吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白民二终字第62号
上诉人（原审被告）应隆（曾用名应龙），男，1971年11月8日生，汉族，个体，现住白城市洮北区。
被上诉人（原审原告）白城市工业和信息化局.
法定代表人吴东文，系该局局长。
委托代理人富大鹏，系该局职员。
委托代理人李佩璟，系吉林亚非律师事务所律师。
上诉人应隆因房屋租赁合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2014）白洮民二初字第100号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人应隆；被上诉人的委托代理人富大鹏、李佩璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年6月1日，原告白城市信息产业局与被告应隆签订房屋租赁合同一份。原告将位于白城市洮安东路六号，白城无线电管理处东侧一至二楼门市出租给被告，租期五年，合同终止时间为2014年5月30日。合同到期后，原告不再租赁该房屋，要求被告腾迁，多次找被告协商未果。上述事实有原。被告陈述为凭，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
原审法院认为：原告向法庭出示的白政办发[2009]33号文件,证明原告与吉林省白城无线电管理处是一个部门。原告向法庭出示房屋租赁合同及租赁房屋产权证证明，原告具有租赁房屋的所有权，有权出租。合同名头甲方虽然写吉林省白城无线电管理处，但合同的签字盖章是原告，原告具备合同签订资格，亦具备本案诉讼主体资格。合同合法有效，且租赁期满，原告不同意继续租赁，要求被告立即返还房屋，并于2014年7月2日向法院起诉，据此，原、被告间依法没有形成不定期租赁关系。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”合同签订的仲裁条款约定不明，故原告直接向法院起诉，要求被告立即返还房屋，符合法律规定。被告抗辩“原告依法不具备本案诉讼主体资格、被告与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中设定有争议仲裁条款，且房屋所有权人对被告现今的继续承租房屋行为至今没有提出异议、被告与房屋所有权人已形成法定的不定期租赁的法律关系、如果解除不定期租赁关系时，应当依法考虑承租人的投资损失和腾迁的合理时间及附属物归属的价值”的辩解，没有提供充分证据证明，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。原、被告签定房屋租赁合同，租赁期限届满，被告应当立即返还房屋，并按双方合同约定，履行附属设施的交接手续。被告逾期使用房屋至今，应比照原合同租金计算给付逾期租金，计算至房屋交付时止。原告要求房租按市场价格每月12,000.00元给付，没有证据支持，本院不予保护。原告要求被告交纳5,000.00元保证金是合同约定，被告没有按合同约定按时交纳，构成违约，应予以补交。故原告要求给付保证金请求本院予以支持。原告要求被告应承担原告与洮北区聚源家居商店合同的违约金30,000.00元的请求，没有向法庭出示相应证据证明，本院不予保护。
综上，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法经济权益，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决：一、被告应隆于本判决书生效后，立即返还租赁原告的房屋。二、被告应隆于本判决书生效后给付原告逾期房屋租金，按原租赁合同租金每年66,000.00元计算给付（自逾期时开始计算至返还时止）。三、被告应隆于本判决书生效后给付原告保证金5,000.00元。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费488.00元，由被告应隆承担。
宣判后，应隆不服，其上诉理由归纳为：一、原审判决程序严重违法。2014年7月2日，上诉人接到被上诉人提起的“房屋租赁合同”民事起诉状。2014年8月14日，原审法院适用简易程序，由审判员一人独任审理，上诉人当庭对被上诉人的起诉提出了答辩。由于简易程序庭审中，被上诉人不能提供房屋所有权证书，无法确认被上诉人的主体资格，法庭要求被上诉人在庭后7日内提供合法的房屋所有权证书，否则将承担举证不能的法律后果。可是，简易程序开庭后三个多月，被上诉人也没能提供出租赁房屋的所有权证书，而原审法院还是不作出驳回被上诉人的判决。
2014年12月26日突然电话通知上诉人要重新开庭，理由是被上诉人拿来了房屋所有权证书，需要质证，开庭时间拟定在2015年1月5日。上诉人当即提出延期开庭申请，并向洮北区法院递交了延期开庭申请书和反诉状。递交反诉状的理由是，因为被申请人是刚刚送来适格主体的证明材料，已经超过了第一次开庭辩论后七天的裁定时间，所以在被上诉人可能具备适格主体的同时，上诉人才能提出反诉请求。如果被上诉人不是适格诉讼主体，上诉人又向谁提出反诉呢？可是，上诉人这两项合法请求均被原审法院直接拒绝。这是原审法院违反程序法之二。
