审判长
合议庭
法官助理
校对
改判。
安林锋
2015、11、24
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01358号
上诉人（原审被告）：张俊东。
委托代理人：丁浩，湖北协力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂丽华。
委托代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某。
监护人：聂丽华，系刘某之母，住址同上。
委托代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉君驰德欣贸易发展有限公司，住所地武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴号。
法定代表人：戴侃，系该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：王莉。
委托代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。
上诉人张俊东、聂丽华、刘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。在本院审理过程中，上诉人聂丽华、刘某自愿申请撤回上诉，本院予以照准。本案现已审理终结。
2014年3月13日，聂丽华、刘某诉至一审法院，请求：一、判令张俊东、武汉君驰德欣贸易发展有限公司（以下简称君驰德欣公司）按合同支付两个月租金人民币56，000元；二、判令张俊东、君驰德欣公司按合同支付提前退租三个月的租金人民币84，000元；三、判令张俊东、君驰德欣公司按合同支付逾期滞纳金人民币90，000元（从2014年1月1日至2014年2月25日止）；四、判令张俊东、君驰德欣公司承担违约责任，按合同支付违约赔偿金人民币50，000元；五、判令张俊东、君驰德欣公司承担并支付在承租房屋移交前所发生的物业管理费人民币2，613元、电费人民币781元、水费人民币2，175.6元；六、本案诉讼费由张俊东、君驰德欣公司承担。
一审法院经审理查明：聂丽华系刘某之母，王莉系聂丽华的弟媳。位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴房屋（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-2）房屋所有权人系刘某，位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层13-17轴房屋（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-1）房屋所有权人系王莉。2005年12月1日，聂丽华就以上两门面的租赁事宜与张俊东签订《租赁合同》，聂丽华将以上两门面租赁给张俊东使用，租赁期为2005年12月1日至2008年11月30日止，第一年租金为每月5，573元，年合计66，786元；第二年年租金为66，786元，每半年租金为33，438元；第三年年租金为66，786元，叁年合同总金额为200，628元。合同签订后，聂丽华收取张俊东水电押金人民币1，000元，并将以上两门面交给张俊东使用，张俊东按期将房屋租金支付给聂丽华。2011年12月23日，聂丽华与张俊东续签《租赁合同》，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为贰拾壹万陆千元，每月18，000元。2012年12月25日，聂丽华（甲方）与张俊东（乙方）再次签订《租赁合同》，双方约定：一、租赁房屋的位置及范围：甲方有偿向乙方提供武汉市汉阳区缤纷四季小区10栋一层9-17轴面积为348.34平方米的临街门面出租给乙方用于经营；二、租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。甲乙双方约定在租赁期内的2015年10月，甲方按市场价格调整2016年以后的租金数额并与乙方协商签订补充协议。若甲乙双方不能达成一致意见，合同于2015年12月31日终止。