广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5580号
上诉人（原审原告）：杜志成，澳门居民。
委托代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州水产集团有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：许晓帆，该司董事长。
委托代理人：庞洗，广东润平律师事务所律师。
上诉人杜志成因与被上诉人广州水产集团有限公司（以下简称水产集团公司）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年9月21日，广州市水产供销公司（乙方，租户）与广州永新染织厂（甲方，业主，以下简称永新厂）签订《房屋租赁合约》，约定租期从1992年6月起，租金为每月249.2元，按月交租；等。据广州市工商行政管理局的档案资料显示，永新厂在2002年申请注销，债权债务转由广州新联泰染织实业有限公司（以下简称新联泰公司）承担。2009年10月10日，广州市水产供销公司经广州市工商行政管理局核准改制为广州水产集团有限公司。
2006年4月21日，杜志成（买受人）与广东省拍卖行有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，确认买受人于2006年4月21日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价成交了海珠区南华西路南福安街2号；成交价1330000元，佣金额66500元，总金额1396500元；其他约定：1、不交吉，目前标的整体合计租金16216.08元／年。买受人交齐拍卖成交价款后次月开始收租，由卖方（受托人）协助提供房屋使用人联系方式；并由拍卖人、卖方（委托方）协助买受人办理产权过户；等。之后，广东省拍卖行有限公司分别于2006年4月17日、2006年4月26日开具拍卖会保证金20万元和1196500元的收据给杜志成。
2014年3月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具了涉案房屋的《房地产权证》给杜志成。新联泰公司于2014年6月4日出具的《有关海珠区南华西路南福安街2号房屋使用情况说明》，载明：海珠区南华西路南福安街2号房屋于2006年4月21日经拍卖由杜志成取得；上述房屋一直有广州市水产供销公司租用，租金交至2009年6月；年租金为16216.08元／年。
2014年7月4日，杜志成向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、水产集团公司及其住户立即迁出广州市海珠区南华西路南福安街2号房屋，并将该房屋腾空交还给杜志成管业；2、水产集团公司向杜志成支付房屋使用金（从2012年7月5日起计至交还房屋之日止，每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算）。
原审诉讼中，杜志成申请撤回第一项诉讼请求，水产集团公司表示同意。经原审法院释明，杜志成表示如果法院认为杜志成与水产集团公司之间存在租赁关系，要求法院依法解除双方的租赁关系。水产集团公司则表示杜志成在没有提前通知其的情况下，无权要求解除双方的租赁关系。
水产集团公司为证明其主张，还提交了广州市水产供销公司与新联泰公司签订的《协议书》、《维修工程施工合同》以及新联泰公司出具给广州市水产供销公司的《维修工程项目调整说明》复印件。杜志成质证表示对上述证据的真实性无法确认，都是水产集团公司与第三方所签订的一系列协议，其中协议书是在2008年5月28日签订的，当时杜志成已取得涉案房屋的产权，杜志成认为新联泰公司无权就该期间的租金与水产集团公司进行协商，水产集团公司与新联泰公司私下签订的协议与杜志成无关；《维修工程施工合同》以及《维修工程项目调整说明》也与本案无关。
原审法院认为：杜志成通过公开竞价的方式取得了广州市海珠区南华西路南福安街2号房屋的产权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。水产集团公司与永新厂签订的《房屋租赁合约》对涉案房屋的租赁期限届满日期没有约定，应视为不定期租赁合同，故双方均可以随时要求解除。杜志成取得涉案房屋的产权后，《房屋租赁合约》中出租方的权利义务也全部转让给杜志成，杜志成要求解除与水产集团公司之间的租赁关系，合法合理，原审法院予以支持。水产集团公司在使用涉案房屋期间应当按照该合约的约定向杜志成支付租金，根据杜志成提交的《拍卖成交确认书》载明：杜志成在交齐拍卖成交价款后次月开始收租，新联泰公司出具的情况说明也记载：水产集团公司租金交至2009年6月，年租金为16216.08元，故杜志成要求水产集团公司支付从2012年7月5日起的房屋使用金合法合理。水产集团公司抗辩从涉案房屋产权变更登记时起，杜志成才继受了出租方的权利，缺乏依据，原审法院不予采纳。