广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再408号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市越和投资管理有限公司,住所地广州市。
法定代表人:陈晖，总经理。
委托诉讼代理人：张馨誉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莹，该公司职员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社，住所地广州市。
法定代表人：罗宝峰，社长。
委托诉讼代理人:梁燕珍，广东国智律师事务所律师。
委托诉讼代理人:夏灯雄,广东国智律师事务所律师。
再审申请人广州市越和投资管理有限公司（以下简称越和公司）因与被申请人广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社（以下简称泮塘一社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2774号民事判决，向本院申请再审。本院已于2016年7月19日作出（2016）粤民申444号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
越和公司申请再审称，一、（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决已被二审法院裁定提审，本案判决的依据已不存在，应当判决撤销涉案《建筑物业租赁合同》，泮塘一社向越和公司返还全部租金、管理费、退还保证金，以及赔偿各项损失。二、其在本案一审中获取的新证据足以证明泮塘一社恶意隐瞒讼争物业将进行旧村改造的重要事实，欺诈越和公司签订《建筑物业租赁合同》，《建筑物业租赁合同》是越和公司在违背真实意思表示的情况下签订的，其有权申请法院予以撤销。泮塘一社应当向越和公司承担返还租金、管理费以及向越和公司赔偿由此产生的全部损失的责任。（一）其于2015年5月13日获得新证据证明泮塘一社签订涉案租赁合同之时已明知讼争物业将进行旧村改造，并非在涉案租赁合同履行过程中出现不可预见的情势变更。（二）由于《合作协议》的签订时间为2009年7月24日，比双方签订讼争物业租赁合同的时间2009年9月22日更早。所以结合越和公司提交的证据，可以证明泮塘一社在签订涉案合同时已经知悉讼争物业将进行旧村改造，但泮塘一社一直恶意隐瞒。在履行过程中，当越和公司获知讼争物业将进行旧村改造的消息，第一时间向泮塘一社提出质询与核实，并提出与泮塘一社协商中止或变更协议的不安抗辩请求，泮塘一社予以回避。综上所述，泮塘一社提出对涉案土地纳入旧城改造一事不知情的辩解没有依据。原一、二审以出现不可预见的情势变更为由仅判决赔偿越和公司20%的损失，实在难以体现法律的公平。现（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决已被裁定撤销，本案原一、二审判决在该案的基础上作出，同样存在查明事实不清，认定事实错误。为此,请求:1、撤销一、二审判决，依法再审；2、请求裁决一审、二审、再审诉讼费由泮塘一社承担。
泮塘一社辩称,一、（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决和（2016）粤01民再26号民事判决,及本案原审一、二审判决共四份民事判决书均确认越和公司与泮塘一社于2009年9月22日签订的《建筑物业租赁合同》，是合法有效的，泮塘一社在签订该份合同时不存在欺诈行为。（2016）粤01民再26号民事判决只是改变了双方的责任分担比例。二、广州市荔湾区西郊村经济联合社（以下简称西郊村经济联合社）签订的《合作协议》仅是协议各方初步就“城中村”改造签订的意向书，非一经签订就立即生效的合同，其内容是附条件的，且依法必须经政府审批才能生效。三、越和公司在《再审申请书》上所称的“新证据”为《合作协议》。其实泮塘一社并非签约主体，当时并不知情。这份合作协议在原审中已经作为证据提交，不属于新证据。政府的文件是申请人在一审中提交的，也不属于新证据。四、当事人双方签订的《建筑物业租赁合同》合法有效，泮塘一社在案涉场地租赁过程中，不存在欺诈行为。越和公司认为泮塘一社故意隐瞒重大事实与其签订《建筑物业租赁合同》的行为属于欺诈，以《合同法》第五十四条为依据，请求法院撤销《建筑物业租赁合同》已在另案起诉，这一诉讼请求在一审、二审均被法院驳回。综上所述，一、二审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回越和公司的再审请求。
