上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第34995号
原告上海兴吉房地产开发有限公司。
法定代表人潘丽峰。
委托代理人陈鲲，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告上海乐源实业发展有限公司。
法定代表人褚辉章。
委托代理人侯茜。
委托代理人唐，女，上海乐源实业发展有限公司工作。
原告上海兴吉房地产开发有限公司（以下简称兴吉房产公司）与被告上海乐源实业发展有限公司（以下简称乐源实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告兴吉房产公司委托代理人陈鲲，被告乐源实业公司委托代理人侯茜、唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴吉房产公司诉称，2012年9月17日，原告兴吉房产公司与被告乐源实业公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将其所有的上海市浦东新区惠南镇城东路的相关商业用房（1078平方米）出租给被告用于婴幼、儿童用品等销售经营活动，合同对租赁期限、房租、支付方式、滞纳金、房屋交付、返还及违约责任等作出相关约定。2012年9月26日，原告将系争房屋交付被告，并按约给予被告三个月的免租期，用于房屋装修及正式营业前准备工作。被告承租房屋后，屡次未如约支付租金，在原告的催讨下，直至2014年6月底才将上半年的租金支付完毕，累计尚欠滞纳金计人民币（以下币种相同）98，370元。之后，就2014年第三季度的租金在原告多次口头及发函催讨下，被告未予缴纳，现根据双方租赁合同约定，被告在逾期支付租金超过一个月视为违约，合同自动终止，押金不予退还，由此原告认为，双方的租赁合同已于2014年8月1日解除。根据合同约定，被告应当在相关期限内将房屋交还原告，但之后在原告多次发函要求被告处理合同解除后果并清理物品，将房屋恢复原状返还下，均无果。现原告认为，被告的行为已经严重构成违约，为维护原告的合法利益，原告诉请要求：1、确认原、被告之间签订的租赁合同于2014年8月1日解除；2、被告向原告支付2014年7月1日起至2014年7月31日的房租10万元，并向原告支付因该房租逾期支付的滞纳金（以10万元为本金，按日千分之三的标准从2014年7月1日计算至被告付清房租之日止）；3、被告向原告支付2014年6月30日前因逾期支付房租的滞纳金98，370元；4、被告将承租的房屋恢复原状后交还给原告，并向原告支付逾期返还房屋的违约金（按每天每平方米5元的标准即每天5，390元，从2014年8月8日起算至被告将承租房屋恢复原状交还之日止）；5、诉讼费由被告承担。
被告乐源实业公司辩称，对于原告要求确认双方租赁合同于2014年8月1日解除以及要求被告支付2014年7月1日至2014年7月31日的房租10万元的请求，被告均无异议。对于原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，就原告所主张滞纳金的合同适用、计算构成及金额，被告均无异议，但认为被告已经根据合同约定将押金折抵了违约金，已足以弥补原告的损失，即使法院认定要被告承担滞纳金，被告认为双方对滞纳金的约定标准也过高，要求降低至银行同期贷款利率标准计算。至于恢复原状返还系争房屋被告是同意的，但鉴于原告于2014年8月8日将被告承租房屋上锁，导致被告无法搬离物品，按期返还房屋，由此被告不应承担逾期返还房屋的违约责任，即使应承担占有房屋的使用费，那么依照每日每平方米5元的计算标准也是过高的，要求法院酌情降低，具体标准请法院裁定。
经审理查明，2012年以原告兴吉房产公司作为出租方（甲方）与被告乐源实业公司作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区惠南镇城东路的房屋（房屋明细详见产权证明）出租给乙方，建筑面积为1，078平方米，房屋用途为商业用房，房屋交付标准为毛坯房；租赁期限为8年，自2013年1月1日至2020年12月31日，交房日期为2012年9月30日前，实际交付日期以双方签署的商铺验收交房单上记载的收房日期为准；2012年12月31日前为免租期，由乙方用于装修和营业的前期准备工作；第一年至第三年，年租金120万元，第四年至第五年，年租金为130万元，第六年年租金为140万元，第七年至第八年，年租金150万元；租金支付先付后用原则，实行按季支付，甲方交付房屋后10日内乙方向甲方支付第一期租金即2013年1月1日至3月31日租金30万元，以后每期租金乙方于每季度提前15日内向甲方一次性支付；租金每逾期一日，则乙方每天需按当季租金金额的千分之三作为滞纳金向甲方支付，逾期支付超过一个月视作乙方违约，合同自动终止，押金不予退还；在双方签订本合同时，乙方需即支付租赁押金20万元，在免租期及租赁期间内，乙方单方面擅自退房或违约，押金不予退还；甲方应于2012年9月30日前把房屋交付乙方，……；除甲方同意乙方续租外，乙方应在双方租赁关系终止后的7个工作日内将自己的物品清理完毕并将房屋交还给甲方，该7个工作日不计算租金，甲方不得以任何理由扣押乙方物品；……乙方每逾期一日，乙方还应按每平米5元作为违约金向甲方支付；本合同因乙方原因提前解除或终止，乙方承担对该房屋恢复的责任，乙方会根据甲方要求进行复原，但复原要求不得超过甲方交房时的标准（即恢复墙、楼梯、消防设施的原有位置）；……。