安徽省休宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)休民一再初字第00001号 原审原告黄桂英，女,汉族，1977年12月12日出生,住安徽省歙县。 委托代理人朱景龙，男，汉族，1958年4月13日出生，住安徽省歙县,系黄桂英的表兄。 委托代理人唐春飞，安徽道同律师事务所律师。 原审被告黄山市光明园房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县齐云山东大道,组织机构代码72332606-3。 法定代表人汪冬琴。 委托代理人丁士元，安徽地平律师事务所律师。 第三人蒋茹，女，汉族，1958年9月29日出生，住安徽省黄山市屯溪区。 委托代理人项秋君，男，汉族，1958年10月5日出生，住址同上，系蒋茹的丈夫。 委托代理人***，安徽一飞律师事务所律师。 原审原告黄桂英诉原审被告黄山市光明园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理，2014年6月25日，双方当事人在法院的主持下，达成调解协议。2014年9月2日，黄桂英向本院申请执行（2014）休民一初字第00245号民事调解协议。2014年12月8日，案外人蒋茹向本院提出执行异议申请，认为被执行人黄山市光明园房地产开发有限公司已将黄桂英申请执行办理过户手续的位于休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房，设立了抵押权向案外人蒋茹抵押借款，黄桂英申请办理过户手续侵犯了案外人蒋茹的权利，故申请法院中止执行，并对黄桂英诉黄山市光明园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案申请再审。2015年3月16日，经本院审委会讨论认为，调解协议未能保护案外人蒋茹的诉讼权利，故决定对本案提起再审。本院依职权追加了蒋茹为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭进行了审理。2015年7月10日、2015年10月10日，因黄桂英先后向休宁县人民法院和黄山市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销蒋茹的抵押权证，本案中止诉讼。2016年3月18日黄山市中级人民法院作出行政判决，驳回黄桂英的诉讼请求。2016年4月12日，本案公开开庭进行审理。原审原告黄桂英及委托代理人朱景龙、唐春飞，原审被告黄山市光明园房地产开发有限公司的委托代理人丁士元，第三人蒋茹及委托代理人项秋君、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告黄桂英诉称：2010年12月1日，原告向被告购买了该公司开发的休宁海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋，同时签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告即依约履行了合同义务，付清了房屋全款，但被告迟迟未给原告办理上述房屋的房地产权属证书，且在本人不知情的情况下将该房对外设立抵押，致使原告购买的店面无法出租，严重侵犯了原告作为买房人的合法权益。现请求：1、判令被告为原告办理坐落于休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋的房地产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金1.48万元；3、判令被告承担原告租金损失8万元；4、本案诉讼费由被告承担。 黄桂英为证明自己的观点，提供如下证据：1、黄桂英居民身份证复印件，证明原告主体身份；2、《商品房买卖合同》，证明原被告之间房屋买卖关系；3、现金交款单、汇款单、收据、购房及办证发票、完税证明，证明原告已付清购房款、办证契税，被告已将商铺交付原告；4、2012年1月15日缴纳物业费、装保证金等收据4张，均盖有印章，证明黄桂英不仅购买了商品房，全额支付了房款，被告已经将房屋交付黄桂英进行装修。 原审被告黄山市光明园房地产开发有限公司在法定期限内未提供答辩。庭审中辩称：1、被告对商品房买卖合同的事实没有异议。2、当时办证时黄桂英未提交办证资料，被告有其他原因无法办证。3、现原告要求办证，涉及到第三人抵押权问题，只有待抵押权解除后给原告办证。4、原告要求租金损失没有法律和事实依据。虽然房屋未办证但已将房屋交付给原告，虽有抵押但不影响使用，不应该支持原告的租金损失要求。 黄山市光明园房地产开发有限公司的委托代理人提交一份王光明的书面证言。未提供其他证据。 