广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11730号上诉人（原审被告）：广州市益俊经贸有限公司，住所地广东省广州市越秀区北京路285号首层、三楼后座。法定代表人：谭耀南，总经理。委托诉讼代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区豪贤路榨粉街***号。法定代表人：谢衍刚，所长。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所职员。委托诉讼代理人：徐虹，该所职员。上诉人广州市益俊经贸有限公司（以下简称益俊公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀区第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初10970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人益俊公司委托诉讼代理人钟旭娜、江永能，被上诉人越秀区第一房管所委托诉讼代理人梁靖宇、徐虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益俊公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回越秀区第一房管所全部诉讼请求，或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由越秀区第一房管所负担。事实与理由：（一）一审法院以涉案租赁合同租期于2014年6月30日届满为由，认定双方租赁关系转为不定期，并支持越秀区第一房管所解除合同要求，与客观事实相悖，对益俊公司显失公平。自90年代开始，益俊公司已经向越秀区第一房管所前身广州市越秀区房产公司延安房管站承租广州市越秀区北京路2xx号商铺使用，基于当时房屋被评定为危房，延安房管站无力维修房屋，政府缺乏资金，也希望通过民间力量鼓励发展经济，双方曾就25平方米的所有权协商一致意见。基于国有资产无法出售，双方商定由益俊公司付出高于市场交易价的对价100万获得25平方米所在的285号商铺整体的永久使用权，由益俊公司出资、出地对后座及邻近部位房屋的租用人作迁移补偿，再由益俊公司投资对房屋进行加固和扩建，根据规定增建消防设施、变电房、空调房等适宜商业用途的设施，期间房管部门提供协助办理相关手续和产权手续。后由益俊公司经营银座商场使用，经益俊公司多年的投入、建设和苦心经营，才取得现涉案商铺的状态。益俊公司与延安房管站于1999年8月签订的《协议书》，其中益俊公司可使用该房屋的时间及形式的约定能充分反映出双方签协议时默认益俊公司可以长久使用的真实意思表示。以上事实足以证明，益俊公司承租使用涉案房屋，除了支付投资改造对价，还按月向越秀区第一房管所支付市场租金，双方并不是简单的出租人和承租人的关系，更应属合作关系。现越秀区第一房管所仅以租赁合同到期，双方属不定期租赁而解除合同，并在庭审中抗辩称延安房管站已被撤并拒不承认历史客观事实，系越秀区第一房管所单方对双方过往所签订协议所作有利于己方利益的理解。双方因承租涉案房屋所签订的协议和租赁合同合法有效，均应受到法律保护，益俊公司实际一次性支付了使用房屋对价和对房屋建造的投入，依据上述《协议书》约定益俊公司理应享有承租该房屋至少20年租赁时间。一审法院罔顾涉案房屋形成的历史原因，片面依据租赁合同到期属不定期关系，认定双方可随时解除合同，不尊重客观历史事实，损害了益俊公司合法权益。（二）越秀区第一房管所违反原租赁合同第十三条的约定，且不正当促成合同达到解除条件成就，依法不应当得到支持。根据双方最后签订的租赁合同第十三条约定，“如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同”，而益俊公司从2014年7月份开始就已经开始多次向越秀区第一房管所多次口头或书面表达同意按照越秀区第一房管所的承租条件及租金标准继续承租房屋使用，但由于当时越秀区第一房管所内部管理的原因，一直未对益俊公司诉求予以理会，并采取单方不与益俊公司签订书面租赁合同的方式，有意造成涉案合同到期未能续签，并处于不定期租赁的状态，以达到越秀区第一房管所通过诉讼方式解除合同、收回房屋的目的。