上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第844号
原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心。
法定代表人李怡。
委托代理人侯海建，上海浦虹律师事务所律师。
被告陈宝康。
委托代理人刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。
被告郑峥嵘。
委托代理人刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。
原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心（以下简称“五角场社区服务中心”）诉被告陈宝康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，于2013年6月25日公开开庭进行了审理。庭审时，根据原告的申请，本院依法追加郑峥嵘为被告。2013年7月10日，本院依法裁定本案转入普通程序审理。2013年7月30日、8月21日、10月14日，本院依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告五角场社区服务中心之委托代理人侯海建、被告陈宝康及郑峥嵘之委托代理人刘龙富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告五角场社区服务中心诉称，2010年1月5日，原告与被告陈宝康签订租赁合同，原告将上海市杨浦区政通路XXX号房屋出租给被告陈宝康使用，年租金为人民币128，990元（以下币种均为“人民币”），租期至2010年12月31日。租赁期满后，被告陈宝康继续使用租赁房屋，租金支付至2013年1月。现原告需收回房屋自用，多次通知被告迁出，遭到被告拒绝。在本案审理中，被告郑峥嵘提供原告与被告郑峥嵘于2010年1月5日签订的《房屋租赁合同》，租期自2010年1月1日至2015年12月31日。根据该份合同的约定，被告存在如下违约行为：1、被告自2013年2月起未支付租金超过30日；2、合同约定被告不得在承租房屋内进行足浴、餐饮等业务，但被告违反该约定；3、合同约定被告不得转租，但被告予以了转租；4、被告对房屋装修未征得原告同意；4、被告未在6个月内办理过营业执照。被告的上述违约行为，原告足以解除租赁合同。故原告诉请：1、解除原告与两被告之间的租赁关系；2、两被告迁出上海市杨浦区政通路XXX号；3、两被告按每月10，750元的标准支付自2013年2月1日至实际迁出日止的租金。
被告陈宝康辩称，被告陈宝康仅是代为签订租赁合同，并非合同当事人，不应当承担相应责任。
被告郑峥嵘辩称，被告陈宝康是被告郑峥嵘的代理人，并非承租人，不应当承担责任。被告郑峥嵘与原告之间的租赁合同约定的租期尚未届满，被告也没有违约行为。虽然租赁合同约定租金先付后用，但实际上被告均是先用后付，因此被告原本打算于2013年4月付2013年2月-4月的租金，但原告于2013年3月就诉至法院，被告才未支付租金，被告无拖欠租金的情况。被告同意且随时可向原告支付租金。租赁合同并未约定被告在承租房屋内进行足浴、餐饮等业务，及对未征得原告同意下对房屋进行装修，原告可以解除租赁合同。被告虽然将租赁房屋转租，但原告未在法律规定的6个月内提出异议，也不再享有解除权。被告曾经办理过营业执照，但因原告无法提供产权证证明租赁房屋可以用于商业用途，致被告未办出营业执照。综上，原告所提出的解除租赁合同的理由均是不成立，不同意解除租赁合同及将租赁房屋归还原告的诉请。同意支付自2013年2月至今年年底的租金。
经审理查明，上海市杨浦区政通路XXX号房屋产权人为上海市杨浦区人民政府五角场街道办事处，委托五角场社区服务中心对外出租、收取租金、处理相关事宜。
2010年1月3日，郑峥嵘出具《委托书》，内容为：关于政通路XXX号房屋续租之事，本人现全权委托陈宝康来贵处办理续签合同。如合同内容上有变更，请与本人电话联系。
