江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终2220号
上诉人（原审原告，反诉被告）：邵成军。
委托诉讼代理人：孙树成，江苏怀容律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：周立山。
委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
上诉人邵成军因与被上诉人周立山租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭胡民初字第00963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵成军向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人于2014年5月5日签订的房屋租赁合同；2.周立山返还邵成军房租6666元；3.周立山赔偿邵成军损失150000元；4.周立山承担本案全部诉讼费用。
周立山向一审法院反诉请求：1.邵成军清空位于沭城街道紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11室及楼下1间门面房室内设备，排除妨碍；2.给付房屋占用期间房屋租金22116元（自2015年6月6日起计算至2015年9月11日止，共95天，232.8元/天）、水费、电费2217元，合计24333元；3.邵成军承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月5日，邵成军与周立山签订房屋租赁协议一份，约定由邵成军租赁周立山所有的位于沭城街道紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11室及楼下1间门面房，合同内容为：出租方（甲方）：周立山，身份证号码：，承租方（乙方）：邵成军，身份证号码：，甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：一、租赁地址：沭阳县紫藤花园2幢5、6、7、8室及9、10、11室、楼下门面房1间。二、室内附属设施：无。三、租用期限及其约定：1.租用期限：自2014年6月6日起至2019年6月5日；2.房屋租金：每月￥6666.6元人民币，每年捌万元人民币；3.付款方式：按年支付，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息，每次支付下期租金提前壹拾天；4.租赁期内水，电，煤气，电话，有线电视，卫生治安费由乙支付，房屋修缮等费用由甲方支付；5.租用期间，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达壹拾伍天；（4）连续3个月不付所有费用的。四、租赁用途：办公及经营。五、双方责任及义务：……注：①乙方承担的房租第一年为人民币捌万元整，第二年为人民币捌万伍仟元整，第三年为人民币玖万元整；第四年、第五年均为人民币玖万元整。房租到期后，乙方有优先续租权，具体续租租金甲、乙双方友好协商。②乙方第一年房租支付时期为2014.6.6前，2014.5.5支付定金人民币贰仟伍佰元，定金冲抵乙方承担的五年房产租赁税收，甲方无需退还。③2014.6.6前为乙方装修时间，无需承担租金。④乙方可以转让，前提不能影响甲方房租水平，转让费归乙方所有。出租方：周立山；承租方：邵成军；签约时间：2014年5月5日。
邵成军未在合同约定的时间支付2015年度租金，周立山遂将房屋转租于他人，周立山在将涉案房屋转租前将邵成军所有的办公家具及物品清理并集中存放，因此产生纠纷遂成讼。
庭审中，邵成军与周立山一致同意解除租赁合同，邵成军已支付给周立山的20000元房租与周立山要求邵成军支付房屋占用期间的租金及邵成军欠缴的水、电费相抵充。
一审法院确定本案的争议焦点为：1.邵成军与周立山在租赁合同解除中的过错程度；2.邵成军主张的损失能否支持及具体金额。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邵成军与周立山于2014年5月5日签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方均应全面履行。庭审中，邵成军与周立山一致同意解除该租赁合同，且一致同意将邵成军已支付给周立山的20000元房租与周立山反诉中要求邵成军支付房屋占用期间的租金及其欠缴的水、电费相抵充，予以确认。
邵成军要求周立山赔偿一台现代牌电脑价值2000元、8台员工电脑价值6000元、1台台式机价值200元、维艺办公家具组合损失9500元、固定电话22部移机费用4466元、台球桌损失30000元、顾客桌损失3500元、9组办公家具及价值19000元的隔断。周立山对邵成军的上述主张予以否认。一审法院认为，邵成军未在合同约定的时间支付2015年度租金属违约行为，是导致该租赁合同解除的主要原因。但邵成军在合同约定的租金支付期满后仍然支付周立山20000元房租，周立山亦予以接收，故周立山对邵成军租赁房屋内的物品有保管义务。结合邵成军在本案中的损失及邵成军、周立山在本案中的过错程度，酌定周立山赔偿邵成军15000元。邵成军同时要求周立山对涉案房屋装修装饰折价赔偿，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。依照上述规定，周立山拒绝利用涉案房屋内装饰装修物品，并要求邵成军予以移除、清空，故对邵成军该诉讼请求不予支持。
