河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终1131号
上诉人（原审被告）：刘志刚，男，1976年1月21日出生，汉族，住三河市。
委托诉讼代理人：胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王健，男，1971年11月8日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。
上诉人刘志刚因与被上诉人王健确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘志刚委托代理人崔洪铭，被上诉人王健及其委托代理人杨宏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决合同无效存在错误，宅基地买卖约定无效，不代表双方的其他约定也无效。双方在《售房协议》第三条约定：“此房屋如遇国家不可抗拒的占用，及村改规划，上级所给予房屋及院落的一切补偿资金均归乙方所有。所给予的人口款及住宅优惠，保险等归甲方所有，甲乙双方互不干涉”。第五条约定：“如上级规划或村改造给予此房屋及院落的补偿款，甲方要给乙方提供证件及手续，必要时本人出面，使乙方补偿资金落到乙方名下。空口无凭，立据为证。”以上约定并未违反法律规定，应为有效。二、上诉人对房屋进行重修、装修等经济投入一审法院未予一并处理，迳行判决返还房屋，有损上诉人的合法权益。上诉人在一审中出示对房屋重修、装修等经济投入的相关证据，一审法院未予采纳。该部分经济投入为上诉人约合法财产，判决退还房屋时应当予以考虑并处理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
王健辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、根据上诉人的上诉状及一审判决结果可确定一审法院及上诉人和被上诉人双方都认为售房协议第一条无效，售房协议第3条和第5条的约定是以第一条为前提，该两条不独立于该售房协议。第一条无效，所以此两条无效。2、在一审中上诉人并未提出要求被上诉人对其装修等经济投入一并处理，一审法院未处理合理合法，一审判决中也提出如双方认为双方合同无效造成其他损失可另行主张，因此上诉状第二条理由也不能得到支持。
王健向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的售房协议无效；2、判令被告腾退位于三河市××开发区××街土地使用证号为三集建宅字第21-04351的宅基地上的房屋及院落，并交还原告；3、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：原告系三河市××开发区××街村民，被告刘志刚系杨庄镇夏庄村村民。2007年8月25日，原告与被告签订了一份《售房协议》，约定：原告将登记在其父亲王宝平名下的位于燕郊开发区四街土地使用证号为三集建（宅）字第21-04351号的宅基地上的房屋及院落出售给被告，价款22万元。协议签订后，被告向原告支付了22万元，原告将院落及房屋交付给了被告。诉争土地上现有正房五间，厢房两间及院墙。以上事实原、被告均无争议，本院予以确认。原告提交《售房协议》，证明房屋转让交易的事实。被告对此无异议。此《售房协议》双方均无争议，本院予以采信。被告提交三河市杨庄镇夏庄村村民委员会的证明，证明被告在该村没有宅基地，因为原告在燕郊购买了宅基地。原告质证意见，村委会的证明与本案的关联性不认可，原告主张涉案的房屋买卖交易无效是基于土地管理法规的规定，而不是基于一户一宅的法律规范，且该证据只能证实被告父亲在村内的房屋和被告无关，不能直接证明被告没有房屋或者宅基地。本院认为，该证明与本案无关。被告提交最高院编纂的《民事裁判标准规范—基层法院法庭版》中的《关于无效农村房屋买卖合同处理规范》、（2008）三民重字第1104号判决书、2011廊民一终字第651号判决书，证明本案的协议应该有效。原告质证意见，裁判标准规范不是法律规定，也不是标准的法律文件，这种论证或者阐述只是一种理解，不代表立法和司法机关的意见，不能作为证据使用，相关内容表述也是认定农村房屋买卖合同无效的论述，所以不认可。原告提交的两份判决书不是原件，无法核对真实性，同时原告认为两份判决不能支持被告主张，我国不适用判例。最高院发布的指导性案例可以作为参考，但是被告提交的判决书不是指导案例，无指导性意义，三河市人民法院和廊坊市中院对农村房屋买卖也有无效的判决，且占据主导位置，原告认为涉案房屋买卖的效力首先根据法律法规的规定，不应受个案影响。本院认为，上述证据与本案关联性不大。原告陈述，根据土地管理法第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让，明确规定了宅基地不得转让，根据房地一体的原则，房屋也不得转让，房屋作为不动产，不得独立确权颁证，现行的确权就以宅基地使用证为准，本案的交易包括宅基地及地上房屋。交易没有得到有关组织和部门的批准，且被告不是本集体经济组织的成员。因此双方的交易违反土地管理法的禁止性规定，应该认定为无效。被告认为原告和被告在签订协议时候有村干部参加，其可以代表对于权利转移的确认。一审法院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国法律规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民。本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，被告刘志刚作为非本村居民和王健签订的售房协议违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同。被告应当腾退上述房屋。