安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0722民初108号
原告：ＸＸ，女，汉族，居民，户籍地安徽省池州市贵池区，现居住安徽省枞阳县。
委托代理人：钱旭轩，安徽枞城律师事务所律师。
被告：陈大红，男，汉族，居民，住安徽省枞阳县。
被告：王时文，男，汉族，居民，住安徽省枞阳县。
被告：程桂兰，女，汉族，居民，住安徽省枞阳县。
第三人：安徽振阳置业有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇银塘路。统一社会信用代码证913407620608127482（1--1）
法定代表人：ＸＸ花，该公司经理。
委托代理人：鲍文进，安徽枞杨律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告陈大红、王时文、程桂兰、第三人安徽振阳置业有限公司(以下简称振阳公司)执行异议之诉一案，原告ＸＸ于2016年1月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及委托代理人钱旭轩，被告陈大红，第三人振阳公司委托代理人鲍文进到庭参加诉讼，被告王时文、程桂兰经本院合法传唤无正当不理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ诉称：王时文系第三人振阳公司股东，持10％股权。2014年12月5日，经第三人全体股东同意，王时文与唐传胜（振阳公司另一股东）签订《股权转让协议》，将其持有的10％股权转让给唐传胜。2015年8月，第三人将其开发的滨江现代城5号楼五套分别为105室、403室、605室、2005室、2404室的在建房屋抵作王时文的部分股权转让对价物。2015年8月7日，ＸＸ向法院起诉王时文、程桂兰民间借贷纠纷一案，同月21日，ＸＸ向法院申请财产保全，要求查封、冻结王时文、程桂兰银行存款或其他等值财产330万元，同日，法院作出（2015）枞民保字第00081号民事裁定书。在执行该裁定过程中，法院根据ＸＸ提供的财产线索，依法向第三人发出协助执行通知书，查封第三人开发的滨江现代城5号楼2404室，查封期限为三年。2015年11月2日，陈大红向法院提出执行异议，其执行异议申请书称：王时文、程桂兰于2013年间共向其借款75万元，2015年8月5日，王时文委托第三人将其开发的滨江现代城5号楼2404室抵付给陈大红，第三人根据王时文出具的委托书，与陈大红签订了《商品房买卖合同》，房屋价款537162元，房款已全额付清，故该房屋的所有权应属陈大红所有，法院采取的查封措施违法。要求解除对该房屋的查封措施。2015年12月10日，法院作出（2015）枞执异字第00007号执行裁定书，认为被查封的五套在建房屋初始所有权为第三人，因王时文转让股权而变为股权的对价物，王时文就股权对价物中的2404室与陈大红达成以房抵债的协议，以委托书的方式通知第三人与陈大红签订了《商品房买卖合同》，且陈大红提供了75万元借条和56万元的银行明细清单予以佐证，从形式审查的角度，能够证明陈大红与王时文之间真实存在或曾经存在一定数额的债权债务关系，陈大红异议理由成立，裁定中止对第三人开发的滨江现代城5号楼2404室的执行。ＸＸ认为，被查封的在建房屋系王时文转让股权而形成的股权对价物，该房屋为王时文所应享有的物权期待权利，并非王时文已经取得该房屋的所有权，同时，作为不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，方能发生法律效力，陈大红虽与第三人签订《商品房买卖合同》，但该合同并未发生实际的房屋买卖关系，也不存在交付购房价款，只是王时文通过一种以物抵债的协议，而抵债协议的本身也仅能产生债权上的效力，不能产生物权效力，谈不上优于其他金钱之债，故陈大红提出的执行异议，没有法律依据，依法应予驳回。现请求法院判决：一、撤销（2015）枞执异字第00007号执行裁定书，维持对第三人开发的滨江现代城5号楼2404室查封的执行；二、陈大红、王时文、程桂兰承担本案诉讼费用。
