浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初5390号
原告：金华时代置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区婺江西路28号。
法定代表人：任晓冬，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：汪继哲，浙江金哲律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：赖侃昕，浙江金哲律师事务所律师。
被告：浙江金华聚宝真品商业管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区婺江西路28号时代商务中心1幢301号。
法定代表人：谢学军，该公司经理。
被告：谢学军，男，1979年5月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
两被告共同委托代理人（特别授权）：江琳，北京盈科（金华）律师事务所律师。
原告金华时代置业有限公司（以下简称时代公司）为与被告浙江金华聚宝真品商业管理有限公司（以下简称聚宝商业管理公司）、谢学军房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭审理，并于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪继哲、赖侃昕，被告谢学军暨被告聚宝商业管理公司的法定代表人和两被告的共同委托代理人江琳到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。
原告时代公司起诉称：原告时代公司与被告聚宝商业管理公司于2015年11月6日签订《金华珠宝城房屋租赁合同》，由被告聚宝商业管理公司向原告承租位于金华市婺城区八一北街88号房屋，租赁面积共计约37292平方米；租赁期间自双方签署房屋交付确认书之日的次日起至2025年12月31日；被告聚宝商业管理公司应支付履约保证金300万元；房屋首个租赁年度年租金标准为1650万元（含税），第3年起，每3年递增6%；若被告延迟支付租金及其他费用缴纳义务，应按每日万分之五支付违约金；延付租金达2个月的，视为根本违约，被告应向原告支付违约行为发生日所在租赁年度内计租的月租金6倍的违约金，原告有权没收履约保证金。同时，双方约定，被告谢学军对本合同的履行提供担保并承担连带责任；被告谢学军于2015年11月6日出具《担保函》，对被告聚宝商业管理公司应承担的租金、违约金、赔偿金及律师费用、诉讼费用等承担保证责任，保证期限至合同履行届满后2年。
2015年11月14日，原、被告双方签订《福华百货房屋及设施设备装饰装修移交确认书》，共同确认符合移交标准，完成交付。原告在合同生效后，积极履行了双方租赁合同约定的义务。但被告未能按合同约定履行支付租金的义务，自2016年3月15日起欠付租金至今。
原告分别于2016年4月5日、4月20日就被告拖欠第三期履约保证金100万元的事宜发函催告。同年6月8日、9月13日，原告又就被告延付租金和履约保证金事宜向其发送律师函和公司函进行催缴。被告方虽签字对以上事实予以确认，但一直未实际履行支付履约保证金和房屋租金的义务。同年6月7日，被告聚宝商业管理公司曾向原告发送《付款计划书》，承诺分5期支付履约保证金。同年9月15日，双方又达成《关于欠交保证金、租金、违约金的确认书》，确认截至2016年9月12日，合计欠付剩余保证金、租金及延付违约金1007.60万元。
2017年1月7日，双方签订《补充协议》，退还第4和第5层租赁面积12289.09平方米。同年2月23日，双方又签订《补充协议（二）》，确认截至2017年2月15日被告方欠交租金1372.70万元、延期违约金177.30万元、保证金57.75万元，对于已交的保证金242.25万元冲抵欠缴的等额租金，上述保证金冲抵后，被告应及时补交约定的保证金。同年3月2日，双方再次签订《补充协议（三）》，原告收回租赁房屋第2层和第3层租赁面积15314.28平方米，并明确了租金支付方式。后双方签订了《福华百货2、3层退还移交确认书》对以上事实予以确认。但被告仍未履行任何支付义务。