浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5434号
上诉人（原审被告）：张文武，男，1966年3月13日出生，汉族，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：陈聪聪，温州市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：蔡思卓，男，1938年8月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：余隐，浙江和乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶国明，男，1964年4月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被上诉人（原审被告）：林彩萍，女，1968年3月30日出生，汉族，户籍所在地温州市鹿城区。
原审第三人：戴碎华，男，1960年9月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上诉人张文武因与被上诉人蔡思卓、叶国明、林彩萍、原审第三人戴碎华案外人执行异议之诉一案，不服温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302民初3697号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年12月8日依法公开开庭审理了本案。上诉人张文武的委托诉讼代理人陈聪聪及被上诉人蔡思卓的委托诉讼代理人余隐到庭参加诉讼。被上诉人叶国明、林彩萍、原审第三人戴碎华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张文武上诉请求：一、依法撤销温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初字第3697号民事判决，并予以改判；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决不得执行坐落于温州市梧埏镇鱼鳞浃安居3幢704室房屋，显属认定事实不清，证据不足。其一、根据我国现行房地产管理办法规定，房屋所有权以房屋登记为准，而被上诉人提供的《房屋卖尽契》与《房屋买卖协议书》未得到真正的履行，未办理任何公正手续，无法证明其协议的真实性；其二、被上诉人未能提供证据证明已向叶国明、林彩萍履行购房款义务，根据被上诉人提供的汇款凭证表明，仅于2010年10月14日向第三人戴碎华汇款59万元，而戴碎华与本案无关联性；其三、原审法院执行法官曾到现场确认，涉案房屋一直由叶国明、林彩萍出租给他人使用，并未出卖；其四，被上诉人在可办理产权变更手续时，未能及时办理产权过户手续，其行为存在严重过错，综上，上诉人认为执行异议之诉的焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，就本案被上诉人提供的主要证据而言，2010年11月2日签订《房屋卖尽契》，因价格过高双方没有履行；涉案《房屋买卖协议书》签订时，由第三人戴碎华作为出卖人签字，其行为未经叶国明、林彩萍书面授权，无法证明是受其委托，应属无效。据此，请求依法撤销原判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人蔡思卓答辩称，一、2011年9月20日由戴碎华与蔡思卓签订的《房屋买卖协议书》，林彩萍于2011年10月1日出具字据确认其与丈夫叶国明因无力偿还戴碎华的100万元借款和20万元利息，同意由戴碎华直接与蔡思卓签订房屋买卖合同，所得房价款直接抵消上述借款本息，上述《房屋买卖协议书》系叶国明、林彩萍与蔡思卓的真实意思表示，且不违背法律法规强制性规定，合法有效。上诉人提出涉案房屋未办理过户登记手续且未经公证，不属于认定房屋买卖合同效力的法定要素。二、蔡思卓已足额支付80万元购房款，原审期间蔡思卓已经提供充分确凿的证据证明已经足额支付戴碎华全部购房款80万元，蔡思卓将房款支付给戴碎华，符合叶国明、林彩萍与戴碎华之间抵消全部债务关系的约定。三、蔡思卓已实际占有并居住涉案房屋。林彩萍、叶国明交付钥匙的次日，蔡思卓即对涉案房屋进行装修并实际入住至今。2011年12月9日，办理了工商银行从其本人账户按月收取涉案房屋电费的授权书，并按月支付涉案房屋使用所产生的水电费用，涉案房屋所在居委会亦书面证明了上述情况。四、涉案房屋所涉土地由于历史原因一直未能办理土地证，故蔡思卓系基于客观原因无法办理该房屋的过户手续，而非怠于办理过户手续，对此不存在任何过错。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人叶国明、林彩萍及原审第三人戴碎华未作出答辩。
蔡思卓向一审法院起诉请求：1、立即停止对涉案房屋的强制执行，并对涉案房屋解除查封。2、本案诉讼费由三被告承担。
一审认定，坐落于温州市梧埏镇鱼鳞浃安居3幢704室房屋（所有权证号：233133；建筑面积为100.31平方米；现门牌为温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃安居5幢704室）登记在被告林彩萍名下。
2010年11月，被告叶国明向第三人戴碎华借款共计100万元，并由被告叶国明、林彩萍提供涉案房屋以签订房屋卖尽契的形式作抵押，但未办理抵押登记。该房屋卖尽契写明，林彩萍将涉案房屋以总价款120万元出售，落款时间为2010年11月2日。后，因被告叶国明、林彩萍未能偿还借款本息，由第三人戴碎华将涉案房屋出售。
2011年9月20日，在温州市鹿城区成昌房屋介绍所程海华的介绍下，第三人戴碎华与原告蔡思卓签订了《房屋买卖协议书》。该协议书约定：林彩萍、戴碎华将涉案房屋出售给蔡思卓，每平方米为8000元，总房价为80万元；立协议之日，由原告蔡思卓向戴碎华支付购房定金10万元，其余房款于2011年10月18日前全数付清。被告林彩萍未在该《房屋买卖协议书》上签字。
