上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终157号
上诉人(原审原告)：上海木奇家俱有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：叶善来，总经理。
委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审原告)：上海浦仓投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陆岩，经理。
委托诉讼代理人：夏献忠，男，在上海浦仓投资管理有限公司工作。
上诉人上海木奇家俱有限公司(下简称“木奇公司”)因与被上诉人上海浦仓投资管理有限公司(下简称“浦仓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初5548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
木奇公司上诉请求：改判被上诉人赔偿上诉人厂房装修款人民币(以下币种均为人民币)1,165,200元，水电安装费191,399元，地坪漆100,280元，共计1,456,879元。事实和理由：上诉人与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的腾退承诺书中并不包含上诉人对于厂房的装修。该承诺书仅涉及企业关停、搬迁(运)、人员疏散三项费用。《青东农场北侧区域经营户清退政策口径》证明，腾退承诺书不包含装修房屋的损失。一审法院对该文件做出了扩大解释。承诺书只是测绘了承租房屋的面积，对上诉人的喷漆房、阁楼、办公室装修没有包括。被上诉人出租厂房有几十家租户，有的根本没有装修，也按同样标准予以了补偿。故请求支持上诉人的上诉请求。
浦仓公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人获得400元每平方米的补偿款，已经远远超过其实际损失。腾退承诺书明确该补偿款系一次性，包含所有费用，常人均应理解其含义。故应当驳回其请求。
木奇公司向一审法院起诉请求：1、浦仓公司赔偿木奇公司厂房装修工程款1,165,200元、水电安装费191,399元、地坪漆100,280元；2、浦仓公司返还木奇公司押金111,302.49元、租金198,490.53元；3、浦仓公司返还木奇公司物业管理费7,118.92元。
一审法院认定事实：木奇公司、浦仓公司签订《厂房租赁合同》1份，约定：一、租赁面积：1、浦仓公司出租给木奇公司的厂房坐落于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号地1B、2C号厂房及办公室。2、租赁物建筑面积为3,326.60平方米，计算租金面积3,326.60平方米(其中仓库、厂房面积为3,326.60平方米，两栋之间大棚面积为576.37平方米，折半计价288.20平方米)。3、浦仓公司提供水、电系统以及电话网络端口，木奇公司自己申请，可从申请之日开始，水电费用木奇公司按规定交付(包括损耗)，电费为工业用电1.35元/度。二、租赁期限：1、合同期限为5年，自2015年6月28日起至2021年1月28日止，免租期7个月。2、合同到期后，双方若不续租，木奇公司所投资的基础设施、钢结构办公室、宿舍、电力设施、油漆房，木奇公司有权拆除搬走，如果浦仓公司有需要留用，双方协商价格，浦仓公司付款给木奇公司。三、租赁费用：1、每平方米每天为0.55元，年租金为667,814.95元，每二年递增5%。2、浦仓公司按每平方米每月0.6元收取木奇公司物业管理费，但农场收取的物业费及道路维修费木奇公司不再承担。四、租金支付方式：1、仓储、厂房租赁采用先付费后使用，租金支付方式为第一次付六个月押二个月，即445,209.96元。合同签订时木奇公司即支付2个月押金、6个月租金，下期租金在前期租金到期前30天交付。2、木奇公司第一期租金支付时间为2016年1月8日。4、合同终止时，木奇公司向浦仓公司交付全部应付租金及物业管理费，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物。五、出租物设施要求及使用规范：2、浦仓公司将仓储、厂房出租给木奇公司用作生产、仓储、产品展示、办公使用(生产、储存的产品为木奇公司现有营业执照所规定经营的产品)。3、木奇公司保持仓储、厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。6、浦仓公司将供电线路拉至各仓储、厂房配电箱内，仓库、厂房内用电布置由木奇公司自行解决，费用木奇公司自理。七、双方的权利和义务：1、浦仓公司保证在本合同有效期内对出租的仓储、厂房在中国人民解放军南京军区拥有使用权和租赁权。九、违约责任：1、双方应共同遵守本合同约定，任何一方违反本合同约定，均应承担违约责任。2、任何一方违反本合同约定，均应承担三个月租金的违约责任。3、如遇不可抗力不能继续履行本合同时，本合同可提前终止，木奇公司、浦仓公司均无须承担违约责任。十、其它：2、承租期内，若遇市政规划、动迁和整治等，双方无条件服从，本合同自行终止。涉及到整治动拆迁的赔偿部分，浦仓公司应无条件协助木奇公司向政府及动拆迁单位申请合理的补偿，补偿标准根据国家及上海市政府的动拆迁企业补偿标准给予木奇公司进行补偿(如企业搬迁费、装修费、企业误工费、员工解散费等，装修费用由专门评估机构进行评估，对未到期的租金和押金由浦仓公司按实际计算并一次性退还给木奇公司)。合同另约定了其他事项。合同落款时间为2015年6月28日。
