舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第107号
原告舟山景达房地产有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道新晨路1号。
法定代表人陈满来。
委托代理人（特别授权）徐瑞康，浙江民鸿律师事务所律师。
被告舟山华志凡高酒店有限公司（原名舟山华志旅游发展有限公司），住所地舟山市普陀区东港街道东海西路2097号。
法定代表人应兰萍。
委托代理人（特别授权）应群帆。
被告应群帆。
被告王军。
原告舟山景达房地产有限公司诉被告舟山华志凡高酒店有限公司、被告应群帆、被告王军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理，依法适用简易程序由审判员梅鹏独任审理。原告舟山景达房地产有限公司委托代理人徐瑞康、被告舟山华志凡高酒店有限公司委托代理人应群帆、被告应群帆、被告王军到庭参加诉讼，2014年4月1日至4月30日为双方当事人申请庭外和解期间，但未能达成一致调解意见，本案现已审理终结。
原告舟山景达房地产有限公司诉称，2011年3月，舟山华志旅游发展有限公司（被告舟山华志凡高酒店有限公司前身）为经营酒店所需，欲向原告承租原告所有的位于普陀区浦西东海西路2097号房屋（具体由十一份房产构成），用于经营华志凡高大酒店。经双方协商后，原告与舟山华志旅游发展有限公司及被告应群帆三方于2011年3月17日签订了《房屋租赁协议》，舟山华志旅游发展有限公司为承租人，被告应群帆为舟山华志旅游发展有限公司合同义务的连带保证人。合同约定租赁期限十年，自2011年4月1日起至2021年3月31日期满。对于租金的支付方法做了明确的约定：第一年租金为316.4万元；第二、三、四、五年的租金每年为326.4万元；第六年租金在326.4万元的基础上增加8%，为352.512万元；第七年至第十年的租金，分别在上一年基础上每年增加8%，即第七年租金为380.713万元，第八年租金为411.17万元，第九年租金为444.06万元，第十年为479.58万元。每年租金分二次支付，每半年支付当年租金的50%。第一次租金应当在签订合同之日后五日内支付。第二次付租日期为下半年租期起算日前十日内付清。以后每次付租日期是在前次付租日期相对应日付清，依此类推。同时约定，舟山华志旅游发展有限公司租赁标的物后，可以根据自己的经营需要及经济实力，对标的物作适当的装修、装饰，所需要的资金全部由其自行承担。租赁期满或者因其违约被原告中途收回租赁标的，原告对其装修、装饰投入不作任何经济补偿。租赁场所内的动产可以由其自行取回，不动产归属原告所有。其不得对不动产作故意破坏、污损。否则应当照价赔偿。合同签订后，原告依约将房屋交付给舟山华志旅游发展有限公司。2011年11月3日，舟山华志旅游发展有限公司变更登记为舟山华志凡高酒店有限公司即本案被告（以下简称华志凡高）。被告华志凡高依约支付了2011年至2012年度租金，基本付清了2012年至2013年度租金，该年度尚欠26.2万元未付。而2013年至2014年度的租金应当在2013年10月前十日内全部付清，但被告华志凡高至今分文未付，期间原告多次催讨无果。2013年8月21日，被告应群帆向原告出具一份不可撤销承诺书：“承诺在2013年9月20日前付清所拖欠租金，若本公司未能履行承诺，本公司同意贵公司解除合同，收回出租房屋，本公司将主动腾空房屋交付贵公司。”由于被告华志凡高未能履行承诺，原告再次延长被告华志凡高支付期限，双方于2013年10月10日签订一份《欠租金支付协议书》。被告华志凡高再次承诺，在2013年10月底前付清2013年上半年租金，如果仍未付清租金，被告华志凡高同意按照《房屋租赁协议》和《不可撤销承诺书》办理，但之后依旧分文未付。2013年12月26日，原告向被告华志凡高送达了律师函，要求解除合同及收回房屋。被告华志凡高收到律师函后，仍然未履行任何支付租金的义务。