贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第1023号
上诉人（原审原告、反诉被告）关桂峰，男，……。
委托代理人谭能东，鸿丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李宁，男，……。
上诉人关桂峰因与被上诉人李宁返还原物纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，关桂峰与李宁原系郎舅关系。关桂峰原是中国振华集团公司永华无线电仪器厂职工。2001年6月5日，时任关桂峰妻子的李冬平以关桂峰的名义与中国振华集团公司永华无线电仪器厂破产清算组签订一份《永华厂经济适用房购销合同》，购得凯里市永华路33号1栋2单元303号、面积为67.2平方米的经济适用房一套，总价款为25984元。事后，关桂峰与李冬平将购得的经济适用房转让给李宁。2001年12月，李宁入住该经济适用房，并管理使用至今。2010年3月4日，以关桂峰为甲方（转让方）、以李宁为乙方（受让方）就房屋转让事宜签订了一份《房屋转让协议》。内容为：“甲方系凯里市永华厂职工，2000年凯里市永华厂职工集资建房，甲方分得一套两室一厅住房。因甲方已购有房屋，于是甲方将该集资房转让给乙方，达成协议如下：一、甲方将凯里市永华路33号1栋2单元303号集资住房转让给乙方。建筑面积为67.2㎡；二、该房暂以甲方的名义登记，集资费用贰万伍仟玖佰捌拾肆元整（25984.00元）由乙方支付。以后如需补交土地出让金或其他费用均由乙方承担。三、该房如果今后需要过户，甲方应予以协助，过户费用由乙方承担。如该房屋与永华厂及他人有纠纷，甲方负责出面解决。四、该转让房屋实际已于2001年12月交付使用，双方的权利义务已实际履行，为明确双方的权利义务关系防止今后发生纠纷，特补订一份房屋转让协议。五、甲、乙双方的房屋转让协议（口头协议）已于该房屋交付时生效，本补充协议于双方签字盖印后生效。六、本协议一式二份，甲乙双方各执份。”2013年10月1日，李宁将本案争议的房屋以每月800元出租给吴某某，并一次性收取3个月的租金2400元及押金2000元。2014年1月27日，关桂峰与李宁之妹李冬平协议离婚后，在要求李宁返还房屋未果的情况下，于2014年4月1日向本院提起诉讼。李宁在举证期限内依法提起反诉。庭审中，因双方当事人各执己见，案经本院调解未果。
另查明：关桂峰与李冬平在婚姻关系存续期间曾在州建公司购得41栋202号、面积为93平方米的经济适用住房，离婚前二人一直居住在该经济适用房内。2014年1月27日，关桂峰与李冬平签订的离婚协议约定“……家中唯一一套房产位于州建公司41栋202号，93平方米房屋男女双方同意留给儿子关振楠所有，男女双方拥有居住权，在此期间任何一方不得将房屋出租及转让。男女任何一方再婚不得居住，算自愿放弃居住权。……五、男女双方经济上无任何债务，无共同财产分割。”
同时查明：2006年12月20日，〇八三基地社会化管理服务中心永华分中心在署名为关桂峰的《住户购房审批登记表》产权单位意见一栏注明“同意办理产权证”；次年1月31日，黔东南苗族侗族自治州人民政府住房制度改革领导小组办公室在房改办意见一栏签署“同意出售全部产权”。2008年12月23日，黔东南州财政局颁发黔5**字第20081288号《契税完税凭证》，载明：关桂峰为纳税人，交纳位于凯里市永华路33号1栋2单元303号房屋税额259.84元。2009年4月25日，凯里市人民政府为关桂峰颁发凯房权证州房字第2009007**号《房产证》。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。《经济适用住房管理办法》第二条规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”第十三条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。……”本案关桂峰作为中国振华集团永华无线电仪器厂的职工，在取得参加单位集资建房的名额后，将房屋转让给李宁是事实，双方2010年3月4日签订的《房屋转让协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示。虽然双方协议转让时涉案房屋既不符合上市交易的条件，李宁也不具备购买经济适用住房的资格，双方通过协议方式将不符合经济适用房上市交易条件的房屋转让，不符合经济适用住房的规定。