浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4801号
上诉人(原审原告)：中国工商银行股份有限公司桐庐支行。住所地：浙江省桐庐县桐君街道广场路***号。
代表人：邵怡宁，该支行行长。
委托代理人（特别授权代理）：李琳夏，系该支行员工。
被上诉人(原审被告)：郑程明，男，1981年10月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
被上诉人(原审被告)：朱晶，女，1984年11月7日出生，汉族，住浙江省临安市。
原审被告：杭州美凯西姆置业有限公司。住所地：浙江省桐庐县城南街道梅林路***号。
法定代表人：郭苗成。
上诉人中国工商银行股份有限公司桐庐支行（以下简称工行桐庐支行）因与被上诉人郑程明、朱晶及原审被告杭州美凯西姆置业有限公司（以下简称美凯西姆公司）金额借款合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经审批，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
工行桐庐支行上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判工行桐庐支行对郑程明、朱晶位于桐庐县县城美凯国际寓所27幢S-01室处置所得享有优先受偿权；二、二审诉讼费用由郑程明、朱晶承担。
事实和理由：一、法律法规支持在建房屋上设定的抵押权，该抵押权应当受到保护。担保法司法解释第47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，即依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋只要经过登记，抵押就认定有效，而案涉房产已完成大部分建造，并且也办理过登记。《物权法》第180条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器……”、第187条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，故在建房屋上设定的抵押权应当受到保护。因案涉债务人未履行还款义务，根据《物权法》第179条的规定，债权人即工行桐庐支行有权就该抵押房产处置所得享有优先受偿权。二、不支持预抵押登记优先受偿权，会造成不必要的诉累。一审法院认为“抵押权预告登记权利人在其债权未得到清偿前和具备办理抵押登记时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权”，这在执行中会碰到问题，法院在执行处置这套房产时，势必要求债权人另案诉讼取得抵押优先受偿权的判决，才会在拍卖款中优先支付银行的债权，但由此造成了不必要的诉累。郑程明、朱晶获得房屋所有权和工行桐庐支行获得抵押权仅仅是时间问题。三、未办理正式抵押登记并非工行桐庐支行过错，应保护无过错方权益。案涉房屋已办理预抵押登记，工行桐庐支行已发放贷款，按揭贷款也已履行多年，至今未办理正式抵押登记手续，原因并非在工行桐庐支行一方，工行桐庐支行对案涉房产处置所得应享有优先受偿权。
被上诉人郑程明、朱晶及原审被告美凯西姆公司未作答辩，亦未参加二审诉讼活动。
工行桐庐支行向一审法院起诉请求：一、郑程明、朱晶偿还工行桐庐支行借款360773.6元，支付利息8236.14元（利息算至2015年12月31日止，后续利息按合同约定利率算至本息全部清偿之日止）；二、美凯西姆公司对上述款项承担连带清偿责任；三、工行桐庐支行对郑程明、朱晶为其上述借款作抵押的房地产依法处置后的价款享有优先受偿权；四、诉讼费用由郑程明、朱晶、美凯西姆公司承担。
一审法院认定事实：2012年11月1日，工行桐庐支行与郑程明签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：郑程明以购买桐庐县城南街道美凯国际寓所27幢S-01室房产为由向工行桐庐支行申请借款46万元，借款期限为2012年11月1日至2022年11月1日；贷款利率为浮动贷款利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款年利率为7.205000%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月最后一日；逾期还款利息按合同约定贷款利率加收40%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿付贷款本息的，工行桐庐支行有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在郑程明、朱晶名下的坐落于桐庐县城南街道美凯国际寓所27幢S-01室房产提供抵押担保。美凯西姆公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且工行桐庐支行收到他项权证之日止。2012年9月25日，朱晶出具共同还款承诺书一份，承诺对《个人购房借款/担保合同》项下的全部债务承担共同还款责任。郑程明、朱晶提供抵押担保的期房依法办理了预抵押登记。同日，工行桐庐支行依约向郑程明发放了贷款46万元。2013年2月25日，工行桐庐支行（贷款人）与美凯西姆公司（保证人）签订补充协议，约定：保证人承担保证责任在满足包括但不限于正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。自2015年10月1日起，郑程明未能按约足额偿还贷款本息，工行桐庐支行依约宣布贷款全部到期，并向郑程明邮寄合同提前到期通知书，要求郑程明在2016年1月15日前偿还全部贷款本息。截止2015年12月31日，郑程明尚欠工行桐庐支行借款本金360773.6元及利息8236.14元。郑程明抵押担保的桐庐县城南街道美凯国际寓所27幢S-01室房地产，目前尚未建成交付。
一审法院认为，工行桐庐支行与郑程明、美凯西姆公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照履行。合同签订后，工行桐庐支行已依约履行发放贷款义务。因郑程明未按约定归还借款本息，工行桐庐支行有权根据合同约定宣布借款提前到期，郑程明依法应当偿付工行桐庐支行借款本金及利息。朱晶作为共同还款人，应依约对上述款项承担共同还款责任。工行桐庐支行请求确认对提供预抵押担保的商品房处置后的价款享有优先受偿权，而提供抵押担保的商品房目前未竣工交付，尚不具备办理现实抵押登记的条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设定，经依法登记，发生法律效力。现讼争房产仅进行了预抵押登记，未能推进至正式抵押登记，抵押权预告登记权利人并没有现实的抵押权，故对工行桐庐支行请求对合同项下的在建商品房处置后的价款享有优先受偿权的诉请，一审法院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记具有排除之后他人物权变动的保全效力，抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和在具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权。正因为未办理抵押登记，美凯西姆公司还处在约定的应承担阶段性连带责任保证担保期内，工行桐庐支行的债权到期后，美凯西姆公司应承担连带保证担保责任，故对工行桐庐支行该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、郑程明、朱晶于判决生效之日起十日内归还工行桐庐支行借款360773.6元，支付算至2015年12月31日止的利息8236.14元及按合同约定自2016年1月1日起计算至借款还清之日止的利息；二、美凯西姆公司在完成涉案商品房抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回工行桐庐支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6835元，减半收取3417.5元，财产保全费2620元，合计6037.5元，均由郑程明、朱晶、美凯西姆公司负担。
各方当事人在二审期间均未向本院提交证据材料。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审诉讼中，工行桐庐支行确认截至2016年12月31日，郑程明尚欠借款本金304334.22元，无积欠利息。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，工行桐庐支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就时对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉商品房的处分，但并非对案涉商品房已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力。本案中，抵押权并未设立，工行桐庐支行要求对办理了抵押权预告登记的房屋行使抵押权缺乏法律依据。工行桐庐支行的上诉请求不能成立，应予驳回。因工行桐庐支行在二审诉讼中确认截至2016年12月31日，郑程明尚欠借款本金的数额为304334.22元，无积欠利息，原审判决予以撤销，但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，原审判决不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初722号民事判决；
二、郑程明、朱晶于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司桐庐支行借款304334.22元，及按合同约定自2017年1月1日起计算至借款还清之日止的利息；
三、杭州美凯西姆置业有限公司在涉案商品房完成抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任；
四、驳回中国工商银行股份有限公司桐庐支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6835元减半收取3417.5元，财产保全费2620元，由郑程明、朱晶、杭州美凯西姆置业有限公司负担。二审案件受理费6835元，由中国工商银行股份有限公司桐庐支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 王依群
审判员 张 敏
二〇一七年一月二十日
书记员 舒玮玮