福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初1542号
原告：中国人民解放军73885部队，住所地厦门市思明区万寿路186号。
法定代表人：欧阳远德，部队长。
委托诉讼代理人：廖斌盛，福建东方格致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆源琳，福建东方格致律师事务所实习律师。
被告：厦门市思明区阳台山社区居民委员会，住所地厦门市思明区阳台山23号之四201，组织机构代码B3695250-5。
法定代表人：林璟斌，主任。
委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：念建辉，北京中银（厦门）律师事务所实习律师。
被告：方丽云，女，1974年11月23日出生，汉族，住厦门市思明区，
被告：厦门天山泉体育文化传播有限公司，住所地厦门市思明区万寿路186号之一，统一社会信用代码913502030511534964。
法定代表人：方丽端，总经理。
被告：厦门市思明区达利缘百货经营部，住所地厦门市万寿路186号之二。
经营者：朱淑娟，女，1991年10月28日出生，汉族，住福建省东山县，
上列三被告共同委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
上列三被告共同委托诉讼代理人：邱玲玲，福建联合信实律师事务所实习律师。
原告中国人民解放军73885部队（以下简称73885部队）与被告厦门市思明区阳台山社区居民委员会（以下简称阳台山居委会）、方丽云、厦门天山泉体育文化传播有限公司（以下简称天山泉公司）、厦门市思明区达利缘百货经营部（以下简称达利缘经营部）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告73885部队的委托诉讼代理人廖斌盛，被告阳台山居委会的委托诉讼代理人庄良佳，被告方丽云、天山泉公司、达利缘经营部的共同委托诉讼代理人陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
73885部队向本院提出诉讼请求：1、自73885部队起诉之日即2016年1月22日起解除73885部队与阳台山居委会签订的三份《军队房地产租赁合同》；2、阳台山居委会、方丽云、天山泉公司、达利缘经营部腾退租赁场地上的建筑物并将土地及地上建筑物移交给73885部队；3、阳台山居委会、方丽云、天山泉公司、达利缘经营部按租金标准支付从合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费（暂计50000元）；4、阳台山居委会支付违约金20000元。事实和理由：2011年9月27日，73885部队与阳台山居委会签订了三份时间接续的《军队房地产租赁合同》，约定将73885部队大门右侧的原网球场地3000平方米出租给阳台山居委会使用，带有公益性质，为部队训练和社区居民健身提供便捷活动场所，其中文体活动中心占地2000平方米，停车场及绿化用地1000平方米。双方还约定不得在承租场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，不得擅自转租，不得改变租赁用途。然而，阳台山居委会无视合同的明文约定，超建起了8000余平方米的永久性建筑，并改变租赁用途，用于营利性招商，甚至用于客房对外营业，进驻了多个主体并非阳台山居委会的公司及其它组织，已构成根本违约。特别严重的是，阳台山居委会引进的经营主体存在违法犯罪的嫌疑，公安机关已经立案侦查。73885部队多次要求阳台山居委会停止严重违约行为，阳台山居委会均置若罔闻。方丽云疑为该租赁合同的实际承租人。天山泉公司、达利缘经营部为阳台山居委会、方丽云违约引进租赁场所的商事主体。
阳台山居委会辩称，讼争租赁合同虽有签订但未履行，73885部队起诉阳台山居委会主体有误。讼争租赁合同虽有签订，但因签订时未获上级机关批准而没有实际履行。讼争场地事实上由73885部队与厦门市思明区阳台山社会工作服务站（以下简称阳台山服务站）另签租赁合同，并由其他主体实际承租建立租赁关系，73885部队在诉状中亦承认另有实际承租人之事实。故阳台山居委会既未与73885部队发生租赁关系，也未参与租赁过程，与本案无关。73885部队起诉阳台山居委会主体有误，请求驳回73885部队对阳台山居委会的起诉。
方丽云辩称，73885部队诉称方丽云疑为讼争租赁合同的实际承租人，但事实上方丽云与本案并无关系。根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，73885部队有义务举证证明其主张的事实，但纵观73885部队提交的全部证据，并无可以证明方丽云是讼争租赁合同实际承租人的证据。故请驳回73885部队的全部诉讼请求。
