四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第327号
上诉人（原审原告）钱大香
上诉人（原审原告）陈科菊
上诉人（原审原告）陈科平
委托代理人陈学
被上诉人（原审被告）陈宗奎
委托代理人杨怀柏，通江县铁溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）杜小康
上诉人钱大香、陈科菊、陈科平因与被上诉人陈宗奎、杜小康农村房屋买卖纠纷一案，不服通江县人民法院（2012）通民初字第1525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱大香及其与上诉人陈科平、陈科菊共同的委托代理人陈学，被上诉人陈宗奎及其委托代理人杨怀柏，被上诉人杜小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原告钱大香与被告陈宗奎系同社居住的近邻。1984年陈登亮在通江县铁溪镇田坝村三社王峰崖（小地名）修建有土木结构房屋三间，1986年原告钱大香与陈登亮结婚，婚后生育两小孩，即原告陈科菊与陈科平，陈登亮与三原告在此房屋居住。1992年12月6日陈登亮取得通集建（92）字第150274号集体土地建设用地使用证。2004年陈登亮去世后，原告钱大香经人介绍认识被告杜小康。同年底，三原告搬至通江县铁溪镇田坝街道居住，原告钱大香与被告杜小康以夫妻名义同居生活至今。2006年，被告陈宗奎因自家房屋成为危房，不能居住，遂找到同村村民钱兴龙，要求帮忙联系原告钱大香和被告杜小康，欲购买原告在王峰崖的老房子。钱兴龙找到原告钱大香与被告杜小康后，原告钱大香与被告杜小康称需征求原告陈科菊、陈科平的意见。同年8月19日，钱兴龙、被告陈宗奎来到原告钱大香和被告杜小康居住的铁溪镇田坝街道家中，协商购房一事，原告钱大香在家做饭。经过协商，中证人钱兴龙起草了《购房协议》，其主要内容为：“卖方：杜小康、钱大香为卖方，陈宗奎为买方。杜小康将私有房屋协商卖给陈宗奎。1.房屋：一间一转三个托言。2.界限：左：第二道保坎，水沟为界。右：与陈登明的房子排善的中心为界。前：滴水为界。后：滴水为界。3.圈：两间，滴水为界。4.另：地坝：8尺宽。5.此协商议，由双方同意签订。付款之日生效。卖方：杜小康、钱大香。买方：陈宗奎。中：钱兴龙。被告陈宗奎、杜小康在此协议上进行了签字，原告钱大香未签字，同时该协议未明确房屋价款。当日，钱兴龙、陈宗奎在钱大香和杜小康家中吃了晚饭。2006年底，陈宗奎搬到诉争房屋居住至今。2008年“5.12”地震后，原、被告所在的镇、村两级查灾时，针对诉争房屋的损失，给予陈宗奎灾后重建补助资金19000元，被告用此资金对诉争房屋进行了维修和添附。2001年11月7日，被告陈宗奎与通江县杨家梁煤矿签订《通江县杨家梁煤矿矿区范围内村民房屋搬迁补偿协议》，约定：被告陈宗奎将房屋拆除后异地新建，由杨家梁煤矿补偿异地新建房屋搬迁费94241元。2012年4月，原告知道该情况后，双方发生争议，经村委会调解未果，原告遂起诉至通江县人民法院，要求：1.确认二被告签订的《房屋买卖协议》自始无效；2.责令二被告立即返还三原告所有的房屋及屋内的财产；3.本案的诉讼费用由二被告承担。
一审同时查明，原告陈科菊在2006年8月时年满18周岁，在成都读书；原告陈科平在2006年8月时年满17周岁，在巴中读书。从2006年8月以后二原告再未回王峰崖老房子居住过。
原审判决认为，本案原、被告双方争议的焦点为：一是双方签订的房屋买卖是否有效；二是房屋价款7000元是否给付。
关于房屋买卖效力的问题。该房屋系原告钱大香之夫陈登亮婚前修建，属陈登亮的个人财产。陈登亮死亡后，三原告作为第一顺序继承人，对该房屋享有继承权，三原告系该房屋的所有权人。2006年8月19日，被告陈宗奎为购买该房屋同介绍人钱兴龙来到原告钱大香与杜小康共同居住的房屋内进行协商，四人又在一起吃晚饭，即便按照原告钱大香的说法，未参与此事，但不可能不知道被告陈宗奎到来的目的。且在此之前，介绍人钱兴龙询问原告钱大香与被告杜小康时，二人称需征求原告陈科菊、陈科平的意见。被告陈宗奎有理由相信被告杜小康有权代表三原告处分该房屋，被告杜小康的行为构成表见代理。2006年底被告陈宗奎搬入诉争之房屋居住至2012年4月双方发生争议之前，原告钱大香每年上山耕种其承包土地和收获粮食作物都要经过诉争房屋，但从未提出异议。原告陈科菊、陈科平从2006年8月以后再未回王峰崖老房子居住过，虽然三原告未在协议上签字，但从其行为来看是对该协议的追认。该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告辩称该协议中没有约定房屋面积，但对房屋数量、四址界限做了明确约定，该协议的内容具有可交付性。关于房屋价款支付的问题。双方虽在协议中未约定房屋价款，但双方对口头约定房屋价款为7000元的事实双方无异议，被告陈宗奎虽未提供原告的收款收据，但根据证人钱兴龙证词、村支书杨述斌出庭作证时陈述，以及被告陈宗奎入住该房长达六年之久，原告也未向其主张支付房款；同时双方发生争议后，在村委会解决也没有争议房屋价款支付的问题，而是杜小康是否有权卖房等事实来看，应当认定被告陈宗奎在签订协议当日支付了房价款7000元。原告主张返还屋内财产，因未提供证据证明，一审对其主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第五十二条之规定，判决：驳回原告钱大香、陈科菊、陈科平的诉讼请求。
