广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂化法民二初字第208号
原告叶春丹，女，汉族，住化州市。
委托代理人易琼，女，广东经国律师事务所律师。
委托代理人丁娟娟，女，广东经国律师事务所律师。
被告化州市宏泽房地产开发有限公司。
法定代表人陈志芳，公司总经理。
委托代理人陈志泉。
委托代理人叶芝烈，男，××年××月××日出生，住化州市。
原告叶春丹诉被告化州市宏泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈家明独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人易琼；被告法定代表人陈志芳、委托代理人陈志泉、叶芝烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶春丹诉称，2009年7月4日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》约定由原告购买位于化州市河西中山路宏泽花园十一层B套商品房，房屋总面积154.59平方米。其中套内建筑面积140.51平方米，公摊面积14.08平方米，产权登记面积145.51平方米。按总面积154.59平方米计算，每平方米2035元，如按产权登记面积计算，每平方米2159.01元。产权面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。被告应当在2010年6月30日前向原告交付房屋，交付使用后360日内办理权属登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权证的，每推迟一个月，被告向原告支付300元／套违约金，2013年8月房屋已登记在原告的名下，我本应在2011年6月30日前取得房地产权证书，但被告至今也未交房产证给原告，被告应当在2011年7月1日起支付违约金。合同和补充合同约定原告在交付使用前应按总房价的5%向被告预交办理房产证所需的费用。供水、供电在房屋交付使用时交付使用。原告在合同签订当天支付了首期房款，并向银行办理了按揭贷款，原告已支付完全部房款，被告在签订合同之初就存在欺诈，房屋应以套内面积计价而不是按总面积或产权面积计价，因此被告应补偿原告套内建筑产权登记面积小于合同约定面积。被告要求我交3500元水电报装费违反合同约定，也是被告的义务，因此被告应当退还。原告预交的办证费用严重超过国家要求，同样也应退回给我。请求一、判令被告向原告交付房地产权证书，并支付违约金10200（暂计至2014年4月）二、被告补偿误差比在3%以内的房款9438元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2009年7月4日计至实际支付日止），现暂计至起诉日，利息约为2000元，误差比大于3%以上部份房款双倍计付为22186元，合计为33624元。三、判令被告退还水电报装费3500元。四、被告退还办证费6199.3元。本案的所有费用由被告承担。
被告辩称，一、我公司并未逾期交付房产证给原告，因未构成违约，而不须支付违约金。二、我公司已依照合同约定的产权登记面积足额并超出约定的登记面积交付房屋给原告，因此原告的第二项诉讼请求因没有事实依据而不成立。三、水电通到住户的门口这只是合同约定我公司的义务，双方并没有在合同中约定要将独立的水表、电表办到原告的名下，现电表已登记在原告名下，水表为住户单独使用，明显已属原告的财产，因此，我公司收回水表、电表的购买及报装费用是据合同的约定，是理所当然的，该约定并没有违反法律、法规的规定。四、在2010年9月30日原告、被告双方签订了一份《补充合同书》。在《补充合同书》中第1条注明“由于化州市未实行商品房的土地分割，本公司在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款。由于我公司的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用我公司所得。因此，办证费用不可能退给原告。综合上述，原告的起诉毫无事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，被告以出让方式取得位于化州市河西中山路1号编号为化国字（2008）第0000372号和化国字（2008）第0000373号的两块土地使用权，并依法取得了（2008）101号《建设工程规划许可证》和440982200806120101号的《施工许可证》及化房（预售）许字（2009）第01号《商品房预售许可证》。2008年6月被告开始施工。2009年7月4日原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：“由原告购买被告位于化州市河西中山路宏泽花园十一层B套商品房，总面积共154.59平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积140.51平方米，公摊面积为14.08平方米。产权登记面积145.71平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）；计价方式与价款该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共154.59平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2035元，如按产权登记面积计算，共145.71平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2159.01元，总金额为￥314590元整。面积确认及面积差异处理；该条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6（含本数）%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价计算，多退少补。关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属出卖人因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币每套300元的违约金或如因买受人未能及时缴存维修基金或向出卖人预交有关办证费用而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不承担任何责任。买受人在房屋交付使用前应按总房价的5%向出卖人缴交办理房产证所需的费用；每户水电安装由买受人负责，出卖人负责报装，每户收取人民币3500元，独立水电表，电通到住户门口，水通到户内（预留一个水口）。”签订合同当日，原告向被告支付了首期房款114590元。2010年9月30日原、被告签订补充合同，补充合同约定的相关内容为：由于化州市未实行商品房的土地分割，本公司在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告、出卖人）所得。原告未提供向被告缴交了办理房地产权证的费用、水电报装费3500元等费用的证据。2012年12月11日楼房经勘察设计施工监理等部门验收合格。2013年8月13日，被告办理出房地产权证，证号为粤房地权证化市西房地字第××号，2013年10月31日，被告代原告办理出房地产权证，证号为粤房地权证化市西房地字第××号，房产证上登记的房屋的建筑面积154.19平方米、套内建筑面积131.34平方米。分摊面积为22.850平方米。原告诉至本院要求处理。
上述事实有建设工程规划许可证、施工许可证、广东省商品房买卖合同、广东省茂名市商品房预售许可证、补充合同书、收款收据、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房地产面积测绘成果报告书、房屋转移登记申请书、房地产权证书、通知等材料证实。
本院认为，原、被告于2009年7月4日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。一、关于被告是否应交付房地产权证给原告的问题。
