广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2461号
上诉人（原审原告）：原万林，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭伟雄，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：陈如明，身份证住址广东省普宁市。
两被上诉人共同委托代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。
上诉人原万林因与被上诉人谭伟雄、陈如明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》载明：广州市白云区增槎路孖冲横街18-26号（双号）首、二层（下称涉案房屋）所有权人为广州市白云区松州街螺溪村民委员会（下称螺溪村委会），契证类型：权属证明书，所有权来历：新建，土地性质为国有土地，该单位欠缴专项维修资金，限制办理相关业务。
1994年6月28日，王某出具《证明》，主要内容为涉案房屋实属吴某甲所有。2011年5月10日，吴某甲出具了《螺涌围住宅楼工程转让协议书》，主要内容为将涉案房屋产权转让给原万林。后吴某甲又出具《承诺书》，承诺其个人的债权债务与涉案房屋无关，也与买方原万林无关。2011年5月10日，吴燕梅出具《螺涌村住宅楼工程转让协议书》，主要内容为王建国、吴燕梅与螺溪村委会现将涉案房屋产权以580万元转让给谭伟雄，先付定金50万元，余款代产权清晰后付450万元，余下80万元到2011年12月31日楼房清空后一次付清。
2011年5月17日，原万林与谭伟雄签订《合作购房协议》，约定：涉案房屋权属人是螺溪村委会，在2011年5月17日前实属吴某甲所有，在2011年5月之后经吴某乙同意将物业卖给原万林，后经原万林同意，以原万林、谭伟雄共同出资以伍佰捌拾万元购得该物业。其中原万林、谭伟雄各出资二佰玖拾万元整。后经二人协商各占该物业的份额作出如下分配：原万林占该物业的二分之一（50%）、谭伟雄占该物业的二分之一（50%）。……如上述物业遇被国家征用、拆迁、补偿、出租或产权登记、修缮所有费用均按上述办理分配。
2012年1月11日，原万林（甲方、转让方）、谭伟雄（乙方，受让方）、陈如明（丙方、见证人）共同签订《房屋转让协议》，约定甲方拥有位于广州市增槎路孖冲横街18-26号（双号）首、二层共2200平方米产权房屋（产权登记字号：2003登记字156992），甲方占有50%产权房屋。现甲方同意将上述房屋全部转让给乙方。乙方再将本转让房产转让给丙方（乙方、丙方另签订转让协议），丙方占有上述房屋物业100%所有权。该房屋转让价格为人民币叁佰伍拾万元整。乙方于2012年2月15日前首期支付转让款人民币壹佰伍拾万元给甲方。2012年3月15日支付转让款人民币壹佰万元给甲方。余款人民币壹佰万元于2012年4月30日前全部支付完毕给甲方。甲方收到乙方款项后开具相应收据。乙方如果违反本协议的付款约定，甲方有权单方面解除本转让协议，乙方按转让款总额的20%向甲方支付违约金，并承担违约责任等等。
2012年1月11日，谭伟雄（转让方、甲方）、陈如明（受让方、乙方）、原万林（见证方、丙方）共同签订《房屋转让协议》，约定甲方拥有位于广州市增槎路孖冲横街18-26号（双号）首、二层共约2200平方米产权房屋。甲方原占有50%产权房屋，另外50%的产权房屋由丙方转让。甲方同意将上述产权房屋全部转让给乙方，乙方占有上述房屋100%的全部产权。该房屋转让价格为人民币陆佰万元整。签订协议时，乙方付清款项，甲方开具收据。乙方付清房款后，房屋归乙方所有。甲方在2012年1月1日前把房屋交付乙方使用，同时，该产权房屋的所有证明文件、资料移交乙方。等等。
