福建省晋江市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0582民特19号
申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市。
负责人林光重，行长。
委托代理人蔡清沙、庄海珍，福建佳汇律师事务所律师。
被申请人洪江淮，男，1951年8月5日出生，汉族，住晋江市。
被申请人孙良缘，女，1956年11月18日出生，汉族，住晋江市。
申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司晋江市支行与被申请人洪江淮、孙良缘实现担保物权一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用特别程序进行审查。
申请人称，申请人与被申请人洪江淮、孙良缘于2012年10月26日签订了一份《个人最高额抵押合同》，约定：为确保杨文床与申请人签订的《个人最高额综合授信合同》的履行，被申请人洪江淮、孙良缘自愿提供金额为5897000元最高额抵押担保，担保期限为2012年10月26日至2020年10月26日，并由被申请人洪江淮、孙良缘提供房产证号为晋房权证英林字第号的房产作为贷款抵押物，双方办理了抵押登记手续，登记证编号为晋房他证英林字第0122**号。抵押担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费等实现债权的一切费用及其他应付费用。
申请人与杨文床于2012年10月26日签订了《个人额度借款合同》，约定申请人向杨文床提供金额为200万元的贷款额度，额度存续期间为2012年10月26日至2018年10月26日。2014年11月11日，杨文床出具《中国邮政储蓄银行个人贷款借据》，向申请人借款200万元，借款期限为2014年11月11日至2015年11月11日。申请人依合同约定向杨文床发放贷款200万元。该笔贷款已到期，但杨文床至今未还款，被申请人也未按约定承担担保责任，现尚欠申请人借款本金200万元及利息、罚息、复利（自2015年10月11日起至实际还款之日止，按双方签订的合同约定计算暂计至2016年3月9日为154371.81元）。请求：1.对被申请人洪江淮、孙良缘提供的抵押房产，即址于晋江市英林镇英林村第二工业区（房权证号为：晋房权证英林字第号）的房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2.申请人对变现所得款享有优先受偿权，包括主债权本金200万元及利息、罚息、复利（自2015年10月11日起至实际还款之日止，按双方签订的合同约定计算暂计至2016年3月9日为154371.81元）和原告为实现债权�支出的律师费3万元。
被申请人洪江淮、孙良缘辨称，本案借款由其担保，借款人是杨文床，申请人应向杨文床催讨，在杨文床没有能力偿还的情况下，才由担保人承担担保责任。
申请人向本院提供以下证据：1.《个人最高额综合授信合同》；2.《个人额度借款合同》；3.《个人最高额抵押合同》；4.晋房权证英林字第号房屋所有权证；5.晋房他证英林字第0122**号房屋他项权证；6.《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》及《中国邮政储蓄银行个人贷款借据》；7.《逾期明细》及《个人信贷系统统计查询》；8.福建佳汇律师事务所开具的发票；9.内资企业登记情况表。
经审查，本院认为，申请人与被申请人洪江淮、孙良缘签订的《个人最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表�，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，抵押担保合同关系合法有效，依法受法律保护。现被申请人洪江淮、孙良缘所担保的主债务履行期限已届满，债务人未能按期足额归还本息，已构成违约，本案被申请人洪江淮、孙良缘提供的抵押物已经办理了抵押登记，现申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产并就所得价款优先受偿，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。双方签订的《个人最高额抵押合同》约定担保范围包括乙方为实现债权与担保权利发生的律师费，故对申请人请求优先受偿的债权范围包括律师费3万元，本院予以支持。被申请人洪江淮、孙良缘辨称的理由不能成立。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条及《最高人�法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十四条的规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人洪江淮名下位于晋江市英林镇英林村第二工业区的房产（所有权证号为：晋房权证英林字第号）；
二、申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司晋江市支行对上述抵押物拍卖、变卖所得款项在本金200万元及自2015年10月11日起至实际还款之日止按借款合同约定的年利率8.4%及中国人民银行关于逾期利率的相关规定计算的相应利息、罚息、复息及所支出的律师代理费3万元的范围内优先受偿。
本案申请费8092元，由被申请人洪江淮、孙良缘负担。
当事人有异议的，应当自收到本裁定之日起十五日内向晋江市人民法院提出。
本裁定为终审裁定。
审判员 林荣业
二〇一六年四月十三日
书记员 施君怡
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债�人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定�当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规�债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。