湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初4309号
原告：湖南众宇生态科技有限公司，注册地长沙市雨花区韶山南路259号香颂国际商厦9025，实际地址长沙市天心区南托街道新兴科技产业园C4栋。
法定代表人：张邦球，总经理。
委托诉讼代理人：苏剑、肖晴，湖南若华律师事务所律师。
被告：湖南友文置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云工业园。
法定代表人：张志文。
委托诉讼代理人：王炼斌，湖南广东广和律师事务所律师。
湖南众宇生态科技有限公司（以下简称众宇公司）诉湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。众宇公司委托诉讼代理人苏剑、肖晴，友文置业公司委托诉讼代理人王炼斌，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众宇公司请求判令：一、确认位于长沙市天心区南托街道新兴科技产业园C区C4栋601号、6××号房屋为众宇公司所有；二、本案诉讼费由友文置业公司承担。
友文置业公司答辩要点：双方之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，涉诉房屋在本案开庭前已经取得房屋预售许可证，众宇公司已付清房款，房屋预售合同合法有效。友文置业公司已依约将房屋交付给众宇公司，未办理房屋所有权证由于诸多因素所致，请法院依法裁决。
经审理查明，2011年11月8日，友文置业公司（甲方）与案外人李振江（乙方）签订一份《代建协议书》:李振江委托友文置业公司代建位于长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园C区C4栋六层601、6××号工业厂房，交房时间为2012年12月30日，单价计2405.42元每平方米，建筑面积1033平方米，总价2484800元。协议签订之日，支付代建预付款374800元；厂房结构封顶，李振江接到友文置业公司书面通知之日起三个工作日内支付500000元；厂房取得预售许可证后，李振江接到友文置业公司书面通知之日起七个有效工作日内，与友文置业公司签订《商品房买卖合同》，且付清余款。
2012年5月23日、8月31日，友文置业公司向案外人曾琼英分别收取A3栋102、111号厂房购房款800000元（200000元+600000元）、1014000元（114000元+900000元），共计1814000元。2013年12月13日，友文置业公司与曾琼英签订一份《退款协议书》，约定：曾琼英购买友文置业公司新兴科技产业园A3栋102、111号厂房，总房款3628000元，已付1814000元，现曾琼英提出退房，友文置业公司表示同意，友文置业公司应于2014年1月20日前退还曾琼英房款及其他费用1984526元。
2014年7月25日，李振江作为转让方、曾琼英作为受让方，签订一份《厂房代建协议权益转让合同》，约定：李振江将其与友文置业公司于2011年11月8日签订的《代建协议书》权益义务转让给曾琼英；曾琼英同意在本协议经友文置业公司同意后，在友文置业公司取得预售许可证三日内，向李振江支付其已付友文置业公司的购房款374800元，并同意承担剩余2110000元购房款的付款义务；李振江同意双方签订协议后三日内将厂房交付给曾琼英使用，从交付之日由曾琼英享有厂房的所有权益。2014年7月29日，友文置业公司作为甲方、曾琼英作为乙方，签订一份《协议书》，约定：曾琼英已与李振江签订《厂房代建协议权益转让合同》，友文置业公司同意曾琼英承继李振江与友文置业公司于2011年11月8日签订的《代建协议书》中李振江的权利义务。另，根据2013年12月13日友文置业公司与曾琼英签订的《退款协议书》，友文置业公司尚欠曾琼英A3栋102、111号厂房的退房款1984526元，友文置业公司同意以该1984526元冲抵C4栋601、6××号厂房剩余购房款2110000元的同等金额，冲抵后，曾琼英将在签订《长沙县商品房买卖合同》后三日内向友文置业公司支付C4栋601、6××号厂房剩余购房款126474元。
后曾琼英自愿无偿将C4栋601、6××号转让给其配偶张邦球为法定代表人的众宇公司。2015年7月2日，众宇公司与友文置业公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：众宇公司购买友文置业公司新兴科技产业园C4栋601号、6××号工业厂房，价款分别为1593072元、1108792元，合计2701864元，购房款在合同签订之日全部支付，出卖人应在2015年12月30日前将符合合同约定的商品房交付众宇公司。同日，李振江、友文置业公司法定代表人张志文、曾琼英在一份内容为友文置业公司收李振江320000元房款抵工程款的收据上备注，经三方协商，对友文置业公司应付李振江退房款374800元、设备款320000元，合计694800元，转至曾琼英名下C4栋601号、6××号厂房冲抵同等金额房款。后曾琼英向李振江支付了前述694800元。2015年7月5日，众宇公司以现金向友文公司付清了剩余房款22538元（2701864元-1984526元-694800元）。
