文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初2920号原告：广州市天淦翼广告有限公司，住所地广州市天河区天河北路574-578号425，组织机构代码75556075-1。法定代表人：汪艺，经理。委托代理人：冼汉瑞，系广东大同律师事务所律师。委托代理人：龙劲韬，系广东大钧律师事务所律师。被告：广州市立本文化传播有限公司，住所地广州市海珠区新凤凰十六街19号首层自编之一，统一社会信用代码91440105773331071D。法定代表人：孙瑞海。被告：广东立本文化传媒有限公司，住所地广州市海珠区新凤凰十六街19号首层自编之三，统一社会信用代码91440105591528279J。法定代表人：孙瑞海。上述两被告的共同委托代理人：周琼洁，系广东凌信律师事务所律师。原告广州市天淦翼广告有限公司诉被告广州市立本文化传播有限公司（下称立本传播公司）、被告广东立本文化传媒有限公司（下称立本传媒公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市天淦翼广告有限公司的委托代理人龙劲韬，被告立本传播公司、被告立本传媒公司的共同委托代理人周琼洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市天淦翼广告有限公司诉称：2011年8月26日，原告与被告立本传播公司签订《广告租赁合同》，约定由被告立本传播公司承租位于广州市天河区天河体育中心体育馆西南面侧墙身（檐口位置）的广告位，合同签订后，原告将广告位交付被告立本传播公司使用。但两被告未按照合同约定于2014年1月31日前支付第三年租金的剩下50%，即2025000元。2014年2月19日起，原告多次书面致函两被告催告付款但均未果。2016年1月29日，原告委托律师向被告立本传播公司邮寄《催款律师函》，但其拒绝签收。截至起诉之日，仍未支付上述款项。现原告诉至法院，请求判决：一、确认原告与被告立本传播公司于2011年8月26日签订的《广告位租赁合同》于2014年2月28日解除；二、两被告向原告支付自2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金2025000元（按照每月337500元的标准计算）；三、两被告向原告支付违约金2280000元（违约金按照总租金金额的20%计算）；四、两被告承担本案诉讼费。被告立本传播公司辩称：一、原告要求支付租金已超过诉讼时效，按照合同约定原告应于2015年1月31日前向被告立本传播公司主张，原告于2016年1月29日发函已超过诉讼时效。二、原告非涉案广告位的合法所有权人，该广告位未办理《户外广告设置证》，违反了合同第九条第2款的约定，导致被告立本传播公司无法办理《户外广告登记证》，无法向第三方即广告的刊登方出具相关资质文件，造成广告位闲置长达半年，但被告立本传播公司依旧按照合同约定向原告支付了2年半租金。三、合同履行过程中原告与被告立本传播公司对合同进行了变更，对最后半年的租金金额及支付时间进行了变更，并重新签订了合同，变更后的合同亦已履行完毕。四、合同第九条第3款约定延期支付租金超过5天的，原告有权行使解除权并对广告位另行招租，迟延仍需支付当期的租金及违约金，第5款约定任何一方提前终止或无法继续履行合同的需支付违约金，综上，需支付违约金的情形为原告依法行使解除权或者一方违约导致合同提前终止或无法履行，而原告既未发函通知被告立本传播公司解除合同也没有其他导致合同提前终止或无法履行的情形，而是双方对合同变更且已履行完毕，因此原告要求被告立本传播公司支付违约金的诉请没有事实及合同依据。五、原告要求被告立本传播公司按照合同总金额的20%支付违约金，该约定明显过高，请求法院予以调整。被告立本传媒公司辩称：原告与被告立本传媒公司没有合同关系，根据合同相对性原则，被告立本传媒公司不应承担法律责任。经审理查明：2011年8月26日，原告（甲方）与被告立本传播公司（乙方）签订《广告位租赁合同》（下称《租赁合同》），约定：甲方将其拥有的位于广州市天河区天河体育中心体育馆西南面侧墙身（檐口位置，下称案涉广告位）的广告位所有权（使用权）出租予乙方使用，由乙方经营广告发布业务；租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日止，共计3年；（第六条）广告位租金总金额为1140万元，第一年租金为350万元，第二年租金为385万元，第三年租金为405万元，以上价格不含税费；（第七条第1款）广告位年租金每半年支付一次，每期租金需提前三个月支付；（第七条第2款）第一年乙方在2011年8月30日前支付80万元，乙方在2011