湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）怀鹤民特字第6号
申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行，地址在怀化市鹤城区迎丰中路618号。
负责人张湘江。
委托代理人李方方（特别授权），该行怀化中心市场支行行长。
委托代理人邓永红，该行员工。
被申请人杨自力。
被申请人周红艳。
被申请人申清华。
被申请人常北京，系申清华之妻。
申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行于2015年6月15日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查，并于2015年6月25日公开进行了听证，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行委托代理人李方方、邓永红及被申请人杨自力、周红艳、申清华、常北京均到庭参加听证。
申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行称：2013年2月26日，杨红梅因经营家家康大药房向申请人下属机构怀化中心市场支行借款3000000元；双方签署了最高担保个人借款合同，还款方式为一次还本按约还息，额度有效期两年，额度有效期内的单笔借款期限最长不超过一年，到期最迟不得超过2015年2月26日；被申请人杨自力、周红艳以其位于怀化市鹤城区武陵路××号房产（证号为怀房权证字第××号、怀房共字第××号）、被申请人申清华以其位于怀化市鹤城区舞水路××号门面(证号为怀房权证字第××号)为借款人担保，并于2013年2月26日到相关部门办理了抵押登记。2014年2月27日杨红梅循环借款，该笔贷款于2015年2月25日到期。贷款逾期后,申请人多次派人催收无果，截至2015年5月31日止，借款人杨红梅尚欠借款本金3000000元、正常利息71974.41元、复利1222.97元、罚息25875元。为确保申请人合法权益，请求人民法院依法拍卖或变卖被申请人杨自力、周红艳用于抵押的位于怀化市鹤城区武陵路××号房产（证号为怀房权证字第××号、怀房共字第××号）、被申请人申清华用于抵押的位于怀化市鹤城区舞水路××号门面(证号为怀房权证字第××号),拍卖或变卖所得款项,申请人在债权本金300000元、利息、复利、罚息、违约金及实现债权和担保物权的一切费用范围内优先受偿。
被申请人杨自力、周红艳、申清华、常北京提出异议，均称：一、杨红艳借款3000000元及被申请人用各自房产为借款人担保属实，但借款使用人实际是杨小东;二、该笔借款担保人还有杨小东，用于抵押的房产有三处，杨小东也用其房产为该笔借款作了抵押，申请人有意遗漏被申请人及其抵押房产，有失诚实信用、公平公正原则;三、三处抵押财产在借款抵押时均约定了权利价值，申清华用于抵押的房产权利价值为1080000元，杨自力、周红艳夫妇用于抵押的房产权利价值为960000元，杨小东用于抵押的房产权利价值为960000元，抵押人应在其权力价值范围内各自承担本借款的担保责任，因杨小东是借款实际占有人,应先处理杨小东的抵押财产,所得款项全部用于偿还借款本息，不足部分再由申清华、杨自力夫妇按比例承担;四、申请人申请该借款的罚息、复利、违约金由担保人承担不符合法律规定。
另被申请人杨自力、周红艳还提出该借款的出借人为中国农业银行股份有限公司怀化中心市场支行，不是中国农业银行股份有限公司怀化分行，对申请人是否合法、适格存疑。
经审查：中国农业银行股份有限公司怀化中心市场支行是中国农业银行股份有限公司怀化分行下属机构。
2013年2月26日，杨红梅（借款人）因经营需要与申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行（贷款人）签署了“最高担保个人借款合同”。合同约定：自2013年2月26日起至2015年2月25日止，杨红梅可以在3000000元的借款本金额度内向中国农业银行股份有限公司怀化分行申请借款，单笔借款期限最长不超12个月。还款方式为一次还本按约还息，额度有效期两年，额度有效期内的单笔借款期限最长不超过一年，到期最迟不得超过2015年2月26日。借款利率按中国人民银行规定的贷款基准利率下浮一定比例，随中国人民银行规定的贷款基准利率的调整而调整；借款时，双方所定的借款年利率为9%，逾期年利率为13.5%。贷款人未按期足额向借款人发放借款，造成借款人损失的，应当承担相应的赔偿责任；借款人未按约定期限归还借款，除正常利息外加收罚息（即逾期利息），对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。杨小东以其位于怀化市鹤城区武陵路××号房产（证号为怀房权证字第××号）、被申请人杨自力、周红艳以其位于怀化市鹤城区武陵路（××号房产（证号为怀房权证字第××号、怀房共字第××号）、被申请人申清华以其位于怀化市鹤城区舞水路××号门面(证号为怀房权证字第××号)为借款人担保，并于2013年2月26日到相关部门办理了抵押登记；同时杨小东对该循环额度内贷款承担连带担保责任。担保范围包括：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。合同约定借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人就其中任一或者各个担保物行使担保物权，贷款人已经选择某一担保方式∕担保人∕担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式∕担保人∕担保物来实现全部或部分债权。
