苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第369号
原告张兰友。
委托代理人彭黎、薛强，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站，住所地苏州市西汇路29号。
负责人王恳，副总经理。
委托代理人潘晓辉、张燕粉，江苏益友天元律师事务所律师。
原告张兰友诉被告苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站（以下简称客运总站）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法组成合�庭于2015年9月1日、2016年5月25日二次公开开庭进行了审理。原告张兰友及委托代理人彭黎、薛强，被告客运总站的委托代理人潘晓辉、张燕粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兰友诉称，2003年6月，其承租了被告所有的位于苏州市吴中区紫金路1号（原吴县市东山镇银杏路26号）的房屋及土地用于经营。租赁期间，因出租房年久失修，多处存在安全隐患，影响其安全经营，当地政府检查后要求修缮与整改。经被告要求与同意，其完成了修缮与整改工作，其还根据政府的要求，多次对房屋进行整改、装修及扩建。后合同到期后，被告解除了租赁合同，但未对其整改、装修及扩建进行补偿。为此，现诉讼到法院，要求被告对其承租房屋期间的整改、装修及扩建费用进行补偿，暂要求100万元，具体以司法评估为准。后变更诉讼请�为要求被告补偿人民币2333085元。
被告客运总站辩称，原告在承租房屋期间的装饰装修费用应由承租人即原告自行承担。对房屋整改维修及扩建费用，有的被告并不知情，有的系原告私自搭建，所产生的费用应由原告自行承担。其不同意补偿。
经审理查明，位于苏州市吴中区东山镇启园路2号（原吴县市东山镇银杏路26号）的房产及场地为苏州汽车客运集团有限公司（原名苏州汽车客运总公司，以下简称客运公司）所有。原告自2003年6月起租赁该房产。2007年4月13日，原告（承租方、乙方）与苏州佳安经营服务有限公司（出租方、甲方，以下简称佳安公司）就此签订《租赁合同》合同1份，约定每年租金4.3万元，租赁期限自2006年12月20日至2007年12月19日。租赁期满，原房屋（柜台）所有装修：空调、电冰箱等设施由乙方搬走，凡乙方无法搬走的归甲方所有。甲方严禁乙方乱建乱搭违章建筑，由此引起的后果由乙方负责。房屋屋顶及外墙等自然原因的损坏，由甲方负责维修；房屋内部及设施的损坏，由乙方负责维修。租赁期满或提前终止时，乙方不得以房屋的装修折旧等费用来抵交所欠租金，乙方如要继续经营，必须提前一个月提出申请，征得甲方同意后，继续签订租赁合同。
客运公司及佳安公司均确认，佳安公司代客运总站与张兰友签订上述《租赁合同》，苏州市吴中区东山镇启园路2号房产的实际出租人为客运总站。《租赁合同》到期后，双方未续签合同，原告张兰友继续使用租赁物。后因张兰友未支付租金，2014年4月，客运总站向本院提起诉讼，要求解除与张兰友的租赁合同，及要求张兰友支付租金、腾退并恢复房屋原状�审理中，张兰友提出其对租赁物进行了改扩建及修缮，客运总站应予补偿。后，本院于2014年10月10日作出判决，确认双方的租赁关系于2013年8月1日解除，张兰友应迁出租赁房并将租赁房恢复原状，支付实际使用期间的使用费。同时，在本院认为部分明确了对张兰友的补偿请求不予支持。后，张兰友不服提起上诉，苏州市中级人民法院认为，张兰友在一审中要求客运总站补偿的费用，因双方在租赁合同中未作约定，对扩建改建项目是否有合法建设手续，是否经出租人同意等双方未经充分举证质证，张兰友也未提起反诉，故本案中不予理涉，张兰友可另行向客运总站主张权利。在张兰友的租赁期间的改扩建事实未查实前，不能要求张兰友恢复房屋原状。张兰友遂于2015年5月18日诉讼来院，要求客运总站对其在租赁期间的改扩建及修缮费用进行补偿。
本案当事人争议的焦点为，原告承租了被告的土地、房屋开设了来友酒家，期间对房屋进行了修缮及改扩建，合同到期后，原告的该部分费用被告是否应予补偿。原告认为其对租赁物进行了改造并搭建了建筑物，均有合法手续，被告应予补偿。被告认为绝大部分系原告自行建造，其所知道部分已明确费用由原告自行承担，故不应补偿。对双方争议具体分述如下：
一，原告主张其承接时从原租赁户购买了房屋，花费数十万元，要求对所购房屋进行评估后确定数额。
原告提供了租房说明一份及照片三张，租房说明的内容为被告同意原告在前租赁户到期后，由原告与其签订租赁合同。照片为证明所购房屋后进行了修缮后的现状。
被告质证后认为，租房说明中不能反映出原告与原租户间存在购买行为，也不清楚原告购买的范围及当时房屋情况。
二，原告主张其于2005年4月搭建值班室。提供的证据为原告于2005年4月20日出具给被告方的申请一份，主要内容为原告经营的旅馆经当地派出所现场办公，提出了意见，要求建值班室一个方便管理，原告声明搭建房屋完全是经营所需，所建房屋费用自理，归其使用，房屋归被告所有。被告于2005年4月25日在原告的申请上签署：在确保安全、不破坏整体格局的情况下，同意搭建经营所需门楼。
