上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1385号
上诉人（原审被告）胡非。
委托代理人严建明，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江文华。
委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。
原审第三人上海兴城物业有限公司。
法定代表人汤锡渊。
委托代理人顾林海。
上诉人胡非因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江文华与胡非系姨甥。上海市四川北路XXX弄XXX号二层统楼、底层灶间（以下简称“系争房屋”）系于1982年10月用原住房上海市四川北路XXX号房屋套配而来，承租人系江文华的父亲、胡非的外祖父江源海。1982年12月8日，胡非户口从上海市四川北路XXX号房屋迁入系争房屋。1985年1月，江源海增配了上海市石泉五村XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称“石泉五村房屋”），后江源海搬入该房屋居住。江文华从澳门回沪后户口恢复申报在石泉五村房屋。1989年1月12日，江文华的户口迁入系争房屋并实际居住。1990年12月24日，江文华的女儿夏濛因出生户口报入系争房屋。1993年10月28日，江文华曾向房管部门递交申请，要求将系争房屋更户至其名下，后因故未继续办理。2001年，江文华一家购买了上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权后搬离系争系屋，并将系争房屋出租。2003年5月7日，江源海报死亡。系争房屋承租人未作变更，内留有江文华、胡非和夏濛三人户口，江文华系户主。
2013年，系争房屋被纳入旧区改造征收范围。鉴于系争房屋原承租人死亡，虹口区旧区改造和房屋征收工作四川北社区（街道）分指挥部（以下简称“川北分指挥部”）评议监督小组就系争房屋承租人变更，组织江文华、胡非和夏濛进行调解，未果。评议监督小组经讨论评议，以根据《上海市房屋租赁条例》相关规定以及系争房屋共同居住人协商情况为依据，建议胡非作为公房承租人。川北分指挥部据此向上海兴城物业有限公司（以下简称“兴城公司”）发出《关于确定公房承租人的通知》，要求兴城公司确定公房承租人胡非作为房屋征收签约主体。2014年7月，胡非与征收单位签订了房屋征收补偿协议，胡非将系争房屋交付征收单位后领取了征收补偿款，征收单位另给予两套安置房，尚未办理相关手续。江文华对承租人确定为胡非不服，向兴城公司提出异议，兴城公司通知江文华通过司法途径解决。江文华遂诉至原审法院，要求判令撤销兴城公司确定胡非为系争房屋承租人的行为。
原审法院另查明，1、1990年12月，胡非母亲江文雅单位分配了位于上海市博山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“博山路房屋”），胡非系受配人之一。根据调配通知单记载，调配原因为按处级干部标准套房，原房保留由高桥石化公司分配。后江文雅将该房购买为产权房。
2、上海市房屋土地资源管理局复函（沪房地资法复（2005）3186号），记载：“……公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上，应当是指承租人死亡或者变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上，特殊情况除外……”。
3、《关于房屋征收中确定公有房屋承租人户口迁离本市或者死亡补偿协议签订主体的通知》（虹旧征指（2012）7号）第五条记载：“经评议监督小组组织调解、协调，当事人协商一致的主体作为补偿协议签订主体，协商不一致或者经书面通知，二次无正当理由不参加协商的，由物业公司根据《上海市房屋租赁条例》等相关规定确定公房承租人，并及时通知其他同住人和房屋征收部门。确定后的公房承租人作为补偿协议签订主体。”
原审法院认为，根据《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》、《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》以及上海市房屋土地资源管理局复函（沪房地资法复（2005）3186号）的规定，《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房（指福利性质取得的房屋）或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制；实际居住生活一年以上，应当是指承租人死亡或者变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上，特殊情况除外；承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照原承租人的配偶、子女、父母、其他人的顺序书面确定承租人。《上海市房屋租赁条例》于2010年9月修订，但条例第四十一条（即房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系的处理规定）未作修改，故《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》、《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》就出租人按顺序确定新的承租人的规定仍然适用。
胡非户口在系争房屋，根据胡非的陈述，其在1998年结婚后不再居住系争房屋，故至江源海死亡时，胡非已多年不居住系争房屋。根据博山路房屋调配单的记载，该房屋的调配原因是按处级干部标准套房，但调配单同时载明胡非也是新配房人员，故胡非应属于他处有福利房。江文华户口亦在系争房屋，江文华后因新购房也搬离了系争房屋，江文华至江源海死亡时在系争房屋有无实际居住生活连续一年以上，现虽无充分证据可以证明，但江文华他处无福利分房却是事实。江文华为改善居住条件另行购房，此举并不影响其成为系争房屋的“共同居住人”。即便如胡非所言，胡非亦是系争房屋同住人，但根据上述相关规定，如同住人对变更租赁户名协商不一致的，出租人应按照原承租人的配偶、子女、父母、其他人的顺序确定承租人。胡非认为出租人不需要按照上述顺序来确定承租人，不符合相关规定，不予采纳。系争房屋虽已交付征收单位，征收单位也已将系争房屋的门窗和水电煤设施拆除，但江文华诉请撤销兴城公司确定胡非为承租人的行为，并非为了取得租赁使用该房屋的权利，而是为了取得房屋征收补偿协议签订主体的资格，实现与征收单位就征收安置补偿进行协商的权利，胡非有关系争房屋不具备继续租赁居住的物质基础，江文华的诉请无实现意义的抗辩理由不成立，不予采纳。鉴于兴城公司未按照规定确定承租人，江文华要求撤销，依据充分，予以支持。据此，原审法院判决：撤销上海兴城物业有限公司确定胡非为上海市四川北路XXX弄XXX号二层统楼、底层灶间承租人的行为。
原审法院判决后，上诉人胡非不服，向本院提起上诉称：系争房屋1982年的调配单上有胡非的名字，1990年胡非的母亲单位按处级干部标准套房，胡非仅为江文雅的家人，并非受配人员，故胡非属于系争房屋共同居住人，而江文华并不符合共同居住人条件。请求本院撤销原判，改判驳回江文华的诉讼请求。
被上诉人江文华辩称：胡非他处享受过福利分房，不符合系争房屋共同居住人的条件，属于空挂户口，不能成为系争房屋新的承租人。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人兴城公司述称：江文华不符合共同居住人条件，而胡非为系争房屋受配人，居住满一年以上，有权承租系争房屋。系争房屋已交给拆迁部门，诉讼标的已不存在。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房（指福利性质取得的房屋）或者虽有其他住房但居住困难的人。1990年的调配单载明胡非系博山路房屋受配人之一，且不属于居住困难情形，属他处有福利房。江文华户口在系争房屋，他处无福利分房，其为改善居住条件另行购房，并不影响其成为系争房屋的共同居住人。江文华较胡非更有权承租系争房屋。江文华诉请撤销兴城公司确定胡非为承租人的行为，并非为了取得租赁使用该房屋的权利，而是为了取得房屋征收补偿协议签订主体的资格，实现与征收单位就征收安置补偿进行协商的权利。系争房屋存在与否，并不影响案件的审理。胡非的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人胡非负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……