北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第31643号
原告（反诉被告）刘振君，男，1989年5月16日出生，身份号码：×××。
委托代理人李双领，北京市安园律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司，住所北京市东城区隆福寺街95号东四福苑宾馆8351室。
法定代表人卢英军，总经理。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人王益伟，男，1960年12月12日出生。
原告刘振君（以下简称刘振君）与被告北京益德弘业物业管理有限公司（以下益德物业管理公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理。依法由本院代理审判员斯晓荷、董建、余昉组成合议庭，公开开庭进行了审理，诉讼中益德物业管理公司提出反诉，本院依法合并审理。刘振君及其委托代理人李双领，益德物业管理公司之委托代理人杨刚、王益伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘振君诉称，我和益德物业管理公司在2013年2月25日签订名为合作实为土地租赁的合同，合同约定益德物业管理公司将一块面积约81.6平方米的空地租给我用于自建展厅，我支付了半年的租金10424.4元及押金3000元。我缴纳租金及押金后，开始建设展厅，于2013年4月初建成，但益德物业管理公司不但不提供电源，而且不让我使用展厅，并在2013年6月2日将我所建展厅拆除。我认为益德物业管理公司单方面撕毁合同，给我造成巨大经济损失，故我诉至法院，请求判令：1、解除签订于2013年2月25日的《合作合同》；2、益德物业管理公司返还我已付租金10424.4元；3、益德物业管理公司返还我已付的押金3000元；4、益德物业管理公司赔偿我经济损失144650元（其中包含展厅造价83000元，卷帘门15000元，电线、电缆、电表、配电箱等5100元，员工工资及赔偿金41550元）。
益德物业管理公司辩称，因为刘振君在合同履行期间有私拉电线、擅自改变涉案场地用途、擅自在场地内搭建违章建筑物的违约行为，故我公司在2013年6月2日将刘振君搭建的违章建筑物拆除，并于2013年6月4日向刘振君发送了解除合同的通知书，故涉案合同已经在6月4日解除。因刘振君有违约行为，故我公司提起反诉，请求判令：1、确认签订于2013年2月25日的《合作合同》已于2013年6月4日解除；2、刘振君支付违约金5212.2元；3、刘振君支付拆除费2.1万元。
刘振君针对益德物业管理公司的反诉请求辩称，因益德物业管理公司不提供电源，刘振君无奈只能自己拉电线，双方合同对于涉案场地的用途没有明确约定，且合同约定刘振君自费承建展厅，无需向益德物业管理公司申报展厅的搭建方案。展厅搭建完毕后，还未来得及装修及正式使用，益德物业管理公司就擅自将展厅拆除，其行为已经构成违约，故不同意益德物业管理公司的反诉请求。
经审理查明，2009年9月3日，佳宏嘉艺（北京）木业有限公司（以下简称佳宏木业公司）与益德物业管理公司签订《合作合同》，双方约定：双方合作开办工艺品展销厅；合作期间自2009年9月1日至2016年12月31日；佳宏木业公司提供场地，该场地位于xx厂房内，该厂房属于东风乡政府所有，根据佳宏木业公司于北京市东风乡农工商公司签署的《厂房租赁合同》，佳宏木业公司对该场地享有经营权。
2013年2月25日，刘振君和益德物业管理公司签订《合作合同》，合作期限自2013年4月1日至2016年12月31日，合同约定益德物业管理公司将位于xx厂房内约81.6平方米的空地租与刘振君，由刘振君自费承建展厅，年租金20848.8元，管理保证金3000元，合同对于展厅的用途没有明确约定；合同还约定刘振君如需对展厅进行装修需获得益德物业管理公司书面许可，刘振君应向益德物业管理公司提供装修方案、水电线路分布图；合同另对双方的违约责任及合同解除权进行了约定。
合同签订后，刘振君于2013年3月19日向益德物业管理公司支付了半年租金10424.4元（截止2013年9月30日的租金）及押金3000元，益德物业管理公司于2013年3月25日将涉案场地交与刘振君，刘振君接收涉案场地后开始在其上搭建彩钢房展厅、安装卷帘门。庭审中刘振君出具4张收据，证明其为搭建彩钢房、安装卷帘门及购买辅料等共计支付103100元，益德物业管理公司对收据真实性不予认可，但未举反证。为了证明彩钢房花费系真实支出，刘振君补充提交了收款单位北京宝华汇金钢结构工程有限公司的营业执照副本复印件、该公司出具的《证明》以及补开的增值税发票。
刘振君建成彩钢房展厅后尚未投入使用，其与益德物业管理公司即发生纠纷，2013年6月2日，益德物业管理公司以刘振君违约为由，将其搭建的彩钢房拆除。2013年6月4日，益德物业管理公司向刘振君发送《解除合作合同》的通知。
2013年9月29日，法院组织刘振君及益德物业管理公司就涉案场地进行交接，将涉案场地交由益德物业管理公司控制。
以上事实，有双方当事人陈述，《合作合同》、收据等证据在案佐证。
