双方同意在被告办理“分户”手续后再支付首款。之后，原告一直等待被告办理“分户”手续。被告的“分户”手续大约于2013年9月份办理完毕，原告多次督促或通过居间人督促被告继续履行合同，被告均予以敷衍推脱，直至就合同履行之事拒绝商讨，拖延至今。原告家庭经济拮据，为购买此房多方借款筹措资金。被告的恶意毁约行为，不仅使原告贻误交易时机，而且使原告无法达到交易目的而徒增家庭资金困扰，原告在近一年的时间，为此交易徒劳奔波，身心疲惫，生活业已遭受严重影响，经济上也蒙受了较大损失。为维护自身合法权益，追究被告恶意毁约之违法行为的法律责任，原告特诉来贵院，请求判令解除原、被告签订的0000139号《房屋买卖合同》；两被告返还原告购房定金人民币1万元；两被告偿付因违约而致合同解除所应支付的违约金人民币83000元；赔偿原告房屋买卖合同居间佣金（中介费）人民币16600元；赔偿原告因本案诉讼支付的律师费人民币5000元。被告李建海辩称，一、因被答辩人杜黄海未按0000139号《房屋买卖合同》的约定支付首付购房款，根据合同第8.1条约定，双方签订的《房屋买卖合同》已实际解除。二、被答辩人杜黄海已构成违约，按照定金法则，被答辩人杜黄海无权要求返还定金10000元。三、被答辩人杜黄海请求支付违约金83000元无事实和法律依据，因为原告违约在先，被答辩人并不存在违约行为，且约定的违约金标准过高，应予降低。四、答辩人与被答辩人只是签订了0000139号《房屋买卖合同》，被答辩人杜黄海自愿支付房产中介16600元是其个人行为，与答辩人没有法律关系。五、被答辩人杜黄海支付的律师代理费及诉讼费用由其个人承担。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告连文娟辩称，本人在合同签署时即已授权配偶李建海作为代理人行使各项权利，买卖合同中也已注明，买房人以及居间方均系明知。本人对此房产交易过程发生的事情不了解，均由代理人李建海代为处理。自从签订合同后，买房人就像失踪一样，我们一直没有见过，更没有收到首付款，也没有过任何沟通。其他答辩意见同被告李建海。经审理查明，原告杜黄海与两被告于2013年5月20日在案外人济南百居安房地产咨询有限公司居间下签订房屋买卖合同，该合同载明：“出售方（甲方）产权人连文娟、代理人（共有人）李建海；购买方（乙方）购买人杜黄海；居间方（丙方）济南百居安房地产咨询有限公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关的法律、法规之规定，在平等、自愿、协商的基础上，就甲方向乙方出售房屋一事达成以下条款：1、出售房屋的基本情况。房屋权属状况：个人产权；取得产权方式：购买及其他；建筑面积94.49㎡；产权证号省直字第017253号；产权说明：房屋属于甲方家庭唯一住房；取得产权时间：2004年6月16日；房屋坐落：市中区建设路50号院3单元201、202室；房屋基本设施：集中供暖、天然气（煤气）、固定装修；随房屋附赠物：无。2、甲方对售房的声明。2.1甲方声明：房屋产权人连文娟与本人属于夫妻关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，上述出售房屋基本情况中的描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方来承担。2.4如果甲方房屋现在租赁之中，则甲方确认房屋承租方不购买本协议项下房屋。3、乙方对购房的声明。3.1乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格。3.2乙方表示已经清楚了解本合同第1、第2条款中所表述内容，并承诺将积极遵守本协议中约定的责任及义务。4、房屋售价及其他。4.1甲方按照上述出售房屋基本情况中描述的情况将房屋出售给乙方的价格总计为人民币830000.00元。（大写：人民币捌拾叁万元整）；4.2甲方按套出售房屋，如果房屋面积在房管局实测后产生变化的，甲、乙双方互不追究责任。5、付款方式。5.1定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金人民币10000.00元。甲、乙双方不同意定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方。