浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1082民初766号
原告（执行案外人）：台州盛川贸易有限公司，住所地：玉环县玉城街道长乐路89-1号。统一社会信用代码：913310213073039703。
法定代表人：张林，总经理。
委托诉讼代理人：王联军，临海市云帆法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司临海市支行，住所地：临海市古城街道鹿城路227号。统一社会信用代码：91331082847950984D。
负责人：党振华，行长。
委托诉讼代理人：胡晓慧，女，1987年12月31日出生，汉族，住临海市，系该单位工作人员。
委托诉讼代理人：金露，女，1984年6月13日出生，汉族，住临海市，系该单位工作人员。
被告：临海市绿叶金属制品有限公司管理人，住所地：临海市东方大道22号。
诉讼代表人：蒋国锋，浙江昶日律师事务所负责人。
委托诉讼代理人：徐灵，浙江昶日律师事务所律师。
原告台州盛川贸易有限公司（以下简称盛川贸易公司）因与被告中国农业银行股份有限公司临海市支行（以下简称农行临海支行）、第三人临海市绿叶金属制品有限公司、包祖雨、吴某案外人执行异议之诉一案，于2017年1月18日向本院提起诉讼。本院于同日立案后，依法适用普通程序。在审理过程中，本院于2017年3月7日裁定受理申请人临海市临亚小额贷款股份有限公司对被申请人临海市绿叶金属制品有限公司的破产清算申请，并于2017年3月31日作出决定书，由浙江昶日律师事务所担任临海市绿叶金属制品有限公司破产管理人。2017年4月20日，本院通知临海市绿叶金属制品有限公司管理人（以下简称绿叶公司管理人）参加本案诉讼。2017年6月15日，原告向本院提出申请，要求撤回对第三人包祖雨、吴某的起诉。本院予以准许（另制作民事裁定书）。本院于2017年6月28日公开开庭审理了本案。原告盛川贸易公司法定代表人张林、委托诉讼代理人王联军和被告农行临海支行委托诉讼代理人胡晓慧、金露以及第三人绿叶公司管理人委托诉讼代理人徐灵到庭参加诉讼。因绿叶公司管理人一方在庭审中明确反对原告对执行标的所主张的实体权利，本院依法将绿叶公司管理人在本案中的诉讼地位由第三人变更为被告。本案现已审理终结。
原告盛川贸易公司向本院提出诉讼请求：确认原告与临海市绿叶金属制品有限公司（以下简称绿叶公司）签订的《租赁合同》合法有效，并继续履行该《租赁合同》，即原告向绿叶公司租赁的厂房如经法院拍卖后，厂房买受人继续履行该《租赁合同》，并要求法院在拍卖公告中载明原告与绿叶公司存在租赁合同情况以及买受人应受该《租赁合同》约束。事实和理由：一、2014年7月31日，原告与绿叶公司签订《租赁合同》，合同约定租期5年，自2014年10月1日至2019年9月30日止，租赁面积为2000平方米，前二年每平方米10元，后三年每平方米12元，五年租金共计134.4万元。原告自2014年8月1日至2015年12月5日分6次将5年租金123.8万元多，通过财务董丹萍帐户转入《租赁合同》签字人包祖雨账户支付给绿叶公司。原告与绿叶公司签订的《租赁合同》合法有效。
二、2016年8月30日，法院制作《限期腾空厂房通知书》，责令绿叶公司在2016年9月14日腾空厂房。原告获知后提出异议，法院听证后作出（2016）浙1082执异36执行裁定书，驳回异议申请。原告认为，该执行裁定书在事实认定及适用法律均有错误，侵犯了原告的合法权益。1、裁定书认为绿叶公司向申请执行人借款800万元，担保的债权最高额为1570万元。事实上，被告农行临海支行与绿叶公司于2014年5月签订《流动资金借款合同》，绿叶公司向农行临海支行借款1000万元。双方并签订《最高额抵押合同》，绿叶公司抵押物担保的债权最高额为1750万元。2015年5月，绿叶公司已归还借款1000万元。2015年5月27日至2015年6月1日，农行临海支行借给绿叶公司800万元。2、裁定书认为异议人提出该租赁设立时，已得到抵押权人的认可，依据不足。事实上，该租赁设立时绿叶公司已告知农行临海支行且取得其同意，并将《租赁合同》送农行临海支行存档备案。同时在借款800万元之前，农行临海支行多次派工作人员与原告联系，及在包祖雨陪同下到原告所在地，要求原告签署承诺书，承诺如绿叶公司未按约还款，行使抵押权处置抵押物时，须随时搬走，原告始终拒绝签署承诺书。在明知原告租赁、拒绝签署承诺书，且已受害2014年5月借款1000万元的情况下，被告农行临海支行仍在2015年5月27日至2015年6月1日将借款降到800万元借给绿叶公司，足以说明被告农行临海支行是知晓该租赁设立，同意绿叶公司签订《租赁合同》。3、《最高额抵押合同》是格式合同，由被告农行临海支行提供。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故法院应当作出不利于农行临海支行的裁定。