本院认为，刘振君与益德物业管理公司签订的《合作合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行。
关于庭审中刘振君表示，根据佳宏木业公司与北京市朝阳区东风乡农工商公司（以下简称东风乡农工商公司）签订的《厂房租赁合同》，益德物业管理公司无权将xx厂房转租之陈述，本院认为，根据合同相对性的原则，佳宏木业公司的转租行为是否取得东风乡农工商公司的同意并不影响刘振君与益德物业管理公司之间所签订《合作合同》之效力，且迄今为止东风乡农工商公司未对此提出任何异议。如果东风乡农工商公司对佳宏木业公司的转租行为提出异议，其可以行使解除其与佳宏木业公司之间租赁合同的权利，与本案并非同一法律关系，故对刘振君的此项陈述本院不予支持。
经查证属实，刘振君搭建的彩钢房展厅于2013年6月2日被益德物业管理公司拆除，故本案争议焦点为益德物业管理公司的拆除行为是否具有事实及法律依据。首先，根据双方合同约定，如刘振君擅自改变展厅用途，益德物业管理公司可获得合同解除权，但实际上双方所签合同对于展厅的用途没有明确约定，且事实上彩钢房展厅并未实际投入使用，故益德物业管理公司主张刘振君改变涉案场地用途的答辩意见不成立；其次，即使刘振君有私拉电线的行为，本院认为仅属合同义务的瑕疵履行，尚未构成根本违约，益德物业管理公司就此无从获得合同解除权；再次，关于刘振君搭建的彩钢房展厅是否属于违建建筑的问题，本院认为违章建筑的认定与拆除与否系有关行政机关的职责，益德物业管理公司无权就此进行认定并拆除；最后，关于刘振君修建展厅前是否需要报经益德物业管理公司批准的问题，现双方对《合作合同》第三条第三款“装修状况：甲方提供空地，乙方自费承建展厅，甲乙双方认可现状。乙方对该展厅进行装修需获得甲方的书面许可方可进行。乙方装修时应向甲方提供装修方案，水、电线路分布图……”的理解存在争议，益德物业管理公司认为该条约定中的“装修”就是指盖展厅，刘振君则认为该条约定的意思是其自费盖完展厅后，展厅内部装修需要报经益德物业管理公司批准，本院认为，根据《合作合同》第三条第三款的字面意思，结合刘振君在益德物业管理公司经营管理的厂房内盖展厅，益德物业管理公司直至展厅盖好始终未提出过异议的事实，本院采信刘振君对《合作合同》第三条第三款的理解。
综上，本院认为益德物业管理公司擅自拆除刘振君所建的彩钢房展厅缺乏法律依据，其向刘振君所发的《解除合作合同的通知》依法不产生解除合同的法律效力，其拆除彩钢房展厅的行为系根本违约行为，刘振君由此获得合同解除权。
现刘振君要求解除合同，理由正当，本院予以支持。因益德物业管理公司的违约行为发生在2013年6月2日，刘振君此后无法再正常使用涉案场地，故益德物业管理公司应将之后的相应租金及押金退还刘振君。至于刘振君所述的经济损失，包含展厅造价83000元、卷帘门15000元、电线、电缆、电表、配电箱等5100元以及员工工资及赔偿金41550元两部分，其中，刘振君现有证据能够证明其确实支出了展厅费用83000元，故本院对该部分的诉请予以支持；关于卷帘门15000元、电线、电缆、电表、配电箱等5100元以及员工工资及赔偿金41550元两部分，因刘振君未能充分证实其所述费用的真实性和关联性，故本院依法不予认定。
至于益德物业管理公司的反诉请求，因本案所涉合同的解除系其违约行为所致，故其要求确认签订于2013年2月25日的《合作合同》已于2013年6月4日解除，要求刘振君向其支付违约金及拆除费用的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘振君与被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司签订于二Ｏ一三年二月二十五日的《合作合同》于判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘振君租金六千九百四十九元六角；
三、被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘振君押金三千元；
四、被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）刘振君经济损失八万三千元；
五、驳回原告（反诉被告）刘振君其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3462元，由原告（反诉被告）刘振君负担1338.26元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司负担2123.74元，于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘振君。
反诉案件受理费228元，由被告（反诉原告）北京益德弘业物业管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 斯晓荷
代理审判员 董 建
代理审判员 余 昉
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张 珅