江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第7731号
原告（反诉被告）：南京大学附属中学，住所地南京市鼓楼区鼓楼街**号。
法定代表人：赵建强，校长。
委托诉讼代理人：袁胜寒，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈媛，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。
被告：龚祖原，男，汉族，1976年6月27日出生，南京闽松企业管理咨询有限公司股东。
被告（反诉原告）：南京闽松企业管理咨询有限公司，住所地南京市鼓楼区二条巷26号2幢。
法定代表人：谢飞，总经理。
委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳，江苏宾至律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京大学附属中学（以下简称南大附中）与被告龚祖原、南京闽松企业管理咨询有限公司（反诉原告，以下简称闽松公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南大附中的委托代理人袁胜寒、沈媛，被告龚祖原，被告（反诉原告）闽松公司的委托代理人季大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南大附中向本院提出诉讼请求:被告向原告支付2014年12月29日至2016年12月28日租金2101608元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息。事实和理由：2013年10月24日，原告与被告龚祖原签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市鼓楼区二条巷26号02幢房屋出租给被告龚祖原用于经营酒店式公寓，租期自2013年12月29日起至2019年12月28日止，合同约定首年租金为102万元，以后每年按上年租金的2%递增，其中首年租金在合同签订之日起三日内一次性支付，且在当年合同期最后一个月内交付次年租金。合同签订后，被告按约支付了首年租金，但拒绝支付第二年租金1040400元及第三年租金1061208元。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，要求判令
龚祖原辩称：龚祖原系被告闽松公司股东，代表公司与原告签订合同，应当由闽松公司作为诉讼主体。
闽松公司辩称：1、涉案房屋的用途是开设酒店式公寓，原告交付的房屋无法实现合同目的，按照规定1996年以前的房屋进行重新装修用于商业目的，需要进行防震加固，取得房屋安全鉴定书，才能申请施工许可，原告不能提供房屋安全鉴定书，被告无法进行正常装修并通过消防验收；同时因原告与楼上部分业主存在相邻关系纠纷以及涉案房屋存在水、电、气缺陷需要改造，导致涉案房屋直至2015年9月30日才通过消防验收，故租金应从2015年10月1日起计算。2、原告提供租赁房屋的面积与合同约定面积减少了22.48%，故租金应按比例降低。
闽松公司向本院提出反诉请求：房屋租赁合同签订后，反诉原告闽松公司按约支付首期租金102万元、押金10.2万元。由于反诉被告提供房屋不符合要求（不符合消防要求、无房屋安全鉴定证书及相邻纠纷等），违反合同约定，给反诉原告装修施工、按期营业造成巨大障碍，公寓开业时间被迫推迟到2015年9月底，给反诉原告造成巨大损失，为维护自己的合法权益，要求反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失2018553.31元（包括垫付设计费116000元，水、电、气改造费用61110.72元、7000元、6100元，住建委罚款8680元，垫付维修费7850元，人员成本241500元，增建疏散楼梯费用156000元、加固楼板费用10500元，延迟开业造成装修损失1403812.59元）。
南大附中辩称：按照合同约定经营许可、消防许可、社会治安等民事纠纷以及房屋的维修等事项由承租人负责，反诉原告对房屋的性质是明知的，故改造费用应由反诉原告承担；反诉原告未按国家相关许可进行施工被罚款，理应由其自行承担；反诉原告开业时间延误是其装修施工延误造成，应由其自行承担延误费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市鼓楼区二条巷26号02幢房屋的所有权人为南京市鼓楼区教育局，鼓楼区教育局委托南大附中管理使用。2013年10月24日，南大附中（甲方）与龚祖原（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼区二条巷26号02幢房屋出租给乙方用于开设酒店式公寓，出租房屋建筑面积约3060.19平方米，租赁期限自2013年12月29日起至2019年12月28日止，2013年10月29日起至2013年12月28日为甲方给乙方的房屋装修期；首年租金总额为102万元，以后每年按上年租金的2%递增；首年租金在合同签订之日起三日内一次性支付，且在合同期最后一个月内交付次年租金；租赁期间，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的相关规定；租赁期间，乙方的债权债务由乙方承担，经营许可、消防许可、社会治安、民事纠纷、房屋使用安全及维修等事项由乙方负责；乙方如改变房屋内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料、增容等方案均需报相关部门审批，获得施工许可证并征得甲方的书面同意后乙方可施工，费用由乙方承担，在乙方承租期间内所发生的所有维修费用由乙方自行承担；甲方保证租赁房屋处于正常可使用状态等等。