天山泉公司辩称，一、天山泉公司系适格的承租主体。73885部队主张其于2011年9月27日与阳台山居委会签订了三份时间接续的《军队房地产租赁合同》，但事实上与73885部队签订租赁合同的实际承租方并非阳台山居委会，而是阳台山服务站。合同签订后，阳台山服务站经73885部队同意，将承租场地交给天山泉公司使用。73885部队曾于2012年11月23日出具《证明》一份，该《证明》中明确提及“因阳台山服务站缺乏配套建设资金，故引入第三方厦门天山泉体育文化传播有限公司独资建设，对此本部队予以认可且无异议”。多年来，天山泉公司以自己名义向73885部队缴交租金等费用，73885部队对此从未提出任何异议，还出具客户名称为天山泉公司的租金发票给天山泉公司。故天山泉公司系适格的承租主体，73885部队不能以擅自转租为由要求解除合同。二、天山泉公司在承租场地上新建和添建各种建筑物、构筑物系经73885部队同意，并得到73885部队支持。从前述《证明》内容中可以看出，73885部队对于天山泉公司的“独资建设”行为是认可且无异议的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。另外，73885部队还曾于2012年3月29日出具过三份《证明》，内容皆证明万寿路186号系73885部队营区，用于建设阳台山社区军体活动中心，建设过程中希望税务部门、电力部门、工商部门予以支持。73885部队对租赁场地上添建建筑物一事不仅同意，还给予了支持，故73885部队以此为由要求解除已签订的《军队房地产租赁合同》不仅有违诚信及公平原则，也没有合法依据，租赁合同应当继续履行。三、退一步讲，假设73885部队企图强行单方解除租赁合同，也只能在天山泉公司同意解除的情况下才能解除，而且73885部队还应当根据天山泉公司投资建设、经营成本等实际经济损失给予赔偿，而非要求支付违约金。73885部队与阳台山服务站签订的《军队房地产租赁合同》中对合同的解除作了详细的约定，73885部队并无证据证实其要求解除合同存在合同约定的“因军事需要且经军队房地产管理部门核实并出具书面意见”之情形，也不存在“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行”的情况，故，若73885部队强行解除合同应当依照租赁合同第九条第二款及《附加条款补充协议》第11条的约定，根据天山泉公司投资建设、经营成本等实际经济损失给予赔偿。73885部队不仅不依照租赁合同的约定履行其应尽的义务，还假借各种理由试图解除尚未履行完毕的租赁合同，并要求阳台山居委会支付违约金，其行为违背了诚实信用及公平原则，有扰乱市场交易秩序之嫌。综上，请法院驳回73885部队的全部诉讼请求。
达利缘经营部辩称，73885部队主张达利缘经营部存在违法犯罪嫌疑，并提交了厦门市公安局思明分局《调取证据通知书》作为证据证明达利缘经营部的负责人朱淑娟存在伪造、变造、买卖部队公文、证件、印章的嫌疑。该证据的落款时间为2015年10月12日，但截止至今，朱淑娟并未被确定有该犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十二条的规定，未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。可见，73885部队的该主张不能成立，达利缘经营部确实不存在经营主体违法犯罪的事实。达利缘经营部具有厦门市思明区工商行政管理局颁发的营业执照，系合法存在的商事主体。达利缘经营部作为非法人商事主体，仅是军地文体中心的配套设施，符合合同约定，且达利缘经营部为游泳馆配套的小卖部，其存在具有一定的合理性。故请驳回73885部队的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
本案讼争的厦门市思明区万寿路186号3000平方米场地系军产，位于73885部队营区大门旁。
2011年9月27日，73885部队（甲方）与阳台山居委会（乙方）签订三份《军队房地产租赁合同》（含《附加条款补充协议》），73885部队作为甲方加盖公章，甲方法定代表人署名吴文君，阳台山居委会作为乙方加盖公章，乙方法定代表人署名方丽云。双方约定：甲方将讼争场地出租给乙方使用；租赁用途为新建文体活动中心及附属配套（其中文体中心场馆占地2000平方米，停车场及绿化用地1000平方米），该项目带有公益性质，为部队训练和社区居民健身提供便捷活动场所；租赁期限自2012年3月1日起至2016年2月29日止，自2016年3月1日起至2020年2月29日止，自2020年3月1日起至2024年2月29日止；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式为转账；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的10%向甲方支付房地产租赁保证金20000元。
