安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民二初字第00120号
原告：徽商银行股份有限公司合肥三里庵支行（简称：徽商银行合肥三里庵支行），住所地安徽省合肥市。
负责人：陈驰，该支行行长。
委托代理人：张湛秋，安徽安维律师事务所律师。
委托代理人：张华银，安徽安维律师事务所律师。
被告：朱凤云，女，汉族，1963年6月30日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
原告徽商银行合肥三里庵支行与被告朱凤云金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告徽商银行合肥三里庵支行委托代理人张湛秋到庭参加了诉讼，被告朱凤云经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徽商银行合肥三里庵支行诉称：2010年8月16日，原被告签订《个人循环借款合同》，向其借款40万元用于经营。合同约定，借款额度有效期间自2010年8月16日至2015年8月16日，单笔借款最高期限不得超过12月。单笔借款利率为贷款发放日中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮30%，被告采用按季付息，每季末月20日偿还利息。若被告未按期偿还本金和利息，原告有权加收各50%的罚息和复利。同日，双方签订《个人借款最高额抵押合同》，被告以合肥市庐阳区阜阳北路绿都嘉园2幢401室房屋为此次借款提供抵押担保，并于2010年8月23日办理了房地产他项权证。合同约定，该房产抵押担保范围包括但不限于原告实现债权的诉讼费和律师费等。如主合同项下任一债务到期，被告未按时足额履行，原告有权提前处分抵押物。2012年9月12日，原告向被告实际发放贷款40万元，但被告未按约按时偿还贷款本息。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告偿还原告借款本金399926.23元；2、被告支付截至2014年10月7日利息（含罚息）56457.96元，之后的利息（含罚息）按照合同约定标准计算至本息还清之日止；3、被告承担原告的律师代理费20000元；4、原告对合肥市庐阳区阜阳北路绿都嘉园2幢401室（房地权证：庐字第××号）房屋行使抵押权，以此抵押物折价或者拍卖、变卖优先偿还上述款项；5、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉请中的“利息（含罚息）56457.96元”应为“利息（含罚息、复利）56457.96元”。
被告朱凤云未提交答辩意见及证据。
经审理查明：2010年8月16日，原告（贷款人、乙方）与被告（借款人、甲方）签订一份编号个循借字第1022503141008162号《个人循环借款合同》，约定：乙方向甲方提供的借款额度为人民币40万元，借款额度有效期间自2010年8月16日至2015年8月16日止。单笔借款最长期限不得超过12个月；单笔借款利率在贷款发放日中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮30%，浮动比例、借款利率与单笔借款凭证记载不一致的，以单笔借款凭证记载为准；单笔借款期限内，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，单笔借款利率在贷款期限内，借款利率保持不变；按季付息，到期一次还本，付息日为季末月的20日等内容。
同日，原告（乙方、抵押权人）与被告（甲方、抵押人）亦签订一份编号个最抵字第1022503141008162号《个人借款最高额抵押合同》，约定：甲方以本合同所附“抵押财产清单”所列财产设定抵押，“抵押财产清单”记载与抵押权利凭证不一致的，以抵押权利凭证为准；甲方本合同项下最高额抵押担保范围包括债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）；本合同项下最高额抵押担保的最高限额为人民币40万元；抵押房产坐落于绿都嘉园2幢401室，产权证号为房地权庐字第××号等内容。
2010年8月23日，原被告就合同项下合肥市绿都嘉园2幢401室的抵押房产办理了抵押登记手续，原告取得了合庐字第23××28号房地产他项权证。
上述合同签订后，原告向被告发放贷款40万元。截至2013年3月20日，被告均依约按期足额偿还贷款利息。后被告未再履行贷款合同项下偿还借款本息的义务，截至2014年10月7日，被告尚欠贷款本金399926.23元、利息（含罚息、复利）56457.96元未还。
另查明：2014年10月14日，原告与安徽安维律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告支付律师费20000元，委托该所代为追索本案项下欠款等。同年10月21日，安徽安维律师事务所向原告出具了金额为20000元的代理费发票。
以上事实，有原告提交的《个人循环借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》、个人借款凭证、房地产他项权证、还款明细单、聘请律师合同、律师费发票及原告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原被告签订的《个人循环借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告发放贷款40万元，被告至今未履行还款义务，已构成违约。故原告主张被告偿还贷款本金399926.23元及截至2014年10月7日的利息56457.96元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉求被告支付律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。被告作为抵押人以位于合肥市绿都嘉园2幢401室房屋为抵押物担保案涉合同项下债务，并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效。原告主张对该抵押房产行使优先受偿权，符合法律规定，本院亦予以支持。被告在收到本院依法送达的法律文书后，未提供证据及答辩状且无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱凤云于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司合肥三里庵支行贷款本金399926.23元及截至2014年10月7日的利息（包括罚息和复利）56457.96元，此后的利息以欠款399926.23元为基数，按借款合同约定的利率计算至实际支付日止；
二、被告朱凤云于本判决生效之日起十日内支付原告徽商银行股份有限公司合肥三里庵支行律师费20000元；
三、原告徽商银行股份有限公司合肥三里庵支行对被告朱凤云所有的位于合肥市绿都嘉园2幢401室房产（房地权庐字第××号）在上述第一、二项债权额度内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8446元，公告费800元，合计9246元，由被告朱凤云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李建莉
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 徐 晖
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 杨晓悦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。