上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1424号
上诉人（原审被告）康慧母婴专护服务（上海）有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新高桥开发有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人丁以升，上海步界律师事务所律师。
上诉人康慧母婴专护服务（上海）有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第42492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人康慧母婴专护服务（上海）有限公司原委托代理人刘逊、被上诉人上海新高桥开发有限公司之委托代理人丁以升到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。
原审经审理查明，2011年11月18日，上海新高桥开发有限公司（以下简称新高桥公司）与＊＊＊＊＊LTD签订《高桥新城荷兰商业广场出售意向书》，约定，＊＊＊＊＊LTD有意认购新高桥公司开发的坐落于上海市浦东新区莱阳路＊＊＊弄的新建商品房及相应的土地使用权；转让价款为人民币（下同）77，700万元；＊＊＊＊＊LTD需支付相当于总价款10%的意向金，即7，770万元，在意向书签订后15个工作日内，支付第一笔意向金1，000万元；在转让价格获得国资委的批准，且新高桥公司获得其股东放弃优先购买权的书面声明后支付其余意向金6，770万元，意向金全额付讫的最晚截止时间为2012年5月30日16：00之前；正式的《商品房出售合同》的合同签约主体以及该房屋最终的产权登记名义人应为认购人或项目公司；本意向书生效后，双方应当加紧《销售框架协议》的谈判和签订工作，本意向书的约定内容，双方均有权要求列入《销售框架协议》之中，其他未尽事宜以《销售框架协议》约定为准等。
2011年12月8日、9日，＊＊＊＊＊LTD通过甲公司分两次向新高桥公司支付意向金1，000万元。
2012年5月23日，康慧母婴专护服务（上海）有限公司（以下简称康慧公司）经工商注册成立。
2012年6月15日，新高桥公司与康慧公司签订《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》，约定，康慧公司系由＊＊＊＊＊LTD香港子公司在上海投资设立的公司；新高桥公司已办妥有关高桥新城荷兰商业广场的所有国资评估手续，符合出让条件；双方同意，正式的《商品房出售合同》的合同签约主体为康慧公司；康慧公司认购的标的房地产为坐落于上海市浦东新区莱阳路＊＊＊弄的新建商品房（包括全部地下建筑）及相应的土地使用权（包括广场）；标的房地产的总转让价款为77，700万元；康慧公司须支付相当于总价款10%的意向金，即7，770万元；除康慧公司已经支付的1，000万元意向金外，康慧公司应在2012年7月15日前向双方共管账户汇入其余意向金6，770万元；认购人支付的意向金应分期按照比例（分子为该次收购应付房款，分母为77，700万元）冲抵康慧公司的部分房价款，而非一次性冲抵第一期收购的康慧公司应付的部分房价款。上述框架协议第一部分第6条“分期收购”约定，双方同意就标的房地产的收购以分期方式完成：（1）第一期收购之标的房地产为上海市浦东新区莱阳路＊＊＊弄＊＊＊号整栋建筑物及相应土地使用权和部分地下建筑、车位，收购的时间、方式等具体约定见本协议第二部分；（2）第二期收购之标的物为上海市浦东新区高桥镇＊＊＊街坊1／2宗地之地块上剩余房地产，以先租后购且租金冲抵购房款之方式执行，时间和方式等具体约定见本协议第三部分。第11条约定，鉴于康慧公司进行标的房地产收购，是以银行融资（即银行贷款）支付一定比例房款为基础的，如果因为中国政策原因，康慧公司无法获得所需的一定比例的银行融资（其形式为：中国国内银行发放的贷款；“无法获得”指的是：本框架协议约定的银行贷款获批未果或银行贷款获批文件被撤销或获批文件更改导致无法签订《借款合同》），则无论是否已签订《框架协议》，康慧公司将不得不放弃认购（“放弃认购”是指：如未完成第一期收购的，放弃整个标的房地产的认购；如未完成第二期（租购）阶段收购的，放弃租购阶段收购标的的认购），除非双方有其他的约定内容，由于上述原因，本协议与相应的《商品房出售合同》等相关法律文件得以解除，双方同意按照本协议约定的方式处理相关事项。