辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2010号
上诉人（原审被告）：沈阳润达鞋业广场有限公司，住所地沈阳市沈河区天坛一街5甲号。
法定代表人：郭占军，该公司董事长。
委托代理人：曹昱，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：宫琳琳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：周家玉，男，1957年10月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：初素清（系周家玉妻子），女，1958年12月7日出生，汉族，无职业。
委托代理人：张维民，男，1958年3月17日出生，汉族，沈阳市铁西区重工法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳润达鞋业广场有限公司（以下简称“润达鞋业公司”）因与被上诉人周家玉房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第187号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员相蒙，代理审判员郑竹玉参加评议的合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理了本案，上诉人润达鞋业公司的委托代理人曹昱，被上诉人周家玉的委托代理人初素清、张维民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周家玉诉称，2010年12月30日，双方订立商铺选定协议，约定周家玉自愿选定位于沈阳市沈河区天坛一街5甲号沈阳润达鞋业广场负一层190＋190A档口，面积42平方米，租赁费为120元／平方米／月，合同期限为三年，前二年交一年免一年，第三年正常。选定协议订立后，周家玉于2011年9月1日交付定金24，696元、消防培训费200元、预付电费500元、电费磁卡押金50元，并进档口经营鞋材（皮料）。然而不到一年时间，润达鞋业公司于2011年12月28日向周家玉下达通知解除协议，限7日内搬出、交回档口，另行出租给经营鞋业的新业户。因协议期限未到，周家玉坚持按照协议履行，向润达鞋业公司交费，润达鞋业公司拒收并坚持解除协议，清除周家玉及这里所有业户。润达鞋业公司于2012年1月4日晚间将周家玉租赁的档口强行砸门、毁坏门锁等设施，清空物品，致使周家玉无法再经营，当时店内有物品140件，价值4万多元。被砸后，周家玉将鞋料雇人搬出商场，又租赁库房存放保管并在广宜市场借别人的档口委托代卖、处理这些鞋料，至今未完。运费支出2，680元，租库房年租金12，000元，商品降质贬值2万余元，合计损失34，680元，如果如期履行协议，可得利益将达25-30万元。周家玉认为，润达鞋业公司提前解除协议属违约行为，违反相关法律规定，应承担赔偿责任，但是润达鞋业公司拒绝赔偿周家玉的相关损失，故周家玉依法提起诉讼，请求法院判令：1、润达鞋业公司承担违约责任赔偿人民币30，240元；2、润达鞋业公司赔偿损失人民币34，680元；3、润达鞋业公司承担本案诉讼费。
沈阳润达鞋业广场有限公司辩称，第一，周家玉的诉求已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。本案争议事实发生的时间是2012年1月4日，即润达鞋业公司清理周家玉档口的时间，周家玉自该日期起应当知道自己的权利有可能被侵害，即应当在两年内提起诉讼、主张权利，而事实上周家玉此前并未就此向润达鞋业公司提出任何主张，也没有提起诉讼，依法已经超过两年的诉讼时效，因此周家玉违约金及赔偿损失的请求不应得到支持。第二，本案周家玉迟延交费违约在先，润达鞋业公司依合同约定解除了合同。周家玉于2010年8月18日承租负一层221档口，交付租赁费人民币24，696元，双方约定余款人民币24，696元于2010年12月31日前补齐，后经周家玉申请，将档口调至190＋190A档口，余款数额变更为人民币30，240元，因周家玉没有按期补齐租赁费，并且自2011年10月起不开档口经营或者不按时开档口经营，润达鞋业公司曾多次通知其改正，但周家玉以种种理由不配合，所以润达鞋业公司于2011年12月28日向周家玉发出解除协议通知书，2012年1月4日，周家玉将其档口内物品自行搬离，双方合同第三条第一款明确规定，乙方未按时补交租赁费及其他费用的，甲方有权解除合同，因此润达鞋业公司解除合同有相关的合同依据，并且由于合同解除系因周家玉违约在先，润达鞋业公司不应给予任何补偿。故周家玉的请求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉求。
原审法院经审理查明，2010年12月30日，周家玉作为承租方（乙方），润达鞋业公司作为出租方（甲方），签订《商铺选定协议》，约定由周家玉租赁润达鞋业公司的沈阳润达鞋业广场负一层190＋190A档口，面积42平方米，租赁费人民币120元／平／月，合同期限为三年，前两年交一年免一年，第三年正常。协议载明：“……一、租赁期限：本合同租期起算日期，即从2011年1月1日起至2013年12月31日止。（1）前两年租金计算周期为2011年1月1日至2012年12月31日。（2）第三年租金计算周期为2013年1月1日至2013年12月31日。二、付款方式及期限：乙方于本协议签订之日交纳定金24，696元，定金于乙方支付首笔租赁费时转为租赁费。余款30，240元应于2010年12月31日之前补齐全额租赁费。三、违约责任及解除本协议：1、如乙方未按本协议约定时间内补交租赁费及其他费用的，甲方可以另行出租乙方已选择的铺位，并乙方已经交纳的定金作为违约金，甲方不予退还。2、本协议仅作为乙方选定铺位的临时协议，具体租赁内容双方另行签订《商铺租赁合同》……”。