原告于2017年4月19日向两被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，解除双方房屋租赁合同关系，由被告在2017年4月28日前腾空交还租赁房屋并支付欠交租金、违约金及其他费用。原告现诉请法院判令：1.确认解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.由两被告立即向原告支付2016年3月15日至2017年4月18日欠缴房屋租金12497548.57元及租金延付违约金2164621.43元（从2015年12月21日计算至2017年4月18日，之后的违约金计算至被告实际履行之日止）；3.本案律师费16万元由两被告承担；4.判令两被告立即腾空并搬离租赁房屋；5.本案诉讼费由两被告承担。
两被告共同答辩称：原告要求按原房屋租赁合同支付租金不合理。被告方与原告签订的是附条件的房屋租赁合同，原告与政府相关部门以会议纪要承诺的十一优惠政策是被告方承租房屋的前提条件。现原告未能按约定提供承诺的条件，原租赁合同约定的租金应进行调整。2016年11月22日，原告向被告方发送了一份新的房屋租赁合同，说明双方都认可应对新情况下进行租金调整。原告方诉求的违约金过高。原告方主张的违约金计算清单中，将保证金也列入了违约金计算。在法律上，履约保证金的性质是履约担保，将保证金列入违约金计算这属于重复计算违约金情形。在当前形式下，当事人约定的违约金超过损失30%，应认定为“过分高于造成的损失”。为此，原告计算的违约金对被告方来说过高，请法院依法予以调整。本案单纯依法解除房屋租赁合同，将引发数十份次转租合同无法履行等群体性社会影响问题。被告方根据双方合同的约定，已取得涉案房屋的经营权和转租权，并将部分租赁房屋转租给数十家商户。这些商户除了投入房屋租金外，还投入大量的装修及货款。如果被告方与原告的房屋租赁合同解除，并依原告方的诉求，强制清场，将导致被告方与次承租商户的违约，引发数十份被告方或原告与次转租人之间的诉讼纠纷，或是群体性上访事件。综上所述，原告诉求的租金应予调整，违约金过高，请法庭依法予以调整。同时提请法庭与原告考虑事件的牵扯影响，能妥善解决纠纷。另，被告在签订房屋租赁合同以后，先后对涉案房屋进行了改造以及装修，该笔费用合计6589333元，因此对于该笔工程改造、装修费用，若解除合同，应当在房屋租赁费中予以扣除。
审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证，根据质证意见及证据认定的有关规则现分析认证如下：
一、对原告提交的证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明各1份，证明原告的主体资格；2.被告营业执照复印件、身份证复印件各1份，证明两被告的主体资格；3.《金华珠宝城房屋租赁合同》、珠宝城附件移交清单各1份，证明原告与被告之间存在合法有效的租赁合同关系，合同约定的内容为双方自愿、合法的意思表示；4.《担保函》1份，证明被告谢学军自愿为合同履行承担保证责任；5.《福华百货房屋及设施设备装饰装修移交确认书》、《设施、设备移交标准》及《交接确认表（2015年11月14日）》各1份，证明原告已履行合同义务，完成房屋交付使用手续；6.《函》、《金华时代置业有限公司函》、《浙江金哲律师事务所律师函》、《金华时代置业有限公司函》各1份，证明原告已就被告拖欠房屋租金及履约保证金、违约金事由以发函的方式予以催缴，被告也对该事实予以确认；7.《付款计划书》、《关于欠交保证金、租金、违约金确认书》各1份，证明被告对欠付租金、履约保证金及违约金的事实予以确认；8.《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》各1份，证明双方合同变更相关事宜及相关违约事实确认；9.《福华百货2、3层退还确认书》1份，证明被告按照补充合同约定履行了相关移交相关事宜；10.《解除房屋租赁合同通知书》1份，证明原告于2017年4月19日向被告送达了解除租赁合同通知书，原、被告租赁关系解除，被告应当按照合同的约定支付相应的租金、违约金及其他费用；11.计算清单1份，证明被告应当支付的租金及违约金；12.律师费发票1份，证明原告为维权支出的律师费。
