浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第888号
原告（反诉被告）杭州鼎伦汽车有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路226号。
法定代表人陈友，总经理。
委托代理人潘琼华、陈燕青，浙江泰杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）张永祥。
委托代理人厉爱平，浙江金浙律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州鼎伦汽车有限公司（以下简称为鼎伦公司）为与被告张永祥（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，原告鼎伦公司于2015年5月11日起诉，被告张永祥于2015年5月25日提起反诉，本院分别受理后，于2015年6月16日、11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎伦公司的委托代理人潘琼华，被告（反诉原告）张永祥的委托代理人厉爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎伦公司诉称，原被告于2014年6月30日签订房屋租赁合同一份。该合同约定：原告将位于秋涛北路226号的办公楼二、三楼、场地一处、宿舍房10间等场地出租给被告用于经营所需；租赁期限为2014年7月1日至2017年4月30日；租金除最后一期为142500元外，其他每期均为285000元；租金的支付方式为半年一付；同时，原被告双方还约定了其他相关事项。
租赁合同签订后，被告支付了第一期房租，原告依约交付了租赁物。第二期租金的支付时间为2015年2月1日，但被告一直拖欠拒绝支付，同时，被告拖欠相关的水电费28301.9元，为此，原告诉至本院，要求判令：1、被告向原告支付房租承租租金285000元；（后变更为支付房屋占有使用费285000元）；2、被告向原告支付截止至起诉之日2015年5月11日代垫的水电费共计28301.9元；3、被告支付原告对涉案房屋恢复原状所造成的损失人民币138539元及鉴定费；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告张永祥辩称，原告为谋取非法利益，隐瞒本案所涉的场地及房屋无合法批建手续，无法用于商业用途的事实与被告签订租赁合同。该租赁合同应属无效合同。原告为谋取非法利益，隐瞒本案所涉的场地及房屋无合法批建手续，无法用于商业用途的事实与被告签订租赁合同。原告应当赔偿张永祥因合同无效所产生的全部经济损失共计人民币1218964.5元。关于原告主张要求被告支付租金及水电费共计人民币313301.9元，依据《合同法》第58条之规定，基于本案应因原告的重大过错行为导致原告与被告间签订的房屋租赁合同无效。原告诉请要求被告支付租金及要求被告支付产生的水电费均于法无据，应由原告自行承担。请法庭驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告张永祥诉称，2014年6月30日，张永祥因经营需要与鼎伦公司签订房屋租赁合同一份。鼎伦公司与张永祥约定，张永祥将位于本市秋涛北路226-2号场地及房屋10间等（面积约800平方米）租给张永祥，双方约定：1、租期自2014年7月1日至2017年4月30日止；2、租金57万元／年；租金付款方式实行半年支付。后，张永祥已向鼎伦公司支付了半年租金共计人民币285000元及押金20000元。因鼎伦公司出租的场地及房屋原处于毛坯状态，张永祥为开展正常经营及使用，故在签约后即积极为进场经营做准备工作，张永祥先后完成装修场地、承租房屋等大量工作。张永祥因场地及房屋的装修共花费了人民币635534.5元。期间，张永祥曾在鼎伦公司提供关于出租其场地及房屋系合法建筑的相关意见材料后，于2014年7月16日办理了名称为”杭州市江干区祥和超市”的营业执照登记手续。
