浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4289号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托代理人：盛云樟，男，1962年9月1日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：徐春燕，女，1966年12月23日出生，汉族，住金华市婺城区。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被上诉人徐春燕物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2017〕浙07**民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由徐春燕承担。事实与理由：一、原判认定事实不清、证据不足。1、原判认定“前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务标准是每平方米0.3元”。本案双方都没有提供过前期物业服务合同，没有此证据，该认定不符合事实。2、原判认定恒定物业公司“未按照金价价管【2010】65号文件的要求参加考核与测评”不符合事实。该文件只规定新定等级和提升等级需要考核测评，我公司已经参加过考核测评，并取得三级收费资格，不属于前两类情形，且金华市物价局2016年10月7日给我公司的复函明确了我公司无需重新考核测评，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1、原判对诉讼时效理解错误（诉讼时效期间是胜诉权时间范围，决定的是胜诉权的有无；不是债权范围，不解决债权的数额，债权的数额是合同决定的）；原判按日判决物业费，这只有在每天一个物业服务合同的情况下才是正确的，鉴于物业持续滚动服务和收费，及实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权，在2017年7月1日前我公司对这个债权具备胜诉权，原判则完全背离了诉讼时效的基本概念“权利被侵犯之日”。2、我公司具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日前按照多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）收取，2010年8月1日以后按照多层0.5元/平方米/月（高层0.75元/平方米/月）收取，而原判却一刀切，全部错判为多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案所涉房屋为多层住宅。3、常识无需举证。物业费是物业公司赖以生存的基本，如同人要吃饭属于常识，我公司每年十次以上上门催讨。然区区几百元物业费，要求确凿无疑的债务人收到债权人主张的证据，是不符合实际的苛求。
徐春燕辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。一审法院对于柳湖花园全体业主自始至终没有和恒定物业公司签订过服务合同的认定符合事实。在并不存在物业服务法律关系的条件下，恒定物业公司主体不适合。该公司提高收费标准也未经正当程序取得业务同意。二、恒定物业公司称原判适用法律错误，该理由不成立。因其未能提供有效证据证明给其主张物业费的短信、快递等已经达到业主可以产生诉讼时效中断之效力，故原判在适用法律上是正确的。请求维持一审判决。
恒定物业公司向一审法院起诉请求判令徐春燕：1．立即支付欠交物业服务费4063.5元（2011年1月1日至2015年6月30日）；2．立即支付欠交物业服务费滞纳金3295.9元（2011年7月1日至2015年6月30日）；3．支付逾期利息损失（从2015年7月1日至实际交付之日）；4．承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：徐春燕系金华市柳湖花园小区55幢1单元602室户主，房屋面积为150.5平方米。恒定物业公司于2003年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年6月30日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是每平方米每月0.30元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，调整后多层住宅价格为每平方米每月0.50元。徐春燕自2011年1月1日至2015年6月30日未缴纳物业费，并在诉讼过程中提出恒定物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。另查明，恒定物业公司的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、恒定物业公司与徐春燕之间是否存在物业服务合同关系。徐春燕称未与恒定物业公司发生物业服务合同关系。根据查明的事实，恒定物业公司与徐春燕均确认恒定物业公司为柳湖花园小区提供物业服务，恒定物业服务公司与徐春燕之间存在物业服务合同关系。二、诉讼时效问题。徐春燕在答辩中明确没有收到恒定物业公司发送的催收物业管理费的短信、书面通知等，而恒定物业公司所提供的证据不足以证明其主张的事实，应承担诉讼不利的后果。三、收费标准问题。金价价管【2010】65号文件规定的收费标准系政府指导价（2010年8月1日起执行），而柳湖花园于2010年6月25日即已成立业主委员会，物业服务收费按规定实行市场调节价管理，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2010年8月1日后，按金价价管【2010】65号文件规定的指导价收取服务费缺乏依据。关于滞纳金等问题，因双方对物业服务质量问题存在争议，故对于恒定物业公司主张的滞纳金等，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、徐春燕于判决生效后5日内支付恒定物业公司物业管理费361.2元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年11月3日始计算至实际履行之日止）；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由徐春燕负担。
二审期间，恒定物业公司向本院提交《金华市婺城区柳湖花园业委会4号函》复印件一份，证明其一直在向对方催讨物业费，诉讼时效已中断。徐春燕认为：没有看到过，和我没关系。本院经审查认为，该证据非新证据，且不影响本院实体处理，本院不予采纳。徐春燕未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向徐春燕催收过物业费，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。恒定物业公司上诉要求按照政府文件规定多层0.5元/平方米/月收费，因提高收费标准属于变更合同重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项与《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权力的重大事项，应由业务共同决定”至规定，恒定物业公司提高物业费收费标准需由业主共同决定。恒定物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业务收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。至于恒定物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与该公司能否直接提高收费标准不存在关联性。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十一月二十三日
代书记员 伍晓路
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