江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）通中民终字第2848号 上诉人（原审被告）龚玉平。 委托代理人夏志芳，江苏信阳光律师事务所律师。 委托代理人姜浩，江苏信阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）如皋市双良船用配件有限公司，住所地如皋市江安镇宁通居**。 法定代表人吴满琴，总经理。 委托代理人杨赵，江苏百川通律师事务所律师。 上诉人龚玉平因与被上诉人如皋市双良船用配件有限公司（以下简称双良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋搬民初字第0260号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明，2005年9月26日，如皋市江安镇人民政府与龚玉平签订资产转让协议一份，协议约定如皋市江安镇人民政府将原葛市工办的办公楼（资产包括：6间两层办公楼，含围墙、大门等）转让给龚玉平，将原工办面积为3.38亩的土地出租给龚玉平，租用期为30年，龚玉平享有使用权。后龚玉平取得上述资产相应的所有权和使用权。2006年2月24日，如皋市经伦陶制品有限公司（以下简称经伦公司）发起人陈经伦与龚玉平签订租赁协议一份，协议约定：经双方协商，陈经伦到龚玉平所在地（原如皋市葛市工业公司园内）办企业达成协议；租房地点为原如皋葛市工业公司园内，座北朝南，江平路北首，二层楼房七间、包括三面围墙在内；租赁时间为从2006年5月1日至2026年5月1日止计二十年；租赁金额为每年租金24000元，以龚玉平收条为凭；交款时间为每年5月1日前交清当年度租金等。2006年6月13日，经伦公司登记设立，陈经伦任法定代表人。2007年5月22日，经伦公司法定代表人变更为张松。2010年12月10日，经伦公司法定代表人变更为吴满琴，张松从经伦公司退股。2011年3月29日，经伦公司名称变更为双良公司。 2008年10月25日，经伦公司与如皋市倪氏锁业有限公司（以下简称倪氏公司）签订房屋租赁协议书一份，约定：经伦公司东面车间北边五间（约三百平方米）及办公大楼一层两间（东边）和二层一间（楼梯间东边）供给倪氏公司使用；租金为每年36000元；房屋租期为三年等。该租赁协议的租赁物中办公大楼一层两间（东边）和二层一间（楼梯间东边）包含在陈经伦与龚玉平2006年2月24日签订的租赁协议中的租赁物之中，其余房屋为经伦公司租的龚玉平房屋和场地后自行建造的房屋。2011年上述租赁协议到期后，倪氏公司（现变更为如皋市林氏锁业有限公司）继续承租上述协议中的租赁物，双方未再签订书面协议。2013年春节过后，龚玉平知晓双良公司将部分租赁物转租给他人，但未提出异议。 2014年1月18日，龚玉平向陈经伦、张松发出通知一份，通知载明：“陈经伦、张松：2006年2月24日我方与陈经伦曾签订的租赁协议，你方应于2013年5月1日按照2010年双方的约定，交纳2013年度的租金，本人已于2013年5月7日通知贵方交纳，但贵方至今未能交纳；并且贵方在协议履行期间擅自转租，并未得到我方的认可。故依照相关规定，特发函通知贵方：解除与贵方签订的租赁协议（2006年2月24日签订），并要求贵方在2014年3月1日前将贵方的资产自行搬离该场所，逾期一切责任自负。特此通知！发通知人：龚玉平”。同日，龚玉平向施月良发出通知一份，通知载明：“2006年2月24日，我方与陈经伦签订了租赁协议，我方将原如皋市葛市工业公司内的资产租赁给陈经伦使用，后陈经伦又转租给张松，现因张松至今未按约交纳租金，且擅自转租交由你方使用，未得到我方认可。我方已就此分别通知了陈经伦、张松，告知其解除我方与其签订的租赁协议。现特发书面通知给你方：请你方在2014年3月1日前自行搬离该场所，否则一切责任自负。特此通知！发通知人：龚玉平”。陈经伦、张松收到上述通知后，将通知转交给双良公司，双良公司即与龚玉平反映表示不同意解除租赁合同。 2014年3月14日，双良公司诉至原审法院，请求判决确认龚玉平于2014年1月18日通知解除2006年2月24日所签租赁协议内容无效，陈经伦与龚玉平于2006年2月24日签订的租赁协议继续履行。 原审法院认为：本案的争议焦点为：1、双良公司作为原告的主体资格是否适格；2、被告龚玉平发出的解除租赁协议的通知是否具有法律效力即龚玉平是否具有合同解除权。 对于争议焦点1，双良公司作为原告起诉的主体资格是适格的。因为，陈经伦实际上为经伦公司的发起人及股东，其是为设立经伦公司与龚玉平签订的租赁协议，且经伦公司经注册登记成立后，经伦公司也实际享有合同权利即占有使用租赁物，也实际履行合同义务即缴纳租金，陈经伦也表明其与龚玉平签订租赁协议的行为及于经伦公司，故陈经伦与龚玉平签订的租赁协议所产生的权利义务关系应由经伦公司享有和承担；经伦公司成立后，于2011年经工商登记将名称变更为双良公司，其仅为公司名称的变更，并非主体资格的变更，故经伦公司对外所产生的权利义务关系应由双良公司承继。