江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第357号
上诉人（原审原告）南京电表厂，组织机构代码13491482-8，住所地南京市鼓楼区大桥南路18号。
法定代表人王绍华，该厂厂长。
委托代理人徐兴明，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人谷强，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周树伯，男，1965年8月27日生，汉族，某中心经营者。
委托代理人郁苏宁，江苏共盈律师事务所律师。
委托代理人吕飞，江苏共盈律师事务所律师。
上诉人南京电表厂因与被上诉人周树伯房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人南京电表厂的委托代理人徐兴明、谷强，被上诉人周树伯及其委托代理人郁苏宁、吕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京电表厂原审诉称，2007年3月26日，南京电表厂与周树伯签订了房屋租赁合同，约定南京电表厂将位于南京市新民路2号厂区内23号楼二层（建筑面积800平方米）、23号楼裙楼二层（建筑面积约100平方米）、一楼大厅（含楼梯地下的一间房屋和电梯井道，建筑面积约40平方米）、23号楼至4号楼天桥的一半（建筑面积23平方米）以及23号楼至20号楼天桥的1.5米宽（建筑面积约6平方米，作为本楼层消防应急通道之用）出租给周树伯使用，租赁期限自2007年7月1日起至2017年6月30日止。合同签订后，周树伯未按营业执照核定的经营范围开展经营，而是将承租的房屋隔成小间对外转租。南京电表厂上级领导单位新工集团发布文件，要求清理集团所属关闭歇业企业将厂房出租给社会企业（或个人）做为集体宿舍的现象。自2013年起，南京电表厂根据新工集团的要求及双方合同约定，多次通知周树伯终止履行房屋租赁合同，但周树伯一直拖延，不愿交还承租的房屋。现南京电表厂诉至法院，请求依法判决解除双方之间2007年3月26日签订的房屋租赁合同，本案诉讼费用由周树伯承担。
周树伯原审辩称，南京电表厂、周树伯之间所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。周树伯承租房屋后，用于经营公寓房租赁，并领有工商部门颁发的营业执照，南京电表厂对此系明知，且未提出异议。周树伯在房屋装修过程中，通过了消防部门的验收，至今未出现过任何安全隐患。南京电表厂在履行合同过程中，无违约行为。南京电表厂主张解除合同的理由不成立。综上，请求法院判决驳回南京电表厂的诉讼请求。
原审法院经审理查明，座落于南京市鼓楼区大桥南路18号房屋，建筑面积17361.43平方米，登记所有权人为南京电表厂。南京广成缘房产经纪服务中心系由周树伯经营，2006年8月3日周树伯领取了个体工商户营业执照，经营范围为房地产经纪、日用百货销售。
2007年3月26日，南京电表厂、周树伯签订了《租房协议》，约定：承租地点为原本市下关区新民路2号南京电表厂1区23号楼二层（建筑面积800平方米）、23号楼裙楼二层（建筑面积约100平方米）、一楼大厅（含楼梯地下的一间房屋和电梯井道，建筑面积约40平方米）、23号楼至4号楼天桥的一半（建筑面积23平方米）以及23号楼至20号楼天桥的1.5米宽（建筑面积约6平方米，作为本楼层消防应急通道之用），（以下简称涉案房屋）；周树伯在签订本协议时须向南京电表厂提供营业执照，所租赁房屋的用途为工商部门核定的经营项目，包括配套项目；租赁期限为10年，从2007年7月1日起至2017年6月30日止，年租金为136000元，从第二年开始按年递增1.5%计算；付款方式为每半年付款一次（即每年的6月30日前和12月31日前），每次付年租金的一半；水电费按计量按月缴纳，收费标准暂定为水费3.2元／吨，电费1.2元／度，如遇调价等情况，依照国家规定的调价幅度相应调整收费；本协议签字生效后，周树伯须向南京电表厂缴纳保证金10000元，协议期满后，周树伯如未违反本协议，南京电表厂退还保证金；周树伯在承租期内对房屋进行改造、装修时，不得随意改动房屋承重结构，不得改变水、电装置的基本布局，如需改动，须事先征得南京电表厂同意；周树伯在承租期内不得将房屋的经营使用权转让给第三者，否则南京电表厂有权单方面终止本协议；周树伯须在双方约定的承租范围内合法经营，超出约定承租范围，必须事先征得甲方同意，否则甲方有权终止协议等等。
