贵州省桐梓县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0322民初118号
原告：娄建君，男，汉族，1982年8月14日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。
委托诉讼代理人：缪进贵，贵州崇遵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：传雪丹，贵州崇遵律师事务所律师。
被告：贵州日盛房地产开发有限公司。
住所地：贵州省遵义市桐梓县河滨北路荣兴花园*幢。
法定代表人：李松池，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈圣波，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：李达渊，贵州山一律师事务所律师。
原告娄建君诉被告贵州日盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告娄建君的委托代理人缪进贵、传雪丹，被告贵州日盛房地产开发有限公司的委托代理人李达渊到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告娄建君诉称：2013年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“日盛空间”1-14-7号房屋，面积约为48.91平方米，房屋总价款为259712元；交房时间为2013年10月30日前；交房时城市基础设施必须达到使用条件；且被告承诺于2014年10月30日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。原告按约履行完自己的约定义务后，被告却未按约履行合同，迟延至2016年1月14日才实际交房，交房时被告又另行收取原告水、电户口费、装修保证金等费用；同时，交房时该房屋的水、电、燃气等基础设施未完善，致使原告无法正常居住使用。且被告以种种借口拖延、拒绝为原告办理该房屋的所有权转移登记义务，导致无法办理该房屋的所有权证和土地使用证；也未兑现关于基础设施建设。综上所述，被告的行为严重侵害原告的合法权益。为此，特提起诉讼。请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金20647元；2、判决被告立即支付原告未完善基础设施违约金40元；3、判决被告立即为原告办理“日盛空间”1-14-7号房屋所有权转移登记，并自2014年10月31日起按日以259712元为标准的万分之一支付违约金至所有权登记办理完毕之日止（至2016年11月1日为18959元）；4、判决被告立即退还原告装修费700元、装修保证金1000元、可视对讲机2000元、燃气设施费73元、水户头费1380元、电视户头费580元，合计5733元；5、判决被告立即为原告安装彩色可视对讲入户机；6、判决被告承担本案诉讼费用。
被告贵州日盛房地产开发有限公司辩称：被告确实到目前为止未为原告办理房产证，因为有12个业主不同意更换消防设施，我方也通知了12个业主。我方已经取得了办证的手续，但是因为这12个业主不配合办理更换消防设施。2、原告认为我方逾期交房应支付违约金，从合同13条看，支付违约金是实际交付的90日内，结合实际实际交房时间和原告提交诉状的时间来看，原告有部分请求超过了诉讼时效，我方不认可。3、基础设施的标准5元/天，原告应提交准确的起止时间。4、逾期办证违约金的主张系重复请求，可视对讲机费被告并未收取，只是双方约定，应在逾期违约金里扣去，原告主张逾期违约金不符合合同约定。5、原告诉请逾期办证违约金的标准是房款的万分之一，双方并未约定逾期办证的违约金，合同第八章第22条24页第二条转移登记明确“180日以内出卖人不能交付文书的，买受人可以退房”，说明双方并未对180日以外的时间做了约定。6、第四项请求除了可视对讲机费外，其他费用都是与本案无关。此外还有70个业主还未清退装修保证金。装修电费，水户头费等被告并未收取。不管是逾期交房还是其他费用，应该按原告方实际支付购房款日计算。
经审理查明：2013年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于桐梓县××镇河滨北路“日盛空间”1-14-7号房屋，总房款259712元，建筑面积48.91平方米,被告于2013年10月30日前向原告交付该房屋，逾期按已付房款的万分之一/日支付违约金，交付时水、电等应达到使用条件；合同第八章三约定：（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一的违约金承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理；（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）受买人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向受买人支付已交房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款259712元，但被告于2016年1月14日才实际交房屋，交房时，涉案房屋已能正常用电，并于2016年1月22日前安装了一户一表，但至今未办理房屋的产权转移登记。双方发生纠纷后，于2016年6月7日在桐梓县发改局主持下，原告在内的从多业主推选代表人与被告达成《协议》：被告向每户业主退还装修电费、装修保证金、可视对讲机费、然气设施费、水户头费、电户头费合计5733元。2016年12月20日，原告与“日盛空间”的其他117住户向本院申请诉前财产保全，本院依法申请查封了被告位于桐梓县××镇河滨北路“日盛空间”的住宅用房四套、商业用房两间（其中住宅用房四套已于2017年3月28解封）。
另庭审中，原告放弃第五项即被告立即为原告安装彩色可视对讲入户机的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述及原告举出的《商品房买卖合同》、《房屋备案登记表》、《房款收据》、《购房借款合同》、《接房收据》、《情况说明》、《会议记录》、《责令退款通知书》、《协议》、《工程验收公示》、《证明》、《通知》、《民事裁定书》、《结案通知书》、《案件情况登记表》，被告举出的《交房签收表》、《租赁合同》，本院询问李松池的《电话记录》、《询问笔录》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效，原告已按约履行了向被告交付购房款义务，但被告未按约及时向原告交付房屋、办理房屋产权转移登记，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务……。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院认定被告的行为已构成违约，应承担违约责任。1、关于逾期交房违约金，按合同约定，从约定交房时间（2013.10.30）至实际交房时间（2016.1.14）按已交房款万分之一计算，确定为20621.13元；2、关于逾期办理房屋产权转移登记违约金，对被告辩称的《商品房买卖合同》只约定了原告退房，被告按银行同期活期存款利率向原告支付违约金情形，但未约定不退房情形，本案中因原告不退房，故被告不承担违约责任的理由，本院不予采纳；原告系守约方，可选择退房或不退房，但该条款只约定按退房承担违约责任情形，未约定不退房承担违约责任情形，视为约定不明;现原告主张按未约定的日万分之一的标准赔偿逾期办证违约金，被告以未约定逾期办证违约金，不承担责任抗辩，鉴于不能如期办证系其他业主不配合办理更换消防门等多方面原因所造成，责任不全在被告，加之被告支付逾期交房违约金的情况，本院确定由被告支付原告逾期办证违约金6000元；3、原告请求的装修电费、装修保证金、可视对讲机费、燃气设施费、水户头费、电户头费合计5733元，虽然业主代表人与被告达成退费《协议》，但该《协议》是代表实际交费和未交费的全部业主达成的，本案中，原告未提交应由被告退还的装修保证金、可视对讲机等费的交款票据，不能证明原告已交纳相关费用，本院不予认定；4、原告请求的未完善基础设施违约金，因原告接房居住时，虽不是一电一户，但能正常用电等，达到了使用条件，被告并不违约，故本院对该请求不予支持。另被告违约后，原告一直在向相关部门反映并向被告主张权利，故对被告主张原告部分请求已超诉讼时效的理由，本院不予采纳。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告娄建君逾期交房违约金20621.13元、逾期办理房屋产权转移登记违约金6000元；
二、被告贵州日盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告娄建君办理桐梓县××镇河滨北路“日盛空间”1-14-7号房屋的所有权转移登记；
三、驳回原告娄建君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费934元，保全费42.37元，共计976.37元，由被告贵州日盛房地产开发有限公司负担。上述费用，原告娄建君已预交509.37元，由被告贵州日盛房地产开发有限公司直接向原告娄建君支付509.37元，向本院补交467元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判长 梁昌荣
审判员 杨晓军
审判员 张建华
二〇一七年六月十五日
书记员 魏春燕
段兴叶