广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第671号
原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司，住所：广东省珠海市香洲区。
法定代表人占志琴，执行董事兼经理。
委托代理人占昌狮，男，××年××月××日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。
被告李砚秋，男，澳门特别行政区居民。澳门身份证号码：×××2233（），港澳居民来往内地通行证号码：×××4663。
委托代理人张玲，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司（下称君越房产咨询公司）与被告李砚秋委托合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法适用简易程序分别于2015年12月16日、2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告君越房产咨询公司的委托代理人占昌狮、被告李砚秋的委托代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君越房产咨询公司诉称，被告于2014年12月29日与原告签订合同《房产出售委托书》，委托原告独家代理出售被告位于珠海市吉大景山路177号珠宾花园5栋1401房，并出具《授权委托书》给原告。合同委托总价为460万，代理费为成交总价的2%，即92000元，委托期限为2014年12月29日至2015年12月31日。合同另约定，被告保证不私自与原告介绍的客户成交，
委托期内，不得以任何理由单方面终止合同，不得擅自另行将房产出售、抵押或其他导致该房产产权权属变更，否则须按总房价的10%支付违约金给原告，并承担因此造成原告与承购房的一切经济损失。合同签订后，原告按照合同与委托书的授权与约定，积极拓展购房客户，委托多家其它地产中介售房，并代被告向银行查询了有关贷款欠款数据，向珠海市房地产登记中心查询复印了《契税完税证》等资料，之后联络地产中介与小区管理处专业
工作人员开门带客看房数十次，并分别与购房客户商谈房产价格等事宜。通过长期的积极销售推广，原告终于于2015年9月12日物色到一王姓与一何姓两个准购客户并看房，于当晚将该二准客户的成交意向与交易条件回报给被告，并告知正在与客户商谈价格与车位问题。然而，被告却在原告力争最佳成交价格与交易条件的过程中，在没有任何通知的情况下，通过珠海中原地产与该王姓客户，以较低的价格与条件成交，并签订房地产买卖合同，收取客户定金20万元。被告的该做法，既违反了诚实信用，也严重违反了合同约定，属擅自另行委托出售房产与单方面终止《房产出售委托书》的违约行为，造成原告总房价4%的代理费经济损失。被告违约单方解除委托合同后，原告多次致电被告协商违约赔偿事宜，被告都拖延不予以办理，2015年9月28日原告向被告快递送达《催告函》，正式函告了被告上述违约事实，并要求被告协商办理单方解除合同后的违约赔偿事宜，但被告至今未予履行，故诉请法院要求被告承担违约责任，以维护原告的合法权益。综上，原告诉请法院判令：1.被告支付违约金230000元；2.由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求如下：请求确认被告违反独家委托合同，构成违约；被告向原告支付代理必要费用92000元。2016年1月19日，原告向本院申请变更诉讼请求“被告支付代理的必要费用92000元”为“被告赔偿原告损失184000元”。
原告君越房产咨询公司向本院提交了如下证据：1.房产出售委托书；2.授权委托书；3.房地产买卖合同；4.催告函、顺丰速运寄件存根；5.手机通话清单、手机通话录音文字记录、录音光盘；6.网络广告截图；7.白云红手机短信截图；8.契税完税证；9.樊如意手机短信截图；10.中国移动手机通话清单。
被告李砚秋辩称：一、原告的违约之诉毫无法律依据。1.原告并未积极履行受托职责。在签订《房屋出售委托书》后，原告采取通街放盘的方式将售房信息通报其他房产中介机构，包括珠海中原物业顾问有限公司等。在接受委托后，原告只带人看房十几次，且中间的工作脱节了一段时间，买家王先生也从来没有与原告联系。2.《房屋出售委托书》第十二条是无效的格式条款。原告工作人员占昌狮是带着事先打印好的《房屋出售委托书》来找被告签字，从形式上看，该合同有“君越地产”的标识，合同主要内容是以手写填充方式约定，第二条、第十一条中的手写内容全部是占昌狮所填，属于典型的格式合同，在签订合同时占昌狮并未对合同条款作任何解释和说明，且侵犯了合同法规定的任意解除权，应属无效。原告主张被告支付违约金，应予驳回。二、原告主张被告应支付的9.2万元是报酬，因其未促成居间合同成立，该诉讼请求不应被支持。
被告李砚秋向本院提交了如下证据：1.中原物业顾问有限公司系统信息；2.珠宾花园业主专用卡；3.万科物业智能卡费收据。
经审理查明，2014年12月29日，甲方李砚秋与乙方珠海君越房产代理有限公司签订《房产出售委托书》，约定甲方委托乙方代理出售位于珠海市吉大景山路177号珠宾花园5栋1401号房，委托底价460万元；第十一条、乙方代理甲方出售房产并成交，且乙方负责为甲方办理有关过户手续，甲方按房产成交总价的2%，支付乙方代理费，暂合计人民币92000元，如约定代理费不足国家规定费率，甲方同意将超出委托总价的房款作为乙方代理费的一部分，该费用于房产过户签名时一次性支付乙方；第十二条、本合同的委托期限为2014年12月29日至2015年12月31日，共12个月。该房产在委托期内售出，则委托有效期自动顺延至房产买卖交易手续完毕。委托期内，甲方不得以任何理由单方面终止合同，不得擅自另行将房产出售、抵押或其他导致该房产产权权属变更。否则，甲方同意按该总房价的10%作为违约金赔偿给乙方，并承担因此造成乙方及承购方的一切经济损失。
