山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）青执复字第59号
申请复议人中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司。
法定代表人耿明胜，董事长。
委托代理人邱军，山东齐海律师事务所律师。
申请执行人闵向东。
委托代理人杨健。
申请执行人刘远兰。
委托代理人李秋航、唐贝贝，山东正航律师事务所律师。
申请执行人王东。
委托代理人李秋航、唐贝贝，山东正航律师事务所律师。
被执行人宋云凤。
被执行人魏旭东。
被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司。
法定代表人宋小伟，总经理。
申请复议人中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司不服青岛市市北区人民法院（2015）北执异字第28号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理，并组成合议庭审查，现已审查终结。
执行法院在执行闵向东与青岛天安进出口投资担保有限公司、宋云凤、魏旭东借款合同纠纷一案过程中，于2013年8月2日查封了青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号房产；执行法院在执行刘远兰与被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司借款合同纠纷一案过程中，于2014年5月12日查封了青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号甲房产；执行法院在执行王东与青岛天安进出口投资担保有限公司借款合同纠纷一案过程中，于2014年5月12日查封了青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号甲房产（以上青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号和×号甲两个产权证书的房产在建筑结构上为一体，以下简称涉案房产）。
中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司提出执行异议称，青岛天安进出口投资担保有限公司因欠中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司债务，已将房产的使用权出租给中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司使用15年，自2012年4月1日至2027年3月31日止，并且约定偿还中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司其他债务抵债还款。请求解除对涉案房产的“死查封”，恢复其对涉案房产的使用权，确认其对涉案房产享有优先购买权和“买卖不破租赁”等项权力。
三申请执行人对中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司提出的执行异议及其证据的意见一致：1、中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司提交的租赁合同存在倒签情形、没有实际交付记录、租金严重偏低、除租金收据外没有实际支付证明，水电费用系涉案房产周边租户实际使用而产生并由被执行人支付，无法证实照片的拍摄时间和真实性，规划局的说明仅证明耿明胜进行过咨询，预算书为预案性质没有基础事实和证明作用，以及提交的证据中存在其他多处错误，与中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司主张的租赁关系无效，其签订的租赁合同系虚假合同，也根本未履行，因此其异议申请不能排除本案的强制执行；2、申请执行人的抵押登记在先，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司主张的租赁关系在后，无论依据《抵押借款合同》还是法律规定，均不能对抗申请执行人登记在先的抵押权，不能排除本案的执行申请，其基于租赁权主张的异议请求无法成立。请求驳回中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司的所有异议请求，尽快进行执行拍卖程序。
执行法院查明，涉案房产系青岛天安进出口投资担保有限公司名下的位于青岛市李沧区308国道×号和×号甲房产，分别有产权证书，在建筑结构上为一体，总面积为8761.2平方米。2010年3月9日，申请执行人闵向东与被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司签订《借款抵押合同》，借款金额为570万元，以青岛市李沧区308国道×号房产为抵押并于同年3月10日办理了抵押登记，执行法院（2013）北民三商初字第178号民事调解书对该抵押权予以确认，申请执行人闵向东向执行法院申请执行后，执行法院以（2013）北执字第1055号立案执行，并于2013年8月2日查封了被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号房产；2010年3月9日，申请执行人刘远兰与被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司签订《借款抵押合同》，借款金额为510万元，以青岛市李沧区308国道×号甲房产为抵押并于同年3月10日办理了抵押登记，执行法院（2012）北民三商初字第750号民事调解书对该抵押权予以确认，申请执行人刘远兰申请执行后，执行法院以（2014）北执字第1002号立案执行，并于2014年5月12日查封了被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号甲房产；2010年3月9日，申请执行人王东与被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司签订《借款抵押合同》，借款金额为120万元，以青岛市李沧区308国道×号甲房产为抵押并于同年3月10日办理了抵押登记，执行法院（2012）北民三商初字第751号民事调解书对该抵押权予以确认，申请执行人王东申请执行后，执行法院以（2014）北执字第1008号立案执行，并于2014年5月12日查封了被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司名下位于青岛市李沧区308国道×号甲房产；2014年10月，执行法院发出限期履行公告，被执行人在限期内仍不履行义务的，将拍卖涉案房产。2015年4月，执行法院在涉案房产现场张贴拍卖公告，告知了涉案房产拍卖时间、地点等事项。2015年6月1日，执行法院派员在涉案房产实际查看，涉案房产内没有任何人员占有使用，没有存放任何物资，现场拍照存档后张贴封条并由申请执行人看管至今。
执行法院认为，一、涉案房产属于登记在被执行人名下的不动产，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，执行法院据此查封涉案房产符合法律规定。
二、对于涉案房产的所有权属于被执行人青岛天安进出口投资担保有限公司，各方均没有争议，因此本次异议审查不属于异议人主张执行标的的实体权利请求排除执行的情形；异议人的主张中即使含有部分实体权利而请求排除执行，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
