四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0403民初367号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，该公司项目经理。被告：鲜仁兵，男，1974年10月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告鲜仁兵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇到庭参加诉讼，被告鲜仁兵经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1．被告鲜仁兵支付2014年7月14日至2017年12月31日的物业服务费2386.7元【0.83元/㎡·月×69.17㎡×（36月＋170天）】、2014年7月1日至2017年12月31日生活垃圾清运处置费252元（6元/月×42个月）；2．被告鲜仁兵支付物业服务费违约金5170.4元；3．诉讼费由被告鲜仁兵承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，于2013年4月8日与宝鼎金沙小区的开发建设单位攀煤（集团）房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房产公司）签订前期物业管理服务内容及临时管理规约，原告按内容之约定向宝鼎金沙小区提供物业服务。原告于2013年4月11日正式接管物业服务项目提供服务，被告于2013年6月6日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。原告依前期物业服务合同及与被告签订的《宝鼎金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年7月14日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2014年1月1日，交纳的是2014年1月14日至2014年7月13日的物业服务费。被告拖欠2014年7月14日至2017年12月31日的物业服务费2386.7元，2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾处置费252元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。被告鲜仁兵未到庭应诉，未向本院提交答辩状，在举证期限内未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认为金钟公司提供的前期物业管理服务内容、攀煤（集团）公司生活服务公司复函、攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知、物业工作日常图片、费用催缴通知书、向相关部门提交的报告系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”鲜仁兵并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年金钟公司与攀煤房产公司就清香坪安置房住宅小区签订了前期物业服务合同。清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务内容记载：“建设单位依法通过公开招投标，选聘金钟公司为清香坪安置住宅小区前期物业管理服务企业。第二条委托物业服务管理期限：清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务期限暂定三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止。在此期间，本小区业主大会与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三条物业服务管理项目：根据《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定清香坪安置房住宅小区服务管理项目包括：一、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；二、住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；三、公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；四、住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；五、车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。第五条物业服务收费：前期物业服务管理物业收费标准：住宅按0.83元/㎡·月执行。物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取。每次交费时间在每交费周期的前一个月。第七条物业服务费构成：清香坪安置住宅小区实行物业服务费用包干制，物业服务企业为业主或物业使用人提供质价相符的服务，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。第十二条物业服务企业的其他权利义务：四、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定向业主或物业使用人足额收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；可以为政府环卫部门代收生活垃圾处置费。八、接受业主、建设单位和物业管理主管部门的监督，不断完善服务管理。”清香坪安置房临时管理规约记载：“第二十四条业主未按规定足额交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号或姓名等基本情况进行催讨，也可以通过通知书、区域内公开公示、电子邮件、手机短信、电话、上门（含工作地点）等形式催告业主在合理期限内交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任（自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金）。第二十五条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。”之后，金钟公司对该小区进行物业服务。2013年7月14日鲜仁兵作为该小区10幢1单元5-1号的买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解攀煤（集团）房地产综合开发分公司（建设单位）制定的本《临时管理规约》和前期物业服务的内容，同意遵守本规约和前期物业服务内容的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”该房屋建筑面积为69.17㎡。金钟公司在进行物业服务期间，向攀枝花市西区清香坪街道办事处报送了关于对占用宝鼎金沙小区公共部位进行清理的报告。2015年7月6日金钟公司向攀枝花市西区工商局报送了关于宝鼎金沙占道经营2015年第三次报告。2015年11月30日攀煤（集团）公司生活服务分公司向金钟公司发出关于“关于清香坪安置房住宅小区前期物业管理延续的函”的复函，该复函记载：“介于前期物业服务合同于2015年12月31日到期，为了确保小区物业管理工作连续稳定进行，经请示攀煤（集团）公司同意，同意从2015年12月31日起至小区业主大会成立并确定新的物业服务企业前，小区物业管理由贵公司继续进行。一、管理内容按照《清香坪安置房住宅小区前期物业合同》约定内容执行。二、前期物业服务期限延续约定：自2015年12月31日至本小区业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效止。”2016年8月10日金钟公司向攀枝花市西区住建局报送了关于宝鼎金沙小区3-2-1-6号装修人违规装修的报告。鲜仁兵未向金钟公司支付2014年7月14日至2017年12月31日的物业服务费及2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾处置费。金钟公司多次通知鲜仁兵交纳物业费。本院认为，金钟公司与建设单位签订了清香坪安置房住宅小区前期物业服务合同，之后，金钟公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该前期物业服务合同对小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，鲜仁兵作为该小区10幢1单元5-1号房屋的业主，应遵守该前期物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，依据前期物业管理服务内容对物业服务收费的约定，物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取，每次交费时间在每交费周期的前一个月，鲜仁兵的房屋建筑面积为69.17㎡，按照0.83元/㎡·月的收费标准，金钟公司要求支付2014年7月14日至2017年12月31日的物业服务费2386.7元，不违反约定，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，金钟公司要求支付2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾清运处置费252元，本院予以支持。鲜仁兵在金钟公司催收后，至今未支付2014年7月14日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。依照清香坪安置房临时管理规约的规定，经催告后仍未交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约责任，该违约金支付标准明显过高，金钟公司要求鲜仁兵支付违约金5170.4元，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌情确定违约金为640元。综上所述，鲜仁兵应支付金钟公司物业服务费2386.7元、生活垃圾清运处置费252元、违约金640元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告鲜仁兵在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司物业服务费2386.7元、生活垃圾清运处置费252元、违约金640元，合计3278.7元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告鲜仁兵负担。本判决为终审判决。审判员  何国环二〇一八年六月六日书记员  王格格附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。