北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00553号
上诉人（原审被告）王杰，男，1962年5月28日出生。
委托代理人杨列青，女，1965年6月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区恩济庄永安东里3号楼五层永吉鑫宾馆8212室。
法定代表人陈延龙，董事长。
委托代理人王建东，女，1970年12月5日出生，北京宸居物业管理有限责任公司职员。
委托代理人叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
上诉人王杰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王杰及其委托代理人杨列青，被上诉人北京宸居物业管理有限责任公司（以下简称宸居物业公司）之委托代理人王建东、叶斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，宸居物业公司起诉至原审法院称：2000年4月29日，我公司与王杰签订《安圣苑物业委托管理合同书》，双方之间一直存在事实物业服务关系。该合同约定，我公司为王杰位于北京市东城区×××室的房屋提供物业管理服务，物业服务费为每月1.90945元，物业服务费交纳时间为每个物业服务年度的4月30日至第二年的4月29日前，逾期交纳物业服务费的违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算。但王杰自2002年4月30日至2013年3月31日期间一直未交纳物业费，欠费金额共计50107.5元。经我公司多次催告未果，故诉至法院，请求判令王杰给付上述欠费，并按银行同期贷款利率支付逾期违约金15803.83元。
王杰辩称：1、宸居物业公司未提供相关证据证明其主张过物业服务费，其诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间；2、宸居物业公司未支持小区成立业主委员会，未向业主公示物业服务费收支明细；3、宸居物业公司提供的物业服务低于国家规定的最低标准；4、双方签订的《安圣苑物业委托管理合同书》已经期限届满终止；5、小区的电价不合理；6、涉案房屋所在小区的开发商北京全联房地产开发公司（以下简称全联公司）未给我办理房屋所有权证，经法院判决，开发商应给付我违约金170000元，但至今未实际给付。7、宸居物业公司未经小区业主同意，私自将小区地下室出租，将电梯及楼层共用部位作为招商广告用地等开展经营活动，也未向业主公开收入情况。8、我已交纳了全部物业服务费。综上，我不同意宸居物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案中，宸居物业公司与北京全联房地产开发公司签订《物业管理委托合同》，由宸居物业公司为王杰居住的小区提供物业管理服务，该合同对王杰具有法律拘束力。宸居物业公司与王杰签订的《安圣苑物业委托管理合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。王杰在接受宸居物业公司提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳物业服务费，否则应承担相应的违约责任。关于涉诉房屋建筑面积一节，宸居物业公司主张应当按照实际测绘建筑面积计算物业服务费，但因其未提供翔实、有效的证据证明实测建筑面积，故仍应按照《安圣苑物业委托管理合同书》约定的涉诉房屋的建筑面积计算物业服务费。现宸居物业公司按照低于《安圣苑物业委托管理合同书》约定的物业服务费标准要求王杰交纳拖欠的物业服务费，于法有据，法院予以支持。关于王杰所持宸居物业公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因宸居物业公司未提供相关证据证明其曾向王杰主张物业服务费，故王杰的该项抗辩意见，法院予以采纳。宸居物业公司的诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分，法院不予支持。王杰所持其他抗辩意见，法院不予采纳。但应指出，宸居物业公司对小区所提供的物业服务确存在一定瑕疵。鉴于此，法院对宸居物业公司要求王杰支付所欠物业服务费逾期违约金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2013年9月判决：一、王杰于判决生效后十日内给付北京宸居物业管理有限责任公司二○一一年四月三十日至二○一三年三月三十一日期间的物业服务费人民币八千六百八十三元零二分；二、驳回北京宸居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王杰不服，上诉至本院称：宸居物业公司物业收费标准过高，不符合北京市物业服务收费的相关规定。宸居物业公司物业服务不到位，未尽到相应的物业管理职责，长期未向业主公布物业服务资金的收支情况；小区开发商全联公司尚欠我违约金170000元，其与宸居物业公司是一套人马，两块牌子，要求以上述违约金等额抵扣重新确定的物业费，故请求撤销原判，依法改判。宸居物业公司同意原审判决。
经审理查明：2000年2月1日，宸居物业公司与全联公司签订《物业管理委托合同》，约定位于北京市东城区×××楼的普通居住小区由宸居物业公司负责实行物业管理。宸居物业公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，共用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序等。委托管理期限为自2000年1月起至本小区物业管理委员会正式成立之日止。
