新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民一终字第180号
上诉人（原审被告）：高九华。
委托代理人：康明亮，乌鲁木齐亚心法律服务所法律工作者。
委托代理人：康明远，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：热合木江。
上诉人（原审被告）：加斯布拉提·热西旦。
共同委托代理人：唐佑疆，乌鲁木齐天山区向导法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李爱芝。
委托代理人：章宇，新疆百丰天圆律师事务所律师。
上诉人高九华因与上诉人热合木江、上诉人加斯布拉提·热西旦，被上诉人李爱芝合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高九华的委托代理人康明亮、康明远，上诉人热合木江、加斯布拉提·热西旦的共同委托代理人唐佑疆，被上诉人李爱芝的委托代理人章宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：哈丽卡系乌鲁木齐县板房沟林场职工遗孀，李爱芝系该林场职工。2001年6月5日哈丽卡的长子与李爱芝签订了一份协议书，约定：哈丽卡自愿放弃位于乌市碱泉街板房沟林场院内三号楼的集资福利分房的权利，同意李爱芝以哈丽卡的名字、名额顶替；购买资金全部由李爱芝自筹并交清；房产证发放时，归李爱芝永久保存，因李爱芝房产证借用哈丽卡的名字，故以后哈丽卡及其子女须无条件配合，提供李爱芝办理过户的相关手续。2001年8月，李爱芝取得房屋以哈丽卡的名义办理了乌鲁木齐市碱泉街144号1号楼1单元502室房屋产权证并且占有使用至今，期间，该房屋的相关费用均由李爱芝交纳。哈丽卡将办好的房产证（产证号：00262616）交至李爱芝处保管，但未为李爱芝办理房屋产权过户手续。2008年10月，哈丽卡将李爱芝诉至本院，要求李爱芝停止侵权，腾迁房屋。2009年8月24日经二审终审认定：哈丽卡与李爱芝订立的合同自成立时生效，房屋虽未变更登记，但不影响双方所签订合同的效力，故认定李爱芝的行为不构成侵权，驳回哈丽卡的诉讼请求。李爱芝于2009年9月10日起诉至我院，要求哈丽卡将房屋过户至其名下，但在该案审理过程中，2009年11月10日哈丽卡在房产大巴扎网站发布遗失公告，声明其产证号为00262616号房产证因遗失而作废。2009年11月27日，哈丽卡即取得新的房产证（产证号：2009388166）。2009年12月14日，哈丽卡与高九华签订房屋转让合同书一份，约定哈丽卡将位于碱泉街144号1-1-502号房屋转让给高九华，总价格200000元。合同签订当日，高九华向哈丽卡支付了房款200000元，2009年12月16日房屋产权过户在高九华名下。李爱芝遂于2010年1月25日撤诉。2010年1月13日，李爱芝诉至本院，提起本次诉讼。另查，本案审理过程中，李爱芝提交从房屋产权交易管理中心调取的房产转让备案信息一组，用以证明案外人在相同时期买卖位于相同地段相同面积（乌鲁木齐市碱泉街144号3号楼2单元201室）的房屋价格为320000元。另哈丽卡于2012年7月7日去世，其丈夫哈力阿斯哈尔于1991年7月去世，其共有四个子女，分别为长子热西旦（2013年6月去世）、长女热合满（2001年11月去世）、次子开买江（已于2003年9月病逝）、三子热合木江。其三子热合木江及孙加斯布拉提·热西旦要求参加诉讼外其余继承人均放弃继承。
2011年10月李爱芝根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民一终字第1135号民事判决书向本院申请执行，本院于2011年10月14日下达（2011）天执字第2321号执行裁定书，裁定：一、注销被执行人高九华名下位于乌鲁木齐市碱泉街144号1号楼1单元502号房屋产权登记手续（房产证号：20093955**）；二、将被执行人高九华名下位于乌鲁木齐市碱泉街144号1号楼1单元502号房屋产权登记手续（证号：2009395567）过户在申请执行人李爱芝（注册号：650121196404043222）名下。2011年11月28日涉案房屋变更登记至李爱芝名下（房产证号为20114405**）。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案审理的关键在于高九华买受涉案房产的行为是否属于善意，是否可以适用善意取得。本院认为，受让人善意与否其中一点是其是否支付合理对价，根据李爱芝提交的从房屋产权交易管理中心调取的房产转让备案信息，可看出案外人在与高九华仅相差一个月时间内购买地段相同面积的房屋价格为320000元，而高九华与哈丽卡的房屋转让价格却为200000元，价格相差悬殊，故本院无法确认高九华系以合理对价取得涉案房产，不能认定高九华系善意取得涉案房屋。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。虽哈丽卡于2009年12月16日已将房产过户至高九华名下，但在2001年8月之前李爱芝即已交纳了涉案房产的全部房款及相关费用，并且占有使用至今。且李爱芝与哈丽卡于2001年签订的协议书已经乌鲁木齐市中级人民法院判决书确认系合法有效的，哈丽卡应当依照协议书的约定条件为李爱芝办理过户手续。