云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5236号
上诉人（原审被告）：雷浩，男，1973年2月19日生，回族，住昆明市官渡区。
上诉人（原审被告）：熊爱武，女，1974年12月17日生，汉族，住昆明市官渡区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨辉，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李家华，男，1945年3月8日生，汉族，住昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：杨晓芸，昆铁法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原审第三人：昆明铁路局，住所：昆明市塘双路南站新村548号。
法定代表人：刘柏盛，系该局局长。
委托诉讼代理人：黄月彩，男，1959年11月17日生，汉族，昆明铁路局土地房产处科长，住昆明市官渡区，特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐锦春，女，1968年4月15日生，汉族，昆明铁路局副处长，住昆明市官渡区，特别授权代理。
上诉人雷浩、熊爱武因与被上诉人李家华、原审第三人昆明铁路局（以下简称铁路局）合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
雷浩、熊爱武上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：一、一审判决认定基本事实不清。在缔约过程中，因上诉人雷浩与被上诉人李家华未能就房屋买卖事宜达成一致，上诉人雷浩已申请退出铁路局组织的腾退住房配售活动，不再出售涉案房屋。虽然雷浩前期参与了铁路局内部组织的“昆明地区八大处腾退住房配售”活动，但因铁路局未按照相关文件的规定要求开展工作，对雷浩存在隐瞒，雷浩对铁路局的行为和口头告知的价格不予认可，并与被上诉人多次协商房屋价格及腾退房屋过渡期等事宜，但均未能达成一致。雷浩已经向铁路局明确表示不再参与配售活动，雷浩与被上诉人也未就南窑147-1幢23号房屋（以下简称“涉案房屋”）的买卖事宜达成一致，被上诉人也没有向上诉人、铁路局或者公证机构支付、提存过任何购房款项，一审法院对上述事实均未查明及认定。二、一审法院认为“买卖合同自原告李家华申购涉案房屋时即生效”是错误的。铁路局不是房屋的所有权人，上诉人与被上诉人未就涉案房屋达成买卖合意，买卖合同没有成立。三、被上诉人主张所有权确认之诉，一审法院直接以债权性质的买卖合同纠纷进行裁判，审判程序违法。若一审法院要以买卖合同法律关系对案件进行裁判，则应当告知被上诉人变更诉讼请求，后按照买卖合同纠纷判令继续履行合同，由被上诉人支付房款，上诉人办理变更登记手续。四、一审法院违法剥夺了上诉人的房屋所有权。被上诉人一分钱未付就取得了房屋所有权，侵犯了上诉人的合法财产权。综上，一审判决认定基本事实不清，上诉人与被上诉人没有就买卖房屋达成合意，买卖合同未成立。请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
李家华辩称：一、一审判决认定事实清楚，双方之间的买卖关系合法有效。本次房屋交易系在铁路局组织下职工自愿参与，上诉人如欲申购住房，必须出让其原有的福利房，出让房屋的受让人为符合铁路局规定条件的其他职工。上诉人申购房屋与出让房屋的价格均由铁路局委托的评估公司进行评估，上诉人认可该评估。参与购房的职工只需在欲申购房屋候选范围内选定自己心仪的房屋即可，并不需要挑选出让房屋的买受人后双方再对房屋价款进行商谈。上诉人在参与此次房屋申购之前就已经了解交易程序，认可该交易方式才自愿参与，同时被上诉人根据铁路局的组织申购上诉人出让的房屋，双方只需根据铁路局安排的时间分批办理过户手续即可完成交易。二、一审审判程序合法。被上诉人之所以未能按时交纳房款，系因上诉人无正当理由拒不办理交易手续，使被上诉人单方面无法完成对该房屋的所有权变更。三、上诉人违背诚实信用原则，违反社会公序良俗，严重侵害了被上诉人的合法权益。上诉人在单位以为职工谋福利为目的的房屋配售活动中，在以明显低于市场价格的出资取得申购住房所有权后，为了一己私利，交易途中拒不认可房屋配售方式，且在一审中拒不承认夫妻双方知晓该事宜，无正当理由拒绝与被上诉人办理房屋过户交易手续，严重侵害了被上诉人的合法权益。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
