安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01905号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙邦权。
委托代理人：阮贞爱，男。
委托代理人：何世常，安徽神州行律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽静安置业有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗工业区，组织机构代码14930646-2。
法定代表人：孙斌，董事长。
委托代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：张剑雄，安徽安泰达律师事务所律师。
上列上诉人因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02823号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙邦权及其委托代理人阮贞爱、何世常，上诉人安徽静安置业有限公司的委托代理人张鹏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2004年11月8日，合肥永祥物业发展有限责任公司（以下简称永祥公司）与曙光新村管理处签订《合作建房合同》，取得了对曙光新村地块的土地使用权，进行“新曙光花园”项目开发。2008年4月29日，孙邦权与永祥公司（拆迁人）、宏大拆迁公司（拆迁代理人）签订了《合肥市住宅拆迁安置协议书》，主要约定：1、过渡期限为18个月；2、安置地点为原地回迁；3、拟安置总建筑面积为134.45平方米（53.83平方米和80.62平方米各一套），套型为A幢5层A05和C套型。4、拟增购的建筑面积暂定费用为231523元（223153元＋8370元）。后永祥公司因自身原因致使项目建设无法继续进行，经本院委托安徽鸿泰拍卖有限公司对上述土地使用权进行公告拍卖。2008年4月26日，永祥公司向孙邦权出具两张《收据》，分别注明收到孙邦权缴纳的增购面积款223153元和产权调换费8370元。
2009年10月13日拍卖公司公示一份《竞买人须知》，其中第十条：“买受人须作为乙方履行曙光新村管理处与合肥永祥物业发展有限责任公司签订的《合作建房合同》，并履行合肥永祥物业发展有限责任公司与拆迁户签订的拆迁协议……。买受人须按合肥永祥物业发展有限责任公司原图纸施工并返还购房户所选定房产，原购房户不须缴纳增购面积款……”。2009年10月22日，合肥龙岗房地产开发有限责任公司出具了一份《承诺书》，其中第一条：“本公司承诺履行安徽鸿泰拍卖有限公司2009年10月13日关于新曙光花园工程项目土地拍卖《竞买人须知》规定的竞买人和买受人全部义务”。2009年10月29日安徽静安置业有限公司拍得该土地使用权。
2010年5月10日，曙光新村管理处（甲方）与龙岗公司（乙方）、安徽省静安实业（集团）有限公司（丙方）签订了一份《协议书》，其中约定：“甲方协助乙方按相关依据据实核算，乙方享有原拆迁协议约定的未交款项的收缴使用权，甲方协助乙方协调原被拆迁人安置拆迁协议约定及时向乙方支付未交款项……”。
2010年6月14日，龙岗公司与曙光新村管理处及宏大拆迁公司签订了一份《曙光雅苑（原新曙光花园）项目拆迁安置协议主体变更实施办法》，第2条约定：本次拆迁安置协议变更签订以最相近面积选择为原则。如选择的套型与原协议安置最为接近其增加的面积免收市场价每平方6500的增购款；如选择的户型面积大于最为接近面积户型，其超出的面积按市价每平方米6500元补交增购款。
2010年6月22日，合肥市宏大拆迁公司、曙光新村管理处及龙岗公司联合向各拆迁户发布一份《通知》，主要告知：“如选择的户型大于原协议面积5㎡之内安6500元／㎡标准缴纳增购款；超出5㎡按8000元／㎡缴纳增购款”。
2010年7月30日，孙邦权与龙岗公司及合肥宏大拆迁事务有限公司签订了《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》，主要约定：1、拟安置总建筑面积为53.83㎡和80.62㎡各一套，原地回迁；2、孙邦权应预交增购面积款及产权调换费231523元；3、孙邦权在2008年4月29日其与永祥公司签订的《合肥市住宅拆迁安置协议书》增购面积的基础上，再增购16.37㎡，增购面积价为：5㎡以内的按6500元／㎡，超过5㎡的按8000元／㎡，孙邦权应再付增购款123460元；4、安置房屋为1号楼23层F套型及27层D套型各一套，即2305室和2701室。
2012年9月13日，安徽静安置业有限公司在合肥晚报上刊登《曙光雅苑交房通知》，要求“新曙光花园”拆迁户与2012年9月20日-9月25日至曙光雅苑3号楼2楼会议室办理交房手续。
