湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）长中行再重终字第00287号上诉人（原审原告）张敏。上诉人（原审被告）长沙市住房和�乡建设委员会。法定代表人范炎斌。委托代理人王知。委托代理人罗鹏勇，湖南金州律师事务所律师。原审第三人黄连珍。委托代理人戴晓萍，系黄连珍之女。原审第三人胡平英，系张敏丈夫。原审第三人胡雅兵，系胡平英之子。张敏与长沙市住房和城乡建设委员会（原长沙市房屋产权管理局，以下简称市住建委）房屋登记行政行为一案，长沙市芙蓉区人民法院于2007年3月21日作出（2007）芙行初字第7号行政判决，驳回张敏的诉讼请求。张敏不服，向本院提出上诉，本院于2008年1月24日作出（2007）长中行终字第0052号行政判决，驳回张敏的上诉，维持原判。该判决生效后，张敏仍不服，向本院申请再审。本院于2009年11月10日作出（2009）长中行监字第0150号行政裁定，裁定由本院另行组成合议庭再审本案，并于2010年12月14日作出（2010）长中行再终字第0047号行政裁定，以案件认定事实不清为由裁定撤销长沙市芙蓉区人民法院（2007）芙行初字第7号行政判决及本院（2007）长中行终字第0052号行政判决，将本案发回长沙市芙蓉区人民法院重审。该院于2013年4月8日作出（2007）芙行再重初字第7号行政判决书，判决确认市住建委向黄连珍核发00431XXX号《房屋所有权证》的行政行为违法。张敏仍不服，向本院提起上诉，本院以原审判决遗漏了当事人，程序违法为由，于2014年4月16日作出（2013）长中行再重终字第217号行政裁定书，裁定撤销长沙市芙蓉区人民法院（2007）芙行再重初字第7号行政判决书，本案发回长沙市芙蓉区人民法院重审。该院重审过程中，依法追加胡平英、胡雅兵作为本案第三人参加诉讼，并于2014年10月15日作出（2014）芙行再重初字第1号行政判决�张敏与市住建委不服该判决，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：张敏与胡平英于1992年7月24日登记结婚，胡平英系再婚，双方婚后无子女。胡雅兵系胡平英与前妻之子。1995年，胡平英原工作单位湖南省直机关汽车公司单位房改，湖南省直机关汽车公司将长沙市燕山街1X栋30X号房屋以成本价出售给胡平英，在核算该房屋房改价格时，计入了张敏的工龄。1996年12月，市住建委向胡平英颁发长沙市芙蓉区燕山街1X栋30X号长房权东私改字第020XXX号《房屋所有权证》。2005年8月，胡平英将上述《房屋所有权证》申请补办遗失登记，市住建委向胡平英补发了长房权证芙蓉字第00492X**号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》所有人一栏中为胡平英，且无其他房屋共有人记载。2005年，张敏�父亲病重及本人患严重风湿病借住在父母家。同年12月7日，黄连珍通过湖南省正大行房地产代理有限公司居间介绍，与胡平英签订了《房地产买卖契约》，双方约定：胡平英将长沙市燕山街1X栋30X号房屋出售给黄连珍，成交价为19万元。2005年12月14日，胡平英与黄连珍再次签订《房地产买卖合同》一份，该合同约定：胡平英将长沙市燕山街1X栋30X号房屋以11万元价格出售给黄连珍。当日，由胡雅兵向市住建委申请办理房屋转移登记，并向市住建委提交长房权证芙蓉字第00492X**号《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》等相关资料。市住建委受理胡雅兵的申请后，认为需转让的房屋系张敏与胡平英共同共有的房改房，如由胡雅兵代为办理转让手续，依据《城市房地产交易管理办法》第八条“办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理。�托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件”的规定，胡雅兵还应提交委托人胡平英、张敏的书面委托及委托双方有效的身份证件，并要求对书面委托予以公证，因此市住建委要求胡雅兵补交上述资料。2005年12月16日，胡平英出具《委托书》委托胡雅兵办理出售长沙市燕山街1X栋30X号房屋转让过户手续。