江西省龙南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民二初字第327号
原告龙南县新世界购物公园业主委员会。
负责人廖家利。
委托代理人廖彩东，江西理公律师事务所律师。
被告龙南县新世界物业服务有限公司。
法定代表人王蔚翔。
委托代理人廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。
第三人龙南铭豪房地产开发有限公司。
法定代表人ＸＸ，公司总经理。
委托代理人张月凤，该公司经理。
原告龙南县新世界购物公园业主委员会与被告龙南县新世界物业服务有限公司及第三人龙南铭豪房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙南县新世界购物公园业主委员会委托代理人廖彩东、被告龙南县新世界物业服务有限公司法定代表人王蔚翔、委托代理人廖龙生、第三人龙南铭豪房地产开发有限公司委托代理人张月凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月29日，被告和第三人签订了《前期物业管理服务合同》。该合同第三条约定合同期限至2012年8月31日止。合同期内，被告没有尽到维护全体业主利益的义务，电梯故障、房屋渗漏、垃圾成堆、公共场地被占，无人管理，业主对被告意见很大。被告对业主意见置若罔闻，报复业主停水停电，业主纷纷要求解除物业服务合同。合同期满后，根据合同约定，被告应自觉移交管理的物业和资料，离开新世界购物公园或与原告重新协商签订合同。但是，被告反客为主，拒绝与原告签订合同，也不移交管理的物业和资料，不履行义务，还继续向业主收取物业费，拒不离开新世界购物公园。被告应立即停止新世界购物公园物业收费和服务，退出新世界购物公园。
第三人与业主签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设的物业管理用房，座落在新世界购物公园，属于全体业主共有；被告和第三人签订的《前期物业管理服务合同》第四条第六款约定：第三人向被告无偿提供320平方米的物业管理用房。所以，物业管理用房是客观存在的，被告退场时，应予移交。同时，被告还应做好以下工作：移交相关资料、合同和代管的专项维修资金；和原告清算2009年8月29日至2013年8月1日的场地管理费及其按月利率0.29‰计算的利息并返还给原告，返还2013年8月1日至2014年3月30日收取的场地使用费21898元及其按月利率0.29‰计算的利息50.8元给原告；返还百易游乐园所租北门门坪从2014年6月1日至2015年5月份的租金20400元和按月利率0.29‰计算的利息65.08元，移动公司所租E1
---
101楼梯间从2013年8月1日至2015年5月份租金6300元和按月利率0.29‰计算的利息38.37元给原告；向原告移交三菱网络信息技术有限公司租赁二间物业用房合同和租金收入并按月利率0.29‰计算的利息；向原告移交收取的2015年5月1日以后的部分物业服务费并按月利率0.29‰计算的利息。为维护全体业主的合法权益，特依法诉来法院，提出以下诉讼请求：一、责令被告立即停止新世界购物公园物业收费和服务，退出新世界购物公园，向原告移交320平方米的物业管理用房。二、责令被告向原告移交相关资料、合同和代管的专项维修资金。三、责令被告和原告清算2009年8月29日至2013年8月1日的场地管理费及其按月利率0.29‰计算的利息并返还给原告，向原告移交2013年8月1日至2014年3月30日收取的场地使用费21898元及其按月利率0.29‰计算的利息50.8元。四、责令被告返还百易游乐园所租北门门坪从2014年6月1日至2015年5月份的租金20400元和按月利率0.29‰计算的利息65.08元，移动公司所租E1
---
101楼梯间从2013年8月1日至2015年5月份租金6300元和按月利率0.29‰计算的利息38.37元给原告。五、责令被告向原告移交三菱网络信息技术有限公司租赁二间物业用房合同和租金收入并按月利率0.29‰计算的利息。六、责令被告向原告移交收取的2015年5月1日以后的物业服务费并按月利率0.29‰计算的利息。七、案件受理费由被告和第三人共同承担。
原告就其主张向法庭提供以下证据：
1、原告成立的批复、被告、第三人的工商登记信息复印件，证明原、被告诉讼主体资格。
2、《前期物业管理服务合同》复印件，证明合同期限及合同约定期限届满合同效力终止，320平方米的物业管理用房客观存在。
3、2015年3月24日、4月10日原告两次告知被告移交物业工作的函复印件，证明前期物业服务合同期限届满后，被告没有及时移交物业管理工作机物业管理的有关资料，有关进行了催告。
4、被告已收2013年8月至2014年1月部分场地管理费清单复印件，证明被告还有部分场地管理费没有移交原告。
5、《场地租用合同》复印件，证明被告将新世界共有部分出租给百易购物广场公司，收入没有移交给原告。
