湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民一终字第00446号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘天月。
委托代理人望西顺（系刘天月之子）。特别授权代理。
委托代理人鄢春廷，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人邱萍。
委托代理人陈秋吉特（邱萍之子）。特别授权代理。
委托代理人耿璟，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人刘天月为与被上诉人邱萍排除妨碍纠纷一案，宜昌市三峡坝区人民法院审理后作出（2012）鄂三峡民初字第00053号民事判决，刘天月不服向本院提出上诉，本院作出（2013）鄂宜昌中民一终字第00274号民事裁定，撤销一审判决，发回宜昌市三峡坝区人民法院重审，该院重审后作出（2013）鄂三峡民初字第00855号民事判决，刘天月不服向本院提出上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，代理审判员邓宜华、王明兵参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：1994年10月25日，刘天月按宜昌市房改政策分得宜昌市万寿桥房管所的位于宜昌市西陵区港窑路19--
10号1单元802号的公有房屋。刘天月因其子望西林没有房屋居住，因此刘天月将分得的上述房屋交由望西林居住。后因实行住房改革，刘天月可按标准价购买上述房屋，刘天月遂将相应的购买房屋手续（包括办理住房手续通知单、刘天月的户籍证明）及其印章交给其子望西林办理，1994年12月30日望西林代理刘天月办理了上述房屋购买手续，并交纳了购房预付款。同日，刘天月之子望西林与邱萍签订了关于西陵区港窑路19
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10号1单元802室的《住房买卖交易协议》一份，在该协议中刘天月之子望西林为刘天月代理人，该协议约定主要内容有：在甲（刘天月）乙（邱萍）双方充分协商后达成协议，由乙方于1994年12月30号买下甲方位于南苑小区七栋一单元八楼802号两室一厅标准住宅一套；该房屋交易价格为35200元，乙方一次付清价款，甲方交钥匙后，乙方取得房屋所有权和使用权，甲方从交钥匙之日起不允许对其售价有任何争议；房屋易主已成事实，其房屋产权等有关手续限期甲方一年内办妥。该协议上加盖了刘天月的印章，刘天月之子望西林手印及邱萍签字、印章。1995年5月30日，刘天月取得上述房屋产权证，该产权证载明：房屋建筑面积65.16平方米，房改出售的标准价房，宜昌市房地产管理局30%、刘天月70%，五年后可依法进入市场，实付购房款13787.86元。1997年1月3日，刘天月与宜昌市房地产管理局就宜昌市港窑路19-10号1单元802房屋补签了《宜昌市公有住房买卖契约》一份，该住房买卖契约的主要内容有：房屋建筑面积65.16平方米；宜昌市房地产管理局实收取刘天月购房款10037.56元；刘天月付清房款后凭缴款收据到市房地产管理局办理交易及权属转移手续，领取房屋所有权证。之后，邱萍依协议取得并持有了刘天月的房产证及刘天月交纳房款14986.80元的收据、办理住房手续通知单、刘天月的户籍证明等材料原件。此后，双方一直没有办理房屋买卖过户登记手续。刘天月于2011年12月向原审法院起诉，请求判令邱萍立即搬出非法占有的刘天月的房屋，承担本案诉讼费用。邱萍在答辩同时提出反诉，请求判令刘天月协助将西陵区港窑路19-10号1单元802室房屋过户给邱萍并承担所有诉讼费。
在庭审过程中刘天月自述，该房屋取得后及2011年发生争议前，刘天月一直未到过该房屋。其子望西林因刑事犯罪在沙洋监狱服刑期间已病亡。2011年8月，邱萍找过刘天月，刘天月后来跟着邱萍到居委会，因头脑不清醒，所以在对方书写的一张纸上（婚姻状况说明）上签了名。
在本案审理过程中，原审法院对邱萍提交的1994年12月30日的“住房买卖交易协议”中捺印处的指纹和签名处的“刘天月”的印章进行了鉴定，经南京师范大学司法鉴定中心鉴定，邱萍与刘天月之子望西林1994年12月签订的《住房买卖交易协议》第二页右下方的一枚指纹印为望西林右手拇指所盖印，甲方签章处加盖的“刘天月”的印文与“刘天月”印文样本为同一印章所盖。
原审认为，本案的焦点有二，一是刘天月之子望西林代理刘天月与邱萍于1994年12月30日签订合同是否有效。二是邱萍是否支付了购房款。
针对第一个问题原审认为，1、1994年12月30日及1997年以后，邱萍根据望西林持有刘天月的私章、办理住房手续通知单、购买房屋预付房款收据这一系列客观事实时有理由相信望西林与其商谈出售争议房屋系刘天月授权代理行为，其后在1995年刘天月取得房产权证后望西林亦按协议将房屋所有权证交与了邱萍，2011年8月在邱萍为过户事宜找到刘天月时，刘天月在邱萍提供的婚姻状况上签名，邱萍均有理由相信望西林是有权代理。2、从望西林与邱萍签订的住房买卖交易协议的内容看，房屋协议价格符合当时的市场价格，邱萍支付了相应的对价，而且房屋系不动产，价值较大，在望西林与邱萍签订住房买卖交易协议签订后直至2011年期间，刘天月一直没有去过争议房屋，一直对该房屋未提出过异议，邱萍一直居住至今，说明邱萍在买卖过程中是善意、无过失的。3、望西林与邱萍签订的住房买卖交易协议除望西林在签订合同时不具有代理权外，具备合同有效的一般条件，本身不具有无效与应被撤销的内容。综上所述，望西林虽无代理权，但邱萍有理由相信望西林有代理权，构成表见代理。因此1994年12月30日，望西林代理刘天月与邱萍签订的住房买卖交易协议有效。
