重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终1374号
上诉人（原审被告）：欧阳泰山，男，1991年5月10日生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：赵本田，重庆江晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江小艳，重庆江晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市圣泉资产经营管理有限公司，住所地重庆市巫山县广东中路圣泉公园，统一社会信用代码91500237091243365C。
法定代表人：李应富，董事长。
委托诉讼代理人：徐波，重庆宏愿律师事务所律师。
上诉人欧阳泰山因与被上诉人重庆市圣泉资产经营管理有限公司确认合同无效纠纷一案，不服巫山县人民法院（2018）渝0237民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
欧阳泰山上诉请求：1、撤销原判第一、二、三项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以案涉项目系违法建设为由判决认定双方签订的《商铺租赁合同》系无效合同，与客观事实不符。经上诉人审查巫山县人民法院另案档案得知，巫山县圣泉公园项目分别于2008年11月、2009年8月即已取得巫山县城乡建委颁发的《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》；二、一审判决由上诉人从2017年6月1日起按每月8000元支付被上诉人商铺占用使用费缺乏事实依据，对上诉人严重不公。1、被上诉人在明知房屋不具备使用条件的情况下仍出租给上诉人，其过错责任全部在被上诉人，被上诉人因此获得非法利益。2、从2017年4月17日起，被上诉人未告知上诉人的情况下，以对圣泉公园进行整体装修升级改造为由，对圣泉公园进行全封闭施工，致上诉人经营的“有意思”茶餐厅停业至今，给上诉人装修投入造成巨大损失，上诉人并未取得房屋任何使用价值和利益。
重庆市圣泉资产经营管理有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
重庆市圣泉资产经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1．确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2．被告返还原告位于巫山县广东中路圣泉公园C区的2-1号商铺；3．被告支付原告商铺使用费（从2017年6月1日起至被告将商铺返还原告之日止，按照每月16000元计算，计算至起诉之日约为128,000元）；4．本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：巫山县圣泉公园项目业主为巫山县城市建设投资公司，由原巫山县银河建筑工程有限公司（后更名为重庆市盛唐建筑工程有限公司，以下简称“盛唐公司”）根据与业主签订的合同进行融资建设，项目建成后，盛唐公司享有40年经营权作为融资建设回报。盛唐公司后将圣泉公园项目相关权利义务全部转移给了原告，并报请业主批准，2016年7月11日，巫山县城市建设投资公司作出《关于变更圣泉公园项目经营使用权主体的批复》（巫山城投【2016】1号），原告成为圣泉公园项目融资建设和经营管理方。2011年4月18日，在巫山县圣泉公园项目尚未竣工验收的情况下，被告与巫山县圣泉公园项目原实际施工人之一魏光林签订《门市租赁协议书》，魏光林将位于巫山县广东中路圣泉公园内神女观景台东头圆弧管理房，平车库上第三层2至12轴，建筑面积664平方米的房屋出租给了被告，该合同约定了：租赁期限自2011年8月1日至2021年8月1日止；第一年租金为478080元，租赁期间根据门市所在区域结合市场行情因素调整租金标准等内容。被告按照该合同入驻了上述房屋，并进行茶餐厅（字号为“有意思”茶餐厅）经营。2016年7月11日，原告接管圣泉公园后，2016年12月29日，原告与被告进行协商后，将魏光林原与被告签订的《门市租赁协议书》范围内的房屋收回，同日，原、被告就圣泉公园C区2-1号商铺达成《商铺租赁合同》，该合同约定：原告将巫山圣泉公园C区2-1号商铺（商铺面积约390平方米）出租给被告；租赁期限为2017年1月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年5月31日为过渡租期，过渡期租金为8万元；过渡期满后被告如果继续租用商铺需再次签订合同，续约期内的租金，以原告圣泉公园整体商业推出的商铺定价为准，在同等条件下被告有优先租赁权等内容。该合同签订后，被告一直利用租赁房屋进行茶餐厅（字号为“有意思”茶餐厅）经营至今。被告过渡期租金8万元已付清，但2017年6月1日以后的租金被告至今没有支付。原告接手圣泉公园项目后，在完善圣泉公园项目相关手续和处理相关遗留问题过程中，碰到的最大的难题之一是项目的消防验收问题，需要将原租赁出去的房屋全部收回进行消防整改，为此，巫山县人民政府于2016年5月6日作出《关于圣泉公园项目相关工作会议的纪要》，主要内容为：……三、由县消防大队负责，按圣泉公园项目原建设期内的消防规范，尽快提出圣泉公园项目消防安全整改意见，由县城投公司负责，督促项目投资方全面整改到位。2017年1月6日，巫山县城市建设投资公司作出《关于圣泉公园项目通过消防等验收后进行经营的函》载明：……由于融资建设方的原因，圣泉公园项目至今没有通过消防等验收，因此，圣泉公园项目目前不能进行经营活动，……。圣泉公司于2017年4月17日因进行整体装修升级改造实行封闭施工至今（“有意思”茶餐厅处的通道是畅通的）。