合同附件一载明房屋门牌号码为：上海市浦东新区惠南镇城东路XXX弄XXX号（85.10平方米）、767弄10支弄11号（85.10平方米）、767弄10支弄9号（61.46平方米）、767弄8号（31.29平方米）、767弄10支弄8号（31.29平方米）、759弄8号（59.89平方米）、767弄10支弄7号（59.89平方米）、767弄6号（51.34平方米）、767弄10支弄6号（51.34平方米）、759弄6号（60.82平方米）、767弄10支弄5号（60.82平方米）、759弄4号（67.26平方米）、761-763-765号（209.73平方米）、769号（85.22平方米）、767弄4号（39.15平方米）、767弄10支弄4号（39.15平方米）。2012年9月18日，被告乐源实业公司向原告兴吉房产公司支付房屋租赁押金20万元，同年9月26日，原、被告双方签署商铺验收交房单，原告将租赁合同附件一中所有房屋交付于被告。双方庭审中共同确认，被告承租房屋后，2013年第二、三、四季度租金各30万元，逾期付款天数共计40天；2014年第一季度租金为279，000元，逾期付款20天；2014年第二季度租金30万元，2014年6月8日被告支付15万元租金，同年6月30日支付剩余租金15万元，其中30万元租金逾期天数为69天，15万元租金逾期天数为22天；2014年第三季度租金被告未予支付。2014年7月，被告向原告支付房租滞纳金26，370元。2014年8月15日，原告向被告邮寄通知函，表示根据租赁合同相关约定，被告已构成违约，合同自动终止，要求对方收到通知函后10天内与原告协商，妥善解决善后事宜，函件显示同年8月18日签收，被告对该函件确认收到。被告庭审中确认双方的租赁合同于2014年8月1日解除。
另查，2014年6月9日一份《承诺书》，以乐源实业公司名义承诺，2014年4月1日至6月30日欠租15万元，2014年4月1日前累计欠租滞纳金为52，740元，上述款项承诺在2014年6月底前付清；2014年7月1日至9月租金30万元，承诺2014年7月底前付清，2014年4月1日至9月的租金滞纳金按租赁合同执行；2014年10月其租金按租赁合同执行。在落款处打印乐源实业公司名称，但并未加盖印章；该《承诺书》下方记载“签收一份承诺书带至公司陈新晓2014.6.9”。双方确认陈新晓为被告乐源实业公司员工。原告对《承诺书》表示，该函件为被告向原告出具，为被告对相关金额的确认，应按照该函件予以履行；被告对《承诺书》表示，该《承诺书》系原告形成，就相关内容要求被告职员带回由被告确认后盖章，但被告对此文件并未最终确认，被告是支付过26，370元滞纳金，但不影响被告就滞纳金约定过高的抗辩。
再查，就被告乐源实业公司支付原告兴吉房产公司的房屋租赁押金20万元，原告表示根据合同约定予以没收，被告认为20万元押金不退还，折抵了违约金弥补了原告的损失，这种情况下对原告主张的滞纳金及逾期返还房屋的违约金，请法院酌情考虑。庭审后，原告将诉请二变更为：要求被告向原告支付滞纳金，以10万元为本金，按日千分之三的标准，从2014年7月1日计算至2014年7月31日止。就原告兴吉房产公司提出的房屋恢复原状的请求，其表示原告依照“商铺验收交房单”交付了房屋，根据相关权属证明显示商铺均为独立面积确定的商铺，被告承租后为经营之需，将上述房屋全部打通，现返还原告时要求依照房屋交付独立商铺的状态，被告对于原告要求恢复原状的请求不持异议，但表示因经济问题无能力恢复。
以上事实，有《房屋租赁合同》及附件一、上海市房地产权证、《商铺验收交房单》、《通知函》及邮政快递跟踪单、小额入账通知书、《承诺书》等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签署的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。就原告提出的相关请求，本院审查如下：
一、原告兴吉房产公司要求确认双方的租赁合同于2014年8月1日予以解除，被告对此不持异议，本院予以确认。
二、原告要求被告支付2014年7月1日至7月31日的房屋租金10万元，对此被告并无异议，本院予以支持；同时原告要求被告支付该期租金以及2014年6月30日前产生的租金滞纳金，就该滞纳金的合同适用及计算被告虽无异议，但表示约定滞纳金标准过高，同时表示押金没收后，已弥补了原告的损失，不应再支付滞纳金；原告则表示，被告曾按照其承诺依照合同约定标准支付了部分滞纳金，那么应视为被告对该标准的认可，押金是针对被告违约行为的责任承担，不影响合同约定滞纳金的承担。