陈大红辩称：王时文在2012年11月23日至2013年10月10日期间，共计向陈大红借款75万元，其中三笔56万元通过中国银行转账，其余是现金给付的；2015年8月5日，王时文、程桂兰用振阳公司滨江现代城5号楼2404室抵付借款537162元，王时文出具委托书给第三人，陈大红于同日与第三人签订了《商品房买卖合同》，房款已全额付清。因该房目前不具备登记产权条件，故该房屋所有权应属陈大红所有，不是王时文、程桂兰的个人财产。2015年9月30日，法院对属于陈大红的位于滨江现代城5号楼2404室进行查封，法院采取的措施显然违法，于是陈大红向法院提出执行异议，法院于2015年12月10日作出了中止执行的裁定，解除了对该房屋的查封。陈大红与王时文、程桂兰之间真实存在一定数额的债权债务关系，现ＸＸ提起执行异议之诉，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
振阳公司在庭审中辩称：讼争的房屋，无论从产权还是事实角度，均不属王时文、程桂兰所有，该房屋目前仍属振阳公司；王时文因股权转让作为对价物取得该房屋，后王时文与陈大红达成以房抵债的协议，并委托振阳公司与陈大红签订商品房买卖合同，该买卖合同真实有效；法院查封该房屋，侵犯了振阳公司和陈大红的利益，导致房屋买卖合同无法履行，故法院作出的中止执行裁定是正确的，请求驳回ＸＸ的诉讼请求。
ＸＸ为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
一、ＸＸ的身份证复印件一份，用以证明ＸＸ的身份情况；
二、枞阳县人民法院（2015）枞民保字第00081号民事裁定书复印件各一份，用以证明ＸＸ申请财产保全的事实；
三、枞阳县人民法院（2015）枞执异字第00007号民事裁定书复印件一份，用以证明法院于2015年9月30日依法查封振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404室，陈大红提出执行异议申请后，法院中止对该房屋查封的执行；
四、枞阳县人民法院（2015）枞民一初字第01552号民事判决书原件一份，用以证明王时文、程桂兰欠ＸＸ借款本息330万元的事实。
陈大红为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
一、陈大红的身份证复印件一份，用以证明陈大红的身份情况；
二、借条复印件一份，用以证明王时文、程桂兰共向陈大红借款75万元的事实；
三、银行交易明细清单复印件三份，用以证明陈大红通过银行汇款给付王时文、程桂兰借款56万元的事实；
四、委托书复印件一份，用以证明王时文委托振阳公司出售滨江现代城5号楼2404室的事实；
五、商品房买卖合同复印件一份，用以证明陈大红购买了振阳公司滨江现代城5号楼2404室的事实；
六、收条复印件一份，用以证明王时文、程桂兰收到陈大红以房抵债的房款537162元的事实；
七、枞阳县人民法院（2015）枞执异字第00007号执行裁定书复印件一份，用以证明经陈大红申请执行异议后，法院中止了对振阳公司滨江现代城5号楼2404室的强制执行。
王时文、程桂兰、振阳公司未向法庭提交证据。
陈大红对ＸＸ提交的证据，发表如下质证意见：
陈大红对ＸＸ的证据一、二、三、四均不持异议。
振阳公司对ＸＸ提交的证据，发表如下质证意见：
振阳公司对ＸＸ提交的证据一不持异议；对证据二真实性、合法性不持异议，但与本案没有关联性，因本案是保全对象错误引发的纠纷，而非保全裁定引发的纠纷；对证据三不持异议；对证据四真实性、合法性不持异议，但与本案没有关联性。
ＸＸ对陈大红提交的证据，发表如下质证意见：
对陈大红提交的证据一不持异议；对证据二、三真实性不持异议，但与本案没有关联性，该证据只能证明陈大红对王时文、程桂兰享有债权的事实；对证据四真实性不持异议，但不具有合法性，因王时文尚未取得该房屋的所有权，无权委托振阳公司出售，且房屋作为不动产，振阳公司应将该房屋登记在王时文名下，再由王时文进行处置；对证据五，合同本身真实性无异议，但合同内容不具有真实性，振阳公司与陈大红没有真实的商品房买卖合同关系，振阳公司已经将该房屋作为股权对价物给付王时文，再签订房屋买卖合同是一房二处行为，合同内容约定的付款事项与本案的事实相违背，且该合同签订后没有到房产部门备案登记，不具有物权效力；对证据六，真实性无异议，但与本案无关；对证据七，真实性无异议，但不有合法性，与法律明显相悖。
振阳公司对陈大红提交的证据，发表如下质证意见：
对陈大红提交的证据一至七，真实性、合法性均不持异议。
经庭审质证，结合本案实际，本院对当事人提交的证据分析认证如下：
