江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0382号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗伟平。
委托代理人朱木金，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）溧阳市缔溢服装有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路323号。
法定代表人狄小平，该公司董事长。
上诉人罗伟平与被上诉人溧阳市缔溢服装有限公司（以下简称服装公司）房屋租赁合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年12月19日作出（2014）溧民初字第1105号民事判决。上诉人罗伟平对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2015年02月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
原审本诉原告罗伟平诉称，2014年8月26日，罗伟平、服装公司双方签订房屋租赁合同一份，由服装公司将座落于溧阳市平陵中路323号房屋（现为溧阳金海天宾馆）租赁给罗伟平作为宾馆使用，约定租赁期限为15年，并确定该合同从2014年10月1日生效。合同签订后，罗伟平按约向服装公司支付了保证金20万元。之后，罗伟平及时向溧阳消防部门进行咨询消防许可证的办理手续，消防部门明确告知服装公司出租的楼房是工业用地，根据中华人民共和国国土资源部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发（2009）101号令）和消防法、公安部第61号令第八条规定，明确告知此出租房绝对通不过消防许可规定。尽管如此，罗伟平事后亲自去常州市消防支队设法做工作，但事实上得到的答复是不能通过，罗伟平同时多次找过工商、公安、卫生等部门都答复消防是前置条件。后罗伟平通过多种方式与狄小平董事长汇报上述实情，但均沟通无效，为防止损失扩大，只好向服装公司发出书面解除通知书，服装公司收到解除通知书后及时回复不同意解除。罗伟平为确保双方感情并表示对狄董事长的尊重之心，同意自愿承担服装公司10万元损失，但狄董事长仍不同意，还坚持认为能够通过消防许可。综上，我与服装公司签订的合同无法达到目的，为防止双方损失进一步扩大，只能通过诉讼解决，请狄董事长谅解，请法院调解，在调解无效的情况下依法判令解除罗伟平与服装公司签订的房屋租赁合同，并返还保证金20万元；本案诉讼费由服装公司承担。
原审本诉被告服装公司辩称，一、罗伟平诉称本案所涉租赁房屋无法取得消防许可证，无事实及法律依据。首先，罗伟平至今未按要求正式向有关部门提出书面申请。其次，罗伟平承租答辩人的房屋用途在合同上也未明确约定，作为答辩人也未限制罗伟平只能经营某一项目，合同中仅约定罗伟平承租后应当合法经营。因此，罗伟平以不能办理消防许可证为由要求解除合同的理由不能成立，其解除的行为属于单方解除，即违约解除，其应承担违约责任，并且应赔偿由此造成答辩人所有的经济损失。二、鉴于罗伟平的单方解除行为，显属违约，且从其诉讼的理由也属无诚意履行合同，答辩人为了减少自身经济损失，同时防止损失的扩大，答辩人认为双方合同也没有履行的可能，为此，同意合同的解除，但答辩人要求罗伟平承担因违约解除造成答辩人的一切经济损失。
