江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9547号
上诉人（原审被告）：南京汇山石材物流有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区果园村柴园北路118号。
法定代表人：田定本，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐丽娜，江苏薛济民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队江苏省总队，住所地江苏省南京市江东南路6号。
负责人：吴启庆，中国人民武装警察部队江苏省总队司令员。
委托诉讼代理人：韦建国，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人南京汇山石材物流有限公司（以下简称汇山石材物流公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队江苏省总队（以下简称武警部队江苏省总队）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人汇山石材物流公司的法定代表人田定本及其委托诉讼代理人徐丽娜，被上诉人武警部队江苏省总队的委托诉讼代理人韦建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇山石材物流公司上诉请求：请求撤销一审法院判决，对本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序，在裁定上诉期内作出判决。本案由一审法院受理后，上诉人就被上诉人提前解约所造成的损失提出反诉请求，一审法院于2017年9月25日向上诉人送达（2017）苏0104民初2300号民事裁定书，对反诉不予受理。上诉人不服该裁定，于2017年9月26日提出上诉，当面向一审法院提交了上诉状。一审法院收到上诉状后未予处理，其后上诉人收到一审法院的判决。当事人享有在案件中反诉，并对反诉不予受理裁定上诉的权利。而当事人提起上诉之后，未经上级法院审理，该裁定并未生效，一审法院径行对案件进行判决，明显违反法定程序。二、一审法院对本案诉讼主体问题未査明,认定事实不清。根据被上诉人在一审庭审中出具的土地使用证显示，本案所涉租赁物的使用权人为武警部队江苏省总队第一支队，即表明第一支队是民事诉讼的适格主体；而本案被上诉人为武警部队江苏省总队，一审法院认为武警部队江苏省总队主体适格不当。上诉人认为，军队、机关法人的上级单位并不能取代下级单位成为诉讼主体。一审法院不仅未对武警部队江苏省总队和武警部队江苏省总队第一支队的诉讼主体情况进行调查核实，亦未要求当事人对此举证质证，严重违反法定程序。三、一审法院判决上诉人应支付房屋使用费系认定事实错误，应予纠正。一审判决认定，双方租赁关系终止后，上诉人未按该协议履行，显属违约，并要求上诉人继续支付土地租赁使用费。上诉人认为一审法院判决事实认定错误。自2016年11月29曰，上诉人与武警部队江苏省总队后勤部营房处签订《协议》后，上诉人已经主动腾空了场地和办公楼，积极协商和联系商铺承租户搬离，并自行承担相应费用，已经完全履行了约定的搬迁义务。在腾空后，上诉人主动与被上诉人部队领导沟通搬迁的交接事宜，涉及双方对土地上原有设施、新建设施的清点、核对、交接，如不交接可能造成国家、个人财产的损失，亦会引起双方进一步的争议，但被上诉人一直未予回复，或与上诉人进行交接。上诉人作为承租人，已经尽到了全部终止租赁合同的义务，由于被上诉人的原因导致土地迟迟未能交接，双方权利义务未能清理完毕，一审法院错误认定事实，在没有证据支持的情况下，支持武警部队江苏省总队请求，应予纠正。四、上诉人在一审主张的损失赔偿要求并非拆迁利益。拆迁补偿是对被拆迁房地产承租方的政府补偿，而被上诉人主张的则是追究被上诉人单方提前终止租赁合同所造成的损失赔偿责任。上诉人在履行合同过程中，对承租房屋进行改扩建、新建经营用房以及对所有隐蔽设施重建、硬化场地、道路等，均经被上诉人同意后实施。2014年5月24日，被上诉人向上诉人发送《提前终止房地产租赁合同通知书》，要求上诉人配合迎青奥环境大整治活动，停止经营，单方终止与上诉人的租赁合同。上诉人不得不停止经营活动，并与诸多租赁户解约赔偿。被上诉人仅就拆迁补偿问题约定了上诉人可参与拆迁谈判，至于提前终止租赁合同导致的损失并未作任何约定，且上诉人的损失除房屋和场地硬化损失即约定的政府谈判项目外，仍存在诸多损失。一审法院以拆迁条件未成就、损失在协议中未提及为由，否认上诉人的主张，并拒不接受上诉人的反诉，且在反诉的上诉期内就直接作出一审判决，严重侵犯了上诉人的合法权益。五、一审判决未査明租赁保证金问题，保证金在判决搬迁及支付占有使用费前提下应予以抵扣。在2016年11月29日的《协议》中，协议双方明确对租赁保证金在搬迁后的退还问题作了约定。一审法院仅判决要求上诉人搬迁并支付占有使用费，但并未对租赁保证金问题予以查明，也并未在占有使用费中抵扣，判决内容明显不公。
