辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终227号
上诉人（原审被告）：田德华，男，汉族，个体工商户，住址：沈阳市辽中县。
委托代理人：胡俊华，系辽宁东佳律师事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地：沈阳市辽中县。
法定代表人：佟宝仓，系该公司总经理。
委托代理人：王玉娇，女，汉族，系该公司法律顾问，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：冯娇阳，女，汉族，系该公司法律顾问，住址：沈阳市铁西区。
上诉人田德华因与被上诉人沈阳宝仓房地产开发有限公司（以下简称“宝仓地产”）确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市辽中县人民法院（2015）辽中民三初字第02950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员宋宁担任审判长（并任主审），与审判员鞠安成、代理审判员林红共同组成合议庭，于2016年1月22日、2月26日公开开庭进行了审理，上诉人田德华及其委托代理人胡俊华，被上诉人宝仓地产的委托代理人王玉娇参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝仓地产在原审诉称：原、被告双方于2013年12月25日签订《协议书》，约定原告向被告借款人民币100万元，并以位于沈阳市辽中爵士公馆15套房屋做抵押，双方分别就15套房屋签订了《商品房买卖合同》并在房产局办理�房屋买卖登记备案。现原告已实际履行还款义务，其中10套房屋被告已配合原告撤销登记备案，余下5套位于辽中爵士公馆2号楼2-5-2（面积60.1㎡）、2-3-2（60.1㎡）；4号楼1-6-2（面积84.98㎡）、2-6-2（85.29㎡）；5号楼1-2-5（面积88.99㎡）房屋未办理撤销登记备案。现双方基于合同履行情况，发生争议，双方之间所签订的《商品房买卖合同》并非正式的购房行为，实质为借款的抵押，该抵押方式违反法律规定，应认定为无效。现请求法院判令与被告所签订的沈阳市辽中爵士公馆的2号楼2-5-2（面积60.1㎡）、2-3-2（60.1㎡）、4号楼1-6-2（面积84.98㎡）、2-6-2（85.29㎡）、5号楼1-2-5（面积88.99㎡）5套房屋《商品房买卖合同》无效。
田德华在原审辩称：原告所诉与事实不符，被告从未与原告签订过借款协议书，也从未借给原告100万元，更没有用楼房做过抵押，更谈不上原告�经还款；在2013年12月份，被告通过案外人王军介绍在原告处购买住宅楼10套，并且都办理了备案登记，当时购楼款是经过原告负责人佟有山同意由王军代收房款，现金为70万元，银行承兑汇票25万元，合计为95万元。后来原告方将一房多卖，业主进行上访，被告于2014年7月知情后找到佟有山，要求退房或换房，于2014年9月份佟有山同意给被告退5套房，并给付被告一张50万元的转账支票，被告在10月份承兑时显示透支，于是被告找到佟有山调房，之后佟有山在2期又为被告调换了5套房，将原备案的5套房退回给原告，综上，原、被告之间的楼房买卖合同真实有效，并且按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，原告应当取得房屋的所有权，请法院明察。
原审法院经审理认定：原、被告双方于2013年12月25日签订《协议书》一份，协议书中约定：由于甲方（原告）资金周转紧张，特向乙方（田德华）借款人民币100万元，为期3个月。并以位于沈阳市辽中爵士公馆2号楼2-5-2、2-3-2、2-11-3、2-9-1、4号楼1-6-2、2-6-2、3-2-2、5号楼1-2-2、2-1-2、3-1-1共10套房屋做为抵押，如到期无法偿还则以十套住宅楼做为偿还。虽协议书上乙方（即被告田德华）未签名，但被告亦未按合同约定实际给付房屋对应的价款，并于签订协议书之日原告将该十套房屋以商品房买卖合同形式备案到本案被告名下。后被告配合原告办理了5套（2号楼2-11-3、2-9-1、4号楼3-2-2、5号楼2-1-2、3-1-1）楼房撤销备案登记手续。