广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第141号
上诉人（原审原告）惠阳晋煜工业有限公司，住所地：惠州市惠城区陈江仲恺六路258号。
法定代表人洪当岳。
委托代理人连采靖，该公司员工。
委托代理人黄俊君，广东惠泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邱献腾，惠州市惠城区陈江笃胜精密五金制品厂的经营者。
上诉人（原审被告）邱绍宽，男，台湾苗栗县人。
以上两上诉人委托代理人贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。
以上两上诉人委托代理人陈翊东，广东鸿浩律师事务所实习律师。
上诉人惠阳晋煜工业有限公司，上诉人邱献腾、邱绍宽因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法陈民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
上诉人惠阳晋煜工业有限公司一审诉称：原告惠阳晋煜工业有限公司诉称，被告于2008年9月16日起租赁原告位于陈江街道曙光大道大欣集团第三区的二栋厂房面积1590平方米、粉碎厂面积237平方米，共计l827平方米，每平方米8元，合同届满期限为2013年9月30日。自2009年始，被告以各种理由拖欠原告租金水电管理费，2012年6月21日，被告确认共欠原告租金人民币216021元。经原告核算，截至2012年10月31日，被告共欠原告租金及水电管理费共计286033元。上述款项，业经原告催促，均置之不理。原告认为，被告不为给付构成严重违约，依法应当承担违约责任。故诉至贵院，请求：一、判令被告邱献腾支付原告租金及水电管理费共计人民币贰拾捌万陆仟零叁拾叁元整（￥286033元）及利息（自2012年6月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清付之日止）；二、解除双方于2010年10月1日签订的《厂房租赁合同》并恢复原状；三、判令被告邱献腾赔偿占用原告厂房期间的费用（参照每月租金标准，自2012年11月1日起至搬出厂房之日止）；四、判令被告邱绍宽就上述三项诉讼请求承担连带责任；五、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、评估费等费用。
上诉人邱献腾、邱绍宽一审辩称，被告确认2012年6月21日欠原告租金及水电管理费等即所有费用216021元。答辩人积极筹集款项予以支付，截至2012年11月18日止，我方已向原告支付210219.7元，付款明细如下：1、我方之前交付的厂房押金29232元。2、2012年7、8月我方向原告付款95000元。3、为希望原告向我方送电，防止我方损失扩大，分别于2012年7月13日、8月21日、11月18日代原告去供电局缴交应由原告承担的电费60183.7元。4、缴交2012年7月-10月的租金及管理费25804元。我方认为在此期间由于原告对我方实施断电措施，实际上原告并未按双方签订的租赁合同的约定履行原告的义务，因此导致我方未能有效使用该厂房，更不能达到当初签订租赁合同的目的，因此我方认为此期间是无需缴交租金及管理费；该期间缴纳的租金及管理费应当扣减之前的欠款。我方支付以上欠款后，剩余欠款5801.3元。我方在租赁原告厂房期间，经核算我方已向原告多付电费共计13000余元，因此我方认为在2012年11月18日代原告缴纳最后一笔电费后欠款就已经付清。其次在2012年6月后因原告对我方实施断电措施，故我方认为没有产生任何需要缴交的费用，对于原告在诉请中提到的2012年6月21日-2012年10月31日期间产生的70012元并无提供相关费用明细，我方认为该数额没有事实依据，综上所述，我方已不拖欠原告租金、水电等费用，请法院驳回原告所有的诉请。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：两被告以笃腾兴业有限公司的名义自2008年起租赁原告位于大欣集团第三区内的二栋厂房，面积为1590平方米，租金为8元／平方米。两被告租赁上述厂房交纳了押金25440元。租赁关系建立后，双方于2008年12月就2008年12月至2009年5月期间租金调整问题签署《厂房租金调整备忘》，约定2008年12月至2009年5月期间的租金按原标准的7折予以支付，即每平方米租金5.6元，每月租金为8904元；2009年6月起租金依据届时的市场大环境及经济复苏情况另行协商。