浙江�杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3532号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州广田大酒店有限公司。
法定代表人：楼兰仙。
委托代理人：梁冰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：何长明，浙江杭天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州欧特普人力资源有限公司。
法定代表人：傅志愿。
委托代理人：杨君辉，浙江宏昊律师事务所律师。
原审被告：楼兰仙。
委托代理人：梁冰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：何长明，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人杭州广田大酒店有限公司（以下简称广田公司）因与被上诉人杭州欧特普人力资源有限公司（以下简称欧特普公司）、原审被告楼兰仙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：广田公司与欧特普公司对双方之间签订的《广田大酒店部分场所租赁合同》、《广田大酒店部分场所租赁合同之补充合同》、《补充协议》、合同及协议约定的内容，双方因燃气管道赔偿问题发生争议广田公司停止了对租赁房屋的供电，欧特普公司发函通知解除合同，欧特普公司于2015年1月15日退出诉争房屋的事实均无异议，原审法院予以认定。
另：2014年8月21日，双方于《补充协议》中确认，乙方（即欧特普公司）依约应支付的房屋租金已经支付至2014年9月29日，剩余期限内租金的支付方式按照《广田大酒店部分场所租赁合同》的约定履行，即在2014年8月30日前乙方向甲方（即广田公司）支付2014年9月30日至2015年3月31日的租金计人民币53.64万元，但欧特普公司实际于2014年9月10日至11月7日，分数次逾期向广田公司支付了截至2015年3月31日止的租金531011元，其中131000元由转承租人“桐庐人家”餐馆支付；2014年12月27日，广田公司对租赁房屋停止供电，12月30日，恢复供电；欧特普公司退出诉争房屋后，广田公司未将保证金50000元退还于欧特普公司。欧特普公司向原审法院起诉，请求：1.解除欧特普公司与广田公司签订的《广田大酒店部分场所租赁合同》及其《补充协议》，并归还30米的电缆设施设备；2.广田公司向欧特普公司退还租金334283元、保证金50000元；3.广田公司赔偿欧特普公司经济损失436590元；4.广田公司向欧特普公司支付违约金172733元；5.楼兰仙对上述广田公司应承担的第1至4项请求向欧特普公司承担连带保证责任。审理中，欧特普公司变更诉讼请求为：1.解除欧特普公司与广田公司签订的《广田大酒店部分场所租赁合同》及其《补充协议》，并归还70米的电缆设施设备；2.广田公司向欧特普公司退还租金203727元、保证金50000元；3.广田公司赔偿欧特普公司经济损失262700元；4.广田公司向欧特普公司支付违约金172733元；5.楼兰仙对上述广田公司应承担的第1至4项请求向欧特普公司承担连带保证责任。广田公司提起反诉，请求：1.欧特普公司向广田公司支付租金25089元，并按日千分之五支付自2014年9月1日起至判决确定的给付之日止的滞纳金26343.45元（暂计算至2015年3月31日止）；2.欧特普公司赔偿广田公司财产损失83560元。
原审法院认为：欧特普公司与广田公司之间签订的《广田大酒店部分场所租赁合同》、《广田大酒店部分场所租赁合同�补充合同》、《补充协议》，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的，意思表示明确真实，内容不违反国家法律强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对欧特普公司要求解除双方签订的《广田大酒店部分场所租赁合同》及其《补充协议》并归还70米的电缆设施设备的诉请，因欧特普公司已于2015年1月15日退出并向广田公司返还租赁房屋，双方的房屋租赁关系于该日实际已经解除，故欧特普公司该项诉请已无实际意义。对于欧特普公司归还70米的电缆设施设备的诉请，因其提供的证据尚不足以证明其主张，又未得广田公司认可，�原审法院对其诉请不予支持。对于欧特普公司退还租金及保证金的诉请，因双方租赁关系实际已经于2015年1月15日解除，欧特普公司已付的2015年1月16日至2015年3月31日期间的相应租金及保证金，广田公司应当予以退还。故欧特普公司该诉请中的合理部分，原审法院予以支持。对于欧特普公司要求赔偿经济损失的诉请，双方因燃气管道赔偿问题发生争议后，本应通过协商或通过司法救济途径来解决。但广田公司采取停电措施，非但没有解决双方的矛盾，同时造成了欧特普公司的损失。对此，广田公司有一定的过错，应承担相应的民事责任。