湖南省祁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）祁民初字第2170号
原告胡明生，男，1966年4月27出生，汉族，永州市祁阳县人。
原告谭翠娥，女，1965年3月29日出生，汉族，永州市祁阳县人。
二原告委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师。
二原告委托代理人蒋永，湖南博大律师事务所律师。
被告肖军文，男，1963年7月4日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
被告廖粤红，女，1969年4月30日出生，汉族，永州市祁阳县人。
被告肖刚（又名肖钢），男，1992年10月1日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
原告胡明生、谭翠娥诉被告肖军文、廖粤红、肖刚请求确认房屋买卖合同有效纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理，依法由审判员彭妍担任审判长，与审判员杨克西、人民陪审员李群箭组成合议庭，代理书记员郑峰担任庭审记录，分别于2015年12月10日、2016年2月26日两次公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人李国清、蒋永到庭参加诉讼，被告肖军文、廖粤红、肖刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡明生、谭翠娥诉称，2011年11月16日，原告为催讨被告肖军文夫妇的借款本息68万元，与廖粤红签订了《房屋转让协议》，约定被告家位于祁阳县浯溪镇浯洲路9号房屋以88万元的价格转让给原告，购房款以拖欠的借款和20万元的现金抵付。当日原告付清了全部购房款，被告肖军文出具总收条，并将房屋产权证书及土地使用证交付给了原告，同时还出具了承诺书，承诺如在2012年11�16日前未还清原欠款，原告可提前处置转让房屋。因被告夫妇没有履行承诺，经双方协商，被告肖军文夫妇以房抵偿借款，并将房屋腾空交付给原告，原告将部分房屋对外发租。此后，被告一家拒不与原告见面，对原告要求办理过户手续也置之不理。特诉请法院依法确认原、被告签订的《房屋转让协议》有效；被告将协议转让房屋的产权变更登记至原告名下。
为支持其诉请，原告向法庭提交了以下证据：
1、房屋转让协议一份，拟证明被告肖军文、廖粤红以位于祁阳县浯溪镇浯洲路9号房屋以88万元的价格转让给原告，购房款以拖欠的借款和20万元的现金抵付；
2、承诺书一份，拟证明被告肖军文承诺在2012年11月16日前偿还原告88万元购房款的25%，在2013年11月16日前偿还本息25%，在2014年11月16日前偿还本息的50%。否则，胡明生有权提前处置房屋；
3、收条一份，拟证明原告于2011年11月16日付清了全部购房款88万元；
4、房屋所有权证及土地使用权证各一份，拟证明讼争土地为国有土地，被告将房屋所有权证和土地使用权证交付给原告；
5、证人文素梅、邓英华的证明各一份，拟证明肖军文夫妇因生意周转，以廖明杨（肖岳父）的名义于1998年9月20日从祁阳县原城关信用社贷款15万元，廖粤红于2011年11月15日从胡明生处筹款20万元偿还贷款本息；
6、租房协议二份、水费缴费清单一份，拟证明原告于2012年12月12日、2013年1月25日将浯州路9号房屋分别出租给宋碧德、李长宝，原告自2013年1月起交纳水费；
7、浯溪街道沿江路社区证明、龙满菊、张先平、周端阳、谢满秀的证明各一份，拟证明原告自2012年12月搬入浯州路9号房屋居住至今；
8、肖刚的�况说明一份，拟证明肖刚对其父母将房屋转让给二原告没有异议；
9、永州市中级人民法院（2013）永中法民三初执第21-2号协助执行通知书一份，拟证明中院已解除对本案争议房产的查封；
10、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民再一终字第9号民事判决书一份，拟证明肖军文与苏友元之间的民事调解书已被撤销。
被告肖军文在第一次庭审中辩称，原告所诉是实，没有为原告办理房屋过户手续是因为讼争房屋因其与苏友元一案被永州市中级人民法院查封。请求法院依法处理。
被告没有向法庭提供证据。
被告肖刚述称，处理房屋需要他签字时，他才知道父母将房屋登记在他名下。事情虽与他无关，但建议出售房屋，偿还债务。
