广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第118号
原告：中山市中正物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：杨学鹏，该司总经理。
委托代理人：杨坤成、童欢，该司职员。
被告：赵齐友，男，1966年1月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
原告中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正公司）诉被告赵齐友物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进�审理。原告中正公司委托代理人杨坤成，被告赵齐友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中正公司诉称：被告购买的位于中山市西区蓝波湾七区89栋＊＊＊房屋建筑面积为89.22平方米。2012年10月26日，蓝波湾业主委员会与原告签订中山市蓝波湾小区物业服务合同，约定：由原告实施物业管理服务，业主按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理服务费，交纳时间为每月5日前。被告每月应交物业服务费133.83元。原告于2013年1月1日按上述合同约定向被告提供了物业服务，被告却自2014年6月1日起拒交物业服务费。经原告催讨，被告以各种理由拒不支付。截止2014年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费936.81元、违约金111.48元。为维护原告的合法权益，原告诉请判令被告：1.支付原告2014年6月至2014年12月的物业管理费936.81元；2.支付原告违约金111.48元（按拖欠各月�物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，按每日1%计）；3.承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告对违约金的计算方法变更为：从欠款之日起以每月实际拖欠的金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付清之日止。
原告中正公司为支持其主张在举证期限内向法院提交的证据有：1.资质证书、企业法人营业执照、广东省经营服务性收费许可证；2.小区照片；3.入伙手续书；4.中山市商品房销售登记备案表（内附赵齐友的身份证复印件）。
被告赵齐友辩称：一、原告违约在先，被告停交物业管理费是最大程度减少和弥补损失。2013年1月小区业主委员会聘请原告进驻小区进行物业管理，原告进驻小区后的物业管理工作还没有前物业公司做得好，如被告家楼下岗亭没有保安在岗亭值班，深夜经常能听到叫门的声音，影响住户的休息。在2014年5、6月间的一天，因下大暴雨，下水道排水不畅，沿管道向上漫到201房和被告家中，201房业主在中午12点左右打电给被告，被告的弟弟下午3点致电原告维修，至晚上11时半，被告弟弟下班回家发现仍没处理好，当时来了3个保安，进进出出半小时后说要等维修师傅白天上班后才能维修，从而导致被告家的家私、电器被水浸一天一夜，家私和电器严重受损。根据原告与业委会签订的物业服务合同约定，室外上下水道的日常维修、养护和管理属于物业服务范围。暴雨季节，物业公司应安排足够人手在岗位上或待岗，第一时间应业主请求进行维修。但原告直至第二天也没有来维修，故被告从2014年6月开始停止交付物业管理费至原告退场。二、原告没有做到应有的未回访、查看住户损失、及时报案和向保险公司办理理赔。上述事情发生后，原�并没有向被告说明维修情况，原告是有买保险的，因物业管理问题导致住户发生损失，可以向保险公司报案和理赔没有向住户反映维修情况以及查看住户损失，也没有向保险公司报案和理赔。但原告不重视业的诉求，否则双方也不会发生纠纷。三、停交物业管理费是业主或住户对物业管理是否满意行使的投票权。被告向业委会了解到原告退场的一个重要原因是很多业主欠交物业管理费，从一个侧面反应其物业管理服务不到位。四、原告因响应不及时、维修不及时，造成被告损失应予赔偿。被告的损失，原告应根据物业服务合同予以赔偿。被告损失包括：1.鞋柜1个，购置价750元；2.门1套，建造价800元；3.茶几，购置价600元；4.电视柜，购置价1500元；5.冰箱，购置价2000元；6.其它暂时无法估计的损失，合计损失5650元以上。五、原告主张的违约金计算方法互相冲突，且与�中国人民银行同期同类贷款利率计算相比较明显偏高。物业服务合同没有约定违约金条款，原告的请求没有书面合同作为依据。六、原告恐吓、威胁小区业主，性质恶劣。2014年12月初，被告接到法院来电称原告向法院起诉被告，追缴物业管理费936.81元及滞纳金111.48元，由法院进行调解。在此期间，原告多次致电催收物业管理费，因被告要求对损失进行处理，双方调解无果。2014年12月28日早上，原告再次来电，被告表明自己不会交付物业管理费后原告威胁道：“快过年了，你也不想家门口有几个人晃来晃去”。随后被告家中的厨房和大厅遭到严重水浸，水从2014年5、6月间导致被告家水浸的下水道里涌出，那天是晴天，没有下雨。被告立即致电原告，但没有人接电话。后致电110，110安排两位警察到被告家中查看，原告有一位保安跟随，随后没多久被告家中水即退去。被告有理由怀疑是原告故意堵住楼下总排水管让水涌至被告家中。据被告了解，原告退场后采取了如拉电闸、关水开关、拧开水龙头在里面塞堵等不正当手段到小区侵扰欠费的业主。对此，被告怀疑原告不具备物业服务资质或者以欺骗手段取得资质证书，怀疑原告聘用的物业管理人员未取得物业管理职业资格证书。为此，被告请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，被告明确其在答辩中提出要求原告赔偿损失的主张，在本案中不提起反诉。
