白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终658号上诉人（原审原告）：李政均，住白山市。委托诉讼代理人：任成杰，系吉林审航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。住所：白山市东兴街**号。法定代表人：刘建军，系董事长。委托诉讼代理人：于蕾，女，1979年1月10日生，汉族，系该公司法律顾问，住吉林市船营区南京街139－1－402号。上诉人李政均与上诉人白山市凯厦房地产开发有限责任公司（以下简称凯厦公司）因买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李政均上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判；上诉费由凯厦公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，酌情按照约定比例的30%进行判决51,403.38元错误。本案中，李政均已付房款至取得房地产权属证之日，每逾期一天向李政均支付万分之三的违约金。此约定符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。凯厦公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项关于支付违约金的判决，改判凯厦公司不承担违约责任。事实和理由：一审法院认定凯厦公司违约的事实不清，导致凯厦公司承担违约不利后果。本案中商品房买卖合同明确约定凯厦公司承担违约责任之前提是因凯厦公司的责任导致逾期办证。凯厦公司在一审已经举证是由于小区部分业主私自改建房屋结构导致小区整体无法验收。未能按期提交办理申请以及取得登记受理单的原因有很多，但是合同中已明确约定由于凯厦公司的责任导致逾期办证，凯厦公司才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是凯厦公司无法预料和控制的客观因素，非凯厦公司的过错所导致，不应归责于凯厦公司。凯厦公司积极主动向房屋登记部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决，已经实质上履行了自己的合同义务，因此理应免责。逾期办证非凯厦公司的责任所致，凯厦公司不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。凯厦公司已经切实诚信履行合同。导致延期办证并非凯厦公司未提交上述材料，乃是因为整个项目涉按照市政府对大学城开发的需求实施一并整体开发，需按土地出让合同单独计算建设规模，同时小区部分业主私搭乱建等不当行为，直接导致上述项目的产权证因为无法验收通过直接导致办理产权证手续均被暂缓。本案一审法院没有认定凯厦公司导致逾期办证实属凯厦公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。由于本案所涉项目及到图书馆附近原来大学城的整体开发，需要行政机关的进一步核实开发的行政行为，是属凯厦公司无法控制的。因此，导致凯厦公司逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，凯厦公司不应对此承担责任。即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。而本案双方在订立合同时，凯厦公司无法预见白山市人民政府出台（2009）255号文件，因此，合同成立后，由于凯厦公司无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求凯厦公司承担违约责任，明显不公平。办理房照的主体是李政均本人，凯厦公司义务是协助，在本次逾期办证事件中，并无过错。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。即本案中李政均办理房照未受到任何实际损失、凯厦公司多次恳请政府解决李政均的办证问题，并及时为李政均办理了产权证提供验收手续等必要的条件。综上所述，请求法院考虑凯厦公司在为李政均办理房照协助义务上本身并无过错、凯厦公司的合同履行情况以及李政均并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者依法酌情减轻凯厦公司承担的违约金数额。李政均向一审法院起诉请求：依法判令凯厦公司协助李政均办理房屋权属证书，支付违约金158,331.10元。事实与理由：2014年7月5日，李政均与凯厦公司签订了商品房买卖合同，凯厦公司将位于白山市星泰汇宝名郡小区9幢1单元303室、建筑面积为134.82平方米的房屋以481,982.00元的价格出售给李政均，李政均已于2014年1月10日向凯厦公司支付了全部房款。约定凯厦公司应当在房屋交付使用后2年内配合李政均办理权属登记，如因凯厦公司原因致使李政均无法在约定期限内取得该房屋的权属证书，凯厦公司应按照李政均已付房款每逾期一天向李政均支付万分之三的违约金。从李政均入户起至取得房地产权属证之日。该合同签订当日，凯厦公司即将房屋交付给李政均使用。依合同约定，凯厦公司应当于2016年1月10日前为李政均办理房屋权属登记。该房屋交付李政均使用后，李政均多次找到凯厦公司办理房屋权属登记及相关事宜，凯厦公司均不予配合，故李政均诉至法院。一审法院认定事实：2014年7月5日，李政均与白山市凯厦房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》。主要条款约定前者一次性付款481,982.00元购买后者经批准开发、预售的“星泰汇宝名郡小区”第9幢1单元303室、建筑面积为134.82平方米的住宅一处。2014年10月30日前，白山市凯厦房地产开发有限责任公司须交付经验收合格的房屋。“出卖人应当在商品交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款，每逾期一天向买受人支付万分之三的违约金，从入户起至取得房地产权属证之日”。李政均于2014年1月10日提前付清全部房款并入住，涉案房屋已取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证并测绘房屋面积和报请人防部门竣工验收备案，但尚未办理房屋产权证照。一审法院认为，双方所签对于何时办理产权登记手续及违约责任有明确约定。凯厦公司虽称存在情势变更或不可抗力情形，但未提供证据佐证，故其抗辩理由不予采信，其理应履行协助李政均办理产权证照的义务。关于违约金数额，李政均未举证证明其损失，但双方对此有约定，因合同履行应诚信，酌情按照约定比例的30%从2014年1月10日支持至李政均诉请时（立案日2017年4月11日）止，为51,403.38元〔481,982.00×0.3‰×（354+365×2+101）×30%〕。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院判决：“一、白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即协助李政均办得星泰汇宝名郡小区第9幢1单元303室、建筑面积为134.82平方米住宅的房屋权属证书；二、白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即付给李政均违约金51,403.38元。案件受理费3,466.00元减半收取，由白山市凯厦房地产开发有限责任公司负担1,733.00元。”本院二审中，双方当事人没有提交新证据。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李政均与凯厦公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的条款约定了出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款，每逾期一天向买受人支付万分之三的违约金，从入户起至取得房地产权属证之日。房屋产权登记部门在房屋开发企业提交房屋相关手续齐全的情况下予以办理产权证照，凯厦公司虽提供了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告、楼盘表等证据，但不能证明其向产权登记部门提交的房屋相关手续齐全，依合同约定，凯厦公司构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审凯厦公司提出减轻其承担的违约金数额，且李政均未举证证明其损失，一审法院依据本案实际情况按照合同约定比例的30%予以判决并无不当。李政均与凯厦公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定明确了违约金的计算标准，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故李政均主张本案应按照已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的上诉请求，本院不予支持。凯厦公司主张，导致延期办证并非凯厦公司房屋建设的相关材料不齐全，而是因为整个项目涉及按照市政府对大学城开发的需求实施一并整体开发，需按土地出让合同单独计算建设规模，同时小区部分业主私搭乱建等不当行为，直接导致上述项目的产权证因为无法验收通过直接导致办理产权证手续均被暂缓。同时，导致逾期办证实属凯厦公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。由于凯厦公司未提供证据予以证明其主张，本院不予采信。因此凯厦公司主张本案存在情势变更或不可抗力情形，其不应承担违约责任，本院不予支持。综上所述，上诉人李政均、凯厦公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,932.00元，由上诉人李政均、上诉人白山市凯厦房地产开发有限责任公司各负担3,466.00元。本判决为终审判决。审 判 长  赵希海审 判 员  马立清代理审判员  苏义君二〇一七年十一月二十九日书 记 员  宋延良