杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第412号
原告：张鸿。
委托代理人：胡朝晖，浙江鑫家律师事务所律师。
委托代理人：汪凌琴，浙江鑫家律师事务所律师。
被告：章林。
委托代理人：夏雨农，浙江之江律师事务所律师。
委托代理人：方正，浙江之江律师事务所律师。
原告张鸿与被告章林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2015年4月3日、同年4月15日二次公开开庭进行了审理。原告张鸿的委托代理人胡朝晖，被告章林及其委托代理人夏雨农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鸿起诉称：2011年9月6日，原告与被告（登记注册的经营实体为杭州大头虫计算机经营部）签订房屋租赁合同一份，约定由被告转租位于杭州市定安路27号杭州通和投资管理有限公司（以下简称通和公司）二楼部分约580平方米房屋，租赁期限为2011年9月16日至2017年3月30日；如果被告使用原告租赁的中央空调，每年向原告支付空调租赁费4000元；被告必须向原告支付水电空调费用等内容。因被告拖欠2012年10月之前的水电费、房租及滞纳金，原告诉至法院，双方的房屋租赁合同被判令自2012年11月5日起解除。合同解除之前，原、被告原使用同一块电表，而发生的水电费被告分文未付。2011年9-12月，通和公司向原告收取水电费77660.76元，该期间的水电费被告应分担50%，即38830.38元。2012年11月5日，杭州市仲裁委员会裁决解除原告与通和公司的房屋租赁合同，同时裁决原告支付2012年1-6月的水电费71050.73元。因被告所经营的杭州大头虫计算机经营部使用几百台电脑，且需24小时运营，空调也需24小时开放使用，而原告经营公司于2012年1月起已处于停业状态，水电费使用量很少，故该期间水电费应由被告承担80%，即56840.58元。2014年7月31日，通和公司向杭州市下城区人民法院起诉，主张原告向其支付2012年7-12月水电费99733.98元，其中包括2012年7-10月被告应承担的水费461.22元，其余为2012年7-10月电费99272.76元。若通和公司的主张成立，被告还应承担水费461.22元，并按照80%比例分担2012年7-10月电费79418.21元。为维护原告的合法利益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告空调租赁费4000元；2、被告支付原告2011年9-12月水电费38830.38元；3、被告支付原告2012年2-6月水电费56840.58元；4、被告支付原告2012年7-10月水费461.22元、电费79418.21元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告章林答辩称：一、空调使用费：无事实与法律依据，根据房屋租赁合同约定，被告可以选择是否使用中央空调，并非必须使用；合同签订后，被告自行购买了空调，原、被告并未就空调使用达成新的协议，原告亦未能证明被告使用了中央空调。二、2011年9-12月水电费：无事实与法律依据，合同约定租期自2011年9月起，但双方至2011年12月28日才办理了房屋交接手续，在此之前被告不可能用电，被告租赁的未经装修的场地直到2011年12月7日才申请装修，实际装修完工时间在2012年5月初，在此期间被告仅使用了装修所需电量，约1000元左右，原告亦无证据证明被告实际花费了38830.38元电费。三、被告支付原告2012年2-6月水电费：无事实与法律依据，被告所经营网吧至2012年5月17日取得消防验收许可证，之前尚未投入使用，被告不应承担上述期间80%的电费。四、2012年7-10月水费及电费：无事实与法律依据，因原告与业主通和公司之间关于案涉房屋的争议，被告所经营网吧至2013年初才正式营业，之前没有大规模用电过；且原告主张该期间的水电费数额是通和公司向其主张的数额，另案尚未判决，原告不能以此为依据要求被告支付水电费。五、被告已经向原告支付了5000元押金，足以抵扣被告在装修期间需支付的水电费。
原告张鸿为证明其诉称的事实，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同、起诉书及清单、（2012）杭上民初字第1513号民事判决书、（2012）杭上民初字第1513号民事裁定书各一份，证明2011年9月6日，原、被告签订房屋租赁合同及相关约定；原告曾诉至法院要求解除合同并要求被告支付相应水电费、房租及滞纳金，诉讼过程中撤回部分诉请，法院作出相应判决及裁定；
2、水电费结算单（2011年9-12月）、（2012）杭仲裁字第181号裁决书、水电费付款通知书（2-7月）各一份，证明双方租赁合同解除之前，原、被告使用同一块电表，被告对其应承担部分水电费分文未付；
3、通和公司民事起诉书、证据清单及水电费付款通知书各一份，证明2014年7月31日，通和公司起诉原告，要求向其支付2012年7-12月水电费99733.98元，若通和公司的主张成立，被告应承担该期间相应水电费；
