北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第175号
原告董雷，男，1975年7月11日出生。
委托代理人啸峰，北京市新儒律师事务所律师。
委托代理人吕中旭，北京市汇都律师事务所律师。
被告北京东和伟业房地产开发有限公司，住北京市石景山区八大处路58号。
法定代表人纪晓辉，总经理。
委托代理人赵发强，男，1983年9月11日出生。
委托代理人陈丰，男，1966年11月4日出生。
原告董雷与被告北京东和伟业房地产开发有限公司（以下简称东和伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长，审判员田江海、代理审判员赵伟伟参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告董雷的委托代理人啸峰、吕中旭，被告东和伟业公司的委托代理人陈丰、赵发强到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告董雷起诉称：原、被告于2006年9月16日签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告北京市石景山区八大处西山枫林小区X号楼房屋一处。合同签署后，被告未依约在2008年12月31日交付房屋，且被告2014年4月18日方完成该商品房所在楼栋的初始登记，2014年5月23日方完成转移登记办理。被告逾期交房、逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，违反了双方合同约定和法律规定，造成原告合法权益受到严重侵害。被告应依约支付违约金，但经多次协商，处理未果。为维护合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金22047.39元、逾期办理初始登记违约金35153.34元、逾期办理转移登记违约金25456.57元，以上合计82657.3元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告东和伟业公司答辩称：一、办证迟延并非被告原因造成，主要是因为规划部门的规划不合理所造成的。规划的工人疗养院北侧路位于西山枫林四区南侧，工人疗养院北侧。由于规划不合理导致工人疗养院路段和市政工程疗养院路段至今未能完成。后在被告多方协调及业主的共同努力下，规划部门才同意给11号楼出具规划复函证明盖楼符合规划条件，建委才给办理产权证。二、原告主张的违约金过高，应予以减少。西山枫林项目为国家保障性住房，是民生工程，项目建成后给广大业主带来了福利。开发商仅是微利并面临巨大风险，原告购房单价仅为3900元，而合同违约金设定的主要目的是损失的补救，而不是处罚性，原告诉求超过房款总额的20%，明显过高。涉案房屋属于经济适用房，根据相关政策规定，房产证办理后5年内不允许上市交易，而政府已经专门发文同意原告房屋自合同约定的产权证办理日期即2009年7月31日作为该房屋上市交易的起算日期，原告没有实质性损害，而且还比合同约定的办理小产权证的最后期限提前了一年多。三、初始登记的迟延必然产生转移登记迟延，原告同时主张初始登记违约金和转移登记违约金，存在重复计算，缺乏法律依据。双方合同附件八补充协议中第一条第一款、第五款、第六款约定原告需在收房时与被告结清房款差价，委托被告办理该房屋产权手续所需向政府有关部门缴纳的所有税费，公共维修基金、有线电视入户费和产权代办费等一并交给被告由被告转交，并与被告办理委托手续，原告履行完毕上述义务与手续后，被告在15个月内协助办妥原告名下的房屋所有权证。补充协议的约定实际变更了双方买卖合同第二十条第二款第二项中关于办证的约定。事实上原告于2014年4月18日才向被告交纳上述费用和委托手续，所以说按照补充协议的约定被告并未逾期。四、原告主张的逾期交房、初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效。原告对该部分请求应当在违约行为发生的二年内提出，目前已经超过两年诉讼时效，不应得到法律支持。
经审理查明：2006年9月16日，董雷（买受人）与东和伟业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及补充协议，合同编号为Y331792，约定东和伟业公司将其开发的坐落于北京市八大处四区XX号楼X层XX号（现石景山区八大处路甲X号院X号X）房屋出售给董雷，该房屋用途为经济适用住房，房屋总价款为408564元。
关于交房时间及逾期交房责任中双方约定：出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房。如果未按照约定的期限和条件将该商品房交付的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。
关于初始登记时间及逾期办理责任双方约定：出卖人应当在2009年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
关于转移登记的方式和时间以及逾期办理责任双方约定：商品房交付使用后，买受人同意委托北京德诚恒信息咨询服务中心向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用450元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行个人住房贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
另外，原、被告双方合同附件八的补充协议中约定：第一条房屋交付。1、在办理房屋交接手续时，买受人须与出卖人结算清房款差价，并同意委托出卖人将办理该房屋产权手续所需向政府有关部门交纳的所有税费，公共维修基金、有线电视入户费和向产权代理机构交纳产权证代办费一并提交出卖人向相关机关转交。否则出卖人有权拒绝交房，由此造成的延期交房责任由买受人承担，买受人应按本合同第十条之规定承担责任。5、在办理产权过户手续时，买受人须在出卖人通知的规定期限内，由其本人或委托代理人提交该房屋产权过户和申领房地产权属证书手续所需应由买受人提供的材料。6、买受人履行完毕上述第1、5条全部义务后次日起15个月之内出卖人协助办妥买受人名下的房屋所有权证书。因出卖人原因未办妥的，出卖人按本合同第二十条承担责任。
上述合同及补充协议签订后，董雷共向东和伟业公司交纳购房款408285元。另向东和伟业公司交纳公共维修基金、契税、制证费、产权代办费等费用。
2009年9月28日，东和伟业公司向董雷交付了所购房屋。当日，董雷领取了入住证并填写收房申请一份，其中声明确定该日期为房屋实际交付的时间，并承诺不对此提出异议和任何形式的索赔。
2014年4月18日，东和伟业公司向石景山区房屋管理部门提出房屋所有权初始登记申请，并取得了涉案房屋所在楼栋的所有权证书，其中载明登记时间为2014年4月22日。
