湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终3451号
上诉人（原审被告）：张梦黎，女，1986年4月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）：朱爱来，男，1969年5月10日出生，汉族，住江苏省江都市。
委托诉讼代理人：杨怡、黄晶，国浩律师（长沙）事务所律师。
原审被告：曹磊，男，1973年7月7日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。
上诉人张梦黎因与被上诉人朱爱来、原审被告曹磊房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张梦黎上诉请求：撤销一审判决第四项，判令朱爱来承担全部诉讼费。事实与理由：1.朱爱来在长沙市购房政策出台后无购房资质，导致合同不能履行，合同解除的责任不能由张梦黎承担。2.双方在签订房屋买卖合同时，朱爱来已知晓涉案房屋已抵押的事实，且其同意并认可支付全部购房款的同时由张梦黎清理该房产的债权债务。综上，一审判决认定张梦黎承担违约责任并支付违约金392000元不当。
朱爱来辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱爱来向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年11月24日签订的《房屋买卖协议》；2.判令朱爱来、曹磊共同返还购房款196万元；3、判令朱爱来、曹磊共同返还车库购买款17万元；4、判令朱爱来、曹磊共同支付违约金196万元。
一审法院认定事实如下：2016年11月24日，朱爱来（乙方、买方）与张梦黎（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：1.甲方自愿将坐落于长沙市古曲南路188号中隆国际御玺9栋B单元1402号房产（权证号码：长房权证雨花字第××号，产权面积249.43平方米）出售给乙方；2.双方议定上述房产成交总价为196万元，签订合同即付160万元，并于签订合同当日去长沙公证处办理公证，于签订合同起40天内支付剩余房款36万元，所有款项付至张梦黎开设在建行长沙火星支行账号为62×××14的银行账户；3.所有房款付清后，甲乙双方应到长沙市房屋产权管理局办理房屋产权登记手续，具体由乙方承办，甲方应协助，所需税费等由乙方承担，由乙方自己安排过户时间，甲方需积极配合；4.乙方违约不得向甲方索还房款，甲方违约应双倍退还房款给乙方，在承担违约责任的同时，除非双方同意继续履行，否则本合同解除；5.房产过户前，该房产的债权债务由甲方清理完成。协议签订后，朱爱来于2016年11月24日、12月22日分别支付购房款160万元和36万元。之后，双方口头协议，张梦黎将其所有的地下车库1496号车位出售给朱爱来。朱爱来于2016年12月21日、2017年4月28日分别支付购车位款1万元和16万元。2017年5月28日，张梦黎向朱爱来出具《收条》一张，载明：从2016年11月24日签订合同之日起，先后四次共收到朱爱来购买中隆御玺B单元1402房产的购房款196万元和车位1496号款17万元（第一次160万元，第二次36万元，第三次微信转账1万元，第四次16万元），至此所有购房款和车位款全部交清是实。朱爱来支付上述款项后，张梦黎未配合朱爱来办理好涉案房产和车位的过户手续。朱爱来诉至法院。一审法院于2017年6月6日和2017年6月7日分别向张梦黎、曹磊送达本案起诉状及证据副本。
本案在审理过程中,朱爱来陈述截至2017年6月，张梦黎名下并未登记有涉案车位，2016年12月，张梦黎出售涉案车位，其不是适格的主体。张梦黎对此不予认可，称涉案车位系张梦黎所有，提供了不动产转移登记申请人资料验证单、《房屋买卖协议》、民事裁定书予以佐证。
另查明，1.本案诉争房屋已抵押给案外人南方国际租赁有限公司（他项权证号：514065307）；2.2016年12月，张梦黎与朱爱来协议转让涉案车位时，张梦黎并未取得涉案车位的所有权。
一审法院认为，朱爱来与张梦黎签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行。
关于责任主体。本案诉争合同的主体为朱爱来与张梦黎，曹磊并非诉争合同的主体。朱爱来亦未提供充分的证据证明张梦黎与曹磊系夫妻关系。故朱爱来请求曹磊承担相应责任，缺乏事实和法律依据，不予支持；
关于《房屋买卖协议》的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。本案张梦黎未及时解除涉案房产的抵押，该房产所附的抵押权严重影响了朱爱来对诉争房产所享有的权利，致使双方合同目的已无法实现，故朱爱来请求解除与张梦黎签订的《房屋买卖协议》，符合法律规定，予以支持。一审法院于2017年6月6日将本案起诉状及证据副本送达给张梦黎，故确认朱爱来与张梦黎签订的《房屋买卖协议》于2017年6月6日解除;
关于购房款的返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱爱来向张梦黎支付购房款196万元，有《收条》、银行卡交易明细予以佐证，故朱爱来要求其返还购房款196万元，符合合同约定和法律规定，应予支持；
关于车位款的返还。朱爱来向张梦黎支付购车位款17万元，有《收条》、银行卡交易明细予以佐证。朱爱来因购买本案诉争房产而购买了诉争配套车位，而朱爱来与张梦黎签订的《房屋买卖协议》已解除，故朱爱来要求张梦黎返还购车位款17万元，符合法律规定，应予支持；
关于违约金。朱爱来未提供证据证明因涉案合同目的未能实现遭受的实际损失，亦未提供充分的证据证明张梦黎故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。虽双方约定了张梦黎应双倍退还房款，但此违约金的约定明显过高，结合本案查明的情况，本院酌情调整为按总购房款的20%支付违约金，故朱爱来请求张梦黎支付违约金392000元（1960000元×20%），符合法律规定，应予支持，对朱爱来超出部分的诉讼请求，不予支持。
一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：（一）朱爱来与张梦黎签订的《房屋买卖协议》解除；（二）张梦黎于判决生效后10日内返还朱爱来购房款1960000元；（三）张梦黎于判决生效后10日内返还朱爱来车位购买款170000元；（四）张梦黎于判决生效后10日内支付朱爱来违约金392000元；（五）驳回朱爱来的其他诉讼请求。本案受理费39520元，因适用简易程序减半收取19760元，保全费5000元，合计24760元，由张梦黎负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定：所有房款付清后，双方应到长沙市房屋产权管理局办理房屋产权登记手续。房产过户前，该房产的债权债务由张梦黎清理完成。本案中，朱爱来已于2016年12月22日前付清全部房款196万元，并于2017年4月28日前付清车位款17万元，但张梦黎并未依约解除涉案房屋的抵押，一审法院认定其违反合同约定并无不当。张梦黎主张朱爱来无购房资质，但未提交证据予以证实。既使朱爱来在2017年6月20日后无购房资质，但上述交易发生在2017年6月20日前，双方当事人在房产部门规定的时间内仍可办理产权过户手续，故张梦黎的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费7180元，由上诉人张梦黎负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年八月一日
书记员 杨蓓