上述合同第二部分“第一期收购”约定，第一期收购的标的总价为361，060，486元；双方于2012年7月31日前，就第一期收购标的按照协议约定的内容签订《商品房出售合同》，并办理网上登记手续；康慧公司应按下列时间和方式向新高桥公司支付房价款：（1）、康慧公司应在其与国内银行签署借款合同之日起10个工作日内，向新高桥公司支付首期房价款186，800，486元，康慧公司已支付的意向金可以冲抵该第一期标的总房价款的10%（即36，106，048.60元），实际支付150，694，437.40元；（2）、康慧公司应于双方办理房屋过户登记和同时办理按揭抵押登记之日起的30日内，以银行贷款方式向新高桥公司支付173，260，000元，贷款银行应直接将所涉贷款支付新高桥公司；康慧公司应在锅炉设备验收通过后三日内，向新高桥公司支付尾款100万元；如康慧公司未在协议约定的时间付款（包括意向金和任何房款），新高桥公司同意给予15天的宽限期；如在宽限期内仍未付清当期款项，康慧公司应当向新高桥公司支付逾期付款违约金，违约金按逾期未付额的日万分之三计算，违约金自本合同约定的付款日之第二天起算至实际付款日止；逾期付款超过45天的，新高桥公司有权单方面解除本协议和相应的《商品房出售合同》，并有权从已收款项中扣除2，000万元，作为违约金；如康慧公司违约导致新高桥公司解除本协议的，除康慧公司承担本协议约定的违约责任外，新高桥公司应将已收到的全部款项在解除通知送达之日起15日内返还康慧公司；如康慧公司在2012年12月31日前，“无法获得”银行贷款的，视为本协议第11条之情形发生，双方均有权单方面解除本协议和任何已签订的相应《商品房出售合同》，且无需向对方或任何第三人承担违约责任或给付义务；因“融资不能”，本协议和相应的《商品房出售合同》解除的，新高桥公司应将已收到的房价款（所有意向金和首期房价款本金，包括利息，利息按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）在解除通知送达之日起15日内返还康慧公司。第三部分“第二期收购（租购）”约定，“租购”的标的物为：标的房地产中除第一期之外的部分，包括但不限于：（1）莱阳路＊＊＊弄＊＊＊号整栋；（2）莱阳路＊＊＊弄＊＊＊号整栋；（3）莱阳路＊＊＊弄＊＊＊号剩余地下建筑∕车位；（4）相应的土地使用权；租购期限为自第一期收购之房地产交付之日起，至2013年12月31日为截止日；在签署第一期收购相关的《商品房出售合同》的同时，双方就租购标的物签订《房地产租赁合同》；《租赁合同》之期限自第一期收购之房地产交付之日起，至2023年12月31日；《租赁合同》之期限分为租购期和租赁期两个阶段：（1）租购阶段：租购期自第一期收购之房地产交付之日起，至2013年12月31日；（2）租赁阶段：租赁期自2014年1月1日起，至2023年12月31日；在租购期内，康慧公司应按照本协议约定方式购买租购之标的物，双方作为“租购”标的物的出租人与承租人的关系将随收购行为的发生而改变为出售人与购买人之间的关系，新的《商品房出售合同》将陆续签订，直至康慧公司按约完成标的房地产的全部收购；新高桥公司应于第一期收购之房地产交付之当日将租购标的物交付给康慧公司使用；自上述约定的交付之日起至2013年6月30日，免租期内无需支付租金；自2013年7月1日至2013年12月31日，康慧公司应支付租购期内的租金，但可在2013年12月31日前一次性付清；如康慧公司在2013年12月31日前，由于无法获得有关租购阶段收购的银行融资，导致放弃认购的，康慧公司可保留第一期收购的标的，但还需向新高桥公司进行补偿，补偿金额为1，000万元；租购期内，如因融资不能之外的原因，由于康慧公司原因，租购标的物的买卖无法完成的，康慧公司应向新高桥公司支付违约金2，000万元，新高桥公司可以在剩余意向金中扣除该笔违约金等。上述协议还将上海市房地产权证、车库平面图、规划图等作为协议附件。
上述协议签订后，康慧公司于2012年7月15日前向新高桥公司支付了6，770万元意向金。
2012年12月5日，新高桥公司方吴某某向康慧公司方王某某发出《有关提醒支付荷兰商业广场第一期收购款项相关事宜的函》，向康慧公司提醒付款事项和时间。
2012年12月7日，中国建设银行上海市分行向康慧公司出具了《中国建设银行债项审批批复》，表示同意给予康慧公司贷款1.8亿元，并罗列了相应放款条件。此后，康慧公司称银行实际未发放上述贷款。
2012年12月17日，康慧公司向新高桥公司发出《项目延期申请书》，称：建行于2012年12月10日就一期收购项目所需贷款项目出具了贷款批复，因贷款批复的时间晚于双方签署《框架协议》时预计的时间，加之建行就一期收购项目所出具的贷款批复与康慧公司所要求的条件以及双方之前设计的方案存在很大差别，故就康慧公司的收购计划提出了新的方案，并表示愿意按照《框架协议》的规定向新高桥公司承担逾期付款的违约责任。
2012年12月21日，双方就康慧公司提出的《项目延期申请书》签署《关于框架协议履行之备忘录》，约定，关于一期收购项目：除最初的1，000万元意向金外，其余的6，770万元意向金全部用于支付一期项目的购房款，并与出售合同约定的第一笔房价款支付时间予以冲抵房价款；双方于2012年12月21日就一期项目签署出售合同；康慧公司于2013年3月31日前付清一期项目首期款181，060，486元（含6，770万元）；康慧公司于2013年5月31日前以银行贷款的方式向新高桥公司支付1.8亿元；关于二期收购项目：1，000万元意向金，作为二期租购项目的第一笔意向金；康慧公司于2013年7月31日前将二期项目意向金补足至4，160万元；双方于2013年12月31日前按照《框架协议》约定完成二期项目的收购；康慧公司同意就上述一期、二期所述之延期付款以及上述意向金冲抵调整等所有变动事项给予新高桥公司500万元的补偿，新高桥公司不再追究康慧公司由此产生的违约责任，且康慧公司应于一期项目所涉房地产交房前支付该笔补偿金；如果就一期收购项目康慧公司未能在2013年3月31日前付清首付款的，或康慧公司未能在2013年5月31日前支付1.8亿元银行贷款的，双方同意按出售合同补充条款一中的第2条“付款的违约责任”以及相关约定处理。