截止2014年3月31日时，被告华志凡高已实际拖欠原告租金352.6万元，逾期滞纳金405.6万元。原告认为，被告华志凡高的违约行为导致合同无法继续履行，合同应予解除，同时被告华志凡高应按照合同约定支付拖欠的租金、滞纳金及100万元的违约金。故诉至法院请求：1、依法判决解除原告与舟山华志旅游发展有限公司（被告舟山华志凡高酒店有限公司前身）2011年3月7日签订的《房屋租赁协议》；2、依法判决被告舟山华志凡高酒店有限公司立即腾空租赁房屋，向原告返还位于普陀区勾山街道东海西路2097号1幢景达大厦房屋；3、依法判决被告舟山华志凡高酒店有限公司向原告付清拖欠租金352.6万元；（其中2012年4月1日—2013年3月31日年度尚欠租金26.2万元，2013年4月1日—2014年3月31日年度租金326.4万元）；4、依法判决被告舟山华志凡高酒店有限公司向原告支付逾期滞纳金40.56万元（计算至2014年2月1日）；未支付的352.6万元租金的滞纳金自2014年2月1日起按日万分之五的标准至被告付清租金日止；5、依法判决被告舟山华志凡高酒店有限公司向原告支付违约金100万元；6、依法判决被告应群帆对被告舟山华志凡高酒店有限公司的第3、4、5项请求的付款义务承担连带保证责任。审理中，因发现被告华志凡高未经原告同意将原告房屋二楼的11间卡拉0K包厢转租给他人，为了案件的顺利进行，原告申请追加次承租人王军为本案被告，本院予以准许。同时，由于情况发生变化，原告撤回第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求变更为：被告王军立即将原告所有的11间包厢腾退给原告，并自2014年4月16日起至腾退之日止按照每年40万元标准支付这11间包厢的使用费。
原告舟山景达房地产有限公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁协议原件，拟证明原告与被告舟山华志凡高酒店有限公司之间的合同关系及被告应群帆系连带责任担保人的事实；
2、不可撤销承诺书，拟证明被告应群帆承诺在2013年9月20日之前向原告付清租金及未付清应承担的相应法律后果；
3、欠租金支付协议书，拟证明原告与被告舟山华志凡高酒店有限公司、被告应群帆签订有关欠付租金、支付宽限期及法律责任协议的事实；
4、律师函，拟证明被告舟山华志凡高酒店有限公司、被告应群帆未按期支付租金导致原告要求解除合同并收回房屋的事实；
5、租赁房屋的产权证明，拟证明原告出租给被告舟山华志凡高酒店有限公司的房屋均系原告所有的事实；
6、动产清单，拟证明原、被告对讼争房屋内动产进行过清点的事实；
7、转租协议书，拟证明被告华志凡高未经原告同意将房屋转租给被告王军的事实。
被告舟山华志凡高酒店有限公司代理人应群帆辩称，原告所陈述的均为事实，被告没有异议。但被告认为投资在原告房屋内的装修款达1000多万，现在合同不能继续履行已成事实，被告希望原告同意将被告投资的装饰装修及房屋内的动产价值抵做租金，并不再支付违约金及滞纳金。如果原告不能同意被告的请求，必须由法院判决的话，被告认为违约金及滞纳金约定数额过高，其认为无须支付滞纳金，并要求调低违约金数额。对于转租行为被告承认其确实未告知原告，也未征得过原告的同意。
被告舟山华志凡高酒店有限公司未提交证据。
被告应群帆意见与被告舟山华志凡高酒店有限公司相同，同意承担连带担保责任。
被告应群帆未提交证据。
被告王军辩称，当时承租时不知租赁房屋系原告所有，现原告要求腾退，被告没有意见。如果今后原告愿意与其就这11间包厢达成房屋租赁合同，其欲继续承租，如果不能达成合同，其愿意腾退。同时被告王军表示同意自2014年4月16日起至腾退之日止按照每年40万元标准向原告支付这11间包厢的使用费。
被告王军未向本院提供证据。