第三人蒋茹述称：1、原告提供的证明商品房买卖合同的证据互相间矛盾重重，缺乏真实性，原被告之间的房屋买卖关系是虚假的。2、第三人在抵押借款给被告时，被告告知第三人该房产未出售他人，也没有任何的抵押瑕疵。第三人与被告在公证处办理了赋予强制执行效力的公证即可充分证明此点。请法院维护第三人的合法权益。 第三人蒋茹为维护自己的主张，提供如下证据：1、蒋茹的身份证，证明主体身份；2、借款合同、公证书、借条、银行汇款凭证、证明，证明第三人与被告之间的借款事实；3、房地产他项权证，证明房产权利人是光明园公司，借款抵押前，房屋没有卖给他人；4、黄山市中级人民法院的行政判决书，证明房地产他项权证是合法有效的，第三人享有抵押权。 黄山市光明园房地产开发有限公司对黄桂英提供的证据没有异议。 蒋茹对黄桂英的证据的质证意见为：对证据一，身份证没有异议。对证据二，《商品房买卖合同》真实性有异议，从形式上看，合同没有签订日期，涉案房产是两个不同性质的房屋，一是商业用房，一是住宅，仅签订一份合同，与实际有两份房产证，相互矛盾。对证据三，收据的真实性有异议，收款收据显示总金额为1959588元，比购房合同多出476548元，比购房发票多出586148元。从原告提交的汇款凭证上看，原告汇款并未汇入双方在房屋买卖合同中指定的账户，该汇款是购房款还是其他款项，无法证明。对证据四，真实性有异议，从收款收据中可以看出，物业费、装修保证金都是在原告未付清房款的情况下交付的，不合乎常理。 黄桂英对黄山市光明园房地产开发有限公司提供的证据的质证意见为：王光明是被告公司原法定代表人，其书面证言的真实性没有异议。从该证言可以看出，涉案房屋在蒋茹设立抵押前就已经出卖给了黄桂英，蒋茹在设立借款抵押时是知道房屋已出卖情况的，其与光明园的抵押合同无效。 蒋茹对黄山市光明园房地产开发有限公司提供的证据的质证意见为：该证据缺乏真实性，书面证言是否为王光明书写不清楚，这份材料与王光明在办理抵押借款公正时的申明不一致。 黄桂英对蒋茹提供的证据的质证意见为：对证据一，无异议。对证据二，借款事实是否成立，请法庭核实。对证据三，房地产权证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，房产登记与房屋买卖是两个法律关系，不能说明房屋未卖给黄桂英。对他项权证的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，第三人明知当时王光明已经将房屋出卖给黄桂英，仍设立抵押，损害了黄桂英的利益，抵押合同应该无效。对证据四，中院行政判决书与本案没有关联，即使他项权证合法有效，也不能对抗善意的已付清房屋全款的物权所有人。 黄山市光明园房地产开发有限公司对蒋茹提供的证据的质证意见为：对证据一、证据二没有异议。对证据三真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。产权证登记在光明园名下，但房屋已出卖给黄桂英是事实，王光明也说房屋出卖给黄桂英的事情已告知蒋茹。对证据四，中院行政判决书解决的是房产局的登记是否存在的问题，与本案没有关联。 本院的认证意见为： 对黄桂英的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性予以认定。但黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》现已无法履行，原告可以请求解除合同。 对黄山市光明园房地产开发有限公司提供的证据的真实性、合法性、关联性不予认定。这份证人证言无其他证据佐证，不予采信。 对蒋茹提供的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性予以认定。 本案经再审查明的事实为：2010年12月1日，黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买黄山市光明园房地产开发有限公司开发的休宁县虹楼苑小区第4幢1-2层南1号商业用房，并于当天交纳了首付款。2012年1月12日黄桂英补齐该房屋余款，同年1月15日黄桂英交纳了房屋装修保证金、物业管理费、公共照明、装修垃圾清理费等，黄山市光明园房地产开发有限公司将房屋钥匙交给黄桂英，2012年2月18日，黄山市光明园房地产开发有限公司开具《销售不动产统一发票》，该发票显示黄桂英购买的虹楼苑小区店面南1号建筑面积253.73平方米，总价款1373440元。黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人（黄山市光明园房地产开发有限公司）应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”之后，黄山市光明园房地产开发有限公司未向产权登记机关备案，黄桂英也未到相关部门办理产权证。