四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终173号
上诉人（原审原告）：肖军，男，汉族，生于1978年10月20日，住四川省达州市达川区。
上诉人（原审原告）：吴小雨，女，汉族，生于1978年3月7日，系肖军之妻，住四川省达州市达川区。
以上二上诉人共同的委托诉讼代理人（特别授权）：谭远川，四川天仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：达州市鑫成实业有限公司，地址：四川省达州市达川区南外龙脉江南世家B7栋1-1号。
组织机构代码：77167505-7。
法定代表人:罗启勇，系公司执行董事长。
委托诉讼代理人：杜奎生，四川绥定律师事务所律师。
上诉人肖军、吴小雨因与被上诉人达州市鑫成实业有限公司（以下简称鑫成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2016）川1703民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人肖军及上诉人肖军、吴小雨的委托诉讼代理人谭远川，被上诉人鑫成公司的委托代理人杜奎生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
肖军、吴小雨上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的所有诉讼请求。事实及理由：1、一审法院认定事实有误，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的合同约定被上诉人如超期未办理房产证则每日按已付款万分之十向上诉人支付违约金，上诉人已于2011年2月16日向被上诉人交齐了购房款、交易税、印花税、资料费等各种税费，被上诉人应于2016年2月16日为上诉人办理房产证，但至今仍未办理。本案涉及的违约金是以日为计算的，被上诉人的违约责任是“继承性债权”，不应适用《中华人民共和国民法通则》第135条，应适用《商品房买卖纠纷司法解释》第十八条，仍在诉讼时效内。2、一审法院漏判诉讼请求。上诉人在一审中有两项诉讼请求：逾期办证违约金4.8万元；办理相关房屋所有权证。一审法院驳回了违约金的诉求，但对办理相关房屋所有权证的诉求只字未提。
鑫成公司辩称，1、上诉人的上诉理由依法不能成立，本案中所涉及到的逾期办证产生的违约责任，这是因合同产生的债务，属于普通债权，应当适用诉讼时效的规定。在2016年11月30日最高人民法院召开的全国法院民商事审判工作会议纪要，第四大点的第四小点明确规定了因逾期办证产生的诉讼时效的计算起点。本案中合同第二十条约定的时间是商品房交付起365天内，这与法律规定是一致的，上诉人谈到的接房时间为2011年2月16日，计算一年是2012年2月16日，从这时开始计算诉讼时效，一审以超过诉讼时效为由予以驳回是于法有据的。2、关于上诉人提到的一审漏判问题，我们要说明的是，诉争房屋到现在没有取得消防验收，没有取得综合验收，按合同第十一条第二项的约定，上诉人谈到的2011年2月16日交付不符合交付条件，未达到法律规定的交付条件，在房屋未办理综合验收之前是无法办理产权证的，即使法院判了也无法得到行政协助执行的。请求驳回上诉，如果房屋综合验收备案成就，我们会尽快办理产权证。
肖军、吴小雨向一审法院起诉请求：依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金（16.0439万元×30％）4.8万元，并办理相关房屋所有权证书，本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，原告夫妇于2010年12月5日与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同约定，原告购买被告位于达州市达川区（原达县南外镇）店子梁三小区“龙脉江南世家”C1-3号（建筑面积67.27平方米）住房一套，总价款16.0439万元，该合同还约定了房屋交付条件和违约责任等。原告于2010年12月5日向被告交纳了部分购房款及大修基金，2011年2月16日交齐了购房款和手续费，交易税、印花税、国土证登记费、楼宇对讲机资料等费用。被告于2011年2月16日将房屋实际交付原告使用。同时查明，由于被告单位修建的该小区因为政府规划的道路没有通过消防通道，无法通过消防验收，导致该房屋无法进行竣工验收。
一审法院认为，原、被告于2010年12月5日双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且又不违背相关法律法规的规定，该买卖合同合法有效。诉争房屋于2011年2月16日已交付使用，按照该商品房买卖合同》第二十条产权登记（二）转移登记款约定：被告在原告商品房交付之日起365天内为原告办理房屋所有权证，被告未办理则按每日支付原告已付款万分之十的违约金。按照合同约定，被告就应该在2012年12月16日为原告办理房屋所有权证。但被告至今未办理房屋所有权证，其行为构成违约，应当承担违约责任。由于双方约定的违约责任是支付一定数额的金钱，不属于无权调整范围，应当使用普通诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应在2014年12月16日向人民法院提起诉讼保护自己的民事权利。本案原告于2016年1月才向本院提起诉讼，因此原告的诉讼已超过诉讼时效。其民事权利人民法院不予保护。被告辩称本案原告的诉讼已超过诉讼时效的理由成立，予以支持。判决：驳回原告肖军、吴小雨的诉讼请求。案件受理费1000元，由二原告承担。
一审法院查明的案件事实属实，双方均无争议，本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人的合同约定，案涉房屋尚未合法交付，鑫成公司办理房屋所有权证的时效尚未起算；鑫成公司负有为肖军、吴小雨办理房屋所有权证的合同义务不受诉讼时效约束。案涉房屋所在楼栋小区尚未通过消防验收。
本院认为，因为商品房买卖合同的出卖人鑫成公司不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋的所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。《物权法》规定的不动产物权变动需在交付行为之外还要实行不动产登记手续。交付意味着买受人已依房屋买卖合同合法占有房屋，而占有作为所有权权能之一，使买受人具有了事实物权人的地位，买受人申请办理房屋登记并请求出卖人履行协助义务，只是其行使基于事实物权人地位产生的权利，将所占有的房屋所有权权能予以圆满的行为。因此，肖军、吴小雨请求鑫成公司履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。案涉房屋尚未竣工验收，办理产权证的条件尚未成就，鑫成公司在庭审中也承诺一旦验收备案将尽快办理产权证，故鑫成公司为肖军、吴小雨办理产权证的义务不受时效限制。
案涉房屋虽被鑫成公司于2011年2月16日将房屋实际交付肖军、吴小雨使用，但案涉房屋所在楼栋至今未通过消防验收，也未进行验收备案，此种交付使用违反《中华人民共和国消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，也违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律的相关规定，即案涉房屋的交付使用时尚不具备合法的交付条件，不能视为合法交付。双方的《商品房买卖合同》约定：鑫成公司在案涉房屋交付之日起365天内为肖军、吴小雨办理房屋所有权证，如未办理则按每日支付已付款万分之十的违约金。因案涉房屋尚未合法交付，鑫成公司为肖军、吴小雨的办理产权证的时效尚不能起算，该时效应从案涉房屋所在楼栋竣工验收之后起算。一审以案涉房屋已经交付、诉讼时效已过驳回肖军、吴小雨关于违约金的诉求是事实认定错误，但驳回其关于违约金的诉求的判决结果正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，应对该判决结果予以维持。
综上，一审判决认定事实有误，但裁判结果正确，故对上诉人肖军、吴小雨的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由上诉人肖军、吴小雨负担。
本判决为终审判决。
审判长 牟春艳
审判员 谭 兴
审判员 胡光俊
二〇一七年四月十八日
书记员 高 兰