云南省宜良县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第928号
原告（反诉被告）：袁云华，女，汉族。
委托代理人：李贵友，云南经典阳光律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：薛玲洁，云南经典阳光律师事务所实习律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：宜良迈拓置业有限公司。
法定代表人：赵颖辉，该公司总经理。
委托代理人：孟坤，该公司员工。特别授权代理。
委托代理人：沈亚斌，云南八谦律师事务所律师。一般授权
代理。
原告袁云华诉被告宜良迈拓置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月24日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理，因被告当庭提起反诉，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2015年8月14日、9月16日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李贵友、薛玲洁，被告（反诉原告）的委托代理人孟坤、沈亚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁云华诉称：原告于2013年11月28日与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告位于宜良县匡远街道办事处昆石高等级公路北段西侧B幢第1-4层B-7号商铺，面积为146.4平方米，单价每平方米3700元，总金额541680元。2013年11月28日原告按约支付了购房款301680元，维修基金9662.4元，配套费6100元。另，原告于2014年8月11日向宜良县农村信用合作联社借款240000元用于支付剩余房款，该款已于2014年9月10日转入被告公司账户。按照合同第七条约定，被告应于2014年4月28日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但原告至今未收到房。对被告逾期交房的违约行为，依照《合同法》第94条的规定及双方所签订合同第九条的约定，原告有权要求解除合同，并要求按照合同约定支付违约金。现依法向人民法院起诉，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《商品房购销合同》；二、被告返还原告已支付的购房款541680元；三、被告返还原告已支付维修基金9662.4元及配套费6100元；四、被告按购房款的0.01%支付至起诉之日的违约金共计22804.73元；五、被告赔偿原告已产生的购房贷款利息22008元，自2015年6月24日起至还清购房款期间的购房贷款利息按每月1572元的标准赔偿；六、诉讼费由被告承担。
宜良县迈拓置业有限公司辩称：一、对逾期交房的事实被告不否认，也愿意承担违约责任。但造成逾期交房并不是被告一方的责任，原告逾期交款也有责任。根据补充协议约定，原告未能办理按揭贷款的，应转为一次性付款，逾期应按照合同总金额的0.1%承担违约责任，实际上原告逾期1年才支付房款，原告应当承担相应的违约责任。二、根据《合同法》的相关规定，为维护交易的稳定，继续履行合同是宗旨，现已符合交房条件，被告承担违约责任后要求继续合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。
宜良县迈拓置业有限公司同时反诉称：2013年11月28日，宜良迈拓置业有限公司与袁云华签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定袁云华向宜良迈拓置业有限公司首期支付房款301680元，其余240000元向建设银行云南省分行个贷第五中心贷款支付。同时，按照《合同补充协议》第一条第2款规定，若乙方按银行要求全部交齐有关材料而银行不同意向乙方提供银行按揭贷款的，乙方同意转为一次性付款。合同签订后，袁云华向建行昆明官渡支行申请贷款，因其条件不符合银行要求，建设银行未批准其申请。按照《合同补充协议》的约定，宜良迈拓置业有限公司多次催促其一次性付款未果的情况下，再次协商其向宜良县农村信用社贷款，但袁云华不直不予配合，未能及时提交相关资料办理，最终于2014年9月10日才付清房款。袁云华延迟近一年才付清房款，已经构成对上述合同及补充协议的严重违约，给反诉原告的经营造成了相当的资金压力，根据合同法的规定和补充协议的约定，应当承担相应的违约责任。为保护反诉原告的合法权益，请求判令：一、继续履行双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、反诉被告承担违约金共计146795.28元；三、反诉被告承担本案的诉讼费用。
袁云华针对反诉辩称：反诉被告在付款事项上不存在违约行为。本案提交的《商品房购销合同》是反诉原告不能按期交房后重新签订的。合同约定首付款301680元付款日期是2013年11月28日，剩余的240000元向建行云南省分行个贷第五分中心贷款支付，但没有约定贷款下来的时间和具体付款的时间。实际上反诉被告于2013年11月28日前已经支付首期购房款301680元，不存在逾期付款的行为。对剩余的240000元，因没有约定具体付款的时间，也不存在逾期付款之说。建行的贷款是由反诉原告去办理，没有办理下来不是反诉被告的原因，过错责任在反诉原告，不应由反诉被告承担违约责任，且后来贷款在宜良信用社办理下来后就立即支付给了反诉原告。反诉原告延期交房，2015年6月13日通知接房的公司也不是本案的当事人，其继续履行合同的请求不能成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
本案双方当事人无争议的事实是：被告（反诉原告）系自然人出资有限责任公司，经营范围为：房地产开发经营。2013年11月28日，原告（反诉被告）袁云华与被告（反诉原告）宜良迈拓置业有限公司以乙甲方的名义签订《商品房购销合同》（含附件一、二、合同补充协议及登记备案表），主要内容为：乙方购买甲方位于宜良县匡远街道办事处昆石高等级公路北段西侧昆明泛亚农资商贸物流中心B幢第1-4层B-7号商铺，套内建筑面积为146.4平方米，单价每平方米3700元，总金额541680元。买受人首期支付购房总价款的55.69%，即301680元，付款日期2013年11月28日，其余价款240000元，向建设银行云南省分行个贷第五分中心贷款支付。甲方应于2014年4月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。若乙方逾期付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日至实际付款之日止30天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方有权解除《商品房购销合同》。