2010年2月26日，被告方以笃腾兴业有限公司的名义对2009年6月至2010年12月期间的租金调整问题及拖欠的租金分期支付等问题向原告提出建议，但双方未能达成一致。2010年7月22日，被告邱绍宽以笃腾兴业有限公司的名义与原告签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方（原告，下同）将座落在大欣集团第三区内惠阳晋煜工业有限公司厂房壹栋（面积为237平方米）按每平方米8元的租金标准租给乙方（被告，下同），租金每月共计人民币壹仟捌佰玖拾陆元整（不含税）；租赁期限从2010年8月16日至2010年9月30日；上述租金自2010年8月16日起开始计算，厂房租赁税金外加，税额23.1%，乙方应在每月十五日以前向甲方缴纳上述租金，如未能如期缴租金，每逾期一日应向甲方缴纳总金额的千分之五作为滞纳金，上述房屋需缴纳押金为人民币叁仟柒佰玖拾贰元整，合同期满乙方不再承租，并付清租金及一切费用后，甲方应将押金不计利息归还给乙方。合同签订后，被告方以笃腾兴业有限公司的名义于2010年8月13日向原告交纳了押金3792元。2010年10月1日，被告邱绍宽代表惠州市惠城区陈江笃胜精密五金制品厂与原告签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方（原告，下同）将座落在大欣集团第三区内惠阳晋煜工业有限公司二栋厂房面积为1590平方米，按每平方米8元的租金标准租给乙方（被告，下同），第一年给予7折优惠，第二年为8折优惠，第三年为9折，第四年开始则不再给予折扣及粉碎厂面积为237平方米，皆为每平方米8元（不含税）；租赁期限从2010年10月1日至2013年9月30日；上述租金自2010年10月1日起开始计算，厂房租赁税金外加，税额23.1%，乙方应在每月十五日以前向甲方缴纳上述租金，如未能如期缴租金，每逾期一日应向甲方缴纳总金额的千分之五作为滞纳金，上述房屋共缴纳押金为人民币贰万玖仟贰百叁拾元整，合同期满乙方不再承租，并付租金及一切费用后，甲方应将押金不计利息归还给乙方；乙方每月须付集团管理费人民币1200元及电力使用费人民币1000元。双方还就其他内容进行了约定。2012年6月，原、被告就电费分摊及租金拖欠问题发生争议，被告于2012年6月21日向原告发出函件，主要内容如下：1、被告方于2008年8月搬迁至原告厂内；2、双方因电费产生争议，被告方有失情理，为表示诚意，被告方现做以下陈述：被告方尚欠原告房租及管理费等合计￥216021元（其中老款￥89100元，2011年7月函件发出时房租等126921元，金额待原告方会计审核确认），对此项被告方建议如下：同意以笃胜厂设备作为担保，请求原告同意被告于2012年12月前每月先行支付此项应付款利息￥2000元／月，到2013年1月起，再逐月分期还本款￥10000元，为此，被告方提议：方案一、将笃胜厂铸造车间外其他两栋厂房退还原告；方案二、将粉碎机房退还原告，采取哪种方案由原告决定。3、原告补请2011年9月-2012年4月之电费￥26273元，由于自2012年6月11日起315KW变压器已独立由笃胜厂单独使用，要求原告依据其6、7、8月实际用电情况作出评估，由双方认定，如系其责任，笃胜厂承诺予以支付，如对数据有异议，双方再议。4、3月4月5月电费合计￥31351元，请原告同意其分三期予以支付，6月底先付10000元，尾数分两期（7月、8月）支付完成。函件出具后，因双方未能对此达成一致，原告自2012年6月21日起对被告租赁的厂房正式采取了停电措施。被告分别于2012年7月10日、7月13日、7月27日、8月4日、8月9日向原告支付了20000元、10000元、20000元、30000元、15000元，共计95000元。此外，被告提供的发票显示，被告还分别于2012年7月13日、8月21日、11月18日向供电部门以原告的名义缴纳了电费14862.78元、15216.28元、30104.64元，共计60183.7元，其中，2012年7月13日交纳的电费14862.78元为2012年6月份的电费。另外，被告还分别于2012年7月、8月、9月、10月交纳了当月的租金和管理费（每月租金为5651元、管理费为800元），四个月的租金和管理费合计25804元。后，原告以被告拖欠租金及水电费为由诉至本院，要求判如诉请。另查，惠州市惠城区陈江笃胜精密五金制品厂于2010年11月17日经工商部门登记成立的个体工商户，经营者为邱献腾。二被告系合伙关系。又查，本院依原告申请于2012年11月23日依法作出（2012）惠城法陈民初字第217-1号民事裁定书，裁定：查封被告邱献腾、邱绍宽经营的惠州市惠城区陈江笃胜精密五金制品厂与诉讼标的价值相当的机器设备。