广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民再终字第8号
上诉人（一审案外人、再审第三人）：陈惠君
委托代理人：周林东，男，合浦县148法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、再审原审原告）：廖春宇
被上诉人（一审被告、再审原审被告）：廖世界
上诉人陈惠君因与被上诉人廖世界、廖春宇土地转让合同纠纷一案，不服合浦县人民法院作出（2010）合民再字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2012年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人陈惠君及其委托代理人周林东到庭参加诉讼，被上诉人廖世界、廖春宇，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经批准本案延长审理期限六个月。现已审理终结。
2008年12月19日，一审原告廖春宇起诉至合浦县人民法院称，其与一审被告廖世界于1995年11月6日签订一份《土地转让协议书》，约定廖世界名下位于合浦县廉州镇华发园1号区2号宅基地，面积168平方米转让给其，同时约定转让价为168000元及其他事项，其按约定支付完有关款项，但要求办理转让手续时，廖世界以种种借口不协助办理致使其无法办理土地准建手续建房。为此，请求法院判决：1、确认廖春宇与廖世界于1995年11月6日签订的《土地转让协议书》合法有效；2、判令廖世界协助廖春宇办理有关过户手续。廖世界对上述事实予以确认。
合浦县人民法院一审查明：1994年12月27日，一审被告廖世界经合浦县城乡建设委员会（1994）城规管私地规字第3407号私人住宅建设用地规划审批取得位于合浦县廉州镇华花园1号区2号宅基地，占地面积168平方米。1995年1月13日，被告廖世界领取了（1995）城规管私建字第025号私人住宅建设工程规划许可证。1995年11月6日，廖世界以168000元将上述宅基地的使用权转让给原告廖春宇，并签订了《土地转让协议书》，同日廖世界收取廖春宇现金168000元。
合浦县人民法院一审认为，一审原告廖春宇与一审被告廖世界签订的本案《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，一审被告廖世界也已收取了原告的转让金。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款和《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，作出（2009）合民初字第105号民事判决，判决：一审原告廖春宇与一审被告廖世界签的《土地转让协议书》合法有效，一审被告廖世界在判决书发生法律效力之日起十天内协助一审原告廖春宇办理相关转户手续。
一审案外人陈惠君不服一审判决，向合浦县人大常委会申诉称，本案宅基地是其与廖世界共有财产，其并不知道廖世界转让宅基地之事，合浦县人民法院（2009）合民初字第105号判决剥夺了其的共有权、处理共有财产权，请求二审法院予以撤销，并判决廖春宇与被告廖世界签订的《土地转让协议书》无效。
合浦县人大常委会将一审案外人陈惠君的申诉转合浦县人民检察院办理，合浦县人民检察院向合浦县人民法院提起再审建议认为：1、合浦县人民法院审理廖春宇与廖世界土地转让纠纷案没通知陈惠君参加诉讼，违反法定程序；2、从本案宅基地抵押关系上看，原审对案件事实未查清，作出错误认定；从宅基地转让、起诉及价格上看，表明宅基地转让行为虚假不真实。廖春宇购买宅基地长达十三年不主张办理过户手续，不符常理。当时宅基地为开发商合泰房地产公司以市场价出售，谁都可以购买，当时作为合浦县建委主任的妻子廖春宇没有必要在廖世界购买几个月内出高价168000元向廖世界购买；3、从廖世界的职业与廖春宇家人的关系上看，本案宅基地转让行为存在恶意串通规避债务之嫌。据陈惠君称，九十年代廖春宇的丈夫阮永明任建委主任，廖世界是个体包工头，曾做过建委多单工程，九十年代末，合浦县廉州广场地板安装工程是县建委发包给廖世界建的，因多方因素至今未结帐。阮永明因涉嫌经济犯罪，被北海市中级人民法院判处死缓，2008年下半年回合浦不久就不见廖世界回家，并与家人中断联系，连陈惠君给廖世界打电话也需要阮永明等人同意后才能接听，对方当事人为了索要宅基地，胁迫廖世界签订了转让手续即提起诉讼。诉讼中廖春宇无正当理由拒不到庭参加诉讼，并在2008年11月20日给合浦县人民法院的异议书中称本案宅基地是其挂廖世界之名购买的，却以转让纠纷为由起诉，前后矛盾。综上，（2009）合民初字第105号民事判决书，违反法定程序，采信证据有误，实体处理不当，建议依法再审。
