广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1963号
上诉人（原审原告、反诉被告）：顺登模型（深圳）有限公司。
法定代表人：吴一平，董事长。
委托代理人：安辉波，上海衡安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市建龙物业发展有限公司。
法定代表人：曾广劲，总经理。
委托代理人：邬满弟。
被上诉人（原审被告）：深圳市鸿荣源实业有限公司。
法定代表人：赖柏霖，董事长。
委托代理人：傅志远。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶左峰。
委托代理人：王卫刚，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：杨颖财，广东联建律师事务所律师。
上诉人顺登模型（深圳）有限公司（以下简称顺登公司）因与被上诉人深圳市建龙物业发展有限公司（以下简称建龙公司）、深圳市鸿荣源实业有限公司（以下简称鸿荣源公司）、叶左峰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：顺登公司于1999年起开始承租位于深圳市宝安区龙华街道工业东路第四工业区建龙工业园第一栋二至三层的厂房，该厂房登记的权利人为建龙公司。2002年5月29日，建龙公司将顺登公司承租的上述建龙工业园的厂房转让给叶左峰，但双方没有办理相应的产权变更登记。2012年9月1日，叶左峰委托叶佐被与顺登公司签订《房屋租赁合同》，约定由顺登公司继续承租建龙工业园第一栋二至三层的厂房。该合同的主要内容包括：1、租赁期限从2012年9月1日起至2014年8月30日；2、房屋用途为制作拖板模型加工，顺登公司将承租房屋用于其他用途，事先需经出租方书面同意；3、房屋每月租金19000元、管理费每月600元，每月租金和管理费在当月二十号前以现金方式支付；4、顺登公司原来的所交的押金26000元，作为给现出租方的押金；5、顺登公司逾期未交租金及有关费用，出租方按逾期天数每天收取0.5%滞纳金，顺登公司超过一个月未交租金及有关费用时，出租方有权终止合同，收回房屋并不作任何补偿；6、租赁期间顺登公司不得擅自将房屋转租给他人，如需转租，需要征得出租方书面同意；7、出租方如因该场地使用期未满，提前终止合同，应提前三个月通知顺登公司，免收一个月租金并退回押金给顺登公司，补偿顺登公司搬迁费用（搬迁费用双方协议收取）。
2012年8月23日，建龙公司向工业区内的厂商发布《关于龙华建龙工业区有关问题的函》，内容为“……我公司已将龙华建龙工业区转让给深圳市鸿荣源实业有限公司，各位的权益会在鸿荣源实业服务下得到更好的保障，也将有更快更好的发展，请各厂商配合与谅解，顺利完成工业区的移交工作”。顺登公司除了从叶左峰处承租的厂房外，顺登公司在建龙工业区还从建龙公司处承租有宿舍、厨房等其他房屋。2012年8月30日，建龙公司、鸿荣源公司和顺登公司共同签订了《合同主体变更三方协议书》，约定建龙工业区的权利人由建龙公司变更为鸿荣源公司，原租赁合同项下建龙公司的权利义务由鸿荣源公司继受。
2013年3月21日，鸿荣源公司向建龙工业园各承租户发出《关于终止租赁合同、及时搬迁的通知》，向建龙工业园各承租户告知鸿荣源公司决定终止与租户签订的租赁合同，要求各租户在2013年5月31日前办理退租手续。2013年6月4日，顺登公司向鸿荣源公司发出《承诺书》，承诺以下事项：1、顺登公司原承租工业园的相关宿舍和食堂于2013年5月31日合同终止搬迁；2、搬空宿舍和食堂后，要求工业园在2013年6月1日之后保持对顺登公司承租的第一栋（业主为叶左峰）第二层的供电，顺登公司按月缴清电费；3、若工业园因拆迁工作已报停该供电专线变压器，顺登公司承诺自行解决供电问题。2013年6月29日，叶佐被向顺登公司发出《关于终止租赁合同、及时搬迁的通知》，告知顺登公司其决定终止双方签订的租赁合同，要求顺登公司于2013年9月30日前办理退租手续。2013年8月8日，鸿荣源公司鸿迈管理处向顺登公司发出《停电通知》，表示已向供电部门申请停用工业园内的专用变压器，并计划于2013年8月10日前将建龙工业园移交拆迁公司拆除，要求顺登公司根据承诺自行解决供电问题，并结清电费。2013年8月29日，顺登公司向叶佐被、鸿荣源公司发出《告知书》，告知以下事项：1、搬迁费用未协商到位，由此造成的损失由房东负责；2、顺登公司损失为152万元；3、搬迁时间确定为收到赔偿款后两个月内主动搬出；4、赔偿款未到位，不得影响顺登公司方生产生活，造成再次损失将另行追加赔偿与责任；5、二楼林足辉的损失自行与房东协商；6、顺登公司收到房东搬迁通知，因未与顺登公司协商搬迁费用，已造成顺登公司多方损失，顺登公司决定暂停缴纳后续租金。之后顺登公司停止向叶左峰支付自2013年7月起的租金、管理费。
