广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第461号
原告：北海市银海区渡海楼服务中心，住所地北海市白虎头银滩。
法定代法人：张建红，经理，
委托代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师。
委托代理人：冯超，广西先导联合律师事务所北海分所律师。
被告：彭克雄。
委托代理人：刘华，广西还珠律师事务所律师。
第三人：李欣。
原告北海市银海区渡海楼服务中心与被告彭克雄、第三人李欣租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北海市银海区渡海楼服务中心的委托代理人冯超，被告彭克雄及其委托代理人刘华，第三人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海市银海区渡海楼服务中心诉称：原告于2011年4月将位于北海市银海区银滩大道1号渡海楼一层的商铺出租给被告经营，按低于市场价格的标准收取租金，双方未签订书面租赁合同，属于不定期租赁，具体事项由第三人办理。现原告因经营所需，多次向被告表示解除租赁关系，并给予被告超过一个月的合理时间腾空返还商铺，但被告拒绝返还，继续经营，且自2014年5月起未付租金，经原告多次催促未果，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方商铺租赁合同关系；2、被告腾空返还商铺给原告，清偿所欠租金90000元，并支付占用期间租金（自起诉之日起，按每月70000元计至腾空返还商铺之日止）。
原告北海市银海区渡海楼服务中心对其诉讼主张在举证期限内提供的证据有：
一、房屋登记信息查询证明、北郊计经字（1992）044号《关于合资经营渡海楼项目建议书的批复》、北银国资复字（2000）1号《关于同意对郊区人民政府渡海楼项目用地非权属名称变更的批复》、证明、《关于渡海楼出资情况的说明》，拟证实银滩大道1号渡海楼是原告名下产业，涉案商铺是原告名下产业的其中一部分，且证明原告主体适格。
二、《非公司企业法人变更登记审核表》、授权委托书，拟证实涉案商铺是原告名下产业的其中一部分，是原告的经营场所。
三、照片，拟证实涉案商铺的现状，被告拒绝腾空返还商铺。
四、《关于腾空返还商铺事宜函》、邮件投递单及退件，拟证实原告已书面告知解除租赁关系并给予合理腾空时间。
五、租赁说明，拟证实原、被告存在租赁关系。
六、《声明》两份，证明第三人李欣是原告单位经理，办理涉案商铺出租事宜是经原告同意的职务行为而非个人行为。
七、北海市公安局110接处警登记表，拟证实被告有干扰原告正常经营的事实，且有拖欠租金及暴力威肋原告公司职员的行为。
八、法定代表人身份证明书，拟证实原告的法定代表人是张建红。
九、北国用（2005）第602064号土地使用权证及北房权证（2000）字第000063**号房屋所有权证（两证均经北海市国土资源档案馆盖章证明的复印件）、北海市房地产交易中心档案科提供的《房屋登记信息查询证明》，拟证实涉案商铺的产业确实属于原告所有。
被告彭克雄辩称：原、被告之间没有直接的房屋租赁关系，不存在解除租赁合同的问题；原告至今未能提供房产证证明其为本案适格原告，故其原告资格有待认定；本案起诉没有原告法定代表人签字，根据法律规定，应有原法定代表人张建红与现法定代表人赵春先共同签字确认才行，现起诉无效。且该起诉书未体现原告的意志，只是第三人私下的行为，故请求法院依法驳回原告的起诉。
被告彭克雄为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、北海市银海区渡海楼服务中心《企业法人营业执照》，拟证实起诉书无法定代表人张建红签字，起诉无效。
2、关于李欣与渡海楼产权人之间的租赁合同说明，拟定实李欣是承租人，应当作为本被的被告，而非第三人。
3、《广西北海渡海楼宾馆职工经济承包协议书》，拟证明第三人是独立的承租人，其应为本案被告。
