广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第230号
原告（反诉被告）肖澄江，男，1974年10月30日出生，汉族，住惠州市惠城区。
委托代理人邓秋云，女，1976年8月16日出生，汉族，住湛江市霞山区，与肖澄江是夫妻关系。湛江电力实业总公司员工。
委托代理人谢振润，广东经纶律师事务所律师。
被告（反诉原告）湛江市中联房地产代理有限公司，地所地：湛江市霞山区海滨二路23号四幢105房。
法定代表人洪国锋，经理。
委托代理人曾智文，男，1987年12月10日出生，汉族，住湛江市霞山区，系该公司职员。
被告（反诉原告）吴晓玲，1969年9月30日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人陈旭东，广东正德律师事务所律师。
原告肖澄江诉被告湛江市中联房地产代理有限公司（以下简称中联代理公司）、吴晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告肖澄江的委托代理人邓秋云、谢振润以及被告中联代理公司的委托代理人曾智文，被告吴晓玲及其委托代理人陈旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖澄江诉称，2015年8月21日，原告与业主吴晓玲通过中介机构中联代理公司的介绍，与中联代理公司签订《房地产（经纪）买卖合同》。根据该买卖合同的约定，卖方吴晓玲将位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房出售给原告。该合同第十七条还约定：“若第三方在办理公积按揭贷款过程中遇到任何问题无法解决，三方解除合同，定金退回乙方，三方互不追究违约责任”。当日，原告根据《房地产（经纪）买卖合同》的约定，将定金20000元交给了贵司代管。
签订合同后，不管原告还是原告的妻子，到当地公积金部门申请贷款时，都被明确告知无法按照《房地产（经纪）买卖合同》的约定给予40万元的公积金贷款。这与被告中联代理公司的工作人员在签订《房地产（经纪）买卖合同》时作出保证能够办理40万元的公积金贷款的承诺不一致。虽然原告多次督促被告中联代理公司尽快办理相关的公积金贷款手续，但可惜被告中联代理公司至今无法办理。也就是说，三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》已无法实际履行的可能。原告感觉自己被中介公司骗了，而业主吴晓玲则被无辜牵入其中。
综上所述，原告认为，根据三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》约定，原告有权提出解除合同，并要求退还定金。因此，特提起诉讼。请求：一、判令解除原、被告三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》；二、判令被告中联代理公司返还定金20000元，并支付自起诉之日起至还清本金止的利息。三、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告中联代理公司辩称，原告先违约，不履行合同，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告吴晓玲辩称，双方签订买卖合同后，由于原告不履行合同约定，不去办理相关手续，而被告吴晓玲为此已为涉案房屋还清贷款，由于原告不履行合同而导致合同无法履行，原告违约在先，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告中联代理公司反诉称，2015年8月21日，反诉人作为经纪方介绍第三人吴晓玲（甲方）与被反诉人肖澄江（乙方）签订了《房地产（经纪）买卖合同》，合同约定：业主吴晓玲将位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房以人民币700000元的价款出售给被反诉人，并约定在2015年9月30日前办理房产过户手续，第三人吴晓玲到银行办理了还贷赎证等手续，准备办理房产过户，但在约定的办理房产过户手续的期限到期后，反诉人及第三人吴晓玲与被反诉人约好了时间到税局办理交税，被反诉人临时找借口不来办理，其后反诉人多次催促其履行合同，被反诉人均以各种理由不办理交税、过户等相关手续，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第十条：“若因乙方资金不到位等原因造成在2015年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿经纪方中介服务费21000元整，作为违约金，解除合同。如经经纪方代收定金的则有权从定金中扣除该违约金”，被反诉人应支付反诉人中介服务费21000元。被反诉人多次向反诉人表示，因其个人原因不愿购买该房屋，所交定金由反诉人与业主处置，现却向法院提起诉讼，要求反诉人返还购房定金，实属无理。
因此，反诉人特向法院提起反诉，请求：一、判令被反诉人支付反诉人中介服务费21000元；二、判令反诉人承担本案的诉讼费用。
