江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初6827号
�告：昆山我帮你后勤服务有限公司，住所地江苏省昆山市开发区伟业路8号1幢115室。
法定代表人：毕娟，该公司总经理。
委托代理人：李健，上海博恩律师事务所律师。
委托代理人：李俊，上海汇金律师事务所律师。
被告：王功利，男，1981年9月18日出生，住江苏省昆山市。
被告：黄思诚，男，1987年12月24日出生，住广东省惠州市。
委托代理人：梁晓月，北京至瑾律师事务所律师。（代理上述二被告）
原告昆山我帮你后勤服务有限公司（以下简称我帮你公司）与被告王功利、黄思诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行审理。原告我帮你公司委托代理人李健、被告王功利、黄思诚共同委托代理人梁晓月到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告我帮你公司的诉讼请求为：1、解除我帮你公司与王功利之间的房屋租赁协议；2、王功利和黄思诚向我帮你公司支付房屋租金40000元并立即腾让租赁房屋并将房屋恢复原状；3、诉讼费和其他费用由王功利和黄思诚负担。事实与理由：2013年4月2日我帮你公司公司与王功利签订房屋租赁协议，约定我帮你公司将自有的位于昆山市XX路XX号的商用房租赁给王功利。协议中双方就租金、租期等作出了明确的约定，其中特别约定王功利不得将房屋转租给任何人，否则我帮你公司有权收回房屋。王功利以此房屋经营昆山市玉山镇百岁堂美容养生馆。2015年底，我帮你公司发现黄思诚以涉案房屋承租人的身份向昆山市卫生局申请开办昆山煜美天熙医疗美容门诊部。后又发现该房屋在进行大规模装修，我帮你公司立即向王功利和黄思诚交�，要求停止装修，交还房屋。但是二人对此不予理睬。为维护法律尊严和我帮你公司的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告王功利、黄思诚共同辩称：首先，王功利系以商用为目的，依约、合法地适用承租房屋，王功利变更经营用途无需经过我帮你公司的同意。王功利与我帮你公司在房屋租赁协议中明确约定的房屋用途为商业。因此，无论王功利将涉案房屋用于经营美容美发业务，还是准备转型升级成为医疗美容业务，均符合合同约定。王功利有权在承租期间根据自身需要决定经营主体，有权在原址上注册新的经营业务，而无需取得我帮你公司的同意。其次，我帮你公司无任何证据证明王功利存在转租的行为。王功利与黄思诚之间系合作关系，当时处于方便考虑加之黄思诚有较为丰富的医疗机构设置申请经营，王功利委托黄思诚代办医疗机构的设置申请，该合作关系并不构成转租。王功利与黄思诚以及其他三人在王功利原承租房屋内合作开办医疗美容门诊部，并由王功利继续担任该门诊部的法定代表人，其他人均为股东。王功利在承租期间从未与他人签过任何房屋转租协议，也没有向第三人收取或变相收取租金，亦没有将房屋交付给他人使用，故不构成转租的要件。我帮你公司提供的载有黄思诚的房屋转租协议和卫生局的公示照片均不能证明王功利的转租事实，该公示内容并不能证明房屋转租给黄思诚。我帮你公司提供的载有名字为黄思诚的房屋租赁协议并非由黄思诚本人所签，我帮你公司对该协议上的公章亦不予认可，既然双方签字盖章均为伪造，当然属于无效协议，亦不能产生任何法律后果。王功利和黄思诚对上述协议均毫不知情，也未授权任何人签署过该协议，我帮你公司无任何证据证明王功利和黄思诚�此之情甚至故意为之。第三，我帮你公司无任何证据证明王功利存在破坏房屋结构的行为。根据房屋租赁协议的约定，王功利在房屋装修前无需取得我帮你公司的用意，王功利在房屋原有基础上进行的改造升级，属于对租赁房屋的合理使用。退一步讲，即使王功利存在破坏房屋的行为，但双方房屋租赁协议中并未约定发生擅自破坏房屋结构、墙壁等属于单方解除租赁合同的事由。我帮你公司主张解除房屋租赁协议并无任何法律及事实依据，要求王功利和黄思诚支付房屋租金以及腾让房屋更是无稽之谈。王功利一直以来按约定足额支付了房屋租金，从未有过拖欠行为。王功利在租赁房屋所在地经营的业务因其业务类型、专业度以及地址的稳定性，已经累积了丰富的客源且已经为房屋的装饰、装修投入了巨大的时间、精力和资金。目前王功利正处于事业转型关键时期�如责令王功利搬迁，会给企业造成巨大的经济损失以及随附的人员和商誉损失。我帮你公司任意违背合同约定单方解除租赁合同，这种违背契约精神的行为并不应当被支持。综上，请求法院驳回我帮你公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院确认如下：1、我帮你公司提供的落款为黄思诚与我帮你公司的房屋租赁协议，用以证明王功利未经其同意将涉案房屋进行转租，其中我帮你公司的印章系伪造。本院认为我帮你公司陈述该证据系黄思诚到昆山市卫生行政部门审批备案的合同，王功利和黄思诚对此不予认可，即使该合同系真实存在的，但也只是能够证明黄思诚为获得昆山市卫生行政部门的审批而伪造了合同，并不能达到我帮你公司的实际证明目的，因此对该证据本院不予确认。2、王功利和黄思诚提供的照片，证明王功利于2015年11月10日因业务需要进行装修并进行公告，我帮你公司对此不予认可。本院认为该证据并未明确具体的地点，无法达到王功利和黄思诚的证明目的，因此本院对此亦不予确认。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：