被告质证后认为，对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均认可。被告认为，原告已在申请上明确了建房费用由原告自理。
三，原告主张于2005年10月对紫金路两侧进行改造、搭建了两层楼房。原告提供的证据为：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府于2005年10月10日发出的《通知》，决定对紫金路两侧房屋按照古镇、名镇的要求进行改造，广告一律拆除。客运公司及佳安公司在该通知上盖章确认：来友酒店：东侧的空缺，需用建筑物填补，与整街门面相协调。建筑费用由张来友承担。（2）被告盖章、联系人为张兰友的村镇建设工程申请审批书一份，主要内容为门面改造、申请扩建460平方房屋，东山镇人民政府同意报批。（3）申请一份，主要内容是被告向吴中区规划局申请建造服务楼约200平方。（4）苏州市吴中区固定资产投资项目申请表一份，主要内容为东山镇人民政府、苏州市规划局吴中分局、苏州市吴中交通局均在有关部门意见一栏中盖章。（5）苏州市吴中区发展和改革局于2006年3月14日向区交通局作出的《关于苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站建便民服务用房项目的批复》，同意客运总站在东山镇紫金路2号原规划地址内建便民服务用房项目，建筑面积200平方米（框架二层），总投资200万元，资金自筹解决。原告称后其实际建造的房屋面积为459.6平方米。
被告质证后认为，其当时申请的是建造200平方米的便民服务用房，但原告自行建造了460平方米的房屋，与要求不符。且通知上也注明了费用由张兰友承担。
四，原告主张对门楼进行了改造。原告称其于2006年对紫金路两侧房屋的门楼进行了改造。原告提供了：1，苏州市吴中区东山镇人民政府于2006年2月8日发出的《关于紫金路两侧房屋改造的通知》，决定对紫金路两侧房屋按照古镇、名镇的要求进行改造，广告一律拆除。客运总站于2006年2月15日在该通知上盖章确认：须将�存的新式门楼改造成古镇相协调的老式门楼，图纸由镇村建办提供，改造费用由来友酒店自理。门楼改造图纸一张及施工合同一份，主要内容为原告为建门楼与施明华签订合同一份，建造费用87000元。
被告质证后认为，张兰友对门楼进行改造花费多少费用其不清楚，其在通知上已明确改造费用由张兰友承担。
五，原告主张对被告原有的140平方米的房屋原地进行了翻建。原告提供了苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2006年4月26日向“来友酒家”发出的《安全生产整改通知书》1份，载明因园内约140平方米房屋山墙墙体开裂，人字屋架锈蚀严重等原因，要求在三个月内拆除危险房屋进行原地翻建。
被告认为，原告翻建房屋无合法手续，被告未授权原告进行翻建，原告实际翻建也超过了整改通知书中要求的范围。
六，原告主张对雨棚进行了改造。原告提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2006年8月7日向“来友酒店”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为雨棚存在安全隐患，建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁。（2）原告与施明华于2006年8月10日签订的《合同》1份，约定雨棚改造包括雨棚顶部装修、左侧储物间和卫生间装潢，承包费用为76000元。
被告对安全生产整改通知书无异议，对施工合同不认可。被告认为安全生产整改通知书建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁，但原告实际建造了房屋，且该房屋为违章建筑。故被告不应补偿。
七，原告主张对二号楼进行了改造，花费264500元。原告提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2012年2月27日向“东山来友酒店”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为二楼客房部存在水泥行梁开裂、驳落；椽子渗水发烂断裂；屋面有下沉现象；墙面粉刷大面积驳落，要求于一个月内更换行条，对屋顶进行翻新，墙面重新粉刷。（2）原告于2012年4月2日与薛连荣签订的《施工承包合同》1份，原告为整改之需将房屋修补、屋面更换、白蚂蚁防治等工作以264500元的价格包给薛连荣。
被告质证后认为，对安全生产整改通知书的真实性无异议，但原告未按照整改要求整改。且双方口头约定整改费用由原告自理。