同日，双方就二期项目的标的房地产签订了《高桥新城荷兰商业广场租购合同》，约定：根据《框架协议》约定的第一期购买的房地产标的交付当日即为本合同之标的交付期；租购期为自标的交付与接收之日至2013年12月31日，租赁期的期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止；若租购期限内康慧公司未购买的，租购期期满后转租赁；在租购期内，如康慧公司完成对标的的购买，则本合同终止；在租购期内，如康慧公司未能完成对标的的购买，双方按本合同的约定继续履行。并约定本合同经双方签字盖章后成立，自《框架协议》中第一期收购标的申办房地产过户登记后生效。当日，双方还就位于高桥新城文化广场中由四栋建筑物以及周边道路合围形成的地表空间的使用、管理等相关事宜签订《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》。
2012年12月22日，双方就一期项目的标的房地产签订《上海市商品房出售合同》160份，上述每份出售合同中约定了房屋的坐落、价格、过户时间等内容，并约定康慧公司应于2012年12月25日与新高桥公司签约，并支付首付房款，于2013年3月31日前应支付第二期房款；康慧公司应于2013年5月31日前，以银行贷款方式向新高桥公司支付余款，贷款银行应直接将所涉贷款支付给新高桥公司。《补充条款一》第2条“付款的违约责任”约定：2.1、如康慧公司未在合同约定的时间付款（包括贷款部分），新高桥公司同意给予15天的宽限期，如在宽限期内仍未付清当期款项，康慧公司应当向新高桥公司支付逾期付款违约金，违约金按逾期未付额的日万分之三计算，违约金自本合同约定的付款日之第二天起算至实际付款日止；2.2、如康慧公司未能按本合同约定之时间足额支付房款，且在宽限期内仍未足额支付的，新高桥公司有权单方面解除本商品房出售合同，并有权从已收款项中扣除2，000万元，作为违约金。第14.1条还约定，本合同涉及合同解除的违约金，均指《框架协议》所涉的所有第一期购买的商品房出售合同按照约定解除后应承担的总共之违约金，以及办理过户登记之违约金，而非本单个出售合同所单独应承担的违约金，不按每个出售合同重复计算，双方由此产生的任何歧义，均应按照《框架协议》的约定内容和目的予以理解和解释。
2013年3月28日，康慧公司向新高桥公司发出《有关款项延期支付之申请书》，称：因其控股公司在新加坡申请上市、大额资金使用受到限制的原因，其无法按照《备忘录》的约定支付款项。4月12日，双方签订《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》，约定：康慧公司在2013年4月3日前汇出不少于折合人民币2，500万元的外币作为投资款，康慧公司应于2013年4月15日前向新高桥公司支付2，500万元；康慧公司于2013年5月31日前向新高桥公司付清其余的一期项目首期款计88，360，486元；对于《备忘录》约定的补偿金500万元，康慧公司应于2013年5月31日前支付；除本备忘录之补充明确予以修改或补充外，《框架协议》、出售合同、《备忘录》的其他条款维持不变，继续有效；本备忘录之补充经双方代表签字并盖章后生效（审理中，双方均确认该备忘录之补充已经生效）。
2013年5月3日、7月11日、8月28日，新高桥公司方吴某某向康慧公司方郭某某等多次发函，要求康慧公司做好资金安排，保证收购项目的顺利实施。
2013年12月10日，新高桥公司方吴某某再次向康慧公司方杨某某等发出《有关支付荷兰商业广场第一期收购款项以及第二期收购项目相关事宜的函》，要求康慧公司严格按照合同的约定履行。12月12日，康慧公司方王某某向新高桥公司方吴某某回函，向新高桥公司明确付款时间，并称，一期项目和二期项目是一个不可分割的整体，其难以接受不收购二期项目的方案；康慧公司将在2014年2月一期项目完成后将意向金补足至4，160万元，余款2014年7月底之前付清；康慧公司将二期收购完成的时间延至2014年7月底。
