河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1503民初1219号
原告（反诉被告）江丞岳，男，汉族，个体户，1990年6月3日出生，住信阳市平桥区。
委托代理人舒战峰，河南天宾律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈为超，男，汉族，个体户，1991年7月10日出生，住信阳市羊山新区。
委托代理人王守伦，河南冠南律师事务所律师。
第三人信阳市恒大商业运营管理有限公司。
法定代表人盛海波，公司总经理。
委托代理人李想、陈伟，公司员工。
原告（反诉被告）江丞岳诉被告（反诉原告）陈为超、第三人信阳市恒大商业运营管理有限公司（以下简称信阳恒大公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江丞岳及其委托代理人舒战峰、被告（反诉原告）陈为超及其委托代理人王守伦、第三人信阳恒大公司委托代理人李想、陈伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江丞岳诉称，被告陈为超租赁恒大城市广场1-104商铺开设“羽沙国际”服装店，于2017年8月以合作为由找到原告，将该店铺60平米的位置出租给江丞岳开设化妆品专柜。双方签订《商业合作协议书》一份，约定：“陈为超负责与恒大的一切事宜”。协议签订后，江丞岳依约支付给陈为超3600元的商铺押金，并投入69904元装修店铺。装修完毕后，2017年9月30日开始经营。2017年11月，该商铺被恒大公司断电无法经营，支出二个月员工工资14070元。经江丞岳联系陈为超才得知，信阳恒大公司在2017年10月25日给陈为超下达整改通知书，禁止经营化妆品。后江丞岳找到恒大公司了解到，陈为超未经恒大公司同意，且陈为超租赁用途为经营女装，不得改变用途，没有转租的权利。陈为超的欺骗行为，给原告造成巨大损失。为此，原告多次要求陈为超予以赔偿未果，无奈诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告双方的合作协议书；二、被告赔偿原告损失共计88685元；三、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）陈为超辩称，1、本诉原告诉称与事实不符，双方签订的是合作协议，并不是店铺的整体转租。2、导致合作协议不能履行的根本原因是本诉原告先行违约，不服从商场的规划及管理造成的。3、由于本诉原告的违约，给本诉被告造成一定的经济损失，我们也依法提起反诉。4、对于双方诉求中要求解除双方的合作协议书，我们同意解除。
反诉原告陈为超诉称，2017年8月26日，原、被告经友好协商签订《商业合作协议书》，约定将反诉原告承租经营的信阳市恒大城市广场1-104“羽沙国际”场地内60平米的经营场所租给反诉被告经营，协议当时约定的合作期限为三年，租金每月3600元，从2017年10月16日开始计算租金，租金为6个月一付，同时协议还约定，被告应按每平方4元承担租赁场地的物业费用。合作协议还约定：乙方的权利义务为根据商场的规定开展项目。协议签订后，反诉原告即按约定将场地交给反诉被告使用经营，但反诉被告一直没有支付使用期间的租赁费用，也未缴纳物业费用。最为关键的是，由于恒大城市广场对商场规划有专门的化妆品经营区域，而反诉被告在租赁的场地内经营化妆品且销售的化妆品没有合法的来源凭证，违反商场的经营管理规定，导致商场的管理部门责令停止经营并要求整改，而反诉被告一直不予整改，商场管理方遂对反诉原告经营的商铺采取停电措施，直到2017年12月20日，反诉被告才将自己经营区域内货柜及物品自行撤走，至此，由于被告不按商场规定开展项目的违约行为给反诉原告造成较大的经济损失。现双方签订合作协议书的目的无法实现，反诉原告认为此事双方均存在一定的损失，本想就此了结，但先行收到对方的起诉状，为维护反诉原告自身合法权益，故反诉请求判令：一、解除反诉原、被告双方签订的《商业合作协议书》；二、反诉被告支付从2017年10月16日起至将租赁场地恢复原状日止两个月的场地租赁使用费7200元，并支付反诉原告垫付的同时期物业费480元；三、反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计80000元；四、本案一切诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告江丞岳辩称，1、坚持本诉诉讼意见。2、根据反诉状可以得知陈为超认可是将商铺租给原告使用，与其本诉答辩意见自相矛盾。3、原告同意解除双方的商业合作书，请求法院驳回陈为超的反诉请求。
