甘肃省天祝藏族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天法民初字第902号
原告李永芬，住天祝县某某镇。
委托代理人席建军，甘肃华藏律师事务所律师。
被告李全，住天祝县某某镇。
委托代理人许万学（李全之父），住天祝县某某镇。
原告李永芬诉被告李全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李永芬及其委托代理人席建军、被告李全的委托代理人许万学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永芬诉称，2015年4月30日，原、被告双方经协商签订了位于天祝县华藏寺镇团结路“魔发界”铺面（面积为12平米）转让合同一份。该铺面所有权归天祝县农牧局。双方约定由原告于2015年3月20日前一次性支付转让费及2015年11月1日前的租金共计5.5万元，并约定如若合同签订后不足1年铺面所有者要求收回铺面，使原告难以经营，原告有权解除合同，并由被告退还转让费及剩余租金，赔偿装修费损失。2015年10月8日天祝县农牧局已收回了铺面，并主动锁上了商铺门，使原告无法继续经营。原告找被告协商解决，被告也不予理会。原告是2015年农历二月初二开张经营的，转让费分二次交的，开张前交了4万元，开张后交了1.4万元，共计5.4万元。原告在交款4万元时接受的铺面及室内财产，室内除装修在墙面的镜子、吊柜�货架外，还有财产：理发皮椅子四把，旋转烫发机和热烫机各一台，洗头床1付，电热水器1台，塑料活动货架2个，铁质货架1个，旧沙发（丝绒包制）1组，玻璃小茶几1个，小柜子（木制）1个，电吹风1个，夹板1个，卷发杠子约100个，毛巾20余条，几个小夹子及挑梳，烫发染发等产品50余盒，洗发水2瓶（大罐）。接受的财产除烫染发等产品已消耗，其余均在店内。当时双方对店内财产没有书写清单。现原告诉至法院，要求解除双方签订的铺面转让合同；判令被告退还收取原告的转让费及剩余租金5.4万元。
被告代理人辩称，涉案铺面是被告从县农牧局承租过来的，使用了六年。承租后由被告之妻丁国芳经营理发店，2015年因丁国芳身体不适欲转租该铺面。原告李永芬愿意承租该铺面，经双方协商将铺面转租给了原告李永芬，并签订了协议。协议中对使用期限没有约定，转让费约定为5.5万元，原告已交5.4万元。在给原告李永芬转租此铺面前还有两家承租人，其中一家的押金收了1000元，后来因原告找人说情被告才将该铺面转让给了她，原告李永芬承诺承担押金500元，但未履行。转让时铺面内财产除原告陈述的外，还有升降凳1个，活动小货架1个，毛巾共40条并非20条，夹板共2个，推子2把、剪子6把、电帽子2个，烫染发系列产品约120盒。当时对财产没有书写清单。
另外，原告李永芬于2015年农历二月初二正式开始营业，经营理发店。2015年4月13日天祝县农牧局发了收回铺面的通知，该通知在双方签订转让合同的2015年4月30日之前。农机局的收房通知原告也很清楚。农牧局的收房通知年年在发，但实际房子没收过。这次农牧局下发通知后，原告李永芬在2015年10月8日将铺面钥匙自己�给了农牧局，农牧局并没有强行收回。再说了铺面交回需要经过被告同意，由被告来交回。但原告在交房时没通知被告，所以被告不认可原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩主张及理由，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的转让合同是否有效；被告应否按合同约定退还原告转让费5.4万元。
原告就其诉讼主张及争议焦点向法庭提交了以下证据：
