江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终5857号上诉人（原审被告）：朱敬慧。委托诉讼代理人：张文平，江苏汇展律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁映雪，江苏汇展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常熟市温都置业有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇新阳大道北侧。法定代表人：林利民，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱静龙，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。上诉人朱敬慧因与被上诉人常熟市温都置业有限公司（以下简称常熟温都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟民初字第00895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱敬慧上诉请求：撤销原判，诉讼费由常熟温都公司承担。事实和理由：原审法院未通知马俊、高英出庭即采纳两人证言不符法律规定；上诉人二审提交收条可证明马俊实际上已收到房款217500元。常熟温都公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。常熟温都公司向一审法院起诉请求：朱敬慧支付购房款217500元，诉讼费由朱敬慧承担。一审法院认定事实：常熟温都公司、朱敬慧分别于2013年3月30日、10月19日签订了编号为Y20130014702、Y20130046380的《商品房买卖合同》各一份，载明朱敬慧向常熟温都公司购买常熟市辛庄镇新阳大道102号新都商务广场701室、702室商品房各一套，建筑面积分别为52.78平方米、44.48平方米，房款分别为352491元、248000元。其中编号为Y20130014702的《商品房买卖合同》载明的付款方式为分期付款，具体为“买受人已于2013年3月30日付清首付款壹拾捌万贰仟肆佰玖拾壹元（￥：182491元），2013年12月31日前付清壹拾柒万元整（￥：170000元）。”其中编号为Y20130046380的商品房买卖合同载明的付款方式为一次性付款，具体为：“买受人应于签约当日2013年10月19日支付购房款人民币小写：248000元整（大写：贰拾肆万捌仟元整）。买受人所支付房款为出卖方优惠后最终价格，买受人承诺在享受该优惠的同时，按照本合同约定的付款方式及期限全额付款。”两份合同对买受人逾期付款均约定如下：逾期付款在60天之内，每天需支付万分之二的违约金，逾期付款超过60天的，每天需支付万分之三的违约金。此后，双方于2014年7月22日对编号Y20130046380的《商品房买卖合同》重新进行了签章，合同内容一致。另查明：常熟温都公司、朱敬慧一致确认的朱敬慧给付房款明细如下：2013年1月25日支付20000元、2013年3月30日支付162491元、2013年10月14日支付8000元，2013年10月19日支付120000元、2014年6月1日支付40000元、2014年7月10日支付32500元，合计人民币382991元，以上付款均系转账及刷卡付款。朱敬慧另主张其于2013年10月30日支付常熟温都公司现金200000元、于2014年7月10日支付现金7500元，常熟温都公司对该付款事实予以否认。2014年7月3日，常熟温都公司向朱敬慧开具销售不动产统一发票二份，其中701室房屋对应发票载明的购房款为352491元，702室房屋对应发票载明的购房款为248000元。