广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第174号
上诉人（原审原告）：洪泓浼。
被上诉人（原审被告）：林娘波。
被上诉人（原审被告）：名仕商城开发（深圳）有限公司。
上诉人洪泓浼因房屋侵权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第781号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）2000年1月10日，洪泓浼（借款人）、名仕商城开发（深圳）有限公司（以下简称名仕公司）（保证人）与案外人深圳市XX银行福田支行签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》。约定洪泓浼向深圳市XX银行福田支行借款人民币24.7万元用于购买涉案房产。并将涉案房产抵押给案外人深圳市XX银行福田支行。名仕公司为该笔借款承担连带保证责任。在保证期限内，保证在收到案外人深圳市XX银行福田支行书面索赔通知之日起7日内，代洪泓浼履行偿还借款本息和相关费用的责任。如名仕公司未主动履行，即表示名仕公司授权深圳市XX银行福田支行从名仕公司任何账户中扣收。名仕公司按本合同规定履行代偿责任或回购责任后，洪泓浼无条件同意名仕公司依法处分抵押房产的全部权益以补偿其因此遭受的任何损失。（二）上述合同签订后，案外人深圳市XX银行福田支行向洪泓浼发放了贷款。但从2001年10月21日起，洪泓浼开始拖欠借款。因此，案外人将两被告起诉，深圳市福田区人民法院判决洪泓浼应自判决生效起10日内清偿贷款本金195433.06元、利息、罚息8382.5元。如被告洪泓浼逾期未还，则依法处分抵押物。名仕公司对抵押物处理不足清偿部分承担连带清偿责任。（三）2003年4月17日，名仕公司还清洪泓浼拖欠案外人深圳市XX银行福田支行的借款本金人民币195816.06元、利息人民币18384.04元。2003年5月26日，深圳市福田区人民法院向名仕公司出具了结案通知书。载明：申请执行人深圳市XX银行福田支行申请被执行人洪泓浼及名仕公司等借款纠纷12案，你司已经偿还申请人款项，其中，洪泓浼一案还款本金人民币195816.06元、利息人民币18384.04元，案款全部执行完毕。（四）2006年9月19日，名仕公司（甲方）与林娘波（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于名仕商城XX商铺出租给乙方使用，租赁期限由2006年10月1日至2014年8月31日，合同期8年。商铺的租金建筑面积每平方米人民币100元。2006年10月1日至2007年5月31日为免租期。第三年起，租金每年递增5%。上述合同签订后，林娘波使用涉案房产至今，林娘波依照合同约定向名仕公司支付了租金。
洪泓浼诉至原审法院，请求判令：1、名仕公司停止侵权，将位于罗湖区XX路名仕商城地下负一层XX号商铺恢复原状后返还洪泓浼；2、赔偿洪泓浼损失人民币301563元；3、诉讼费由名仕公司承担。
原审法院认为，洪泓浼、名仕公司及案外人深圳市XX银行福田支行签订的《楼宇按揭（抵押）借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。本案的主要争议焦点有三个，一是名仕公司代替洪泓浼偿还欠款的行为是否具有效力？二是名仕公司是否有权利出租涉案房产？三是名仕公司出租涉案房产租金价格是否过低？关于焦点一，原审法院认为，依照《楼宇按揭（抵押）借款合同》的约定，如名仕公司未主动履行保证责任，即表示名仕公司授权深圳市XX银行福田支行从名仕公司任何账户中扣收。因此，申请执行人深圳市XX银行福田支行在执行过程中选择了要求扣划保证人的保证金。福田区人民法院出具了结案通知书对名仕公司的代偿行为予以认可。且名仕公司代替洪泓浼清偿的行为并没有使洪泓浼的利益受损。因此，该代偿行为合法、有效。另外，虽然《中华人民共和国担保法》第二十八规定，同一债务既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。但此规定的目的是为了保护保证人的利益，而非限制保证人代替债务人偿还债务，因此，洪泓浼的辩论意见原审法院不予采纳。名仕公司代替洪泓浼偿还欠款的行为没有损害洪泓浼的利益，该行为合同有效。关于焦点二，原审法院认为，名仕公司已经履行了代偿责任，将洪泓浼拖欠银行的款项予以偿还，但洪泓浼至今未将名仕公司代偿的款项归还给名仕公司。依据《楼宇按揭（抵押）借款合同》，名仕公司有权依法处分抵押房产的全部权益以补偿其因此遭受的损失。因此，名仕公司有权利出租涉案房产以补偿其因此遭受的损失。