广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终2846号
上诉人（原审原告）:邓松，男，1971年12月24日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。
委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江波，广西通华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：余艳玲，女，1958年12月7日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。
被上诉人（原审被告）：蒋如强，男，1957年11月29日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李科冠，北京炜衡律师事务所广西分所律师。
上诉人邓松因与被上诉人余艳玲、蒋如强租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭于2017年5月17日进行了询问。上诉人邓松及其委托诉讼代理人王楠楠、江波，被上诉人余艳玲、蒋如强的共同委托的诉讼代理人李科冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓松上诉请求：一、撤销一审判决第四项；二、判令余艳玲、蒋如强赔偿邓松成本损失525000元（自2013年6月30日至2014年12月31日共18个月使用期间，赔偿自2014年6月1日至2014年12月31日共7个月的未得经营的已投入的装修成本损失），鉴定费5000元，律师费15000元，搬运费32000元，共计577000元；三、由余艳玲、蒋如强承担本案一、二审诉讼费用及鉴定费用。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案门面在2012年之前一直是承租给案外人使用的，邓松实际使用门面是在签订《门面租赁合同》之后。二、一审法院将邓松与案外人的侵权纠纷与本案合同纠纷捆绑在一起审理违反法律规定。1、本案是租赁合同之诉，广西建工集团第三建筑公司（以下简称三建公司）不是合同相对人，其在本案中不具备当事人地位，因此其侵权行为属于另一法律关系。2、侵权方偷录的录音成立在前，侵权的协议书成立在后，即使不考虑录音的合法性问题，录音与后面成立的书面协议有不同的地方，也该按照常识以后面书面为准。邓松对余艳玲、蒋如强提供的录音资料从未认可，一审法院认定邓松“对证据4-11真实性认可”与事实不符。3、因侵权纠纷签订的《协议书》上根本没有载明具体的赔偿项目，余艳玲、蒋如强与侵权方勾结出具的《富添家具维修补偿明细表》所列的147480元补偿项目没有邓松签名，邓松在一审时已经否定了该证据，但一审仍作为定案依据。邓松与余艳玲、蒋如强都是侵权行为的被害人，侵权损害面积为300平方米，余艳玲、蒋如强也承认不到400平方米。因此，在该侵权事件中，邓松受到的损害是300平方米，装修损失为66176.5元，停止经营损失为225000元，合计291176.5元。《协议书》中虽然没有明确19万元的补偿项目，但是依据常识，19万元是赔付给邓松的，就是对291176.5元的赔偿，与余艳玲、蒋如强无关。余艳玲、蒋如强签字自愿放弃追究侵权方导致的300多平方米房屋结构损失和因未履行出租人义务不能收到三个月租金损失是其自愿。三、因为涉案租赁物没有合法手续，导致邓松无法购买火险和水险，在遇上类似的门面焚毁、水淹家具的时候无法得到保险赔偿，容易与相关的侵权法、出租方发生纠纷，余艳玲也没有履行法定的出租人维修义务，导致门面无法使用，而且余艳玲还存在强行收回门面的行为，因此，余艳玲应当承担赔偿邓松主张的损失。四、余艳玲、蒋如强因拖延了三个月未履行法定的出租人维修义务，导致邓松不能依约正常经营，法律后果是减收三个月的租金或延长三个月的租赁期，以换取邓松交纳的三个的租金。但是，由于租赁物是非法建筑，不能达到合同目的，延长三个月并无意义，只能是减少三个月的实际占用费。