成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第196号
原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法宝代表人徐晓东，四川博瑞麦迪亚置业有限公司执行董事。
委托代理人王骏，四川商信律师事务所律师。
委托代理人李星龙，四川商信律师事务所律师。
被告自贡联合石油工程技术有限公司。住所地：四川省自贡市自流井区。
法定代表人许冰佑。
原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司（简称博瑞置业公司）诉被告自贡联合石油工程技术有限公司（简称联合石油公司）租赁合同纠纷一案，本院2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告博瑞置业公司的委托代理人王骏到庭参加诉讼。被告联合石油公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法实行缺席审理。现已审理终结。
原告博瑞置业公司起诉称，被告向原告承租博瑞·创意成都写字楼A座第9层01、06单元，双方签订《租赁合同》及相关协议，约定被告按季支付租金、先付后用，每季度租金于上季度租金到期7日前支付。原告于2013年4月1日交付了房屋，后被告长期拖欠到期租金，经原告多次催收仍未支付。被告随后提出终止前述租赁合同，并于2014年9月16日交还了租赁单元，现租赁合同已解除。联合石油公司于2013年3月29日支付了第一季度租金159773.85元，2013年8月14日支付了第二季度租金159773.85元。自2013年10月16日至2014年9月16日止被告还应付到期租金587612.72元，按到期未付租金计至2014年11月20日为止应付违约金816737元，免租期即2013年4月1日至2013年4月15日的租金26628.98元。故请求判决：1、被告向原告支付截止2014年9月16日止未付租金587612.72元、逾期支付租金的违约金（计至2014年11月20日为816737元、自2014年11月21日至付清为止每日按未付租金的0.5%计算）；2、被告向原告支付免租期租金26628.98元；3、被告承担诉讼费。
被告联合石油公司未答辩，也未提交证据。
经审理查明：
2013年3月29日，出租方博瑞置业公司与承租方赵金国签订《博瑞·创意成都写字楼A座第9层01、06单元租赁合同》（简称《租赁合同》），由出租方将其所有的坐落于成都市锦江区创意产业商务区三色路38号“博瑞.创意”成都写字楼A座第9层（实际楼层第9层）01、06单元的房屋或场地（简称“租赁单元”，面积为560.61平方米）出租给承租方使用。合同约定，第四条：起租日为2013年4月1日，租赁期36个月，即起租日至2016年3月31日。第五条：租金标准为每月每平方米为95元，每月租金总额为53257.95元（不包括物业公共服务费及其他费用）；承租方应于本合同签署之日后七日内向出租方支付相当于租赁单元叁个月租金的首期租金，按季支付租金，先付后用，除首期租金外，下一季度租金于上一季度租金到期7日前支付；承租方逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.3%向出租方支付违约金，逾期超过30日以上的，出租方有权选择：（1）解除合同且承租方应按照本合同第19.2条的约定承担违约责任；（2）继续履行合同，对逾期超过30日的时间，承租方每日按拖欠金额的0.5%支付违约金，且有权在此后行使第（1）款约定的权利。第六条：在承租方合格履约前提下，出租方同意给予承租方0.5个月的免租期，即2013年4月1日至2013年4月15日，如因承租方原因而提前终止时，则承租方应向出租方支付全部已享受的免租期之租金。第十三条：13.1承租单元交付承租方的时间为2013年4月1日……13.3承租方应于2013年4月1日自行前往出租方处或管理公司办理租赁单元的交接手续，若非出租方原因，承租方逾期前往出租方办理租赁单元交付手续，则视为出租方已在本合同13.1条约定的日期届满前履先完毕租赁单元的交付义务，租期、免租期均开始计算且不予顺延。签订合同后，博瑞置业公司作为甲方与乙方赵金国、丙方联合石油公司签订《〈博瑞·创意成都写字楼A座第9层01、06单元租赁合同〉之合同权利义务概括转让协议》（简称《转让协议》），约定：一、三方同意自本协议签署生效之日起，乙方在《租赁合同》项下的全部权利、义务及责任一并概括转让给丙方，丙方代替乙方成为《租赁合同》项下的承租方，由甲、丙继续履行《租赁合同》，甲方对乙方不再负有任何义务和责任；二、丙方保证将承担并严格履行《租赁合同》项下原由乙方所负全部义务和责任，受乙方对甲方所作保证和承诺的约束，并严格履行该等保证和承诺；三、乙、丙方保证，如因本协议项有关合同权利义务概括转移事宜给甲方造成任何损失，概由乙、丙方承担。