昆明铁路局述称：一、一审判决认定事实清楚。本案涉及的房产是铁路局按照经职代会联席会审议通过了相关房屋配售办法，组织进行配售的。配售方案明确“一个职工只能享受一套限价商品房”的原则，凡是已有一套福利房的职工参加配售必须退出已购的福利房。上诉人书面自愿申购并承诺按规定退出其原有的福利房，而其退出的福利房己由铁路局组织配售给被上诉人。基于配售办法确定的规则及上诉人的承诺，自其申购腾退房时起，即附有退出昆明市南窑147栋1单元23号房的条件和义务，其对该房屋只有配合办理交易手续，按评估价格收取相关房款的权利和义务。上诉人不再享有选择买受人、协商价款等权利。自铁路局确定昆明市南窑147栋1单元23号房的认购人为被上诉人起，买卖合同事实上即已成立并生效。上诉人以其未与被上诉人对买卖事宜协商一致为由，认为一审认定事实不清，是基于对普通房屋买卖的考虑，而未考虑本案的特殊性，是明显错误的。二、一审判决审判程序合法。根据一审原告《民事起诉书》的诉讼请求，本案涉及两个诉求，一是确认之诉，另一个是给付之诉。由于本案所涉及的房屋系由铁路局主导配售，上诉人在取得岔街通号小区402号住房后，未按要求的时间与被上诉人办理交易手续，致使被上诉人对该房屋的所有权得不到落实。事实上，上诉人在一审及上诉状均声称其对昆明市南窑147栋1单元23号房仍享有所有权，既然存在权属争议，则应当先确认权属，才能办理交易，以避免被上诉人的损失扩大。三、一审判决公平公正。上诉人已知晓并认可铁路局对该批房屋配售办法，自愿参加房屋配售活动，并承诺自愿退出原有的昆明市南窑147栋1单元23号房，然而其在以配售价格取得岔街通号小区D栋3单元402号住房所有权后，却拒绝与被上诉人办理房屋过户、交易手续，严重损害了被上诉人的权益。一审判决确认了昆明市南窑147栋1单元23号房归被上诉人所有，并判决上诉人限期配合完成产权转让手续，判决公平公正。综上所述，请求二审法院依法作出判决，依法驳回上诉人的全部上诉请求。
李家华向一审法院起诉请求：确认位于昆明市南窑147栋1单元23号房屋归原告李家华所有，判令被告与原告办理该房产的交易过户手续。
一审法院认定法律事实：被告雷浩与被告熊爱武系夫妻。2003年6月30日，昆明市官渡区房产管理局向被告雷浩核发房屋所有权证，确认被告雷浩取得坐落于昆明市南窑147-1幢23号房屋的所有权。第三人昆明铁路局为解决和改善职工住房，制订《昆明地区八大处腾退住房配售实施细则》，按照一户职工家庭只能购买一套限价商品房的政策，组织职工腾退和申购。被告雷浩于2014年11月27日填写申购表及承诺书，申购位于昆明市岔街通号小区D栋3单元402号房屋获准，昆明市住房和城乡建设局于2015年1月8日将坐落于昆明市岔街通号小区D栋3单元402号房屋的所有权登记在被告雷浩、熊爱武名下。被告雷浩、熊爱武原有的位于昆明市南窑147-1幢23号房屋已由原告李家华申购获准。
一审法院认为，原告李家华与被告雷浩、熊爱武之间虽未形成直接的房屋买卖合同，但整个腾退、申购的行为系由第三人昆明铁路局主导，已形成事实上的附条件买卖合同关系，即被告雷浩、熊爱武作为出卖方需腾退涉案的原有住房，方能取得通号小区的购买权。该买卖合同自原告李家华申购涉案房屋时即生效。现被告雷浩、熊爱武违反了购买通号小区住房的承诺。被告熊爱武辩称未在申购文件上签字及腾退房屋及申购并非其真实意思表示，因被告雷浩与熊爱武系夫妻，在被告雷浩不能否认其申购文件为其意思表示的前提下，被告雷浩本人的签字及处分夫妻共同财产的行为已构成家事代理，产生法律效力，被告熊爱武的辩解不能对抗作为买受方的原告李家华。因涉案房屋现尚登记在被告雷浩名下，故被告雷浩、熊爱武应继续履行作为出卖人的义务，其辩解意见均不能成立，一审法院不予采纳。原告的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：“一、位于昆明市南窑147-1幢23号房屋(产权证号：昆明市房权证官字第××号)一套归原告李家华所有；二、被告雷浩、熊爱武于本判决生效后三日内协助原告李家华办理该房屋的产权转让登记。”
本院二审期间，当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。上诉人认为一审判决遗漏认定以下事实：1、昆明市岔街通号小区D栋3单元402号房屋（以下简称“岔街通号小区402号房屋”）双方办理买卖合同公证、支付房款后才办理过户手续；2、雷浩因铁路局没有促成上诉人和被上诉人之间的交易，已经退出配售活动，要求退回岔街通号小区402号房屋；3、上诉人和被上诉人之间没有达成买卖协议，未签订买卖合同。对于上述补充，被上诉人对事实1、3予以认可，但认为双方是根据铁路局组织的配售进行卖房和买房，是因为上诉人拒不办理才导致交易无法完成；对事实2，被上诉人表示不清楚。