另外，洪泓浼称由于名仕公司的追偿权已经超过如诉讼时效，因此即使名仕公司的行为是非法行为。原审法院认为，由于洪泓浼长期下落不明，致使名仕公司无法向洪泓浼主张权利，因此，名仕公司的追偿权并没有超过诉讼时效。关于焦点三，原审法院认为，涉案房产的楼层所在位置为负一楼，而洪泓浼提供的政府指导租金标准均为一楼及以上楼层。涉案房产的租金少于政府关于涉案房产一楼以上的指导租金标准有其特殊性。涉案楼盘负一楼在林娘波承租之前，长期出于空置状态，无人承租。因此，名仕公司与林娘波签订的租赁合同中租金约定符合涉案房产当时的市场价值。综上，名仕公司有权利出租涉案房产。因此，林娘波及名仕公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。林娘波依据《商铺租赁合同》合法占有、使用涉案房产，并未侵犯洪泓浼的权益，因此洪泓浼的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百二十八之规定，判决如下：驳回洪泓浼的全部诉讼请求。案件受理费人民币2912元，由洪泓浼负担。
上诉人洪泓浼不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决超出了本案的审理范围，越俎代庖，程序严重违法。1、上诉人的诉讼请求是停止侵权，恢复原状，返还商铺，赔偿损失，根据最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》，本案案由属于“物权保护纠纷”，一审法院定的具体案由是房屋侵权纠纷。但是，一审判决审理的范围却是《楼宇按揭借款合同》是否有效，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司屐行保证责任的行为是否有效，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司的追偿权是否超过诉讼时效等等。一审法院审理的是“保证合同纠纷”。物权保护纠纷和保证合同纠纷属于两个不同的法律关系，保证合同纠纷不属于本案审理的范围。一审法院越俎代庖，以债权代替物权，程序严重违法。2、如果被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司和上诉人存在保证合同纠纷，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司可以通过另案诉讼解决。即使被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司对上诉人拥有追偿权，但是该追偿权不等于被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司对涉案商铺拥有了所有权和使用权。这是两个法律关系，是两回事!二、不但程序违法，一审判决将《楼宇按揭借款合同》作为定案依据、并认定其合法有效都是错误的。1、《楼宇按揭借款合同》不应当作为本案定案的依据。银行、上诉人和被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司三方之间的权利义务已被福田区人民法院（2002）深福法经初字第1126号民事判决书最终确定。福田法院的判决书取代了《楼宇按揭借款合同》。一切超出该判决书的行为都是无效的，或者对上诉人不发生法律效力。本案定案的依据应该是福田法院的生效判决。2、深圳市人民检察院作出深检民抗（2011）6号《民事抗诉书》认定银行直接扣划被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司的保证金无效，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司无权向业主追偿。《民事抗诉书》直接否定了《楼宇按揭借款合同》部分条款的效力。三、不但程序违法，一审判决认定被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司的追偿权未超过诉讼时效的理由也非常荒谬!一审判决认定，2003年4月17日，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司履行了保证责任；2006年9月19日，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司将涉案商铺出租给被上诉人林娘波。从2003年4月17日到2006年9月19日，被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司未向上诉人提出任何追偿请求。按照民法的规定，已经超过了两年的诉讼时效。但是一审判决却认为：“由于原告（注：上诉人）长期下落不明，致使被告名仕商城开发（深圳）有限公司无法向原告主张权利，因此被告名仕商城开发（深圳）有限公司的追偿权并没有超过诉讼时效”。这一认定非常荒谬!哪个法律规定“长期下落不明”可以导致诉讼时效中断!稍有一点法律常识的人都无法理解这一点!这是赤裸裸的偏袒被上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司!四、上诉人的损失应当以罗湖区同地段指导租金为计算标准，从2006年起，该地段指导租金一直都是每月每平方米最低300元，最高600元。上诉人选择最低标准计算损失，非常公平。
