丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽莲民初字第65号
原告：周晓红。
委托代理人（特别授权）：吴津。
被告：盛荣火。
委托代理人（特别授权）：王唯军。
委托代理人（特别授权）：项黎。
原告周晓红与被告盛荣火农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱海峰独任审判，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成由朱海峰担任审判长，与代理审判员赵敏冲、人民陪审员毛南维组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭进行了审理，原告周晓红的委托代理人吴津，被告盛荣火的委托代理人王唯军到庭参加诉讼；后合议庭成员变更，组成由朱海峰担任审判长，与审判员赵敏冲、人民陪审员陈雅萍组成合议庭于2014年9月16日再次公开开庭进行了审理，原告周晓红的委托代理人吴津，被告盛荣火及其委托代理人王唯军、项黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓红诉称：1994年12月8日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村用地面积68.4平方米、建筑面积108平方米的《建设用地规划许可证》，证号：（94）丽规证1010202号。1995年1月23日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村建筑面积108平方米、层次三层的《建设工程规划许可证》，证号：（95）浙规证101055号。因原告无法筹集建房资金，无奈之下于1996年将讼争宅基地转让给被告盛荣火，后原告收到被告的宅基地转让款20000元用于支付青苗补偿款等费用。被告在讼争宅基地上建成房屋，后因违法建设于2004年被丽水市建设局作出行政处罚。2004年12月12日，丽水市人民政府向原告颁发了莲都区海潮新村373-1号《集体土地使用权证》，证号：丽水集用（2004）第8757号。2005年1月13日，丽水市房地产管理处向原告颁发了莲都区宇雷路373-1号《房屋所有权证》，证号：丽房权证莲都区字第××号。由于违反法律的强制性规定，被告无法办理集体土地使用权及房屋所有权的过户登记。原告认为，农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的具有身份属性的权利，原告为讼争宅基地的权利人。因法律意识淡薄，原告将讼争宅基地使用权转让给集体经济组织成员之外的被告。原、被告转让宅基地的事实未经原告所在村委会同意，事后也未办理相关更名手续，违反法律强制性规定，故原、被告转让宅基地使用权的协议无效，被告应将讼争的宅基地及之上的房屋腾退给原告。故原告起诉请求：依法确认原告周晓红与被告盛荣火之间就莲都区宇雷路373-1号宅基地（土地证号：丽水集用（2004）第87**号）的转让行为无效；依法判令被告盛荣火立即将莲都区宇雷路373-1号房屋（房产证号；丽房权证莲都区字第××号）腾退给原告周晓红。
被告盛荣火辩称：原告陈述的事实与实际情况不符，原告收到被告转让款项不止2万元，当时就付了3万元，之后付了2万元，共计5万元，其他的相关费用都是被告承担的。原、被告转让宅基地之事，当地村委会知晓，原告也曾协助被告办理过户手续。从上述基本事实以及原告陈述的事实，可以确认以下事实：房屋由被告出资建设，相关费用由被告支付和承担；原告认可上述事实并曾协助被告办理过户手续；村委会知晓并且未对此提出反对意见。原、被告之间宅基地买卖系双方真实意思表示，且海潮村作为市区的城中村，今后将走向撤村建居道路，故请求驳回原告诉请。
经审理查明：1994年12月8日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村用地面积68.4平方米、建筑面积108平方米的《建设用地规划许可证》，证号：（94）丽规证1010202号。1995年1月23日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村建筑面积108平方米、层次三层的《建设工程规划许可证》，证号：（95）浙规证101055号。1996年，原告将上述宅基地使用权转让给被告盛荣火。被告购得该宅基地后，在该宅基地上建房，并支付了全部建房费用。案涉房屋（现地址为莲都区宇雷路373-1号）建成后一直由被告盛荣火使用至今。2004年12月12日，丽水市人民政府颁发了莲都区海潮新村373-1号《集体土地使用权证》，证号为丽水集用（2004）第8757号，土地使用权面积为58.12平方米；2005年1月13日，丽水市房地产管理处颁发了莲都区宇雷路373-1号《房屋所有权证》，证号：丽房权证莲都区字第××号，建筑面积为192.66平方米，另有地下室58.33平方米、第四层41.83平方米暂时保留使用。上述集体土地使用权证及房屋所有权证证载的权利人为原告周晓红。现原告因认为原、被告间转让行为无效，故诉来本院要求被告腾退莲都区海潮新村373-1号房屋。