被告农行临海支行答辩称：本被告认为原告的租赁权不能对抗已登记在先的抵押权，不能阻却法院的强制执行，也无权要求买受人继续履行该《租赁合同》，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：一、本被告对原告与绿叶公司签订的《租赁合同》的真实合法性不予认可。1、原告支付租金的事实不成立。根据《租赁合同》约定，五年租金总计1344000元，合同生效时即一次性支付一年租金。原告提供的业务回单显示董丹萍、王超林在2014年8月1日至2014年9月30日分三次共支付948000元，2015年9月30日至12月3日分三次共支付290036.86元，总计1238036.86元。原告声称这是五年的租金，但无论是款项总额还是支付方式都与《租赁合同》约定不符，并且是董丹萍、王超林以自己的名义支付到包祖雨的个人账户，不是以原告公司的名义支付到绿叶公司账户，只能证明董丹萍、王超林和包祖雨个人之间有经济往来，不能证明是原告支付租金的行为。故双方的租赁关系并不真实。2、《租赁合同》法定代表人处系包祖雨签名，不是绿叶公司法定代表人吴某。包祖雨只是绿叶公司的股东，不能代表公司的行为，不能认定这是绿叶公司对外租赁的行为。3、原告未提供其在租赁期间支付的水电费、缴纳税费等证据，无法证明其真实租赁的行为。二、本被告认为（2016）浙1082执异36号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确。1、2014年5月20日，本被告与绿叶公司签订《流动资金借款合同》，绿叶公司向本被告借款800万元。同日双方签订《最高额抵押合同》，绿叶公司同意将厂房设定抵押，担保的债权最高额为1570万元。并非原告所称的借款1000万元，担保的债权最高额1750万元。2、原告称租赁设立时绿叶公司已告知本被告且取得同意与事实不符。原告与绿叶公司的《租赁合同》签订在抵押权登记之后，签订前未征得本被告同意。《最高额抵押合同》第六条明确规定，抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。虽然绿叶公司在租赁之后告知了本被告，但事先未经本被告同意擅自出租，事后也并未取得本被告书面同意书。3、绿叶公司将租赁标的物抵押给本被告并办理抵押登记手续是在2014年5月20日，而原告与绿叶公司的《租赁合同》是在2014年7月31日签订，租赁设立在抵押权之后。该租赁关系依法不得对抗已登记的抵押权，对受让人亦不具有约束力。4、《最高额抵押合同》中的条款规定清楚，并没有任何歧义，不属于原告提出的有两种以上解释的情况。
被告绿叶公司管理人答辩称：本被告不认可原告与绿叶公司签订的《租赁合同》有效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。理由：一、原告与绿叶公司的租赁行为未经抵押权人书面同意，抵押权签订时间也早于《租赁合同》的签订时间，且本被告对租金支付方式存在疑问。二、本案审理中，法院于2017年3月10日作出裁定，受理申请人临海市临亚小额贷款公司对绿叶公司破产清算申请。依照《企业破产法》第十八条规定，法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人至破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。本被告认为原告的《租赁合同》完全符合《企业破产法》第十八条规定情形，应视为解除合同。
原告盛川贸易公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、（2016）浙1082执异36号执行裁定书1份。
用以证明原告提起诉讼依据及2015年5月27日至6月1日被告农行临海支行分四次贷款800万元给绿叶公司前原告已合法取得租赁权的事实。
2、《租赁合同》1份。
用以证明原告与绿叶公司于2014年7月31日签订了《租赁合同》，双方意思表示真实，约定了权利义务的事实。
3、中国农业银行特种转账借方传票2张、客户收付款入账通知1张、业务凭证4张。
用以证明2015年5月27日至6月1日被告农行临海支行分四次共800万元贷款给绿叶公司前，绿叶公司已归还2014年1000万元借款的事实。
4、浙江泰隆商业银行汇兑业务回单6张、收款收据6张。
用以证明原告通过董丹萍个人账户向绿叶公司支付房租共计1238036.86元的事实。
5、高速公路收费发票2份、中国农业银行临海东湖支行陶柳秧名片1张。
