山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3509号
上诉人（原审原告）:山东统一银座商业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王仁泉，董事长。
委托诉讼代理人：胡丽娜，女，1988年1月10日出生，汉族，该公司法务，住济南市。
委托诉讼代理人：马颖，女，1984年11月2日出生，汉族，该公司法务，住济南市。
上诉人（原审被告）:李静，女，1979年6月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人:赵学波，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人山东统一银座商业有限公司(以下简称统一银座公司)因与上诉人李静房屋租赁合同纠纷一案,双方均不服章丘市人民法院（2016）鲁0181民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人统一银座公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项；2、改判李静按照每天271.85元支付我方自起诉之日至判决之日的房屋占用费；3、改判李静支付我方所欠房租自起诉之日起按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，实际占用费并非违约金，而是李静占用房屋应当支付的合理费用。李静自2015年9月30日起欠付租金，经我方催缴后仍不履行合同，将租赁房屋卷帘门锁上，并占用该房屋，造成我方无法收回并使用该房屋。因此，该房屋仍有李静占有使用，李静应当按照合同约定的当期租金的日租金271.85元支付房屋占用费。实际占用费是占用房屋产生的合理费用，非因违约行为应承担的违约责任。二、李静欠缴房租，应当按照合同约定支付逾期违约金。双方签订的房屋租赁合同5.2条约定，李静迟付租金的，每逾期一日，应向我方支付年租金1%作为滞纳金。我方按照银行同期贷款利率的四倍向李静主张逾期违约金，合理合法。
上诉人李静针对上诉人统一银座公司的上诉答辩称：我与统一银座公司于2015年12月14日已经解除租赁合同，对于统一银座公司要求的2015年12月14日至2016年3月1日的房租不予认可，对于违约金，我认为统一银座公司要求过高，应不高于实际损失的30%。
上诉人李静上诉请求：请求撤销一审判决并改判。事实与理由：一、一审法院判决我向统一银座公司支付2015年9月30日至2016年3月1日的租金41343.75元与事实不符。首先，从统一银座公司2015年12月14日向我发出的告知函来看，双方已经解除合同，统一银座公司已经收回房屋。为此，我只应当支付2015年9月30日至2015年12月14日的租金19845.05元。其次，我对租赁房屋实施水电改造支付10000元，应当从租金中扣除。二、一审法院判决我向统一银座公司支付违约金2万元过高，应该支付不高于实际损失的30%，实际违约金应不高于2953.5元。
上诉人统一银座公司针对上诉人李静的上诉答辩称：统一银座公司与李静之间的合同是自2014年9月至2019年9月29日，李静于2015年12月14日在未缴纳租金的情况下擅自不履行合同，擅自搬离租赁房屋，到房屋对面重新营业开办教育机构，是其严重违约，我方于2016年2月17日向其发出腾房告知函，告知其腾交房屋，补交房租，并解除合同，因此对方应当缴纳2014年12月至我方起诉之日的房租，并应支付其在实际占用房屋期间的占用费。关于违约金，双方租赁期限剩余5年，当年度房租为94500元，即便以当年房租计算，违约金也应高于2万元。
上诉人统一银座公司向一审法院起诉请求：判令双方租赁合同解除；由李静向我方支付自2015年9月30日至起诉之日（2016年3月1日）的房屋租金41343.75元（按每天271.85元）；由李静按每天271.85元（以2015年9月30日至2016年9月29日的年租金99225元除以365天得出）支付自起诉之日至判决之日的房屋占用费；李静按合同支付违约金2万元；李静所欠房租自起诉之日按银行同期贷款利息的四倍向我方支付逾期利息。
一审法院认定事实，2013年9月9日，统一银座公司为出租方，以案外人“孔祥飞”为承租方，双方签订《转租合同》一份。合同约定，统一银座公司将坐落在福康路东首阳光花园东区沿街商业楼的商铺（约296平方米）出租给“孔祥飞”使用，用于培训学校及办公室，租赁期限自2013年9月30日起至2019年9月29日止，商铺租金支付周期为按年支付，先付租金后使用，在到期之日前提前15日支付，承租方迟延交付租金的，每逾期一日，应向统一银座公司支付年租金的1%作为滞纳金，超过10天的，统一银座公司有权解除合同。合同还约定，商铺租金为第一年9万元，第二年94500元，第三年（2015年9月30日至2016年9月29日）99225元，租金为每年递增5%，依此类推；若承租方违约，出租方统一银座公司有权要求承租方承担违约责任，赔偿损失，并有权停水、停电、封门、解除合同，并在10日内收回房屋；出租方统一银座公司主张解除合同的，承租方需在规定时间内自行撤出所有商品及营业设施、设备，承租方遗留在租赁房屋内的物品视为承租方自动放弃，统一银座公司有权处分；合同生效后，任何一方擅自不履行合同，或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约金为2万元，违约行为给对方造成损失，还应当赔偿对方损失。