第三人李欣述称：关于原告现任法定代表人的问题，据本人所知并未变更，应以工商登记为准，且有书面证据予以证明，但被告未提供；本人一直为原告的经理，有原告法定代表人的全权委托书，因此将涉案房屋租给被告是原告的行为，不是第三人的行为。但因没有与被告签订书面租赁合同，而是口头合同。被告曾持凶器对原告公司员工威助，拒付租金，其行为已对原告造成严重的损害。第三人同意原告的诉讼请求。
第三人李欣为其陈述在举证期限内没有提供证据。
经过庭审质证，被告对原告提供的证据三、五的真实性、合法性、关联性没有异议。被告对原告提供的证据一、二的真实性和合法性无法确认，关联性及证明内容有异议，证据一仅能证明一个门牌号，不能证明涉案房屋的产权；证据二无法证明涉案商铺属其经菅产业的一部分；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有收到原告这份《关于腾空返还商铺事宜函》，只能证明梁树权寄过一份函给被告，无法证明原告书面通知被告腾空商铺。梁树权之前并非原告代理人，其邮寄并非代表原告；对证据六的真实性无法确认，因原告的《声明》（1）所盖公章无法确认其真实性，对其合法性和关联性亦有异议，《声明》（1）只有第三人签名，没有原告法定代表人签名认可；对第三人的《声明》（2）的合法性、关联性有异议，第三人与原告签订有租赁协议，是承租人，无法确认其为原告的经理；对证据七的关联性及证明内容有异议，该证据仅为第三人的口述；对证据八的真实性、合法性、关联性有异议，因原告现任法定代表人是赵春先而非张建红；对证据九，由于其非涉案房屋所有权证的原件，其真实性、合法性、关联性由法院认定。第三人对原告所举的上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
原告对被告所举证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，该证据证明原告现任的法定代表人是张建红；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，被告未提供该证据的原件，且其承包期限为2009年4月10日至2010年4月9日，已过期，第三人已无承包权，不同意被告认为第三人作为本案被告的说法。第三人同意原告对被告提供上述证据的质证意见。
本院认为，对于原、被告及第三人均无异议的，原告提供的证据三、五以及被告提供的证据1，本院予以确认。对于原告提供的证据一证实原告的房屋登记在银海区银滩大道1号，证据九证实该房屋的所有权人和土地使用权人是原告，该两证据组成证据链证明原告是银海区银滩大道1号（北海市白虎头银滩大门西侧）的房屋所有权人和土地使用权人，本院予以确认，被告对该两份证据的抗辩理由不成立；对于原告提供的证据二的《非公司企业法人变更登记审核表》，证明原告在工商变更登记审核情况，授权委托书则证明在工商登记档案上登记的第三人在原告处的职务和权限。该证据与本案具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认，至于涉案商铺位于银海区银滩大道1号渡海楼侧面，为原告所经营的产业，本院亦予确认，被告对该证据的抗辩理由不成立；对于原告提供的证据四，证明原告与广西启迪律师事务所及律师梁树权于2014年6月13日，向被告邮寄《关于腾空返还商铺事宜函》，该函有邮寄的顺丰速运的回执记载拒收，退回为证。该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认，被告对该证据的抗辩理由不成立；对于原告提供的证据六，原告盖有公章并经第三人确认的《声明》（1）和第三人的《声明》（2），证明第三人是原告的经理，其代表原告出租涉案商铺给被告。该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。被告提出《声明》（1）无法确认原告所盖公章的真实性，没有原告法定代表人签字认可而不成立，由于被告未对公章的真伪提出鉴定，本院对被告提出原告《声明》（1）公章不真实的观点不予采纳，此外，原告《声明》（1）经原告盖公章确认，被告以其无原告法定代表人签字不成立的观点，缺乏法律依据，不予采纳（理由将在本案说理部分说明）。