原审反诉原告服装公司提起反诉称，所有的坐落于溧阳市平陵中路323号房屋原是出租给他人开设金海天宾馆的，于2014年9月30日期满。服装公司为了和原租赁期相衔接，即于2014年7月初征求原承租人是否续租的意见，原承租人没有续租意向，并介绍一上海客户前来商谈租房事宜，一直谈到2014年8月初租房框架也基本谈成，但服装公司的法律顾问出面介绍罗伟平欲承租该房，经过近一个月的商谈，于2014年8月26日双方协商一致，并签订《房屋租赁合同》和《合同补充协议》各一份。根据合同约定罗伟平租赁服装公司所有坐落于溧阳市平陵中路323号房屋（房屋所有权证号：33486号、35606号，土地使用权号：01832号，地号：1071001），期限自2014年10月1日至2030年1月31日止，前十年的年租金为150万元，合同对其他事项也作了约定。但是，在合同签订后，罗伟平于2014年9月29日单方向反诉人发出解除租赁合同的通知。反诉人接到该通知后，措手不及，因为这么大面积的房屋重新对外出租是较困难的，并且需要很长的时间方能找到新的承租人。服装公司与罗伟平签订的合同合法有效，应受法律保护，罗伟平的行为属严重违约，应受到法律的制裁，并且给服装公司造成巨大的经济损失，对此，罗伟平应承担全部赔偿责任。为此，特提出反诉，请法院连同本诉案件一并处理，并判令罗伟平赔偿服装公司经济损失75万元，对服装公司的其他损失保留诉权，反诉案件受理费由罗伟平承担。
原审反诉被告罗伟平口头辩称，一、对本案所涉及的房屋不能领取相关许可证的事实应合理推断是服装公司早已明知，仅是在订立合同时隐瞒了这一情况。二、对于合同签订后，我方及时向有关部门申办相关证照，但由于服装公司的房屋土地性质无法领取许可证，导致其他证照都无法办理，但服装公司一直称能够办到消防许可证，后在迫不得已的情况下，我方才向服装公司发出书面要求解除合同的通知，而服装公司仍坚决不同意解除合同，故引起本案的讼争。综上，我方不存在违约的情况，如果说是违约也是服装公司违约，导致合同无法履行的主要原因是服装公司造成的。另一个根本性的重要原因是双方签订合同时就违反我国相关法律、行政法规的规定，根据合同法第五十二条的规定，该合同自始属无效，故服装公司的反诉请求缺乏法律及事实依据，请求法庭驳回。
原审法院经审理查明，服装公司坐落在溧阳市平陵中路323号，1993年，溧阳市人民政府规划建设平陵中路商业一条街，服装公司厂房场地正处在规划之内，服装公司经政府同意遂将厂房场地转为从事商业经营。2002年7月3日，溧阳市国土资源局将服装公司所在的地块（面积为4402.7平方米）以工业用地性质出让给服装公司。2009年7月1日，溧阳市国土资源局向服装公司颁发了土地用途临时变更证明书，同意服装公司所有的坐落在平陵中路323号2幢、4幢（建筑面积为5510.24平方米）的土地由原用途为工业用地性质临时转为商业用地性质，期限为自2009年7月1日至2010年6月30日。土地用途临时变更期限届满后，土地管理部门未再向服装公司办理商业用地续展手续，但服装公司的厂房场地一直从事商业经营至今。期间，服装公司将部分房屋场地出租给他人开设了溧阳市金海天宾馆达十余年。服装公司因与金海天宾馆的租赁期限即将到期，即于2014年7月初对外发布租房信息，并与上海一客户商谈租房事宜。同年8月初，罗伟平经服装公司的法律顾问介绍与服装公司法定代表人狄小平相识，并经多次协商，罗伟平与服装公司于2014年8月26日签订了房屋租赁合同一份，该合同主要内容如下：一、服装公司（甲方）将自已所有的坐落在溧阳市平陵中路323号房屋租赁给罗伟平（乙方）。二、租赁期限为15年，即从2014年10月1日起至2030年1月31日止，另加装修免租期限4个月。三、租金交纳期限为：2014年10月1日起至2019年9月30日每年年租金为108万元；2019年10月1日起至2024年9月30日每年年租金为115.5万；2024年9月30日起至2029年10月1日年租金为123万；2029年10月1日起至2030年1月31日免租金（此四个月为装修期所免租金）；如在租赁期内，房屋拆迁，甲方应退回乙方四个月的房租费（按拆迁时期房租的价格）。四、租金交付期限为2014年10月1日起至2019年9月30日按月支付，每月6日前乙方按时交纳租金给甲方，2019年10月1日起至2030年1月30日，乙方年租金分两次支付甲方，支付时间第一次为2019年10月6日，第二次为2020年5月6日，其他年份以此类推。