现原告认为原、被告所签订的商品房买卖合同并非真实的购房行为，实质为借款的抵押，违反法律规定诉讼来院，要求法院判决原、被告之间所签订的沈阳市辽中爵士公馆的5套（即2号楼2-5-2、2-3-2、4号楼1-6-2、2-6-2、5号楼1-2-2、）商品房买卖合同无效，并由被�承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：原、被告双方签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，因此，房屋买卖合同的履行只是具体实现债权的担保方式，双方的真实意思表示为民间借贷。虽借款协议书上乙方（即被告田德华）未签名，但原告于订立协议书之日将位于沈阳市辽中爵士公馆的十套房屋以商品房买卖合同备案到本案被告名下，就足以证明原、被告之间存在借贷关系，实际是名为买卖实为借贷关系，以合法的形式掩盖非法目的，亦不是双方当事人真实意思表示，且原、被告所签订的借款协议书中“如逾期不还，所抵押房产归乙方（被告）所有”的约定违反法律强制性规定，故原、被告于2013年12月25日所签订的商品房买卖合同（共5套，2号楼2-5-2、2-3-2、4号楼1-6-2、2-6-2、5号楼1-2-5）属无效合同；关于被告否认“从未与原告签订过借款协议书，也从未借给原告100万元”一节，因无证据证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条之规定，判决如下：原告沈阳宝仓房地产开发有限公司与被告田德华于2013年12月25日签订的2号楼2-5-2（备案号13-1-6545）、2-3-2（备案号13-1-6546）、4号楼1-6-2（备案号13-1-6548）、2-6-2（备案号13-1-6549）、5号楼1-2-2（备案号13-1-6553）商品房买卖合同无效。案件受理费13，800元（系缓交），由原、被告各承担6，900元。
宣判后，田德华不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回原审法院重审或者直接改判；二审案件受理费由宝仓地产承担。其上诉理由为：1、案涉5套商品房是田德华购买，并非宝仓地产以房屋作为借款的担保；2、宝仓地产向原审法院提供《协�书》上没有田德华签字，不能作为认定案件事实的依据；3、案涉的5套商品房已办理了备案登记，田德华应当取得了5套商品房的所有权。
被上诉人宝仓地产辩称：宝仓地产与田德华存在长期的借款关系，田德华并没有交纳购房款，而是代替宝仓地产偿还其所欠案外人的95万元债务后，要求以10套商品房作为担保，当宝仓地产不能偿还债务时，直接流质该10套商品房。宝仓地产在给田德华开具的收款收据上也明确注明了是抵押，但是因为当时该10套商品房没有房证，不能办理抵押登记手续，所以双方签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记，质押给了田德华。真实的商品房买卖关系应当是由购房人交纳购房款，且商品房买卖合同上的价格应当与收据和协议上的价格是一致的，但本案却不是。一审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持一审判�。
本院经审理查明：因田德华向某水泥厂交付25万元的承兑汇票、向梁华波交付70万元现金，代宝仓地产偿还其欠该水泥厂的水泥款和欠梁华波的工程款，故2013年12月25日，宝仓地产与田德华签订了10份辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》，上面均写明了具体的房号、面积、房款数额，均约定商品房单价3000元／平方米，买受人于2013年12月19日一次性交纳购房款，总计为2459310元。10套商品房为：沈阳市辽中爵士公馆2号楼2-5-2、2-3-2、2-11-3、2-9-1、4号楼1-6-2、2-6-2、3-2-2、5号楼1-2-2、2-1-2、3-1-1。同时，宝仓地产给田德华开具了总金额为2459310元的10张收款收据，在该10张收款收据的右上角原均写有“抵押”二字，后宝仓地产将“抵押”二字划掉，并加盖公章。同日，辽中县房产管理处对该10份《商品房买卖合同》办理了备案登记，备案登�到田德华名下，并由宝仓地产向辽中县房产管理处交纳了住房维修基金，辽中县房产管理处在该10份《商品房买卖合同》上加盖了“维修基金已缴”的专用章。
