广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳西法民初字第1486号
原告：阳西县食品总公司，住所地：阳西县。
法定代表人：卢浩伦，该公司总经理。
委托代理人：唐代海，广东一粤律师事务所律师。
被告：邓家凤，女，汉族，住阳西县，公民身份号码：×××452X。（以下简称被告一）
被告：阳西润丰混凝土建材有限公司，住所地：阳西县。（以下简称被告二）
法定代表人：黄幼治，该公司总经理。
委托代理人：陈影，广东众君法律师事务所律师。
委托代理人：谭英迪。
原告阳西县食品总公司诉被告邓家凤、阳西润丰混凝土建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阳西县食品总公司的委托代理人唐代海，被告阳西润丰混凝土建材有限公司的委托代理人陈影、谭英迪到庭参加诉讼，被告邓家凤经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳西县食品总公司诉称：2009年6月10日，原告与被告一签订《合同书》，约定将原告位于织篢镇石桥铺下龙地村的房屋土地面积3505㎡（其中房屋面积400㎡）租用给被告一，租赁用途为被告一投资搞营销和办厂。租赁期限12年，自2009年7月30日至2022年1月1日止。租金（管理费）标准为2009年至2013年每年25000元，2013年至2017年每年35000元，2017年至2021年每年45000元，租金交纳时间为每年5月1日前。合同签订生效后，原告将土地房屋依当时现状交付给被告一，然后被告二陆续进场开展搞混凝土建材生产。因被告一原系阳西本地有名望的企业家，合同约定租赁用途是被告一可以投资搞营销和办厂，因此原告此前并未干预被告二的厂房设施建设和生产活动。但被告二所从事的混凝土搅拌生产具有噪声、扬尘等污染特性，原告的肉联厂比邻在侧，多年来是不堪其扰。而随着被告二生产规模的扩大，又在承租土地上扩大建设，新建厂房和设施等。因阳西县有发展新型建材产业园区的统一规划，被告二选址被告一承租土地本就不合规划，2014年被告二因工程建设违反城市规划被住建部门执法处罚。而且，被告二自始至今均未取得混凝土建材生产经营资质，其违法生产运营不断扩充规模，以低价倾销等行为扰乱冲击了阳西县城区混凝土建材搅拌市场的秩序，因此成为县政府主管部门重点关注和整顿的对象，政府工作会议明确有关部门应组织联合执法，并对原告作为国有企业将土地房屋对外租赁被利用搞违反生产经营提出批评并要求尽快解除合同。原告即着手和被告一、被告二商讨提前终止合同迁出问题，屡屡被拒，此时原告也发现被告二并非被告一投资设立，被告一是背着原告将承租房屋土地转租给被告二从中牟利。
原告认为，虽然与被告一之间的《合同书》约定租期到2021年，但被告一未按合同约定自己投资办厂经营，实际是转租给被告二，已违法《合同书》第四条等约定。而被告二是污染型企业，不适合在原告出租房屋土地上生产经营，违背《合同书》第一条规定的“乙方保证无污染”。原告出租土地房屋按照城市规划条件是不能从事混凝土搅拌生产的，而被告二却在无法取得合法经营资质的情形下一直在该地生产营运，违背《合同书》第四条规定。被告二多次违法建设施工，搅拌重载卡车频繁进出碾压，实际造成租赁土地房屋的破坏，属于严重不当使用租赁物。同时，原告作为全资国企租赁土地房屋给被告二用于违法生产经营而承受政府部门批评乃至问责。继续租赁，将持续损害原告权益，其它相关第三方的权益也将因被告二的违法生产经营而受损。基于上述种种理由，依据合同约定和法律规定，原告有权解除合同，提前终止租赁关系。综上所述，原告现依据双方签订的《合同书》第一条、第四条、第六条规定和根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条、第二百二十四条之规定，向贵院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告一2009年6月10日签订的（租赁）《合同书》，被告一、被告二将承租或实际使用的房产土地交还原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告阳西县食品总公司向本院提供的证据有：1、企业法人营业执照及组织机构代码证各一份；2、工商信用网站电子信息查询单1一份；3、企业机读档案登记资料一份；4、工商信用网站电子信息查询单2一份；5、《合同书》一份及土地租赁合同附图一份；6、房地产权证一份；7、现场照片三张；8、房地产权证二份；9、阳西县人民法院行政判决书一份；10、函与复函各一份及快递单回执照片二份。
被告邓家凤不作答辩，在举证期限内未向本院提交任何证据。
