山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第803号
上诉人（原审被告）李根发，男，1954年6月22日出生，汉族。
委托代理人张国宝，山西丰汇律师事务所律师。
委托代理人石仁贵，山西丰汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王龙寿，男，1952年5月17日出生，汉族。
委托代理人王瑜，山西语道律师事务所律师。
委托代理人宗鹏，山西语道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙晋生，男，1975年2月8日出生，汉族，榆次区居民。
上诉人李根发因与被上诉人王龙寿、孙晋生确认合同效力纠纷一案，不服榆次区人民法院(2013)榆民北关初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，王龙寿与李根发均系晋中开发区社管处龙田村村民，孙晋生系榆次区城市居民。1992年9月10日，原榆次市土地管理局向李根发发放了集建（）字第0202464号《集体土地建设用地使用证》,证上载明土地使用者为李根发，地址为龙田村，土地类别为宅基地，用地面积为329.35平方米，建筑面积为157.9平方米。用途为住宅。并标明了四至。同年原榆次市土地管理局向王龙寿发放了集建（）字第0202407号《集体土地建设用地使用证》，证上载明土地使用者为王龙寿，地址为龙田村，土地类别为宅基地，用地面积为228平方米，建筑面积为83.16平方米。用途为住宅。并标明了四至。
2004年10月28日，李根发与孙晋生签订一份协议，约定甲方李根发将宅基地面积329.35平方米，其中建筑占地157.9平方米，东至王旱锁，西至走道，南至王永祥，北至李根润宅基地上的房屋院落一处卖给乙方孙晋生，一次性付清现金73000元。并由龙田村民魏丽丽等作为证人。此后孙晋生支付了李根发73000元，并占有、使用了该处院落房屋。孙晋生对原有正房进行了装修，并加盖了西房，改造了厕所、门道和院内的地面。
2011年12月6日，李根发作为甲方、孙晋生作为乙方、王龙寿作为丙方签订了一份协议，协议内容为，经甲乙丙三方协商，乙方将原购买甲方李根发宅基地，用地面积329.32平方米，其中建筑占地157.9平方米，东至王旱锁，西至走道，南至王永祥，北至李根润宅基地上的房屋院落转卖给丙方本村村民王龙寿，现金贰拾壹万元整（210000元）。先付80%,由于暂时无法办理公正（证）与过户手续，怕以后三方发生房屋买卖上的纠纷，甲方、乙方保证给与丙方积极配合，提供过户所需资料，早期进行转户手续，如果违约，甲方、乙方将承担一切后果。手续全部办理妥当，一次性付清余款。协议签订后，王龙寿支付了孙晋生21万元，而孙晋生还支付了李根发5万元。此后，王龙寿占有了该处院落房屋，并在原有六间正房的基础上加盖了南房、维修了东房，此院落现已闲置，由王龙寿掌控院门钥匙。该处院落房屋的《集体土地建设用地使用证》现由王龙寿持有。庭审中，李根发辩称，王龙寿在本村另有一处宅基地，违反了一户一宅的政策。对此王龙寿陈述，其有一子一女均已成家，与儿子王雪峰共同使用一处宅基地，儿子结婚后申请宅基地未获批准，无奈只得向同村村民购买住宅。审理中，王龙寿在庭后向原审法院提出申请，撤销了起诉状中的第二项即要求判令原审被告按照协议履行义务的诉讼请求。双方当事人各执己见，协议不成为本案事实。
原审法院所确认的上述事实，有证号为集建（）字第0202464号《集体土地建设用地使用证》及相应的地籍档案、李根发与孙晋生签订的协议、李根发与孙晋生及王龙寿三方签订的协议以及原审原、被告的陈述笔录等证据在案为凭，已经当庭质证和原审法院审查，可以采信。
