浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1277号
上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴市博高工贸有限公司，住所地：嘉兴市七星经济开发区，组织机构代码：72450638-1。
法定代表人：钱吉民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭启强、富颖，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市天威家俱有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇新农港南岸，组织机构代码：68313085-8。
法定代表人：薛炜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：查宇东，浙江泰豪律师事务所律师。
上诉人嘉兴市博高工贸有限公司（以下简称博高公司）因与被上诉人嘉兴市天威家俱有限公司（以下简称天威公司）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南新民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。因本案须以另一案的审理结果为依据，2016年8月25日本院裁定中止诉讼，2017年3月8日恢复诉讼。本案现已审理终结。
博高公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项，改判驳回天威公司的全部本诉请求，并支持博高公司的全部反诉请求，一、二审诉讼费用由天威公司承担。事实和理由：一、博高公司不是对天威公司进行拆迁补偿的义务人。本案拆迁公告时间为2009年8月，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定，由拆迁人与被拆迁人、承租人分别签订拆迁补偿安置协议，嘉兴市中级人民法院作出的（2016）浙04行终173号行政裁定书中也明确博高公司与嘉兴七新投资发展有限公司签订的拆迁协议为民事协议，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，天威公司应当直接与拆迁人嘉兴七新投资发展有限公司签订补偿协议。二、一审判决对租赁合同解除的原因、时点认定错误。本案租赁合同解除的原因是天威公司拒付租金，博高公司行使法定解除权，而非因发生拆迁双方合意解除。拆迁补偿协议的效力并不及于天威公司，天威公司迟延履行支付租金义务构成根本违约，2015年5月27日天威公司致函要求继续履行合同，博高公司在7月2日回函同意继续履行，并要求天威公司足额缴纳租金，故一审认定双方对继续履行未达成一致意见错误。经多次催告，天威公司仍拒绝支付租金，而由博高公司单方解除，合同解除的时间应为2015年8月22日。三、一审判决对相关事实未查证确实，认定没有依据。关于评估报告，评估报告是拆迁人单方委托，未经博高公司确认，在评估机构的选定等方面违反法定程序，不符合正当程序原则，一审判决将是否进行过评估与评估是否合法混为一谈，未对评估报告是否符合正当程序查证确实，评估报告不能作为裁判依据，且报告中对无证建筑的补偿金额过高，明显存在不合理情况。关于拆迁利益归属，博高公司提供的评估机构的函件中已经明确，相关房屋的地面价值及公用墙体包含在估价中，在天威公司承租时，涉案房屋及场地的水泥地面已经浇筑，天威公司称进行了重新浇筑未提供证据证明。一审仅以评估报告未进行区分为由将上述利益判归天威公司，属事实认定错误，该部分拆迁权益理应归属博高公司。四、一审判决对占有使用费认定错误，将拆迁补偿协议中约定的房屋交付时点作为所有权转移的时点没有任何法律依据和事实依据，拆迁补偿协议不是物权变动的法定形式，本案中，相关房屋土地产权至今仍登记在博高公司名下，天威公司至今仍占有使用涉案房屋、土地、设备，应当按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费至腾退完毕之日，即2017年2月份。
