河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）方城民初字第147号
原告（反诉被告）王庆功，男，1963年2月24日生。
委托代理人陈全奇，女，1965年2月26日生。
委托代理人张荣旭，方城县148法律服务所法律工作者。
被告马正勇（又名马正永、马小安）（反诉原告），男，1962年2月12日生。
委托代理人马文潮，男，1957年11月14日生。
被告马正春（反诉原告），男，1956年6月13日生。
委托代理人张晓磊，男，1968年10月12日生。
二被告委托代理人杜宏山，方城县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）王庆功与被告（反诉原告）马正勇、马正春为确认合同有效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王庆功的委托代理人陈全奇、张荣旭，被告马正勇及其委托代理人马文潮、马正春及其委托代理人张晓磊，二被告的委托代理人杜宏山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王庆功诉称：原、被告系亲戚关系，经协商二被告父母于2004年8月29日将位于方城县人民路昝庄南的五间平房及东屋连同院落的附属物一并转让给原告，双方议定价款60000元整，协议签订时原告支付36000元，余下的24000元待被告家人搬出该院后付清，原告与被告父母签有买卖房屋协议书，按照约定，原、被告均已按协议约定互相履行了相应的义务，被告父母交付了上述房屋及有关房地产证件和相关手续，除被告父母居住的两间外，全部房产交付原告使用，同时原告就入住该房屋至今七年之久。在二被告父母相继去世后，被告迟迟不腾该两间房屋，后经人从中协商，双方未达成一致意见。现原告起诉来院，请求依法判令：1、2004年8月29日买卖房屋协议书有效，2、二被告腾出所占用的两间房屋。
为了支持其诉讼请求、事实及理由的成立，原告向法庭递交了如下证据材料：
1、2004年8月29日买卖契约一份。
2、1981年6月1日契约一份。
3、土地证三本（李某某、马正勇、马正春）。
4、2004年4月12日杨某某的情况说明（复印件）。
5、2004年4月12日马正勇字据一份（复印件）。
6、2004年8月29日李某某字据一份。
7、2004年8月29日收条、2007年12月13日王某某收据、1996年8月1日土地局收费票各一份。
8、到庭证人朱某某、张某某、牛某某、李某某、陈某某、王某某的当庭陈述。
9、2012年5月29日王某某证明一份。
10、2012年6月1日陈某某证明一份。
11、（2012）方证民字第513号公证书一份。
二被告（反诉原告）辩称：原告起诉不实，房产是二被告的，不是其母亲的。被告没有委托其母亲出售自己的房产及土地，二被告至2012年春节前才知道房子被卖掉。二被告的房产证仍自己持有，买卖协议是无效的。被告母亲未经权利人同意，双方签订的协议无效。
为了支持其抗辩理由的成立，二被告向法庭递交了如下证据材料：
1、马正勇房产证。
2、马正春房产证。
3、土地证复印件三份。
4、2004年8月29日欠条一份。
5、2004年8月29日买卖协议一份。
6、证人陈某、王某、孙某某、郭某某、许某某、铁某某、陈某某、孙某某、王某某、芦某某的书面证词各一份。
7、李某某、杨某某干部退休证各一份。
8、杨某某2003年8月在南阳市眼科医院住院病历。
9、李某某、杨某某住院发票四张。
10、生物光素护心卡购物卡。
11、自来水抄表员左某情况说明、电管所收费证明、电工杨某书面证言各一份。
12、2014年5月8日被告代理人询问马某某笔录一份。
13、2014年5月8日被告代理人询问马某某笔录一份。
14、到庭证人郭某某、许某某、孙某某、铁某某、芦某某、马某某、马某某、陈某某、孙某某、刘某、马某某、王某某、陈某、石某某的当庭证言。