铁路局对补充事实1、3予以认可，但是买卖合同没有签订是因为上诉人没有按照铁路局的安排办理过户交易手续，对于合同的主要条款，我们在配售的规定中已经予以明确，买卖双方不需要对价款进行协商，也无需选择受让人；对事实2不予认可，岔街通号小区402号房屋已经办理到上诉人的名下，按照交易规则，他必须退出昆明市南窑147-1幢23号房屋（以下简称“南窑23号房屋”）。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：一、房屋信息查询摘抄表、昆明市公有住房售购协议，欲证明涉案南窑23号房屋系上诉人在1999年房改期间以成本价购买取得，该房屋登记在上诉人名下，上诉人对该房屋的取得方式合法，系上诉人的合法财产；二、《关于开展昆铁家园职工腾退房评估工作的通知》、《局机关党委关于做好昆铁家园职工腾退房面积测绘工作的通知》，欲证明依据铁路局的内部文件，在配售过程中，需要对腾退房屋开展入户调查和入户测绘，但铁路局房产公司未对涉案房屋开展过任何的勘察和测绘；三、《公证书》，欲证明岔街通号小区402号房屋系上诉人支付323524元房款后购买取得，该房屋的交付时间要到“昆铁家园”办理入住通知之日起3个月内才交付；四、《关于轨道交通建设项目配套设施工程征地拆迁的函》的摘抄件，欲证明在内部腾退、配售房屋之前，官渡区政府就以“官政函（2014）157号”函件的方式告知过铁路局关于征地拆迁的事宜，但铁路局没有将相应事宜进行通报或告知；五、《向阳旅社片区居民住房征收补偿意向协议》，欲证明因涉案南窑23号房屋处于征迁改造范围，上诉人与官渡区太和街道办事处城市轨道征地拆迁领导小组签订了《向阳旅社片区居民住房征收补偿意向协议》，在该协议中，涉案房屋实际建筑面积为64.74平方米，被征收房屋以评估价格按8500元每平米计算征收补偿款；六、《辞职书》，欲证明对于涉案房屋面积、交易价格、腾退房屋过渡期、拆迁补偿费、安置补助费等事宜，上诉人与被上诉人经过多次协商均无法达成一致，铁路局也曾多次沟通也没有协调促成上诉人与被上诉人之间的交易。因铁路局相关处室漠视损害上诉人的权益，并以各种方式及言行对上诉人工作、生活进行干扰甚至威胁，上诉人无奈只能向铁路局提出辞职，并再次重申辞职后将退回岔街通号小区402号房屋给铁路局。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性、合法性认可，但对证明目的不认可，因为不动产登记最主要的是起到公示作用，并非对所有权的合法与否进行确认；对证据二的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。被上诉人认为其并不清楚铁路局对涉案房屋勘察测绘的情况，上诉人的房屋是否经过勘察测绘，并不影响其腾退原有福利房；对证据三的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，该证据恰好证明上诉人自愿参与铁路局组织的房屋配售；对证据四、六被上诉人表示不清楚，故不予质证；对证据五的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。铁路局对上诉人提交的证据一的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。涉案房屋目前虽登记在上诉人名下，但不等于其就合法拥有；对证据二的真实性、合法性无异议，上诉人提交的证据并不完整，从完整的证据来看，该组证据与本案没有关联性。两个通知中载明的腾退房屋不涉及上诉人在南窑的房屋。涉案房屋系严格按照配售规则进行评估，评估程序合法合规；对证据三的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可。该证据证明上诉人到目前为止占有两套房屋，违背配售的规则；对证据四的三性不予认可，该证据不具备公函特征；对证据五的真实性、合法性认可，但与本案没有关联性；对证据六的真实性和证明目的不予认可，因该证据是上诉人自书的，反映的是上诉人的主观意愿。上诉人应该是向我单位提交过辞职书，但辞职手续尚未办理，因为上诉人在昆明铁路局的机要处，属于涉密人员，有三年的脱密期，所以上诉人只是被调换了部门。
