青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异69号
异议人（案外人）：袁涌。
委托代理人：尚素玉，山东雅君律师事务所律师。
异议人（案外人）：青岛丰华农工商有限责任公司。住所地青岛市市北区南昌路**号。
法定代表人：张明泽，董事长。
委托代理人：徐彦、陈佳，山东汉通律师事务所律师。
申请执行人：山东省金融资产管理股份有限公司。住所地山东省济南市高新区颖秀路****号。
负责人：金同水，董事长。
委托代理人：王凯，山东琴岛律师事务所律师。
被执行人：青岛国隆昌盛投资置业有限公司。住所地青岛市四方区杭州路**号办公楼*层*********室。
法定代表人：赵国庆，执行董事。
被执行人：青岛国隆和苑度假村管理有限公司。住所地青岛市崂山区同安路***号双福大厦****室。
法定代表人：赵国庆，执行董事。
被执行人：青岛国隆房地产有限责任公司。住所地青岛市市南区银川西路**号*层*******号。
法定代表人：赵国庆，执行董事。
被执行人：赵国庆。
以上被执行人共同委托代理人：高鸽。
申请执行人山东省金融资产管理股份有限公司与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司、赵国庆借款合同纠纷一案，山东省高级人民法院（2015）鲁商初字第27号民事调解书已发生法律效力，执行中，案外人袁涌、青岛丰华农工商有限责任公司提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人袁涌提出执行异议称：一、本案执行中对被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司名下位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期房地产现状市场价值，由青岛衡元德房地产评估有限公司作出（2017）青衡房估字第111号《房地产估价结果报告》，其评估价值过低，请求重新评估；二、被执行人尚欠异议人借款本金及利息约4100万元，以上述房地产项目中位于负一层面积为12000平方米的使用产权购房款抵扣，该部分不动产属于两名异议人所有，不应列入评估拍卖的范围；三、评估报告中所述未网签已销售的60套商品房不能排除人民法院的执行，应列入评估拍卖的范围；如果要排除执行，必须同时满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。异议人袁涌提交的证据包括：一、2013年6月15日袁涌、青岛丰华农工商有限责任公司、青岛国隆昌盛投资置业有限公司签订的《房屋使用权转让协议》一份及其所附的图纸；该转让协议记载，被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司将其承建开发的位于青岛市市北区广昌路5号项目中负一层面积约12000平方米（详见图纸）的使用权（以下简称涉案不动产）转让给异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司，由异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司共同享有涉案不动产使用权；青岛国隆昌盛投资置业有限公司保证涉案不动产在签订协议时没有任何其他买卖、抵押、担保和租赁等，签订转让协议后不得将涉案不动产再做任何转让、抵押、租赁等处置，否则其一切处置行为均无效；涉案不动产系在建工程，尚未竣工，但不影响转让的有效性，因不能办理产权证书，只能转让使用权，故涉案不动产的价值应低于市场价值，三方均同意竣工后按照每平方米5000元转让。二、中信银行股份有限公司青岛支行与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司2013年12月16日签订的《抵押合同》复印件，待证事实为被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司承建开发的位于青岛市市北区广昌路5号项目抵押合同签订于涉案不动产转让给两名异议人之后，且抵押范围中未包括涉案不动产；三、青岛市中级人民法院（2014）青金初字第174号民事判决书；该判决书对袁涌诉青岛国隆房地产有限责任公司、赵国庆、青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛丰华农工商有限责任公司民间借贷纠纷一案判令，青岛国隆房地产有限责任公司偿还袁涌借款本金3000万元及利息等，赵国庆、青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛丰华农工商有限责任公司对上述给付义务承担连带清偿责任。
异议人青岛丰华农工商有限责任公司提出执行异议称，异议请求、事实与理由及提交的证据与异议人袁涌一致，另补充：本案评估程序和公告方式不符合法院规定，涉案标的的评估直接关系到我方利益，评估程序应通知我方参与；本案的公告仅张贴在法院，不利于利害关系人的查阅和知晓，该公告方式不符合规定；未网签已销售的60套房产系在已抵押且查封情况下签订的，且被执行人明知道无法偿还债务仍继续销售，我方认为销售合同无效，应按照市场价格进行评估拍卖，而不应仅计算未收回的销售款项。另提交青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第7号民事调解书；该调解书对青岛丰华农工商有限责任公司诉青岛国隆房地产有限责任公司、青岛国隆昌盛投资置业有限公司、赵国庆企业借贷纠纷一案确认调解协议如下：青岛国隆房地产有限责任公司偿还青岛丰华农工商有限责任公司借款本金6000万元及利息等，青岛国隆昌盛投资置业有限公司、赵国庆承担连带清偿责任。
申请执行人山东省金融资产管理股份有限公司发表意见称：一、案外人袁涌并非负一层房屋的权利人，其与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛丰华农工商有限责任公司签订的《房屋使用权转让协议》无效，且其真实性也无法核实。二、案外人袁涌签订《房屋使用权转让协议》的行为不能对抗申请执行人就本案执行标的所设立的抵押权，申请执行人的担保物权优先于案外人袁涌的债权。三、案外人袁涌所主张的涉案不动产系本案执行标的不可分割的组成部分，依法应当与本案执行标的的其他部分房屋一并列入评估及拍卖的范围。如不将其列入评估及拍卖的范围，将导致该项目在建工程的买受人无法对该项目进行整体的开发建设，无法完成相关的竣工验收备案及权属登记手续，无法向相关房屋买受人交付房屋，这势必将损害该项目广大购房人的切身利益，且极不利于社会稳定的维护。综上所述，案外人袁涌主张其对本案执行标的中面积约12000平方米的负一层房屋享有产权从而排除执行没有任何事实及法律依据，请求贵院依法驳回其异议请求，以维护申请执行人及广大购房人的合法权益。对异议人的第一项异议请求不予认可，申请执行人对评估报告中的房屋评估价格没有异议。同意异议人的第三项异议请求。对异议人提交的房屋使用权转让协议和抵押合同无法核实真实性，图纸中所涉的负一层房屋，均在申请执行人的抵押范围内。申请执行人提交的证据为青房地建市字第2013166392号他项权证，记载抵押权人为中信银行股份有限公司青岛分行，抵押人为青岛国隆昌盛投资置业有限公司，抵押在建工程坐落于青岛市市北区广昌路5号详见附记，抵押债权金额为3.7亿元，抵押登记时间为2013年12月27日。
