广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0304民初2973号
原告（反诉被告）王熙，男，汉族，1987年6月20日出生，住址江西省九江市德安县，
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
被告（反诉原告）邹毓晏，女，汉族，1988年6月16日出生，住址湖南省衡阳市雁峰区，
委托代理人孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
上列原告王熙诉被告邹毓晏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟胜荣、被告委托代理人孙银果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年12月5日，原告与深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代广场第1栋41层物业的所有权人莫丽花签订了《房屋租赁合同》,该合同约定：所有权人将该房产出租给原告使用；原告租用租赁房屋的期限自2015年12月6日起至2021年I2月5日止（第五条）；租赁期间，经所有权人书面同意，原告可将租赁房屋转租给他人（第十五条）；等等。同日，所有权人向原告出具了《转租同意书》,载明同意原告将上述物业转租给他人。
2016年7月9日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）就该房产签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将上述物业中的4101、4102房产（以下简称“该房产”）出租给被告使用（第一条）；第一年月租金为30万元，第二年月租金为31.8万元，第三年月租金为33.708万元（第二条及”附页”第2条）；乙方应于2016年7月11日前交付首期租金30万元（第三条）；被告应于每月1日前向原告交付当月租金（第四条）；被告租用租赁房屋的期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止（第五条)；原告交付租赁房屋时，可向被告收取2个月租金数额的租赁保证金30万元，出现下列情形之一的，原告可不予返还保证金：租赁期未满时被告提前退租（第九条）；水电费、卫生费、物业管理费、租赁税费等费用由被告承担(第十条）；出现下列情形之一时，原告可不予退还租赁保证金：（一）被告拖欠租金达5个工作日以上……除追究被告损害赔偿责任或违约责任外，原告有权依据上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记备案（第十八条；)；双方因本合同发生纠纷且协商不成时，向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼解决（第二十四条）；租赁税费由乙方承担、甲方代收，管理费23.25元7平方米及空调费等相关费用由甲方代收（“附页”第1条）；被告应于2016年7月9日付原告5万元作为定金，于同年7月11日付原告两押一租90万元（前期定金自动转为首月租金），原告的收款帐户为：户名：王熙，开户行：招商银行深圳车公庙支行，帐号：62×××98（“附页”第3条）;等等。
上述合同签署后，被告仅于2016年7月9日支付了定金5万元、于同年7月11日支付了租赁保证金及第一个月租金86万元，合计91万元（其中包括：租赁保证金60万元，第一个月租金30万元，物业管理费1万元）。2016年8月5日，双方签署了《交房确认书》，载明：原告于该日交付房屋给被告使用，租赁期限顺延计算即从2016年8月15日起计算、租金结算日也相应顺延。然而，此后被告却未再于2016年9月15日支付第二个月租金（9月15日-10月14日）30万元，亦未再依约支付后续租金；同时，被告未再支付物业管理费。
综上，被告未依约按期足额支付租金，且已超过合同约定的5个工作日宽限期，已构成根本违约，原告有权解除合同、没收被告已交纳的租赁保证金，同时要求被告支付未交纳的租金及相应逾期利息及物业管理费，并要求被告交还该房产。
据此，请求法院判令：1、解除2016年7月9日原告、被告双方就深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代广场北区4101、4102房产签订的《房屋租赁合同》，被告向原告完好地交还该房产；2、被告按每月30万元的标准向原告支付从2016年9月15日起至交还该房产之日的租金，以及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从各期租金应当交纳之日的次日起计至判决书确定付款之日止，暂计至起诉日，被告应付租金为70万元，逾期利息为1万元；3、被告按每月34828.5元的标准（23.25元/平方米×1498平方米）向原告支付从2016年8月5日起至交还该房产之日的物业管理费（暂计至起诉日，被告应付物业管理费为13万元）；4、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。
