上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第24436号
原告陈晓波。
委托代理人朱旗元，上海浩航律师事务所律师。
委托代理人姜玲龄，上海浩航律师事务所律师。
被告戴松平。
原告陈晓波与被告戴松平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告陈晓波及其委托代理人朱旗元到庭参加诉讼。被告戴松平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈晓波诉称：原、被告于2009年11月16日签订了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告拥有的坐落于上海市浦东新区长岛路XXX号商铺（以下简称系争房屋）。合同约定：租赁期间自2010年1月1日起至2017年12月31日止，2014年1月1日至2015年12月31日期间月租金为人民币（以下币种相同）26，020元。合同签订后，原告如约履行交房义务，然而，被告却未依约履行付款义务。至今被告仍拖欠原告5、6月份的租金以及4至6月份的物业费未付。为此，原告曾多次催告，但被告始终置之不理。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告向原告支付租金（自2015年5月1日起至租赁合同解除之日止按月租金26，020元计算的租金）、房屋使用费（自租赁合同解除日之次日起至被告搬离系争房屋之日止参照月租金26，020元计算的房屋使用费）及违约金15，872.20元（按照租金52，040元的日0.5%计算61天）；三、判令被告向原告支付物业管理费（自2015年4月1日起至�告搬离系争房屋之日止按每月892.84元计算）；四、判令被告预付的保证金47，200元归原告所有；五、判令被告将注册于系争房屋地址的营业执照变更地址或注销；六、判令被告搬离系争房屋。
被告戴松平未作答辩。
经审理查明：原、被告于2009年11月16日签订了《房屋租赁合同（预租）》（以下简称《合同》），《合同》约定：原告同意将系争房屋出租给被告使用，系争房屋仅限于经营餐饮使用；自2010年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限共计8年，原告暂定于2010年1月1日将系争房屋交付给被告进行装修（装修免租期从开发商正式交房给原告后计起，租赁期限根据开发商正式交房给原告后计起，租赁期限根据开发商正式交房给原告的时间提前或顺延），装修免租期为两个月，为2010年1月1日至2010年2月29日；租赁期满，被告要求续租，则必须在租赁期满前�个月向原告提出书面申请，经原告同意后，双方应另行签订租赁合同；自2010年1月1日至2011年12月31日，月租金为23，600元，自2012年1月1日至2013年12月31日，月租金24，780元，自2014年1月1日至2015年12月31日，月租金为26，020元，自2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为27，320元；租金每二个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为2010年3月1日，总额为47，200元，以后被告应于每一个支付周期开始前十天向原告付清应付租金，原告在收到租金后的五个工作日内开具正规收据给被告，经双方协商约定2010年1月1日至2010年2月29日为免租期，此期间内，被告无须支付租金，但期间所产生的物业管理费，水、电、煤及其他费用由被告承担；为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，被告同意于签订本房屋租赁合同的同时支付二个月的租金给原告共�47，200元作为保证金，原告在收到保证金后应开具书面收据给被告；因被告违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他费用，原告可在保证金中扣除，不足部分必须在接到原告付款通知后五天内补足；租赁期间，使用系争房屋所产生的水、电、天然气、通讯、设备等费用由被告承担；租赁期间（包括装修免租期），被告须按时向原告商铺所委托的上海倚江物业管理有限公司（以下简称物业公司）支付物业管理费；被告确认并同意由原告委托的物业公司对系争房屋进行物业管理，被告应向物业公司支付物业管理费，物业管理费为892.84元每月，支付周期为三个月，被告应当与原告所委托的物业公司签订管理公约；原告应按合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期交付水、电、物业等费用的，由此造成的一切经济损失和法律责�由被告自行承担；被告逾期支付租金的，每逾期一天，应支付租金总额的0.5%作为违约金；在租赁期限内，被告逾期或不足额支付房租及相关费用超过15天的，被告除按本合同其他条款规定承担违约责任外，原告有权单方解除本合同，并无条件断水、断电，被告应在10天内自行迁出房屋内所有物品，同时，被告应自行注销房屋内的营业执照，并且原告可以收回房屋另行出租，被告的保证金不予退还，违约金不足抵付原告经济损失的，被告还应负责赔偿原告实际损失，被告租赁房屋内的装修、装潢、固定实施按装修后的现状无偿交还原告，原告不予任何补偿；……。《合同》签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。被告按约支付了至2015年4月30日止的租金及至2015年3月31日止的物业管理费。被告未按约支付2015年5月1日起至2015年6月30日的房租及2015年4月1日起至2015年6月30日止的物业费管理费。2015年4月28日至2015年5月25日期间，原告通过短信联系被告，向被告催讨租金。2015年6月10日，原告委托律师出具《律师函》给被告，被告于2015年6月12日签收了《律师函》，《律师函》的主要内容为：被告未按约支付2015年5月、6月的租金及2015年4、5、6月份的物业费，为此，原告多次催告，被告借故拖延拒付，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，原告有权依约单方解除租赁合同，并要求被告立即搬离系争房屋；致函通知被告，在收函后两日内联系原告，结清房屋租金、物业费、水电煤等费用，并将系争房屋返还原告，否则，原告将通过法律途径解决此事。原告已代为缴纳2015年4月至9月的物业管理费5，279.40元。
