北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12541号
上诉人（原审被告）：杨×1，女，1972年1月6日出生。
委托诉讼代理人：刘电满，北京市顺新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王×1，女，1982年3月25日出生。
被上诉人（原审原告）：王×2，女，1986年5月29日出生。
被上诉人（原审原告）：王×3，女，1986年5月29日出生。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈世宇，北京市大道政通律师事务所律师。
上诉人杨×1因与被上诉人王×1、王×2、王×3房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初37899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨×1之委托诉讼代理人刘电满，被上诉人王×1、王×2、王×3之共同委托诉讼代理人陈世宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨×1上诉请求：撤销一审法院判决，驳回王×1、王×2、王×3的诉讼请求。事实和理由：1.杨×1不是本案适格被告；2.杨×1不应支付违约金。
王×1、王×2、王×3同意一审法院判决。
王×1、王×2、王×3向一审法院起诉请求：1.杨×1支付2014年5月10日到2014年7月31日的租金595968.67元，并支付自2014年5月1日起按日万分之五计算至实际支付之日的违约金；2.杨×1支付2014年10月1日到2014年10月20日的租金148992.17元，并支付自2014年10月21日起按日万分之五计算至实际支付之日的违约金；3.杨×1支付相当于三个月租金的解除合同违约金670464.75元。
一审法院认定事实：2011年1月28日，涉诉房屋登记在天康源公司名下，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积834.95平方米。2011年12月9日，天康源公司与王×1、王×2、王×3签订《存量房屋买卖合同》即网签合同，合同编号为C×××，约定天康源公司将涉诉房屋出售给王×1、王×2、王×3，价格为16699000元，经询，王×1、王×2、王×3称涉诉房屋尚未办理房屋所有权转移登记手续。
2011年9月23日，天康源公司与杨×1签订《悠乐汇A区租赁合同》（以下简称租赁合同），约定天康源公司将涉诉房屋出租给杨×1，租赁用途为餐饮，租赁期间为2011年10月10日至2021年10月9日，免租期为2011年10月10日至2012年2月9日，租金标准为8元/日/平方米，第三年、第五年、第七年、第九年各递增10%。租金按照每季度为一个支付期，首次租金在合同签订后十日内付清，第一年第二笔租金支付时间为2012年4月30日之前，杨×1应于每个支付期开始前十个工作日向王×1、王×2、王×3交纳下一个支付期的租金。杨×1按照两个月起始租金标准向天康源公司支付保证金406342元。一方违约提前解除合同的，违约方应支付对方相当于3个月租金的违约金，违约金不足以支付对方损失的，违约方还应当赔偿守约方因此所受的全部损失。杨×1未按合同约定按时支付租金及相关费用，每延迟一日应向天康源公司支付迟付金额万分之五的违约金直到全部付清。
2011年年底，天康源公司（甲方）与王×2、王×3（乙方）以及杨×1（丙方）三方签订《出租人主体变更协议》，约定涉诉房屋原出租人现变更为现出租人乙方，甲方不再享有租赁合同中的权利义务，由乙方承继。丙方在租赁合同中的权利义务不变。
2014年10月20日，王×1、王×2、王×3与杨×1签订《终止租赁合同协议书》，约定鉴于杨×1与天康源公司签订租赁合同承租涉诉房屋，王×1、王×2、王×3从天康源公司购买了涉诉房屋，王×1、王×2、王×3承继了天康源公司与杨×1之间的租赁合同，王×1、王×2、王×3、杨×1与天康源公司签订了《出租人主体变更协议》。现经双方友好协商，提前终止租赁合同，达成如下协议：1.租赁合同于2014年10月20日终止，杨×1代表王×4于2014年10月20日将钥匙交与王×1、王×2、王×3父亲王×5先生；2.2014年10月20日的现状是杨×1已经将有价值的物品（机器设备、电器等）全部搬出。装修仍没有拆除，王×1、王×2、王×3要求拆迁、恢复原状（恢复原状可能产生相关费用），具体何时、如何拆除双方另行协商确定；3.关于杨×1拖欠租金事宜，双方另行协商解决；等。签字人为王×1、王×2、王×3委托代理人陈世宇、杨×1委托代理人王×4。