越和公司向一审法院起诉请求:一、撤销越和公司、泮塘一社于2009年9月22日签订的《建筑物租赁合同》；二、泮塘一社向越和公司返还已收取的租金、管理费1650000元以及向越和公司退还保证金1650000元，共计3300000元；三、泮塘一社赔偿越和公司的装修损失1322356.42元以及项目运营损失2527889.32元，共计3850246元；四、泮塘一社赔偿越和公司因应诉支付的诉讼费22620元、执行费22053元、律师费50000元，共计94673元；五、泮塘一社承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实:广州市荔湾区珠江大桥东桥脚的“桥中商业街”商铺共三栋的首至三层建筑物（含三栋建筑物范围内的配套用地）属泮塘一社所有。2009年9月22日，越和公司（乙方）与泮塘一社（甲方）签订《建筑物业租赁合同》,双方约定：甲方将上述物业出租给乙方使用；租赁面积约为2.5万平方米，租赁期限自2009年12月1日起至2026年11月30日止。其中第1年至第3年租金为每月每平方米18.5元，管理费为每月每平方米3.5元，每月租金、管理费合计共人民币每平方米22元。双方约定，乙方应于每月10日前通过银行汇款至甲方指定的账号的方式交纳租金给甲方。本合同其中定明：租赁物的免租期为6个月，乙方应于本合同签订之日，一次性向甲方支付合同保证金为人民币165万元及预付租金、管理费共人民币165万元，合计共330万元整。其中预付租金、管理费用于冲减免租期届满后乙方须支付给甲方的租金和管理费,等等。
2010年4月3日，泮塘一社（甲方）与越和公司（乙方）签订《交接确认书》，双方确认甲方已于2010年4月3日将“桥中商业街”商铺共三栋的首至三层交付给乙方，乙方同意接收。原合同约定的6个月免租期自2010年5月1日起计。当日，越和公司向泮塘一社交纳了保证金165万元，预付租金、管理费165万元。此后，越和公司也没有向泮塘一社另行交纳过租金。
2010年7月5日，案外人西郊村经济联合社（甲方）和案外人境新发展有限公司（乙方，以下简称境新公司）签订《广州市荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议（一）》，约定：鉴于甲方、乙方、广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社及广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社四方已于2009年7月24日，在广州市荔湾区桥中街道办事处的见证下，就大坦沙岛旧村改造项目的前期工作签订了合作协议，为加快落实大坦沙岛的整体开发，按照广州市政府有关城中村改造的有关规定，甲乙双方就西郊村旧村改造项目的进一步合作事宜进行了友好协商并达成如下协议，以共同遵照执行，等等。
此后，越和公司以其租赁的物业纳入西郊村经济联合社与境新公司签订的旧城改造范围而将影响租约履行为由，于2010年7月10日向泮塘一社发出《关于如何保障我司20年租赁经营合法权益的质询函》，要求泮塘一社明确“租赁给我司的物业有没有被我司使用20年的意愿和保证？如没有，当发生变化时，如何保障我司的利益不被侵害？请于3天内就此事给予我司明确的回复，否则停止对该项目的所有投资、工程、推广和招商进程，包括暂时不缴交租金。”对此质询函，泮塘一社没有书面回复越和公司。
另查，2009年7月，越和公司与案外人广州市荔湾区桥中街坦尾股份合作经济联合社（以下简称坦尾经济联社）签订了《建筑物业租赁合同》，约定越和公司承租坦尾经济联合社物业8万平方米进行商业开发，等等。同年11月，双方再次签订了《建筑物业租赁合同》，约定越和公司承租坦尾经济联合社物业3.5万平方米进行商业开发，等等。越和公司在承租的上述场地（自编A、B、C、D区)及向泮塘一社承租的场地（自编E区）上经营“越和新南岸国际家居装饰城项目”（以下简称“新南岸项目”）。为证明合同签订后坦尾经济联社已向越和公司移交场地共计56877.86平方米，越和公司提交了五张《场地面积交接证明》，移交的面积中其中D1区面积16516.79平方米、D3区面积20506.54平方米(其中917平方米有异议）、桥中江洲小学物业及空地面积6351.69平方米、D2区面积14419.84平方米。
