湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第837号
原告成敏敏，女，1988年11月22日出生，汉族，永州市冷水滩人。
委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告永州市银海房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路803-4号三楼。
法定代表人谭显明，该公司董事长。
委托代理人杨楚雄，男，1988年8月11日出生，汉族，该公司法律顾问，代理权限为特别代理。
委托代理人杨新勇，男，1963年6月15日出生，汉族，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。
原告成敏敏与被告永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年6月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员郭丽萍担任审判长，审判员金小兰、人民陪审员唐旭参加的合议庭，于2014年8月6日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员梁丽萍担任法庭记录。原告成敏敏的委托代理人聂绍武，被告银海房地产公司的委托代理人杨楚雄、杨新勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成敏敏诉称：2008年4月11日，原、被告签订一份《翰林苑商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告位于冷水滩区凤凰园湘跃路的＊＊苑＊＊居＊＊号房；2.房屋总价款144848元；3.交房时间为2008年12月31日；4.被告在房屋交付后180个工作日内将房屋产权证和土地使用证办好给原告，逾期未办理的，被告应按日向原告支付已交纳房款万分之五的违约金。2008年9月9日，双方签订补充协议，约定由原告支付购房款84848元，余款60000元在交房前付清。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，并在2009年8月14日就已将所有办理产权证的相关费用交给了被告，但被告并未按约定向原告交付房屋产权证和土地使用证，而是在2013年2月18日才将原告的土地使用证办理好交给原告。根据合同的规定，被告办妥并交付土地使用证的日期应为2009年9月22日，而被告实际交付土地使用证的日期为2013年2月18日，被告逾期1243天，应依约支付违约金90023元。现被告已构成违约，特诉请法院判令：1.被告支付违约金90023元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告成敏敏为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实原、被告之间存在合同关系，合同合法有效，合同约定了违约责任和违约金的计算方法；
证据二、销售不动产统一发票一张，拟证实原告在2009年11月8日支付购房款147586元，已经完全履行合同义务；
证据三、收据一张，拟证实被告在2009年8月14日收取了原告办理产权证的费用共计2631元；
证据四、原告的房屋所有权证，拟证实原告的房产权证的办理时间为2010年3月23日；
证据五、原告的国有土地使用权证，拟证实原告的土地使用权证的办理时间为2012年12月11日；
证据六、业主代表李立武向政府部门反映开发商违约拖延办理房产证、土地证的书面发言，拟证实原告所委托的业主代表向政府部门反映被告拖延办理房产证、土地使用权证的违约问题；
证据七、永州市房产局的回复，拟证实永州市房产局在红网上回复原告等人，对开发商合同违约的问题可以向法院提起诉讼；
被告银海房地产公司的质证意见为：
对证据一、二的三性无异议；对证据三的真实性无异议，但原告在2009年8月14日交纳办证费的同时才交清剩余购房款；对证据四无异议，证实被告公司在180个工作日内办理了房产证；对证据五无异议，证实被告公司在180个工作日内办理了国土证；对证据六的真实性有异议，该证据只是业主李立武提供出具的，不符合证据的三性；对证据七的真实性有异议，这仅仅是网络帖子，无法证实原告所要证实的内容。
被告银海房地产公司辩称：1.本案已过诉讼时效，根据《民法通则》的规定，本案的诉讼时效为二年。原、被告签订的合同第八条约定的商品房交付时间为2008年12月31日，但原告直至2009年8月14日才交清购房款，故实际的交房时间应从2009年8月14日起算。按照合同第十三条的约定，被告应于180个工作日内为原告办理产权登记手续，即应在2010年4月29日为原告办理产权证书。原告在法定二年的时效内即2012年4月29日前没有向人民法院提起诉讼，且无证据证明原告通过合法方式向被告主张过权利。故本案已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求；2.未能办理房产证和土地使用权证的过错责任应由原告承担。被告按合同约定已为原告办妥了房屋所有权证。由于原告没有在房屋交付日这个时间节点向被告交纳办理土地权属证书的相关证明文件和手续，其向被告交纳办证手续和文件的时间为2012年10月12日。从2012年10月12日起180个工作日内，被告按照合同约定已为原告办理了土地权属证书，并没有违约的法律事实；3.产权证书的权属确定应以法律规定为准。被告在约定时间内已为原告办理了房屋产权证书，按照《物权法》的规定，在办理房屋产权证书的同时，其房屋占用范围内的建设用地使用权已归于原告名下，被告不存在侵犯原告合法权益的行为；4.原告的诉请没有相应的事实和法律依据。合同第十三条约定的办证事项函括了房产产权证书和土地产权证书，被告已在约定时间内为原告办理了房屋产权证书，且根据法律规定已经固定了原告对土地产权的归属性，被告没有违约事实。此外，原告按照全额交费标准计算违约金，未考虑已办理房屋产权证书这个法律事实，其请求违约金90023元不符合法律规定。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告银海房地产公司为支持其辩称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实被告已履行合同约定，没有侵害原告权益的事实；
证据二、预售房收款收据，拟证实原告于2009年8月14日才将房款付清，故实际交房日期应为2009年8月14日；
证据三、永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的证明，拟证实原告于2012年10月12日才将办理土地使用权证的手续交付给被告，被告没有违反合同约定，没有违约的事实；
证据四、办理房产证、土地使用证的授权委托书，拟证实被告的产权证办理手续是委托永州市万家仁和房地产营销策划有限公司办理的，该公司的证明合法有效。
原告成敏敏的质证意见为：
