山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终889号
上诉人（原审被告）:山西通盛房地产有限公司，住所地，太原市迎泽西大街千峰南路62号。
法定代表人:王月强，董事长。
委托诉讼代理人:董丽，山西双丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:中国农业银行股份有限公司太原国贸支行，住所地，山西省太原市水西门街22号。
负责人:梁毓香，行长。
委托诉讼代理人:贾志刚，该行客户经理。
委托诉讼代理人:陈伟，该行客户部经理。
被上诉人（原审被告）:赵润明。
被上诉人（原审被告）:李金兰。
上诉人山西通盛房地产有限公司因金融借款合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年3月2日，出卖人山西通盛房地产有限公司与买受人赵润明签订了《商品房买卖合同》，该房屋位于西羊市街洋都家园1#2单元1601号房屋。同日，被告山西通盛房地产有限公司向中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处出具《担保承诺书》写明“赵润明同志购买我公司位于洋都家园1#2单元1601号房屋，经我公司核对决定同意对该同志贵行贷款金额为520000元，贷款期限为10年的个人住房按揭贷款提供连带责任保证担何，保证期至借款到期日止后两年，对于借款人对所购住房设定最终抵押的，我方负责办理房产抵押登记手续，在限期半年内办理完该房屋的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》并送交贵行存档保管，房屋他项权力人为贵行，否则，我方承担相应的法律经济责任”。2003年3月2日，房屋共有人赵润明、李金兰签订了《家庭成员共同还款承诺书》，写明：“赵润民所购买的洋都家园小区1#2单元1601号商品房一套，住房按揭贷款520000元，时间10年，由房屋共有人李金兰，共同承诺偿还银行贷款本息”。2003年4月21日，原告中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处（甲方）与被告赵润明（乙方）、担保人山西通盛房地产有限公司（丙方）签订了晋农银按字（2003）第102号《个人住房按揭合同》，借款金额为52万元，用于购买商品房，借款期限为2003年4月21日起至2013年4月20日止，共10年，借款利率为按月利率4.2‰，结息日为每月20日，丙方提供连带保证担保，保证期间为本合同项下借款到期日起两年，并承诺自本合同签订之日起至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及欺了相关费用承担连带保证责任。2003年4月21日，中国农业银行晋阳支行向被告赵润明发放住房贷款52万元，2003年4月21日，中华人民共和国山西公证处出具了《公证书》，证明中国农业银行山西分行晋阳支行新建分理处负责人刘爱明与借款人赵润明及保证人山西通盛房地产有限公司的法定代表人王月强于2003年4月21日在晋阳支行新建分理处签订了《个人住房按揭合同》，合同上当事人及保证人签字、印章均属实，内容符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定。借款后赵润明累计还贷款本金80433元，尚有贷款本金439567元未还，并欠息327460.8元。按揭所购房屋未办理房产抵押登记手续。另查明，中国农业银行山西分行晋阳支行的债权因中国农业银行山西省分行的机构调整，由中国农业银行股份有限公司太原国贸支行进行催收。
以上事实由《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》借款凭证、记账凭证、收贷凭证、《公证书》、《担保承诺书》、《家庭成员共同还款承诺书》以及当事人当庭陈述加以证明。
一审法院认为，原告中国农业银行股份有限公司太原国贸支行与被告赵润明、保证人山西通盛房地产有限公司签订的农银按字（2003）第102号《个人住房按揭合同》，山西通盛房地产有限公司向中国农业银行山西分行晋阳支行出具的《担保承诺书》，房屋共有人赵润明、李金兰向中国农业银行山西分行晋阳支行出具的《家庭成员共同偿还贷款承诺书》均经各方当事人签字盖章，是当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。故当事人应按照合同约定及承诺书的承诺履行相应的义务。借款后，赵润明累计还贷款本金80433元，尚有贷款本金439567元未还，并欠息327460.8元。借款人赵润明应积极履行还款义务，逾期不还应承担相应的法律责任。根据《家庭成员共同偿还贷款承诺书》，被告赵润明应与李金兰共同履行还款义务。《个人住房按揭合同》中约定：山西通盛房地产有限公司自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日起止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。本合同中还同时约定，山西通盛房地产有限公司为住房按揭借款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下借款到期日起两年。故山西通盛房地产有限公司承担保证责任的期间应为“本合同项下借款到期日起两年”即从2013年4月20日开始计算，原告于2015年4月20日起诉，故原告的起诉未超过保证期间也未超过诉讼时效。
被告山西通胜房地产有限公司向中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处出具《担保承诺书》写明“赵润明同志购买我公司位于洋都家园1#2单元1601号房屋，经我公司核对决定同意对该同志贵行贷款金额为520000元，贷款期限为10年的个人住房按揭贷款提供连带责任保证担保，保证期至借款到期日止后两年，对于借款人对所购住房设定最终抵押的，我方负责办理房产抵押登记手续，在限期半年内办理完该房屋的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》并送交贵行存档保管，房屋他项权力人为贵行，否则，我方承担相应的法律经济责任”。《个人住房按揭合同》中也约定：山西通盛房地产有限公司自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日起止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。根据上述约定内容，按揭房屋办理抵押登记之前，被告山西通盛房地产有限公司应对借款人赵润明履行期届满没有履行的债务在约定范围内承担保证责任。山西通盛房地产有限公司关于因未办理抵押登记而应免除保证责任的抗辩本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条的规定，缺席判决如下：一、被告赵润明、李金兰于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司太原国贸支行贷款本金四十三万九千五百六十七元及利息（2014年11月20日之前为327460.8元，2014年11月21日后至付清之日止按同期人民银行贷款利率计息）；二、被告山西通盛房地产有限公司对上述欠款及诉讼费承担连带保证责任；三、被告山西通盛房地产有限公司承担保证责任后有权向被告赵润明、李金兰追偿。诉讼费一万一千四百七十元由被告赵润明、李金兰负担（此款原告已预缴）。