三、租金、支付方式及交纳时间：2013年1月1日至2014年12月31日两年内，每月租金28，000元；2015年租金为30，800元，2016年至2017年12月31日的租金数额由双方签订补充协议后确定；2、乙方以现金的形式或按甲方提供的帐户通过银行汇款至甲方帐户的方式向甲方支付租金；3、双方约定从合同生效之日起，每年乙方按月交纳租金，按照先付款后用房原则，乙方在签订合同当日向甲方支付第一个月的租金28，000元，以后月份的租金乙方应在每月25日前（含25日）向甲方支付下月租金；4、签署合同时，甲方已收取乙方1，000元水电费押金，合同终止退还乙方；四、甲方的权利义务：1、依法享有出租房屋的所有权，有权监督乙方的防火、防盗等安全工作；2、按本合同的规定向乙方收取租金；3、按合同规定向乙方提供所租赁房屋；4、不干涉乙方的经营活动；5、因房屋本身出现故障甲方有义务提供协助；乙方的权利义务：1、遵守国家的法律、法规，享有独立自主的经营权；2、依照本合同的规定使用其承租的房屋，独立自主地开展经营活动，接受所在地物业部门的管理，不得将承租的房屋转租；3、按本合同的规定向甲方及时、足额支付租金，自行承担经营中的管理费用、行业税费及所在地域的物业管理、卫生、门前三包和水、电、通讯等费用。在经营期间所发生的债权、债务与甲方无关。自行负责承租房屋内的防火、防盗及安全管理；4、在取得甲方同意的前提下，可对承租房屋范围内的房屋进行装修改造，但不得损坏房屋主体结构，在本合同终止时，不得拆除装修，甲方不给予补偿；5、在取得承租权后，应办理财产、火灾保险，并承担其费用。在经营期间，因乙方的原因造成该房屋及甲方财产的损失，乙方应承担赔偿责任；五、租赁期满的处理：（一）本合同规定的租赁期届满，如乙方须续租，应在租赁期届满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，签订续租合同，如甲方在租赁期届满时不再与乙方续租，则应在接到乙方书面申请后15天内予以书面答复。但如甲方继续将本合同项下的房屋出租，乙方在同等条件下享有优先权；（二）本合同规定的租赁期届满，甲、乙双方不再签订续租合同时，乙方应按本合同项下的房屋（含房屋装修部分）及甲方的设施、设备保持可使用状态退还甲方。其他可动财产则由乙方自行处理；（三）乙方如需提前返还承租房屋，须提前三个月书面通知甲方；六、违约责任：如乙方未按合同的规定向甲方支付租金，则应按逾期天数，每天1000元向甲方支付滞纳金，如逾期支付超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方除补所欠租金费用外，还应按本条（四）款承担违约责任；租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同或违反本合同的，另一方有权要求违约方支付违约金，违约赔偿金金额为人民币五万元，并自违约之日算起30天内付清。以上三份合同是聂丽华与张俊东签订的三份合同，租赁期分别为2005年12月1日至2008年11月30日、2012年元月1日至2012年12月31日、2013年元月1日至2017年12月31日。一审庭审中，张俊东提交一份2008年12月30日聂丽华与武汉君驰德欣贸易发展有限公司签订的《租赁合同》，该合同的租赁期为2009年元月1日至2011年12月31日止。聂丽华不认可该份合同，但无法提供该时间段的合同，故对张俊东提交的租赁期从2009年元月1日至2011年12月31日的租赁合同予以认可。从2013年元月起，双方合同约定的房屋租金每月为28，000元，张俊东一直将房租支付至2013年12月。房租每月由刘某的父亲刘坚真代收，收据上均注明收到的是君驰德欣公司支付的房租。2013年12月，张俊东口头告知聂丽华不再续租该门面，但聂丽华要求张俊东写出书面申请，2014年2月25日，张俊东向聂丽华发出律师函，并于同日将房屋钥匙交给聂丽华。
一审法院另查明：该门面的物业费每月为523元，张俊东已交至2013年12月；2013年12月15日至2014年元月15日的电费为781元，此款未支付；庭审中聂丽华提交了两份“武汉市水务集团有限公司水费发票”，一份地址为墨水湖北路106-1号，2014年5月交纳水费为9.8元、另一份地址为墨水湖北路106-2号，2014年5月交纳水费为2，165.8元。