五、合同无效的情形下，2014年10月1日起余艳玲、蒋如强采用不法手段防止邓松擅自经营，更在2014年10月11日将邓松赶出门面，被制止经营的期间和被驱逐出门面的时间不应当计入经营时间。六、涉案门面从发生事故后一直是白天都保持黑灯状态，一审判决仍未解决以前审理时“黑灯所以是经营”的谬论，认定“一直在从事家具经营”不符合常理。七、邓松提供的合同和付款凭证都是发生在事故之前一年多，证明装修成本为135000元，拟用于18个月的经营。在庭审中，余艳玲、蒋如强不认可该证据，但不愿申请司法鉴定，一审法院未采信该证据违反证据规定。据此，一审法院判决错误，请予以改判。
被上诉人余艳玲、蒋如强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人邓松向一审法院起诉请求：一、请求确认双方的《门面租赁合同》及《补充协议》无效；二、判令余艳玲、蒋如强赔偿邓松成本损失525000元（自2013年6月30日至2014年12月31日共18个月使用期间，赔偿自2014年6月1日至2014年12月31日共7个月的未得经营的已投入的装修成本损失）；三、判令余艳玲、蒋如强返还邓松租赁保证金30000元；四、判令余艳玲、蒋如强向邓松支付鉴定费5000元；五、判令余艳玲、蒋如强向邓松支付律师费15000元；六、判令余艳玲、蒋如强向邓松支付搬运费32000元；七、判令诉讼费用由余艳玲、蒋如强共同承担。
一审法院认定事实:余艳玲从窑埠村委承租下本案门面。2012年12月12日邓松与余艳玲签订了《门面租赁合同》一份，该合同约定，余艳玲将柳州市潭中大道东段南面面积约为1035平方米的门面出租给邓松，租期从2013年1月1日至2014年12月30日止，每月租金为41400元，另收取管理费每月0.6元/平方，该《门面租赁合同》虽然在2012年12月订立的，但双方之间的租赁关系在2012年之前已经形成，后邓松在原门面上加盖有大致相同面积的阁楼一层。2014年4月9日，因租赁物被相邻工地建筑板房遮挡门面，双方达成协议将租金由每月每平米40元降为37元。邓松按照合同缴纳租金至2014年6月30日。2014年年6月，因相邻工地施工导致租赁物一侧地面及围墙发生沉降、地面开裂，受损面积约400平方米。2014年9月5日，邓松、余艳玲及相邻工地的施工项目部达成协议，约定由项目部向邓松支付19万元补偿费，该补偿项目包括：1.内部维修总费用37320元；2.租金补偿费47160元；3.员工补偿费9000元；4.经营损失补偿费54000元，合计14748元。并约定余艳玲对损坏的外围墙体及外围房屋顶棚进行修复。其后邓松收到了19万赔偿款。2014年9月11日，邓松向法院起诉余艳玲、蒋如强，提出解除双方签订的《门面租赁合同》及《补充协议》、不需支付2014年6月起的门面租金等5项诉请。2014年10月1日，余艳玲在邓松门面张贴通知，通知邓松解除租赁合同并要求邓松在7日内搬离。2014年10月10日至12日期间，与双方有关的人员多次因门面租金问题产生纠纷，公安机关多次出警处理。同月，因邓松未支付2014年7月至9月的租金，余艳玲对租赁场地采取断电措施。邓松在2014年6月至2014年10月10日期间未将租赁物内待售的家具转移，一直在租赁物内从事家具经营。2014年10月30日邓松将门面钥匙交付余艳玲。
一审法院另查明，该租赁物的土地原为窑埠村委所有的集体土地，在2007年被规划用地性质为城市绿化用地，并在近期可在满足有关要求的前提下保留现状使用(在本案庭审辩论终结前窑埠村委仍可正常使用该地)。余艳玲出租给邓松的房屋未办理建设工程规划许可证。
一审法院认为，一、关于《门面租赁合同》及《补充协议》的效力，本案中余艳玲出租给邓松的房屋未办理工程规划许可证，而柳州市规划局柳规函子[2007]33号《关于提供东环路部分土地规划设计条件的复函》、柳规用地[2009]226号《关于窑埠村委位于东环路西侧潭中东路南侧三产用地置换规划意见的复函》仅是对租赁房屋所占用地规划进行的规划审批，并不能当然的认定租赁房屋履行了合法的审批建设手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故邓松与余艳玲签订的《门面租赁合同》及《补充协议》应属无效。