两被告提出质证意见：对证据1、2、4、5、9没有异议。对证据3真实性无异议，对其违约金的约定有异议，合同中的违约金约定过高违法，应当予以调整。对证据6中的律师函的真实性无异议，违约金过高应当予以调整，对其他三份函无异议。对证据7真实性无异议，违约金过高。对证据8真实性无异议，但违约金过高。对证据10真实性无异议，违约金过高。对证据11真实性有异议，系原告单方制作，没有经过被告方的确认。对证据12真实性无异议，律师费发票金额为11万元。
本院认为，原告提供的上述证据均能证明待证事实，对其证明力均予以确认。
二、对两被告提交的证据：1.2015年9月8日原告就珠宝城项目请求金华市政府协调的会议纪要1份，证明原告向被告提供会议纪要，金华市政府根据原告的请求承诺给予11条优惠政策；2.2015年12月2日关于引进婚姻登记中心的报告1份，证明原告承诺将婚姻登记中心引进珠宝城；3.珠宝城招商手册1份，证明被告签订合同组织人员、制作手册努力招商；4.请示报告1份，证明原告出租被告后，被告取得经营管理权以及转租权；5.项目启动大会照片1组，证明2015年12月5日被告通过各种努力启动招商仪式，各知名品牌纷纷表示入场，努力招商，但因原告的承诺未落实导致各商户不愿入场；6.微信聊天记录1份，证明婚姻登记中心不能入住、LED等电子大型广告屏非因被告原因不能落实等事实；7.邮件若干，证明各知名品牌均有入场的意向，但因婚姻登记、珠宝检测的机构不能入驻导致各知名品牌纷纷退场；8.消费问题联系函1份，证明原告的消防不符合现在的消防要求；9.备忘录以及账户管理协议，证明双方约定保底租金以及收入提成的合作模式；10.珠宝城租赁意向确认书，证明原告的无理干扰导致被告方无法继续招商，原告存在违约行为；11.微信招商广告及公告，证明原告违约，单方发布招商广告、拆除珠宝城的门招、发布腾空、清退公告，严重影响被告的招商以及已经入场的商户的经营；12.损失清单1份，证明因原告让被告签订合同，各种承诺无法实现，导致被告损失10994437.49元；13.公证书1份，证明原告申请珠宝城项目请求协调会及关于引进婚姻登记中心的请示系原告法定代表人任晓冬的邮箱发送至被告谢学军的邮箱；14.微信聊天记录截图一份，证明被告招商引资的情况。
原告提出质证意见：证据1：1.对证据真实性有异议，作为正式政府会议纪要格式，必须有纪要号、会议时间、会议地点、主持人员、参会人员、记录人、议题、签字盖章以及呈报抄送对象等内容，显然该份材料仅仅是一份类似草稿的文书，并不是金华市政府的会议纪要，这点从被告提供的证据6微信聊天记录也可以看出，显示金华商务局的聊天记录截图明确显示，“主要是现在开会没有纪要，涉及实际层面还是要走程序的”。2.抛开证据真实性，对证据证明目的也有异议，文书记载了提议市委市政府相关职能部门应给予各方面的扶持，其中包括提议由民政部门负责落实婚姻登记部门、婚检中心在珠宝城设点，即便是正式文件也不是原告向被告承诺11条优惠政策，起不到被告所提的证明目的。
证据2：1.对于证据的真实性没有异议。2.对证据的证明目的有异议，该份证据是《关于引进婺城区婚姻登记中心的请示》，是一份请示类的文书而非承诺书，内容也明确载明了原告方向市府相关部门着重汇报了项目投资商要求引进婺城区婚姻登记处的要求，请求相关职能部门予以支持，未提及任何承诺的问题。3.需要提请法庭注意，该份证据恰恰证明了原告对于珠宝城项目的重视，在政府协调会和会后都做了大量的工作，希望为被告方提供其所要求的经营环境，完全不存在被告所称的诱导和欺骗的客观行为和主观目的。
证据3：1.对于证据的真实性无法确认。2.即使认为该份证据是真实的，该证据与本案也没有关联性，本案是一个租赁合同纠纷案件，被告是否积极招商，都不能成为其拒付租金的理由，双方租赁合同也无此类可以拒付或者延付租金的约定。
证据4：1.对证据的真实性没有异议。2.对证明目的部分有异议，首先请示报告确实明确了被告方享有统一管理及部分转租的权利，但是该部分权利是建立在2015年11月6日签订的《租赁合同》的基础上，是基于双方租赁合同的约定，被告方经营管理及转租的权利是附属于其作为承租人的条件下的。其次，该份证据同样与本案涉及的纠纷无关联，并不能免除其支付租金的义务。