四名被执行人共同发表意见称，地下负一层12000平方米不动产不在抵押范围内，我方对异议人提出的该部分异议予以认可；我方支持异议人认为评估价值过低的意见，要求重新细分评估；未网签已销售的60套房产部分已售、部分抵债，且我方正在尽力通知相关债权人。
查明，中国东方资产管理公司青岛办事处与被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司、赵国庆借款合同纠纷一案，山东省高级人民法院2015年6月25日作出的（2015）鲁商初字第27号民事调解书已发生法律效力，该调解书查明，2013年12月16日，青岛国隆昌盛投资置业有限公司与中信银行股份有限公司青岛分行签订《人民币委托贷款借款合同》，贷款本金3.7亿元，同日签订《抵押合同》，以昌盛花园二期在建工程一至七栋楼房及项下分摊的土地使用权提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，青岛国隆和苑度假村管理有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司分别以其名下土地或股权提供抵押担保或质押担保，赵国庆提供连带责任保证，约定贷款已发放；2014年12月25日，中国东方资产管理公司青岛办事处与中信银行股份有限公司青岛分行签订《债权转让协议》，受让本案全部债权及从权利；确认调解协议如下：青岛国隆昌盛投资置业有限公司按约定期限偿还中国东方资产管理公司青岛办事处借款本金3.7亿元及利息等，赵国庆承担连带偿还责任，不能按时足额偿还的，中国东方资产管理公司青岛办事处有权就全部款项要求立即支付和申请强制执行，并有权对上述抵押和质押权利行使优先受偿权。中国东方资产管理公司青岛办事处申请执行后，青岛市中级人民法院以（2015）青执字第719号立案执行，并于执行中以（2016）鲁02执异176号裁定本案债权受让人山东省金融资产管理股份有限公司为本案申请执行人。2016年8月4日，青岛市中级人民法院以（2016）鲁02执恢字第55号执行裁定书指定本案由本院执行，本院受理后以（2016）鲁0203执2585号立案执行，并于执行中对被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司承建开发的位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期在建工程及项下分摊的土地使用权价值委托评估。2017年5月22日，青岛衡元德房地产评估有限公司受托作出（2017）青衡房估字第111号《房地产司法鉴定估价报告》。异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司提出异议，青岛衡元德房地产评估有限公司作出了《鉴定异议答复函》。
经合议庭评议，结果如下：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第五条规定，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。第七条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。
异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司异议指向的（2017）青衡房估字第111号《房地产司法鉴定估价报告》系评估机构青岛衡元德房地产评估有限公司作出，不属于人民法院的执行行为，执行当事人或利害关系人对评估报告的异议应由评估机构予以答复。依照上述法律规定，异议人对评估报告的异议不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条或第二百二十七条规定的执行异议或案外人异议审查范围，本次异议审查程序不予审查。
异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司不属于评估报告中未网签已销售的60套房产的购房者，无权替代其提出案外人异议，该部分异议内容仍属于对评估报告提出的异议，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条或第二百二十七条规定的执行异议或案外人异议审查范围，本次异议审查程序不予审查。
二、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
因此，被执行人青岛国隆昌盛投资置业有限公司承建开发的位于青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期在建工程及项下分摊的土地使用权属于本案可供执行财产范围，本院予以查封、评估和拍卖并无不当。
三、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司对涉案不动产陈述于2013年6月15日向青岛国隆昌盛投资置业有限公司签订《房屋使用权转让协议》购买，主张实体权利请求排除执行，依照上述法律规定，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定予以审查。
异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司所购涉案不动产不属于居住用途，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定应予支持的情形，异议人袁涌和青岛丰华农工商有限责任公司对涉案不动产提出的案外人异议，本院不予支持。
本院裁定驳回案外人异议后，其有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第17条、第18条、第19条、第20条的规定，在十五日内向本院提起案外人异议之诉主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
一、驳回异议人袁涌对本案涉案不动产提出的异议；
二、驳回异议人青岛丰华农工商有限责任公司对本案涉案不动产提出的异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 吕宝琳
审判员 曲永青
审判员 林爱英
二〇一七年七月十四日
书记员 于程程