上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初14675号
原告：上海晋荣餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区南阳路XXX号一幢一层西侧、二层西侧。法定代表人：赵斌，经理。委托诉讼代理人：李亚婷，康达律师事务所上海分所律师。被告：苏宝贵，男，汉族，1983年4月21日出生，住安徽省六安市金安区淠东乡施滩村司鲍组。委托诉讼代理人：刘凯，上海明伦(无锡)律师事务所律师。原告上海晋荣餐饮管理有限公司诉被告苏宝贵企业承包经营合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚婷、被告委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签署的《承包经营协议》于2016年6月2日解除；2.判令被告支付原告房屋使用费人民币(下同)497,640.95元(自2016年6月10日起至实际付款之日止，暂时计算至2016年9月5日止，当庭变更为372,640.95元)；3.判令被告支付原告违约金315,000元；4.判令被告立即将房屋恢复原状归还原告；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2015年5月，原、被告签订《承包经营协议》，约定被告向原告承包位于上海市静安区南阳路XXX号一幢一层西侧、二层西侧房屋(南阳路店面)经营日本料理餐厅，承包经营期限自原告向被告交付南阳路店面起至2018年12月31日止。被告应向原告支付固定收益每月105,000元，且应于每月25日前支付下一个月的固定收益。截止2016年5月31日，被告仅支付了2015年12月1日至2015年12月31日、2016年5月1日至2016年5月31日一半的固定收益和2016年6月1日至2016年6月30日的固定收益，累计欠付金额210,000元，超过被告支付的保证金的30%，且逾期期间连续超过15天，原告多次催要无果，于2016年5月31日委托律师向被告发送了解除合同通知书，通知被告自收悉通知书起解除合同，返还南阳路店面并支付欠款。现被告仍拒绝返还南阳路店面，未支付欠款，故起诉。原告提供证据：《承包经营协议》、银行对账单、解除合同通知书和邮寄凭证及授权证明，证明原、被告的合同关系及约定的内容，被告违约的事实。被告辩称，原、被告签订的《承包经营协议》实为房屋转租协议，固定收益就是房租，原告未经权利人准许的转租是无效的。本案中，原告的损失仅仅是每月向房屋出租方支付的房租50,000元，原告要求的违约金过分高于实际损失，要求调整。同时为了查明本案事实，被告申请追加房屋的所有权人参加诉讼。被告提供证据：房屋租赁合同、房产登记信息、银行对账单，证明原告转租房屋未经权利人许可及被告付款的事实。原、被告提供的证据真实合法，双方对证据的真实性均无异议，可以证明本案的事实，本院予以确认。本院认定事实如下，2015年5月8日，原、被告签订《承包经营协议》约定，原告负责提供位于上海市静安区南阳路XXX号一幢一层西侧、二层西侧房屋(南阳路店面)作为经营场地，负责向出租方支付租金和物业管理费；根据被告提供的符合要求的装修和经营方案，以原告的名义申办南阳路店面经营餐饮业务所需的营业执照税务登记证等；被告负责经营南阳路店面(日本料理餐厅)，应于每月25日前向原告支付固定收益每月105,000元，承包经营期限自原告向被告交付南阳路店面起至2018年12月31日止。被告应在本合同签署后4日内向原告支付承包保证金，保证金相当于三个月的固定收益315,000元，承包经营期间，被告不得用保证金抵充应支付给原告的固定收益及其他应由被告承担的任何费用。本协议终止时，被告应于协议终止当日按照原告交付时原状返还南阳路店面；逾期返还的，每逾期一日，被告应当按照当期固定收益的两倍向原告支付南阳路店面占用期间的使用费；被告不存在任何尚未支付的费用，原告应向被告无息返还保证金。双方同意有下列情形之一的，原告有权立即以书面形式通知被告提前终止本协议并没收被告支付的保证金，同时被告应当向原告支付相当于当期三个月固定收益作为违约金。……⑽被告不按本协议的约定支付因履行本协议被告应当承担的任何费用金额超过保证金余额的30%的；⑾被告拖欠不向原告支付固定收益和或水、电、煤气、设备维修等因履行本协议应当由被告承担的其他费用连续达15天或累计达30天的；……。协议签订后，原、被告双方履行协议义务，截止2016年5月31日，被告拖欠了2015年12月、2016年5月一半的固定收益和2016年6月的固定收益，累计欠付金额210,000元。2016年5月31日，原告委托律师向被告发送了解除合同通知书，通知被告本协议于通知书收到之日起正式解除。被告于2016年6月2日收到通知书。审理中，被告支付部分欠款，原、被告对账确认，截止2016年9月5日，被告拖欠房屋使用费372,640.95元。本院认为，原、被告在签订的《承包经营协议》中明确，原告负责提供南阳路店面作为经营场地，负责向出租方支付租金和物业管理费，并提供以原告名义申办的营业执照税务登记证等；被告负责经营南阳路店面，向原告交付承包金额，完全符合承包经营合同的特征，本案协议应当确认为承包经营合同。原、被告签订的《承包经营协议》未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守。被告关于本案所涉协议实为转租房屋合同的辩称，缺乏依据，不予采信。被告未按照约定履行协议付款义务，拖欠付款的金额超过被告支付的保证金的30%，且逾期期间连续超过15天，符合《承包经营协议》解除的条件，原告据此通知解除协议，协议应当在被告收到之日起解除。协议解除后，被告应当按照双倍固定收益的约定支付房屋使用费。至于违约金一节，本院注意到，原、被告在协议中同时约定了三种违约金的处罚、计算方式，一是没收保证金；二是房屋使用费(数额相当于两倍固定)；三是违约金(数额相当于保证金)。考虑到原告的实际损失，违约金的金额明显过高，可以适当调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认原告上海晋荣餐饮管理有限公司、被告苏宝贵签订的《承包经营协议》于2016年6月2日起解除；二、被告苏宝贵应于本判决生效后十日内将上海市静安区南阳路XXX号一幢一层西侧、二层西侧房屋(南阳路店面)返还给原告上海晋荣餐饮管理有限公司。三、被告苏宝贵应于本判决生效后十日内支付原告上海晋荣餐饮管理有限公司房屋使用费人民币372,640.95元，并从2016年9月6日至返还上海市静安区南阳路XXX号一幢一层西侧、二层西侧房屋(南阳路店面)之日止支付原告房屋使用费(按每月固定收益105,000的两倍计算)；四、原告上海晋荣餐饮管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,802元减半收取为人民币4,901元、诉讼保全费人民币3,520.93元，由被告苏宝贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张志良
二〇一六年九月二十九日
书记员 李正赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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