河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第2139号
上诉人（原审被告）：刘庆英。
委托代理人：宫业星，河北仁谦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙文岳。
委托代理人：徐学通，河北东方伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巩瑞娟，南皮县安监局工作人员。
委托代理人：邓斌，河北宏天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张朝勇。
上诉人刘庆英因与被上诉人孙文岳、巩瑞娟、张朝勇房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南皮县人民法院（2014）南民初字第2296号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告孙文岳诉称，刘庆英与巩瑞娟以刘庆英的名义共同购买了南皮县宏宇世纪城小区12号楼1单元602室楼房一套。2013年3月间，刘庆英与巩瑞娟同意将该房屋出卖给张朝勇，签订协议后张朝勇支付了部分房款就对该房屋进行装修入住，后因张朝勇无力支付剩余房款，经三被告同意，张朝勇不再购买该房屋，也不再向刘庆英、巩瑞娟支付剩余房款，将该房屋以250000元的价格转卖于我，约定待我支付完全部房款后由刘庆英、巩瑞娟给我办理房屋过户手续。我按照约定先后支付房款179000元，并于2013年11月份搬进该房居住，自2014年2月起，我多次要求被告方履行协议接收剩余房款71000元并办理相关过户手续，但被告方欲违反协议不履行义务，经交涉未果，特具状起诉，请求判令被告方履行协议接收剩余房款并为我办理房屋过户手续。
原审被告刘庆英辩称，我与巩瑞娟合资购买了本案所涉及的房屋，我对巩瑞娟擅自将房屋出卖给张朝勇一事并不知情，也未同意将楼房出卖给张朝勇，对于张朝勇将房屋转卖给原告一事是我方发现楼房被出卖后才了解到的；原告诉状所述我与巩瑞娟二人同意将房屋卖给张朝勇与事实不符，原告诉状所写“三被告一致同意张朝勇不再购买该房屋，也不再向刘庆英、巩瑞娟交付剩余房款，愿将该房屋以25万元出卖给原告，约定待原告支付完全部房款后由刘庆英、巩瑞娟给原告办理过户手续”是主观臆造；张朝勇并未取得房屋的所有权，其签订的购房协议是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审被告巩瑞娟辩称，本案所涉房屋系我方个人出资购买，只是使用刘庆英的名义订立合同，刘庆英未出资，我方系该房屋的实际所有权人，房屋卖给张朝勇后，因张朝勇无力支付余款，经过我与张朝勇协商将房屋卖给原告，约定待原告交付房款后办理过户手续，我方同意原告将剩余房款偿还贷款，协助原告办理房屋过户手续。
被告张朝勇未答辩。
原审判决认定，本案双方的当事人所涉房屋为南皮县宏宇世纪城小区12号楼1单元602室，该房屋系分期付款购买，该房屋产权证上登记的所有权人为被告刘庆英，《个人购房借款／担保合同》的借款人为刘庆英。2013年11月19日被告张朝勇与原告孙文岳签订购房协议书一份，双方约定：“甲方张朝勇愿将位于南皮县宏宇世纪城小区12号楼1单元602室的一处房产（含储藏间）卖给乙方孙文岳，房产证所有者姓名为刘庆英，由于原房主卖给甲方时暂未进行房产证过户，所以甲方虽是该房产的实际所有人，但房产证姓名仍是原房主，现特邀原房主近亲属（代理人）巩瑞娟作为见证人见证，双方约定该房产价格为二十五万元整，甲方负责协助以后乙方办理房产证过户手续，费用由乙方负担，巩瑞娟作为见证人在协议上签字，并承诺日后负责房证过户。”签订购房协议书后，原告共给付被告张朝勇购房款179000元，另偿还银行购房贷款2960元。