被告认为第三人与原告签订有租赁协议，是承租人，对《声明》（2）的合法性和关联性有异议，因被告不能举证证实在本案租赁时间内第三人与原告签订有租赁协议，故本院不予采信被告上述相应的观点；对于原告提供的证据七，仅为第三人的口述，没有其他证据佐证，而缺乏真实性，本院不予确认，被告的抗辩理由成立；对于原告提供的证据八，被告未能举证证实原告的法定代表人不是张建红，本院对该证据予以确认，被告的抗辩理由不成立。对于被告提供的证据2，仅为被告的个人说明，没有其他证据佐证，缺乏真实性，本院不予确认；对于被告提供的证据3，由于原告与第三人的承包协议书的承包期限自2009年4月10日至2010年4月9日止，被告租赁涉案商铺为2011年5月底至今，超过了上述承包期限，第三人已无承包权，结合原告提供《声明》（1）（证据六）确认第三人李欣是原告单位经理，故被告欲证实第三人是承租人，应当作为本案的被告，理由不成立，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告北海市银海区渡海楼服务中心是座落于北海市白虎头银滩大门西侧的银海区银滩大道1号的房屋所有权人，该房屋第一层（渡海楼侧面）有第1、2、3、4、5间商铺（店面）。第三人李欣是原告单位的负责人，职务是经理。2009年4月15日，原告委托第三人全权处理北海市银海区渡海楼服务中心事务。第三人是被告彭克雄的妹夫。2011年5月，原告委托第三人与被告协商出租商铺事宜，双方没有订立书面的租赁合同，但口头约定：原告于2011年5月将上述房屋第一层的第2、3、4、5间商铺出租给被告经营快餐及小买卖，2011年5月至2012年5月的年租金为120000元。2012年6月至2013年5月，原告在原出租商铺的基础上，增加第1间商铺出租给被告，约定年租金为170000元；2013年6月至2014年5月约定年租金为180000元。上述口头合同，双方没有约定租赁期限。租赁期间，被告向第三人交纳2011年5月至2014年5月的租金共470000元，原告通过第三人收到被告该笔租金。2014年6月起，被告以其对提高租金数额与第三人未能协商一致为由，没有交纳租金。2014年6月13日，原告与广西启迪律师事务所及其律师梁树权联合向被告邮寄《关于腾空返还商铺事宜函》，要求被告三日内腾空返还商铺，及按原约定标准结清所欠租金。被告拒收该函件，继续经营涉案商铺。
针对本案的第一个争议焦点：第三人是否为原告委托经营的代理人？原、被告是否存在租赁合同关系？
原告、第三人认为，第三人是原告单位经理，是原告委托经营的代理人，将涉案商铺出租给被告是经原告同意的职务行为，不是个人行为，原、被告存在租赁合同关系；被告则认为，第三人与原告是租赁关系，是承租人，不是原告委托经营的代理人，原、被告之间没有直接的房屋租赁，不存在租赁合同关系。本院认为：第三人是原告的工作人员，受原告委托全权处理原告单位事务，是原告委托经营的代理人。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。”的规定，第三人与被告口头订立的涉案商铺的不定期《租赁合同》，代表原告的经营行为，应为原告与被告口头订立的合同，可见，原、被告存在租赁合同关系。
针对本案的第二个争议焦点：本案的原告是否适格？
原告认为，涉案房屋银海区银滩大道1号是原告名下的产业，涉案商铺是该房屋的一部分，其作为原告是适格的；被告则认为，原告未能提供涉案房屋的房屋产权证来证明其是适格的原告。本院认为：在庭审中，原告向本院出具经北海市国土资源档案馆盖章证明的《土地使用权证》及《房屋所有权证》复印件和北海市房地产交易中心提供的《房屋登记信息查询证明》，证实了原告是银海区银滩大道1号的房产的所有权人和地产的使用权人，而涉案商铺在该房屋的第一层，故此，原告是涉案商铺的所有权人，其作为本案原告是适格的。
针对本案的第三个争议焦点：李欣是承租人，是否应作为本案的被告而非第三人？
