重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终360号上诉人（原审被告）：袁国学，女，1971年1月29日出生，汉族，居民，住重庆南川区。上诉人（原审被告）：刘英，女，1972年11月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨家俊，男，居民，住重庆市南川区。上诉人（原审被告）：刘大林，男，1967年9月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王绍红（系刘大林之妻），居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：宋贵明，男，1972年7月11日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：程溅容，女，1971年2月2日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：宋泉锋，男，1994年8月20日出生，汉族，住重庆市南川区。三被上诉人共同的委托诉讼代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谭文明，男，1971年4月16日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。被上诉人（原审被告）：游正利，男，1964年4月29日出生，汉族，居民，住四川省泸县。上诉人袁国学、刘英、刘大林（以下简称袁国学等三人）因与被上诉人宋贵明、程溅榕、宋泉锋（以下简称宋贵明等三人）、谭文明、游正利买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2015)南川法民初字第03020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁国学等三人上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：我们与宋贵明等三人签订的合同是无效的，不适用解除。一审判决按照1100元/㎡计算房屋价值是错误的。应当按照房屋580元/㎡、猪牛圈300元/㎡计算。宋贵明等三人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。谭文明辩称，我同意袁国学等三人的意见。游正利未作答辩。宋贵明等三人向一审法院起诉请求：1、解除宋贵明等三人与袁国学等三人、谭文明、游正利签订的《联合开发房地产协议书》；2、袁国学等三人、谭文明、游正利返还土地以及房屋产权证、房地产权证，并按协议书中约定的应取得700㎡房屋建筑造价折价赔偿宋贵明等三人的房屋及附属设施；3、由袁国学等三人、谭文明、游正利从2014年5月1日起按1000元/月支付过渡补偿费至一审法庭辩论终结时止。一审法院认定事实:2013年4月19日，宋贵明等三人与刘英、刘大林、谭文明签订《联合开发房地产协议书》，约定：1、宋贵明等三人自愿以原重庆市南川区×镇食品站整体房地产（其中出让性质的工业用地1085.8㎡，砖木结构房屋863.06㎡）与刘英、刘大林、谭文明进行联合开发，以拆旧建新方式建造商品房约5000㎡；2、宋贵明等三人以产权人名义申请办理相关批文和手续，积极协助袁国学等三人、谭文明、游正利实施各项工作，办理手续的费用凭票据由乙方全额承担，整个开发项目由袁国学等三人、谭文明、游正利全额投资，宋贵明等三人无投资义务；3、项目竣工后，宋贵明等三人从所建房屋中无偿取得700㎡房屋的所有权，除该700㎡房屋外的全部房屋归袁国学等三人、谭文明、游正利所有；4、宋贵明等三人在签订协议并办理完相关手续后，十日内腾空房屋并交袁国学等三人、谭文明、游正利拆除；5、建设工期预计2年，从拆除旧房之日起计算，袁国学等三人、谭文明、游正利每月支付1000元的过渡安置补偿。协议签订后，宋贵明等三人将房屋产权证（渝房权证304鸣玉字第××、××、××号）和房地产权证（304房地证2006字第××号）交付给袁国学等三人、谭文明、游正利办理相关手续。2013年5月1日，经袁国学等三人、谭文明、游正利通知，宋贵明等三人腾出房屋并交付给袁国学等三人、谭文明、游正利拆除。嗣后，袁国学等三人、谭文明、游正利未按合同约定向宋贵明等三人交付房屋。另查明，一、2013年9月23日，刘英、谭文明、袁国学、游正利、刘大林就开发重庆市南川区×镇宋贵明、张景德、张华、张建的房屋（面积约1340㎡，土地约2.6亩），自愿签订《合伙建房协议》，约定：1、所有工程款由刘英、谭文明、袁国学出资150万元，出资金额打入被告刘英账户；2、在承建张景德、张华旧房改造过程中，如办理手续未完善造成工程长期停工不能顺利完成的，刘英、谭文明、袁国学的损失全部由游正利、刘大林承担，宋贵明的国有地由游正利、刘大林办理相关出让手续，如果袁国学等三人、谭文明、游正利不须办理出让及旧房改建手续，自行承建而政府不许承建的，造成的一切费用由袁国学等三人、谭文明、游正利按股份出资金额比例承担；3、张景德、张华、张建、宋贵明的房屋产权证、宅基证及危房鉴定报告和其他土地补偿、房屋赔付的所有协议交袁国学保管；4、刘英、谭文明、袁国学占40%的股份，游正利、刘大林各占30%的股份；5、合同各方共同劳动、共同管理、共担风险、共负盈亏，盈余按股份平均分配。