2014年10月10日，因宝仓地产将上述10套商品房中的2号楼2-11-3、2-9-1，4号楼3-2-2，5号楼2-1-2、3-1-1房屋出卖他人，并交给田德华一张50万元的转帐支票，故田德华配合宝仓地产办理了该5套商品房的撤销备案登记手续，该5套商品房《商品房买卖合同》上的价款总额为1，320，930元。后因该转帐支票未能兑现，宝仓地产又找了其他5套商品房，并与田德华签订了《商品房买卖合同》。
后，宝仓地产又将已办理备案登记的2号楼2-5-2、2-3-2、4号楼1-6-2、2-6-2、5号楼1-2-2出卖给他人，并要求田德华配合办理该5套商品房的撤销备案登记手续，遭田德华拒绝，故宝仓地产提起本案诉讼，要求法院确认该5套商品�的《商品房买卖合同》无效。
在本院审理中，田德华自认：1、是田德华提出与宝仓地产签订10份《商品房买卖合同》，并办理备案登记的，这也是田德华要求这些房屋所有权的条件；2、田德华支付了95万元，双方签订了10份《商品房买卖合同》，约定总价款为2，459，310元，并由宝仓地产开具2，459，310元的收款收据，是为了办理备案登记；3、在签订10份《商品房买卖合同》后，田德华没有要求宝仓地产开具《销售不动产统一发票》；4、田德华所购买的10套商品房价格很便宜，在1300元／平方米左右；5、宝仓地产就10套商品房没有给田德华下发入住通知书。
在原审法院审理中，宝仓地产为证明与田德华之间是借款抵押关系，向法院提供了一份落款日期为2013年12月25日的《协议书》，甲方为宝仓地产，乙方为田德华，内容为：由于甲方资金周转紧张，�从乙方借款100万元整，为期三个月，以10套住宅作为抵押，如到期无法偿还，则以10套住宅偿还。但田德华未在该《协议书》上签字。
在本院审理中，宝仓地产申请本院到辽中县房产管理处调查，以证明在当时不能办理抵押登记，所以按田宝华的要求办理了备案登记。辽中县房产管理处房产交易所向本院出具《证明》，内容为：如田德华与宝仓地产是借款关系，在当时不能办理涉案房屋的抵押登记手续。
上述事实，有宝仓地产提供的已办理备案登记的《商品房买卖合同》、辽中县房产管理处房产交易所出具的《证明》，田德华提供的《收款收据》和未备案的另外5套房屋的《商品房买卖合同》、证人王军的证言及双方当事人庭审陈述笔录等在卷为凭，这些证明材料，已经一、二审法院开庭质证和审查，本院依法予以确认。
本院认为：根据双方的诉辩主张，本案双方争议的焦点有两个：一是田德华与宝仓地产是商品房买卖合同关系，还是借款抵押或质押关系；二是双方签订的、已办理备案登记的、本案所涉的5份《商品房买卖合同》是否合法有效。
关于田德华与宝仓地产是商品房买卖合同关系，还是借款抵押或质押关系的问题。本院根据双方提供的证据及庭审中的陈述分析论证如下：
首先，田德华提供的证人王军证明田德华向某水泥厂交付25万元的承兑汇票、向梁华波交付70万元现金，代宝仓地产偿还其欠该水泥厂的水泥款和欠梁华波的工程款后，与宝仓地产签订了10份《商品房买卖合同》，这说明田德华与宝仓地产原系债权、债务关系，田德华不是直接向宝仓地产交纳购房款，购买商品房。
其次，田德华自认其就已办理备案登记的10套商品房仅支付了95万元钱，而且�主张其购买的该10套商品房价格很便宜，仅为1300元，但在2013年年底，在辽中县建造商品房仅土建部分价格就需1300元左右，所以田德华的此项主张，与现实情况不符，本院不予采信。根据宝仓地产给田德华开具的10张收款收据的总金额为2，459，310元、10份《商品房买卖合同》上的价款总额也为2，459，310元这两项事实，可以看出该10套商品房的真实价格应当是2，459，310元。田德华所支付的95万元与该10套商品房的真实价格相差近2.6倍，双方间不是等价买卖关系。
再次，根据田德华在本院审理中的“田德华支付了95万元，双方签订了10份《商品房买卖合同》，约定总价款为2，459，310元，并由宝仓地产开具2，459，310元的收款收据，都是为了办理备案登记”的自认看，双方间签订《商品房买卖合同》的真实目的就是为了办理备案登记，而不是买卖商品房。
再次，根据后来宝仓地产将已办理备案登记于田德华名下的2号楼2-11-3、2-9-1，4号楼3-2-2，5号楼2-1-2、3-1-1商品房出卖他人，并交给田德华一张50万元的转帐支票后，田德华又配合宝仓地产办理了该5套商品房（《商品房买卖合同》上的价款总额为1，320，930元）的撤销备案登记手续的事实看，双方间的《商品房买卖合同》是可以不支付等价就予以解除和撤销的；后因该转帐支票未能兑现，宝仓地产又更换了另外5套商品房，并与田德华又签订了5份《商品房买卖合同》，这足以说明双方间签订的15份《商品房买卖合同》，与田德华支付购房款的数额不具有等价对应关系；此外，双方办理前10套商品房备案登记时，由宝仓地产交纳了住房维修基金、在双方2013年12月25日签订10份《商品房买卖合同》后至今长达二年多的时间里，宝仓地产未给田德华开具《销售不动产统一发票》�田德华也未向宝仓地产索要该发票，这都与通行的商品房购房人的做法不一致，不符合现实社会正常的、真实的商品房买卖关系的交易习惯。因为《销售不动产统一发票》是我国现行的办理不动产权属登记的重要凭证和依据。