鉴于广田公司短期内即恢复供电，原本不会造成欧特普公司很大的损失。但欧特普公司随即退出租赁房屋，解除了与广田公司的租赁关系，客观上造成了其损失的扩大。欧特普公司有一定的责任，也应自行承担一定的损失。原审法院�情欧特普公司自被停电日起至退出租赁房屋日期间的租金损失，由广田公司承担，其余损失由欧特普公司自行承担。因此，欧特普公司要求赔偿经济损失诉请中的合理部分，原审法院予以支持。至于欧特普公司同时诉请的因停电导致其实际经营损失与可得经营利益、人员工资损失等主张，则缺乏相应的依据，原审法院不予支持。对于欧特普公司要求支付违约金的诉请，考虑到欧特普公司履行合同义务中也有一定的瑕疵，且存在逾期付款的违约行为。对此，欧特普公司也应承担相应的民事责任。加之广田公司的短期停电行为不构成根本性违约，并不当然导致双方租赁关系解除之严重后果，故酌情认定双方责任互相抵销。因此，欧特普公司要求支付违约金之主张，原审法院不予支持。至于广田公司要求欧特普公司支付欠付租金25089元之主张，其中5389元之诉请，应予支持。因为2014年9月30日至2015年3月31日期间，欧特普公司应支付的租金合计为53.64万元，但欧特普公司实际支付了531011元，包括“桐庐人家”餐馆支付的131000元，尚有5389元未支付，应当予以支付；其余1.97万元之诉请，不予支持。因为双方已于《补充协议》中确认，欧特普公司依约应支付的房屋租金已经支付至2014年9月29日，故广田公司称欧特普公司尚欠2013年度租金1.97万元之主张，依据不足，原审法院不予采信。对于广田公司因其燃气管道被拆除，要求赔偿财产损失83560元之主张，缺乏依据，原审法院不予支持。因广田公司提供的证据尚不足以证明其主张，又未得欧特普公司同意；且该燃气管道现尚未重新安装或恢复，其相应费用因尚未实际产生而难以确定，广田公司可待日后有证据并费用确定后，另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六�条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年10月20日判决：一、广田公司退还欧特普公司房屋租金162714元（2015年1月16日至2015年3月31日期间；2169.52元／天×75天）；二、广田公司退还欧特普公司保证金5万元；三、广田公司赔偿欧特普公司经济损失43390.4元（停电日2014年12月27日至退房日2015年1月15日期间；2169.52元／天×20天）；四、欧特普公司支付广田公司房屋租金5389元。上述应付款项互相抵扣，广田公司尚应支付欧特普公司250715.4元，于判决生效之日起十日内付清；五、楼兰仙对广田公司上述应付款承担连带清偿责任；六、驳回欧特普公司其他诉讼请求；七、驳回广田公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13736元，由欧特普公司负担8594元，广田公司负担5142元；反诉案件受理费减半收取1500元，由广田公司负担1475元，欧特普公司负担25元。
宣判后，广田公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对案件事实认定，存在严重错误。广田公司提供充分证据证明租赁房屋在租赁初始及租赁期间存在燃气管道，但在欧特普公司移交房屋部分后却己缺失，进而需要重新安装。相关重新安装预算经燃气集团指定单位出具，损失金额完全能够确认。广田公司从未同意欧特普公司单方面擅自解除合同的要求。2015年1月15日，欧特普公司搬离租赁房屋的行为系其单方面所为。原审法院认定广田公司对此没有异议显属不当。二、原审法院认定租赁合同于2015年1月15日解除，进而免除欧特普公司自2015年1月15日以后租金，没有事实与法律依据。广田公司与欧特普公司作为合同相对方，均没有提出合同于2015年1月15日实际解除的主张，合同亦未经双方协商一致解除。广田公司因欧特普公司拒交所拖欠房屋租赁费用以及拒绝处理燃气管道赔偿事宜于2014年12月27日下午四时停电，但随即于20154年12月30日恢复供电并通知欧特普公司。而欧特普公司却在恢复供电后邮寄函件以广田公司停电为由要求解除租赁合同，但欧特普公司并不具备合同法规定或者双方合同约定的合同解除权。原审判决逻辑混乱，自相矛盾，适用法律明显错误。一方面，原审法院认定欧特普公司拖欠房屋租金属实，同时认定广田公司短期停电行为不构成根本性违约，并不当然导致双方租赁关系解除之后果。另一方面，又罔顾本案根本过错系因欧特普公司拖欠租金以及拒绝处理受损燃气管道事宜引起。在欧特普公司没有合同解除权，广田公司也从未同意解除租赁合同的情况下，租赁合同显然从没有提前解除，应当按照原有约定继续履行，由欧特普公司承担租赁期间全部租金。三、租赁合同履行过程中，广田公司不存在严重过错，欧特普公司因自身原因擅自撤离，由广田公司承担巨额损失显失公平。由于欧特普公司拖欠租金以及拒不赔偿受损燃气管道，无奈广田公司对欧特普公司停止供电3日，但及时恢复供电。客观上，本案纠纷及造成的损失均因欧特普公司擅自搬离导致，而原审法院却判决由广田公司实际承担自2014年12月27日至2015年3月31日期间全部租金，显然违背公平原则。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回的欧特普公司的全部诉讼请求，支持广田公司的反诉请求；3.本案诉讼费用由欧特普公司承担。
