广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第799号
上诉人（原审原告）满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人温兆强。
委托代理人黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）潘燕丽，女，汉族，住广东省信宜市。
委托代理人杨文彪，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李玲，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。
委托代理人吴楠茜。
被上诉人（原审被告）王全辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。
委托代理人吴楠茜。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山分公司）、上诉人潘燕丽、被上诉人李玲、王全辉居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月15日，潘燕丽与满堂红佛山分公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：潘燕丽委托满堂红佛山分公司代理购买佛山市南海区大沥镇n座83-1104房；如满堂红佛山分公司成功促成卖方与潘燕丽达成买卖合同，潘燕丽同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共20000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。
同日，潘燕丽（买方）、李玲、王全辉（卖方）、满堂红佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定潘燕丽购买涉讼房屋；成交价1290000元；满堂红佛山分公司须在签署本合同当天支付定金50000元给李玲、王全辉，李玲、王全辉在收取定金时须将物业之权属证明原件交给经纪方保管至交易递件之日；李玲、王全辉在签署本合同后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至李玲、王全辉还贷账户内……；经纪方已促成双方签订《买卖代理费支付承诺书》所指的《房地产买卖合同》，双方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费；买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉讼房屋交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付；买卖任何一方违反合同约定导致涉讼房屋无法成交的，违约方应按成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；买卖双方违约的，应按承诺书向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费；经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务；如确因经纪方过错导致涉讼房屋在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成的实际经济损失。
2013年11月16日，满堂红佛山分公司向潘燕丽出具收据，确认收到涉讼房屋定金50000元。
2013年12月24日，潘燕丽向原审法院起诉李玲、王全辉，请求解除涉讼合同，李玲、王全辉退回定金50000元及支付违约金129000元，承担诉讼费。原审法院以（2014）佛南法民三初字第15号立案后，依法追加满堂红佛山分公司为第三人参加诉讼，经审理后判决确认潘燕丽与李玲、王全辉就涉讼房屋订立的房屋买卖合同关系于2013年12月19日解除，驳回潘燕丽的其他诉讼请求。潘燕丽不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。二审法院于2014年8月11日作出调解书，确认潘燕丽与李玲、王全辉达成的协议，内容包括：一、双方房屋买卖合同关系于2013年12月19日解除；二、李玲、王全辉同意在2014年8月15日前向潘燕丽支付33380元以了结本案纠纷。
本案中，各方均确认上述前案中未具体谈及房地产咨询及买卖代理费。
2015年3月11日，满堂红佛山分公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、潘燕丽、李玲、王全辉向满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费20000元及违约金20000元；2、本案诉讼费由潘燕丽、李玲、王全辉承担。
