广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1177号
上诉人（原审被告）：邓蜀梅，住广州市荔湾区。
委托代理人：孔东培，广东捷成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵建来，住江西省抚州市资溪县。
委托代理人：李鸿辉，广东禅通律师事务所律师。
上诉人邓蜀梅因与被上诉人邵建来租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月12日，案外人广东粤财物业发展有限公司（甲方，以下简称粤财公司）与邓蜀梅（乙方）签署了《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区中山七路332-334号首层自编之六号房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积30.3平方米；租赁期限为2011年4月11日至2014年4月10日；乙方向甲方交纳12726元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，等等。同日，双方签订了《房屋租赁补充协议》约定：乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方违约，本合同在转租或分租之日解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿，等等。合同签订后，粤财公司将案涉商铺交由邓蜀梅承租使用，之后邓蜀梅又将案涉商铺转租给了案外人伍某甲、雷某经营使用。
2013年12月26日，转让方伍某甲、雷某与顶让方某甲、租赁方邓蜀梅签订《转让协议》，约定伍某乙、雷某将涉案商铺转让给邵建来使用，转让费共计25000元，上述费用已包括二台空调、一台热水器和装修、装饰及其他相关费用，此外转让方不得再向顶让方索取任何其他费用，等等。
2014年1月1日，邵建来（乙方）与邓蜀梅（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日；乙方须向甲方交纳保证金人民币26000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；合同期内，若房产所有人首年提升租金，首年月租金额超过本合同起租金额，金额在13000元以上，甲方协助乙方直接与房产所有人商谈租赁事宜，成功签约后乙方一次性给甲方12000元，本合同终止时甲方退给乙方所付保证金，等等。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》约定：合同完全履行完毕后，甲方将保证金无息退回乙方，如乙方违反合同的，则乙方无权要求返还保证金；合同有效期内任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的或无法定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期（即剩余租期）内租金总额的50%收取违约金，等等。合同签订后，邵建来向邓蜀梅交纳了保证金26000元，邓蜀梅将商铺交由邵建来经营使用。
因其他人向粤财公司投诉、举报邓蜀梅擅自转租案涉商铺，2014年3月17日，粤财公司同邓蜀梅签订了《关于解除房屋租赁合同的协议》，约定：邓蜀梅擅自转租案涉商铺属重大违约行为，粤财公司决定行使合同约定解除权，决定于2014年3月31日起正式解除并终止案涉商铺租赁合同，邓蜀梅确认案涉商铺合同及其补充协议自2014年4月1日起正式解除生效；邓蜀梅须于2014年3月31日前退出上述出租房屋，并按租赁合同约定返还房屋给粤财公司；粤财公司决定扣除邓蜀梅缴交的租赁保证金12726元，邓蜀梅对此无异议，等等。
2014年4月1日，邵建来、邓蜀梅解除了《租赁合同》及《补充协议》。同日，粤财公司（甲方）与邵建来（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，约定粤财公司将案涉商铺出租给乙方，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日，其中2014年4月1日至2015年3月31日月租金10302元，2015年4月1日至2016年3月31日月租金11126元，乙方向甲方交纳保证金22252元，等等。
2014年6月20日，粤财公司（甲方）与邵建来（乙方）签订《关于解除房屋租赁合同的协议》，约定因乙方个人原因无法继续经营为由提出提前终止租赁合同，并因经济困难无法缴交租金，甲方决定于2014年5月28日起正式解除并终止案涉商铺租赁合同，乙方对此无异议，并确认上述租赁合同及其补充协议自2014年5月28日起正式解除生效。
