吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0621民初1184号
原告(反诉被告）：抚松县龙鼎房地产开发有限公司，所在地：抚松县露水河镇东山街。
法定代表人：殷玉清，系该公司董事长。
委托代理人：吴来国，吉林连星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邱国栋，男，汉族，1989年4月12日生，住抚松县。
委托代理人：李楠（邱国栋妻子），女，汉族，1990年1月13日生，住抚松县。
委托代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。
原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告邱国栋确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。抚松县龙鼎房地产开发有限公司的法定代表人殷玉清及委托代理人吴来国，被告邱国栋的委托代理人李楠、王春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚松县龙鼎房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认其与邱国栋签订的房屋购房协议无效；2.请求法院依法判令邱国栋退还占有使用原告的房屋（位于抚松县露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室，价值248877元），并要求被告给付自2015年12月1日至2017年4月30日止17个月的房屋租金28560元；3.诉讼费由邱国栋承担。事实与理由：2013年10月26日，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议，协议约定：邱国栋购买龙鼎公司开发的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室，价款为248877元。协议签订后，龙鼎公司于2015年11月向邱国栋交付了房屋，邱国栋仅给付部分购房款，至今尚欠购房款134606元，对此欠款，龙鼎公司多次向邱国栋索要，邱国栋以龙鼎公司开发建设的相关手续不齐全为由，拒不给付，无奈，诉至法院，请求依据无效合同判决邱国栋退还占有使用龙鼎公司的房屋，并给付租金28560元。
为证实上述事实和主张，龙鼎公司提供如下证据：
（一）龙鼎公司与邱国栋签定的购房协议（复印件）；
（二）购房收据两份（复印件）；
（三）照片三张；
（四）购房协议及收据六份（复印件）；
（五）鉴定费收据一份。
邱国栋辩称，1龙鼎公司所述不属实，龙鼎公司存在违约行为。2013年10月26日，龙鼎公司和邱国栋签订了一份《购房协议》。邱国栋购买了龙鼎公司开发的抚松县露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室的期房。协议约定房屋面积为90.03平方米，每平方米单价为2380元，总价款为214271元。签订协议时，龙鼎公司的工作人员告知邱国栋，该房屋可以办理按揭贷款手续，只需先行交付74271元，剩余14万元房款办理按揭贷款后给付。协议签定后，龙鼎公司的员工在双方签定的《购房协议》抬头空白处写明“按揭贷14万”。邱国栋按照《购房协议》约定，在签订协议的当日缴纳了首付款74271元。龙鼎公司的工作人员在给邱国栋出具的收据上又一次写明“按揭贷14万”。2015年11月29日，龙鼎公司通知邱国栋办理入户手续，由于该争议房屋是期房，2013年10月26日，协议约定的房屋建筑面积为90.03平方米，但房屋建成后，该房屋建筑面积为104.57平方米，房屋总价款为248877元。按照2013年10月26日，双方签定的协议约定只办理按揭贷款14万元，那么多出的面积原告要求邱国栋还需交纳4万元房款，之后再办理按揭手续。邱国栋为了办理入户手续，同意再交付4万元购房款。2015年11月29日，龙鼎公司给邱国栋办理了入户手续，缴纳了与入户有关的费用。邱国栋入住后，对购买的房屋进行了精装修，花去装修费用18万多元。之后，邱国栋多次找龙鼎公司，要求其提供相关手续，以便到银行办理按揭贷款，龙鼎公司无故推托，导致邱国栋无法办理银行按揭贷款，龙鼎公司存在违约行为；2.龙鼎公司请求确认2013年10月26日，双方签订的《购房协议》无效，没有事实和法律依据。综上，龙鼎公司的诉讼请求没有事实和法律依据。请人民法院查明事实，依法驳回龙鼎公司的诉讼请求。
邱国栋向本院提出反诉请求：1.依法判令龙鼎公司返还已付购房款114271元及利息（其中74271元的利息从2013年10月26日始至返还完毕时止、另外40000元的利息从2015年11月29日始到返还完毕时止，按照中国人民银行三年同期贷款利率计算）；依法判令龙鼎公司返还定金2000元及维修费6222元；依法判令龙鼎公司赔偿邱国栋房屋装修损失140000元；依法判令龙鼎公司承担邱国栋已付购房款114271元一倍的赔偿责任。以上合计376764元。2.反诉费3476元及鉴定费5000元由龙鼎公司承担。事实和理由：2013年10月26日，龙鼎公司和邱国栋签订了一份《购房协议》。邱国栋购买了龙鼎公司开发的抚松县露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室的期房。协议约定房屋面积为90.03平方米，每平方米单价为2380元，总价款为214271元。购买该房屋前，邱国栋告知龙鼎公司其资金不足，无法缴纳购房全款，需要按揭贷款才能购买该房，龙鼎公司的工作人员告知邱国栋，该房屋可以办理按揭贷款手续，邱国栋只需先行交付74271元，剩余140000元办理按揭贷款后给付。协议签定后，龙鼎公司的员工在双方签定的《购房协议》抬头空白处写明“按揭贷14万”。邱国栋按照《购房协议》约定，在签订协议的当日缴纳了首付款74271元。龙鼎公司的工作人员在给邱国栋出具的收据上又一次写明“按揭贷14万”。