鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1170号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄世光，男，汉族，1965年4月12日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘红英，女，汉族，1966年8月20日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）黄世强，男，蒙古族，1966年8月17日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）杨林芝，女，汉族，1967年7月17日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）黄世忠，男，蒙古族，1969年5月7日出生，个体工商业者。
上诉人（原审原告、反诉被告）李桂荣，女，汉族，1969年12月8日出生，个体工商业者。
上诉人（原审原告、反诉被告）黄世义，男，蒙古族，1971年4月15日出生，个体工商业者。
以上七名上诉人委托诉讼代理人李霞，女，汉族，1971年2月10日出生，个体工商业者。
上诉人（原审原告、反诉被告）李霞，女，汉族，1971年2月10日出生，个体工商业者。
上诉人（原审被告、反诉原告）张建英，女，汉族，1978年10月21日出生，个体工商业者。
委托诉讼代理人唐婕，内蒙古易非律师事务所律师。
上诉人黄世光、刘红英、黄世强、杨林芝、黄世忠、李桂荣、黄世义、李霞（以下简称”黄世光等8人”）与上诉人张建英房屋租赁合同纠纷一案，东胜区人民法院于2016年8月1日作出（2014）东民初字第6507号民事判决，黄世光等8人及张建英不服该判决，分别提出上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄世光、刘红英、黄世强、杨林芝、黄世忠、李桂荣、黄世义的委托诉讼代理人、上诉人李霞、上诉人张建英及其委托诉讼代理人唐婕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人黄世光等8人上诉称，一审法院违反关于审理期限的法律规定，且认定事实错误，请求依法撤销一审判决第一、二、三项，并改判。并对上诉人张建英的上诉，答辩称，双方所签合同合法有效。张建英无权单方行驶解除权。根据本案的实际情况，双方签订的《房屋租赁合同》应有效至黄世光等人签订替代客户为止，张建英应当按照合同实际履行，赔偿损失，承担约定的违约责任。
上诉人张建英上诉称，一审法院超出审理期限，程序违法，认定事实有误，判决酌情认定3个月租期缺乏事实依据，判令上诉人承担高达565000元的房租、保证金作为违约金已超过合同价的30%，违法法律规定，请求依法撤销一审判决第一、四项判决，并改判。其针对黄世光等8人的上诉的答辩意见同其上诉理由。
黄世光等8人向一审法院诉讼请求，判令被告张建英支付租金91万元并支付违约金11万元。
张建英向一审法院反诉请求：1、依法确认张建因与黄世光等8人签订的《房屋租赁协议书（幼儿园）》已于2014年7月18日解除；2、依法判令黄世光等8人向张建英退还租房保证金10万元及第二年房租19万元；3、由黄世光等8人承担诉讼费用。
一审法院认定事实，2013年7月10日，黄世光等8人与张建英签订《房屋租赁协议书（幼儿园）》，协议第一条约定，黄世光等8人将其位于富兴花园小区院内幼儿园房屋租赁给张建英，用于开设幼儿园，另带两间平房，租期内发生的水、电、暖等费用由张建英承担；第二条约定，租赁期限为三年，从2013年7月10日起至2016年7月9日止；第三条约定，租金及缴纳方式：每年租金为110万元整，第一年于2013年7月18日前交清当年租金首付款66万元，余款及保证金共54万元必须在2014年1月15日前交清，如到期未能缴清余款视为违约，第二年2014年3月15日一次性交清当年全部租赁费，第三年2015年3月15日一次性交清当年全部租赁费；第四条约定，黄世光等8人保证张建英的水、电、暖设备完善，租赁期间所发生的一切水、电、暖费等税费全部由张建英负担，租赁期间张建英不得将房屋内结构擅自拆除、改动，如有特殊情况，必须经黄世光等8人同意后方可改动；第七条约定，租期届满，张建英在承租期内投入的固定设施归黄世光等8人所有；第八条约定，租赁期间张建英不得将房屋转租他人，不得将房屋变卖和抵押，租赁期满，张建英在同等条件下有有限承租权；第九条约定，在租赁期间，黄世光等8人如出售或收回，张建英无任何条件搬出；第十条约定，保证金：年租保证金为10万元，租期届满后按合同履约退还保证金；第十二条约定，双方必须信守合同约定，如一方违约，除应赔偿给对方造成的实际损失外，还应承担年承租额10%的违约金。该《房屋租赁协议书（幼儿园）》于2013年8月23日进行了公证。
另查明，协议签订后，张建英向黄世光等8人支付了第一年的租金110万元，又于2014年6月11日支付了第二年的房租19万元以及第二年的租金保证金10万元；2014年7月18日，张建英黄世光等8人公证送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除房屋租赁合同，并于2014年7月25日将涉案房屋腾空，并于2014年9月7日对腾房现状进行了公证。
