四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第306号
上诉人（原审被告）陈宝珍，女，汉族，1954年9月27日出生，住成都市锦江区。
委托代理人戴文豪，四川蜀西律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李国华，男，汉族，1949年9月6日出生，住成都市锦江区。
委托代理人戴文豪，四川蜀西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李毅，男，汉族，1975年1月11日出生，住成都市锦江区。
委托代理人周成飞，四川和睿律师事务所律师。
委托代理人曾凤，四川和睿律师事务所律师。
上诉人陈宝珍、李国华与李毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第3081号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人陈宝珍、李国华及委托代理人戴文豪，被上诉李毅的委托代理人周成飞、曾凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，陈宝珍与李国华系夫妻关系。李毅系李国华侄子。2001年10月24日，李毅向陈宝珍支付了13万元的款项，同时陈宝珍向李毅出具《收条》，载明“今收到李毅购房款现金130000元整。大写壹拾叁万元整。收款人：陈宝珍。2001.10.24”。另在《收条》下方有“注：房屋地址：中同仁路特1号”字样。陈宝珍向成都银华房地产开发有限公司支付购房款，购买了位于成都市青羊区下同仁路117号1栋6层13号房屋（以下简称同仁路房屋）。2004年3月4日，成都银华房地产开发有限公司向其出具发票，载明项目为“购房款”，建筑面积为“99.43”平方米，金额为“188917元”。2004年3月11日，陈宝珍缴纳该房屋的商品房买卖契税2833.7元。陈宝珍取得房屋后，直接交付给李毅，并由李毅进行装修后一直居住使用至今。2004年3月11日，经成都市房管局初始登记，确认同仁路房屋所有权人为陈宝珍，建筑面积99.43平方米，规划用途住宅，业务件号为权0963540。2009年11月23日，经成都市房管局登记，增添李国华为房屋共有人。2005年3月18日，经成都市国土资源局青羊分局登记，确认同仁路房屋土地使用权人为陈宝珍，使用权面积为39.46平方米。2014年7月14日，成都市公安局青羊区分局黄瓦街派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，核实原“青羊区中同仁路特1号附1栋6楼13号”变更为“青羊区下同仁路117号1栋1单元6楼13号”。
李毅起诉称，2001年陈宝珍单位分房，经过商量决定把购房机会让给刚结婚却没有房屋的李毅。由于要享受单位购房优惠，就以陈宝珍名义购买该房屋，李毅支付14万元的购房款，并约定待房产证办理好后进行过户登记。房屋买后一直由李毅及其妻子饶苏丽居住至今。陈宝珍、李国华一直以房产证未办理下来为由不进行过户登记。2013年5月才知道该房屋的产权证已经办理好，李毅要求按约定办理过户登记手续，陈宝珍、李国华却以要将房屋留给女儿为由拒绝履行义务，还提出收回房子给李毅10万元补偿。双方多次协商均未能达成一致意见，遂起诉请求判令：1、陈宝珍、李国华继续履行合同，将位于青羊区下同仁路117号1栋6层13号房产（房产证监证字第21123**号）办理过户登记至李毅名下；2、由陈宝珍、李国华承担本案全部诉讼费用。
陈宝珍、李国华辩称，2001年向李毅之父、李国华之兄李国光借款13万元用于购房。2001年二手福利房的价格不止13万元。房屋买卖合同能否成立应该有书面合同，李毅仅仅出具收条，就认为购买了房屋，指向不明，应该写明房屋地址、房价、面积、交房时间等，缺乏主要条款合同无法成立。而且买卖显失公平，合同具有欺诈性，口头合同无法成立。房屋是陈宝珍、李国华夫妻共同财产，没有经过两个人一致签字、没有两个人一致表态无法成立。不动产交付必须依照登记为准，不能因为支付了钱和钥匙就是交付，租房、借房都可能存在交付，在这么长时间一直未完成交付，双方是借款关系。对于借款金额，李毅主张是14万元，与收条上的金额也不一致。请求驳回李毅诉讼请求。
