江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民撤4号
原告：刘军达,男,1968年8月18日出生。
委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司南京城西支行，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路289号。
负责人：ＸＸ,该支行行长。
委托诉讼代理人：范存辉，该支行法务人员。
委托诉讼代理人：王强，该银行职员。
被告：邱珍，女，1988年11月17日出生。
被告：吴克祥,男,1965年6月17日出生。
原告刘军达因与被告中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工行城西支行）、吴克祥、邱珍第三人撤销之诉一案，不服本院（2015）宁商终字第979号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告刘军达的委托诉讼代理人刘欢、被告工行城西支行诉讼委托代理人范存辉、王强到庭参加诉讼，被告吴克祥、邱珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘军达向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2015）宁商终字第979号判决第三项，即撤销“如邱珍未履行前述付款义务，工行城西支行对位于南京市雨花台区龙西路318号2幢一单元601室房屋（以下简称601房屋）折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权”。2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2014）通中商初字第327号生效民事判决确认江苏蓝天化肥有限公司（以下简称蓝天公司）给付刘军达1120万元及利息，吴克祥、邱珍承担连带清偿责任。后蓝天公司、吴克祥和邱珍均未履行该文书确定的义务，南通中院在分配601房屋拍卖款时，工行城西支行依据本院（2015）宁商终字第979号民事判决书主张对该拍卖款享有优先受偿权，而该判决已查明邱珍、刘军达购买601房屋时只进行了抵押预告登记而未进行抵押登记，抵押预告登记不产生优先受偿权的效力，工行城西支行没有优先受偿权。故（2015）宁商终字第979号民事判决第三项存在错误，影响刘军达的受偿数额。
被告工行城西支行辩称，原告刘军达不具备第三人撤销之诉的主体资格，且（2015）宁商终字第979号民事判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回刘军达的起诉，诉讼费用由刘军达负担。
吴克祥、邱珍未提交证据，亦未答辩。
本院经审理查明，2014年5月13日，刘军达向南通中院提起诉讼请求判令：蓝天公司返还借款本金1120万元，利息1207467元；吴克祥、邱珍对上述债务承担连带还款责任。审理中，南通中院依刘军达的申请，对601房屋进行了查封。南通中院于2014年12月15日作出（2014）通中商初字第327号民事判决：蓝天公司于判决生效之日起十五日内给付刘军达借款本金1120万元及利息；吴克祥、邱珍对上述还款义务承担连带清偿责任；吴克祥、邱珍承担保证责任后，有权向蓝天公司追偿。判决生效后，蓝天公司、吴克祥、邱珍均未履行义务。刘军达向南通中院申请强制执行，南通中院对吴克祥、邱珍购买的601房屋进行拍卖所得拍卖款2510000元。
另查明，2010年1月12日，工行城西支行与邱珍签订《个人购房借款/担保合同》一份,约定：邱珍向工行城西支行借款120万元用于购买601房屋；借款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。如邱珍连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行城西支行有权宣布贷款提前到期，要求邱珍提前清偿全部贷款，工行城西支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由邱珍承担；同日，工行城西支行与吴克祥、邱珍签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：吴克祥、邱珍将所购买的601房屋抵押给工行城西支行，为邱珍向工行城西支行的借款提供担保；抵押担保的范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用等。该合同于2010年1月22日办理了抵押预告登记。601房屋尚未办理房屋权属登记，工行城西支行尚未领取他项权证。上述合同签订后，工行城西支行按约发放了贷款120万元。
因邱珍在借款期限内逾期还款已达6次以上，工行城西支行于2015年4月1日向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼请求判令：1.邱珍、吴克祥立即偿还所欠贷款本金1106364.20元、利息（含罚息、复利）28425.58元（截止2015年2月25日），并按合同约定标准支付自2015年2月26日起至贷款本息还清之日止的利息（含罚息、复利）；2.工行城西支行有权对601房屋进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。3.工行城西支行以邱珍于2015年3月31日归还部分欠款为由，将第一项诉请变更为：请求判令邱珍、吴克祥立即偿还所欠贷款本金1096736.96元、利息（含罚息、复利）15926.63元（截止2015年4月25日），并按合同约定标准支付自2015年4月26日起至贷款本息还清之日止的利息（含罚息、复利）。