原审法院另查明，顺登公司将其承租的建龙工业园第一栋二层的厂房已于2012年7月转租给林足辉。三层厂房的供电由顺登公司自己的变压器供电。
顺登公司在一审提出如下诉讼请求：1、确认顺登公司同叶佐被于2012年9月1日所签订的《房屋租赁合同》有效，其有效性及于叶左峰，建龙公司、鸿荣源公司和叶左峰对该份租赁合同的履行承担连带责任；2、确认顺登公司同叶佐被于2012年9月1日所签订的《房屋租赁合同》已经于2013年5月31日中止履行；3、按照该《房屋租赁合同》中止履行的天数顺延合同租赁期限，建龙公司、鸿荣源公司和叶左峰对此承担连带责任；4、叶左峰赔偿顺登公司自2013年5月31日起至原《房屋租赁合同》恢复履行能力日止的损失886916.76元，建龙公司、鸿荣源公司和叶左峰对上述损失承担连带支付责任；5、本案诉讼费由建龙公司、鸿荣源公司和叶左峰承担。
叶左峰在一审提出如下反诉请求：1、判令双方《房屋租赁合同》解除；2、判令顺登公司向叶左峰支付拖欠的租金和管理费117600元、滞纳金44100元；3、判令顺登公司向叶左峰支付自2014年1月起至顺登公司将所租房屋交还给叶左峰止的每月租金、管理费19600元；4、本案诉讼费由顺登公司承担。
原审法院认为，顺登公司、建龙公司及叶左峰对顺登公司与叶左峰之间就承租位于深圳市宝安区龙华街道工业东路第四工业区建龙工业园第一栋二、三层厂房而成立房屋租赁合同关系的事实均无异议，且有相应的产权登记资料、委托书、《房屋租赁合同》予以证实，对该事实原审法院应予以确认。建龙公司虽是承租房屋登记的权利人，但其已将相关房屋的使用、受益权益转让给叶左峰，在叶左峰与顺登公司之间的租赁合同关系中，并不享有相应的合同权利和负担合同义务。顺登公司基于房屋租赁合同关系，要求建龙公司承担责任的主张，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于鸿荣源公司，虽然建龙公司、鸿荣源公司确认在2012年8月已将建龙工业园转让给鸿荣源公司，但鸿荣源公司并未受让本案所涉及租赁厂房的相关权益。根据在2012年9月1日顺登公司签订《房屋租赁合同》时的签约对象，及之后实际履行情况，鸿荣源公司也并未加入叶左峰与顺登公司之间的租赁合同关系之中。因此，顺登公司在本案中要求鸿荣源公司承担责任的主张，同样缺乏法律依据，原审法院不予支持。
叶左峰与顺登公司之间的房屋租赁合同纠纷，双方在2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同约定主张权利和履行义务。关于叶左峰在2013年6月29日委托叶佐被向顺登公司发出的《关于终止租赁合同、及时搬迁的通知》，是叶左峰在约定的租赁期限内单方向顺登公司提出解除租赁合同的行为。依据双方所签订的《房屋租赁合同》，叶左峰作为出租方提前终止合同的，应提前三个月通知，免收一个月租金，退回押金，并且与顺登公司协议确定补偿的搬迁费用。该约定是对叶左峰提前终止合同能否成立所设定的条件，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。在顺登公司收到叶左峰提前终止合同的要求后，双方就顺登公司的搬迁补偿一事始终未能协商一致，因此双方约定的叶左峰提前终止合同的条件并未成就，不能达到解除双方租赁合同的法律后果。
