山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）临兰执异字第84号
异议人冯经彬。
委托代理人杨东，山东鹏哲律师事务所律师。
申请执行人山东临沂兰山农村合作银行红埠寺支行，住所地临沂市兰山区解放路西段叶家红埠寺村，组织机构代码：73472895-7.
代表人高金宏，行长。
被执行人冯伟。
被执行人史利杰。
被执行人刘艳霞。
本院在执行（2014）临兰执字第2898号申请执行人兰山合行红埠寺支行与被执行人史利杰、刘艳霞金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）冯经彬向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人冯经彬称，2013年12月23日，本案被执行人史利杰同申请人签订了房屋转让合同，该合同约定被执行人史利杰自愿将其所有的临沂市兰山区东北园泰和花园H小区H6号楼17层B1东户和泰和花园H小区H6号楼17层A1东户两套房产转让给申请人冯经彬，该合同并经山东上和律师事务所于2014年1月4日进行了见证。合同签订后房屋即交付给申请人，该两套房屋所有权即归申请人所有。综上，申请人房屋与本案没有关联性，应对其房屋予以终止执行并予以解除查封。
申请执行人兰山合行红埠寺支行辩称，一、异议人提出的异议称房产已经转让，我行在临沂市房屋征收补偿办公室对涉案房产进行查封，异议人如果想房产过户，必须在房屋征收补偿办公室进行变更登记，如果不变更登记应视为无效的过户；二、被执行人史利杰于2013年12月23日将涉案房屋转让给冯经彬，事后上和律师事务所于2014年1月4日进行鉴证，房屋交付于申请人十日后才进行鉴证，不符合法律程序，该鉴证无效；三、异议中提出该房产已交付于异议人，经我行上门落实，房屋居住人并不是异议人，该房产的相关物业费仍由当事人史利杰进行缴纳。
听证中，异议人为证明其主张，向本院提交了如下证据：1，房屋买卖合同及鉴证书各一份，证明异议人冯经彬与史利杰因史利杰欠冯经彬的借款166万，将该两处房屋转让给异议人冯经彬，并且该合同约定房屋的交付时间是2014年1月1日，山东上和律师事务所对该份合同出具了律师鉴证书，鉴证意见为该合同的双方当事人主体资格，转让合同符合法律规定，以上证据证实冯经彬与史利杰之间的买卖合同是双方真实表示，符合法律规定，并办理了实际交付，该房屋所有权已在交付后已转移到异议人，所以异议人的异议主张是符合法律规定的。
申请执行人对异议人提供的证据质证称：一、该鉴证书不能证明该房屋真实转移情况，该鉴证过程无效，不具有法律意义；二、异议人和史利杰系岳父与女婿关系，经证实，异议人居住在该小区其他住所，现房屋实际使用人仍为冯伟与史利杰。
本院查明，申请执行人兰山合行红埠寺支行与被执行人冯伟、史利杰等借款合同纠纷一案诉至本院，本院经审理作出（2014）临兰商初字第219号民事判决书，判决：一、被告冯伟于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告山东临沂兰山农村合作银行红埠寺支行借款本金100万元及利息（罚息利率按月利率16.5‰计算，自2014年1月12日起算）；二、被告刘艳霞、史利杰对本案借款本息负连带清偿现任；三、保证人承担保证责任后，依法取得《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权。
案件审理过程中，本院作出（2014）临兰商保字第219-52号民事裁定书，并据此于2014年1月14日查封了被告史利杰位于东北园泰和花园小区H小区H6号楼17层B1东户和17层A1东户的房产，查封期限两年，自2014年1月14日至2016年1月14日，并通知该房屋的建设单位临沂市房屋征收补偿办公室协助执行。该房屋实为被告史利杰应得的还建房。
2015年1月5日，申请执行人向本院申请执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2014）临兰执字第2898号。