2012年1月16日，案外人陈某代谭伟雄向原万林转账人民币500000元。谭伟雄述称该笔款项是由陈如明代其向原万林支付的部分房款。原万林确认收到此笔款项。谭伟雄提交证据借条，拟证明剩余房款是以借高利贷的形式欠付原万林，主要内容为：“谭伟雄现欠原万林4000000（购房款未付），2012.元.15日归还150万，于2012年.元.20日前归还50万元，余款2000000于2012年.5月1日前还清。谭伟雄，2012.元.11，见证人陈如明。”原万林对此不予确认，并表示不存在高利贷借款的事实；借条没有原万林签名，原件也不是由原万林持有，不符合正常交易习惯。
2011年9月至2012年2月，谭伟雄向陈如明或案外人陈嘉俊、陈某先后开具共600万元的收款收据。谭伟雄、陈如明陈述该款项为陈如明向谭伟雄支付购买涉案房屋的房款共600万元，其中含陈某向原万林转账的50万元。
广州市白云区松洲街螺涌经济联合社向广州西区供电局西郊供电所出具《证明》：“我单位广州市白云区松洲街螺溪村民委员会，位于广州市白云区增槎路孖冲18-20-22-24-26号（双号）首、二层产权房地产。……上述产权房地产转让给陈如明……现向贵单位申请办理有关供电手续事宜。”
涉案房屋现由陈如明使用。
另查明：2012年12月5日，原审法院受理原万林诉谭伟雄、陈如明的关于涉案房屋的房屋买卖合同纠纷一案［（2012）穗云法民四初字第1850号，下称1850号案］，原审法院于2014年2月28日作出民事判决书，判决认为原万林与谭伟雄签订的《房屋转让协议》合法有效，谭伟雄仅支付50万元，谭伟雄提交的借条不足以证明已全额支付购房款，故谭伟雄未能如约付清房款构成违约，原万林要求解除《房屋转让协议》合理合法，故判决原万林与谭伟雄于2012年1月11日签订的《房屋转让协议》予以解除。判后，谭伟雄提出上诉，后因其未预交上诉受理费，本院于2014年7月29日作出裁定按上诉人谭伟雄自动撤回上诉处理。在该案一审诉讼期间，原万林与谭伟雄曾签订《和解协议书》，约定谭伟雄向原万林2014年1月1日前分期支付人民币共250万元整，双方之间的纠纷了结，原万林收到首期款后3日内向法院撤诉。但之后双方无履行。陈如明作为见证方在上述协议签名。
以上事实，有生效民事判决书、查册表、协议书、承诺书、证明、收款收据及当事人陈述等证据证实。
原万林于2014年9月5日向原审法院提起本案诉讼称：我是白云区增槎路孖冲横街18-26号首层、二层的房产的合法使用权人。2012年1月11日，我与谭伟雄、陈如明签订《房屋转让协议》，约定我将上述涉案物业转让给陈如明，谭伟雄、陈如明需向我支付房款3500000元。合同签订后，谭伟雄、陈如明没有依约付款，我无奈解除与谭伟雄的合同。谭伟雄、陈如明未向我支付对价，无权对涉案物业进行处分或使用，谭伟雄、陈如明占用房屋严重侵犯我的权利。经我多次要求陈如明交还物业但其一直置若罔闻。谭伟雄、陈如明之间签订的《房屋转让协议》是附生效条件的合同，现该合同已缺乏履行基础，附生效的条件也都灭失，依照《合同法》第四十五条的规定，该合同虽已成立但未生效。依照《物权法》第二百四十五条的规定，陈如明应当腾空交还房屋给我，并参照工业用房标准赔偿我租金损失。请求：1、陈如明与谭伟雄签订的《房屋转让协议》成立未生效；2、陈如明将白云区增槎路孖冲横街18-26号首层、二层的房产腾空交还给我；3、陈如明向我支付2012年1月至交还房屋之日止的房屋使用费共717000元（参照房管部门公布的同地段同类型工业用房租金标准，按涉案房屋面积2200平方米的一半即1100平方米，从2012年1月起暂计算至2014年8月10日）；4、诉讼费由谭伟雄、陈如明负担。
