徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1339号
原告许某。
委托代理人徐某，江苏泰信律师事务所律师。
被告徐某某。
被告李某。
委托代理人徐某某。
被告李某某。
被告薛某某。
第三人徐州市某房地产开发有限公司,住所地徐州市云龙区东三环路18号C5#406室。
法定代表人崔某某，该公司经理。
原告许某与被告徐某某、李某、李某某、薛某某、第三人徐州市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许某及其委托代理人徐某、被告暨被告李某的委托代理人徐某某、被告李某某、薛某某到庭参加诉讼，第三人某公司经本院合法传唤�正当理由拒不到庭参加诉讼。经合议庭合议，本案现已审理终结。
原告许某诉称，许某与某公司于2004年12月28日签订商品房买卖协议，双方约定许某认购千禧龙小区15-2-502室房屋，面积为131.35平方米，总房款为170324元，并于当日开具收据、交付房屋，但因该房屋在原告购买时备案在某公司职工刘琳名下，未能办理房屋产权证。刘琳于原告购房当日向原告出具承诺书一份，表明其在从产权处领取房屋所有权证之日起，协助原告办理产权登记。某公司在原告毫不知情的情况下将千禧龙小区15-2-502室房屋过户给徐某某，而后徐某某将该房屋抵押给李某某、薛某某。现徐某某不能偿还李某某、薛某某的借款，该房屋被申请执行。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条之规定，原告为证明其与某公司存在�实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖协议书、款项收据、防盗门安装收据，证明原告支付房款的事实；原告还提供了刘琳的购房合同复印件、用电发票、契税发票、承诺书，证明涉案房屋属于刘琳所有，刘琳承诺过户给原告；原告对诉争房屋占用、使用、收益至今。原告对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证明原告与某公司之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效。原告虽然没有办理产权过户手续，但原告已经实际占有并使用诉争房屋，是否办理过户手续不影响合同效力，原告应为本案诉争房屋实际所有权人。原告收到徐州市鼓楼区人民法院送达的（2013）鼓执异字第16号民事裁定书，原告认为徐州市鼓楼区人民法院驳回原告的执行异议缺乏事实与法律依据。为维护自身合法权益，原告依法诉至法院，请�判令：1、对千禧龙小区15-2-502室的房屋不予执行。2、判令千禧龙小区15-2-502室房屋归原告所有，徐州市某房地产开发有限公司将上述房屋过户到原告名下。3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐某某、李某辩称，被告徐某某购买诉争房屋是合情合理合法的，原告所述不是事实，被告徐某某借给田玉林的款不止200万元，田玉林以六个车库、三套住房冲抵了200万元借款，包括本案诉争房屋，这六个车库、三套住房仅这一套出了问题，其他房屋及车库均出卖了，原告说被告徐某某没有支付购房款，是借款，后来是田玉林没有钱还借款，拿房子抵给被告徐某某，抵被告徐某某的时候签订了买卖合同，到产权部门办理的过户手续，购房合同、发票等手续被告徐某某都有，交给了产权部门。被告徐某某不同意原告要求对房屋不予执行的诉请，也不同意原告要求确认房屋归其所有。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李某某、薛某某辩称，1、诉争房屋是依法抵押的，2012年2月22日，李某某与徐某某在鼓楼公证处公证，并签订了借款合同及房地产抵押合同，徐某某将千禧龙小区15-2-502室房屋抵押并办理了他项权证，后徐某某无力偿还，李某某申请的强制执行。2、原告以诉争房屋为其所有提起诉讼是错误的，徐某某持有诉争房屋的产权证及土地证，是诉争房屋的合法所有权人，依法享有对诉争房屋所有权上产生的各项权利。原告提供的购房协议及收据只能享有房屋买卖协议中产生的债权请求权。原告对诉争房屋本身无直接支配及排他的权利，即使原告已占有该房屋，也是无权占有和非法占有，原告负有返还徐某某房屋的义务。原告购房协议上的债务已转化为对开发商的债权请求权。3、原告提供的仅是售前协议，不是商�房买卖正式文本，原告没有签订购房合同，也没有购房发票，其对诉争房屋的物权请求不能被产权登记机关认可，属于无效购房行为。4、原告参与制造一起虚假的仲裁。2008年，原告以退房为由，向泰安仲裁委员会申请仲裁，泰安仲裁委员会制作了（2008）泰仲调字第126号调解书，解除许某与某公司的购房协议，某公司赔偿原告85万元。原告依据该调解书向徐州市中级人民法院申请执行，法院在执行中发现（2008）泰仲调字第126号仲裁卷宗出现的某公司的印章不是该公司真实公章所盖，故徐州市中级人民法院作出（2008）徐执字第172-2号民事裁定书，裁定对（2008）泰仲调字第126号调解书不予执行。