江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第249号上诉人（原审原告）江西云星房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区章江南大道8号。法定代表人潘超文，该公司董事长。委托代理人黄永海，江西实创律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）王菊华。委托代理人曾德旭，赣州市章江法律服务所法律工作者，一般代理。上诉人江西云星房地产开发有限公司因与被上诉人王菊华房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2012年5月6日，被告王菊华为购买原告江西云星房地产开发有限公司（下称云星公司）开发的云星·中央星城住宅，与原告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，该住宅建筑面积为88.73㎡，单价为6284.08元／平方米，总价为557586元。买受人（即被告）须在签订《合同》及补充协议的同时向出卖人（即原告）支付合同总价款的30.06%作为首期付款，计人民币167586元整，其余69.94%的合同价款计人民币390000元，由买受人向银行办理按揭贷款。出卖人应当在2013年12月31日前，将符合双方约定条件的房屋交付给买受人。同时，补充协议约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户服务部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款10%的违约金，买受人如选择其他方式支付购房款的，由买卖双方另行协商……。上述合同及补充协议签订后，被告依约支付了首付款167586元，剩余款项准备申请银行办理按揭贷款。2012年10月，被告考虑到自己曾有过银行贷款记录，担心不能再作为首套房向银行申请70%的贷款，于是再次向原告支付首付款11万元，首付款已达总房款的50%，剩余房款则办理银行按揭。由于未通过银行审批，最终导致被告的银行按揭贷款手续未办成。为此，原告要求被告协商变更付款方式，被告也同意变更。因被告未及时来协商办理变更付款手续，原告遂诉至本院，要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金55759元，并承担本案的诉讼费用。另查明，在本案诉讼过程中，被告多次向原告要求一次性付清剩余房款，但均被被告拒绝。对于证明原、被告诉讼主体资格的证据、原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》以及原告支付50%购房款及房产税的相关票据，双方均无异议，原审法院予以确认，但被告对于原告提供的《律师函》及特快专递单有异议，表示从未收到过，原告也未提供快递签收回执来证明被告收到过《律师函》，因此，原审法院对此证据的“三性”不予确认。原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是合法有效的，双方均应遵照履行。被告已按双方合同的约定履行了支付购房首付款的义务，剩余房款则由被告办理银行按揭贷款支付。原告在被告无法通过银行按揭贷款审批的情况下，已履行了通知义务，但其通知的时间无法确定。被告在接到原告的电话通知后，虽未及时前往原告处办理变更付款事宜，存在拖延，但尚不构成根本违约，合同解除条件尚未成就，且被告在本案庭审前多次向原告表示可以一次性支付剩余款项，但均遭原告拒绝。因此，原告要求解除原、被告所签订《商品房买卖合同》、被告支付违约金55759元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告王菊华的抗辩理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告江西云星房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1194元，由原告云星公司承担。上诉人云星公司上诉称，一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“被告（即被上诉人）在接到原告（即上诉人）的电话通知后，虽未及时前往原告处办理变更付款事宜，存在拖延，但尚不构成根本违约，合同解除条件尚未成就”。上诉人认为这是认定事实不清。本案事实非常清楚：商品房的购买者即被上诉人未按合同的约定履行自己的付款义务，商品房的出卖者即上诉人要求人民法院判决解除该合同并要求被上诉人按合同约定支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充条款中约定得非常清楚“如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金”。一审中，双方已经无法就新的付款方式达成书面协议，尽管被上诉人在一审诉讼期间表达过可以支付剩余款项的意思，但上诉人已按合同约定在行使解除权，并不接受被上诉人违约后的更正行为。上诉人不明白的是，一审法院从何认定“尚不构成根本违约，合同解除条件尚未成就”？二、一审法院判决不公。一审法院认定事实不清，判决自然有失公正。本案中，一审法院依据“尚不构成根本违约，合同解除条件尚未成就”的这种对事实不清的认定而判决驳回上诉人诉讼请求，实属判决不公。