中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申248号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：林光，男，1965年6月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：胡建中，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：薛美顺，男，1947年8月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：肖彤生，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。再审申请人林光因与被申请人薛美顺房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2015）闽民终字第166号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审�，现已审查终结。林光申请再审称，（一）原审判决遗漏涉案商场存在一次装修时消防遗留问题，导致商场在二次装修时无法通过消防验收，原审《租赁合同》因违反《中华人民共和国消防法》第十一条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条等规定而无效。讼争《租赁合同》的租赁标的聚龙明珠花园A区的一至三层，原设计为商场，而该商场从2006年12月6日福州市仓山区公安消防大队的《复查意见书》到2009年8月4日福州市公安消防支队的《建筑工程消防验收的意见书》，直至2012年2月27日聚龙明珠物业管理处的回函，再到2012年10月11日福州市仓山区公安消防大队的《公安行政处罚决定书》，均确认：聚龙明珠A区的一至三层商场自建成至今，消防验收从未合格，无法达到可以作为商场使用的状态。（二）原审判决适用法律错误。原审判决认定讼争的�租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律和行政法规规定，属合法有效，该认定错误。根据《中华人民共和国消防法》规定，商场未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，但2011年5月8日，薛美顺在明知涉案商场消防验收存在问题的情况下仍将商场租赁给林光，涉案《租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的禁止性规定，该租赁合同应属于无效合同。原审判决认定《租赁合同》合法有效，系适用法律错误。（三）即便认定涉案《租赁合同》有效，原审判决仍存在事实查明和适用法律错误。1、在林光欠缴租金251894.20元的36日内，薛美顺并未向林光作出任何书面催款，原审判决认定2013年7月26日薛美顺发给林光的《解除合同通知》依法产生约定解除的效力违背事实。2、原二审判决认定即便林光没有收到《催款函》、《解除合同通知》，其至迟亦应于本案一审诉讼时知道该通知，但林光至今为止没有正当理由，仍然拒付租金，亦超过法律规定的合理期限，林光逾期支付租金的行为已构成根本违约，该项认定错误。3、原审判决对于薛美顺交付的商场存在一次消防问题没有认定，导致在法律适用时没有认定薛美顺存在恶意违约行为，有失公允。综上，林光认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，应予再审。薛美顺提交书面意见称，（一）本案租赁合同项下房屋已经消防验收合格。福州市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》{榕公消（建验）字〔2009〕第0337号}已经作出明确的结论意见，认为涉案房屋改造工程竣工验收消防备案检查合格。开发商在2010年12月底办理了涉案房屋的初始登记。薛美顺于2011年5月、6月登记取得本案房屋的所有权证。依据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》规定，若涉案房屋消防未验收合格，根本无法办理产权登记。（二）租赁合同明确约定双方按照现状租赁房屋,该合同意思表明林光自愿承担消防防火卷帘等改造及风险。（三）林光已将租赁标的转租并获得租金收入，且林光在原审答辩和反诉中，并未就消防问题要求解除合同，可见租赁房屋不存在因消防无法使用的问题。（四）林光依据消防法规定，主张合同无效，于法无据。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）规定：“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”但该函复已经《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司�解释性质文件（第十批）的决定》废止。废止的理由是与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定相冲突。根据该司法解释，房屋未经消防验收合格而订立租赁合同的，导致的法律后果并非合同无效，而是承租人可以请求解除租赁合同。（五）《中华人民共和国消防法》第十三条规定禁止投入使用，是一种行政管理措施规定，并非效力性强制性规定。（六）本案中，林光实际已将免租金期从115天延长为692天，且承担了供水和消防改造费用58万元，因此原审判决解除合同不存在违反公平原则。（七）林光已构成根本违约，原审判决解除合同符合法律规定。林光在2013年7月27日收到薛美顺的《解除租赁合同通知》后未支付欠缴租金，且在薛美顺向一审法院提出诉讼时仍未支付。显然，林光无意支付租金，其行为已构成根本性违约。林光对解除合同效力异议不应得到支持。综上，林光的再审申请理由不能成立，应驳回其再审申请。本院经审查认为，本案的焦点问题是：（一）讼争《租赁合同》是否有效；（二）原判对讼争《租赁合同》解除效力认定是否正确。（一）关于讼争《租赁合同》是否有效的问题。首先，福州市仓山区公安消防大队仓公消复字（2006）第1号《复查意见书》、福州市公安消防支队榕公消（建验）字[2009]第0337号《关于聚龙明珠花园A区一至三层商场改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》虽记载了讼争租赁房产个别地方验收不合格事项，但未确认讼争房产在交付租赁前整体消防检验不合格。其次，福州市仓山区公安消防大队《公安行政处罚决定书》的处罚对象是福州市奕光投资公司，而该公司被处罚是因消防设计抽查不合格不停止施工所致，与讼争租赁房产交付时是否具备消防合法手续无关联。再次，薛美顺发给物业管理处《关于要求立即接入商场电源、疏通二层商场消防通道的函》及物业管理处2012年2月27日的复函，可以证明讼争商场二次装修确实存在消防通道堵塞问题和无法接入电源的事实，但该两份证据并非消防部门出具的相关证明文件，不能据此证明讼争租赁房产交付时消防手续整体不合格。最后，即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修报批手续由林光自行负责，装修费用由其自行承担。林光实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。因此，林光关于租赁场地因存在消防不合格问题应认定《租赁合同》无效的再审申请事由不能成立。（二）关于原判对讼争《租赁合同》解除效力认定是否正确的问题。经核算，林光为讼争商场的供电和消防问题支出的58万元费用与讼争商场2013年4月、5月、6月的租金折抵后，其自2013年6月1日起即开始欠缴租金,截止2013年7月27日收到薛美顺发出的《解除租赁合同通知》，共持续欠缴租金251894.20元，欠缴额度已超过《租赁合同》第23条约定的30日，且其直至薛美顺起诉时仍未支付，已经构成根本性违约，原审根据薛美顺请求判决解除讼争《租赁合同》并无不当。综上，林光的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回林光的再审申请。审 判 长 毛宜全审 判 员 王展飞审 判 员 张爱珍二〇一七年三月三十一日法官助理 吴之翔书 记 员 宋文天