江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终331号
上诉人（原审被告）：南京欣富铁商贸有限公司，住所地南京市玄武区中央路208号。
法定代表人：张家敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李卫东，男，该公司员工。
被上诉人（原�被告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市鼓楼区虎踞关1号。
法定代表人：徐志坚，该局局长。
委托诉讼代理人：张天戈，江苏高的律师事务所律师。
上诉人南京欣富铁商贸有限公司（以下简称欣富铁公司）因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人欣富铁公司上诉请求：撤销一审判决中关于要求上诉人搬离并返还涉案房屋的内容，依法改判被上诉人继续履行合同，并退还上诉人租赁保证金4万元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院判决认定事实错误。1．以往每次交租金均由省军区保障局政治部秘群处蔡助理先行催告之后再由上诉人缴纳，并由秘群处工作人员带领前往财务室缴纳租金，而2015年12月1日以后秘群处再无任何人前来催缴租金，上诉人也无法进入秘群处营区及时缴纳租金。从一审庭审过程中被上诉人陈述得知．2015年底，被上诉人己接到上级停偿服务的通知，并要求立即停止一切有偿服务，省军区保障局2016年初全面落实上级决策部署。由此可见，无法及时缴纳租金不是上诉人原因造成的，被上诉人无权不退还租赁保证金，上诉人也无需因此承担滞纳金。2．一审法院没有对手写条款约定的有效性进行正确认定。手写条款明确写有考虑原投资较大（消防等改造），本次续租叁年。上诉人承租的房屋主要经营高端服饰，装修及消防等资金投入较大，不可能就仅经营短短的叁年，这样连投入的成本都无法收回。因此，不管从合同上还是经营的事实投入上，合同期不是叁年而是陆年，即租赁合同应截至2019年11月30日止。如被上诉人停止履行合同，应按租赁保证金的金额双倍返还上诉人，并赔偿上诉人由于终止合同所造成的一切损失。综上，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人省军区保障局辩称：1.上诉人称因联系不到军区的人员致无法支付房租与事实不符，上诉人代理人李卫东本人曾于2015年12月28日通过银行汇款的方式向江苏省军区支付房租30万元，因此李卫东知晓江苏省军区的银行账户信息，其完全可以通过汇款继续支付2016年之后的房租。2.房地产租赁合同的租赁期限为三年，从2013年12月1日起至2016年11月30日止，并没有到期后继续租赁三年的意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
省军区保障局向一审法院起诉请求：1.要求被告搬离且返还南京市玄武区中央路208号1-3层房屋；2.要求被告支付拖欠的租金以及逾期使用费633300元（暂计算至2017年6月30日）；3.要求被告支付逾期使用费的滞纳金43680元（以应付未付租金及逾期使用费数额为基数，分别自2016.1.1、2016.7.1、2017.1.1计算至2017年6月30日，按照日万分之二标准支付）。
一审认定事实：2013年12月23日，中国人民解放军江苏省军区政治部秘书群联处（出租方、甲方）与被告欣富铁公司（承租方、乙方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：
1、甲方自愿将位于南京市玄武区中央路208号1-3层门面房出租给乙方使用（建筑面积500平方米），乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为办公经营，租赁期限自2013�12月1日至2016年11月30日止，租金总额为120万元、年租金为40万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，租赁期内的水、电、气、设备、物业等费用，由乙方承担，自合同签订后十日内被告支付租赁保证金40000元；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意、费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；
2、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回依约属于甲方的全部财产，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；
3、手写�款约定：考虑原投资较大（消防等改造），本次续签三年，期满后一切产权归甲方所有；同等条件乙方可续租三年。
2015年12月28日，以银行汇款方式被告的代理人李卫东给付江苏省军区30万元；在中国工商银行业务回单的备注中说明：中央路208号政治部租金。2016年2月16日开具的中国人民解放军有偿服务收费专用票据载明：付款单位为李卫东，收费名称为房屋出租费，收费项目为“2015年房租”，金额为30万元。
另查明：江苏省军区苏保（2017）9号通知，原江苏省军区司令部、政治部、后勤部、装备部及其所属单位负责的停止有偿服务工作，统一移交原告；原江苏省军区秘书群联处等单位对外签订的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务工作。
审理中，原、被告双方共同确认：2015年11月30日前的租金被告已经缴纳。
