湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终398号
上诉人（原审被告）唐少林。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林红民。
委托代理人言军燕，湖南嘉仕迪律师事务所律师。
原审被告江泽炼。
原审被告蒋东强。
原审被告李振兴。
上诉人唐少林因与被上诉人林红民、原审被告李振兴、蒋东强、江泽炼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2013）雨民初字第1396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月28日，林红民与李振兴签订了8份《房屋租赁合同》，由李振兴租赁林红民位于长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋101、102、103、104、105、106和5栋101、102共八个门面。其中3栋104号房屋的租赁合同约定：李振兴租赁林红民位于长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋104号房屋，建筑面积61平方米；林红民于2012年2月28日前向李振兴交付该房屋，房屋租赁期自2012年7月1日起至2022年6月30日止，林红民给予李振兴免租装修期自2012年3月1日起至2012年6月30日止；双方约定月租金为4270元，李振兴须在每季5号前以转账（或现金支付）方式按季交租给林红民；双方约定，林红民交付房屋时，李振兴应当向林红民支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即4270元，林红民收取保证金后应当向李振兴开具收款凭证，租赁关系终止时，林红民收取的房屋租赁保证金用以冲抵合同约定由李振兴承担的费用外，剩余部分无息归还给李振兴；租赁期间，非本合同规定的情况，林红民擅自解除本合同，提前收回该房屋的，林红民应赔偿李振兴三个月的租金，并赔偿李振兴开业时的其他（如装修、固定资产等），李振兴擅自退租的，李振兴按三个月租金向林红民支付违约金；合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，李振兴按合同约定向林红民支付了门面租赁保证金，8个门面的保证金共为31908.2元。李振兴租赁的3栋104号门面与其他7个门面被一起进行了装修用于餐厅经营，餐厅办理了个体工商户营业执照，登记名称为长沙市雨花区润港源餐饮店，经营者为唐少林，餐厅招牌用名为香江脆鲩。在装修过程中，房屋出现了渗水现象，林红民请人进行了防水修补措施，并经双方进行了验收。2012年8月，餐厅开张营业。在营业过程中，店面部分地方又出现了渗水现象。2012年12月2日，长沙市雨花区润港源餐饮店（香江脆鲩）向林红民提交了一份《香江脆鲩季度经营分析总结》，该总结载明：一、2012年10月-11月经营情况汇总。10月份亏68030元，11月份亏85523元，分析为虽然餐饮业10月份开始进入旺季，但店面各项开支太高，难以支撑经营平衡；二、餐饮行业分析。2012年全年市场经济的不景气，导致各经营户出现了普遍的生意难做问题，材料数据报告显示，长沙市2012年平均每天关闭两家以上大、中型餐厅。这其中，昂贵的店面租金、日渐上升的人员工资成为了其经营困难的两大主要因素；三、问题改善及结果。自10月底开始，我店开始进行人员精简工作，在11月份降低了相当的人工开支。各采购环节也更好的得到控制。开源节流工作也有了明显的效果。不过在11月的盈亏利润中，我店依然亏损85523元；四、总结：综合以上数据及问题的分析理解，现我店特向店面甲方房东老板诚恳提出降低店面租金的要求，还望甲方各领导综合考虑各项实际问题，站在我经营户的位置上替我们多考虑，在最大程度帮助我们渡过难关。李振兴在该分析总结上签名。2013年1月8日，长沙市雨花区润港源餐饮店向林红民发出了《关于申请瑞都华庭美苑3栋1层门面房屋修补漏水的报告》，该报告载明餐厅先后发现大堂墙壁、豪包侧墙、仓库侧墙基厨房天顶存在不同程度的漏水现象，贵方也先后请了两支专业补漏公司进行补漏，但由于该房屋顶面是小区花园，修建期间根本没有做好防水工作，所以在修补漏水方面工程复杂，难度非常大，费用很高。我方先后共花费费用18000元用于修补防水，但还是无法补好漏水问题，我方再次书面请求贵方，尽快处理好我方租赁房屋的漏水问题。并协调好前期因补漏所产生的影响和损失。