山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终6295号
上诉人（原审被告、反诉原告）：魏凤。
委托诉讼代理人：侯绍章，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏维。
委托诉讼代理人：高昂，山东锦林律师事务所律师。
上诉人魏凤与被上诉人苏维房屋租赁纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人魏凤的委托诉讼代理人侯绍章、被上诉人苏维的委托诉讼代理人高昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人魏凤上诉请求：1、依法撤销（2015）北民初字第5898号民事判决书第三、四项，改判由苏维自己负担。2、一、二审诉讼费，由苏维承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、2015年3月26日签订租赁合同至苏维起诉，魏凤不知苏维装修一事。且苏维将魏凤的装修据为己有，并且在魏凤不同意的情况下加以鉴定。2、苏维2015年3月26日签订租赁合同至今没有办理工商登记，不能视为经营性房屋，[2015]德所司鉴字第027号资产评估报告书对青岛市武定路37号网点房（啤酒屋）的装修进行价值评估合计为30071.95元，不可能是苏维所为，更不该让魏凤承担一半。3、本案租赁房屋前身为快餐服务，所以本案租赁房屋的设施及装修等均为前客所留，即[2015]德所司鉴字第027号资产评估报告书对青岛市武定路37号网点房（啤酒屋）的装修，并非苏维所为。二、一审法院判决适用法律错误。据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。
被上诉人苏维辩称，双方约定了装修，涉案房屋之前用于经营，属于经营性房屋，且苏维也是作为经营性房屋租赁。一审中一审法院对涉案房屋进行实地勘验，并有勘验报告及勘验录像，涉案房屋在苏维租赁之前没有卫生间。此外，苏维办理卫生许可证时找过魏凤，产权证明是魏凤到部队出具后给苏维，此行为证明部队允许苏维承租房屋经营。请求法院依法判决。
苏维向一审法院起诉请求：判令魏凤退回苏维房租及押金17500元；支付苏维违约金2833元；赔偿苏维装修损失约50000元；本案诉讼费、评估费由魏凤负担。
魏凤向一审法院反诉请求：判令解除苏维、魏凤之间签订的房屋租赁合同；苏维返还租赁房屋；苏维支付违约金2833元；本案全部诉讼费由苏维负担。
一审法院认定事实：2015年3月26日，苏维、魏凤签订《房屋租赁合同》，魏凤将其向部队租赁的位于青岛市市北区武定路37号建筑面积约60平方米的房屋其中的一间（30平方米）转租给苏维使用。双方约定租赁期限为自2015年3月30日至2017年3月30日，第一年租金34000元，第二年租金35000元；在合同第四条约定，甲乙双方如有违约，违约方应向对方支付一个月房租作为违约金；在合同第七条中，双方约定，甲方（出租方，魏凤）要求乙方（承租方，苏维）注（意）安全防火，如部队没有变动，我们双方不变。合同签订当日，苏维向魏凤交纳了第一年租金，魏凤在苏维持有的合同副本反面注明：“今收到武定路37号店铺租金34000元+押金500元共计34500元。2015.3.30日至2016.3.30止魏凤2015.3.26。”苏维接收房屋后，即对房屋进行了装修。2015年7月，苏维接到部队通知，其与魏凤的租赁合同已到期，要求苏维腾还房屋，并向苏维出示了部队与魏凤于2015年6月23日签订的《停租腾房协议书》，该协议书中载明，魏凤租赁部队的涉案房屋于2015年5月31日到期，根据上级有关规定，要求部队对空余房地产停止租赁，限时腾退。
2015年9月，苏维向一审法院起诉要求与魏凤解除《房屋租赁合同》，魏凤返还剩余时间租金17000元和押金500元，并按合同约定向苏维支付一个月房租数额的违约金2833元，魏凤在诉讼中反诉要求解除合同，苏维承担违约金2833元。
诉讼过程中，苏维向一审法院申请对涉案房屋中的装修进行价值认定，基于双方并无房屋交接清单，一审法院于2015年9月30日组织双方当事人到涉案房屋内进行现场勘查，苏维主张房屋内现有设施即为其装修而成，魏凤则认为屋内设施早已存在，但未提交证据予以证实。一审法院委托德铭评估公司对房屋装修价值进行评估，德铭评估公司2015年12月8日出具的（2015）德所司鉴字第027号资产评估报告书载明：在评估基准日2015年10月9日，根据现场勘查情况及实际测量笔录资料，采用成本法对委托项目涉及的房屋装修进行价值认定，得出评估结论：涉案房屋装修价值合计为30071.95元。
一审法院向部队落实苏维、魏凤向法庭出具的涉及到部队的证据的真实性，部队答复对证据的真实性予以确认，同时说明涉案房屋已经于2015年10月被部队收回。
一审中，苏维提交以下证据：证据1、苏维、魏凤于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》。证明涉案房屋租赁期限为2015年3月30日至2017年3月30日，租金数额为第一年34000元、第二年35000元、押金500元，魏凤在合同背面签署收到条，证明魏凤收到苏维交纳的第一年租金34000元和押金500元。证据2、魏凤与部队签订的房地产租赁合同及停租腾退协议。证明魏凤与苏维签订房屋租赁合同时，存在欺诈行为，魏凤提交给苏维的租赁合同是经过魏凤擅自涂改的，在合同的第三条“租赁期限2015年6月1日-2016年5月31日，用途为快餐啤酒屋”，但在部队出示给苏维的停租腾退协议书中记载“魏凤与部队的租赁合同于2015年5月31日到期”，此协议是魏凤与部队于2015年5月31日签署的，说明魏凤在与苏维签订租赁合同时，对租赁期限存在欺诈行为，正是因为原魏凤之间租赁合同期限为两年，苏维才对房屋进行了整体装修，签订合同时，魏凤称部队的合同到期她可以保证将合同续延，但在苏维租赁房屋半年时间，就被部队强行收回房屋。该证据来源于魏凤处取得。证据3、部队出具的证明，证明涉案房屋所有权归部队。证据4、装修合同一份，证明苏维租赁魏凤房屋后，对房屋进行了装修，于2015年4月15日完工，装修造价45735.49元。
