湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民一初字第701号原告禹潭，男。委托代理人禹寿华（特别授权），男。委托代理人张华平，洪江市昌龄法律服务所法律工作者。被告怀化市兴泰房产开发有限公司。法定代表人申会军，该公司董事长。委托代理人李应国（特别授权），湖南清园律师事务所律师。本院于2015年10月28日立案受理了原告禹潭与被告怀化市兴泰房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，在审理过程中，本案原告禹潭与该系列案件的另案原告张庆龙、宁龙、宁健云、赵林鹏、何辉平、肖其乐共同于2015年10月30日、11月5日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告所有的房产及银行存款，并已提供担保。本院于2015年10月30日作出（2015）洪民一初字第698-1号民事裁定，内容为：一、将禹寿华所有的用于提供担保的位于洪江市安江镇稻源路金穗新城蔷薇园的X幢XX号、X幢XX号、X幢XXXX号门面予以查封；二、将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于洪江市安江镇稻源路（原安大路）金穗新城二期蔷薇园的X幢X单元XXX号房、X单元XX号房，X单元XX号房、X幢X单元X号房、X幢X单元X号房、X幢X单元X号房、X幢X单元X号房、X栋X单元X号房予以查封。同日，本院作出（2015）洪民一初字698-2号民事裁定，内容为：将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的开户行为中国建设银行，账号为XXXX的银行存款80万元，开户行为中国银行，账号为XXXX的银行存款80万元予以冻结，冻结期限为1年。2015年10月30日，本院作出（2015）洪民一初字第698-3号民事裁定，内容为：一、将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的开户行为中国工商银行，账号为XXXX的银行存款20万元予以冻结，冻结期限为1年；二、将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于怀化市鹤城区迎丰中路261号兴泰财富大厦的XXXX号房产（产权证号XX**）及XXXX号房产（产权证号XXX**）、位于怀化市鹤城区迎丰东路7号气象局的XXXXX号房产（产权证号XX**）及XXX号房产（产权证号XX**）予以查封。2015年10月30日，本院作出（2015）洪民一初字第698-4号民事裁定，内容为：将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于洪江市安江镇稻源路（原安大路）金穗新城二期蔷薇园X幢楼的XXXX号车库、XX幢楼的XXXXX号车库，XX幢楼的XXXX号车库予以查封。2015年11月5日，本院作出（2015）洪民一初字第698-5号民事裁定书，内容为：将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于洪江市安江镇稻源路（原安大路）金穗新城二期蔷薇园的X栋X单元XX号商铺，X栋X单元X号房、X单元X号房、第二层XXXXX号商铺，X栋第X层XXXXX号商铺，XX栋第X层XXXXXX号商铺予以查封。原告于2015年11月5日申请解除对被告所有的部分银行存款的冻结，本院于2015年11月6日作出（2015）洪民一初字第698-6号民事裁定书，内容为：一、解除对被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的、开户行为中国建设银行、账号为XXXXX的银行存款75万元的冻结；二、解除对被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的、开户行为中国银行、账号为XXXX的银行存款75万元的冻结；三、解除对被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的、开户行为中国工商银行、账号为XXXX的银行存款17万元的冻结。本案依法组成由审判员莫苓芳担任审判长，人民陪审员张海梅、申怀燕（第一次开庭时为人民陪审员张师清、粟焕新，第二次开庭时人民陪审员张师清、粟焕新因工作原因无法参加庭审，人民陪审员变更为张海梅、申怀燕）参加的合议庭于2015年12月7日、12月23日公开开庭进行了审理，书记员杨彬彬担任本案记录。原告禹潭及特别授权委托代理人禹寿华、委托代理人张华平、被告怀化市兴泰房产开发有限公司特别授权委托代理人李应国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告禹潭诉称：2013年12月14日，原告与被告签订了由被告提供格式条款的《商品房买卖合同》，该合同依法经房产管理部门进行了备案登记。合同约定：由原告按每平方米9466元的价格购买了被告开发的位于洪江市黔城镇东门口芙蓉古都商业第X幢X层XX号房，房屋价款为432028元。原告按合同要求采取一次性付款的方式支付了被告的购房款，并且由被告代收了应由原告向有关部门交纳的契税和办证费用31778元。合同约定，被告应于2014年10月1日前向原告交付经竣工验收合格的商品房，并约定逾期60日以上的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金，但合同到期后，被告至今仍未将原告购买的房屋交付给原告使用，被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任，为了维护原告的合法权益，原告特具状法院，请求法院判决：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款432028元；3、判决被告赔偿原告已支付的税费31778元整；4、判决被告赔偿原告违约金88263元整；5、本案诉讼费由被告负担。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告于2013年12月14日签订了商品房买卖合同，并且约定于2014年10月1日交房；2、收据复印件3份，拟证明原告向被告支付了432028元购房款；3、由被告代收契税与办证费用的收据1份，拟证明被告代收了原告交纳的契税及办证费用31778元。被告怀化市兴泰房产开发有限公司辩称：第一、本案原告向被告认购商品房的事实客观存在；第二、本案原告一次性支付了购买商品房的房款和应交的税款也是事实；第三、原告的诉请解除合同的理由不能成立，理由如下：1、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告要求解除合同，应在合理期限内提出，按照法律规定应该是90天内天提出，而且必须要有催告程序；2、原告均收取了被告支付的违约金，既然原告收取了违约金，就是对被告迟延交房的认可；3、被告认为迟延交房的事实客观存在，被告愿意按照合同的约定承担违约责任，但是原告要求支付的违约金超过了商品房买卖合同约定的支付标准。