落款为香江脆鲩全体股东，并盖有长沙市雨花区润港源餐饮店公章，林红民在该报告上签名，并注明已收到文件。2013年1月15日，林红民向长沙市雨花区润港源餐饮店（香江脆鲩）出具了一份《回复函》，该函载明：你店呈送我方的关于《关于申请瑞都华庭美苑3栋1层门面房屋修补漏水的报告》，已收悉。对于贵店目前的经营状况不甚理想，我表示理解。但对于贵店对经营状况不理想归咎于因厅堂漏水，我方不予认同，理由如下：一、承租给贵店的门面，之前是用于做售楼部之用，两年多的时间，使用正常，未发生过漏水渗水现象。承租予贵店之后，双方经过交接验收，已经给予了确认，期间贵店也从未就此事提出过异议。由于贵店因经营需要进行了装修及改造，因此可以判断是贵店在装修改造时导致目前的漏水现象。二、贵店目前生意清淡，与店面的漏水渗水也无直接关系。退一步说，即使店面无漏水渗水现象，因贵店自身经营缘故及客观原因是造成生意清淡的主要原因。望贵店及全体股东慎重对待已经拖欠达2个月有余的租金问题。落款时间为2013年1月15日，李振兴在该函下方空白处签名，签名时间为2013年1月23日。2013年1月，长沙市雨花区润港源餐饮店（香江脆鲩）停业，之后一直未再营业。李振兴向林红民支付了2012年7月1日至2012年12月30日的门面租金。
在案件审理中，林红民向法院提出两份鉴定申请，一个是申请对长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋101-106、5栋101-102号房屋漏水原因进行鉴定。2014年3月13日，湖南大学司法鉴定中心出具湖大司鉴中心[2013]建鉴字第105号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：根据长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋101-106、5栋101-102号房屋漏水情况进行调查勘验、检测结果，结合委托方提供的资料，经整理和分析，得出以下鉴定意见：1、室内现场调查结果表明，对被鉴定房屋范围内的顶部楼（屋）面渗漏情况进行了全面调查。调查结果表明，被鉴定房屋大堂、包厢、厨房等范围内楼（屋）面板多处存在渗漏痕迹和渗漏现象，主要渗漏部位位于房屋温度伸缩缝处及被鉴定房屋与车库隔墙处，对应装修局部发生霉变；2、楼（屋）面上部情况调查结果表明，房屋内部渗水部位大体与楼（屋）面伸缩缝、露天水池及路边花坛位置对应；3、防水性能评定结果表明，被鉴定房屋楼（屋）面局部漏水的原因是对应区域（伸缩缝、露天水泥、路边花坛附近）防水性能未达到《屋面工程质量验收规范》（gb50207-2002）、《住宅装饰装修工程施工规范》（gb50327-2001）和《建筑工程施工质量验收统一标准》（gb50300-2001）的合格要求。林红民的另一个鉴定申请是申请长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋101-106、5栋101-102号房屋装饰费用及房屋漏水造成的装修损失价值和恢复费用进行鉴定。2014年3月13日，湖南大学司法鉴定中心出具湖大司鉴中心[2013]建鉴字第107号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：本项目（香樟路111号华庭美苑3栋101-106、5栋101-102号房屋）经我中心鉴定，装饰工程总造价为1022001.51元；本项目经我中心鉴定，恢复房屋漏水造成的装修损失造价为：63868.41元。在案件审理过程中，唐少林申请对长沙润港源餐饮店装修剩余价值提供评估基准日公允价值参考。2015年3月25日，湖南艾普瑞资产评估有限公司出具湘艾普瑞评报字（2015）第021号《评估报告》，评估结果为：根据以上评估工作，在评估前提和加速充分实现的条件下，截至评估基准日2014年12月15日，长沙润港源餐饮店装修资产在评估基准日持续和正常使用状况下的市场价值为1125290.00元。其中装饰装修工程评估价值为787740.00元，设备含家具（包括餐桌、餐具、冰柜、烤箱、电脑设备等）的评估价值为337550.00元。上述三个鉴定鉴定费合计52390元，其中林红民支付15000元，唐少林支付37390元。在本案审理过程中，林红民于2014年11月6日向该院提出先予执行的申请，该院于2014年12月1日作出（2013）雨民初字第1396号《民事裁定书》，裁定李振兴、唐少林、蒋东强、江泽炼于裁定书送达之日将长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋104号房屋腾空并交还给林红民。