四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终46号
上诉人（原审被告）：王永树，男，1968年8月17日出生，汉族，住成都市武侯区桐梓林北路。
委托诉讼代理人：周崇新，四川洪运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李燕红，四川洪运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵利娟，女，1973年4月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区赤壁东路。
委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁娟，四川达宽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王小英，女，1968年2月1日出生，汉族，住拉萨市城关区生态路。
委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁娟，四川达宽律师事务所律师。
上诉人王永树因与被上诉人赵利娟、王小英房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王永树的委托诉讼代理人周崇新，被上诉人赵利娟、王小英的共同委托诉讼代理人刘科、鲁娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王永树上诉请求：1.撤销眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初967号民事判决；2.改判驳回赵利娟、王小英的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由赵利娟、王小英承担。
事实与理由：(一)一审法院对于案涉房屋的具体位置、有无审批手续、是否属于违法建筑以及是否已被拆除等相关事实均未查清，而上诉人在一审提交的证据表明所涉房屋有建房手续，可以办理相应的产权证书；（二）双方签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，一审法院以“未经规划部门批准，不能取得权属证书”为由认定协议无效，缺乏法律依据，且违背《合同法》“鼓励交易”的宗旨以及“诚实信用”“合同自由”的基本原则；（三）即便双方所签协议无效，《合同法》规定的是相互返还而非由上诉人单方返还购房款。
赵利娟、王小英辩称，被上诉人在一审中提交的证据充分反映了案涉交易房屋属违法建筑，已被政府主管部门强制拆除的客观事实。因王永树出售的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》的相关强制性规定，双方所签协议当属无效。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赵利娟、王小英向一审法院起诉请求：由王永树返还已付购房款77万元，并从2014年7月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至房款付清之日止。
一审法院认定以下案件事实：海南农垦立才农场老职工自有的危旧房，经农场批复重建，由于资金不足，其采取出资联建。王永树等人为联建出资人，霍照安为统筹人，批准重建的一层房屋属农场老职工的，其余楼层为出资人所有，属超批准建设。赵利娟、王小英知道王永树的以上出资自建房后，要求其予以出售，双方遂签订《转让协议》，王永树将出资建设的7号房、12号房分别以29万元（25万元建房款、5万元装修款）、48万元（45万元建房装修款、5万元家具款），总价77万元转让给赵利娟、王小英。双方履行了协议约定的交房、付款义务。并且双方均清楚其房屋不能取得权属证。
2016年3月11日，赵利娟、王小英以所购房屋未经规划部门批准、未取得规划许可证，属违法建筑已被强制拆除为由，主张双方签订的《转让协议》系无效合同，要求王永树返还购房款77万元并按同期银行利率计算利息损失。
一审过程中，双方争议的事实为房屋是否被三亚市天涯城市管理局强拆。赵利娟、王小英围绕该争议事实依法提交了前往三亚市提取的证据：1.调查黄银国笔录，黄银国陈述房屋在2015年9月被政府强拆。2.黄银国提供的《出资建房协议》、《补充协议》、《承诺书》、《职工群众来信呈报审批表》，主要证明本案所涉房屋是农场职工黄银国的重建房基础上由王永树等人出资霍照安建设的，霍照安承诺房屋的违建部分产生的后果由其负责。房屋被城市管理局拆除后，职工向农场信访要求补偿。3.霍照安出具的《情况说明》，主要内容为，王永树出资建设的房屋已被政府强拆。4.《律师事务所调查专用证明》、赵利娟、王小英的委托诉讼代理人刘科、鲁娟在三亚市天涯区城市管理局的照片、三亚市天涯区城市管理局工作人员去向牌照片，证明赵利娟、王小英到三亚市天涯区城管调查取证，城管局规划股的股长符文基在证明上书写：“房屋已拆除，法律文书需法院调取方可。三亚天涯城管符文基1397640****”。5.照片六张，证明所涉房屋已被拆除的现场。