不想，不久后相关工商行政部门告知张永祥其承租的场地及房屋是违法建筑，不能用于商业用途。并以此为由，责令张永祥办理工商营业执照注销登记手续。后，张永祥曾多次向鼎伦公司索要出租其场地及房屋的合法批建手续。然，鼎伦公司由一开始的不予理会，直至最后告知张永祥，其租赁给张永祥的场地及房屋系非法建筑，其无法提供出租给张永祥场地及房屋的合法批建手续。无奈，最后张永祥只能办理了相关工商营业执照注销登记手续。因鼎伦公司出租给张永祥的场地及房屋不具备用于商业用途的出租的条件，导致张永祥无法合法办理营业执照登记手续，张永祥亦不能进场进行合法经营。后，经营的各业主强烈要求张永祥赔偿损失，最终使张永祥投入的资金无法收回及创造利润。期间，张永祥曾多次找鼎伦公司协商因鼎伦公司与张永祥间签订的房屋租赁合同无效，给张永祥造成的经济损失的赔偿事宜。然，均无结果。为此，反诉原告诉至本院，要求判令：1、确认鼎伦公司与张永祥签订的租赁合同无效；2、鼎伦公司返还张永祥租金人民币285000元及押金20000元；3、鼎伦公司赔偿张永祥经济损失共计人民币913964.5元；4、鼎伦公司承担本案全部案件受理费。
反诉被告鼎伦公司辩称，本案不存在合同无效的理由，并没有违法法律的禁止性规定，且张永祥也实际使用了房子近一年，因此，双方的租赁合同是合法有效的，不存在有关赔偿损失的问题。因此有关的反诉请求都应予以驳回。
原告鼎伦公司为支持其诉称，向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同1份，证明原被告间的房屋租赁关系及双方对租金及支付方式等问题进行了明确的约定的事实。
2、水电费计算清单、民生银行支付业务回单1份，共同证明截止至2015年5月11日止被告方有关水电费的使用情况，且该笔费用已由原告代为支付的事实。
经庭审质证，被告张永祥对于原告鼎伦公司提供证据1对租赁合同的真实性、合法性均有异议。原告提供的证据房屋租赁合同原告有擅自撰改、伪造证据的迹像。对证据2水电费计算清单的真实性及合法性有异议，支付业务回单的真实性合法性无异议，被告认为该证据与本案无关，且无法证明原告为被告代付水电费的事实。本院认为，对于证据1，经原被告确认，以被告张永祥提交证据9为准；证据2能够证明本案相关事实，故本院予以认定。
被告张永祥为支持其辩称，提交了以下证据：
1、江干区经营场地使用意见书1份，2、个体工商局名称预先核准申请书、审核表1份。3、个体工商户开业登记申请书1份。4、个体工商户开业登记审核表1份。5、食品流通许可证1份、个体工商户经营执照1份，共同证明被告曾在原告提供关于出租其场地及房屋系合法建筑的相关意见材料后，于2014年7月16日向杭州市工商行政管理局江干分局申请办理了名称为“杭州市江干区祥和超市”的营业执照登记手续的事实。
6、集体土地、建设用地使用证1份，证明原告出租给被告的场地及房屋是违法建筑，不能用于商业用途的事实。
7、工商企业注销证明1份，8、食品流通准予注销许可通知书1份，共同证明因原告租赁给被告的场地及房屋系非法建筑，无法提供合法的批建手续，无法用于商业用途，导致被告只能办理工商营业执照注销登记手续的事实。
9、房屋租赁合同1份，证明被告提供的证据房屋租赁合同与工商备案的合同相符；原告提供的证据房屋租赁合同系伪造的事实。
10、房屋租赁补充续签合同1份，证明原告一再隐瞒被告本案所涉的场地房屋无合法批建手续的事实；原告虚假承诺被告协助办理营业执照手续的事实。
11、企业名称预先核准审核表1份。
12、企业名称预先核准通知书1份。证据11、12共同证明原告承诺会协助向被告提供本案所涉场地及房屋的合法批建手续，被告在办理营业执照注销手续后，再次申请工商登记的手续。