对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告已履行合同；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议。商品房买卖合同补充协议中约定，购房款首付30%，其他70%按揭办理。补充协议只是对付款方式有改变，并未对交房日期作出改变，不能达到被告的证明目的；对证据三的真实性有异议，出具证明方万家仁和公司与被告有业务关系，原告不存在不交纳办证资料的问题，被告无书面证据证实已通知原告交纳办证资料；对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，不能达到被告的证明目的。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告提交的证据一、二、三、四、五和被告提交的证据一、二，双方对其真实性均无异议，且均与本案相关联，依法认定为有效证据；原告提交的证据六，系业主代表李立武的发言稿，此发言稿在何地所讲述不清楚，其所讲述的内容主要是反映物业管理方面的问题，与本案并无关联，且李立武与原告同为业主，在本案中其证据的效力低，本院对此证据不予采信；对原告提交的证据七，系永州市房产局于2014年2月12日在网上的回复内容，该回复内容系永州市委网宣办统一发布的内容，其中提到了银海花园的业主认为开发商违反合同条款、准备团体起诉的事项，与本案有一定的关联性，依法认定为有效证据；被告提交的证据三，系永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的证明，该证明没有其公司的营业执照予以辅证，且根据被告所述该公司系被告办证的委托代理人，仅凭该公司的证明不能证实原告交纳办证资料的时间是2012年10月12日，本院对此证据不予采纳；对被告提交的证据四，与本案无关，本院不予采信。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作陈述，本院认定如下事实：2008年4月11日，原告成敏敏与被告银海房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园湘跃路段银海花园＊＊苑＊＊居＊＊号房屋一套，建筑面积为97.87平方米，单价为1480元／平方米，购房款总计144848元，采用银行按揭的方式付款，即原告签订合同时交纳全部房款的30%即43848元，剩余购房款
101000元通过银行按揭支付；被告应在2008年12月31日前将房屋交付给原告使用；原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起180个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，办理证件所需的税、费均由原告承担。逾期未办理的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2008年9月9日，原、被告签订一份补充协议，约定原告购买的房屋房款支付方式变更为：首付款在签订《商品房买卖合同》时交纳30%即43848元，二期款在2008年9月9日交纳41000元，余款60000元在2008年12月31日前全部交清。经测量，房屋面积为99.72平方米。2009年8月14日，原告向被告交纳了全部购房款147586元，并交纳了产权登记所需的相关税、费2631元。2009年11月8日，被告向原告开具其交纳147586元的销售不动产统一发票一份。被告按合同的规定于2008年12月31日将该房屋交付给原告使用。2010年3月23日，被告为原告办妥了房屋所有权证，证号为永房权证冷字第71000＊＊**号。2012年12月11日，永州市国土部门为原告该处房屋的土地进行了登记发证。根据合同的规定，被告应在2008年12月31日之后的180个工作日内即2009年9月22日前将土地使用权证办理并交付给原告。在2014年2月12日之前不久，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和被告违反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。2014年6月23日，原告以被告逾期办理土地使用权证并要求被告支付违约金为由，向本院提起诉讼。
本院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后向被告交纳了全部购房款，被告也按约定在2008年12月31日将该房屋交付给原告使用，但被告至2012年12月11日才将土地使用权证办妥给原告，违反了在交房后180个工作日内办理出并交付土地使用权证的约定。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告认为其未能按合同的约定办妥土地使用权证的过错责任在于原告本身、原告向被告交纳办理土地使用权证所需相关文件的时间为2012年10月12日、被告为原告办理土地使用权证的180个工作日的期限应从2012年10月12日开始计算、被告没有违约等观点，证据不足，其理由依法不能成立，本院不予采纳。
二、原告主张被告应承担自2009年9月22日至2013年2月18日期间逾期办证的违约金90023元，原告认为被告直至2013年2月18日才向其交付土地使用权证，但未提交证据证实，本院不予采信。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，本案被告应在合同约定的交房日期后180个工作日内即2009年9月22日前将土地使用权证交给被告。自2009年9月22日至2012年12月11日土地使用权证办妥，被告延期办证1144天，依约计算的违约金为82853元。综合考虑原告未提供有效证据证实被告逾期办证给其造成了实际的损失，且该违约金达到了原告实际所交购房款147586元的56%。根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院调低违约金，故本院在本案中对此违约金依法予以核减。因本案被告逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则。根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由被告向原告支付违约金10000元。
三、关于本案诉讼时效的问题。根据合同的规定和本案的案情，被告于2012年12月11日将土地使用权证办妥，原告在2012年12月11日即知道其合同中的权益受到侵害。根据我国法律的规定，一般诉讼时效的期间为二年，原告主张其权利的时效应截止至2014年12月11日。现原告于2014年6月23日向本院提起诉讼，在法定的诉讼时效期间内，并未超过二年的诉讼时效。
综上，对于原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日向原告成敏敏支付违约金10000元；
二、驳回原告成敏敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2051元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 郭丽萍
审 判 员 金小兰
人民陪审员 唐 旭
二〇一四年八月六日
代理书记员 梁丽萍
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。