广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第2192号
原告：广州新城市房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：ＸＸ伟，职务：总经理。
委托代理人：秦琦然，该公司员工，联系地址。
委托代理人：黄婉华，该公司员工，联系地址。
被告：广州市荔湾区XXX首届业主委员会，地址：广州市荔湾区。
负责人：唐串莲。
委托代理人：刘海林，广东羊城律师事物所律师。
原告广州新城市房地产开发有限公司诉被告广州市荔湾区XXX首届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员张艳独任审判，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告广州新城市房地产开发有限公司的委托代理人秦琦然、黄婉华，被告广州市荔湾区XXX首届业主委员会的负责人唐串莲及其委托代理人刘海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）诉称：原告拥有自行开发的广州市荔湾区某楼盘的未售物业83套，同其他217套已售物业业主同属该楼盘业主。由于被告并不具备招标资格，而在重新选聘物业服务企业的过程中存在违反法律法规强制性规定的行为以及剥夺业主知情权、表决权等侵犯业主权利的做法，故原告作为业主之一，提起本次诉讼。
情况如下：2013年7月29日被告发布的《XXX业主委员会决议公告》，称XXX“以邀标的形式选定新的物业服务管理公司…评标委员会由业委会成员及3名业主代表担任”；2013年9月23日，被告向广州市荔湾区国土资源和房屋管理局发函，公布了评标委员会成员名单，并称“以上决议已在小区公某”；2013年10月16日，被告发布《关于XXX评标委员会核查及确定应聘物业公司情况报告》，在报告中公开了符合条件的三家物业服务企业；2014年8月21日，被告发布《XXX业主委员会会议纪要》，公布了新的评标委员会成员；2014年9月10日，被告公布了《邀标评审标准
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技术平分》；2014年9月20日，被告发布《公告》，称“兹定于2014年9月27日上午十时在广州市荔湾区长寿路恒宝广场三楼稻香酒家内召开开标会议”；2014年9月27日，被告比公告的时间提早了一个小时进行开标评标。面对来自业主对于这次页招标的种种疑问，被告毫不理会，而投标人也没有到场进行答辩；2014年10月6日，被告发布《通知》，称“中标单位为：广州长建物业管理有限公司。现XXX首届业主委员会以问卷的形式召开业主大会。被告多项决议以及在重新选聘物业公司的过程中存在多处违法违规，且存在剥夺业主知情权、表决权等侵犯业主权利的做法，应予以撤销。
选聘、续聘、解聘物业服务企业以及物业招投标事宜，依法均应由业主大会双过半表决通过，被告作为业主大会的执行机构，在业主大会作出决议前，无权进行物业服务企业的选聘及招投标工作，被告关于选聘物业公司的决议以及物业招标行为，严重侵害了原告作为业主的知情权、表决权，依法应予撤销。
被告在选聘新的物业服务企业过程中违反了《招标投标法》、《广州市物业管理招标投标程序》的强制性规定。具体为：被告提前公布潜在投标者；被告在招标结果确定之前公布了评标委员会成员名单；评标委员会的组成不合法；开标、评标程序违法违规。
根据《招标投标法》、《广东省实施﹤中华人民共和国招标投标法﹥办法》的相关规定，被告并不具备招标资格。
综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.撤销被告于2013年7月29日《XXX业主委员会决议公告》中作出的第一项“以邀标的形式选定新的物业服务管理公司”的决议及第二项“评标委员会成员由业委会成员及3名业主代表担任”的决议；2.撤销被告于2014年8月21日《XXX业主委员会会议纪要》中公布的第一项“同意延续邀标工作”的决议及第三项确定新的评标委员会成员的决议；3.撤销被告于2014年10月6日公布的内容为“确定中标单位为：广州长建物业管理有限公司并以问卷的形式召开业主大会的”《通知》决议；4.判决被告承担本次诉讼费。
