陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第01885号
原告宝鸡玛雅房屋中介有限公司，住所地宝鸡市金台区陈仓园北金色花园小区16号商务楼。
法定代表人侯宝权，公司执行董事。
委托代理人刘言，该公司法务专员。（特别授权）
委托代理人郑楠琦，陕西国文律师事务所律师。（特别授权）
被告邢正博，男，1992年12月16日出生，汉族，户籍所在地陕西省岐山县蒲村镇浦村村邢*组***号，现租住宝鸡市高新三路*号院。
委托代理人高鹏，陕西新纪律师事务所律师。（特别授权）
宝鸡玛雅房屋中介有限公司诉邢正博居间合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理。依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宝鸡玛雅房屋中介有限公司诉称，2015年5月，被告到原告处提出由原告为其提供居间服务。2015年6月2日，双方签订《买卖定金协议》，约定：原告为被告提供位于金台区联盟路3号院房屋买卖居间服务，房屋交易金额为52万元，被告向原告缴纳定金1万元，中介费为房屋总价的3%，中介费在双方签订房屋买卖契约的时候、由被告向原告缴纳。后房屋居间成功，但被告未向原告支付中介费，并在2015年7月30日强行要回了定金1万元。原告诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介费15600元，2、判令被告向原告支付代办按揭费6300元、代办过户费500元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告提交的证据有：
1、买卖定金合同。证实2015年6月2日订立合同及合同的具体内容房权证复印件。证实被告已取得买卖房屋的产权证，原告履行了居间义务。
2、贾丽萍证言。证实房屋买卖已经成功，被告应承担中介费、代办费。
3、玛雅公司收费标准单。证实原告第二项诉讼请求的计算依据，同时证实中介费不包括代办费。
4、光大银行汇款凭证两张、刘禹辛证言。证实退还被告1万元定金。
被告邢正博辩称，2015年3月，被告就到原告处缴纳了买房定金，原告承诺在一周至十天给被告找到合适的房源。但原告并未做到，直到5月份才促成被告与案外人达成房屋买卖协议，2015年6月买卖协议变更，被告才买到金台区联盟路3号院的房屋，目前该房屋正在装修，被告至今不能入住。被告买房的目的是为了迎接女儿的出生，但由于原告的屡次违约，使被告和已经初生的女儿至今仍然不能入住新房，且延长了在外租房的时间，为此被告至少多支付半年的房租费，原告应当承担违约赔偿责任。鉴于此，双方在订立6月份的买卖定金协议时，业务员承诺用中介费抵顶被告的损失，签订合同时将已经写好的“壹”字划掉，因此应当驳回原告的诉讼请求。此外，关于代办费双方合同没有约定，被告不应承担。最后，定金1万元是买卖房屋定金而非居间合同定金，在被告支付了房款后，要求原告返还定金的做法是符合法律规定的。
被告提交以下证据：
1、收款收据照片。证实被告于2015年3月缴纳定金的事实，该定金系买卖合同定金。
2、定金买卖合同照片，证实双方于2015年5月曾订立过合同，原告违约，使被告权利受损，原告应承担赔偿责任。
3、买卖定金合同，证实2015年双方签订变更后的买卖定金合同的事实，证实原告要求被告支付中介费等没有事实及法律依据。
4、房屋买卖协议照片、房权证，证实被告与案外人已经完成了房屋交易，被告应当退还定金。
5、出生证明、6、装修现场照片，证实由于原告的违约，致使孩子没有出生在全新的家中，给被告及家人留下终生遗憾，原告应当承担违约责任，赔偿被告不可弥补的损失，双方经协商用中介费抵消损害赔偿是合理合法的。
7、房屋租赁合同，证实由于原告的违约致使被告至今仍在外租房，造成至少多支付半年房租费的事实。
