山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4301号
上诉人（原审原告）：王志军，男，1963年10月26日出生，汉族，住烟台市牟平区。
上诉人（原审原告）：姜林昊，男，1989年2月9日出生，汉族，住烟台市牟平区。
上诉人（原审原告）：韩恢复，男，1986年11月16日出生，汉族，住烟台市牟平区。
三上诉人共同委托代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台龙门建筑有限公司。住所地：烟台高新区马山街道办事处郭家屯村。
法定代表人：宋宪义，董事长。
委托代理人：刘冬日，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台市一路顺置业有限责任公司。住所地：烟台市芝罘区北大街**号。
法定代表人：付金环，经理。
上诉人王志军、姜林昊、韩恢复因与被上诉人烟台龙门建筑有限公司（以下简称龙门公司）、烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺公司）执行异议之诉纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告王志军、姜林昊、韩恢复诉称，2015年9月30日三原告收到牟平区人民法院送达的（2015）烟牟执异字第44号执行裁定书，原告认为牟平区人民法院根据被告龙门公司对该执行案件部分执行标的提出异议而做出的裁定缺乏事实与法律依据。该执行裁定书中止对坐落于牟平区通海路601号附1号（一、二层）、附2号（一、二层）、通海路601号12号楼1单元1001号、1002号、1003号、12号楼3单元1101号、1102号、1103号房屋的执行。原告从公共信息网上查询到上述房产的开发商、建设单位、土地使用者均为被告一路顺公司，根据《物权法》的规定，原告认为上述房屋为被告一路顺公司的财产。请求判令继续对坐落于牟平区通海路601号附1号（一、二层）、附2号（一、二层）、通海路601号12号楼1单元1001号、1002号、1003号、12号楼3单元1101号、1102号、1103号房屋进行执行，本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，当庭提供如下证据材料：
证据一，烟台房产交易网查询信息，该信息载明烟台市牟平区通海路601号12号楼的土地使用者、建设单位、用地单位均为被告一路顺公司，烟台房产交易网主要负责市中心、区国有土地上的房屋确权登记和房产交易管理工作，可以证实涉案楼房系被告一路顺公司的财产；
证据二，国土资发[2012]134号文件，证实国家不允许宗地的随意变更，如有变更应为无效行为；
证据三，在建工程转让的基本条件和要求文件证实在建工程项目转让的法律手续以登记为生效条件，未经备案或未按规定办理过户手续的在建工程转让行为是无效的；
证据四，（2015）烟牟执异字第44号执行裁定书证实本案的由来情况。
被告烟台龙门建筑有限公司辩称，我公司在2012年3月15日牟平区人民法院查封之前与被告一路顺公司签订协议书，约定被告一路顺公司将牟平杰座小区12号商住楼的在建工程转让给我公司，我公司支付转让价款，12号商住楼在建工程由我公司自行投资、自担风险进行开发建设，所有费用均由我公司承担。我公司依照协议书的约定将大部分价款970万元支付给了被告一路顺公司，余款30万元未付系因我公司替被告一路顺公司垫付了818.3平方米商业网点配套费用56万余元。我公司独自承担了该楼建设的所有费用，依法缴纳了开发建设应当缴纳的所有费用625.87374万元。我公司在建设过程中虽继续使用被告一路顺公司的手续，但因所有费用均由我公司承担且我公司已付清转让款，该楼事实上是我公司的财产。2014年烟台市国土资源局牟平分局为我公司出具证明，该宗土地因国土资源部的规定暂无法过户。综上，我公司认为牟平区通海路601号12号楼虽名义上是被告一路顺公司的，但实际为我公司所有并实际占有，请求驳回原告的诉讼请求。
被告龙门公司为证明其主张，当庭提供了以下证据材料：
证据一，2012年3月15日二被告签订的《协议书》；
