广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤民终2629号
上诉人（原审原告）：欧小兰，女，汉族，住广东省河源市。
委托代理人：陈庆元、赵保明，广东广厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市。
负责人：蓝晓寒。
原审第三人：河源市振邦房地产有限公司。住所地：广东省河源市。
法定代表人：郭建生。
上诉人欧小兰为与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称信达资产广东分公司）及原审第三人河源市振邦房地产有限公司（下称振邦公司）执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院于2017年6月14日作出的（2017）粤01民初第4号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
欧小兰向原审法院起诉本案，请求判令：1.终结对位于河源市区东城西片区鸿大城第64栋房产（下称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封。2.确认涉案房产归欧小兰所有。3.诉讼费用由信达资产广东分公司承担。主要事实与理由：（一）欧小兰向振邦公司购买涉案房产，在支付全款后进行装修，现已用于居住。2014年8月，振邦公司将涉案房产以630万元的价格卖给欧小兰。2015年3月10日,欧小兰与振邦公司补签《鸿大城认购书》并付清全部购房款。2015年3月12日，振邦公司按约定向欧小兰交付了涉案房产，双方签订了交房确认书。之后，欧小兰已投入829万元装修涉案房产。（二）欧小兰购买并已经居住的涉案房产遭信达资产广东分公司申请执行，欧小兰依法提出执行异议，但被裁定驳回。（三）(2016)粤01执异334号执行裁定存在错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，虽然涉案房产被法院查封之前，欧小兰与振邦公司未签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《鸿大城认购书》应被认定为商品房买卖合同，且该事实已被(2016)粤1602民初153号民事判决所认定。涉案房产被法院查封之前已被欧小兰合法占有，欧小兰已经付清房款630万元且用于居住，而且涉案房产是欧小兰在河源市××唯××房产。欧小兰对不能办理过户手续登记不存在过错，责任在振邦公司。因此，(2016)粤01执异334号裁定存在错误。（四）欧小兰对涉案房产享有的权利足以对抗信达资产广东分公司享有的抵押物优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，购房消费者的权利优于承包人的优先受偿权，更优于抵押权。（五）欧小兰已经实际支付了全部房款且对未办理过户手续无过错，故法院不能查封涉案房产。（六）信达资产广东分公司以7000万元购买8417.5万元的债权，享有的债权具有经营性质。从维护社会稳定、法律公平公正的角度考虑，应保护欧小兰的权益。
原审法院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款第（二）项的规定，只有与原判决无关的，才可提起案外人执行异议之诉。本案中，已经发生法律效力的原审法院(2015)穗中法金民初字第1490号民事判决判令信达资产广东分公司对振邦公司名下位于河源市××××南边鸿大城的21栋别墅（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，即振邦公司名下的21栋别墅是生效法律文书中指定的标的物。由此可见，欧小兰对原审法院作出的(2016)粤01执异334号执行裁定不服，并不属于与原判决无关的情形，故不属于可以提起诉讼的情形。欧小兰的起诉不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回欧小兰的起诉。
欧小兰不服原审裁定，向本院提起上诉，请求撤销原审裁定并指令原审法院重审本案。主要事实和理由：（一）原审法院裁定驳回起诉适用法律错误，原审法院应受理本案并进行实体审理。1.执行异议之诉是当事人和案外人对执行标的的实体权利存在争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。本案的实体权利归属已有生效法律文书予以确定，涉案房产所有权应当归属上诉人。2016年6月27日，河源市源城区人民法院（下称源城区法院）作出（2016）粤1602民初153号民事判决，判令振邦公司继续履行《鸿大城认购书》，并与上诉人签订《商品房买卖合同》。2017年2月26日，源城区法院作出（2017）粤1602执55号之一执行裁定，裁定“将申请人已全额付清购房款的河源市××××南边鸿大城低层住宅第64栋登记到申请人欧小兰名下。”据此，涉案房产业经生效法律文书确定了所有权归属，即上诉人对涉案房产拥有所有权，上诉人依法取得涉案房产的所有权足以对抗被上诉人对涉案房产所享有的抵押权。2.