江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄徐民初字第00610号
原告：ＸＸ华，男，1967年3月24日生，汉族�住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。
被告：管小妹，女，1964年5月17日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。
委托诉讼代理人：吴遨达、周娴，江阴市峭岐法律服务所法律工作者。
被告：徐士才，男，1959年5月7日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。
委托诉讼代理人：吴遨达、周娴，江阴市峭岐法律服务所法律工作者。
原告ＸＸ华与被告管小妹、徐士才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告ＸＸ华的委托诉讼代理人季苏阴，被告管小妹和徐士才的共同委托诉讼代理人吴遨达和周娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ华诉称，2014年9月27日，他与徐士才签订超市转让房屋租赁协议书一份，约定他向徐士才租赁江阴市徐霞客镇峭岐人民路134号房产（一层面积3500平方米、二层面积600平方米），用于开办超市。双方同时就租赁期限、租金、违约责任等内容进行了约定，合同注明该房产的所有人为江阴市青鹰针纺有限公司，协议签订当日他向徐士才支付定金50万元。合同签订后，他发现徐士才提供的房产证复印件上载明的地址、建筑层数、面积与实际现状、合同约定不一致，且徐士才承诺的消防验收报告、土地使用权证等资料迟迟没有提供给他核查。后他向周边商户打听，据讲该房产部分面积是徐士才、管小妹私自搭建的违章建筑，不可能有产权证书，也不可能通过消防安全验收，而且该地块系工业用地性质，不能用于开办超市等商业目的。他感到事态严重，找�师咨询相关事宜，并委托律师向徐士才、管小妹发函，要求徐士才、管小妹提供相关资料并就相关问题予以说明，但徐士才收函后坚称所有手续合法，但未提供任何书面资料给他核实。他认为租赁协议违反了相关法律法规的强制性规定，应系无效合同。因无法协商一致，他于2014年11月向江阴法院提起诉讼，要求确认与徐士才签订的租赁协议无效、返还定金并赔偿利息损失。江阴法院经审理查明：徐士才仅是受江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市委托与他签订租赁协议，他与江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市才是租赁协议的合同当事人，相应的民事责任应由江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市承担，他将徐士才列为该案的被告主体不符，为此以（2014）澄徐民初字第0580号-2民事裁定书驳回他的起诉。现他向工商部门查询，江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市已于2015年1月14日注销。为此他在本案中向该超市原经营者管小妹主张权利。另，在（2014）澄徐民初字第0580号案件审理过程中，徐士才认可与管小妹系夫妻关系，与管小妹共同经营该超市，为此他将徐士才列为本案的共同被告，要求其对管小妹的债务负共同清偿责任。请求判令：1、确认他与管小妹原经营的江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市于2014年9月27日签订的《超市转让房屋租赁协议书》无效；2、管小妹、徐士才退还定金50万元，并支付占用期间利息（按同期银行贷款利率从2014年9月28日起计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费由管小妹、徐士才负担。
被告管小妹、徐士才辩称，《超市转让、房屋出租协议》在形式要件上是完备的，为了达到超市转让、房屋出租目的，ＸＸ华多次到超市实地查看，与他们反复协商后才订立协议。协议是双方真实意思表示，内容真实、合法，被告将属于自己的超市转让给ＸＸ华，将自己具有出租权的房屋转租给ＸＸ华。订立协议前，被告将超市的营业执照、可以出租证明、安全许可等相关书证向ＸＸ华出示，ＸＸ华在毫无异议的情况下订立协议，双方应当履行。协议订立后，双方均已开始履行，ＸＸ华交付了定金50万元，被告将超市营业全部停下，为腾空超市，将原超市中的生鲜部、服装部、化妆品部清退出场，并进行了赔偿，在合同约定的11月15日前清场腾空。