上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第3936号原告上海盛昆实业有限公司。法定代表人杨平照。被告上海熙容妇婴用品有限公司。法定代表人汪士水。委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。委托代理人李冰，上海百悦律师事务所律师。原告上海盛昆实业有限公司（以下简称“盛昆公司”）诉被告上海熙容妇婴用品有限公司（以下简称“熙容公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月30日和2015年1月30日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨平照及被告委托代理人戚夏凤、李冰均到庭参加诉讼。现本案审理终结。原告盛昆公司诉称，原被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁上海市松江区新桥镇申北一路XXX号二楼仓库（以下简称“系争房屋”），面积329平米，月租金为5，922元，租期从2013年11月10日至2015年11月9日止。租金每三个月支付一次。现被告拖延支付租金，故原告诉至法院请求法院判令被告支付2013年11月10日至2015年2月9日期间欠付租金49，358元和逾期支付的违约金14，400元。庭审中，原告变更诉请为：1、被告支付原告欠付租金68，012元；2、被告支付原告自合同签订之日起至2015年5月9日期间的清洁费（按每月300元计算，扣除被告已付1，800元）；3、被告支付原告逾期付款违约金1，500元；4、被告支付原告房屋2个月空置费11，844元。原告在第一次庭审中曾提出解除合同的诉请，后在第二次庭审中撤回该项主张。被告熙容公司辩称，双方合同已于2014年7月3日终止，被告已经足额支付了房屋租金，并一个月押金作为违约金，其余款项不同意支付，据此请求法院驳回原告诉请。经审理查明：原告系上海市松江区新桥镇申北一路XXX号XXX幢厂房所有权人。2013年11月26日，原告作为甲方（出租人）、被告作为乙方（承租人）签订关于系争房屋的租赁合同，租赁面积329平方米。合同第三条约定，租赁期限为2年，从2013年11月10日起至2015年11月9日止。合同第四条约定，租金每平方米0.6元，合同期满一年后，租金为每平方米0.63元。房屋租金为每月5，922元，押金5，922元，已付1，000元。首期付款17，766元，以后按每三个月为一个付款单位。租金必须在每个付款单位的前一周全部付清，若遇到节假日则顺延，每逾期一天，乙方将支付租金的千分之三给甲方作为滞纳金。房屋租金逾期15天未支付的，视为违约，甲方可单方面解除合同，并且不返还押金。合同第六条约定，自双方签订合同之日起，甲方在一周内将房屋提供给乙方。合同第九条约定，在合同期内双方不能单方面终止合同，违约方将视为违约并承担违约责任，违约方需对另一方进行经济赔偿，赔偿金额为一个月租金。乙方支付甲方清洁费等300元／月。当日，被告支付押金1，000元。2013年12月2日，被告支付原告23，588元（含3个月租金17，766元、3个月清洁费900元和剩余1个月的押金4，922元）。2013年2月18日，被告支付原告18，666元（含3个月租金17，766元和3个月清洁费900元）。2014年7月2日，被告支付原告6，091元。2014年12月2日，本院至现场进行勘察，发现系争房屋已经搬空。庭审中，被告申请证人廉某某、﹤fontclass=changeyuanw='&冯&豹&'﹥冯某某某﹤／font﹥出庭以证明被告已通知原告搬离系争房屋。廉某某陈述其于2014年初至2014年8月底在被告公司工作，为被告的仓库主管。从2014年6月25日开始被告搬离系争房屋，开始遭到原告保安的阻止，经同原告协商后再未经阻止并最终于2014年6月27、28日全部搬完。搬完后将钥匙交给原告的一个保安和一个管理人员，以上人员名字叫不出，也没有签订交接单，是否谈好解除协议也不清楚，之后搬到申南二路XXX号天馨化妆品有限公司，新的租赁场地面积有一两千平米。证人冯某陈述其为被告工作人员，于2014年4月到被告公司工作。2014年6月27日开始搬仓库，之前较为顺利，但中午电梯控制柜的锁被锁住，看楼的师傅阻止被告搬离，后被告电话沟通，第二天再搬时未遇到阻拦就搬完了。证人毛某某到庭陈述他是系争房屋租赁合同经办人，房屋租赁最终合同文本为被告制作。被告于2013年10月同原告另一合伙人联系租房，由于房屋有破洞，因此被告要求原告修补渗漏。为表示诚意支付1，000元押金。到11月初，原告开始修补房屋，被告进行验收，被告全部搬好房屋的时间为11月二十几号。具体是以签订时间还是合同约定的租赁时间为租金起付时间证人想不起来了。后被告于2014年6月开始搬仓库，于2014年7月3日全部搬好，当时证人打电话给原告法定代表人杨平照，杨平照说不想被告搬离，后要求被告将钱付掉。后被告将付款单据给原告管理人员看后就搬走了，房屋钥匙毛某某陈述已经交给了住其对面的一对租赁原告房屋的老夫妻。原告对上述证人证言意见为：系争房屋已经租赁给被告，被告如何使用原告无权干涉，对于证人陈述的搬离和委托老夫妻收取钥匙不予认可。