宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞江民初字第722号
原告：宁波市鄞州天翔绞盘有限公司。
法定代表人：周杰。
委托代理人：周明辉。
被告：宁波誉力冶金矿山机械有限公司。
法定代表人：何剑伟。
委托代理人：徐平华。
原告宁波市鄞州天翔绞盘有限公司（以下简称天翔公司）诉被告宁波誉力冶金矿山机械有限公司（以下简称誉力公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员张红卫适用简易程序独任审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2013年11月12日，2014年3月6日两次公开开庭进行了审理。原告天翔公司的委托代理人周明辉，被告誉力公司的委托代理人徐平华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天翔公司起诉称：原、被告于2012年11月30日签订厂房租用协议一份，约定被告新建二层钢架结构厂房并将之出租给原告，其中第一期于2013年6月30日交付，另对双方之间的其他权利义务进行了约定。2013年6月30日，被告所建厂房未能按时完工，原告只能继续等待。2013年9月1日，被告所建厂房仍旧未能完工。原告从减少自身损失角度，书面通知被告解除厂房租赁协议，另行租赁第三方厂房。被告的违约行为构成根本性违约，导致了双方租赁协议的解除，并给原告造成了重大损失。请求法院判令：1.确认原、被告之间签订的房屋租赁协议于2013年9月1日解除；2.被告退回原告定金200000元；3.被告支付原告损失费30000元；4.被告支付原告违约金300000元。
被告誉力公司答辩称：原告所述与事实不符，被告在2013年8月27日已经通知原告厂房可以使用，并且让原告入住使用，被告不同意解除厂房租用协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。即使被告违约，原告要求的违约金过高，按照合同约定，只能赔偿30000元。
原告为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：证据1.厂房租用协议一份，拟证明原、被告双方签订厂房租赁协议对双方权利义务进行约定的事实；证据2.汇款回单、收款收据一组，拟证明原告于2012年11月30日支付被告租房定金200000元的事实；证据3.解除厂房租用协议通知书、ems快递详情单、邮递查询单一组，拟证明原告书面通知被告解除租房协议及被告已经接收该书面通知的事实；证据4.租赁协议、通知、交付记录一组，拟证明原告因被告拖延交付承租厂房导致被原房东催告无奈搬离的事实；证据5.标准厂房租赁合同一份，拟证明原告为减少损失与新的出租人达成厂房租赁合同以及因此多产生租金的事实；证据6.光盘2盘，拟证明截至2013年9月1日被告新建的二层钢结构厂房尚未完工，不能交付原告正常办公使用，从而导致根本性违约的事实。
被告誉力公司为证明其诉讼主张，向本院提交了证据7.ems快递详情单、邮递查询单一组，拟证明被告书面通知原告房屋可交付使用的事实；证据8.光盘三张，拟证明被告房屋已经可以交付使用的事实；证据9.交付使用通知书一份，拟证明被告书面通知原告房屋可以交付使用的事实。
原、被告提交的证据，经庭审出示，双方当事人质证，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：证据1被告对其真实性无异议，但认为该合同的第四条、第八条关于违约损失的约定系重复计算。证据2被告无异议。证据3被告认为真实性难以确定，不予认可。证据4.5被告不予认可。证据6被告对该两份证据真实性、关联性有异议。证据7原告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的房屋已经完工并可交付使用的事实。证据8.9原告对该证据的真实性、关联性存有异议。本院认为：证据1系原件，与本案有关联性，本院予以确认。证据2被告无异议，本院予以确认。证据3原告按照被告注册地址寄送，该材料也已由被告工作人员代为签收，本院对该份证据予以确认。证据4系原告与前任房东之间的房屋租赁关系，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据5经本院核实，本院对该证据的真实性予以确认，但原告租赁该新厂房与讼争厂房位置不同，原告因此多支付的租金不能完全归责与被告的违约行为。证据6原告提供的视听资料系通过合法途径取得，视听资料中关键地点如大门、楼梯、洗手间、电梯、大楼东侧道路均能够与本院到现场勘查的情况吻合。通过该视听资料可清晰看出，该厂房内尚有工人施工、电梯未安装、电梯井内存有积水、洗手间尚未安装完毕，无法达到交付使用的标准。关于视听资料拍摄时间，原告的视听资料中有2013年9月1日的多份报纸，表明该视听资料的拍摄时间最早在2013年9月1日，被告对该证据虽有异议，也未能提供相反证据反驳，本院对该证据予以确认。证据7.9本院对其真实性予以确认，但该两份证据只是被告单方陈述可交付使用，本院对该证据不予确认。证据8被告提供的视听资料内容为静止、单一画面，无法反映整栋厂房的状况，无法证明其厂房已可交付使用，本院对该证据不予确认。
综合原、被告提供的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年11月30日签订厂房租赁合同一份，双方对各自权利义务作出约定。2012年11月30日，原告天翔公司向被告誉力公司支付定金200000元。截止2013年9月1日，被告誉力公司并未依约完工，讼争房屋无法交付使用。2013年9月1日，原告寄送解除房屋租赁合同通知书一份，被告于2013年9月3日接收到该通知。2013年9月2日，原告天翔公司与案外人宁波市布莱克电器有限公司签订房屋租赁合同。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定全面履行合同义务。但截止2013年9月1日，被告尚有部分工程未能完工，无法在合同约定的期限内交付房屋，该情形已符合原、被告约定的合同解除条件，原告可依合同约定，依法行使解除权。解除权方请求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告于2013年9月1日将解除通知寄送给被告，被告于2013年9月3日接收该通知，故该合同解除日期应为2013年9月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还定金200000元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约损失问题，原、被告在合同第八条约定“如一方违约，违约方赔偿金额30万元”，该条款系针对双方约定的一切违约行为作出的关于违约金的约定，应包括因一方的违约行为给对方造成的所有损失。本院认为：因违约造成的损失，损失额应当相当于因违约造成的实际损失。原告主张因被告违约造成原告损失包括定金利息损失、订单损失、与第三人订立新的租赁合同多支付租金损失，搬迁损失等。但订单损失、搬迁损失原告均未提供证据证实；多支付租金损失，由于新租赁的房屋的位置与讼争房屋位置不同，故多支付的租金也不能完全归责与被告的违约行为。原告提供证据不足以证明其因被告的违约行为造成的损失达到合同约定的违约金额。原、被告在合同中关于违约金的约定过高，本院经被告请求，参照原、被告签订的厂房租赁合同的租金标准，酌定以两个月租金74880元作为被告支付给原告的违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告宁波市鄞州天翔绞盘有限公司与被告宁波誉力冶金矿山机械有限公司于2012年11月30日签订的厂房租赁合同于2013年9月3日解除；
二、被告宁波誉力冶金矿山机械有限公司返还原告宁波市鄞州天翔绞盘有限公司定金200000元；
三、被告宁波誉力冶金矿山机械有限公司赔偿原告宁波市鄞州天翔绞盘有限公司违约金74880元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9100元，由原告宁波市鄞州天翔绞盘有限公司负担4380元，被告宁波誉力冶金矿山机械有限公司负担4720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 沈功素
代理审判员 张红卫
代理审判员 施梦雅
二〇一四年四月十七日
书 记 员 杨春洪