浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第978号
上诉人（原审被告）：刘友江。
被上诉人（原审嘉兴市委党校）：中共嘉兴市委党校（嘉兴市行政学院、嘉兴市社会主义学院），住所地：浙江省嘉兴市文昌路437号，组织机构代码：××。
法定代表人：徐勇，常务副校长。
委托代理人：曲川江，浙江三利律师事务所律师。
上诉人刘友江为与被上诉人中共嘉兴市委党校（嘉兴市行政学院、嘉兴市社会主义学院）（以下简称嘉兴市委党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民初字第1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人刘友江、被上诉人嘉兴市委党校的委托代理人曲川江，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，2013年11月28日，嘉兴市委党校、刘友江签订房屋租赁协议一份，协议约定：嘉兴市委党校将其位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路455号）的营业用房一楼一底出租给刘友江使用，租赁期限为2013年6月1日起至2015年10月31日，年租金为17222元，每年分2次支付，每次支付8611元。合同第三条第五款规定本租赁期内，乙方（刘友江）有下列情形之一的，甲方（嘉兴市委党校）可予以停水、停电处理或终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）……（2）……（3）乙方未按本协议第三条第3款和第4款规定付清租金及水、电费超过15天的。协议对双方的权利义务等内容亦进行了约定。协议签订后，嘉兴市委党校将涉案房屋交付刘友江使用，刘友江正常履行合同支付租金至2014年4月30日，2014年5月1日之后至今的租金未付。嘉兴市委党校催讨无果。
嘉兴市委党校诉至原审法院称，协议签订后，嘉兴市委党校根据约定已将涉案房屋交付刘友江使用，然刘友江并未根据合同约定履行义务，一直未向嘉兴市委党校支付自2014年5月1日至2015年6月30日期间的租金。嘉兴市委党校曾多次向刘友江催讨房租，却屡屡遭到刘友江的无理拒绝，导致嘉兴市委党校至今无法享有合同约定的利益。根据房屋租赁协议第三条第5款第（3）点：“乙方未按本协议第三条第3款（即房屋租金）和第4款（即付款方式）规定付清租金及水、电费超过15天的”嘉兴市委党校有权予以终止合同，收回房屋使用权。现刘友江之行为已违反合同约定，嘉兴市委党校有权请求刘友江根据约定腾退房屋。刘友江拒不支付租金及拒不腾退房屋的行为侵害了嘉兴市委党校的合法权益，故嘉兴市委党校诉请判令：一、刘友江向嘉兴市委党校支付房屋租金共计21527.5元（2014年5月1日起按照年租金17222元暂计算至2015年7月31日，实际计算至刘友江完全腾空涉案房屋之日止）；二、要求刘友江支付嘉兴市委党校利息830.22元（第一部分从2014年5月1日以半年租金8611元按照人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月31日，第二部分从2014年11月1日以半年租金8611元按照人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月31日，实际计算至刘友江完全腾空涉案房屋之日止）；三、解除嘉兴市委党校、刘友江之间的房屋租赁协议，并责令刘友江立即腾退涉案房屋；四、本案诉讼费用由刘友江承担。
刘友江在原审中答辩称，关于支付房租的问题，嘉兴市委党校主张的还欠部分的房租是事实，但需要说明的是并不是刘友江不愿意支付房租，本案实际是城市房屋拆迁关系，涉及的有关房屋承租人补偿问题未能解决，所以房租缓交。对于嘉兴市委党校主张利息的约定，协议中没有任何可以主张利息的约定，此主张无事实和法律依据，是不当的请求。刘友江要求解除租赁协议和腾退房屋的主张，双方之间签订的协议第四条已经明确了解除的前提第一是应当要提前通知，第二是要协商，在这个基础上才可以解除。嘉兴市委党校主张的可以适用协议第三条的约定是逻辑性的错误，因为2015年10月31日还没有到，用终止合同来解除协议是不对的。嘉兴市委党校要拆除房屋的时候，一是要协商，二是要补偿，这样才可以解除，这是双方的约定，双方应当遵守。诉讼费的承担由法院判决。
