江西省南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0104民初35号
原告：南昌迎宾家俱市场有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区迎宾大道258号，统一社会信用代码：91360100716545794R。
法定代表人：谢罗家，董事长。
委托诉讼代理人：朱年根，男，1954年1月26日生，汉族，该公司员工，住江西省南昌市西湖区，
委托诉讼代理人：李国荣，男，1961年10月6日生，汉族，该公司员工，住江西省南昌市东湖区，
被告：张院华，男，1973年10月21日生，汉族，住江西省南昌市，
原告南昌迎宾家俱市场有限公司（以下简称“迎宾家俱公司”）与被告张院华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迎宾家俱公司的委托诉讼代理人朱年根、李国荣、被告张院华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迎宾家俱公司向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告与被告2003年12月16日签订的《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》；2、判令被告向原告支付2016年12月前所欠租金193840元（并支付2016年12月后至其实际搬出房屋之日止的租金）；3、判令被告向原告支付违约金60万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年12月16日，原、被告签订了一份《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》，约定由原告将合资修建的迎宾家具城南面一栋二层框架结构的综合楼租赁给被告经营酒店，租期自2004年5月1日至2020年2月28日；采取先交租金后使用的租赁方式，租金为4.8万元/月，交付时间为每月6号前被告将当月的租金交给原告；从第三年开始以1万元/月为增减数按每年国家公布的物价增减指数相应调整（从2011年3月开始租金调整为每月48460元）；若被告违约，则赔偿原告经济损失60万元；若原告违约，则赔偿被告经济损失60万元。协议对押金交付、处置，水电使用、房屋维修等作了约定。协议签订后，原告将租赁物交付给被告经营酒店。但被告在合约履行中多次不按约定向原告支付租金，其中2006年下半年至2007年上半年拖欠原告租金232259元，原告起诉到青云谱区人民法院，在青云谱人民法院（2007）青民三初字第10号《民事调解书》下达后才得以追回；2012年4月至7月被告又连续4个月不支付原告租金，在原告多次催讨无果的情况下，原告再次起诉到青云谱区人民法院，经法院判决才追回被告所欠租金。2016年9月至12月被告第三次拖欠原告租金193840元，原告多次催要，被告以经营不善无力支付为由拖欠至今。考虑到被告已多次违反与原告签订的《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》，已属严重违约，加上被告确实无心经营酒店且已负债累累，已失去履约能力。为了维护原告利益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。
张院华辩称：原告前两次起诉，我不是故意没付房租，是有原因不付的，房屋漏水。这次我已经努力在付房租，原告起诉后我还付了钱给他们，我还陆陆续续在付给他们。原告说我是负债累累，这不是事实，都是别人欠我的钱。原告说我无心经营，我承租房屋后，都是自己在经营，是我们团队在管理。很多单位签单，生意难做，所以造成目前的困难，包括餐饮存在压力，但是对这个房屋租金我不会少他一分钱的。现在的房子还存在漏水问题。
本院经审理认定事实如下：2003年12月16日，以迎宾家俱公司为甲方，张院华为乙方，双方签订一份《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》约定：甲方将合资建筑的迎宾家具城南面一栋二层框架结构的综合楼租赁给乙方经营酒店；月租金为48000元，采取先交租金后使用的租赁方式，每月6号前乙方按时向甲方缴交租金；租赁年限从2004年5月1日至2020年2月28日止，从第三年开始以一万元每月为增减数（另外38000元租金不予递增），按每年国家公布的物价增减指数相应调整（参照八一麻纺织厂与迎宾家俱公司租金的增减数为准，合同有效期内递增总和不得超过一万元的20%）；自签订本合约起，甲方给乙方四个月的装修时间，如乙方在2004年5月1日未按时开业，甲方视同开业收取月租金；乙方在签订本合约的三天内，向甲方缴交五十万元的信誉保证金，该信誉保证金在乙方装修后期的二个月内，甲方分两次将三十万元返还给乙方，余下的二十万元信誉保证金自动转为给甲方的押金，该押金合约到期后退还乙方；甲方在合约年限内违约，赔偿乙方经济损失60万元，乙方在合约年限内违约，赔偿甲方经济损失60万元；甲方必须确保所出租房屋质量，如房屋出现倒塌，甲方必须承担一切责任，房屋楼顶如出现漏水，甲方在接到乙方报告后十天内必须维修完毕，如不维修乙方有权拒交房租，乙方在装修时不能破坏房屋的柱、梁，否则出现倒塌由乙方赔偿甲方一切损失。