吉林省白山市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民二终字第100号
上诉人（原审被告）胡艳函，女，1979年3月4日生，汉族，无职业，住白山市。
委托代理人张兴伟，吉林万秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王昌艳，女，1953年2月8日生，满族，个体工商户，住白山市。
上诉人胡艳函因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2014）浑民二初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王昌艳原审诉称，胡艳函将位于白山市浑江区桃源街大阳城的一至二楼，建筑面积约130平方米的房屋对外公开招租，王昌艳与胡艳函取得联系。王昌艳与胡艳函于2014年4月22日签订了《房屋租赁合同》，约定胡艳函将涉案房屋租赁给王昌艳使用，王昌艳承租的用途为经营用房，合同中对双方之间的权利义务进行了约定。合同签订后王昌艳在接受房屋后进行了初步检查，房间设计合理，王昌艳增加了10个客房，合同签订后，王昌艳即向胡艳函交付了履约保证金2，200.00元及租金15，600.00元，5月客房全部满员，6月几场大雨，客房、走廊大面积漏水，导致住户全部退房，每间客房造成损失1，000.00元，为此王昌艳多次与胡艳函电话沟通，但始终无结果，因此造成王昌艳至今客房不能入住，导致王昌艳签订该房屋租赁合同的目的不能实现，王昌艳于9月15日再次电话通知胡艳函解除该合同。综上，王昌艳从房屋租赁合同签订之日至起诉时已经五个多月时间了，但关于涉案房屋漏水的问题一直没有得到解决，王昌艳无法实际使用该房屋，更不能用于经营房屋，已经造成王昌艳签订合同目的无法实现。诉讼请求：1、解除王昌艳、胡艳函于2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令胡艳函返还王昌�租金9，750.00元和履约保证金2，200.00元；3、依法判令胡艳函赔偿王昌艳损失，赔偿王昌艳搭建的外挂阳台所产生的材料费2，000.00元、人工费2，400.00元；4、依法判令因胡艳函提供的房屋无法正常经营，给王昌艳带来的经营损失36，500.00元。
胡艳函原审辩称，1、胡艳函按照协议约定履行了交付租赁房屋的义务，王昌艳单方请求解除与胡艳函签订的租赁协议没有事实和法律依据。王昌艳诉称所租赁房屋大面积漏雨与事实不符，其主张客房损失没有证据。2014年9月24日，王昌艳找到胡艳函说昨晚下雨后，房屋仍出现大面积漏水，胡艳函找了防水施工人与其一同来到现场，并要求王昌艳找了律师到场，可是进入房间后，除了王昌艳放在凳子上的盆里有点水外，整个房顶棚面全是干的，没有任何渗漏现象。胡艳函要求王昌艳对双方现场勘查结果签字确认，遭到拒绝，后做防水的师傅要求王昌艳的律师签字，因王昌艳阻止，该律师只是在防水求证书上签了“百货律师”，而没有签律师本人名字。依据双方签订的《租房协议》第一条“租房期间一切费用都归王昌艳负责。”王昌艳的请求没有事实和法律依据。2、胡艳函依照协议约定，履行了交付房屋的义务，王昌艳请求判令胡艳函返还其租金9，750.00元和履约保证金没有事实和法律依据。3、王昌艳搭建的外挂阳台材料费、人工费是其经营投入成本，按照合同约定该笔费用无论租房协议是否有效，都应由王昌艳自行承担，与胡艳函无关。4、王昌艳主张赔偿其经营损失，没有事实依据，也没有证据证明，该请求不应得到支持。
原审法院审理查明，2014年4月23日，王昌艳作为乙方，胡艳函作为甲方双方签订《租房协议》一份，协议约定：胡艳函将房屋出租给王昌艳，经双方协商，签订以下协议：1、胡艳函将房屋出租给王昌艳，每年租金为15，600.00元。实行上缴租，租用期间一切费用（如电费、水费、物业费、取暖费、卫生费、维修费、燃气费等一切费用）都归王昌艳所交，王昌艳负责房屋的一切事宜（如胡艳函不负责任何事宜和费用），王昌艳所交费用的票据交房费时都给胡艳函（如没有票据按票据的金额收取现金，等找到票据后再返还现金），如有拖欠房租和其他费用（每日按月租金的0.2%收取滞纳金），如一个月后还没有交齐费用的，胡艳函有权解释合同，并扣留保证金，收回房屋，王昌艳负责一切损失。2、王昌艳需交胡艳函保证金2，200.00元。3、终止合同时，王昌艳不得拆除或改动房屋的各种设施（包括装修）。王昌艳对房屋的装修和各种配套设施都归胡艳函所有，如有损坏或丢失的，胡艳函将扣留保证金，王昌艳还需等价赔偿，恢复原貌。王昌艳装修房屋的一切设施都归胡艳函所有。如王昌艳要续租需提前三个月和胡艳函协商。4、王昌艳租期为3年，如遇到拆迁和政府行为，合同将终止，王昌艳必须无条件配合胡艳函，做好一切事宜，及时无条件搬出房屋归还胡艳函（租用期间必需合法经营，开业前王昌艳必需手续齐全合法）。营业执照、消防、工商等一切手续都需齐全还应复印一份给胡艳函留存，才可开业。王昌艳租用期间不得转租、转借，如王昌艳有违反胡艳函的各项规定或违法行为，胡艳函有权解除合同，收回房屋并扣留保证金，王昌艳负责一切损失。《租房协议》落款处王昌艳、胡艳函签名按印。王昌艳于2014年4月10日向胡艳函交纳门市房抵押金2，200.00元、2014年5月1日至10月30日半年房租7，800.00元；2014年4月22日向胡艳函交纳2014年11月1日至2015年4月30日租金7，800.00元。胡艳函均出具了收据。王昌艳取得租赁房屋后，用于经营公寓。自6月进入雨季后，租赁房屋开始漏水。王昌艳多次向胡艳函反映房屋漏水事宜，胡艳函找到给其制作防水工程的崔耀武进行维修。现因租赁房屋漏水，房间内存在顶棚长毛、发黑、墙皮脱落等现象。
