山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第320号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司莱州支行。住所地：莱州市古城街**号。
负责人：卢金盛，该行行长。
委托代理人：吕文强，山东西政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莱州市大骋汽车运输有限公司。住所地：莱州市南苑路***号。
法定代表人：杜晶，该公司董事长。
委托代理人：桑茂义。
委托代理人：张文浩，男，1970年9月18日出生，汉族。
上诉人中国工商银行股份有限公司莱州支行因与被上诉人莱州市大骋汽车运输有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2012）莱州民初字第3228号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1985年12月14日，原掖县汽车运输公司与原中国工商银行掖县支行签订协议一份，该协议载明：“掖县工商银行与掖县运输公司协商，在掖县运输公司筑建鸿宾楼的同时，掖县运输公司同意给掖县工商银行代建储蓄所一处，现已竣工。座落位置：运输公司鸿宾楼底楼东头三间，建筑面积76.1平方米，包括护坡按底楼造价，掖县工商银行投资贰万贰仟元正，房权、使用权归掖县工商银行第三储蓄所，包括水暖电消防设施。土地面积隶属掖县运输公司。掖县工商银行如不使用时，不准卖给外单位，只能按照国家规定折旧后的价值卖给掖县汽车运输公司。如果掖县汽车运输公司年久改造楼，掖县工商银行第三储蓄所应服从改造”，该协议签订后双方依约各自履行自己合同约定的义务。
1992年4月1日，原掖县汽车运输公司更名为莱州市汽车运输总公司，后莱州市汽车运输总公司改制为本案被上诉人，由被上诉人接受原莱州市汽车运输总公司的资产，2003年3月，被上诉人将涉案房屋土地使用权变更登记在被上诉人名下。后原中国工商银行掖县支行更名为中国工商银行莱州市支行，1995年5月19日，原中国工商银行莱州市支行将涉案的位于莱州市文化路运输公司东首三间房屋的房屋所有权登记到自己名下，房屋所有权证号为莱房字第××号，后原中国工商银行莱州市支行改制为本案上诉人。
2010年，上诉人不再使用涉案房产办理银行业务，拟对涉案房产进行处理，为此2010年12月31日上诉人作为甲方与作为乙方的被上诉人就原第三储蓄所房产处分签订协议书一份，该协议载明：“一、2011年内甲方文化路分理处（原第三储蓄所）房产进行处理，力争2011年上半年处理完。2、1985年12月14日，掖县汽车运输公司与甲方签订的产权协议书，在房屋产权明确的前提下，甲方确保履行该产权协议书的有关约定。3、乙方同意于2010年12月31日先缴纳购房款人民币肆拾伍万元整（450000.00元），甲方承诺乙方有优先购买权。4、房屋买卖需经公开拍卖程序等。拍卖过程中，所产生的各类费用（拍卖费、评估费、过户费等），由竞得方承担，甲方所得款项为拍卖实有款数。房屋过户手续，全部由竞得方办理，甲方积极配合。5、甲方预收的购房款，乙方确认购买后，根据拍卖所得数甲方多退少补。6、甲方房屋处理超过一年，乙方缴纳的预付购房款人民币肆拾伍万元整（450000.00元）甲方按缴款日一年期贷款利率按实际天数计付利息”。协议签订后，被上诉人预交给上诉人购房款450000元。被上诉人曾于2011年12月27日以双方于2010年12月31日签订的协议中的第2条与第4条及第5条的内容有矛盾，致合同目的不能实现为由，要求撤销该协议的第4、5条，原审法院于2012年5月30日作出（2012）莱州民初字第469号民事判决书，该判决以协议中的第4、5条约定的涉案财产的处理方式不能保证双方第2条约定的由被上诉人取得涉案房屋所有权的合同目的的实现，而判决撤销了该协议的第4、5条。
