甘肃省兰州市七里河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民初字第30019号
原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司住所地：兰州市城关区。
法定代表人刘金全，系该公司董事长。
委托代理人王兴江，系甘肃宏略律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司住所地：兰州市七里河区。
法定代表人杨建龙，系该公司董事长。
委托代理人谢志刚，系甘肃谢志刚律师事务所律师。
原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司（以下简称陇萃堂公司）诉被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司（以下简称富可公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陇萃堂公司的委托代理人王兴江，被告富可公司法定代表人杨建龙及其委托代理人谢志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陇萃堂公司诉称，2014年4月8日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了《房屋租赁合同》，原告将“建工大厦”二楼建筑面积为1479.13平方米的部分区域出租给被告使用。房屋租赁期限为6年，即自2014年6月1日至2020年5月31日。租金标准、数额及支付方式为：第1年至第2年租金计算标准为100元/平方米/月，每年合计177.4956万元。第3年至第4年为106元/平方米/月，每年合计188.1453万元。第5年为113.42元/平方米/月，每年合计201.3155万元。第6年为122.5元/平方米/月，每年合计217.4208万元。合同签订后，原告按约向被告履行了交付房屋等义务，被告则一直进行使用。2014年11月20日，被告向原告发送“解除合同申请书”，以经营亏损为由提出与原告解除合同。为此，原告于2014年11月22日函复被告，同意解除合同，要求被告履行合同约定的承担违约金以及提前终止合同，应在合同终止后5日内清空场地，交付房屋的义务。2012年11月30日，双方对房屋进行了交接，被告未向原告支付违约金，原告通过发催缴函以及电话等方式多次要求被告按照合同约定支付违约金，但被告一直不予支付。故原告诉讼法院，请求依法判令：一、被告立即向原告支付违约金88.7478万元；二、诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，原告（反诉被告）陇萃堂公司向本院递交变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求变更为：一、被告立即向原告支付违约金88.7478万元以及超过违约金的经济损失11.2522万元（共计100万元）。
被告（反诉原告）富可公司辩称并反诉称，2014年4月8日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同签订后，反诉人向被反诉人支付保证金30万元整，并购置了被反诉人原有部分设施、设备，同时又花费数十万元添置建造了大量的设施及酒店用品。2014年6月1日，合同正式履行，不料经营不足半年，由于种种原因酒店举步维艰，后双方同意于2014年11月30日正式解除该租赁合同并办理了房屋移交手续。反诉人在主张保证金及投入资产要求返还时，被反诉人以索取巨额违约金为由，拒绝返还反诉人投入的保证金及大量财产，双方遂酿成纠纷，现被反诉人诉至贵院提出反诉，反诉请求：1、依法判令被反诉人立即返还反诉人的财产共计1036428元。2、依法减少被反诉人主张的违约金数额及依法确定合同的效力。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）陇萃堂公司辩称，根本不存在原告拒绝返还被告财物的任何情况，被告编造事实，意图是减轻违约责任。被告故意不腾空房屋，而不是原告拒绝返还被告财物，被告的做法严重违背了合同的约定，给原告造成巨大的经济损失。
经审理查明，2014年4月8日，原告陇萃堂（甲方）与被告富可公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将位于兰州市七里河区西津东路575号建工时代大厦二楼建筑面积为1479.13平方米的部分区域出租给被告使用。房屋租赁期限为6年，即自2014年6月1日至2020年5月31日。租金标准、数额及支付方式为：第1年至第2年租金计算标准为100元/平方米／月，每年合计177.4956万元。第3年至第4年为106元/平方米/月，每年合计188.1453万元。第5年为113.42元/平方米/月，每年合计201.3155万元。第6年为122.5元/平方米/月，每年合计217.4208万元。本合同签订后3日内，乙方应当向甲方交纳保证金30万元，作为履行合同及租赁房屋财产完整性的保证。本合同期限届满乙方完全履行合同的，保证金在合同履行完毕后7个工作日内退还，保证金不计利息。合同解除或终止后的财产处理：本合同届满、提前终止或解除，乙方应在5日内清空场地，交付房屋。