山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第285号
上诉人（原审被告）山东中元置业有限公司（以下简称“中元置业”）。住所地：临沂市兰山区通达路与聚才路交汇处中元国际大厦**楼。
法定代表人郁万杰，董事长。
委托代理人公为杰，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）临沂佳禾东方物业服务有限公司（以下简称“佳禾东方物业”）。住所地：兰山区涑河南路与蚂蚱庙街交汇东南角富利湾***室。
法定代表人徐止娥，经理。
委托代理人朱正顺，山东隆泰律师事务所律师。
上诉人中元置业因物业服务合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第4346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月20日，原告佳禾东方（乙方）与被告中元置业（甲方）签订临沂富利湾物业委托管理协议书。该协议书载明，被告将座落于临沂市兰山区涑河南路与蚂蚱庙街交汇处东南部的富利湾物业委托原告管理。委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域成立业主委员会。协议书明确约定了原、被告双方应享有的权利和需履行的义务。协议书第二十条约定，影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限内15日内解决，由甲方负责处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决，对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，在保修期内由甲方在约定期限5日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理，甲方承担其修缮费用。甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。协议书签订后，被告将富利湾物业交付原告管理。2012年7月上旬因天降大雨，富利湾南侧门处进水，导致该楼盘C区地下室配电室、水泵房进水，造成配电设施损坏，因停水停电，原告回租经营的佳禾东方公寓停业。原告主张此次水淹事故的发生原因系被告擅自改变施工设计方案，在C区地下室南侧开设两扇门，导致地下室进水。原告就因此次水淹事故造成的配电设施损失、消防设施损失、租金损失、工资损失等各项损失共计164580元向被告索赔未果诉至法院。
法院对本案进行开庭审理。原告为证明自己的诉讼主张，向法院提交了如下证据：1、原被告双方签订的临沂富利湾物业委托管理协议书，证明被告违反协议约定，应承担违约责任；2、地下室竣工平面图一份，证明被告擅自变更设计，在地下室南侧墙体开设两扇门，是导致地下室进水的直接原因；3、公证书及相关录像一份，证明地下室进水原因系被告擅自开设两扇门所致及原告的损失；。4、地下室配电室、消防水泵等维修费发票一宗，证明原告为维修地下室配电室、消防设备、水泵房等所支付的费用共计84441元；5、2012年7、8、9月原告的报税账单一宗，证明原告的营业损失共计14594元；6、仓库存储物品损失清单一份，证明原告仓库物品因进水损毁的损失价值；7、临沂富利湾物业委托管理协议书及73户业主的租金收到条、打款凭证。证明原告的租金损失价值为33660元；8、原告员工工资表一份，证明原告在停止营业期间仍需支付员工工资共计5647元；9、公证费发票一张，证明原告为保全证据进行公证支付的费用800元。10、由被告盖章确认的协议书一份，该协议书载明：2012年7月上旬因天降大雨，富利湾南侧门处进水，导致该楼盘配电室、水泵房进水，造成配电设施损坏，因停水停电乙方回租经营的东方佳禾公寓停业。后乙方对配电室、水泵房等设备进行了维修。证明被告已以书面方式认可富利湾南侧门处进水，导致该楼盘配电室、水泵房进水，造成配电设施损坏，因停水停电致原告回租经营的东方佳禾公寓停业的事实。
被告对原告提交的证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为不能证实原告主张；对证据2的真实性、关联性及原告所要证明的问题均有异议，原告对于其管理的物业现状至今未向我方提出过任何异议并使用至今，原告主张该平面图能够证实水是两个门进入的，致使原告的单方主张没有客观事实证据；对证据3真实性不发表意见，系原告方单方制作；对证据4关联性有异议，与本案没有关系；对证据5有异议，因企业经营没有固定的经营利润和当然利润，根据报税单据看不出原告的损失；对证据6有异议，该证据系原告方单方制作，不予认可；对证据7、8，该证据所证明的系原告应尽的义务，与本案无关；对证据9，该证据出具单位为沂蒙公证处，发票系临沂公证处出具；对证据10，该证据系原被告多次交涉，被告考虑到与原告的合作关系，同意给付50000元作为补偿，当时原告认可，带走后盖章回传，而原告带走后即到法院进行诉讼，且该协议原告方并没有盖章。
