贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终1734号
上诉人（原审被告）罗锦川，男，1978年8月23日出生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县，现住黔西县。
委托代理人廖进，贵州尊实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李树军，男，1978年10月8日出生，汉族，内蒙古包头市人，住内蒙古包头市，现住贵州省黔西县。
委托代理人张厚军，贵州圣谋律师事务所律师。
上诉人罗锦川与被上诉人李树军确认合同无效纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2016）黔0522民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人罗锦川及其委托代理人廖进，被上诉人李树军及其委托代理人张厚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：原告来黔西新田煤矿挖煤认识被告，?2015年6月21日，被告采取欺骗的手段让原告买下被告位于百里杜鹃金坡乡大洞口村永和三组黔金煤矿门口的两层砖混结构约100平方米的平房，价款为200600元，被告当时口头承诺帮原告迁户口来贵州，并称该房屋在煤矿采区内，采到房子后要赔30万元，还承诺帮原告找工作等等。2015年10月30日，原告找被告退房，要求撤销双方的房屋买卖协议，遭到被告拒绝，被告当天写了一份简单的卖房协议给原告。原被告购买房屋时，均非百里杜鹃金坡乡大洞口村民，根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况及我国相关法律、法规之规定，宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本经济组织成员无权取得或变相取得，由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，房屋买卖协议违反国家强制性规定，属无效合同，请求法院判令原告李树军与被告罗锦川的2015年10月30日签订的《卖房协议》无效，并要求被告返还购房款200600元。
原审被告辩称：双方已经年满18周岁，是完全民事行为能力人，我们买卖的是现房不是期房，被告说帮原告迁户口与找工作，是帮助不是确定，该房屋所在地虽与被告的住址不合，但是与被告妻子的住址是符合的，双方签订的买卖协议虽有不足但是有效。
原审查明：原告李树军系内蒙古包头市土默特右旗沟门镇纳太村村民，被告罗锦川系黔西县花溪乡借魁村村民，2015年6月21日被告罗锦川将位于黔西县金坡乡大洞口村永和三组的两层砖混结构房屋卖给原告李树军，该房屋无相关房屋手续，房屋作价200600元，当天原告将房款付给被告，2015年10月30日，原告找到被告，被告写了一份简单的《卖房协议》给原告，协议上写明帮原告迁户口，帮找工作，金龙煤矿采煤采到房屋要赔30万元。房屋买卖后原告一直未在该房屋内居住，被告承诺内容一样都未兑现，原告认为自己买房受欺骗，诉至本院要求确认《房屋买卖协议》无效，并要求被告退还购房款。
原审认为：农村房屋，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。农村房屋的宅基地是农村村民无偿取得，具有社会福利性。受宅基地的影响，农村房屋亦具有福利性。而且宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份取得，具有人身依附性。受宅基地影响，农村房屋亦具有人身依附性。农村宅基地所有权属于村集体经济组织，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。由于房屋是建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，转让房屋同时也转让了宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，因而农村村民转让宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让。对此，国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中都有明确规定。本案中，原告李树军系内蒙古包头市土默特右旗沟门镇纳太村村民，其不属贵州省黔西县金坡乡大洞口村集体经济组织成员，不符合法定的取得宅基地使用权条件的主体，故原告李树军与被告罗锦川的房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。因此原告应当将房屋返还被告，被告应当将购房款返还原告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第五十九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告李树军与被告罗锦川的《房屋买卖协议》无效；
二、原告李树军返还被告罗锦川位于贵州省黔西县金坡乡大洞口的房屋，被告罗锦川在本判决生效后二十日内返还原告李树军购房款200600元。
