广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第1359号原告：冯志诚，男，1969年10月30日出生，汉族，住广东省中山市东区，。委托代理人：孙常军，系广东铭致律师事务所律师。被告：中山市皇爵商业城有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区颐景苑聚豪庭1栋首层13号商铺，组织机构代码74626847-6。法定代表人：马文爱，系该公司董事。委托代理人:苏枝婵，系该公司物业经理。原告冯志诚诉被告中山市皇爵商业城有限公司（以下简称皇爵公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，因原被告双方之间关于物业服务合同的另案正在中山市中级人民法院审理【（2015）中中法民一终字第1136号】，本院于2015年10月10日中止审理本案，后于2016年1月19日恢复审理本案。原告冯志诚及其委托代理人孙常军、被告皇爵公司的委托代理人苏枝婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志诚诉称：原告以返租三年，租金160000元的条件购得被告开发的中山市火炬开发区颐景苑五期R6幢C52号商铺。2007年7月28日，原告与被告签订了物业管理委托合同。合同约定，委托管理事项包括：房屋建筑走廊通道等公用部位的管理，维护公共秩序，对违反经营管理公约的行为采取警告、制止、罚款等措施，管理与本物业相关的工程图纸、使用人档案和竣工验收资料，如进行装修，须向被告填写申请、缴纳押金，完工后被告进行查验，如有妨碍他人正常使用物业的情况扣除押金并期限整改，可聘请专营公司承担本物业的专项管理，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。但被告于2009年引进华润万家生活超市和于2011年引进138电子数码科技发展有限公司（后转为爱茵堡青少年宫）后，未履行合同义务，导致公共走廊被封堵，无法通行。该情况发生后，原告不断要求被告依约定采取措施督促纠正，但被告以消极态度予以敷衍，后更将物业管理转委托爱茵堡教育咨询管理有限公司，给原告维权设置障碍。因被告的违约行为，致原告商铺至今未能出租，给原告造成了巨大的经济损失，依据违约行为与经济损失的关联程度，被告应予赔偿。原告特具状至法院，请求判令：1.被告立即严格履行物业管理委托合同，停止转委托其他公司进行物业管理，督促侵占公共走廊、妨碍通行的使用人恢复原状，保证原告正常通行，向原告提交工程图纸和竣工验收资料；2.被告赔偿原告自2013年9至2015年8月的租金损失32000元（160000元（返租三年租金）/36个月×24个月×30%），并按每月1333元标准赔偿至实际履行上述义务止；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告冯志诚撤回第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：自2013年9月至2015年12月31日止的租金损失。原告冯志诚对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交有如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告基本信息资料；3.中山市皇爵商业城物业管理委托合同；4.照片；5.收款收据（微信打印件）；6.颐景新城（商铺）认购书；7.民事判决书【（2015）中一法张民一初字第246号】；8.民事调解书【（2015）中中法民一终字第1136号】；9.投诉信；10.照片。被告皇爵公司辩称：一、被告已经按照物业管理委托合同的约定履行了义务，而原告却未按物业管理委托合同的约定缴纳物业管理费。被告没有委托其他公司进行物业管理，被告一直按照物业管理委托合同约定亲自对委托的物业进行物业管理。二、原告委托的物业并不存在公共走廊被侵占的事实。公共走廊的功能一直都没有被改变，可以自由通行，即使个别商户在经营的时候设置小铁门，仍然可以通行。商业城公共区域的夏天开门时间为6:30至21:30、冬天为7:00至21:00，也可以根据整体商户的经营情况而机动调整，并不影响出租和经营。被告也多次口头、书面督促整改，已经履行了相应职责，原告一直未向被告提出走廊被占的事实，直至被告向原告主张物业管理费时才提出。三、原告与案外人约定的返租三年租金与被告无关。原告的租金损失没有事实和法律依据，即使有损失也不是被告造成的。而且，根据已有的判决，被告也只承担20%的责任。此外，原告撤回了第1项诉求，那么第2项诉求就不成立，不能出租不是被告造成的，是原告对租金要求较高等原因所导致的，其他未出租给爱茵堡的商户亦可以成功出租。原告从2009年1月开始拖欠物业管理费，华润万家超市是2010年开始签租赁合同，爱茵堡从2011年开始签租进场在北门经营138数码城，2013年至2014年才在商业城的东门区域开始装修经营，足见并不是因为公共区域的问题影响原告出租。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告皇爵公司为支持其辩称提交有如下证据：皇爵商业城物业往来函。经审理查明：2007年4月17日，冯志诚与中山市南辰房地产有限公司签订颐景新城（商铺）认购书，约定冯志诚认购中山市南辰房地产有限公司开发的颐景新城二层C52商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积为128.39平方米，冯志诚可享受三年返租，三年返租租金按21%回报计算租金160479元，并直接在首期房款中一次性扣减。