江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执复82号
复议申请人（异议人、被执行人）：淮安中亿包装有限公司，住所地淮安市淮阴工业园区淮河路南侧、经二路西侧。
法定代表人：杨继胜，该公司董事长。
申请执行人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市清河区。
负责人：杨巨人，该分行行长。
被执行人：淮安市申华能源有限公司，住所地淮安市。
法定代表人：周立宏，该公司总经理。
被执行人：陈佳梅。
被执行人：周立宏。
复议申请人淮安中亿包装有限公司（以下简称中亿公司）不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2016）苏08执异12号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院经审查查明，江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称淮安江苏银行）与淮安市申华能源有限公司（以下简称申华能源公司）、中亿公司、陈佳梅、周立宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，该院于2014年9月16日作出（2014）淮中民初字第0081号民事判决：一、申华能源公司于本判决生效之日起十日内偿还淮安江苏银行借款2000万元及利息；二、陈佳梅、周立宏对本判决第一项确定的申华能源公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费、公告费在涉案《最高额个人连带责任保证书》中约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；三、淮安江苏银行有权对本案中中亿公司提供抵押的房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的申华能源公司的债务和本案案件受理费、财产保全费、公告费优先受偿。因申华能源公司未履行生效判决书确定的义务，淮安江苏银行申请执行，淮安中院于2015年3月3日立案执行。
执行中，淮安中院于2015年7月31日作出（2015）淮中执字第00113号民事裁定，查封中亿公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路×号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产。
2015年6月10日，淮安中院委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司（以下简称清华评估公司）对中亿包装公司案涉房地产进行评估。7月10日，清华评估公司作出清华评[2015]字第S0036号房地产估价报告（以下简称评估报告）。评估报告载明：估价对象为中亿包装公司位于淮安市淮阴区工业园区淮河路×号（淮河路南侧、纬六路北侧、规划经二路西侧）房地产。房屋确权总建筑面积17334.83平方米（房屋所有权证房权证淮房字第××号登记有综合楼1幢、厂房2幢；淮房权证淮阴字第××号登记有办公用房1幢、厂房1幢；淮房权证淮阴字第××号登记有工业厂房1幢；淮房权证淮阴字第××号登记有厂房2幢），土地使用权总面积33196.50平方米[土地使用权证淮Y国有（2008出）第×号、第×号]。估价对象在价值时点2015年6月30日的市场价格为2458.1925万元。另有约2100.00平方米无证房屋，不在以上评估价格中，估价人员估算建安成本约150万元，供估价委托人参考。厂区内另有电动门、彩钢棚、围墙、道路、地坪、绿化、下水道等构筑物，维护保养状况良好，包含在土地使用权价值中测算。
2015年7月30日，淮安中院执行人员到中亿公司送达评估报告，在该公司办公室内陈佳梅同意接收评估报告，但拒绝在送达笔录上签字，该院遂留置送达，并交待了异议权。
2015年8月15日，淮安中院作出（2015）淮中执字第00113号执行裁定，对已评估的房地产进行拍卖。该院于2015年9月7日、11月10日、2016年1月9日三次在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房地产以2458.1925万元、1966万元、1572.8万元进行拍卖，第三次拍卖成交。
中亿公司向淮安中院提出执行异议称：一、对评估报告的异议。1.评估超出委托范围，法院委托评估的范围仅限于土地和厂房，而评估报告包含了装饰装修及附属设施。2.在评估前，房屋已大部分出租，将承租人的财产纳入了异议人的财产范围进行评估。3.未区分装修与房屋价值，影响异议人与承租人的利益分割。4.厂区内的电动门、彩钢棚、围墙、道路、地坪、绿化、下水道等附属设施范围不清，且应单独评估（不在抵押范围之内）。5.评估价值太低。6.至今未收到评估报告。二、对拍卖程序的异议。1.未通知承租人作为优先购买权人参与竞拍。2.因拍卖的房屋分别出租给不同的承租人，应将房屋分开拍卖。
淮安中院归纳本案的争议焦点为，评估报告是否送达中亿公司，该公司对评估报告提出异议是否超期。