用以证明2015年5月26日800万元贷款前，绿叶公司股东包祖雨陪同被告农行临海支行工作人员陶柳秧等人到原告公司签署承诺书，遭原告拒绝的事实。
6、照片4张。
用以证明被告农行临海支行为绿叶公司提供贷款服务及备案《租赁合同》的部分工作人员的事实。
7、《补充协议》1份。
用以证明2014年的1000万元贷款仅抵押无保证人，2015年的800万元贷款时因原告拒绝签署承诺书，被告农行临海支行采取降低风险的措施而增加保证人的事实。
8、光盘1张。
用以证明包祖雨去被告农行临海支行复印备案在被告农行临海支行处的《租赁合同》，可见被告农行临海支行在800万元贷款前对双方租赁情况是明知的事实。
9、《贷款通则》、《农行贷款管理制度》、《农行贷款操作规程》各1份。
用以证明被告农行临海支行知道或者应当知道抵押物租赁给原告的事实。
10、证人董某证言。证人董某出庭指证：我是盛川贸易公司股东之一。2015年，绿叶公司的包祖雨找过我，说要贷款，银行要求出具一张东西，什么内容我忘了。我决定不下，让包祖雨自己与他人商量。对于厂房租赁情况我是知道的。
11、证人吴某证言。证人吴某出庭指证：我是绿叶公司法定代表人。绿叶公司以生产钢丝拉丝为主，在邵家渡街道庙头村厂房有2幢，面积7000平方米左右，到2014年生产效益还不错。盛川贸易公司租赁了其中一幢厂房，也是用于拉丝，租赁后在生产经营。绿叶公司在2014年与2015年向农行临海支行贷款，2014年5月份贷款授信是1100万元，那时资金不紧张，贷款1000万元，其中800万元是现金贷款，除了厂房抵押外，没有其它担保，厂房价值经评估最高额达1750万元。到2015年时因银行政策不同要求盛川贸易公司出具承诺书，我与银行工作人员一起先后到盛川贸易公司那边，结果盛川贸易公司不签承诺书，导致我方贷款额度降低200万元。《租赁合同》签订后，开始时没有讲清楚租金如何支付，在我公司资金紧张时，我让盛川贸易公司先打钱过来用于还贷，双方都明确该钱是租金。租金差不多付清，都是我老公包祖雨经手，公司财务帐上有无反映出来，由于时间长了，记不清楚。
12、证人包祖雨证言。证人包祖雨出庭指证：我是绿叶公司股东。绿叶公司在2014年将厂房租赁给盛川贸易公司，合同是我签字的。由于公司经济困难，就提前向盛川贸易公司拿钱。盛川贸易公司打了六次钱给我，该钱是房屋租金，我也把钱交给了公司。原告提前给我们租金，房租还差10万元就算作利息了。绿叶公司于2014年向农行临海支行贷款1000万元。厂房租赁后，我方拿《租赁合同》复印件给银行备案。到2015年贷款时，一起到玉环去让盛川贸易公司签承诺书，对方没有签，银行说不签就不贷款给我们，让我方与原告联系。第二次去，对方还是不同意签字。后来只贷款给我们800万元。
对原告提供的上列证据，二被告经质证，质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，被告方认为法院驳回原告确认租赁有效的请求是正确的；对证据2的真实性有异议，合同不是绿叶公司法定代表人吴某签字，系股东包祖雨签字，该行为不是以公司的名义对外租赁的行为，且付款方式与合同约定不一致；对证据3无异议；对证据4其中浙江泰隆商业银行汇兑业务回单的真实性没有异议，对待证事实有异议，仅能证明个人之间有经济往来，不能证明原告支付房租的行为。收款收据有异议，不是正式发票，且绿叶公司是以包祖雨作为个人客户名称开具，该收款收据随时可以后补，不能证明支付房租的行为；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，高速公路收费发票仅能证明原告方上过高速的事实，不能证明陪同银行工作人员到原告公司的事实。陶柳秧是被告农行临海支行工作人员的身份无异议；对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，只能证明照片所拍人员是农行临海支行的工作人员，但不能证明其他事项；对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，该协议明确约定只对贷款利率变更，原合同其余条款效力不变。不能证明原告主张增加保证人的事实；对证据8有异议，没有经当事人同意擅自偷拍，拍摄也不清楚，只能证明被告农行临海支行后来知道租赁的事实，不能证明被告农行临海支行同意绿叶公司出租的事实；对证据9，证明对象有异议，估计是在网上下载，是被告农行临海支行内部管理规章制度，文件时间比较早，很多内容现都不一样了，不能证明原告观点，不存在同意原告租赁的事实；对证据10，证人董某的身份有异议，根据查询的工商登记情况，原告公司股东信息中没有董某的名字。即使董某是股东，其与原告公司存有利害关系，不能采纳其证言；对证据11和证据12，证人包祖雨和吴某的身份无异议，租赁之前他们没有告知被告农行临海支行，之后才告知，但都没有经过被告农行临海支行书面同意。2014年贷款1000万元，2015年贷款800万元，被告农行临海支行是根据其生产实际情况才降低，二证人陈述因原告不签订承诺书而降低贷款与事实不符。另外，二证人陈述的租金支付方式、款项与《租赁合同》约定不一致，实际上是没有按照合同办理。