二、关于双方在订立合同中是否存在过错，虽然邓松2012年12月才与余艳玲签订书面的《门面租赁合同》，但邓松在签订该书面合同之前已经实际承租使用了该门面至少两年的时间，并正常经营家具生意至2014年年中，故邓松在与余艳玲签订书面租赁合同时应清楚该房屋是否具备规划许可等条件，而非是2014年因相邻建筑施工影响经营时才明白该房屋性质，则邓松主张余艳玲故意隐瞒租赁房屋没有合法手续造成邓松无法使用租赁房屋的说法没有充分的事实依据，双方在订立该租赁合同时均存在过错。邓松与余艳玲在签订合同时虽然存在过错，但是导致邓松不能继续使用租赁物并引起损失的原因的并非因为双方发现合同无效，而是因邓松拖欠余艳玲三个多月的租金导致余艳玲采取断电等措施停止将门面给邓松使用。即合同的无效并没有导致本案中邓松的装修成本损失及搬运费损失。
三、关于装修成本损失，邓松主张其在本案门面的投入装修，该装修的投入是为了2013年6月30日至2014年12月31日共计18个月的门面使用，因2014年6月1日至2014年12月31日共7个月该门面未能经营导致成本投入的损失，则邓松主张的装修成本损失是指装修门面后未能使用足够的时间而产生的损失，首先，2014年6月出现了第三方阻碍门面正常经营的事由，但该事由已得到相应的赔偿，赔偿项目包括经营损失补偿，故得到经营损失补偿的几个月应视为邓松使用了门面；其次，租赁合同的无效并不导致邓松在2014年10月至12月之间不能使用本案门面（装修成本损失），故邓松要求余艳玲承担2014年6月1日至2014年12月31日期间未能使用门面经营的装修成本损失诉请没有充分的事实和法律依据，不应得到支持。
四、关于租赁保证金、鉴定费、律师代理费、搬迁家具损失的赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故余艳玲应退还邓松因订立《门面租赁合同》而支付的租赁保证金3万元。鉴定费、律师代理费是邓松因本次诉讼而产生的开支，邓松要求余艳玲向其支付该笔费用没有充分的事实和法律依据。搬迁家具费，邓松因不缴纳门面占用费（即无效租赁合同总所称的租金）而不能继续使用案涉门面，其产生的搬迁费是自己的行为导致的，与合同是否有效无关，该费用由余艳玲承担没有充足的事实和法律依据。
五、关于蒋如强是否承担本案的责任，蒋如强与余艳玲为夫妻关系，邓松使用本案门面的期间发生在蒋如强与余艳玲的婚姻存续期间，余艳玲与蒋如强并无书面材料证明余艳玲、蒋如强已约定该门面的收益或债务责任只归余艳玲个人，而非夫妻共同财产，也无法证明邓松明知该门面的收益及责任由余艳玲个人承担，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定，蒋如强应对余艳玲返还保证金的债务承担连带责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，该院判决如下：一、邓松与余艳玲签订的《门面租赁合同》及《补充协议》无效；二、余艳玲将3万元租赁保证金返还邓松；三、蒋如强对余艳玲的3万元租赁保证金债务承担连带责任；四、驳回邓松的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人邓松对一审查明的事实提出如下异议：1、对一审法院认定“双方之间的租赁关系在2012年之前已经形成且邓松在原门面上加盖大致相同面积的阁楼一层”有异议，实际该门面在2012年之前是承租给案外人使用的，在此之前双方没有签订过任何协议，邓松加盖的阁楼面积仅有300多平方米，而不是1035平方米；2、一审法院认定双方约定了补偿项目是错误的，当时三建公司项目部支付的19万元补偿费并不包括租金补偿费、员工补偿费，也没有约定余艳玲对损坏的外围墙体、房屋顶棚进行修复；3、一审法院认定邓松一直在租赁物内从事家具经营是错误的，家具确实堆积在租赁场地，但2014年6月1日之后就没有开展经营。邓松对其上述主张并未提交新的证据。
