北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第16621号
原告：窦连影，男，1962年11月21日出生，汉族，住北京市大兴区。
被告：北京东亚信义国际会展中心有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街106号。
法定代表人：刘福贵，董事长。
委托诉讼代理人：王哲，北京安理（天津）律师事务所律师。
原告窦连影与被告北京东亚信义国际会展中心有限公司（以下简称：东亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告窦连影，被告东亚公司的委托诉讼代理人王哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告窦连影向本院提出诉讼请求：判令解除我与东亚公司之间的限价商品房预售合同；判令东亚公司支付我退房款以同地段同等条件房屋成交价格为准计算为4064872.08元、原购房利息9400元、原购房贷款利息25443.8元、房屋的装修费65000元；判令东亚公司支付我另购房款3%的中介费和契税；诉讼费、鉴定费由东亚公司承担。具体事实与理由如下：2011年1月9日，我与东亚公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定由我购买东亚公司坐落于北京市大兴区康庄（四期）居住项目1号住宅楼12层3单元-1501（以下简称：涉案房屋），我于2012年12月入住。2014年8月，我发现涉案房屋主次卧室的东面山墙距屋顶100㎜的位置有一道横向的水平裂缝，于是找了物业经理说明情况，物业公司人员与施工人员看过后，发现主体结构有裂缝，遂表示需要反映。2014年9月4日，施工方找来的技术人员看过之后，让我提条件，我没有答应。我说应该先弄清楚问题再谈解决的办法，后于2014年9月5日、2014年9月11日、2014年9月22日我分别向东亚公司发送三份情况说明，东亚公司均未予回复。2014年10月17日，东亚公司名叫李猛的驻场代表来我家现场调查并拍摄了照片。我又要求东亚公司于2014年10月24日给我书面答复，东亚公司于2014年11月7日出具了一份维修方案，但对房屋的问题避重就轻。在这期间，我还与大兴建筑工程质量监督站联系，负责此事的相关人员多次与东亚公司联系无果，后我分别到昌平北小口总部和大兴项目物业处反映，亦无果。针对涉案房屋，我主要发现以下问题：主次卧室承重结构墙距屋顶100㎜的位置出现了南北贯穿的有0.2㎜横向水平裂缝，打开裂缝后发现一段250㎜长的抹灰层主体结构有3㎜到6㎜厚，40㎜到110㎜深的裂缝，并在裂缝里发现有木屑、焊渣、泡沫等杂物；在主次卧的屋顶发现多条横纵的裂缝；南面墙距屋顶100㎜的位置出现了2.5m长的水平裂缝，在门洞两侧有竖向裂缝在北面客厅窗户上有斜裂缝，在主卧山墙施工洞上方与横向水平裂缝间有一道竖向裂缝，与邻家公用的墙上出现了一道通透的斜裂缝以及非承重墙上有多处的竖向裂缝。2015年6月15日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋质量进行司法鉴定，结果表明涉案房屋的主体结构存在严重缺陷，应及时采取措施予以补救。综上，我认为涉案房屋主体结构质量不合格，并有可能产生居住安全问题，而东亚公司认为涉案房屋存在的问题为外观质量问题，并非主体结构问题，根据我们双方之间签订的合同约定以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。因我退房后还应保证在同地段购买商品房，东亚公司应按同地段普通商品住房的同等条件和同等价款进行赔偿。
被告东亚公司辩称：首先，针对涉案房屋，窦连影已经起诉过我公司，贵院已经作出判决，对同一套房子又提出诉讼请求违反一事不再理的原则。其次，根据双方签订的合同第二款之约定，涉案房屋是保障性住房，是保障窦连影居住的，如果退房对窦连影是不利的。再次，从鉴定结论看涉案房屋属于质量缺陷，房屋鉴定是有质量问题，但有两种情况是质量缺陷和质量不合格，现在鉴定结果是涉案房屋外观质量缺陷，但不足以达到退房标准；安全性能鉴定是从三个方面进行的评估，在评估报告中都有体现，有问题的是变形和损伤，我公司认为在将来使用的时候会有影响，但只是质量缺陷，没有达到法律规定的解除标准，我公司的最终意见是不同意解除合同。最后，因为窦连影购买的是限价商品房，买的时候就不是按照市场价买的，现在退也不应该按照市场价退，标准不好计算，我公司认为应该按照合同约定即中国人民银行同期利率计算，窦连影其他的诉讼请求应该以实际发生的情况。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定的事实如下：
