湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民一初字第422号
原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司。
法定代表人文玉平，该公司经理。
委托代理人刘亚辉，湖南谛议律师事务所律师。
委托代理人陈忞慜，湖南谛议律师事务所律师。
被告赵和元，男，1944年10月29日出生，汉族，湘潭县人。
委托代理人赵理，女，汉族，湘潭县人。
原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大物业公司）与被告赵和元物业服务合同纠纷一案，原告于2015年5月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴金平独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。代理书记员谢艳廷担任记录。原告宏大物业公司的委托代理人刘亚辉、陈忞慜、被告赵和元的委托代理人赵理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏大物业公司诉称：2012年5月30日，原告与湘潭市某某小区业主委员会签订了《某某小区物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业管理，并对服务项目和物业服务费进行了约定。依据《物业管理条例》的相关规定，被告应交纳物业管理服务费2498元，违约金3952元。经原告多次催促，被告至今未付分文。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即偿还所欠原告物业管理服务费2498.4元，违约金3952元，合计6450元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告赵和元辩称：被告所住小区为“宝庆路原自来水公司宿舍”，与原告所指的某某小区是共围墙的两个生活小区。2004年自来水公司与晨辉房地产公司签订的土地转让协议中虽有提到，自来水公司宿舍的物业管理交由晨辉物业一并管理，但并未与晨辉公司签订物业管理合约，晨辉物业当时也只收取了20元每户的卫生费。自来水宿舍与某某小区的设施、设备差距较大，如楼道内及道路没有路灯、单元没有对讲门、宿舍内违章建筑多等，下水及化粪池被堵也是由业主自行解决，说明原自来水公司四栋宿舍的物业一直是由业主自行管理。
宏大物业公司提供的《某某小区物业服务委托合同》对自来水宿舍112户业主不具有效力。原自来水四栋宿舍112户业主自2003年入住以来，从没有召开过业主大会也没有选举过业主委员会，原公司委派负责调解宿舍区物业管理的两名职工，不是由业主大会选举产生，不能代表业主行使应有的权利。因此，宏大物业公司，既不是被告所住房屋的建设单位所签约的前期物业公司，又没有与被告或被告所在宿舍区合法的业主签订合法的《物业服务合同》，根本不存在被告违约不交物业费一说，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年3月14日，被告赵和元与原湘潭市自来水公司（后变更为湘潭中环水务有限公司）签订一份《湘潭市自来水公司经济适用房买卖合同》，购买原湘潭市自来水公司位于湘潭市雨湖区窑湾街道宝庆路原自来水公司一水厂新厂内宿舍X栋X单元XXX号房屋一套，建筑面积为137.79平方米。该《经济适用房买卖合同》第四条约定“乙方（即购买住宅个人）应无条件地服从自来水公司的物业管理机构所实施的物业管理”。2004年12月20日，湘潭中环水务有限公司（以下简称中环水务公司）与湘潭市晨辉房地产开发有限责任公司（以下简称晨辉公司）签订一份土地转让协议，约定将位于宝庆路新一水厂宿舍以北用于住宅建设的土地转让给乙方（即晨辉公司），该宗土地的四至范围：东起新一水厂宿舍围墙，西至龙牌酱油公司晒酱坪围墙，南跟水厂宿舍13.5米，北至某某小区交界围墙。同时双方还约定“该宗土地上的杂物间和围墙，……新建住宅竣工后围墙由乙方负责拆除”、“原职工宿舍和拟建住宅的物业管理均按市场化方式统一交物业公司管理，甲方（即中环水务公司）协助做好职工的协调工作”。后晨辉公司对该地块进行住宅开发，整体称为某某小区。包括被告所购房屋在内的原自来水公司一水厂新厂内四栋宿舍也位于该某某小区围墙内，与某某小区共用进出大门。