上诉人山西通盛房地产有限公司不服一审判决,向本院上诉称,一、一审判决认定借款后赵润明累计还贷款本金80433元是错误的，实际上上诉人代赵润明一共还款七万余元。二、一审认定从2013年4月20日开始计算，原告的起诉未超过保证期间也未超过诉讼时效是错误的，已经超过两年诉讼时效。三、一审认定上诉人负责办理房产抵押登记手续，在限期半年内办理完该房屋的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》并送交农行国贸支行存档保管是错误的。四、在农行国贸支行拿到上述房产证后，由于未及时对所抵押房产办理抵押登记，导致抵押房屋现在被出售并且过户，房屋总金额远远超过农行起诉的数额，根据物权法194条应当免除抵押人责任。五、赵润明从2004年2月开始就没有还款，但是农行一直不按合同约定向上诉人发出《履行回购责任通知书》。六、一审适用法律错误，一审法院无视民法通则、最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定、担保法解释，错误适用担保法18条，进而做出错误判决。七、一审法院严重违反法定程序，农行在举证期间届满时提交了证据，但是一审开庭时，农行却拿出新证据（即一审判决认定的证据），上诉人一审当庭提出异议，但一审法院不予理睬，农行无视举证期间，行为严重违反了民诉法65条，119条，最高院民诉法解释101、102条规定，严重违反法定程序。综上，请求撤销原审判决并依法改判。本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中国农业银行股份有限公司太原国贸支行答辩称。
原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，一、针对上诉人的一、二、五实际是时效问题，但是均不能成立，我们在贷款到期后诉讼时效内我行进行了邮寄催收和公告催收，并起诉维护自己的合法权益。二、上诉人的上诉理由三，答辩人认为1、我行档案中没有上诉人提及的有关变更后的赵润明出具的委托书，上诉人提供的和我行的不一致，来源可信度不高，我行证据经过公证确认，值得采信。2、房产证移交的交接单无农行公章。至今农行未见到赵润明所谓的房产证。三、由于上诉人在约定时间内未履行责任，导致抵押农行房产被卖出，责任应当由上诉人承担。四、农行一审证据完整充分，符合出庭要件要求。
被上诉人赵润明、李金兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。
本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。另查明，2009年1月7日中国农业银行山西省分行晋阳支行作为抵押权人向太原市房地产监理处申请了部分他项权登记申请,其中申请的人有崔步斌。另外根据上诉人提供的移交房产证名单中包括了崔步斌、赵润明等。当时的承办人王旭峰到庭对移交清单作了说明，认可其收到过清单中人员的房产证，其调走时已移交给了单位的其他工作人员。
本院认为，中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处与原审被告赵润明、上诉人山西通盛房地产有限公司签订的农银按字（2003）第102号《个人住房按揭合同》，山西通盛房地产有限公司向中国农业银行山西分行晋阳支行新建分理处出具的《担保承诺书》，房屋共有人赵润明、李金兰向中国农业银行山西分行晋阳支行新建分理处出具的《家庭成员共同偿还贷款承诺书》均经各方当事人签字盖章，是当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定合法有效。各方当事人应按照合同约定及承诺书的承诺履行相应的义务。本案中由于上诉人在2006年8月10日已将贷款人的房产证移交给了中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处单位的工作人员王旭峰，移交清单有中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处单位的原工作人员王旭峰的签字，且在二审中王旭峰也到庭说明了情况，认可自己当时是收到了移交清单中的房产证。虽然上诉人给中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处出具过承诺书，但中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处作为抵押权人在收到上诉人交来的房产证后，作为权利人未及时办理房屋他项权造成赵润明的房屋被其转让过户，存在一定的过错，其应承担一定的过错责任。作为作出承诺的上诉人在移交完房产证后没有及时协助并督促中国农业银行山西省分行晋阳支行新建分理处办理房屋他项权，致使涉案房屋被转让过户也存在一定的过错，也应承担一定的过错责任。关于上诉人提出的其他上诉请求,因其未提供相应的证据予以证明,本院不予支持。另外，根据中国农业银行山西省分行的机构调整的文件，中国农业银行山西分行晋阳支行的债权，由中国农业银行股份有限公司太原国贸支行进行催收。综上，一审判决由上诉人山西通盛房地产有限公司承担全部的担保责任欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1312号民事判决第一项即“被告赵润明、李金兰于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司太原国贸支行贷款本金四十三万九千五百六十七元及利息（2014年11月20日之前为327460.8元，2014年11月21日后至付清之日止按同期人民银行贷款利率计息）”和第三项即“被告山西通盛房地产有限公司承担保证责任后有权向被告赵润明、李金兰追偿”。
二、变更太原市迎泽区人民法院（2015）迎民初字第1312号民事判决第二项“被告山西通盛房地产有限公司对上述欠款及诉讼费承担连带保证责任”为“上诉人山西通盛房地产有限公司对赵润明、李金兰的欠款总额的一半承担连带保证责任”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费11470元，二审案件受理费11470元，由原审被告赵润明、李金兰17205负担，由上诉人山西通盛房地产有限公司负担5735元。
本判决为终审判决。
审判长 冯金林
审判员 张林虎
审判员 牛晓斌
二〇一六年八月二日
书记员 郝 燕