广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第493号
原告（反诉被告）广东中原地产代理有限公司，住所地。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人陈宇平、罗文超，男，均为原告职员，联系地址。
被告一（反诉原告）李剑，男，1981年9月23日出生，汉族，住所地湖南省永州市冷水滩区。
被告二（反诉原告）宋莉，女，1983年6月24日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
两被告的共同委托代理人肖志刚，广东力诠律师事务所律师。
原告广东中原地产代理有限公司诉被告一李剑、被告二宋莉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宇平，被告一李剑，两被告的共同委托代理人肖志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉答辩称，其促成广州市海珠区广纸丙中街39号305房（以下简称“涉案房屋”）之业主姚镇炳与两被告签订了《广州市存量房买卖合同》，由被告承购上述物业。被告书面签署《咨询及中介服务费确认书》，确认基于其已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，被告同意向其公司支付咨询及中介服务费21200元，逾期支付，将按0.1%／天支付违约金。合同签订后至今，尽管经原告一直催促，但被告拒绝按照约定支付咨询及中介服务费，至今被告尚欠其咨询及中介服务费21200元，故起诉要求判令：1、被告向其支付咨询及中介服务费21200元；2、被告支付自2014年1月14日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以21200元为本金，每日按0.1％的标准计算）；3、诉讼费用及公告费500元由被告承担。涉案房屋后来交易不成功，是由于被告的违约不买导致无法履行，被告与姚镇炳解除买卖合同关系，被告所称的经济损失10000元是购房定金，该购房定金已经由业主收取。合同是由于被告的违约无法履行，责任在于被告，其并没有任何的过错，被告也没有证据证实由于其的过失导致合同无法履行，被告的反诉请求缺乏合同依据、法律依据及事实依据，不同意被告的反诉请求。
两被告辩称及反诉称，不同意原告的诉讼请求。一、原告隐瞒了订立合同有关的重要事实与情况，造成买卖双方无法继续履行合同，原告最终没有促成交易，不应该收取交易佣金。尽管因原告的中介服务，其与卖房人姚镇炳达成交易意向，但原告在提供中介服务过程中故意隐瞒了与订立合同有关的需缴纳税费金额、需出具无房证明等重要的事实与情况，导致其购房预算资金与实际需要支付的税费及按揭费用存在重大差距，进而造成买卖双方选择解除合同。买卖双方委托原告申报网签后，买卖双方并未打印网签合同并最终签订合同，更没有完成向房管局交易递件、办理完税过户、办理抵押贷款、领取房产证等交易必须的程序，因此原告并没有最终促成买卖双方交易，根据合同法第427条以及《房地产经纪管理办法》第19条规定，原告不应该取得佣金。二、其签订的《咨询及中介服务费确认书》是原告提供的格式条款，该确认书是原告工作人员欺骗其签订，同时该条款内容免除了原告的责任，加重了其的责任，排除了其主要权利，该确认书应依法确认无效。原告以不签订该份确认书就无法进行房屋交易后续程序的理由欺骗其签订该确认书，其要求修改内容也未获允许。从该确认书的内容看，该份确认书免除了原告的责任，而没有约定其任何权利，相反还不当加重了其违约金责任，这份确认书违反了合同法的规定，应依法确认无效，不应该成为原告索要佣金的依据。其签订的《咨询及中介服务费确认书》应依法确认无效，原告又没有最终促成交易，故不应该收取交易佣金。因原告在提供中介服务过程中故意隐瞒了有关的需缴纳税费金额、需出具无房证明等重要的事实与情况，导致其因准备资金不足及无法提供无房证明等材料无法继续完成房屋交易，进而造成买卖双方解除合同，为此其损失了定金10000元。其认为合同解除的主要原因是原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与情况造成合同无法继续交易，原告应对被其的经济损失进行赔偿，故反诉要求：1、原告赔偿其经济损失10000元；2、本案诉讼费用由原告承担。