本次纠纷责任在ＸＸ华，ＸＸ华在2014年10月27日委托律师发函，要求被告提供与超市、房屋可否出租的相关资料，为了保证合同顺利履行，被告再次约见ＸＸ华，将相关书证向ＸＸ华出示，并作了复函，指出ＸＸ华不要节外生枝，限期前来交付设施费118万元及接收超市，然而ＸＸ华没有音讯，被告又在2014年11月4日、11月10日发函催促ＸＸ华履行，ＸＸ华拒不作复至起诉，法院作出民事裁定书，由此可见是ＸＸ华不履行协议，因ＸＸ华不履约，被告损失正在放大，希望ＸＸ华立即履约。现ＸＸ华再次起诉，合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故ＸＸ华自己不履行生效协议造成的损失应由ＸＸ华自行承担，造成被告停业、清场的损失将另行主张。综上，请求法院依法驳回ＸＸ华的诉讼请求。
经审理查明：本案所涉房屋原为江阴市徐霞客镇峭岐人民路134号，现为125号，登记所有权人为江阴市青鹰针纺有限公司（以下简称青鹰公司）。2014年9月起，青鹰公司将涉案房屋租给原江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市（以下简称锦嘉隆超市）使用，可以出租，期限为10年。锦嘉隆超市系个体工商户，经营者为管小妹。锦嘉隆超市持有锡澄公消安检许字[2009]第035号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，地址为峭岐人民路134号1-2层，使用面积为2900平方米，消防安全责任人为管小妹，使用性质为百货超市，建筑层数为2层。锦嘉隆超市委托徐士才处理锦嘉隆超市一切事务。2014年9月27日，徐士才代表锦嘉隆超市（出租方，甲方）与ＸＸ华（承租方，乙方）签订超市转让房屋租赁协议书一份，约定了以下内容：第一条：转让补偿。1、甲方于2014年11月15日前将位于江阴市徐霞客镇峭岐社区峭岐人民路134号锦嘉隆超市店铺（一层房屋面积大约为3500平方米，二层房屋面积大约为600平方米）清空店内货物和原有租户，整体转让给乙方经营使用。……3、超市旧的设施全部归乙方所有，原有的冰箱冷柜如甲方在供应商付有押金的则由甲方退回，其余的则归乙方所有。乙方对甲方原有超市旧的设施给予人民币168万元的补偿。合同签订日付�金50万元，房屋腾空完成交付日，乙方付款118万元，并确定为正式房租计租日。4、对于乙方装修所需时间比较长，甲方给予乙方减免租金5万元。……第二条：房租租赁。1、租赁期十年，租金每年88万元，租期内租金不变动。……第四条：合同签订后，如乙方反悔的，没收所付款项，如甲方反悔的，按乙方已付款项双倍赔偿。……第十一条：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉。……房产所有权：江阴市青鹰针纺有限公司（附复印件两张）。协议签订当日，ＸＸ华向管小妹支付定金50万元，徐士才出具了收条。
2014年10月27日，ＸＸ华委托律师向徐士才邮寄律师函一份，限徐士才在收到函件后三日内提供相应资料（包括消防验收资料、土地证复印件、改建的合法手续等），并对相关问题进行说明，如逾期不提供或者不能提供的，他将根据实际情况采取进一步措施以维护合法权利。徐士才于10月28日收到该律师函，并于10月30日、11月4日、11月10日回函三份，告知ＸＸ华所指缺少有关证件不实，并催告ＸＸ华依照协议约定前来付款接收。
2014年11月10日，ＸＸ华以徐士才为被告具状起诉来院。该案审理中，本院向管小妹调查，管小妹陈述：锦嘉隆超市出具的授权委托书的授权范围是“处理本超市一切事务”，包括超市的经营、经营权的转让、超市承租房屋的使用、出租、转租等一切事务；超市租赁的是青鹰公司靠东侧的四幢，具体的幢号不清楚，超市的二楼部分是承租后自行搭建上去的。2015年8月，本院以被告徐士才主体不符为由，裁定驳回ＸＸ华的起诉。2015年10月30日，ＸＸ华以管小妹、徐士才为共同被告再次具状起诉来院。
另查明：锦嘉隆超市已于2015年1月14日经申请注销。在本案第一次庭审时，管小妹、徐士才称案涉房屋已租予他人开办超市。
上述事实，有ＸＸ华提供的超市房屋租赁协议书、房屋所有权证复印件、收条、律师函、EMS回单复印件、流程单打印件、（2014）澄徐民初字第0580号-2民事裁定书、江阴市徐霞客锦嘉隆超市工商登记信息、徐士才提供的个体工商户营业执照复印件、江阴市青鹰针纺有限公司出具的证明、消防办事大厅公告信息、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、复函、催告函等及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，徐士才代表锦嘉隆超市与ＸＸ华签订超市房屋租赁协议书是代理行为，相应的民事责任应由锦嘉隆超市承担，现锦嘉隆超市已经注销，故ＸＸ华起诉原锦嘉隆超市�营者管小妹符合法律规定，管小妹的主体适格。
