江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02572号
上诉人（原审被告）昆山华昌房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路261号。
法定代表人陈华，该公司董事长。
委托代理人赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈娟。
委托代理人顾爱根，系沈娟丈夫。
被上诉人（原审原告）顾爱根。
上诉人昆山华昌房地产开发有限公司（以下简称华昌公司）因与被上诉人沈娟、顾爱根房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月20日沈娟（买受人）与华昌公司（出卖人）签订《商品房购销合同》，购买华昌公司开发的位于昆山市玉山镇虹祺路1611号三水萧林花园28幢1单元802号房，房屋面积为182.21平方米，总价款1417395元，合同约定于2012年3月31日前交房，合同第九条约定出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限2012年3月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。
2012年3月25日华昌公司书面通知沈娟于2012年4月3日至山水萧林售楼处办理交房手续。2012年4月3日顾爱根在华昌公司处缴纳了各项费用。同日，顾爱根在交房及物业验收表上签字。涉案房屋于2012年6月11日取得房产所有权证，于2012年6月27日取得土地使用权证。
原审另查明：2009年9月2日，华昌公司与昆山金侨物业管理有限公司（以下简称金侨物业公司）签订《昆山市前期物业管理委托合同》，委托其对涉案房屋所在小区进行物业管理服务，并于2011年3月31日在昆山市住房和城乡建设局物业管理科进行备案。
原审又查明：2014年6月5日沈娟、顾爱根因与金侨物业公司物业费发生争议，将华昌公司及金侨物业公司诉至原审法院，请求金侨物业公司及华昌公司协助办理房屋交付手续，交付涉案房屋的钥匙及附属设备。2014年10月14日，原审法院作出一审判决，判令华昌公司将涉案房屋的钥匙及附属设备交付沈娟、顾爱根。该判决发生效力后，原审法院于2014年12月9日对华昌公司强制执行上述义务。
原审再查明：沈娟与顾爱根系夫妻关系，双方于2006年1月10日登记结婚，房屋产权证登记的房屋所有者为沈娟，顾爱根为共同共有人。
上述事实由商品房购销合同、房产证、三水萧林花园交房及物业验收表、结婚证、（2014）昆民初字第1813号民事判决书、交付备案证书、公安编号对照表、昆山市前期物业管理委托合同、昆山市前期物业管理服务协议、昆山市物业服务合同备案证明及双方当事人一审庭审中的陈述为证。
原审原告沈娟、顾爱根的诉讼请求为：1、华昌公司根据合同约定支付从2012年4月3日起至2014年12月9日止的逾期交房违约金96000元；2、本案诉讼费用由华昌公司承担。
原审法院认为：双方签订的商品房购销合同系真实的意思表示，合法有效，应当受到保护。在双方的房屋买卖合同法律关系中，买受人的主要义务是交纳房款，而出卖人的主要义务则是按照合同约定交付房屋，包括将房屋钥匙交给买受人。如果买受人已按照约定付清全部房款，出卖人就应把房屋交付给买受人。交房时出卖人应把钥匙交给买受人，使买受人能够占有、使用该房屋，这样才是履行了出卖人的合同义务。如果出卖人委托物业公司代为办理交房手续，该物业公司的行为后果由委托人即华昌公司承担。物业公司作为受托人，只能替委托人完成交房义务，不能在此过程中将自己的权利附加为买受人的责任与义务。物业公司未按时交付钥匙的行为，直接导致沈娟、顾爱根不能按时收房，因此华昌公司应按照合同约定承担逾期交付的违约责任。商品房购销合同约定了华昌公司逾期交房应按合同价款的日万分之二向买受人支付违约金，现沈娟、顾爱根仅主张96000元，低于合同约定的违约金数额，原审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：昆山华昌房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向沈娟、顾爱华支付违约金96000元。案件受理费2200元，减半收取1100元，由昆山华昌房地产开发有限公司负担。