2015年11月29日，龙鼎公司通知邱国栋办理入户手续，由于该争议房屋是期房，2013年10月26日，协议约定的房屋建筑面积为90.03平方米，但房屋建成后，该房屋建筑面积为104.57平方米，房屋总价款为248877元。按照2013年10月26日，双方签定的协议约定只办理按揭贷款14万元，那么多出的面积原告要求邱国栋还需交纳4万元房款，之后再办理按揭手续。邱国栋为了办理入户手续，同意再交付4万元购房款。由于龙鼎公司告知邱国栋可以办理按揭，并在《购房协议》的抬头空白处写明了“按揭贷140000”、收据上又一次写明“按揭贷140000”。邱国栋完全相信龙鼎公司开发房屋的各项手续齐全。2015年11月29日，龙鼎公司给邱国栋办理了入户手续，缴纳了与入户有关的费用。邱国栋入住后，对购买的房屋进行了精装修，花去装修费用14万多元。之后，邱国栋多次找龙鼎公司，要求其提供相关手续，以便到银行办理按揭贷款，龙鼎公司无故推托，导致邱国栋无法办理银行按揭贷款，通过庭审，邱国栋才知道龙鼎公司没有取得商品房预售许可证的事实。鉴于龙鼎公司至今未取得商品房预售许可，依据法律规定，双方签定的《购房协议》无效，龙鼎公司应承担相应的法律责任，以保护邱国栋的反诉请求。
为证实上述事实和主张，邱国栋提供如下证据：
（一）龙鼎公司与邱国栋签定的购房协议（复印件）；
（二）2013年10月26日，龙鼎公司为邱国栋出具的购房款收据一份（复印件）；
（三）2015年11月29日，龙鼎公司为邱国栋出具的购房款收据一份（复印件）；
（四）2015年11月29日，龙鼎公司为邱国栋出具的入住房屋各项费用收据三份（复印件）；
（五）照片一张。
抚松县龙鼎房地产开发有限公司辨称，因我公司未取得商品房预售许可，故我公司与邱国栋签定的《购房协议》无效。对于返还房款没有异议，对于利息我公司不应承担，关于装修费用，邱国栋主张为装修损失费14万元，通过鉴定实际损失为7万余元，我公司认可三至五万元，通过鉴定结论，鉴定费应由邱国栋承担；另外，我公司无故意隐瞒欺诈行为，不同意赔付一倍房款。
双方当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对龙鼎公司提供的下列证据：（一）龙鼎公司与邱国栋签定的购房协议（复印件),与邱国栋提供证据（一）一致，该证据能够证实，2013年10月26日，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议，协议约定：邱国栋购买龙鼎公司开发的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室的期房，每平方米单价为2380元，房屋面积为90.03平方米，价款为214271元，龙鼎公司负责办理该楼房的各项手续及施工管理事宜，邱国栋预付购房款74271元；双方按楼房完工后的实际产权测算面积具实结算，房款多退少补；楼房的结构户型、外立面造型及饰材等均以建委等相关部门审批为准；所购房产由龙鼎公司协助邱国栋办理所购房产的产权手续，相关费用由邱国栋自行承担，办理进户费用由邱国栋自行承担。双方当事人对上述事实无异议，本院对该事实予以认定。（二）购房收据两份（复印件），与邱国栋提供的证据（二）、（三）一致，邱国栋无异议，本院予以确认。（五）鉴定费收据一份，邱国栋无异议，本院予以确认。对于邱国栋提供的龙鼎公司为邱国栋出具的入住房屋各项费用收据三份（复印件），龙鼎公司无异议，本院予以确认；对于邱国栋提供的照片一张，龙鼎公司虽提出异议，但结合鉴定机构出具的鉴定报告，本院应予确认。对于吉林省国理房地产土地评估有限公司作出的吉国司鉴（2017）第020号评估报告，双方当事人无异议，本院予以确认。庭审中，双方当事人对于邱国栋的装修费用，除吉国司鉴（2017）第020号评估报告评估的71385元外，关于水、电的隐蔽工程的费用为1000元均予以认可，本院应予确认。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议，协议约定：邱国栋购买龙鼎公司开发的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室的期房，每平方米单价为2380元，房屋面积为90.03平方米，价款为214271元，龙鼎公司负责办理该楼房的各项手续及施工管理事宜，邱国栋预付购房款74271元；双方按楼房完工后的实际产权测算面积具实结算，房款多退少补；楼房的结构户型、外立面造型及饰材等均以建委等相关部门审批为准；所购房产由龙鼎公司协助邱国栋办理所购房产的产权手续，相关费用由邱国栋自行承担，办理进户费用由邱国栋自行承担。签订协议的当日，邱国栋缴纳了首付款74271元。房屋建成后，邱国栋购买房屋实际建筑面积为104.57平方米，房屋总价款为248877元。2015年11月29日，龙鼎公司通知邱国栋办理入户手续，邱国栋再交付购房款40000元。龙鼎公司给邱国栋办理了入户手续，邱国栋缴纳了取暖费2402元，保证金2000元，维修费6222元的相关费用。邱国栋入住后，对购买的房屋进行了精装修，花去装修费用72385元。2017年，龙鼎公司曾提起诉讼，要求邱国栋支付购房剩余款，后撤诉。龙鼎公司至今没有取得商品房预售许可证。
