广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初1676号原告：易托，男，1988年10月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县，委托代理人：李俊敏、黄秀娴，广东启源律师事务所律师。被告：卢汝娟，女，1977年12月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告易托诉被告卢汝娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易托的委托代理人李俊敏到庭参加诉讼，被告卢汝娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告易托诉称：2016年9月19日，原、被告在广州市鼎好置业代理有限公�签订合同编号为：0000011的《房地产买卖合同》，约定：原告购买被告名下的位于增城市新塘镇××房，成交价是1398000元，签订本合同当天支付28000元的定金给被告。原告分别在合同签订日（2016年9月19日）委托其母亲周燕来转账28000元给被告；在2016年11月8日转账170000元给被告的配偶卢冠豪，同日委托朋友陈庆锋转账1050000元给被告的配偶卢冠豪；2016年11月9日交付部分现金房款40000元给被告；在2016年11月15日转账110000元给被告。以上合计1398000元，原告已全部支付房款给被告。原告亦分别在2016年9月18日和2016年11月15日支付中介费共11800元给广州市鼎好置业代理有限公司。原、被告相约在2016年11月15日缴税，原告亦在当日缴纳契税等相关费用，并于次日递件过户，受理回执的案件编号为FW9911154369759。原、被告在2016年11月9日办理《物业交接确认书》，同日原告更换涉案房产的�匙并装修后入住涉案房产至今。当原告前往广州市增城区不动产登记中心拿涉案房产新证时，被登记中心的工作人员告知该房产暂不能出具新证，因为涉案房产被湖南省人民法院查封。当时原告立即联系中介公司说明情况，但均联系不到被告。原告已完成了合同的所有给付义务，被告却因其与案外人的合同买卖纠纷导致涉案房产被查封，直接影响原告无法取得涉案房产的新证。被告的行为构成违约，为维护原告自身合法权益，故向法院起诉，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号0000011）合法有效；二、确认原、被告签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字16110263378）合法有效；三、被告从立案之日起以成交价1398000元为基数按照每日千分之一的标准支付违约金至涉案房产登记过户至原告名下之日止；四、本案诉讼�由被告承担。被告卢汝娟未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2016年9月19日，被告卢汝娟（卖方）与原告易托（买方）签订《房地产买卖合同》，经纪方广州市鼎好置业代理有限公司，合同约定：买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积为156.47平方米以房地产证12××52为准。该物业是以现状按套为单位售予买方，……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1398000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。……为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。三、卖方合法持有《房地产权证》，号码为12××52。卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况违反诚实信用行为的。或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户当天交房，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《房屋交接确认书》卖方将房屋钥匙交付给乙方即视为房屋转移占有的标志。卖方交楼后应及时迁出户口。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（3）守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……十、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。合同附件约定：定金28000元，买方须在2016年9月19日支付给卖方。在签订上述合同当日，原告母亲周燕来通过支付宝账户转账28000元给被告卢汝娟。卢汝娟出具收款收据给易托收执，收据载明“兹收到易托委托广州市鼎好置业代理有限公司代付增城市新塘镇××房定金28000元。”2016年11月8日，原告易托向被告卢汝娟丈夫卢冠豪账户汇款170000元，广州农村商业银行股份有限公司新塘支行出具业务凭证给原告易托收执。同日，陈庆锋向卢冠豪汇款1050000元，此笔款项有招商银行电子回单为证。2016年11月29日，陈庆锋亦出具情况说明，载明“于2016年11月8日，我陈庆锋从招商银行账号62×××55�朋友易托垫付105万元转账到卢汝娟（）丈夫卢冠豪（440125197802110313）的账户农村商业银行622439880024257872用来购买广州市新塘镇府前路××房。”2016年10月11日，卢汝娟与卢冠豪夫妻委托周恒处理涉案房屋交易过程中的相关事宜，此委托合同经广东省增城市公证处公证。2016年11月9日，周恒出具房款收据，载明“本人卢汝娟于2016年11月9日收到易托因购买位于增城市新塘镇××房屋交来的部分现金房款40000元。”同日，原告易托与被告卢汝娟签订《物业交接确认书》，涉案房屋由易托进行了接收。2016年11月14日，原告易托与被告卢汝娟就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》。2016年11月15日，被告卢汝娟出具收款收据给原告易托收执，收据载明“兹收到易托委托广州市鼎好置业代理有限公司代付增城市新塘镇××房首期房款110000元。”原告易托已全部付清了房款1398000元给被告卢汝娟。2016年11月15日，广州市增城区地方税务局出具住房买卖契税完税证明给原告易托收执，易托缴纳了15928.50元契税。2016年11月16日，原告易托与被告卢汝娟向广州市增城区不动产登记中心申请将涉案房屋进行登记过户，并领取受理回执。2017年3月1日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明：不动产坐落增城市新塘镇××房，权利人卢汝娟，2016年11月23日被湖南省人民法院查封。原告易托于2016年9月18日和2016年11月15日分别支付5900元中介服务费给广州市鼎好物业管理有限公司，两次支付中介服务费11800元。2017年3月9日，原告易托向本院申请财产保全，要求查封、冻结被告卢汝娟名下价值1398000元的财产，并由担保人广东良策融资担保有限公司提供保证责�。2017年3月10日，本院作出民事裁定书查封、冻结了卢汝娟名下价值1398000元的财产。另查明，卢冠豪是卢汝娟的配偶。庭审中，易托陈述已按《房地产买卖合同》约定将全额房款1398000元支付给了卢汝娟，办妥了所有的办证手续。在办理新证的过程中，由于卢汝娟欠他人货款导致涉案房屋被法院查封，致使新证不能出给易托，涉案房屋交易不能完成。本院认为：原告易托与被告卢汝娟签订的《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》都是双方的意思表示，均可认定为有效。但是根据《房地产买卖合同》第十条“……买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。”以及双方的实际履行行为，原告易托与被告卢汝娟是按《房地产买卖合同》的约定履行合同的权利义务。《房地产买卖合�》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。原告易托虽然已将涉案房屋的全部房款1398000元支付给被告卢汝娟，但由于涉案房屋在办理产权过户手续期间于2016年11月23日被法院另案查封，原告易托与被告卢汝娟签订的《房地产买卖合同》能否继续履行处于不确定状态，合同目的能否实现亦处于不确定状态，因此，原告易托请求被告卢汝娟以总楼价1398000元为基数，按照每日1‰的标准支付自立案起至涉案房屋登记过户至原告易托名下日止的违约金，本院不予支持。综上所述，被告卢汝娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告易托与被告卢汝娟于2016年9月19日签订的《房地产买卖合同》有效；二、确认原告易托与被告卢汝娟于2016年11月14日签订的《广州市存量房买卖合同》有效；三、驳回原告易托的其他诉讼请求。案件受理费17382元、诉讼保全费5000元，由被告卢汝娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的�按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂玉田人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  姚紫珊二〇一七年九月一日书 记 员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共�国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。