淮安中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，淮安中院执行人员于2015年7月30日到中亿公司办公室送达评估报告，该公司员工陈佳梅接收后拒不签字，该院留置送达。中亿公司于2016年1月21日对评估报告提出异议已超过十天异议期限，淮安中院对此异议不予审查。法院对拟拍卖房屋不可拆除、剥离部分的装修价值与房屋整体评估，是本着最高最佳使用原则，充分保障相关权益人的合法权益，最大化实现房屋价值。淮安中院对案涉房屋装修价值与房屋整体委托评估，符合法律规定。综上，淮安中院在执行中已依法向中亿公司送达了评估报告，本案执行程序合法。
据此，淮安中院于2016年2月19日作出（2016）苏08执异12号裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回中亿公司的执行异议。
中亿公司向本院申请复议称：一、因本次拍卖的房屋分别登记、分别出租，为了保护中亿公司和承租人的权利，应将房屋分开拍卖，而不是合并拍卖。二、本案评估报告没有依法送达复议申请人。2015年7月30日，淮安中院虽将本案评估报告留置送达给了陈佳梅，但陈佳梅并非中亿公司法定代表人的亲属，也非中亿公司的员工。陈佳梅的身份是本案另一被执行人申华能源公司的员工。本案评估报告留置送达给陈佳梅，不产生送达中亿公司的法律后果。三、评估报告存在着超出委托评估范围（将承租人的财产纳入了被执行人财产的范围进行了评估）、违反评估规则将附着物纳入土地价值进行评估、评估价明显低于市场价等严重损害中亿公司权益的情形。不论评估报告是否进行了送达，该报告都不能作为本次拍卖确定价格的依据。四、评估报告没有送达执行标的承租人，淮安中院也没有通知承租人行使优先购买权。综上，请求本院撤销淮安中院（2016）苏08执异12号裁定，支持复议申请人的复议请求。
其他各方当事人未提交答辩意见。
本院归纳本案的争议焦点为：1.淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地是否符合《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定；2.中亿公司对评估报告提出异议是否超过法定期限；3.淮安中院未将评估报告送达执行标的承租人，也没有通知承租人行使优先购买权，是否违反法律规定。
本院认为：
1.淮安中院合并拍卖案涉厂房、土地，符合《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定。根据该条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，案涉厂房、土地虽然分别登记在多个房产证和土地使用权证下，但集中于同一片厂区，如将各幢厂房分别拍卖，可能严重减损其整体价值。为最大化实现房屋价值，从最高最佳使用考虑，淮安中院根据申请执行人淮安江苏银行的申请，将案涉厂房、土地合并拍卖，具有事实根据和法律依据。
2.中亿公司对评估报告提出异议超过法定期限。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”中亿公司在异议申请中称其未收到评估报告。对此，淮安中院在异议裁定中认定执行人员于2015年7月30日到中亿公司办公室送达评估报告，该公司员工陈佳梅接收后拒不签字，该院留置送达。在异议程序中，淮安中院已将上述情况告知中亿公司特别授权委托代理人孙开健，中亿公司对此未作否认。复议程序中，中亿公司也未否认淮安中院将评估报告送至中亿公司的事实。其虽然提出陈佳梅既非中亿公司法定代表人的亲属也非中亿公司的员工，但未提供相应证据证明。故中亿公司认为其对评估报告提出异议未超过法定期限，没有事实根据和法律依据。此外，中亿公司也未向法院提交证据证明该案评估存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等依法应当重新评估的情形。
3.淮安中院未将评估报告送达执行标的承租人，也没有通知承租人行使优先购买权，不违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。”第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”本案中，淮安中院对案涉厂房、土地合并拍卖，而中亿公司并未向法院提供相关承租人对案涉厂房、土地整体享有优先购买权的事实根据和法律依据。
综上，复议申请人中亿公司请求确认拍卖无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的情形，其复议请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。淮安中院（2016）苏08执异12号裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人淮安中亿包装有限公司的复议申请，维持江苏省淮安市中级人民法院（2016）苏08执异12号裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵 培 元
审判员 朱嵘代理审判员唐志容
二〇一六年十月二十五日
书记员 朱 珈 萱