常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0482执异26号
异议人（案外人）蒋兴荣。
委托代理人徐建民，江苏××律师事务所律师。
申请执行人蔡小妹。
被执行人周明建。
被执行人曹息珍。
本院在执行蔡小妹申请执行周明建、曹息珍民间借贷纠纷一案中，案外人蒋兴荣向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蒋兴荣称，周明建、曹息珍已于2013年9月28日将其所有的原金坛市水北金属工艺厂经改制后取得的房屋及其生产经营的实施、设备一并转让给异议人，转让价款为82万元，并约定不涉及其企业的转让，其企业及个人的债权债务与受让方无关。签订协议当天双方即办理了交接。在交付转让款时，异议人按照周明建、曹息珍的要求迳付给了其债权人张国建、汤小军等人，异议人履行了支付转让价款的义务并且入驻房屋办公、经营至本次拆迁。拆迁事务也由本人负责，拆迁款也归本人所有。故法院根据蔡小妹的申请于2015年12月7日冻结该拆迁款是错误的，请求法院查明事实，依法解除冻结。
为证明其主张，案外人蒋兴荣向本院提交以下证据：一、2013年9月28日签订的“房产买卖协议”1份（原件在蒋兴荣处）。内容为：甲方周明建、曹息珍，乙方蒋兴荣。甲方将位于水北镇联民三笑工艺厂即原水北金属制品厂的房产及相关设备转让给乙方，乙方一次性支付转让款82万元，因甲方没有产权证及土地证，所以不存在权证变更，双方签订本协议时当场交付；本协议仅涉及房产、设备转让，不涉及甲方原办企业和个人债权债务等。二、周明建于2013年9月28日出具收条2份（原件在蒋兴荣处）。第一份收条内容为：“2013年9月28日先收到人民币壹拾伍万元正”；第二份收条内容为：“此款金部收到”。三、张国建于2016年9月6日出具的证明1份（原件在蒋兴荣处）。其内容为“本人张国建在2012年借了12万元给周明健，后来在2013年蒋兴荣购买周明健在野田村工艺厂资产时抵掉了，由蒋兴荣还给我了”。
申请执行人蔡小妹称，异议人的请求无事实依据，也无法律依据。一、2011年1月26日，周明建、曹息珍向我借款，借条中注明用工艺厂的土地及建筑物抵押，并提供其与水北联民村委会签订的《契约》。由于周明建没有办理该厂的土地、房屋变更登记，故当时周明建将其与村委会签订的《契约》原件交于本人，视为抵押成立。该抵押行为是双方真实意思表示，合法有效。二、异议人自述2013年9月28日与周明建、曹息珍签订了房屋买卖协议，但周明建未能提供受让工艺厂的资产的证明，异议人不能仅凭复印件就与周明建签订房产买卖协议，显然不符合常理。三、周明建在将房屋、土地抵押本人后，又与异议人签订房屋买卖协议，该买卖协议无效。异议人不能凭无效的买卖协议获得该房屋的拆迁补偿款。综上，异议人的请求不能成立，本人保全的是属于周明建的房屋拆迁补偿款，应当归本人所有。请求驳回异议人的申请。
为证明其主张，案外人蔡小妹向本院提交以下证据：一、1994年5月4日周明建与金坛市水北镇联民村委会签订的《契约》1份（原件在蔡小妹处，其内容见以下查明的事实部分）。二、2010年7月15日金坛市尧塘镇村镇建设管理服务站出具的证明1份（原件在蔡小妹处）。其内容为：兹有周明建拥有生产用房约800平方米，该房屋坐落在金坛市尧塘某某村9组，产权属于新村村委，后在1995年改制给周明建个人所有，相关手续正在办理之中（该证明不得用于工商、文化部门办理相关手续）。
本院查明，本院在审理蔡小妹诉周明建、曹息珍民间借贷纠纷一案过程中，于2015年12月7日依法作出（2015）坛民初字第3320号民事裁定书，裁定冻结被告周明建在金坛区尧塘街道水东村委的拆迁款350000元。2015年12月8日，本院向协助执行单位常州市金坛区尧塘街道水东村村民委员会送达了民事裁定书及协助执行通知书。2015年12月9日，本院作出的（2015）坛民初字第3320号民事判决书，依该判决：被告周明建、曹息珍于本判决生效之日起20日内返还原告蔡小妹借款230000元及利息114000元；案件受理费人民币3230元、保全费2270元，共计人民币5500元，由被告周明建、曹息珍负担等。判决书已经发生法律效力，因被告周明建、曹息珍未履行生效法律文书确定的义务，原告蔡小妹于2016年3月23日向本院申请执行。
另查明，1989年10月，金坛县水北金属工艺厂取得了坐落于金坛县水北镇联民村的26间房屋产权（不动产权证号为034157，建筑面积609.50平方米），金坛县水北金属工艺厂的经济性质属于集体所有制。1994年5月4日，金坛市水北镇联民村民委员会（甲方）与周明建（乙方）签订了《契约》1份。其内容为：为改革企业产权制度，根据镇党委、镇政府（1994）10号文件规定，经双方协商，约定甲方将金坛市水北金属工艺厂的权益12万转让给乙方，甲方向乙方有偿转让土地使用权20年，使用期间乙方每年按600元/亩向甲方交纳土地使用费，本企业自创办之日起的所有债权债务均由乙方承担等；2016年8月24日，常州市金坛区尧塘街道水东村村民委员会（甲方）与蒋兴荣（乙方）签订房屋动迁补偿安置协议书1份，约定甲方动迁乙方房屋面积661.98平方米，乙方于2016年9月20日前腾空交甲方拆除，甲方给付乙方被动迁房屋、装修、化工原料处理、三相电等补偿款合计1549800元等。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱执行债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对周明建、曹息珍通过改制取得的坐落于联民村的金坛市水北金属工艺厂的房产，由于蒋兴荣与周明建、曹息珍在房产买卖协议中对所转让的上述房产认为没有产权证，不存在变更的约定，与本院查明所转让的房产已存在产权登记事实不符，故依照法律规定应当办理产权过户登记手续，但双方一直没有办理，且无证据证明非因买受人蒋兴荣自身原因未办理过户登记。周明建提交的蒋兴荣出具的“2013年9月28日先收到人民币壹拾伍万元正”、“此款金部收到”、张国建于2016年9月6日的证明，不能证明蒋兴荣已向周明建付清了房产及设备的转让款。其中蒋兴荣出具的“此款金部收到”的文字内容表达不明确。为此，蒋兴荣的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。在本院作出冻结周明建在常州市金坛区尧塘街道水东村村民委员会的拆迁款350000元后，蒋兴荣与常州市金坛区尧塘街道水东村村民委员会签订房屋动迁补偿安置协议书，该房屋动迁补偿安置包含了周明建改制取得的坐落于联民村的金坛市水北金属工艺厂的房产，该部分的拆迁补偿款应属于周明建享有，故本院作出的（2015）坛民初字第3320号民事裁定书不违反法律规定。申请执行人蔡小妹称其对周明建在金坛市水北金属工艺厂的房产、土地享有抵押权，因双方未依法办理抵押登记手续且蔡小妹在其诉周明建、曹息珍民间借贷纠纷一案中也未主张抵押权，故本院不予支持。综上所述，蒋兴荣对本院冻结的周明建在常州市金坛区尧塘街道水东村委的拆迁款350000元不享有足以排除强制执行的权益，应当依法驳回其执行异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人蒋兴荣的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 张卫明
代理审判员 孟繁旭
代理审判员 杜宏亮
二〇一六年十一月七日
书 记 员 魏 静