广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1135号
上诉人（原审被告）：张金尧，男。
委托代理人：黄纲，广东莞信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省东莞电机有限公司。住所地：东莞市麻涌镇麻涌大道新基路段*号。
法定代表人：黄进安。
委托代理人：马立云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：刘秀英，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人张金尧与被上诉人广东省东莞电机有限公司（以下简称电机公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第1672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
电机公司于2013年1月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除张金尧与电机公司之间的租赁关系并责令张金尧立即腾房；二、张金尧支付房屋租金11782元（自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计至张金尧付清款项时止）并顺延至腾房之日；三、本案诉讼费由张金尧承担。
原审法院经审理查明：原东莞电机厂为国有企业，电机公司于1996年由原东莞电机厂改制而来，张金尧系原东莞电机厂和电机公司员工。张金尧入职后在原东莞电机厂位于东莞市城区兴隆街X巷XX号X1楼的宿舍楼（以下简称案涉房屋）中居住，原东莞电机厂则从张金尧的工资中扣除8元／月的住宿费用。1996年改制后，电机公司继续从张金尧的工资中扣除住宿费用。2002年，张金尧与电机公司解除劳动合同，电机公司已按照每工作一年支付1100元的标准支付张金尧工龄赎买金，张金尧于2005年退休。电机公司确认其为张金尧一直缴纳社保费用直至张金尧退休，并称按照国资委的文件要求，对距离退休年龄不足五年的，须一次性缴纳社会保险直至退休年龄。张金尧于庭审中确认，曾按8元／月的标准向原东莞电机厂交纳过住宿费用，并曾按16元／月的标准向电机公司支付过住宿费用，住宿费用并陆续有上涨。从2005年11月开始，张金尧开始拖欠137元／月的租金，直至本案诉讼中。电机公司分别于2006年6月7日、2006年6月16日、2006年8月2日、2007年7月8日、2007年12月26日、2008年6月24日、2009年3月23日、2010年5月5日、2011年2月25日通过快递发送催交房租通知书的方式向张金尧催讨上述租金。电机公司出示催交房租通知书一份，载明：“张金尧住户：现你居住在我公司兴隆街七巷十座62号2楼宿舍，由于你从2005年11月至2006年5月共7个月仍未缴纳房租，每月房租为137元，累计欠公司房租959元（大写玖佰伍拾玖元）。因此，请你尽快到我公司财务部或宿舍门卫缴交欠款”。然而，电机公司催讨未果，遂于2013年1月24日向本院提起诉讼。张金尧于一审庭审中确认其在拖欠租金之前，其女儿有一段时间曾为其代缴过137元／月的租金。另，张金尧于庭审中主张电机公司的诉求已超过法律规定的诉讼时效。一审庭审中，电机公司确认没有相关文件对案涉房屋的租用年限和使用年限进行规定。
另查明，原东莞市人民法院（2004）东法民一初字第6203号民事判决书（以下简称第6203号判决书）查明：“另查，原告（即电机公司）于2001年8月取得了城区兴隆街七巷的国有土地使用证，证号为东府国用（2001）字第特338号。东莞市市属资产管理委员会办公室证明，前述土地及地上建筑物为原告的资产。”。
又查明，电机公司的企业类型为有限责任公司，成立日期为1986年8月15日。
原审法院认定上述事实的证据有：国有土地使用证、租金交纳通知、民事判决书、企业法人营业执照、企业机读档案登记资料以及本院的问话笔录、庭审笔录等。
原审法院认为：第6203号判决书已查明案涉房屋所坐落的土地及其地上建筑物属于电机公司所有，电机公司拥有对所有权物的处分权、使用权及收益权。张金尧自入职后一直居住在案涉房屋居住，且张金尧在2005年11月之前一直有交纳租金，故本案双方事实上形成了租赁合同关系，张金尧应向电机公司交纳相应的租金。关于诉讼时效的问题，虽本案双方没有签订书面的租赁合同，但从双方确认的租金标准和实际履行的情况来看，租金为按月支付，而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。从2005年11月开始，虽电机公司多次向张金尧主张租金，但从原审法院前述查清事实来看，电机公司从2009年3月23日至2010年5月5日，该期间已超过一年时间，同时从2011年2月25日后，电机公司并未提供有关证据证实曾向张金尧主张过租金。因此，原审法院从电机公司提起诉讼之日即2013年1月24日倒推一年，即2012年1月24日开始审查有关租金支付情况，在此之前的租金主张已经超过诉讼时效，原审法院不予审查。张金尧于一审庭审中确认其2005年11月开始拖欠租金之前系按137元／月的标准交纳租金，该租金标准与电机公司所主张的租金标准一致，原审法院予以确认，张金尧应该按此标准向电机公司交付租金，直至张金尧返还租赁房屋之日止。