2014年12月15日，该院进行先于执行，将门面交还给林红民，门面中的家具设备等现存放于长沙市雨花区瑞都华庭7栋106号门面中。在本案审理过程中，唐少林向该院提出反诉，要求林红民赔偿因房屋漏水对唐少林造成的损失，因唐少林超过法定期间提出反诉请求，对该反诉请求该院不予受理。李振兴因下落不明，该院采取公告送达方式，公告于2013年5月29日登报，自2013年7月28日视为送达李振兴。另查明，2012年5月28日，唐少林、戴玉祥、江泽炼、蒋东强签订《长沙润港源餐饮有限公司“香江脆鲩”长沙市曙光南路店股东协议》，四人协议共同投资经营香江脆鲩餐厅。2012年9月1日，戴玉祥与唐少林签订《退股协议书》，戴玉祥将其在香江脆鲩餐厅的份额转让给唐少林。唐少林在庭审中陈述，长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋101-106、5栋101-102号门店的实际承租人是唐少林、蒋东强、江泽炼。长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋104号房屋的所有权人为傅静轩，傅静轩为未成年人，其法定代理人姚丽花委托林红民以林红民名义全权办理门面对外出租的相关事宜。林红民为了维护自身合法权益，起诉至原审法院，请求判决：1、解除林红民、李振兴双方签署的《房屋租赁合同》，李振兴限期腾空并搬离林红民的房屋；2、唐少林、李振兴、蒋东强、江泽炼支付拖欠的房屋租金51240元（包含前期拖欠的2012年11月至2013年4月租金，以及持续发生暂计算至2013年10月的租金，实际计算至李振兴腾空并搬离房屋前一日）；3、唐少林、李振兴、蒋东强、江泽炼支付违约金12810元；4、唐少林、李振兴、蒋东强、江泽炼承担本案诉讼及保全等费用。
原审法院认为：林红民与李振兴签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依合同履行。合同签订后，租赁房屋用于开办长沙润港源餐饮店（香江脆鲩餐厅），根据已经查明的事实，唐少林、江泽炼、蒋东强系该餐厅合伙人。李振兴没有到庭，无证据证明李振兴与唐少林等三人是委托关系或者转租关系，且李振兴在《香江脆鲩季度经营分析总结》、《回复函》上均有签字，可以认定李振兴参与了长沙润港源餐饮店（香江脆鲩）的经营，故该院认定李振兴与唐少林、江泽炼、蒋东强对租赁房屋为共同使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同签订后，香江脆鲩餐厅于2013年1月停业后未再恢复营业，李振兴也只支付了2012年7月至2012年12月的租金，之后经催收未再支付。因此，李振兴以其实际行动表明了其将不履行合同的主要义务，故林红民要求解除与李振兴签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案林红民于2013年5月8日诉至该院，李振兴下落不明，该院采取公告送达，公告于2013年5月29日登报，自2013年7月28日视为送达李振兴，故林红民与李振兴之间的《房屋租赁合同》自2013年7月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此合同解除后，林红民要求李振兴腾空并搬离租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定。但在本案审理过程中，林红民向该院申请先予执行，该院于2014年12月15日对涉案门面进行先予执行，腾空了涉案房屋并交还给林红民，故林红民的该项诉讼请求已经履行完毕。林红民要求李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强支付至腾空并搬离房屋前一日拖欠的房屋租金。该院认为，在租赁合同履行过程中，因承租人的原因导致合同解除的，承租人应当支付至实际搬离之日止的房屋租金。本案中承租人实际占用房屋至2014年12月15日，但李振兴只支付了2012年7月至2012年12月的房租，故李振兴应当支付剩余的2013年1月1日至2014年12月15日的房屋租金及房屋占用使用费。因唐少林、江泽炼、蒋东强与李振兴对租赁房屋为共同使用，故唐少林、江泽炼、蒋东强对李振兴欠付的租金及房屋占用使用费应当共同偿还。根据合同约定，涉案房屋月租金为4270元，故李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强应当向林红民支付的剩余租金为100345元（4270元/月×23月＋4270元/月×0.5月）。