本案异议人提出的异议请求为：1、解除对涉案房产的“死查封”，即对法院查封涉案房产的不动产登记没有异议，对于法院扣押涉案房产、禁止使用的执行措施有异议，其异议指向为人民法院的执行措施采取方式；2、恢复中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司对涉案房产的使用权，确认中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司对涉案房产享有优先购买权和“买卖不破租赁”等项权力。即不排除人民法院对涉案房产的处置变现程序，但请求在该程序中享有优先购买权，并且在其他竞买人成功买受涉案房产后不向买受人移交涉案房产，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第五条第三项的规定，认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，属于利害关系人对人民法院执行行为提出的异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。
最高人民法院2009年1月1日《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》自2015年5月5日起施行，第三十二条规定：本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。因此，即使异议人请求对涉案房产进行占有使用和阻止向将来的买受人交付，也应适用在后的司法解释即最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》，对其作为利害关系人适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查并给予相应的救济途径，而不适用第二百二十七条的规定对其作为案外人异议进行审查。
三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
本案中，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司提交的书面租赁合同存在公章与企业登记核准日期不符、租金价格偏低、租金交付没有支付凭证佐证且与中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司关于“欠债抵债”的陈述相矛盾，虽不足以认定中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司与被执行人恶意串通，但执行法院扣押涉案房产时，其中并无人员占有使用和物资存放，明确证明中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司并未占有和使用涉案房产，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第三十一条的规定，对于中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司的执行异议不予支持。
中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司不服，向本院申请复议称，1、执行法院（2015）北执异字第28号执行裁定书认定事实错误。中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司与青岛天安进出口投资担保有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方的民事法律行为，不存在任何“恶意串通”、“签订虚假租赁合同”问题，该《房屋租赁合同》是真实、合法、有效的；中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司与青岛天安进出口投资担保有限公司签订《房屋租赁合同》后，即将涉案房产交付中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司占有使用，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司安排专人24小时值班看守，并且展开对外合作招商等，同时将涉案房产当做仓库使用；2、执行法院（2015）北执异字第28号执行裁定书适用法律错误。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司在执行法院查封涉案房产前就与青岛天安进出口投资担保有限公司签订了合法有效的《房屋租赁合同》，同时实际占有使用涉案房产，执行法院的执行措施不能是禁止青岛天安进出口投资担保有限公司使用承租房产的“死查封”，应该变更为“活查封”，保护中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司的合法权益。
申请执行人闵向东答辩称，1、中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司所依据的《房屋租赁合同》等证据材料无法证明其租赁关系合法有效，因此其异议主张不能排除申请执行人的执行，应该予以驳回。该《房屋租赁合同》形成于涉案房产抵押期间，租赁无效，不能对抗登记在先的抵押权，其真实性无法确认，闵向东严重怀疑该合同的真实性与合法性；中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司仅仅提供了支付租金的收据，其真实性也无法确认，不能证明租赁关系存在；2、执行法院执行涉案房产程序正确，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司主张的合法使用权和优先受偿权没有事实和法律依据，其损失应该向青岛天安进出口投资担保有限公司主张。
申请执行人刘远兰、王东答辩称，1、执行法院认定中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司未实际占有和使用涉案房产事实清楚，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司与青岛天安进出口投资担保有限公司之间的《房屋租赁合同》系双方恶意串通形成的虚假租赁关系，该租赁合同并未实际履行，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司也不能提供实际占有使用涉案房产以及缴纳租金的相关证据；2、执行法院裁定适用法律正确，程序合法，且刘远兰、王东的抵押登记明确在先，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司请求变更执行措施没有事实与法律依据，其复议请求应该予以驳回。
本院查明事实与执行法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司与青岛天安进出口投资担保有限公司之间的《房屋租赁合同》形成时间后于涉案房产抵押给闵向东、刘远兰、王东的时间，且中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司缴纳租赁费的证据仅有收据两张，没有其他证据加以佐证，同时中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司没有提供足够的证据证明其已经占有使用涉案房产，故中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司的复议请求本院不能支持，中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司可通过其他合法方式主张自己的权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回中商瑞鋆（青岛）投资管理有限公司的复议申请。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 马 英
代理审判员 焦兴凯
代理审判员 李崧生
二〇一五年十一月九日
书 记 员 孟泰宇