由于杜志成与水产集团公司没有签订新的租赁协议，双方均应按照原合同的约定继续履行，在双方就涉案房屋达成新的租赁协议前，杜志成主张的房屋使用金应按原租赁合同的租金标准（即每年16216.08元）执行。由于原审诉讼中，杜志成申请撤回第一项诉讼请求，属于对其自身权利的处分，没有违反法律的强制性规定，原审法院依法予以准许，故杜志成主张的房屋使用金也应计至本判决生效之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年9月8日作出如下判决：一、解除杜志成与水产集团公司就广州市海珠区南华西路南福安街2号房屋之间的租赁关系；二、水产集团公司在本判决生效之日起三日内，向杜志成支付从2012年7月5日起至本判决生效之日止的房屋使用金（按每年16216.08元的标准计算）；三、驳回杜志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8450元，由杜志成负担4450元，水产集团公司负担4000元。
判后，上诉人杜志成不服原审判决，向本院提起上诉称：我于2006年4月21日通过拍卖方式取得了涉案房屋产权。此前涉案房屋由原产权人新联泰公司出租给水产集团公司使用。我取得上述房屋后并没有与水产集团公司签订《租赁合同》，水产集团公司也没有向我缴纳过租金或房屋使用金，故我有权要求水产集团公司按照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考标准支付房屋使用金。虽然原审法院认定水产集团公司与原业主签订的租赁合同为不定期租赁合同，但法律规定的租赁合同期限不能超过20年，而水产集团公司与原产权人的租赁合同是在1993年9月签订的，约定租期从1992年6月开始，故即使原合同为不定期租赁合同，水产集团公司与原业主的租赁关系也应截止到2012年6月。由于原业主与水产集团公司不再是租赁关系，而我与水产集团公司又没有签订任何租赁合同，故我与水产集团公司之间不存在租赁关系，原审要求双方按照原合同约定继续履行没有事实与法律依据。涉案房屋面积为859.29平方米，而原审判定每年的房屋使用金仅为16218.08元，明显低于私房使用金标准。综上，我方上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判水产集团公司向我支付房屋使用金（从2012年7月5日起计至交还房屋之日止，每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考标准计算）；3、本案诉讼费由水产集团公司承担。
被上诉人水产集团公司答辩称：1、在本案诉讼前，涉案房屋一直由我司使用，原业主及新业主杜志成从未提出任何异议，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的不定期租赁的情形，应认定原租赁合同继续有效，我司应按原合同约定的租金标准计算租金。杜志成要求按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算房屋使用金的上诉理由不成立。2、虽然我方知道涉案房屋被拍卖，但我方不清楚拍卖的成交情况，我司认为杜志成在取得房产证后才有权向我司收租。综上，请求法院驳回杜志成的上诉。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人水产集团公司提出的对原审判决的异议不予审查。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁。水产集团公司与原业主签订的《房屋租赁合约》没有约定租赁期限届满日期，应视为不定期租赁合同，而杜志成通过公开竞价方式取得涉案房屋产权后，上述租赁合同中出租方的权利和义务依法由杜志成享有和承担，且在本案诉讼前，并无证据显示杜志成曾对该租赁关系提出异议或要求解除，故杜志成上诉主张其与水产集团公司之间不存在租赁关系与事实不符，本院不予采纳；原审判令支持了杜志成关于解除租赁关系的请求合法有据，本院予以维持。二审争议的焦点是房屋使用金的标准问题。由于杜志成与广东省拍卖行有限公司在2006年4月21日签订的《拍卖成交确认书》中明确约定涉案房屋是不交吉拍卖，并明确约定当时涉案房屋租金为16216.08元／年，杜志成从交齐拍卖成交价款后次月开始收租，而杜志成此后一直未与水产集团公司签订新的租赁合同，也没有举证证明其在本案诉讼前曾就原租金标准问题向水产集团公司提出过异议，且杜志成在本案诉讼中才提出解除租赁关系的请求，故原审据此判令水产集团公司应按原合同约定的标准向杜志成支付从2012年7月5日起至本判决生效之日止的房屋使用费并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人杜志成的上诉请求和理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8450元，由上诉人杜志成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月九日
书 记 员 刘 纯