前述三份《军队房地产租赁合同》第八条约定：租赁期内，在不影响使用安全的前提下，乙方确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；乙方不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得转借给他人或者与他人互换使用；乙方不得擅自转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；乙方不得擅自改变租赁用途。
前述三份《军队房地产租赁合同》第十一条约定：乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付20000元违约金。
前述三份《附加条款补充协议》约定：本合同主条款中所称的房地产实际为乙方承租的出租场地，场地上添建的各种建筑物、构筑物及相关配套设施设备费用均由乙方自行承担，总租赁期满后或者因乙方原因解除本合同时，权属归甲方所有，乙方必须完好无偿地移交给甲方；租金标准：2012年3月1日至2013年2月28日，年租金为220000元，2013年3月1日至2014年2月28日，年租金为226600元，2014年3月1日至2015年2月28日，年租金为233398元，2015年3月1日至2016年2月29日，年租金为240399元，2016年3月1日至2017年2月28日，年租金为247610元，2017年3月1日至2018年2月28日，年租金为255038元，2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为262689元，2019年3月1日至2020年2月29日，年租金为270569元，2020年3月1日至2021年2月28日，年租金为278686元，2021年3月1日至2022年2月28日，年租金为287046元，2022年3月1日至2023年2月28日，年租金为295657元，2023年3月1日至2024年2月29日，年租金304526元，年递增率为3%；乙方必须按甲方上级批准的外观设计要求在承租的场地进行建设，建筑主体高度不得超过16米，屋顶楼顶间、电梯检修间等附属建筑高度不能超过3米，且不能影响建筑外观整体效果，如有变更必须经甲方书面同意。
前述三份《军队房地产租赁合同》签订同日，73885部队（甲方）与阳台山服务站（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，73885部队作为甲方加盖公章，甲方法定代表人署名吴文君，阳台山服务站作为乙方加盖公章，乙方法定代表人署名方丽云。双方约定：甲方将讼争场地出租给乙方使用；租赁用途为军地文体中心及配套建设，租赁期限自2011年10月1日起至2024年2月29日止，其中2011年10月1日至2012年2月29日为乙方施工建设期，施工建设期间不计收场地租金；从2012年3月1日至2017年2月28日每年租金为195000元，此后每三年递增一次，每次按上一期的3%递增；乙方于每半年头月的前七个工作日一次性付清该半年租金；乙方向甲方支付房地产租赁保证金20000元；乙方应当按照甲方上级批准的外观设计要求在承租场地进行建设（第八条）；乙方不得以所承租场地作抵押或者入股联营，不得将所承租的场地转借或转租给他人或者与他人互换使用（第八条）；乙方不得擅自改变租赁用途（第八条）；乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付20000元违约金。
2011年10月21日，厦门市思明区人民政府开元街道办事处出具一份《授权委托书》，委托阳台山居委会办理与73885部队共建军民文体活动中心相关事宜。
2012年3月29日，73885部队政治处出具三份《证明》，内容为：位于万寿路186号系我部队营区，现用于建设阳台山社区军体活动中心，建设过程中望工商、税务、电力部门给予支持。
2012年11月23日，73885部队出具一份《证明》，内容为：73885部队与阳台山服务站于2011年9月签订一份《军队房地产租赁合同》，73885部队将讼争场地出租给阳台山服务站作为军地文化中心及配套建设之用；在合同履行过程中，因阳台山服务站缺乏配套建设资金，故引入第三方天山泉公司独资建设，73885部队对此予以认可且无异议；从实际运行来看，效果非常良好，达到了部队、社区与企业三方共赢之目的，是军民合作的典范。
