辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第204号
上诉人（原审原告）：周润智，男，1963年12月27日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区黄河街南大街**号10-4。
委托代理人：孙永成，系辽宁英泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，系该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系
该公司工作人员，住址：沈阳市铁西区绣工西街24号481。
上诉人（原审被告）辽宁际原房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，系该公司总经理。
委托代理人：代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人周润智与上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司、辽宁际原房屋开发有限公司房屋销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]皇民二初字第900号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人周润智及其委托代理人孙永成，上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司的委托代理人吴天来，上诉人辽宁际原房屋开发有限公司的委托代理人代文波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年9月2日，周润智与被告泰合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定周润智购买由泰合公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街32号第2幢l-10-4室房屋(即本案诉争房屋)，建筑面积106．06平方米，总房款358000元。关于产权登记，双方未做约定。签订该合同时，诉争房屋已竣工。合同签订后，际原公司收取了周润智支付的全部购房款。2003年10月28日，际原公司向原告收取了入住费用并向周润智交付了商品房。2007年5月18日，际原公司为周润智出具了准住通知单。另查，2000年10月9日，泰合公司与际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目(即本案诉争房屋所属项目)，由泰合公司负责办理开工前各种手续，并和际原公司共同组织施工，费用由际原公司支付，收入归际原公司所有，际原公司向泰合公司一次性支付包死利润500万元，际原公司在该项目上的盈亏均与泰合公司无关。再查，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗(2013)13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。本院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗(2013)13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未包含本案诉争房屋。本案诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。周润智与泰合公司因办理房证及赔偿事宜协商未果，故周润智诉至本院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。周润智与泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。泰合公司系本案诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与泰合公司无关，但该协议书系二被告之间的内部约定，不能对外对抗第三人。故本院对泰和公司该抗辩理由不予采信。因双方签订的《商品房买卖合同》未就产权登记进行约定，且签订该合同时诉争房屋为已竣工房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人泰合公司的原因，买受人即周润智自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人泰合公司应当承担违约责任。现周润智与泰合公司于2004年9月2日签订《商品房买卖合同》，但周润智至今未能取得房屋初始登记备案，致使周润智未能取得房屋权属证书，故泰合公司应承担逾期办证违约责任。
关于际原公司是否承担违约责任的问题。际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了周润智交纳的购房款，并实际履行了向周润智交付商品房的义务，故际原公司应对泰合公司的违约责任承担连带责任。
关于周润智主张的违约金是否超过诉讼时效问题。周润智与泰合公司于2004年9月2日签订《商品房买卖合同》，故泰合公司应自该合同订立之日起90日内即2004年12月1日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此周润智从2004年12月2日起即知道或应当知道自己的权利受到侵害、泰合公司已违约的事实。周润智主张民事权利的诉讼时效期间应从2004年12月2日起算。周润智于2013年6月24日向本院提起诉讼、交纳诉讼费，且该违约金为按日计算，故周润智主张自2011年6月25日起的违约金的诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，本院予以支持。
关于逾期办理初始备案登记违约金的数额问题。因原、被告
双方对逾期违约金未作约定，现周润智主张按每年7％标准支付，
未超过法律规定的标准，本院予以支持。自2011年6月25日起
至2013年6月24日止，违约金数额应为50，120元(已付购房款358，000元x2年X7％／年)。2013年6月24日之后发生的违约金，周润智可另行诉讼。
关于周润智主张被告协助其办理房屋所有权证问题。泰合公司、际原公司作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人
办理房屋所有权证的义务。但诉争房屋存在多种原因，造成该房
屋初始登记备案暂无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告
目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取
得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故本院对原告的
该项诉讼请求暂不予支持。
关于泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请，故本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、辽宁泰合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付周润智逾期办理初始备案登记违约金50，120元(截至2013年6月24日)，辽宁际原房屋开发有限公司对辽宁泰合房地产开发有限公司上述给付义务承担连带责任；上述给付义务如逾期履行，义务人应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费1，053元，由辽宁泰合房地产开发有限公司承担，辽宁际原房屋开发有限公司对辽宁泰合房地产开发有限公司上述义务承担连带责任。
宣判后，周润智、辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称“泰和公司”）、辽宁际原房屋开发有限公司不服（以下简称“际原公司”），均向本院提出上诉。
