吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第357号
上诉人（原审原告）：刘艳，女，1963年9月2日生，汉族，住长春市绿园区。
被上诉人（原审被告）：许桂玲，女，1964年2月17日生，汉族，住长春汽开区。
委托代理人：王长利，吉林享和律师事务所律师。
原审第三人：李云鹏，男，1978年3月5日生，汉族，住长春市汽开区。
上诉人刘艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2014）长汽开民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘艳原审诉称：刘艳、许桂玲于2012年3月25日签订《房屋租赁合同》。双方约定：1.许桂玲将位于28街区412栋一楼正中门3中门租给刘艳经商使用；2.租赁期限自2012年4月22日至2013年4月22日止；3.房屋租金为20000元，按年支付；4.合同签订之日刘艳向许桂玲支付1000元保证金，租赁期满时刘艳如不续租，且无任何违约行为时，许桂玲将保证金全部退还给刘艳；5.双方无论哪方违约，均要支付违约金为1个的租金。许桂玲在房屋租赁合同未到期的前提下，于2012年9月将房屋过户给李云鹏，而且刘艳预付的房屋租金许桂玲不予返还。故刘艳诉至法院请求判令：1.请求许桂玲返还刘艳7个月的租金11669元；2.许桂玲返还租赁保证金1000元；3.许桂玲承担违约金1667元；4.诉讼费由许桂玲承担。
许桂玲原审辩称：1、刘艳、许桂玲双方签订了合法的房屋租赁合同，虽然许桂玲已经将房屋卖给李云鹏，但根据买卖不破租赁原则，本案中许桂玲将房屋卖给李云鹏后，新房主即李云鹏和刘艳的租赁关系继续有效，李云鹏作为新产权人继续遵循买卖不破租赁原则，应继续履行租赁合同。2、许桂玲出卖以上租赁房屋时，刘艳、许桂玲与李云鹏三方一起约定在租赁期内预付的房屋租金全部归许桂玲所有，由李云鹏继续履行租赁合同，而且2012年9月22日，刘艳才将剩余部分的租金8000元交付给许桂玲。以上情况可以看出，刘艳对全年的租金归许桂玲所有是十分清楚的。因此，本案刘艳起诉许桂玲属于主体错误。3、关于刘艳缴纳的租赁房屋保证金，因为租赁房屋的闭路电视等费用没有结清，这些需要刘艳与新房主李云鹏来结算，所以刘艳无需向许桂玲返还以上保证金。
李云鹏原审没有到庭答辩，但庭前接受了原审法院的调查询问。
原审法院经审理查明：一、刘艳、许桂玲于2012年3月25日签订《房屋租赁合同》。双方约定：1、许桂玲将位于28街区412栋一楼正中门3中门租给刘艳经商使用；2、租赁期限自2012年4月22日至2013年4月22日止；3、房屋租金为20000元，按年支付；4、合同签订之日刘艳向许桂玲支付1000元保证金，租赁期满时刘艳如不续租，且无违约行为时，许桂玲将保证金全部退还给刘艳。房屋租赁合同签订后，刘艳向许桂玲交纳了一年的房屋租金2万元和租赁保证金1000元。二、2012年6月1日许桂玲与李云鹏签订买卖合同，将刘艳承租的房屋卖给了李云鹏。经庭前对李云鹏进行调查询问得知：许桂玲没有将刘艳交纳的租赁保证金转给李云鹏；2012年10月初，在租赁合同未到期的情况下，李云鹏向刘艳索要房屋，经协商刘艳交回租赁的房屋，并结清了租赁房屋所涉及的费用，然后刘艳起诉许桂玲要求返还预付的租金。三、2014年9月刘艳诉至原审法院，请求判令许桂玲返还刘艳7个月的租金11669元、返还租赁保证金1000元、承担违约金1667元。许桂玲辩称：根据买卖不破租赁原则，自己将房屋卖给李云鹏后，李云鹏和刘艳之间的房屋租赁关系继续有效，应继续履行原来的租赁合同。而且，自己与刘艳及李云鹏三方已共同约定刘艳预付的全部房屋租金归许桂玲所有，并提供了2012年9月22日刘艳所签的欠条一份，用以说明刘艳对以上的共同约定是知晓的。四、许桂玲称租赁保证金当时约定由李云鹏负责向刘艳返还，但其陈述的以上内容没有证据予以证明，李云鹏对此亦予以否认。