证据二，补充协议书，《协议书》及补充协议书证实2012年3月15日被告一路顺公司将在建工程即本案所涉楼房的工程转让给被告龙门公司，转让价款为1170万元，补充协议中又约定被告龙门公司只需付1000万元，其余170万元抵顶了被告一路顺公司和烟台九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司欠被告龙门公司的欠款。
证据三，被告龙门公司向被告一路顺公司付转让款的付款凭证、支票存根及被告一路顺公司收被告龙门公司款项的收款收据各三份，时间分别是2012年3月16日收800万元、2012年4月13日收150万元、2013年6月5日收20万元，证实被告龙门公司依约支付给被告一路顺公司转让款970万元；
证据四，房屋分层平面图一份，证实涉案房屋的坐落位置，该图红线以北的房屋属被告龙门公司，红线以南的房屋属被告一路顺公司；
证据五，被告龙门公司缴12号楼各种税费的缴款明细一份，证实被告龙门公司已缴纳各种税费625.87374万元，该税费是整个12号楼的所有税费，根据二被告所占房屋的面积比例计算其中56.632183万元是替被告一路顺公司垫付的税费，亦证实被告龙门公司已付清了全部转让款项；
证据六，被告龙门公司为12号楼缴纳各种费用的会计凭证、缴费单据和发票即为证据五交款明细上所列明细相应的凭证，证实被告龙门公司已实际缴纳了各种税费，其中有部分单据交款人为被告一路顺公司的原因是土地手续无法办理过户，因而以被告一路顺公司的名义缴纳，单据由被告龙门公司持有；
证据七，2014年8月19日被告一路顺公司出具的证明一份，载明被告一路顺公司在2012年3月15日将牟平区杰座小区12号商住楼的在建工程转让给被告龙门公司，被告龙门公司已付转让款970万元，土地不能过户的原因是根据国土资号[2012]134号文件的意见无法过户；
证据八，烟台市国土资源局牟平分局出具的情况说明以及国土资号[2012]134号文件，证实涉案楼房的土地不能办理分割转让手续；
证据九，（2013）牟民一初字第425－2号民事裁定书，证实原告韩恢复在该案中保全涉案房屋，被告龙门公司提出查封异议，经过法院审查原告韩恢复依法申请解除对涉案房屋的查封保全；
证据十，（2015）烟牟执异字第44号执行裁定书，证实牟平区人民法院根据最高人民法院的相关司法解释中止对被告龙门公司所有的涉案房屋进行执行。
被告一路顺公司未答辩。
经庭审质证，被告龙门公司对三原告提交证据的质证意见为：对证据一有异议，因为网上信息打印件无法核对真实性；对证据二无异议，认为该证据能够证明被告龙门公司的答辩观点；对证据三有异议，称根本不是一份证据，无法证实三原告的主张；对证据四的真实性无异议，称该证据证实了被告龙门公司的观点，三原告起诉被告龙门公司是错误的，牟平区人民法院认为执行中止是正确的。
三原告对被告龙门公司提交证据的质证意见为：对证据一、二有异议，称被告龙门公司在签订《协议书》时明知已办理在建工程抵押仍与被告一路顺公司签订《协议书》，且在签订《协议书》后未及时办理过户手续，应承担不利的后果，二被告的转让行为不能对抗善意第三人，该协议只对二被告有效，被告龙门公司还应提供各方欠款的证据，另外该工程的规划许可证发证时间为2012年6月28日，施工许可证发证时间是2013年6月13日，这两个日期都是在二被告签订协议之后，更能证明杰座欧洲城12号楼为被告一路顺的财产；对证据三有异议，付款凭证未加盖公章，且其中2013年6月5日的付款支票存根收款人为个人，而非被告一路顺公司，付款情况与实际不符；对证据四有异议，从该平面图上看不出涉案房屋是被告龙门公司的；对证据五、证据六有异议，凭证应加盖单位公章，付款收据没有单位法人的签字，凭证中2012年5月18日发票上的交款人、2012年10月图审费交款人、2013年6月6日交易费的交款人、2013年12月3日两张付款凭证的交款人均为被告一路顺公司，这部分费用是由被告一路顺公司缴纳的；对证据七、证据八无异议，该两组证据可以证实二被告之间的转让行为是无效的；对证据九无异议，原告韩恢复在起诉后申请保全了12号楼中的部分房屋，后被告龙门公司提出异议，原告韩恢复听取了其代理律师的建议申请撤销了保全；对证据十有异议，该执行裁定中止查封是错误的。
