宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）固民终字第279号
上诉人（原审原告）杨忠贵，男，1961年7月12日出生，汉族，高中文化，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区。
委托代理人张爱国，宁夏信用律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）固原广汇房地产开发有限公司，住所地：固原市原州区。
法定代表人万会新，系该公司经理。
委托代理人王小龙，男，1970年7月19日出生，汉族，大学文化，甘肃白银市人，系该公司职员，住白银市白银区。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）固原广汇房地产开发有限公司第一项目部，住所地：固原市原州区。
负责人戴银全，男，1964年7月19日出生，汉族，高中文化，宁夏固原市人，该项目部负责人，住固原市原州区。
上诉人杨忠贵因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2014）原民初字第618号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人杨忠贵及委托代理人张爱国、被上诉人固原广汇房地产开发有限公司委托代理人王小龙、被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部负责人戴银全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告广汇公司第一项目部建设位于固原市原州区南关街民贸楼西侧商住楼时，与原告杨忠贵于2007年6月5日签订一份《房屋拆迁安置补偿合同》，约定双方按街面营业房拆一补一的拆迁安置补偿方式置换房屋，房号为Ｂ6号，原告原营业房面积为99.54平方米，新建营业房面积为99.54平方米，同时对所建房屋标准、违约责任等事宜进行了相关约定，并补充约定房屋实际面积以房产局丈量面积为准，双方办理手续时互补。2009年2月18日，被告广汇公司第一项目部又以447588.00元的总价将该营业房Ｂ6号（建筑面积为124.33平方米）出售给案外人张维礼，并在房产部门办理了预售备案登记。2013年年底，原告要求被告交付涉案房屋时发现该事实，原告遂诉至法院。
另查明，2012年，被告广汇公司第一项目部负责人戴银全向固原市建筑管理站移送了清苑小区拆迁户房屋安置备案材料。清苑小区系挂靠被告广汇公司开发建设，被告广汇公司第一项目部由被告广汇公司设立。
原审认为，涉案房屋拆迁安置补偿合同虽系由原告杨忠贵与被告广汇公司第一项目部签订，但因该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此对于原告主张要求确认双方之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效的诉请，本院予以支持。本案中，清苑小区系挂靠被告广汇公司开发建设，后成立了被告广汇公司第一项目部，在实施该项目过程中，出现被告广汇公司第一项目部对外签订合同、处置小区房屋的行为，导致该小区出现问题，后遂由固原市相关部门成立了清苑小区协调领导小组处理相关事宜，但至今尚未妥善解决，该小区房屋也无法办理相关手续。原告所持有的房屋拆迁安置补偿合同即存在此问题，由于该合同仅有被告广汇公司第一项目部和戴银全盖章签字，戴银全直至2012年才向固原市建筑管理站移送拆迁安置房屋备案材料，一直未经过被告广汇公司认可和安置，直至2013年原告才要求交付涉案房屋，该房屋是否达到优先取得的条件，原告未能提供充足的证据予以证实。庭审中，戴银全陈述其曾向原告交付过拆迁对换的房屋，对此，原告亦称涉案房屋谁也没有占用。综之，原告作为被拆迁户，拆迁人应当保障原告的优先安置补偿，同等条件下享有优先取得权，但因该涉案房屋所在小区整体尚未经过被告广汇公司及其项目部向有关部门完善相关资料，妥善解决该小区存在的问题，且被告主张的涉案房屋尚未经过被告广汇公司的认可安置，这都涉及到清苑小区的整体处理，故原告主张要求优先取得涉案房屋的诉请，因缺乏证据，且优先取得涉案房屋的条件尚未成就，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认原、被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效；二、驳回原告杨忠贵的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元（原告杨忠贵预交100.00元），由原告杨忠贵负担50.00元，由被告固原广汇房地产开发有限公司负担50.00元。
宣判后，杨忠贵上诉认为：（一）一审法院认定事实错误。在一审中，上诉人提交的《房屋拆迁安置补偿合同》约定，街面营业房采取拆一补一置换，上诉人原营业房面积99.54平方米，置换的房屋的位置、房号为固原市原州区南关街民贸楼西侧栖凤苑小区（原清苑小区）B6号商业房，房屋实际面积以房产部门丈量面积为准，在办理手续时互补，对该证据一审法院认定合法有效。虽然被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部提交的《商品房买卖合同》，证实其将该房屋于2009年2月18日出售给案外人张维礼，但根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。而一审法院在判决中认为“由于该合同仅有被告广汇公司第一项目部和戴银全盖章签字，戴银全直至2012年才向固原市建筑管理站移送拆迁安置房屋备案材料，一直未经过被告广汇公司认可和安置，直至2013年，杨忠贵才要求交付涉案房屋，该房屋是否达到优先取得的条件，上诉人未能提供充足的证据予以证实，以及认定因涉案房屋所在小区整体尚未经过广汇公司及其项目部向有关部门完善相关资料，妥善解决该小区存在的问题，且被告主张的涉案房屋尚未经过被告广汇公司的认可安置，这都涉及到清苑小区的整体处理，故原告主张要求优先取得涉案房屋的诉请，缺乏证据”，该认定是对事实的错误认定和对法律的错误理解。另外，根据《公司法》的第十五条的规定：法人单位应当对自己内设部门的对外民事行为承担责任，被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部是由其依法设立的，其应承担合同约定的义务；（二）适用法律错误，导致判决结果错误。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷、属于商品房买卖合同范围，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审人民法院在作出该判决时规避该《解释》，属适用法律错误。故请求1、撤销原州区人民法院做出的（2014）原民初字第618号民事判决书，发回重审或依法改判由上诉人对争议的房屋享有优先权；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