《补充合同书》约定《房地产权证》由被告统一报送资料办理，原告应在房屋交付使用前向被告缴交办理房产证所需费用为总房价的5%，这说明被告在原告履行交费义务后是帮原告代办房产证的。但原告未提供向被告缴交了办理房地产权证的费用的证据，原告不能证实已履行了合同约定的义务，请求被告交付房产证因违反《补充合同书》的约定而没有事实依据。因此，原告请求被告交付房地产权证，本院不予支持。
二、关于被告是否应向原告支付逾期交付房产证的违约金的问题。
《商品房买卖合同》关于产权登记的条款只约定了被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有约定被告办理出房地产权证后交付房地产权证给原告的具体时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日”，该条款与上述《商品房买卖合同》中的约定在时间上不一致，因此，根据约定优于法定的原则，应依照双方在合同中的约定处理。2012年12月11日，商品房经验收合格，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。原告在商品房未经验收合格前已使用房屋的行为不能说明房屋已经交付使用，因为这是违反法律的强制性规定，是无效的。2013年8月28日，化州市房地产测绘所完成对原告房产的测绘，房产部门已办出原告房地产权证，而合同约定被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期360日，应从竣工验收合格之日，即从2012年12月11日起至2013年12月止。在此期间内，房地产权证已办理好登记在原告的名下，证明被告已履行合同约定的义务，没有违约。综上所述，原告请求被告从交付之日的第二日开始按300元／月计算至实际取得房产证之日止的违约金10200元（计至2014年4月），没有事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于商品房转让合同约定的房屋总面积、产权登记面积与房地产权证登记的建筑面积、面积误差比及房款是否需要退还的问题的认定。
原、被告约定该商品房属预售，按总面积计算共154.59㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米为（人民币）2035元；如按产权登记面积计算，共145.71㎡（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米为（人民币）2159.01元，总金额（人民币）314590元整。该条款有两种计价方式，第1种方式是总面积计154.59平方米×2035元=314590元，第2种计价方式是产权登记面积145.71平方米×2159.01元=314590元，两种计价方式的金额都是314590元（取总数），第1种方式按总面积计，其阳台按建筑投影面积计算，即不封闭的阳台面积不按其投影面积的一半计算。第2种计价方式按产权登记面积计算（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），即不封闭的阳台面积按其投影面积的一半计算。根据建设部《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”的规定，《商品房销售管理办法》没有按总面积的计价方式，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，双方约定以总面积计价方式或以按产权登记面积计价方式没有违反法律和国务院制定的行政法规规定，是合法有效的。商品房交付使用后，合同约定的总面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、产权登记面积与房地产权证登记的建筑面积、分摊面积、套内面积均有差异。按原、被告在商品房买卖合同中第五条约定“该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6（含本数）%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价计算，多退少补。双方约定如差异值为±3%至±6%内的，也按此单价执行；”。该条款中的“合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”如何理解呢？国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积”，所以建筑面积就是该房的产权登记面积。该条款中的“合同约定的产权面积”指什么面积呢？是指合同约定的总面积154.59平方米或是指产权登记面积145.71平方米或套内建筑面积140.51平方米？根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，原、被告在商品房转让合同中约定的总面积154.59平方米、其中不封闭的阳台面积按其投影面积计算，即阳台面积不折半，而产权登记面积就是其建筑面积，建筑面积中的不封闭的阳台面积是折半的，因此合同约定的总面积与产权登记面积是不同类型的，两者无法计算面积误差比。而按《商品房销售管理办法》规定的“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权”，套内建筑面积只是产权登记面积的一部分，因此产权登记面积不可能是套内建筑面积。合同约定产权登记面积是145.71㎡，现房地产权证登记面积为154.19㎡，其面积误差比=（产权登记面积154.19㎡－合同约定面积145.71㎡）÷合同约定面积145.71㎡×100%=5.82%，按规定8.48平方米房价款应由原告按照约定的价格补足，原告起诉称合同以建筑面积计价，但对面积差异范围没有约定，也没有约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，应当视为没有约定或者约定不明确，进而适用《商品房销售管理办法》第二十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理本案的面积差异。而原告方主张按套内计算面积误差违反“以产权登记面积为准”的合同约定，要求被告补偿因房屋产权实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内（不含本数）的房款9438元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年7月4日起计至实际支付之日止），现暂计至起诉之日，约为2000元。误差比大于3%（含本数）以上部分的房款，按双倍计算为22186元，暂合计为33624元的请求应予驳回。
四、关于被告是否多收取原告办理房地产权证的费用6199.3元、水电报装费3500元等费用的认定。
原、被告在补充合同书约定了按总房款314590的5%收取办证费用15729.5元，该价款为总包干款。原、被告在《广东省商品房买卖合同》约定收取原告水电报装费3500元。两项收费的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，两项收费均属多不退少不补的情形，两项约定实则是原告委托被告代为办理行为，被告已为原告办理了房地产权证和报装了水电，被告已履行了合同义务并按合同约定收取水电报装费用符合法律规定，且原告没有证据证实其已缴交了费用，因此原告要求被告退还已经支付的水电报装费3500元及退还多收取的办证费6199.3元的请求没有事实和法律依据，应予驳回。
综上所述，原、被告应依约履行合同约定的义务。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第六十条、第一百二十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、中国人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告叶春丹的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为569元，由原告叶春丹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 陈家明
二〇一四年十二月八日
书记员 ：赵宇