北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第6335号
上诉人（原审被告）段佳，男，1980年4月19日出生。
被上诉人（原审原告）北京新龙天宇物业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村南。
法定代表人李嘉乐，总经理。
委托代理人王思睿，男，1983年4月14日出生。
上诉人段佳因与被上诉人北京新龙天宇物业管理有限公司（以下简称新龙天宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第6115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新龙天宇公司在原审法院诉称：段佳为北京市昌平区回龙观流星花园三区某号楼某单元某室业主，住宅面积100.32平方米。新龙天宇公司系为昌平区流星花园小区提供物业服务的公司。新龙天宇公司为段佳提供了符合合同约定内容的物业服务，但段佳至今拖欠新龙天宇公司自2012年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费及代收垃圾费用6337.50元未付。期间，新龙天宇公司多次催要未果。段佳的行为已经构成违约，并严重影响新龙天宇公司更好地提供物业服务活动。由于双方不能协商一致，现新龙天宇公司为维护合法权益，起诉至法院，请求：1、判令段佳立即支付2012年至2014年物业服务费及代收费用共计6337.50元；2、判令段佳支付违约金1000元；3、案件受理费由段佳承担。
段佳在原审法院辩称：一、新龙天宇公司主体不适格，请求法院驳回起诉。1、新龙天宇公司没有收取物业费的依据。与段佳签订《前期物业管理服务协议》的是北京天宇流星花园物业管理有限公司，新龙天宇公司也没有与业主签订过物业服务合同，新龙天宇公司无权向段佳收取物业费，更无权起诉段佳交纳物业费、代收费及违约金；2、新龙天宇公司不是小区业委会认可的物业公司，与段佳无合同关系。段佳所在的流星花园小区业委会于2013年1月成立，新龙天宇公司至今未与业委会签订物业服务合同，也没有与段佳签订物业服务合同，根据合同相对性原理，物业公司没有收取物业费的权利，无权起诉；3、新龙天宇公司无合法程序擅自进入小区，是违法行为。与我方签订《前期物业管理服务协议》的物业公司从未公示过名称变更或物业公司整体变更等事项。物业公司如变更应当公示，就收费、服务标准、服务质量等问题征询全体业主的同意，未经公示的变更，未告知业主，未与业主签订新的物业合同，业主不接受新龙天宇公司的服务，同时业主也不受物业公司的管理约束。因此，新龙天宇公司不具有起诉段佳交纳物业费的主体资格。二、新龙天宇公司起诉段佳交纳物业费程序不合法，请求法院驳回起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司起诉业主交纳物业费，必须经发函催告程序，未经该程序不得起诉。起诉前，物业公司未发函催告，不能提起诉讼程序，请法院驳回起诉。三、新龙天宇公司未提供合同约定的服务，存在违约，我方作为业主有权要求降低、减免、拒交物业费。1、小区内物业现状脏乱差，在安保、绿化、环境卫生、噪音、道路维护、公共设施维护等方面均未达到物业服务协议约定及北京市住宅物业服务标准。业主要求物业公司提高服务质量，一直未改善；2、新龙天宇公司物业服务质量差，违约在先，段佳不应当支付违约金；3、新龙天宇公司违反了《北京市物业管理办法》第二十三条的规定，未将服务标准、收费项目等进行公示，业主要求物业公司公开透明，但被拒绝。四、新龙天宇公司侵占业主权益，不返还业主收益，业主拒绝交纳物业费。根据《物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第二款的规定，业主共有部分的广告收入、停车费收入属于业主共有，其中有段佳的收益，新龙天宇公司未经全体业主同意，擅自出租，私自收取业主共有收益，严重侵犯了业主的权益，涉嫌刑事犯罪，业主可以向新龙天宇公司追索，同时报案追究相关责任人的刑事责任。段佳强烈要求新龙天宇公司返还共有收益，以共有收益折抵物业费，被新龙天宇公司拒绝，段佳有权拒交物业费。综上所述，新龙天宇公司不是物业服务合同法律关系中的当事人，不是本案的适格主体，同时物业公司未提供合同约定及法律规定标准的服务，在物业公司不改善物业服务质量的前提下，业主有权要求降低、减少、拒交物业费，同时物业公司侵占业主收益，新龙天宇公司起诉段佳交纳物业费、违约金缺乏法律依据，请求法院依法驳回新龙天宇公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：段佳系北京市昌平区回龙观镇流星花园三区某号楼某单元某室的业主，房屋建筑面积为100.32平方米。2006年7月29日，段佳（乙方）与北京天宇流星花园物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由北京天宇流星花园物业管理有限公司提供物业服务，二层以上（含二层）物业管理费收费标准为每建筑平米每月1.70元；生活垃圾消纳费现行收费标准为垃圾清运费每户每年30元，垃圾处置费每户每年36元；乙方自接到所购房屋入住通知10日内，预交当年的物业管理服务费，以后每个年度对应日为下年度交费期；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用金额千分之三的比例支付违约金；协议的有效期自签订之日起至小区业主委员会成立后重新签订物业管理委托合同之日止。段佳拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费、垃圾处置费共计6337.50元。