讼争场地租赁合同签订后，73885部队将讼争场地交付给方丽云。73885部队主张方丽云系代表阳台山居委会（时任法定代表人）接收讼争场地，阳台山居委会、方丽云、天山泉公司、达利缘经营部主张方丽云是代表阳台山服务站（时任理事长）接收讼争场地。
天山泉公司成立后，讼争场地由天山泉公司实际占用经营，期间天山泉公司在讼争场地上自建了一幢高约16米的建筑物，内设游泳馆、羽毛球馆、休息室（73885部队认为是客房）、办公室、会议室等。达利缘经营部、厦门市思明区天山泉客栈（以下简称天山泉客栈，系个人独资企业，投资人为朱淑娟）、厦门市思明区天山泉羽毛球馆（以下简称天山泉羽毛球馆，系个人独资企业，投资人为朱淑娟）、厦门市思明区天山泉游泳馆（以下简称天山泉游泳馆，系个人独资企业，投资人为朱淑娟）相继成立，住所地均为讼争场地。
关于讼争场地的租金，天山泉公司、方丽云均有通过其名下银行账户转账支付给73885部队。73885部队开具的租金（占用费）票据显示，付款单位有天山泉公司、方丽云、阳台山服务站、天山泉游泳馆。对于方丽云转账支付的租金，73885部队主张系以方丽云个人名义缴纳，方丽云、天山泉公司、达利缘经营部主张系方丽云代天山泉公司缴纳。
另，阳台山服务站由朱进明申请举办，2011年5月11日，厦门市思明区民政局经审查，符合民办非企业（法人）单位登记条件准予登记。2013年8月5日，朱进明申请注销阳台山服务站，2013年8月16日，厦门市思明区民政局准予注销。
方丽云与方丽端是姐妹关系；朱进明与方丽端是夫妻关系。方丽云曾任阳台山居委会法定代表人及阳台山服务站理事长；朱淑娟是天山泉公司的工作人员。
又，本院于2015年8月31日立案受理了张玉锋诉天山泉公司、方丽云及魏俊华、陈炳进、厦门斯美特温泉泳池工程有限公司（以下简称斯美特公司）、洪清峰合同纠纷一案，本院于2015年12月19日作出（2015）思民初字第13521号民事判决书，张玉锋不服，提起上诉，厦门市中级法院于2016年7月8日作出（2016）闽02民终1317号民事判决书。该案查明了以下事实：1、自2015年1月起，73885部队多次发函，认为天山泉公司私自改变租赁用途、增加租赁项目，建设8000余平方米的集客房、室内游泳馆和羽毛球馆为一体的永久性建筑物，责令天山泉公司限期恢复约定租赁用途，106间客房停止营业。2、天山泉客栈于2015年3月29日停止营业。
审理中，73885部队明确其要求各被告承担法律责任的依据是：阳台山居委会是租赁合同相对人，天山泉公司是实际承租人，方丽云是天山泉公司的实际控制人，达利缘经营部是实际占用人（具体占用面积不清楚），故四被告均应承担法律责任。
以上事实，有73885部队提供的《关于我部历史沿革及地界情况说明》、平面图、三份《军队房地产租赁合同》（含《附加条款补充协议》）、《授权委托书》、个人独资企业营业执照、特种行业许可证、银行业务回单、租金收费票据记账联，阳台山居委会提供的租金收费票据收据联，天山泉公司提供的《军队房地产租赁合同》、73885部队政治处出具的三份《证明》、73885部队出具的《证明》、营业执照、银行进账单、银行转账记录、租金收费票据收据联、天山泉公司向厦门市思明区民政局调取的阳台山服务站存档资料、厦门市地方税务局社会保险参保缴费情况证明（单位），本院调取的（2015）思民初字第13521号民事判决书、（2016）闽02民终1317号民事判决书为证，本院予以确认并在卷佐证。
本案审理过程中，73885部队对前述73885部队与阳台山服务站于2011年9月签订的《军队房地产租赁合同》及73885部队于2012年11月出具的《证明》的真实性无法确认，对加盖的73885部队印章的真实性亦无法确认，并表示吴文军时任73885部队的法定代表人，“吴文军”的名字可能是吴文军所签。根据谁主张谁举证的原则，本院将相应的举证责任分配给73885部队，但73885部队除在案证据外，未再提交其他反驳证据，亦未申请印章鉴定。
本案各方当事人的争议焦点在于：73885部队与阳台山居委会就讼争场地签订的三份《军队房地产租赁合同》是否实际履行？阳台山居委会是否存在根本违约行为？
73885部队主张，阳台山居委会与73885部队签订的三份《军队房地产租赁合同》有实际履行。阳台山居委会未经73885部队同意，擅自建设固定建筑物，擅自转租，擅自改变租赁用途，用于客房（106间）对外营业，且相关经营主体存在违反犯罪的嫌疑，构成根本违约。
阳台山居委会主张，其与73885部队之间的三份《军队房地产租赁合同》没有实际履行，其没有占用讼争场地，没有投资进行任何建设，也没有支付过任何费用，其对天山泉公司在讼争场地上建设建筑物的情况不清楚。
方丽云主张，其与本案无关。