基于当事人提交的证据及其陈述，法院确认如下事实：被告龙门公司与被告一路顺公司于2012年3月15日签订了《协议书》，被告一路顺公司将烟台市牟平区杰座小区中的12号商住楼在建工程以1000万元的价格转让给被告龙门公司，12号商住楼包括商业网点两层、住宅15层。同日，二被告与烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司签订了补充协议，约定将在建工程的实际转让价变更为1170万元，被告龙门公司只需支付1000万元，其余170万元用于抵顶被告一路顺公司、烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司欠付被告龙门公司的款项，被告龙门公司不需再支付给被告一路顺公司。被告龙门公司自认杰座小区12号楼中有818.3平方米的房屋系由被告一路顺公司建设，但12号楼的各种税费均由被告龙门公司缴纳。
2015年9月1日，烟台市牟平区人民法院在执行原告王志军、原告姜林昊、原告韩恢复作为申请执行人与被告一路顺公司作为被执行人的房屋买卖合同纠纷三案过程中，被告龙门公司向法院提出书面异议，法院作出（2015）烟牟执民字第44号执行裁定书，裁定：中止对坐落于牟平区通海路601号附1号（一、二层）、附2号（一、二层），通海路601号12号楼1单元1001、1002、1003号，12号楼3单元1101、1102、1103号房屋的执行。三原告不服该裁定，向法院提起执行异议之诉，要求继续对上述房屋进行执行。经查，烟台市牟平区通海路601号附1号（一、二层）、附2号（一、二层）系烟台市牟平区通海路601号12号楼的商业网点房，被告龙门公司管理占有涉案房屋。
上述事实，有（2015）烟牟执异字第44号执行裁定书、《协议书》、补充协议、付款凭证等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证。
原审法院认为，被告一路顺公司经过法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，2012年3月15日签订的《协议书》及补充协议证实被执行人即本案被告一路顺公司将涉案房屋在建工程转让给被告龙门公司。三原告以国土资发[2012]134号文件的规定为由认为该合同无效，法院认为，该文件并非强制性规定，不影响《协议书》及补充协议的效力。三原告虽对被告龙门公司提供的付款凭证、支票存根、收款收据提出异议，但该组证据可以证实合同签订后被告龙门公司分别于2012年3月16日、2012年4月13日、2013年6月5日向被告一路顺公司支付800万元、150万元、20万元，共计970万元。被告龙门公司提供的缴纳12号楼各种税费的缴费单据和发票中有部分单据交款人名称为被告一路顺公司，被告龙门公司称因该土地未办理过户手续，因此部分税费以被告一路顺公司名义缴纳，单据持有在被告龙门公司手中，该理由较为合理，故法院认定被告龙门公司在2012年、2013年两年间缴纳杰座小区12号楼房屋登记费、供热计量专项基金、人防易地建设费等各种税费共计625.87374万元。综上，被告龙门公司与被告一路顺公司签订的《协议书》已实际履行，被告龙门公司为涉案房屋的实际建造者、管理者和占有者，且对未办理过户登记手续没有过错，故三原告的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于判决2016年5月16日：驳回原告王志军、原告姜林昊、原告韩恢复的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王志军、原告姜林昊、原告韩恢复负担。
宣判后，上诉人王志军、姜林昊、韩恢复不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原判，依法改判对查封的财产继续执行；一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人龙门公司在签订协议书时，明知已办理在建工程抵押，仍与被上诉人一路顺公司签订协议书，且签订协议书后未及时办理过户手续，应承担不利后果，二被上诉人的转让行为不能对抗善意第三人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在建工程转让同土地、房屋转让一样，以登记为生效条件，未按规定办理过户手续的在建工程转让行为是无效的。二、被上诉人龙门公司与烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司签订补充协议，约定在建工程的实际转让价变更为1170万元，被上诉人龙门公司只需支付1000万元，其余170万元用于抵顶被上诉人一路顺公司、烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司欠付被上诉人龙门公司的款项。