上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）再初字第5号
原审原告林嘉秋。
委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。
原审被告徐萍。
委托代理人陈刚，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
原审第三人中国东方资产管理公司上海办事处。
法定代表人陈小侉。
委托代理人孙骏。
委托代理人宁海龙。
原审原告林嘉秋与原审被告徐萍及原审第三人中国东方资产管理公司上海办事处（以下简称“东方公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月3日作出（2008）浦民一（民）初字第792号民事判决，已经发生法律效力。2014年5月9日，本院以（2014）浦民一（民）监字第2号民事裁定，决定对本案进行再审。本院于2014年5月26日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原审原告林嘉秋的委托代理人汪伟敏，原审被告徐萍及其委托代理人陈刚，原审第三人中国东方资产管理公司上海办事处委托代理人孙骏、宁海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院原审查明，原、被告于2005年3月29日签订了《购买华佳花园房协议书》，约定：将被告名下的203室房屋（建筑面积74.52平方米）及其前夫蔡某某名下的同弄9号201室房屋（建筑面积110.78平方米）出售给原告，单价为每平方米人民币7，900元，于1个月内交房，原告先支付30万元，余款在办理过户手续中再支付，如有不尽事宜双方在友好基础上协调解决。2005年4月15日，双方又签订了补充协议，约定任何一方违约均应支付对方违约金30万元，原告付清30％房款后由被告及蔡某某办理房屋贷款手续等事宜，并协助原告办妥过户手续。协议签订后，原告分四次支付给被告购房款29万元。2005年8月13日，原告向被告承诺约定的30％房款于8月底左右支付，之后原告未按约付款。原告曾于2006年2月诉至本院，要求确认原、被告签订的《购买华佳花园房协议书》无效及要求被告返还原告购房款29万元，本院于2006年8月7日对原告的上述诉请判决驳回，并经二审判决维持原判。
原审另查明，203室房屋及201室房屋于2002年10月9日被原上海市卢湾区人民法院冻结，冻结结束日期为2006年3月1日。2002年10月25日，上海市黄浦区人民法院作出（2002）黄民一（民）初字第2356号民事判决：一、解除中国建设银行上海市分行房地产信贷部与徐萍于2000年8月9日签订的《个人住房抵押借款合同》；二、徐萍应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行上海市分行房地产信贷部借款本金36.1万元；三、徐萍应于本判决生效之日起十日内偿付中国建设银行上海市分行房地产信贷部至2002年3月26日止的借款利息32，893.25元、逾期还款违约金883.72元；四、徐萍应于本判决生效之日起十日内按每日万分之二点一的利率偿付中国建设银行上海市分行房地产信贷部逾期还款利息（自2002年3月27日至实际清偿之日止以本金36.1万元及利息32，893.25元为基数按每日万分之二点一的利率计算）；五、如徐萍届时未履行上述判决主文第二、三、四项中所确定的还款义务，中国建设银行上海市分行房地产信贷部有权以徐萍抵押的203室房屋折价或者拍卖、变卖后优先受偿；该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额部分归徐萍所有，不足部分由徐萍清偿；案件受理费8，432元，由徐萍负担。中国建设银行上海市分行房地产信贷部对徐萍的上述债权现已转让给第三人东方公司。
原审中，原告同意支付被告购买系争203室房屋的尚余房款298，708元。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。双方所签的协议依法有效，应按约履行。原告已支付房款29万元，并同意支付203室尚余房款298，708元，故原告要求被告履行双方所签的协议，将被告名下的203室房屋交付原告并协助原告办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。虽然203室房屋及201室房屋在双方签订协议时存在被查封的情形，但原告签订协议时亦有义务查明上述房屋的权属及有无限制交易情形等情况，原告未能举证证明被告在签订协议时故意隐瞒房屋被查封的情况，且原告也未按约定时间支付被告203室、201室两套房屋30％的房款，故原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求，理由不足，不予支持。因201室房屋已出售他人，故双方关于201室房屋的协议已无法履行，原告已将购买201室房屋的房款转为购买203室房屋的房款，故本院确认双方关于201室房屋的协议已经实际解除。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、被告徐萍于本判决生效之日起十日内还清第三人中国东方资产管理公司上海办事处的债务，涤除上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室房屋（原上海市川北公路XXX弄XXX号XXX室房屋）上的抵押权，并协助原告林嘉秋办理上述房屋的产权过户手续；二、原告林嘉秋于本判决生效之日起十日内支付被告徐萍上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室房屋的购房款298，708元；三、驳回原告林嘉秋的其余诉讼请求。