5.2乙方应在2013年5月31日之前，支付购房款人民币240000.00元（大写：贰拾肆万元整）；5.4剩余房款共计580000.00元（大写：伍拾捌万元），乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款之日。5.5在签订本合同之日起3日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料，在办理银行按揭过程中，甲、乙双方应积极配合贷款银行进行的调查，积极签署贷款所需的各类文件资料，如因甲方或者乙方原因致使贷款不能正常办理的，应按照下述8条中约定条款承担相应的违约责任。5.6交房押金：乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款项中预留出人民币1000.00元作为交房押金由丙方暂管，在甲方按照第6条中约定条件将房屋交给乙方之日起三日内由丙方转交给甲方。6、房屋交付。甲方在获得购房款830000.00元后三日内将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照上述出售房屋基本情况中表述的情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清。7、房屋权属转移办理。7.1本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方到相关部门办理房屋过户（更名）、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用约计23710.00元（甲、乙双方同意由丙方代收代缴），甲乙双方同意按照以下第A种方式处理：A、由乙方缴纳；7.2在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金人民币16600.00元（大写：壹万陆仟陆佰元整），如有逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。7.3在签订本合同之日起三日内，甲方或者乙方均应按照本合同的约定，将手续费用足额交给丙方，由丙方按照多退少补的原则代收代缴，以便丙方协助甲、乙双方尽快将合同履行完毕。最终缴费金额按照实际交款票据进行结算。8、违约责任。8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金。8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约日。甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起三日内，有延迟或拒绝履约行为的，违约责任按照第8.1条执行。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除承担上述第8.1条中规定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或者即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。10、关于通知。关于合同中涉及的通知，甲、乙、丙三方认可如下均为有效正式通知之日：如果信函通知，则在按本合同中约定通讯地址发出通知信后第5个工作日：如果电话通知，则为电话通知当日；如果电子邮箱通知，则为电子信函发出后第3个工作日。11、生效说明及有关争议。11.1对于本合同未尽事宜或需要补充说明的，可签订补充协议。除本合同的补充协议外，甲、乙双方均认可本合同法律效力大于其他为了办理过户及缴税手续而签订的新房屋买卖合同。本合同附件和补充协议与本合同具有同等的法律效力。当合同在履行中发生争议时，可协商解决。协商不能解决的，三方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。11.2甲、乙双方同意：履约过程中，凡涉及补充协议或证明文件，如有丙方员工签字的，应加盖丙方合同章方为有效。11.3本合同一式三联，甲、乙双方各执一联，丙方一联，均具有同等法律效力。在甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本协议履行完毕后自动终止。甲方连文娟（本人签字并捺印）、甲方配偶李建海（本人签字并捺印）、乙方杜黄海（本人签字并捺印）、丙方济南百居安房地产咨询有限公司（加盖公章）、负责人：熊良顶（打印）。合同签约地点：建设路103-2号。