2014年3月31日至5月30日，新高桥公司方吴某某分三次向康慧公司发函，仍催促康慧公司按约履行合同，否则，新高桥公司将在2014年6月启动解约工作，并要求康慧公司在6月15日前与新高桥公司进行协商。6月12日、22日，王某某向新高桥公司回函，向新高桥公司介绍了康慧公司相关营运计划，作出了付款安排，并要求和新高桥公司协商。在6月22日的回函中，康慧公司还称，若康慧公司在2014年12月31日之前无法完成支付一期的所有收购款，康慧公司愿意接受新高桥公司6，000万元的罚金等。6月23日，吴某某发函要求康慧公司就作出的相关付款计划提供额外担保。7月17日，王某某又回函新高桥公司要求得到新高桥公司谅解。8月8日，吴某某复函，要求康慧公司有条件地在2014年12月31日前完成全部项目（第一期与第二期）收购，并要求康慧公司按约定补足二期项目的意向金3，160万元，并支付二期项目的房价款374，339，514元等。此后，双方还就一期、二期项目的完成、补偿等问题进行协商，未果。9月1日，康慧公司给新高桥公司发函，表示仍有信心克服困难，同意接受和承担一共6，000万元的补偿金给新高桥公司，并表示在9月份完成一期收购之后，即刻安排二期的付款工作。同日，吴某某再次向康慧公司发函，要求康慧公司于2014年9月15日前支付应付未付的一期收购的款项及补偿金中一期收购的部分，在2014年10月15日前付清一期项目所有款项，并要求于2014年9月5日前签署《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充二》。
期间，康慧公司于2013年4月12日支付24，936，245.76元，于同年4月17日支付63，754.24元，于2014年1月15日支付1，900万元，又于同年7月11日支付1，000万元。新高桥公司已经陆续向康慧公司开具了总金额为12，170万元的《销售不动产统一发票》共计181张。
2014年9月2日至9月24日，康慧公司方王某某与新高桥公司方吴某某等仍在就继续履行合同中的一些问题进行短信沟通。
2014年10月16日，新高桥公司委托律师向康慧公司发出《律师函》，认为截止律师函发出之日，康慧公司未能完成《框架协议》中约定的第一期收购，也未能完成《框架协议》中约定的第二期收购，康慧公司已严重违约，鉴于上述情况，新高桥公司发出通知：双方签订的《框架协议》、《备忘录》、《一揽子合同》、《备忘录之补充》于本律师函到达康慧公司之日解除；康慧公司应承担相应的违约责任，总计为8，481万余元等。康慧公司于次日收到了上述《律师函》。11月11日，康慧公司委托律师向新高桥公司回函，认为新高桥公司不具备单方解除合同的条件，新高桥公司解除合同的行为，不具备法律效力，康慧公司不予认可，合同应当继续履行。
原审审理中，新高桥公司请求判令：1、解除双方签订的《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录》、《高桥新城荷兰商业广场租购合同》、《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》、《上海市商品房出售合同》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》；2、康慧公司向新高桥公司支付补偿金500万元；3、康慧公司支付逾期付款违约金（分别以88，360，486元为基数，自2013年6月1日起计算至判决生效日止；以1，900万元为基数，自2013年6月1日起，计算至2014年1月15日止；以1，000万元为基数，自2013年6月1日起计算至判决生效日止；以1.8亿元为基数，自2013年6月1日计算至判决生效日止；以500万元为基数，自2013年6月1日计算至判决生效日止；以3，160万元为基数，自2013年8月1日计算至判决生效日止；以374，339，514元为基数，自2014年1月1日计算至判决生效日止，均参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。审理中，新高桥公司表示在合同解除后，愿意向康慧公司返还购房款，并明确第3项诉请为要求判令康慧公司支付违约金4，000万元。
康慧公司辩称：双方之间的买卖合同，虽然由于康慧公司的延迟付款而导致延期履行，但期间康慧公司一直积极协商、筹资，并愿意支付合同约定的延迟付款违约金。为此，康慧公司就延迟履行具体事宜进行了积极协商，期间，也得到了新高桥公司的谅解，且康慧公司拟妥协接受新高桥公司提出的高于合同约定的延期补偿款，并也在继续支付房款，表示出积极的继续履行姿态。但在康慧公司基本完成资金支付筹措工作之时，新高桥公司突然通知解除合同。康慧公司认为，新高桥公司不具有合同解除权，合同应得到继续履行。理由如下：一、新高桥公司的约定解除权因选择放弃而消灭。（一）根据双方合同对康慧公司延迟付款违约责任的约定，新高桥公司选择追究康慧公司支付延迟违约金、继续履行合同的违约责任，放弃了解除合同的约定权利。在双方签订的《上海市商品房出售合同》中约定，如康慧公司未在合同约定的时间付款，新高桥公司同意给予15天的宽限期，如在宽限期内仍未付清当期款项，康慧公司应当向新高桥公司支付逾期付款违约金；如康慧公司未能按约定时间足额支付房款，且在宽限期内仍未足额支付的，新高桥公司有权单方面解除出售合同，并有权从已收款项中扣除2，000万元作为违约金。