6、被告已收2015年5月份以后的部分物业费清单复印件，证明被告在原告催告退出物业服务后，仍然向业主收取物业服务费。
7、八张照片，证明被告在不同时期、长时间没有履行前期物业合同约定的清理垃圾的义务。
8、第三人关于办理新世界购物公园物业管理用房审批手续的请示、龙南县建设局规划股的处理意见、规划平面图等复印件，证明第三人在H2栋二层加盖了301.99平方米房屋实属物业用房，需罚款补办。
9、龙南县新建商品房项目共用物业和资料移交表，证明被告应按该资料移交目录标准移交设施和资料。
10、十三张照片，证明被告没有尽到物业管理义务，让房屋渗水现状维持到现在。
11、授权委托书及部分业主的签名名单，证明大部分业主授权委托业主委员会提起诉讼。
被告辩称：首先，原告起诉的请求人民法院责令被告立即停止龙南县新世界购物公园物业收费和服务并退出新世界购物公园，向原告移交320平方米的物业管理用房的问题。被告在2015年3月24日收到原告的书面通知后即已经开始全面退出了新世界购物公园的物业管理，但由于被告在与第三人签订新世界购物公园前期物业管理服务合同时对物业管理房屋进行装修并购买了办公室设施及电梯备用发电机，以及各要害部位已安装摄像头等共花费费用计人民币347639.50元。如果原告要求被告退场，原告应当对前述由被告的出资款予以退还；但原告在要求被告退场时，却没有对被告的投资做任何处理，这一做法显然不符合我国法律规定的公平原则，其行为明显不妥。
其次，原告诉请被告移交相关资料、合同和仪器的专项维修资金的诉请与实际情况不符。事实上，在2013年的时候，被告便已将新世界购物公园的相关资料、合同等移交给了原告，龙南县房产局资料移交表的规范要求是以后出来的，双方2015年9月9日物业管理资料的移交基本上参照来办理的。至于专项维修资金，根据相关法律法规的规定，专项维修资金的管理由当地的房产主管部门即由龙南县产地产管理局负责管理，因此不存在向原告移交专项维修资金。
其三、针对原告诉请第三、四、五项诉讼请求，被告与第三人签订新世界购物公园前期物业管理合同时，因新世界购物公园系开放式物业管理，故管理成本较高，在这种情况下被告与第三人就该三项的收益进行了约定，即该收益用于被告的管理费用等，这也符合谁管理谁收益的原则。原告诉请的三、四、五项请求涉及的场地等设施，自与第三人签订前述合同之日起，所有场地和设施均由被告负责管理维护等，并且在2015年5月1日之前原告也未提出任何异议。根据我国法律的基本原则来看，该几项场地的费用理应由被告享有。原告渗水照片反映的地点、时间等不清楚，不能确定是保修期以内还是以外，被告管理期间，有维修记录，保修期内报修的，被告都会处理。
其四、对于自2015年5月份起被告已收取的物业管理费用，被告会根据已收的金额直接归还给各业主，原告并不享有向被告主张该项费用的诉讼主体资格。
综上所述，被告认为，只要原告按被告的实际投资款折价后退还给被告，被告方可以立即退出新世界购物公园的物业服务，但被告已提供物业管理服务的相关服务费用应由被告享有。另外补充一点，被告与业主签订的《前期物业管理服务协议》约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时终止，被告履行物业管理行为仍然有效。对于原告组织的业主签名，程序不清，业主签名的真实性不能确认。
被告就其辩解提供以下证据：
1、与业主签订的物业服务协议复印件，证明双方约定了权利义务，明确了履行期限至原告与新的物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。
2、添置物业办公用房、管理设施等费用票据、布局图示等复印件，证明购买办公设施等支出费用，物业管理用房的布局等情况。
3、装修的费用及发电机组的发票等票据复印件，证明被告花费装修费用及投资发电机组的费用情况。
4、资料移交清单复印件，证明原、被告在2015年9月9日办理了相关资料的移交。
5、电话费、办公经费等票据复印件，证明被告为原告支付的相关费用情况。
6、维修公共部分的相关资料复印件，证明被告维修水泵、电梯、排污管等公共部分垫付了27000元，其中原告出了5000元。
7、租金及场地管理费调解协议复印件，证明原、被告双方已经就新世界购物公园租金及场地管理费事宜达成了调解协议。
第三人述称，关于320平方米的管理用房，开发商按建筑面积的2‰比例提供场所就可以，包括配电房等已经有500多平方米，不是就H5栋二楼的整层房子，地下车库内的监控室也可算作物业用房。当时考虑新世界购物公园是开放式高级小区，物业管理比其他小区更困难，开发商将自身所有的楼梯间等，也提供给物业公司用于出租补贴管理费用，按规定是谁管理谁受益。另外，原告未召开业主大会，没有经过正规授权，没有诉讼主体资格。
第三人向法庭提供了以下证据：
1、情况说明、平面示意图，证明新世界购物公园添置的监控等设施费用由被告负责，相关物业的出租收益也由被告享有；监控室是属于第三人的，提供用作了物业用房。
