北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01041号
上诉人（原审被告）朱淑芳，女，1949年7月16日出生。
委托代理人邱屹东，北京市杰通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘亚珍，女，1969年2月15日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中汇易家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰台南路103号。
法定代表人刘力夫，总经理。
委托代理人申燕华，女，1973年6月28日出生，中汇易家（北京）房地产经纪有限公司员工。
上诉人朱淑芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱淑芳及其委托代理人邱屹东，被上诉人刘亚珍之委托代理人黄志雄，被上诉人中汇易家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称中汇公司）之委托代理人申燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，刘亚珍以房屋租赁合同纠纷为由起诉朱淑芳，海淀区人民法院审理后作出（2013）海民初字第26257号民事判决。刘亚珍不服提起上诉，我院审理后作出（2014）一中民终字第712号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。原审法院另行组成合议庭，对本案进行了审理。
重审中刘亚珍诉称：我与中汇公司于2012年6月14日签订了房屋租赁合同，约定由我承租朱淑芳位于北京市海淀区608号房屋（以下简称608号房屋），租期一年，自2012年6月18日至2013年6月18日，租金押一付三，分四次交纳，每次付款12900元。2013年1月23日，中汇公司要求我提前交纳2013年3月9日至6月18日的租金，并承诺给予400元的优惠，我因此提前交纳了最后一期房租12500元。2013年4月7日，朱淑芳要求我于2013年4月10日前腾房。608号房屋于2013年4月10日被朱淑芳收回。此后我多次要求朱淑芳退还租金及押金均未果，故我诉至法院，要求朱淑芳：1、返还押金4300元；2、退还租金10033元（2013年4月10日至2013年6月18日）；3、支付违约金8600元；4、支付代通知金4300元。
朱淑芳辩称：我和中汇公司签订的出租合同期限是2012年4月11日至2013年4月10日，我收取房租也是收到2013年4月10日，不存在任何违约行为。我没有与刘亚珍签订租赁合同，至于刘亚珍与中汇公司怎么签订的合同，我不知情，与我也无关，我不同意刘亚珍的诉讼请求。
中汇公司辩称：我公司于2012年1月底被出售给北京五八同城房地产经纪公司（以下简称五八同城），五八同城接收了我公司全部的业务和店铺，在办理工商登记变更手续时，五八同城违约，终止了双方的合作，造成我公司至今无法正常经营。刘亚珍提交的收据上面的印章是我公司的，但系五八同城收取的钱款。刘亚珍的押金我方是代收的，已经交给了朱淑芳，2012年4月11日至2013年4月10日的租金我公司已一次性给付朱淑芳。我公司不同意刘亚珍的诉讼请求。
原审法院审理后认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。本案中，朱淑芳与中汇公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同权利义务。该合同系朱淑芳委托中汇公司代为出租房屋，朱淑芳与中汇公司形成委托代理关系。刘亚珍与中汇公司签订的房屋出租合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中汇公司以自己名义与刘亚珍订立合同，刘亚珍在订立合同时知道朱淑芳与中汇公司的代理关系，故刘亚珍与中汇公司之间的房屋出租合同直接约束朱淑芳。朱淑芳提前收回房屋，致使中汇公司无法向刘亚珍履行义务，现刘亚珍选择朱淑芳主张权利，于法有据。朱淑芳提前收回房屋，应返还刘亚珍交纳的押金并退还2013年4月11日至2013年6月17日期间的租金；就刘亚珍要求支付违约金一节，根据双方合同约定，提前收回房屋的，应按月租金200％支付违约金，故对刘亚珍该项诉请，本院予以支持；就刘亚珍要求朱淑芳支付代通知金一节，无事实及法律依据，本院不予支持。另因朱淑芳与中汇公司系委托代理关系，朱淑芳承担责任后，可另行向中汇公司主张己方的相关权利。据此判决：一、朱淑芳于本判决生效后十日内返还刘亚珍押金四千三百元、退还租金九千七百四十七元；二、朱淑芳于本判决生效后十日内支付刘亚珍违约金八千六百元；三、驳回刘亚珍其他诉讼请求。如朱淑芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
判决后，朱淑芳不服，上诉至本院。上诉理由：1、我与中汇公司之间名为代理，实为租赁，法院应当根据合同内容确定合同性质；2、我未收到押金，亦未多收取租金，要求驳回刘亚珍的诉讼请求或改判由中汇公司承担责任。刘亚珍、中汇公司同意原判。
经审理查明：2012年2月26日，朱淑芳（甲方）与中汇公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：朱淑芳将608号房屋委托中汇公司予以出租，乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2012年4月11日至2013年4月10日，出租代理期限可延长四个月，延长期内月租金标准与本合同内月租金标准一致；月租金为4200元。合同附件一中约定朱淑芳同意中汇公司出租价格多出部分作为各项目综合服务费支付给中汇公司，中汇公司自愿承担无综合服务费用收入的风险。合同签订后，中汇公司向朱淑芳支付了2012年4月11日至2013年4月10日期间租金共计50400元。合同期满后，双方未续签。
2012年6月14日，刘亚珍与中汇公司签订《北京市房屋租赁合同》，刘亚珍租赁608号房屋，租赁期间为2012年6月18日至2013年6月17日，月租金4300元，押金4300元；其中第十条违约责任约定：租赁期内，中汇公司需提前收回该房屋的，或刘亚珍需提前退租的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200％支付违约金，中汇公司还应退还相应的租金。合同签订后，刘亚珍向中汇公司交纳押金4300元，并按照双方约定交纳了租赁期内的全部租金共计51200元。
2013年4月7日，朱淑芳至到608号房屋，要求刘亚珍于2013年4月10日前腾房。朱淑芳于2013年4月10日自刘亚珍处将房屋收回。朱淑芳收房未通知中汇公司。
刘亚珍主张其与中汇公司签订《北京市房屋租赁合同》时见到过朱淑芳的房屋产权证复印件，现在选择朱淑芳主张权利。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁合同》、收据、证明等证据材料在案佐证。
本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。朱淑芳与中汇公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》合法有效，合同内容为朱淑芳委托中汇公司代理其出租608号房屋，无论合同名称还是合同内容均表明朱淑芳与中汇公司形成了委托代理关系，而非租赁关系。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。本案中，中汇公司与刘亚珍订立的《北京市房屋租赁合同》合法有效，刘亚珍在订立合同时知道朱淑芳与中汇公司的代理关系，故刘亚珍与中汇公司之间的房屋出租合同直接约束朱淑芳。朱淑芳提前收回房屋，应返还刘亚珍交纳的押金及退还2013年4月11日至2013年6月17日未居住期间的租金，一审法院判决结果正确，本院予以维持。中汇公司收取押金和房屋租金后是否交付朱淑芳均不影响刘亚珍向朱淑芳主张权利。朱淑芳承担责任后，可另行向中汇公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百八十元，由刘亚珍负担八十一元（已交纳），由朱淑芳负担三百九十九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三百七十三元，由朱淑芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年二月四日
书 记 员 杜 莹