江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初8414号
原告：李洪英，居民。
委托代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。
委托代理人：周丽沙，江苏正伍律师事务所律师。
被告：沭阳欧中置业有限公司,住所地沭阳县沭城街道上海中路东侧。
法定代表人：徐木杰，系该公司董事长。
委托代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。
委托代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。
委托代理人：秦媛媛，江苏天帆律师事务所律师。
原告李洪英诉被告沭阳欧中置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告葛春玲委托代理人张勇，被告沭阳欧中置业有限公司委托代理人宋华波到庭参加诉讼；于2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告葛桂珍委托代理人张勇，被告沭阳欧中置业有限公司委托代理人宋华波到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2016年9月20日公开开庭审理，原告李洪英及其委托代理人张勇，被告沭阳欧中置业有限公司委托代理人宋华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洪英诉称：1、要求被告向原告提供购房发票并办理沭阳县欧中置业广场A59号商业用房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以购房款328598元为基数，从2006年5月15日起算至被告交付产权证之日止，按银行贷款利率1.5倍结算，截止起诉之日的违约金为29万元）。事实和理由：2003年11月25日，原告与案外人沭阳好景置业有限公司（以下简称：好景置业）签订《商品房买卖合同》，约定好景置业将其开发的好景时代广场A59号商业用房出售给原告，面积为62.59平方米，价款为328598元。同时依法办理公证。原告按约付清购房款。2006年2月27日，好景置业与被告签订《房地产项目资产转让合同》，约定好景置业将其开发的好景时代广场整体资产转让给被告欧中公司，好景置业已出售的商铺由被告欧中公司为业主分割办理产权证，好景置业予以协助。被告接手好景时代广场后将其更名为欧中时代广场，并取得了产权证。原告多次向其主张权利未果而诉至法院要求处理。
被告沭阳欧中置业有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、被告与好景置业之间是房屋买卖关系，不属于房地产项目转让，因为我方取得涉案整层房屋是在好景置业已经进行房屋初始登记之后，将初始登记的房屋转移登记到被告公司名下，而开发项目的完成是以房屋初始登记作为标志的，所以被告与好景置业之间不属于项目转让关系；
2、原告应根据合同相对性向相对人好景置业主张权利，对于办理房屋所有权初始登记以及向商品房的买受人协助办理转移登记并提供相关资料的行为只能由开发企业完成，因为相关的资料的申请主体以及完成的资质条件均要求为开发企业；
3、被告虽然取得整层房屋的所有权证书，但是从未妨碍原告取得分户所有权证书，被告的义务仅仅在于原告申请分户转移登记时向房管部门申明同意即可，客观上无法提供其他资料，而之前类似的高明玉案件中，高明玉提供的材料已证实早在多年前，原告等购房人要求办证时，被告已经应原告要求向房管部门出具同意过户的书面材料，所以对于未能办证责任不在被告。据被告代理人向房管部门了解，原告办证的难点在于未能取得房屋分户测绘报告，而商品房预售时对于哪些房屋可以预售，哪些不可以预售，能够预售的房屋的房号、面积、坐落等在办理预售登记时，均有相关预测报告予以记载，本案的房屋没有物理四至，只有虚拟四至，所以不可能发生虚拟四至变更情况，故本案应当由原告直接申请房管部门对原预测结果予以认可，所以这个案件被告不应当承担提供任何资料的义务；
4、原告的违约金也不应该得到支持，理由是：原告提供的证据足以证实其房屋一直由其他人租赁使用，房屋的收益权并未受到任何侵害，未发生实际损失，所以不应该得到支持；
5、被告取得房屋所有权登记至今已有十年时间，在这十年里，被告一直积极协助原告办理权属登记，被告公司也并未因名义上是涉案房屋的所有权人，而得到任何利益，如果原告利益被侵害，则原告一直明知，另原告主张的大部分款项都超出了诉讼时效，不应该得到保护；