哈丽卡不仅未依约履行协议书的义务，并且在李爱芝已经起诉法院要求其办理过户手续的情况下，发布遗失公告，将其自愿交给李爱芝的房产证挂失，申办新的房产证后，就立即将涉案房产转让给了高九华。本院认为，在哈丽卡向高九华转让涉案房产时，虽涉案房屋尚还登记在哈丽卡名下，但其已失去了对涉案房屋的合法处分权。哈丽卡非法处分涉案房屋，其行为的主观恶意相当明显。从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度审查，即主要从受让人是否尽到当时情景下一般购买人的注意义务。本案中，高九华在购买房屋时应当依照一般交易常理，对交易房屋的外观、格局、现实状况等进行了解，李爱芝从2001年起即居住在涉案房屋中，而高九华却未发现此情况，亦未察觉哈丽卡可能出现的权利瑕疵。本院认为，因交易物系不动产，对如此重大的财产利益，高九华应当尽到与财产利益相对应的注意义务，哈丽卡向高九华转让涉案房屋的行为系无权处分行为。故对其二人于2009年12月14日对涉案房产的房屋买卖行为，本院依法确认无效。因2011年11月28日根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民一终字第1135号民事判决书已将涉案房屋变更登记至原告李爱芝名下，故原告的第二项诉讼请求本院不再处理。关于诉讼时效，李爱芝曾于2009年9月10日起诉至我院，要求哈丽卡将房屋过户至其名下，故本案未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》的第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：哈丽卡与被告高九华于2009年12月14日对位于乌鲁木齐市碱泉街144号1号楼1单元502室的房屋买卖行为无效；
宣判后，高九华不服判决上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足，判决不公。理由：一、无论被上诉人是否占有使用涉案房屋，涉案房屋物权均不发生变化，更不属于被上诉人。
在哈丽卡已将其所合法拥有产权的房屋通过合法途径出售给了本人，并共同在乌鲁木齐房地产管理局进行了物权变动登记，且物权登记机构依法也进行了审查，认为符合要求，确认交易合法，才为上诉人进行了登记，发放了房产证，已经完成了我国法律所规定的房屋交易的全部所有权变动登记。被上诉人起诉时，涉案房屋产权已依法变更备案登记在上诉人高九华名下，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和清灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”之规定，上诉人已依法获得本案诉争房屋的所有权。上诉人获得的物权权利属绝对权利，具有排它性，被上诉人不能以任何理由加以对抗。至于哈丽卡是否有违反其与被上诉人之间的约定，造成与被上诉人之间的相关协议不能实际履行、协议目的实际已无法实现的法律后果，被上诉人可以依法另案起诉去追究哈丽卡责任以保护其合法权益，但这与上诉人却根本无关。不动产物权的变动以登记为要件。登记使该买受人取得对抗第三人的物权，其他买受人不得以债权合同成立在先而否定物权变动的效力。联系本案，无论被上诉人与哈丽卡是否签有房屋合同，也无论是否合法有效，即便有协议且协议也合法的，依法都不能对抗上诉人已完成房屋交易的所有权变动登记、物权依法改变的法律效力。作为受让人的上诉人已经明知转让人哈丽卡是涉案房屋的唯一所有权人，不动产登记薄（房产档案）中又没有对涉案房屋交易有任何限制，则涉案房屋依法属于可以上市交易和购买的，作为受让人的上诉人与转让人哈丽卡不是近亲属关系也没有任何其它法律利害关系，不存在恶意串通，更不具有损害房屋所有人利益表现，上诉人在本案与哈丽卡之间的房屋交易中不存在任何违约行为，一审法院又怎能认定上诉人不是善意取得。综上，原审法院认定有误，我合法途径取得涉案房屋。请求二审法院查明事实，驳回被上诉人李爱芝的原审诉讼请求。
被上诉人李爱芝答辩称，原审法院认定事实清楚，处理正确。本人从2001年起即居住在涉案房屋中，因交易物系不动产，被上诉人高九华对如此重大的财产利益，应当尽到与财产利益相对应的注意义务。除外哈丽卡转让给高九华房屋转让价格在基本相同的时期与地段买卖相同面积的房屋价格相差很大，所以二审法院不能认定被上诉人高九华买受涉案房产的行为系善意取得。请求驳回上诉，维持原审判决。