被上诉人余艳玲、蒋如强对一审查明的事实没有异议，在二审期间提交了（2015）柳市民二终字第241号判决书及（2016）桂民申字第1615号民事裁定书，拟证明本案一审查明的事实都已经被生效判决予以了确认。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经质证，邓松对余艳玲和蒋如强提交的证据的真实性没有异议，但认为该两个案子审理的法律关系并不相同，关于补偿的项目明细表上也没有邓松的签名确认，因此，生效判决认定的事实是不成立的。关于余艳玲、蒋如强在二审中提交的新证据，来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信。
针对上诉人邓松就一审法院查明事实提出的异议，本院认为，1、（2015）柳市民二终字第241号生效民事判决及其该案一审判决均认定2012年之前邓松与余艳玲已形成事实上的租赁合同关系、邓松加盖了与承租房屋面积相同的阁楼的事实，邓松亦未能提交推翻上述生效判决所确认的事实的有效的证据，则由邓松对此承担举证不能的不利后果，本院对其此项异议不予支持。2、根据三建公司出具的《富添居家具维修补偿明细表》反映，三建公司因施工建设导致邓松损失所作的一次性赔偿19万元是三建公司基于对内部装修、租金、员工、经营损失等方面进行考虑所作的赔偿，邓松明知赔偿款所包含的内容，已实际领取且至今未有证据证实其就此向三建公司曾提出异议，一审判决结合本案具体案情及各方的履行情况，对该明细表的记载并无不当，本院对邓松此项异议不能成立，本院不予支持。3、三建公司项目部、邓松、余艳玲三人签订的《协议书》中第二条约定：“余艳玲同意三建公司项目部对其所有的被毁坏构筑物外围墙体及外围房屋顶棚进行施工恢复，除以上围墙和顶棚部分由三建公司项目部修复外，其余部分由余艳玲自行处理，余艳玲不追究三建公司项目部的其余责任”，因此，一审判决认定《协议书》中“并约定余艳玲对损坏的外围墙体及外围房屋顶棚进行修复”有误，本院予以纠正，邓松提出的此项异议成立，本院予以支持。4、（2014）城中民一初字第1810号案已根据余艳玲提交的相关监控视频显示作出认定邓松在2014年7至9月仍占有涉案房屋的事实，而且，该事实也得到了二审生效的（2015）柳市民二终字第241号民事判决的进一步认定，并判决邓松应承担上述期间内的占有使用费，现邓松对此提出异议，但未能提出足以推翻上述生效判决认定事实的证据，本院对其主张不予支持。
据此，一审判决除认定三方协议中约定余艳玲对损坏的外围墙体及外围房屋顶棚进行修复应纠正为有三建公司项目部负责修复外，其余事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，邓松与余艳玲签订的《门面租赁合同》无效，各方对此均无异议。现各方对合同无效后，邓松主张的的损失及支出的费用是否应由余艳玲、蒋如强承担有争议，故本院综合诉辩各方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、余艳玲和蒋如强是否应赔偿邓松的装修损失？应如何赔偿？二、邓松主张余艳玲和蒋如强向其支付鉴定费5000元、律师费15000元、搬运费32000元是否有合理有据？
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。第一，关于合同双方对合同无效是否存在过错的问题。余艳玲作为出租人，负有向承租人提供具有合法建设手续、产权手续的涉案房屋的合同义务，但余艳玲将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给邓松，违反其应负有的合同义务，存在过错。而邓松作为承租人，在2013年1月1日与余艳玲正式签订《门面租赁合同》之前，已经与余艳玲就涉案房屋形成了事实上的租赁合同关系，邓松应当对涉案房屋的现状有所了解，亦应当要求和督促余艳玲提供有关涉案房屋的合法建设和产权手续，但邓松在明知涉案房屋无合法建设手续的情况下仍与余艳玲长期存在租赁合同关系，实际占有、使用、控制着涉案房屋多年，甚至还在原租赁标的物上加盖面积不小的阁楼，因此，邓松对《门面租赁合同》的无效亦存在过错。