甲方要求解除合同的，乙方应按已付房款的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，并且乙方支付完上述违约金后，合同继续履行。若甲方逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方有权决定解除《商品房购销合同》。乙方要求解除合同的，甲方应按已付房款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，合同继续履行。若遇不可抗力，双方免责。补充协议约定：乙方需在签订本合同时提供完银行按揭贷款所需全部资料并办理完相关银行按揭贷款手续，若审查中银行要求乙方提高银行按揭贷款首付比例，须接受；若乙方按银行要求全部交齐有关材料而银行不同意向乙方提供银行按揭贷款的，乙方同意转为一次性付款。乙方若在本合同签订之日起五个工作日内未将办理银行按揭贷款所须提供的全部资料和需签署的文件办理完毕或因乙方原因导致银行不同意提供银行按揭贷款的，则乙方按合同总金额的0.05%乘以逾期天数，向甲方支付违约金。若逾期天数超过二十天。则乙方按合同总金额的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，同时甲方有权单方面解除合同，将该套商品房售予第三方。合同附件一、二载明了该套商品房的分户平面图并约定了价内装饰、设备标准。该套商品房于2013年12月25日在宜良县建设局进行了备案登记【备案表的合同登记号为：YL2013122505242）。同时，袁云华于2013年6月18日支付了购房定金271680元，2013年11月28日支付了购房款30000元、维修基金9662.4元及配套费6100元，宜良迈拓置业有限公司出具了相应收据及发票给袁云华持有。另因合同约定的贷款银行未同意提供按揭贷款，宜良迈拓置业有限公司于2014年6月30日与宜良县农村信用合作联社签订商品房销售贷款合作协议书，袁云华最终于2014年8月11日与宜良县农村信用合作联社签订个人购房借款合同用于支付购买房屋的剩余房款，该笔借款于同年9月10日转入宜良迈拓置业有限公司账户，至此全部购房款付清。2015年6月，宜良迈拓置业有限公司下属物管公司通知袁云华于2015年6月18日至25日办理接房，袁云华于2015年6月24日诉至本院要求解除合同并承担相应的违约责任。宜良迈拓置业有限公司于2015年7月23日提起反诉要求继续履行《商品房购销合同》及补充协议并由袁云华承担逾期付款的违约责任。上述事实有双方质证无异议的工商登记信息（营业执照）、商品房购销合同、收据（购房发票）、个人购房借款合同、进账单、接房通知书、交房公告、商品房销售贷款合作协议书、贷款清单等书证及双方的庭审陈述在卷予以证实。对袁云华有异议的情况说明、逾期交房客户确认表及其他已经接房业主的收条，因情况说明的内容不能证实未能贷款系袁云华未能提供相应资料办理贷款手续导致，故对其证明内容本院不予采信，逾期交房客户确认表、其他已经接房业主的收条与本案无关，本院不予采信。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、原告要求解除《商品房购销合同》是否有事实和法律依据，其要求退还购房款、维修基金、配套费及赔偿违约金、购房利息的诉讼请求应否得到支持？2、反诉被告是否存在逾期付款的行为，应否承担相应的违约责任？
本院认为：袁云华与宜良迈拓置业有限公司签订的《商品房购销合同》（含附件一、二及合同补充协议）系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。
对于争议焦点1，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，逾期交房30天后，袁云华有权决定是否解除合同。而第七条约定宜良迈拓置业有限公司应按于2014年4月28日前履行交房义务，即袁云华在2014年5月28日后可行使合同解除权。虽然双方在合同中并未约定袁云华必须在多长时间内行使合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，袁云华最迟应于2015年5月28日前行使解除权。本案袁云华于2015年6月24日才起诉要求解除合同显然已超过法律规定的1年的时间，故其要求解除合同的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。反之，宜良迈拓置业有限公司要求继续履行合同及其补充协议的反诉请求依法成立，本院予以支持。袁云华关于其曾于2015年2月要求退房的陈述无证据支持，本院不予采信。对于袁云华要求退还购房款、维修基金、配套费及赔偿违约金、购房利息的诉讼请求，因其是基于双方合同解除基础上的请求权，而本案解除合同的诉讼请求未得到支持，故该诉讼请求亦不应予支持。
对于争议焦点2，双方签订的《商品房购销合同》第六条约定袁云华首期购房款的付款日期为2013年11月28日，剩余价款240000元向建设银行云南省分行个贷第五中心贷款支付。本院认为，对首付款，袁云华已按约于2013年11月28日前支付，并不存在逾期付款的行为；对剩余的按揭贷款，虽然合同未约定具体的支付时间，但袁云华在合同约定的交房日期届满仍未支付，应当认定存在逾期付款的行为。对于袁云华应否承担相应违约责任的问题，首先，宜良迈拓置业有限公司主张袁云华按补充协议约定第一条第2款承担违约责任，但其未提供证据证明袁云华存在该款约定的未在签订合同之日起5个工作日内提供按揭贷款所须全部资料和签署所需文件的情形，也未证实系袁云华个人原因导致银行不同意提供按揭贷款，故该主张没有事实依据，不应予支持。其次，虽然双方补充协议约定乙方即袁云华按银行要求全部交齐有关材料而银行不同意向乙方提供银行按揭贷款的，乙方同意转为一次性付款。但本案宜良迈拓置业有限公司未提供证据证实要求过袁云华转为一次性付款，相反双方后来协商一致再次向宜良县农村信用社办理按揭贷款，视为双方对补充协议的约定作了变更，宜良迈拓置业有限公司据此要求袁云华承担逾期付款违约责任的主张不能成立，其反诉请求不应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）袁云华与被告（反诉原告）宜良迈拓置业有限公司继续履行双方于2013年11月28日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；
二、驳回原告袁云华的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告宜良迈拓置业有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费9823元，由本诉原告袁云华负担；反诉案件受理费3236元，减半收取1618元，由反诉原告宜良迈拓置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
审 判 员 赵自富
审 判 员 王 琦
人民陪审员 杞 燕
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 宋春红