2009年10月9日，案外人广州市越楷盛物业管理有限公司（以下简称越楷盛公司）成立，其中，越和公司作为其股东之一，出资比例占73%。2010年11月26日，越和公司（甲方）与越楷盛公司（乙方）签订了一份《委托经营管理合同》，约定：鉴于甲方与坦尾经济联社、泮塘一社于2009年7月15日、2009年11月19日、2009年9月22日签订三份《建筑物业租赁合同》，承租坦尾经济联社、泮塘一社的物业进行商业开发。为顺利开展租赁物业的经营管理工作，甲方成立乙方，委托乙方对上述物业进行经营管理活动。甲方授权乙方负责处理以下事务：负责对租赁物业进行建筑、装修装饰、改建等事宜，对外签订建筑、装修装饰、机电安装等合同；负责对外签订租赁合同、物业管理合同、广告宣传合同等相关合同，办理全部租赁手续；负责市场的日常经营管理事务，等等。
2011年8月30日，泮塘一社将越和公司诉至法院【案号：（2011）穗荔法民三初字第1321号】，要求解除双方于2009年9月22日签订的《建筑物业租赁合同》，并要求越和公司清还从2011年2月1日起至将上址租赁物业交还本案泮塘一社管业使用之日止的欠租及管理费，将越和公司交付在泮塘一社处的合同保证金人民币165万元整归泮塘一社所有。在该案诉讼中,越和公司于2012年4月26日将诉争场地全部移交给泮塘一社管业使用。2013年7月，一审法院作出判决，该判决认为：越和公司、泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》合法有效，租赁场地被纳入城中村整体改造范围这一客观情况是合同双方当事人在订立合同时无法预见、且不属于商业风险的重大变化，在此情况下要求继续履行合同既对于当事人明显不公平，也不可能实现合同目的，因此，对于泮塘一社要求解除《建筑物业租赁合同》的主张一审法院予以支持；虽然大坦沙城中村改造实施方式方案从酝酿、测算到审定为一个较长的过程，泮塘一社作为村属社队也无参与协商决策，但随着相关信息通过宣传媒体的披露，泮塘一社与社会公众一道应有所知悉;因越和公司是在同一年分别向泮塘一社和桥中街坦尾股份合作经济联合社承租相邻地块投资建设越和“新南岸项目”，而该项目列入了广州市荔湾区2010年重点建设项目计划，可见越和公司在抗辨中提出“泮塘一社存在重大的欺诈事实”的主张与客观事实不符，对此一审法院不予采纳。该判决判令：越和公司支付从2011年2月1日起至2011年7月31日止的租金及管理费（每月按55万元的80%计算）、从2011年8月1日起至2012年4月26日止租金及管理费（每月按55万元的20%计算）给泮塘一社；越和公司已交纳的合同保证金165万元抵扣上述应支付给泮塘一社的租金；案件受理费77250元，由泮塘一社负担54630元，越和公司负担22620元。该判决已于2013年7月17日生效。
在上述案件审理过程中，经一审法院委托广州同诚工程造价咨询有限公司对案涉物业装修工程造价进行评估，由于没有提供装修图纸，装修工程量的计算依据是按照能在现场测量的按现场的数据，不可测量或已拆除的按本案越和公司提供的工程合同和结算书，故评估结果越和公司在向泮塘一社承租的物业内投入的装修费用中越和公司、泮塘一社无争议项目工程造价为319164.18元,泮塘一社不认可项目工程造价为989234.65元。泮塘一社不认可项目包括广告牌工程项目、室内装饰设计费项目、消防系统设计费项目及外立搭排栅项目。就广告牌工程项目，越和公司委托越楷盛公司与深圳市艺涛装饰设计工程有限公司（以下简称艺涛公司）就E馆广告牌签订了合同、与广东汉雅装饰设计工程有限公司（以下简称汉雅公司）就新南岸国际家居装饰广告牌签订了合同；就室内装饰设计费项目，越和公司委托越楷盛公司与广州市中诚装饰设计工程有限公司（以下简称中诚公司）就D1、E1区签订合同，与广州市名匠装饰设计工程有限公司（以下简称名匠公司）就D2、E2、E3区签订合同；就外立搭排栅项目，越和公司委托越楷盛公司与汕头市潮阳建筑工程总公司（以下简称潮阳公司）就E馆签订了合同。