被告肖刚和廖粤红均没有应诉，也没有提供证据。
原告提供的10份证据经庭审质证，被告肖军文除对证据8即肖刚的情况说明有异议外，对其他证据均没有异议。
本院根据证据规则，审查后认为，原告提供的证据8，被告肖军文虽提出异议，但没有提供相应的证据证明自己的主张，被告肖刚陈述，证据8是他根据原告律师的口述进行书写。被告肖刚书写“情况说明”时已成年，具有完全民事行为能力，同时肖刚也没有提供其他证据证明其主张，故本院对证据8予以采信。原告提供的其他证据真实、客观、且与本案有关联，本院均予以采信。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本案的基本事实认定如下：
被告肖军文、廖粤红因生意周转多次向原告胡明生、谭翠娥夫妇借款。为偿还借款本息68万元，原告胡明生、谭翠娥于2011年11月16日与被告肖军文、廖粤红签订了《房屋转让协议》，约定：二被告将位于祁阳县浯�镇浯洲路9号（原浯溪镇桃园路）一栋四层砖混结构的房屋（房产证号为私房证字第0214**号，房屋所有权人为廖粤红，共有权人为肖刚，土地使用证号为祁国用（98）字第118189号，使用权人为廖粤红）以88万元的价格转让给二原告，购房款以拖欠的借款本息68万元和20万元的现金抵付。（因被告肖军文曾委托岳父廖明杨为其贷款15万元，将房产证等相关权属证书交给廖明扬保管。原告胡明生、谭翠娥于协议当日替肖军文、廖粤红偿清了该笔贷款本息20万元。）双方均在该协议上签了名，同时被告肖军文、廖粤红出具了承诺书，承诺在2012年11月16日前偿还原告88万元购房款的25%，在2013年11月16日前偿还本息25%，在2014年11月16日前偿还本息的50%。否则，胡明生有权提前处置房屋。被告肖军文、廖粤红当天出具收条载明：“今收到胡明生、谭翠娥购房款88万元整。房款全部付清。”被告肖军文、廖粤红于当日将房屋产权证书及土地使用证交付给了原告。被告肖军文、廖粤红在2012年11月16日前没有履行承诺，于11月底将房屋腾空交付给原告，2012年12月，原告夫妇入住该房屋，并将部分房屋对外发租。2013年9月23日，被告肖军文之子肖刚对被告肖军文、廖粤红将房屋转让给原告胡明生、谭翠娥表示认可。二原告一直在该房屋内居住至今。
另查明，湖南省永州市中级人民法院因苏友元诉肖军文等人借款纠纷一案，将讼争房屋查封，2013年8月因该案双方达成调解而解除查封。在该案执行过程中，原告胡明生、谭翠娥以执行标的已转让给他们且实际占有为由向永州市中级人民法院提出执行异议，异议被驳回。同时，二原告向永州市中级人民法院申请再审，再审申请也被驳回，原告胡明生、谭翠娥向湖南省高级人民法院申诉，2015年8�31日湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法民再一终字第9号民事判决，认为肖军文与苏友元之间的民事调解协议构成对二原告民事权益的损害，遂撤销永州市中级人民法院作出的苏友元与肖军文等人之间的民事调解书和驳回再审申请裁定。原告遂向本院提起诉讼。
本院认为，原告胡明生、谭翠娥与被告被告肖军文、廖粤红签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。被告肖刚作为房屋的共有权人，在取得使用权时，尚未成年，成年后对被告肖军文、廖粤红的转让行为予以认可，房屋转让协议对肖刚也具有约束力。原被告双方应全面履行合同约定的义务。原告依约交纳了全部购房款，被告将房屋的相关权属证书交付给原告，且腾空房屋交付给原告居住，三被告还应当协助二原告办理产权过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告胡明生、谭翠娥与被告被告肖军文、廖粤红、肖刚签订的房屋转让协议合法有效；
二、被告肖军文、廖粤红、肖刚协助原告胡明生、谭翠娥将房屋产权变更登记至原告名下。
案件受理费12600元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 彭 妍
审 判 员 杨克西
人民陪审员 李群箭
二〇一六年二月二十九日
代理书记员 郑 峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六�条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。