原审第三人昆明铁路局向本院提交以下证据：一、昆明铁路局机关党委关于转发房地产公司《关于办理昆铁家园住宅验房交房手续》的通知，欲证明腾退出来的房屋移交时间，在2014年12月31日所发《土地房产处关于开展八大处腾退住房配售的通知》中明确“腾退住房移交时间为原腾退方户主取得新分房钥匙后3个月内”。昆铁家园于2015年2月21日-12月31日分批办理交房手续，扣除3个月的装修期，上诉人应当于2016年7月前交出南窑147栋1单元23号房。二、《昆明铁路局机关党委关于做好昆铁家园职工腾退房面积测绘工作的通知》、云南邦克房地产有限公司出具《房地产市场价值估价报告》，欲证明：1、铁路局组织的入户勘察测绘并不针对上诉人所腾退出来的住房，即本案涉案房屋；2、与本案涉案房屋情况基本相同的腾退房屋在按照配售规定进行入户勘察测绘后进行了评估，评估价与本案涉案房屋相差无几。经质证。上诉人对铁路局提交的证据一的真实性认可，关联性不认可，对交房时间的证明内容认可。岔街402号房屋的交房时间要以昆铁家园交房时间来定，签订合同是2014年12月，实际交房通知是2015年12月份，因此实际被搬迁的是上诉人，当时上诉人与被上诉人之间对于交房时间、搬迁补助赔偿款该给谁没有谈妥，这就是双方没有签订合同的原因之一。上诉人对证据二中《昆明铁路局机关党委关于做好昆铁家园职工腾退房面积测绘工作的通知》的三性予以认可，但对证明内容不认可。上诉人参与配售的所有房屋都应当测绘后评估；对云南邦克房地产有限公司出具《房地产市场价值估价报告》的真实性认可，对关联性及证明目的不认可。该证据可以反映铁路局没有对上诉人的房屋进行测绘，而是参照了另外一套房屋进行评估，另外一套房屋与上诉人的房屋不一致，不具有参考价值。被上诉人对铁路局提交的证据一、二的三性及证明目的均予以认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对上诉人补充的事实1、3，因被上诉人和铁路局均予以认可，故本院予以确认。针对上诉人补充的事实2，因铁路局不予认可，且上诉人没有证据证明其已经退出配售活动并退回岔街通号小区402号房屋的事实，故本院对该事实不予确认。针对上诉人在二审中提交的证据，因被上诉人及铁路局对证据一、三的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。虽然被上诉人及铁路局对证据二的真实性无异议，但该组证据并不能证明上诉人的证明目的，故本院对其证明目的不予采信。上诉人提交的证据四系自行书写的摘抄件，无法核实其真实性，证据五仅系一份意向协议，并非正式协议，不能证明其证明目的，故本院对该两份证据不予确认。上诉人提交的证据六，无法证明其证明目的，故本院对其证明内容不予确认。针对铁路局提交的证据，上诉人及被上诉人对其真实性均予以认可，故本院对其真实性予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”首先，本案中，上诉人雷浩出具的《承诺书》中明确表示“自愿按照路局《昆明八大处腾退住房配售实施细则》（以下简称《实施细则》）的规定，退出昆明市南窑147-1-23号房屋”，虽然上诉人熊爱武主张《昆明八大处腾退住房申购表》（以下简称《申购表》）、《承诺书》中其签名非本人所签，系雷浩擅自代签，熊爱武不知情也不同意。但是，根据本案查明的事实及上诉人二审提交的《公证书》，上诉人已经申购到岔街通号小区402号房屋，并办理了该房屋的产权交易过户手续。由此可见，熊爱武对上述《申购表》、《承诺书》是知晓且认可的，故本院对熊爱武的前述主张不予采信。因此，《承诺书》系上诉人二人的真实意思表示，应当按照其承诺的内容履行义务。根据《实施细则》的规定，一户职工家庭只能购买一套限价商品房，且申购人自愿退出福利房，现上诉人已经申购到岔街通号小区402号房屋，就应当按照《申购表》）、《承诺书》中的内容退出南窑23号房屋。
其次，上诉人主张与被上诉人之间未签订过买卖合同，未能就买卖房屋的价格等事宜达成一致，虽然双方之间未签订过买卖合同，但上诉人在《承诺书》中已经承诺，自愿委托云南昆铁房地产开发经营有限责任公司全权代表其本人办理退出房屋的评估及出售事宜，对相关文件、评估结果及按评估价乘以折扣系数后的价格出售其腾退房屋均予以认可，并愿意相应责任。现上诉人对其退出的南窑23号房屋的价格提出异议，并表示不参与配售活动，没有事实及法律依据，本院不予支持。该房屋已经由铁路局配售给被上诉人，上诉人与被上诉人应当按照《实施细则》的规定办理该房屋的产权过户交易手续，因被上诉人尚未将购房款支付上诉人，且被上诉人也认可双方尚需办理房屋的过户、交易手续，故一审判决直接确认南窑23号房屋归被上诉人所有的处理不当，本院予以改判。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果表述不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初769号民事判决；
二、上诉人雷浩、熊爱武于本判决生效之日起三日内协助被上诉人李家华办理位于昆明市南窑村147-1幢23号房屋(产权证号：昆明市房权证官字第××号)的产权转让登记。
一审案件受理费4642元、二审案件受理费4642元，均由上诉人雷浩、熊爱武负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 饶丽佳
审判员 白 皓
审判员 吴 娴
二〇一七年十一月六日
书记员 张 辽