王永树对以上证据的主要质证意见为，1.调查笔录是开座谈会，不是调查取证，有建房手续，不是违章建筑，就不能拆除，至于拆除的原因就不清楚了。2.表明不是违建，超出部分所发生的一切责任由霍照安负责，是自行拆除超标部分，赵利娟、王小英应去办证或要求补偿。3.没有收到强拆通知，即没有文书。4.符文基签字，能不能代表单位？单位应该盖公章，照片看不出符文基的职务。5.看不出什么内容，拆了一年多也没有清理？没有什么标志。赵利娟、王小英提交的证据不足，不能证明其主张的事实和请求。
针对以上争议事实，一审法院认为，赵利娟、王小英提交的证据，系间接证据，虽缺乏一定的充分性，但具有合法、真实性的证据效力。结合王永树的答辩内容和其质证意见，综合认定案件所涉房屋已强拆事实的成立。
一审法院认为，双方交易的自建房，非依法建设，不能取得房屋权属证书，双方在此基础上签订的《转让协议书》，违背了不动产交易的强制性法律规定，其协议无效，对双方不具备法律约束力。据《合同法》对无效合同法律后果的规定，王永树取得的购房款，应当返还赵利娟、王小英。交易的房屋被强拆，是王永树违法建设的后果，该后果应由王永树承担，赵利娟、王小英对房屋的强拆无法律责任。鉴于赵利娟、王小英购买房屋时其知道房屋的非法情行，而予以购买，其存在购买的过错，由此产生的损失，应由赵利娟、王小英自行承担责任。为此，赵利娟、王小英的利息损失请求，不予支持。王永树抗辩《转让协议书》合法有效，违背案件事实，其抗辩不成立。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、在判决生效之日起十日内由王永树返还赵利娟、王小英购房款77万元；二、驳回赵利娟、王小英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6066元，由王永树负担。
二审中，当事人双方没有提交新的证据。本院二审查明事实，与一审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合双方在二审中的诉辩意见，本案的主要争议焦点在于：双方就所涉房屋买卖订立的《转让协议书》是否存在合同无效的法定情形，在此基础上赵利娟、王小英主张返还77万元购房款的理由能否成立。
根据查明的案件事实，因王永树转手出让的房屋系自建房而非商品房，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设者单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、处以罚款、没收实物或违法收入等。因此，上述法律规定能够反映，未依法取得建设工程规划许可证或未依照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、建筑物应一并纳入违法建筑的认定范畴。现王永树在本案诉讼过程中，既不能提交案涉房屋的建设工程规划许可证，又不能出示有关行政主管部门批准建房的审批手续，故所涉交易房产在法律性质上应认定系违法建筑。
这里需要指出的是，《中华人民共和国城乡规划法》的上述规定虽然未对交易违法建筑的合同效力作出直接的否定性评价，但是结合《中华人民共和国城乡规划法》的其他法条内容可以看出，由于违法建筑规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城镇规划秩序，直接损害了国家和社会公共利益。因此，法律对擅自修建违法建筑所规定的行政处罚措施，直接体现了国家对于违法建筑的否定性评价。在此基础上，《中华人民共和国城乡规划法》的上述规定，应认定为效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效。据此，本案双方就违法建筑所签订的《转让协议书》当属无效合同，应依法否定其合同效力。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，一审法院在认定合同无效的基础上，判定王永树向赵利娟、王小英返还77万元购房款在事实认定以及法律适用方面并无不当，本院予以维持。至于案涉房屋是否存在已被强制拆除的事实，不影响对本案合同效力的认定。因王永树在本案一审中，未就双方合同关系归于无效后的返还或折价补偿等问题明确提出反诉，本院就其上诉主张的“单方返还”问题不予审查，王永树可另行主张。
综上所述，王永树的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11500元，由王永树负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 东
审判员 李 迪
审判员 余 鹏
二〇一七年三月三十一日
书记员 陈乐奕