此后，原告在法定时间内没有提出异议或诉讼主张其债权或产权。时隔7年之久，原告此处对诉争房屋的权利主张，已过时效期限。5、原告购房协议及收据是虚假伪造的，其文件格式及加盖公章不合常理，系明显伪造公司印文。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人某公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原告为了证明其主张，向法庭提交如下证据：1、商品房买卖协议书一份，证明原告许某和某公司之间的房屋买卖合同关系，合同中约定许某以170324元的价格购买千禧龙小区15-2-502室；2、某公司出具的收款条一份，证明原告向某公司支付170324元购房款的事实；3、某公司出具的收条一份，证明原告向某公司支付了1000元的防盗门安装费用；4、商品房购销合同复印件一份，证明刘琳和某公司之间的房屋买卖合同关系，刘琳以团购形式购买千禧龙小区15-2-502室房屋；5、纳税人为刘琳的房屋产权转移契税完税证复印件及户名为刘琳、地址为千禧龙小区15-2-502室的水电费发票各一份，证明刘琳购买某公司房屋的事实；6�刘琳的承诺书一份，证明许某已付清全部购房款，刘琳承诺为原告许某办理房屋产权证；7、徐州市鼓楼区人民法院协助执行通知书复印件一份，证明徐州市鼓楼区人民法院在2006年已经向徐州市产权处下达了协助执行通知，通知书上明确将涉案房屋的产权办理到刘琳名下。
针对原告的举证，被告徐某某、李某的质证意见为：对证据1真实性有异议，不是正式的房屋买卖合同文本，公章是不是公司章不好说，卖房协议不是这样的；证据2收条不符合法律规定，收款条应该是收款收据，这个是在一张白纸打的，也是假的；证据3收条不能作为本案的证据证明原告买房，收条上连缴费人名字都没有，起不到证据的作用；证据4商品房购销合同是假的，按照规定凡是商品房购销合同都是要有单位公章和法人私章，这个合同都没有公章，被告认为该合同无效；对证据5真实性无异议，水电费因被告徐某某已经过户到其名下，现在水电费使用人是徐某某的名字。对于契税发票认为应该由购房人拿开发公司开的收据到税务机关缴纳契税，这个上面谁交的被告也看不清，为什么刘琳交了契税却还办不了房证，被告对于契税也持质疑的态度；对证据6承诺书的真实性无法确定，刘琳不是法人代表也不是公司经理，他的承诺没有任何法律作用；证据7徐州市鼓楼区人民法院协助执行通知书是复印件，真假无法确认，对刘琳申请裁决，刘琳与本案无关联。
针对原告的举证，被告李某某、薛某某的质证意见为：证据1明显系伪造，买房子还有担保人不符合常理，这是虚假协议。这是原告一伙制造的，被告怀疑印章是假的，要求司法鉴定，印证也有可能私盖的，即使是拿公司章盖也是偷盖的；对于证据2真实性有异议，收据都应该是一式几份，�个是白条盖的章与财务制度不符；证据3与本案无关联性；证据4从格式上讲是真正的购房合同，但是合同上没公章，没有效力；证据5水电费发票无异议，契税与本案无关；证据6是伪造的；证据7徐州市鼓楼区人民法院协助执行通知书没有异议，但是原告买的不是刘琳的房子，原告买的是开发公司的房子，刘琳所有的东西都与本案无关。
被告徐某某、李某为证明其抗辩，向法庭提供以下证据：1、付款凭证六张，证明房子是开发公司欠徐某某的钱，徐某某通过银行向某公司开发商总经理田玉林出借了800万元左右；2、水电费凭证一张，证明涉案房屋的水电在徐某某名下；3、产权登记证书、土地证，证明徐某某是涉案房屋的合法所有权人；4、2009年7月23日、2010年3月18日的汇款凭证两张，证明徐某某办房证之前就打款了；5、借款合同二份、借据二份，证明在房产交易之前徐某某与田玉林之间存在债权债务关系，其至今还欠徐某某的钱。
针对被告徐某某、李某的举证，原告的质证意见为：对于证据1真实性无异议，几个票据与本案无关联，涉案房屋出让人是某公司并不是田玉林，这是被告徐某某与田玉林个人之间的借贷关系，而且这六张小票有五张是在产权证办出之后打给田玉林的，更与本案无关联性，产权证的登记日期是2010年6月17日，土地证登记日期2010年7月2日，而这六张小票除了一张为2010年3月1日打款的，户名还是田玉梅，就意味所有打款记录都与本案无关；对证据2真实性无异议，是发生纠纷后徐某某拿着房证去更改的；对证据3真实性无异议，但是此证书是被告与某公司采取欺诈的手法获得的，因为被告不能提供真实购买此房屋的付款凭据。对证据4真实性无异议，但是与本案无关联性，本案房屋出让方是某公司，不是田玉林和田玉梅的房屋，不能以公司的财产充抵个人债务，而且田玉梅与某公司无任何关联性。对证据5借款合同及借据的真实性无法判定，仅凭借条无法证明徐某某与田玉林之间有借贷关系，就算借条是真实的，房屋的原所有权人应为某公司，田玉林所欠徐某某的钱款本身也无权用某公司的房屋进行抵偿。在产权处申请购房登记日期为2007年，办证日期为2010年，二份借据的日期为2009年、2010年，都是在购买房屋之后的借据，与本案没有关联性。