以上事实，有《合同》，沪房地浦字（2009）第101255号上海市房地产权证，短信照片，《律师函》，原告的陈述等佐证，予以认�。
本院认为：原、被告所签的《合同》系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除《合同》、要求判令被告预付的保证金47，200元归原告所有、并要求被告搬离系争房屋的诉讼请求之处理意见。原、被告在《合同》中约定，被告逾期不支付或不足额支付房租及相关费用超过15天，原告有权单方解除《合同》，被告应在10天内自行迁出系争房屋内所有物品，并且原告可以收回系争房屋另行出租，被告的保证金不予退还。被告逾期支付2015年5月、6月的租金及2015年4、5、6月的物业管理费超过15天，符合约定的解除合同的条件，原告于2015年6月12日已经向被告送达了《律师函》，通知被告解除《合同》，故《合同》已经于2015年6月12日解除。《合同》解除后，被告应将系争房屋返还给原告，原告有权不予退还被告预付的保证金。原告要求将判令被告预付的保证金42，700元归原告所有及判令被告搬离系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、原告要求判令被告向原告支付租金及房屋使用费（自2015年5月1日起至租赁合同解除之日止按月租金26，020元计算的租金及租赁合同解除日之次日起至被告搬离系争房屋之日止参照月租金26，020元计算的房屋使用费）及判令被告向原告支付物业管理费（自2015年4月1日起至被告搬离系争房屋之日止按每月892.84元计算）的诉讼请求之处理意见。被告租赁使用原告的系争房屋，应当按约向原告支付租金及在解除《合同》后向原告支付参照租金标准计算的房屋使用费，并按约支付租赁使用系争房屋期间发生的管理费。正如上文认定，《合同》于2015年6月12日解除，原告应支付自2015年5月1日起至2015年6月12日止按月租金26，020元计算的租金及2015年6月13日起至被告搬离系争房屋之日止参照月租金26，020元计算的房屋使用费；原告已代为支付系争房屋2015年4月至2015年9月的物业管理费5，279.40元，被告应向原告支付自2015年4月1日起至搬出系争房屋之日止按照每月892.84元计算的物业管理费。原告的上述诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、原告要求被告支付违约金15，872.20元（按照租金52，040元的日0.5%计算61天）。《合同》约定，被告逾期支付租金，每逾期一天，应支付租金总额的0.5%作为违约金。被告应于2015年5月1日前十日内支付2015年5月、6月的租金52，040元，但被告逾期支付该笔租金，应按约支付原告违约金。现原告要求被告支付违约金15，872.20元，符合法律规定，予以支持。四、关于原告要求判令被告将注册于系争房屋地址的营业执照变更地址或注销的诉讼请求之处理意见。�告的该项诉讼请求不属于本院处理范围，故本院不予支持。被告经本院依法传票传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈晓波与被告戴松平于2009年11月16日所签的关于上海市浦东新区长岛路XXX号商铺的《房屋租赁合同（预租）》于2015年6月12日解除；
二、被告戴松平于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区长岛路XXX号商铺；
三、被告戴松平于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓波租金及房屋使用费（计算方式为自2015年5月1日起至2015年6月12日止按月租金26，020元计算的租金及2015年6月13日起至被告搬离系争房屋之日止参照月租金26，020元�算的房屋使用费）；
四、被告戴松平于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓波代付的物业管理费（自2015年4月日起至被告戴松平搬出上述房屋之日止按照每月892.84元计算）；
五、被告戴松平于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓波违约金15，872.20元；
六、被告戴松平预付的保证金47，200元归原告陈晓波所有；
七、驳回原告陈晓波的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，655元，减半收取计1，327.50元，由被告戴松平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一五年九月十五日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。