上诉人认为被上诉人未完全履行付款义务。1、被上诉人龙门公司应提供被上诉人一路顺公司、烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司之间存在170万元债权债务关系的证据（如借条、欠付款项的证据、银行转款证明等），如不能提供就证明他们之间根本不存在真实的债权债务关系。2、被上诉人龙门公司提交的2013年6月5日的付款支票存根的收款人为曲宗伟，而非被上诉人一路顺公司。因此，证明不了被上诉人龙门公司向被上诉人一路顺公司履行了付款义务。3、杰座小区12号楼的建筑面积为14925.01平方米，被上诉人龙门公司在庭审中自认在12号楼中有818.3平方米的房屋由被上诉人一路顺公司建设，12号楼的各种税费均由被上诉人龙门公司交纳，但在一路顺公司和龙门公司的合同中约定了税费由应龙门公司交纳。龙门公司交纳了税费并不代表又出资购买了一路顺公司建设818.3平方米的房屋。4、被上诉人龙门公司应提供一套完整的会计账簿，才能充分证明龙门公司向一路顺公司履行了付款义务。三、上诉人在烟台房产交易网查询到烟台市牟平区通海路601号12号楼的土地使用者、建设单位、用地单位均为被上诉人一路顺公司，烟台房产交易网主要负责市中心、区国有土地上的房屋确权登记和房产交易管理，烟台房产交易网查询到的信息具有社会公信力，因此，烟台市牟平区通海路601号12号楼的所有权人为一路顺公司。四、国土资发（2012)134号文国土资源部《关于规范土地登记的意见》规定“宗地一经确定，不得随意调整，宗地确需分割、合并或调整边界的应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。可见国家制定该意见的目的在于规范土地登记制度，提高土地登记公信力。宗地确定后，国家不允许宗地的随意调整，确需分割的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意，否则是无效的。综上，位于烟台市牟平区通海路601号12号楼的房产应为被上诉人一路顺公司所有，原审法院对被上诉人一路顺公司所有的楼房进行查封是正确的。请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。
被上诉人龙门公司辩称，一、2012年3月15日被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司签订了协议书，约定一路顺公司将牟平区杰座小区12号商住楼的在建工程（牟平区通海路601号12号楼商住楼在建工程是一块空地和一份规划局未审批完的图纸）转让给被上诉人，并约定了转让的价款等相关问题。该协议约定12号在建工程由被上诉人龙门公司自行投资、自担风险进行开发建设，所有费用由被上诉人龙门公司承担。二、被上诉人龙门公司己经按照协议书的约定，将绝大部分转让价款970万元付给了一路顺公司，余30万元未付是因被上诉人龙门公司替被上诉人一路顺公司垫付了818.3平方米商业网点配套费用566000余元。被上诉人独自承担了盖楼建设的所有费用，并依法缴纳了开发建设应当缴纳的所有费用，包括各种配套费、人防易地建设费、墙改基金、价格调节基金、白蚁防治等各项费用6258737.4元。三、虽然被上诉人龙门公司在建设过程中继续使用一路顺公司的手续，但是因为所有的费用均由被上诉人龙门公司承担且被上诉人龙门公司已付清转让款，因此涉案房产事实上是被上诉人龙门公司的财产。四、上诉人韩恢复于2014年申请牟平区法院查封过通海路601号12号楼3单元801号、3单元703号的房产，后因被上诉人龙门公司向牟平区人民法院提出查封异议后，韩恢复于2014年9月18日己申请解除查封。五、2014年9月16日是，牟平区国土局为被上诉人龙门公司出具证明，证明该宗土地因国土资源部的规定，宗地一经确定不得随意调整，导致该宗地产暂无法过户。六、虽然涉案房产登记在被上诉人一路顺公司名下，便实际上被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司于2012年3月15日就签订了转让协议，且被上诉人龙门公司已给付了转让款项，同时被上诉人龙门公司一直占用该房产。基于转让和占有的既定事实，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能仅仅依据房产的登记对上述房产予以查封，更不能强制执行，应当依法驳回上诉人的上诉请求。综上，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人一路顺公司未到庭，亦未出具书面答辩意见。