4、杭州瑞庄酒店管理有限公司证明、企业法人营业执照、公司基本情况、企业档案迁移申请书、企业信用信息查询单打印件、通和公司代收水电费收据及转账支票存根、建筑装饰工程许可（备案）受理单各一份，证明原告系杭州瑞庄酒店管理有限公司股东，于2011年1月18日就其承租的杭州市上城区定安路27号及二楼部分房屋与通和公司订立房屋租赁合同，自2011年6月起，原告拟依托杭州瑞庄酒店管理有限公司使用所租房屋部分场地对外从事经营，为此，公司地址变更并进行场地装修，在该期间一直未开展正常经营；原告指示瑞庄公司于2012年1月31日向通和公司为其承租的房屋支付水电费（2011年9-12月）77660.76元，故原告要求被告在2011年9-12月分担50%水电费，2012年1月-10月分担80%水电费；
5、房产证及附图、协议、协议书、变更协议书各一份，房屋租赁合同五份及附图二份，证明案涉房屋的权属变更及转租情况；结合证据1显示2011年1月1日通和公司实际转租给原告的面积为1466平方米，即一层216平方米，二层1250平方米。
被告章林为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据材料：
6、空调购销合同一份，证明被告未使用原告空调；
7、建筑装饰施工合同及备案单一份，证明被告至少在2012年2月前未完成装修；
8、交接手续一份，证明原告直至2011年12月28日才交付房屋；
9、补充协议一份，证明至2012年4月19日原、被告尚在商量消防事项；
10、消防合格证一份，证明2012年5月17日被告才通过消防验收；
11、告知函及情况说明一份，证明因业主与原告争议，被告未将案涉房屋投入使用；
12、工商变更登记情况一份，证明2013年初被告将案涉房屋投入使用；
13、收条一份，证明原告收取被告水电费押金5000元。
庭审中，原、被告对上述证据进行了质证，双方的质证意见如下：被告章林对证据1中房屋租赁合同真实性无异议，但认为合同约定如果被告使用中央空调的才需支付费用，因被告自行安装使用空调，并未实际使用中央空调，所以无需支付中央空调使用费；对起诉书及清单、（2012）杭上民初字第1513号民事判决书、（2012）杭上民初字第1513号民事裁定书真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为不能证明被告使用了原告主张的电量，被告尚在装修中，未大量用电；对证据2中水电费结算单（2011年9-12月）、水电费付费通知书（2-7月）有异议，认为不能证明被告在2011年9-12月使用了水电，被告尚未开始装修；对（2012）杭仲裁字第181号裁决书真实性无异议，对关联性有异议，认为因电表中包含了多家公司的用电量，且包含了被告未使用的中央空调的用电量，不能证明被告在上述期间使用了原告主张的电量；对证据3真实性无法确认，对证明对象有异议，认为不能证明被告使用了原告主张的电量，被告在该期间尚未营业，原告不能以通和公司的主张向被告来主张相应金额；对证据4中建筑装饰工程许可（备案）受理单有异议，真实性无法确认，对杭州瑞庄酒店管理有限公司证明、企业法人营业执照、公司基本情况、企业档案迁移申请书、企业信用信息查询单打印件、通和公司代收水电费收据及转账支票存根关联性及证明对象有异议，认为与本案无关，不能证明原告未在经营；对证据5有异议，认为原告与通和公司签订的协议明确约定面积是2000平方米，被告作为承租人对面积是明确的，被告实际承租的房屋面积是494平方米，已经消防测量。原告张鸿对证据6有异议，认为没有发票予以对照，购置空调是虚假的；对证据7中建筑装饰施工合同有异议，认为与本案无关，该合同落款时间是2012年12月13日，而完工时间是2012年1月20日，是虚假合同；对备案表真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这是对消防手续的意见，案涉房屋实际已经交付被告并由被告使用；对证据9真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据10真实性、合法性无异议，对关联性有异议，说明原告已经交付，被告正常使用；对证据11有异议，认为通和公司与原告之间有仲裁纠纷，此时通和公司与原告之间有利害关系，部分陈述有矛盾，是虚假的；对证据12真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为不能证明被告没有使用案涉房屋；对证据13真实性、合法性无异议，需要说明的是被告正常履行双方合同义务。
综合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据认证如下：证据1、2、6-8、10、13真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认；证据3、9、11、12，本院对真实性予以认定，证明对象结合其他证据综合认定；证据4、5，本院结合其他证据综合认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2011年1月18日，通和公司与原告张鸿签订房屋租赁合同，将杭州市定安路27号及二楼部分面积约2000平方米租赁给原告使用，租赁期限自2011年1月1日至2017年3月30日止，租金为每年1450000元，无递增；租金支付方式为2011年5月31日前按月支付。并对保证金、违约情形等相关事项进行了约定。