越和公司为证明支出了装修费用，越和公司提供了付款方是汉雅公司开具的发票四张，金额共计230717元；付款方是艺涛公司开具的发票四张，金额共计97216元；付款方是名匠公司开具的发票一张，金额是312090元；付款方是潮阳公司开具的发票一张，金额是143972.7元。
越和公司为证明因应诉承担案件受理费22620元及执行费22053元，提交了由一审法院开具的金额为44673元的收据一张；为证明因应诉支付律师费50000元，提交了2010年7月29日由广东环球经纬律师事务所开具给越楷盛公司的律师费50000元发票一张。
越和公司为证明其项目运营损失为2527889.32元，提交了《广州市越楷盛物业管理有限公司2010年1月2012年4月支出总表》、《资产负债表》（含附件）、《广州市越楷盛物业管理有限公司企业所得税汇算清缴报告书》（2010年度2012年度），上述各表显示2010年至2012年4月期间越楷盛公司针对整个越和公司租赁的场地即“新南岸项目”已接收的场地进行管理而聘请员工支付工资、购买社保、办公费及其他费用支出共计8426297.73元，越和公司认为运营费用即上述费用，由于上述已接收的场地包括案涉物业25000平方米与坦尾经济联社的物业56877.86平方米，案涉物业25000平方米占已接收的场地比例约为30%，故因此估算出案涉物业运营费用支出共计8426297.73×30%=2527889.32元。泮塘一社对上述证据均不予确认，认为上述证据均是越楷盛公司的账册资料，与本案无关。
一审法院认为，（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决书已认定2009年9月22日越和公司、泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》合法有效，现越和公司认为该合同是在泮塘一社存在欺诈、故意隐瞒重大事实的情况下签订，要求撤销合同，因1321号案已经对该合同的效力作出认定，故对于越和公司该诉请，不做重复处理。同理，由于1321号判决已对泮塘一社已收取的保证金及案件受理费已作判定，故对于越和公司要求泮塘一社退还保证金1650000元、要求泮塘一社赔偿支付的受理费22620元的诉讼请求亦不作重复处理。
越和公司、泮塘一社确认合同约定的6个月免租期自2010年5月1日起计，即泮塘一社计租期从2010年11月1日起。越和公司已向泮塘一社预付三个月的租金管理费共1650000元，即2010年11月1日至2011年1月31日的租金管理费。现越和公司要求泮塘一社返还上述租金、管理费1650000元，由于上述期间越和公司仍然承租泮塘一社场地，仍负有交租义务，考虑到后涉案场地纳入城中村改造范围，根据公平原则，该期间租金、管理费可按租赁合同约定标准的80%计算，故泮塘一社应返还越和公司上述租金、管理费1650000元的20%即330000元。
越和公司要求泮塘一社赔偿因应诉支付的律师费50000元，由于律师是为越和公司提供法律服务，律师费并非必需支出费用，故对于越和公司的该项诉请，依据不足，一审法院不予支持。越和公司要求泮塘一社赔偿执行费22053元，因执行费是越和公司不主动履行生效判决导致泮塘一社申请强制执行而产生，故对于越和公司的该项诉讼请求，于法无据，一审法院亦不予支持。
关于越楷盛公司行为认定问题，一审法院认为本案中，越楷盛公司受越和公司委托，在授权范围内代越和公司签订案涉租赁物业的装修装饰等合同所支付的装修费、设计费等应视为越和公司经营管理场地的支出，后果应归属越和公司，并且因经营管理案涉租赁物业产生相应的运营费用也应越和公司承担。越和公司虽于2010年11月26日与越楷盛公司签订委托合同，由于委托合同自双方意思表示一致即可成立，当事人可自由决定合同的形式，故委托关系的成立并非取决于书面委托合同的签订，且对于委托合同签订前越楷盛公司与他人签订的装修等合同而支出的费用，因这些合同的装修项目确实位于案涉场地范围，这些费用也应视为越和公司经营管理场地的支出。