原告方对三证人证言均无异议。
被告农行临海支行向本院提供证据如下：
（1）《最高额抵押合同》、房地产抵押清单、2014年5月20日《流动资金借款合同》各1份。
用以证明绿叶公司与被告农行临海支行设立抵押及第一次借款800万元的事实。
（2）临房他证邵家渡街道字第××号他项权证1份。
用以证明办理抵押登记早于抵押物租赁的事实。
（3）（2016）浙1082民初28号民事判决书和（2016）浙1082执异36号执行裁定书各1份。
用以证明被告农行临海支行与绿叶公司的债权债务关系以及对于原告要求确认《租赁合同》有效的请求法院已经驳回的事实。
对被告农行临海支行提供的上列证据，被告绿叶公司管理人一方经质证均无异议。原告方经质证，对证据（1）其中《最高额抵押合同》第1页的真实性有疑问，因为第1页与第2页的骑缝章对不上，且抵押登记是1572万元，合同只有1570万元，应当以1572万元认定，确认抵押权应以登记为准。对关联性有异议。证据（1）其中《流动资金借款合同》不能证明贷款仅仅只100万元，它仅是其中一份合同；对证据（2）的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，恰能证明1000万元是没有承诺的。2014年贷款1000万元多都不需要个人担保，2015年贷款有包祖雨、吴某个人担保，说明在有租赁而原告又拒绝签承诺书情况下，农行临海支行才采取了这么措施，佐证了农行临海支行知道或者应当知道租赁的事实。
被告绿叶公司管理人向本院提供证据如下：
（2017）浙1082破申53号民事裁定书1份。
用以证明法院裁定受理申请人临海市临亚小额贷款股份有限公司对被申请人绿叶公司的破产清算申请的事实。故本案应适用《企业破产法》的相关规定。
（2017）浙1082破5号决定书1份。
用以证明法院于2017年3月31日决定由浙江昶日律师事务所担任绿叶公司管理人的事实。
原告方经质证，对证据和证据的真实性、合法性均无异议，对待证事实有异议。被告绿叶公司管理人提出应适用《企业破产法》的相关规定，原告认为其理由不充分。被告农行临海支行经质证，对证据和证据均无异议。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，亦即被告农行临海支行提供的证据（3）其中执行裁定书，能够证明原告要求确认《租赁合同》有效的请求被法院驳回的事实。因原告已于法定期限内向本院提起执行异议之诉，故该执行裁定书未发生法律效力，对原告待证其已合法取得租赁权的事实不具有证明力。
二、原告提供的证据2，绿叶公司作为出租方，其法定代表人吴某虽未在该合同上签名，系由绿叶公司股东包祖雨签名，但该合同上加盖了绿叶公司公章，原告作为承租方亦在该合同上加盖公章及其法定代表人签名，符合合同订立形式上的要求。故本院对证据2即《租赁合同》形式上的真实性予以确认，并对其待证原告与绿叶公司于2014年7月31日签订了《租赁合同》，双方约定了权利义务的事实的证明力予以确认。
三、被告方经质证，对原告提供的证据3无异议，本院对其证明力予以确认。
四、被告方经质证，对原告提供的证据4其中浙江泰隆商业银行汇兑业务回单的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。该银行汇兑业务回单均未载明款项用途，其中一张回单的付款人为王超妹、五张回单的付款人为董丹萍，收款人均为包祖雨，而原告未向本院提供其公司员工名册、财务账本等相关证据加以证明王超妹、董丹萍系原告公司员工且受原告授权付款的事实。故该银行汇兑业务回单无法证明系原告和绿叶公司之间款项往来的事实。原告虽提供证据4其中收款收据6张佐证银行汇兑业务回单，拟证明包祖雨收到的款项为原告支付的房租费并已交付绿叶公司财务的事实，但该收款收据非正式发票，且若该款项确系原告支付给绿叶公司的房租费，亦应由绿叶公司开具收款票据给原告财务入账。绿叶公司开具收款收据给包祖雨而非原告盛川贸易公司，明显不符常理。因此，证据4对待证原告通过董丹萍个人账户向绿叶公司支付房租共计1238036.86元的事实不具有证明效力，本院不予确认。
