陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00302号
上诉人（原审原告）屈娟红。
委托代理人董浩忠，陕西浩元律师事务所律师。
委托代理人赵宝丽，陕西浩元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司办公室主任。
上诉人屈娟红与上诉人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民二初字第00098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人屈娟红之委托代理人董浩忠、赵宝丽，上诉人天佑酒店公司之委托代理人杨石头到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屈娟红向原审法院起诉称，2006年10月1日，天佑酒店公司与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）签订《房屋租赁合同》，约定，新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓除十二层外整体出租给天佑酒店公司使用，租金每年每平方米240元，2010年至2019年期间的租金于每年4月1日至6月1日交付；逾期支付租金应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，新概念公司有权解除合同。后新概念公司通过《华商报》等媒体向社会公开宣传销售其开发建设的明日新概念公寓，并在天佑酒店公司大厅设立售楼部。天佑酒店公司同时向新概念公司发函，表示其放弃作为承租人所享有的优先购买权。之后，其购买明日新概念公寓12001号房屋，建筑面积900.14平方米。其购买房屋后，天佑酒店公司作为承租人应向其支付租金，但天佑酒店公司自2011年12月1日起未支付其租金，违反合同约定。请求：判令解除双方之间的房屋租赁关系；判令天佑酒店公司返还其房屋；判令天佑酒店公司支付其房屋租金396061.5元（自2011年12月1日起至2013年9月30日止），自2013年10月1日起至天佑酒店公司实际返还房屋之日止的房屋使用费由天佑酒店公司按每月18002.8元的标准向其支付；判令天佑酒店公司支付其逾期支付租金违约金（自2011年12月1日起以当年应付租金为基数按每日万分之五计算至判决生效之日止）；本案诉讼费用由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司辩称，2006年10月1日，其关联公司陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）与新概念公司签订明日新概念公寓整体的《房屋租赁合同》（不包括第十二层），该合同对租赁双方相关权利义务作出明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同承租方变更为天佑酒店公司，由其取得该合同的权利义务。屈娟红与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移情况，其在2013年6月之前并不知情。2013年6月，新概念公司无力支付购房业主的返利（新概念公司销售出租房屋系返利销售），部分业主到其处聚集，其要求业主代表组织业主进行身份确认与信息登记，但未组织成功。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将其列为第三人，其才得知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月之前，其并不知道屈娟红的业主身份。屈娟红称，自2011年12月1日起其未支付屈娟红租金，与事实不符。法院审理后，2013年10月，经西安市莲湖区土门街道办事处协调，虽然新概念公司提供了购房业主的所购房号，但仍未提供各业主的联系方式。2013年10月、11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，屈娟红事实上收回了所购房屋的收益权，此时屈娟红才有权要求其支付租金。屈娟红无权主张此前其已合法支付的租金。在托管协议解除前，法院已处理的屈娟红收益金部分，屈娟红无权要求其重复支付。其知道屈娟红与国伟公司的托管关系之前，其已于2013年5月8日按《房屋租赁合同》约定的租金支付期限支付新概念公司租金至2014年10月31日，此后租金其承诺按《房屋租赁合同》约定支付。由于其并不存在支付租金违约的事实，屈娟红要求解除租赁关系及支付违约金，无事实依据，应予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系的效力，其有权依《房屋租赁合同》继续使用租赁房屋，不同意返还屈娟红租赁房屋。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，新概念公司与天佑投资公司签订《房屋租赁合同》，约定，新概念公司将西安市莲湖区西二环惠民坊1号（西二环南段12号）明日新概念公寓（现使用名称西高国际大厦）整体出租给天佑投资公司（明日新概念公司已售出的第十二层除外），2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，装修期间免收房屋租金；2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含六个月的二期免费装修期）。租金为每年每平方米240元，以第一层至第十一层、第十三层至第二十二层的建筑面积加地下一层面积共19406.01平方米计算，每年整体租金为465万元，租金于每年4月1日至6月1日之间支付。