被告表示：每次应交租金时均由原告先行催告之后再由被告缴纳，由原告工作人员带领前往财务室交纳租金；2015年12月1日后无法联系到蔡姓助理，因此无法进入原告营区及时缴纳房屋租金，此后将近一年的时间里原告也无任何人员前来催缴租金。
原告表示：江苏省军区作为涉案房屋租金收费主体一直存在，被告及时缴纳涉案房屋租金并不存在任何障碍；收到被告缴纳的租赁保证金40000元，但是依据合同约定，由于被告存在迟延交房、欠付租金等违约行为，所以原告有权不退还租赁保证金。
同时，原告又明确其诉请数额：（1）2015年12月1日至12月31日应付租金3.33万元，2016年1月1日至12月31日应付租金（使用费）40万元，2017年1月1日至2017年6月30日应付使用费20万元，合计63.33万元；（2）以半年租金20万元为基数，应支付的逾期付款违约金，2015年12月11�至2017年6月30日为2.272万元，2016年6月11日至2017年6月30日为1.54万元，2016年12月11日至2017年6月30日为0.724万元，合计4.536万元。
以上事实有房屋租赁合同、土地使用权证、证明、银行业务回单、结算票据、收据联以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据江苏省军区的通知，原江苏省军区秘书群联处等单位对外签订的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务工作。所以，依据涉案房屋租赁合同原告为此诉至法院，其诉讼主体资格并无不当，被告认为原告诉讼主体资格不当的抗辩意见，一审法院不予采信。
根据涉案合同约定，租赁期限是自2013年12月1日至2016年11月30日止，故自2016年12月1日起租赁期限已经届满，被告应当及时返还原告涉案租赁房屋，且应赔偿因实际占用涉案房屋而给原告造成的经济损失。所以原告要求被告腾退涉案房屋、支付租金（包括租赁期满实际占用期间的使用费）以及违约金的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。
关于违约金。在涉案合同中，原、被告双方约定：被告未履行义务的原告不退还租赁保证金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三加收违约金。在本案审理中，原告已收取被告缴纳的租赁保证金40000元，且明确表示不同意退还，同时原告又要求以每日万分之二的标准计算滞纳金。由于租赁保证金的约定目的就是为了涉案合同的正常履行，现在原告未能退还被告缴纳的租赁保证金，关于本案迟延交房、欠付租金的违约行为，应视�被告已向原告部分承担了相应的违约责任。故，原告要求被告支付迟延履行滞纳金的主张，符合有关法律的规定，一审法院予以支持；但在应付的滞纳金数额中应扣除已缴纳的租赁保证金。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：
一、被告南京欣富铁商贸有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离座落于南京市玄武区中央路208号1-3层房屋，并将上述房屋返还原告中国人民解放军江苏省军区保障局，且应给付原告中国人民解放军江苏省军区保障局房屋租金和逾期使用费633300元�2015年12月1日至2017年6月30日，自2017年7月1日起至实际搬离之日的实际占用费，按照每年40万元标准支付）以及延期付款违约金5360元（计算至2017年6月30日，自2017年7月1日起至被告实际付清款项之日止的违约金，按照每日万分之二的标准计算）。二、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局的其它诉讼请求。案件受理费应为10587元，减半收取5294元，由原告负担794元，被告负担4500元。
二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应均应依约履行。根据涉案合同约定，租赁期限是自2013年12月1日至2016年11月30日止，故自2016年12月1日起租赁期限已经届满，双方并未达成续租合意，上诉人应当及时返还被上诉人涉案租赁房屋，且应赔偿因实际占用涉案房屋而给被上诉人造成的经济损失。原审认定上诉人应向被上诉人腾退涉案房屋并支付租金（包括租赁期满实际占用期间的使用费）以及违约金，有法有据。上诉要求继续履行合同的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于租赁保证金。按照双方合同约定：上诉人未履行义务的被上诉人不退还租赁保证金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三加收违约金。本案中，因上诉人未按约支付租金，被上诉人要求以每日万分之二的标准计算滞纳金，符合法律的规定，原审对其主张的45360元违约金予以支持并无不当。由于租赁保证金的约定目的就是为了涉案合同的正常履行，考虑到被上诉人已收取上诉人缴纳的租赁保证金40000元，且明确表示不同意退还，原审认定该部分租赁保证金应视为上诉人已向被上诉人�分承担了相应的违约责任，将已缴纳的租赁保证金从应付的滞纳金数额中扣除，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人要求退还租赁保证金4万元的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。
综上所述，欣富铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人南京欣富铁商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许云苏
审判员 付 双
审判员 马 帅
二〇一八年二月二日
书记员 戴 苗