上诉人华昌公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：沈娟、顾爱根在办理房屋交付手续时根据第三方的验房报告书，以房屋存在质量问题为由拒收房屋，从而引起本案纠纷。我方认为涉案房屋符合交付条件，我方在履行商品房销售合同过程中没有任何违约行为，不应当承担任何违约责任。理由如下：一、涉案房屋经合法验收，我方依法取得房屋交付备案证书，符合商品房销售合同约定的交房条件。沈娟、顾爱根不能证明房屋不具备交房条件，其委托验房的第三方没有合法资质，验房报告不具有证据效力，不能对抗房屋交付备案证书。验房报告列举的质量问题也属于房屋保修范围，不能成为沈娟、顾爱根拒绝收房的合法理由。沈娟、顾爱根因自身原因拒收房屋的行为应自行承担相应后果，要求我方承担违约责任没有事实与法律依据。二、我方已经按照商品房销售合同的约定通知沈娟、顾爱根前来办理交房手续，沈娟、顾爱根也于2012年4月3日办妥交房手续，2012年7月9日领取房产证与土地证，我方已经全部履行交房义务。三、沈娟、顾爱根没有与我方为涉案小区指定的前期物业管理服务单位签订前期物业管理服务协议，构成违约。金侨物业公司已经履行物业管理的合同义务，沈娟、顾爱根未根据购房合同的约定与金侨物业公司签订物业管理合同，也未履行支付物业管理费的义务，反而是沈娟、顾爱根违约。综上，我方没有任何违约行为，不应承担违约责任。原审法院没有查明沈娟、顾爱根未能按时收房的原因，认定事实错误，适用法律不当。请求撤销原审判决，改判我方不承担任何违约责任，沈娟、顾爱根承担本案全部诉讼费用。
被上诉人沈娟、顾爱根辩称：第一，关于我方未收房的原因，我方经验房发现涉案房屋不符合建筑地面工程施工质量验收规范、安全防范系统验收规则、砌体工程施工质量验收规范等国家规定建筑工程质量标准，存在质量缺陷，这些缺陷本应在交房之前修复好，华昌公司取得交付备案证书不能否定涉案房屋质量缺陷的存在，经我方要求，华昌公司聘请的物业也对上述缺陷进行修复，从事实上证明了华昌公司认可其通知交房后涉案房屋存在质量缺陷。因华昌公司法人与其聘请的物业公司法人为同一人，我方为维护自身权益，对修复房屋缺陷工作的质量和进度进行有效监督，提出了房屋复验合格后再缴纳物业费的要求，但华昌公司聘请的物业公司拒绝了我方要求，坚持让我方从通知交房之日起缴纳物业费，否则不交付涉案房屋钥匙给我方，这就是我方未能接收涉案房屋钥匙的原因，我方从未以房屋不具备交房条件为由拒收房屋，且我方于华昌公司通知交房当日即交清了房屋余款及办证费用等全部款项，证明我方不存在拒收房屋的意愿。第二，双方签订的商品房购销合同约定，买受人同意并接受出卖人为商品房小区指定的前期物业管理服务单位，并同意业主公约、前期物业服务管理协议。因业主公约和前期物业服务管理协议的内容在商品房购销合同中未约定，也未单独签订协议，所以同意业主公约和前期物业服务管理协议这句话没有意义。根据2003年12月1日起施行的江苏省物业管理条例第17条，选聘物业管理企业分两个步骤，第一步是新建住宅物业出售前建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，第二步是新建物业出售时建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。我方认为上述合同约定的含义为买受人认可了开发商的第一步举措，即该物业公司获得了与买受人签订前期物业管理协议的资格，购房合同中未约定买受人必须与华昌公司聘请的物业公司签订前期物业管理协议。根据合同法第41条规定，对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，在实际购房过程中前期物业管理协议未能签订是物业公司未履行江苏省物业管理条例导致的，与我方无关，因此我方没有违约。
二审经审理查明，双方签订的《商品房购销合同》附件四：合同补充协议第三条第4款约定：“买受人同意并接受出卖人为商品房小区指定的前期物业管理服务单位，并同意业主公约，前期物业管理服务协议。”
