重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05762号
上诉人（原审被告）杨照宏，无固定职业。
委托代理人张勇，重庆中耀律师事务所律师。
委托代理人叶少杰，重庆中耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市上桥粮食中转库有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区华岩一村51号。
法定代表人叶凤鸣，上桥公司有限责任公司董事长。
委托代理人龚思元，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李伟，无固定职业。
委托代理人谢存富，重庆渝汇律师事务所律师。
上诉人杨照宏与被上诉人重庆市上桥粮食中转库有限责任公司（以下简称上桥公司）、李伟房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年7月13日作出（2015）沙法民初字第3894号民事判决，杨照宏对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月16日、11月30日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人杨照宏的委托代理人张勇，被上诉人上桥公司的委托代理人龚思元，被上诉人李伟的委托代理人谢存富到庭参加询问。本案现已审理终结。
上桥公司在一审中诉称，上桥公司与杨照宏于2013年3月27日签订《房屋租赁合同》，约定上桥公司将位于重庆市沙坪坝华岩一村51号大门外临街一号门面（以下简称涉案房屋）出租给杨照宏，租赁期限为2013年4月10日起至2014年4月9日，房屋租金为每个月3000元，年租金为36000元。杨照宏在未经上桥公司同意的情况下自行将涉案房屋转租给了李伟。现租赁期限已于2014年4月9日届满，二被告应当将承租的房屋返还给上桥公司，但二被告至今未将涉案房屋返还给上桥公司，也未向上桥公司支付租赁期满后的房屋占有使用费。按照《房屋租赁合同》的约定，杨照宏逾期归还房屋，每逾期一日应向上桥公司支付日租金双倍的违约金，还应承担因逾期归还给上桥公司造成的损失。上桥公司遂起诉至一审法院，请求法院判令：1、二被告立即搬离重庆市沙坪坝区华岩一村51号大门外临街一号门面，并将该房屋返还上桥公司；2、二被告共同向上桥公司支付违约金，该违约金以每日197.2元（每日租金98.6元的2倍）的标准从2014年4月10日起计算至搬离之日止；3、请二被告共同向上桥公司支付逾期交付房屋的占有使用费，该占用使用费以每日98.6元（每日租金98.6元）的标准从2014年4月10日起计算至搬离之日止。
杨照宏在一审中辩称，杨照宏将涉案房屋转租给了李伟，在2014年4月9日合同到期后，因上桥公司要求上涨房屋租金，导致李伟不续签合同。租赁合同到期后实际是李伟在占有使用。但是李伟一直拒绝搬离涉案房屋，杨照宏无法向上桥公司返还房屋。因此，房屋占用使用费和违约金应该李伟支付。
李伟在一审中辩称，1、上桥公司与李伟双方不存在直接的合同关系；2、李伟承租的房屋是从杨照宏手中承租，所以合同关系是上桥公司和杨照宏建立的，上桥公司所请求的诉讼请求即便可以得到主张，直接责任人应是杨照宏。
一审经审理查明，2013年3月27日，上桥公司（甲方）与杨照宏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝华岩一村51号大门外临街一号门面即涉案房屋（面积140平方米）出租给乙方，房屋租赁期为2013年4月10日至2014年4月9日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。该房屋每月租金为3000元，年租金总额为36000元。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。租赁期满合同自然终止。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金双倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
2013年4月10日，重庆市上桥粮食中转库名称变更为重庆市上桥粮食中转库有限责任公司。
2014年12月8日，上桥公司向杨照宏发出律师函，通知杨照宏在收到律师函后七日内向上桥公司退还房屋，支付违约金和赔偿损失。杨照宏的妻子莫小英于2014年12月10日在该律师函上面签字确认“已收律师函”。
杨照宏将涉案房屋转租给了李伟，涉案房屋系由李伟在实际占有使用。
审理中，李伟于2015年6月1日将涉案房屋交还给了上桥公司，上桥公司遂将诉讼请求变更为：1、请求判令两被告向上桥公司支付违约金，该违约金从2014年4月10日起至搬离之日（2015年6月1日）止按每日197.2元（36000元／365天＊2）计算；2、请求判令二被告向上桥公司支付逾期交付房屋的占有使用费，该房屋占有使用费从2014年4月10日起至搬离之日（2015年6月1日）止按每日98.6元（36000元／365天）计算。
一审法院认为，上桥公司与杨照宏签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
《房屋租赁合同》是上桥公司与杨照宏签订的，系上桥公司与杨照宏之间建立了房屋租赁合同关系，租赁期于2014年4月9日届满，杨照宏应在合同期满后便将涉案房屋交还给上桥公司，但直至2015年6月1日才由实际占有人李伟将涉案房屋交还给上桥公司。杨照宏的行为违反了合同约定，应当按照合同约定向上桥公司承担自2014年4月10日起至2015年6月1日止逾期归还房屋的违约责任。
