广西壮族自治区岑溪市人民法院
� � � 事 判 决 书
（2014）岑民初字第1227号
原告施亚锋，男，湖北省人。
委托代理人赖德章，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。
被告杨楚华，男，岑溪市人。
委托代理人林钦坤，广西骏能律师事务所律师。
原告施亚锋与被告杨楚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理。依法由审判员林振忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施亚锋的委托代理人赖德章与被告杨楚华的委托代理人林钦坤到庭参加诉讼，原告施亚锋及被告杨楚华经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是从事服装百货的生意人，2010年9月13日原告租赁被告名下的位于岑溪市解放大道的房屋的一、二层经营服装专卖，当时签订的《房屋租赁合同》期限为3年，月租金为12000元，租赁押金36000元。租赁期满后，原、被告于2013年10月1日重新签订一份�房屋租赁协议书》，协议约定租赁期限为3年，月租金19000元，押金为36000元。协议签订后，经原告与被告协商，将商铺转租给戴某成经营黄金珠宝，被告同意。2013年11月17日原告与戴某成就商铺转租形成合意，并将安装在商铺的两个5匹格力空调、2个风帘机、空调保修等证书移交给戴某成，戴某成通过银行支付相应的款项给原告。双方并约定2013年12月8日移交铺面，同日被告与戴某成重新签订房屋租赁合同。原告于2013年12月8日将商铺移交给戴某成后，多次与被告协商要求被告退回房屋租赁押金36000元未果，为此，请求法院判令被告退还房屋租赁押金36000元给原告，本案诉讼费用由被告负担。
原告向法庭提供的证据及主张有：
1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。
2、《房屋租赁协议书》复印件，证明原、被告签订房屋租赁的事实。
3、收条复印件，证明被告未退还房屋租赁押金36000元给原告。
4、农业银行咨询单复印件，证明戴某成从原告处转租得商铺后，于2013年11月17日通过银行转帐200000元转租费给原告的事实，另外证明原告转租商铺给戴某成是经被告同意才实施的。
5、戴某成收条复印件，证明戴某成以原告的营业执照和税务执照未注销会影响其办理店铺暂扣原告1000元的事实，并证明原告转租商铺是经被告同意才实施的。
6、农业银行对帐单复印件，证明原告营业执照和税务证注销后，戴某成于2014年1月17日按约定退还暂扣原告1000元的事实，并证明原告转租商铺是经被告同意才实施的。
7、网上打印的全国企业信用信息公示系统，证明原告的转租行为被告是知情的，原告经营的岑溪市服装专卖店已于2013年12月18日被注销，戴某成经营的岑溪市珠宝店于2014年1月13日注册登记。
被告辩称，原告违反协议约定，提前�止协议，并且未按协议约定缴交租金，擅自将房屋转租给戴某成，应承担违约责任，支付违约金36000元，此款在原告交纳的押金中抵减。因此原告主张要求被告退还押金36000元没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提供的证据及主张有：
原告施亚锋与戴某成于2013年11月17日订立的《协议》复印件，证明原告施亚锋转租商铺给戴某成，被告不知情。
经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议。被告对原告提供的证据4、5、6的真实性无异议，但对原告证明的事实，原告转租是经被告同意有异议。对原告提供的证据7有异议，被告认为该证据的真实性无法查证。原告对被告提供的证据真实性无异议，但对被告提供的证据证明的事实原告转租被告不知情有异议，原告认为原告转租被告是知情的。对原、被告双方无异议的证据�本院予以确认，可作为认定事实的依据。对原告提供的证据4、5、6及被告提供的证据的真实性，本院予以确认。对原告提供的证据4、5、6、7，原告主张经被告同意转租及被告提供的证据主张原告转租被告不知情，对原告转租被告是否同意，本院综合本案的其他证据材料予以确认。
