广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2007号
原告：广州市沃凯投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：郭渭云，董事长。
委托代理人：林晓安，系广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：杨洁，系广东天胜律师事务所实习律师。
被告：陈炳锁，住广东省广州市天河区。
委托代理人：刘凝波，系广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州市沃凯投资管理有限公司（以下简称沃凯公司）诉被告陈炳锁租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈炳锁在法定期间内提出管辖权异议，本院经审查后作出民事裁定，裁定驳回被告对本案的管辖权异议。被告不服上述裁定，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审查后作出民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沃凯公司的委托代理人林晓安、杨洁，被告陈炳锁及其委托代理人刘凝波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沃某公司诉称：原告与被告于2012年8月9日签订了《沃某街商铺租赁（补充）合同》，并约定了租赁期限、租金标准等事项。原告亦依约将场地交付给被告，并由双方签订了《沃某街场地交接证明书》予以确认。在租赁关系存续期间，原告一直按约履行义务，但被告自2012年12月开始拖欠租金，经原告多次催收，仍未支付。原告在2013年4月28日向被告公证送达一份《终止合同通知书》，正式与其解除合同关系，但截至起诉之日，被告仍未正式办理离场手续，且仍未缴清各项欠付费用合计371818.72元。被告逾期付款的行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、确认原被告签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》已于2013年4月27日依法解除；2、被告向原告支付2012年12月至2013年4月28日租金173406.67元、管理费12138.47元、水电费2210.52元及滞纳金（以当月应付而未付的租金、管理费等费用为本金，按每日万分之五的标准计算，自当月6日起计至被告实际付清之日止）；3、被告支付2013年4月29日至2013年9月18日的场地占用费（场地占用费每月标准35150元）及滞纳金（按每日万分之五的标准计算，自当月6日起计至被告实际付清之日止）。
被告陈炳锁答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、被告并非涉案租赁合同的承租人及本案适格被告，被告所在公司广州金某文化发展有限公司（下称金某公司）才是涉案租赁合同履行合同的承租人，在金某公司成立前，被告作为金某公司代表与原告协商并订立租赁合同，金某公司成立后原告对金某公司的承租地位予以认可，并直接向金某公司收取租金、管理费及水电费等，金某公司亦实际使用涉案商铺，即所有涉案租赁合同的权利及义务均在原告及金某公司之间行使，金某公司才是涉案租赁合同的承租人；二、涉案商铺为紧靠天河北路与天河东路交汇路口的地上一楼“邻街商铺”，其商业价值主要取决于紧靠路口所带来的巨大人流、便捷、广告效应等因素，但原告作为案涉商铺的出租方及管理方在明知或应知涉案商铺所在路段即将进行长达数年的市政施工工程，仍故意隐瞒该事实与被告订立租赁合同，导致被告在支付了高昂的租金、管理费并投入巨额装修费用后面临经营困境，在与原告协商未果后，金某公司被迫于2013年1月5日撤场，原告随即在案涉商铺大门上加装防盗锁，鉴于原告出租予被告的案涉商铺无法实现其基本功用，原告的行为已构成根本违约，被告于2013年1月5日解除涉案租赁合同有理有据；三、原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》与《沃某街投资管理公司补充合同》中约定的涉案商铺面积不一致，真实的涉案商铺面积仅为40多平方米，而原告却按照《沃某街投资管理公司补充合同》中约定的涉案商铺建筑面积70.3平方米向被告收取租金及管理费，原告通过欺诈向被告多收租金及管理费的行为构成严重违约；四、原告与金某公司之间的租赁合同已于2013年1月5日依法解除，根本不存在原告所诉称的迟至2013年4月28日才解除的事实；五、金某公司已另案主张要求原告返还租金保证金、管理费保证金等费用，且一直在超额向原告支付租金、管理费及水电费等费用，不存在原告诉称的欠付租金及管理费的事实；六、原告主张被告向其支付“滞纳金”缺乏事实依据，其计算标准也明显过高；七、原告早在2013年2月就将涉案商铺另行出租给第三方，其所称金某公司在解除租赁合同后至其提起本案诉讼前仍在占用涉案商铺并应支付涉案商铺占用费及滞纳金缺乏事实依据；八、涉案租赁合同系原告提供的格式合同，且在合同订立时没有采用任何可以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，因此，在双方有争议时应依法做不利于原告的解释。