原审认为，嘉兴市委党校、刘友江之间订立的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的义务。刘友江辩称该租赁协议是违背其真实意思签订，但并未提供相关证据证明，而且租赁合同事实上已经履行了二年多的时间，故对于刘友江的该项抗辩不予采信。本案嘉兴市委党校以经催讨刘友江拒不支付租金为由请求解除合同并由刘友江腾退，刘友江辩称嘉兴市委党校主张解除合同的依据错误，故本案的主要争议焦点是双方房屋租赁合同中约定的解除条件是否成就。对此原审认为，其一，双方租赁合同第三条第五款第三项约定“承租人未按协议规定付清租金及水、电费超过15天的，出租方可予以终止合同”，此项约定为合同解除权的约定。结合合同中关于年租金数额、支付方式约定进行判断，条件成就时当然可以行使解除权。其二，根据庭审查明的事实，双方均确认租金仅支付至2014年4月底，之后的租金未支付。《房屋租赁协议》中约定付款方式为“每年分2次支付，每次支付8611元”，对于该条款，嘉兴市委党校认为交易惯例是先付后用，刘友江应在每半年承租期开始之前将半年度的租金付清，刘友江认可租金每半年度支付一次，但认为并非是先付后用，刘友江在半年度内的任意一天均可以支付。原审认为，合同中付款方式约定不明确，双方理解产生了分歧，但均未提供证据支持其主张，结合案件情况，即使按照最有利于刘友江一方的理解，刘友江亦已超过付款期限。现对付款方式按照有利于刘友江的理解，租金每半年度支付8611元，刘友江可在每半年度租赁期间届满之前支付房屋租金，剩余期间不满半年的，应在租赁期间届满时支付。即2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金，刘友江应在2014年10月31日前付清，2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金，刘友江应在2015年4月30日前付清。现上述租金均未支付，经嘉兴市委党校催讨后刘友江仍无理由不支付，已远超上述租金支付期限的约定，应认定行使解除权的条件成就。因此对于嘉兴市委党校要求解除双方租赁协议、刘友江腾退租赁房屋的诉请，原审予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于嘉兴市委党校并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知刘友江行使合同解除权，故在刘友江收到本案应诉材料日即2015年7月15日应视为双方合同解除。
对于嘉兴市委党校主张的租金及利息损失，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于刘友江从2014年5月1日起一直使用租赁房屋至今，故刘友江应向嘉兴市委党校支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准（以月租金1435元的标准计算）计算并支付。刘友江辩称嘉兴市委党校曾书面告知承租人可以免交五个月的占有使用费（租金），但该免交租金为附条件，告知书中规定的免除租金的条件并未成就，故刘友江的抗辩原审不予支持。至于刘友江主张的嘉兴市委党校应该按照城市房屋拆迁关系给予刘友江一定补偿，因没有证据显示本案存在政府拆迁的情形，且嘉兴市委党校、刘友江更不是拆迁的双方当事人，故其主张无事实依据，不予支持。刘友江未在合同约定的期限内支付相关费用，按照合同约定应赔偿嘉兴市委党校损失，故对于嘉兴市委党校要求刘友江按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息的主张，原审予以支持，但计算逾期付款利息的时间根据刘友江的实际违约时间原审予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、嘉兴市委党校与刘友江于2013年11月28日签订的《房屋租赁协议》于2015年7月15日解除；二、刘友江将租赁的位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路455号）的营业用房一楼一底房屋腾退并返还嘉兴市委党校；三、刘友江支付嘉兴市委党校房屋租金以及占有使用费（以月租金1435元为标准，从2014年5月1日计算至刘友江实际腾退之日止）；四、刘友江支付嘉兴市委党校逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以8611元为基数，从2014年11月1日计算至判决确定的履行日止；以8611元为基数，从2015年5月1日计算至判决确定的履行日止，为上述两部分之和）；上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕。