广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第860号原告胡敏。被告余小艳，无业。委托代理人翟得墩。第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司，住所地：桂林市秀峰区翊武路46号一层103号二层2号铺面。法定代表人梁元华，公司经理。委托代理人罗钢，该公司业务员。原告胡敏与被告余小艳、第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法由审判员谢颂担任审判长，人民陪审员陈春燕、牟琳组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告胡敏，被告余小艳委托代理人翟德墩、被告桂林市鸿宇房产咨询有限公司委托代理人罗钢出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡敏诉称，2013年2月27日经第三人介绍，原告与被告余小艳达成房屋买卖交易，三方签订《二手房买卖协议》（以下简称“协议”），按协议，被告承诺“该商铺租金与租赁协议一致”，但被告2013年3月上旬打出的2012年3月15日至2013年2月27日秦华荣交租金的银行流水不是被告余小艳开户名，而是他人银行存折复印件，证据是假证，被告利用缴纳假的高额租金证据达到欺骗原告以高价购买低价商铺的欺骗目的，从中获取暴利。被告没有按《协议》在交房前结清应由其承担的一切费用（物业费）至今未交。2013年3月20日原、被告及第三人在办房屋交接及租赁合同更名时原告发现被告恶意隐瞒该房屋顶存在大面积漏水，租客要求维修后才同意更名，是原告自己出钱出力并垫付材料及人工费1000余元，维修于6月15日完工后和租客陈玉斌签订《租赁合同》并垫付2560元租房押金，才开始收租金，按《协议》原告应从4月15日起收租金，但被告多收的两个月租金未退还原告。被告拒绝履行合同的行为构成违约，已严重损害原告合法权益，为维护自身合法利益，特向贵院提起诉讼。请求判令：一、被告违约，支付原告违约金40000元；二、判令被告余小艳交清物业费1682元；三、判令被告返还原告押金2560元及多收的租金3800元；四、判令被告支付房屋维修费1000元。原告对其主张在举证期限内提交如下证据：1、翟得墩通过鸿宇公司员工罗钢转给被告的存折流水账复印件一份，拟证实流水账显示的租金缴纳情况与租赁协议中约定的不一致；2、未能更名的情况说明原件一份，拟证实因为原告出售给被告的商铺漏水，租客陈玉斌要求维修好后才与被告签订新的租赁合同；3、兴进嘉园物业服务费催费通知单原件一份，拟证实原告从2009年1月1日至2013年4月15日未缴纳物业费；4、照片原件一张，拟证实交房时被告房屋存在漏水现象；被告余小艳辩称，1、原告起诉答辩人支付违约金没有法律依据；2、答辩人是否交清物业费与被答辩人无关，是答辩人与物业公司的另一关系；3、被答辩人起诉的3800元的租金是自2013年6月16日私自与原租户陈玉斌签订《门面租赁合同》之前的租金，其签订了《门面租赁合同》后就开始收取了租金，实际上被答辩人没有少收租金，答辩人收取的3800元租金不应由其收取；4、门面漏水的维修与答辩人无关，被答辩人可以到物业申请房屋的维修费。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告对其主张在举证期限内提交证据。第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司述称，答辩人系房屋买卖的中介公司，2013年2月27日，经答辩人居间介绍，被告余小艳将其位于桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园4栋1－15号的商铺转让给被答辩人胡敏，三方签订《二手房买卖协议》，约定了房款及具体的付款时间，在协议履行过程中双方又对付款时间进行过变更。根据签订的《二手房买卖协议》的约定，铺面成交价80万元，原告胡敏在双方到房产交易所交件过户当日支付余小艳第一期购房款35万元（含定金4万元）、在出房产证当日支付余小艳第二期购房款45万元，后三方经协商在2013年4月20日将第二期购房款的支付金额及期数变更为2013年4月20日当天支付40万元、第三期购房款胡敏在与租客变更租赁合同当日支付余小艳人民币5万元。合同的第一期购房款与第二期购房款胡敏都如约支付，余小艳也按合同的要求将该铺面的房产证、土地证过户到胡敏名下。