辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1664号
上诉人（原审被告）：沈阳奥捷路汽车销售服务有限公司，住所地：沈阳市浑南新区富民南街11号-1号。
法定代表人：杨旭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李岩，辽宁法德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中储发展股份有限公司沈阳物流中心，住所地：沈阳市浑南新区富民南街11号。
法定代表人：周鸿轩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张小明，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段立荣，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人沈阳奥捷路汽车销售服务有限公司（以下简称“奥捷路公司”）因与中储发展股份有限公司沈阳物流中心（以下简称“中储物流中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初7607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
奥捷路公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由中储物流中心承担。事实与理由：一、被上诉人于2016年8月24日通知上诉人在2016年10月31日前搬离。上诉人收到通知后，积极与被上诉人协商希望继续租赁，并积极缴纳下半年房租，但被上诉人不接受租金。被上诉人于2016年10月31日起对租赁房屋停止供暖并停水停电，导致上诉人正常营业受到严重影响。2017年7月份，上诉人已将涉诉房产腾空，并跟被上诉人协商房屋交接事宜，但被上诉人不与上诉人协商。因此，上诉人没有违约行为，一审认定上诉人存在违约情形，与事实不符。二、被上诉人对租赁房产停止供暖并停水停电，导致上诉人正常营业受到严重影响，被上诉人提供的房产条件与合同约定明显不符，房屋租金交纳标准应相应降低。三、2017年7月，上诉人已经腾空租赁房屋，因双方未就房租数额达成一致，没有完成房产的交接。因此自2017年7月份起，上诉人不应支付相关房屋租金。四、被上诉人对租赁房产停止供暖并停水停电，导致汽车维修车间及设备多处被冻坏，上诉人重新修缮车间等共花费10万元，多花电费5000元，要求被上诉人赔偿相应损失。
中储物流中心辩称，被上诉人在合同履行中没有违约行为，在政府对该地块作出征收决定后，被上诉人通知上诉人合同不能继续履行，要求解除合同，给予上诉人期限搬离，但上诉人认为该房屋租金在该区域较低，对其经营有利，一直拒绝搬出，但被上诉人在上诉人拒绝搬出后仍享有主张租金的权利，因为房屋一直由上诉人占有使用，直至2018年1月15日才将房屋交还给被上诉人。请求维持一审判决。
中储物流中心向一审法院起诉请求：1.判令奥捷路公司立刻腾退沈阳市浑南新区富民南街11号A座XX室（面积480平方米），将房屋返还给中储物流中心；2.判令奥捷路公司每月以21,667元租金标准支付自2016年10月10日起至实际腾退交付中储物流中心库房时止的租金；3.判令奥捷路公司自拖欠租金之日起每日按支付拖欠租金总额的1%向中储物流中心支付滞纳金；4.判令奥捷路公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月10日，中储物流中心（甲方）与奥捷路公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于中储物流中心院内的A座XX室商务楼，480平方米，合法拥有的交易间出租给乙方，乙方承租甲方上述交易间作为汽车修理、办公场所，并从事该交易市场允许经营范围内的商业活动，乙方不得擅自转租或擅自改变用途。租期1年，自2016年4月10日起至2017年4月9日止，租赁保证金为10,000.00元，房屋租金为每年260,000.00元，含冬季采暖费。乙方承租甲方房屋的房租每年递增，增幅不超10%，水、电由甲方负责安装、供应。费用乙方每季向甲方结算一次，乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其它费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的交易间和合同所约定的责任后三个工作日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。乙方应于合同双方签订三日内及进驻前，向甲方支付一年的租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%，甲方应于本合同生效之日起，将交易间交付乙方使用，如甲方需提前终止合同，应提前2个月书面通知乙方。经双方协商一致后妥善解决。合同签订后，奥捷路公司如约定交纳保证金10,000.00元，并交纳六个月租金130,000.00元（即租金交至2016年10月9日），中储物流中心将合同约定的租赁房屋交付奥捷路公司使用，但奥捷路公司自2016年10月10日起至诉讼时一直使用租赁房屋，但未再交纳租金，2017年5月、6月，中储物流中心曾两次向奥捷路公司发出催缴租金通知，但奥捷路公司一直未能交付租金，中储物流中心诉讼来院。
一审法院认为，中储物流中心、奥捷路公司签订的房屋租赁合同是经双方协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定,合同合法有效。双方均应按照合同约定履行。中储物流中心、奥捷路公司签订的房屋租赁合同截止至2017年4月9日期限届满，但奥捷路公司继续使用租赁物，中储物流中心亦未提出异议，中储物流中心、奥捷路公司之间已形成不定期租赁关系，奥捷路公司亦应按照原合同约定租金数额给付租金，但奥捷路公司自2016年10月10日起至诉讼时就一直未能支付租金，拖欠租金长达1年之久，且租赁合同约定的租赁期限已届满，中储物流中心、奥捷路公司签订的租赁合同应予以解除，故对中储物流中心请求奥捷路公司腾退租赁房屋、按照合同约定给付租金的诉讼请求予以支持。本案房屋租赁合同履行过程中，中储物流中心在租赁合同未到期的情况下即通知奥捷路公司解除租赁合同并通知其停水、停电、停供暖，奥捷路公司也未能按照双方约定交付房屋租金，故在租赁合同履行过程中中储物流中心、奥捷路公司均存在违约情形，故对中储物流中心主张奥捷路公司承担违约金的诉讼请求不予支持。