又，从2012年1月24日至2012年12月31日，该期间张金尧拖欠的租金数额为137元／月×11个月＋137元／月÷31天×8天=1542.35元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、张金尧应于判决发生法律效力之日起三日内按137元／月的标准一次性支付广东省东莞电机有限公司从2012年1月24日起计至判决发生法律效力之日前已到期的租金，之后的租金于每月月底（即每月的最后一天）前支付，直至张金尧向电机公司返还租赁房屋之日止；二、张金尧应于判决发生法律效力之日起三日内支付广东省东莞电机有限公司拖欠租金的利息（其中1542.35元从2013年1月24日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计至实际清偿日止；从2013年1月起各月份拖欠租金的利息则以137元为本金，从下一个月的1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计至实际清偿日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费97元，由广东省东莞电机有限公司负担84元，由张金尧负担13元。
上诉人张金尧不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉房屋是按当时有关国有企业均需解决员工住房问题的政策，原东莞电机厂分配给员工的福利，不是租赁关系。（二）张金尧与电机公司不存在租赁关系，电机公司要求收取租金没有合同依据。张金尧及其他宿舍员工不认同电机公司主张的租金标准，电机公司应按照改制前的标准收取物业管理费用。（三）案涉房屋面积是57.52㎡，不是58.55㎡。（四）原审判决租金支付至张金尧返还电机公司租赁房屋之日止，是对未发生的费用进行判决，没有法律依据。据此，请求本院：撤销原审判决，驳回电机公司全部诉讼请求，全部诉讼费由张金尧承担。
被上诉人电机公司答辩称：1、腾房不属于法院管辖，应由政府处理。2、张金尧所居住的房屋属于电机公司所有，张金尧不缴纳租金没有法律依据。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，张金尧二审期间提交房屋建筑物评估明细表、《张金尧信访事项复核申请告知单》及信访材料，拟证明案涉房屋评估价格不合理，且未经全体职工确认，全体员工不同意电机公司非法售买原东莞电机厂职工宿舍和单方面收取案涉房屋管理费。电机公司主张上述证据与本案无关，属于国有企业改制问题。张金尧二审确认案涉房屋属于原东莞电机厂全体职工集体所有，是原东莞电机厂作为福利分给张金尧，当时约定夫妻可居住到百年归老，除每月交纳的管理费外，没有交纳其他对价。
再查明，原审法院于2013年7月25日作出（2013）东一法民一初字第1672号民事裁定书，裁定驳回电机公司关于解除租赁关系并责令张金尧立即腾房的起诉。电机公司不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2013年11月7日作出（2013）东中法立民终字第707号民事裁定书，维持原审法院的上述裁定。原东莞市人民法院（2004）东法民一初字第6203号案件，上诉至本院，本院作出（2005）东中法民一终字第422号，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张金尧上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：张金尧与电机公司是否存在租赁合同关系。根据本院生效的（2005）东中法民一终字第422号民事判决书，电机公司已经取得了兴隆街七巷的国有土地使用权及地上建筑物的所有权，拥有对所有物的受益权。张金尧主张案涉房屋为原东莞电机厂的“福利分房”，但其也确认当时约定夫妻可居住到百年归老，其中并无产权转让的意思表示，本案亦无任何证据证明张金尧取得了该房屋的所有权，而张金尧确认其一直居住在案涉房屋至今，并在2005年11月之前一直有交纳“住房费”，双方已经形成了事实上的租赁合同关系，原审法院对此认定正确，本院予以维持。张金尧主张本案不属于人民法院受理范围，应按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定予以驳回起诉，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定仅针对的是因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，原审法院已根据上述规定裁定驳回了电机公司在本案中诉请解除租赁合同关系和腾房的起诉，本院亦已裁定维持。电机公司要求支付租金的诉请不属于上述司法解释规定的情形，本院对张金尧的该项主张不予支持。张金尧确认其女儿曾为其代缴过137元／月的租金，应视为其同意租金标准的变更，结合东莞市社会经济的发展以及同类型房屋的租金状况，原审法院认定张金尧应按照137元／月的租金标准支付租金至返还房屋之日并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张金尧的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人张金尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年九月三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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