山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第1006号
上诉人（原审被告）刘志，农民。
委托代理人刘西贞，山东齐创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘西仓，农民。
委托代理人李树勇，山东纵观律师事务所律师。
委托代理人李国，山东纵观律师事务所律师。
上诉人刘志因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订院落租赁协议一份，约定：甲方现有院落21×50米，其中房屋10间，由乙方租赁，期限暂定四年，年租金6000元，一年一清。根据生产经营的需要，乙方在院落正西及西北方向自建房若干间，在院南建简易房4间，大门西建房屋2间，大门北建传达室1间，合同期满或经营不善解除合同，乙方所建房屋由双方协商解决，协商不成，乙方自行拆除处理。合同签订后，被告即实际租赁使用上述院落，被告交纳租金至2012年3月31日。
庭审中，第一，被告陈述没有缴纳之后租金的原因为：2009年7月3日，被告使用承租房屋时，房顶倒塌，造成被告锅炉机器设备人员伤害，原告曾承诺所造成的损失从租赁费中扣除。对此，原告予以否认，主张是由于被告自己改天窗时造成的，与其无关。
第二，被告主张在院南建有简易房四间，大门西房屋两间，传达室一间，大约一千多平方的地面硬化，两个车间大约三百多平方，大门是被告自己所建。对此，原告认可被告自建简易房四间，大门西房屋两间，传达室一间属实。地面硬化面积没有这么大，两个车间是两个简易棚。大门是原告建的，被告后来又改造的。被告要求原告赔偿倒塌房屋造成的损失大约20万元后，才同意对所增建房屋自行拆除。对此原告不同意赔偿。
第三，原告提供栗家庄村村民委员会于2013年7月25日出具的证明一份，欲证实其取得涉案土地的依据及其村委允许原告在该土地上盖房，原告对涉案院落享有占有使用处分等权利。此证据也能证明本案属于法院受理的范围。对此，被告质证意见为：需要落实公章是否是栗家庄村委出具，栗家庄村委明确表明将西南角土地一块规划为养殖基地，但是根据原告的起诉可知，原告并未按照规划使用；村委会只是证实西南角土地一块规划为养殖基地，并不能证实这块土地与涉案土地有明确的指向性。
诉讼中，原告申请撤回了要求被告恢复原状的诉求。
上述事实有院落租赁协议、证明及庭审笔录在卷证实。
原审法院认为，原被告之间的房屋租赁法律关系，由双方签订的院落租赁协议为证，根据该协议能够证实被告租赁位于泰安市泰山区徐家楼办事处栗家庄村西南角院落21×50米，其中房屋10间的事实，结合该房屋院落所在地的栗家庄村村民委员会于2013年7月25日出具的证明，能够证实原告对上述房屋院落的占有属合法占有，故原告对外出租的行为，系有权处分。故该协议系原被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，该合同行为有效。双方应严格履行合同义务，原告已依约将房屋院落交付被告使用，被告亦应依约向原告支付租金。对于原告主张的被告交纳租金至2012年3月31日的事实，因被告认可，应予以确认。被告应支付其后的租金。故原告要求被告支付2012年4月1日至2013年3月31日的租金6000元及院落占用费（自2013年4月1日至实际退出之日，按租金标准计算）的诉求，予以支持。对于原告要求搬出租赁的位于泰安市泰山区徐家楼办事处栗家庄村西南角院落（21×50米）的诉求，因合同中明确约定租期为四年，合同已于2013年3月31日到期，故被告应按合同约定履行义务。现原告要求被告搬出租赁房屋院落，符合合同约定，故对该诉求应以支持。但应给予被告一定的时间，综合考虑实际情况，应给予被告不低于三个月的时间。对于被告主张的其租赁的建筑物系违法建筑，因未提供证据证实，不予采信。同时对于被告辩称的本案不属法院受理范围，缺乏依据，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告刘志于本判决生效之日起三个月内搬出其租赁的原告刘西仓的位于泰安市泰山区徐家楼办事处栗家庄村西南角房屋院落一处，腾退给原告刘西仓。二、被告刘志于本判决生效之日起十日内支付原告刘西仓租金6000元（2012年4月1日至2013年3月31日）及院落占用费（自2013年4月1日至实际退出之日，按年租金6000元标准计算）案件受理费600元由被告负担。
上诉人刘志不服原审判决上诉称，一、一审法院适用法律错误。一审法院认定“根据栗家庄村民委员会出具的证明，能够证实原告对上述房屋院落的占有属合法占有，故原告对外出租的行为，系有权处分。故该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，该合同行为有效”，是错误的。二、一审法院认定“对于被告主张的其租赁的建筑物系违法建筑，因未提供证据，本院不予采信”，举证责任分配不当，明显错误。并且，村委会出具的证明只是证实被上诉人在涉案土地上可以种植使用，并没有说可以转为非农业使用。如转为非农业使用需要进行出让办理国有土地出让手续，村民委员会根本不是国家行政机关，其无权进行土地性质的变更。而且根据村民组织法第二十四条，涉及土地承包经营方案的事项，经村民会议讨论决定方可办理。被上诉人还需出具村民会议决定将涉案土地承包给被上诉人的证据。三、一审法院判决将“栗家庄西南角房屋院落一处腾退给原告”未解决上诉人添附房屋的处理问题。强制拆迁也不符合经济效益的原则，这样判决对上诉人明显不公。综上，请求依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后予以改判。一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人签订的院落租赁协议以及上诉人提供的村委证明都可以证明上述房屋院落属于被上诉人合法占有，因此原告对外出租的行为系有权处分，并且上诉人将涉案房屋院落交由上诉人实际占有使用，上诉人也支付了被上诉人2012年4月1日前的房租，双方各自的行为成为房屋租赁关系。二、根据上诉人和被上诉人签订的院落租赁协议第二条的约定，合同期满乙方建设房屋由甲乙双方协商解决，协商不成乙方自行拆除处理，一审判决对上诉人的附属房屋未予处理认定符合双方合同的上述约定。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘志与被上诉人刘西仓于2009年4月1日签订的涉案院落租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容亦无违法之处，为有效协议。上诉人刘志虽主张该协议无效，但未提供相应证据予以证实，且根据栗家庄村委出具的证明看，涉案土地院落系由村委租赁给被上诉人刘西仓养殖使用，刘西仓另行转租，亦不违背土地管理法的相关规定，退一步讲，即使被上诉人刘西仓改变了土地用途，也是其与村委间的关系，并不必然导致被上诉人刘西仓对外出租无效，并且即使合同无效，合同已经履行，被上诉人刘西仓亦有权按照合同约定的租金要求占用费和返还租赁物，故对上诉人刘志的该主张本院不予支持。根据该院落租赁协议、栗家庄村委会出具的证明及双方当事人当庭陈述来看，涉诉院落亦系由被上诉人刘西仓交付给上诉人刘志占有使用。现合同已经到期，双方未续签租赁协议，被上诉人刘西仓要求上诉人刘志腾退交还涉案院落，于法有据，原审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持。另被上诉人刘西仓要求上诉人刘志支付合同期满后至实际腾退之日期间按照合同约定标准支付占用费，亦符合法律规定，本院亦予以维持。对添附的建筑物的处理，双方合同也约定明确，协商不成由上诉人自行拆除，原审判决对此处理也无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人刘志的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人刘志负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一五年二月二日
书记员 高学茹