广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第26号上诉人（原审被告）：王某，男，汉族，2010年1月30日出生，住吉林省吉林市龙潭区。上诉人（原审被告）：杨某，女，汉族，1968年9月23日出生，住吉林省吉林市龙潭区。两上诉人共同委托代理人：汪玉玲，广东伟伦律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：何小静，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区龙海二路花千树苑*栋**楼。法定代表人：张峰，董事长。委托代理人：陈凯旋，该公司职员。上诉人王某、杨某因与被上诉人惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案�现已审理终结。当事人原审的意见2013年4月5日，惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司向原审法院提起诉讼，请求：l、解除双方商品房买卖合同；2、二被告支付本案的诉讼费用并由二被告承担解除双方商品房买卖关系的费用。主要事实和理由是：2012年9月7日，原、被告签订了关于××花园花园××期××栋××房的《商品房买卖合同》及补充协议，房屋总价为124000元，被告已支付了购房款，但被告拒绝配合原告办理预告登记义务，原告多次催促被告履行相关的义务，但被告不以理睬。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现原告向法院提起诉讼。被告辨称：答辩人不同意解除合同，合同已经签订，只是没有办理预告登记，被告同意配合原告去办理预告登记，先解除之前购买得××6房后再与××-××1房一起办理备案手续。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2012年9月17日，原告昌恒公司作为出卖人与被告王某作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定被告自愿购买原告开发的位于惠州××路××天××花园××房，建筑面积30.23平方米，2012年9月17日一次性付款总价为124000元，合同约定原告需在2014年10月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用。2012年12月7日，被告向原告一次性付款124000元，原告出具收条，内容为：“今收到王某交来××花园××栋××房房款124000元”。此后，由于原、被告之间因被告购买原告的××花园××栋××房、××栋××1房产生纠纷，被告便拒绝协助原告到房管局办理备案登记。原告于2013年年初通过国内特快专递通知被告于2013年2月18日前配合公司办理涉案房屋预告登记手续，被告依旧没有协助原告到房管局办理备案登记。为此，原告于2013年4月3日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除2012年9月17日原、被告签订《商品房买卖合同》。被告认为，本合同的备案登记手续应当与××栋××1房商品房买卖合同一并办理，不同意解除合同，为此，原告便向本院起诉，提出前述诉请。另查明：被告杨某于2013年3月13日出具委托书一份，委托杨红艳代为办理以上房产与开发商解除商品房买卖关系，并特别授权杨红艳放弃变更诉讼请求、代为和解、调解提起反诉上诉，领取相关退房款项等。杨红艳自述其是被告杨某之姐，被告王某是被告杨某之子。涉案商品房项目已于2012年5月31日办理了《商品房预售许可证》。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、�效，当事人应当按合同约定诚信履行相应的义务。在合同的履行过程中，被告拒绝配合原告到房管局办理备案登记手续，不履行合同义务，经原告催告后依旧不履行合同义务，被告的违约行为致使合同目的无法实现。根据合同法规定，当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，原告请求解除本案合同的诉讼请求，本院予以支持。买卖合同关系解除后，原告收取被告的购房款应当返还。关于解除商品房买卖合同的费用问题。原告要求被告承担解除买卖合同的费用，因该买卖合同至今尚未办理备案手续，无需解除备案，原告目前也未提交该项费用必然会发生的证据，故该诉讼请求本院不予支持。