北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第5956号
原告胡新梅，女，1964年5月18日出生。
委托代理人陈瑾，北京市首创律师事务所律师。
被告北京罗忆建筑技术有限公司，住所地北京市西城区国英园1号楼1015。
法定代表人潘晓梅，总经理。
委托代理人郎红光，女，1982年4月9日出生。
原告胡新梅诉被告北京罗忆建筑技术有限公司（以下简称：罗忆建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡新梅委托代理人陈瑾，被告罗忆建筑公司委托代理人郎红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡新梅诉称，2014年7月4日，原被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告拥有所有权的xx办公房，建筑面积85.07平方米，房屋租赁期自2014年7月7日至2016年7月6日，月租金27169.23元。合同第十七条（六）还明确约定：租赁期内，如乙方（即被告）提前退租，应提前三个月书面通知甲方（即原告），且须向甲方支付相当于三个月的租金作为违约金；如提前退租少于三个月书面通知甲方的，则支付六个月作为违约金。上述《房屋租赁合同》合法有效，一经签订，即对合同双方产生法律约束力。合同签订后，原告按照合同约定，向被告履行了交付房屋的合同义务。但被告却未按合同约定及时向原告支付第二期房租。2014年11月21日，原告收到被告通过北京建威物业管理有限公司转交的书面退租通知。被告提前退租，且未提前三个月通知原告，按照合同规定，被告应向原告支付163015.38（即六个月租金）违约金。被告提前退租后，虽经原告对此催促，被告既不与原告结算拖欠费用，也不向原告退还房屋，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，现诉至法院，1、请求判令被告向原告支付违约金163015.38元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告罗忆建筑公司辩称，1、根据合同法及租赁协议出租方应交付具有完全所有权的房屋，交付的同时应确保房屋具有不受任何第三方影响的占有使用收益等相关权利，以确保承租方达到租赁协议中使用本房屋的目的。2、自房屋签约以来发生了以下事情：2014年10月23日中午11点30分左右擅自把房间内电闸拆卸并拿走，导致我公司无法办公。2014年11月3日中午用铁链锁擅自把大门锁上，导致我公司无法办公。至2014年11月19日把锁眼堵上，导致我公司无法进去办公。以上事情的阻碍已经导致事实上我公司无法完全使用承租房屋，合同目的无法完全实现，此期间原告从未出面帮我方处理事件，依据合同法合同解除的相关条件规定，我司认为我方已经具备了法定的合同解除权，依法享有合同解除的权利，我司于2014年11月19日提出解除房屋租赁协议，通知对方，双方无法协商一致，因办公房已无法继续使用，我司无奈之下不得不另寻其他房屋。3、因原告未有妥善协助我司处理承租物事宜，导致我司无法正常办公，另寻其它房屋所产生的误工费，时间成本，项目损失，人员损失等费用，我方本着诚实信用的原则，先期并未主张经济受损的相关协议请求，如果原告一再坚持，我方保留反诉的相关权利。4、对合同中约定的提前三个月提出解约条款，我方于2014年11月19日已经主张解除协议，原告现已另行打出招租广告，这一时段并未影响原告的寻租行为，我方不应该承担原告主张的违约金。5、就我方与对方的承租协议原告没有完全履行合同约定中原告的义务，违约在前，应当承担相关的责任，如法官认为我方存在违约，则违约计算不应以6个月时间点计算，原告应对违约金的起算点和终止点提供详细举证，该案件的实际租赁期因原告的违约行为导致被告实际上未能使用该房屋，不存在提前通知三个月的问题，不应当适用合同条款约定的提前三个月通知的义务，因此违约金的计算方式不应以协议为准。我方认为合同的解除及违约条款不能适用本案件的实际情况，我方与原告曾进行协商签订补充协议，但至今未能达成一致。因此，根据合同法相关规定合同双方对合同条款的理解不一致，应当签订补充条款或另行协商，故违约金以协商为准，协商不成应本着合同法规定的诚信公平原则予以调整，予以解决。