五、原告提供的证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11和证据12，属同一组证据，其证明对象共同指向被告农行临海支行在2015年贷款给绿叶公司之前，要求原告签署承诺书遭原告拒绝的事实，原告以此来证明被告农行临海支行在800万元贷款前知道或者应当知道绿叶公司将抵押物租赁给原告的事实。但其中证据5仅能证明2015年5月26日一车辆从临海上高速到温岭大溪下高速并从温岭大溪上高速回临海的事实以及陶柳秧是被告农行临海支行工作人员的事实，高速公路收费发票仅能证明原告方上过高速的事实，不能证明包祖雨陪同陶柳秧等人到原告公司签署承诺书，遭原告拒绝的事实；证据6仅能证明照片上人员为被告农行临海支行工作人员的事实；证据7亦仅能证明被告农行临海支行与绿叶公司及保证人吴某、包祖雨对原借款合同达成补充协议的事实；证据9系金融机构贷款的部门规章和农业银行对贷款相关管理性、规范性规定，对原告的待证事实不具有证明效力；证据10，被告方对证人董某系原告公司股东的身份提出异议而该身份无相关证据证明，且证人董某对原告拟待证被告农行临海支行要求原告签署承诺书的事实的证言内容含糊，缺乏证明效力。该组证据中，证据8、证据11和证据12结合起来，对待证被告农行临海支行知道绿叶公司将抵押物租赁给原告的事实具有一定的证明效力，本院予以确认。
六、被告农行临海支行提供的证据（1），对待证绿叶公司与被告农行临海支行设立抵押及第一次借款800万元的事实具有证明效力，本院予以确认。原告方虽提出部分异议，但异议理由缺乏理据，本院不予采信。
七、原告方对被告农行临海支行提供的证据（2）的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据（2）载明抵押物登记时间为2014年5月20日，故本院对其待证办理抵押登记早于抵押物租赁的事实的证明力予以确认。
八、被告农行临海支行提供的证据（3）其中（2016）浙1082民初28号民事判决书、被告绿叶公司管理人提供的证据和证据，均系法院已生效的法律文书，本院对其相关事实的证明力直接予以确认。
本院经审理，认定本案事实如下：
（一）2014年5月20日，被告农行临海支行（抵押权人）与绿叶公司（抵押人）订立《最高额抵押合同》，抵押人同意以坐落临海市邵家渡街道庙头村、房产证号为临海市房权证邵家渡街道字第××号、建设用地使用权证号为邵国用（2008）第0028号、房产建筑面积为6540.38平方米的房地产设定抵押，为抵押权人与绿叶公司自2014年5月20日起至2016年5月19日止所形成的债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币1570万元。该合同其中第六条第2项约定：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。经抵押权人书面同意，抵押人以转让、出租或者其他方式处分抵押物的，所得价款应用于提前清偿所担保的债权或者提存。双方于合同签订当日办理了抵押登记手续。被告农行临海支行和绿叶公司并于当日签订编号为33010120140014929的《流动资金借款合同》，被告农行临海支行向绿叶公司发放贷款800万元，借款期限至2015年5月19日。绿叶公司自约定借款期届满前后，分次归还了借款。
（二）2015年5月27日、5月29日、5月29日、6月1日，被告农行临海支行和绿叶公司分别签订了编号为33010120150016585、33010120150017621、330101201500177
76、33010120150017847的《流动资金借款合同》及编号为20150016585、20150017621、20150017847的《补充协议》，绿叶公司分别向农行临海支行借款200万元、295万元、300万元、5万元。绿叶公司法定代表人吴某和公司股东包祖雨在上述三份《补充协议》保证人一栏上签名。之后，双方又签订了八份《补充协议》。截止2015年12月31日，绿叶公司尚欠借款本金800万元及利息。农行临海支行遂于2016年1月4日向本院起诉，主张债权。本院经审理，于2016年3月8日作出（2016）浙1082民初28号民事判决，确定绿叶公司于判决生效之日起十日内返还借款本金800万元及利息、罚息、复利，吴某、包祖雨对判决确定的债务承担连带清偿责任；确认农行临海支行对绿叶公司所有的坐落于临海市邵家渡街道庙头村的房地产折价或以拍卖、变卖所得价款在判决确定的债权、诉讼费范围内并在最高余额1570万元范围内享有优先受偿权。该判决书已发生法律效力后。
（三）原告盛川贸易公司与绿叶公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物位于临海市××××号，建筑面积共计2000平方米，露天空地无偿使用；租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日止，2014年10月1日至2016年9月30日止租金按10元每平方米计算，2016年10月1日起至2019年9月30日止租金按12元每平方米计算，自合同签订生效时即一次性支付所租用标的物的一年租金；等等。
