天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第457号
上诉人（原审原告）郭家印，农民。
委托代理人李文龙，天津匡时律师事务所律师。
上�人（原审被告）天津市圣诺磨具磨料发展有限公司，住所地天津市河西区解放南路355号。
法定代表人刘明，董事长。
委托代理人兰基钢，天津日久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市圣诺磨具磨料发展有限公司磨具制造厂，住所地天津市西青区李七庄街辛院村。
负责人刘明，厂长。
委托代理人兰基钢，天津日久律师事务所律师。
上诉人郭家印、天津市圣诺磨具磨料发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民一初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭家印委托代理人李文龙，上诉人天津市圣诺磨具磨料发展有限公司（以下简称圣诺磨具公司）、被上诉人天津市圣诺磨具磨料发展有限公司磨具制造厂（以下简称圣诺磨具厂）同一委托代理人兰基钢到庭参加诉�。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，2011年8月1日，原告（甲方）与被告圣诺磨具厂（乙方）签订了《租赁协议》，约定：乙方租用甲方位于辛院工业园厂房办公房，期限为2011年8月1日至2014年7月31日共三年，租金为第一年230000元，第二年250000元，第三年250000元。合同第二条约定：租金以上打租（先交租金后使用）方式交付。超过付款日期10天被告未缴纳租金，则视为被告违约，原告有权停止水、电供给；有权终止本协议并无偿收回所出租房屋，有权要求被告赔偿原告本协议期内全部损失并缴纳全部租金30%的违约金。”合同对于提前解除合同或终止合同及相应的违约责任没有明确约定。合同签订后，被告圣诺磨具厂实际使用涉案厂房，并交纳了前两年的租金。被告于2013年7月搬离租赁厂房。被告陈述已交纳至2013年7月的水电费、物业费，并提供2013年6月和7�的水电费交费收据、2013年7月的物业费交费收据予以佐证。2013年8月5日，被告圣诺磨具厂向原告寄送“交付钥匙通知”，通知原告“我圣诺模具制造厂已提前和您联系过并告知您提前终止合同，从2013年8月1日不再租赁贵处厂房，我厂于7月底已搬完，并通知您验房和收取厂房钥匙，您迟迟不接钥匙，我厂只能将钥匙交物业保管，请到物业查收、领取房屋钥匙”。被告陈述，被告搬家后通知原告领取房屋钥匙，原告拒绝，被告无奈将房屋钥匙交至厂房物业单位“辛院工业园管理部”并向原告发出书面通知。原告陈述未接到被告电话通知，收到了书面解除通知，由于房屋交接需要双方在场故没有领取钥匙。原告不同意解除合同，故于2013年8月起诉到法院，要求被告支付租金250000元。原审法院经审理认为：被告在租赁期间向原告提出要求提前解除租赁合同，且已实际迁出租�房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，因当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告给付租金的请求意在要求被告承担继续履行之责，但根据租赁关系的特点及被告已迁出租赁物并明确表示解除合同的陈述，此合同不适于强制继续履行，驳回原告要求被告给付租金的诉讼请求。该判决宣判后，双方均未提起上诉。
原告提交了涉案厂房的产权证明，并由天津市西青区人民政府李七庄街辛院村民委员会出具证明，载明：“兹有郭家印租赁天津市西青区李七庄街辛院村工业园29号，该房屋产权属天津市西青区李七庄街辛院村委会所有，郭家印有权自行使用权及对外出租权。”被告圣诺磨具厂系企业非法人，为被告圣诺磨具公司的分支机构。原告陈述其诉讼�求中的219000元费用系损失及违约金共存数额。
原审人民法院认为，原、被告双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，原告享有涉案厂房的出租收益等合法权利，故该合同应属有效合同，双方均应全面履行各自义务。被告圣诺磨具厂机构类型系企业非法人，不具备独立法人资格，被告圣诺磨具厂与原告所签《租赁协议》的行为应视为被告圣诺磨具公司的行为，相应责任应由被告圣诺磨具公司承担。