考虑到租赁房屋渗水问题客观存在，对餐厅的经营会产生一定的影响，该院酌情降低李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强的应付租金。结合湖南大学司法鉴定报告关于恢复房屋漏水造成的装修损失造价、餐厅自行修补支出的费用、餐厅修补渗水的停业损失及渗水对经营产生的影响等，该院酌情认定李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强应当支付房屋租金70241.5元（100345元×70%）。根据租赁合同约定，李振兴向林红民支付了保证金4270元，在租赁关系终止时，林红民收取的保证金除用以冲抵合同约定由李振兴承担的费用外，剩余部分无息归还给李振兴，故林红民可以保证金冲抵李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强应当支付的费用，李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强还应当向林红民支付租金为65971.5元（70241.5元-4270元）。林红民主张李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强应当按照租赁合同约定支付违约金12810元。该院认为，根据租赁合同约定，合同解除，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，因此林红民主张违约金12810元，符合合同的约定，该院予以支持，李振兴应当依据合同向林红民支付违约金12810元。唐少林、江泽炼、蒋东强不是租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，租赁合同关于违约金的约定对唐少林、江泽炼、蒋东强没有约束力，故唐少林、江泽炼、蒋东强无需支付违约金。
唐少林辩称，不交纳租金是因为房屋漏水致使餐厅无法经营，唐少林无奈而行使的正当抗辩权。该院认为，唐少林没有证据证明房屋漏水足以导致餐厅停业，从林红民提交的《香江脆鲩季度经营分析总结》可以看出，餐厅经营状况不好，连续出现了亏损，但餐厅的报告中并没有指出经营不佳系受渗水所致。从证人证言、唐少林提交的房屋漏水修补报告及司法鉴定报告可以看出，林红民对渗水修补的态度是积极的，并无不予解决、无法解决等情况。况且林红民如果未及时履行维修等义务，承租人可以自行维修，费用由林红民承担；因维修影响承租人使用的可采用减少租金等方法解决这些问题，承租人直接以漏水导致其停业而拒交房屋租金进行抗辩，与客观事实不符，没有充分的事实和法律依据，对此该院不予采信。唐少林因未在法定时间内提出反诉，故对唐少林主张的损失，该院不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、林红民与李振兴就长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋104号房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年7月28日解除；二、李振兴于本判决生效之日起十日内向林红民支付长沙市雨花区香樟路111号华庭美苑3栋104号房屋的租金及房屋占用使用费65971.5元（2013年1月1日至2014年12月15日期间）；三、唐少林、江泽炼、蒋东强对李振兴的上述租金及房屋占用使用费承担共同偿付责任；四、李振兴于本判决生效之日起十日内向林红民支付违约金12810元；五、驳回林红民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1481元，保全费170元，公告费（分摊）135元，鉴定费（分摊）6548.75元，合计8334.75元，由林红民负担2500元，李振兴、唐少林、江泽炼、蒋东强负担5834.75元。