故在龚玉平向陈经伦、张松、施月良发出解除租赁协议通知后，双良公司表示其认可龚玉平发出的解除租赁协议的通知已到达公司，之后便诉至法院主张相应权利，其具有主体资格。 对于争议焦点2，龚玉平发出的解除租赁协议的通知不具有法律效力。因为：首先，案涉租赁合同的承租人系双良公司，并非陈经伦或张松，龚玉平认为陈经伦系承租人，且陈经伦作为承租人将部分租赁物转租给双良公司，故要求解除租赁协议，与事实不符，法院不予采信。其次，虽然双良公司作为承租人将部分租赁物转租给倪氏公司，而龚玉平于2013年春节后即已明知该情况，但其在知晓后六个月内并未向双良公司提出异议，故龚玉平以双良公司与倪氏公司存在转租要求解除租赁协议没有法律依据。再次，龚玉平称在租赁协议签订后于2011年与经伦公司原法定代表人陈经伦、张松就租金每年递增15%达成后续协议，法院难以采信，因为，陈经伦和张松此时已不是经伦公司的法定代表人和股东，该两人陈述内容的真实性不能确认，且双良公司对租金递增予以否认，亦无书面协议予以证实，故不能对双良公司产生法律效力，而双良公司按照协议的约定缴纳了租金，即使在发生租金争议后，双良公司亦通过邮局汇款给龚玉平，故龚玉平以双良公司拖欠递增的租金为由要求解除租赁协议，亦难以采信。综上，龚玉平要求解除租赁协议没有法律依据，发出的解除租赁协议的通知不具有法律效力，龚玉平与双良公司应继续按照陈经伦与龚玉平于2006年2月24日签订的租赁协议履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第一条，第二条之规定，原审判决：一、龚玉平于2014年1月18日向陈经伦、张松、施月良发出的解除租赁协议的通知无效。二、龚玉平与双良公司继续按照陈经伦与龚玉平于2006年2月24日签订的租赁协议履行。案件受理费5620元，由龚玉平负担（此款双良公司已垫付，由龚玉平于判决生效后直接给付双良公司）。 宣判后，龚玉平不服原审判决，向本院提起上诉称：1、陈经伦为成立经伦公司与上诉人于2006年2月24日签订的房屋租赁协议第九条明确约定转租房屋应事先告知上诉人，经认可后方可转租，但双良公司违反约定在未通知也未经认可的情况下于2008年10月25日将房屋转租给倪氏公司。原审法院根据双良公司股东施月良及倪氏公司法定代表人林进红的证言即认定上诉人于2013年春节后已知转租事实没有足够依据。事实上，上诉人系2014年春节前后才得知转租情况，并立即书面通知解除房屋租赁协议。施月良、林进红均为有利害关系的证人，其证言不能单独作为认定案件事实的证据。2、2010年5月，上诉人与陈经伦、张松协商一致，约定自2011年起房租在原约定基础上每年递增15%，该两人出庭作证证明了该事实，双良公司在2011年即按该约定主动在2010年房租基础上增加了15%即27600元，双良公司的行为认可了双方对房租的重新约定，因此，上诉人与双良公司口头约定房租自2011年起每年递增15%是真实存在的，是对合同的合法变更，原审对该事实不予认定没有法律依据。3、陈经伦为成立经伦公司与上诉人在2006年2月24日签订房屋租赁协议，该协议在龚玉平与双良公司之间具有法律约束力，但2006年5月31日，经伦公司与上诉人又签订房屋租赁合同一份，两合同相关内容一致，2006年5月31日的房屋租赁合同是对2006年2月24日房屋租赁协议的合法变更，对双方当事人产生法律约束力的是2006年5月31日签订的房屋租赁合同，因此如果需要继续履行也应履行该合同，原审判决双方当事人继续按照2006年2月24日签订的租赁协议履行没有法律依据。2006年5月31日的合同明确约定上诉人行使合同解除权的情形中包括承租人延期缴纳租金超过一个月以上以及承租人未经出租人书面同意的情况下将房屋转租给第三人，双良公司履行合同过程中同时存在前述两种情形，因此上诉人行使解除合同的权利有合同和法律依据。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回双良公司的诉讼请求。 被上诉人双良公司辩称：1、公司成立至今一直经营使用租赁的房屋及场地，按约履行协议义务。2008年10月，公司将自建的车间及承租龚玉平的两间办公用房与倪氏公司签订了名为租赁实为承包的书面协议。即使存在转租行为，龚玉平陈述其知晓转租是2013年春节后，而其提出异议时间为2014年1月18日，已超过法律规定的6个月的除斥期间。龚玉平上诉称其系在2014年春节后得知转租，因2014年春节为1月31日，其解除协议通知是1月18日，显然存在矛盾。施月良、林进红的证言系对相关事实的真实反映，一审法院认定龚玉平在2013年春节后知晓转租符合客观事实。2、龚玉平称2011年起租金每年递增15%并非事实。2006年2月24日的租赁协议约定租期内不论物价上涨、下跌，租金不变。2011年、2012年系因龚玉平另提供了一块空地给公司使用，每年交付3600元使用费，加上租金24000元，共交纳27600元，2012年后龚玉平收回空地，故不再交纳使用费3600元，况且2011年与2012年所交费用均为27600元，亦与龚玉平所述逐年递增15%不符。张松、陈经伦庭审中的证言自相矛盾，与各自庭前书面证词截然不同，且2011年两人已不是公司股东和负责人，无权代表公司作出任何民事行为。