合浦县人民法院再审追加一审案外人陈惠君为本案第三人参加诉讼，一审原告廖春宇、一审原审被告廖世界经公告传唤不到庭参加诉讼，也未提出意见。再审查明的事实除与原一审查明的一致外，另查明，一审被告廖世界与第三人陈惠君于1991年11月25日登记结婚，夫妻关系一直存续至今。廖春宇与廖世界于1995年11月6日签订《土地转让协议书》一份，协议载明：廖世界将自有一块从合浦合泰房地产公司购买的合浦平田华花园1号区2号宅基地，规格为12×14＝168平方米，以价格168000元转让给廖春宇，并约定廖春宇未办理转户时乙方不得将此宅基地抵押或挪作他用，廖春宇需要转户时，廖世界无条件协助廖春宇办理相关手续，费用由廖春宇负责及其他违约责任。协议签订当日，廖春宇付清价款168000元给廖世界，但一直未办理转户手续。2008年10月。廖世界以遗失该土地有关证件为由，向合浦县国土局申请重新办土地使用权证。随后陈惠君向合浦县国土局提出异议，认为该宅基地是其廖世界夫妻共同财产，申请合浦县国土局将其作为该土地的共有人登记办证。合浦县土地局于2008年11月24日作出合国资函（2008）114号《关于要求增加土地共同共有权人登记申请的函复意见》，以土地登记权人廖世界不同意申请变更为由，不予进行变更登记，建议陈惠君向法院起诉。陈惠君为此向合浦县人民法院起诉请求确认上述宅基地为其与廖世界夫妻共有财产，合浦县人民法院于2008年12月16日作出（2008）合民初字第821号民事裁定，驳回陈惠君的起诉。裁定书发生法律效力后，合浦县检察院建议合浦县法院对该案再审，合浦县法院依法再审，并于2009年10月21日作出（2009）合民再字第13号民事判决，撤销合浦县法院（2008）合民初字第821号民事裁定，确认本案宅基地［补办的建设用地批准书号为（2008）合土批字第19-29号，建设工程规划许可证编号为95025，用地单位均是廖世界］为陈惠君与廖世界共有财产。该判决生效后，陈惠君即向合浦县人民法院起诉，请求确认廖世界与廖春宇签的《土地转让协议书》无效。合浦县人民法院于2010年9月16日作出（2010）合民初字第244号民事判决：驳回陈惠君诉讼请求。陈惠君不服，提起上诉，在二审审理期间，陈惠君以提起本案诉讼时，合浦县人民法院已另案就同一事实法律关系进行审理，其在二审时才知道为由，申请撤回起诉，本院于2011年5月27日作出（2011）北民一终字第126号民事裁定：撤销合浦县人民法院（2010）合民初字第244号民事判决；准许上诉人陈惠君撤回起诉。
合浦县人民法院再审认为：本案涉讼宅基地是陈惠君与廖世界夫妻共同财产。但相关证件只载明廖世界一人的名字，廖春宇有理由相信廖世界对该宅基地有处分权，况且协议签订后，廖春宇按约定付款十多年，再审诉讼中陈惠君未能举证证明廖世界与廖春宇恶意串通、虚假转让或当时以明显低价转让该宅基地。该宅基地转让行为发生十多年，陈惠君从未提出异议，应视为知道或应当知道转让该行为。因此，应认定廖春宇买受该宅基地为有偿善意取得，认定廖春宇与廖世界签订的《土地转让协议》有效。经合浦县人民法院审判委员会讨论决定，判决：维持合浦县人民法院（2009）合民初字第105号民事判决；驳回陈惠君请求确认廖世界与廖春宇签订的《土地转让协议》无效的诉讼请求。
陈惠君不服合浦县人民法院再审判决，向本院提起上诉称：1、该土地根本没有转让，本案《协议书》是廖世界与廖春宇于2008年才伪造的；2、原审认定被上诉人廖春宇购买本案宅基地为善意取得错误，廖春宇明知本案宅基地是其与廖世界共有财产，签订购买协议时未告知其，也未让其在协议上签字，不构成善意；3、原审认定其知道或应当知道廖世界与廖春宇转让本案宅基地之事错误。廖世界长期下落不明，其瞒着陈君惠与廖春宇签订转让协议，其无法得知这一事实；原判适用法律错误，被上诉人不构成善意，应判定协议无效。综上，原判认定廖世界与廖春宇签订的本案《土地转让协议》有效错误。请求二审法院撤销原判，确认本案《土地转让协议》无效。
被上诉人廖世界、廖春宇经本院依法传唤未参加诉讼，也未提出答辩意见。
本院二审审理期间，各方当事人未提交新证据。
合浦县人民法院一审、再审查明的事实属实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉讼意见，本案二审争议焦点归纳为：廖春宇与廖世界签订的《土地转让协议》是否合法有效。
本院认为：关于本案二审的争议焦点，即廖春宇与廖世界签订的《土地转让协议》是否有效的问题。上诉人提出的本案土地使用权没有转让，《土地转让协议书》是伪造的意见，没有证据证实，本院不予采纳。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方当事人均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。原判认为上诉人陈惠君在本案土地使用权转让了十多年没有提出异议，由此认定陈惠君知道或应当知道本案的土地使用权转让行为，引用上述两条法律规定，作出廖世界与廖春宇签订的本案《土地转让协议》有效的判决。