2012年6月7日本案第一次开庭审理时，二被告当庭提出反诉，诉称：反诉人（本诉二被告）自有座落于方城县人民路北232号平房两间，有土地证和房屋所有权证。反诉人与母亲杨某某早已分户，该房暂由母亲居住，母亲去世后，该房一直闲置。2012年初，我们兄弟二人协商准备将此房翻新时，才发现被反诉人（本诉原告）2004年8月29日欺骗母亲签订了买卖房屋协议，将我们的房产所有权及土地使用权一并转卖给了被反诉人。在我们与被反诉人协商处理此事时，又收到了被反诉人的诉状，要求确认买卖协议有效。反诉人认为，该买卖行为侵犯了反诉人的合法权益，属无效买卖，该行为自签订买卖协议之日起即无效。现二被告提起反诉，请求依法确认杨某某与王庆功于2004年8月29日签订的买卖房屋协议书无效。
为支持其反诉请求，二被告向法庭递交了与本诉相同的证据材料。
原告（反诉被告）对二被告的反诉辩称：该房产系二被告母亲及继父购买、出资所建，不是二被告自有，二被告持有房产证并不能证明该房屋没有卖的事实，二被告知道其母亲卖房屋，马正勇向其母亲出具有字据，其反诉时效已过。从2004年8月29日双方签订买卖协议之日起，原告入住该房屋已八年，二被告知道原告已支付合理价款，原告是善意取得。请求驳回二被告的反诉。
为了支持其该抗辩理由的成立，原告向法庭递交了与本诉相同的证据材料。
法庭依被告申请，依法调取了争议房屋的用水、用电情况（水、电户名均为王某某）。
本院根据当事人的陈述、举证及质证意见，对本案的事实确认如下：
二被告的母亲杨某某在1978年与李某某再婚，1981年6月1日李某某分得昝庄宅基地一处，后杨某某和李某某于1981年至1982年期间在该宅基地上建起平房五间及东屋两间。1996年10月，该处房产办理了三份土地证，分别是：方国用（96）字第119号国有土地使用证，土地使用者为李某某，地号01-11-119，面积为54.22平方米；方国用（96）字第118号国有土地使用证，土地使用者为马正永，地号01-11-118，面积为107.87平方米；方国用（96）字第118号国有土地使用证，土地使用者为马正春，地号01-11-117，面积为107.68平方米。同时该房屋办理了三份房产证，分别是：字第201号房屋所有权证，所有权人为马正勇，2间，面积46.90平方米；字第203号房屋所有权证，所有权人为马正春，2间，面积46.90平方米；字第206号房屋所有权证，所有权人为李某某，2间，面积42平方米。2004年8月29日，杨某某与原告王庆功签订了内容为：“买卖房屋协议书，甲方：杨某某，女，现年68岁，住城关镇人民路232号。乙方：王庆功，男，现年41岁，住杨集乡五龙庙村五龙庙组。甲方愿把位于人民路北端门牌232号的五间平房及东屋连同院落的附属物及土地使用权一并卖给乙方所有和使用。经双方协商达成如下协议：一、甲方所有的北屋五间平房及东屋连同院落的附属物及土地使用权一并卖给乙方，今后归乙方所有和使用；二、双方议定总价款陆万元正，协议签订时乙方向甲方先交付叁万陆仟元正，余下的贰万肆仟元待甲方挪出此院后一次付清；三、甲方未挪出前仍住北屋东头两间并继续使用东屋两间，另开大门，待两位老人‘百年’后，房屋完全交给乙方；四、房屋过户所用款由乙方负担；五、协议签订时，甲方应交给乙方原房屋的产权证书及相关的土地及土地使用证书；六、协议生效后，乙方进行院落改造或房屋改造所用款项均由乙方承担；七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具同等效力。甲方：杨某某，乙方：王庆功，见证人：马某、马某某、马某某、马某某、李某某，2004年8月29日”的买卖房屋协议书，后原告及家人按协议改造了墙及大门。2005年杨某某去世，2007年李某某去世。后原、被告发生争议，原告起诉来院，请求依法判令：1、2004年8月29日买卖房屋协议书有效，2、二被告腾出所占用的两间房屋。
