济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第1921号
原告陈绍蛟，男，1960年出生，住济南市。
委托代理人ＸＸＸ，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人孟凡鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。
被告山东富而通投资置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘青洋，董事长。
委托代理人张某某，男，1987年5月11日出生，汉族，山东富而通投资置业有限公司职工，住济南市。
委托代理人丁某某，男，1978年8月28日出生，汉族，山东富而通投资置业有限公司职工，住济南市。
原告陈绍蛟与被告山东富而通投资置业有限公司（以下简称富而通投资公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法由审判员闫云独任审判，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。后本案由适用简易程序转普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈绍蛟诉称，2006年11月29日，原、被告签订抵押借款合同，约定：原告向被告出借人民币300万元整，月息3%，借款期限为12个月（自2006年11月29日至2007年11月29日止）。2006年12月4日，双方签订了房地产抵押契约，约定：被告以邹平县经济开发区会仙二路北侧土地上之房产16套，为上述借款进行抵押担保。同日，双方又签订了在建工程抵押借款合同，以上述土地上之在建工程抵押，为被告之借款提供担保。2006年12月5日，被告向原告发出付款通知，要求原告将借款中的162万余元划转至刘某的账户、138万元划转至段某某的账户。原告依照被告的指示将款项分别划转至刘某、段某某的账户。2011年8月1日，双方签订了协议书，约定自本协议签订之日起3日内原告解除对被告10套房产的抵押，被告在解除抵押30日内一次性支付原告200万元用于归还借款本金；原告在收到200万元本金的同时解除被告全部房产的抵押。同日，原告向邹城房管局提出申请，解除了被告上述抵押的16套房产中的10套房产的抵押。但被告至今未履行该协议书中约定的支付本金200万元的义务，剩余100万元本金更是无从支付，被告严重违反了双方的约定。经原告多次催要，被告均不予偿还，导致原告的合法权益受到重大损失。故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告支付原告借款本金300万元及相应利息2316550元（自2011年9月1日至2014年9月9日止，按中国人民银行同期银行贷款利率的4倍计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求，要求原告享有被告名下的坐落于邹平国际商贸城东南区房屋的优先受偿权。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2006年11月29日原、被告签订的抵押借款合同1份，证明被告向原告借款人民币300万元，月息3%，抵押与借款期限为2006年11月29日至2007年11月29日；
2、2006年12月4日原、被告签订的房地产抵押契约1份，证明被告将坐落于邹国用（2005）第0104147号土地上房产16套，作为其借款300万元的抵押，并经邹城市房地产交易监管所盖章确认，契号为：（邹在建）房地产抵押契字06-002号；
3、2006年12月4日原、被告签订的《在建工程抵押借款合同》；
4、被告出具的付款通知1份，证明2006年12月5日被告向原告发出付款通知，要求原告将借款中的162万余元转至刘某的个人账户、138万元划转至段某某的个人账户，并将两人的身份证号、银行卡号告知原告；
5、转账凭证4份，证明2006年12月12日，原告通过银行转账将借款本金300万元分别划转至刘某和段某某的个人账户；
6、补充协议1份，证明原、被告之间借款300万元的借款期限由2007年12月4日延续至2008年12月31日；