为证明涉诉房屋空置及免租期的租金损失，王×1、王×2、王×3提交2014年12月15日与案外人刘×1签订的《悠乐汇A区租赁合同》，约定王×1、王×2、王×3将涉诉房屋出租给刘×1，租金标准为6.69元/日/平方米，租期为2015年1月1日至2026年12月31日，免租期为2015年1月1日至2015年2月28日。
为证明杨×1与天康源公司签订租赁合同的目的是为了设立酷诺公司，租赁涉诉房屋为酷诺公司经营使用，合同主体为酷诺公司，杨×1提交天康源公司与酷诺公司签订的《悠乐汇A区租赁合同》，约定天康源公司将涉诉房屋出租给酷诺公司，租赁用途为餐饮。对于合同签订日期2011年9月10日，杨×1表示系酷诺公司成立之后倒签的，实际签订日期为2014年2月份左右。对此证据，王×1、王×2、王×3不予认可，并称：杨×1未提交原件，该合同是变造的，合同第2页上没有骑缝章，合同中所谓“酷诺品牌”是后来替换的。2011年9月10日酷诺公司并未成立，如果是杨×1称系2012年倒签，此时天康源公司也已经没有资格签订租赁合同。经询，杨×1表示该租赁合同原件丢失，无法提供证据原件，但该证据并非伪造、变造。
杨×1提供酷诺公司营业执照副本，以证明成立日期为2012年4月24日，住所地为涉诉房屋，法定代表人为杨×1，但杨×1自认其2015年之后不再担任酷诺公司法定代表人。杨×1提交租金的支出凭证及物业费交费发票，证明酷诺公司支出相关费用的事实，王×1、王×2、王×3不认可证明目的。为证明王×4系酷诺公司员工，杨×1提交酷诺公司与案外人北京易才人力资源顾问有限公司签订的《委托服务合同》，显示酷诺公司联系人为王×4；提交酷诺公司2014年5月28日的《关于调整2014年度员工社会保险及住房公积金缴纳基数的函》，明细单中有王×4名字。
经询，王×1、王×2、王×3与杨×1均认可涉诉房屋的租金已经支付至2014年5月15日，杨×1交纳的保证金用于折抵2014年8月1日至2014年9月30日的租金。另查，租赁合同中约定2014年涉诉房屋年租金总额为2681859元，核算后日租金为7347.56元。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。
本案中，天康源公司与杨×1于2011年9月23日签订的租赁合同及此后三方签订的《出租人主体变更协议》系各方当事人真实意思表示，具有法律约束力，各方应依约履行。杨×1抗辩称其并非适格被告，而是代表酷诺公司签订的租赁合同，但是，租赁合同及《出租人主体变更协议》签订时酷诺公司尚未设立，并无民事权利能力及行为能力，杨×1签订租赁合同的权利义务无法由酷诺公司承担；虽然酷诺公司成立后涉诉房屋的部分租金、物业费系酷诺公司支出，酷诺公司注册地址亦为涉诉房屋，但此为杨×1与酷诺公司之间的法律关系，而杨×1在酷诺公司成立后并未与王×1、王×2、王×3签订书面协议确认杨×1承租涉诉房屋的权利义务由酷诺公司继受，亦未举证证明酷诺公司与王×1、王×2、王×3存在租赁涉诉房屋的一致意思表示，故杨×1抗辩主体不适格缺乏事实及法律依据，法院不予采信。需要指出的是，杨×1提交的天康源公司与酷诺公司倒签的《悠乐汇A区租赁合同》并无原件供法院审查核实，且该合同副本中倒签的日期为2011年9月10日，实际签订日期杨×1自认为2014年2月，倒签之时酷诺公司尚未设立，实际签订之时天康源公司已经将涉诉房屋出售于王×1、王×2、王×3，杨×1及天康源公司倒签该租赁合同有违客观事实及诚实信用原则，法院不予采信。
对于王×1、王×2、王×3主张杨×1欠付的租金，双方一致确认杨×1已将租金支付至2014年5月15日，双方于2014年10月20日终止租赁关系，并将保证金折抵了2014年8月1日至9月30日期间的租金，法院不持异议。租赁合同约定杨×1应按季度于每个支付期开始前十个工作日支付下一期租金，现杨×1并未支付2014年5月16日之后的租金，亦未举证证明其存在逾期或免予支付欠付租金的合同约定或法定事由，故王×1、王×2、王×3主张杨×1支付欠付租金于法有据，但是计算金额有误，法院依法核算后予以支持。
