广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1476号
原告陈兆荣，男，1964年1月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人黄煜岚，广西锦康律师事务所律师。
委托代理人李燕英，广西锦康律师事务所实习律师。
被告王耀球，男，1956年7月30日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
委托代理人钟宏斌，广西全德律师事务所律师。
原告陈兆荣诉被告王耀球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告陈兆荣及其委托代理人黄煜岚、李燕英，被告王耀球及其委托代理人钟宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2004年6月19日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有位于南宁市江南区良凤江商住一条街房屋（三层）用于经营“阿佬天香鸭酒楼”，租赁期限从2004年8月20日起至2012年8月19日止。原告承租后，花费大量人力、物力对该房屋进行了改造和装修，并在南宁树木园的默许下，在房屋后面建起室外厨房及卫生间等配套设施。合同到期后，原告仍持续使用该房屋并交付租金。2013年8月20日，被告向原告提供了新的《房屋租赁合同》，变更了相关的合同条款，其中第三条注明“合同期内如遇政府建设征用需要拆迁而无法继续履行合同的，乙方（原告）应无条件退出承租房屋，有关征用拆迁补偿费，补助金等归甲方所有。”“经营搬迁费各壹半”。原告开始不同意该合同约定，但因原告经营该酒楼有十年左右，花费了大量精力，在协商不一致的情况下，被迫与被告签订了上述合同。2014年后，良凤江商住一条街被告南宁经济技术开发区予以征用并进行拆迁。补偿方案包括对房屋补偿费、经营停产停业补助费、辅助设施费用等。被告领取了房屋补偿等应获取的补偿款，但因双方对停产停业补助费和不属于房屋范围的厨房、卫生间等设施的补偿，经开区拆迁办暂扣该部分款项，建议原被告通过协商或法律途径解决。原告认为，停产停业补助费应属于特定主体即实际经营人，至于厨房、卫生间等设施，是原告在被告土地和房屋之外所建的，该部分不应当归被告所有。原被告于2013年所签订的租赁合同，系原告迫于被告强势所签，显失公平，侵害了原告的合法权益。故请求法院判令：1、撤销原被告2013年8月20日签订《房屋租赁合同》的第三条；2、停产停业补助费221541.60元、搬迁补助费10000元归原告所有；3、厨房、卫生间等设施的补偿款122775.62元归原告所有；4、被告退还原告租赁保证金10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告的证据有：1、2013年8月20日《房屋租赁合同》，证明原被告签订合同的内容，以及第三条约定显失公平的事实；2、2004年6月19日《房屋租赁合同》、被告与杨某于2003年9月16日签订的《协议》、南宁树木园与职工1996年10月14日签订的《土地使用合同》及附图，证明租赁房屋的四至范围（27米×9米）及所附土地的来源情况，厨房、卫生间等设施不在被告房屋范围内；3、证人邓某、刘某的证言，证明厨房、卫生间等设施的出资情况以及该设施不在被告土地上的事实；4、营业执照，证明原告系“阿佬天香鸭酒楼”的实际经营者；5、照片，证明原告自建的厨房、卫生间、鱼池、围墙等设施；6、2014年7月9日，南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室出具的说明，证明停产停业补助费、厨房和卫生间补偿款共计344317.22元，由原被告通过法律途径解决。
被告辩称，1、2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》是原被告在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实的意思表示，且双方当时对房屋即将被拆迁是明知的；2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二、十七条的规定，原告不是被征收人，被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿、停产停业补助费（被告出租房屋是一种经营行为）应归被征收人即被告享有；3、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附于装修装饰费用的，不予支持。原告租用被告房屋经营酒楼所花费的装饰装修费用是计入经营成本的，原告对经营风险（包括政府征收拆迁）应当自行承担。搬迁补助费因被告并未实际收到，故请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
被告提交的证据有：1、证人杨某的证言，证明2004年被告出租房屋给原告时该房屋并非烂尾楼的事实；2、2014年9月22日，南宁经济技术开发区房屋征收和征地拆迁办公室出具的《证明》，证明原告至今未搬离房屋，违反了租赁合同第三条的约定，被告不应退还履约保证金。
原告于2014年8月13日向本院提出申请证人邓某、刘某出庭作证，欲证明厨房、卫生间等设施系原告自行出资建设，且该部分设施不在被告租赁物范围内的事实。
2014年8月13日，原告向本院提出调查取证申请，本院于2014年11月21日依职权向南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室调取了租赁房屋的各项拆迁补偿费用明细及拆迁现场照片。证实原被告诉争拆迁补偿费用中的停产停业补助费为221541.6元、搬迁补助费为9230.9元、厨房和卫生间补偿款为122775.62元，并证实厨房、卫生间不在被告所获取土地27米×9米的范围内。
2014年12月16日，本院依职权再次向南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室调取租赁物停产停业补助费的计算补偿依据，证实该项费用系依据原告作为实际经营者所办理的工商营业执照、税务登记证等材料进行补偿的。
