北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7190号
上诉人（原审被告）：李翔达，男，1988年7月21日出生。
委托诉讼代理人：王旭，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晨曦，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙凤云，1963年9月1日出生。
被上诉人（原审被告）：余妍洁，1989年3月9日出生。
委托诉讼代理人：金铭光，北京市京翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴利，女，1985年2月5日出。
委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。
原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。
法定代表人：徐瑞东，执行董事。
委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，该公司员工。
原审第三人：北京银行股份有限公司沙滩支行，住所地北京市东城区北河沿大街97号。
法定代表人：郭炜，行长。
委托诉讼代理人：张楠，男，该公司职员。
上诉人李翔达因与被上诉人吴利、孙凤云、余妍洁，以及原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）、北京银行股份有限公司沙滩支行（以下简称北京银行沙滩支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李翔达上诉请求：撤销一审判决，改判确认涉案《北京市存量房屋买卖合同》已自动解除，改判驳回吴利的全部诉讼请求。事实和理由：1.李翔达授权孙凤云向吴利发出书面解除合同通知，涉案合同已经解除。2.涉案合同欠缺合同必要条款，对李翔达显失公平，吴利的签约行为具有欺诈性质。3.吴利签订涉案合同时尚不具备购房资格。4.一审判决认定涉案房屋系李翔达个人财产，实质为李翔达与余妍洁的夫妻共同财产。孙凤云未经余妍洁授权出具了配偶同意出售声明，李翔达擅自签署买房合同，系无权代理行为。
吴利辩称，同意一审判决，不同意李翔达的上诉请求。
孙凤云辩称，签订合同时其向吴利说明自己没有儿子李翔达、儿媳余妍洁的授权委托书，合同签订后李翔达补签了合同，但是余妍洁不同意卖房。签约时吴利没有购房资格。
余妍洁辩称，涉案房屋系其与李翔达夫妻共同财产，孙凤云无权代理出售房屋。
北京银行沙滩支行述称，同意一审判决。
存房经纪公司在二审审理中未陈述意见。
吴利向一审法院起诉请求：1.李翔达将位于北京市丰台区902室房屋过户至吴利名下（以下简称涉案房屋）；2.李翔达交付涉案房屋；3.李翔达赔偿未履行合同义务违约金545000元（成交价格10%）；4.李翔达支付逾期办理房屋产权证违约金（以545万元为基数，自2016年9月16日起至房屋过户之日止，按日万分之五标准计算）；5.李翔达赔偿吴利中介费2万元；6.李翔达赔偿吴利房屋租金损失（按每月1万元标准计算，自起诉之日起至实际交付房屋之日止）。
一审法院认定事实：
孙凤云系李翔达之母，余妍洁系李翔达之妻。
2016年5月15日，李翔达（出卖人）与吴利（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：出卖人所售房屋坐落在北京市丰台区902室，建筑面积93.75平方米；该房屋成交价格为545万元，此价格为甲方净得价；买受人向出卖人支付定金10万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行；该房屋未出租；网签后5日内交房；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的日万分之五向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，买卖双方可继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。当日，吴利、李翔达及存房公司另签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《商业贷款付款方式补充协议》、《购房资格协议》、《综合保障服务协议》等，对双方权利义务予以约定。上述合同及协议先由孙凤云代李翔达签订，后李翔达本人在合同及协议上签名。签约当日，孙凤云代余妍洁在《配偶同意出售声明》上签字，但并未取得余妍洁授权。
上述合同及协议签订后，吴利于签约当日支付了10万元定金，后因余妍洁不同意出售涉案房屋，孙凤云通过中介于2016年5月25日前后告知吴利不再出售房屋，向吴利表达歉意，并提出对吴利进行适当补偿，吴利坚持要求继续履行房屋买卖合同，双方产生争议，以致成讼。
另查，涉案房屋登记在李翔达名下，产权证取得时间为2013年7月11日。李翔达与余妍洁于2015年1月8日登记结婚。涉案房屋系李翔达婚前抵押贷款购买，婚后夫妻共同偿还贷款，现贷款尚未结清，抵押权人为北京银行沙滩支行。
一审庭审中，双方就涉案房屋系李翔达个人所有或系李翔达夫妻共同所有各持己见：
吴利认为：涉案房屋登记在李翔达个人名下，产权证于婚前取得，应属李翔达婚前个人财产，其出售房屋无需征得配偶同意；即使夫妻二人共同还贷，余妍洁仅对共同偿还贷款部分享有债权，对涉案房屋不享有物权；李翔达在房屋买卖合同及补充协议等文件上签字，应当履行合同约定义务。
李翔达、孙凤云主张：涉案房屋系婚前贷款购买，其个人有权处置，不必征得配偶余妍洁同意，但双方签约时，需同时签订《配偶同意出售声明》，现余妍洁明确表示不同意出售涉案房屋，房屋买卖合同无法继续履行，李翔达签订房屋买卖合同时存在重大误解，可以申请撤销买卖房屋签订的一系列合同及协议。