2007年7月28日，冯志诚（甲方）与皇爵公司（乙方）签订中山市皇爵商业城物业管理委托合同（以下简称物业管理委托合同），主要约定：1.甲方将所处皇爵商业城内的商铺委托乙方实行物业经营管理；2.委托管理事项中包括房屋建筑共用部位（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）的维修、养护和管理，对业主和物业使用人违反经营管理公约的行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及罚款处理等措施；3.甲方享有依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内共用设施和公共场所（地）的权利，有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。该物业管理委托合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。返租期为2007年7月至2010年7月，2009年华润万家超市入驻皇爵商业城，2011年138电子数码科技发展有限公司入驻，后爱茵堡青少年宫于2013年入驻。冯志诚称2010年4月华润万家超市封闭了涉案商铺的左侧通行道，2011年138电子数码科技发展有限公司封闭了右侧通行道，认为皇爵公司未按物业管理委托合同的约定履行义务，导致涉案商铺未能出租，应就其租金损失承担30%的责任，遂于2015年8月13日起诉至法院，主张前述实体权利。另查：因冯志诚自2009年起未按时缴纳物业管理费，皇爵公司于2015年1月8日起诉至本院，本院作出（2015）中一法张民一初字第246号民事判决书，判令冯志诚向皇爵公司支付2009年1月1日至2014年11月30日期间的物业管理费13110元。冯志诚不服前述判决，遂上诉至中山市中级人民法院。2015年11月5日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第1136号民事调解书，冯志诚向皇爵公司支付2009年1月1日至2014年11月30日之间的物业管理费9830元。再查：涉案商铺已于2016年1月1日出租给爱茵堡青少年宫，租金为每月每平方米25元。庭审中，冯志诚称其为减少损失才低价出租给爱茵堡青少年宫，通常周边商铺的租金为每月每平方米40元至45元左右。诉讼中，本院组织冯志诚与皇爵公司前往涉案商铺处勘验现场，显示涉案商铺靠近华润万家超市的通道已设置消防门，平时不正常开放，通往爱茵堡青少年宫一侧的通道均已由爱茵堡青少年宫装修并使用，外界通往涉案商铺的一楼正门即商场的东门已由爱茵堡青少年宫装修使用，并悬挂有爱茵堡青少年宫的标牌；商场一楼公共使用空间亦由爱茵堡营业使用。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。物业管理委托合同系冯志诚与皇爵公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。冯志诚诉称因皇爵公司未按约履行义务导致涉案商铺未能出租，而诉请判令皇爵公司赔偿其租金损失。皇爵公司提出其已履行合同义务且涉案商铺未能出租系冯志诚自身原因导致的抗辩，但其提供的证据不足以证实其已履行过相应的合同义务，应承担举证不能的不利后果，故本院不采信其抗辩。从本院查明事实来看，冯志诚名下的涉案商铺通往外界的通道均不同程度被毗邻的其他商户所占用，皇爵商业城的东门亦由爱茵堡青少年宫装修使用，而对于商铺而言，地理位置的通畅与否直接影响到客流量，客流量的多少亦影响着商铺出租的成功率以及租金的高低，因此本院认定皇爵公司存在违约行为，对导致冯志诚的涉案商铺未能出租存在一定的因果关系，应向冯志诚承担相应的违约责任。不过，冯志诚作为涉案商铺的权利人，应积极促成商铺的出租实现自身利益，而不是让涉案商铺空置，与涉案商铺相邻的商铺均已出租，而且涉案商铺也于2016年1月1日成功出租，足见冯志诚对于涉案商铺未出租导致的损失未采取适当措施防止扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院综合本案案情，根据减损规则，判令皇爵公司就冯志诚因涉案商铺未出租导致的损失承担20%的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失。参照涉案商铺现有的出租价格，冯志诚的租金损失应为89873元（25元/月×128.39平方米×28个月），故皇爵公司应向冯志诚支付损失赔偿额17974.6元（89873元×20%）。就冯志诚主张的超过17974.6元部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：被告中山市皇爵商业城有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯志诚支付损失赔偿额17974.6元；驳回原告冯志诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元（该款原告冯志诚已预付），由原告冯志诚负担175元，由被告中山市皇爵商业城有限公司负担125元（该款被告中山市皇爵商业城有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告冯志诚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。代理审判员  陈春华二〇一六年二月二十三日书 记 员  刘首立姚志姬