贵州省遵义县人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）黔0321民初911号
原告贵州龙艺房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市遵义县南白镇南端集贸市场，组织机构代码05907XXXX。
法定代表人薛灿，公司执行董事。
委托代理人李长勇，贵州文熙律师事务所律师。
委托代理人廖方园。
被告四川龙达建设（集团）有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街8号，组织机构代码75597XXXX。
法定代表人杨文兴。
委托代理人王美泉，该公司泮水镇聚诚名都项目部负责人。
委托代理人杨良举。
被告唐永勇，贵州省遵义县人。
被告杨红丽，贵州省遵义县人。
本院于2016年1月26日立案受理了原告贵州龙艺房地产开发有限公司（以下简称龙艺公司）与被告四川龙达建设（集团）有限公司（以下简称龙达公�）、唐永勇、杨红丽确认合同无效纠纷一案，依法由代理审判员周杰适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托代理人、被告龙达公司委托代理人、被告唐永勇、杨红丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告系依法成立的房地产开发企业，取得了遵义县泮水聚诚名都楼盘的开发权，在开发建设中项目由被告承建，因资金问题，原告同意被告收取房款抵偿工程款，但被告在原告未取得预售许可的情况下擅自以自己名义出售房屋，于2015年2月17日与被告唐永勇、杨红丽签订了《聚诚名都售房协议》并收取房款。原告系该项目的开发所有权人，被告不是房地产开发企业，无权对外出售尚未竣工房屋，该房屋尚未取得预售许可，不具备市场交易条件，被告之间订立的《聚诚名都售房协议》违反了《房地产管理法》和《商品房预售管理办法》的规定�是无效合同。原告诉至法院请求：1、确认被告之间签订的《聚诚名都售房》协议无效。二、诉讼费由被告承担。
被告龙达公司辩称：施工合同第三条约定，对于买房子，房子修好了找不到人，经过泮水镇政府、村建办、派出所人员协调写了协议。我们公司是施工方，他们公司有没有售房许可证，我们不知道，如果说我们卖错了，是你们房开公司的事。原告在泮水有几年了，是政府引进的开发项目，由于2013-2014年资金断裂，发不起工资，引发群众上访，听说把薛总都捞走了，是派出所接回来的，后来达成协议，明确了用好多号房子抵工程款，用于早日支付民工工资，还有房子的位置。本案来看，原告请求确认合同无效，不是任何人都可以提起确认合同无效之诉。龙艺公司与龙达公司间的协议从性质来看，是属于行纪合同。合同的目的不能实现的情况下，王美泉有权将龙艺公司供出来。原告的主体资格问题，被告是否适格，对委托合同和行纪合同，委托人是否可以主张合同无效还存在法律上的问题。
被告唐永勇辩称：我买的房子，要喊他还给我。买房子的那天有政府领导、派出所领导在场签订的合同。
被告杨红丽辩称：为什么告我，我是有政府签了字的我才敢买房子的。
经审理查明：2014年7月10日，原告龙艺公司与被告龙达公司签订了《建筑施工承包协议书》及《补充协议》，甲方为原告龙艺公司，乙方为被告龙达公司，被告龙达公司承建了由原告龙艺公司开发的遵义县泮水镇聚诚名都小区，其中《补充协议》第5条约定：“如甲方不能按合同约定支付工程款，自愿将本工程的门面及住房抵押给乙方，乙方有权对本楼盘进行销售，甲方在一个月以内不付所欠乙方工程款，直到满足乙方工程款为止，抵押按房价以甲方销售市场价的70%为准抵押给乙方工程款。办理所有证件产生的一切费用由甲方承担。”2015年2月16日，原告龙艺公司与被告龙达公司签订了《泮水镇聚诚名都小区工程项目建设拨款协议书》，甲方为原告龙艺公司，乙方为被告龙达公司，其中，协议第二条约定：“由于甲方资金断链，无法支付乙方承建工程款，经甲、乙双方共同自愿协商，甲方自愿将聚诚名都小区二号楼未出售的部份商品房以每平方米1100元出售给乙方作工程款。”协议第六条约定：“甲方出售给乙方的房屋，乙方在出售他人后，甲方负责提供办理《房屋所有权证》资料，办证费用由乙方全部承担。”2015年2月16日，原告龙艺公司向被告龙达公司出具了委托书，委托书载明“现以聚诚名都项目二号楼二层以上共计46套，除已经出卖的14套外，委托四川龙达建设（集团）有�公司预售，但待贵州龙艺房地产开发有限公司办理房屋预售许可证后，按照2015年2月16日签订的第六条协议执行。”