陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终12817号
上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市莲湖区紫金伯爵家具店，经营场所西安市丰禾路***号月星家居广场F8008。
经营者：顾琴，女，1967年8月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：高允才，西安市莲湖区环西法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安月星家居有限公司，住所地西安市莲湖区丰禾路338号。
法定代表人：丁佐勇，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区大兴东路12号309室。
法定代表人：钟莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。
上诉人西安市莲湖区紫金伯爵家具店（以下简称紫金伯爵家具店）与上诉人西安月星家居有限公司（以下简称月星家居）、陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下简称大洋汇丰公司）因租赁合同纠纷一案，均不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人紫金伯爵家具店的经营者顾琴、委托诉讼代理人高�才，上诉人月星家居、大洋汇丰公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
紫金伯爵家具店上诉请求：撤销原判第一项，改判大洋汇丰公司、月星家居共同赔偿紫金伯爵家具店装修损失178001.5元、营业损失95670.5元，一、二审诉讼费、鉴定费由大洋汇丰公司、月星家居共同承担。事实与理由：事故发生后，大洋汇丰公司和月星家居不顾紫金伯爵家具店将家具拉走或者放到仓库的要求，强行把家具放到F8020铺位，并要求无论是否营业都必须开灯，紫金伯爵家具店为此还雇佣一个工人看场子，因此紫金伯爵家具店要求大洋汇丰公司、月星家居赔偿因漏水造成其无法营业的直接经营损失95670.5元；一审鉴定装修损失为178975元，应当全部赔偿。
月星家居和大洋汇丰公司共同辩称，对原审判决认定的装修损失38000元不予认可；发生漏水后�月家具和大洋汇丰公司及时为紫金伯爵家具店更换了铺位，紫金伯爵家具店也在正常经营，紫金伯爵家具店也没有对营业损失提交过证据，故一审未支持紫金伯爵家具店营业损失的请求正确。
月星家居上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项,改判驳回紫金伯爵家具店的诉讼请求；2、撤销原判第五项,改判紫金伯爵家具店向月星家居支付房屋占用费268433元。3、本案诉讼费及上诉费用由紫金伯爵家具店承担。事实与理由：一、原审判决要求月星家居向紫金伯爵家具店赔偿装修损失、货物损失没有事实和法律依据。1、根据《展位租赁合同》及《商场管理合同》约定,月星家居仅受大洋汇丰公司委托对商铺进行委托管理及代收费用。本次漏水属于房屋出租人履行保证出租房屋正常使用的范畴,与月星家居的商场管理职责无关,故因房屋漏水给紫金伯爵家具店造成的装�损失及货物损失不应由月星家居承担。2、紫金伯爵家具店货物损失首先应进行修复,修复不成才承担赔偿损失的责任。月星家居向一审法院申请对货物修复费用进行鉴定,最终法院选定的鉴定机构因无法对外进行询价从而导致鉴定无法进行,但原审法院并未重新委托鉴定机构进行鉴定而直接进行了判决。3、一审判决依据的评估报告中,有大量项目的单价明显高于市场价格、木地板单价明显高于紫金伯爵家具店损失明细清单中所列明木地板单价、地面造型一项并不存在,货物减损价值按照60%的成新率计算没有依据,不应作为认定案件事实的依据。4、月星家居一审在法定期间内对鉴定意见提出异议并申请鉴定人员出庭作证,一审法院驳回月星家居的申请后直接将该鉴定意见作为认定案件事实的依据程序违法。二、一审判决要求月星家居退还紫金伯爵家具店质量保证金、店�租金属于事实认定错误。1、漏水事件后，紫金伯爵家具店在月星家居给其调换的挪商铺继续经营，故一审法院判决月星家居退还紫金伯爵家具店漏水之后的店铺租金属于事实认定错误；根据合同约定,紫金伯爵家具店实际退场一年后才退还质量保证金,而紫金伯爵家具店至少经营至2017年3月,距判决之日不足一年时间,不符合有关退还质量保证金的时间约定。