本院审理期间，被上诉人龙门公司主张因是曲宗伟领取的支票，所以是曲宗伟在2013年6月5日支票存根上签字。但实际上是该款给了一路顺公司，原审时已提交了一路顺公司的收款收据，一路顺公司加盖了财务章予以确认。上诉人对被上诉人龙门公司所述没有异议。
被上诉人龙门公司主张其与被上诉人一路顺公司签订的转让协议当中不包括12号楼中818.3平方米，该部分一路顺公司没有转让，法院查封的不包括该部分。上诉人对此无异议，主张该818.3平方米是网点房，上诉人没有申请查封，不属于争议范围。
本院查明，涉案在建工程土地的性质是出让土地。
本院查明的其他案件事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司所签订的协议书及被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司、烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司签订的补充协议的效力；2、被上诉人龙门公司是否支付全部转让款；3、上诉人要求对涉案房屋继续执行应否支持。
关于焦点一，本院认为，被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司于2012年3月15日签订的协议及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制规范，应认定合法有效。三上诉人主张被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司签订的协议及补充协议无效，理由不成立，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，原审审理期间，被上诉人龙门公司提交了付款凭证、支票存根、收款收据等，上述证据能证实被上诉人龙门公司与一路顺公司签订协议，被上诉人龙门公司分别于2012年3月16日、2012年4月13日、2013年6月5日向被上诉人一路顺公司支付800万元、150万元、20万元，共计970万元。被上诉人龙门公司提供的缴纳12号楼各种税费的缴费单据和发票中虽有部分单据交款人名称为被上诉人一路顺公司，但有关单据由被上诉人龙门公司持有。从被上诉人龙门公司提交的证据能够证实2012年、2013年两年间其缴纳杰座小区12号楼房屋登记费、供热计量专项基金、人防易地建设费等各种税费共计625.87374万元，该税费系12号楼的所有税费，被上诉人龙门公司替被上诉人一路顺公司垫付了部分税费。而从被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司、烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司签订的补充协议反映被上诉人龙门公司只需支付1000万元，其他170万元抵顶了被上诉人一路顺公司和烟台市九州农业生产资料有限公司、烟台一路顺餐饮有限公司欠被上诉人龙门公司的欠款。故原审认定被上诉人龙门公司与被上诉人一路顺公司签订的协议书已实际履行，被上诉人龙门公司为涉案房屋的实际建造者、管理者和占有者，并无不当。三上诉人主张被上诉人龙门公司未完全履行付款义务，理由不成立，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，被上诉人龙门公司已经支付全部房款，且对于未办理过户登记手续没有过错。故三上诉人要求对涉案房屋继续执行，理由不成立，本院不予支持。
综上，原判正确，应予维持。三上诉人上诉主张不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王志军、姜林昊、韩恢复负担。
本判决为终审判决。
审判长 门伟
审判员 丁伟
审判员 于青
二〇一六年十二月十三日
书记员 肖婷