谭伟雄、陈如明原审答辩称：不同意原万林的诉讼请求。1、谭伟雄、陈如明签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的禁止性规定，该协议已成立并生效。原万林并非该合同当事人，无权主张该合同解除、无效、未生效等等。2、陈如明购房是善意，该合同亦有原万林签名确认。陈如明已按合同约定付清600万元转让款，并对该房屋进行占有、使用、收益。3、实际上，涉案物业原属案外人吴某甲所有，原万林只是介绍人并非购房人，原万林以欺骗的手段骗谭伟雄房屋交易价格为580万元，谭伟雄当时由于法律意识不强、资金不足，所以才与原万林签订《房屋转让协议》将50%份额转让给原万林，但所有房款（350万元）实际是由谭伟雄支付给吴某甲的。4、即使涉案物业是由原万林与谭伟雄共有，原万林也没有权利要求整体返还，即使按比例返还，原万林最多也占有不到一半份额，因为原万林已从谭伟雄处拿了50万元。5、原万林主张的房屋使用费没有依据。原万林与谭伟雄没有按照合同约定办妥涉案房屋相关手续，电力跟不上，所以该房屋租金是很低的，原万林无权主张该房屋租金，理由同上。
原审法院认为：谭伟雄抗辩的有关购房付款情况的意见已在1850号案有审查认定，故本案对谭伟雄就该部分内容的抗辩意见不予采纳，理由不再赘述。根据现有证据足以证明原万林与谭伟雄共同购房、随后原万林与谭伟雄协议约定将原万林占有的50%产权以350万元转让给谭伟雄、谭伟雄经原万林同意再与陈如明协议约定将涉案房屋以600万元转让属实，予以认定。谭伟雄与陈如明签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，并有原万林签名见证确认，该协议亦已实际履行。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定“依法成立的合同，自成立时生效”，现原万林主张该《房屋转让协议》未生效无法律依据，不予支持，依法予以驳回。
本案争议实质是前一转让协议解除后，后一转让协议是否继续履行的问题。按照合同相对性，原万林与谭伟雄之间的《房屋转让协议》解除后，原万林可依法主张合同解除后的权利。但因目前涉案房屋尚未确权至原万林、谭伟雄名下，两人之间尚未析产或明确区分各自所占的房屋位置，原万林无举证证明其享有50%产权份额房屋的具体部位，所以在谭伟雄已与陈如明签约将房屋整体转让，现谭伟雄、陈如明明确不同意原万林诉请的情况下，原万林要求陈如明将涉案房屋腾空后全部交还给原万林一人的诉请依据不足，不予支持。同理，陈如明并非原万林的合同相对方，陈如明占有使用涉案房屋是依据其与谭伟雄的《房屋转让协议》且已向谭伟雄支付购房款，故在目前的情况下，原万林要求陈如明按涉案房屋一半面积支付2012年1月至2014年8月10日的房屋使用费无法律依据，不予支持。至于原万林认为其与谭伟雄的合同解除后造成损失的，可向其合同相对方依法主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第二条的规定，于2015年2月2日作出如下判决：驳回原万林的诉讼请求。一审案件诉讼费11070元，由原万林负担。
判后，上诉人原万林不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院事实查明错误，损害了原万林的合法权益，违背了合同法原则，具体表现在如下三个方面：1.交易三方的真实意思表示没有查明。本案的三方当事人虽然签订了两份买卖协议，但实际交易目的为原万林与谭伟雄共同转让涉案房屋予陈如明。本案三方当事人同时签订两份转让协议，从协议表面文字反映，原万林及谭伟雄对案涉房屋约定分别享有50％的份额，先由原万林把案涉房屋50％的份额转让给谭伟雄，作价350万元；再由谭伟雄把房屋整体转让给陈如明，整体作价600万。但不可忽视的是，两份协议是同时经三方签订，原万林作为转让方的协议中，就已经明确：“现甲方同意将上述房屋全部转让给乙方。乙方再将本转让房产转让给丙方，丙方占有上述房屋物业100％所有权。该房屋转让价格为人民币350万元整。”由此可见，原万林作为房屋的权利人，陈如明是明确知悉相关情况并知道原万林的收款权利的。其在付款过程中，也向原万林支付了部分价款50万元。陈如明作为实际买受人，有义务向原万林支付对价350万元。2.原审法院在查明陈如明支付的价款上存在明显错误。