武警部队江苏省总队辩称：上诉人的上诉事实和理由不符合实际情况，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
武警部队江苏省总队向一审法院起诉请求：1、汇山石材物流公司立即腾空搬离并返还武警部队江苏省总队其承租的位于秦淮区果园村的土地和房屋；2、汇山石材物流公司按85万元/12月的标准向武警部队江苏省总队支付自2015年12月1日起至其返还租赁物时止的房屋使用费；3、汇山石材物流公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年3月1日，武警部队江苏省总队后勤部营房处将武警部队江苏省总队下级单位武警部队江苏省总队第一支队所有的位于南京市××果园村的房屋及土地出租给汇山石材物流公司使用（使用权面积：20872.2平方米），租期为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。2011年4月1日，汇山石材物流公司向武警部队江苏省总队后勤部营房处提出申请，称因经营需要需对原16000平方米营房进行改扩建，另新建15000平方米经营用房，装修原办公大楼为市场经营大楼，并对所有隐蔽设施重建，硬化所有场地、道路等。2011年4月9日，武警部队江苏省总队后勤部营房处在武警部队江苏省总队的申请报告上加盖公章。2014年5月21日，因“青奥会”在南京召开，南京市秦淮区人民政府向武警部队江苏省总队后勤部发函要求协调拆除绕城公路秦淮红花段北侧汇山石材市场，该函称，按照全市统一部署和建设需要，秦淮区对辖区绕城公路沿线组织了高强度的专项整治，梳理发现邻近绕城公路双龙街收费站的汇山石材市场严重影响了青奥进出城主要通道城市景观，该石材市场有约10000平方米的大规模违建，场地内大量石材堆放杂乱，业态极低，影响环境，引起周边居民强烈不满和媒体高度关注。该处原为武警江苏总队一支队一大队营房所在地，后田定本与贵部签订了租赁合同，将场地承租用以经营石材市场。鉴于此，恳请贵部尽快协调汇山石材市场违建拆除、石材迁移和环境整治，全面提升绕城公路城市景观，支持地方政府建设。为此，2014年5月24日，武警部队江苏省总队后勤部向汇山石材物流公司发出“提前终止房地产租赁合同通知书”，主要内容为，为配合环境大整治活动，根据市政府及区政府的要求，我部依据双方签订的租赁合同第九条第一款约定，决定提前终止与你公司的租赁合同，现正式通知你公司即日起停止营区内经营活动，及时将物品搬出营区，配合我部及地方政府做好营区违建拆除和恢复工作，并于2014年6月25日前将营区交还我部。该通知书中有武警部队江苏省总队加盖公章予以确认。2014年10月31日，因汇山石材物流公司（乙方）以其位于江宁的新市场还未建成，注册在甲方营区内的300余本营业执照无法变更等为由向武警部队江苏省总队（甲方）提出延期撤离申请，双方为此签订了一份补充协议。补充协议内容为，1、乙方自愿从已交纳租金及原合同保证金（2014年7月1日至2015年2月28日租金约56.64万元，保证金5万元，共计约61.64万元）中，将50万元转换为履约保证金，剩余11.64万元作为延期租金抵扣；2、延期租金按月收取，先交租后延期，月租金按原合同价折算，即7.08万元/月（85万元/12月，不含水电等费用），乙方须每月25日前交纳下月租金，逾期未交纳，视为自愿放弃延期，必须于7个工作日内将全部人员及设备撤出营区；3、延期时间自2014年10月1日起不超过5个月，2014年7月-10月共4个月租金与11月租金一并交纳，共计35.4万元，扣除剩余租金11.64万元后，乙方应于2014年10月25日前交纳延期租金23.76万元；……；6、甲方营区内，房屋建筑面积2424平方米，土地面积20872平方米。