甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第206号
上诉人（原审被告）石立清，男，1985年12月20日出生，汉族，甘肃省庆阳市西峰区人，农民，住甘肃省庆阳市西峰区。
委托代理人张睿，甘肃凌东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）勾宏国，男，1964年9月23日出生，汉族，甘肃省宁县人，长庆油田职工，住陕西省西安市未央区。
原审被告何天宏，男，1979年8月20日出生，汉族，甘肃省华池县人，居民，住甘肃省庆阳市西峰区。
原审被告王继刚，男，1985年2月16日出生，汉族，甘肃省庆阳市西峰区人，农民，住甘肃省庆阳市西峰区。
上诉人石立清因与被上诉人勾宏国、原审被告何天宏、原审被告王继刚房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石立清及其委托代理人张睿与被上诉人勾宏国及原审被告何天宏、王继刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定：2010年5月1日，勾宏国与何天宏签订房屋租赁合同，勾宏国将其所有的恒美花园A2-1102楼房租赁给何天宏用于经营湘菜馆后厨操作间，租赁期间为2010年5月1日至2011年4月30日，租金25000元。合同签订后何天宏交纳租金25000元。2010年7月，经勾宏国同意，何天宏与王继刚签订房屋转让协议，将湘菜馆转让给王继刚、石立清经营缘满烧烤店。2011年4月30日前，王继刚等三人相继退出经营，烧烤店便由石立清一人经营。2011年4月30日原租赁合同期满后，勾宏国与石立清口头协商，由石立清继续租用勾宏国的房屋，房租费按原合同执行。在石立清经营期间，因勾宏国楼房下水道堵塞问题，双方发生矛盾，石立清借故一直未向勾宏国交纳房租费。勾宏国在向石立清索要房租费未果后，于2013年3月自行将租赁的楼房收回，并就石立清所拖欠的房租费提起诉讼。
原审法院审理认为：2011年4月30日之后石立清占用勾宏国楼房经营烧烤店，勾宏国未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系，勾宏国诉讼要求石立清给付租赁期间的房租费符合相关法律规定，应予以支持。石立清辩称勾宏国的楼房下水道不通，无法使用，给其造成了损失，但未提供证据证实其辩解，也未反诉，对石立清的辩解不予采信。何天宏经勾宏国同意将勾宏国楼房转让给王继刚经营烧烤店，何天宏与王继刚的转让合同合法有效，转让后至2011年4月30日（原租赁合同期满前）的房租费何天宏已向勾宏国交清，2011年4月30日之后勾宏国与石立清达成了新的租赁合同，由石立清租用勾宏国的楼房，所以2011年4月30日之后房租费应由石立清支付，勾宏国诉讼要求何天宏支付房租费不当，对其该请求不予支持。王继刚转租楼房后，与石立清等四人合伙经营缘满烧烤店，但在2011年4月30日前王继刚等三人相继退出，由石立清一人独自经营，石立清在庭审中认可这一事实。2011年4月30日之后石立清与勾宏国达成的新的租赁合同与王继刚无关，勾宏国要求王继刚承担这部分房租费无依据，不予支持。2013年3月30日，勾宏国自行将楼房收回后，其与石立清之间的不定期房屋租赁合同因勾宏国的行为已自行解除，现勾宏国与石立清之间已不存在房屋租赁合同关系，对勾宏国要求终止房屋租赁合同的请求予以驳回。勾宏国要求对方承担下水道维修费12000元，但未向法庭提供相关维修费的证据，对其该请求不予支持。勾宏国与石立清口头约定原房租费不变，楼房的租金按25000元计算，房租费应从2011年5月1日算至2013年3月30日，房租费为47916元。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、石立清支付勾宏国房租费47916元；二、驳回勾宏国对何天宏、王继刚的起诉；三、驳回勾宏国的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由勾宏国负担239元，石立清负担811元。