年9月15日前支付95万元，乙方在2012年1月31日前支付第一年租金的50%即175万元，第二年乙方在2012年7月31日前支付第二年租金的50%即192.5万元，乙方在2013年1月31日前支付第二年租金的50%即192.5万元，乙方在2013年7月31日前支付第三年租金的50%即202.5万元，乙方在2014年1月31日前支付第三年租金的50%即202.5万元；（第九条第2款）甲方保证乙方使用该广告媒体及位置的合法性；乙方迟延付款超过5天的，除支付迟延滞纳金外，甲方有权不经通知立即解除合同，并拆除乙方的广告另行对广告位招租，乙方仍需支付当期的租赁费用及本合同规定的违约金；由于一方违约导致合同提前终止或者无法继续履行的，守约方有权不再履行未到期义务，违约方应当按合同总金额的20%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的违约方应当予以赔偿守约方损失；等内容。此外，原告还提交其与案外人广州天河体育中心体育馆于2009年5月17日签订的《广告位合作意向书》（意向书约定案涉广告位的位置及内容的报批手续由原告负责）以及《关于对第16届亚洲运动会公益广告设置申请的复函》《关于对户外广告管理建议来函的复函》《交还场地通知书》《广州市第一批中心城区重点商圈和景观区域户外广告设置规划（2015-2019）公示》等证据拟证明其对案涉广告位拥有合法使用权。两被告对此不予确认，以原告未曾办理《户外广告设置证》为由主张原告对案涉广告位不拥有合法使用权。原告未能提交其他证据证明其已办理了案涉广告位的《户外广告设置证》。2011年9月30日，原告与被告立本传播公司签订《广告牌交接清单》后将案涉广告位移交被告立本传播公司使用。2014年2月19日，原告向被告立本传媒公司发送《催款函》，要求被告立本传媒公司基于《租赁合同》于2014年2月20日前向其支付案涉广告位第三年租金的50%即202.5万元，逾期将按违约条款执行，不另行通知；该函落款有“孙瑞海”签名字样，落款日期为2014年2月19日。此外，原告还提交《关于体育馆楼顶广告牌款项支付的函》（打印件）及《公司变更（备案）记录》（打印件）拟证明两被告属于同一主体，以此主张被告立本传媒公司同为案涉广告位的实际承租人，要求两被告共同支付拖欠的租金。两被告对上述证据均不予确认，认为与原告签订《租赁合同》的主体为被告立本传播公司，而《催款函》发送的对象为被告立本传媒公司，故对原告关于发送《催款函》向被告立本传播公司催收租金的主张不予认可。2015年1月26日，原告委托律所向被告立本传播公司发送《律师函》，称其曾于2014年2月19日发函要求被告立本传播公司支付拖欠租金但未果，现要求被告立本传播公司于2015年2月9日前支付案涉广告位第三年租金的50%即202.5万元及违约金228万元。两被告以未曾收到上述《律师函》为由对此不予确认。原告未能举证证明上述《律师函》已有效送达两被告。2016年1月29日，原告委托律所向被告立本传播公司邮寄《催款律师函》（邮件一式两份，快递单号分别为1032783006118、1032783005818，邮寄地址分别为被告立本传播公司住所地及广州市天河区天河路188号之三号楼新天河宾馆贵宾楼2楼），要求被告立本传播公司支付拖欠的租金202.5万元及违约金228万元。根据原告提交的《退改批条》显示，上述两封邮件均因拒收被退回。2016年2月4日，原告提起本案诉讼。本案中，原告主张《租赁合同》在其于2014年2月19日向两被告发送《催款函》时已经解除，现以两被告违约为由要求确认《租赁合同》于2014年2月28日解除，并要求两被告支付拖欠租金及违约金。两被告对此不予认可，主张原告本案诉讼请求已经超过诉讼时效。另外被告立本传播公司还提交其与原告于2014年7月签订的《广告位租赁合同》（合同约定原告将案涉广告位出租给被告立本传播公司使用，租赁期限自2014年7月15日至2014年10月14日止；租赁费用共计80万元，被告立本传播公司于2014年7月15日前支付租金20万元、2014年9月15日前支付租金30万元、2014年9月30日前支付余款30万元）拟证明双方并未解除《租赁合同》，而是对《租赁合同》进行变更，并提交《支付证明单》《支票存根》《费用报销单》和4张《收据》（载明原告分别于2014年4月22日、7月16日、8月14日、9月12日收到被告立本传播公司支付的30万元、20万元、30万元、30万元）等证据证明其已根据变更后的《广告位租赁合同》向原告支付全部租金的事实，以此主张双方的合同实际履行至2014年10月14日期限届满。