2012年6月1日，原告宏大物业公司与湘潭市某某小区业主委员会签订了《某某小区物业服务委托合同》，合同期限自2012年6月1日起至2015年5月31日止。合同中约定，物业服务费住宅按每月每平方米0.6元收取，签订合同后，从第一个月20日后开始向业主收取六个月的物业管理服务费，每年分二次收取。业主逾期不缴纳物业管理服务费和其他合法费用的，乙方（即宏大物业公司）有权进行张榜公告，直至提起法律诉讼，依法追缴，并收取每日0.5%的滞纳金。2012年12月11日，中环水务公司向某某小区原自来水公司宿舍各住户发出“关于规范某某小区原公司职工住房物业管理的通知”称，由于某某小区已由宏大物业公司接手管理，要求宿舍各住户积极配合，搞好小区的物业管理。2013年7月3日，中环水务公司向某某小区原自来水公司四栋宿舍住户发出“关于某某小区原公司职工四栋住户交纳物业服务费的通知”，告知“公司与宏大物业公司就某某小区业主委员会多次协调，最终采取阶段优惠的收费方式。即0.4-0.5-0.6元的方案（2012年6月至2013年5月按0.4元/m2;2013年6月至2014年5月按0.5元/m2；2014年6月至2015年5月按0.6元/m2收取）。请某某小区原公司职工四栋住户见此通知后，积极配合宏大物业公司交纳物业服务费用。……否则，宏大物业公司将按违约收取违约金”。
另查明，被告赵和元该房屋产权证的建筑面积为138.8平方米。被告赵和元自2012年6月1日起至今未缴纳物业费，故原告诉至法院要求被告支付所欠2012年6月1日至2015年5月31日的物业费及违约金（滞纳金）。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告的营业执照、被告的身份证复印件、《某某小区物业服务委托合同》、《湘潭市自来水公司经济适用住房买卖合同》、《土地转让协议》、《关于规范某某小区原公司职工住房物业管理的通知》、《关于某某小区原公司职工四栋住户交纳物业服务费的通知》、《签收确认书》、房产证复印件等证据证实，足以认定。
本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告赵和元所在的某某小区业主委员会与原告签订的物业服务委托合同是各方真实的意思表示，合法有效，对被告业主具有约束力。
原自来水公司四栋宿舍处于某某小区整体围墙内，与某某小区共享公共绿化、消防设施等，并且经由同一小区大门进出，应视为原自来水公司四栋宿舍与某某小区其他建筑物属同一物业管理区域。同时，原湘潭市自来水公司制订的《经济适用房买卖合同》第四条有约定“乙方（即购买住宅个人）应无条件地服从自来水公司的物业管理机构所实施的物业管理”、中环水务公司与晨辉公司签订的土地转让协议中也有约定“原职工宿舍和拟建住宅的物业管理均按市场化方式统一交物业公司管理，甲方（即中环水务公司）协助做好职工的协调工作”，中环水务公司也先后发出通知要求原自来水公司四栋宿舍的住户交纳物业服务费，应视为原自来水公司四栋宿舍的物业服务已经移交给原告管理，该四栋宿舍住户已实际享受到了原告的物业管理服务。且该四栋宿舍的住户中已有部分住户交纳了物业费。因此，在被告没有提供相关证据证实原告未提供物业服务管理的情况下，本院对原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求予以支持，物业费按房屋建筑面积按阶段优惠分别计算，自2012年6月1日起计算至2015年5月31日止。被告赵和元提出其或其所在原自来水宿舍区的业主未与原告签订物业服务合同，不存在欠交物业费的主张，没有相关依据，本院不予支持。
从本案来看，被告不愿交纳物业费的主要原因在于被告认为其所购房屋系原自来水公司的宿舍，其房屋不属于某某小区范围，不应与某某小区其他业主一同对待。本案纠纷的形成确实有一定的客观原因，且被告也表示愿意协商解决。结合本案的实际情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第三十四条之规定，判决如下：
一、由被告赵和元在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业管理服务费2498.4元[138.8㎡×0.4元/月/㎡×12个月（2012年6月1日—2013年5月31日）+138.8㎡×0.5元/月/㎡×12个月（2013年6月1日—2014年5月31日）+138.8㎡×0.6元/月/㎡×12个月（2014年6月1日—2015年5月31日）]；
二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告赵和元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 吴金平
二〇一五年八月十日
代理书记员 谢艳廷
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
?第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。