我帮你公司系位于昆山市玉山镇城北XX路XX号（X-X层）房屋所有权人，该房屋面积为851平方米。2013年4月2日我帮你公司与王功利签订房屋租赁协议，约定王功利租用我帮你公司的上述房屋，租期为9年，即从2013年4月2日至2022年7月2日。王功利到期续租的，需提前半个月与我帮你公司协商办理续租手续，租金标准具体见备注。房租的支付方式为签订合同后一天内支付一年房租，其他支付方式见备注。双方约定该�屋用途为商用，租用期间的水、电、电话、卫生、有线收视费、物业管理费等由王功利负责。房屋租用期间，王功利不得擅自破坏房屋结构、墙壁、地坪、内部装潢等。如王功利不续租本房屋，必须办理退房手续，王功利不得将本房屋转租给任何人。否则，我帮你公司有权收回房屋并扣留租金作违约金。王功利向我帮你公司支付8000元保证金。租期满后，如王功利无损坏室内设施，保持室内清洁并结清各项费用，保证金无息退还。房屋租用期间，双方不得擅自解除协议，如因特殊情况终止协议应支付一个月租金作为违约金赔偿对方。王功利在首期房租到期半个月前支付下期租金，超过15天仍不付款，我帮你公司有权责令王功利退房并扣留一个月租金作为违约金。合同备注栏中约定装修期为三个月，即2013年4月2日至2013年7月2日，该期间免租金。2013年7月2日至2016年7月1�之间三年，每年租金23万元；2016年7月2日至2019年7月1日三年，每年租金25.3万元；2019年7月2日至2022年7月1日三年，每年租金27.6万元。租金在每年约6月16日前支付，一年一付。合同签订后，王功利于2013年9月10日在昆山市工商局登记成立字号为昆山市玉山镇百岁堂美容美发养生馆的个体工商户进行经营，经营项目为美容、理发等服务。2015年6月26日王功利向我帮你公司支付了下一年度房屋租金23万元。2016年1月14日昆山市卫生和计划生育委员会向社会公示，根据黄思诚申请，拟在昆山市玉山镇城北XX路XX号设置昆山煜美天熙医疗美容门诊部。该门诊部作为民营专科门诊部，按《医疗机构设置基本标准（试行）》筹建。根据《苏州市医疗机构设置审批办法》规定，向周围群众公示。公示日期为2016年1月14日至2016年1月19日。王功利登记设立的昆山市玉山镇百岁堂美容美发养生馆在昆山市工商局注销。2016年6月15日昆山市煜美天熙医疗美容门诊部有限公司在昆山市工商局登记设立，该公司的注册登记地址即涉案房屋所在地。该公司的法定代表人为王功利，股东中包括王功利和黄思诚。
另查明：我帮你公司为证明王功利将涉案房屋进行转租，为设立昆山煜美天熙医疗美容门诊部向昆山卫生部门提供了虚假的房屋租赁合同向本院提供了合同相对人为黄思诚和我帮你公司的房屋租赁协议，其中约定租赁期限自2013年4月2日至2022年7月1日，王功利和黄思诚对该证据不予认可。
本院认为：我帮你公司与王功利签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应当恪守履行。转租是指承租人作为另一出租人将租赁物租与第三人，进而与第三人成立的租赁关系。转租的构�需具备以下要件：行为人必须就租赁物与他人具有租赁关系，且处于该关系中的承租人地位；行为人必须就上述租赁物为标的物与第三人订立租赁合同，且处于合同中的出租人地位。本案中王功利与我帮你公司之间存在房屋租赁合同关系，在该法律关系中王功利处于承租人的地位。我帮你公司认为王功利存在未经其同意将涉案房屋转租的行为，应当举证证明王功利与第三人之间就涉案房屋存在第二个房屋租赁关系且处于出租人的地位。虽然涉案房屋设立了昆山市煜美天熙医疗美容门诊部有限公司，但该公司法定代表人系王功利且王功利系该公司的股东，王功利并未向该公司收取使用涉案房屋的租金，王功利与昆山市煜美天熙门诊部有限公司之间并不存在房屋租赁合同关系。以黄思诚的名义向昆山市卫生行政部门申请设立昆山市煜美天熙医疗美容门诊部系发起人之间综合各种利益考量的选择，并不能证明王功利将涉案房屋转租给黄思诚。因此，本院认为我帮你公司认为王功利未经其同意将涉案房屋转租并无事实依据。
虽然我帮你公司与王功利在房屋租赁协议中约定未经我帮你公司同意，王功利不得擅自破坏房屋结构、墙壁、地坪、内部装潢等，但双方同时在合同中明确约定了装修期，应当认定我帮你公司同意王功利对涉案房屋进行装修。王功利出于经营考虑对房屋重新进行装修也合乎情理。退一步而言，即使王功利的装修未经过我帮你公司的同意，但是双方在合同中并未约定该行为系解除合同的条件且我帮你公司未提供证据证明王功利的上述行为构成了根本违约，达到需要解除合同的程度。在不具备双方约定的解除条件或构成根本违约的情况下，对于王功利的一般违约行为我帮你公司可以要求王功利承担违约责任�方式进行救济。
综上所述，我帮你公司主张解除与王功利的房屋租赁协议，进而要求王功利和黄思诚腾让房屋，支付房屋租金40000元的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条之规定，判决如下：
驳回原告昆山我帮你后勤服务有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费880元，减半收取440元，由原告昆山我帮你后勤服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 李加好
二〇一六年八月五日
书记员 王颂淼
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。