原审法院认定上述事实，有李毅、陈宝珍、李国华身份信息，《收条》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》、《结婚证》、《房屋信息摘要》、发票、契税完税证、《门（楼）牌号变更证明》等证据，及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。
原审法院审理中，（一）李毅提供录音光盘及录音文字资料，证明陈宝珍、李国华愿意给十万元收回房屋，不承认口头协议，购房款也是14万元，证明双方之间形成买卖合意，并且支付14万元购房款，房屋也交付李毅使用。陈宝珍、李国华对录音资料真实性有异议，认为属于非法录取的，存在诱导性，也没有说这些话。（二）李毅提供李传仕的《情况说明》、身份证复印件、《成都市商品房买卖（预售）合同》，证明李毅和妻子饶苏丽一直居住在争议房屋内，也是李毅缴纳物管费，房屋买卖合同中的价款是2649元每平米，李毅的购房款公平合理。张丽琴的《证明》、身份证复印件、房产证复印件，证明张丽琴是陈宝珍的同事，也参与了单位分房，购房出资为14万元，其余款项是成都市市建三公司出具，李毅购房款合理，张丽琴系李毅邻居，李毅一直居住使用房屋到现在。陈宝珍、李国华认为李传仕作为证人应该到庭作证，是否可以证明本案的情况并不清楚，房屋的价格应该是物价局证明，无法证明证据的真实性，房屋确实是李毅在居住使用，但无法证明买卖合同的事实。对张丽琴出具的《证明》、身份证复印件、房产证复印件，认为张丽琴确实是陈宝珍的同事，但房屋不止14万元，是24万元，证人没有出庭无法当面证明，也证明李毅长期占用陈宝珍、李国华的房屋。（三）李毅申请证人饶苏丽、秦德卿出庭作证，饶苏丽为李毅妻子，秦德卿为李毅的母亲，两人均证明买卖合同成立以及购房款为14万元的事实以及录音资料的真实性。陈宝珍、李国华认为饶苏丽当时给钱的时候不在场，是传来证据，《收条》是误导的，借钱就是借钱，不可能是卖房，而且14万无法买到一百多平米的房屋。秦德卿表示身体不好，回避了很多问题。买卖房屋，肯定是要一家人协商，陈宝珍、李国华经济困难，不可能将房屋十几万就卖了，因为李毅结婚的时候没有房屋住，才把房屋借给他们用。（四）李毅出具物管费收据、光纤费发票，证明李毅一直在居住使用房屋。陈宝珍、李国华对此无异议，并陈述从收到房屋后就直接交付给了李毅，由李毅装修后居住使用房屋至今。（五）陈宝珍、李国华提供购房款发票、契税完税证明、登记费、书证费、收据，证明陈宝珍缴纳了相关费用。李毅对证据真实性无异议，认为与本案无关，其发票上的金额与其主张的金额不一致。陈宝珍、李国华在庭审中陈述，当时实际缴纳的购房款为136900元，剩余的款项为公司支付。
原审法院认为，本案争议焦点是李毅与陈宝珍之间是否成立买卖合同关系。首先，对于13万元的款项性质，李毅提供《收条》证明其支付了13万元购房款，陈宝珍对该《收条》真实性无异议，对此予以确认。从《收条》来看，明确载明了“今收到李毅购房款现金130000元整”，故13万元款项性质应为购房款。陈宝珍、李国华主张该13万元是在李毅的父亲李国光的要求下写，款项实际性质实际为借款，对此，因陈宝珍、李国华并未提供证据予以证明，对其抗辩意见不予采纳。因此，能够确认李毅向陈宝珍支付了13万元的购房款。其次，从房屋的使用情况来看。双方均确认，同仁路房屋系陈宝珍所分得的福利房，在其取得该房屋时即交付给李毅，由李毅装修后居住使用，从2003年一直使用至今。故由此可见，同仁路房屋的实际使用者一直是李毅。陈宝珍、李国华针对其主张的与李国光曾口头协商为13万元借款提供担保，因此将同仁路房屋交给李毅居住使用十年，并未提供证据证明，且陈宝珍、李国华从2001年出具《收条》至今一直无还款行为，这与常理不符，故对于陈宝珍、李国华的该抗辩意见，不予采纳。