2、关于重新成立业主委员会的申请及部分业主签名，证明原告没有通知召开业主大会，工作缺乏代表性、公开性，服务、维护业主权利方面不到位，要求重新公开选举。
经审理查明：龙南县新世界购物公园系由第三人龙南铭豪房地产开发有限公司开发建造。2009年8月29日，被告龙南县新世界物业服务有限公司和第三人签订了《新世界购物公园前期物业管理服务合同》，双方约定由被告为新世界购物公园小区提供前期物业管理服务。其中合同约定了“期限三年，自2009年9月1日至2012年8月31日止。…第三人向被告无偿提供320平方米建筑面积的物业管理用房。…合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见”等内容。物业服务合同签订后，被告对该小区进行物业管理，至合同期满，第三人与被告未续订物业管理服务合同。另被告在业主购房时，与部分业主分别签订《前期物业管理服务协议》，约定“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时终止”，被告认为与业主的物业服务仍然有效，则继续从事该小区的物业管理工作。
被告在履行物业管理服务期间，添置了办公用品，装修了物业管理用房，并与龙南县百易购物广场有限公司共同投资购买了发电机组等设备，在地下车库安置了监控室等，称用去费用34万多元。另外，被告还将该小区部分楼梯间、出店经营等场地出租给他人经营，收取租金及场地管理费用于贴补物业管理开支。2014年11月3日，被告（法定代表人王蔚翔）与龙南县百易购物广场有限公司签订《场地租用合同》，约定被告将百易购物广场北门门前坪地临时租给龙南县百易购物广场有限公司用于游乐设施等经营，期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止，每月租金1700元等内容。
2013年7月，龙南县新世界购物公园小区成立了业主委员会，即本案原告，成立后，原告也没有与被告重新签订新的物业服务合同。2015年3月24日，原告认为被告在履行期内，没有完全尽到维护全体业主利益的合同义务，出现了电梯故障、房屋渗漏、垃圾成堆、公共场地被占而无人管理的现象，向被告发函，内容为：“根据《新世界购物公园前期物业管理服务合同》，合同期限三年，自2009年9月1日至2012年8月31日止，现合同期满，经业主大会讨论决定，终止前期物业管理合同，于2015年3月25日起至2015年4月30日止向业主委员会移交全部物业工作”。同年4月10日，原告再次向被告及龙南县房产管理局、城市管理局、金水社区等单位发函，请求督促移交全部物业工作。事后，被告移交了电器安装设备、电梯钥匙、新世界业主资料等部分物业管理资料给原告，尚有部分资料被告以装修、添置的设施费用未予补偿、物业服务尚未终止等为由未能与原告完成移交手续。另外，原告成立后，被告、第三人为原告支付了电话费、办公经费、春节活动费等部分费用。在被告物业服务期间，被告维修水泵、电梯、排污管等公共部分垫付了27000元费用，其中原告出了5000元。另外，原告经向被告的收费员了解，得知被告已向部分业主收取了2015年5月1日后的部分物业服务费用一万余元。后原、被告双方协商未果，原告遂诉至本院。
另查明，2011年2月22日，第三人向龙南县城乡规划建设局递交《关于办理新世界购物公园物业管理用房审批手续的请示》，载明在H5栋（规划图上标为H2栋）二层加盖313.99平方米用作物业管理用房，没有突破容积率。后龙南县城乡规划建设局规划管理股做出初步处理意见，第三人在H5栋原一层基础上加建一层建筑用作物业管理用房，属未批先建，加层部分罚款后补办《建设工程规划许可证》。龙南县房地产管理局出具证明，新世界购物公园小区已售房屋的住宅专项维修资金由该局监管，监管银行为中国邮政储蓄银行龙南支行。
在本案审理期间，原告曾向本院申请先于执行，要求被告先行移交320平方米的物业用房、消防器材、物业管理的相关资料等。经组织双方当事人多次调解，原告与被告于2015年9月9日签订了《新世界购物公园资料移交清单》，将物业管理相关资料和部分物业管理用房办理了移交手续。同年9月15日，原、被告双方签订了《新世界购物公园租金及场地管理费调解协议》，除三菱网络信息技术有限公司所租办公室的租金待产权明确后另行处理外，就新世界购物公园楼梯间、出店经营、百易北门游乐场等场地租金和场地管理费等事宜达成了协议。
上述事实，由各方当事人提供的原告成立的批复、被告、第三人的工商登记信息、《新世界购物公园前期物业管理服务合同》、物业服务协议、《致龙南县新世界物业服务有限公司的函》、《场地租用合同》、关于办理新世界购物公园物业管理用房审批手续的请示、龙南县建设局规划股的处理意见、规划平面图、维修公共部分的相关资料、资料移交清单、租金及场地管理费调解协议等复印件、本院调取的龙南县房地产管理局证明及调解笔录、庭审笔录等证据在卷为凭，经本院审查，予以确认。
