江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4333号
上诉人（原审被告）夏同盛，男，1958年8月16日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人杨佳玉、董曼曼，江苏玄博律师事务所律师。
上诉人夏同盛因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫竹物业公司原审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司（�下简称建辉房地产公司）签订物业服务合同，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。夏同盛系该小区业主，依据物业服务合同，夏同盛应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费用，然而夏同盛未按合同约定支付物业服务费用，截止2014年5月17日，尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司经催交，夏同盛至今仍未交纳，故紫竹物业公司诉至法院，请求判令夏同盛支付物业服务费8783.72元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；夏同盛支付公共能耗分摊费1098.13元。
夏同盛原审辩称，紫竹物业公司与开发商签订物业服务合同无效，理由如下：1、合同的签订应由当事人签字，但紫竹物业公司提供的物业服务合同及相关文件上均�有夏同盛签字。2、夏同盛与开发商签订的《商品房买卖契约》中约定由上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）为小区提供物业服务，业主委员会成立后，只有业主委员会有权与陆家嘴物业公司以外的物业公司签订合同，而开发商并无权利与紫竹物业公司直接签订合同。综上，本案由物业服务合同引起的纠纷，而双方之间不存在物业服务合同关系，请求法院驳回紫竹物业公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年12月7日，建辉房地产公司向紫竹物业公司发出《阳光聚宝山庄物业管理招投标中标通知书》，通知紫竹物业公司为阳光聚宝山庄物业管理中标单位，要求紫竹物业公司接通知后30日内派人洽谈，签订物业服务合同。2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与建辉房地产公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就�落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
夏同盛系阳光聚宝山庄海棠街区3幢303室业主，房屋建筑面积为137.28平方米。紫竹物业公司以夏同盛未支付自2009年12月8日至2014年5月17日期间的物业服务费及公�能耗分摊费为由，遂诉至法院。
原审另查明，2011年2月，聚宝山庄小区成立业主委员会。
原审审理中，紫竹物业公司称，紫竹物业公司经招标与建辉房地产公司签订了前期物业服务合同，自2009年12月8日起为阳光聚宝山庄提供物业服务，直至2014年5月17日。夏同盛自2009年12月8日至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元／平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费8783.72元；公共能耗分摊费用为1098.13元（50个月×20.035元／月＋28.6个月×3.37元／月）。紫竹物业公司提交了中标通知书、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、告知函、律师函、水电费发票及公摊费用明细表予以证明，其中水电费发票及公摊费用明细表证明海棠街区每户分摊的公共能耗费用为：2010年1月至2014年2月每户每月分摊电梯及小地库电费为18.24元／月、绿化用水水费为0.645元�月、增压水泵电费为1.15元／月，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元／月、监控室电费1.27元／月。夏同盛质证认为，紫竹物业公司提交的物业合同系伪造，该合同以及合同附件，夏同盛从未见过，是开发商与紫竹物业公司恶意串通私下签订的，而夏同盛与开发商签订的购房合同中约定由陆家嘴物业公司为小区提供物业服务；律师函夏同盛从未收到，快递单上并非夏同盛本人签收；双方不存在合同关系，对紫竹物业公司提交的其他证据均不予认可。
夏同盛称，小区成立业主委员会后，物业公司在三个月内应与业委会签订合同，而紫竹物业公司未与小区业主委员会签订合同，故应认定紫竹物业公司提交的合同是开发商与紫竹物业公司恶意串通签订的，为无效合同。紫竹物业公司入驻小区后未提供物业服务，如小区大门处只管理车辆�不管理行人，致使夏同盛家三天被盗二次，邻居家中亦被盗多次，且被打伤；紫竹物业公司对小区内的群租现象及违反装修规定的情况，未予管理；紫竹物业公司通过欺骗手段与夏同盛签订地下停车位租赁合同；紫竹物业公司以夏同盛未缴纳物业服务费为由，扣留夏同盛水卡，拒绝夏同盛领取；夏同盛向紫竹物业公司反映情况，紫竹物业公司以夏同盛不缴纳物业费为由，拒绝提供服务；陆家嘴物业公司服务期间并未收取公摊水电费，但紫竹物业公司擅自增加收取公摊水电费等情况。夏同盛提交住宅使用说明书、业主手册、建辉房地产公司与陆家嘴物业公司签订的前期物业管理合同、缴费提示、领水卡通知、地下车位租赁协议及收据、物业费发票、接处警工作登记表、南京市业主委员会备案表、小区第一届业委会三年工作开展情况满意度调查统计表、重新选举阳光�宝山庄业主委员会的联合签名、照片、紫竹移交清单等证据予以证明。
紫竹物业公司原审质证认为，夏同盛提供的证据不能证明物业合同存在违反法律法规的强制性规定的情形，且开发商选聘物业公司时，该小区未设立业委会，故由建设单位选聘物业单位是合法的；夏同盛称对开发商与紫竹物业公司签订的物业服务合同不知情，但不构成法律上欺诈行为，故合同是合法有效的。对于夏同盛提交的证据，住宅使用说明书、业主手册等证据系夏同盛购房时的相关材料，与本案无关联；小区第一届业委会三年工作开展情况满意度调查统计表、重新选举阳光聚宝山庄业主委员会的联合签名、照片是针对第一届业主委员会工作的调查，与紫竹物业公司无关；缴费提示，证明紫竹物业公司对夏同盛欠缴物业费进行了书面催缴；领水卡通知，证明夏同盛拖欠物业费事实�地下车位租赁协议及收据，证明双方在平等条件下签订了地下车位租赁协议，双方履行了各自的权利义务；门禁卡收据、紫竹物业收据，证明夏同盛向紫竹物业公司交纳过相关费用，夏同盛未提出任何异议；对接处警登记表予以认可，但夏同盛被盗的事实属于损害赔偿案件，夏同盛可另案起诉；紫竹移交清单，证明在南京亿文物业公司入驻小区前是紫竹物业公司为小区提供物业服务。
因夏同盛不同意调解，本案未能调解。
