安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）花民一初字第01784号
原告：马鞍山市好居家物业管理有限公司。
法定代表人：蔡继忠，该公司总经理。
委托代理人：尹传斌，该公司员工。
委托代理人：黄俊，该公司员工。
被告：陈岚，女。
委托代理人：王素成（系陈岚丈夫）。
原告马鞍山市好居家物业管理有限公司（简称好居家物业公司）与被告陈岚物业服务合同纠纷一案，本院于2012年10月10日立案受理后，依法由审判员王益志适用简易程序，于2012年12月4日公开开庭进行了审理。原告好居家物业公司的委托代理人尹传斌、黄俊，被告陈岚及其委托代理人王素成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好居家物业公司诉称：原告是被告所在润泽家园小区的物业服务公司，并与被告小区的开发公司马鞍山隆达电力实业总公司签订《前期物业服务合同》。根据该合同，原告依约为被告居住的润泽家园小区提高优质的物业服务，被告应当依法遵守原、被告签订的《前期物业服务协议》，并按约按时预付原告物业服务费用，但经过原告多次催缴，被告至今已拖欠2012年1月1日起至2012年12月31日物业服务费用，共计541.30元。根据协议约定，如果被告逾期支付物业费，应当按拖欠金额的日5‰的标准支付滞纳金，为了小区的和谐，原告在本案中仅主张应付物业费的30%的违约金，故原告诉请法院依法判令被告向原告支付2012年1月1日起至2012年12月31日的物业服务费541.30元及违约金121.80元，合计663.10元。
好居家物业公司针对其诉讼请求，向本院提交以下证据并说明如下：
1、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人证明各1份，证明原告的主体资格；
2、被告身份证及润泽家园业主登记表各1份，证明被告的主体资格；
3、资质证书1份，证明原告具有物业管理服务三级资质的事实；
4、服务价格登记证1份，证明原告在润泽家园小区收取物业费具有法定的经营资格，原告对该小区住宅物业服务费实际收费价格低于物价局核定的每平方米每月0.7元的标准，仅为每平方米每月0.55元的事实；
5、《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》各1份，证明原告与开发商签订合同，并与被告另行签订前期物业服务协议，约定原告对被告居住的小区提供物业服务，被告应当按协议约定支付物业费，如逾期支付，被告应当按每天5‰交纳迟滞金，但原告考虑到本案的合理性及小区和谐，原告主张的违约金是按照应付物业费的30%计算；
6、马鞍山市住房和城乡建设委员会马住建字第（2012）62号文件1份，即关于公布2011年度马鞍山市物业管理示范项目评验结果的通报，证明原告为被告居住的润泽家园小区提供了优质的物业管理服务，被评定为“2011年度马鞍山市物业管理示范小区”称号，获得了政府有关部门的认可并给予通报表彰的事实；
7、（2012）花民一初字第01382号民事调解书1份，证明原告第一次向法院起诉时，业主的物业费是按照每平方米每月0.55元交纳的事实。
陈岚辩称：一、原告没有按照双方合同约定及相关法规的规定履行义务，提供的服务远远低于其收费所对应的服务等级，达不到要求。原、被告之间签订的《前期物业服务协议》第四条第五款约定：“根据有关法规和《马鞍山市住宅小区物业管理服务等级标准》，原告实行质价相符的物业管理服务。”被告小区收费标准和服务等级标准均是一级，但原告仅提供了最基本的清扫垃圾、打扫卫生的物业服务，而关于环境卫生以外的其他服务均没有提供服务或者没有按照要求提供服务。按照等级标准，原告达不到要求，存在违约行为，主要问题如下：（一）“管理人员、专业操作人员按国家取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于30%。”原告达不到要求。（二）原告的管理人员即未做到服装统一，也未做到挂牌上岗。（三）前段时间下大雨，整个小区停电，严重影响小区几百户业主生活，业主向原告工作人员反映问题，原告没有相应的处理机制和应急预案，对原告的要求置之不理，导致业主集体拦路，最终由政府出面解决，造成负面影响。（四）原告至今未设置警示标志，也未在小区出入口设置小区平面示意图。（五）原告从未公开征集物业服务意见。（六）原告对小区内开设棋牌室、乱设广告牌等扰民侵权行为不仅不劝阻、制止并报告有关部门，还擅自将公共区域划为车位牟利，带头在业主入户门上乱贴乱画，行为恶劣。（七）小区楼梯门把手有的损坏很长时间，原告至今没有维修。（八）原告没有对窨井、化粪池定期检查、清掏，致使夏天小区臭气熏天，污水横流。（九）小区围墙照明灯出现多处损坏，原告至今没有维修。（十）小区出入口经常无人值守，车辆进入也不登记，致使小区内多次出现盗窃现象。（十一）小区地下停车库一下雨就淹，形成大量积水，长时间无法排出。（十二）原告经常一周才扫一次楼梯，扶手、栏杆、窗台很少擦拭，导致上门存有大量灰尘，窗台上存在大量垃圾。（十三）小区几乎没有绿化，完全没有绿地，全被铺上砖头改成停车位。二、被告不是不交物业服务费，但不能按照合同约定的标准交费，原告提供的服务最多只能按照三级至二级的标准交费。另外，原告主张的滞纳金或违约金没有道理，并且原告收取物业费至今未向被告提供正规的发票。这也是被告到现在不交物业费的原因。