经庭审质证，原告鼎伦公司对于被告张永祥提交证据1-5，真实性无异议，但是该组证据的第5份证据反而可以证明反诉原告已经完成了工商登记。食品流通许可证中注明的名称为“杭州市江干区祥和超市”，经营范围是零售预包装食品兼散装食品，因此，反而可以证明该租赁物是符合办理工商登记的条件的，之所以后来被工商部门取缔导致自行注销的原因系被告改变了经营方式，用分割又出租、设施摊位的方式形成了实际的菜市场。因此才导致被工商部门取缔的事实。对个体工商户营业执照的质证意见与流通许可证的质证意见一致。对证据6系复印件，在没有原件的情况下无法确认其真实性。从其的证明目的说，以此来证明该房屋场地系违法建筑，该证明力是不够的。既不能证明是违法建筑，也不能证明其不能用于商业用途。对证据7、8，虽是复印件，但是鼎伦公司对真实性予以认可。但不能支持其的证明对象，反而可以证明该2份通知书及证明是有关反诉原告的工商登记，因其违法违章经营而被迫注销的事实。对证据9予以认可。对证据10无异议，续签的时间为2014年5月28日，虽然是续签，实质是房屋租赁的意向协议。张永祥陈述说鼎伦公司一再隐瞒，实际上这是原告与笕桥经济合作社签订的最早的一份合同，鼎伦公司有相关的转租权。对证据11、12真实性无异议，张永祥后来以新的字号进行了重新申请登记，但是因为张永祥没有改变其经营方式，仍然采取摊位出租的经营方式，最终无法获取工商登记的事实。
本院认为，原告鼎伦公司对于证据1-8、11、12真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定；对证据9、10无异议，故本院予以认定。
反诉原告张永祥为支持其诉称，提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，证明2014年6月30日，张永祥因经营需要与鼎伦公司签订房屋租赁合同一份。双方就权利义务予以约定。
2、网上银行跨行交易记录1份，3、扣款凭证1份，共同证明张永祥已向鼎伦公司支付本案所涉房屋的租金人民币285000元及押金20000元，共计305000元的事实。
4、江干区经营场地使用意见书1份，5、个体工商局名称预先核准申请书、审核表，6、个体工商户开业登记申请书，7、个体工商户开业登记审核表。8、流通许可证1份，共同证明张永祥曾在鼎伦公司提供关于出租其场地及房屋系合法建筑的相关意见材料后，于2014年7月16日向杭州市工商行政管理局江干分局申请办理了名称为”杭州市江干区祥和超市”的营业执照登记手续的事实。
9、个人账户、明细帐单各1份，证明张永祥为开展正常营业，通过银行支付承包人张某甲承包装修材料款、工资等装修款共计人民币217000元。
10、常住人口登记卡1份，证明张某甲与张某乙系夫妻关系的事实。
11、收款收据1份，证明张永祥以现金方式支付给承包人张某甲装修款、承包款共计人民币223000元的事实。
12、送货单、收条各1份，证明承包人张某甲支付石子、粗砂、砖块、水泥、瓜子片等共计人民币35187.元的事实。
13、收款收据1份，14、清单证据1份，共同证明承包人张某甲支付水暖材料共计人民币14978元的事实。
15、收据1份，证明承包人张某甲支付钢箱制作款共计人民币73000元的事实。
16、收款收据1份，17、清单1份，共同证明承包人张某甲支付电线、五金款共计人民币43572元的事实。
18、收款收据1份，19、清单1份。共同证明承包人张某甲支付门锁、拉手款共计人民币456元的事实。
20、收款收据1份，证明承包人张某甲支付贴面板吊顶、补人工资共计人民币27470元的事实。
21、收款收据1份，证明承包人张某甲支付吊顶款共计人民币22500元的事实。
22、收款收据1份，证明承包人张某甲支付木工工资共计人民币15000元的事实。
23、收款收据1份，24、销售清单1份，共同证明承包人张某甲支付乘风吊扇款共计人民币3502元的事实。
25、收款收据1份，26、销售清单1份，共同证明承包人支付电线款共计人民币8000元的事实。
27、收条1份，证明分包人曹某从承包人张某甲处领取装修费、人工工资共计人民币197300元的事实。
28、发票联1份，证明张永祥因维修鼎伦公司的钢棚代付维修费3000元，该维修款鼎伦公司至今未向张永祥支付的事实。
29、清单1份，证明张永祥支付自买灯头等装修材料人民币157.5元。
30、清单1份，证明张永祥支付自买水箱等装修材料人民币58元。
31、清单1份，证明张永祥支付自买606公牛插座装修材料人民币55元。
32、收款收据1份，证明张永祥支付喷绘费人民币700元的事实。
33、收款收据1份，证明张永祥支付自买装修材料人民币10元的事实。
34、收款收据1份，证明张永祥支付自买装修材料圆钢、三角铁及支付人工工资人民币330元的事实。
