黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸡民终字第352号
上诉人（原审被告）虎林市运输有限公司。
法定代表人冯金平，董事长。
委托代理人陈绍春，律师。
委托代理人邢长利，男，52岁。虎林市运输有限公司副经理，
被上诉人（原审原告）张永明，男35岁。
委托代理人张玉春，男，68岁。无职业。
委托代理人吴晓玉，律师。
上诉人虎林市运输有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服虎林市人民法院（2014）虎民初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人虎林市运输有限公司的委托代理人陈绍春、邢长利、被上诉人张永明及委托代理人张玉春、吴晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年10月30日原告张永明与被告虎林市运输有限公司签订《房屋出售协议》，双方约定，原告购买被告客运站点一处，该房屋坐落在虎林市公安局南侧，房屋无房照，房屋总价款贰拾陆万元整，一次性付清。2013年11月此房屋被虎林市公安局强制拆迁。原告提起诉讼，要求被告虎林市运输有限公司退回收取原告购房款26.5万元，赔偿因此房被拆除所造成原告3.5万元损失，并承担诉讼费用。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案被告虎林市运输有限公司将虎林市公安局南侧的房屋转让给原告张永明时，该房屋无审批手续、无房照，因此被告尚未取得合法的房屋所有权。被告没有取得房屋所有权时就将房屋转让给原告，致使原告在房屋被拆迁时无法取得合理补偿，被告方就此应承担违约及损害赔偿责任。对于原告的诉讼请求，“要求被告虎林市运输有限公司退回收取原告购房款26.5万元”，因双方《房屋出售协议》中明确约定了房款总价为26万元，原告要求26.5万元的请求，本院部分支持；“要求赔偿因此房被拆除所造成原告3.5万元损失”，因原告未能提供具体损失的证据，可以参照“中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率”予以适当赔偿损失，所以该项请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、被告虎林市运输有限公司于本判决生效后三日内返还原告张永明购房款26万元。自2013年12月1日起按照本金26万元参照“中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率”计算利息到本判决确定的自动履行期的最后一日。二、驳回原告张永明的其他诉讼请求。
宣判后，被告虎林市运输有限公司不服，向本院提出上诉，主要上诉理由是：1、上诉人对该房屋具有合法所有权和处分权。首先，上诉人取得该房屋的时间是2000年8月8日，《物权法》是2007年10月1日生效，上诉人对该房屋是否具有所有权和处分权不应适用《物权法》进行评价；其次，上诉人是经虎林市政府同意，与虎林市环卫处签订协议书将该房屋转让给上诉人，并支付了相应的价款，实际占有使用了该房屋，根据《民法通则》第71条、第72条的规定，上诉人于2008年8月8日取得该房屋的所有权和处分权；第三，至今没有案外人对该房屋提出权属争议主张，证明该房屋在转让前系我公司所有。2、上诉人与被上诉人签订的协议合法有效。双方签订出售协议时，上诉人已经告知该房屋没有产权证照，被上诉人自行办理产权证照，上诉人没有隐瞒房屋没有产权证照的情形，房屋已实际交付被上诉人正常使用，双方签订的合同不违反国家法律强制性规定，合法有效。且一审法院依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定解除本合同，可见一审法院也认为该协议合法有效。《物权法》第九条第一款是对物权的规定，并不是对合同效力的强制规定，未办理产权登记，不影响合同的效力，一审法院适用该规定认定合同无效是错误的。3、被上诉人无权要求解除合同。双方签订协议后，上诉人已经履行了协议约定的全部义务，该房屋原为环卫处的公用设施，�存在违章建筑问题，没有房屋产权证不影响所有权和使用权，被上诉人已经实际占有使用了该房屋，至今也没有第三人对该房屋主张所有权，不存在所有权不能转移的情形，一审法院适用最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定认为物权不能转移是错误的。现被上诉人自愿将房屋让给虎林市公安机关拆除，房屋已经灭失，标的物已经不存在，被上诉人无权要求解除合同。4、一审法院认定事实错误。一审认定该房屋被虎林市公安局强制拆迁是错误的，被上诉人没有提交强制拆迁的任何法律文书，虎林市公安局也没有取得拆迁许可证，不存在强制拆迁事项，被上诉人应当承担本案房屋的风险责任。5、一审法院适用法律自相矛盾。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张永明答辩称，一、一审法院认定�实清楚，判决依法有据。1、上诉人未取得房屋所有权；2、上诉人卖房时保证该房屋没有权属纠纷；3、答辩人购买房屋被强拆，因房屋用地为虎林市公安局所有；4、答辩人损失系上诉人违规转让房屋造成；5、一审法院判决合法有据。二、上诉人称其已取得该房屋的合法所有权、处分权无合法依据。上诉人向虎林市环卫处支付价款仅取得经营管理权，该协议未约定所有权归上诉人所有。答辩人房、款两空，皆因上诉人造成，上诉人理应承担赔偿责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋出售协议》是否有效；2、如《房屋出售协议》有效，则被上诉人张永明是否有权要求解除该协议；3、对于涉诉房屋被拆除应由谁承担风险责任；4、一审法院适用法律是否错误。
