北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11981号
原告北京市海淀区圆明园农工商公司，住所地北京市海淀区龙背村路99号院1号楼308室。
法定代表人刘盛春，总经理。
委托代理人王滨才，甘肃长治律师事务所律师。
委托代理人高存水，男，北京市海淀区圆明园农工商公司副总经理。
被告吴洁，女，1980年10月19日出生，农联公寓负责人。
委托代理人刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。
原告北京市海淀区圆明园农工商公司（以下简称圆明园农工商公司）与吴洁租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圆明园农工商公司委托代理人王滨才，被告吴洁及其委托代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告圆明园农工商公司诉称，北京市海淀区正黄旗100号（以下简称正黄旗100号）院落及院内的房屋系海淀镇下属企业北京中技信安塑钢门窗材料中心（以下简称中技信安）管理经营的集体资产。2009年6月30日吴洁与中技信安签订承租协议，将正黄旗100号院落及院内的房屋租赁给吴洁用于仓储办公，租期3年，时间2009年7月1日至2012年6月30日。期间，吴洁未经同意，改建原有房屋并违法加盖二层、三层，破坏原有房屋的主体结构。2011年6月海淀镇经济体制改革将中技信安经营管理的正黄旗100号院及房屋、资产划拨给我公司所有并负责经营管理，我公司同意中技信安与吴洁签订的租赁合同继续履行至合同期满。合同到期前我公司多次通知吴洁租赁期满后，不再续租，要求吴洁到期腾空占用的房屋及院落，同时，根据双方签订的租赁协议书7.2款、7.4款约定，要求吴洁将租赁房屋恢复原状，赔偿我公司损失，吴洁均拒绝，并继续占有使用我公司房屋，并支付占有使用费，不将房屋恢复原状，也不赔偿我公司损失。加盖的二层、三层，存在墙体使用聚苯乙烯板作为填充物、私拉乱接电线、人员疏散通道不畅、灭火器过期等重大火灾、坍塌安全隐患，且拒不整改，直接威胁到周围居民的生命财产安全。我公司为保障周围居民的生命财产安全，维护自己的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、吴洁立即将占用的北京市海淀区肖家河正黄旗100号院落及房屋内的物品腾空交给我公司；2、吴洁向我公司支付房屋占有使用费439177元（根据原租赁协议书中约定的每月租金为14167元，占用期限为2012年7月1日至2015年1月31日，共计31个月）；3、吴洁承担本案诉讼费。
被告吴洁辩称，圆明园农工商公司不是本案的适格的诉讼主体，无权主张租赁协议的权利，圆明园农工商公司不是租赁合同的相对方，也不是房屋的所有权人或经营管理方，不具备诉讼主体资格，2009年6月3日签订的协议，出租方是北京中技信安塑钢门窗材料中心，承租方是吴洁，从2009年至今，都是塑钢中心出租的房屋，并且从2003年开始诉争院落就有出租关系，从租赁关系成立至今出租方都不是圆明园农工商公司，根据合同相对性，圆明园农工商公司不是合同的一方当事人，所以圆明园农工商公司主体不适格。圆明园农工商公司与本案无利害关系，无权提起诉讼。塑钢中心是乡镇企业，有自己的财产，有自己的权利，是独立的民事主体资格，塑钢中心现在的状态是开业状态，主管部门是北京市万业投资管理有限公司，不是圆明园农工商公司。海淀镇政府和海淀经济合作总社出具的证明也无法达到圆明园农工商公司想要达到的本案主体资格，塑钢中心是合法成立的其他组织，登记信息为开业状态，享有的是独立的民事诉讼主体资格，与情况说明中的解散不一致。诉争房屋的所有权证明应由房屋或者土地房屋管理部门出具登记证明，镇政府出具情况说明、经济合作总社出具说明无法说明实际房屋的权属，达不到圆明园农工商公司要证明的目的。镇政府、经济合作总社出具的说明实际属于证人证言，不属于行政机关作出的相关规定，不具有相关强制力。涉案房屋体现的是集体资产，既然是集体资产，处置就应当经过海淀镇政府、海淀集体经济总社，应有集体处置方案，应以此为准，所以此证明中所说明的塑钢中心解散房屋人员债权债务及相关事宜交给圆明园农工商公司，不具有法律效力，无法达到圆明园农工商公司要证明的目的。而且据我们了解的情况，海淀镇经济合作总社下的集体资产出资已经在2012年第一次大会上作出了处理方案，处理的资产是否包含诉争的资产，圆明园农工商公司应提供相应证据证明。综上，不同意圆明园农工商公司的诉讼请求。