周立山反诉要求邵成军清空位于沭阳县紫藤花园小区2幢5、6、7、8、9、10、11室及楼下1间门面房内的室内设施。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故在邵成军与周立山一致确认解除合同的情况下，周立山该诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除邵成军与周立山于2014年5月5日签订的房屋租赁合同；二、周立山应于判决生效后十日内赔偿邵成军各项损失15000元；三、邵成军应于判决生效后十日内清空其存放于涉案房屋内的物品、设施，排除妨害；四、驳回邵成军其他诉讼请求；五、驳回周立山其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3434元，反诉案件受理费404元，合计3838元，由邵成军负担3259元，周立山负担579元。
邵成军上诉请求：撤销一审判决，依法改判周立山赔偿邵成军装修损失110000元、物品损坏损失15000元。事实与理由：一审法院仅判决周立山赔偿15000元没有事实和法律依据。邵成军在一审中提供的录像等资料可以证明周立山在没有尽到任何合理通知和注意义务的情况下，故意对邵成军的财物进行粗暴处理，对造成的损失应承担全部赔偿责任。一审法院对邵成军要求对不可移动部分的装修和添附的赔偿不予支持没有事实依据。根据邵成军提供的录音及付款凭证等证据可以证明本案违约方系周立山，因此周立山应对邵成军的装修装饰残值进行赔偿。
被上诉人周立山答辩称：1.根据双方合同约定，邵成军应在第一年合同期限届满前十天支付第二年租金，但是第一年租期到期后邵成军并没有履行给付第二年租金的义务。周立山还给予了邵成军一定的宽限期，但在此期间邵成军仅支付了部分的租金，依据合同约定周立山有权解除合同。2.第一年租期届满后，双方当事人并没有就租金的给付进行变更，周立山实际收到的租金也是邵成军实际占用期间的租金数额以及周立山为邵成军支付的水电费用等，且邵成军支付的租金不足以支付周立山为其垫付的水电费用以及邵成军实际占用房屋期间的租金损失。3.在周立山将涉案的房屋出租给案外人之前，周立山也以书面的方式通知邵成军合同已经解除，该通知邮件被拒收。周立山将涉案的房屋出租给第三人是为了防止损失进一步扩大，在交付给第三人之前，周立山曾通过报警方式寻求处理，后公安机关以系民事纠纷为由不予处理。为了保证邵成军物品的完整性，在周立山交付他人使用之前通过录像的方式记录了邵成军在室内的物品情况，并专门腾出部分的房屋存放邵成军的物品。邵成军所有的物品均没有损坏，也没有丢失，一审法院在邵成军没有举证证明物品有丢失损坏的情况下，酌定周立山赔偿邵成军的损失没有任何事实及法律依据。
双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1.周立山对涉案租赁合同的解除是否存在过错；2.周立山应否赔偿邵成军装修损失，赔偿数额如何确定。
二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。
关于第一争议焦点。本院认为，本案双方租赁合同约定租金按年支付，邵成军应在次年租期届满前十天支付第二年租金；拖欠租金达十五天的，出租人有权解除合同。根据上述约定，邵成军应于2015年5月27日前支付下一年度的租金85000元，如邵成军在2015年6月11日前未支付上述款项，则周立山有权解除合同。虽然邵成军在合同约定的付款期限到期后支付了20000元，但其并无证据证明周立山同意变更合同约定的租金支付方式即按照季度收取租金且不再追究邵成军的违约责任。根据邵成军提供的通话录音及短息内容可以看出，周立山第一年租期届满后一直在向邵成军催要租金，至2015年8月中旬邵成军仍未按涉案合同约定的金额支付下欠租金，周立山在多次催要未果的情况下要求解除合同。故本院认为，邵成军未按合同约定的方式支付租金，且经周立山多次催要仍未足额支付，合同的解除责任在邵成军，周立山对合同解除没有过错。
关于第二争议焦点。本院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于涉案租赁合同系因邵成军违约而导致解除，周立山不同意利用室内装饰装修物品，且周立山在将房屋出租给案外人之前已经按照邵成军身份证上的住址向其邮寄了解除合同、限期清理物品的书面通知，周立山对邵成军未收到该通知没有过错，故对邵成军请求赔偿其在涉案房屋装饰装修残值损失的主张，本院依法不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3838元，由上诉人邵成军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 袁海燕
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