2013年9月30日，孙邦权委托安徽神州行律师事务所向安徽静安置业有限公司发出律师函，要求安徽静安置业有限公司于2013年10月10日前完成交付房屋、赔偿损失等相关事宜。此后，孙邦权诉至原审法院请求判令：安徽静安置业有限公司交付拆迁安置房屋（曙光雅苑1号楼23层F户型和27层D户型，即2305室和2701室）并交付相关房地产权利证书；并支付逾期交房造成的损失160138.08元并支付逾期付款利息。安徽静安置业有限公司反诉请求判令：孙邦权支付房屋增购款和产权调换费共计人民币354983元。
另查：2011年7月7日，合肥龙岗房地产开发有限责任公司更名为安徽静安置业有限公司。“新曙光花园”是合肥永祥物业发展有限责任公司拟开发的小区名，后被合肥龙岗房地产开发有限责任公司更名为“曙光雅苑”。孙邦权诉请的回迁房屋已建成，符合交付条件。孙邦权的拆迁过渡期补偿费由永祥公司按6元／㎡的标准发放至2010年9月30日。曙光雅苑小区位于合肥市区一环以外二环内。拆迁房屋的建筑面积65.1㎡，使用面积45.1㎡。
原审审理后认为：本案争议焦点有四，其一、双方于2010年7月30日签订的《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》是否合法有效。孙邦权与永祥公司于2008年4月29日签订的拆迁协议因永祥公司的原因无法继续履行，后经本院委托拍卖，安徽静安置业有限公司依法竞买取得涉案土地使用权，成为新的拆迁人，双方自愿签订了新协议，不违反法律行政法规的规定，合法有效。孙邦权主张该协议不是双方真实意思表示且安徽静安置业有限公司在签订合同时存在欺诈行为，但未提供证据证明，应不予支持，且孙邦权在诉讼中又变更诉讼请求，要求安徽静安置业有限公司按新协议交付房屋。因此该协议已取代了2008年4月28日永祥公司与孙邦权签订的《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》。
其二、孙邦权与永祥公司签订的《合肥市住宅房屋拆迁协议书》中的增购面积款及产权调换费是否应缴纳给安徽静安置业有限公司。孙邦权与永祥公司2008年4月29日签订的拆迁安置协议，对增购面积款和产权调换费作了明确约定，双方签订的新协议也对增购面积款及产权调换费作了进一步确认，且孙邦权作为被拆迁人在拆迁安置中增购了房屋面积，支付增购款是其当然义务。其次，本院（2007）合执字第85-4号执行裁定书于2009年11月亦裁定涉案的“土地使用权及相应其他权利归买受人合肥龙岗房地产有限公司所有”。第三、双方于2010年7月30日重新签订了拆迁安置协议，应按新的拆迁安置协议履行。故孙邦权应支付原增购面积款及产权调换费231523元。对孙邦权提交的两份《收据》，安徽静安置业有限公司认为该《收据》的收款方式注明为借条，并非孙邦权实际支付了增购款，《收据》本身就是收款人收到交款人款项后向交款人出具的收款凭证，收款方式可由双方自由约定，永祥公司向孙邦权出具收据的行为在无充分相反证据推翻的情况下，当然应视为其已实际收到款项，故对安徽静安置业有限公司辩称该款项孙邦权没有交付给龙岗公司，证据不足，应不予支持。
其三、关于2010年7月30日的协议书中增购面积单价。2010年6月14日，安徽静安置业有限公司与曙光新村管理处及宏大拆迁公司三方签订的《曙光雅苑（原新曙光花园）项目拆迁安置协议主体变更实施办法》第2条明确约定，超出面积按市场价每平米6500元补交增购款。该办法是三方初步就项目主体、规划方案、增购价格等达成一致，同年6月22日，三方就增购款等问题进行了细化并联合发出《通知》，且双方之后签订的拆迁安置协议书对增购面积单价也作了更为明确和详尽的约定，应当以当事人双方最后签订的拆迁安置协议为依据。故孙邦权应当支付安徽静安置业有限公司二次增购面积款123460元（5㎡×6500元／㎡＋11.37㎡×8000元／㎡）。
其四、关于过渡安置补助费和逾期交房赔偿金。庭审中双方均认可永祥公司已支付过渡安置补助费至2010年9月30日（按6元／㎡）。参照《关于合肥市城市房屋拆迁货币补偿基准价格产权调换差价及临时安置补助费标准的批复》（合政秘（2006）32号），安徽静安置业有限公司应按安置房屋使用面积支付安置费，截止日期为安徽静安置业有限公司在合肥晚报上刊登交房通知上告知的最后期限，即2012年9月25日。孙邦权要求安徽静安置业有限公司支付增购部分的逾期交房赔偿金，其未实际支付二次增购面积款，且该项诉讼请求无法律依据，故不予支持。自2008年4月29日至2009年10月29日的18个月过渡期补偿费永祥公司已经发放，其后12个月过渡期补偿费永祥公司已经支付11个月，尚欠1个月，应由安徽静安置业有限公司支付，再往后直至交房的23个月过渡期补偿费应由安徽静安置业有限公司支付。参照《关于调整合肥市住宅房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的通知》（合政秘（2010）8号），一环以外二环以内国有土地住宅18各月内的临时安置补助费调整为9元／㎡，自2010年3月1日起执行，因此安徽静安置业有限公司应当支付2010年3月1日至2010年9月30日期间的临时安置补助费的差额部分，即1982.4元（45.1㎡×7个月×（9元／㎡－6元／㎡）×200%）。因此安徽静安置业有限公司应支付孙邦权拆迁过渡安置费32143.2元{（45.1㎡×9元／平米×（1个月×200%＋23个月×300%））＋1982.4元}。