紫金伯爵家具店辩称，不同意月星家居要求撤销一审判决第一项、第二项的上诉请求，紫金伯爵家具店未占用月星家居的房屋，要求把家具搬走，请求驳回月星家居的上诉请求。
大洋汇丰公司述称，同意月星家居上诉请求及事实理由。
大洋汇丰公司上诉请求：1、撤销原判第一项，并根据案件事实依法对该项重新进行判决。2、本案诉讼费及上诉费由紫金伯爵家具店承担。事实与理由：一、一审判决依据的评估报告中,有大量项目的单价明显高于市场价格、木地板单价明显高于紫金伯爵家具店损失明细清单中所列明木地板单价、地面造型一项并不存在,货物减损价值按照60%的成新率计算没有依据,不应作为认定案件事实的依据。二、月星家居一审在法定期间内对鉴定意见提出异议并申请鉴定人员出庭作证,一审法院驳回月星家居的申请后直接将该鉴定意见作为认定案件事实的依据程序违法。
紫金伯爵家具店辩称，不认可大洋汇丰公司的上诉请求，不认可其事实理由，请求驳回其上诉请求。
月星家居述称，同意大洋汇丰公司的上诉请求以事实与理由。
紫金伯爵家具店向一审法院起诉请求：1、请求大洋汇丰公司与月星家居赔偿经营损失95670.5元；2、请求月星家居退还装修押金3000元；3、请求月星家居退还质量保证金14385元；4、请求月星家居退还2016年7月25日至12月26日店铺租金44182.5元。一审诉讼过程中，紫金伯爵家具店增加诉讼请求：根据鉴定报告，要求大洋汇丰公司与月星家居赔偿店铺装修损失、店面家具受损损失计217300元。
月星家居向一审法院反诉请求：1、请求紫金伯爵家具店向月星家居交还占用的F8020号商铺；2、请求紫金伯爵家具店向月星家居按照月租金86860元支付房屋占用费，直至将房屋交还之日（截止反诉提起之日已产生费用268433元）；3、反诉费由紫金伯爵家具店承担。
一审法院认定事实：2015年6月13日，紫金伯爵家具店作为乙方（承租人）与甲方（出租人）大洋汇丰公司、丙方（管理人）月星家居签订了《展位租赁合同》，合同约定展位位置为F8008，展位计租面积411平方米，月租金为18495元，用于经营紫金伯爵品牌家具，租赁期限为2014年12月27日至2016�12月26日，租赁期限届满，租赁合同自行终止。同时，紫金伯爵家具店作为乙方（承租人）与甲方（管理人）月星家居签订了《商场管理合同》，合同就经营范围与资格管理、商品价格管理、代收款资金结算管理、商品质量管理等均有详尽约定。现F8008展位租金已交至2016年12月26日。合同期满后已自动解除。紫金伯爵家具店已交纳商品质量保证金14385元（系预付展位定金50000元中扣除）。2016年7月24日因卖场漏水致使紫金伯爵家具店展位屋顶坠落，家具被泡，装修受损，有受损前后的照片对比显示。紫金伯爵家具店在该展位中实际经营天数为575天。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、据紫金伯爵家具店提交的收款收据显示，2014年11月17日月星家居收取其装修押金3000元，予以认可；2、紫金伯爵家具店提交的家具进货单、同期商品订单销售额之证据，不能直接确认其商品货物的实际损失及造成的营业额损失，不予认可；3、关于陕西通海资产评估有限责任公司出具的陕通海评报字（2017）048号《西安市中级人民法院委估西安市莲湖区紫金伯爵家具店与陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司、西安月星家居有限公司一案所涉及财产损失评估报告》所确认的财产损失价值人民币217300元（其中装修损失178975元、财产损失38311元），评估费4000元，本院予以认可。月星家居提出该份报告中装修部分单价过高、没有地面造型；财产损失部分所涉数量、受损商品单价（重置成本）无依据、认定60%成新率依据不足等异议，均属于主观认定，并未拿出客观可行的标准及证据作为依据，该异议不予认可。4、2016年7月24日卖场漏水后，月星家居将紫金伯爵家具店的家具挪到同一楼层带有装修的F8020号商铺，面积404平方米，但未提交紫金�爵家具店在该商铺内存在经营行为的代收款资金结算单据，按照《商场管理合同》的约定，不能证明紫金伯爵家具店存在经营行为。