因此，认定被上诉人廖春宇是否有理由相信本案中廖世界转让土地行为是廖世界与陈惠君夫妻的共同意思表示和廖春宇受让该土地使用权时是否为善意及对该土地是否构成善意取得问题是关键。廖春宇对其相信本案土地转让行为是廖世界、陈惠君夫妻共同意思表示理由有举证义务，从本案的情况看，廖春宇提供的只有其与廖世界签订的《土地转让协议书》和收据两份证据，这两份证据均是廖世界一人作为出让方签名，不能证明其有理由相信上述转让行为是廖世界和陈惠君的共同意思表示。廖春宇未能提出其他能证明其有理由相信廖世界转让本案土地使用权是廖世界和陈惠君共同意思表示的证据。原审未查明能让廖春宇相信本案土地转让行为是廖世界和陈惠君共同意思表示的事实理由。因此，不能认定廖春宇有理由相信其与廖世界签订的《土地转让协议》是廖世界与陈惠君夫妻共同意思表示。廖世界与廖春宇签订《土地转让协议》时间处于廖世界与陈惠君夫妻关系存续期间，廖春宇和廖世界于2008年11月20日向合浦县人民法院提出的异议书中明确说明廖春宇与廖世界夫妻是亲戚关系，说明廖春宇对其受让的土地属廖世界与陈惠君的共同财产是明知的。廖春宇应该让陈惠君也在《土地协议书》上签名，而廖春宇没让陈惠君签名。2008年10月间，陈惠君向合浦县国土资源局提出异议，认为该土地使用权是其夫妻共同财产，申请合浦县国土资源局将其作为该土地使用权的共有人登记办证，因为廖世界不同意，陈惠君便向合浦县人民法院起诉，主张本案土地使用权属其夫妻共同财产。期间，即2008年12月18日，廖春宇也向合浦县人民法院提起诉讼，请求判令其与廖世界签订的《土地转让协议》合法有效，诉讼期间廖世界和廖春宇均向合浦县人民法院表示放弃举证、答辩期限，请求尽快判决。合浦县人民法院于2008年12月24日作出（2009）合民初字第105号民事判决，判决廖春宇与廖世界签订的《土地转让协议书》合法有效。整个诉讼过程没有通知涉案土地使用权的共有人陈惠君，陈惠君因此也无法参加诉讼。从上述行为可看出，廖世界与廖春宇就是为了撇开陈惠君处理本案土地使用权，廖春宇不存在善意受让的情况。另外，物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。本案土地使用权转让依法应当登记，但现还未办理登记，廖春宇受让该土地又不存在善意的情形。因此，廖春宇对本案土地不构成善意取得。虽然本案土地使用权转让行为至陈惠君提出异议有十多年，但本案土地使用权没有发生过户及其他明显的变化，如廖世界与廖春宇不告诉陈惠君转让土地使用权之事，陈惠君不知道也是正常的。转让时间长短不是认定陈惠君必然知道转让行为的理由。结合本案情况，陈惠君不知本案土地转让行为的意见，本院予以采信。原判认为转让土地使用权行为过了十多年，陈惠君未提出异议，认定陈惠君知道或应当知道廖世界与廖春宇转让土地使用权事宜以及认定廖春宇善意取得本案转土地使用权不当，本院予以纠正。另外，廖春宇、廖世界在原审中述称，本案土地是廖春宇于1995年11月6日挂廖世界名义购买的，但也没有提交相关证据予以证实，对此，本院也不予采纳。
综上所述，廖春宇与廖世界签订的《土地转让协议》是无效的，上诉人陈惠君的上诉理由成立，本院予以采纳。原审认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销合浦县人民法院（2009）合民初字第105号民事判决和（2010）合民再字第1号民事判决；
二、廖世界与廖春宇签订的本案《土地转让协议书》无效。
本案原审诉讼费3760元（廖春宇已交），本院二审诉讼费3760元（陈惠君已预交）共计7520元，由廖春宇和廖世界各负担3760元。陈惠君已预交的3760元，由廖春宇、廖世界在本案判决生效后返还给陈惠君。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄世海
审 判 员 陈剑平
代理审判员 周润生
二〇一三年二月二十六日
书 记 员 薛清龙
附：本判决书引用的法律条文
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方当事人均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
2、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判撤销或者变更；
4、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条第二款：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
5、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：
（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让的；
（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。