湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂硚口民三初字第00443号
原告武汉东方物业管理有限公司，住所地：武汉市江汉区汉口火车站东方商都4层B36、B37、B41号。
法定代表人周本文，该公司董事长。
委托代理人丁雪松、巩晓英，湖北华隽律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉鼎程商贸有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街街道口南村110号鹏程蕙园1幢3层B号房。
法定代表人唐国庆，该公司总经理。
原告武汉东方物业管理有限公司（以下简称东方公司）与被告武汉鼎程商贸有限公司（以下简称鼎程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日受理后，依法由代理审判员谢磊独任审判，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告武汉东方物业管理有限公司的委托代理人丁雪松、巩晓英；被告武汉鼎程商贸有限公司的法定代表人唐国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉东方物业管理有限公司诉称，原、被告于2012年5月28日签订租赁合同，约定：原告将武汉市硚口区古田四路280号雅丰园小区地下停车场轴线部分（1）-（15）、（C）-（F），面积1200平方米，出租给被告作仓库使用，租赁期限从2012年3月1日至2015年2月28日止，年租金78000元。原告按约定将房屋交付被告使用，但被告并未按约定支付租金，截至2013年9月31日，共欠原告租金74000元。原告多次催收未果，故向本院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付原告租金74000元，计算至2013年9月31日；2、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：要求被告立即支付租金77500元，计算至2014年2月28日止。
原告武汉东方物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《租赁合同》两份。证明原、被告两次签订合同，双方在合同中对合同权利义务进行了约定。
证据二、《人民防空行政许可决定书》、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》、《人民防空工程竣工备案表》、《委托书》。证明武汉房地产开发集团股份有限公司将其名下的雅丰园地下室，建筑面积1550平方米交由原告经营管理，处理租赁事宜，原告有权出租该地下停车场。
被告武汉鼎程商贸有限公司辩称：1、因消防原因导致仓库封门60天，封门期间的租金13808元应退还被告；2、消防封门后原告同意补偿被告10000元；3、合同约定被告不再支付物业费用，胜元乐物业管理公司管理期间，被告共支付物业费22500元，已经抵销9000元，还应抵销13500元；4、被告维修地下仓库的水泵、电机等共支出维修费用8092元，应由原告承担；5、原告重复收取了2011年6月的租金6666.66元，应予抵销；6、押金5000元原告一直未退，应冲抵租金；7、仓库发生三次淹水，原告同意抵销租金40000元；8、被告支付消防罚款30000元，该费用应由原告承担。被告在庭审中明确表示不提出反诉，要求以上述费用抵销欠付租金。
被告武汉鼎程商贸有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一、租金收据7张、押金收据1张。证明原告重复收取了被告一个月的租金。
证据二、《硚口区民防办公室安全生产隐患整改通知书》、《武汉市公安局硚口区分局韩家墩派出所责令改正通知书》两份、《武汉市公安局硚口区分局消防大队公安行政处罚决定书》、《行政处罚告知笔录》、《临时查封决定书》。证明封门期间仓库不能使用，原告应按照合同约定停止收取租金。
证据三、业主向街道办事处发的报告、工作联系函、业主向武房集团发的报告。证明封门是原告的原因造成的。
证据四、消防罚款票据。证明被告垫付消防罚款10000元，另外还交了10000元现金，未开收据。
证据五、联系函。证明2012年3月以前的租金已全部结清。
证据六、仓库淹水及维修机器设备的照片。证明淹水导致被告损失82200元、维修费垫付了8092元，该损失应由原告承担。