2011年9月1日，周家玉向润达鞋业公司交纳了人民币24，696元，润达鞋业公司为周家玉出具收款收据。
2011年12月20日，润达鞋业公司向周家玉发出缴费通知，限周家玉在2011年12月31日之前补交铺位租金。2011年12月28日，润达鞋业公司向周家玉发出《解除协议通知书》，通知周家玉自即日起解除租赁协议，由周家玉在七日内腾空租赁场地。
2012年1月4日，润达鞋业公司强行收回周家玉所租赁档口，将周家玉存放于档口中的物品拉走存放。次日，周家玉取回上述物品。
现周家玉起诉来院，要求润达鞋业公司承担违约赔偿责任、赔偿损失。
原审法院认为，周家玉、润达鞋业公司签订的《商铺选定协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。润达鞋业公司作为出租方于2012年1月4日强行收回租赁档口，周家玉于次日将自己的物品取走，故双方租赁合同已实际解除。
关于违约责任的归属问题。2011年12月20日润达鞋业公司向周家玉发出的缴费通知中说明润达鞋业公司已将补交余款的期限延至2011年12月31日，由此可证明商场的经营情况不理想，润达鞋业公司自愿将租金交纳期限延后，也说明原协议中载明的“应在2010年12月31日之前补齐全额租赁费”的约定已无约束力。2011年12月28日，润达鞋业公司又向周家玉发出《解除协议通知书》，以周家玉未按约定交纳租金为由，自即日起解除租赁协议。在润达鞋业公司为周家玉新设定的交款期限未满前，润达鞋业公司仍按原合同补交余款的时间约束周家玉，即日与周家玉解除合同的行为，应视为提前解除合同。事实是润达鞋业公司在一周之内急于下发通知交款及解除合同，系由于商场经营状态不良，将整体市场由经营鞋料转变为经营成品鞋提前与全体业主解除合同的行为。润达鞋业公司单方解除合同既不符合合同约定的解除条件，又不符合法律规定的解除条件，没有法律依据，应属违约行为，故应承担相应的违约责任，赔偿周家玉损失。
关于润达鞋业公司提出周家玉的诉求已超过诉讼时效的抗辩问题。根据证人吴秋雁、孙昱光的证言，可以证实周家玉作为业户之一，曾与其他权利受侵害的业户一起通过与润达鞋业公司协商及向信访有关部门反映问题等方式维权，由于采取上述方式诉求未得解决，故周家玉向法院起诉。根据上述情况可以看出，周家玉一直积极主张诉求，并未怠于行使自己的权利。因此，周家玉诉求并未超过诉讼时效，润达鞋业公司的上述抗辩，本院不予采信。
关于周家玉要求润达鞋业公司给付违约赔偿的问题。由于系润达鞋业公司违约提前解除协议，应给周家玉一定合理时间的寻租期便于周家玉的经营活动，根据本案的实际情况，以6个月的时间，按原协议约定租金标准补偿为宜（人民币120元／平／月×42平方米×6个月=人民币30，240元）。周家玉的该项诉求，本院予以支持。
关于周家玉要求润达鞋业公司赔偿损失人民币34，680元的问题。因证据不足，本院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈阳润达鞋业广场有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿周家玉经济损失人民币30，240元；二、驳回周家玉的其他诉讼请求。如沈阳润达鞋业广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1680元，由沈阳润达鞋业广场有限公司负担。
宣判后，润达鞋业公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求撤销原判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费。主要上诉理由：一、原审判决认定上诉人违约事实错误。上诉人催告被上诉人缴纳费用，并不构成对缴费期限的变更，催告中提及的日期，仅为工作的方便，如果按照一审法院的逻辑，那么对违约方的每一次催告，都可能成为合同的变更，这显然是不可能的。二、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失不当。本案合同解除系因被上诉人延迟交费，被上诉人违约在先，上诉人依据合同的约定行使解除权，不应承担任何赔偿责任。三、被上诉人主张权利已经超过诉讼时效。原审依据吴秋燕、孙昱光的证言，因为他们同为租赁商铺的商户，与其有利害关系，证言不能采信。
周家玉答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有商铺选定协议、收款收据、缴费通知、解除协议通知书、照片等证据材料及当事人陈述，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：2011年12月20日润达鞋业公司向周家玉下发缴款通知，限周家玉在2011年12月31日之前补交铺位租金，说明其已将交纳商铺租金费用的期限延至2011年12月31日，由此表明只要周家玉在2011年12月31日前缴费，润达鞋业公司就应继续与周家玉履行商铺租赁协议，现润达鞋业公司于2011年12月28日发出解除租赁协议的通知，并提前解除租赁协议，属于违约行为，应当承担违约责任。原审判决对违约责任数额的确定较为合理，故本院对上诉人润达鞋业公司提出的其可以随时行使解除权的上诉理由不予支持。关于润达鞋业公司已过诉讼时效的主张，本院认为与润达鞋业公司发生房屋租赁合同纠纷案件的承租户不仅有本案被上诉人周家玉一户，包括被上诉人周家玉在内的该类纠纷的业主群体向信访部门反映过情况，结合一审期间周家玉提供的证人证言，本案应视为存在诉讼时效中断事由，故一审法院对润达鞋业公司提出的诉讼时效抗辩主张不予采纳并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1680元，由上诉人润达鞋业公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年九月十二日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。