福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涵民初字第2682号
原告陈文行，男，汉族，1974年11月11日出生，莆田市涵江区人，住所地莆田市涵江区。
委托代理人李金兴（特别代理），福建融成律师事务所律师。
委托代理人陈希（特别代理），福建融成律师事务所实习律师。
被告福建涵江大地房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区。
法定代表人林燕红。
委托代理人姚春兰（特别代理），福建凌龙律师事务所律师。
委托代理人陈少东（特别代理），福建凌龙律师事务所实习律师。
原告陈文行与被告福建涵江大地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈文行的委托代理人李金兴、陈希及被告福建涵江大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）的委托代理人姚春兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�告陈文行诉称，2009年10月20日，其与被告签订两份《商品房买卖合同》（编号分别为MF-2007-01-NO.0067＊＊＊、MF-2007-01-NO.0067＊＊＊），约定：被告将坐落涵江区涵西街道周墩村后墩涵江建材城＊＊＊市场第本幢一层＊＊＊、＊＊＊号房（现坐落涵江区城涵大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊、＊＊＊店面，以下简称讼争房屋）出售给原告，建筑面积均为98.75平方米，总价款为人民币192万元（币种，下同），被告应当在2009年10月31日前履行交房义务，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向�受人支付违约金。后其依约支付了全部购房款192万元。被告亦于2009年向原告交付了讼争房屋，但被告迟延至2011年11月30日才办理出讼争房屋的房屋所有权初始登记。原告至今未取得讼争房屋的《国有土地使用证》，遂于2013年8月28日就被告逾期协助办理土地权属证书及有关违约金事宜向被告发出《催告函》，被告仍置之不理。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告未按合同约定在约定期限内将办理土地权属登记需由被告提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告不能在合理期限内取得讼争房屋的所有权证和国有建设用地使用证，被告应当继续履行合同并承担相应的违约责任。故请求判令：一、被告立即完备办理讼争房屋国有土地使用证的相关手续，并协助原告办理讼争房屋的国有土地使用证；二、被告向原告公示涵江区城涵大道�江家俱装饰材料市场1#市场的建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、消防验收合格证；三、被告支付给原告已付房价款192万元自2011年11月30日起至具备办证条件并通知原告办理讼争房屋国有土地使用证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办理土地权属证书的违约金。
被告大地公司辩称，《商品房买卖合同》第十一条约定，所购的商品房为住宅的，出卖人需提供住宅质量保证书和使用说明书，而原告购买的商品房是店面，用途是商业，不存在出卖人向原告出示住宅质量保证书和质量说明书的问题。《商品房买卖合同》第十四条并未约定出卖人协助买受人办理土地使用权证的期限，即使有期限，违约金也是按已付款的0%计算，原告诉求按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金缺乏事实依据。讼争房屋在2006年6月1日就已符合合同约定的交付条件，双方也在合同期限内完成了房屋交付。因讼争房屋所在地块尚未按规划开发完成，无法办理土地使用权证，且办理土地证需整宗地块交付使用后才能办理土地使用证分割手续，且被告已尽力协助原告办证，故不存在违约行为。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告陈文行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件二份，欲证明2009年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为MF-2007-01-NO.0067＊＊＊、MF-2007-01-NO.0067＊＊＊）二份，约定被告将坐落涵江区涵西街道周墩村后墩涵江建材城1#市场第本幢一层＊＊＊号房和涵江区涵西街道周墩村后墩涵江建�城1#市场第本幢一层＊＊＊号房出售给原告，店面建筑面积均为98.75平方米，总价款192万元，被告应当在2009年10月31日前交房以及产权登记等。
2、税收转账专用完税证二份，欲证明原告已按合同约定支付了购房款195万元。
3、《房屋所有权证》（房权证号分别为：莆房权证涵江字第H201102＊**号、莆房权证涵江字第H201102＊**号）二份，欲证明2011年11月30日，原告取得讼争房屋的房屋所有权证。
4、《公证书》、《催告函》、邮件快递发票联、EMS寄件人存单以及邮件查单各一份，欲证明原告于2013年8月28日就讼争房屋违约金等事宜向被告发出催告的事实。
5、《国有土地使用证》复印件［土地证号为莆国用（2004）第Y2004＊**号］一份，欲证明讼争房屋所在地块的宗地土地使用证总证已于2004年12月1日颁发的事实。
6、2006年6月15日的规划总平面图一份，欲证明2006年6月15日，规划部门已审批讼争房屋所在地块宗地的总平面规划设计方案。
《销售不动产统一发票》二份、《个人购房借款／担保合同》一份，欲证明原告已按合同约定全额支付购房款192万元的事实。
8、《福建省国土资源局关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》（闽国土资综（2003）97号）一份，欲证明被告没有在办理商品房预售许可证之日起三十日内申请办理《国有土地使用权分割转让证》，导致无法办理讼争房屋土地使用权分割手续的事实。
