湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终294号
上诉人（原审原告）肖爱梅。
委托代理人刘明，湖南睿邦律师事务所律师。
委托代理人刘江国，湖南睿邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）左国云。
委托代理人刘明，湖南睿邦律师事务所律师。
委托代理人刘江国，湖南睿邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陶月。
委托代理人刘明，湖南睿邦律师事务所律师。
委托代理人刘江国，湖南睿邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）左某某。
法定代理人陶月，系左某某的母亲。
委托代理人刘明，湖南睿邦律师事务所律师。
委托代理人刘江国，湖南睿邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南省泰禹实业有限公司。
法定代表人刘晓武，公司董事长。
委托代理人聂志刚，湖南广济律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）长沙大益物业服务有限公司。
法定代表人刘四海，公司执行董事。
委托代理人吴越。
原审第三人湖南天环物业管理有限责任公司。
法定代表人曹丰，公司总经理。
委托代理人夏高波。
委托代理人章俊英。
上诉人肖爱梅、左国云、陶月、左某某、上诉人湖南省泰禹实业有限公司（以下简称泰禹公司）因与被上诉人长沙大益物业服务有限公司（以下简称大益公司）、原审第三人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第02592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员易定君担任审判长，与代理审判员于峰、胡益民共同组成合议庭，由书记员张晓航担任记录，于2016年3月16日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。上诉人肖爱梅、左国云、陶月、左某某的委托代理人刘明、刘江国，上诉人泰禹公司的委托代理人聂志刚，被上诉人大益公司的委托代理人吴越，原审第三人天环公司的委托代理人章俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月18日，左鹏与泰禹公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份。合同约定：1、左鹏购买泰禹公司开发的位于长沙市雨花区白冶路168号泰禹家园四期（推广名：泰禹●云开一品）第1幢1708号房屋，该房屋所在楼栋主体建筑结构为框剪结构，建筑层数25层，其中地上25层，地下1层；2、该商品房单价为6947.88元／平方米，总房价634341元，首付款194341元，剩余房款440000元采用银行按揭方式支付；3、泰禹公司应当在2014年12月31日前向左鹏交付该商品房，交付时应经建设单位、设计单位、监理单位、勘探单位、施工单位五方验收合格；4、除不可抗力外，泰禹公司未按合同约定的时间和条件将该商品房交付左鹏的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在7日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，泰禹公司按日向左鹏支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，泰禹公司按日向左鹏支付全部已付款万分之一的违约金。逾期交房超过180日，左鹏要求退房的，泰禹公司应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。左鹏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泰禹公司按日向左鹏支付已付房价款万分之一的违约金；5、泰禹公司依法选聘的物业服务企业为湖南天环物业管理有限责任公司，服务期限自2013年5月1日至2016年4月30日，收费起始时间为2015年1月1日（若业主提前收房则从实际收房之日起算）。左鹏同意泰禹公司依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。双方还对其他事项进行了约定。
合同签订后，左鹏按约支付了首付款，并办理了银行按揭手续。2014年11月25日，左鹏去世。陶月为左鹏妻子，左国云、肖爱梅为左鹏父母，左某某为左鹏女儿。2015年1月20日，涉案房屋经设计、施工、监理、建设、勘探五方验收合格。2015年1月23日，泰禹公司通知2015年2月2日至6日办理收房手续。其后，陶月等以涉案房屋未进行综合验收，仍未达到交房条件为由拒绝收房。
另查明：
1、2015年2月2日，长沙市建设工程质量监督站向泰禹公司下达了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，认为泰禹家园四期1-9栋工程未经验收即已将部分房屋交付使用，要求泰禹公司立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收，待竣工验收合格后方可交付使用。否则，该站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。