原审认为，孙晋生系榆次区城市居民，其无权在农村购置宅基地，李根发与孙晋生在2004年10月28日签订的协议将李根发所有的位于村集体土地上的房屋包括土地出售给城市居民，违反了相关法律规定，应当认定为无效协议。王龙寿与李根发均系晋中开发区社管处龙田村村民，王龙寿作为本村集体组织成员具有取得本村集体土地使用权的主体资格，其依据2011年12月6日的三方协议，作为龙田村集体土地上房屋院落的最终买受人，支付了相应的价款，实际占有、使用了该处院落房屋，并在该院落内加盖了房屋，并不违反法律禁止性规定。2011年12月6日，李根发作为甲方、孙晋生作为乙方、王龙寿作为丙方签订的三方协议，其实质为房屋院落买卖协议。该协议经三方当事人签名捺印，是三方当事人的真实意思表示，且不存在合同无效的法定情形，该协议合法有效。李根发以其与孙晋生签订的协议无效从而认为2011年12月6日三方签订的协议也是无效及王龙寿另有宅基地不得另外购置本村房屋的主张，于法无据，依法不予支持。至于王龙寿在诉讼期间撤销了要求判令原审被告按照协议履行义务的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己权利所做的处分，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，原审判决：李根发、孙晋生、王龙寿于2011年12月6日签订的协议有效。一审案件受理费100元，其他诉讼费240元，共计340元，由被告李根发负担。
一审判决后，李根发不服，向本院提起上诉。上诉请求是：1、请求撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2013)榆民北关初字第476号民事判决。2、改判上诉人与被上诉人王龙寿、常某及被上诉人孙晋生、傅华之间于2011年12月6日签订的买卖宅基地协议无效。3、一、二审案件诉讼费用判由二被上诉人负担。上诉理由：一、本案缺常某作为诉讼主体参加诉讼。一审判决书认定上诉人与被上诉人孙晋生于2004年10月28日签订的协议将上诉人位于集体土地上的房屋包括土地出售给城市居民即被上诉人孙晋生，违反了相关法律规定，应当认定为无效协议。之后被上诉人孙晋生于2011年12月6日协议将该宅基地出售给被上诉人王龙寿、常某。虽然上诉人在该协议上列为甲方，但实际起主导作用的是被上诉人孙晋生，实际购买人为常某。鉴于以上事实，上诉人庭前申请一审法院追加常某为本案第三人参加诉讼。一审法院不顾以上客观事实，对上诉人的申请不予理睬。显然不符合法律规定。二、被上诉人王龙寿已经拥有宅基地，依法不再具有在本集体组织中购买龙田村宅基地的资格和权利。被上诉人王龙寿虽是晋中开发区社管处龙田村村民，但其早已有自己的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”及《山西省土地管理办法》第45条规定：“不得借买卖扩占宅基地。买房屋的，须按本章第39条、第40条、第42条规定，先办理宅基地审批手续。没有办理宅基地审批手续的，买卖契约无效，财政部门不予办理税契”的规定。被上诉人王龙寿已无资格和权利购买龙田村的宅基地。有协议购买，其协议也是无效的。故2011年12月6日被上诉人王龙寿与被上诉人孙晋生、常某签署的买卖宅基地协议违反了法律、法规强制性规定，为无效协议。三、一审法院判决认定：“2011年12月6日，上诉人作为甲方，孙晋生作为乙方，被上诉人作为丙方签订的三方协议，其实质为房屋院落买卖协议。该协议经三方当事人签名捺印，是三方当事人真实意思的表示，且不存在合同无效的法定情形，该协议合法有效。”。上诉人认为：一审法院的认定，与事实不符，与法律相悖，是纵容了非法炒卖农村宅基地的行为。上诉人李根发、被上诉人王龙寿、孙晋生、常某签订的三方协议（以下简称三方协议）中，出售方为乙方孙晋生，购买方为丙方王龙寿、常某，在最后丙方处具名有被上诉人王龙寿、常某二人签名、捺印，原审法院不顾客观事实，简单的认定丙方只有被上诉人王龙寿一人，与事实不符。实际是实际出资、购买人常某借用被上诉人王龙寿的名义，以达到城市居民购买农村宅基地的目的，以规避法律、法规规定城市居民不准在农村购买宅基地进行宅基地炒卖的强制性规定。常某的行为直接违反了国务院1999年发布的国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》不准炒卖农村土地的规定。