江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初5139号原告盐城市金地带农贸商城开发有限公司，住所地盐城市亭湖区南洋镇凤洋村三组3号。法定代表人唐葆春，该公司董事长。委托代理人李德虎，该公司经理。委托代理人张辉，江苏因果律师事务所律师。被告严书清，男，1972年12月11日生，住盐城市经济开发区。原告盐城市金地带农贸商城开发有限公司（下称金地带公司）与被告严书清商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由审判员周清郁适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2016年10月12日、2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告金地带公司的委托代理人李德虎、张辉到庭参加诉讼。被告严书清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金地带公司诉�：2009年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号2306125420090422，约定被告购买原告开发建设的华东（盐城）农产品交易中心第*幢*号商品房一套，总价款371000元，约定2009年4月22日前付首付款191000元，2009年5月7日前付清剩余房款180000元，合同对违约责任等都作了详细约定。合同签订后，被告已支付房款280000元，余款91000元经原告多次催要，至今未交付。另，被告所购房屋经盐城市测绘中心测绘，面积误差为+0.69平米，被告需补交房款2165元。综上所述，被告的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：被告向原告支付购房款91000元，并承担从2009年5月8日起至2016年8月31日按日万分之五支付逾期付款违约金计121621.5元，直至付清购房款；2、判令被告向原告支付面积差房款2165元；3、诉讼费用由被告承担。被告严书清�答辩。经审理查明：2009年4月22日，原告金地带公司与被告严书清签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将位于盐城市亭湖区南洋镇凤洋村*组华东（盐城）农产品交易中心*幢*号房屋出售给被告，面积合计116.90平方米，商品房单价为3137.65元/平方米，总价款合计371000元。双方对面积差异约定为：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（3%）部分的房价款由买受人补足；……。付款方式约定：1、2009年4月22日前首付房款壹拾玖万壹仟元整。2、2009年5月7日前付清剩余房款壹拾捌万元整。逾期付款约定：1、逾期在5日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。……。双方还对其他项目进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了房款280000元。2016年6月1日，原告向被告发出《函告》一份，载明：“严书清先生：2009年4月22日，你与我公司签订《商品房买卖合同》，购买我公司开发的华东（盐城）农产品交易中心第8#130号商铺，并交了大部分房款。该商铺早已具备竣工交付条件，我司已多次催告你来我司缴纳剩余房款，同时办理该商铺的相关交接手续。但令人遗憾的是，你一直置之不理。根据你与我司所签合同的相关条款以及合同补充协议的约定，我司有权与你解除合同，将该商铺另行出售，并按合同条款追究你相应的违约责任。现我司正式书面函告与你，请你收到函告后七日内，来我司缴纳剩余房款，办理交接房手续。如逾期不来，所造成的一切后果由你方承担。”2016年8月16日，江苏因果律师事务所向被告发出《律师函》一份，主要为：“江苏因果律师事务所受金地带公司委托，就《商品房买卖合同》事宜向被告发函：……，此前，委托人以多种方式向你催交，但你均未能交纳。为此，本律师依据委托人的授权，现再次向你催交：一、望你接到本律师函后七日内向委托人支付购房款及逾期付款违约金人民币215120.50元（截止2016年8月15日）；二、如你逾期未支付上述款项，本律师将依据委�人的授权采取必要的法律措施以维护委托人的合法权益，并依法追究你的违约责任。后被告未能支付余款，原告遂诉至本院。另查明：2009年9月10日，盐城市房地产测绘中心出具盐房测字（2009）第05007号关于华东（盐城）农产品交易中心8号楼建筑面积测量报告，……，其中130号房屋建筑面积117.59平方米（38.57+38.57+40.45）。2009年11月2日，盐城市亭湖区建设局向原告发放亭建备证字（2019）133号《盐城市亭湖区房屋建筑工程验收备案证明书》一份，主要内容为：……，经审查，本建设工程符合竣工验收备案条件，予以备案。上述事实，有商品房买卖合同、测量报告、律师函、证明书及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为：1、关于购房款问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力�当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定。合同签订后，被告向原告支付了部分房款，原告亦要求被告办理房产交接手续。但现被告差欠原告部分房款，经原告多次催要未能支付，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。2、关于超面积房款问题。因双方在合同中已明确约定超出合同约定房屋面积的处理办法，该约定系双方真实意思表示，不违背法律规定，故被告应支付超过合同约定面积房产的费用。涉案房屋经权威部门测算，已超出合同约定，故被告应支付超出合同约定部分面积的房款。3、关于违约金问题。因双方在购房合同中约定了购房款支付的期限，亦约定了逾期付款的违约金计算标准，且该标准并未超出法律规定，故被告应按合同的约定向原告支付违约金。被告严书清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃了证据质证权利及抗辩权。据此，依据《依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告严书清应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市金地带农贸商城开发有限公司购房款人民币91000元及支付违约金（违约金计算方式：从2009年5月8日至本判决生效确定履行之日止，按日万分之五标准计算）。二、被告严书清应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市金地带农贸商城开发�限公司超面积购房款人民币2164.98元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4490元，由被告严书清负担（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。审 判 长  周清郁代理审判员  郑春水人民陪审员  沈文宽二〇一七年二月十八日书 记 员  朱一东附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约�，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。