2、通过招投标程序，天环公司中标成为泰禹家园四期物业的服务企业，并于2013年4月28日日办理了备案手续。后因与泰禹公司协商不成，天环公司退出泰禹家园四期的物业管理。2014年11月20日，该公司发布《天环物业退出泰禹家园四期前期物业的声明》。在此期间，泰禹公司与天环公司未签订前期物业服务合同，天环公司亦证实其未实际向涉案物业提供管理和服务。经重新招投标，大益公司中标，并于2014年12月20日办理了物业服务企业的备案手续。2014年12月28日，泰禹公司与大益公司签订《泰禹家园四期前期物业服务合同》，约定由大益公司为泰禹家园四期提供物业服务管理。委托期限自2014年12月31日起，至泰禹家园小区业主委员会与新聘或续聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。2015年1月23日，泰禹公司在通知原告办理收房手续的邮件中一并邮寄了《入伙通知书》、《收房须知》及《关于更换泰禹●云开一品前期物业服务企业的告知函》，载明因天环公司主动要求退出前期物业管理，泰禹公司进行了重新招投标及备案，自2015年1月1日起，泰禹公司正式委托大益公司对泰禹●云开一品提供前期物业管理服务。此后，大益公司开始对涉案物业提供管理和服务。
3、关于涉案房屋的消防验收问题，原审法院专门致函长沙市公安消防支队了解情况，该队回函称泰禹家园（云开一品）四期项目中的1、2、5、7、8栋建筑属于现行消防法律法规规定的必须进行消防验收的建筑物的范围，并于2015年6月26日取得了《建设工程消防验收意见书》（长公消验字（2015）第W0162号），已经消防验收合格。
4、至本案一审诉讼时，泰禹家园四期的业主未成立业主委员会。
原审法院认定上述事实，有长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、银行转账凭证及按揭贷款发放明细、户口注销证明、继承人关系证明、工程竣工验收备案表、长沙市建设工程质量监督站出具的（2012）长质监字第38号函、前期物业管理招投标备案表、天环物业退出前期物业管理的声明、泰禹家园四期前期物业服务合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书、入伙通知书、收房须知、关于更换泰禹●云开一品前期物业服务企业的告知函、邮寄凭证、交房公告、长沙市公安消防支队的复函、询问笔录及当事人陈述等证据在卷作证，足以认定。
原审法院认为，左鹏与泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。左鹏死亡后，其合同项下的权利义务由继承人肖爱梅、左国云、陶月、左某某继续享有和承担，故肖爱梅、左国云、陶月、左某某起诉主张权利符合法律的规定，原审法院予以支持。本案存在如下争议焦点：
一、关于泰禹公司的交房行为是否构成违约。
《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，消防验收合格是房屋安全使用的基本保障，也是小区房屋综合验收的重要内容。本案中，虽然左鹏、泰禹公司在《长沙市商品房买卖合同》约定的交房条件为五方验收合格，没有包含消防验收，但根据长沙市公安消防支队的《复函》，左鹏所购买的房屋属于必须进行消防验收的建筑物。至于左鹏家人提出的房屋存在质量问题，长沙市建设工程质量监督站基于行政管理权限向泰禹公司下达了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》。因该函属于行政机关行使相关职权的行为，不能作为确定泰禹公司交房条件的依据。因此，可以认定诉争房屋直至消防验收合格之日（2015年6月26日）才具备了法律、法规规定及合同约定的交付条件。泰禹公司虽然于2015年1月23日通知原告收房，但当时并不具备交房条件。根据双方签订的合同约定，泰禹公司应于2014年12月31日前向原告交付商品房，但诉争房屋于2015年6月26日才达到交付使用条件，故泰禹公司逾期177天交房，应承担相应的违约责任。肖爱梅、左国云、陶月、左某某要求泰禹公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，予以支持。按照双方所签合同的约定，泰禹公司逾期交房超过7天不满180天的，应以全部已付房价款为基数，按每日万分之一的标准支付违约金。因此，从2015年1月1日起至2015年6月26日止，泰禹公司应支付原告逾期交房违约金11227.8元（634341×0.0001×177）。
（二）关于泰禹公司选聘物业服务企业是否构成违约。
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，泰禹家园（云开一品）四期的业主尚未召开业主大会、成立业主委员会，故前期物业服务企业可由建设单位即泰禹公司依法选聘。左鹏、泰禹公司虽在《长沙市商品房买卖合同》中约定选聘天环公司为前期物业服务企业，但天环公司的中标时间在合同签订之后，且泰禹公司未与天环公司签订前期物业服务合同，天环公司亦未实际向涉案物业提供管理和服务。因此，左鹏、泰禹公司签订房屋买卖合同时，涉案物业的前期服务企业尚未确定，合同中关于物业服务企业的内容实际是开发商向各业主告知将选聘的物业服务企业，对具体的物业服务内容、收费标准能否协商一致，还需考虑天环公司的意见。因泰禹公司与天环公司协商不成，天环公司退出了泰禹家园（云开一品）四期项目。后大益公司中标成为涉案物业的前期服务企业，并与泰禹公司签订了《前期物业服务合同》。大益公司通过合法的招投标程序中标，其与泰禹公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。另外，业主事实上接受了大益公司的管理和服务。因此，肖爱梅、左国云、陶月、左某某诉请确认泰禹公司未选聘天环公司提供物业服务构成违约，并要求泰禹公司选聘天环公司提供物业服务，不予支持。如肖爱梅、左国云、陶月、左某某认可天环公司的物业服务质量，可以在业主大会成立后另行选聘物业服务企业。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《物业管理条例》第二十一条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、泰禹公司湖南省泰禹实业有限公司应于本判决生效后10日内支付原告肖爱梅、左国云、陶月、左某某违约金11227.8元；二、驳回原告肖爱梅、左国云、陶月、左某某的其他诉讼请求。本案受理费50元，由泰禹公司湖南省泰禹实业有限公司负担。