2010年1月5日，五角场社区服务中心（出租方、甲方）、“郑峥嵘”（承租方、乙方）签订两份《房屋租赁合同》。原告所持有的《房屋租赁合同》上约定的租期自2010年1月1日至2010年12月31日。被告郑峥嵘所持有的《房屋租赁合同》上约定的租期自2010年1月1日至2015年12月31日。其余内容相同。第二条第一款约定，乙方承租上海市杨浦区政通路XXX号。第四条第一款约定，租金支付方式为“付三押一”形式，先付后用。第二款约定，每月租金为10，750元，年租金为128，990元。第三款约定，保证金在乙方退租时由甲方无息返还乙方。第四款约定，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方支付租金。如超过五天，乙方需按日支付其租金10%的滞纳金，超过30天仍未支付租金，本合同可自动中止，乙方承担违约责任。第七条第一款约定，未经甲方书面同意，乙方不得在承租房屋内办理餐饮、洗足等证、照业务经营。第二款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租给第三方或第三方使用。否则，甲方可无条件收回出租房屋。第九条约定，乙方如发生以下行为时，甲方有权单方面无条件终止或解除本合同。……4、乙方六个月内未办出证照的。两份《房屋租赁合同》均为5页，第1页抬头部分承租方（乙方）后面的“郑峥嵘”字样为五角场社区服务中心所书写，第5页落款处由陈宝康签字，签在“授权代理人”处。
2010年12月，郑峥嵘将上海市杨浦区政通路XXX号分别转租给案外人胡某某、赵某。由陈宝康出面向次承租人收取租金后向郑峥嵘转交。
2010年1月至2013年1月的租金由陈宝康出面向五角场社区服务中心支付，五角场社区服务中心出具发票，发票上在付款单位一栏注明“政通路XXX号郑峥嵘”。2013年2月起，被告未再支付租金。
另查，1、被告至今未办理证照。被告称系原告未能提供产权证证明租赁房屋可以用于商业所致。原告对此予以否认。被告未提供证据予以证明。
2、被告陈述原告一直知道被告将租赁房屋出租与他人的事实。原告陈述被告告诉原告，被告只是委托他人管理租赁房屋，并非转租。
3、被告陈宝康于2013年5月1日收到起诉状副本。被告郑峥嵘于2013年7月14日收到起诉状副本。
4、被告郑峥嵘向原告支付了押金10，750元，原、被告同意押金抵扣租金。
5、审理中，原告放弃对被告陈宝康的请求。
以上事实，由原告提供的房屋所有权证、证明、房屋租赁合同、照片、发票、收款收据、被告郑峥嵘提供的委托书、房屋租赁协议、起诉状、证据目录、传票、发票、收条、房屋租赁合同、房屋租赁协议、原告陈述、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告于2013年2月起未缴纳租金，且超过六个月未办理证照，《房屋租赁合同》约定上述情况出现，原告可解除合同。被告辩称在合同履行期内，被告并未严格按照合同约定的支付期限内支付租金，原告也予以接受，但并未产生双方就合同约定的支付期限进行了变更的法律后果。被告辩称证照未办理系因原告未能提供可用于商业用途的产权证所致，对此原告予以否认，被告亦未提供证据予以证明。上述抗辩理由，本院均难以采信。原告要求解除租赁关系，符合合同约定，本院予以支持。解除日期为诉状副本送达之日。租赁关系解除后，承租人应当将租赁房屋返还出租人，故对原告要求被告返还租赁房屋的请求，本院予以支持。被告在占用租赁房屋期间，应当支付房屋使用费，故对原告要求被告按照原合同约定的租金标准支付2013年2月1日至实际迁出日止的房屋使用费的请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心与被告郑峥嵘于2010年1月5日就上海市杨浦区政通路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年7月14日解除；
二、被告郑峥嵘应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心上海市杨浦区政通路XXX号房屋；
三、被告郑峥嵘应于本判决生效之日起十日内向原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心按每月人民币10，750元的标准支付自2013年2月1日起至7月14日止的租金及自2013年7月15日起至将上海市杨浦区政通路XXX号房屋交还原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心之日止的房屋使用费；
四、准原告上海市杨浦区五角场街道社区公共服务中心于判决生效之日起十日内返还被告郑峥嵘押金人民币10，750元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币69元，由被告郑峥嵘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 员 周 励
代理审判员 吴 预
人民陪审员 徐 欣
二〇一三年十月二十四日
书 记 员 周靖雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。