江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00880号
上诉人（原审原告）宗琦。
委托代理人刘长伟，律师。
被上诉人（原审被告）昆山城基房地产发展有限公司，组织机构代码62841554-3，住所地江苏省昆山市张浦镇南港。
法定代表人刘东宁，该公司董事长。
委托代理人马捷，律师。
委托代理人朱洪，律师。
被上诉人（原审第三人）何雪林。
委托代理人殷红玉，律师。
委托代理人施晓玲，律师。
上诉人宗琦因与被上诉人昆山城基房地产发展有限公司（以下简称城基公司）、被上诉人何雪林商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆张民初字第0286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：宗琦为支持其主张，提交商品房购销合同两份，建设银行客户回单两份。城基公司对于宗琦所提供的上述两份证据的真实性均无异议。何雪林对上述证据质证意见为：对证1的形式真实性有异议，有拆开的痕迹，也没有骑缝章；该两份购销合同形式上是商品房购销合同，但是这两份合同签订的真实目的是为宗琦与城基公司之间的借款合同提供担保，根据合同第六条付款方式及期限的约定，宗琦应于2011年10月19日付清两套房屋的全部房款，即360余万元，但是宗琦却只向城基公司汇款350万元整，可以佐证该350万元应当是借款而非购房款；对证2真实性没有异议，但是这两笔汇款是借款而不是购房款。
城基公司为支持其主张提交：1、借款合同一份；2、还款计划一份（均为复印件，证明城基公司和宗琦之间系借款关系，以涉案房屋网签作担保，该两份证据均系由城基公司签字盖章后交给宗琦，原件均在宗琦处，故只能向法庭提供复印件）。宗琦对该两份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。首先是城基公司单方制作而且是复印件，不能作为定案的依据，而且协议中也没有宗琦的签字，借款合同尚未成立。双方即使存在另外借款关系，也与本案的商品房买卖合同没有关联性，与本案无关。何雪林对城基公司提供的两份证据真实性认可，认为虽然只是复印件，但反映了宗琦与城基公司之间的真正法律关系，宗琦支付给城基公司的所谓350万元房款，其实是借款，与借款合同是完全吻合的，由此可以证明宗琦与城基公司之间是350万元的借款关系，只是采用了网签房屋的方式进行担保。
何雪林为支持其主张及反驳宗琦主张，提交：1、房屋认购申请单原件一份；2、收据三张；3、物业管理费收据及发票各两张；4、装修垃圾清运费和管道煤气开通费收据各一张；5、住宅使用说明书和住宅质量保证书（证据2-5均出示原件、提供复印件）；6、录音资料一份及文字资料；另当庭展示钥匙一套。
宗琦对证据1真实性无法确认，是何雪林和城基公司之间签订的，仅在何雪林和城基公司之间产生法律效力；签订的时间早于宗琦不符合常理；认购申请单仅具有预约合同性质，不是正式的商品房买卖合同，当事人之间的买卖合同关系尚未成立；根据申请单的约定，由于未按期限签订正式合同已经自然解除，该申请单不能对抗宗琦的商品房买卖合同以及预售登记；证据2是城基公司向何雪林出具，真实性宗琦无法确认，但收据上注明为银行划账，何雪林应当提供银行划账的相关凭证，另外房屋认购申请单中并没有约定支付定金，双方也没有签订其他合同要求支付款项，何雪林支付相应款项应当风险自负，而且据宗琦本人反映，何雪林可能具有借款性质；对证据3物业收费收据形成的时间是在2013年3月6日，与另外的沈小琴案形成的时间仅相差一天，明显是为了诉讼而准备的，恶意促成条件成就，应当视为条件未成就，因为房款尚未付清，不可能交房给何雪林，对证据4意见同证据3，该费用都是交给同一家物业公司；对证据5意见同证3；对证据6由于通话录音的双方当事人都未到庭，根本无法核实其真实性，而且其通话内容虽然涉及宗琦，但是由于刘东宁是本案一方当事人，何雪林也是本案一方当事人，其电话录音最多只能视为当事人陈述，不具有证明力，通话内容中刘东宁已经明确承认，与宗琦之间并没有签订借款协议，说明刘东宁和宗琦之间不存在借款关系；对钥匙不认可，钥匙宗琦也有。
