上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初45969号
原告：李加欢，男，1983年10月20日生，汉族，住山东省菏泽市。
原告：刘本艳，女，1984年2月8日生，汉族，住上海市长宁区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：ＸＸ生，上海普盛律师事务所律师。
被告：上海奎泰投资管理有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周振奎，总经理。
委托诉讼代理人：徐宝同，上海源盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张斐，上海源盈律师事务所律师。
第三人：上海志远房地产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。
法定代表人：钱建国，总经理。
委托诉讼代理人：吴易斯，女，上海志远房地产经纪有限公司工作。
第三人：刘广东，男，1987年7月13日生，汉族，住山东省郯城县重坊镇刘孟庄村***号。
原告李加欢、刘本艳与被告上海奎泰投资管理有限公司以及第三人上海志远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月2日、11月15日公开开庭进行了审理。原告李加欢、刘本艳以及两原告的共同委托诉讼代理人ＸＸ生，被告上海奎泰投资管理有限公司的委托诉讼代理人张斐，第三人上海志远房地产经纪有限公司(以下简称志远公司)的委托诉讼代理人吴易斯到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，又追加刘广东为第三人，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告李加欢、刘本艳的委托诉讼代理人ＸＸ生，被告上海奎泰投资管理有限公司的委托诉讼代理人张斐，第三人上海志远房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴易斯到庭参加诉讼。第三人刘广东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告李加欢、刘本艳诉称，2015年12月12日，经中介介绍，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，约定由被告将其名下位于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告，总价为人民币(以下币种相同)65万元。合同还约定，双方应于2016年6月10日之前办理房屋交易过户手续。之后，原告依约支付了首付款并垫付了税款18,567.04元，但被告拒绝办理交易过户手续。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，故原告起诉来院，要求：1、要求判令被告继续履行房屋买卖合同，立即配合原告办理上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2、依法判令被告支付违约金；(按房屋总价款每日千分之五从2016年6月11日计算至实际过户之日止)。3、判令被告偿还原告已经垫付的税款18,567.04元。审理中，原告认为，逾期过户的违约金应以总房价款110万元的日千分之五计算。
被告上海奎泰投资管理有限公司辩称，原告所述的签约情况属实，但签约当日双方即签订了补充协议一份，约定双方的实际成交价为110万元，但在实际履行中，原告不认可该价格，欲以65万元的低价成交，故被告履行不安抗辩权，拒绝办理房屋过户手续。被告认为，双方买卖合同上约定的65万元的房屋价款并非当事人的真实意思表示，要求撤销合同。因原告不认可房价为110万元，系原告违约，不同意原告的所有诉讼请求。审理中，被告要求反诉，后撤回。
第三人志远公司述称，原、被告双方签订买卖合同及补充协议系事实，但因具体经办人现已离职，无法确认其他事实。
第三人刘广东述称，被告的法定代表人周振奎自2012年起陆续向其借款用于经营，至2014年年初已欠90多万元。其向周振奎催讨，周振奎就将系争房屋抵押给其，但未办理相关登记手续。2014年9月，周振奎将系争房屋交给其，其装修后出租，现房屋空关。故其认为系争房屋的处理与其有利害关系。
经审理查明，2015年12月12日，经第三人志远公司居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告(甲方)将其名下位于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告(乙方)，总价65万元。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年2月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方合同附件三约定：1、定金：签订本合同当日，乙方应支付甲方定金5万元。2、首期房价款：签订本合同当日，甲方应将该房地产之《上海市房地产权证》暂存于居间方。乙方应于签订买卖合同后，于2015年12月16日前支付甲方首期房价款15万元(不包括上述定金)，双方同意上述款项均暂存于居间方。居间方于收到上述款项后一个工作日转付甲方。3、贷款审批：乙方应于双方办理过户手续前办理完成贷款审批手续。若银行未批准乙方之贷款或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在上述的贷款审批期限内支付予甲方。6、产权过户：参照本合同第六条过户日期。7、放贷：待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后五个工作日内，乙方应委托贷款银行将贷款部分计44万元支付至甲方指定账户。具体放贷日期参照银行实际放贷日。8尾款：乙方应于办理交房手续当日支付甲方房价尾款1万元。双方同意上述款项均暂存居间方，待双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书后1个工作日内转付给甲方。9、交房：甲乙双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书。
