安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终1331号
上诉人（原审被告）：当涂县东方置业有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇提署东路95号。
法定代表人：徐志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邢来金，安徽江南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李海金，男，1976年9月16日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：何金龙，安徽夏商周律师事务所律师。
上诉人当涂县东方置业有限公司（以下简称东方置业公司）因与被上诉人李海金物权保护纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2015）当民一初字第00517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方置业公司上诉请求：撤销原判，予以改判或者发回重审；由李海金负担诉讼费用。
事实和理由：1.涉案房屋渗漏原因是李海金打掉承重墙所致。其接到涉案房屋渗水要求维修的告知后，即派员察看，发现李海金将承重墙打掉，告知李海金渗水是打掉承重墙所致，要求按照相关技术要求恢复承重墙后才能维修。李海金在当涂县建设工程质量监督站的批评下才草草恢复，但没有恢复的技术方案，也不是由有资质的施工单位施工。后其即进行维修。2.安徽省建筑工程质量第二监督检测站（以下简称建筑工程质监二站）的鉴定报告不应采信。一是建筑工程质监二站并不是国家司法鉴定机构名册中载明的鉴定机构；二是鉴定机构没有全面了解案情，法院没有告知先打墙后渗漏的事实；三是鉴定机构在判断过程中忽视了打掉承重墙所造成的影响。3.其在保修期内及时履行了维修义务，现涉案房屋已过质保期，其没有维修义务。4.涉案房屋虽然渗水，但不影响正常使用，一审认为严重影响使用，没有证据支持，与事实不符。5.李海金证明出租、退租、租金损失的证据缺乏真实性。6.出租房屋空置是普遍现象，一审判决其承担房屋空置的租金损失有失公正。
李海金辩称，东方置业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。
李海金向一审法院起诉请求：1.判令东方置业公司对位于当涂县姑孰镇东方嘉园石门路19号、21号门市房履行维修义务。2.判令东方置业公司赔偿损失2.6万元。3.东方置业公司承担本案全部诉讼费用。后将第二项诉请变更为：判令东方置业公司赔偿2014年1月1日至2014年12月31日房租损失2.6万元，并自2015年1月1日至房屋维修到能正常使用时按照每年2.6万元承担租金损失。
一审法院认定事实：2011年6月8日，李海金与东方置业公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于当涂县姑孰镇东方嘉园石门路19号、21号门市房，东方置业公司于2011年9月交付房屋。2012年3月26日，李海金就上述房产办理了产权登记。2013年11月，石门路19号、21号房屋都出现屋面漏水状况，在李海金信访后，东方置业公司于2014年11月至2015年1月份对房屋进行了维修。但不久之后维修的部位再次发生渗漏。
一审审理中，当事人双方就涉案房屋屋面、墙体渗水原因及租金损失争议巨大。李海金就其主张的租金损失递交租房合同、赔偿说明各一份，佐证其将涉案房屋租赁给他人，年租金共计2.6万元，因房屋渗水、墙体开裂等原因，承租人拒绝支付租金致其产生租金损失的事实。东方置业公司认为租房合同、赔偿说明不具有真实性，否认李海金主张的租金损失。一审法院查证认为，李海金所有的涉案房屋为门市房，李海金将房屋租赁给他人使用并收取租金盈利的行为合情合理，且租房合同形式完备。同时，2015年6月3日、2016年3月11日，一审法院组织当事人双方及鉴定机构人员实地查看时，涉案房屋内确实放置有缝纫机械及服装辅料等物品，与出具赔偿说明的承租人所述租赁房屋用于服装加工的事实相互印证，东方置业公司亦未递交反证驳斥房屋租赁事实及租金标准，故依法对李海金递交的租房合同的证明力予以确认，并据此认定涉案房屋的租金标准为每年2.6万元。
为确认涉案房屋屋面、墙体渗水原因，一审法院于2015年8月18日依法委托建筑工程质监二站进行鉴定。该站接受委托后于2016年3月11日进行现场检测，于同年4月20日出具鉴定报告，结论为：门面房渗水主要发生于墙体和屋面板开裂部位，与屋面防水层未按设计要求施工以及屋面和墙体施工处理不良等因素有关。东方置业公司于2016年5月5日提出书面异议，建筑工程质监二站于同年5月10日予以函复，内容为：墙体渗水部位主要在一层填充墙体出现裂缝部位，屋面现浇板渗水部位主要在板跨中及后浇带出现裂缝部位，根据裂缝分布位置及形态特征，墙、屋面开裂和渗水与二层墙体改造施工无直接因果关系。2016年7月12日，应东方置业公司的申请，鉴定人程某到庭参加诉讼就鉴定报告接受问询，并当庭明确拆除二层承重墙与屋面、墙体开裂没有因果关系。综上，建筑工程质监二站出具的鉴定报告客观真实，与本案具有关联性，依法确认其证明效力。
