北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第13587号
原告北京中原房地产经纪有限公司。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人张羽，女，该公司法律部职员。
被告陈茹一，女。
委托代理人朱安迪（陈茹一之子），男。
原告北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）与被告陈茹一居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汤民华独任审判，公开开庭进行了审理。原告中原公司委托代理人张羽，被告陈茹一及其委托代理人朱安迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司诉称：2014年1月15日，被告陈茹一与原告签订了《房屋买卖居间合同》，交易房屋位于北京市海淀区板井路XX号世纪金源国际公寓东区XX层XX。居间合同签订后，经原告居间介绍，同日房屋出卖人与被告共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋出卖人与被告房屋买卖的相关权利与义务。被告承诺于签订居间合同当日支付原告居间服务费人民币64000元，但时至今日被告并未按照约定支付原告居间服务费64000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告房屋买卖居间服务费64000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告陈茹一辩称：不同意中原公司的诉讼请求。一、原告将被告的补充协议等原件骗回，故意隐瞒补充协议等证据和三方关于合同终止的约定，歪曲事实真相，恶意提起诉讼谋取不正当利益，涉嫌诉讼欺诈，依法应予驳回。二、原告提供不实信息，隐瞒实情，以虚假承诺误导原告，存在恶意欺诈，不得主张居间报酬并应赔偿损失，被告保留主张损害赔偿的权利。三、原告提供的房屋买卖居间合同系格式条款，其中的第四条、第五条、第六条免除或减轻其自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利，该条款无效。四、合同终止，责任不在被告，原告向买方（被告）主张居间报酬不合常理，没有法律依据。综上所述，中原公司的诉讼请求是没有任何事实和法律依据的，完全是意图通过提起恶意诉讼谋取不正当利益，恳请人民法院查明事实真相，依法驳回中原公司的诉讼请求。
经审理查明，2014年1月14日，中原公司的高级物业顾问胡云生通过电话与陈茹一取得了联系，电话中双方就房屋的贷款、税费问题进行了协商，在电话录音中，胡云生表示：“通过邮政可以贷款八五折；合同上那个第三条，如果贷款贷不下来，就是合同终止也可以，也没有问题；……税费全加起来为377000元，总共577000元，可以避掉20万元的税费，最终税费为377000元，咱们这个事情要做啊就尽快做，防止国家政策有什么变化”。电话录音同时显示：“陈茹一：哦，行，那你就在那个附加协议再写一条，他如果有户口迁出还有如果公司注册迁出，别影响我，这两句话都得要写。……胡云生：你（陈茹一）拿到新房本的话可以直接强制性的给他公司迁出”。在电话录音中，双方还约定了2014年1月15日下午在咖啡厅陈茹一和邹壮签订买卖合同。原告对电话录音表示认可，但认为该录音只是签约之前的磋商问题，并不是合同的主要内容。
2014年1月15日，中原公司与陈茹一签订房屋买卖居间合同，确认经中原公司居间介绍，陈茹一购买邹壮位于北京市海淀区板井路XX号世纪金源国际公寓东区XX层XX房屋，建筑面积131.01平方米，总房价款400万元，贷款方式为商业贷款。
同日，邹壮与陈茹一签订了相应的北京市存量房屋买卖合同。陈茹一与中原公司签订了佣金确认书，确认居间服务费为64000元，陈茹一承诺于2014年2月28日前向中原公司支付居间服务费。陈茹一向邹壮支付了20万元。
庭审中，陈茹一表示其与邹壮的房屋买卖合同已经解除，邹壮已经将20万元退还陈茹一，本院当庭通过电话与邹壮取得了联系，邹壮表示已将20万元退还给了陈茹一，且双方的合同已经解除。双方对通话的过程以及内容均无异议。中原公司认可陈茹一与邹壮签订的北京市存量房屋买卖合同已经解除。
