湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02421号
上诉人（原审被告、反诉原告）王洁。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南鑫馨物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉南路110号001栋101房。
法定代表人柳金波，总经理。
委托代理人涂阳，湖南李凤祥律师事务所律师。
委托代理人郑鹏程，湖南李凤祥律师事务所实习律师。
上诉人王洁因与被上诉人湖南鑫馨物业管理有限公司（以下简称鑫馨公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王洁系“新芙蓉之都佳苑”2栋614房的所有权人，该套房屋的产权面积为91.8㎡。2010年12月20日，鑫馨公司与“新芙蓉之都佳苑”建设方湖南银旺置业发展有限公司（以下简称银旺公司）签订一份《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》，合同约定：1、银旺公司委托鑫馨公司对“新芙蓉之都佳苑”实行专业化的物业管理服务；2、委托事项包括维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、物业规划红线内的配套公益性服务设施的维修、养护和管理等；3、物业服务费为商住楼住宅1.6元／㎡，商业3.6元／㎡；4、合同就双方的权利义务、管理服务质量等内容进行了约定。2011年1月1日起，鑫馨公司为“新芙蓉之都佳苑”小区提供物业服务，并按每月1.5元／㎡的标准收取该小区住宅楼的物业服务费。在鑫馨公司提供物业服务的过程中，因王洁未支付2012年1月2014年9月的物业服务费，鑫馨公司多次向王洁寄送《律师函》，要求王洁支付拖欠的物业服务费，其中邮单号为EY067158218CS的邮件由王洁本人签收。2014年1月23日，王洁委托湖南骄阳律师事务所律师ＸＸ、甘小林向鑫馨公司出具《律师函复函》，并指出鑫馨公司未能有效制止2栋515房业主开设KTV，行为已经构成违约，故其有权拒绝缴纳物业服务费。2010年1月，王洁正式入住该小区，此时为该小区提供物业服务的并非鑫馨公司。在此期间，该小区2栋515房业主将其自住房改为营业性的KTV，王洁认为，该KTV在经营过程中产生的噪音对其正常生活产生影响。为此，王洁委托长沙市雨花区环境保护监测站做出一份《噪音检测报告》，与此同时，王洁向长沙市公安局雨花分局东塘派出所依法报案，长沙市公安局雨花分局东塘派出所依据该份《噪音检测报告》，给予2栋515房业主警告处罚。因噪音问题未能得到根本解决，王洁陈述，2010年12月20日起至2012年12月一直租住在外，后因无力负担房屋租金，于2013年后搬回小区居住。2014年11月24日，王洁就2栋515房KTV噪音问题，委托湖南坤诚检测技术有限公司进行噪音检测。2014年11月26日，湖南坤诚检测技术有限公司出具《检测报告》，该报告附表一社会生活噪音检测结果中显示，客厅生活噪音夜间测量值34.8，限值35，老人房生活噪音测量值31.9，限值30。此外，王洁亦陈述，2013年年底，王洁所住2栋的612房业主在未征得他人同意的情况下，在公共天井位置搭建花房，其行为严重违反了《业主临时管理违约》的相关规定，亦严重侵犯了王洁的合法权益，王洁多次向鑫馨公司反映上述情况，但鑫馨公司一直未妥善处理。因鑫馨公司存在上述行为，其提供的物业服务并不符合合同的约定，故王洁在一直拒交物业服务费。另查明，鑫馨公司曾就2栋515房业主将住宅私改商业用房问题向长沙市雨花区东塘街道芙蓉南路社区居民委员会、长沙市公安局雨花分局东塘派出所反映相关情况，并请求上述部门予以处理。2011年和2012年期间，王洁就其所住房屋支付了水、电费。2014年9月13日，鑫馨公司向小区2栋515房业主汪一心出具《管理费催缴通知单》，要求该业主支付2013年7月1日至2014年9月30日的物业服务费3443元。鑫馨公司认可系按2.5元／㎡的标准计算该业主的物业服务费，但此后并未按该标准收取。本案所涉小区，暂未成立业主委员会。2014年10月11日，鑫馨公司诉至原审法院，请求判令：1、王洁向鑫馨公司支付2012年1月至2014年9月的物业管理费4544.1元；2、王洁向鑫馨公司赔偿逾期付款损失564.46元（该损失以上述4544.1元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率加收50%的标准，从2012年1月1日起计算至2014年9月30日，之后的损失按上述标准计算至王洁实际支付之日止）；3、王洁承担本案诉讼费。2014年11月28日，王洁依法提起反诉，请求判令：1、鑫馨公司赔偿王洁租住房屋产生的房屋租赁费用30600元及噪声鉴定费1000元；2、鑫馨公司赔偿王洁精神损害抚慰金10000元；3、鑫馨公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，鑫馨公司系依法批准成立的物业服务企业，有合法的物业服务资质，其与银旺公司签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》合法有效。王洁主张鑫馨公司入驻本案所涉小区的程序违法。银旺公司作为建设方，在小区未成立业主委员会之前，有权选聘前期物业服务公司，且鑫馨公司已实际提供了物业服务，鑫馨公司依约提供物业服务符合法律规定，王洁的主张无法律依据，原审法院不予支持。王洁未按约定支付物业服务费构成违约，应按合同约定支付物业服务费，鑫馨公司要求王洁支付拖欠的物业服务费，原审法院予以支持。王洁所购房屋面积为91.8㎡，每月物业服务费为1.5元／㎡，王洁拖欠的物业服务费总计4544.1元。王洁陈述其未交物业服务费系行使先履行抗辩权，因鑫馨公司未能制止2栋515房业主开设KTV及2栋616房业主私改公共天井用途，鑫馨公司提供的物业服务不符合约定，所以王洁有权拒绝支付物业服务费。经庭审核实，2栋515房业主开设KTV情况属实，王洁提供的《噪音检测报告》亦证实该KTV产生的生活噪音已超过限值。鑫馨公司为本案所涉小区提供物业服务的时间为2011年1月后，而2栋515房业主开设的KTV的时间在此之前，王洁与2栋515房业主就生活噪音问题曾产生纠纷，公安机关对此予以处理。