2014年5月，董雷与东和伟业公司共同向其委托代理人出具了授权委托书，委托其代理人孙丹丹办理房屋产权转移登记。2015年5月19日，东和伟业公司向石景山区房屋管理部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2014年5月30日，董雷之委托代理人办理并取得涉案房屋所有权登记证书。该证书登记的房屋所有权人为董雷，登记时间为2014年5月26日，房屋性质为经济适用房。
另查：2014年3月21日，北京市规划委员会石景山分局复函石景山区住建委，其中载明：经核，由东和伟业公司建设的涉案11号楼，符合2004规（石）建字0018号建设工程规划许可证许可内容。2014年3月27日，东和伟业公司将该11号楼报石景山区住建委备案。2014年3月31日，石景山区住建委通过了该11号楼的工程竣工验收备案。
再查：2014年5月13日，北京市住房和城乡建设委员会向石景山区住房城乡建设委发出京建函（2014）149号函，其中载明：一、鉴于西山枫林四区11号楼60已购经济适用住房居民的实际情况，为维护稳定，同意你区所提按照房屋买卖合同约定的房屋所有权办理时间（即2009年7月31日）作为已购经济适用住房满五年可以上市出售的起算时间，三户未签订合同的住户也按此时点执行。二、按现行已购经济适用住房上市出售管理规定，符合上市出售的产权人应向原户籍所载曲线住房保障部门提出上市出售申请，鉴于该楼60户居民的实际情况，请你区住房保障管理部门为有上市出售需求的产权人出具《已购经济适用住房上市出售意见》。该函后附该11号楼60户居民名单，其中含本案原告及涉案房屋。
关于逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记原因。被告述称，因相关政府部门规划不合理，以至于规划部门不进行竣工验收，因而无法向房屋登记部门提供相应规划文件，认为迟延办理初始登记系相关政府部门原因造成，但并未提供相应证据予以证实。另，被告主张因原告迟延交纳办理所有权转移登记所需相关费用造成迟延办理转移登记。原告认为，原告何时交费依赖于被告的及时通知，被告未能证实其及时通知了原告交纳相关费用。
关于逾期交房违约金、初始登记违约金、转移登记违约金的诉讼时效的问题，原告称其一直在向被告主张权利，也有通过信访方式主张，并于2014年提出过逾期交房违约金，但并未提供有效证据予以佐证。
上述事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、房屋所有权证书、入住证、收据、收房申请、发票、工程竣工验收备案表、证明信、批复、复函、房屋所有权初始登记及转移登记档案材料及当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵守履行。
由于合同中明确约定了被告交付房屋、办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致逾期交房、逾期初始登记和转移登记的，出卖人应承担违约责任。依据查明的事实，被告向原告交付房屋的时间已远迟于合同约定期限，显属构成违约，但是，原告在所填写的收房申请中，承诺对房屋实际交付的时间不提出异议和任何形式的索赔。并且，原告起诉主张逾期交房违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效期间。因此，关于原告请求被告支付逾期交房违约金的主张，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
另，依据查明的事实，被告向房产登记管理部门提出办理房屋所在楼栋初始登记的申请时间，已远迟于合同约定的办理初始登记证书的期限，被告辩称逾期办理初始登记系相关行政主管部门原因所致，并非被告责任，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提供充分证据予以佐证，故本院不予采纳。因办理房屋所在楼栋初始登记是办理房屋转移登记的前提和基础，被告逾期办理初始登记必然导致所有权转移登记的逾期，现有证据证实被告于2015年5月才向房产登记管理部门提出办理转移登记申请，被告辩称系原告迟延交纳办证登记所需费用所致，对此并未提供充分证据予以证实，本院亦无法采纳。因此，被告应承担逾期办理房屋初始登记和转移登记的违约责任。
根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，自其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，依据合同约定，被告逾期办理办理初始登记和转移登记的，被告应当分别自办理登记期限届满之次日起至实际取得登记证书之日止，按日计算违约金，并应分别在实际取得权属证书之日起30日内向原告支付。根据上述约定，被告履行给付办证违约金义务的截止期限分别为实际取得初始登记证书和房屋转移登记证书之日起第三十日。而根据本案查明的事实，上述履行期限的截止日期均在2014年，故原告于2014年12月向法院起诉主张给付上述办证违约金，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
关于被告提出原告请求的违约金数额过高，初始登记与转移登记违约金在计算期限上存在重复计算，请求法院予以减少的意见。本院认为，我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损害为目的，当合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。考虑到涉案房屋系保障性住房性质，且国家明确规定了购买人的交易处分时间期限。因此，关于原告请求被告支付初始登记和转移登记违约金的主张，综合原告实际损失、被告过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院予酌定。
综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、北京东和伟业房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内，支付董雷迟延办理房屋初始登记以及转移登记的违约金共计二万一千五百元；
二、驳回董雷的其他诉讼请求。
如北京东和伟业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百六十六元，由董雷负担三百五十一元（已交纳），由北京东和伟业房地产开发有限公司负担一千五百一十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
审 判 员 田江海
代理审判员 赵伟伟
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 韩 佳