苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴度民初字第394号
原告苏州依士达物业管理有限公司，住所地苏州市南环西路32号。
法定代表人李亚军，总经理。
委托代理人郁丽，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人刘晶，江苏众勋律师事务所实习律师。
被告陆腾。
原告苏州依士达物业管理有限公司诉被告陆腾物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理，依法由代理审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郁丽、刘晶，被告陆腾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苏州依士达物�管理有限公司诉称，其接受苏州新绣地产有限公司委托，在锦泽苑小区进行前期物业管理，后持续在该小区从事物业管理服务至今。根据《前期物业管理合同书》约定，锦泽苑小区物业服务管理费按地上建筑面积每平方米每月2.4元收取，地下建筑面积每平方米每月1.2元收取。被告陆腾系锦泽苑小区41幢2室的业主，该房屋建筑面积为333.91平方米（其中地上238.72平方米、地下95.19平方米）。被告自2010年12月26日起至2014年12月31日止共计拖欠物业管理费33120元，其多次催讨未果，故请求判令被告支付物业管理费33120元、利息844.6元（利息自2015年1月1日起按银行同期贷款利率计算至2015年5月31日，自6月1日起按日万分之一点七计算至实际支付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
审理中，原告变更利息诉讼请求为要求被告支付利息4094.08元。
被告陆腾辩称，其�房时交纳了2009年12月26日至2010年25日的物业费，后因其介绍亲戚购买了锦泽苑的房屋，开发商苏州新绣地产有限公司同意免去其一年的物业费，故其认可结欠原告2011年12月26日至2014年12月31日期间的物业费共计24874元。关于利息，其认可原告的利息计算方式，但认为因开发商苏州新绣地产有限公司同意免去其一年的物业费，故原告主张的利息中应扣除2010年12月26日至2011年12月25日物业费对应的利息1790.12元。此外，其认为未按时交纳物业费的原因主要是：1、原告提供的物业服务没有达到约定的标准，在安保上存在瑕疵，其报修后没有对其房屋进行维修；2、其买房时与开发商口头约定将开通天然气，但至今未开通；3、原告未将水费催款单及时发放给其，向其催交水费致其缴纳了滞纳金；4、2010年5月小区大门被堵影响其通行。
经审理查明，2009年11月19日，苏州新绣地产有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与原告苏州依士达物业管理有限公司及购房人被告陆腾（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定在锦泽苑物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司（即原告）负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为住宅：2.40元／月·平方米，其中代收代缴费0.26元／月；（地上产权建筑面积以100%计算“收费建筑面积”，地下产权建筑面积以50%计算“收费建筑面积”，即收费建筑面积=地上产权建筑面积＋地下产权建筑面积＊50%，向业主收取物业服务费）前期物业管理费自甲方通知购房人入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成甲方和其委托的物业管理企业的免责事由，甲方和其委托的物业管理企业均不负赔偿之责：（四）因乙方或第三者之故意、过失所致的损害；（六）业主迟延交付物业服务费用所致的损害。第八条违约责任中约定：（一）甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；（二）乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；（三）乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从�期之日起每天加收千分之三的滞纳金。物业管理企业提供的物业管理服务事项为：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、�视、门岗执勤等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维修和养护费用的帐务管理；（九）物业档案资料的保管；（十）物业其他共同事务的管理服务；（十一）业主委托的其他物业管理服务事项。合同就其他事项一并作出约定。合同签订后，被告于2009年12月25日入伙，原告为锦泽苑小区持续提供物业服务至今，被告自2010年12月26日起至2014年12月31日未交纳物业费33120元。锦泽苑小区至今未成立业主委员会。
另查明，原告于2015年5月19日向被告邮寄联系函，向被告催交物业费33120元，因被告收函后至今未交，故引发本案诉讼。
审理中，被告针对原告的诉讼请求提出以下答辩意见：
1、其物业费交纳至2010年12月25日，但因其介绍他人在所在小区买房，开发商同意免除其一年的物业费，故其结欠物�费应自2011年12月26日至2014年12月31日共计24874元，利息应扣减1790.12元。为此，被告提供了加盖开发商苏州新绣地产有限公司合同专用章的锦泽苑?璟墅客户介绍确认单一份，证明开发商同意送其一年物业管理费加1000元超市购物券。被告认为苏州新绣地产有限公司已替其向原告支付了一年的物业费，但未提供证据予以证明。原告称该份客户介绍确认单的真实性无法确认，其并未收到开发商苏州新绣地产有限公司代被告支付的一年物业费。