并特别约定，鉴于天佑投资公司本次签约目的是用于酒店和写字楼及相配套的餐饮、娱乐、洗浴、票务、健身、美容、美发、商务中心、小型商店等范围内的经营，天佑投资公司决定设立专门的全资或控股子公司，具体负责经营，本合同生效后，自该子公司设立并取得营业执照后，由子公司取代天佑投资公司，承担本合同中天佑投资公司的所有权利义务，天佑投资公司退出本合同及本合同的权利义务；子公司取得营业执照后，由新概念公司与子公司签订书面确认书，以确定子公司对本合同权利义务的取得和履行，但确认书签订与否，不影响子公司对本合同权利义务的取得和履行。该合同对租金支付、标的物交付标准、租赁房屋用途、装修和附属物的增添、增建、转租、转让和续租等内容均作了详细约定。2007年4月，天佑投资公司设立的天佑酒店公司登记设立。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店公司及新概念公司签订《确认书》，确认天佑酒店公司取得天佑投资公司在《房屋租赁合同》中的所有权利义务。2009年10月14日，天佑酒店公司在得知新概念公司向社会公开销售其已承租的西高国际大厦（明日新概念公寓）后，致函新概念公司，提出新概念公司在销售房屋时应当向购房客户明确购买标的和租赁关系存在的实际情况。次日，新概念公司复函称，已明确告知客户所销售房屋与天佑酒店公司存在租赁关系。新概念公司公开销售后，屈娟红向新概念公司购买西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1幢1单元12001号房屋，并于2011年9月26日取得房屋权属证书，产权证号为：西安市房权证莲湖区字第1050108009-19_2-1-12001～1，建筑面积900.14平方米。2013年9月30日，新概念公司向天佑酒店公司出具《天佑酒店现状情况说明》，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店公司。庭审中，屈娟红称，新概念公司支付其2010年8月至2011年11月租金后，再未支付其租金。法院当庭向屈娟红释明，要求其应于五日内提供收取租金明细，但屈娟红未向法院提交。庭审中，天佑酒店公司称，其与新概念公司之间《房屋租赁合同》合法有效，双方一直按合同履行，其支付新概念公司租金至2014年10月31日，并提供2011年5月12日《账务核对情况确认书》及2012年5月16日、2013年5月8日《明日新概念往来明细确认表》。屈娟红认为，后两份确认表只有签名，无新概念公司签章及相关财务票据支持，其不予认可。
原审法院经审理认为，新概念公司就其开发建设的明日新概念公寓整体出租事宜，与天佑投资公司签订《房屋租赁合同》，后双方与天佑酒店公司签订《确认书》，确认《房屋租赁合同》承租方权利义务由天佑酒店公司承继，上述合同及《确认书》系各方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法应确认有效。期间，新概念公司又将租赁房屋中的12001房屋卖与屈娟红，并由屈娟红进行了所有权登记，屈娟红取得所购房屋所有权后，原新概念公司与天佑酒店公司之间《房屋租赁合同》涉及屈娟红所购房屋租赁关系出租方主体依法应由屈娟红继受，故屈娟红、天佑酒店公司之间存在房屋租赁关系。新概念公司支付屈娟红租金至2011年11月，屈娟红未提出异议，而2013年9月30日新概念公司向天佑酒店公司出具《天佑酒店现状情况说明》，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店公司，故2013年9月30日前屈娟红无权向天佑酒店公司收取房屋租金，其请求天佑酒店公司支付2011年12月1日至2013年9月30日房屋租金，依法不予支持；其请求天佑酒店公司支付自2013年10月1日之后的租金及违约金，依法予以支持。屈娟红主张解除租赁关系、返还房屋，因屈娟红起诉时并不具备合同的解除条件，且天佑酒店公司并未根本违约，故屈娟红要求解除与天佑酒店公司的租赁合同关系并返还房屋，依法不予支持。关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，2013年10月1日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2013年12月1日起算。天佑酒店公司称，其已支付新概念公司租金至2014年10月31日，其应从2014年1月起支付屈娟红租金，此系天佑酒店公司与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故对天佑酒店公司所称，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告屈娟红2013年10月1日至本判决生效之日12001号的房屋租金（租金标准按900.14平方米，每平方米每月20元计算）；二、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告屈娟红违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2013年12月1日计算至本判决生效之日；三、驳回原告屈娟红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7641元，由天佑酒店公司负担（屈娟红予以缓交，天佑酒店公司在执行本判决时直接向法院缴纳）。
宣判后，屈娟红与天佑酒店公司均不服，分别向本院提起上诉。
