广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第3055号
上诉人（原审被告）：毛兴伍，男，汉族，住四川省渠县，公民身份号码为×××。
被上诉人（原审原告）：杨科，男，汉族，住四川省广安市，公民身份号码为×××。
委托代理人：邓开明，广东信而立律师事务所律师。
上诉人毛兴伍因与被上诉人杨科房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月3日，杨科向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除杨科与毛兴伍之间的不定期限租赁合同。2.毛兴伍向杨科腾退大朗镇巷头村大松园街26号一楼及五楼楼房。3.毛兴伍向杨科支付大朗镇巷头村大松园街26号一楼及五楼楼房租金（租金为3000元／月，从2015年1月起计至毛兴伍腾退房屋之日止，暂计至起诉之日租金为6000元）。4.毛兴伍向杨科支付大朗镇巷头村大松园街26号一楼及五楼楼房房屋水电费、卫生费（电费按1元／度计算，水费按3元／立方米计算，卫生费按30元／月计算，从2015年1月起计至毛兴伍腾退房屋之日止，暂计至起诉之日水电费、卫生费160元）。杨科在第一次开庭时称起诉状中“游志雄”是笔误，应是“游志敏”。杨科在第二次开庭时变更诉讼请求，租金变更为从2015年8月起计算至毛兴伍腾出房屋为止。水电费、卫生费变更为从2015年8月起计算至毛兴伍搬出房屋之日止。如果合同无效，第一项诉讼请求变更为确认双方的租赁合同无效，第三项诉讼请求中的租金变更为使用费。
原审法院经审理查明：案涉房屋未办理建设工程规划许可证。2007年11月20日，杨科与游志敏签订《房屋租赁合同》，约定由杨科将案房屋出租给游志敏使用，租赁期限自2007年12月1日至2012年12月1日，双方对其他内容也做出了约定。后杨科将该房屋出租给毛兴伍使用，租赁标的为案涉房屋的一楼房屋及五楼房屋一间，毛兴伍向杨科支付押金10000元。杨科收取毛兴伍租金至2015年7月，租金标准为自2013年6月开始每月为3000元，水费按照3元／度、电费按照1元／度、卫生费按照30元／月计算。杨科在庭审中表示，若合同无效，则变更第二项诉讼请求为“支付自2015年8月起计算至毛兴伍腾出房屋时止”，其他诉讼请求不变。
�审中，原审法院在收到东莞市城乡规划局关于案涉工程未办理建设工程规划许可证的复函后，告知毛兴伍合同可能涉及无效，并告知其可提起反诉，毛兴伍称需要提起反诉，但在原审法院限时毛兴伍提起反诉状列明反诉请求后，毛兴伍未向原审法院递交反诉状。
原审法院认定上述事实的证据有：杨科提交的房屋租赁合同两份、租金收据，毛兴伍提交的租金收据以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案杨科与毛兴伍之间虽未签订书面租赁合同，但双方之间以行为形式表明双方之间形成租赁合同关系，本案双方的争议问题在于：杨科、毛兴伍之间形成的租赁合同关系是否合法有效。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照�设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋未办理建设工程规划许可证，依照上述法律规定，本案杨科、毛兴伍形成的租赁合同关系因未办理建设工程规划许可证，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定无效，即双方口头协议或者书面协议均不产生法律效力。合同无效，依照法律规定，合同依法不再履行，原依照合同取得的财产应当予以相互返还，因此毛兴伍应当向杨科交回案涉房屋。
关于房屋占有使用费问题，依照上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，现杨科要求按照参照双方约定的租金3000元／月标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持，毛兴伍应当按照3000元／月标准支付自2015年8月起至毛兴伍交回房屋之日止的占有使用费。
关于杨科要求毛兴伍支付占有使用期间的水电费、卫生费问题，虽然合同无效，但毛兴伍占有使用期间，水电费、卫生费为占有使用期间必然的费用，与合同是否无效无关，因此，毛兴伍应当予以支付，支付标准参照合同约定的水费按照3元／度、电费按照1元／度据实使用量计算，卫生费按照30元／月计算。
至于毛兴伍提到的赔偿装修费、返还转让费等问题，因在原审法院的释明下，毛兴伍虽称将提起反诉，但未按照原审法院限令的时间提交反诉状，因此，上述主张在本案中原审法院不予处理。毛兴伍可另案起诉。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年8月26日作出判决：一、确认杨科与毛兴伍之间关于租赁东莞市大朗镇巷头村大松园街26号一楼及五楼的租赁合同关系无效。二、毛兴伍在判决生效之日起十五日内，返还杨科东莞市大朗镇巷头村大松园街26号一楼及五楼。三、毛兴伍在判决生效之日起五日内，支付杨科占有使用案涉房屋的2015年8月的占有使用费3000元，并按每月3000元为标准顺延计算至返还第二项房屋之日止。四、毛兴伍在判决生效之日起五日内，支付杨科占有使用案涉房屋的2015年8月的水费（按照3元／立方米）、电费（1元／度）、卫生费（30元／月），自2015年8月1日起计算至返还第二项房屋之日止。五、驳回杨科的�他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，已由杨科预交，由杨科承担10元，由毛兴伍承担40元。
毛兴伍不服原审判决，向本院提起上诉称：杨科将案涉房屋出租给毛兴伍后，毛兴伍经过杨科的同意才进行装修，改造时的装修材料及人工费用共计38000元，装修后，双方还签订了一份租赁合同，毛兴伍交付10000元押金给杨科。毛兴伍在租赁期间按时交纳租金及水电费和其他费用，但杨科未提供房屋的相关证件，毛兴伍也是受害者，杨科应负主要责任。毛兴伍要求杨科赔偿转让费、装修费及押金共96000元。据此，毛兴伍请求法院：1.杨科向毛兴伍赔偿门面转让费、押金、装修费和其他费用共96000元。2.本案上诉费由杨科承担。
被上诉人杨科口头答辩称：案外人游志雄在租赁期间将案涉房屋转租给毛兴伍，毛兴伍主张的转让费是游志雄收取的，毛兴伍与游志雄建立租赁合同关系，毛兴伍使用房屋至合同期满，其要求杨科赔偿转让费、押金、装修费和其他费用共96000元，没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，杨科在二审调查中称其对于毛兴伍二审提出的反诉请求不同意调解，也不同意法院在二审中进行审理。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对毛兴伍上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。毛兴伍在一审中没有向原审法院提起反诉，其在二审中提起反诉请求杨科向其赔偿门面转让费、押金、装修费及其他费�96000元，而杨科明确其对于毛兴伍二审提出的反诉请求不同意调解，也不同意法院在二审中进行审理，因此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院对毛兴伍的上诉请求不予审理，毛兴伍应另行起诉。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。毛兴伍的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2200元，由上诉人毛兴伍负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 徐华毅
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年三月十一日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。