1.屋租赁合同原件一份，合同甲方：李全，乙方：李永芬，合同第一条：甲方于2015年3月20日前将位于天祝县华藏寺镇团结路铺面（面积12平方米）转租给乙方使用；第二条该铺面产权是天祝县农牧局的，合同到期年租金为陆仟柒佰元，铺面交给乙方使用后，乙同意代替甲厉（履）行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方与铺面所有者继续签订使用合同；第三条该铺面现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归铺面所有者，动产无偿归乙方；第四条乙方在2015年3月20日一次性向甲方支付转让费及2015年11月前的租金合计伍万伍仟元（55000元），2015年11月以前该铺面没有向铺面所有者交清或拖欠的租金及其他一切费用均由甲方承担，与乙方无关；第五条该铺面的营业执照已由甲方办理，经营范围为理发，租用期内继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，乙方接手经营后引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；第六条甲方应保证铺面所有者同意转让店铺，如因甲方原因导致铺面所有者或甲方自己中途收回店铺，甲方应退回全部转让金及租金，赔偿乙方经营损失；第七条如果合同签订不足一年铺面所有�要求收回铺面，使乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还转让费及剩余租金，赔偿装修费损失等。签订时间：2015年4月30日。原告以此证明双方签订了铺面转让合同，并已交付转让费及租金5.4万元，依据合同中因甲方的原因导致铺面收回，甲方应退还原告转让费及租金的诉请。
以上证据经当庭质证，被告代理人对合同无异议。认为合同是原告起草的，签合同之前农牧局就有收回铺面的通知，原告也清楚，且原告当时自称在农牧局有人，说租赁没问题。
经审查，双方签订的商铺转让合同，因合同中约定的商铺所有权系天祝县农牧局的，被告李全在其妻丁国芳尚未与天祝县农牧局续签商铺租赁合同取得该商铺的继续使用权时与原告李永芬签订该商铺转让合同，且在转让该商铺时又未经天祝县农牧局同�，故原、被告双方签订的商铺租赁合同无效。
2、天祝县农牧局出具的收房“通知”原件2份、证明1份。其中2015年4月13日的通知内容：“嘉美丝发廊：接上级有关部门通知，经研究决定我单位铺面全部收回，请各铺面接到此通知15日内全部撤离交回铺面”；2015年9月18日的通知内容：“魔发界：经农牧局领导班子会议决定，收回农牧局办公楼一楼所有铺面，请你于2015年9月30日之前搬出并交回铺面，逾期不交者，将付诸法律程序收回，后果由铺面承租人承担。送达人：郭玉鑫、葛明彩、王树杰、蒋国秀签收人：李永芬”；天祝县农牧局出具的证明内容：我局于2015年10月8日收回门房隔壁魔发界发廊铺面（因2014年10月合同到期，未交纳房租）。原告以此证明农牧局�收回转让的铺面和铺面是由农牧局于2015年10月8日收回的事实，并不是被告代理人所说的由原告主动交回了铺面。
上述证据经当庭质证，被告代理人对“通知1”和“证明”无异议，对“通知”2，称不知情。
经审查，对天祝县农牧局出具的“通知1”和“证明”，因被告代理人对证据无异议，故对其效力予以认定。对“通知2”，虽被告代理人有异议，但本院认为证据来源和形式符合法律规定，属有效证据。对该组证据证明天祝县农牧局于2015年4月13日和2015年9月30日分别发出通知要求交回涉案商铺的事实，本院予以认定。
3、�片9张，证明农牧局收房锁门的事实。
经当庭质证，被告代理人称照片中的人不认识，是不是农牧局的工作人员也不清楚。对原告的证明目的不认可。
经审查，认为以上照片系原告自行拍摄，照片上反映有人在锁门，但是否是天祝县农牧局工作人员职务行为不能证明，对其证明目的，不予采信。
4．原告李永芬向被告李全的手机发送的短信一份，内容：“农牧局已于今日将铺面收回，使我无法经营，请你尽快协商解决此事。发送时间10月8日”，证明原告曾告知过被告收房的事情。