被告大地公司对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据1�真实性无异议，提出原告的证明内容遗漏讼争房屋的用途是商业，不是住宅；对证据2、3、5的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，提出原告要求被告支付办理国有土地使用权证的违约金没有依据，该催告函不发生法律效力，被告无需回复；对证据6的真实性无异议，提出讼争房屋所在地块当时有拟建商城，但因2006年的政策允许停建，后被告办理竣工验收，但整宗地块还没有完成开发，所以无法分割土地使用权；对证据7的真实性无异议，提出该证据可以说明原告是通过银行抵押贷款支付购房款；对证据8提出该文件是2003年颁发，该文件第3条规定，验证要整宗地块完成才可以分割。
被告大地公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
被告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法人身份证明》及法定代表人居民身份证复印件各一份，欲证明被告的诉讼主体适格。
2、《商品房买卖合同》二份，欲证明原告购买的讼争房屋用途为商业，建筑层数地上最高3层；所购商品房为住宅的，出卖人才提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。双方未约定协助办理土地使用权证的期限，即使有期限，违约金也是按已付款的0%计算，原告请求按五年期利率计算违约金，缺乏依据。
3、《莆田市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》一份、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件（原件在莆田市涵江区档案馆存档）一份，欲证明被告交付的房屋符合合同约定的条件。
4、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发（2012）＊＊＊号）一页，欲证明被告已尽力协助原告办理讼争房屋的土地使用权证，但因办理土使用权证需整宗地块开发完毕才可以分割，讼争房屋所在地块尚未按规划开发完成，故无法办理。
原告陈文行对被告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容部分有异议，提出：住宅质量商品书和质量保证说明书是被告法定的义务，不是约定的，表现在建设部关于印发《商品住宅行宅质量保证书和住宅使用说明缺席的规定》的通知，非住宅部分也要参照住宅提供；双方虽然没有约定违约金，但办理权属证书是法定的义务，被告在交房60日内必须把房屋所有权证和土地使用证变更登记到原告名下，且合同对土地权属变更登记的违约金是没有约定的，对房屋所有权证变更违约金是否符合约定具体由法院审查；对证据3中消防意见书的真实性、合法性无异议，对竣工备案表的真实性无法确认，提出讼争房屋所在的楼都已于2006年10月26日提交竣工验收备案文件（其中没有第11、12项文件），且消防验收也合格，本案土地使用证无法办理不是被告说不能办理土地使用证分割登记就不能办理，进一步说明被告存在违约行为；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，提出被告没有履行土地使用证变更登记的协助义务、备齐相关土地使用证变更的登记手续造成的。
本院经审查认为，原告提供的证据1与被告提供的证据2的真实性予以确认，可以证明原告向被告购买讼争房屋，双方签订二份《商品房买卖合同》的事实。原告提供的证据2、7的真实性予以确认，可以证明原告已支付购房款192万元，其中96万元是在被告的保证下以讼争房屋为抵押向银行按揭贷款的事实；证据3的真实性予以确认，可以证明2011年11月30日，原告取得讼争房屋的房屋所有权证的事实；被告对原告提供的证据4、5、6的真实性没有异议，可以证明原告的主张；证据7的真实性可予以确认，可以证明福建省国土资源厅对房地产开发建设单位申领《国有土地使用权分割转让证》的相关规定，但不能证明原告的主张。被告提供的证据1真实、合法，与本案有关，予以认定并采信；证据3的真实性予以确认，可以证明讼争房屋所在建筑工程已经竣工验收�消防验收合格的事实；证据4的真实性可予以确认，但不能证明被告的主张。
根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2004年12月1日，被告大地公司取得坐落涵江区涵西村周墩的国有土地使用证［土地证号为莆国用（2004）第Y2004＊**号］，地类（用途）为市场（商住）用地，使用权类型为出让，抵押登记已于2007年和2011年注销。2006年6月1日，被告大地公司开发的涵江大地建材城1#市场（开工日期2005年6月2日、结构类型二层框架、工程用途公共）竣工验收，备案机关于同年10月26日收讫该工程的竣工验收备案文件。同年6月15日，规划部门已审批讼争房屋所在地块宗地的总平面规划设计方案，该方案显示西区已建二层、拟建三层。同年6月26日，莆田市公安消防支队作出（2006）莆公消监验字第23号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收�见书》，主要内容为涵江建材市场建筑工程，位于莆田市涵江区周墩，层数地上2层（其中1层为商业服务网点，2层为商场），由涵江大地房地产开发公司组织设计、施工、监理单位和我支队工程技术人员对该工程进行消防竣工验收；经过现场抽查、测试，认为该工程的设计与施工基本符合国家现行有关消防技术规范和（2004）莆公消监审字第088号审核意见书的要求，消防验收基本合格。
2009年10月20日，原告陈文行与被告大地公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0067＊＊＊、MF-2007-01-NO.0067＊＊＊）二份，约定：原告向被告购买位于涵江区涵西村周墩涵江建材城1#市场第本幢一层＊＊＊号房和涵江区涵西村周墩涵江建材城1#市场第本幢一层＊＊＊号房，该商品房用途为商业，建筑层数地上最高3层，建筑面积各98.75平方米，总金额�96万元；付款方式为合同签订时，买受人付款各48万元，余额各48万元办理按揭贷款；出卖人应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。同年11月5日，原告支付了讼争房屋的首付款各48万�。
