上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37403号
原告上海徐汇区凯顿进修学校。
法定代表人池剑锋。
委托代理人乔越千，上海市嘉华律师事务所律师。
被告杨国生。
被告许凤芳。
被告许龙标。
原告上海徐汇区凯顿进修学校（以下简称凯顿学校）诉被告杨国生、许凤芳、许龙标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告凯顿学校委托代理人乔越千，被告许凤芳、许龙标到庭参加诉讼。被告杨国生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告凯顿学校诉称，2012年8月8日，凯顿学校与杨国生、原上海恒林餐饮管理有限公司（以下简称恒林公司）签订了《房屋租赁合同》，约定凯顿学校向杨国生、恒林公司承租了位于上海市浦东新区上南路XXX号第三层整层的建筑面积为861.60平方米的房屋，租赁期限自2012年8月16日起至2020年5月15日止，其中自2012年8月16日至2014年8月15日每月租金为人民币（以下币种同）68，000元。合同签订后，凯顿学校依约于2012年8月14日将房屋首期租金和房屋租赁保证金共计408，000元支付给恒林公司，但杨国生、恒林公司却迟迟不能将房屋交付给凯顿学校，经多次催告未果。凯顿学校之后多次要求杨国生、恒林公司返还曾支付的租金和保证金，但也未果。2013年7月8日，恒林公司被注销，许凤芳、许龙标系恒林公司股东，并在注销清算报告上承诺恒林公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，愿意承担责任。故凯顿学校起诉至法院，要求判令：1、凯顿学校与杨国生、恒林公司签订的《房屋租赁合同》于2013年4月10日解除；2、杨国生、许凤芳、许龙标共同返还租金272，000元；3、杨国生、许凤芳、许龙标共同返还租赁保证金136，000元；4、杨国生、许凤芳、许龙标共同支付违约金136，000元；5、诉讼费由杨国生、许凤芳、许龙标承担。
被告杨国生未作答辩。
被告许凤芳、许龙标辩称，不同意凯顿学校的诉讼请求。许凤芳、许龙标与杨国生签订的租赁合同约定不能转租，凯顿学校与杨国生之间的租赁合同没有经其同意。
经审理查明，2012年8月8日，杨国生（恒林公司）作为出租方（甲方），凯顿学校作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于上海市浦东新区上南路XXX号部分房屋出租给乙方使用，出租部位位于第三层整层，建筑面积为861.60平方米，房产证编号为沪房地浦字（2001）第086829号，房屋类型为钢混结构，租赁期限自2012年8月16日起至2020年5月15日止，前两年每月租金为68，000元。甲方应于2012年8月16日前向乙方交付租赁房屋，乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方支付租金272，000元及保证金136，000元。租赁期间，甲方中途毁约终止乙方租赁合同的，则甲方须赔偿乙方所有损失，损失包括：违约金（两个月租金）＋装修损失（以每平方米800元计算，折旧期为8年，装修损失为扣除已计提折旧后的残值）＋营业损失（不低于六个月租金），若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
合同签订后，凯顿学校于2012年8月14日分三次转账恒林公司租金272，000元及保证金136，000元。
2012年9月6日，凯顿学校向杨国生、恒林公司寄送一份律师函，称交房后，凯顿学校聘请工程施工人员进场装修时，却被房屋产权人许凤芳阻拦并驱逐出房屋，时至今日不能进场，致使合同目的不能实现，要求杨国生、恒林公司在接函后三日内提供同意装修的书面文件，否则将解除租赁合同，追究违约责任。
2013年4月8日，凯顿学校向杨国生、恒林公司寄送一份律师函，称由于杨国生、恒林公司未按约交付房屋，凯顿学校通知解除双方之间的租赁合同。
另查明，上海市浦东新区上南路XXX号房屋属许凤芳所有，产权证登记的建筑面积为4，482.50平方米。2012年4月17日，许凤芳作为出租方（甲方），杨国生作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区上南路XXX号房屋出租给乙方使用，租赁面积为4921.50平方米，房地产权证号沪房地浦字（2001）第0868**号，租赁期自2012年5月15日至2020年5月15日，其中2012年5月15日至2015年5月15日期间月租金为40万元，之后每年递增3%。2012年6月4日，双方又签订一份《补充协议》，约定在房屋租赁主合同的基础上允许乙方部分招商租赁。之后双方因交房及租金问题产生纠纷。2012年9月初，杨国生向本院提起诉讼，请求继续履行房屋租赁合同，向杨国生交付房屋；变更租赁面积为4，482.50平方米及相应的租金；变更装修条款为2012年7月15日至2012年10月15日免收租金。法院以诉前调解立案，并于2012年9月26日立案，后因杨国生未预缴案件受理费，法院2012年10月15日裁定按撤诉处理。