四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2631号
上诉人（原审第三人）朱梦兮。
上诉人（原审第三人）伍占仪。
二上诉人委托代理人胡佳，北京康达（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都太百商业管理咨询有限公司。住所地：四川省成都市锦江区正科甲巷******号。
法定代表人杨燕，董事长。
委托代理人冯静梅，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都市春熙大厦房屋开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区总府路*号*楼。
法定代表人曾玮。
委托代理人安季勋，四川天则律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）成都紫微商业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区总府路*号紫薇酒店****房。
法定代表人唐弘杰。
委托代理人曾玮。
委托代理人安季勋，四川天则律师事务所律师。
上诉人朱梦兮、伍占仪因与被上诉人成都太百商业管理咨询有限公司（以下简称太百公司）、成都市春熙大厦房屋开发有限公司（以下简称春熙公司）、成都紫微商业经营管理有限公司（以下简称紫薇公司）返还原物纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，太百公司原名成都太百百货有限公司，于2012年5月29日经成都市工商行政管理局核准变更为现名。2004年3月30日，春熙公司与成都商厦太平洋百货有限公司（以下简称太平洋公司）签订一份《租赁合同（春熙大厦二三期）》，约定太平洋公司租赁春熙公司二期裙楼商场是为了将来能按照太平洋公司的要求租赁春熙公司开发的三期裙楼商场，达到二期裙楼商场三期裙楼商场整体租赁的目的；春熙公司将其位于成都市正科甲巷97-115号-1楼-5楼共计六层约14000平方米（春熙大厦二期裙楼商场）出租给太平洋公司经营百货公司使用。同日，春熙公司与紫微公司签订一份《紫微银座商业用房联合经营合同》，约定为保证太平洋公司对春熙大厦二期裙楼商业用房的整体经营及经营期限，春熙公司委托紫微公司对出租的商业用房屋及出售的商业用房屋与业主签订委托经营合同，采用委托经营、对外租赁、聘请专业公司经营管理等。2004年9月10日，春熙公司与太平洋公司、太百公司签订一份《协议书》，约定春熙公司同意太平洋公司将其在《租赁合同（春熙大厦二三期）》中的权利义务转让于太百公司，太百公司亦愿意承担太平洋公司在上述租赁合同中的权利义务，自协议签订之日起，春熙公司与太百公司成为2004年3月30日《租赁合同（春熙大厦二三期）》的新主体；太平洋公司同意就太百公司在上述租赁合同中的全部权利义务提供连带担保；春熙公司与太平洋公司签订的《租赁合同（春熙大厦二三期）》作为《协议书》附件，具有同等法律效力。
2006年1月25日，案外人金盛兴公司在本院委托进行的拍卖会上，竞买到成都市锦江区正科甲巷17号春熙大厦二期A-15号房屋（现更名为成都市锦江区正科甲巷17号附1号，即讼争房屋）。2006年3月30日，本院作出（2001）成执字第1535-1号民事裁定，裁定A-15号房屋所有权及相应的土地使用权归金盛兴公司所有。2006年5月11日，金盛兴公司取得房屋所有权登记。2008年7月16日，原审法院作出（2007）锦江民初字第388号民事判决，认为金盛兴公司取得租赁房屋的所有权后，即当然取得原所有权人暨出租人春熙公司在租赁合同中的法律地位，承受春熙公司在租赁合同中的全部权利与义务，受租赁合同约束，故此，判令太百公司履行《租赁合同（春熙大厦二三期）》所支付的成都市锦江区正科甲巷97-115号负1楼-5楼房屋的年度租金中，由金盛兴公司收取其中的A-15号房屋的年度租金，并由太百公司直接支付金盛兴公司。2008年8月29日，春熙公司与太百公司签订一份《（2007）锦江民初字第388号民事判决书履行协议》，约定太百公司按《租赁合同》计算出当月应付租金总额，扣除A-15商铺依判决应付租金后，余额之全部即为太百公司当月应付给春熙公司租金。
2009年8月1日，金盛兴公司将讼争房屋转让给朱梦兮、伍占仪，太百公司继续按（2007）锦江民初字第388号民事判决的内容向朱梦兮、伍占仪支付租金至2011年6月。
