上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初31698号
原告(反诉被告)：严杏妹，女，1946年6月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告(反诉被告)：全志良，男，1948年1月1日出生，汉族，住址同上。
原告(反诉被告)：全忠民，男，1976年1月18日出生，汉族，住址同上。
原告(反诉被告)：叶某某，女，汉族，住址同上。
原告(反诉被告)：全某某，男，汉族，住址同上。
法定代理人：叶某某(系全某某母亲)，身份情况同上。
五原告共同委托诉讼代理人：杨东，上海市欣隆律师事务所律师。
五原告共同委托诉讼代理人：司家龙，上海市大华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李海文，男，1965年4月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：丁曙光，上海久远律师事务所律师。
原告严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某诉李海文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告当庭提出反诉，本院予以合并审理，并再次公开开庭进行了审理。除原告全某某、被告李海文未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2016年8月23日签订的上海市房地产买卖合同及该合同项下的补充协议于2016年11月1日解除；2.被告向原告返还房价款200,000元；3.被告向原告支付违约金526,000元。事实与理由：2016年8月23日，原告(乙方)与被告(甲方)经上海我爱我家租赁置换有限公司居间介绍，签订房地产买卖合同一份及三份补充协议，约定由原告向被告购买位于本市桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让价为263万元。合同就付款期限、付款方式等做了约定。由于系争房屋存在抵押，合同对抵押注销事项特别做了约定。根据买卖合同的约定，原告分别于2016年8月23日支付定金5万元，9月3日支付房款15万元。后原告准备继续支付房款，多次联系被告，被告却一直不接听原告电话，后被告于2016年10月11日向原告表示，其无力自行筹钱清偿贷款抵押。为此原告多次短信联系被告，预约支付首付款以办理抵押注销手续，但被告却予以拒绝。原告无奈，只能于2016年10月19日致函被告，要求对资金进行监管，但被告仍未回复。原告只能于10月30日再次发函给被告，要求解除合同，被告返还房款并承担相应的违约责任。被告的行为违反了合同约定，构成违约，故原告有权行使不安抗辩权中止履行并在中止履行期限届满后单方解除合同。
李海文辩称，原、被告签订房地产买卖合同是事实，但根据合同约定，原告应于2016年10月15日之前将房款127万元支付给被告，该款专用于被告归还现有抵押借款及注销对房屋设有的抵押权。故被告注销抵押是在原告支付127万元以后，是原告付款在先，被告办理注销抵押在后。且本案系争房屋总价333万元，即使扣除抵押的175万元借款，残值尚有158万元，高于原告所付的首付款，故不存在原告所述的不安抗辩事实。原告不当行使不安抗辩权，其未在约定的时间内付款构成违约，由于原告未按约付款，导致被告无法还款解除抵押，被告享有抗辩权。现原告违约，被告已经提出反诉，要求解除合同。现同意解除合同，原告无权要求被告返还房款，承担违约金。对于违约金标准，请求法院酌情予以确认。
李海文提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告就上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同及补充协议于2016年11月1日解除；2.反诉被告支付逾期付款违约金6,780元；3.反诉被告支付违约金666,000元。事实与理由：根据反诉原、被告签订的买卖合同及补充协议，反诉被告应于2016年10月15日之前支付房款127万元，现反诉被告仅支付了房款20万元，其余款项一直未予支付。反诉被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任。反诉原告于2016年10月31日以反诉被告逾期付款超过15日为由寄送律师函，要求解除双方签订的买卖合同及补充协议，反诉被告于2016年11月1日签收了上述函件。
严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某辩称，反诉被告未支付房款，是正当行使不安履行抗辩权。抵押能否解除是决定系争房屋能否过户的关键，而反诉原告向反诉被告表示，即使反诉被告支付了总计127万元的房款，反诉原告不能筹足175万元资金以解除抵押，同时抵押权人在签约过程中也一直未出现，反诉被告有理由对反诉原告的履行能力产生合理怀疑。根据合同的约定，反诉被告认为解除抵押与支付房款是同时进行的，但由于反诉原告的履行能力，反诉被告要求反诉原告提供合理的担保或是进行资金监管，都是合理的，反诉被告的要求并未超过合同约定内容。且反诉被告一直在积极履约，反诉原告提出缺少资金时，反诉被告还表示愿意承担相应的贷款利息，故反诉被告并非存心违约，只是为了保证交易安全，而反诉原告则有骗取首付款而不予注销抵押权的较大嫌疑。反诉被告中止履行合同及解除合同均有法律依据，反诉被告没有违约，且反诉原告主张的违约金也明显过高，故不同意反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：被告为本市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)的产权人。
2016年8月23日，五原告(乙方)与被告(甲方)在上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍下就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将系争房屋以263万元转让给乙方。双方确认，在2017年1月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。
