广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5024号
上诉人（原审原告）：张蓬。
委托代理人：钱勇，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：徐鸿仪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄艳丽。
委托代理人：陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：李巧玲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人与张蓬与被上诉人黄艳丽房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1137号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张蓬的上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判黄艳丽继续履行2012年12月签订的《房地产买卖合同》，并协助张蓬完成涉案房产的过户登记。上诉事实与理由：一、原审法院认定事实有误，本案双方没有解除合同的合意。1、根据本案双方原审中提交的证据可知，2013年1月29日张蓬委托律师向黄艳丽出具了一份《商洽函》，张蓬对处理本案纠纷提出了三个解决方案，协商解除合同只是解决方案之一，因此，仅凭该函件不能表明张蓬有确定的解除合同的意思。2、《商洽函》中张蓬所作的协商解除合同的表述与张蓬要求黄艳丽退款并承担违约责任的主张是一体的，是一个完整的意思表述的不同组成，三者相互关联不可分割，即张蓬同意协商解除合同的条件是黄艳丽同意退款并承担违约责任。3、2013年1月31日黄艳丽委托律师向张蓬发出《律师函》，在该《律师函》中，黄艳丽针对张蓬协商解除合同的建议回复称只能接受张蓬退款的主张，不接受张蓬关于承担违约责任的主张。综上，协商解除合同与退款、承担违约责任是张蓬一个完整意思表示的组成部分，缺少任何一部分均不再是张蓬的真实意思表示，而本案黄艳丽对上述意思表示的组成部分并未完全认可，因此双方并未形成一个解除合同的合意，原合同并未因合意而解除。二、原审法院认定事实有误，补充协议有效，黄艳丽应依约履行。张蓬与黄艳丽于2012年12月11日签订的《补充协议》约定在签订《深圳市二手房屋买卖合同》时以有关部门的房地产评估价格或者原登记价，按照孰高原则确定房地产转让价格并办理房地产交易手续。黄艳丽主张该协议内容系格式合同且违反法律、法规应无效，原审法院也以该内容违反法律法规为由认定协议整体无效。黄艳丽主张及法院的认定与事实不符，没有法律依据，该协议不存在无效情形，理由如下：1、该协议是针对本案双方在二手房买卖中的特殊情况而签订，是双方协商的结果，不具有多次使用的条件，因此不是格式合同的格式条款，该协议也并非由张蓬单方提供，黄艳丽在该协议上签字即表明该协议是其真实意思表示并表明愿意受该协议内容的约束。2、补充协议并未违反法律、法规的效力性强制性规定，因此不属于法定无效情形。《关于事实存量房交易计税价格核定工作有关事项的通知》系2011年7月由深圳市规划和国土资源委员会做出的政策性文件，该文件不属于法律、法规，且该文件明确规定，存量房交易计税参考价格，依照房地产估价相关规范和标准评估得出，而非以签订的《房地产买卖合同》约定的交易价格征收税费。因此补充协议并未违反国家有关税收法律、法规的规定，更没有违反法律、法规的效力性强制性规定，补充协议合法有效。三、黄艳丽单方违约，张蓬有权要求其继续履行合同。张蓬与黄艳丽签署的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《协议书》均有双方的签字确认，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，同时双方并未就解除上述协议达成一致，因此上述协议仍合法有效，双方均应按约定履行各自义务。张蓬已按协议约定及时、完整的履行了己方义务，黄艳丽拒不履行合同义务已严重损害张蓬合法权益，张蓬依法有权要求黄艳丽继续履行并承担违约责任。