《房屋租赁合同》约定，杨照宏逾期归还房屋，每逾期一日应向上桥公司支付日租金双倍的违约金，还应承担因逾期归还给上桥公司造成的损失。合同约定房屋租金标准为每月3000元，上桥公司要求按照每天98.6元计算日租金、98.6元的双倍即每日197.2元计算违约金符合法律规定，一审法院予以支持。另外，上桥公司要求支付的房屋占有使用费即杨照宏合同期满仍占有涉案房屋给上桥公司造成的损失，租赁合同约定的违约金已足以弥补因杨照宏违约给上桥公司造成的损失，因此，上桥公司无权再要求按照每日98.6元的租金标准支付房屋占有使用费。综上，杨照宏应向上桥公司支付违约金，该违约金从2014年4月10日起至2015年6月1日止按每日197.2元计算。
杨照宏从上桥公司处承租涉案房屋后转租给了李伟，上桥公司与李伟之间并未直接建立房屋租赁合同关系，因此，上桥公司无权要求李伟依据合同约定承担违约责任。
杨照宏抗辩称系因李伟一直拒绝搬离涉案房屋导致无法向上桥公司返还房屋，房屋占用使用费和违约金应该由李伟支付。杨照宏将从上桥公司处承租的房屋转租给了李伟，杨照宏与李伟之间系另一合同关系，杨照宏与李伟之间的纠纷应另行协商解决或者另案解决，一审法院对杨照宏的此项抗辩不予支持。
据此，一审法院遂判决：一、杨照宏在本判决发生法律效力后五日向桥粮食中转库有限责任公司支付违约金，该违约金从2014年4月10日起至2015年6月1日止按每日197.2元计算。二、驳回重庆市上桥粮食中转库有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，减半收取802元（原告已预交），由杨照宏负担，此款限杨照宏于本判决生效后五日内给付桥粮食中转库有限责任公司。
杨照宏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，判决驳回被上诉人上桥公司的诉讼请求，本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，被上诉人上桥公司实际上将涉案房屋出租给被上诉人李伟，双方存在事实上的租赁关系，违约责任不应由上诉人杨照宏承担。上诉人杨照宏与被上诉人上桥公司虽然签订了《房屋租赁合同》，但实际上诉人并没有实际使用该房屋，上桥公司实际上是将涉案房屋出租给被上诉人李伟，由李伟实际使用并直接向上桥公司支付租金，双方虽未签订书面租赁合同，但双方都以自己的行为建立了事实上的租赁关系，故违约责任不应由上诉人杨照宏承担。2、一审判决适用法律错误。一审判决依合同法判决合同主体之外的第三人承担违约责任违反了合同的相对性原则，并且合同约定违约金以日租金的两倍计算，明显过高，一审对此未予调整属于适用法律错误。
上桥公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。
李伟答辩称，租赁合同的相对方应该是上桥公司与杨照宏，李伟不是租赁合同的相对方，不应受该合同的约定，上诉人杨照宏的上诉事实与理由，我方均不认可。请求法院驳回其上诉请求，维持原判。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一是杨照宏与上桥公司是否建立租赁关系，杨照宏是否是该租赁合同的承租方；二是一审法院确定的违约金是否恰当。
（一）关于杨照宏与上桥公司是否建立租赁关系，杨照宏是否是该租赁合同的承租方的问题。经查，2009年3月10日，上桥公司（甲方）与杨照宏（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方将位于重庆市沙坪坝华岩一村51号临街门面即涉案房屋出租给乙方使用，房屋租赁期为2009年4月10日至2011年4月9日止。2009年10月16日，杨照宏（甲方）与李伟（乙方）签订《转让合同》，合同约定，甲方将位于重庆市沙坪坝华岩一村51号临街门面房屋转让给乙方使用。租赁期限届满后，上桥公司与杨照宏又二次签订了租赁合同，直至于2013年3月27日，上桥公司（甲方）与杨照宏（乙方）又签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝华岩一村51号大门外临街一号门面即涉案房屋（面积140平方米）出租给乙方，房屋租赁期为2013年4月10日至2014年4月9日止。因此，上桥公司（甲方）与杨照宏（乙方）于2009年4月10日开始建立了租赁关系，杨照宏是该租赁合同的承租方，李伟与上桥公司并未建立租赁关系，李伟作为次承租人与杨照宏作为承租人又建立了租赁关系。上诉人上桥公司提出上桥公司将涉案房屋出租给被上诉人李伟，双方存在事实的租赁关系的上诉理由，与本案查明的事实不符，其上诉请求，本院不予采纳。
（二）关于一审法院确定的违约金是否恰当的问题。上桥公司与杨照宏签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。2014年4月9日，杨照宏在租赁期届满后，并未将涉案房屋交还给上桥公司，直至于2015年6月1日由实际占有人李伟将涉案房屋交还给上桥公司。杨照宏的行为违反了合同约定，应当承担逾期归还房屋的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，杨照宏逾期归还房屋，每逾期一日应向上桥公司支付日租金双倍的违约金，还应承担因逾期归还给上桥公司造成的损失。因此，一审法院根据合同的约定和给上桥公司造成的损失，判决杨照宏按每日197.2元支付上桥公司的违约金并无不当。上诉人杨照宏提出一审法院确定违约金过高的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予采纳。
综上，上诉人杨照宏的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1604元，由上诉人杨照宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 吴长渝
代理审判员 李 娅
二〇一五年十二月七日
书 记 员 程 容