该费用若实际发生，原告可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条�规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司与被告王某于2012年9月17日签订的关于××花园第××栋××房的商品房买卖合同；二、原告惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还被告王某购房款124000元。案件受理费2780元，由被告王某负担，原告已向本院预交1390元，被告王某在本判决生效之日起10日内向本院缴纳1390元，径付原告1390元。当事人二审的意见原审被告王某、杨某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、被上诉人单方面解除合同，请求判令被上诉人返还购房款，承担定金责任20000元，承担利息以及其他已发生费用，并赔偿上诉人损失；3、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费。二审庭审时明确上诉请求为要求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部�讼请求。主要事实和理由是：2012年8月，被上诉人公司业务员派发宣传广告，盖章宣称购房入户。2012年8月26日，上诉人乘坐被上诉人公司专车前往售楼处。销售经理谭彩虹当面承诺，孩子单独产权单独户口，一次性付全款，即可在第二年8月优先办理孩子单独户口。于是当场签订认购协议书，以小孩单独名义购房，由此可见购房目的明确：为小孩单独户口。2012年9月7日，一次付全款后，购买××栋××6房，××栋××房，车位566号，赠送车位565号。签定正式合同时，上诉人发现合同上没有购房入户条款，致使合同没有签成。随后双方多次沟通，在20l2年l1月6日，销售经理谭彩虹承认，无法实现此前承诺的小孩单独入户，并以书面形式承认无法解决户口问题，同意退房。但由于房价下跌，销售部主管应志清不愿意退房。双方多次沟通，于2012年l2月7日，达成一致：为实现小孩入户，以母子共同产权购房，最终签定了《承诺书》和第一个《预售商品房买卖合同解除协议书》。协议书约定，先解除××栋××6房，然后将退房款转移到××栋××1房，再签××栋××1房合同。签定协议书后，双方签定××栋××正式合同、补充协议和赠送停车位转让协议，以及签定××栋××1房认购协议书。2013年1月23日被上诉人递交起诉状，诉求继续覆行签定××栋××房合同，承担定金责任10000元及赔偿原告损失，理由为上诉人拒不配合被上诉人办理预告登记。上诉人按时应诉，一审法院告知起诉已经撤诉，但至今未收到法院的撤诉通知书。2013年2月2日，被上诉人向上诉人发催告函，要求在2月18日前办理××栋××房预告登记手续（请注意2月10日是春节）。这时上诉人已经回家过年，没有及时收到，也没有签收。接到催告函后，上诉人马上进行电话沟通�及面对面协商，并于2013年3月11日，双方针对如何办理××栋××房预告登记手续，再次达成一致，并将其添加到第一个《预售商品房买卖合同解除协议书》中，形成第二个《预售商品房买卖合同解除协议书》。该协议明确规定等到××栋××1房合同签订后，同时办理两套房预告登记，具体时间被上诉人另行通知。2013年4月3日，被上诉人发出《解除商品房买卖合同通知书》。理由是买受人拒不履行备案义务，经催告后在合理期限内仍未履行。最后，在2013年4月8日被上诉人起诉解除××栋××房买卖合同，事实和理由是被上诉人多次催告上诉人办理预告登记，而上诉人不以理睬。二、一审判决事实认定不清，故意隐瞒关键证据。l，一审第2页下数第6行：“20l2年l2月7日……。此后，由于原被告之间因被告购买原告的××花圈××栋××6房、××栋××l房产生纠纷，被告便拒绝协助原�到房管局办理备案登记。原告于2013年年初……”。实际上，双方在此期间没有因××栋××6房、××栋××l房产生纠纷。与此同时，上诉人分别办理了解除××栋××6房和购买××栋××房以及××栋××l房的公证委托书，足以表明上诉人的诚意。一审没有任何证据证明上述纠纷存在。2，一审第2页下数第1行：“原告于2013年年初通过国内特快专递通知被告于2013年2月l8日前配合公司办理涉案房屋预告登记手续，被告依旧没有协助原告到房管局办理备案登记。为此，原告于2013年4月向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。”事实上，接到催告函后，上诉人及时进行电话沟通以及面对面协商，并于2013年3月11日与郭兴杰签订第二个《预售商品房买卖合同解除协议书》，针对如何办理××栋××房预告登记手续达成一致。