四川省长宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1524民初711号
原告：郭茂樟，男，1987年6月12日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人：李志勇，长宁县龙头法律服务所法律工作者。
被告：陈伦华，男，1965年5月27日出生，汉族，住四川省长宁县。
被告：周兴明，女，1964年10月28日出生，汉族，住四川省长宁县。
原告郭茂樟与被告陈伦华、周兴明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭茂樟及其委托诉讼代理人李志勇到庭参加诉讼，被告陈伦华、周兴明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭茂樟向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判决被告将位于长宁县碧玉溪三段1号房屋，房产证（长宁县房权证长宁镇字第201301393-1号），土地证[长宁国用（2013）第0444号]两证交付原告；3.判决被告协助原告办理长宁县碧玉溪三段房屋两证过户登记手续；4.判决被告赔偿损失费20000元和违约金20000元；案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月6日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定由被告将位于长宁县碧玉溪三段房屋出售给原告，房产证号：长宁县房权证长宁镇字第201301393-1号，房屋所有权人为陈伦华、周兴明，土地证号：长宁国用（2013）第04**号，土地使用权人为陈伦华、周兴明。协议约定：房屋总价款178800元，交付房屋时间为2017年3月10日，由原告于2016年3月6日支付定金8800元，2016年3月31日前付房款150000元，余款28800元在原、被告双方办理完产权过户登记手续后当日付清。协议附加条款约定，被告在2017年3月20日配合原告完成房屋过户登记手续，如在2017年3月20日后未办理该手续，由被告赔偿原告所有损失20000元，违约金在外。2016年3月16日，原告支付被告购房款140000元，其余10000元以转账的方式支付。2017年3月10日被告按照协议约定将房屋交付原告使用，但被告把交付两证和协助办理两证过户登记手续一拖再拖。2017年4月17日，原告找到被告重新约定协助办理两证过户登记的时间变更为2017年12月31日，可是被告早已超过协助办理过户登记手续时间，至今未交付房屋两证，也未协助办理过户登记手续，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，故原告提起诉讼。
被告陈伦华、周兴明未作书面答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告身份证、户籍簿，被告身份证、结婚证复印件；2.《房屋买卖协议》《补充说明》；3.《收条》；4.房屋所有权证、国有土地使用权证。
原告提供的证据经当庭举证，本院对其真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：被告陈伦华、周兴明系夫妻关系。原告郭茂樟向被告陈伦华、周兴明租赁原长宁镇碧玉西路三段房屋使用。2016年3月6日，原告郭茂樟作为乙方，被告陈伦华、周兴明作为甲方，签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告出售坐落于长宁县长宁镇碧玉西路三段的房屋（产权证号：201301393-1、201301393-2号，房屋面积85.30平方米，土地证号：长宁国用2013第04**号）给原告；房屋总价额178800元，房屋交付时间为2017年3月10日；签订协议时，于2016年3月6日，原告已付被告购房定金8800元，原告于2016年3月31日前付房款150000元（含定金），被告于2017年3月10日交付“房产证”“土地证”给原告，付款方式以收据为准；被告于2016年3月6日前把房屋及钥匙一并交给原告；余款28800元，在长宁县政务中心签字后当日付清（过户手续完善后）；在2017年3月20日，由被告配合原告完成购房手续，如在3月20日后未办理该手续，由被告赔偿原告所有损失20000元（购房款及违约金在外）；过户费用由原告承担，被告必须积极无偿配合原告完成过户；违约金20000元，由违约方支付给守约方。同日，被告陈伦华向原告郭茂樟交付房屋并出具《欠条》如下：“今收到郭茂樟购房款140000.00元（壹拾肆万元正）（含定金8800.00元）”，并加注“应收款15万元，下欠壹万元以转账形式支付”。2017年4月17日，原告郭茂樟作为甲方、被告陈伦华作为乙方签订《补充说明》一份，载明：由于原合同指定日期内甲方未能完善购房手续，经双方协商决定：1.经双方协商后，交房日期推迟至2017年12月31日止，不得再推迟交房日期；2.前期乙方支付14万（壹拾肆万元整）购房款，以贷款利息4.35%一次性支付给乙方，起止日期为2017年3月20日-2017年12月31日；3.甲方最后交房日期为2017年12月31日，交房时由甲方配合乙方完善房产手续；4.原合同所有条款仍然有效。庭审过程中，原告郭茂樟自认共支付140000元，下欠的10000元尚未支付。庭审后经本院组织调解，原、被告双方未能协商达成一致。
另查明，坐落于长宁县长宁镇碧玉西路二段43号（原长宁镇碧玉西路三段）房屋登记所有权人为被告周兴明、陈伦华共同共有[不动产权证号：长宁国用（2013）第0444号、长宁县房权证长宁镇字第201301393-1号、长宁县房权证长宁镇字第201301393-2号]，于2017年5月22日办理抵押权登记，抵押权人为四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司竹都支行，债务人为周兴明、陈伦华，抵押起止时间为2017年5月16日起至2020年5月15日止，抵押金额为10万元。
本院认为，原告郭茂樟与被告陈伦华、周兴明于2016年3月6日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，也未违反国家相关法律规定，无变更、撤销的理由，该合同合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行自己的权利、义务。原告请求判决被告按合同约定交付“房屋产权证”“国有土地使用证”给原告并协助原告办理过户登记手续。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本院认为，协议约定原告支付150000元房款的义务在先，原告仅向被告支付140000元，被告已于合同生效当日履行了交付房屋的合同义务，在原告履行在先的付款义务前有权拒绝履行在后的合同义务，原告提供的《补充说明》也不足以证明被告已自愿放弃了先履行抗辩权，故对原告上述主张不予支持。原告郭茂樟主张被告违约应当赔偿损失费20000元和违约金20000元。本院认为，原、被告双方在《房屋买卖协议》中约定的赔偿损失费20000元和违约金20000元均属于违约金条款，被告虽然在房屋买卖合同生效后就该房屋为自己提供担保并办理抵押登记手续，致使讼争房屋目前不具备过户条件，但原告的先履行义务也逾期未完全履行，双方均存在违约行为，违约赔偿责任相互抵消，故对原告的主张不予采纳。原告郭茂樟与被告陈伦华于2017年4月17日达成的《补充说明》，系二人在《房屋买卖协议》生效后达成的新约定，并另行约定了违约条款，原告并未依据该违约条款提出诉讼主张，被告陈伦华是否应负相应违约责任不是本案审理范围，不在本案中处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下：
一、确认原告郭茂樟与被告陈伦华、周兴明于2016年3月6日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告郭茂樟的其他诉讼请求。
案件受理费1100元，减半收取计550元，由郭茂樟负担275元，陈伦华、周兴明负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 员 纪昕玥
二〇一八年六月二十日
法官助理 张 敏
书 记 员 杨孟林