以上事实，由《商品房购销合同》予以证明。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
二审中，华昌公司提交：1、金侨物业公司出具的证明一份，证明沈娟、顾爱根于2012年4月3日办理交房手续时以房屋存在质量问题为由拒绝接收钥匙，以前期物业管理费起缴日期不符合规定为由拒绝签订前期物业管理服务协议；2、三水萧林交房物业验收表一份，证明沈娟、顾爱根2014年12月9日收房时拒绝交纳物业管理费、装修垃圾清运费等相关费用；3、装修申请表、房屋装饰装修管理协议、装修人员管理协议、装修须知各一份，证明沈娟、顾爱根于2015年3月26日办理申请装修手续时，再次明确拒绝签订物业管理合同和交纳物业管理费等相关费用。以上三组证据用以证明沈娟、顾爱根认为从收房之日起缴纳物业费不合理，在2012年4月通知交房时沈娟、顾爱根还不急于用房，所以以房屋质量问题为借口拒收房屋，目的是逃避交纳物业费。沈娟、顾爱根质证认为：金侨物业公司与华昌公司的法定代表人是同一个人，存在关联关系，其出具的证明效力有限；交房物业验收表、装修申请表、房屋装饰装修管理协议、装修人员管理协议、装修须知均属实，我方于2014年12月9日领取了涉案房屋钥匙，现在房屋在装修中。
本院认为：本案系因商品房交付问题引发的纠纷。双方当事人签订的《商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行。作为买受人，沈娟、顾爱根的主要义务是按约支付房款；作为出卖人，华昌公司的主要义务是按约交付符合条件的商品房。在沈娟、顾爱根已经按约足额支付购房费用的情况下，华昌公司应当在合同约定的交房日期之前将房屋交付沈娟、顾爱根使用，逾期交付的，应当承担相应的违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方当事人在《商品房购销合同》中对房屋的交付并无转移占有之外的另行约定，华昌公司在约定期限内将涉案房屋实际交付给买受人，使买受人获得涉案房屋占有、使用、收益的权能，即完成了交付房屋的合同义务。本案中，虽然华昌公司按照合同约定通知沈娟、顾爱根办理房屋交付手续，涉案房屋的权属证书也已经办至沈娟、顾爱根名下，但沈娟、顾爱根未能领取涉案房屋的钥匙及附属设备，实际上无法占有、使用涉案房屋，故华昌公司并未按约完成其交付房屋的义务。
关于房屋未能交付的原因，沈娟、顾爱根陈述其验房时发现质量问题要求维修，故不同意于房屋交接当日与金侨物业公司签订前期物业服务协议并缴纳物业费，金侨物业公司因此拒绝交付钥匙。华昌公司则认为是沈娟、顾爱根以房屋存在质量问题为由拒绝收房，目的是为了逃避物业费。对此，本院认为，房屋未能按时交付系事实，虽然沈娟、顾爱根验房后提出了房屋质量问题要求修复，但沈娟、顾爱根已于当日交纳了产权证代办费用及维修基金，华昌公司认为沈娟、顾爱根拒绝收房，应承担相应举证责任。华昌公司二审中提供了金侨物业公司出具的证明，但金侨物业公司也涉及本案纠纷，与本案双方当事人之间存在利害关系，在无其他证据佐证的情况下，仅依据金侨物业公司的证明不足以认定系沈娟、顾爱根拒绝收房。且沈娟、顾爱根曾就钥匙及附属设备的交付问题向原审法院起诉，在原审法院判决华昌公司、金侨物业公司协助办理交房手续后，华昌公司、金侨物业公司未能主动履行上述生效判决，现华昌公司抗辩系沈娟、顾爱根拒绝收房与上述情况矛盾，本院不予采信。
虽然双方在《商品房销售合同》中约定：“买受人同意并接受出卖人为商品房小区指定的前期物业管理服务单位，并同意业主公约，前期物业管理服务协议”，但该约定并未明确买受人需在房屋交付时与出卖人指定的前期物业管理服务单位签订前期物业管理服务协议并交纳物业服务费用，《商品房销售合同》中也未约定如买受人未与出卖人指定的前期物业管理服务单位签订前期物业管理服务协议并交纳物业服务费用，出卖人可以拒绝交付房屋。故上述约定不足以对抗出卖人按时交付房屋的合同义务，华昌公司认为沈娟、顾爱根违约在先，其公司不存在违约行为的主张，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人昆山华昌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年八月四日
书 记 员 田思诗