被告为证明其辩称主张，向法院提交了以下证据：1、2011年4月20日双方签订的物业管理合同一份，证实涉案公共设备已交付给原告使用至今。本案并不涉及楼房主体的质量问题，而进水的原因是大雨来临之前，原告没有对防水防雷等设施进行维护。2、建设备案证书一份，证实整个楼经过综合验收，于2011年10月25日达到合格的标准。
原告对被告提交的证据发表了如下质证意见：对证据1、本案的设施损坏并非是正常使用和管理过程中的损坏，而是由于被告擅自变更设计，在地下室擅留南门造成的。在庭审中，原告从未陈述验收时不存在南门，是自始存在的。且该地下室在事发时仍然未对外出售，其所有权仍归开发商所有。对证据2、被告所开发项目验收合格也并不必然说明其开发的建设项目没有瑕疵。
原审法院认为，原告临沂佳禾东方物业服务有限公司与被告山东中元置业有限公司签订的临沂富利湾物业委托管理协议书系双方真实意思表示，且不违反现行法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同双方均应如约履行合同义务。
关于临沂富利湾楼盘C区配电室、水泵房进水的原因及责任承担问题，法院分析如下：1、根据庭审中原告提交的由山东省城镇建筑设计院设计，由临沂天翔置业有限公司施工的富利湾商务楼竣工图证实，在设计施工阶段，C区地下室南侧并未设计开设两扇门。2、被告在庭审答辩时认可其在将涉案物业交付给原告管理时C区地下室两扇南侧门已存在。3、原告提供的被告盖章确认的富利湾楼盘进水处理协议中明确载明了被告认可因富利湾南侧门处进水，导致该楼盘配电室、水泵房进水，造成配电设施损坏，因停水停电致原告回租经营的东方佳禾公寓停业的事实。4、2012年7月20日山东省临沂市沂蒙公证处作出的（2012）临沂蒙证民字第1633号公证书对C区地下室现状进行证据保全。该公证书封存的现场现状视频亦证实，此次事故系降水量大，大量雨水从C区地下室南侧开设的两扇门进入地下室，造成地下室大量积水，消防设施、配电设施损坏。故因降水量大，大量雨水通过C区地下室南侧两扇门涌入地下室，导致该楼盘配电室、水泵房进水，配电设施损失，进而造成佳禾东方公寓因停水停电而停业的损害后果。综上所述，法院认为原告管理经营的临沂富利湾楼盘C区配电室、水泵房进水的原因系被告擅自改变设计，在地下室南侧墙体开设两扇门所致。雨水从该两扇门进入C区地下室，导致配电室、水泵房进水，造成配电设施损坏，停水停电，原告停业的责任在被告，原告因此所造成的损失，被告应予赔偿。根据原、被告签订的临沂富利湾物业委托管理协议书第二十条的约定，应当由被告中元置业承担。
原告因此次事故造成的损失，有：1、配电室、消防设备水泵房维修费用，共计79887元，对此有临沂市兰山区新诚水处理设备有限公司、临沂天泰消防工业设备安装有限公司、临沂市千盛电力设备厂等出具的发票予以证实，以上证据系正规发票且出具单位均加盖公章，法院予以确认；2、水淹期间的营业损失，共计13267元（2012年7月营业额22402元、8月营业额为44713元、9月营业额为39021元，水淹期间营业损失为（22402元44713元39021元）／80天＊10天），对此有临沂市地方税务局兰山分局银雀山中心税务所盖章确认的营业税纳税申报表予以证实，该证据加盖临沂市地方税务局兰山分局银雀山中心税务所报表审核专用章，法院予以确认；3、仓库物品损失，共计25438元，对此有原告提交的2012年7月水淹仓库物品统计表予以证实，该证据系原告在事故发生后清点后作出的统计，被告虽提出异议，但未能提供证据予以反驳，故法院对该证据予以确认；4、租金损失，共计30600元（每月需支付业主租金共91800元，即3060元／天，租金损失为3060元＊10天），对此有原告提交的其与业主签订的富利湾公寓委托管理合同书及租金收到条予以证实，且委托管理合同书及租金收到条均经业主签字并捺印确认，法院予以确认；5、工资损失，共计5133元（2012年7月原告工资共计15400元，工资损失为15400元／30天＊10天），对此有原告提交的7月份物业员工工资表予以证实，且该工资表经八名工作人员签字并捺印，故法院予以确认。以上损失共计154325元，法院对原告的上述损失予以确认。原告主张其因此次事故的发生支付临沂市沂蒙公证处公证费800元，因原告未能提供临沂市沂蒙公证处出具的公证费发票，故对该诉讼请求法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告山东中元置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告临沂佳禾东方物业服务有限公司损失154325元；二、驳回原告临沂佳禾东方物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3592元，由原告负担205元，由被告山东中元置业有限公司负担3387元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人中元置业不服上述判决，上诉请求撤销原审判决第一项，依法改判，理由是：一、上诉人在合同履行过程中不存在违约行为，一审法院将本案地下室南门进水事件曲解、扩大解释为重大质量事故，歪曲事实认定上诉人承担责任，属认定事实错误。