屈娟红上诉称，其已购买新概念公司西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1幢1单元12001号房屋，并于2011年9月26日取得该房屋权属证书。2011年11月之前，新概念公司已支付其租金，之后，天佑酒店公司等再未支付其租金。其取得所购房屋所有权后，新概念公司与天佑酒店公司之间租赁合同出租方主体依法由其继受，故其与天佑酒店公司之间存在房屋租赁关系。从2012年4、5月起，其多次要求天佑酒店公司支付其租金，天佑酒店公司均不予理睬。自2011年12月1日起至今，天佑酒店公司未支付其租金，按照《房屋租赁合同》约定，天佑酒店公司逾期4个月支付租金，其有权解除《房屋租赁合同》并收回房屋。原审判决认定事实不清，适用法律不当。请求：撤销原判，解除其与天佑酒店公司的房屋租赁关系；判令天佑酒店公司立即返还其房屋，支付其房屋使用费666103.6元（自2011年12月1日起至2014年12月31日止及自2015年1月1日起至天佑酒店公司实际返还房屋之日止的房屋使用费，由天佑酒店公司按每月18002.8元的标准向其支付）；判令天佑酒店公司支付其逾期支付房屋使用费的滞纳金（自2011年12月1日起以应付租金为基数按每日万分之五计算至判决生效之日止）；本案诉讼费由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司辩称，2006年10月1日，其和新概念公司签订《房屋租赁合同》，2011年9月26日，屈娟红购得房屋，2013年之前，屈娟红未主张过租金。请求改判支持其上诉请求。
天佑酒店公司上诉称，其已支付新概念公司租金至2014年10月31日，其向新概念公司支付租金行为合法有据，原审认定其与新概念公司之间房屋租赁纠纷可另行解决，显系错误。原审既然确认《房屋租赁合同》有效，那么应确认其按照《房屋租赁合同》约定的租金标准及付款方式支付租金至合同履行期满。从《房屋租赁合同》签订时起，其无逾期支付租金行为；其曾发出通知要求屈娟红提供账户以便按时支付租金，但屈娟红未予理睬；原审审理期间，其于2014年7月16日在《华商报》上发布公告，要求屈娟红来其处办理确认出租人身份及继续履行《房屋租赁合同》手续，并领取相应租金，但屈娟红仍未理睬；原审判令其支付违约金，无事实依据，判决不当。原审判决驳回了屈娟红大部分诉讼请求，却判令其负担全部诉讼费用，与法相悖。新概念公司与国伟公司与本案有利害关系，二者参加诉讼有利于法院查明案件事实，可避免其支付新概念公司租金后又重复支付屈娟红租金。原审中，其申请追加新概念公司与国伟公司为第三人，并要求新概念公司对2014年10月31日之前的租金向屈娟红承担支付责任，而原审未通知国伟公司与新概念公司参与诉讼，程序违法，导致案件主要事实未能查清，判决错误。请求：维持原判第三项，撤销原判第二项，改判原判第一项为，其按照《房屋租赁合同》确定的租金标准支付屈娟红自2014年11月1日起的租金，案件受理费由屈娟红负担。
屈娟红辩称，其与新概念公司之间只有买卖合同关系，无托管关系。天佑酒店公司主张已支付新概念公司租金至2014年10月31日，该事实是否真实，原审未确认。托管关系是否真实存在，原审并未查明，且托管关系不能成为天佑酒店公司拒付租金的理由。新概念公司法定代表人马德龙用业主的租金作担保，向天佑酒店公司法定代表人刘生东借款。业主购房时，新概念公司向业主承诺投资额回报率10%。新概念公司以每平方米20元的价格将房屋租赁给天佑酒店公司，价位非常低。双方因租金问题发生争议后，天佑酒店公司不可能支付租金至2014年10月31日。天佑酒店公司于2014年7月16日在《华商报》上发布公告确认业主身份，已无意义。从2011年12月1日起，天佑酒店公司停止支付租金至今，其依约行使对合同的解除权及收回房屋，并要求天佑酒店公司支付其收回房屋之前的房屋占用费，有事实和法律依据。请求法院支持其上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
本院认为，新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，为有效合同。《房屋租赁合同》履行期间，新概念公司、天佑投资公司及天佑酒店公司于2007年5月18日签订《确认书》，确认天佑投资公司承租的权利义务由天佑酒店公司履行。据此，天佑酒店公司承继了天佑投资公司的权利义务，成为《房屋租赁合同》的承租方。屈娟红购买涉案房屋并于2011年9月26日取得房屋权属证书后，根据买卖不破租赁的相关法律规定，屈娟红继受取得新概念公司在《房屋租赁合同》中出租方的权利义务。因此，屈娟红与天佑酒店公司之间形成租赁关系。新概念公司与涉案租赁合同已无关联，原审未准许追加新概念公司与国伟公司参加诉讼，不违反法定程序，天佑酒店公司的此项上诉理由，不能成立。屈娟红称，新概念公司已支付其2011年11月之前的租金，之后，天佑酒店公司再未支付其租金。经查，屈娟红取得房屋所有权后，未在天佑酒店公司办理出租方主体确认和变更事宜。故原审根据新概念公司出具的《天佑酒店现状情况说明》，确认2013年9月30日天佑酒店公司知道明日新概念公寓出售及委托管理情况，并无不当。天佑酒店公司在知道屈娟红为涉案房屋出租人后，应当向屈娟红支付租金，而不应再向新概念公司支付租金，故原审判决天佑酒店公司支付屈娟红自2013年10月1日至判决生效之日的房屋租金正确。天佑酒店公司称，其支付新概念公司租金至2014年10月31日等，因该事实成立与否涉及天佑酒店公司与新概念公司的权益，故可另行解决，但天佑酒店公司不能以此对抗屈娟红作为业主主张租金的权利。原审根据《房屋租赁合同》约定，扣除两个月支付期限后，认定天佑酒店公司应当承担相应的违约责任，并无不当。屈娟红起诉时，合同解除的条件尚不具备，屈娟红请求解除《房屋租赁合同》并收回房屋，依法不予支持。原审根据案件的审理情况，对本案诉讼费用负担的处理适当；天佑酒店公司上诉主张其不应负担诉讼费用，本院不予采纳。综上，屈娟红与天佑酒店公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15282元，屈娟红、陕西天佑国际酒店管理有限公司已分别预交7641元，由屈娟红负担7641元，陕西天佑国际酒店管理有限公司负担7641元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 周建平
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年五月六日
书 记 员 李 艳