被告广州市荔湾区XXX首届业主委员会（以下简称XXX业委会）辩称：原告诉请的被告所作出的决议是被告受案涉的XXX小区的业主大会的委托，进行重新选聘物业管理公司的几个具体的工作决议而已，其中原告诉求第2、3项更是第1项诉求的具体项目和步骤。由于案涉小区一直以来都没有真正选聘过物业公司，原来的物业公司也是原告选聘的，因为收费高（3.8元／平方米）、服务质量差，与业主之间矛盾多，故被告于2013年1月21日决议，以问卷调查形式在2013年3月1日到2013年6月1日期间召开业主大会，就是否选聘、续聘或者解聘物业公司、是否授权被告招聘新的物业公司，以及现在物业公司有没有赠送相应的服务费进行相应的表决。经统计，参加投票的人数以及物业面积数已均过半，且同意选聘、续聘、解聘物业公司以及授权被告招聘新的物业公司均超过70%。在这个过程中，被告一直秉承公开、公平、公正的原则，不仅向包括原告在内的广大业主及时发布公告，也向相应的政府机关，包括居委、派出所、物价局、国土局、办事处等进行了请示和通报。因此，原告诉请的几个决议只是被告在履行业主大会授权的工作中几个具体的步骤而已。被告的主体资格也合法，授权行为也合法，因此该几项决议不应予以撤销。
正如前所述，被告获得XXX业主大会的授权进行相应的工作，根据委托授权的相关法律规定，其责任后果应由授权人承担，因此，原告以XXX业委会作为被告，主体不适格。如果原告诉求业主大会的决议侵害其业主权益，应当在法律规定的一年之内提起诉讼，但是很明显，原告的诉求已经超过了相应的时效。
案涉小区选聘物业公司并非使用国家的公用资金或者拨款，仅仅只是民间的商业伙伴的招聘过程，因此，没有强制性的法律法规规定必须采用招投标方式或由招投标法进行调整。事实上，被告在获得业主大会的授权后也曾经请示区房管局，区房管局当时答复“民间自己找商业伙伴，自己搞掂就行了”，因此被告秉承公平、公正、公开的原则进行选聘新的物业公司的工作。在这一系列的选聘工作中，所有的程序、结论均向全体业主公开，也向相关部门请示与通报。即使在后面确定了新的物业公司后，被告也再次召开业主大会就是否同意新的物业公司从事物业服务征询业主的意见，业主大会也以表决的形式投票表决，同意新的中标单位进行物业服务。在这个过程中，各物业公司也没有提出任何意见。原告不是招投标或选聘新的物业公司的利害方，其提出撤销的主体资格不适格。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：广州市荔湾区逢源路某号XXX是新城市公司开发的住宅，新城市公司是该小区荔湾区逢源路某房（住宅，建筑面积225.43平方米，产权登记时间2011年1月4日）、逢源路58号102房（商业，建筑面积40.77平方米，产权登记时间2012年10月12日）、逢源路56号-116房（车位，建筑面积15.59平方米，产权登记时间2011年1月4日）的登记所有权人。
2012年5月XXX选举产生了首届业委会，2012年6月21日XXX业委会将选举情况、业主大会决定及附件交到广州市国土资源和房屋管理局备案，广州市国土资源和房屋管理局向XXX业委会出具了《收件回执》。
2013年4月16日，新城市公司以广州市荔湾区XXX业主大会（以下简称XXX业主大会）和XXX业委会为被告向本院提起诉讼，以XXX业主大会通过了《议事规则》和选举成立了广州市荔湾区XXX首届业主委员会的两项决定存在违法违规和侵犯业主知情权、表决权、选举权等合法权益为由，请求：1.判令撤销XXX业主大会一表决通过《新城市XXX业主大会议事规则》的决定；2.判令撤销XXX业主大会作出成立广州市荔湾区XXX首届业主委员会的选举决定；3.本案全部诉讼费用由XXX业主大会与XXX业委会承担。本院以（2013）穗荔法民三初字第659号民事判决书作出判决：撤销XXX业主大会作出的业主大会决定（一）、（二）。判后，XXX业主大会、XXX业委会不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院认为XXX业主大会、XXX业委会的上诉理由成立，于2014年8月12日作出终审判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第659号民事判决；二、驳回新城市公司的全部诉讼请求。