但事后，该房屋已具备上市交易的条件，双方签订的合同应认定为有效，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据上述法律规定，履行协助办理过户登记手续是房屋买卖合同履行过程中的附随义务，也是合同性质和交易习惯决定的，一方不履行的，另一方可以要求对方协助履行。所以，关桂峰反诉答辩认为“单位经济适用房屋性质的房屋签订的转让协议应属无效”的理由不能成立，本院不予采信。房屋所有权证虽然是关桂峰的名字，但庭审时，本案争议房屋已具备上市交易条件，根据关桂峰与李宁签订的房屋转让协议，基于诚实信用的原则，为实现房屋转让的合同目的，关桂峰作为出卖人有义务对房屋过户进行必要的协助过户，故李宁反诉请求确认房屋转让协议有效，要求关桂峰协助履行办理过户事实清楚、证据充分，于法于约有据，本院依法予以支持。关桂峰在本诉中辩称订立协议未经协商，自己是处于酒醉状态未查看协议内容便签字，且李宁未支付任何转让费，因其未提交任何证据予以证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、反诉原告李宁与反诉被告关桂峰2010年3月4日签订的《房屋转让协议》有效。二、反诉被告关桂峰在本判决书生效之日起十五日内协助反诉原告李宁办理位于凯里市永华路33号1栋2单元303号房屋的过户手续。三、驳回本诉原告关桂峰的诉讼请求。本诉案件受理费110元，减半收取55元；反诉案件受理费120元，减半收取60元，共计115元，由本诉原告（反诉被告）关桂峰负担。
一审判决后，关桂峰不服，向本院上诉称：1、一审判决中对当事人虚构的“口头协议”，不置可否，直接认定《房屋转让协议》的效力是错误的；2、一审判决认定“事后，关桂峰与李冬平将购得的经济适用房转让给李宁”，将李冬平加入房屋转让协议中，没有任何依据。3、在李冬平代表上诉人与清算组于2001年6月5日签订《永华厂经济适用房购销合同》之前和之时，李冬平就以上诉人“关桂峰”的名义交纳了全部购房款25984元，对该25984元购房款，被上诉人自称是其交纳的没有依据。同时上诉人提交的《中国建设银行个人住房借款申请表》、《贷款合同》、《委托书》等书证可以看出，截止2001年4月25日之时，被上诉人夫妻都还愿意为上诉人的购房贷款提供担保的情况下，双方怎么会有“2000年双方的口头约定”？又怎么得出在2001年6月5日签订《永华厂经济适用房购销合同》之前和之时，所交的三张购房款凭证（共计25984元）上面的“关桂峰”名字下的购房款是被上诉人李宁交的？4、上诉人承认2010年3月4日所写的《房屋转让协议》上“关桂峰”签字是在夫妻闹矛盾非常僵并正在喝闷酒吃饭之时不仔细看协议内容就签的字，怎么能叫“自愿”、“平等”、“协商一致”？既然称是“转让”，“转让”即为“买卖”，却从来没有收到被上诉人的一分钱转让费，怎么能叫“转让”呢？5、协议转让时涉案房屋不符合上市交易条件，违反国家有关经济适用住房的规定，该《房屋转让协议》无效。请求撤销一审判决，返还上诉人的房屋、钥匙及租金2400元。
被上诉人李宁答辩称：本案事实是被答辩人原系答辩人的妹夫，被答辩人在永华厂集资建房前已购买了州建公司41栋202号经济适用房，已无钱再集资，就把永华厂集资房这份名额转让给答辩人，于是由答辩人出资，以被答辩人的名义购买了永华路33号1栋2楼15号这套集资房，并从2001年集资房建成后，居住、使用至今。因为该房是以关桂峰的名义买的，所以房产证只能是关桂峰的名字，但该房的购买合同、收据凭证、契税凭证，房屋所有权证原件全在答辩人手中。为了防止今后发生纠纷，答辩人与被答辩人于2010年3月4日还签订了一份《房屋转让协议》，该协议对房屋的位置、面积、价款、由谁出资、过户等事项作出了明确的约定，并且双方在签订《房屋转让协议》时，该房屋已达到转让的法定条件。2014年1月27日，被答辩人与答辩人的妹妹李冬平离婚，其《离婚协议》第二条已写明：“家中唯一一套房产位于州建公司41栋202号，93平方米房屋男女双方同意留给儿子关振楠所有……”第五条已写明：“男女双方经济上无任何债务，无共同财产分割”。如果被答辩人夫妇（1993年9月16日结婚）拥有本案房产的话，为何“无共同财产分割”呢？