ＸＸ提交的证据一，系有关机关出具的证件，且复印件与原件相符，对其真实性、合法性予以认定；证据二、四，系书证，是人民法院的裁判文书，对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据三和陈大红提交的证据七，系法院执行裁定书，可以作为ＸＸ提起申请人执行异议之诉的依据。
新大新提交的证据一，系有关机关出具的证件，且复印件与原件相符，对其真实性、合法性予以认定；证据二、三，系系列书证，能够证明王时文、程桂兰向陈大红借款75万元的事实，对其真实性、合法性予以认定；证据四，能够证明王时文向振阳公司出具委托书，对其真实性，本院予以认定；证据五，系书证，能够证明陈大红与振阳公司签订了商品房买卖合同，本院对其真实性，予以认定；证据六，能够证明王时文、程桂兰以房抵债的事实。
经审理查明：王时文系振阳公司股东，持10％股权。2014年12月5日，经振阳公司全体股东同意，王时文与唐传胜（振阳公司另一股东）签订《股权转让协议》，将其持有的10％股权转让给唐传胜。2015年8月，振阳公司将其开发的滨江现代城5号楼五套分别为105室、403室、605室、2005室、2404室的在建房屋抵作王时文的股权转让对价物。2015年8月7日，ＸＸ因与王时文、程桂兰民间借贷纠纷一案诉至法院，同月21日，ＸＸ向法院申请财产保全，要求查封、冻结王时文、程桂兰银行存款或其他等值财产330万元，同日，法院作出（2015）枞民保字第00081号民事裁定书。法院根据ＸＸ提供的财产线索，依法向振阳公司发出协助执行通知书，查封振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404室，查封期限为三年。2015年11月2日，陈大红向法院提出执行异议，其执行异议申请书称：王时文、程桂兰于2013年间共向其借款75万元，2015年8月5日，王时文出具委托书，委托振阳公司将其开发在建的滨江现代城5号楼2404室抵付给陈大红，振阳公司根据王时文出具的委托书，与陈大红签订了《商品房买卖合同》，房屋价款537162元，房款抵付王时文、程桂兰部分借款，故法院采取的查封措施违法。遂要求法院解除对该房屋的查封措施。2015年12月10日，法院作出（2015）枞执异字第00007号执行裁定书，裁定中止对第三人开发的滨江现代城5号楼2404室的执行。ＸＸ认为，被查封的在建房屋系王时文转让股权而取得的股权对价物，该房屋为王时文所应享有的物权期待权利，并非王时文已经取得该房屋的所有权，同时，作为不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，方能发生法律效力；法院裁定中止对振阳公司开发的滨江现代城5号楼2404室的执行，损害了其利益。ＸＸ对该裁定不服，因而成讼。
另查明：振阳公司与陈大红签订《商品房买卖合同》时未向政府主管部门登记备案，陈大红也未向政府主管部门申请商品房买卖预告登记。
本院认为：本案的争议焦点为：陈大红作为执行程序中的案外人，对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？也即对滨江现代城5号楼2404室是否拥有物权、其它优先权等民事权益？本案中，虽然从形式审查来看，本案证据能够证明陈大红与王时文存在债权、债务关系以及陈大红与振阳公司签订《商品房买卖合同》以房抵债的事实，但本案执行标的物为在建商品房，陈大红与振阳公司仅仅签订了《商品房买卖合同》，但未取得房屋产权证书，振阳公司也未将该《商品房买卖合同》向政府主管部门申请备案登记，另外，陈大红既没有向政府主管部门申请商品房买卖预告登记，又未能对执行标的物进行实际占有。故陈大红对执行标的物享有的只是普通债权，不能认定陈大红对执行标的物即2404室房屋享有所有权、他物权或者其它优先权等足以排除强制执行的民事权益。因此，ＸＸ的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
准许继续对安徽振阳置业有限公司开发在建的滨江现代城5号楼2404室的强制执行。
案件受理费9172元，由陈大红、王时文、程桂兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 钱奇峰
代理审判员 张金林
人民陪审员 黄其凤
二〇一六年四月五日
书 记 员 胡慧静
附:相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条第（一）项案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。