湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆州中民三终字第00058号
上诉人（原审第三人）：许露阳。
委托代理人：丁在元，湖北丁在元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘莉。
委托代理人：周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松滋市胡杨物业有限责任公司（以下简称胡杨公司），住所地：松滋市新江口镇飞利浦大道。
法定代表人：廖全兴，该公司经理。
上诉人许露阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2013）鄂松滋民初字第01431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人许露阳及委托代理人丁在元，被上诉人刘莉及委托代理人周刚顺到庭参加诉讼，被上诉人松滋市胡杨物业有限责任公司经通知后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年3月31日，第三人许露阳与被告胡杨公司签订《房屋租赁合同》约定：由第三人承租被告位于新江口镇飞利浦大道的二间门面房屋从事经营，租赁期限为2010年8月1日至2013年12月31日。2011年3月26日，第三人许露阳与原告刘莉签订《房屋转租合同》，转租期限从2011年4月1日至2013年3月31日止，被告同意第三人将该房屋转租给原告，并对该合同予以确认。2011年5月4日，被告因经营需要，决定将含第三人转租门面在内的房屋出租给某商业银行，致函第三人称：“现由于中银富登农村商业银行入驻，须租用我公司主间门面作为营业网点，据此希望能得到您的配合，并将您现租用的两间门面位置予以调整，就此望能与您协商达成共识，请收函后十日内与我公司联系，由此给您造成的影响，我们将尽全力补偿”。第三人收函后，于2011年5月7日复函称：“本人因工作抽不出时间，关于调整门店事宜，请与现经营人联系，只要不影响经营就行，至于我的补偿，这条边又不只是我一户，他们代表我谈定就可以”。
2011年6月30日，原被告就转租的门面房屋达成置换协议，置换协议的主要内容为“经甲（即被告）乙（即原告）双方共同协商，乙方同意将现有门店两间置换到甲方现在经营五金水暖的门店两间，租赁合同期甲方同意许露阳将门面转租给乙方期限至2013年3月31日，并同意续租两年零三个月，免收租金。其中两年作为对该门店租期内门店置换的补偿，三个月作为门店置换影响营业的补偿。租期到2015年6月30日止”。原被告达成上述协议后，即对门面进行了置换。2013年6月7日，被告给原告和第三人发出书面通知，认为原告与许露阳的转租期限加上三个月免租期，即转租期限应至2013年6月30日到期，如双方继续转租，应在十日内再行签订转租合同提交给被告确认，否则解除门店租赁合同及补偿协议，收回房屋。原告认为，原被告已就门店置换达成协议，且原告已履行该协议的全部义务，被告也应按该协议全面履行，即履行免费续租给原告两年零三个月的补偿义务，被告解除置换协议无效。被告认为“三个月免租期”是对原告门店置换影响营业的补偿，“免费承租两年是对第三人门店置换的补偿”，第三人认为原告在转租期间无权将承租房屋与他人置换、且免费承租两年是对第三人门店置换的补偿，原告遂具状法院，要求确认免费承租两年是对原告租期内门店置换的补偿。第三人申请参加诉讼，请求确认原被告置换协议中免收两年租金应是对第三人的补偿，并由原告支付违约金5000元，返还租用门面及支付占用期间的房租。
原审同时查明：2011年6月30日，原被告就转租的门面房屋达成置换协议中，三个月免收租金是对原告门店置换影响营业的补偿，原被告、及第三人均无异议。