上述合同签订后，周树伯将涉案房屋进行装修，分割成独立使用房间对外出租，经营“广诚缘公寓”，并按合同约定向南京电表厂支付租金。自2013年起，南京电表厂所属南京新工投资集团有限公司（以下简称新工集团公司）下发文件，称包括南京电表厂在内的部分关闭歇业企业将厂房出租给社会企业当职工集体宿舍，住有大量外来人员，此类宿舍缺乏统一规范管理标准，安全设施和通道都未经消防部门验收，同时还存在重大用电安全隐患等一系列问题，遂要求立即清理，以杜绝安全隐患。2014年1月22日、2014年5月26日新工集团公司再次下发文件，要求对于未取得《特种行业许可证》或近期无法转型整治到位的厂房出租用于集体宿舍群租房，必须在6月底前停止经营活动等。此后，南京电表厂多次与周树伯谈话，并向包括周树伯在内的承租人发布通知，要求其在6月底之前停止经营活动，承租房内不得住人。因周树伯不同意停止经营，双方遂产生争议。2014年7月21日南京电表厂诉至原审法院，要求判如所请。
原审庭审中，南京电表厂称知晓周树伯承租房屋用于经营“广诚缘公寓”，但其自2013年起新工集团公司下发文件后，即向周树伯提出要求其停止经营，终止履行合同。南京电表厂为证明周树伯经营的公寓房存在安全隐患，提供了其制作的2014年7月至9月期间的安全巡查记录。
周树伯质证后，认可南京电表厂曾派工作人员至周树伯经营场所进行安全检查，但对南京电表厂证据的真实性无法确认，且从内容看反映的问题主要为灯光昏暗，消防应急灯未开，且多处记录为空白，不认可南京电表厂的证明目的。
同时，周树伯为证明其主张，提供如下证据：1、营业执照，证明2014年8月18日周树伯重新领取了营业执照，经营范围新增了房屋租赁；2、原南京市下关区公安消防大队出具的复查意见书一组，证明2008年经该消防大队多次复查，确认周树伯经营的“广诚缘公寓”A、B住宿区已安装应急照明、增设安全出口、安装疏散指示标志，并配备了足够数量的灭火器材等，复查结果为合格。
南京电表厂质证后，对于周树伯证据1、2的真实性均不持异议，但认为周树伯经营执照中的经营范围系本案诉讼期间变更，在此之前仍存在超核准经营范围对外租赁的事实，对于证据2中公安消防部门对某项具体消防安全问题的复核结论，并不能证明周树伯不存在其他安全隐患，且周树伯从事旅馆业经营，应领取特种行业许可证。
审理中，原审法院组织南京电表厂、周树伯双方勘验现场。经现场查看，本案所涉房屋大部分位于周树伯经营的“广诚缘公寓”的二楼。该公寓进门口设有门禁系统，人员进出均需刷卡后通行。自一楼楼梯进入二楼平台处摆放有一排灭火器。二楼空间被划分为A、B两个区域，共有砖混结构砌筑后分割形成的80间房间。每侧分别设有三个安全出口，分割形成的公共走道两侧每隔数米安装有应急照明、疏散指示标志，并配备有灭火器材。每间房间门口设置有独立电表，公共区域内安装有监控摄像设备。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
南京电表厂、周树伯之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。庭审中，南京电表厂明确其解除合同的原因为：周树伯未按营业执照核定的范围开展经营；未经其同意擅自将房屋转租，其行为违反了合同约定；周树伯经营的公寓房存在安全隐患，南京电表厂根据上级单位文件要求予以清理。对此，原审法院认为，根据庭审查明的事实，周树伯自2007年承租涉案房屋后，将房屋装修并分割成独立使用小间后对外租赁，用于经营“广成缘公寓”。周树伯经工商部门核准的营业执照经营范围虽未明确表明含有房屋租赁，但南京电表厂对于周树伯实际经营内容系知晓，且在合理期限内未提出异议，并实际收取周树伯租金，应视为认可。现南京电表厂以周树伯上述行为违反合同约定为由，主张解除合同，并无法律依据。周树伯提供的原南京市下关区公安消防大队出具的复查意见书，可以证明周树伯经营的“广诚缘公寓”经消防部门核查，原存在的相关消防安全问题经整改后已合格。原审法院依法组织现场勘验，经现场查看，“广诚缘公寓”经营区域门口设置有门禁系统，公共走道内安装应急照明灯、疏散指示标志及监控摄像，并配备了足够数量的灭火器材，并无证据证明存在安全隐患。南京电表厂称周树伯经营的“广诚缘公寓”存在安全隐患，但未提供充分的证据予以证明。故其主张根据相关文件精神与周树伯解除涉案合同，不符合法律规定。据此，南京电表厂主张解除合同的理由均不成立，对于南京电表厂的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回南京电表厂的诉讼请求。案件受理费3710元，由南京电表厂负担。