2011年3月25日，春熙公司与太百公司签订一份《关于终止履行﹤租赁合同（春熙大厦二三期）﹥的协议》，约定春熙公司与太百公司自愿终止《租赁合同（春熙大厦二三期）》《协议书》及其他有关本租赁关系的所有相关约定；太百公司应在2011年6月30日之前，彻底搬离租赁物业，并搬出其在租赁物业内的全部物品，将租赁物业退还给春熙公司。2011年6月20日，太百公司向春熙公司发出《通知》，主要内容为：太百公司从2011年7月1日起不再租赁春熙公司的任何物业，故太百公司将无法继续执行（2007）锦江民初字第388号民事判决的内容，请春熙公司直接与朱梦兮协商判决书中所涉房屋的租金支付事宜。2011年6月30日，春熙公司向太百公司出具《春熙大厦二期裙楼商场交接确认书》，确认已接收太百公司交付的位于成都市正科甲巷97-115号-1-5楼共计楼层全部物业。
2011年10月24日，太百公司向朱梦兮、伍占仪致函，主要内容为：朱梦兮、伍占仪于2011年10月20日所发《通知函》其已收悉，太百公司与春熙公司已签订了《关于终止履行﹤租赁合同（春熙大厦二三期）﹥的协议》，由于房屋租赁合同终止原因，太百公司已于6月26日停止营业，将无法继续执行（2007）锦江民初字第388号民事判决的内容，将不再直接向朱梦兮、伍占仪支付任何租金。2011年11月1日，朱梦兮、伍占仪向太百公司发出《关于办理租赁关系终止有关善后事宜的通知》，认为双方是具有直接租赁关系的承、出租双方，朱梦兮、伍占仪对交付太百公司的房屋拥有完整的所有权和出租权，该权利不受任何第三方的限制和制约，故此要求太百公司与朱梦兮、伍占仪签订终止租赁关系的协议或备忘，并向其正式移交所租用的讼争房屋，朱梦兮�伍占仪收回商铺后将向太百公司出具正式的房屋移交确认书；太百公司向朱梦兮、伍占仪正式移交商铺之日即为双方租赁关系终止之日。2011年11月4日，太百公司向朱梦兮、伍占仪致函，主要内容为：朱梦兮、伍占仪发出的《关于办理租赁关系终止有关善后事宜的通知》已收悉，认为（2007）锦江民初字第388号民事判决仅对租金的支付方式作出了变更，将A-15号房屋租金原来支付给春熙公司变更为直接支付给金盛兴公司，太百公司与金盛兴公司无单独的租赁合同关系，太百公司与春熙公司解除租赁合同是对整体春熙大厦二三期的解除，其中包含解除A-15号房屋的租赁关系，太百公司已经与春熙公司办理了春熙大厦二三期租赁房屋的所有交接手续，太百公司无义务与朱梦兮、伍占仪就A-15号房屋单独再进行交接。
2012年4月16日，成都仲裁委员会作出（2011）成仲案字第488号裁决书，认为太百公司与春熙公司整体解除租约的效力并不当然及于太百公司与朱梦兮、伍占仪的租赁合同，太百公司在与春熙公司解除租约的同时，也应当与朱梦兮、伍占仪办理相关的租赁合同解除手续，并将所租赁房屋直接移交朱梦兮、伍占仪，太百公司在解除租赁合同的相关手续方面存在瑕疵，故此，裁决太百公司支付从2011年7月起至讼争房屋返还时的租金。仲裁裁决生效后，紫微公司将讼争房屋的租金支付给太百公司，太百公司再将租金支付给朱梦兮、伍占仪。
原审另查明，朱梦兮、伍占仪提交的面积图、《一层平面图》显示春熙大厦二期一楼分割成多个独立空间，其中包括讼争房屋。《建筑施工设计图》即春熙大厦二期工程一层平面图显示，一楼系整体，并未进行独立空间的分割。原审庭审中，各方当事人均陈述春熙大厦二期一楼没有进行实体分割，金盛兴公司在通过拍卖取得讼争房屋时，讼争房屋也没有实体墙。春熙公司陈述图纸上标注的分割线只是一个虚拟空间，没有实际的墙体。朱梦兮、伍占仪办理的讼争房屋的房屋产权证没有记载讼争房屋的四至，仅记载了讼争房屋的建筑面积，未记载套内建筑面积和公摊面积。
原审法院认为，本案争议的焦点在于太百公司与春熙公司解除租赁合同后，向春熙公司整体交付春熙大厦二期裙楼是否恰当，春熙公司是否应当将讼争房屋返还太百公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，金盛兴公司与朱梦兮、伍占仪取得讼争房屋所有权均系在太百公司与春熙公司签订的《租赁合同（春熙大厦二三期）》履行期间，则朱梦兮、伍占仪取得讼争房屋所有权后，即取得原房屋所有权人春熙公司在租赁合同的法律地位，承受春熙公司在租赁合同中的全部权利与义务，受租赁合同约束。原审法院业已生效的（2007）锦江民初字第388号民事判决对此也进行了确认。