北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第4426号
原告北京中和珍贝科技有限公司，住所地北京市东城区大都市街南3楼1-3层，注册号：110103005864143。
法定代表人邱淦清，董事长。
委托代理人周新伟，北京市汇佳律师事务所律师。
被告北京天路行贸易有限公司，住所地北京市丰台区芳群园三区11号楼604，注册号：110106002922585。
法定代表人韩予，总经理。
被告北京天路行电子商务有限公司，住所地北京市海淀区中关村新科祥园甲4号楼A210，注册号：110108005187488。
法定代表人陆家源，职务不详。
原告北京中和珍贝科技有限公司（以下简称中和珍贝公司）诉被告北京天路行贸易有限公司（以下简称天路行贸易）、北京天路行电子商务有限公司（以下简称天路行电子）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中和珍贝公司委托代理人周新伟与被告天路行贸易法定代表人韩予到庭参加诉讼，被告天路行电子经本院公告传唤无法定理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中和珍贝公司诉称，2007年1月中和珍贝公司与天路行贸易签订了《房屋租赁协议》，合同期自2007年4月6日起至2015年4月5日止。天路行贸易至今未支付2013年11月6日起至2014年4月24日租金。天路行电子以自己名义向中和珍贝公司交纳了租金并出具了承诺书，天路行贸易和天路行电子存在公司混同，天路行电子的前法定代表人与天路行贸易的法定代表人均为韩予，构成债务加入，两公司应承担连带责任。天路行电子成立进行工商注册时，天路行贸易公司提出是其关联公司，中和珍贝公司才出具了场地证明，天路行贸易出具还款承诺书，中和珍贝公司与天路行贸易间的租赁关系并没有改变。现诉至法院要求判令天路行贸易支付房屋租金256543.95元，利息16890.96元；天路行电子承担连带责任。由天路行贸易、天路行电子承担本案诉讼费用。
天路行贸易辩称，不同意中和珍贝公司的全部诉讼请求。1.天路行贸易与中和珍贝公司于2007年1月5日签订的房屋租赁合同没有实际履行，天路行贸易没有使用涉案房屋，中和珍贝公司与天路行贸易公司８年来不存在事实租赁关系，合同中注明了“房租未交，合同解除”，故双方合同关系已经按照约定解除；2.中和珍贝公司已将涉案房屋出租给第三方天路行电子，且收取了房租，合同解除时与天路行电子办理了交接手续；3.天路行贸易与天路行电子之间不存在承担连带责任的法律关系，属于独立企业法人主体，各自独自承担法律责任，虽然天路行贸易回复过中和珍贝公司出具的催款函，是因为内部管理混乱所致，天路行贸易并未实际还款，实际为天路行电子出具的还款承诺函；4.根据天路行电子签收的《房屋交接签收单》证明双方尚未就安装在房屋上的资产及整体装修作出定价及处置方案，该部分资产折旧后的价值应在80万元以上，应当冲抵租金。中和珍贝公司主张利息也没有法律依据。综上所述，请求法院驳回中和珍贝公司的全部诉讼请求。
经审理查明，中和珍贝公司原公司名称为北京淦珂珍贝科技有限公司。2007年1月中和珍贝公司（甲方）与天路行贸易（乙方）签订《房屋租赁合同》，中和珍贝公司将坐落于海淀区中关村科学院南路21号（新科祥园甲4号楼）一层180平方米、二层180平方米、三层380平方米商业用房出租给乙方用于商业、办公等使用，租赁期限为自2007年4月6日至2015年4月5日止。其中二层180平方米、三层380平方米商业用房租金标准为前五年年租金56万元、一层180平方米商业用房租金标准为前五年年租金48万元，后三年每年增加3%。
双方约定：合同有效期内，按月计租，付款方式为“押三付一”，房租每月提前5日交纳；“押三”即为乙方支付三个月租金作为风险抵押金。合同到期终止时，甲方将风险抵押金按同等金额退给乙方。第六条约定：乙方签订本合同向甲方支付合同定金10万元人民币：至起租日前十天，乙方连同本定金合计向甲方补齐押一付三总金额。双方在违约责任第十条第五款约定，“如乙方违约，将赔偿甲方3个月租金，房租未交，合同解除损失乙方自负”。
庭审中天路行贸易主张天路行电子已经按照合同约定交纳了押金共计259999.4元，中和珍贝公司认为上述押金系天路行贸易所交纳。庭审中中和珍贝公司主张天路行贸易与天路行电子未交纳2013年11月至2014年4月24日租金，天路行贸易认为应当由天路行电子交纳。
天路行电子于2011年8月23日向中和珍贝公司出具《延期付租承诺书》，对拖欠租金表示歉意并承诺2011年9月底前力争付清全部拖欠租金，并对拖欠租金同意按年息12%支付违约金。
天路行贸易于2012年4月16日向中和珍贝公司出具关于欠缴租金的还款承诺书，载明：“我公司租用贵公司所有的商业用房（位置：海淀区中关村科学院南路21号新科祥园甲4号楼；面积：二层180平方米、三层380平方米）……2011年8月23日，经双方协商，我司承诺‘对拖欠租赁费用按年息12%支付利息’。至2012年4月13日止，上述欠缴未能结清，仍累计租赁费用共计675932.13元，利息计算约为168725.78元（计算方式见附表）。我公司承诺：我公司将于2012年4月起，每月末前交纳租金不少于175000元，直至还清欠款（包含租赁费用及利息）；逾期不支付或未予足额支付的，除计缴承诺的利息之外贵公司有权解除房屋租赁合同”，其中附件清单所拖欠租金期限为2009年5月至2012年4月。