原审法院认为，王昌艳与胡艳函签订《租房协议》，王昌艳租赁房屋的用途系作为经营公寓，现因该房屋存在雨天漏水、房间内存在顶棚长毛、发黑、墙皮脱落等现象，不适用于经营公寓。王昌艳诉讼请求解除《租房协议》，根据《中国人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟�履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现因胡艳函提供的租赁房屋存在漏水现象，致王昌艳签订租赁合同的合同目的不能实现，王昌艳的该项诉讼请求，依法予以支持。胡艳函主张，租赁房屋不存在漏水，但提供的证据不能证明该主张，王昌艳提供的证人赵某某关于其2014年9月入住王昌艳经营的公寓，见证王昌艳租赁的房屋存在下雨漏水现象的证言，及租赁房屋内部场景的视频资料，能够证明该房屋存在漏水现象。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，胡艳函主张租赁房屋不存在漏水，依法不予支持。王昌艳诉讼请求胡艳函返还7个半月的租金9，750.00元，及履约保证金2，200.00元，根据《中国人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，胡艳函返还王昌艳自2014年12月1日至2015年4月30日期间的房租6，500.00元及履约保证金2，200.00元为宜。王昌艳诉请胡艳函赔偿搭建的外挂阳台所产生的材料费2，000.00元、人工费2，400.00元。因双方签订的《租房协议》第3条约定：“终止合同时，乙方不得拆除或改动房屋的各种设施（包括装修）。乙方对房屋的装修和各种配套设施都归甲方所有，如有损坏或丢失的，甲方将扣留保证金，乙方还需等价赔偿，回付原貌。乙方装修房屋的一切设施都归甲方所有。”根据《中国人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，王昌艳的该项主张，依法不予支持。王昌艳诉请因胡艳函提供的房屋无法正常经营，给王昌艳带来的经营损失36，500.00元。因王昌艳提供的证据不能证明该损失，该请求依法不予支持。原审法院判决：“一、被告胡艳函于本判决生效之日起五日内返还原告王昌艳房租6，500.00元及履约保证金2，200.00元，合计8，700.00元。同时原告王昌艳于本判决生效之日起五日内自租赁的房屋内腾迁，将房屋返还给被告胡艳函。二、驳回原告王昌艳的其他诉讼请求。”
胡艳函的上诉理由为，王昌艳诉称所租赁房屋大面积漏雨，但没有提供充分证据证明，原审法院片面认定胡艳函提供的房屋无法正常经营属认定事实错误。根据王昌艳与胡艳函签订的《租房协议》的约定，租用期间一切费用（如电费、水费、物业费、取暖费、卫生费、维修费、燃气费等一切费用）都归王昌艳负责，胡艳函不负责任何事宜和费用，
原审法院违背协议双方约定的权利义务，判决解除王昌艳与胡艳函签订的租赁协议没有法律依据。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判决，依法改判。
王昌艳答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，王昌艳向胡艳函租赁涉案房屋的用于经营公寓，王昌艳主张其所租赁房屋大面积漏雨，不适用于经营公寓，合同目的无法实现，对此王昌艳提供了证人赵某某的证言及租赁房屋内部场景的视频资料予以证明。胡艳函对王昌艳的主张不认可，但并未提供充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》�二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原审法院判决认定本案所涉房屋大面积漏雨的事实并无不当。因胡艳函提供的租赁房屋存在漏水现象，不适用于经营公寓，致王昌艳签订租赁合同的合同目的不能实现，原审法院判决解除胡艳函与王昌艳签订的房屋租赁合同，胡艳函返还王昌艳房租及履约保证金，王昌艳将房屋返还胡艳函，亦无不当。胡艳函的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，122.00元，由上诉人胡艳函承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 毕克强
代理审判员 方永刚
二〇一五年六月四日
书 记 员 李 勇