广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终99号
上诉人（原审原告）：林树玲，女，汉族，住广东省汕头市澄海区，公民身份号码×××0069。
上诉人（原审原告）：李克家，男，汉族，住广东省普宁市，公民身份号码×××4036。
上诉人（原审原告）：林大鹏，男，汉族，住广东省汕头市澄海区澄华街道城西中山南路阜阳，公民身份号码×××0034。
上诉人（原审原告）：林美云，女，汉族，住广东省汕头市澄海区，公民身份号码×××0020。
上述四上诉人的委托代理人林潮和，广东广铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高楚霞，女，汉族，住广东省汕头市澄海区，公民身份号码×××4828。
被上诉人（原审被告）：林得升，男，汉族，住广东省汕头市澄海区，公民身份号码×××0010。
上述两被上诉人的委托代理人：林伊鸣，广东正治律师事务所律师。
上述两被上诉人的委托代理人：李婉婷，广东正治律师事务所律师。
上诉人林树玲、李克家、林大鹏、林美云因与被上诉人高楚霞、林得升房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2015）汕澄法凤西民初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。林树玲、李克家、林大鹏、林美云的委托代理人林潮和，高楚霞、林得升的委托代理人林伊鸣、李婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1990年10月13日，卖方（林锐烈、林锐标、林大鹏、林美芸）将祖遗（粤财澄字第46622××《广东省人民政府印发分拆契纸》）的位于原澄海县澄城镇城北管理区七委四组歌风巷门牌××大厅坐西向东的左畔花巷房屋二间作价20000元转让给买方林树歆，该事实有双方签订的《立断卖房屋合约存据》为据。该合同约定：“立约之日由林树歆向卖方林锐烈、林锐标、林大鹏、林美芸交还屋银14000元，连同收定银2000元合共人民币16000元整，经卖方收用，两间房屋暂交给林树歆使用，留下人民币4000元候待房管部门办理房屋业权转移，林树歆应同时把留下的人民币4000元立即还清，付足上述屋价，两间房屋另立新契，从此业权归林树歆所有…。”合约签订后，林树歆依约交付了房屋转让款16000元。另查明，林锐烈已死亡，林树玲系林锐烈的女儿；林锐标已死亡，李克家系林锐标的儿子；林美芸系本案原告林美云；林树歆已死亡，高楚霞系林树歆的妻子，林得升系林树歆的儿子。
林树玲、李克家、林大鹏、林美云于2015年5月28日向原审法院起诉，请求判令：1、解除林树玲、李克家、林大鹏、林美云与高楚霞、林得升签订的《立断卖房屋合约存据》的合同关系，由林树玲、李克家、林大鹏、林美云返还高楚霞、林得升房屋转让款16000元；2、由高楚霞、林得升承担本案的诉讼费用。
案经原审法院审理认为：本案是一宗房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，买卖双方所签订的《立断卖房屋合约存据》是双方真实意思表示，虽买卖双方尚未办理涉诉房屋产权转移登记手续，但“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，林树玲、李克家、林大鹏、林美云认为《立断卖房屋合约存据》尚未生效的理由不成立。合同当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，而林树玲、李克家、林大鹏、林美云在买卖双方签订合同且高楚霞、林得升一方已履行合同主要义务二十多年后要求解除合同，但未能提供证据证明双方存在法定解除合同的情形，林树玲、李克家、林大鹏、林美云的请求显然缺乏事实依据和法律依据，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条的规定，原审法院于2015年11月24日作出如下判决：驳回林树玲、李克家、林大鹏、林美云的诉讼请求。案件受理费100元，由林树玲、李克家、林大鹏、林美云负担。