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、中国工商银行洪江市支行转账回单复印件1份，拟证明2014年11月25日申会军向禹潭汇款12960元违约金的情况；2、他项权抵押证复印件1份，拟证明被告用以进行贷款抵押的系在建工程，在建工程抵押并不限制房屋的买卖。在庭审质证中，原、被告对对方提交的证据发表如下质证意见：被告对原告提交的证据没有异议；原告对被告提交的1号证据无异议；对2号证据他项权抵押证复印件的真实性没有异议，但认为被告的贷款金额不止这么多，且其他办理按揭贷款的房屋都已经解封了，原告所购已付全款的房屋却还没有解封。经本院审核，对原告提交的证据认证如下：对于原告提交1-3号证据，被告无异议，且证据来源合法，与本案有关联，证据之间能够相互印证，本院予以确认；对于被告提交的1号证据，原告无异议，本院予以确认；被告提交的2号证据，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院根据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明以下案件事实：2013年12月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定：由原告按每平方米9466元的价格购买了被告开发的位于洪江市黔城镇东门口芙蓉古都商业第X幢X层XXX号房，该商品房的用途为商业，属砖混结构，屋高为4.2米，建筑面积XXX㎡，套内建筑面积XX㎡，分摊面积XXX㎡，房屋单价为9466元/㎡，房屋总价款为432028元。2013年12月14日，原告按合同约定一次性向被告支付了购房款432028元，并且由被告代收了应由原告向有关部门交纳的契税和办证费用31778元，被告向原告出具了收款收据2张。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定为：出卖人（被告）应当在2014年10月1日前将符合合同约定并经验收合格的商品房交付给买受人（原告），但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的和遭遇地震、火灾、水灾等自然灾害。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：除涉案合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.8（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同约定的交房期限到期后至今，被告怀化市兴泰房产开发有限公司仍未将涉案房屋交付给原告使用，故原告诉至法院，请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告退还购房款和由被告代收的办证费用及向原告支付违约金。另查明，原、被告均认可，原告支付的购房款及办证费用于抵扣肖奇海工程款。被告开发的芙蓉古都商业区XXXX号楼、住宅区XXXX号楼（其中住宅区XXXX号楼均包含X栋、X栋），共计15栋楼在洪江市房产局办理了在建工程抵押登记（证号为：洪房建黔城镇字第XXXX号），抵押权人中国工商银行股份有限公司洪江市支行，债权数额6500万元，抵押期限从2013年9月12日至2018年9月12日止。本院认为，原告禹潭与被告怀化市兴泰房产开发有限公司在平等、自愿的原则签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。原告已经履行了支付购房款的义务，被告应当按合同约定向原告交付商品房，现被告未能举证证明其存在不可抗力等不能交付涉案商品房的情况，其逾期交房的行为构成了违约，故原告有权依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定解除合同，并要求被告支付违约金。被告辩称，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，原告要求解除合同应当在90日内提出，而且必须要有催告程序，认为原告请求解除合同的理由不能成立。经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，本案原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定“逾期超过60日后，买受方有权解除合同”，属于《中华人民共和国》第九十三条规定的约定解除，而非第九十四条规定的法定解除。同时，该司法解释第十五条第一款亦明确将当事人另有约定的作为除外情节，故对被告这一抗辩理由不予采信。被告辩称原告已收取被告支付的违约金，应视为原告同意继续履行合同，但被告违约理应向原告支付违约金，原告收取违约金后，如出现双方约定或法律规定的解除合同的情形，原告仍有权要求解除合同，故对被告的这一辩解理由，本院亦不予采信。合同解除后，被告理应向原告退还购房款及被告代收的办证费用，故对原告要求被告退还购房款、办证费用的及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，原告要求被告按日向原告支付已付房款0.03%的违约金88263元，被告认为过高，超出了合同的约定，本院认为合同约定的违约金虽为累计已付房款的0.03%，但该约定明显过低，依法应予适当调整。因原告未提供因被告违约造成其损失的证据，故本院酌定按同期人民银行公布的贷款基准利率（6个月内）即年利率5.6%计算为宜，原告向被告支付的购房款为432028元，违约金从逾期交房的第二天2014年10月2日计算至判决之日期止共448天，故被告应向原告支付的违约金为432028元（5.6%÷365天）448天=29695.1元，减去被告已向原告支付的违约金12960元，被告还应向原告支付违约金16735.1元。据此，依照上述所引司法解释条文及《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之等法律之规定，判决如下：一、解除原告禹潭与被告怀化市兴泰房产开发有限公司2013年12月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告怀化市兴泰房产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告禹潭交纳的购房款432028元和办证费用31778元；三、被告怀化市兴泰房产开发有限公司于本判决生效后10日向原告禹潭支付违约金16735.1元；四、驳回原告禹潭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9320元，财产保全费3280元，共计12600元，由原告禹潭负担1632.5元，由被告怀化市兴泰房产开发有限公司负担10967.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  莫苓芳人民陪审员  张海梅人民陪审员  申怀燕二〇一五年十二月二十三日书 记 员  杨彬彬附相关法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。