同时，原告应当返还被告买房款人民币22万元。如果原、被告认为因合同无效造成了其他损失，可另行主张。综上所述，故对原告的诉讼请求，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款之规定，判决如下：一、原告王健与被告刘志刚签订的转让协议无效。二、被告刘志刚于本判决生效后三十日内将位于燕郊开发区四街的正房五间，厢房两间及院墙（土地使用证号：三集建（宅）字第21-04351号）返还原告王健，原告王健于本判决生效后三十日内返还被告刘志刚房屋转让款人民币22万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告刘志刚负担（于本判决生效后三日内缴纳）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人刘志刚为证实其主张提交了两组证据。证据一：涉案房屋及宅院照片七张及证人杨某和等人出具的书面证明两份，拟证实上诉人购买双方诉争宅院后对该宅院进行装修翻建的部位及相应花费情况的事实。证据二：三河市杨庄镇夏庄村村民委员会及邻居王振昆等出具的证明各一份，拟证实上诉人在夏庄村没有房产、宅基地及上诉人购买双方诉争宅院后一直在此居住的事实。被上诉人王健的质证意见为：对第一组证据真实性不认可，也不是新证据，其主张也未在一审提出，与本案无关。另对于证人证言，证人应出庭作证，故证据形式不合法。对第二组证据真实性不认可，根据民诉法相关规定，单位出具的书面证据应由承办人亲自签名，而上诉人提交的证据并没有，且一审判决认定双方售房协议无效的依据是协议违反法律规定，非基于一户一宅的政策，上诉人父亲在村里有宅基地，该宅基地以后会由上诉人继承。该证据也不是法律规定的新证据，应在一审提交。对证人证言真实性不认可，证人应出庭作证，也不是新证据，与本案无关。本院认为，涉案房屋的照片系上诉人对双方争议房屋现状所照，可以客观反映房屋的现状，故本院对其真实性予以认可，但仅凭该组照片并不能直接证明上诉人对涉案房屋翻修的具体情况，故本院对其证明力难以认可。证人杨某和出具的修房证明及施工人出具的书面证明，因证人未出庭作证并接受法庭询问，故本院无法核实证人身份及所证事实的真伪，另上诉人也未能提供修房花费的相关票据予以佐证，因此本院对该两份书面证言的证明力难以认可。从三河市杨庄镇夏庄村村民委员会出具的证明来看，上面加盖有该村村委会印章，故本院对其真实性予以认可，但从所证事项来看，与本案关联性不大，故本院对其证明力不予认可。关于邻居王振昆出具的书面证言，本院认为证人也未能出庭作证并接受法庭询问，故本院无法核实证人身份及所证事实的真伪，因此本院对该份证据难以采信。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方共有两个争议焦点。第一个争议焦点为，双方就本案争议的房屋及宅院所签订的售房协议因违反国家法律和政策的规定无效后，对于该协议中有关涉案房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款是否有效的问题。第二个争议焦点为，一审法院在判决双方签订的售房协议无效进而要求上诉人返还房屋后，对于上诉人购买房屋及宅院后对该房屋进行的重修、装修的经济投入未予一并处理是否合法的问题。关于双方诉争的第一个焦点问题，本院认为上诉人刘志刚作为非三河市××开发区××街村村民和被上诉人王健签订的售房协议，因违反国家法律和政策的规定，应为无效合同。而该售房协议中其他有关涉案房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款成立的前提，系基于双方售房的合法性，现该售房协议因违反国家法律和政策规定而无效，合同无效后双方因该合同履行所取得的财产，均应予以相互返还，故在相互返还财产后，再割裂的承认合同中原约定的分割处理房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款的有效性，显然失去了法律基础，故本院对上诉人诉称的该售房协议无效后，该协议中有关涉案房屋及院落日后被征收占用双方如何分配补偿款及相应利益的约定条款有效的主张难以支持。关于双方诉争的第二个焦点问题，本院认为上诉人刘志刚在购买房屋后若曾自行出资对涉案房屋及院落进行了重修、装修，但该添附物也系附和于被上诉人王健所有的原物上，难以分离，即使能够分离，分离后添附物的使用价值亦有极大贬损。另考虑到被上诉人王健在与上诉人刘志刚买卖涉案房屋及院落时应明知该标的物在双方之间流转系违反法律规定，因此其应对该合同无效承担主要责任，故对于上诉人的信赖利益损失应予赔偿，应全面考虑被上诉人因房屋、土地升值或拆迁、补偿所获利益以及上诉人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但因上诉人刘志刚在一审法院审理本案期间，曾于2016年12月26日向一审法院表达了其要求法院在本案中先仅确认合同的效力问题，不要求法院处理合同无效后损失赔偿的意思表示，一审法院依法为其制作了询问笔录，故应视为上诉人刘志刚在本案中对自身诉讼权利进行了合法处分，因此一审法院在判决双方签订的售房协议无效进而要求上诉人返还房屋后，对于上诉人购买房屋及宅院后对该房屋进行的重修、装修的经济投入未予一并处理符合法律规定，本院予以维护。上诉人刘志刚可就其对涉案房屋及院落重修、装修等添附损失及合同无效后的信赖利益损失，待证据充分后另行主张，本院不予处理。
综上，刘志刚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由刘志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李成佳
代理审判员 杨 莉
代理审判员 刘远鸥
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 刘艳桐