原审法院认为：有关房地产咨询及买卖代理费承担主体问题。一、潘燕丽签订了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，故其负有向满堂红佛山分公司付费的义务。二、涉讼合同约定违约方应向满堂红佛山分公司承担上述费用。1、合同约定潘燕丽应于签署涉讼合同当天支付定金50000元，但潘燕丽无证据证明其已于当天支付该款项。2、满堂红佛山分公司并未明确约定具体收款方法及收款帐户，则潘燕丽作为付款方应通过适当方式通知李玲、王全辉收款，但潘燕丽、满堂红佛山分公司均无足够证据证明已以适当方式作上述通知，故潘燕丽、满堂红佛山分公司主张李玲、王全辉拒收定金及部分房款依据不足，原审法院不予采纳。3、潘燕丽、李玲、王全辉之间在本案交易前并无其他房屋买卖往来，不存在交易习惯，即使满堂红佛山分公司作为中介机构在房地产买卖操作过程中存在依惯例代收代支定金情况，其就相关的操作亦应向本案买卖双方释明并经双方（特别是收款方）的认可，换言之，委托收款需经当事人明确授权意思表示，但满堂红佛山分公司、潘燕丽并无足够证据证明李玲、王全辉授权满堂红佛山分公司收款，因此，满堂红佛山分公司、潘燕丽认为满堂红佛山分公司可代收定金的主张缺乏理据，原审法院不予采纳。满堂红佛山分公司未经授权收取定金，事后亦未能得到追认，故满堂红佛山分公司与潘燕丽之间收付定金对李玲、王全辉不发生效力。在潘燕丽未支付定金的情况下，不能认定李玲、王全辉其后未申请提前还贷存在违约。4、前案两审判决并未认定李玲、王全辉存在违约情形。综上，满堂红佛山分公司、潘燕丽主张李玲、王全辉违约并据此承担房地产咨询及买卖代理费依据不足。该费用应由签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》的潘燕丽与满堂红佛山分公司清算。满堂红佛山分公司请求李玲、王全辉承担本案责任无据，原审法院不予支持。有关房地产咨询及买卖代理费应否收付及其计算金额问题。满堂红佛山分公司事实上已促成潘燕丽与卖方签订房屋买卖合同，故可就其劳动成果收取相应报酬。但如前所述，满堂红佛山分公司未经授权而代为收取定金，对引起交易双方矛盾，直至双方解除合同、产生纠纷存在一定的过错责任。因此，满堂红佛山分公司未尽责履行全部居间义务。原审法院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑满堂红佛山分公司所支出的劳动成果大小、过错程度、双方约定报酬的数额等因素，酌定潘燕丽应向满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费10000元。满堂红佛山分公司该费的诉讼请求在核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。有关违约金问题。因满堂红佛山分公司在提供居间服务过程中存在上述过错，致合同解除及纠纷产生，故在本案处理前双方针对房地产咨询及买卖代理费是否应当支付及其数额存在争议，在本案处理前尚未确定，则潘燕丽尚未支付上述房地产咨询及买卖代理费不构成违约。因此，满堂红佛山分公司的违约金请求理据不足，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、潘燕丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付房地产咨询及买卖代理费10000元予满堂红佛山分公司；二、驳回满堂红佛山分公司的其他诉讼请求。案件以简易程序结案，案件受理费减半收取400元，由满堂红佛山分公司负担375元，潘燕丽负担25元。
上诉人满堂红佛山分公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认为满堂红佛山分公司未经授权而代为收取定金，对引起买卖双方矛盾直至双方解除合同、产生纠纷存在一定的过错责任，认定满堂红佛山分公司未尽责履行全部居间义务，因此酌定仅支持中介费10000元，不支持满堂红佛山分公司的违约金请求。但满堂红佛山分公司代李铃、王全辉（卖方）收取定金是三方商量确定的，满堂红佛山分公司是按照买卖双方的意思代为收取，在整个居间服务中不存在任何过错，有权收取中介费及违约金。潘燕丽在其诉李铃、王全辉买卖合同纠纷一案（案号：（2014）佛南法民三初字第15号，（2014）佛中法民一终字第1439号）中，已申请证人郭某出庭作证，郭某的证言足以让明上述事实，对此二审法院只需调取2014佛中法民一终字第1439号郭某出庭作证的笔录即可。综上所述，满堂红佛山分公司认为原审法院认定事实不清，为维护合法权益，特提起上诉，请求判令：l、撤销一审判决，改判潘燕丽、李玲、王全辉向满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费￥20000元及违约金￥20000元；2、诉讼费由潘燕丽、李玲、王全辉负担。