原审认为：一、被告胡杨公司将房屋出租给第三人许露阳，第三人将房屋转租给原告刘莉，其间的租赁合同关系均成立有效，分别对合同相对人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。从该规定可以看出，无论是承租人、还是次承租人均没有对承租房屋进行处分的权利。本案中，所谓的置换，其实质是出租人将出租的房屋收回后对承租人进行补偿的协议，被告所举证据表明，出租人将出租的房屋收回时已通知承租人即第三人许露阳，第三人未表示反对，故次承租人即本案原告将转承租的房屋（原租赁物）返还给初始出租人即本案被告，并继续承租其置换后的房屋，并无不当。二、2011年6月30日签订置换协议的主体为原被告双方，置换协议载明：“租赁合同期甲方同意许露阳将门面转租给乙方期限至2013年3月31日，并同意续租两年零三个月，免收租金……租期到2015年6月30日止”。其文义是被告对原告“门店置换”及“门店置换影响营业”的补偿，由此可以认定被告承诺二年零三个月免收租金，是对原告应承租至2013年3月31日未到期部分的补偿，故原告要求确认原被告2011年6月30日所签门店置换协议中二年免租金应属被告对原告补偿的诉求合法，原审予以支持。被告辩称门店置换协议中二年免租金系其对第三人门店置换的补偿，与事实不符，原审不予采纳。三、关于第三人的诉讼请求。第三人要求原告返还房屋、支付违约金及占用费；要求确认原被告2011年6月30日协议置换房屋两间、免收租金续租期二年零三个月中的两年应为对第三人的补偿。因第三人不是置换协议的签订人，依照合同相对性原则，仅约束原被告双方，且出租人被告将第三人原承租房屋收回后，原告与第三人间的房屋租赁合同即终止。故第三人要求原告返还房屋、支付违约金及占用费已无事实依据。因原被告2011年6月30日所签门店置换协议中二年免租金出租，属于被告对原告的补偿，故对第三人要求享有二年免租金承租置换房屋两间的诉讼请求，原审不予支持；关于第三人与被告租赁合同未到期部分的损失，可由第三人向被告另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：一、原告刘莉与被告松滋市胡杨物业有限责任公司于2011年6月30日所签门店置换协议中二年免租金承租房屋属被告对原告的补偿，被告免收原告租金的租期到2015年6月30日止。二、驳回第三人许露阳的诉讼请求。案件受理费减半收取4600元，由被告松滋市胡杨物业有限责任公司负担3450元，第三人许露阳负担1150元。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、一审判决将出租人与次承租人因调换租赁房屋签订协议书，认定是出租人收回承租房屋，用另外的房屋与次承租人达成的房屋租赁合同，实属错误；二、在出租人明确表示用另一房屋调换租赁房屋，并决定补偿因房屋造成承租人、次承租人损失的前提下，一审仍然作出了违背客观事实的结论。请求二审查明事实，依法改判。
二审认定的本案事实与一审认定的一致。
双方二审中争议的焦点问题是：被上诉人胡杨公司对于租赁物置换后租期补偿，是针对上诉人许露阳的补偿还是针对被上诉人刘莉的补偿。
本院认为：被上诉人胡杨公司对于租赁物置换后租期补偿，应确定为是针对被上诉人刘莉的补偿。其理由是：一、2011年6月30日，二被上诉人签订置换协议，该置换协议载明：“租赁合同期甲方同意许露阳将门面转租给乙方期限至2013年3月31日，并同意续租两年零三个月，免收租金……租期到2015年6月30日止”。该置换协议的主体为被上诉人胡杨公司与被上诉人刘莉，而上诉人不是该协议的主体。二、从置换协议的内容上看，其文义是被上诉人胡杨公司对被上诉人刘莉“门店置换”及“门店置换影响营业”的补偿，由此可以认定被上诉人胡杨公司承诺二年零三个月免收租金，是对被上诉人刘莉应承租至2013年3月31日未到期部分的补偿。三、被上诉人胡杨公司是在认可上诉人与被上诉人刘莉签订转租行为的情况下与被上诉人刘莉签订的置换协议，且租期的补偿期间是从被上诉人刘莉转租期限结束的2013年3月31日起计算，而不是从上诉人租赁期限结束的2013年12月31日起计算。四、上诉人没有提供证据证明被上诉人刘莉与被上诉人胡杨公司签订置换协议是代表上诉人所签，双方没有委托代理关系。五、在上诉人与被上诉人胡杨公司签订的租赁合同以及上诉人与被上诉人刘莉签订的转租合同均已到期的情况下，如果上诉人认为二被上诉人所签置换协议损害了自己的利益，上诉人可以另行主张权利。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人许露阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 李 静
审判员 韩秀士
二〇一四年四月十八日
书记员 唐君玲