被告答辩称：原、被告签订的租赁合同明确约定房租交付日为每月1日，补充协议中虽然将房租结算时间调整为每月15日，但该协议也明确约定其他条款没有变更。按照原、被告签订的租赁合同，被告已预交2016年8月15日至2016年9月14日期间的房租，对于2016年9月15日以后的房租，按照合同约定应在2016年10月1日交付，但原告在2016年9月22日向被告致函解除房屋租赁合同。同时，即使按照原告的主张，2016年9月15日至2016年10月14日的房租应在2016年9月15日支付，按照合同约定被告仍然可以在2016年9月22日预交房租，即被告只是没有在2016年9月23日前交租，原告无权解除合同。而事实上，原告解除了租赁合同。在2016年9月底，被告已经全部搬离涉案租赁物，并交清了全部管理费。因此，原告的行为构成根本违约，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告并提出反诉称：被告与原告于2016年7月9日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代广场北区4101、4102的房屋出租给被告使用。租赁期为3年，月租金总额为人民币30万元，每月1日前交租金，原告收取被告租赁保证金人民币60万元。被告已经支付原告2016年8月15日-2016年9月15日租金人民币30万元。并支付管理费水电费合计人民币93117.20元。
在租赁期内，原告于2016年9月22日向被告致函，声称其单方解除租赁合同。同时，原告通过停水、停电等方式强迫被告搬离涉案租赁房屋，被告被迫解除租赁合同并搬离涉案租赁房屋。后经被告现场核实：案外人深圳市绿城深滨房地产开发有限公司（住所地深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代北区4101）、深圳市绿城正硕投资有限公司已经在使用4101房（住所地深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代北区4101），案外人光耀金融集团在使用4102房。原告与案外人约定的租金金额高于被告与原告之间约定的租金金额（高于10%以上）。
被告与原告签订的合同期限为36月，每月租金差额为人民币3万元，同时，被告还支付了93117.20元的物业管理费，30万元租金及60万元的租赁保证金，依据合同约定，因原告违法解除租赁合同，被告有权要求原告返还租赁保证金人民币60万元，同时要求原告赔偿被告损失108万元（每月租金差额3万元，合计36个月，合计损失108万元）。
被告认为原告为了取得更高租金，非法解除与被告签订的租赁合同，其行为严重侵害了被告的合法权益，给被告造成重大经济损失，被告有权要求原告退还租赁保证金并赔偿被告的损失。据此，请求法院判令：1、原告返还被告租赁保证金人民币60万元；2、原告赔偿被告损失人民币108万元；3、原告承担本案全部诉讼费。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、被告反诉状中所称我方于2016年9月22日向其致函声称解除合同不属实，被告提供的解除通知没有我方签名。假使被告所称该通知属实，由于被告需于2016年9月15日之前支付9月15日至10月14日期间的租金，故至9月22日止，拖欠时间已达5个工作日以上。根据双方合同第18条的约定，我方可以解除合同，且不予返还保证金。请法庭注意，被告提供的该解除通知第1点阐述的内容是我方将按合同约定单方解除合同，并未载明我方是于当天解除合同。2、被告没有及时向我方交还租赁房产，违反了合同法第235条中关于承租人应向出租人交还租赁物的义务的规定。至2016年11月28日，我方才成功将4101房出租给绿城深滨房地产公司，至2017年4月27日，才将4102房出租给光耀金融集团公司。可见两套房产已经遭受几个月以上的空置损失，被告应予赔偿。3、本案合同解除的原因是被告没有及时交纳租金，而非我方非法解除合同，因此引起的法律责任应由违约方即被告承担。不管我方另行出租的租金是否高于涉案合同约定的租金，均与被告无关。综上，请求法庭驳回被告反诉请求。
经审理查明，2016年7月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区滨河大道南京基滨河时代广场北区4101、4102房屋出租给乙方使用，共计1498平方米；租赁房屋的月租金总额为30万元；乙方应于2016年7月11日前交付首期租金30万元；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2016年8月1日至2019年7月31日；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即60万元；乙方拖欠租金达5个工作日、拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5万元以上，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，并可有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记；合同终止后，乙方应于2日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。
合同附页约定：租赁税费由乙方承担，甲方代收；管理费为23.25元/平方米。空调费（单独电表）等相关费用由甲方代收。
签订合同后，被告依约向原告支付60万元租金保证金、第一个月租金30万元以及1万元管理费。
2016年8月6日，原告向被告交付涉案房屋，双方当日签订的《交房确认书》约定，租赁合同内的租期顺延（按合同约定给予承租方10天搬迁期，该合同租期自2016年8月15日起，租金结算日也相应顺延），其他条款不变。
2016年9月1日，原告以微信的形式与被告代理人钟晖沟通称：费用的单已发给你了，你们自己看咯。钟晖则回复称因为大股东掌管资金，但两位大股东均在境外，只能等待两位大股东回国后才能跟原告结账。原告接着称：那你尽快，快7万的管理费。
2016年9月22日晚19时57分，原告通过微信向被告代理人钟晖发出解除租赁合同通知。通知中载明，截止2016年9月23日，被告已拖欠租金30万元，管理费水电空调费用67834.9元。根据合同约定，被告单方违约。现通知被告：1、原告将按照合同约定单方解除租赁合同，租赁押金按照约定不予退还；2、2016年9月23日前原告未收到被告支付的拖欠租金、管理费、水电费、空调费将通过法律途径解决；3、室内办公家俬必须于2016年9月23日前搬离，逾期未搬离，租金照常收取。超过2016年9月30日未搬离，原告将自行处理，任何损失由被告自行承担。