城基公司对何雪林提供的上述证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，据刘东宁称，该房屋系何雪林先预定，后因资金问题再向宗琦借款；对证据2真实性没有异议，据刘东宁称，是财务上收的，有收据就行了，应该不会错；对证据3、4、5真实性没有异议，对证明目的也没有异议；对证据6中文字所表达的事实认可，但是对录音中人物身份暂时无法确认；对钥匙不清楚，房屋确实交付给何雪林，交付的时间不清楚。
根据宗琦、城基公司、何雪林的举证质证情况，原审法院对宗琦提供的商品房购销合同两份、建设银行客户回单两份予以认定；城基公司提供的借款合同和还款计划书，因宗琦不予认可，且城基公司未能提供任何相关证据予以佐证，故依法不予认定；对何雪林提供的房屋认购申请单、收据三张、物业管理费收据及发票各两张、装修垃圾清运费和管道煤气开通费收据各一张、住宅使用说明书和住宅质量保证书予以认定。
原审法院查明事实如下：2011年10月19日，宗琦与城基公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：宗琦购买城基公司开发的位于昆山市张浦镇阳光西路的景和园1号房，住宅建筑面积共277.56平方米，单价每平方米6500元，总价1804140元；付款方式为买方于2011年10月19日付款1804140元。同日，宗琦还与城基公司签订另一份购房合同，约定由宗琦购买城基公司开发的景和园13号房。对该两份购房合同，城基公司认为系由城基公司向宗琦借款350万元，并以两套房屋担保进行了网签。城基公司就此提供借款合同与还款计划书（均系复印件，且并无宗琦签字），宗琦对城基公司提供的上述证据并不认可，且对城基公司陈述的双方系借款关系不予认可。城基公司亦未能就此提供其他证据予以佐证。后宗琦于2011年10月19日支付城基公司200万元，于2011年10月21日支付城基公司150万元。宗琦陈述其就购买的两套房屋总共付款350万元，扣除13号房屋的1805375元房款，剩余款项视为本案诉争的景和园1号房屋的已付房款，计算下来尚结欠城基公司房款109515元，但是因城基公司没有开具两套房的销售不动产统一发票，这两套房的发票税金总共是198500元，其同意自行开具发票，需要缴纳的税金同房屋余款相抵消，所以不同意支付购房余款。
2011年3月28日，何雪林与城基公司签订《房屋认购申请单》一份，约定：何雪林购买城基公司开发的景和园1号房一套，单价9020元／㎡，面积277.56㎡，房屋总价2503591元，后经打折，折扣后总价为2387016元。该认购单还约定，何雪林应于2011年4月10日前携认购单及相关证件前往售楼处签订合同，逾期者视同违约，本单自然作废。对该份认购单，城基公司认可属实，城基公司陈述诉争该房屋系何雪林先预定，后因资金问题再向宗琦借款。后何雪林于2011年4月7日、2011年7月13日、2011年10月29日共计支付城基公司80万元，城基公司认可收到上述款项。关于未支付购房余款及合同未签订的原因，何雪林陈述其在支付部分款项后，一直要求城基公司签订合同，城基公司一直拒绝签订，故其未支付余款，城基公司对何雪林陈述的未支付余款及未签订合同的原因予以认可。庭审中，何雪林明确如果判决诉争房屋归其所有，其同意支付购房余款。
当事人各方均认可诉争房屋已具备交付条件但尚未办理产证，城基公司及何雪林均认可房屋已实际交付给何雪林，何雪林陈述其于2013年3月通过物业接收房屋，宗琦则认为其也已通过物业接收房屋。何雪林就此提供物业管理费收据及发票各两张、装修垃圾清运费和管道煤气开通费收据各一张、住宅使用说明书和住宅质量保证书，并当庭展示钥匙一套，城基公司对其真实性均无异议，宗琦则认为何雪林上述证据均系为诉讼而准备，且其也有钥匙。