关于案涉场地装修费用，评估报告评估出室内拆墙及间墙、围闭、间墙、室内水电工程造价共计319164.18元，对该数额越和公司、泮塘一社无争议，一审法院予以确认。对于争议部分，一审法院认为越和公司方就装修虽与多家公司签订了多份合同分别约定了工程造价，但合同仅证明了工程发包方、承包方的约定，不能反映出合同履行情况，故实际发生的装修费损失应以发票来认定。由于越和公司方与艺涛公司、潮阳公司仅就案涉场地E馆签订合同，故一审法院认为艺涛公司、潮阳公司开具的发票金额为越和公司装修案涉场地E馆实际支付的费用即97216+143972.7=241188.7元。越和公司方与汉雅公司签订的合同涉及的场地是包括案涉场地E区在内的新南岸项目，越和公司认为E区占新南岸项目的比例约为30%，故汉雅公司开具的发票金额中的30%可认定为越和公司装修案涉场地E馆实际支付的费用，即为230717×30%=69215.1元。越和公司方与名匠公司签订的合同涉及的场地是E区与D2区，根据越和公司证据已接收D2区面积14419.84平方米，故E区占该装修合同比例约为63%，故名匠公司开具的发票金额中的63%可认定为越和公司装修案涉场地E馆实际支付的费用，即为312090×63%=196616.7元。综上，一审法院认定越和公司装修案涉场地E馆实际支付的装修费用是319164.18+241188.7+69215.1+196616.7=826184.68元。由于案涉场地被纳入城中村整体改造范围这一客观情况是合同双方当事人在订立合同时无法预见、且不属于商业风险的重大变化，越和公司前期的上述装修投入尚未建成就因此要停建，根据公平原则，越和公司因此蒙受的损失应由越和公司、泮塘一社共同分担，分担比例以越和公司承担八成，泮塘一社承担二成为宜，即泮塘一社应承担826184.68×20%=165237元。
关于案涉场地项目运营费用，越和公司虽已提供越楷盛公司《2010年1月2012年4月支出总表》、《资产负债表》、《汇算清缴报告书》等并计算出运营费用实际支出8426297.73元，但越和公司并无证据证明上述费用是履行越和公司、泮塘一社间租赁合同的必要支出，且并无证据证明上述数据囊括的仅仅是新南岸项目的数据，故越和公司按比例估算出案涉物业的运营费用依据不足，对于越和公司该诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,于2014年12月31日判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起10日内，泮塘一社一次性返还已预付的租金、管理费330000元给越和公司；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，泮塘一社赔偿装修损失165237元给越和公司；三、驳回越和公司要求泮塘一社赔偿因应诉支付的诉讼费22620元、执行费22053元、律师费50000元的诉讼请求；四、驳回越和公司的其他诉讼请求。如果泮塘一社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37601元，由越和公司负担28725元，泮塘一社负担8876元；诉讼保全费5000元，由越和公司负担3820元，泮塘一社负担1180元。
越和公司不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持越和公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由泮塘一社承担。
二审法院认定事实:二审经庭询调查确认一审查明的事实。
另查明：越和公司称，一审期间法院调查取得的《广州市荔湾区西郊村“城中村”改造合作协议（一）》及《合作协议》，结合2009年大坦沙岛改造规划方案示意图及城中村改造项目启动的法定程序证明：讼争场地在2009年己被纳入大坦沙改造范围，泮塘一社在签订租赁合同前已知悉讼争场地将进行三旧改造。但泮塘一社签订租赁合同时恶意隐瞒了以上情况，由于三旧改造与越和公司开发的商业项目不可共存，越和公司若知悉讼争场地具有随时进行拆迁的可能性，是不会与泮塘一社签订长达20年的商业物业租赁合同的，因此，合同是泮塘一社恶意欺诈越和公司致使越和公司在违背真实意思的情况下签订的，依法应予撤销。越和公司获得新证据后，将本案原诉讼请求更改为现有请求：1、撤销《租赁合同》；2、泮塘一社返还保证金165万元及预付租金165万元；3、赔偿装修损失的商业项目开发运营损失；4、赔偿泮塘一社恶意诉讼导致越和公司产生的律师费、诉讼费、执行费等必要成本。但1321号案已对上述部分属实诉讼请求事项作出生效判决，越和公司以新证据为由，提起对1321号再审申请，要求撤销该生效判决。广州市中级人民法院已于2014年11月14日立案（案号：（2014）穗中法民申字第339号），该案至今未审结，而查明泮塘一社是否在签订租赁合同前已知悉涉案地块列入改造一事，以及订合同时是否存在恶意隐瞒的情形是本案的关键，因此，（2014）穗中法民申字第339号案的审理结果是本案审理的重要依据，故越和公司依据《民事诉讼法》一百五十条的规定，于2015年7月16日向本院申请中止审理本案。