一审中，魏凤提交以下证据：证据1、苏维、魏凤于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》，证明苏维改变房屋用途，构成违约。证据2、停租腾退协议书。证明魏凤向部队租赁的是青岛市市北区武定路37号整套房屋，面积为60平方米，苏维与魏凤签订的合同租赁的是其中的一半。证据3、魏凤与部队签订的房地产租赁合同复印件，证明苏维、魏凤于2015年3月26日签订涉案房屋租赁合同时，魏凤将该合同原件交与苏维，并且苏维亦在庭审中向法庭提交，该复印件合同第三条租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日，说明双方签订合同时，苏维对部队与魏凤之间的房屋租赁期限是知晓的，魏凤不存在欺诈行为。另外，苏维提交的合同原件中有改动之处，应当以没有改动的复印件合同为准。证据4、个体（吊）登记信息查询结果。该查询结果显示涉案房屋的工商登记最终时间为2012年10月29日，证明苏维租赁房屋后根本没有办理工商登记，不能视为经营性房屋，屋内设施为前任租赁业户所留，并非苏维装修。
一审法院对苏维、魏凤提交的证据的合法性、真实性以及所证明的事实与本案具有的关联性进行以下分析认证：对于苏维证据1、2、3和魏凤提交的证据1、2，对方当事人对真实性均无异议，一审法院予以确认；苏维提交证据4，仅能证明苏维对涉案房屋内进行过装修，价值问题因苏维申请对涉案房屋装修价值进行了司法鉴定，对于该证据所要证明的装修价值一审法院不予采纳；魏凤提交证据3系复印件，苏维不予认可，一审法院不予采纳；魏凤提交证据4与本案无关联性，一审法院不予采纳；德铭评估公司出具的（2015）德所司鉴字第027号资产评估报告书，苏维无异议，魏凤虽对其中鉴定范围提出异议，但无证据支持其主张，该异议不成立，一审法院对资产评估报告书予以采纳。
一审法院认为：当事人双方从事民事活动时应遵循诚实信用的原则，同时应当对所进行的交易内容进行充分了解，谨慎投资，避免风险。本案魏凤将其自部队租赁的房屋向苏维转租，部队并未提出异议，当视为部队允许魏凤的转租行为，该转租行为不违反法律规定，但苏维、魏凤之间租期超过部队剩余租赁期限部分的约定无效。
从苏维提交的魏凤与部队签订的租赁合同上来看，虽然在租赁起止时间上有所改动，但改动之处能看出截止时间是从“2014年”改为“2016年”，而苏维与魏凤将房屋租赁期限确定为2017年，说明双方当事人明知魏凤有权处置房屋使用权的期间不到2017年，却都轻信部队还会如同以往每年与魏凤续签合同。因此对于部队停租限期收房，导致苏维、魏凤之间的房屋租赁合同不能继续履行，苏维、魏凤双方均有过错。
涉案房屋已被部队收回，合同无法继续履行，苏维、魏凤双方均要求解除合同，一审法院予以照准。因导致合同解除是不可归责于苏维、魏凤双方的事由，因此苏维主张魏凤违约，要求其支付违约金之诉求一审法院不予支持；魏凤反诉称苏维改变房屋用途及结构，构成违约，亦与事实不符，该项诉求主张一审法院不予支持。苏维主张魏凤退还已交纳租金中剩余未使用房屋部分租金及押金的诉求，一审法院予以支持；德铭评估公司对房屋装修价值的评估基准日为2015年10月9日，评估价值当为剩余租赁期内的装饰装修残值，该部分损失由双方按照各自过错比例分担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、苏维与魏凤2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月1日解除；二、魏凤退还苏维房屋租金人民币17000元、押金人民币500元；三、魏凤赔偿苏维房屋装修经济损失人民币15035.98元；四、本案鉴定费人民币3000元，苏维负担1500元，魏凤负担1500元；上述二、三、四项，魏凤于判决生效之日起10日内给付苏维。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回苏维的其他诉讼请求；六、驳回魏凤的反诉请求。本诉案件受理费人民币1558元，苏维负担700元，魏凤负担858元。苏维已向一审法院预缴，魏凤于判决生效之日起10日内直接给付苏维。反诉案件受理费人民币25元，由魏凤负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条则规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出解除。本案涉案房屋产权属于部队，魏凤与苏维在2015年3月26日签订租赁合同，2015年6月，部队通知苏维腾房，苏维于2015年10月腾出涉案房屋。根据上述规定，部队系合法行使解除权。二审中，魏凤自认其与部队签订的租赁合同中没有约定其享有转租权，苏维则主张其办理营业执照时曾使用部队出具的证明，说明魏凤与苏维在签订及履行租赁合同过程中，均清楚涉案房屋的产权人为部队，但其双方未提交有效证据证明魏凤与苏维之间签订合同时经过部队的同意。因此，魏凤与苏维对于租赁合同不能继续履行均负有相应的过错。双方当事人均同意解除合同，一审法院对此予以准许，并无不当，本院予以确认。对于租赁合同解除之后的法律后果，一审法院系根据举证责任分配原则、双方过错责任及一审评估结论，进行处理，符合公平原则，认定并无不当，本院予以确认。
综上所述，魏凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁判结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1583元，由上诉人魏凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一六年九月七日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光