2013年1月21日，XXX业委会发出《业主委员会决议》，就选聘物业管理公司有关事项决定如下：1.同意于2013年3月1日开始选聘物业管理公司投标准备工作；2.在2013年2月28日前向各业主发出申报原开发商赠送物业管理费的公开信。之后，XXX业委会于2013年3月1日组织召开了全体业主的书面业主大会，就1.是否同意选聘、续聘、解聘物业服务公司；2.是否授权XXX业委会进行招投标、以及由于招标引起的诉讼工作进行书面表决。XXX业委会发放调查问卷176张，共收回问卷173张，其中同意选聘、续聘、解聘物业服务公司的167票（面积为21920平方米），占72.29%，反对的6票，未投票的58票；另同意授权XXX业委会进行招投标、以及由于招标引起的诉讼工作的170票（面积为22286平方米），占73.59%，反对的3票，未投票的58票。被告于2013年4月13日将书面征求意见的统计结果张贴于案涉小区内，并通知业主问卷调查的期限延长至2013年6月1日24时。据被告陈述，该统计结果截至2013年6月1日24时未发生变化。2013年7月3日，XXX业委会向荔湾区多宝街莲塘居委会、荔湾区多宝街道办事处等部门送达了《关于XXX业委会招投标函件》，内容为：荔湾区XXX小区2013年2月至6月1日采取书面问卷形式召开了业主代表大会，根据小区户数及建筑面积，已达双过半数通过。根据绝大多数业主的意见并按照2009年3月1日起施行的广东省物业管理条例第五章第四十四条规定，经业主委员会研究决定：于2013年6月开始向社会邀聘物业管理企业等。
2013年7月29日，XXX业委会发出《XXX业主委员会决议公告》，内容为：XXX于2013年3月1日开始进行业主大会问卷调查，共派出问卷176份，收回173份，同意的业权人数及所占的建筑面积已超过业主人数及建筑总面积的过半数。XXX业委会于2013年7月29日召开会议，商议招投标的具体工作，考虑到XXX的实际情况，经讨论决定招投标工作以邀标形式来选定新的物业服务管理公司。会议决议如下：1.一致同意XXX的招标工作以邀标的形式决定新的物业服务管理公司；2.评标委员会成员由业委会成员以及3名业主代表担任。XXX业委会于2013年8月1日在案涉小区内张贴了上述决议公告。
2013年8月29日，XXX业委会在案涉小区内张贴《公告》，向全体业主公布《XXX物业服务邀标文件》，征求全体业主意见。
2013年9月23日，XXX业委会向荔湾区国土房管局发函，就业委会有关选聘小区新的物业服务企业邀标工作向该局报备，内容为：（1）确定评标委员会成员名单；（2）评标委员会负责开标、评标及定标工作；（3）确定邀标函发出的时间为2013年10月10日至15日。
2013年10月16日，XXX业委会向全体业主发出《关于XXX评标委员会核查及确定应聘物业公司情况报告》，内容为：经评标委员会审核，符合条件的三家物业服务企业为：广州长建物业管理有限公司、广东建工恒福物业有限公司、广东广物物业管理有限公司。
2014年8月21日，XXX业委会作出《XXX业主委员会会议纪要》，记载：会议时间2014年8月19日，参会人员：业委会成员赖某、植治章、唐串莲、李某甲、潘某，业主代表陈某甲、张某乙、窦某、李某乙，会议主要内容：讨论XXX邀标事宜，经与会人员充分讨论，一致对XXX邀标工作作出以下决议：（1）同意延续邀标工作；（2）确定业委会成员人数及名单。；（3）确定新的评标委员会成员：业委会委员唐串莲、赖某、李某甲、潘某、植治章，业主代表陈某甲、梁某、曾某、张某丙，后备委员李某乙、陈某乙。XXX业委会在案涉小区内张贴公某了该会议纪要。
2014年9月10日，XXX业主大会、XXX业委会发布《邀标评审标准技术评分》。
2014年9月20日，XXX业委会、XXX评标委员会在案涉小区内张贴《公告》，向全体业主公示：兹定于2014年9月27日上午十时在广州市荔湾区长寿路恒宝广场三楼稻香酒家内召开开标会议，业主凭本人业主卡入场。
2014年10月6日，XXX业委会在案涉小区内张贴《通知》，向全体业主发布：XXX小区邀聘物业服务企业的开标大会已于2014年9月27日上午十时举行，中标单位为：广州长建物业管理有限公司。现XXX首届业主委员会以问卷的形式召开业主大会，请广大业主积极行使自身权利。
被告于2014年10月2日组织召开了全体业主的书面业主大会，对是否同意聘请广州长建物业管理有限公司为XXX的物业服务企业进行表决，于10月26日向全体业主发布《XXX小区业主大会邀聘物业服务企业表决结果公某》，表决结果为：共发出表决表231份，收回160份，同意的154份，占比例66.67%，专有部分建筑物面积21038.72平方米，占比例65.77%，反对的2票，弃权的3票，废票1票。按照《广东省物业管理条例》的相关规定，业主大会已通过聘请广州长建物业管理有限公司为XXX的物业服务公司，本公某公某期31天，公某时间从2014年10月26日起至2014年11月25日止。
