广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终1487号
上诉人（原审原告）：钟春林，男，汉族，住高州市根子镇。
上诉人（原审原告）：黄玉娣，女，汉族，住高州市根子镇。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：潘东毅，男，汉族，住高州市。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：袁静，女，汉族，住高州市。
被上诉人（原审被告）：高州市中广房地产置业有限公司，住所地：高州市。
法定代表人：王梅双，董事长。
委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕礼中，男，汉族，住浙江省永康市，该公司副总经理。
上诉人钟春林、黄玉娣因与被上诉人高州市中广房地产置业有限公司（以下简称高州中广置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2016）粤0981民初1779号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院认为，高州中广置业公司将其通过验收及格后的商品房进行销售，该行为符合《城市商品房预售管理办法》的相关规定，属合法行为。钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司签订的《中广·康泰华都商品房认购书》（以下简称《认购书》），系双方真实意思表示，且签订《认购书》的行为没有违反相关法律的强制性规定，故钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司双方签订的《认购书》合法有效，依法应予保护。钟春林、黄玉娣支付给高州中广置业公司的20000元定金是用来保证《商品房买卖合同》的正式签订，故该20000元定金属立约定金，适用定金罚则。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，钟春林、黄玉娣以高州中广置业公司介绍的房屋结构、环境、面积与钟春林、黄玉娣认为的有出入为由，在《认购书》约定的期限内拒绝与高州中广置业公司签署正式《商品房买卖合同》及支付首期款，是导致本案纠纷发生的原因，因此对钟春林、黄玉娣请求解除钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司签订的《认购书》并责令高州中广置业公司立即退回定金20000及利息给钟春林、黄玉娣的主张，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房卖买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回钟春林、黄玉娣的诉讼请求。案件受理费150元，由钟春林、黄玉娣负担。
钟春林、黄玉娣不服一审判决，向本院上诉称：一、一审认定事实不清，判决错误。钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司签订《认购书》一份，并向高州中广置业公司交付了20000元定金。但钟春林、黄玉娣在与高州中广置业公司签订正式的合同的过程中，发现认购物业的结构、面积等与高州中广置业公司介绍的有出入，且双方对交房时间、关于银行贷款未获得批准的处理方式及商品房质量标准等问题未能予以明确，最终导致双方当事人就《商品房买卖合同》的主要条款无法达成一致，从而无法签订《商品房买卖合同》。因此，无法签订《商品房买卖合同》并不是由于钟春林、黄玉娣单方面的原因所导致的。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，高州中广置业公司应当将定金20000元退还给钟春林、黄玉娣。二、高州中广置业公司提供的《认购书》是格式合同，该合同中不合理不平等的格式条款无效。《认购书》仅约定了钟春林、黄玉娣支付价款的义务和强制缔约义务，而并没有对钟春林、黄玉娣在房屋买卖合同中享有的权利进行约定，明显免除了高州中广置业公司的责任，加重了钟春林、黄玉娣的责任，排除了钟春林、黄玉娣的主要权利。钟春林、黄玉娣未能签订《商品房买卖合同》的原因是由于双方未能就合同主要条款协商一致，并不是钟春林、黄玉娣单方所致，高州中广置业公司套用格式条款，使合同的违约条款成为高州中广置业公司谋利和逃避责任的手段，显失公平。三、钟春林、黄玉娣已介绍潘东亮购买了涉案房屋，高州中广置业公司没有损失。高州中广置业公司占有钟春林、黄玉娣的定金，且钟春林、黄玉娣对此无过错，钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司之间的利益失衡，不符合公平原因。综上，请求二审法院撤销一审判决，按钟春林、黄玉娣的一审诉讼请求进行判决。
高州中广置业公司答辩称：一、一审判决正确，请求二审法院予以维持。根据《认购书》的约定，涉案的20000元是立约定金，是为了确保双方签订《商品房买卖合同》而设立的定金。由于钟春林、黄玉娣不履行签订的《商品房买卖合同》的义务，一审根据《中华人民共和国担保法》第八十五条的规定，依法驳回钟春林、黄玉娣的诉讼请求正确。二、钟春林、黄玉娣的上诉理由不成立，依法应驳回其上诉请求。首先，涉案商品房是通过验收合格的商品房，即现房销售。钟春林、黄玉娣多次到现场查看后，才预订涉案商品房，根本不存在钟春林、黄玉娣所称与销售介绍不符的情况。其次，《认购书》是政府主管部门提供的格式范本合同，并非针对钟春林、黄玉娣而制订的合同，因此，不存在格式合同无效的情形。三、高州中广置业公司将涉案商品房出售给他人，与钟春林、黄玉娣没有关联性。定金的设立是一种处罚性质，不存在利益失衡的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