从上述约定可以看出，继续履行合同，支付延迟违约金和解除合同，该两种责任是选择性的，新高桥公司实际选择了继续履行合同方式，就意味着放弃了解除合同的权利。（二）新高桥公司以其行为放弃了约定解除权。根据《上海市商品房出售合同》之补充条款一的约定，新高桥公司在2013年6月15日即开始享有合同解除权，在此后的长时间内，新高桥公司并没有行使合同解除权，而是要求康慧公司支付延迟付款滞纳金，并且于2014年7月还在收取康慧公司支付的部分房屋首付款，其行为已表明放弃合同解除权。且此后的2014年8、9月间，双方还在商谈合同继续履行事宜，且对延迟履行、支付补偿金事宜基本达成一致，更表明了新高桥公司放弃解除权、要求继续履行合同的意思表示。二、即便新高桥公司仍享有解除合同权利的话，也因超过一年除斥期间而消灭。根据相关商品房买卖合同的司法解释的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据双方签订的《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》，康慧公司应于2013年5月31日前向新高桥公司付清其余的一期项目首付款88，360，480元，而出售合同约定宽限期15天，因此，新高桥公司在2013年6月15日即享有解除全合同的权利，至2014年10月16日，早已超过一年，新高桥公司的解除合同权利已经消灭。三、暂且不论解除权行使的一年除斥期间限制，从法理上分析，新高桥公司合同解除权行使的条件也不成就，否则，有违合同的基本诚信原则。双方在2014年6至9月间，一直在就合同延迟履行事宜进行协商，因合同部分内容变更也进行了要约和新要约过程，且对部分内容达成了意向。上述对合同履行延期及补偿金支付等事宜的协商过程，给了康慧公司继续履行合同的合理预期。然，在协商不成的情况下，新高桥公司径行解除合同，破坏了康慧公司应有的合同预期，新高桥公司的协商行为和恶意磋商无异，有违合同基本的诚信原则，其解除合同的权利不成就。四、二期项目合同性质仍属租购合同。（一）双方就二期没有签署买卖合同，也没有放弃租购的合意。书面及协商过程所涉及的收购，仅是指租购协议中所涉的收购，不等于康慧公司放弃收购不成后的租赁。（二）2012年12月21日《框架协议》履行之备忘录中所述康慧公司应于2013年12月31日完成收购，应理解为对租购合同中的收购部分内容时间的约定和强调，因为双方关于二期房屋的租赁合同也是在2012年12月21日同日签订的。五、二期租购合同还未生效，康慧公司的履行时间还没开始，不存在违约责任问题。因为双方的租购合同约定自第一期收购标的申办房地产过户登记后生效，租购期限自第一期房产交付之日起计算，且新高桥公司在2014年8月8日之前长时间内的催告函均没有提及二期的款项支付问题，此也说明双方的真实意思表示也是二期租购应该是在一期完成后再开始履行。加之，双方签订的任何一份协议中均没有对二期收购延期约定违约责任，说明二期的收购延期是不需要承担违约责任的。六、二期项目履行的时间点，应该是一期完成收购后的七个月内。框架协议及其备忘录、二期租购合同对二期完成收购时间点2013年12月31日的约定，是基于初始双方对一期收购完成时间预估而设定的，对双方没有强制性的约束力。根据上述协议的字面约定，一期完成收购的时间点为2013年5月31日，二期完成租购协议中所涉收购的时间点是2013年12月31日，从中可以推断，对二期进行收购的时间，双方的真实意思表示应该是一期完成收购后的七个月内，这也符合如此重大收购的合理时间安排。七、新高桥公司关于违约责任的主张与解除合同的诉求是不相符的。新高桥公司所主张的违约金系以逾期付款为基础，解除合同后的违约责任与逾期付款的违约责任是不同的。即使根据损害赔偿的证据要求，新高桥公司也未举证证明其实际损失存在的依据。假如按照合同约定主张违约金，因新高桥公司早已丧失了合同解除权，现新高桥公司欲强行解除合同，其并无权利主张违约金，且事实上系争房屋目前价格上涨，新高桥公司实际并无损失，新高桥公司主张的违约金也明显过高，要求法院予以调低。综上，请求驳回新高桥公司的全部诉请。
原审认为，双方签订的《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录》、《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》、《上海市商品房出售合同》、《关于〈框架协议〉履行之备忘录之补充》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