五、违约责任：合同生效后，双方均应严格遵守合同约定条款，任何一方违约，除应承担租赁合同约定的责任外，如乙方违约，则由乙方支付甲方违约金人民币伍佰万元整，如甲方违约，则同样支付乙方违约金人民币伍佰万元整，另外在装修结束，经营期间，如乙方违约则乙方自动放弃装修费捌佰万元整，如甲方违约，则甲方应赔偿乙方损失捌百万元整。六、承租期内，门前三包由乙方负责。乙方必须服从甲方的正常物业管理。在政府有关部门允许的前提下，乙方在该租赁房屋的所有范围内可以安装与宾馆有关的宣传广告。七、合同期满如乙方不再续租或乙方中止租赁合同，房屋内外的不可移动的固定装修（指地面、墙面、窗、水、电、挟梯把手、消防设施）归甲方所有，其他动产归乙方所有，如甲方需要的，双方可协商确定价格，协商不成的双方委托权威评估机构评估。如甲方不需要，则由乙方拆除。乙方支付甲方合同押金20万元，双方履行本合同条款结束后，甲方退还乙方。八、该房屋原有的设施、设各等物品，甲方在收了乙方20万转让费后，都归乙方所有，乙方在不损坏房屋主体结构的情况下可合理安排装修方案。同日，罗伟平、服装公司也签订了合同补充协议一份，合同的主要内容为：乙方租赁甲方房屋面积约为7500平方米，场地1800平方米，在租赁期内需支付：1、房屋配电维修及物业管理费每年25万元；2、场地费每年17万元；具体支付时间按双方合同约定。罗伟平、服装公司还对其他未尽事宜均作了具体约定。
2014年8月29日，申请人罗伟平（加盖了溧阳市溧城豪泰商务酒店公章）起草了一份申请书，内容为：常州市溧阳工商行政管理局溧城分局，因溧阳市溧城豪泰商务酒店（地址：溧阳平陵中路226号）扩大经营面积需要将溧阳市平陵中路323号（现溧阳市金海天宾馆）的场所租赁给吴庆锋、罗伟平，（两场地距离30米左右）作为扩展宾馆场所之用，望工商部门予以受理。服装公司在前述申请上以房产提供单位的身份加盖了公章。合同签订后，罗伟平向服装公司交纳了20万元合同保证金。罗伟平2014年9月29日发信函给服装公司，罗伟平在信函中认为，在其办理相关经营手续过程中，因服装公司出租的房屋属工业用地性质，而开办宾馆须办理消防许可证，按消防部门规定，工业用地性质的房屋不能办理消防许可证，造成罗伟平租房目的不能实现，因此要求解除房屋租赁合同，并要求服装公司退还保证金20万元。服装公司在接到信函的当天向罗伟平回函，不同意解除合同。由于双方意见不一，罗伟平遂诉至原审法院。
本案在原审审理过程中，服装公司同意先予解除房屋租赁合同，并向原审法院提起反诉，要求罗伟平承担6个月租金损失计75万元。2014年11月25日经原审法院主持调解，罗伟平、服装公司均一致同意解除房屋租赁合同。
原审庭审中，服装公司认为，当时与罗伟平第一次在办公室商谈租赁房屋时就将房产证和土地证提交给罗伟平看了，该两证上均明确记载房屋的性质是工业用地，而仅仅当时未复印给罗伟平。即使目前土地的性质是办理消防许可证的障碍，根据相关部门的要求，租赁双方可通过补办相关手续来达到可以办理消防许可证的目的。但至今为止，罗伟平未提供任何相关部门拒绝或者明确答复不能办理消防许可证的相关证据。
罗伟平承认服装公司曾向其出示过出租房的房产证和土地证，但认为其确实不知道工业用地性质的房屋不能办理消防许可证和开办营利性宾馆，直到租赁合同签订后，到有关部门办理相关手续时才知道工业用地性质的房屋不能从事经营性商业活动。
原审审理中，在罗伟平、服装公司解除房屋租赁合同前，服装公司也未提供证据证明其出租给罗伟平的房屋罗伟平可以开办宾馆。
以上事实由双方当事人的陈述和罗伟平提供的房屋租赁合同、解除租赁合同通知函、书面申请书、复函以及服装公司提供的溧阳市人民政府溧政府（1993）6号文件、土地用地临时变更证明书、买卖合同、合同补充协议，原审法院调取的溧国土（2002）出字125号国有土地使用权出合同、溧阳市人民政府溧政发（2009）70号《市政府关于清理整顿市区土地市场加强土地用途管理的实施意见》等证据予以证实。
