河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年石民二终字第00502号
上诉人（原审被告）河北新世隆商贸有限公司，住所地石家庄市建设南大街117号。
法定代表人尚建民，该公司董事长。
委托代理人杨民忠。
委托代理人臧济华，河北天宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁双娜。
委托代理人王娟蕊、王耕云，河北信联律师事务所律师。
上诉人河北新世隆商贸有限公司因租赁合同纠纷一案，
不服石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年3月1日，原告（合同乙方）、被告（合同甲方）双方签订《租赁合同》一份，该合同就租赁位置、期限、租金、押金、水电、合同解除、违约责任等进行了约定。该合同第一条约定，甲方将位于石家庄市建设南大街117号新世隆大厦北侧第四层原办公区建筑面积为1215平方米的场地出租给乙方做美容办公展厅经营使用，面积已经过双方共同确认。第二条约定，乙方应严格遵守国家各项法律法规，合法经营，及时办理合法有效的营业执照等相关手续，并提供复印件送达甲方备案。第三条约定，租赁期限从2012年3月6日至2015年3月5日，共计三年，装修期限为三个月……。第十二条约定，甲方负责扩建房屋的消防烟感、喷淋的安装。乙方在承租经营期间内承担因乙方造成的消防安全责任。第十四条约定，租赁期满终止本租赁合同，或因乙方违约而解除合同时，乙方投入的基础设施及不可拆除的附着物均无偿归甲方所有，属于可移动物品归乙方所有。该合同落款处，由原告本人签字并盖有被告合同专用章。2013年2月1日原、被告双方签订了《补充协议》，该协议约定，原告承租新世隆大厦北侧办公区1215平方米做美容办公展厅使用，因原告未按合同条款执行，转租其中754建筑平方米给第三方使用，被告收回了其中754平方米面积。原告原承租面积1215平方米，现调整为461平方米。月租金调整为1，5213元，年租金为18，2556元。原告因对全部房屋进行装修改造，及因被告四层改造施工等原因未能保障原告正常营业，两项费用被告核减为5.8万元，抵原告向被告支付的部分租金。……该补充协议从2012年12月1日起执行，原、被告双方均签字或盖章。石家庄市裕华区工商行政管理局于2012年11月28日向原告颁发了《个体工商户营业执照》，名称为石家庄市裕华区艾健康美容院，经营范围为美容服务、保健按摩服务。原告就所租被告房屋进行经营后，石家庄市裕华消防大队消防监督检查员共分两次对原告的艾健康美容院进行了消防检查。2012年10月25日的消防监督检查记录记载：检查类型为其他检查，监督检查情况及发现的违法行为火灾隐患为：1、未提供消防开业前安全检手续。2、南侧安全出口设置不符合标准。3、部分喷淋被遮挡。4、未配置烟感等自动报警系统。5、未设置消火栓。6、抽查3具灭火器均为已淘汰消防产品。2013年4月29日的消防监督检查记录记载：1、未办理消防手续擅自投入使用，已责令停止使用；2、安全出口设置不符合标准；3、疏散走道喷淋被遮挡。并于第二次检查后封了原告的电表。原告因被消防查封，关门停止营业至今。我院分别对石家庄市公安消防支队法制科科长王姣和石家庄市裕华区公安消防大队李雅姣做了两份调查笔录，对王姣的调查笔录显示：河北新世隆华城广场4层原告的艾健康美容院所在楼层消防手续不具合法性，设计备案受理凭证只是室内装修工程的备案，但它应进行的是土建工程的验收或验收备案，从材料上看，新世隆无法提供出验收或验收备案的相关证据材料。美容院如果开业，需办理的消防手续为：内装修工程消防设计备案、内装修工程消防竣工验收备案、营业性场所消防安全检查。在正常的开业前，这三个手续就应办完，这两个备案都应从网上进行申报。经核查，袁双娜或石家庄市裕华区艾健康美容院没有网上消防备案信息。消防部门安全检查时需要出具建筑物本身的竣工验收消防备案。两份消防监督检查记录没有强制约束力，经核查，该部门（裕华消防大队）未对该场所做出行政处罚决定书，但该检查记录肯定会对美容院的营业产生影响。对李雅姣的调查笔录显示：第一份消防监督检查记录上的第二项，南侧安全出口是指室内的安全出口，该出口设置的位置不对。第三项，喷淋被遮挡是装修后被遮挡的。第四项自动报警系统应由出租方配置，但是使用后就转移到使用方，如果烟感系统被人为破坏或装修遮挡责任在使用方。消火栓应在其内部的走廊或疏散通道里设置。灭火器应由使用者自行购买，但其产品是已淘汰产品。第二份消防监督检查记录中第一项已责令停止使用，是第一次检查时我方已经口头通知其停止使用，该美容院应张贴“停业告知书”，第二次检查时发现她还在营业，当天就把她的电闸拉了，并贴了我们大队的封条。