宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）宁01民特1号
申请人银川银新苑物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人安炳东，公司执行董事。
被申请人银川市工程项目代理建设局，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人汪秀琴，该局局长。
委托代理人张晖，宁夏辅德律师事务所律师。
申请人银川银新苑物业服务有限公司与被申请人银川市工程项目代理建设局物业服务合同纠纷一案，经银川仲裁委员会作出（2014）银仲裁字277号裁决。裁决后，仲裁时的申请人银川银新苑物业服务有限公司不服，在法定期限内向本院申请撤销该仲裁裁决。本院受理后，由审判员邵敏、苏红、俞红霞依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查完毕。
银川仲裁委员会裁决认定，2007年6月16日，申请人与银川市工程项目代理建设办公室签订《前期物业服务合同》一份，约定由申请人为康居北塔小区即清湖苑小区提供前期物业管理服务事宜，服务内容为对该小区内的物业共用部位进行维修、养护，对设施、设备的运行进行维修、养护，对场地清洁卫生，进行垃圾的收集、清运，进行污水管道的疏通、公共绿化的养护、对车辆停放、公共秩序进行维护，对安全防范、装饰、装修，物业资料及其他服务管理等综合服务。申请人提供的前期物业服务内容及标准参照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级进行物业服务。物业服务收费按物业建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米按0.55元收取，办公楼每月每平方米按1.10元收取。物业服务费主要用于物业管理及服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位设施、设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；保险费用；法定税费；物业管理企业的利润及法律、法规、政策规定的费用。申请人收取物业服务费用后出现盈余或亏损由其享有或承担。物业服务费支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。业主应于房屋产权确认之日交纳物业服务费用。纳入物业管理范围已竣工尚未出售或因被申请人未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由被申请人全额交纳。申请人每年向全体业主公布物业服务费的资金收支情况。小型车辆的露天看管费每辆每月120-240元，小型车辆泊位费每月60-120元，临时停车4小时以内2-4元，4小时以上12小时以内为3-6元，过夜停放5-10元，小型车辆的车库车位收费标准每月每辆200-240元，小型车辆的泊位费每月每辆120-200元。物业管理区域内的会所属被申请人所有。会所委托申请人管理的，申请人按标准向物业使用人收取费用。申请人与被申请人在合同签订后，共同对物业共用设施、设备进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。申请人承接物业时，被申请人应向其移交竣工平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料，设施设备的安装使用、维护保养等技术资料；法律、法规、政策规定应交付的资料。业主大会成立前，申请人应配合被申请人制定物业管理区域内的规章制度。申请人根据规章制度提供管理服务时，被申请人与业主应给予配合。申请人应及时向全体业主通告物业管理重大事项，及时处理业主的投诉，接受被申请人及业主和物业使用人的监督。被申请人应于2008年5月1日前按约定为申请人提供能够使用的物业用房。被申请人与物业买受人签订的物业买卖合同要接受申请人的物业服务并受双方合同的约束。双方约定的合同期限为10年，自2007年9月20日起至2017年9月20日止。同时双方对违约责任和不承担责任的情形均作出了具体约定。合同履行期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。