该解除协议书足以证明上诉人积极配合被上诉人履行合同义务�一审法院却故意隐瞒这一关键事实材料，歪曲事实，掩盖不公判决。因为该证据在本案清单中明确列出，而且在同一法官同时审理的相关案件（案号394）判决书中，却非常详细地叙述引用该证据，在此却视而不见。请二审高度重视该情节。3，一审判决书多处错误，在此罗列，以便理解：两位被告人以及被告代理人住址错误。一审判决书上，被上诉人诉求1写成：“解除买卖关系”，而相应超诉状上诉求l写的是：“解除买卖合同”。判决书上“备案登记”和“预告登记”两术语含混不清：一审起诉状上写的是“预告登记”。但在一审判决书上，只有在“原告诉称：……”中使用“预告登记”，其余都使用“备案登记”。三、一审判决事实不成立，证据不足，适用法律不当：l，一审起诉事实和理由不成立：被上诉人于2013年2月2日发出催告函，要求上诉人予2013年2月l8日前配合公司办理涉案房屋预告登记手续。在此强调，2013年的农历春节为2013年2月10日，前后分别只用一周的时间，只要是中国人都在这段时间放假，回家，过年，年前年后都要10天以上。上诉人因回家过年，没有及时收到，没有签收。因此，催告时间和期限不合理，被上拆入选择此时发出催告，表明被上诉人毫无诚意履行合同义务，险恶用心暴露无遗，即在为起诉解除合同制造借口。尽管如此，上诉人在接到催告函后，马上打电话沟通，积极克服困难协助被上诉人，并最终第二次达成《预售商品房买卖合同解除协议书》，明确规定等到××栋××l房合同签订后，再同时办理两套房屋预告登记，具体时间被上诉人另行通知。因此第二个《预售商品房买卖合同解除协议书》，证明上诉人从未拒绝配合被上诉人到房管局办理预告登记手续，结束催告函的法律效力，因此被上诉人的起诉事实和理由不成立。2，一审判决证据不足；首先上诉人没有拒绝配合被上诉人到房管局办理预告登记手续，没有不履行合同义务，没有违约。上诉人在接到催告函后，及时打电话沟通，积极克服困难协助被上诉人，并最终第二次达成《预售商品房买卖合同解除协议书》，明确规定等到××栋××l房合同签订后，再同时办理两套房屋预告登记，具体时间另行通知。因此该《预售商品房买卖合同解除协议书》，证明上诉人没有拒绝配合被上诉人到房管局办理预告登记手续，没有不履行合同义务。一审判决故意隐瞒该解除协议书，掩盖不公判决。其次，被上诉人的合同目的早已实现。早在签订合同之前上诉人一次付清全部购房款，作为房产出卖人，其合同目的早已实现。房屋预告登记的目的是保护受买人的合同目的，防止出卖人一房多买。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十六条规定：受买人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物时，人民法院不予支持。3，一审适用法律不当：首先，办理房屋预告登记不是合同主要债务；延迟办理房屋预告登记也不会致使合同目的的实现（全部购房款已经付清）；因此一审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除××栋××合同是错误的。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措或者赔偿损失等违约责任。因此根据这条法规的裁定应该是违约方赔偿损失，并继续履行合同，而不是解除合同。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判，�护上诉人的合法权益。被上诉人二审答辩称：请求维持原判。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查一，上诉人购买××花园××栋××6房后，因其本身不符合入户条件，要求退房。经与被上诉人协商，2012年11月6日被上诉人销售部谭某某出具申请书，表示销售部同意退房，请“应总”协助解决。2012年12月7日，上诉人的出具一份《承诺书》，承诺以王某的名义购买××花园××栋××1房，总价35万元，以及××栋××房，总价12.4万元，开发商统一赠送停车位565号。并承诺“本人保证在2012年12月7号签订上述两套住房及停车位的合同，并保证配合解除原先打印的××花园××栋××6房的合同，解除合同有关费用由本人承担。”被上诉人负责人应某某在承诺上签名并备注“同意上述价格并赠送车位”�同日，双方签订《认购协议书》，上诉人认购天路花园××栋××1房，总价35万元，同日被上诉人出具《收款收据》，收到上诉人王某购买××花园××栋××1房定金6963元。2012年12月11日，应某某在上诉人405600元购房《收款收据》的背面备注“同意换房到××栋××1。”