第二项安全出口与第一份检查记录中第二项安全出口是一致的，她没改正。第三项“疏散走道喷淋被遮挡”，比第一份检查记录中包含的范围小。如果该美容院所在的主体建筑没有手续，我们会单独对主体建筑进行处罚，对该美容院进行检查是针对内装修的检查。我们检查时，该美容院处于什么状态，我们就查它什么手续。消防设计备案、消防竣工验收备案、开业前安全检手续它都没有。原告对该两份调查的质证意见为，因新世隆广场四层未进行消防设计备案、验收备案，原告就无法办理美容院消防手续，其所承租的场所缺乏主体建筑消防验收备案手续，从而导致原告不能正常使用，原告无法实现合同目的。被告的质证意见为，消防部门未对该美容院下发行政处罚决定书，不产生其不能营业的法律后果，本案不构成解除合同的法定理由。该美容院既未申请办理相关的消防手续也未提出过补办申请，不存在是否由于我方原因不能办理的问题。两份检查记录均针对艾健康美容院，证明消防责任系经营者自身造成。被告提交的由石家庄市公安消防支队出具的《建设工程消防设计备案受理凭证》显示，华城广场（裕华区建设南大街111号）四层办公区改造工程经网上备案受理系统进行了工程消防设计备案。被告此证据证明本案所涉及的工程4层不属于强制验收之列，仅属于备案抽检之列。是原告的原因导致被查封，与被告无关。原告对此质证意见为，备案凭证的真实性无异议，根据公安部107号消防法第8、9条的规定，原告承租的租赁物无法通过验收是因为被告的房屋未提供消防验收备案凭证。根据106号令第25条的规定，被告出租的只有设计备案没有竣工备案，使得原告无法办理消防手续。原告主张装修及经营损失为100万元，并提交了以下证据：终止合同要求赔偿书、《建筑装饰工程施工合同》、特快专递详单、工程结算单、收据4份。证明应按剩余租赁期限的时间按比例承担装修残值的损失为93万，该损失是被告的违约导致，由被告赔偿。河北美容行业经营状况和经营情况，请求支付20天的经营损失7万元，共计100万元。被告质证意见为，特快专递没有法定和约定事由原告不能解除合同，不认可解除合同。2、施工合同、结算单、收据的真实性不认可，关联性不认可。该组证据是原告为准备本案后补的证据。比如收据，原告称给装饰公司140万元，应当出具专款凭证，如果收到该款则涉及偷税漏税，如未收到则涉及伪造证据。根据原告的申请，经原、被告双方同意，本院委托河北康龙德维信资产评估有限公司对原告艾健康养生美容院装饰装修工程的价值损失进行了评估，评估价格为62.64万元。（包括汗蒸房项目价值6.97万元）该评估报告显示，该美容院装饰装修工程的价值损失采用重置成本法进行评估，套用2012年河北省消耗量定额计算施工完成的工程量。“本次评估价值不是资产使用寿命的期末处置该项资产可能获得的价值……故而不采用资产评估中残值评估准则”。该评估报告做出后，原、被告均提出异议，该鉴定机构给予了书面答复，双方未提出重新鉴定的申请。对该评估报告，原告的质证意见为，该报告不能反映原告的装修投入，它反映的是2013年8月26日装修物的价值，应根据该剩余价值推算出原值，按租赁期限33个月（扣除3个月装修期），截止2013年8月26日租赁期限剩余18个月，剩余价值626，400元，按此比例推算原值应为1，148，400元。被告的质证意见为，评估公司对我方的答复意见中未体现62万余元是如何得出的，具体构成是哪些。原告装修总值仅为40万元，现评估62万元过高。原告根据残值推算原值的没有任何依据，无论原值、残值均与被告无关。被告提出的证人成桂平出庭陈述，其任新世隆物业部的经理，对外租赁业务由其负责，我和原告签订的租赁合同。原告装修时我们负责告知提示现场安全管理，和装修的负责人接触接多，知道工期、整个工程的费用也就40万元左右。签订合同时不知道原告要将该租赁场地作为养生美容院使用。原告对该证人的质证意见为，对证人作证的真实性、合法性、关联性均不认可。其所说的装修价值只是听说，无证据支持。被告明知原告是为开办美容院，原告并未改变租赁物的用途。证人系被告的员工，与被告有明显的利害关系。被告质证意见为，证人证言属实，证明了评估结论过高不符合实际情况。也证明了原告改变租赁物使用用途。以上事实有原、被告提交的证据，法院的调查笔录、庭审笔录和评估报告书为证。