在审理过程中，经原告申请，本院委托丽水处州资产评估有限公司对上述房地产进行资产评估，评估报告认为上述资产评估值为1351000元，其中一到三层房屋192.66平方米的估值为1229500元（该192.66平方米的建筑成本为216700元）、地下室58.33平方米的估值为74400元、第四层房屋41.83平方米的估值为47100元。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告身份证、被告户籍信息、丽水市国土资源局地籍档案查询、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、集体土地使用权证、房屋所有权证、周晓红证明、海潮村委会证明、资产评估报告及双方当事人当庭陈述。对于资产评估报告，原、被告双方均对该评估报告结论持有异议，且原告提出重新鉴定申请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定：当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对于资产评估报告，原告未能提出证据证明存在上述情形，故原告重新鉴定的申请，本院不予准许。本案中，原告当时转让的是宅基地使用权，而现在诉请返还的是房地一体的房地产，但是对于该房地产的价值、建筑成本等双方均未提供相应的证据予以证明，故本院根据评估报告确定该房地产的价值、建筑成本。
本院认为：原告出让宅基地使用权给被告，违反法律法规的强制性规定，双方宅基地转让合同无效。故原告起诉要求确认原、被告之间转让行为无效，符合法律规定，本院予以支持。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方交易的标的物为农村宅基地，并不存在“不能返还或者没有必要返还”的情形。原告转让的是宅基地，而现在原告要求被告腾退的是房屋，虽然转让的标的与腾退的标的并不完全一致，但是房、地已成一体、无法分割，故在原告支付相应对价后，该房地产应一并返还。原告支付的对价应包括以下几部分：一、返还收取的购买宅基地款；二、在出售的宅基地上，按建设规划许可证许可建房的建筑成本；三、支付实际建筑面积超出部分的对价；四、根据过错程度，原告对被告损失的赔偿。
被告主张其支付给原告的购买宅基地的款项为50000元，但是未提供相应的证据予以证明，依法应当承担举证不能的后果，本院按原告自认的金额20000元确定宅基地转让款。
对于建设工程规划许可证准许的108平方米的房产面积，原告应支付相应的建设成本（216700元÷192.66平方米×108平方米=121476.18元）。
1996年，原告转让的宅基地建筑面积108平方米、层次三层；而被告实际建成房屋的1-3层的建筑面积为192.66平方米，房屋实际建成1-3层的建筑面积比原告建设规划许可证载明的建筑面积多出84.66平方米。对于多出84.66平方米的原因，被告认为系其通过其他人向村集体额外购买了部分宅基地，原告未作合理解释，且双方当事人均未提供有效证据对此予以证明。本院认为，原告作为主张合同无效一方未能完成相应的举证责任，依法应当承担不利的后果。但因该84.66平方米与原来转让的宅基地已成一体、密不可分，在原告支付相应对价的情况下，原告有理由要求被告腾退该部分房屋。对于该84.66平方米的价值，双方均未提供相应的证据予以证明，故本院根据评估报告确定该84.66平方米的房屋现值（1229500元÷192.66平方米×84.66平方米=540275.46元）。对于暂时保留使用的地下室58.33平方米、第四层41.83平方米的房产面积，原告应支付相应的补偿（74400元＋47100元=121500元）。
从原告转让宅基地至今的十几年时间里，丽水房地产的价格出现了持续、快速地增长，原告未及时主张权利，导致被告损失扩大，故本院认为原告应对被告损失（1229500元÷192.66平方米×108平方米-121476.18元-20000元=547748.37元）承担主要责任，本院酌情确定原告应按损失的90%承担赔偿责任，即492299.78元。综上，本院认为原告周晓红在支付相应款项（20000元＋121476.18元＋540275.46元＋121500元＋492973.53元=1296225.16元）后，可以要求被告腾退案涉房屋。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告周晓红与被告盛荣火之间就海潮新村《建设用地规划许可证》证号为（94）丽规证1010202号的用地面积68.4平方米、建筑面积108平方米的宅基地转让行为无效；
二、原告周晓红应于本判决生效之日起三十日内支付被告盛荣火人民币1296225.16元，被告盛荣火于收到该款项后三十日内将莲都区宇雷路373-1号房屋（房产证号：丽房权证莲都区字第××号）腾退给原告周晓红。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16200元，由原告周晓红与被告盛荣火各半负担；鉴定费8200元，由原告周晓红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 朱海峰
审 判 员 赵敏冲
人民陪审员 陈雅萍
二〇一四年十月二十日
代书 记员 何 烨