重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01028号
上诉人（原审原告）饶祖明，男，1945年4月15日出生，汉族，务农，住重庆市城口县。
委托代理人王陆俊，重庆吾鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）廖从林，男，1982年11月27日出生，汉族，务农，住重庆市城口县。
被上诉人（原审被告）廖从浩，男，1985年9月1日出生，汉族，务农，住重庆市城口县。
二被上诉人共同委托代理人（特别授权）廖运军，男，1959年4月24日出生，汉族，务农，住重庆市城口县。
二被上诉人共同委托代理人（特别授权）余延杰，女，1962年2月15日出生，汉族，务农，住重庆市城口县。
上诉人饶祖明因与被上诉人廖从林、廖从浩房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市城口县人民法院（2015）城法民初字第00766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：廖从林、廖从浩系同胞兄弟，二人原为城口县岚天乡三河村村民。2005年11月8日，饶祖明与廖从林签订房屋买卖协议，约定：饶祖明将其位于高观镇临街砖混结构房屋一幢、平房两间另搭地块名称为“土子坝”的承包地作价8.6万元一并转让给廖从林、廖从浩；买卖房屋地界为东齐黄龙房屋界、西齐该屋墙根为界、北齐岩坎、南齐公路，面积为350平方米。该协议签订后，廖从林、廖从浩及家人搬入受让房屋居住，并在城口县高观镇人民政府办理了廖从浩为涉案房屋现业主的房屋契证，缴纳契税1050元。廖从林受让涉案房屋后，以廖从浩名义申请办理了《乡村建设规划许可证》，与饶祖明所在集体经济组织签订了受让房屋范围内土地占用补偿协议，现已将受让平房、猪圈拆除，利用平房、猪圈土地及菜园地上新建三层房屋一幢。饶祖明将其承包的地块名称为“土子坝”的土地承包经营权转让给廖从林、廖从浩时未经发包方同意，事后发包方也未追认。
同时查明，1997年10月20日，饶祖明之妻张国秀通过买卖方式从高观乡镇企业取得涉案房屋，一直未办理房屋变更登记手续。使用权人为高观乡镇企业（酒厂、食品厂）的土地使用证登记涉案房屋土地权属为集体。饶双果为饶祖明及其妻张国秀养子，张国秀于2004年3月10日病逝。
证明以上事实的证据有：饶祖明之妻张国秀与城口县高观乡镇企业（高望仁河食品厂）签订的房屋买卖协议复印件1份、饶祖明与廖从林签订的房屋买卖协议复印件1份及照片5张、城口县土地使用证书（城土证字第153号）、农村土地承包经营权证【（2010）第CQ260905010030号】复印件各1份、城口县高观镇人民政府与高观镇场镇社区委员会共同出具的证明、城口县高观镇人民政府与城口县公安局高观派出所共同出具证明、饶双果身份证、张国秀死亡注销户口证明、户主为廖从林的户口簿复印件1份、《房屋契证》（城府契字NO.002187号）复印件1份、《乡村建设规划许可证》【高观镇字第（2011）041号】复印件1份、证人于延琼当庭作证证言、廖从浩建房申请书、农村居民建房用地申请表、土地占补协议书、城口县高观镇人民政府出具的证明2份、城市配套费收据1张、《土地登记审批表》（编号为165、041）复印件各1份、一审法院对城口县高观镇场镇社区委员会主任彭祚成的询问笔录1份、城口县高观镇场镇社区委员会出具的情况说明1份、城口县高观镇场镇社区1社的常住人口登记簿复印件1份。
原审原告饶祖明一审诉称，2005年11月8日，饶祖明与廖从林签订了房屋买卖协议，约定：饶祖明将其位于高观镇临街砖混结构房屋一幢、简易平房两间、猪圈及地块名称为“土子坝”的土地承包经营权作价8.6万元一并转让给廖从林、廖从浩。廖从林、廖从浩仅付给饶祖明房款6万元，下余2.6万元至今未付。饶祖明在未依法登记领取房屋权属证书和征得共有人其子饶双果同意的情况下，将涉案房屋转让给廖从林、廖从浩，其行为应为无效。饶祖明将地块名称为“土子坝”的承包地转让给廖从林、廖从浩，未经合法审批，违反了法律、行政法规的强制性规定，亦属无效。故诉至法院，请求判决：1.饶祖明与廖从林签订的房屋买卖协议无效，廖从林、廖从浩将诉争房屋及相应土地返还给饶祖明。2.廖从林、廖从浩将其重建房屋拆除恢复原状并赔偿损失。一审过程中，饶祖明自愿放弃了第二项诉请中赔偿损失的诉请，并明确第一项诉请中“相应土地”的范围为：临街砖混结构两层房屋、平房、猪圈所占用土地及菜园地，不含“土子坝”承包地。
