湖南省桃源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桃民初字第642号
原告吴文静，女，1984年10月7日出生，居民，住湖南省桃源县。
委托代理人刘南剑，湖南独角兽律师事务所律师。
委托代理人李爱玉（系原告母亲），女，1959年2月24日出生，汉族，居民。
被告雷建国，男，1951年1月11日出生，居民，住湖南省桃源县。
委托代理人官双清。
原告吴文静与被告雷建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冯刚于6月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于8月18日裁定转为普通程序，依法组成由审判员冯刚担任审判长，审判员周永生、人民陪审员周晓辉参加的合议庭。本院于9月23日应原告吴文静申请，以（2014）桃民初字第642-2号民事裁定查封被告雷建国坐落于桃源县漳江镇义丰坊社区居委会桃房权证漳江镇字第35**号房产及土地使用权。本院于10月13日公开开庭进行了审理。原告吴文静的委托代理人刘南剑、李爱玉、被告雷建国及委托代理人官双清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴文静诉称：2005年2月8日，原、被告签订《房产土地转让协议书》一份，原告购买被告所有的位于漳江镇义丰坊居委会义丰组的私房一栋。同年3月30日原告依约给付了购房款，被告交付房屋。之后，原告向义丰坊居委会缴付了土地出让管理费，义丰坊居委会及村民小组出具了同意办理土地变更登记手续意见。但被告不协助原告办理土地房屋变更登记手续，故原告诉至法院，要求依法确认原、被告签订的《房产土地转让协议书》合法有效；判令被告继续履行《房产土地转让协议书》，协助原告办理房屋土地产权变更登记手续；判令被告赔偿原告违约金21360元（诉讼中放弃）；诉讼费用由被告负担。
原告吴文静就诉讼主张向本院提交了以下证据材料：
1、房产土地转让协议书1份，以证明原、被告签订房屋买卖协议的事实；
2、收据2张，以证明原告向被告按约支付购房总价款106800元的事实；
3、房产土地转让协议书、土地出让管理费收据各1份，以证明被告将房产及宅基地转让给原告经当时居委会同意，原告向居委会交纳土地出让管理费8000元的事实；
4、申请转让土地报告1份，以证明被告申请同意将宅基地转让给原告的事实；
5、私人住宅建设用地规划申请表1份，以证明桃源县漳江镇义丰坊居委会义丰坊组同意原、被告之间转让房产的事实；
6、桃源县民政局《关于同意将漳江镇天子岗村改建为义丰坊居委会的批复》、桃源县计划委员会《关于下达2000年“农转非”人口计划指标的函》以及桃源县漳江镇义丰坊居委会的证明各1份，以证明天子岗村改为义丰坊居委会，人口由农村居民全部变为城镇居民，原告为义丰坊居委会十三组居民的事实；
7、陈才华、张汉平的调查笔录各1份，以证明房产不能过户的原因及被告违约的事实；
8、庭审笔录、民事裁定书各1份，以证明本案未超过诉讼时效的事实；
9、土地使用权证复印件、房屋产权证复印件各1份，以证明原、被告签订房屋买卖合同时被告将房产证复印件交给原告的事实。
被告雷建国辩称：出卖房屋系家庭共有财产，双方签订的房产土地转让协议书因违反相关法律规定而无效，被告要求原告返还房屋；请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告雷建国就抗辩主张向本院提交了以下证据材料：
1、集体土地建设用地使用权证、房屋产权证各1份，以证明该宅基地是尧河乡政府分配给被告雷建国的建设用地，该房屋是小产权房，不能自由买卖的事实；
2、桃源县漳江镇义丰坊居委会的证明1份，以证明村民小组将宅基地于1998年12月分配给被告一家（5口人）的宅基地，其后没有再分配给被告一家宅基地的事实；
3、身份信息1份，以证明吴文静一直是城镇户口的事实；
4、吴文静出具的收据1份，以证明目前原告尚欠被告10000元购房款，当时被告没有将土地证、房产证交付原告，原告当时也明知无法拿到房产证的事实；
5、《房产土地转让协议书》1份，以证明协议违反了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发（2004）28号、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发（2007）71号，原、被告双方均有过错的事实。
经庭审质证，对于原告提交的证据8，被告无异议，本院予以采信。对证据1的真实性无异议，对合法性提出异议，认为该协议违反了相关法律规定；对证据2的真实性无异议，但被告实际上只收到了96800元购房款；对证据3不认可，认为系复印件，且村委会无权出让土地，协议违反了法律规定，不具有法律效力；对证据4、5提出异议，认为报告中没有宅基地面积，也没有经县政府的批准，故报告无效；私人住宅建设用地规划申请表也没有经县政府批准，不符合村里申请宅基地的标准和条件；对证据6，认为与本案无关，农改非后，土地仍属于农村集体所有，与吴文静的户口性质也无关系；对证据7，认为不符合证据形式要件，证人应当出庭作证，且陈才华的调查笔录证明房子是卖给吴和平，只是吴和平是以其女儿吴文静的名义来买的；对证据9的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7来源形式合法，内容客观真实，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。对证据9本院予以采信，对证明目的不予确认。
