重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初3041号
原告重庆鹏润物业管理有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1，组织机构代码67104030-2。
法定代表人黄秀虹，总经理。
委托代理人周光华，男，系公司员工。
委托代理人宋兆泽，男，系公司员工。
被告陈丽，女，1978年9月13日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆鹏润物业管理有限公司（下称鹏润公司）与被告陈丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员柴世斌独任审判，于2016年3月25日公开开庭进行了审理，书记员叶丹担任法庭记录。原告鹏润公司的委托代理人周光华、宋兆泽，被告陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鹏润公司诉称，原告与重庆中房房地产开发有限公司签订了《重庆某前期物业服务合同》，依据该合同以及业主临时规约，原告为小区提供物业服务，但被告作为业主自2013年4月1日起以种种理由拒付物业服务费等，虽经原告多次催收，但被告至今仍未支付。根据合同约定，被告未能按时向原告足额交纳物业服务费、供暖费以及其他费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。请求：判令被告给付物业服务费4301.8元及违约金6215.94元，共计10517.74元；2、判令被告给付水电公摊费296.4元及违约金473.39元，共计769.79元。诉讼费由被告承担。
被告陈丽辩称，1、对欠交的物业服务费的时间和金额无异议，对欠交水电公摊费的时间无异议，但是具体每个月分摊的金额我难以信服，我不交上述费用的主要原因在于邻居空调外机安装到了我的厨房窗台口，严重影响我的生活，我多次向原告反映，但是原告一直没有解决。2、物业公司失职率先违约，没有履行物业服务合同约定的服务之责。表现在没有及时履行保洁卫生之责；没有及时履行对房屋共用部分的维护和管理之责；没有认真履行安全防范之责；没有公布小区公共收益的使用计划和收支情况；没有及时履行小区内交通秩序和车辆停放监管义务；没有履行装修装饰管理责任；履行消防安全管理之责；没有及时履行小区绿化、养护义务。3、原告对业主服务态度恶劣。4、原告存在违法行为，表现在擅自使用小区公共部分进行经营活动；不公开物业服务标准；不公布物业服务资金收支情况，公共收益资金财务造假。5、违约金的约定不公平。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告与重庆中房房地产开发有限公司签订重庆某小区《前期物业服务合同》，约定由原告为某小区提供前期物业服务，合同期限为三年，自2011年4月10日至2014年4月9日。原告服务内容主要包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；配套建筑和设施的维�、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；装饰装修管理服务；根据小区实际情况，不定期开展丰富多彩的社区活动；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。合同约定原告收取住宅物业服务费标准为按建筑面积1.8元/月·平方米，共用的专项设备的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主与物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十三条约定业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向鹏润公司支付违约金。合同签订后，原告在某小区提供物业服务至今。
2012年4月23日，原、被告之间又签署了《鹏润.某前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定原告依据《前期物业服务合同》和物业服务协议向被告收取物业服务费。服务内容包含（一）房屋公用部位的维护和管理；（二）房屋共用设施设备的维护和管理；（三）环境卫生；（四）安全防范；（五）交通秩序和车辆停放；（六）房屋装饰装修管理；（七）消防管理；（八）公共绿化。同时约定小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元（已含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额千分之三支付滞纳金。
被告系江北区兴竹路某号X幢X-
