文书内容贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0522民初1301号原告朱学友，男，1966年5月29日出生。委托代理人黄朝云，贵州紫来律师事务所律师。委托权限为特别授权。委托代理人骆弟进，贵州紫来律师事务所实习律师。被告黔西县绿化白族彝族乡大海子村村民委员会。被告黔西金海城镇建设投资有限公司。委托代理人邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托权限为特别授权。委托代理人周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告朱学友与被告黔西县绿化白族彝族乡大海子村村民委员会（以下简称“大海子村委会”）、黔西金海城镇建设投资有限公司（以下简称“金海公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法由审判员张凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱学友及其委托代理人黄朝云、骆弟进，被告大海子村委会、被告金海公司的委托代理人邓明松、周志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱学友诉称：2014年5月18日，我有意购买黔西县绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍G区第171号集体建房用地使用权用于修建门面房，当天我交付20000.00元定金。2015年1月24日，我又交了50000.00元购地款。2015年12月31日，我与被告大海子村委会、金海公司签订《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍（以下简称“十里香醍”）购地建房合同》（以下简称“购地建房合同”），我于合同签订当天交付购地款31740.00元。2016年，两被告向我告知政府对黔西县绿化乡特色小城镇建设规划已经变更，我不能在该地块上建房。后来绿化乡相关人员打招呼说那里是水源保护地，不允许建房，还出具了不准建房的证明。我与二被告签订的购地建房合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属合法有效，因上级机关的原因致使该合同不能履行，不能免除二被告的违约责任，我已经按照合同履行支付购地款的义务。现我要求法院判决：1、解除原告与二被告签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》，判令二被告连带返还我购买集体建设用地使用权的款项101740.00元；2、由二被告连带支付原告所交20000.00元定金从2014年5月18日至2017年1月23日的利息5280.00元，50000.00元购地款从2015年1月24日至2017年1月23日利息9840.00元，31740.00元购地款从2015年12月31日至2017年1月23日利息3331.43元，共计18451.43元；3、以101740.00元为本金，按照黔西县农村商业银行贷款月利率8.2‰标准计算，从2017年1月24日至二被告实际付清原告购地款之日止的银行利息；4、由二被告负担我的律师费5000.00元；5、由二被告负担案件受理费。为支持自己的诉讼请求，原告朱学友在举证期限内向法庭提交了下列证据：1、原告身份证，用以证明其自然身份信息；2、原告的购地建房合同，用以证明原告与二被告签定合同的事实；3、原告支付购地款的票据，用以证明原告依约支付了全额的购地款；4、律师费用票据15张，用以证明各原告每人为维护自己的合法权益支付了律师费用5000元；5、黔西县绿化乡政府出具的证明，用以证明大海子村的周围土地被划定为水源保护区，导致不能建房、购地建房合同不能履行。被告金海公司辩称，一、原告的诉讼请求不具有事实依据，依法应驳回原告的诉讼请求；二、原告的诉讼请求不具有法律依据，缺乏请求权的基础，依法也应驳回原告的诉讼请求；三、原告不具备解除合同的事实依据和法律依据，原告的主张依法不能成立；四、关于原告要求承担律师费的诉请，由于双方合同在履行过程中还并未出现影响合同履行的法律事实，由于原告基于推测和疑惑而提起的诉讼是缺乏考虑的。关于律师费，合同对此并没有约定，法院也不应予以支持。综上所述，原告的诉请没有任何事实及法律依据，依法应当以驳回。为支持自己的抗辩主张，被告金海公司在举证期限内向法庭提交下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明被告金海公司主体适格；2、黔政函（2011）271号《总体规划的批复》、绿政呈（2013）2号《绿化乡人民政府关于请求批准同意黔西金海城镇建设投资有限公司开展绿化乡特色小城镇建设的请示》、黔政函（2013）21号《批复》、黔县发改备（2012）111号《关于对绿化乡特色小城镇基础设施建设项目备案的通知》，用以证明绿化乡作为黔西县小城镇建设的规划区，被告系基于招商引资并通过合法程序取得该项目的实施，具备签订合同的主体资格；3、《购地建房合同》及《划地确认书》，用以证明原、被告双方就购地事宜约定了各自的权利义务，合同签订主体适格且合同系各方当事人真实意思表示、不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，被告按照合同约定向原告交付了地块的事实，完成合同的义务。被告大海子村委会辩称，当时村委会是响应政策，用我们村的土地支持小城镇建设的规划，其他的情况我们就不清楚了。被告大海子村委会在举证期限内未向法庭提交证据。出示本院依职权调取的证据：1、黔政发（2012）61号文件复印件，载明了小城镇开发中金海公司涉及的土地；2、黔府函（2016）63号文件（系网上下载），载明了毕节市上报大海子水源保护的批函，并附相应地图。经质证，被告金海公司对原告朱学友提交法庭的1、2、3号真实性无异议；对4号证据中的五张发票的真实性无异议，但对其余十张收据不予认可，同时对其证明目的也不予认可；对5号证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。被告大海子村委会对原告朱学友提交法庭的5号证据无异议，对其余证据认为村委会对本案情况不清楚，不发表质证意见。