四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第1126号
上诉人（原审被告）：林永伦，男，1964年9月24日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）：吴平，四川坤宏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：付秀娥（曾用名付俊娥），女，1967年2月26日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）：吴平，四川坤宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪鲁高，男，1946年12月11日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）：朱一维，四川仙山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗淑芳，女，1944年1月25日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）：朱一维，四川仙山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪少林，男，1968年11月13日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）：朱一维，四川仙山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢小燕，女，1970年6月19日出生，汉族。
委托代理人（特别授权代理）：朱一维，四川仙山律师事务所律师。
上诉人林永伦、付秀娥为与被上诉人汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院作出的（2015）峨眉民初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人林永伦、付秀娥及其委托代理人吴平，被上诉人汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕的委托代理人朱一维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕均为峨眉山市桂花桥镇棬鱼村3社村民，汪鲁高、罗淑芳系夫妻关系，汪少林、卢小燕系夫妻关系，汪少林、卢小燕分别系汪鲁高、罗淑芳的儿子、儿媳。林永伦、付秀娥系夫妻关系，均为峨眉山市大为镇林家村5组的村民。
1984年9月8日，原峨眉县燕岗公社管理委员会向汪鲁高发出《批准建房通知书》，主要内容为：棬鱼大队3小队汪鲁高同志：你户申请配建房屋的报告，我社按照国务院国发（81）57和县委（83）7号文件精神，报峨眉县人民政府批准，同意你户配建……拆房迁建156平方米住房……。其后，汪鲁高、罗淑芳修建了156平方米住房。1996年11月4日，峨眉山市桂花桥镇人民政府向汪少林发出《农房建设用地批准通知书》，主要内容为：棬鱼村3组汪少林同志：你户农房建设用地的申请，经镇土地管理办公室派人调查，报镇人民政府审查批准，同意你户1996年农房建设占用非耕地50平方米……。其后，汪少林、卢小燕修建了50平方米住房。上述房屋共计楼房六间、偏（配）房六间，现门牌号为峨眉山市桂花桥镇棬鱼村3社87号。
2008年7月7日，汪少林与林永伦签订《房屋转让协议》一份，主要内容为：1、转让物：汪少林所有的位于峨眉山市桂花桥镇棬鱼村3组的砖混结构楼房六间及偏（配）房六间以及现有房内设施设备和房前屋后的树木；2、转让金：人民币53000元；3、支付方式：本协议经双方签字盖印生效后由林永伦一次性支付给汪少林50000元，余款3000元由林永伦于2008年9月底前一次性付清。……
合同签订后，林永伦支付了转让款53000元，汪少林将房屋交付林永伦、付秀娥使用至今。2015年6月25日，汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕诉至原审法院，请求判决：1、确认汪少林与林永伦2008年7月7日签订的《房屋转让协议无效》；2、林永伦、付秀娥向汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕返还宅基地及房屋；3、本案诉讼费用由林永伦、付秀娥承担。
原审法院审理认为：农村房屋是农村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋，具有社会福利性质，保证农村村民最基本的居住。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，集体所有的土地不得出让、转让。本案中，汪少林与林永伦买卖房屋的行为虽然系双方真实意思表示，但因购买者林永伦、付秀娥不是峨眉山市桂花桥镇棬鱼村3社集体经济组织成员，双方的房屋买卖协议违反了土地管理法的有关禁止性规定，应属无效。因合同无效，汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕要求林永伦、付秀娥返还房屋及宅基地的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。因林永伦、付秀娥在本案未提起反诉，故对合同无效后林永伦、付秀娥要求汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕返还购房款及赔偿损失等后续事宜，林永伦、付秀娥可与汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕另行协商或起诉解决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认汪少林与林永伦2008年7月7日签订的《房屋转让协议》无效；二、本判决生效后六十日内，林永伦、付秀娥将《房屋转让协议》项下位于峨眉山市桂花桥镇棬鱼村3社的房屋12间及该房屋所占用的宅基地返还给汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕。案件受理费1050元，汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕负担525元，林永伦、付秀娥负担525元。
上诉人林永伦、付秀娥不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实不清，缺少事实依据。本案是被上诉人自愿卖房，汪少林、卢小燕当场收了50000元现金，其后汪鲁高收了3000元的树子钱；签约时，有该生产队队长作为签约证人在合同上签字见证；后上诉人开小卖部，有该村村委会开出证明证实上诉人是棬鱼村3组楼房的主人并是该村常住人口，该房屋将被征用拆迁，棬鱼村村委会通知的是上诉人去签订了征用拆迁协议，因此，棬鱼村村委会对该转让行为是同意的。以上事实证明《房屋转让协议》是有效的。二、原审判决缺乏法律依据，适用法律错误。原审法院仅仅是认为该合同违反了土地管理法的有关禁止性的规定，但没有任何一条法律条款可支持其理由。相反，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第六十四条、第一百五十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款及《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》的规定，双方签订的《房屋转让协议》是有效的。综上，请求二审人民法院判决：1、撤销原判；2、改判驳回一审原告的诉讼请求。
被上诉人汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕辩称：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第六十二条的规定，双方的买卖协议是违法的，所以无效。房屋的宅基地包括批给汪鲁高的156个平方和批给汪少林的50个平方，汪少林无权处分该宅基地以及地上的房屋，所以协议无效；房屋属于汪少林与卢小燕的夫妻共同财产，而协议上并无卢小燕的签名，所以协议无效。综上，原审判决恰当，请求维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”和该法第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”之规定，只有本集体经济组织成员才可以享有宅基地，不能流转给本集体经济组织成员以外的人。本案中，根据“房地一体”原则，汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕将农村房屋向本集体经济组织成员以外的林永伦、付秀娥转让，必然涉及与房屋不可分割的农村宅基地使用权一并转让，处分房屋也就处分了农村宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，故讼争房屋及其农村宅基地不能在双方当事人之间流转。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，双方当事人签订的《房屋转让协议》，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故原审法院认定双方当事人签订的《房屋转让协议》无效并无不当，本院予以确认。
合同被确认无效后，林永伦、付秀娥因《房屋转让协议》取得的涉案房屋及宅基地应当返还给汪鲁高、罗淑芳、汪少林、卢小燕。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，上诉人林永伦、付秀娥的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人林永伦、付秀娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 全
审 判 员 罗丹杏
代理审判员 李英洪
二〇一六年一月二十日
书 记 员 张 瑞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。