辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终119号
上诉人（原审被告）：盖悦，男，1982年5月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：抚顺市正晟物业管理有限责任公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：关效林，该公司总经理。
委托代理人：张淑华，该公司项目经理。
委托代理人：郝雷，辽宁益众律师事务所律师。
上诉人盖悦因与被上诉人抚顺市正晟物业管理有限责任公司（简称正晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盖悦，被上诉人正晟物业的委托代理人张淑华、郝雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盖悦上诉请求：1、一审判决对物业公司与开发商之间的合同有效性予以确认，但物业公司并未将开发商遗留下来的南门打开，未尽到应尽的义务，南门问题不解决，物业公司就不应向我收取物业费；2、物业公司毁坏我车库门前的草坪，并占用我门前使用区域向第三方出租获利，影响我车库的正常使用，此纠纷尚未解决，故应减免物业费；3、小区因种种原因至今未成立业主委员会，一审认定双方之间已形成事实上的物业管理关系，我认为不能以事实上已形成物业管理关系作为物业公司强买强卖物业服务的理由；4、小区在消防管理、公共设施管理、垃圾清运等问题存在严重失职，没有达到物业合同约定的服务标准，物业服务有瑕疵；5、物业公司从2005年至2010年存在无资质进行物业管理服务的情形，按照《物业管理条例》第六十条规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府地产行政主管部门没收违法所得，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。综上，请求二审查清案件事实，认定物业公司服务不到位、不完善，对物业费进行减免。
正晟物业辩称，1、小区南门的事虽然客观存在，但与物业公司无关，也与本案无关，小区业主应就此纠纷找开发商解决；2、关于上诉人所称小区消防管理、公共设施管理、垃圾清运问题，我方认为我们已按照标准提供了物业服务；3、关于强买强卖的问题，因为物业服务是集团性的，我们无法与个别业主终止物业服务合同。业主不缴费，反而要求物业公司提供服务是没有道理的；4、关于小区绿化带问题，我们物业公司十年前物业费是按6角收取，现在仍是这个标准，物业公司只将小面积的绿化带改成停车位，一是为了方便小区业主使用，另一个是可以弥补物业公司收取物业费的不足。我们改造后并未影响上诉人正常使用，上诉人不能以此作为不交纳物业费的理由；5、上诉人所称我公司没有资质的问题，可由上诉人向有关部门反映，此节不是上诉人不交纳物业费的理由。
正晟物业公司向一审法院起诉请求，2006年12月20日，抚顺市庆新房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定多层住宅及门市的物业服务费为0.6元/月/平方米、高层住宅的物业服务费为0.8元/月/平方米。我公司按照合同约定负责碧海馨居小区的物业管理工作，被告自2008年4月1日至2016年5月31日，合计拖欠物业管理费用5138元。经原告多次催要未果，来院告诉要求被告给付拖欠的物业费用5138元及滞纳金，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实，2006年12月20日，案外人抚顺市庆新房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定由原告负责碧海馨居小区物业管理，合同期限自06年12月20日起至08年12月20日止。在合同期限满前3个月，业主大会未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。物业服务费的标准为多层住宅：0.6元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米等。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。该小区至今未召开业主大会进行选举业主委员会等事项。本案被告居住在该小区4号楼4单元201号，房屋建筑面积为87.32平方米。自2008年4月1日至2016年5月31日，合计拖欠物业服务费5138元。经原告多次催要未果，现原告来院告诉要求被告给付拖欠物业费用及滞纳金并承担本案的诉讼费用。另查明，原告营业执照载明成立日期为2005年9月13日，营业期限为2005年9月13日至2025年9月12日。资质等级为三级。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故，案外人抚顺市庆新房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原被告均应按该合同约定履行义务。在上述合同载明的服务的期限到期后，案涉小区并未选举业主委员会以便代表业主行使相应选聘或解除物业公司的权利。并且原告亦不否认被告仍在该小区进行物业管理，故原告与该小区业主形成事实上的物业管理关系，被告应继续履行缴纳物业服务费的义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。原告为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。关于被告提出开发商承诺开南门、物业公司侵占公共面积占道收取停车费、未开消防通道，其他业主占用绿化地开荒种菜等，与本案属不同的法律关系，且即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费；关于被告提出原告的资质问题一节，因原告的营业执照现仍合法，不影响本案民事合同的效力，并且在订立合同时没有对原告物业公司的资质特别作出约定，故被告不应以此为理由拒绝缴纳物业费或要求返还已经缴纳的物业费；关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告没有按时交纳物业费的原因是与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告盖悦于本判决生效后十日内给付原告抚顺市正晟物业管理有限责任公司2008年4月1日至2016年5月31日的物业管理服务费用5138元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告盖悦负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、物业公司的物业服务是否具有实质瑕疵？二、上诉人主张的物业公司物业管理方面的瑕疵能否成为上诉人扣减物业费的理由？
关于焦点一，本地物业纠纷普遍表现为业主主张物业公司物业管理服务有瑕疵，以此为由业主拒绝交纳物业服务费。客观地分析，小区内不同的业主对同一物业公司提供的物业管理服务各有不同的评价标准，而现在物业服务合同通常是作为集体合同由物业公司与业主集体而签订，业主个人不能按照自己的评判标准自行选择为其提供服务的物业公司，这种现状要求小区内业主对物业服务标准要采取宽容的心态，每个业主都应以大多数业主能够接纳的服务标准作为交纳物业费的依据。综合本地物业纠纷的现实，本院认为，业主主张拒绝或少交物业费的依据必须是物业公司的物业服务构成实质瑕疵。本案中，上诉人盖悦所主张的小区南门未打开、物业公司占用其车库门前草坪向外出租获利、垃圾清运和消防管理问题，经庭审详细调查，此类问题均不构成物业管理方面的实质瑕疵。
关于焦点二，在本地区而言，本案物业公司收取物业费的标准属于低档标准，就现被上诉人提供的物业服务与其收费标准相比较，并且将本案物业公司收费和服务标准与本地其他物业公司收费和服务标准相比较，本案物业收费标准和物业服务水平基本相当，不存在对业主明显不公平的现象。如果业主都以各种琐碎的问题作为拒绝交纳或减少交纳物业费的理由，物业公司将因收费困难而导致运转不畅，为维持生存物业公司势必会降低物业服务标准，在此情形下会更加剧业主对物业服务的不满意，因此物业服务合同的顺利履行需要合同双方当事人互相理解、互相支持，否则只能导致恶性循环。就本案而言，上诉人主张的物业公司物业管理服务方面的瑕疵，因不构成实质瑕疵，故不能成为上诉人扣减物业费的理由。上诉人提出的物业公司资质瑕疵问题，可以向有关主管部门反映，由主管部门依法对物业公司进行处理，此节不能成为上诉人拒交或少交物业费的理由。综上，上诉人作为小区业主，无论主观上是否同意，其在客观上已接受了物业公司提供的物业管理服务，业主应当对等地向被上诉人交纳物业管理费，上诉人主张少交纳物业管理费的理由并不充分，本院无法支持。
综上所述，盖悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人盖悦承担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年三月三十一日
书记员 张 崇