天威公司辩称，一、天威公司要求博高公司承担补偿义务的依据是双方签订的厂房及设备租赁合同，实际拆迁谈判中，天威公司多次向博高公司及政府要求直接谈判，但博高公司及政府均认为博高公司有权就全部拆迁补偿直接与政府签约。二、一审判决合同解除的原因、时点正确。拆迁补偿是政府的征收行为，征收决定生效时即物权变动之时，根据拆迁补偿协议，搬迁时间为2015年6月30日，在此之后，博高公司已丧失物权。根据双方租赁合同约定，如遇政府拆迁等不可抗力致使合同无法继续履行，合同解除。2014年10月23日博高公司来函告知，要求2015年4月30日前腾空房屋准备拆迁，已具备解除合同的条件，2015年4月27日博高公司送达解除合同通知书，合同自通知到达对方时解除。三、评估报告是拆迁补偿协议的依据，其出具时间、评估对象和价格均与拆迁补偿协议相吻合，博高公司发出的解除合同通知书中也自认其进行评估的事实，故博高公司上诉称评估报告不合法的理由，不符合事实。博高公司主张天威公司所建房屋的地面及共用墙体应按比例分配，应由其承担举证责任，但其没有提供证据证明，一审不予采纳正确。四、2015年6月30日后，博高公司不再是权利主体，无权要求占有使用费。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
天威公司向一审法院起诉请求：判令天威公司支付拆迁补偿款及损失800万元。
博高公司反诉请求：判令解除双方签订的《厂房及设备租赁合同》，天威公司腾退租赁物，并支付租金226666.66元（租金暂算至2016年1月14日，之后的租金按合同约定计算至腾退之日止）
一审法院认定事实：2010年4月14日，博高公司与天威公司签订《厂房及设备租赁合同》，约定：博高公司出租位于嘉兴七星经济开发区的厂房给天威公司，具体包括厂房及辅助用房964.4㎡、仓库979.02㎡及厂区场地3278.7㎡（通道及公共场地面积不包括以上面积）；天威公司有权根据生产需要在场地上堆放及扩建干燥窑、辅助生产用房等设施；租赁期限三年，自2010年5月15日起至2013年5月14日止；天威公司承租期间，如遇政府拆迁等不可抗力情况致使合同无法继续履行，合同解除，双方办理解除合同手续，博高公司不承担违约责任，但同时应一次性返还预收租金及押金，涉及天威公司添置设备、设施、停业搬迁等与天威公司有关的补偿由天威公司享有，博高公司无权侵占等内容。合同签订后，天威公司在承租期间建造了部分的设施。2013年1月6日，双方再次签订《厂房及设备租赁合同》，约定：博高公司出租位于嘉兴七星经济开发区的厂房给天威公司，具体包括厂房及辅助用房964.4㎡、仓库979.02㎡及厂区场地3278.7㎡（通道及公共场地面积不包括以上面积）；天威公司有权根据生产需要在场地上堆放及扩建干燥窑、辅助生产用房等设施；天威公司已建干燥窑240㎡、辅助生产用钢结构厂房1600㎡、吸尘房60㎡、厕所12㎡产权归天威公司所有；租赁期限五年，自2013年5月15日起至2018年5月14日止；租金第一年30万元，以后每年以2万元递增，每半年支付一次，每期租金提前一个月支付；天威公司承租期间，如遇政府拆迁等不可抗力情况致使合同无法继续履行，合同解除，双方办理解除合同手续，博高公司不承担违约责任，但同时应一次性返还预收租金及押金，涉及天威公司添置设备、设施、停业搬迁等与天威公司有关的补偿由天威公司享有，博高公司无权侵占等内容。合同履行过程中，天威公司已向博高公司交付了至2015年5月14日的租金。
2014年10月16日，博高公司和嘉兴七新投资发展有限公司签订《拆迁补偿协议》，约定嘉兴七新投资发展有限公司对博高公司的仅位于七星镇工业园区320国道南侧的土地13769.5㎡、有证房屋1829.67㎡及其他自搭建房屋4656.14㎡实施拆迁，并给予货币补偿；相关的土地、房屋、附着物、设备、设施等经评估机构评估，评估价为18762896元（详见评估报告），加上停产停业损失等补偿项目，合计补偿23900059元；付款方式为签约十五日内支付1680万元作为搬迁启动资金，搬迁完毕经验收后一个月内结清；博高公司确保在2015年6月30日前搬迁腾空房屋，交由拆迁方拆除等内容。之后，博高公司按约取得第一期补偿款1680万元。