上诉人钱大香、陈科菊、陈科平主要上诉理由：1.原审程序违法。在一审庭审中，审判人员未向当事人告知审判员和书记员的身份。事后上诉人得知，当时担任庭审记录的何飞不是法院工作人员，而是通江县铁溪法律服务所工作人员。2.原审认定事实错误。2006年8月19日，被上诉人陈宗奎为购买房屋同介绍人钱兴龙来到钱大香居住的房屋内进行协商，当时钱大香在厨房做饭，对陈宗奎与杜小康签订的《买卖房屋协议》，钱大香根本不知情，也没有在协议上签字。被上诉人陈宗奎也没有向上诉人钱大香支付过购房款。请求二审法院依法确认二被上诉人签订的《买卖房屋协议》无效，责令被上诉人立即返还上诉人所有的房屋及屋内财产。
被上诉人陈宗奎的答辩意见是：原审审理程序合法，认定事实清楚。本案中，上诉人钱大香与被上诉人杜小康以夫妻名义生活在一起，卖房时钱大香是知情的，且也征询过上诉人陈科菊、陈科平的意见。被上诉人陈宗奎支付7000元购房款也是客观事实。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
被上诉人杜小康的答辩意见是：2005年我与钱大香以夫妻名义共同居住，2006年我在《买卖房屋协议》上代表家庭签字，协议签订后，也收取了陈宗奎7000元购房款，并交给钱大香。请求法院支持钱大香的诉求。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，杜小康签订《买卖房屋协议》时，陈科菊刚满18周岁，陈科平年满17周岁，双方均在校读书，其主要生活来源于钱大香；钱大香与杜小康虽未办理结婚登记，但对外以夫妻名义同居生活多年；针对诉争之房签订买卖协议时，钱大香在家做饭，虽未签字，但知晓并参与协商过房屋买卖事宜，陈宗奎足以相信杜小康有权代表钱大香及其子女陈科菊、陈科平处置诉争之房。《买卖房屋协议》签订后，陈宗奎向杜小康支付购房款7000元并搬入该房屋居住至今，钱大香及其子女一直未提出异议；2008年5.12地震后，通江县财政局、通江县民政局针对诉争之房严重损坏给予了重建补助，陈宗奎在领取该款项后对房屋进行了修整，钱大香及其子女陈科菊、陈科平也未提出异议。上述事实足以证实钱大香、陈科菊、陈科平知道并认可杜小康代表家人签订《买卖房屋协议》和收取购房款的行为。《中华人民共和国民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中，钱大香、陈科菊、陈科平不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行。钱大香、陈科菊、陈科平在卖房交房多年后，并且是在通江县杨家梁煤矿与陈宗奎2011年11月7日针对诉争房屋签订《房屋搬迁补偿协议书》后才提出卖房时不知情，陈宗奎并没有向其支付购房款，要求确认杜小康于2006年8月19日签订的《买卖房屋协议》无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，故本院对上诉人的上述主张，依法不予支持。一审认定杜小康的行为构成表见代理错误，本院予以纠正。
该案在一审的第一次庭审中，由法律服务所工作人员担任法庭记录虽有不妥，但在第二次开庭时，一审法院及时变更法院书记员秦伟担任法庭记录，对程序中原存在的瑕疵进行了纠正和弥补，并未影响到案件的公正审理。故对钱大香、陈科菊、陈科平上诉称一审程序错误的主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予支持。原判认定事实和适用法律虽部分有误，但判决结果和审判程序并无不当，本院在对部分事实认定和适用法律进行纠正后，对其判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费400元，由原审原告钱大香、陈科菊、陈科平负担。
二审案件受理费400元，由上诉人钱大香、陈科菊、陈科平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 敏
代理审判员 陈长育
代理审判员 苟华林
二〇一四年九月三日
书 记 员 朱 彬