经审理查明，两被告（乙方、买方）与姚镇炳（甲方、卖方）于2014年1月13日签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；交易总金额为848000元；甲乙双方一致同意由乙方按按歇付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同时支付10000元作为定金；首期楼款（含定金）258000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；590000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；乙方承担全部税费，税费最终以相关政府部门的确认数额为准，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担；等。同日，两被告向原告出具一份《咨询及中介服务费确认书》，内容为：本人李剑、宋莉是海珠广纸丙中街39号305房单元的《存量房买卖合同》当事人／委托代理人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》；为此，本人同意支付21200元予贵司作为咨询及中介服务费；同时，本人同意贵司可自转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按0.1%／天支付违约金；如本人与贵司就咨询及中介服务费的支付事宜产生争议的，应向上述物业所在地法院提起诉讼。原告在该确认书左下方加注了“我司确认该确认书内容，2014.1.13”的字样并加盖了公章。
2014年2月18日，原告向被告发出《催交咨询及中介服务费通知》，主要内容为：合同签订至今，阁下尚欠我司咨询及中介服务费人民币21200元，按照《咨询及中介服务费确认书》约定，逾期支付咨询和中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的0.1%向经纪方支付违约金；等。
原告于2014年3月26日提起本案诉讼。由于本案立案时本院通过上门和寄信方式均无法送达起诉状副本及开庭传票给被告二，故本院依法在报纸上刊登公告向被告二送达诉讼材料，原告向报社支付了500元公告费。
原告为证明其抗辩主张还提交了以下证据：原告向两被告发出《告知书》，内容为：针对拟成交的物业，现向您告知下述事项：买卖双方需提供的资料：身份证、户口薄、房产证、纳税证明、婚姻状况证明、社保缴纳证明、收入证明、购房发票等；买卖交易税费：包括营业税、个人所得税、印花税、契税、交易管理税、土地增值税、土地出让金等；税费最终数额以政府部门出具的税单为准，请按照政府规定缴纳税费；服务内容及收费标准：中原地产向您提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业、最终促成双方签署合同、达成交易，您需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以您签署的咨询及中介服务费确认书为准，或以三方约上注明的金额为准；等。经质证，两被告对证据的真实性予以确认，对合法性不确认，其认为原告在递交告知书时只要求其签名，但没有将原件给其，告知书上也没有原告的印章。
两被告为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、关于解除《存量房买卖合同》声明，内容为姚镇炳与被告双方同意解除2014年1月13日签订的《存量房买卖合同》，拟证明买卖双方已协商解除合同，原告最终未促成交易的事实；2、2014年1月17日录音，证明原告在两被告要求签订中介服务协议时仍拒绝与两被告签订中介服务协议的事实；3、2014年1月18日的电话录音，拟证明原告未告知其购房所需税费的详细项目、需开具无房证明及其他费用金额；4、撤销《咨询及中介服务费确认书》通知书；5、申通快递详情单；6、申通快递单号查询记录；证据4-6证明证明原告已收到被告发出的《撤销﹤咨询及中介服务费确认书﹥通知书》的事实，原告已经撤销《咨询服务费确认书》，该确认书不能成为支付中介费依据的事实；7、收款收据，证明原告已向卖房人姚镇炳支付10000元定金，造成10000元经济损失的事实。经质证，原告对证据1真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据是两被告与案外人解除他们之间的买卖合同关系，并不涉及也不表明原告同意解除原、被告之间的居间合同关系；对证据2、3真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4-6真实性予以确认，确认收到了两被告发出的通知书，但两被告发出通知书并不代表两被告就不需要支付中介费用；对证据7真实性没有异议，是业主收取了被告的购房定金，由于被告违约不买，业主才没收被告的定金。
