上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第4083号
原告（反诉被告）王灵芝。
委托代理人李占兵，上海明伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）卢德力。
委托代理人王灵芝。
委托代理人李占兵，上海明伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐永荣。
委托代理人薛雪娟，上海震亚律师事务所律师。
委托代理人沈毅芬，上海震亚律师事务所律师。
原告王灵芝、卢德力诉被告徐永荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李成栋独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人李占兵及原告王灵芝，被告徐永荣及其委托代理人薛雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王灵芝、卢德力诉称，2013年8月，两原告与被告达成一致，购买被告所有的上海市徐汇区梅陇八村XXX号XXX室房屋，当日即向被告支付意向金人民币（下同）3万元。次月6日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房款199万元，装修补偿46万元。当日，两原告支付首期房款117万元，同年11月3日又支付房款48万元。被告收到上述款项后，与两原告办理了房屋交接手续，两原告实际入住系争房屋。但上述款项支付后，两原告发现系争房屋被两家法院查封，致使无法过户。故两原告诉至本院，要求判令被告：1、被告继续履行合同，将系争房屋过户至两原告名下；2、以168万元为基数，按每日万分之五，向两原告支付自2014年1月1日起至判决生效日止的逾期履行违约金。
被告徐永荣辩称，房屋不能过户并非被告的原因，故被告没有违约。即便被告有违约，约定的违约金也过高，请求法院予以调整。由于系争房屋被查封，合同已经没有履行的可能，原告坚持要履行，造成损失扩大，应当承担扩大部分的损失。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐永荣反诉称，其不存在违约行为，系争房屋在交付后被法院查封，并非被告所希望发生，被告一直在积极履行合同。目前，系争房屋因不可归责于双方的非商业风险导致无法履行。故反诉请求判令：1、解除双方所签《上海市房地产买卖合同》；2、两原告向被告支付房屋租金84，000元。
原告王灵芝、卢德力反诉辩称，房屋买卖合同合法有效，两原告已经支付了大部分房款，被告应当履行过户登记义务。被告收取租金并无法律依据，故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年8月5日，两原告通过中介公司与被告徐永荣达成购房意向，并向中介公司支付房屋意向金3万元。被告徐永荣向两原告出具了房屋买卖定金收据，确认收到定金3万元。
2013年9月6日，两原告（乙方）与被告徐永荣（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，向被告购买上海市梅陇八村XXX号XXX室房屋。双方约定，房屋转让价款为199万元，在2013年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按约定的期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同附件还约定，待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续后当日内，乙方应自行直接向甲方支付或交上海锐丰暂为保管部分首期房价款计117万元，本合同签订前乙方已付定金计3万元亦转为首期房价款。待上述事项完成后，甲方至抵押权人处全额还清尚欠抵押权人的借款余额。甲方同意乙方通过向贷款银行申请76万元贷款的形式支付第二期房价款。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后于2013年12月31日前办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。
同日，双方又签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定乙方于办理产权转让过户手续前向甲方支付装修补偿款46万元。同日，两原告向被告徐永荣支付了首期房款117万元。
2013年11月3日，两原告向被告徐永荣支付房款48万元后，双方办理了房屋交接手续。此后，两原告入住系争房屋。
2013年12月23日，系争房屋因（2013）徐民一（民）初字第8332号案件被本院查封。2014年3月24日，系争房屋因（2014）浦民一（民）初字第9047号案件被上海市浦东新区人民法院查封。
2014年3月2日，被告徐永荣写下承诺书，称其因个人原因不能让房屋顺利交易到两原告名下，所以本人自愿搬出，先让原告夫妇入住，并保证尽快处理个人问题，使系争房屋交易到两原告名下。
另查明，2014年8月15日，上海市徐汇区人民法院作出（2013）徐民一（民）初字第8332号民事判决书，判令被告徐永荣返还案外人贾某50万元。2014年8月29日，上海市浦东新区人民法院作出（2014）浦民一（民）初字第9047号民事判决书，判令被告徐永荣归还案外人赵某某借款386，500元、利息10，942元及违约金77，300元。
审理中，两原告与案外人贾某、赵某某签订协议，由两原告代被告徐永荣分别向案外人贾某、赵某某清偿债务42万元及37万元。上述款项由两原告在案外人申请解除对系争房屋的查封前交至相关法院，案外人向相关法院申请解除上述查封。
以上事实，为定金收据、房款收据、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、承诺书、（2013）徐民一（民）初字第8332号民事判决书、（2014）浦民一（民）初字第9047号民事判决书、两原告与两案外人的协议、上海市房地产登记簿、庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，两原告与被告徐永荣所签《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。两原告按照合同的约定支付了部分购房款，被告理应按约配合两原告办理系争房屋的转让过户手续。系争房屋因被告未能清偿案外人债务而被人民法院查封，导致无法办理过户手续，被告应承担相应的违约责任，并及时向案外人清偿上述债务，确保合同的顺利履行。现两原告已经与案外人达成协议，在两原告以其应向被告支付的购房余款及装修补偿款向案外人贾某、赵某某分别清偿债务42万元及37万元后，案外人即向相关人民法院申请解除对系争房屋的查封，故原告要求继续履行合同将系争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。
被告徐永荣辩称，合同约定的违约金过高，要求调整。本院认为，合同约定日万分之五的违约金并不属于过高，故被告要求调低违约金的请求，本院不予支持。
被告反诉请求原告支付系争房屋的租金。本院认为，系争房屋无法过户的责任在被告，纠纷发生后，被告徐永荣亦写下承诺书自愿搬出，先让原告夫妇入住，并保证使系争房屋交易到两原告名下。可见，纠纷发生后，被告徐永荣仍然要求继续履行合同并自愿将房屋交付两原告，故被告请求原告支付房屋租金的反诉请求，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告王灵芝、卢德力与被告徐永荣所签《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告徐永荣应于本判决生效且上海市徐汇区梅陇八村XXX号XXX室房屋上的财产保全措施解除后，配合原告王灵芝、卢德力向房地产交易中心办理交易过户申请手续，将上海市徐汇区梅陇八村XXX号XXX室房屋的房地产权利人转移登记为原告王灵芝、卢德力，所涉相关费用按国家及本市的有关规定由原、被告各自承担，其中被告徐永荣应承担部分由原告王灵芝、卢德力先行垫付。原告王灵芝、卢德力对先行垫付的费用可以向被告徐永荣行使求偿的权利；
二、原告王灵芝、卢德力应向被告徐永荣支付购房余款及装修补偿款77万元，上述款项抵扣原告王灵芝、卢德力向案外人贾某、赵某某清偿被告徐永荣对案外人贾某、赵某某的债务款项后，超过部分两原告可向被告徐永荣追偿；
三、被告徐永荣应于本判决生效后十日内，以168万元为基数，按每日万分之五，向原告王灵芝、卢德力支付上述款项自2014年1月1日起至判决生效日止的逾期履行违约金；
四、驳回被告徐永荣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2635元，财产保全费1843元，合计4478元，由被告徐永荣负担。反诉受理费990元，由被告徐永荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一五年五月十三日
书记员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。