庭审中，原告主张签订协议时是被告刘庆英让被告巩瑞娟在协议书上作为见证人签字，且被告刘庆英曾将银行要求其偿还贷款的信息转发给原告要求原告偿还房贷，上述事实足以说明被告刘庆英知晓并同意被告张朝勇转卖房屋一事，且被告巩瑞娟持有买房的相关手续及交款凭证，双方签订的购房协议是有效的，若被告刘庆英不同意被告巩瑞娟将房屋卖给被告张朝勇、被告张朝勇将房屋转卖给原告，其应在一年内行使解除权，自合同订立之日至现在，解除权行使期间已过。被告刘庆英认为短信的内容无法核实而不予认可，其提交了招商银行转账汇款电子回单（系复印件）证明其向银行偿还过贷款，主张其是房屋所有权人，对被告巩瑞娟将房屋卖与被告张朝勇一事并不知情，只知晓原告买房，被告张朝勇无权出售该房屋，被告巩瑞娟只是作为见证人而非房屋所有人签字，2013年11月19日被告张朝勇与原告签订的购房协议无效。对于原告提交的短信息，被告巩瑞娟无异议；对于被告刘庆英提交的偿还贷款凭证，被告巩瑞娟认为因系复印件而不予认可。被告巩瑞娟主张其是房屋的所有权人，只是使用被告刘庆英的名义，被告刘庆英并未出资；同意原告用剩余房款偿还贷款，协助原告办理房屋过户手续。被告巩瑞娟提交了其偿还部分贷款的银行卡及银行凭条等证据。原告对此无异议，被告刘庆英对证据的真实性无异议，对证据的合法性及关联性不予认可。
原审判决认为，被告刘庆英认可原告购买了其名下的房屋，而且其给原告所发信息及原告偿还部分贷款的事实均能证明被告刘庆英知晓原告与被告巩瑞娟、张朝勇关于买卖双方当事人所争房屋的事实。另外，法律规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。被告刘庆英在答辩状中称2014年1-2月份其回家过年时到楼上查看发现楼上有人装修并居住，才了解到该楼房被出售，可见此时其对房屋卖与原告一事是知情的，其未在一年的除斥期间内行使权利，撤销权消灭。综上，原告与被告巩瑞娟、张朝勇于2013年11月19日订立的购房协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反法律法规的强制性规定，应依法认定为合法、有效。房屋虽然未办理过户手续，但不能影响买卖合同的成立。被告巩瑞娟及刘庆英关于本案所涉房屋的实际所有权人属谁的纠纷不能影响到他人的合法权益，二人之间的纠纷应另行解决。法律规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告要求被告方接收剩余房款的主张合理合法，本院依法予以支持，原告应交于被告巩瑞娟68040元，由被告巩瑞娟负责偿还剩余房贷。被告方未依约协助原告履行房屋过户手续，其行为已构成违约，故对原告要求被告方协助原告办理过户手续的主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告孙文岳于本判决生效后三日内交于被告巩瑞娟房款68040元，由被告巩瑞娟负责偿还剩余房贷；二、被告刘庆英、巩瑞娟待原告孙文岳给付剩余房贷68040元后即协助原告孙文岳办理南皮县宏宇世纪城小区12号楼1单元602室房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户到原告孙文岳名下，由此产生的费用由原告孙文岳承担。三、驳回原告孙文岳对被告张朝勇的诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘庆英、巩瑞娟负担。
宣判后，被告刘庆英不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：（一）上诉人对被上诉人巩瑞娟擅自将房子卖给被上诉人张朝勇，张朝勇又将房屋卖给被上诉人孙文岳并不知情，被上诉人巩瑞娟也没有证据证明对房屋的买卖征得了上诉人刘庆英的同意。一审判决认定事实错误。（二）本案上诉人刘庆英不是房屋买卖合同的签订人，被上诉人巩瑞娟只是房屋买卖合同的见证人，二人均不应当列为被告。一审判决确定诉讼主体不当。
被上诉人孙文岳和巩瑞娟以原审判决认定事实清楚，证据确实充分为由，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定基本一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案根据被上诉人孙文岳提供的上诉人刘庆英给被上诉人孙文岳所发信息的内容及被上诉人孙文岳偿还部分贷款的事实足以证明上诉人刘庆英知晓被上诉人孙文岳与被上诉人巩瑞娟、张朝勇关于买卖双方当事人所争房屋并未表示反对的事实。上诉人上诉称其对被上诉人巩瑞娟将房子卖给被上诉人张朝勇，张朝勇又将房屋卖给被上诉人孙文岳并不知情与事实不符，对其上诉理由本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元由上诉人刘庆英负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭景岭
审判员 胡希荣
审判员 李 霞
二〇一五年七月二十八日
书记员 李 静