宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁民终38号
上诉人（原审原告）：银川利盛汽车贸易有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号绿地21商城C区**号楼。
法定代表人：武智军，该公司总经理。
委托代理人：金丽荣，宁夏方和圆律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：贺兰县农村信用合作联社德胜信用社。住所地：宁夏回族自治区银川德胜工业园区天源达大厦*层。
负责人：骆会祥，该信用社主任。
委托代理人：李宏奎，宁夏宁人律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：胡晓婉，宁夏宁人律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）：宁夏土木基业房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川德胜工业园区永胜西路。
法定代表人：何刚，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：何刚，男，1965年12月21日出生，汉族，宁夏土木基业房地产开发有限公司董事长。
上诉人银川利盛汽车贸易有限公司(以下简称利盛公司)因与被上诉人贺兰县农村信用合作联社德胜信用社（以下简称德胜信用社）、宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）、何刚案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2015）银民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人利盛公司的委托代理人金丽荣、被上诉人德胜信用社的委托代理人胡晓婉到庭参加了诉讼。被上诉人土木基业公司、何刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年11月14日，原告与第三人土木基业公司、案外人杰荣通公司签订了购房合同书，合同约定，土木基业公司出售位于银川德胜工业园区银川汽配装潢城内，房屋产权证号为贺兰县房权证习岗镇字第200501**号，登记面积为2028平方米，出售给买受人建筑面积为1105平方米，办理房产证时出卖人为买售人分割另行办理产权证，售价为2150元/平方米，金额2375750元；杰荣通公司出售位于银川德胜工业园区银川汽配装潢城内，房屋产权证号为贺兰县房权证习岗镇字第股份制200600150号，建筑面积为124.6平方米、20060016号，建筑面积为124.6平方米、20060018号，建筑面积为249.2平方米、20060028号，建筑面积为124.6平方米的营业房四套建筑总面积623平方米，售价为2346元/平方米，金额1472772元；以上二项房款合计3848522元；房屋价款的支付：1、买卖双方确认在订立合同之前买受人已以现金、实物和银行承兑汇票等方式向出卖人支付房款1924900元，明细如下：（1）买受人交付给出卖人六辆车抵房款275200元；（2）买受人支付给出卖人现金130000元；（3）买受人于2008年9月向出卖人交付上海大众POIO轿车壹辆，抵房款119700元；（4）2008年6月16日买受人以承兑汇票支付出卖人1400000元。2、尚余未付房款1923622元，按议定时间2006年7月1日至2009年6月30日付清。3、买受人将房款全部支付给出卖人后，由出卖人在90天内向买受人办理房屋产权证书，在此之前出卖人不得以任何方式将上述房产转卖第三人。在买受人付清全部房款后，若出卖人将以上房产抵押至银行必须以买受人同意后方可进行，否则由此引起的纠纷和债务由出卖人负责。2013年1月8日，原告又与土木基业公司、案外人杰荣通公司、武智军签订了房屋买卖补充协议，载明：利盛公司依照2008年11月14日购房合同约定的价款在补充协议签订之前已全部付清，并协议将房屋过户到武智军个人名下。2014年9月8日，土木基业公司出具证明载明，利盛公司已将全部房款付清，未办理过户登记手续的过错不在利盛公司，土木基业公司在没有征得购买方同意的前提下将涉案房屋抵押借款至今未还，导致房屋被法院查封、拍卖。
原审法院另查明，2011年1月18日，德胜信用社与何刚签订了二年期的借款合同借款600万元，土木基业公司用其名下本案涉案房屋对上述借款提供抵押担保，约定抵押权自抵押设立之日起至被担保的债权清偿完毕。同日，双方办理了抵押权登记，德胜信用社将600万元借款支付给了何刚。借款到期后，德胜信用社同意何刚展期六个月，土木基业公司以上述房产提供抵押担保。后何刚到期未偿还借款，德胜信用社于2013年9月3日将何刚与土木基业公司诉至原审法院，要求偿还本息，实现抵押权。原审法院于2014年2月18日作出（2013）银民商初字第202号民事判决书，判决何刚偿还借款本息，何刚不履行还款义务时，德胜信用社依法对抵押房产进行折价或者拍卖、变卖优先受偿。2014年7月18日，原审法院作出（2014）银执字第204号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人何刚银行存款6223908.02元或查封、扣押、冻结其相应价值的财产；二、处置被执行人宁夏土木基业房地产开发有限公司抵押在申请人处的位于银川德胜工业园区银川汽车修配装潢城8号楼中段8号厂房及土地。裁定执行过程中，利盛公司提出执行异议，请求停止对涉案房产的拍卖程序并予以解封。2015年2月3日，原审法院作出（2015）银执异字第1号执行裁定书，裁定驳回利盛公司的执行异议。利盛公司不服，向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
原审法院再查明，利盛公司在2011年1月18日，即德胜信用社与何刚、土木基业公司签订借款合同和抵押合同时，未将涉案房屋购房款向出卖人支付完毕。2013年11月29日，利盛公司起诉土木基业公司和杰荣通公司房屋买卖合同纠纷，请求法院判令被告继续履行房屋买卖合同，办理过户手续。在该案庭审中，土木基业公司对利盛公司已经支付了全部房款的事实不予认可。2014年5月20日，利盛公司申请撤诉。宁夏回族自治区贺兰县人民法院于2014年5月21日作出（2013）贺民初字第1713号民事裁定书，裁定准许利盛公司撤回起诉。2014年8月22日，内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院以（2014）乌勃执字第245号执行裁定书将涉案房屋的产权冻结。