二审法院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案的争议焦点为：一、越和公司主张撤销《建筑物租赁合同》是否成立？二、一审法院按照2：8的比例认定泮塘一社返还租金、管理费是否适当？三、越和公司主张泮塘一社赔偿的装修损失1322356.42元以及项目运营损失2527889.32元是否成立？评析如下：
关于第一个争议焦点。首先，一审法院作出的（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决认为“越和公司在抗辨中提出泮塘一社存在重大的欺诈事实的主张与客观事实不符，对此不予采纳”，该判决作出后，越和公司并未提出上诉且该案已于2013年7月17日生效，现越和公司已向二审法院提出再审申请，且再审的诉讼请求之一亦为泮塘一社存在重大的欺诈事实故应撤销《建筑物租赁合同》，故一审法院认为不应重复处理（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决书已认定越和公司、泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》合法有效、越和公司主张泮塘一社返还已收取的保证金及案件受理费等诉讼请求并无不妥，二审法院予以维持；越和公司现上诉主张撤销《建筑物业租赁合同》不成立，二审法院不予支持。其次，（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决因该案双方当事人均未提出上诉于2013年7月17日生效，越和公司称获得新证据后已提起对该1321号案的再审申请。虽然越和公司已通过审判监督程序要求二审法院纠正（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决的认定，但（2014）穗中法民申字第339号案尚未审结，即1321号是否会进入再审现不能确定，越和公司以本案必须以（2014）穗中法民申字第339号案的审理结果为依据要求中止本案诉讼的理据不足，二审法院不予接纳越和公司该申请。
关于第二个争议焦点。越和公司上诉主张一审法院认定按照2:8比例返还租金和管理费不当的主要理由是认为泮塘一社存在欺诈，对此，二审法院认为，一方面，如前所述，目前一审法院作出的（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决仍然有效，越和公司并无依据否定该判决；另一方面，一审法院依据案情事实对应返还租金和管理费的比例进行综合衡量后行使自由裁量权予以认定，越和公司并无充分依据否定该认定，故二审法院亦不予采信越和公司该上诉请求。
关于第三个争议焦点。首先，对于评估报告有争议部分，鉴于越和公司方就装修与多家公司签订的多份合同并不必然履行，一审法院认为应以发票来认定实际发生的装修费损失亦无不当，一审法院综合合同约定以及发票反映的金额最终认定越和公司装修案涉场地E馆实际支付的装修费用是826184.68元亦无不妥，越和公司要求以评估报告做为计算依据缺乏理据，二审法院不予支持。至于案涉场地项目运营费用，越和公司计算出的运营费用实际支出8426297.73元，缺乏依据证实仅仅是新南岸项目的数据以及是履行越和公司、泮塘一社间租赁合同的必要支出，也无依据证实泮塘一社对其主张的上述损失在签约时即可预见，故对于越和公司该上诉请求，二审法院亦不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，予以维持；越和公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2015年7月22日判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37601元，由越和公司负担。
围绕当事人的再审请求,本院对争议的证据和事实认定如下:二审查明的事实正确,本院予以确认。