经审理查明：2012年8月2日，沃某公司（甲方／出租方）与陈炳锁（乙方／承租方）签订《沃某街商铺租赁意向确认函》（以下简称《确认函》），约定：甲方同意将广州市天河北路460号沃凯街103A号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方作为经营艺术品、珠宝用途；租赁期限由2012年8月2日至2017年6月30日止；租金为每月35150元；管理费为每月2460.5元；本确认函具备与租赁合同同等的法律效力（如租赁合同与本确认函冲突时，以租赁合同为准）；等内容。
2012年8月8日，沃凯公司（出租方／甲方）与陈炳锁（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方作商业用途使用；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下，2012年8月9日至2012年9月27日月租金额为0元，2012年9月28日至2014年8月8日，月租金额为35150元，2014年8月9日至2015年8月8日，月租金额为36907.50元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金／转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳70300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；等内容。该《租赁合同》于2012年8月16日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局予以登记备案。
2012年8月9日，沃某公司（出租方／甲方）与陈炳锁（承租方／乙方）签订《沃某街商铺租赁（补充）合同》（以下简称《补充合同》），约定：甲方同意将属下的位于广州市天河北路460号101房自编103A号铺租赁给乙方使用。（位置注明详见商铺位置示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不显示该铺的面积大小）。租金按月支付，2012年8月9日至2012年9月27日月租金额为0元，2012年9月28日至2014年8月8日，月租金额为35150元，2014年8月9日至2015年8月8日，月租金额为36907.50元，管理费为每月2460.50元，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付当月管理费；合同在以下情况下提前终止，（1）双方经协商一致提前终止合同的（2）因不可抗力或国家政策致使本合同无法继续履行的（3）本合同一方严重违约导致合同无法履行或者没有履行的必要提前终止的；合同期届满或提前终止的，租赁期满日、双方协商的终止日或一方向另一方发出合同终止的书面通知，另一方收到之日为本合同终止日；乙方应在合同终止之日起三天内搬出所租赁的商铺；逾期搬出的，乙方需支付场地占用费予甲方，场地占用费从合同终止第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日计付同等数额，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续；如乙方逾期支付租金、管理费、治安联防费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同；等内容。合同附件为商铺位置示意图，双方签字确认位置。
2012年8月8日，沃某公司将案涉商铺交付给陈炳锁使用。
2013年4月27日，沃某公司向陈炳锁发出《终止合同通知书》（以下简称《通知书》），内容为：陈炳锁自2012年12月1日起一共欠付租金175750元、管理费12302.5元，水电排污费2210.53元，上述费用产生滞纳金48790.56元，共计239053.59元。经沃某公司多次催促仍未缴纳上述欠款，根据《补充合同》的约定，陈炳锁的上述行为构成根本违约，现沃某公司根据《补充合同》约定及相关法律规定，终止与陈炳锁的该租赁合同。并要求陈炳锁于《通知书》发出之日起三天内在缴清所欠租金、管理费、水电排污费等费用并按规定办理退场手续及将所有物品全部搬离，逾期办理退场手续的，沃某公司将根据陈炳锁对案涉商铺的实际占用情况而按照《补充合同》约定的租金和管理费标准继续向其收取场地占用费直至陈炳锁办妥退场手续、完全退场之日止，等内容。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》显示上述邮件已于2013年5月2日妥投，但陈炳锁称未收到上述邮件，亦未提供证据予以反证。
