广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终65号
上诉人（原审被告）：黄冠华，男，1959年9月18日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。
委托诉讼代理人：黄顺（黄冠华之子），男，1993年10月10日出生，瑶族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。
委托诉讼代理人：覃景全，广西诚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张选华，男，1985年7月21日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县。
委托诉讼代理人：张云峰，广西金桂律师事务所律师。
上诉人黄冠华因与被上诉人张选华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2017）桂0321民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄冠华的委托诉讼代理人黄顺、覃景全，被上诉人张选华的委托诉讼代理人张云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄冠华向本院提出上诉请求：请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人要求退还租赁保证金的诉讼请求，改判支持上诉人要求被上诉人恢复原状、赔偿损失、支付违约金等全部反诉请求，并责令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，基本定性错误，适用法律错误，判决结果显失公平，程序违法，应依法撤销。二、双方所签合同真实合法有效，被上诉人要求返还保证金无法律和合同依据，一审判决错误。1、双方签订合同，约定返还保证金的条件，被上诉人未将承租房恢复原状，就无权要求返还保证金。2、一�将保证金定性为质押现金，适用动产质押的规定来判案，不符合双方的真实意思，也不符合事实及法律的立法精神。3、现在的承租人对承租房进行简单装修，不应成为免除被上诉人恢复原状的借口，何况恢复原状不会造成现承租人的损失及不便，恢复原状更利于该房屋的租赁功能及用途。4、评估鉴定终止的程序不合法，且评估程序不能成为免除被上诉人恢复原状的理由。上诉人在二审继续要求评估。5、既然一审认定被上诉人装修改动的事实及具体范围，就应判决被上诉人将此恢复原状，因其负有该合同的法律义务。本案既不存在不能恢复原状的法定情形，也不存在不宜恢复的情形。6、一审认定被上诉人在移交房屋时提出退还保证金的要求是错误的，被上诉人未提出过退还保证金。7、即使认定保证金为动产质押，也不应判决退还被上诉人40000元，一审认定上诉人的装修损失或恢复原状为10000元，明显偏低，不符合市场规律。三、双方约定的50000元保证金应当属于违约金或定金，应按违约金或定金的法律规定处理。按双方合同约定，只要被上诉人违约，保证金就不退还，不管被上诉人是否有损失或现承租人是否装修。被上诉人有经营油污类生意等违约行为，保证金因此不能退还。因被上诉人的违约行为，上诉人提出的反诉请求，有事实和法律依据，应得到支持。一审驳回上诉人的全部反诉请求，明显偏袒被上诉人，损害了上诉人的合法权益，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张选华答辩认为一审判决正确，应予维持。
被上诉人张选华向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租赁保证金50000元，及从2016年12月1日起至上述款项付清之�止，按年利率6%支付上述款项的利息；2、诉讼费由被告承担。
上诉人黄冠华向一审法院提出反诉请求：1、判令原告将西街××（现在的门牌号为××）房屋恢复原状。2、判令原告赔偿恢复房屋原状期间被告的停业损失30000元（以30天，每天1000元计）。3、判令原告支付违约金10000元给被告。4、判令原告支付被告电费497.01元。5、反诉费由原告承担。
一审法院确认以下法律事实：阳朔镇西街××房屋原门牌号为××。上述房屋建造于2004年，共两层，其一层占地面积29.55㎡，其一层有厨房和卫生间，面积共约3.8㎡；其二层面积为28.55㎡，其中有卫生间面积约1.3㎡、洗澡间面积约2.5㎡、房间面积约14㎡。上述房屋于2004-2005年期间装修，其一层地面铺设花岗岩，安装木质大门；二层地面铺设瓷砖，洗澡间和�间装饰吊顶，靠西街一面全部装饰木质窗；一层至二层安装木质楼梯，楼梯安装有木质扶手；一层和二层靠西街墙体外侧安装有两个木质挑檐。上述房屋装修后，被告自用于经营刻印业务至2012年。