2013年3月11日，双方签订《预售商品房买卖合同解除协议书》，一致同意解除××栋××6房的预售商品房买卖合同，同时约定：“二、解除××栋××6房商品房买卖合同解除备案手续需通过法院房管局完成，诉讼费、执行费、解除备案费、预售商品房监管服务费（总房价2‰）等与解除合同有关所需全部费用由上诉人承担；三、上诉人已付××6房房款405600元，一致同意在房管局解除××6房合同备案手续后此房款三天内转为上诉人购买××栋××1房的房款，两房的差价在××栋××1房签订合同并于房管局备案后扣除第二条相关款项后退回给上诉人，上诉人所交的维修基金、契税转为上诉人购买××栋××1房的维修基金、契税;四、上诉人若不配合被上诉人办理解除合同备案所需手续；在办完××6房解除合同备案手续后三日内不跟被上诉人签订××栋××1房商品房买卖合同及不在规定时间内办理××1房合同备案手续；上诉人不在被上诉人通知的时间内办理××栋××房合同备案手续的，均视为上诉人违约，上诉人需向被上诉人支付违约金人民币五万元。”另查二，二审庭审中，被上诉人坚持要解除××栋××房的商品房买卖合同，上诉人坚持要求继续履行合同。另，本案二审期间就本案与（2014）惠中法民一终字第14号案件一并多次与双方进行调解，最终无法达成一致意见。本院裁判理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。结合上诉人的上诉请�和理由，本案二审现争议的焦点为：双方签订的购买××花园××栋××房的合同能否解除。具体评述如下：双方在2009年9月17日签订的《商品房买卖合同》，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，应认定合同有效，双方当事人应按合同约定履行各自的合同义务。签订合同的当天，上诉人支付了全部购房款124000元，也即上诉人已经履行付款义务。该《商品房买卖合同》第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向惠州大亚湾房产管理局申请登记备案。”双方在合同中均约定同意向大亚湾区房产管理局申请预购商品房预告登记。但此后，上诉人因向被上诉人购买××花园××栋××6房、××栋××1房及入户问题等与被上诉人产生纠纷，遂没有配合被上诉人到房产部门办理合同备案及预告登记。2013年2月初虽�被上诉人曾经发特快专递给上诉人，通知上诉人于2013年2月18日前配合公司办理房屋预告登记手续，上诉人没有前往，但之后双方仍就三个房屋的购买问题进行协商。直至2013年3月11日，双方还签订了一份《预售商品房买卖合同解除协议书》，其中除约定一致同意解除××栋××6房的预售商品房买卖合同外（另案解决），还同时约定“四、上诉人若不配合被上诉人办理解除合同备案所需手续；在办完××6房解除合同备案手续后三日内不跟被上诉人签订××栋××1房商品房买卖合同及不在规定时间内办理××1房合同备案手续；上诉人不在被上诉人通知的时间内办理××栋××房合同备案手续的，均视为上诉人违约，上诉人需向被上诉人支付违约金人民币五万元。”但此后，没有证据显示被上诉人通知上诉人具体在何时办理××栋××房的合同备案手续，至2013年4月3日时被上诉人是直接向上诉人发出《解除商品房买卖合同通知书》。故此，由于双方没有明确约定××栋××房办理合同备案手续的具体时间，被上诉人也没有举证证明在2013年3月11日签订《预售商品房买卖合同解除协议书》后曾通知上诉人办理合同备案手续，对此被上诉人应承担举证不能的法律责任。在此情况下，被上诉人仅以上诉人没有配合办理合同预告登记、合同备案为由，诉请解除双方的商品房买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张要求继续履行合同，应予支持。上诉人在本案诉讼中表示会配合被上诉人办理合同备案和预告登记手续，如上诉人不配合，被上诉人可依据双方之间的约定，催告后另行主张权利。综上所述，原审认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第444号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各2780元，合计5560元，由被上诉人惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  池志勇审判员  赖锦荣审判员  曾 莹二〇一四年八月二十二日书记员  段艳红附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清�，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。