同日，常熟温都公司向朱敬慧出具常熟市商品房结算清单二份，其中，701室房屋对应结算清单载明总价额352491元，已预付182491元，结算应收170000元；702室房屋对应结算清单载明总价额248000元，已预付168000元，结算应收80000元，结算应收合计人民币250000元。2014年上半年，常熟温都公司向朱敬慧交付涉案两套房屋，2014年7月25日，朱敬慧办理了701室、702室房屋的权属登记。审理中，常熟温都公司表示，701室的商品房买卖合同系双方于2013年3月30日签订，由于朱敬慧说要贷款，将商品房买卖合同原件从常熟温都公司处取走，后贷款并未办理成功，也未归还该合同，于是常熟温都公司在2014年12月23日重新打印了一份合同，考虑到该房屋房款已经结清，故没有让朱敬慧签字，所以庭审中提交的合同是空白的合同。关于701室商品房的购房款，朱敬慧于2013年1月25日支付20000元，于2013年3月30日支付162491元，于2013年10月19日支付120000元，于2014年6月1日支付40000元，于2014年7月10日支付10000元（当日朱敬慧共支付32500元，其余22500元系702室房款），故701室的购房款已经全部付清。702室房屋的商品房买卖合同系双方于2013年10月19日签订，由于朱敬慧说要贷款，将商品房买卖合同原件从常熟温都公司处取走，后贷款并未办理成功，也未归还该合同，于是常熟温都公司在2014年7月22日重新打印了一份合同，让朱敬慧补了签字。关于该商品房的购房款，朱敬慧于2013年10月14日支付8000元，于2014年7月10日支付22500元（共支付32500元，其余10000元系701室房款），故702室的购房款尚结欠217500元（24800－8000－22500）。朱敬慧则表示，常熟温都公司、朱敬慧之间先签订了701室商品房买卖合同，朱敬慧的付款情况与常熟温都公司陈述的基本相同。2013年10月14日，朱敬慧去常熟温都公司处看房屋建造进度，常熟温都公司的销售人员表示在促销，买702室房屋很合算，于是朱敬慧支付了定金8000元，2013年10月19日签订了702室商品房买卖合同，合同签订后，朱敬慧于2013年10月30日以现金形式向常熟温都公司支付购房款20万元，该款由朱敬慧支付给常熟温都公司的销售总经理马俊，常熟温都公司当时还向朱敬慧出具了统一的收据，在常熟温都公司向朱敬慧出具发票后，常熟温都公司收回了相应的收据。后朱敬慧又于2014年7月10日支付常熟温都公司40000元（刷卡32500元，现金7500元），这样702室房屋的购房款也全部交清，随后也领取了房产证。702室房屋的购房合同双方弄丢了，于是在2014年7月22日补了购房合同。朱敬慧702室的购房款支付事宜都是和马俊联系的，如果常熟温都公司不认可，要求常熟温都公司叫马俊出庭作证。为证明其主张，朱敬慧还提交了孙顺昌（系朱敬慧丈夫）的银行账户明细清单一份，表示2013年10月30日其转账给孙顺昌50万元，孙顺昌在中国工商银行梅李支行现金取款后代朱敬慧将其中的20万元交给了常熟温都公司的总经理马俊，该明细显示孙顺昌在2013年10月30日取现50万元。第三次开庭及庭后向朱敬慧调查时，朱敬慧则表示2014年7月10日刷卡支付的32500元系物业费及房屋维修基金。针对朱敬慧的陈述，常熟温都公司表示，常熟温都公司的房产之前是委托宁波和田房地产策划有限公司常熟分公司进行销售的，后来常熟温都公司与该销售公司产生矛盾后就叫马俊等人为常熟温都公司进行销售，但马俊并非常熟温都公司的工作人员。真正与朱敬慧对接的是王幸，王幸与马俊一样，都是常熟温都公司临时聘请的销售人员。鉴于双方的以上陈述，原审法院要求常熟温都公司通知其聘请的销售人员马俊、王幸及会计高英到庭接受调查，但常熟温都公司未在法院规定的期间内通知马俊、王幸、高英到庭接受调查。此后，原审法院经联系在2016年3月28日向马俊进行了调查。