6、本案原告主张的是商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，与原告成立商品房预售法律关系的是好景置业，而且根据双方合同的第十五条规定，好景置业应承担将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而该项义务是作为房地产开发企业才能够承担和行使的法律义务，原告主张该义务应该由被告承担不应得到支持，首先双方之间没有合同约定；其次根据合同法第七十九条第一款，该项义务在法律上和合同性质上无法转让；
7、被告公司所购买的该栋大楼只是包括好景置业未予出售的部分，因此，和原告一样均是平等的购房者，至于与好景置业之间的转让协议，协助各原告方办理产权登记只是因为被告取得了整栋楼的所有权登记。如果原告方认为该项登记的权属给其造成损失，应是侵权纠纷，而实际上被告积极配合原告办理相应的权属登记并且同意分割，不存在阻碍原告取得产权登记的任何情形。
本案争议焦点：1、被告对原告是否负有办证义务，该办证义务是具有法律依据还是合同依据；2、原告要求被告承担违约责任的依据；3、原告要求办证的诉讼请求的法律要件和事实要件是否成就。
原告为证明自己的主张，出示以下证据：
证据1，公证书、商品房买卖合同及收据、被告联名好景公司向原告发的函、返租意向书、商铺经营合同；
证据2，沭阳县人民法院作出的（2013）沭民初字第1332号民事判决书一份，证明被告将原好景置业对原告的义务由被告接受和承担的事实；
证据3，被告出具的关于同意原好景广场购房户分户的意见书一份，证明被告向沭阳县房管处表示其无条件并书面表示同意将房产进行分户，并为原告办理产权证；
以上证据证明，原、被告双方签订商品房买卖合同及原告向被告缴纳购房款的事实，合同第15条约定办理产权证的相关事实。联名函，证明好景置业与被告签订的房地产转让内容已向原告告知。返租意向书证明被告向原告返还一定租金。
证据4，沭阳欧中置业有限公司出具给沭阳县房管处出具的的“关于同意原好景广场购房户分割产权证的意见书”；
证据5，房屋总的平面图，证明原告所购买的商铺在该广场一楼所在的位置；
证据6，涉案商铺具体位置的照片，证明原告购买的该商铺已被被告用材质确定起来，形成具体的房屋。
被告质证认为：对于证据1，我方对李洪英与被告签订的商铺委托经营合同、被告联名好景置业向原告发的函、返租意向书、好景广场分割产权证意见书的真实性没有异议。委托经营合同能够证实涉案房屋一直处于有偿收益状态，原告未发生实际的损失；分割意见书证实被告一直积极协助原告办理产权证书；对于被告联名好景置业向原告发的函，内容有两层意思，一、我方认为“凭相关凭证由欧中公司统一办理产权证”，应由购房人提供统一的资料，由被告统一办理，该统一办理的程序和形式不是法定的义务；二、“好景公司予以协助”，表明在办理房屋分户转移登记过程中，好景置业并非免除了所有的义务，应当由开发企业提供的相关资料仍然由好景置业提供，所以该函和意见书能够证实被告及时告知了原告房屋整体转让给被告的事实，不能达到原告所主张的应当由被告提供分户产权证书的主张。对于证据1中其他的证据材料，我方对原告买房事实予以认可，对买房的资料真实性我方不发表意见，这是涉及到好景置业的权益；
对证据2，（2013）沭民初字第1332号案件的判决书证据形式的真实性没有异议，但是被告认为判决书是未生效，不能直接作为本案定案依据；
对于证据4的真实性没有异议，“意见书”中已载明被告购买的是除原告等人商铺之外的剩余部分，并且“意见书”同意对原告的产权部分予以分割，被告已履行了协助办证的义务，不存在违约或者侵权行为；
对于证据5，该平面图即使真实也仅仅是建筑规划图，并不能以此认定涉案商铺的准确的面积四至。
对证据6真实性没有异议，以现场为准，但是所反映的位置无法确定为A59号商铺的位置。
被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证明：
证据7，2016年2月22日被告与好景置业签订的《项目资产转让合同》。合同的第二条里面载明整栋楼共有5本房屋所有权证，并且约定将该5本所有权证转移登记给被告，这5本证涵盖了原告购买的铺位；在合同第二条第四项里面，告知了原告已经签订了反租协议的事实；第三条内容证明被告购得的房屋已经扣除了原告的房屋；合同第七条里面约定“原有好景公司售出的房屋由欧中公司负责分割办理产权证书，好景公司予以全力协助”并约定“如未及时分割办理，欧中公司承担侵权责任”上述条款能够证实被告购买的房屋不包括原告所有的房屋，房屋所有权整体转移至被告名下，只是一种交易方式，而不产生任何实质上的权利，正因整体转移至被告名下，被告才负有与好景置业共同协助原告办理分割登记的义务，而该义务的履行显然是原告与好景置业的义务内容，欧中公司只是在过户时予以同意，没有其他开发商的义务。否则就没有明确约定“好景公司全力协助”的内容。