被告在租赁期间向原告提出要求提前终止租赁合同，且已实际迁出租赁房屋，其行为已构成违约，由于双方合同并未对相应的违约责任进行事先约定，故对于原告要求被告因提前终止合同支付违约金的诉讼请求，无合同依据，不予支持。但是，被告应当承担对其违约行为给原告造成的损失进行赔偿的义务。由于被告在2013年8月前并未交纳2013年8月至2014年7月的租金，�且以明确的搬离厂房行为和书面通知形式告知原告提前终止合同，故原告对房屋租赁目的不能继续实现是知晓的。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为守约方亦应采取适当措施防止损失的扩大，即应当及时接收房屋领取钥匙。综合考虑双方合同约定及各自履约行为，被告对其违约行为给原告造成的租金损失应当予以适当的赔偿，赔偿数额酌情以两个月租金41667元为准（参照合同约定第三年即2013年8月至2014年7月年租金标准250000元，两个月租金为250000元＊2／12个月=41667元）。虽然双方纠纷系被告提前终止合同的违约行为引起，但原告以不同意终止合同为由拒绝办理接收房屋领取钥匙的行为亦有瑕疵，现被告已将物业费及水电费交纳至2013年7月，并将房屋钥匙寄存物业单位“辛院工业园管理部”，故原告可以及时领取房屋钥匙。
原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条之规定判决：“一、被告天津市圣诺磨具磨料发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告郭家印租金损失41667元；二、驳回原告郭家印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2293元，由原告郭家印负担293元，由被告天津市圣诺磨具磨料发展有限公司负担2000元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。”
原审法院判决后，上诉人郭家印、圣诺磨具公司不服，向本院提起上诉。上诉人郭家印请求：1、依法撤销一审民事判决书�发回重审或依法改判上诉人圣诺磨具公司、被上诉人圣诺磨具厂给付违约金125000元，并立即办理房屋移交手续（移交房屋）；2、一、二审诉讼费由上诉人圣诺磨具公司、被上诉人圣诺磨具厂承担。主要理由为，原审判决认定双方当事人没有约定提前解除合同的违约责任错误，《租赁协议》第2条约定了违约责任。原审判决未支持上诉人返还房屋的请求，有失公正。
上诉人圣诺磨具公司请求：1、撤销原审判决，改判驳回上诉人郭家印的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由上诉人郭家印承担。主要理由为，原审判决认定事实不清，上诉人郭家印未提供证据证实涉案房屋取得规划许可及建设许可，据此，租赁合同应为无效合同。
被上诉人圣诺磨具厂同上诉人圣诺磨具公司的意见一致，不同意上诉人郭家印的上诉请求。
经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本�予以确认。案经调解未果。
本院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方当事人订立的《租赁协议》已经原审人民法院确认为合法有效，本院不持异议。关于上诉人郭家印提出的《租赁协议》第2条是双方当事人对解除合同及违约责任约定的主张，依据原审法院审理查明的事实，《租赁协议》第2条是对逾期支付租金违约责任的约定，上诉人郭家印的主张没有事实依据，本院不予支持。关于原审法院是否应当判决返还房屋，因被上诉人圣诺磨具厂已搬离涉案房屋，原审法院依法确认被上诉人圣诺磨具厂提前解除合同构成违约，并酌情判令上诉人圣诺磨具公司承担违约责任，据此，上诉人郭家印此项主张亦无法律依据，本院不予支持。关于上诉人圣诺磨具公司提出的涉案房屋未经规划许可及建设许可，《租赁协议》应为无效合同的主张�涉案房屋权利人天津市西青区李七庄街辛院村委会已证明上诉人郭家印有权使用及出租该房屋，上诉人圣诺磨具公司亦未提供证据证明其主张，据此，上诉人圣诺磨具公司此项主张，本院不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2725元，由上诉人郭家印负担1883元，上诉人天津市圣诺磨具磨料发展有限公司负担842元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二〇一四年六月十六日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（�）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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