江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00802号
上诉人（原审被告）兴化市中庄置业有限公司，住所地兴化市中堡镇中庄花园城。
法定代表人张红杰，总经理。
委托代理人王春泉，兴化市西郊法律服务所法律工作者。
委托代理人丁爱民，系公司员工。
被上诉人（原审原告）易善国。
上诉人兴化市中庄置业有限公司（以下简称中庄公司）与被上诉人易善国商品房销售合同纠纷一案，江苏省兴化市人民法院于2015年10月15日作出（2015）泰兴西民初字第500号民事判决，上诉人中庄公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
易善国向原审法院起诉称：2010年2月18日，我与中庄公司签订中庄花园城7幢1单元＊＊室商品房预售合同一份，合同约定建筑面积132㎡，价格为1700元／㎡，总价款为224400元。同月20日，我与中庄公司签订车库预售合同一份，建筑面积21㎡，价格为1400元／㎡，总价款为29400元。另购8.8㎡小车库一间。2011年5月6日，我交�全部款项，中庄公司也交付了房子和车库。中庄公司承诺半年内交付产权证等手续，现我入住四年，中庄公司以种种理由推托，至今未能交付。且房屋实际面积比合同面积少了7.52㎡，两间车库少了3.3㎡。双方多次协商未果。故起诉要求中庄公司立即交付商品房及车库的房产证、土地证等相关手续；返还多收的房款25726元及多缴纳的税费200元；赔偿迟延交房的损失2814元以及迟延交付房产证的违约金75424元。
中庄公司一审答辩称：易善国所购买的中庄花园城7幢1单元＊＊室商品房，预售约定建筑面积132㎡，房屋产权证面积124.48平方米，误差7.52平方米。按照惯例，我公司同意退还差价12784元。对于车库，易善国忽略了公摊面积，按照实际测量面积加上公摊面积，多给了易善国3.33平方米，折价款3381.35元，易善国应当给付我公司。其实，纠纷起因主要是易善国擅自改变房屋的墙体结构以及拖延物管费的缴纳，截止目前易善国共欠物管费5117元。易善国要求中庄公司支付延期交付的违约金，缺乏依据。按照惯例，扣除易善国应返还的车库差价，以及拖欠的物管费，我公司仅应给付易善国4285元。
原审法院经审理查明：2010年2月18日，易善国与中庄公司签订中庄花园城7幢1单元＊＊室商品房预售合同一份，合同约定：建筑面积132㎡，价格为1700元／㎡，总价款为224400元。中庄公司应于2010年10月1日交付房屋，如特殊原因可延期交付，但最长不得超过30天。交房时一次性付清房款，预付房款5万元交房时抵算7万元。商品房交付使用、付清房款后，双方签订房地产转让合同，由中庄公司经相关部门办理房地产权证，办证费用由易善国负担。同月20日双方签订车库预售合同一份，约定建筑面积21㎡，价格为1400元／㎡，总价款为29400元。交房时一次性付清房款，预交订金1万元。2011年5月6日，易善国以预付房款5万元抵算7万元后，扣除车库订金1万元，易善国给付了剩余的款项，并另行购买8.8㎡小车库一间，价款14000元，中庄公司也交付了商品房和车库2间。2014年11月6日兴化市人民政府颁发兴国用（2014）第＊＊号土地使用证，使用权面积为25.6㎡。2014年11月20日兴化市村镇房屋所有权登记发证办公室、兴化市中堡镇村镇建设服务站联合颁发村镇房屋所有权证，所有权人易善国，坐落于兴化市中堡镇中庄花园城7幢1单元＊＊室，建筑面积为124.48㎡。此两证现在中庄公司处。
另，兴鼎预测字（2012）第019号中堡镇中庄花园城3-10号楼面积预测报告记载，车库建筑面积分别为22.8㎡、9.39㎡。
以上事实，有双方当庭陈述、易善国提供的商品房预售合同、车库预售合同及收款证明、中庄公司提供的土地使用证、村镇房屋所有权证及面积预测报告复印件在卷佐证。
原审法院认为：易善国与中庄公司订立商品房、车库预售合同，应当按照合同约定履行。易善国购买商品房，中庄公司应当按照约定交付商品房并申请办理交付房地产权证等相关手续，但中庄公司逾期交付商品房，房地产权证等相关手续至今未能交付，中庄公司应当继续履行交付义务，并承担违约责任。中庄公司迟延交付商品房，易善国主张赔偿损失2814元，应予支持。合同未约定房屋产权逾期交付的违约责任，可以按照已付购房款总额（即204400元），自房屋交付之日（即2011年5月6日）后90日起计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％），易善国主张房屋交付之日后180日起计算违约金，应予支持。商品房预售合同约定建筑面积132㎡，但实际交付建筑面积为124.48㎡，合同中未能明确对该纠纷的处理办法，易善国要求中庄公司返还多收的房款，应予支持，对于面积误差比在3％以内的房价款及利息应予返还，面积误差比超过3％部分的房价款及利息应双倍返还，此两项易善国主张20182元，依法有据，应予支持。