另外，原告于2012年11月底将被告承租的厂房锁住，自此，未经原告许可，被告已无法入内。再查，原告提起本案诉讼前，被告邱献腾于2012年11月1日以惠阳晋煜工业有限公司为被告向本院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告赔偿因被告侵权所导致的各项生产损失共计人民币246413.5元；二、判令被告向原告返还多收取的电费共计43289元，该多收取的电费属于不当得利，应当予以返还；上述请求共计289702.5。三、判令本案全部诉讼费用由被告承担。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告之间通过签订租赁合同建立了租赁关系，双方应按照租赁合同的约定履行各自所负的义务。原告将厂房交给被告租用后，被告理应按约交纳租金，而两被告在承租原告厂房期间一直拖欠租金，虽经原告催讨，仍未及时支付所欠款项，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告要求解除双方之间签订的的厂房租赁合同，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持；合同解除后，被告理应将其所占用的厂房交还给原告，但对于其提出的恢复原状的请求，因原告并未对其所要求的“原状”的具体标准予以明确，故本院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告在其于2012年6月21日向原告发出的函件中，确认欠原告的款项为房租、管理费等合计216021元，3月份至5月份电费合计31351元，共计人民币247372元。在原告未能提交其他相反证据的情况下，本院对被告自认的上述欠款金额（247372元）予以确认。对于2012年7月份至10月份的房租及管理费问题，虽然被告存在拖欠上述租金的违约行为，但在租赁合同尚未解除，双方之间也不存在如若拖欠租金则原告即可予以断电的相应约定的情况下，原告自2012年6月21日起采取断电措施，停止履行正常供电以保证厂房正常使用的义务，也构成违约，在此情况下，租金及管理费如仍按合同原定的标准计算，显然有失情理，综合本案案情及双方的过错情况，此期间的房租及管理费按原定标准的50%计算较为适宜；此间按照合同约定被告每月应支付的房租及管理费合计为11376元，四个月共计应为45504元，故，原告实际应收取租金及管理费为22752元（45504元×50%），而被告实际已付的此期间的租金及管理费共为25804元，因此，被告已不存在拖欠此期间的房租及管理费的问题。上述函件出具后，被告分别于2012年7月10日、7月13日、7月27日、8月4日、8月9日向原告支付了20000元、10000元、20000元、30000元、15000元，共计95000元。此外，被告提供的发票显示，被告还分别于2012年7月13日、8月21日、11月18日向供电部门以原告的名义缴纳了电费14862.78元、15216.28元、30104.64元，共计60183.7元，上述电费中，2012年7月13日、8月21日的两笔，被告已在其对惠阳晋煜工业有限公司提起的诉讼中主张，故本案不再处理；而对于被告于2012年11月18日交纳的30104.64元，原告称其为被告自行用电产生的电费，但自2012年6月21日起原告已对被告承租的厂房采取了断电措施，已不存在被告自行用电产生上述电费的可能，因此，被告提出的该笔电费为其代原告所交的电费的抗辩，本院予以采纳，该笔电费30104.64元应在被告所欠原告上述租金、管理费及电费中予以抵扣。另外，双方签订租赁合同时被告交纳的押金（两笔共计29232元），在双方未对其处置问题作出约定的情况系，租赁合同解除后，被告主张用以抵扣租金，并无不当。综上，被告所欠的247372元租金、管理费及电费在扣减被告已付的95000元、代付的电费30104.64元及押金29232元后，尚余93035.36元。对于被告所欠的款项中抵扣后剩余的该93035.36元，被告邱献腾应支付给原告，被告邱绍宽作为合伙人对此应负连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠阳晋煜工业有限公司与两被告之间于2010年10月1日签订的《厂房租赁合同书》。二、被告邱献腾应于本判决生效之日起五日内向原告惠阳晋煜工业有限公司支付租金、管理费、水电费等欠款合计人民币93035.36元。三、被告邱绍宽对被告邱献腾应付的上述93035.36元欠款承担连带清偿责任。