对此，本院认为，根据合同约定，滞纳金是针对承租人逾期支付租金行为的约束，而没收押金是针对一方当事人违约行为造成合同提前解除的责任承担，就原告主张2014年6月30日前租金的滞纳金及2014年7月份10万元租金从2014年7月1日至7月31日的滞纳金，符合合同约定；对被告提出双方约定的滞纳金标准过高的意见，要求法院对原告诉请中所主张的滞纳金范畴进行调整，原告虽表示被告曾对该标准通过《承诺书》确认并实际支付了一部分，本院认为，《承诺书》未经被告公司的盖章确认，下面的文字表述不能由此推断被告确认《承诺书》相关内容，虽被告曾经向原告支付了部分滞纳金，但不影响其通过诉讼就原告目前主张的滞纳金范畴相关标准提出调整的权利，现被告认为该约定过高，是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素考虑，现鉴于双方约定的日千分之三的标准显属过高，就被告的抗辩意见本院予以采纳，对此以被告违约给原告造成的实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。
三、合同解除后，原告要求被告将承租的房屋打通的状态恢复至原先交付各个房屋独立的状态后交还给原告，根据双方当时交付房屋的《商铺验收交房单》显示，原告交付的房屋为依照产证成套独立状态的商铺，被告对恢复原状并无异议，但提出资金缺乏无力恢复，本院认为，根据租赁合同约定，如因承租人原因致使合同提前解除，承租人应承担对房屋恢复的责任，现租赁合同的解除是基于被告逾期支付租金超过一个月导致，被告对返还的承租房屋有义务按照房屋产权证成套独立状态恢复，就其资金缺乏无力恢复并非对该项责任承担的对抗，故本院对原告该请求予以支持。同时，原告要求被告按每天每平方米5元的标准支付从2014年8月8日起至房屋恢复原状返还日止的违约金，被告提出根据合同约定房屋返还是在租赁关系终止后7个工作日内，但因原告将房屋另行上锁，导致被告无法在合同约定期限内搬离，不应承担逾期迁出违约金，对此本院认为，房屋于2012年9月由原告交付被告，被告应当对房屋不在其控制下提供相应的证据证明，目前根据被告提供的照片并不能判断房屋的门锁是原告所加，也不能证明房屋不在被告的控制下，由此被告至今未交还房屋应当承担相应的责任。根据合同约定，双方在2014年8月1日合同解除后，被告应于2014年8月12日前迁出房屋，否则从次日承担违约金，由此对2014年8月13日起至房屋实际返还日的逾期返还房屋违约金的主张，符合合同约定，就被告提出该标准过高，同时押金的没收也抵偿了原告损失的意见，本院认为，合同解除的责任在于被告，房屋未及时返还的责任也在于被告，相关责任的承担均在合同中有明确约定，原告的主张具有事实及法律依据，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素，结合租赁合同的租期及租金约定，本院对逾期返还房屋的违约金标准适当予以调整。
对于押金，原告表示予以没收，被告也确认该行为，原告没收押金的行为符合合同约定，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海兴吉房地产开发有限公司与被告上海乐源实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年8月1日解除；
二、被告上海乐源实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兴吉房地产开发有限公司2014年7月1日至7月31日的房屋租金10万元；
三、被告上海乐源实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兴吉房地产开发有限公司租金的滞纳金35，890元；
四、被告上海乐源实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区惠南镇城东路XXX弄XXX号（85.10平方米）、767弄10支弄11号（85.10平方米）、767弄10支弄9号（61.46平方米）、767弄8号（31.29平方米）、767弄10支弄8号（31.29平方米）、759弄8号（59.89平方米）、767弄10支弄7号（59.89平方米）、767弄6号（51.34平方米）、767弄10支弄6号（51.34平方米）、759弄6号（60.82平方米）、767弄10支弄5号（60.82平方米）、759弄4号（67.26平方米）、761-763-765号（209.73平方米）、769号（85.22平方米）、767弄4号（39.15平方米）、767弄10支弄4号（39.15平方米）房屋恢复原状返还原告上海兴吉房地产开发有限公司；
五、被告上海乐源实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海兴吉房地产开发有限公司支付从2014年8月13日起至房屋实际返还之日止，按照每天每平方米4元的标准，支付1，078平方米承租房屋的逾期返还违约金。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，116元，减半收取4，058元，诉讼保全费3，359元，共计7，417元，由被告上海乐源实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年十二月一日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。