2015年2月17日，被告龙达公司与被告唐永勇、杨红丽签订了《聚诚名都售房协议》，甲方为被告龙达公司，乙方为被告唐永勇、杨红丽，协议约定：“一、乙方有意购买甲方开发的遵义县《聚诚名都》物业（住宅）。自愿向甲方第一期交纳诚意金人民币大写元整（￥壹拾万元整（￥10000.-元））。二、乙方现预订遵义县泮水《聚诚名都》的第（1）期第（2）栋（1）单元（5）层（）号住宅：建筑面积为110.15㎡平方米。总价款为人民币大写（￥壹拾肆万元整元）（￥140000.-元整），楼房竣工后，以房屋所有权登记的地址和核定面积为准。三、甲方在正式预售商品房时，通知乙方交纳第二期购房款人民币大写肆万元整（￥40000.-元整元），乙方在接到通知后10内�约到公司签订《商品房预售许可合同》办理相关手续……”在协议的尾部之后，有手写增加的协议内容“注：1.该房屋不承担公摊面积费用，公摊面积费用由甲方全部负责。2.2015年5月30日前甲方必须交房，如到期不交房则按房屋价的5%计算由甲方付给乙方，订金和利息一次性付给乙方。……”
上述事实，有原被告的陈述，原告提交的聚诚名都售房协议，被告龙达公司提交的建筑施工承包协议书、补充协议、泮水镇聚诚名都小区工程项目建设拨款协议书、委托书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告龙艺公司因资金断链，无法支付被告龙达公司工程款，原告龙艺公司与被告龙达公司于2015年2月16日签订了《泮水镇聚诚名都小区工�项目建设拨款协议书》，协议约定原告将聚诚名都小区二号楼未出售的部分商品房以每平方米1100元出售给被告龙达公司作工程款，且于当日向被告龙达公司出具了委托书。被告龙达公司遂于2015年2月17日与被告唐永勇、杨红丽签订了《聚诚名都售房协议》，关于该协议的性质，原告认为属于房屋买卖合同，被告龙达公司认为是预售合同。从三被告签订的《聚诚名都售房协议》内容来看，该协议对当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式、交付日期、供水、供电、违约责任等内容作出了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，本院认为，三被告于2015年2月17日所签订的《聚诚名都售房协议》的性质为商品房买卖合同。原告认为聚诚名都小区至今未竣工验收，也未办理商品房预售许可，因此三被告签订的《聚诚名都售房协议》无效。根据《商品房销售管理办法》第七条“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二�持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”之规定，涉案商品房尚不具备预售和现售的条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，三被告签�《聚诚名都售房协议》的行为因违反法律的强制性规定，该协议无效。原告请求确认被告之间签订的《聚诚名都售房协议》无效，于法有据，应予支持。被告龙达公司认为从原告委托被告龙达公司销售房屋的性质来看是属于行纪合同，合同的目的不能实现的情况下，王美泉有权将龙艺公司供出来，原告的主体资格问题，被告是否适格，对委托合同和行纪合同，委托人是否可以主张合同无效还存在法律上的问题。本院认为，行纪合同中，对行纪人有资质要求，行纪是一种特殊行业，从事行纪业务需要经过批准或许可，本案中原告龙艺公司委托被告龙达公司预售房屋的行为不符合行纪合同的性质和特征。本案涉诉商品房属于原告龙艺公司开发，由被告龙达公司承建，因三被告签订《聚诚名都售房协议》，该协议出售的商品房涉及原告龙艺公司的利益，因此本案原被告属于适格的主体。因此，对被告的上述辩解意见不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《商品房销售管理办法》第七条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
被告四川龙达建设（集团）有限公司与被告唐永勇、杨红丽于2015年2月17日签订的《聚诚名都售房协议》无效。
案件受理费减半收取30元，由原告贵州龙艺房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
代理审判员 周 杰
二〇一六年四月十三日
书 记 员 �何宗奎