四川省攀枝花市东区人民法院行 政 判 决 书（2015）攀东行初字第33号原告攀枝花市金鼎融资担保有限责任公司，住所地攀枝花市东区机场路93号。法定代表人贺云海，该公司董事长。委托代理人邓春生，四川东荣律师事务所律师。委托代理人刘耀鹏，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师。被告攀枝花市房地产管理局，住所地攀枝花市炳草岗大街202号。法定代表人付朴忠，该局局长。委托代理人陈明东，四川攀法律师事务所律师。委托代理人方志华，男，1973年1月14日出生，汉族，攀枝花市房地产管理局交易登记中心工作人员，住攀枝花市东区。第三人攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司，住所地攀枝花市东区人民街46-4号。法定代表人任秀云，该公司董事长。第三人攀枝花博佩经贸有限公司，住所地攀枝花市东区银江镇沙坝村二社。法定代表人周立云。原告攀枝花市金鼎融资担保有限责任公司（简称：金鼎公司）不服被告攀枝花市房地产管理局（简称：市房管局）、第三人攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司（简称：春雷公司）、第三人攀枝花博佩经贸有限公司（简称：博佩公司）房屋行政变更登记一案，于2015年6月10日向本院提起行政诉讼。本院依法于当日立案受理，于2015年6月11日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、行政案件合议庭组成人员及书记员告知书等。本院依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭审理了本案。原告金鼎公司的委托代理人刘耀鹏，被告市房管局的委托代理人陈明东、方志华，第三人春雷公司的法定代表人任秀云到庭参加诉讼。第三人博佩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告市房管局于2014年2月28日受理第三人博佩公司和第三人春雷公司共同提出的房屋所有权转移登记申请，将博佩公司的房屋所有权转移登记为春雷公司房屋所有权的房屋所有权。于2014年3月17日记载于登记簿。原告金鼎公司诉称，2012年，博佩公司为攀枝花市博卡汽车销售服务有限公司（简称：博卡公司）提供抵押担保，将其所有的土地使用权抵押给了原告，原告与博佩公司、博卡公司签订了的《反担保合同》，并于2012年5月29日办理了国有土地使用权抵押登记备案，原告取得了《他项权利证书》。同时《反担保合同》中还约定将地上房产一并抵押给原告，但因当时该土地上的房产虽已修建完成，但尚未取得房屋产权证书，因此，原告未能办理该房产的抵押登记手续。2013年下半年，攀枝花市中级人民法院与昆明市中级人民法院前后两次对土地使用权裁定查封，并向攀枝花市国土局送达了查封裁定与协助执行通知。2014年3月17日，博佩公司在取得了查封宗地上房屋的产权证后，在原告及采取查封的法院均不知道的情况下，将该宗房产变更登记至春雷公司名下，此时该宗房产范围内的土地使用权尚在抵押、查封期内。原告认为，被告市房管局将博佩公司所有的房产变更登记至春雷公司名下的具体行政行为违反了法律强制性规定，是违法的具体行政行为，侵害了原告的合法权益。现请求，撤销被告攀枝花市房地产管理局将第三人攀枝花博佩经贸有限公司所有的房产变更登记至第三人攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司名下的具体行政行为。原告金鼎公司向本院提交以下证据、依据：1、攀枝花市中级人民法院（2013）攀民初字69号《民事判决书》，证明原告与博佩公司之间的纠纷经攀枝花市中级人民法院生效判决，确认博佩公司将土地使用权抵押给原告并办理了抵押登记，原告就该抵押土地享有优先受偿权；2、《买卖合同》，证明原告与博佩公司就土地、房产的转让及债务清偿等签订了协议；3、《攀枝花市房屋产权档案》，证明被告将原告享有抵押权的房屋过户至春雷公司名下；4、《四川东荣律师事务所律师函》，证明原告委托律师申请法院调取所涉土地被查封的相关情况；5、《情况说明》，证明土地使用权抵押及查封登记情况。以上证据证明被告对已经抵押的土地进行了转移登记，违反了《房屋登记办法》第34条的相关规定。被告市房管局质证认为，1、（2013）攀民初字69号《民事判决书》真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，是原告与博佩公司、春雷公司之间民事法律关系，与被告没有关系；2、《买卖合同》恰好证明他们三方是知晓的；3、《攀枝花市房屋产权档案》真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告并没有在被告处进行过房屋登记；4、四川东荣律师事务所律师函，有攀枝花市中级人民法院的生效判决为准，原告不具有优先受偿权。第三人春雷公司同意被告的质证意见。被告市房管局辩称，一、被告依法为本案第三人博佩公司、春雷公司办理房屋所有权转移登记并无违法之处。博佩公司向春雷公司转让房屋所有权，有双方签订的买卖协议，也有博佩公司股东会的决议，符合《房屋登记办法》第三十二条所规定的买卖情形。在办理本案房屋所有权转移登记时，申请方向市房管局出示了：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权转移的买卖合同及相关资料。以上材料完全符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，市房管局在此基础上为申请人办理房屋所有权转移登记并无违法之处。二、金鼎公司对相关法律法规理解有误。首先，《物权法》调整对象是民事法律关系，而非调整行政机关与具体行政行为对象之间的管理关系。如民事主体违反法律规定，追究的违约责任，而非行政责任。