江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第347号
原告（反诉被告）江苏东胜电力设施工程安装有限公司，住所地镇江市梦溪园巷30号9号楼231室。
法定代表人宋伟，该公司董事长。
委托代理人吕健、何之奇，江苏汇泉律师事务所律师。
被告（反诉原告）镇江市中建地产有限公司，住所地镇江市京口区象山街道学府路社区（谷阳路207号）。
法定代表人任传彬，该公司执行董事。
委托代理人卢小平，该公司法务部经理。
委托代理人徐鹏，该公司法务部业务经理。
原告江苏东胜电力设施工程安装有限公司与被告镇江市中建地产有限公司商品房预售合同纠纷及反诉原告镇江市中建地产有限公司与反诉被告江苏东胜电力设施工程安装有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕健、被告的委托代理人卢小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将其开发的“某小区一期”某号房屋出售给原告。合同签订后，原告给付房款67万元，另原告承建了被告某项目部分电力工程，该工程已交付使用。原、被告双方约定用工程款4625779元冲抵购房款。根据购房合同的约定，被告应于2013年12月28日前交房，截止2014年7月中旬，被告仍不具备交付条件，后原告委托律师致函给被告解除购房合同。现原告诉至法院要求：1、确认原、被告签订的编号为1266206号《商品房买卖合同》已解除。2、被告返还原告购房款5295779元并给付违约金158873元。3、被告赔偿原告损失104520元。4、案件诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）辩称并反诉称：1、原、被告于2012年12月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效、属有效合同，应继续履行。2、原告未按期给付购房款应承担逾期付款违约金。3、原告在22幢楼未竣工前对2501号房屋进行装修施工，原告擅自封闭25层露台被镇江市规划局处罚、导致22幢楼无法按时竣工验收，被告为此支付其他业主违约金，根据原告的承诺应由其赔偿被告的损失。综上，被告反诉要求：1、确认《商品房买卖合同》继续有效。2、原告给付被告违约金401590.31元。3、原告赔偿被告支付其他业主的违约金936421.58元、其他业主退房损失91763.18元、25层钢结构拆除费248610元、建筑部分重新施工费646000元、避雷电箱拆改施工费140417.5元、延期收房违约金20200元。4、反诉费由原告承担。
经审理查明：2012年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（编号：1266206，备案号：某某），合同约定：原告向被告购买“某小区一期”某号商品房，房屋价款为5294779元，原告于2012年12月24日前给付被告房款670000元,2013年1月31日前原告给付被告房款924779元，2013年12月28日前原告付清剩余房款，被告于2013年12月28日前将商品房交付给原告。合同还对原告逾期付款，被告逾期交房的违约责任做了约定。当日，原、被告还签订了合同补充协议，在合同补充协议第十二条中约定买受人不得擅自拆除、改变屋面露台。合同签订后，原告按约给付被告670000元房款。2013年5月14日，原告向被告递交书面申请要求对22幢25层进行改造，原告承诺改造在竣工验收之前完成，原告还承诺竣工验收的政府相关沟通事宜由原告自行承担。同日，原告还向被告出具书面委托书要求被告根据原告提供的图纸进行施工改造。2013年7月10日原告与北京某公司签订了《钢结构安装承包合同》，合同约定由北京某公司对22幢楼钢结构屋面加建工程施工，工程价款480000元。合同签订后，北京某公司进行了施工，原告给付了200000元工程款。2014年1月20日镇江市规划局向被告下发了《责令改正通知书》，该通知书认定被告在建设“中建某一期A22#楼（办公+商业）”项目时未按照《建设工程规划许可证》规定的内容进行建设，擅自将A22#楼第二十五层露台封闭（正在进行钢结构顶棚支架的焊接施工），已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条。镇江市规划局要求被告拆除第二十五层的钢结构支架。被告收到通知书后未予改正。2014年4月24日镇江市规划局再次下发《责令改正通知书》，该通知书载明，被告拒不改正且继续加盖彩钢板屋顶，将第二十五层露台全部封闭、建筑面积约800平方米，已严重影响规划实施。鉴于该项目仍处建设中，要求被告拆除露台上的钢结构及屋顶，恢复到规划许可证规定的内容。2014年7月17日原告向被告发出律师函，原告以被告未按期交房为由通知被告解除《商品房买卖合同》。嗣后，原、被告签订了一份《代为支付款项的三方协议》，该协议约定：原告同意以应收被告的部分工程款为某室支付购房款4431000元，原告开具工程款发票后，原、被告各自以应收款项互相冲抵视为原告向被告支付购房款，同时视为被告已向原告支付同等金额工程款。2015年，原、被告再次签订一份《代为支付款项的三方协议》，该协议约定：原告同意以应收被告的部分工程款为某室支付购房款194779元，原告开具工程款发票后，原、被告各自以应收款项互相冲抵视为原告向被告支付购房款，同时视为被告已向原告支付同等金额工程款。两份《代为支付款项的三方协议》均约定协议作为购房合同或工程结算合同的补充协议具有同等法律效力。
另查明，1、被告与江苏某公司签订了某层顶棚拆除协议，被告花费24万元拆除了顶棚。2、2014年8月6日镇江市规划局下发了22幢楼《建设工程规划核实合格证》。3、在2014年9月期间，被告向22幢楼其他业主交房时给付其他业主逾期交房违约金合计936421.58元。4、被告对要求原告赔偿的业主退房损失、25层重新施工费、避雷电箱拆改施工费等未能提供充足的证据予以证明。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《代为支付款项的三方协议》、责令改正通知书、收据、申请书、委托书等证据予以证实。
本院认为：1、原、被告双方于2012年12月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：1266206、备案号：某某）符合法律规定、合法有效，该合同对原、被告均具有法律约束力。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自解除合同。本案中造成被告逾期交房的根本原因是原、被告双方共同故意违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，故原告以被告逾期交房为由要求确认《商品房买卖合同》已解除的请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》应继续履行，原告已交房款被告不予退还，被告应向原告交付房屋。
2、被告在建设22幢楼的过程中，原告申请对25层露台改变规划，被告应审核原告的申请是否属于确需变更项目，如属确需变更项目被告必须向城乡规划部门提出申请，经批准后方可实施变更。本案中被告对原告的申请既不审核也不向规划部门报批，而是放任原告擅自施工，这是造成22幢楼无法按时交付的主要原因。为此造成的损失应根据原、被告双方过错大小各自承担相应责任，对于双方应承担损失的金额适用过错相抵原则、相互冲抵。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十八条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年12月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：1266206、备案号：某某）继续履行，被告（反诉原告）于本判决生效后十日内将《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给原告（反诉被告）。
二、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
本诉诉讼费50794元，本诉保全费5000元，合计55794元由原告承担。反诉诉讼费18854元，反诉保全费5000元，合计23854元，原告承担80元，被告承担23774元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 吴 军
人民陪审员 孙玉华
人民陪审员 张 宁
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 朱 静
（附：上诉须知、法律条款）
附：法律条款：
《中华人民共和国合同法》：
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。