3、陈经伦作为公司发起人，与龚玉平签订了2006年2月24日的协议，经伦公司成立后，实际享有合同权利并履行交纳租金的义务，陈经伦也表明其签订协议的行为及于公司，故经伦公司享有该租赁协议产生的权利义务。经伦公司后更名为双良公司，并非主体资格的变更，双良公司享有经伦公司对外产生的权利义务。因办理工商登记中需提供生产经营场所，2006年5月31日的房屋租赁合同系为办理工商登记而对2006年2月24日租赁合同的进一步确认，而非合同的变更。龚玉平2013年5月6日、2014年1月18日的通知中要求履行和解除的合同均为2006年2月24日的租赁协议，其上诉认为应履行2006年5月31日的协议无法律依据。请求二审法院判决驳回龚玉平的上诉请求。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，一审庭审中，在询问龚玉平2014年1月18日发出解除通知的依据是什么、怎么知道转租时，龚玉平回答“2013年春节之后我有点知道双良公司转租给别人”、“双良公司就在我家门口，我老是看到有车子、工人，问了才知道有个小林在我租给陈经伦、张松的房子里做锁”。 2006年5月31日的房屋租赁合同系从南通市如皋工商行政管理局档案资料查询取得，为格式合同，合同上载明监制部门为南通市如皋工商行政管理局。二审中，龚玉平陈述2006年5月31日的合同是为办理经伦公司的工商注册而签订，其不持有合同原件。双良公司陈述该合同系工商局的格式合同，只有一份，保存在工商局的档案。 根据双方当事人的上诉及答辩，本案二审争议焦点为：1、2006年5月31日的合同效力；2、双方就租金数额是否达成了逐年递增15%的约定；3、龚玉平2014年1月18日的通知是否产生合同解除的效力。 本院认为，龚玉平与双良公司应按2006年2月24日的协议履行，双方并未达成租金逐年递增15%的约定，龚玉平以转租未经其许可为由解除合同的通知超过法定期间，该通知不发生解除合同的法律效力。具体理由分述如下： 一、2006年5月31日的合同对双方当事人不产生拘束力。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，陈经伦作为经伦公司的发起人，为设立公司以自己名义与龚玉平签订了2006年2月24日的协议，经伦公司成立后已经实际享有合同权利并履行合同义务，即租赁房屋并支付租金，陈经伦也表明其签订合同的行为及于经伦公司，因此，经伦公司享有相应的合同权利，并承担相应的合同责任。此后经伦公司股东变更并更名为双良公司，该变更并未导致法律主体产生变化，合同权利义务应由更名后的双良公司享有和承担。 双方当事人均确认2006年5月31日的合同系为办理经伦公司工商登记而签订的格式合同，双方均不持有该合同原件，仅在工商档案中留存，而且，龚玉平的通知中也均以2006年2月24日的协议为合同依据，故2006年5月31日的合同系为特定用途而签订，并非对2006年2月24日协议的变更，对双方当事人不具有法律效力，双方应按2006年2月24日的协议履行。故龚玉平认为双方应按2006年5月31日的房屋租赁合同履行，根据该合同其享有约定解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、龚玉平关于租金逐年递增的主张证据不足。 2006年2月24日的协议约定无论物价上涨、下跌，租金二十年不变，如不按时交纳房租金，超过半年，龚玉平有权终止合同。2013年、2014年双良公司以汇款形式及时交付了租金24000元。龚玉平主张双方已达成租金每年递增15%的约定，双良公司未足额交纳租金，就此提供了陈经伦、张松的证人证言，陈经伦、张松出庭作证称其二人与龚玉平协商后确有交付租金27600元的事实；张松还称龚玉平要求每年递增，但生意不好的时候可以再商量，后来退股后，不知道此后的租金情况；陈经伦对逐年递增明确予以否认，但对退股后是否涨价表示不知道。本院认为，陈经伦、张松的证言证明曾交付27600元租金，但不能证明龚玉平已与双良公司达成租金逐年递增15%的约定，龚玉平的该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。 三、通知不发生解除合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。龚玉平一审中自认其于2013年春节后知悉承租人转租，但其于2014年1月18日才以转租未经其同意为由通知解除合同，已超出六个月的期限，而双良公司在知道该通知后即于2014年3月14日提起诉讼，系在通知到达之日起三个月内，对该通知提出异议，因此，应当依法认定龚玉平要求解除合同的通知不发生解除合同的效力。 综上，龚玉平的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5620元，由上诉人龚玉平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陶新琴 代理审判员  张 勇 代理审判员  陆炜炜 二〇一五年三月二日 书 记 员  周 敏