签约时间：2013年5月20日。”济南百居安房地产咨询有限公司于签订上述合同的当日即2013年5月20日，向两被告出具房屋产权证收条，该收条载明：“今收到连文娟房屋产权证原件壹份，房屋产权证号为省直字第0172**号，房屋位置为市中区建设路50号小区50号楼3单元201、202室；此证用于办理杜黄海的房屋过户与按揭贷款手续事宜（包括房屋测绘、评估、银行审查、房屋过户等手续）。在房屋正式过户之日起，此条自动作废。济南百居安房地产咨询有限公司（加盖合同专用章），时间：2013年5月20日。”原、被告对上述房屋产权证收条均无异议，对此本院予以确认，并将该房屋产权证收条作为有效证据使用。两被告主张在签订买卖合同当日已将本案所涉房屋所有权证原件交给原告杜黄海及中介济南百居安房地产咨询有限公司。原告杜黄海对此有异议，并主张其没有收到房产证原件，两被告将房产证原件交给中介公司了，当时双方在交易现场，被告出示房产证原件，杜黄海看了一眼，后交给中介公司。原告杜黄海于签订上述合同的当日即2013年5月20日向两被告支付购房定金1万元。原告杜黄海于2013年5月21日向居间人济南百居安房地产咨询有限公司支付中介费16600元。本院于2014年5月8日开庭审理本案时，原、被告均明确表示同意解除本案所涉房屋买卖合同。双方只是对解除合同的时间存有异议，原告杜黄海主张合同于本案判决生效之日起解除；两被告主张合同已于2013年6月10日解除。本院于2014年7月25日开庭审理本案时，原、被告均认可本案所涉房屋需要办理分证手续，已于2013年9月底办理完毕，房产证在两被告处，但在双方签订房屋买卖合同时均不知道涉案房屋需要办理分证手续。两被告主张需要办理分证手续的原因其无法解释，是房管局的事情，分证手续是被告李建海去办理的，但办证时没有询问房管局为何要办理分证手续。原告杜黄海对此主张两被告的陈述不合常理，不是事实。原告杜黄海主张2013年9月前其去过一次中介公司，中介公司让其等着，等被告办理完毕房屋分证手续后再支付24万元首付款，之后其因为生病再没去过，一直到年底去中介公司询问，才得知被告大约于2013年9月已办理完毕分证手续，但中介公司联系不到被告了。两被告对原告杜黄海的上述主张不予认可。原告杜黄海与山东泺源律师事务所签订聘用律师合同，该所接受原告杜黄海的委托，指派黄笃敏律师作为本案诉讼的委托代理人，双方约定律师代理费为人民币5000元。原告杜黄海主张因其生活困难，该5000元律师代理费尚未支付给山东泺源律师事务所。本院于2014年7月30日就本案有关问题向济南百居安房地产咨询有限公司经理潘盼进行调查，并制作调查笔录一份。潘盼在接受调查时陈述：“录音中我方工作人员叫曾男男，能代表我公司，其在录音中的通话系代表我公司的职务行为。原告杜黄海提供的2014年5月9日《关于电话录音及相关情况的说明》和2014年7月29日《关于杜黄海与连文娟、李建海房屋买卖合同履行情况的补充说明》均是我公司出具并加盖公章，是我公司的真实意思表示。”原告杜黄海对上述调查笔录及潘盼的陈述无异议。两被告对上述调查笔录本身无异议，但对潘盼的陈述不予认可，因为据调查潘盼和曾男男都没有房地产经纪资格证，从事房地产经纪活动是违法的。潘盼和曾男男有无房地产经纪资格证与本案我关，对两被告的该项主张本院不予认定。上述事实，由房屋买卖合同、收款收条、中介费收据、调查笔录、聘用律师合同、房屋产权证收条及原、被告的陈述等证据予以证实。本案原、被告争议的焦点问题为双方是否存在违约行为。原告杜黄海主张原、被告已就首付款支付时间进行了变更，其不存在违约行为，相反两被告拒绝继续履行合同，已构成违约，并提供如下证据予以证明：一、案外居间人济南百居安房地产咨询有限公司工作人员曾男男（以下简称百）与“连文娟”（以下简称连）的电话通话录音。原告杜黄海主张通过该录音能够证明其未支付首付款系因为两被告需要办理房屋分户手续，但支付首付款日期之前尚未办理，且通过中介济南百居安房地产咨询有限公司居间协调，原、被告已就支付首付款的时间进行了变更，即由2013年5月31日前变更为两被告办理房屋分户手续完毕后。该录音通话内容如下：“百：喂！连：喂，你好。百：您好，我是百居安房产回访部的，您是连文娟老师吗？连：对。百：您是连文娟老师，是吧？连：是啊是啊。百：您好，姐，我是百居安的，是这样的，您是2013年5月20号在我们公司二七二店和杜黄海老师签订的买卖合同是吧？连：对，对。百：我看合同上写的是对方在2013年5月30号之前给您打首付款是吧？连：对啊。