江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄临民初字第0291号
原告江阴新华发农业科技开发有限公司。
法定代表人刘华青。
委托代理人严丽君、张行。
被告江阴天马园林绿化工程有限公司。
法定代表人徐建英。
原告江阴新华发农业科技开发有限公司（以下简称新华发公司）诉被告江阴天马园林绿化工程有限公司（以下简称天马公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理，依法由审判员计珉于2014年3月17日公开开庭进行了审理，原告新华发公司委托代理人严丽君、张行，被告天马公司的法定代表人徐建英到庭参加诉讼。本案于2014年5月12日转为普通程序，由审判员计珉任审判长，与人民陪审员许庆健、徐仁方组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理，原告新华发公司的委托代理人严丽君、张行到庭参加诉讼，被告天马公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新华发公司诉称：2010年，新华发公司以土地流转方式取得横塘村土地的经营使用权，建立“华发农业科技园”。同年10月18日，他公司和新华发公司签订上述农业科技园开展信息技术、苗圃种植的合作协议。他公司划出农业科技园中的225.71亩土地（陆地178亩、水塘47.71亩）供天马公司用于信息技术研发和苗圃种植，合作期限自2010年10月20日至2013年11月30日，每年土地租金为138000元。2011年度和2012年度，天马公司均按合同《合作协议》约定交纳土地租金；2011年底，原江阴市人民政府申港街道办事处将土地流转价格调整至850元／亩，经他公司和天马公司协商，天马公司按陆地租金每亩850元，水塘租金给予优惠交纳土地租金，2013年度天马公司交纳土地租金共计164700元。现双方合作期限已满，期间，他公司曾多次函告天马公司如需继续合作的，双方另行协商并签订合同，否则天马公司应于2013年12月6日前搬离农业科技园，退出苗圃种植用地225.71亩，并按原协议规定对土地进行平整。然，天马公司至今置之不理，即不协商续签合作事宜，又不搬离农业科技园，退出土地。他公司无奈成诉，请求判令：1、天马公司撤离农业科技园，退出苗圃种植用地225.17亩；2、天马公司按每年164700元支付2013年12月1日起至实际退出之日止的土地租金。
被告天马公司辩称：1、新华发公司明知他公司租赁土地用于苗木培育，而苗木培育周期长，合同约定的三年期限是不能达到合同目的的，故双方签订的合同约定三年租赁期限显失公平，也不符合自然规律和市场行为规定。2、新华发公司自2008年12月取得横塘村土地流转经营权后，本案所涉的土地一直荒弃，致使该土地杂草丛生，垃圾满地，新华发公司在面临荒废土地满两年需无偿收回的紧迫情况下，与他公司签订了期限为三年的协议，但实际租赁期限应该与新华发公司的土地流转合同期限一致，即至2028年10月30日止。他公司还在新华发公司与横塘村的土地流转协议上加盖他公司的公章，以证明两份协议为同期。3、他公司在信任新华发公司口头承诺下，租赁该土地后，对土地投入了大量的财力和物力，至今尚处于投入阶段，现绿树成荫，生机勃勃。如解除租赁合同，必将引起他公司重大损失和员工混乱。4、他公司在三年合同期满前，多次找到新华发公司要求续签，但新华发公司故意拖延不予续签，至今续签未果。5、对于2013年度交纳的土地租金，系新华发公司的另一土地租户到年底不能上交土地租金，为处理当地村民土地租金纠纷，新华发公司强迫他公司上交该费用，用于新华发公司的土地租金补缺。综上，他公司认为，为显示合同公平，维护社会和谐，应当认定租赁协议上约定的三年期限为无效条款，租赁期限应至2028年10月30日，驳回新华发公司的诉讼请求。
经审理查明：2008年12月24日，原江阴市申港街道横塘村村民委员会为出租方（甲方），新华发公司为租赁方（乙方），签订土地流转协议，为进一步贯彻落实十七届三中全会精神，开发现代高效农业，实行规模化生产、经营，促进农业增效、农民致富，经甲乙双方协商，一致达成如下土地租赁协议：一、租赁范围：甲方将位于本村芙蓉大道南共520.22亩土地流转给乙方开发现代设施园艺。二、租赁期限：租期为二十年，自2008年12月1日至2028年11月30日止，期满后如双方同意可继续租赁。三、土地租金：2008年12月1日－2013年11月30日，每年每亩为700元，租金五年后进行调整，以后第三年调整一次，增幅比例原则上为0－10％；如申港街道区域租金高于调整后的租金，甲方双方根据实际情况经双方同意协商一致后参照本街道区域土地租金标准进行适用调整。租金自签订协议后一年一付，每年12月10日前乙方支付给甲方。……。天马公司在该《土地流转协议》复印件上加盖了公章。
2010年10月18日，新华发公司为甲方，天马公司为乙方，签订《合作协议》一份，根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律、法规之规定，双方本着平等自愿、互利互惠的原则，就“新华发农业科技园三期”项目事宜，经友好协商，达成如下协议：一、项目概况。本项目合作用地位于朝阳河以南，亚包大道以东，面积共225.71亩（其中陆地面积178亩，水塘面积47.71亩）。二、合作期限。从2010年10月20日起至2013年11月30日止，期满后，双方需要继续合作的，届时双方可协商另行办理续订手续。三、合作方式。1、甲方仅提供项目用地及相关监督管理，其他一切事项（包括但不仅限于信息技术、苗圃种植等）由乙方负责。2、本次合作，采用固定回报的方式。经甲乙双方一致同意确认乙方支付甲方年回报额为13.8万元，如横塘村土地租赁协议调整租金，则甲方收益亦作相应调整。甲方收益自签订协议后一年一付，每年11月30日前乙方将第二年度收益一次性支付给甲方。3、如乙方推迟交付，甲方将按每日所要交付金额的千分之五收取违约金。逾期三月不交付，甲方有权单方解约，并根据相关损失向乙方追究责任。……。四、有关事项的约定。……。五、其他。1、……。3、本协议作为申港街道横塘村与新华发公司签订的《土地流转协议》之附件。……。