合同补充条款约定，甲方应于收到乙方支付本买卖合同约定的首付款后当日约好债权人郑某某前往交易中心办理抵押登记注销申请手续；该笔款项专用于归还现有甲方尚欠个人郑某某抵押并注销对该物业设有的抵押权，若该笔款项不足以归还甲方尚欠的抵押贷款，甲方应当自行补足差额部分；且甲方承诺已征得抵押权人郑某某的同意出售该房屋及配合办理抵押登记的注销手续，若交易过程中因债权人原因致使本买卖合同无法按约定时间继续履行的，则甲方承担相应的法律责任。甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款约定违约金比例承担违约责任。合同附件约定，乙方于2016年8月23日支付甲方定金50,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2016年10月15日之前，将房款1,270,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。该笔款项专用于归还现有甲方个人郑某某抵押注销对该物业设有的抵押权；若该笔款项不足以归还甲方尚欠的抵押借款，甲方应当自行补足差额部分。乙方于2016年12月1日之前，将房款80,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证等。合同另就其他内容作了约定。
8月23日，双方又签订补充协议一份，约定因该房屋有个人郑某某175万元的抵押登记，甲方承诺已征得抵押权人郑某某的同意出售该房屋，且债权人郑某某承诺配合办理抵押登记的注销手续等。同日，双方还订立一份协议，约定乙方承担甲方关于徐汇区交易中心办理抵押注销贷款的费用壹万元，由乙方以现金直接支付给甲方(2016年10月15日支付)。同日，双方还协议约定乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方700000元，乙方于2016年12月1日之前支付给甲方。
合同订立后，原告于2016年8月33日和9月3日分别向被告支付定金5万元和房款15万元。
还查明，被告以系争房屋为抵押，向案外人郑某某借款175万元，借款期限自2016年6月28日至2016年12月28日止。原告支付首付款133万元后，剩余部分由被告自行补足以解除抵押。因被告表示在原告支付首付款后注销抵押资金有缺口，2016年10月期间，原、被告及中介就支付第一笔房款以解除抵押事宜，多次进行沟通，被告提出要求变更付款期限及注销抵押时间等，但双方未能达成一致。
2016年10月12日，原告发函给被告，表示其将于2016年10月14日上午支付房款112万元，要求被告通知房屋抵押权人一同前往房产交易中心解除房屋抵押。被告对此未作出回复。10月15日原告又要求被告同去银行以便支付房款及办理注销抵押手续，被告当日未去银行，原告遂未支付房款。10月19日，原告向被告发出律师函，认为被告的履行能力降低，原告有权中止履行买卖合同，并要求被告于10日内提供适当担保，保证在收到房款的同时注销该房屋上设定的抵押权，如不能提供，则原告有权单方解除合同。被告对此未予回复。原告又于10月31日发函给被告，称被告未能就合同履行提供适当担保，故原告依法可以解除合同。要求与被告签订的买卖合同等于2016年11月1日解除。
2016年10月31日，被告向原告发出律师函，称由于原告未按合同约定期限付款超过15日，故双方签订的买卖合同及补充协议等自原告收到律师函之日起解除，同时保留向原告追索违约金的权利。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产权证、房地产买卖合同及补充协议、收款收据、手机短信记录、银行对账单、通话录音、到庭证人证言、律师函等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的房地产买卖合同及补充协议等系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守履行。根据合同约定，原告应在2016年10月15日前向被告支付房款，被告收到房款当天与债权人前往交易中心办理抵押注销申请手续，上述约定非原、被告间互负债务，而系原告履行付款义务，被告履行撤销抵押的行为，不适用合同法规定的抗辩权，且原告至今未提供其已按约支付首付款的充分证据，故原告认为被告有可能不履行注销抵押的义务而行使不安抗辩权之意见，本院不予采信。鉴于被告亦自认原告支付首付款后偿还抵押借款尚有资金缺口，双方亦对款项如何变更支付曾协商但未达成一致意见，双方在履约过程中均存在一定瑕疵，从公平与诚信原则出发，对原、被告各自要求对方承担违约责任的诉讼请求本院均不予支持。现原、被告均一致要求解除合同，故本院确认原告与被告签订的上海市房地产买卖合同及该合同项下的补充协议于2016年11月1日解除。合同解除后，被告收取的房款应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十条、第九十四条规定，判决如下：
一、确认严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某与李海文就上海市桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2016年11月1日解除；
二、李海文于本判决生效之日起十日内返还严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某购房款200,000元；
三、驳回严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某的其余诉讼请求；
四、驳回李海文的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计5,530元，财产保全费1,520元，合计7,050元，由严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某负担4,007元，李海文负担3,043元；反诉案件受理费减半收取计5,304元，由李海文负担5,264元，严杏妹、全志良、全忠民、叶某某、全某某负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一七年五月十日
书记员 谯 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。