百：我核实了一下，他那边可能是因为咱们这边房屋一套房屋两个证是吧？连：不是，是两套房屋一个证。百：两套房屋一个证？连：对。百：您这边明后天能分证吗？连：我这不这两天跑跑这个事嘛。百：嗯，他那边的意思是当时买房子是按照一个房屋一个证来买的，后来出了这个问题，他有点担心，害怕房子有什么问题，买方杜黄海老师想你分完证之后网签的时候给你这个二十四万，你看行吗？连：网签之后？百：网签当天，网签当天都行，只要你分完证就行。连：对，我现在就想看看跟他说说，我问了一下，我现在这个分证好像不会这么顺利办下来，我这不想去看看怎么来办这个事呢。那你们什么意思呢？百：杜黄海老师的意思就是，他当时买房时是按照一个房一个证来算的，所以签了这个合同，咱这不两个证嘛，这个样交税交的也多了，首付款也得提高了，所以他就害怕这个房子是不是有问题，人家都是一个房子一个证，这个是两个房子一个证，他担心，他的意思是只要你分完证没问题，他就立马给你这个首付款二十四万，然后直接去网签就行。连：是啊，按正常我们也早该办到这一步了。百：对对，所以中间出了两个房子一个证的问题，没办成。连：对对对。百：你看看你这边先去分证，分完之后，杜黄海老师的意思就是你这边一分完证，他就立马给你首付款直接网签。你看能行吗？连：可以，可以。百：可以是吧？连：对，我想明天就去看看分证的情况吧。百：行，你问问，如果有什么问题，你可以给我们二七二店经纪人程珂或者二七二店经理郑龙运经理联系。连：行，行，好咧。百：行吗？连：好的。百：嗯，打扰你了，连老师，再见。连：嗯，拜拜。”两被告对该证据的质证意见为：“该录音涉及‘连文娟’部分不是被告连文娟本人的声音。该录音未征得被告连文娟本人同意，是用非法手段取得，不具备合法证据条件，不具有证明效力；其内容只能证明我方初步同意就变更合同进一步协商，在与原告本人未见面未通话的情况下，只凭中介济南百居安房地产咨询有限公司一面之词，我方不会就24万元首付款的支付问题轻率进行变更，中介公司也不具备代理原告与我方达成变更协议的主体资格，原告提供的录音不足以证明房屋买卖合同就首付款问题已经我方同意变更，因为双方未形成要约承诺。我方认为过错完全在中介公司，该公司应当在电话录音完毕后约双方当事人见面或双方沟通就下一步变更合同条款提出条件。我方考虑到原告年纪较大，生活较困难，一直说要把1万元退给原告。”原、被告均未就录音中涉及“连文娟”部分是否系被告连文娟的声音申请司法鉴定。二、济南百居安房地产咨询有限公司出具的《关于电话录音及相关情况的说明》，证明上述录音的真实性及被告同意原告在办理完毕房屋分证手续后再支付首期房款。该说明载明：“济南市市中区人民法院：在贵院受理的杜黄海诉连文娟、李建海房屋买卖合同纠纷案中，原告方杜黄海向法庭提交的录音证据是我公司在对客户进行电话回访时录制，通话双方分别为我公司员工与房屋买卖合同卖方连文娟，连文娟电话为（空白）。该录音是我公司在为房屋买卖双方提供居间服务时正常录制，录制背景为：双方签订房屋买卖合同之后，在为买卖双方办理网签手续时被主管部门告知交易房屋需先行办理‘分证’。基于该种非常规情形，为防控买卖双方交易风险，本公司在对卖方进行电话回访时进行了电话录音，该电话一方面是为了督促和平衡买卖双方的履约进度，另一方面亦代表买方杜黄海就其首付款延期至卖方办理完‘分证’手续后立即支付一事与卖方进行协商和确认。卖方明确表示同意将首付款支付日期延至办理完‘分证’手续后立即支付。房屋‘分证’手续大约于2013年9月办理完毕，但之后卖方拒绝继续履行买卖合同。特此证明。济南百居安房地产咨询有限公司（加盖公章），2014年5月9日。”两被告对该说明的质证意见为：“该说明系证人证言，证人作为居间人向原告收取中介费，且房屋买卖交易成败直接关系其提成收入，该证人与原告有利害关系，不应采纳，不能作为本案定案依据。证人非本案当事人，也非原告的代理人，不具备代理原告与我方达成变更合同内容的主体资格，其只有通知的权利，且我方与证人的对话不能构成对合同内容的变更，即该证人证言不能证明我方同意变更首付款支付时间。”原告杜黄海对两被告的上述质证意见不予认可，并主张该说明应予采纳，因为济南百居安房地产咨询有限公司作为居间人从房屋买卖合同的订立、履行直到合同终止提供全程中介服务，自然包括为买卖双方直接交易、沟通信息、防范交易风险。三、济南百居安房地产咨询有限公司出具《关于杜黄海与连文娟、李建海房屋买卖合同履行情况的补充说明》，进一步证明本案系两被告违约。