浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终766号
上诉人（原审被告、反诉原告）：施黎明。
委托代理人：陈晓健，浙江多顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈援朝。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘杏琴。
上诉人施黎明为与被上诉人沈援朝、潘杏琴房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院作出的（2016）浙1122民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2014年8月，原告（反诉被告）沈援朝、潘杏琴与被告（反诉原告）施黎明签订协议，协议约定原告将坐落在缙云县壶镇镇贤母西路109号米兰超市承包给被告经营，合同期限五年，为2014年8月15日至2019年8月14日。2014年8月15日至2015年8月14日的年租金为190800元，以后每年按4%递增。协议第二条约定，经营场所为贤母西路109-2号和109-3号的底层加两个天井和一个铁棚另加109-3号的二楼。第四条约定，原告保证定期年检工商营业执照确保乙方在合同期内的合法经营。第五条约定，在东面三间门面未开好前原告无偿提供米兰宾馆大厅为被告的临时通道。原告沈援朝为壶镇镇贤母西路109号房屋所有权人。2014年8月25日，被告施黎明注册了缙云县壶镇镇联客超市的营业执照。另2015年6月，原告将米兰副食超市营业执照正副本各一份、烟草营业执照正副本各一份交付给被告。协议签订后，被告施黎明支付了第一年的租金190800元，原告将贤母西路109-2号和109-3号底层交付给被告使用。在2015年8月15日被告应向原告支付下一年度租金时，被告未及时向原告支付。后原告通过口头及邮寄书面通知等方式催告被告施黎明支付租金，被告均未支付。2015年12月30日，原告以书面形式通知被告施黎明解除双方签订的协议。
原审法院认为：原、被告签订的租赁协议系双方真实意思之表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，当事人均需按约履行。被告无正当理由未支付租金，经原告催告后，被告仍未支付，原告可以解除合同，故原审法院确认原告于2015年12月30日发出的解除合同通知有效。被告应支付从2015年8月16日至2015年12月30日止的租金，租金标准按第一年租金190800元递增4%即7632元，共计198432元支付。逾期未腾房的，应参考租金标准支付房屋占有使用费。针对反诉原告的诉讼请求，原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告主张其因反诉被告违约遭受损失，应当提供证据证明其损失、反诉被告的违约行为及二者之间存在因果关系。协议第二条对经营场所的范围已作出明确约定，反诉原告提供的证据亦不足以证明其主张的反诉被告存在未交付营业执照及店面、未提供宾馆大厅作为临时通道以及广告牌等不让使用的行为，故原审法院对反诉原告方的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沈援朝、潘杏琴与施黎明于2014年8月签订的协议于2015年12月30日解除；二、被告施黎明于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋，并将房屋返还给原告沈援朝、潘杏琴；三、被告施黎明于本判决生效之日向原告沈援朝、潘杏琴支付自2015年8月16日起至2015年12月30日止按每年198432元标准计算的租金及自2015年12月31日至腾房日止的占有使用费（2016年8月15日之后的按每年递增4%计算）；四、驳回反诉原告施黎明的反诉请求。本诉案件受理费2280元，减半收取1140元，由被告施黎明负担，被告负担的费用于本判决生效日即向原审法院交纳；反诉案件受理费8421.34元，减半收取4210.67元，由反诉原告施黎明负担。
宣判后，施黎明不服，向本院提起上诉。
