北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初15959号
原告：闫玎，女，1969年3月8日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。
原告：韩学军，男，1968年6月9日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市海淀区。
二原告委托诉讼代理人：姚国文，北京市雄志律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：丁赛，北京市雄志律师事务所实习律师。
被告：何进中，男，1976年7月11日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：周皓，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：孙四满，女，1978年9月22日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住北京市海淀区。
原告闫玎、韩学军与被告何进中，第三人孙四满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告闫玎、韩学军及二原告的委托诉讼代理人姚国文、丁赛，被告何进中及其委托诉讼代理人周皓，第三人孙四满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
闫玎、韩学军向本院提出诉讼请求：1.判令被告何进中继续履行原、被告双方于2016年8月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告何进中协助闫玎办理北京市昌平区东小口镇天通苑某房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第XX**号）权属转移登记手续，将上述房屋过户至闫玎名下；3.判令被告何进中向闫玎支付违约金748000元；4.判令被告何进中于2016年12月23日前办理X京房权证昌字第XX**号房屋抵押权注销登记手续（被告何进中逾期履行的，原告可代为履行，原告代为履行后可抵扣同等金额的购房款）；5.判令被告何进中立即与原告办理X京房权证昌字第XX**号房屋买卖合同网上签约手续；6.判令自《北京市存量房屋买卖合同》签订之日起126个工作日后的房屋租金收益归原告所有；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月9日，经北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司居间，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将北京市昌平区东小口镇天通苑某房屋出售予原告，原告依约向被告支付了购房定金40万元。此后，被告以房屋价格上涨为由拒绝履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告要求被告继续履行双方签订的合同，但被告予以拒绝。被告不履行合同的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至贵院，恳请判如所请。
何进中辩称，不同意原告的诉讼请求。1.本案诉争房屋系被告何进中与妻子孙四满的夫妻共同财产，被告何进中与原告协商出售房屋时未取得妻子孙四满的同意及授权。何进中与孙四满于2001年1月1日登记结婚，婚后双方购买了本案诉争房屋，并登记在何进中名下，何进中与原告第一次见面协商出售房屋事宜时，并未取得妻子孙四满的同意及授权，而是在房屋中介机构北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司没有房地产经纪资格的工作人员诱导及催促下，与原告签署了《北京市存量房屋买卖合同》，原告明知诉争房屋存在共有权人，却未经共有权人同意要求何进中直接代为签署，原告及中介公司均存在一定的过错；2.房屋买卖合同未取得被告妻子孙四满的同意及授权，构成法律上的履行不能，原告要求继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户登记，不应得到法院支持；3.解押时间没有届满，解押手续应由被告持手续去银行办理，不能由原告代理，孙四满不同意出卖房屋，何进中不能擅自处分，物权不能发生变动，也不能进行网上签约手续；4.房屋买卖合同并未约定合同签订之日起126个工作日后的房屋租金收益归原告所有，该日期仅是约定双方共同申请办理房屋权属登记的时间，因此原告要求房屋租金归其所有没有事实和法律依据；5.韩学军不是房屋买卖合同的签署主体，不应当作为原告参加诉讼。
孙四满述称，不同意出卖房屋，其他同何进中的答辩意见。
本院经审理认定事实如下：何进中与孙四满系夫妻关系，于2001年1月1日登记结婚，北京市昌平区东小口镇天通苑某房屋为二人的夫妻共同财产。2016年8月9日何进中（出卖人）与闫玎（买受人）在北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：闫玎购买何进中名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑某房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款为3740000元;买受人在签订本合同的同时支付购房定金400000元，自合同生效之日起抵做购房款;付款方式为全款支付，付款期限为买受人于2016年10月2日支付给出卖人房款200000元，2016年12月1日支付给出卖人房款680000元，2017年1月1日支付给出卖人房款1290000元，剩余房款1170000元于过户当日一次性支付给出卖人;该房屋已设定抵押，抵押权人为银行，出卖人应于2016年12月23日前办理抵押注销手续;出卖人已将该房屋出租;出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，且已征得包括但不限于配偶及其他权利人的同意出售该房屋，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生权属纠纷的，由出卖人承担相应责任;出卖人拒绝出售该房屋、将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金;当事人双方同意，自本合同签订之日起126个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
合同附件三《房屋共有人对出售该房屋的意见》处载明：本人孙四满，系房产所有人何进中之配偶，本人承诺“我同意出售我们共有的位于昌平区东小口镇天通苑某号的房产，该房产证号为京房权证昌字第XX**号。若提供虚假信息，就本次交易所引发的一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失及应付房地产经纪机构的全部佣金。”
签订合同当日，出卖人何进中与买受人闫玎、共同购买人韩学军及居间人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司签订了《网上签约授权委托书》。同日，韩学军通过中国工商银行向何进中支付购房定金400000元。后何进中以孙四满不知情且不同意出卖涉案房屋为由拒绝履行合同，后双方并未继续履行。
庭审中，闫玎、韩学军提交了与何进中的通话录音欲证明何进中不同意出卖房屋的真实理由为其欲单方涨价，并非孙四满不同意出售涉案房屋。何进中与孙四满均称房屋买卖合同附件三《房屋共有人对出售该房屋的意见》落款处孙四满的签字系何进中代签，闫玎、韩学军对此不予认可，其表示签订合同时，孙四满本人虽不在场，但合同上已有孙四满的签名，其有理由相信该签字为孙四满本人签署，即使是何进中代签也构成表见代理行为。
以上事实，有结婚证、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《网上签约授权委托书》、收款证明、汇款凭证、通话录音及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，根据双方当事人之陈述，签订涉案房屋买卖合同时，孙四满本人并未在场，而闫玎、韩学军方亦认可合同签订前何进中曾与他人进行电话沟通，而何进中代签的过程其并未见证。故涉案房屋买卖合同中孙四满的签名应非本人所签。而涉案房屋作为何进中与孙四满的夫妻共同财产，何进中在未经孙四满同意且未取得孙四满同意出售房屋签名授权的情况下，擅自以自己的名义与闫玎签订房屋买卖合同，其行为应属于无权处分。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，何进中在签署涉案房屋买卖合同时，并不具有完备的处分权，但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力。然涉案房屋并未实际完成不动产权过户登记，且孙四满已当庭表示不同意追认何进中的无权处分行为，故涉案房屋的物权变动已现实无法完成，涉案房屋买卖合同应属法律及事实上的不能履行。且经本院依法释明，闫玎、韩学军坚持主张按照当前的诉讼请求审理本案。在此前提下，对于闫玎、韩学军以继续履行合同为基础，要求何进中、孙四满协助转移涉案房屋产权过户、支付违约金、涤除抵押登记、办理网签手续及支付房租损失等主张，于法无据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：
驳回闫玎、韩学军的诉讼请求。
案件受理费21352元，由闫玎、韩学军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 黄莹
二〇一七年二月二十七日
书记员 李霞