中华人民共和国
山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商外初字第5号
原告:李占先，男，1975年12月22日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王伟，北京市京大（济南）律师事务所律师。
被告：陶震宇ZhenyuTao,男，美国籍，住4712BlueMoonLn.’LasVegas,NV89147（美国内华达州拉斯维加斯市蓝月亮街4712号）。
被告：济南凯祥房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：付花，总经理。
委托诉讼代理人：张永祥，男，该公司员工。
原告李占先与被告陶震宇ZhenyuTao、陶震寰、济南凯祥房地产经纪有限公司（以下简称凯祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后在提交答辩状期间，被告陶震寰、凯祥公司向本院提出管辖权异议。本院依法裁定驳回陶震寰、凯祥公司对管辖权提出的异议。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李占先及其委托诉讼代理人王伟，被告陶震寰、凯祥公司委托诉讼代理人张永祥到庭参加诉讼。被告陶震宇ZhenyuTao经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。开庭审理之后，李占先向本院提出对被告陶震寰撤诉申请，本院予以准许。本案现已审理终结。
李占先向本院提出诉讼请求：1.依法解除房屋买卖合同；2.陶震宇返还李占先购房定金2万元；3.陶震宇承担房屋买卖合同违约金1万元；4.陶震宇赔偿房屋买卖合同损失23000元（损失含中介费20000元、律师费3000元）；5.凯祥公司对房屋买卖合同损失承担连带责任（损失含中介费2万元、律师费3000元）；6.陶震宇、凯祥公司承担本案诉讼费用及送达费用；7.陶震宇、凯祥公司承担翻译费用及其他实现债权的费用（邮寄费703元、翻译费1000元）。事实和理由：2014年2月22日，李占先、陶震宇、陶震寰在凯祥公司签订房屋买卖合同，约定陶震宇将自己名下位于济南市历下区文化东路38号嘉和园小区l号楼l-l01室的房屋，转让给李占先，并委托陶震寰代理陶震宇办理房屋买卖手续，凯祥公司为居间人。合同签订后，买受人李占先积极办理贷款批手续，但被银行及房管局告知，卖方出具的授权委托书不完备，银行不能依据该委托书办理房屋贷款手续，房管局亦不能依据该委托办理过户手续。李占先为此多次找陶震寰沟通，要求其出具完备的授权委托书，陶震寰不予配合办理，并于2014年4月23日向李占先发出解除房屋买卖合同通知书，并不予退还购房定金。凯祥公司作为买卖合同的居间人对房源信息未尽到谨慎审核的义务。
陶震宇未予答辩。
凯祥公司辩称，出卖人陶震宇买受人李占先在本公司签订三方买卖协议后，当时看过陶震寰出具的委托书，凯祥公司认为是真实有效的，陶震寰具备出具此房屋的法律效力。李占先称其自行办理贷款，因李占先公积金不具备贷款的手续，李占先称自己有关系，可以自行办理。签订合同后李占先是否多次去找陶震寰凯祥公司不知情，直到陶震寰通知凯祥公司，凯祥公司才积极协助双方办理贷款手续。签订合同后，按合同约定要立即支付佣金，李占先一直到网签当日才支付一部分佣金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
陶震宇系美国籍，居住美国。2013年7月3日，陶震宇向陶震寰签署委托书，由陶震宇委托陶震寰代办陶震宇位于济南市历下区文化东路38号嘉和园小区l号楼l-l01号房屋的出售、交易过户、交税、完税、领取证照等一切相关手续，委托期限自签署之日至办完委托事宜止。该委托书经美国公证机关证明，并经中华人民共和国驻美国使领馆认证。
2014年2月22日，陶震寰代理出卖人陶震宇与买受人李占先、居间人凯祥公司签订房屋买卖合同，约定：陶震宇自愿出售座落于济南市历下区文化东路38号嘉和园小区1号楼1-101号的房产给李占先，房屋所有权证历052341号，房屋所有权人陶震宇；房产及其附属设施的总价款为176万元，李占先在买卖合同签订时向陶震宇支付定金2万元，过户当日李占先将首付款96万元存入陶震宇指定的账户，剩余房款80万元在银行发放贷款之日由贷款银行向陶震宇直接支付；如果贷款不能办理或者贷款金额少于约定的剩余房款，李占先应一次性补足；如陶震宇、李占先任一方未按约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；签订合同后，若陶震宇、李占先协商解除合同，且双方均不违约，应当由李占先承担凯祥公司的佣金。