35、收款收据1份，证明张永祥支付自买装修材料及支付运费人民币3520元的事实。
36、收款收据1份，证明张永祥支付自买轻质砖隔墙、瓷砖装修材料共计人民币142000元的事实。
37、收款收据1份，证明张永祥支付自买水箱装修材料共计人民币400元的事实。
38、收款收据1份，证明张永祥支付自买锤子、钉子等装修材料共计人民币15元的事实。
39、收款收据1份，证明张永祥支付自买拆线版、节能灯装修材料共计人民币39元的事实。
40、收款收据1份，证明张永祥制作喷绘布支付人民币200元的事实。
41、送货单1份，证明张永祥支付自买五孔板装修材料共计人民币2650元的事实。
42、合同（提货单）1份，证明张永祥支付自买装修材料共计人民币566元的事实。
43、清单1份，证明张永祥支付自买木条装修材料共计人民币96元。
44、清单1份，证明张永祥支付自买螺丝、铁丝装修材料共计人民币31元。
45、收款收据1份，证明张永祥支付木门安装、传单、广告费共计人民币1045元的事实。
46、收款收据1份，证明张永祥支付喷绘费共计人民币1000元的事实。
47、清单1份，证明张永祥支付自买电线、插座等装修材料共计人民币954元。
48、清单1份，证明张永祥支付维修水管费60元。
49、收款收据1份，证明张永祥支付自买锁装修材料共计人民币30元的事实。
50、收款收据1份，证明张永祥支付自买铝合金装修材料共计人民币9600元的事实。
51、收款收据1份，证明张永祥支付自买灯装修材料共计人民币950元的事实。
52、收款收据1份，证明张永祥支付自买水管装修材料共计人民币45元的事实。
53、收款收据1份，证明张永祥支付安装卷帘门费共计人民币800元的事实。
54、信誉卡1份，证明张永祥支付自买装修材料共计人民币53元的事实。
55、清单1份，证明张永祥支付自买深井泵装修材料共计人民币1100元的事实。
56、服务单1份，证明张永祥自买空调一台支付人民币1950元的事实。
57、收条1份，证明张永祥支付自买装修材料旧楼板共计人民币150元的事实。
58、收款收据1份，证明张永祥支付粉刷等装修费共计人民币8000元的事实。
59、收条1份，证明张永祥支付卷闸门装修款共计人民币15970元的事实。
60、收款收据1份，证明张永祥支付水桶、水角等款共计人民币3000元的事实。
61、照片1份，证明张永祥对承租的场地及房屋进行装修的事实。
62、协议书1份，证明张永祥在与鼎伦公司签订租赁合同后，张永祥与汤绍华、赵孝祥签订协议书共同经营的事实。
63、集体土地、建设用地使用证1份，证明张永祥在与鼎伦公司签订租赁合同后，张永祥与汤绍华、赵孝祥签订协议书欲共同经营的事实。
64、工商企业注销证明1份，65、食品流通准予注销许可通知书1份，共同证明因鼎伦公司租赁给张永祥的场地及房屋系非法建筑，无法提供合法的批建手续，无法用于商业用途，导致张永祥只能办理工商营业执照注销登记手续的事实。
66、收条1份，67、合同1份，68、收款收据1份，共同证明张永祥因无法正常经营，产生退还摊位费损失共计人民币275430元的事实。
69、房屋租赁合同1份，证明被告提供的证据房屋租赁合同与工商备案的合同相符；原告提供的证据房屋租赁合同系伪造的事实。
70、房屋租赁补充续签合同1份，证明原告一再隐瞒被告本案所涉的场地房屋无合法批建手续的事实；原告虚假承诺被告协助办理营业执照手续的事实。
71、企业名称预先核准审核表1份，72、企业名称预先核准通知书1份，共同证明原告承诺会协助向被告提供本案所涉场地及房屋的合法批建手续，被告在办理营业执照注销手续后，再次申请工商登记的手续。
73、视频2份，证明在本案审理过程中鼎伦公司擅自对案涉房屋装修进行拆除的情况。