陈宝珍、李国华认为《收条》未注明房屋地址、面积、房价及交房时间，不能证明系诉争房屋的买卖合同成立，原审法院认为，陈宝珍、李国华未提交证据证明其与李毅之间有买卖其他房屋的关系，因此，该13万元“购房款”《收条》指向的房屋即为诉争房屋。对于李国华辩称房屋买卖合同应当有书面合同，并明确写明房屋地址、房价、面积、交房时间等，因缺乏主要条款，合同无法成立。对此，原审法院认为，李毅与陈宝珍、李国华是否签订书面合同，并不影响买卖合意的达成，且对于房屋买卖应当签订书面合同，是对办理房地产产权转让登记管理上的强制性规定，并不是房屋买卖合同效力上的强制性规定，从《收条》上来看，已经确认了购房款数额，买卖双方，故是否有书面合同，并不影响合同效力的认定。
对于实际购房款数额问题。李毅主张的向陈宝珍缴纳了14万元的购房款，陈宝珍、李国华对此不予认可，因李毅并无书面证据证明实际支付的购房款为14万元，而其提供的录音资料，陈宝珍、李国华对真实性不予认可，且证人秦德卿、饶苏丽均系李毅的直系亲属，与本案有利害关系，故对其提供的证言本院不予采纳，李毅无充分有效证据证明支付14万元购房款的事实，故本院对其主张的14万元购房款的事实，不予认可，确认李毅支付的购房款为13万元。但是，本院认为，购房款的实际数额并不影响双方买卖关系的成立，且陈宝珍、李国华未提供证据证明13万元购房款在当时属于明显不合理低价，因此，对陈宝珍、李国华关于该购房款数额显失公平，合同不成立的抗辩意见，原审法院不予采纳。
李毅向陈宝珍支付了13万元购房款，对于李国华辩称同仁路房屋系夫妻共同财产，未经夫妻双方签字，仅有陈宝珍一人签名，合同无法成立，对此，原审法院认为，陈宝珍在婚姻关系存续期间取得该房屋，且经成都市房管局登记确认陈宝珍与李国华为房屋共有人，该房屋确为夫妻共同财产，但是，在陈宝珍收到李毅支付的13万元并将房屋交付给李毅使用的情况下，李国华一直未对此提出任何异议，因此，能够据此推定李国华对陈宝珍的卖房行为是知晓的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，但是李毅向陈宝珍支付了对价，且陈宝珍系分得该福利房的主体，李毅有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，因此，虽然《收条》未经李国华签字予以认可，均不影响合同成立及其效力。因此，李毅向陈宝珍支付了购房款，且一直居住使用房屋至今，能够据此确认，李毅与陈宝珍之间存在口头的房屋买卖合同关系。李毅在支付了购房款后，主张陈宝珍、李国华继续履行合同，将同仁路房屋办理过户登记至李毅名下，符合法律规定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：陈宝珍、李国华于判决发生法律效力之日起十日内协助李毅将位于成都市青羊区下同仁路117号1栋6层13号房屋（权0963540）的房屋所有权证及国有土地使用证办理过户登记至李毅名下。案件受理费11800元，减半收取5900元，保全费4520元，共计10420元。由陈宝珍、李国华负担。
宣判后，原审被告陈宝珍、李国华不服提起上诉，请求撤销原审判决并驳回李毅的诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由李毅承担。理由是：1李毅所举的收条是复印件，金额不对，虽然是陈宝珍所书写，但内容不真实，且双方无商品房买卖合同，证人证言也不能证明买卖关系成立，李毅举出的证据不足以证明双方有转让房产的合意，原审认定房屋买卖关系成立是错误的；2、陈宝珍交付给开发商的购房款为188917元，还未计算单位的补贴和初始登记的费用，李毅用13万元购房不能成为善意第三人，也不是第三人；3、处理夫妻重要共有财产未经共有权人李国华同意，陈宝珍单独处分不合法。二审审理过程中，陈宝珍、李国华补充上诉事实及理由认为，因陈宝珍单位以优惠价格并进行补贴的情况下向职工售房，因陈宝珍无钱故向李毅之父李国光借钱，两次共14万元，李国光要求陈宝珍以其子李毅名义写收条，陈宝珍第一次写收条意思有误且金额变化故废弃该条，陈宝珍收到李国光第二笔款1万元时重新立了收条，收到李毅出借购房款14万元。因李国光担心不能还款故要求将新房借给李毅居住10年，居住期间不算租金，而现在李毅为了侵占陈宝珍、李国华的财产私下录音并恶意提出的诉讼。
