上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2420号
原告上海普天科创物业管理有限公司，住所上海市徐汇区宜山路700号87幢201室。
法定代表人计杨，总经理。
委托代理人董云。
委托代理人吴晓，上海福一律师事务所律师。
被告上海六盛餐饮管理有限公司，住所上海市徐汇区宜山路700号85幢（A2号楼）202-1、203室。
法定代表人胡力，总经理。
委托代理人俞强，北京长安（上海）律师事务所律师。
原告上海普天科创物业管理有限公司诉被告上海六盛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月16日�开开庭进行了审理。原告的委托代理人董云、吴晓，被告的委托代理人俞强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海普天科创物业管理有限公司诉称，上海市徐汇区宜山路700号85幢（A2号楼）202-1、203室房屋（以下简称系争房屋）的出租人原为上海邮通物业管理有限公司。2012年4月6日，系争房屋的出租主体变更为原告。2012年4月28日，原告与被告签订三方协议，告知被告系争房屋出租主体为原告。2011年2月12日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将系争房屋租赁给被告，租赁期限自2011年2月18日起至2019年2月17日止。从2011年2月18日至2014年2月17日的月租金为96，679元，2014年2月18日至2017年2月17日月租金为104，414元；租赁合同实行先预付后使用的原则，租金和物业管理费每二个月一期；被告应向原告每月支付物业管理费22，494元；被告未按合同约定交纳租�、物业管理费、水电费等费用连续超过20日，经原告书面催告后10日内仍未支付的，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于当年月租金3倍的违约金等条款。但被告自2013年7月18日起至今未向原告支付租金，自2014年2月18日起至今未支付物业管理费，经原告多次催讨，被告仍拒不支付。故原告诉至本院，要求判令：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，并被告搬离租赁房屋；2、被告支付自2013年7月18日起算至本判决生效之日止拖欠的房屋租金，其中自2013年7月18日起至2014年2月17日：以每月96，679元计算；自2014年2月18日起算至本判决生效之日止：以每月104，414元计算；3、被告支付自2014年2月18日起至本判决生效之日止拖欠的物业管理费，以每月22，494元计算；4、被告支付违约金313，242元（104414＊3=313，242元）；5、被告协助原告办理被告在上海市徐汇区宜山路700号85�（A2号楼）202-1、203室房屋的工商登记注销手续。
被告上海六盛餐饮管理有限公司辩称，同意解除合同、同意搬离系争房屋，但租金和物业管理费计算至判决生效之日有异议，因为原告已对系争房屋进行加锁，被告在原告加锁之后无法控制使用系争房屋，租金和物业费也应该计算到原告加锁之日止。违约金约定过高，同意一倍计算，不同意注销在系争房屋的工商登记，这属于工商管理的行政规定，且被告没有新的地址变更。
经审理查明，系争房屋产权人系案外人上海普天科创电子有限公司。
2011年2月12日，案外人上海邮通物业管理有限公司（甲方）与刘某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，系争房屋建筑面积为978平方米，乙方向甲方承诺系争房屋仅作商铺使用；乙方应在系争房屋正式开业前，获得政府部门（包括但不限于工商、卫生等）所有必需的批准执照或许可证，并提供复印件给甲方备案，且须确保上述行政许可证照在本合同租赁期限内完全有效，甲方根据乙方的书面申请在合理期限内提供必要的协助；系争房屋的租赁期限自2011年2月18日起至2019年2月17日止；自2011年2月18日起至2011年6月17日止，为系争房屋的装修免租期，甲方给予乙方装修免租期内的免受租金的优惠；上述装修免租期内，乙方仍须按本合同约定交纳物业管理费、水电费、通讯费、燃气费等因使用该房屋所发生的相关费用；租赁期限内，系争房屋的租金价格如下：1、2011年2月18日-2014年2月17日3.25元／平方米／天，月租金合计96，679元；2014年2月18日-2017年2月17日3.51元／平方米／天，月租金合计为104，414元；2017年2月18日-2019年2月17日3.79元／平方米／天，月租金合计为112，743元；本合同的租金价格中不包括乙方使用该商铺而发生的物业管理费、水费、电费、通讯费、燃气费等相关费用；本合同实行先预付后使用的原则，租金和物业管理费每二个月为一期；乙方应在本合同签订后10个工作日内，向甲方支付免租期后首期二个月的租金及物业管理费，计人民币238，346元；系争房屋从约定的交付日起支付物业管理费，由乙方承担，物业管理费为23元／平方米建筑面积／月，月物业管理费22，494元；乙方应在本合同签订之后的3个工作日内，向甲方支付相当于二个月租金及物业管理费的人民币238，346元的租赁保证金；租赁期限届满或终止，乙方付清租金和物业管理费、水、电、通讯、燃气等相关费用后，并办理完以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续后的10个工作日内，甲方在收到租赁保证金收据后将租赁保证金无息归还给乙方；甲方于2011年2月18日按系争房屋的现状交房给乙方；若乙方使用甲方所提供的系争房屋地址作为公司、分公司或营业部的注册地，应办理注册地的变更或注销手续；若乙方未按本合同规定之日支付租金、物业管理费、水电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天，按欠缴费用的千分之三向甲方支付违约金，若连续逾期30日以上的，或欠缴各项费用（不包括租金和物业管理费）达本合同项下租赁单元月租金和物业管理费总额的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权停止水、电、通讯以及采取甲方认为合适的相关措施和行为；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，收回系争房屋，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金，并要求乙方支付相当于当年的月租金的3倍的违约金，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿超出部分的损失，（一）乙方未按本合同约定交纳租金、物业管理费、水电费、燃�、通讯等费用的连续超过20日，经甲方书面催告10日内仍未支付的等条款。
后，案外人上海邮通物业管理有限公司（甲方）、刘某（乙方）与被告（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定甲方同意乙方将原合同权利义务一并转让给丙方。
2012年4月，案外人上海普天科创电子有限公司签署《授权委托书》，委托原告对上海市徐汇区宜山路700号上海普天信息产业园区房产进行出租、经营和管理，包括签订《房屋租赁合同》及相关法律文书、收取租金、物业管理费、停车费及其他相关费用.