一审法院认为，大洋汇丰公司及月星家居作为商场展位的出租方与管理方，理应为承租人提供良好、稳定、安全的经营环境，但由于商场屋顶的设计漏洞，致使雨天商铺漏水，给紫金伯爵家具店展位造成损害，装修损毁，货物受损，未能按照《展位租赁合同》第四项“甲方的权利和义务”中第2条“甲方应当按时向乙方交付符合展位租赁合同约定的展位”、第3条“甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利”的约定履行义务，因此，现紫金伯爵家具店诉至一审法院，要求大洋汇丰公司与月星家居赔偿店铺装修损失、货物受损损失及承担评估费用，理由正当，依法予以许可。唯根据《展位租赁合�》第五项“乙方的权利义务”中第4条“……合同解除或终止时，乙方应根据丙方要求，负责拆除展位内的装饰，清理展位，由此产生的所有费用由乙方承担。”的约定，可以确定展位装修的使用期限为租赁期限所确定的两年。在租赁合同已经自行终止的前提下，大洋汇丰公司及月星家居辩称装修损失应折合使用年限，根据剩余时间确定赔偿数额，符合合同要求，依法予以认可。依据陕西通海资产评估有限责任公司出具的财产损失评估报告所确定的装修损失178975元为基数，按照两年租赁期限计算，紫金伯爵家具店实际装修残值的损失应为38001.5元（178975元÷730天×[730天-575天]），货物损失为38311元。月星家居收取的装修押金3000元亦应予以退还。由于大洋汇丰公司及月星家居的过错责任导致紫金伯爵家具店在F8008展位只经营了575天，2016年7月24日后该展位已无法经营，至今已超过一年，故紫金伯爵家具店要求月星家居退还质量保证金14385元及2016年7月25日至12月26日店铺租金44182.5元，理由正当，依法予以许可。大洋汇丰公司及月星家居辩称紫金伯爵家具店在移至F8020号商铺后仍继续经营，因没有证据表明该商铺内紫金伯爵家具店有过经营行为，对该辩称不予支持。对于紫金伯爵家具店要求大洋汇丰公司与月星家居赔偿经营经济损失95670.5元之诉讼请求，因其所提交之证据并不能显示实际损失数额，受损之后的店铺租金退还也获得一审法院支持，故该项请求不予认可。对于月星家居反诉请求紫金伯爵家具店交还占用的F8020号商铺一节，因此举系月星家居在商铺漏水后对自身过错的补救措施，因此双方纠纷解决后，紫金伯爵家具店应将家具搬走，退还占用的商铺。鉴于月星家居之补救措施只是减少了紫金伯爵家具店的实际损失，并未使其获得经营利益，在无证据证明紫金伯爵家具店在F8020号商铺内存在经营行为并获取经营利益的前提下，不能因自身过错行为造成的后果来收取无过错方的房屋占用费，故月星家居反诉请求紫金伯爵家具店按照月租金86860元支付房屋占用费，直至将房屋交还之日，理由不足，依法不予认可。综上，根据《中华人民共和民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司、西安月星家居有限公司共同赔偿西安市莲湖区紫金伯爵家具店装修损失38001.5元，货物损失为38311元，评估费4000元，合计80312.5元。二、本判决生效后十日内，西安月星家居有限公司退还西安市�湖区紫金伯爵家具店装修押金3000元，质量保证金14385元，店铺租金44182.5元，合计61567.5元。三、驳回西安市莲湖区紫金伯爵家具店其余之诉讼请求。四、本判决生效后十日内，西安市莲湖区紫金伯爵家具店将F8020号商铺交还给西安月星家居有限公司。五、驳回西安月星家居有限公司其余之反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费7194元，西安市莲湖区紫金伯爵家具店已预交，由西安市莲湖区紫金伯爵家具店承担2194元，由陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司、西安月星家居有限公司共同承担5000元，陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司、西安月星家居有限公司在执行本判决书内容第一项时，一并支付西安市莲湖区紫金伯爵家具店5000元；反诉费2663元，西安月星家居有限公司已预交，由西安月星家居有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另，二审中经各方当事人共同认可，2016年7月24日卖场漏水后第三天，月星家居派人将紫金伯爵店内家具搬至该家具卖场同一楼层F8020号商铺，当时紫金伯爵经营者顾琴在场，该商铺面积为404平方米，门头上有“紫金伯爵”字样，当时已装修，商铺内形象墙上有“麒麟家具”字样，紫金伯爵家具搬到该商铺后该商铺未进行过装修和添附。