源城区法院（2017）粤1602执55号之一执行裁定明确上诉人对涉案房产所享有的权利优先于被上诉人对涉案房产所享有的权利，并裁定将涉案房产过户至上诉人名下。源城区法院援引《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，认定上诉人对涉案房产的优先权优先于被上诉人的抵押权，进而裁定将涉案房产强制过户至上诉人名下。3.原审法院作出(2016)粤01执异334号执行裁定驳回上诉人的执行异议申请，而裁定驳回的理由是原审法院作出的(2015)穗中法金民初字第1409号民事判决，该判决判令被上诉人对涉案房产享有抵押权，对抵押物的拍卖款项享有优先受偿权，但源城区法院同样援引《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》认定上诉人对涉案房产所享有的权利优先于被上诉人所享有的抵押权，故本案的关键是上诉人对涉案房产的优先权利阻却被申请人对涉案财物的执行权，这显然需要原审法院进行实体审理后才能裁断上诉人对涉案房产的权利能否对抗被上诉人对涉案房产的执行。（二）从事实和法律法规规定看，上诉人作为购房消费者对涉案房产所享有的优先权优先于被上诉人对该房产的抵押权，该优先权足以对抗被上诉人对涉案房产的优先权，故上诉人对涉案房产所享有的权利足以阻却被上诉人对涉案房产的执行和查封。1.振邦公司是开发商，在售卖涉案房产时具有合法的售房许可证，上诉人购买涉案房产时，涉案房产属于在建工程，为此，上诉人在购买时不可能知晓涉案房产存在抵押问题，故上诉人购买涉案房产时不存在过错。上诉人依约定履行支付涉案房产的购房款是遵守契约的守约行为，理应受到法律的保护。2.从事实看，上诉人在购买涉案房产时，振邦公司已将涉案在建房产抵押登记给被上诉人，但同时，振邦公司在销售涉案房产时也已经取得预售许可证，且预售许可证取得时间是在抵押登记之后，这说明被上诉人从始至终知悉并同意振邦公司出售已经抵押的在建涉案房产，因此，若论涉案房产买卖中存在的过错，真正的过错方属于被上诉人，被上诉人应当为自己的过错承担相应的责任，即被上诉人应当承担因自己的原因导致其对涉案房产所享有的抵押权不能对抗上诉人作为消费者对涉案房产所享有的买受权的法律风险。3.从相关法律法规和司法解释的规定看，上诉人对涉案房产所享有的权利也足以对抗被上诉人对该房产所享有的抵押权，进而阻却被上诉人对涉案房产的执行和查封。1．根据《最高人民法院关于建设工程价款优先授权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，上诉人作为消费者已经交付涉案商品房的全部价款，且现在上诉人也已经实际装修并入住涉案房产，故上诉人对涉案房产所享有的权利足以对抗设置在涉案房产上的抵押权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上诉人作为涉案房产的实际买受人对涉案房产所享有的权利足以对抗被上诉人对涉案房产所享有的纯金钱债权执行，也足以阻却被上诉人对涉案房产所享有的设置在涉案房产上的抵押权的执行和查封。综上所述，本案的关键在于上诉人作为已经实际全额支付涉案房产购房款的善意消费者（买受人），对涉案房产所享有的优先权利能否对抗被上诉人设置在该房产上的抵押权优先权，能否阻却被上诉人对涉案房产的执行。原审法院枉顾案外人执行异议之诉制度设立的法理基础和法律意义，错误地适用和理解相关民事诉讼法和司法解释的规定，进而做出错误的裁定，故上诉人特依法恳请二审法院严格依据法律规定撤销一审法院明显错误的一审裁定，切实维护上诉人的合法财产权益和诉讼权益。
被上诉人信达资产广东分公司未在法定期限内提交书面答辩意见。
本院查明：信达资产广东分公司诉河源市鸿大投资集团有限公司、振邦公司、郭建生、胡惠英债权转让合同纠纷一案，原审法院于2016年2月25日作出（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决，查明：2014年1月21日，信达资产广东分公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》，约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下位于河源市××××南边鸿大城21栋别墅（在建工程），该抵押合同项下的抵押物均已办理抵押登记。该民事判决第三项判令信达资产广东分公司对振邦公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