被告吴晓玲反诉称，2015年8月21日，反诉人吴晓玲作为甲方与乙方被反诉人肖澄江通过经纪方第三人中联代理公司的介绍，三方签订了《房地产（经纪）买卖合同》，合同约定：反诉人将自己所有的位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房以人民币700000元的价格出卖给被反诉人，并约定2015年9月30日前办理房产过户手续，原告在合同签订后到银行还贷款赎证，为办理房产过户做好了准备，但在约定的办理房产过户的期限到期后，反诉人及第三人与被反诉人约定时间到税局办理交税，被反诉人临时找借口不来办理，其后经反诉人及第三人多次催促，均拒绝办理交税、过户等相关手续，已属违约，且因其违约已给反诉人造成了巨大的经济损失，依法应承担违约赔偿责任。反诉人认为，根据该合同第十条：“若因乙方资金不到位等原因造成在2015年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价的20%的违约金及承担该物业产权过户的一切费用……”及第十一条：由于一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担的约定，被反诉人应支付反诉人违约金140000元及律师费5000元。
被反诉人不但不赔偿反诉人，却向法院提起诉讼要求反诉人返还购房定金，反诉人为维护自己的合法权益，特向法院依法提出反诉，请求：一、判令被反诉人肖澄江支付反诉人违约金、律师费合计145000元；二、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）肖澄江合并答辩称，一、涉案的《房地产（经纪）买卖合同》第十七条是原告与两被告三方的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，各方均应恪守履行。原告与被告吴晓玲在被告中联代理公司的介绍下，于2015年8月21日三方签订了《房地产（经纪）买卖合同》。该买卖合同第三条约定：“甲乙双方经协商一致，乙方按下列第2种方式按期付款：2、住房公积金按揭：乙方于交割前支付首期房款人民币（大写）叁拾万元整给甲方；余额人民币（大写）肆拾万元整（￥400000元）由乙方向银行或者住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后，由贷款银行直接转入甲方。”另外，该买卖合同第十七条特别约定了“若三方在办理公积金按揭贷款的过程中遇到任何问题无法解决，三方解除合同，定金退回乙方，三方互不追究违约责任。”原告认为，被告中联代理公司是长期、专业从事房地产买卖中介咨询工作的公司。原告信赖被告中联代理公司的专业，在被告中联代理公司向原告以及被告吴晓玲明确表示可以办理40万元公积金贷款后，才考虑与被告吴晓玲签订房屋买卖合同。但原告本着风险防范的意识，与两被告在《房地产（经纪）买卖合同》的格式条款以外，对第十七条作出了明确的约定。该条款是三方在平等、自愿的基础上，充分考虑当时情形，协商一致的结果。该条款并未违反法律和行政法规的强制性规定，三方应恪守履行。现由于湛江市住房公积金管理中心向贵院出具的函件中明确原告无法以自己或者妻子邓秋云的名义获得40万元公积金贷款，因此被告中联代理公司应该依据约定退还原告已交付的20000定金。二、被告中联代理公司在反诉中要求原告支付中介服务费21000元，缺乏事实与法律的依据。原告认为，被告中联代理公司是专业从事房地产买卖业务的中介公司，被告中联代理公司在房产交易前，有义务了解买卖双方的信息，也应该清楚知道原告以及其妻子是否能够向公积金管理中心贷款40万元。但被告中联代理公司为了赚取中介费用，故意隐瞒原告夫妻无法向公积金管理中心贷款40万的事实，骗取原告的信任，使原告与被告吴晓玲签订《房地产（经纪）买卖合同》。在《房地产（经纪）买卖合同》签订后，被告中联代理公司转而以巨额违约金为由，迫使原告接受其提出的部分公积金贷款部分商业贷款的方案。至今为由，虽然原告与被告吴晓玲签订《房地产（经纪）买卖合同》，但被告中联代理公司一直拒绝透露有关涉案房屋业主吴晓玲的身份信息以及联系电话，使原告与被告吴晓玲无法直接沟通。即使在原告提起起诉之前，都希望与被告吴晓玲直接协商沟通解除《房地产（经纪）买卖合同》的事宜，但被告中联代理公司仍拒绝提供被告吴晓玲的联系方式，致使原告不得不提起诉讼。原告认为，这是被告中联代理公司迫使原告接受他们方案而设计的圈套。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”原告在签订《房地产（经纪）买卖合同》之前，已经就合同的细节与被告中联代理公司进行很多次的协商；签订合同后，原告就公积金贷款事宜以及协商解除合同事宜，花费大量的时间和精力与被告中联代理公司进行多次的沟通，也多次到公积金管理中心咨询，继而提起诉讼。原告认为，本次纠纷的发生使到原告心力交瘁，被告中联代理公司的行为已经严重侵犯原告的合法利益。原告认为，被告中联代理公司不但无权要求支付中介服务费21000元，并且须依照合同的约定退回定金20000元，并赔偿原告的实际损失。三、被告吴晓玲反诉要求原告承担违约责任缺乏事实与法律的依据。