2014年10月23日，博高公司致函天威公司称，搬迁事宜已确定，将于2015年4月30日前腾空交给政府，要求天威公司安排好生产和搬迁，于2015年4月30日前搬离。2014年11月4日，天威公司回函博高公司，强调租赁合同约定，要求博高公司提供政府征迁文件及补偿方案说明，并向政府说明租赁情况，通知天威公司参与拆迁事务，由天威公司就其利益部分直接和政府协商。2015年4月27日，博高公司向天威公司发出解除租赁合同通知书，告知天威公司，因博高公司厂房列入政府征收范围后，博高公司和征收单位已经对厂区财产依法进行了评估，并签订征收补偿协议，故依合同和法律规定，通知天威公司解除合同，自通知送达之日起双方租赁关系终止。与天威公司有关的征收补偿费，双方按评估报告确认的数额处理，请天威公司和博高公司协商并签订补偿协议，要求天威公司收函后十五天内迁出博高公司处。2015年5月4日，天威公司回函提出，根据租赁合同约定，如遇政府拆迁，涉及天威公司添置设备、设施、停业搬迁等补偿由天威公司享有，博高公司以政府征收为由提出解除合同，应提供征收决定、补偿方案等证明文件，否则无权单方解除合同，如出现拆迁情形，博高公司应告知征迁部门租赁情况。博高公司背着天威公司与征收单位进行财产评估和签订征收补偿协议，侵害天威公司利益，要求博高公司立即提供评估报告和补偿标准。即使解除合同，也要求依法律规定给予90天腾退期限。同日，天威公司也向嘉兴市湘家荡发展投资集团有限公司发送了告知函。2015年5月27日，天威公司致函博高公司称，鉴于博高公司至今未向天威公司提供政府征收决定、补偿安置方案等证明文件，博高公司无权单方面解除合同，要求博高公司无条件继续履行合同。同时，天威公司认为合同约定干燥房等设施产权归天威公司所有，博高公司将相关财产纳入征收补偿范围，侵占了天威公司应得的款项。博高公司一方面发函要求以评估报告确认数额处理和天威公司之间的财产补偿关系，另一方面不肯出示评估报告，也没有付款的意思表示。同时，天威公司主张相应的租金与博高公司侵占的款项相互抵销，并要求博高公司赔偿因提出解除合同造成的损失。2015年7月2日，博高公司致函天威公司称，因双方就拆迁补偿问题意见不一致，根据天威公司2015年5月27日函件提出的继续履行合同要求，天威公司应按合同约定及时足额缴纳租金，要求天威公司五天内缴纳租金，否则追究违约责任。2015年7月5日，天威公司回函称，双方没有过谈判，何来的谈判成败，博高公司非法侵占应属天威公司享有的拆迁补偿款金额远大于应付租金，天威公司不可能另付租金，相应租金从补偿款中扣除，如博高公司不结束非法侵占补偿款状态，天威公司拒绝腾退。2015年7月9日，博高公司致函天威公司，要求天威公司继续履行租赁合同，按时付租金，否则由天威公司承担由此产生的一切后果。2015年7月14日，天威公司回函称，已将博高公司全部函件留存作证，要求博高公司按照租赁合同第八条约定，将非法侵占的应属天威公司享有的拆迁补偿款报告给天威公司，在此之前，租金从补偿款中抵冲，天威公司不可能再付租金。如博高公司继续非法侵占补偿款，天威公司拒不腾退，今后相关函件不再重复回复。2015年7月17日，博高公司致函天威公司称，天威公司未按租赁合同按时付租金，违约在先，故博高公司提出中止合同。2015年8月22日，博高公司再次致函天威公司称，因天威公司未按合同约定缴纳租金，博高公司已提出终止合同，现合同已废止，要求天威公司于同年8月31日前搬离。2015年8月31日，博高公司致函天威公司称，因双方合同废止，要求天威公司同年9月30日搬离并恢复原样。2015年9月1日，博高公司通知天威公司，将自同年9月30日起开始停电停水。天威公司则未再回复博高公司，并于2015年10月23日起诉。
另查明，2014年10月10日，浙江和诚房地产估价有限公司出具关于博高公司征收评估的《估价报告书》【和诚估字（2014）第QC-107号】，估价对象为位于七星镇工业园区博高公司的土地、房屋、装修、附属物及设备设施，公开市场价值估价结果为18762896元。评估报告中，具体评估项目分列五份附表，具体为：附表一，工业用地面积13769.5㎡，征收补偿价格5948424元，有证房产1#、2#、3#，面积1829.67㎡，征收补偿价格2082554元。