北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5379号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京汉江秀饮食文化有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号17号楼104室。
法定代表人：金局来，董事长。
委托诉讼代理人：金荣完，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：朱现领，北京泽达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京湘酷餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区建外永安西里10号。
法定代表人：那拥军，经理。
委托诉讼代理人：王社潮，北京市凯天律师事务所律师。
上诉人北京汉江秀饮食文化有限公司（以下简称汉江秀公司）因与被上诉人北京湘酷餐饮有限责任公司（以下简称湘酷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第51905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官付辉、王朔参加的合议庭，2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人汉江秀公司的诉讼代理人金荣完、朱现领，被上诉人湘酷公司的法定代表人那拥军、诉讼代理人王社潮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汉江秀公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判湘酷公司向汉江秀公司退还2015年1月1日至2015年6月23日租金33.5万元。2.改判湘酷公司向汉江秀公司退还转让金30万元。3.改判湘酷公司赔偿汉江秀公司物品损失5万元。4.由湘酷公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院未追加涉诉房屋登记产权人北京市日坛中学作为本案第三人，违反法定程序。2.一审判决认定事实错误，转让金30万元为湘酷公司代为收取，但湘酷公司未向汉江秀公司前手支付转让金30万元，应该将转让金退回给汉江秀公司。3.因湘酷公司与汉江秀公司之间约定的租期超过了湘酷公司与涉诉房屋登记产权人北京市日坛中学约定的租赁期限，超过部分无效，故超期部分的租金，应由湘酷公司返还。4.在湘酷公司与汉江秀公司未交接的情况下，擅自处分汉江秀公司餐厅物品，导致物品损失5万元应予以赔偿。
湘酷公司辩称：同意一审判决，不同意汉江秀公司的上诉请求。事实和理由：1.本案系湘酷公司与汉江秀公司的房屋租赁合同纠纷，案外人北京市日坛中学与本案没有关系，不应追加为本案第三人。2.汉江秀公司要求湘酷公司退还30万元转让金没有依据。3.湘酷公司与汉江秀公司签订的房屋租赁合同超过湘酷公司与北京市日坛中学约定的租赁期限，但汉江秀公司仍然在有效使用租赁的房屋，应该按租金的标准支付使用费。4.汉江秀公司上诉要求的物品损失过高，没有依据。
汉江秀公司在一审中起诉称：1.湘酷公司返还汉江秀公司2015年1月1日至2015年6月23日期间的租金33.5万元；2.湘酷公司返还履约保证金10万元；3.湘酷公司返还转让金30万元；4.湘酷公司赔偿汉江秀公司餐馆物品损失6万元。事实和理由：2010年8月16日，双方签订《酒店租赁合同》，约定湘酷公司将其承租的位于本市朝阳区建外永安西里10号“北京湘酷餐厅有限公司”的部分酒店出租给汉江秀公司，租期自2010年9月1日至2015年9月30日止；第一年至第三年的租金为每年65万元，第四年至第五年的租金为每年70万元；每年9月30日交纳此后6个月的租金，每年3月30日交纳此后6个月的租金。上述合同签订后，汉江秀公司依约向湘酷公司交纳了10万元履约保证金及30万元转让金。合同履行过程中，汉江秀公司依约足额交纳租金至2015年3月，此后又交纳了2015年4月1日至2015年6月23日的租金16万元。2015年7月7日，汉江秀公司及酒店其他部分的承租人被房屋所有人北京市119中学告知，湘酷公司与北京市119中学的租赁合同已于2015年1月到期，且未续租，湘酷公司自2015年1月起不再享有承租期和转租权，且房屋所有人已启动司法程序收回房屋。2015年7月13日，汉江秀公司向湘酷公司发函，通知湘酷公司汉江秀公司依法行使不安抗辩权不再支付租金。2015年8月11日，湘酷公司向汉江秀公司发函，以汉江秀公司未足额交纳租金为由宣布接管房屋，后派人进入汉江秀公司承租的区域，擅自将餐馆内的物品转移，此后汉江秀公司无法使用房屋，故汉江秀公司诉至法院。