原告对2014年7月16日、8月14日、9月12日的3张《收据》没有异议，但表示双方于2014年7月签订的《广告位租赁合同》属于新的合同，与《租赁合同》无关；另对《支付证明单》《支票存根》《费用报销单》和2014年4月22日的《收据》不予确认，但未举证予以反驳。另，两被告认为《租赁合同》约定租金总金额20%的违约金标准过高，请求予以调整。庭审时，原告确认案涉广告位已由其于2014年10月14日收回自用。本院认为：原告与被告立本传播公司于2011年8月26日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应切实履行。至于《户外广告设置证》的问题，由于原告和被告立本传播公司在《租赁合同》中并未约定由哪一方负责申请办理，视为双方对该问题约定不明，且被告立本传播公司在履行合同过程中亦未就《户外广告设置证》向原告提出异议，视为其同意按照案涉广告位的现状使用。关于合同解除的问题。本案中，原告虽以其于2014年2月19日向两被告发送《催款函》为由主张《租赁合同》于2014年2月28日解除，但因原告未能举证证明《催款函》已有效送达给被告立本传播公司，而其要求两被告支付案涉广告位第三年剩余50%的租金所对应的租期应为2014年4月1日至9月30日，但其又在《租赁合同》期限内与被告立本传播公司于2014年7月签订《广告位租赁合同》约定被告立本传播公司承租案涉广告位自2014年7月15日起至2014年10月14日止，两份合同的租赁期限明显存在重合的情况。另外，虽然《租赁合同》约定“原告有权不经通知立即解除合同”，但该约定显然与《中华人民共和国合同法》的规定相违背，属于无效条款，因此原告无权依此主张合同解除。在现有证据无法证明原告曾明确与被告立本传播公司解除《租赁合同》的情况下，本院认为被告立本传播公司关于2014年7月签订的《广告位租赁合同》是对《租赁合同》的变更的主张，合理有据，应予采信。据此，本院认为原告与被告立本传播公司已以合同形式将案涉广告位的租赁期限延展至2014年10月14日止，并约定2014年7月15日至2014年10月14日期间的租金为80万元。根据被告立本传播公司提交的《收据》显示，其已依约支付完该笔租金80万元。至于2014年4月1日至2014年7月14日期间的租金，根据2014年4月22日的《收据》显示，原告收取了被告立本传播公司30万元，被告立本传播公司主张该笔款项为租金，原告对此虽不予确认，但未能举证予以反驳，故本院采信被告立本传播公司的主张，认定该笔30万元款项为2014年4月1日至2014年7月14日期间的部分租金。根据已查明事实，被告立本传播公司除支付上述30万元租金之外，还存在拖欠原告2014年4月1日至2014年7月14日期间部分租金的事实，但因案涉广告位的租赁期限已于2014年10月14日届满，且原告也已于2014年10月14日收回案涉广告位，因此本院认为原告与被告立本传播公司之间的租赁合同关系实际已于2014年10月14日因合同期限届满而自动终止。据此，原告要求确认《租赁合同》于2014年2月28日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金的问题。虽然本院认定被告立本传播公司存在拖欠2014年4月1日至2014年7月14日期间部分租金的事实，但因租金的诉讼时效为1年，而原告在2016年2月4日才提起诉讼，已经超过诉讼时效，因此其要求被告立本传播公司支付租金202.5万元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题。根据《租赁合同》约定，只有在一方违约导致合同提前终止或无法继续履行的前提下，守约方才有权收取违约方相当于总租金金额20%的违约金。由于本院认定原告与被告立本传播公司之间的租赁合同关系是因合同期限届满而自动终止，故不属于上述合同约定应支付违约金的情形，因此对原告要求被告立本传播公司支付违约金228万元的诉讼请求，本院不予支持。原告可依据《租赁合同》的其他违约责任约定另循其他途径向被告立本传播公司主张权利。至于被告立本传媒公司是否需要承责的问题。两被告均具有独立法人资格，属于不同主体，根据合同相对性原则，《租赁合同》仅约束原告与被告立本传播公司，与被告立本传媒公司无关，因此原告要求被告立本传媒公司支付租金及违约金没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市天淦翼广告有限公司的全部诉讼请求。本案受理费58470元，由原告广州市天淦翼广告有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈宇帆人民陪审员  黎粤花人民陪审员  顾粉英二〇一七年三月六日书 记 员  何靖文罗小玲本判决书于2017年   月   日送达