山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济任商初字第744号
原告胡凤芹。
委托代理人张洪震、苗杰杰（一般代理），山东鲁彦律师事务所律师。
被告张爱玲。
委托代理人钱慧子。
原告胡凤芹与被告张爱玲居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周宪忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡凤芹的委托代理人苗杰杰，被告张爱玲及其委托代理人钱慧子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡凤芹诉称，2014年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《看房协议》，由原告带领被告看杨柳国际K15-4-101房屋，为被告提供交易机会。《看房协议》约定，甲方自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方而与乙方提供的该屋业主达成交易，购买成交房屋，一经查实则视为本次交易成功。甲方即构成违约并承担法律责任。甲方应按协议中登记价格的3%支付中介佣金给乙方。原告领被告看房后，与房主取得了联系。被告通过第三方成交了该房，侵害了原告的合法权益。请求依法判令被告向原告支付佣金12000元，并承担违约责任。
被告张爱玲辩称，一、原告所述与事实不符。1、原告称2014年3月4日曾带领被告看了杨柳国际K15-4-101房屋不属实。原告所持有的被告签字的《看房协议》是原告带领被告看另外的房屋时填写的。签字时，原告业务员说只是工作记录，留下客户的联系方式，并未告知签订的是居间合同。被告签字时《看房协议》中房屋的位置和看房时间均是空白的。2、原房主张先生曾通过网络发布了出售房屋的信息。包括原告在内的多家中介都挂出了房源。后因原房主工作繁忙，授权给“我爱我家”中介代理，并把房屋钥匙交给“我爱我家”中介的杨女士。被告看到杨女士发布的房源信息后，与之取得联系。2014年3月5日中午1点左右，由杨女士约见了原房主，带领进入房屋实地查看了杨柳国际K15-4-101房屋。原告从未带领被告看过此房，也未得到原房主的授权。二、原告提供的证据存在重大瑕疵，不足采信。1、《看房协议》开头甲方被告的名字是原告自己填写的。2、签约的日期是空白的。三、《看房协议》存在霸王条款，内容为格式条款，加重了被告的责任，排除了原告的责任，应为无效。总之，原告未领被告看过成交的房屋，未促成房屋买卖合同的订立，不得要求支付报酬。请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、《看房协议》一份。
2、与被告的通话录音光盘一张（附整理笔录）
被告对以上证据的真实性均无异议。但对证明的事实有异议。认为，原告领被告看的是K15-3-103号房屋，实际成交的K15-4-101房屋户型和面积均不一致。
被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、光盘一张（原房主和其他中介网络售房的截图、被告与“我爱我家”中介的通话记录、万佳中介对看房的解释）。
2、被告与“我爱我家”中介签订的《看房协议书》。
3、原房主、中介和被告三方签订的《房屋买卖合同》。
4、“我爱我家”中介杨女士委托书一份。
原告对以上证据的质证意见如下：对网络截图的真实性无异议，如果被告从网上获得信息，她应该直接与原房主联系；对录音有异议，录音的主体和对象不清楚，对证明的内容有异议。被告作为一个成年人，应该清楚签订协议应承担的法律责任；对第2份证据真实性无异议，该协议书可以证实原、被告签订《看房协议书》与所有中介一样，是行业习惯。同时证明了原告也与被告签属了相应的协议，被告对协议内容是知情的；对第3份证据的真实性无异议，被告通过第三方中介已经成交。对第4份证据的真实性有异议，是不是事后补交的，真实性无法查实。原、被告约定的中介费高于被告与“我爱我家”的中介费，所以才选择后者。
另外，经被告申请，证人张某乙（男，1963年5月15日出生，汉族，身份证号：××，济宁晚报执行总监，住本单位宿舍1号楼1单元1楼东户况）、杨某乙（女，1968年4月11日出生，汉族，身份证号：××,“我爱我家”社区服务中心业主，住济宁市任城区长安小区4号楼6单元412号）当庭提供了证言。
证人张某乙证言的主要内容如下：“我从网络上发布的卖房信息，也找“我爱我家”中介发布过。但从未找过万佳中介。万佳中介是通过网络看到我发布的信息后联系过我。但我从未通过万佳中介领被告看过房屋。被告是通过“我爱我家”杨女士交易的房子，三方签订的《房屋买卖合同》属实，成交价为415000元。成交后被告支付给了杨女士中介费。”