2013年11月18日，游正利、谭文明协商签订《股份转让协议》，约定游正利将前述协议中30%的股份以280000元的价格转让给谭文明。2014年5月11日，刘大林与刘英、谭文明、袁国学协商签订《解除合伙建房协议》，约定：解除双方就重庆市南川区×镇张景德、张华、张建、宋贵明房屋签订的合伙建房协议，刘大林自动退出，由刘英、谭文明、袁国学承建，从此与刘大林无关，由刘英、谭文明、袁国学承担全部责任。二、袁国学等三人、谭文明、游正利已向宋贵明等三人支付了2013年5月1日至2014年4月31日的过渡补偿费12000元。袁国学等三人、谭文明、游正利从2014年5月1日起至今一直未向宋贵明等三人支付过渡补偿费。三、宋贵明等三人已垫付评估费用25000元（房屋建筑造价评估费用共计40000元，另案处理的张景德、张华、张建等十人分担15000元）。一审审理中，鉴于袁国学等三人、谭文明、游正利虽然对宋贵明等三人位于原重庆市南川区×镇食品站的房屋、附属设施设备的存在予以认可，但由于该房屋、附属设施设备客观上已经灭失，宋贵明等三人难以举证证明其价值，经一审法院释明，宋贵明等三人要求按照《联合开发房地产协议书》约定返还的700㎡房屋的建筑造价确定宋贵明等三人位于原重庆市南川区×镇食品站的房屋、附属设施设备价值。依宋贵明等三人申请，一审法院依法委托中国建设银行重庆市分行对双方约定返还的700㎡房屋的建筑造价进行鉴定，因不能提供施工合同及图纸资料导致无法进行鉴定。宋贵明等三人又申请对位于重庆市南川区×镇的钢筋混凝土结构高层住宅楼（参照凤江?祥瑞世家）和砖混结构多层住宅楼（参照龙凤小区）的建筑造价进行评估，一审法院依法委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对前述建筑造价进行评估，评估意见为：重庆市南川区×镇钢筋混凝土结构高层住宅楼（参照凤江?祥瑞世家）的建筑造价为1270元/㎡，砖混结构多层住宅楼（参照龙凤小区）的建筑造价为930元/㎡。一审法院认为，首先，关于双方当事人签订的《联合开发房地产协议书》的法律效力以及相应的法律后果的问题。1、关于双方当事人签订的《联合开发房地产协议书》的法律效力问题。双方当事人在平等自愿基础上签订的《联合开发房地产协议书》，系双方的真实意思表示。在该协议书中约定宋贵明等三人以原重庆市南川区×镇食品站的房屋、土地出资，与袁国学等三人、谭文明、游正利联合开发商品房，该房屋开发项目的其他投资由袁国学等三人、谭文明、游正利全额投入，宋贵明等三人无投资义务，项目竣工后，宋贵明等三人无偿取得所开发建设的房产中700㎡房屋作为回报；宋贵明等三人不参加该房屋开发项目的经营管理，除取得固定的700㎡房屋外的其他盈利分配，也不承担开发建设的风险。因此，双方当事人签订的《联合开发房地产协议书》名义上是合作开发房地产协议，实际上系房屋买卖合同关系，即袁国学等三人、谭文明、游正利购买宋贵明等三人原重庆市南川区×镇食品站的房屋和土地进行房地产开发，袁国学等三人、谭文明、游正利以将来开发建设的700㎡房屋作为支付对价。在签订《联合开发房地产协议书》后，宋贵明等三人按约定向袁国学等三人、谭文明、游正利交付了房屋和土地，但是袁国学等三人、谭文明、游正利未按协议书的约定在房屋拆除后2年内建设竣工，迄今已逾4年该项目的主体工程尚未进行建设，系袁国学等三人、谭文明、游正利的违约行为导致不能实现合同目的。因此，宋贵明等三人要求解除协议的理由成立，依法予以支持。2、关于《联合开发房地产协议书》解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。宋贵明等三人解除《联合开发房地产协议书》后，根据实际履行情况，宋贵明等三人可以要求恢复原状。鉴于袁国学等三人、谭文明、游正利亦愿意返还土地以及房屋产权证和房地产权证，依法予以认可。宋贵明等三人要求返还土地，该土地系国有工业用地，宋贵明等三人的真实意思是返还该1085.8㎡的国有工业用地使用权。因宋贵明等三人的房屋以及附属设施设备已经被拆除，客观上不能够返还原物，故宋贵明等三人主张折价赔偿的诉讼请求符合法律规定，依法予以采纳。由于宋贵明等三人在该房屋以及附属设施设备灭失后客观上难以举证证明其价值，鉴于双方当事人在《联合开发房地产协议书》中均自愿按该协议书中约定修建的700㎡房屋置换宋贵明等三人的房屋及附属设施设备，故酌定以该700㎡房屋造价折价赔偿宋贵明等三人已经灭失的房屋以及附属设施设备。