2012年11月21日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将阳朔镇西街××房屋租赁给乙方；租赁期间为：2012年12月1日至2016年12月1日；合同签订之日支付两年的租金共420000元，2014年12月1日支付两年的租金共440000元；乙方租用门面不能用于油污类项目，并办理法定手续，若乙方未遵守，产生后果责任，乙方承担，甲方有权解除合同，不退保证金，不退所交租金给乙方；乙方应在2013年4月1日前支付甲方保证金50000元，如乙方违约或给甲方造成某种经济损失，甲方有权以保证金抵偿，若乙方没有违约和给甲方造成任何经济损失，合同期满甲方退还保证金给乙方；乙方租赁房屋期间所发生的水、电、房屋租赁税费等，应当由乙方承担和承付，如乙方拖欠不交各项税费和一切费用，产生后果、责任，应当由乙方承担；房屋租赁期间，如乙方使用房屋不当或者装修管理不严损坏房屋，则应当由乙方自行修复并承担费用；乙方需要装修租赁房屋，施工过程中不得改变房屋的结构造成安全隐患，不得造成甲方邻居房屋发生安全隐患和损坏，如乙方损坏了甲方和邻居房屋并造成了安全隐患，后果和责任及一切赔偿费用，应当由乙方承担，乙方现在和今后装修门面和在房屋所取下的物品，应当如实归还甲方，乙方不得损坏物品，如有损坏按市价赔付；乙方退还租赁房屋门面时，不能损坏自来水供应系统，水表、电表、地漏，不得阻塞污水管、化粪池、卫生间，不能损坏房屋地面�房屋天面、门面外的瓦木制的假屋背、木楼、吊顶、楼梯、墙面、门、窗、拉闸门和卷闸门和房屋里的设施，应当完好的归还甲方，合同期满后，如有损坏，改动拆除甲方房屋原貌结构，乙方应当负责修复或赔偿经济损失，乙方帮甲方房屋修复期按每天人民币1000元付给甲方，如乙方不愿修复，甲方有权不退保证金；等等。合同签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋。原告亦分别于2012年11月21日、2013年4月10日、2014年12月2日交付给被告租金420000元、保证金50000元、租金440000元。被告交付租赁房屋后，原告对房屋进行了装修，其装修时拆除了一层的木质大门、地面花岗岩、卫生间和厨房，二层的洗澡间、房间吊顶、地面瓷砖、木质窗，一层至二层楼梯的木质扶手，靠西街墙体外侧的两个木质挑檐，原告并在二层拆除的木质窗处砌上泥砖墙体，在二层的木质挑檐处安装�皮挑檐。租赁期间，原告使用租赁房屋从事工艺品和服装经营。2016年的6月至11月期间，租赁房屋被案外人滕军桂用于经营阳朔县老表肚兜饼小吃店。租赁期满，原告于2016年12月1日将租赁房屋退还被告，并要求被告退还保证金，被告接收房屋，则要求原告恢复租赁房屋原状，双方发生纠纷。此后，被告于2016年12月中旬将租赁房屋租赁给了他人，承租人对租赁房屋的一层作了装修，装修内容包括铺设木地板，安装照明设施、空调，四周的内墙面装饰青砖图案的木板，其对租赁房屋的二层是按照现状使用。2016年1月16日，被告缴纳了电费欠费497.01元。
诉讼中，被告申请对恢复租赁房屋原状的造价进行鉴定。一审法院依法委托广西立信工程造价咨询有限公司进行上述鉴定。因当事人无法提供恢复上述房屋原状内容的详细图纸，上述鉴定�法进行并终结。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告交付被告的50000元租赁保证金是否应当退还及退还金额如何确定。二、原告是否应当恢复租赁房屋原状及其租赁房屋原状能否恢复。三、被告要求原告赔偿停业损失30000元，支付违约金10000元，支付电费497.01元是否有事实和法律依据。
一、原告交付被告的50000元租赁保证金是否应当退还及退还金额如何确定。
根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》关于保证金的约定，及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于质押担保的相关规定，原告交付被告的50000元保证金，应当属于质押现金。质押现金，其功能应当限于优先受偿，在本案中，其应当用于优先偿还因原告违约造成的被告的经�损失。被告以上述《房屋租赁合同》关于乙方租用门面不能用于油污类项目，否则不退保证金的约定，抗辩保证金的退还，不符合法律规定，原告交付被告的保证金，被告应当在合同期满后将其退还原告。但原告对租赁房屋作装修时，拆除了房屋的部分原装修装饰物。根据《房屋租赁合同》的约定，及上述法律的相关规定，原告应当先履行赔偿损失或者恢复租赁房屋原状的义务。保证金退还的金额，应当是抵扣赔偿损失或者恢复租赁房屋原状费用后的余额。