第三人信阳恒大公司述称，1、本案原、被告之间的纠纷，第三人不清楚，也与第三人无关，第三人与被告签订租赁合同，合同约定商户经营范围是女装，在租赁过程当中由于被告擅自经营化妆品，第三人依法要求被告整改，是第三人依法行使合同权利。
经审理查明，2017年7月26日，被告陈为超作为承租方（乙方）与出租方第三人信阳恒大公司（甲方）签订《关于信阳市恒大城市广场104号商铺租赁合同》一份，与本案有关内容如下，甲方将其享有合法经营权的恒大城市广场中的104号商铺及附属通道物业租赁给乙方使用，图测面积为265.31㎡；租赁场所用途为经营女装，乙方应在租赁场所统一以羽纱国际名称、品牌对外持续经营。非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途或品牌，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同。租赁期限为自实际交付之日起36个月，交付时间暂定为2017年8月16日，租赁场所应在2017年9月16日前正式开业等。合同签订后，被告陈为超妻子李雪以微信聊天方式邀请原告江丞岳嫂子张云在其承租的上述场所内经营美容生意。2017年8月26日，被告陈为超在未告知第三人情形下与原告江丞岳签订《商业合作协议书》一份，载明，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利原则，就结成长期商务合作关系，经友好、协商达成如下协议：一、合作期限，本协议有效期3年。自2017年7月24日起至2020年7月23日止。二、合作内容：甲方将恒大城市广场1-104“羽沙国际”内60平米的位置承租给乙方使用。租金3600元/月。从10月16日开始计算租金，租金6个月一付，押金3600元。甲方权利义务：甲方负责商场的一切事宜。乙方权利义务：乙方根据商场的规定开展项目。物业费4元/平。三、违约责任：1、合作双方在合作过程中，如因一方原因造成另一方商业信誉或客户关系受到损害的，应进行赔偿。2、合同一年一签，合同每年按百分之三增加。3、甲方在合同期内如和商场解除合同，需对乙方进行赔偿。七、本协议经双方盖章后生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。8月28日，原告嫂子张云通过微信转账向被告支付协议约定的租赁押金3600元。此后，原告为进驻商场经营化妆品进行商铺装修及定做货柜，诉争商铺亦于2017年10月开始正常营业。2017年10月25日，第三人信阳恒大公司以陈为超擅自改变商铺租赁经营用途为由向被告发出《关于要求整改违约行为的通知》一份，载明，“贵方承租我方信阳恒大城市广场104号商铺，依据合同约定，贵方租赁场所的用途为经营女装，并应以羽纱国际名称、品牌对外持续经营，未经我方书面同意，贵方不得变更租赁用途或品牌，否则视为贵方违约，我方有权解除合同。现我方发现贵方未按审核通过的图纸施工，且店内规划有化妆品区域，经营多个化妆品品牌，已严重违反合同的相关约定。现通知贵方如下：请贵方于2017年10月31日前按以下要求整改完毕：严格按照审核通过的装修图纸施工，并遵守合同约定的租赁用途经营。否则，我司将依据合同约定追究贵方的违约责任，包括但不限于解除租赁合同。”被告收到该整改通知后未告知原告，亦未按第三人要求进行整改，原告所租赁的商铺亦正常经营。在此期间，原告通过微信转账向被告支付租金10000元，因双方签订协议时关于租金支付时间约定不明且理解不一，被告未予收取。11月19日，第三人将原、被告承租的全部商铺停电并于11月20日再次向被告发出停止能源供应通知，除上次通知载明的理由外，主要内容为：“…经过多次通知整改后，截止到2017年11月20日仍未按要求整改。另我方自贵方装修起曾多次敦促贵方按照统一要求安装空调外机罩。截止该日，贵方仍未安装到位。