被告阳西润丰混凝土建材有限公司辩称：一、答辩人依法租用涉讼的土地使用权，完全依法依约履行合同。1、2009年6月10日，答辩人（原阳西金凤混凝土建材有限公司）筹建股东之一的邓家凤与被答辩人签订了《合同书》，约定原告将“位于石桥铺村委会下龙地村，土地面积3505㎡，其中房屋面积400㎡出租给答辩人用于办厂和搞营销。租赁期为2009年7月30日至2022年1月1日止。”之后，答辩人一直依《合同书》的约定向原告方支付租金、管理费和按金，完全依法依约使用租用的土地地块。2、自始至终，租赁各方当事人均十分清楚：合同租赁物是给答辩人公司使用。原告及肉联厂、被告各方均对此也一直无异议。自《合同书》签订后迄今，一直都是答辩人公司支付合同项下的租金，其中2014年租金是肉联厂收取的，其他年份的是原告收取了。肉联厂还曾于2014年12月23日向阳西县税务局出具租赁“证明”，证明其位于阳西县石桥铺下龙地村325国道房与地块租赁给阳西润丰混凝土建材有限公司使用的事实。原告现提出租用方为被告邓家凤个人而不是答辩人，这是不符合客观事实的。
二、答辩人不存在如原告起诉状中所描述的“违约”、“违法”的状况。1、答辩人一直合法生产经营，不存在被答辩人所称的答辩人“违法生产经营不断扩充规模低价倾销等行为扰乱冲击了阳西县城区混凝土建材搅拌市场的秩序”的情形。相反地，答辩人之生产经营，本身就是城区混凝土建材生产经营迄今最环保的产业，给阳西环保事业带来最大的利好，且答辩人每年环评均达标，不存在原告起诉状所述的污染情况。答辩人自成立时起至今，从来没有变更过生产经营项目范围，而肉联厂之前对于答辩人的环境公众参与调查时表态：答辩人项目对其厂的环境影响程度“很小”。怎么有肉联厂多年来的“不堪其扰”的状况？原告称答辩人曾于2014年因工程建设违反城市规划被住建部门执法处罚，更是无中生有。事实与原告所述的恰好相反，此地块本来就是工业用地，答辩人也根本不存在违反城市规划的情形（可见答辩人与住建部门行政诉讼的生效判决书）。2、答辩人前称阳西金凤混凝土建材有限公司，名称就是取源于被告邓家凤姓名。答辩人之项目是阳江市发展与改革局驻珠三角招商小分队招商项目。由阳江市发展与改革局驻珠三角招商小分队2008年底与惠州市润达投资公司洽谈投资事宜，并与阳西金凤生物科技有限公司合作，在阳西县工商局注册成立答辩人公司。被告邓家凤当时是阳西县优秀的企业家，当时也是答辩人公司合作股东之一，其签订本案合同书的行为就是代表答辩人公司所签的。合同书没有盖章，只是因为公司尚处于筹备阶段（签订合同书时公司印章尚未刻制好）。邓家凤后来还担任过答辩人法定代表人，根本不存在被告邓家凤转租土地（或厂房）从中牟利的事实。
三、原告无故提前解除租赁合同，将给答辩人带来重大的经济损失。答辩人为开办该企业作了大量的资金投入，租赁期间刚过一半，投资成本远远尚未收回；且若要提前解除租赁合同，也将导致答辩人无法继续经营、答辩人与第三方的合同将无法依时履行，造成答辩人需要赔付违约金等带来巨大的经济损失，还有其他方面的损失等等，损失额粗略估计约2500万元左右。
四、答辩人租用后，一直沿用原状的土地及建筑物进行生产经营，根本就没有变更过。原告于起诉状中称答辩人“多次违法建设施工”、“实际造成租赁房屋的破坏”也是没有事实根据的。
综上，答辩人严格履行租赁合同约定的权利义务，不存在原告所述的种种违约情形，更不存在《合同法》规定的可解除合同的情形。《合同书》应继续履行至期满。原告诉请解除合同没有事实根据和法律依据，希法院依法驳回。
被告阳西润丰混凝土建材有限公司向本院提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证各一份；2、阳西金凤混凝土建材有限公司章程一份；3、《合同书》及其附图一份；4、阳江市发展和改革局证明、广东省企业基本投资项目备案证各一份；5、阳西县食品总公司肉联厂证明一份、收款收据二份、发票六份；6、西环建审（2009）49号《建设项目影响登记表》一份、西环函（2011）56号《环保审查批复》一份、排污许可证二份；7、润丰公司“环境公众参与调查表”一份；8、营业执照一份、组织机构代码证一份、房地产权证一份；9、广东省阳江市中级法院（2015）阳中法行终字第12号《行政判决书》一份；10、银行流水清单一份；11、委托书一份；12、核准变更登记通知书一份。