1、由被上诉人对富利湾物业履行实际管理维护责任。2、被上诉人在2011年4月20日交接协议书所称物业时以及在竣工验收时均未提出任何异议，视为对其接手的物业状态的认可。3、富利湾项目验收全部合格，均不存在质量问题，上诉人于2011年10月25日取得的竣工验收备案证书的证明力高于被上诉人证据，一审不予认定，违反了证据规则。4、富利湾配电室、水泵房位于A区地下室，C区地下室没有任何配电室、水泵房，一审认定C区配电室、水泵房进水与事实不符。5、被上诉人所称的地下室南侧门，系经原设计单位依法变更，验收合格，上诉人不存在擅自变更图纸，开设地下室南门的行为。6、一审法院在无政府主管部门查明原因的情况下，将进水事件认定为上诉人质量问题错误。二、本案富利湾地下室配电室、水泵房进水，系因被上诉人违反协议书约定，不履行物业管理职责或者履行职责不当，不积极排水导致地下室积水过多，造成配电室、水泵房进水，从而出现损失结果，上诉人与被上诉人的损失结果之间不存在因果关系。根据协议书第十二条第（二）款第4项、第（三）款第4项的规定，被上诉人对A区及地下室的配电、水泵等设施设备负有当然的管理义务，保证排水通畅、无积水。三、一审法院违反《合同法》有约定依约定、无约定依法定的处理规则，将地下室配电、水泵等共用设备设施的维修费用判定由上诉人承担，适用法律严重错误。对于地下室配电、水泵等共用设施设备的维修支出，根据协议书第八条第（六）项和第十八条的规定，广告收入、车位使用费的收入均用于共用设备设施的维修支出，该维修支出与上诉人无关，一审法院没有按照双方约定来处理，按照侵权纠纷的规则原则处理，显属错误。四、一审法院对损失数额认定事实错误。被上诉人的营业损失没有法律依据。仓库物品损失亦没有法律依据。租金、工资属于企业经营的必须支出，与地下室进水无任何因果关系。五、上诉人与被上诉人已经达成补偿协议，被上诉人在与上诉人达成协议后却又诉讼，没有法律依据，属于恶意诉讼。一审法院认定了该协议就应该按协议处理，但一审法院在认定该证据的同时却又判定上诉人承担责任，明显自我矛盾。六、一审法院违反了审限规定，导致了错误判决，侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人佳禾东方物业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人收到上诉人两份上诉状，上诉人不能以自己意愿选择其中一份，两份上诉状中对其不利的表述应视为其陈述。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否擅自变更图纸，开设地下室南门，是否违约。二、进水的地方是A区地下室还是有配电室、水泵房的C区地下室，配电室、水泵房位于哪区。三、被上诉人是否与地下室配电、水泵等设备设施损失有因果关系，是否应当支付地下室配电、水泵等设备设施维修费。四、一审法院对损失数额认定是否正确。五、被上诉人在上诉人达成协议后又提起诉讼，有无法律依据。
对于第一个焦点，上诉人主张涉案物业地下室南门并非擅自变更，而是于2011年3月经过设计单位依法修改变更设计图纸，并提交了变更设计图纸一份，对此被上诉人提出异议。该图纸与上诉人与被上诉人于2011年4月20日签订《临沂富利湾物业委托管理协议书》后，上诉人交付被上诉人的竣工。因此对于该证据，本院不予采纳。上诉人擅自变更图纸开设南门违反了双方签订的《临沂富利湾物业委托管理协议书》，属于违约。上诉人主张涉案物业已经竣工验收合格，且于2011年10月25日取得竣工验收备案证书，并不存在违约责任，本院不予支持。对于第二个争议焦点，上诉人主张C区地下室没有任何配电室、水泵房等设施，被淹的为A区地下室，上诉人未能提供证据证明，本院不予支持。对于第三个争议焦点，对于上诉人开设两个南门与涉案物业地下室进水无因果关系，因上诉人未能举证证明，应承担举证不能的法律后果，应当支付地下室配电、水泵等设备设施维修费。对于第四个争议焦点，对于上诉人主张的被上诉人未提供证据证明地下室进水与其营业额下降存在必然的关系，本院不予支持，上诉人对被上诉人营业损失的计算方法、仓库物品损失有异议，但未提出足以反驳的相反证据，本院不予支持。对上诉人主张的租金、工资无论地下室是否进水被上诉人都应承担，本院不予支持。对于第五个争议焦点，公民、法人或者其他组织的合法权益受到侵害或者与他人发生争议时，均有权向人民法院提起诉讼。上诉人主张被上诉人已与其达成补偿协议后又起诉为恶意诉讼，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3592元，由上诉人山东中元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹 海 波
审判员 徐 占 理
审判员 林 传 鹏
二〇一四年十二月四日
书记员 谢春萍存在