广东省深圳市南山区公证处对该《委托书》作出（2005）深南内民证字第5334号《公证书》。随后，胡雅兵在未取得张敏授权且不知情的情况下向市住建委提交了虚假的胡平英、张敏委托其办理房产转让合同、房屋过户等手续的《委托书》及伪造的（2005）深南内民证字第5334号《公证书》和委托双方的《中华人民共和国居民身份证》[其中张敏的《中华人民共和国居民身份证》系伪造]。2005年12月20日，市住建委经审批，同意按核算后房屋价值115545.6元办理该房屋交易的过户手续，并于同年12月21日向黄连珍发出《长沙市房地产转让过户单》，要求黄连珍以此过户单作为房屋产权转移登记的凭证。同日，黄连珍向胡雅兵支付了购房款19万元，胡雅兵出具了收条，黄连珍随后入住购得的该房屋。2006年1月4日,市住建委同意为黄连珍确权发证，并于同年3月2日向黄连珍核发了00431XXX号《房屋所有权证》。张敏对市住建委向黄连珍核发产权证的行为不服，于2007年1月10日诉至原审法院，请求撤销市住建委颁发00431XXX号《房屋所有权证》的行政行为。另查明，根据长沙市人民政府办公厅2011年5月12日印发的长政办发（2011）43号文件规定，市住建委的行政管理职权划入新组建的市住建委。再查明，2011年11月20日，原审法院作出（2011）芙民初字第679号民事判决，判决张敏与胡平英离婚，对张敏要求分割并要求胡平英返还个人财产等诉讼请求不予支持，该判决现已发生法律效力。原审法院认为：黄连珍系通过房屋中介公司居间介绍与胡平英签订房屋买卖合同，双方约定的价格为19万元，参照该房屋面积80.24㎡及房屋所在地长沙市燕山街2005年二手房的实际交易价格，该房屋19万元交易价格应为合理的交易价格。同时，该房屋虽然实际为胡平英、张敏共同共有，但因该房屋系单位房改房，该房屋的《房屋所有权证》中所有权人一栏中的所有权人为胡平英，且无其他共有人记载。虽然市住建委内部档案中记载张敏为该房屋的共有权人，但黄连珍与《房屋所有权证》中所有权人胡平英签订《房屋买卖合同》并已实际支付了购房款，黄连珍在房屋买卖交易过程中的行为符合房屋买卖交易中买方的一般习惯且无过失。综合上述情况分析，应认为黄连珍在房屋转移登记行为中为善意买受第�人。根据《城市房地产交易管理办法》第八条“办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理。委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件”的规定，因张敏未亲自前来办理房屋转移登记手续，故应当由申请转让方提交张敏有效的《中华人民共和国居民身份证》，市住建委经核对后收取该居民身份证复印件存档。胡雅兵提交的张敏的身份证发证日期为1996年12月30日，有效期为长期，而根据发证当时适用的《中华人民共和国居民身份证条例》第四条的规定，已满26周岁，未满46周岁的应发给有效期为20年的身份证，张敏出生日期为1954年6月1日，按照该规定，此时应发给张敏有效期为20年的居民身份证，而非有效期为长期的居民身份证。经法庭质证及张敏辨认，房屋转让代理人胡雅兵提交给市住建委的张�身份证系伪造，市住建委在张敏未亲自前来办理转让手续的情况下，对胡雅兵提交的有效期与《中华人民共和国居民身份证条例》第四条规定明显不符的张敏身份证疏于审查，市住建委对此未尽到合理的审慎审查义务，应当承担相应的行政责任。根据《城市房地产转让管理规定》第七条、《长沙市房地产交易管理办法》第七条的规定，胡平英、黄连珍就同一房屋的买卖先后签订了两份房屋买卖合同，约定了不同的交易价格且房屋共同共有人张敏未作为房屋出卖人参与房屋买卖交易，但人民法院在办理相关的房屋转移登记行政案件中只应对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性进行审查，胡平英作为该房屋所有权证上的所有权人，与买受人黄连珍签订了两份不同交易价格的房屋买卖合同，并向市住建委提供了一份交易价格偏低的买卖合同，该买卖合同从形式上看�备法律规定的房屋转让合同的相关要件，不违反相关行政法规的强制性规定，且胡雅兵通过虚假的张敏委托其办理房屋交易的委托书对该房屋买卖行为进行追认，应认为该房屋买卖合同具备真实性、合法性、关联性。