请求二审法院撤销原审判决，依法判决解除上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》并由被上诉人支付违约金55759元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王菊华辩称，1、上诉人的上诉理由与一审诉求、理由基本相同，且无新的证据，一审法院对本案事实查明清楚，并作出了公正判决。上诉人没有证据证明其已明确通知被上诉人因不能办理银行按揭，剩余房款应一次性支付的具体时间与期限。再者，上诉人所出具的律师函快递单并没有被上诉人签收的凭证，且被上诉人未收到该函，故其无法证明双方就新的付款方式达成了协议。本案中被上诉人已支付50%房款即277586元，并已缴纳了该房款契税22303.44元和办理了该房在赣州市房产局的备案登记手续。况且，一审开庭前和一审判决后，被上诉人多次到上诉人处交清剩余房款，但均遭到拒绝。由此可见，上诉人诉请解除被上诉人购房合同目的很明显，因上诉人处及周边房价上涨趋势明显，其见有利可图，故企图解除被上诉人所购房屋合同，好高价另售他人。2、被上诉人未通过银行按揭贷款，上诉人通知支付剩余房款，可视为双方就房屋买卖合同付款方式自然变更为分期付款即分二次付清。被上诉人已先期支付房屋款总价的50%，依据《合同法》第167条第一款之规定，被上诉人付款已超过总价款的1／5的，上诉人无权解除双方合同。据此，上诉人的诉请不符合《合同法》第93条、第94条之规定，应当予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明，《商品房买卖合同》的补充协议约定：……3、银行按揭。（1）买受人在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件；（2）买受人选择按揭贷款的应在签订《合同》及本补充协议或交纳首期款之次日起10日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金；（3）出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如银行要求买受人提供其它个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后10日内向银行提交资料并向出卖人补齐首期款差额。逾期不补的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的千分之一支付违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金；（4）如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户服务中心办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。2012年10月15日，被上诉人再次向上诉人支付购房款11万元，至此，被上诉人所支付的首付款累计已达总房款的50%。另外，上诉人认为其于2012年8月26日用邮政特快专递致函被上诉人，告知被上诉人在接函后一周内迅速妥善处理好剩余购房款的支付事宜。但是，被上诉人否认收到过该份特快专递。二审认定的事实与原审查明的事实一致。本院认为，案涉的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方约定：出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。被上诉人在缴纳首付款167586元后，又于2012年10月15日再次补缴11万元首付款，致使首付款比例达到总房款50%。因此，被上诉人能够积极主动地履行支付首付款的义务。上诉人特快专递给被上诉人的函件落款时间是2012年8月26日，被上诉人补充缴纳首付款11万元的时间是2012年10月15日，显然，本案不能以2012年8月26日作为上诉人通知被上诉人不能办理银行按揭贷款的时间。因此，2012年10月15日以后被上诉人的付款方式仍然是支付首付款并按揭贷款，否则，上诉人就不会在2012年10月15日仅收取11万元购房款。在被上诉人所支付的首付款已达到总购房款50%的情形下，按合同约定，由上诉人负责联系贷款的银行。双方在补充协议中明确：如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户服务中心办理相关手续。本案中，上诉人未提供证据证明其无法办理被上诉人银行按揭贷款的原因是什么。现上诉人也未证明系被上诉人的原因造成按揭贷款不能通过银行审批，上诉人以被上诉人未选择一次性付款，未“在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户服务部办理相关手续”为由，主张解除双方购房合同，不符合约定解除合同的条件，本院不予支持。被上诉人认为其在2013年春节前接到催缴购房款的电话，但被上诉人并未拒绝缴纳房款。在本案一审庭审前后，被上诉人多次向上诉人表示可以一次性支付剩余房款，但均遭到上诉人的拒绝。被上诉人在合理期限内缴纳剩余房款，并未构成根本违约。因此，一审判决认定案涉合同的解除条件尚未成就，具有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194元，由上诉人江西云星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐军审 判 员  傅忠代理审判员  彭莉二〇一三年十一月二十八日书 记 员  王佳