案经本院查明：2015年9月5日，钟春林、黄玉娣（乙方）与高州中广置业公司（甲方）签订了一份《认购书》。该《认购书》主要内容为：一、钟春林、黄玉娣向高州中广置业公司认购位于高州市XXX圆X路旁“XXXX”X栋X层X单位，房价为733000元。二、签订该《认购书》时，钟春林、黄玉娣需付清定金20000元。首期房款223000元（含定金）须于2015年9月25日前付清，余下的房款510000须于2015年9月25日前按发展商通知时间办理银行按揭贷款手续。三、钟春林、黄玉娣在2015年9月25前携该认购书及身份证文件、首期房款收据，到售楼处签署《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》和《临时管理规要》等有关文件。四、钟春林、黄玉娣在上述期限内未签署《商品房买卖合同》或未依时缴付上述楼款或银行按揭贷款手续，则视为钟春林、黄玉娣自动放弃其所认购该物业的权利，钟春林、黄玉娣已缴付的定金及其他款项高州中广置业公司不予退还。高州中广置业公司有权将物业另行出售。五、本协议书仅为确定楼宇买卖的阶段性/预约性行为形式，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》而成就双方的交易。因此，待《商品房买卖合同》签订后，此协议书自动失效。在签订《认购书》当天，钟春林、黄玉娣向高州中广置业公司支付了定金20000元，高州中广置业公司出具《收款收据》给钟春林、黄玉娣收执。后钟春林、黄玉娣以高州中广置业公司介绍的房屋结构、环境、面积与钟春林、黄玉娣认为的有出入为由，在《认购书》约定的期限内拒绝与高州中广置业公司签署正式的《商品房买卖合同》及支付首期款。2016年5月18日，钟春林、黄玉娣向一审法院提起诉讼，请求：一、判决解除钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司签订的《认购书》，并责令高州中广置业公司立即退回定金20000元及利息给钟春林、黄玉娣；二、由高州中广置业公司承担本案的诉讼费用。
另查明，2015年4月23日，高州市康泰华都A13栋经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位五方验收合格，2015年7月16日，高州市住房和城乡规划建设局对高州市康泰华都A13栋的工程竣工验收情况进行了备案。2016年1月13日，高州中广置业公司将涉案房屋“康泰华都”A13栋1层A单位出售给潘东亮、黄慧琼。
本院认为，根据本院查明的事实、钟春林、黄玉娣的上诉请求和高州中广置业公司的答辩意见，本案争议的焦点为:1.《认购书》应否解除；2.高州中广置业公司应否退回定金20000元及支付相应的利息给钟春林、黄玉娣。
一、关于《认购书》应否解除的问题。本院认为，《认购书》是预约合同，是钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司为确保在将来一定的期限内签订《商品房买卖合同》而订立的合同。现钟春林、黄玉娣没有在《认购书》约定的2015年9月25日前支付首期款及签订《商品房买卖合同》，故应认定钟春林、黄玉娣以其行为拒绝订立《商品房买卖合同》。而且高州中广置业公司已将涉案商品房出售给他人。钟春林、黄玉娣与高州中广置业公司不可能再签订《商品房买卖合同》，《认购书》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，钟春林、黄玉娣请求解除双方签订《认购书》符合法律规定，应予支持。一审驳回钟春林、黄玉娣该项诉讼请求不当，本院予以纠正。
二、关于高州中广置业公司应否退回定金20000元及支付相应的利息给钟春林、黄玉娣的问题。本院认为，第一，《认购书》是预约合同，《认购书》约定的20000元定金，是为了担保双方诚信谈判的义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同而交付。现钟春林、黄玉娣以其行为拒绝订立《商品房买卖合同》，而且高州中广置业公司在2016年1月13日才将涉案房屋出售给他人，因此未能签订《商品房买卖合同》系钟春林、黄玉娣一方原因所致。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案适用定金罚则，钟春林、黄玉娣无权要求高州中广置业公司返还定金20000元。第二，钟春林、黄玉娣主张双方对涉案房屋的结构、面积、质量、交房时间等问题无法达成一致意见，导致双方无法签订《商品房买卖合同》。因此，是由于不可归责于当事人双方的事由，导致未能订立《商品房买卖合同》，高州中广置业公司应当退还20000元定金给钟春林、黄玉娣。本院认为，涉案房屋是经验收合格、备案的现房，钟春林、黄玉娣在签订《认购书》时就应当了解涉案房屋的结构、面积、质量等相关问题，而且钟春林、黄玉娣也未提供证据证明其与高州中广置业公司曾就上述问题进行磋商，因此，钟春林、黄玉娣主张高州中广置业公司向其退还20000元定金的依据不足，本院不予支持。
综上所述，钟春林、黄玉娣上诉的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由钟春林、黄玉娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘浩江
审 判 员 曾维海
代理审判员 张 茹
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 许增海
书 记 员 张淑贞