广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17911号
上诉人（原审被告）：陈伟宏，男，1952年8月18日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州洪德置业有限公司，住所地广东省广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。
法定代表人：李晓帆，总经理。
委托诉讼代理人：罗淡鹏，该公司职员。
上诉人陈伟宏因与被上诉人广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈伟宏及其委托诉讼代理人安生和，被上诉人洪德公司委托诉讼代理人罗淡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈伟宏上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回洪德公司要求陈伟宏将广州市洪德路龙珠街11号3006房交还给洪德公司的诉讼请求，由陈伟宏继续居住并使用该房屋;3.一审、二审诉讼费由洪德公司负担。事实和理由：（一）一审法院对于案情相同的两个案件作出了不同的判决和裁定。本案与（2015）穗海法民三初字第1759号案件中（该案购房者为巫燕莉）的出卖方、购房合同签订时间、购买房屋地址、房屋被查封时间以及购房款支付情况均相同，但是一审法院却解除了巫燕莉购买的房屋的查封，并且在该案中认定了《商品房买卖合同》有效。但对于本案，一审法院却不予解除涉案房屋的查封，认定涉案《商品房买卖合同》无效，作出与上述案件完全不同的结论，并据此作出要求陈伟宏将涉案房屋交还给洪德公司的错误判决。（二）涉案《商品房买卖合同》第十五条第2款约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意……2.买受人不退房”，陈伟宏已支付了购房款，洪德公司将房屋交付给了陈伟宏使用。现在洪德公司却违反合同约定，诉请要求陈伟宏退还涉案房屋，违反了诚实信用原则，应当驳回洪德公司的诉讼请求。（三）洪德公司名下有很多待处理的房产，根据现在的市场价格，这些被查封的房产处理后，洪德公司偿还申请执行人（黄辉、陈秋容等人）的债务后，仍有大量的剩余款项。洪德公司清偿债务后，法院会解除查封。之后，洪德公司完全可以与陈伟宏继续履行《商品房买卖合同》。因此，陈伟宏无需将涉案房屋退还给洪德公司。（四）陈伟宏对洪德公司将涉案房屋抵押给他人、法院将涉案房屋查封的事实毫不知情。洪德公司故意隐瞒实情，将被法院查封的房屋出售给陈伟宏，具有明显过错。根据过错责任原则，洪德公司造成的不利后果应当由洪德公司自己承担，而不应由无过错方陈伟宏承担。一审法院支持了洪德公司要求退还房屋的诉讼请求，违反了过错责任原则。（五）涉案房屋现处于法院查封期间，应当由法院依法处理，洪德公司无权另行诉请要求变更现状。（六）一审法院要求10日内交还房屋，没有给搬离人提供寻找其他可居住房屋及搬走家具等物品的合理期限，这是违背常理的。综上所述，请求二审法院支持陈伟宏的上诉请求。
洪德公司辩称，（一）一审时洪德公司已经陈述，陈伟宏在购买涉案房屋时是清楚并了解房屋的实际销售情况的，当时洪德公司在销售处显眼位置按照房屋管理局的要求张贴了所有房屋的实际情况，陈伟宏购买的涉案房屋是查封物业，这是有明确标示的。陈伟宏是在房屋查封的情况下仍同意向洪德公司购买涉案房屋。一审法院在2008年7月28日作出了双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同的裁定，该裁定已生效。现陈伟宏以其不知情为由要求继续使用并居住涉案房屋是不合法的。（二）退一步讲，即使陈伟宏购买时不清楚，一审法院针对申请异议人作出的执行异议之诉裁定书上已经清楚明白记录了所有房屋的销售和买卖情况，已经裁定合同无效，洪德公司之后多次与陈伟宏协商，陈伟宏均不同意协商。（三）陈伟宏称会有一大批类似案件出现是不存在的，洪德公司仅与陈伟宏之间发生了纠纷，查封的其他房屋现在仍在一审法院的审理中，其他人也没有任何意见，陈伟宏称要发生很多法律纠纷是不存在的。（四）陈伟宏上诉状中提到本案与（2015）穗海法民三初字第1759号案件案情相同，洪德公司不认同该说法。在（2015）穗海法民三初字第1759号案判决书中已经查明了该案中销售的房屋是在解封的前提下产生的办证纠纷，而陈伟宏的案件是在合同无效、房屋继续查封的情况下进行诉讼的，该两案案情不同。陈伟宏不仅购买了涉案房屋，还认购了另外两套房屋，针对另外两套房屋，一审法院已经作出解封的裁定。一审时陈伟宏向广州市房地产交易中心查询，涉案房屋仍处于查封状态。综上，洪德公司不同意陈伟宏的全部上诉请求、事实和理由，请求二审法院依法驳回。
洪德公司向一审法院起诉请求：1.陈伟宏于本判决生效后7天内将广州市洪德路龙珠街11号3006房（即保利丰花园百合阁3006房）交还洪德公司；2.陈伟宏向洪德公司支付从2007年2月6日起至陈伟宏归还房屋之日止的房屋使用费（每月标准按2284.16元计算）；3.本案诉讼费由陈伟宏承担。