二审再查，2017年12月25日，紫金伯爵已将其占用的F8020商铺交还月星家居。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的�务，不得擅自变更或者或者解除合同。紫金伯爵家具店与大洋汇丰公司、月星家居签订的《展位租赁合同》以及紫金伯爵家具店与月星家居签订的《商场管理合同》，均系各方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，均属合法有效。依据上述合同约定，大洋汇丰公司依约向紫金伯爵家具店提供“符合展位租赁合同约定的展位”，月星家居“对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利”，现因商铺自身缺陷，导致紫金伯爵家具店财产受损，故紫金伯爵家具店要求大洋汇丰公司与也月星家居赔偿其店铺装修损失、货物受损损失及承担评估费用，理由正当，本院依法予以许可。根据陕西通海资产评估有限责任公司出具的评估报告，紫金伯爵家具店财产损失217300元、评估费4000元，依法应由大洋汇丰公司和月星家居承担。又因涉案的合同约定的履行期限�已届满，故月星家居收取紫金伯爵家具店的3000元装修押金应当予以退还；涉案合同约定的期限为2年，紫金伯爵家具店在涉案商铺实际经营了575天即发生了漏水事故，此后紫金伯爵家具店再未实际使用该房屋，且紫金伯爵搬离该商铺已超过一年，故对紫金伯爵家具店要求月星家居退换质量保证金14835元、剩余店铺租金44182.5元的请求以应予以支持。紫金伯爵家具店上诉请求大洋汇丰公司和月星家居赔偿其经营损失95670.5元，但其并未提交充分证据证明其实际损失数额，且其要求退还租金的请求已获支持，故对其该项上诉请求不予支持。因二审期间，紫金伯爵家具店已将其占用的F8020号商铺交还给月星家居，故一审判决第四项已无履行必要，应予撤销。关于月星家居一审反诉请求紫金伯爵家具店向其支付F8020号商铺的占用费一节，因紫金伯爵家具店自2016年7月26日起使用了F8020号商铺用于放置其家具等物品，且月星家居将紫金伯爵家具店的物品移至F8020商铺时紫金伯爵家具店经营者顾琴亦在场，其并无证据证明其对此表达了反对意见，此后一年多时间里其亦未向月星家居做出不愿使用F8020号商铺的意思表示，故其应适当向月星家居支付自2016年7月26日至2017年4月14日期间的房屋占用费。考虑到紫金伯爵家具店使用该商铺的用途，参照F8008商铺的租金标准，本院酌情认定该房屋的占用费以每月6060元计算为宜，总计为51510元。
综上，月星家居的上诉请求部分成立，紫金伯爵家具店和大洋汇丰公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初2140号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初2140号民事判决第四项、第五项；
三、西安市莲湖区紫金伯爵家具店应于本判决生效后十日内支付西安月星家居有限公司房屋占用费51510元；
四、驳回西安月星家居有限公司其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费7194元，西安市莲湖区紫金伯爵家具店已预交，由西安市莲湖区紫金伯爵家具店负担2194元，陕西大洋汇丰商业投资运行管理有限公司、西安月星家居有限公司共同负担5000元；一审反诉案件受理费2663元，西安月星家居有限公司已预交，由西安市莲湖区紫金伯爵家具店负担511元，西安月星家居有限公司负担2152元；二审案件受理费14098元，西安市莲湖区紫�伯爵家具店预交4835元、西安月星家居有限公司预交7455元、陕西大洋汇丰商业投资运行管理有限公司预交1808元，由西安市莲湖区紫金伯爵家具店负担5770元、陕西大洋汇丰商业投资运行管理有限公司负担1808元、西安月星家居有限公司负担6520元。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一八年四月二十日
书记员 李伟