再其次，根据辽中县房产管理处房产交易所出具的《证明》看，就已办理了备案登记的10套商品房，在当时是不能办理抵押登记手续的，所以，宝仓地产主张的“因为当时该10套商品房没有房证，不能办理抵押登记手续，所以双方签订了《商品房买卖合同》，办理备案登记，目的是当宝仓地产不能偿还债务时，田德华直接流质该10套商品房”的事实是成立的。
根据上述证据和对证据的分析，本院只能认定田德华与宝仓地产间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是存在95万元的债权、债务关系。但因当时宝仓地产不能以其所建的商品房办理抵押登记，故双方签订了10份《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，将10套商品房备案登记到田德华名下。由于本案所涉的5套商品房至今仍备案登记在田德华名下，未经田德华允许和配合，是不能办理撤销或变更备案登记的，且已交纳了住房维修基金，在法律上已产生了该5套商品房物权变动的公示效力，因此，双方间因债权、债务关系而签订的《商品房买卖合同》，并办理了不动产备案登记的行为的最终结果是形成了不动产质押，即让与担保，这应当认定为非典型的担保方式。
关于双方签订的、已办理备案登记的、本案所涉的5份《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为：我国现行法律并未限制债务人以其所有的商品房为其所负的债务提供担保，但《中华人民共和国担保法》第四章、《中华人民共和国物权法》第十七章所规�的质押种类只有动产质押和权利质押，并没有不动产质押；而且《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，因此，双方间形成的不动产质押这种非典型的担保方式，因违反了我国现行法律的物权法定的基本原则，不应受到法律的保护。
由于在本院审理中，田德华一再表示：双方签订《商品房买卖合同》，约定总价款为2，459，310元，并由宝仓地产给田德华开具2，459，310元的收款收据，都是为了办理备案登记。再结合本案所涉的5套商品房已由宝仓地产交纳了住房维修基金，使田德华不再需要交纳其他任何款项即可办理商品房所有权证，而且在一、二审中田德华也主张对该5套商品房享有所有权，因此应当认定田德华与宝仓地产签订的、本案所涉的5份《商品房买卖合同》的目的，就是为了对这些商品房进行质押，而这种对不�产进行质押的担保方式，因违反了《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的规定，是非法无效的，因此，双方间签订的涉案5份《商品房买卖合同》就是以合法形式，掩盖非法目的的合同，且成为双方办理不动产质押的前提和条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（三）项之规定，应认定无效。原审法院判决确认涉案的5份《商品房买卖合同》无效，具有事实和法律依据。
但原审法院认定宝仓地产提供的落款日期为2013年12月25日的《协议书》，是双方当事人签订的，证据不足，本院予以纠正。
综上，原审认定事实虽然部分不当，但判决结果正确。田德华提出的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，800元，由田德华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 宁
审 判 员 鞠安成
代理审判员 林 红
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 阎玉洁
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条规定：原判决、裁定认定事实或者�用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。