四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第114号
上诉人（原审被告）成都融创置地有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人韩放，总经理。
委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人王宇，男，1982年8月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系成都融创置地有限公司员工。
被上诉人（原审原告）卢芳，女，1978年5月1日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
委托代理人胡定芳，四川信和信（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毛建华，男，1973年10月25日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
委托代理人胡定芳，四川信和信（成都）律师事务所律师。
上诉人成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人卢芳、毛建华商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日立案受理，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人融创公司的委托代理人周江荣、王宇，被上诉人卢芳、毛建华的委托代理人胡定芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”（暂定名）项目系融创公司开发建设，其建设工程施工合同约定的开工日期为2009年3月12日，竣工日期为2011年6月30日。
2010年1月19日，双方当事人签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：卢芳、毛建华购买该项目9栋2单元4楼2号房屋，其房价款526971元，采取贷款方式付款。同时，该合同约定：房屋交付时间为2011年12月31日前，交付时应当符合“该商品房已取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”条件；面积差异处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，卢芳、毛建华有权退房；所有权初始登记：融创公司应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因融创公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，卢芳、毛建华有权退房，卢芳、毛建华退房的，融创公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照卢芳、毛建华全部已付款的1%支付违约金。卢芳、毛建华不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向卢芳、毛建华支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内支付；房产转移登记：房屋交付使用后，卢芳、毛建华同意委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋所有权登记。如因融创公司的责任，卢芳、毛建华未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，卢芳、毛建华有权退房，卢芳、毛建华退房的，融创公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。卢芳、毛建华不退房的，自卢芳、毛建华应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向卢芳、毛建华支付全部已付款万分之一的违约金，并于卢芳、毛建华实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。
《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条约定：房屋总价款526971元，卢芳、毛建华在《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》签订当日，一次性支付首付款158971元，余款368000元由卢芳、毛建华向银行申请“个人住房抵押贷款”的方式支付。
上述合同签订后，卢芳、毛建华于2010年3月9日与中国建设银行股份有限公司四川省分行签订《个人购房担保借款合同》，借款368000元用以向融创公司支付购房款，并经四川省成都市中大公证处公证证明。其后，中国建设银行股份有限公司四川省分行将上述借款支付给融创公司。
2012年3月12日，融创公司向卢芳、毛建华交付房屋，卢芳、毛建华同时交付相关契税、维修基金等税费。
由于融创公司未能取得房屋所有权初始登记，也未为卢芳、毛建华办理房屋所有权登记，卢芳、毛建华遂于2014年4月2日提起诉讼。
在诉讼过程中，融创公司于2014年6月24日取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼、10号楼的房屋所有权初始登记及地下2层车位的房屋所有权初始登记。
原审认定以上事实，有双方当事人的庭审陈述以及经法庭质证的具有民事诉讼证据效力的以下证据为证：卢芳、毛建华提交的《商品房买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同》补充协议、四川省成都市中大公证处公证书、首付款收据（030255）、相关契税、维修基金等税费收据（4026509）、公证费发票（0014267）、四川银行卡POS凭证3张、中国建设银行个人贷款支付凭证，融创公司提交的位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼、10号楼房屋初始登记记录单（权2682308、权2684866）及地下2层车位房屋初始登记记录单（成房权证监证字第4063477、40634**号）。