协议签订后，双方按约履行。新华发公司向天马公司交付了本案所涉土地，天马公司在本案所涉土地上种植了苗木。
再查明：2013年2月26日，新华发公司向天马公司以EMS特快专递方式寄发通知，内容为：“根据贵方与我公司签订的合作协议，应于2013年11月30日合约到期。现我司两次通知贵方：合约期满后不再续约，特提前九个月告知，请贵方及时做好撤离准备。另请贵方归还场地时保持场地平整，可以正常使用。我方按验收情况退还保证金”。2013年8月31日，新华发公司向天马公司送达通知，内容为：“根据贵方与我公司签订的合作协议，应于2013年11月30日合约到期。我司已于2013年2月4日及2013年2月26日发通知予贵方不再续约事宜，现再次通知贵方：合约期满后我司将不再与贵方续约，特提前3个月告知，请贵方及时做好撤离准备。另请贵方归还场地时保持场地平整，可以正常使用。我方按验收情况退还保证金”。该函由天马公司徐志红签收。新华发公司另主张，其于2013年6月8日、2013年11月14日、2013年12月2日另向天马公司发函，告知合约期满后他公司不再与天马公司签约，要求天马公司按时撤离。
在上述新华发公司向天马公司发函后，天马公司向新华发公司表示愿意续约，在新华发公司起诉前，双方自行进行了多次协商，但双方就租赁期限和租金问题未能达成一致协商意见。2014年2月12日，新华发公司起诉来院。本案审理中，虽经本院组织多次协商，但仍未达成一致意见。
另查明，天马公司在履行《合作协议》过程中，已向新华发公司交纳了2010年10月20日至2013年11月30日期间的土地租金。2011年度和2012年度按约定每年向新华发公司交纳土地租金138000元。2013年度，天马公司向新华发公司分二笔交纳了土地租金，一笔为138000元，另一笔为26700元，共计164700元。在天马公司向新华发公司交纳上述26700元的收据上，该款项注明为租金款。
以上事实，有《合作协议》、《土地流转协议》、《通知》、收据、谈话笔录、及当事人陈述为凭。
本院认为：新华发公司和原江阴市申港街道横塘村村民委员会签订的《土地流转协议》，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，新华发公司取得流转土地的使用权。新华发公司取得土地使用权后，与天马公司签订了《合作协议》，该《合作协议》名为合作，但约定中并未体现双方合作，赢亏共负的特征，该《合作协议》实为土地使用权租赁协议。该租赁协议不违反法律、法规的强制性规定，也应为合法有效，双方均应按约定履行。
租赁合同期满后，双方未就续租达成协议，系不定期租赁法律关系，当事人可以随时解除合同。且，本案中，新华发公司作为土地使用权的出租人，已在租赁期届满前合理期限内，告知天马公司租赁期届满后，不再将土地出租给天马公司，现新华发公司主张天马公司撤离，天马公司应当迁出，故本院对新华发公司要求天马公司从租赁土地迁出的诉讼请求予以支持。天马公司迁出后，应及时将租赁土地交还新华发公司。对于天马公司认为其未收到新华发公司催告通知的问题，本院认为，新华发公司递交了2013年2月26日所寄的通知复印件，以及EMS特快专递寄件人存联和该邮件查讯单，应当认定新华发公司已向天马公司送达了催告通知。且新华发公司的2013年8月31日的催告通知，已经天马公司的徐志红签收。故本院对天马公司认为未收到新华发公司通知的观点不予采信。对于天马公司认为，他公司向新华发公司租赁土地的期限与新华发公司向横塘村村民委员会流转土地的期限是同期的，有他公司在新华发公司与横塘村村民委员会的《土地流转协议》上加盖公章予印证的观点，本院认为，天马公司在新华发公司与横塘村村民委员会的《土地流转协议》上加盖公章，并不能表明他公司向新华发公司租赁土地的租期与流转协议同期，租赁期限仍应以《合作协议》约定为准，本院对天马公司的该观点不予采信。
对于新华发公司主张的《合作协议》履行期限届满后的土地实际使用费用，新华发公司和天马公司在租期结束后未就实际使用期间的费用如何结算达成一致意见，可按双方履行《合作协议》届满时交纳的租金标准计算土地实际使用费用，且该标准未超出当地政府的土地流转价格标准，故本院对新华发公司主张的土地实际使用费标准予以采信，按每年164700元标准计算自2013年12月1日起至本院确定迁出之日止的土地实际使用费用。
考虑到天马公司向新华发公司租赁土地后用于种植苗木，苗圃、树木搬迁周期长和季节是否适合等特殊性，故本院给予天马公司六个月迁出期限。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、江阴天马园林绿化工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起六个月内从向江阴新华发农业科技开发有限公司租赁的位于朝阳河以南，亚包大道以东，面积为225.71亩的土地上迁出，将所种植的苗木搬离，将上述土地交还江阴新华发农业科技开发有限公司。
二、江阴天马园林绿化工程有限公司应于本院确定迁出之日起十日内支付江阴新华发农业科技开发有限公司自2013年12月1日起至本院确定迁出之日止按每年164700元计算的土地实际使用费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元（江阴新华发农业科技开发有限公司已预交），由江阴天马园林绿化工程有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴新华发农业科技开发有限公司。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 计 珉
人民陪审员 许庆健
人民陪审员 徐仁方
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 包 敏