上诉人杨忠贵在二审中提供关于对清苑小区被拆迁户杨军喜等十四户房屋产权进行备案的通知一份，证明争议的B6号房屋归上诉人所有并签订房屋拆迁补偿合同以及房屋备案中B6号房屋在上诉人名下的事实。
被上诉人固原广汇房地产开发有限公司对杨军喜等十四户房屋产权进行备案的通知一份的真实性无异议，但认为该证据与广汇公司无关系。
被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部对杨军喜等十四户房屋产权进行备案的通知一份，认为具有真实性，且与本案具有关联性。
被上诉人固原广汇房地产开发有限公司针对上诉人的上诉理由答辩认为，1、固原广汇房地产开发有限公司第一项目部在没有得到答辩人许可或授权的情况下，多次变更负责人，伪造广汇公司法定代表人的私人印章，对外独立运营，其签订的合同与广汇公司无关；2、被上诉人固原广汇房地产开发有限公司与上诉人之间无任何权利义务关系。因为在签订的房屋安置补偿合同中没有我方的印章、我公司没有收取上诉人的管理费，也没有实际开发建设和控制、支配该房屋，我公司事实上无法交付该房屋；3、一审法院认定上诉人与被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部签订的《房屋拆迁补偿合同》合法有效，指的是第一项目部与上诉人之间的权利义务关系合法有效，因此与广汇公司没有关系。
被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部针对上诉人的上诉理由答辩认为，该工程是由其开发，当时是挂靠在广汇公司名下的，当时口头言明待工程完工后向固原广汇房地产开发有限公司支付500000元的费用，当时由于没有钱，后将一单元五楼107号住宅楼折抵给被上诉人固原广汇房地产开发有限公司。拆迁安置、承建等都是以广汇公司第一项目部名义进行的，承建过程中由于资金困难，其借张维礼400000元，包括利息共计686000元，当时约定将房屋抵押给张维礼，待款还清以后再将房屋返还，现我已用三套房屋折抵了以上欠款，但是其拒绝交付涉案房屋，当时我向上诉人交付时其又予以阻拦。当时给固原广汇房地产开发有限公司承诺的房屋是安军收取的，房子交给了安军。其与被上诉人固原广汇房地产开发有限公司是挂靠关系，第一项目部的印章是在固原广汇房地产开发有限公司开了证明信之后，其到固原市公安局进行了备案登记。
被上诉人固原广汇房地产开发有限公司、固原广汇房地产开发有限公司第一项目部在二审中未提供证据。
对上诉人提供的关于清苑小区被拆迁户杨军喜等十四户房屋产权进行备案的通知一份，被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部无异议，虽被上诉人固原广汇房地产开发有限公司认为与其没有关系，但该证据客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人固原广汇房地产开发有限公司对被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部挂靠其公司开发建设位于固原市原州区南关街民贸楼西侧商住楼无异议，但认为挂靠费是由原项目部负责人安军收取，并将广汇公司第一项目部的印章交付戴银全，其公司并未授权戴银全在固原市公安局对项目部的印章进行备案，固原广汇房地产开发有限公司第一项目部的负责人是安军并非戴银全，该项目部与上诉人杨忠贵签订的《房屋拆迁安置补偿合同》与其公司无关。而被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目作为被上诉人固原广汇房地产开发有限公司的下设机构，对外不具有独立承担法律责任的主体资格，其民事责任应由具有法人资格的上级机构即被上诉人固原广汇房地产开发有限公司承担，其项目部负责人的变更，是公司内部管理事务，不得以此来推脱对外产生的民事法律后果和应承担的民事法律责任。因此，被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部与上诉人杨忠贵签订的《房屋拆迁安置补偿合同》应视为被上诉人固原广汇房地产开发有限公司与上诉人杨忠贵所签订，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同明确约定上诉人杨忠贵于被上诉人按拆一补一方式置换同等面积的营业房，置换的房屋为B6号。上诉人在二审中提供的2013年5月27日固原市清苑小区协调领导小组办公室对清苑小区被拆迁户杨军喜等十四户房屋产权进行备案的通知中也确认应置换给杨忠贵的房屋号为B6号，该合同约定的置换房屋房号明确，用途特定。对本案争议的房屋上诉人是否具有优先权的问题，虽然被上诉人固原广汇房地产开发有限公司第一项目部负责人戴银全于2009年2月18日将合同约定以“房屋产权调换”形式安置补偿给上诉人杨忠贵的B6号营业房出售给案外人张维礼，并在房产部门办理了预售备案登记，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，被上诉人固原市广汇房地产开发有限公司第一项目部负责人与案外人张维礼物权变动的行为，不得对抗上诉人杨忠贵因拆迁所置换房屋的所有权。上诉人杨忠贵作为被拆迁人要求交付回迁房的物权请求权符合法律规定。故对上诉人杨忠贵要求确定《房屋拆迁安置补偿合同》有效以及对本案争议的B6号营业房具有优先权的请求本院予以支持。原审法院对本案争议的房屋是否具有优先权问题未确认，本院予以纠正。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理欠妥，上诉人杨忠贵的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2014）原民初字第618号民事判决第一项，即依法确认原被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效；
二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2014）原民初字第618号民事判决第二项，即驳回原告杨忠贵的其他诉讼请求；
三、上诉人杨忠贵对固原市原州区南关街民贸楼西侧栖凤苑小区（原清苑小区）B6号营业房享有优先权。
本案一审案件受理费100.00元（原告杨忠贵预交100.00元），由上诉人杨忠贵负担50.00元，由被上诉人固原广汇房地产开发有限公司负担50.00元；二审案件受理费100元由被上诉人固原广汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘万德
审判员 米 峰
审判员 马 萍
二〇一四年十二月十五日
书记员 闫儒红