重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初6604号
原告：重庆富恒物业管理有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号。
法定代表人：马军，总经理。
委托代理人：康文炜、王晶，重庆启瑞律师事务所律师。
被告：马启宁，男，1965年4月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人：冉兵，重庆星空（渝北）律师事务所律师。
原告重庆富恒物业管理有限公司与被告马启宁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用简易程序，由代理审判员吴善浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆富恒物业管理有限公司的委托代理人康文炜、被告马启宁及其委托代理人冉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆富恒物业管理有限公司诉称，原告系为被告居住的重庆市江北区大石坝东方家园小区义苑X座X号房屋提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业服务费，2010年1月1日至2010年12月31日按建筑面积每平方米0.85元的标准支付物业服务费；2011年1月1日至2016年4月30日按建筑面积每平方米1元的标准支付物业服务费。原告在此期间按照合同约定提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业服务费。另，被告未按时交纳物业服务费，应承担相应的物业服务费的违约金，该违约金按照每月拖欠数额的日千分之三从2010年1月1日计算至2016年4月30日止，为36157.3元。现原告提起诉讼要求被告承担欠交的2010年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费10506元及该期间的违约金36157.3元；判令被告承担本案的诉讼费。
被告马启宁辩称，原告从2010年起擅自提高物业服务费的标准，且2009年之后，原告收取物业服务费只出具收据，没有开发票。被告自2010年1月1日起没有交纳物业服务费，因2009年下半年，被告房屋相邻的水井房渗水导致房屋客厅墙壁大面积受损，被告向原告反映过，原告虽然修理过，但没有完全修复，有时还会渗水。另，小区治安混乱、环境脏乱；物业合同明确约定小区的车位费、广告费账目应定期公开，其收益属于全体业主共有，原告不公开上述账目严重侵犯了被告的合法权益。故被告才不交物业服务费，也不应当承担违约金。即使有，原告主张的违约金也太高，要求调减。还有，原告要求的物业服务费部分超过诉讼时效，即使被告应当交纳，也应当交纳2014年5月17日以后的物业服务费，且原告与业委会签订的合同于2015年11月30日到期，因此，原告只能主张2014年5月17日至2015年11月30日的物业服务费。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告是重庆市江北区大石坝东方家园小区义苑X座X房屋业主（现坐落为重庆市江北区华新村X号附X号X-X），该房屋建筑面积为141.57平方米，被告于2003年入住。原告是具有物业服务贰级资质的物业服务企业。2009年12月4日，原告与重庆市江北区东方家园小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定该小区业主委员会委托原告对小区实施物业管理服务事宜，合同期限为2009年6月1日至2014年5月31日。2014年12月2日，原告与重庆市江北区东方家园业主委员会再次签订《重庆市东方家园小区物业服务合同》，合同期限为2014年12月1日至2015年11月30日，并约定该合同届满前三个月内，在东方家园小区业主委员会与续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。合同还约定2014年6月1日至2014年11月30日为合同磋商期间，原告仍按合同约定内容向小区提供物业服务。两份合同均约定了东方家园小区的业主委员会委托原告进行物业服务管理的相关事宜。2009年签订的合同约定了原告收取物业服务费的相关标准：“高层住宅3楼及3楼以上：0.85元/月/平方米；业主应于每季度首月1-10日交纳物业服务费。”2014年签订的合同约定的收取物业服务费标准：“高层3楼及3楼以上：1.00元/月/平方米；业主或物业使用人按月履行交纳义务。”两份合同均约定，若业主未能按时如数交纳的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告自2009年6月1日对东方家园小区进行物业服务至今。2016年5月18日，原告将被告起诉至本院。
庭审中，原告举示特快专递及律师函，拟证明其向被告催收过欠款，被告否认收到过律师函。
上述事实，有《重庆市物业服务合同》、《重庆市东方家园小区物业服务合同》、登记信息查询结果、资质证书及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆市江北区东方家园小区业主委员会签订的两份物业服务合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为东方家园小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。2015年12月1日起至2016年4月30日，原告实际为东方家园小区提供物业服务，被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。故被告应向原告支付2010年1月1日至2016年4月30日的物业服务费，对2014年6月1日至2014年11月30日的物业服务费按0.85元/平方米/月主张。
关于被告辩称水井房渗水造成其墙面受损，原告服务不到位的辩解意见，本院认为，被告举示的证据不能证明其房屋的渗水为原告履行物业服务义务时有重大瑕疵所致，且被告自述原告对其进行过修理，故被告不能以此理由拒交物业服务费，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告不公开账目导致其利益受损的辩解意见，本院认为，被告的该辩解意见属另一法律关系，可另行起诉，本案不予审理。
关于被告辩称原告的诉讼请求部分超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，原告举示了特快专递及律师函欲证明以该方式曾向被告邮寄催收过物业服务费，诉讼时效几经中断，但被告否认收到原告邮寄的催收物业服务费的律师函。而原告亦未举示其他证据予以佐证，故，原告对其诉讼时效几经中断的主张，本院不予支持。因原告于2016年5月18日将本案诉至本院，故2014年5月19日前的物业服务费已经过诉讼时效。被告应支付2014年5月19日至2016年4月30日的物业服务费140.57平方米×0.85元×6个月（2014年6月1日至2014年11月30日）+140.57平方米×0.85元÷31天×13天+（2014年5月19日至2014年5月31日）+140.57平方米×1.00元×17个月=3156.7元。对原告要求被告交纳2010年1月1日至2016年4月30日的物业服务费10506元的诉讼请求，本院支持3156.7元。原告诉求自2011年1月1日起物业服务费1元/平方米/月，没有事实与法律依据，本院不予支持。
至于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院认为，被告未按时向原告交纳物业服务费，应承担相应的违约金。但在部分物业服务费已超过诉讼时效，且原告没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，原告所要求的违约金按每日千分之三的标准计算高达36157.3元，已超过本金。故被告要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额本院酌情判定为150元；超过此数额的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
被告马启宁于本判决生效之日起十日内向原告重庆富恒
物业管理有限公司支付2014年5月19日至2016年4月30日的物业服务费3156.7元及2010年1月1日至2016年4月30日逾期支付物业服务费的违约金200元。
二、驳回原告重庆富恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取484元，由原告重庆富恒物业管理有限公司负担364元，被告马启宁负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 吴善浩
二〇一六年八月八日
书 记 员 胡君奇