浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异233号
案外人沈岳胜，男，1979年12月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人王斌,男,1973年10月25日出生,汉族，住杭州市西湖区。
被执行人陶丰,男,1988年11月17日出生,汉族，住绍兴市越城区。
被执行人吴胜,男,1973年7月15日出生,汉族，住绍兴市越城区。
被执行人浙江绍兴禹源纺针纺有限公司,住所地绍兴市越城区陶堰镇浔阳村渡里。
法定代表人陶丰。
被执行人绍兴彩美化工有限公司,住所地绍兴市越城区陶堰镇浔阳村。
法定代表人陶金奎。
在本院执行申请执行人王斌与被执行人陶丰、吴胜、浙江绍兴禹源纺针纺有限公司（以下简称禹源公司）、绍兴彩美化工有限公司（以下简称彩美公司）民间借贷纠纷一案，案外人沈岳胜提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人沈岳胜称，2014年12月11日，彩美公司与案外人签订意向书，拟将其位于绍兴市时代大厦七层701、702、705室（以下简称涉案房产）出租给沈岳胜，并于2015年2月9日签订房屋租赁合同，租赁期限自2015年2月9日起至2026年2月8日止，租赁期限为十一年，前五年租金为175万元全部支付完毕，并约定沈岳胜经彩美公司同意，有权进行转租涉案房产。2015年6月15日，案外人与绍兴雨蝶纺织品有限公司（以下简称雨蝶公司）签订房屋租赁合同，约定将涉案房产转租给雨蝶公司，租赁期限自2015年6月15日起至2025年6月14日止，期限为十年。合同签订后，涉案房产按约交付给雨蝶公司，现由承租人雨蝶公司在实际占有使用中。综上，基于“买卖不破租赁”的原则及《合同法》第230条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，以及《民诉法》等其他法律、法规的相关规定，案外人提出执行异议，请求立即中止对彩美公司位于绍兴市时代大厦七层701、702、703室房产的强制执行程序，并确认案外人对上述房产依法享有承租权及优先购买权，请求在约定的租赁期限（2015年2月9日起至2026年2月8日止）届满前无需向受让人移交上述房产。
申请执行人王斌称，第一，案外人与被执行人彩美公司之间不是真实的租赁合同关系。案外人提交的2015年2月9日的结算单和房屋租赁合同以及2014年12月11日意向书，这三份证据表明，因本案另一被执行人陶丰欠案外人230万元债务，且暂时无法偿还，故陶丰将其实际控制的彩美公司名下涉案全部房屋使用权归案外人使用，以房屋租金冲抵陶丰所负债务，基于前述原因双方签订了一份房屋租赁合同。申请执行人认为，首先陶丰与案外人的债权债务关系是否真实，目前无证据能确认；其次，退一步讲，即使这个债权债务是真实的，那么案外人与彩美公司之间也不具有真实的租赁合同关系，而是名为租赁实为房屋使用权抵债的法律关系，因此本案中案外人并非合法的承租人。第二，纵观案外人提交的证据，案外人并没有基于所谓的房屋租赁合同，向彩美公司支付过租金，没有租金的支付凭据，故从租赁合同法律关系的表面形式上来判断，案外人与彩美公司之间也不是真实的租赁合同关系。第三，案外人与雨蝶公司的转租行为，不能对抗申请执行人请求法院强制执行。雨蝶公司获得的租赁权和案外人从彩美公司取得的租赁权性质相同，并非真实的租赁法律关系，应当依法予以涤除，理由如下：（一）基于以上第一、第二条理由，案外人与彩美公司之间不具有真实的租赁法律关系，故案外人不是合法的承租人，因此案外人无权将涉案房产全部转租给雨蝶公司。（二）案外人是雨蝶公司持50%股权的股东，属于该公司的实际控制人，所谓的转租事实上就是案外人实现房屋使用权抵债的方式，案外人和雨蝶公司所谓的转租行为不得对抗执行，而且案外人和雨蝶公司之间没有发生实际支付租金的行为，故进一步证明不是真实的租赁关系。（三）从案外人提交的其与雨蝶公司租房协议，结合工商登记资料可以印证，雨蝶公司于2015年4月3日将注册地址变更到涉案的705号-2室，但没有实际占有使用，关于涉案房产的租房协议是2015年6月15日签订，且水电费发生也在该时间之后。而法院在2015年4月7日就已根据申请执行人申请查封了涉案的701室房屋，所以雨蝶公司对701室房屋所谓的租赁权应该涤除。另外，案外人与彩美公司签订房屋租赁合同约定租金是35万元每年，而租给雨蝶公司的租金是20万元每年，明显与正常租赁活动不相符，因此各方不是真实的租赁关系，只是为了对抗法院的强制执行而虚构的租赁关系。第四、案外人提交的2014年12月15日、2014年12月19日的两张银行汇款流水单以及两张手机订单，都与本执行案件无关。综上，案外人不是本案的合法租赁人，请求法院依法驳回案外人的执行异议。
被执行人陶丰、吴胜、禹源公司、彩美公司未发表意见。
本院查明：2015年2月9日，被执行人彩美公司通过淘宝网司法拍卖的方式取得坐落时代大厦7层701号、702号、705号，权证号分别为F0000290412、F0000290413、F0000290414号的房屋所有权证。2015年4月7日，本院在审理（2015）绍越商初字第1565号案件即原告王斌与被告陶丰、吴胜、禹源公司、彩美公司民间借贷纠纷一案过程中对时代大厦7层701号房屋进行了首轮查封。2015年6月17日，本院作出（2015）绍越商初字第1565号民事判决书，判决被告陶丰归还原告王斌借款人民币80万元，并支付自2015年2月28日起至判决确定履行日止的利息及逾期利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算），于判决生效之日起十日内履行；被告陶丰支付给原告王斌为实现债权而支出的律师费用30800元，于判决生效之日起十日内履行；被告吴胜、禹源公司、彩美公司对上述债务承担连带清偿责任。因被告未自觉履行生效法律文书确定的义务，王斌向本院申请强制执行，本院于2015年11月6日立案受理。执行中，本院于2016年6月13日作出（2015）绍越执民字第3877-1、3877-2号公告，责令被执行人于2016年6月18日前自觉履行生效法律文书确定的还款义务，逾期不履行，本院将依法对所查封的时代大厦7层701室房地产进行评估、拍卖，以抵偿债务，并责令对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年6月25日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。