2012年7月18日，被上诉人向上诉人发出书面通知一份，该通知载明：“中国工商银行股份有限公司莱州支行：我公司为你行代建的原鸿宾楼一楼东三间房屋，你行已于2010年不再使用。根据我们双方在2010年12月31日所签订的协议约定“该房产处理力争2011年上半年处理完毕”，2010年12月31日的协议中的第4、第5条已被莱州市人民法院（2012）莱州民初字第469号判决书撤销，故该房产的处理应依据双方1985年12月14日、2010年12月31日（未撤销条款）所签订协议的约定进行处分。望贵行收到本信函后5日内与我方协商签订房产处理协议，否则我方将通过司法程序解决”。次日上诉人书面回复被上诉人，该通知书载明：“莱州市大骋汽车运输有限公司：经请示上级部门批准，我行现将第三储蓄所房产处分意见通知贵司：一、我行决定不再转让第三储蓄所房屋产权。二、为避免国有资产闲置、浪费，根据国有资产管理的相关规定，我行决定即日起将第三储蓄所房产对外出租使用，贵公司如有意愿承租请于接到本通知之日起五日内与我方协商出租事宜”。被上诉人对此未予答复，为此上诉人又于同年7月26日书面通知被上诉人，因被上诉人未在上诉人通知书限定的期限内主张承租权，上诉人视为被上诉人放弃承租权，上诉人将择机选择承租对象对外出租涉案房产。现被上诉人以上诉人不履行双方签订的协议义务为由诉至原审法院。
审理中，被上诉人申请对涉案房产的地上建筑物的现有价值（不含土地使用权价值）进行评估，上诉人不同意进行评估，认为其为拟处理涉案财产已于2010年3月9日对涉案房产的市场价进行了评估，评估价值550000元。上诉人认为被上诉人没有按照该评估价值给付价款，导致双方发生争议，属被上诉人违约。且按照国有资产处置规定，国有资产转让需经主管部门及国有资产管理部门核准，2010年12月31日双方约定的涉案房产的处理期限为一年，现已过有效处理期的资产转让没有法定程序核准，被上诉人不能强买强卖。涉案房产的现有价值经莱州天润资产评估事务所评估，涉案房产的现有价值（固定资产重置价值减去折旧额以后的余额）评估价为35580元，为此被上诉人花评估费2000元。审理中，被上诉人明确诉讼请求，要求上诉人继续履行合同，将涉案房产交付给被上诉人，同时要求上诉人返还预交的剩余购房款414420元（450000元－35580元），并给付自2012年7月1日起按本金414420元参照中国人民银行公布的同期利率计算的利息。
原审法院依据双方签订的协议书二份、莱州天润资产评估事务所的评估报告及庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，1985年12月14日，原掖县汽车运输公司与原中国工商银行掖县支行就涉案房产签订的协议及双方于2010年12月31日签订的协议（除该协议的第4、5条），均为双方当事人的真实意思的表示，且不违反相关法律规定，上述协议合法有效，双方均应按协议的约定履行自己的义务。上述协议均就涉案房产的处分作出约定，即在上诉人不使用该房产时，只能处分给被上诉人。上诉人已于2010年12月31日停止使用涉案房产，因此被上诉人有权要求上诉人将涉案房产处分给被上诉人。双方在履行2010年12月31日的协议中，因处分涉案房产的价款存有争议，导致该协议未履行。针对现涉案房产存有被上诉人享有土地使用权、上诉人享有房屋所有权的土地使用权和房屋所有权分离的情形，根据公平的原则，被上诉人要求收回涉案房产，被上诉人应该按莱州天润资产评估事务所评估的涉案房产的现有价值（涉案房产的重置价值减去折旧额以后的余额）给付上诉人购房款。被上诉人已预交购房款，因此被上诉人要求上诉人返还预交的剩余购房款414420元（450000元－35580元），并按照双方的协议约定给付自2012年7月1日起按本金414420元参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，原审法院于2013年12月20日判决：一、限中国工商银行股份有限公司莱州支行于判决生效后一个月内将位于莱州市文化路运输公司东首三间房屋（房屋所有权证号为莱房字第××号）交付给莱州市大骋汽车运输有限公司。二、中国工商银行股份有限公司莱州支行返还莱州市大骋汽车运输有限公司购房款414420元；中国工商银行股份有限公司莱州支行付款的同时给付莱州市大骋汽车运输有限公司自2012年7月1日起至判决生效确定给付之日止按本金414420元，参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8934元，评估费2000元，共计10934元，由中国工商银行股份有限公司莱州支行负担。
