徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第4960号
原告铜山县康乐园物业管理有限公司，住所地本市铜山区铜山新区康乐园院内。
法定代表人李晓春，该公司经理。
委托代理人张家帮，徐州市离退休法院工作协会法律服务部法律工作者。
被告李卫东，男，1964年12月16日生，汉族，无业。
委托代理人彭富成，江苏它石律师事务所律师。
原告铜山县康乐园物业管理有限公司诉被告李卫东案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年12月11日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告铜山县康乐园物业管理有限公司的委托代理人张家帮、被告李卫东及其委托代理人彭富成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜山县康乐园物业管理有限公司诉称：2003年1月12日，铜山县经济适用住房安居中心将涉案房屋出售给章新宜，并办理了房屋所有权和土地所有权证书。2003年8月21日，徐州金广夏置业集团有限公司向其主管部门铜山县房管局汇报，要求进行企业改制，该报告第五条资产剥离中明确提出徐州市康乐园小区2x#楼东侧，3x#-3x#楼中间小区东门门面房合计212平方米（37万元）划拨给原告，含涉案房屋。2003年10月27日，铜山县人民政府以铜政发（2003）1xx号文件作出批复，该批复明确涉案房屋所有权属于原告所有。为落实铜山县人民政府文件要求，2006年6月22日章新宜将涉案房屋退还给徐州金广厦置业集团有限公司，该公司将涉案房屋交给原告，未办理产权变更。从2006年6月22日至今，涉案房屋始终由原告出租、使用。综上，涉案房屋所有权归原告所有，被告申请执行涉案房屋无事实和法律依据。现诉至法院，请求确认位于徐州市铜山新区康乐园小区2x号楼东附门面房北室面积23.79平方米的房屋属原告所有；并停止对涉案房屋的执行。
被告李卫东辩称：涉案房屋属于江苏金广厦置业集团有限公司所有，原告的诉请不成立，应予驳回。1、房屋所有权人以产权登记为准，现有的涉案房屋产权登记号为铜房登字7xxx号，产权人为金广厦公司，也就是被告申请的被执行人。2、2003年8月21日的改制方案，其中假如涉及到涉案房屋，其改制单位也是无权处分的，因为涉案房屋早在2003年1月12日已经以出售的方式转让给了章新宜，所有权人是章新宜。3、改制方案仅仅是对企业如何改制的一个指导方案，最终如何改制应以行政登记为准，特别是对涉及的不动产改制方案不具有确权的性质。4、2006年6月22日，章新宜将涉案房屋回售给金广厦公司，无论其目的和动机是什么，但买卖的性质是确定的，购买人就是金广厦公司，且一直登记在金广厦公司名下，所以金广厦公司从2006年6月22日取得涉案房屋所有权，取得所有权的方式是合法的。5、涉案房屋已经确权登记在金广厦公司名下，原告即使一直使用，也不能得出其拥有房屋所有权，法律上所有权和使用权是分离行使的。6、涉案房屋在登记部门备案的图表所标注的位置与原告所提到的改制报告所标注的房屋不是同一个标的物，因此，改制与本案涉案房屋没有关联性。
原告铜山县康乐园物业管理有限公司为支持其诉讼主张向本院提供证据如下：
1、2003年8月22日江苏金广厦集团公司企业改制方案复印件；
2、铜政发（2003）1xx号文件复印件。第二页资产剥离第一项，剥离280万元的资产交由“康乐园”及“徐师大学生公寓”两家具有独立法人资格的物业公司经营管理。280万元中包含涉案房产；
3、7121号铜山县单位自管房房屋所有权登记材料复印件一套，第六页的房地产买卖申请审批书所附表格下方栏中标注了“根据金广厦改制文件精神须将此房交给物业公司使用，经双方友好协商甲方同意将我公司已售给他的房子退还给乙方，双证交给乙方，此房产权属乙方所有”内容，金广厦公司收回房屋的主要目的是履行铜山县的文件。2006年6月10日申请，同年6月22日批准。虽然之前卖给章新宜，但是一直未使用，始终由原告使用，退房时间应当是6月10日之前；
4、5xxx号铜山县私有房屋所有权登记申请表复印件一套，证明金广厦曾将涉案房屋以2万元卖给章新宜，改制文件下来并审批后，章新宜将房屋以3万元又售回给金广厦公司，没有办理过户；
5、2002年、2005年、2006年、2009年原告将涉案门面房对外出租并签订的租赁合同4份。
经质证，被告李卫东的质证意见为：
1、对证据1的真实性无异议，改制方案第五条第一项第二款与涉案房屋位置相当，但不包含涉案房屋，“总计238.31万元从评估总资产中剥离给康乐园物业公司管理经营”，因此，物业公司只享有管理经营权，不享有所有权；
2、证据2第二页第三条第三款第一项，280万元的资产也是交由物业公司管理，不是所有权，这个批复是符合行政法规的，物业公司是可变动的公司，使用者主体具有不确定性；根据第八条规定，涉及到企业的设立及产权变更必须进行相关的行政登记，不能凭借批文进行确权。