原审法院经审理认为，服装公司将自已所有的房屋出租给罗伟平，为此双方签订的房屋租赁合同、合同补充协议并未违反法律规定，应属有效，双方均应按约定享受权利、承担义务。对于本诉部分的认定，因罗伟平、服装公司双方均同意解除签订的房屋租赁合同，对此并不违反法律规定，法院应予确认。在房屋租赁合同中明确约定了罗伟平交付给服装公司20万元合同押金，应属保证金性质，现房屋租赁合同已解除，服装公司理应将保证金退还给罗伟平，因此罗伟平要求服装公司退还20万元合同押金法院予以支持。关于反诉部分的认定，因罗伟平承租服装公司房屋的目的是开办宾馆，这一行为属商业营利性的经营活动，根据相关法律规定，属工业用地性质的房屋不能开办具有商业营利性的经营活动，如罗伟平承租房屋用于商业营利性的经营活动，必须到有关部门办理土地性质的变更手续。在罗伟平、服装公司开始商谈房屋租赁事宜时，罗伟平承认服装公司曾向其出示过出租房的房产证和土地证，由此证明罗伟平知道服装公司出租房屋的土地性质属工业用地，作为承租人有义务在签订合同前向有关部门咨询清楚，从而达到租赁房屋的目的。作为出租方虽其在签订合同前向罗伟平出示了出租房的房产证和土地证，但服装公司也应向罗伟平明确告知工业用地性质的房屋从事商业经营活动存在的风险。同时，在罗伟平、服装公司解除房屋租赁合同前，服装公司也未提供证据证明其出租的房屋罗伟平可以开办宾馆，但也无证据证明今后不能开办宾馆。由此可认定造成罗伟平、服装公司解除房屋租赁合同，双方均存在过错。作为承租人罗伟平应承担主要责任，以承担60%的过错责任较适当。关于服装公司租金损失的认定问题，因租赁合同的解除，服装公司的房屋不能及时租出，需一定的宽租期限，从服装公司发布租房信息到罗伟平提出书面解除租赁合同通知函等实际情况，以酌定三个月宽租期作为计算服装公司的租金损失较为适当。为此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、解除罗伟平与服装公司于2014年8月26日签订的《房屋租赁合同》和《合同补充协议》；二、服装公司于判决生效之日起十日内退还罗伟平保证金20万元；三、罗伟平于判决生效之日起十日内赔偿服装公司三个月租金损失375000元中的60%即225000元；四、驳回服装公司其他诉讼请求。本诉案件受理费2150元（减半收取），由服装公司负担；反诉案件受理费5650元（减半收取），由服装公司负担3955元，罗伟平负担1695元。
上诉人罗伟平不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、本案产生纠纷的租赁房屋和土地是被上诉人的原厂房和工业用地。经上诉人事后调查，2009年7月1日，溧阳市国土局向被上诉人颁发了土地用途临时变更证明书，同意被上诉人所有的土地由原工业用地性质临时转为商业用地性质。土地用途临时变更期限届满后，未办理续展手续，溧阳金海天宾馆长达十余年的经营期间内一直未通过消防验收，取得消防许可。2、本案是房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同的主要条款中，必须包括租赁用途，只有用途合法的租赁合同才能具有合同效力，而本案上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同却没有明确的租赁用途。3、被上诉人曾于2009年7月1日向溧阳市国土局申请办理土地用途临时变更证明书，可见被上诉人了解国家土地法律、法规和政策，被上诉人应当明知其出租的房屋和场地只能用于工业生产，而不得用于其他商业经营活动。4、被上诉人出租的房屋是已接近设计使用年限的旧厂房，当时建造时根本就没有经过消防验收，也就是根本不具备公安部第61号令第十六条第一项的要求。因此，原溧阳金海天宾馆长达十余年的经营过程中，一直没有取得消防验收合格手续，绝非经营者不想办理消防安全手续，而是被上诉人出租的房屋和场地不能办理消防安全验收。二、原审判决适用法律不当。1、被上诉人将工业用地性质的土地和原厂房出租给上诉人从事宾馆经营，明显违反了国家土地法律、法规和政策，该租赁合同明显违法，应属无效。