山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民三初字第6号
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路563-8号，组织机构代码86694030-0。
代表人周文。
委托代理人贾增和，山东齐英律师事务所律师。
被告卢宝书，居民。
被告吕良学，居民。与被告卢宝书系夫妻关系。
被告滨州市金义置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区梁才街道办事处黄河八路1111号，组织机构代码66671424-5。
法定代表人楼兵，该公司董事长。
委托代理人郭军之，山东纵横家律师事务所律师。
委托代理人彭伟，山东纵横家律师事务所律师。
被告山东金挚联投资担保有限公司，住所地山东省淄博市张店区共青团西路时代大厦，组织机构代码77526659-2。
法定代表人王亚楠，该公司负责人。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告卢宝书、吕良学、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行委托代理人贾增和、被告卢宝书及被告滨州市金义置业有限公司委托代理人郭军之、彭伟到庭参加了诉讼，被告吕良学经传票传唤、被告山东金挚联投资担保有限公司经公告送达传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行诉称，2011年8月30日，原告与各被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告卢宝书、吕良学向原告贷款227000元；以该两被告所有的位于山东省滨州市滨城区黄河八路以北东外环以西滨州义乌国际商贸城第1幢1层164号（134.13平方米）的房产作抵押；被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司对该笔贷款的本金、利息等承担连带保证责任；该合同还约定了利率、利息及违约罚息等的计算方式，贷款期限为60个月，发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼等内容。原告已经依据约定履行了全部合同义务。截至目前，虽经原告多次催要，但各被告未能按期清偿本金和利息，严重违反了合同的约定。为维护原告合法权益，特具状法院，请求依法判令解除原被告之间签订的借款合同；确认原告对抵押房产享有优先受偿权；被告卢宝书、吕良学偿还原告借款本金172050.28元、利息1131.71元（利息暂计算至2013年8月21日）以及自2013年8月22日至实际偿还之日的利息（按合同约定利率）；被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司对上述借款本金及利息等承担连带清偿责任；本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。
被告卢宝书辩称，原告所诉贷款系被告滨州市金义置业有限公司法定代表人楼兵一手操作的，被告卢宝书在购买商品房时讲明是交上首付款后，以租金偿还贷款，故应由被告滨州市金义置业有限公司偿还该笔借款。被告卢宝书及吕良学无能力还款，也不应当承担还款责任。另外，因银行账户被冻结，被告卢宝书的生活发生了困难，请求法院解除对银行账户的冻结措施。
被告滨州市金义置业有限公司辩称，因施工方上海京海建筑公司擅自停工，致使被告滨州市金义置业有限公司的项目工程封顶后停工至今。被告滨州市金义置业有限公司请求双方继续履行借款合同，并请求原告给予一定的宽限期，被告滨州市金义置业有限公司愿意支付被告卢宝书、吕良学所欠的贷款。
被告吕良学、山东金挚联投资担保有限公司均未答辩。
经审理查明，2011年8月30日，原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告卢宝书、吕良学、滨州市金义置业有限公司及被告山东金挚联投资担保有限公司的分支机构山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告卢宝书、吕良学作为共同借款人向原告贷款227000元；贷款期限为60个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告滨州市金义置业有限公司账户（开户行为工行，账号为16×××38），贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户作为还款账户（户名为卢宝书，账号为62×××58，开户行为工行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资性款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告卢宝书以其购买的位于山东省滨州市滨城区黄河八路以北东外环以西滨州义乌国际商贸城第1幢1层164号（面积为134.13平方米）的房产作抵押；被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司为以上借款提供全程连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2011年9月5日，原告与被告卢宝书、吕良学签订《房地产抵押契约》，约定两被告以其坐落于山东省滨州市滨城区黄河八路以北东外环以西滨州义乌国际商贸城第1幢1层164号（面积为134.13平方米）的房产为以上借款提供抵押担保。该合同经滨州市房地产管理局登记。2011年9月14日，滨州市房地产管理局进行了抵押预告登记并出具了房预滨字第201110148号登记证书。