2000年4月29日，宸居物业公司与王杰签订《安圣苑物业委托管理合同书》，约定：王杰自愿将位于安圣苑C楼（即3号楼）1003号房屋（建筑面积197.62平方米）委托宸居物业公司统一管理，综合服务。管理服务内容包括房屋及其配套设施的使用、维修（含小修、中修）和养护，区内公用设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理，共用地方的清洁卫生，公共生活秩序，各种车辆的行驶和停放等。收费项目和标准，均依据北京市物价局和房屋土地管理局京价（房）字（1997）第196号文件及其它政府有关部门规定的物业委托管理收费标准。详见附件《安圣苑物业管理收费明细表》。王杰交纳委托管理费的期限为办理入住手续时交纳第一年度的全部管理费，自本协议签订后第二年起，每年一月二十五日前交纳当年的全部管理费用。如王杰不能按期交付管理费，则未交部分每超一周，宸居物业公司将向王杰加收1%的滞纳金，超过两个月仍未交纳管理费，宸居物业公司有权停止供应水、电及其他各项服务。本协议自双方签字之日起生效。有效期为叁年。在附件《安圣苑物业管理收费明细表》载明保洁费为5元／月／户，保安费为5元／月／户，统收服务费1元／月／户；绿化费0.55元／平方米／年，化粪池清掏费0.3元／平方米／年，管理费3.5元／平方米／年，生活垃圾外运费30元／户／年，小区公用设施维修费1元／平方米／年，小修费4.72元／平方米／年，中修费8.19元／平方米／年，高压水泵费3.69元／平方米／年，电梯费7.21元／平方米／年，税金5.5％。上述合同签订后，宸居物业公司依约提供了物业管理服务。合同约定的物业管理服务期限届满后，双方当事人未续签合同，但宸居物业公司仍继续为小区提供物业管理服务。
另查，2004年，因全联公司未协助宸居物业公司办理涉诉房屋所有权证，王杰将全联公司诉至北京市密云县人民法院，要求全联公司协助办理房屋权属登记义务并给付违约金。经审理，北京市密云县人民法院作出（2004）密民初字第33号民事判决书，判决全联公司履行为王杰办理房屋权属登记的义务，并一次性支付王杰违约金17万元。该判决也已生效。
原审法院审理中，关于涉诉房屋的建筑面积，宸居物业公司称经测绘，涉诉房屋实际建筑面积为200.32平方米，宸居物业公司亦按照实测建筑面积主张物业服务费。王杰不认可涉诉房屋曾进行实际测绘及实际建筑面积为200.32平方米，宸居物业公司亦未提供翔实、有效的证据支持其主张。关于王杰所持宸居物业公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，宸居物业公司称其曾经向王杰主张过物业服务费，但未提供相关证据支持其主张。关于王杰所持其已经交纳全部物业服务费的抗辩意见，宸居物业公司不予认可，王杰亦未提供相关证据支持其主张。经询，双方当事人均称涉诉房屋所在小区目前尚未成立业主委员会。
本院审理中，王杰提交若干照片，欲证明宸居物业公司提供物业服务存在诸多瑕疵。宸居物业公司对此不予认可，亦提交照片证明其履行了物业服务义务。
上述事实，有双方当事人陈述及《物业管理委托合同》，《安圣苑物业委托管理合同书》，（2004）密民初字第33号民事判决书，（2004）二中民终字第09518号民事判决书、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：根据本案查明事实，宸居物业公司与王杰签订的《安圣苑物业委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约各自履行合同义务。上述合同到期后，宸居物业公司与王杰虽未续签，但宸居物业公司仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，且王杰亦实际接受了宸居物业公司所提供的物业服务，故宸居物业公司与王杰之间已形成了事实上的物业服务合同法律关系。现王杰未如期交纳物业费，宸居物业公司有权向其主张。关于王杰上诉主张宸居物业公司物业收费标准过高，不符合北京市物业服务收费的有关规定，王杰就此未提交证据佐证，现宸居物业公司按照低于《安圣苑物业委托管理合同书》约定的物业服务费标准要求王杰交纳拖欠的物业服务费，于法有据，对王杰的该项上诉理由，本院不予采信。王杰上诉还提出宸居物业公司提供物业服务存在瑕疵，应当减免物业费。本案宸居物业公司提交若干照片证明其为涉诉小区提供了物业服务，王杰提交照片所反映的情况不能证实宸居物业公司未履行提供物业服务的义务，只能证明该公司在小区管理上存在一些瑕疵，且尚不足以认定已经达到减免物业费的程度，故对王杰的该项上诉请求和理由，本院不予支持。关于小区物业收费账目公开问题，因涉及全体小区业主的共同利益，王杰不能单就此项主张而要求减免其一户的物业费，待小区业主委员会成立后，业主委员会可代表小区全体业主利益再行主张。至于王杰要求用全联公司应支付的违约金抵扣物业费的主张，因与本案不属于同一法律关系，宸居物业公司也表示不同意进行抵扣，故对其该项主张，本院不予支持。应当指出，宸居物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平。综上，王杰的上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费724元，由北京宸居物业管理有限责任公司负担500元（已交纳），由王杰负担224元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由王杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一四年一月十六日
书 记 员 房依彤