原告认为，既然《房地产（经纪）买卖合同》第十七条在格式合同条款之外作出明确的约定，买卖双方以及中介公司都明确知道涉案房产有可能无法办理40万公积金贷款的风险。在这种情况下，三方仍选择签订该条款。因此，该条款是三方在自愿、平等的基础上作出的一致意思表示，对三方具有约束力。另外，被告吴晓玲在反诉中以其出售给刘芳的房价较低为由主张其损失，也是缺乏依据的。首先，被告吴晓玲与刘芳签订的买卖合同是否真实存在疑问，因为该合同是原告起诉后才发生的，不排除被告吴晓玲为了故意证明其损失而单方面制造的合同。而且被告吴晓玲也无法举证有关该买卖合同所涉房款的交付凭据。其次，该买卖合同与本案无任何关联性。被告吴晓玲即使再次出售房屋，该房屋的价格由其决定，不管出售房价的高低，与原告无关。对于被告吴晓玲主张的律师费损失。首先，被告吴晓玲无举证有关律师费用的有关代理合同以及律师费发票；其次，《房地产（经纪）买卖合同》第十七条明确约定“若三方在办理公积金按揭贷款的过程中遇到任何问题无法解决，三方解除合同，定金退回乙方，三方互不追究违约责任。”因此，原告认为，被告吴晓玲不管主张违约金14万元，还是律师费5000元，都缺乏事实与法律依据，请贵院予以驳回。我方认为两被告提起反诉的时间已经超出法律规定的期限。
经审理查明，位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房的所有人是被告（反诉原告）吴晓玲。被告（反诉原告）中联代理公司是从事房地产代理的中介机构。2015年8月21日，吴晓玲作为甲方与原告肖澄江作为乙方通过经纪方被告中联代理公司的介绍，三方签订了《房地产（经纪）买卖合同》，该合同第一、二条约定：“甲方将自己所有的湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房，建筑面积101.07平方米，房地产权证号为Ｃ0××03，以成交价人民币700000元出售给乙方。为保证合同顺利履行，乙方于签署本合同当天支付定金人民币贰万元（20000元），乙方所支付的定金，甲乙双方同意由经纪方代收代管，开始办理过户时，该定金自动转为办理过户和中介服务费用。”该合同第三条：“甲乙双方经协商一致，乙方按下列第2种方式按期付款；2、住房公积金按揭付款，乙方于交割前支付首期房款人民币叁拾万元（包含定金300000元）给甲方；余额人民币肆拾万元（400000元）由乙方向银行或者住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入甲方。第十条：甲方必须保证享有上述房产的完整所有权和处分权。若因甲方的房产权属不清等原因造成2015年9月30日前不能在所在房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费21000元，作为违约金，解除本合同。若乙方资金不到位等原因造成2015年9月30日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价的20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费21000元，作为违约金解除本合同，如经纪方代收定金的则有权从定金中扣除该违约金。第十一条：由于一方违约。另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。第十七条：约定其他事项：①若三方在办理公积金按揭贷款过程中遇到任何问题无法解决，三方解除合同，定金退回乙方，三方互不追究违约责任。②甲方须办出乙方新房产证前将该房内的户口迁出。”
该合同签订后，当日原告支付了定金20000元交由被告中联代理公司代收代管。
原告肖澄江在天津中海油能源发展油田设施管理有限公司工作，任船长职务，月均收入10843元，单位地址天津市经济技术开发区第五大街51号采油服务公司。户籍地址，广东省惠州市惠城区文昌二路1号9栋403房。
根据原告肖澄江的申请，本院依法向湛江市住房公积金管理中心贷款科查询，原告肖澄江购买位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房是否可以以自己或者妻子邓秋云的名义获得40万元公积金贷款的有关情况。湛江市住房公积金管理中心贷款科于2015年12月3日函复本院：“肖澄江的工作单位及户籍都不在湛江市，妻子邓秋云在湛江市工作并在湛江市缴交住房公积金，根据湛公积金（2014）27号文《关于住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》第二条对异地缴存住房公积金，在本市购买自住住房申请住房公积金个人住房贷款的规定，肖澄江夫妇只能以妻子邓秋云的名义申请25万元住房公积金个人住房贷款。”
