河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第467号
上诉人（原审被告、反诉原告）：衡水九派房地产开发有限责任公司。住所地：衡水市桃城区人民路以南、中华大街西侧。组织机构代码：68703266-5。
法定代表人：刘秀杰，男，现任该公司董事长。
委托代理人：张树可，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘文青，女，1986年5月24日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
委托代理人：王辉，男，衡水市正元法律服务所法律工作者。
上诉人衡水九派房地产开发有限责任公司（以下简称九派地产公司）与被上诉人刘文青房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因不服河北省衡水市桃城区人民法院（2014）衡桃西民二初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员付圣云担任审判长，审判员关信娜主审本案，审判员杨建一参加评议，书记员徐佳佳出庭担任记录，公开开庭审理了本案。上诉人九派地产公司的委托代理人张树可、被上诉人刘文青的委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘文青在一审中诉称：刘文青为桃城区大庙村居民，2009年10月13日，与九派地产公司签订了拆迁安置补偿协议，以自己在大庙村的拆迁房屋，以产权调换的方式，调换被告名下的九派香邻小区1号楼1单元1503室、1号楼2单元103室，面积分别为：119.37平米、96.70平米。此后直至交房，九派地产公司未告知房屋面积有变更情况，可是在2013年12月3日交房时，刘文青发现其中的96.70平米的房屋实际面积变为125.8平米，误差比达到了30.09%。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、及衡水市市区一拆两改指挥部的《关于加快和规范回迁安置工作的意见》的规定：误差比超过3%的，超出3%的部分的房款由出卖人承担。可是九派地产公司却要求刘文青交纳全部超出面积的房款，并在不交纳全部超出面积房款的情况下，不给予办理房产证。九派地产公司的行为违背法律，已构成违约，要求九派香邻依法给予办理房产证，并给予刘文青发放从2013年至今的过户安置费用。
九派地产公司在一审中辩称：根据双方签订的拆迁补偿协议第三条第四项的约定回迁楼建成后，建筑面积以房管局实际测量面积为准，超出部分或不足部分按第二条第二款和第三条第一款结算。因双方采取的是产权调换方式，根据第二条第三款和第三条第一款的约定，刘文青在被拆迁建筑交钥匙时，应补交差价款，按2800元每平方米计算，根据刘文青所述建筑面积125.8平方米-
应补偿面积96.7平方米=29.1平方米，按2800元/每平方米计算为81480元；另刘文青还应交纳九派地产公司代政府收取的6078元维修基金，因拆迁补偿协议签订时，热力表计量政策尚未实施，建设中政府实施热力表计量政策，九派地产公司为其垫付2600元热力表计量费用，上述费用共计90158元。因此九派地产公司提出反诉，要求刘文青向九派地产公司交纳上述款项共计90158元，之后九派地产公司才能向刘文青交付房产并办理房产证。刘文青未按合同约定及法律规定交纳上述款项，要求驳回其诉讼请求。因拆迁补偿协议为两个名、两套房产，刘文青应另一套3单元15层101室与本案无关。
一审法院查明：2009年10月13日，刘文青与九派地产公司在衡水市“一拆两改”指挥部办公室签订回迁第114号拆迁安置补偿协议一份。约定：以刘文青在大庙村的占地面积为183.645平方米，建筑面积为148.618平方米的拆迁房屋，按补偿方案计算回迁基准楼层面积为183.145平方米，刘文合和刘文青选择补偿房屋两套。刘文青根据九派香邻小区楼房图纸选择的两套房屋面积分别为：刘文合119.37平米、刘文青96.70平米。折算基准层后面积为123.062平方米和92.98平方米，多于应回迁面积32.397平方米，按每平2800元计算，刘文青应补交差价款89211.6元，刘文青及刘文合已此款项。签订协议后至2013年7月24日实际交房时，九派地产公司未通知过刘文青楼房图纸变更情况，但实际交房时其中96.7平米的1号楼2单元103室实际面积变为125.8平米，比协议面积多出29.1平米，误差比达到30.09%。2012年8月29日衡水市拆委和旧居住区城中村改造指挥部签发（2012）36号文件，文件规定：协议与实际回迁面积差要按住建部文件规定执行，即误差比在3%以内部分房价款由回迁户按协议标准补足。九派地产公司发放给刘文青过渡费已发放到2013年3月12日，以后过渡费按每月每平米6.25元计算，但并未实际发放给刘文青。