经审理查明，被告舟山华志凡高酒店有限公司前身舟山华志旅游发展有限公司与原告于2011年3月17日签订房屋租赁合同，被告应群帆为舟山华志旅游发展有限公司连带保证人，合同详情与原告诉称相同。2011年11月3日，舟山华志旅游发展有限公司变更登记为舟山华志凡高酒店有限公司。被告舟山华志凡高酒店有限公司依约支付了2011年至2012年度租金，2012年至2013年度租金的支付时有拖欠，至今尚欠26.2万元，2013年至2014年度租金完全未支付。被告舟山华志凡高酒店有限公司承租原告房屋之后对房屋进行了装饰装修，添置了家具等动产，后因经营不善而无法按时支付租金。原告与被告舟山华志凡高酒店有限公司多次协商无果后诉至法院。
另查明，2013年7月15日，被告舟山华志凡高酒店有限公司在原告不知情的情况下将讼争房屋二楼的11间卡拉OK包厢转租给被告王军，现该11间包厢仍由被告王军使用。
审理中，经双方庭外和解后，被告舟山华志凡高酒店有限公司于2014年4月6日将除被告王军承租的11间包厢之外的剩余房屋交还给原告，并同时解除了双方之间签订的《房屋租赁协议》。双方于2014年4月16日至18日对房屋内的动产进行清点，制作了动产清单，双方一致同意按照该清单返还动产。2014年3月31日至4月5日的房租费原告不再要求被告舟山华志凡高酒店有限公司支付。
本院认为，原告舟山景达房地产有限公司与舟山华志旅游发展有限公司（被告舟山华志凡高酒店有限公司前身）签订的房屋租赁合同合法有效，因被告舟山华志凡高酒店有限公司屡次不能按约支付房屋租金行为已导致合同目的无法实现，应承担违约责任。被告应群帆作为连带保证人对被告舟山华志凡高酒店有限公司应承担的义务负连带保证责任。故本院对原告舟山景达房地产有限公司要求被告舟山华志凡高酒店有限公司支付拖欠的352.6万元租金及被告应群帆承担连带清偿责任的诉讼请求予以准许。由于被告舟山华志凡高酒店有限公司未经原告同意将部分房屋转租给被告王军，转租行为亦未得到原告的追认，故被告王军应将房屋腾退给原告舟山景达房地产有限公司并支付腾退期间的使用费，双方就使用费的标准已达成一致，本院对此予以准许。关于原告要求被告舟山华志凡高酒店有限公司承担100万元违约金及按万分之五标准支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，原告同时要求违约金及滞纳金属于违约责任竞合，不能同时支持。且违约责任的约定本意是为了弥补因对方违约行为给己方带来的损失，考虑到按照合同约定，因被告舟山华志凡高酒店有限公司违约即对其投资的装饰装修不做折价补偿，而事实上房屋内的一部分装饰装修仍可继续利用，减轻了原告所遭受的损失。基于合同法中的公平原则，可以对被告舟山华志凡高酒店有限公司提出的调低违约金的请求予以采纳，故本院酌定被告舟山华志凡高酒店有限公司支付给原告违约金20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告舟山华志凡高酒店有限公司应于本判决生效后三十日内支付给原告舟山景达房地产有限公司拖欠的房屋租金352.6万元、违约金20万元，合计372.6万元；原告舟山景达房地产有限公司应于本判决生效四十日内将动产清单上载明的所有动产交付给被告舟山华志凡高酒店有限公司。
二、被告应群帆对被告舟山华志凡高酒店有限公司上述债务承担连带清偿责任。
三、被告王军应于本判决生效后十日内将其使用的舟山市普陀区东港街道东海西路2097号房屋二楼11间卡拉OK包厢腾退给原告舟山景达房地产有限公司，并自2014年4月16日起至腾退之日止按照每年40万元标准支付给原告舟山景达房地产有限公司使用费。
四、驳回原告舟山景达房地产有限公司其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费46253元，减半收取23126.5元，由被告舟山华志凡高酒店有限公司承担，被告应群帆承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 梅鹏
二〇一四年五月二十一日
书记员 蒋维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。