原告朱学友对被告金海公司提交法庭的1、2号证据无异议，对3号证据中的购地合同三性及证明目的无异议，对划地确认书的真实性无异议，但对其证明目的有异议。被告大海子村委会对被告金海公司提交法庭的1、2、3号证据无异议。原告朱学友及被告大海子村委会、金海公司对本院依职权调取的1、2号证据的真实性无异议，被告金海公司认为2号证据与本案无关联性。经审查，本院对原告朱学友提交法庭的1、2、3号证据及被告金海公司提交法庭的1、2、3号证据因与本案相关联，本院予以采信。本院对原告朱学友提交法庭的4号证据，本院对其关联性不予采信。本院对原告朱学友提交法庭的5号证据，虽不是县级以上政府行政主管部门下发的规范性文件，但作为小城镇开发的一级政府，其加盖公章不准施工是导致合同不能履行的根本，本院予以采信。对本院依职权调取的1、2号证据，本院对其真实性、客观性、关联性予以采信。本案当事人争议的焦点是：原被告签订的合同是否有效？现在是否具备解除要件？经审理查明：2011年12月7日，黔西县人民政府下发黔政函〔2011〕271号批复，原则同意《关于报批绿化乡总体规划的请求》。2012年6月15日，黔西县人民政府下发黔政发〔2012〕61号文件，将黔西县绿化乡石桐树村、大海子村的部分土地征用为城镇建设用地。2012年10月24日，黔西县发展和改革局同意对绿化乡小城镇基础设施建设项目备案。2013年1月22日，黔西县人民政府下发黔政函〔2013〕21号批复，原则同意被告金海公司开展绿化乡特色小城镇建设。2014年5月18日，原告朱学友向被告金海公司交付定金20000.00元，被告金海公司在《金海·十里香醍成交确认书》予以确认。2015年1月24日，原告朱学友交纳购地款50000.00元，被告金海公司出具了盖有公司财务专用章的收据给原告朱学友。2015年12月31日，原告朱学友与被告大海子村委会、金海公司签订购地建房合同，以被告大海子村委会及金海公司为甲方将集体建设用地的使用权转让给原告朱学友作为门面建房之用。购地建房合同对双方的权利及义务进行了明确，并对违约责任进行了划分，购地建房合同第四条第3项规定：“在划地之日后两年内乙方不修建房屋，影响绿化乡特色小城镇建设总体推进的，甲方有权单方解除本合同，有权收回乙方所购土地，并收取乙方购地总款10%的违约金，余款退还乙方。”购地建房合同第四条第6项规定：“如若转让方延期划地，则每日按照地价总款的0.1%赔偿乙方，逾期超过2个月未划地的，乙方有权要求退还全部购地款。”原告朱学友购买十里香醍G区第171号地块集体建设用地使用权，用于修建门面房，转让面积为66.64平方米，单价为每平方米1526.71元，购地总价款为101740.00元。签订合同的当日，原告朱学友补交购地款31740.00元，被告金海公司出具了盖有公司财务专用章的收据给原告朱学友。2017年1月25日，绿化乡人民政府出具《证明》，因原告朱学友建房地块属大海子水源保护区，不允许原告朱学友建房。另查明，2016年2月4日，贵州省人民政府在其官方网站公开发布黔府函〔2016〕63号批复，原则同意毕节市上报的1000人以上集中式饮水水源保护区划分方案，该批复要求按照规范和标志技术要求，设立饮用水水源保护区，对黔西县绿化乡大海子水库集中式饮用水水源保护区的一、二水源保护区的经纬度进行了标注。本院认为，关于被告金海公司、大海子村委会与原告朱学友签订的购地建房合同是否有效的问题。被告金海公司系绿化乡招商引资开展绿化乡特色小城镇建设的企业，原告朱学友所购买的十里香醍G区第171号地块，虽经黔西县人民政府批准用途为城镇建设用地范围内并同意被告金海公司开展绿化乡小城镇建设，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”，第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”，第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原被告签订的购地建房合同所涉及的地块至今未办理国有土地的用地相关手续，仍属于集体所有性质，原被告于2015年12月31日签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》违反了法律的强制性规定，属无效合同。关于解除合同后由谁退款的问题，被告大海子村委会未收取任何相关费用，不承担相应的退款义务，因原告朱学友所交付的购地款101740.00元均由被告金海公司收取，故应由被告金海公司履行退款义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因原被告签订的购地建房合同无效，原告朱学友对合同的签订不存在过错，被告金海公司转让土地所得款项及原告朱学友为修建房屋基础产生的费用应当由被告金海公司返还原告朱学友。原告朱学友关于要求被告金海公司支付利息的诉讼请求，因双方签订的合同系无效合同，合同所涉及的违约金也因此无效，故对原告朱学友的该项诉讼请求，本院不予支持。被告金海公司在未取得土地使用权的前提下转让给原告朱学友用于建房，系无权处分，存在一定的过错，故应赔偿原告因此受到的损失，原告的损失为购地建房款101740.00元。关于原告朱学友要求被告金海公司支付律师费5000.00元的诉讼请求，因合同没有约定，本院不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告朱学友与被告黔西县绿化白族彝族乡大海子村村民委员会、黔西金海城镇建设投资有限公司于2015年12月31日签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》无效；二、被告黔西金海城镇建设投资有限公司于判决生效后十日内退还原告朱学友的购地款101740.00元；三、被告黔西金海城镇建设投资有限公司以原告朱学友购地款101740.00元为基数从2015年12月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算资金占用费至退清原告朱学友购地款之日止；四、驳回原告朱学友的其他诉讼请求。案件受理费2804.00元，减半收取1402.00元，由被告黔西金海城镇建设投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  张凯二〇一七年六月六日本件与原件核对无异      书记员胡娇