北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第13020号
原告中国人民解放军总参谋部动员部管理处（反诉被告），住所地北京市西城区黄寺大街27号。
法定代表人梁乐嘉，处长。
委托代理人蒋浩，总参谋部法律顾问处律师。
委托代理人唐音，女，1981年12月1日出生。
被告北京亿客宾馆（反诉原告），住所地北京市西城区黄寺大街**号。
法定代表人司焕明，经理。
委托代理人李忠和，男，1969年7月10日出生，
委托代理人丘训利，北京市闻泽律师事务所律师。
被告司焕明（反诉原告），男，1973年3月11日出生。
委托代理人丘训利，北京市闻泽律师事务所律师。
原告中国人民解放军总参谋部动员部管理处（以下简称总参管理处）诉被告北京亿客宾馆（以下简称亿客宾馆）、司焕明及亿客宾馆、司焕明反诉总参管理处房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告总参管理处的委托代理人蒋浩、唐音，被告亿客宾馆法定代表人司焕明及其委托代理人李忠和、丘训利，被告司焕明及其委托代理人丘训利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告总参管理处诉称：2012年1月1日，我处与亿客宾馆签订《军队房地产租赁合同》，约定我处将位于北京市西城区xx大街xx号车库楼xx号段出租给亿客宾馆使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，年租金50万元。现租赁期限届满，合同解除。我处多次发出移交房产的通知，亿客宾馆仍拒不腾退。为此，我处诉至法院，要求判令亿客宾馆立即腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费25万元（暂计算至2015年6月30日，此后计算至实际腾房之日止），司焕明承担无限连带责任；案件受理费由亿客宾馆、司焕明承担。
被告亿客宾馆、司焕明辩称，总参管理处与白静签订了租赁合同，我们从白静处租的房屋。2009年，我们与总参管理处建立租赁关系至今。2013年10月，我们对租赁房屋进行了重新装修，支付装修费100多万元。2014年9月，我们为总参管理处车库也进行了装修。如果总参管理处告知我们不再继续签订租赁合同，我们不会投入较大资金进行装修，现在腾房给我们造成了较大损失，总参管理处应给与我们补偿。总参管理处自2015年1月4日给我宾馆发出通知后，我宾馆未实际经营，2015年1月15日上午，总参管理处给我宾馆断水断电，造成我宾馆无法经营。我宾馆不同意总参管理处的诉讼请求。
反诉原告亿客宾馆、司焕明诉称，我们与总参管理处之间签订的房屋租赁合同无效。依据双方签订的《军队房地产租赁合同》第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同双方签字盖章后，并无审核部门批准，故合同无效。总参管理处应当返还我们除房屋租金外的额外费用及因装修增值而应当给予的补偿共计103.5万元。我们与总参管理处直接签订租赁合同之前，总参管理处将房屋租赁给第三方，我们从第三方处租赁的房屋。在我们已经向第三方正常支付租金的情况下，我们仍然在总参管理处的要求下支付了租金13.5万元。当时约定从后续的租赁费中扣除，但一直没有扣除，我们要求总参管理处返还；2014年7月，在总参管理处的要求下，我们为其全面整修了车库，该部分不属于房屋租赁的承租范围。我们额外为总参管理处装修车库支付18万元，应予返还；我们装修租赁房屋支出144万元，应由总参管理处承担50%的损失即72万元。在租赁合同到期前，基于总参管理处同意续租的前提下，我们对租赁房屋进行装修，致使房屋增值，由于总参管理处的过错及公平合理的原则，总参管理处应承担装修费的50%即72万元。综上，我们反诉要求确认双方签订的房屋租赁合同无效；判令总参管理处因合同无效恢复原状给付我们补偿款103.5万元；反诉案件受理费由总参管理处负担。
反诉被告总参管理处辩称，第一，我们双方签订的《军队房地产租赁合同》已经实际履行，亿客宾馆、司焕明主张合同无效，于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第三款规定：当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。双方尽管约定了军队房地产管理部门审核批准是合同生效要件，虽未经审批，但房屋已实际交付亿客宾馆、司焕明使用，亿客宾馆、司焕明也按时交纳租金，双方从未就房屋租赁合同效力问题产生争议，直至合同履行完毕。因此，双方的履行行为视为对合同生效要件的变更，双方签订的合同有效。