宣判后，上诉人中国工商银行股份有限公司莱州支行不服，向本院上诉称，一审判决认定事实错误。一、涉案房屋地房分离是历史原因所致，但无论是1985年最初协议签订时的法律规定，还是民法通则及物权法的基本原则，上诉人都对涉案房屋享有完全的所有权。不能因房屋坐落的土地确权在被上诉人名下，而认定上诉人的不动产是不完整的。既然是完整的物权，是否出卖房屋的处分决定权是房屋所有人必备的基本权利，任何单位或者个人都不能强买强卖。二、1985年12月14日的协议约定：掖县工商银行如不使用时，不准卖给外单位，只能按照国家规定折旧后的价值卖给掖县汽车运输公司。此条款是被上诉人主张房屋买卖的主要依据。但须注意，掖县工商银行不使用时，是不是必须要出卖名下房屋，显然从上述条款中得不出这样的结论，因为“不准卖给外单位”从情理、法理和逻辑上推定其设置的前提是“房屋出卖时”，而非“掖县工商银行不使用时”。另外，1985年协议的确约定了按照折旧价格出卖的内容，但1985年的不动产价格亦非今天所能相提并论，涉案房屋仅现在的租赁价格每年都在十几万元，因此以近三十年前的协议内容认定现今的事实，不符合民法情势变更原则。另外，不使用房屋是个外延很广的概念，上诉人对外租赁也是使用的一种方式，不能如被上诉人原审诉状所称不再使用就是指“不再开办储蓄所”。三、2010年12月31日协议第一条明确约定了涉案房屋的处理时间为一年，即2010年12月31日的协议有效期为一年。而被上诉人就涉案房屋买卖合同纠纷起诉过两次，均在2012年内，即因争议双方就买卖价格产生争议，2010年12月31日的协议并未履行，被上诉人是在协议有效期届满后提起的诉讼，而两次诉讼过程中上诉人均答辩称协议已过有效期，已决定不再出卖涉案房屋。因此，被上诉人依据已失效的协议主张买卖关系存在，不符合事实，也违背了不得强买强卖的基本原则。四、按照《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条、《国有资产评估管理办法》第三条以及《金融企业国有资产转让管理办法》第三十七条等相关规定，上诉人作为国有企业在2010年12月31日协议中明确约定了评估、拍卖程序，相关条款虽被原审法院撤销，但国有资产转让必须评估的规定不能改变。五、因未取得涉案房屋转让的预期效果，2012年7月19日，上诉人在答复被上诉人的书面通知中明确了不再转让涉案房屋的意思表示，并决定将房屋予以出租。2012年7月26日，上诉人再次书面通知上诉人，重申了出租房屋的主张。在被上诉人就涉案房屋提起的两次诉讼答辩中，上诉人也明确了不出售涉案房屋的态度。2013年8月10日，经征得上级主管部门批准，上诉人决定再次启用涉案房屋作为储蓄所使用。六、一审判决认定涉案房屋价值与实际价值严重不符。一审认定的评估价值是房产的重置价减去折旧额以后的价值，没有包括土地价值。按照《物权法》第147条的规定，建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。即地随房走。《城市房地产管理法》第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用房屋内的土地使用权同时转让、抵押。以此，涉案房屋的价值应包括土地使用权的价值。况且本案上诉人是在1995年5月19日取得房屋所有权证书，而被上诉人是在2003年3月才取得土地使用权证书。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人答辩称，一、上诉人所主张的“被上诉人依据失效的协议主张买卖关系存在，不符合事实”，其该主张错误。上诉人与被上诉人房屋买卖关系是基于双方1985年12月14日协议和2010年12月31日签订的房屋买卖协议。