秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀03民终436号
原审第三人杨宝光，男，44岁，1972年6月22日，地址：秦皇岛市海港区，、。
上诉人(原审被告)秦皇岛海晨房地产开发有限公司，地址：秦皇岛市山海关区吕家沟，联系方式：1520335****、1520335****。
法定代表人叶峰。
被上诉人(原审被告)史家富，男，55岁，1961年4月25日，地址：秦皇岛市山海关区，、。
被上诉人(原审原告)中国工商银行股份有限公司秦皇岛山海关支行，地址：秦皇岛市山海关区南海西路15号，联系方式：0335-505****、0335-505****。
法定代表人孟庆红。
上诉人秦皇岛海晨房地产开发有限公司因借款合同纠纷一案，不服秦皇岛市山海关区人民法院（2016）冀0303民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。
经审理查明，2009年12月8日，被告史家富与被告海晨地产有限公司签订商品房买卖合同，购买江南人家4-6号门市，合同中付款方式及期限约定按揭贷款，2009年12月8日付首付款柒拾伍万叁仟叁佰叁拾伍元整（753350.00），剩余款柒拾伍万元整（750000）办理银行按揭。同日就江南人家4-7、4-8号门市分别签订了商品房买卖合同，并约定贷款金额分别为720000元、620000元，总计贷款2090000元。
2010年2月22日,原告工商银行山海关支行与被告史家富、被告海晨地产有限公司就江南人家4-6号门市签订了《个人购房借款/担保合同》（编号为A按字秦皇岛行山海关支行2010年025号），合同约定：被告史家富因购买坐落于秦皇岛市山海关区江南人家4-6号门市房向原告借款人民币750000元，借款期限10年，自2010年2月22日起至2020年2月22日止；借款执行浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，据此确定年利率为6.534%，该利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方法为按月等额本息还款法（按月计息）；合同项下借款逾期的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在年利率6.534%的基础上加收30%；借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的构成违约；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。
被告史家富以其在被告海晨地产有限公司处购买的秦皇岛市山海关区江南人家4-6号门市房为该笔贷款设定抵押，抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。因其购买的门市房尚未取得产权，应在合同个签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。被告史家富并未办理房屋抵押登记备案或预抵押登记手续。
被告海晨地产有限公司为被告史家富的借款提供担保，承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。如本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对自收到他项权证书之日后到期的债务免除保证责任。
同日,原告工商银行山海关支行与被告史家富、被告海晨地产有限公司就江南人家4-7、8号门市分别签订了《个人购房借款/担保合同》，合同内容与就4-6号门市房签订的《个人购房借款/担保合同》相同（除对应购买房号、抵押房号及贷款数额不同外）。原告于合同签订当日向被告史家富履行了209万元的出借义务,后被告史家富多次出现不按时足额归还借款本息情形，被告史家富自2015年5月份开始违约，至2016年7月22日，75万元贷款已经违约16个月，72万元贷款已经违约15个月，62万元贷款已经违约16个月，被告史家富至今尚有借款本金1205489.34元及相应利息未支付。
2013年11月11日，第三人杨宝光作为合同甲方与被告史家富、解云芳（合同乙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定“乙方因急需资金，经甲、乙双方充分协商，在各自充分考量的情况下，达成如下商品房屋的买卖协议，双方各自共同遵守并承担相应的法律责任。一、乙方将于2010年所购买至今没有办理房屋产权证，位于秦皇岛市山海关区江南人家4-6号面积225.73平米、4-7号面积263.15平米、4-8号面积273.33平米的叁处商业用房（此房为乙方于2010年2月22日在工商银行按揭贷款所购买）一次性打包以总价人民币壹佰万元卖给甲方，签订本协议之日甲方将购房款全额付给乙方缓解乙方的资金压力。附银行付款凭证。1、乙方承诺在本协议签订后五个月之内即2014年4月10日之前将所售给甲方的三处房屋的各项对外租赁等一切协议全部处理后腾空并保持完好，整洁交付给甲方。2、乙方承担在交付房屋给甲方之前在工商银行按揭贷款本、息的偿付，不得在银行留有该笔按揭贷款的应还本金及应付利息。3、乙方承诺将所售房屋交付给甲方的同时将原有乙方的房屋购买合同、购买发票变更为甲方，乙方承担在变更过程中的一切费用。4、甲方在乙方完成上述三项责任后，承担自房屋交接后的该笔银行按揭贷款的偿还。