乌兰察布市中级人民法院
二 审 民 事 判 决 书
（2014）乌民终字第76号
上诉人（原审原告）李东升，住乌兰察布市集宁区。
被上诉人（原审被告）渠建国，住集宁区。
被上诉人（原审被告）妥玉奎，乌兰察布市晨昱皮革商贸有限公司负责人。
委托代理人续集芳，该商贸公司法律顾问。
上诉人李东升因房屋租赁合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2011）集民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人李东升、被上诉人渠建国及被上诉人妥玉奎的委托代理人续集芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明，2009年10月20日，被告渠建国与马某签订“房屋租赁合同”，约定由渠建国租赁位于某某商贸城二层建筑面积约9300平方米的场地用于家俱销售经营，租赁期限为5年，即从2010年1月1日起至2014年12月12日止。2010年3月1日，原告李东升与被告渠建国签订“房屋租赁合同”，约定原告（乙方）利用某某商贸城二层部分面积400平方米场地，作为经营家俱之用。约定本合同计租日期为20l0年3月1日至2011年2月31日，三年不变，每年到期前三个月预交下年度定金。同时约定一年一次性付清场地租赁费10万元，如乙方逾期交付超过一个月，视为自动放弃承租权；乙方在合同期满前三个月以书面形式向甲方申报是否续租，并在本合同期满前一个月协商续租合同事宜，同等条件下乙方有优先房屋租赁权。同时在合同第七条第4项约定：“因不可抗拒（力）或政府行为，需提前终止合同，甲方以公告方式通知乙方，甲方不承担责任和费用。”合同签订后，原告按合同约定交付第一年租金10万元，并实际履行一年合同。2011年1月14日，原告向被告渠建国交纳了2011年3月至2012年3月期间的房屋租赁费及定金共计46000元，被告渠建国为原告出具了收据，但双方未另行签订新的租赁合同。2011年3月9日，集宁区人民政府下发了（2011）10号会议议定事项通知，其内容为：乌兰察布市晨昱皮革商贸有限公司在现有某某商贸城建设集宁晨昱皮革商城项目，改造并重新装修昱丰商城三层，面积35000多平方米，安置就业2000人等。2011年4月23日，乌兰察布市某某家俱广场有限公司以公告形式通知各租赁商户解除租赁合同，同时承诺免租5个月，免租期限为2011年1月1日至2011年5月31日，限各承租户于2011年5月31日前搬迁并承诺对各承租户的装修给予一定经济补偿。对于上述事实，原告庭审中认可被告渠建国以公告形式通知过，且对如何补偿与其协商过。同日，被告渠建国与被告妥玉奎签订了“解除租赁合同及商户搬迁补偿协议”，该协议约定：双方解除于2009年9月签订的“房屋租赁合同”，并在协议中约定，被告渠建国（乙方）与商户签订的2011年租赁合同解除后所造成的装修补偿、搬迁补偿的费用由被告妥玉奎（甲方）负担，商户处理商品期限至2011年5月30日止，并约定由于甲方清理商户引发集体上访诉讼导致乙方对商户所承担的违约责任及赔偿款项由甲方负担等。但被告渠建国、妥玉奎未能与原告李东升就解除租赁合同及补偿一事达成一致协议，原告实际经营至2011年6月底。2011年9月9日，乌兰察布市晨昱皮革商贸有限公司向乌兰察布市公证处申请证据保全，并作出（2011）乌证内字第5486号公证书，对原告经营的“某某”家俱店现存家俱进行清点并搬迁，同时现场制作《现场工作记录》一份，刻录光盘一张，对以上清点过程全程摄像。之后强行开始商场改建装修。经原告申请，乌兰察布市价格认证中心作出（2012）39号鉴定结论书，结论为，原告的家俱损失3538O元，装修损失37646元，月销售预期利润13500元。对于上述鉴定结论，被告妥玉奎在法定期限内，要求对月销售预期利润13500元重新复核。20l3年8月10日，乌兰察布市价格认证中心对该项复核后，作出（20l3）73号鉴定意见书，认为原告经营的某某家俱店，月销售预期利润应为5100元。2012年1月15日，被告妥玉奎以乌兰察布市晨昱皮革商贸有限公司名义收到被告渠建国退原告李东升2011年房租及定金46000元。
原审法院认为，原告李东升与被告渠建国签订的房屋租赁合
同，反映了双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应受法律保护。按照合同约定，双方当事人约定的租赁期限为一年一签，提前三个月申请续租并交纳下一年定金，年租赁费1O万元，三年不变，双方并未约定租赁期限三年，原告对此理解有误，实际租赁期限应认定为一年。双方在合同中明确约定因不可抗拒（力）或政府行为需提前终止合同的条款，原告与被告渠建国在履行合同期间，该商场服从集宁区整体规划改建皮件商城不能继续履行合同，双方签订的房屋租赁合同可予以终止，但被告渠建国应给予原告适当赔偿。按照被告渠建国与被告妥玉奎之间签订的协议，对于提前终止不能履行合同的各商户补偿事宜，均由被告妥玉奎承担。期间，原、被告虽然就补偿事宜进行过协商，但对于补偿的标准未能达成共识，双方发生争议。乌兰察布市价格认证中心作出（2012）39号和（2013）73号鉴定结论，确定原告装修损失为37646元，家俱损失35380元，各方均认可。