证据七、情况说明（传真件）。证明淹水被告有损失，消防罚款费用是被告垫付的，原告同意支付10000元的补偿，被告没有同意。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为实际承租的面积与合同约定面积不一致。原告对被告提供的证据一的真实性无异议；对证据二中的整改通知书有异议，认为该证据系复印件，且未加盖公章，整改是被告自身原因所致，对责令改正通知书的关联性有异议，对行政处罚决定书、行政处罚告知笔录的真实性无异议，处罚的原因是被告违反《消防法》，封门也是被告的原因所致，与原告无关，不应当从租金中抵扣，也不应退还押金；对证据三中业主向街道发的报告不予质证，该证据系复印件，对工作联系函的关联性和证明目的有异议，业主向武房集团发出的报告没有单位的公章，也没有签字，与本案无关；对证据四的真实性无异议，罚款系被告原因所致，应由被告承担；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为地下人防工程有淹水的事实，但是无法证明淹水的损失，也无法证明被告就是被浸泡物品的所有权人，在损失金额没有确定的情况下，在本案中不应从租金中抵销；对证据七的真实性无异议，被告的法定代表人去拿的原件，说明被告对此认可，原告同意抵扣1万元。
经本院审核，原告提供的证据一、二，被告提供的证据一、三、四、五、六、七、证据二中的责令改正通知书、公安行政处罚决定书、公安行政处罚告知笔录、临时查封决定书均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
经审理查明，2010年2月2日，东方公司（甲方）与鼎程公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将武汉市硚口区古田四路289号雅丰园小区地下停车场轴线部分（1）-（14）、（c）-（f），面积1200平方米（扣除泵房、厕所）出租给乙方作仓库使用；租赁时间为2010年3月1日起至2012年2月28日；第一年年租金80000元，第二年年租金84000元；合同租金每季支付一次，第一次付款时间为2月1日，第二次开始为每季第一天前支付，合同签订之日起乙方支付金额25000元，其中季租金20000元，仓库押金5000元，合同期满押金退回（不计利息）；雅丰园地下室原设计为停车使用，现改变用途作为仓库出租给乙方，乙方需在消防部门办理备案手续，符合消防部门的防火要求，如遇业主反对，投诉消防部门所引起的一切经济损失由乙方自行承担，甲方配合乙方做好消防、业主工作。如因消防、业主等原因造成乙方不能使用仓库，甲方应停止收租，并将剩余的租金和押金退还给乙方；乙方必须依据合同约定时间交纳租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金，若拖欠一个月以上，甲方有权中止合同，收回车库使用权，承租期间发生的水电费由乙方承担，甲方不再收乙方物业管理费和其他费用。”
2011年11月17日，武汉市公安局硚口区分局韩家墩派出所对诉争的地下仓库下发责令改正通知书，以该仓库存在：未制定消防安全制度；未组织防火检查；未组织消防安全教育培训；未组织消防演练；占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口；单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效；生产、储存和经营易燃易爆危险品的场所与居住场地设置在同一建筑物内的消防安全违法行为，要求鼎程公司接到通知后5日内整改完毕。2011年11月29日，武汉市公安局硚口区分局消防大队向鼎程公司下达了《公安行政处罚决定书》，内容为：鼎程公司对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除，构成不及时消除火灾隐患的违法行为，决定对鼎程公司处罚款50000元的处罚。2011年12月6日，鼎程公司向韩家墩派出所支付了违反消防管理的罚款1万元。2011年12月21日，武汉市公安局硚口区分局消防大队向鼎程公司下发《临时查封决定书》，以个体工商业主不及时消除消防隐患为由，决定对诉争地下仓库予以临时查封，查封期限从2011年12月21日至2012年1月21日。
2012年4月12日，东方公司向鼎程公司出具《情况说明》，内容为：“东方公司于2010年2月将雅丰园地下室租赁给鼎程公司，由于地下室无消防许可证和必备的消防设施，引起业主投诉，故雅丰园于2011年11月30日被派出所的消防部门查封，鼎程公司向韩家墩派出所交纳20000元罚款后于12月6日开启使用，12月21日硚口区消防大队以该仓库没有经过消防备案为由再次将该仓库进行查封，东方公司交纳10000元罚款后，仓库于2012年1月10日启封。通过鼎程公司与硚口区消防大队沟通协调后，为了一劳永逸，鼎程公司决定在雅丰园地下室进行消防整改，预备增加监视屏、监控探头、防火卷帘及灭火器后，在硚口区消防大队备案，总费用预计超过30000元。考虑到鼎程公司前期仓库淹水、水泵维修、更换电表及其公关费用和仓库被封一个月损失，经东方公司研究决定，待鼎程公司取得消防备案手续后，一次性补偿该公司消防报备费用10000元。”