南京市鼓楼区人民法院于2015年5月18日作出（2015）鼓商初字第607号民事判决：一、邱珍于判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司南京城西支行借款本金1096736.96元、利息（含罚息、复利）15926.63元，并按合同约定标准继续支付自2015年4月26日起至实际还款之日止的利息（含罚息、复利）；二、驳回中国工商银行股份有限公司南京城西支行的其他诉讼请求。
工行城西支行不服，向本院提起上诉。二审中，工行城西支行向本院提交了南京金域蓝湾置业有限公司2015年7月28日出具的一份情况说明，内容为：吴克祥、邱珍以按揭贷款方式共同购买了本公司开发的位于“南京市雨花台区龙西路318号2幢一单元601室”的房屋，两人于2011年5月1日起即可向本公司办理交房手续，但至今未办理。目前，上述房屋的产权登记在本公司名下，鉴于工行城西支行起诉吴克祥、邱珍要求其偿还所欠贷款本息。本公司同意：若吴克祥、邱珍不能按时偿还银行贷款，银行或法院可以处置上述房屋，鉴于银行与购房人已就上述房屋办理了抵押登记，因此银行对上述房屋享有优先受偿权。吴克祥、邱珍对上述情况说明没有异议，予以认可。本院于2015年9月16日作出（2015）宁商终字第979号民事判决：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第607号民事判决第一项及有关诉讼费负担的内容；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第607号民事判决第二项；三、如邱珍未履行前述付款义务，中国工商银行股份有限公司南京城西支行对位于南京市雨花台区龙西路318号2幢一单元601室房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权。
以上事实有（2014）通中商初字第327号民事判决书、（2015）鼓商初字第607号民事判决书、（2015）宁商终字第979号民事判决书等证据为证。
本案的争议焦点为：1.刘军达是否为本案的适格原告。2.预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押效力。
关于争议焦点一。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书人民法院提起诉讼。本案中,原告刘军达依据生效的（2014）通中商初字第327号民事判决，向南通中院申请强制执行。南通中院在分配601房屋拍卖款时，被告工行城西支行向该院出具本院（2015）宁商终字第979号民事判决书，该判决书判决工行城西支行对601房屋享有优先受偿权，使刘军达的分配数额因工行城西支行的优先受偿而减少，刘军达在工行城西支行诉吴克祥民间借贷案件中虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系。因此，刘军达有权提起第三人撤销之诉，工行城西支行主张刘军达不是本案的适格原告，没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定为有效。本案中，邱珍、吴克祥已就涉案601房屋向工行城西支行设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件，因邱珍未按合同约定还本付息，工行城西支行有权就案涉房屋优先受偿。由于邱珍、吴克祥怠于办理涉案的房屋产权证，致抵押预告登记不能转为房屋抵押登记，涉案房屋产权尚在南京金域蓝湾置业有限公司名下，该公司对工行城西支行就涉案房屋行使优先受偿权的诉请不持异议，故工行城西支行作为抵押权人对涉案房屋享有优先受偿权。故刘军达主张本院（2015）宁商终字第979号民事判决第三项，即撤销“如邱珍未履行前述付款义务，工行城西支行对位于南京市雨花台区龙西路318号2幢一单元601室房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权”存在错误，没有事实及法律依据。本院不予支持。
综上，本院（2015）宁商终字第979号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确。刘军达请求撤销该判决第三项，缺乏事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十二条、第二百九十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘军达的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告刘军达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件受理费80元（交款户名：江苏省高级人民法院帐号：03×××75开户行：南京市农行江苏路分理处），上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 杨 文
审 判 员 陈红旗
代理审判员 陈海波
人民陪审员 胡春森
人民陪审员 王 茜
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 李丽玲