山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终5219号
上诉人（原审被告）：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。
法定代表人：王美清，总经理。
委托诉讼代理人：陈晓红，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：胡光辉，男，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：孙爱云，女，1978年1月25日生，汉族，住潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人：刘晓南，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司（以下简称圣达公司）因与被上诉人孙爱云房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
圣达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定上诉人“未取得商品房预售许可证”属认定事实错误。1、本案中，上诉人销售的两套商铺已取得了预售许可证。被上诉人购买的两套商铺（编号113.114），分别是原规划的5号楼101商业房和103商业房拆分出来的两间商铺，该两套商铺已取得了预售许可证，只是尚未办理相应的变更手续。对于未办理预售变更手续，上诉人在签订预售合同时通过附件6内容向被上诉人声明过，上诉人不存在隐瞒或欺骗被上诉人的情形。2、涉案两套商铺作为已竣工的现房，双方签订的预售合同合法有效。在被上诉人起诉之前，涉案两套商铺已竣工验收，上诉人通知被上诉人办理房屋交付手续而被上诉人拒收，上诉人提供的三张照片中，有两张可证明涉案两套商铺的现状，另一张照片可证明相邻商铺开业经营的事实。二、一审适用法律错误。双方签订的商品房预售合同合法有效，一审按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条的规定认定合同无效并判令上诉人赔偿损失属适用法律错误。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
孙爱云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙爱云向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的北王尚城5号楼113、114号商品房预售合同无效；2、判令圣达公司返还购房款及维修基金、手续费共1145802元及利息278888.20元（利息自2013年5月18日起，按照已付款的日万分之二暂计算至2016年9月17日，剩余利息计算至返还全部款项之日止），并赔偿损失350000元，以上款项共计1774690.2元；3、诉讼费用由圣达公司负担。
一审法院认定事实：2013年1月24日，圣达公司作为建设单位取得位于潍州路以东、光明街以北“北王尚城”5＃商住楼建设工程规划许可证。2013年3月20日，圣达公司取得“北王尚城”5＃楼商品房预售许可证，预售总建筑面积11053.82平方米，共112套。
2013年5月18日，圣达公司与孙爱云签订商品房预售合同二份，约定由孙爱云购买“北王尚城”5＃楼113号建筑面积27.4平方米的商业用房一套、5＃楼114号建筑面积25.62平方米的商业用房一套，单价均为21500元，113号房总价款589100元，114号房总价款550830元，圣达公司应于2014年8月31日前将经组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格的商品房交付给孙爱云。合同第三条买受人所购商品房的基本情况第三款载明：该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上14层，地下0层。合同第十二条约定圣达公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。因圣达公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由圣达公司承担全部责任。合同附件六载明“针对主合同第三条补充说明如下：本合同约定买受人购买的商品房（以下简称该商品房）位于本合同第一条规定的北王尚城，具体位于北王尚城3号楼。因网上备案程序原因，不能完全准确反映该商品房的实际情况，故对该商品房基本情况作如下说明：北王尚城5号楼为地上14层，地下2层；本合同约定买受人购买的商品房位于北王尚城5号楼中的地上1层114号铺；建筑层高为3.9米，建筑层数地上14层，地下2层。甲乙双方对以上情况熟知，无异议，对该商品房的实际基本情况以本附件为准。”合同还对其他事项作了约定。
签订合同当日，孙爱云向圣达公司一次性付清两套商铺购房总价款1139930元（589100元＋550830元）、两套房的维修基金4772元（2466元＋2306元）、两套房的手续费1100元（550元＋550元）。以上两套商铺，系圣达公司将原规划的5＃楼101商业房（建筑面积138.29平方米）拆分出27.4平方米，将原规划的5＃楼103商业房（建筑面积98.02平方米）拆分出25.62平方米分别与孙爱云签订了二份商品预销合同并出售给孙爱云，不能办理网签备案及相关的房产登记。因涉案经拆分的两套商铺，圣达公司至今未办理图纸设计及相关规划变更手续，房产管理部门没有预售备案的相关登记，亦不能办理网签及房产登记。
上述事实，有当事人陈述、商品房预售合同、收据、房屋查档证明及庭审笔录等在案为证。