2013年4月9日，博瑞置业公司与联合石油公司就前述博瑞·创意成都写字楼A座第9层01、06单元办理了交付手续，双方签署《承租区域设施设备状况确认表》、《收楼资料／物品签收单》，载明验收日期2013年4月9日。之后，联合石油公司支付两个计租季度的租金，分别为2013年3月29日支付了第一季度租金159773.85元，2013年8月14日支付第二季度租金159773.85元。此后，联合石油公司未再支付租金。2014年9月16日，钟锐以联合石油公司名义向博瑞置业公司提出提前终止租赁合同、办理退租手续，双方《退租区域设施设备状况检查表》（01、02、06单元）。2014年11月21日，联合石油公司出具《授权委托书》，确认授权钟锐、牛伟办理签署终止租赁合同、移交承租房屋及相关设备、设施。
上述事实，有博瑞公司当庭陈述及其提交的企业法人营业执照、《租赁合同》、《转让协议》、《承租区域设施设备状况确认表》、《收楼资料／物品签收单》、《退租区域设施设备状况检查表》、《授权委托书》等证据证实。
本院认为，博瑞置业公司向赵金国出租“博瑞.创意”成都写字楼A座第9层01、06单元房屋，博瑞置业公司、赵金国又与联合石油公司共同签订《转让协议》，由联合石油公司承受赵金国与博瑞置业公司所签《租赁合同》的承租人权利义务，博瑞置业公司向联合石油公司交付了租赁物，故博瑞置业公司与联合石油公司成立合法有效的租赁合同关系，双方合同权利义务内容应依《租赁合同》、《转让协议》确定。联合石油公司作为承租人负有按约定期限支付租金的义务。双方于2013年4月9日办理租赁物交付手续，但《租赁合同》约定租期自2013年4月1日至2016年3月31日止、免租期半个月，若非出租方原因承租方未在2013年4月1日自行前往出租方处或管理公司办理租赁单元的交接手续，应视约定日期为租赁物交付日期，租赁期限开始计算。联合石油公司未举证证明因博瑞置业公司原因延至2013年4月9日交付租赁物，故租赁期间应自2013年4月1日起算，2013年4月1日至15日为免租期，2013年4月16日起开始计算租金。《租赁合同》约定每月租金53257.95元，每季度租金即为159773.85元，联合石油公司支付了前两个季度租金，欠2013年10月16日至2014年9月16日退还租赁物为止的期间共11个月零1天的租金，即为587612.72元，其中2014年7月16日至2014年9月16日期间租金108291.17元。博瑞置业公司要求联合石油公司支付欠租数额与约定租金标准及联合石油公司欠租事实相符，本院予以支持。《租赁合同》第五条约定按季支付租金、先付后用，每一季度租金于上季度租金到期7日前支付，并约定以支付违约金为承担违约责任的方式，联合石油公司逾期支付租金，应按约定的租金支付方式分季度支付逾期违约金。但双方约定逾期30日以内每日按拖欠租金0.3%、逾期超过30日每日按拖欠租金的0.5%计算的违约金标准过高，根据联合石油公司违约程度、双方合同提前终止等因素，兼顾公平原则，本院酌情将违约金标准调减为每日按拖欠金额的0.065%计算。对于逾期违约金计算期间，因《租赁合同》第五条所指“上季度租金到期7日前支付”按通常理解应是指“上季度租期到期7日前支付”，且2013年4月16日为首期三个月计租起始日，故每季度末月15日为该季度租期到期日、8日为下一季度租金到期日、自9日起应承担下一季度租金逾期违约金。其中，第二季度租金逾期期间为2013年7月9日至2013年8月14日。《租赁合同》另约定因承租方原因提前终止合同，承租方应支付已享受的免租期租金，现因联合石油公司一方原因提前终止合同，支付免租期租金的条件成就，博瑞公司要求联合石油公司支付免租期租金26628.98元，与约定的支付条件和租金标准相符，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告自贡联合石油工程技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司给付截至2014年9月16日止所欠租金587612.72元；
二、被告自贡联合石油工程技术有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司违约金（违约金数额，以季度租金159773.85元为基数，从2013年7月9日起按每日0.065%计至2013年8月14日止；以季度租金159773.85元为基数，从2013年10月9日起按每日0.065%计至付清为止；以季度租金159773.85元为基数，从2014年1月9日起按每日0.065%计至付清为止；以季度租金159773.85元为基数，自2014年4月9日起按每日0.065%计至付清为止；以2014年7月16日至2014年9月16日租金108291.17元为基数，从2014年7月9日起按每日0.065%计至付清时止）；
三、被告自贡联合石油工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司免租期租金26628.98元；
四、驳回原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17678元、公告费600元，合计18278元，由被告自贡联合石油工程技术有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张真伟
人民陪审员 张一川
人民陪审员 李 菁
二〇一五年五月十日
书 记 员 梁 栋
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。