2013年7月24日，黄山市光明园房地产开发有限公司办理了虹楼苑小区4幢101铺、4-201号（即第4幢1-2层南1号）产权证，并领取了休宁县人民政府颁发的《房地产权证》。2013年7月25日，黄山市光明园房地产开发有限公司向蒋茹借款70万元，并以虹楼苑小区4幢101铺、4-201号房产作抵押担保，并办理了抵押登记，蒋茹领取了休宁县人民政府颁发的《房地产他项权证》。2014年3月3日，黄桂英向休宁县地方税务局缴纳了购买商品房的契税54937.6元。2014年6月5日，黄桂英向休宁县法院起诉，要求黄山市光明园房地产开发有限公司为其办理虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋的房地产权属证书，并支付逾期办证违约金1.48万元，承担租金损失8万元。案件受理后，经本院主持调解，双方达成调解协议：黄山市光明园房地产开发有限公司于2014年8月30日前协助黄桂英办理休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房地产权属转移登记……后，黄山市光明园房地产开发有限公司未能按调解书履行，黄桂英向本院申请执行。申请执行过程中第三人蒋茹提出异议，2015年3月，本院裁定中止（2014）休民一初字第00245号调解书的执行，并依职权启动再审。再审审理过程中，黄桂英先后向本院和黄山市中级人民法院提起行政诉讼，请求注销休宁县人民政府休字第20131659号和休字第20××60号《房地产他项权证》。2016年3月28日，黄山市中级人民法院作出判决，驳回黄桂英的诉讼请求。 本院认为：黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方的合同已成立，生效。当事人双方理应按照合同约定履行各自的义务。按照合同的约定，黄山市光明园房地产开发有限公司在黄桂英支付房屋全部价款后，应当在房屋交付后30日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，以便黄桂英办理房屋产权登记。但黄山市光明园房地产开发有限公司未履行报备手续，黄桂英亦未及时办理产权登记手续。合同签订两年多后，黄山市光明园房地产开发有限公司在黄桂英不知情的情况下，将已出售给黄桂英的房屋的产权登记于该公司自己名下，并以该房屋作抵押向第三人借款，且到产权登记部门办理了他项权证。在第三人取得的他项权证未注销的前提下，黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司在房屋买卖合同中约定的黄桂英取得房屋产权证的合同目的无法实现。在此情况下，黄桂英可以变更诉讼请求，解除合同，并要求黄山市光明园房地产开发有限公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求黄山市光明园房地产开发有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院在案件开庭后，已向原告黄桂英进行了释明，但黄桂英坚持原来的诉讼请求。因此，对黄桂英要求黄山市光明园房地产开发有限公司为其办理坐落于休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋的房地产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。对黄桂英基于房屋可以办证前提下的要求黄山市光明园房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金1.48万元和要求黄山市光明园房地产开发有限公司承担其租金损失8万元的诉讼请求，本院亦不予支持。第三人蒋茹主张黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是虚假合同的观点，因无证据佐证，本院不予采信。黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司主张蒋茹在明知房屋已出卖的情况下签订抵押借款合同的观点，因未提供充分的证据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2014）休民一初字第00245号民事调解书； 二、驳回黄桂英的诉讼请求。 案件受理费2170元由黄桂英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄山市中级人民法院。 审 判 长  王虹萍 审 判 员  琚苗薇 人民陪审员  贾维光 二〇一六年六月三日 书 记 员  程显妹 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。