第二，亿客宾馆、司焕明要求支付租金13.5万元的主张，属次承租人的正常租金给付，我处无需返还，且该请求已经超过诉讼时效。早在2009年4月至12月，亿客宾馆、司焕明就曾作为次承租人实际承租了北京市西城区xx大街xx号车库楼xx号段的房屋，年租金18万元。后承租人欠款逃匿，亿客宾馆、司焕明补交了所欠租金13.5万元（2009年4月至12月房租）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。因此，亿客宾馆、司焕明主张补交逃匿人所欠的租金13.5万元，属于次承租人的正常租金给付，我管理处无需返还。另根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。即使亿客宾馆、司焕明请求返还给付租金理由成立，因两年诉讼时效已过，不应得到支持。
第三，亿客宾馆、司焕明主张为我管理处修整车库花费18万元，属于承担侵权责任，我管理处无需返还，且与本案无关，应另案起诉。2014年8月，亿客宾馆卫生间漏水，致使我管理处9间车库和4部车辆受损。根据《侵权责任法》第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有（五）恢复原状（六）赔偿损失。因此，亿客宾馆、司焕明整修车库、维修车辆，属于承担侵权责任，不属于房屋租赁合同争议范围。
第四，亿客宾馆、司焕明主张返还装修宾馆费用72万元，违背合同约定。双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三款规定：在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。司焕明装修宾馆，事先并未征得我管理处书面同意，我管理处不知晓，合同约定装修费应自理，权属归我管理处，我管理处无需返还。
第五，亿客宾馆、司焕明主张保证金8万元与事实不符，我管理处不予认可。亿客宾馆、司焕明主张在签订《军队房地产租赁合同》时曾给付我管理处8万元保证金，事实上我管理处从未收到该款，对其请求，我管理处不认可。综上，对于亿客宾馆、司焕明的反诉，请求法院依法驳回。
经审理查明：2012年1月1日，总参管理处作为出租方即甲方，亿客宾馆作为承租方即乙方，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于北京市西城区xx大街xx号车库楼xx号段的房屋建筑面积431平方米出租给乙方使用；租赁用途为住宿、餐饮；租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日；租金总额58万元，年租金50万元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方，付款方式上付款；自本合同签订后十日内，乙方支付甲方保证金8万元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同义务的，甲方在租赁期满时无息返还，乙方未履行合同义务的，甲方不退还保证金……；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，合同解除；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，双方如约履行合同义务。合同期满后，亿客宾馆、司焕明未将涉案房屋交付总参管理处，双方产生意见分歧。总参管理处持起诉理由诉至本院，亿客宾馆、司焕明持答辩意见不同意总参管理处的诉讼请求，并提出反诉，总参管理处不同意亿客宾馆的反诉请求。
2014年12月25日，总参管理处向亿客宾馆发出通知，内容为：我处与贵公司签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：参动[2012]001004号），于2014年12月31日期满，因工作需要不再对外招租，请做好腾退房屋准备。届时，我处依据合同有关规定，对贵单位承租的房屋进行验收。
2015年1月4日，总参管理处向亿客宾馆发出移交房地产的通知，内容为：我处与贵公司签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：参动[2012]001004号），于2014年12月31日租赁期满，合同解除。因我部已决定贵公司所承租房地产租赁期满后，不再对外招租，请贵公司于元月7日前向我处移交所承租的房地产及按合同约定权属甲方的全部财产。
2015年1月8日，总参管理处再次向亿客宾馆发出通知，内容为：根据我处与贵公司签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：参动[2012]001004号），2014年12月31日租赁期满，合同解除。为消除安全隐患，避免发生各类事故，我们定于2015年1月15日09:00，停止对该租赁房屋供水、供电。2015年1月15日，总参管理处停止对亿客宾馆供水、供电。
亿客宾馆、司焕明提供李向忠与北京世锦华服商贸中心（白静）签订的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2007年5月1日至2009年4月30日，年租金17万元。提供总参管理处出具的收据及白静的收条，证明亿客宾馆与白静之间存有租赁合同，总参管理处收取亿客宾馆2009年4月-12月房租费13.5万元没有依据。总参管理处对亿客宾馆提供的证据认为与本案无关，无法核实真实性。亿客宾馆提供收条、证人证言，证明其对总参管理处的车库进行装修的事实。总参管理出对该证据的真实性不予认可，认为维修车库属于侵权的范畴，与本案无关。亿客宾馆提供装修工程合同及收条，证明其对宾馆进行了装修及费用的支出。总参管理处对证据的真实性、合法性均不予认可。经本院释明，亿客宾馆、司焕明表示不对装修损失进行司法鉴定。