针对被告徐某某、李某的举证，被告李某某、薛某某的质证意见为：对于证据1真实性无异议，关联性无法确定，不持异议；对于证据2-5无异议。
被告李某某、薛某某为证明其抗辩，向法庭提供以下证据：1、房屋他项权证，证明徐某某欠李某某、薛某某60万元，办理了他项权证；2、执行证书盖章�印件一份，证明被告徐某某欠李某某、薛某某60万元，并办理了公证，李某某、薛某某拿这个公证书直接到法院申请执行了。
针对被告李某某、薛某某的举证，原告的质证意见为：对于证据1真实性无异议，但是希望李某某、薛某某提供公证书和打款记录；对于证据2李某某、薛某某与徐某某一直回避提供公证书及借贷合同，执行证书更体现了被告徐某某与李某某、薛某某共同采取欺骗手段用借款的方式共同侵害原告的合法权益，执行证书上记载借款人徐某某和李某二人共同委托代理崔美兰作为其代理人签订了一些列的贷款手续，崔美兰据我们调查是徐州某公司原法定代表人的岳母，因此我们认为李某某与徐某某的借贷关系根本不存在。
针对被告李某某、薛某某的举证，被告徐某某、李某的质证意见为：对于证据1无异议，徐某某和李某某没借款前通过中介所认识签订的法律文书都是真实的，如有虚假愿承担法律责任；对于证据2无异议是真实的。
第三人某公司未到庭质证，亦未向法庭提交证据。
针对原、被告提出的上述证据，本院经审查后认为，原告提供的商品房买卖协议书及收款条加盖了某公司的印章，虽然被告徐某某、李某、李某某、薛某某认为该合同不是正式的房屋买卖合同文本，收款条不符合财务规定，印章是虚假的，但是四被告未能提供足以反驳的相反证据佐证其抗辩意见，故本院对原告提供的该份商品房买卖协议书及收款条依法予以采信。对原告提供的收条，加盖了某公司的印章，本院对其真实性予以认定，对其关联性将结合其他证据综合予以认定。原告提供的商品房购销合同，该份合同是复印件，被告徐某某、李某、李某某、薛某某对其真实性持有异议，且合同甲方落�处未显示有相关公司印章或个人签名，原告未能提供原件与复印件核对，故本院对该份证据依法不予采信。原告提供的房屋产权转移契税完税证复印件，被告徐某某、李某、李某某、薛某某均持有异议，该份证据是复印件，原告未能提供原件与复印件核对，本院依法不予采信。原告提供的水电费发票形式、来源符合法律规定，本院对其真实性予以认定，并结合其他证据综合认定案件事实。对于原告提供的承诺书，被告徐某某、李某、李某某、薛某某对其真实性持有异议，刘琳未出庭印证该份证据的真实性，故本院对其真实性无法认定，依法不予采信。对原告提供的协助执行通知书，经本院核实，对其真实性予以认定，本院将结合其他证据综合认定案件事实。对被告徐某某、李某提供的银行汇款凭证，形式来源符合法律规定，本院对其真实性予以认定，并结合其他证据综合认定案件事实。被告徐某某、李某提供的水电费凭证，原告及被告李某某、薛某某均无异议，本院依法予以采信。被告徐某某、李某提供的产权登记证书、土地证，形式来源符合法律规定，本院对其真实性予以认定，并结合其他证据综合认定案件事实。被告徐某某、李某提供的借款合同及借据，本院结合其他证据综合认定。被告李某某、薛某某提供的房屋他项权证及执行证书形式来源符合法律规定，本院对其真实性予以认定，并结合其他证据综合认定案件事实。
经审理查明：2004年12月28日，原告许某与第三人某公司签订商品房买卖协议书一份，协议第一条约定“商品房认购人许某自愿认购千禧龙小区15号楼（本栋楼规划定点6层）2单元502室，房屋面积131.35㎡”，第二条约定“该商品房基（起）价/元/㎡,层差/元/㎡，合计单价/元/㎡，总房款壹拾柒万零叁百贰拾肆元人民币”，第三条约定“乙方预付本商品房定金（大写）壹拾柒万零叁百贰拾肆元正，（小写）￥170324.00元”。同日，某公司向原告出具收款条一份，内容为“今收到许某交来的千禧龙小区15-2-502房款，总计：壹拾柒万零叁百贰拾肆元整。（小写：170324.00元）收款人：徐州市某房地产开发有限公司2004年12月28日”。原告称，因该房屋在购买时登记备案在某公司职工刘琳名下，原告一直未能办理产权过户。
2008年，针对涉案房屋，许某向某公司主张解除其原与某公司之间签订的商品房买卖合同，并要求某公司赔偿损失，双方在泰安市仲裁委员会达成调解书。2009年，许某依据上述调解书向徐州市中级人民法院申请执行，徐州市中级人民法院裁定对该调解书不予执行，此后许某未再与某公司达成协议重新申请仲裁，也未向人民法院提起诉讼。
另查明，因某公司的总经理田玉林与被告徐某某存在债权债务关系，2010年6月17日，徐某某与某公司通过买卖的方式将涉案房屋过户到被告徐某某名下用以抵偿债务。2012年2月22日，李某某、薛某某与徐某某、李某在徐州市鼓楼公证处签订借款合同，约定李某某、薛某某借给徐某某、李某60万元，借期12个月，该借款合同经公证处(公证文书证号（2012）徐鼓证民内字第2158号)双方约定该合同经公证后具有强制执行效力。双方签订了房地产抵押合同，约定徐某某、李某将坐落在本市千禧龙小区15-2-502室房屋抵押给李某某、薛某某并办理他项权证。2013年3月25日，因徐某某未按约定期限偿还借款，李某某向该公证处申请办理了（2013）徐鼓证执字第43号执行证书。