易善国主张车库实际建筑面积比约定建筑面积少3.3㎡，但却未提供可信证据，从中庄公司提供的面积预测报告看，车库实际建筑面积超过约定的建筑面积，故对此项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中庄公司在本判决生效后十五日内给付易善国所购商品房的房地产及土地权属证明。二、中庄公司在本判决生效后十五日内返还易善国商品房预售合同约定的建筑面积不足部分的价款20182元、赔偿易善国迟延交付商品房违约金2814元以及逾期交付房地产及土地权属证明的违约金（以本金204400元，自2011年11月7日至权属证明实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算）。三、驳回易善国的其他诉讼请求。案件受理费2200元，由中庄公司负担。
上诉人中庄公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人系经政府通过招商引资，于2007年4月16日与中堡镇人民政府签订了开发工程合同书，开发建设中庄花园城。受土地供应指标限制，导致土地手续及房产证未及时办理到位，故导致被上诉人的房屋权属证书办理延迟，不是因为上诉人的原因，而是政府部门的原因，现要求上诉人对此承担违约责任，显然有失公平。2、上�人已尽到了积极协助被上诉人办理房屋权属证书的义务。由于土地供应指标限制，上诉人多次请求中堡镇人民政府出面协调办理包括被上诉人在内的中庄花园城业主的房屋权属证书。最终于2014年11月20日为被上诉人办理了房屋权属证书。综上，一审判决没有重点把握是不是由于出卖人的原因导致买受人房屋权属证书办理延迟，而要求上诉人承担违约责任，系法律适用不当。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人易善国答辩称：1、因上诉人的原因，被上诉人至今未能取得房屋权属证书，上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人在上诉人交付房屋的当天，就履行了全部合同义务，上诉人理应信守承诺，最迟半年内办理并交付房屋权属证书。因上诉人拖欠土地出让金及税、规费，导致房屋权属证书迟迟不能办理，责任完全在上诉人一方。2、退一步讲，如果�诉人认为房屋权属证书未能及时办理的原因在政府一方，上诉人完全可以通过合法途径追究政府的相关责任，但不能成为其拒绝向被上诉人承担违约责任的法定理由。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，易善国与中庄公司订立的商品房及车库买卖合同合法有效，双方当事人均应当按约全面履行各自义务。但中庄公司逾期交付商品房，房屋权属证书至今未交付给易善国，明显构成违约，中庄公司应当承担赔偿损失等违约责任，并继续履行交付房屋权属证书义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比�过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”案涉商品房买卖合同约定建筑面积为132㎡，实际交付建筑面积为124.48㎡，对此争议合同中未约定处理办法，依照上述规定，对于面积误差比在3％以内的房价款及利息应当返还，面积误差比超过3％部分的房价款及利息应当双倍返还，经计算此两项合计20182元，原审据此判决上诉人返还给易善国并无不当。至于上诉人主张的两间车库的实际面积大于合同约定面积的问题，因一审中上诉人并未就此反诉，二审中双方不能就此达成一致意见，上诉人可另行依法处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人逾期交付商品房，易善国主张赔偿损失2814元，符合上述规定及合同约定，应予支持。上诉人未交付房屋权属证书，对此合同未约定违约责任，原审依照上述规定并结合易善国的主张，判决上诉人按照已付购房款总额，自房屋交付之日后180日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿损失，并无不当。关于上诉人认为“房屋权属证书办理迟延并非由于上诉人的原因，而是由于政府的原因”的主张，因相�人民政府并非案涉合同的当事人，根据合同的相对性原理，易善国只能向被上诉人主张权利。至于上诉人与相关人民政府之间的纠纷不属于本案解决争议的范畴，本院对此不予理涉。
综上，上诉人兴化市中庄置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人兴化市中庄置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
审 判 员 刘春生
代理审判员 郑本香
二〇一六年四月十日
书 记 员 张 建