2014年6月27日，邵建来向原审法院提起本案诉讼，请求判令邓蜀梅：一、退还邵建来房屋租赁保证金26000元；二、赔偿邵建来经济损失74778元；三、按房屋租赁补充协议约定支付违约金214500元给邵建来；四、承担本案诉讼费用。
原审中，邵建来为证明支付了商铺转让费，提交了收款人签名为雷某、伍某乙、金额共25000元的收条两张；为证明经营老西关品牌牛杂并支付了加盟费，提交了其与广州一站商务服务有限公司于2013年12月27日签订的《老西关某杂品牌使用服务协议》及广州一站商务服务有限公司开具的收据13800元；为证明支付了装修费，提交了广州广发装饰设计工程有限公司装修明细及其开具的装修费收据35978元。
原审期间，粤财公司职员苏某出庭向法庭证实：2014年3月粤财公司在得知邓蜀梅将商铺转租给邵建来后即与邓蜀梅解除合同；后粤财公司与邵建来签订了《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，由于邵建来说办理不了合同备案登记，故一直未交保证金和租金，邵建来与粤财公司协议解除合同；在此之前商铺一直由邵建来经营使用。双方当事人对此均无异议。
原审法院认为：2014年1月1日邵建来与邓蜀梅签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。该合同于2014年4月1日解除。根据上述租赁合同约定，邓蜀梅应在解除合同之日将保证金退回邵建来，故邵建来要求邓蜀梅退还房屋租赁保证金26000元的请求，原审法院予以支持。邵建来、邓蜀梅之间的合同解除后，邵建来在同日与粤财公司签订了租赁合同，继续在案涉商铺经营，期间没有发生中断经营的情况。另从邵建来与粤财公司解除租赁合同的协议可以看出，邵建来不再在案涉商铺经营的原因是邵建来个人原因无法继续经营，经济困难无法缴交租金，故而解除与粤财公司的租赁合同。故邵建来要求邓蜀梅赔偿其经济损失包括商铺转让费、装修费和加盟费共74778元诉讼请求，原审法院不予支持。由于案涉商铺是邓蜀梅向粤财公司承租后再转租给邵建来，粤财公司在2014年3月知道邓蜀梅转租后即于该月行使合同约定解除权，收回案涉商铺。邓蜀梅作为出租方，不能按合同约定向承租人提供租赁物，致使合同目的无法实现，故邓蜀梅存在违约行为，应当承担违约责任。由于违约金应当以违约造成的损失为基准，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同约定的违约金的计算标准为剩余租期内租金总额的50%，该约定明显过分高于邵建来因邓蜀梅违约而承受的损失。根据公平原则和诚信原则，原审法院认为违约金的数额应以合同约定的保证金26000元为宜。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，邓蜀梅返还邵建来房屋租赁保证金26000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，邓蜀梅向邵建来支付违约金26000元；三、驳回邵建来的其他诉讼请求。一审案件受理费3015元，由邵建来负担2465元，邓蜀梅负担550元。
判后，邓蜀梅不服，上诉至本院称：一、原审未全面认定本案事实，遗漏我促成邵建来与案外人粤财公司签订租赁合同并按约收取介绍费的事实，错误判决我退回租赁保证金。1、邵建来在与我签约前就知悉我与粤财公司的租赁合同将至2014年4月10日到期。从邵建来在一审庭审时出示粤财公司与我于2011年4月12日签订的《广州市房屋租赁合同》这一事实便可认定，邵建来正是持有我给其的该租赁合同为其即将开业的“牛杂店”办理工商登记，不存在我故意向邵建来隐瞒租期转租商铺的情况。2、正是因为邵建来知悉我与粤财公司的相赁合同即将到期，故在我们双方签订的《广州市房屋租赁合同》第八条第2款中明确约定“甲方协助乙方直接与房产所有人商谈租赁事宜，成功签约后乙方一次性给甲方12000（壹万贰仟元整）。”其希望取代我的位置，以期获得更为优惠的租赁条件。原审法院对该重要约定没有审查，在一审庭审时也没有质问邵建来为何约定这样的条款。3、粤财公司职员苏某在原审中出庭作证时明确表示我曾向粤财公司推荐邵建来承租涉案商铺，粤财公司会优先考虑与邵建来签约，但原审判决在记载苏某证言时却没有提及上述内容。原审判决认定事实明显存在偏颇。事实上，如果没有我的积极撮合，邵建来根本无法与粤财公司接触。4、虽然我与粤财公司于2014年3月17日就已经签订解除租赁合同的协议，但解除生效日期为2014年4月1日，与邵建来直接与粤财公司建立的租赁关系实现“无缝衔接”。5、若不存在以租赁保证金26000元充当介绍费的事实，邵建来也不会在与粤财公司租赁关系无法维持的情况下才向我提出要求返还租赁保证金。既然邵建来认为我无权占有该租赁保证金，邵建来理应在我退出涉案商铺租赁关系时就应提出异议，而不会在与粤财公司无法维持租赁关系的意外情况出现时才向我追讨租赁保证金。