江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江汾民初字第827号
原告唐立庆，
委托代理人王凤瑞。
被告范益龙。
被告邱振东。
原告唐立庆与被告范益龙、邱振东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由审判员顾伟林适用简易程序于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告唐立庆及其委托代理人王凤瑞、被告范益龙和邱振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐立庆诉称，原告于2009年7月委托侄子唐荣中将其名下位于江苏省吴江市芦墟镇浦港路东侧（明丰翠湖苑）北幢194室的房屋租赁给二被告开饭馆，双方签订了商铺租赁合同，对权利义务作出了明确约定。然而在五年租赁期满之后，二被告拒不签署续租合同，也不搬离承租房屋。后经双方协商同意按照原租赁合同的约定支付房租，将租赁期限延长至2015年6月底。但是二被告在支付10000元房租之后即不再支付剩余房租，且至今未搬离承租房屋。现原告为维护合法权益向法院提起诉讼，请求判令二被告立即支付所欠原告房屋租金25204元、逾期付款违约金3000元、逾期付款滞纳金6553元，合计34757元；判令二被告立即将租赁房屋恢复原状并返还原告；判令二被告立即将房屋租赁期间所产生的水电煤气费、物业费等费用缴清及本案诉讼费用由二被告承担。
被告范益龙辩称，此笔费用与被告范益龙无关，被告范益龙已将饭店转让给被告邱振东，房租金应是被告邱振东所欠并由其支付。
被告邱振东辩称，被告范益龙登记注册的饭店于2013年10月份转让给被告邱振东，因所租赁的房屋漏水，被告的损失很大，因此要求原告把房屋修缮，但原告未进行修缮。原告系以住宅用途的房屋租给被告用于商业用途，导致在饭店转让后饭店的营业执照不能变更，原因为出租房屋非商业用房，饭店也无法转租。在2015年3月份，原告又将饭店的店门锁掉，致饭店无法营业。被告认为，如果被告未支付房租金，则可以支付利息，但是原告不应该锁门，故原告对于房租金的计算也只能计算至2015年的3月份。同时被告方将对于原告锁门后造成的损失保留诉讼的权利。
经审理查明，唐立庆系江苏省吴江市芦墟镇浦港路东侧（明丰翠湖苑）北幢194室房屋的所有权人，房产证号：吴房产证芦墟字第××号。经唐立庆授权，唐荣中于2009年7月1日与范益龙签订商铺租赁合同一份，合同主要内容为：租赁期限从2009年7月1日至2014年7月1日，共五年；年租金为22500元，支付方式每6个月交纳，以现金方式交纳，并约定了违约责任，即如被告拖欠租金达三天以上，每天按实欠租金的1%加收滞纳金，如未经出租方同意，提前解除合同或转租他人，赔偿违约金3000元，一方违约，另一方有权向对方要求赔偿违约金3000元。关于该份租赁合同，租赁期限已届满，范益龙亦已支付合同约定的租金款项。与范益龙同时签订租房协议的且与本案有关联的，尚有其他相邻房屋的所有权人：滕和平、陆树华和陆晋杰，范益龙用于饭店经营的房屋共有5套，除陆树华为2套外，其他出租人均为1套。房屋租赁合同签订后，唐立庆收取了范益龙支付的房屋租赁押金1500元，范益龙在所租赁房屋内开设饭店即石浦渔港饭店。该租赁合同届满后，押金尚未退还。
在范益龙与唐立庆之间签订的租赁合同期限届满后，范益龙与邱振东于2014年12月9日出具保证书1份，内容为：关于邱振东租房的房租金事宜，租赁房屋共五套，期限自2014年7月1日底到2015年6月底，租金为总计162500元，先付50000元，其中20000元在12月20日前必须付给房东，其余剩余的112500元在2015年2月25日-30日（30日为当事人笔误，应为2月25日-28日）之前必须一次性付清，不得拖欠。如果拖欠，按每天1%计息付款。该份保证书上同时由房屋出租人陆树华、陆晋杰代表出租人在保证书上签字确认。2015年1月20日，唐立庆与范益龙就涉案房屋的租金支付再次作出约定，确定每间的房屋租赁价格每年为32500元，范益龙在2015年1月底前每间先付10000元，共50000元，唐立庆同意范益龙在未付清租金的前提下，经营到2015年2月底。因范益龙或邱振东未在承诺的期限内支付房屋租金，唐立庆要求饭店停止营业并于2015年3月14日对饭店店门进行上锁。
另查明，范益龙与邱振东签署保证书后，于2015年2月份支付唐立庆房租10000元（共支付5间房屋的租金，每间10000元），其余租金未付。
又查明，范益龙将石浦渔港饭店于2013年10月30日转让给邱振东，庭审中两被告双方一致确认，故石浦渔港饭店的实际经营人为邱振东，饭店内的相关设施等财物属于邱振东，而原告则称对于两被告之间的转让事宜并不知情，房屋系出租给范益龙与邱振东两人。
