上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3210号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海丞泰房地产开发有限公司。
法定代表人陈。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海东宏房地产开发有限公司。
法定代表人周。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李淑芳。
原审第三人上海韩虎商务信息咨询有限公司。
法定代表人MIN。
上诉人上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第15207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年3月30日，李淑芳与上海丞泰房地产开发有限公司（以下简称丞泰公司）、上海东宏房地产开发有限公司（以下简称东宏公司）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定李淑芳向丞泰公司、东宏公司购买上海市浦东新区晚霞路房屋（以下简称系争房屋）；该房屋的交付条件必须符合丞泰公司、东宏公司取得《住宅交付使用许可证》，丞泰公司、东宏公司对该房屋设定的抵押已注销，丞泰公司、东宏公司已按规定缴纳了物业维修基金，丞泰公司、东宏公司承诺在2011年6日30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），李淑芳有权单方面解除本合同；丞泰公司、东宏公司办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向上海市浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。同时，合同第七条约定，李淑芳若未按合同约定的时间付款，应当向丞泰公司、东宏公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，丞泰公司、东宏公司有权单方面解除合同，李淑芳应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。合同附件一付款方式和付款期限约定，李淑芳于2010年3月30日与丞泰公司、东宏公司签约并支付首付款648，558元（人民币，下同），于2010年5月20日前支付房款1，510，000元。李淑芳于2010年3月23日支付50，000元，预售合同签订后，3月30日支付598，558元，11月30日支付431，000元，以及银行于11月30日发放贷款1，079，000元。2012年1月12日，丞泰公司、东宏公司取得了新建商品房房地产权证（大产证）。之后，丞泰公司、东宏公司通过邮寄的方式向李淑芳上海闵行区宜山路2328弄39号302室地址发送了相关材料，但遭退信。2012年2月17日，李淑芳至丞泰公司、东宏公司处签署《天和湖滨家园小产证办理客户签收表》，签收了包括房屋交接书、申请书等资料。2013年4月1日，系争房屋被核准登记在李淑芳名下。
原审另查明，丞泰公司于2012年2月17日与上海韩虎商务信息咨询有限公司（以下简称韩虎公司）签订《协议书》，约定韩虎公司承诺其代理的包括李淑芳在内的38位客户放弃追究丞泰公司作为开发商逾期办出商品房大产证的违约责任，韩虎公司承诺其所代理的包括李淑芳在内的38位客户如有执意追究丞泰公司大产证逾期的违约责任所引起的任何赔偿、诉讼或退房所产生的费用和赔偿均由韩虎公司承担，韩虎公司须在丞泰公司实际发生赔偿、费用等30个工作日内代为支付，如拖欠或逾期支付需承担双倍实际发生费用和赔偿额的违约责任，丞泰公司承诺放弃追究韩虎公司所代理的包括李淑芳在内的38位客户购房过程中贷款、尾款未及时到账、付清者的违约责任，如韩虎公司未能做到以上两点的丞泰公司保留继续追究该38位客户中违约付款者的违约责任等。
李淑芳诉至原审法院，请求判令：1、丞泰公司、东宏公司支付李淑芳逾期办理产证违约金101，901.04元，按已支付购房款总额2，149，811元为基数，自2011年8月29日起至2012年3月15日止，按银行计收逾期贷款利率即同期贷款利率上浮30%标准计算；2、案件受理费由丞泰公司、东宏公司承担。原审审理中，李淑芳明确违约金起算日期调整为2011年10月29日。丞泰公司、东宏公司提起反诉，请求判令：1、李淑芳支付逾期付款违约金30，804元（以1，510，000元为本金，自2010年5月20日起至2010年11月30日止，按日万分之一标准计算）；2、诉讼费由李淑芳承担。