以上事实，由房屋认购申请单、收据、住宅质量保证书和使用说明书、物业费发票及收据、商品房购销合同、银行转账凭证及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告宗琦的诉讼请求为：请求判令城基公司协助办理“景和园”1号别墅的房屋产权变更过户手续；2、诉讼费由城基公司承担。
原审第三人何雪林的诉讼请求为：1、确认位于昆山市张浦镇阳光西路南侧的景和园1号房屋为第三人所有，城基公司协助第三人办理该房屋的房产证及土地证；2、诉讼费由城基公司承担。
原审法院认为：本案的争议焦点为宗琦与城基公司之间是否是借款关系。宗琦坚持认为其与城基公司之间系房屋买卖合同关系。城基公司称其与宗琦之间系借款合同关系，但未能就此提供充分证据予以佐证，故对城基公司的陈述不予采信。结合宗琦提供的商品房购销合同及银行转账凭证，原审法院依法认定宗琦与城基公司之间成立商品房销售合同关系。城基公司虽与何雪林未签订正式购房合同，但何雪林提供的房屋认购单具备商品房买卖合同的主要内容，后何雪林亦依约支付部分房款，故原审法院依法认定城基公司与何雪林之间亦成立商品房销售合同关系。城基公司就诉争房屋与宗琦及何雪林均成立商品房销售合同关系且二者均主张产权归属的情形下，结合何雪林签订认购单及支付部分房款的时间均早于宗琦签订正式购销合同及支付款项的时间，且何雪林未与城基公司签订正式购房合同及未支付购房余款的原因并不在何雪林，城基公司与何雪林均陈述房屋已由何雪林接收，结合双方提供的证据，原审法院对于何雪林要求城基公司协助其办理诉争房屋的房产证及土地证的诉求，予以支持。
一审中，何雪林明确如果法院判决诉争房屋归其所有，则同意支付房屋余款，结合房屋认购单的约定及何雪林的实际付款情况，原审法院依法认定何雪林应支付城基公司购房余款1587016元。关于何雪林要求确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，缺乏充分事实依据，原审法院依法不予支持。
关于宗琦要求城基公司协助办理“景和园”1号别墅的房屋产权变更过户手续的诉求，因原审法院依法认定诉争房屋产权归属何雪林，经原审法院释明，宗琦仍坚持不肯变更诉求，故对于宗琦该诉求，依法不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决：一、昆山城基房地产发展有限公司于判决生效之日起十五日内协助何雪林办理位于昆山市张浦镇阳光西路南侧的景和园1号房屋的房产证及土地证。二、何雪林于判决生效之日起十五日内支付昆山城基房地产发展有限公司购房款1587016元。三、驳回原告宗琦的诉讼请求。四、驳回第三人何雪林其他诉讼请求。宗琦起诉的案件受理费21038元，由昆山城基房地产发展有限公司负担。何雪林提出独立诉讼请求的案件受理费26628元，减半收取13314元，由被告昆山城基房地产发展有限公司负担。
上诉人宗琦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决城基公司与何雪林成立买卖合同关系有误。城基公司与何雪林并未订立买卖合同，仅签订认购申请单，系预约合同性质，正式的房屋买卖合同关系并未成立。何雪林认为认购申请单已经具备买卖合同主要条款，应视为正式合同的主张不能成立。原审判决相关认定有枉法裁判之嫌。何雪林没有及时支付购房款并签订正式的房屋买卖合同存在过错，原审判决认定何雪林已经支付80万元购房款没有确切依据。认购单签订后何雪林一直在压低价格，导致城基公司三次让价，未能订立正式的买卖合同的过错在何雪林。根据订单约定，城基公司可以将房屋另售他人。何雪林支付款项的半年期间，完全有条件与城基公司签订正式的房屋买卖合同，如城基公司不配合，何雪林可以拒绝支付。何雪林未提供支付款项的付款凭证，原审相关认定缺乏证据支持。上诉人所购房屋已经签订正式合同、交纳了绝大部分购房款并办理了网签备案手续，根据（2011）苏中民初字第第0011号生效判决，不能将房屋判给何雪林。原审判决程序违法。原审判决何雪林向城基公司付款，但当事人并无该项诉讼请求，原审超诉请下判违背了不告不理的基本原则。何雪林未支付全部购房款就判决过户、办证存在谬论。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人城基公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。城基公司与何雪林达成购房合意在先，且双方签署明确的合同性文件，何雪林也支付了对应款项，城基公司已将房屋交付，因城基公司的单方原因致使未与何雪林办理网签登记手续，并不影响合同及交付的效力，城基公司愿按照一审判决配合何雪林依法办理相关产权登记手续。