一、本案争议焦点一，本案一期收购项目合同与二期租购项目的关系。从双方签订的《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》内容看，区分了第一期收购和第二期收购，并分别确定了每一期的标的，但从第二期的租购期限看，为自第一期收购之房地产交付之日起。且在该协议相关条款中还约定，如未完成第一期收购的，康慧公司放弃整个标的房地产的认购，如未完成第二期（租购）阶段收购的，放弃租购阶段收购标的的认购。双方签订的《高桥新城荷兰商业广场租购合同》也约定，自《框架协议》中第一期收购标的申办房地产过户登记后生效，标的的交付与接收日期为第一期购买的房地产标的交付当日。在2013年12月10日康慧公司方王某某给新高桥公司方吴某某的函件中，也称一期项目和二期项目是一个不可分割的整体。由此可见，第一期收购合同与第二期的租购合同虽相对独立，但第二期的租购关系是建立在第一期的收购关系基础之上的，两者有密不可分的关系。且从双方合同的本意看，康慧公司是对一期、二期项目的整体收购。
二、本案争议焦点二，新高桥公司是否有权依法行使合同解除权。1、在一期项目收购合同关系中，双方曾在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》中约定了康慧公司一期项目收购房地产应支付房价款的时间，并约定如康慧公司未在协议约定的时间付款，逾期付款超过45天的，新高桥公司有权单方面解除本协议和相应的商品房出售合同。但此后，双方通过签订《关于框架协议履行之备忘录》的方式变更了一期项目价款的支付时间，并约定，如果就一期收购项目康慧公司未能在2013年3月31日前付清首付款的，或康慧公司未能在2013年5月31日前支付1.8亿元银行贷款的，双方同意按出售合同补充条款一中的第2条“付款的违约责任”以及相关约定处理。结合双方签订的《上海市商品房出售合同》第2条的约定，新高桥公司在康慧公司未能按约付款，且给予康慧公司15天的宽限期后仍未付款的，赋予新高桥公司选择权，即可以选择要求康慧公司支付违约金并继续履行合同，也可以选择解除合同。在此之后，双方虽还曾于2013年4月12日签订了《关于框架协议履行之备忘录之补充》，并对一期项目价款的支付时间做出了相应调整，但约定的一期项目首期余款88，360，486元的支付时间为2013年5月31日，并明确了本备忘录之补充明确予以修改或补充外，《框架协议》、出售合同、《备忘录》的其他条款维持不变，也就是如康慧公司逾期支付房款的情况下，新高桥公司仍可以按照出售合同补充条款一第2条约定的内容作出选择。现从康慧公司向新高桥公司支付款项的时间和金额看，康慧公司仍然没有按照《关于框架协议履行之备忘录之补充》约定的内容，即未按约于2013年5月31日前向新高桥公司支付一期项目首期款，此时，新高桥公司如果选择行使解除权的话，应当在此后15天宽限期之次日2013年6月16日即可单方行使解除权。但从实际履行情况看，在此后直至2014年9月期间，新高桥公司虽没有在法律规定的期限内，即解除权发生之日起一年内行使约定解除权，而致该约定解除权归于消灭，但在此后，新高桥公司又于2014年9月1日给康慧公司的函件中要求康慧公司于2014年9月15日前支付应付未付的一期收购款及补偿金部分，并在2014年10月15日前付清一期项目所有款项，这是在康慧公司违约、且新高桥公司丧失约定解除权之后再次向康慧公司的催告，并也给予了康慧公司合理的履行期限，但康慧公司届时仍未向新高桥公司履行，故基于所赋予新高桥公司的法定解除权，新高桥公司有权在2014年10月16日发函对康慧公司行使就一期项目的法定解除权，并在该函件到达之日生效。新高桥公司主张解除一期项目中所有《上海市商品房出售合同》的主张，应予支持。2、在二期租购项目合同关系中，双方在《关于框架协议履行之备忘录》中已经明确约定了康慧公司在2013年7月31日前将二期项目意向金补足至4，160万元，于2013年12月31日前按《框架协议》约定完成二期项目的收购，即对于二期项目收购的付款时间和履行期限亦作出了明确约定，双方虽没有就康慧公司在二期项目中逾期付款或逾期履行的违约责任作出约定，但新高桥公司亦享有相应法定权利。现康慧公司未能按上述约定支付二期款项，也未能按约定期限履行收购二期项目，为此，新高桥公司曾于2014年8月8日的函件中明确要求康慧公司补足二期项目的意向金和房款，由此可见，新高桥公司也已经依法履行了催告义务，但康慧公司此后对上述义务仍未履行，故新高桥公司有权在2014年10月16日依法行使二期项目的收购解除权。3、关于二期项目的租赁合同关系，实际系双方在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》和《框架协议履行之备忘录》中作出原则性规定后，又通过签订《高桥新城荷兰商业广场租购合同》进行具体约定，双方同时约定，该合同需待第一期收购标的申办房地产过户登记后生效，目前该租购合同尚未生效，故不存在解除问题。鉴于双方签订的《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》系建立在前述租赁合同基础上的，现租赁合同未生效，且租赁合同生效条件也不可能发生，故该合同的解除亦符合法律规定，予以支持。
三、新高桥公司主张补偿金500万元的诉请是否成立。新高桥公司在审理中明确其主张该诉请是基于《关于框架协议履行之备忘录》中康慧公司确认的因其延期支付购房款等原因自愿给新高桥公司的补偿款。对此，从上述备忘录的内容看，康慧公司补偿新高桥公司500万元系基于继续履行合同而作出的承诺，现新高桥公司因康慧公司违约而行使合同解除权，故新高桥公司适用该条款主张权利，与事实不符，难以支持。
