江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太商初字第00040号
原告中国建设银行股份有限公司太仓分行。
法定代表人邵继明，该分行行长。
委托代理人王金其，江苏广浩律师事务所律师。
被告陆泽彬。
被告彭枝眉。
原告中国建设银行股份有限公司太仓分行诉被告陆泽彬、彭枝眉金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司太仓分行的委托代理人王金其到庭参加诉讼，被告陆泽彬、彭枝眉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司太仓分行诉称：原告与被告陆泽彬于2010年1月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号：322997344-011-2010000172，约定被告陆泽彬向原告借款人民币320000元，期限20年（自2010年1月14日至2030年1月14日），本合同项下执行的贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平上下调28%；逾期罚息利率在执行贷款利率基础上上浮50%；贷款利息自划款之日（即起息日）起算。借款人还款方法为：等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额1986.13元，合同还明确了双方权利和义务，违约责任等。同时以被告陆泽彬、彭枝眉华名下房屋（位于太仓市浮桥镇刘家港区新港东路106号上海春天花苑41幢阁楼04，504）对借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，申领了《房屋他项权证》（证号：太房他证浮桥字第06000029**号）。合同生效后，原告将320000元发放到被告指定账户中，履行合同义务。但被告没有按约定每月还本付息，不认真履行合同规定的每月还款义务，目前贷款严重逾期、催收无果，导致原告信贷资金严重不安。根据借款合同的约定及相关规定，为维护原告合法权益，原告诉至法院。请求：1、判令被告陆泽彬归还原告借款本金274539.76元，支付利息4686.71元（利息暂计算至2014年9月1日，之后按照借款合同约定利率计算至被告欠款全部归还之日止）；2、判令被告陆泽彬支付原告律师费16861元；3、判令原告有权对两被告共有的位于太仓市浮桥镇刘家港区新港东路106号上海春天花苑41幢阁楼04，504房屋优先受偿；4、判令两被告承担诉讼费用。
被告陆泽彬、彭枝眉未作答辩。
经审理查明：原告与被告陆泽彬于2010年1月14日签订了编号为322997344-011-2010000172号《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：被告陆泽彬因购买上海春天41#6-504室的室房屋需要向原告借款人民币320000元，期限240个月（自2010年1月14日至2030年1月14日），借款采用浮动利率，在基准利率标准水平上下调28%（放款时为年利率4.2768%），之后依据利率调整日当日的基准利率及幅度，按合同约定的每年的1月1日调整；采用等额本息还款法按月归还借款本息，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日。并约定：由被告陆泽彬、彭枝眉以其购买的上海春天41#6-504室（房产证号：06××89号，即位于太仓市浮桥镇浏家港区新港东路106号上海春天花苑41幢阁楼04，504）的房屋为被告陆泽彬上述全部债务提供抵押担保，抵押债权金额320000元。若被告未按约定时间归还贷款本金，原告有权对逾期贷款本金在合同约定贷款利率基础上加收50%的罚息。若出现未能按时偿还借款等违反合同约定的情形的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告偿还借款合同项下所有的借款本息，并由其承担由此发生的诉讼费和律师费等相关费用。2010年1月14日，原告依上述借款合同约定将320000元汇入被告陆泽彬指定的苏州益本房地产开发有限公司账户内，并办理了借款手续，借款期限自2010年1月14日至2030年1月14日止。被告陆泽彬、彭枝眉为担保上述债务，于2010年12月15日将购买的上述房产办理了房屋抵押登记手续（他项权证号：太房他证浮桥字第06000029**号，抵押债权数额为320000元）。贷款初期，被告陆泽彬基本能按约还本付息，但自2014年6月起却出现不能按时足额还款的违约情形，原告虽多次催收，但至2014年9月1日被告耿维尚欠借款本金274539.76元，利息4686.71元未偿还，之后被告未再支付其余本息。据此，原告诉至法院。
另查明，原告因本起诉讼聘请律师，发生了原告律师费16861元。
以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、房屋他项权证、结欠本息清单、户口本、结婚证、委托代理协议、律师收费标准表、律师费发票以及原告的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护。本案中，原告已按约定向被告陆泽彬发放了贷款320000元，履行了合同约定的义务；被告陆泽彬贷款后，未能按约支付本息，已构成违约。按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告因此有权要求收回贷款本息、主张律师费等相关费用；原告有权以被告陆泽彬、彭枝眉名下抵押的房屋实现抵押权利。据此，对原告的诉讼请求本院予以支持。现经依法送达开庭传票后，被告陆泽彬、彭枝眉无正当理由拒不到庭，依法应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陆泽彬归还原告中国建设银行股份有限公司太仓分行借款本金274539.76元，利息4686.71元（暂计算至2014年9月1日，之后按贷款合同中约定的逾期利率计息至实际给付之日止）。
二、被告陆泽彬支付原告中国建设银行股份有限公司太仓分行律师代理费16861元。
上述一、二项在本判决生效之日起10日内履行完毕。
三、被告陆泽彬如到期不付，原告有权以被告陆泽彬、彭枝眉名下抵押的位于太仓市浮桥镇刘家港区新港东路106号上海春天花苑41幢阁楼04，504的房屋（房产证号：第××号；他项权证号：太房他证浮桥字第06000029**号，抵押债权数额为320000元）通过折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5821元，财产保全费2270元，公告费560元，合计8651元，由被告陆泽彬、彭枝眉共同负担。此款原告已预交，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起10日内直接给付原告中国建设银行股份有限公司太仓分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 陈晓凯
人民陪审员 陈蓉锦
人民陪审员 周美琴
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 乐 辉
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。