合同还约定：被申请人申清华为杨红梅借款作抵押的证号为怀房权证字第××号房产，评估价值1080000元，权利价值1080000元；被申请人杨自力、周红艳为杨红梅借款作抵押的证号为怀房权证字第××号、怀房共字第××号房产，评估价值960000元，权利价值960000元；杨小东为杨红梅借款作抵押的证号为怀房权证字第××号房产评估价值960000元，权利价值960000元。
申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行、借款人杨红梅、被申请人杨自力、周红艳、申清华、常北京以及担保人杨小东均在合同书上签字认可。
合同签订后，2013年2月27日，中国农业银行股份有限公司怀化分行下属机构中国农业银行股份有限公司怀化中心市场支行即给杨红梅发放了贷款3000000元；2014年2月27日杨红梅循环借款，该笔贷款于2015年2月25日到期。贷款逾期后,申请人多次派人催收无果，截至2015年5月31日止，借款人杨红梅尚欠借款本金3000000元、正常利息71974.41元、复利1222.97元、罚息25875元。
贷款逾期后，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行催收贷款无果，向本院申请实现担保物权，请求人民法院依法拍卖或变卖被申请人杨自力、周红艳用于抵押的位于怀化市鹤城区武陵路××号房产（证号为怀房权证字第××号、怀房共字第××号）、被申请人申清华用于抵押的位于怀化市鹤城区舞水路××号门面(证号为怀房权证字第××号),拍卖或变卖所得款项,申请人在债权本金3000000元、利息、复利、罚息、违约金及实现债权和担保物权的一切费用范围内优先受偿。
本院认为：申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行与杨红梅签订的“最高担保个人借款合同”，被申请人杨自力、周红艳、申清华、常北京以及担保人杨小东均在合同书上签字认可，系双方真实意思表示，且被申请人杨自力、周红艳、申清华、常北京以及担保人杨小东又将担保物办理了抵押登记，申请人杨自力、周红艳、申清华、常北京应按约定履行担保义务。合同虽有约定贷款人就其中任一或者各个担保物行使担保物权来实现全部债权的条款，但合同上也注明了贷款人就担保人用于担保财产实现担保物权的权利价值。申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行向本院提出依法处置抵押物,拍卖或变卖所得款项,在被申请人杨自力、周红艳财产担保的960000元范围内优先受偿，在被申请人申清华、常北京财产担保的1080000元范围内优先受偿，借款人尚欠申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行借款本息超出2040000元的部分，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行可以向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条（一）、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，裁定如下：
一、对被申请人被申请人杨自力、周红艳位于怀化市鹤城区武陵路证号为怀房权证字第××号、怀房共字第××号的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行对变价后所得款项在借款本息960000元的范围内优先受偿;
二、对被申请人申清华以其位于怀化市鹤城区舞水路××号证号为怀房权证字第××号房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行对变价后所得款项在借款本息1080000元的范围内优先受偿;
三、驳回申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行其他申请，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行未实现担保物权部分的债权本金、利息、复利、罚息、违约金，申请人可向人民法院提起诉讼。
本案案件受理费15800元，财产保全费5000元，合计20800元，申请人中国农业银行股份有限公司怀化分行负担5056元，被申请人杨自力、周红艳负担7556元，被申请人申清华负担8188元。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 向志武
二〇一五年七月九日
代理书记员 贺美慧
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。