乙方超过5日未交付承租房屋的，每延迟1日，应当按照本合同约定的当年租金的日标准的2倍计算向甲方支付赔偿金。乙方交付房屋后，若房屋内仍有相关财产未清空的，视为乙方放弃财产所有权，所有权归甲方。违约责任，乙方违反本合同约定，提前终止合同的，应当按照当年租金标准的50%向甲方支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告履行了交付房屋等义务，被告依约向原告支付了租金并使用该房屋。2014年11月20日，被告向原告发出《解除合同申请书》，以经营亏损、无能力经营为由提出与原告解除合同。2014年11月22日，原告函复被告，同意解除合同，但要求被告履行合同约定的承担违约金以及提前终止合同，应在合同终止后5日内清空场地，交付房屋的义务。2014年11月30日，原、被告双方对房屋进行了交接，但截止目前为止，被告还有部分物品未拉走，房屋未腾空。2014年12月1日，原告向被告发出关于催缴违约金的函。2014年12月8日，原告又委托律师向被告发出律师函，要求被告支付违约金。但被告未予支付，遂引起纠纷。
另查明，诉争房屋系兰州泰富商业管理服务有限公司出租于原告陇萃堂公司的房屋，后由原告陇翠堂公司将部分区域又转租给被告富可公司。2014年12月19日，泰富公司与原告签订《解除房屋租赁协议书》，解除双方之前的房屋租赁合同，并由原告向其支付100万元的违约金。泰富公司认可合同解除前陇萃堂公司对房屋（房屋区域）的转租或合作行为。2014年12月26日，原告陇翠堂公司分10笔，每笔10万元向泰富公司支付了100万元，泰富公司出具的10张发票开票项目均为租赁费。
以上事实有原告提交的证据：《房屋租赁合同》、《解除合同申请书》、《七里河房屋二楼验收单》、《关于催缴兰州富可商贸有限责任公司违约金的函》、《关于立即支付违约金的律师函》、原告和“兰州泰富商管理服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》、发票；被告提交的证据：《房屋租赁合同》、收据、进账单、工作提报、《解除合同申请》、《七里河二楼房屋验收单》、《关于催缴兰州富可商贸有限责任公司违约金的函》、斑鱼庄资产列表，《搬家服务合同》、收据，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律规定及行政法规的规定，合同合法有效。该合同已经双方当事人同意予以解除。现原告要求被告按照合同的约定承担违约金及在合同终止后5日内清空场地，交付房屋的义务。被告虽向原告交付了房屋，但未按照合同的约定在5日内清空场地，至今还有部分物品仍放在租赁房屋内未搬走。对原告要求被告支付1000000元违约金的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，被告(反诉原告)富可公司已在反诉中请求减少违约金，根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或与仲裁机构予以适当减少。故对双方约定的违约金予以调整，将约定违约金按照当年租金标准的50%调整为30%，应为532486.8元，对原告的诉讼请求应支持532486.8元。关于被告（反诉原告）的第一项反诉请求，要求原告（反诉被告）立即返还被告（反诉原告）财产共计1036428元。其中300000元的保证金，因合同已实际履行，后因经营亏损并经双方同意已解除合同，根据合同的约定，应当由原告（反诉被告）退还于被告（反诉原告）。固定资产200565.89元及投入资产535859.00元，因合同中亦有明确约定，应由被告（反诉原告）自行搬走或自行处理，故对以上两项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司支付原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司违约金532486.8元。
二、原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司退还被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司保证金300000元。
三、驳回被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司要求原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司返还固定资产200565.89元及投入资产535859.00元的反诉请求。
以上款项与本判决书生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13800元，原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司承担4675元，被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司承担9125元。反诉案件受理费7064元。原告（反诉被告）甘肃陇萃堂营养保健食品有限公司承担2900元，被告（反诉原告）兰州富可商贸有限公司承担4164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 刘克斌
审 判 员 解 莉
人民陪审员 秦战霞
二〇一五年六月十六日
书 记 员 李永兴