7、2011年8月1日原、被告签订的协议书1份，证明自本协议签订之日起3日内原告解除对被告10套房屋的抵押，被告在解除抵押30日内一次性支付原告200万元用于归还借款本金，原告在收到借款本金200万元的同时解除对被告全部房产的抵押。同日，原告向邹城市房管局提出申请，解除了被告10套房产的抵押，但被告至今未履行协议书；
8、被告向原告最后一次偿还借款的记录、电话录音，证明2012年11月29日，被告向原告偿还款项20万元，且有被告工作人员的对话予以印证。被告的还款发生诉讼时效中断的效果，原告债权主张在诉讼期间内。
被告富而通投资公司辩称，原告所诉与事实不符，原告与被告之间的借贷关系发生在被告的现法定代表人刘青洋接任公司之前，接任公司对公司资产进行清理发现其借贷关系存在违法行为。至2010年10月13日止被告共计偿还原告本金及利息共计363万元（原告提供的协议书中已载明）。根据最高法院关于审理民间借贷案件若干规定的解释，民间借贷最高利率不得超过银行同期贷款利率的四倍，超出部分无效。故协议书中约定的内容违背了该法律规定，协议书关于本金的约定是无效的。据此计算后，至2010年10月13日止被告共欠原告本金1593674.05元。在此之后被告分五期进行了偿还，至今原告应返还被告超额支付的513638.78元。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2009年7月15日原、被告签订的商品房买卖合同1份，证明原告购买被告开发的坐落于邹平县经济开发区国际商贸城，房屋总价款3871600元，该购房款未付，双方借款应予抵销；
2、原告出具的领款单2份、银行回单1份，证明被告分别于2011年9月11日、9月30日向原告偿还借款各30万元，计60万元；
3、原告的收条1份，证明2012年11月29日原告收到被告偿还的现金20万元；
4、还款明细表及相关的银行回单、进账单、原告的领款条1宗，证明被告通过银行向原告付款情况如下：
2007年3月6日付27万元、2007年6月8日付27万元、
2007年9月12日付27万元、2008年1月29日付36万元、
2008年8月15日付20万元、2008年6月18日付10万元、
2008年6月27日付6万元、2009年4月21日付30万元、
2009年4月30日付30万元、2009年12月21日付50万元、
2010年1月15日付10万元、2010年1月25日付10万元、
2010年2月9日付10万元、2010年2月12日付10万元、
2010年3月22日付10万元、2010年5月10日付15万元、
2010年5月25日付10万元、2010年6月10日付5万元、
2010年7月6日付5万元、2010年10月13日付15万元、
2011年9月11日付30万元、2011年9月30日付30万元、
2012年11月29日付20万元；
另外，2011年8月1日顶账两笔，金额分别为892377元、673785元，以上共计5996162元（附收款收据、商品房预售合同各2份）。
经过庭审质证，本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，被告提供的证据2、3、4作为有效证据使用，被告提供的证据1不能作为有效证据使用。
根据上述有效证据确认的事实及庭审查明的事实，综合确认事实如下：2006年11月29日，原、被告签订抵押借款合同，合同约定：被告（甲方）向原告（乙方）借款人民币300万元整，月息3%；抵押期限：12个月（自2006年11月29日至2007年11月29日止），抵押方式见房产抵押契约；借款期限：12个月（自2006年11月29日至2007年11月29日止），可提前归还；违约责任：借款人到期未归还或未办理续借手续，或不能按时付息，超过5日自愿任出借人自行指定拍卖行，拍卖抵押物，实现债权；利息支付方式：自借款之日起每满3个月付息。2006年12月4日，原告（乙方，抵押权人）与被告（甲方，抵押人）签订了房地产抵押契约，契约约定：抵押房地产状况：邹平县经济开发区会仙二路北侧（国际商贸城），土地使用权证：邹国用（2005）第0104147号，房屋建筑面积：2681平方米；房地产现值：430万元；甲方将上述产权证所载房地产之全部／部分抵押给乙方，范围：东南区C座1-3层13套，即113至125室；东南区D座1-3层3套即112至114室；乙方同意在房地产现值70%以内提供贷款，借款额为人民币300万元，付款方式：一次性支付；还款方式：一次性偿还。同日，双方又签订了在建工程抵押借款合同，以上述土地上之在建工程抵押，为被告之借款提供担保。合同签订后，双方办理抵押登记，登记证号为：（邹在建）房地产抵押契字06-002号。2006年12月1日原、被告签订补充协议，协议约定：原、被告之间的借款300万元的借款期限，由2007年12月4日延续至2008年12月31日。
