天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽民初字第2139号原告（反诉被告）保利物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人王希岩，董事长。委托代理人王倩倩，该公司法务。委托代理人梁晓光，该公司法务。被告刘宇翔反诉原告），男，1984年1月14日出生，汉族，天津天保房地产开发有限公司建筑师，住天津市东丽区。委托代理人董泉，天津桐江律师事务所律师。原告保利物业管理有限公司天津分公司与被告刘宇翔物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理，在审理过程中，被告提出反诉，本院依法合并审理,由代理审判员郭飞适用简易程序于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人的委托代理人王倩倩、梁晓光到庭参加诉讼，被告（反诉原告）刘宇翔及其委托代理人董泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告经过合法招标成为保利溪水湾花园的物业服务企业，并于2010年8月10日与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，双方约定住宅房屋物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.42元，配备电梯，消防，二次供水等机电设施的运行，维护、管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.68元。业主于每月30日前缴纳以上费用，逾期按每日千分之一缴纳滞纳金。被告购买了保利公司开发的溪水湾花园c2-1-1703号房屋，建筑面积89.53平方米，并在确认书上签字确认前期物业服务合同的内容，该房屋交付后，被告成为该小区业主，原告作为该小区物业服务企业，已经按照合同约定履行了合同义务，但被告自2013年9月20日至今一直拖欠相应的物业服务费，构成了违约，自2013年9月20日至2015年3月20日，被告需要向原告支付物业管理服务费3384元，因逾期缴纳费用，需承担滞纳金862.9元。故起诉要求：一、被告支付2013年9月20日至2015年3月20日的物业管理服务费3384元。二、被告支付滞纳金862.9元。三、诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）在举证期间内提交了如下证据：一、天津市住宅前期物业服务合同1份、照片7张，拟证明原告（反诉被告）提供物业服务情况及向被告（反诉原告）主张物业费及滞纳金的依据。二、天津市国土房管局关于公布2014年度天津市物业管理优秀住宅小区考评验收结果的通知1份、相应荣誉牌匾照片1张，拟证明原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供了优质的物业服务。三、确认书1份，拟证明被告（反诉原告）对前期物业服务合同是知晓并确认的。被告（反诉原告）答辩及反诉称，对于欠缴2013年9月20日至2015年3月20日的物业管理费3384元没有异议，但不同意缴纳，理由如下：一、原告现在管理中有危害被告人身财产的行为，原告在未能保证被告人身安全的情况下提供物业管理服务，主要表现是小区设置的门禁岗亭及道路中间的隔离路障，未能遵守天津市关于防火规范的规定，对一旦产生火灾的施救工作造成潜在的阻碍。因此认为已经严重影响被告的人身财产安全。二、原告方虽为物业公司，但是其享受保利房产公司的权利。因此其应该承担房产公司对业主应尽的义务。具体到本案，原告应该代替房产公司承担延期交房的违约义务。原告应该为房产公司承担2014年至2015年供热不达标的违约补偿义务。综上,反诉要求：一、原告（反诉被告）排除其管理区域范围内不符合天津市消防规范的管理设施。二、反诉费由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一、二真实性没有异议，但认为仍有违约之处。对于证据三没有异议。被告（反诉原告）在举证期间内提交了如下证据：一、交房通知书1份、网络信息回复截屏1份，拟证明涉诉小区开发商延期交房对业主产生了经济损失。二、供热公告1份、通知2份，拟证明2012年至2013年采暖季，原告（反诉被告）负责期间供热不达标的事实。三、照片6张，拟证明原告（反诉被告）负责管理的涉诉小区设置的门禁岗亭及道路中间的隔离路障，在管理上未能遵守国家及天津市关于防火规范的规定，给被告（反诉原告）的人身财产安全造成隐患，以及对一旦产生火灾的施救工作造成潜在的阻碍。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一中的交房通知书没有异议，但认为与本案无关；网络信息回复截屏的真实性不予认可。对于证据二中的供热公告无异议；对于通知中打印字反映的内容真实性认可，非打印字体反映的内容不认可，认为证据二与本案无关。对于证据三真实性认可，证明目的不认可。被告（反诉原告）在反诉阶段的举证期限内提交的证据同被告（反诉原告）本诉阶段提供的证据三，即照片6张。并当庭申请法院到涉诉小区进行调查，拟证明涉诉小区物业设施违反天津市消防管理规范。原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求，理由如下：一、被告（反诉原告）的反诉请求不是抗辩不交纳物业管理费的理由。物业管理公司与开发商均为独立法人，开发商违约交房与物业公司无关。涉诉小区系天津市政管网集中供暖，温度是否达标应当向供热部门反映，物业公司不承担供暖不达标赔偿义务。二、反诉与本诉并不是同一个法律关系，被告（反诉原告）可另案起诉。