由于原、被告双方对于合同的第三期购房款的支付问题及铺面漏水问题的争议诉至法院，经桂林市中级人民法院终审判决：由胡敏支付余小艳的50000元的尾款。届时，双方房款已经付清，合同基本已经履行完毕。即使存在铺面租金的问题，也不构成合同的根本违约。因此，余小艳无需支付违约金4万元。2、原告胡敏即没有代余小艳补交过物业费，其是否拖欠物业费应由物业部门自行主张。3、门面的价格是买卖双方协商的结果，完全符合市场行情，余小艳提供的租金存折虽然不是租赁合同中提及的存折号，但确实是收取租金存折，存折上显示的租金也和租赁合同约定的租金数额一致，且后来胡敏和租客陈玉斌重新签订的租赁合同约定的租金也完全和原租赁合同一致，不存在任何欺骗。买卖双方签订的合同及补充协议中并未约定从2013年4月15日起收取租金，并未明确约定变更租赁合同的具体日期。补充协议中约定，买方已与租客变更租赁合同当日支付五万元，这意味着从变更租赁合同变更租赁合同当日胡敏才能开始收取租金。但由于双方对于铺面漏水问题争议，直至2014年4月22日终审判决下达后，原告才将剩余50000元房款付清。而胡敏于2013年6月16日已经私自与租客变更了租赁合同，并收取租金。至于押金，既然合同已经履行完毕，租赁合同变更的条件也成就，被告余小艳应将租客交的押金交给原告胡敏。4、铺面的漏水问题，第三人公司积极协调，主动找了补漏师傅，原告主张花费的维修费用应由其自己举证证明，具体数额第三人不清楚。第三人桂林市鸿宇房产咨询有限公司为其述称在举证期限内提供的证据有：1、二手房买卖协议原件，拟证实经第三人居间介绍原、被告达成铺面买卖协议，三方对铺面的成交价格、付款时间及违约责任进行了约定；2、补充协议原件一份，拟证实合同三方在2013年4月20日将购房款的期数及给付时间进行了变更；3、房屋所有权证、国有土地使用证原件各一本，拟证实在2013年4月10日和2013年5月28日被告已分别取得该商铺的房产证和土地证；4、门面租赁合同复印件，拟证实被告在2013年6月16日与租户陈玉斌签订《门面租赁合同》，被告已经接收铺面，租金就从此时收取。结合本案证据及原告当庭陈述，本院确认以下法律事实：2013年2月27日，原、被告经第三人介绍签订《二手房买卖协议》，协议约定原告将其名下位于桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园4栋1-15号铺面（产权证号：桂林市房权证象山区字第××号），以80万元的价格出售给被告。购房款80万元分两期支付，被告应于《二手房买卖协议》签订的当日支付原告购房定金4万元，定金暂由原告保管，定金在第一期付款时冲抵房款。第一期购房款35万元（含购房定金4万元），被告应于原、被告到房产交易所交件过户当日支付。剩余的45万元即第二期购房款被告应于取得所购铺面的房屋所有权证之日给付。原告在《二手房买卖协议》中承诺该商铺的租金与租赁协议一致；并约定甲方（被告余小艳）应于乙方付清第二期房款后当日将上述房屋交付给乙方（原告胡敏）使用，同时将该房的权利及义务属乙方所有……并将房屋配套设施过户所需的各种资料移交给乙方并配合过户；甲方承诺该商铺租金与租赁协议一致；丙方承诺于2013年4月15日前办理好乙方名下房产证。同时协议中约定本次交易选择违约责任为定金条款，违约金约定为4万元，被告若中途悔约或未按协议条款规定付清任何一期房款，均属乙方违约。原告及其委托人翟得墩，被告胡敏，第三人鸿宇公司均在该《二手房买卖协议》上签字。《二手房买卖协议》签订的当日，被告支付原告购房定金4万元。2013年4月20日，原、被告及第三人签订补充协议，补充协议将原合同约定的购房款分两期支付变更为分三期付清，第一期购房款给付时间及数额与原合同约定一致，第二期购房款约定于2013年4月20日给付40万元，第三期购房款5万元约定被告应于其与租客变更租赁合同当日支付。原告及第三人在补充协议中承诺门面租金与原租赁合同约定的租金一致，如未达到原租赁合同租金，第三人愿意将不足部分补齐给原告，原告则双倍赔偿第三人补给被告的租金。2013年3月21日、2013年4月20日，原告支付被告代理人翟得墩购房款31万元及购房款40万元，原告代理人翟得墩均出具了收款收据交被告收执。2013年4月10日，房屋所有权证登记变更为原告胡敏。2013年5月28日原告取得本案该房屋的国有土地使用证。原告依据双方签订的合同约定，在交清第二笔房款，于2013年4月21日去接收房屋时，租赁该房屋的租户陈玉斌提出房屋存在漏水问题不同意改签租赁合同，后经第三人和原告维修，维修中原告两次购买维修材料共花费398元。