因《联合开发房地产协议书》中没有约定所开发建设房屋的建筑结构，袁国学等三人、谭文明、游正利也不能提供房屋的设计图，故依法采用重庆市南川区×镇钢筋混凝土结构高层住宅楼和砖混结构多层住宅的中间价确定《联合开发房地产协议书》约定开发建设的房屋价值，根据重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司的评估意见，该房屋建筑造价为1100元/㎡［（1270元/㎡＋930元/㎡）÷2］。故宋贵明等三人的房屋以及附属设施设备的价值为770000元（700㎡×1100元/㎡）。关于宋贵明等三人主张从2014年5月1日至法庭辩论终结前（2016年8月31日）按《联合开发房地产协议书》约定的1000元/月支付过渡补偿费（共计28个月，28000元），虽然该《联合开发房地产协议书》已经解除，但宋贵明等三人的损失一直客观存在，故宋贵明等三人主张袁国学等三人、谭文明、游正利按1000元/月的标准继续支付过渡补偿费符合法律规定，予以支持。以上赔偿费用共计798000元（770000元＋28000元）。其次，关于袁国学等三人、谭文明、游正利应当如何承担责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还债务超过自己应当承担数额的合伙人，可以向其他合伙人追偿”。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第53条规定：“合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任”。袁国学等三人、谭文明、游正利系个人合伙，并自愿签订了《合伙建房协议》，袁国学等三人、谭文明、游正利应当对合伙债务承担连带责任。虽然游正利于2013年11月28日与谭文明签订了《股份转让协议》，刘大林于2014年6月11日与刘英、谭文明、袁国学签订《解除合伙建房协议》，均表示退伙，且不论游正利、刘大林的退伙是否有效，该《股份转让协议》和《解除合伙建房协议》中均未对原合伙的债务进行结算，更谈不上对原合伙的债务的承担，故对游正利、刘大林不承担赔偿责任的辩解意见依法不予支持，袁国学等三人、谭文明、游正利应当对原合伙的债务承当连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第53条之规定,判决：一、解除宋贵明等三人与袁国学等三人、谭文明、游正利于2013年4月19日签订的买卖合同（即就原重庆市南川区×镇食品站签订的《联合开发房地产协议书》）。二、由刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学在判决生效后立即向宋贵明等三人返还位于重庆市南川区×镇文化居委（原食品站）的1085.8㎡国有工业用地使用权，以及渝房权证304鸣玉字第××、××、××号房屋产权证和304房地证2006字第××号房地产权证。三、由刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学在判决生效后立即赔偿宋贵明等三人房屋及附属设施设备的损失770000元和过渡补偿费28000元，共计798000元。四、袁国学等三人、谭文明、游正利对前述债务承担连带清偿责任。案件受理10800元，申请诉讼保全费用4520元，评估费25000元，共计40320元（宋贵明等三人已交纳），由刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：1、双方当事人签订的《联合开发房地产协议书》是否有效；2、一审判决按照1100元/㎡为标准计算损失是否正确。焦点1。经查，双方当事人是在平等自愿基础上签订的《联合开发房地产协议书》，系双方的真实意思表示。该协议书约定宋贵明等三人出资的土地系原重庆市南川区×镇食品站的房屋、土地，其出让性质为工业用地。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方当事人签订的《联合开发房地产协议书》并不存在无效的情形。故对袁国学等三人认为合同无效的主张，本院不予支持。焦点2。宋贵明等三人的房屋以及附属设施设备已经被拆除，客观上难以证明其价值，鉴于双方当事人在《联合开发房地产协议书》中均自愿按该协议书中约定修建的700㎡房屋置换宋贵明等三人的房屋及附属设施设备，故酌定以该700㎡房屋造价折价赔偿宋贵明等三人已经灭失的房屋以及附属设施设备。由于《联合开发房地产协议书》中未约定所开发建设房屋的建筑结构，袁国学等三人、谭文明、游正利也不能提供房屋的设计图，故一审法院采用重庆市南川区×镇钢筋混凝土结构高层住宅楼和砖混结构多层住宅的中间价确定开发建设的房屋单价为1100元/㎡，并无不当，本院予以确认。袁国学等三人主张按照房屋580元/㎡、猪牛圈300元/㎡计算，缺乏依据证明，也缺乏合理性，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，袁国学等三人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9471元，由上诉人袁国学、刘英、刘大林负担。本判决为终审判决。审判长 李 勇审判员 谭红艳审判员 张海瑞二〇一七年五月八日书记员 文 杰