一审法院认定事实：2005年2月3日，陈伟宏（买受人）与洪德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购的商品房为预售商品房，位于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园C塔百合阁30层【自然层30】3006号房；该商品房建筑面积共71.38平方米，其中套内建筑面积55.6768平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.7032平方米；出卖人与买受人约定按套出售，按套内建筑面积结算，该商品房单价为每平方米4416.7元，总金额为245908元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；买受人按银行按揭方式付款：其中170000元办理按揭，于2005年1月11日支付房款75908元；出卖人应当在2005年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等。
一审法院立案执行申请执行人黄辉、陈秋容等人申请执行被执行人洪德公司商品房预售合同纠纷等案，在执行过程中，一审法院依法查封被执行人所有的座落在广州市洪德路以东、歧兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段保利丰花园水仙阁、百合阁、莲花阁除已抵押及作回迁房外的房屋产权。陈伟宏于2007年11月26日提出异议，一审法院于2008年7月28日作出（2005）海民执字第4号-6《民事裁定书》，查明：一审法院于2003年8月8日以(2003)海民执字第1248号-2民事裁定书查封被执行人洪德公司所有的座落在广州市洪德路保利丰花园C塔水仙阁3001-3006、3101-3104、百合阁3001-3006、3101-3104房屋，另在2006年1月19日以(2005)海民执字第4号—2民事裁定书查封被执行人洪德公司所有的座落在广州市洪德路以东、歧兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段保利丰花园水仙阁、百合阁、莲花阁除已抵押及作回迁房外的房屋产权。另查，2005年2月3日、3月1日，陈伟宏与洪德公司签订三份《商品房买卖合同》，由陈伟宏向洪德公司购买其开发的保利丰花园水仙阁2513房、3012房，保利丰花园百合阁3006房。其中以143348元购买保利丰花园水仙阁2513房，以159554元购买保利丰花园水仙阁3012房，以245908元购买保利丰花园百合阁3006房。之后，陈伟宏依合同规定向洪德公司交齐了保利丰花园水仙阁2513房、3012房、百合阁3006房的全部购房款，另陈伟宏与洪德公司办理了收楼手续并实际入住。因洪德公司一直未办理规划验收手续，故该楼盘至今未能办理房屋产权证。上述事实有一审法院(2003)海民执字第1248号-2民事裁定书、(2005)海民执字第4号-2民事裁定书、《商品房买卖合同》、购房款收款收据、广州保利丰现代物业发展有限公司专用收据等材料证实。该案并认为：洪德公司在一审法院查封保利丰花园百合阁3006房之后，仍然与陈伟宏签订《商品房买卖合同》擅自将其已被查封的房屋转卖给陈伟宏，依照最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题》的复函，洪德公司的转卖行为是违法的，其与陈伟宏签订的买卖合同也属无效合同。陈伟宏要求解除保利丰花园百合阁3006房的异议理由不成立，一审法院予以驳回。裁定：驳回陈伟宏要求解除保利丰花园百合阁3006房查封的请求；等。
查册时间为2017年4月6日的《广州市不动产登记查册表》载明：房产地址为海珠区洪德路以东路歧兴南横街以南广州铅笔厂以西，马冲以北地段（第二期），来函摘要：一审法院于2014年10月10日以（2014）穗海法民三初字第1357-1号协助执行通知书及民事裁定书各一份轮候查封洪德路龙珠街11号3006房（即保利丰花园百合阁3006房）；等。
洪德公司就其主张还提交了以下证据：1.陈伟宏起诉洪德公司要求协同办理涉案房屋的登记备案手续的（2016）粤0105民初6420号案民事起诉状和传票、裁定书及（2014）穗海法民三初字第1357-1号《民事裁定书》；2.网上公布的《关于公布2007年广州市房屋租金参考价的通知》，其中涉案路段的高层租金为每月每平方米为32元；3.《广东省广州市商品房预售许可证》，载明开发企业为洪德公司，项目名称为保利丰花园水仙阁、百合阁、莲花阁（1-28层以下，另有部分作回迁房），备注：⑵查封保利丰花园C塔水仙阁3001-3006、3101-3104；百合阁3001-3006、3101-3104房屋产权等；4.测字号11010861702的测绘报告复印件，载明3006房总面积为74.0735平方米，套内面积为55.9619平方米。陈伟宏质证表示：对证据1-2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，洪德公司要求从2007年开始计算涉案房屋的占用费已经过了诉讼时效；对证据3的真实性、合法性没有异议，但并不能证明陈伟宏已经知道涉案房屋是属于查封的房屋；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认。
陈伟宏就其抗辩意见还提交了以下证据：出具日期为2008年8月1日，加盖洪德公司公章的《情况说明》，主要内容为海珠区法院以（2003）海民执字第1248-2民事裁定书上所查封的百合阁3006等，实际是指现在的水仙阁和百合阁31层、32层的物业，因5楼全层后期作为架空层，所以住宅物业编号都顺延上升了一层，该裁定书上所指百合3006单元即为现在的百合3106单元，并非业主陈伟宏所购的百合3006单元；该证据是由于洪德公司当时催缴陈伟宏支付第二款房款，陈伟宏主张涉案房屋被查封，洪德公司称查封错误并出具该份说明。洪德公司质证表示：对该证据的三性均不予确认，法院已在2008年7月28日作出（2005）海民执字第4号-6《民事裁定书》查明陈伟宏已经缴清所有房款，何来8月份洪德公司去催缴陈伟宏缴纳第二期房款。