现通知贵方如下：请贵方立即下架所有化妆品，撤除化妆品货柜，并按要求安装空调机外罩，否则，我司将于2017年11月20日17:00起停止对贵方店铺的各种专项服务，包括但不限于停水、停电、停气等，届时产生的一切损失由贵方承担，与恒大商业运营管理公司无关。”因第三人采取停电措施，原告租赁的商铺无法正常营业，原告遂于2017年12月20日将商铺自行搬空，并将该商铺交还被告。庭审中，第三人陈述，对被告经营的商铺停电一天后即恢复供电，对原告经营的商铺停电至其撤柜时止。为证明货柜制作费、装修费损失及雇请员工支付工资费用，原告向本庭提供货柜定作人席某身份证复印件及其自行记录的收据单各一份，载明，高柜16920元（6组×1.2米×2350元）；矮柜13500元（5组×1.2米×2250元）；小木盒2310元（66×35）、门板180元、斜板550元；车费及外地材料运输2300元；定做工费22500元（500×3×15天），共计58260元，拆后收55000元。还提供2017年9月19日、22日微信支付广告招牌及装修费5864元转账截图，其中，5000元转账并无显示对方已领取内容。以及自行打印的2017年10月-12月姓名为朱世谦、赵爽、朱继良三人三个月工资明细表格。朱世谦在表格下方注明，本人朱世谦任职店长，证明10、11、12三个月羽纱国际合作期间，发给员工工资属实。对以上证据的真实性，被告均不予认可。经本庭询问，原告自认定作的货柜中有两组高柜另行在其他商铺继续使用，并称其余货柜因无处利用已交由二手市场处置，被告则认为涉案货柜由原告拆除后均继续使用，但双方对各自主张均未能向本庭提交相应证据证实。后原告向本庭申请证人席某到庭作证证明制作化妆品货柜过程，但就具体费用及支付方式，该证人表述因与原告系亲戚关系，货款大概为5万余元，除用其欠原告3万元借款冲抵货款外，剩余货款为现金支付，双方无结算凭证。还申请店长朱世谦出庭作证证明自店铺开业至撤柜期间，其与另外二名员工正常工作的事实。被告陈为超为支持其反诉请求，即要求原告赔偿损失80000元，向本庭提供手写2017年10月-12月员工工资及自行打印2017年11月19日-12月21日经营收入单，显示除2017年11月19日至11月24日收入额为0外，其余均有不等收入。原告以上述证据不具有真实性为由亦不予认可。本案在审理过程中，双方关于涉案货柜损失无法达成一致协商意见，因涉案货柜原物拆除且双方对除原告自认的两组高柜外剩余货柜现状表述不一，丧失损失评估的客观条件。
本院认为，本案争讼商铺的管理经营权利人为第三人信阳恒大公司，该公司以租赁方式将商铺出租给被告陈为超时，明确约定租赁商铺的用途系经营女装且转租需经第三人书面同意，否则，出租人有权解除合同。后本案原、被告签订《商铺合作协议书》约定，被告在租赁期限内将其承租面积中的60平米位置分租给原告使用，该协议名为合作实为租赁经营性质。因被告的转租行为未告知第三人且征得其书面同意，致第三人于原告营业尚不足一个月时向被告下达违约行为整改通知，于原告营业次月继续向被告下达停止能源供应通知，第三人的行为足以表明对原、被告之间的转租行为不予以认可。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转让合同无效的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案被告作为承租人，未经作为出租人的本案第三人同意将涉案商铺擅自转租给原告，且原告将其承租的商铺用于经营化妆品，已经明显违反被告与第三人之间签订的租赁合同目的及约定，被告擅自转租的行为系无权处分行为，事后又未征得第三人的追认，故被告的转租行为无效，原、被告签订的《商铺合作协议书》应为无效合同。被告陈为超庭审中虽辩称对原告承租商铺经营范围并不知情，但从原告提交的双方聊天记录可以看出，原告租赁诉争商铺系被告方邀请而来，且双方商铺相邻，在原告为开展经营进行前期的装修、安装货柜、制作广告牌及正常营业时，被告并无提出异议要求解除或撤销合同，被告陈为超对涉案商铺的经营范围应属知情，故对该辩称意见，本院不予采纳。由于原、被告签订的《租赁合约》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告收取原告的押金3600元应予以返还。