本案在审理过程中，原告放弃了请求依法确认原告与第三人土木基业公司签订的《购房合同书》内容合法有效的诉讼请求，并认可原告在2011年1月18日时未将全部房款付清。
原审法院认为，我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉房屋登记在土木基业公司名下，土木基业公司是该房屋的合法所有权人。依据原告与土木基业公司、案外人杰荣通公司于2008年11月14日签订的购房合同，约定未付房款1923622元最迟于2009年6月30日前全部付清，房款付清后由出卖人在90天内办理产权证。2011年1月18日德胜信用社与何刚、土木基业公司签订借款合同和抵押合同时，原告利盛公司未将购房款向出卖人支付完毕，依据双方合同约定及我国物权法的相关规定，此时涉案房屋的所有权人仍然是土木基业公司。土木基业公司将其名下房屋为何刚借款进行抵押担保并办理了抵押登记，原告没有证据证明该抵押登记违反相关法律规定，因此德胜信用社对该抵押物享有优先受偿权。且该借款合同纠纷已经人民法院生效的民事判决书进行确认，抵押担保真实、合法、有效，原审法院予以确认。因利盛公司曾因房屋买卖合同纠纷起诉土木基业公司和案外人杰荣通公司，请求法院判令被告继续履行房屋买卖合同，办理过户手续，但在该案的庭审中，土木基业公司对利盛公司已经支付了全部房款的事实不予认可。现利盛公司不能提交确实、充分的证据证实其已经取得了涉案房屋所有权和能够对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证不能的法律后果。因此，利盛公司提出的执行异议理由不能成立，不予支持。第三人土木基业公司、何刚经传票合法传唤未到庭应诉答辩，视为对其答辩及举证、质证等权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条、第十八条、第二十六条第二款之规定，判决：驳回原告利盛公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告利盛公司负担。
利盛公司上诉请求：1、撤销银川市中级人民法院(2015)银民初字第34号民事判决书；2、依法判决停止对涉案房屋的强制执行；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、2011年1月18日德胜信用社与土木基业公司签订借款合同及抵押合同前，利盛公司已支付了全部房款并实际占有、使用、管理涉案房屋。二、2013年11月29日，利盛公司诉土木基业和杰荣通公司房屋买卖合同纠纷一案中，土木基业作出的“利盛公司未向其付清全部房款”的辩解，是为推卸其未能给利盛公司办理过户的责任，该庭审笔录不能作为本案的定案依据。三、利盛公司对土木基业公司将已经出售给利盛公司的涉案房产进行抵押贷款的事实并不知情，利盛公司对未能办理产权过户登记无过错。
德胜信用社辩称：利盛公司的上诉理由不能成立，依法应予以驳回。1、利盛公司不能因其付清全部房款并实际占有房屋就能当然排除人民法院的强制执行行为，涉案房屋的所有权人为土木基业公司，抵押权人是德胜信用社，二者享有的均是合法的物权，利盛公司无充分证据予以推翻这一客观状态。2、利盛公司对未能办理产权过户登记存在两点过错，一是没有将商品房买卖合同备案登记；二是没有去相关部门查询涉案房屋产权状况。利盛公司应为此承担相应的法律后果。3、是否付清房款，并不影响本案审理结果，即使房款全部付清，利盛公司也仅享有向土木基业公司主张赔偿的债权，并不能对抗德胜信用社的抵押权。
在本院审理中，双方当事人均表示仍然坚持一审时的举证、质证意见。二审中双方当事人均未提交新的证据。
对原审查明的事实，利盛公司提出异议认为，2011年1月18日，土木基业公司与德胜信用社签订借款合同和抵押合同时，利盛公司已向土木基业公司付清了全部购房款。
经审查，原审法院依据双方提交的证据，认定利盛公司在2011年1月18日，即德胜信用社与何刚、土木基业公司签订借款合同和抵押合同时，未将涉案房屋购房款向出卖人支付完毕。原审法院对这一事实的认定并无不当，利盛公司的异议不成立。对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是应否停止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，要停止对涉案房屋的执行必须同时具备三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人对未办理过户手续没有过错。这三个要件缺一不可。从利盛公司提交的证据来看，利盛公司主张的其向土木基业公司支付的房款，除转账和承兑汇票外，都是通过顶账协议，将车辆抵顶给土木基业公司当作购房款，但利盛公司仅提交了顶账协议和收据，未提交当时的汽车销售发票（存根）和车辆入户资料等相关证据。利盛公司将其销售的新车抵顶给受让人后，应当针对受让人出具汽车销售发票，汽车销售发票是受让人办理车辆入户手续所必须的文件，同时也是证明利盛公司已经付清购房款的证据，是以车顶账证据链中最重要的一环。由于利盛公司未提交汽车销售发票（存根）和车辆入户资料等确实、充分的证据，致使车辆顶账协议是否实际履行无法确认，进而不能认定利盛公司已经支付了全部价款，利胜公司对此应承担举证不能的法律后果。一审法院关于利盛公司在德胜信用社与何刚、土木基业公司签订借款合同和抵押合同时，未将购房款向出卖人支付完毕的认定并无不当。利胜公司关于停止对涉案房屋强制执行的上诉请求，因无确实、充分的证据证实已支付了全部价款而不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人利盛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。第三人土木基业公司、何刚经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证、质证等权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人银川利盛汽车贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锋
代理审判员 卓光泽
代理审判员 李 梅
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 任佳妮