江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1674号
上诉人（原审被告）徐刚，男，1967年1月23日生，汉族。
委托代理人徐莉，女，1970年10月30日生，汉族。
委托代理人王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京江东实业总公司清江公司，住所地南京市鼓楼区东宝路99号。
法定代表人钱永红，该公司经理。
委托代理人徐燕、金蕾，江苏法德永衡律师事务所律师。
原审第三人林永风，男，1978年4月26日生，汉族。
上诉人徐刚因与被上诉人南京江东实业总公司清江公司（以下简称清江公司）、原审第三人林永风房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人徐刚的委托代理人王磊、徐莉，被上诉人清江公司的委托代理人徐燕、金蕾，原审第三人林永风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
清江公司原审诉称：清江公司、徐刚于2008年3月18日签订房屋租赁合同，约定徐刚承租清江公司位于江东北路220号-1111门面房，面积为356.67平方米，租期自2008年4月26日至2018年4月25日止，年租金自2008年4月26日至2008年10月25日为26万元，2008年10月26日至2009年10月25日为54.68万元，第三年为57.41万元，以此类推逐年递增。合同第二条约定，未经出租人同意将房屋转租、转让的，拖欠租金10天或空置1个月的，清江公司有权终止合同，收回房屋并追究徐刚的违约责任。徐刚自2009年1月开始，未按合同约定的时间向清江公司足额缴纳租金，至今拖欠租金387350元（至2013年4月24日）。且徐刚在承租期间未经清江公司同意，擅自将部分承租房转租给鼓楼区华丽游戏室，已构成违约，故清江公司诉至法院，请求判令徐刚支付拖欠租金387350元及违约金170850元（2012年3个月租金，56950×3）；判令解除双方签订的江东北路220号1111室的房屋租赁合同关系；徐刚迁出该房屋；徐刚承担本案诉讼费。
徐刚原审辩称：1、徐刚已实际交付租金，清江公司的诉请也证明租金已交付。2、清江公司要求解除合同，无事实和法律依据，根据相关司法解释的规定，欠交租金达6个月以上经催交后仍未支付才应解除合同。3、合同中违约金的约定过高，如支付应适当调整，并按照合同第7条第2项计算。4、徐刚转租该房屋，清江公司是明知的，时间长达1年多，清江公司也未在6个月内提出异议。综上，请求依法驳回清江公司的诉请。
第三人林永风原审辩称：第三人已经支付了租金，应保证第三人正常使用该房屋。
原审法院经审理查明：2008年3月18日清江公司（甲方）、徐刚（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由徐刚承租清江公司所有的位于南京市鼓楼区江东北路220号-1-111房屋（2层），面积为356.67平方米。双方约定：租赁期限10年，自2008年4月26日起至2018年4月25日止。租金从2008年4月26日至2008年10月25日为26万元，付款时间为4月25日、7月25日；2008年10月26日至2009年10月25日，年租金为54.68万元，付款时间为10月25日、1月25日、4月25日、7月25日；第三年租金为57.41万元，付款时间同上述第二年；第四年租金为60.27万元，付款时间同上述第二年；第五年租金为65.09万元，付款时间同上述第二年；第六年租金为68.34万元，付款时间为10月25日、4月25日……支付租金方式，先付后用，乙方于2012年10月25日之前，每三个月付款一次，以后每半年付款一次，遇国家法定节假日可顺延，首期租金乙方在合同签订之日付清，即13万元。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任：A、未经甲方同意将房屋转租、转让的；B、利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；C、拖欠租金10天或空置1个月的。转租，租赁期内如乙方将承租的房屋部分转租给第三方，必须书面报甲方同意，且乙方转租给第三方的合同终止日期不得超过本合同的终止日期。违约责任，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按应缴租金的3%以天数计算向甲方交付违约金；租赁期内单方违约责任：如甲方违约，则赔偿乙方装修损失和当年三个月房租；如乙方违约，则将固定装潢和不可移动的配套设施无条件归甲方所有，并赔偿甲方当年三个月房租作为赔偿金；乙方擅自将承租房屋转让转租他人使用，甲方有权责令停止转让行为，并有权单方终止租赁合同，同时按当年租金的2倍，以天数计算向乙方收取违约金。同时徐刚亦承租了清江公司所有的南京市鼓楼区江东北路220号-1-112房屋。