另外，租赁同一物业的另一半的承租人，是益俊公司的关联公司银企公司，在银企公司与越秀区第一房管所签订的租赁合同第二十三条明确约定越秀区第一房管所如果要对出租的房屋到期对外招租的，要在合同到期前的三到六个月就涉案房屋申请招投标，该合同约定的方式也符合近几年房管局及房管所就其辖区房屋对外出租的处理方式。按照该处理方式，益俊公司作为承租人，完全可以通过招投标方式继续获得涉案房屋的承租使用权，而不必导致涉案合同被解除或者终止。益俊公司承租涉案房屋已达到16至18年时间，在这个时间内一直对涉案房屋进行投入、建设、修缮，在同等条件下，益俊公司对房屋有优先承租权。越秀区第一房管所采取不正当手段促成合同达到法定解除条件成就，严重损害了益俊公司合法权益。依据合同法第一百零七条、第一百一十条规定，越秀区第一房管所故意促成合同达到解除条件的行为，应当视为不成就。（三）益俊公司在法律规定的反诉时限内对本案依法提出反诉请求，但一审法院不予接纳，存在违反程序之嫌，且损害了益俊公司诉讼权利并导致益俊公司寻求救济渠道受阻，二审法院应当予以改判或发回重审。益俊公司依据民事诉讼法第五十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，针对本诉原告提出要求解除租赁合同和交还房屋的诉讼请求，提起反诉请求要求本诉原告承担赔偿益俊公司因承租房屋所发生的投入损失、装修损失和其他房屋修缮损失。一审法院理应根据上述规定予以接纳并合并审理。但一审法院至宣判当日才明确回复不予接纳益俊公司反诉请求，且没有依法作出相关裁定，导致益俊公司无法针对本诉寻求有效救济手段，侵害了益俊公司的合法诉讼权利。（四）其他需要阐述的问题：1.越秀区第一房管所在本案中，既有行政管理者身份一面，又有市场经营者的一面。在租赁合同主体地位上，越秀区第一房管所有绝对的地位和优势，并最终促成租赁合同被解除的条件；2.双方在履行租赁合同期间，越秀区第一房管所从未履行作为出租人对房屋进行修缮的合同义务和法定义务，期间全部由益俊公司进行维修和修缮；3.因益俊公司在涉案商铺经营多年，至今存在大量待销货品未及时处理，和几十个老员工仍在职需待安置，即便要解除搬迁，也希望给予一定搬迁时间；4.在同等租赁条件下，益俊公司同意继续与越秀区第一房管所继续维持租赁关系。综上，请求二审法院支持益俊公司的上诉请求。越秀区第一房管所辩称，越秀区第一房管所之所以不与益俊公司续签合同，是因为益俊公司一直没有履行（2017）粤01民终4249-4251号民事判决确定的益俊公司支付租金的义务。不继续招投标的原因也是基于此。同意一审判决，不同意益俊公司的上诉意见。越秀区第一房管所于2017年5月25日向一审法院起诉请求：1.解除双方关于广州市越秀区北京路285号二楼后座房屋的不定期租赁关系；2.益俊公司立即腾空广州市越秀区北京路2xx号二楼后座房屋腾空交还给越秀区第一房管所。一审法院经审理查明：广州市越秀区北京路2xx号二楼后座部位房屋是越秀区第一房管所管理的公房，建筑面积52.09平方米，一直由益俊公司承租作商业使用。2012年7月20日，越秀区第一房管所（为出租人、甲方）与益俊公司（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区北京路285号二楼后座部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积52.09平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额10730.5元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；第十三条、租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格等。2017年5月18日，越秀区第一房管所在涉案房屋的门口张贴《关于收回房屋的通知》，要求益俊公司于2017年5月24日前清空该房屋。因本案纠纷，越秀区第一房管所于2017年5月25日提起诉讼。诉讼中，越秀区第一房管所、益俊公司均表示：涉案房屋由益俊公司在使用，没有对外出租；越秀区第一房管所、益俊公司除了已提交的合同外，没有签订其他的合同。益俊公司就其主张提供了广州市越秀区房产公司延安房管站与益俊公司于1999年8月18日签订的《协议书》、发票、《房屋安全鉴定书》、《建设工程规划许可证》等证据予以证明。