其次，金鼎公司明知房屋修建手续尚未办理完毕，未取得房屋产权证书不能办理房屋抵押登记，因此只办理了土地使用权抵押登记手续，没有办理房屋抵押登记手续，这应该是金鼎公司对自己民事权利的处分行为。作为登记机关的房管局在办理房屋所有权转移登记中，只审核是否有备案登记了的房屋抵押权，而不会主动审查未备案登记了的房屋抵押权。从《物权法》第一百八十七条规定可见，民事主体不进行房屋抵押备案登记，其房屋抵押权在房管局是没有设立登记，房管局也无从保护。本案中，金鼎公司未要求抵押人到房管局办理备案登记，市房管局在办理房屋所有权转移登记时，没有法定义务审核原告的反担保合同。再次，房管局与国土部门是两个不同的行政管理部门，法院对博佩公司土地使用权的查封，裁定送达给的国土部门。无法律规定市房管局在办理房屋所有权转移登记时，有义务审查司法部门是否给国土部门下达过裁定书。如果博佩公司违反民事法律，妨碍了原告民事权利的执行，应当由博佩公司承担相应责任。三、根据攀枝花市中级人民法院的判决，金鼎公司不享有该案中地上建筑物的优先受偿权，也印证了没有在行政机关设立抵押备案登记的财产权利，并非不能转让。综上，被告依据《房屋登记办法》为博佩公司向春雷公司办理房屋所有权转移登记，未违反法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告市房地产管理局向本院提交了以下证据、依据：1、《房屋所有权转移登记申请书》；2、《房屋所有权证》；3、《房地产买卖契约》；4、《公证书》、攀枝花博佩经贸有限公司《章程》、《股东会决议》；5、攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司《营业执照》正、副本、攀枝花博佩经贸有限公司《营业执照》、任秀云、周立云、朱青的身份证复印件；6、《土地使用权证》。证明申请人提供的材料符合《房屋登记办法》的规定，被告为申请人办理房屋所有权转移登记，被告并无违法。法律依据：《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条，《城市房地产管理法》第六十一条，证明我局作出的房屋转移登记适用法律法规正确。原告金鼎公司质证认为，对被告提供的《房屋所有权转移登记申请书》真实性没有异议，并不能证明被告的行政行为合法；《房屋所有权证》、攀枝花博佩经贸有限公司《章程》没有异议；《房地产买卖契约》合法性不予认可，博佩公司与春雷公司未经原告同意签订的协议，是博佩公司与春雷公司恶意串通；《公证书》没有异议，处置的资产并没有归还债务；攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司营业执照正、副本、攀枝花博佩经贸有限公司营业执照、任秀云、周立云、朱青的身份证复印件没有异议；《土地使用权证》明确注明了登记事项，被告明知土地抵押了，仍然办理了土地转移登记，是违法的。第三人春雷公司对被告提供的证据没有异议。第三人春雷公司述称，原告陈述的内容中，并不是不知情的情况下过户的，原告的工作人员及股东协助我们办理的房产，还抵押其他财物，我先办理的房产证，原告带土地证协助我办理的，昆明市中级人民法院查封了土地，攀枝花市中级人民法院拍卖，我接拍过来的，我才是最大受害者，原告对债务抵押并没放在心上。第三人博佩公司未到庭也未答辩。经庭审质证，本院对本案当事人提交的证据作出以下确认：原告提交的证据内容真实、形式合法，存在关联，具有证明力能够证明其在法定期限内提起诉讼，主体适格。被告提交的证据，内容真实、形式合法，存在关联，具有证明力，本院予以采信。经审理查明，2014年2月28日，第三人博佩公司为偿还人民法院判决所确定的债务，与第三人春雷公司签订《房地产买卖契约》，约定将第三人博佩公司所有的房产出售给第三人春雷公司。同日，第三人博佩公司和第三人春雷公司共同向被告市房管局提出房屋所有权转移登记申请，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《房地产买卖契约》、《公证书》、攀枝花博佩经贸有限公司《章程》、《股东会决议》、攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司《营业执照》正、副本、攀枝花博佩经贸有限公司《营业执照》、任秀云、周立云、朱青的身份证复印件、《土地使用权证》等材料。经被告市房管局审核，第三人博佩公司和第三人春雷公司的申请符合登记法定条件，将博佩公司的房屋所有权转移登记为春雷公司房屋所有权，于2014年3月17日记载于登记簿。本院认为，被告市房管局是房屋登记的行政机关，依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。被告市房管局受理第三人博佩公司和第三人春雷公司提出的房屋所有权转移登记申请，将博佩公司的房屋转移登记为春雷公司房屋并记载于登记簿的行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。攀枝花市中级人民法院（2013）攀民初字69号《民事判决书》中查明，原告金鼎公司未办理本案转移登记房屋的抵押登记。原告金鼎公司不是本案抵押权人，房屋所有权转移登记并未侵害原告的利益。故原告的主张，本院不予支持。第三人博佩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告主张的事实及提交的证据进行质证、反驳、抗辩的权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告攀枝花市金鼎融资担保有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，公告费600元，由攀枝花市金鼎融资担保有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  潘 钧审 判 员  戴 军人民陪审员  石应昌二〇一五年十一月二十七日书 记 员  杨 昕