福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第3730号原告（反诉被告）曾铁民，男，1954年1月16日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人蔡龙泉、黄腾杰，福建泓源律师事务所律师。被告（反诉原告）林成就，男，1961年3月2日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人郭庭丰、涂宗全，福建高融律师事务所律师。原告曾铁民与被告林成就房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，被告林成就提起反诉，本院依法组成合议庭，分别于2014年10月9日、11月21日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人黄腾杰、被告（反诉原告）的委托代理人郭庭丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾铁民诉称，原、被告于2010年7月12日签订《厂房（场地）租赁合同》，双方约定，被告将址在泉州市东海街道办事处宝山社区郭山的厂房出租给原告，租赁期限自2010年7月16日至2020年7月15日止，原告向被告支付定金3万元，原告入驻后，3万元自动转为履约保证金。此外，合同还约定，在本合同租赁期内，经原、被告双方协商一致并达成书面协议，可提前终止租赁合同。上述合同签订后，原告依约按时向被告支付租金。后原、被告双方于2014年7月16日签订一份《厂房租期交接书》，协商一致提前终止上述租赁合同，同时原、被告确认双方已于2014年7月16日当日办理了上述租赁房屋的交接手续，被告已收回上述租赁房屋，并且双方确认合同履约保证金于十天内协调处理。但被告收回上述租赁房屋后，并未于十日内向原告退还合同履约保证金3万元，根据双方《厂房（场地）租赁合同》的第六条第二款的约定：“……甲方（被告）应于收回房屋后10日内，与乙方（原告）结清租金并将合同履约保证金3万元（无计利息）一起归还乙方（原告）”。被告未向原告退还合同履约保证金的行为已构成违约，原告有权要求被告立即向原告退还合同履约保证金3万元。请求：1、判令被告立即向原告退还合同履约保证金3万元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至被告实际还款之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告林成就辩称，被告不应退还合同履约保证金3万元，因原告是因其个人原因解除合同的。反诉原告林成就诉称，2010年7月12日，反诉原、被告签订《厂房（场地）租赁合同》，租期自2010年7月16日起至2020年7月15日止，年租金为7万元。2014年7月16日，反诉被告单方提出解除合同，并要求反诉原告在其事先拟好的《厂房租期满交接书》上签字确认。反诉原告不同意反诉被告提起解除合同，双方就合同履约保证金及违约金等事宜也未达成合意。后经双方协商，反诉原告仅同意反诉被告先交还租赁物，并签订《厂房租期满交接书》，合同履约保证金及违约金双方并未达成合意。反诉原告认为，反诉被告因其原因提前单方解除租赁合同，应当按照《厂房（场地）租赁合同》第九条.（二）.2的规定，其无权要求返还履约保证金，并应赔偿反诉原告相当于12个月的租金的经济损失共计7万元。反诉被告曾铁民辩称，1、本案双方的《厂房（场地）租赁合同》已明确体现租赁期限届满，并非我方单方解除合同；2、根据《厂房租期交接书》，双方确认租赁期届满，我方也已交还房屋，该份《厂房租期交接书》是双方真实意思表示，合法有效，应予以认定；3、根据举证规则，反诉原告未提供证据证明我方单方解除合同，应承担不利后果。本案在审理过程中，经本院审查后认为，原、被告之间的房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，遂向双方当事人进行释明，原、被告双方根据本院释明后的合同效力对诉讼请求和事实理由作出如下变更：原告曾铁民诉称，因被告无法提供租赁房屋的建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被申请人与申请人签订的《厂房（场地）租赁合同》应认为无效。因此，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，原告与被告签订《厂房（场地）租赁合同》后，原告向被告支付了3万元定金，后该定金转化为合同履约保证金。根据上述法律规定，本案合同系无效合同，被告因该合同取得的履约保证金3万元应当予以返还。请求：1、判令原告与被告签订的《厂房（场地）租赁合同》无效；2、判令被告立即返还合同履约保证金3万元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告林成就辩称，本案的原告是明知租赁厂房未取得建设工程许可证，对本合同被认定无效存在过错，法院应该按照双方的过错程度确定履约保证金的退还数额，而非全部退还。反诉原告林成就诉称，本案的原告是明知租赁厂房未取得建设工程许可证，对本合同被认定无效存在过错。请求：1、判令反诉被告支付原告7万元，以弥补反诉原告自行恢复到合同无效前的状态所产生的费用；2、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告曾铁民辩称，本案租赁合同系由于反诉原告违反法律法规未办理租赁房屋建设工程许可证，反诉被告不存在过错，不应对合同无效承担任何责任。而且反诉原告无法证明其已向反诉被告告知其已经履行告知义务。双方签订的《厂房（场地）租赁合同》约定，甲方完全拥有乙方租赁物的所有权或使用权，并用于生产经营，保证乙方在使用权上不存在法律上的障碍。而本案租赁房屋缺乏相关建设工程手续，属于违章建筑，答辩人在使用租赁物不受法律的保护，反诉原告违反保证义务，答辩人对此不存在过错。