附表二，其他房产4#至19#房产，面积4656.14㎡，征收补偿价格4761310元，其中：9#房屋面积18.15㎡，单价每平方900元,计16335元；10#房屋面积1653.6㎡，单价每平方1150元,计1901640元；11#房屋面积944.21㎡，单价每平方1150元,计1085842元；12#房屋面积29.28㎡，单价每平方680元,计19910元；13#房屋面积159.21㎡，单价每平方1180元,计187868元；15#房屋面积39.04㎡，单价每平方650元,计25376元；另每平方米需要扣除办证费55元。附表三，房屋室内装修，包括地砖、水磨石地面等26项，补偿价格为520126元。附表四，房屋附属物，包括方钢大门、围墙等34项，补偿价格为3365284元。附表五，分三部分，1是空调、网线等19项设备设施搬迁及安装费1716510元；2是出租区域一（嘉兴飞扬商贸有限公司）的设备设施搬迁及安装费1088元；3是出租区域二（天威公司）的设备设施搬迁及安装费29项计367600元。
诉讼中，双方对属于天威公司的财产有争议。针对附表一，天威公司认为没有属于他的财产。针对附表二，天威公司认为第9#、10#、11#、12#、13#、15#房屋属于天威公司的财产，博高公司则认为第9#、15#房屋是天威公司搭建、第10#房屋存在公用墙体，对应的拆迁补偿比例应归博高公司，第11#、12#、13#房屋是第二次租赁合同之后搭建，没有经过博高公司同意，应当由天威公司拆除，不能得到拆迁补偿，且所有房屋的水泥地面是博高公司浇筑，对应的拆迁补偿比例应归博高公司。针对附表三，天威公司认为其中第1项中有18.4㎡的地砖、第5项中有52.3㎡瓷砖、第7项中有75.5㎡双面夹板隔断、第12项中有5扇木工艺门、第16项中有41.5㎡彩钢板移门、第19项中有1只小便器、第20项中有5只蹲便器、第22项中有3只瓷水槽属于天威公司的财产，博高公司则认为除第1、5、16可能有天威公司的少数添加外，其他都是博高公司的财产。针对附表四，天威公司认为其中第4项中有1个双眼灶头、第5项中有31.5立方水池、第10项中有52.795立方设备基础、第15项中有1座化粪池、第20项中有159.21立方水泥场地、第34项中有2597.81㎡彩钢棚（带维护）属于天威公司的财产，博高公司则认为除第4项双眼灶头1个和第15项化粪池1座外，其他都是博高公司的财产。经核对评估报告，双眼灶头1个的补偿价格为500元，化粪池1座补偿价格为7000元。针对附表五，天威公司认为第一部分中第1项的两台分体空调、第3项中的1条电话线、第14项中的其他设备、第15项中的电线电缆、第18项中的其他设备与物资、第19项中有2843.19㎡搬迁补偿、第三部分即出租区域二（天威公司）的所有设备设施搬迁及安装费属于天威公司的财产，博高公司则认为除出租区域二应归天威公司外，其他都是博高公司的财产。
一审法院认为，双方的主要争议焦点为：一、天威公司能否依据租赁合同约定要求从拆迁补偿款中分得相应的利益；二、天威公司能够分得利益的份额；三、双方之间的租赁合同是否解除、解除的时间和理由以及相应的法律后果。
关于争议焦点一，双方就租赁事宜连续签订过两份租赁合同，合同第八条约定，承租期间，如遇政府拆迁等不可抗力情况致使合同无法继续履行，合同解除，双方办理解除合同手续，博高公司不承担违约责任，但同时应一次性返还预收租金及押金，涉及天威公司添置设备、设施、停业搬迁等与天威公司有关的补偿由天威公司享有，博高公司无权侵占。租赁合同系双方自愿签订，对合同双方均具有法律约束力，双方应当依照诚实信用原则全面履行合同。在合同履行过程中，博高公司所涉的房地产列入拆迁范围，博高公司已经和拆迁方签订了《拆迁补偿协议》，并对拆迁补偿的财产进行了评估，其中即包括了天威公司添置设备、设施、停业搬迁等与其有关的补偿，现天威公司要求博高公司按评估报告将与其有关的补偿分配给天威公司，符合双方合同的约定，理由正当，予以支持。博高公司辩称天威公司搭建房屋未经合法审批，未征得其同意不应得到拆迁补偿，但本案中审查的是拆迁补偿款项的分配问题，搭建房屋在拆迁中已列入拆迁补偿项目，博高公司据此可以获得拆迁补偿，且双方租赁合同第二条也约定天威公司有权根据生产需要在场地上堆放及扩建干燥窑、辅助生产用房等设施，在第二份租赁合同中更是约定天威公司已建干燥窑、辅助生产用钢结构厂房、吸尘房、厕所等产权归天威公司所有，故博高公司的辩解意见和事实不符，不予采信。