被告赵齐友就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.家私、家电受损照片；2.房屋水浸照片；3.2014年12月28日张彬鸿与西苑派出所做的笔录一份；4.2015年1月物业管理费交费发票；5.蓝波湾89-201房业主证言证词。
经审理查明：中正公司成立于2008年1月18日，经营范围包括物业管理（凭资质证经营），中正公司于2011年8月获中�市住房和城乡建设局颁发的中华人民共和国物业管理企业三级资质证书。赵齐友系中山市西区蓝波湾七区89栋＊＊＊房（俗称蓝波湾89栋＊＊＊房，以下简称301房）业主，该房建筑面积为89.22平方米，为高层住宅。
2012年10月26日，蓝波湾小区第二届业主委员会（甲方）与中正公司（乙方）签订中山市蓝波湾小区物业服务合同。合同约定：甲方代表蓝波湾小区业主大会签订合同，蓝波湾小区全体业主和非业主使用人均应遵守该合同，乙方作为蓝波湾小区业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方委托乙方向业主或非业主使用人提供物业管理服务；物业管理服务费按建筑面积收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元收取；乙方在合同生效后开始实施物业服务工作，并从实施�业服务工作起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月10号前；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，中正公司从2013年1月1日起为蓝波湾小区提供物业管理服务，赵齐友从2014年6月起未缴纳物业服务费。中正公司经催收未果，诉至本院主张前述实体权利。
另查：2014年5、6月的一天，因暴雨导致301房水浸，赵齐友通知中正公司要求处理，中正公司派员到场，但没有处理。事后，赵齐友认为中正公司没有尽维修和管理义务，致使其财产遭受损失，遂从2014年6月开始停交物业管理费。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。赵齐友与中正公司存在合法有效的物业服务合同，双方均应全面履行各自义务。中正公司已依约向蓝波湾小区提供物业服务，赵齐友应按时向中正公司交纳物业管理费。庭审中，中正公司主张赵齐友尚欠2014年6月�12月的物业管理费934.50元，赵齐友确认欠款事实与金额，对此本院予以认定。
关于导致水浸的原因是否与中正公司的物业服务不到位有关。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。本案中，因暴雨天气致使301房受浸，赵齐友没有证据证明其房屋受浸是因中正公司提供有服务有较大瑕疵所致，而在其房屋受浸后，中正公司亦有派员到场处理。故此，赵齐友的辩解，本院不予采纳。
关于中正公司所主张的违约金，赵齐友未按约定支付物业管理费，违反了诚信原则及合同的约定，给中正公司造成损失，应承担相应的违约责任。由于中正公司未与蓝波湾小区第二届业主委员会约定该违约金的标准，庭审中，中正公司主张违约金从赵齐友拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率计付，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵齐友于本判决生效之日起七日内支付原告中山市中正物业管理有限公司2014年6月起至12月的物业服务费934.50元及违约金（违约金的计算方式：以当月拖欠的物业管理费为基数，从2014年6月6日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、驳回原告中山市中正物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告中山市中正物业管理有限公司已预交），由原告中山市中正物业管理有限公司负担25元，被告赵齐友负担25元（被告赵齐友负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市中正物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 忠
审 判 员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一五年七月六日
书 记 员 王 毅
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