江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0381民初3346号
原告：新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社，住所地新沂市阿湖镇阿湖街。
法定代表人：杨建国，该社理事长。
委托诉讼代理人：时守新，该社职工。
被告：刘国庆。
委托诉讼代理人：贾敏杰、许婷（实习律师），江苏曹娟律师事务所律师。
被告：乔刚。
被告：董兴莲。
原告新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社（以下称巴山合作社）与被告刘国庆、乔刚、董兴莲申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巴山合作社委托诉讼代理人时守新，被告刘国庆及其委托诉讼代理人贾敏杰、许婷，被告乔刚到庭参加诉讼；被告董兴莲经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巴山合作社向本院提出诉讼请求：1.判令对被告乔刚、董兴莲所有的位于新沂市某某中心**号楼*单元***号房屋（以下称涉案房屋）继续执行；2.诉讼费由被告刘国庆负担。事实和理由：刘国庆与乔刚就涉案房屋未订立真实、合法、有效的书面买卖合同。刘国庆与乔刚虽就涉案房屋分别于2014年5月5日达成口头买卖协议，于2014年6月28日签订书面买卖协议。但根据法律规定，双方订立的房屋买卖协议实质是为借款提供担保。原告与乔刚就涉案房屋已于2012年达成借款抵押协议。2014年8月13日，原告申请对涉案房屋进行诉前保全，乔刚在收到保全裁定书时，未提出异议，也未提到其与刘国庆之间就涉案房屋达成了买卖协议及返租涉案房屋的情况。2015年7月3日，法院工作人员对乔刚进行询问时，乔刚明确称涉案房屋系于2015年3、4月份抵偿给刘国庆。因此，被告提供的所谓房屋买卖协议、租赁协议等证据，均系被告恶意串通的结果。综上，请法院支持原告的诉讼请求。
被告刘国庆辩称，在原告申请查封涉案房屋前，刘国庆已经取得涉案房屋的相关权利。关于刘国庆与乔刚之间的民间借贷纠纷一案，双方于2014年6月20日达成调解协议，法院予以确认并出具了调解书。因此，双方之间的民间借贷关系于2014年6月20日即处理结束。2014年6月28日，双方订立的涉案房屋买卖协议是双方真实意思表示，调解书中确认的50万元借款及利息是刘国庆对乔刚享有的合法债权，刘国庆与乔刚约定用该笔债权冲抵部分购房款，不违反法律的强制性规定，应为有效。对于剩余购房款，刘国庆已通过其他方式付清。2014年5月5日，刘国庆对涉案房屋即享有了占有权，并于当日将涉案房屋出租给乔刚，此后乔刚是基于租赁关系而获得涉案房屋的使用权。涉案房屋到目前为止不具备过户的条件。综上，刘国庆对涉案房屋所享有的权益足以排除执行，请法院依法驳回原告的诉讼请求
被告乔刚辩称，涉案房屋已出售给刘国庆。乔刚在与刘国庆达成房屋买卖协议前，曾多次与原告协商将涉案房屋抵偿给原告，但原告不同意，后来乔刚才将涉案房屋抵偿给刘国庆。在法院查封涉案房屋及拍卖时，乔刚均已明确说明涉案房屋已经出售。因门市一时无法搬走，乔刚便从刘国庆处租赁涉案房屋继续使用，双方也签订了租赁协议。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告董兴莲未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，乔刚与董兴莲系夫妻。涉案房屋系乔刚于2009年10月16日从新沂市新东方置业有限公司以按揭贷款的形式购买。涉案房屋所在楼盘未在房产登记部门办理初始登记，无产权登记记录。
2014年8月13日，巴山合作社因与乔刚、董兴莲民间借贷纠纷，向本院提出诉前保全申请，本院经审查，于2014年8月13日作出（2014）新双民诉保字第00067号民事裁定，查封了涉案房屋。后本院受理了巴山合作社与乔刚、董兴莲、乔柱民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，由乔刚、董兴莲分期分批偿还巴山合作社借款本金50万元及相应利息，乔柱对该借款本息承担连带清偿责任。据此，本院于2014年11月6日作出（2014）新双民初字第00846号民事调解书。在该案执行过程中，刘国庆向本院提出执行异议，以涉案房屋系其从乔刚处购买，并已付清全部购房款且实际占有房屋等为由，要求中止对涉案房屋的执行。本院经审查，于2015年12月18日作出（2015）新执异字第00226号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。巴山合作社不服，于法定期限内提起本案诉讼。
