福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4753号原告：黄永志，男，1962年8月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告：杨志成，男，1979年1月9日出生，汉族，住福建省华安县。委托诉讼代理人：朱金炉、马巍武，福建铁马律师事务所执业律师。原告黄永志与被告杨志成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永志、被告杨志成及其委托诉讼代理人朱金炉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄永志向本院提出诉讼请求：杨志成立即支付黄永志拖欠的2016年1月1日至2016年9月30日的租金28800元及滞纳金90240元（按拖欠租金部分的2%，自欠租之日起计至实际支付之日止）。诉讼过程中，黄永志表示若经认定讼争合同已经解除，其要求杨志成支付违约金3200元。事实和理由：2014年9月26日，双方在房产中介的见证下签订有效期为三年的《房屋租赁合同》，约定杨志成向黄永志承租位于厦门市××区××路××室的房屋。当日，双方办理了房屋和家具的交接手续，杨志成接收了房屋三套钥匙并搬入居住使用至今。杨志成在租赁房屋后均未按时支付房租，并自2015年12月25日起未付租金，在黄永志多次通过电话及短信催讨房租后仍置之不理。2016年1月12日，黄永志到讼争房屋中查看，发现杨志成的亲人还居住在讼争房屋，遂发短信催讨租金，杨志成回复承认讼争房屋由其亲人居住。杨志成未付的租金按每季度9600元计算，其逾期支付租金的滞纳金应按每日2%。杨志成辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月22日解除。杨志成额外占用房屋16天的使用费已从押金的3100元中扣除，并未欠付黄永志租金。黄永志诉求杨志成欠付租金28800元及对应滞纳金没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》第七条约定，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月书面通知对方。杨志成承租讼争房屋系用于其一家三口居住，其儿子亦就读于房屋所在地附近的学校，但杨志成已于2015年7月10日协议离婚并约定儿子由女方抚养，其已无必要继续租住在讼争房屋内，因此，杨志成向黄永志提出解除《房屋租赁合同》的理由是正当的。因黄永志从未向杨志成提供其实际居住地址，杨志成无法书面通知黄永志解除合同，故杨志成在2015年10月22日支付2015年第四季度房租时以及此后，均通过电话及短信方式告知了黄永志解除事宜，杨志成的行为符合合同关于提前一个月通知解除的约定。此外，双方在2016年1月12日的短信往来亦可以显示黄永志对杨志成提出的解除事宜是早已知情且默许的。二、杨志成已于2016年1月16日从承租的房屋中搬离，但黄永志拒绝与其当面办理退租手续，杨志成只好短信通知黄永志并将房屋钥匙委托楼下小卖部予以转交。杨志成已及时通知黄永志交接房屋，但黄永志放任房屋空置，故意不予重新出租，未及时采取措施减少损失，相应的法律后果应由黄永志自行承担。因此，黄永志诉求杨志成支付搬离房屋后的租金明显缺乏事实和法律依据。三、双方约定于2015年12月31日终止租赁关系，但因杨志成算错期限以及黄永志未及时催促搬离导致杨志成在终止期限届满后多居住了16天的时间，现杨志成主张将该16天的费用从已付3100元押金中予以扣除，故杨志成并未拖欠实际居住期间的租金。四、因双方签订的《房屋租赁合同》的租期已实际于2015年12月31日终止，故杨志成无需在2016年12月25日支付租金，也无需支付产生的滞纳金，黄永志亦从未主张过2015年12月25日之前因逾期支付租金所产生的利息。此外，讼争合同系房产中介公司提供的格式合同，所约定的滞纳金并非双方真实意思表示且标准明显过高，应以杨志成实际拖欠租金数额所产生的利息损失来计算，而剩余的押金亦足够支付。综上所述，杨志成有正当解除合同的理由，且已依据合同的约定通知黄永志。讼争房屋实际已经返还，但黄永志拒不交接，由此所产生的法律后果应由黄永志自行承担。黄永志诉求的租金及滞纳金，明显缺乏法律与事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年9月26日，黄永志与杨志成签订一份《房屋租赁合同》，约定黄永志将坐落于厦门市××区××路××室的房屋出租给杨志成，租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日，每月租金3100元整，每年递增100元，杨志成应每季度支付租金，第二次起付款应提前7天付清；合同签订之日，杨志成应向黄永志交付3100元整做为押金，到合同期满且杨志成交清租赁期间应交的一切费用后，由黄永志无息退还；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金；租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，应提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租金额作为违约赔偿金等。