浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终2118号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市婺城区劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：董颖，男，1977年4月7日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人董颖物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初00542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。恒定物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由董颖负担。事实与理由：一审以诉讼时效为由，截取合同债权的一部分，不符合诉讼时效制度的法律精神，且董颖在一审答辩状中已自认恒定物业公司为了向他家催讨物业费停了电梯，故可以证明恒定物业公司持续向董颖催讨物业费，诉讼时效没有过；前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整则应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属于前期物业期间，应执行政府指导价，原判让恒定物业公司执行一个被废弃的文件收费标准错误。董颖答辩称，双方没有签订过物业服务合同，恒定物业公司也没有提供服务。恒定物业公司关停电梯，并不能代表是一种催收行为，本案诉讼时效已过。请求驳回上诉，维持原判。恒定物业公司向一审法院起诉请求：1、董颖支付2011年1月1日至2015年6月30日的物业服务费6675.61元、电梯费1008元；2、董颖支付逾期付款利息损失（自2015年7月1日起按银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）；3、董颖承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。事后，辛迪物业公司未在业主中开展满意度测评。董颖系柳湖花园35幢1单元701室高层住宅（建筑面积为164.83平方米、附房面积为9.55平方米）的业主。因对辛迪物业公司提供的物业服务不满，2009年7月21日，董颖与柳湖花园35幢其他业主一同曾联名向该公司提整改意见。同年10月21日，董颖又与柳湖花园其他浙师大住户一同联名向有关部门反映要求强化小区治安管理，仍未果。自2011年1月1日起，董颖即拒绝向物业公司交纳物业服务费。另查明，金华市柳湖花园小区第一届业主委员会于2010年6月25日经选举产生。该届业主委员会和辛迪物业公司因故一直未签订物业服务合同。2015年3月16日，金华市柳湖花园小区第二届业主委员会经选举产生。该届业主委员会与辛迪物业公司仍未签订物业服务合同。同年6月23日，该届业主委员会以辛迪物业公司未能落实物业管理整改方案等为由向该公司发送书面通知，要求其限期撤离。事后，辛迪物业公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，辛迪物业公司更名为恒定物业公司。2016年3月14日，辛迪物业公司向该院提起诉讼，要求董颖支付相关物业服务费。同年5月16日，该院以辛迪物业公司已更名为恒定物业公司，其原告诉讼主体资格不符为由驳回了辛迪物业公司的起诉。2017年12月22日，辛迪物业公司再次向该院提起诉讼，2018年1月5日，该院以辛迪物业公司已更名为金华市恒定物业管理有限公司，其原告诉讼主体资格不符为由驳回了辛迪物业公司的起诉。一审法院认为：恒定物业公司的前身辛迪物业公司作为柳湖花园前期物业管理公司，已对柳湖花园实际从事物业服务工作，其虽未与各业主或业主委员会签订物业服务协议，但其仍有权要求该小区的业主根据政府主管部门审核确定的三级服务企业标准向其交纳相关物业费。鉴于辛迪物业公司系因多数业主对其服务不满，且未能及时整改后被柳湖花园业主委员会强行要求其撤离的，其所提供的物业服务水平可见一斑，故该院对其主张的逾期付款利息损失的诉请不予支持。由于该小区自2010年6月25日起已成立业主委员会，物业服务收费需要实行市场调节价管理，而辛迪物业公司未经协商、结果公示等程序，也未在小区业主中开展满意度测评工作，而直接要求各业主按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。同时，恒定物业公司要求董颖支付电梯费1008元的诉请，因缺乏相应的事实依据，该院也不予支持。另关于本案诉讼时效的问题。董颖认为恒定物业公司的诉请已满两年诉讼保护时效，要求驳回恒定物业公司的全部诉讼请求。该院认为，由于物业服务费按惯例是按年度收缴，故当年的物业服务费的诉讼时效以次年1月1日开始起算，恒定物业公司的前身辛迪物业公司自2015年7月1日撤出柳湖花园小区，其主张的2013年度物业费应自2014年1月1日起算，2014年度的物业费应自2015年1月1日起算，2015年的物业费应自2015年7月1日起算。因恒定物业公司的前身辛迪物业公司曾于2016年3月14日提起诉讼，虽然最终因企业名称名更造成原告诉讼主体不符被法院驳回起诉，但提起诉讼这一行为仍可产生诉讼时效中断的法律效果，其诉讼时效可从被驳回起诉之日即2016年5月16日起重新起算。由于恒定物业公司未有充分证据证实其前身辛迪物业公司在提起该起诉讼前曾向董颖催缴过物业服务费，且董颖对物业费催缴事实也未予认可，故截至2016年3月14日，其对2013年度及其此前的物业费的权利主张已超过两年诉讼保护时效，虽然自2017年10月1日起正式实施的《民法总则》规定诉讼保护时效为三年，但适用该法的前提是截至该法施行之日应是尚未满两年诉讼时效的权利，对于该法施行之日已满两年诉讼保护时效的权利，其免于履行的诉讼时效抗辩权已确定成立，不能因该法的实施而作废。故董颖诉讼时效的抗辩意见部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、董颖于判决生效之日起三日内给付恒定物业公司2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1335.12元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元（恒定物业公司已预交），由董颖负担，限于判决生效之日起三日内向该院交纳。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，董颖系高层住宅业主，未缴纳2011年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费。在二审诉讼过程中，董颖自认恒定物业公司在其未缴纳物业服务费后将电梯设置成不能停留在其所在楼层。本院认为,二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。关于收费标准问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案前期物业服务系按三级收费资格标准即高层按0.45元/平方米/月计。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业公司签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按高层0.45元/平方米/月计。恒定物业公司主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。关于诉讼时效问题，董颖自认恒定物业公司在其未缴纳物业服务费后将电梯设置成不能停留在其所在楼层，据此，可以认定恒定物业公司通过设置电梯停靠楼层的方式持续向董颖催缴物业服务费，故恒定物业公司所主张的2011年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，未超过诉讼时效。按照高层0.45元/平方米/月计算，董颖需支付物业服务费共计4005.37元。综上，恒定物业公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销金华市婺城区人民法院(2018)浙0702民初00542号民事判决；二、董颖于本判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费4005.37元；三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由董颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 亮审 判 员  徐 磊审 判 员  李 敏二〇一八年六月八日代书记员  范华芳?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-5-?