经审理查明，2004年6月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有位于南宁市良凤江商住一条街的房屋一幢（三层）及其所有相关设施，租赁期限自2004年8月20日起至2012年8月19日。租赁期间，原告对该房屋进行装饰装修后，用作经营“阿佬天香鸭酒楼”，并对房屋外围原先由被告简易搭建的木棚拆除，自行出资建起酒楼厨房和卫生间。租赁期限届满后，经双方协商，另于2013年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定由原告继续承租被告房屋。合同第二条载明：“本合同将按照先交纳租金后使用的方式进行收交租金，每季度交纳一次，履约保证金10000元。”第三条载明：“合同期内如遇政府建设征用需要拆迁而无法继续履行合同的，乙方（原告）应无条件退出承租房屋，有关征用拆迁补偿费，补助金等归甲方（被告）所有。”“经营搬迁费各壹半”。2014年5月8日，因友谊路延长线改扩建项目需要，被告与南宁经济技术开发区管委会下属企业南宁绿港建设投资集团有限公司签订拆迁补偿协议书，确认被告位于良凤江商住一条街的房屋被政府征收。拆迁部门依据相关补偿文件，向被告发放了被拆迁房屋及其地面构筑物补偿款共计2222821.43元。停产停业补助费221541.6元、搬迁补助费9230.9元，因原被告对该项费用的归属发生争议，征地拆迁部门暂缓支付。上述事实，有原被告陈述及提交的证据，本院依职权调查取证及询问笔录、庭审笔录予以佐证。
本院认为，原被告于2013年8月20日所签订的《房屋租赁合同》系双方在协商一致的基础上的真实意思表示，除了租赁期限约定超过二十年的内容无效以外，其他合同条款、内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张撤销合同第三条约定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的情形，本院不予支持。
根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条的规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”另根据《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》第三条第（一）项第2目的规定，被拆迁人、房屋承租人对临时安置补助费和停产停业补偿费的归属有约定的，从其约定；无约定的，支付给承租人。本案中，根据《房屋租赁合同》第三条：“合同期内如遇政府建设征用需要拆迁而无法继续履行合同的，乙方（原告）应无条件退出承租房屋，有关征用拆迁补偿费，补助金等归甲方（被告）所有。”“经营搬迁费各壹半”。本院认为，该合同条款系双方当事人对涉及房屋被征收所产生补偿费用的具体约定；双方应当按照约定履行各自义务。其中，“经营搬迁费”中涉及的经营补偿费用应当认定为房屋因被征收而产生的停产停业损失补偿，搬迁费应当认定为搬迁补助费。原告承租被告房屋经营酒楼，现该承租房屋被政府征收所产生的停产停业补助费、搬迁补助费，在双方没有约定的情形下应当由实际经营人享有，但原被告已在《房屋租赁合同》中明确约定该项费用各一半，故本院认为，被告名下位于良凤江商住一条街房屋的停产停业补助费共计221541.6元由原被告平分，即原告应获得的停产停业补助费为110770.8元；搬迁补助费9230.9元，由原告享有一半即4615.45元。
关于被征收的由原告出资建设的厨房、卫生间设施补偿款的分配问题，本院认为，根据2014年11月21日的《询问笔录》，原被告对于厨房、卫生间所处位置不在被告房屋面积范围27米×9米内的事实予以认可。由于该部分设施已超出被告所有房屋范围，故该项补偿款不受2013年8月20日《房屋租赁合同》第三条约定的拘束，被告不能依据该约定主张厨房、卫生间补偿款归其所有。因此，对于厨房、卫生间被征收的补偿款共计122775.62元应当归实际出资建设人即原告享有。因该项补偿款已由南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室向被告实际发放，原告可以向被告请求返还。
关于2013年8月20日《房屋租赁合同》履约保证金10000元的处理问题，本院认为，原被告在签订合同后，被告及时交付房屋，原告按时支付租金，双方已如约履行各自义务。现该出租房屋因政府行政行为予以征收，不基于合同双方过错的客观原因导致合同不能继续履行，双方均不存在违约行为，不承担违约责任。被告提出原告在收到行政主管部门的拆迁通知后迟延搬迁，违反合同约定，履约保证金应不予退还的主张，本院认为，原告是否存在迟延搬迁行为，系其与征地拆迁部门之间的法律关系，不属于租赁合同所约定的合同履行义务。故本院对被告的主张不予采信，被告应当向原告返还已交付的履约保证金10000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条之规定，判决如下：
一、被告王耀球名下的位于南宁市良凤江商住一条街房屋停产停业补助费（221541.6元）的一半110770.8元，搬迁补助费（9230.9元）的一半4615.45元，共计115386.25元，归原告陈兆荣所有；
二、南宁市良凤江商住一条街“阿佬天香鸭酒楼”的厨房、卫生间补偿款122775.62元归原告陈兆荣所有；
三、被告王耀球应向原告陈兆荣返还履约保证金10000元；
四、驳回原告陈兆荣的其他诉讼请求。
案件受理费6764元，由原告陈兆荣负担4532元，被告王耀球负担2232元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6764元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××28。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙永富
人民陪审员 卢瑞玲
人民陪审员 唐耀华
二〇一五年一月十六日
书 记 员 林春荣
附：（2014）江民一初字第1476号法律适用
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《国有土地上房屋征收和补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”