上诉人唐少林不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审判决无法认定李振兴与唐少林、江泽炼、蒋东强的法律关系错误。唐少林、江泽炼、蒋东强三合伙人委托李振兴租赁房屋用于开设餐厅，在餐厅筹备与经营时，李振兴受三人的委托进行工作。因此，李振兴与唐少林、江泽炼、蒋东强三人是委托关系。2、原审判决认定李振兴未支付租金，以其实际行动表明不履行合同主要义务，判令解除合同的事实认定错误。被上诉人提供的房屋漏水且拒绝修复，给三合伙人经营餐厅造成影响，李振兴代表三合伙人经营的餐厅采取未支付租金，对被上诉人的行为进行抗辩，合法合理。被上诉人申请原审法院查封了餐厅近两年，餐厅内各种用具全部受损，餐厅声誉是毁灭性打击，已无法继续经营。故造成租赁合同无法继续履行是被上诉人所致，原审判决认定李振兴以其实际行动表明不履行合同主要义务，判令解除合同的事实认定错误。3、原审判决对证据认定错误。被上诉人提供证言证明餐厅经营不好是餐厅本身原因造成的，该几个证人是旁边住户，都与被上诉人代表的开发商有利益关系；同时，这几个证人没有参与餐厅经营，看到客源少就断定是餐厅自身原因造成的，该证据没有证明力。4、原审判决既然认定被上诉人出租房屋存在漏水，承担了部分责任，但又判决李振兴违约需支付违约金明显错误。综上，原审判决认定基本事实不清，判决结果错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费、鉴定费、保全费和公告费全部由被上诉人承担。
被上诉人林红民辩称：1、上诉人没有提供证据证明李振兴是受委托关系，李振兴本人在合同中是当事人，蒋东强、江泽炼是实际使用人。2、对于解除租赁合同，房屋漏水是存在，但同样漏水的房屋现在都可以经营很好，所以，房屋漏水不是无法使用的理由，漏水是可以修好的，被上诉人在上诉人及原审被告提出房屋漏水的时候就及时修理了，本案鉴定专家出庭作证证明漏水是可以修好的。因此，不是漏水导致餐厅无法经营，上诉人在餐厅经营亏损的情况下，将餐厅关闭，导致被上诉人的损失扩大，原判判决认定的事实是正确的。3、证人虽然都是租赁户，与当事人并没有利害关系，尤其与上诉人没有利害关系，上诉人提交了季度经营分析总结，可以看出餐厅经营状况不好，所以是上诉人在餐厅经营不好的情况下，才说是餐厅漏水的原因。4、原审判决认定房屋漏水是存在的，对于经营有一定的影响，但不是根本影响，整个租赁合同的违约和无法履行是因为上诉人自身经营的餐厅生意不好，原审判决认定上诉人不履行责任，认定事实相当清楚，适用法律正确。综上，原审判决认定基本事实清楚，判决公正合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告李振兴、江泽炼、蒋东强在二审过程中未予答辩。
本院经二审审理查明：上诉人唐少林的委托代理人在一审庭审过程中陈述，原审被告李振兴与上诉人唐少林、原审被告江泽炼、蒋东强三人之间是合伙关系。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人唐少林认可原审被告李振兴与其本人及原审被告江泽炼、蒋东强三人之间是合伙关系，且李振兴未到庭，无证据证明李振兴与唐少林、江泽炼、蒋东强三人是委托关系、转租关系或者员工关系，以及李振兴在《香江脆鲩季度经营分析总结》、《回复函》上均有签字，可以证明李振兴参与了长沙润港源餐饮店（香江脆鲩）的经营和管理，故可以认定李振兴与唐少林、江泽炼、蒋东强三人之间是合伙关系。被上诉人林红民依约向原审被告李振兴提供了房屋，李振兴未及时支付租金，其行为已构成了违约，林红民可依约定行使合同解除权，故原审判决认定李振兴以其实际行动表明不履行合同主要义务并无不妥。林红民提供的房屋存在漏水情况，虽对使用造成了一定的影响，可通过维修解决，也可适当减少租金，原审作出了酌情减少租金的判决较为公平合理，但尚未达到不能使用的程度，故上诉人提出造成租赁合同无法继续履行是被上诉人违约所致的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的支付，李振兴与唐少林、江泽炼、蒋东强系合伙关系，应共同承担违约金，但原审判决李振兴一人承担，属于加重了李振兴的责任；李振兴及唐少林、江泽炼、蒋东强未及时支付租金，构成了违约，应当承担主要违约责任；林红民提供的房屋漏水影响了使用，也应承担相应的违约责任，原审判决李振兴按合同约定支付全额违约金也不妥，但考虑到李振兴在本案中未提起上诉，本院不宜调整。上诉人提出原审判决对证据认定错误的上诉意见，也无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，应予维持。上诉人唐少林的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1481元，由上诉人唐少林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年四月十八日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。