石立清不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定本案所涉房屋年租金为25000元，缺乏有效证据支持。本案中，上诉人与勾宏国之间无书面租赁合同，上诉人亦从未向勾宏国交纳过租金，且勾宏国与前承租人何天宏的房租费也非25000元，勾宏国亦未提供相关证据证实，故原审判决对此事实认定证据不足；二、上诉人实际使用本案房屋的时间仅为2011年5月l日至2012年6月18日，原审法院判决由上诉人承担其他时段的租金无事实根据；三、上诉人曾代替勾宏国向房屋的物业管理公司庆阳恒美物业管理有限责任公司缴纳上诉人使用房屋之前所欠的物业费、水电暖费共计25000元；四、因本案房屋下水系统存在问题，上诉人曾多次催促勾宏国维修未果，导致上诉人经营期间，装修及财产损失超过20000元；五、本案一审调解中，上诉人与王继刚各向勾宏国支付2500元，了结此事，勾宏国接受，上诉人仍不同意。上诉请求：撤销原判，依法驳回勾宏国的上诉请求，本案一、二审诉讼费由勾宏国承担。
勾宏国答辩认为：一、其与何天宏的房屋租赁期限未到，其还是同意何天宏将房屋转租给石立清等人；二、租赁期限届满后，经其多次向石立清催要房租，石立清不交房租也不退房，最终还将房屋转租给他人；三、关于租金、取暖费等物业费用应由承租人承担；四、所欠房租本应计算至2013年10月，其未上诉已经仁至义尽。请求：驳回上诉，维持原判。
何天宏、王继刚均当庭表示对一审判决认定事实和判决结果无异议。
二审中，石立清当庭提交如下证据：1、证人朱某某当庭证言及收款收据复印件一张。用以证明石立清交由朱某某代替勾宏国交纳15000元物业费，该费用应由勾宏国承担；2、转让协议。用以证明石立清已于2012年6月19日将房屋转让给左某某，在此之后的房租费不应由其承担。勾宏国质证认为，朱某某所交费用性质不明，且物业费理应由承租人负担，石立清转让的房屋并非本案房屋，与其无关，不予认可。何天宏未发表质证意见。王继刚认为租赁期间下水道堵塞属实。本院审查认为，上述涉及房屋转租与物业费交纳的证据均与本案无关联性，且均不属于二审程序中的新的证据，勾宏国亦不予认可，故本院对石立清二审提交的上述证据均不予采信。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，有各方当事人陈述、身份证复印件、户籍证明、商品房买卖合同复印件、谈话笔录等证据材料在卷佐证，应予确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，勾宏国将其楼房出租给何天宏，双方虽未签订书面租赁合同，但其二人对年房屋租赁费25000元的约定不持异议，经勾宏国许可，何天宏在其租赁期内，又将该房屋附带剩余房租费一并转让于王继刚、石立清等四人合伙经营使用，在王继刚等三人退出后，勾宏国与石立清就新的房屋租赁虽未订立书面合同，但王继刚称勾宏国曾经提出过上涨房租的要求，且石立清在一审中仅以租赁房屋下水堵塞无法使用为由拒不承担房租费，但对勾宏国所诉房屋租金数额并未予以否认，根据当地房屋租赁市场行情并结合本案实际，本院认为，勾宏国与石立清言定的年房屋租赁费应不低于25000元，故一审判决认定本案房屋租金准确，石立清上诉认为一审判决认定年房屋租金标准无据证实的上诉理由不能成立。石立清在一审当庭自认，其于2012年6月18日将其他房屋转让时，对本案勾宏国的房屋并未予以返还，故双方之间的不定期房屋租赁合同应为持续状态，一审判决以勾宏国实际收回房屋解除租赁合同的时间为准计算房租费合理合法，判决结果并无不当，石立清的上诉请求因无事实依据，本院依法不予支持。石立清上诉要求勾宏国支付其代为交纳的物业费、水电暖费25000元及赔偿其因下水堵塞致其财产损失20000元，但未提供相关证据证实，且该请求与本案不属同一法律关系，本案中不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判处并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人石立清负担。
本判决为终审判决。
审判长 张责逆
审判员 王 军
审判员 常雪峰
二〇一五年三月二十四日
书记员 张 丽