成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第950号
原告吴莉。
委托代理人邹系波，四川建宜律师事务所律师。
被告周颖。
委托代理人彭商建，四川合泰律师事务所律师。
被告李良刚。
被告李琴。
二被告委托代理人周艳，四川顺泰律师事务所律师。
原告吴莉诉被告周颖、李良刚、李琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法适用简易程序于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告吴莉及其委托代理人邹系波，被告周颖及其委托代理人彭商建，被告李良刚、李琴的委托代理人周艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴莉诉称，2013年1月4日，原告与被告之母签订房屋租赁合同，约定被告将位于成都市武侯区晋阳街道中央花园4幢1楼6号商业用房一套出租给原告，租赁期从2013年3月1日起至2018年3月1日止，月租金800元，缴租方式为3个月支付一次，租金两年递增100元，乙方在合同期享有商铺转让权，转让费与甲方无关。2013年12月27日，被告周颖之母电话联系称想要出售车位或商铺，次日下午被告及其夫将中介公司工作人员带到商铺称与原告重新签订租赁合同，原告才得知被告已将商铺出售，原告当场提出异议对商铺享有优先购买权，中介公司工作人员称商铺已过户登记，故原告与三被告发生纠纷。被告周颖在未询问原告是否购买租赁房屋，即以90000元的极低价格将房屋出售给被告李良刚、李琴；被告李良刚、李琴应该知道或完全清楚该商铺已出租给原告，原告享有优先购买权，被告李良刚、李琴的行为属于完全恶意。三被告侵害了原告的优先购买权，故原告诉至法院，请求判令：1.被告周颖赔偿其出售给被告李良刚、李琴的房价与审理中法院评估房价现值的差价（暂算100000元，具体价格以评估结论为准）及2014年1月16日至判决日止的租金损失；2.被告腾退位于武侯区福锦路一段75号房屋；3.被告向原告支付从2013年至被告搬出之日止房屋租金5200元（暂计至2013年10月29日）；4.被告依合同向原告支付从2013年8月31日至被告搬出之日止违约金6000元（暂计至2013年10月29日）3.本案诉讼费用由被告承担。
被告周颖辩称，根据《房屋出租合同》的约定，原告应每三个月向被告周颖支付一次租金，应在付款期末前30天支付，否则视为原告自动放弃租用此房，被告周颖有权收回此房。原告本应于2013年10月30日前缴纳下一季度的房租，但原告没有按期缴纳，故应视为原告放弃了房屋的租赁，原、被告双方的租赁关系已自动终止，被告已多次要求原告搬离房屋。原、被告之间已经不存在租赁关系，故原告不享有讼争房屋的优先购买权。且，即使原、被告双方存在租赁关系，被告周颖在找到原告告知要出售房屋时，原告当场明确表示没有钱购买该房屋，故应视为原告放弃了优先购买权。现原告也并未实际在同地段购买房屋，其主张以讼争房屋与同地段房屋差价作为赔偿金额与法律规定及事实不符。原、被告双方在《房屋出租合同》中约定如有违约情况，违约金为一个月的租金，原告诉请违约金过高且与原、被告约定不符。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李良刚、李琴辩称，被告李良刚、李琴是本案讼争房屋的购买人，根据法律规定，侵犯优先购买权的主体是出租人而不是房屋购买人，故李良刚、李琴不是本案的适格被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月4日，原告与被告周颖的母亲李德芹签订《房屋出租合同》，约定被告周颖向原告出租位于成都市武侯区晋阳街道中央花园金钻二期4幢1层6号的房屋，租期从2013年3月1日至2018年3月1日，月租金为800元，缴纳方式为三个月支付一次。《房屋出租合同》第四条载明：若原告未按约定方式期限内缴纳房租及费用，视为原告自动放弃租用此房，被告周颖有权收回此房。《房屋出租合同》第九条载明：如有违约，以一个月房租作为违约金。原告举示的《房屋出租合同》中载明缴纳租金时间为付款期末前10天，原告认可10天系《房屋出租合同》签订将“30”改为“10”，但认为该改动取得了被告周颖母亲的同意。原告举示的《房屋出租合同》中添加了房屋套型及地址信息，原告认可系合同签订后添加，但认为仅为添加合同必要信息，并未变更合同主要内容。被告周颖举示《房屋出租合同》中签订日期书写方式与原告举示《房屋出租合同》签订日期书写方式不同，为合同签订后添加，日期同为2013年1月4日。合同签订后，原告向被告周颖支付房租均以银行转账方式支付，付款时间包括：2013年5月19日、2013年8月19日、2013年11月20日、2014年2月20日，支付金额为每次2400元。
2013年12月27日晚，被告周颖方向原告告知要出售讼争房屋。
2013年12月27日，被告周颖与被告李琴、案外人邓军签订《房屋买卖合同》，约定被告周颖以410000元价格将本案讼争房屋出售。《房屋买卖合同》附注载明：租客的所有事宜由房屋购买方负责，被告周颖不出费用。原告租赁时间未到善后事宜由房屋购买方负责。
2013年12月28日，被告周颖与被告李良刚、李琴签订《成都市存量房买卖合同》约定被告周颖将本案讼争房屋出售给被告李良刚、李琴，出售价格为90000元。同日，被告周颖与被告李良刚、李琴向成都市房屋管理局提交讼争房屋的房屋所有权变更登记申请。现讼争房屋所有权人已变更为被告李良刚、李琴。
另查明，成都市武侯区晋阳街道中央花园金钻二期4幢1层6号的房屋原所有权人为被告周颖，《房屋出租合同》系被告周颖的母亲李德芹代其与原告签订，被告周颖认可《房屋出租合同》的有效性。