如果刘友江未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取179元，由刘友江负担，于判决生效后七日内交纳。
判决宣告后，刘友江不服，向本院提起上诉称，刘友江于2009年始与嘉兴市委党校建立房屋租赁关系，2014年4月前刘友江均提前交付房租。2013年1月16日，嘉兴市委党校因自身需要拆除21间门面房改建通透围墙的特殊情况，向市发改委提出拆改研究报告，并获其通过。同年4月11日，嘉兴市委党校就该拆建项目的具体事项再次申报发改委，并获其批准。从2013年4月开始，嘉兴市委党校即单方面提出承租人全部退房且不予任何赔偿的主张，遭到21户承租人的联合反对，造成群体性上访事件。市政府、财政局出台了减免每户5个月租金的补偿意见，然嘉兴市委党校未予执行。即便在此种情况下，刘友江仍然支付房租到2014年4月底。刘友江对2014年5月1日以后的房租未支付的事实不持异议，但认为未付房租的原因在于嘉兴市委党校有错在先。在未解决“拆迁补偿”与“租金”问题的前提下，刘友江可以缓交房租。理由如下：1、本案属于城市房屋拆迁管理关系中的房屋租赁性质纠纷。从嘉发改（2013）20号文件、嘉发改（2013）100号文件可见，嘉兴市委党校审批通过的整个工程包含修缮、改造、拆迁三大块，其中拆建21间门面房的拆除面积为单层1300平方米，拆除费用为3万元。拆后拟建通透围墙的占地面积为180平方米，建造费用为6万元，该工程项目由浙江宏正建筑设计有限公司设计，资金来源于市财政，产权单位为党校，建设单位为党校，建筑单位向社会招标，拟建期限为一年。对以上事实，嘉兴市委党校在原审中也当庭自认。故本案属于城市房屋拆迁管理关系中的房屋租赁性质纠纷。且双方签订的租赁协议至今有效，嘉兴市委党校完全符合“拆迁人”和“被拆迁人”的双重主体，刘友江是房屋承租人。嘉兴市委党校应根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条、第13条第2项、第27条第1项、第31条第1项、第33条规定，对房屋承租人作出应有的合理补偿。原审认为没有证据显示本案存在政府拆迁的情形，且本案双方不是拆迁当事人，属于事实认定不清。2、原审审理程序存在明显瑕疵。本案双方争议的焦点并非房屋租赁合同中约定的解除合同条件是否成就，而是本案是否属于城市房屋拆迁管理关系中的房屋租赁关系性质。嘉兴市委党校作为拆迁人和被拆迁人，是否应对房屋承租人进行补偿，才是本案应审查重点。尽管房屋租赁合同与房屋拆迁安置补偿合同属于两个纠纷，但法律规定，同一诉讼中基于同一事实的两个以上相互关联的法律关系，应合并处理或并列案由。因此，原审只审“房屋租赁”，不审“拆迁补偿”，是错误的。3、原审判决支持房租及利息，于法无据、于理相悖。本案刘友江未交房租，嘉兴市委党校存在重大过错。如果嘉兴市委党校于2013年4月-2014年4月严格依法办事，把应该列支的拆迁安置费用进行申报，对包括刘友江在内的承租人进行补偿，也不会有不交房租的事端。另外，嘉兴市委党校起诉时间为2015年7月10日，已经超过租金利益的法定保护时效。双方在协议中并无有关利息问题的约定，应视为无需支付利息。嘉兴市委党校违约在先，无权要求刘友江支付房租及利息。综上，请求撤销原审判决，改判：由嘉兴市委党校补偿刘友江损失（金额为2014年5月1日至2016年2月28日的房租）；刘友江不承担从2014年5月1日至2016年2月28日的房租及利息。