诉讼中，两被告表示其在交易过程中对涉及的数额及税费向原告询问，原告只是将《告知书》的内容照搬，对交易房屋涉及的具体税费只作了概括的交代而没有具体的讲述，没有真实的告知交易的房产可能涉及到多大数额的税费。对两被告是否需要无房证明没有提出要求，导致两被告在交易过程中无法提供无房证明直接导致交易税费增加2个点，因为不能提供无房证明要缴纳3个点的税费；原告在服务过程中对这块完全没有涉及，都是以1个点对被告进行预估价格，这些情况涉及到被告能否承受买卖房屋的总体交易价格，由于原告隐瞒了这些重要的情况，最后导致两被告作出买卖房屋的错误意思表示，最后无法履行协议，被迫解除合同，原告在服务过程当中存在过错；原告提供的服务仍然没有促成交易，虽然原告在服务过程中促成了两被告及卖房人签订了存量房买卖合同，但签订合同之后需要在房管局的系统上进行网签，包括要进一步的完成按揭程序、递件、过户等一系列流程还没有完成，合同是签订了，但交易未促成，其认为原告的义务并不是仅仅提供订立合同的机会，应该是以整个合同的目的得到实现，就是因为原告的过错行为导致合同无法履行，原告不应收取佣金。原告则表示对于每一项具体的交易税费没有直接明确的与客户进行陈述及表明的交易习惯，按照房管局的规定及相关法律的规定，《告知书》中也明确告知税费的具体金额以政府出具的税单为准；关于无房证明的问题，在整个交易过程中被告没有提出没有无房证明或有无房证明的税费相差，双方没有谈过，无房证明是房管局要求办理过户手续的文件，任何人都需要开具。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，两被告与卖方姚镇炳签订了《存量房买卖合同》，并签署《咨询服务费确认书》确认经原告独家提供咨询及中介服务成功签订涉案房屋的买卖合同，故原告要求两被告支付咨询及中介服务费有理，应予以支持。两被告关于《咨询服务费确认书》无效及支付咨询及中介服务费是以成功交易、合同目的得以实现为前提条件的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。
根据两被告于2014年1月13日向原告出具的《咨询及中介服务费确认书》约定，两被告同意在签署确认书之日向原告付清咨询及中介服务费21200元；逾期支付，将按0.1%／天支付违约金。合同签订后，两被告至今未向原告支付上述咨询及中介服务费的行为已构成违约，已构成违约，应承担违约责任。原告要求两被告支付咨询及中介服务费21200元，并计付该款从2014年1月14日起至实际付清之日止的违约金（每日按所欠费用的0.1%的标准计算），合法合理，本院予以支持，但违约金总额应以两被告所欠的咨询及中介服务费为限。两被告提交的证据不足以证明其关于原告诱骗其签订了《咨询及中介服务费确认书》的抗辩主张，故本院不予采信。
据原告向两被告发出的《告知书》中已经告知被告买卖交易房屋所涉及的税费，且明确了税费最终数额以政府部门出具的税单为准，两被告认为其只是在《告知书》上签名，没有收到《告知书》的原件却没有提供证据予以证实，且两被告与卖方姚镇炳签订的《存量房买卖合同》中也约定两被告承担全部税费，税费最终以相关政府部门的确认数额为准，两被告作为买方有了解相关税费的义务，故两被告关于原告隐瞒了与订立合同有关的需缴纳税费金额的主张依据不足，本院对两被告反诉要求原告赔偿其定金损失10000元的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李剑、宋莉在本判决生效之日起10日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费21200元。
二、被告李剑、宋莉以21200元为本金，按每日1%的标准，支付从2014年1月14日起至实际付清之日止的违约金给原告；本判决生效之日前的违约金在本判决发生法律效力之日起10日内支付，之后的违约金按月支付；违约金总额以不超过本金为限。
三、驳回两被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费387元（含案件受理费362元，反诉受理费25元），公告费500元由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张伟雄
人民陪审员 黎筱敏
人民陪审员 钟文贤
二〇一四年七月××日
书 记 员 赖佩明
谢晓敏