2015年10月21日，原告肖澄江向被告中联代理公司发出《关于请求解除﹤房地产（经纪）买卖合同﹥以及返还定金的函》：“根据贵司、卖方吴晓玲以及本人（买方）于2015年8月21日签订的《房地产（经纪）买卖合同》约定，卖方吴晓玲将位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房出售给本人（乙方）。该《房地产（经纪）买卖合同》第十七条并且约定：“若三方在办理公积金按揭贷款过程中遇到任何问题无法解决，三方解除合同，定金退回乙方，三方互不追究违约的责任”。当日，本人根据《房地产（经纪）买卖合同》的约定，将定金20000元交给了贵司代管。如今，不管是本人还是本人妻子，到当地公积金部门申请贷款时，都被明确告知无法按照《房地产（经纪）买卖合同》的约定给予40万元的公积金贷款，这与贵司的工作人员在签订《房地产（经纪）买卖合同》时作出保证能够办理40万元的公积金贷款的承诺不一致。虽然本人多次与督促贵司尽快办理相关的公积金贷款手续，但可惜贵司至今未能办理。也就是说，三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》已无法实际履行的可能。因此，本人要求解除《房地产（经纪）买卖合同》并请贵司接到本函后两日返回20000定金。否则，一旦发出诉讼，将会造成各方更大的经济损失，并给各方带来不必要的麻烦。”
2015年11月13日，被告中联代理公司向原告肖澄江及其妻子邓秋云发出《督促履行合同通知函》：“邓秋云女士、肖澄江先生，2015年8月21日你们作为买方与卖方吴晓玲及我司共同签订《房地产（经纪）买卖合同》，购买位于湛江市霞山区民有路13号明扬嘉苑C幢805房，合同约定买卖双方需在2015年9月30日前办理房产过户手续，在办理过户手续当天，买方需支付首期房款人民币叁拾万元（300000元）给卖方，卖方吴晓玲女士为按约定履行合同，已筹集资金还清银行贷款赎回房产证，而二位至今却一直以各种理由拒绝支付购房款及去办理过户手续，按合同约定，已属买方违约。为此，在卖方吴晓玲女士要求及委托下，现向邓秋云女士、肖澄江先生发出本函，催促二位收函后三日内履行合同约定的支付房款及办理相关过户手续，否则卖方及我司将解除合同及没收定金，并保留追究你方其他违约责任的权利。”
又查明，2015年12月15日，被告吴晓玲将涉案房屋转让给刘芳、转让价款为596000元。被告吴晓玲2015年12月23日，向广东正德律师事务所支付了律师费5000元。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》是三方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应受国家法律的保护。合同的各方当事人都应依合同的约定履行自己的义务。原告及其妻子共同购买涉案房屋，不具备在本市住房公积金贷款40万元的条件，无法获得40万元公积金贷款。因此，合同第三条第2款约定：“向住房公积金中心申请贷款40万元”无法实现。因本案合同的目的无法实现，原告请求解除合同理据充分，应予支持。虽然合同第十七条约定：“若三方在办理公积金按揭贷款过程中遇到任何问题无法解决，三方解除合同，定金退回乙方，互不追究违约责任。”但本案事实是原告先违约。合同生效后，原告没有按合同的约定在2015年9月30日前支付首期房款30万元，及办理房屋所有权登记过户手续。原告的行为已构成违约，应承担违约的法律责任。也没有在合同履行期届满前申请中止履行合同或解除合同。因此，原告主张被告中联代理公司返还定金20000元并支付自起诉之日起至还清本金止的利息的请求，理据不足，不予支持。被告中联代理公司是从事房地产代理的专业机构，对房地产交易相关的政策、规定应全面了解知悉，并如实告知双方当事人，依法依规地签订合同。但本案中，被告中联代理公司未能提供证据证明，原告夫妇购买涉案房屋能够向住房公积金中心申请贷款40万元，对此，应承担举证不能的法律效果，同时应承担过错的法律责任。因此，被告中联代理公司的反诉请求，依据不足，不予支持。原告的违约行为以及被告中联代理公司的过错行为造成了被告吴晓玲的经济损失应得到适当的补偿。从公平、合理的原则考虑，本院应予酌情处理。原告肖澄江支付的定金20000元应予没收并支付给被告吴晓玲。被告吴晓玲的其他反诉请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条第一款，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告肖澄江与被告吴晓玲、湛江市中联房地产代理有限公司于2015年8月21日签订的《房地产（经纪）买卖合同》。
二、没收原告肖澄江的定金20000元并支付给被告吴晓玲（由被告湛江市中联房地产代理有限公司从代收代管原告肖澄江支付的20000元定金中径付给被告吴晓玲，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清）。
三、驳回原告肖澄江的其他诉讼请求。
四、驳回被告湛江市中联房地产代理有限公司的反诉请求。
五、驳回被告吴晓玲的其他反诉请求。
本案受理费300元，由原告肖澄江负担；反诉费1762.5元，由被告湛江市中联房地产代理有限公司负担162.5元，被告吴晓玲负担1600元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 许荣春
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 方 超
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。