合同签订后，闽松公司向南大附中支付首年租金102万元，南大附中将涉案房屋交付闽松公司进行装修。在合同履行过程中，出现多起纠纷，严重影响装修进度：1、南大附中承诺交由出租方使用的位于双菱大厦北面的停车场由于与双菱涂料厂存在纠纷，双菱涂料厂在闽松公司装修时设置障碍，导致装修材料不能入场；2、施工过程中发现双菱大厦的居民用水、双菱涂料厂的用水与租赁房屋共用一个水表，南大附中要求闽松公司以大局为重，保证居民用水，导致改造无法按期进行；3、双菱涂料厂及双菱大厦的电路及燃气管道从租赁房屋中穿过，严重影响租赁房屋安全，改造过程中产生纠纷，影响施工进度；4、租赁房屋房龄较老，重新装修需要房屋结构安全鉴定证书，因南大附中无法提供租赁楼房的相应图纸，导致装修不能如期进行；5、施工过程中周围居民阻止施工，造成闽松公司无法进行施工，无法按期完成装修。由于租赁房屋没有结构安全鉴定书，闽松公司在装修过程中被南京市住房和城乡建设委员会进行处罚，要求闽松公司进行整改并缴纳罚款8680元，南大附中认为罚款系闽松公司施工违法产生罚款，应自行承担。南大附中不能提供涉案房屋结构安全鉴定书，闽松公司委托设计院出具蓝图，闽松公司支付设计费116000元，南大附中认为根据合同约定，该费用应闽松公司自行承担。租赁房屋产权负责民商杂居，水电气需重新改造，闽松公司垫付水、电、气改造费用分别为61110.72元、7000元、6100元，拆除太阳能费用7850元；南大附中同意承担该部分改造费用。经南大附中同意，闽松公司对租赁房屋结构进行改造，增加消防楼梯。租赁房屋的装修工程于2015年9月30日通过消防验收，闽松公司于2015年10月1日开始营业。2015年10月19日，涉案租赁楼房其他部分产权人诉至法院，要求鼓楼区教育局和闽松公司将租赁房屋中的201室、701室、302室、703室恢复原状（闽松公司将上述四套房屋分割成单室套进行出租），本院于2016年4月20日作出（2015）鼓民初字第6666号民事判决书，判决鼓楼区教育局、闽松公司对本市鼓楼二条巷26号02幢201室、701室、702室、703室房屋隔墙及公共管道按照规划设计图纸予以恢复；南京市中级人民法院于2017年5月11日作出（2016）苏01民终4305号民事判决书，维持原判。
审理中，双方共同委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对租赁房屋改造和装修造价进行评估。2016年4月27日，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司出具资产评估报告，确定租赁房屋的装修造价为4301000元，双方对该评估报告没有异议。双方一致同意将201室（建筑面积136.83平方米）、701室（建筑面积136.83平方米）、702室（建筑面积70.04平方米）、703室（建筑面积124.25平方米）四套房屋装修造价按照建筑面积占总租赁面积比例确定装修造价，该四套房屋装修造价为657688.89元。
因增加消防疏散楼梯及加固楼板费用已经在租赁房屋评估报告中计算该项费用，故闽松公司撤回该项反诉请求，本院予以准许。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于龚祖原是否承担支付租金的义务。闽松公司虽认可龚祖原系公司股东代表公司签订租赁合同，但南大附中认为龚祖原系合同签订的主体，在合同履行过程中，闽松公司向南大附中支付首年租金，履行合同，闽松公司亦是合同主体之一，要求龚祖原与闽松公司共同承担支付租金义务。本院认为，南大附中作为签订合同的主体，闽松公司系实际使用人，南大附中要求龚祖原与闽松公司共同承担支付租金的义务，并未不当，应于支持。
关于租金问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。南大附中交付的租赁房屋不符合约定的用途，致使租赁房屋直到2015年9月30日才通过消防及竣工验收，故租金应当从2015年10月1日起计算。201室、701室、702室、703室四套房屋闽松公司已装修并使用，在恢复原状前的租金应当支付。龚祖原和闽松公司欠付租金为1286390.47元（1061208+225182.47=1286390.47），闽松公司已支付1020000元，尚欠266390.47元。因双方南大附中交付房屋不符合约定用途以及双方对装修损失产生争议，导致租金数额无法确定，故对南大附中要求支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于设计费用问题。合同约定如改变房屋内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料、增容等方案均需报相关部门审批，获得施工许可证并征得出租方的书面同意后方可施工，费用由承租人承担，该安全鉴定设计图纸费用属于闽松公司装修准备工作的一部分，故该部分费用应由闽松公司自行承担。
关于闽松公司垫付水、电、气改造费用及太阳能设施拆除维修费用问题，南大附中同意承担该部分费用，本院予以确认。
关于罚款问题。闽松公司在没有确定施工许可等完毕审判手续情况下，私自进行施工，受到行政执法部门处罚，理由自行承担违法产生的后果，故罚款应由闽松公司自行承担。
关于延迟开业增加人员成本问题。闽松公司提供证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故对闽松公司的该项反诉请求，本院不予支持。
关于装修损失问题。双方认可租赁房屋改造及装修造价为4301000元。双方确认201室、701室、702室、703室四套房屋装修造价为657689元，因该四套房屋被法院生效判决要求鼓楼区教育局和闽松公司恢复原状，导致该四套房屋不能作为酒店式公寓使用，故该四套房屋装修费损失应由南大附中承担。剩余租赁房屋的装修造价为3643311元（4301000-657689=3643311）。租赁合同确定的租赁期限为6年，因南大附中交付的租赁房屋不符合约定用途以及存在民事纠纷导致闽松公司的改造装修不能正常施工，直至2015年9月30日才通过竣工验收，迟延达21个月。南大附中应当承担部分装修损失，根据合同履行情况，本院酌定装修损失为106万元。综上，南大附中应当承担的装修损失为1717689元（1060000+657689=1717689）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、龚祖原、南京闽松企业管理咨询有限公司于判决生效十日内支付南京大学附属中学租金266390.47元；
二、南京大学附属中学于判决生效后十日内支付南京闽松企业管理咨询有限公司垫付水、电、气及太阳能改造维修费用82060.72元；
三、南京大学附属中学于判决生效后十日内支付南京闽松企业管理咨询有限公司装修损失1717689元；
四、上述第一项、第二项、第三项折抵后，南大大学附属中学应支付南京闽松企业管理咨询有限公司1533359.25元；
五、驳回南京大学附属中学的其他诉讼请求；
六、驳回南京闽松企业管理咨询有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23994元，反诉案件受理费11474元，合计35468元，由南京大学附属中学负担25000元，由南京闽松企业管理咨询有限公司负担10468元。（南京大学附属中学在给付南京闽松企业管理咨询有限公司上述款项时加付1006元）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张广鲁
人民陪审员 吕琳华
人民陪审员 尤正先
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 陈 枫