辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2062号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李永亮，男，1982年6月27日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市白塔区。
委托代理人：黄烁，系北京市双全律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地沈阳市铁西区北一中路19号。
法定代表人：朱望生，系该公司董事长。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
原审第三人：胡纪东，男，1978年5月2日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
原审第三人：铁贵成，男，1955年11月18日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
原审第三人：刘积平，男，1959年10月15日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
上诉人李永亮因与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司（以下简称“纺织服装城”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员孙卓、代理审判员单立参加评议的合议庭。2015年9月14日公开开庭审理了本案，上诉人李永亮及其委托代理人黄烁，被上诉人纺织服装城的委托代理人杨帆、范广志均到庭参加了诉讼。原审第三人胡纪东、铁贵成、刘积平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李永亮一审诉称，请求判令纺织服装城继续履行双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000093）到2017年3月10日；诉讼费由纺织服装城承担。2013年12月1日，其与纺织服装城签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，其是为了长远的利益舍弃了原经营场地与纺织服装城签订的租赁合同，合同签订后，一至四层经营状态逐渐成型，而其所在的五楼始终是库房与店铺相伴，无人购物，缺少灯光照明，电梯不能正常使用，服装城内购物引导五层也不在经营之中，纺织服装城没有尽到为包括其在内的五层经营业户提供宣传、物业服务的应尽义务，导致无法正常经营，已经构成违约，2015年1月19日，纺织服装城单方向其送达了解除《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》的《函告》，其认为纺织服装城的该项行为也是违法行为，为了维护其合法权益，故诉至法院。
纺织服装城一审辩称，李永亮请求要求继续履行租赁合同到2017年3月10日无合同及法律依据。双方约定的合同履行期限是18年，要求履行到2017年只是合同履行期限的部分，属于合同变更，不是继续履行合同。合同变更是双方协商一致以及其他法定原因。李永亮在合同履行期间违反了双方约定的承租人义务，擅自将租赁商铺转租他人、拒绝交纳物业费、变更经营范围，违反合同约定，导致我公司要求解除合同合理合法也符合双方的约定，其要求继续履行的诉请不应得到支持。
原审第三人胡纪东无答辩意见。
原审第三人铁贵成、刘积平未答辩。
纺织服装城一审反诉诉称，请求判令解除双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000093），判令李永亮支付拖欠的物业管理费56580元、电费179元，并按银行同期贷款利率计算违约金，自2013年12月11日起计算至判决确定支付之日止；诉讼费由李永亮承担。2012年7月5日纺织服装城将商铺交付李永亮使用，约定2014年3月10日前免收租金及物业管理费仅交纳电费，纺织服装城及李永亮于2013年12月1日签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，约定了经营范围、租赁期限、租金和物业管理费交费标准、交费方法、违约责任等条款。合同签订后，纺织服装城履行了交付商铺使用的义务，李永亮未履行及交纳物业费及电费的义务，经纺织服装城多次催告后仍未交纳，还将其所租赁的商铺擅自转租第三人，李永亮的行为已经构成根本违约。
李永亮一审反诉辩称，我方不是要求变更合同，而是按照合同约定逐段进行主张。双方签订的合同是双方真实意思表示，且已经实际履行，其为履行合同已经抛弃了原经营场所，投入必要财力物力，纺织服装城单方提出解除合同是违约行为。关于拖欠物业管理费的问题，纺织服装城不是物业公司也不具备物业公司管理职能，现纺织服装城拒收物业管理费，其本意是想将纺织城五楼整体对外招商，与五层业主解除合同。