上诉人满堂红佛山分公司在二审期间向法院提交了证人郭某的《证人证言》，该《证人证言》载明：2013年11月15日晚，潘燕丽、满堂红佛山分公司、李玲、王全辉三方在佛山市南海区大沥镇n座83-1104房办理签约手续后，口头约定由潘燕丽先交定金到中介处满堂红佛山分公司代为保管，待下周一时由李玲、王全辉查册确认是否是唯一房产，以及李玲、王全辉出售的房产是否产权清晰，后李玲、王全辉再到中介处取50000元定金。因当天办理完交易手续的时间已经是晚上10多钟了，考虑到当时银行已下班了，无法完成银行转帐，所以买卖双方同意，50000元定金不需当天支付，由黎富（潘燕丽丈夫）夫妇第二天上午10点钟左右支付给中介就好了。
上诉人潘燕丽不服原审法院上述判决向本院提起上诉称：原审法院拒绝采信潘燕丽提供的反映案件基本事实的录音等关键性证据，导致认定的基本事实不清，适用法律错误。一、潘燕丽提供的录音证据可以直接证实李铃、王全辉严重违约的事实，但原审法院拒绝采信该录音证据，致使李铃、王全辉严重违约的事实未予认定。李铃、王全辉的代理律师庭审中明确承认电话通话一方是李铃，而谈话录音一方是王全辉，且在（2014）佛南法民二初字第15号及（2014）佛中法民一终字第1439号案件的庭审笔录中，李铃、王全辉均承认其为录音中的对话当事人，但原审却认为该录音不能确认对话人真实身份，这明显与基本事实不符。若李铃、王全辉完全否认，凭现有的科学技术手段也可查明录音中的对话人是否为其本人的声音，不存在无法查明身份的情形。且本案中，潘燕丽提供的证据13、14直接、真实反映了李铃、王全辉在签署《房地产买卖合同》后即拒绝按照约定的价格交易，进而要求提高价格，且拒绝领取定金的事实，证实本案违约方为李铃、王全辉。二、原审法院仅简单依据三方签订的《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》书面证据进行事实认定，而未查明三方另行就定金的支付、收取等达成的口头协议等，片面适用法律，适用法律错误。据合同各方的合同行为、潘燕丽与满堂红佛山分公司的一致合理陈述、李铃、王全辉的不合理辩解，以及证人郭某的证人证言，可以推知合同各方曾就定金的支付、收取等达成过口头协议，对相应书面协议内容做了变更，原审判决认定满堂红佛山分公司无权代为收取定金及潘燕丽未依约支付定金不合逻辑和日常生活经验，违反法律相关规定。具体分析如下：1、（2014）佛中法民一终字第1439号案件中出庭作证的证人郭某证实了合同三方曾就定金支付、收取等达成过口头协议等。2、对于口头协议的内容，人民法院应结合证据依法查明。3、从日常生活经验上来说，若没有合同三方的口头约定，潘燕丽不大可能交付定金给满堂红佛山分公司。4、李铃、王全辉庭审中的多方面辩解明显不符合日常生活经验。本案中，在李铃、王全辉签署合同第二天起即拒绝履行合同，根本没有继续履约意愿，此后李铃、王全辉是不可能主动去收取50000元定金的，原审法院忽视了该重要事实。三、原审在本院认为中错误援用前案两审判决并未认定李铃、王全辉存在违约情形，显属不当。从日常生活常理来说，李铃、王全辉若不存在违约行为，将不会在毫无过错的情况下愿意支付赔偿款给潘燕丽。四、据三方签署的《房地产买卖合同》第七条第4点约定，房地产询及买卖代理费最终由违约方承担，本案中，因李铃、王辉严重违约导致合同遭到解除，应由其承担全部房地产咨询及买卖代理费。综上，原审判诀认定事买不清，法律适用错误，故上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，驳回满堂红佛山分公司对潘燕丽提出的诉讼请求。2、改判房地产咨询及买卖代理费20000元由李铃、王全辉承担支付给满堂红佛山分公司。
上诉人潘燕丽在二审期间未向本院提交新证据，但申请本院调取（2014）佛中法民一终字第1439号案件中证人郭某出庭提供的证人证言与本案中证人郭某提供的证人证言予以核对。
上诉人潘燕丽针对上诉人满堂红佛山分公司的上诉意见答辩称：李铃、王全辉在本案《房地产买卖合同》履行过程中存在严重违约行为，应由其承担本案的中介费用。
上诉人满堂红佛山分公司针对上诉人潘燕丽的上诉意见答辩称：满堂红佛山分公司收取定金经过买卖双方的授权，不存在过错。李玲、王全辉因为售价低，不履行合同，其违约行为导致合同不能履行，满堂红佛山分公司的上诉请求应得到支持。
被上诉人李玲、王全辉共同答辩称：一、原审法院认定事买清楚，适用法律正确。1、满堂红佛山分公司是根据《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定的代理费及违约金标准主张权利，此系潘燕丽与满堂红佛山分公司双方签订，从合同相对性出发，即使应当支付该笔代理费用及违约金，亦应由潘燕丽承担，与李玲、王全辉无关。2、满堂红佛山分公司及潘燕丽应对《房地产买卖合同》未能如约履行承担责任，满堂红佛山分公司要求李玲、王全辉承担代理费没有依据。①《房地产买卖合同》约定潘燕丽应于签署买卖合同当天向李玲、王全辉支付定金50000元，但潘燕丽从未向李玲、王全辉支付该定金，构成违约，应对最终无法完成交易承担责任。