吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2014）珲民二初字第328号原告:周香兰，女，1963年12月20日生，朝鲜族，无职业，住珲春市。被告:朴松南，男，1958年1月9日生，朝鲜族，无职业，住珲春市。第三人：安英今，女，1965年3月2日生，朝鲜族，无职业，现住址不详。原告周香兰与被告朴松南，第三人安英今案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周香兰，被告朴松南到庭参加诉讼，第三人安英今经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周香兰诉称：2002年3月份开始安英今以给周香兰办理出国手续为名先后八次在周香兰处收取手续费共计23万元，后安英今没有办成出国手续，又无力退还现金，便以龙海花园C楼1单元202室做价28万元抵债给原告。双方于2011年4月22日签订了抵债协议，并在开发商处备案。周香兰随后入住该房屋，现朴松南因与安英今的债务纠纷，申请珲春市人民法院查封此房屋，周香兰以案外人身份提出异议，被法院裁定驳回并告知提起诉讼。周香兰认为，其已取得该房屋的所有权与安英今无关，朴松南无权对此房屋主张权利。故诉至法院，判令：1.龙海花园C楼1单元202室房屋所有权归属于原告；2.停止对龙海花园C楼1单元202室房屋的执行措施。朴松南辩称：1.周香兰自认2011年4月22日与房主安英今签订了购房协议书和收据，但并未支付房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人安英今将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押。因此，朴松南与安英今的委托合同纠纷案件生效后，朴松南向法院申请强制执行，法院依据法定程序查明安英今的房屋并无不当。朴松南与安英今的委托合同纠纷案件审理过程中，周香兰多次陪同安英今出庭，十分清楚该案情，故安英今与周香兰于2011年4月22日签订的购房协议书属于恶意串通，恶意转移财产，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。2.2013年12月13日，周香兰自己亲笔书写的的情况说明及欠据更足以证明该房屋为安英今所有，周香兰仅仅是房屋的管理人，其并未支付房款。至于周香兰所称该情况说明及欠据系安英今等人绑架其儿子的前提下书写与事实不符。如果周香兰所述是因儿子被绑架受胁迫书写，该按应当是刑事案件。因此，周香兰所诉事实完全的编造的。综上所述，周香兰请求停止对龙海花园C楼1单元202室房屋的执行措施无事实和法律依据，该房屋的实际所有权人为安英今，法院应当将该房屋执行给被告。珲春市人民法院作出的（2014）珲执监字第5号执行裁定书，认定事实请求，适用法律正确，应驳回周香兰的无理诉求，维护被告的合法权益。安英今逾期未提交书面陈述意见。周香兰为证明自己的主张向本院提供如下证据：1．购房协议一份，证明安英今自2002年起以给周香兰办理出国手续为由，收取手续费用23万元，但未能办理出国手续。遂于2011年4月22日在开发商处签订该购房协议，由安英今将其坐落在龙海花园C楼1单元202室房屋做价28万元抵债给周香兰。因该房屋系安英今从开发商处购置，故转让房屋必须签订购房协议，以后方便办理过户手续。朴松南对证据的真实性无异议，但认为该协议是虚假的。因为周香兰与安英今委托合同纠纷案件审理中，安英今为了转移财产与原告恶意串通签订了该协议，故该协议是无效的。本院认为，朴松南对该证据的真实性无异议，但提出该购房协议是虚假的，故结合其他证据予以评判。2．收条一份，内容为“今日收到周香兰的购房款28万元人民币。特此证明”证明2011年4月22日在开发商处，安英今向原告出具该收条。当时开发商告诉原告，没有购房协议，不能正常办理房屋产权手续，所以与安英今签订了购房协议，并打了该收条。实际上因为安英今未能返还给原告出国手续费用23万元，所以用该房屋抵顶债务，超出部分的5万元由原告支付安英今，但后来联系不上安英今，这5万元也至今未付。朴松南对证据的真实性没有异议，但证明内容是虚假的。如果周香兰欠安英今5万元不可能在收条上收购房款28万元。本院认为，朴松南对该证据的真实性无异议，但提出该购房协议是虚假的，故结合其他证据予以评判。3．珲春市公安局刑事侦查大队出具的情况说明及询问笔录，证明2013年12月14日，安英今的妹妹安英粉带领姜明东等8人到靖和街派出所附近把我儿子绑架了，带到靖和街莲花阁茶座先抢走手机给原告打电话过来，之后原告有恐惧感过去了，到了之后他们把原告的手机也抢走了让我听他们的指挥。后我们到龙海花园物业办公室，安英粉让我在两张纸上签字，当时因为害怕才签字，但具体什么内容不清楚。之后我去派出所报案，但后来交给刑警队了，经过调查什么结果我也不清楚。朴松南对证据的真实性没有异议，但对周香兰所述其儿子绑架过程不清楚。2013年12月13日，周香兰通知我安英今在龙海花园物业办公室，我随后到场看见安英今、安英粉、姜明东和姜明东等人在场。