浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第1318号
原告（反诉被告，以下简称原告）：宁波杭州湾世纪城置业有限公司。
法定代表人：黄如防。
委托代理人：苗建苹。
被告（反诉原告，以下简称被告）：杨毅，居民。
委托代理人：褚振亚。
原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司（以下简称世纪城公司）诉被告杨毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理，依法由审判员朱岚适用简易程序进行审理。2014年11月5日，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。2014年11月21日，本院对本案公开开庭进行审理。原告世纪城公司的委托代理人苗建萍、被告杨毅的委托代理人褚振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪城公司起诉称：2013年6月19日，被告与其朋友王寻、李运哲、郑潇、夏梓程、袁圣彬、夏洁珈向原告认购了梦想公寓6幢401-416号共计16套公寓，并签署了梦想公寓认购书，公寓定金为20000元／套。认购当天，因被告与其朋友等七人未带够足够的款项，故由被告及王寻先支付定金70000元，剩余定金250000元由被告及王寻签署了延期缴清定金申请单，承诺于2013年6月20日前付清。其中，被告认购了梦想公寓6幢413、414、415、416号4套公寓。直至2013年6月22日，被告等人补交了剩余定金款项250000元。2013年6月25日，王寻、李运哲、郑潇、夏梓程、袁圣彬、夏洁珈六人认购的公寓都变更至被告名下，签订了合同更名申请单，相应的定金转为被告交纳的定金，原告予以同意。但被告未在认购书约定的时间前往原告售楼部签约付款，并声称无力支付剩余房款。原告迫于无奈，根据双方签署的认购书，对被告认购的16套公寓定金款320000元决定不予退还。2014年4月29日，被告又至原告售楼部，要求认购梦想公寓6幢1504号公寓，并签订梦想公寓认购书。认购当天，被告支付20000元定金。之后，被告多次到原告处，要求公司领导将罚没的320000元定金转至现认购的公寓名下冲抵房款。原告以被告确定购入房屋为前提并秉持友好协商的态度，同意其请求。但签约前，被告又对其认购的房屋不满意，要求换房。原告再次同意被告的申请，将被告原认购的6幢1504号公寓换至揽月苑12幢702号写字楼，并签订商品房买卖合同。该房屋总价款为546818元，被告须支付首付款346818元。原告按被告的请求，将罚没的320000元定金及6幢1504号梦想公寓的定金20000元转为揽月苑12幢702号房屋的首付款。故原、被告签订商品房销售合同当天，被告实际支付现金6818元，剩余房款200000元由被告通过银行按揭贷款支付。但事实上，截止今天，被告仍未向任何银行办理按揭贷款手续。公司多次电话联系并发函通知被告前来公司售楼部办妥银行按揭手续或一次性付清剩余房款200000元，但被告一直无补交房款的意向。根据商品房买卖合同附件八第一条第一款约定，买受人须在签订本合同之日起七日内提交齐全办理按揭贷款相关资料并办妥银行按揭贷款相关手续，否则，按照《商品房买卖合同》第八条承担违约责任，其中，逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥贷款手续之日止。买受人逾期付款，逾期不超过60日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。截止今天，被告已逾期103天尚未支付房款200000元。由上述事实可见，被告两次购房但皆不履行购房义务支付尾款，原告以被告购入房屋为前提积极配合被告，但被告拒不配合支付尾款。现原告诉至法院，要求被告立即付清房款200000元及违约金6180元。
被告杨毅答辩并反诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告夫妻因感情不和，其配偶向其提出了离婚的请求，夫妻财产面临分割，房屋贷款无法进行，婚姻情况发生重大变化，致使被告无法继续履约。在此情况下，被告多次约请原告协商合同解除事宜，但未得到原告的回应。无奈，为防止双方利益进一步受损，2014年8月29日被告委托律师通过ems向原告书面通知，明确解除双方商品房买卖合同关系。原告于2014年8月31日签收该律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、最高人民法院《关于<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，被告遇到合同订立后无法预见的客观情况重大变化，并已尽到合同解除通知义务，合同已于2014年8月31日解除。根据合同法的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状。因此，被告要求原告返还已支付的购房款。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：
a1.梦想公寓6幢401-616号房屋认购书16份，证明王寻、李运哲、郑潇、夏梓程、袁圣彬、夏洁珈及被告于2013年6月19日认购被告开发的梦想公寓6幢401-616号共计16套公寓的事实；
a2.延期缴清定金申请单2份，证明被告与其朋友王寻认购当天交纳定金70000元，剩余定金250000元承诺于2013年6月20日前付清的事实；
a3.合同更名申请单6份，证明王寻、李运哲、郑潇、夏梓程、袁圣彬、夏洁珈将认购的梦想公寓买受人均变更为被告，相应的定金款自动转为被告的相应付款的事实；
a4.梦想公寓6幢401-616号房屋定金发票16份，证明梦想公寓401-616号公寓买受人变更为被告，原告开具总金额320000元的定金发票给被告的事实；
a5.定金罚没单16份，被告未在认购书约定的时间与被告签订商品房销售合同，被告根据认购书的约定于2013年6月27日罚没被告交纳的320000元定金的事实；
a6.梦想公寓6幢1504号房屋认购书一份，证明2014年4月29日，被告再次向被告认购梦想公寓6幢1504号公寓的事实；
a7.梦想公寓6幢1504号房屋定金发票一份，证明被告认购梦想公寓6幢1504号房屋后交纳定金20000元的事实；
a8.申请一份，证明应被告多次要求，2014年5月4日被告公司的置业顾问李代忠将被告交纳的340000元定金转为梦想公寓6幢1504号房屋的购房款，公司领导同意其申请的事实；
a9.客户换房申请单一份，证明2014年5月9日，被告将其认购的6幢1504号梦想公寓换为揽月苑12号702号房屋并签字确认的事实；
a10.商品房买卖合同一份，证明2014年5月14日，被告以按揭贷款的方式向原告购买揽月苑12号702号房屋，总价款546818元，首付款为346818元，按揭贷款金额为200000元的事实；
