辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终5309号上诉人（原审原告）：沈阳普华恒友互联网金融服务有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街10号15层06单元。法定代表人：刘志强，该公司经理。委托诉讼代理人：刘媛媛，辽宁楷格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：世贸广场（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号方圆大厦814。法定代表人：漆洪波，该公司董事长。委托诉讼代理人：于璐，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：国丽燕，北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。上诉人沈阳普华恒友互联网金融服务有限公司（以下简称“普华公司”）因与被上诉人世贸广场（沈阳）置业有限公司（以下简称“世贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初17009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。普华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判返还上诉人押金或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已经于2016年8月26日腾房交钥匙，双方用实际行动已经解除租赁合同；2.租赁合同关于违约责任的约定明显显失公平、押金数额过多，权利义务不对等；3.租赁合同虽然约定违约条款，但约定的违约金过高，应当予以调整。世贸公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人在无法律和事实依据的情况下单方解除了合同，且根据双方签订的《沈阳新地中心1号楼房屋租赁合同》第九条第二款约定的情形，上诉人单方解除合同，构成违约，被上诉人已经收取上诉人的租赁押金不予退还，作为违约赔偿金；2.租赁合同为双方平等自愿签订，系真实意思表示合法有效定；3.双方合同关于违约金的约定远低于由此给被上诉人造成的实际损失。1XXX5房屋：一直未能出租出去，从上诉人2016年8月26日搬走至上诉人租赁期满，共计13个月闲置，损失金额合计为284,861.85元；1XXX6房屋：闲置9个月损失金额为183,237.57元，以上实际损失合计金额为468,099.42元，远超于合同约定的违约金的金额294,700元；4.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”上诉人给被上诉人造成的损失明显高于违约金的数额，故上诉人押金不予退还。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉维持原判。普华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年7月16日签订的两份《房屋租赁合同》（编号为：10#1XXX5、10#1XXX6）；2.判令被告返还原告租赁押金294,700元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2015年7月，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《沈阳新地中心1号楼房屋租赁合同》两份（合同编号10#1XXX5、10#1XXX6），约定：乙方承租甲方坐落于沈阳市沈河区友好街10号新地中心XX层X5单元，建筑面积320.67平方米及新地中心XX层X6单元，建筑面积234.92平方米的两处房屋作为办公使用，房屋租赁期自2015年9月27日至2018年9月26日。其中，1XXX5房屋年租金262,949.4元（月租金21,912.45元），押金157,663元；1XXX6房屋年租金244,316.8元（月租金20,359.73元），押金137,037元。合同第九条违约责任第2款约定：租赁期间，如果甲方无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，甲方应双倍返还乙方已经缴付的租赁押金，作为违约赔偿金，并按剩余租赁时间的比例承担房屋二次装修装潢费用；如果乙方无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，甲方已经收取乙方的租赁押金不予退还，作为违约赔偿金，装修装潢损失乙方自行承担。合同第十条第2款约定：甲方应在合同终止后10日内，在扣除乙方欠缴租金及其他费用，或者乙方应付的损失赔偿金后，退还乙方租赁押金。租赁押金不足以弥补损失的，甲方有权向乙方追偿。甲方未按约定退还租赁押金的，每逾期一日，应按日租金200%的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告于2015年9月15日向被告支付押金294,700元，并开始实际租用上述两个房屋。后原告因另有其他房屋可供其办公使用，不再租赁被告上述两处房屋，并于2016年8月26日搬离。原告使用房屋期间的租金已付清。现原告为主张押金返还诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。租赁合同明确约定，租赁期间为2015年9月27日至2018年9月26日，现原告请求解除租赁合同，鉴于被告对原告解除合同的请求没有异议，本院对此项请求予以支持。关于原告要求退还押金294,700元的请求。因原、被告签订的《房屋租赁合同》的违约责任明确约定：租赁期间……如果乙方无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，甲方已经收取乙方的租赁押金不予退还，作为违约赔偿金，装修装潢损失乙方自行承担。现原告在没有法律依据及合同依据的情况下，单方要求解除合同，构成违约。根据合同上述约定，结合原告支付租金的情况、搬离被告房屋的时间、租赁合同约定的租赁期间和剩余租金数额以及被告上述两个房屋在原告搬离后的实际租赁情况，本院认为合同中对于违约责任的约定与本案实际守约及违约情形相符合，原告要求退还押金的请求缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：驳回原告沈阳普华恒友互联网金融服务有限公司的诉讼请求。案件受理费5720元，减半收取计2860元，由原告沈阳普华恒友互联网金融服务有限公司承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方间合同约定的违约金是否过高，是否应当调整。双方间签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。上诉人于2016年8月26日搬离案涉房屋，被上诉人对此并无异议且上诉人自认已于2017年5月已将案涉的1XXX6房屋出租给他人，故双方间租赁合同已经解除。关于合同约定的因上诉人原因导致合同解除，被上诉人收取的租赁押金不予退还的约定是否过高的问题。本案双方签订合同约定的租期为36个月，至上诉人实际搬离之日只履行了11个月，尚有25个月尚未履行，因上诉人提前解除租赁合同必然导致被上诉人租金损失，被上诉人提出的闲置期间租金损失金额已经超过合同约定的违约金。一审结合双方支付租金的情况、搬离房屋的时间、租赁合同约定的租赁期间和剩余租金数额以及案涉两个房屋在搬离后的实际租赁情况，对违约金未予调整并无不当。综上，上诉人普华公司上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5720元，由上诉人沈阳普华恒友互联网金融服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 鑫审 判 员  姜会军审 判 员  丁广昱二〇一八年五月二十五日法官助理  蔡 韵书 记 员  桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。