以上事实有原告向法庭提供的房屋产权证书、原告与被告范益龙签订的租赁合同、两被告出具的保证书、原告与被告范益龙签订的协议书及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：关于2013年7月1日房屋租赁合同，合同的相对方系原告唐立庆与被告范益龙，此合同双方的权利义务已履行完毕。而2014年12月9日由两被告出具的保证书，原告方则由房东陆树华、陆晋杰代表签字确认，该份保证书明确了房屋租赁期限自2014年7月1日至2015年6月底，租金总计为162500元（5套房屋），违约责任为逾期支付房租按每天1%计息付款等，故名称虽为保证书，但实际内容系原、被告双方对房屋租赁事宜的约定，故原、被告双方应是建立了新的房屋租赁关系。根据两被告的陈述，石浦渔港饭店由被告邱振东实际经营，被告邱振东在本案中也确认支付租金逾期的事实，但保证书由被告范益龙同时署名，故被告范益龙确认了房屋租赁的事实，且在此后被告范益龙个人对于房屋租赁事项进一步予以明确并与原告签订了协议书，因此本院认为在本案中被告范益龙亦系租赁关系中的承租方之一，应与被告邱振东在本案中承担因违约所产生的民事责任。
关于租金及违约金的确定。本案原告之主张应系基于原告与两被告之间新的租赁合同，故可以确定每间租赁房屋亦即包括原告的出租房屋的租金为32500元；原告所主张的违约金及逾期付款利息亦不能按照2013年7月1日房屋租赁合同之约定予以确定，应按保证书所确定的违约责任处理，但保证书所确定的逾期付款利息为每天的1%，明显过高则需予以调整，故以银行贷款利率的1.95倍计算逾期利息为宜。涉案房屋的租金自2014年7月1日始至原告起诉之日，两被告仅支付原告在内的每间租赁房屋租金10000元，本案原告起诉要求两被告支付自2014年7月1日始至起诉之日2015年8月底的租金（扣除已支付的10000元租金）25204元，但根据审理中所查明，原告因两被告未能按约支付租赁费用，要求被告方停止饭店经营，并于2015年3月14日对店门进行上锁，原告之行为致被告方无法继续饭店的正常经营，故要求被告承担2015年3月14日后的全部房屋租赁费用并不合理，而两被告既未能及时支付租金，亦未能清理饭店设备退租，至今仍旧占用出租房屋，当然也需承担相应的房屋租赁费用。鉴于当事人双方对2015年3月14日后租赁房屋的实际状况的产生均负有相应的责任，本院认为，在此阶段的租赁费用由两被告承担合同租金的50%。两被告在2014年7月1日至2015年3月14日的租金数额为22930.56元；2015年3月15日至2015年8月底的租金为7538.20元（按约定租金的50%计算）。两项合计30468.76元，扣除两被告已实际支付的10000元，同时应扣除被告范益龙在前期租赁合同中向原告交付的押金1500元，两被告尚应支付原告的房屋租金为18968.76元。而关于逾期付款利息，当事人双方约定的租金支付时间为2015年的2月底前，故逾期付款利息应自2015年3月1日计算至2015年8月底。
关于原告要求返回租赁房屋的诉请。根据本案原告与两被告之间确立的租赁合同，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月底，原告在起诉之日租赁期限亦已届满，法律规定，租赁期限届满则承租人应当返回租赁物，故原告此项诉讼请求本院予以支持，两被告不应再继续占用所租赁房屋，基于被告邱振东实际经营饭店的事实，本院认为应给予被告方合理的时间对租赁房屋饭店设备等物品进行清理并予搬离，时间确定为一个月。
关于要求两被告支付房屋租赁期间所产生的水电煤气费、物业费等诉请，因原告在本案中未就该部分的主张提供相应的证据，故对于原告的该项请求本院不予支持。
综上，本院认为，原告唐立庆与被告范益龙和邱振东的租赁关系合法有效，两被告未能按约履行合同的付款义务，并在合同期限届满后也未能履行返回租赁房屋的义务，故依法应承担相应的民事责任；被告邱振东在庭审中抗辩，原告未能履行租赁期间的房屋修缮义务，但两被告未能在审理中提供充分的证据，故在本案中不予理涉。故，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告范益龙、邱振东应支付原告唐立庆房屋租金18968.76元，并偿付原告自2014年3月1日至2015年8月30日的逾期付款利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.95倍计算），上述义务由两被告于判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。
二、被告范益龙、邱振东应于判决生效后一个月内清理物品和搬离所租赁之房屋，并将租赁房屋返还原告唐立庆。
三、驳回原告唐立庆的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取334元，由原告唐立庆负担134元，由被告范益龙、邱振东负担200元，两被告负担之数于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555xxx7676）。
审判员 顾伟林
二〇一五年十一月二十三日
书记员 肖晨纯