二审期间，上诉人与被上诉人均�向本院提交新的证据。
二审另查明：2000年8月8日，虎林市环卫处（甲方）与虎林市运输有限公司（乙方）签订《协议书》，协议主要内容为：一、甲方同意以57000元价格将公安局南侧、规划局东侧31.5平方米公厕转让给乙方，由乙方经营管理。二、转让后公厕性质不变，甲方授权乙方按城市有关规定管理收费。三、今后此处改造，厕所面积不能减少，还相应的面积，以方便城市居民上厕需要。此后，虎林市运输有限公司对公厕进行了改造，其中一部分作为公厕予以保留，另一部分改建为站房，最后完全改变为站房，称之为西站。2012年9月28日，虎林市运输有限公司与被上诉人张永明的父亲张玉春签订《房屋租赁合同》，将西站出租给张玉春开办快递公司，租期一年，租金5000元，后者实付租金4000元，另有1000元由承租人用作维修房屋之用。在双方签订《房屋出售协议》后，房屋租金未予退还。
2013年10月中旬，虎林市公安局与张永明的父亲张玉春经协商达成了给予张玉春34000元搬迁补偿的意见，随后张玉春及其家属将在涉诉房屋内的物品搬出，涉诉房屋被拆除，张玉春父子到虎林市公安局财务领取了34000元补偿款。
二审庭审期间，被上诉人张永明的委托代理人张玉春明确表示，如法院审理认为房屋买卖合同有效，则其要求解除合同。
二审查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人提出的其与被上诉人签订的《房屋出售协议》合法有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但就该规定本身而言，并非是最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条所规定的效力性强制性规定，而是属�管理性规定，违反该规定并不会导致《房屋出售协议》无效。因此，一审法院引用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条等规定确认合同效力属适用法律错误，依法应予纠正。故上诉人提出的此项上诉理由成立，依法应予支持。
关于上诉人提出的其对涉诉房屋享有所有权和处分权的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日起已被建设部《房屋登记办法》废止）第十七条第一款规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”据此，在房屋买卖合同关系中，房屋的所有权转移是自登记时生效，鉴于上诉人购买涉诉房屋后未依法办理转移登记，虽然标的物已实际交付，但所有权并未发生转移，即上诉人并未取得涉诉房屋的所有权和处分权。故上诉人提出的此项上诉理由不能成立，依法不予支持。
关于上诉人提出的其已履行全部义务，被上诉人无权要求解除合同的问题。因上诉人购买涉诉房屋后未办理转移登记，未取得该房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人作为买受人有权要求解除合同。现被上诉人在二审庭审中已明确表示如法院审理认为双方之间的买卖合同有效，则其要求解除合同，符合法律�定，应予支持。故上诉人提出的此项上诉理由不能成立，依法不予支持。
关于上诉人提出的一审认定事实错误的问题。根据被上诉人一审时提供的虎林市公安局出具的《关于张玉春上访有关情况的说明》足以证实涉诉房屋是在被上诉人的父亲张玉春与虎林市公安局就拆迁补偿达成协议后，自行将物品搬出后拆除，因此原审法院认定涉诉房屋被虎林市公安局强制拆迁有误，应予纠正，但该事实并不影响本案的最终处理结果。
关于房屋出售价款问题。二审查明，被上诉人的父亲张玉春在双方签订《房屋出售协议》前一个月曾向上诉人交纳租金5000元，且在双方签订《房屋出售协议》后该款既未退还，亦未抵做房屋价款，因此一审法院认定房屋总价为26万元错误，但鉴于被上诉人未就此提出上诉，根据不诉不理的原则，本院不予纠正。
综上，原审法院认定部分事实错误，适用法律亦存在错误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持虎林市人民法院（2014）虎民初字第93号民事判决的第二项。
二、变更虎林市人民法院（2014）虎民初字第93号民事判决的第一项为：解除虎林市运输有限公司与张永明于2012年10月30日签订的《房屋出售协议》，虎林市运输有限公司于本判决生效后三日内返还张永明购房款26万元，自2013年12月1日起按照本金26万元参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息至本判决确定的自动履行期的最后一日。
一审案件受理费5800元（被上诉人已交纳），由被上诉人张永明负担600元，由上诉人虎林市运输有限公司负担5200元，于给付上款时一并给付；二审案件受�费5800元（上诉人已交纳），由上诉人虎林市运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 刘伟国
代理审判员 孟春光
二〇一四年十一月六日
书 记 员 苏 爽
附件：
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书的；
《城市房屋权属登记管理办法》
第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合�法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；