原审认为，被告在原告租赁其场地时，明知原告做美容办公展厅经营使用，仍提供无消防验收手续的场所给原告经营使用，并向原告隐瞒了其出租场所无消防验收手续的情况，故原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》违反法律强制性规定，该租赁协议无效。故对原告要求解除租赁合同的主张不予支持。由于被告存在过错导致合同无效，故应赔偿原告因此所受到的损失。关于原告损失的认定问题，原告主张的100万元损失包括应按剩余租赁期限的时间按比例承担装修残值的损失为93万和20天的经营损失7万元，共计100万元。根据其提交的证据来推算残值无法律依据，且未提交7万元经营损失的证据，故对其主张不予支持。评估机构对原告的艾健康美容院所做的资产评估（即原告装修的残值损失）结论为：现有价值为62.64万元，予以认定。考虑原告已经营使用该美容院，故被告应以现有价值折价赔偿原告。故对原告所提的依据评估报告评估的残值推算原值，按原值计算的主张不予支持。被告所称该评估价格过高但无相反的证据足以推翻该结论，故对其所说不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条之规定，原审判决：一、被告河北新世隆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁双娜房屋装修损失62.64万元；二、驳回原告袁双娜的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，800元，减半收取6，900元，评估费25，000元，原告袁双娜负担11，918元，被告河北新世隆商贸有限公司负担19，982元。
判后，河北新世隆商贸有限公司不服原判，向本院提起上诉，上诉理由：1、一审法院在未予释明的情况下经直认定合同无效，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，同时本案争议巨大，适用简易程序也违反了法律规定；2、一审法院认定双方签订的房屋租赁合同无效明显违法，该合同不属于法律规定必须经公安消防机构验收的房屋，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效；3、上诉人不服判决赔偿袁双娜62.64万元的损失。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人袁双娜答辩称，一审法院认定租赁合同无效属于法律适用问题而不属于程序问题，本案事实清楚、权利义务明确，法院适用简易程序符合法律规定。其租赁的房屋是一大型商业中心加盖的第四层区域，该层系违章建筑，无法办理消防备案，故原审认定租赁合同无效正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，事实部分与一审查明基本一致，双方均未提供新的证据支持其主张。
本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《消防法实施细则》第八条“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公安消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。”本案双方签订的租赁合同所涉房屋为一大型商业中心加盖的第四层区域。根据最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（2003）民一他字第11号“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条（注：修改前的条款）规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效----”。根据上述消防法的相关规定，该楼系大型商业活动中心，加盖的楼层也应该按照消防法第十三条，第十五条的规定经过消防验收方可投入使用，按照最高人民法院的解释应为合同无效。故上诉人河北新世隆商贸有限公司称双方签订的房屋租赁合同无效明显违法，其上诉理由不成立。关于被上诉人袁双娜的损失，经过资产评估现有价值为62.64万元，按此推算袁双娜的实际投入应超过评估损失，同时被上诉人袁双娜在租赁合同签订后交纳了150，285元的保证金。原审判决让上诉人河北新世隆商贸有限公司承担62.64万元的损失，并未支持被上诉人袁双娜主张的100万元的损失，并无不妥。故上诉人所称的不应让其承担62.64万元的损失，其上诉理由亦不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，064元，由上诉人河北新世隆商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 颜景山
审判员 孟志刚
二〇一四年七月十五日
书记员 郭智芳