另查明，关于本案所涉房屋是否合法，对该建筑物性质的认定问题，本院向巫山县城乡建设委员会提出司法建议，巫山县城乡建设委员会于2018年3月29日向本院复函：巫山县神女观景平台及圣泉公园项目未办理《建设工程规划许可证》，未取得《建筑工程施工许可证》，综上所述，该项目未完善基本建设程序，系违法建设。
一审法院认为，巫山县神女观景平台及圣泉公园项目未办理《建设工程规划许可证》，未取得《建筑工程施工许可证》，该项目未完善基本建设程序，系违法建设。原告重庆市圣泉资产经营管理有限公司与被告欧阳泰山签订的《商铺租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商铺租赁合同》系无效合同。因此，原告要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效及由被告返还原告位于巫山县广东中路圣泉公园C区的2-1号商铺的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于原告要求被告支付商铺使用费（从2017年6月1日起至被告将商铺返还原告之日止，按照每月16000元计算，计算至起诉之日约为128000元）的诉讼请求，该院认为，原、被告在合同中约定租赁期限为2017年1月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年5月31日为过渡租期，过渡期租金为8万元；被告从2017年6月1日仍租用该房屋使用至今，应当支付必要的占用使用费，但考虑到因圣泉公园从2017年4月17日进行封闭性施工，给被告的经营造成了一定的不利影响，该院酌定由被告从2017年6月1日起，每月支付原告占用使用费8000元至被告将房屋退返给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、原告重庆市圣泉资产经营管理有限公司与被告欧阳泰山于2016年12月29日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告欧阳泰山于本判决生效后三十日内返还原告位于巫山县广东中路神女观景平台及圣泉公园C区的X-
X号商铺（面积390平方米）；三、被告欧阳泰山于本判决生效后三十日内支付原告重庆市圣泉资产经营管理有限公司位于巫山县广东中路神女观景平台及圣泉公园C区的X-
X号商铺占用使用费（从2017年6月1日起按每月8000元支付至将该商铺返还原告重庆市圣泉资产经营管理有限公司之日止）；四、驳回原告重庆市圣泉资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，减半收取1430元，由原告重庆市圣泉资产经营管理有限公司承担430元，由被告欧阳泰山承担1000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的案件事实与一审认定的相同，本院予以确认。
本院认为，对于案涉租赁房屋所涉巫山县神女观景平台及圣泉公园项目，巫山县城乡建设委员会巫山建委函〔2018〕35号认定该项目“……未办理《建设工程规划许可证》，未取得《建筑工程施工许可证》……未完善基本建设程序，系违法建设。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋所涉项目至今尚未取得规划许可，故一审认定上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》无效符合法律规定。上诉人主张巫山县圣泉公园项目分别于2008年11月、2009年8月取得《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》的上诉理由，因未举示充分证据，且与巫山县城乡建设委员会巫山建委的认定不符，本院不予支持。
被上诉人作为出租人，对出租房屋权利瑕疵负有担保义务，但被上诉人并未将案涉房屋尚未取得相关批建手续的情况告知上诉人，故双方租赁合同无效，被上诉人存在过错。同时，被上诉人封闭施工对上诉人经营也带来不利影响。一审法院综合考虑到本案实际情况，酌情判定上诉人每月支付被上诉人房屋占用使用费8000元，并无不当。至于上诉人主张装修投入造成的巨大损失，不属于本案审查范围。
综上所述，上诉人欧阳泰山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2680元，由上诉人欧阳泰山负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 杨
审判员 李迪云
审判员 刘丽苹
二〇一八年六月二十七日
书记员 姜 霞