合同签订后，杨志成依约支付了2014年10月1日至2014年12月31日的租金9300元，并在2015年1月6日支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金9300元、在2015年4月10日支付了2015年4月1日至2015年6月30日的租金9300元、在2015年6月29日支付了2015年7月1日至2015年9月30日的租金9300元、在2015年10月22日支付了2015年10月1日至2015年12月31日的租金9600元，未再支付此后的租金。2015年1月12日，杨志成通过短信向黄永志提出仅承租房屋至“该季度”，经双方沟通后，杨志成意识到时间计算错误，并指出“该季度”为截至2016年1月30日，另表示会在这几天搬走；而黄永志回复要求其应先支付该季度租金后才协商解除合同事宜，并表示“只要我不答应你退租，你住不住里面或搬不搬，你都要承担你租的房子付租金的责任”。2016年1月16日，杨志成短信告知黄永志其已搬出讼争房屋以及将钥匙放在楼下小卖部的情况，但黄永志并未前往查看。2016年9月30日，双方相约到讼争房产内，杨志成将房屋钥匙交还黄永志。另查明，讼争房产2014年10月的用电量为86度、2014年11月至2016年1月期间的用电量均在200度以上、2016年2月的用电量为199度，2016年3月至4月的用电量则为52度及48度，此后至2016年12月的合计用电量为1度。诉讼过程中，双方均确认黄永志出租房屋时提供了电视、冰箱等电器；黄永志表示不同意将已收3100元押金与杨志成应付的款项在本案中进行抵扣；杨志成确认系其违约提前解除合同并同意向黄永志支付一个月租金作为违约金。本院认为，讼争的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容和形式不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约全面履行合同。一、杨志成在合同期满前即于2016年1月12日向黄永志提出解除合同，并在黄永志不与其协商解除事宜的情况下自行搬出讼争房产，虽其主张搬离时间为2016年1月16日，但根据讼争房产的用电情况，结合讼争房产尚有黄永志提供的冰箱等电器的事实可确认，杨志成实际搬离的时间应为2016年3月1日，双方之间的租赁合同亦于杨志成搬离时实际解除。现杨志成仅支付租金至2015年12月31日，尚应支付2016年1月1日至2016年2月28日合计两个月的租金6400元。二、杨志成提前解除合同的行为已构成违约，其应根据合同约定向黄永志支付“一个月的房租金额”即3200元作为违约金，杨志成亦表示同意支付该违约金，本院对黄永志的该诉求予以支持。三、根据合同约定，杨志成应按季度支付房屋租金，第二次起付款应提前7天付清，故2015年1月1日至2015年3月31日的租金9300元应于2014年12月25日前付清、2015年4月1日至2015年6月30日的租金9300元应于2015年3月25日前付清、2015年7月1日至2015年9月30日的租金9300元应于2015年6月24日前付清、2015年10月1日至2015年12月31日的租金9600元应于2015年9月24日前付清、2016年1月1日至2016年2月28日的租金6400元应于2015年12月25日前付清。现杨志成除依合同约定的时间支付了2014年10月1日至2014年12月31日的租金外，均延迟支付此后的租金，故其应按合同约定向黄永志支付滞纳金，但每日2%显属过高，本院依法调整为按每月2%计算。因此，杨志成应支付的滞纳金为：2015年1月1日至2015年3月31日的9300元租金按每月2%，自2014年12月26日计至2015年1月6日共12日为74.4元；2015年4月1日至2015年6月30日的9300元租金按每月2%，自2015年3月26日计至2015年4月10日共16日为99.2元；2015年7月1日至2015年9月30日的9300元租金按每月2%，自2015年6月25日计至2015年6月29日共5日为31元；2015年10月1日至2015年12月31日的9600元租金按每月2%，自2015年9月25日计至2015年10月22日为28天为179.2元，合计383.8元；未付的2016年1月1日至2016年2月28日的6400元租金按每月2%，自2015年12月26日起计至杨志成实际支付该款项之日止。四、杨志成要求将其还应支付黄永志的费用在已付的押金中抵扣，但因合同约定押金在杨志成交清一切费用后才予退还，而双方尚未对水电等费用进行结算，故在黄永志不同意在本案中抵扣的情况下，本院对杨志成的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、杨志成于本判决生效之日起十日内支付黄永志2016年1月1日至2016年2月28日的房屋租金6400元及相应的滞纳金（按每月2%，自2015年12月25日计至付清上述房屋租金之日止）；二、杨志成于本判决生效之日起十日内支付黄永志逾期支付2014年10月1日至2015年12月31日房屋租金的滞纳金383.8元；三、杨志成于本判决生效之日起十日内支付黄永志违约金3200元；四、驳回黄永志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，减半收取计1288元，由黄永志负担1168元，由杨志成负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  苏镧浠二〇一六年十二月二十一日代书 记员  郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。