该房屋买卖双方签订交易价格不同的两份合同是否涉及偷逃交易税收及房屋买卖合同是否有效等问题不属行政诉讼案件的审理范围，本案不予评价。原审法院认为，根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外,符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院《关于审理房屋登记案�若干问题的规定》第十一条规定，被诉房屋登记违法，判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。经审理查明，本案房屋转移登记申请人胡平英及其委托代理人胡雅兵在房屋转移登记中提供了伪造的张敏（房屋转移登记申请人）居民身份证、伪造的《委托书》和公证机关公证文书等虚假材料，房屋转移登记未征得房屋所有权人张敏的授权委托，因此市住建委办理房屋转移登记行为的主要证据不足，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，被诉房屋登记行为应当判决撤销。但该房屋现已为第三人黄连珍以合理的价格受让取得并已办理了不动产登记，黄连珍已入住该房屋达7年之久，本案第三人应属善意第三人。市住建委在办理房屋转移登记时发现张敏为房屋实际共有权人�后，要求房屋转移登记申请人补充张敏的相关委托手续并予以公证，房屋转移登记申请人向市住建委补充提交了伪造的委托书及公证书，市住建委对此已尽合理的审慎审查义务，不应当承担责任。但市住建委在张敏未亲自前来办理转移登记的情况下，对胡雅兵提交的明显与法律规定不符伪造的张敏的身份证的真实性疏于审查，市住建委的房屋转移登记行为违法，对此应当承担相应责任。综上，市住建委房屋转移登记行为违法，但房屋已为善意第三人黄连珍取得，依照《中华人名共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十七条，最高人民法院《关于适用审理房屋登记案件的若干问题的规定》第十一条的规定，判决如下：确认长沙市住房和城乡建设委员会向黄连珍核发00431XXX号�房屋所有权证》的行政行为违法。本案案件受理费50元，由长沙市住房和城乡建设委员会负担。张敏不服原审法院判决，向本院上诉称：一、市住建委没有尽到审查义务，违法发放00492XXX号《房屋所有权证》，该行政行为应当予以撤销；二、原审法院适用法律错误。市住建委违法发放房产证的具体行政行为发生在2005年12月，按照“法不溯及既往”的原则，原审法院应当适用该具体行政行为发生之前生效施行的法律法规，而非于2007年施行的《物权法》及相关司法解释；三、原审法院认定事实错误。黄连珍并不符合《物权法》第一百零六条对“第三人善意取得”制度规定的事实条件，不能作为善意第三人取得涉案房屋所有权。基于上述理由，张敏诉请本院：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙行再重初字第1号行政判决书；2、撤销市住建委补发给胡平英的�房权证芙蓉字第00492X**号《房屋所有权证》；3、确认胡雅兵与黄连珍之间的房屋买卖交易无效；撤销黄连珍因与胡雅兵进行房屋买卖交易获得的00431XXX号《房屋所有权证》；4、由被上诉人承担因违法行为给上诉人造成的经济损失，包括：具有纪念意义的照片，个人生活用品，因本案支出的调取资料费、差旅费、律师费，从2006年8月其至本案结束止的房屋租金40万元损失；5、赔偿精神损失费5万元；6、由被上诉人承担本案诉讼费；三次寻人公告费760元。市住建委不服原审法院判决，向本院上诉称：一、《中华人民共和国居民身份证条例》第四条的适用对象为身份证申请人和身份证核发机关，即身份证核发机关应当根据申请人的具体情况依法确定身份证有效期限，履行核发义务。上诉人为房屋登记部门，对登记事项申请人的身份证有效期限种类没有审查义务；二、根据《长沙市城市房地产交易管理办法》第12条之规定，上诉人对登记申请资料只负有形式审查义务，故不对相关身份证件上所载事项的真实性负责。对于胡雅兵提交的张敏身份证，从形式上看其载明项目符合《中华人民共和国居民身份证条例》有关规定，同时也与张敏个人基本信息相符，因此上诉人对胡雅兵提供的张敏身份证已经履行合理审查义务。