一审法院认为，李海金与东方置业公司签订的商品房买卖合同第十七条第二款约定“买受人购买的商品房为非商业住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担”，而李海金、东方置业公司均未递交合同附件佐证双方约定的保修范围、保修期限和保修责任，属双方就保修责任约定不明。关于合同内容约定不明的情形，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项规定“质量要求不明确的，按照国际标准、行业标准履行；没有国际标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”，则涉案房屋的保修责任应当按照国务院《建设工程质量管理条例》第四十条“屋面、墙体等主体结构的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年；保修期自工程竣工之日起计算”的规定履行。李海金购置的门市房，刚刚交付使用两年时间，便出现屋面、墙体开裂、渗水的状况，且经鉴定，开裂、渗水的原因系屋面防水层未按设计要求施工以及屋面和墙体施工处理不良等因素所致，并非李海金使用不当或人为破坏所致，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，东方置业公司作为门市房的销售方，负有对门市房出现的质量问题全面维修直至开裂、渗水状况被完全修复的义务及赔偿李海金因门市房的质量问题而产生的租金损失的义务。综上，对李海金的诉讼请求依法予以支持。判决：一、被告当涂县东方置业有限公司于本判决生效后三个月内对当涂县姑孰镇东方嘉园石门路19号、21号门市房存在的房屋屋面、墙体开裂、渗水问题予以维修，维修后恢复原状，达到房屋交付标准。二、被告当涂县东方置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李海金自2014年1月1日-2015年12月31日的租金损失5.2万元；并自2016年1月1日起按照年租金2.6万元的标准支付租金损失至房屋适于正常使用状态时止。本案受理费265元、鉴定费20000元（含被告当涂县东方置业有限公司已支付的10000元）、鉴定人员出庭费用1000元、合计21265元，由被告当涂县东方置业有限公司负担。
二审中，本案当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有异议的东方置业公司提交的2014-2016年度安徽省国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册网上查询打印件，虽经本院核查具有真实性，但因不具有与本案的关联性，不予认定。
二审确认一审认定的事实。
本院认为，本案二审争议焦点为：涉案鉴定报告能否作为定案依据；如能作为定案依据，原审判决东方置业公司对涉案房屋予以维修并按照年租金2.6万元的标准赔偿损失，有无事实和法律依据。
一、关于涉案鉴定报告能否采信问题。涉案鉴定报告能够作为定案依据，应当予以采信。理由如下：东方置业公司在一审法院首次开庭审理过程中就涉案房屋渗漏原因申请专业部门进行鉴定，李海金表示同意，且双方一致同意由一审法院指定鉴定机构。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（以下简称司法鉴定管理决定）第二条规定，国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定。最高人民法院司法部于2016年10月9日发布《关于建立司法鉴定管理与使用衔接机制的意见》，确定其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项为环境损害。
涉案鉴定系工程质量鉴定，因本院发布的《对外委托鉴定、审计、评估、拍卖、破产管理人备选名册》内没有建筑工程质量鉴定机构，工程质量鉴定又不属于司法鉴定管理决定第二条第一款规定的对从事司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度的鉴定事项，而建筑工程质监二站具有建设工程质量检测机构资质，且在建筑工程质监二站进行现场检测、出具鉴定报告、收取双方当事人鉴定费以及一审法院组织对鉴定报告进行质证过程中，东方置业公司对于鉴定机构均未提出任何异议。故一审法院委托不在安徽省司法厅发布的国家司法鉴定机构名册上的建筑工程质监二站就涉案房屋质量问题予以鉴定，程序合法。
另外，建筑工程质监二站的鉴定人员在一审庭审中明确表示，接受法院鉴定委托后进行现场检测时，在场的东方置业公司工作人员就已经向其反映过李海金曾拆除过承重墙的情况，鉴定机构出具鉴定报告时已经考虑该因素。
二、关于维修及损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，李海金向东方置业公司购买涉案房屋，而涉案房屋在保修期内发生渗漏水，且鉴定结论表明渗漏水与房屋的施工有关，东方置业公司作为房屋出售方依法应当履行维修义务。涉案房屋于2013年1月出现渗漏水状况，导致涉案房屋出租后被承租人退租，虽然东方置业公司经李海金信访后于2014年11月至2015年1月进行了维修，但不久维修部位即再次发生渗漏，李海金要求维修并赔偿损失，符合法律规定。一审法院参照李海金于2013年12月将房屋出租他人的租金标准即年租金2.6万元确定赔偿损失标准，与事实相符，并无不当。
综上所述，东方置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费530元，由上诉人当涂县东方置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪和平
审判员 方 芳
审判员 张茂进
二〇一六年十二月二十六日
书记员 王先平