2011年1月9日，窦连影作为买受人与东亚公司作为出卖人签订了《商品房预售合同（限价商品住房）》，合同约定由窦连影购买东亚公司坐落于北京市大兴区康庄（四期）居住项目1号住宅楼12层3单元-1501号房屋，套内建筑面积为65.71㎡，房屋总价款为517035元。合同第十一条交付条件约定，出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付该商品房，该限价商品住房交付时应当符合以下1.2.3条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达成的条件（适用于2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日前进行招投标的项目）；5.出卖人已取得了该限价商品住房所在楼栋的房屋权属证明。合同第十五条交接手续：（一）交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、涉及、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。（二）查验该限价商品住房时发现其质量或者其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准，在买受人实际办理该商品房交接手续并签署该商品房交接文件后，按照保修条款执行。（三）该限价商品住房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……合同第十六条限价商品住房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该限价商品住房使用合格的建筑材料、构配件，该限价商品住房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该限价商品住房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起经60日内退还全部已付款，并按照签约时中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充下协议。2.该限价商品住房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该限价商品住房交付之日起60日（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照签约时中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第十七条住宅保修责任（一）出卖人自该限价商品住房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该限价商品住房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同第二十六条限价商品住房再上市交易的承诺：买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，买受人按照皆是同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例按照届时有关文件规定执行。
2012年10月22日，建设单位东亚公司、勘察单位北京市勘查设计研究院有限公司、设计单位北京奥兰特斯建筑工程涉及有限责任公司、施工单位宿迁华夏基业建筑工程有限公司、监理单位北京建创建筑工程咨询有限责任公司对包括涉案房屋在内的大兴区黄村镇康庄（四期）的楼宇进行了竣工验收。2012年11月2日，东亚公司向北京市大兴区住房和城乡建设委员会报送该楼宇的竣工验收备案文件。2012年11月9日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会收讫东亚公司报送的竣工验收备案文件。
2012年12月16日，窦连影办理了涉案房屋的收房手续。之后窦连影进行装修并实际入住。2014年10月27日，窦连影取得涉案房屋的所有权证书（房屋所有权证号：X京房权证兴字第1709**号），房屋登记地址为大兴区圣和巷8号院3号楼12层3单元1501号。
窦连影在居住使用期间，发现涉案房屋主卧东墙、南墙、次卧的东墙、顶板、餐厅的南墙等部位出现裂缝，窦连影与东亚公司就此问题协商未果，之后，窦连影以东亚公司存在欺诈为由，将东亚公司以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求东亚公司按照三倍购房款向其支付惩罚性赔偿1546482元。在案件审理过程中，窦连影申请对涉案房屋质量是否达到相应的标准进行鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称：建筑研究院）于2015年6月15日出具《司法鉴定意见书》认定：涉案房屋主卧的东墙和南墙、次卧的东墙均存在裂缝，不符合国家相关标准规范的规定，且均属于严重缺陷；次卧顶板存在裂缝，不符合国家相关标准规范的规定，且均属于一般缺陷；餐厅南墙存在裂缝，不符合国家相关标准规范的规定，且属于一般缺陷；主卧东墙与南墙、次卧东墙的裂缝均属于严重缺陷，不符合国家相关标准规范强制条文的规定，应及时采取措施。东亚公司结合鉴定意见制定了修复方案，但窦连影主张其今后尚需对房屋进行安全、抗震鉴定，如果把房屋修缮好了可能改变涉案房屋状况，明确拒绝进行维修。