反诉原告未提供证据证明其反诉请求，也未提供票据证明维修房屋产生的费用，应承担举证不能的后果。双方当事人争议的焦点为：本案租赁合同被确认为无效后，双方的过错责任分担及相应的诉讼请求能否成立？原告（反诉被告）曾铁民认为，因合同无效，被告应退还因本案合同取得的履约保证金3万元。本案租赁合同无效系被告未按相关规定办理租赁房屋的建设工程规划许可证而造成的，过错在于被告，且被告未告知原告存在此情形，原告对此无过错，应由被告承担全部责任。被告无权要求原告承担恢复房屋的费用，且被告无任何证据证明原告私自改造房屋及需花费7万元。其提供以下证据：1、《厂房（场地）租赁合同》，拟证明原告向被告承租房屋并向被告支付3万元的合同履约保证金，此外，双方约定：租赁期满，被告收回房屋10日内，应将合同履约保证金3万元归还原告；2、《厂房租期交接书》，拟证明原、被告双方达成书面协议，确认租赁合同期满，提前终止合同，并于2014年7月16日办理了房屋交接手续，被告已经收回了租赁给原告的房屋；3、《收款收据》，拟证明原告向被告支付了3万元的履约保证金。被告（反诉原告）林成就对上述证据质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但证据2是原告拿着打印好的另外一份《厂房租期交接书》给被告签，被告认为原告未提前3个月通知解除合同，履约保证金也未协商一致，不同意签署。原告执意要求被告按其提供的版本书写，被告只好手写一份，仅同意原告提前交还租赁的房屋，并在最后写明关于履约保证金双方未达成一致的意思表示。对证据3收款收据有异议，票据上没有被告的签名，且也没说明是支付本案租赁合同的履约保证金。被告（反诉原告）林成就认为，原告明知租赁房屋未取得建设工程规划许可证，还与被告签订合同，原告亦存在过错，应按照双方的过错程度来确定履约保证金的退还数额；被告有权要求原告支付将厂房恢复至合同无效前状态所支付的费用7万元。其提供以下证据：1、租赁厂房一层平面图，拟证明当事人双方在签订租赁合同前，租赁厂房的状态。租赁厂房共5层，平面图均是一致的；2、厂房现状相片，拟证明被告租赁厂房交付给原告后，租赁厂房由原告使用后的现状，该现状已与交付前的状态已有很大的改变。原告（反诉被告）曾铁民质证认为，证据1有异议，平面图没有日期，也没有测绘部门的公章，不具有真实性，无法证明该平面图系租赁合同签订前的状态；证据2未体现日期，照片确系拍摄于租赁房产，但是无法证明何时拍摄。对方未提供租赁厂房在合同签订前的状态，无法证明我方对租赁厂房的情况布局。本院经审查认为，对原告（反诉被告）提供的证据1、2，被告对其真实性没有异议，本院予以认定，对原告提供的证据3，被告虽予以否认，该证据有加盖被告的私章，且与证据1所载明的事实互相印证，对该证据的真实性本院予以认定。对被告（反诉原告）提供的证据1平面图，原告予以否认，因该平面图没有标注测绘日期，亦无相关测绘单位及人员的签名，对该证据的真实性不予认定；对证据2原告对该真实性不予否认，该证据可以证明诉争房屋的现状，但无法证明该房屋的原状及恢复原状所需要的费用。经审理查明，2010年7月12日，原告（乙方）曾铁民与被告（甲方）林成就签订一份《厂房（场地）租赁合同》，双方约定，被告将址在泉州市东海街道办事处宝山社区郭山的厂房出租给原告，租赁期限自2010年7月16日至2020年7月15日止，原告向被告支付定金3万元，原告入驻后，3万元自动转为履约保证金。合同第六条约定，政府、上级行政机关或其他相关部门动用、征用，乙方无法正常经营或乙方连续租赁期已超过三年，乙方需退租应提前三个月书面通知甲方，均视为租赁期满。本合同租赁期满，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋，甲方应于收回房屋后10日内，与乙方结清租金并将合同履约保证金3万元一起归还乙方。2014年7月16日，原、被告签订一份《厂房租期交接书》，主要内容为，2010年7月12日签订的《厂房（场地）租赁合同》一份，现以此合同为副本，根据合同第六条规定，租赁期满。于2014年7月16日双方进行房屋交接，现已交接清楚，双方均无异议。合同押金十内协调。另查明，本案的租赁房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，原、被告所签订的《厂房（场地）租赁合同》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效。双方因合同无效所取得的财产应互相返还。原、被告双方在本案诉讼前的2014年7月16日办理了房屋交接手续，被告已经收回了租赁房屋，现原告请求判令被告返还向原告收取的3万元履约保证金理由成立，予以支持。对于合同无效，双方均有过错，但作为出租方的被告应承担主要过错责任。关于合同无效所造成的损失问题，因双方在《厂房租期交接书》均确认房屋已交接清楚，应视为被告对双方交接时房屋的状态予以认可，且被告所提供的证据无法证明租赁房屋的原状及恢复原状所必须的费用。故被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付将厂房恢复至合同无效前状态所支付的费用7万元缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告曾铁民与被告林成就签订的《厂房（场地）租赁合同》无效；二、被告林成就应于本判决生效之日起十日内返还原告曾铁民合同履约保证金3万元；三、驳回反诉原告林成就的反诉请求。本案本诉受理费550元，由被告林成就负担；反诉受理费1550元，减半收取775元，由反诉原告林成就负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判长胡剑涛代理审判员黄达婧代理审判员魏鋆妮二〇一五年二月九日书记员连博影附注：本案引用的主要法律法规条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。