另根据《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效”的规定，常某与被上诉人王龙寿属于串通炒卖宅基地，是规避法律的非法行为，依法也应当认定为无效合同。上诉人与被上诉人王龙寿、孙晋生、常某所签的三方协议，内容违反法律的强制性规定，形式是以合法形式掩盖非法的目的。依理依法均应当认定三方协议为无效。四、本案一审法院在开庭审理中，作为本案证人的常某，他们作证后一直旁听庭审，有违法律的规定。本案应将常某列为诉讼参加人，但一审法院只将他们列为证人，证人经人民法院传唤有到庭作证的义务，但不能参加庭审；本案证人常某庭审中，一直以旁听者的身份参加庭审，作证后，也未离开法庭，而是继续旁听。所以，本案一审法院审理程序有违法律的规定。
被上诉人孙晋生的答辩意见是，合同是三方所签，且合法成立，应予维持。
被上诉人王龙寿的答辩意见是，上诉人并无证据证明常某为实际购买主体，三方协议真实有效，已经生效，且王龙寿已经支付价款并实际占有，王龙寿并不违反一户一宅的规定，因同村的儿子申请宅基地未果才买的。上诉人应当履行合同义务，请求驳回上诉，维持原判。
经二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，本案二审的争议焦点一是否应当追加常某为本案诉讼主体。上诉人要求追加常某为本案诉讼主体的理由是常某是本案讼争房屋的实际购买人，证据是常某在协议最后丙方处在王龙寿的签名后面也签了名，据此主张该讼争房屋的实际购买人是常某。经审查，该协议系李根发、孙晋生、王龙寿三方签订的，常某虽在协议上签字，但在一审庭审时出庭作证证实自己是房屋买卖的见证人，故无充分证据证实常某是实际购买人，其主张追加常某为本案诉讼主体的上诉请求于法无据，本院不予支持。
焦点二，李根发、孙晋生、王龙寿签订的三方协议是否有效。本院认为，签订协议的三方均是具有相应的民事行为能力的行为人，意思表示真实，李根发、王龙寿买卖双方均系晋中开发区社管处龙田村集体组织成员，双方的买卖行为并未脱离集体经济组织，其集体经济组织对其所有的土地具有处分权，对宅基地上的房屋转让行为，只要该集体经济组织同意或默认，其转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，即应具有效力，且王龙寿已经支付了房屋合理对价，并将房屋实际占有、使用，故三方协议为有效协议。
焦点三，王龙寿购房是否违反一户一宅的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”一户一宅，是《土地管理法》确立的农村村民宅基地审批原则，指一个家庭单位内一对夫妇及子女等几个人，这些人只能拥有一处宅基地。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。现王龙寿提出自己儿子另立一户，已经属于两户家庭，符合申请宅基地的条件，但未能审批下来，其才购买的此讼争房屋。故王龙寿购房并不违反一户一宅的规定。如果不符合一户一宅的规定，应当由村委会收回该宅基地。
焦点四，常某作为证人，在原审审理中，是否参加全部庭审过程，本案是否存在程序违法的情形。上诉人提出常某作为证人参加了一审的庭审，经本院审查原审庭审记录及向其他各方当事人核实，原审在庭审中有传唤证人到庭及证人退庭的记录，符合庭审程序。上诉人在原审庭审审理期间，如发现证人在庭上旁听或作证之后未退庭，应当在原审审理过程中及时提出。现上诉提出此上诉理由但未提供任何证据予以证实，故本院对此上诉理由不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李根发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓军
代理审判员 王 雪
代理审判员 温志光
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 杨姣瑞