另查，2008年7月，北京天宇流星花园物业管理有限公司与北京新龙天宇物业管理有限公司合并，合并后保留北京新龙天宇物业管理有限公司。
原审法院上述事实的证据有：当事人的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》、收费单、企业合并说明、照片、业主委员会备案单等。
原审法院认为：北京天宇流星花园物业管理有限公司与北京新龙天宇物业管理有限公司合并为北京新龙天宇物业管理有限公司后，北京天宇流星花园物业管理有限公司的债权债务即由新龙天宇公司北京新龙天宇物业管理有限公司享有和承担。段佳签订了书面的物业服务合同，亦实际享受了新龙天宇公司提供的物业管理服务，段佳作为小区内的业主，应按照小区内的收费标准向新龙天宇公司交纳新龙天宇公司提供物业服务期间的物业费及其他费用。段佳提出新龙天宇公司并非本案适格主体的辩解意见缺乏依据，法院不予支持。段佳提出新龙天宇公司未提供符合合同约定的服务，并提交了相应的照片。法院认为，新龙天宇公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故此新龙天宇公司主张违约金的诉讼请求，法院不予支持；但没有证据证明，新龙天宇公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于段佳要求减免、减低物业费标准或者拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。段佳提出的新龙天宇公司占用公共设施进行营利、侵占业主收益一节，法院认为，业主的公共权益应当通过业主大会或者业主委员会进行维护，段佳可以通过其他途径另行解决。
另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。段佳可以在交纳物业费后要求新龙天宇公司履行相关义务。新龙天宇公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现新龙天宇公司起诉要求段佳给付物业费以及代收费用的诉讼请求理由正当，法院对其合理部分予以支持。因段佳并非无故交纳物业服务费，故新龙天宇公司主张段佳给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、段佳给付新龙天宇公司北京新龙天宇物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费、垃圾清运费、垃圾处置费共计六千三百三十七元五角，于本判决生效后十日内交纳。二、驳回北京新龙天宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
段佳不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉理由是：1、我与新龙天宇公司之间没有服务协议，《前期物业管理服务协议》已经自动失效；2、新龙天宇公司提供的物业服务存在重大瑕疵；3、原审法院认为业主不交纳物业服务费会造成物业服务标准的降低，这一结论不符合事实，不符合逻辑。
新龙天宇公司答辩称：不同意段佳的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：虽段佳与新龙天宇公司并未订立物业服务合同，但段佳、业主委员会在前期物业服务合同履行期届满后，均未与新龙天宇公司订立新的物业服务合同，而新龙天宇公司也在该小区为段佳提供了物业服务，故双方成立事实上的物业服务合同关系。因物业服务合同中，物业服务的提供方系物业公司一个主体，而物业服务的接受方是多个主体，故只要段佳办理入住手续成为业主，就应视为段佳接受了新龙天宇公司提供的物业服务，应交纳相应的费用。根据本案查明的事实，结合段佳的陈述，本院可以认定新龙天宇公司在提供物业服务合同中存在部分瑕疵，但物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服的合同，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。物业服务公司提供的服务质量与物业费的收费标准有很大关系，业主也可以通过业主大会或业主委员会另行选聘物业服务质量高的物业服务企业进驻小区服务的方式，解决物业公司服务质量不高的问题。
综上所述，段佳的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由北京新龙天宇物业管理有限公司负担三元（已交纳）；由段佳负担二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由段佳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年八月十四日
书 记 员 张薷芯