原审法院审理查明，2013年12月1日，李永亮与纺织服装城签订《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000093），合同第一条约定李永亮租赁沈阳国际纺织服装城B5s-501、B5s-502商铺，使用面积按实际使用面积计算，经营范围为户外野营服装服饰用品，租赁期限为18年，自2014年3月11日至2032年3月10日，租金和物业管理费交纳标准为：2014年3月11日至2017年3月10日，租金为零，物业管理费为1.5元／㎡／天……。合同第二条约定，第一年度的物业费须于2013年12月10日前一次性交纳，以后每年度的租金和物业管理费须在上一个年度结束之日计算3个月前一次性交纳，李永亮不按时向纺织服装城交纳租金及物业管理费的，纺织服装城有权无条件收回商铺，合同终止。李永亮所租商铺独立安装电表，自合同签订之日起按季度实际发生金额交付。李永亮应于每季度首月5日前向纺织服装城交纳上季度电费。电费标准为每度电1.1元计算。第六条约定如果李永亮违反下列任何一项规定，纺织服装城有权单方解除本合同，没收李永亮经营保证金，并将李永亮清退出场，已交纳的租金、物业管理费等费用概不退还……2、李永亮拖欠任何一项部分或全部应交费用达一个月以上，在经纺织服装城准许的期限内仍未付清的；3、擅自合同约定的经营商品种类或经营范围的；4、李永亮擅自将商铺使用权用于抵押、担保、转租、转让或转包的；……。第九条约定纺织服装城给李永亮所发的函、通知或公告等文书，以下任何一种情况下均视为送达：……4、纺织服装城采用市场内公告方式的，以在沈阳国际纺织服装城内张贴公告日视为送达；……。合同签约日期下方载有“本合同开业时间作废，五层按实际开业时间起算”字样。在合同履行的过程中，李永亮实际使用的商铺为B5s-505、B5s-506。纺织服装城于2014年6月14日在纺织城宣传栏处张贴公告，向五楼全体商户发出公告，通知尚未缴纳2014年3月11日至2015年3月10日（即第一年度）物业管理费的商户，于本公告发布之日起30日内到纺织服装城财务处交纳相关费用，逾期不交纳的将根据合同第二条、第六条第二款之规定，纺织服装城将单方解除合同，无条件收回商铺，并清退出场。合同中并未约定纺织城五层开业时间。
在本案审理过程中，纺织服装城主张李永亮将B5s-506商铺转租并当做库房使用，李永亮对此不予认可，但第三人胡纪东陈述其是租用李永亮的商铺作为库房使用。
2015年1月19日，纺织服装城向李永亮发出《函告》，告知李永亮于收到本函告7日内到纺织服装城财务处交纳拖欠的物业管理费及电费，正式通知李永亮解除合同收回商铺。李永亮于2015年1月19日收到该《函告》。
另查明，沈阳国际纺织服装城五层于2012年8月对外营业。
在本案审理过程中，纺织服装城撤回要求李永亮交纳物业费及违约金的诉讼请求。
原审法院认为，李永亮与纺织服装城签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，李永亮应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但经纺织服装城于2014年6月14日公告后，仍未交纳，且该公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同。李永亮未按纺织服装城规定期限交纳物业管理费，在双方履行合同过程中，李永亮将涉案商铺转租他人做库房使用，且没有提供证据证明其转租行为经过纺织服装城同意。纺织服装城于2015年1月19日向李永亮发出《函告》，行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，李永亮于同日收到该《函告》，故双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000093）已经于2015年1月19日解除，原审法院予以确认。李永亮主张继续履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，不予支持。
就反诉部分，因双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000093）已经于2015年1月19日解除，纺织服装城无需再行主张解除该份合同。
关于纺织服装城主张撤回要求李永亮交纳物业费及相关利息的诉讼请求，符合相关法律规定，应于准许。
关于李永亮辩称纺织服装城拒绝收取物业费的问题，在2015年1月19日的《函告》中，已经告知李永亮解除合同并追缴拖欠的物业费，李永亮是否收取费用，不影响纺织服装城行使解除权的性质。关于李永亮辩称纺织服装城未尽到宣传、提供物业服务的管理义务，导致纺织城五层无法正常经营的问题，合同中并未约定纺织服装城有协助宣传的义务，且合同中约定李永亮交纳物业管理费的义务在先，而李永亮没有提供充分的证据证明纺织城五层无法经营状态系纺织服装城原因造成的，故李永亮以此理由抗辩，不予采纳。