3、对证据3、4，涉案房屋两次交易的内容无异议，但从买卖合同可以看出，章新宜购买的时候是2万元，2006年3月20日金广厦购买时候是3万元，这两次均是以买卖形式出现，不存在退回不退回之说，在这份档案的涉案房屋位置图上，明确标注了2x号楼东门面房和仓库的具体位置，区分开了涉案的B门面房是本案争议的房屋，而标注为物业用房的A与该房是相连的，但不是混同的。
4、关于证据5，真实性无法确认，因为这些协议中有的涉及到55平方，有的涉及到23.79平方，不能归属为涉案房屋的出租经营，即使是真实的也不是取得房屋所有权的方式。
被告李卫东为支持其辩称主张向本院提交了如下证据：
1、2003年1月12日金广厦与章新宜签订的经济适用住房出售合同复印件一份，证明在2003年1月12日房屋归章新宜个人所有。
2、2006年3月20日金广厦与章新宜签订的《房地产买卖契约》一份，回购时候的完税发票一张，证明涉案房屋于2006年3月20日由章新宜出售给金广厦，涉案房屋由金广厦购回，该房屋至今仍在金广厦名下。
3、所有权登记申请书一份，证明涉案房屋的登记号为铜房登字7xxx号，房管档案中有一张位置图，查封的房屋与物业公司的房屋是连在一起的，南边的是物业公司的，北边的是申请执行人申请查封的房屋。
4、（2014）泉执异字第4xx号民事裁定书复印件一份，证明涉案房屋经徐州市泉山法院审理，查明涉案房屋至今登记在金广厦公司名下，原告所述的房屋所有权没有提供证明取得的方式和登记的依据。
经质证，原告铜山县康乐园物业管理有限公司对证据的真实性无异议，认为涉案23.79平方米的房屋是资产剥离出来的。
经审理查明：李卫东诉徐州恒安昌建设工程有限公司、江苏金广厦置业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月11日作出（2012）泉商初字第3xx号民事判决书，该判决已经发生法律效力。本院在执行该案中，查封了江苏金广厦置业集团有限公司名下位于徐州市康乐园小区24号楼东附门面房北室，并公告责令被执行人江苏金广厦置业集团有限公司及房屋使用人腾空该房屋并交付钥匙。铜山县康乐园物业管理有限公司提出执行异议，本院于2014年11月27日作出（2014）泉执异字第4xx号民事裁定书，驳回了铜山县康乐园物业管理有限公司提出的异议。原告遂诉至本院。
另查，铜山新区康乐园小区24号楼东附门面房北室登记在江苏金广厦置业集团有限公司名下。2003年江苏金广厦集团公司进行企业改制，对集团独立法人企业“康乐园、徐师大物业公司”进行拨离，从评估总资产中拨离238.31万元给康乐园物业公司管理、经营，其中包括2x#楼东侧、30#-36#楼中间及小区东门门面房，合计212㎡（37万元）。
2003年1月12日，铜山县经济适用住房发展中心作为售房单位与章新宜签订《经济适用住房出售合同》，将康乐园小区24号楼东附属门面房北室23.79平方房产以20000元的价格出售给章新宜。2004年12月10日，江苏金广厦集团公司为章新宜出具门面房款20000元、印有铜山县财政局票据监制章的结算凭证。2005年9月30日，章新宜办理了该房产的契税完税证。
2006年3月20日，江苏金广厦置业集团有限公司与章新宜签订《房地产买卖契约》，以30000元的价格从章新宜处回购面积为23.79平方的康乐园小区2x#东附门面房北室。2006年5月17日，江苏金广厦置业集团有限公司办理了该门面房的契税完税证。在该门面房《房地产买卖申请审批书》其它需要说明的情况一栏记载：根据金广厦改制文件精神，须将此房交物业公司使用，经双方友好协商，甲方（章新宜）同意将我公司出售给他的房子退还给乙方（江苏金广厦置业集团有限公司），双证交给乙方，此房产权已属乙方所有。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有公示作用。不动产物权的变动未经登记，不发生效力。根据原、被告提供的面积为23.79平方的康乐园小区2x#东附门面房北室两次交易的房产档案显示，该房产最终登记在江苏金广厦置业集团有限公司名下。原告所举证的7xxx号铜山县单位自管房房屋所有权登记材料第六页的《房地产买卖申请审批书》其他需要说明的情况栏中，也标注有涉案房屋产权已属江苏金广厦置业集团有限公司所有的内容，并由江苏金广厦置业集团有限公司于2006年5月17日办理了该门面房的契税完税证。庭审中原告未能提供证据证明涉案房屋于2006年5月17日之后发生了物权变动登记。因此，原告所举证据不足以证明其对涉案房屋享有所有权。对原告主张确认涉案房屋属原告所有、并停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条之规定，判决如下：
驳回原告铜山县康乐园物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告铜山县康乐园物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 车 勤
二〇一五年三月九日
书记员 李欣睿