湘酷公司在一审中答辩称，不同意汉江秀公司的全部诉讼请求。汉江秀公司自承租房屋后，一直实际使用至2015年7月7日，汉江秀公司要求返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据。汉江秀公司在经营期间存在违约行为，一是未依约足额支付租金，二是未经湘酷公司同意将其承租的部分区域转租给第三方经营麻辣香锅，三是因汉江秀公司未做好安全防火工作，导致2015年7月7日酒店厨房发生火灾，消防部门于当日进行了封门。鉴于汉江秀公司上述违约行为，湘酷公司不同意返还履约保证金。双方的合同约定，转让金系湘酷公司代汉江秀公司的前手收取的补偿金，湘酷公司仅是代收欠款，汉江秀公司要求湘酷公司返还没有依据。火灾发生后，餐馆一直停业至2015年8月11日；湘酷公司于2015年8月13日通知汉江秀公司腾退房屋，但汉江秀公司未腾退，湘酷公司只能将屋内的物品处理。同时，湘酷公司向一审法院提出反诉请求：1.汉江秀公司支付拖欠的租金或房屋占用费94961元；2.汉江秀公司赔偿装修损失28万元。事实和理由：按照双方签订的《酒店租赁合同》，汉江秀公司应于2015年3月30日前交纳最后半年的租金35万元；但经湘酷公司多次催促，汉江秀公司仅交纳了16万元租金，剩余19万元一直未交。2015年7月7日11时30分，汉江秀公司承租的酒店发生火灾。北京市朝阳区公安消防支队出警灭火，并于7月11日出具《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾原因系麻辣香锅厨师用火不慎引起。后经湘酷公司调查，发现麻辣香锅店系案外人郭某经营，汉江秀公司未经湘酷公司同意的情况下擅自将其承租的酒店转让给案外人郭某。2015年7月13日，湘酷公司向汉江秀公司发出催款通知书，要求汉江秀公司在7月15日前支付剩余租金19万元，但汉江秀公司置之不理。2015年8月11日，湘酷公司向汉江秀公司发出《接管酒店通知书》，要求汉江秀公司于二日内取走其物品，并着手接管酒店。湘酷公司接管酒店后，对着火的部分进行了重新装修，花费28万元，该部分费用应由汉江秀公司负担，故湘酷公司就此提出反诉。
汉江秀公司针对湘酷公司的反诉在一审答辩称，不同意支付拖欠的租金，湘酷公司与北京市119中学的租期到2015年1月1日已经届满，湘酷公司再收取租金没有依据。火灾的过火面积只有4平方米，无需重新装修，装修费用与汉江秀公司无关。
一审法院认定事实如下：2010年8月16日，甲方湘酷公司与乙方汉江秀公司签订《酒店租赁合同》，约定甲方同意将位于朝阳区建外永安西里10号“北京湘酷餐饮有限公司”的部分酒店出租给乙方，乙方只经营餐饮业，且不准转给第三方（部分分组，合作经营甲方同意的情况下除外）；甲方已对该酒店进行了大规模的投资建造装修，酒店外部为古建装修，内部设备等齐全；乙方不用原执照可以在此办理分公司的工商登记手续，甲方予以配合；乙方对该酒店的位置、结构、经营效益预期等已充分考察和评估，并且乙方认可甲方对该酒店现有的租赁权；租期自2010年9月1日起至2015年9月30日止（其中包括一个月免租期）；租金第一年至第三年每年65万元，第四年至第五年每年70万元，共计335万元的租金为甲方净得金额如果交税归乙方交纳（每年的租金如一次性交纳，可少交纳5万元）；乙方签订合同时向甲方缴纳10万元履约保证金，同时乙方交甲方转让金30万元（为前乙方补偿金），乙方第一次交租金于2010年9月30日前交32.5万元，第二次2011年3月30日前交32.5万元，第三次2011年9月30日前交32.5万元，第四次2012年3月30日前交32.5万元，以后交款以此类推；承租期间乙方如不足额按时交给甲方租金则本合同终止，乙方不要任何经济补偿放弃承租权并在七日内离开本酒店，同时甲方有权将本酒店转让给第三方；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，汉江秀公司向湘酷公司交纳了10万元履约保证金及转让金30万元；湘酷公司亦于2010年8月29日向汉江秀公司交付了涉诉房屋，汉江秀公司承租涉诉房屋用于经营汉江秀麻辣香锅店。双方认可汉江秀公司已付租金至2015年6月23日。
