西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2017号原告：张号乐，男，汉族，1955年5月28日出生，住西安市新城区。委托代理人：权静，男，汉族，1981年6月13日出生，住西安市咸阳市渭城区。被告：绿地集团西安置业有限公司。住所地，西安市高新区丈八东路都市之门*座**层。法定代表人：陈军，该公司董事长。委托代理人：巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人：龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告张号乐与被告绿地集团西安置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张号乐及其委托代理人权静、被告的委托代理人巨少帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告于2010年10月28日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区丈八二路西侧海域·诺丁山第22座3单元4层商品房一套，房屋总价款4072360元。原告按合同约定履行缴纳全部购房款的义务，被告未按合同约定履行交付房屋义务。合同中明确约定被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按照原告累计已付购房款的2%向原告支付违约金。另外，合同约定被告应在2012年6月30日前向原告交付经综合验收质量合格的房屋。被告的房屋存在严重质量问题，原告多次提出，被告至今未解决。被告的行为已构成违约，至今未按照合同约定向原告交付房屋，原告多次向被告提出解除合同，但被告均不予理睬。故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告的购房款4072360元及被告实际返款之日止的利息，被告向原告支付违约金80655.20元，并由被告承担本案的诉讼费。被告辩称，涉案房屋已经视为交付，被告不存在逾期交房。原告未按合同约定向被告以书面形式提出解除合同，其解除合同的权利已经消灭。原告没有证据证明涉案房屋存在严重质量问题，且严重影响其正常居住使用。原告请求支付利息、违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。被告依约履行了合同义务，原告诉讼请求没有事实和法律依据。原告怠于履行合同，应承担一切法律后果。故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年10月27日被告预收原告购房款200000元。2010年10月28日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10112980，由原告购买被告开发的位于西安市高新区丈八二路西侧海域·诺丁山第22座3单元4层商品房一套，建筑面积305.40平方米，房屋总价款4072360元。合同第六条约定，买受人应于2010年11月2日前向出卖人支付首付该商品房总价款的50.15%作为首付款，即2042360元，剩余购房款2030000元买受人申请银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的2%支付违约金。2010年11月2日原告支付购房款1842360元。2010年11月12日原告与中信银行股份有限公司西安分行签订西安市房地产抵押合同，以涉案房屋作抵押向中信银行股份有限公司西安分行申请个人购房贷款2030000元。上述合同签订后，中信银行股份有限公司西安分行向被告支付了剩余购房款2030000元（即原告购房本金）。2010年12月15日原告开始按期向中信银行股份有限公司西安分行偿还贷款本金及利息至2017年1月15日，至今尚欠银行贷款本金1138602.04元未偿还。2013年原告看房准备接收房屋时，发现所购房屋存在漏水现象，要求被告维修，被告未答复。2014年原告再次因房屋内漏水要求被告维修，被告仍未答复。2016年1月原告因房屋内多处漏水未修复，向被告发函要求解除合同，被告仍未向原告答复。庭审中，被告所举证据无法证明已与原告办理交付房屋的相关手续。上述事实，有商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、交纳首付款的发票等，以及庭本院审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告应当在2012年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告未按期履行交付义务，已经构成逾期交房的违约行为。根据双方签订的合同约定，现约定的解除合同条件已经成就。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当将收取的购房款本金及利息返还原告。关于原告主张违约金的诉讼请求，依据原告提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，原告遭受的客观损失为从偿还按揭贷款之日起至2017年1月15日期间的按揭贷款利息和从合同签订支付首付款之日至庭审前期间首付款的同期人民银行贷款利息。该损失已明显高于合同约定的违约金即已付购房款的2%，并且该损失在被告未及时向原告返还购房款的情况下还一直持续增加。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原告以此为由请求被告支付违约金即实际损失80655.20元，于法有据，本院予以支持。此外，因原告现仍向第三人按月偿还按揭贷款，故被告应承担原告自2017年1月15日之后偿还的按揭贷款中的利息部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告张号乐与被告绿地集团西安置业有限公司于2010年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10112980）予以解除。二、被告绿地集团西安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张号乐返还购房款4072360元及利息（以购房款4072360元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2010年11月2日起计算至实际返款之日止）。三、被告绿地集团西安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张号乐支付违约金80655.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、原告张号乐应于本判决生效之日起三十日内协助被告绿地集团西安置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10112980）的备案注销手续。本案案件受理费48011元，由被告绿地集团西安置业有限公司承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  路安平人民陪审员  田 敏人民陪审员  贾泉俊二〇一七年二月六日书 记 员  李维红打印：相丽华校对：李维红年月日送达