该说明载明：“济南市市中区人民法院：本公司作为杜黄海与连文娟、李建海房屋买卖合同居间服务机构，现就贵院受理的杜黄海诉连文娟、李建海房屋买卖合同纠纷案中所涉及的合同履行情况予以说明，以便于贵院查明事实、分清是非。2013年5月20日，买卖双方经由我公司的居间服务，签订《房屋买卖合同》（合同编号0000139），以人民币830000元（捌拾叁万元）的价格成交。按照合同约定，买方应于2013年5月31日之前向卖方支付首期房款人民币240000元（贰拾肆万元）。房屋买卖合同签订之后，我公司立即组织买卖双方办理网签手续，办理手续时被主管部门告知交易房屋属于独立的两套房屋，因该两套房屋登记在一个房产证下，按照相关规定应先行办理‘分证’。基于该种非常规情形，‘分证’手续办理完毕的时间处于不确定状态，为防控买卖双方（尤其是买方）交易风险，本公司建议就首付款的支付时间进行必要的调整。经与买卖双方磋商，双方均同意将首付款支付时间调整至‘分证’手续办理完毕之后立即支付。为防止日后双方因此产生争执和纠纷，本公司还在居间服务流程中就该项事实对我公司工作人员与卖方（连文娟）电话联络时进行了电话录音，录音内容及我公司对录音制作情况的相关说明，已经由原告（买方）及其诉讼代理律师提交给法庭。我公司为促进买卖双方合同的履行，积极协助卖方办理‘分证’手续，该手续大约于2013年9月份办理完毕。办理完毕后，我公司立即督促买方支付首期款并督促卖方提交相关资料办理房屋过户手续。买方同意立即付款，但是卖方拒绝接受，声称买方违约，拒绝继续进行交易。本公司就履行合同事宜多次与卖方电话沟通，卖方均予以回绝，不进行配合。本公司作为买卖双方交易的居间服务机构，全程参与了买卖双方的磋商、缔约及缔约后的上述过程，上述事实的陈述客观公正、绝无虚假。特此进行补充说明，以兹证明。济南百居安房地产咨询有限公司（加盖公章），2014年7月29日。”两被告对该补充说明不予认可，质证意见同上，另外，本案所涉房产是两被告的夫妻共同财产，李建海作为连文娟的代理人在合同上有明确说明，中介公司为什么不给代理人打电话和录音，而且提供录音所形成的时间是不确定的，中介公司征求李建海意见时，李建海是持反对意见的，明确告诉居间公司的程科，原告延期支付首付款就要承担违约责任；录音中涉及的中介公司员工始终没有作为证人出庭接受质证，仅由中介公司提供书面说明不符合相关法律规定，该说明法庭不应采纳。两被告主张双方未就首付款支付时间进行变更，原告杜黄海未按合同约定时间支付购房首付款，已构成违约，相反两被告不存在违约行为，并提供短信四条及《建设路百居安房产咨询公司，房没买成不退中介费》网络信息打印件一份予以证明。第一条载明于2013年9月28日19：10发给杜先生（手机号码为1321052****），载明内容为：“李建海。你好杜老师。以为是你老爸的号码呢。这事错不在我！首付款你老爸给中介了，他们拿着钱干吗了我就不知道啦跟我无关！要找也要找中介的呀我有律师他也这么认为！我说过我们不会沾你老爸一分钱的放心好了。”第二条载明于2013年9月28日20：04发给杜先生（手机号码为1321052****），载明内容为：“这样我考虑你老爸年龄大了，可否同意你跟我家你大嫂一起面谈呢？时间地点你定。”第三条载明于2013年9月28日20：23杜先生（手机号码为1321052****）回复短信，载明内容为：“我看没有必要，这事我什么都不清楚，我也不懂，我说了也不算，你们和我也讨论不出什么结果，你还是和中介谈吧！”第四条载明于2013年10月8日8：48发给杜先生（手机号码为1321052****），载明内容为：“杜老师你好！请转告令尊：之前的合同因我长期未收到首付款已经无效。若令尊还要购买该房产请在三天内联系我商谈！李建海。”两被告主张通过上述短信证明其与原告协商过要求原告履行合同，但原告不与我方商谈，让我方与中介公司联系，我方便通知原告解除合同。原告杜黄海对上述短信的质证意见为：“上述短信我当时不知道，后来我女儿跟我说李建海给她发短信了，李建海之所以知道我女儿的号码，是因为想给我女儿介绍对象，所以我给连文娟留了我女儿的号码，我没有手机，也不会发短信。”原告杜黄海对《建设路百居安房产咨询公司，房没买成不退中介费》网络信息打印件一份不予认可。因该信息系打印件，且内容的真实性无法核实，本院不予采纳。本院认为，原、被告在济南百居安房地产咨询有限公司居间下签订房屋买卖合同，该合同中就济南百居安房地产咨询有限公司的权利、义务进行了明确约定，当日两被告将房屋产权证原件交给该公司办理相关手续，后来该公司协助两被告办理房屋分证手续，说明原、被告对济南百居安房地产咨询有限公司具有较强的信任度。