上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1253号
原告（反诉被告）郝星星。
委托代理人谢家林。
被告（反诉原告）李新勇。
原告（反诉被告）郝星星与被告（反诉原告）李新勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝星星及其委托代理人谢家林，被告（反诉原告）李新勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郝星星诉称，2013年3月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，李新勇将上海市春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称202室房屋）出租给郝星星，租期为2013年3月27日至2013年9月23日止，月租金为人民币1，600元，支付方式为首付一个月以后按三个月支付一次，另外收取押金1，600元。郝星星依约履行了合同义务，然李新勇在合同未到期且未提前告知郝星星的情况下，私自开锁进屋搬走郝星星的个人物品并更换房门锁，导致郝星星物品丢失并造成其他损失，故起诉要求：1、判令李新勇退还房屋押金1，600元、赔偿违约金1，600元；2、判令李新勇赔偿住宿费损失1，800元；3、判令李新勇赔偿郝星星宠物寄养费用2，000元；4、判令李新勇赔偿郝星星财物损失34，000元（即指泰式金项链丢失所构成的损失）；5、判令李新勇返还郝星星超支的房租1，600元。
被告（反诉原告）李新勇反诉并辩称，李新勇租房给郝星星时，曾表示房屋随时可能被出售。合同签订后，郝星星先支付了两个月的租金及一个月的押金。2013年5月，因202室房屋出售，李新勇及时通知了郝星星，郝星星无异议。6月，因与买房人约定7月底交房，征求郝星星意见后，郝星星明确答复不继续居住。7月26日开始由于郝星星换电话号码无法联系，无奈之下，7月28日，李新勇与买房人办理了房屋交接手续，将钥匙交给买房人，并承诺8月1日前搬完屋内所有东西换锁。7月28日后联系郝星星未果，7月30日上午，李新勇请买房人开门，找人搬了一张床。7月30日下午，郝星星来电称金耳环丢失，李新勇赶到现场，郝星星确认未丢东西。7月31日，郝星星报警称项链丢了，双方去了公安机关，最终公安机关未予立案。8月1日，李新勇通知郝星星尽快搬东西，然郝星星要么不接电话要么不到场。因李新勇未在7月底前未搬出房屋，为此，买房人限定李新勇在8月4日前必须搬出，并让李新勇支付了四天的违约金1，316元。由于联系郝星星搬出未果，李新勇在外租房把郝星星的东西搬进去，并告知了郝星星。8月4日，在中介见证的情况下，李新勇将郝星星的物品搬进所租房屋。嗣后，双方协商不成，郝星星于8月起诉至法院。8月11日，郝星星打电话联系李新勇称要取东西，并称因住宾馆，又要回老家，只取一部分东西。当日，李新勇与中介带郝星星至所租用房屋取走大部分物品。9月16日，郝星星又取走了其余物品。综上，李新勇不存在违约行为，不同意支付违约金，押金则同意在扣除水电费后返还给郝星星。不同意支付郝星星在外的住宿费损失，因该损失与李新勇无关。关于泰迪宠物狗，李新勇于2013年8月2日将该宠物寄养到宠物店，并联系过郝星星去取，郝星星可随时去取，由此造成的损失应由郝星星自行承担，不同意赔偿该部分寄养费用。关于金项链，李新勇从未看到过，不同意赔偿。关于租金，郝星星没有付过5月份以后的房租，因此不同意返还郝星星所主张超支的租金。同时，基于系郝星星原因致李新勇逾期交房造成违约金损失，并为了处理郝星星物品造成租用房屋租金损失、搬运费损失，及郝星星未支付租赁期间的部分租金、水电费、有线电视费，故反诉请求：1、判令郝星星支付李新勇逾期交房违约金1，316元；2、判令郝星星支付租房损失1，200元和物品搬运费100元；3、判令郝星星支付2013年4月到7月的水费96元、2013年6月到7月的电费271.9元、2013年4月到7月的有线电视费52元；4、判令郝星星支付李新勇2013年5月27日到2013年8月4日的房租（按照月租金1，600元计算）。