X号房屋业主，该房屋建筑面积81平方米。2013年4月1日至2015年12月31日期间，被告没有交纳过物业服务费，2013年3月1日至2015年11月30日期间没有交纳水电公摊费。期间，原告曾以上门张贴通知单、邮寄催费函的方式向被告催收欠费，被告仍未交纳。
本案诉讼中，原告举示了一组向供水、供电公司支付小区公摊水、电费用的税务发票和被告拖欠水电公摊费的明细，证明原告已代缴小区的水电公摊费，同时证明分摊至被告名下其每个月应该承担的水电公摊费的具体数额。被告质证称对发票真实性认可，但是不能证明具体到每个业主水电公摊费是多少。
庭审中，被告举示了一组照片、视频、业主意见联名登记表，证明涉诉小区清洁脏乱差，原告不作为，业主曾与被告进行沟通的过程。原告质证称照片只是对小区局部环境的截取，不能反映真实情况，乱搭乱建问题已经报有关行政机关，现已整改。对业主意见联名登记表真实性不予认可。
另查明，从2014年6月1日之后，原告才正式按照前期物业服务合同约定的1.8元每平方米每月的标准向被告收取物业服务费，在此之前是以1.35元每平方米每月的标准在收取物业服务费。
以上事实，有前期物业服务合同、《鹏润.某前期物业服务协议》、临时管理规约、收据、照片、邮寄单、物业服务收费备案表、欠费明细表、发票、产权证、视频、联名登记表及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，前期物业服务合同和前期物业服务协议对业主具有约束力，物业服务企业和业主均应按约行使权利和履行义务。本案中，前期物业服务合同虽已经到期届满，但原告继续在小区提供物业服务，原、被告双方之间的物业服务关系继续存续，�方仍应按照前期物业服务合同的约定行使权利履行义务。对于原告主张的欠交物业服务费时间和金额、欠交水电公摊费的期间，被告无异议。原告举示的其每年向相关供水、供电公司代缴水电费的发票可以证明原告代为缴纳涉诉小区公摊水电费的事实，原告举示的被告在2013年3月1日至2015年11月30日期间拖欠水电公摊费的明细表可以证明被告分摊的具体金额，在没有相反证据证明的情况下，本院予以采信。
被告拒交上述费用的原因可归纳为两点，一邻居的空调外机挂在被告的窗台口，影响被告生活，原告对此问题没有解决。二原告在其他方面的物业服务不到位。对于被告的第一点抗辩理由，本院认为，首先，被告并没有举示证据证明；其次，即便该问题确实存在，但是此纠纷属存在于被告和其邻里之间的另外一种法律关系，被告可以通过正当、合法的途径�现对其物权的保护，被告不能因此拒绝交纳物业服务费和水电公摊费。对于第二点抗辩理由，首先，原告举示的前期物业服务合同、前期物业服务协议、被告交费收据、向供水、供电公司代缴水电公摊费的发票及当事人的陈述可以证明其在涉诉小区提供物业服务的事实；其次，被告举示了照片、视频、业主意见联名登记表，虽然原告质证对业主意见联名登记表真实性不予认可，但是其和照片、视频部分可以相互印证。从照片、视频内容而言可以证明涉诉小区在物业服务方面存在若干不到位之处，但是其一方面仅能反映某段期间的事实，另一方面反映的内容也不足以支撑被告拒交物业服务费和水电公摊费的理由，同时考虑到在2014年5月31日之前原告都是以低于前期物业服务合同约定的价格在收取物业服务费的事实，因此，被告拒绝交纳物业服务费和水电公摊费，本院�予支持。
对于原告主张的关于欠交物业服务费和水电公摊费产生的违约金。首先，前期物业服务合同和前期物业服务协议仅约定了业主逾期不交纳物业服务费的，应承担违约金或者滞纳金，并没有针对水电公摊费约定违约金条款，故对于原告提出的欠交水电公摊费的违约金，本院不予支持。其次，庭审中原告并没有举示证据证明其已按照前期物业服务合同和前期物业服务协议的约定完全履行了物业管理义务，而且被告举示的证据可以证明涉诉小区在物业服务方面曾存在若干不到位之处。鉴此，原告要求被告承担欠交物业服务费违约金的主张，本院不予支持。
需要说明的是，物业服务面向的是整个小区，受众为全体业主，在具体服务过程中难免会出现部分地点、部分时段、针对部分业主难尽如人意之处，在物业服务公司的自身努力、改进和全体�主的监督、包容共同作用之下，促进小区物业服务品质的不段提高与完善才是共建和谐、幸福生活家园的正确选择。
综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈丽于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鹏润物业管理有限公司物业服务费4301.8元。
二、被告陈丽于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鹏润物业管理有限公司水电公摊费296.4元。
三、驳回原告重庆鹏润物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取41元，由被告陈丽负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 柴世斌
二〇一六年五月十六日
书 记 员 叶 丹