上述（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决生效后，信达资产广东分公司申请强制执行，原审法院于2016年7月4日以（2016）粤01执2475号立案执行。原审法院执行过程中，欧小兰作为案外人对执行标的提出书面异议。原审法院于2016年12月5日作出（2016）粤01执异334号执行裁定，查明：在该案诉讼前，信达资产广东分公司对振邦公司名下的21栋别墅申请诉前保全，河源市中级人民法院于2015年3月27日以（2015）河中法立保字第3号民事裁定查封上述房产。在该案执行过程中，信达资产广东分公司请求对上述抵押物进行评估拍卖，原审法院于2016年7月21日作出（2016）粤01执2475号执行裁定，裁定拍卖被执行人振邦公司名下位于河源市××××南边鸿大城第26栋、28栋、34栋、36栋、59栋、60栋、62栋、63栋、64栋、66栋、69栋、70栋、71栋、75栋、56栋A、56栋B、56栋C、57栋A、57栋B、58栋A、45栋B共21套低层住宅在建工程以清偿债务。原审法院于2016年7月25日到现场张贴公告催告有关权利人。欧小兰以其已经购买鸿大城第64栋房屋为由提出执行异议。上述（2016）粤01执异334号执行裁定认为“……由于本院拍卖的涉案房产是生效判决确定信达资产广东分公司享有优先受偿权的特定标的物，现欧小兰以已经买受为由主张对涉案房产的所有权，其权利主张与生效判决确定的信达资产广东分公司享有抵押物优先受偿权的既判结果相冲突。鉴于欧小兰的主张在执行程序中不能直接对抗生效判决确定的信达资产广东分公司的优先受偿权，故对欧小兰提出的异议予以驳回。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，欧小兰认为生效判决认定的事实及判决内容有错误的，应通过审判监督程序寻求救济。”故裁定驳回欧小兰的异议请求。
另查，欧小兰诉振邦公司商品房预售合同纠纷一案，源城区法院于2016年6月27日作出（2016）粤1602民初153号民事判决：一、被告振邦公司应在本判决生效后十日内继续履行与原告欧小兰签订的《鸿大城认购书》，与原告欧小兰签订《商品房买卖合同》。二、驳回原告欧小兰的其他诉讼请求。该判决查明“2015年3月10日，原告与被告签订了《鸿大城认购书》，认购由被告振邦公司开发的鸿大城64栋房屋，房屋建筑面积625.07平方米，房屋总价款为630万元。2015年3月10日，被告振邦公司向原告欧小兰出具一份编号为0007408的收据，收据载明：今收到欧小兰交来的鸿大城64栋房房款180万元；同日，被告振邦公司向原告欧小兰出具一份编号为0007409的收据，收据载明：今收到欧小兰交来鸿大城64栋房款450万元。在上述收据出具后，被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同。”
上述（2016）粤1602民初153号民事判决生效后，欧小兰申请强制执行。源城区法院于2017年2月16日作出（2017）粤1602执55号之一执行裁定：将申请人已全额付清购房款的河源市××××南边鸿大城低层住宅第64栋登记到申请人欧小兰名下。
本院认为，欧小兰以案外人执行异议之诉为案由提起本案诉讼，故本案现阶段审查的焦点问题是欧小兰的起诉是否符合执行异议之诉的受理条件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；……”根据上述法律和司法解释的规定，案外人提起执行异议之诉，其所提出的诉讼请求应与原判决、裁定无关，即案外人提出异议主张实体权利所针对的标的物不是原判决、裁定指定执行的标的物，而是法院在执行中自行采取执行措施所针对的标的物；且案外人异议不涉及判决、裁定本身的对错问题，仅涉及对执行标的物本身的实体权利争议。本案中，作为执行依据的（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决查明信达资产广东分公司与振邦公司约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下位于河源市××××南边鸿大城21栋别墅（在建工程）；该民事判决第三项明确判令信达资产广东分公司对振邦公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。原审法院在执行过程中，依据上述生效民事判决对振邦公司名下的21套低层住宅在建工程房产采取执行措施，其中包括涉案第64栋房屋，由此可见，原审法院执行的是生效判决所确定的特定物。现欧小兰起诉请求确认其对上述21栋别墅（在建工程）中的第64栋房屋享有所有权，即是针对原生效判决指定执行的标的物主张实体权利，故不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件。至于欧小兰上诉所提及的（2016）粤1602民初153号民事判决和（2017）粤1602执55号之一执行裁定，均是在（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决生效后作出，故欧小兰以买受人身份主张对涉案房产的所有权，其权利主张与生效判决确定的信达资产广东分公司享有抵押物优先受偿权的既判结果相冲突。据此，欧小兰上诉提出其应通过执行异议之诉救济，与上述法律规定不相符，本院不予支持。
综上所述，原审裁定驳回欧小兰的起诉正确，本院予以维持。欧小兰的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 邵静红
审判员 邹 莹
审判员 江 萍
二〇一七年十一月十二日
书记员 耿丽丽
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：
（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；
……