综上所述，租赁保证金实际上已转化为我促成邵建来与粤财公司签订租赁合同的介绍费，并已实际履行完毕，邵建来不应违背诚实信用原则主张返还。二、原审判决认定本案的违约金没有法律依据。1、我没有违约。虽然在与粤财公司的租赁合同关系中，我因为转租而被解除合同，但我在与邵建来的租赁合同中并没有违约行为。因为我促成邵建来与粤财公司签订租赁合同，使邵建来获得一份比原来合同条件更为优惠的合同，更有利于邵建来实现合同目的。2、即使认定我存在违约行为，邵建来也没有任何实际损失，反而获得条件更优惠的合同。即使一审判决所确定的26000元违约金也明显高于因违约造成的损失。3、原审判决违反“责任法定”原则，适用类推方式，以“定金罚则”来确定违约金。三、由于粤财公司行使解除权解除了其与我之间的租赁合同，导致我方丧失了转租权，所以我与邵建来签订的租赁合同从2014年4月1日起已经无效，邵建来不能以该合同向我主张违约责任。综上，我上诉请求撤销原审判决，改判驳回邵建来的全部诉讼请求，并由邵建来承担一、二审诉讼费。
被上诉人邵建来答辩称：邓蜀梅的上诉理由不成立，其应向我退还全部保证金并支付违约金。具体理由如下：1、由于邓蜀梅擅自转租，粤财公司决定提前与邓蜀梅解除租赁合同，导致我与邓蜀梅签订的租赁合同及补充协议也必须解决，故是邓蜀梅原因导致我们双方签订合同自动解除并无法继续履行，邓蜀梅应根据合同约定在解除合同之日向我退还合同保证金26000元并支付相应的违约金。2、邓蜀梅没有促成我与粤财公司签订租赁合同，本案不存在邓蜀梅可以向我收取介绍费的情形。按我们双方合同约定，只有在粤财公司首年提升租金至13000元以上，且邓蜀梅协助我与粤财公司签约成功后，我才需要向邓蜀梅支付介绍费。本案中并没有出现粤财公司提升租金的情况，而且据该公司工作人员苏某的证言所述，该公司与邓蜀梅解除合同后，我是通过网上招标竞价的方式与粤财公司重新签订租赁合同的，并不存在邓蜀梅协助我成功签约的事实。3、我与邓蜀梅签订合同时并不清楚邓蜀梅与粤财公司的合同即将到期。我与邓蜀梅签订租赁合同后，是邓蜀梅用其名义为我办理了营业执照。不久，粤财公司以邓蜀梅非法转租为由与邓蜀梅解除了合同，我通过网上竞价与粤财公司重新签约。因此时邓蜀梅收回我的营业执照，粤财公司又因欠缴土地出让金等原因，无法为我办理新签订的租赁合同的备案，导致我无法办理营业执照，无法继续经营，只好与粤财公司解约。如果不是邓蜀梅隐瞒其与粤财公司合同期满且非法转租的事实，并欺骗我说其与粤财公司的合同到2016年才到期，还在补充协议上承诺一旦违约就支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，导致我上当受骗，我绝不会花费25000元的转让费去接一个租赁期只剩4个月的商铺，更不会投入近十万元的装修和加盟费去经营牛杂店。如果粤财公司和邓蜀梅的合同是2016年才到期，我完全可以用邓蜀梅的牌照正常经营下去。4、如果按照我们双方签订的合同补充协议第二十五条约定，邓蜀梅应向我支付214500元的违约金，原审法院判令其向我支付26000元的违约金并不过份。综上，我不同意邓蜀梅的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为：原审认定邵建来、邓蜀梅于2014年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》合法有效正确，论理清晰，本院不再赘述。针对邓蜀梅的上诉，本院认定如下：首先，虽然邓蜀梅主张邵建来支付的租赁保证金26000元已转化为其促成邵建来与粤财公司签订租赁合同的介绍费，但现有证据并不能证明邵建来与粤财公司签订租赁合同是邓蜀梅居间介绍促成，且邓蜀梅与邵建来在上述《广州市房屋租赁合同》中约定的介绍费金额为12000元，并非邓蜀梅主张的26000元，邓蜀梅未提交证据证明双方协商变更了介绍费的金额，邵建来对此亦不确认，故邓蜀梅以租赁保证金26000元转化为介绍费为由，不同意向邵建来退还租赁保证金的依据不足，本院不予支持。其次，现有证据表明，因粤财公司在2014年3月得知邓蜀梅转租后即解除其与邓蜀梅签订的租赁合同，导致邓蜀梅不能继续依约向邵建来提供涉案房屋，原审据此判令邓蜀梅承担违约责任，并根据本案实际情况及公平、诚信原则，酌情将违约金调低为与合同约定的保证金金额相当，并无不当。邓蜀梅亦未在二审中提供新证据以推翻原审的认定，故邓蜀梅以其促成邵建来与粤财公司签约，且邵建来没有任何损失为由，不同意承担违约金的上诉意见，缺乏理据，本院不予支持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人邓蜀梅的上诉理由和请求均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1100元，由上诉人邓蜀梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年六月十七日
书 记 员 党春婷