江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6517号
上诉人（原审原告）：宋念达，男，汉族，1987年3月12日生，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘莎（系宋念达妻子），住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：李星亮，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱久林，女，汉族，1967年3月26日生，南京奇帆建设工程有限公司总经理，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人:李永忠，江苏诺法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人宋念达与上诉人朱久林房屋买卖合同纠纷一案，因双方当事人均不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初7287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人宋念达的委托诉讼代理人刘莎、李星亮，上诉人朱久林及其委托诉讼代理人李永忠、王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋念达上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱久林向其返还定金10万元、向其赔偿房屋差价损失（以法院委托评估价格为准）、中介费3.882万元；一、二审诉讼费用由朱久林承担。事实及理由：一、本案系因为卖方违约、拒绝出售涉案南京市玄武区玄武大道90号某幢某单元401室房屋（以下简称涉案房屋）而引起的纠纷，非因限购、限贷政策引起房屋交易无法履行的纠纷。二、朱久林明知宋念达和刘莎是夫妻，并且愿意向夫妻二人出售房屋，因此宋念达在贷款所用的《存量房买卖合同》上签名，完全符合双方的真实意思表示，双方均不存在过错，一审对此认定不合常理。三、买方撤回原贷款资料进行补正，是双方共同的意思表示。2016年5月3日贷款资料被退回的原因，系朱久林要求买方撤回原材料进行补正，朱久林在催告函中明确要求撤回刘莎离异婚姻资料不实的虚假材料，如实提交宋念达与刘莎真实婚姻资料，宋念达在接到该催告函后也是按照朱久林要求操作的。四、买方的贷款行为与房屋买卖行为分属不同的法律关系，卖方对于买方贷款过程中的行为无权评判。五、即便银行拒绝贷款，买方应该按照双方合同约定付款，即自审批不通过之日起三日内支付现金到监管账户,而非一审认定贷款审批未通过，双方应当重新协商如何继续履行合同。六、卖方合同解除权行使不当。1.卖方以没有约定首付期限且买方未在其指定期限内支付首付为由，行使合同解除权，是对法律的误解；2.双方签订两个版本的买卖合同中，对延期付款违约责任明确按照应付价款的日万分之三支付延迟履行违约金，并未约定买方在三天内未支付首付款，卖方可以解除合同，因此，在银行拒绝贷款且买方又未在三天内支付首付款的情况下，卖方不能直接解除合同；3.卖方在2016年4月26日即发出了催告函，并于5月10日直接解除合同，缺乏依据；4.事实上，银行于2016年5月13日通过了贷款审批，双方只要继续履行合同即可，但卖方自以为解除了合同，买方在一审法庭上明确表示全款支付购房的情况下，卖方仍然拒绝履行，应当承担一切不利后果。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。
朱久林辩称，宋念达的上诉主张均不能成立。一、本案纠纷的起因，是宋念达作为买方因不符合当时的限贷政策存在欺诈行为所引起。二、宋念达存在假离婚、真离婚、复婚的情况，使朱久林丧失对其的信任，其第二次自行在2016年4月15日合同上添加其名字，不能作为前合同的延续，其主张申请贷款符合双方真实意思表示，该观点错误。三、朱久林在第一次发的律师函中要求其撤回虚假材料，而其对此未明确答复，其是否撤回虚假材料以及是否重新申请贷款均未向朱久林告知，同时，其隐瞒了银行于2016年5月3日明确拒绝贷款的事实，其第二次向银行贷款与朱久林并未达成合意。四、朱久林有权对其在贷款过程中的不实行为进行揭露，而该揭露并不存在违约，更不存在对其构成侵权。五、朱久林依据合同法第94条规定行使合同解除权，符合法律规定。