由于叶左峰与顺登公司之间的房屋租赁合同关系，并不因2013年6月29日的《关于终止租赁合同、及时搬迁的通知》而解除。因此双方仍应按租赁合同的约定继续履行合同。关于顺登公司于2013年8月29日以未能就搬迁费用协商到位为由向叶左峰表示暂停支付租金的问题。根据租赁合同的约定，叶左峰与顺登公司就搬迁费用进行协商是叶左峰提前终止合同的条件，在双方未能就搬迁费用协商一致的情况下，仅能产生叶左峰要求提前终止合同的主张不能成立的后果。在双方租赁合同仍然有效的情况下，顺登公司继续使用承租厂房，仍应依约向叶左峰支付租金及约定的其他费用。在叶左峰向顺登公司提出提前终止合同后，现有证据并不能证明叶左峰在履行租赁合同中存在违约行为。因此，顺登公司拒付租金的理由不能成立。顺登公司自2013年7月起，未再向叶左峰支付租金及管理费，已构成违约。依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，顺登公司超过一个月未交租金及有关费用的，叶左峰有权终止合同。至叶左峰向原审法院提出反诉止，顺登公司累计拖欠租金及管理费已近六个月，合同约定的解除条件已经成就，叶左峰以此要求解除租赁合同的，应予支持。合同当事人以约定的合同解除条件成就而主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。叶左峰在本案提出的反诉中主张解除合同，因此，叶左峰与顺登公司之间的租赁合同在顺登公司收到叶左峰的反诉状时，即2014年2月20日时解除。租赁合同解除后，顺登公司应当将承租房屋返还给出租方叶左峰，同时应当将拖欠的租金、管理费支付给叶左峰。同时叶左峰也应将顺登公司支付的押金26000元返还给顺登公司或抵扣租金。叶左峰要求顺登公司支付2013年7月至12月期间租金、管理费117600元（19600元／月×6个月）的诉讼请求，原审法院应予以支持。上述租金、管理费在与顺登公司已交付的押金抵扣后，顺登公司还应向叶左峰支付2013年7月至12月的租金、管理费91600元。关于叶左峰主张的滞纳金，依据双方签订的《房屋租赁合同》，顺登公司逾期支付租金及管理费的，应按每天0.5%的标准计付滞纳金。因此，在顺登公司存在逾期付款的情况下，其应当依约定标准向叶左峰计付滞纳金。但合同中同时约定了，逾期付款超过一个月，叶左峰有权终止合同。根据该约定，在顺登公司超过一个月未支付租金等费用的情况下，叶左峰可以通过行使合同解除权以避免损失的扩大。在叶左峰未及时行使解除权的情况下，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，应由顺登公司负担的滞纳金应为2940元（19600元×0.5%×30天）。关于从2014年1月起的租金、管理费，由于租赁房屋在此期间仍由顺登公司占用、使用，叶左峰要求顺登公司按约定租金标准继续支付租金及管理费的诉讼请求，原审法院也予以支持。其中租金、管理费应支付至本判决确定返还房屋之日止。
关于顺登公司要求叶左峰赔偿损失的诉讼请求，由于双方租赁合同的解除，是基于顺登公司未按约定向叶左峰支付租金及管理费的违约事实，叶左峰根据合同约定行使解除权而解除合同。顺登公司作为违约方要求叶左峰赔偿损失缺乏法律依据，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、确认顺登公司与叶左峰于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年2月20日解除；二、顺登公司于判决生效之日起三十日内将位于深圳市宝安区龙华街道工业东路第四工业区建龙工业园第一栋二至三层的厂房返还给叶左峰；三、顺登公司于判决生效之日起十日内向叶左峰支付2013年7月至12月期间的租金、管理费91600元及滞纳金2940元；四、顺登公司于判决生效之日起三十日内，按每月19600元的标准向叶左峰支付2014年1月起至本判决确定返还房屋之日止期间的租金和管理费；五、驳回顺登公司的诉讼请求；六、驳回叶左峰其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12669元，反诉案件受理费3926元，合计16595元，由顺登公司负担。
顺登公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其一审诉讼请求，驳回叶左峰的一审反诉请求，并判令由叶左峰承担诉讼费。上诉理由：一、本案实际是一起因旧城改造拆迁，出租人不能全面履行租赁合同而引起的拆迁补偿纠纷，本案的处理不能脱离这个背景。二、顺登公司同叶左峰签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定叶左峰若提前解除合同需同乙方协商补偿乙方搬迁费用，另依据《深证市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条、第三十二条及其附件《深圳市房屋征收补偿细则》的有关规定，顺登公司作为合法使用人，有权获得被征收的承租房屋内装修装饰费补偿、搬迁及临时安置的补偿、停产停业的补偿，因此，在顺登公司承租房屋列入征收范围并已经实施拆迁后，无论叶左峰是否行使合同解除权，其均应赔付顺登公司的上述应得补偿。