在《租赁合同》履行过程中，沃某公司于2012年8月6日开具收取案涉商铺两个月的租金保证金70300元、两个月管理费4921元、水电保证金20000元的收款收据；于2012年8月6日开具收取案涉商铺首月租金35150元及首月管理费2460.5元的收款收据；于2012年8月9日开具收取案涉商铺装修工人出入证押金120元的收款收据；于2012年9月13日开具收取案涉商铺8月管理费1825.5元及2012年8月8日至2012年8月25日期间电费74.46元的收款收据；于2012年10月11日向金某公司开具收取案涉商铺2012年10月28日至10月31日租金4535.48元的发票；于2012年10月11日向金某公司开具收取案涉商铺2012年10月管理费2450.50元的发票；于2012年10月11日向金某公司开具收取案涉商铺2012年8月26日至2012年9月25日水电费237.28元的收款收据；于2012年11月6日向金某公司开具收取案涉商铺2012年11月租金35150元的发票；于2012年11月6日向金某公司开具收取案涉商铺2012年11月管理费2450.50元的发票；于2012年11月6日向金某公司开具收取案涉商铺2012年9月26日至2012年10月26日水电费984.7元的收款收据。陈炳锁提供上述证据证明其已向某公司缴纳案涉商铺的租金及管理费至2012年11月30日，沃某公司对陈炳锁上述主张予以认可。
2014年5月14日，金某公司出具证明，称陈炳锁代表该公司与沃某公司办理关于案涉商铺的租赁签约相关事宜，并表明相关权利义务由该司与沃某公司行使承担。
陈炳锁主张其承租案涉商铺后因市政工程建设，导致案涉商铺所在区域的营商环境受到极大影响，提交了以下证据证明：
1、广州市猎德大桥系统北延线（天河北路～广园东路节点）段施工总承包项目中标信息查询（网络打印件），《广州市猎德大桥系统北延线土建六标——天河北～天河东路节点改造工程施工标段之二合同协议书》（复印件），《市政基础设施工程开工报告》［工程名称：猎德大桥系统北延线土建六标（天河北路～天河东路节点改造工程施工标段之二）］（复印件），广州市城市建设投资集团有限公司《关于加快推进猎德系统北延线天河北～天河东路节点改造工程建设相关问题的会议纪要》（复印件），广州市建设投资发展有限公司《关于猎德大桥系统北延线天河北路节点第三阶段交通疏解方案专题研讨会议纪要》（复印件），广州市新光快速路有限公司综合部《关于猎德大桥系统北延线土建六标第二次法人代表联席会议纪要》（复印件），上述材料显示猎德大桥系统北延线土建六标（天河北路～天河东路节点改造工程施工标段之二）申请开工日期为2012年6月30日，批准开工日期为2012年6月30日。
2、照片，显示天河东路及天河北路路口的围蔽施工情况。
3、《关于租金减免的申请》，内容为案涉商铺所在商业中心大部分租户（包括金某公司）向沃凯公司申请减免租金至各自签署的《房屋租赁合同》中月租金（含管理费）的50%，期限至沃凯街商业楼下的隧道工程完工日止。
沃某公司对陈炳锁提交的上述证据1-2均不予确认，其认为陈炳锁应知悉案涉商铺附近市政工程的开工情况，并且是在对相关风险有充足了解的情况下才签订本案各案涉合同；对证据3，沃某公司未确认收到该份申请。
沃某公司为证明其上述主张亦提供新闻报道（3篇）予以证明，分别来源于羊城晚报（1篇）、南方日报（1篇）、新快报（1篇）；其中新快报2012年6月27日的报道题目为：天河东路建隧道，一半车道围蔽两年，报道载明：猎德大桥北延线天河北隧道工程从2012年6月29日晚8时起试围蔽，工程分两个阶段进行，第一阶段是围蔽天河东路东西两侧各两车道，预计工期10个月（即到2013年4月），第二阶段是围蔽天河东路中间六车道，天河北路路口则采取南北两边单边封闭施工再倒边的方法，预计工期12个月（即到2014年4月），这对天河北和天河东路造成的交通影响最大，附属工程的施工，预计工期2个月（即到2014年6月）。
陈炳锁对沃某公司提供的上述证据真实性无异议，并认为上述证据可以证明案涉商铺确实发生了重大的导致商铺不能实现最基本功能的环境变化。
庭审过程中，沃某公司及陈炳锁就案涉商铺的交接问题发表意见如下：沃某公司称其在2013年4月27日向陈炳锁发出《通知书》后，陈炳锁一直未交还场地，故该司于2013年9月18日自行收回案涉商铺；陈炳锁称其已于2013年1月5日搬离案涉商铺，将钥匙交还给沃某公司，沃某公司随即对案涉商铺大门上锁，其因沃某公司的上锁行为而报警，但未提供证据予以证明。
本院认为：沃某公司和陈炳锁签订的《确认函》、《租赁合同》、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
《确认函》、《租赁合同》、《补充合同》的签约主体为沃某公司与陈炳锁，上述合同内容并未明确约定陈炳锁是代之后设立的金某公司签订上述合同，在金某公司未另行与沃某公司就案涉商铺重新签订租赁合同的情况下，合同约束沃某公司和陈炳锁，至于陈炳锁如何使用案涉商铺、开办企业等均属其权利自由处分，不因此变更合同相对方，陈炳锁的主体抗辩缺乏依据，不予采纳。
关于《补充合同》解除时间的问题。本案中，陈炳锁以合同目的无法实现（案涉商铺所在路段围蔽施工），并且其已于2013年1月5日撤场为由，主张上述《租赁合同》和《补充合同》已于2013年1月5日解除；根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，该法定解除权的行使取决于不可抗力对合同履行的影响程度，即要达到合同目的不能实现；根据《补充合同》的约定，在因不可抗力或国家政策致使合同无法继续履行的，合同提前终止；陈炳锁与沃某公司签订的是房屋租赁合同，其合同目的是通过支付租金取得案涉商铺的使用权并用于经营；根据上述查明的事实，可知案涉商铺所在路段于2012年7月开始围蔽，进行天河东路隧道工程施工。本院认为，虽然天河东路隧道工程的施工在一定程度上影响了陈炳锁的经营，但并不能直接导致上述《租赁合同》和《补充合同》的目的不能实现，案涉商铺亦不存在基本功用无法实现的情形。因此，本院对于陈炳锁关于天河东路隧道施工造成租赁环境发生重大变化，导致《租赁合同》和《补充合同》的目的不能实现的辩称不予采信。对于陈炳锁抗辩沃某公司存在面积交付欺诈，双方合同约定位置以商铺位置示意图标记所示，双方以现状交付，该抗辩缺乏依据，不予采纳。