一审判决：一、奥捷路公司于判决生效后十日内将位于沈阳物流中心院内的A座XX室商务楼腾退给中储物流中心；二、奥捷路公司给付中储物流中心自2016年10月10日起至判决生效之日止的房屋租金（按照年租金260,000,00元计算）；三、驳回中储物流中心其他诉讼请求。如果奥捷路公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740.00元，由奥捷路公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人奥捷路公司提供证据1.2016年12月，上诉人与沈阳亚达石油化工设备有限公司签订的租赁合同，证明上诉人一直在积极配合搬离，但因双方协商未达成一致，才导致未按时搬出。中储物流中心质证意见：该证据与本案无关。上诉人陈述其与被上诉人租赁合同到期后仍想继续承租，故没有搬离的意愿。奥捷路公司提供证据2.2018年1月15日收房交接单、2017年5月25日电费通知单，证明2017年7月份之后上诉人已经不再使用案涉房屋。中储物流中心质证意见：对真实性没有异议，对证明问题有异议，应当以2018.1.15双方收房时的日期为上诉人实际腾房日期，在此前，上诉人一直占有该房屋。
被上诉人中储物流中心提供证据1.沈阳市浑南区人民政府沈阳高新技术产业开发区管理委员会文件、储备任务书，证明被上诉人所在地块已被浑南区政府列为收储的范围，所以在合同履行过程中，被上诉人收到收储通知后，被上诉人要求上诉人将房屋腾出，不能继续履行合同，收储行为不是被上诉人行为造成的，在合同履行中被上诉人没有过错。在通知后，上诉人没有搬离，一直履行到合同期限届满，合同没有续签，上诉人应当返还房屋给被上诉人，并且支付占用期间的租金或使用费。奥捷路公司质证意见：对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，该文件及任务书下发时间分别为2016年2月4日和2016年1月13日，而双方合同签订时间是2016年4月10日，被上诉人下发通知时间为2016年8月24日，对方以此文件及任务书来说明其下发通知的合理性明显违背事实。中储物流中心提供证据2.2016年8月15日中储发展股份有限公司文件，是中储公司事业部下发给物流中心的，文件中提到根据2016年土地交储计划整体安排及8月8日党政联席扩大会议指示精神，中储公司才启动沈阳物流中心地块拆迁工作，才通知被上诉人。奥捷路公司质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，文件是打印件，没有公章，无法证明其真实性，按照法律规定不能作为证据采用。且事实是至今该涉诉房产未发生动迁，如果发生拆迁，按照上诉人在涉诉房屋经营，应当获得经营补偿，双方对此应当协商解决，但被上诉人并未就此事与上诉人协商。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年11月起，涉诉房屋停止供暖。2017年5月25日，涉诉房屋电表读数72868。2018年1月15日，奥捷路公司将涉诉房屋腾退给中储物流中心，双方交接房屋时电表读数76953。
本院认为，中储物流中心、奥捷路公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，奥捷路公司继续使用租赁房屋，中储物流中心未提出异议，双方形成不定期租赁关系。奥捷路公司应当向中储物流中心支付房屋使用期间的租金。
关于上诉人提出的一审认定上诉人违约，与事实不符的问题。上诉人占有使用涉诉房屋，即承担依约及时足额给付房租的义务。自2016年10月10日起，奥捷路公司一直未支付租金。2017年6月28日，被上诉人发送律师函要求上诉人返还房屋，并索要房屋租金，上诉人仍继续占用房屋且不支付租金，一审认定上诉人存在违约情形正确。在双方租赁关系存续期间，涉诉房屋因停止供暖而导致房屋使用条件下降，被上诉人亦存在违约情形，故一审未支持被上诉人关于拖欠房租滞纳金的诉请，亦无不妥。
关于上诉人提出的被上诉人对租赁房屋停止供暖停水停电，导致上诉人汽车维修车间设备多处冻坏，要求被上诉人赔偿损失的问题。因上诉人奥捷路公司在本案一审中并未就该问题向被上诉人提出反诉，一审未予处理并无不当。
关于上诉人提出的房屋租金应计算至2017年7月以及应降低租金标准的问题。上诉人并未提供证据证明其已于2017年7月将涉诉房屋腾空返还给被上诉人，且双方于2018年1月15日才办理涉诉房屋的交接手续，故上诉人应向被上诉人支付租金至2018年1月15日。上诉人主张涉诉房屋自2016年10月31日起停水停电，但并无证据证明，被上诉人亦予以否认。依据上诉人提交的电费通知单以及房屋交接单显示，自2017年5月至2018年1月，涉诉房屋用电量仍有增长，亦与上诉人的陈述矛盾，故本院对上诉人的该项陈述不予采信。依据双方合同约定，房屋租金每年26万元，含冬季采暖费。但自2016年冬季，涉诉房屋确已停止供暖，故应从租金中将两个供暖期的采暖费予以扣除，本院酌定扣减采暖费3万元。综上，将上诉人应当支付的房屋租金调整为299,808元（260,000元÷365天×463天-30,000元）。鉴于奥捷路公司已将涉诉房屋腾退给中储物流中心，本院对一审相应判项一并予以调整。
综上所述，沈阳奥捷路汽车销售服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初7607号民事判决第一项、第三项；
二、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初7607号民事判决第二项为：沈阳奥捷路汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中储发展股份有限公司沈阳物流中心支付房屋租金299,808元；
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费5740元，由沈阳奥捷路汽车销售服务有限公司负担。二审案件受理费5740元，由沈阳奥捷路汽车销售服务有限公司负担5160元，由中储发展股份有限公司沈阳物流中心负担580元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年四月八日
法官助理 姜 博
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。