另查明：1、原告（反诉被告）在第二次开庭时当庭自愿撤回第二项要求“二被告腾出所占用的两间房屋”的诉讼请求，后又在第三次开庭时增加诉讼请求，要求二被告协助原告办理房产证等过户手续，二被告对此不要求举证期。
2、2012年6月7日本案第一次开庭审理时，二被告当庭提出反诉，请求依法确认杨某某与王庆功于2004年8月29日签订的买卖房屋协议书无效。
3、本案争议协议所涉及的房产在修建时，被告马正春、马正永均已成年，马正春在云南工作，马正永在部队服役。1983年被告马正永从部队退伍回到方城，与李某某、杨某某共同居住在该争议房产中，至1986年马正永结婚后从该房产中搬出，期间马正永的工资均交由杨某某处分。被告马正春常年在外地上班，间或回来过，也曾在争议房产中短期居住。
4、1991年2月，该争议房产办理房产证时，所有手续均是被告马正永出面办理，三份房产证也是由被告马正永签字领取。
5、原告的证人王某某（原告的父亲）当庭称：该争议协议是其书写；协议签订时，原告本人不在家，但知道买房的事；协议上“王庆功”的签名是其代书，指印记不清是谁按的；当时杨某某称该房的房产证找不到了，只有土地证；协议上“李某某”的指印是其本人按的；2005年王某某找到杨某某，要求把李某某的名字加到协议的甲方一栏，杨某某同意后，杨某某在原告持有的一份协议上“甲方：杨某某”下面写上了“李某某，男，系杨某某之丈夫”，在协议最后“甲方：杨某某”后面写上“李某某”，指印记不清是谁按的，杨某某所持有的一份协议上未添加上述内容。修改协议未通知其他人。
6、协议签订时，杨某某向原告提供了内容为：“情况证明。关于我大儿子马正春的情况说明。1973年我和他爸爸一起从云南调回方城时，因他刚参加工作，未能调动，只能留在云南。1975年他爸爸因公牺牲后，我带着五个儿女更加无能为力把他调回方城，至直如今无联系，他也没和我们联系。近几年我委托云南那边亲戚多次寻找他，始终下落不明。特此证明。母亲杨某某。2004年4月12日”的情况证明一份，及内容为“我同意将房产转入李某某名下。马正勇，2004。4.12号”的字条和内容为“原来马正春、马正永和李某某三个房产证书都由李某某保存，现因李某某有病找不着，特比说明。（代）李某某，2004.8.29”的字条各一份。杨某某的“情况证明”系杨某某的女儿马某某按照杨某某的口述所代书，上面的指印系杨某某本人所捺。马正勇的字条，被告马正勇当庭认可是其所为，但该字条不是用于卖房使用。李某某的字条系原告的父亲王某某所写，“李某某”的名字不知是谁所签，指印系李某某本人所捺。
7、协议签订时，李某某有病卧床，但意识清醒，能够通过点头摇头表达意见；杨某某因患糖尿病，视力有障碍，看不清楚，但意识清醒，不影响自己行动。
8、协议签订时，李某某、杨某某、马某某、马某某和王某某五人在场，原告王庆功、被告马正勇、马正春均不在场，其他见证人马某某、马某某亦不在场。
9、协议签订后，杨某某将三份土地证及相关字据等手续交给王某某，王某某向杨某某支付了现金36000元，后王某某改造了大门，并在院内堆起一道一米多高的墙，但未直接入住该房。下余房款24000元原告至今未付。
10、被告的证人马某某当庭称：协议签订当天其在厨房做饭，签协议的具体过程并不在场，只是按照杨某某的安排在协议上捺了指印，也没有看协议内容。建房时，被告马正春在云南未回来，但有联系。协议签订后，原告未入住该房，后来在院子里用砖堆了一道一米多高的墙，改了大门，之后很久原告家都没入住。
11、被告的证人马某某当庭称：杨某某卖房时马正春不在家，马正勇比较忙。协议是王某某写好后拿去找的杨某某。马正鲜当时在协议落款处甲方的后面写了“杨某某”，在见证人一栏写了“马某、马某某、马某某、马某某、李某某”五个人的名字，并在其自己的名字上捺了指印。杨某某和李某某的指印是王某某拉着二人的手所捺，马某某的指印是其本人自己所捺。原告是在起诉之后才入住该房屋，协议签订后、房子空出来，几个月后改的大门，院子中间砖堆了个墙，原告一直没住。