施黎明上诉称：一、原判认定事实错误。1、首先，协议约定：“缙云县壶镇镇贤母西路109号米兰超市承包给乙方经营”，这并不是房屋租赁协议，而是一个承包经营协议，这点从被上诉人所提供“解除合同通知”中也可以看出，故原判决认定的法律关系错误，导致错判。2、协议第四条约定：“甲方（即被上诉人）保证定期年检工商营业执照以确保乙方在合同期内的合法经营”，甲方将营业执照以及这个叫“米兰超市”承包给乙方经营、收益，明显是承包经营协议，而非房屋租赁协议。3、根据《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》第十四条规定，营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造。被上诉人按约定将营业执照交给上诉人使用和收益，已经违反了法律的强制性规定，致使协议无效。故，应没收上诉人的非法所得，并赔偿因协议无效造成的上诉人的损失。4、《烟草专卖法》和《烟草专卖法实施条例》都明确规定，禁止出租、出让、转借、买卖。被上诉人将烟草证转让的行为也是违法的，同样导致协议无效。5、被上诉人提供的是并没有经过规划审批的临时铁棚，将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人补充提供的房产证据系1**号米兰超市及米兰宾馆大厅的建设规划证据，而非临时铁棚的证据。二、一房数租导致经营场所未完全交付使用，原判决判令上诉人支付所谓的租金，依据明显不足，且主要证据未经质证，其程序不合法。1、协议第五条约定：“在东面三间门面未开好前甲方无偿提供米兰宾馆大厅为乙方的临时通道”，事实上，那里一直是他人承包经营的米兰宾馆，而非其本人所经营，这个大厅因为是他人经营，所以虽然在协议中约定了此条款，但因为其一房数包，导致被上诉人违反了约定，即未将宾馆通道提供给上诉人，亦未将经营场地提供给上诉人，却向上诉人讨要房租，有违契约精神。2、被上诉人庭后提供的补充证据即所谓的规划建设证据没有经过质证，且临时的铁棚应当没有经过规划审批，但原审法院却采纳了未经质证也未经调查的证据进行了判决，违反了诉讼程序。3、上诉人承租的109号米兰超市包括米兰超市整体的店面，被上诉人没有提供米兰超市的经营场所，却向上诉人讨要场所的使用费，不合法亦不合理。被上诉人没有将协议中的经营场所全部提供给上诉人，使上诉人遭受严重的损失，上诉人曾提出反诉，要求被上诉人承担因其违约而造成的损失。三、违约方应向守约方赔偿损失。因协议无效，给上诉人造成了重大损失，被上诉人既未提供符合约定的经营范围的营业执照，也未按约定提供原超市的经营场所，致使上诉人因此不得不自行办理营业执照，不得不使用其临时搭建其店面后的铁棚，严重影响了上诉人的经营规模和经营效益，给上诉人造成了严重损失，被上诉人应承担赔偿责任。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。
沈援朝、潘杏琴共同答辩称：一、米兰超市的承包和房屋出租是合法、合理的，其中米兰副食超市和烟草专卖处是在米兰宾馆合同范围内，使用面积只有40平方米，位置在米兰宾馆大厅的东第二间。米兰宾馆由卢杰承包给卢根勋经营后，被上诉人在2012年5月以22万拆价收回，短期承包给卢利坚，米兰副食超市和米兰烟草专卖处一同承包。米兰副食超市和烟草专卖是办在宾馆内，在米兰宾馆大厅的东第二间，没有约定收房租，因超市和卖烟处都没有经营，执照期限都在1年内需年检1次，两证就不会注销，将来被上诉人也还能用。二、出租贤母西路109号及109号-2、109号-3房屋协议条款是合法的，协议生效后，超市场所和执照均按协议履行，此场所一直在用，游戏机营业款是上诉人收的。三、房屋出租时双方明确，上诉人怕被上诉人租给房屋后铁棚不算在内，所以把铁棚写进协议中。上诉人提出被上诉人房屋没有建设工程规划许可证缺乏依据，被上诉人的房屋是有房产证和土地证的。四、上诉人在2014年12月米兰批发超市开业前，米兰副食超市和烟草柜台已搬空，没有经营，此场所是上诉人安装儿童玩的游戏机营业和行人购货的40平方米的通道，被上诉人没有影响过上诉人的营业场所和过往通道，至今场所大门还由上诉人管理。上诉人至今超市场所没算过承包费，要求被上诉人找宾馆和超市的承包人卢利坚，双方约定给上诉人代交纳4个月，每月1000元的承包费，至今上诉人也没交还被上诉人承包费，被上诉人在2015年4月6日将宾馆收回办敬老院，其米兰副食超市的场所至今还是上诉人管理使用，其收入都是上诉人的收入，催讨的是贤母西路109-2和109-3的房租。五、在签订协议时就向上诉人提供了房产证和土地证，并用于上诉人办理营业执照，一审法院不需再重收此证据。六、在签订协议时，被上诉人提到超市的店面问题，上诉人说是当仓储、批发，不需要店面。19万元房价租金是低于市场价格的。七、被上诉人履行了协议的全部条款，还支持协议之外的许多事务，如报批营业执照，处理消防关系，调解同行竞争等等。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，施黎明向本院提交如下证据：证据1、现场照片七张，待证案涉三间店面未交付给上诉人使用，上诉人在承包米兰超市过程中，大厅通道装璜设施良好，无法提供给上诉人使用，被上诉人有违约行为，导致本合同不能履行；证据2、证人曹某和朱某的证言，待证案涉店面未实际交付使用。沈援朝、潘杏琴质证认为：证据1，真实性无异议，上诉人所陈述的三间店面不在承包范围，上诉人可以使用通道，但要交付租金，上诉人提供的照片不能证明其所待证的事实；证据2，两位证人是上诉人的员工，他们也没有看到案涉协议，其陈述内容不客观真实。