上述证据经庭审质证，反诉被告鼎伦公司对证据1真实性无异议，该合同是合法有效。对证据2、3均无异议。对证据4-8与本诉中的证据1-5的质证意见。对证据10系复印件，真实性不予确认。若能提供原件的，我们对真实性无异议。对证据9、11-60真实性无法确认，也无法证明该支出就是与反诉原告的装修支出有关，关联性不予认可。对证据61真实性无异议，反而可以证明反诉原告的实际经营模式是采取设置摊位出租的形式。对证据62，因涉及汤绍华、赵孝祥，因当事人未到庭，故对其的真实性不予确认。证据63系复印件，故对真实性不予确认，即使是真实的，也无法证明被告的待证事实。对证据64、65真实性予以确认，但是其注销的原因并非是因为房屋本身的原因，而是被告方实际的经营模式导致的。对证据66-68中收条的具体数字不是很清楚，但是该证据反而能够证明被告的经营模式是采取摊位出租的方式，且反诉原告提供的证据清单中也明显的自己承认有关设置摊位导致工商取缔之后，退还有关摊位费的事实。对证据的真实性无法认可，按照被告的陈述反而可以证明设置摊位出租的事实，证据中有关被告方自认的事实。对证据69-72，坚持被告方提供的本诉证据9-12的质证意见。对证据73真实性无异议，关联性有异议，评估报告中实际上已经包括事先拆除的该部分装修，所以该份证据无法证明反诉原告的证明对象。
本院认为，反诉被告鼎伦公司对证据1、4-8、61、64、65、71、72、73真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定；鼎伦公司对证据2、3、69、70无异议，故本院对上述证据予以认定；证据10、63系复印件，真实性无法核实，故本院不予认定；证据62不符合证据的形式要件，故本院不予认定；证据9、11-60，以杭州信丰资产评估事务所出具杭信丰评报字2015第023号《房屋装修工程司法鉴定项目评估报告》结论为准；证据66-68无法证明张永祥所欲证明的对象，故本院不予认定。
反诉被告鼎伦公司为支持其辩称，提交了以下证据：
1、江干区工商行政管理局行政约谈记录1份，证明张永祥至少在2014年8月14日之前就已经知道案涉房屋无法进行装修。
2、民生银行支付业务回单凭证1组，证明反诉原告交付5万元定金的事实。
3、POS机的刷卡记录单1份，证明反诉原告交付租金的时间是在9月9日，是在行政约谈之后交付的。
上述证据经庭审质证，反诉原告张永祥对该证据1真实性、合法性、关联性均有异议，该证据并不能证明鼎伦公司欲证明的证明对象。该行政会谈记录是约谈人郑勇、楼大勇事先打印好后，让张永祥签字的。张永祥当时对该行政约谈记录的全部内容并未仔细核对，所以张永祥仅特别注明其同意进行整改，但并未注明其对行政约谈记录的全部内容予以认可的字样。没有相关部门的公章，形式不合法。张永祥直到2014年8月14日仍然谈不知道案涉房屋没有合法批建手续的，且制作该份行政约谈记录时张永祥对大部分专修都已经完成，只剩下一些小部分。对证据2、3真实性、合法性无异议，不能证明鼎伦公司想要证明的对象。证据1的5万元并非全部是押金，2万元是押金，3万元是租金。
本院认为，反诉原告对证据2、3真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定。证据1能够证明本案相关事实，故本院予以认定。
本院依据反诉原告张永祥的申请，准许证人张某甲、张某乙出庭作证，上述证人证明张永祥为开展正常营业，通过银行支付张某甲承包装修材料款、工资等装修款共计人民币217000元事实，张永祥以现金方式支付张某甲装修材料款及工资人民币223000元的事实，同时证明分包人曹某从承包人张某甲处领取装修费、人工工资共计人民币192300元的事实；另，本院依据反诉原告张永祥的申请，准许证人曹某出庭作证，证明分包人曹某从承包人张某甲处领取装修费、人工工资共计人民币192300元的事实。
上述证人证言经质证，反诉原告张永祥认为证人证言可以证明其所欲证明的内容，三位证人对被告经营的模式都是猜测性的回复，并没有确定性的答案，因此其该部分的证词不足以认定张永祥承租房屋具体的经营模式。反诉被告鼎伦公司认为，张某甲、张某乙系张永祥的姐姐及姐夫，曹某是与张永祥户籍地一致的，是天台县始丰街道，系张永祥的老乡。该三位证人均是与张永祥极为密切的亲属关系及老乡关系，故证人陈述的真实性是有待商榷的。张某甲、张某乙在法庭询问的过程中，均陈述了有关租赁物用于修建农贸市场的事实，证人证言正好可以印证有关法庭质证过程中鼎伦公司的质证意见、答辩意见，正是因为修建农贸市场才导致了营业执照无法获取的事实。在对证人发问的过程中，两位证人均陈述与张永祥之间或有借款或有其他的一些经济往来，因此张永祥提交的证据若要证明其系装修支出的话，应该提供进一步的证据，用以排除其他经济往来的可能性。