二、原告是否应当恢复租赁房屋原状及其租赁房屋原状能否恢复。
原告对租赁房屋作装修时，拆除了房屋的部分原装修装饰物，根据《房屋租赁合同》的约定，原告应当在租赁期满后恢复租赁房屋原状。但《房屋租赁合同》对应恢复的房屋原状内容没有具体描述，双方对此又不能协商一致，一审法院依法委托专业评估鉴定机构对恢复原状的造价进行鉴定，其鉴定亦因当事人无法提供恢复房屋原状内容的详细图纸资料而无法进行，因此，《房屋租赁合同》约定的恢复房屋原状义务，实际上不能履行，恢复房屋原状的造价也无法确切确定。此外，被告在原告租赁房屋期满后将房屋租赁给了他人，他人对租赁房屋的第一层也进行了装修，要求原告履行恢复房屋原状义务，将对租赁房屋的现承租人造成损害或者不便。上述恢复房屋原状的部分义务，亦不宜实际履行。
但原告拆除租赁房屋部分原装修装饰物，确实对被告造成了经济损失，或者恢复租赁房屋原状确实需要支付一定费用。在上述经济损失或者费用无法确切确定的情况下，其损失或者费用应当综合全案证据酌情予以�定，否则有违民事活动的公平和等价有偿的基本原则。综合原装修装饰物面积、体质和材质等的大致情况，原装修装饰物已经使用的时间（约8年），原告租赁房屋时的部分装修装饰成果，如其拆除的一层厨房、卫生间和木质大门，二层的洗澡间、在拆除的木质窗处所砌的泥砖墙体等，因被告的再租行为而仍由现承租人继续享用等，原告拆除租赁房屋部分原装修装饰物对被告造成的经济损失，一审法院酌情确定为10000元。据此，被告应当退还原告的保证金，一审法院酌情确定为40000元（50000元-10000元）。原告要求被告支付50000元保证金的自2016年12月1日起计算的利息，因上述保证金退付的时间和金额经本案判决后才确定，在确定前其利息不应计付。原告的上述计付利息的诉讼请求，不予支持。
三、被告要求原告赔偿停业损失30000元，�付违约金10000元，支付电费497.01元是否有事实和法律依据。
被告在原告租赁房屋期满后十余日即将房屋租赁给了他人，没有证据表明其因原告未恢复房屋原状而延误租赁，且被告要求按照30天的停业时间计算停业损失，没有依据。被告要求原告支付违约金10000元，没有合同依据。原告主张的上述损失，已经为一审法院酌情确定的原告拆除租赁房屋部分原装修装饰物对被告造成的经济损失包含。被告要求原告支付电费497.01元，其没有提供确切证据证明其主张的费用因原告用电而发生。被告要求原告赔偿停业损失，支付违约金，支付电费的诉讼请求，一审法院不予支持。依法判决：一、被告黄冠华退还原告张选华保证金40000元。二、驳回原告张选华的其他诉讼请求。三、驳回被告黄冠华的反诉请求。一审案件本诉受理费1050元，反诉受理费431.2元，共计1481.2元，由原告张选华承担740.6元，由被告黄冠华承担740.6元。
二审期间，双方未提交新证据，对一审查明的事实均无异议。上诉人确认其在一审时提交的夫妻与儿子在涉案房屋阳朔县（现门牌号为××）大门三人合影系在2004年左右拍摄，该房屋一、二层于2004年左右装修，装修风格为中式风格，包括一层与二层间的装饰假屋背等装修材料基本为木质材料，上诉人自述为松木和杉木材料，照片无室内装饰情况和材质资料。该房屋在出租给被上诉人之前，由上诉人自行使用经营金石雕刻。上诉人承认知道被上诉人承租该房屋后进行过装修，又称知道被上诉人将拆下的原装修材料丢弃或变卖，但其无法制止。被上诉人对一审认定其拆除门窗、地板、墙面并重新装修的事实无异议。
本院认�，本案的争议焦点是：一、上诉人是否应当退还被上诉人的保证金？二、被上诉人是否应当将承租的阳朔县阳朔镇西街××房屋恢复原状？三、被上诉人是否应当赔偿上诉人因恢复房屋原状的停业损失并支付违约金？四、497.01元电费应由谁支付？
一、上诉人与被上诉人在自愿平等的基础上签订的《房屋租赁合同》，未违反国家法律和行政法规，是双方真实意思表示，应为合法有效之合同。在该合同中，双方约定，被上诉人必须交付上诉人保证金50000元，如被上诉人违约或给上诉人造成某种损失，上诉人有权以保证金抵偿。可见，被上诉人交给上诉人的保证金的性质属于履约保证金，是为了保证被上诉人按照双方所签合同约定，正确、全面履行合同，如果被上诉人有违约行为或者其他行为造成上诉人损失的，可以用保证金抵偿或没�保证金。一审认定该保证金为动产质押不当。按照《中华人民共和国担保法》第二条的规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。”依据该法规定的担保形式，有以现金或存款形式的质押。这种质押方式是以主合同为依据，为了保证主合同目的实现的担保形式。本案所涉为房屋租赁合同，不适用上述法律规定的质押形式。一审法院对此保证金性质的认定和法律适用不当。依据本案所涉《房屋租赁合同》的约定，被上诉人在租赁期间，并无拖欠房租的违约情形，故该保证金应在合同届满后退还被上诉人。至于因被上诉人装修造成的法律后果，属于损害赔偿的法律关系，本院将在第二个争议焦点予以阐述。综上，本院认为，被上诉人所交纳的履约保证金�予退还。