合同签订后，申请人没有按合同约定的物业服务二级企业资质进入，而是以其自身的三级物业服务企业资质进入清湖苑小区。按合同约定的清湖苑物业服务总建筑面积为229576平方米，其中住宅建筑面积为182712平方米，公用建筑面积46864平方米计算收取物业费。而清湖苑小区竣工后经房管等部门组织实地测量，确定清湖苑小区一、二期共35栋楼，其中一期12栋，二期23栋（业主于2007年10月1日全部入住）测量报告计算总建筑面积为190985.84平方米。物业等各项费用的收取根据银川市物价局确认的标准通知业主。住宅物业服务费按物业二级每月每平方米0.55元收取。申请人在收取小区业主物业费时，按其三级物业资质每月每平方米0.35元收取，装修保证金按户收取业主500元，收取垃圾清运费每月每平方米1.1元，收取管理费每月每平方米2元，小型汽车泊位使用费每辆120元／月。临时停放费4小时以内每次每辆收取2-4元，4小时以上12小时以内每次收取3-6元，过夜停放每辆每次收取5-10元，摩托车每月每辆收取看管费12元，电动自行车每月每辆5元，自行车每月每辆收取3元。此外，申请人在履行合同期间，将清湖苑小区13、14、35、38号楼下70余套营业房出租给各物业使用人收取了租金。2009年7月1日，申请人与宁夏兴州房地产开发公司（以下简称兴州房地产公司）签订协议书一份，约定兴州房地产公司财富缘项目需用申请人管理的服务区域，即清湖苑小区场地东大门北侧东西长90米、南北宽50米供兴州房地产公司进行场地搭建，达成协议，租金款项一次付清。2010年3月30日，申请人与宁夏浩海房地产开发集团有限公司（以下简称浩海房产公司）签订《枫河雅居小区与清湖苑小区地界确定协议书》一份，约定根据枫河雅居景观建设的需要，清湖苑小区地界南移，浩海房地产公司在协议签字生效，一次性补偿申请人地界出让费10万元。
另查明，合同履行中，申请人针对塔西区二期建设的116933.96平方米，申请市政府给予物业开办费每平方米按1.5元计算，合计175400元予以支付。银川市人民政府通过被申请人向申请人支付10万元，下剩75400元因申请人物业服务管理不到位，未按合同约定的期限履行合同，提前擅自撤出清湖苑便未支付。但申请人自进入清湖苑小区按其公司物业资质向业主收取了各项费用，将小区营业房共用场地租给了物业使用人收取了租金，出让小区地界收取了出让费等事实存在，且收取的该费用除开支物业管理服务人员的工资外，对小区的物业建设、设施、设备维修及其它方面的建设基本未做投入，小区物业管理不到位，致清湖苑小区住户失窃屡发，未入住的33、37号楼设施、设备损失严重。由于欠交自来水费19万元，致小区公共用水停供，花草树木枯死，垃圾不能及时清运，业主投诉不断，银川市物业管理办公室于2009年11月16日以银物办发（2009）141号《关于对银新苑物业服务有限公司物业管理问题通报》，认为银川银新苑物业服务有限公司提供的物业服务的康居A、B、C区，即东湖苑、清湖苑、林华苑等多个物业项目存在保洁不到位、维修不及时、人员管理松散等问题，对申请人在物业服务管理全行业进行了通报批评，记入物业企业不良信用信息一次，并自通报下发后做全面整改。2011年4月19日，银川市物业办公室又以银物办发（2011）34号《关于对银川银新苑物业服务有限公司物业管理不良行为的通报》，通报了申请人在2011年3月中旬，管理清湖苑小区前期物业合同期限尚未届满，未与前期物业合同的签订方达成解除合同的前提下，擅自撤出清湖苑，建议在2011年资质年检中报请银川市住房保障局给予申请人物业服务降级或注销处理。2011年6月25日，银川市住房保障局以银房发（2011）99号文件《关于银川市物业服务企业2010年度资质年检审核结果的通报》，将申请人的物业服务企业资质注销。之后，申请人对市住房保障局注销资质的决定诉至人民法院，人民法院经审理判决撤销了对申请人资质注销的决定。
又查明，2013年11月21日，根据银川市机构编制委员会银机编发（2013）102号文件的要求，银川市工程项目代理建设办公室更名银川市工程项目代理建设局。
仲裁庭认为，实践中，物业的销售及业主入住是一个持续的过程，在业主入住初期，要求三分之二以上投票权的业主投票形成业主大会决定选聘物业管理企业是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必须的。为了避免出现物业管理的真空，《物业管理条例》第二十一条明确规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同虽在签约主体、合同期限上与常规物业服务合同有别（前期物业服务合同的签约主体是开发建设单位与物业公司，常规物业服务合同的签约主体是业主委员会与物业公司；前期物业服务合同的期限不确定，合同自业委会选聘新的物业公司时自然终止，常规物业服务合同有明确的期限），但二者的服务对象、缴费主体并无不同。《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，即业主缴纳物业费的义务被约定在购房合同中。故前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业管理企业，也涉及到业主。仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案被申请人作为涉案小区的建设单位，虽是《前期物业服务合同》的签约主体，但接受申请人提供的物业服务并缴纳相应物业费的主体则是涉案小区的业主。申请人在实际履行合同期间，接受了被申请人提供的10万元前期物业开办费，但未能按照约定全面履行自己的义务，以三级物业服务资质进入物业服务，并收取合同没有约定的小区营业房、公共场地租赁费、小区地界出让费等，属超越权限的违约行为。申请人收取了上述各项费用，除开支物业管理人员的工资之外，对小区物业管理建设管理、设施、设备的维修却未作相应投入，并因物业管理服务较差而受到银川市物业办批评。