当时，周香兰在情况说明和欠据上签字时并未受到任何胁迫，而是自愿签字的。本院认为，朴松南对该证据的真实性无异议，本院予以确认。对其证明目的不属于本案的争议焦点，故不予评判。4．珲春市公安局新安派出所出具的居住证明，证明周香兰于2013年5月12日开始居住在珲春市新安街龙海花园1单元202室，于2013年5月15日被新安派出所团结社区民警入户登记。朴松南对该证据真实性及证明内容无异议，本院予以采信。5．2014年1月24日，周香兰与朴松南的通话录音及录音书面记录，证明朴松南也知道周香兰在其儿子被绑架的情况下被迫在“情况说明”和“欠据”上签字。朴松南对通话录音的真实性没有异议，但周香兰在情况说明和欠据上签字时我不清楚周香兰儿子是否被绑架。如果按周香兰所说被迫签字，那么她应该在24小时之内报案，该录音是原告一个月后的通话记录，一个月后再报案不符合常理，对该份证据我不认可。本院认为，朴松南对该证据的真实性无异议，本院予以确认。对其证明目的不属于本案的争议焦点，故不予评判。6．安英今购置诉争房屋的补交款收据一份，证明2011年4月21日，周香兰与安英今一同到开发商处补交了房屋超出部分面积的差价款2960元。房屋的原来面积是102平方米左右，后来增加至104.74平方米。当时，安英今补交完该差价款后，开发商交代给安英今应将该收据交给周香兰，便于日后办理房照。朴松南对证据的真实性证明内容无异议，本院予以采信。朴松南为证实其主张向本院提供如下证据：1．珲春市房产管理办公室查询结果证明，证明安英今原有是两个房屋，一个房屋是本案诉争的房屋，另外一个是八匹马附近的一个房屋，其中八匹马附近房屋的产权证已经转移给安红月，以此能证明安英今开始转移财产。周香兰对证据的没有异议，但与本案无关。本院认为，该证据与本案的争议焦点不具有关联性，故其证明内容本院不予采信。2．情况说明及欠据复印件，证明周香兰与安英今不存在以房抵债关系，而是房屋买卖的形式转移财产，所以周香兰向安英今出具了28万元的欠据。证据来源是当天周香兰签协议的时候用照相机拍照的，原件在房地产公司具体名称不清楚。周香兰对真实性没有异议，但证明内容有异议，情况说明和欠据是安英今妹妹安英粉胁迫的情况下签的。在我提供的证据当中，公安局的询问笔录、情况说明以及录音均能证明我是被胁迫的。本院认为，周香兰对该情况说明及欠据的真实性无异议，但认为是被胁迫情况下签字，故本院将结合其他证据予以评判。3.证人金涛出庭作证，其证明内容为“我与被告是朋友关系。2013年12月3日，我想找朴松南吃饭给被告打电话，他说在龙海公司办公室，我就过去找他。当时办公室里有六七个人，我只认识朴松南，周香兰也在场。我看到周香兰在已打印好的纸张上签字，也没有人强迫她签字，但不知道签的是什么。后来我跟朴松南吃饭的时候，他告诉我与周香兰之间有经济往来，涉及房屋纠纷，具体的我就不清楚了。”经质证，朴松南对证言无异议，周香兰确实是在没有人胁迫的情况下在情况说明和欠据上签字。周香兰对该证言提出异议，我与朴松南并不存在债权债务关系，也根本没有签署过任何协议。本院对周香兰在2013年12月3日在情况说明及欠据上签字的事实予以采信。本院于2014年12月19日对龙海经贸公司经理进行的调查笔录。内容为“我是龙海经贸公司经理单丙信。2004年安英今购买龙海花园C楼1单元202室房屋。2013年12月13日，周香兰、安英今、姜明东、朴松南到我处，由周香兰在情况说明和欠据上签字，声明房屋不是周香兰。第二天，姜明东和安英今到我处说房屋已卖给姜明东了，所以我在龙海花园调查表上记载住户姓名姜明东。现龙海花园的房屋产权证没有办下来，如果将来办理产权证，除了法院的生效判决之外，我们只能根据与安英今的商品房买卖协议登记在安英今名下，之前我们在调查表上记载的内容只是证明安英今等人来物业部门反映的情况，而不是房屋所有权确认依据”经质证，周香兰及朴松南对该调查笔录内容无异议。经审理查明，朴松南系周香兰表哥，安英今系周香兰的外甥女。2004年3月24日，安英今与珲春永久房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由安英今购买珲春永久房地产开发有限公司开发的位于珲春市龙海花园C座1单元202室房屋。2011年4月22日，周香兰（乙方）与安英今（甲方）签订购房协议，内容为“1.经甲乙双方协商后甲方决定将位于龙海花园C座1单元202号房卖给乙方，面积为104.74平方米以28万元人民币的价格卖给乙方。2.甲方要求乙方在签订合同之日将28万元的购房款一次性交给甲方。3.甲乙双方协商以后此房所发生的一切费用由乙方支付甲方不支付任何费用。4.本合同一经甲乙双方签字就具有法律效力如有争议可申请仲裁解决。甲方：安英今；乙方：周香兰。”同日，安英今向周香兰出具收条，内容为“今日收到周香兰的购房款28万元人民币。特此证明。收款人：安英今。”2011年4月21日，周香兰与安英今一同到开发商处补交了房屋超出部分面积的差价款2960元。自2011年5月12日起周香兰入住诉争房屋至今。