林树玲、李克家、林大鹏、林美云不服原审判决，上诉称：一、买卖双方自1990年10月13日签订《立断卖房屋合约存据》合同后，卖方至今没有将房屋交付买方使用，该房屋的门房锁钥仍在卖方手中，说明房屋买卖合同未履行的事实。二、当时买卖双方签订《立断卖房屋合约存据》合同后，因买方要求将大厅的空地一同出卖，卖方不同意，买方就明确表示不购买该二间房屋，当时，卖方就将房款16000元退还买方，但买方一直不来领回，卖方将买方交付的16000元存入银行至今从未支取分文。这一事实说明买方当时已明确表示放弃买房行为，具有解除合同的情形，符合《合同法》第九十四条规定的解除合同情形之一。三、当时签订《立断卖房屋合约存据》时在合同中约定：留下4000元候待办理房屋业权转移时立即还清，付足上述屋款后两间房屋另立新契，从此业权归买方所有。至今买方未付还余下房款4000元，买卖双方也没有按照合同约定另行签订买卖合同，同样，具有解除买卖合同的条件。四、该房屋至今尚未办理房屋产权转移登记手续，买卖合同尚未生效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，本案房屋买卖合同必须办理产权转移登记。根据《物权法》第十条、第十四条的规定，本案因双方未依法办理产权转移登记，买卖双方签订的《立断卖房屋合约存据》合同关系尚未生效，具有解除合同的法定情形，符合《合同法》第九十四条解除合同法定情形之一的规定。综上，林树玲、李克家、林大鹏、林美云上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判解除林树玲、李克家、林大鹏、林美云与高楚霞、林得升之间签订的《立断卖房屋合约存据》合同关系，林树玲、李克家、林大鹏、林美云返还高楚霞、林得升房屋转让款人民币16000元；2、本案一、二审诉讼费用由高楚霞、林得升承担。
高楚霞、林得升答辩称：卖方在买方履行合同二十多年后请求解除合同没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。一、涉讼房屋已交付买方使用20多年的事实清楚。买方与卖方1990年10月13日签订《立断卖房屋合约存据》时，买方已依约付还卖方购房款16000元，同时，卖方交付房屋钥匙，将涉讼房屋交付给买方使用。该事实有城北社区居委会提供的《证明》及澄海有线电视台的缴费手册、澄海市自来水公司缴费卡等予以证明。二、本案房屋买卖合同合法有效且不存在法定解除合同的情形。1、买方从来没有要求一同购买大厅的空地，也从来没有表示不购买该二间房屋，且在签订《立断卖房屋合约存据》后已交付16000元，房屋也已经交付给买方使用。卖方所谓的“放弃买房行为”是毫无依据的捏造。2、根据合同约定，买方应在办理房屋业权转移时付还余款4000元，但卖方一直不配合买方办理业权转移手续，买方未付清余款并不违反合同约定。依据合同约定，“新契”是对双方完全履行合同的确认，是作为双方完全履行合同之后，如发生其他税费由谁承担的依据，对双方必须履行本案合同的义务毫无影响，更不能作为卖方“解除合同”的条件。三、本案是房屋买卖合同纠纷，非物权纠纷。未办理物权登记不影响合同效力，不能作为卖方解除合同的理由。综上所述，本案不存在解除合同的法定或约定情形，卖方请求解除合同没有事实依据和法律依据。并且，该合同履行至今已20多年，合同解除权早已消灭。请求驳回卖方的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。买卖双方签订的《立断卖房屋合约存据》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同有效成立。林树玲、李克家、林大鹏、林美云上诉提出双方存在约定解除合同的事实及讼争房屋未办理房屋产权转移登记手续的法定合同解除的情形，请求解除双方的合同关系并返还对方购房款。一方面，因林树玲、李克家、林大鹏、林美云无法举证双方存在约定解除合同的事实，应承担举证不能的法律后果；另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记不影响买卖合同的效力，故林树玲、李克家、林大鹏、林美云上诉提出未办理房屋产权转移登记手续系法定合同解除的情形的主张，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林树玲、李克家、林大鹏、林美云的上诉缺乏事实和法律依据，理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林树玲、李克家、林大鹏、林美云负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁晓红
审判员 姚焕丹
审判员 林 立
二〇一六年二月十七日
书记员 陈 涵