沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初881号
原告赵玉芹。
委托代理人林倩，辽宁申扬律师事务所律师。
被告宿明。
委托代理人孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。
被告辽宁凤凰房产开发有限公司。
法定代表人关钧。
委托代理人许隆德。
原告赵玉芹诉被告宿明、被告辽宁凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员盛雯独任审判，分别于2016年3月31日、4月18日两次公开开庭进行了审理。原告赵玉芹委托代理人林倩、被告宿明委托代理人孟庆铠、被告凤凰地产公司委托代理人许隆德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玉芹诉称：原告与被告凤凰地产公司于2008年1月9日签订《协议书》一份，约定被告凤凰地产公司将位于沈阳市和平区南京南街XX号（美龙家园）A-XX-3的商品房转让给原告，转让金额为625205元。该协议还明确：房屋权属为被告凤凰地产公司所有，被告凤凰地产公司协助原告办理过户手续。协议签订后，原告向被告凤凰地产公司支付了全部购房款，还购买了该楼盘的车库一处，原告在诉争房屋居住至今。原告多次要求被告凤凰地产公司办理房产证，发现该房屋登记在被告宿明名下，而被告宿明系被告凤凰地产公司的员工，原告要求二被告配合办理过户手续时，二被告未能够予以配合。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求依法判决。诉讼请求：1、请求确认诉争房产沈阳市和平区南京南街XX号（美龙家园）1-XX-3归原告所有；2、请求判决二被告配合原告办理过户手续；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告宿明辩称：原告要求确权及要求答辩人配合过户的诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告与被告凤凰地产公司签署的协议书无效，协议签署时房屋已在答辩人名下归答辩人所有。被告凤凰地产公司无权处分答辩人的财产，因此该协议侵害了答辩人的合法权益违反合同法第五十二条，因此该协议无效。2、涉案房产2005年购买时价值为714400元，而原告在2008年竟以625205元不合理低价购买该房屋，因此原告购买行为非善意。3、被告凤凰地产公司擅自处分答辩人的财产，致使原告占用答辩人房产长达八年，答辩人保留要求原告返还房产，要求原告及被告凤凰地产公司赔偿损失的权利。综上，原告没有取得物权的依据。
被告凤凰地产公司辩称：原告在我们公司所买的房产是真实的，其所出示的收据和合同都是真实的。2、原告在我公司购买房屋时，被告宿明是我公司的员工，诉争房屋是顶帐给我们公司的，我公司当时需要资金周转，所以用被告宿明的名字登记的此处房产用于贷款。3、当时在2008年购买此房屋时，被告宿明同意配合原告更名过户，并给原告提供了单身证明，但由于此房产是非普通房产，所以需要超过五年才能减免税费，当时原告就没有过户。
经审理查明：2008年1月9日，原告（乙方）与被告凤凰地产公司（甲方）双方签订《协议书》一份，约定被告凤凰地产公司将位于沈阳市和平区南京街XX号（美龙家园）1-XX-3的房屋以625205元的价格转让给原告。其中第二条约定：该房产性质：该房屋产权属于辽宁凤凰房产开发有限公司所有，属于城市商品房项目；第三条约定：乙方自愿购买沈阳市和平区南京街XX号（美龙家园）1-XX-3一套商品房，面积178.63平方米；第四条约定：经甲乙双方协商确认购房价格为3500元／平方米，总计金额625205元；第五条约定：自本协议签订之日起，一次性付清全部房款；第六条约定：双方责任：1、甲方提供该房产所有的相关手续。《契税证》、《房产证》、《房屋国有土地使用证》；2、甲方协助乙方办理过户手续，所发生的费用由乙方负责……。上述协议签订后，原告于2008年1月23日向被告凤凰地产公司支付了购房款625205元，被告凤凰地产公司为原告出具了《收款收据》一张。原告于2009年至今一直占有使用诉争房屋。
另查明，被告宿明于2004年至2008年期间为被告凤凰地产公司员工，后于2008年离职。庭审中，被告凤凰地产公司主张本案诉争房屋系案外人沈阳市长弘实业有限公司抵顶给案外人沈阳市嘉兴服务有限公司后，又由案外人沈阳市嘉兴服务有限公司抵顶给被告凤凰地产公司，而被告宿明则主张诉争房屋为其任职期间由被告凤凰地产公司所赠，并于2005年6月29日取得诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。但经本案到相关房产部门查档核实，被告宿明于2005年6月13日与案外人沈阳市长弘实业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同中的房屋系本案诉争房屋。经庭审质证，被告宿明对诉争房屋的来源系被告凤凰地产公司处取得的事实无异议。