经本院现场勘验，涉案房屋内的卫生间系亿客宾馆所建，213号房间至220号房间系亿客宾馆所建，一层前台、寄存处及201、221、消毒间系亿客宾馆所建。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》，收条，发票，通知，《军队房地产租赁合同》，照片，证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。上述合同中约定合同期满，合同解除。双方签订的合同于2014年12月31日到期，总参管理处在合同届满前书面通知亿客宾馆租赁期满后，不再对外招租。总参管理处依据合同行使合同解除权，本院不持异议。合同到期后，亿客宾馆已无合法依据继续使用涉案房屋，总参管理处要求亿客宾馆腾退房屋之请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据合同约定，合同终止后，对承租房屋的装修、改造及新建的建筑物等需完好无损地交与总参管理处，亿客宾馆将涉案房屋返还总参管理处时，应将自建部分一并移交，并保持涉案房屋的装修现状。因亿客宾馆、司焕明在合同到期后未履行腾房义务，在总参管理处给亿客宾馆发出腾退房屋通知未果的情况下，总参管理处采取停水停电的措施属于行使合同抗辩权的行为，其要求亿客宾馆按照合同约定支付房屋使用费，司焕明承担连带责任的主张，本院予以支持。房屋使用费的标准，本院参照双方签订的《军队房地产租赁合同》中约定的标准判定。
亿客宾馆、司焕明反诉称依据双方签订的《军队房地产租赁合同》第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同双方签字盖章后，并无审核部门批准，合同无效。此合同虽未经军队房地产管理部门审核批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。涉案房屋已实际交付亿客宾馆、司焕明使用，亿客宾馆、司焕明也按时向总参管理处交纳租金，双方未就房屋租赁合同效力问题产生争议，至合同履行完毕。亿客宾馆、司焕明的该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
亿客宾馆、司焕明反诉要求总参管理处返还租金的诉求，亿客宾馆、司焕明要求支付租金13.5万元的主张，李向忠与北京世锦华服商贸中心（白静）就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》到期后，亿客宾馆实际占有使用涉案房屋，其向总参管理处交纳了2009年4月至12月的房租，属于正常给付房屋租金情形。亿客宾馆、司焕明该反诉诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。
亿客宾馆、司焕明反诉要求总参管理处给付装修车库产生费用18万元的诉求，根据查明的事实，亿客宾馆、司焕明为总参管理处装修车库并非房屋租赁合同纠纷审理的范畴，亿客宾馆、司焕明可另案主张。
亿客宾馆、司焕明反诉要求总参管理处给付装修损失的诉求，双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三款规定：在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。因此亿客宾馆、司焕明将涉案房屋返还总参管理处时，保持涉案房屋的现状。亿客宾馆、司焕明的该诉求，缺乏合同依据，本院不予支持。
亿客宾馆、司焕明反诉要求总参管理处返还保证金的诉求，总参管理处称未收到该款，亿客宾馆、司焕明未提供已付款凭证及其他相关证据，亿客宾馆、司焕明的该诉求，缺乏证据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，北京亿客宾馆将其占用的位于北京市西城区xx大街xx号车库楼xx号段的房屋（含自建部分）腾退给中国人民解放军总参谋部动员部管理处，腾退时不得损坏房屋内设施。
二、自本判决生效之日起十日内，北京亿客宾馆按年租金五十万元的标准给付中国人民解放军总参谋部动员部管理处二О一五年一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；司焕明承担连带责任。
三、驳回北京亿客宾馆、司焕明的全部反诉请求。
如果北京亿客宾馆、司焕明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千五百二十五元，由北京亿客宾馆负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七千零五十八元，由北京亿客宾馆负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一五年十二月八日
书记员 郑新骏