本院认为，经庭审核实，三位证人均与原告存在利害关系，故就证人所述，本院不予采信。
本案在审理过程中，本院依鼎伦公司申请委托杭州萧审造价师事务所有限公司对案涉房屋恢复原状工程进行评估鉴定，2015年9月28日，杭州萧审造价师事务所有限公司出具杭萧审基15309号《工程造价司法鉴定意见书》，言明：“房屋恢复原状工程需花费人民币138539元”。鼎伦公司为此次评估支付评估费人民币6000元。对于该份评估报告，鼎伦公司认为实际鼎伦公司恢复原状的费用要高于该数额，但鼎伦公司还是认可该评估报告，对发票无异议，但是应该由张永祥承担该笔费用。张永祥认为合法性无异议，真实性、关联性有异议，鉴定意见中关于本案所涉房屋恢复原状工程造价138539元的，明显过高，恢复本案所涉房屋原状的一切费用，应由鼎伦公司自行承担，对发票真实性无异议，但是该笔费用张永祥认为应该由鼎伦公司承担。
本案在审理过程中，本院依张永祥申请委托杭州信丰资产评估事务所对案涉房屋已附和部分及未附和部分的装修现值及投入所需的人工费进行评估鉴定，2015年8月30日，杭州信丰资产评估事务所出具杭信丰评报字2015第023号《房屋装修工程司法鉴定项目评估报告》，言明：“案涉房屋装修工程现值人民币478700元”。张永祥为此次评估支付评估费人民币5000元。对于该份评估报告，张永祥认为合法性、关联性均无异议，但评估价值较低，与事实不符。因原告在评估进行前、后擅自已拆除张永祥的大部分装修，导致现已无法再准确对装修价值进行评估，应当根据张永祥在反诉中提交的关于装修产生的相关费用的证据，酌情提高装修价值总额。鼎伦公司认为真实性、合法性无异议，关联性的角度，此价格是偏高的，不能实现反诉原告的证明目的。对发票无异议。本院认为，两份评估报告评估程序合法，评估结果客观公正，本院均予以确认。
因案涉房屋装修在评估后被鼎伦公司拆除，经现场勘查以及原被告确认，其中已附和部分即原停车场拐角处装修工程、菜场装修工程、二楼拐角处装修工程、三楼、楼梯装修工程、二楼卫生间装修工程、二楼房间装修工程均由鼎伦公司完全拆除且清运，对于未附和部分：日光灯原有50只、红罩灯原有56只、白罩灯原有34只均由鼎伦公司拆除后不明去向；风扇原有34只由鼎伦公司拆除后摆放在案涉房屋场地中；水泵原有3只尚有2只拆除后留存；油烟机原有2只拆除后去向不明；电表原有72只尚存48只，已被拆除30只；水表原有72只尚存39只；排烟管道、铁架均未被拆除；PV管部分尚在，部分被拆除；三相电表箱、配电箱未被拆除。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
位于杭州市江干区秋涛北路226号的所有权人为××笕桥镇闸弄口经济合作社，该房屋未经审批建造，原告鼎伦公司系房屋的承租人。2014年6月30日，原告鼎伦公司（出租方、甲方）将上述房屋转租给被告张永祥（承租方、乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方因经营需要租用甲方位于秋涛北路226号的办公楼二、三楼、场地一处、宿舍房10间等场地，用于经营（不得用于宾馆、仓库经营用途）；乙方接收租赁标的后在征得甲方书面同意，可以另行改造投入，但不得破坏整体结构与安全，具体设计方案、施工图须提交甲方书面同意；为确保改造后的建筑物、构筑物的安全性，整个改造投入的装修改造费用上限为37万元；租赁期限为2014年7月1日至2017年4月30日，并给与乙方一个月的免租期，用于装修（2014年7月1日至7月30日）；租金为每年57万元，每半年支付一次，分别于2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日前各支付人民币285000元，2017年2月1日前支付人民币142500元；签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金人民币2万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余全部归还乙方，租赁期内，如因乙方违反了本合同约定或因乙方原因导致甲方收到损失的，甲方有权直接从乙方所缴纳的保证金中直接扣除，等等。