从上述情况可以得知，鑫馨公司并未许可2栋515房业主开设KTV，此后虽然2栋515房KTV仍然继续经营，但鑫馨公司曾多次向有关部门报告，要求予以处理。鑫馨公司作为物业服务公司，其向本案所涉小区提供物业服务的权利和承担相应的义务来源于《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》，对于违反《业主临时管理规约》的业主，鑫馨公司可针对具体行为并根据情节严重，对违约业主采取批评、规劝、警告、制止直至向有关部门投诉或通过法律途径解决等措施。鑫馨公司针对2栋515房业主开设KTV的行为采取了向有关部门投诉解决的措施，鑫馨公司的行为并未违反《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》的约定，亦履行了相应的义务。此外，王洁主张鑫馨公司未能制止2栋612房业主违章搭建，但王洁提供的《律师函复函》只提出鑫馨公司未能制止2栋515房业主开设KTV的问题，并未涉及2栋612房业主违章搭建问题，王洁亦未提交证据证明其在鑫馨公司起诉之前向其反映过上述问题，而鑫馨公司拒不履行其义务，故王洁陈述的理由不构成其拒交物业服务费的合法事由，原审法院不予支持，但鑫馨公司提供的物业服务仍有提高的空间，在日常服务的过程中应加强与业主的沟通，尽力避免矛盾纠纷的产生。据此，鑫馨公司要求王洁支付拖欠的物业服务费4544.1元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于王洁主张的房屋租赁费、精神损失抚慰金及鉴定费用问题。根据王洁提供的第一份房屋租赁合同显示，王洁已于2010年12月20日租赁他人房屋，而鑫馨公司提供物业服务的时间2011年1月后，因此，王洁租赁房屋的行为并不能当然认定为系鑫馨公司的过错所致。与此同时，鑫馨公司提供的水、电费缴纳凭据亦证实王洁在租赁他人房屋期间，其所有的2栋614房产生了水、电费，而王洁不能证明此期间2栋614房并非其本人居住，因此，王洁以鑫馨公司存在违约行为为由，要求鑫馨公司承担房屋租赁费用，无事实和法律依据，原审法院不予支持。2栋515房业主未征得有利害关系的业主的同意，擅自将住宅变更为经营场所，侵犯了本案王洁的合法权益，王洁由此产生的合理损失，均可向该业主主张权利。鑫馨公司与王洁之间系物业服务合同关系，鑫馨公司未对王洁有过侵权行为，且王洁主张鑫馨公司存在的系违约行为，违约行为尚不属于精神损害赔偿的范畴，王洁的该项主张无法律依据，原审法院不予支持。若王洁的人身、人格等权利遭受他人侵害的，可直接向侵权人主张精神损害抚慰金。因王洁未能提交鉴定费的发票，其主张无相应凭据予以佐证，原审法院不予支持。关于鑫馨公司主张的逾期付款损失问题。鑫馨公司与银旺公司签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》中并未就业主交纳物业服务费的时间进行约定，且鑫馨公司与王洁之间未签订过其他合同予以明确，故鑫馨公司要求王洁赔偿逾期付款损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，遂判决如下：一、王洁支付湖南鑫馨物业管理有限公司2012年1月至2014年9月的物业服务费4544.1元；二、驳回湖南鑫馨物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王洁的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，反诉费420元，由王洁负担。
上诉人王洁不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定的事实基本正确，但适用法律错误。一、原审判决认定鑫馨公司没有违约是错误的。2栋515房业主在居住小区开设KTV，上诉人多次敦促被上诉人履行义务进行管理，但被上诉人一直未能采取有效措施阻止其行为，已构成违约；二、人民法院应当依法依职权减少上诉人的物业服务费。鑫馨公司未积极履行物业管理义务，给上诉人造成了损失，原审判决即便不支持上诉人提出的反诉请求，也应当根据《合同法》第一百一十一条等相关规定，依法减少物业服务价款或要求鑫馨公司以具体的方式限期切实履行自身义务。故请求撤销原审判决，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求或降低上诉人的物业服务费。
被上诉人鑫馨公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫馨公司已经全面履行了物业管理服务义务，不构成违约，上诉人的上诉请求无任何事实与法律依据，应依法予以驳回。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：王洁是否应按物业合同的约定交纳物业服务费。
鑫馨公司与银旺公司签订的《前期物业服务委托合同》内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对物业公司及小区业主均具有约束力，王洁与鑫馨公司均应按合同约定履行各自义务。鑫馨公司在提供物业服务的过程中，针对2栋515房业主开设KTV的行为，已经采取了向有关部门投诉解决的相关措施，鑫馨公司已经履行了相应的义务且未违反《前期物业服务委托合同》的约定，虽然鑫馨公司采取的措施未达到根本解决问题的效果，但并不能成为王洁拒交物业服务费的抗辩理由。故原审判决王洁支付鑫馨公司所欠物业服务费并无不当。对于王洁的反诉主张，因本案系物业服务合同纠纷，鑫馨公司不构成违约，故不应承担违约责任。王洁因他人的侵权行为造成的合理损失，可另行向侵权人主张自己的合法权利，故原审判决驳回其反诉请求亦无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，应予维持，王洁的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费用50元，由王洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年七月二十一日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。