又查明，张建英于2014年3月向东胜区教育局通知其将于2014年秋季停止办学。办学许可证的办理以及年检与法院是否查封幼儿园房屋无关。张建英所承租的幼儿园并未进行拍卖。张建英于2014年6月11日注册成立了鄂尔多斯市佳易时代教育培训有限公司，该公司法定代表人为张建英。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，虽然张建英在庭审中主张其与黄世光等人签订的《房屋租赁协议书（幼儿园）》显失公平，但未举证证明其因受对方胁迫而与之签订合同，且张建英诉请确认合同已解除而不是无效，故一审法院认为，该合同出自双方真实意思表示、双方均认可其效力，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则，全面履行其各自合同义务。合同签订后，张建英支付了第一年租金110万元，又于2014年6月11日支付了第二年房屋租金19万元，后再未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条条规定：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，鉴于张建英已于2014年7月25日搬离涉案房屋，将房屋腾空，并已在其他地点开办佳易教育培训中心，合同事实上已经不具备继续履行的条件，基于以上原因，为平衡双方当事人利益，可以允许张建英解除合同，张建英于2014年7月18日向黄世光等人发出解除合同通知，并于2014年7月25日腾房，故本院认定双方签订的《房屋租赁协议书（幼儿园）》于2014年7月25日解除，但张建英应用赔偿损失来代替继续履行。双方约定租期为三年，由于张建英的提前退租，导致房屋空置，从而导致黄世光等人损失租金，加之该租赁房屋的用途系开设幼儿园，办学具有特殊性，一般以学年为单位（从第一年的8月到第二年的7月为一学年），张建英的突然退租未给出租人留出合理的转租期限，结合市场实际情况，不是一个完整的学年也较难转租，张建英于2014年6月11日向黄世光等人支付了第二年的房屋租金19万元，按照合同约定的年租金110万元来计算，日租金应为3013.70元，张建英支付的19万元已支付了63天的房屋租金，即支付到2014年9月11日，此部分租金不应予以退还，故对张建英要求黄世光等人返还该19万元房屋租金的反诉请求不予支持。此外，一审法院酌情认定张建英应当再向黄世光等人支付三个月租金即275000元作为出租人合理的转租期限的租金赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，黄世光等人并未在合理的转租期限内积极采取适当措施防止损失扩大，故对黄世光等人请求的超过275000元租金的部分不予支持。关于租金保证金10万元，合同第十条约定，年租保证金为10万元，租期满后按合同履约退还保证金，张建英提前退租，未按照合同履约，应属违约，故该笔租金保证金不应退还。关于黄世光等人请求的违约金11万元，本院认为租金保证金和违约金实质上均为违约方承担违约责任的形式，张建英已支付保证金10万元，故对黄世光等人的该部分请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：1、张建英于本判决生效之日起十日内给付黄世光、刘红英、黄世强、杨林芝、黄世忠、李桂荣、黄世义、李霞租金275000元；2、驳回黄世光、刘红英、黄世强、杨林芝、黄世忠、李桂荣、黄世义、李霞的其他诉讼请求；3、黄世光、刘红英、黄世强、杨林芝、黄世忠、李桂荣、黄世义、李霞与张建英签订的《房屋租赁协议书（幼儿园）》于2014年7月25日解除；4、驳回张建英的其他反诉诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，黄世光等8人与张建英之间签订的的《房屋租赁协议书（幼儿园）》系双方真实意思表示，且于法不悖，属合法有效。合同签订后，张建英支付了第一年租金110万元，又于2014年6月11日支付了第二年房屋租金19万元，后再未支付租金。后张建英于2014年7月25日搬离涉案房屋，将房屋腾空，并已在其他地点开办佳易教育培训中心。一审法院鉴于张建英已在另处开办教育培训中心，合同事实上已经不具备继续履行的条件，可以允许张建英解除合同的理由，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形。由于张建英提前退租，导致租赁房屋空置，给黄世光等8人造成损失，一审考虑租赁房屋的开设幼儿园用途的特殊性及结合市场实际情况，认为张建英已支付的19万元为到2014年9月11日的租金不予退还，并酌情认定张建英赔偿黄世光等8人三个月租金275000元，已客观、充分的平衡了双方的权益。关于租金保证金10万元，合同第十条约定，年租保证金为10万元，租期满后按合同履约退还保证金，张建英提前退租，未按照合同履约，应属违约，故该笔保证金不应退还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄世光等8人及上诉人张建英的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费16590元由上诉人黄世光、刘红英、黄世强、杨林芝、黄世忠、李桂荣、黄世义、李霞承担，9450元由上诉人张建英承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 图 雅
审判员 脑敏达来
审判员 乌兰托亚
二〇一七年九月三十日
书记员 高 丽