被上诉人黄艳丽答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，应当驳回张蓬的上诉请求，维持原审判决。二、黄艳丽与张蓬签订的《补充协议》中有关房地产转让计税价格的约定系阴阳条款，违反了我国现行税收征管方面的法律法规，损害国家税收利益，依法应无效。黄艳丽要求按照房屋实际成交价格122.5万元办理过户手续，并无不当。三、2013年1月29日，张蓬向黄艳丽发出《商洽函》，提出协商解除《房地产买卖合同》的方案。2013年1月31日，黄艳丽委托律师向张蓬发出《回函》明确：如张蓬不同意按实际成交价122.5万元办理过户手续，同意解除双方之间的买卖合同关系。张蓬收到《回函》后并未同意以122.5万元办理过户手续，即表明双方之间的《房地产买卖合同》无法继续履行而解除。四、涉案《房地产买卖合同》于2013年依法解除后并己恢复原状，合同约定的相关价款已退还，张蓬取得的贷款承诺函已失效，中介合同已解除，涉案房屋已出租给第三人，《房地产买卖合同》无论在事实上还是法律上均已不具备继续履行的条件。如允许张蓬在合同解除多年之后要求继续履行合同，则意味着黄艳丽可根据对自己有利的客观情况随时变更合同，而使双方的合同关系长期处于不确定状态，如此不利于维护交易安全和稳定经济秩序，并将破坏现有的法律秩序，有悖法律的公平正义。综上，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，张蓬的上诉请求，没有事实依据和法律依据，黄艳丽请求法院依法驳回其上诉请求。
张蓬的原审诉讼请求为：黄艳丽继续履行双方于2012年12月签订的《房地产买卖合同》，并协助将涉案房产过户登记至张蓬名下。
原审法院审理查明：涉案房产建筑面积42.88平方米，商品房，登记价323222元，2006年3月6日登记在黄艳丽名下。2012年12月11日，经案外人居间方居间，张蓬、黄艳丽签订了《房屋买卖合同》，约定：黄艳丽将涉案房产以122.5万元的实收价格（不含税费）转让给张蓬；黄艳丽须于签署合同后1日内将房地产证原件交予居间方；定金5万元，由双方指定的居间方监管，张蓬将定金支付给居间方，视为黄艳丽收讫定金；房地产交易有关税费，由买方承担。如未按约定期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方以转让成交价20%承担违约责任或承担定金责任。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：买卖双方一致同意在签订《深圳市二手房买卖合同》时以有关部门的房地产评估价格或者原登记价，按照孰高原则确定房地产转让价格并办理房地产交易手续。
2013年1月11日，双方签订资金监管《协议书》，14日，张蓬将首期款34.5万元存入监管账号；同月18日，张蓬取得了《二手楼按揭贷款承诺书》；同月23日，张蓬、黄艳丽与居间方的工作人员共同前往登记中心，拟签署《深圳市二手房买卖合同》，申请办理产权转移登记。在办理递件过户手续时，张蓬要求按照《补充协议》的约定以房地产评估发展中心公布的涉案房产计税参考价格16413元/平方米计算出的价格681032元签署《深圳市二手房买卖合同》办理过户，黄艳丽则要求按照真实成交价122.5万元办理过户手续，因双方不能协商一致，双方当天未能签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。
同月24日，黄艳丽致函张蓬《关于要求按照实际成交价办理过户手续的函》，内容为：《补充协议》是居间方提供的格式文本，黄艳丽在签订时不知晓法律风险。如果按照681032元作为《深圳市二手房买卖合同》的合同价格并办理过户手续，存在三方面的法律风险：漏缴税款，被税务部门处罚；因阴阳合同将导致双方对成交价格产生争议、按揭贷款银行以房地产登记价低于贷款金额为由主张贷款承诺书无效，从而导致黄艳丽无法收取全部房款；《补充协议》违反法律规定，系无效合同，张蓬无权要求以681032元签署《深圳市二手房买卖合同》，黄艳丽要求张蓬在同月31日前按照122.5万元签署《深圳市二手房买卖合同》并向深圳市不动产登记中心申请办理过户手续。逾期不办理的，黄艳丽将追究张蓬的违约责任。同月29日，张蓬委托律师徐鸿仪向黄艳丽发出《商洽函》，内容为：方案一、双方继续依照《补充协议》约定，如期履行过户手续；方案二、若黄艳丽坚持不履行《补充协议》约定，但有意愿履行过户手续，可以协商变更相关税费缴纳的约定，但黄艳丽应承担增加的税费，以示公平；方案三、若黄艳丽实属无意履行过户手续，可与张蓬协商解除《房屋买卖合同》，并主动退还相应款项，承担相应违约责任。望黄艳丽本着实事求是，有利于解决此问题的态度出发，于2013年1月31日之前协商处理。
黄艳丽收到张蓬律师《商洽函》后，于同月31日回《律师函》，内容为：1、黄艳丽不同意按照681032元的价款签署《深圳市二手房买卖合同》办理过户手续；2、黄艳丽坚持要求按实际成交价122.5万元签署《深圳市二手房买卖合同》并在2013年1月31日之前办理过户手续。请张蓬在收到本《律师函》后直接联系黄艳丽，签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续；3、如果张蓬不同意按照实际成交价款122.5万元签署《深圳市二手房买卖合同》办理过户手续，鉴于张蓬在《商洽函》中提出解除合同的建议，黄艳丽同意友好协商解除合同并退还实际收到的款项，但黄艳丽不再承担任何其他费用；4、如果张蓬逾期未回复意见，也未联系黄艳丽办理过户手续的，视为张蓬拒绝履行《房地产买卖合同》。