2011年10月31日，原告向被告卢宝书、吕良学发放了贷款227000元，并将该款项划入借款合同约定的被告滨州市金义置业有限公司账户。被告卢宝书向原告出具了借款凭证，该借款凭证载明借款到期日为2016年10月31日，执行利率为年利率8.97%，逾期年利率为13.455%。
截至原告提起诉讼之日（2014年1月10日），被告卢宝书、吕良学已归还原告借款本金86496.28元，并支付借款利息35738.71元，合计122234.99元。但该两被告在此之前已累计六次以上未按时偿还借款本息。本案立案后，该两被告于2014年2月28日归还原告借款本金3678.74元，支付利息1019.40元。截止2014年8月21日，被告卢宝书、吕良学尚未归还原告的借款本金为136824.98元，并拖欠借款利息6262.68元。
另查明，被告卢宝书与被告吕良学系夫妻关系。该两被告购买了被告滨州市金义置业有限公司开发的滨州义乌国际商贸城第1幢1层164号（面积为134.13平方米）的房产，并已经支付了首期购房款228372元。
山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司成立于2009年6月，系被告山东金挚联投资担保有限公司不具有企业法人资格的分支机构。2009年10月15日，被告山东金挚联投资担保有限公司向原告出具《授权书》，授权该分公司以该被告名义签署对外的担保文件及处理相关的业务事项，并由其承担相应的担保责任。2011年7月10日，山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司向原告出具了《担保承诺函》，同意为被告卢宝书、吕良学的借款提供保证担保。
经原告申请并提供担保，本院依法对被告的财产采取了诉前保全措施。
以上案件事实，有原告提交的《个人购房借款／担保合同》、《房地产抵押契约》、借款借据、被告卢宝书账户历史明细列表、被告卢宝书及吕良学身份证及结婚证复印件、被告山东金挚联投资担保有限公司《授权书》及《合作协议书》、被告滨州市金义置业有限公司《收款收据》各一份，被告卢宝书提交的《商品房买卖合同》及《租赁合同》各一份，以及当事人陈述等，在案为凭。本院经审查认为，以上证据具有合法性、客观性和关联性，对其证明效力予以确认。
本院认为，原被告自愿签订借款担保合同，系其真实意思表示，应合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已依约向被告卢宝书、吕良学发放了借款，该两被告应按照合同约定的期限履行还本付息的义务；因其已经累计六次以上未按期偿还借款本息，已经构成违约。故原告有权按照合同的约定解除双方的借款合同并提前收回剩余借款本息，要求两被告支付罚息。因两被告在原告起诉后偿还了部分借款本息，该偿还部分款项应在所欠借款金额中予以扣除。被告卢宝书称在办理该笔借款时，作为开发商的被告滨州市金义置业有限公司承诺以房租偿还原告的借款，故应由该被告承担清偿责任；被告卢宝书、吕良学与被告滨州市金义置业有限公司之间的商品房买卖和租赁关系，与其和原告之间的借款关系系不同的两个法律关系，基于合同相对性原则，合同的约定不能产生约束合同外第三人的效力。故被告卢宝书请求由被告滨州市金义置业有限公司对上述借款承担清偿责任，不予支持。至于被告卢宝书请求本院解除对其银行账户的冻结措施，不符合法律规定的情形，对其请求不予支持。被告卢宝书、吕良学自愿与原告签订房地产抵押合同，并经房地产管理部门登记，该抵押合同已经生效，抵押权已经设立，原告请求以该抵押的房产优先受偿，应予支持。被告滨州市金义置业有限公司作为以上债务的保证人，应该按照合同的约定承担连带保证责任；被告山东金挚联投资担保有限公司已经授权其分支机构即滨州分公司与原告签订保证合同并承诺承担保证责任，该被告应当对被告卢宝书、吕良学的以上债务承担连带保证责任；因合同约定原告有权自行选择实现担保的顺序，故原告在请求实现抵押权的同时请求被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司承担保证责任，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告卢宝书、吕良学、滨州市金义置业有限公司及山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告卢宝书、吕良学于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行借款本金136824.98元并支付利息（截至2014年8月21日的利息为6262.68元；自2014年8月22日起至本判决确定的履行之日止，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，罚息在执行上浮利率基础上加收50%）。
三、原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行就抵押的被告卢宝书、吕良学位于山东省滨州市滨城区黄河八路以北东外环以西滨州义乌国际商贸城第1幢1层164号（面积为134.13平方米）的房产享有优先受偿权。
四、被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3764元，由原告中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行负担602元，被告卢宝书、吕良学、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司负担3162元；诉讼保全费1520元，由被告卢宝书、吕良学、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 曹爱民
人民陪审员 张爱芬
人民陪审员 宣良训
二〇一四年九月十九日
书 记 员 董汝汝