被上诉人何雪林辩称：何雪林与城基公司之间已经成立商品房买卖合同关系。《房屋认购申请单》明确了买卖双方的基本信息、房屋状况、价格等主要内容，应当认定认购单为买卖合同。何雪林已经支付购房款80万元，办理了房屋交接手续，交纳了物业费、垃圾清运费、煤气开装费，买卖合同已经实际履行。没有签订正式的房屋买卖合同的过错不在何雪林。城基公司以网签的方式为其向宗琦的借款提供担保，因借款未归还无法解除网签，造成城基公司无法与何雪林签订正式的房屋买卖合同。何雪林在一审中已经提供了80万元购房款的付款凭证，请求二审予以核实。宗琦与城基公司之间系民间借贷关系，无权要求办理涉案房屋的产权证。何雪林向城基公司购房在前，早于宗琦与城基公司办理网签备案的时间。何雪林购房的价格较城基公司与宗琦约定的房价高出近60万元，城基公司在何雪林购买涉案房屋后又以低价出卖给宗琦的行为不符合逻辑和常理。宗琦并未按照合同约定支付购房款，350万元的性质系借款。因城基公司与何雪林之间系真实交易关系，故城基公司陆续收取了何雪林支付的购房款。城基公司已经向何雪林交付了涉案房屋。请求二审查明事实，依法判决驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：何雪林与城基公司签订的《房屋认购申请单》载明的签约时间为2011年3月28日，约定何雪林应于2011年4月10日16点前签订正式的房屋买卖合同，逾期视同违约，卖方不另行催告，本单自然作废，已付订金买方不得以任何理由要求退款，同时所定房源不予保留。认购单约定定金金额为10万元。认购单备注栏载明该套房屋享受9.9折，折扣后单价为8930元／㎡，总价为2478611元。城基公司法定代表人刘东宁于2011年4月18日在认购单上签署意见“请按9.2折执行”，该内容被划掉后，刘东宁由于2011年7月13日签署意见“请按8600元／㎡单价计合同”。关于2011年4月10日未签订正式的房屋买卖合同的原因，何雪林解释为其还在与城基公司就房屋价格进行协商；对于在2011年7月13日至10月18日仍未签订正式的房屋买卖合同的原因，何雪林及城基公司均陈述虽然何雪林多次主张，但城基公司以各种名义拖延，双方对自己的陈述均未提供证据予以证实。
何雪林提交农业银行姑苏支行出具的情况证明、借记卡明细查询等证据，证实其支付购房款80万元的事实。前述证据显示何雪林于2011年4月17日付款10万元，7月13日付款20万元，10月29日付款50万元。城基公司对前述证据无异议，宗琦主张其并非新证据，不应采纳，如果采纳，应承担相应诉讼费用。
何雪林及城基公司确认房屋已经交付给何雪林；宗琦主张其也持有房屋钥匙，但是无法提供。何雪林确认房屋交付的时间为2013年3月。关于城基公司交房后为何未支付剩余购房款，何雪林主张因城基公司找不到人，其到现场由物业公司与其办理了交接手续，物业公司与城基公司如何沟通不清楚；城基公司陈述因城基公司通过网签方式对外借了大量的款项，无法顾及本案的买卖，就先把房子交了，类似的案件很多。宗琦对城基公司及何雪林的陈述均不予认可。
何雪林提交的物业管理费缴费凭证显示，其交纳物业费的时间为2013年3月6日，交纳的是2011年10月28日至2012年10月27日期间的物业服务费。何雪林交纳装修垃圾清运费的时间亦为2013年3月6日；交纳管道煤气安装通气费的时间为2013年10月5日。
