浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬奉民三初字第311号
原告：钱叶能，无固定职业。
委托代理人：杨明建，浙江匡明律师事务所律师。
委托代理人：杨小颖，浙江匡明律师事务所律师。
被告：奉化市昊天房地产开发有限公司。住所地：奉化市锦屏街道南大路*****号。
法定代表人：吴孟龙，该公司执行董事。
诉讼代表人：宁波世明会计师事务所有限公司（奉化市昊天房地产开发有限公司管理人）。住所地：宁波市海曙区苍水街**号*楼。
代表人：管宏斌，清算组负责人。
委托代理人：曹寅，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：鲍明伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告钱叶能为与被告奉化市昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月25日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈力笋适用简易程序于2015年5月28日公开开庭审理了本案。原告钱叶能的委托代理人杨明建、杨小颖，被告昊天公司的委托代理人曹寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱叶能起诉称：原告于2007年10月22日通过其姐钱某向被告预付购房款293000元，订购了该公司拟开发的朝阳花园100平方米左右的房屋一套。2011年4月10日左右，被告通知原告称房屋已结顶，要求原告再支付部分房款，并将房款直接汇入被告公司法定代表人吴孟龙账号。原告即于2011年4月12日委托钱某再次汇款300000元。2012年3月20日，双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买奉化市朝阳路朝阳花园1幢104室房屋（建筑面积72.68平方米，单价6250元／平方米）及小间（建筑面积14.3平方米，单价1800元／平方米），总价款479990元。原告当场交付了购房款20000元。2012年2月22日，昊天公司已将房屋交付给原告，原告装修房屋后于同年9月30日入住至今。后原告多次催促被告办理产权证书，并要求退还多付的房款133000元，但被告始终未予办结。2014年10月，原告得知被告已由奉化市人民法院裁定宣告破产，由宁波世明会计师事务所有限公司作为破产管理人，随即向破产管理人提出要求办理产权证书，但被拒绝。原告为此起诉，请求：一、判令被告为原告办理奉化市朝阳路朝阳花园1幢104室房屋所有权及土地使用权登记，向原告交付房屋权属证书；二、本案诉讼费由被告承担。
被告昊天公司答辩称：原告未支付剩余购房款，按照合同约定被告有权不予办理房屋产权登记；本案诉讼费应由原告承担。
原告钱叶能为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，被告昊天公司的质证意见及本院认证如下：
1.商�房买卖合同一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖关系，并约定了相关权利、义务的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。
2.物业统一收款收据一份、电费缴款通知书一份，用以证明房屋交付时间是2012年2月20日的事实。被告认为该组证据不能证明房屋已交付。本院认为，物业费、电费是在居住过程中产生，上述证据能反应原告占有并使用了该房屋，对该组证据予以认定。
3.银行本票申请确认书一份、个人跨行存款回单一份、钱某证明一份，用以证明原告委托钱某支付购房款593000元的事实。被告认为银行本票申请确认书的时间为2007年10月22日，当时被告尚未取得朝阳花园小区的地块。本院对上述证据的真实性予以确认，对通过银行本票支付的293000元的款项性质，结合其他证据予以认证。
4.吴孟龙于2011年4月12日出具的收条一份�用以证明钱某汇入吴孟龙名下的300000元款项系原告钱叶能的购房款，吴孟龙代表被告收取的事实。被告认为该款项未入公司账户，不能证明为购房款。本院对收条的真实性予以确认，结合证据5、证据8，可认定该款项为购房款。
5.吴孟龙出具的证明一份，用以证明原告交付购房款的事实。被告认为该证明与公司原始凭证记载的事实不符，对真实性有异议。本院认为，吴孟龙作为被告公司法定代表人，对外代表被告公司进行活动，本院认定收条记载的300000元款项系原告的购房款。
6.销售不动产统一发票一份，用以证明原告于2012年3月14日支付购房款20000元的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。
7.奉化市国土资源局于2007年9月28日发布的朝阳花园土地拍卖公告一份、拍卖出让结果公示一份，用以证明朝阳花园土地的具体竞拍时间。被�认为，上述证据没有国土资源局盖章，真实性无法确认，即使证据真实，也与本案缺乏关联性，因开发商在取得土地前，购房者就已支付购房款的情况明显违反常理。本院认为，被告异议成立，对上述证据不予确认。
