云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云04民终389号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司。住所地：易门县龙泉街道办事处朝阳路**号。
负责人：张小红，经理。
委托诉讼代理人：苏志宏，云南苏志宏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉秀，女，1989年10月16日生，汉族，住云南省易门县。
委托诉讼代理人：武义程，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：王文迪，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告：重庆亨佳龙房地产开发有限公司。住所地：重庆市永川区渝西大道中段***号附*号。
法定代表人：黄建洪，董事长。
上诉人重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司（以下简称亨佳龙易门分公司）因与被上诉人王玉秀、原审被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司（以下简称亨佳龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2017）云0425民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
亨佳龙易门分公司上诉请求：撤销原判第二项。事实及理由：《商品房购销合同》是上诉人与被上诉人签订，原审被告并不是合同当事人，不属必要共同诉讼被告，原审将上诉人和原审被告列为共同诉讼被告，并判决共同承担合同责任于法无据，且违反《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，违反法定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……”上述法律已经把依法设立并领取营业执照的法人的分支机构列为民事诉讼主体，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构开展业务与其他公民、法人和其他组织发生纠纷引起民事诉讼，应当以分支机构作为诉讼主体，而不应当以法人作为诉讼主体，更无法律依据可以把分支机构和法人作为共同诉讼主体。《中国人民银行关于中国保险公司分支机构诉讼主体资格的说明的函》中规定：“凡因保险合同发生纠纷诉诸法院解决的，签订保险合同的分支机构应该作为诉讼主体起诉或应诉。”《中国人民银行关于对商业银行分支机构民事责任问题的复函》中规定：“商业银行的分支机构在总行授权范围内开展业务时，与其他公民、法人和其他组织发生纠纷引起民事诉讼的，应以分支机构作为诉讼主体，而不应以其总行作为诉讼主体。”如果原审判决成立，中国人民银行的上述规定将被颠覆。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十八条规定：“被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。”上述法律已经对依法设立并领取营业执照的法人分支机构不足以承担全部民事责任的风险作出了救济规定，原审法院判决原审被告与上诉人共同承担民事责任毫无意义。
王玉秀答辩称，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，所以亨佳龙公司应该与亨佳龙易门分公司共同承担民事责任，请求驳回上诉，维持原判。
亨佳龙公司未作答辩。
王玉秀向一审法院起诉请求：判令亨佳龙公司、亨佳龙易门分公司按照约定的违约金计算标准（逾期交房前30日内，按100元/天计算；逾期交房30日后，按已付房款的0.03%/天计算）向其支付自2015年8月31日起至满足法定交房条件之日止的逾期交房违约金（暂计算至2017年9月底为90145元）。
亨佳龙易门分公司反诉请求：判令王玉秀支付亨佳龙易门分公司逾期付款违约金58628元。
一审法院认定事实：2014年4月23日，王玉秀（乙方）与亨佳龙易门分公司（甲方）签订《商品房购销合同》（格式合同，由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制），并订立《合同补充协议》，约定：甲方向乙方预售位于易门县龙泉街道办事处“新城国际”第2幢第1单元第17层1701号商品房，该商品房套内建筑面积为97.48平方米，单价为每平方米4076.55元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为叁拾玖万柒仟叁佰捌拾贰元整（￥397382元）；采取银行按揭贷款方式支付购房款，乙方在签订本合同时支付首期款127382元，并按照贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料，剩余购房款270000元，乙方应于2014年4月30日前办理完毕银行按揭手续；甲方应于2015年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交给乙方；乙方如逾期付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方如逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、书面形式通知乙方办理交接手续。《商品房购销合同》还对其他内容作了约定。
合同签订后，王玉秀按约向亨佳龙易门分公司支付了首期购房款127382元。合同约定的交房时间（2015年8月31日）届满至今，亨佳龙易门分公司未能向王玉秀交付按合同约定经验收合格的商品房。