2、原审判决既然认定房屋租赁合同有效，按照《合同法》规定就应继续履行合同，而不能随意解除。既然是双方自愿解除，那么就不存在哪一方在解除中的过错责任问题。上诉人认为，本案中房屋租赁合同因租赁用途违法而无效。无论房屋租赁合同无效，或解除，或撤销，被上诉人均应承担绝大部分过错责任，甚至是全部责任，上诉人都应无过错或只承担极小部分的责任。3、被上诉人将房屋出租给金海天宾馆，于2014年9月30日到期。上诉人与被上诉人于2014年8月26日签订房屋租赁合同，该合同于2014年10月1日生效履行。在签订合同后，上诉人就着手申办相关宾馆开办的手续，发现被上诉人出租的土地是工业用地，出租的建筑物不能办理相关消防验收和许可，没有消防许可，就不能办理工商执照，宾馆无法开办。上诉人于2014年9月29日就发信函告知被上诉人上述情况，要求解除租赁合同。此时，金海天宾馆的租期尚未期满，被上诉人何来租金损失。因此，三个月的租金损失应按年租金108万元计算应当为27万元，其中的60%应为16.2万元。综上，请求二审法院撤销原审判决，查明事实并依法作出改判。
被上诉人服装公司在答辩期内提交答辩状称，1、上诉人的上诉理由不能成立。首先，双方所签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。其次，合同中没有明确载明租赁的用途。第三，即使上诉人租赁的目的是为了开设宾馆，其之前也是经营宾馆的，应当知道开设宾馆必须具备的条件，而且是经过近一个月的商谈，同时我公司在商谈过程中也将房产证和土地使用证复印件提供给了上诉人。因此，上诉人称本案所涉房屋不具备开设宾馆的条件不能成立。更何况，至今上诉人仅是停留在口头了解，没有进入实质性的办理相关证照程序，尤其是消防许可证。并且，上诉人也没有提供相关审批部门针对本案所涉房屋无法办理消防许可证的证据。二、我公司虽对原审判决结果不满意，但为了息事宁人，没有提出上诉。事实上，由于上诉人的单方解除合同违约行为，给我公司的损失远远不止判决中所载明的225000元。如果上诉人不与我公司签订合同或者提前半个月提出解除合同，我公司不会要求原承租人拆除相关设备设施，由此给我公司造成的损失达百万元。综上，请求二审法院公正审判本案，作出相关判决。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，上诉人罗伟平与被上诉人服装公司所订立的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意识表示、内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案所涉租赁房屋用地性质虽为工业用地，依法不能直接用于商业经营，但不能排除通过依法办理变更用地性质、规划设计、建筑物改建等方式，达到商业经营的法律、行政法规要求的条件，罗伟平租赁房屋从事宾馆经营，租赁房屋满足上述开设宾馆的法律、行政法规及行政机关其他具体要求是其应该考虑的经营成本及经营风险，双方所订立的房屋租赁合同及补充协议中没有约定申领消防验收手续为合同成立或解除的条件，罗伟平以与服装公司签订的房屋租赁合同、补充协议所涉房屋用地性质是工业用地，不能用于商业经营、无法办理消防验收手续为由要求解除房屋租赁合同及补充协议于法无据，鉴于罗伟平单方要求解除房屋租赁合同及补充协议，一审中服装公司也已同意解除，原审判决确认双方所订立的房屋租赁合同及补充协议解除正确，又因本案房屋租赁合同及补充协议的解除主要责任在于罗伟平，原审判决酌定罗伟平赔偿服装公司3个月租金损失的60%并无不当，符合本案实际情况及民事诉讼公平原则。综上所述，上诉人罗伟平的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人罗伟平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一五年五月十三日
书 记 员 陈 娟