上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民二（商）初字第1040号
原告上海恒大房产股份有限公司。
法定代表人孙嘉。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被告上海嘉瀛物业管理有限公司。
法定代表人周剑平。
委托代理人王德仁。
委托代理人陈和霞，上海市高源律师事务所律师。
第三人上海市浦东新区天地苑三期业主委员会。
负责人杨意。
原告上海恒大房产股份有限公司诉被告上海嘉瀛物业管理有限公司服务合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理。本案依法适用简易程序于2014年4月10日第一次公开开庭进行了审理。2014年5月26日，本院依法通知上海市浦东新区天地苑三期业主委员会（以下简称天地苑业委会）作为本案的第三人参加诉讼，于2014年7月1日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人焦春伟、被告委托代理人陈和霞及第三人负责人杨意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海恒大房产股份�限公司诉称，上海市浦东新区西营南路67弄地下人防车库产权归原告所有。被告于2013年1月至3月为上海市浦东新区西营南路67弄天地苑三期提供物业服务，在服务期间被告收取了业主缴纳的2013年1月至12月的地下停车费人民币66，500元，根据法律规定，停车费应当归权利人即原告所有。虽经原告多次催讨，但被告置之不理，故要求判令被告归还原告停车费66，500元。
被告上海嘉瀛物业管理有限公司辩称，2013年1月18日至3月31日被告受第三人的委托对西营南路67弄天地苑三期进行物业管理，被告收取的地下停车费是被告基于与第三人的物业服务托管合同，由被告代第三人收取。根据被告与第三人签订的物业服务托管合同，地下停车费应由第三人与被告进行结算。被告托管期间对地下车库的管理付出了相应的成本，根据行业惯例及物业托管合同的约定，停车费中的30%作为被�的管理费用。即使被告对停车库没有法定、约定的管理义务，但为了小区业主的整体利益，对小区进行合理管理，被告应当取得必要的管理费用，包括停车费的30%。不同意原告诉请。
第三人天地苑业委会述称，地下车库其实是人防车库，是小区的配套设施。原告曾向第三人提出物权法实施前地下车库的停车费归原告所有，物权法实施后地下停车库的停车费归第三人所有，但第三人表示拒绝，第三人认为地下车库是业主共用的，所有收益应归业主共有。小区从开始使用至今，地下车库的相关费用都是第三人承担的。原告有关地下停车库的产权证是在2013年7月取得的。第三人对原告产权证的取得有诸多疑问，第三人多次向有关部门咨询，目前问题还在处理过程中。地下停车费应当由被告与第三人进行结算。
经审理查明，原告系浦东新区西营南路67弄天地苑三期的开发商。上海市浦东新区西营南路67弄地下人防车库（共计72个车位）权利人为原告，相应的房地产权证编号为沪房地浦字（2013）第049822号，登记日为2013年7月1日。竣工日期为2003年。
2013年1月15日，被告与第三人签订《物业服务托管合同》，约定第三人现有上海锦之嘉物业管理有限公司（以下简称锦之嘉公司）于2013年1月17日终止物业服务；第三人委托被告托管浦东新区西营南路67弄天地苑三期物业服务；托管从2013年1月18日至同年3月31日；2013年1月17日之前第三人与锦之嘉公司的物业服务中各自权利和义务不变，服务内容不变，由被告托管期间延续有效；第三人和锦之嘉公司的物业服务内容是双方托管服务内容；双方商定，小区地下车库每个车位租用费250元，地面每个固定车位每月100元，不固定车位每月80元，进入小区1小时内停放车辆免收停车费，超过1小时停放车辆每辆�费4元；小区公共物权房和业主共有的地方收取的费用归小区公共收益金收入，公共收益金第三人得70%被告得30%含税（税收各自理）。
被告收取天地苑三期业主地下停车费共计66，500元。被告在经营过程中需缴纳营业税（营业额的5%）、城市维护建设税（营业税的1%）、教育费附加收入（营业税的3%）、地方教育附加收入（营业税的2%）、河道管理费收入（营业税的1%）。
审理中，被告与第三人确认就地下停车费尚未实际进行结算。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、被告提供的物业服务托管合同、缴税凭证及原、被告、第三人的陈述等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，浦东新区西营南路67弄天地苑三期地下车库属于民防工程，根据本市民防条例及民防工程建设和使用管理办法的规定，民防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有人可以采取多种形式使用民防工程。根据沪房地浦字（2013）第049822号房地产权证记载内容，原告系上海市浦东新区西营南路67弄地下人防车库的权利人，虽然该房地产权证登记日为2013年7月1日，但根据物权法规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，鉴于房地产权证记载的上述地下人防车库竣工日期为2003年，故原告作为该小区的开发商自涉案的地下车库竣工之日起享有物权。涉案地下车库的收益应当归所有人即原告所有。根据物业管理条例的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故即使开发商享有地下车库的所有权，其物业管理也应当与小区其他专有部分及公共部分一起交同一物业企业统一管理，并缴纳物业管理费。虽然原告与被告实际并未就地下车库的物业管理签订过物业服务合同，但被告托管天地苑三期物业服务期间实际对原告所有的地下车库进行了物业管理，原、被告形成了事实上的服务关系，被告对地下停车库进行物业管理，理应取得相应的物业管理费。因为被告作为统一收取业主地下停车费的物业服务企业，需按相关规定缴纳营业税、城建税、教育费、地方教育费、河道管理费，共计为营业额的5.35%，故被告已收款金额66，500元中扣除被告需缴纳的税（费）款，被告现在实际获得的款项为62，942.25元。本院结合被告与第三人签订的物业服务托管合同中关于地下停车费及公共收益金的分配约定，认定被告应获得托管期间每个地下车位月租费（扣除税款）的30%作为其应得的物业管理费。因为被告托管天地苑三期物业管理期间，对整个地下车库进行了物业管理，故应按整�地下停车库即72个车位予以核算被告在托管期间应得的物业管理费，被告在托管期间（2013年1月18日至同年3月31日）应取得的地下车库的物业管理费为13，288.86元。就被告收取的2013年4月至12月的地下停车费，因在上述期限内被告未对天地苑三期包括地下车库进行物业管理，故不应当获得物业管理费。被告实际获得的款项62，942.25元减去被告应当取得的管理地下车库的物业管理费13，288.86元，剩余的49，653.39元应归还地下车库的产权人即原告。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条的规定，判决如下：
被告上海嘉瀛物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海恒大房产股份有限公司49，653.39元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，462元，减半收取计731元，由原告上海恒大房产股份有限公司负担211元，被告上海嘉瀛物业管理有限公司负担520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄梦云
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 梅茹虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。