合同签订后，双方均按约履行，张永祥已向鼎伦公司支付了2014年8月1日至2015年1月31日期间租金共计人民币285000元及押金20000元。
2014年7月16日，张永祥以案涉房屋为经营场地办理了名称为”杭州市江干区祥和超市”的个体工商户营业执照登记，经营范围为：零售：预包装食品兼散装食品（在许可证批准的有效期内经营）。
2014年8月14日，杭州市江干区工商行政管理局对张永祥（杭州市江干区祥和超市）进行约谈，并制作行政约谈记录一份，其中载明约谈事由为：“2014年8月13日，江干工商局闸弄口工商所执法工作人员发现，张永祥在领取……名称为杭州市江干区祥和超市……的个体工商户营业执照后，将其经营场所杭州市江干区秋涛北路226-2号装修成类似农贸市场形式经营场所，并以‘祥和便民农超’名义进行摊位招商，目前已经收取摊位订金30家计9.7万元，收取房屋租金5家计1000元。按照《浙江省商品交易市场管理条例》的相关规定，办理农贸市场并对外招商需把美丽《市场名称登记证》，张永祥领取的杭州市江干区祥和超市营业执照不允许从事市场类经营。对此，我们对张永祥提出以下几点意见：1、立即停止杭州市江干区秋涛北路226-2号现有类似农贸市场形式经营场所装修活动；2、鉴于‘祥和便民农超’的名称未经工商部门的核准登记，应立即停止以‘祥和便民农超’名义进行招商、宣传活动，对擅自设置的户外广告立即进行整改；3、妥善处理好与已收取摊位订金、房屋租金人员的关系……”。该在约谈情况中，该记录载明：“对上述情况我已认识到严重性，我承诺会立即停止杭州市江干区秋涛北路226-2号类似农贸市场形式经营场所的装修，我承诺会立即停止以‘祥和便民农超’的名义进行招商、宣传活动，对擅自设置的户外广告立即拆除，我会妥善处理好与已收取摊位订金、房屋租金人员的关系，对收取的订金、租金及时退还……”。
2014年9月4日，杭州市江干区祥和超市办理注销登记手续。
经双方确认，张永祥于2015年5月15日将案涉房屋钥匙交与鼎伦公司。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋建筑未经依法审批建造，为违章建筑，因此鼎伦公司与张永祥之间的租赁合同应属无效。
合同无效后一方当事人受到的损失，双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，作为出租人的原告，其主要的合同义务为交付合法的符合使用要求的房屋，保持房屋在使用过程中符合合同约定用途，为承租人办理相应证照提供一定的协助，例如提供房屋的合法权属证明等等。原告将不合法建筑出租给被告，应承担主要的过错责任，而被告对于该建筑物是否合法未尽审慎的审查义务，本身也具有过错。就鼎伦公司主张张永祥支付自2015年2月1日至2015年7月31日期间房屋占有使用费人民币285000元，因张永祥于2015年5月15日将案涉房屋钥匙交与鼎伦公司，综合考虑到张永祥于2014年9月4日办理工商注销登记手续，其在案涉场地及房屋中从事未被工商部门允许的市场类经营以及案涉房屋的性质，本院酌情认定张永祥支付自2015年2月1日至2015年5月15日期间房屋占有使用费人民币97446元；同时，就反诉原告张永祥主张反诉被告鼎伦公司返自2014年8月1日至2015年1月31日期间房屋占有使用费人民币285000元，考虑到张永祥于2014年9月4日办理工商注销登记手续后，因房屋产权问题致使租赁合同的合同目的无法实现，案涉房屋的使用价值也大为缩水，本院酌情确定鼎伦公司返还张永祥自2014年9月4日至2015年1月31日期间房屋占有使用费人民币93699元。
就原告鼎伦公司主张被告张永祥对涉案房屋恢复原状所造成的损失人民币138539元，考虑到鼎伦公司允许张永祥对案涉房屋进行装修且房屋用途并未明确约定，而本案鼎伦公司将未取得建设规划工程许可证的房屋出租给张永祥，存在较大过错，应当承担相应的责任，故酌情确定张永祥支付鼎伦公司恢复原状所造成的损失人民币55416元。