八，原告主张对平台进行了改造。原告提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2012年8月29日向“来友酒家”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为部分门面平台下方板块脱落现象严重存在安全隐患，要求对门面平台进行修复，原告据此为平台改造搭建了半亭。
被告质证后认为，整改通知要求对平台修复，但原告实际是建造了一半亭，相应的费用应由原告自理。
被告认为原告搭建房屋属违章建筑，为证明其主张，被告提供了苏州市规划局于2014年4月29日作出的《关于鉴定东山汽车站内违章建筑的复函》及《现场勘察记录》，认为本案所涉及租赁物共搭建五处一层房屋及一处二层房屋，该六处未办理审批手续，未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑。原�质证后认为，规划部门认定违章建筑未听取原告的意见，也未至政府部门进行调查核实。明显是被告方单方申请认定违章建筑以达到逃避补偿的目的。
另，审理中，原告申请对其在租赁期间的改扩建工程及修缮费用进行司法鉴定。本院即委托了苏州市永诚建设咨询有限公司进行鉴定。2015年12月29日，苏州市永诚建设咨询有限公司称，因张兰友未提交改建、扩建、修缮图纸及施工所用材料品牌规格等，故无法进行鉴定，遂将申请退回我院。2016年1月，原告张兰友又申请对房屋面积进行测绘后对房屋价格进行评估。因房产价格不等同于改扩建费用，故本院未予准予评估。
2016年5月22日，原告自行委托了江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对其经营的来友酒家的资产价值进行了评估，结论为：来�酒家的资产评估价为2056701元（其中设备为204522元、房产为926713元、装修及附着物为925466元）。原告据此变更诉讼请求为要求被告补偿人民币2333085元，具体组成为：房产价值926713元、装修及附着物925466元、门楼费用81406元、140平方房屋建造费用100000元、2号楼修缮费用264500元、平台改造费用35000元。
上述事实，有安全生产整改通知书、施工合同、申请及（2015）苏中民终字第00685号民事判决书等佐证在卷。
本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意对租赁物进行改造的，应按照约定承担改造费用。原告主张从前租户处购买了房屋，但未能提供购买依据。故本院不予采信。原告主张的搭建值班室、扩建460平方的房屋和门楼改造，被告在整改通知中盖章确认改造费用由原告自理，原告也是依据上述�知进行了改建，故现原告要求被告补偿上述费用，本院对此不予支持。
关于原告搭建的140平方米房屋。根据《关于鉴定东山汽车站内违章建筑的复函》，此建筑为违章建筑。安监部门出具的《安全生产整改通知书》，要求拆除存在安全隐患的建筑进行翻建，并不能证明政府主管部门已对建筑的合法性予以认可，翻建仍需办理相应的建设手续。被告收到该整改通知需对安全隐患进行整改，但并不代表同意在未取得合法建设手续的情况下由原告代为翻建。原告未能证明其翻建经过被告同意，也未能证实由其进行了翻建及实际的翻建费用，故对原告要求被告对此予以补偿的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的雨棚、平台改造费用，《安全生产整改通知书》上安监部门认为雨棚存在安全隐患，建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁。平台下方板块脱落现象严重存在安全隐患，要求对门面平台进行修复。而根据原告所提供的与施明华签订的《合同》，改造内容并非拆除雨棚及砌立柱支撑横梁，与整改要求不符。原告在平台处搭造半亭，也与修复平台的整改要求不符，上述二项，也无证据证明原告改造行为征得了被告的同意。故对此本院亦不予支持。
关于原告对依据《安全生产整改通知书》对二号楼进行改造的费用。二号楼的整改内容包括更换行条，屋顶进行翻新，墙面重新粉刷。根据《租赁合同》约定，房屋屋顶及外墙等因自然原因的损坏，由被告负责维修，房屋北部及设施的损坏，由原告负责维修。原、被告双方应根据约定承担相关费用。关于该项费用，原告申请对其所有整改费用包括二号楼的费用进行司法鉴定，后�于其未提交改建、扩建、修缮图纸及施工所用材料品牌规格等，导致无法鉴定。即该改造费用无法确认。虽原告张兰友称可对房屋面积进行测绘后对房屋价格进行评估，但由于房屋的价格不能同于整改费用，故本院对张兰友对房屋价格进行评估的申请不予准许。同理，原告自行委托评估出的房产价值不等同于整改费用。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条之规定，判决如下：
驳回原告张兰友的诉讼请求。
案件受理费人民币25485元，由原告张兰友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 金美珍
审 判 员 王丽娜
人民陪审员 沈炳元
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 徐玉华