江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终351号
上诉人（原审原告、反诉被告）：涂海彬，经商。
委托代理人姚晟，修水县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张华平，个体户。
原审第三人：李强，经商。
上诉人涂海彬因与被上诉人张华平、原审第三人李强房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2015）修民二初字第562号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月29日对本案进行了公开开庭审理，上诉人涂海彬及其委托代理人姚晟，原审第三人李强到庭参加审理，被上诉人张华平经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参与审理。本案现已审理终结。
上诉人涂海彬上诉请求：请求撤销原判，改判由被上诉人支付给上诉人欠款60000元。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订转让协议时，已将上诉人与第三人李强签订的合同复印一份给被上诉人，被上诉人在原审庭审陈述时也认可这一事实，故签订协议时被上诉人已明确知晓租期仅剩一年多，在第三人李强未同意转租的情况下不可能达到三年，原审仅依据被上诉人单方陈述就认定上诉人与被上诉人曾口头约定三年租赁期限缺乏依据。二、被上诉人在与上诉人签订了协议之后，还向上诉人出具了欠款60000元的欠条，欠条的产生使双方的合同关系转化为债权债务关系，原审认定上诉人与被上诉人签订的协议有效，却不支持上诉人按照协议应得的60000元转让款，判决错误。
被上诉人张华平经本院依法传票传唤未到庭，亦未提出答辩意见。
原审第三人李强述称，对上诉人与被上诉人签订协议的内容不清楚，后双方找第三人要求延长租赁期限，第三人未同意。
一审法院认定事实：2013年3月30日，第三人李强（甲方）将其所有的修水县城南华联大厦1号楼6号铺出租给涂海彬（乙方）经营“食通天”餐馆，其二人签订《租赁合同》，主要约定：“1、租期自2013年4月1日至2016年3月30日，2013年4月1日至2014年8月30日每月租金3000元，2014年9月1日至2016年3月30日的租金随市场行情上下浮动（以该铺面左右为参考依据），每季度尾支付下季度租金，如逾期未付租金，甲方有权终止合同并收取千分之五的补偿金。2、在租赁期间，乙方确实无法经营下去，在提前通知甲方并征得甲方同意后，可将铺面转让给第三方经营，双方终止合同，由甲方与第三方签订新的租赁合同。3、在租赁期满后，如乙方不再续租，在不影响铺面主体结构下可将可移动物资拆运走，空铺归还给甲方。”双方在履行合同过程中经协商，自2014年9月起每月租金增长至3800元。李强收取涂海彬租金至2014年12月31日，之后未再收到租金。2014年11月25日，涂海彬（甲方）将食通天餐馆转让给张华平（乙方），其二人签订《协议》，约定：“甲方将食通天餐馆转让给乙方经营，乙方需支付甲方转让费11万元，现已付现金5万元，余款6万元于2014年12月25日付清。如到期余款未付清，甲方将无条件收回店铺经营权，在乙方经营期间所产生的一切费用（包括但不限于如装修、房租等费用），甲方将一概不负责；乙方已付甲方转让费5万元，甲方将不退还；如一个月内乙方付清转让费余款6万元，甲方必须将店铺经营权转让给乙方。”转让的餐馆，包括餐馆中的空调、餐具、厨房设备等。《协议》签订后，张华平将食通天餐馆更名为鑫渝饭店开始经营。李强得知涂海彬将铺面转让给张华平后，告知张华平剩余租期仅剩下一年多时间，2016年3月到期后将收回铺面。张华平遂与涂海彬就转让期限产生争议，张华平认为是与涂海彬签订合同之日起三年，后张华平、涂海彬共同找到李强协商，李强不同意延长租期。张华平经营至2015年3月底关门停业。诉讼过程中，李强于2015年11月底将铺面内物品搬运至其良塘厂内保存，于2015年12月1日将铺面另出租他人。另查，2015年10月19日，本院由同一合议庭对另案原告李强与被告涂海彬房屋租赁合同纠纷一案公开开庭进行了审理。