a11.写字楼认购书一份，证明被告向原告认购揽月苑12号702号房屋的事实；
a12.合同签约单一份，证明2014年5月12日，被告以按揭贷款的方式认购揽月苑12号702号房屋，原告给予99折优惠并确认收到346818元首付款的事实；
a13.揽月苑12号702号房屋首付款发票一份，证明被告支付的梦想公寓340000元定金转为揽月苑首付款，并支付现金6818元亦作为揽月苑首付款的事实；
a14.通知函两份，证明被告催促原告办妥按揭手续或一次性补齐剩余房款200000元的事实；
a15.国内挂号信函收据一份，证明被告已尽到通知义务的事实。
对原告提供的证据，被告无异议。
被告为证明自己的反诉请求及抗辩理由成立，向本院提供以下证据：
b1.律师函、ems邮政快递单、ems官网快递查询单各一份，证明被告解除购房合同的书面通知于2014年8月31日到达原告，合同于当日解除的事实；
b2.被告与案外人谢永平的结婚证一份，证明被告与谢永平系夫妻关系的事实；
b3.谢永平致被告关于要求离婚的书信、被告用人单位贵州科技馆出具的工资收入证明各一份，证明被告的婚姻出现重大危机，履行购房合同的客观情况发生重大变化，被告无力独立负担剩余购房款的事实；
b4.离婚证一份，证明被告于2014年11月17日离婚的事实。
对被告提供的证据，原告无异议。
经审查，原、被告提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，且原、被告均无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2013年6月19日，被告与其朋友王寻、李运哲、郑潇、夏梓程、袁圣彬、夏洁珈向原告认购梦想公寓6幢401-416号共计16套公寓，并签署梦想公寓认购书，定金为20000元／套。认购当天，被告等人仅支付定金70000元，剩余定金250000元由被告及王寻签署延期缴清定金申请单，承诺于2013年6月20日前付清。2013年6月22日，被告等人补交剩余定金250000元。2013年6月25日，王寻、李运哲、郑潇、夏梓程、袁圣彬、夏洁珈将认购的梦想公寓买受人均变更为被告，相应的定金款转为被告的相应付款，原告予以同意。后被告未在认购书约定的时间前往原告售楼部签约付款。原告遂根据认购书的约定，罚没被告认购的16套公寓定金款320000元。2014年4月29日，被告再次认购梦想公寓6幢1504号公寓一套，并支付20000元定金。2014年5月4日，原、被告经协商，一致同意将罚没的320000元定金转为梦想公寓6幢1504号公寓的购房款。2014年5月9日，被告申请将其认购的梦想公寓6幢1504号换至揽月苑12幢702号房屋，原告再次同意其申请。2014年5月14日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买揽月苑12幢702号房屋，总房款为546818元，被告须支付首付款346818元，余款200000元通过办理银行按揭贷款支付。其中，该合同载明，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同附件八载明，买受人须在签订本合同之日起七日内提交齐全办理按揭贷款相关资料并办妥银行按揭贷款相关手续，否则，按照商品房买卖合同第八条承担违约责任，其中，逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥贷款手续之日止。原告根据被告的申请，将罚没的320000元定金及6幢1504号梦想公寓的定金20000元转为揽月苑12幢702号房屋的首付款。原、被告签订商品房销售合同当天，被告实际支付现金6818元。后被告未按合同约定办理按揭贷款手续。原告发函至被告，通知其前来公司售楼部办妥银行按揭手续，被告一直未予办理。2014年8月29日，被告委托律师发函至原告，通知双方签订的商品房买卖合同关系即日解除，并要求返还首付款。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据商品房买卖合同的约定，买受人应在签订合同之日起七日内办理银行按揭贷款手续；买受人逾期付款超过60日，出卖人愿继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。根据查明的事实，被告至今未办妥银行按揭贷款手续或一次性付清余款。原、被告于2014年5月14日签订商品房买卖合同，被告应于2014年5月21日前办理银行按揭贷款手续。逾期，被告应从2014年5月22日起按日万分之三支付违约金。因此，自2014年5月22日至2014年9月1日，被告须向原告支付违约金6180元（200000元×3／10000×103天）。原告要求被告付清房款200000元并支付至2014年9月1日的违约金6180元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告反诉称，其目前已离异，婚姻情况发生重大变化，并已将解除合同的主张通知原告，符合合同法的相关规定，原、被告的合同已解除，故要求驳回原告的诉讼请求并返还已支付的购房款。本院认为，一方当事人明确表示或以自己行为表明不履行合同债务，或者经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可行使法定解除权，亦可要求违约一方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，本案被告作为违约方并不享有法定解除权。被告要求确认双方订立的商品房买卖合同已于2014年8月31日解除，并返还购房款346818元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、被告杨毅于本判决生效之日起十日内支付原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司购房款200000元及违约金6180元；
二、驳回被告杨毅的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司机解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费4390元，减半收取2195元，由被告杨毅负担；反诉受理费6502元，减半收取3251元，由被告杨毅负担，均于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 朱 岚
二〇一四年十二月十一日
代书记员 龚卓一
附：本判决依据的法律条文及司法解释：
一、相关法律
1.《中华人民法共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、相关司法解释
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。