三、叶左峰2013年6月29日向顺登公司发出《关于终止租赁合同、及时搬迁的通知》，正是其依据租赁合同第五条的约定，行使了合同解除权的行为，由此而产生的法律后果是，免收顺登公司一个月的租金，退回押金，并补偿顺登公司搬迁费用，又因其解除合同的大背景是承租房屋已被列入拆迁范围，故其理应就承租房屋内装修装饰费补偿、搬迁及临时安置的补偿、停产停业的补偿和顺登公司进行协商处理。在此情况下，双方之间的法律关系已经发生了根本性的转变，双方之间已经由租赁合同的履行义务关系转变成合同终止后的结算关系和拆迁补偿安置关系，因此，一审法院适用合同法的相关条款，认定此后顺登公司未付租金构成违约明显不当。四、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收入给予补偿后，被征收入应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。顺登公司由此认为，即使叶左峰于2013年6月29日向顺登公司发出《关于终止租赁合同、及时搬迁的通知》，因其解除合同的大背景是承租房屋已被列入拆迁范围，其也应当依法执行先补偿、后搬迁的规定，但此后，其并未就补偿问题和顺登公司达成任何协议，在顺登公司要求其披露所获的补偿费用明细及数额时也遭到拒绝，更有甚者，叶左峰还多次用暴力、威胁、断水、断电等明显违法的方式逼迫顺登公司离场。五、顺登公司自2013年7月停付租金并占有承租房屋至今的唯一原因是，叶左峰未能按照租赁合同的约定及按照法律的规定支付顺登公司应得的补偿款，顺登公司拒绝离场的行为符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条之规定的，而造成未能就补偿问题和叶左峰达成一致的过错完全在于叶左峰。从本案证据可见，顺登公司曾于2013年8月29日发出《告知书》提出补偿要求后，叶左峰即不披露其所获得拆迁补偿款明细和数额，拒绝和顺登公司协商，并采取种种违法手段意图达到不给予任何补偿的情况下逼迫顺登公司离场的目的，因此，造成顺登公司占有承租房屋至今的局面完全是因为叶左峰的过错所致，其后果依法应由叶左峰自担。顺登公司在此需要说明的是，顺登公司确信叶左峰已经和有关单位达成了拆迁补偿安置协议，其补偿安置协议中必然包含了顺登公司应得的补偿费用。六、关于顺登公司一审提出的中止合同履行方面的诉请（第1、2、3项诉请），即使无法得到支持，但叶左峰的诉请也不能因为顺登公司的上述诉请无法得到支持，而必然获得法院的支持。另外，关于顺登公司的第4项诉请，顺登公司在本次拆迁过程中的确遭到了巨大的经营损失，其中一部分是可以通过拆迁补偿安置方面的规定得到补偿，另一部分是因叶左峰的过错所致。一审法院以片面的违约论定案，一方面适用法律错误，另一方面无疑等同于间接剥夺了顺登公司应得的补偿安置的合法权利，令顺登公司雪上加霜，原审判决明显不当。
被上诉人建龙公司答辩称：建龙公司已于2002年将位于宝安区龙华第四工业区建龙工业园第1、4号厂房转让给叶左峰，并将厂房交付给叶左峰。建龙公司就1号、4号厂房既未与顺登公司签订租赁合同，也未收取顺登公司的租金。顺登公司与叶左峰之间的租赁合同，建龙公司并不清楚，也无权得知。因此顺登公司要求建龙公司承担连带责任毫无事实依据。
被上诉人鸿荣源公司答辩称：原审判决处理正确，顺登公司上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人叶左峰答辩称：原审判决处理正确，顺登公司上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，涉案工业园于2013年8月8日停电通知之后停止供电。本院补充查明的事实有当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。叶左峰与顺登公司于2012年9月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格遵守。按照该合同的约定，叶左峰如提前终止合同，应提前三个月通知顺登公司，免收一个月租金、退还押金，并根据双方协商的结果补偿搬迁费用。在合同履行期间，叶左峰因工业园拆迁提前解除合同，但未就搬迁费用与顺登公司达成协议，也未按约定免收一个月租金、退还押金，在合同期满前叶左峰无权提前解除合同并要求顺登公司搬离。在出租方提出解约而双方未就搬迁费用的补偿问题达成协议的情况下，顺登公司暂停支付租金，系合理行使不安抗辩权，顺登公司停交租金的行为不构成违约。原审法院认定顺登公司违约，叶左峰有权解除合同，适用法律错误，处理不当。
