云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云06民终578号
上诉人（原审原告）熊刚喜，男，苗族，云南省镇雄县人。
上诉人（原审原告）蒋秀菁，女，汉族。
被上诉人（原审被告）云南通阳房地产开发经营有限公司。
委托代理人罗瑞玺，委托权限：特别授权。
委托代理人郭礼捷，委托权限：特别授权。
上诉人熊刚喜、蒋秀菁因与被上诉人云南通阳房地产开发经营有限公司（以下简称通阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服彝良县人民法院（2015）彝民初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的法律事实是：2012年10月20日，熊刚喜、蒋秀菁与通阳公司订立《商品房购销合同》，约定：购买通阳公司开发修建的彝良县角奎镇堰坝塘片区江韵豪庭商住小区13幢2单元3楼202号商品房，面积为136.54平方米，以每平方米2550.00元的价款出售，购房款为348177.00元；通阳公司应于2013年8月30日前，将经建设单位验收合格，符合本合同约定的商品房交付给熊刚喜、蒋秀菁。如未按时交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30.00元向熊刚喜、蒋秀菁支付违约金，合同继续履行，逾期90天后交房，按已付款0.1%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。熊刚喜、蒋秀菁于签订合同之日支付全部购房款的30%即10877.00元，2013年1月28日通过阶段性保证+抵押的担保方式向中国农业银行股份有限公司彝良县支行借款240000.00元，并授权贷款人将购房余款240000.00元直接划入通阳公司指定账户。因所购之房不符合交付条件，通阳公司未能如期交房。2015年1月，熊刚喜、蒋秀菁经所购房屋物业公司大理大杨物业服务有限责任公司同意，对房屋进行装修，安装防盗门一道，价值1500.00元，于2015年7月1日正式入住该房。熊刚喜、蒋秀菁所购之房至今未经建设单位验收合格。
原审人民法院经审理认为，熊刚喜、蒋秀菁与通阳公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定履行义务，熊刚喜、蒋秀菁按约定交付了购房款，履行了自己的义务，通阳公司未按合同约定将经验收合格的房屋交付其二人，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”及第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”之规定，通阳公司的行为构成了违约，应依约定为熊刚喜、蒋秀菁安装防盗门，对其二人自行安装防盗门的款项，依法应予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，通阳公司应承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约金具有损失补偿功能，违约金给熊刚喜、蒋秀菁造成损失的补偿，双方在订立合同时约定违约金支付款项，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，熊刚喜、蒋秀菁与通阳公司约定违约金数额过分高于其贷款利息损失，对通阳公司请求调整违约金的主张，本院予以支持；本院确定通阳公司应支付的违约金为熊刚喜、蒋秀菁的购房款总额按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月31日起至2015年7月1日的利息，熊刚喜、蒋秀菁请求的另行支付租金自2013年8月31日至2013年11月31日，每天30.00元计算，从2013年12月1日起自2015年7月1日以购房款按日利率0.1%计算违约金的主张已过分高于其损失，本院不予支持。对熊刚喜、蒋秀菁请求赔偿因租房居住产生租金之主张，所提交的证据不能证明其租房居住的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对熊刚喜、蒋秀菁要求赔偿租房损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、云南通阳房地产开发经营有限公司支付熊刚喜、蒋秀菁安装防盗门费用1500.00元，逾期交房违约金（自2013年8月31日起至2015年7月1日止，以购房款总额348177.00元按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于判决生效之日起10日内履行；二、驳回熊刚喜、蒋秀菁的其他诉讼请求。案件受理费4565.00元，由熊刚喜、蒋秀菁负担565.00元，云南通阳房地产开发经营有限公司负担4000.00元。
熊刚喜、蒋秀菁不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一审认定事实不清，适用法律错误，漏判，严重显失公平，损害上诉人利益。上诉人已履行了全部付款义务，被上诉人应按合同约定交付验收合格的商品房给上诉人，并按双方合同约定承担违约责任，本案合同约定的违约金确实高于上诉人的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，一审法院的判决显示公平，且上诉人租房居住，既要承担房租，还要偿还民间借款及银行贷款和利息。请求二审法院依法改判或发回重审，判决被上诉人通阳公司在一定合理的期间内按合同要求交付经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房给上诉人；被上诉人通阳公司向上诉人支付违约金203597.31元，防盗门价款1500元，房租费12600元，并承担一、二审案件受理费。
被上诉人通阳公司在法定期限内未作答辩。
本案在二审审理过程中，上诉人熊刚喜、蒋秀菁除了对一审未认定其租房居住和应按约赔偿违约金的事实有异议外，对一审认定的其余事实无异议；被上诉人通阳房公司对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点是：1、上诉人要求被上诉人通阳公司交付验收合格的符合合同约定的商品房的主张是否支持？2、被上诉人通阳公司是否应按合同约定向上诉人支付违约金203597.31元？3、被上诉人通阳公司是否应支付上诉人防盗门价款1500元及承担上诉人租房居住的租金12600元？
针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：
1、关于上诉人要求被上诉人通阳公司交付验收合格的符合合同约定的商品房的主张是否支持的问题。
本院认为，上诉人熊刚喜、蒋秀菁所购之房至今未竣工验收，但上诉人已装修使用，不存在交付之说。因此，上诉人要求被上诉人通阳公司交付验收合格的符合合同约定的商品房的主张，本院不予支持。
2、关于被上诉人通阳公司是否应按合同约定向上诉人支付违约金203597.31元的问题。
本院认为，被上诉人通阳公司未按期交付房屋，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。本案中，被上诉人通阳公司没有按合同约定交付房屋给上诉人已构成违约，如以双方约定的违约金计算方法计算，该违约金过分高于上诉人的贷款利息损失，应予调整，因此被上诉人提出以约定的违约金过高为由请求减少的诉讼主张能够成立，但一审判决仅以购房款按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金又明显偏低，违约金是对违约行为的一种惩戒和对该行为造成的损失进行的赔偿，如违约金过低，违约成本也就低，会导致合同一方当事人不在意违约。因此本院酌情确定以中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算该违约行为给上诉人造成的损失。
3、关于被上诉人是否应承担上诉人租房居住的租金的问题。
本院认为，上诉人请求赔偿因租房居住产生的租金12600元，其所提交的收条不足以证明其租房居住的事实，并且违约金本身就含有对实际造成的损失的补偿作用，租金损失不是必然损失，不应再另行支付。一审法院判决不支持租金是恰当的。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院予以纠正。上诉人熊刚喜、蒋秀菁的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销彝良县人民法院（2015）彝民初字第809号民事判决；
二、云南通阳房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付熊刚喜、蒋秀菁安装防盗门费用1500.00元、逾期交房违约金（自2013年8月31日起至2015年7月1日止，以购房款总额348177.00元按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）；
三、驳回熊刚喜、蒋秀菁的其余诉讼请求。
一审案件受理费4565.00元，由熊刚喜、蒋秀菁负担2000.00元，云南通阳房地产开发经营有限公司负担2565.00元，二审案件受理费4565.00元，由熊刚喜、蒋秀菁负担1000元，云南通阳房地产开发经营有限公司负担3565元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 肖荣蓉
审 判 员 张 霞
代理审判员 马 娇
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 文泽洪