2014年4月24日天路行电子（乙方）因经营困难向中和珍贝公司（甲方）确认了提前解除租赁合同办理腾退交接手续，庭审中天路行贸易提交了双方签订的《收房交接协议》原件，载明：“1.在甲乙双方签订本协议后3日内，乙方将房屋中属于乙方的可移动设备全部移走，不得留存物品或影响房屋的正常使用。2.收房时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。经甲方验收认可，且双方确认收房交接完成后，乙方将房屋归还给甲方。3.收房交接手续办理完成后，双方有关人员结算有关款项”，手写部分内容包括“接到天路行电子商务有限公司快递的交接通知函，4月24日交接收房没有办成只给了：致北京中和珍贝科技有限公司函，收房交接协议，交给周福转公司经理，欠缴房租：2013.112013.122014.1.2.3.4房租通知单……”。涉案房屋内物品双方于2014年4月30日进行了交接，天路行贸易提交《房屋交接签收单》，载明交接物品明细：“空调12台、空调室外机12台、通风系统1套、LED液晶显示屏1块、LED条屏1块。
另查，工商登记信息显示天路行电子成立于2002年12月11日，公司住所登记在涉案租赁地址，2013年8月21日法定代表人由韩予变更为陆家源，韩予现为该公司自然人股东。天路行贸易成立于1998年11月23日，公司登记住所在北京市丰台区芳群园三区11号楼604，法定代表人为韩予。庭审中，天路行贸易称未实际使用涉案房屋，租金由天路行电子交纳，提交中和珍贝公司向天路行电子出具的租金发票以及天路行电子转账记录予以证明。
上述事实，有双方当事人陈述及开庭笔录，工商登记信息、房屋租赁协议、催款通知书、收房交接协议、确认函、房屋交接签收单、银行转账凭证、收据及发票等证据材料在案佐证。
本院认为：
当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告天路行电子经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证及质证的权利。中和珍贝公司与天路行贸易签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应当按合同的内容履行各自的义务。租赁合同签订后，中和珍贝公司依约将房屋交付给天路行贸易使用，天路行贸易应按合同约定给付租金。按照合同相对性，本案中天路行贸易即为租赁合同相对方。
债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人单方承诺由第三人履行债务人的债务，根据合同法原理，并存的债务承担在没有特别约定时，应视为新债务人与原债务人对债权人的债权负有连带清偿责任，原债务人并不脱离债权债务关系。天路行贸易自2007年即签订租赁协议履行至2014年，庭审中方才称未实际使用涉案租赁房屋，又未提供证据予以证明出租人对其债的退出予以认可，故对其该主张不予采纳。本案中天路行电子存在以自己名义交纳租金、交纳过租金并出具还款承诺书、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为，可以认定为前述的债务加入。故中和珍贝公司作为债权人有权以天路行贸易和天路行电子为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任，本院予以支持。
天路行贸易称“未交纳租金合同解除”故其与中和珍贝公司之间租赁合同关系签订后即解除，该条约定系赋予了出租方在未收到租金的情形下作为守约方享有约定解除权，对天路行贸易该主张不予采纳。天路行贸易未如约定交纳租金符合合同约定的解除条件，涉案房屋已办理完交接手续租赁合同关系已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据天路行贸易提交《收房交接协议》其上载明了拖欠2013年11月至2014年4月24日租金，天路行贸易亦未提交证据证明交纳了上述期限的租金，中和珍贝公司要求天路行贸易支付拖欠的租金的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持，中和珍贝公司扣除了已收到押金，本院不持异议。天路行贸易未按合同约定交纳租金已构成违约，还应承担违约责任。中和珍贝公司以天路行贸易于2012年4月16日向中和珍贝公司出具的还款承诺书中对之前拖欠租赁费用按年息12%支付利息的内容视为双方对于租赁合同内容进行了变更，要求对之后未按期交纳的租金仍按照12%的标准支付逾期付款违约金没有法律依据，但逾期付款行为导致其确有损失发生，中和珍贝公司要求利息损失16890.96元，以该标准赔偿逾期付款损失尚属合理，本院予以支持。本院已认定天路行电子加入到中和珍贝公司与天路行贸易之间的债权债务关系中，故对中和珍贝公司要求天路行电子与原债务人天路行贸易承担连带清偿责任的请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京天路行贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中和珍贝科技有限公司二〇一三年十一月六日至二〇一四年四月二十四日的租金二十五万六千五百四十三元九角五分及逾期付款损失一万六千八百九十元九角六分；
二、被告北京天路行电子商务有限公司对被告北京天路行贸易有限公司的上述义务承担连带清偿责任。
如被告北京天路行贸易有限公司、被告北京天路行电子商务有限公司未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费五千四百〇二元，由被告北京天路行贸易有限公司、被告北京天路行电子商务有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗海艳
人民陪审员 闫 洪
人民陪审员 宋力华
二〇一五年四月三十日
书 记 员 张 静