陈岚针对其辩称，向本院提交以下证据：
1、证明1份，证明第一批起诉的七户业主都是按照每平方米每月0.35元支付物业费，而原告收费票据的内容为每平方米每月0.55元；
2、照片若干张，证明原告物业服务不到位，小区地下车库有大量积水、污水横流、小区内开设棋牌室、墙面贴有广告、小区外堆放垃圾、卫生存在脏乱差的事实。
对好居家物业公司所提交的证据，陈岚质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为证据3的收费标准与规定相差很大；对证据5，被告入住时按照每平方米每月0.55元交纳物业费，当时被告就质疑费用较高，但是没有办法，不交钱原告不给被告钥匙，而且原告到现在都没有给被告出具发票或收据；对证据6，小区的现状业主都清楚，只要表面工作做得好，就能评上物业管理示范小区，但业主都不认可，实际原告物业管理存在很多瑕疵；对证据7，该证据与事实不符，据被告了解，原告第一次起诉的七户业主，都是按照每平方米每月0.35元交纳物业费，而不是按照调解书上每平方米每月0.55元交纳物业费。
对陈岚所提交的证据，好居家物业公司质证意见为：对证据1，认为与本案无关联性，花山区人民法院的调解书已经确认每户业主都是按照每平方米每月0.55元支付物业费；对证据2的真实性无异议，关于污水问题，原告正在整改。
本院的认证意见：一、好居家物业公司提交证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性，与本案具有关联性，依法予以认定；对证据6、7的真实性予以认定。二、陈岚提交的证据1，因被告未向本院申请证人贺某、黄某、蒋某、唐某、冯某、马某、刘某出庭作证，故依法不予认定；证据2，能够证明陈岚抗辩的部分相关事实，依法予以认定。
经审理查明：陈岚系马鞍山市花山区润泽家园小区4栋404室房屋的业主。2010年11月16日，马鞍山隆达电力实业总公司与好居家物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限自2010年11月16日起至业主委员会成立后与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效。2011年1月4日，好居家物业公司与陈岚签订《前期物业服务协议》。该协议约定：由好居家物业公司对陈岚居住的润泽家园小区提供物业服务。物业服务费用按每平方米每月0.7元收取。陈岚的住宅建筑面积为82.02平方米，好居家物业公司在本案中主张物业服务费用按每平方米每月0.55元收取，每月应交物业费45.11元。陈岚未交纳自2012年1月1日起至2012年12月31日止物业服务费541.30元。好居家物业公司催收未果，以致成讼。
另查明：润泽家园小区配套设施不完善，没有活动场所。好居家物业公司没有定期向业主公布物业管理费用收支账目。根据陈岚拍摄的照片反映，润泽家园小区小区地下车库有大量积水、积水顺着排水管直接流淌于地面、墙面贴有广告、环境卫生存在脏乱现象。
本院认为：好居家物业公司与陈岚签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对双方当事人具有约束力。好居家物业公司按约提供物业管理服务后，陈岚应及时交纳物业服务费。陈岚所提交的证据证明润泽家园小区地下车库有大量积水、积水顺着排水管直接流淌于地面、墙面贴有广告、环境卫生存在脏乱现象。另润泽家园小区配套设施不完善，没有活动场所。好居家物业公司没有定期向业主公布物业管理费用收支账目。因此好居家物业公司提供的部分服务不符合《前期物业服务协议》约定的服务标准，应予改进。由于好居家物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，故认定好居家物业公司未完全尽到相应管理责任的义务，其行为违反了物业服务协议约定的管理义务，应承担相应的违约责任。陈岚未按约定交纳物业服务费系因好居家物业公司的服务质量存在问题，故对好居家物业公司主张的违约金，本院不予支持。本院认定好居家物业公司应酌情减少陈岚应欠交的物业费，考虑到本案的实际情况，物业费用按每平方米每月0.45元收取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告陈岚于本判决生效之日起十日内给付原告马鞍山市好居家物业管理有限公司物业服务费442.90元（自2012年1月1日起至2012年12月31日止）。
二、驳回原告马鞍山市好居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由原告马鞍山市好居家物业管理有限公司负担8元，被告陈岚负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 王益志
二〇一二年十二月二十八日
书记员 张 娟
附：本案适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。