经审理查明，吴增良（吴洁之父，2009年去世）于2004年开始租赁北京中技信安塑钢门窗材料中心位于肖家河正黄旗100号房屋及院落。2009年6月30日，北京中技信安塑钢门窗材料中心（甲方）与吴洁（乙方）就肖家河正黄旗100号房屋签订租赁协议书，协议约定：乙方租赁甲方位于海淀区肖家河正黄旗100号，1200平方米，租赁用途仓储办公，租期共计3年，2009年7月1日至2012年6月30日，年租金17万元，乙方提出房屋改造的书面材料后，经甲方审查不违反国家相关法律、法规和上级规定，同意房屋改造，如乙方对租赁物进行装修，必须将书面装修方案交予甲方，经甲方同意并报相关主管部门批准后方可实施，协议期满或因乙方违反本协议的约定，被甲方解除本协议时，乙方应将租赁物以完好状态交还甲方，如房屋经过装修，装修物不得拆除，无偿移交给甲方，承租人添置的可拆除部分归承租人所有。协议期满后，吴洁未将租赁房屋及院落返还，继续占有使用租赁房屋及院落，亦未交纳2012年7月1日之后的使用费。根据北京市海淀区海淀镇人民政府2013年4月17日出具的关于肖家河正黄旗100号院内房屋有关情况的说明，北京中技信安塑钢门窗材料中心、圆明园农工商公司均为其下属单位，肖家河正黄旗100号院内房屋原属于北京中技信安塑钢门窗材料中心，2011年6月镇属集体经济资产进行优化调整，北京中技信安塑钢门窗材料中心房屋、人员、债权债务等所有资产和相关事宜全部交由圆明园农工商公司负责、处理（包括北京中技信安塑钢门窗材料中心与吴洁租赁关系有关事宜）。另查，吴洁在承租期间对肖家河正黄旗100号进行了改、扩建及装修。庭审中，吴洁就其改、扩建及装修经过出租方同意，未提交相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议书、情况说明等证据在案佐证。
本院认为，海淀镇人民政府作为北京中技信安塑钢门窗材料中心、圆明园农工商公司上级主管单位，有权对其下属单位的资产进行调整，海淀镇人民政府已明确北京中技信安塑钢门窗材料中心的房屋、人员、债权债务等所有资产和相关事宜全部交由圆明园农工商公司负责、处理，圆明园农工商公司作为北京中技信安塑钢门窗材料中心的权利义务承受人，完全可以依据协议书向吴洁主张权利，故对吴洁所持圆明园农工商公司不是租赁合同的相对方、不具备诉讼主体资格之辩称，本院不予采信。双方签订的租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照协议书履行，协议期满后，吴洁应将租赁房屋及院落腾退，故圆明园农工商公司要求吴洁将租赁房屋及院落腾退的诉讼请求合理，本院予以支持。协议期满后，吴洁未将租赁房屋及院落腾退，应支付占有使用费，具体数额本院参照协议租金标准予以计算，故圆明园农工商公司要求吴洁支付2012年7月1日至2015年1月31日占有使用费439177元的诉讼请求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、吴洁于本判决生效后三十日内将其占用的位于北京市海淀区肖家河正黄旗100号房屋及院落腾空，交与北京市海淀区圆明园农工商公司；
二、吴洁于本判决生效后七日内支付北京市海淀区圆明园农工商公司占有使用费四十三万九千一百七十七元。
如果吴洁未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千八百八十八元，由吴洁负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一五年十一月十日
书 记 员 周乐怡