原告（反诉被告）郝星星针对反诉辩称，同意支付李新勇所主张的水电费及有线电视费。郝星星没有欠房租，房租已经实际支付至2013年8月26日，是超额支付了房租，故不同意支付房租。至于其他反诉请求，由于是李新勇违约造成的，故不予同意。
经审理查明，2013年3月27日，李新勇（甲方，出租方）与郝星星（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，甲方将202室房屋出租给乙方；装修标准及设备情况：装修√，空调1个，淋浴1个，其他冰箱、洗衣机、床、电视；租赁期自2013年3月27日至2013年9月26日止；月租金1，600元，乙方第一次先付个月的房租和1个月房租的保证金，以后按3个月支付。甲方提前5天向乙方收取；乙方在租赁期内，所有的电费、燃气费、水费、电话费、有线电视费、垃圾清扫费按单据交付；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如甲方中途收回，视作甲方违约，并且要赔偿乙方1个月的房租；租赁期内乙方不得中途退房，否则视为乙方违约，并且乙方要赔偿甲方1个月的房租。甲乙双方如有一方提前中止合约，必须提前一个月通知对方，在对方同意的前提下解除合约；在租赁期内，乙方必须按月交纳水、电、煤等费用，如乙方违约由甲方按缴费单结算，并扣除保证金。上述合同签订后，郝星星向李新勇支付了2013年3月27日至2013年5月26日止的租金并支付了押金1，600元。审理中，郝星星提供一份2013年5月26日出具的收据以证明郝星星已支付2013年5月27日至2013年8月26日止的租金，收据载明“今收到房租叁个月租金人民币肆仟捌佰元正，电费壹佰零伍元。李新勇2013.5.26”。对该收据，李新勇质证认为，收据上的字应该是李新勇写的，但记不清楚了。
审理中，关于合同履行的其他情况，郝星星表示，入住房屋后，李新勇多次骚扰郝星星，为此，郝星星确实提出过搬出，后因李新勇道歉后没有搬，郝星星当时是不同意解除合同。为证明上述主张，郝星星提交2013年7月19日后的手机短信记录，其中2013年7月19日18点13分李新勇向郝星星发出短信，内容为“XXXXXXXXXXXXXX，XXX？”当晚，李新勇回复郝星星，部分内容为“XXXXXXX，XXXXXXXXXXX，XXXXXX。XXXXXX，XXXXX，XXXXXXXXXXXXXXXXX，XXXXXXXXXXXXXXXXX，XXXXX，XXXXXX。XXXXXXXXXX，XXXXX……”。2013年7月31日9时46分，李新勇向郝星星发出短信，内容为“XXXX，XXXXXXXXXXX，XXXXXXX、X，XXXXXXXX，XXXXX，XXXXX”。李新勇对郝星星上述证据质证认为，真实性无异议，然短信内容提供不全且短信内容并非性骚扰，是李新勇的小孩想去看郝星星的小狗才发的短信，7月19日李新勇要求郝星星把合同住满，可以反推郝星星之前已经提出搬走的要求，而且7月31日李新勇还问郝星星是否继续居住，如果继续居住，可跟买房人商量配空调、床。对上述短信记录，郝星星补充表示，郝星星的男朋友知晓了李新勇于7月19日18点13分给郝星星所发短信后与李新勇发生了争吵和谩骂，郝星星故向李新勇提出，因李新勇骚扰郝星星要提前搬走，于是当晚李新勇发短信回复说还是把合同住满。在7月份之前双方没有就房屋租赁产生纠纷，郝星星在7月份之前也没有提出过要提前搬走。李新勇则补充表示，5月份交房租的时候，郝星星提出要搬走，李新勇考虑到郝星星只租了两个月，不同意退押金。当时买房人曾经问过郝星星是否还要租房子，郝星星明确表示不租了。为此，李新勇向法院提交了电话及短信清单，并表示由于以前的手机摔坏了，前面的短信内容没有了。