2014年5月10日，亨佳龙易门分公司与中国农业银行股份有限公司易门县支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定由亨佳龙易门分公司为中国农业银行股份有限公司易门县支行向购房人发放的个人住房贷款提供连带担保。王玉秀、亨佳龙易门分公司于2015年11月23日在中国农业银行股份有限公司易门县支行的《个人信贷业务申请表》签名、盖章。2016年1月5日，王玉秀作为借款人、抵押人，亨佳龙易门分公司作为保证人，与作为贷款人的中国农业银行股份有限公司易门县支行签订《个人购房担保借款借合同》。同日，中国农业银行股份有限公司易门县支行向王玉秀发放贷款270000元并转付至亨佳龙易门分公司账户。此时，王玉秀交清了购房款。“新城国际”第2幢于2016年11月8日预验收合格。
由于亨佳龙易门分公司与王玉秀对违约之事宜未能协商一致，故王玉秀诉至法院，要求判如所请。诉讼中，王玉秀提出逾期交房违约金暂计算至本案法庭辩论终结之日（2017年12月21日）的意见。亨佳龙易门分公司只同意计算至通知交房之日，即2016年11月15日。
一审法院认为，王玉秀与亨佳龙易门分公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，亨佳龙易门分公司未能在约定的2015年8月31日前向王玉秀交付符合约定条件的商品房，已构成违约，依据合同约定及法律规定应承担违约责任。王玉秀要求亨佳龙易门分公司支付逾期交房违约金的诉请，依法有据，予以支持。依据王玉秀的主张及涉案合同约定、案件事实，确定逾期交房（2015年9月1日至2017年12月21日，共计843天）违约金为99921元（30天×100元+397382元×0.03%×813天）。对亨佳龙易门分公司提出逾期交房违约金只同意计算至2016年11月15日的抗辩，证据不充分，不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”依据上述法律规定，结合本案实际，对于亨佳龙易门分公司应向王玉秀支付的逾期交房违约金99921元，应先以亨佳龙易门分公司的财产承担，不足以承担的，由亨佳龙公司承担。亨佳龙易门分公司的其他辩解，于法无据，不予支持。亨佳龙公司经传票传唤未到庭应诉，视为其放弃对王玉秀的诉讼主张及诉讼请求的抗辩权，所产生的法律后果自行承担。
对于王玉秀是否构成逾期付款和承担相应违约责任的问题。按《商品房购销合同》约定，采取银行按揭贷款方式支付购房款，王玉秀应于2014年4月30日前办理完毕银行按揭贷款手续，但根据本案证据显示，王玉秀于2015年11月23日向银行申请办理按揭贷款手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据预售商品房按揭贷款的交易习惯，开发商有义务为购房者提供阶段性担保，亨佳龙易门分公司与中国农业银行股份有限公司易门县支行于2014年5月10日签订《一手房贷款业务银企合作协议》。故综合考虑担保协议签订后应给予购房者合理的办理按揭贷款手续的时间（酌定15天）及审批和发放贷款的时间由银行方面掌控的因素，确定逾期付款违约金的计算期间应自2014年5月26日起至办理按揭贷款手续前一日止（即2015年11月22日），共计546天，违约金计算为44796元（30天×100元+270000元×0.03%×516天）。亨佳龙易门分公司反诉要求王玉秀支付逾期付款违约金的诉请，有事实和法律法据，合理部分予以支持。王玉秀提出其不应承担逾期付款违约金的辩驳，证据不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司于判决生效之日起十五日内支付王玉秀逾期交房违约金99921元。二、对上述第一判项确定的债务，重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司的财产不足以承担的，由重庆亨佳龙房地产开发有限公司承担。三、王玉秀于判决生效之日起十五日内支付重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司逾期付款违约金44796元。四、驳回重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司的其他诉讼请求。”
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对原判认定的案件事实均无异议，应予确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：亨佳龙公司是否系本案适格被告？亨佳龙易门分公司管理的财产不足以承担本案债务，是否应由亨佳龙公司承担？
《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”本案中，《商品房购销合同》由亨佳龙易门分公司与王玉秀签订，亨佳龙易门分公司虽不具备法人资格，但有一定组织机构和财产，依法设立并领取营业执照，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条关于“其他组织”的规定，亨佳龙易门分公司可以作为民事诉讼的当事人，承担民事责任。亨佳龙公司作为设立亨佳龙易门分公司的法人，王玉秀诉请其与亨佳龙易门分公司承担违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，亨佳龙公司亦是本案适格被告，原审判决亨佳龙易门分公司管理的财产不足以承担本案债务，由亨佳龙公司承担，符合上述法律规定，本院予以维持。
综上所述，亨佳龙易门分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 伟
审判员 吴晓琳
审判员 方明慧
二〇一八年四月四日
书记员 白子益