周润智的上诉理由：1、一审法院事实认定错误。一审法院审理查明“本案诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案”与客观事实不符。2、一审法院适用法律错误。即使本案诉争房屋没有办理初始登记备案，也是被上诉人违反不履行义务造成的，人民法院应当判令被上诉人履行相应的义务。作为出卖方的被上诉人，签订商品房买卖合同后不仅有交付房屋的义务，同时有配合办理房屋所有权证的义务，而一审法院忽视被上诉人初始备案登记的前期义务未履行，直接驳回上诉人要求被上诉人配合办理房屋所有权证的诉讼请求，没有任何法律依据及事实依据。3、根据合同相对性原则，被上诉人也应当承担配合上诉人办理房屋所有权证的义务。上诉人在履行合同过程中并不存在任何违约行为，而被上诉人与政府之间的纠纷应当由其双方自行解决，不能将政府违约行为直接强加到上诉人与被上诉人的合同之中，更不能因此判令上诉人承担不利后果。请求被上诉人协助上诉人办理房屋所有权证，判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。
对于泰合公司的上诉请求，周润智辩称，泰合公司已经吊销，泰合公司不是实际的合同履行人，我们不予认可。对于企业是否吊销不影响其作为诉讼主体，也不影响法院判决其承担法律责任。同时泰合公司在出卖房屋时与购房者签订合同，购房者有理由认为泰合公司介入了购房的行为。应当承担相应的赔偿责任和配合购房者办理过户的合同义务。
对于际原公司的上诉请求，周润智辩称，际原公司在上诉请求上诉的事实理由以及一审中强调是政府的行为导致不能给购房者办理房屋所有权证，我们认为一审法院对于该部分的认定存在错误，理由是泰合公司与购房者签订的协议明确记载了土地使用权的取得方式出让，就是泰合公司应当按照法律规定向政府缴纳土地出让金，而泰合公司和际原公司在一审中提交的政府会议纪要253号明确记载了政府欠缴土地出让金，我们认为土地出让金应该由开发商缴纳，而不是政府，开发商在出售房屋时依据市场价格收取购房款，购房款中已经涵盖了应当分担的土地使用权出让金，因此开发商应当将该笔费用交付给政府，不应当如一审中开发商提交的会议纪要由政府承担土地出让金。一审法院没有对政府的具体原因进行查明，我们认为本案不能办证可能有政府的原因，但是依据法律规定，合同相对人不承担合同责任的法律依据是不可抗力等客观原因，政府的行政行为可以作为不可抗力的理由，本案政府欠缴税费是民事行为或者合同行为，也就是说开发商可能与政府之间有合同约定，在合同关系中政府与普通的合同主体没有区别，同时根据合同相对性原则，开发商与政府的纠纷不应当作为开发商拒绝承担合同责任的依据。一审法院的判决没有法律依据。对于违约责任，际原公司作为合同的履行人之一，同时根据其当庭的陈述应当作为承担违约责任的主体，在违约数额方面也应当按照我方的诉请进行全额赔付。在一审庭审结束后购房者去房产局询问，房产局告知只要开发商提供所有的材料就可以办理初始备案登记并办理房产证，同时在二审调解过程中，开发商与某些业主达成了调解协议，承诺在固定期限内为业主办理房证。从开发商的承诺以及房产局的答复可以证明本案不能办理房证是开发商的个人原因，不存在政府的原因，开发商的上诉请求和理由不成立。
泰合公司的上诉理由：1、泰合公司已经被吊销营业执照，无任何赔偿财产。因此，对被上诉人的违约赔偿无法实现，会损害被上诉人的利益。2、根据合同相对性原则，泰合公司未与被上诉人实际履行过任何合同，际原公司为实际履行人，购房款为际原公司所收，泰合公司明显权利与义务不对等，不应该成为赔偿义务的主体。请求撤销原审判决，改判上诉人不承担违约赔偿责任。对于周润智和际原公司的上诉请求，其辩称，答辩意见同我方上诉意见。
际原公司的上诉理由：1、一审判决认定泰合公司应承担逾期办证违约责任，上诉人承担连带责任，认定事实错误，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。2、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据，一审法院适用法律错误。请求贵院撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人诉求，本案诉讼费用由被上诉人承担。对于周润智和泰合公司的上诉请求，其辩称，答辩意见同我方上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、借款合同、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人周润智与上诉人泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房买卖合同》对于产权登记未作明确约定，双方签订合同时案涉房屋尚未竣工，上诉人周润智于2007年5月18日办理了入住手续，但周润智至今未能取得房屋权属证书，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人泰合公司的原因，周润智自商品房交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，泰合公司应当承担相应的违约责任。现泰合公司于2007年5月18日将诉争房屋交付给周润智使用，但泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使周润智未能取得房屋权属证书，因此泰合公司应承担逾期办证的违约责任，故原审法院判令上诉人泰合公司向周润智支付逾期办证违约金50，120元未超出法定的范围，应予维持。
关于上诉人泰合公司主张其已经吊销营业执照，无任何赔偿财产，际原公司应为赔偿义务主体的问题，本院认为泰合公司系案涉房屋的开发建设单位，亦为与周润智签订《商品房买卖合同》的合同相对方，周润智与泰合公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信泰合公司为案涉房屋的出卖人，因此泰合公司也应承担相应的合同义务。泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》系双方的内部协议，不具备对外公示力，不能对抗作为购房人的周润智应享有的合同权利，泰合公司虽然已经吊销，但其仍具备诉讼主体资格，因此应承担相应的赔偿责任，故对于泰合公司的该项上诉主张，本院不予支持。
关于际原公司所提其不应当承担逾期办证违约责任之主张，本院认为，际原公司为案涉房屋所在地块的联建单位，实际收取了周润智的购房款，并实际向周润智履行了交付房屋的义务，且泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》中明确约定案涉房屋所在楼盘均由际原公司负责，故原审法院判令际原公司承担支付逾期交房违约金的连带责任并无不当。
关于上诉人周润智要求泰合公司、际原公司应协助其办理房屋所有权证的上诉主张主张，本院认为，案涉房屋所在的碧海新区园区内的所有房屋均需要通过政府解疑程序办理房屋权属登记手续，现房产局并无案涉房屋的初始登记手续，案涉房屋不具备办理房产证的条件，因此对于上诉人此项诉讼请求无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人周润智交纳的二审案件受理费1，053元，由上诉人周润智负担；上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1，053元，由上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司负担；上诉人辽宁际原房屋开发有限公司交纳的二审案件受理费1，053元，由上诉人辽宁际原房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年三月十二日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。