大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初1330号原告：亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，该公司员工，住大连市中山区。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，该公司员工，住辽宁省凌源市。被告：严萍，女，1973年4月10日出生，住大连高新技术产业园区。原告亿达物业管理有限公司与被告严萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人邬大鹏、李洪双，被告严萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2017年1月1日至2018年3月31日期间物业费6079.32元；2.被告支付逾期交费违约金至实际支付物业费之日（暂计算至2017年12月31日为1823.8元）。事实与理由：2010年11月13日，原告与某有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为某小区提供物业服务，业主按房屋面积按季度向原告支付物业服务费用，约定每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向原告按照当季物业费逾期每日千分之三的标准支付违约金。被告系上述物业某小区某号业主，物业面积155.88平方米，收费标准为2.6元/月/平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，按约定被告应向原告交纳自2017年1月1日至2018年3月31日期间物业费6079.32元。但经原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳，每逾期季度累计产生交费违约金3195.29元，仅向被告主张1823.80元，其余违约金原告自愿放弃。被告拒绝缴纳物业费的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告严萍辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在物业服务过程中存在诸多项缺陷和瑕疵：原告放行802路公交车进入封闭小区规划红线内，且在车库安装了380V的充电桩；被告的仓房消防灭火喷头被物业擅自改动，有安全隐患，且造成被告损失；原告聘用的小区安保人员绝大多数没有保安证；原告电梯广告招标情况及收入情况未公示；原告未履行监管义务，小区公共设施维护保养不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2010年11月13日，原告与某有限公司签订《某小区前期物业服务合同》，原告接受委托对某小区提供物业服务。合同第五条约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅的物业服务费标准为2.6元/月·平方米。合同第六条约定，业主应于其拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。被告严萍系大连高新技术产业园区某号的业主，房屋建筑面积155.88平方米。2014年6月27日，被告签署商品房钥匙接收确认单，享受原告提供的物业服务并向原告交纳物业费。自2017年1月1日至2018年3月31日，被告未向原告交纳物业费，数额应为6079.32元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供照片拟证明原告作为物业公司未将802路公交车封闭在小区红线外，公交车充电桩占用小区车库，造成安全隐患，物业不作为。原告认为被告提供的照片仅能反映该大型车辆暂时在园区停放，安装充电桩也无法证明系原告允许，上述内容与物业服务无关，被告若认为影响其权益，可向相关职能部门诉求。本院认为，被告提供的证据无法反映公交车停放及充电桩问题在小区长期存在，且与原告工作相关，故被告以此为由拒交物业费不能成立。即使上述问题存在，原告作为物业服务企业并不具备行政执法权，就上述问题被告可通过向相关职能部门诉求以期合理解决。被告提供民信网公安部门答复截图，拟证明物业聘用的保安无证上岗，无资质提供服务，原告对该证据不予认可。本院认为，该截图显示答复时间为2017年12月19日，且答复中说明部分保安持有保安证，未办理保安证的人员为近期到岗，上岗证正在办理过程中。据此无法证明被告仅接受无证保安的物业服务，且该证据亦无法证明现部分物业保安仍无上岗资格，故被告以此为由拒交物业费，本院不予支持。被告提供照片，拟证明物业服务存在瑕疵，小区公共设施未得到维修，道路上的石墩影响业主的行车安全。原告认为，被告提供的照片部分与原告的服务内容无关，部分仅能反映拍照时状态，且小区存在问题是正常现象，而且物业服务的本身也是对相应问题进行处理。本院认为，被告所述小区外石墩管理问题不在物业服务企业管理范畴之内，且物业服务企业并不具备行政执法权，不能予以强制执行，被告可通过向相关职能部门诉求以期合理解决；另外物业服务的最终效果是通过业主的感受来体现，业主面对相同服务的主观感受又因人而异，部分业主若仅以物业服务不到位的主观感受主张不交物业费是不利于已交费的业主权益及小区整体利益，且本案原告已表示将尽力解决业主所反映的问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。被告提供照片，拟证明物业未将电梯间的广告经营收入向业主公示，损害了业主的利益。原告表示根据物业合同规定，原告有权对小区的公共区域进行经营，而该部分收入也是投入到物业服务中的，被告可以就收支情况到物业进行查看。本院认为，根据法律规定，物业公司应当向业主公布其收支情况，被告可以自行查看，但被告以此为由拒交物业费没有法律依据。被告提供照片、视频，拟证明因原告原因造成被告仓房货物损失，原告对该证据的关联性有异议，认为被告所提供的证据无法反映是原告原因造成。鉴于被告所提供的证据无法反映因原告原因造成其仓房损失事实，且原告亦不认可，故对该证明事项不予认定。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告与某公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据相关法律规定及上述合同约定，原告有对本案小区进行物业管理的义务，被告负有按期交纳物业费的法律义务。关于被告提出公交车停放管理、充电桩安装、设施维护不到位、物业收支明细未公开等方面问题，因辩解意见一部分属于行政管理范畴，原告并不具备行政执法权，不能予以处理；另一部分属于物业服务本身设立的价值问题，同时物业服务也是一个持续性的履行过程，并不能否认原告作为物业公司已为包括被告在内的小区业主提供各项物业服务的事实，不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，而且被告亦未提供充分的证据证明原告存在重大的服务瑕疵，严重影响了被告的利益，故不能成为被告拒交物业服务费的理由，其抗辩本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告亦享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告严萍于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2017年1月1日至2018年3月31日的物业费6079.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告亿达物业管理有限公司负担5元，由被告严萍负担20元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  蒋春艳二〇一八年六月二十七日书记员  陈迎雪