洪德公司于2016年11月24日提起本案诉讼。诉讼中，洪德公司表示：其是按《商品房买卖合同》中约定的面积来主张房屋占用费的；其在收到（2016）粤0105民初6420号案件的诉状副本后提起了要求陈伟宏支付房屋使用费的反诉，后由于陈伟宏当时没有到庭，其反诉请求法院也没有受理，之前其一直是口头催促陈伟宏缴纳房屋使用费的。陈伟宏表示：涉案房屋由陈伟宏一家人居住；（2005）海民执字第4号-6《民事裁定书》出具后，双方没有协商过办理退房及退款事宜；假如法院支持洪德公司的第一项诉讼请求，陈伟宏在本案中不主张洪德公司退还房款及赔偿损失，待法院判决后，陈伟宏再另案主张。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定：下列事实，当事人无须举证证明（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。一审法院作出的（2005）海民执字第4号-6《民事裁定书》查明：一审法院于2003年8月8日查封了涉案的百合阁3006房，并于2006年1月19日查封涉案保利丰花园水仙阁、百合阁、莲花阁除已抵押及作回迁房外的房屋产权，故对上述事实，一审法院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。洪德公司、陈伟宏于2005年2月3日签订《商品房买卖合同》时，涉案3006房处于查封状态，故该合同违反法律强制性规定，属于无效合同。陈伟宏抗辩本案标的不是其购买的百合阁3006单元，并提交了洪德公司于2008年8月1日出具的《情况说明》作为证据。洪德公司对该说明不予确认，且其陈述的理由合理，一审法院予以采信。陈伟宏的上述抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。涉案房屋基于陈伟宏的申请现处于查封状态，故陈伟宏辩称本案应在执行阶段处理的意见，依据不足，一审法院不予采纳。鉴于洪德公司、陈伟宏签订的《商品房买卖合同》无效，故洪德公司要求陈伟宏返还涉案房屋合法合理，一审法院予以支持。陈伟宏在本案中坚持不要求处理退还房款及赔偿事宜，故陈伟宏可另循法律途径解决。陈伟宏是基于向洪德公司购买涉案房屋才实际入住，故洪德公司要求陈伟宏支付从2007年2月6日起至陈伟宏归还房屋之日止的房屋使用费依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，于2017年7月19日作出判决：一、陈伟宏（及同住人员）在本判决生效之日起10日内交还广州市海珠区洪德路以东路歧兴南横街以南广州铅笔厂以西，马冲以北地段（第二期）百合阁3006房（即保利丰花园百合阁3006房）给洪德公司；陈伟宏在搬出该房屋时自行带走可移动的物品，但不得拆除房屋内的固定镶嵌物；二、驳回洪德公司的其他诉讼请求。本案受理费5309元，由洪德公司负担5209元，由陈伟宏负担100元。
二审期间，陈伟宏、洪德公司均未提交新证据。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明，（2015）穗海法民三初字第1759号案的原告为巫燕莉，被告为洪德公司，巫燕莉在该案中的诉讼请求为：1.洪德公司为巫燕莉办理广州市海珠区龙珠街5号1111房（即保利丰花园百合阁1111房）的产权证；2.洪德公司支付逾期办证违约金。该案查明，涉案房屋在巫燕莉提出执行异议后已由一审法院解封。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据陈伟宏的上诉及洪德公司的答辩意见来看，本案二审的争议焦点问题为：洪德公司要求陈伟宏返还涉案房屋是否应予支持。
关于本案的争议焦点问题，洪德公司提起诉讼要求陈伟宏归还房屋的理由是双方在签订《商品房买卖合同》之前，该房屋已被法院依法查封，因此依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，该《商品房买卖合同》无效。对此，本院认为，由上述法律规定来看，仅是规定该规范所涵盖情形的房屋不得转让，并未规定此种情形的合同属于无效合同。因此，本院对于一审法院适用上述法律规定认定涉案合同无效，不予支持。洪德公司在与陈伟宏签订《商品房买卖合同》后已收取了陈伟宏涉案房屋的全部房款，并将房屋交付给陈伟宏占有、使用至今，因此洪德公司的行为可视为其签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示。洪德公司现要求陈伟宏返还涉案房屋缺乏依据，陈伟宏可继续占有、使用该房屋。至于涉案房屋所有权的归属问题，由于非本案审理范围，故本院在本案中不予调处。
综上所述，陈伟宏上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9704号民事判决；
二、驳回广州洪德置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费5309元，由广州洪德置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由广州洪德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月九日
书记员 甄雪皓
王敏