上诉人泰禹公司不服一审判决，向本院上诉称：一、泰禹公司与左鹏签订的商品房买卖合同中约定的本案涉案房屋交付条件为五方验收合格，而消防法中对消防验收的规定属于管理性强制规范，因此本案涉诉房屋不应以消防验收合格作为达到房屋交付使用的条件。二、本案涉诉房屋已于2015年1月20日达到了合同约定的交付条件，泰禹公司已于2015年1月23日履行了通知交房的义务，故应认定泰禹公司已于2015年1月23日交付了本案涉案房屋。三、一审法院不认可合同约定的五方验收为交房条件，但是却认定双方关于交房时间的约定，这无疑违反了合同法的公平原则，严重损害了泰禹公司的权益。四、对于已经在一审起诉前后办理了涉案房屋交付手续的，应视为房屋权属的转移，应以接受房屋的时间作为其实际的交房时间，但实际交房时间不影响泰禹公司已经于2015年1月23日通知交房即视为交付的事实。五、左鹏去世后，肖爱梅等人并未提供四人系左鹏全部第一顺位继承人的证据，存在其他可能的第一顺位继承人，不能以原审原告身份提起诉讼，主体资格不符。综上，请求依法撤销一审判决，依法驳回诉讼请求，并判令肖爱梅、左国云、陶月、左某某承担全部诉讼费用。
上诉人肖爱梅、左国云、陶月、左某某不服原审判决，向本院上诉称：一、一审认定事实错误，因为本案涉案房屋至今都没有验收合格。二、泰禹公司从未与天环公司签订过物业服务合同，但是泰禹公司却在合同中约定由天环公司提供前期物业服务，因此泰禹公司存在欺诈情形。三、一审法院在庭审结束后，违反相关法律规定，违背中立原则，依职权调取消防验收意见书，且在提出异议的情况下，仍然认定该证据，一审审理程序严重违法。四、综上，肖爱梅、左国云、陶月、左某某的身份在已提交的户口本、出生证明、身份证均证明其具有合法的主体资格。请求二审法院依上诉请求和答辩意见改判。
被上诉人大益公司发表答辩意见称：一、大益公司是依法通过招投标方式与泰禹公司签订的泰禹家园四期前期物业服务合同，大益公司有权依照该合同为本案涉案房屋提供物业服务；二、天环公司是自行退出本案涉案房屋的物业服务的，其与泰禹公司解除了物业服务管理合同，现在天环公司无权再为本案涉案房屋提供物业服务，因此大益公司应当依约继续为本案涉案房屋提供前期物业服务。
原审第三人天环公司发表答辩意见称：天环公司尊重二审判决。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点一为如何确定诉争房屋符合交房条件。泰禹公司上诉称，本案涉案房屋交付条件应为五方验收合格，不应以消防验收合格作为达到房屋交付使用的条件。本院认为，虽然段继承与泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，交房时房屋应符合勘察、设计、施工、监理、建设的五方验收合格的条件。但是根据长沙市公安消防支队对原审法院的《复函》，本案涉案房屋属于必须进行消防验收的建筑物，如本案涉案房屋未能完成消防验收，则不能投入使用，故消防验收合格应作为本案涉案房屋的交房条件。因此，原审认定诉争房屋直至消防验收合格之日（2015年6月26日）才具备了法律、法规规定及合同约定的交付条件并无不当。本案的争议焦点二，泰禹公司在物业公司的选定上是否存在欺诈。泰禹公司在签署在合同上注明由天环公司提供物业服务，合同双方并未提出异议，后因天环公司与泰禹公司协商不成，天环公司退出了云开壹品小区的物业服务，在此情形下，为保证物业服务，泰禹公司通过招投标方式与大益公司达成物业服务合同，并以公告的形式告知该小区业主，在物业服务保持一贯的情形下，其服务并未发生明显变化，也未出现其他物业服务与业主重大争议问题，该小区业主以默许形式接受了该物业服务，对于业主方未造成利益受损，对于业主是否继续接受该物业服务可以进行后续的法律方式另行处理，故在物业公司的选定上并不存在欺诈的行为。本案的诉讼焦点三，肖爱梅、左国云、陶月、左某某是否具有主体资格。根据原审证据证实，肖爱梅、左国云、陶月、左某某均系左鹏的第一顺位继承人，具有合法的诉讼主体资格，且在原审时泰禹公司并未提出主体资格问题。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判处得当，依法应予维持，上诉人肖爱梅、左国云、陶月、左某某、上诉人泰禹公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人肖爱梅、左国云、陶月、左某某承担25元，上诉人湖南省泰禹实业有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 易定君
代理审判员 于 峰
代理审判员 胡益民
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 张晓航
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。