合同签订后，迎宾家俱公司按约将租赁物交付给张院华使用，张院华亦对租赁物进行了装修经营生泰酒店并支付租金给迎宾家俱公司。2006年，迎宾家俱公司因张院华拖欠租金诉至本院，经本院调解，张院华向迎宾家俱公司支付了232259元租金。2011年7月，张院华将租赁物重新装修经营好食汇大酒店。2012年，迎宾家俱公司又因张院华拖欠租金诉至本院，经本院判决，张院华向迎宾家俱公司支付了163060元租金。后张院华向迎宾家俱公司支付租金至2016年8月。2016年9月18日、2016年11月30日，迎宾家俱公司因张院华拖欠租金两次向其发函催缴租金。从2011月3月起租金调整为每月48460元，至迎宾家俱公司这次向本院起诉时租金仍为每月48460元。
另查明，原告迎宾家俱公司与案外人江西八一麻纺织厂签订《承包经营合同书》一份，约定由原告迎宾家俱公司承包江西八一麻纺织厂黄麻分厂的厂房和麻棉厂房总计18880平方米和相邻空地1860平方米、库房4728平方米和相邻空地2925平方米、江西八一麻纺织厂东侧现迎宾家俱广场的广场空地3154平方米，承包经营期限从2000年3月5日起至2020年3月5日止。
庭审中，张院华提出其租赁的房屋漏水并要求对漏水情况进行鉴定，但庭后其又放弃申请鉴定。
上述事实，有《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》、函告、网上银行电子回单、本院（2007）青民三初字第10号民事调解书、本院（2012）青民三初字第46号民事判决书、及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告签订《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》后，双方均应按照约定履行相应义务，迎宾家俱公司将租赁物交付张院华使用，张院华亦应按约支付租金。张院华支付租金至2016年8月，故迎宾家俱公司要求张院华支付2016年9月至12月的租金应予支持，张院华应向迎宾家俱公司支付2016年9月至12月的租金为193840元（48460元/月×4月）。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现张院华经迎宾家俱公司两次发函催告后，仍未支付其拖欠的租金，故迎宾家俱公司要求解除合同的诉求本院予以支持。2017年1月至张院华实际腾退房屋之日止其仍占有使用该房屋，故其应当按房屋租金标准向迎宾家俱公司支付房屋占有使用费。张院华已向迎宾家俱公司支付了20万元押金，合同解除后迎宾家俱公司应将该20万元押金退还给张院华。至于迎宾家俱公司主张的60万元违约金，张院华提出其租赁的房屋漏水，其提供的照片未显示拍摄时间，不能证明是该次诉讼所拍摄还以前诉讼所拍摄，但《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。该60万元违约金过高，应予以调整，张院华拖欠2016年9月至12月的租金，本院确定张院华应自2016年9月1日起至2016年12月31日以每月租金48460元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算向迎宾家俱公司支付违约金。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除南昌迎宾家俱市场有限公司与张院华于2003年12月16日签订的《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》。
二、张院华自本判决生效之日起六十日内将位于南昌市青云谱区迎宾家具城南面一栋二层框架结构的综合楼腾退给南昌迎宾家俱市场有限公司。
三、张院华自本判决生效之日起七日内支付南昌迎宾家俱市场有限公司房屋租金共计人民币193840元及自2017年1月至张院华腾退房屋日止按房屋租金标准计算的房屋占有使用费。
四、张院华自本判决生效之日起七日内支付南昌迎宾家俱市场有限公司自2016年9月1日起至2016年12月31日以每月租金48460元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金。
五、驳回南昌迎宾家俱市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11738元，由张院华负担3738元,由南昌迎宾家俱市场有限公司8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 魏荣平
人民陪审员 张红文
人民陪审员 龚小平
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 施林方