朱久林上诉请求：1.确认涉案合同无效；2.依法改判驳回宋念达一审诉讼请求；3.本案上诉费用由宋念达承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。一、宋念达在合同签订前既已知晓其不具备向银行申请第三套住房贷款的事实，仍与朱久林签订买卖合同，因其存在恶意欺诈的行为，已构成无效合同。二、即便朱久林主张涉案合同无效不能成立，但双方合同已经无法履行，该责任应由宋念达承担，因朱久林并不知晓宋念达不具备贷款资格，只知道宋念达名下有一套未还清贷款的房屋，而不知道其妻子刘莎名下还有一套未还清贷款的房屋，不知道在2016年5月3日宋念达以其妻子刘莎名义向银行贷款已经被银行作出了拒绝放贷的事实，且宋念达也未向朱久林告知过该事实，而宋念达在法院第一次诉讼乃至本案的原审提供的证据材料均是其第二次向银行申请贷款的证据。经朱久林核实，该份证据也是一份被变造的不完整的银行同意放贷记录，银行在此后也因为其资料存在问题而无法核实拒绝向其发放贷款。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
宋念达辩称：一、朱久林在律师函中，曾经明确表示双方所签合同属双方真实意思表示，合法有效，现朱久林代理人当庭表示，该合同其是受欺诈而签订，前后矛盾，不符合事实。二、宋念达在签约时是否符合银行贷款条件，并不影响双方买卖合同的成立和效力，即便银行通过审查后认为宋念达不具有贷款资格，宋念达应按合同约定采取现金付款，与合同效力无关。三、宋念达在2016年5月3日前从未接到银行拒绝贷款的通知，不可能知道后续要以现金方式向朱久林付款，而5月13日银行通知双方贷款审批已经通过，宋念达更不可能知道前面有一个所谓拒绝贷款的事实。四、双方合同不能继续履行的原因，系朱久林于2016年5月10日发送解除合同通知，单方要求解除合同，而宋念达不予接受。综上，朱久林违法解除合同，应承担相应的违约责任。
宋念达向一审法院起诉请求：1.解除宋念达、朱久林之间关于南京市玄武大道90号某幢401室的房屋买卖合同；2.朱久林双倍返还宋念达定金20万元；3.朱久林按该房屋当前的评估价格赔偿宋念达房屋差价损失（以法院委托评估的价格为准）；4.朱久林赔偿宋念达支付的中介费38820元；5.朱久林承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月19日，宋念达（合同乙方）与朱久林（合同甲方）在南京存房房地产经纪有限公司居间下签订了中介版购房合同（合同编号：NJ201602121W）一份，合同约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；售价380万元；定金10万元；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额为209万元，用于支付房屋转让价款余额；乙方同意于2016年3月22日与贷款银行签订借款合同；贷款审批通过后一周内（具体付款时间以本合同补充条款为准）将首付款159万元解交监管账户；若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；乙方承担交易过程中的所有税费；甲乙保证所提交的房屋权属凭证和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市房屋交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房屋的权利瑕疵和影响交易的重大情况；乙方保证所提交的身份资格、其他相关材料和陈述的相关情况真实、合法、有效；乙方于本合同签订之日向居间方支付佣金19000元，贷款基础服务费820元；乙方于过户当日支付甲方首付款56万元等。当日，宋念达给付朱久林定金10万元。