对于原告经营的某某家俱店月销售预期利润（2012）39号鉴定结论鉴定为13500元，该数额因当事人未提供支出费用也未考虑当时市场及地段的实际状况，未考虑商户的实际费用支出，已被（2013）第73号鉴定结论更正为月销售利润5100元。原告实际租赁期自2011年3月至2012年3月，未履行租赁期为9个月，月销售利润应为45900元。原告要求按照（2012）第39号鉴定结论中月销售预期利润以13500元计算，共21个月为283500元补偿的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。被告在解除租赁合同时承诺退还承租人租金，应予继续履行。原告要求被告返还租赁费46000元、补偿家俱损失35380元、装修损失37646元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的鉴定费2000元，因该费用属于原告在举证过程中所支出费用，故该鉴定费应由原告负担。此外，被告渠建国与被告妥玉奎对各商户的补偿事项及由谁补偿已明确约定，但在处理各商户补偿款问题上均由被告渠建国出面进行协商，且其为直接的合同当事人，故被告渠建国应承担连带责任。原告合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告妥玉奎赔偿原告李东升家俱损失35380元；预期利润45900元；返还租赁费46000元；给付装修损失37646元，上述合计164926元。本判决发生法律效力后立即给付。被告渠建国承担连带给付责任。二、驳回原告李东升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，原告李东升负担4091.48元、被告妥玉奎负担3598.52元。
判决宣判后，李东升不服提起上诉，请求二审人民法院维护当事人的合法权益，判令被上诉人返还2011年度房屋租金46000元并承担违约责任；要求赔偿经济损失380000元。理由：1、关于合同中租赁期限的认定。原审判决认定租期为一年是错误的。如果期限为一年，租赁方为何表明三年不变。不变的前提应为场地不变、金额不变、期限不变。合同中约定：“如果甲方到每年到期前三个月未收到乙方定金，甲方有权终止合同。所有违约由乙方负担。”事实上，大面积平米的商场租赁，因为涉及装修、布局，没有一家是按一年来租赁的。2、2012年9月10日鉴定的价格为13500元，2013年8月10日鉴定的价格5100元.同样的鉴定内容、同样的权威机构，同样的国家鉴定人员，两次鉴定权威结果发布，大相径庭，无法接受。3、公证处出具的公证书，合法性存在质疑。因法院没有委派公证处现场公证。公证现场也没有通知我方人员到场。私扣封存的家俱、个人物品及票据下落不明。公证日期为2011年9月9日下午6时零7分。报警日期为2011年9月7日上午9点，当时的摊位已经荡然无存。这样的公证程序，无法认可。
被上诉人渠建国庭审中答辩称，李东升的损失与其无关，造成合同不能履行的原因是执行集宁区整体规划改建皮件商城的文件，其不是直接责任人，有什么责任妥玉奎应承担。
被上诉人妥玉奎作出原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观、公正、依法应当维持的答辩意见。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人李东升与被上诉人渠建国在房屋租赁合同中的明确约定“因不可抗拒或政府行为，需提前终止合同，甲方（渠建国）以公告的方式通知乙方（李东升），甲方不承担责任和费用”。该合同是采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提前解除合同对于承租方李东升实际存在损失，该合同约定出租方不承担责任显失公平，因此，对于上诉人李东升因提前解除合同所受的经济损失，一审法院判决出租方承担一定责任并无不当。按照被上诉人渠建国与被上诉人妥玉奎对有关提前终止合同后的相关赔偿事宜的约定，由被上诉人妥玉奎承担全部责任。被上诉人渠建国因是直接的合同当事人，应承担连带赔偿责任。对于鉴定机构所做出的价格鉴定结论以及针对月预期销售利润作出的重新复核鉴定，本院二审中鉴定机构对首次价格鉴定未扣除支出、以及复核鉴定后的价格依据进行了明确说明。原审法院依据鉴定结论，对上诉人李东升的家俱损失、装修损失予以支持，并且按照当年剩余9个月租赁期确定销售利润损失亦无不当。双方未能就提前解除合同及补偿达成共识，乌兰察布市晨昱皮革商贸有限公司对李东升经营的“某某”家俱店进行清点、搬迁中申请公证机关进行证据保全。上诉人李东升认为其在2011年9月7日报警时摊位已不存在，公证机关于2011年9月9日进行公证不真实，但未提供9月7日曾报警的相关证据予以证实，故本院对该上诉理由不予支持。另，原审判决已对返还2011年度房屋租赁费46000元作出认定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8137元，由上诉人李东升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 华
审 判 员 王凤兰
代理审判员 朱晓霞
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 闫文静