陈炳锁作为承租人，自沃某公司交付商铺使用之日起由其控制商铺，对于交还商铺的时间由其承担举证责任，现其抗辩于2013年1月5日搬离案涉商铺缺乏事实依据，不予采纳。原告主张沃某公司于2013年9月18日自行收回案涉商铺，本院对此予以采信。根据《补充合同》的约定，陈炳锁若未依照合同约定向某公司缴纳租金、管理费等应缴费用，逾期超过十五日的，沃某公司有权从第十六日起解除合同。对于各项应缴费用的缴纳情况，陈炳锁提供证据证明其已向某公司缴纳案涉商铺的租金及管理费至2012年11月30日，沃某公司对陈炳锁上述主张予以认可，本院对此予以确认。根据《补充合同》约定，陈炳锁应于2012年12月5日前向某公司缴纳2012年12月租金及管理费，但陈炳锁一直未缴纳上述费用，故沃某公司从2012年12月21日起有权解除与陈炳锁签订的《租赁合同》及《补充合同》，沃某公司于2013年4月27日向陈炳锁发出《通知书》要求解除租赁关系，该通知书于2013年5月2日有效送达陈炳锁，故本院认定沃凯公司与陈炳锁于2012年8月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年8月9日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》于2013年5月2日解除。
关于租金及管理费等费用的问题。因沃凯公司与陈炳锁于2012年8月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年8月9日签订的《沃某街商铺租赁（补充）合同》于2013年5月2日解除，故陈炳锁应依照合同约定向某公司支付案涉商铺2012年12月1日至2013年5月2日期间租金，至于占用期间（2013年5月3日至2013年9月18日）的费用，陈炳锁仍须承担支付使用费的义务。根据《补充合同》的约定，陈炳锁应在合同终止之日起三天内搬出案涉商铺，逾期搬出的，需自合同终止第二日起向某公司按照租赁期终止前一个月的租金标准支付场地占用费。天河东围蔽施工众所周知，施工期间客观上造成陈炳锁使用商铺一定的影响，施工风险已超出合同正常履行可预见范畴，本院从公平角度，酌情调整按租金标准的70%计算租金及占用费，即支付上述期间租金及占用费的标准为24605元／月，对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。如上所述，陈炳锁应依照合同约定向某公司支付案涉商铺2012年12月1日至2013年4月28日期间管理费12138.47元（2460.50元／月×4个月＋2460.50元／月÷30天×28天］。对于违约金，按约定的标准为千分之三，现沃某公司主张按万分之五标准，陈炳锁抗辩违约金过高，在沃某公司未能充分合理举证其实际损失情况下，考虑市政施工期间造成的影响，本院从公平角度，酌情调整该标准为中国人民银行同期同类贷款利率计算，自当月6日起计至付清为止。对于主张的超出部分，本院予以驳回。
对于沃某公司主张的水电费2210.52元，沃某公司未提供双方无异议的水电表读数、计算方式及实际发生的代垫费用支出，该主张缺乏事实依据，本院予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告广州市沃凯投资管理有限公司与被告陈炳锁签订的《沃凯街商铺租赁（补充）合同》于2013年5月2日解除。
二、被告陈炳锁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2012年12月1日至2013年9月18日期间的租金及占用费（租金及占用费均按24605元／月计算）及逾期支付租金及占用费的违约金（以24605元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自当月6日起计至付清为止，各月违约金以本金24605元为限）。
三、被告陈炳锁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2012年12月1日至2013年4月28日期间管理费12138.47元及逾期支付管理费的违约金（以2460.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自当月6日起计至付清为止，各月违约金以本金2460.5元为限）。
四、驳回原告广州市沃凯投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6877元，由原告广州市沃凯投资管理有限公司负担2064元，由被告陈炳锁负担4813元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 龙国权
二〇一五年六月四日
书 记 员 曾妙仪
蒲肖明