陕西省富平县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0528民初1185号原告：朱某某，男，汉族，农民。委托代理人：朱某某1，男，汉族,农民，系原告朱某某之父。委托代理人：胡某某，富平县某某法律服务所法律工作者。被告：伍某某，男，汉族，农民。委托代理人：刘某某，陕西某某律师事务所律师。原告朱某某与被告伍某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月29日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托代理人朱某某1、胡某某，被告伍某某及其委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因单方变更双方签订的《房屋租赁合同》而造成的损失226900元的70%计158830元；2、依法判令被告承担诉讼费用及鉴定费。事实与理由：原被告双方于2016年8月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期两年，租金为年租金25000元，原告先缴纳一年的租金。当原告在第一年租期期满要求缴纳第二年租金时，被告单方变更了租赁合同，要求每月缴纳一次，现缴纳至2018年元月份。由于2018年2月，该房面临政府拆迁，被告拒收租金。该涉案房屋拆迁时，原告多次找到被告协商装修及停业损失事宜，但被告置之不理。鉴于此情况，原告只好申请对该涉案房屋室内的装修费及因合同无法履行造成的损失进行鉴定，经鉴定原告损失为226900元，原告要求被告赔偿损失的70%即158830元。被告伍某某辩称，原告的诉讼请求应依法予以驳回。双方2016年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同对房费，租期均有约定。在合同履行中，原告未按合同履行，仅缴纳了一年租金。因拆迁，前面的三间房屋要进行拆除，原告占用其中一间，租金变为按月缴纳。拆迁后，不影响原告营业，但原告不愿变更合同内容，合同到2018年7月才到期，被告现要求原告继续履行合同。因政府拆迁，合同标的变更，原告自身不履行合同，原告的诉求不符合实际。综上，合同真实有效，没有解除变更的法定理由，应继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：第一组：原被告2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方约定租期为两年，租金为一年交一次，以后还要续订；原告租赁房屋目的是做餐饮，原告将房屋按长期租用之需而进行的装饰装修;第二组：营业执照，证明原告所租房屋是用于“富平县梁子串串香店”生产经营活动；因为是餐饮业，故原告在装修时投资较大;第三组：原告所租房屋拆前和拆除过程中以及拆后的现场录像，证明涉案房屋虽未全部拆除，但已无法继续经营，损失较大;第四组：渭南市某某价格评估有限责任公司评估报告书，证明装修损失为56400元，停业损失为170500元，物品搬迁费用及搬迁损耗4750元，鉴定机构有鉴定资质，所做鉴定程序合法。被告对原告的证据提出异议，认为：证据1、真实性无异议，对目的性不予认可，房费为一次性付清，不是原告所述。原告签订合同时已预见到政府拆迁，相关情况在合同中已进行了约定。证据2、真实性没有异议，对目的性不予认可。营业执照与原告的证明目的无关。证据3、照片仅证明合同标的物的变化，不能证明原告的证明目的。证据4、被告不予认可，对证明目的不予认可，该鉴定程序不合法，对鉴定不予认可，鉴定中的停业损失不应该进行鉴定，鉴定过程中，中院仅通知被告抽选鉴定机构，鉴定机构鉴定时没有通知被告，程序严重错误。鉴定结论缺乏科学性、专业性。鉴定过程中，关于三相电的价位过高，对门牌横牌及竖牌等物品的价位鉴定过高，对可移动的东西，鉴定机构进行了鉴定，但事实是原告已带走，不应该进行鉴定，仅有吊顶、壁纸、地板砖等可进行鉴定；搬迁费不在鉴定范围之内，鉴定机构扩大了鉴定范围；停业损失的鉴定参考与实际不符，原告的串串店现在正在营业，不存在停业，每日970元营业额不切合实际，鉴定时，原告应提供税务机关的纳税依据。综上，被告对鉴定不予认可。被告伍某某为了反驳原告的诉讼请求，向法庭提交了如下证据材料：第一组：原被告《房屋租赁合同》一份,某某街道办出具的证明一份,证明双方合同真实有效,期限为两年,到期时间为2018年7月31日,租金每年25000元，房费一次性付清，履行期间未依法解除，原告应继续履行合同，支付租金。合同对装修及意外情况进行了约定，某某街道办出具的证明证明原告应继续履行合同;第二组：照片三张，前楼拆除前原貌2张，拆除后现状照片一张，证实前楼拆除后原告所租房屋成了沿街门面，经营条件更加优越便利;第三组：伍某某与朱某某通话记录两份。