原审法院认为：一、刘艳诉请许桂玲返还预付的房屋租金，不符合相关法律规定。理由是：1.许桂玲将刘艳承租的房屋卖给李云鹏后，按《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，李云鹏和刘艳之间的房屋租赁关系继续有效，李云鹏应继续履行租赁合同；而李云鹏于2012年10月初，在租赁合同未到期的情况下向刘艳索要房屋，协商提前解除了租赁合同，明显违反了合同法的买卖不破租赁原则，刘艳可以向李云鹏主张继续租赁该房屋到合同约定的期限为止，但其没有主张，庭审中亦未向李云鹏提出相关诉讼请求。2.许桂玲将房屋卖给李云鹏后，已退出了原来的租赁合同，其作为房屋出租人的权利、义务概括转移给了李云鹏。因此，刘艳与李云鹏解除了未到期的租房合同后，起诉要求许桂玲返还其预付的租金，行使权利不当，不符合买卖不破租赁的基本原则。因此，许桂玲在庭审中提出的相关抗辩理由成立，刘艳诉请许桂玲返还预付的租金，原审法院无法予以支持。二、刘艳诉请许桂玲返还租赁保证金，依法应予支持。经调查核实，许桂玲没有将向刘艳收取的租赁保证金转给李云鹏，也没有证据证明李云鹏有向刘艳返还保证金的义务，并且根据李云鹏和刘艳的陈述，租赁房屋所涉及的费用双方均已经结清，按照租房合同的约定：合同签订之日刘艳向许桂玲支付了1000元保证金，租赁期满时刘艳如不续租，且无违约行为时，许桂玲应将保证金全部无息退还给刘艳；而许桂玲在庭审中未提供足够的证据证明刘艳存在拖欠租赁房屋的相关费用等违约行为，故在租房合同解除后，刘艳请求返还保证金1000元的诉讼请求，原审法院予以支持。三、关于许桂玲应否向刘艳承担违约金。根据调查核实得知，本案的房屋租赁合同是李云鹏与刘艳协商提前解除的，许桂玲并不存在房屋租赁合同第六条第1项规定的终止合同的违约行为，故刘艳主张许桂玲应按一个月的租金赔偿其违约金1667元，缺乏明确的依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许桂玲于本判决生效10日内返还刘艳交付的租房保证金1000元；二、驳回刘艳的其他诉讼请求。案件受理费160元（刘艳已垫付），由许桂玲负担30元，刘艳负担130元。
宣判后，刘艳不服，向本院提起上诉，理由：许桂玲应该返还未租房7个月的租金并承担违约金，双方在合同第五条约定“1.甲方（许桂玲）必须保证该房屋产权明晰，同时保证乙方（刘艳）租赁期间内对该房屋的使用权，若因产权纠纷或债务影响乙方对该房屋的使用，甲方负责向乙方赔偿因此造成的损失。3.租赁期届满时，乙方享有在同等条件下的优先续租权和出兑行为。”许桂玲违约，应当赔偿。请求：撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2014）长汽开民重字第3号民事判决第二项，维持第一项，改判许桂玲返还7个月租金11669元，给付违约金1667元。诉讼费由许桂玲承担。
许桂玲二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
李云鹏二审未到庭陈述。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：1.依据买卖不破租赁的原则，许桂玲于2012年6月1日将房屋卖给李云鹏后，已退出了原来的租赁合同，其作为房屋出租人的权利、义务概括转移给了李云鹏，即李云鹏与刘艳形成租赁关系，刘艳于2012年10月份与李云鹏协议解除合同并结清各项费用后，要求许桂玲返还其预付的租金，行使权利不当，本院不予支持。2.租赁合同相对方变更为李云鹏与刘艳后，二人协商解除了未到期租赁合同，即许桂玲无擅自终止合同行为，原审法院驳回刘艳依据租赁合同第六条第1项索要违约金的诉请正确，本院予以维持。3.李云鹏作为涉诉房屋买受人，应当继续履行租赁合同，尽到租赁合同中包含第五条在内的相关约定义务，但其向刘艳主张提前收房致使二人协议解除合同，如刘艳认为其与李云鹏协议解除合同时结算费用中未包含剩余租金应向李云鹏主张权利，鉴于李云鹏在本案中仅为第三人且刘艳未向其提出任何主张，本案对此节不予审理，双方可另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费139元由上诉人刘艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年九月十六日
书 记 员 米志娜