江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终525号
上诉人（原审被告）蒋钟元。
委托代理人徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）方晓剑。
被上诉人（原审原告）冯波。
两被上诉人共同委托代理人夏加成，江苏法哲律师事务所律师。
上诉人蒋钟元因与被上诉人方晓剑、冯波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人蒋钟元的委托代理人徐林，被上诉人方晓剑及被上诉人方晓剑、冯波的共同委托代理人夏加成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方晓剑、冯波一审诉称：2013年4月1日，方晓剑、冯波与蒋钟元签订房屋租赁合同，将方晓剑、冯波共同所有的房屋出租给蒋钟元经营，租赁期限从2013年4月1日至2019年3月30日，租金每年120000元，每年分两次支付，每年4月1日支付上半年租金，10月1日支付下半年租金。合同同时约定，一方违约负责赔偿对方违约金200000元。2013年4月27日，双方签订补充协议，约定蒋钟元对承租房屋进行改建，租赁期满或终止后，蒋钟元予以恢复原状。2015年下半年到期后，方晓剑、冯波多次向蒋钟元催要租金未果。为此，方晓剑、冯波于2015年10月20日诉至法院，请求判令蒋钟元支付下半年租金60000元，支付违约金200000元，并承担本案诉讼费用。一审庭审中方晓剑、冯波增加要求蒋钟元恢复原状的诉讼请求。
蒋钟元一审辩称：一、方晓剑、冯波与蒋钟元之间的房屋租赁合同已经解除，蒋钟元已经将租赁的房屋交还方晓剑、冯波，不存在支付下半年租金的问题。由于胜利桥改为由东向西单向通行，蒋钟元经营的工薪之家已于2015年9月初倒闭，蒋钟元对商场清理后已于2015年9月20日交还方晓剑、冯波，并明确告知方晓剑、冯波解除合同，不再租赁房屋。二、即使蒋钟元在解除租赁合同上存在违约，方晓剑、冯波主张的违约金也过高，请求法院大幅降低。蒋钟元剩余租期为3.5年，剩余租金为420000元，违约金接近未付租金的50%，明显过高，且方晓剑、冯波没有举证证明其实际损失，应当予以调整。三、方晓剑、冯波收取蒋钟元的50000元押金，根据交易惯例应当予以返还。如果将押金理解为履约定金，则方晓剑、冯波无权主张违约金。如果将押金认定为违约金，则应在蒋钟元支付方晓剑、冯波违约金中扣除该款项。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：2013年4月1日，方晓剑、冯波与蒋钟元签订房屋租赁合同，约定：方晓剑、冯波将位于灌云县伊山镇胜利中路原商业大厦一楼西起第二跨共165平方房屋租赁给蒋钟元，租赁期限自2013年4月1日至2019年3月30日，租金每年120000元，每年分两次支付，每年4月1日支付上半年租金，每年10月1日支付下半年租金。蒋钟元一次性支付方晓剑、冯波50000元押金，若蒋钟元中途违约，押金归方晓剑、冯波所有。另约定一方违约负责赔偿对方违约金200000元。同日，方晓剑、冯波出具收条确认收到蒋钟元保证金50000元。
2013年4月27日，蒋钟元出具补充协议，保证租赁到期或终止租赁时负责用红砖砌墙、水泥砂浆挂面、立邦漆粉刷二次恢复被拆除的第二、三跨中间隔墙。
原审庭审过程中经原审法院询问，蒋钟元明确表示不再继续履行房屋租赁合同，且方晓剑、冯波与蒋钟元均同意解除合同。蒋钟元未支付2015年10月1日之后的租金给方晓剑、冯波。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因方晓剑、冯波与蒋钟元在原审庭审中均同意解除房屋租赁合同，故双方签订的房屋租赁合同于2015年11月12日解除。因蒋钟元未支付2015年10月1日之后的租金，故对方晓剑、冯波要求蒋钟元支付租金60000元的诉讼请求，原审法院依法支持14000元。因蒋钟元明确拒绝履行合同致双方解除合同，故对方晓剑、冯波要求蒋钟元支付违约金的诉讼请求，原审法院依法予以支持；但是，因双方约定履约保证金50000元及违约赔偿金200000元总额过高，且方晓剑、冯波未能提供证据证明违约造成的具体损失，故原审法院依法对违约金适当减少为126000元；又因蒋钟元有50000元履约保证金在方晓剑、冯波处，故蒋钟元还应支付方晓剑、冯波违约金76000元。另外，因蒋钟元同意为方晓剑、冯波恢复被拆除的隔墙，故方晓剑、冯波要求蒋钟元恢复原状（用红砖砌墙、水泥砂浆挂面、立邦漆粉刷二次）的诉讼请求，原审法院依法予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、蒋钟元于判决生效之日起十日内支付方晓剑、冯波租金人民币14000元及违约金人民币76000元；二、蒋钟元于判决生效之日起十日内将坐落于灌云县伊山镇胜利中路原商业大厦一楼西起第二、三跨房屋隔墙恢复原状（用红砖砌墙、水泥砂浆挂面、立邦漆粉刷二次）；三、驳回方晓剑、冯波其他的诉讼请求。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由方晓剑、冯波承担1575元，蒋钟元承担1025元。
