贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终963号上诉人（原诉被告、反诉原告）：安兴文，男，1959年5月5日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区八一路**号附*号***室。委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳飞，女，1980年1月13日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县，现住贵州省六盘水市钟山区，委托诉讼代理人：刘勇，系贵州勤维律师事务所律师。上诉人安兴文因与被上诉人岳飞建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人安兴文及其委托诉讼代理人金卫萍、被上诉人岳飞及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。安兴文上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4703号民事判决第一项、第二项；二、确认上诉人与被上诉人于2010年7月22日签订的《土地转让协议》无效；三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4703号民事判决适用法律错误，判决不公正。一审判决认为上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护”的规定，认定双方签订的协议有效，上诉人认为一审法院忽视了该条例第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定，上诉人转让给被上诉人的土地是没有经过上诉人投资开发和利用的土地，上诉人依法取得国有土地使用权后，并没有办理建设工程规划许可证，也没有取得建设工程施工许可证，更没有投资资金在土地上，属于未投资开发利用的土地，法律明令禁止将土地净地转让，一审判决违反了该规定，应当认定该案的《土地转让协议》无效。如果未经批准转让土地的行为被认定有效，将滋长老百姓私自非法买卖土地的情况蔓延，即使是不合法的协议，只要经过法院判决便将不合法的协议变为合法的协议。正常情况下，如果当事人双方需要转让已经投资开发利用的土地，需到国土资源部门办理土地使用权转让手续，签订转让合同，缴纳相关税费等。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。该规定是为了打击非法买卖土地的行为，抑制土地交易市场。一审法院认定《土地转让协议》是双方真实意思表示，协议合法有效违反了上述规定，所以一审判决适用法律依据错误。二、上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》已经作废，协议对双方无法律约束力，上诉人不应当履行办理土地使用权过户的义务。根据双方签订的《土地转让协议》约定，被上诉人“必须在2010年8月30日之前付清剩余本宗地转让金，否则本保证金甲方概不退还，同时本宗地转让协议即日作废”，被上诉人并未按照协议约定支付转让金给上诉人，所以《土地转让协议》已经作废。三、被上诉人在没有办理规划、建设合法施工手续的情况下强行建房的行为不合法。因为被上诉人没有按照协议约定支付转让金，上诉人多次要求被上诉人将国有土地使用权证原件交给上诉人，上诉人退款给被上诉人，被上诉人对此置之不理，不顾上诉人的阻挠，强行在土地上建房，对此产生的法律后果应由被上诉人承担。综上，上诉人认为一审判决法律依据错误，判决不公正，双方签订的《土地转让协议》因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十六条的规定，应当认为协议无效，请求二审支持上诉人的上诉请求。岳飞辩称，一、上诉人以城镇国有土地使用权出让和转让条例第十九条的规定推导出双方签订的合同无效，没有事实及法律依据，该法条的意思，是对土地使用权转让合同标的的标的物设定了物权变动时的限制条件，虽然被上诉人所受让的土地不是净地，但该情形仅是属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，至于城市房产管理法三十八条的规定，更不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，被上诉人收集的最高人民法院（2004）民一终字46号判决可作为参考。二、至于上诉人陈述的该土地使用权的转让价格低于市场价，应由市、县人民政府采取必要的措施，该规定充分体现了若被上诉人受让的土地真正低于市场价，应由相关行政部门对被上诉人进行相应的处罚措施，上诉人不得干涉。三、上诉人认为双方签订的土地转让协议已经作废，也没有事实依据，原因是在一审期间，已经查明被上诉人于2010年9月20日，2011年10月28日向上诉人支付的48万元土地转让金，直至本案一审前上诉人均未提出任何异议，该行为应视为对被上诉人的付款期限的延长。四、被上诉人是否办理了建房的相关手续，是否违法强行建房，也属于相关行政部门依法管辖的范围，不属于上诉人所请求的范围。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。岳飞向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2010年7月22日签订的土地转让协议有效；2.判令被告协助原告立即将位于钟山区凤凰山洪涛路D76(140平方米)号建房用地过户登记至原告名下，排除妨碍。该土地价值596000元；3.