案件受理费4310元，减半收取2155元，由被告罗锦川负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判或发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审法院适用法律错误。物权法第六十四条及土地管理法第六十二条并未禁止宅基地使用权的转让。因此，双方签订的房屋买卖协议并未违反法律法规的强制性规定，且房屋所在地村委会允许上诉人及其妻子处置涉案房屋，故双方签订的协议属合法有效的协议。上诉人在收取被上诉人购房款后，已将房屋交付被上诉人使用，被上诉人还将房屋出租给当地村民办酒席。二、一审审理程序严重违法。上诉人与被上诉人均不在百里杜鹃管理区辖区，一审法院允许被上诉人委托百里杜鹃管理区普底乡法律服务所法律工作者出庭代理，违反《乡镇法律服务业务工作细则》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条及《最高人民法院办公厅转发〈司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理执业区域问题的批复〉的通知》规定，审理程序违法。三、涉案房屋是在上诉人的妻子黄友仙承包地上修建，属上诉人夫妻共同财产。上诉人与被上诉人签订协议应否将黄友仙追加为当事人参加诉讼，一审法院并未核实。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。
被上诉人辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。协议标的物系非法建筑，其交易不受法律保护。上诉人修建的房屋所占用的土地，系其妻子黄友仙承包地，根据土地管理法第三十六条的规定，上诉人在耕地上修建房屋的行为，系法律所禁止的行为。上诉人并未取得涉案房屋的所有权，其所修建的房屋系违法建筑。物权法第一百五十三条及土地管理法第四十四条、第六十二条规定占用农用地的，需办理审批手续。上诉人未经批准，并未取得涉案土地使用权，无权处分房屋占用的土地使用权。二、法律禁止将农村宅基地转让给本集体经济组织以外的主体。因为该行为违反了集体经济组织的成员权属性，损害了集体经济组织的公共利益。三、上诉人的妻子黄友仙是否参加诉讼，并不是判断本案合同效力的要件。其是否同意处分涉案房屋与本案关联性不大。四、一审程序并未违反相关规定。《司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理执业区域问题的批复》明确规定当事人一方位于本辖区的本辖区是指基层法律服务工作者执业的基层法律服务所所在的县级行政区域和直辖市的区（县）行政区划辖区。位于本辖区的位于包括户籍地和经常居住地。上诉人的户籍不在百里杜鹃管理区辖区金坡乡，但上诉人提供其与金坡乡大洞口村村民黄友仙的结婚证，并称涉案房屋修建在金坡乡大洞口村村民黄友仙的承包地内。可见，上诉人已居住在金坡乡大洞口村1年以上，金坡乡大洞口村系上诉人的经常居住地。据此，百里杜鹃管理法律服务所指派法律工作者代理本案，程序合法。综上，一审认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中上诉人提供金坡乡大洞口村村民委员会证明一份，证明涉案房屋所在地村委会同意上诉人处置涉案房屋，处置后不得再申请宅基地，村委会同意转让，合同是有效的。被上诉人质证称达不到上诉人的目的，村委会无权批准宅基地的买卖，宅基地买给村集体以外的人是法律禁止的。本院认为，因涉案房屋未办理宅基地使用权手续，所以金坡乡大洞口村村民委员会是否同意转让与本案合同效力的认定之间不具有关联性，本院不予采信作为认定本案事实的证据。
二审查明：《房屋买卖协议》标的物未办理宅基地使用证及房屋产权证。
本案二审争议的焦点：一、一审审理程序是否违法；二、涉案《房屋买卖协议》的效力应如何认定。
本院认为：关于焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”的规定，一审允许百里杜鹃管理区普底乡法律服务所法律工作者出庭代理并不属于第三百二十五条规定的四种严重违反法定程序情形之一。因此，对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。
关于焦点二，双方签订的《房屋买卖协议》转让的标的物系农村房屋，关于农村房屋的转让现行法律、法规并未作出明确规定，特别是对农村村民之间转让农村房屋的情况现行法律、法规也并作出明确的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。即农村村民可以出卖住房，依照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权应当一并转让。因此，农村房屋转让合同的效力依赖于宅基地转让的效力。如果宅基地转让有效，则农村房屋转让合同有效；相反，则农村房屋转让合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”及国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序关于农村宅基地的审批程序，上诉人修建房屋占用的土地未依法报经审批机关审批，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及四十四条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉案《房屋买卖协议》属无效协议。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4310元由上诉人罗锦川负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一六年九月十三日
书记员 詹 淼