证据5：1.对证据的真实性没有异议。2.对证明目的有异议，仅凭五张照片并不能证明各知名品牌纷纷表示入场的事实，更不能证明商户最终是否入场以及未入场商户是因为原告方的原因导致的，五张照片显然起不到被告所称的证明目的。此外，影城入场与否与婚姻登记处在行业上并无牵连，而有些品牌据原告了解也都在正常经营，更加能够证明被告所提及的问题不存在，被告不应将其自身招商和经营中遇到的问题强加于原告。
证据6：1.对证据的真实性有异议，图片进行了后期处理，不能作为证据使用。2.对证明目的也有异议，微信截图所记载的内容与本案无关联。
证据7：1.对证据的真实性有异议，手机截图内容不完整，不能作为证据使用。2.对证明目的有异议，首先邮件内容多为名称的截图，对于实际记载的内容没有办法确认。其次众所周知招商本身就是各方权衡经济利益的过程，最终是否达成一致意见本身就有许多不确定因素，仅凭几张手机截图就证明投资方未入驻的原因就是婚姻登记和珠宝检测机构不能入驻导致的，显然是没有依据的。最后，也是最重要的，招商本身就是被告方个人经营问题，将被告方自身经营遇到的风险责任转嫁给出租人，拒付其应付租金，显然是违反租赁合同相关法律法规的规定，双方在租赁合同中也完全没有若被告方无法顺利招商可以免除租金支付义务的约定。
证据8：1.对证据真实性没有异议。2.对证明目的部分有异议，该证据与本案无关联，被告方理应从2015年12月20日就开始支付租金。同时，在被告方提交的联系函中也明确记载了是基于消防新规的要求，需要对主楼消防结构进行完善，而非原告在交付租赁房屋时未交付有效的消防及物业设施。
证据9：1.对证据的真实性没有异议，但是首先备忘录本身不是合同关系，备忘录也明确写明，是双方经过商讨，初步达成的共识，并不是正式合同，只是双方商业洽谈的一个会议记录，且租赁合同出租人为原告，非高雁，而承租人为被告聚宝商业管理公司，非被告谢学军。2.对租金收付专用账户管理协议真实性没有异议，而该份管理协议的目的也是基于被告聚宝商业管理公司拖欠支付房屋租金长达一年的情况下，双方约定通过设立租金专用账户，来保证租赁合同的履行，尤其是保证承租人履行其应当履行的支付租金的义务，而账户的托管时间与租赁合同的期间也是一致的，恰恰证明了双方实在原租赁合同上补充签订的账户管理协议，目的是为了租赁合同的履行。
证据10：1.对于证据的真实性无法确认，请求法庭予以核实。2.对证明目的有异议，首先，该份证据是被告聚宝商业管理公司与第三方签订的租赁意向书，与本案出租人与承租人之间的租赁合同纠纷无关联。其次，仅凭一份意见书无法证明被告方所称的原告存在无理干扰招商的行为。再次，不论意向书的内容是什么，也不论被告聚宝商业管理公司想要证明的是什么，都不能作为其拒绝承担承租人最基本的支付租金义务的借口。最后，该份意向书显示的签订时间是2017年3月21日，而被告聚宝商业管理公司早在2015年12月20日起就应当开始支付房屋租金，逾期支付租金长达一年，其却反称原告违约，显然没有事实依据。
证据11：1.对证据的真实性没有异议。2.对证明目的有异议，首先，微信聊天记录截图记载的时间是2017年3月8日以后的内容，而早在2017年1月7日和3月2日，因为被告聚宝商业管理公司拒付租金，原告为减轻双方经营负担，双方已经通过《补充协议》和《补充协议（三）》，由原告收回2、3、4、5层租赁房屋，原告作为经营管理人和出租人理应有权发布招商广告，同时代理人认为发布招商广告不论是针对租赁房屋的哪一部分，都是为招商所做的宣传推广，并不违反法律规定，也不违反双方租赁合同的约定。其次，因为被告聚宝商业管理公司的违约行为，原告无奈于2017年4月19日与被告聚宝商业管理公司解除了租赁合同关系，根据双方租赁合同的约定以及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，不论作为承租人还是次承租人，在租赁合同解除后均有收回租赁房屋的权利，被告聚宝商业管理公司已经失去管理和出租租赁房屋的权利，原告严重影响其招商一事就更无从谈起。且两份通告所记载的内容是希望各商家妥善保管好商铺内财物及进行消防整改的通知。
