辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庄民小字第2163号
原告：大连华政物业管理有限公司。
法定代表人：杜绍生，系该公司经理。
委托代理人：于福年，男，系大连华政物业管理有限公司员工。
被告：孙晓玉，女。
委托代理人：张宝贵，男。
原告大连华政物业管理有限公司诉被告孙晓玉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员邵南适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于福年、被告孙晓玉及其委托代理人张宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为庄河市香颂花城住宅小区＊号楼＊单元＊＊＊室的业主，建筑面积102.99平方米。按照被告与大连远洋基业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》和庄河市香颂花城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定，物业费标准为人民币1元／平方米；未按约定日期交费的，逾期按日3‰交纳滞纳金。被告于2010年9月24日办理交楼手续并领取住宅钥匙，一次性交纳两年的物业费。2012年度缴费起始日为该年9月24日，该年拖欠物业费人民币309元；2013年拖欠全年物业费人民币1236元；2014年拖欠全年物业费1236元，共计拖欠物业费人民币2781元。按合同约定，被告拖欠物业费应承担日3‰的违约金。由此产生的滞纳金为：2012年拖欠物业费的滞纳金，自该年10月11日起算；2013年、2014年拖欠物业费的滞纳金，自翌年1月1日起计算，计算至判决确定给付之日止。原告多次电话向被告催缴物业费，并在被告单元门张贴催费通知书，至今未果。现原告诉至本院，请求法院判令被告给付物业费2781元及滞纳金，并承担本案诉讼费用。
被告孙晓玉辩称，不同意原告的诉讼请求。我房屋质量有问题，买房时开发商和物业是一家，物业承诺给我维修，一直未修。新的物业公司来了以后，从来没有到我家看过，至今也未维修。我不清楚业主委员会是怎么成立的，也不是我们选的，没有权利代表我们签订合同。
经审理查明，被告孙晓玉系庄河市香颂花城小区＊号楼＊单元＊＊＊室业主。案涉住宅房屋建筑面积为102.99㎡。
2010年9月24日，被告孙晓玉（乙方）与大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）签订了前期物业服务协议，约定：物业名称：乾豪香颂园。住宅物业服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米1元向甲方交纳。物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费交纳后，以后每年按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日内预交纳。逾期按日0.3%向甲方交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。
2012年1月15日，案涉小区业主委员会成立，2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务费，其中高层住宅为按建筑面积每月每平米1元。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之叁（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定了因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。2012年12月31日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元整。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表、在明细表中记载了案涉房屋以前年度欠费308.73元、月收费102.99元。并加盖了大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业委会的印章。
在相关合同约定的服务期限内，前期物业企业、原告对案涉小区进行了物业服务，经原告催缴，被告未交纳原告所诉物业服务期间物业费。被告孙晓玉尚欠前期物业服务费309元；尚欠原告2013年1月1日至2014年12月31日物业服务费2472元（102.99㎡×1元／㎡／月×24个月），合计2781元。现原告诉至本院，请求判令被告向原告交纳拖欠的物业费2781元和滞纳金，并承担诉讼费用。
本院确认的上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务协议、证明、装修押金返还协议及附表、物业管理许可证及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，案涉前期物业公司与被告签订的前期物业服务协议、业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。原告与之前物业公司签订协议，取得了对小区业主欠费的债权，其有权向被告主张之前物业的欠费。故对原告要求被告交纳物业服务费的请求予以支持。关于原告要求被告承担滞纳金的请求。因物业服务合同约定的滞纳金标准均过高，本院予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。对于物业费滞纳金的起算日期，因前期物业服务合同中明确约定了“以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预交纳”。被告于2010年9月24日办理了交楼手续，交纳两年（2010年9月24日至2012年9月23日）的物业服务费后，对下一交费年度的物业费，根据约定，至迟应当于2012年10月11日前交纳。2013年1月1日，原告接手服务。对于原告服务期间，被告所欠缴的物业费部分，因原告与业主委员会所签协议中并无交费日期，故被告至迟应自下一年度物业服务期前交纳，即自翌年1月1日起。被告辩称其房屋质量有问题，与本案系不同的法律关系，本案不作处理，可另行解决。关于被告称其不知道业主委员会是如何成立，且业委会无权代表其签订合同的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故对被告的该项辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告孙晓玉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年9月23日至2014年12月31日的物业服务费2781元。并按下列方式承担滞纳金：
1、对2012年9月23日至2012年12月31日的物业费309元，自2012年10月11日起至判决确定给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
2、对2013年度的物业费1236元，自2014年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
3、对2014年度的物业费1236元，自2015年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 邵南
二〇一五年四月十七日
书 记 员 隋燕