另补充查明，再审期间,越和公司提交如下证据:1、（2016）粤01民再26号民事判决书及生效证明,拟证明据以作出二审判决的生效法律文书已被变更。2、装修费发票,拟证明广州同诚工程造价咨询有限公司出具的装修工程造价评估报告中确认的争议部分实际发生金额为989234.65元。3、越楷盛公司人员架构表及工资表、社保缴费证明、个人变动历史查询，拟证明涉案场地项目运营费是必要支出且已实际产生。4、《荔湾区大坦沙岛开发策划与城中村更新改造策略规划研究》宣传册,拟证明涉案地块2009年6月已经纳入大坦沙岛城中村更新改造范围。5、《荔湾区更新改造办2010年度工作总结和2011年工作计划》。6、《广州市最大三旧改造项目即将拉开序幕》的文章。证据5、6拟证明2011年1月荔湾区更新改造办在政府网上公开了大坦沙岛整体改造于2009年启动。7、2009年7月24日的《合作协议》，2015年5月22日获取新证据。该协议拟证明泮塘一社的上级单位西郊村经济联合社在签订涉案合同之前已就本案涉案物业签订了相关协议，虽然协议是西郊村经济联合社签订的，但泮塘一社是涉案物业的所有权人，其认为双方在签订合同前，泮塘一社是知情的。
泮塘一社对上述证据质证认为：1、对（2016）粤01民再26号判决书及生效证明无异议。但该判决并没有撤销1321号判决，确认原审判决认定的事实，确认双方涉案租赁合同有效，双方签订过程中没有欺诈行为。2、关于装修费用发票作为原告已在一审中已经提交过，不属于新证据，不再质证。3、关于运营费用的材料，首先，不属于民诉法规定的新证据。其次，这些材料是越楷盛公司的资料，与本案无关联性。再者，越和公司作为被执行人，在1321号判决的执行案中曾与泮塘一社达成和解，但是越和公司没有执行和解协议，履行还款义务，有过不诚信记录，所以对其今天提交的越楷盛公司的资料的真实性，不予认可。证据4、5、6不属于民诉法规定的新证据，因为都是在起诉前就已存在，而且是网站公开信息。第7份证据我们确认其真实性，也确认其关联性，但生效（2016）粤01民再26号民事判决已经认定涉案建筑物业租赁合同合法有效，泮塘一社在此期间不存在欺诈行为。
越和公司再审期间提交的上述证据，证据1，（2016）粤01民再26号民事判决已发生法律效力，双方均无异议。证据2，装修费用发票，越和公司在一审已经提交过，不属于新证据。证据4、5、6、7，越和公司在（2016）粤01民再26号案中已提交给法院。证据3，越楷盛公司人员架构表及工资表、社保缴费证明、个人变动历史查询，未能证明上述费用是履行越和公司、泮塘一社之间的租赁合同的必要支出，或仅是新南岸项目的数据，因此本院不予采纳。
二审法院于2016年6月28日作出（2016）粤01民再26号民事判决。该判决认为：关于越和公司再审提出的泮塘一社在签订涉案《建筑物业租赁合同》前已经知悉涉案场地纳入旧村改造项目的主张，从越和公司提交的多份合作协议来看，其签约主体是西郊村经济联合社与境新公司，泮塘一社并非上述协议的签约主体，且越和公司也未能举证证实西郊村经济联合社在签订上述协议前曾告知泮塘一社或者征询泮塘一社的意见，因此越和公司所称泮塘一社存在欺诈的意见缺乏理据，二审法院不予支持。该案中越和公司与泮塘一社签订的《建筑物业租赁合同》之所以无法继续履行，是因为出现政府主导的城中村整体改造事宜。根据一审查明的事实，2011年7月28日本地主要媒体报道大坦沙岛上三条城中村整体改造已获批准，自此时起已明确泮塘一社不可能按合同约定将涉案场地提供给越和公司经营使用17年，泮塘一社在此后为积极与越和公司协商合同解除及场地归还事宜，且在城中村整体改造方案已经确定的情况下，泮塘一社即使收回涉案场地，也无法另行出租给他人，而越和公司此时亦不可能继续经营，故泮塘一社不应向越和公司收取2011年7月28日后的租金和管理费。一审判令越和公司按租赁合同约定标准的20％向泮塘一社交纳租金及管理费，存在不当，再审予以纠正。涉案租赁场地被纳入城中村整体改造范围这一客观情况属于合同双方当事人在订立合同之时无法预见的重大变化，该情形的出现不能归责于任何一方当事人，依据公平原则，因此导致的不利后果应由双方当事人共同承担。故对于泮塘一社主张的2011年2月1日至2011年7月27日的租金及管理费，该院酌定由越和公司按照租赁合同约定标准的50％（即每月按55万元的50％计算）交纳，越和公司此前预付的合同保证金可一并充抵欠租。据此，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决第二项、第三项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1321号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，越和公司一次性支付从2011年2月1日起至2011年7月27日止的租金及管理费（每月按55万元的50％计算）给泮塘一社。