2013年2月27日张蓬向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求解除涉案房产买卖合同、双倍返还定金，居间方为第三人。福田区人民法院于2013年5月作出（2013）深福法民三初字第538号判决：确认张蓬与黄艳丽之间的《房地产买卖合同》于2013年3月17日解除；第三人居间方应将托管的5万元定金返还给张蓬，黄艳丽应向张蓬支付双倍定金的差额部分5万元。黄艳丽不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2013年9月作出（2013）深中法房终字1568号判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，张蓬申请强制执行，期间，5万元定金通过执行法院退还给了张蓬，与此同时，告黄艳丽向广东省高级人民法院申请再审，2014年11月，广东省高级人民法院作出（2014）粤高法民一提字第72号裁定，认为原判决认定事实不清、适用法律错误，裁定撤销深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1568号判决和深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第538号判决，发回重审。
本案重审期间，张蓬撤回起诉，2015年5月19日又提起本案诉讼。
原审法院认为：张蓬、黄艳丽签订的《补充协议》中关于阴阳合同条款的约定，目的为规避国家税收，该约定违反了国家有关税收法律法规，应认定为无效，双方无需按该条款的约定履行。过户时，黄艳丽要求按房屋的实际成交价122.5万元签订《二手买卖合同》，张蓬则坚持按681032元签署过户使用的《二手买卖合同》，在双方无法协商一致的情况下，张蓬向黄艳丽发出《商洽函》，提出协商解除《房地产买卖合同》的方案，黄艳丽于2013年1月31日回《律师函》：如张蓬不同意按实际成交价122.5万元办理过户手续，同意解除双方之间的买卖合同关系。原审法院认定：2013年1月31日，张蓬、黄艳丽已解除房产买卖合同关系，张蓬现请求继续履行双方之间的买卖合同，已无依据，原审法院不予支持。黄艳丽反诉请求确认《房地产买卖合同》已于2013年1月31日解除，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、驳回张蓬的诉讼请求；二、确认张蓬与黄艳丽签署的《房地产买卖合同》已于2013年1月31日解除。本案案件受理费6899元（已由张蓬预交），因撤回部分诉讼请求，按规定收取6149元，由张蓬负担。反诉案件受理费50元（已由黄艳丽预交），由黄艳丽负担。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条、《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第一款第（一）项，及深圳市《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通知》第二条的规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定如实办理纳税申报，房产交易的计税价格以房产买卖成交价为基础。本案双方约定的实际成交价为1225000元，涉案房产的原登记价为323233元，深圳市国土房产评估发展中心在双方办理过户当日公布的计税参考价为681032元。张蓬、黄艳丽以双方成交价申报纳税本为双方依法履行合同的应有之义，但双方另签订《补充协议》，约定以有关部门的房地产评估价格与原登记价之高者确定办理房地产交易手续的房地产转让价格，其目的显然是为了逃避国家税收征管，本质是双方恶意串通损害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该《补充协议》应认定为无效。虽《补充协议》无效，但双方所签《房地产买卖合同》及《协议书》均是双方真实意思表示，内容完整，未违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力。现二审争议的焦点在于：一、涉案买卖合同是否已经解除；二、涉案买卖合同是否可以继续履行。