二、根据双方所签合同约定，被上诉人在保证不损坏承租房屋结构、不损坏相邻房屋的前提下，可以对承租的房屋进行装修。涉案合同签订后，被上诉人对承租的房屋进行较大的变动装修，对此，一审法院已查明改造装修的事实，双方当事人并无异议。上诉人也承认，出租的房屋装修将近10年。按照房屋装修折旧一般折旧年限为8年的行业原则，已折旧完毕。上诉人在交付出租房屋时，并未对合同涉及到的供水系统、水表、电表、地漏、化粪池、卫生间、房屋地面、天面、拉闸门、瓦木制的假屋背、木楼、吊顶、楼梯、墙面、门窗和卷闸门等房屋设施制作移交清单及材料登记或拍照，因而不能证明这些装修使用了近10年的房屋设施是否完好无损。上诉人向一审法院提供的原装修照片，最晚拍摄于2004年，只有大门口装修影像，并未记录内部装修情况，不能证明上诉人将房屋出租给被上诉人时的装修状况，也不能证明原装修材料及其价值。被上诉人按照自己经营需要进行装修，作了较大的改动。上诉人与被上诉人既然在合同中约定了被上诉人装修应遵守的基本原则，上诉人应当在被上诉人装修期间对此进行监督。上诉人承认知晓被上诉人对承租房进行装修的情况，并称被上诉人拆下的材料被被上诉人擅自处理，上诉人也无可奈何，但因为有保证金，可以作为补偿。被上诉人对上诉人此说法予以否认，称上诉人并未提出过异议，同时，被上诉人只认可装修过门窗、地板、墙面，未认可拆装假屋背。本院认为，按一般生活常理，房屋装修装饰的目的是为了实用和美观。如果有旧装修，通常会拆除陈旧、损坏部分进行修缮、更换或重新装修装饰。上诉人明知被上诉人装修时拆装的情况，并未按合同约定收回原装材料，或者进行制止，说明上诉人对被上诉人装修行为和方式是予以认可的。双方在合同中的约定，最重要的是不能损害房屋的整体结构，以及不能对相邻房屋造成损害。而被上诉人的装修，并未损坏承租房的整体结构，也未对相邻房屋造成损害。上诉人再次出租该房屋前，未对房屋进行恢复原状，现承租人对此并无异议或要求。鉴于此，双方在合同中确实有约定要求被上诉人在租赁期满时将承租房恢复原状，但上诉人不能举证证明原状的状态，因此不能证明被上诉人对原房装修损坏或改造了什么部位，无法进行恢复也不能证明需要恢复。因此，上诉人的要求将出租房恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，不应得到支持。一审法院酌情对此作出的判决不当，但因被上诉人未提出上诉，出于对当事人依法行使其诉讼权利的尊重，本院不作改判。
三、双方在合同中约定，如被上诉人损坏原装修，应当恢复原状并支付恢复原状期间的停业损失。如焦点二所阐述的理由，上诉人不能举证证明被上诉人损坏原装修，也不能证明该房屋出租给被上诉人时的状态，因而不能证明被上诉人是否损坏了原房装修，故不存在需要被上诉人恢复原状的情形，也就没有恢复期间被上诉人因此停业的损失。因此，上诉人对此的诉讼请求，一审法院认定上诉人证据不足，不予支持。本院认为，一审法院认定正确，本院予以维持。在被上诉人履行合同期间，并无违反合同的情形。上诉人所称的擅自经营有油污类生意等违约行为，只有案外人经营油饼小吃店的照片，是否有油污，且是否因此会造成出租房屋的损害，双方在合同中并未约定油污标准，故无足够的证据证明被上诉人经营有油污的生意，不能认定�上诉人有违约的情形。因此，对上诉人反诉请求被上诉人支付违约金10000元的诉讼请求，不能得到法律支持。
四、关于电费的问题。双方在合同期满后，顺利交接房屋，上诉人也在合理的期间很快将原房出租他人。双方在交接房屋时，并未制作详细的交接清单，包括对水表、电表的抄表数，没有证据证明上诉人所诉的电费系在被上诉人承租期间所用，且接手承租该房承租人已开始使用原出租房，无证据区分和确定用电情况。因此，上诉人要求被上诉人交纳497.01元电费，证据不足，本院不予以支持。
综上，一审法院审理本案查明的事实清楚，但在适用法律上有不当之处，酌情判决存在证据不足的瑕疵，但实体判决基本恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1263元（上诉人已预交），由上诉人黄冠华负担。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 刘媛媛
审判员 潘文华
二〇一八年一月三十日
书记员 叶菁华