北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12430号
上诉人（原审被告）田小江，男，1979年1月24日出生。
被上诉人（原审原告）北京同寓园物业管理有限公司，住所地北京市密云县长安小区12号楼2号门脸房。
法定代表人吴冬青，董事长。
委托代理人齐宇迪，女，1985年3月10日出生。
上诉人田小江因与被上诉人北京同寓园物业管理有限公司（以下简称同寓园公司）物业服务合同纠纷一案，不服密云县人民法院（2015）密民初字第4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官田璐、法官常洪雷参加的合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人田小江，被上诉人同寓园公司的委托代理人齐宇迪到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
同寓园公司在一审中起诉称：同寓园公司系密云县季庄小区物业服务企业。田小江系该小区×室业主，房屋面积为105.41平方米。同寓园公司依约为田小江提供了物业管理服务。田小江尚欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费共计4355元。故同寓园公司要求田小江立即给付此款。
田小江在一审中答辩称：涉诉房屋的在2014年12月31日前登记在田小江的名下，2015年5月变更至他人名下。同寓园公司物业服务不到位，田小江自2003年年底入住小区后，没有见到同寓园公司对小区的公共区域进行过维修，同寓园公司也未对小区的绿化养护做过任何工作，楼道内的清洁不到位，垃圾桶的配置数量没有达到每个楼门一个，小区没有大门，也没有保安执勤，单元楼内的消防水龙头、阀门生锈、消防栓箱破碎，单元门锁被破坏，至今无人修理，致使田小江丢失两辆自行车和三个电瓶，单元楼一楼的门脸房承重墙被拆除，小区物业收费标准不统一。基于以上理由，田小江不同意同寓园公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：田小江原系季庄小区50号楼1单元502号业主，该房屋在2014年12月31日前登记在田小江名下，房屋建筑面积为105.41平方米。2008年12月18日，北京檀州房地产开发有限公司（甲方）与同寓园公司（乙方）签订物业服务合同，约定由同寓园公司为季庄小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为每月每平方米0.55元，物业服务期限为5年，自2009年1月1日至2013年12月31日止。2013年9月1日，双方再次签订物业服务合同，约定物业服务期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，收费标准为每月每平方米0.8元。田小江已交纳2009年的物业费134元，尚欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费4355元。一审庭审中，田小江持答辩意见不同意全额交纳物业费，并提交照片予以证明，同寓园公司对田小江的答辩意见及其提交的证据予以否认，且不同意减免物业费。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自2009年1月1日至2014年12月31日，同寓园公司受北京檀州房地产开发有限公司的委托，对田小江居住的小区提供物业管理服务，同寓园公司、田小江双方即已形成物业服务合同关系，田小江已经接受了同寓园公司的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，故同寓园公司要求田小江交纳在此期间所欠物业费之诉讼请求，理由正当充分，该院予以支持。一审开庭过程中田小江所述的服务瑕疵并不足以构成减免物业费的情形。但该院也注意到，同寓园公司在提供物业管理和服务过程中确实存在不足，该院建议同寓园公司，其作为物业管理单位今后应多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：田小江于判决生效之日起10日内给付同寓园公司2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费4355元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
田小江不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1.田小江所在的季庄小区是2004年开盘入住的，田小江与同寓园公司并未签订临时服务公约，也未达成明确的服务条款。田小江不能全部认可同寓园公司提出的事实服务。2.同寓园公司未向季庄小区全体业主公示其承担季庄小区的物业服务管理，也未公布物业服务电话、物业服务地点以及物业收费标准，亦未公布其法人资格和法定从业资质证书。同寓园公司从未对业主做过满意度调查。3.同寓园公司没有提供其在2009年1月1日至2014年12月31日期间提供物业服务的证据。4.同寓园公司的物业收费说明中包含了绿化费，卫生费，公共区域小修费等，但是根据田小江提供的照片证据，可以看出涉案小区杂草丛生，路面坑洼不平，环境脏，楼道照明设施、门禁设施、消防设施损坏，同寓园公司对业主大面积私拆承重墙和公共区域被个人私占均不予制止。一审法院无视田小江提交的上述照片证据，将同寓园公司的物业服务情形认定为服务瑕疵，明显是故意偏袒同寓园公司。综上，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判田小江按照每月每平方米0.25元至0.3元标准向同寓园公司支付物业费；2.本案一、二审诉讼费由同寓园公司承担。
同寓园公司服从一审法院判决，其针对田小江的上诉请求和理由口头答辩称：不同意田小江的上诉请求和理由，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。关于承重墙的问题，同寓园公司已经阻止业主并向城管部门反映，同寓园公司没有执法权。关于私搭乱建问题，同寓园公司也已经向城管部门反映，同寓园公司已向一审法院提交相关照片和报告予以证明。综上，请求驳回田小江的上诉请求。
二审期间，同寓园公司向本院提交以下新的证据：1.物业项目移交事项交接说明书，证明同寓园公司自2009年接管季庄小区的物业服务工作，交接时与前一家物业公司约定业主之前所欠物业费由接管的物业公司负责追讨。2.4份劳动合同书，证明同寓园公司从2009年起聘用保安。经本院庭审质证，田小江对同寓园公司提交的证据1的真实性认可，认为同寓园公司既然收取之前的物业费，应当处理好之前物业遗留问题。对同寓园公司提交的证据2的真实性不予认可，认为是同寓园公司伪造的，同时主张同寓园公司管理多个小区物业，不能证明该4位保安就是为季庄小区提供服务。本院经审查后认为，就同寓园公司提交的证据1，因田小江认可其真实性，本院对其真实性予以确认；就同寓园公司提交的证据2劳动合同书，通过该劳动合同书，无法看出同寓园公司聘用的上述保安提供服务的具体地点，且田小江否认该劳动合同书的真实性，在同寓园公司未提交其他有效证据予以佐证的情况下，本院无法确认该4份劳动合同书的效力。
二审期间，依据田小江的书面申请，本院前往涉案季庄小区现场勘查小区的物业服务情况，并拍摄相应照片，双方对本院拍摄的现场照片的真实性均无异议。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有物业服务合同、照片及双方当事人的一、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：同寓园公司与田小江之间虽未签订书面的物业服务合同，但是同寓园公司作为季庄小区开发商北京檀州房地产开发有限公司选定的物业公司，已经对田小江居住的小区提供了物业管理服务，双方形式了事实上的物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。田小江接受了同寓园公司的物业管理服务，应按照规定的标准履行交纳物业费的义务。田小江以其与同寓园公司未签订书面物业服务合同，要求减免物业费的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于田小江上诉主张同寓园公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，田小江在本案中所主张的物业服务问题，同寓园公司应当予以改进，但田小江的现有证据并不足以证明同寓园公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且田小江所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，田小江所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。另，关于田小江上诉主张同寓园公司未公示、公布其相关信息之理由，亦不能构成田小江要求减免物业费的有效抗辩，故本院对其亦不予采信。
但本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，同寓园公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，其应尽快改善；并在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。
综上，田小江的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由田小江负担（已交纳）。
二审案件受理费50元，由田小江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 田 璐
代理审判员 常 洪 雷
二〇一五年十一月二日
书 记 员 孙国芳书记员赵霄