程序违法三，原审法院发现案情复杂，应当将简易程序变更为普通程序审理，但是在没有变更裁定的情形下，直接进入普通程序。对于上诉人而言，如果是变更普通程序审理此案，上诉人还有其他权利需要主张，而原审法院根本就没有给上诉人参加普通程序审理此案的准备时间，所以造成剥夺了上诉人的反诉权利。
二、因原审程序违法，必然导致认定案件事实不清。由于原审法院在违反程序法的前提下审理本案，致使上诉人无法参加普通程序的庭审过程，所以原审判决利用简易程序上诉人的质证意见作为评判依据，显然是错误的。如果上诉人参与普通程序的庭审调查，那么必然就要根据被上诉人提供了房屋所有权证书的适格主体身份来进行质证。由于两次开庭，被上诉人的主体身份发生根本性的变化，原审利用简易程序上诉人的质证意见作出综合评判，必然造成案件基本事实不清的后果。
三、原审判决对上诉人有理、有据、有法可依的抗辩事实与理由，不加说理性的阐述，就一味的不予支持，无法让人信服。上诉人依照《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，请求确认合同相对人不定期的租赁关系；上诉人根据《合同法》第二百三十二条后款之规定提出，但出租人解除租赁合同应当评估合理的腾迁时间；上诉人根据最高院《贯彻执行民法通则若干问题的意见（修改稿）》第八十八条提出，应当考虑装潢的合理损失等，有理有据有法可依的事实与理由，原审再没有附加任何理性和法律依据阐述的前提下，做出不予支持上诉人的判决，失去了判决是居中裁判的功能，一目了然的看出是一边倒的判决。
四、上诉人继续租赁房屋的要约，被上诉人继续收取上诉人租赁费的事实，是法定的要约和承诺，进一步证明了双方不定期租赁关系继续存在。上诉人基于签订《房屋租赁合同》时当年的房屋所有人代表答应五年后继续租给上诉人的一句口头承诺，就耗巨资装潢，来满足十年的经营需要。而今被上诉人终止租赁的诉讼，让上诉人损失巨大。上诉人为了最大限度减少装潢投入的损失，以继续租赁为要约，而被上诉人以继续收取上诉人租赁费用为承诺，完全形成法定的不定期租赁关系。原审判决确认，不存在不定期租赁关系判决显然是不符合客观事实的，同时也必然引起诸多连锁问题而导致上诉人遭受不应有的经济损失。
综上理由，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人白城市工业和信息化局答辩认为：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人是房屋的所有权人，虽然约定仲裁条款，但是没有仲裁机构，因此约定无效。双方于2009年签订合同，租期为5年，在2014年5月30日房屋到期后，被上诉人提出起诉，要求返还房屋，因此双方形成的不是不固定期限的合同，不适用不固定期限的法律条款。一审没有剥夺上诉人的诉权，上诉人超过答辩期提出反诉，但是可以另行主张诉讼。
依据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审判决是否违反法定程序；2、双方签订的合同是否为不定期租赁合同；3、上诉人应否返还租赁被上诉人的房屋。
庭审中双方当事人均未向本院提供新的证据。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人应隆与被上诉人白城市工业和信息化局签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人应按约定履行义务。租赁合同期满后，上诉人应将租赁物交还给被上诉人。上诉人在合同到期后继续占有使用该房屋应支付房屋占用期间的租赁费，原审法院判决上诉人支付房屋租赁费的计算标准和给付合同约定的保证金是合适的。关于上诉人提出原审法院判决违反法定程序和签订合同时是与白城无线电管理处签订的房屋租赁合同，上诉人主张被上诉人主体身份不适格和继续占用被上诉人的房屋是被上诉人对其继续租赁房屋行为默认。经查，双方租赁合同已届满，原审法院判决认定事实清楚，虽然诉讼程序由简易程序转为普通程序，但通知当事人出庭的程序合法。关于主体问题，吉林省白城无线电管理处在2009年9月18日由白城市政府以文件形式将该管理处等单位合并，并成立了白城市工业和信息化局，故被上诉人具备诉讼主体资格，且从上诉人提供的房屋所有权证明看，被上诉人是该租赁房屋所有权人。关于上诉人提出的继续占用被上诉人的房屋是被上诉人对其继续租赁房屋行为的默认没有事实根据，被上诉人已经在2014年1月13日和2014年3月31日就以通知和文件形式，通知了上诉人在合同期满后搬出此房屋，并于2014年7月2日向原审法院提起诉讼，要求上诉人立即返还已到期的房屋，故上诉人此主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费488.00元，由上诉人应隆承担。
本判决为终审判决。
审判长 孔庆江
审判员 李玉良
审判员 柳俊华
二〇一五年三月九日
书记员 李立群