四、新高桥公司主张的违约金诉请是否成立。在康慧公司违约的情况下，新高桥公司有权依法主张违约金，现双方在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》和《上海市商品房出售合同》中均约定了在新高桥公司享有单方解除权的情况下，康慧公司就第一期项目应在已收款项中扣除2，000万元作为违约金。另，双方在《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》中还约定就二期项目，因康慧公司原因，租购标的物的买卖无法完成的，康慧公司应支付违约金2，000万元，故新高桥公司现依据双方签订的上述合同主张合同解除后的违约金，有事实依据，应予支持。至于康慧公司认为基于房价的实际上涨，新高桥公司并无损失、其主张的违约金过高的问题，因违约金兼具补偿性功能和惩罚性功能，同时还需兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现在履行过程中康慧公司一再承诺继续履行，但至今均未履行，且康慧公司也未能举证房价上涨的实际情况，故原审法院认定新高桥公司主张的违约金并未过高，对康慧公司要求予以减少的意见，不予采纳。
综上所述，鉴于《关于高桥新城荷兰商业广场出售之框架协议》、《关于框架协议履行之备忘录（20121221）》、《关于框架协议履行之备忘录之补充（20130412）》、《高桥新城文化广场（广场空地部分）使用公约》、《上海市商品房出售合同》在新高桥公司向康慧公司发出《律师函》，并于2014年10月17日到达康慧公司之时已经解除，故新高桥公司再向原审法院主张解除上述协议已无必要，不予支持。
在双方签订的相应合同解除后，当事人可以要求恢复原状，新高桥公司向康慧公司收取的购房款应予返还。审理中，新高桥公司也表示愿意返还购房款，故予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，于二○一五年四月三日作出判决：一、康慧母婴专护服务（上海）有限公司支付上海新高桥开发有限公司违约金4，000万元；二、上海新高桥开发有限公司返还康慧母婴专护服务（上海）有限公司购房款13，170万元；以上第一项和第二项相抵，上海新高桥开发有限公司于判决生效之日起十日内返还康慧母婴专护服务（上海）有限公司购房款9，170万元；四、驳回上海新高桥开发有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416，566元，由康慧母婴专护服务（上海）有限公司负担。
判决后，康慧公司不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院认可新高桥公司解约函的效力，作出解除双方商品房买卖合同关系的判决，超越法官自由裁量权的合理范围，判决依据不合法。原审判决系根据合同法第九十四条第三款关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定。如果本案属于其他经济合同纠纷，且无其他相应法律规定或司法解释对催告期限有限制性规定时，则原审法院认定新高桥公司给予一个半月的催告期限属合理并据此认定新高桥公司享有法定解除权，康慧公司没有异议，但本案系商品房买卖合同纠纷，而最高院商品房买卖合同司法解释第十五条对法定解除权的催告期限为三个月有明确规定，显然新高桥公司并没有给足三个月的合理期限，其诉讼方式也系“请求法院解除合同”，故原审法院在司法解释有明确期限规定的前提下，应当认定新高桥公司的解约行为有重大瑕疵，判决确认新高桥公司的解约行为无效双方继续履行合同，或认定新高桥公司的解约行为有重大不当构成解约错误，判令双方互相返还原状。现原审判决超越司法解释的规定，认定新高桥公司的解约行为有效，显属错误。2、原审判决对二期项目“租购期”的认定以及对二期项目未实现租购的违约责任认定，存在重大错误。根据框架协议和租购合同的约定，康慧公司对于二期项目租购行为的实施时间是在租购合同生效且租购期已经开始履行之后。而原审法院和新高桥公司追究康慧公司二期项目2，000万元违约金的合同依据是框架协议第30.7条，但该条款的适用前提显然是针对一期项目已经完成，二期项目已经交付，租购期已经生效，且康慧公司已经按约签署认购协议或出售合同后，因康慧公司除“融资不能”之外的原因造成商品房买卖无法完成时，才应承担的违约责任，故新高桥公司依据尚未生效的二期租购违约条款来追究康慧公司的违约责任，显然缺乏法律依据和合同依据。3、原审法院对新高桥公司提出的判令解除之诉擅自变更为确认解约行为效力之诉，属严重错误。新高桥公司已经放弃以解约函的送达作为主张合同关系解除的依据，而申请法院进行判决解除，此是新高桥公司对于未满足三个月合理通知期而所发解约函之解约效力存在法律风险的考虑，转而采取更加安全的判决解除诉讼方式。原审法院对此未经释明，直接改变新高桥公司的诉讼方式，以确认解约函解约效力方式认定双方合同关系于2014年10月17日解除而无须再由法院判令解除，此直接变更了新高桥公司的诉请性质且直接影响案件结果而显属错误，故对此应依法予以纠正。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回新高桥公司的原审全部诉请。