一审法院认为：合法的合同关系受法律保护。本案中，刘文青与九派地产公司签订的回迁第114号拆迁安置补偿协议，有双方签字盖章，该协议合法有效，刘文青要求九派地产公司办理房产证并入住的请求，应予支持。但本案中涉案房屋协议与实际回迁面积误差比达到30.09%是双方主要矛盾所在，在双方签订的补偿协议中虽对处理方式有约定，但协议中却并未规定合理误差范围，而参考建设部颁发的《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，合理误差范围应为3%，而在协议履行过程中，衡水市拆委和旧居住区城中村改造指挥部签发的（2012）36号文件也做了相同的规定，所以面积误差比在3%以内部分，即3平米的房款，按照安置补偿协议中的约定：每平米2800元，共计8400元由刘文青补足。至于超出3%部分，即房屋实际超出面积达到26.1平米，近一间房的面积，已不属于在建筑过程中的误差，而是属于图纸变更，从刘文青根据楼房图纸选定房屋到交房，九派地产公司一直未通知刘文青图纸变更情况，未履行告知义务，剥夺了刘文青选择补救措施的权利，存在过错，九派地产公司再要求刘文青对超出3%部分面积全额付款，对刘文青明显不公平，因此，超出3%部分面积的房款应由九派地产公司自行承担70%，剩余30%由刘文青承担，即刘文青应补交26.1平米×2800元×30%=21924元的房款。关于九派地产公司要求被告刘文青支付交纳房屋差价款、维修基金、热力表费用的请求，维修基金6078元、热力表费用2600元，有衡水市下发的文件，予以支持，最后刘文青要求九派地产公司支付过渡费和违约金，根据已查明事实，过渡费应为2013年3月12日，因刘文青一直未入住，过渡费应发到实际入住时止，所以过渡费为96.7平米×每月每平6.25元计算，每个月为604.38元，至于违约金，九派地产公司已根据拆迁安置补偿协议的规定，已增加了过渡费的补偿，刘文青不应再行主张，所以对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《商品房销售管理办法》第二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）衡水九派房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给原告（反诉被告）刘文青发放桃城区九派香邻小区1号楼2单元103室钥匙，办理入住手续并办理房产证。二、原告（反诉被告）刘文青于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）衡水九派房地产开发有限责任公司房屋差价款30128元、维修基金6078元、热力表费用2600元共计38806元。三、被告（反诉原告）衡水九派房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）刘文青发放处2013年3月13日至实际交房之日的安置过渡费（按96.7平米×每月每平6.25元计算，每月604.38元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，反诉费1027元，原告（反诉被告）刘文青承担案件受理费及反诉费356元，被告（反诉原告）衡水九派房地产开发有限公司承担案件受理费及反诉费831元。
上诉人九派地产公司上诉称：1、拆迁安置补偿协议对实测面积与约定面积不符如何处理有明确约定，应当依法按照约定处理。协议第三条第4项规定，回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准，超出面积按第二条第二款和第三条第一款的标准结算。2、造成面积不符的原因是多方面的，责任不属于九派地产公司，没有证据证明九派地产公司故意向指挥部提供假图纸或错误图纸。3、应当增判刘文青支付面积差价款70%即51156元。4、依照法律规定，九派地产公司有权不交付钥匙并且办理产权登记。5、原审判决支持本诉原告过渡费没有事实根据，应当追回刘文合为当事人。上诉人九派地产公司请求撤销原审判决第一项和第三项，改判驳回刘文青的诉讼请求，或者发回重审，变更第二项，增判刘文青支付房屋差款51156元。
被上诉人刘文青答辩称：刘文青已履行了拆迁协议中规定的义务，房屋实际面积误差比超过3%是由于九派地产公司造成的，应当由九派地产公司自行承担过错。原判决九派地产公司支付过渡费是因九派地产公司提起反诉引起，不属于超出诉讼请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
在二审过程中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人九派地产公司与被上诉人刘文青签订的拆迁安置补偿协议合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘文青要求九派地产公司办理房产证的请求，合法有据，应予支持。九派地产公司要求刘文青维修基金、热力表费用，亦合法在据，应予支持。九派地产公司主张刘文青按照案涉房屋实际面积交纳房价款，与事实不符，拆迁安置补偿协议中第二条第2款未规定刘文青应交纳房价款的数额，第三条第1条规定的是房屋面积的单价，没有约定房屋实际面积超出约定面积3%后如何处理，故九派地产公司要求刘文青按涉案房屋实际面积补足房价款，不予支持。上诉人九派地产公司主张原审判决扣除九派地产公司应向刘文青支付的过渡费不当。经查，原审判决扣除该过渡费是因九派地产公司反诉引起的，其称超出诉讼请求范围，不予采信。综上，九派地产公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元，由上诉人衡水九派房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付圣云
审判员 杨建一
审判员 关信娜
二〇一五年十二月一日
书记员 徐佳佳