综上，对孙邦权要求安徽静安置业有限公司立即交付拆迁安置房屋（曙光雅苑1号楼23层F户型和27层D户型，即2305室和2701室）的诉讼请求，应予支持。安徽静安置业有限公司应协助孙邦权办理房地产权利证书。孙邦权应支付安徽静安置业有限公司增购面积款123460元，安徽静安置业有限公司应支付孙邦权拆迁过渡安置费32143.2元，两相抵扣，孙邦权应支付安徽静安置业有限公司91316.8元（123460元－32143.2元）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、安徽静安置业有限公司于判决生效之日起十日内将合肥市包河区曙光雅苑1号楼23层F户型和27层D户型，即2305室和2701室交付给孙邦权并于判决生效之日起90日内协助孙邦权办理房地产权利证书；二、孙邦权于判决生效之日起十日内支付安徽静安置业有限公司91316.8元；三、驳回孙邦权的其他诉讼请求；四、驳回安徽静安置业有限公司的其他反诉请求。本案一审案件本诉受理费8360元，其他诉讼费用100元，合计8460元，孙邦权负担2174元，安徽静安置业有限公司负担6286元。反诉案件受理费6192元，孙邦权负担1591元，安徽静安置业有限公司负担4601元。
上诉人孙邦权上诉称：根据本人提供的相关证据可证明安徽静安置业有限公司应该给予我方增购价格优惠，增购面积超过20㎡以上应按4980元／㎡计算，且实际面积减少了0.3㎡，故二次增购面积应为79122.6元。安徽静安置业有限公司自2010年9月30日至今，从未向我方支付过渡补偿费，故支付过度补偿金应按2012年标准，安徽静安置业有限公司应支付过渡补偿费57808.8元。我方第一次增购面积为49.82㎡，增购部分应参照商品房处理，因安徽静安置业有限公司未能按时交房，应承担逾期交房的赔偿金58588.32元。本人已缴纳产权调换费，故办证费用应由安徽静安置业有限公司承担。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判安徽静安置业有限公司支付37274.52元，并办理曙光雅苑1号楼23层F户型和27层D户型（即2305室和2701室）房地产权证书并承担全部办证费用。
被上诉人安徽静安置业有限公司二审辩称：2010年7月8日，双方签订了住宅安置协议书，已经替代了2010月2月28日的协议，所以双方应该按照后一份协议履行。孙邦权欠永祥公司的款应该支付给我公司。中院（2007）裁定书上载明了土地使用权及相应的其他权利归买受人龙岗公司所有，依据此基于土地使用权上的债权债务应该由龙岗公司承担。增购面积款的计价应该是按照合同，5平米以内按照6500元，5平米以外的按照8000元，孙邦权签字了，所以双方应该按照合同履行。孙邦权提及的公司对其承诺，没有证据证明。合同是拆迁安置补偿，并非孙邦权所述的商品房买卖关系，其主张的逾期补偿缺乏法律依据和事实依据。交房时双方要进行结算，孙邦权没有支付在永祥公司的增购款，同时也没有支付我公司新增购面积的款，我公司不应该支付赔偿。
上诉人安徽静安置业有限公司上诉称：孙邦权应将增购面积款及产权调换费231523元支付给我公司，我公司自2010年6月1日起承担过渡期补偿费，永祥公司自2008年4月29日至2010年9月30日的过渡补偿费，原审判决对补偿费计算错误。在孙邦权未履行增购款义务，我方无法办理交付房屋及协助办证义务。请求二审法院依法撤销原审判决一、二、四项，改判孙邦权支付增购款及产权调换费326123.5元。
被上诉人孙邦权二审辩称：安徽静安置业有限公司要求我们支付给永祥公司的费用要有支付凭证，无事实和法律依据。计价的数字仅凭协议是不合理的，每一户都分别有承诺。安徽静安置业有限公司延迟交房应该承担违约责任。从2009年至今，安徽静安置业有限公司没有支付过任何费用。
本院认为：关于2010年7月30日《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》的效力问题。安徽静安置业有限公司依法竞买取得涉案土地使用权，具有拆迁主体资格，双方签订的拆迁安置协议，未违反法律行政法规的规定，孙邦权主张该协议不是双方真实意思表示且安徽静安置业有限公司在签订合同时存在欺诈行为，但未提供证据证明，亦未在法定期间内行使撤销权，原审认定该协议合法有效，并无不当。