2012年5月28日，东方公司（甲方）与鼎程公司（乙方）再次签订《租赁合同》，约定：“甲方将硚口区古田四路289号雅丰园小区地下停车场轴线部分（1）-（15）、（c）-（f），面积1200平方米（扣除泵房、厕所）出租给乙方做仓库使用；租赁时间为2012年3月1日起至2015年2月28日；年租金78000元；合同租金每季支付一次，第一次付款时间3月1日前支付，第二次开始为每季第一天前支付，合同签订之日起乙方支付金额19500元，上次合同交纳仓库押金5000元作为本次合同押金，合同期满押金退回（不计利息）；乙方在承租期间由乙方承担物业公司管理费；乙方承租期间，甲方配合乙方做好物业公司工作，尽量避免出现拉闸停电等现象，影响乙方仓库的正常使用；雅丰园地下室原设计为停车使用，现改变用途作为仓库出租给乙方，乙方需在消防部门办理消防备案手续，符合消防部门的防火要求，并将以鼎程公司名义办理的消防备案手续交甲方报备。如遇未办理消防手续，业主投诉消防部门所引起的一切经济损失由乙方自行承担。如因消防、业主等原因造成乙方不能使用仓库，甲方应停止收租，并将剩余的租金和押金退还给乙方；乙方必须依据合同约定时间交纳租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金，若拖欠一个月以上，甲方有权中止合同，收回车库使用权，承租期间发生的水电费由乙方承担。2012年6月1日，东方公司出具收据，确认收到鼎程公司2011年12月至2012年2月28日的租金20000元。2012年6月13日，东方公司向鼎程公司出具联系函，要求鼎程公司支付2012年3月1日至8月31日的租金39000元，此时东方公司共收取鼎程公司租金155000元，后鼎程公司又陆续向东方公司支付租金97500元。
另查明，雅丰园地下人防工程系武汉市房地产开发集团股份有限公司所建，该公司于2009年委托东方公司对上述地下人防工程进行经营管理。
本院认为：1、原、被告之间签订的两份《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应依约履行，被告应按合同约定足额支付租金。按照合同约定，被告应向原告支付2010年3月1日至2014年2月28日的房屋租金共计320000元，被告已支付252500元，还应支付租金67500元。2、原、被告2010年2月2日签订的《租赁合同》约定：“雅丰园地下室原设计为停车使用，现改变用途作为仓库出租给乙方（被告），乙方需在消防部门办理备案手续，符合消防部门的防火要求，如遇业主反对，投诉消防部门所引起的一切经济损失由乙方自行承担，甲方（原告）配合乙方做好消防、业主工作。如因消防、业主等原因造成乙方不能使用仓库，甲方应停止收租，并将剩余的租金和押金退还给乙方”，依照该约定，应由被告负责办理消防备案手续，业主投诉消防部门所引起的经济损失应由被告承担，仅在因消防、业主等原因造成被告不能使用仓库，即合同无法履行时，原告才停止收租并退还剩余租金和押金。故对于被告要求以封门期间的租金和消防罚款抵销欠付租金的抗辩主张，本院不予采纳。3、2010年2月2日签订的《租赁合同》约定原告不再收取被告物业管理费和其他费用，因原告不再对小区进行物业管理，被告向新的物业公司支付了2011年3月1日至2012年6月1日共15个月的物业管理费25500元，2012年5月28日签订的《租赁合同》将物业费的承担改为由被告承担。故2012年3月1日之前的物业费应由原告负担，之后的物业费应由被告自行负担，被告支付的2011年3月1日至2012年2月29日共12个月的物业管理费18000元可以从租金中抵销。4、租赁期间租赁物的维修费用应由出租方承担，被告主张其用于维修地下仓库的水泵、电机等维修费用为8092元，但并未提供维修费用的具体票据，双方对于维修费用的具体数额也存在争议，在双方确定具体金额前不宜进行抵销。5、被告提出原告同意对多次淹水造成的损失抵销租金40000元，但并未提供证据证明双方已就租金抵销达成合意，被告提供的照片仅能证明损失确实存在，无法证明损失的具体金额，被告可另行起诉主张权利。6、被告提出原告重复收取一个月租金，但被告支付的租金总额并未超过总租金数额，仅属于开具租金收据时存在错误，不存在租金抵销问题。7、被告提出押金5000元应予抵销，但双方2012年5月28日签订的《租赁合同》已明确约定“上次合同交纳仓库押金5000元作为本次合同押金，合同期满押金退回（不计利息）”，故在租赁合同期满前，原告无需退还押金。8、原告2012年4月12日出具《情况说明》中明确“考虑到鼎程公司前期仓库淹水、水泵维修、更换电表及其公关费用和仓库被封一个月损失，经东方公司研究决定，待鼎程公司取得消防备案手续后，一次性补偿该公司消防报备费用10000元”，故原告应按约定向被告补偿消防报备费用10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告武汉鼎程商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告武汉东方物业管理有限公司支付房屋租金人民币39500元。
二、驳回原告武汉东方物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，减半收取825元，诉讼保全费790元，共计1615元，由原告武汉东方物业管理有限公司负担800元，被告武汉鼎程商贸有限公司负担815元（原告已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谢 磊
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 金丽芳