上诉人热合木江、加斯布拉提·热西旦共同上诉及答辩称，《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失…。结合本案，哈丽卡是依法拥有涉案房屋的所有权人，依法完全享有处分个人不动产涉案房屋的权利。根本不是无处分权人，故一审法院以此法条做出的判决，依法属于适用法律严重错误。本案被上诉人的请求已过诉讼时效。按照《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另有规定的除外。诉讼时效是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，被上诉人自2001年8月9日就应当知道其所居住的涉案房屋的房产证书并不是她的，其“权益”受到侵害……。被上诉人就应当依法起诉，事实上，被上诉人是2009年9月10日提起诉讼的，故被上诉人的诉讼早已过法律规定的诉讼时效。善意取得只适用于动产。不动产所以权的移转采用登记制度。哈丽卡做为唯一对涉案房屋依法拥有处分权的所有权人，将房产出售给高九华属于有权处分，哈丽卡能够在房产登记管理机关通过变更登记将房屋转让变更至高九华名下的行为也充分证明了哈丽卡的出售行为构成有权处分。本案涉案房屋是“房改房”而不是集资房。被上诉人李爱芝购买二套房改房的行为，于法无据，违反国家强制性规定。请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。
被上诉人李爱芝答辩称，原审法院认定事实清楚，处理正确。理由一、2001年，本人以被上诉人哈丽卡（已死亡）的名义向乌鲁木齐县板房沟林场交纳集资款，并在2001年6月5日与被上诉人哈丽卡签订了集资建房转让协议。2001年8月哈丽卡将办好的房产证交给本人，且居住至今，但一直未办理产权过户。当本人将被上诉人哈丽卡诉至法院，请求判决履行过户登记时，上诉人哈丽卡擅自将争议焦点的房屋卖给高九华，上诉人哈丽卡和上诉人高九华在明知或者应当知道该房屋交易时，该房产系已早就是本案被上诉人李爱芝所有，还进行交易的行为，显然是以合法形式掩盖非法目的，违背了民事法律行为诚实信用原则和合法原则。双方之间签订的房屋买卖合同无效。二、本案中没有诉讼时效的情形。为保护被上诉人李爱芝的合法权益，维护国家法律的严肃性，公正性，请求二审法院，依法驳回上诉，维持原则。
二审查明事实与原审判决认定事实相一致。
上述事实有上述事实、有民事判决书、民事裁定书、房屋所有权证书、房屋转让合同，房屋权属转移申请表、房屋所有权证存根，当事人陈述一、二审庭审笔录为证。
本院认为，位于乌鲁木齐市碱泉街144号1号楼1单元502室是征得上诉人哈丽卡的同意并且经双方协商后，被上诉人李爱芝借用上诉人的名义购买涉案房屋。双方签订协议时均是完全民事行为能力人，在协商一致的基础上自愿签订协议，该协议是双方的真实意思表示。不违反法律规定，是合法有效的协议。协议签订后，李爱芝缴纳了涉案房产的全部房款其相关费用，并且占有使用至今。故该房屋的实际购买人和所有权人是李爱芝。《中华人民国共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另外规定或者合同另外约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，哈丽卡不仅未依约履行协议书的义务，并且在李爱芝已经起诉法院要求其办理过户手续的情况下，发布遗失公告，将其自愿交给李爱芝的房产证挂失，申办新的房产证后，就立即将涉案房产转让给了高九华。上诉人“哈丽卡”是以合法形式，违背了民事法律行为诚实信用原则和合法原则以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条“受让时善意，并以合理对价转让的”的相关规定。本案庭审中，上诉人高九华及其上诉人“哈丽卡”的代理人上诉称，由于不动产物权以登记为准，上诉人高九华与上诉人“哈丽卡”的交易已完成，该房产的所有权已在产籍处登记在上诉人高九华名下，因此，该房屋转让的效力已经发生，故上诉人高九华应合法取得的该房产的所有权。本院认为，哈丽卡将房屋转让给高九华转时，虽然该房屋还登记在自己名下，但其已失去了对涉案房屋的合法处分权。本案中高九华在购买房屋时应当依照一般交易常理，对交易房屋的外观，格局，现实状况等进行了解，李爱芝从2001年起即居住在涉案房屋中，而高九华却未发现此情况，因交易物系不动产，高九华对如此重大的财产利益，应当尽到与财产利益相对应的注意义务。除外哈丽卡转让给高九华房屋转让价格在基本相同的时期与地段买卖相同面积的房屋价格相差120000元。“诉争房屋”作为不动产确实曾经登记在上诉人高九华名下，但是由于法律对无权处分的情形另有的《物权法》第一百零六条规定的“受让时善意，并以合理对价转让的”才能取得所有权。而本案法庭审理查明的基本事实，上诉人高九华并不符合“受让时善意，合理对价转让”的善意取得的条件，因此，上诉人高九华是不能以此抗辩自己已经取得房产证而取得该房屋的所有权。本案中高九华并不符合善意取得的条件。因此，高九华不能以此主张自己已经取得房产证而取得该房屋的所有权。原审法院判决哈丽卡与高九华之间的房屋买卖行为无效并无不当，本院予以维持。关于本案诉讼时效的问题，因李爱芝与哈丽卡于2001年签订的协议是合法有效，所以本案并未过诉讼时效。关于本案所争议的房屋系房改房，房屋转让协议不是上诉人哈丽卡的真实意思表示，该协议应当为无效协议的上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（上诉人高九华已预交），由上诉人高九华承担。二审案件受理费70元（上诉人热合木江已预交）由上诉人热合木江承担。二审案件受理费70元（上诉人加斯布拉提·热西旦已预交）由上诉人加斯布拉提·热西旦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 再比布拉·加玛力
审 判 员 居来提·阿不来提
代理审判员 项 颖
二〇一五年四月十三日
书 记 员 阿布都 沙拉木