对于原告鼎伦公司主张被告张永祥告支付水电费人民币28301.9元的诉讼请求，考虑到该项费用确系被告张永祥承租案涉房屋使用过程中产生的费用，现原告鼎伦公司对该项诉请已提供相应证据及计算过程予以证明，故本院对此项诉请予以支持。对于张永祥已支付押金，应在水电费中予以抵扣，经计算，张永祥尚应支付鼎伦公司水电费人民币8301.9元。
就反诉原告张永祥诉请反诉被告鼎伦公司赔偿经济损失共计人民币913964.5元，该费用包括张永祥装修案涉房屋所支付装修费用、人工费用共计人民币635534.5元，张永祥维修钢棚破损支付人民币3000元，因案涉房屋无法正常使用退还摊位费275433元。1、其中就装修损失，本案中，鼎伦公司将不合法建筑出租给张永祥，应承担主要的过错责任，而被告对于该建筑物是否合法未尽审慎的审查义务，就投入巨资进行装修，本身也具有过错，就被告投入到案涉房屋装修的损失，应由双方按各自的过错承担，至于装修投入的价值，本院在参考对装修现值进行评估的报告基础上，确定装修现值为4021730元，考虑到在评估前鼎伦公司即自行对房屋装修进行部分拆除，评估后房屋中已形成附合的装饰装修物均由鼎伦公司全部拆除，未形成附合部分中除部分电表、水表、排烟管道、铁架、部分PV管、三相电表箱、配电箱尚存外其余均由鼎伦公司拆除，部分拆除物下落不明且鼎伦公司不同意利用装修的情况下，本院以双方导致合同无效的过错程度以及鼎伦公司拆除装修后的装饰物的可利用程度，酌情确定，反诉被告支付反诉原告装修损失人民币281290元，故对于反诉原告该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。2、就维修钢棚破损支付人民币3000元，对此张永祥并未提交足够证据予以佐证，故本院不予支持。3、因案涉房屋无法正常使用退还摊位费275433元，该费用系张永祥从事未被工商部门允许的市场类经营，其退还业主摊位费应由张永祥其自行承担相应的后果，故对于该节诉请，本院不予支持。
对于原告和反诉原告各自支付的评估费用，其中对于原告杭州鼎伦汽车有限公司就恢复原状所造成的损失进行评估的费用，由杭州鼎伦汽车有限公司负担人民币3600元，张永祥负担人民币2400元；对于反诉原告支付的就房屋装修现值进行评估的费用，由杭州鼎伦汽车有限公司负担人民币3000元，张永祥负担人民币2000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、确认杭州鼎伦汽车有限公司与张永祥2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、张永祥支付杭州鼎伦汽车有限公司支付自2015年2月1日至2015年5月15日期间房屋占有使用费人民币97446元，于本判决生效后十日内付清。
三、张永祥支付杭州鼎伦汽车有限公司水电费人民币8301.9元，于本判决生效后十日内付清。
四、张永祥赔付杭州鼎伦汽车有限公司恢复原状所造成的损失人民币55416元，于本判决生效后十日内付清。
五、张永祥支付杭州鼎伦汽车有限公司评估费人民币2400元，于本判决生效后十日内付清。
六、杭州鼎伦汽车有限公司返还张永祥自2014年9月4日至2015年1月31日期间房屋占有使用费人民币93699元，于本判决生效后十日内付清。
七、杭州鼎伦汽车有限公司赔付张永祥装修损失人民币281290元，于本判决生效后十日内付清。
八、杭州鼎伦汽车有限公司支付张永祥评估费人民币3000元，于本判决生效后十日内付清。
九、驳回原告杭州鼎伦汽车有限公司的其他诉讼请求。
十、驳回反诉原告张永祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉按规定减半收取案件受理费人民币4084元，由原告杭州鼎伦汽车有限公司负担2625元，被告张永祥负担1459元；反诉案件减半收取的受理费人民币7885元，由反诉原告张永祥负担5440元，反诉被告杭州鼎伦汽车有限公司2445元。被告和反诉被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五','2018-09-22
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