关于原永祥公司拆迁协议中的增购面积款及产权调换费问题。孙邦权与安徽静安置业有限公司重新签订了拆迁安置协议，双方均应按照协议内容履行各自义务。安徽静安置业有限公司应按协议约定履行交付房屋的义务。该协议中载明孙邦权的预交费用为231523元，表明安徽静安置业有限公司认可在签订协议时孙邦权已预交231523元费用的事实，且孙邦权提交的两份永祥公司出具的《收据》载明款项亦为231523元。安徽静安置业有限公司上诉称该《收据》的收款方式注明为借条，并非孙邦权实际支付了增购款，但《收据》本身就是收款人收到交款人款项后向交款人出具的收款凭证，收款方式可由双方自由约定，且其与孙邦权签订拆迁安置协议中亦认可预交费用为231523元，现又主张实际未收到增购款，无事实和法律依据，本院不予支持。双方在拆迁协议中明确了增购面积及增购款，孙邦权作为被拆迁人在拆迁安置中增购了房屋面积，原审认定孙邦权应履行支付增购款的义务，并无不当。孙邦权与安徽静安置业有限公司约定了增购款的具体数额为5㎡×6500元／㎡=32500元，11.37㎡×8000元／㎡=90960元，原审认定孙邦权应当支付安徽静安置业有限公司二次增购面积款123460元（5㎡×6500元／㎡＋11.37㎡×8000元／㎡），并无不当。孙邦权上诉主张该拆迁协议增购款系安徽静安置业有限公司私自添加，双方签字时没有该项内容，增购面积款应按4980元／㎡计取，因孙邦权未能提供自己手中的合同，亦未能提供其他证据予以证明，本院不予支持。
关于过渡安置补助费和逾期交房赔偿金。参照《关于合肥市城市房屋拆迁货币补偿基准价格产权调换差价及临时安置补助费标准的批复》（合政秘（2006）32号），安徽静安置业有限公司应按安置房屋使用面积支付安置费。原审庭审中双方均认可永祥公司已支付过渡安置补助费至2010年9月30日（按6元／㎡）。截止日期为安徽静安置业有限公司在合肥晚报上刊登交房通知上告知的最后期限，即2012年9月25日。孙邦权要求安徽静安置业有限公司支付增购部分的逾期交房赔偿金，但其未实际支付二次增购面积款，且本案系拆迁安置法律关系，而非房屋买卖合同关系，故原审不予支持孙邦权该项诉请，并无不当。自2008年4月29日至2009年10月29日的18个月过渡期补偿费永祥公司已经发放，其后12个月过渡期补偿费永祥公司已经支付11个月，尚欠1个月，应由安徽静安置业有限公司支付，再往后直至交房的23个月过渡期补偿费应由安徽静安置业有限公司支付。参照《关于调整合肥市住宅房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费的通知》（合政秘（2010）8号），计算2010年3月1日至2010年9月30日期间的临时安置补助费的差额部分，为1894.2元（45.1㎡×7个月×（9元／㎡－6元／㎡）×200%）。据此，安徽静安置业有限公司应支付孙邦权拆迁过渡安置费30713.1元{（45.1㎡×9元／平米×（1个月×200%＋23个月×300%））＋1894.2元}，原审计算成32143.2元，属计算有误，本院予以纠正。据此，孙邦权应向安徽静安置业有限公司支付增购款123460元，安徽静安置业有限公司应向刘华坡支付安置补助费共计30713.1元，两项折抵，刘华坡还应向安徽静安置业有限公司支付92746.9元（123460元-30713.1元）。
综上，原审认定事实清楚，惟过渡补偿费计算不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02823号民事判决第一、三、四项，即：安徽静安置业有限公司于本判决生效之日起十日内将合肥市包河区曙光雅苑1号楼23层F户型和27层D户型，即2305室和2701室交付给孙邦权并于判决生效之日起90日内协助孙邦权办理房地产权利证书，驳回孙邦权的其他诉讼请求，驳回安徽静安置业有限公司的其他反诉请求；
二、变更合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02823号民事判决第二项为：孙邦权于本判决生效之日起十日内支付安徽静安置业有限公司92746.9元。
一审案件本诉受理费8360元，其他诉讼费用100元，合计8460元，孙邦权负担2174元，安徽静安置业有限公司负担6286元。反诉案件受理费6192元，孙邦权负担1591元，安徽静安置业有限公司负担4601元。二审案件受理费9223元，由孙邦权负担3031元，由安徽静安置业有限公司负担6192元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年八月十八日
书记员 丁宇琪
本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。