嘉兴市委党校在二审中答辩称，刘友江的上诉请求不能成立，本案双方签订的房屋租赁合同合法有效。按合同约定，刘友江不能如期支付房屋租金的，嘉兴市委党校有权解除。原审调查中明确证实刘友江未在合同履行期间向嘉兴市委党校如期交付租金，因而原审依法解除双方之间的房屋租赁合同，于法有据。因刘友江未能如期支付租金，应当向嘉兴市委党校支付合同约定的租金及支付相应利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘友江的上诉请求。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、本案房屋是否涉及拆迁安置补偿，刘友江是否系安置补偿对象；二、原审程序有无瑕疵，是否应审理刘友江提出的补偿问题；三、刘友江应否支付房屋租金及利息。
关于是否涉及拆迁安置补偿的问题。刘友江依据嘉发改（2013）20号文件、嘉发改（2013）100号文件，主张涉案房屋涉及拆迁，并援引《城市房屋拆迁管理条例》要求嘉兴市委党校对其进行补偿。本案并无证据显示存在拆迁行为，而刘友江据以主张存在拆迁补偿关系的两个文件载明的建设项目内容为：对市委党校校区宿舍楼、综合办公楼、教学楼、食堂、报告厅等进行改造，修缮外墙面及屋顶面积，扩建厨房面积，改造办公楼，拆除文昌路商业用房和锅炉房等，故刘友江所称的“拆迁行为”实际是嘉兴市委党校对其房屋的自我改造，并非房屋征收部门的拆迁行为。退一步讲，即使存在拆迁行为，因《城市房屋拆迁管理条例》早已于2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时被废止，而依《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，刘友江并非安置补偿的对象，故刘友江要求嘉兴市委党校依《城市房屋拆迁管理条例》对其进行补偿，缺乏法律依据。本案双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系，产生的纠纷应遵照租赁合同法律规则处理。
关于原审程序有无瑕疵的问题。本案嘉兴市委党校是以刘友江未按期支付租金为由依照双方租赁合同的约定行使合同解除权，法院审查的重点在于刘友江是否存在逾期支付租金的违约事实从而对合同能否解除进行合理判断。如前所述，本案并非因房屋拆迁引起的纠纷，刘友江基于房屋拆迁之事由请求补偿并不能成立。如刘友江认为合同解除对其造成损失，也只能根据双方合同的约定或法律规定提出相应的赔偿请求。按双方签订的房屋租赁协议约定，如遇承租的房屋因校园改造或城市建设需要拆除时，嘉兴市委党校提前三个月通知刘友江收回房产，届时刘友江必须按要求无条件腾退，嘉兴市委党校不作任何补偿，刘友江在房产租赁期间所添的设施和装修、装饰由刘友江自行处理，与嘉兴市委党校无涉，嘉兴市委党校不负任何赔偿责任。故刘友江要求嘉兴市委党校作出赔偿或补偿，依据不足。且由于该项请求权系独立的诉请，而原审中刘友江并未就此提出反诉，原审不予处理，并无程序瑕疵。
关于支付租金及利息的问题。对于欠付2014年5月1日至今的租金的事实，刘友江并未否认，只是辩称系因嘉兴市委党校未对其作出补偿而存在重大过错，导致刘友江未支付租金。案涉房屋租赁合同并未就补偿事宜作出约定，补偿并非合同约定的义务，故未予补偿并不构成刘友江可拒付租金的抗辩事由，刘友江以此为由拒付租金，缺乏依据。由于刘友江逾期支付租金的事实客观存在，又无合理的拒付理由，原审判令刘友江支付欠付租金及合同解除后的占有使用费，并无不当。至于利息损失，根据房屋租赁协议第三条约定，在租赁期内，刘友江未按该条第3款和第4款规定付清租金及水、电费超过15天的，嘉兴市委党校可予以停电处理或终止合同，收回房屋使用权，刘友江需承担全部责任，并赔偿嘉兴市委党校损失。因刘友江逾期支付房租超过15天，嘉兴市委党校要求刘友江按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息，原审予以支持合法有据。有关逾期付款利息的起算点，原审认定并无不当。关于诉讼时效，由于刘友江拖欠租金是连续性的违约行为，且之前嘉兴市委党校就此提起过诉讼主张相应权利，故本案不存在超过诉讼时效的问题。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。刘友江的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费358元，由上诉人刘友江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 郑 茜