2014年5月27日，统一银座公司、“孔祥飞”、李静三方签订《租赁合同三方协议》一份，三方一致同意将统一银座公司、“孔祥飞”于2013年9月9日签订的转租合同中“孔祥飞”的合同权利义务全部转让给李静。三方协议签订后，李静即开始使用所租赁的房屋并交纳了一年的房租（2014年9月30日至2015年9月29日共94500元），此后李静未再向统一银座公司交纳房租。2015年12月9日，因统一银座公司向李静催缴房租未果，李静要求以所租房内物品折抵房租并欲搬离所租赁的房屋，统一银座公司将房屋的玻璃门上锁，李静的员工将房屋卷帘门上锁。2016年2月18日，统一银座公司向李静发出《腾房告知函》，要求李静自收到告知函3日内补交房租并腾空房屋。2016年2月19日李静签收腾房告知函。
一审法院认为，李静向统一银座公司承租房屋系双方当事人的真实意思表示，所涉合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人应依照合同约定全面履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。李静无法定事由未按时交纳房租，已然违反了合同约定，统一银座公司在向李静送达《腾房告知函》时，未明确通知李静解除双方之间的租赁合同，现统一银座公司可以诉求解除合同并要求李静支付违约金，一审法院对统一银座公司上述诉求予以支持。李静应向统一银座公司支付合同实际履行期间的房租，一审法院对统一银座公司诉求自2015年9月30日至起诉之日期间的租金41343.75元予以支持。统一银座公司认可涉案房屋已清空门锁也已打开，其已具备收回房屋的条件，同时考虑到双方亦约定了违约金条款，统一银座公司诉求支付自起诉之日起至判决之日止的房屋占用费理由不当，一审法院不予支持。本案当事人双方系房屋租赁合同关系，统一银座公司诉求李静支付逾期利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。李静虽主张其也有相应损失，但未提供证据予以证实，亦未提起反诉，其可另行主张权利。以审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、解除统一银座公司与李静之间的2014年5月27日关于涉案房屋的租赁合同；二、李静向统一银座公司支付自2015年9月30日至2016年3月1日期间的租金41343.75元；三、李静向统一银座公司支付违约金2万元；四、驳回统一银座公司的其它诉讼请求。上述给付，限自判决生效之日起10日内履行。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，由统一银座公司负担50元，由李静负担667元。
本院二审期间，上诉人统一银座公司未提交证据。上诉人李静提交了如下证据：证据一，统一银座公司于2015年12月4日出具的《催告函》，主要内容为：李静从2015年9月30日至2016年9月29日未缴纳房租，特发此函催收房租。证据二，统一银座公司于2015年12月14日出具的《告知函》，主要内容为，因李静未按期缴纳租金，且强行撤走房屋内物品，因此，统一银座公司与李静解除合同，要求李静补交房租。统一银座公司称：“这两份证据非一审后的新证据，我方不予认可。且在2015年12月4日的催告函中我方催促对方交纳房租，对方拒不交纳，在此之前我方曾多次延期宽限对方交纳房租，对方以各种理由拒绝交纳，且在对面重新开业。对于2014年12月14日的告知函，对方在未通知我方的情况下，将租赁房屋内的物品搬离至对面，并且营业，已是严重违约。且我方向其发出通知后，对方仍不交出房屋钥匙，导致房屋空闲，给我方造成了巨大的损失。”
对二审当事人争议的事实，本院认定如下：对于李静二审中提交的催告函与告知函，确系统一银座公司出具，本院予以采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。统一银座公司在原审中自认其于四月份自行将李静员工上锁的卷帘门打开。
本院认为,关于李静向统一银座公司返还房屋的时间，应由李静举证证实，但李静并未举证证实，应当承担相应的不利后果。李静的员工于2015年12月9日将涉案房屋的卷帘门上锁的行为证实李静尚未向统一银座公司返还涉案房屋。2016年2月18日，统一银座公司向李静发出《腾房告知函》，说明此时统一银座公司尚未收回涉案房屋。由于统一银座公司自认其在一审诉讼中自行打开李静员工上锁的卷宗门，证实统一银座公司收回了涉案房屋。因此，一审判决李静支付房租至统一银座公司起诉之日的2016年3月1日并无不当。因统一银座公司在一审诉讼中自行进入涉案房屋，故其要求李静支付自起诉之日至判决生效之日的房屋占用费的诉讼请求不能成立，一审不予支持并无不当。双方合同中既约定了逾期付款的滞纳金，也约定了固定的违约金2万元，因此，两个违约条款竞合情况下，只能适用一个违约条款。结合统一银座公司的损失实际情况，一审判决李静支付违约金2万元并不存在过高情形。
综上所述，统一银座公司与李静的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1434元，由上诉人山东统一银座商业有限公司负担717元，上诉人李静负担717元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 邢春艳