2012年4月28日，原告（乙方）与被告（丙方）及案外人上海邮通物业管理有限公司（甲方）签订《物业出租主体变更三方协议》，合同约定，现由于系争房屋的产权人上海普天科创电子有限公司更换乙方为新的出租人、继续由乙方和丙方履行系争房屋的租赁合同，故三方经协商一致，签订如下协议：1、自本协议书签订之日起，《租赁合同》的授权出租方变更为乙方，乙方作为系争房屋的出租方，继续履行原出租方甲方的出租方职责，并承担租赁合同相应的权利和义务；2、原租赁合同中约定的甲方物业管理服务职能也全部概括转移给乙方继续履行；3、丙方今后涉及相关租赁和物业管理等事宜，均与乙方进行联系，甲方不再负责；4、丙方同意自本协议书签订之日起，即接受乙方作为《租赁合同》的出租方以及乙方的物业管理服务等条款。
2013年11月15日，原告向被告发出催款函，要求被告支付欠租及物业管理费。
另查明，被告实际支付原告保证金238，346元。2014年9月2日，被告在原告承租的房屋大门上加锁。至今，被告的工商注册仍在系争房屋内。
在本案审理过程中，被告同意原告提出的解除租赁合同并迁出系争房屋的诉讼请求，并辩称因�告于2014年9月2日在被告承租的系争房屋大门上加锁，故要求将原告起诉的租金、物业管理费计算至2014年9月2日，合同约定的违约金过高，要求本院调低。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有原、被告提供的租赁合同、出租主体变更三方协议、授权委托书、催款通知单、律师函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。因被告欠付租金及物业管理费，经原告多次催讨，被告均未支付，原告向被告提出解除租赁合同、迁让的诉讼请求。被告同意对于原告的要求解除合同、迁让的诉讼请求。故本院判定解除原、被告签订的租赁合同，被告迁出系争房屋。被告对于原告所欠租金及物业管理费的起始日期并无异议，但辩称因原告自行在被告承�的房屋门上加锁，故要求将所欠租金、物业管理费计算至2014年9月2日，因原告加锁确实影响原告使用系争房屋，故被告辩称要求将租金及物业管理费计算至2014年9月2日，本院予以采信支持。
鉴于被告在庭审中的抗辩已经构成对租赁合同中违约金条款约定过高的实质抗辩。本院以原告提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。
现原告依据合同约定，要求被告注销工商注册，本院应予以支持。关于保证金，因被告逾期支付大额租金、物业管理费，经原告催讨仍未支付，构成严重违约，依照合同约定原告主张不予退还保证金，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告上海普天科创物业管理有限公司与被告上海六盛餐饮管理有限公司就上海市徐汇区宜山路700号85幢（A2号楼）202-1、203室房屋所签订的租赁合同；
二、被告上海六盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区宜山路700号85幢（A2号楼）202-1、203室房屋；
三、被告上海六盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司自2013年7月18日起计算至2014年9月2日的房屋租金，其中自2013年7月18日起至2014年2月17日，以每月96，679元计算；自2014年2月18日起至2014年9月2日止，以每月104，414元计算；
四、被告上海六盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普天科创物业管理有限公司自2014年2月18日起至2014年9月2日止的物业管理费，以每月22，494元计算；
五、被告上海六盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海普�科创物业管理有限公司违约金156，621元；
六、被告上海六盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内注销在上海市徐汇区宜山路700号85幢（A2号楼）202-1、203室房屋内的工商注册登记。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计9，139元、诉讼保全费5，000元，共计14，139元，由被告上海六盛餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏 莹
二〇一四年十月二十四日
书记员 汪景洪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。