四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3615号
上诉人（原审被告）四川深联物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人刘梅，总经理。
委托代理人ＸＸ，北京大成（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金牛区书香门第第二届业主委员会。住所地：成都市金牛区。
负责人罗腾元，主任委员。
委托代理人李毅，女，汉族，1951年12月19日出生，住成都市青羊区。
原审第三人成都诚悦时代物业服务有限公司。住所地：成都市。
法定代表人彭民，董事长。
委托代理人张维珊，女，汉族，1985年6月12日出生，住成都市锦江区，系该公司员工。
上诉人四川深联物业管理有限公司（以下简称深联物管公司）因与被上诉人成都书香门第第二届业主委员会（以下简称书香门第业委会）、原审第三人成都诚悦时代物业服务有限公司（以下简称诚悦时代公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2011）金牛民重字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人深联物管公司法定代表人刘梅及委托代理人ＸＸ，被上诉人书香门第业委会负责人罗腾元及委托代理人李毅，原审第三人诚悦时代公司委托代理人张维珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，成都联合中银实业有限公司（以下简称联合中银公司）系位于成都市金牛区西体北路2号“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日联合中银公司与深联物管公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定联合中银公司委托深联物管公司对书香门第小区实行委托物业管理，其中合同第十八条约定：鉴于本项目没有前期物业费用补偿，特确定委托管理期限为9年，自2005年9月9日至2014年9月19日止；第三十二条约定：联合中银公司承诺务必保证深联物管公司实际管理该项目的时间不得早于本合同委托期限2014年1月19日，否则联合中银公司应承担因管理年限减少给深联物管公司造成的全部损失；第三十四条约定：本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议。合同签订后，深联物管公司依约进入书香门第小区从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与深联物管公司签订《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》，该协议将原合同第三十二条修改为：联合中银公司继续承诺保证深联物管公司实际管理该项目时间即原合同委托期限到2014年1月19日；第三十四条修改为：本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”。2009年9月7日至2010年4月30日，书香门第首次业主大会经金牛区人民北路街道办事处组织召开，会议选举产生业主委员会，业主委员会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。2010年5月28日，书香门第业委会与深联物管公司双方代表就物业管理收费标准以及其他物管整改问题进行商谈，书香门第业委会向联合中银公司发出书函，要求对方对深联物管公司的去留问题予以明确，约请其于2010年5月30日到书香门第业委会商谈相关事宜，如无意协商，将于6月1日起正式启动选聘物管公司的工作。2010年6月，书香门第业委会以书面征求意见的形式向业主下发“书香门第业主授权书”征求业主对包括解聘现物管公司、选聘新物管公司等相关事项的意见。2010年7月26日书香门第业委会作出书面决议，对表决解聘物业服务公司等事项均达到“双过半”进行公示。2010年8月12日，书香门第业委会向深联物管公司发出书函，告知其解聘的决议并通知其参加小区应聘竞标。2010年8月20日，书香门第业委会发公告称将以书面征求意见的形式向业主下发“选聘物业服务企业表决票”征求业主对包括选聘新物管公司的方式等相关事项的意见。“选聘物业服务企业表决票”的内容为：选聘方式为“1、业主大会选聘；2、公开招投标”，针对上述选聘方式的表决意见分别有同意、反对、弃权三项。2010年9月13日书香门第业委会作出书面决议，对表决选聘物业服务企业等事项达到“双过半”进行公示。后书香门第业委会通过公开招投标方式与诚悦时代物业公司另行签订物业服务合同。2010年11月19日书香门第业委会向深联物管公司发函，要求其于11月28日前向书香门第业委会及新聘物管公司办理移交手续，深联物管公司拒绝退出。后双方协商不成，原告诉至法院，请求判令深联物管公司退出书香门第建筑区划物业管理服务，并在10日内办理移交事宜。
原审另查明，书香门第小区有住户673户，总建筑面积117778平方米，其中住宅面积93480平方米，商业面积13786平方米，地下层面积9722平方米，其他面积790平方米。选聘物业服务企业的业主大会表决情况：明确表示同意以公开招投标方式选聘物业服务企业的业主人数为410人（扣除统计中未收回票和不同意票），占业主总人数的60.92%，这部分业主专有面积数约58014.26平方米，占总面积的49.26%。
原审再查明，至一审法庭辩论终结前，联合中银公司与深联物管公司签订的前期物管合同已于2014年1月19日到期。
原审判决认定上述事实所依据的证据有：成都市业主大会设立事项备案记录、《“书香门第”小区前期物业管理协议》、《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》、书香门第业委会与诚悦时代物业公司签订的物业服务合同、会谈记录、书香门第业主授权书、选聘物业服务企业表决票、统计结果及向金牛区房管局的报告、业主大会决议、通知及函、公告、公示、表决表、调解会议记录、业主大会议事规则等。