2014年4月24日，刘国庆将乔刚诉至本院，要求乔刚履行双方就涉案房屋于2013年3月30日签订房屋买卖协议，交付房屋。该案诉讼过程中，刘国庆将诉讼请求变更为要求乔刚偿还借款50万元及利息48750元，经本院主持调解，双方自愿调解达成还款协议，本院于2014年6月20日作出（2014）新民初字第01254号民事调解书。
2014年5月5日，乔刚将涉案房屋作价88万元出售给刘国庆，双方约定由刘国庆以其对乔刚享有的50万元借款本金、利息49000元及应收租金1万元的债权冲抵部分购房款，剩余购房款由刘国庆现金支付4万元，由陈某转账支付149600元，房屋按揭贷款114000元由刘国庆偿还，剩余2万元待（2014）新民初字第01254号案件结案后支付。双方据此签订了书面结算单对上述购房款的支付方式进行了确定。同日，刘国庆与乔刚就涉案房屋订立了租赁协议，由刘国庆将涉案房屋返租给乔刚使用，租赁期限半年，租金1万元。2014年6月28日，刘国庆与乔刚、董兴莲就涉案房屋买卖交易订立了书面协议，乔刚向刘国庆出具了88万元购房款收条。
自2014年5月5日起，涉案房屋银行按揭贷款由刘国庆偿还至今。至2014年8月13日，涉案房屋尚欠银行按揭贷款104095.77元。诉讼过程中，经本院释明，刘国庆于2016年11月28日将104095.77元交至本院，同意将该款依法交付执行。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的（2014）新双民诉保字第00067号民事裁定书、（2014）新双民初字第00846号民事调解书、（2015）新执异字第00226号执行裁定、谈话笔录，被告刘国庆提供的结算单、陈某账户的银行转账记录、房屋买卖协议书、购房款收条、商品房买卖合同、（2014）新民初字第01254号民事调解书、银行按揭贷款还款凭证、房地产租赁协议书、新沂市房产服务中心出具的证明等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，刘国庆以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其对涉案房屋不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，判断刘国庆对涉案房屋是否享有阻却执行的权利民事权益，应审查是否符合上述四个条件。
关于刘国庆与乔刚之间涉案房屋买卖合同的效力及购房价款支付问题。本院认为，除依照法律规定或按照合同性质不得抵销的债务外，当事人之间互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵销，本案中，刘国庆与乔刚就涉案房屋达成买卖协协议后，乔刚因此依法对刘国庆享有相应的购房款债权。在双方互负到期债务的情况下，刘国庆与乔刚协商以刘国庆对乔刚享有的50万元借款本金、49000元利息及应收租金1万元的债权冲抵部分购房款，系双方之间对彼此金钱债务进行抵销的约定，并不违反法律的规定。根据双方的陈述及涉案房屋买卖协议的履行情况，能够认定就涉案房屋订立买卖合同是双方真实的意思表示。据此，根据本院查明的事实，能够认定刘国庆与乔刚在本院查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。对于剩余购房款，刘国庆已按约定的方式予以履行，并按时偿还了涉案房屋按揭贷款。至本院查封时，涉案房屋按揭贷款虽未还清，但刘国庆已将该部分按揭贷款（剩余价款）按本院要求交付执行。
关于占有问题。占有是指占有人对不动产或动产进行实际控制的状态。刘国庆与乔刚、董兴莲在就涉案房屋达成买卖协议后，同日刘国庆便以自己的名义将涉案房屋出租给乔刚使用，并收取了租金，应视为出卖人乔刚、董兴莲已将涉案房屋交付给买受人刘国庆，刘国庆基于占有的意思对涉案房屋进行了处分并获取收益，故能够认定刘国庆在本院查封前已经实际占有涉案房屋。
关于未办理房屋过户登记，是否是刘国庆自身原因导致问题。房地产开发企业依法应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。而涉案房屋所在楼盘未在房产登记部门办理初始登记，无产权登记记录，故涉案房屋不具备办理过户手续的条件，该责任应由房地产开发企业承担，非刘国庆自身原因造成。
综上，刘国庆对涉案房屋享有物权期待权，该权利足以排除巴山合作社申请对涉案房屋进行执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社要求继续执行位于新沂市某某中心**号楼*单元***号房屋的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告新沂市阿湖镇巴山农民资金互助合作社负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 赵方方
人民陪审员 周依青
人民陪审员 ＸＸ静
二〇一六年十二月三日
书 记 员 樊 帆