三、涉诉小区岗亭系开发商所建造，原告（反诉被告）不是拆除主体，且经过对岗亭两边的出口和入口测量，分别为4.9米和4米，符合消防规定，不存在威胁其人身财产安全的事由。小区道路中间的路障是为了方便管理设立，且材质为软性材料，可以碾压通行，并不会产生消防隐患。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）在反诉中提供的照片6张的质证意见同本诉阶段质证意见。原告（反诉被告）在反诉阶段的举证期限内提交了如下证据：一、路障照片2张，拟证明路障是软性材质，可以碾压通过。二、天津市公安消防局出具的建设工程消防设计审核意见书1份、天津市消防信息网截屏1份、天津市建筑工程规划验收合格证1份，拟证明涉诉小区符合设计规范并经验收合格，不存在违规之处。被告（反诉原告）对于证据一、二的真实性没有异议，但对证明目的不认可。本院经开庭审理，结合原、被告提交的证据及当事人举证、质证意见及当庭陈述，查明如下事实：原告（反诉被告）保利物业管理有限公司天津分公司与天津保利昆仑房地产开发有限公司于2010年8月10日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，双方约定：由原告（反诉被告）为保利溪水湾花园小区（以下简称“涉诉小区”）提供物业服务，前期物业服务合同自2010年8月10日开始，至业主大会物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。住宅房屋物业服务费高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.42元，配备电梯，消防，二次供水等机电设施的运行，维护、管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.68元。业主于每月30日前缴纳以上费用，逾期按每日千分之一缴纳滞纳金。被告（反诉原告）购买了涉诉小区c2-1-1703号房屋，并于2010年9月30日签字确认《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并同意遵守。该房屋交付后，被告（反诉原告）成为该小区业主。被告（反诉原告）未缴纳自2013年9月20日至2015年3月20日的物业费，合计3384元。另查，涉诉小区被天津市物业管理办公室评为2014年度天津市物业管理优秀住宅小区。本院认为，被告(反诉原告)系涉诉小区房屋业主，已签字确认原告（反诉被告）与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，上述文件对物业服务的范围、缴纳费用的数额、计算方法以及逾期缴费所承担的违约责任进行了约定，不违反法律规定，各方均应按合同履行各自义务。对于被告（反诉原告）的抗辩意见，本院认为涉诉小区开发企业与原告（反诉被告）并不属于同一法人，被告（反诉原告）如认为存在逾期交房事由，可向涉诉小区开发企业主张。至于采暖是否不达标，原告（反诉被告）并非供暖单位，被告（反诉原告）应当向供暖单位主张权利。对于被告（反诉原告）反诉请求，被告（反诉原告）提交6张照片以证明涉诉小区门禁岗亭及路障违反消防规范，要求原告（反诉被告）承担违约责任，将上述物品予以拆除。本院认为，本案涉诉小区门禁岗亭设置主体存有争议，被告（反诉原告）虽称门禁岗亭及路障的设置违反消防法律规定构成违约，但证据不足以支持其主张，故本院不予支持。至于被告（反诉原告）当庭申请调取证据，因原告（反诉被告）提交的照片已能反映反诉争议现场全貌，且被告（反诉原告）申请法院调取证据已过举证期限，故本院不予准许。如被告（反诉原告）确发现诉争小区存在消防隐患情况，可向职能部门或相关行政机关反映，亦可在取得证据后另诉解决。综上，原告（反诉被告）如约履行了物业服务合同义务，被告（反诉原告）应缴纳相应的物业管理费，被告（反诉原告）对欠缴2013年9月20日至2015年3月20日的物业费3384元没有异议，本院予以确认。关于滞纳金，因《天津市住宅前期物业服务合同》约定有违约条款，应从其约定，原告（反诉被告）逾期缴纳物业管理费，应承担违约责任。经计算，与原告（反诉被告）主张数额一致，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第五十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘宇翔于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）保利物业管理有限公司天津分公司自2013年9月20日至2015年3月20日的物业管理服务费3384元，滞纳金862.9元，以上合计4246.9元。被告（反诉原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告(反诉原告)刘宇翔的反诉请求。案件受理费减半收取25元，反诉费减半收取40元，合计65元，由被告(反诉原告)刘宇翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。(此页无正文)代理审判员 郭 飞二〇一五年五月二十五日书 记 员 张子坤本判决所依据的相关法律法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产出的损失赔偿数额的计算方法。…….二、《中华人民共和国消防法》第五十四条公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，公安机关消防机构应当依照规定对危险部位或者场所采取临时查封措施。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；