原审原告卢芳、毛建华在原审中的诉讼请求是：1、判令融创公司立即为卢芳、毛建华办理房屋所有权证及国有土地使用权证；2、判令融创公司支付逾期办证违约金至融创公司为卢芳、毛建华办理完毕上述产权证止（截止起诉之日为18496.68元）；3、判令融创公司支付逾期取得房屋初始产权登记违约金至融创公司取得初始产权登记之日止（自2013年1月1日计算至卢芳、毛建华起诉之日为22870.54元）。本案诉讼费用由融创公司承担。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。
一、关于融创公司协助卢芳、毛建华办理房屋权属登记。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，融创公司交付房屋后，应于2012年12月31日前取得房屋所有权初始登记，并协助卢芳、毛建华在房屋交付使用之日即2012年3月12日起450日内办理房屋所有权登记。但是，由于融创公司的原因，其直至本案原审诉讼中于2014年6月24日取得房屋初始产权登记，从而构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，卢芳、毛建华请求融创公司办理房屋所有权登记，具有事实及法律依据，原审法院予以支持，即融创公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，继续履行协助卢芳、毛建华办理房屋所有权登记的合同义务。
关于融创公司是否应当协助卢芳、毛建华办理国有土地使用权证的登记。原审法院认为，开发商应承担的协助办理“权属登记”，包括房屋所有权登记和国有土地使用权证登记，因此，融创公司应协助卢芳、毛建华办理国有土地使用权证，但是，由于办理国有土地使用权证应具备取得房屋所有权登记的条件，所以，融创公司应在卢芳、毛建华取得房屋所有权登记后限期将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报登记机关，以协助卢芳、毛建华办理房屋国有土地使用权证登记。
二、关于违约金。根据双方合同约定，融创公司逾期取得房屋所有权初始登记的，自期限届满之次日起至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于融创公司实际取得所有权初始登记之日起30日内支付；并且，双方合同还约定，如因融创公司的责任，卢芳、毛建华未能在房屋交付使用之日起450日内取得房屋所有权证书的，自期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于卢芳、毛建华实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。经查，融创公司已于2014年6月24日取得房屋初始产权登记，实际逾期540天（2013年1月1日至2014年6月24日），虽然卢芳、毛建华提起诉讼时，融创公司应支付此项违约金的条件尚未成就，但诉讼中融创公司取得房屋初始产权登记后其支付违约金的条件已经成就，为定纷止争，减少当事人诉累，本案可对此项违约金进行处理。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于融创公司明确请求对违约金予以降低，并且卢芳、毛建华也未充分举证证明其因融创公司逾期取得房屋初始产权登记而造成的实际损失，故根据双方当事人履约的实际情况、违约程度等因素，以及卢芳、毛建华现尚未取得房屋所有权登记以致其房屋建筑面积不能具体确定和双方对房屋面积差异的处理方式已有约定的情形，本案酌情确定融创公司应支付逾期取得房屋初始登记的违约金为9300元。
关于逾期取得房屋所有权登记的违约金，双方合同约定，卢芳、毛建华未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自卢芳、毛建华应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，融创公司按房价款的日万分之一支付违约金，并于卢芳、毛建华实际取得之日起30日内由融创公司支付。由于融创公司的责任，卢芳、毛建华至今未实际取得房屋所有权登记。因此，融创公司支付此项违约金的条件尚未成就，卢芳、毛建华此项诉讼请求，本案不作处理，但卢芳、毛建华可在实际取得房屋所有权登记后再行主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、融创公司于判决发生法律效力之日起10日内协助卢芳、毛建华办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元4楼2号房屋的所有权登记，并自卢芳、毛建华取得该房屋所有权登记之日起30日内协助卢芳、毛建华办理其房屋国有土地使用权证登记；二、融创公司于判决发生法律效力之日起10日内向卢芳、毛建华支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金9300元；三、驳回卢芳、毛建华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费817元，由融创公司承担，此款已由卢芳、毛建华缴纳，融创公司于判决发生法律效力之日起10日内将此款给付卢芳、毛建华。
宣判后，融创公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第4款约定：“买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应当在买受人取得其所购房屋的房屋产权证后三年内将办理国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料交国土部门（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定进行）。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用权证》的，出卖人承担相应责任”。原审判决忽略了此项约定而判决由融创公司在取得房屋所有权登记之日起30日内协助卢芳、毛建华办理国有土地使用权证登记的结果不当；2、原审判决关于融创公司逾期办理案涉房屋初始产权登记的起算时间认定错误。融创公司按约通知卢芳、毛建华于2011年12月30日收房，但卢芳、毛建华实际于2012年3月12日前来收房，并同时交纳了办理房屋权属登记所需的相关税费，故应以2013年3月13日作为逾期取得房屋初始登记违约金的开始日期，原审判决对此日期认定错误，导致违约天数及违约金金额的认定错误；3、案涉房屋属刚需住宅，不同于具有投资价值的诸如商铺、公寓等房屋，逾期办证不会给卢芳、毛建华的正常居住和使用房屋产生任何影响。卢芳、毛建华在审理中也未提供证据证明其实际损失的事实，融创公司的违约亦非故意，基于违约金的补偿原则，原审判决所确定的违约金数额仍过高，应予进一步调减。综上，融创公司认为原审判决错误，故提起上诉并请求：1、撤销原审判决第一项中“并自卢芳、毛建华取得该房屋所有权登记之日起30日内协助卢芳、毛建华办理其房屋国有土地使用权登记”，驳回卢芳、毛建华该项诉讼请求；2、撤销原审判决第二项，并依法调减违约金；3、本案二审诉讼费用由卢芳、毛建华承担。