合同签订后，浦仓公司按约交付木奇公司系争房屋，木奇公司已支付浦仓公司租金及押金445,209.96元(其中押金111,302.49元)、物业管理费11,975.76元和2015年6月至2016年2月的电费9,207元。
2016年4月10日，木奇公司向青东农场区域生态环境综合整治办公室出具《限期腾退承诺书》1份，内容为本人(单位)同意配合青东农场北侧区域环境综合整治工作，现就相关事宜承诺如下：1、本人(单位)承诺在2016年4月10日之前将经营单位所使用房屋内物品、财产搬走、人员撤离、房屋腾空，并交出钥匙。2、按照限期消除“五违”工作方案，本人(单位)同意青东农场综合整治办公室兑付一次性费用共计144.764万元(大写壹佰肆拾肆万柒仟陆佰肆拾元整)，即实际测绘面积3,619.10㎡×400元/㎡，上述费用包括企业关停、搬迁(运)、人员疏散等所有费用。如本人(单位)未按照第一条履行义务的，上述费用同意扣减20%。如本人(单位)在2016年5月10日仍未腾退的，上述费用同意全部扣除，由此产生的法律后果及损失由本人(单位)自行承担。3、本人(单位)同意，在完成交付并经青东农场综合整治办公室验收确认后，由整治办公室在15天内支付上述费用。4、本人(单位)所属职工的劳资费用结算和其他事宜由本人(单位)自行负责处理。5、本人(单位)向出租人支付的房屋租赁押金、多付的租金(具体金额以审核为准)，如出租人未能返还本人(单位)，本人(单位)请求青东农场综合整治办公室从应支付给出租人补偿款中代为扣除并归还给本人(单位)，如与出租人产生纠纷，由本人(单位)负责处理。木奇公司实际于2016年5月腾退并从青东农场区域生态环境综合整治办公室获得上述补偿款。
另查明，木奇公司与浦仓公司在签订上述《厂房租赁合同》前曾签订《仓库、厂房租赁意向协议书》1份，约定双方就系争仓库、厂房租赁达成协议，厂房面积3,880平方米，正式合同在供电局通电日(2015年12月1日)签订。若厂房在租赁期间遇到不可抗力的原因被部队征用或拆迁，按国家相关规定补偿。协议书落款日期为2015年5月1日。双方磋商合同时，浦仓公司曾针对系争厂房所在地块交付木奇公司沪房地青字(2010)第015884号房地产权证复印件1份(权利人为中国人民解放军某部队，土地用途为军事用地，房屋状况处空白)。
审理中，木奇公司向法院申请调查令，向青东农场区域生态环境综合整治办公室调取了《青东农场北侧区域经营户清退政策口径》，该口径中规定，经营户在2016年4月10日前签订“意见征询单”并上报“搬迁腾退计划”的视为愿意配合整治工作，给予每平方米200元搬迁费用，并根据实际腾退日期给予一定比例的奖励。在2016年4月10日前，合同未到期，租金不拖欠，签订“限期搬迁承诺书”并完成房屋腾退的，给予搬迁费基数，再给予100%奖励。经营户如有拖欠租金、合同纠纷等特殊情况的，应停止执行上述政策，由各整治工作组将情况提交至整治办公室讨论决定，等。
木奇公司认为：1、木奇公司与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的限期腾退协议书中约定取得的补偿款不包含装修部分，木奇公司投入了大量资金装修房屋，系争房屋没有合法批建手续，导致双方合同无效，浦仓公司对此存在过错，木奇公司主张的系合同无效情况下浦仓公司的过错赔偿责任。为此木奇公司提供了：喷漆房预算方案合同、购销合同、电子回单、收据、钢结构平台工程承包合同和项目工程报价书、结算书、水电安装收据、地坪漆合同、收条、送货单。浦仓公司对上述证据的真实性和关联性均不予认可，认为没有发票、评估报告等合法材料予以证明；2、木奇公司与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的限期腾退协议书中约定的腾退日期为2016年4月10日，故木奇公司同意支付租金和物业费至2016年4月10日，剩余的租金和物业管理费理应退还木奇公司。