上诉人蒋钟元不服原审判决，向本院提起上诉称：一、因灌云县伊山镇胜利桥改为由东向西单行通行，因政府规划的不可抗力原因造成涉案房屋的商业租赁价值基本丧失，该情形系因不可归责于当事人的原因造成“情势变更”。涉案房屋门前的胜利桥改造加高，延长的引桥阻隔了门前的道路，严重影响了商业客流，上诉人不得已停止经营，交还租赁房屋。上诉人是无锡人，订立租赁合同时对涉案房屋因为桥梁改造所致的商业地位严重贬低的情况不了解，承租后上诉人的经营目的不能实现，因此解除合同的原因并非上诉人主观违约。此时合同赖以订立的客观情势发生了当事人订立合同时不可预见的变动，导致合同的基础丧失，若继续维持原租赁合同显失公平，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条的规定，应允许上诉人解除合同且不构成违约，无需向被上诉人支付违约金。上诉人通知被上诉人解除合同后，已于2015年9月20日将租赁房屋交还给被上诉人，故不存在支付下半年租金的问题。二、上诉人曾支付被上诉人50000元押金，在上诉人将涉案房屋恢复原状并交还被上诉人后，押金应同时退还给上诉人。三、一审法院判令上诉人支付被上诉人违约金的数额也显失公平。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当请求二审法院依法撤销原判第一项，改判被上诉人退还上诉人押金50000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人方晓剑、冯波辩称：双方签订的合同是有效合同，签约后应按合同约定履行义务，但上诉人未按合同约定支付租金已经构成违约。上诉人支付租金的同时应支付违约赔偿金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，上诉人蒋钟元与被上诉人方晓剑、冯波均认可胜利桥在双方签订涉案房屋租赁合同前已改造完毕。
本案二审争议焦点：1、上诉人蒋钟元要求解除涉案房屋租赁合同是否构成违约；2、上诉人蒋钟元是否应支付2015年10月1日至2015年11月12日的租金；3、原审判决认定的违约金是否过高；4、上诉人蒋钟元交纳的50000元押金如何处理。
本院认为：关于第一个争议焦点。上诉人蒋钟元主张胜利桥改造、改为由东向西单项通行构成情势变更，上诉人可以解除合同。本案中，胜利桥的改造在蒋钟元与方晓剑、冯波签订涉案房屋租赁合同前已完毕，并非是在双方签订合同后才进行改造，故蒋钟元在签订合同前已知晓胜利桥的改造情况和单项通行的情况，故蒋钟元关于合同订立后客观情况发生了订立合同时无法预见的情势变更的上诉理由不能成立，本院对其不予采信。在合同约定的履行期限内，蒋钟元无事实和法律依据，违反合同约定要求解除合同构成违约，应承担违约责任。
关于第二个争议焦点。本院认为，上诉人蒋钟元虽主张其在2015年9月20日已将涉案租赁房屋交还被上诉人方晓剑、冯波，但被上诉人方晓剑、冯波对此不予认可，蒋钟元也未能举证证明其在2015年9月20日已将涉案租赁房屋交还，故本院对蒋钟元的主张不予采纳。因双方于2015年11月12日均同意解除涉案租赁合同。原审法院据此判令蒋钟元支付2015年10月1日至2015年11月12日的租金并无不当。
关于第三个争议焦点。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，蒋钟元违反合同约定提前解除租赁合同，其应承担违约责任。涉案租赁合同约定蒋钟元中途违约，押金50000元归方晓剑、冯波所有，另蒋钟元负责赔偿违约金200000元。因蒋钟元违约解除合同给方晓剑、冯波造成的损失为后者的租金损失，双方约定的违约金明显过高，结合本案房屋的租赁情况，本院将该违约金酌情调整为涉案租赁房屋六个月的租金即60000元。
关于第四个争议焦点。上诉人蒋钟元称因其不存在违约、且已将涉案房屋恢复原状，故押金应退还。合同解除后，押金应予以返还，但本院已认定蒋钟元解除涉案房屋租赁合同的行为构成违约，故其所交押金应冲抵违约金，即扣除50000元押金后，蒋钟元应支付方晓剑、冯波租金14000元及违约金10000元。
综上，上诉人蒋钟元的部分上诉理由和请求成立，对其成立部分本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00852号民事判决主文第二、三项；
二、变更江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00852号民事判决主文第一项为：蒋钟元于本判决生效之日起十日内支付方晓剑、冯波租金14000元及违约金10000元。
一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由方晓剑、冯波负担1860元，由蒋钟元负担740元；二审案件受理费3100元，由方晓剑、冯波负担2000元，由蒋钟元负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。