原审被告廖从林、廖从浩一审共同辩称，二人经陈显辉介绍与饶祖明签订了房屋买卖协议。协议签订后，二人通过陈显辉按约付清合同价款和办理房屋契证后，举家搬入受让房屋居住。饶祖明与二人签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，应为有效。二人在受让房屋相应土地上建房，业经原告所在集体经济组织同意和相关职能部门许可，所建房屋属合法建筑。请求法院驳回饶祖明的诉讼请求。
一审法院认为，本案协议约定内容涉及房屋买卖和土地承包经营权转让。饶祖明与廖从林、廖从浩非同一经济组织成员，其间房屋买卖行为是否有效，主要应从是否具备合同有效的一般要件及是否取得出卖人所在的集体经济组织同意进行考量。从已查明的事实看，廖从林、廖从浩购买原告房屋，双方业已办理契税证，确定了宅基地的使用权范围，事后也取得饶祖明所在集体经济组织的同意，且饶祖明已将房屋交付给廖从林、廖从浩占有、使用，廖从林、廖从浩依约履行了主要给付义务，双方房屋买卖行为未违反法律规定，应为有效。未办理房屋产权证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。饶祖明与饶双果具有特殊的身份关系，即养父子关系，该身份关系足以使廖从林、廖从浩有理由相信饶祖明对涉案房屋有处分权利，饶祖明与廖从林签订协议的行为构成表见代理，对饶双果具有法律拘束力，且廖从林、廖从浩受让房屋主观上善意且无过失，并支付了对价，从保护善意第三人的原则出发，也应当认定饶祖明处分房屋的行为有效。饶祖明以其未取得房屋产权证及未征得共有人饶双果同意为由主张其与廖从林、廖从浩的房屋买卖行为无效，理由不能成立，对饶祖明要求确认本案协议所涉房屋买卖内容无效和返还涉案房屋及相应土地的诉讼请求，不予支持。廖从浩重建房屋并未侵害饶祖明民事权益，重建房屋是否属于违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关职权范围，饶祖明要求廖从林、廖从浩拆除重建房屋恢复原状并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”。饶祖明将地块名称为“土子坝”的土地承包经营权转让给廖从林、廖从浩时未经发包方同意，事后也未取得发包方追认，违反了法律、行政法规强制性规定，应当认定饶祖明与廖从林、廖从浩签订的房屋买卖协议所涉土地承包经营权转让（转让地块名称为“土子坝”）的内容无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、饶祖明与廖从林于2005年11月8日签订的房屋买卖协议所涉房屋买卖的内容有效；二、饶祖明与廖从林于2005年11月8日签订的房屋买卖协议所涉土地承包经营权转让（转让地块名称为“土子坝”）的内容无效；三、驳回饶祖明的其他诉讼请求。案件受理费1950元，由饶祖明负担。
上诉人饶祖明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案诉争房屋系国有土地上的乡镇企业房屋，属于城镇房屋，并非农村房屋。2.本案诉争房屋买卖协议的合同相对方并无廖从浩。3.廖从林新建的房屋是四层，而非三层。4.一审判决认为被告方“支付了对价”与事实不符，无证据证明廖从林支付了8.6万元的对价，其实际仅支付6万元。二、一审判决适用法律错误。诉争房屋及土地的买卖未经共有人饶双果书面同意，事后亦未得其追认，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款的规定；诉争房屋及土地未依法登记领取权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定。