一审法院认为，越秀区第一房管所与益俊公司就广州市越秀区北京路285号二楼后座部位房屋签订的租赁合同租期于2014年6月30日届满后，双方无续签新的租赁合同。益俊公司继续使用租赁房屋，越秀区第一房管所、益俊公司之间的租赁关系转为不定期，双方均可随时解除合同。现越秀区第一房管所要求解除上述不定期租赁关系，并要求益俊公司腾空交还租赁房屋，合法合理，一审法院予以支持。至于益俊公司抗辩主张其已取得租赁房屋的永久使用权，经审查其提供的证据，并不足以证明其主张，故一审法院对其抗辩不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2018年3月27日判决：一、自判决发生法律效力之日，解除越秀区第一房管所与益俊公司之间关于广州市越秀区北京路285号二楼后座部位房屋的租赁关系。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，益俊公司将广州市越秀区北京路285号二楼后座部位房屋腾空交还给越秀区第一房管所。本案受理费200元，由益俊公司负担。二审期间，益俊公司提交了（2017）粤01民终4249、4250、4251号民事判决及执行和解笔录，拟证明原租赁合同于2014年6月份期满后，双方又重新达成新的租赁协议，并实际履行至今。经质证，越秀区第一房管所的意见为：对真实性无异议，关联性有异议，益俊公司提交的证据中并未有双方重新达成新的租赁关系的约定。越秀区第一房管所之所以不与益俊公司续签合同，是因为益俊公司一直没有履行（2017）粤01民终4249、4250、4251号民事判决确定的支付租金的义务。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审查明以下事实：益俊公司提交的（2017）粤01民终4249、4250、4251号民事判决书载明，该三案共认定益俊公司应支付本案及（2018）粤01民终11731、11732号案租赁物的租金差额共计2641167.10元，益俊公司自认从2017年6月28日该三案判决之后其已经支付越秀区第一房管所100多万元。越秀区第一房管所主张益俊公司尚欠其租金将近500万元，益俊公司则对此不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据益俊公司的上诉及越秀区第一房管所的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：益俊公司要求继续承租涉案租赁物依据是否充分。关于本案的争议焦点问题，根据本案查明的事实来看，涉案租赁房屋的租期已于2014年6月30日届满，届满后双方无续签新的租赁合同，故益俊公司继续使用涉案租赁房屋，其与越秀房管所之间的租赁合同转为不定期，双方均有权随时解除租赁关系。益俊公司与越秀区第一房管所已建立租赁关系多年，在同等条件下，越秀区第一房管所理应优先将涉案租赁物继续出租给益俊公司占有并使用。但根据越秀区第一房管所的答辩意见来看，越秀区第一房管所之所以不同意继续与益俊公司继续建立租赁关系是由于益俊公司长期拖欠其租金。关于益俊公司拖欠越秀区第一房管所租金的事实，2017年7月已生效的（2017）粤01民终4249号民事判决认定益俊公司共欠越秀区第一房管所涉案租赁物租金差额180996.20元。在益俊公司长期拖欠越秀区第一房管所租金的情况下，越秀区第一房管所为维护自身合法权益，避免损失的进一步扩大，从而起诉益俊公司要求解除双方不定期租赁合同关系，并由益俊公司返还租赁房屋给越秀区第一房管所，既符合法律规定，又合情合理。因此，越秀区第一房管所要求解除其与益俊公司之间的不定期租赁关系依据充分，益俊公司要求继续承租涉案租赁物依据不足，故本院不予支持。至于益俊公司主张一审法院不接受其反诉的问题。益俊公司不同意解除其与越秀区第一房管所之间的涉案租赁关系并返还涉案房屋，在此情况下益俊公司在本案中提起反诉要求越秀区第一房管所赔偿其因解除合同而产生的损失显然矛盾，不符合民事诉讼法关于被告方提起反诉的条件，故一审法院对此处理并无不当。对此，益俊公司如有充分的证据证明其主张，则益俊公司可另循法律途径解决。综上所述，益俊公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州市益俊经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年七月十九日书记员  甄雪皓房浩卓