北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06295号
上诉人（原审原告）范×，女，1938年8月1日出生。
委托代理人张时辉，男，1977年3月17日出生，北京履厚律师事务所行政专员。
委托代理人罗灿谟，天津益天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周×，男，1965年10月28日出生。
委托代理人朱金元，北京观道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）褚×，女，1960年3月30日出生。
被上诉人（原审被告）果×1，女，1984年9月8日出生。
被上诉人（原审被告）果×2，男，1962年7月27日出生。
被上诉人（原审被告）果×3，男，1963年12月23日出生。
上诉人范×、周×因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第4889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人范×的委托代理人张时辉、罗灿谟，上诉人周×及其委托代理人朱金元，被上诉人褚×、果×2、果×3到庭参加了诉讼。被上诉人果×1经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
范×在原审法院起诉称：范×与周×系母子关系；果×5与张×系夫妻，生育三子，长子果×4、次子果×2、三子果×3。果×5与张×均已去世，果×4与褚×系夫妻关系，果×1系二人之女。果×4亦去世。范×在海淀区24-4号院建有北房三间及厨房、卫生间、储物间、煤棚、厕所等附属建筑物。1994年2月20日，周×未经其母范×同意，与果×5私自签订房屋买卖协议书，其主要内容为：周×将自有北房三间、西棚房一间，坐落村中北至张××，北边长11.1米，南至官道，南边长10.9米，东至梁××，东边长19.5米，西至王×，西边长19.5米，合计总宅基地面积214.5平方米，以及屋内院内的各种附属物一并让给果×5，总价款7500元。周×及果×5的房屋买卖行为，严重侵害了范×的权益，因为宅�地使用权人和房屋所有权人均为范×，周×无权处分范×财产。果×5系城镇居民，购买农村集体土地上的房屋及宅院违反了我国法律及行政法规的规定。范×为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法支持范×诉请。1、判令周×与果×5于1994年2月20日所签订的房屋买卖《协议书》无效；2、判令褚×、果×1、果×2、果×3将位于24-4号院内北房3间，西棚房1间及院落腾空并交还范×（价值2万元整）；3、判令周×、褚×、果×1、果×2、果×3承担本案诉讼费。
周×在原审法院辩称：房屋所有权人是我母亲范×，我确实是瞒着我母亲未经其同意卖出房屋，我认为我私自签订的房屋产权协议书是违反法律规定的，果×5系城镇居民，无权购买农村宅基地，故我与果×5的协议是无效的。
褚×、果×1在原审法院辩称：1994年我家购买周×房屋，于2003年翻盖房屋，我方有乡政府批示，且房屋�有权人为我婆婆，房屋买卖已经过去20年。
果×2在原审法院辩称：范×是知道且同意房屋卖出的，现在其反悔了，现在房屋及门牌号均为我母亲的名字。我父亲原是农民后转为居民，我母亲一直为农民。房子买卖有协议存在，过去20年了，我方已经将房屋翻盖，相关批示及门牌号我方均有。
果×3在原审法院辩称：周×不经其母亲同意，林权证不应该在我方，其母亲是知道且同意卖出房屋的。2003年建房，我母亲是户主，宅基地所有权人为我母亲。
原审法院经审理查明：周×系范×之子。果×5与张×为夫妻关系，二人居住我市海淀区×村，果×5为非农籍居民，张×为当地农民。其中果×5于2004年8月20日去世，张×于2010年12月16日去世，生育三子，果×4、果×2、果×3。果×4于2006年5月26日去世，果×4与褚×系夫妻关系，生育一女果×1。
1994年2月20日，周×与果×5签订房屋产权转�协议书，该协议约定：周×自有北房三间，西棚一间坐落于村中，经周×与果×5双方协商，周×愿将本人所有全部房屋转让给果×5所有，房内一切施设及院内一切均转让给果×5所有，别人无权干涉，全部转让费人民币7500元整，原房主周×售房税款及其他一切费用均由购房者果×5负责，房权移交出现一切事故均由新房主果×5负责，与原房主周×无关，全部宅基地面积转让给果×5使用，全部房屋转让费7500元，笔下一次付清。恐日后空口无凭，特立字为据。
订约后果×5与张×修缮房屋入住，2003年二人将房屋翻建为北房三间、西房两间、东房两间、南房三间。2003年7月14日，张×为户主取得××人民政府土地规划科审批的海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证，该证允许张×与果×5在原宅翻建北房三间、东西房各两间、南房三间。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈�、《房屋产权转让协议书》、证明、海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证等在案佐证。
原审法院判决认为：根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有。相关政府已经批准同意张×、果×5对于争议所涉院落进行翻建，并核发农村私有房屋建设工程规划许可证，应当确认张×、果×5为该院落的合法使用权人。范×主张争议院落的交易过程未经其同意，并无证据证实，且上述情况并不影响相关部门批准张×、果×5对宅基地的使用权益。上述房宅交易发生在果×5与张×夫妻关系存续期间，而张×系当地农民，该协议未违反法律法规的强制性规定，故范×要求确认房屋买卖合同无效的诉求，并无事实依据和法律依据，法院依法驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决：驳回范×的全部诉讼请求。
范×、周×不服原�判决，向本院提出上诉。范×以涉案房屋是范×与周××的夫妻共同财产，周×擅自签订的房屋买卖协议属于无权处分，原审法院举证责任分配错误，且房屋买卖协议违反法律禁止性规定为由，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。周×以其私自欺瞒范×和周志严签订协议属于无权处分应认定无效，果×5是城镇居民，买卖协议违反法律禁止性规定属于无效合同，原审法院没有将周×1列为当事人违反法定程序为由，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
褚×、果×2、果×3同意原审判决。
果×1经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，即使周×出卖房屋属于无权处分，也不能影响房屋产权转让协议书的效力。根据本案查明的事实，涉案房屋买卖协议是在1999年土地管理法修订之前签订，果×5虽为城镇居民，但其妻张×是×村村民，张×作为集体经济组织成员获得涉案房屋的宅基地使用权并不违反法律禁止性规定，且海淀区××人民政府已批准张×建房。“一户一宅”原则也不能成为确认合同无效的依据。故范×与周×关于房屋买卖协议违反法律禁止性规定的上诉理由不能成立。本案系确认合同效力的纠纷，周×主张原审法院应当将周×1列为本案当事人没有法律依据。原审判决并无不当，范×、周×的上诉请求依据不足，本院不予支持。果×1经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百五十元，由范×负担（已交纳）。
二审案件受理费三百元，由范×负担一百五十元（已交纳），由周×负担一百五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李晓龙
审判员 王爱红
审判员 时 玲
二〇一四年九月二十五日
书记员 舒 妍