综上所述，上诉人在办理长沙市芙蓉区燕山街1X栋30X号房屋转移登记手续过程中已履行合理审查义务，程序合法，原审法院判决确认上诉人对涉案房屋的转移登记行为违法属于认定事实和适用法律错误。据此，请求本院：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙行再重初字第1号行政判决，改判驳回张敏的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由张敏承担。胡雅兵针对张敏及市住建委的上诉理由答辩称：张敏所说内容不真实，房子由我父亲所有。我接受父亲委托找中介办理房屋出售手续，而后该房屋由黄连珍以19万购得，所得售房款没有交给张敏。黄连珍针对张敏及市住建委的上诉理由答辩称：本人系通过房屋交易中介机构湖南省正大行房地产代理有限公司居间介绍，完成了与胡平英的房屋买卖交易。本人按照市场价格向胡平英支付了全额购房款19万元，一并向湖南省正大行房地产代理有限公司交纳了中介费4000元，经市住建委办理了《房屋所有权证》，并早已实际入住所购房屋。因此，市住建委做出的房屋转移登记行为合法。胡平英向本院提供书面答辩意见称：一、燕山街的住房是单位福利分房，当时是分配给我已去世的妻子刘益云的，与张敏无关。二、购房款是公司财务人员直接从我个人的存款中扣划的，这其中包括单位支付给我未成年子女的�活费。三、2004年因本人患病，当时因无钱治疗，所以才把房子卖掉治病。本院二审过程中，黄连珍提交了一份胡雅兵出具的收条，拟证明其已向胡平英支付19万元购房款的事实。本院经审查后认为，该份证据原审中已经提交并当庭质证，不属于二审中的新证据。本院二审查明的事实与原一审查明的事实一致。本院认为：依据已查明的事实，对本案争议的焦点作如下分析：一、市住建委在办理房屋转移登记过程中是否尽到审查义务？根据《城市房地产转让管理规定》第七条及《长沙市城市房地产交易管理办法》第八条之规定，办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件。张敏作为房屋的实际共有人，未亲自前来办理房屋转移登记手续，市住建委需认真审核张敏的身份证件。而胡雅兵所提交的伪造证件明显不符合我国当时身份证管理的基本发证方式，其身份证有效期限应为20年而并非长期，故市住建委在办理本案房屋转移登记过程中并未尽到审慎的审查义务。二、长房权证芙蓉字第00492X**号《房屋所有权证》及第00431X**号《房屋所有权证》是否应当予以撤销？根据张敏在（2007）芙行初字第7号行政案件中的诉讼请求，仅为要求撤销第00431XXX号《房屋所有权证》，并未就第00492XXX号《房屋所有权证》提出请求。因此，其要求撤销市住建委补发给胡平英的长房权证芙蓉字第00492X**号《房屋所有权证》的上诉请求并不是本院二审的审查范围，张敏可以就该请求另行起诉；另就市住建委向黄连珍核发的第00431XXX号《房屋所有权证》，市住建委未尽到审慎的审查义务，且胡雅兵�请办理转移登记未征得房屋产权共有人张敏的授权委托，涉案房屋登记行为的依据明显不足，市住建委的转移登记行为违法。另，第三人黄连珍已通过房屋中介机构居间介绍的方式购买涉案房屋，并已支付19万元购房款，且已实际交付使用，并依法向房屋产权登记部门申请了登记，办理了第00431XXX号《房屋所有权证》，应认定其已善意和有偿取得了该房屋。根据《最高人民法院》第十一条第三款之规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。因此，不应撤销市住建委向黄连珍核发的第00431XXX号《房屋所有权证》。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国行政�讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长  杨 雅代理审判员  严新龙代理审判员  黄学里二〇一五年十二月二十一日书 记 员  刘 胜附相关法律法规：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法�席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。