原审于2008年12月3日判决后，各方当事人均未提起上诉。判决生效后，原审被告徐萍向本院申诉，理由是：1、程序方面：法院未穷尽送达方式，明知原审被告在国外仍然向原审被告户籍地的不适格代收人送达，且公告送达判决书的期限为60日而不是当时法律规定的6个月。原审中法院对原审被告缺席审判不合法。2、实体方面：原审被告早已于2005年10月31日向原审原告发函告知再不及时付款的后果是原审原告构成违约，原审被告扣除其违约金，房屋由原审被告自行处理。但原审原告既未答复又未付款。事后，原审被告才将原审原告已付的29万元作违约金扣留，将201室房屋另行出售他人。原审被告认为此事已经了结，直至2013年1月20日被法院限制出境，才得知案件的诉讼情况。法院无视原审原告的根本违约行为，判决原审被告配合原审原告过户203室房屋是错误的，要求再审后驳回原审原告的诉讼请求。原审原告则认为，其未曾收到过原审被告所述的上述告知函。
本院再审查明，本院原审查明的事实属实。原审所述的“203室”房屋是上海市市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室（原上海市川北公路XXX弄XXX号XXX室）房屋的简称（以下续用该简称），“201室”房屋是上海市市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室（原上海市川北公路XXX弄XXX号XXX室）房屋的简称（以下续用该简称）。
本院再审另查明，原审原、被告约定的首付款为两套房屋售价30%的数额，计439，161元，但原审原告至今只支付了原审被告首付款29万元。该29万元是原审原告于2005年3月29日双方签订《购买华佳花园房协议书》的当日支付18万元，同年4月15日签订补充协议的当日支付7万元，同年7月17日、8月21日各支付2万元。原审原、被告签订的补充协议中载有原审被告的银行账号，当日支付的7万元系原审原告转账支付。原审原告于2005年8月13日向原审被告承诺约定的30％房款于同年8月底左右支付，但原审原告届时未按约付款。原审原告于2006年2月首次诉讼，要求法院确认原审原、被告签订的买卖协议无效，本院一审判决驳回原审原告诉讼请求，二审于2006年10月20日判决驳回上诉，维持原判后，原审原、被告未另行约定付款的期限，原审原告也未再向原审被告付款。2007年9月19日，原审被告将合同所涉的案外一套201室房屋出售给了他人。2008年3月25日，原审原告提起原审案件的诉讼，要求原审被告继续履行合同，将剩余的一套203室房屋交付原审原告，并协助原审原告办理房屋过户手续等。原审判决生效后，原审被告于2011年1月将系争203室房屋也出售给了他人，并已过户。
本案再审中原审原告表示，首次诉讼判决生效后，原审原告未向原审被告付款是因找不到原审被告，无法付款。原审被告则认为首次诉讼后，原审被告多次向原审原告催讨房款，协商解决纠纷，但无结果。在此情况下，原审被告才将房屋另行出售给了他人。可是，双方之说均未提供证据证实。
本院再审认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。按照原审原、被告签订的房屋买卖合同约定，原审原告应当先付清两套房屋的30%房款后，才由原审被告交房并协助原审原告办理房屋过户手续，同时结清余款。也就是说，原审原告履行30%的付款义务在先，原审被告交房、办理过户手续在后。但原审原告并未付足30%的首付款，承诺付款期满后仍未支付。特别是原审原告在第一次诉讼被驳回，二审维持原判，认为合同可以继续履行后，直至原审原告第二次诉讼期间，在长达约一年半的时间里，原审原告仍未及时付清30%的首付款，却起诉要求原审被告交房、办理过户手续等，本院不应支持。原审在原审原告未按约付清30%首付款的情况下，认定双方买卖合同中关于买卖201室房屋的协议已经实际解除，买卖203室房屋的协议尚未解除，准许原审原告将之前已付两套房屋的29万元房款转为其中一套203室房屋的首付款，由此让原审原告达到了已付30%首付款的履约标准，故判决原审被告协助原审原告办理203室房屋的产权过户手续等，确有不当，应予纠正。况且，本案系争房屋目前已由原审被告出售给了他人，买卖标的物已属于案外人名下财产，继续履行合同已不太现实，故原审原告的诉讼请求，本院亦难以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2008）浦民一（民）初字第792号民事判决；
二、驳回原审原告林嘉秋的全部诉讼请求。
原审案件受理费9，787元，财产保全费3，513元，均由原审原告林嘉秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 冉志明
审判员 胡庆文
审判员 王爱珍
二〇一四年十月十五日
书记员 张 贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。