2011年3月，申请人擅自撤离清湖苑，致使清湖苑小区物业管理全面瘫痪，给清湖苑小区及住户造成了损害。申请人对自己违约行为依法应当承担责任。申请人已向小区业主收取了各项费用，再向被申请人主张支付物业费系重复获得利益，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动所应遵循的公平、等价有偿原则。故仲裁庭对申请人要求被申请人再支付物业费2117087元的仲裁请求不予支持；申请人主张由被申请人支付前期物业开办费75400.94元的仲裁请求由于双方合同中没有相应约定，仲裁庭亦不予支持。
被申请人反请求提出了要求申请人支付违约金的仲裁请求，仲裁庭认为，自申请人擅自解除合同至本案受理之日，时间长达三年有余，仲裁庭对申请人关于被申请人的反请求已过仲裁时效的抗辩予以采纳，对被申请人的该项仲裁反请求不予支持。本案仲裁费与反请求仲裁费由申请人与被申请人各自负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国仲裁法》第七十四条、《物业管理条例》第二十一条、二十五条之规定，裁决：一、申请人银川银新苑物业服务有限公司的仲裁请求不予支持；二、被申请人银川市工程项目代理建设局的仲裁反请求不予支持；三、本请求仲裁费用35028元由申请人银川银新苑物业服务有限公司负担，反请求仲裁费用33697元由被申请人银川市工程项目代理建设局负担。
银川银新苑物业服务有限公司申请撤销仲裁裁决的主要理由：一、仲裁庭审理程序严重违法，严重损害申请人的合法权益，致使案件无法得到公正的审理。1.仲裁庭对申请人提交的《鉴定申请书》不予鉴定，对申请人也没有合理解释，属于严重程序违法。2.仲裁庭在审理本案过程中受权势、行政机关等因素影响，在庭审过程中偏袒被申请人一方，多次在庭审过程中有意提醒被申请人举证及质证中存在的不足，审理过程毫无公平公正可言，公然违反《银川仲裁规则》第三十八条第四款。3.本案裁决严重超过裁决期限。申请人于2014年9月23日向银川仲裁委提起仲裁申请，截止2015年7月25日，银川仲裁委才做出裁决书，其行为违反了《银川仲裁委员会仲裁规则》第78条“仲裁裁决应当在仲裁庭组庭之日起四个月内作出”的规定，该行为明显违反仲裁规则及仲裁法，根据裁决书中表明的未能在《规则》规定的期限内作出裁定系由于金凤区公安分局对涉嫌伪造公章及殴打他人案进行调查，既然公安机关对本案的证据进行调查，那么该期限是无法预见的，而此刻仲裁委应当中止审理，并非无任何理由的延长审理期限，申请人认为仲裁庭无视仲裁规则及仲裁法中确定的仲裁权利，其违法性是显而易见的。4.仲裁庭在审理本案过程中，仲裁庭的组成违反法定程序，多次更换办案秘书而不通知申请人，而根据《仲裁法》、《民事诉讼法》及《银川仲裁规则》相关规定，办案秘书的回避适用于仲裁员规定范围之内，而仲裁庭在审理本案的过程中多次更换办案秘书，不通知申请人，更未告知申请人具有回避的权利，直接剥夺了申请人基本仲裁权利。5.首席仲裁员张银光与本案被申请人有重大利害关系，在审理本案中，违反回避规定，影响案件公正仲裁。6.王富洲是宁夏辅德律师事务所律师，银川仲裁委员会仲裁员。负责银川仲裁委仲裁案件的复核、复审工作，而申请人与被申请人的仲裁案件，被申请人的委托代理人是宁夏辅德律师事务所律师张晖。王富洲即与张晖是同一律师事务所律师，又负责复核申请人与被申请人的仲裁案件，公然违法。7.《银川仲裁规则》第七十九条规定仲裁裁决应当按照多数仲裁员的意见作出，少数仲裁员的不同意见应当记入笔录。仲裁庭不能形成多数意见时，仲裁裁决应按首席仲裁员的意见作出。本案在多数仲裁员的意见形成后，却是按照王富洲和张晖的意见作出的仲裁裁决。这一事实已经是银川仲裁委公开的秘密。综上，本案程序存在的系列重大瑕疵，从中足可以看到，仲裁庭对申请人仲裁权利的漠视，无视申请人，压制申请人，申请人就像一颗柔弱的小草，被他人随意践踏，但申请人虽为小草，但也有尊严，希望贵院能正视该申请人该权利。二、仲裁庭违背“以事实为根据，以法律为准绳”的重要原则，歪曲事实，枉法裁判。仲裁庭在查清事实的基础上故意歪曲事实，采信伪造的证据，错误的适用法律，受行政机关影响及带着有色眼镜来审理本案，故意歪曲事实、枉法裁判，使申请人的损失进一步扩大。申请人认为银川仲裁委在审理本案过程中，程序违法，法律适用错误，故意歪曲、掩盖事实，枉法裁判，受权势、行政机关影响故意偏向被申请人，作出违背事实的裁决，其的行为不仅损害了申请人的合法权益，同时也是对我国法律的亵渎，对仲裁机构公信力的损害，银川仲裁委的部分行为已违反《中华人民共和国仲裁法》五十八条的规定，据此，申请人请求贵院查明事实的基础上，依法支持申请人的请求事项。
申请人银川银新苑提交下列证据：2014年12月25日就证据保全的公证书（复印件）一份，（2014）兴民初字第3812号民事判决书一份，（2013）银仲裁字50号裁决书一份，2014年11月21日银川仲裁委员会开庭通知书一份及《仲裁规则》、《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》［上］一部分。