该房已于2013年6月16日交付给租户陈玉斌继续使用，原告与租户陈玉斌于同日签订《门面租赁合同》，租赁合同约定租期为2013年6月15日至2015年3月14日，从2013年6月15日起至2014年3月14日止，每月租金1900元。从2014年3月14日起至2015年3月14日止，每月租金为2100元，该门面租赁合同中关于租金的约定与被告和原承租人签订的租赁合同所约定的内容一致。原告与承租人重新改签租赁合同时，要求承租人按原承租合同向其交纳押金2560元，承租人提出原户主未退还其押金，不应重新再向原告交纳。原告于2013年6月16日后按照租赁合同的约定向承租人陈玉斌收取租金，被告收取了2013年4月15日至2013年6月16日两个月租金3800元。本案在审理中，被告表示同意将原收取承租人的押金2560元转交给原告；对该买卖房屋转交过户之前确存在有物业费尚未交清的事实原告亦认可，但称未收到物业的催收通知，具体欠物业费多少不清楚。原告以被告未按双方签订的《协议》要求履行合同，构成了违约，遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告经第三人居间介绍，三方当事人签订了二手房屋买卖协议及补充协议，两份协议均系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同三方都应按照合同的约定全面履行义务。一、原告以被告打印租金的流水账账户名不是被告本人，与双方签订的协议中约定不一致，带有欺骗原告高价购买的目的，构成了违约。但该事实并未造成原告在收取门面租金上与被告在补充协议中承诺的“门面租金与原租赁合同约定的租金一致”的事实相悖，且被告已经按照合同约定将房屋所有权证、土地使用权证过户到原告名下，房屋双方已交付使用，因此本院认为，并不存在根本性违约；二、在该涉案房屋交付前所产生的物业管理费，本院认为，双方在《二手房买卖协议》）第九条第一项约定被告负责在房屋交付时结清应由其承担的一切费用（物业费），而被告至今未结清。而《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按合同约定履行。三、原、被告签订的《二手房买卖协议》第九条第一款约定，被告应于原告付清第二期房款后将上述房屋交付给原告使用，同时该房的权利及义务由原告所有，原、被告双方签订的《补充协议》变更了交付房款的时间和期数，但对房屋的交付所有权的时间没有作更改，因此，交付房屋所有权的时间仍应以原告在向被告交付第二期购房款的时间为准。该房屋已于2013年4月10日登记在原告胡敏名下，原告胡敏主张以2014年4月15日收取房屋的租金，本院予以支持，被告应将多收的两个月租金3800元转付给原告。四、至于承租人向原房屋所有人被告余小艳交纳了押金确属事实，由于原、被告双方买卖关系已经成立，协议已履行，房屋已交付，租赁合同也随之变更了户主为原告胡敏，被告在庭审中也表示愿意将承租人所交纳的2560元转交给原告；五、本案涉案房屋在原告向被告交付了第二期购房款后要求承租人改签租赁合同时，了解到房屋存在漏水现象，为了达到改签租赁合同的目的，原告与第三人对该房屋进行了维修补漏，此事实三方当事人也予以认可。本院认为，被告在出卖该房屋时即应对该房屋进行维修完善后再行交付原告，故被告应对房屋漏水承担维修责任。对原告上述三、四、五项诉请本院予以支持，但原告要求被告支付1000元维修费证据不充分，依据其举证在第三人对该房屋进行维修期间自己购买了部分材料，并提供了购买材料的收据共398元，本院对此给予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告余小艳将收取承租人的租金3800元转付给原告胡敏；二、被告余小艳自本判决生效之日起三十日内自行结清所欠物业管理费（金额以物业管理部门核算的为准）；三、被告余小艳将承租人所交租房押金2560元转交给原告胡敏；四、被告余小艳支付原告胡敏维修费398元；五、驳回原告胡敏其他诉讼请求。本案案件受理费1026元（原告已预交），由原告胡敏承担800元，余款由被告余小艳承担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费1026元（收款单位；桂林市中级人民法院。账号20×××16。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。审判长谢颂人民陪审员陈春燕人民陪审员牟琳二〇一四年十月十二日代书记员陆旻琦