甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民二终字第114号
上诉人（原审被告）韩丰泽，男，生于1970年4月23日，汉族，甘肃省陇南市礼县。
委托代理人王小蕊，天水市秦州区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）侯珍芳，女，生于1977年10月4日，汉族，公务员，住天水市秦州区。
委托代理人马银祥（系被上诉人侯珍芳丈夫），男，生于1977年5月8日，汉族，公务员，住址同上。
上诉人韩丰泽因与被上诉人侯珍芳房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2015）天秦民二初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩丰泽及其委托代理人王小蕊，被上诉人侯珍芳及其委托代理人马银祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年7月28日，侯珍芳（作为甲方）与韩丰泽（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将位于秦州区石马坪莲亭路49号民政家园城南小区1-231号房屋出租给乙方使用，租期为24个月，租赁期限为2013年7月28日-2015年7月28日；每月租金为1200元，租金必须一次性付清，但由于一次性付清金额太大，故每6个月支付一次房租，每次付7200元；交付租金的同时，乙方应另付家具押金人民币3000元；水、电、暖气、物业费等由乙方按时、足额缴纳，如有失误造成麻烦，乙方自行解决，确需甲方出面协商解决时，乙方应支付甲方必要费用等内容。合同签订后，侯珍芳即依约向韩丰泽交付了出租房屋，韩丰泽于签约当日向侯珍芳缴纳了2013年7月28日至2014年2月28日半年的租金合计7200元。2014年年初，侯珍芳要求韩丰泽支付2014年2月28日-2014年7月28日的租金7200元，但韩丰泽称自己经济困难希望适当延期，侯珍芳表示同意适当延长。后侯珍芳又多次向被告进行催要，韩丰泽于2014年6月20日向其出具欠条一张，内容为：“今欠侯珍芳房租费2014年2月-7月共五个月6000元整，双方协商于2014年7月1日前付清，违约金日5%。欠款人韩丰泽，身份证号码：622628197004231454”。欠条出具后，侯珍芳继续向韩丰泽进行催要，但韩丰泽仍然拖欠不付。2014年7月30日，侯珍芳委托代理人马银祥前往出租屋内，要求韩丰泽下午三点之前交清拖欠的房租，如果不交清，就强制其搬出出租房屋并更换房门锁芯，韩丰泽遂出门筹钱，截止下午六时许，韩丰泽未按要求交纳房租，马银祥遂单方更换了出租房屋的锁芯。两三天后，侯珍芳及马银祥多次通过打电话、发短信的形式通知韩丰泽及妻子，要求其交纳拖欠的房租并将个人物品搬出承租屋，但韩丰泽一直不予配合。故侯珍芳状诉到院，要求处理。在诉讼过程中，法庭组织双方于2015年7月9日到出租房屋内对双方财产进行了清点和移交，在清点过程中，韩丰泽提出其收藏的一幅字画丢失，要求侯珍芳予以赔偿。韩丰泽于2015年7月18日搬出承租房屋并将房屋移交给侯珍芳。一审另查明，韩丰泽实际居住承租房的期间为2013年7月28日-2014年7月29日，在此期间共产生房租14400元、楼道公用电费48元、暖气费3012.5元、物业费和清掏化粪池的费用541元，合计18001.5元，除2013年7月28日-2014年2月28日的房租7200元由韩丰泽自行交纳外，剩余费用10801.5元韩丰泽均未支付；2014年7月29日至2015年5月28日韩丰泽未实际居住承租房期间，按双方约定的租金标准计算应产生房租12000元，楼道公用电费48元、物业费和清掏化粪池的费用441元、暖气费3012.5元，以上共计15501.5元；韩丰泽支付侯珍芳房屋家具押金3000元。