原审认为，本诉部分，李淑芳与丞泰公司、东宏公司签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李淑芳履行了付款义务，丞泰公司、东宏公司同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成李淑芳能够办理房屋产权过户的条件。丞泰公司、东宏公司称系政策、法律原因导致延期办证，对此并未提供证据，原审法院不予采信。丞泰公司、东宏公司称系李淑芳逾期付款在先，但合同对于李淑芳逾期付款约定了相应的违约责任，且合同并未约定李淑芳逾期付款的情况下，丞泰公司、东宏公司办理产证时间可以相应顺延，故丞泰公司、东宏公司的该抗辩原审法院亦不予采信。丞泰公司、东宏公司提出其已与韩虎公司就逾期办证、逾期付款等达成一致，即互不追究违约责任。原审法院认为，李淑芳未授权韩虎公司放弃追究丞泰公司、东宏公司逾期办理产证的违约责任，故韩虎公司与丞泰公司签署的相关协议对李淑芳不发生效力。鉴于丞泰公司、东宏公司直至2012年1月才办理出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致李淑芳未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，丞泰公司、东宏公司的行为构成违约，李淑芳由此要求丞泰公司、东宏公司承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。预售合同没有约定违约金的，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，李淑芳的计算标准尚属合理，原审法院予以准许。根据双方合同约定以及丞泰公司、东宏公司承诺，双方最迟应在2011年10月28日即至交易中心办理相关产证，故李淑芳自2011年10月29日起诉违约金并无不当。对逾期办证违约金的截止日期，李淑芳在2012年2月17日至丞泰公司、东宏公司处签收了《房屋交接书》、申请书等资料，故李淑芳理应在合理的时间内积极办理系争房屋小产证。原审法院综合考虑相关事宜办理的流程，认为李淑芳要求逾期办证违约金计算至2012年3月15日止，尚属合理，原审法院予以支持。反诉部分，李淑芳对逾期付款事实予以确认，但认为丞泰公司、东宏公司主张已超过诉讼时效。原审法院认为，根据双方合同约定，李淑芳应于2010年5月20日前支付第二笔房款1，510，000元，丞泰公司、东宏公司于此日期届满时未收到该1，510，000元，李淑芳逾期付款的事实即已发生，丞泰公司、东宏公司应及时主张其权利；但至丞泰公司、东宏公司提起反诉前，丞泰公司、东宏公司并无证据证明其已及时主张权利，故丞泰公司、东宏公司的主张显已超过诉讼时效，原审法院难以支持。原审法院审理后于二○一三年九月十三日依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向李淑芳支付逾期办证违约金（违约金的计算方式为从2011年10月29日起至2012年3月15日止以已付购房款2，149，811元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）；二、驳回上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，583元，由上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费175元，由上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司负担。
判决后丞泰公司、东宏公司均不服，共同提出上诉称，被上诉人是通过韩虎公司居间介绍购买系争房屋，故上诉人有理由相信第三人系接受被上诉人的委托代理被上诉人与上诉人协商相关的合同履行事宜，并签署了相关的《协议书》。依据该《协议书》的约定，双方互不追究逾期交房违约金及逾期付款违约金的责任。该《协议书》对被上诉人具有法律约束力。故现被上诉人再主张上诉人承担逾期交房违约金违反了约定，不应受法律保护。同理，正因为上诉人一直认为《协议书》对被上诉人有约束力，故未向被上诉人主张逾期付款违约金。现既然该《协议书》被法院确认对被上诉人不发生法律效力，故上诉人的诉讼时效应自该时起重新起算，上诉人现主张被上诉人承担逾期付款违约金的反诉请求未超过诉讼时效，应予支持。原审法院的判决未综合考虑本案的实际履行情况，造成利益失衡，对上诉人显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人李淑芳辩称，原审法院对本案的事实认定清楚，判决公正、公平，上诉人的上诉显属无理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人韩虎公司未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现上诉人称韩虎公司系接受被上诉人的委托，与上诉人协商合同履行过程中双方违约相抵之事由，并签署了《协议书》。但上诉人并未提供任何证据材料证明韩虎公司接受过被上诉人授权委托之事实。故上诉人对此应自行承担举证不能的法律后果。上诉人擅自与韩虎公司所签订的《协议书》对被上诉人不发生法律效力。现被上诉人依据双方签订的预售合同主张被上诉人承担逾期办证违约金，符合合同及法律规定，本院予以支持。至于上诉人主张被上诉人承担逾期付款违约的反诉请求，鉴于上诉人与韩虎公司签订的《协议书》对被上诉人没有任何法律约束力，期间上诉人又从未向被上诉人主张过逾期付款违约金，故现上诉人提出反诉，已超过了法定的诉讼时效，原审法院未予支持当属正确，本院予以维持。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，608元，由上诉人上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年一月二日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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