四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第4566号
上诉人（原审原告）邓昭武。
委托代理人黄桂陶，四川舟达律师事务所律师。
上诉人（原审原告）黄腊梅。
委托代理人黄桂陶，四川舟达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都新力新实业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道方营社区。
法定代表人沈德顺，董事长。
委托代理人许汝才，四川博深律师事务所律师。
上诉人邓昭武、黄腊梅因与被上诉人成都新力新实业有限公司（以下简称新力新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2012）新都民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年8月2日公开开庭审理了本案。上诉人邓昭武、黄腊梅的委托代理人黄桂陶、被上诉人新力新公司的委托代理人许汝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，邓昭武、黄腊梅（买受人）与新力新公司（出卖人）于2010年1月4日签订《商品房买卖合同》，约定：新力新公司将位于成都市新都区状元街252号1幢2单元9楼50号的房屋一套出售给邓昭武、黄腊梅，面积为109.05平方米，总房款为395415元；邓昭武、黄腊梅与新力新公司于2010年3月25日另签订一份《商品房买卖合同》，约定新力新公司将位于成都市新都区状元街252号1幢-1楼46号车位出售给邓昭武、黄腊梅，车位款为76000元。两份合同约定的交房时间均为2011年3月30日前。对逾期交房责任约定如下：如新力新公司逾期交房超过30日的，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。合同签订后，邓昭武、黄腊梅依约向新力新公司支付全部房款395415元，车位款76000元。2010年9月20日，房屋主体竣工验收。新力新公司未按约定时间交房，直至2011年10月14日才交付涉讼房屋、车位，新力新公司已严重违约，故酿成本案纠纷。2011年12月22日，邓昭武、黄腊梅遂向原审法院提起诉讼，请求依法判令新力新公司支付逾期交房违约金93340元，并承担诉讼费用。一审庭审中，邓昭武、黄腊梅对新力新公司的房屋、车位交付条件认可，且已实际入住，实际使用车位。开庭审理后，原审法院向邓昭武、黄腊梅的委托代理人黄桂陶释明，要求其提交邓昭武、黄腊梅的实际损失的证据。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、支付房款的票据、2009年8月12和13日施工单位发现地质变化的通知、现场勘验记录、商讨会议通知、会议记录及签到两份、成都卓达测量服务有限公司对沉降过快的通知、施工单位的进度计划、主体竣工验收报告、延期交房的通知及公告照片、交房公告以及双方当事人的陈述等。
原审法院认为，邓昭武、黄腊梅与新力新公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律相关规定，是合法有效的合同，受到法律的保护。1、邓昭武、黄腊梅作为买受人已按双方合同约定向新力新公司支付了全部购房款、车位款，因此邓昭武、黄腊梅不存在违约行为。2009年8月13日，新力新公司已知晓“桂湖河畔三期”项目的地质发生变化，而新力新公司与邓昭武、黄腊梅签订的两份《商品房买卖合同》的时间为2010年1月4日、2010年3月25日，即在签订合同时新力新公司已知该地质变化，故新力新公司所辩称的“不可抗力因素”不存在。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”的规定，新力新公司作为出卖人在买受人按约支付了房屋全部价款、车位款的情况下，未按约定时间交付房屋、车位，是明显的违约行为。新力新公司应当承担相应的违约责任。2、双方在《商品房买卖合同》中约定“逾期交房30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金”，该违约金的约定明显过高，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原审法院结合本案的具体情况，依法对违约金数额予以调整。原审法院认为房屋租金、车位租金即为邓昭武、黄腊梅的实际损失，自双方约定的交付期限届满之次日（2011年3月31日）起至实际交付之日（2011年10月14日）止计算违约金。综合成都市新都区同期同地段同类房屋租金，结合新力新公司违约情况及其对地质沉降问题采取积极应对措施等综合因素，违约金综合调整至5250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条第一款、第一百二十八条的规定，判决：新力新公司于判决生效之日起十五日内向邓昭武、黄腊梅支付违约金5250元。如果新力新公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1066元，由新力新公司负担。
宣判后，原审原告邓昭武、黄腊梅不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判新力新公司向邓昭武、黄腊梅支付逾期交房违约金93340元。其上诉理由主要为：1、邓昭武、黄腊梅与新力新公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，同时也约定了邓昭武、黄腊梅逾期支付购房款也应按日支付全部已付款万分之十的违约责任。因此，双方的权利义务是对等的，不存在违约金约定比例过高的问题。2、邓昭武、黄腊梅在诉讼请求中一直主张新力新公司支付“违约金”的违约责任，并未要求新力新公司“赔偿损失”。因此，邓昭武、黄腊梅没有承担证明自己损失程度以及损失额的义务。新力新公司交房时间延迟达200余天，严重影响了邓昭武、黄腊梅对购买房屋居住权的行使。且违约金并非仅仅是对守约方损失的补偿，还包含了对违约方违约行为的惩罚。3、原审判决以所谓“被告……对地质沉降问题采取积极应对措施”作为大幅下调违约金金额的理由之一，完全背离事实，前后矛盾。
被上诉人新力新公司答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为是否该支付违约金及支付多少违约金。原审判决认定了新力新公司逾期交房的行为是明显的违约行为，应当承担相应的违约责任。原审法院结合《商品房买卖合同》对违约金的约定、采取积极应对措施解决地质沉降问题必然延长建设周期等综合因素以及法律的相关规定，认为邓昭武、黄腊梅主张的违约金过高，从程序上向上诉人释明应由其提交实际损失的证据，在邓昭武、黄腊梅未提交之下，原审法院依法不支持其的请求，调整了违约金的具体金额，并据此作出判决。新力新公司认为原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。同时，违约金的调整属于人民法院自由裁量权的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原审法院根据新力新公司的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金数额调整为5250元，足以弥补逾期交房给邓昭武、黄腊梅造成的实际损失，故原审法院对违约金的调整幅度适当，本院予以确认。
综上，邓昭武、黄腊梅的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，但原判决未对邓昭武、黄腊梅的其他诉讼请求予以驳回不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2012）新都民初字第372号民事判决，即：“成都新力新实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向邓昭武、黄腊梅支付违约金5250元”；
二、驳回邓昭武、黄腊梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费2134元，由上诉人邓昭武、黄腊梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张菲菲
审 判 员 尹 英
代理审判员 龚 耘
二〇一二年九月二十四日
书 记 员 杜 平