福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽民申1723号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：莆田市奇奇国际旅行社有限公司，住所地福建省莆田市鲤城区福厦路99公里奇奇汽车城办公大楼3层。
法定代表人：林一钦，总经理。
委托诉讼代理人：陈壮，福建君立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄若晨，福建君立律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：蔡爱华，女，1970年6月8日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：皮慧英、林昕，福建宽达律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：莆田永佳企业有限公司，住所地福建省莆田市城厢区东海镇海头工业区。
法定代表人：陈燕玲，经理。
再审申请人莆田市奇奇国际旅行社有限公司（以下简称奇奇公司）因与被申请人蔡爱华、莆田永佳企业有限公司（以下简称永佳公司）确认合同无效纠纷一案，不服莆田市中级人民法院（2015）莆民终字第2100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
莆田市奇奇国际旅行社有限公司申请再审称，1、永佳公司与蔡爱华之间不存在合法有效的房屋买卖合同，原审判决认定蔡金辉已将永佳公司的房产转让给蔡爱华缺乏事实依据且违反法律规定。首先，永佳公司从未与蔡爱华签订房屋买卖合同。永佳公司与蔡爱华之间没有任何书面合同，不符合法律规定的房地产转让应当签订书面转让合同的成立要件，原审法院依据蔡金辉以个人名义出具的收据从而认定永佳公司与蔡爱华之间存在口头合同，显然缺乏依据；其次，蔡爱华并未向永佳公司支付购房款，没有履行所谓的口头合同，蔡金辉出具的收据是其个人行为，不能代表公司；再次，永佳公司在2005年和2006年将讼争房屋抵押给工行荔城支行，该处分行为也能证实永佳公司并未将房屋转让给蔡爱华。2、奇奇公司与永佳公司之间不存在恶意串通的行为，原审判决认定奇奇公司与永佳公司之间存在恶意串通，并判决双方签订的《房屋买卖合同》无效，在事实认定和法律适用上均存在明显错误。首先，原审法院认定奇奇公司与永佳公司之间恶意串通缺乏事实依据。关于蔡金辉的证人证言，蔡金辉与本案具有直接重大的利害关系，蔡金辉提供的证人证言不具有证明效力。关于《租赁协议》，奇奇公司的员工与蔡爱华签订《租房协议》，并不代表奇奇公司知晓蔡爱华是房屋所有权人，更不能表明奇奇公司知道蔡爱华与永佳公司签订有房屋买卖合同；其次，奇奇公司向永佳公司购买讼争房屋是正常的市场交易行为，不符合恶意串通行为的构成要件，原审法院适用法律错误；再次，奇奇公司基于物权公示公信原则，向永佳公司购买讼争房屋，奇奇公司作为善意的交易方，有理由相信永佳公司对讼争房屋享有处分权，其交易行为应受法律保护。综上，请求撤销原一、二审判决，依法进行再审，改判驳回被申请人蔡爱华的诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由被申请人蔡爱华承担。
本院经审查认为，1、关于两被申请人间是否存在真实的房屋买卖的问题。经查，被申请人蔡爱华在原审中提供的一份字据，其载明的内容为“物资局爱玉旁边1.5坎店面加地下室款项蔡爱华已全部付清。蔡金辉2003.11.25.”，而该房屋当时系被申请人永佳公司所有，蔡金辉是永佳公司的法定代表人，结合蔡爱华自从2003年以来一直占有使用讼争房屋的事实，应当认定蔡爱华系向永佳公司购买讼争的房屋，原审关于该部分的事实认定正确，应予维持。本案讼争房屋的转让虽未签订书面的合同，但口头合同也是我国合同法规定的一种形式，以口头合同的形式转让房屋的行为并没有违反我国法律、行政法规强制性的规定，并不导致口头合同无效，再审申请人认为二被申请人间无书面合同不符合房地产转让合同的要件无理。蔡金辉在一审中已出庭作证证明其代收的购房款已经交给永佳公司，应当认定蔡爱华已向永佳公司付清了购房款。关于永佳公司在2005年和2006年将讼争房屋抵押给工行荔城支行的问题，由于讼争的房屋当时并没有办理独立的产权证，而是与蔡金德、许铭庭等的房屋共计十三坎归集为一本产权证登记在永佳公司名下，永佳公司作为名义上的产权人将该产权证总体抵押贷款，工行荔城支行仅享有包含讼争房屋在内的十三坎房屋的抵押权，并未涉及房屋所有权权属的转移，讼争房屋的所有权仍应属于蔡爱华，因此，奇奇公司为货款将讼争房屋一并抵押的行为不足以证明永佳公司未将房屋转让给蔡爱华。2、关于两被申请人之间是否存在恶意串通问题。蔡金辉、许铭庭签字的《声明》中清楚地载明，奇奇公司的蔡奇龙与永佳公司的前后任法定代表人蔡金辉、许铭庭协谈购买包括讼争房屋在内的十三坎房屋时，明白讼争房屋已转让给蔡爱华，只不过还未办理过户手续。对该份《声明》，签字人之一蔡金辉虽然与蔡爱华是兄妹关系，其证言、证词证明力较弱，但另一签字人许铭庭与本案并无直接的利害关系且他在原审中二次出庭作证，均证明上述事实，故应当认定奇奇公司与永佳公司签订包括讼争房屋在内的十三坎房屋买卖协议时，是明知讼争房屋已转让给蔡爱华。实际上，奇奇公司在与永佳公司签订《房屋买卖合同》的时间为2010年7月12日，但其在一个月前（2010年6月1日）还与蔡爱华签订讼争房屋作为标的物的《租房协议》并逐月支付房租，也证明奇奇公司是明知讼争房屋已转让给蔡爱华，但其还与永佳公司签订包括讼争房屋在内的买卖协议并在时隔一个多月拿到房屋产权证的情况下，对蔡爱华始终未告知讼争房屋的权属变更登记事实，并持续支付租金直至本案诉讼发生，其与永佳公司串通损害蔡爱华合法利益的主观恶意明显，原审法院认定其与永佳公司恶意串通损害第三人合法权益并认定买卖协议无效具有事实和法律依据，应予维持。奇奇公司认为其员工与蔡爱华签订《租房协议》，不代表公司知道蔡爱华是讼争房屋的所有权人，这种主张明显不能成立。首先，签订租赁合同并支付租金均是奇奇公司的行为，在时隔仅一个多月租赁合同仍在履行的情况下，其向永佳公司而不是向出租人蔡爱华签订房屋买卖合同，即便其真不知道讼争房屋已被转让，依照常理，其至少应该向出租人蔡爱华了解其中的蹊跷，但其始终没有行动，其次，蔡金辉、许铭庭的证言及证词中也清楚地表明奇奇公司在签订买卖合同时是明知讼争房屋已被转让的。因此，奇奇公司主张签订买卖协议时其不知道讼争房屋已被转让的主张是不能成立的。奇奇公司虽然从形式上取得了包括讼争房屋在内的物权权属凭证，但由于其受让过程中存在着恶意串通损害第三方合法权益的行为，该交易行为依法不应受到法律保护。综上，原审法院判决确认莆田永佳企业有限公司与莆田市奇奇国际旅行社有限公司于2010年7月12日签订的坐落于莆田市环城路八二一中街81号的《房屋买卖合同》中涉及蔡爱华的1.5坎店面及地下室部分的买卖合同无效，本院予以维持。对再审申请人的再审申请，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回莆田市奇奇国际旅行社有限公司的再审申请。
审 判 长 黄从珍
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 马玉荣
二〇一六年八月十九日
书 记 员 陈美婷
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。