庭审中，原告称其在本案起诉前才知道被告在2013年7月29日发布的《XXX业主委员会决议公告》，不清楚该公告的公某时间。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”新城市公司既是案涉小区的开发商，又是该小区的业主，其认为业主大会或者业主委员会的决定侵害其权益，有权依据上述规定请求撤销。XXX业委会是案涉小区业主大会的执行机构，原告诉请撤销的《XXX业主委员会决议公告》是由XXX业委会组织召开小区业主大会，经其收集整理相关会议资料等形成并代为发布的决议，因此，新城市公司以上述决议侵害其权益起诉XXX业委会要求撤销并不违反现有法律规定，XXX业委会认为其不是本案适格主体，本院不予采纳。
本案中，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”从以上司法解释规定可见，权利人行使撤销权需以诉讼的方式向人民法院提出，并且在一年内行使，该一年的期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，期限届满，撤销权消灭。案涉的《XXX业主委员会决议公告》于2013年7月29日作出，于2013年8月1日在案涉小区内张贴公某，并于2013年9月23日送房管部门备案，原告作为小区业主对于业主大会决定只要在稍加注意的情况下就能得知，故本院依法认定上述业主大会决定公某的时间即为原告知道且应当知道其合法权益被侵害的起算时间，原告时至2014年10月21日才提起本案诉讼，其撤销权因超过一年的除斥期间而消灭，故对原告要求撤销被告于2013年7月29日《XXX业主委员会决议公告》中作出的第一、二项决议的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告诉请的第二、三项请求，争议的焦点为被告于2014年8月21日公布的《XXX业主委员会会议纪要》第一、三项决议以及2014年10月6日公布的《通知》决议是否侵害原告的合法权益及是否违反了法律规定的程序。
首先，依据2013年7月29日作出的《XXX业主委员会决议公告》的内容，XXX业委会进行案涉小区内新的物业服务公司的选定工作是经业主大会决定和授权的，符合《物业管理条例》以及《新城市XXX业主大会议事规则》的相关规定。而原告诉请撤销的《XXX业主委员会会议纪要》以及《通知》决议的内容实质是被告从事选定新的物业服务企业工作中的具体措施，属于被告在业主大会的授权范围内履行职责的行为，并无侵害原告乃至全体业主的合法权益。原告认为被告关于选聘物业服务企业的决议以及物业招标行为侵害了原告的知情权、表决权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
其次，因法律、行政法规并未对业主大会选定物业服务企业的方式作强制性规定，《新城市XXX业主大会议事规则》及业主大会决议亦未要求XXX业委会需按照《中华人民共和国招标投标法》的规定选定物业服务企业。因此，原告以被告在选聘新的物业服务企业过程中违反了《中华人民共和国招标投标法》、《广州市物业管理招标投标程序》的强制性规定为由，要求撤销被告所作出的决议理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《物业管理条例》第十五条的规定，判决如下：
1、驳回原告广州新城市房地产开发有限公司要求撤销被告广州市荔湾区XXX首届业主委员会于2013年7月29日《XXX业主委员会决议公告》中作出的第一项“以邀标的形式选定新的物业服务管理公司”的决议及第二项“评标委员会成员由业委会成员及3名业主代表担任”的决议的诉讼请求。
2、驳回原告广州新城市房地产开发有限公司要求撤销被告广州市荔湾区XXX首届业主委员会于2014年8月21日《XXX业主委员会会议纪要》中公布的第一项“同意延续邀标工作”的决议及第三项确定新的评标委员会成员的决议的诉讼请求。
3、驳回原告广州新城市房地产开发有限公司要求撤销被告广州市荔湾区XXX首届业主委员会于2014年10月6日公布的内容为“确定中标单位为：广州长建物业管理有限公司并以问卷的形式召开业主大会的”《通知》决议的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告广州新城市房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一四年十二月十七日
书记员 梁斯睿
钟细妹