延期期间，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种建筑物；……；8、延期期间，如甲方需提前收回营区，应提前15日通知乙方，乙方必须无条件立即搬离营区，如不搬出，甲方将强行清理，相关费用从50万元履约保证金中扣除；9、延期结束后，乙方应按时返还该营区房屋及其附属设施，返还后对于该营区内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权处置；10、乙方履行协议约定内容的，甲方应在延期结束后7个工作日内将延期履约保证金无息退还给乙方，乙方未履行协议约定内容的，甲方不退还延期履约保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。延期结束后，汇山石材物流公司仍未能迁出。2016年11月29日，武警部队江苏省总队后勤部营房处与汇山石材物流公司再次签订一份协议，内容为，1、乙方承诺协议签订后一个月搬离，将租赁土地和房屋移交甲方管理使用；2、乙方出资建设的房屋和场地硬化，如遇政府拆迁，甲方需第一时间通知乙方，保证乙方参与拆迁谈判，如甲方与政府部门签署拆迁补偿协议，乙方自建房屋和硬化场地相应拆迁补偿款归乙方所得，甲方在收到该部分拆迁补偿款之日起10日内向乙方足额支付。如乙方与政府部门签署拆迁补偿协议，乙方从政府部门获取拆迁补偿款后，不再向甲方索求任何补偿；3、鉴于甲方于2015年12月向乙方送达停租通知书，终止合同，租金收取截止日为2015年12月1日，但乙方搬离之前，水、电、煤气等费用由乙方按实结清，甲方在乙方搬离后七个工作日内，退还其租赁保证金55万元。该协议签订后，汇山石材物流公司仍未能迁出，故武警部队江苏省总队诉至法院要求处理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，武警部队江苏省总队、汇山石材物流公司双方在履行租赁合同过程中，因政府部门对租赁场地要求环境整治，故造成租赁合同无法履行，武警部队江苏省总队为此于2014年5月24日发出提前终止合同通知书，汇山石材物流公司对此也予以认可，且双方也于2014年10月31日签订了《补充协议》，就延期及租赁场地等一系列事宜作了约定，本应视为双方合意解除了租赁关系。但延期结束后，汇山石材物流公司仍未能迁出，且继续交纳租金至2015年12月1日，双方于2016年11月29日又签订《协议》，明确了武警部队江苏省总队于2015年12月向汇山石材物流公司送达停租通知书，双方终止合同。故一审法院认为，双方租赁关系于2015年12月1日终止，租金收取至2015年12月1日。在该《协议》中，汇山石材物流公司承诺于签订协议后一个月内搬离，将租赁土地和房屋移交给武警部队江苏省总队，但其并未按该协议履行，显属违约，故武警部队江苏省总队诉至一审法院要求汇山石材物流公司立即腾空并搬离其承租的秦淮区果园村的土地和房屋并将租赁的土地和房屋返还给武警部队江苏省总队的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。因双方租赁关系于2015年12月1日终止，租金收取至2015年12月1日，之后汇山石材物流公司未能交纳租赁物的占有使用费，故武警部队江苏省总队要求汇山石材物流公司按85万元/12月的标准（之前双方约定的标准）支付自2015年12月1日起至其返还租赁物时止的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。对于汇山石材物流公司辩称武警部队江苏省总队主体不适格及相关损失问题，一审法院认为，租赁场地系武警部队江苏省总队第一支队所有，与武警部队江苏省总队签订相关文件中，既有武警部队江苏省总队后勤部、也有武警部队江苏省总队后勤部营房处，以上单位均系武警部队江苏省总队的下级单位，其与汇山石材物流公司所签订的相关协议所产生的权利，武警部队江苏省总队作为上级单位可以主张，且双方在履行合同过程中，武警部队江苏省总队也与汇山石材物流公司于2014年10月31日直接签订了《补充协议》，应视为汇山石材物流公司对武警部队江苏省总队主体身份的认可，故汇山石材物流公司辩称武警部队江苏省总队主体身份不适格并无依据，一审法院不予支持。对于汇山石材物流公司辩称的损失问题，一审法院认为，汇山石材物流公司主张的拆迁利益目前条件并未成就，其它损失在两次与武警部队江苏省总队签订协议中均未提及，如武警部队江苏省总队认为其确有其它损失，亦可与拆迁利益一并主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、汇山石材物流公司于判决生效后二十日内立即腾空并迁出其承租的位于南京市××果园村的土地(20872.2平方米)及房屋，并将上述土地及房屋返还给武警部队江苏省总队。二、汇山石材物流公司于判决生效后十日内支付武警部队江苏省总队自2015年12月1日起至实际迁出时止占有使用费（按85万元/12月的标准计算）。一审案件受理费15000元，由汇山石材物流公司负担。