本院认为，原告龙南县新世界购物公园业主委员会的成立，已经龙南镇人民政府、金水社区居民委员会等单位备案，同意其履行相应的职责，因此原告有权主张物业共同管理的事项。本案被告与第三人签订的前期物业管理服务合同已期满，原告成立后与被告未再续签物业服务合同，当原告要求被告终止物业服务，退出新世界购物公园的物业管理时，被告已无再继续履行物业管理的依据。原告要求被告撤出该小区的物业管理，腾出物业管理用房，移交相关资料，符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩解曾与部分业主签订了《前期物业管理服务协议》约定“本协议至原告与物业公司签订新的合同生效时终止”的意见，属于被告与独个业主之间的约定，不影响《物权法》、《物业管理条例》所赋予原告业主委员会的职责和权限，被告自2015年5月份实际也已停止了小区的物业服务，故本院对被告的这一抗辩不予采纳。
在本案审理期间，经多次调解，原、被告已就新世界购物公园物业管理相关资料和部分物业管理用房进行了移交，尚有物业管理用房的场所、面积等存有争议。根据法律相关规定，建筑区划内的公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第三人与被告签订的《新世界购物公园前期物业管理服务合同》约定，第三人向被告无偿提供320平方米建筑面积的物业管理用房。第三人在开发建设新世界购物公园过程中，也向规划建设部门申请在H5栋（规划图上标为H2栋）二层加盖313.99平方米用作物业管理用房，后龙南县城乡规划建设局规划管理股初步处理为：未批先建的加层部分罚款后补办手续。故在H5栋（规划图上标为H2栋）二层的313.99平方米建筑可以认定为物业管理用房，被告应予以全部移交。第三人述称物业用房场所不固定、地下车库内的监控室等也可算作物业用房等意见，与建设规划不符，又没有提供其他充分证据予以证实，本院不予采信。至于原告主张被告移交代管的专项维修资金，因原告未举证证明被告已从龙南县房产管理局领出维修资金的证据材料，而龙南县房地产管理局已出具证明新世界购物公园小区已售房屋的住宅专项维修资金由该局监管，故本院对此不予支持。
对于原告主张被告清算返还出租楼梯间、出店场地、空坪等租金及场地管理费的问题，经双方协商已达成了《新世界购物公园租金及场地管理费调解协议》（其中三菱电脑公司所租办公室的租金待产权明确后另行处理），不违反法律规定，本院准许双方按协议履行。至于三菱网络信息技术有限公司所租用的H5栋二层部分房间，实际属于物业管理用房的313.99平方米建筑范围内，被告应将该房屋及相关租赁材料移交给原告，租金事宜由双方按调解协议约定另行处理。
对于原告关于被告返还2015年5月1日后所收部分业主的物业服务费的主张，本院认为，若被告未履行小区物业服务义务而收取了部分业主的物业服务费，属于不当得利，依法应当返还。但因缴纳的主体是业主而不是业主委员会，该权利应由相关业主主张，不属于原告，原告主张被告向其移交，本院不予支持。
对于被告提出的添置办公设备、装修物业管理房屋、购买了发电机组等费用34万余元应由原告补偿的意见。经查，该费用是被告履行具体物业管理和服务工作所需要的办公用品和设施的购置、建造费用，被告要求本案原告退还该费用于法无据，本院不予采纳。对于被告、第三人支付了原告的电话费、办公经费、春节活动费等款项，在本案中并未提起诉讼主张及缴纳相应案件受理费用，由当事人另行处理。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、《管理条例》二十九、三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告龙南县新世界物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内撤出龙南县新世界购物公园的物业管理，向原告龙南县新世界购物公园业主委员会移交H5栋（规划图上标为H2栋）二层的313.99平方米建筑的物业管理用房及依照《物业管理条例》规定移交相关材料。
二、由被告龙南县新世界物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按原、被告签订的《新世界购物公园租金及场地管理费调解协议》履行，将三菱网络信息技术有限公司对H5栋二层部分房间的有关租赁材料移交给原告龙南县新世界购物公园业主委员会。
三、驳回原告龙南县新世界购物公园业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人应在本判决书发生法律效力规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费1010元，由原告负担200元，被告负担810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 ：廖家极
代理审判员 ：李华生
代理审判员 ： 刘 勇
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 ：王亭亭