证人杨某乙证言的主要内容如下：“2013年，房主张某乙委托我（“我爱我家”中介）发布的K15-4-101号房源信息。2014年3月5日中午，张某乙给了我一把钥匙，在张某乙在场的情况下，由我约见了被告并查看了该房。看房后经过协调就房屋价格达成一致，成交价为415000元。成交后，被告支付了中介费3000元。在此之前被告与万佳中介是否有过接触不知道。”
原、被告对以上两份证言均无异议。
对上述证据本院认为，原告提交的《看房协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，具有法律约束力。对该证据本院予以采信；被告对其与原告录音的真实性无异议，从该录音的内容上看，不能证明原告带领被告实地查看过杨柳国际K15-4-101房屋的事实。该证据与本案缺乏关联性，对该证据本院不予采信。被告提交的光盘（证据1）能够证明杨柳国际K15-4-101原房主张某乙在网络发布售房信息等事实。被告提交的证据2、3、4的真实性经两证人当庭确认。被告与“我爱我家”中介签订的《看房协议书》、与中介和被告三方签订的《房屋买卖合同》及张某乙与杨某乙签订的委托书均系当事人真实的意思表示，不违反法律、法规禁止性规定。对上述证据本院予以采信。原告对被告提交的部分证据持有异议，但未提交足以推翻案件事实的反驳证据，其反驳理由不成立，本院不予采信。
经审理本院认定，原告胡凤芹（万佳中介业主，乙方）与被告张爱玲（甲方）签订《看房协议》（未载明签订日期），双方约定，乙方提供K15-4-101房产供甲方选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）与上述房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为为乙方完成中介、咨询服务的责任。甲方在看房时和看房后，不能和房主交换联系方式或直接和房主联系。甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1.5%作为中介佣金。约定看房时间为18：30分（未注明具体日期）。《看房协议》签订后，原告认可未带领被告实地查看过杨柳国际K15-4-101房屋。2013年2月18日，杨柳国际K15-4-101原房主张某乙与“我爱我家”社区服务中心（以下简称：“我爱我家”中介，业主杨某乙，）杨某乙签订代理委托书，双方约定，张某乙委托“我爱我家”中介出售位于杨柳国际K15-4-101房屋。委托期限自代理委托书签订之日起至2014年12月31日止。在委托期间，委托人保证不与其他中介或第三人签订代理协议。2014年3月5日，被告与杨某乙签订《看房协议书》，双方约定，张爱玲委托人该中介提供的房源位于杨柳国际K15-4-101。如促成交易，委托人应按成交金额的1%支付给受托人服务报酬。2014年3月22日，被告张爱玲与张某乙及杨某乙签订《房屋买卖合同》，约定张某乙（甲方）将杨柳国际K15-4-101房屋以415000元卖与张爱玲（乙方）。乙方应于合同签订的当日支付给甲方40万元，剩余房款应于产权过户之日付清。后原告以被告违反《看房协议》为由诉来本院。要求被告支付中介费并承提违约责任。
本院认为，原告胡凤芹与张爱玲签订的《看房协议》属于居间合同性质，其中第一条约定，即通过乙方提供中介咨询服务后，甲方包括甲方的代理人、亲属及朋友与上述房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为为乙方完成中介、咨询服务的责任。该约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用居间人提供的房源信息却“跳”过居间人购买房屋，从而使居间人无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该居间人提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该居间人提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的居间人促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原、被告虽签订了《看房协议》，但原告并未履行带领被告实地查看房屋的义务。原产权人并未通过原告发布房源信息，亦未委托原告出售涉案房屋，而是通过其他中介机构挂牌出售同一房屋，被告通过其他中介机构了解到同一房源信息，并通过该中介机构促成了房屋买卖合同成立。因此，被告张爱玲并没有利用万佳中介的信息、机会，故不构成违约，对原告胡凤芹的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告胡凤芹的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 周宪忠
二〇一四年十一月十日
书记员 杨 梅