本案二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：1、《南京市秦淮区人民政府征收决定》，证明租赁场地进入到征收范围，而且被上诉人已经与政府进行了拆迁补偿的谈判，但是没有按照协议通知上诉人。2、《接处警工作登记表》2份，是关于租赁场地内发生盗窃行为的报案记录，进一步说明当时为什么上诉人保留了极少部分的办公场所来看护场地。3、电费发票，证明双方签定协议以后，搬迁期到了以后，上诉人并没有使用租物。4、厂房及办公房租赁终止协议书，证明同样地段，上诉人其他承租房屋已经因为拆迁政策，得到了一个合理的补偿，但是被上诉人目前未给予上诉人补偿，也未通知上诉人去参与谈判。5、2017年12月8日南京市秦淮区红花街道果园村村民委员会出具的证明一份，证明双方2016年11月29日签订协议后，上诉人积极动员商户搬迁，并将公司迁至村委会大楼办公，涉案房屋自此一直处于空置状态，故上诉人不应承担该时间段的占有使用费。6、书面情况说明及补充协议、补偿协议各一份，证明上诉人堆放货物的土地并非涉案土地，而是从果园村村委会承租的土地。被上诉人质证认为，对证据1的真实性认可，但决定中的征收范围是否涉及到本案的土地和房屋，需要核实。对证据2的真实性认可，但是与本案没有关联性。对证据3的真实性认可，但是与本案没有关联性。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予以认可。对证据5的真实性无异议，但内容没有事实及法律依据。双方在2016年11月29日签订协议，也对双方的权利义务进行了约定。对证据6的真实性无法确定。
一审法院查明的事实正确，二审予以确认。
另查明，本案一审中，上诉人提交了2017年1月6日、1月24日手机短信截图，内容为：“杨部长，听营房处助理说，您拒绝和我方商谈租赁原一支队一大队营区移交一事。我方移交工作无法对接。”被上诉人对该短信的真实性无异议，但认为，其收到短信后即安排工作人员进行处理，工作人员多次与上诉人联系后无果。
一审法院2017年8月8日的庭审中，一审法院询问：是否承诺一个月内搬离，上诉人答复，是的，但后来需要与部队协商补偿问题，对方未回复，没有谈成，所以没有搬离，搬离同时补偿应当到位。
本院认为，关于本案诉讼主体问题，虽涉案租赁场地使用权人系武警部队江苏省总队第一支队，但上诉人于2014年10月31日与被上诉人就租赁合同的终止等签订了补充协议，一审法院认为该行为应视为上诉人对被上诉人主体身份的认可，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人是否应当支付占有使用费的问题，上诉人认为其在2016年11月29日签订协议后，已经搬离并未使用，且上诉人在2017年1月给被上诉人工作人员发送消息，要求被上诉人进行交接，被上诉人收到该消息，认为其安排工作人员与上诉人进行交接，但未谈妥，上诉人对此不予认可。对此，本院认为，在上诉人与被上诉人于2016年11月29日的协议中，上诉人承诺其将在协议签订后一个月搬离，从该协议内容可知上诉人在此时并未搬离。在其后2017年8月8日的庭审中，上诉人自认其在此时因与被上诉人就补偿问题未协商一致，仍未搬离。故上诉人认为其在2017年1月发短信要求与对方办理交接而对方未予理睬的上诉理由，本院不予采纳。上诉人至今仍占有涉案房屋，一审法院判决其支付占有使用费并无不当，本院亦予以维持。
关于租赁保证金问题，双方在2016年11月29日的协议书中约定，待上诉人搬离后七个工作日内，退还租赁保证金。目前上诉人并未搬离，且其在一审中亦未提出抵扣该租赁保证金的主张，故本院对此亦不予处理。
关于本案程序问题，上诉人在一审中提起了反诉，一审法院经审查未予受理。对此，本院认为，因上诉人所提出的反诉请求为单独的诉，其权利有其他救济途径，可以另行起诉。
综上所述，上诉人汇山石材物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15000元，由上诉人南京汇山石材物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 付 双
审判员 徐聪萍
二〇一八年一月四日
书记员 朱亚芳