南京电表厂不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人未按照合同约定在营业执照核定的经营范围内开展经营，已经构成了违约，上诉人可以解除合同。2、涉案房屋作为集体公寓，存在重大的安全隐患，同时被上诉人改变了房屋的使用性质，依法不得出租。被上诉人将房屋非法改造后，形成了80间房间，每间房间不足10平方米，平均每人不足5平方米，在如此狭小的空间内居住众多的人员，且没有提供消防整体验收合格的证明，存在着重大的安全隐患，根据住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，本案所涉房屋属于不得出租的范围。被上诉人系违法经营，上诉人有权解除租赁合同。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持我方原审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人周树伯答辩称，双方签订的合同合法有效，在签订协议时，被上诉人就一直从事公寓房的经营项目，上诉人是明知的，况且涉案的2楼租赁合同是在三楼的租赁合同履行之后应电表厂的要求签订的。自2006年开始，被上诉人一直持续经营至今，没有任何违约，上诉人也没有提出任何异议。其次，公寓房的性质是政府鼓励的项目，原审中，《南京日报》刊登了部分厂房变换用途，用作集体公寓来解决群租房矛盾的突出问题，南京市政府也给予了积极的意见，被上诉人手续齐全，消防验收全部合格，没有任何违约，不同意解除合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
对于原审法院查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，南京电表厂提交《下关区安全生产联合督查记录》，证明2011年5月11日9时至11时，下关区安全委员会对涉案房屋进行安全检查，涉案房屋消防设施不全，存在安全隐患。周树伯对该证据的真实性、合法性无异议，但认为承租房屋至今没有出过任何安全事故，一审法官到现场查看及向房屋所在地的派出所调查，得出的结论是管理较好，没有安全隐患。
周树伯向本院提交2014年12月17日《南京日报》刊登的“改造500平方米闲置厂房，专供年轻租客，花神庙社区巧解群组纠纷”文章一篇，以证明用闲置厂房解决群租纠纷，是政府提倡的。南京电表厂的质证意见为真实性无异议，但该报纸仅是新闻，不能达到其证明目的。
南京电表厂陈述，2014年1月22日、同年5月26日新工集团公司两次发文，是根据南京市人民政府宁政发（2014）78号文件关于开展“群租房”整治的实施意见，案涉房屋属于整治范围。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。南京电表厂与周树伯于2007年3月26日签订的租房协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。周树伯租赁南京电表厂的房屋用于公寓房租赁，对此，南京电表厂明知，未提出异议。周树伯的原个体工商户营业执照的经营范围为房地产经纪，后增加了房屋租赁的经营范围。故南京电表厂主张周树伯未按合同约定在经营范围内开展经营构成违约，要求解除合同的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。南京电表厂提交的证据，不能证明涉案房屋存在重大安全隐患，亦不能证明周树伯的公寓房租赁违反南京市关于“群租房”的有关规定，故上诉人南京电表厂主张周树伯违法经营缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7420元，由上诉人南京电表厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十九日
书记员 林雨虹