2010年12月10日，徐刚以南京悠客置业投资顾问有限公司的名义与第三人林永风签订了《房屋租赁合同》，将南京市鼓楼区江东北路220号-1-111号房屋部分，即第二层租给第三人林永风，用于经营电玩游戏。现该第二层房屋由林永风使用，并经营游戏电玩，取名“华丽游戏室”，对外名称为“华丽动漫城”。
2012年12月5日，徐刚向清江公司支付租金118750元；同年12月12日徐刚向清江公司支付2012年10月26日至2013年4月25期间的部分租金240000元，包括另一套112室房屋的租金；2012年12月18日，经清江公司、徐刚、第三人林永风协商，由第三人林永风代徐刚向清江公司交付2012年10月26日至2013年4月25日期间的部分租金295750元，至此徐刚付清了2012年10月26日至2013年4月25日期间的租金。
庭审中，第三人林永风称其于2012年3、4月份才知道该房屋的所有人是清江公司，而且清江公司也知道其承租了该房屋，并未要求其搬出。清江公司称在2012年3、4月份才知道该房屋被转租，后一直要求徐刚按双方约定交付房租，但并未同意徐刚将之转租。
诉讼中，清江公司将诉讼请求变更为：判令徐刚支付违约金170850元（2012年3个月租金，月租金56950元×3）；判令解除清江公司与徐刚双方签订的江东北路220号1111室的房屋租赁合同关系及徐刚和第三人腾空并迁出该房屋；由徐刚承担本案诉讼费。
原审法院认为，清江公司与徐刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。清江公司在2012年3月到4月份知道徐刚将房屋转租予第三人林永风，但并未在其知道转租后的6个月内提出异议，因此清江公司以此来主张解除合同，没有法律依据，原审法院不予支持。但双方签订的房屋租赁合同第二条规定，拖欠租金10天或空置1个月的，清江公司可以终止合同。徐刚在2012年8月9日、2012年12月12日、2012年12月18日交付的租金属逾期交付，且超过了10天，因此清江公司可以终止合同。清江公司、徐刚签订的房屋租赁合同第二条规定了清江公司可以终止合同的三种类型，从其订立的合同目的来看，应视为解除合同，因此清江公司要求解除合同，应予支持。
根据相关法律及司法解释的规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋的租金损失。徐刚逾期支付租金，已经构成违约，应赔偿清江公司的相关损失。现该套房屋在2012年10月26日至2013年4月25日期间的租金，徐刚、第三人林永风在清江公司起诉后付清。清江公司要求徐刚赔付3个月的违约金170850元，徐刚认为过高，应当适当予以减少。综合本案的具体情况及徐刚违约程度等，根据公平和诚信的原则，清江公司主张的违约金未超过6个月空置期间的租金损失，是适当的，原审法院予以支持。
清江公司、徐刚之间的合同应予解除，因此清江公司与徐刚之间的相关的权利义务关系归于终止，所以徐刚应迁出涉案房屋。现该房屋的部分由第三人林永风经营使用，因此第三人也有义务迁出该房屋，第三人由此产生的损失可以向徐刚主张。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除南京江东实业总公司清江公司与徐刚之间的《房屋租赁合同》。二、徐刚、第三人林永风于判决生效之日起十日内腾空并向南京江东实业总公司清江公司交还南京市鼓楼区江东北路220号-1-111（2层）房屋。三、徐刚于判决生效之日起十日内支付南京江东实业总公司清江公司违约金170850元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9390元，减半收取4695元，由徐刚负担（清江公司已预交，徐刚于判决生效之日起十日内一并给付清江公司）。