至于博高公司质证中提出其没有委托评估，评估报告未送达由其确认，《估价报告书》不具有合法性的意见，不能成立，首先，拆迁补偿的金额高达上千万元，补偿的价格不可能凭空出现；其次，相应的财产评估价格为18762896元，金额精确到个位数，如果未经评估，不可能得出精确的数据；第三，博高公司和拆迁方签订的《拆迁补偿协议》的条款中，也约定土地、房屋、附着物、设备、设施等经评估机构评估，详见评估报告等内容，能反映出双方在签订拆迁协议之前即相关财产进行评估，存在评估报告；第四，博高公司在2015年4月27日发给天威公司的解除租赁合同通知书中，明确陈述“因厂房列入政府征收范围后，博高公司和征收单位已经对厂区财产依法进行了评估，并签订征收补偿协议”，可以反映出博高公司自认其和征收单位共同对厂区财产进行评估的事实；因此，博高公司的质证意见与事实和常理相悖，不予采信。
关于争议焦点二，博高公司根据《拆迁补偿协议》和《估价报告书》获得拆迁方的补偿款，天威公司要求按照《估价报告书》的估价项目分配其应得补偿款合理。在《估价报告书》所列估价项目中，博高公司对天威公司主张的附表五中第三部分即出租区域二的设备设施搬迁及安装费367600元，以及附表四中的第4项双眼灶头1个和第15项化粪池1座补偿价格计7500元无异议，该部分拆迁补偿款归天威公司所有。关于附表二中的房屋，对照第一份租赁合同所附的平面图和《估价报告书》所附的平面图，可见第9#、10#、11#、12#、13#、15#房屋为天威公司建造，博高公司也未否认，经计算，六幢房屋计2843.49㎡，扣除每平方米55元的办证费156391.95元，补偿价格为3080579.05元，根据租赁合同约定，该部分拆迁补偿款应归天威公司所有。至于天威公司提出六幢房屋的水泥地及10#房屋的公用墙体要按对应比例分给博高公司的意见，一方面房屋是作为一个整体进行评估，博高公司没有提供证据证实评估单价格中区分了具体的地面、墙体等各部分项目的单价，另一方面，天威公司也予否认，认为水泥地由其重新浇筑，双方均没有提供证据证实，故博高公司的意见证据不足，不予采纳。关于天威公司主张的其他项目，博高公司均予否认，天威公司也不能提供证据证实，故该部分主张证据不足，不予支持。
关于争议焦点三，根据租赁合同约定，承租期间，如遇政府拆迁等不可抗力情况致使合同无法继续履行，合同解除。在租赁合同履行期间，发生了拆迁的事实，故已具备合同约定的解除合同的实质性要件，2015年4月27日，博高公司向天威公司送达解除租赁合同通知书，故已具备了解除合同的形式性要件，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。因此，双方的《厂房及设备租赁合同》已于2015年4月27日解除。至于之后双方的函件往来，在法律关系上属于对新的租赁条件的磋商，双方也未达成一致意见。在合同已经解除的前提下，博高公司没有提供拆迁补偿合同和天威公司协商处理，又以欠缴租金等理由主张解除合同，其再次主张解除合同的行为并不发生相应的法律效力。合同解除后，天威公司未腾退房屋，应当参照合同约定租金向房屋所有人支付占有使用费。因为博高公司在和拆迁方签订的《拆迁补偿协议》中约定于2015年6月30日前交付房屋，故在2015年6月30日后，博高公司对房屋不再享有所有权，也就不能再向天威公司主张权利，结合天威公司已将租金支付至2015年5月14日的事实，天威公司应当向博高公司支付2015年5月15日至2015年6月30日期间的占有使用费，即340000元÷365天×47天=43780.82元。
综上所述，天威公司起诉要求分配拆迁补偿款的诉讼请求部分成立，博高公司应当支付天威公司拆迁补偿款3455679.05元（367600元+7500元+3080579.05元），对该部分诉讼请求予以支持，天威公司的其他诉讼请求证据不足，不予支持。博高公司反诉要求解除双方的租赁合同，因租赁合同已于2015年4月27日解除，故对该项反诉请求不予支持。合同解除后，天威公司继续占用租赁物没有合法依据，应当从租赁场所腾退，并向博高公司支付实际占用期间，即2015年5月15日至2015年6月30日期间的占有使用费43780.82元，对该部分反诉请求予以支持。