成都仲裁委员会作出的（2011）成仲案字第488号仲裁裁决认为在朱梦兮、伍占仪取得讼争房屋所有权后，成为太百公司租赁合同关系的相对人，太百公司在与春熙公司解除《租赁合同（春熙大厦二三期）》的同时，也应当与朱梦兮、伍占仪办理相关的租赁合同解除手续，故认为太百公司在解除租赁合同的相关手续方面存在瑕疵。本案中，太百公司也是据此要求春熙公司返还讼争房屋。但从客观上来看，本案讼争房屋所在的春熙大厦二期一楼系一个整体空间，并未就各产权面积进行实体墙分割。虽然朱梦兮、伍占仪提供的春熙大厦二期一楼的面积图和平面图表明了各产权界限，但该两份平面图标注的只是虚拟�间，实际上春熙大厦二期一楼房屋并未按照平面图用墙体分割出独立空间，讼争房屋也从未作为有实体墙的独立空间存在过。讼争房屋的产权证上仅登记了房屋建筑面积，未登记公摊面积，也未记载房屋四至，在本案中也无其他证据可以证明讼争房屋的实际使用面积及房屋四至。太百公司作为房屋的承租人，其并未掌握讼争房屋的详细产权信息，其在取得春熙大厦二期裙楼的租赁权时，讼争房屋也没有实体墙，太百公司是无法确认讼争房屋的具体四至及使用面积的，其在客观上无法将讼争房屋从春熙大厦二期一楼的空间中独立分割出来。太百公司在与春熙公司解除《租赁合同（春熙大厦二三期）》后，其将春熙大厦二期裙楼整体移交给春熙公司存在客观上的原因，太百公司没有能力将讼争房屋独立分割出来另行处理。经查，春熙大厦二期一楼现仍未进行实体墙分割，讼争房屋也没有实体墙独立分隔。故此，虽然成都仲裁委员会作出的（2011）成仲案字第488号仲裁裁决确认太百公司在解除租赁合同的相关手续方面存在瑕疵，但太百公司将春熙大厦二期裙楼整体移交给春熙公司有其客观上的原因，其现在要求春熙公司返还讼争房屋在客观上也是无法实现的，故对其诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回太百公司的诉讼请求。案件受理费8332元，由太百公司负担。
原审宣判后，朱梦兮、伍占仪向本院提起上诉称，本案不属于人民法院管辖范围，《租赁合同（春熙大厦二三期）》约定了争议解决的方式为仲裁，因《关于终止履行﹤租赁�同（春熙大厦二三期）﹥的协议》效力并不能及于朱梦兮、伍占仪及其所有的本案讼争房屋，故本案讼争房屋的争议应当沿用《租赁合同（春熙大厦二三期）》的约定。原审法院实体审理本案争议错误，请求二审法院撤销原判，驳回太百公司的起诉。
太百公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
春熙公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
紫薇公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
各方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审一致，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，原审诉讼中，朱梦兮、伍占仪收到起诉状副本的时间为2012年10月19日。如其认为人民法院对本案无管辖权，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条关于“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。…当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”和第一百二十五条关于“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。…”的规定，在提交答辩状期间即2012年11月3日内提出。朱梦兮、伍占仪于2012年11月12日在原审庭审中提出管辖权异议，已经超过法定期限。故本院认为，原审法院实体审理本案，符合我国民事法律关于管辖的相关规定。
综上，朱梦兮、伍占仪的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如�：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费，按照原审判决确认的方式负担；二审案件受理费100元，由朱梦兮、伍占仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
代理审判员 史 洁
代理审判员 徐苑效
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 张 娜