庭审中，周香兰及朴松南对周香兰与安英今之间的购房协议各执一词。周香兰称，安英今从2003年开始以给我办理出国手续为名先后8次从我处收取手续费23万元，后因未能办理出国手续，又无力退还现金，遂安英今将其所有的龙海花园C座1单元202号房屋作价28万元抵债给我，并在开发商处备案，随后入住房屋。当时，开发商要求如果变更产权就应签订购房协议，所以签订上述购房协议及收条。虽然收条上写了收到购房款28万元，但实际抵债金额为23万元，超出的5万元我还得支付给安英今，现安英今无法联系，所以至今未付。朴松南则称，原告所述购房协议及收条的形成过程纯属虚构，周香兰与安英今之间根本不存在以房抵债的事实。周香兰在我与安英今委托合同纠纷一案的审理过程中多次陪同安英今出庭，她对我与安英今之间的纠纷十分清楚，所以安英今为了逃避债务，与周香兰恶意串通，签订虚假的购房协议，侵害了我的合法权益。2013年12月13日，周香兰、安英今、安英粉、姜明东等人在龙海花园物业管理办公室，由周香兰在事先打印的情况说明（内容为“位于珲春市龙海花园C座1单元202室，面积为105平方米的房屋。该房屋的实际所有人为安英今，本人为该房屋的管理人，该房屋产权与本人无关。说明人：周香兰”）和欠据（内容为“我本人欠安英今购房款贰拾捌万元。该房屋坐落于珲春市龙海花园C座1单元202室，面积为105平方米。欠款人：周香兰”）上签字捺印。另查明，2011年10月9日，本院作出（2011）珲民一初字第69号民事判决书，判决安英今返还给朴松南购房款165000元。2011年11月21日，朴松南向本院申请强制执行。2013年12月16日，本院查封诉争房屋。2013年12月19日，案外人姜明东向本院提出异议，认为该房屋是其从安英今、安英粉（安英今妹妹）处购买的，请求解除对该房屋的查封。2013年12月30日，本院以安英今、周香兰涉嫌拒不执行判决、裁定罪，移送公安机关侦查。2014年2月12日，珲春市公安局刑事侦查大队向本院出具了情况说明，内容为“我队于2014年1月4日接到珲春市人民法院的移送案件函，我队经过侦查，周香兰称安英今与周香兰有债务纠纷，安英今于2011年4月22日将涉案房屋卖给周香兰顶账。在开发商处，周香兰与安英今签署了购房协议以及收条，双方并自愿签字。2013年12月13日，姜明东将周香兰儿子带到珲春市靖和街莲花阁内，并威胁周香兰，让其腾出房屋，并强迫周香兰在事先做好的情况说明和欠据上签字，当时周香兰因害怕便在上面签了自己的名字，之后周香兰到珲春市靖和街派出所报警，靖和街派出所有接警记录。因此，周香兰在此案中并不存在第一次转让行为时虚假行为，而且周香兰与安英今有经济纠纷，故我队认为无法证明安英今涉嫌拒不执行判决、裁定罪”。2014年3月25日，姜明东向本院撤回异议申请。2014年5月8日，周香兰向本院提出异议，请求解除对诉争房屋的查封。2014年5月27日，本院作出（2014）珲执监字第5号执行裁定书，驳回周香兰的异议。周香兰不服该裁定向本院提起执行异议之诉，请求法院依法判令：1.龙海花园C楼1单元202室房屋所有权归属于原告；2.停止对龙海花园C楼1单元202室房屋的执行措施。再查明，2014年4月18日，案外人姜明东对诉争房屋的查封再次提出异议申请，本院于2014年5月27日作出（2014）珲执监字第4号执行裁定书，驳回案外人姜明东的异议。姜明东不服该裁定向本院提起执行异议之诉。本院认为，关于周香兰与安英今之间是否存在以房抵债法律关系问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”；第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任；…”本案中，周香兰以其与安英今签订的购房协议及收条来证明诉争房屋系抵债方式取得，但对此朴松南不予认可，且购房协议中未记载周香兰与安英今以房抵债的内容，周香兰亦未能提供充分证据证明对安英今享有23万元的债权，故其与安英今之间存在以房抵债协议的主张，依据不足，本院不予支持。关于周香兰主张停止对龙海花园C楼1单元202室房屋的执行措施问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然周香兰实际占有房屋至今，但其主张以房抵债形式取得占有房屋所有权的依据不足，故其要求法院停止对龙海花园C楼1单元202室房屋的执行措施的主张，于法无据，本院不予支持。安英今经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃自己的诉讼权利。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告周香兰的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费用100元，公告费300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  吴锡哲人民陪审员  张吉岩人民陪审员  于 杰二〇一五年七月二十二日书 记 员  郎钰姣