北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第01716号
原告吕景山，男，1962年2月9日出生。
委托代理林立成，北京大成律师事务所律师。
被告董玲会，女，1970年10月25日出生。
委托代理人徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。
原告吕景山与被告董玲会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕景山及其委托代理人林立成，被告董玲会及其委托代理人徐凤明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕景山诉称：原被告双方于2013年12月6日经北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）介绍，签订《存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的坐落于北京市房山区××房屋，并以书面证明形式将成交价变更为650000元，合同约定原告向被告先支付购房款（定金）30000元，被告房产证及原告购房资格审验完毕后，再支付230000元购房款，并拟用住房公积金贷款支付370000元，剩余20000元于2014年12月31日支付给被告，为此原告专门为被告出具了欠条。合同签订后，原告依照约定向被告支付了30000元购房款，并积极办理自身购房资格的审验。然而2013年12月10日经华熙公司员工孟宪灵召集原被告双方开会，被告表示由于自身家庭原因，不能将该房屋卖给原告了。根据合同法规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，为此原告诉至法院，请求依法判令解除原被告双方于2013年12月6日签订的存量房屋买卖合同；被告退还购房款30000元并支付违约金65000元及误工费10000元，本案诉讼费由被告负担。
被告董玲会辩称：原告要求解除合同是其单方意思表示，我并没有表示不卖房。只不过我提出了房子是夫妻双方的共同财产，需要我丈夫签字，这事实原告和中介都是明知的。我丈夫也同意将房屋卖给原告，并非我方违约。合同中规定了房价款600000元，但实际上房价款是650000元，原告要求另50000元不在合同中体现，而是以欠条的形式体现，对此我不同意。合同条款应该变更，原告说为了避税把合同价款写成了600000元，这点我和我丈夫都不同意。我丈夫认为这属于夫妻共同财产，也不同意将房屋内的家具、家电无偿给原告。在中介的调解下我给原告打电话，原告却不接电话。合同规定的交款日期还没有成就的前提下原告就匆忙起诉了被告，原告是想通过这种方式赚取不合法的违约金，这点我方不同意。双方所确定的合同条款也明确了交付日期和交款日期，我方的证据也有原告所打的欠条，真正的交易数额应该是650000元，这点原告的起诉书中都是认可的。如果原告不买房了，我就把定金退还给原告，不同意支付违约金。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月6日，出卖人董玲会（甲方）与买受人吕景山（乙方）及居间方华熙公司（丙方）签订存量房屋买卖合同，约定由乙方购买甲方位于北京市房山区××房屋，建筑面积为58.62平方米；该房屋的所有权证号为X京房权证房字第××号，获得房产证日期为2011年12月15日；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为600000元整。买受人采取住房公积金贷款形式付款，本合同签订之日买受人交纳购房定金30000元，暂交甲方保存；该定金用于冲抵购房款，多退少补。买受人于房产证审验合格，乙方购买资格审验合格后三个工作日内向出卖人交纳购房首付款230000元，拟申请公积金贷款370000元整。买卖双方协商房产证审验合格，乙方购买资格审核合格后三个工作日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付的费用：成本房差价款、个税、契税等贷款、过户时产生的一切费用均由乙方支付。出卖人应当在2014年2月28日前将该房屋交付给买受人。出卖人应将所在该房内户口于2014年2月28日前迁出，保证买受人入住后能够顺利落户。合同签订后，若出卖人未按本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续），或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担。当事人双方同意公积金批贷后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。乙方应于2013年12月6日向华熙公司提供真实有效的购房资格审核资料。双方还对其他相关事项进行了具体约定。
合同签订当日，吕景山即向董玲会交付购房款定金30000元整；同时双方以证明形式变更房屋成交价格为650000元整。同时吕景山以欠条的形式约定除合同约定成交价630000元外剩余购房款20000元同意于2014年12月31日前还清。
合同签订后即2013年12月7日，董玲会电话通知华熙公司，表示不卖房了。于2013年12月10日，在华熙公司的主持下，董玲会与吕景山进行了协商，双方未达成一致意见。吕景山遂于2013年12月31日起诉至本院。
华熙公司的员工朱兰菊、孟宪灵出庭作证称，签完合同第二天，董玲会打电话说她丈夫不同意卖房，于是就通知原告协商，在一起协商的时候也没有协商成，然后吕景山就起诉了，起诉过了五六天的时候董玲会又说她丈夫同意卖了。
诉讼中，吕景山撤回了要求董玲会支付误工费10000元的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述，存量房屋买卖合同、证明、欠条、收条、录音光盘、朱兰菊、孟宪灵的证人证言及庭审笔录等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：吕景山与董玲会签订的存量房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反有关法律法规规定，应为有效。依法成立的合同，双方当事人均应依诚实守信原则全面履行各自义务。鉴于吕景山表示坚持解除存量房屋买卖合同，董玲会亦同意，本院不持异议。根据查明的事实，董玲会通过电话通知华熙公司，表示由于家庭原因不卖房了，此后在华熙公司组织双方协商的过程中，董玲会亦表明其丈夫拒绝卖房，另结合华熙公司的证人证言，足以认定拒绝卖房是董玲会的意思表示，董玲会作为买卖合同的当事人应当承担违约责任，即返还定金，并支付相应的违约金。关于违约金，董玲会构成根本违约，应按约定承担违约责任。但考虑到董玲会一方签约后随即提出了拒绝卖房的意思表示，合同约定的违约金过高，法院酌情支持吕景山违约金10000元。合同解除后，董玲会收到吕景山的30000元购房款理应返还。综上，吕景山要求解除存量房屋买卖合同和支付违约金和返还购房款的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于违约金过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吕景山与被告董玲会于二Ｏ一三年十二月六日签订的存量房屋买卖合同。
二、被告董玲会于本判决生效后十日内给付原告吕景山违约金一万元。
三、被告董玲会于本判决生效后十日内返还原告吕景山购房款三万元。
四、驳回原告吕景山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零八十八元，由原告吕景山负担六百八十八元（已交纳），由被告董玲会负担四百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 万会兵
二〇一四年三月三十一日
书记员 关 洁