原、被告均认可本案所涉房屋需要办理分证手续，已于2013年9月底办理完毕，房产证在两被告处，但在双方签订房屋买卖合同时均不知道涉案房屋需要办理分证手续。因此，在涉案房屋需要办理分证问题上，原告杜黄海不具有过错。两被告主张上述录音涉及“连文娟”部分不是被告连文娟本人的声音，但未申请司法鉴定，再结合济南百居安房地产咨询有限公司出具的上述说明、补充说明、本院所作调查笔录及两被告的陈述，能够认定上述录音涉及“连文娟”部分系被告连文娟本人的声音。原告杜黄海在履行合同过程中得知涉案房屋需要办理分证手续后，为避免风险，通过居间人济南百居安房地产咨询有限公司与被告连文娟协商房屋分证及变更首付款支付时间问题，并无不当。在两被告未提供相应证据证明济南百居安房地产咨询有限公司的上述录音系用非法手段取得的情况下，济南百居安房地产咨询有限公司作为居间人为防止事后产生不必要的纠纷，就其与被告连文娟的通话过程进行相应录音，并不违反有关法律规定，亦无不当之处。通过上述录音、说明、补充说明、本院所作调查笔录及原、被告的陈述，能够认定原、被告已就首付款支付时间进行了相应变更即两被告办理完毕房屋分证后，原告杜黄海立即向两被告支付首付款并直接网签，本案房屋买卖合同无法继续履行的责任在于两被告拒绝继续履行，原告杜黄海不存在违约行为。两被告提供的短信系发给原告杜黄海的女儿，原告杜黄海亦不予认可，且上述短信内容无法证明两被告的上述主张，本院不予采信。综上，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原、被告已就首付款支付时间进行了变更，两被告办理完毕房屋分证手续后拒绝继续履行合同，应承担相应的违约责任。原、被告就其分别主张的合同解除时间，均未提供有效证据予以证明，本院不予采信。本院于2014年5月8日开庭审理本案时，原、被告均明确表示同意解除本案所涉房屋买卖合同，该意思表示表明双方就解除合同已形成合意，故本院确认原、被告签订的房屋买卖合同于2014年5月8日解除。因原告杜黄海不存在违约行为，合同解除后，两被告收取的定金应予以返还。现原告杜黄海要求两被告返还定金1万元，理由正当，本院予以支持。在济南百居安房地产咨询有限公司居间下，原、被告签订房屋买卖合同，原告向被告交纳定金1万元，说明该公司已促成双方交易成功。原告已向居间人济南百居安房地产咨询有限公司支付中介费16600元，且本案所涉房屋买卖合同第8.3条明确约定原、被告双方有任何一方违约的，除承担上述第8.1条中规定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或者即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。因此，在两被告构成违约的情况下，原告杜黄海要求两被告赔偿中介费16600元，理由正当，本院予以支持。关于原告杜黄海主张的违约金，虽然合同中进行了相应约定，但标准过高，原告杜黄海亦未举证证明其受到的经济损失，以及损失与其所主张的83000元违约金相当且两被告明确表示违约金约定过高，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履行和赔偿能力等因素，考虑到原告杜黄海的利息损失及两被告因违约应双倍返还定金问题，酌情将违约金调整为1万元。关于原告杜黄海要求两被告赔偿5000元律师代理费问题，虽然其与山东泺源律师事务所签订了聘用律师合同，亦明确约定律师代理费为人民币5000元，但因尚未支付给山东泺源律师事务所，故其该项诉讼请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告杜黄海与被告连文娟、李建海2013年5月20日签订的房屋买卖合同于2014年5月8日解除。二、被告连文娟、李建海自本判决生效之日起十日内返还原告杜黄海购房定金1万元。三、被告连文娟、李建海自本判决生效之日起十日内赔偿原告杜黄海中介费16600元。四、被告连文娟、李建海自本判决生效之日起十日内向原告杜黄海支付违约金1万元。五、驳回原告杜黄海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元，原告杜黄海负担1760元，被告连文娟、李建海负担830元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  申红旗人民陪审员  焦国庆人民陪审员  乔永欣二〇一四年十一月二十六日代理书记员  孙 靖