被上诉人新高桥公司辩称：1、就解除权的问题，在康慧公司没有按照约定支付一期项目购房款后，新高桥公司反复向康慧公司发送催告函，康慧公司收到后明确承诺将在2014年7月15日支付一期项目首付款3，000万元、9月15日付清全部款项，新高桥公司向康慧公司发函是在2014年10月16日，是在7月15日时间节点往后3个月，因康慧公司在10月15日仍没有履行付款义务，新高桥公司才发函要求解除合同，故新高桥公司享有合同解除权。2、就二期项目违约金的问题，框架协议以及双方的往来函件反复确认双方交易系一期、二期项目整体收购，而备忘录里双方也确认二期项目康慧公司已经支付意向金1，000万元，现因康慧公司原因导致二期项目没有完全履行，致使涉案房产长期闲置而使新高桥公司蒙受巨大损失，原审判令康慧公司承担2，000万元违约金只是弥补新高桥公司的部分损失，并不存在违约金过高的问题。3、原审法院认定新高桥公司发出的解约函生效，双方合同已经解除，故无需再判决确认解除，并无不当。综上所述，不同意康慧公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、新高桥公司是否享有合同解除权？2、如果涉案合同因康慧公司原因导致解除，原审法院判令康慧公司承担二期项目违约金2，000万元是否恰当？3、在新高桥公司诉请判令解除涉案合同的情况下，原审认定涉案合同已因新高桥公司发函解除而无需再判决确认解除是否恰当？
对争议焦点1。虽然在康慧公司未按备忘录约定于2013年5月31日前支付一期项目首期款后，新高桥公司未在宽限期届满后的2013年6月16日之后的一年内行使约定的合同解除权，但此并不表明在康慧公司始终未履行付款义务这一商品房买卖合同中买受方主要义务的情况下，新高桥公司依据法律规定行使法定合同解除权。根据本案查明的事实，在康慧公司未按约付款后一年多的时间内，虽然新高桥公司没有行使约定解除权，但新高桥公司方多次发函催告康慧公司完成付款义务并实际不断给予康慧公司付款宽限期，康慧公司方也曾于2013年12月12日回函承诺于2014年2月完成一期项目收购、2014年7月底完成二期项目收购，于2014年9月1日回函承诺9月份完成一期项目收购后即刻安排二期项目付款，但康慧公司事实上并未按照新高桥公司的付款要求和其自身的承诺履行付款义务，由此，原审法院基于涉案合同的整体履行情况，认定新高桥公司在给予康慧公司合理履行期限后有权在2014年10月16日发函对康慧公司行使一期、二期项目收购之法定解除权，并无不当。康慧公司反复强调新高桥公司行使法定合同解除权但却未给予康慧公司司法解释规定的三个月合理期限，此系割裂涉案合同的整体履行过程而对司法解释所作的片面理解，本院对此不予采信。
对争议焦点2。康慧公司反复强调根据约定，二期项目租购合同应自一期项目收购完成后生效，因一期项目尚未收购完成，故二期项目租购合同成立未生效，原审法院参照框架协议中关于二期项目在租购期内因融资不能以外康慧公司的原因导致买卖无法完成的，康慧公司应支付新高桥公司2，000万元的违约金的约定，判令康慧公司承担二期收购项目解除的违约金2，000万元，缺乏法律和合同依据。对此，鉴于原审法院已就一期、二期项目系整体收购阐述了充分的意见，而涉案合同的整体解除确系由于康慧公司逾期付款所致，故康慧公司对此理应承担相应违约责任。现原审法院基于对康慧公司的违约情形、双方约定的违约金适用情形、新高桥公司因涉案合同整体解除遭受的实际损失等因素的综合考量，判令康慧公司承担一期、二期收购项目整体解除的违约金共计4，000万元，该处理尚属合情合理，故对康慧公司就此所持异议，本院亦不予采信。
对争议焦点3。虽然新高桥公司原审诉请确系要求法院判决解除涉案系列合同，但新高桥公司也从未否定过其2014年10月16日所发合同解除函之效力，故原审法院在审查本案事实后认定新高桥公司2014年10月16日的合同解除函具备解除合同之效力，故而认为新高桥公司再向法院主张解除涉案系列合同已无必要，亦无不当，由此，对康慧公司就此所持异议，本院仍不予采纳。
综上所述，对康慧公司的上诉诉请，本院不予支持。原审判决结果尚属合情合理合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币241，800元，由上诉人康慧母婴专护服务（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年十月十二日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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