2011年9月6日，原告张鸿（作为甲方）与被告章林（作为乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方自愿将坐落在定安路27号二楼部分约580平方米房屋出租给乙方使用，用途以营业执照为准。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。甲方对该租赁房屋拥有合法出租权，乙方亦予以确认。二、该房屋租赁期限自2011年9月16日起至2017年3月30日止。三、该处房屋年租金共计350000元（不含税）。无递增。……租金自合同生效之日起，按季支付，先付后用（须提前15日）。甲方给予乙方三个月的装修免租期，分别为2011年9月16日至2011年10月15日、2017年2月1日至2017年3月30日。同时对保证金、水电空调费用、物业管理费用、违约金及违约责任等事项进行了约定。
2011年12月7日，被告利用案涉房屋所经营的杭州市上城区大头虫计算机经营部就网吧室内装修进行登记备案。
2011年12月28日，原告张鸿与被告章林订立补充协议，约定：自2011年12月28日，乙方对租赁房屋区域全权负责。并对消防等相关事项进行约定。2012年5月17日，杭州市公安消防支队上城区大队向被告经营的杭州市上城区大头虫计算机经营部出具消防安全检查合格证。
2012年7月26日，通和公司向被告出具告知函，告知被告与原告签订的关于杭州定安路27号房屋租赁合同中的相关物业系通和公司租赁给原告使用，现因通和公司与原告之间房屋租赁合同的履行产生纠纷，通和公司于2012年7月25日向杭州市仲裁委员会提出仲裁。2012年11月5日，杭州仲裁委员会出具（2012）杭仲裁字第181号裁决书，裁决：解除通和公司与张鸿于2011年1月18日订立的房屋租赁合同，张鸿自裁决送达之日起二十日内将合同项下房屋腾退并返还给通和公司；张鸿于裁决书送达之日起十日内向通和公司支付逾期房租362499.99元、违约金200000元、水电费71050.73元、律师费97000元，合计730550.72元。通和公司向原告主张2012年7月至10月水电费99733.98元。
2013年10月26日，原告张鸿为与被告章林房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，本院于2013年1月6日作出（2012）杭上民初字第1513号民事判决书，判决：一、原告张鸿与被告章林签订的房屋租赁合同自2012年11月5日起解除，被告章林将合同项下定安路27号二楼部分约580平方米的房产腾退并返还原告张鸿，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、被告章林支付原告张鸿房租144278.08元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；三、被告章林支付原告张鸿违约金30000元（以被告章林已支付的保证金30000元予以抵扣，不需另行支付）；四、驳回原告张鸿的其他诉讼请求。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告张鸿与被告章林之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效。根据本院（2012）杭上民初字第1513号民事判决，上述合同已经于2012年11月5日予以解除，根据履行情况和合同性质，原告要求被告支付在房屋使用期间水电费符合法律规定，但由于双方就水电费的分担没有约定且在合同履行期间双方就水电的使用没有分表，本院对原告主张的数额做以下调整：1、2011年9月至12月，原告未提交证据证明被告实际使用水和电，同时根据2011年12月28日补充协议，被告在2012年1月之后才可能进行装修，因此，原告要求被告承担2011年9月至12月水电费的请求本院不予支持；2、2012年1月至6月，考虑2012年5月17日之前案涉被告承租的房屋一直进行装修，本院酌定此期间被告承担水电费的数额为7000元；3、2012年7月至10月，双方均未提交证据证明此期间双方实际使用情况，本院综合考虑原、被告使用面积比较及此期间与2011年9月至12月期间的水电费比较等因素，酌定被告应承担的水电费为20000元。上述水电费合计27000元，扣除被告已经支付给原告的押金5000元，被告尚需支付给原告水电费为22000元。关于原告主张被告支付空调使用费4000元的请求，本院认为，根据合同约定，在被告使用其空调的情况下，具有支付上述费用的义务，但原告提交的证据不能证明自己的主张同时无法推翻被告提交的相应购买空调的证据，对原告此请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告章林于本判决生效之日起十日内支付原告张鸿水电费22000元；
二、驳回原告张鸿的其他诉讼请求。
如果被告章林未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3891元，减半收取1945.5元，由被告章林负担175元，由原告张鸿负担1770.5元，退还原告张鸿2120.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 智
二〇一五年四月十七日
书记员 陶舒雯