2006年12月5日，被告向原告发出付款通知，要求原告将借款中的162万元划转至刘某的账户、138万元划转至段某某的账户。2006年12月12日，原告依照被告的指示将借款300万元分别划转至刘某、段某某的账户。
之后，被告支付原告利息，具体支付情况如下：
2007年3月6日付27万元、2007年6月8日付27万元、
2007年9月12日付27万元、2008年1月29日付36万元、
2008年8月15日付20万元、2008年6月18日付10万元、
2008年6月27日付6万元、2009年4月21日付30万元、
2009年4月30日付30万元、2009年12月21日付50万元、
2010年1月15日付10万元、2010年1月25日付10万元、
2010年2月9日付10万元、2010年2月12日付10万元、
2010年3月22日付10万元、2010年5月10日付15万元、
2010年5月25日付10万元、2010年6月10日付5万元、
2010年7月6日付5万元、2010年10月13日付15万元、
以上共计363万元。另外，2011年8月1日以房（坐落于山大新苑住宅楼4号楼1单元1803室和4号楼1单元1906室）抵款两笔，金额分别为673785元、892377元。
2011年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订协议书，协议载明：2006年12月5日甲方借用乙方人民币300万元，至2010年10月31日甲方向乙方累计付款人民币363万元正。现就有关未尽事宜甲乙双方协商达成协议如下：1、在本协议签订之日起，乙方在3日内解除在邹城房管局抵押的甲方的10套房产；甲方在乙方解除抵押后30日内一次性支付乙方人民币200万元用于归还借款本金；2、乙方在收到甲方归还的200万元借款本金的同时，乙方解除在邹城房管局抵押的甲方的全部剩余房产；3、剩余100万元未还款项，乙方同意甲方无息使用1年（协议另行签订）；4、甲方应付乙方300万元本金形成的借款利息，乙方同意甲方以其开发的山大新苑住宅楼用于抵顶；5、甲方借用乙方的借名按揭贷款业务，乙方作为剩余100万元借款的抵押，在甲方还清100万元借款后，乙方协助甲方办理有关手续。协议签订当日，双方到有关部门解除了对抵押房屋中的东南区C座1-3层13套（即114-125室）中的C114至123室（10套）的抵押登记。
2011年8月1日，原、被告签订商品房预售合同2份，房屋分别坐落于山大新苑住宅楼4号楼1单元1803室，抵款673785元，山大新苑住宅楼4号楼1单元1906室，抵款892377元。
2011年8月1日的协议签订后，被告又分别于2011年9月11日付原告30万元、2011年9月30日付原告30万元、2012年11月29日付原告20万元。被告未支付原告借款本金200万元，剩余100万元亦未偿还。经原告多次催要，被告未偿还。
本院认为，被告富而通投资公司于2006年11月29日向原告陈绍蛟借款300万元，事实清楚，法律关系明确。本案争议的焦点问题是：原、被告于2011年8月1日签订的协议是否有效？庭审中被告称2011年8月1日原、被告签订的协议，是在被告的现法定代表人刘青洋接手公司之前签订的，被告公司没有原件，无法确认，要求法院延长举证期限；举证期限延长后，被告亦未提供有关证据，被告应承担举证不能的法律后果。因此，本院认为，该协议是双方对账后自愿签订的，是双方的真实意思表示，且没有法定无效的要件，是合法有效的。
该协议中载明“乙方在收到甲方归还的200万元借款本金的同时，乙方解除在邹城房管局抵押的甲方的全部剩余房产；剩余100万元未还款项，乙方同意甲方无息使用1年”，由此可以看出，被告至此认可尚欠原告本金300万元。本院认为，至2011年8月1日止，被告尚欠原告本金300万元未还，事实清楚。