同日，李砚秋出具授权委托书，委托珠海君越房产代理有限公司及占昌狮、占志琴出售涉案房产，其代理权限为：一、代为联络小区管理处开门带客看房；二、代向贷款银行核查有关还贷数据；三、代向房产登记或税务部门查询有关资料；四、代委托其他地产中介售房；五、代与买主商谈房产买卖交易条件；六、代收买主购房定金；七、其他委托售房的相关事宜。
后原告采取通街放盘的形式委托中原物业顾问有限公司等多家房地产中介机构出售涉案房产，被告认可原告带领客户上门看房十几次。2015年2月29日，中原物业顾问有限公司致电原告工作人员了解涉案房屋售卖情况，后者电话关机；2015年4月7日，中原物业顾问有限公司致电原告工作人员，原告称涉案房屋已经卖出；后因原告内部工作交接，处理涉案房屋委托事宜的工作人员由占志琴变更为占昌狮。
2015年9月16日，李砚秋作为卖方，珠海中原物业顾问有限公司作为经纪方与买方王韶健、黄明跃签订了《房地产买卖合同》，约定李砚秋将涉案房产出售给王韶健、黄明跃，李砚秋向经纪方支付48000元作为佣金。王韶健出庭证实，该房屋买卖并非经原告中介达成，原告也并未带王韶健看房。
另查明，2015年4月21日，珠海君越房产代理有限公司企业名称变更为君越房产咨询公司。
以上事实，有房产出售委托书、授权委托书、房地产买卖合同、中原物业顾问有限公司系统信息及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，被告李砚秋系澳门居民，本案为涉澳委托合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。因双方当事人均选择适用我国内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》第十九条的规定，本案应适用我国内地法律作为审理本案的准据法。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条之规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”原告在第二次庭审结束后提出的变更诉讼请求申请，本院不予处理。
本案中，原告诉请被告违反独家委托合同，构成违约，并支付违约金230000元。本院认为，珠海君越房产代理有限公司与被告签订了《房产出售委托书》，因珠海君越房产代理有限公司企业名称变更为原告君越房产咨询公司，故原珠海君越房产代理有限公司的法律行为之法律后果均及于原告。该《房产出售委托书》兼具居间合同和委托合同的法律特征。委托书中约定，委托期内，被告不得以任何理由单方面终止合同，不得擅自另行将房产出售、抵押或其他导致该房产产权权属变更；否则被告同意按该总房价的10%作为违约金赔偿给原告，并承担因此造成原告及承购方的一切经济损失。该条款下，委托人不再享有可以随时解除居间合同的权利，即使居间人未尽忠实和尽力义务为委托人寻找交易对象、报告订约机会或提供订约媒介服务，委托人也没有单方取消该项委托的权利，否则需承担违约责任。但根据相关法律规定，委托人或受托人均可随时解除合同，该条款实际变相地减轻了居间人应负担的责任，排除了委托人的主要权利，所以该条款属于限责条款。原告作为提供格式条款一方，应对该条款以“合理的方式”向被告做出特别提示。而《房产出售委托书》中该条款与其他内容的字体、字号完全相同，也没有任何特别标识，显然不能“足以引起对方注意”，因此，本院认定原告违反了合同法规定的提供格式条款一方的合理提示义务，该条款属无效条款。原告的该项请求，本院不予支持。
原告主张被告向原告支付代理必要费用92000元，本院认为，虽涉案房产买卖合同的成立并非原告所促成，但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，考虑到原告在本次居间活动中提供了诸如通街放盘、带领客户上门看房等部分居间服务，基于公平原则，本院酌定被告应向原告支付居间活动必要的费用23000元。
综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告李砚秋于本判决生效之日起十日内向原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司支付居间活动必要的费用23000元；
二、驳回原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取2375元，由原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司负担2137.5元，由被告李砚秋负担237.5元；保全费1670元，由原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司负担1503元，由被告李砚秋负担167元。
如不服本判决，原告珠海君越房地产法律咨询服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李砚秋可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 邝 鹂
二〇一六年二月二十三五日
书记员 王天赐