原告质证认为：对证据7真实性没有异议，合同第一条能够证明好景置业已将涉案房屋在内的整体出让给被告。合同第五条、第七条能够证明判决书上认定的事实。
本院认证意见：对于证据1公证书及商品房买卖合同、个人借款合同及收据、被告联名好景置业向原告发的函、好景广场分割产权证意见书的三性予以认定，对于返租意向书、商铺委托经营合同的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定；对于证据2的关联性不予认定。对于证据3、4、5、7的三性予以认定，对于证据6的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。
经审理查明：2003年11月25日，原告与案外人好景置业签订商品房买卖合同，合同约定，原告以128598元的价款购买好景置业开发的位于沭阳县好景时代广场A59号房。建筑面积为62.59平方米，并约定出卖人（好景置业）应当在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2003年11月26日，原告与好景置业就签订房屋的行为进行公证。沭阳县公证处出具（2003）沭证经内字第355号公证书予以确认。2006年2月22日，好景置业与本案被告签订房地产项目资产转移合同，合同约定将好景置业所有的《沭阳好景时代广场》房地产及其现有的设备、设施等所有附属物整体出让或受让给被告。2006年4月27日，被告与好景置业签订补充协议约定：沭阳好景置业有限公司所签售的销售合同，沭阳欧中置业有限公司作为资产的承受人，应按协议及所签订的销售合同内容履行。2006年8月5日，被告向原告出具一份函，该函第二款内容是：如果您在“好景时代广场”购买房产并且已经付清全部购房款，以后凭相关凭证由欧中公司办理产权证，好景公司予以协助。2012年2月1日，被告向沭阳县房管处出具“关于同意原好景广场购房户分割产权证的意见书”载明：“相关购房户要求对我公司的产权属于他们的产权进行分割，我公司无条件同意并予以书面确认，请贵处依法予以分割办理”。
另查明：原告所购买的位于沭阳县好景时代广场A59号房系开放式商铺。
本院认为：原告与案外人好景置业签订涉案房屋的商品房买卖合同，并进行了公证且已支付购房款，双方的买卖合同合法有效。原告与案外人好景置业签订商品房买卖合同并履行合同义务后，被告与好景置业签订了资产转让合同，在双方签订的资产转让合同以及补充协议和交给原告的函中，均载明了沭阳好景时代广场所有资料，包括产权证和土地的登记证书，已移交给被告，被告承诺协助为原告办理权属登记手续，对此责任应当由被告承担。但原告所购买的房屋属于开放式的商铺，原告与案外人好景置业签订的商品房买卖合同中仅对涉案商铺的面积和具体位置做了约定，但口宽四至未有约定，系标的物约定不明，而办理涉案房屋产权证和国有土地使用证必须有明确的标的物，另办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》系行政机关的行政职权，原告与案外人好景置业签订的商品房买卖合同第十五条约定是案外人好景置业将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故对原告要求被告为其办理涉案房屋权属登记的诉讼请求，本院不予支持。原告另要求被告向其提供购房发票的诉讼请求，本院认为该行为属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告还要求被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，违约金是基于给未违约一方造成损失并具有一定惩罚性的法律规则。本案中，因原告与案外人好景置业在签订商品房买卖合同时对涉案房屋的物理四至并未约定，并非被告违约，同时，从原、被告约定的办证日期至原告起诉之日止，已超过两年诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断等情形，故本院对原告该诉讼请求不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告李洪英的诉讼请求。
案件受理费5650元，由原告李洪英负担（原告已支付2825元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5650元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。
审 判 长 徐 品
人民陪审员 黄用文
人民陪审员 李成荣
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 陈诗雅
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。