关于纺织服装城主张李永亮交纳电费的诉讼请求，因李永亮对纺织服装城主张的电费数额无异议，按照双方合同约定，李永亮应当交纳电费，故纺织服装城的该项诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，原审法院判决：一、原告（反诉被告）李永亮于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司交纳电费179元；二、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由本诉原告李永亮承担。反诉案件受理费1218元，减半收取609元，由反诉原告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司承担584元，由反诉被告李永亮承担25元（反诉原告已预交，由反诉被告直接给付反诉原告）。
宣判后，上诉人李永亮不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，双方对使用面积计算依据没有约定，上诉人无法计算出应缴纳物业费的具体金额，故上诉人不构成违约。2.一审判决确认2015年1月19日函告有效，属认定事实错误。3.一审适用法律错误，不能适用解除合同的条款。4.程序违法，一审判决未针对纺织服装城第一项诉讼请求进行判决，且未明确本案争议焦点。5.纺织服装城项目未经消防设计审查，不符合投入使用条件，导致合同无效。6.被上诉人对本案涉诉商铺不拥有产权，无权进行处置。
被上诉人纺织服装城辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。1.我公司在一审时已经向法院提交了每户面积的单据，该份单据计算出来的物业管理费体现了每户面积，每户的面积即是分割时每户商铺的具体面积，并且每户也是根据分割的商铺进行经营、装修等等，其面积是确定的。因公司管理问题，现未收集到具体的送达的充分证据，据此才撤回了相关的诉讼请求。被上诉人并未放弃该部分的诉讼请求，而是保留相应的诉讼权利。2.解除是当事人申请解决的，而当事人主张解除的理由是违约，是否主张违约及支付物业管理费，完全是被上诉人的诉讼权利，与案件的审理结果是否判决解除不具有相关联性。3.法律适用问题。本案适用法律正确，其提出的适用法律完全是基于其对事实的反驳，因此其提出的并不是法律适用问题，而是一种事实认定问题。判决解除与一审法院确认2015年1月19日解除合同关系也不相矛盾。一审庭审中被上诉人已向法院明确，2015年1月19日公告送达时已宣布向上诉人解除合同，因其违约而主张解除合同的日期是2015年1月19日。被上诉人请求法院解除合同是在2019年公告如不成立的情况下再由法院判决诉讼时依法确认，依法解除合同。4.关于程序问题。本案的争议焦点就是诉讼请求，而且一审时也提示了关于诉讼请求相关主张，因此，未总结争议焦点不能作为其二审法院发回的理由。5.合同是否无效的理由，一审的诉讼请求为合同继续，本案不应当予以审理。6.房屋由开发商建设后委托我公司经营，主体适格。7.上诉人将房屋进行转租，违反合同。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》、公告及函告照片、电费通知单等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
按照合同约定，上诉人应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，并不得将商铺对外转租，但被上诉人2014年6月14日发出催缴公告，且公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同，上诉人在催缴后仍未交纳。另根据第三人胡纪东在原审中陈述，其租用上诉人的商铺作为库房使用，因此上诉人还存在转租的违约行为。故被上诉人于2015年1月19日向上诉人发出《函告》，上诉人于同日收到该《函告》，通知上诉人解除合同。被上诉人行使解除权的条件已成就，行使方式亦符合合同约定及法律规定。原审法院确认双方当事人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》已经于2015年1月19日解除正确。上诉人主张履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持，本院予以确认。
关于上诉人主张商铺实际使用面积无法确认，物业费数额无法计算，未提供与其他楼层相符的物业服务，不存在不缴纳物业费的问题。上诉人实际使用商铺后，负有交纳物业费的义务，其长期未交纳物业费，在被上诉人催缴之后仍拒绝交纳，构成违约，上诉人的主张不能构成其拒绝交纳物业费的合理抗辩理由，本院不予采信。
关于上诉人以纺织服装城项目未经消防竣工验收而导致合同无效的上诉主张。经查，纺织服装城已经工程竣工验收合格并正常投入使用，故上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李永亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 孙 卓
代理审判员 单 立
二〇一五年九月十六日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。