经审理查明，2010年9月13日原告施亚锋租赁被告杨楚华所有的位于岑溪市解放大道的房屋铺面，同年9月13日原告支付房屋租赁押金36000元给被告杨楚华。租赁期满后，原告续租被告的房屋，2013年10月1日原、被告续签《房屋租赁协议书》，协议载明：“甲方（被告）自愿将其名下座落于岑溪市解放大道的房屋的1，2层出租给乙方（原告）。一、租赁期限从2013年10月1日至2016年9月30日止，月租金19000元；二、房屋租金及交付办法，甲、乙双方签订本协议后，房屋租金按季度交付，每季度的租金为57000元，该租金乙方须在每个季度第一个月的5日前一次交清给甲方；三、甲、乙双方签订本协议后，乙方即支付押金36000元甲方，该押金在协议期满时，乙方履行其所有义务后，甲方一次性如数退还给乙方（押金不计息）；八、租赁责任，1、租赁期间，甲方不得提前解除协议，否则属甲方违约，甲方违约的得赔偿乙方违约金36000元和乙方的一切装修费用；2、租赁期间，乙方不得提前解除协议，否则属乙方违约，乙方违约的，除所交租金不得索回外，还得赔偿甲方违约金36000元（该违约金可在乙方交纳的押金中抵扣）；十一、乙方在经营不善的情况下，经甲方同意可以转让他人经营……”因原告是续租，被告将2010年9月13日收取原告的押金36000元转为2013年10月1日签订《房屋租赁协议》的租赁押金。协议签订后原告将第一季度的租金57000元通过银行转账给被告。2013年11月17�原告与戴某成达成一致意见。戴某成支付人民币200000元给原告。2013年11月28日被告杨楚华与戴某成签订《房屋租赁协议书》，协议载明：“甲方（被告）自愿将其名下座落于岑溪市解放大道的房屋的1，2层出租给乙方（戴某成）。一、租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止，月租金20000元；二、房屋租金及交付方法：甲、乙双方签订本协议后，房屋租金按季交付，每季度的租金为60000元，该租金乙方须在每个季度第一个月的5日前一次性交清给甲方；三、甲、乙双方签订本协议后，乙方即支付押金60000元甲方……”2013年12月8日原、被告解除了双方于2013年10月1日签订的《房屋租赁协议书》。后因押金的返还问题原、被告协商未果，2014年7月22日原告诉至本院提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告于2013年10月1日签订的《房屋租赁协议书》是原、被告双方自行协商一致，在平等互利的基础上自愿签订的房屋租赁合同，是合法有效的合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后原、被告双方均已按合同约定部分履行了自己的权利和义务，被告将房屋交给原告租赁使用，原告亦按约定预交租金至2013年12月底给被告。2013年11月17日原告在租赁期内将房屋退出并由戴某成经营达成一致意见。而被告又于2013年11月28日与戴某成签订了《房屋租赁协议书》，且戴某成亦履行了与被告签订的《房屋租赁协议书》。2013年12月8日原、被告双方才解除合同。在原、被告双方的合同尚未解除期间，被告即与戴某成签订租赁合同，可见原告退租后戴某成续租等相关事项被告是知情同意的，虽然被告否认原告退租经其同意，并且认为原告退租其不知情，但从被告与戴某成签订的房屋租赁合同看，原、被告双方于2013年10月1日�订的《房屋租赁协议书》尚未解除，被告即与戴某成签订《房屋租赁协议书》，在原告承租期间被告与他人另订房屋租赁合同，足可说明原告退租是经被告同意的，并且原、被告双方亦同意解除原合同，因此原、被告双方解除的2013年10月1日签订的《房屋租赁协议书》属双方协商一致解除合同，合同解除后合同不再履行，被告没有理由占有原告的的押金，被告应将押金退还给原告。因此，原告诉请要求被告退还押金36000元，理据充分，本院予以支持。而被告的辩驳理据不充分，本院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条的规定，判决如下：
被告杨楚华应在本判决生效后10日内退还押金人民币36000元给原告施亚锋。
本案诉讼受理费700元，减半收取350元，由被告杨楚华负担。
上述当事人应履行之款，�直接交付本院或汇入本院帐户（帐户：岑溪市人民法院，帐号：2104370009249019015，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转给原告。
义务人未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案权利人向本院申请执行期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 林振忠
二〇一四年十月十五日
书记员 黄靖菊