（四）2014年8月1日，王超妹经浙江泰隆商业银行台州玉环支行汇款给包祖雨人民币200万元。董丹萍经浙江泰隆商业银行台州玉环支行分别于2014年8月29日、9月30日、2015年9月30日、11月5日、12月3日汇款给包祖雨人民币400000元、348000元、216649元、43387.86元、30000元，均未载明款项用途。
（五）本院在执行（2016）浙1082民初28号民事判决书过程中，盛川贸易公司向本院提出执行异议，要求保护异议人继续使用租赁物的合法权益。本院经审查，于2016年12月8日作出（2016）浙1082执异36号执行裁定书，驳回异议人盛川贸易公司的异议申请。盛川贸易公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
（六）临海市临亚小额贷款股份有限公司以绿叶公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向本院申请进行破产清算。本院于2017年3月7日作出（2017）浙1082破申5号民事裁定，受理破产清算申请。2017年3月31日，本院决定由浙江昶日律师事务所担任绿叶公司破产管理人。
本院认为：法院在执行被执行人的房地产时，当案外人以其在涉案房地产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由而请求阻却执行时，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房地产抵押前且案外人在抵押前依据合同合法占有涉案房地产至今的，执行中可以保护案外人的租赁权。
租赁合同属于诺成、双务、有偿合同，是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其以物的使用收益为目的，以转移标的物的使用收益为特征。只有承租人占有使用租赁物的，才为租赁，如出租人一方仍对标的物占有使用，而承租人自始没有使用标的物，该种关系并不为租赁。原告与绿叶公司虽订立了《租赁合同》，符合合同形式上的要求，但根据对原告在本案中所提供证据4的分析认证，董丹萍等人汇兑给包祖雨的未载明用途的款项，不论从付款时间上还是付款金额上，均与涉案《租赁合同》对租金结算方式的约定完全不相符合，其对待证原告已支付租金完毕的事实，亦即对原告已按约完全履行合同义务的事实缺乏证明效力。此外，《租赁合同》订立后，合同双方对租赁物没有办理书面交接手续，亦未在房屋管理部门办理租赁登记备案手续，且原告在本案中未提供证据证明原告对租赁的厂房已投入使用的事实，故本院不能确认《租赁合同》订立后原告已占有使用涉案厂房的事实。因此，原告与绿叶公司之间订立的《租赁合同》在实质上存疑，不符合租赁合同之特征，双方存在真实租赁关系的可信度低，本院在本案中对原告要求确认该《租赁合同》合法有效的诉讼请求不予支持。
即使原告与绿叶公司之间存在真实的租赁关系，则原告与绿叶公司订立《租赁合同》时间迟于该房产抵押权设立的时间。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，原告主张的租赁权不能对抗抵押权人即被告农行临海支行享有的法定优先债权，亦即原告不享有足以排除强制执行的民事权益。本院对原告要求涉案厂房如经法院拍卖后，厂房买受人应受该租赁合同约束的诉讼请求不予支持。
况且，在本案审理过程中，本院已受理对绿叶公司的破产清算申请。即使原告与绿叶公司之间存在真实的租赁关系，绿叶公司管理人亦有权决定解除或者继续履行该租赁合同。被告绿叶公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知原告，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，视为解除租赁合同。从这一方面分析，原告也不享有足以排除强制执行的民事权益。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告台州盛川贸易有限公司的诉讼请求。
案件受理费11480元（原告已预交），由原告台州盛川贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费11480元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]
审 判 长 王建平
审 判 员 朱 玛
人民陪审员 车军红
二〇一七年七月十二日
代书 记员 王 婷
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