法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的协议书涉及两部分内容，一部分是超市转让，另一部分是房屋租赁。关于超市转让，锦嘉隆超市持有公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，使用面积为2900平方米，而协议书约定转让的店铺面积为约4100平方米。法律规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据上述规定，ＸＸ华取得超市经营权后可在消防检查合格的2900平方米范围内经营，故超市转让部分约定的店铺面积4100平方米中的2900平方米是合法有效的，超出部分没有经消防检查，依法不得投入使用和营业，故超市转让中关于2900平方米及以内部分有效，超出2900平方米以外的部分无效。
关于房屋出租。案涉房屋系青鹰公司所有，出租给锦嘉隆超市，并约定锦嘉隆超市可以出租，故锦嘉隆超市有权转租。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于案涉房屋的二楼部分是锦嘉隆超市承租后自行搭建，管小妹未举证证明该部分取得建设工程规划许可，故涉及该部分面积的房屋租赁无效，剩余有合法证照的面积部分的租赁有效。
关于协议的履行。协议签订后，ＸＸ华向锦嘉隆超市支付了超市转让的定金50万元，此后ＸＸ华未再支付款项，也未接收超市、房屋。根据协议约定，50万元定金是针对超市转让的，该部分的总金额是168万元，根据法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，因此，ＸＸ华所支付的50万元中的336000元（1680000元×20%）系定金，剩余164000元作为预付款。因双方对于超市转让的部分无效都具有过错，过错相抵，双方互不赔偿，因ＸＸ华反悔、拒不履行协议，故超市转让的有效部分对应的定金237659元（336000元×2900平方米÷4100平方米）不予退还，无效部分对应的定金98341元应由锦嘉隆超市退还，预付款164000元亦应予以返还，因锦嘉隆超市已经注销，故由原经营者管小妹予以退还。ＸＸ华主张的计算利息起止时间并无不当，本院予以认可，但应以返还金额262341元为基数计算。
关于徐士才是否应承担责任。徐士才认可与管小妹共同生活，但二人未办理结婚登记手续。虽然徐士才作为受托人代表锦嘉隆超市与ＸＸ华签订了协议书，但管小妹、徐士才否认二人共同经营锦嘉隆超市，ＸＸ华未提供其他证据证明管小妹、徐士才共同经营，故ＸＸ华关于管小妹、徐士才共同经营的主张证据不足，本院不予支持。法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。徐士才受锦嘉隆超市的委托处理超市经营权转让、房租出租等事务，相应的法律责任应由锦嘉隆超市承担，ＸＸ华要求徐士才与管小妹共同退还定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：
一、ＸＸ华与原江阴市徐霞客锦嘉隆百货超市于2014年9月27日签订的《超市转让房屋租赁协议书》中超市转让中超过2900平方米的部分和房屋租赁中涉及二楼的部分无效。
二、管小妹应与本判决发生法律效力之日起10日内返还ＸＸ华定金98341元、预付款164000元，�计262341元，并承担该款自2014年9月28日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。
三、驳回ＸＸ华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元（ＸＸ华已预交），由ＸＸ华负担4183元，由管小妹负担4617元。管小妹负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内给付ＸＸ华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 康晓光
代理�判员包彬
人民陪审员 赵永生
二〇一六年十二月七日
书 记 员 夏 臻
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无�，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人�定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国消防法》
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。
营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。