上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1518号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海光辉浪娱乐有限公司。
委托代理人姚曹隆，上海市明鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海粤华房地产有限公司。
上诉人上海光辉浪娱乐有限公司（以下简称光辉浪公司）因与被上诉人上海粤华房地产有限公司（以下简称粤华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人之委托代理人姚曹隆，被上诉人之委托代理人储国荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
粤华公司于2014年8月21日诉诸原审法院，请求判令：一、解除双方于2010年6月10日签订的《房屋租赁协议书》；二、判令光辉浪公司支付房屋租金人民币（下同）536万元；三、判令光辉浪公司支付逾期支付租金违约金536万元；四、诉讼费由光辉浪公司负担。
光辉浪公司反诉请求判令：一、粤华公司赔偿装修、设备设施费350万元；二、粤华公司支付违约金40万元（年租金200万元×20%）；三、反诉诉讼费由粤华公司负担。
原审查明，上海市浦东新区周浦镇＊＊＊路＊＊＊号4楼房屋产权登记在粤华公司名下。
2010年6月10日，粤华公司（甲方）与光辉浪公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于上海市浦东新区“粤亮湾景苑”23号房四层约4275平方米出租给乙方使用。合同第二条约定，乙方租赁的系争房屋作为娱乐商业经营用途，在没有甲方书面同意情况下不得转租或分租。第三条约定，租期5年，租金每年200万元，不予递增。租金每半年一付，先付后用。首付于本协议签订之日，之后乙方应于每半年到期30日前向甲方支付半年租金。每逾期一日支付的，则乙方需按年租金的0.5%支付违约金。第四条约定，甲方于2010年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年1月1日起至2015年12月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应无条件（包括全部装潢设施）如期返还，装修及中央空调不得损坏。第七条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方按年租金的20%支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的房屋不符合本合同的规定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方同意改变房屋用途、致使房屋损坏的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租或分租该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计超过10日的。
合同签订后，粤华公司于2010年7月1日将系争房屋交付给光辉浪公司，光辉浪公司即对系争房屋进行装修。其中大约2500平方米用于经营KTV娱乐场所，光辉浪公司自认KTV于2011年3月8日开始营业，大约1800平方米用于开设宾馆，至今未营业。光辉浪公司先后支付给粤华公司租金230万元。粤华公司于2013年2月21日发函给光辉浪公司催讨租金。本案原审审理中，粤华公司要求双方解除《房屋租赁协议书》后，光辉浪公司从系争房屋中迁出。
原审中，光辉浪公司申请对系争房屋的装修、设备设施进行评估。上海市第一测量师事务所有限公司于2015年3月31日回函原审法院称“2014年12月23日申请人来函表示因财务状况极其不好，无力一次全部缴纳审价费，同意先支付50%，另50%由被申请人粤华公司支付。我司与被申请人代理律师联系后，被申请人表示不同意支付50%审价费。至2015年2月24日申请人律师表示当事人同意的50%审价费也无力支付。截止2015年3月31日申请人仍未支付审价费，故我司申请撤销审价”。原审期间，光辉浪公司表示由于经济困难，无力支付审价费，故申请撤回反诉第一项诉讼请求，系争房屋的装修、设备设施的折价款不要求在本案中予以处理，将另案诉讼主张。
原审认为，粤华公司与光辉浪公司签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，光辉浪公司逾期不支付租金累计超过10日，粤华公司有权书面通知解除合同。光辉浪公司自2012年起欠付租金至今，粤华公司要求解除租赁协议，符合双方合同约定，法院依法确认双方于2010年6月10日签订的《房屋租赁协议书》于诉状副本送达日2014年9月4日解除。
租赁协议解除后，光辉浪公司理应从系争房屋中迁出，光辉浪公司不要求在本案中处理系争房屋的装修、设备设施，系对自身诉讼权利的处分，法院依法予以准许。
根据合同约定，系争房屋的年租金为200万元。光辉浪公司主张系争房屋未取得房地产权证，未通过消防验收，致使无法办出宾馆执照空置至今，故要求减免租金。法院认为，系争房屋于2010年9月9日消防验收备案，于2014年8月19日取得房地产权证，根据合同约定，系争房屋作娱乐商业经营用途，光辉浪公司擅自变更房屋租赁用途改作宾馆，由此产生的责任由其自行承担。