经审理查明，2015年3月3日，原、被告双方达成口头协议，约定由原告为被告提供房源信息，促成被告达成房屋买卖协议，被告向原告缴纳定金1万元。原告给被告出具了收款收据，收据载明该款为代收定金。之后，原告为被告提供了相关房屋信息，经被告考察认可，2015年5月18日，原告与被告、房屋出卖人张某签订买卖定金合同，后由于出卖人张某不能提供房屋产权证书，双方的买卖合同没有履行，原告未收取被告任何费用。2015年6月2日，根据原告再次提供的房源信息，原告做居间方、被告做买方、案外人贾丽萍做出卖方三方签订买卖定金协议。协议约定，原告作为中介，提供居间服务，买卖双方买卖坐落于陕西省宝鸡市金台区联盟路3号院3幢1单元1001室的房屋，买方缴纳定金1万元以确立买卖关系，该定金交由原告玛雅公司代为保管。买卖双方约定于2015年6月15日前备齐资料交至玛雅公司签订《房地产买卖契约》，同时买卖双方在签订合同当日向中介方支付中介费，其中卖方不承担佣金，买方佣金为成交价的3%。合同第八条第⑥项还约定，该价格仅包含房屋价格，不包含其他一切过户费及中介费用。该合同自签章后生效，合同后有买卖双方的签字，原告加盖了公章。1万元定金被告已于3月3日缴纳，未再次缴纳。
2015年6月12日本案被告与房屋出卖人贾丽萍签订房屋买卖协议，房屋成交价格为52万元整，原告为被告代办了银行按揭及房权证，18日被告取得了房权证。7月30日，经被告索要，原告退还代收的定金1万元。
另查，2015年6月2日签订的买卖定金合同中，第五条一款“卖方佣金（成交价2%）为人民币__元整（￥__元）”处2%、大小写的金额空白处均被划掉。二款“买方佣金（成交价3%）为人民币__元整（￥__元）”处由打印的1%更改为3%原，该处未被划掉。佣金大写处有尚未写完的壹，但被斜线划掉，小写金额处空白未被斜线划掉。该合同第八条系全部手写之外，其余为打印的填空式样本。该合同被告在签字已前全部阅看。
再查，原告中介服务费收费标准为成交额的3%。
庭审中被告提出因原告违约给其造成损失，经询问，该观点仅作为抗辩理由提出，不提出反诉。
上述事实有下列证据可以证实：
1、被告提交的收款收据可以证实原、被告的居间合同关系，证实被告代收原告定金1万元。
2、被告提交的2015年5月18日买卖定金合同、双方提交的6月2日买卖定金合同，证实原告向被告提供了相关房产信息，双方先后两次与他人订立买卖定金合同的事实。同时，可以证实合同三方关于缴纳相关费用的约定。
3、被告提交的房屋买卖协议、房权证及双方当事人陈述可以证实依照合同的约定买卖房屋已经交付，被告已经取得房权证，房屋买卖合同已经全部履行完毕。
5、光大银行转款单、当事人陈述可以证实定金1万元，经被告索要，原告已退还被告。
6、玛雅公司收费标准单，证实原告在从事中介服务时的收费标准。
上述证据经庭审质证认证，来源合法、内容真实，证据之间可以相互映证，足以确认属实。
被告还提交了孩子的出生证明、装修照片、房租租赁合同欲证明因原告违约给其造成了损失，双方经协商以中介费即佣金相抵，原告的本次中介不再收取中介费。被告及代理人当庭表示该请求只作为辩解意见提出抗辩，并不提出反诉。本院认为，在没有其他证据证实原告曾承诺不再收取中介费的情况下，凭三份证据于本案原被告诉辩称没有关联性，不足以证实原告违约，因此不予采信。
本院认为，原告作为房屋中介公司，在营业执照许可的范围内从事房地产信息咨询业务，系合法经营。根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产信息咨询是指房地产咨询人员为房地产活动当事人提供房地产开发信息、房地产市场供求信息、房地产交易信息等相关信息咨询服务。本案原告作为房屋中介公司为被告提供相关信息，促成被告与他人订立房屋买卖合同，并完成全部交易，双方的行为符合《合同法》第四百二十四条的规定，属于居间合同关系。
根据原、被告双方的诉辩陈述，本案争议焦点如下：
一、2015年6月2日的房屋买卖定金合同中关于卖方佣金的约定是否系格式条款，为无效约定？