一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，依法应予保护，双方当事人均应依约定行使各自的权利，履行各自的义务。侯珍芳在合同签订后即依约向韩丰泽交付了承租房屋，韩丰泽未能按照双方约定按时支付租金，其行为已构成违约，应当承担因其违约行为所造成的法律后果。韩丰泽辩称侯珍芳单方更换了承租房屋的锁芯，双方之间的租赁合同关系即解除，故对侯珍芳更换锁芯之后产生的相关费用一律不承担责任。从庭审查明的情况看，侯珍芳在韩丰泽逾期不支付房租后多次向韩丰泽进行催缴，后在催要无果的情况下要求韩丰泽搬出承租房屋，并单方更换了锁芯，但其并未明确通知韩丰泽要求与之解除租赁合同，其更换锁芯的行为应属违约行为，而非单方解除合同的行为，故侯珍芳亦应当承担相应的违约责任。现该房屋租赁合同已到期，双方对房屋也进行了移交，故对侯珍芳要求解除与被告之间的房屋租赁合同及要求韩丰泽搬出承租房屋的诉请本院不再进行处理；对侯珍芳要求支付租金及其他费用的诉请，从庭审查明的情况来看，韩丰泽在双方约定的时间内逾期不付租金，经侯珍芳多次催要仍借故推脱，韩丰泽违约在先，而侯珍芳在多次催要无果的情况下单方更换房屋锁芯，其行为过激、处理方式不当。侯珍芳在更换房屋锁芯后曾多次通过打电话、发短信等方式要求韩丰泽尽快搬离，但韩丰泽一直不予配合，放任损失的扩大，故对产生的该部分费用应按双方责任比例大小进行分配。从侯珍芳更换锁芯之日即2014年7月30日起至其诉请的2015年5月28日止这期间共产生房租12000元、楼道公用电费48元、物业费和清掏化粪池的费用441元、暖气费3012.5元，以上各项共计15501.5元，综合考虑双方责任大小，韩丰泽应承担70%的主要责任，即10851.05元，侯珍芳应承担30%的次要责任，及4650.45元。2013年7月28日到2014年7月28日期间产生的费用有房租14400元、楼道公用电费48元、暖气费3012.5元、物业费和清掏化粪池的费用541元，以上合计18001.5元，韩丰泽除已支付2013年7月28日-2014年2月28日的房租7200元之外，尚欠10801.5元未交清，加上之前应当支付的10851.05元，两项共计21652.55元，韩丰泽在庭审中同意以房屋家具押金3000元折抵租金，故扣除房屋家具押金3000元，韩丰泽最后应实际支付原告18652.55元。本案在审理过程中，法庭组织双方于2015年7月9日到承租屋内对双方各自财产进行清点和移交，在清点过程中，韩丰泽提出其收藏的一幅字画丢失，要求侯珍芳予以赔偿。因该法律关系是由于侯珍芳单方更换锁芯的侵权行为而引起的，与本案不属同一法律关系，故本案不作处理，韩丰泽可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条的规定，判决：韩丰泽在判决生效后10日内支付拖欠侯珍芳2013年7月28日到2014年7月28日期间的房租7200元、楼道公用电费48元、暖气费3012.5元、物业费和清掏化粪池的费用541元合计10801.5元；支付2014年7月30日至2015年5月28日的房租12000元、道公用电费48元、暖气费3012.5元、物业费和清掏化粪池的费用441元合计15501.5元的70%即10851.05元，以上两项共计21652.55元，扣除已支付侯珍芳的房屋家具押金3000元，韩丰泽最后实际应支付侯珍芳18652.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228.79元，侯珍芳负担68.64元，韩丰泽负担160.15元。
判决下发后，韩丰泽不服上述判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，判决前后矛盾。被上诉人在多次催要房租无果的情况下要求韩丰泽搬出承租房屋，并单方更换了锁芯的行为是明确的“单方解除合同的行为”，一审法院将这一行为定性为“违约行为”是错误的，是明显偏袒被上诉人。因为一审中被上诉人提交的证据4手机往来短信和证据5电话录音均能证明被上诉人要求上诉人“尽快搬离承租房”的事实，本案中上诉人是承租人，被上诉人是出租人，出租人要求承租人尽快搬离承租房是明示其单方解除合同的意思表示，随后出租人单方更换锁芯的行为也是事实单方解除合同的行为，两者结合即明确了被上诉人行使了单方解除权。二、被上诉人行使了单方解除权后，本案所涉及的房屋租赁合同即终止履行，上诉人不应承担合同终止后的房租等相关费用。