李毅答辩认为，一审审理中陈宝珍认可条据复印件是陈宝珍书写，该条据清楚载明了房屋地址和购房款，录音未损害当事人的权益可以作为定案的依据，审理中陈宝珍认可收到了购房款14万元，双方虽然未签订房屋买卖合同，要求签订书面合同不是效力性规定，买卖合同是成立的。一审法院举证责任分配是正确的。
二审查明，李毅第一次向陈宝珍支付款项13万元，后又向陈宝珍支付款项1万元，共向陈宝珍支付款项14万元。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
二审审理过程中，上诉人陈宝珍、李国华申请证人李国俊（李国华的兄弟）、徐兰（陈宝珍的同事）、齐菊秀（陈宝珍的同事）出庭作证。李国俊陈述，2002年听其大哥李国光（李毅之父）说李国华向其借钱14万元买房子，还说李毅夫妻在李国华的房子住10年，所以不给利息。徐兰陈述，徐兰也购买了该处房屋，价款记不清是多少了，因为房子是项目补贴的，不好意思卖，看见李毅装修时曾问过陈宝珍房子是不是卖了，陈宝珍说不是卖了，是借给李毅居住，李毅也说是借来住的。齐菊秀陈述，齐菊秀也购买了该处房屋，合同与开发商签订的，价款记不清是多少了，大概10多万元，2004年拿到产权证后准备出售房屋时，一个自称是陈宝珍侄儿的客户问房屋30万元是否出售。
李毅对证人证言质证认为，李国俊的证言都是听说，是传来证据，不能反映本案事实，徐兰、齐菊秀的证言与案件无关联，但证实了李毅14万元购房的价款是合理的。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
本案争议焦点是李毅与陈宝珍之间是否形成了房屋买卖合同关系。本案中，李毅主张双方存在房屋买卖关系，提供了《收条》和证人证言，从《收条》看，虽然为复印件，但陈宝珍对曾向李毅出具过该《收条》的事实没有异议，因此，本院对该《收条》的真实性、合法性予以确认；从李毅一审中申请出庭作证的证人证言看，陈宝珍、李国华对证人证言提出了异议，同时证人与李毅存在身份上的利害关系，且与陈宝珍、李国华申请出庭作证的证人证言相悖，故本院对李毅申请出庭作证的证人证言不予确认。陈宝珍、李国华主张与李毅形成了借款关系，仅提供了证人证言，李毅对证人证言提出了异议，同时证人与陈宝珍、李国华存在身份上的利害关系，且与一审中李毅申请出庭作证的证人证言相悖，故本院对陈宝珍、李国华二审申请出庭作证的证人证言不予确认。因此，从双方提供的证据看，李毅主张双方形成了买卖关系的证据的证明力明显大于陈宝珍提供的证据的证明力，结合李毅对诉争房屋进行装修、占用、使用的事实，本院对李毅主张双方形成了房屋买卖关系的事实予以确认，对陈宝珍、李国华主张双方形成借款、借房关系的事实不予确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人陈宝珍、李国华的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款、第一百五十二条、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款、第九十一条第（一）项、第一百零八条第一、二款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费、保全费按原审判决确认的方式执行；二审案件受理费4520元，由陈宝珍、李国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一五年三月十二日
书 记 员 罗晓都