二审中，宗琦提交税收缴款书、销售不动产统一发票、银行签购单等证据，主张其为了购买景和园13幢房屋代城基公司垫付税款135403.13元，要求以该款折抵本案中宗琦结欠的购房尾款。城基公司对证据真实性无异议，但认为不应在本案中抵消，可另行主张；何雪林对税收缴款书、发票不予认可，对签购单真实性无异议，其他同意城基公司意见。
上述事实，由《房屋认购申请单》、收缴款书、销售不动产统一发票、银行签购单、农业银行姑苏支行出具的情况证明、借记卡明细查询及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，何雪林与城基公司于2011年3月28日签订的《房屋认购申请单》明确约定了缔结正式房屋买卖合同的时间，且认购单签订后双方就房屋价格又进行了数次磋商，故该认购单性质上应为预约。
关于预约合同签订后购房款的支付问题，何雪林在本案一审中已经提供了城基公司出具的收款收据予以证实，城基公司对此并无异议，原审判决对相关事实予以认定并无不当。二审中，何雪林进一步提交了其付款的银行查询明细、银行出具的证明等证据证实其付款事实，该组证据可与城基公司出具的收据相互印证，本院对何雪林已经付款80万元的事实予以确认。宗琦关于原审判决认定何雪林已付款80万元依据不足的上诉人主张无事实依据，本院不予支持。
何雪林与城基公司虽未签订正式的房屋买卖合同，但何雪林提供的证据证实其在预约合同签订后陆续支付购房款80万元，城基公司已向其交付了涉案房屋，何雪林取得了涉案房屋的钥匙、住宅使用说明书及住宅质量保证书，并于2013年缴纳了涉案房屋的物业费、垃圾清运、煤气通气等相关费用，可见何雪林及城基公司已经开始履行房屋买卖合同所涉及的主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立；因此，何雪林与城基公司之间的房屋买卖合同关系因双方实际履行行为而成立并生效。宗琦关于何雪林与城基公司之间并不存在房屋买卖合同关系的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于宗琦与城基公司之间系何种性质法律关系的问题。城基公司及何雪林就其主张的借贷关系未能提供有效证据予以证实，原审判决认定双方之间系房屋买卖合同关系并无不当，本院予以确认。
何雪林与城基公司之间，宗琦与城基公司之间的房屋买卖合同关系均系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，均合法有效。在数份房屋买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的情形下，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。何雪林签订房屋认购申请书的时间及与城基公司协商确认最终购房价格的时间均早于城基公司与宗琦签订购销合同的时间。城基公司已经将涉案房屋交付给何雪林的事实由何雪林提供的房屋钥匙，物业费、煤气费、垃圾清运费缴费凭证及房屋使用说明书、住宅质量保证书等证据予以证实，足以认定；宗琦虽然主张其也持有房屋钥匙，但在审理中并未提供，也未获得城基公司的确认，本院不予采信；因此，应当认为城基公司已向何雪林进行了有效的房屋交付。综合以上两点，本院认为何雪林作为房屋买受人的合同权利应当受到优先保护。宗琦的相关上诉人主张无事实及法律依据，本院不予支持。
原审中，各方当事人虽未就何雪林支付购房余款的问题提出主张，但何雪林明确表示如其诉讼请求获得支持，愿意支付剩余的购房款，系其对自己民事权利的处分，原审判决依照民事诉讼法第十三条第二款之规定一并处理减少了当事人的讼累，并无不当。宗琦以此为由主张原审程序违法没有事实和法律依据，本院不予支持。宗琦在本案二审中要求一并处理其为了购买案外房屋所支付的税费于法无据，本院不予理涉。
综上所述，上诉人宗琦的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21038元，由上诉人宗琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 田思诗