2016年4月15日，朱久林（合同甲方）又与宋念达配偶刘莎（合同乙方）签订银行版购房合同一份，约定：甲方将南京市玄武区玄武大道90号某幢某单元401室出售给乙方；房屋转让价款380万元；定金10万元等。4月22日，刘莎以贷款人名义、刘莎父母以共同还款人名义申请购房贷款，并向中国银行提供了南京市存量房合同、个人贷款申请表、共同还款承诺函、贷款真实性承诺函、离婚证、离婚协议书、婚姻状况声明、首付款证明等申请材料。其中，离婚证、离婚协议书、首付款证明，名下无房承诺书等文件存在虚假或不实陈述的问题。2016年5月3日，中国银行拒绝了刘莎的贷款申请。
2016年4月26日，朱久林委托江苏维世德律师事务所向宋念达发出律师函称：宋念达、朱久林于2016年3月19日签订的中介版购房合同合法有效，双方均应按约履行；合同关于首付款给付时间的约定不明确，现催告你于2016年5月3日前支付首付款，逾期视为根本违约；你方在申请贷款时向银行提交了虚假材料，现要求你方撤回原虚假材料，如实提交申报贷款材料。2016年5月10日，朱久林向宋念达发出解除合同通知书称：你方经多次催告，未能在2016年5月3日前支付首付款，已构成根本违约，现函告解除中介版购房合同。
2016年5月5日，刘莎将其名下购房贷款结清。5月10日，宋念达在南京市存量房合同、个人贷款申请表、共同还款承诺函等申请材料中签字，并另行提供了结婚证等补充材料，以刘莎为贷款人、宋念达及刘莎父母为共同还款人名义再次向中国银行申请购房贷款，后中国银行于5月13日通过了本次购房贷款申请。
2016年5月15日，宋念达向朱久林发出催告函称：宋念达、朱久林于2016年3月19日签订的中介版购房合同合法有效；你方单方确定5月3日办理解押对我方无约束力，故解除合同无事实及法律依据；中国银行已于5月13日通过贷款审批，双方应择日办理解押、过户手续等。
宋念达、朱久林双方就中介版购房合同是否继续履行协商未果。宋念达于2016年5月26日向一审法院提起诉讼，朱久林将双方存在合同纠纷一事告知中国银行。2016年7月4日，中国银行以买卖双方存在合同纠纷为由，决定停止案涉房屋的贷款审批和发放。
一审法院另查明：1.买房人向中国银行申请购房贷款的，应提供由卖房人本人签字的购房合同，银行工作人员与买卖双方就交易情况进行面谈。2.2017年3月16日，南京市调整住房限购政策，宋念达与刘莎夫妻因拥有两套住房，不能购买第三套住房。
一审法院认为：宋念达、朱久林在庭审中均表示中介版购房合同是双方真实意思表示，银行版购房合同是为办理购房贷款申请手续而签订，故中介版购房合同合法有效，双方应当按照中介版购房合同的约定履行自己的义务。现因住房限购政策调整，中介版购房合同已无法继续履行，故依法应予以解除。
关于朱久林主张宋念达存在若干违约行为，一审法院认定如下：
1.案涉房屋虽为宋念达与刘莎夫妻二人名下购买的第三套住房，但中国银行曾于2016年5月13日通过了购房贷款申请，表明宋念达可以在满足贷款政策的情形下以贷款方式购房，不存在合同根本无法履行的情形，故朱久林关于宋念达不具备贷款买房资格的主张，一审法院不予采信。
2.中介版购房合同关于首付款给付条件的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合一般房屋买卖的交易习惯，应为合法有效，故朱久林关于宋念达应在2016年5月3日前给付首付款的主张无合同及法律依据。
3.中介版购房合同中虽约定宋念达于2016年3月22日前与银行签订贷款合同，但宋念达、朱久林在4月15日另行签订银行版购房合同一份，并以此向中国银行申请购房贷款，表明宋念达、朱久林已变更相关约定，双方同意继续履行合同，故朱久林关于宋念达未按约签订贷款合同已构成根本违约的主张，一审法院不予采信。
关于合同未能履行的责任，一审法院认定如下：
在合同应当明确约定的内容中，当事人姓名是合同中不可缺少的、最基本的条款，是按约行使权利和履行义务的前提和条件。宋念达、朱久林签订中介版购房合同后，应当按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更合同，包括合同的当事人。在向银行申请购房贷款时，宋念达、朱久林应提供与中介版购房合同买卖双方身份一致的合同，并在面谈时如实陈述包括购房人身份信息在内的相关情况。然而，宋念达在申请贷款时向银行提交了以其配偶刘莎为买方的银行版购房合同，并提交了虚假离婚证等相关材料。朱久林在明知银行版购房合同的买方不是宋念达的情况下在卖方处签字，在未收到购房首付款的情况下出具付款证明，在面谈时未向银行指出两合同买方不一致的问题，其行为客观上是为宋念达以不实材料申请贷款提供了便利，故朱久林应当知晓宋念达以不实材料申请贷款的事实。综上，对于在2016年4月22日以刘莎名义的申请贷款未能通过的结果，宋念达、朱久林双方均存在过错。