对于欠付租金的违约金，杨×1无正当理由逾期支付租金构成违约，法院予以确认。对于违约金数额，杨×1认为租赁合同约定日万分之五的标准过高并请求法院酌减，王×1、王×2、王×3称杨×1违约造成的损失系涉诉房屋空置及新租户免租期的租金，但是，杨×1自2014年5月16日便开始逾期支付租金，王×1、王×2、王×3直至2016年6月23日才诉至法院主张租金损失，王×1、王×2、王×3怠于行使权利导致租金逾期时间达两年之久，故王×1、王×2、王×3对实际损失的扩大存在一定过错；同时，王×1、王×2、王×3举证不足以证明杨×1逾期支付租金所造成实际损失的金额，鉴于杨×1逾期支付租金的违约行为势必对王×1、王×2、王×3造成损失，法院兼顾租赁合同履行情况、双方过错程度及公平诚信等因素，酌情确定杨×1向王×1、王×2、王×3支付违约金10万元。
对于解除租赁合同的违约金，双方签订的《终止租赁合同协议书》明确了租赁合同终止及交接相关事宜，王×1、王×2、王×3主张系因杨×1逾期支付租金而行使单方解除权，杨×1抗辩称系双方协商一致解除合同。对此，行使单方解除权应当通知对方，王×1、王×2、王×3并未举证证明其存在通知杨×1解除租赁合同的事实，故法院对其主张不予采信；根据《终止租赁合同协议书》中达成的协议内容，双方系经友好协商提前终止租赁合同，且并未提及违约金相关事宜，故双方协商一致解除租赁合同的意思表示达到高度可能性，法院对此予以确认。
但是，王×1、王×2、王×3并无放弃主张解除合同违约金的明确意思表示，现租赁合同经双方协议解除，而杨×1欠付租金的违约事实系双方解除租赁合同的重要原因，故杨×1应承担相应的王×1、王×2、王×3解除租赁合同之损失。对于解除合同的违约金数额，杨×1抗辩违约金过高并主张酌减，王×1、王×2、王×3称杨×1违约造成的损失系涉诉房屋空置及新租户免租期的租金损失，并提供其与案外人刘×1签订的《悠乐汇A区租赁合同》予以佐证，鉴于涉诉房屋解除后再次出租势必产生合理空置期损失，法院以涉诉房屋合理空置损失为基础，兼顾租赁合同履行情况、杨×1过错参与程度及公平诚信等因素，酌情确定杨×1向王×1、王×2、王×3支付违约金30万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、杨×1于判决生效后七日内支付王×1、王×2、王×3二○一四年五月十六日至二○一四年七月三十一日期间的租金五十六万五千七百六十二元一角二分；二、杨×1于判决生效后七日内支付王×1、王×2、王×3二○一四年十月一日至二○一四年十月二十日期间的租金十四万六千九百五十一元二角；三、杨×1于判决生效后七日内支付王×1、王×2、王×3逾期支付租金的违约金十万元；四、杨×1于判决生效后七日内支付王×1、王×2、王×3解除合同的违约金三十万元；五、驳回王×1、王×2、王×3的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：杨×1对欠付租金的时间和数额并无异议，根据杨×1的上诉意见，本案在二审期间的争议焦点是本案主体和违约金支付问题。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现杨×1认为应由酷派公司承担租赁合同项下的相应义务，但双方的《出租人主体变更协议》、《终止租赁合同协议书》等现有证据均未显示承租人的变更，杨×1亦认可其并未向王×1、王×2、王×3披露过相应事宜，杨×1亦未提交充分证据予以证明合同实际由酷派公司履行且经过王×1、王×2、王×3同意。故对杨×1的这一意见，并无事实与法律依据，本院不予采纳。
关于违约金支付问题，杨×1主张双方系协商一致解除合同故无需支付违约金，但结合双方《终止租赁合同协议书》第三条和其他现有证据来看，王×1、王×2、王×3同意解除合同但并未放弃追究杨×1的违约责任。一审法院结合本案案情酌情调低违约金，并不违反法律规定，本院予以维持。
综上所述，杨×1的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27572元，由杨×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 彦
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 胡 婧
二〇一六年十二月九日
书 记 员 李星月