第二，合同无效后，邓松主张装修损失赔偿是否合理，应如何赔偿的问题。首先，在签订《门面租赁合同》时，余艳玲向邓松交付的涉案房屋在使用上是完好的。因相邻工地施工导致涉案房屋发生沉降、地面开裂的面积仅为400平方米，就该部分未能正常使用的损失问题，邓松、余艳玲、三建公司已达成协议，由三建公司针对该部分损失对邓松进行赔偿，邓松亦实际取得了该部分的赔偿款，由于涉案房屋部分面积受损结果的发生并非房屋自身的原因造成的，邓松亦没有其他证据证实由于该约400平方米的面积场地发生损害而导致其承租的剩余的约635平方米的面积亦受到影响，无法使用租赁物，且邓松、余艳玲、三建公司三方约定由三建公司对受损部分的外围墙体及房屋顶棚进行修复，该部分修复与余艳玲无关。现受损害的场地部分已经由侵权人三建公司对邓松进行了维修、租金、人工、经营等方面的赔偿，未有证据证实各方就此与三建公司之间还存在纠纷，则邓松主张余艳玲对受损场地进行维修和赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，据此，本案中对于租赁标的物上未形成添附物的装饰装修物，邓松和余艳玲没有约定如何利用，依法应当由邓松进行拆除；对于已形成添附物的装饰装修物，出租人和承租人应当按照租赁物的现值承担责任。对于租赁物的现值，因邓松未能提供充足的证据与之相佐证，故其提交的装修合同无法客观公正地证实涉案房屋的现值，而邓松单方委托评估机构所作的对装修物价值的评估，亦是以装修合同的成本结算价为标准对租赁物剩余租期的价值所作的评定，而装修合同中所谓的装修投入成本价并不是实际使用涉案租赁物折旧后的现存价值，余艳玲对此不认可，故邓松以此数额要求余艳玲进行赔付的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案租赁物早在2014年10月已返还，现已无法对涉案租赁物返还时的现值作鉴定评估，本院根据邓松和余艳玲在履行合同时对合同无效均存在过错的情形，并结合租赁物返还后，余艳玲已对邓松加盖的阁楼进行了使用，取得了对添附物的剩余价值，以及在合同解除时，邓松尚有三个月的租赁期限等因素考虑，对于邓松主张的装修损失，本院酌情以剩余三个月的租金为基础赔偿邓松的装修损失124200元（41400元×3个月）。
针对第二个争议焦点，首先，合同无效后，虽然本院已支持邓松要求赔偿装修损失的主张，但邓松所依据的赔偿标准是其自行委托鉴定评估的报告结论，本院对该评估报告结论并未采纳，因此，邓松应自行承担鉴定费用。其次，邓松对合同无效存在过错，其要求赔偿律师费缺乏合同和法律依据。最后，搬运费32000元系邓松退还租赁物时应当自行承担的成本，亦无权要求余艳玲、蒋如强承担。因此，邓松的主张要求赔偿鉴定费、律师费、搬运费均于法无据，本院不予支持。
还需要指出的是，各方对蒋如强在本案中对余艳玲所负债务承担责任的形式均未提出异议，本院尊重各方当事人的意愿对此予以确认。
综上所述，邓松的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持；一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初48号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初48号民事判决第四项；
三、被上诉人余艳玲向上诉人邓松赔偿装修损失124200元；
四、被上诉人蒋如强对被上诉人余艳玲上述第三项的义务承担连带责任；
五、驳回上诉人邓松的其他诉讼请求。
一审案件受理费4764元（上诉人邓松已预交），二审案件受理费4500元（上诉人邓松已预交），合计9264元，由被上诉人余艳玲和蒋如强负担6948元，上诉人邓松负担2316元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 李婷婷
审判员 温清华
审判员 余 深
appoint
二〇一七年八月十二日
书记员 夏心宇