银行贷款审批未通过，宋念达、朱久林均存在过错，此时双方应重新协商如何继续履行合同。如协商不成，合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任。宋念达在未与朱久林重新协商一致的情况下，对原贷款申请材料进行补正并再次申请了贷款，虽最终通过了贷款审批，但以此为由主张朱久林拒不履行合同构成根本违约的，无事实及法律依据，一审法院不予采信。
关于合同解除后朱久林应当承担的义务，一审法院认为：中介版购房合同依法予以解除，朱久林应返还宋念达给付的定金10万元。因宋念达、朱久林双方互不承担违约责任，故宋念达要求朱久林双倍返还定金并赔偿房屋差价的诉请，一审法院不予支持。因中介版购房合同约定居间费用应由宋念达承担，且宋念达、朱久林双方互不承担违约责任，故宋念达要求朱久林赔偿中介费的诉请，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除宋念达与朱久林签订的南京市玄武大道90号某幢401室房屋买卖合同（合同编号：NJ201602121W）；二、朱久林于判决生效之日起十日内给付宋念达宋念达10万元；三、驳回宋念达的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费37200元、保全费5000元，合计42200元，由宋念达负担41089元，由朱久林负担1111元。
二审中，宋念达向本院提交收据及刷卡POS单，证明其向中介方支付了3.882万元中介费。朱久林质证认为，其对该组证据的真实性无异议，但收款收据上明确备注中介费1.9万元，而非对方所称的3.882万元；0.082万元为贷款基础服务费，另有1.9万元保障服务费应理解为房屋买卖完成后中介公司需退还给宋念达的押金，故而不认可宋念达的证明目的。宋念达称，该3.884万元系其实际向中介公司支出的费用，不存在服务保障费中介公司退还问题。本院认定，宋念达为本次交易实际向中介公司支付中介费1.9万元、贷款基础服务费0.082万元、综合服务保障费1.9万元，共计3.882万元。
本院二审查明的其他事实与一审认定一致。
本院认为，上诉人朱久林与上诉人宋念达签订的中介版购房合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，不得擅自变更合同内容。双方在上述涉案合同签订后，宋念达为办理银行按揭贷款手续，向银行提交以其配偶刘莎为买方的银行版购房合同，并提交了虚假离婚证等相关材料，而朱久林明知银行版购房合同的购房人刘莎与实际购房人宋念达并不一致，仍在银行版合同中签名，朱久林应当知晓宋念达以不实材料申请贷款的事实，朱久林二审主张宋念达故意隐瞒贷款资格问题，依据不足，朱久林以此主张合同无效，亦缺乏法律依据。中国银行在贷款预审中已发现宋念达提供虚假的贷款材料，同时朱久林也以律师函形式要求宋念达撤回虚假贷款材料，如实申报贷款材料，但宋念达于2016年5月10日向中国银行重新申报材料时，并未与朱久林重新签订银行版合同，而是在原银行版合同中擅自增添其本人名字，致朱久林不愿意继续履行合同，最终导致中国银行取消该次贷款。因此，双方对于合同无法继续履行均有过错，一审法院认定双方互不承担合同解除的违约责任并无不当，但对于宋念达实际产生的中介费等损失共计3.882万元未作处理，欠妥，本院认定双方予以均摊。
综上所述，一审判决部分事实认定错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初7282号民事判决第一、二、三项；
二、朱久林于本判决生效之日起十日内给付宋念达1.941万元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费37200元、保全费5000元，合计42200元，由宋念达负担21100元、朱久林负担21100元；二审案件受理费4962元，由宋念达负担2481元、朱久林负担2481元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一八年一月二日
书记员 汪海燕