对被告提交的证据1、2、3，原告无异议，本院予以采信。对证据4，原告提出异议，认为是因被告未履行过户义务，故质押10000元给原告。经审查，本院认为，收据上载明吴文静收到的是押金，故对该份证据予以采信，但对证明目的不予确认。对证据5，原告对证据本身无异议，但认为不能达到被告的证明目的，经审查，本院对该份证据予以采信，但对证明目的不予确认。
经审理查明：2005年2月8日，原、被告订立《房产土地转让协议书》1份，协议约定原告吴文静购买被告雷建国所有的位于桃源县漳江镇义丰坊居委会义丰组的私房一栋，包括被告雷建国围墙内的所有地面建筑物、水、电、通迅设施、晒坪、菜地及地面种植的树木、花卉等作物，总价款为106800元；付款方式为：签订协议首次预交定金20000元，同年2月10日前交付20000元，同年3月底交付余款63800元后，被告雷建国转交建房证、土地使用证等一切手续；从签订之日到2005年3月底未交清全部款项视为合同无效，定金不退；协议约定的违约金为总价款的20%。原告吴文静按照合同约定支付了全部款项106800元后，到桃源县漳江镇义丰坊居委会缴付了土地出让管理费8000元，该居委会及村民小组出具了同意办理土地变更登记手续意见。2005年3月30日，被告雷建国将房屋及附属设施交付原告吴文静使用，原告吴文静居住在该房屋内至今。
另查明，2000年3月2日，桃源县漳江镇原天子岗村改建为义丰坊居民委员会。原、被告均系该居民委员会成员。
再查明，被告雷建国的出售的房屋于2000年3月9日在桃源县八字路信用社进行贷款抵押，并办理了他项权利登记。因房屋抵押在信用社，被告雷建国无法履行过户义务，在见证人张汉平的见证下，被告雷建国质押了10000元在原告吴文静处。
又查明，讼争房屋的抵押权现已消灭。
本院认为，本案的争议焦点为：1、房产土地转让协议是否有效；2、被告能否继续履行协助原告办理房屋土地产权变更登记手续。
一、关于房产土地转让协议是否有效问题
被告出卖房屋的土地使用权虽登记为集体所有的土地，但根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项“下列土地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；”的规定，天子岗村农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地已变成国家所有，且原、被告共同属于义丰坊居委会成员，该房屋及土地使用权转让行为发生在同一集体组织内，并获得集体组织的同意，故被告将房屋及土地使用权转让给原告，不违反法律的禁止性规定。
被告辩称出卖房屋系家庭共有财产，其他家庭成员不同意出卖该房屋，故双方签订的房产土地转让协议书不能生效，但并未提交证据予以证明出卖房屋系家庭共有财产，且自2005年出卖房屋以来，被告的家庭成员自愿搬出该房屋并将该房屋实际交付原告，应视为同意出卖该房屋。
原、被告订立的《房产土地转让协议书》时出卖房屋虽已经办理了抵押登记，但宅基地的使用权和房屋所有权是否过户登记，不是房屋买卖合同的生效要件，未办理过户登记不影响合同效力。
综上，本院认为，合同订立是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行。根据本案的实际情况，认定合同有效并继续履行亦符合民法中诚实信用及公序良俗原则。
二、关于被告能否继续履行协助原告办理房屋土地产权变更登记手续的问题
原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应遵约履行。现原告吴文静已将购房款交付被告雷建国，被告雷建国应按合同将房屋的所有权转移给原告吴文静所有。被告在履行合同中，只将房屋交付于原告，未为原告办理产权过户手续，属不适当履行，被告还应继续履行合同，协助原告办理过户手续。具体在本案中，房屋在出卖前已在桃源县八字路信用社进行抵押登记，在抵押权消灭前被告无法协助原告办理过户登记手续，但在审理过程中，抵押权已经消灭，故原告吴文静要求被告继续履行合同，符合上述法律的规定，本院予以支持。
综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。原告在诉讼中放弃要求被告承担违约损失的请求，系其对自身诉讼权利和民事权利的处分，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的规定，判决如下：
一、原告吴文静与被告雷建国签订的《房产土地转让协议书》合法有效；
二、被告雷建国在本判决生效后30日内协助原告吴文静办理房屋土地产权变更登记手续；
案件受理费人民币334元，财产保全申请费234元，由被告雷建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 冯 刚
审 判 员 周永生
人民陪审员 周晓辉
二〇一四年十月十三日
书 记 员 雷 妮
附：本案适用的法律和司法解释
一《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二条下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
（三）国家依法征收的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。