同时，原告基于无效合同占有使用涉案商铺期间获得经营利益，其应当向被告支付至返还商铺前所承租商铺的场地租赁使用费及物业使用费，被告据此提出反诉请求要求原告支付自2017年10月16日至2017年12月16日两个月期间的租赁费7200元及物业费480元，符合双方合同约定的租金及物业费标准，本院予以支持。由于租赁关系无效，原告先行支付的3600元押金可依法抵扣其拖欠的上述租赁费及物业费，故原告实际需支付被告租赁费及物业费4080元。关于双方各自主张的损失计算问题，分别审核认定如下：由于被告未向原告出示其与第三人之间的《租赁合约》，也未告知原告其转租行为应得到而未得到第三人的同意，是合约无效的主要过错方之一；原告在签订合约过程中，应对被告是否具备出租、转租涉案商铺权利进行审慎审查，原告并未尽到审查的义务，也是合约无效的次要过错方之一。本院确定被告应根据各自的过错情况对合同无效的损失后果承担80%的责任。关于原告江丞岳主张的损失，双方对原告制作柜台进驻恒大城市广场场地经营不持异议，按约定原告本可在被告提供的场地经营3年期限，现实际经营尚不足3个月即因双方违反商场规定而遭拆除并撤离原经营场地，原告订立合同目的已不能实现，其主张接收2组高柜外其余无法另行使用，并要求赔偿货柜损失，并无不妥。但是，如果正常经营，期满后双方不续约，原告也将自行清除货柜。现原告在实际经营的一段时间内已对货柜进行了使用，其所举证据并不足以证实为经营而委托他人设计制作柜台所花费的费用为55000元，原告据此要求对货柜制作费按收据上自行记载的费用金额予以全额赔偿，有所不妥。即使按原告主张，该55000元中材料费为32500元、工时费为22500元，与其所称同在该广场另行租赁商铺70㎡经营化妆品定作货柜材料费及工时费共计约30000元的陈述相比较，原告对该工时费过高未能提供确系合理、必需支出的相应证据，本院无法支持，因材料费中尚有2组高柜原告自认仍继续使用，参照原告的计算标准，该部分损失应予以扣除4700元。对原告诉请的制作广告牌等装修损失，其提交的通过微信转账支付截图，除864元被对方领取外，其中的5000元并无显示对方实际领取，对此，原告亦未能补充提供证据证实。至于原告主张的撤柜后仍雇请3名员工看店并支出员工工资的意见，因其提供的工资明细无员工签字且无银行流水等其他证据予以佐证该费用发生的真实性、关联性、必要性，且系原告自行产生的扩大损失，该项主张不予支持。故，兼顾原告制作货柜的支出情况、已使用的期限、被告的违约情节等，根据公平合理原则，本院酌情确定原告上述的各项损失共计25000元，陈为超应承担的损失金额为20000元（25000元×80%）。关于陈为超提出的反诉损失8万元，第三人于庭审中陈述对反诉原告陈为超经营的商铺仅停电一天，陈为超认为因反诉被告商铺停电影响其正常经营并造成损失，反诉被告江丞岳对此不予认可且陈为超也并未就该数额的计算方法作出令人信服的合理说明，其提供自行制作的员工工资及营业收入与本起纠纷并无直接的因果关系，本院无法做出其诉请损失具有合理性的结论，陈为超对此应承担举证不能的法律后果。故对反诉原告陈为超的反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈为超于本判决生效后十日内，赔偿原告（反诉被告）江丞岳各项经济损失共计20000元。
二、原告（反诉被告）江丞岳于本判决生效后十日内，支付被告（反诉原告）陈为超场地租赁费及物业费共计4080元。
三、驳回本诉原告江丞岳及反诉原告陈为超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2020元，由原告江丞岳承担1565元、被告陈为超承担455元；反诉受理费996元，由反诉原告陈为超承担950元、反诉被告江丞岳承担46元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户41×××966。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号25×××799，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。
审判长 易艳玲
审判员 蒋 荟
审判员 刘书强
二〇一八年六月二十九日
书记员 齐 眉