被告则认为证人证言表明被告已经搬离房屋、承担违约金的方式且电话通知了原告并于原告管理人员办理交接手续，故双方租赁合同已经于2013年7月3日终止。以上事实由租赁合同、付款凭单、对账单、房地产权证、照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。庭审中，被告提供其内部记账凭证三张，2013年11月29日付款凭证载明一个月6，222元，一季度18，666元，付三押一24，588-1，000（已付）实际费用23，588元。2013年2月17日付款凭证载明2014年2月26日至2014年5月26日期间仓库费用18，666元。2014年7月2日，被告支付原告6，091元，被告记账凭证载明以上为169元电费和超期租金一个月5，922元。被告提供一份2014年6月20日签署的申南二路XXX号的租赁合同，租期从2014年6月20日起，租赁面积为180平方米。原告对该证据不予认可。庭审中，法庭询问原告何时知晓被告搬走，原告陈述不清楚被告何时搬走的，被告仓库货物自行出入，电梯钥匙等也在被告处，被告一直未归还原告钥匙，原告问被告是否租房子被告也没明确给明确回复。原告曾问过被告是否还租房子，被告说合同还在要租的。庭审中，原告表示被告已经缴纳的押金同意抵扣空置费用，并表示鉴于庭审中确认已经空置，可自行收回房屋，无需被告履行返还房屋的义务。双方确认除原告诉请外，无其他解除后果需要法庭一并处理。本院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。本案第一次庭审中原告以被告逾期付款为由要求解除合同，在第二次庭审中又要求撤回解除主张，本院根据现场被告已实际搬离且原告曾提出解除合同诉请的事实，释明双方合同已经解除。现就解除时间各方存在争议，被告认为应当以2014年7月3日为解除时间。本案中，原、被告双方未签订解约协议、书面交接协议，被告未向原告发送单方解约的书面文件，其提供的三名证人关于房屋交付时间、搬场的期间、钥匙交付对象等存在相矛盾的陈述，因此被告对已向原告发出单方解约通知的举证不足，对向原告完成合法的房屋返还义务举证亦不足，据此本院认为被告主张双方合同于2014年7月3日解除举证不足，双方合同尚未解除。庭审中，原告曾以被告欠付租金为由要求解除合同，尽管第二次庭审又撤回该项诉请，尽管原告并未将解除合同作为诉请提出，但鉴于本院已于2014年12月2日至现场勘查原告已经明知系争房屋被告已经搬离，且第一次庭审时原告解约通知已经到庭送达被告，因此本院认为第一次庭审2014年12月30日原告提出解约主张的时间系双方合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告主张的租金，本院认为，双方合同于2013年11月26日签订，合同签订时，双方已经明确知晓合同租赁期限系从2013年11月10日起算，且系争合同文本系被告制作，因此被告称应当从2013年11月26日起计算租金的意见本院不予认可。关于租金的截止日期，2014年12月30日合同已解除，且双方明确系争房屋已为空置状态，原告完全可以自行收回房屋，故租金计算至2014年12月30日止。现依据原告的计算方式每月5，922元＊13个月21天扣除被告已付7个月租金41，454元后尚欠房租39，677元，对原告主张的合同解除后的租金或使用费本院不以支持。就欠付房租的违约金，原告主张1，500元与法不悖，本院予以支持。就原告提出的清洁费，根据原告诉请合同签订日即2013年11月26日至2014年12月30日为13个月5天，按每月300元计算，被告应付清洁费为3，950元，扣除被告已经支付的两期清洁费1，800元，故应付2，150元。考虑到目前租赁合同解除的时间、租赁房屋基本情况，就原告主张的2个月空置费用本院予以准许。另原告自愿以被告已付押金5，922元进行抵扣，故本院确定被告应付原告空置费为5，922元。据此依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海熙容妇婴用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛昆实业有限公司欠付租金39，677元；二、被告上海熙容妇婴用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛昆实业有限公司清洁费2，150元；三、被告上海熙容妇婴用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛昆实业有限公司欠付租金的违约金1，500元；四、被告上海熙容妇婴用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛昆实业有限公司房屋空置费5，922元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，891元，减半收取945.5元，由原告上海盛昆实业有限公司负担430.5元（已付），被告上海熙容妇婴用品有限公司负担515元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一五年二月十六日书 记 员  沈 韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。