8.（2015）甬奉民三初字第52号庭审笔录一份，用以证明证人钱某、吴孟龙曾出庭作证，钱某支付给吴孟龙的款项为原告购房款的事实。被告认为证人证言仅能证明款项汇入了吴孟龙账户而不能证明汇入公司账户。本院认为，根据两位证人在（2015）甬奉民三初字第52号案庭审中的陈述，钱某称其与原告系姐妹，经原告要求，其分别于2007年10月22日、2011年4月12日代原告支付了购房款293000元和300000元，其与吴孟龙之间无经济往来；吴孟龙则称，其是被告公司法定代表人，2007年10月26日竞得朝阳花园地块，之前通过预收房款的形式向社会筹集资金，原告通过朋友介绍，以6000元／平方米的价格订购了一套100平方米的房屋，支付了300000元左右的预付款，双方基于信任未签订协议，原告的购房款已分两次付清，房屋也已交付，且自2012年以来，原告多次要求被告开具发票，但因其个人与公司之间的账务尚未理清，致发票未能开具；被告虽提供了进账单等证据予以反驳，但反驳证据系被告内部财务凭证，仅能反映吴孟龙与被告之间对相应款项的处理，且被告也未能证明钱某、吴孟龙之间存在个人经济往来，吴孟龙既为法定代表人，应当知悉房屋销售和房款收取情况，两名证人所陈述的内容也基本一致，本院对上述证人证言予以采信，认定钱某付至被告公司帐户的293000元和吴孟龙个人帐户的300000元均为原告的购房款。
被告昊天公司为证明其答辩主张，向本院提供了进帐单一份、收款收据一份、奉化市土地出让划拨缴款通知书一份、财务凭证复印件十八页，用以证明原告付款同期有大量个人或公司代吴孟龙向被告偿还借款的事实。经庭审质证，原告对进账单及奉化市土地出让划拨、缴款通知书无异议，本院予以确认；但原告对收款收据的关联性、合法性有异议，认为收款收据系被告单方制作，并无原告或钱某的签字，只能反映被告对该款项的内部处理，对原告或钱某没有约束力；至于财务凭证复印件，原告认为只能反映被告与吴孟龙之间的经济往来，而与钱某无关；本院认为，原告异议成立，在被告未能提供其他证据证明钱某与吴孟龙之间存在个人经济往来的情况下，上述证据不足以反驳证人证言，本院不予采信。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告于2007年10月22日通过其姐钱某向被告公司账户预付了购房款293000元，以6000元�平方米的价格订购了被告拟开发的朝阳花园100平方米左右的房屋一套。2011年4月12日，原告再次委托钱某支付300000元购房款，款项付至吴孟龙个人账户。2012年2月20日，被告向原告交付了所购商品房。2012年3月14日，原告又支付了购房款20000元，被告对该笔款项开具了销售不动产统一发票。双方在同月20日补签《商品房买卖合同》一份，确认原告所购商品房为奉化市朝阳路朝阳花园1幢104室（实测面积72.68平方米，单价为6250元／平方米）以及1幢地下34号小间（实测面积14.30平方米，单价为1800元／平方米），总价款479990元。合同还约定，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，被告承诺于2012年11月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该�品房转移登记。另补充协议还约定，原告办理产权证、契证、土地证及办理银行按揭等过程产生的一切相关费用均由原告承担，若原告委托被告办理产权证转移登记，应自交付之日起一周内向被告提供转移登记所需的资料及费用。之后被告未就593000元购房款开具发票，原告也未能办理商品房转移登记手续。2014年10月20日，本院作出（2014）甬奉商清字第1号民事裁定书，宣告奉化市昊天房地产开发有限公司破产，并指定宁波世明会计师事务所作为被告公司管理人。就本案争议事项，原告曾以管理人为被告向本院起诉，本院于2015年2月2日公开开庭审理后，认为案件相关权利、义务的承受者仍为破产企业，管理人仅履行代表破产企业参加诉讼之职权，并非适格被告，以此驳回了原告的起诉。
本院认为，本案争议焦点在于原告委托钱某支付到被告账户的293000元和吴孟龙个人账户的300000元款项是否为购房款。第一，293000元虽支付于2007年10月22日，但此时被告已经通过预收购房款的方式向社会筹集资金，款项也直接支付到了被告公司账户，付款人钱某和被告公司法定代表人吴孟龙对该笔款项支付原因的陈述一致，两名证人均能确认该笔款项系原告的购房款，被告提供的进账单记载该款系钱某代吴孟龙还款，仅能反映被告内部对该笔款项的处理，而无其他证据证明钱某和吴孟龙之间存在个人经济往来，故并不足以反驳原告主张；第二，吴孟龙系被告公司法定代表人，对外以被告名义进行民事活动，原告向吴孟龙直接支付300000元虽欠规范，却也符合情理，且吴孟龙收取购房款后，也出具了相应收条，其是否将款项转入公司账户应属公司内部事宜，不得对抗外部买受人；第三，在原告支付最后一笔20000元购房款和补签合同之前，被告就已经交付了所售房屋，履行了合同主要义务，本院推定原告至此已经按约付清了全部购房款。综上，本院认定两笔争议款项均为原告的购房款。原、被告之间的《商品房买卖合同》虽为事后补签，但并不影响合同效力，被告本应在2012年11月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理该商品房转移登记。现原告要求被告予以办理，亦符合合同约定，本院对其诉请予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：
被告奉化市昊天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告钱叶能办理奉化市朝阳路朝阳花园1幢104室房屋的转移登记，并将房屋、土地权属证书交付给原告。
案件受理费8500元，减半收取4250元，由被告奉化市昊天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈力笋
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除�。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。