后杨国生又于2012年11月提起诉讼，案号为（2012）浦民一（民）初字第38065号，请求双倍返还租赁保证金160万元，并赔偿违约金15万元。该案审理中，许凤芳提起反诉，请求确认双方租赁合同于2012年10月5日解除。法院经审理后于2013年3月作出一审判决：一、许凤芳与杨国生2012年4月17日签订的房屋租赁合同于2012年10月5日解除；二、驳回杨国生的全部诉讼请求。判决后，杨国生不服判决并提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年7月作出终审判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第38065号民事判决第二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第38065号民事判决第一项为：许凤芳与杨国生2012年4月17日签订的房屋租赁合同中有产证的4，921.50平方米部分于2012年10月5日解除；三、许凤芳与杨国生2012年4月17日签订的房屋租赁合同中无产证的439平方米部分无效。该案审理中查明：2012年10月2日，许凤芳以挂号信方式向三林镇闵家宅XXX号杨国生寄送房屋租赁合同终止通知书，主要内容是杨国生未承担该房屋发生的水、电、煤、通讯等费用，逾期未补足租赁保证金，未经同意将房屋转租他人，逾期未支付全部租金；综上，租赁合同终止，通知杨国生在2012年10月5日前搬出该房屋；根据合同第十条，在付清所有费用之前，不得将该房屋内物品搬离房屋。后该挂号信逾期退回。2012年10月中旬，许凤芳将涉案房屋另行出租并交付他人。恒林公司于2013年7月8日注销，该公司股东原为许凤芳、许龙标。2013年6月5日，许凤芳、许龙标作为股东在恒林公司注销清算报告上签字，并承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、转账凭证、律师函、档案机读材料、注销清算报告及凯顿学校、许凤芳、许龙标的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，涉案合同出租人处载明杨国生（恒林公司），杨国生及恒林公司分别在合同尾部甲方处签字盖章，凯顿学校也是按约将首期租金及租赁保证金转账至恒林公司账户内，故涉案房屋应属杨国生、恒林公司共同承租。许凤芳、许龙标辩称其不同意杨国生转租，对此许凤芳与杨国生之间的《补充协议》明确载明“在房屋租赁主合同的基础上允许乙方（杨国生）部分招商租赁”，故本院对于该项辩称不予采纳。涉案合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，凯顿学校、杨国生、恒林公司均应恪守约定、按约履行。三方签订合同后，该房屋被房屋产权人许凤芳收回并另行出租，导致凯顿学校无法正常使用房屋，合同目的不能实现，凯顿学校据此要求解除三方的租赁关系，于法有据。法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。许凤芳收回房屋的时间位于涉案租赁合同的装修免租期内，故杨国生、恒林公司应退还已收取的全部租金及保证金。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。租赁合同约定，杨国生、恒林公司中途毁约终止租赁合同的，则须赔偿凯顿学校违约金即两个月租金。现涉案合同因第三人主张权利导致解除，凯顿学校依约要求杨国生、恒林公司承担违约金136，000元，具有合同与法律依据。许凤芳、许龙标作为恒林公司的股东及清算组成员，在公司清算时未能履行通知义务，也未提供证据证明其进行了清算公告，导致凯顿学校未及时申报债权而未获清偿，故凯顿学校要求许凤芳、许龙标承担租金、保证金退还及违约金支付义务，具有事实与法律依据。被告杨国生经本院合法传唤，无正当理由拒不应诉，视为放弃诉讼和答辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海徐汇区凯顿进修学校与被告杨国生、上海恒林餐饮管理有限公司于2012年8月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杨国生、许凤芳、许龙标应于本判决生效之日起十日内退还原告上海徐汇区凯顿进修学校租金272，000元；
三、被告杨国生、许凤芳、许龙标应于本判决生效之日起十日内退还原告上海徐汇区凯顿进修学校保证金136，000元；
四、被告杨国生、许凤芳、许龙标应于本判决生效之日起十日内支付原告上海徐汇区凯顿进修学校违约金136，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，240元，由被告杨国生、许凤芳、许龙标负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 朱晓骅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》
第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。
清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。