在判决书第5页，原审法院查明了谭伟雄向案外人开具了600万元的收款收据。对该600万的支付过程，原万林在原审庭审中已经提出了异议，认为当中的转账流水与本案无关，原审法院也就此要求谭伟雄、陈如明出具进一步的说明，但庭后再无组织双方质证的情况下，原审法院即予判决。原审法院据此在认定部分认定了陈如明支付了全部价款（见判决书第7页），事实查明显然错误。3.原审法院以复印件作为事实查明证据，未经原万林认可，严重违反《民事诉讼证据规则》。判决书第5页最后一段，原审引述了一份《证明》、该《证明》由谭伟雄、陈如明提供，没有原件核对。内容为螺涌经济联合社证明案涉房产转让给陈如明。为此上诉请求：1.撤销原审判决，判令谭伟雄与陈如明签订的《房屋转让协议》成立未生效；2.判令陈如明返还涉案房屋予原万林；3.判令.陈如明向原万林支付房屋使用费至房屋返还之日，暂定为717000元（从2012年1月起计算至2014年8月l0日）；4、本案诉讼费由谭伟雄、陈如明承担。
被上诉人谭伟雄、陈如明答辩同意原审判决，我方不同意原万林的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、谭伟雄与陈如明在2012年1月11日签订的房屋转让协议是双方经过平等协商后达成一致意见，内容上并无违反法律强制性规定，尤其是该合同已经由原万林作为见证方，故谭伟雄、陈如明认为该协议依法成立、有效；2、上述协议已经全部履行完毕，陈如明已经支付了全部购房款，房屋也已经交给陈如明在占有、使用、收益；3、即使原万林与谭伟雄有其他纠纷，陈如明也是不知情的，陈如明是按照市场价来购买的，而且已经全部支付购房款，陈如明付款行为是完全按照上述协议第三条的约定来支付的，且原万林是知道这个付款流程的；4、关于涉案房屋的处分权利人，谭伟雄认为应当属于谭伟雄，与原万林没有任何关系，我方一审时已经提交了购房协议，且谭伟雄已经履行了向案外人吴某甲支付购房款的义务，而原万林至今没有向法庭提交任何其支付购房款的依据，在一审时我方反复要求原万林提交，但都没有提交。5、原万林在本案中实际的地位我方认为是不适格的，除了付款外，谭伟雄至今没有与案外人吴某甲有过任何接触，原万林只是起中介的作用。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：原万林主张陈如明与谭伟雄签订的《房屋转让协议》未生效应否支持。
根据本案查明事实，2012年1月11日，陈如明与谭伟雄签订的《房屋转让协议》中，合同签约的双方当事人为陈如明和谭伟雄，原万林在该合同中的法律地位仅为见证方，而并非合同项下的权利义务一方。因此，按照合同相对性原则，合同关系是特定的当事人之间的关系，只有债权才能请求债务人履行合同项下所约定的义务，也只有债务人才负有此项义务，第三人不是合同关系的当事人。因此，原万林既不能享有该合同权利，也不必负担该合同义务。由于合同相对性还体现为合同效力的相对性，因此，合同的效力也仅限于合同当事人之间而不及于第三人，现原万林作为非合同当事人上诉主张陈如明与谭伟雄签订的《房屋转让协议》未生效，显然违反合同相对性原则，不应予以支持。如前所述，因原万林所提出的返还房屋及支付房屋使用费的主张，均是合同未生效的法律后果处理，因此，上述主张亦因缺乏事实基础，而不应予以支持。原审法院据此驳回原万林的全部诉讼请求正确，本院予以维持。
至于原万林上诉提出陈如明是否支付价款、以及《证明》是否属实的问题，因上述事实均与本案的实体处理不具有关联性，本院均不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人原万林人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11070元由上诉人原万林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年十月十四日
书 记 员 张辉
李杨