福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初3297号原告：柯文顺，男，1979年11月26日出生，汉族，住永春县，委托诉讼代理人：尤金桂、尤剑福，福建笔锐律师事务所律师。被告：庄细英，女，1961年4月12日出生，汉族，住惠安县，被告：钱建军，男，1961年8月30日出生，汉族，住惠安县，第三人：惠安县崇武长信房产中介所，住所地惠安县崇武镇海景贸城4幢66号，注册号350521600130739。经营者：刘红芳，业主。原告柯文顺与被告庄细英、钱建军、第三人惠安县崇武长信房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯文顺及其委托诉讼代理人尤金桂到庭参加诉讼。被告庄细英、钱建军、第三人惠安县崇武长信房产中介所经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯文顺向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2016年3月6日签订的房屋买卖合同即《安置店面合同》合法有效。事实与理由：两被告系夫妻，因惠安县××西华北侧一期改造工程房屋拆迁建设需要，其原址在惠安县××××村村委会左侧3#房屋及附属物被拆迁，产权调换被安置址在惠安县××西华北侧改建区域安置房17幢7号、19幢14号店铺。2016年3月6日，在第三人居间介绍下，两被告将案涉17幢7号店铺产权转让给原告，转让价格为1074564元，三方签订《安置店面合同》1份，并于2016年4月8日在惠安县公证处办理委托公证手续。原告依约于2016年3月2日支付购房定金10万元，2016年4月5日支付首期购房款50万元，2016年4月10日支付第二期购房款424564元。原告于2016年4月10日接收两被告交付的店铺和取得钥匙，开始进行装修准备入住，并陆续办理水、电等开户手续，已事实占有该店铺。2017年1月17日，上述店铺被惠安县人民法院裁定查封，原告提出执行异议，但法院认为异议理由不能成立，告知“案外人、当事人如认为其权益被侵犯，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。原告认为，案涉17幢7号店铺在被法院查封之前，原、被告已签订合法有效的书面买卖合同，原告已依约支付了1024564元，两被告已于2016年4月10日将店铺交付原告使用，原告已事实占有该店铺，原告属于善意买受人，原、被告依正常市场价格交易的房屋买卖行为即签订《安置店面合同》合法有效。被告庄细英、钱建军未作答辩。第三人惠安县崇武长信房产中介所未作陈述。在本院审理过程中，原告提供以下证据：证据1即两被告的居民身份证及结婚证复印件各1份，以此证明两被告的基本身份情况及两被告系夫妻；证据2即第三人的企业信息查询表1份，以此证明第三人的主体资格；证据3即《惠安县崇武西华北侧一期拆迁改造建设工程房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》、《房屋拆迁安置协议书》、《交接店通知书》，以此证明两被告原址在惠安县××××村村委会左侧3#房屋及附属物，因惠安县××西华北侧一期改造工程需要被拆迁，采取产权调换方式安置，安置店铺址在惠安县××西华北侧改建区域安置房17幢7号、19幢14号店铺；证据4即《安置店面合同》及（2016）闽惠证民字第493号《公证书》，以此证明经第三人居间介绍，两被告将案涉17幢7号店铺转让给原告，转让价格1074564元，原、被告及第三人于2016年3月6日签订《安置店面合同》；证据5即案外人柯进宝的银行支付业务回单（付款）2份、电子银行业务回单（付款）2份、柯进宝的居民身份证复印件及其出具的《声明书》各1份、原告的个人网银电子回单1份，两被告共同出具的定金收条、收条、收据各1份，以此证明两被告于2016年3月2日收取原告购房定金10万元，2016年4月5日收取首期购房款50万元，2016年4月10日收取第二期购房款424564元，合计1024564元，其中100万元通过柯进宝账户支付，另24564元通过原告本人账户支付；证据6即收条1份，以此证明第三人确认收到原告支付的中介费1万元；证据7即物业缴费票据、装修保证金及装修垃圾清运费收款收据各1份，以此证明原告作为业主入住案涉17幢7号店交纳店铺装修保证金1000元和装修垃圾清运费200元，并连续交纳物业管理费；证据8即交房钥匙、店铺装修照片，以此证明原告实际占有案涉17幢7号店铺并进行装修；证据9即《低压电力客户购电制电费结算协议》、发票、《关于安装安全用电保护装置的安全告知函》、用电服务卡、水费缴费卡、收款收据，以此证明原告办理案涉17幢7号店铺水电使用手续；证据10即（2017）闽0521执异5号执行裁定书，以此证明案涉17幢7号店铺于2017年1月17日被惠安县人民法院裁定查封，原告提出执行异议，法院裁定驳回原告的执行异议申请。另，诉讼中，本院向案外人柯进宝就相关事实进行调查，柯进宝确认原告提交的证据5中的《声明书》系其出具，陈述其与两被告之间无其他经济往来，从其账户汇给被告钱建军的100万元，是帮原告支付案涉购房定金及购房款。