马俊表示，其所在的团队与本案常熟温都公司签订了合同，为常熟温都公司销售房屋，其本人主要负责客户与开发商的协调沟通工作，工作期间大概在2013年年初至2014年10月份左右，2014年7月份对涉案合同进行补签事宜是其经手的，常熟温都公司售楼处负责收款的经办会计是高英，收取房款时常熟温都公司会出具收据，款项付清时，会计收回收据，再开具统一的房屋销售发票；在其离开常熟温都公司之前朱敬慧尚欠常熟温都公司房款，是没有付清的，常熟温都公司在客户房款付清前先开具发票的情形不只朱敬慧这一个客户，这样操作也是其团队建议的，是为了便于客户先办理房产证，后到银行办理抵押贷款以支付房款尾款，开发票时常熟温都公司、朱敬慧双方应该签订了房款余款的还款协议，否则不会在款项未付清时向朱敬慧开具发票；其不曾收到朱敬慧支付的房款20万元，其团队也是不经手钱款的，客户应直接付给常熟温都公司的会计，因常熟温都公司结欠其团队款项，其曾在2014年7月份口头建议朱敬慧直接向其支付尾款，这样三方款项就都结清了，其可以把还款协议代朱敬慧取回，朱敬慧也是同意的，但是后来朱敬慧也没有向其付款，所以也没有替朱敬慧取回付款协议。对于马俊的陈述，常熟温都公司表示认可。朱敬慧则表示，马俊与常熟温都公司有利害关系，对于其陈述所提常熟温都公司收回收据再开具发票是认可的，马俊所提朱敬慧办理抵押贷款是不存在的，至于是否签订还款协议，不清楚，如果签订有还款协议则应该在常熟温都公司处，常熟温都公司应该提交，其余陈述不予认可。此外，为查明事实，原审法院于2016年4月15日向常熟温都公司经办会计高英进行了调查。高英表示，其于2013年9月份至2014年年底在常熟温都公司处工作，负责收款、开收据及发票，其经手开具了本案涉及的常熟市商品房结算清单、销售不动产统一发票，2014年7月4日开发票时朱敬慧房款并未付清，王幸领着客户过来，说黄克喜（常熟温都公司董事长助理）同意了，高英电话联系黄克喜核实后便开了发票给朱敬慧，同日开具了结算清单，因为银行贷款要全额发票，销售经理一般会先核实客户信用记录是否良好，在房款未付清的情况下，如果客户信用良好，销售经理会跟黄克喜商量是否可以给客户开全额发票去办理贷款；清单显示还有应收款未付，原则上开具结算清单时款项是付清的，哪怕结算时还有余款未付，也应该当天付清的，只有朱敬慧是例外，反正公司同意开具就开具了，并且在开具发票时，朱敬慧签订了付款协议，一份给朱敬慧，一份放在会计处；2014年冬天的一天，朱敬慧过来问我看看还款协议，看还欠多少钱，结果她当场给撕掉了，为此高英打电话向辛庄派出所报了警。关于20万元现金付款的情况，高英表示从未收取朱敬慧或者马俊交付的20万元现金，对于房款其记的是流水账，账目上根本没有该20万元的记录，据说马俊是搞楼盘策划活动的，并不经常来公司，2014年冬天撕毁协议那次，听朱敬慧说开发商欠马俊搞售楼活动的钱，马俊要朱敬慧把钱付给他，朱敬慧就把20万元转账付给了马俊。朱敬慧在外面打了个电话，进来就说把20万元付给了马俊，要看一下付款协议，她看了之后就立马把协议撕掉了。对于高英的陈述，常熟温都公司表示确实存在该付款协议，朱敬慧则表示高英与常熟温都公司具有利害关系，证言无证明效力，不应采信。审理中，朱敬慧经法院书面通知于2016年4月29日到庭陈述案情，朱敬慧（其丈夫孙顺昌在场）表示2014年7月3日开具发票后又付款一次，转账支付了32500元，是物业费及房屋维修基金、押金，付款后常熟温都公司开具了收据；其于2013年10月30日支付现金20万元是其丈夫孙顺昌去办理的，当时接收款项的是马俊，并且每次都是马俊让朱敬慧往哪里打钱，朱敬慧就往哪里打钱，一直以为马俊是老总。针对20万元的付款经过，朱敬慧表示当日正好要取款就一块取了，先由其银行卡通过网银转账50万元给其丈夫孙顺昌，孙顺昌在工商××××镇支行取款后，回到家中放下30万元，然后携带20万元到位于常熟辛庄镇的常熟温都公司售楼处将20万元现金交给马俊。朱敬慧另表示，其没有与常熟温都公司签订过付款协议，2014年底去常熟温都公司处只是要他们叫马总（马俊）出来解释一下房子被银行封掉的事情，要求退房，他们说马总不是老板，所以气愤踢了他们的东西，并没有撕毁任何协议，也没有和马俊约定过三方欠款相抵的事情，其也是听售楼处的人讲的。