一审法院认为，本案争议的焦点问题为圣达公司将已规划的单套预售商品房自行分割，拆分出部分面积对外预售是否合法有效。孙爱云主张圣达公司将“不存在”的商铺出售给本人，构成欺诈，合同无效，圣达公司应承担返还购房款及利息，并赔偿损失的民事责任。圣达公司认为，合同附件六已明确告知孙爱云因网上备案程序原因不能完全准确反映该商品房的实际情况，商铺客观存在，不构成欺诈。对此，法院认为，合同欺诈是一方当事人故意告知对方当事人虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案双方当事人签订的两份商品房预售合同，明确载明圣达公司预售的商品房为“北王尚城”5号楼113号面积27.4平方米、114号面积25.62平方米的房屋，但该两套商业房并非系规划图纸中的单体商业房，也未办理相应的备案手续，圣达公司辩称合同附件六已对该两套商品房的真实情况作出说明，但从附件载明内容看，系针对主合同第三条的补充说明，仅是对主合同中的地下零层变更说明为地下2层，其余内容与商品房预售合同第三条无异，故对圣达公司关于孙爱云知晓所购预售商铺为单房分割的无相应备案手续的房屋的辩称，证据不足，依法不予采信。圣达公司作为房地产开发企业，应当遵守我国相关的房地产开发经营管理法律、法规。商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。取得预售许可的，其预售的房屋应当与经审核的预售商品房分层平面图相符，如不符，则应对购房者负有声明义务，并依法到相关部门申请办理相应的变更手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定双方签订的商品房预售合同无效。孙爱云要求返还购房款、维修基金、手续费及利息的主张合法有据，依法予以支持，利息应按照同期银行贷款基准利率，自2013年5月18日原告付款之日始计算至实际返还之日止。孙爱云主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定，因出卖人故意隐瞒没有取得预售许可或者存在其他欺诈行为的情况下，买受人可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。据此，孙爱云要求圣达公司赔偿其损失350000元。对此，法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据上述规定，圣达公司出售给孙爱云的房屋未经过相应的审核变更手续，应视为“未取得商品房预售许可证明”，孙爱云要求圣达公司承担赔偿责任符合法律规定，结合本案的具体案情，孙爱云的损失应参照同期银行贷款利率的95%计算的利息损失为宜，酌定圣达公司承担的损失赔偿金额为250622.38元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律法规规定，判决如下：一、圣达公司于判决生效之日起十日内返还孙爱云购房款1139930元、维修基金4772元、手续费1100元及利息（以1145802元为基数，自2013年5月18日始，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至圣达公司实际支付之日止）；二、圣达公司于判决生效之日起十日内赔偿孙爱云损失250622.38元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20772元，财产保全费5000元，由圣达公司负担。
本院认为，双方当事人签订的两份商品房预售合同涉及的标的物为“北王尚城”5号楼113号商铺、114号商铺，该两套商铺所在的“北王尚城”5号楼虽有相应的建设规划许可手续及预售许可手续，但该两套商铺系圣达公司将原规划的5号楼101商业房及5号楼103商业房分别拆分形成，拆分后并没有办理与之相对应的规划变更手续，从规划许可手续对合同效力的影响这一角度分析，认定涉案两份商品房预售合同无效符合法律规定，本院予以确认。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，即圣达公司应将孙爱云为购买涉案商铺而交纳的房款1139930元、维修基金4772元、手续费1100元（共计1145802元）予以返还。根据查明的事实，圣达公司应对合同无效的后果承担主要责任，对因合同无效给孙爱云造成的损失应予赔偿。本案中，孙爱云的实际损失为上述款项（1145802元）自缴纳至实际返还期间的利息损失，对该利息损失圣达公司应承担赔偿责任。对于一审认定的250622.38元损失是否适当的问题，根据查明的事实，涉案“北王尚城”5号楼已依法办理了建设工程规划许可证及商品房预售许可证，上述许可手续并不针对楼房内的某一具体房间，一审以涉案商铺未办理审核变更手续为由认定“应视为未取得商品房预售许可证”与事实相悖，缺乏法律依据，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的适用情形，在已判令圣达公司承担自款项缴纳至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息及孙爱云未提交证据证明存在除利息之外的其他实际损失的情形下，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定判令圣达公司承担250622.38元损失缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初2970号民事判决；
二、潍坊圣达房地产开发有限公司返还孙爱云购房款1139930元、维修基金4772元、手续费1100元及利息（以1145802元为基数，自2013年5月18日始，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回孙爱云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20772元，由孙爱云负担3116元，潍坊圣达房地产开发有限公司负担17656元。财产保全费5000元，由潍坊圣达房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费20772元，由孙爱云负担3116元，潍坊圣达房地产开发有限公司负担17656元。
本判决为终审判决。
审判长 尹 义
审判员 宫 磊
审判员 陈志宇
二〇一八年二月二十七日
书记员 张瑞丰