至于2015年6月30日以后的占有使用费，因博高公司不再是相应的权利主体，故对其他反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、博高公司于判决生效之日起十日内支付天威公司拆迁补偿款3455679.05元。二、驳回天威公司的其他诉讼请求。三、天威公司于判决生效之日起十日内支付博高公司占有使用费43780.82元。四、天威公司于判决生效之日起十日内腾退本案所涉的房屋和场地。五、驳回博高公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费67800元，财产保全费5000元，合计72800元，由天威公司负担41354元，由博高公司负担31446元。反诉受理费减半收取2350元，由博高公司负担1896元，由天威公司负担454元，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，上诉人博高公司向本院提交了（2016）浙04行终174号行政裁定书一份，证明博高公司签订的拆迁协议属民事协议，本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》。
天威公司质证认为，对真实性无异议，但不影响双方之间的租赁法律关系，博高公司仍应按照合同约定与天威公司结算。
被上诉人天威公司向本院提供了2016年8、9月份拍摄的四张照片，证明案涉房屋已经拆除完毕。
博高公司质证认为，照片没有反映厂房全貌，2016年8、9月份还有一大部分没有拆除，现在已经拆除了，但具体时间不清楚，天威公司未通知博高公司，也没有进行交接。
本院认证认为，对（2016）浙04行终174号行政裁定书予以认定，但博高公司的证明内容与本案处理没有关联性。对天威公司提供的照片，博高公司对真实性未提出异议，予以认定，结合博高公司的质证意见，可以证明2016年8、9月份案涉厂房已部分拆除的事实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，当事人均应按约履行。根据合同约定，天威公司有权根据生产需要在承租场地扩建干燥窑、辅助用房等设施，在2013年1月6日的租赁合同中双方也明确天威公司新建的干燥窑、钢结构厂房等设施归天威公司所有，并约定如遇政府拆迁等不可抗力致使合同无法履行，涉及天威公司添置的设备、设施、停业搬迁等有关补偿由天威公司享有，博高公司无权侵占。现天威公司添置的设施设备已纳入博高公司签订的《拆迁补偿协议》，相关补偿也计算在博高公司的拆迁补偿金额内，故天威公司依据合同约定主张相关拆迁补偿，应当予以支持。博高公司称其不是进行拆迁补偿的义务人，混淆了拆迁补偿义务与其应承担的合同义务，本院不予支持。
关于浙江和诚房地产估价有限公司2014年10月10日出具的和诚估字（2014）第QC-107号《估价报告书》能否在本案中作为补偿款结算依据的争议。首先，《估价报告书》的评估对象包含了天威公司添置的设备设施等。其次，博高公司与嘉兴七新投资发展有限公司于2014年10月16日签订的《拆迁补偿协议》中明确约定“土地、房屋、附着物、设备、设施等经评估机构评估，评估价为人民币18762896元（详见评估报告）”，该协议中的评估价与《估价报告书》一致。可见，博高公司在签订拆迁协议时已知晓并认可《估价报告书》，事实上也是以此为依据取得拆迁补偿。再次，博高公司在2015年4月27日向天威公司发出的解除租赁合同通知书中称其与征收单位已依法进行了评估，并同意有关征收补偿费“双方间按照评估报告确认的数额处理”。因此，一审法院按照该《估价报告书》确定天威公司的补偿金额正确。至于《估价报告书》是否符合程序、内容是否合理，并非本案审查范围。
关于9#-13#、15#房屋水泥地面及10#房屋公用墙体的补偿款是否应按比例分给博高公司的争议。经查，《估价报告书》中房屋是作为一个整体进行估价，未单独区分地面或墙体的价格。根据租赁合同所附照片，案涉租赁场地在出租时虽已铺设水泥地面，但9#-13#、15#房屋为天威公司在承租期内新建造的，根据双方合同约定，上述房屋（包含地面）的补偿应归天威公司享有。博高公司认为上述六幢房屋的地面仍是出租时铺设的水泥地面，缺乏证据支持，不予采信。博高公司称10#房屋是建立在博高公司原有墙体之上，没有提供证据证明，亦不予采信。