二、乙方享有特殊优惠的约定：乙方如若在交房所约定的2014年4月10日之前能有更高的价格出售上述房产或乙方不想履行该协议，甲方同意乙方在退还给甲方购房款人民币壹佰万元整的前提下，不附任何条件，此买卖协议从甲方收到钱起自动终止。如超过2014年4月10日此协议不得更改。三、如若双方在规定时间2014年4月10日后出现违约，甲方出现违约所付的购房款不予退回，乙方出现违约将付给甲方所付购房款总价百分之五十的违约金。四、双方各自凭收款凭据作为本协议的必备法律依据，自签订之日生效。五、双方在履行本协议中的未尽事宜由双方协商解决，如若不能协商提交当地人民法院予以裁决”。合同签订后，2013年11月11日，第三人杨宝光按照合同的约定通过银行转账的形式向被告史家富支付100万元。第三人杨宝光向被告史家富支付上述款项之后，被告史家富未将合同约定的三套房屋交付第三人杨宝光，第三人杨宝光未向原告偿还上述三套房屋的按揭贷款。就该房屋买卖协议，第三人杨宝光诉至本院，要求被告史家富交付位于山海关区江南人家4-6、4-7、4-8号门市房并办理过户变更手续。2016年5月5日，本院作出(2015)山民初字第725号民事判决书，判决内容如下：“被告史家富于本判决生效之日起七日内将位于山海关区江南人家4-6、4-7、4-8号的房屋交付原告杨宝光，并协助原告办理上述三套房屋购房合同和发票的更名手续”，双方当事人均未上诉，该判决已生效。原告工商银行山海关支行对于被告史家富、解云芳与第三人杨宝光签订的房屋买卖合同并不知晓，双方并未告知原告并经原告同意，故在该房屋买卖合同中约定的对于银行贷款如何偿还并不当然对原告工商银行山海关支行产生法律效力。
另查明，被告史家富购买的房屋，商品房买卖合同中载明的房号为江南人家4-5、6、7号门市，因初始测绘的《房产测绘成果报告》出自于山海关区关城房产测绘队，其中江南人家4栋公寓房屋编号为从楼栋西侧起号，原房号为4-105、4-106、4-107，后因山海关区所管辖的房地产公司项目测绘队工作归属于秦皇岛市房地产测绘队，山海关区关城房产测绘队不再具备对山海关区所管辖下的房地产公司项目进行测绘工作的职权。秦皇岛房地产测绘队重新对江南人家小区进行楼栋的测绘并出具新的《房产测绘成果报告》，其中将江南人家4栋公寓楼房编号改为从楼栋东侧起号，因此被告史家富所购买的商铺房屋不变，房屋号改为4-106、4-107、4-108。
被告史家富、被告海晨地产有限公司、第三人杨宝光对于原告主张的事实基本认可，但被告海晨地产有限公司认为本案中首先应由被告史家富承担还款责任，其次用被告史家富购买的房屋承担还款责任，且其购买房屋价值已经足以承担本案中还款责任，故本案中不应向被告海晨地产有限公司主张还款责任；第三人杨宝光认为其可以承担还款责任，但应在被告史家富向其交付房屋之后开始承担。本案的争议焦点为：一、被告史家富是否存在违约行为及应如何承担违约责任；二、被告海晨地产有限公司应否承担担保责任；三、原告是否就涉案房屋享有优先受偿权。原告提交了山海关区地名办公室关于同意使用“江南人家”小区地名名称的批复复印件一份（加盖秦皇岛海晨地产开发有限公司公章）、秦皇岛市山海关区关城房产测绘队房产测绘成果报告复印件一份（加盖秦皇岛海晨地产开发有限公司公章）、秦皇岛市房地产测绘队房产测绘成果报告复印件一份（加盖秦皇岛海晨地产开发有限公司公章）、更名后的秦皇岛市商品房买卖合同复印件三份（加盖秦皇岛海晨地产开发有限公司公章）、被告海晨地产有限公司说明一份、个人购房借款/担保合同三份、本金、利息欠款明细三份，第三人杨宝光提交了（2015）山民初字第725号民事判决书复印件一份，以上证据具有真实性、合法性并与本案具有关联性，本院对以上证据予以采信。
本院认为，原告工商银行山海关支行与被告史家富、被告海晨地产有限公司签订的三份《个人购房借款/担保合同》是三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，原告与被告史家富之间借款关系，被告史家富与被告海晨地产有限公司之间担保关系成立。三方应按照合同履行各自义务。原告工商银行山海关支行已于2012年2月22日向被告史家富履行了出借义务，但自2015年5月份开始，被告史家富多次出现不按时足额归还借款本息情形，依据双方个人购房借款合同的约定，被告史家富已构成违约，原告有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款及利息、罚息。被告海晨地产有限公司作为以上债务的连带责任保证人，依据双方担保合同的约定，其应对以上债务承担连带保证责任。另被告史家富未就抵押物即山海关区江南人家4-6、4-7、4-8号的房屋办理房屋抵押登记备案或预抵押登记手续。原告与二被告签订了《个人购房借款/担保合同》，系合同的相对人，第三人杨宝光并非合同相对人，且本案中原告并未向第三人杨宝光主张权利，故对于原告与第三人的权利义务，当事人可以另案主张。
综上所述，被告史家富的行为已经构成违约，其应承担违约责任，被告海晨地产有限公司应承担相应连带保证责任，原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，因抵押权未设立，故对原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决
审判长 刘兴亮
审判员 潘秋敏
审判员 刘 京
二〇一七年三月二十九日
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书记员 孙文婧