又查明，2006年4月20日，被告凤凰地产公司以被告宿明的名义，在沈阳市东陵区高坎农村信用合作社对诉争房屋办理了抵押贷款，后又于2008年1月23日办理了注销抵押登记。庭审中，证人张某出庭作证，拟证明原告通过其介绍购买诉争房屋，且参与了同原告及被告凤凰地产公司一并办理注销抵押登记的过程，及同原告及被告宿明共同到沈阳市房产大厦办理房屋更名手续，后由于税费问题未予办理，被告宿明将其单身证明留给原告。原告及被告凤凰地产公司对证人张某的证言无异议，被告宿明对证人张某的证言存有异议。
上述事实，有原告向法庭提供的《房屋买卖协议书》、《收款收据》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契税证》、《注销房产抵押登记申请表》及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，现原告与被告宿明均主张其对诉争房屋享有所有权，故双方应为其各自主张承担举证证明责任。其一，关于被告凤凰地产公司是否有权处分诉争房屋的问题。本案中，原告主张其与被告凤凰地产公司签订诉争房屋的买卖协议而取得所有权，被告宿明亦主张诉争房屋由被告凤凰地产公司所赠，由此可见，双方对被告凤凰地产公司对诉争房屋享有处分权利均无异议，且在被告宿明于2005年6月29日取得诉争房屋的房屋所有权证及原告于2009年占有使用诉争房屋后，亦无案外人对诉争房屋主张过权利，故本院对被告凤凰地产公司以抵顶方式取得诉争房屋处分权利的事实予以认定，并以此为基础考量原告与被告宿明是否对诉争房屋享有权利；其二，关于原告是否对诉争房屋享有权利的问题。庭审中，原告向法庭出示了其与被告凤凰地产公司签订的《协议书》，并提供了诉争房屋的房屋所有权证、土地使用权证及被告单身证明的原件，加之证人张某的证言，证明被告凤凰地产公司以抵顶方式取得诉争房屋处分权后，登记在其员工被告宿明名下，并以被告宿明名义办理抵押登记，后其将诉争房屋出售于原告的事实，原告提供的上述证据及证人证言，形成了一个完整的证据链条，能够证明原告购买诉争房屋并已占有使用的事实。其三，关于被告宿明是否对诉争房屋享有权利的问题。庭审中，被告宿明主张诉争房屋为被告凤凰地产公司赠予所得，但被告凤凰地产公司予以否认，而被告宿明对其主张的赠予事实未提供证据予以佐证，且在被告宿明于2005年6月29日取得诉争房屋的房屋所有权证后，并未实际占有使用诉争房屋，在原告占有使用后诉争房屋后亦未提出异议，其做法明显与常理不符，而被告宿明对诉争房屋一直未主张权利的做法，恰恰印证了被告凤凰地产公司主张的借其名登记的事实，故被告宿明主张诉争房屋系赠与取得的主张，因证据不足，本院不予采信。综上三点所述，原告主张确认其对诉争房屋享有所有权的诉讼请求，本院予以支持；
关于原告要求二被告协助办理更名过户手续的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告与被告凤凰地产公司签订的《协议书》第六条第二款约定：甲方协助乙方办理过户手续，所发生的费用由乙方负责。被告凤凰地产公司应有义务协助原告办理更名过户手续，现因诉争房屋已登记在被告宿明名下，而被告宿明对其主张的赠予事实亦无证据予以佐证，故其基于原告对诉争房屋享有权利的前提下，被告宿明应与被告凤凰地产公司一并履行协助义务，故原告该项诉讼请求，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、确认沈阳市和平区南京街XX号1-XX-3的房屋原告赵玉芹所有；
三、本判决生效之日起六十日内，被告凤凰房地产开发有限公司及被告宿明协助原告赵玉芹办理位沈阳市和平区南京街XX号（美龙家园）1-XX-3的房屋产权证书，上述过程中所产生的全部税费由原告赵玉芹自行承担。
案件受理费10052元，由被告凤凰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 盛 雯
二〇一六年五月三十日
书记员 陈荟茹
本案判决所适用的相关法律规定
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
《中华人民共和国合同法》第一零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。