第二份协议中注明2011年内上诉人文化路分理处产权进行处理，并未约定协议有效期为一年，同时根据该协议第六条约定，证实双方房屋买卖合同期限不是一年，因此上诉人主张2010年12月31日协议有效期一年错误。二、两份协议具有法律效力，被上诉人诉请上诉人履行房屋买卖协议应予支持。双方1985年12月14日协议是真实意思表示，不违背法律规定，具有法律效力。2010年秋天上诉人储蓄所搬迁后，同年12月31日上诉人持自己拟定内容的第二份协议，找到被上诉人协商房屋买卖事宜，双方签订了买卖协议，被上诉人向上诉人支付了预购房款证实了协议已经开始履行。但由于该协议第四、五条与协议的其他条款冲突，不能实现合同目的，该约定属于重大误解，被上诉人提起诉讼，法院判决撤销后上诉人未提出上诉。判决书生效后，因双方就房屋买卖及价格不能达成一致意见致被上诉人起诉要求上诉人履行房屋买卖协议。双方房屋买卖协议是基于两份协议约定而履行。2010年12月31日协议中对房屋价格条款虽被撤销，但双方房屋买卖关系依然存在。涉案两份协议未被撤销之前，上诉人所称已向被上诉人明确不再转让涉案房屋及拟将房屋予以出租的理由，只是上诉人拒不履行合同约定的违约行为，并不产生法律效力。三、一审判决确定的房屋转让价格，是经过司法鉴定评估认定，合法有效。第一份协议约定按国家规定折旧后的价值卖给被上诉人。在双方对转让价格不能达成一致的情况下，被上诉人申请对涉案房屋价值评估。依据合同约定确定房屋价格，与上诉人主张的国有资产转让必须评估的主张是一致。一审法院委托具有资质的评估机构，所评估的房屋价值合法有效。一审判决认定的房屋价格既符合法律规定，也不违背双方协议约定。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，作为市场交易的双方应当遵守市场交易平等自愿、等价有偿、公平及诚实信用原则。本案中，双方于2010年12月31日签订的有关买卖房产协议书，改变了1985年12月14日协议中有关确定房产价格的约定，即通过竞买方式，被上诉人有优先购买权。但其中有关确认购房价格的条款即协议书中的4、5条又被生效判决撤销，该协议中即缺少关于房屋价款的约定，在本案审理过程中双方当事人也未能就价款达成一致，房产买卖协议因缺少主要条款而无法履行。因此，在双方未就涉案房产处理达成一致的情况下，被上诉人要求上诉人按照1985年12月14日协议及2010年12月31日协议交付涉案房产，无事实及法律依据，亦违反公平交易规则。上诉人对涉案房产享有所有权，其依法享有占有、使用、收益和处分权利，有权自主决定是否处分涉案房产。在2010年12月31日协议中的4、5条款被撤销，双方之间产生争议后，上诉人已明示被上诉人不再转让并继续使用涉案房产，该系上诉人基于物权所行使的权利，被上诉人不应干涉。在双方未就涉案房产转让价款等达成一致意见的前提下，被上诉人无权要求上诉人将涉案房产处分给被上诉人。一审判决支持被上诉人该诉讼请求显属不当，应予纠正。但被上诉人要求上诉人返还预交房款应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省莱州市人民法院（2012）莱州民初字第3228号民事判决；
二、上诉人中国工商银行股份有限公司莱州支行于本判决生效后十日内返还莱州市大骋汽车运输有限公司购房款450000元，并给付自2011年1月1日起至本判决生效之日止以本金450000元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利息。
三、驳回被上诉人莱州市大骋汽车运输有限公司的其他诉讼请求。
如果上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8934元，二审案件受理费8934元，共计17868元，由中国工商银行股份有限公司莱州支行负担16868元，莱州市大骋汽车运输有限公司负担1000元，评估费2000元由莱州市大骋汽车运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一四年七月十七日
书记员 林重霄