大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第7766号
原告万福杰。
委托代理人丛严，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告王淑玉。
被告蔺琳。
第三人大连好旺角房屋经纪有限公司。
法定代表人高军，系董事长。
委托代理人张涛，系辽宁新华律师事务所律师。
原告万福杰与被告王淑玉（以下简称“被告一”）、被告蔺琳（以下简称“被告二”）、第三人大连好旺角房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理，原告万福杰、原告委托代理人丛严、被告王淑玉、蔺琳、第三人大连好旺角房屋经纪有限公司委托代理人张涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告二作为被告一的代理人，与原告于2015年4月26日在第三人的中介下，签订了《房地产买卖合同》，一致同意被告一将房屋卖给原告。原告按照合同约定支付给被告50，000.00元定金（其中10，000.00元由第三方代为保管），并办理了贷款所需的相关材料。但二被告未按合同约定在20天内准备好过户材料交付给中介，至今仍未办理过户手续，并明确表示不再出售房屋，也未退还定金。原告为购买房屋及办理贷款材料产生了误工费、中介费等损失。故原告诉至法院，请求法院判令：（一）依法解除《房地产买卖合同》；（二）二被告共同返还原告双倍定金100，000.00元；（三）被告二支付欠款10，000.00元；（四）二被告共同赔偿原告损失9，780.00元（含误工费、中介费）；（五）诉讼费由二被告共同承担。
被告一辩称，（一）案涉房屋的房屋产权人是被告一，曾经与被告二提出卖房想法，但并没有授权和委托被告二，并且被告一没有去房屋中介委托任何人签订买卖合同；（二）原告和第三人在没有见到产权证的情况下，就与被告二签订房屋买卖合同并产生经济借贷关系，被告一认为是违法行为，签订的买卖合同是无效的；（三）原告提出的双倍返还定金是毫无道理的；（四）原告的损失费用应该由原告本人承担，因为所签的买卖合同本身就是无效的；（五）被告二是完全民事行为能力人，所欠款项应由被告二及其妻共同承担；（六）第三人不规范经营的行为是这起房屋买卖纠纷的主体责任人，保留起诉的权利；（七）由于原告和第三人在没有见到房产证原件的情况下产生了这场房屋纠纷，虽然给被告一造成了伤害和精神上的痛苦，但被告暂时不要求其承担精神损害赔偿。
被告二辩称，原告给被告二的50，000.00元中有10，000.00元交到第三人了，剩40，000.00元是以押金形式收的，10，000.00元的欠条是赔偿原告房租费。合同签订时间是5月22日，至于这以前是否产生误工费，被告二认为没有。
第三人辩称，在第三人的组织下，原告与被告二双方之间存在合法有效的房屋买卖合同，原告也向第三人交付了10，000.00元定金并由第三人代为保管，另40，000.00元直接交给了被告二，这些情况属实。
经审理查明，被告一与被告二系母子关系，2015年4月初，被告二得到被告一的口头授权，将房屋（房屋产权人为被告一）挂到第三人大连好旺角房屋经纪有限公司出卖。2015年4月26日，原告与被告二在第三人的居间介绍下，签订了《房地产买卖合同》，《合同》约定原告购买案涉房屋，房屋成交价格640，000.00元，定金50，000.00元，原告于本合同签订之日起20日内，备齐首付房款，被告在签订本合同之日起20日内，备齐过户及贷款文件交与第三人，买方于签订本合同之日起20日内，备齐过户及贷款文件交与第三人，且原被告承诺在双方备齐所有手续且贷款经审核通过2日内，到大连市房地产交易所递交过户手续，被告二在买卖合同中签名并代签被告一姓名，原告与第三人分别于买卖合同上签名盖章。同日，被告二提供了《声明书》，声明被告二确实获得了被告一的合法授权，代为签订本次《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》第六条约定，因卖方未能履行合同导致合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。第七条约定，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。因案涉房屋涉及更改区域划分，房屋产权证暂提供不出，被告二提供了房产证照片。2015年4月26日，2015年4月28日第三人分别收到原告定金10，000.00元，中介费5，000.00元。2015年4月28日被告二收到原告定金40，000.00元。2015年7月12日，被告二向原告出具欠条，约定欠原告10，000.00元，作为补偿租金费用。
原告于2015年5月22日与软通动力技术服务有限公司大连分公司签订了《劳动合同书》，原告自称，为办理房屋买卖相关手续共向工作单位请10天事假并造成了4，780.00元的损失。之后，二被告明确向原告表示不出卖房屋，现原告诉至法院，请求法院判令：（一）依法解除《房地产买卖合同》；（二）二被告共同返还原告双倍定金100，000.00元；（三）被告二支付欠款10，000.00元；（四）二被告共同赔偿原告损失9，780.00元（含误工费、中介费）；（五）诉讼费由二被告共同承担。。