在执行过程中，本院根据申请执行人的申请，于2015年1月16日作出（2015）临兰技字第144号司法鉴定委托书，委托衡元德房地产评估有限公司对被执行人史利杰名下的兰山区东北园泰和花园（西区）H小区H6号楼17层A1东户、B1东户两套房产进行评估。2015年1月22日，衡元德房地产评估有限公司作出（2015）青衡房估（临沂）字第L006-1号、（2015）青衡房估（临沂）字第L006-2号司法鉴定估价报告，评估结果为：兰山区东北园泰和花园（西区）H小区H6号楼17层A1东户房屋，建筑面积127.33㎡，评估价值：55.00万元，兰山区东北园泰和花园（西区）H小区H6号楼17层B1东户房屋，建筑面积96.16㎡，评估价值：41.00万元。
2015年6月23日，本院作出（2014）临兰执字第2898号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人史利杰所有的位于临沂市兰山区东北园泰和花园（西区）H小区H6号楼17层A1东户、B1东户房产两处。
2015年9月7日，临沂兴和拍卖有限公司受我院委托发出拍卖公告，定于2015年9月22日11时在兰山区八一路兴大商务港1008A室公开拍卖涉案房屋。
异议人冯经彬提出异议，本院遂暂缓拍卖。
以上事实，有执行卷宗及执行异议审查过程中各方当事人陈述及提供的材料为证，有关证据材料均已收集记录在卷。
本院认为，异议人冯经彬以涉案房产已归其所有为由，请求排除执行，对此，冯经彬应当举证证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，本院应审查如下内容：其对涉案房产是否享有权利，该权利是否合法、真实，是否足以排除强制执行。
首先，异议人对涉案房产是否享有权利的问题。涉案房产是尚未进行产权登记的房产，是临沂市房屋征收补偿办公室委托建设的还建房。本案被执行人在尚未取得该房屋产权登记时，虽然可以占有使用该房屋，但其处分房屋依法不发生产权变动的效力。因此，涉案房产的法定物权人是其建造者或者开发者，在开发商或建造者未将其过户至被执行人前，应认定被执行人对涉案房产不享有登记物权权利，但享有占有使用的实体权利，及要求过户的排他性债权权利。而本案异议人未能举出任何证据证明，其对涉案房产享有登记物权权利，虽然主张已实际占有使用涉案房屋，但仅有其陈述及被执行人的认可为证，申请执行人对该事实不予认可，异议人又无其他证据证明，应此，应认定异议人对涉案房产既不享有登记物权权利，又不享有占有使用的实体权利。异议人依据其持有的经律师见证的房屋转让协议，对涉案房屋享有要求被执行人履行的债权权益。
其次，异议人对涉案房屋所享有的债权权益是否合法、是否真实的问题。异议人与被执行人订立的房屋转让协议，虽经律师见证，但异议人与被执行人之间的特殊关系，使之房屋交易不合常理，不能排除规避执行的嫌疑，其真实性无法确认，进而无法确认其交易是合法的。
其三，即使异议人与被执行人之间的房屋转让协议是真实的，由于其转让未告知房屋的委托开发建设部门临沂市房屋征收补偿办公室、物业公司等，从而使转让不具备公示性，不具备排他性，因而，其转让不具有足以排除强制执行的效力。
综上，异议人冯经彬的异议不能成立。异议人如坚持认为其享有足以排除强制执行的权益的，可以申请执行人为被告，另行向本院提起请求排除执行的民事诉讼（案外人异议之诉），并可同时提出确认其权益的诉讼请求。本裁定书送达案外人之日起十五日内及案外人执行异议之诉审理期间，本院对执行标的将暂缓进行处分。申请执行人请求继续执行的，应提供相应担保并经本院审查准许。
但，异议人与被执行人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十三条的规定，予以制裁。申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、异议人赔偿。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回异议人冯经彬的执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。人民法院判决不得对执行标的执行的，本裁定失效。
审判长 陈少玉
审判员 管晓蒙
审判员 ＸＸ平
二〇一五年十二月十八日
书记员 岳晓梅