经审理查明：2009年6月10日，原告阳西县食品总公司与被告邓家凤签订一份《合同书》，合同约定：“原告将位于石桥铺村委会龙地村，土地面积3505㎡，其中房屋面积400㎡，主要是办厂和搞营销；租赁期限共12年，即从2009年7月30日至2022年1月1日止。租金、管理费从2009年7月1日起计算。合同签订日乙方即交付按金贰万伍仟元正（25000元）给甲方，合同约定2009年至2013年每年租金、管理费为25000元，2013年至2017年每年租金、管理费35000元，2017年至2021年每年租金、管理费为45000元，每年缴款时间为5月1日前，按金在最后一年扣除。乙方如因工作需要，将租用土地、房屋转让给第三方管理并使用，必须事先征得甲方的同意。……”合同签订后，原告将土地房屋交付给被告邓家凤使用。被告邓家凤在阳江市发展改革局驻珠三角招商小分队的招商下，与惠州市润达投资有限公司达成投资合作事宜，在阳西县工商局注册设立阳西金凤混凝土建材有限公司。邓家凤为阳西金凤混凝土建材有限公司的股东之一，该公司经营范围：建筑搅拌混凝土、预应力混凝土管桩、销售水泥、沙石等建筑材料。2011年9月8日，阳西金凤混凝土建材有限公司经阳西县工商行政管理局核准变更为阳西润丰混凝土建材有限公司。在租赁期间，2012年前向原告缴付租赁费用的是阳西金凤混凝土建材有限公司，2012年、2013年、2014年向原告缴付租赁费用的是被告阳西润丰混凝土建材有限公司，其中2014年由阳西县食品总公司肉联厂出具了证实原告与被告二租赁的事实和缴纳租金事实的证明。2015年租赁费用支付方式是通过银行转账，被告阳西润丰混凝土建材有限公司于2015年10月14日向原告邮寄函表明需要原告提供公司账户，原告于2015年10月21日复函表明与被告阳西润丰混凝土建材有限公司之间不存在合同关系，缴付的费用视为代被告邓家凤缴纳及提供公司账户等内容，被告阳西润丰混凝土建材有限公司于2015年10月20日通过银行转账的方式缴付费用给原告阳西县食品总公司。
在合同履行中，原告阳西县食品总公司以被告邓家凤将租赁土地房屋未经其同意的情况下擅自转租给被告阳西润丰混凝土建材有限公司，且从事混凝土生产具有污染性、无资质经营、严重不当使用租赁物等违法《合同书》第一条、第四条、第六条规定为由，于2015年9月18日向本院提起诉讼，请求如诉请。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案主要的争议焦点是：一、被告一与被告二是否存在转租行为；二、被告二在履行合同中是否存在违反合同约定并达到解除合同条件。
关于焦点一，本案《合同书》签订的乙方为被告一邓家凤，合同约定乙方用于办厂和搞营销。被告一邓家凤租用该土地后用于办厂，成立阳西金凤混凝土建材有限公司，邓家凤是该公司的股东之一。2011年9月8日，阳西金凤混凝土建材有限公司经阳西县工商行政管理局核准变更为阳西润丰混凝土建材有限公司。从工商登记可见，该租赁土地本是邓家凤作为股东之一签订合同用于建立阳西金凤混凝土建材有限公司，后该公司变更为阳西润丰混凝土建材有限公司。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款：“企业法人分立、合并，他的权利和义务由变更后的法人享有和承担……”以及《中华人民共和国合同法》第九十条：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。……”的规定，阳西金凤混凝土建材有限公司变更为阳西润丰混凝土建材有限公司后，阳西润丰混凝土建材有限公司作为原阳西金凤混凝土建材有限公司的权利义务承受人，并不影响原租赁合同继续履行。从租赁土地的缴纳费用来看，该租赁土地的费用缴纳方2012年前为阳西金凤混凝土建材有限公司，2012年、2013年、2014年、2015年费用缴纳方是阳西润丰混凝土建材有限公司。在2015年之前原告对被告二缴纳租赁费用一直没有异议，并出具了与被告二履行租赁合同的相关证明，应视为其默认与被告二继续履行原租赁合同的行为。据此，本院认为被告一与被告二之间不存在转租行为。
关于焦点二，原告主张被告二违反《合同书》第一条、第四条、第六条规定认为被告二从事混凝土生产具有污染性、无法取得合法经营资质以及从事生产营运严重不当使用租赁物，但未能提供充分的证据予以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告对其所主张的事实承担不利后果。
综上所述，原告请求解除与被告邓家凤、阳西润丰混凝土建材有限公司租赁合同关系，理据不足，本院不予支持。被告邓家凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作答辩，视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十条、九十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳西县食品总公司的诉讼请求。
本案受理费5726元，由原告阳西县食品总公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 孙光南
审 判 员 邱国崇
人民陪审员 徐加佑
二〇一六年三月七日
书 记 员 费晓琴