请求：1、依法撤销（2012）深罗法民三初字第781号民事判决书。2、改判两被上诉人停止侵权，将位于罗湖区XX路名仕商城地下负一层XX号商铺恢复原状后返还给上诉人；3、判令两被上诉人赔偿上诉人损失人民币301563元；4、本案一二审诉讼费由两被上诉人承担。
被上诉人名仕公司口头答辩称，一、上诉人第一点提出一审判决超出了判决，我方认为不成立，名仕公司占有、使用上诉人的商铺是有合法理由的，是基于上诉人拖欠银行借款，名仕公司代其履行了还款的责任后，我方才取得合法占有、使用的合法权益，我方将商铺出租主要是弥补自己的损失，出租占有是合法的。审查一审是否超出了本案的审理范围，首先要看我方的占有、使用、收益的来源是否合法？如果是合法，就不构成侵权。二、上诉人第二个理由是认为原审不但程序违法，而且一审以《楼宇按揭（抵押）借款合同》为定案依据是错误的，我方占有、使用有合法来源，在上诉人和我方签订的买卖合同以及与银行签订的按揭合同有明确约定，如果我方代其还款后，我方就有权对商铺出租获得收益，对《楼宇按揭（抵押）借款合同》的审查是有必要的。三、上诉人认为一审判决认定名仕公司的追偿权没有超过诉讼时效的理由非常荒谬，我方认为与本案没有关联性，根据双方的约定我方是可以对商铺进行占有、使用、收益的，以保护我方的权益，所以我方认为没有超过诉讼时效，我方一直通过这个方式来维护我方的权益。四、上诉人提出其损失是按照罗湖区政府的指导租金计算的，指导租金具有普遍性，我方认为出租的收益还是以我方与林娘波签订的租赁合同为准，而且上诉人的损失不能成立。
被上诉人林娘波口头答辩称，二审答辩意见与一审意见一致。
本院经审理查明，原审法院已经查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为返还原物纠纷。根据上诉人的上诉意见及名仕公司的答辩意见，本案争议焦点可归纳为名仕公司将上诉人所有的涉案房屋出租是否构成侵权。本院认为，上诉人、名仕公司与深圳市XX银行福田支行签订的《楼宇按揭（抵押）借款合同》约定，名仕公司履行代偿责任后，上诉人无条件同意名仕公司依法处分抵押房产的全部权益以补偿名仕公司因此遭受的任何损失。因上诉人未及时归还深圳市XX银行福田支行的贷款，导致名仕公司承担了上诉人214200.1元债务的连带保证责任。根据上诉人与名仕公司的上述约定，在上诉人未向名仕公司清偿214200.1元时，名仕公司有权处分涉案房产的全部权益以补偿名仕公司遭受的损失。因此，在名仕公司214200.1元的损失未获得全部清偿前，名仕公司有权利将上诉人所有的涉案房屋出租，其出租的行为并不构成侵权。林娘波依据其与名仕公司签订的租赁合同依法占有使用涉案房屋，亦不构成侵权。
关于上诉人主张的诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院不再予以保护，其产生的法律后果为消灭了权利人的胜诉权，而非实体权本身。本案中，名仕公司事实上已按照双方的约定通过合法的自我救济方式实现了其权利，不涉及诉讼时效的问题。上诉人以名仕公司的追偿权已过诉讼时效作为上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于租金标准是否过低的问题。上诉人提供的政府指导租金标准均为一楼及以上楼层的指导租金标准，涉案房产的楼层所在位置为负一楼，且在名仕公司出租给林娘波之前长期处于空置状态，涉案房产低于一楼及以上楼层的指导租金标准出租符合正常的市场价值。同时，上诉人长期下落不明，名仕公司为防止损失的扩大，在无法与上诉人协商租赁价格的情况下自行确定租赁价格将涉案房屋出租的行为亦并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2912元，由洪泓浼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十八日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。