针对广田公�的上诉，欧特普公司答辩称：一、关于燃气管道赔偿问题。2014年10月10日，欧特普公司向广田公司腾退并归还了部分租赁房屋，该房屋即广田公司所称包含燃气管道的房屋。当时，由广田公司法定代表人也即原审被告楼兰仙对该房屋及相关设备进行了验收。至此，欧特普公司已经完成了上述房屋的腾退义务，双方也并未出现任何争议。广田公司在接收上述房屋后，将该房屋出租给案外人吴云仙开设餐馆，而吴云仙为经营餐馆对租赁房屋进行装修，改变了房屋格局。至今，该餐馆仍在营业之中。因此，欧特普公司没有破坏燃气管道，即使房屋内燃气管道缺失，广田公司也无依据要求欧特普公司赔偿。二、关于合同解除的问题。首先，欧特普公司主张解除合同符合双方合同约定。2014年12月27日，广田公司以燃气管道缺失为由擅自对租赁房屋停电，欧特普公司在要求恢复�电未果的情况下，向公安机关报案，但广田公司仍不履行供电义务。为此，欧特普公司在停电期间，通过四次电话录音以及书面邮寄函告、短信的方式要求广田公司恢复供电，广田公司拒绝恢复供电，欧特普公司要求解除合同的条件成就。其次，欧特普公司主张解除合同符合法定条件。根据双方租赁合同第六条第10款约定，租赁期内广田公司提供给欧特普公司经营使用的电容量不得低于300千瓦。欧特普公司作为网吧经营行业，电力为赖以生存的经营保障。广田公司明知提供300千瓦以上电容量，为其合同主要义务。欧特普公司多次催告广田公司履行供电义务，广田公司在未有正当理由的情况下仍拒绝恢复供电，不履行合同义务。评估公司于2015年1月5日现场勘查时，租赁房屋仍处于停电状态。因此，欧特普公司已经具备法定解除合同的条件。原审法院仅以证人证言认定2014年12月30日恢复供电，实属不当。三、广田公司的损失均由自身违约行为产生，其应当承担全部责任。广田公司因所谓燃气管道缺失问题要求欧特普公司赔偿，并以采取停电措施要挟，造成欧特普公司损失。对此，广田公司过错明显。广田公司停止供电后，并未在短期内恢复供电。欧特普公司采取解除合同的方式维护权益，符合合同约定及法律规定。综上，广田公司的行为严重侵犯欧特普公司合法权益，构成违约，应承担相应违约责任。广田公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
楼兰仙同意广田公司的意见。
二审期间，广田公司向本院提交以下证据材料：
1.函告1份，用以证明租赁房屋截止2015年3月31日止均为空置，广田公司并未接收使用的事实。
2.图纸2份，用以证明原审法院对每日租金的认定标准错误，应参考一二层商业业态与面积进行确定的事实。
上述证据材料，经欧特普公司质证：上述证据均为广田公司单方出具，不属于新证据；证据1，欧特普公司没有收到过；证据2，真实性、合法性均有异议，与本案没有关联，相关图纸应以权属证书记载为准。上述证据材料，经楼兰仙质证：无异议。本院经审查后认为，上述证据材料结合原审判决认定的有效证据及当事人的相关陈述，本院综合予以认定。
二审期间，欧特普公司、楼兰仙未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于本案所涉《广田大酒店部分场所租赁合同》及其《补充协议》的解除问题。在合同履行过程中，欧特普公司确实存在延期支付租金的行为，但截止2014年11月7日欧特普公司已支付租金531011元。对此，广田公司应�采取更加符合双方合同利益的措施，以保证合同继续履行。租赁合同约定欧特普公司在租赁房屋二楼进行网吧经营，并明确广田公司应提供的电容量。广田公司未经欧特普公司同意的停止供电行为，使欧特普公司的经营无以为继，导致合同目的无法实现。在要求恢复供电未果的情况下，欧特普公司向广田公司寄发解除租赁合同的函，于法有据。原审法院根据欧特普公司已退出并向广田公司返还租赁房屋的情况，认定双方之间的房屋租赁关系已解除，并无不当。（二）关于广田公司主张的燃气管道损失。在欧特普公司提供的移交确认书中，广田公司确认相关物品已移交，并未对燃气管道提出异议。欧特普公司对广田公司主张的燃气管道损失不予认可，广田公司未有证据证明系欧特普公司的行为造成燃气管道缺失。据此，原审法院驳回广田公司要求欧特普公司赔偿燃气管道损失的诉请，也无不当。根据合同履行情况，结合当事人的过错程度，并考虑公平原则，原审法院所确定的租金退还及支付金额，尚在合理范围内。综上，广田公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7086元，由杭州广田大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 王 颖