余妍洁称：涉案房屋系夫妻共同所有，签约时吴利明知孙凤云未经授权代余妍洁签署《配偶同意出售声明》，明确知晓涉案房屋为夫妻共有，李翔达无权单独处分；现余妍洁明确表示不同意出售涉案房屋，对孙凤云代签《配偶同意出售声明》的行为不予追认，房屋买卖合同应属无效；涉案房屋系李翔达婚前贷款购买，婚后夫妻共同偿还贷款，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》（以下简称婚姻法解释三）第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协商处理，依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”的规定，离婚诉讼分割不动产时首先是协商处理，协商不成法院可以判决，此处使用的是“可以”一词，是或然性而非必然性用词，也不排除可以判决该不动产归非产权登记方所有，该条规定仅为倾向性指导性的规定，且只是在离婚诉讼分割财产时予以适用，共同还贷部分系夫妻一方对另一方的债务一说亦只适用于离婚诉讼情形；婚姻法解释三第十条中“协商处理”及“可以判决”均体现了以保护家庭稳定为首要立法原则，该条立法本意更倾向于认定为夫妻共有。
一审庭审中，第三人存房经纪公司经纪人裴丽丽到庭陈述：吴利通过了房屋管理部门的购房资格核验，具备购房资格；存房公司提供居间服务过程中，按操作流程要求查看产权证，仅关注产权证登记是“单独所有”还是“共有”，出卖人是“单身”抑或“已婚”；若房屋产权登记显示“单独所有”，出卖人“已婚”，即要求配偶签署《配偶同意出售声明》，不问房屋是夫妻一方婚前个人所有还是共同所有，这是其他争议。
一审法院认为，本案的争议焦点系涉案房屋是否为李翔达单独所有，李翔达是否有权单独处分。我国婚姻法规定，一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。婚姻法解释三中规定，婚前贷款购买房屋，婚后夫妻双方共同还贷的，离婚财产分割时，协商不成的，可以判决该房屋归产权登记方，双方婚后还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。本案中，涉案房屋系李翔达婚前贷款购买，产权证于婚前取得，应属李翔达婚前个人财产，系李翔达单独所有。余妍洁婚后共同参与偿还贷款，其对房屋的增值部分享有相应权益，但此类权益并非所有权。前述婚姻法解释三的相关内容虽系对离婚财产分割的相应规定，但离婚财产分割的基础系对婚姻关系存续期间财产归属予以认定，故此，法院对李翔达、孙凤云、余妍洁辩称涉案房屋系李翔达与余妍洁共同所有之意见不予采纳，对余妍洁辩称婚姻法解释三的相应内容不适用于本案之意见亦不予采纳，认定涉案房屋系李翔达单独所有，其有权单独处分。李翔达与吴利所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，吴利按约定支付了10万元定金，并无违约行为，现其于庭审中明确表示同意一次性支付剩余购房款，北京银行沙滩支行同意贷款结清后配合办理解除抵押手续，合同具备继续履行条件，应以继续履行为宜。故法院对吴利要求李翔达将涉案房屋交付并过户之诉讼请求予以支持。双方签约后，李翔达不同意出售涉案房屋，显属违约，依据合同约定应当承担相应违约责任。关于违约金的数额，因违约金具有补偿性，李翔达已于庭审中提出违约金标准约定过高，请求法院依法予以调整，法院综合合同履行情况、房屋价格上涨因素、违约原因等予以酌定。吴利要求李翔达赔偿中介费损失及房屋租金损失，无合同及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条之规定，一审法院于2017年3月判决：一、吴利于本判决书生效之日起七日内代李翔达向北京银行股份有限公司沙滩支行一次性结清贷款（需清偿的贷款具体数额以北京银行股份有限公司沙滩支行依据其与李翔达签订的《借款、抵押及开发商保证合同》计算后出具的信息为准）。二、北京银行股份有限公司沙滩支行及李翔达于上述贷款还清后七日内协助吴利消除位于北京市丰台区902室房屋的抵押权。三、吴利于上述抵押权消除后五日内向李翔达支付剩余购房款（具体数额为五百三十五万元减去依据本判决书第一项给付的贷款数额，若为负数则不再给付）。四、李翔达于上述抵押权消除后五日内协助吴利将位于北京市丰台区902室房屋过户至吴利名下。五、李翔达于吴利履行本判决书第三项义务当日向李翔达交付位于北京市丰台区902室房屋。六、李翔达于本判决生效之日起七日内向吴利支付违约金二万元。七、驳回吴利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案主要争议为李翔达与吴利就涉案房屋签订的买卖合同是否存在当事人主张的效力瑕疵或履行障碍。涉案房屋买卖合同系李翔达与吴利本人签字订立，系双方真实意思表示。李翔达主张涉案合同系受吴利欺诈签订，无事实及法律依据，本院不予采信。签订合同后吴利一直按照合同约定履行义务，并无违约行为，李翔达无权单方解除合同，故李翔达关于涉案合同已经解除的主张，本院不予采纳。李翔达主张吴利签订合同时尚不具备购房资格，但经查明吴利嗣后已经通过购房资格合验，该情节对合同效力及双方权利义务不构成影响，对合同履行亦不构成障碍，本院对李翔达该向主张亦不予采纳。
本案二审主要争议焦点为涉案房屋系李翔达个人财产，还是其与余妍洁的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条的规定，夫妻一方的婚前财产归个人所有，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有。因此，本案涉案房屋是否系余妍洁二人夫妻共有，取决于该房屋系李翔达何时取得。根据本案查明事实，涉案房屋系李翔达婚前贷款购买，并于婚前取得房屋权属登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故根据上述事实及法律，应认定涉案房屋系李翔达在婚前取得，故应属于李翔达个人财产。李翔达、余妍洁主张二人结婚后共同偿还房贷，依据婚姻法解释三第十条的规定，涉案房屋应认定为夫妻共同财产。吴利一方对该规定持相反理解。本院认为婚姻法解释三第十条并未直接规定夫妻共同还贷的房屋归夫妻共同所有，故该条款不能作为认定财产归夫妻共有的法律依据。此外，无论是结婚还是共同还贷行为，均非法定物权取得方式，李翔达、余妍洁等主张余妍洁单纯基于共同还贷而当然成为涉案房屋共有人的意见，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，李翔达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49950元，由李翔达负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王 佳
二〇一七年九月十二日
法官助理 王继玉
书 记 员 周 洁