②《房地产买卖合同》明确约定满堂红佛山分公司无权代收款项，且李玲、王全辉也从未以任何形式授权其代为收取定金或相关费用，其无权收取定金，潘燕丽主张已通过满堂红佛山分公司支付定金没有任何依据。③满堂红佛山分公司是否代收定金存在质疑，潘燕丽称转账给满堂红佛山分公司，但收据显示收到现金，两者存在矛盾。且即使满堂红佛山分公司收取定金属实，满堂红佛山分公司、潘燕丽均有义务就收款情况通知并向李玲、王全辉阐明。但其未通过适当方式通知李玲、王全辉，也未提供相应证据证明其已通知李玲、王全辉，李玲、王全辉实际上亦从未收到任何定金。④（2014）佛南法民三初字第15号民事判决书已明确认定李玲、王全辉不存在违约，而原案二审调解，法院也从未认定李玲、王全辉存在违约。潘燕丽认为李玲、王全辉存在违约没有事实及法律依据。故，原审判决该认定事实清楚，法律适用正确。二、原审法院认定满堂红佛山分公司作为中介机构存在过错及未履行全部居间义务正确。《房地产买卖合同》明确约定定金系由潘燕丽在签署合同当天直接支付给李玲、王全辉。其次，从整个合同来看，李玲、王全辉自始至终都没有授权由满堂红佛山分公司收取定金，其在未经授权的情况下仍代为收取定金，引起买卖双方的交易矛盾，导致合同未能如约履行，对产生纠纷存在过错。2、满堂红佛山分公司作为中介机构故意隐瞒与合同履行有关的重要事实。其在潘燕丽与李玲、王全辉签订《房地产买卖合同》之时，明知潘燕丽不具有购房资格的事实，按当时的政策潘燕丽无权购买，此作为订立同、履行合同有关的重要事实，但满堂红佛山分公司作为专门从事房地产咨询买卖中介的行业，从居间销售房屋到买卖双方签订合同之后均末告知李玲、王全辉关于潘燕丽的购房资格的信息。以此，李玲、王全辉相信满堂红佛山分公司系明知而故意隐瞒该事实，以便促成交易，收取居间费用，有违诚实信用原则，末尽到居间方应尽的审查义务。3、虽然三方已签订《房地产买卖合同》，但因潘燕丽及满堂红佛山分公司的原因导致未能最终签订正式交易过户的合同，买卖双方实际并未完成最终的交易，满堂红佛山分公司应对此存在责任，其按照原约定要求收取代理费没有依据。三、原审法院不予支持满堂红佛山分公司违约金的请求正确。满堂红佛山分公司在提供居间服务过程中存在过错，满堂红佛山分公司依法不得收取代理费。且是否支付及支付金额多少存在争议，现满堂红佛山分公司要求支付违约金没有任何依据。原审法院驳回满堂红佛山分公司要支付违约金的请求正确。综上所述，请求二审法院驳回要求李玲、王全辉支付代理费的上诉请求。
被上诉人李玲、王全辉在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人潘燕丽对上诉人满堂红佛山分公司提交的《证人证言》的真实性、合法性、关联性均无异议，被上诉人李玲、王全辉对该《证人证言》质证认为不能证明潘燕丽、满堂红佛山分公司所陈述的内容，不能作为本案的判决依据。
经审查，满堂红佛山分公司提交的郭某的《证人证言》所载内容与郭某在（2014）佛中法民一终字第1439号案件中证人郭某出庭提供的证言一致，证人郭某虽称因工作关系与潘燕丽的丈夫黎富认识，但其证言符合常情，本院予以采信。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：潘燕丽、满堂红佛山分公司、李玲、王全辉三方签订的案涉《房地产买卖合同》及潘燕丽与满堂红佛山分公司两方签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》均系当事人各方真实意思表示，属有效合同，当事人应依约履行。满堂红佛山分公司已促成潘燕丽与李玲、王全辉签订《房地产买卖合同》，其居间义务已经履行，有权收取合同约定的居间费用（房地产咨询及买卖代理费），即使案涉《房地产买卖合同》已经解除，也不应影响其对约定的居间费用的收取。依据《房地产买卖合同》中“买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉讼房屋交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付；买卖任何一方违反合同约定导致涉讼房屋无法成交的，违约方应按成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费”之约定，向满堂红佛山分公司支付居间费用的应是导致案涉《房地产买卖合同》解除的违约方。故，本案的焦点问题是：潘燕丽与李玲、王全辉谁是导致《房地产买卖合同》解除的违约方？满堂红佛山分公司对《房地产买卖合同》的解除是否有过错？在《买卖代理费支付承诺书（买方）》及《房地产买卖合同》两合同对居间费用金额约定不同的情形下，本案的居间费用金额应如何确定？
一、关于违约方的确认问题