庭审中，陈茹一提交了一份补充协议（二），该协议的甲方显示为邹壮、乙方显示为陈茹一、丙方显示为董永龙（中原地产），第4条显示：该房屋所在地如有公司注册的，甲方应当该房屋所有权转移之日起7日内，向有关部门办理公司注册地迁出手续，如因甲方自身原因未如期迁出的，应向乙方支付2万元违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过7日起，甲方应按日计算向乙方支付全部已付款的万分之五的违约金；第5条显示：如果陈茹一未获得银行足额且贷款年限为15年且利率为基准利率八五折优惠的贷款，本合同终止，三方互不承担违约责任，各自返还已支付款项；第6条显示：关于房屋税费，双方确定该房屋按现行政策应缴相关一切税费不超过38万元，若办理产权转移登记时，相关税费超过38万元的，乙方不予承担，合同终止，三方互不承担违约责任，各自返还已支付款项。但在庭审中，中原公司表示加上其他税种，税费肯定超过377000元。该补充协议为复印件，经询问，陈茹一表示原件已经中原公司收回，其无法提交原件。中原公司对该补充协议的真实性不予认可并表示并没有拿走原件。陈茹一主张补充协议（二）是对房屋买卖合同和房屋买卖居间合同文本的统一补充。
庭审中，陈茹一主张按照补充协议（二）的约定，最后贷款、公司注册、税费三个问题都没有解决，陈茹一与邹壮签订的北京市存量房屋买卖合同和陈茹一与中原公司签订的房屋买卖居间合同实际已经解除了。
2014年2月19日，中国建设银行股份有限公司北京市分行出具了贷款情况说明，显示：“陈茹一贷款285万元，贷款期限为168个月（14年），我行同意按双方合同约定在你与售房人取得交易房屋他项权证并交我行持有，且符合上述合同约定的其他放款条件后，向你发放个人主张贷款，本说明有效期至2014年5月18日止”。庭审中，双方均认可银行最后是按照八六折批准的贷款，但最终没有放贷，是中原公司打电话给银行终止放贷。
另查，董永龙系中原公司的业务员。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同、佣金确认书、补充协议、贷款情况说明、电话录音在案佐证。
本院认为：中原公司与陈茹一签订的房屋买卖居间合同未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。
本案的争议焦点在于双方签订的房屋买卖居间合同是否已经解除。庭审中，陈茹一主张按照补充协议（二）的约定加之贷款、公司注册、税费三个问题都没有解决，陈茹一与邹壮签订的北京市存量房屋买卖合同和陈茹一与中原公司签订的房屋买卖居间合同实际已经解除了。该补充协议（二）系复印件，中原公司亦不认可该补充协议的真实性。但中原公司的业务员胡云生与陈茹一的电话录音所谈及公司注册、贷款、税费的内容在补充协议（二）中第4、5、6条的内容中均得到了体现、且结合“邹壮已经退还陈茹一20万元和董永龙是中原公司的业务员以及邹壮与陈茹一之间的房屋买卖合同已经解除”的事实，本院能够确认补充协议（二）的真实性。
补充协议（二）第5条显示：如果陈茹一未获得银行足额且贷款年限为15年且利率为基准利率85折优惠的贷款，本合同终止，三方互不承担违约责任，各自返还已支付款项。庭审中，双方均认可银行最后是按照八六折批准的贷款，但最终没有放贷，是中原公司打电话给银行终止放贷，那么依据该补充协议第5条的约定，本合同终止，三方互不承担违约责任，各自返还已支付款项。
对于“本合同”的理解，庭审中，陈茹一主张补充协议（二）是对房屋买卖合同和房屋买卖居间合同文本的统一补充，本合同终止是指房屋买卖合同和房屋买卖居间合同。本院认为，补充协议（二）是邹壮、陈茹一、中原公司签订的协议，里面涉及到了三方的权利义务且结合“三方互不承担违约责任”的表述，“本合同”应指房屋买卖合同以及房屋买卖居间合同。
对于“终止”的理解，陈茹一主张“终止”应理解为解除；中原公司主张“终止”不是指解除，而是指房屋买卖合同不再继续履行，应该指房屋买卖双方各自退还已支付的款项，并不是指居间费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。结合本案已查清的事实，本案中的“终止”并不具有债务已经按照约定履行；债务相互抵销；债务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权债务同归于一人；法律规定或者当事人约定终止的其他情形等上述情况，故本案中的“终止”应理解为解除。
综上所述，本院认定中原公司与陈茹一签订的房屋买卖居间合同已经解除。虽然合同解除后，不影响当事人主张违约责任，但双方在补充协议中已经约定“合同终止，三方互不承担违约责任，各自返还已支付款项”，故中原公司要求陈茹一支付居间服务费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回北京中原房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费七百元，由原告北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 汤民华
二〇一四年六月十九日
书 记 员 包立娟