广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）佛南法民三初字第1803号
原告（反诉被告）黄大兵，男，1981年10月8日出生，汉族，住龙川县。
委托代理人张戈，广东广立信律师事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；提出上诉、反诉；出庭、辩论、代为签收法律文书等。
被告（反诉原告）吴先武，男，1966年5月15日出生，汉族，住佛山市南海区。
第三人佛山市广房置业房地产代理有限公司，住所地佛山市南海区罗村罗湖区北湖一路碧翠豪城13-15、17座首层商铺102号。
法定代表人张桂东。
黄大兵与吴先武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月2日立案受理由审判员黄婉君适用简易程序于2011年12月2日公开开庭进行了审理。其后，本院认为有必要追加佛山市广房置业房地产代理有限公司（以下简称广房置业）为第三人参加诉讼，并于分别2012年2月9日、2012年2月日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张戈、被告吴先武于第一次开庭到庭参加诉讼。原告的委托代理人张戈、被告吴先武、第三人的法定代表人张桂东于第二、第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄大兵诉称：黄大兵与吴先武、广房公司于2011年10月22日与签订了“房地产买卖合同”，约定由吴先武将自有的位于佛山市南海区罗村街道金湖三街俊雅苑清晖阁AB座B401房（以下简称401房）转让予黄大兵。黄大兵须支付定金1万元，吴先武须于合同签订后五天内向401房的抵押银行申请提前还贷并办理委托广房公司进行办理过户手续的公证手续。如逾期十天不履行的。守约方有权解除合同并要求违约方支付违约金。现吴先武方逾期未履行，故请求法院判令：1、解除黄大兵与吴先武于2011年10月22日签订的《房地产买卖合同》；2、吴先武向黄大兵返还定金1万元、赔偿中介买卖代理费1万元、赔偿违约金30649元，合计50649元；3、本案的诉讼费用吴先武承担。
吴先武答辩称：吴先武已经按照合同的约定在约定的期限内向银行申请提前还款，银行已经口头允许，吴先武将此事告知中介人广房公司，广房公司也通知了黄大兵，但黄大兵在合同约定之外提出必须要吴先武申请了委托公证后才同意按合同约定向银行还款。吴先武应黄大兵的要求申请办理公证委托，但由于公证处要求补充的材料比较多，故一时办不下来。对于黄大兵认为吴先武隐瞒房产还有其他产权人的事，吴先武并非故意。虽然房产购买于吴先武与妻子的婚姻关系存续期间，但房产证只登记为吴先武一人所有，吴先武并不知道要其他人放弃继承才可以转让。而且，在同等情形下，吴先武已经出售了其他两个车位。因此，吴先武没有违约，请法院驳回黄大兵的诉讼请求。
吴先武提出反诉称：吴先武已于2008年取得讼争房产的产相对说来上，具有完整的物权，可以自由出售房产，由于公证处的要求，吴先武不能如期办理委托第三人办理房产过户手续的公证，是吴先武所不能预知的情形，吴先武不存在过错。但是，黄大兵不仅不配合吴先武按照公证处的要求完善相关手续，而且没有依约定将还贷款项存入交易房屋的按揭银行，属于违约。因此，吴先武认为，黄大兵应当承担违约责任，请求法院判令：一、黄大兵赔偿违约金30649元予吴先武（扣除吴先武已收取的1万元定金，还应支付20649元）；二、反诉的诉讼费由黄大兵承担。
黄大兵就反诉提出答辩称：第一、被告的反诉超出了时限，依法不应当受理。第二、被告的反诉没有事实与法律依据，应当予以驳回。首先，原告不清楚被告是否到银行办理提前还贷的手续，其次，被告没有履行在先义务办理授权公证。根据合同法规定，原告享有先履行抗辩权，在被告没有办理公证之前有权拒绝支付相应的款项，因此，原告不存在违约行为，是被告的违约行为导致交易无法进行。
第三人广房公司称：吴先武向银行申请提前还贷的事情属实，吴先武确其有告知银行已经批准还贷的事，但具体日期记不清楚，我方也打印了电话清单，根据我方打印的电话清单与被告的陈述相符。吴先武也有跟我方去过公证处，但公证处要求的资料是吴先武无法准备好，例如死亡证明等。公证处拒绝办理。
黄大兵在诉讼中提供以下证据：
1、房地产买卖合同1份。用于证明原、吴先武经过中介公司签订合同，双方约定房产情况、金额、付款方式、权利保证、违约责任等条款。吴先武对涉案房产没有完整所有权，隐瞒了共有的事实，应该承担违约责任。
2、房地产权证、房产登记信息卡各1份。用于证明涉案房产登记在吴先武名下。
3、收款证明1份。用于证明黄大兵向吴先武支付定金1万元。
4、中介公司营业执照、税务登记证、承诺书、收据各1份。用于证明黄大兵已支付中介费1万元。
吴先武吴先武提供以下证据：
5、完税凭证、房地产买卖合同各2份。用于证明吴先武于2009年、2011年出售过两个车库，该两个车库与本案讼争房产是同时购买的，两个车库都能够顺利过户交易。
6、公证书1份。用于证明吴先武对讼争房产拥有完全所有权。
7、死亡证明1份。用于证明吴先武妻子于2002年4月去世。
8、录音及录音文字整理打印件各1份。用于证明原告得知办理授权公证要增加费用，放弃买卖。
9、短信照片打印件（当庭通过手机显示）、电话清单各1份。用于证明被告已经通过中介告知原告银行同意提前还贷，中介反馈消息说原告考虑风险暂不还贷。
第三人提供以下证据：
10、声明1份。用于证明黄大兵向第三人承诺不受限购条件的限制。
11、敦促履行通知书函件2份、快递单2份。用于证明第三人以函件形式敦促吴先武履行义务。