2014年，李某某、薛某某持该执行证书向本院申请执行，本院对徐某某名下位于本市千禧龙小区15号楼2单元502室房产�套采取执行措施过程中，许某提出书面异议，请求中止对该房产的执行，本院（2015）鼓执异字第2号民事裁定书驳回了许某提出的异议，许某不服，遂以上述诉请诉至本院。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系李某某、薛某某申请执行徐某某、李某一案中，案外人许某对人民法院查封执行登记在徐某某名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，许某对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。
一、关于许某对涉案房屋是否享有所有权的问题。
许某主张其从某公司处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一�，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得，买卖合同的成立和有效仅仅意味着受让人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法律规定的公示方式，也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所�权在内的不动产物权。本案中，许某自2004年签订房屋买卖协议并支付价款起至发生本案纠纷时止，一直没有办理涉案房屋的产权变更，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，许某尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，现在许某要求对涉案房屋享有所有权的诉请，依法不能支持。
二、关于许某对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题。
考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果因为合同对该财产限购的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条作出具体的规定：“被执行人�其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”参照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下条件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。
根据法律规定，办理房屋预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则预售人违反房屋预售登记内容所作出的处分房屋权利的行为无效。本案中，许某明知涉案房屋已经登记备案在刘琳名下，仍与某公司签订房屋买卖协议，双方之间的买卖行为违反房屋预售登记的相关法律规定，即便刘琳向许某出具的承诺书是真实的，许某应当意识到涉案房屋能否过户到其名下除某公司外还取决于第三人刘琳的行为。另外，2008年，许某在泰安仲裁委员会明确选择与某公司解除原签订的商品房买卖合同，而不是要求某公司履行房屋过户义务。2009年，徐州市中级人民法院裁定对泰安仲裁委员会作出的调解书裁定不予执行后，许某与某公司的房屋买卖关系一直处于不稳定状态，时至今日已有数年之久，但是许某未再与某公司达成书面协议重新申请仲裁，也未向人民法院提起诉讼，从而致使涉案房屋未能过户至其名下，其主观上存在�于行使自身权利的过错。而被告徐某某与某公司就涉案房屋签订买卖合同并以徐某某对他人所负的到期债权抵充了其应付的购房款，徐某某与某公司之间就涉案房屋形成的买卖合同并不违反相关法律规定，原告许某也未能提供证据证明被告徐某某在购房时明知某公司已将涉案房屋出卖给许某，从而证明徐某某系恶意办理房屋登记。因此，许某的物权期待权不能成立，在这种情况下，当然也不存在排除人民法院对涉案房屋的执行问题。
第三人徐州市某房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，原告许某以其是千禧龙小区15-2-502室房屋的实际所有权人要求本院对该房屋不予执行，并要求某公司将上述房屋过户至其名下的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告许某的诉讼请求。
案件受理费11840元、公告费1080元，合计12920元（原告已预付），由原告许某自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；�号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 段绪朝
代理审判员 蒋 敏
人民陪审员 范庆成
二〇一六年一月十八日
书 记 员 闫 琪