本院于2015年10月13日作出（2015）大民初字第527号民事判决书，判决驳回窦连影的诉讼请求。窦连影不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京02民终820号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本案审理过程中，窦连影申请对涉案房屋现状的安全性进行鉴定，北京市建设工程质量第二检测所司法鉴定所（以下简称：第二检测所）于2016年11月17日出具《司法鉴定检验报告书》，2016年12月10日出具《司法鉴定检验报告书（补充说明）》，鉴定意见：现场调查，该工程使用环境条件正常，未发生用途变更及改造现象。经安全鉴定，该工程主卧西侧、主卧南侧、主卧东侧、卫生间东侧、次卧东侧、次卧西侧、餐厅南侧剪力墙构件安全的等级均为c级：不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响安全性能。应采取技术措施进行处理。该工程餐厅西侧房门处剪力墙、起居室北侧剪力墙构件及主卧、次卧、餐厅、起居室顶板构件安全的等级均为b级：略低于国家现行标准规范的安全性要求，尚不影响安全性能。上述构件裂缝长期存在将影响构件耐久性，应采取技术措施进行处理。建议：1、对钻芯后的墙体位置采用C30强度等级以上干硬性混凝土进行修补；2、对存在裂缝及夹渣质量缺陷部位采取技术措施处理，处理措施应经由原设计单位或有资质的设计单位确认。窦连影为此支付鉴定费50000元。东亚公司针对该鉴定意见协同原设计单位提出修复方案，但窦连影表示涉案房屋现存在的质量问题，无法通过维修解决，故不同意进行维修，坚持本案的诉讼请求。
案件审理过程中，双方就建筑研究院及第二检测所出具鉴定报告中所涉及的房屋质量问题是否属于主体结构问题以及现有问题是否影响涉案房屋安全使用发生争议。建筑研究院针对上述问题作出书面答复：1.涉案房屋的裂缝问题（严重缺陷）属于主体结构质量问题。涉案房屋混凝土强度、钢筋分布及保护层厚度等结构实体是否符合相关质量要求不在本次鉴定范围之内，未做勘验无法判定。2.涉案房屋部分构件中的“夹渣”、“裂缝”等问题属于可修复的问题，可从技术方面解决该问题。对于涉案房屋的修复需要由有资质的专业机构出具修复方案，并由有资质的专业队伍进行施工且施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作。第二检测所针对上述问题作出书面答复：1.涉案房屋的裂缝问题（严重缺陷）属于主体结构质量问题，从建筑长期使用角度说影响安全使用。2.涉案房屋部分构件中的“夹渣”、“裂缝”等问题属于可修复的问题，可以从技术方面永久解决。按照规范要求修复验收合格后不影响房屋安全使用。3.涉案房屋的“夹渣”、“裂缝”等问题属于混凝土结构的质量通病，设计单位无需重新勘验可直接确认或作出处理方案。
本院认为：窦连影与东亚公司之间签订的《商品房预售合同（限价商品住房）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属有效。东亚公司交付的房屋应当符合合同的约定，应当满足窦连影的正常使用的要求。按照双方的合同约定，地基基础和主体结构质量经检测不合格的，以及商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，合同可以解除。结合本案证据，涉案房屋已经竣工验收合格，本案中的房屋质量问题纠纷，不符合合同约定的解除条件。根据相关法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，经过鉴定机构现场勘验后确定涉案房屋存在房屋主体结构质量问题，但鉴定机构亦指出涉案房屋的问题均属于可修复的问题，可以从技术方面永久解决，如问题不进行修复会影响安全居住使用，但现未达到法定解除的条件，故窦连影要求解除双方之间房屋买卖关系的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。因涉案房屋存在质量问题且至今尚未修复，双方应结合鉴定意见及建议积极解决涉案房屋现在存在的问题，窦连影就此可另行主张权利。窦连影以房屋存在质量及安全问题要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，不属于一事不再理的情形，东亚公司的该项辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
驳回窦连影的诉讼请求。
案件受理费8970元，由窦连影负担（已交纳）；鉴定费50000元，由北京东亚信义国际会展中心有限公司负担（于本判决生效后七日直接给付窦连影）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 宋景艳
人民陪审员 江冀兴
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 高 雅
书 记 员 刘雪飞
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