关于焦点一。双方是在办理过户手续时发生争议。黄艳丽要求按房屋的实际成交价122.5万元签订《二手房买卖合同》，张蓬则坚持按681032元签署过户使用的《二手房买卖合同》。张蓬向黄艳丽发出《商洽函》，提出解决问题的三种方案，即双方依照《补充协议》约定办理过户手续，或按照实际成交价过户，黄艳丽承担增加的税费，或双方解除《房屋买卖合同》，黄艳丽退还相应款项，承担违约责任。而黄艳丽于2013年1月31日回复《律师函》，坚持要求按实际成交价办理过户手续，或者解除合同并退还实际收到的款项，但黄艳丽不再承担任何其他费用。双方虽在往复函件中均提到解除合同的解决方案，但双方方案对于合同解除之后的责任承担有实质性的不同。本院认为，合同解除之后的责任承担是合同解除方案的重要组成部分，是当事人同意解除合同的前提，亦是双方协商方案中的关键性实质性内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十条的规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。黄艳丽所作回应，与张蓬关于解除合同的要约内容并不一致，其对合同解除之后的责任承担作了实质性变更，故其回复并非对张蓬解除合同之要约的承诺，而是向张蓬发出了一个新的要约。但张蓬并未对黄艳丽所作要约进行承诺，故双方并未因此成立解除双方之间买卖合同的契约。一审根据双方往复函件认定双方已协商一致解除合同，适用法律有误，依据不足，本院予以纠正。黄艳丽要求确认双方之间的《房地产买卖合同》在2013年1月31日（即《律师函》送达当日）解除的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
因双方的《补充协议》无效，黄艳丽有权要求张蓬按照实际成交价办理过户手续。张蓬拒绝依此履行，构成违约，黄艳丽有权据此解除合同。然而，黄艳丽在《律师函》中虽提出解除合同的方案，但根据《律师函》“如果张蓬逾期未回复意见，也未联系黄艳丽办理过户手续的，视为张蓬拒绝履行《房地产买卖合同》”的表述，张蓬逾期未回复意见的后果是视为拒绝履行，而非合同解除，故黄艳丽此时亦并未行使解除权。
在（2013）深福法民三初字第538号案件中，张蓬以黄艳丽拒绝履行《补充协议》为由，主张黄艳丽违约，要求解除涉案房产买卖合同。但根据前述，《补充协议》无效，黄艳丽拒绝履行《补充协议》不构成违约，张蓬并不因此享有单方解除权，故其解除合同的意思表示不能发生合同解除的法律效果。而黄艳丽在该案诉讼中，始终坚持涉案买卖合同应当继续履行的答辩意见，故双方在该案诉讼中亦并未达成解除合同的合意。
综上，双方之间的房屋买卖合同自合法成立至本案一审起诉之前，并未有效解除。
关于焦点二。张蓬于2015年5月19日提起本案诉讼，距离双方买卖合同签订时间2012年12月11日已经两年半。按照合同约定及当时履行情况，双方本应在2013年1月23日即已完成涉案房产的过户。合同没有在上述时间完成交易，其原因在于张蓬要求按照过户当日深圳市国土房产评估发展中心公布的计税参考价办理过户手续，黄艳丽要求按实际成交价过户。而在双方争议发生后，张蓬诉至法院，并未要求继续履行，而是提出解除合同的诉请。并且，在该案一、二审诉讼过程中，在黄艳丽始终坚持合同可以继续履行、应当继续履行的情况下，张蓬亦始终未要求黄艳丽继续履行。由上述双方合同履行及诉讼过程看，涉案合同直至本案诉讼之时仍未完成履行，主要是张蓬自身选择所致，黄艳丽要求按实际成交价过户既符合法律规定，亦表明其当时继续履行的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（三）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债权人在合理期限内未要求履行的除外。黄艳丽作为涉案房屋买卖合同的卖方，其义务主要是转移房屋产权登记及交付房屋，属非金钱债务。在涉案合同签订两年半之后，合同依约本应完成履行的时间超过两年之后，并且该期间内张蓬始终坚持解除合同、放弃继续履行、双方亦并未有任何履行行为的情况下，张蓬在本案起诉要求黄艳丽继续履行涉案房屋买卖合同，显然已经超过合理期限。因此，张蓬要求黄艳丽继续履行涉案《房地产买卖合同》，并协助将涉案房产过户登记至张蓬名下的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，张蓬的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以采纳。但其上诉请求不符合法律规定，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第一百一十条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1137号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1137号民事判决第二项；
三、驳回黄艳丽的诉讼请求。
本案一审案件受理费6149元，由张蓬负担，张蓬已预交6899元，多收部分由深圳市福田区人民法院退还；反诉案件受理费50元，由黄艳丽负担。二审案件受理费6149元，由张蓬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 邹俊辉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……