本院认为：关于龙鼎公司与邱国栋签订购房协议的效力，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因龙鼎公司至今未取得商品房预售许可证明，故应认定龙鼎公司与邱国栋签订购房协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。龙鼎公司应返还给邱国栋购房款114271元及保证金2000元、维修费6222元，邱国栋应将其占有使用的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室返还给龙鼎公司；关于龙鼎公司要求邱国栋给付自2015年12月1日至2017年4月30日止17个月的房屋租金28560元，因龙鼎公司至今没有取得商品房预售许可证明，才导致双方订立的购房协议无效，龙鼎公司存在过错，邱国栋没有过错，故龙鼎公司的该项诉讼请求，不应保护；关于邱国栋要求龙鼎公司返还已付购房款114271元的利息（其中74271元的利息从2013年10月26日始至返还完毕时止、另外40000元的利息从2015年11月29日始到返还完毕时止，按照中国人民银行三年同期贷款利率计算）及要求龙鼎公司对购买房屋所支付的装修费用72385元给予赔偿的问题，因龙鼎公司至今没有取得商品房预售许可证明，才导致双方订立的购房协议无效，龙鼎公司存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，龙鼎公司应当赔偿邱国栋的利息损失及房屋装修费用，故邱国栋的该项诉讼请求，本院应予保护；关于龙鼎公司支付的鉴定费5000元，邱国栋反诉主张其入住后支付装修费用为14万元，龙鼎公司主张3万元，综合鉴定公司出具的吉林省国理房地产土地评估有限公司作出的吉国司鉴（2017）第020号评估报告认定的装修费用71385元，参照双方误诉比，龙鼎公司应承担1894元，邱国栋应承担3106元。
关于邱国栋要求龙鼎公司承担其已付购房款114271元一倍赔偿责任的诉讼请求。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，龙鼎公司在与邱国栋订立购房协议时，未向邱国栋提供虚假商品房预售许可，不存在《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定提供虚假商品房预售许可的情形。关于龙鼎公司在与邱国栋订立购房协议时，是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的问题，庭审中，邱国栋主张，订立购房协议时，龙鼎公司告知其已取得商品房预售许可证明，因为双方订立的购房协议上有按揭14万元的字样，邱国栋完全有理由相信龙鼎公司手续齐全。龙鼎公司主张已告知邱国栋其未取得商品房预售许可证明，并提供2015年10月30日的照片三张、购房协议六份及收据，用以证实，因土地原因，龙鼎公司开发的露水河镇露林西苑小区楼房未取得商品房预售许可证明，银行按揭借贷意向终止，购房户如能交齐房款，可以选择享受5%优惠，也可选择协商分期付款，亦可选择退回购房款，因此，购房户姜英俊已交齐购房款，王均德选择分期付款，张广利、刘莉、曹利平、丁著斌选择全额退款。本院认为，承担已付购房款一倍的赔偿责任，是惩罚性赔偿责任，基于在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，完全摒弃了诚实信用原则，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任。本案中，龙鼎公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，导致双方签定的购房协议无效，但龙鼎公司已将位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元XXX室交付邱国栋，邱国栋也已支付了部分购房款，并对取得的房屋进行了装修，且已实际占有和使用；结合龙鼎公司提供2015年10月30日的照片一张、购房协议六份及收据，本院无法认定龙鼎公司在商品房买卖过程完全摒弃诚实信用原则，严重损害了市场的交易安全秩序，或存在恶意违约和欺诈行为；而邱国栋亦未能提供充足有利的证据证明龙鼎公司存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，故龙鼎公司在与邱国栋订立购房协议时不具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可的情形；因此不应适用惩罚性赔偿责任的法律规定，即承担已付购房款一倍的赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司与被告邱国栋签订的购房协议无效；
二、被告邱国栋于本判决生效后30日内将其占有、使用的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室返还给原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司；
三、原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还给被告邱国栋购房款114271元及已付购房款利息损失（其中74271元的利息从2013年10月26日始至返还完毕时止、另外40000元的利息从2015年11月29日始到返还完毕时止，按照中国人民银行三年同期贷款利率计算）、保证金2000元、维修费6222元；
四、原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿被告邱国栋房屋装修费用72385元；
五、鉴定费5000元（抚松县龙鼎房地产开发有限公司已缴纳），原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司承担1894元，被告邱国栋承担3106元；
六、驳回原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司、被告邱国栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5455元，原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担514元，被告邱国栋负担4941元；反诉费6952元，减半收取3476元，原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担1802.08元，被告邱国栋负担1673.92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 王贤臣
人民陪审员 万淑芬
人民陪审员 于彤开
二〇一七年十一月三日
书 记 员 杨盛鹏