审理中，关于宠物狗情况，李新勇表示，2013年7月30日早晨发现郝星星的宠物狗，带回家养了几天，在2013年8月2日送到宠物店。2013年8月12日，李新勇联系郝星星领取，然郝星星未前往宠物店领取。之前也曾多次联系郝星星到宠物店领狗，并告诉了郝星星每天寄养费30元，可随时领取，当时郝星星表示与水电费一并结算。郝星星则表示，2013年8月12日李新勇确实通知郝星星来取狗，但是当时郝星星要回家，没有住的地方，狗也没有住的地方，因为不知道狗到底是什么情况，所以表示等开庭以后等法院处理。由于不知道狗寄养何处，在法庭审理过程中，经向李新勇询问得知宠物店地址后，2013年10月10日，郝星星去宠物店领狗并支付了寄养费2，000元。关于泰式金项链情况，郝星星表示，该项链因拉链坏了，没办法佩戴，故放在床头柜上。2013年7月30日晚，郝星星回去发现项链丢失就报了警。后发现系李新勇搬了东西，双方就到公安机关处理，警察说处理不了，双方又无法协商，就起诉到法院。同时郝星星提交一份商品质保单以证明该项链的价格。李新勇则表示，买房人系在2013年8月4日换的锁，在换锁前，郝星星持有房门钥匙，可以随时进出，即便项链真实存在，郝星星事先完全有可能藏起来。而且当时郝星星亦确认过房屋内没有丢失财物。同时认为，郝星星提交的商品质保单是收据，不是发票，没有法律效力，而且质保单上的数字计算是错误的。
审理中，李新勇申请证人陶某（系李新勇委托卖房的居间方）、张某某（系收家具的搬运工）、李某（系李新勇邻居）、郭某某（与李新勇住同一小区）出庭作证。陶某作证称，李新勇与买房人于2013年7月28日办理了交接手续，李新勇将钥匙给了买房人，并约定在8月1日前要交房，李新勇因逾期交房支付了买房人一些违约金。8月4日或8月5日左右，李新勇找到陶某说要搬东西让陶某做见证，当日陶某帮忙录像，搬运工也在场，就是怕丢东西。张某某作证称，其在李新勇小区附近收家具，当时李新勇叫张某某去帮忙搬东西，具体时间不记得了，一共搬过两次，第一次搬东西时没有录像，第二次在李新勇、房产中介在场的情况下进行了录像，当时搬东西时是买房人拿钥匙开门进去的。证人李某作证称，2013年7月份左右，李某在李新勇旁边听李新勇打电话，因得知李新勇与租客通话，同时因为知道李新勇要出售房屋，故提醒李新勇租期没到的话会违约的，李新勇说郝星星同意搬走，李某就建议李新勇写个纸条，李新勇说郝星星同意了没有必要写纸条。郭某某作证称，放暑假的7、8月份晚上，郭凤云带孩子出来玩，看到李新勇，问李新勇房子的事情，李新勇说房子卖掉了，相信房客会搬走。对上述证人证言，郝星星质证认为，对陶某、张某某的证人证言予以认可，对李某、郭某某的证人证言不予认可。李新勇则对上述证人证言均予以认可。
另查明，2013年3月21日，李新勇、杨晓伟与案外人赵某某、刘某签订《上海市房地产买卖合同》，该合同主要约定，李新勇、杨晓伟将202室房屋出售给赵某某、刘某，李新勇、杨晓伟于2013年6月30日前腾出202室房屋并通知验收交接。2013年7月28日，赵某某与李新勇签订《房地产交接书》及《交房后补充协议》，主要约定，李新勇交付赵某某钥匙3把，李新勇承诺于2013年8月1日前把留在房屋内的床一张，空调一台等搬走。2013年8月4日，赵某某作为收款人出具凭证，内容为“甲方因房屋延期交付，付乙方四天违约金1316元2013.8.1-2013.8.4日”。同日，李新勇与案外人李某某签订《房屋租赁合同》，该合同载明，李新勇承租李某某的月泉湾1号102室房屋，月租金400元，每2个月支付一次，先付后租，押金400元，第一次缴费共计1，200元，租期为两个月，从2013年8月4日至2013年10月3日。