收到该微信后，被告未于2016年9月23日前支付上述通知中注明的租金及管理费等费用。
2016年9月25日，原告询问钟晖何时清运家具。
2016年9月30日，原告继续通过微信聊天的方式向钟晖发送滨河时代物业服务中心出具的收费期间为2016年8月5日至2016年9月30日的收费通知单，通知单显示上述期间共产生物业管理费、本体维修基金77682.6元、电费及空调费5434.6元。收到上述通知单后，被告向原告转账支付管理费、本体维修基金、电费和空调费共计83117.2元。
庭审中，被告主张2016年9月22日原告向被告发出解除合同通知后就采取停水电的方式使得被告事实上无法在涉案物业内办公，被告迫于无奈只好于2016年9月30日搬离涉案物业。搬离当日已按照原告发出的通知单的金额支付截止至8月30日的各项费用。因为原告存在停水电的情形，所以9月15日之后的租金被告确实未支付。原告对于发送解除合同通知后停水停电不予认可，也否认被告2016年9月30日已向原告返还涉案物业，但确认分别于2016年11月28日、2017年4月27日将涉案两套房产出租给案外人使用。
本院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。
按照合同约定，原告与被告在交房确认书中确认租期自2016年8月15日起开始计算，支付租金的期限也相应顺延。根据双方对于该条款的理解，2016年9月15日至2016年10月14日的租金，被告应于至迟于2016年9月23日之前向原告支付上述期限内的租金。原告虽在9月22日向被告发出解除合同通知书，但该通知书中并未明确表示已解除合同，而是告知被告，如被告在9月23日前未支付拖欠的租金和各项费用，将于9月23日解除合同。而被告在收到原告的上述催促付款通知后，并未在9月23日向原告支付拖欠的租金和各项费用，构成违约。被告主张原告存在断水断电的情形，但并未提交证据予以证实，原告对此亦予以否认，被告应承担举证不能的法律后果。
被告在2016年9月30日结清拖欠的管理费及水电费并搬离涉案物业，双方合同至该日起事实上已解除。原告据此有权要求被告支付2016年9月15日至9月30日的租金15万元及逾期支付上述租金的利息，原告主张利息自2016年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至判决书确定的付款之日止，该利息的起诉主张没有超过其可主张的标准，本院予以照准。原告虽主张该日被告并未搬离涉案物业，但从原告向被告发出的微信聊天内容来看，原告在9月25日就已询问被告家具何时清运，30日向被告发出物业公司计算的截止至该日的管理费、电费、空调费收费通知，被告也于收到该通知之日向原告足额支付截止至当日的管理费、电费和空调费，可以看出事实上，当天双方已就被告实际租赁期限内所应支付的费用进行了结算。常理上来说，该结算应发生在被告实际搬离涉案物业之日，并且该日与原告向被告发出的解除合同通知书中载明的原告要求被告搬离的最后日期一致。本院对于原告的该项主张，不予确认。
因原告当庭确认涉案物业实际已被原告收回并已出租给他人使用，不存在还需要被告向原告返还涉案物业的必要。对于原告诉请要求被告向原告返还涉案物业，本院不予支持。原告虽主张被告未支付2016年8月5日之后的物业管理费，但确认2016年9月30日被告代理人钟晖转账支付的83117.2元的收款账户系原告的账户。在原告未能举证证明其与钟晖存在其他业务往来，且钟晖该日向原告支付的款项金额与原告向钟晖发出的微信中包含的物业服务中心开具的收费通知单显示的金额一致的情况下，本院确认被告已支付完毕截止至2016年9月30日的物业管理费。对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。
被告反诉要求原告退还租赁保证金60万元，因涉案房屋租赁合同解除的原因在于被告未能按期足额向原告支付租金及各项费用，根据合同约定，原告有权不予退还租赁保证金。对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。
至于被告反诉要求原告赔偿剩余租赁期限内原告向他人出租涉案物业多收取的租金差额，因如前所述，涉案租赁合同因被告逾期支付租金而解除，原告即便向他人另行出租涉案物业的租金高于租赁给被告所收取的租金，该部分款项也不属于被告的损失。对于被告的该项反诉请求，本院也不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告王熙与被告邹毓晏签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；
二、被告邹毓晏应于本判决生效之日起十日内向原告王熙支付2016年9月15日至2016年9月30日的租金150000元；
三、被告邹毓晏应于本判决生效之日起十日内向原告王熙支付逾期支付2016年9月15日至2016年9月30日租赁的利息（利息以150000元为计算基数，自2016年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定的应付租金之日止）；
四、驳回原告王熙的其他诉讼请求；
五、驳回被告邹毓晏的反诉请求。
本诉案件受理费12200元（已由原告预交），由原告负担9978元、被告负担2222元。
反诉案件受理费9960元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 叶 钧 如
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