一审法院认为，第三人李强与涂海彬签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容具体明确，合法有效。《租赁合同》中特别约定“在租赁期间，乙方确实无法经营下去，在提前通知甲方并征得甲方同意后，可将铺面转让给第三方经营，双方终止合同，由甲方与第三方签订新的租赁合同”，涂海彬将铺面转租给张华平后，李强明确告知张华平租期将于2016年3月到期，可见原告李强并不反对转租，因李强与张华平之间并未签订新的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，本院认定李强与涂海彬之间的租赁合同并未解除，继续有效，故涂海彬仍是承租人，租金应由涂海彬向第三人李强支付。涂海彬与张华平签订的《协议》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。虽然协议中未明确约定转租期间，但从涂海彬、张华平与李强之间的协商过程来看，涂海彬与张华平曾口头约定租期三年，之后因二人对三年租期的理解产生争议，且未能与李强达成协议，造成本案纠纷。本院认为，张华平从涂海彬手中转让铺面的目的是为经营，铺面租期直接影响经营效益，现涂海彬与张华平及李强因租期问题不能达成协议，致使张华平转租铺面经营餐馆的合同目的难以实现，故张华平以不能实现合同目的为由要求解除与涂海彬签订的协议，于法有据，本院予以支持。协议解除后，双方取得的财物应相互返还，故涂海彬要求张华平支付转让费余款6万元，本院不予支持。在张华平未能支付剩余6万元转让款的情况下，依据约定涂海彬有权收回铺面经营权并对张华平已付5万元转让款不予退回，在合同目的不能实现的情况下，该项约定显示公平且违反法律规定，应予调整。张华平实际经营4个月，所占三年租期比例为11.11%（4个月÷租期36个月），故本院以此比例确认张华平实际经营期间应支付给涂海彬费用12222.22元。张华平自2014年12月起实际经营至2015年3月底，故该期间的租金14400元，应由张华平支付给涂海彬后由涂海彬转交第三人李强。张华平关门停业后，涂海彬与张华平协商未果后置之不理，致使第三人李强铺面2015年4月至11月的租金（31200元）继续发生，二人均有过错，且过错相当，故该31200元租金应由涂海彬与张华平各承担50%即15600元。张华平应承担的费用及租金共计42222.22元（12222.22＋14400＋15600），在张华平已支付涂海彬的5万元内予以扣除，扣除后涂海彬仍需向张华平返还人民币7777.78元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除涂海彬与张华平于2014年11月25日签订的《协议》。二、由涂海彬于本判决生效后十日内向张华平返还人民币7777.78元。三、驳回涂海彬的诉讼请求。四、驳回张华平的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费525元，共计1825元，由涂海彬负担1378元，由张华平负担447元。
二审中，当事人没有提交新证据。对于二审中争议的上诉人涂海彬与被上诉人张华平在签订《协议》时关于租赁期限的约定问题，本院认定：双方在《协议》中对于租赁期限没有约定，亦无其它证据证明双方在签订《协议》时对租赁期限有明确的口头约定，故认定双方所签订《协议》为不定期租赁合同。
本院经审理认为，本案中上诉人涂海彬与被上诉人张华平所签订《协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效，本院予以确认。现双方当事人因对于协议约定的租赁期限的理解不同产生争议，而协议中对于租赁期限又并无约定，故对于被上诉人张华平不再经营门面的后果，双方应按照协议约定承担各自的权利义务。该《协议》约定，如被上诉人到期余款未付清，被上诉人已付上诉人的转让费上诉人不再退还。现被上诉人明确放弃门面经营，余款6万元亦未向上诉人给付，故根据双方的协议约定，上诉人对于已收的被上诉人5万元转让费可不予退还，门面经营权亦由上诉人收回。上诉人称被上诉人出具给上诉人的6万元的欠条使双方的合同关系转化为债权债务关系的观点与事实不符，本院不予采信。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律有误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持江西省修水县人民法院（2015）修民二初字第562号民事判决第一、三项即：“一、解除涂海彬与张华平于2014年11月25日签订的《协议》。三、驳回涂海彬的诉讼请求。”
撤销江西省修水县人民法院（2015）修民二初字第562号民事判决第二、四项即：“二、由涂海彬于本判决生效后十日内向张华平返还人民币7777.78元”。四、驳回张华平的其他反诉诉讼请求。”
驳回被上诉人张华平的反诉请求。
本案一审案件受理费用1300元由上诉人涂海彬承担，反诉案件受理费用525由被上诉人张华平承担。二审案件受理费用1300元由上诉人涂海彬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 欣
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 胡芯瑜