二、邱萍是否支付约定房款。《住房买卖交易协议》中第一条为该房交易价格35200元，乙方一次性付清价款，甲方交钥匙后，乙方取得房屋所有权和使用权，甲方双方买卖交易关系得以终止。从该条内容来看，邱萍付款后方能取得钥匙，且邱萍取得了刘天月初始交纳房款的收据，此外，邱萍居住至2011年前刘天月一直未提出异议，从交易习惯和生活常识看，邱萍应该已支付约定房款，故并不能以邱萍未提交支付房款35200元的收据而判断邱萍未支付相应对价。综上，邱萍要求刘天月办理过户手续的请求符合法律规定，予以支持，而邱萍基于合同有效取得该房屋相应的权利，刘天月丧失了对争议房屋的所有权，故对刘天月要求邱萍排除妨害的请求不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，第六十条的规定，判决：一、驳回刘天月的诉讼请求。二、限刘天月于判决生效后三十日内协助邱萍办理产权变更登记手续。本诉案件受理费80元（刘天月已预交）、反诉案件受理费3550元（邱萍已预交），合计3630元，由刘天月负担。
上诉人刘天月不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人没有出售房屋的主观意愿，望西林的代理行为并未得到上诉人的追认，该代理行为无效。2、被上诉人有义务核实上诉人是否有出售房屋的意愿，以及望西林是否有代理权。3、被上诉人不能举证证明其支付了购房款，不能说明被上诉人的行为是善意。4、上诉人不知道房屋买卖的事实存在，而房屋钥匙取得可能有多种方式，一审认定被上诉人支付了房款，从而取得钥匙完全是主观臆断。5、被上诉人长时间居住在诉争房屋，但不找上诉人办理房屋过户手续，于常理不符。二、一审判决适用法律错误。被上诉人并未举证证明支付了购房款，也未对望西林出售房屋做到谨慎行事，不是善意取得，望西林的代理行为未得到上诉人的追认，一审应当依照《中华人民共和国合同法》第48条的规定认定望西林的代理行为无效，并依物权法的相关规定支持上诉人的诉讼请求。三、一审在已经查明该房屋产权是上诉人与宜昌市房地产管理局共有的情况下，仍然判决要求上诉人协助被上诉人办理过户，侵害了宜昌市房地产管理局作为共有人的权利，损害了国家利益。综上所述，请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人邱萍答辩称：望西林的行为完全符合表见代理的法律特征，邱萍没有义务对望西林是否具备代理权进行核实；双方签订的住房买卖协议合法有效，依法不需要上诉人进行追认。上诉人多年来一直不向邱萍主张权利，足以说明其明知望西林处分房屋的事实；宜昌市房地产管理局是否对诉争房屋享有共有权利，应当经有关机构调查核实，邱萍在购买房屋时不知道刘天月对房屋没有全部的产权。即使存在房屋共有的情况，也应由上诉人按照合同约定履行过户义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。因被上诉人邱萍不同意调解，双方未达成一致意见。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、关于本案双方对望西林的代理行为效力争议问题。根据双方当事人在一审提供的证据，望西林与邱萍签订《住房买卖交易协议》时，望西林即持有刘天月的私章、办理住房手续通知单、购买房屋预付款收据，并对房屋行使管理权利。望西林作为刘天月的儿子，在持有上述房屋资料和刘天月印章，并实际管理房屋的情况下，他人基于望西林与刘天月之间的特殊身份关系，有理由相信望西林出售房屋是刘天月的授权行为。原审根据查明的事实认定望西林的行为构成表见代理，本院予以确认。望西林所从事的代理行为，其效果直接归属于被代理人，即刘天月受望西林与邱萍订立合同的约束。2、关于刘天月提出邱萍未举证证明购买房屋时支付了购房款，不能说明邱萍的行为是善意的上诉理由。本院认为，房屋买卖是民事主体行使民事处分权利的重大事项，依正常交易习惯，支付价款是买受人取得财产权利的前提。根据邱萍与望西林签订的《住房买卖交易协议》主要内容分析，望西林不可能在邱萍未履行合同主要义务的情况下，将房屋钥匙和购房原始凭证等重要资料交与邱萍持有。从邱萍与望西林签订合同后至本案受理时，邱萍一直在该房屋居住，期间刘天月既未对望西林的代理行为提出异议，也未对该房屋权属提出主张。对刘天月提出邱萍未举证证明支付了对价，邱萍的行为不构成善意，本案认定事实不清，适用法律不当的上诉理由，本院不予支持。3、关于刘天月提出一审判决侵害了宜昌市房地产管理局作为共有人的权利，损害了国家利益的问题。本案不是物权确认纠纷，望西林与邱萍在1994年订立的《住房买卖交易协议》符合法律规定的合同生效要件。刘天月与宜昌市房地产管理局在1997年签订《宜昌市公有住房买卖契约》时，望西林与邱萍之间对合同的主要权利义务已经履行，邱萍依合同取得了相应的财产权利。原审依法驳回刘天月要求邱萍腾退房屋的诉讼请求并无不当。原审法院向宜昌市房地产管理局工作人员的调查情况表明，城镇职工购买公有住房的，由产权登记人向房管部门申购未购买30%的产权部分。因此，邱萍有权依据合同约定，要求刘天月协助其办理房屋产权变更登记手续。对上诉人提出的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理并无不当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人刘天月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 昊
代理审判员 邓宜华
代理审判员 王明兵
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 张 娟