四、驳回原告惠阳晋煜工业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5790元，保全费1950元，合计7740元，由原告惠阳晋煜工业有限公司负担5220元，由被告邱献腾、邱绍宽负担2520元。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人惠阳晋煜工业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用裁判规则错误，支付电费应当以收款收据或缴费记录为准。二、一审对于2012年6-10月期间的租金及被上诉人搬出厂房、恢复房屋原状前的占用费，适用法律错误。上诉人断电系行使先履行抗辩权，不构成违约。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决第二、三、四判项。2、判令被上诉人邱献腾支付租金及水电管理费共计286033元及利息（自2012年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至清付之日止）。3、判令被上诉人邱献腾搬出厂房并赔偿占用厂房期间的费用（参照每月租金标准，自2012年11月1日起至搬出厂房之日止）。4、判令被上诉人邱绍宽就二、三项诉讼请求承担连带责任。5、诉讼费、保全费、评估费等由被上诉人负担。
宣判后，上诉人邱献腾、邱绍宽不服，向本院提起上诉称：一、一审认定的上诉人所欠租金247372元与事实不符，上诉人实际所欠租金为216021元，且包含3、4、5月的电费31351元。二、一审所计算的被上诉人断电后的租金数额时，与事实不符。上诉人实际已支付239018.7元，而非154336.64元。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人负担。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人邱绍宽系中国台湾居民，但涉案房屋在中国广东省惠州市惠城区，因此一审法院对本案有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中国内地法律进行实体审理。
一、关于本案的违约责任。诉讼双方订立的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，也不违反我国法律强制险规定，应认定为合法有效。上诉人邱献腾、邱绍宽长期拖欠租金经催告仍未改正，构成严重违约，一审认定合同予以解除符合法律规定，本院予以维持。上诉人邱献腾、邱绍宽应对其违约行为承担相应的违约责任，一审对此处理正确本院也予以维持。上诉人惠阳晋煜工业有限公司在合同没有约定拖欠租金可以采取断电措施的情况下对租赁房屋采取断电措施，不属于合同法规定的先履行抗辩权，一审认定其对房租损失承担部分违约责任正确，本院亦予维持。
二、关于本案租金等费用的认定。上诉人邱献腾、邱绍宽一方于2012年6月21日向上诉人惠阳晋煜工业有限公司发出函件确认了所拖欠的租金、管理费及电费的数额，上诉人邱献腾、邱绍宽认为其所确定的租金、管理费包含电费的说法，与该函的陈述不符，本院对此不予采纳。至于上诉人邱献腾、邱绍宽在厂房断电后所支付的款项数额，一审按照收款发票进行认定正确，上诉人惠阳晋煜工业有限公司对此提出异议缺乏依据，本院不予采纳。对于上诉人邱献腾、邱绍宽2012年7月13日、8月21日支付的两笔电费，以及其认为其多交的电费，由于其已就此另案提起不当得利之诉，一审在本案当中不予处理正确，上诉人在另案提起诉讼的情况下，坚持在本案中予以认定没有依据，本院不予采纳。上诉人邱献腾、邱绍宽拖欠厂房租金，存在违约行为，在上诉人惠阳晋煜工业有限公司采取断电措施后也还实际占用着本案涉案厂房，对于由此产生的损失，一审已区分责任进行处理，上诉人邱献腾、邱绍宽认为其支付的2012年7月至10月的租金和管理费不应由其承担，应当全额抵扣其欠款缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5790元，由上诉人惠阳晋煜工业有限公司负担2226元，由上诉人邱献腾、邱绍宽负担3564元，上诉人邱献腾、邱绍宽预交的二审受理费予以退还2226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾求凡
审 判 员 邹 戈
代理审判员 卫书平
二〇一四年六月十日
书 记 员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。