调查中，法院通知朱敬慧提供32500元系支付给常熟温都公司的物业费及房屋维修基金的收据，以及就其主张于2013年10月30日现金交付20万元的事实进行补充举证，并释明由其承担该举证证明责任。此后，朱敬慧逾期未能提交有效证据。以上事实，由商品房销售合同、交易凭条、付款明细清单、销售不动产统一发票、银行账户交易明细清单、常熟市商品房结算清单、房产证、原审法院调查笔录及庭审笔录等证实。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案中，涉案房屋已交付朱敬慧，并已办理房屋权属登记，常熟温都公司履行了房屋交付义务，对该事实双方亦不持异议，双方争议的在于房屋价款给付义务是否履行完毕，该价款给付义务在于作为买受人的朱敬慧，因此，朱敬慧对于其答辩所提已足额给付涉案701、702室房屋价款合计人民币600491元的履行事实承担举证责任。为此，朱敬慧举证涉案701、702房屋对应的销售不动产统一发票以证明其已付清房款。但朱敬慧收执发票后在2014年7月10日再次向常熟温都公司支付房屋价款32500元，该付款行为表明在本案中常熟温都公司开具不动产发票并不能代表朱敬慧已经付清房款，付清房款并非开具发票的必要条件。虽然在本案第三次开庭及与朱敬慧核实案情时，其表示该32500元系支付给常熟温都公司的物业费、房屋维修基金等，但经法庭指定举证，其并未能提供有效证据以证明该32500元并非购房款性质，而确属物业费及房屋维修基金，另一方面，朱敬慧在庭审中最初表明该款项为房款，无合理解释前后陈述不一的情况下，亦应以首次陈述为准。因此，朱敬慧主张收据发票后于2013年7月10日刷卡支付的32500元并非购房款的意见，原审法院不予采信。综上，朱敬慧之后支付32500元的付款行为，表明之前常熟温都公司开具销售不动产统一发票时，朱敬慧并未付清购房款。至于朱敬慧已给付的房屋价款数额，常熟温都公司自认朱敬慧自2013年1月25日至2014年7月10日期间先后六次刷卡及转账支付人民币合计382991元，并举证六张银行支付交易凭条证实，朱敬慧亦不持异议，原审法院对该付款事实予以认定。至于存在争议的其余房款217500元是否支付的问题，朱敬慧表示其于2013年10月30日在常熟温都公司处通过马俊现金支付20万元，于2014年7月10日现金支付7500元，其余1万元未作明确说明，朱敬慧除前面举证的发票另举证2013年10月30日取款50万元的银行账户取现明细清单进行佐证。对该事实主张常熟温都公司均予否认。对于该争议问题，原审法院分析如下：首先，银行账户取现明细记录可以证明从银行取款50万元现金的事实，至于款项支取后的去向，以及是否交付至常熟温都公司的事实则需进一步证实。朱敬慧表示将20万元现金通过马俊支付常熟温都公司，并要求常熟温都公司通知马俊出庭作证，后马俊在接受法院调查时对此予以否认，明确未经手该款项，且表示至2014年10月份其离开时，朱敬慧尚结欠常熟温都公司房款未付清，因此常熟温都公司主张的收款经办人马俊证言无法佐证其20万元现金付款的主张。其次，常熟温都公司在开具701、702室房屋不动产统一发票的当日，另向朱敬慧出具了商品房结算清单二份，清单载明结算应收合计25万元，与发票所反映情况不符，与朱敬慧庭审所提开具发票时房款基本付清的主张亦明显不符，朱敬慧收执结算清单后并未提出异议。另一方面，如果房款在2014年7月3日已经付清，或者仅有少许余款未付（比如32500元），常熟温都公司在已经开具全额不动产统一发票的情况下，当日另行出具尚结欠应收款25万元的结算清单，亦缺乏合理理由。再次，双方不存在争议六次付款均为刷卡或转账支付，而非现金支付，而该20万元则为现金交付，并且据常熟温都公司陈述该款项系2013年10月30日当日从朱敬慧银行卡通过网银转账至孙顺昌（朱敬慧丈夫）账户，再由孙顺昌在常熟梅李镇的工商银行柜台办理取款50万元，先回家放下30万元，后赶至位于常熟市辛庄镇的常熟温都公司售楼处交付20万元现金，因此，朱敬慧主张的该次付款情况有悖于其支付房款的交易习惯，亦不符合交易便捷的通常考量。