河南省长垣县人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第1803号原告冯国丽。委托代理人许中伟，河南安易律师事务所律师。被告长垣县鼎力房地产开发有限公司。住所地：长垣县长城大道蒲城公馆。法定代表人张军安，任董事长。组织机构代码证号：××。原告冯国丽因与被告长垣县鼎力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月28日向本院提起诉讼，本院于2015年6月1日作出受理决定，后向长垣县鼎力房地产开发有限公司送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票及合议庭组成通知书，并依法组成合议庭于2015年7月23日公开进行了审理，冯国丽及其特别授权代理人许中伟到庭参加了诉讼长垣县鼎力房地产开�有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。2015年8月4日，冯国丽向本院申请增加诉讼请求，要求确认解除自己与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签商品房认购协议，本院依法向长垣县鼎力房地产开发有限公司送达了增加诉请申请书及开庭传票，本院于2015年9月7日对本案公开开庭进行了审理，冯国丽及其特别授权代理人许中伟到庭参加了诉讼长垣县鼎力房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冯国丽诉称，2011年8月7日，冯国丽和长垣县鼎力房地产开发有限公司签订商品房认购协议一份，认购了蒲城公馆7号楼东2单元15层西户商品房一套，并相继交付定金20000元、首付款249152元，后经了解，长垣县鼎力房地产开发有限公司将冯国丽所认购房屋另卖他人，为此起诉来院，要求确认解除自己与长垣县鼎力房地产开发有限公司所�商品房认购协议，并要求法院判令长垣县鼎力房地产开发有限公司偿还冯国丽购买定金及首付款269152元及违约金145260元，共计414412元。长垣县鼎力房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。依据冯国丽的诉请意见，并经其同意，本院归纳本案的争议焦点为：冯国丽要求确认自己与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签房屋认购协议，并要求长垣县鼎力房地产开发有限公司偿还购买定金及首付款269152元及违约金145260元，共计414412元有无事实及法律依据。针对本院归纳的争议焦点，冯国丽向本院提供的证据有：1、长垣县鼎力房地产开发有限公司出具的编号为0016318的收款收据一份，据此证明冯国丽交付给长垣县鼎力房地产开发有限公司20000元定金的事实；2、编号为8880407的认购协议书一份，证明冯国丽与长垣县鼎力房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系的存在及冯国丽依约支付购房款项的事实；3、长垣县鼎力房地产开发有限公司出具的编号为0013559的收款收据一份，证明冯国丽支付给长垣县鼎力房地产开发有限公司购房款249152元的事实。4、长垣县鼎力房地产开发有限公司于2011年8月14日向冯国丽出具的置业计划书一份，据此证明冯国丽在长垣县鼎力房地产开发有限公司所认购房屋按长垣县鼎力房地产开发有限公司认购政策优惠15000元，房价为529152元，冯国丽在2011年8月6日交付定金20000元，同年8月14日又交付首付款249152元，已交付房款数额超过总房价的50%。长垣县鼎力房地产开发有限公司未向本院提供相关证据材料。冯国丽向本院提供的证据来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采信。本院依职权对宏安物业管理有限公司的管理人员朱慧锋（现在负责蒲城公馆小区的物业）制作调查笔录一份，朱慧锋认可确实认购了蒲城公馆7号楼东2单元15层西户商品房一套，但因冯国丽未交清房款，长垣县鼎力房地产开发有限公司未为冯国丽保留其所认购商品房。朱慧锋称，后经双方协议，冯国丽同意将自己认购的商品房与冯国丽妹妹冯晓茹、冯晓茹的外甥李政分别认购的商品房合并为一套（蒲城公馆7号楼2单1501室），冯国丽委托冯晓茹代签的合同。朱慧锋另称，冯国丽认购房屋时共交付房款269152元、冯晓茹交付房款273601元、李政交付房款237050元，扣除三人所认购房屋所合并为蒲城公馆7号楼2单1501室房产的总价款502250元、房屋维修基金7175元、天然气初装费2600元、一年的物业费1123.2元，长垣县鼎力房地产开发有限公司应再退给冯国丽266654.8元。冯国丽对本院制作笔录的部分内容存在异议，称自己并未委托冯晓茹处理与长�县鼎力房地产开发有限公司之间的购房纠纷，也从未同意将自己认购房屋与冯晓茹、李政的房屋合并成一套，并提供出庭证人冯晓茹证人证言一份予以证实。冯晓茹称冯国丽未委托自己处理冯国丽与长垣县鼎力房地产开发有限公司之间的购房纠纷，自己也在长垣县鼎力房地产开发有限公司蒲城公馆小区认购了一套房，自己和长垣县鼎力房地产开发有限公司协调处理的是自己认购房屋和自己外甥李政认购房屋的合并事宜，不涉及冯国丽所认购房屋，故本院对冯国丽的异议予以支持。