另查明，一、友文置业公司已经于2014年8月26日向曾琼英交付了C4栋601房、C4栋602房，办理了交付手续。2015年3月，众宇公司与案外人长沙东友物业管理有限公司签订了《装饰装修管理服务协议》进行装修，入驻厂房办公。二、2015年7月8日，长沙县房屋产权管理局核发长县房售许字（2015）第0114号商品房预售许可证，涉诉房屋在前述预售许可范围。三、涉诉房屋被多家法院采取财产保全措施。2015年8月28日，本院以（2015）天诉前保字第00001号协助执行通知书、（2015）天执字第1188号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年9月11日，长沙市中级人民法院以（2014）长中民执字第00627-1号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年10月29日，邵阳市双清区人民法院以（2015）双执字第345号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年11月17日，本院以（2015）天执字第595-1号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2015年12月15日，长沙市中级人民法院以（2014）长中民执字第00606-2-2号协助执行通知书冻结涉诉房屋；2016年5月23日，本院以（2016）湘0103民初字第2385号协助执行通知书冻结涉诉房屋；前述冻结时间均为三年。四、本院（2016）湘0103民初字第2385号生效民事判决书查明，2013年7月29日，友文置业公司以长沙市天心区暮云工业园内自编栋号C3、C4栋在建工程做抵押，向湖南星沙农村商业银行股份有限公司暮云支行（以下简称星沙农商行）借款36000000元，抵押时间自2013年7月29日至2018年7月29日。2013年8月7日，星沙农商行就友文置业公司上述在建工程办理了他项权（权证号为：长房建暮云镇字第313000212号、长房建暮云镇字第313000213号）。借款发放后，友文置业公司未如约足额归还借款。本院判决如下：限友文置业公司、张志文在本判决生效后十日内向星沙农商行偿还借款本金9860000元及利息（前期利息为1099784.31元，后期利息以本金9860000元为基数，按月利率11.53125‰标准自2016年6月2日算实际偿还之日止）；如友文置业公司、张志文未履行上述金钱给付义务，星沙农商行有权行使抵押权，依法折价、拍卖、变卖友文置业公司名下的位于长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇工业园）内自编栋号为C3、C4栋在建工程项目，所得价款由原告湖南星沙农村商业银行股份有限公司暮云支行优先受偿。五、本案涉诉C4栋602房屋与其他房屋共担保主债权1100万元，C4栋601房屋与其他房屋共担保主债权2500万元，债务履行期限共60个月，自2013年7月29日至2018年7月29日，在建工程抵押证明号C313000212、C313000212。六、2016年4月6日，本院作出（2016）湘0103执异43号执行裁定书。长沙市中级人民法院指定本院执行由其作出的（2013）长中民三初字第00965号生效民事判决书，执行过程中，众宇公司提出的执行异议，该执行异议理由成立。本院裁决如下：中止对长沙市天心区新兴科技产业园C区C4栋601号、6××号房产的执行；解除对长沙市天心区新兴科技产业园C区C4栋601号、6××号房产冻结手续。后本院依法解除了依前述文书作出的保全措施。
以上事实，有双方身份信息、《代建协议书》、《协议书》、《退款协议书》、《厂房代建协议权益转让合同》、《商品房买卖合同》、收据、银行交易明细、置业确认单、《房屋交接确认书》、《前期物业管理服务协议》、发票、照片一组、（2016）湘0103执异43号、预售许可证、长沙市商品房户室信息表、（2016）湘0103民初2385号民事判决书及协助执行通知、曾琼英出具的证明、当事人陈述等予以证实，足以认定。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故，众宇公司与友文置业公司双方签订的《商品房买卖合同》，合法有效。众宇公司依约支付全部房款后，友文置业公司有交付合乎法律规定、双方约定的房屋及产权证书等义务。二、关于众宇公司主张的所有权与在建工程抵押权、建设工程优先受偿权的冲突问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，众宇公司作为买受人，交付了全部房款，其权利优于建筑工程承包人的优先受偿权、优先于抵押权和其他债权。综上，众宇公司要求确认房屋为其所有，合乎法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
位于长沙市天心区南托街道（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园C区C4栋6016××号2号房屋为原告湖南众宇生态科技有限公司所有。
本案本诉受理费9568元，由被告湖南友文置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李俊才
人民陪审员 易云辉
人民陪审员 廖利辉
二〇一七年三月十七日
书 记 员 甘 甜
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。