浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第169号
上诉人（原审原告）池志强。
委托代理人（特别授权）章福阳。
被上诉人（原审被告）曹爱香。
委托代理人（特别授权）胡海泉。
上诉人池志强为与被上诉人曹爱香房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2014）金东民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
池志强在原审中诉称，2003年12月3日，被告与案外人严美香签订了一份《金东区集资房名额转让协议》，约定严美香将其坐落于东华家园35幢1单元501室的集资房名额转让给被告，转让价为35000元，同年12月19日，被告支付给该房产开发商金华市天畅房地产开发有限公司（以下简称天畅房产公司）购房款10万元。2006年原、被告达成合意，由被告将上述房产转让给原告，原告遂于2006年11月支付给被告购房款10万元，2010年4月19日，原告又支付被告按揭还贷款项11700元，被告于当日出具收条一份，载明：“今收到池志强东华家园35幢1单元501室2004年由曹爱香首付壹拾万元。于2006年11月归还曹爱香，利息未算。此后2006年6月至11月止按揭还贷金额共壹万壹仟柒佰元，于2010年4月19日归还于曹爱香。”自2006年12月始，该房屋的按揭贷款一直由原告缴纳，原告已履行完毕其房款支付义务，但被告拒将上述房屋过户给原告。故原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告间买卖坐落于金华市金东区东华家园35幢1单元501室房屋的合同关系成立；2、被告履行合同义务，将上述房产过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
曹爱香在原审中辩称，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告从未有将房屋转让给原告的意思，当时是因为被告的女儿和原告是夫妻，所以被告才将房子借给原告夫妻使用，原、被告之间不存在房屋买卖关系，请求法院驳回原告的诉请。
原审法院查明，2003年12月3日，曹爱香与案外人严美香签订了一份《金东区集资购房名额转让协议》，约定严美香将其东华家园集资房名额转让给被告，转让价为35000元，签订协议后，被告支付给严美香35000元转让款。同年12月19日，被告交给天畅房产公司购房款10万元。2006年4月22日，被告又交给天畅房产公司购房款2748元，当日，被告与严美香双方又签订了《集体购房权转让补充协议书》一份。2005年11月，被告向天畅房产公司选取房屋为东华家园35幢1单元501室。2006年5月9日，被告以严美香名义向中国银行金华市婺州支行办理了其余19万元房款的按揭贷款手续。后2006年6月至11月的银行按揭贷款由被告支付了11700元。2006年下半年，被告之女王凡与原告池志强确立恋爱关系，后于2007年1月23日登记结婚，于2012年4月12日经原审法院调解离婚。2010年4月19日，被告曹爱香出具给原告池志强收条一张，载明：“今收到池志强东华家园35幢1单元501室2004年由曹爱香首付壹拾万元。于2006年11月归还曹爱香，利息未算。此后2006年6月至11月止按揭还款金额共壹万壹仟柒佰元，于2010年4月19日归还于曹爱香。”2006年12月之后的银行按揭贷款由池志强归还至2010年7月，2010年8月以后的按揭贷款为被告在归还。天畅房产公司将房屋交付后，被告和原告池志强夫妇均出资对房屋进行了装潢并入住。2007年3月20日，池志强将管道燃气设施费3200元交给金华市液化气有限公司。2008年7月31日，池志强向天畅房产公司支付了办理房屋产权证的费用及维修基金共计8132元，同时向物业管理公司交纳了2007年5月1日至2009年4月30日的物业费1589元。2009年10月16日，池志强向物业管理公司交纳了2009年5月1日至2010年4月30日的物业费572元。2011年3月，涉案房屋产权登记在案外人严美香名下。2013年4月3日，原审法院（2012）金东民初字第851号民事判决书，判决严美香将该套房屋过户给曹爱香，现房屋产权已过户到曹爱香名下。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”即房地产买卖合同为要式合同，其要求的合同书形式为合同成立要件，而本案原、被告间未订立书面的房地产买卖合同，故不成立房地产买卖合同关系。原告主张其于2006年11月向被告支付10万元款项的行为，为支付购房款履行房地产买卖合同义务的行为，但被告对此不予认可，该院认为对该支付款项行为的性质，应结合原、被告双方的意思表示进行认定，从被告曹爱香收款后出具的收条内容看，其用语为“归还”，意即借贷而非买卖，所以原、被告双方并无进行房产买卖的一致意思表示，该款项支付行为不能被认定为履行房地产买卖合同义务的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，故就本案所涉房产，原、被告间不存在房产买卖合同关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回池志强的诉讼请求。一审案件受理费3650元，由池志强负担。
宣判后，池志强不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清。首先，根据其一审中提供的银行存款回单，其实际支付的按揭贷款为：婚前2006年11、12月的3000元，婚后至离婚前2007年1月至2010年12月的80650元，离婚后2012年6月至2013年1月的12500元，共计96150元。其次，原审认定池志强于2006年11月向曹爱香支付的10万元款项的性质为借贷而非买卖错误。该收条中虽用语为“归还”，但结合收条全文，曹爱香认可收到的款项为房屋首付款，双方的意思表示为买卖而非借贷。若是借贷买房，更能证明存在房屋买卖关系。原审认定自相矛盾。且（2012）金东民初字第851号民事判决认定双方有转让房屋的意思表示。二、原审适用法律错误。本案根据合同法第三十六条的规定，双方虽无书面的转让合同，但池志强已经履行了支付房款的义务，曹爱香也接受上诉人支付的房款，且池志强按期交纳该房屋的按揭贷款，并办理了入住手续、交纳各项费用及装修居住，应认定双方房屋买卖关系成立。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
曹爱香答辩称，原审法院就双方之间关于讼争房产是否存在转让合意进行审查，查明双方对于讼争房产没有形成完整的转让合意，即双方没有形成合同的关系，况且也没有按照法律所要求的房产转让必须要以书面协议的法定形式要件，所以认定双方不存在房屋转让合同关系，完全正确。对于本案中所牵涉的10万元的收条问题，出具收条是事实，但该收条在双方均在场的情况下已撕毁，原件已经不存在。当时池志强并未提出异议，即是认可双方对该条子是不作数的，不能构成双方合意的行为。且曹爱香对为什么会出具该收条，撕毁该收条，为什么只有复印件，已经进行了充分说明，故收条不能作为本案认定的证据来使用。对于适用法律的问题，作为买受人的义务是付清全款，作为出卖人的义务是交付房屋。池志强所付的款项并不是房屋转让款，而且对于房屋多少价格进行转让也不清楚。从本案的实际付款情况来看，首付款是曹爱香支付，后因池志强与曹爱香女儿确立了婚恋关系，将房子借他们住，由他们支付了一部分款项。在双方出现婚姻危机的时候，款项又是由曹爱香去支付，池志强提出其履行了主要义务是不成立的。另外从池志强与曹爱香女儿的离婚案件中，双方都是承认该房屋不属于夫妻共同财产，故并未在夫妻共同财产中提出。综上，双方之间对于涉案房屋没有形成房屋转让合意，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未向本院提供新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方就讼争房屋是否达成了房屋买卖合同。根据池志强提供的由曹爱香于2010年4月19日出具的收条，可以认定双方之间曾就讼争房屋存在转让的意思表示，但双方并未达成书面的转让协议，池志强也不能证明双方就房屋买卖合同的基本条款已达成一致意见，故根据现有证据不足以证明双方就讼争房屋已成立房屋买卖合同关系，原审驳回池志强的诉请并无不妥。至于双方间已经发生的款项往来问题，可另行处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人池志强负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一五年四月十七日
书记员 周 莉