经当庭质证，被告代理人称李全在青海，是否发了信息，有没有收到短信代理人不知道。
经审查，认为以上�据系原告手机留存短信，对原告于2015年10月8日向被告李全手机发送过短信的事实予以认定。
5.2015年10月8日的通话记录一份，显示：原告向1530935****的手机号拨打三个电话，均未接通。证明原告在收房当日给李全打过电话的事实。
经当庭质证，被告代理人对通话记录有异议。称通话记录中的电话号码是被告以前使用的号，现在这个号已经不用两个多月了。
经审查，认为以上证据系原告手机留存记录，对原告于2015年10月8日向被告李全手机拨打电话未接通的事实，予以采信。
6.天祝县农牧局出具的证明一份、收费凭证复印件两份。证明称“嘉美丝美发厅负责人丁国芳，租用我局铺面截止时间为2014年11月1日，房租交至2014年11月1日”；收款收据记载“嘉美丝发廊租费6000元（2013年11月1日至2014年11月1日，出票时间2014年7月30日）”，证明被告的房租交到了2014年11月1日。
证据经当庭质证，被告代理人无异议。
经审查，对涉案商铺由原承租人丁国芳承租，租费交至2014年11月1日止的事实，予以认定。
被告李全为其抗辩主张提交证据如下：
照片1张，证明农牧局的铺面只有被告方的收回了，其他人的都在正常营业的事实。
经当庭质证，原告对证据本身无异议，对证明目的有异议。认为别人的铺面有没有收回与原告没关系，收回铺面的权利属于农牧局。
经审查，认为该照片反映临近涉�商铺的其他铺面开张经营的证明目的成立，予以采信。
法院依职权向天祝县农牧局调取的“魔发界发廊租赁事宜说明”一份。内容：农牧局自2012年11月1日起与丁国芳签订了一年期的铺面租赁合同，2013年11月1日起因清房办要求办公房屋不能作为盈利性房屋使用要收回，我局多次要求交回房屋，但到2014年7月30日仍未交回房屋。经我局研究决定继续收缴一年房租，房屋租赁至2014年11月1日止。自2014年11月1日起我局再未和丁国芳签订租赁合同，也未收缴房租。2015年9月18日我局再次书面通知交房时，得知丁国芳将房屋转让给李永芬。交房通知下发给李永芬，要求交房，10月8日李永芬将房屋交回了我局。
经当庭质证，原、被告双方均无异议。
本院认为，天�县农牧局向李永芬发出收房通知后，2015年10月8日李永芬将商铺交回的事实予以认定。
法院出示（2015）天发民初字第591号案卷中天祝县农牧局与丁国芳签订的房屋租赁合同复印件一份。
经当庭质证，原、被告双方均无异议。
本院认为，2014年11月1日前丁国芳承租天祝县农牧局一楼商铺的事实予以认定。
法院出示（2015）天发民初字第591号案卷中丁国芳的证言：2014年因我家中有事需要转让我经营的美发店，经我师父ＸＸ介绍，原告的母亲到我店中咨询租房，在此之前还有一个人已交押金1000元，当时原告说要交现金，于是经协商将铺面转让给原告李永芬，转让费5.5万元。实际交款分别为4万元一笔、1.4万元一笔，另外1000元，说好待我向其交付与农�局的合同后再支付，因为农牧局没有与我签合同，所以我没有向原告交付合同，原告也没有向我支付1000元。农牧局于2015年4月13日已经通知要收回铺面，所以双方约定如果一年内农牧局要收回铺面，就向其退回转让费。合同是原告起草的，2015年4月30日签订的。现在铺面实际仍由原告使用。我使用该铺面时农牧局并未约定铺面转让需经农牧局同意，所有就转让了。铺面租金每年在10月份交纳，去年（2014年）的租金我已缴纳；双方约定从明年（2016年）起由原告与农牧局签署合同交纳租金。
经当庭质证，原、被告均无异议。
本院认为，双方当事人对以上证言无异议，本院予以采信。