另查明，2015年7月10日，本院在审理（2015）绍越袍商初字第556号案件即原告徐运富与被告吴胜、彩美公司、鲁宁民间借贷纠纷一案过程中对时代大厦7层701号房屋进行了轮候查封，对702号、705号房屋进行了首轮查封。2015年12月4日，本院作出（2015）绍越袍商初字第556号民事判决书，判决被告吴胜应归还原告徐运富借款200万元，并支付该款自2014年12月10日起至判决确定履行日止的逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），于判决生效之日起十日内履行完毕；被告彩美公司、鲁宁对上述债务承担连带清偿责任；驳回原告徐运富的其他诉讼请求。因被告未自觉履行生效法律文书确定的义务，徐运富向本院申请强制执行，本院于2016年3月16日立案受理。执行中，本院于2016年6月13日作出（2016）浙0602执1282号、1282号之一公告，责令被执行人于2016年6月18日前自觉履行生效法律文书确定的还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房产进行评估、拍卖，以抵偿债务，并责令对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年6月25日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。上述公告张贴后，案外人于2016年11月15日向本院提交异议申请书，遂致本案争议发生。
还查明，案外人为证明其主张事实成立向本院提供了以下证据：1、甲方为彩美公司、乙方为沈岳胜，落款时间为2014年12月11日的意向书1份，其中记载甲方已报名拍得绍兴市越城区人民法院拍卖的涉案房产，为提高房屋利用率，甲方愿将上述房屋出租给乙方使用，乙方拟出30万每年左右租金，租赁期限暂定为10年。签订本意向书后，乙方同意先支付部分租金款，待甲方办理完房产证后签订正式协议。甲方授权陶丰代为收取上述房屋租金。2、协议人为陶丰，担保单位为彩美公司、落款时间为2015年2月9日的结算单1份，其中记载从2014年9月21日到2015年2月9日止，陶丰共欠沈岳胜230万元，现暂时无法偿还该笔欠款，经双方协商，陶丰自愿将涉案房产归沈岳胜使用，以房屋租金来充抵该欠款。3、出租方为彩美公司（甲方）、承租方为绍兴高新区胜岳电子商行（乙方）的房屋租赁合同1份，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自2015年2月9日至2026年2月8日；年租金为35万元，按年结算，五年一付；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方承担；乙方同意预交10万元作为保证金，合同终止时，归还乙方；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租该房屋；合同同时对双方其他权利义务作了约定。4、出租方为案外人、承租方为雨蝶公司，落款时间为2015年6月15日的租房协议复印件1份，约定出租方将涉案房屋出租给承租方作为公司办公使用，租期自2015年6月15日起至2025年6月14日止；租金为每年贰拾万元，先付四年捌拾万元，押金为拾万元，合计玖拾万元已付清，合同终止时，押金拾万元退还承租方；协议同时对双方其他权利义务事项作了约定；并加盖了彩美公司公章。4、由绍兴市新安物业有限公司开具的代收水电费发票复印件1组，其中记载代收电费时间自2015年8月26日起，代收水费时间自2015年6月26日起。5、转出户名为案外人转入户名为王斌，交易日期分别为2014年12月15日、2015年2月2日的转账凭证2张。6、绍兴高新区胜岳电子商行的个体工商户登记信息1份，其中记载该个体工商户经营者为案外人，成立日期为2014年8月26日，已于2015年7月7日注销。7、雨蝶公司的工商登记资料1组，其中记载2015年4月3日，公司住所地变更至绍兴市时代大厦7层705-2室，2015年6月9日案外人沈岳胜取得该公司50%股权。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案外人对登记在被执行人彩美公司名下的涉案房产提出异议，要求保护其租赁权，但即使案外人提供的证据材料属实，案外人与被执行人彩美公司之间也并非真实有效的租赁关系，而是名为房屋租赁实为房屋使用权抵债关系；且案外人提供的证据亦尚不足以证明其在本院查封之前即已合法占有涉案房产。故案外人沈岳胜之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人沈岳胜的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
代理审判员 张霰霏
人民陪审员 高 峰
二〇一七年一月十五日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。
二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？
答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。
租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。