本案诉讼费由被告承担。安兴文向一审法院提出反诉请求：1.请求判决确认反诉原告与反诉被告于2010年7月22日签订的《土地转让协议》无效；2.判决反诉被告向反诉原告返还位于钟山区××路××号国有土地及钟国用（2001）字第00087号原件；3.本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2000年12月31日，六盘水市钟山区国土资源管理局与安兴文签订《国有土地使用权出让合同》，将位于松树坪小区，宗地编号D76面积为140平方米土地出让给安兴文，土地使用权出让年限为50年。2001年10月16日，安兴文取得上述土地的国有土地使用权证，证书号码为钟国用（2001）字第00087号。2010年7月22日，安兴文与岳飞签订《土地转让协议》，约定：安兴文将宗地D76位于贵州省六盘水市钟山区凤凰新区松坪商贸小区靠五号道路旁（北京坐标系）东北坐标X:83328.186，Y:41357.994;东南坐标X:83326.359，Y:41346.091;西北坐标X:83318.267，Y:41359.266；西南坐标：X:83316.740，Y:41347.364出让给岳飞，出让价款为596000元，安兴文负责协助岳飞办理宗土地使用证，由此产生的房产费用、土地使用证过户费用等由岳飞负责。协议签订当天，岳飞依约支付100000元保证金，又于2010年9月20日、2011年10月28日以转账方式分别支付400000元、86000元给安兴文。现双方就涉案宗地发生纠纷，故诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的《土地转让协议》是否有效。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护”规定。本案中，安兴文以出让方式取得涉案宗地使用权，并领取该土地的国有土地使用权证，且在土地使用年限内与岳飞签订《土地转让协议》，因此该协议中位于贵州省××水市××区××新区××小区编号××Ｄ75宗地使用权是可以合法转让的。虽安兴文辩称岳飞未按协议约定在2010年8月30日前付清剩余转让金，该转让协议已作废，同时涉案宗地出让时未经其妻子同意，但安兴文在收到岳飞于2010年9月20日、2011年10月28日支付486000元转让金后直至本案起诉前均未提出任何异议，其行为应视为对付款期限的延长，且转让金中400000元是转款至安兴文妻子范晋书账户中，因此对其抗辩理由不予以采信。综上，岳飞与安兴文签订的《土地转让协议》合法有效，按双方协议约定安兴文负有协助岳飞办理涉案宗地土地使用证过户登记的义务，而对安兴文反诉请求，不予支持。由于岳飞未提供证据证明安兴文存在妨碍涉案宗地的行为，故对其排除妨碍的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告（反诉被告）岳飞与被告（反诉原告）安兴文于2010年7月22日签订的《土地转让协议》有效。二、被告（反诉原告）安兴文判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）岳飞办理位于钟山区凤凰新区编号D76宗地的土地使用权过户登记至原告（反诉被告）岳飞名下。三、驳回原告（反诉被告）岳飞其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）安兴文反诉请求。案件受理费9760元，减半收取4880元，由被告（反诉原告）安兴文负担；反诉案件9760元，减半收取4880元，由被告（反诉原告）安兴文负担（本诉案件受理费原告（反诉被告）岳飞自愿预交，由被告（反诉原告）安兴文本判决生效之日起十日内一并返还给原告（反诉被告）岳飞）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：双方当事人于2010年7月22日签订的《土地转让协议》是否有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审人民法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”、第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”的规定，按照该条例所取得的土地使用权，在使用年限内是可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动的。至于上诉人所称案涉转让土地系未投资开发、未办理建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的土地而不得转让，因该条款属于管理性规定而非效力性规定，故上诉人据此主张本案《土地转让协议》无效的理由不成立。对于上诉人安兴文主张的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，我国《合同法》明确规定了无效合同的类型，本案双方当事人所签订《土地转让协议》是双方当事人意思自由表示的结果，不属于该条规定的合同无效的情形，应属合法有效的合同，对双方均具有约束力，故上诉人安兴文所主张双方所签订的《土地转让协议》无效的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。综上所述，安兴文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9760元，由上诉人安兴文负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  周元军审判员  徐 芳二〇一七年六月一日书记员  周启刚