以上事实有紫竹物业公司提交的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、房屋登记簿、告知函、海棠街区公摊水电费明细表及发票，夏同盛提交的缴费提示、领水卡通知、地下车位租赁协议及收据、紫竹移交清单，当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业�订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，紫竹物业公司与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，系建辉房地产公司在阳光聚宝山庄小区未成立业主委员会前，通过招标方式选骋了紫竹物业公司为该小区提供前期物业服务而签订，该合同内容并不违反法律规定，合法有效。虽然建辉房地产公司在出售房屋时约定由陆家嘴物业公司提供前期物业服务，但建辉房地产公司又通过招标方式重新选聘了紫竹物业公司为小区提供前期物业服务，并未违反法律禁止性规定，建辉房地产公司所签订的合同对业主具有法律效力，故夏同盛关于建辉房地产公司在业主入住后无权与紫竹物业公司签订合同且夏同盛未在合同中签字，所签订的合同无效的抗辩意见，原审法院不予采纳。2011年2月，阳光聚宝山庄小区成立业主委员会后，业主委员会未及时选聘新的物业公司，紫竹物业公司仍按前期物业合同继续为小区提供物业服务，紫竹物业公司的行为并不违反法律规定，且《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》中明确约定“合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”综上，紫竹物业公司依据与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》向业主主张拖欠的物业服务费及公共能耗分摊费，有法律依据，原审法院予以支持。
紫竹物业公司提交证据证明夏同盛系阳光聚宝山庄小区业主，夏同盛亦予以认可，故夏同盛应按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》的约定及时缴纳物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司主张夏同盛未缴纳2009年12月8日至2014年5月17日期间的物业服务费及公共能耗分摊费，夏同盛对此未提出反驳意见，仅认为合同无效及紫竹物业公司无权向其主张该费用。原审法院结合夏同盛提交的缴费提示、领水卡通知等证据，可以认定紫竹物业公司主张夏同盛欠缴物业服务费及公共能耗分摊费的事实客观存在。夏同盛认为紫竹物业公司未提供物业服务，但紫竹物业公司对此不予认可，且紫竹物业公司提供的告知函及夏同盛提交的车位租赁协议、缴费提示等证据亦能证实紫竹物业公司为管理小区物业企业，为小区提供了相应的物业管理服务，至于夏同盛家中被盗及业主对业主委员会满意度等不能作为夏同盛拒交物业费的理由，如果夏同盛认为自身权利受损害的，可及时主张权利。综上，紫竹物业公司要求夏同盛按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》的约定支付拖欠的2009年12月8日至2014年5月19日期间物业服务费及公共能耗分摊费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业服务费按每日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司要求夏同盛自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。
关于公共能耗分摊费用问题。公共能耗分摊费系紫竹物业公司垫付的公共能耗费用，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间，按实结算夏同盛应承担的水电费用。根据紫竹物业公司提交的水电费发票，夏同盛应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费912元（18.24元／月＊50个月），增压水泵电费57.5元（1.15元／月＊50个月�，绿化用水费32.25元（0.645元／月＊50个月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.85元（2.1元／月＊28.5个月），监控室使用的电费36.20元（1.27元／月＊28.5个月），以上费用合计为1097.8元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：夏同盛于判决生效之日起五日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费8783.72元及滞纳金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费1097.8元，合计9881.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加�支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由夏同盛负担（该款紫竹物业公司已预缴，夏同盛在给付物业服务费时加付此款）。
上诉人夏同盛不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审原告的诉讼主体不适格。在我方收到诉讼资料前，对被上诉人提起诉讼所依据的《前期物业服务合同》一无所知，且我方持有的是开发商与上海陆家嘴物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》。二、原审确立的诉讼客体错误。本案非物业服务合同纠纷，而是事实服务费用纠纷。原审对案件的审理不全面，偏听偏信，对上诉人的反驳、答辩内容没有准确记载、表述，也未作出合理的诠释，导致诉讼客体错误。三、原审审理程序不合法，裁判违背“权利义务一致”原则，背离了案件基本事实，是枉法裁判。上诉人与被上诉人不存在合同关系，且被上诉人的服�质量不到位，如上诉人楼下外墙防盗网突出、车辆停车收费等问题，对方答应解决至今都没有解决；故上诉人有理由拒绝交纳物业费。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人紫竹物业公司辩称，其与南京建辉房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，我公司是通过招投标方式进驻小区的，并提供了优质物业服务，上诉人有义务交纳物业费。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业�大会前，经过南京建辉房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故建辉房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。上诉人主张涉案合同对其无约束力的理由不成立，本院不予支持。紫竹物业公司依约向小区业主提供了物业服务，故其提起本案诉讼主体适格。上诉人提供的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，故上诉人以紫竹物业公司服务存在瑕疵及与其无合同关系为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人夏同盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 汪海燕