2、2010年5月，被告所在小区门口发生堵门事件，给其出行造成不便，产生的相应损失应由原告承担。为此，被告提供了照片两张、2010年6月8日肖伟签字的损失计算清单及要求一张，证明2010年5月，锦泽苑大门被泥土堆积堵住，车辆无法正常出入小区。其妻子书写了41-2室有关锦泽苑大门被堵造成损失相应计算清单及要求，内容主要为（1）自2010年5月1日起，由于堵门事件造成其交通工具被堵无法正常出行，每日租车需花费280元。（2）堵门事件给其生活质量造成影响，在商量的情况下可以不计损失或不计责任，但如人都无法出行了，需赔偿损失。（3）关于费用（车费）等提供不了相应发票，可以提供餐饮、住宿、超市等发票报销。（4）年前损失的材料费（肖伟有资料）5月10日提供，希望物业能及时处理。（5）以上明细和经济损失清单，希望物业能及时处理给业主一个圆满的答复。（6）唐总承诺在一星期内可以解决。原告物业经理肖伟在依士达物业管理处签字确认。原告质证后称，关于损失计算清单，其认可肖伟系其公司管理锦泽苑小区的物业经理，但对该清单有异议。首先该计算清单系被告自行书写、计算，并没有附相应的损失证明，即使系肖伟本人签字，也是在逼迫的情况下签署的，�对该证据的真实性不予认可。其次，该份清单即使是真实的，也存在很多不合理的地方，系员工个人行为，其并不知情。如其确要给予被告相应赔偿，应由被告提供损失的相关证据，其核对后加盖公章才能生效。关于小区大门被堵照片，真实性其没有异议，但不能反映堵门的时间和被告无法使用房屋的时间。小区大门被堵后，其多次报警积极配合相关部门处理该事件，履行了物业的相关职责，为此原告提供了苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局光福派出所出具的接处警工作登记表一份，接警时间为2010年6月10日，报警地址光福塔山路6号锦泽苑小区门口，报警电话669××××9152，报警内容为经济纠纷，对方用混凝土把小区大门封住了。处警经过及结果载明系锦泽苑小区在建造时拖欠工程款的材料商把锦泽苑小区大门堵掉了。民警至现场做好劝说工作，锦泽苑小区拖欠材料商工程款一事现政府有关部门正在协调处理。被告对该份接处警工作登记表真实性没有异议，但称该报警记录针对的是混凝土堵门事件，而其拍摄的是泥土堵门。原告称，其在2010年6月10日前，泥土堵门时也多次报警，但在调取报警记录时仅调取到了该份记录。
3、房屋维修不到位，安保存在瑕疵，物业服务未达标。对此，被告提供了照片三张，其中一张照片显示墙壁上有水渍，另一张照片显示网球场大门被锁，最后一张照片显示一人靠在椅子上，但看不出时间和地点。被告称上述照片证明其家中墙壁有渗水现象，小区内网球场大门被锁，2013年其拍摄到小区保安在保安室中睡觉大门敞开，原告安保措施不到位。针对上述三张照片，原告质证后认为，被告家中墙面渗水并非其物业服务范围，系开发商责任。其对于小区内网球场大门被锁照片的真实性�有异议，但认为与本案没有关联性，被告如要使用网球场可要求其开门。关于被告拍摄的小区保安睡觉的照片，其称看不清楚，真实性不予认可。
上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务协议、业主临时公约、照片、损失计算清单、接处警工作登记表等证据在卷佐证。
本院认为，当事人签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。被告作为业主接受物业服务企业提供的物业服务，应当承担交纳物业服务费用的义务。现双方对被告自2010年12月26日至2014年12月31日期间未付物业费33120元均无异议，本院对该金额予以认定。关于被告认为开发商同意免去其一年物业费，故要求减去2010年12月26日至2011年12月25日的物业费8246元及对应的利息1790.12元。因减免一年物业费系开发商苏州新绣地产有限公司与被�之间的约定，原告对此并无认可，且被告未提供证据证明开发商已为其向原告交纳了该年度物业费，故对被告要求扣除2010年12月26日至2011年12月25日的物业费8246元及对应的利息1790.12元的答辩意见，本院碍难采信。
关于被告就其未交纳物业费而陈述的答辩意见，本院作如下认定：1、被告称原告服务质量有问题，其因房屋渗水向原告报修，但原告一直未进行维修。首先，被告并未提供其向原告报修的相关证据，如被告屋内墙壁确存在渗水等问题，亦应通过正当途径解决，被告不能据此拒交物业费。其次，如被告房屋确实存在质量问题，根据相关规定，如房屋尚在保修期内的，业主可主张维修，如已过保修期且维修事项不属于公共部分，业主应承担相应维修费用。现并无证据反映原告曾要求维修，亦无证据反映房屋是否存在质量问题，故对被告的该项答辩意见，本院以不予采纳。
关于被告称原告安保不到位。被告对此提供了照片一张证明小区保安在保安室内睡觉、小区大门敞开。原告对该照片的真实性不予认可。本院认为该照片未反映拍摄时间、亦未体现拍摄地点，该照片无法确认原告保安存在工作时间不履行工作职责的情形，故本院对被告的该项主张不予采纳。
2、关于开通天然气，因开通天然气并非原告应提供的物业管理服务事项，故被告的该项主张于法无据。
3、关于被告辩称因原告未向其催交水费致其交纳了滞纳金。原、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》中并未约定原告应向被告催交水费的义务。被告在用水过程中应及时自行向供水部门交纳水费，因自身原因迟延交纳产生的相应损失应由其自行承担。
4、关于堵门事件，根据原告提供的接处警工作登记表反映�堵门事件系因开发商拖欠工程款所致，且在事件发生时，原告已通过向公安机关报警等措施进行妥善处置。虽然被告可能因堵门事件产生了相应的损失，但鉴于被告提供的现有证据不足以证明其损失的具体项目和金额，且无法证明堵门事件系因原告不履行工作职责所致，故本院对被告要求原告赔偿其因堵门事件产生的损失意见亦不予采信，被告可向责任人另行主张。
根据双方的物业服务合同，交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业�通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的××开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，努力提升服务质量，而业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。
综上所述，被告以小区未开通天然气、家中渗水、原告维修不到位、小区大门被堵等为由拒不支付物业费，本院碍难支持。如被告有证据反映原告违反合同约定或怠于履行管理义务给其造成了损失，可以另行主张赔偿，但被告不能以此拒付物业费，故被告应按约向原告支付物业管理费33120元。关于利息，原、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》中约定，如被告未按期足额交纳物业费，原告有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。现原告主张按照银行同期贷款利率计算，被告对该利息计算方式并无异议，故本院对原告要求被告支付利息4094.08元的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告陆腾于本判决生效之日起十日内支付原告苏州依士达物业管理有限公司物业费人民币33120元、利息人民币4094.08元，共计人民币37214.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币365元，由被告陆腾负担。
如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 梁 虹
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 钟晓婷