沈援朝、潘杏琴向本院提交如下证据：证据1、米兰宾馆协议一份，待证被上诉人将米兰宾馆大厅租回给上诉人用；证据2、收条、烟草证明、个体工商户注销登记申请书，待证米兰商务宾馆经营者卢杰因经营不好亏损，于2015年9月8日申请停业；证据3、个体工商户开业登记申请书，待证米兰副食超市只有东二间40平方米，不包括出租的范围；证据4、证人郑某的证言，待证四间房子没有锁，有一间是玻璃门。施黎明质证认为：证据1，根据协议第五条约定，至今上诉人没有通道的使用权，使用权是被上诉人的，宾馆吧台没有拆除，反而印证租赁物没有交付使用；证据2，烟草许可证是不可转让、出租的，个体工商户注销登记申请书与本案缺乏关联性；证据3，真实性异议，不能待证被上诉人所要证明的事实；证据4，与事实不符，双方合同约定应该是大厅吧台应该拆除给上诉人做临时通道。
经审查，本院认为，对于施黎明提供的证据：证据1，被上诉人对其真实性无异议，但该证据无法证明双方协议约定的出租范围包括该三间店面，不予认定；证据2，根据曹某、朱某的陈述，上诉人超市营业时，客人通过米兰宾馆大厅进出，上班时米兰宾馆大厅的大门是开着的。两证人系上诉人的雇工，该证言虽不能待证上诉人的待证内容，但可以证明上诉人在营业期间对米兰宾馆大厅通道进行了正常使用。对于沈援朝、潘杏琴提供的证据：证据1、2、3与本案处理缺乏关联性，不予认定；证据4，被上诉人的待证内容不明，不予认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于双方之间法律关系的认定问题，双方签订的《协议》既有房屋租赁的条款，也有其他条款，但协议的主要权利义务内容仍指向房屋租赁，且双方的诉讼请求及答辩意见也是围绕房屋租赁的条款履行问题展开的，故上诉人否认双方之间的房屋租赁关系存在，缺乏依据，不予支持。
关于《协议》的效力问题，上诉人称被上诉人将营业执照交给上诉人使用和收益，违反法律的强制性规定，以及铁棚未经过规划审批，主张《协议》无效，本院认为，首先，上诉人在上诉状中所引用的《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》已于2011年11月1日起废止；其次，即使被上诉人与上诉人之间存在工商营业执照的出借行为，违反了相关法律的规定，也仅是该出借行为无效，并不必然导致双方的《协议》无效；最后，铁棚并非双方租赁协议的主要标的物，上诉人既没有提供证据证明案涉铁棚需要经过相关规划审批，也没有提供证据证明其在使用铁棚的过程中受到了相关政府部门的查处，故上诉人主张《协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于“米兰超市”的店面房是否包括在出租范围内及被上诉人是否向上诉人提供了米兰宾馆大厅作为临时通道的问题，双方《协议》第二条关于经营场所进行了明确约定，经营场所为贤母西路109-2号和109-3号的底层加两个天井和一个铁棚另加109-3号的二楼，并未包括上诉人所主张的“米兰超市”的店面房，且上诉人在使用案涉房屋超过一年的时间里，并未向被上诉人提出交付“米兰超市”店面房的要求，而是在被上诉人提起本案诉讼时，上诉人才作上述抗辩，与常理不符，故上诉人主张被上诉人应向其交付“米兰超市”的店面房，缺乏依据，不予支持。根据曹某、朱某的证言，上诉人在经营期间，已将米兰宾馆大厅通道作为临时通道进行了使用，上诉人主张被上诉人未将米兰宾馆大厅通道交付其使用，与事实不符。上诉人主张双方曾约定被上诉人应拆除米兰宾馆大厅的吧台供上诉人通行使用，无事实依据。上诉人基于上述主张要求被上诉人赔偿损失，依据不足，本院不予支持。
关于一审程序是否违法的问题，上诉人并未在一审开庭前提出过案涉房屋及铁棚没有建设规划许可证的观点，而是在一审法庭调查阶段才首次提出该主张，被上诉人为反驳其主张于一审庭审结束后向原审法院补充提交证据，上诉人以被上诉人提交证据已超过举证期限为由不予质证，在二审中，本院当庭询问上诉人是否要发表质证意见，上诉人仍以同样的理由拒绝质证，上诉人的上述行为系其对自己民事诉讼权利的处分，不影响法院依法对上述证据及事实的审查和认定。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10700元，由上诉人施黎明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小兰
审 判 员 聂伟杰
代理审判员 毛向东
二〇一六年九月二日
代书 记员 郑丽珍