一审法院经审理后认为：位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-2）房屋所有权人为刘某，位于武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层13-17轴（建筑面积174.17平方米，汉阳区墨水湖北路106-1）房屋所有权人系王莉，刘某系未成年人，其监护人可依法代行相关权利，公民可以通过代理人实施民事法律行为，故聂丽华作为刘某的监护人和王莉的代理人与张俊东签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。张俊东于2013年12月向聂丽华口头提出要求解除合同，并于2014年2月25日写出书面申请，且于同日将钥匙交给聂丽华，聂丽华也收取了钥匙，并将房屋另租他人，故双方的租赁关系于2014年2月25日协议解除，张俊东应将2014年元月1日至2014年2月25日的租金51，333元（28，000元＋23，333元）、物业费人民币959元（523元＋426元）、所欠电费人民币781元支付给聂丽华，现聂丽华要求张俊东、君驰德欣公司按合同约定支付提前退租三个月的租金人民币84，000元的诉讼请求于法无据，不予支持。聂丽华提交的“武汉市水务集团有限公司水费发票”交纳的时间为2014年5月，而张俊东已于2014年2月25日就将房屋交还给聂丽华，该证据无法证实聂丽华交纳的款项是张俊东及君驰德欣公司使用期间所欠水费，故聂丽华要求张俊东及君驰德欣公司支付该款项的诉讼请求不予支持。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。滞纳金是行政管理的罚金，不是民事责任形式，故聂丽华要求张俊东及君驰德欣公司支付从2014年1月1日至2014年2月25日的逾期滞纳金人民币90，000元的诉讼请求，不予支持。聂丽华与张俊东于2012年12月25日签订的《租赁合同》第六条第（四）款约定：租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同或违反本合同的，另一方有权要求违约方支付违约金，违约赔偿金金额为人民币五万元，并自违约之日算起30天内付清。现张俊东于2013年12月向聂丽华口头提出要求解除合同，并于2014年2月25日写出书面申请，且于同日将钥匙交给聂丽华，聂丽华也收取了钥匙，聂丽华以实际行为表示同意解除合同的行为，应认定双方达成解除房屋租赁关系的合意，故聂丽华要求张俊东及君驰德欣公司按合同约定支付违约金人民币50，000元的诉讼请求，不予支持。张俊东辩称聂丽华是与君驰德欣公司签订的租赁合同，张俊东的行为是职务行为，但聂丽华与张俊东于2005年12月1日、2011年12月23日、2012年12月25日签订的三份合同中，承租方均为张俊东本人签名，并未加盖君驰德欣公司的公章，另2014年2月25日聂丽华收到的律师函也是以张俊东的名义发出，故对张俊东的该辩称理由不予采信。聂丽华与张俊东签订的三份合同，租赁期分别为2005年12月1日至2008年11月30日、2012年元月1日至2012年12月31日、2013年元月1日至2017年12月31日，张俊东提交了租赁期为2009年元月1日至2011年12月31日的合同，而聂丽华未提供该时间段的合同，且刘某的父亲刘坚真收取房租收据上均注明收到的是君驰德欣公司支付的房租，而君驰德欣公司登记注册地址为湖北省武汉市汉阳区五里墩谭李湾87号缤纷四季第10幢1层9-13轴号，有效期为2011年12月19日至2015年12月18日，张俊东所签的三份租赁合同中在2011年12月19日后的实际承租房屋使用人应是君驰德欣公司，这与该公司提供的房租收据是相对应的，故君驰德欣公司应承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之精神，缺席判决：一、张俊东于本判决生效之日起十日内支付给刘某和王莉房屋租金人民币51，333元；二、张俊东于本判决生效之日起十日内支付给刘某和王莉物业费人民币959元、电费人民币781元；三、武汉君驰德欣贸易发展有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，168元、公告费人民币650元由张俊东和武汉君驰德欣贸易发展有限公司承担（张俊东和武汉君驰德欣贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给刘某）。
判后，上诉人张俊东不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销原判，依法改判驳回聂丽华、刘某对张俊东的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用及保全费由聂丽华、刘某、王莉及君驰德欣公司承担。事实与理由：1、一审法院违反法定程序应当发回重审。2、王莉没有主张过自己的权利，一审法院却在判决中擅自将房屋租金判决给王莉，显然错误。3、一审法院认定事实不清，2009年1月开始至2013年12月止，房屋的实际承租和使用均是君驰德欣公司。4、一审法院认定张俊东承担责任错误。5、张俊东已支付了1000元的水电押金给了聂丽华，而一审法院却没有给与相应的扣减。