2015年7月7日11时30分，涉诉房屋经营的麻辣香锅店餐厅起火，北京市朝阳区公安消防支队出警，并于2015年7月11日出具《火灾事故简易调查认定书》，认定直接财产损失统计为46281元，过火面积为4平方米，火灾原因系麻辣香锅店厨师用火不慎引起。汉江秀公司称火灾发生后因消防部门出具了处罚决定书，汉江秀公司就将餐厅停业了，未在餐厅内留看守人员，此后汉江秀公司未再使用过涉诉房屋。2015年8月11日，湘酷公司接管了涉诉房屋。
2015年7月13日，汉江秀公司向湘酷公司住所地即涉诉房屋所在地址邮寄函件，内容为因湘酷公司于2015年7月7日开始不能对汉江秀公司承租的区域正常供应水电，且汉江秀公司于当日自消防部门及涉诉房屋的产权房处得知湘酷公司已不享有承租权，故汉江秀公司拒绝交纳租金并要求赔偿装修损失。该邮件的投递回执显示为拒收。
2015年7月13日，湘酷公司在麻辣香锅店的大门上张贴《催款通知书》，要求汉江秀公司按照2015年4月3日作出的承诺于2014年7月15日前支付剩余租金19万元，否则汉江秀公司构成根本违约，湘酷公司可随时接管涉诉房屋。汉江秀公司称未见过上述通知。
2015年8月11日，湘酷公司再次在麻辣香锅店的大门口张贴《接管酒店通知书》，称因汉江秀公司未如期支付租金，湘酷公司决定接管房屋，要求汉江秀公司于2日内取走物品，否则造成损失湘酷公司不承担责任。汉江秀公司称未见过上述通知。湘酷公司称曾给汉江秀公司的人员打电话，但无法联系，因此将通知张贴在了餐馆门口。
湘酷公司提供了《装修合同书》，用以证明其接管涉诉房屋后花费28万元对涉诉房屋进行装修。汉江秀公司对上述证据的真实性不予认可。
一审另查，汉江秀公司作为甲方于2013年4月27日与案外人郭某（乙方）签订《承包协议》，约定郭某向汉江秀公司承包涉诉房屋部分一层及二层（不包含早点）用于经营；承包期限自2013年5月15日起至2014年5月14日；承包费为第一个季度每月45000元，第二个季度每月50000元，第三个和第四个季度每月60000元；乙方以经营汉江秀麻辣香锅项目为主，可兼营其他项目；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。汉江秀公司提供了其与郭某的交接单，用以证明涉诉房屋内的物品情况，汉江秀公司就此主张6万元的物品损失。
湘酷公司提供了案外人郑某与郭某签订的《租赁合同》及郑某的书面证言，用以证明郭某承包涉诉房屋后又将其中一部分区域出租给郑某用于经营“客如雨”餐厅。汉江秀公司对上述证据的真实性不予认可，但认可郑某与郭某合作经营了快餐厅“客如雨”。
一审另查，涉诉房屋的登记产权人为北京市日坛中学（原为北京市第一一九中学），湘酷公司自北京市日坛中学承租涉诉房屋，租期自2000年1月8日至2015年1月7日止；北京市日坛中学同意湘酷公司将经营权转包第三方经营或合作经营酒楼。2016年4月，北京市日坛中学将湘酷公司诉至一审法院，要求湘酷公司腾退涉诉房屋，并支付自2015年1月8日起的房屋使用费，现该案还在审理中。
湘酷公司认可其与北京市日坛中学的租赁合同已于2015年1月到期，但此后涉诉房屋仍由湘酷公司出租使用，北京市日坛中学对此也是默认的。
一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，汉江秀公司与湘酷公司签订的《酒店租赁合同》所约定的租期超过了湘酷公司与北京市日坛中学之间的租赁期限，超过部分无效。汉江秀公司实际占有使用涉诉房屋至2015年7月11日，汉江秀公司要求返还租金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。合同有效期届满，湘酷公司应向汉江秀公司返还履约保证金。汉江秀公司要求湘酷公司返还转让金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。