被上诉人廖从林、廖从浩共同答辩称：房屋买卖协议是基于双方真实意思表示，房款已付清，且办理契证并入住多年，应为有效。请法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，1997年10月20日，在城口县人民法院高望人民法庭主持下，原城口县高望仁河食品厂与上诉人饶祖明之妻张国秀签订房屋买卖协议，协议约定：城口县高望仁河食品厂将“厂房及门市”（含诉争房屋及相应土地，不含涉案“土子坝”承包地）作价7.7万元转让给张国秀。协议签订后，张国秀一直未办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续。张国秀于2004年3月10日病逝。2005年11月8日，饶祖明与被上诉人廖从林签订房屋买卖协议，约定：饶祖明将其位于高观镇临街砖混结构两层房屋一幢（约110平方米）、平房（两间，包括猪圈、菜园地，合计约240平方米），另搭地块名称为“土子坝”的承包地（约40丈），一并作价8.6万元转让给廖从林；买卖房屋地界为东齐黄龙房屋界、西齐该屋墙根为界、北齐岩坎、南齐公路。协议签订后，被上诉人廖从林、廖从浩及家人搬入受让房屋居住，并在城口县高观镇人民政府办理了以廖从浩为诉争房屋现业主的房屋契证，缴纳契税1050元。2011年4月16日，以廖从浩名义申请办理了《乡村建设规划许可证》，随后将受让平房、猪圈拆除，利用平房、猪圈土地及菜园地新建房屋一幢。饶祖明将其承包的地块名称为“土子坝”的土地承包经营权转让给廖从林时未经发包方同意，事后发包方也未追认。
另查明，饶双果出生于1987年6月25日，系饶祖明、张国秀养子。饶祖明系城口县高观镇高观社区1社社员（1社为农业社）。廖从林、廖从浩系同胞兄弟，二人原为城口县岚天乡三河村村民，现已落户高观社区。
本院认为，关于诉争房屋是否系农村房屋的问题。根据城口县国土资源和房屋管理局1994年《土地登记审批表》的登记，诉争房屋所占用土地为国有土地。被上诉人廖从浩虽于2011年4月16日向高观镇人民政府申请办理了《乡村建设规划许可证》，但该规划许可证的取得仅代表建设工程符合当地城乡规划要求，并不涉及对建设工程所涉土地性质的确认或变更，不能据此认定本案诉争土地系集体土地，故本案诉争房屋应为国有土地上的房屋，而非集体土地上的农村房屋。关于一审判决认定买受人为二被上诉人的问题。虽然房屋买卖协议上仅有被上诉人廖从林签名，但其系代表家庭所签，房屋实际上也由廖从林、廖从浩及家人所共同出资购买并居住，故一审判决认定买受人为二被上诉人并无不当。关于新建房屋的楼层数问题。房屋建成时系三层楼房，虽后来应当地政府要求进行了风貌改造，在三楼顶上又加盖了坡屋顶，但因建房时取得的《乡村建设规划许可证》上登记的楼层数是三层，一审判决据此认定新建房屋的楼层数为三层亦并无不当。关于上诉人提出的一审判决认定廖从林已支付8.6万元对价的问题。一审判决中“支付了对价”的表述，应理解成支付了相应对价，并未认定廖从林支付的是8.6万元或是6万元对价，故上诉人的该上诉理由不能成立。
关于上诉人饶祖明提出的诉争房屋及相应土地的买卖未经共有人饶双果书面同意，事后亦未得其追认，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定的上诉理由。饶祖明证明其对诉争房屋及相应土地享有权利的凭证仅为1997年10月20日原城口县高望仁河食品厂与上诉人之妻张国秀签订的房屋买卖协议，作为系通过他人介绍而认识饶祖明的二被上诉人显然较难从该协议得知诉争房屋及相应土地另有共有人，故二被上诉人在签订房屋买卖协议时系善意且无过错。在2005年11月8日双方签订房屋买卖合同时，饶双果刚年满十八岁零四个月，尚在校就读，并未独立工作生活，仍需由饶祖明抚养，二被上诉人有理由相信作为父亲的饶祖明有处分权或有代理权，故饶祖明与廖从林签订协议的行为构成表见代理，再结合饶双果并未在本案中提出异议或主张权利等事实，应认定饶祖明的处分行为或代理行为有效。饶祖明提出的该项上诉理由不能成立。关于饶祖明提出的因诉争房屋及土地未依法登记领取权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定而导致合同无效的上诉理由。第三十八条第六款虽规定了未依法登记领取权属证书不得转让，但该规定并非效力性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，故饶祖明的该项上诉理由亦不能成立。
综上所述，一审判决认定诉争房屋为农村房屋虽有误，但案件的实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由上诉人饶祖明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 超
审 判 员 黄能平
代理审判员 沈 平
二〇一五年九月三十日
书 记 员 蹇佳莉