原审判决认为：（一）关于原告主张的业委会成立后前期物管合同自然终止的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，深联物管公司与建设单位联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》对业主具有约束力。根据修订协议，前期物业管理服务合同条款“本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议”已修改为：“本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘深联物业”。前期物业管理服务合同中关于协议自然终止的条款已由修订协议作了更改，书香门第业委会主张前期物业管理服务合同自然终止无事实根据和法律依据，理由不能成立。
（二）关于原告主张的其与诚悦时代公司另行签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止的问题。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中深联物管公司作为前期物业服务企业，并非由业主召开业主大会选聘，其物业服务合同的终止与业主选聘的物业服务企业有所不同，深联物管公司的去留依托于书香门第业委会与新的物业服务企业诚悦时代物业公司签订的物业服务合同是否生效。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，业主大会决定选聘物业服务企业的时候，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据本案查明的事实，选聘物业服务企业的业主大会表决情况为：扣除统计中未收回票和不同意票后，明确表示同意以公开招投标方式选聘物业服务企业的业主人数为410人，占业主总人数的60.92%，这部分业主专有面积数约58014.26平方米，占总面积的49.26%。关于原告提出的根据业主大会议事规则，业主签收后未返回的表决票应当视为同意的主张，原审法院认为，首先，这部分表决票送达的证据不够充分，不足以证明这部分表决票已实际送达业主；其次，从业委会发放给业主的物业服务企业表决票的内容上看，选聘方式为1、业主大会选聘，2、公开招投标，表决意见有同意、反对、弃权三项，如果将签收后未返回的选票视为同意，则同意的事项无法明确指向以公开招投标方式选聘物业服务企业。故原审法院认为这部分表决票无法推定业主的真实意思，不能根据业主大会议事规则认定为业主同意以公开招投标方式选聘物业服务企业，书香门第业委会的这一主张不能成立。综上，书香门第业委会形成的以招投标方式选聘物业服务企业的决议未达到双过半，书香门第业委会根据该决议以招投标方式选聘诚悦时代物业公司不符合法律规定，其与诚悦时代公司签订的物业服务合同不生效。书香门第业委会据此提出的前期物管合同终止的理由不能成立。
（三）关于前期物管合同在本案法庭辩论终结前到期的问题。至一审法庭辩论终结前，联合中银公司与深联物管公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的委托期到2014年1月19日已届满，根据本案审理中出现的这一新的事实，原审法院认为，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持的规定，本案《前期物业管理服务合同》依法已终止，书香门第业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、办理移交事宜的请求符合法律规定，原审法院予以支持。对于深联物管公司辩称的前期物管协议虽在2014年1月19日到期，但到期前深联物管公司与开发商联合中银公司于2014年1月16日已经续签的理由，原审法院认为深联物管公司未就此提供相关证据，并且书香门第业委会成立后，建设单位联合中银公司无权代表书香门第业委会与深联物管公司续签协议，所以该抗辩理由不能成立。据此，原审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，判决四川深联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出金牛区书香门第小区，并按相关规定向金牛区书香门第业主委员会办理移交事宜。案件受理费100元，由四川深联物业管理有限公司负担。
宣判后，原审被告深联物管公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人书香门第业委会的诉讼请求。其主要上诉理由是：被上诉人书香门第业委会不具有原告的主体资格；《书香门第业主大会议事规则》未经法定程序制定，且内容违法；书香门第小区业主关于解聘深联物管公司的决议未达“双过半”比例，不产生效力；书香门第小区业主与原审第三人诚悦时代公司签订的《物业合同》与有效的《前期物业管理服务合同》冲突，不应得到支持等。
被上诉人书香门第业委会答辩称，深联物管公司的上诉理由均与本案无关，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人诚悦时代公司表示没有意见需要发表。
各方当事人在二审中均未提交新证据。本院除认定原审已经查明的事实外，另查明：金牛区书香门第第一届业主委员会提起本案诉讼后，于2014年4月22日任期届满，经重新选举，组成了金牛区书香门第第二届业主委员会，主任委员为罗腾元，并经金牛区人民北路街道办事处备案。随后，金牛区书香门第第二届业主委员会书面向本院明确坚持金牛区书香门第一届业主委员会在本案中的全部主张。
本院认定上述事实所依据的证据有：《成都市业主大会设立事项备案记录》及书香门第业委会的书面意见。
本院认为，本案中双方争议的焦点在于深联物管公司是否应当退出金牛区书香门第小区并与书香门第业委会办理移交手续。由于联合中银公司与深联物管公司在《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物管公司在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，原审判决深联物管公司退出金牛区书香门第小区并与书香门第业委会办理移交手续正确。深联物管公司提出书香门第业委会不具有原告主体资格，该主张没有事实及法律依据，不能成立；其他上诉理由均与本案不具有关联性，均不能成立。综上，深联物管公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人深联物管公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年九月三日
书 记 员 刘一颖