经审理查明，2014年7月4日，胡新梅（出租方、甲方）与罗忆建筑公司（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定胡新梅将其所有的xx房屋（以下简称租赁房屋）出租给罗忆建筑公司办公使用。租赁期限自2014年7月7日至2016年7月6日，免租期为30天，自2014年7月7日起至2014年8月6日止。租金标准为27169.23元／月。合同签订后，罗忆建筑公司应支付2014年8月7日至2014年11月6日三个月的租金81507.69元给胡新梅，同时应支付相当于两个月的租金54338.46元作为保证金。如罗忆建筑公司违反合同约定，胡新梅可以使用或扣留部分或全部房屋租赁保证金抵偿由罗忆建筑公司之违约行为造成的胡新梅的直接损失。租赁期内，如罗忆建筑公司提前退租，应提前三个月书面通知胡新梅，且须向胡新梅支付相当于三个月的租金作为违约金；如提前退租少于三个月书面通知胡新梅的，则支付六个月租金作为违约金。合同签订后，罗忆建筑公司按照合同约定支付了胡新梅三个月的租金81507.69元及保证金54338.46元。2014年11月20日，罗忆建筑公司向物业公司发出《函件》，内容为：“我司于2014年7月4日与xx房业主签订了《北京市房屋租赁合同》，并与（于）2014年7月7日与北京建威物业管理有限公司签订了《物业管理协议》。自合同签订后，我司严格按照上述协议要求履行，按时交纳房屋租金和物业管理费等相关费用。但令人遗憾的是，我们不仅没有享受到应该有的基本服务，而且你们指定的装修施工单位有如下问题：1、装修造价明显高于市场价；2、严重拖延工期；3、装修质量达不到使用标准（更达不到国家标准）；4、未验收、未移交。甚至：1、于2014年10月23日中午11：30左右擅自把房屋内电闸拆卸并拿走，导致无法办公。（物业管理公司没有制止）。2、2014年11月3日中午用铁链锁擅自把大门锁上（有照片为证），导致无法办公。（物业管理公司没有制止）。3、至今大门锁眼被堵上了，无法办公。（物业管理公司没有制止）。以上，我们相信物业管理公司的监控视频均有记录。鉴于以上原因，由于xx房无法办公的客观情况，我司无奈之下提出：1、终止上述合同并退租；2、尽快退回我司交纳的租房押金；3、尽快联系装修公司打开大门，我司搬走房间内我司所有财务（物）；4、我司保留采取进一步措施的权利。”2014年12月16日，胡新梅向罗忆建筑公司发出《律师函》，要求罗忆建筑公司返还房屋并支付相当于六个月租金的违约金，并要求罗忆建筑公司在2015年1月7日办理交接，否则将按租赁合同规定收回房屋。由于2015年1月7日罗忆建筑公司未到场交接，胡新梅在2015年1月8日收回了房屋。庭审中，罗忆建筑公司认可胡新梅收回房屋的行为，并表示房屋内的物品都不要了。现胡新梅诉至本院，要求罗忆建筑公司按照合同约定支付相当于六个月租金的违约金，罗忆建筑公司主张该公司承租房屋后，出现被锁门、堵锁眼等情况，导致该公司无法正常使用房屋，胡新梅从未出面协助处理，按照租赁合同约定，该公司具备了合同解除权，故该公司于2014年11月19日提出了解除合同。胡新梅主张罗忆建筑公司所述问题系与装修公司之间的矛盾，与其本人无关。审理中，罗忆建筑公司未提供证据证明其所述问题与胡新梅有关。罗忆建筑公司另主张胡新梅主张的违约金数额过高。胡新梅主张由于罗忆建筑公司的违约行为导致的相关损失包括给中介的一个月租金作为佣金，给罗忆建筑公司一个月的免租期，xx隔断被打通影响出租等。
另查，一、罗忆建筑公司同时承租了xx房屋，并在装修过程中将两个房屋之间的隔断打通。
二、关于罗忆建筑公司交纳的保证金54338.46元，胡新梅主张该保证金折抵了2014年11月7日至2015年1月6日的房屋租金。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证书、房屋租赁合同、函件、回复、律师函、快递详情单、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡新梅与罗忆建筑公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。胡新梅按照合同约定将房屋交付罗忆建筑公司使用，罗忆建筑公司应按照合同约定及时支付租金，由于罗忆建筑公司未提供证据证明系胡新梅的原因造成其无法使用租赁房屋，故其提前退租的行为构成了违约，应当支付违约金。但双方租赁合同中约定的违约金过高，罗忆建筑公司提出异议，本院予以适当调整，具体数额，本院综合考虑合同的履行程度、免租期、房屋隔断等情形确定为四个月房屋租金，对胡新梅此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，北京罗忆建筑技术有限公司支付胡新梅违约金十万八千六百七十六元九角二分。
二、驳回胡新梅其他诉讼请求。
如果北京罗忆建筑技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百八十元，由胡新梅负担五百九十三元（已交纳），由北京罗忆建筑技术有限公司负担一千一百八十七元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年四月十四日
书 记 员 王德林