两被告收取款项后，将案涉店铺及钥匙交给原告，原告交纳装修押金，自2016年下半年开始装修案涉店铺，已经铺了砖，装修了阁楼。本院经审查认为，两被告及第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1能够证明两被告系夫妻关系；证据2能够证明第三人的诉讼主体资格；证据3能够证明案涉17幢7号店铺系被告庄细英安置取得；证据4能够证明原告经第三人居间介绍，向两被告购买案涉17幢7号店铺，且两被告与原告办理委托公证；证据5与本院向柯进宝所作的调查相结合，能够证明原告已依约支付购房款1024564元；证据6的真实性无法确认，不予采信；证据7、8、9相结合，能够证明原告已实际接受并着手装修使用案涉17幢7号店铺；证据10能够证明案涉17幢7号店铺因其他案件被本院采取执行措施查封。经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定：两被告系夫妻关系。两被告址在崇武镇××村村委会左侧3#的房屋及附属物因崇武镇华北侧一期改造工程被拆迁，采用产权调换方式安置，安置房产址在崇武镇华北侧改建区域安置房17幢7号、19幢14号店铺。2016年3月6日，原告与两被告签订《安置店面合同》，第三人作为见证方在该合同上盖章，约定原告向两被告购买案涉17幢7号店铺，成交价1074564元，定于2016年3月7日支付定金10万元，2016年4月5日前支付首付款50万元，2016年4月12日前支付第二期款424564元，余款5万元在办理产权证过户当日付清。原告于2016年3月2日向两被告支付10万元，2016年4月5日支付50万元，2016年4月10日支付424564元，合计支付1024564元，两被告分别于同日出具定金收条、收条、收据交原告收执。2016年4月8日，经惠安县公证处公证，两被告与原告办理《委托书》，两被告将案涉店铺办理产权证、转让，调取房产档案资料、申办二手房按揭贷款或公积金贷款，申办营业税、个人所得税减免手续，办理水、电、物业管理、天然气、有线电视或数字电视、电话等过户手续等事项委托给原告办理。2016年4月6日，惠安县崇发城乡开发建设有限责任公司向“泉州众益物业”发出《交接店通知书》，通知“泉州众益物业”为被告庄细英办理案涉17幢7号店铺的交接手续。2016年4月16日，原告向“泉州众益物业”交纳装修保证金及装修垃圾清运费。之后，原告交纳案涉17幢7号店铺的物业管理费，并作为业主办理用电、用水手续。本院于2016年4月22日立案受理案外人王细丽诉两被告民间借贷纠纷一案，经审理后作出（2016）闽0521民初3460号民事判决，判决两被告于判决生效之日起15日内共同偿还王细丽借款35万元及利息。该判决于2016年7月23日发生法律效力，王细丽于2016年8月10日向本院申请执行，本院于2016年12月21日作出（2016）闽0521执3004号之一执行裁定书，裁定查封两被告所有的含案涉17幢7号店铺在内的财产，并于2016年12月28日查封和送达裁定书、协助执行通知书给相关部门。原告于2017年3月1日向本院提出执行异议，本院经审查后作出（2017）闽0521执异5号执行裁定，驳回原告的执行异议申请。综上事实，本院认为，我国《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。两被告与原告签订《安置店面合同》，将案涉17幢7号店铺以1074564元的对价转让给原告，虽原告2016年3月2日支付第一笔10万元，与该合同约定的定金支付时间即2016年3月7日不一致，但原告陈述双方在2016年2月28日即开始洽谈店铺转让事宜，原告在两被告给予的考虑期内决定购买，从而支付定金，并在支付定金后签订合同，符合常理。原告分别于2016年4月5日支付50万元、10日支付424564元，付款时间、金额均符合合同约定。原告2016年4月5日支付50万元后，两被告向原告出具委托书并办理公证，委托事项包括案涉17幢7号店铺的产权证办理、转让、贷款等，且案涉店铺交付后的装修保证金、装修垃圾清运费、物业管理费等均由原告交纳，水、电用户名均登记为原告。上述事实相结合，足以认定原告与两被告签订的《安置店面合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，且原告已实际接受并着手装修店铺，现原告请求确认双方签订的《安置店面合同》合法有效，于法有据，予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下：确认原告柯文顺与被告庄细英、钱建军于2016年3月6日签订的《安置店面合同》有效。本案受理费14471元，减半收取计7235.5元，由被告庄细英、钱建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈秀军二〇一七年七月三日书记员  郑榕玲附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。