潘燕丽主张：在三方当事人签订《房地产买卖合同》后，其与李玲、王全辉、满堂红佛山分公司又达成口头协议，将约定的合同签订当日交纳50000元定金变更为次日交付该定金予满堂红佛山分公司，待买卖双方到房管部门查看案涉房产产权状况后再由李玲、王全辉从满堂红佛山分公司处收取该定金，后因李玲、王全辉认为合同约定的房价低而有意违约，不再收取定金，致合同不能履行而解除。李玲、王全辉则陈述：案涉合同的解除，系因潘燕丽未依约向其交付合同约定的定金50000元所致。两方对案涉房产合同的解除缘由各执一词，说法不一。对此，综合本案证据及案件事实，本院采信潘燕丽的主张，认定案涉《房地产买卖合同》的解除系因李玲、王全辉的违约行为所致。其理由为：潘燕丽之主张有录音证据与郭某的证人证言予以印证，也与满堂红佛山分公司的陈述一致。李玲、王全辉虽对该录证据、证人证言不予确认，但其并不否认该录音证据中的通话人即为李玲本人和王全辉本人，且两人亦未对该录音证据申请鉴定，以证明该证据中的录音不真实；证人郭某陈述的案件事实符合常理，可信性高。“先将定金交付与中介方，查看房产登记状况后再交付定金予出卖方”吻合一般人房产交易之常情。证人郭某虽称其因工作关系认识潘燕丽的丈夫黎富，但此并不足以否定其证言的真实性；满堂红佛山分公司的陈述与潘燕丽一致，使潘燕丽所述的案件事实的可信性明显高于李玲、王全辉的陈述。因为，案涉合同履行中的真实情形只有潘燕丽、满堂红佛山分公司及李玲、王全辉三方当事人最清楚。故，本院确认案涉《房地产买卖合同》的解除系因李玲、王全辉的违约行为所致。依据《房地产买卖合同》中“违约方支付居间费（买卖双方咨询及买卖代理费）”的约定，满堂红佛山分公司主张的居间费用应由李玲、王全辉负担。潘燕丽上诉主张，本院予以支持。原审法院判决潘燕丽支付本案居间费用不当，本院依法予以改判。
二、满堂红佛山分公司的过错问题
满堂红佛山分公司作为案涉房产买卖交易的居间人，已促成潘燕丽与李玲、王全辉签订《房地产买卖合同》，该合同的成立，表明满堂红佛山分公司收取居间费用的条件已成就。满堂红佛山分公司虽无代为收取案涉房产定金的权利与义务，但并不表明在买卖双方均同意定金暂交由其保管的情形下，其接受定金保管即属不当，因这完全是当事人各方意思自治的结果。因潘燕丽于本案中并无主张其是委托满堂红佛山分公司将50000元定金交由李玲、王全辉，而满堂红佛山分公司却怠于履行受托义务，引致房产买卖合同履行受阻而解除。潘燕丽将定金交付至满堂红佛山分公司，仅是意在表明其向李玲、王全辉履行交付定金义务的诚意，待查看房产登记状况后即由李玲、王全辉收取该定金。在未查看房产登记状况前，满堂红佛山分公司则不负有将此定金转交予李玲、王全辉的义务。案涉房产买卖合同的解除并非满堂红佛山分公司代收定金的行为所致，原审法院以满堂红佛山分公司代为收取定金为由认定其对案涉房产买卖合同的解除有一定过错，从而酌减其应收取的居间费用金额不当，本院对此予以纠正。
三、本案居间费用金额的确定问题
依据《房地产买卖合同》的约定，满堂红佛山分公司应收取的居间费用金额应为案涉房产成交价的3%即38700元（1290000元×3%）。但满堂红佛山分公司并未依此计算居间费用，而是依据其与潘燕丽签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》中“《房地产买卖合同》签订之日支付房地产咨询及买卖代理费共20000元，否则须自签订合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日”的约定收取本案居间费用20000元，由于其主张的该居间费用低于《房地产买卖合同》中约定的居间费用金额，属其对自身民事权利的处分，故本院确认李玲、王全辉应向满堂红佛山分公司支付的居间费用金额为20000元。满堂红佛山分公司还主张违约金额20000元，由于该违约金额明显过高，《买卖代理费支付承诺书（买方）》中约定按总金额的千分之五计付违约金的计算标准亦明显过高，故本院根据本案案件事实，李玲、王全辉拒付居间费用的违约情形，酌定满堂红佛山分公司主张的违约金金额应以20000元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率自2013年11月15日起计付至实际清偿之日止。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第342号民事判决；
二、李玲、王全辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费20000元及违约金（以20000元为本金，自2013年11月15日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付）；
三、驳回满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取400元，由满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担180元，由李玲、王全辉负担220元；二审案件受理费600元，由李玲、王全辉负担417元，由满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担183元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 黄结仪