1、2018年1月26日录音，证明被告要求原告继续履行合同;2、2018年2月5日录音，证明关于拆迁赔偿的问题，与被告无关;第四组：针对原告证据的反证据1、电户转让费收条及转让证明各一份;2、2018年2月9日原被告通话录音;3、照片两张，证明原告已将门牌、竖牌拆除运走，不应在鉴定中涉及。原告对被告的证据提出异议，认为：对证据1、真实性没有异议，对证明目的不再赘述；对证据2、真实性没有异议，对目的性有异议，认为与原告的诉求没有关系。对证据3、真实性没有异议，目的有异议，刚好证明原告与被告关于赔偿进行了协商。对证据4、目的性不予认可。证明有公章没有签名，不认可。本院对双方有争议的证据的认定：1、关于原被告双方签订的合同。本院认为，双方签订的合同真实有效。关于租金，合同约定为一次性付清。在合同履行过程中，双方进行了变更，先缴纳了一年，后由于情势变更，房屋面临拆迁，变更为一月缴纳一次。该合同由于政府拆迁，双方变更合同内容未达成协议，原告已搬出，在其他地方已开始营业，应认定合同已解除，双方均未违约。2、关于鉴定结论。本院认为，该鉴定是在未审理前由原告提出申请，本院委托渭南市中级人民法院鉴定，对鉴定所需证据本院不予审查，通知当事人选定鉴定机构及到现场勘查，均由被委托法院通知。被告放弃了选定鉴定机构的权利，本院派员参加了现场勘查，该鉴定程序合法。经庭审质证，该鉴定结论对装修损失鉴定时，对可移动东西及已卖掉的东西进行的鉴定缺乏真实性，本院不予采信；本院仅对不能拆除的吊顶、所铺地砖及打水泥地面、墙体粉刷三项费用共计14688元予以采信。原告未申请搬迁费用的鉴定，鉴定机构进行了鉴定，该鉴定本院不予采信。关于营业损失的鉴定，该鉴定参照的实例不在本县区域，缺乏真实性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，原告朱某某与被告伍某某签订《房屋租赁合同》，合同期限两年，2018年7月31日到期。合同履行期间，合同双方变更了缴纳房租的方式，将房租一次性付清，变为一年支付。由于面临政府拆迁，房租又变更为一月一交。房租原告交至2018年1月。2018年1月11日，原告向本院递交了鉴定申请书。2018年1月26日，双方变更合同内容，被告让原告继续租用未拆迁的地方，双方未达成一致。2018年2月4日晚，原告自行搬离。2月5日原告租赁的房屋部分被拆迁。2018年正月初六（即2018年2月21日）原告新店已开张。原被告签订的房屋租赁合同第五条约定，“一方入住时的装修，不住时退房时不能拆除”;第七条约定，“因修路拆除三间门面而影响一方营业，甲方应扣除耽误时间，具体情况因地制宜”。后双方因赔偿发生纠纷，原告诉讼至法院。本案的争议焦点为，房屋租赁合同是否已解除，原被告是否有违约行为，原告的损失是否应予赔偿，赔偿数额及依据。本院认为，该房屋租赁合同系原被告真实意思的表示，合法有效，在合同履行过程中，基于面临政府搬迁，双方对房租交付方式进行了变更，是对自己民事权利的处分，符合法律规定。房屋拆迁时，被告签订拆迁协议，原告自行搬离，应视为双方协商一致，解除合同，不存在继续履行的情况。对合同不能履行，是基于政府拆迁，双方均未违约。房屋拆迁后，双方又协商变更合同内容，因不符合原告有关营业的要求，实现不了原告租房的目的，未达成协议。签订合同时，对装修部分双方已明确约定，应按合同约定履行。合同解除时，原告已将未形成附合的装饰及可移动物品搬离，原告租期未满，且被告也有装修补偿款，依据本院采信的三项装修残值14688元，依据公平原则，由被告赔偿原告7344元。房屋拆迁后,原告搬运可移动财物的费用,双方合同未约定,原告未要求鉴定机构鉴定,鉴定机构超越权限鉴定,原告又未提交其他证据予以佐证，其要求被告赔偿，本院不予支持。营业损失，被告已依据合同，未收取原告租金；双方合同又约定“因地制宜”应视为约定不明；原告在2018年1月11日已递交申请进行损失鉴定，显然已经预见到合同不能履行到预期，原告应积极寻找房源，减少损失，原告从递交申请鉴定之日至拆迁之日，长达二十余天，营业损失应由原告自行承担，原告要求被告承担，证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项、《最高人民法院关于适的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伍某某在本判决生效后10日内赔偿原告朱某某装修残值7344元。二、驳回原告朱某某其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3477元，鉴定费6000元，共计9477元由原被告各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 员  田水芸人民陪审员  吴彩文人民陪审员  赵春良二〇一八年六月十四日书 记 员  王立雄