同日，原、被告签订补充协议一份，约定：乙方为购买上海市成山路XXX弄XXX号XXX室之房地产……因该房地产转让合同价格65万元未包含房地产附属设施、设备等(以下统称补偿标的)，现经双方协商一致，达成如下协议：1、甲乙双方确认，本次交易该房地产转让实际成交价计110万元。该房地产转让合同价计65万元，双方同意补偿标的作价计45万元。2、乙方应在双方签订买卖合同及本协议后，于2015年12月16日前将上述补偿款45万元支付给甲方。乙方特此承诺待甲方收到该款项后，无需甲方出具正式的发票，仅需甲方出具相应的收款收据即可。4、甲乙双方确认，涉及本交易的各项税费由甲乙双方按现行的国家政策、法规的规定各自承担。5、甲乙双方确认，甲方承诺将房地产中现有的床、衣柜、洗衣机、电视机等固定设备附赠给乙方所有。乙方落款处有原告李加欢签名。
2016年1月4日，原、被告双方签订补充协议(1.1)一份，约定：1、乙方应在双方签订买卖合同、补充协议及本协议后，于甲方办理完毕原有户口的迁出手续后一个工作日内将上述补偿款45万元支付给甲方。乙方特此承诺待甲方收到该款项后，无需甲方出具正式的发票，仅需甲方出具相应的收款收据即可。2、买卖合同中《附件三》第2条约定：首期房价款：签订本合同当日，甲方应将该房地产之《上海市房地产权证》暂存于居间方。乙方应于签订买卖合同后，于2015年12月16日前支付甲方收取房价款15万元。现经双方同意，支付首期房价款的时间由2015年12月16日改为办理完毕原有户口的迁出手续后一个工作日支付首期房价款15万元。3、甲方已知晓，乙方购买此房为学区房，故甲方承诺于2016年2月5日前办理完毕原有户口的迁出手续，若甲方未能按约定时间办理完毕原有户口的迁出手续，则乙方无需支付上述首期房价款和补偿款，并双方和平解除买卖合同及本协议，互不承担违约责任，且甲方应于双方签署解约协议后一个工作日内退还乙方所支付该房地产的定金。乙方落款处有原告李加欢签名。
2016年5月6日，原、被告签订《补充协议(二)》一份，约定：1、经甲乙双方确认，将买卖合同中第六条“甲乙双方确认，在2016年2月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”修改为“甲乙双方确认，在2016年6月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”.4、甲乙双方确认，本次交易中甲方所产生的税费在申报缴税当日甲方自行支付部分税费2万元，剩余税费由乙方先行垫付；垫付金额不超过39,000元，乙方替甲方垫付的税费从贷款金额、房款(包含尾款)中扣除。5、双方确认，若因任何一方故意拖延或者逾期履行买卖合同及本协议约定的义务，则每逾期一日应向守约方承担总房价款千分之五的滞纳金，逾期超过五日的，守约方可单方面解除买卖合同或要求继续履行，若守约方要求解除买卖合同的，需书面通知违约方，并违约方应承担总房价款20%的违约金。乙方落款处有原告李加欢签名。
2015年12月12日，原告向被告支付5万元，2016年1月14日，原告向被告支付15万元，2016年1月20日，被告出具收据一份，言明收到原告购买成山路XXX弄XXX号XXX室之定金5万元整以及首付款15万元，合计20万元。2016年1月19日，原告向被告支付45万元，次日，被告出具收据一份，言明收到原告支付的德州四村XXX号XXX室的房屋首付款45万元。
2016年1月27日，原告向公积金中心申请贷款。2016年5月11日，原告又一次向公积金中心申请贷款。2016年4月20日，原告向被告法定代表人发送信息，要求办理公积金贷款手续。同月24日，原告又向被告法定代表人发送信息，要求办理审税手续。2016年5月18日，原告代被告缴纳了税收18,567.04元。2016年6月14日，原告向被告发函，要求被告自收到该函后三日内配合原告办理贷款手续。
审理中，被告确认，被告已于2016年2月将其户口迁出系争房屋。被告认为，原告于2016年1月19日支付的45万元并非首付款，系被告户口迁出之后原告支付的补偿款。原告则认可房屋总价款为65万元，补偿款为45万元，且其已按约付清首付款，并积极办理贷款45万元的手续，故原告一直以实际行动积极履约。
审理中，原告同意在本案宣判之前将45万元交与本院代管，用以支付系争房屋的余款。
以上事实，有原、被告提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、付款凭证及收据、短信、申请书、催告函及快递凭证、税收缴款书等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。现原告已依约向被告付清了前期房款，被告理应依约协助原告办理相应的贷款申请及产权过户等手续。现因被告拒不配合原告办理贷款申请手续及过户手续，违反了双方合同约定，故原告要求被告办理过户手续，本院予以支持。被告认为双方约定的交易价格系110万元，因原告否认该价格导致产生纠纷、被告履行不安抗辩权，故拒绝过户，系原告违约，但被告未能提供充分证据证明，且原告在支付首付款及补偿款共计65万元后仍要求被告配合办理贷款手续以支付余款的事实，足以说明当时原告并未否认总价款为110万元，被告之述本院难以采信。原告要求被告支付逾期过户违约金，但双方合同约定的标准明显过高，本院依法根据违约造成的实际损失及双方履约过程中的过错程度等情况予以调整，具体数额由本院酌定。原告要求被告返还代为支付的税款，符合双方合同约定，本院亦予支持。第三人刘广东称系争房屋已由被告抵债而交付给其，但未能提供充分证据证明，本院难以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海奎泰投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助将坐落于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室产权过户登记至原告李加欢、刘本艳名下；
二、原告李加欢、刘本艳应于过户当日向被告上海奎泰投资管理有限公司支付房屋余款45万元；
三、被告上海奎泰投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告李加欢、刘本艳逾期过户违约金。该款以110万元的日万分之五计算，自2016年6月11日计算至过户之日止；
四、被告上海奎泰投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告李加欢、刘本艳已经垫付的税款18,567.04元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,940元，保全费3,770元，由被告上海奎泰投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 严伟国
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 梅丽华
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 袁颖丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。