被申请人银川市工程项目代理建设局答辩称，一、本案在银川仲裁委员会审理的过程中，严格按照我国《仲裁法》和《银川仲裁委员会仲裁规则》的相关规定进行审理，不论是仲裁庭的组成还是仲裁程序的进行，都符合法律规定，案件的裁决公正合理。1.答辩人在仲裁庭审中提供的《关于康居北塔安置区（清湖苑小区）工程竣工时间的说明》中所涉及的银川市建设局印章，已经过银川市公安局金凤区分局委托鉴定，印章真实。银新苑物业对答辩人在仲裁庭审中提供的该证据的三性均不予认可，但却无法提供相反的证据证明。在仲裁庭审法庭辩论终结前，银新苑物业并未向银川仲裁委员会提出鉴定的书面申请。庭审结束后，银新苑物业以证据涉嫌虚假向银川市公安局金凤区分局进行报案。银川市公安局金凤区分局为了慎重起见，从银川仲裁委员会提取了上述证据，并委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所进行鉴定，并于2015年1月10日出具了印章真实的鉴定意见，该意见已向银新苑物业送达。不论从印章鉴定的程序上讲还是上述证据的真实性讲，均无问题，而银新苑物业在此仍然以该证据做文章，纯属无理取闹。2.银新苑物业及其法定代表人安炳东在仲裁审理的过程中多次干扰仲裁程序的正常进行，使得仲裁裁决的做出不得不进行延期。根据《银川仲裁委员会仲裁规则》第78条的规定，仲裁裁决应当在仲裁庭组庭之日起四个月内作出。有特殊情况需要延长的，由仲裁庭提请本会主任批准，可以延长。在本案仲裁庭审的过程中，银新苑物业的法定代表人安炳东因对答辩人的代理人杨小虎言辞不满，在庭审现场用桌面上带塑料底座的纸杯和席签砸杨小虎，导致杨小虎左脸、右手背被砸伤。因打人事件当时经过110报警处理，在未得到最终处理结果之前，银川仲裁委有权根据事件进展的情况进行延期。另外，因银新苑物业对答辩人提供的由建设局出具的证据提出异议，并向银川市公安局金凤区分局报案。银川市公安局金凤区分局依照程序提取了本案的相关证据，在进行认定并做出鉴定结论后，才将相关证据予以返还。故银川仲裁委员会在证据缺失的情况下进行延期，符合法律规定，而上述种种被迫延期的情况，均因银新苑物业公司的各种干扰所导致，其无权就此提出异议。3.本案在审理的过程中，不论是仲裁庭的组成还是仲裁审理的相关程序均符合法律规定，无任何违法情形。根据我国《仲裁法》和《银川仲裁委员会仲裁规则》的相关规定，仲裁员和办案秘书等人的回避需要具备法定条件，即应当有近亲属关系、与案件有利害关系等等的回避事由，并且应向仲裁委提交书面的回避申请。从程序上讲，本案在仲裁庭组庭、开庭审理，包括在案件审结前，银新苑物业均未提出回避的书面申请。从回避的事由来看，案件中办案秘书的更换是在庭审结束后，并不影响案件的审理，而且更换办案秘书不是回避的法定条件。至于首席仲裁员是否与案件有利害关系，不是银新苑物业想当然的认为，其应当提供相关的证据予以证明。本案的最终结论是按照多数仲裁员的意见形成的，专家委员会的意见也是按照少数服从多数的意见来定，不存在银新苑物业所谓的按照某个人的意见做出。二、本案仲裁庭的裁决证据充分，认定事实清楚，适用法律正确。银川仲裁委员会对本案中物业服务交费主体的认定事实清楚，对银新苑物业违约降低服务等级，物业不作为及擅自撤离给小区造成损失的认定清楚。按照权利义务相适应，公平合理的原则，银川仲裁委员会的裁决事实清楚，证据确实充分。
本院经审查后认为，申请人银川银新苑物业服务有限公司向本院提交的证据，不能证明银川仲裁委员会在仲裁审理中违反《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定。申请人主张的撤销仲裁裁决的理由，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八规定的情形，其请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，裁定如下：
驳回申请人银川银新苑物业服务有限公司申请撤销银川仲裁委员会（2014）银仲裁字277号裁决的申请。
案件受理费400元，由申请人银川银新苑物业服务有限公司承担。
本裁定为终审裁定。
审判长 邵 敏
审判员 苏 红
审判员 俞红霞
二〇一六年三月二十二日
书记员 韩 佳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
……
《中华人民共和国仲裁法》
第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：
没有仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁
委员会无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（四）裁决所依据的证据是伪造的；
（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。
人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。