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、短信内容、通话短信清单、《房屋交接书》、《交房后补充协议》、《上海市房地产买卖合同》，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于李新勇提前收回202室房屋的行为是否构成违约。依租赁合同约定，提前中止（终止）合约，必须提前一个月通知对方并经对方同意。对此，李新勇应举证证明其在7月30日收房一个月前即7月份前已通知郝星星并征得郝星星同意。从证人证言来看，即便证人所述属实，证人所阐述的事实发生在2013年7、8月份，未反映出李新勇在7月前曾通知郝星星终止合同亦未明确反映出郝星星同意终止合同。而从短信内容来看，双方在7月份尚在商量是否可通过继续从买房人处承租的方式解决后续租赁问题，亦可表明郝星星并不同意终止合同。另从郝星星提供的租金收据看，李新勇在2013年5月26日尚在收取郝星星2013年5月27日后三个月的租金，其行为亦未明确表示要从郝星星处收回房屋。在此情况下，在未给予郝星星必要腾房时间且未经郝星星同意的情况下，李新勇基于自身交房需要，分次将郝星星的有关物品取出，以其行为表明单方终止合同，其上述行为已构成违约。郝星星据此要求李新勇支付违约金，符合合同约定，可予支持。李新勇辩称郝星星曾在2013年5、6月明确表示不继续使用202室房屋，缺乏证据予以佐证，本院难以采信。基于李新勇违约，同时考虑到李新勇与买方的交房时间约定、与案外人的租房约定、搬运费支出系在未征得郝星星同意的情况下作出，并不能当然约束郝星星，因此，李新勇反诉主张由郝星星承担逾期违约金、租房损失及搬运费，缺乏依据，本院不予支持。至于李新勇反诉主张的水电费、有线电视费，郝星星同意承担，本院予以确认。关于郝星星主张的在外租房损失，鉴于郝星星已主张了违约金，该部分合理损失部分已在违约金中有所体现，故对该部分损失，本院不再予以支持。关于宠物寄养费，双方确认李新勇已于8月12日通知郝星星领取，对此，郝星星为避免损失扩大理应予以领取，综合考虑到李新勇的违约程度、郝星星所应尽到的注意义务程度，本院酌情确定李新勇支付郝星星宠物寄养费1，000元。关于泰式金项链，郝星星无确切证据证明其持有该项链及该项链丢失系李新勇的行为所致，本院难以支持。关于租金，郝星星已提供收据以证明其支付了2013年5月27日至2013年8月26日的租金，李新勇对该证据并未明确否认，故本院对该证据予以采信，结合李新勇于2013年7月30日收房的事实，本院确定李新勇将2013年7月30日至2013年8月26日的租金共计1，445元返还给郝星星。同时，鉴于原、被告双方合同已实际解除，李新勇应将已收取的押金1，600元返还给郝星星。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李新勇于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）郝星星违约金1，600元、寄养费1，000元及返还原告（反诉被告）郝星星押金1，600元、租金1，445元；
二、原告（反诉被告）郝星星于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）李新勇水费96元、电费271.9元、有线电视费52元；
三、原告（反诉被告）郝星星与被告（反诉原告）李新勇其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取432.50元，由原告（反诉被告）郝星星负担375.50元，由被告（反诉原告）李新勇负担57元；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）李新勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。