12、方城县东山自来水公司于2014年5月6日出具情况说明：王某某、用水号206235，该用户2007年12月13日申请改造安装；2008年7月至11月，抄表见数4吨；2008年12月至2012年4月用水为0吨，2012年5月至今抄表见数66吨。
13、方城县电业局河东供电所出具了一份用电情况，并备注：户名王某某，原用户编号4242860，新户号7190025412，2012年1月以前信息，因系统升级无法查询。该用电情况上显示：2012年1月至2012年4月，该户用电、缴费均为0；自2012年5月起，开始有度数不等的用电量出现。
14、被告马正勇、马正春二人的身份证上载明信息为汉族，但二人称已信奉伊斯兰教，正在办理变更民族的手续。
综上法律事实，本院认为：本案争议所涉及的土地系李某某从村组分得，争议房产系杨某某和李某某二人修建，该房建成后，在办理土地证和房产证时分为三份，分别登记在二被告名下的房产土地应视为是杨某某、李某某二人对二被告的赠予，该赠予行为有效，且政府相关部门已给二被告分别颁发了相应的土地证、房产证，故杨某某、李某某和二被告四人分别依据其名下房产证、土地证的划分对该处房产的相应部分各自拥有独立产权；李某某名下的土地、房产虽然证件上没有登记共有人，但实际上是杨某某、李某某夫妻二人共同共有的财产，二人共同对李某某名下的42平方米房产及54.22平方米土地使用权拥有产权及处分权。本案争议的协议书，原、被告各持一份，两份协议书内容有部分不一致，原告所持有的协议有后来改动的部分，二被告所持有的协议为原始协议。从该原始协议上看，本案争议协议的卖方虽为杨某某一人，但李某某在协议签订时也在场，也在协议书上捺了指印，当时杨某某、李某某均意识清醒，具有完全民事行为能力，且有其女儿马正梅、马正鲜在场，以上可以证明卖房系杨某某、李某某二人共同的真实意思表示；至于李某某的名字被他人代签到见证人一栏，仅是形式瑕疵，不影响李某某本人同意卖房的意思表示成立，即杨某某、李某某二人均为该争议协议的卖方。杨某某、李某某二人对其拥有完全处分权的登记在李某某名下的房产进行处分是合法有效的，而对分别登记在二被告名下的房产，杨某某、李某某二人早已将该部分房产的产权赠予给二被告，且二被告也分别办理了相应的房产、土地登记手续和产权证明，杨某某、李某某二人对该部分土地、房产已无权进行处分。协议签订时，杨某某向原告出具了“情况说明”和“马正勇字条”，这两份字据不能对抗由人民政府依法颁发的房产证和土地证，不能证明杨某某、李某某对该处争议房产拥有全部的合法权属，且原告提供的两份字据均为复印件，故原告的上述证据不能证明杨某某、李某某处分二被告名下房产的合理性和合法性。二被告分别持有政府部门依法对其颁发的房产证，对其各自名下的证载房产拥有合法产权，同时二被告从未参与签订该争议协议的过程，未在协议上签字或捺印，也从未对杨某某、李某某擅自出售二被告名下房产的行为进行追认，故杨某某、李某某在协议中出售二被告名下房产的行为无效。经本院审判委员会研究决定，本案争议的协议中杨某某、李某某二人对李某某名下房产的处分是合法有效的，对二被告名下房产的处分为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、原告王庆功与杨某某于2004年8月29日签订的买卖房屋协议书中，涉及李某某名下房产土地的约定为有效，涉及被告马正勇、马正春名下房产土地的约定为无效。
二、驳回原告王庆功的其他诉讼请求。
三、驳回被告马正勇、马正春的其他反诉请求。
本诉案件受理费200元，反诉案件受理费100元，保全费620元，合计920元，由原告王庆功负担620元，被告马正勇、马正春共同负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 顾东升
审 判 员 牛 双
人民陪审员 王朝霞
二〇一四年八月十三日
书 记 员 李 靖