被上诉人卢芳、毛建华答辩称：双方合同虽然约定是在取得房屋所有权登记后3年内由融创公司协助办理土地使用权证。但该约定排除了买受人在合理期限内取得土地使用权证的权利，该约定无效。融创公司逾期办理案涉房屋的楼栋权属证和分户产权证，其行为严重违约，原审判决对违约金的处理结果适当。融创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
本院二审查明，双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第8款约定：“商品房交付时，买受人应按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定和“物业合同及规约”的约定，将所购该房屋的首次专项维修资金交由出卖人代收代缴至成都市房管局指定银行管理专户，如因买受人原因导致未按时交纳上述费用的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任，但该房屋损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费等因该房屋所发生的全部费用应自合同或本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担，同时买受人应自合同约定的交付期限届满之次日起，向出卖人支付房屋总价款每日万分之一的违约金”。第七条第1款约定：“出卖人延期交房的，则办理该商品房所在楼栋的权属证明及分户房屋所有权证时间相应顺延”。第七条第4款约定：“买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人取得其所购房屋的房屋产权证后三年内将办理国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料交国土部门（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定进行）。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用权证》的，出卖人承担相应责任”。
本院二审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、办理国有土地使用权的条件是否成就；2、原审判决所确定的逾期办理房屋初始登记违约金是否正确。
双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务，享受权利。
依据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第4款的约定，出卖人应在买受人取得其所购房屋的房屋产权证后三年内将办理国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料交国土部门，因案涉房屋的房屋产权证至今尚未办理，故办理国有土地使用权证的条件尚未成就，且融创公司负有的义务是在房屋所有权证取得后的三年内向国土部门提交，故原审要求融创公司在房屋所有权证取得后的30日内协助办理国有土地使用权证的处理结果不当，融创公司就此提出的上诉理由成立，本院予以支持。卢芳、毛建华认为该约定无效的主张不能成立，本院不予支持。
关于逾期办理房屋初始登记违约金的问题。依据合同约定，融创公司应当在2012年12月31日前取得房屋初始登记，但融创公司未能按期取得房屋初始登记，其行为违反合同约定，应当承担支付违约金的责任。此项违约金应从逾期之日起即2013年1月1日起计算至房屋初始登记取得之日止。融创公司主张应从2013年3月13日起算违约金，融创公司该主张并无合同依据，同时，融创公司取得房屋初始登记与买受人是否收房并无关联，故融创公司该主张不能成立，本院不予支持。原审判决对违约金的起算时间点认定正确，本院予以确认。
关于逾期办理房屋初始登记逾期违约金的金额是否适当的问题。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，兼顾违约金的补偿性及惩罚性，原审判决所确定的违约金金额并无不当，融创公司提出的违约金调整不当的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，融创公司的上诉理由及请求部分成立，原审判决认定事实部分不清，导致判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、变更成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1921号民事判决第一项即“成都融创置地有限公司于判决发生法律效力之日起10日内协助卢芳、毛建华办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元4楼2号房屋的所有权登记，并自卢芳、毛建华取得该房屋所有权登记之日起30日内协助卢芳、毛建华办理其房屋国有土地使用权证登记”为“成都融创置地有限公司于判决发生法律效力之日起10日内协助卢芳、毛建华办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋2单元4楼2号房屋的所有权登记，并自卢芳、毛建华取得该房屋所有权登记之日起三年内协助卢芳、毛建华办理其房屋国有土地使用权证登记”；
二、维持成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1921号民事判决第二项即“成都融创置地有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向卢芳、毛建华支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金9300元”和第三项即“驳回卢芳、毛建华的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行。本案二审案件受理费50元，由成都融创置地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 赵 锋
代理审判员 王 果
二〇一五年一月八日
书 记 员 李 丹