对上诉人提出的几个上诉理由及疑问，李宁答辩称：1、如果没有口头协议，为何该房屋十余年来一直是答辩人居住、使用呢？如果没有口头协议，后来的补充协议从何讲起？2、关于被答辩人称2010年3月4日签订《房屋转让协议》是在“与离异妻子李冬平闹矛盾非常僵并正在喝酒吃饭时”签订的问题，李宁称不符合逻辑了。因为吃饭是在答辩人家，既然“与李冬平闹矛盾非常僵”，那么，被答辩人还愿意在“协议”上签字、盖印吗？而被答辩人在上诉状第5页中又说是“喝闷酒”，更不符合逻辑。因为你到别人家里，人家一屋人和你在一起吃饭，这叫“喝闷酒”吗？真正的喝闷酒应该是一个人有心情、想不通在自己家里或饭馆喝酒，才叫“喝闷酒”。再则，被答辩人“醉酒”之说，在庭审中是没有任何证据证明。3、关于被答辩人认为“转让即为买卖”的问题，答辩人认为这是犯了概念上的错误。因为“转让”可分为“有偿转让”和“无偿转让”，被答辩人最初把集资建房的名额让给答辩人，因为亲戚关系，没有收取任何转让费，这就属于无偿转让。虽然在当时，这种名额的转让是不符合规定的，但该房入户居住已超过五年，达到了可以转让的法定条件，所以双方签订的《房屋转让协议》，既是当事人双方真实意思表示，又是符合法律规定的。请求维持一审判决。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审相同。
本案的争议焦点是：1、是否存在关桂峰把原永华厂集资房的名额转让给李宁的事实？争议房屋的集资款（或购房款）是由谁交纳？2、2010年3月4日双方签订的《房屋转让协议》内容是否真实？是否具有法律效力？
本院认为：双方均承认以关桂峰的名义参加了原永华厂的集资建房，且当时凯里地区确实存在少量的一方私下把集资建房名额有偿或无偿让给他人或自己的亲戚朋友的情况。围绕双方争议的上述焦点问题，对双方提交的相关证据材料分析如下：
1、交集资购房款虽然都是以关桂峰的名义交纳，但交钱的收据发票均由李宁持有保存。“谁交钱由谁持有或保管发票收据”是一般常识性做法，现在李宁持有交集资款的发票收据，在没有相反证据证明的情况下，应当认定该集资购房款由李宁所交纳。关桂峰虽然怀疑是其老婆李冬平把发票拿给李宁的，但这只是怀疑，没有充分证据，其怀疑理由因缺乏证据而不能成立。双方为规避当时的集资建房政策限制而一直以“关桂峰”的名义交钱并办理各种手续，也符合常规。
2、2001年底交付房子后，该套房子一直由李宁居住或出租使用至2014年本案诉讼前，其间十余年时间，双方均未发生任何争议。如果该房屋是关桂峰或李冬平交纳集资购房款或享有所有权，但关桂峰及李冬平均未向李宁主张过该房屋任何权利的行为则不太符合常规。
3、关桂峰承认2010年3月4日与李宁签订《房屋转让协议》的事实存在，只是认为是“酒后”的行为，但没有提供证据来证明。如果关桂峰认为当初是“酒后”或对方存在欺骗、胁迫行为，为何在事后近四年的时间内不提出撤销该《房屋转让协议》？双方在《房屋转让协议》中第二条已约定“……集资费用贰万伍仟玖佰捌拾肆元整（25984.00元）由乙方支付”，第四条约定“该转让房屋实际已于2001年12月交付使用，双方的权利义务已实际履行完毕，为明确双方的权利义务关系防止今后发生纠纷，特补订一份房屋转让协议”。以上文字说明双方承认集资购房款是李宁支付并已实际履行，也说明关桂峰早已把集资购房名额私下让给李宁的事实存在，同时说明《房屋转让协议》是补订的书面协议。从常规语言文字逻辑上可推断出双方原曾有过约定，此份协议是“补订”的。所以，上诉人关桂峰称对方“虚构口头协议”的上诉理由不能成立。而关桂峰并无证据证明双方在签订该《房屋转让协议》时存在欺诈、胁迫或重大误解等情形，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行义务。
4、2014年1月27日，关桂峰与李冬平离婚时，其《离婚协议》第二条已写明“家中唯一一套房产位于州建公司41栋202号，93平方米房屋男女双方同意留给儿子关振楠所有……”、第五条已写明“男女双方经济上无任何债务，无共同财产分割”。说明夫妻双方均认可没有其他房产。因关桂峰与李冬平早已于1993年9月结婚，双方并无夫妻个人财产或个人债务的约定，因此，关桂峰及其代理人称“现争议的永华厂集资房属于关桂峰个人财产、所以没有在离婚协议中写出来”的辩解理由不能成立。
5、关于上诉人关桂峰提出“2000年4月25日，被上诉人李宁夫妻都还愿意为上诉人的购房贷款提供担保”问题，李宁否认该事实，否认在《中国建设银行个人住房借款申请表》的签字，李冬平也称《贷款申请书》上的“李冬平”不是她本人的签名。双方当事人均承认事后也未到银行贷款。而且上诉人主张的这一事实也与《房屋转让协议》上的内容相矛盾，对上诉人的这一主张，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人关桂峰承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 李邦华
二〇一五年二月二日
书记员 王 珺