同日，陶震寰收取李占先房屋定金2万元。2014年3月14日，李占先向凯祥公司支付购房佣金2万元。2014年3月14日，陶震寰代理陶震宇与李占先签订济南市存量房买卖协议。2014年3月25日，李占先向凯祥公司经理张祥发函，称因陶震宇的委托书中缺少委托陶震寰“代收房”等条款，买方资料不全，银行不予受理贷款申请，无法完成贷款手续，请张祥帮助协调买方尽快补齐贷款所需手续。2014年4月23日，陶震寰代理陶震宇向李占先发送解除房屋买卖合同通知书，称因李占先未能如期准备贷款资料，也一直未支付购房款，故解除房屋买卖合同，并于收到通知后7日内共同前往济南市房管局办理撤销网签手续。
庭审中李占先陈述，建行二环东路支行口头答复，因陶震宇对陶震寰的委托书中缺少代收房款事宜，因此银行拒绝办理贷款。对于房管局不能依据委托书办理过户手续，李占先未提交证据证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，陶震宇系美国籍，故本案为涉外民商事案件。本案纠纷标的物系房屋，座落于济南市，根据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（二）项、第三条第（一）项以及《山东省高级人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条的规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人没有协议选择合同适用的法律的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者与该合同有最密切联系的法律。鉴于当事人均认可未协议选择合同适用的法律，且均同意适用中华人民共和国法律，故本院确认适用中华人民共和国法律。
依据陶震宇向陶震寰出具的委托书，陶震寰代理陶震宇出售济南市历下区文化东路38号嘉和园小区1号楼1-101号房屋的相应法律后果，均应由陶震宇承担。故陶震寰代理陶震宇与李占先、凯祥公司签订的房屋买卖合同，系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，为有效合同，对各方均具有法律约束力，各方均应依合同约定履行。房屋买卖合同中约定过户当日李占先支付首付款，对李占先贷款资料的准备时间未有约定。2014年4月23日，陶震寰代理陶震宇向李占先发送解除房屋买卖合同通知书时，双方尚未办理房屋过户，故陶震寰代理陶震宇以李占先未能如期准备贷款资料，也一直未支付购房款为由解除房屋买卖合同，不符合房屋买卖合同的约定，该解除通知不发生解除合同的法律后果。但鉴于李占先的起诉亦有解除房屋买卖合同的诉讼请求，故房屋买卖合同因双方均同意终止履行而解除。虽然李占先陈述建行二环东路支行口头答复，因陶震宇对陶震寰的委托书中缺少代收房款事宜，因此银行拒绝办理贷款。但房屋买卖合同中并未限定贷款银行，且明确约定如果贷款不能办理或者贷款金额少于约定的剩余房款，李占先应一次性补足，故按照房屋买卖合同的约定，贷款并非房款支付的条件，相反，即便贷款不能办理，李占先亦应支付房款，故李占先主张陶震宇因其委托书瑕疵无法办理贷款而应承担违约责任、赔偿损失，不符合房屋买卖合同的约定，无事实和法律依据，本院不予支持。李占先亦无证据证实房管局不能依据委托书办理过户手续。房屋买卖合同解除后，陶震宇应向李占先退还陶震寰代其收取的李占先房屋定金2万元。鉴于房屋买卖合同系在签订之后买卖双方同意解除，故按照房屋买卖合同的约定，佣金应由李占先承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除2014年2月22日陶震宇与李占先、济南凯祥房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同；
二、陶震宇于本判决生效之日起十日内向李占先退还定金2万元；
三、驳回李占先的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3160元，由李占先负担1746元，陶震宇负担1414元。
如不服本判决，李占先可在判决书送达之日起十五日内，陶震宇可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孙 潇
代理审判员 高 静
人民陪审员 李咏梅
二〇一七年三月十五日
书 记 员 穆 瑜