上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1636号
原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会，住所地上海市宝山区。
负责人张志勇，主任。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人王学红，上海殷实律师事务所律师。
被告何长伍，男，1956年5月1日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市宝山区。
原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会与被告何长伍土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会的委托代理人王雅静、王学红，被告何长伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会诉称，2013年11月3日，原被告签订租赁合同，原告将位于上海市宝山区庞家湾（宝安公路北侧、宝正路西侧）4.86亩土地出租给被告，租期自2013年11月1日起至2014年10月31日止，年租金为人民币8，700元，先付后用。合同届满后，双方未再续签租赁合同，但被告却拒不返还租赁土地至今。故原告起诉要求被告清腾并返还租赁土地，并按每年8，700元的标准向原告支付2014年11月1日起至实际清腾并返还租赁土地之日起的使用费，并按年租金的30%向原告支付违约金2，610元。
被告何长伍辩称，第一，被告自2001年起即与原告建立租赁关系，当时原告向被告提供水源。2005年起，原告切断水路，对被告种植葡萄的产量和品质产生影响。被告不断向原告要求解决水源，原告均未予解决。此外，被告还在系争土地上搭建了房屋、开挖了水井，进行了投入；且如果要搬离，还将产生搬离费用。由此，在被告未能给予原告相应赔偿的情况下，被告不同意搬离。第二，原告曾承诺给予被告自2014年11月1日至2015年10月31日这段期间的免租期，并将这段期间的租金作为对于被告的补偿，但这些补偿远远不够弥补被告的损失，故被告不应支付使用费。第三，原告自2015年9月即起诉要求被告搬离，于法无据，被告并未违约，不应当承担违约责任。即使违约，违约金标准过高，要求法院调低。
经审理查明，2013年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋、土地租赁合同》，约定，一、租赁标的，甲方同意将位于庞家湾土地租赁给乙方使用经营。二、租赁标的的用途。1、甲方同意乙方将租赁的标的用于经营种植葡萄业务，但必须符合工商管理部门的审批、许可等相关规定，否则造成的后果自负。2、乙方在租赁期内必须遵守合同规定经营，不得转租、转包、出借抵押、改变经营性质等行为，如有变动须得到甲方书面同意。三、租赁期限及交付使用。1、租赁期限共1年，自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2、本合同必须先签订后，甲方才可把标的交付乙方使用，但期满后的终止或续订，甲方必须提前三个月通知乙方，如续订双方重议标的各项条款。如终止，乙方必须做好准备如期搬走。四、租金、保证金及付款期限和方式。1、本标的租金为每亩每年1，800元，共4.86亩，全年租金总计为8，700元。本合同签订后三日内，乙方一次性向甲方支付履约保证金／万元。2、付款期限和方式以先付后用的原则，每半年为一个支付周期，第一次签约时支付，后每次必须在周期到来前十天内支付。甲方收款后开出收据为准。五、双方约定。6、合同约定的租赁期限届满前10天或双方协商一致解除合同后10天，乙方自行将所属设备搬离或拆除，并将所租赁土地恢复原状。7、合同期满后在双方都有意向的情况下，可续订合同，但租金重议。六、违约责任，任何一方不履行本协议任一条款，均构成违约，应承担违约责任。一旦违约即赔偿对方违约金，按年租金的5%—50%赔偿。
2015年9月1日，原告向被告发出通知，内容为：您的种植合同至2014年10月31日已到期终止，根据镇政府土地规划工作对合同到期的一律不再进行续签的规定，我村不再与您续签合同。我村考虑到您们的情况进行了照顾，免费给你们种植一年，让您在这一年里做好搬走的准备。现葡萄采摘将结束，一年的时间也即将到期，现我村正式通知您们在2015年10月31日前搬走，如有其他事宜，请与村委会协商解决。如协商不成可通过法律途径解决。但如逾期不搬离，造成的一切后果自负。
审理中，原、被告一致确认，系争土地为农用地。合同签订后，被告向原告付清了截止至2014年10月31日的租金。2001年，郭端俊、郭端军与原告就（2015）宝民三（民）初字第1633号至1637号五案争议的所有土地签订过一份大的租赁合同，当时约定，押金支付3，600元，事后因经济困难，只交纳了2，000元押金，现原被告双方均同意将押金按每亩平均的标准分摊在上述五起案件的被告份上，原告同意将押金抵扣拖欠的租金。
被告表示，2001年起，被告承租系争土地，在上面搭建了砖瓦结构的房子、挖了两口井，搭设了钢丝、水泥砖用来种植葡萄苗，（2015）宝民三（民）初字第1633号至1637号五案争议的土地共花费75万元左右。当时，原告向土地里提供了水渠。2005年起，原告进行了断水。被告只得依靠雨水种植葡萄。
原告表示，被告确在系争土地上搭建了房子、建造了葡萄架子，但对具体情况不清楚；合同到期终止后，不同意对被告的搭建、搬迁等进行赔偿或补偿。原告从未向被告承诺提供水源。被告曾经利用的水泵，系被告自行利用了宝安公路下水的窨井口安装的水泵。2005年，宝安公路有拓宽工程，拆迁方拆除了窨井。原告承诺给予被告自2014年11月1日起为期一年的免租期是有前提的，是要求被告在2015年10月31日起清腾并搬离土地。但被告至今仍占有使用系争土地，且并没有退还的意向，经原告多次催告但被告仍予以拒绝，且漫天要价要求赔偿，故原告于2015年9月诉至法院，现也不同意免除该一年的租金。现考虑到本案实际情况，不再向被告主张违约金；且愿意在被告清腾并搬离系争土地之日起三日内，按每亩1，500元的标准向被告予以补偿。
以上事实，有原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会提供的房屋、土地租赁合同等，被告何长伍提供的通知等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告就系争土地签订的租赁合同已于2014年10月31日届满，此后双方未再续签租赁合同，被告仍继续占有使用系争土地，原告向被告表示同意其再免租使用土地一年。现免租期一年业已到期，原告现要求被告清腾并返还租赁土地，并按租赁合同约定的租金标准支付使用费，合法有据，当予准许，使用费应当自2015年11月1日起算。鉴于合同已到期，原告收取的押金应当予以返还，鉴于原被告对于押金的分摊均无异议，本院以此确定返还的押金数额。此外，原告自愿放弃违约金的主张，并自愿向被告予以补偿，与法不悖，当予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告何长伍于本判决生效之日起十五日内，清腾并向原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会返还承租的位于上海市宝山区庞家湾（宝安公路北侧、宝正路西侧）的4.86亩土地；
二、被告何长伍于本判决生效之日起十五日内，按每年8，700元的标准，向原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会支付2015年11月1日起至实际清腾并返还上述土地之日止的使用费；
三、原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会于本判决生效之日起十五日内，向被告何长伍返还押金307.50元；
四、原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会于被告何长伍清腾并返还上述土地之日起三日内，向被告何长伍支付补偿款7，290元；
五、原告上海市宝山区顾村镇正义村民委员会的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取25元，由被告何长伍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年十二月九日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。