徐刚不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回清江公司在原审的诉讼请求，并由清江公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、清江公司无合同解除权。1、租赁合同约定的解除权行使条件对于徐刚过于苛刻，清江公司要求解除合同是解除权的滥用。案涉租赁合同中关于拖欠租金10天的，清江公司可以解除合同的约定违反了法定解除条件，不符合合同法及省院的相关规定。仅仅迟延10天付租金即解除合同违反租赁常规，不利于合同的稳定性。而且清江公司在10天期限还没到的情况下即准备好解除租赁合同的诉状，其滥用解除权的行为，另有商业目的，法院不应支持清江公司恶意行使解除权。2、清江公司虽享有合同解除权，但在起诉后一审开庭前已经接受了上诉人的履行，其接受租金的行为意味着其已放弃解除权，故清江公司已丧失合同解除权。二、原审判决支持的违约金过分高于损失。1、既然合同不应解除，就不存在所谓空置期间的租金损失。2、本案中，清江公司已得到2012年10月26日至2013年4月25日期间的租金，只是比合同约定付款时间迟延了2个月，清江公司也未提供任何证据证明徐刚迟延付款而造成的实际损失，故实际损失仅为迟延付款而导致的利息损失，根据相关司法解释的规定，违约金的上限应为从2012年10月25日至实际支付租金日逾期付款期间的利息乘以一点三倍。
被上诉人清江公司答辩称，一、徐刚在租赁期间长期拖欠租金。按合同约定，徐刚应于2012年7月25日交纳2012年7月25日至10月25日的租金，于2012年10月25日交纳2012年10月26日至2013年4月25日的租金，但徐刚直至2012年12月18日才付清所欠租金。二、租赁合同中明确约定拖欠租金10天，清江公司有权终止合同，收回房屋，并追究徐刚的违约责任，该约定并未违反我国法律的强制性规定，属有效约定。徐刚所称的合同法及省院相关规定对此并不适用。三、合同中约定的违约金计算标准并没有高于清江公司的实际损失，该约定是有效的。综上，请求二审法院依法驳回徐刚的上诉请求，维持原判。
原审第三人林永风述称，如果清江公司与徐刚之间租赁合同解除，清江公司应当将我已交纳的2013年4月25日至2014年1月的租金返还给我。
各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，二审期间也未提交新的证据，本院对原审法院查明的事实予确认。
二审中，徐刚确认其在合同履行过程中确实存在迟延支付租金的情况，且迟延支付时间超过10天。
本院认为，清江公司与徐刚签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。案涉房屋租赁合同明确约定徐刚拖欠租金10天或空置1个月时，清江公司可以终止合同，收回房屋，并追究徐刚的违约责任，徐刚已确认其在合同履行过程中确实存在拖欠租金10天以上的情况，故清江公司要求解除房屋租赁合同，符合合同约定。徐刚上诉称合同中关于拖欠租金10天的，清江公司可以解除合同的约定违反了法定解除条件，且对徐刚过于苛刻，清江公司恶意行使解除，因法定解除和约定解除是合同法规定的两种不同的解除合同方式，两者适用的条件并不相同。清江公司在本案中系以徐刚的违约行为符合合同约定解除条件为由要求解除合同，并非主张徐刚在合同行履行过程中存在符合法定解除条件的违约行为，故本案应依据约定解除的相关规定而非法定解除的相关规定进行处理。徐刚所称的解除合同条款是双方当事人协商一致确定的，徐刚亦无证据证明该条款存在无效或可撤销的情形，故该约定合法有效。根据相关法律规定，当约定解除条件成就时，清江公司即可依约行使解除权解除合同，故徐刚的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。徐刚虽在一审诉讼中将之前拖欠的租金补足，清江公司也予以接受，但清江公司并未明确表示放弃行使合同解除权，亦无法律规定清江公司接受其迟延支付的租金即丧失合同解除权，故徐刚关于清江公司的解除权已丧失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对徐刚关于原审判决支持的违约金过分高于损失的上诉理由，本院认为，案涉房屋租赁合同系因徐刚的单方违约行为而解除，根据合同约定，清江公司作为出租人有权要求徐刚赔偿当年三个月的租金损失，该约定并未超过相关规定，原审法院根据双方合同的约定并结合案件的具体情况，判令徐刚承担相当于三个月租金的违约金并无不当，徐刚的该上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费9390元，由上诉人徐刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘恩臣
二〇一三年六月二十八日
书 记 员 陈 实