本院再审认为,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。从越和公司申请再审的意见及泮塘一社的答辩意见看,本案的争议焦点为：一是泮塘一社与越和公司签订涉案《建筑物业租赁合同》时是否存在欺诈行为；二是泮塘一社应否向越和公司返还租金、管理费、保证金及赔偿全部损失。
一、关于泮塘一社与越和公司签订涉案《建筑物业租赁合同》时是否存在欺诈行为的问题。对此，越和公司在二审法院（2016）粤01民再26号案中已有提出同样的诉讼请求，二审法院在该案的判决中已认定越和公司主张泮塘一社与越和公司签订涉案《建筑物业租赁合同》时存在欺诈行为的意见缺乏理据，未采纳越和公司的主张，该判决已发生法律效力。本案中，越和公司再就此提出请求，本案不做重复处理。故越和公司申请再审要求撤销涉案《建筑物业租赁合同》的理由不成立，本院不予支持。
二、关于泮塘一社应否向越和公司返还租金、管理费、保证金及赔偿全部损失的问题。对此，已发生法律效力的（2016）粤01民再26号民事判决认为，涉案租赁场地被纳入城中村整体改造范围这一客观情况属于合同双方当事人在订立合同之时无法预见的重大变化，该情形的出现不能归责于任何一方当事人，依据公平原则，因此导致的不利后果由双方当事人共同承担，酌定涉案租金及管理费按照租赁合同约定的标准由泮塘一社、越和公司各负担50％。根据已生效判决的认定，相应的，本案中涉及的租金、管理费及损失也应按生效判决确定的分担原则，由泮塘一社、越和公司各负担50％。因此，在本案中越和公司要求泮塘一社返还全部租金、管理费及赔偿全部损失缺乏依据。根据已查明的事实，本案涉及的租金、管理费165万元、装修费用826184.68元，由泮塘一社、越和公司各负担50％，即泮塘一社应返还越和公司租金、管理费825000元及承担装修费用413092.34元。关于保证金问题，因（2016）粤01民再26号民事判决已处理充抵越和公司欠泮塘一社的租金，本案不再重复处理，越和公司在本案中要求泮塘一社返还保证金缺乏依据。
综上所述，越和公司申请再审部分理由成立，本院予以支持。一、二审判决认定事实清楚，但因判决所依据的生效判决被改判，致本案需予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2774号民事判决和广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第64号民事判决第一、二、四项；
二、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第64号民事判决第三项；
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社一次性返还广州市越和投资管理有限公司已预付的租金、管理费825000元；
四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社赔偿广州市越和投资管理有限公司装修损失413092.34元；
五、驳回广州市越和投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费37601元，由广州市越和投资管理有限公司负担30080元，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社负担7521元；诉讼保全费5000元，由广州市越和投资管理有限公司负担4000元，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社负担1000元。二审案件受理费37601元,由广州市越和投资管理有限公司负担30080元，广州市荔湾区西郊村泮塘第一经济合作社负担7521元。
审判长 黄湘燕
审判员 林修凯
审判员 杨 靖
二〇一七年二月二十四日
书记员 吴城伸