上述事实有原告提供的《房地产买卖合同》、《声明书》、房地产证明、收据、收条、欠条、误工费计算说明及劳动合同、微信聊天记录、原被告当庭陈述及本院的庭审笔录在案为凭，这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，被告一作为案涉房屋的房屋产权人，于2015年4月口头授权被告二为其出卖房屋，在签订合同过程中，被告二提供了《声明书》以及房屋产权证照片，证明房屋系被告一所有，被告二系代理被告一处分房屋，且被告二与被告一系母子，被告二的一系列行为，使原告万福杰有理由相信被告二有代理权，被告二蔺琳的代理行为有效，该代理行为及于被代理人被告一王淑玉。双方于2015年4月26日签订的《房地产买卖合同》并未违反法律的禁止性规定，合法有效，被告一关于《房地产买卖合同》系无效合同的辩解意见，由于其没有向本院提供相关的证据予以证明，该辩解意见，本院不予支持。
双方签订合同后，应按约履行，因被告一主张未委托被告二卖房，遂拒绝履行合同义务，原告万福杰请求解除合同，本院予以支持，双方合同于原告万福杰的起诉状副本送达被告之日即解除。关于原告主张二被告应共同承担双倍返还原告定金以及赔偿中介费的诉讼主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”被代理人被告一应对《房地产买卖合同》承担合同约定的权利与义务。被告一未按合同约定履行合同义务，应该承担违约责任。双方签订的《房地产买卖合同》中约定的定金并未超过案涉房屋总价款的20%，原告要求被告按约定双倍返还定金的诉讼主张，不违反法律的相关规定，本院予以支持。《房地产买卖合同》中另约定如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费损失。故被告一应按照《房地产买卖合同》的约定，承担返还原告双倍定金共计100，000.00元的违约责任，其中10，000.00元定金由第三人代为保管，第三人应将该款项返还原告，居间费5，000.00元应视为原告的实际损失，故被告一应承担返还双倍定金90，000.00元的违约责任。
关于原告提出的二被告应共同赔偿原告误工费以及被告二支付欠款10，000.00元的诉讼主张，本院认为，首先，被告二向原告出具的欠条约定赔偿原告10，000.00元的行为，系被告二的独立民事行为，被告二作为完全民事行为能力人，应对自己的意思表示承担责任，但在本案中，该10，000.00元应认定为因被告一违约导致合同无法履行而产生的违约损失。其次，原告提供的《劳动合同书》、误工证明、误工费说明并不能够证明原告因办理案涉房屋买卖手续而造成工资的实际损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，被告一应双倍返还原告定金100，000.00元，即使原告能够举证证明实际误工损失为4，780.00元，中介费损失5000.00元，损失总额为19，780.00元，但该损失适用定金罚则已能够弥补，故对原告要求被告承担该部分损失赔偿责任的诉讼主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告万福杰与被告王淑玉于2015年4月26日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告王淑玉双倍返还原告万福杰定金90，000.00元；
三、第三人大连好旺角经纪有限公司返还原告万福杰定金10，000.00元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
自本判决生效之日起十日内，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，695.00元，其他诉讼费50.00元，合计人民币2，745.00元（原告已预交），由原告承担294.5元、被告共同承担2，450.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 威
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一五年十二月十日
书 记 员 林雨欣
附法律适用：
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款：
民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
《中华人民共和国合同法》第四十九条：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：
买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。