2011年6月7日，原告由被告担保与案外人中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定原告向案外人贷款96万元用于购买坐落涵江区城港大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面、＊＊＊店面，并以上述店面作为贷款的抵押物。同年10月21日，原告向税务机关缴纳了坐落涵江区城涵大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面和涵江区城涵大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面的“契税-
增量房-
店面”各28800元。同年11月30日，原告取得坐落涵江区城港大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面的房屋所有权证（产权证号：莆房权证涵江字第H201102＊**号）和坐落涵江区城港大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面的房屋所有权证（产权证号：莆房权证涵江字第H201102＊**号），上述店面的抵押权利人为工商银行涵江支行。
2013年8月20日，原告作出《催告函》主张其于2011年11月30日才取得讼争房屋的房屋所有权证，至今未取得国有土地使用证，被告违约事实清楚，要求被告支付逾期协助办理房屋所有权证违约金29.86万元、逾期协助办理国有土地使用证违约金33.955万元（暂计至函告日）以及协助办理国有土地使用证。同年8月29日，福建省莆田市三江公证处作出（2013）闽莆三证民字第1771号《公证书》，公证原告陈文行于2013年8月28日到莆田市邮政局涵江分局新区营业所以邮政特快专递方式向被告大地公司邮寄上述《催告函》，并取得00421＊＊＊号福建省莆田市地方税务局通用机打发票和第1022745579＊＊＊号全球邮政特快专递。原告主张被告对其发出的《催告函》置之不理，遂于2015年8月17诉至本院，提出上述诉求。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。本案中，原告向被告购买的是店面，而双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定买受人所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；原告已于2011年11月30日取得讼争房屋的房屋所有权证，且被告在本案诉讼中也已提供讼争房屋所在建筑工程的《莆田市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》和《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为证据；故原告主张被告应公示上述文件，缺乏事实依据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一�规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。原告主张《商品房买卖合同》约定的“房屋权属证书”仅针对房屋所有权证，不含土地使用权证，故上述合同没有约定逾期办理土地使用权证的违约金，于法无据，不予支持。《商品房买卖合同》第十四条“关于对产权登记的约定”是“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金”，但原告提交的证据不足以证明其至今未取得讼争房屋的土地使用证是被告的原因，故其主张被告支付逾期办理土地使用证的违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告并未委托被告向房屋权属登记�构代办讼争房屋权属登记，故被告仅负有协助原告办证的义务，即被告应在法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料），报送房屋所在地房地产行政主管部门并告知买受人。被告主张其已履行了协助原告办理土地使用证的义务以及导致原告未能取得讼争房屋的土地使用证是政府和政策原因的辩解理由不能成立。原告主张被告提供办理房屋权属登记的资料以协助原告办理讼争房屋的土地使用证，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建涵江大地房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内协助原告陈文行办理坐落涵江区城港大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面（房产证号：莆房权证涵江字第H201102＊**号）和坐落涵江区城港大道涵江家俱装饰材料市场1#市场＊＊＊店面（房产证号：莆房权证涵江字第H201102＊**号）的国有土地使用证；
二、驳回原告陈文行对被告福建涵江大地房地产开发有限公司其他的诉讼请求。
本案案件受理费人民币9929元，由原告陈文行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林 冬
人民陪审员 林双喜
人民陪审员 方春锋
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 黄淑芳
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
一、本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干�定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。