根据上述有效证据及到庭当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2011年8月7日，冯国丽与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订《鼎力﹒蒲城公馆认购协议》（编号为8880407），认购了鼎力﹒蒲城公馆（曾用名望族公馆）7号楼东2单元15层西户，并当场交付定金20000元。冯国丽后又于2011年8月4日以转账方式向长垣县鼎力房地产开发有限公司交付房屋首付款249152元。后因长垣县鼎力房地产开发有限公司未如期向冯国丽交付房屋，双方发生纠纷。冯国丽起诉来院，要求确认解除自己与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签房屋认购协议，并要求长垣县鼎力房地产开发有限公司偿还购房定金20000元、首付款269152元、违约金145260元（按月息1.5分计算，共计36个月），共计414412元。冯国丽在庭审过程中，自愿对违约金的计算方式作出调整，将违约金即逾期利息由月利率1.5分调整为银行同期贷款年利率6.15%，计算期间为首付款交付日2011年8月15日至2015年7月14日，诉请违约金由145260元调整为64832元，之后的利息按银行同期贷款利率计算至房款付清之日止。长垣县鑫达财务管理有限公司蒲城公馆物业负责人朱慧锋称冯国丽确实认购了蒲城公馆7号楼东2单�15层西户商品房一套，但因冯国丽未交清房款，长垣县鼎力房地产开发有限公司未为冯国丽保留其所认购商品房。朱慧锋另称，后经双方协议，冯国丽同意将自己认购的商品房与冯国丽妹妹冯晓茹、冯晓茹的外甥李政分别认购认购的商品房合成一套（蒲城公馆7号楼2单1501室），冯国丽委托冯晓茹代签的合，冯国丽认购房屋时共交付房款269152元、冯晓茹交付房款273601元、李政交付房款237050元，扣除三人所认购房屋所合并为蒲城公馆7号楼2单1501室房屋的总价款502250元、房屋维修基金7175元、天然气初装费2600元、一年的物业费1123.2元，长垣县鼎力房地产开发有限公司应再退给冯国丽266654.8元，但并未向本院提供相关证据材料。冯国丽对朱慧锋的陈述部分内容存在异议，称自己并未委托冯晓茹处理与长垣县鼎力房地产开发有限公司之间的购房纠纷，也从未同意将自己认购房屋与冯晓茹、李政的房屋合并成一套，并提供出庭证人冯晓茹证人证言一份予以了证实。本院认为，因为出卖人原因导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，商品房买卖合同没有约定违约金数额的，违约金数额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。冯国丽依照2011年8月7日与长垣县鼎力房地产开发有限公司签订的《鼎力﹒蒲城公馆认购协议》，如期交付了所认购房屋的定金20000元及首付款249152元，共计269152元，但长垣县鼎力房地产开发有限公司由于自身原因未能向冯国丽交付房屋，故对冯国丽要求确认解除自己与长垣县鼎力房地产开发有限公司解除房屋认购协议，并要求长垣县鼎力房地产开发有限公司返还购首付款249152元的诉请，本院予以支�。长垣县鼎力房地产开发有限公司于2011年8月14日向冯国丽出具的置业计划书规定的付款政策，冯国丽所认购房屋按优惠政策总房价为529152元，冯国丽至今共向长垣县鼎力房地产开发有限公司交付房款269152元，达到总房款529152元的50%。另根据长垣县鼎力房地产开发有限公司与冯国丽所签订认购协议，在付款方式发生变化的情况下，长垣县鼎力房地产开发有限公司并未以书面形式通知冯国丽在规定期限内缴纳剩余房款，对长垣县鑫达财务管理有限公司蒲城公馆物业负责人朱慧锋所持因冯国丽在认购房屋以后未交清房款，便将房屋另行出售的抗辩意见，本院不予支持。综合考虑长垣县鼎力房地产开发有限公司和冯国丽对所签订房屋认购协议的履行情况及长垣县鼎力房地产开发有限公司的现状，对冯国丽要求长垣县鼎力房地产开发有限公司返还定金20000元的诉请，本院予以支持。冯国丽要求长垣县鼎力房地产开发有限公司按照银行同期贷款利息年息6.15%计算已付房款269152元利息的诉请，符合法律规定，对冯国丽要求长垣县鼎力房地产开发有限公司给付2011年8月15日至2015年7月14日利息64832元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除冯国丽与长垣县鼎力房地产开发有限公司所签订的商品房认购协议。二、长垣县鼎力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还冯国丽已交付房屋定金20000元、首付款249152元、自2011年8月15日至2015年7月14日利息64832元，共计333984元，2015年7月15日之后的利息按银行同期贷款利息计算至房款返还完毕为止。三、驳�冯国丽的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7516元，由长垣县鼎力房地产开发有限公司承担5706元，由冯国丽承担1810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  邢海军审 判 员  郭士龙人民陪审员  张宇涛二〇一五年九月二十五日代书 记员  王 宁