浦仓公司认为：1、根据浦仓公司提供的产权证，木奇公司应知系争厂房没有产证。木奇公司装修未经浦仓公司同意，木奇公司也未提供证据证明存在装修及价值。木奇公司违法易地经营，且提供的钢结构公司无建筑施工企业资质。根据木奇公司出具的限期腾退承诺书第2条约定，木奇公司拿到的补偿款包括所有费用；2、木奇公司实际于2016年5月腾退，故木奇公司理应支付租金和物业管理费至2016年4月30日，剩余的费用中还应扣除木奇公司所欠的水费1,160元和电费20,930元。为此浦仓公司提供了公司企业登记信息、电费明细单，木奇公司认为企业信息与本案无关，对水费金额无异议，对于电费木奇公司实际产生1万多元，是按照实际产生的读数，以浦仓公司计算方式再加上公摊费用。
一审法院认为，木奇公司、浦仓公司签订的厂房租赁合同所涉厂房，双方均确认系浦仓公司未经合法审批手续而建造，且至今未发现可以证明系争厂房系合法建筑的证据，故双方签订的厂房租赁合同应属无效。但木奇公司、浦仓公司双方不再履行本案租赁合同是因为双方各自与青东农场综合整治办公室达成腾退补偿协议，并非因合同无效或木奇公司、浦仓公司存在违约行为。
关于木奇公司主张的装修损失(包含水电安装和地坪漆)，木奇公司与青东农场区域生态环境综合整治办公室签订的限期腾退承诺书中第2条约定木奇公司取得的一次性补偿款包括“企业关停、搬迁(运)、人员疏散等所有费用”。一般而言，“一次性”、“所有费用”应指木奇公司因本次腾退房屋而产生的全部损失。而该承诺书的第4条、第5条对木奇公司及其职工之间劳资纠纷的处理、木奇公司、浦仓公司的押金和多付租金的处理作出了约定，上述两项的费用亦属于木奇公司因本次腾退房屋而产生的损失，但未在第2条中列明。可见第2条应当理解为是针对木奇公司腾退房屋而产生的“所有费用”，而第4条、第5条的项目系第2条的除外条款，未对装修损失作出特别约定即表明木奇公司不得再另行主张装修损失。故对木奇公司要求浦仓公司赔偿装修损失的诉讼请求，法院不予支持。
关于木奇公司支付的租金。因木奇公司实际使用了系争房屋，故木奇公司应按双方约定的租金标准支付浦仓公司房屋使用费和物业管理费，双方对计算期限意见不一致，木奇公司认可实际于2016年5月腾退，故法院对浦仓公司主张的租金和物业管理费计算至2016年4月30日的意见予以采信，浦仓公司主张木奇公司应付的租金和物业管理费金额并无不当。
关于木奇公司主张的押金111,302.49元，因双方不再履行合同，故浦仓公司应予返还。
关于浦仓公司主张的水电费，其中水费木奇公司无异议，理应支付。对于电费，鉴于木奇公司认可按照之前结算的惯例，木奇公司实际支付的电费包含基本电费和公摊费，现浦仓公司提供的电费清单中的单价符合合同约定，基本费用与木奇公司认可的一万多元也相符，故对浦仓公司主张的电费金额法院予以采信。鉴于本案租赁合同无效，木奇公司、浦仓公司均认可水电费予以扣除，故法院予以一并处理，在押金中予以扣除。
一审法院判决如下：一、上海浦仓投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海木奇家俱有限公司租金163,243.47元；二、上海浦仓投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海木奇家俱有限公司押金89,212.49元(已扣除水费1,160元和电费20,930元)；三、上海浦仓投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海木奇家俱有限公司物业管理费5,987.76元；四、驳回上海木奇家俱有限公司其余诉讼请求。
本院对一审法院认定事实予以确认。上诉人二审中提交申请书一份，请求对青东农场区域生态环境综合整治办公室进行调查，以证明政策口径中不包括装修款。
本院认为，《厂房租赁合同》中涉及的标的物即厂房，系未经合法审批手续而建造，故一审法院认定《厂房租赁合同》应属无效，该意见本院予以认同。因此，上诉人其对厂房所进行的装修一旦成为损失，应按照无效合同的后果、其本身的过错责任来进行处理，而非全部由被上诉人承担。现上诉人系与青东农场综合整治办公室达成腾退补偿协议而不再使用该厂房，该协议约定上诉人取得的一次性补偿款包括“企业关停、搬迁(运)、人员疏散等所有费用”。装修系附着于房屋的财产，腾退房屋显然使装修丧失其用途，因此腾退补偿协议必然包含装修损失。一审法院认为上述约定中“一次性”、“所有费用”应指上诉人因本次腾退房屋而产生的全部损失。上诉人并未提供证据足以推翻上述认知，对一审法院该意见，本院予以认同。故一审法院对上诉人赔偿装修损失的诉讼请求不予支持，本院予以维持。一审法院审理中，已经调取了《青东农场北侧区域经营户清退政策口径》，上诉人再申请法院就青东农场综合整治办公室进行调查，本院不予准许。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,911.90元，由上诉人上海木奇家俱有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年三月十六日
书 记 员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。