根据该协议约定，被告于2010年10月31日前所支付原告的363万元为利息，该利息不能足额支付2011年8月1日前双方约定的利息，因此，双方协议中亦约定“甲方应付乙方300万元本金形成的借款利息，乙方同意甲方以其开发的山大新苑住宅楼用于抵顶”，且协议签订当日，原、被告签订商品房预售合同，被告以其开发的坐落于山大新苑住宅楼4号楼1单元1803室，抵款673785元，山大新苑住宅楼4号楼1单元1906室，抵款892377元；本院认为，该房屋所抵款项应为协议签订日（2011年8月1日）之前的利息，也就是说至此，2011年8月1日之前的利息双方已结清，且以书面形式予以确认。原、被告之间的借款，约定了借款期限、利息及违约金。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。现被告要求对双方已结清的利息予以调整，理由欠当，证据不充分，本院不予支持。2011年8月1日以后至判决生效之日止的利息，应按银行同类贷款利率（年息5.6%）的四倍计算。另外，双方于2011年8月1日签订的协议中载明“剩余100万元未还款项，乙方同意甲方无息使用1年”，因此，自2011年8月1日至2012年7月31日止被告应支付原告本金200万元的利息，原告要求被告支付借款300万元的利息，本院不予支持。
被告于2011年9月11日偿还原告的30万元，扣除1个月零11天的利息50834.4元后，多付的249165.6元应当折抵本金，折抵后被告尚欠原告本金2750834.4元；2011年9月30日被告偿还原告的30万元，扣除19天的利息23320.6元后，多付的276679.4元应当折抵本金，折抵后被告尚欠原告本金2474155元；2012年11月29日被告偿还原告的20万元，计算利息为5个月零11天，即被告支付利息至2012年3月11日。综上，至2011年11月29日止，被告尚欠原告本金2474155元。因此，原告陈绍蛟要求被告富而通投资公司偿还借款本金2474155元，理由正当，证据充分，本院应予支持。多出的部分，本院不予支持。关于利息，通过以上计算后，本院认为，自2012年3月12日起至2012年7月31日止，应以借款1474155元万元为基数，按银行贷款利率的四倍计算；自2012年8月1日起至本判决生效之日止，以借款2474155元为基数，按银行贷款利率的四倍计算。现原告自愿要求利息计算至2014年9月9日止，本院予以支持。
双方签订借款协议后办理了邹平县经济开发区会仙二路北侧（国际商贸城）房屋的抵押登记手续，土地使用权证：邹国用（2005）第0104147号，房屋建筑面积：2681平方米；房地产现值：430万元；甲方将上述产权证所载房地产之全部／部分抵押给乙方，范围：东南区C座1-3层13套，即113至125室；东南区D座1-3层3套即112至114室，双方已对其中的东南区C座1-3层13套（即114-125室）中的C114至123室（10套）解除抵押，现尚有东南区C座1-3层113、124、125房屋，D座1-3层112、113、114房屋未解除抵押。因此，原告要求享有被告名下的坐落于邹平国际商贸城东南区C座1-3层113、124、125房屋，D座1-3层112、113、114房屋的优先受偿权，理由正当，证据充分，本院应予支持。被告称双方于2009年7月15日签订商品房买卖合同后，原告未付购房款，该房款应与本借款抵销，因与本案不是同一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六十三条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告山东富而通投资置业有限公司偿还原告陈绍蛟借款人民币2474155元，于本判决生效之日起十日内执行；
二、被告山东富而通投资置业有限公司支付原告陈绍蛟借款利息，以借款1474155元为基数，自2012年3月12日起至2012年7月31日止，按银行同期贷款利率的四倍计算，于本判决生效之日起十日内执行；
三、被告山东富而通投资置业有限公司支付原告陈绍蛟借款利息，以借款2474155元为基数，自2012年8月1日起至2014年9月9日止，按银行同期贷款利率的四倍计算，于本判决生效之日起十日内执行；
四、原告陈绍蛟享有被告山东富而通投资置业有限公司名下的坐落于邹平国际商贸城东南区C座1-3层113、124、125房屋，D座1-3层112、113、114房屋的优先受偿权；
五、驳回原告陈绍蛟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币49020元，由被告山东富而通投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫 云
人民陪审员 杨奎香
人民陪审员 张 骊
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 李 雯