根据原、被告双方的陈述及本院认定的证据基础上查明，2011年11月1日，天祝县农牧局与被告李全之妻丁国芳签订了房屋租赁合同一份，约定天祝县农牧局将其所有的办公楼下商铺一间出租给承租人丁国芳，租期一年，至2012年11月1日止。合同约定“在承租期乙方不得向第三方转租（让）房屋，若确需在中途转租（让）时，必须经甲方同意后方可转租（让），转让后由新租户重新和甲方签订租赁合同”。合同签订后原承租人丁国芳在该商铺经营“嘉美丝发廊”，仍以原房屋租赁合同履行义务至2013年11月1日。2013年11月1日起因政策要求天祝县农牧局不能出租商铺，故天祝县农牧局与原承租人丁国芳未签订房屋租赁合同。但承租人丁国芳使用该商铺至2014年7月30日，天祝县农牧局以承租人使用房屋期限已过八个月，所以研究决定让原承租人丁国芳继续按原租赁合同履行义务，承租人丁国芳补交了自2013年11月1日至2014年11月1日的租金6000元。之后原承租人丁国芳继续使用该商铺至2015年3月18日，经原、被告协商转租该商铺，商定：被告（甲方）于2015年3月20日前将所有权系天祝县农牧局的位于天祝县华藏寺镇团结路铺面（面积12平方米）转租给乙方使用，乙方在2015年3月20日一次性向甲方支付转让费及2015年11月1日前租金共计5.5万元。原告于2015年3月18日交付4万元，被告出具了收条一份。被告将涉案商铺及室内理发用具及产品转交给原告李永芬，但双方对室内财产及产品未列明清单。原告接管了“嘉美丝”发廊，并于2015年3月21日（农历二月初二）正式开张经营。原告经营后向被告交付了转让费及租金1.4万元，被告未出具收条，剩余1000元未交纳。原告经营至2015年4月13日，天祝县农牧局向“嘉美丝”发廊发出通知，要求在15日内交回商铺，�际未交付。2015年4月30日原、被告双方签订了房屋转让合同。合同甲方：李全（丁国芳之夫），乙方：李永芬；合同第三条：该铺面现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归铺面所有者，动产无偿归乙方；第六条：甲方应保证铺面所有者同意转让店铺，如因甲方原因导致铺面所有者或甲方自己中途收回店铺，甲方应退回全部转让金及租金，赔偿乙方经营损失；第七条：如果合同签订不足一年铺面所有者要求收回铺面，使乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还转让费及剩余租金，赔偿装修费损失等。原告李永芬在经营中将理发店名称改为“魔发界”，经营至2015年6月15日，原告李永芬以其承租房屋产权系天祝县农牧局的，天祝县农牧局于2015年4月13日发出收房通知，使其不能经营为由，向本院提起诉讼�本院开庭审理后，李永芬于2015年8月5日申请撤回了起诉。撤诉后原告李永芬继续经营该理发店至2015年9月18日，天祝县农牧局向“魔发界”发廊发出通知，要求于2015年9月30日之前搬出并交回铺面，逾期不交者，将付诸法律程序收回，后果由铺面承租人承担。该通知签收人：李永芬。2015年10月8日，原告李永芬将商铺交回了天祝县农牧局。原告李永芬于收房当日向被告李全手机号拨打电话未接通后，又向被告李全手机发送了“农牧局今日将铺面收回，使我无法经营，请你尽快协商解决此事”的短信。2015年10月9日原告李永芬又向本院起诉要求处理。
另查明，涉案商铺内除已装修在墙面的镜子、吊柜、货架及已消耗的产品外，另有财产：理发皮椅子四把，旋转烫发机和热烫机各1台，洗头床1付，电热水器1台，塑料活动货架2个，铁质货架1个，沙发（丝绒包制）1组，玻璃小茶几1个，小柜子（木制）1个，电吹风1个（已损坏），夹板2个，推子2把，剪子3把，电帽子2个，毛巾20余条及梳子发卷等零星工具。原告对已损坏的电吹风表示认可，愿意购买新的向被告归还，并表示新购毛巾20条归还被告。