2011年10月1日，被告林彩萍出具字据。该字据载明：戴碎华在2010年11月2日和2010年11月5日共借给叶国明100万元正。在戴碎华共借给叶国明100万元时，叶国明、林彩萍夫妇在2010年11月2日先立下房屋卖尽契，将自己的涉案房屋作为借款100万元的抵押担保。现在二人因无力偿还戴碎华的100万元及利息20万元。所以，今日由戴碎华直接将该房转让给买主蔡思卓所有，并由叶国明、林彩萍直接和蔡思卓订立房屋卖尽契。向戴碎华所借的100万元加上利息20万元即作为戴碎华支付的购房款之用。从今日起，叶国明所欠戴碎华的一切债务均已结清。
原告蔡思卓在上述落款时间为2010年11月2日的房屋卖尽契上签字，并按照其与第三人戴碎华签订的《房屋买卖协议书》的约定陆续向第三人戴碎华支付了全部房款共计80万元。后原告入住涉案房屋，并于2011年12月9日办理由工商银行从其账户按月收取涉案房屋电费的授权书。居住期间，原告蔡思卓按月交付水电费。
另认定，被告叶国明、林彩萍因拖欠被告张文武的借款未能按期归还，张文武向原审法院提起诉讼。原审法院于2012年9月10日作出（2012）温鹿藤商初字第113号民事判决书。该判决发生法律效力后，张文武向该院申请执行。在执行过程中，该院于2013年5月6日作出（2013）温鹿藤执民字第125号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。原告知晓后，向该院提起执行异议。该院于2014年8月20日作出（2014）温鹿执异字第102号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。为此，原告不服，提起案外人执行异议之诉。
一审认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述条件，该院对本案具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖事实。被告叶国明向第三人戴碎华借款，并由被告叶国明、林彩萍以签订房屋卖尽契的形式提供抵押。因被告叶国明、林彩萍不能偿还借款本息，由第三人戴碎华出售涉案房屋。第三人戴碎华将涉案房屋以80万元的价格出售给了原告，并签订了《房屋买卖协议书》。上述《房屋买卖协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。之后，原告又在上述原本用于借款抵押的房屋卖尽契上作为买受人签字，也符合林彩萍出具的字据有关“由叶国明、林彩萍直接和蔡思卓订立房屋买尽契”的约定。可见，原告购买涉案房屋的意思表示真实，其对涉案房屋所享有的物权期待权应受法律保护。同时，上述买卖发生的时间在房屋被查封之前。二、关于原告是否实际占有涉案房屋。原告于2011年12月9日办理了由工商银行从其账户按月收取涉案房屋电费的授权书，又按月交付水电费。可见，原告已经占有并使用涉案房屋。同时，原告占有使用涉案房屋的时间早于房屋被查封的时间。三、关于原告是否已经支付购房款。结合原告提供的书证、证人证言，第三人戴碎华当庭陈述，以及第三人戴碎华在本案原审中的陈述，可以相互印证证明原告从戴碎华处购买涉案房屋（价款为80万元），并已经向戴碎华支付了80万元购房款。虽然房屋卖尽契写明的价款为120万元，但根据被告林彩萍与第三人戴碎华的约定，该金额系叶国明、林彩萍向第三人戴碎华提供抵押所写的金额，并非原告应向被告叶国明、林彩萍支付的购房款。因此，原告已按约支付了全部购房款。四、虽然涉案房屋仍登记在被告林彩萍名下，未办理过户登记，但现有证据不足以证明原告对于未办理过户登记存在过错。综上，原告蔡思卓主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，予以支持。但原告主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉案件的审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于温州市梧埏镇鱼鳞浃安居3幢704室房屋（所有权证号：233133；建筑面积为100.31平方米；现门牌为温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃安居5幢704室）。二、驳回原告蔡思卓的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由被告张文武负担。
本院二审期间双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，涉案房屋登记在林彩萍名下。原审第三人戴碎华作为叶国明与林彩萍夫妇的债权人，虽然未与叶国明、林彩萍签订涉案房屋买卖的授权委托书，但是叶国明、林彩萍将2010年11月2日与蔡思卓签订的房屋卖尽契交由戴碎华收执，并在2011年9月20日戴碎华与蔡思卓签订涉案房屋买卖协议后，由林彩萍本人向蔡思卓出具字据予以确认，上述事实所形成的书据以及戴碎华的陈述、中介程海华的证言等能够形成完整的证据链，证明叶国明、林彩萍将涉案房屋交由戴碎华出售给蔡思卓，并将所得购房款80万抵消两人所欠的100万元借款本金及利息20万元。因此，戴碎华收取蔡思卓购房款80万元系叶国明、林彩萍的真实意思表示。戴碎华与蔡思卓签订的《房屋买卖协议书》合法、有效，不违反法律强制性规定。蔡思卓原审期间提供的汇款凭证、银行交易凭证等证据能够与程海华的证言、戴碎华的陈述相互印证，证明蔡思卓已经向戴碎华支付完毕购房款80万元。而相应的工商银行自动转账付款授权书及扣款记录凭证，能够证明蔡思卓2012年12月后实际占有使用涉案房屋。涉案房屋于2013年5月6日被原审法院查封，蔡思卓在此之前已经签订合法有效的买卖合同并实际占有使用涉案房屋，对涉案房屋享有物权期待权，未办理过户手续非蔡思卓的过错造成，因此，蔡思卓对涉案房屋享有阻却执行的权利，其请求停止对涉案房屋的执行，应予支持。上诉人张文武的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，证据确凿、充分，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费11800元，由上诉人张文武负担。
本判决为终审判决。
审判长 周林环
审判员 戴华斌
审判员 徐继松
二〇一七年一月二十二日
书记员 辛璐瑶