证据12：1.对证据的真实性均有异议。2.房屋租金242.25万元原为被告聚宝商业管理公司应当缴纳的履约保证金，但基于被告方一直拒付租金，双方通过《补充协议（二）》将该部分保证金冲抵为租金，该部分租金原告也在诉讼请求中予以扣除。3.对证明目的有异议，双方是在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同，合同中对于双方权利义务的约定明确具体，被告聚宝商业管理公司提供的该组证据与本案无关联。4.被告聚宝商业管理公司因个人经营行为所支出的工资、福利、差旅、办公、公积金、电话费、折旧费、社保等等所有费用均是其内部费用支出，与原告无关。5.双方租赁合同第六条明确约定了由被告聚宝商业管理公司自行负责珠宝城的开办、装修和经营管理以及相关的行政审批手续，并承担相应的费用，原告应给予必要的配合，显然从合同约定可以看出，被告方为珠宝城开办经营管理所支出的费用应当由其自行负担，同时，对于其经营所需的规划、建设、消防、环保、广告等行政审批事项以及装饰装潢都由其自行负责办理，原告仅仅是尽到协助配合的义务，而通过被告聚宝商业管理公司提交的证据已经可以看出，原告已经为其开办珠宝城多次请求相关部门协调扶持，尽到了相应的义务。婚庆登记中心问题，原告已尽最大努力，协调会等，极力促成，婚姻登记中心的设立是行政行为，不是原告所能决定的。不能以此为由拒不履行合同义务。
对证据13、14的质证意见同证据1、2的质证意见。
本院认为，对证据1-7、13-14，原告所提异议成立，上述证据均与本案缺乏关联性，对其证明力均不予确认。对证据8-12，原告所提异议成立，上述证据均不能证明待证事实，对其证明力均不予确认。
根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人及其委托代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
本院查明的事实与原告诉称内容一致。
本院认为：原告时代公司与被告聚宝商业管理公司签订的《金华珠宝城房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告已依约履行合同义务，被告方未能按照合同约定支付保证金及租金，自2015年12月21日起至2017年4月18日，已欠付租金12497548.57元，且经原告合理催告后其仍未能履行义务，应视为被告方根本违约，原告为此曾向两被告送达解除《房屋租赁合同》通知书，故双方的房屋租赁合同已无法继续履行，应当依法予以解除。被告聚宝商业管理公司应当腾空并搬离涉案房屋，并赔偿逾期支付租金的违约金。对于原告主张的违约金数额，原告根据本案实际情况已对合同约定的计算方式进行了相应调整，原告现主张的违约金计算方式合理，但其对欠缴保证金计算违约金依据不足，对于该部分违约金数额不予认可。原告主张的律师费损失，两被告均无异议，应由两被告按合同约定承担。被告谢学军应当按照其出具的《担保函》对上述债务承担相应的保证责任。综上，原告合理合法的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条等规定，判决如下：
一、解除原告金华时代置业有限公司与被告浙江金华聚宝真品商业管理有限公司于2015年11月6日签订的《金华珠宝城房屋租赁合同》。
二、被告浙江金华聚宝真品商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告金华时代置业有限公司房屋租金12497548.57元，并支付逾期违约金2086697.22元（违约金已按日万分之五从2015年12月21日起计算至2017年4月18日，此后仍按日万分之五按实际所欠房屋租金数额计算至实际履行完毕之日止）。
三、被告浙江金华聚宝真品商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告金华时代置业有限公司律师代理费160000元。
四、被告浙江金华聚宝真品商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离涉案租赁房屋。
五、被告谢学军对本判决第二、三项内容确定的债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告金华时代置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110733元（原告已预交），由被告浙江金华聚宝真品商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 刘文胜
人民陪审员 田建平
人民陪审员 祝连荣
二〇一八年一月十五日
代书 记员 黄慧媛