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担2014年7月30日至2015年5月28日的房租、楼道共用电费、物业费、清掏化粪池的费用、暖气费等合计15501.5元的70%的责任，一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：在上诉人开始拖欠租金后，被上诉人一直在向其进行催要，但是在长达8个月的时间里，上诉人不支付房租，不缴纳暖气费、物业费，这些行为已经构成了违约。2014年7月30日，被上诉人找上诉人沟通协商，告知对方如果再不支付租金就要换锁芯，上诉人表示当天就交，但是实际并未支付租金，故被上诉人就更换了锁芯，以督促对方尽快缴纳房租。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人侯珍芳在二审提交了如下证据：
1.民政家园城南小区物业管理办公室出具的证明，欲证明上诉人韩丰泽在租赁房屋期间拖欠暖气费、物业费等相关费用的事实。
2.令旋与张建祖的证人证言，欲证明2014年7月30日更换锁芯是为了督促上诉人交纳房租，并不是解除合同。
经质证，上诉人对第1份证据的真实性及证明目的都予以认可；对令旋的证言的真实性及证明目的均不认可，认为令旋与被上诉人是朋友关系，其证言缺乏客观性；对张建祖的证言，真实性认可，但是证明目的不认可，认为其证言能证明被上诉人在换锁芯的当天就单方解除了合同。
经审核，上诉人对证据1的真实性及证明目的均认可，故对该证据予以采信；令旋及张建祖的证言与被上诉人在一审提交的证据互相印证，能够证明侯珍芳的丈夫马银祥曾与韩丰泽协商，如韩丰泽不交纳房租，就更换锁芯的事实。
经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
另查明，2014年8月2日，被上诉人给韩丰泽发短信，通知其将房屋内的个人物品搬离。2014年8月6日，韩丰泽妻子给被上诉人发短信，请求将承租屋内孩子的作业取出来，被上诉人同意并让其进屋取了东西。
本院认为，本案的争议焦点为双方签订的房屋租赁合同在2014年是否已经解除。根据查明的事实，韩丰泽只交纳了2014年2月份之前的房租，之后的房租在侯珍芳向其催要长达五个月之久的情况下一直未交纳，侯珍芳于2014年7月30日再次向韩丰泽催要，与其约定若当日无法交清房租，就更换锁芯。但韩丰泽仍旧未依约交纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，经出租人催要，承租人在合理期限内仍不交纳房租的，出租人可以解除合同。据此，侯珍芳获得解除涉案房屋租赁合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：合同自通知到达对方时解除。本案中，在韩丰泽未依约交纳房租的情况下，被上诉人更换了出租房屋的锁芯，并于2014年8月2日通过短信通知韩丰泽将房屋内的个人物品搬离，即以短信方式告知了对方合同解除。故双方的合同在2014年8月2日解除。在合同解除后，上诉人未及时将房屋内的物品搬离，其主张是因为与被上诉人联系不上所以无法搬离。对此，根据查明的事实来看，一是在更换锁芯后，上诉人曾联系过被上诉人进承租屋内取东西，而被上诉人给予了积极配合，二是上诉人未提供证据证明其曾积极联系被上诉人协商搬离事宜，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人应当赔偿被上诉人合同解除后的全部损失，即向被上诉人支付房屋占用费、暖气费及物业费等相关费用（其中房屋占用费以房屋租赁合同约定的租赁费为计算标准）。一审法院判决被上诉人承担30%的损失不当，但因被上诉人对此未提出上诉，故本院对此不宜进行调整。综上，一审法院虽对双方合同是否解除认定错误，但并不影响判决结果，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，对此予以纠正。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费458元，由上诉人韩丰泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱金平
审 判 员 李虓晖
代理审判员 郭子菲
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 徐 艳