涉案合同于2014年8月30日到期，因叶左峰无权解除合同，在期满前双方均应履行各自的合同义务。因顺登公司在合同期内仍在继续使用涉案厂房，且于2013年6月4日承诺自行解决供电问题，顺登公司应当支付2013年7月至2014年8月30日的租金266000元（即19000元∕月×14个月）。因顺登公司停付租金系因叶左峰提前解约及工业园拆迁而合理行使不安抗辩权，不构成违约，叶左峰要求顺登公司支付未付租金的滞纳金，缺乏依据，应予驳回。因叶左峰在2013年6月29日即通知顺登公司搬迁，涉案工业园在2013年8月8日停电通知之后停止供电，随后也交付拆迁，出租方并未履行与管理费相对应的管理义务，对叶左峰有关2013年7月份之后管理费的诉讼请求，本院不予支持。
涉案合同到期后，顺登公司应当搬离涉案厂房，叶左峰应当向顺登公司退还租赁押金26000元。在合同到期后，顺登公司未搬离涉案厂房，应当按照合同约定的租金标准19000元∕月支付2014年9月1日至本判决确定的搬离之日止的房屋占有使用费，截至2014年10月12日止，应支付的房屋占有使用费为26600元（即19000元∕月÷30天×42天）。抵扣叶左峰应当返还的租赁押金26000元后，顺登公司应支付房屋占有使用费600元，并应当按照19000元∕月的标准支付2014年10月13日至本判决确定的搬离之日止的房屋占有使用费。
顺登公司起诉请求确认涉案合同已于2013年5月31日中止履行，要求顺延合同期限，并赔偿中止履行期间的损失886916.76元。本院认为，顺登公司在合同期内一直占有使用涉案房屋，其在2013年6月4日即承诺自行发电，且实际上也是自行供电，其并未提交充足证据证明叶左峰并未履行交付租赁物的主要合同义务，以及工业园拆迁对其造成的损失大小，其上述请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因建龙公司和鸿荣源公司并非涉案厂房租赁合同的合同主体，顺登公司要求建龙公司和鸿荣源公司承担连带责任，也缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人顺登公司的上诉部分有理，对有理的部分，依法应予支持，对无理的部分，依法应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2534号民事判决第二项、第五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2534号民事判决第一项、第六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2534号民事判决第三项为：顺登模型（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三十日内向叶左峰支付拖欠的租金266000元；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第2534号民事判决第四项为：顺登模型（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三十日内向叶左峰支付房屋占有使用费600元，并按照19000元∕月的标准支付2014年10月13日至本判决确定的搬离之日止的房屋占有使用费；
五、驳回叶左峰的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费12669元，由顺登模型（深圳）有限公司负担；反诉案件受理费3926元，由顺登模型（深圳）有限公司负担2000元，由叶左峰负担1926元。二审案件受理费13614元（已由顺登模型（深圳）有限公司预交），由顺登模型（深圳）有限公司负担7000元，由叶左峰负担6614元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十月十四日
书 记 员 邹俊辉（兼）