徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第0247号
原告（反诉被告）陈国瑞。
委托代理人胡远博、夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区一号路东、徐海路北。
法定代表人彭庆邦，该公司总经理。
委托代理人邵浩，江苏彭城律师事务所律师。
原告陈国瑞与被告徐州城置有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序审理，被告提起反诉。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2014年8月21日公开开庭审理。原告（反诉被告）陈国瑞及其委托代理人胡远博、夏鹏、被告（反诉原告）徐州城置有限公司的委托代理人邵浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈国瑞诉称：2011年10月2日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于汉源大道尚东花园B6-1-1703号房屋，2013年10月15日前交付原告使用，如逾期超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部付款并支付违约金。截至2014年2月10日，被告仍未向原告交付该房屋，构成违约。原告于2014年2月12日向被告送达了解除编号为NO.0295309的商品房买卖合同的律师函。被告接到该函后，明确表示不同意退房退款。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令解除2011年10月2日原、被告签订的商品房买卖合同，判令被告退还原告购房款645951元、赔偿担保服务费损失4575元、支付违约金6459.51元及利息损失83684元，合计740669.51元
被告（反诉原告）徐州城置有限公司辩称：1、涉案小区房屋已取得交付使用通知书，具备合同约定的交付条件，我公司不同意解除合同。2、如法院判决解除合同，本案涉及公积金贷款，应依法追加公积金管理中心作为本案的第三人参加诉讼。3、按照双方约定，陈国瑞的第二笔45万元购房款应于2011年11月2日之前支付给我公司，但其逾期付款，应按约支付违约金。我公司提起反诉，请求判令陈国瑞支付违约金13455元。
针对反诉，陈国瑞辩称：双方合同约定余款45万元以贷款形式给城置公司，但根据有关规定，贷款需涉案楼房封顶后才能办理，城置公司让我等待通知。后我根据城置公司通知办理了贷款，将余款按期交付给对方。所以，我不存在逾期付款行为。城置公司的反诉请求不能成立，请求予以驳回。
经审理查明：2011年10月2日，原、被告双方签订编号为NO.0295309的《商品房买卖合同》，约定被告徐州城置有限公司向原告陈国瑞出售城置花园（原名为尚东花园）B6幢1单元1703号房，建筑面积86.18平方米，总价款645951元。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人（本案原告）在2011年10月2日之前支付房款195951元，余款45万元于2011年11月2日前以贷款方式付给出卖人（本案被告）”；该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”；该合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。原告于2011年2月24日向被告付款4万元、2月26日付款46890元、10月2日付款109061元、2012年8月8日付款128000元、9月3日付款17000元，以上合计340951元。2012年8月27日，原告以公积金贷款形式向被告付款305000元，并支出担保服务费4575元。2012年8月8日和9月3日，被告向原告开具购房发票，数额分别为323951元和322000元。因被告未取得商品房交付使用通知书，本案所涉房屋至今没有交付给原告使用。2014年2月12日，原告向被告邮寄律师函，认为被告逾期上房，严重违约，要求解除商品房买卖合同。2月13日，被告签收该函件，但不同意解除合同。
以上事实有双方当事人当庭一致陈述及提供并经本院认证的的商品房买卖合同、银联签购单、公积金贷款凭证、担保服务费发票、购房发票、申通快递详情单及查询单等证据予以证实。
关于本案本诉部分，本院认为：1、原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，均应依约全面履行，否则应承担违约责任。被告至今没有证据证实已取得涉案商品房的交付使用通知书，且已逾期超过90日未履行交房义务，构成违约，原告有权依照约定解除双方签订的商品房买卖合同，故，本院对原告的该项主张予以支持。2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，被告应当返还原告已给付的购房款645951元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加。因双方约定合同解除后被告需按累计已付款的1%向原告支付违约金低于原告的实际损失，原告主张的担保服务费损失、利息损失确系在合同履行中实际发生，本院予以支持。以上赔偿责任与违约金责任竞合，原告同时主张违约金，没有法律依据，不予支持。
关于本案反诉部分，本院认为：1、反诉被告在2011年10月2日前按约向反诉原告支付了195951元，之后至2011年11月2日前没有付款。后于2012年8月8日付款128000元，逾期278天；9月3日付款17000元；逾期304天。该两笔款项逾期支付构成违约，反诉被告应向反诉原告按照约定支付违约金，数额为4075.2元（即128000元×0.1‰×278天＋17000元×0.1‰×304天）。2、2012年8月27日，反诉被告以公积金贷款形式付款305000元。根据我国相关贷款政策，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。反诉原告未能提供涉案房屋封顶的具体时间及封顶后反诉被告拖延办理贷款的证据，应承担举证不能的责任，故，不能确认反诉被告对该笔款项的迟延支付存在过错并承担违约责任，本院对反诉原告主张的该笔款项的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、原告陈国瑞与被告徐州城置有限公司签订的关于尚东花园（城置花园）B6幢1单元1703号房的编号为NO.0295309的商品房买卖合同于2014年2月13日解除；
二、被告徐州城置有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈国瑞一次性返还购房款645951元，并赔偿担保服务费损失4575元及利息损失（利息总额不超过原告主张的83684元，按照银行同期同类贷款利率，分别以4万元为本金，自原告主张的2011年2月26日计算至原告主张的2014年5月26日；以46890元为本金，自2011年2月26日计算至原告主张的2014年5月26日；以109061元为本金，自2011年10月2日计算至原告主张的2014年5月31日；以128000元为本金，自原告主张的2012年8月27日计算至原告主张的2014年5月31日；以305000元为本金，自2012年8月27日计算至原告主张的2014年5月31日；以17000元为本金，自2012年9月3日计算至原告主张的2014年5月31日）；
三、反诉被告陈国瑞于本判决生效之日起十日内向反诉原告徐州城置有限公司一次性支付逾期付款违约金4075.2元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11310元（陈国瑞已预交）由徐州城置有限公司承担（与上述判项一并履行），反诉案件受理费70元（徐州城置有限公司已预交），由陈国瑞承担（与上述判项一并履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张基奎
代理审判员 赵启君
人民陪审员 孙荣林
二〇一四年九月三十日
书 记 员 孟献佩