关于双方合同解除的时间。案涉租赁房屋及场地因被纳入拆迁范围，致使合同无法履行，2015年4月27日博高公司发出《解除租赁合同通知书》，符合双方合同约定的解除条件，合同应自该通知到达对方时解除，天威公司在2015年5月4日的回复函中自认2015年4月30日收到上述通知，因无证据证明解除合同通知的送达时间，故本院以天威公司自认的收到时间为到达时间，双方的租赁合同应于2015年4月30日解除。一审以《解除租赁合同通知书》的落款时间作为合同解除时间，不符合法律规定，本院予以纠正。因双方的租赁合同已于2015年4月30日解除，博高公司反诉请求解除合同，缺乏事实依据，一审不予支持正确。
关于占有使用费，博高公司在2014年10月23日就以租赁厂房涉及拆迁为由通知天威公司于2015年4月30日前搬离，但天威公司拒绝搬迁，2015年4月27日博高公司发出《解除租赁合同通知书》并给予15天时间搬离，天威公司仍拒绝搬离，以争取拆迁补偿。天威公司在合同解除后占有使用案涉厂房，没有合法依据，应当参照合同约定的租金标准支付博高公司自2015年5月15日起至实际腾退之日期间的逾期腾房占有使用费。一审将占有使用费计算至《拆迁补偿协议》中约定的腾空搬迁日期即2015年6月30日错误。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，双方均未提交政府征收决定，根据（2016）浙04行终173号行政裁定书，嘉兴市南湖区人民政府就案涉拆迁项目没有作出房屋征收决定，《拆迁补偿协议》约定的搬迁日期并非法定的发生物权变动的情形，天威公司称2015年6月30日后博高公司不再是案涉厂房的所有权人，无权主张占有使用费的理由不能成立。对于腾退日期，根据天威公司在一审中的陈述，其在一审判决前尚未全部腾空搬离案涉厂房，二审中，天威公司在本院第一次询问时明确“一审判决后（注：一审于2016年5月13日作出判决，2016年5月17日天威公司收到判决书）已经全部腾退”，天威公司二审中提供的照片也表明2016年8、9月份案涉厂房已开始拆除，结合上述证据和陈述，本院认为天威公司在2016年8月份前已腾退更加符合事实，博高公司二审中主张计算至2017年2月份，没有证据证明，不予采信。因此，天威公司应当支付博高公司2015年5月15日起2016年7月31日期间的逾期腾房占有使用费411726元（340000元+340000元÷365天×77天）。
综上，一审判决认定事实清楚，但对于合同解除时间和占有使用费数额认定有误，二审予以纠正。博高公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南新民初字第131号民事判决第一项、第四项，即“嘉兴市博高工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付嘉兴市天威家俱有限公司拆迁补偿款3455679.05元”、“嘉兴市天威家俱有限公司于本判决生效之日起十日内腾退本案所涉的房屋和场地”；
二、变更嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南新民初字第131号民事判决第三项为“嘉兴市天威家俱有限公司于本判决生效之日起十日内支付嘉兴市博高工贸有限公司占有使用费411726元”；
三、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南新民初字第131号民事判决第二项、第五项；
四、驳回嘉兴市天威家俱有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回嘉兴市博高工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费67800元、财产保全费5000元，合计72800元，由嘉兴市天威家俱有限公司负担41354元，由嘉兴市博高工贸有限公司负担31446元；反诉受理费减半收取2350元，由嘉兴市天威家俱有限公司负担。二审案件受理费35909元，由嘉兴市博高工贸有限公司负担34104元，由嘉兴市天威家俱有限公司负担1805元。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年四月十日
书记员 赵婉沁