本院依职权到本案所涉交易房屋的按揭银行中信银行去函询问有关吴先武是否申请提前还贷的事宜。该行答复称：一、吴先武于2011年10月22日已申请提前还款；二、中信银行已于同年10月23日批准上述申请（编号为证据12）。
经质证、辩证，吴先武认为：对证据1至证据4的真实性无异议，但对证据1证明内容有异议；证据10无异议；对证据11有异议，吴先武没有收到过这些函件。对黄大兵认为：对证据5真实性、关联性无法确认，不能作为本案参考；对证据6真实性无异议，但不能证实涉案房屋吴先武拥有完整所有权，吴先武在公证书上关于房屋是其个人财产的陈述也是错误的，公证书也与本案无关联性；对证据7无异议；对证据8的真实性无异议，关联性有异议；证据9真实性无异议，但被告没有履行在先义务，原告有权拒绝偿还按揭贷款；对证据10、11无异议；对证据12的真实性没有异议。第三人认为：对证据1－4、证据12无异议；证据5与本案无关；对证据6真实性无法确认，但即使是真实的，只能证明被告委托他人处理房产；对证据7、8、9无异议。
经审查，本院对证据1－4、证据7－12的真实性予以认定。对于证据5、6与本案无关，本院不将其作为定案依据。
结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
广房公司为黄大兵、吴先武提供中介服务，促成其双方达成房屋买卖协议。2011年10月22日，黄大兵与吴先武、广房公司签订一份《房地产买卖合同》，约定：由吴先武将401房转让予黄大兵，黄大兵于签订合同当天先支付1万元定金。上述房屋买卖合同的附则部分明确约定“由买方出资赎契，卖方必须于合同签订后的五天内向抵押银行提出还贷并负担还贷的一切手续费，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理交易过户等相关手续”，“买方须于银行或经纪方发出还贷通知之日起五天内将赎契款项付到卖方贷款帐户内”。签订合同当天，黄大兵支付了1万元定金予吴先武，并向广房公司支付了1万元中介服务费。401房屋在中信银行股份有限公司佛山分公司办理按揭抵押，中信银行于2011年10月26日前通知吴先武，其提前还贷的申请已经得到批准。同日，吴先武将银行批准事宜告知广房公司，广房公司遂即通知黄大兵。吴先武至今没有办理委托广房公司办理过户手续的公证，黄大兵也至今未有向中信银行的相应帐户存入赎契款。
另查明，房管部门于2008年3月28日向吴先武核发了401房的产权证。该产权证在房产共有权人情况一栏记录为空白。
根据以上认定事实，本院认为：
关于合同是否应当解除的问题。黄大兵与吴先武订立的房屋买卖合同是相关当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方应当严格按照法律规定及约定行使权利和履行相应的义务。现吴先武没有在约定的五天内向公证部门办理委托广房公司全权代理房屋过户手续，已属违约，黄大兵要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。吴先武收取了黄大兵的定金一万元，应当予以退还。
关于吴先武是否应当向黄大兵赔偿已支付的中介费及支付违约金的问题。黄大兵认为吴先武对于违约事实的发生存在严重过错，主要表现是在交易是隐瞒该房产还有其他产权人的事实，导致后来委托中介方全权办理过户手续的公证申请未被受理。但吴先武早在2008年3月28日即取得401房的产权证，该产权证在“共有人情况”一栏空白，根据现行物权法原规定，有理由相信吴先武对该房产享有完整的产权，可自由处分该房产，故本院认定吴先武将该房产出售予黄大兵，不存在欺诈的故意。至于公证部门为何在401房产权证登记该房为吴先武单独所有的情况下，未能办理相应的公证，属于吴先武所不可预知、不可克服的情形。因此，吴先武对于未能办理公证委托事实只应当承担部分责任。根据公平原则，本院酌定吴先武应当承担黄大兵已支付的中介费的一半，即5千元，而不需要向黄大兵支付违约金。
关于黄大兵是否应当支付违约金的问题。根据双方的合同约定，黄大兵所承担支付401房的还贷款项的义务并未附条件，但当时房产登记在吴先武名下，而吴先武亦未办理相关的公证委托，黄大兵有权以此为抗辩，拒不支付相应的款项。因此，黄大兵不存在违约。吴先武要求黄大兵支付违约金的请求无事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、黄大兵、吴先武与佛山市广房置业房地产代理有限公司于2011年10月22日签订的《房地产买卖合同》（编号为0000688）。
二、吴先武应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄大兵支付5000元。
三、吴先武应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄大兵返还10000元。
四、驳回黄大兵的其他诉讼请求。
五、驳回吴先武的全部反诉请求。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取为533.11元（黄大兵已预交），由黄大兵承担400元，吴先武承担133.11元。吴先武所应承担的本诉诉讼费，应当与上述判项所确定的款项一并迳付黄大兵，本院不另收退。本案反诉同样适用简易程序结案，案件受理费减半收取为元283.11元（吴先武已预交），由吴先武负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄婉君
二〇一二年三月××日
书记员 尹 素