最后，高英、马俊在接受法院调查时，均反映朱敬慧房款未付清，常熟温都公司存在未付清房款时先开具发票以配合客户进行银行抵押贷款的情况，本案中双方应该签订有房款余款支付的协议，而常熟温都公司提交的接处警工作登记表显示有报案人高英因2014年12月18日朱敬慧到常熟温都公司售楼处发生口角并撕毁了协议而报警的记录。高英、马俊作为涉案房产交易的经办人员，目前均已不在常熟温都公司处工作，其证言具有一定证明力，与报警记录能够印证，对存在所谓付款协议（欠款协议性质）的事实具有一定证明力。综上，朱敬慧主张已付清争议的217500元，特别是其中20万元系现金支付的事实，证据不足，证明不力，原审法院不予认定。另一方面，常熟温都公司开具的商品房结算清单、举证接处警工作登记表以及高英、马俊的证言对常熟温都公司的欠款主张具有一定佐证效力，但对于作为直接证据的付款协议不能提交法庭，其举证尚不足以证明朱敬慧尚结欠其购房款217500元的事实。综上所述，在购房款217500元是否履行的争议事实问题上，综合双方举证、陈述及法院调查情况，证明已履行与证明未履行的证据均未形成证据优势，难以判断何种事实为客观真实的可能性更大，根据法律规定的证明规则，朱敬慧作为对房屋价款履行义务负有举证责任的一方，对于争议的217500元已经给付的事实，依法承担举证不能的法律后果。据此，常熟温都公司要求朱敬慧支付购房款人民币217500元的诉讼请求，原审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院》第五条之规定，判决：朱敬慧给付常熟市温都置业有限公司购房款人民币217500元，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费人民币5049元，由常熟市温都置业有限公司负担655元，由朱敬慧负担4394元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人朱敬慧向本院提交收条一份，证明马俊于2014年9月30日出具收条，收到701、702房尾款217500元。常熟温都公司质证认为，该收条不属新证据，且收条内容与上诉人一审陈述及报警记录相矛盾，故不予认可。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人朱敬慧主张已向常熟温都公司的马俊支付购房款217500元，并在二审期间提交收条一份。但是，首先，被上诉人常熟温都公司对该收条不予认可，朱敬慧在二审明确表示找不到马俊，马俊在一审法院调查时明确否认收到20万元，因此上诉人仅提供马俊签名收条，在既无其他证据佐证，又无法联系马俊进行核实的情形下，对该收条的真实性本院无法认定；其次，上诉人在一审陈述其于2013年10月30日支付常熟温都公司现金200000元、于2014年7月10日支付现金7500元，但二审提供的收条内容是马俊收取了217500元，所作陈述前后矛盾又无法作出合理解释；第三，根据法律规定和交易习惯，开具销售不动产统一发票并不当然证明付清房款，并且朱敬慧在收执发票后再次向常熟温都公司支付房款32500元以及常熟温都公司在开具发票的同日另行向朱敬慧出具尚结欠应收款25万元的结算清单之事实，印证了常熟温都公司开具不动产发票时朱敬慧并未付清全部房款；第四，原审法院向马俊、高英所作调查笔录均经上诉人质证，并不违反法定程序，可以作为定案的依据。综上，上诉人朱敬慧提供证据不足以证明其已支付购房款217500元的事实主张，故本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人朱敬慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5049元，由上诉人朱敬慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年十月十七日书 记 员  吴茂程