本院认为，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中被告李全之妻丁国芳与房屋所有人天祝县农牧局签订了房屋租赁合同，合同约定承租人（丁国芳）未经出租人同意不得转租（让）该房屋，租赁期限截至2014年11月1日。2015年被告李全之妻未与房屋所有人续签房屋租赁合同，亦未交纳房屋租金，继续使用该房屋至2015年4月30日，至此被告李全就以本人名义与原告签订�面转让合同，且转让时未征得房屋所有权人同意。依据城市房屋租赁法律规定，被告转让涉案商铺属无处分权人实施了处分他人财产的行为，故其处分行为无效。因此原、被告双方签订的铺面转让合同属无效合同。依据无效合同自始没有法律约束力的规定，原告要求解除双方签订的铺面转让合同及以合同约定要求被告退还转让费及剩余租金5.4万元的诉请，与法相悖，不能成立，本院依法不予支持；但本院遵照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿”之规定予以处理。被告因无效合同取得商铺转让费及租金5.4万元，应向原告返还；原告因无效合同取得商铺及室内财产，本应向被告返还。但双方的合同实际部分已履行，涉案商铺现已交回�权所有人，室内财产中烫染发系列产品已消耗，原告均不能返还原物。故原告均应折价向被告返还。对商铺的使用费，应当以原告实际使用商铺的期限并参照原、被告双方约定的年租金6700元折算。原告自2015年3月18日接受房屋至2015年10月8日交付房屋止，共使用房屋为195天，每天使用费应为18.6元（6700元÷12月÷30天），房屋使用费共计3627元（18.6元×195天），由原告向被告返还。原告接受被告室内除装修财产外的动产：理发皮椅子四把，旋转烫发机和热烫机各一台，洗头床1个，电热水器1台，塑料活动货架2个，铁质货架1个，沙发（丝绒包制）1组，玻璃小茶几1个，小柜子（木制）1个，电吹风1个（新买），夹板2个，电帽子2个，推子2把，剪子3把，毛巾40条（其中20条原告新买）及小夹子挑梳发卷等零星理发用具由原告向被告返还；对已消耗的烫染发系列产品，因双方对此部分产品的数量及价格，各持己见。原告承认数量50余盒，价值约5000元，被告提出数量120盒，价值1万余元，但均未提供证据证实各自主张，且经本院调解不能达成一致，故本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”之规定。对被告提出已消耗烫染发产品价值1万元，以及室内财产缺少升降凳和活动货架各一个的主张，因均无证据证实，故本院不予采信。但对已消耗烫染发产品，原告认可价值约5000元，据此，本院酌情考虑由原告向被告返还已消耗产品折价费5000元�综上，并依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告李全于本判决生效后十五日内向原告李永芬返还商铺转让费及租金5.4万元；
二、原告李永芬于本判决生效后十五日内向被告李全返还商铺内财产：理发皮椅子四把，旋转烫发机和热烫机各一台，洗头床1个，电热水器1台，活动货架3个（铁质1个），沙发（丝绒包制）1个，玻璃小茶几1个，小柜子（木制）1个，夹板2个，电吹风1个（新买），电帽子2个、推子2把，剪子3把，毛巾40条（20条新买）及小夹子、挑梳、发卷等零星理发�具；
三、原告李永芬于本判决生效后十五日内向被告返还房屋使用费3627元，已消耗产品折价费5000元，合计8627元。
以上给付款项相互抵顶后，被告应向原告返还转让费及租金45373元。
案件受理费1175元，由原告李永芬负担588元，被告李全负担587元。
如果未按判决书指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
当事人申请执行，应当自本判决生效�确定的履行期间届满之日起二年内向本院书面提出，逾期本院将不再执行。
审 判 长 马梅英
审 判 员 徐文年
人民陪审员 刘青辉
二〇一六年五月十日
书 记 员 何文忠