被上诉人聂丽华、刘某、王莉共同答辩，请求驳回张俊东上诉请求。
被上诉人君驰德欣公司未到庭参加诉讼。
本院经审理查明：一审判决查明事实属实。
本院另查明：2005年12月1日，聂丽华与张俊东签订租赁合同后，聂丽华将案涉房屋交付给张俊东。2006年3月，武汉君驰宝驹汽车美容服务公司成立，并以案涉房屋作为公司注册地址和办公、生产场所，张俊东为该公司法定代表人和股东。2008年12月，张俊东与他人开办武汉君驰德欣贸易发展有限公司，2008年12月30日，武汉君驰德欣贸易发展有限公司与聂丽华签订《租赁合同》，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日止，并仍将案涉房屋作为武汉君驰德欣贸易发展有限公司注册地址和办公、生产场所。后张俊东与聂丽华签订案涉房屋租赁合同，租期至2017年12月31日。
本院还查明：一审庭审中，王莉表示同意聂丽华、刘某的诉讼请求；君驰德欣公司未到庭参加诉讼；张俊东提交了一份君驰德欣公司署名并加盖君驰德欣公司公章的《情况说明》，该《情况说明》载明：君驰德欣公司一直在租用武汉市汉阳区缤纷四季小区10幢1层9-17轴临街门面，租金也是该公司在支付；张俊东是该公司的股东和经理，一直负责该门面的租赁工作，认可张俊东租赁案涉房屋的行为是代表公司的职务行为。
本院认为：本案应围绕上诉人张俊东的上诉请求及理由进行审理。2012年12月25日，聂丽华与张俊东签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张俊东于2013年12月向聂丽华口头提出要求解除合同，并于2014年2月25日写出书面申请，且于同日将钥匙交给聂丽华，聂丽华收取了钥匙，并将房屋另租他人，一审判决认为双方的租赁关系于2014年2月25日协议解除，有事实和法律依据。租赁合同协议解除后，案涉房屋尚欠缴租金、物业费、电费，张俊东作为合同签订人，应当履行合同义务，君驰德欣公司作为案涉房屋的实际使用人，亦应承担支付欠缴租金、物业费、电费的责任。关于张俊东上诉主张与聂丽华签订租赁合同系代表君驰德欣公司的职务行为，一审法院认定张俊东承担责任错误的问题。2012年12月25日，聂丽华与张俊东签订的租赁合同承租方为张俊东本人签名，并未加盖君驰德欣公司的公章，君驰德欣公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，张俊东提交的《情况说明》不能免除张俊东应承担的法律责任，故张俊东的该项上诉理由本院不予支持。关于张俊东上诉主张一审法院将房屋租金判决给王莉错误的问题。聂丽华、刘某作为本案原告提起诉讼，王莉亦在庭审中明确表示同意聂丽华、刘某的诉讼请求，一审判决判令张俊东向王莉支付欠缴的租金、物业费、电费不当，张俊东的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于张俊东上诉主张已支付的1000元水电押金应一并冲抵扣减的问题。张俊东无证据证明2014年2月25日将案涉房屋钥匙交给聂丽华时已结清水费，聂丽华认为其提交的至2014年5月的水费发票包含2014年2月25日之前的水费，故根据双方合同约定，退还1000元水电押金的条件尚未成就，张俊东的该项上诉理由本院不予支持，张俊东可另行主张。
综上，一审判决认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00145号民事判决；
二、张俊东、武汉君驰德欣贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给刘某和聂丽华房屋租金51，333元；
三、张俊东、武汉君驰德欣贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给刘某和聂丽华物业费959元、电费781元；
四、驳回刘某和聂丽华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4，168元、公告费650元，由张俊东和武汉君驰德欣贸易发展有限公司承担（张俊东和武汉君驰德欣贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给刘某和聂丽华）。
二审案件受理费1，048元（根据《诉讼费用交纳办法》的规定已重新核算），由张俊东和武汉君驰德欣贸易发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长安林锋
审判员骆朝辉
审判员李斌成
二〇一五年十一月二十四日
书记员申光伟