重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第04298号
原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，组织机构代码75305291-3。
法定代表人徐建东，董事长。
委托代理人王某（特别授权），重庆百君律师事务所律师。
被告王光林，男，1977年2月10日出生，汉族，现在服刑。（未到庭）
原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利公司）诉被告王光林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家利公司委托代理人王某到庭参加了诉讼，被告王光林因在监狱服刑，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告家利公司诉称：原告系“珊瑚水岸”的物业管理服务公司，被告系珊瑚水岸一期G1园9幢40楼2室的业主。被告从2011年3月起拒绝向原告缴纳物业服务费，从2011年4月起拒绝向原告缴纳公摊水电费，故起诉要求被告支付拖欠的从2011年3月至2013年4月的物业服务费11650.08元，从2011年4月至2013年4月止的公摊水电费995.63元；被告给付原告违约金，违约金以欠交的物业服务费为基数，从拖欠物业服务费之日起以每日千分之三的标准计算至物业服务费交清时止。
被告王光林辩称：被告系重庆市南岸区南滨路28号9栋40-2号房屋业主，该房屋建筑面积448.08平方米，原告系该小区的物业服务企业，该房屋一直空置，没有居住，不清楚物业公司的收费标准。2012年4月被告被浙江省温州市公安机关刑事拘留后，就失去自由，无法正常缴纳物业服务费。2012年8月27日该房屋已经作为违法所得赔偿给债权人，该房屋已不再属于被告，物业服务费和公摊水电费也不应由被告缴纳。对于违约金的计算方式有异议，认为过高。
经审理查明：原告系具有二级资质的物业服务企业。被告系位于重庆市南岸区南滨路28号9栋40-2号房屋业主，房屋建筑面积448.08平方米，该房屋现空置。2006年12月30日，原告与珊瑚水岸小区开发商“和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司”签订《前期物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对珊瑚水岸小区提供物业服务，合同期限为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅以2元／月／平方米收取物业服务费，不含业主需承担的公摊水电费，会所以4元／月／平方米收取物业服务费；商业以11元／月／平方米收取物业服务费，不含公摊水电费。已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（以水电费未发生为准），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定缴纳物业服务费。业主或非业主合法使用人应于每月10日前向原告交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金，原告并可以向法院起诉，业主应承担由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。从合同签订至今，原告一直为珊瑚水岸小区提供物业服务。
关于物业服务费，原告请求11650.08元（2元／月／平方米×50%×448.08平方米×26个月），并提交了1、《前期物业服务合同》，证明住宅的物业服务费标准为2元／月／平方米，由于该房屋空置，故减半收取，为1元／月／平方米；2、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表，证明珊瑚水岸一期住宅物业服务费按2元／月／平方米（含电梯费），已在重庆市物价局进行了备案登记。
关于公摊水电费，原告请求995.63元（395092.29元÷177827.15平方米×448.08平方米），并提交了水电费发票、欠费明细，证明该小区已销售单元总建筑面积为177827.15平方米，从2011年4月至2013年4月该小区的公摊水电费总额为395092.29元。
关于违约金，原告请求以欠交的物业服务费和公摊水电费为基数，从拖欠之日起按每日千分之三的标准计算至交清时止，并提交了《前期物业服务合同》，证明该合同第十一条第七款约定业主或非业主合法使用人应予每月10日前缴纳当月的物业服务费和公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰缴纳违约金至付清时止。
另查明，截止2014年8月22日14时49份，位于重庆市南岸区南滨路28号9栋40-2号房屋所有权人仍然为被告，该房屋在2011年5月4日被浙江省温州市公安局龙洲湾区分局查封，2013年6月4日被浙江省温州市中级人民法院轮候查封，2013年6月17日被重庆市第一中级人民法院轮候查封。
以上事实，有资质证书、身份证明、《重庆市商品房买卖合同》、备案登记证明、《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、物管费收费备案表、欠费清单一份、以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”作为建设单位的和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司有权委托原告家利物业进行前期物业服务管理。其与家利物业在平等、自愿的基础上签订的《前期物业服务合同》，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。经查询，截止2014年8月22日14时49份，位于重庆市南岸区南滨路28号9栋40-2号房屋仍然登记在被告名下，被告未提交证据证明该房屋已过户给其他人，故本院对被告辩称该房屋已赔偿给债权人的抗辩理由不予采信，该房屋的物业服务费、公摊水电费仍应由被告缴纳。由于原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不缴纳物业服务费、公摊水电费实属违约。
对于原告请求的物业服务费11650.08元，原、被告对该房屋建筑面积为448.08平方米均无异议，本院予以确认。根据《重庆市物业管理条例》第五十六条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。由于重庆市物价局出具的重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表系由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，本院对该备案表予以采信。重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表能够证实该小区住宅物业服务收费标准为2元／月／平方米（含电梯费），且前期物业服务合同约定的物业服务费用标准亦为2元／月／平方米。庭审中，原告自愿减半收取，本院予以支持，故本院对原告请求的物业服务费11650.08元予以支持。
对于原告请求的公摊水电费995.63元。原告提交的证据能够证实从2011年4月至2013年4月，分摊到被告的公摊水电费为995.63元，故本院对原告请求的公摊水电费995.63元予以支持。
对于原告请求的违约金。原告提交的证据能够证实原告提供了相关的物业服务，并履行了相应的义务，故本院对原告请求的违约金予以支持。但原告请求违约金按每日千分之三计算的标准过高，本院酌情予以调整，对违约金确认为按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹤javascript：SLC（117252，0）﹥》第一条、第六条﹤javascript：SLC（117252，6）﹥之规定，判决如下：
一、王光林于本判决生效之日起十日内支付家利物业管理（重庆）有限公司从2011年3月起至2013年4月止的物业服务费11650.08元，从2011年4月至2013年4月止的公摊水电费995.63元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（自各项欠款之日起计算至欠款付清之日止）。
二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费445元，由王光林承担（此款由家利物业管理（重庆）有限公司垫付，王光林支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 鞠 劼
人民陪审员 刘安碧
人民陪审员 彭成玉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王绪权