原、被告及案外人邓军均确认本案讼争房屋的实际购买人为被告李良刚、李琴。被告李良刚、李琴均表示认可原告与被告周颖签订的《房屋出租合同》，同意按照该合同条件由原告继续承租该房屋。
原告举示《收条》、《收款收据》、证人证言等证据拟证明其在从上一位承租人处转租得讼争房屋时支付转让费80000元，支付装修费32800元。
被告举示证人张敬的证言拟证明原告已没有使用承租房屋。经查，该证人为被告周颖和被告李良刚、李琴签订《房屋买卖合同》提供中介服务的成都众翼房地产经纪有限公司的股东之一。被告李琴为被告周颖和被告李良刚、李琴签订《房屋买卖合同》提供中介服务的成都众翼房地产经纪有限公司的法定代表人。
上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖合同》、《收条》、《收款收据》等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原、被告之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方争议的焦点在于；1.被告周颖是否侵犯了原告的优先购买权；2.如果被告周颖侵犯了原告的优先购买权，赔偿金额如何计算；3.如果被告周颖侵犯了原告的优先购买权，被告李良刚、李琴是否应当对该赔偿承担连带责任。
1.针对被告周颖是否侵犯了原告的优先购买权的问题。《房屋出租合同》虽然约定原告应在付款期末前30天支付租金，但从双方实际履行情况看，原告基本都是在付款期末前10天向被告周颖方支付租金，被告在本案诉讼前未就合同履行期变更问题提出异议，应视为原、被告双方已用实际行为变更了合同的履行期限和方式。原告认可其举示的《房屋出租合同》中10天系《房屋出租合同》签订将“30”改为“10”，但认为该改动取得了被告周颖母亲的同意，该观点与原、被告之间实际履行《房屋出租合同》的情况相映证，本院予以认可。原告向被告履行支付房屋租金的义务有延迟履行的情况，但之后原告于2013年11月20日、2014年2月20日连续两次向被告周颖方履行两期付款义务，被告周颖方未举示证据显示拒绝接受该两期款项，亦未就合同解除向原告发出通知等，应视为原、被告之间的《房屋出租合同》继续履行，被告周颖抗辩称《房屋出租合同》已终止的观点与查明事实不符，本院不予认可。综上，原、被告之间的《房屋出租合同》仍为有效履行状况，被告举示的证据亦未能证明原告放弃了讼争房屋的承租，故原告享有讼争房屋的优先购买权。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告周颖举示的证据及各方陈述显示，2013年12月27日被告周颖通知原告讼争房屋将出售。同日，被告周颖与李良刚、李琴签订《房屋买卖合同》。2013年12月28日被告周颖与被告李良刚、李琴即向成都市房屋管理局递交房屋所有权变更登记申请。被告周颖做出出售房屋的意思表示后迅速与被告李良刚、李琴签订了《房屋买卖合同》，从社会一般标准判断，并未给予原告合理的时间行使优先购买权。故被告周颖的行为构成侵害原告优先购买权。
2.关于被告周颖侵害原告优先购买权应承担的赔偿金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权系法定权益，而非当事人的约定权利义务，故承租人的优先购买权被侵害时，除非当事人对承租人的优先购买权违约责任有专门约定，否则不应适用当事人就一般合同违约责任的约定。故被告周颖抗辩称即使违约，违约金应适用《房屋出租合同》中关于违约金的约定的观点，与法律规定不相符合，本院不予采纳。
承租人的优先购买权系一种机会权益，即承租人对同等条件下购买承租房屋的期待利益，具有一定的排他性，优先购买权的存在并不意味着承租人一定会行使该权益。对承租人优先购买权的保护针对的客体为承租人丧失购买的机会本身，而非承租人遭受的最终损失本身。也即，对承租人优先购买权保护考虑的应为购买机会的价值本身，而非现实中可能购买其他房屋的差价。就本案的实际情况看，原告也未在同一地段以高于被告周颖与被告李良刚、李琴的转让价格购买近似商铺，受到实际损失。故原告诉请要求被告按照房屋市价评估讼争房屋的价值，以差价作为赔偿金额的诉请，没有法律规定，本院不予支持。原告举示《收条》、证人证言等证据拟证明其从前一承租人处转租得讼争房屋支付的转让费，及对讼争房屋进行了装修，但该类费用的支出并非因被告周颖侵害原告优先购买权产生，故本院对原告诉请以该类费用作为侵害优先购买权损失的诉请不予采纳。且原告现继续租赁使用讼争房屋，未产生其他租金的损失，故本院对原告诉请被告支付租金损失不予支持。
本院综合原告未能行使优先购买权在租赁期满后可能在同一地段购买房屋的寻找成本等因素，酌情将原告受到的优先购买权侵害赔偿确定为20000元。
3.关于被告李良刚、李琴是否应承担连带赔偿责任的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持……”该规定明确了侵害承租房屋优先购买权的责任主体为房屋出租人，且原告举示的证据未能证明被告周颖与被告李良刚、李琴之间有共同实施侵权行为的事实，故原告主张被告李良刚、李琴承担连带责任的诉请与法律规定及查明事实不符，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周颖于本判决生效之日起五日内向原告吴莉支付赔偿20000元；
二、驳回原告周颖的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，因适用简易程序，减半收取1150元，由原告周颖负担500元，被告周颖负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 唐 华
二〇一四年三月十二日
书 记 员 陈名青