光辉浪公司自2011年1月1日起至2014年10月31日期间应付租金766万元，扣除已付租金230万元，尚欠536万元，理应支付。因光辉浪公司未按期支付租金，理应按约承担相应违约责任。根据合同约定，光辉浪公司每逾期一日支付租金，则需按年租金0.5%支付违约金，光辉浪公司提出违约金标准过高，要求法院予以调整，法院综合考虑到粤华公司的实际损失，光辉浪公司的违约情节、经济状况等因素，参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍酌定将违约金调整为125万元。
光辉浪公司认为因系争房屋不符合合同的规定，致使不能实现合同目的，故要求粤华公司支付解约违约金40万元，因系争房屋已取得房地产权证并通过消防验收，且光辉浪公司擅自变更房屋用途，故对光辉浪公司主张系争房屋不能实现合同目的的主张，法院难以采信。且因光辉浪公司欠付租金致使系争租赁协议解除，故光辉浪公司要求粤华公司支付解约违约金，缺乏事实和合同依据，法院难以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一五年五月五日判决：一、上海粤华房地产有限公司与上海光辉浪娱乐有限公司于2010年6月10日签订《房屋租赁协议书》于2014年9月4日解除；二、上海光辉浪娱乐有限公司在判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区周浦镇＊＊＊路＊＊＊号4楼房屋中迁出；三、上海光辉浪娱乐有限公司在判决生效之日起十日内支付给上海粤华房地产有限公司截止至2014年10月31日止的房屋租金及使用费人民币5，360，000元；四、上海光辉浪娱乐有限公司在判决生效之日起十日内支付给上海粤华房地产有限公司逾期支付租金违约金人民币1，250，000元；五、驳回上海光辉浪娱乐有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费人民币91，400元，由粤华公司负担人民币31，720元，光辉浪公司负担人民币59，680元；反诉案件受理费人民币19，000元，由光辉浪公司负担。
判决后，光辉浪公司不服，上诉称，上诉人签约承租被上诉人粤华公司房屋用作KTV及宾馆经营，后者其投入巨额装修，但因后者未办出标的房屋产权证，致使上诉人宾馆不能办理营业执照，不能实现合同目的，其违约事实明显。上诉人将房屋用作宾馆不违约，装修已得到被上诉人同意，现空置房屋损失巨大，被上诉人无权收取租金。上诉人并未不支付租金，事实系被上诉人前述违约致双方协商，但因被上诉人股权变更致协商延拓所致。故上诉请求撤销原审判决，改判（支持原审反诉请求第二项）被上诉人粤华公司支付上诉人光辉浪公司违约金人民币40万元。
粤华公司辩称，要求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人光辉浪公司与被上诉人粤华公司签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，合同内容于法无悖，双方由之建立的房屋租赁合同关系应属合法有效。
根据查明事实，光辉浪公司自2012年起欠付租金，按照上述租约约定，承租人逾期不支付租金累计超过10日，粤华公司有权书面通知解除合同，原审据之裁判解约并最终以本案原审诉状副本送达日确定为解约日期符合事实及法律规定，本院应予维持。
租赁协议解除后，光辉浪公司有义务从系争房屋中迁出返回占有等，本案双方争议有二：关于租金减免，上诉人一、二审中均坚持主张。根据查明事实，系争房屋实际已办妥消防验收备案并取得房地产权证，但按约本案系争房屋用途为“娱乐商业经营”，并无证据表明该约定用途双方曾协商更改。光辉浪公司履行中自行将租赁房屋用作宾馆，并要求将由此产生的行政审批、经营等风险及其形成的责任由被上诉人承担。比照查明事实，其主张之实质为将双方约定的对价交换利益等范围外的义务、风险在诉讼中要求作为出租人的被上诉人在对价交换的合同利益内承担，显然缺乏基本事实及法律依据，所谓减免租金之否定原审裁判准确，本院应予维持。
关于违约金，光辉浪公司一、二审均坚持主张此解约违约金。同理，本案租约解除系因上诉人自身欠付租约违约导致被上诉人主张形成，自然不存在守约方支付解约违约金问题；即使上诉人主张所谓其宾馆办理营业执照障碍等存在，如上分析亦为其擅自变更租约用途所致，应自担风险，与被上诉人并无法律上的关联性，上诉人该部主张本院难予采纳。其余解约项下分项债务的确定原审阐述详尽、合理，本院不再赘述并予维持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人光辉浪公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，650元，由上诉人上海光辉浪娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月三十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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