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定交易条件，并在订立合同时不容对方协商的条款。格式条款的特点就是合同内容不容协商。本案原、被告及案外人在订立合同时，合同样本确为原告应提供，但内容关于佣金的条款明显是经过三方协商而成。因为，根据原告收费标准，房屋买卖中介服务费收费标准为成交额的3%，合同样本中买方、卖方分别承担2%、1%，合计3%。但在最终签订的合同中，三方约定出卖人不承担佣金即中介费，买受人承担全部3%的佣金，这样的分担比例应当理解为经过了三方当事人协商，而非原告意志强加。因此该条款虽系一方预先拟定、为重复使用的条款，但不具备不允许协商的不变性，且没有因此免除原告方的任何合同义务，因此该条款不是格式条款，属有效约定。
二、2015年6月2日的房屋买卖定金合同第五条卖方佣金处壹字被划掉、其余未填写是否意味着合同没有约定定金，抑或是意味着原告同意用佣金抵顶被告损失、从而免收其佣金？
根据双方提供的合同，在第五条二款买方佣金处的确存在壹字被划掉、其余未填写的事实。本案中双方当时人对于卖方不承担佣金的事实没有争议，对于此合同中的表现为“卖方佣金（成交价2%）为人民币__元整（￥__元）”处2%及大小写的金额空白处均划有斜线。而买方佣金的百分比处未被划掉，由打印的1%更改为3%，不能说明买方与卖方一样不承担佣金。且在合同后文第八条第⑥项中再次出现了中介费的约定，因此被告的这一观点不能成立。
被告还辩解，由于原告多次违约给其造成损失，应当与中介费进行抵消，原告工作人员也已经承诺该笔交易不收取中介服务费。对此本院认为，对于原告是否承诺在一周到十天之内保证给被告买到合适的房屋没有证据可以证实。原告起诉的合同为2015年6月2日所签合同，该合同中原告没有违约行为。被告代理人认为2015年6月2日的合同系2015年5月18日合同变更而来，不符合法律规定，不能采信。合同变更是指对原合同的非实质性条款进行修改或补充，而并非根本改变合同的实质内容，更不需要消灭原合同关系，它只是对原合同的部分内容进行调整；而合同解除则要消灭原有的合同关系，终止合同的履行。2015年5月18日与2015年6月2日的买卖定金合同，不仅合同主要条款发生变化，甚至合同的一方主体都不一致，不符合合同变更的要件，其认为后合同系先合同变更而来不能成立。而对于2015年5月18日合同原告是否违约并给其造成损失一事，被告当庭既没有提出明确的损失数额，又明确表示不提出反诉，无法达到抵消的目的。对于承诺免收中介费一事，没有任何证据证实，本院不能采信。
三、被告是否应当依照原告店内张贴的收费标准支付代办按揭和房权证的费用？
首先，原、被告订立的买卖定金合同中，没有两项代办费由被告承担的约定，该收费标准也没有作为合同附件出现。其次，店内悬挂收费标准只能证实原告在从事房屋中介服务过程的各项佣金标准，双方形成合意时，应当在此基础上进行，但不排除一方的妥协退让，最终以合同为准。因此，悬挂收费标准并不意味着被告就必须依照该标准缴费。原告的该项请求本院不能支持。
综上所述，原、被告双方与案外人贾丽萍订立的买卖定金合同中关于居间合同的相关约定没有违反禁止性的法律规定，为有效约定，对双方当事人具有约束力。原告已经履行完居间义务，被告应当按照约定的房屋总价的3%支付居间费用。关于定金，原告已经退还，双方没有争议，本案不再作处理。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告邢正博于判决生效后十日内支付原告宝鸡玛雅房屋中介有限公司中介费15600元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费360元减半收取180元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄蕊霞
二〇一五年九月二十三日
书记员 李 伟