天山泉公司主张，阳台山居委会与73885部队签订的三份《军队房地产租赁合同》没有实际履行，实际履行的是73885部队与阳台山服务站签订的《军队房地产租赁合同》。73885部队同意引入天山泉公司独资建设，并确认效果良好，73885部队就天山泉公司实际承租并添建建筑物等事宜系完全知悉并同意的。73885部队住所地与讼争场地毗邻，73885部队完全知晓并认可讼争场地的实际状况。天山泉公司在讼争场地上建设的建筑物内设游泳馆、羽毛球馆、棋牌室、办公室、休息室、多功能会议室，每个项目均需办理相应的营业执照。73885部队所称的客房就是休息室，作为文体活动结束后的休息场所，73885部队的人员也经常在休息室内休息。休息室的建设已向73885部队备案并得到认可。天山泉客栈并未对外营业，不属于改变租赁用途。天山泉公司因配套服务需要，设立了达利缘经营部，专用于销售泳衣，占地仅几平方米，属于天山泉公司依租赁合同约定为游泳馆设立的配套设施。朱淑娟是天山泉公司的员工，天山泉公司不存在转租场地和改变租赁用途的行为。
达利缘经营部主张，其为军地文体中心的配套设施，符合合同约定，其存在具有一定的合理性，且不存在经营主体违法犯罪的事实。
本院分析认为，关于73885部队与阳台山居委会就讼争场地签订的三份《军队房地产租赁合同》是否实际履行的问题。73885部队于2011年9月27日分别与阳台山居委会、阳台山服务站签订租赁合同，租赁标的和租赁期限（不含免租期）均相同。鉴于阳台山居委会和阳台山服务站系不同的民事主体，73885部队不可能同时履行与二者签订的租赁合同。从73885部队于2012年11月23日出具的《证明》以及天山泉公司投资建设建筑物并实际支付租金等情况来看，阳台山居委会除签订租赁合同外，未有任何履行租赁合同的行为。阳台山居委会、方丽云、天山泉公司、达利缘经营部均主张73885部队与阳台山居委会签订的三份《军队房地产租赁合同》没有实际履行，实际履行的是73885部队与阳台山服务站签订的《军队房地产租赁合同》，符合客观事实，本院予以采纳。
关于阳台山居委会是否存在根本违约行为的问题。由于73885部队与阳台山居委会签订的三份《军队房地产租赁合同》自签订后就没有实际履行，故73885部队主ＸＸ台山居委会存在擅自建设固定建筑物、擅自转租、擅自改变租赁用途等根本违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于在73885部队与阳台山服务站签订的《军队房地产租赁合同》履行过程中，阳台山服务站是否存在根本违约行为，则与阳台山居委会无关。
综上所述，本院认为，73885部队与阳台山居委会就讼争场地签订的三份《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方本应按照约定全面履行自己的义务。然而，前述三份合同自签订后就没有实际履行，并且，因73885部队同时就讼争场地与阳台山服务站签订了另一份租赁期限相同的租赁合同并得以实际履行，前述三份合同客观上也不能继续履行，故73885部队诉请解除前述三份合同，本院予以支持，但解除时间应为本案起诉状送达阳台山居委会之日即2016年4月7日。因前述三份合同并未实际履行，阳台山居委会未实际占有使用讼争场地，也未在讼争场地上投资建设建筑物，更不存在根本违约行为，故73885部队诉请阳台山居委会腾退讼争场地上的建筑物，移交讼争场地及地上建筑物，支付占有使用费及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
因73885部队还与阳台山服务站就讼争场地签订了一份《军队房地产租赁合同》，而该合同得以实际履行，并在履行中牵涉方丽云、天山泉公司、达利缘经营部等主体。至于阳台山服务站与方丽云、天山泉公司、达利缘经营部的关系，阳台山服务站在履行其与73885部队签订的《军队房地产租赁合同》过程中是否存在根本违约行为，则不在本案审理范围之列。在73885部队与阳台山服务站签订的《军队房地产租赁合同》尚未解除的情况下，73885部队诉请方丽云、天山泉公司、达利缘经营部腾退讼争场地上的建筑物，移交讼争场地及地上建筑物，支付占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军73885部队与被告厦门市思明区阳台山社区居民委员会于2011年9月27日签订的三份《军队房地产租赁合同》自2016年4月7日起解除；
二、驳回原告中国人民解放军73885部队的其他诉讼请求。
本案案件受理费24414元，由原告中国人民解放军73885部队与被告厦门市思明区阳台山社区居民委员会各负担一半。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
审 判 员 朱 晨
人民陪审员 许华娟
二〇一七年四月十四日
书 记 员 李静怡
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。