湘酷公司于2015年8月11日收回涉诉房屋，双方未进行交接，湘酷公司提供的证据不足以证明其将接管酒店的通知有效送达汉江秀公司，湘酷公司应向汉江秀公司赔偿物品损失，但汉江秀公司主张的物品损失过高，一审法院对此项诉讼请求酌情予以支持；湘酷公司要求汉江秀公司支付房屋占用费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持，但湘酷公司计算的数额有误，一审法院对此酌情予以调整。汉江秀公司在使用涉诉房屋期间导致涉诉房屋发生火灾，其应向湘酷公司赔偿相关损失，但湘酷公司主张的装修损失过高，一审法院根据火灾认定书认定的过火面积对装修损失酌情予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湘酷公司于判决生效之日起十日内返还汉江秀公司履约保证金100000元；二、湘酷公司于判决生效之日起十日内赔偿汉江秀公司物品损失5000元；三、汉江秀公司于判决生效之日起十日内支付湘酷公司房屋使用费93933元；四、汉江秀公司于判决生效之日起十日内赔偿湘酷餐饮有限责任公司装修损失2000元；五、驳回汉江秀公司的其他诉讼请求；六、驳回湘酷公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，汉江秀公司提交：证据一、徐某出具的收条及物品单，证明汉江秀公司将转让金直接交付给汉江秀公司前手。证据二、郭某、金某出具的欠条、郭某与汉江秀公司签订的《承包协议》、黄某与汉江秀公司签订的《承包合同》，证明汉江秀公司将涉诉餐馆发包给案外人经过湘酷公司同意。证据三、石某证言，证明火灾发生后，湘酷公司法定代表人不配合导致汉江秀公司无法正常经营。经本院庭审质证，湘酷公司不认可证据一的真实性和证明目的，证据一体现的内容并不能直接证明汉江秀公司向其前手支付了转让金；认可证据二的真实性，但不认可关联性；不认可证据三的真实性。本院经审查认为，汉江秀公司提交的证据一为复印件或手写件，本院无法核实其真实性，且该复印件上的内容并不能证明汉江秀公司给付其前手30万元转让金。故该证据本院不予采信。证据二和证据三与汉江秀公司的上诉请求不具有关联性，故本院不予采信。
湘酷公司提交案外人苑某、郑某2、仇某分别出具的三张收条，证明该三人是汉江秀公司转租的下手，在湘酷公司发出接管通知后，上述人员分别在2015年8月12日、8月13日、8月16日接手汉江秀公司的物品。经本院庭审质证，汉江秀公司不认可上述证据的真实性和证明目的。本院经审查认为，湘酷公司提交的证据为复印件或手写件，本院无法核实其真实性，故本院对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，湘酷公司与汉江秀公司之间约定的租期超过了湘酷公司与涉诉房屋登记产权人约定的租赁期限，超期部分无效，但汉江秀公司实际使用涉诉房屋至2015年7月11日，实际占有涉诉房屋至2015年8月10日，已付租金至2015年6月23日，固汉江秀公司要求湘酷公司退还超期部分的租金没有事实和法律依据。因汉江秀公司仅付租金至2015年6月23日，故汉江秀公司应按照合同约定的租金标准向湘酷公司支付2015年6月24日至2015年8月10日的房屋使用费。一审法院计算的该期间房屋使用费数额经本院审查无误。关于汉江秀公司上诉要求湘酷公司退还转让金30万元，因该转让金并非基于双方的租赁合同而产生，而系湘酷公司代汉江秀公司向其前手支付的店铺转让费，故汉江秀公司在本案中主张湘酷公司退还转让金30万元并无依据。关于汉江秀公司主张的5万元物品损失并无证据证明，一审法院根据本案情况，酌情判决湘酷公司赔偿5千元的物品损失经本院审查并无不当。汉江秀公司称一审法院未追加涉诉房屋登记产权人作为本案第三人，违反法定程序。对此本院认为本案系汉江秀公司与湘酷公司之间房屋租赁合同纠纷，涉诉房屋登记产权人与本案不具有法律上的利害关系，其不应作为本案第三人。
综上，上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9337元，由北京汉江秀饮食文化有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 王 朔
审 判 员 付 辉
二〇一七年五月十二日
法官助理 吴可加
书 记 员 李星月