原告认为，李欣是其单位经理，其委托李欣全权处理单位事务，李欣将涉案商铺租赁给被告彭克雄使用是代表单位的经营行为，应是本案的第三人而非被告；被告则认为，李欣与原告存在租赁关系，是独立承租人，应是本案的被告而非第三人。本院认为：李欣是原告的经理，原告授权委托其全权处理单位事务，有原告出具的授权委托书和原告、李欣的《声明》（1）、（2）为证，李欣管理原告单位的职务行为就是原告的行为，故此，李欣应作为本案的第三人，而非被告参加诉讼。
针对本案的第四个争议焦点：原告的诉讼请求是否成立？
原告授权第三人与被告口头订立的涉案商铺的不定期《租赁合同》，是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效合同。原告通过第三人于2011年5月起将涉案商铺租赁给被告经营使用；被告亦通过第三人向原告缴纳2011年5月至2014年5月共470000元租金。原告以经营需要为由，于2014年6月13日与相关的律师事务所及律师邮函被告，要求收回涉案商铺，被告拒收该函件。原告诉至本院，请求解除原、被告口头租赁商铺的合同及被告腾空返还涉案商铺给原告，有事实和法律依据，予以支持；原告请求被告清偿2014年6月至8月所欠租金90000元，与事实不符，鉴于原、被告口头约定2013年6月至2014年5月涉案商铺的年租金为180000元，2014年6月以后，原、被告没有达成一致调整年租金的方案，原告主张年租金调整为220000元，亦缺乏证据，故此，2014年6月至8月的租金应按2013年6月至2014年5月年租金180000元为标准计算为：180000元÷12个月×3个月＝45000元，超出部分不予支持；原告请求被告按每月70000元支付自2014年8月28日起诉之日至腾空返还商铺之日的占用租金，因每月占用租金70000元是原告在《关于腾空返还商铺事宜函》中单方提出，被告并未接受，亦没有法律依据，不予采信，鉴于存在被告继续占用涉案商铺，造成原告损失的事实，其占用期间的租金应继续按2013年6月至2014年5月年租金180000元为标准计算，即占用租金15000元／月（180000元÷12个月），应自2014年9月1日起计至本判决确定的腾空之日止，提前腾空的，计至实际腾空之日止；被告提出，原告的《民事起诉状》没有原法定代表张建红和现法定代表人赵春先的共同签字，起诉无效，请求驳回原告的起诉，以及原告《声明》（1）没有原告法定代表人签字认可而不成立的意见。鉴于原告提起诉讼的《民事起诉状》和《声明》（1）均盖有原告公章，而公章是法人权利的象征，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，可见，当事人签字与加盖公章，并不需要同时具备，只要有其一即可，本案《民事起诉状》及原告《声明》亦然，盖有原告公章后，无需原告法定代表人同时签字。被告的上述意见没有法律依据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告北海市银海区渡海楼服务中心与被告彭克雄口头订立的租赁原告位于北海市白虎头银滩大门西侧的银海区银滩大道1号的房屋第一层（渡海楼侧面）第1、2、3、4、5间商铺的合同；
二、被告彭克雄在本判决发生法律效力后三十日内将上述商铺腾空返还给原告北海市银海区渡海楼服务中心；
三、被告彭克雄偿付所欠原告北海市银海区渡海楼服务中心2014年6月至8月的商铺租金45000元；
四、被告彭克雄支付原告北海市银海区渡海楼服务中心的占用商铺租金（自2014年9月1日起至本判决确定的腾空之日止，提前腾空的，计至实际腾空之日止，按每月15000元计算）；
五、驳回原告北海市银海区渡海楼服务中心的其他诉讼请求。
本案受理费1025元，由原告北海市银海区渡海楼服务中心负担512.5元，被告彭克雄负担512.5元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2050元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王宗剑
二〇一四年十一月二十四日
书记员 许 建
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。