云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初707号
原告：黎彦楚，男，汉族，1954年8月10日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。
委托代理人：黄庆强，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所实习律师。
被告：刘洲，男，汉族，1954年7月4日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。
委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。
原告黎彦楚诉被告刘洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法由审判员陈启荣独任审理，并于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告黎彦楚的委托代理人黄庆强、被告刘洲及其委托代理人黄伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎彦楚诉称：原、被告双方于1994年10月27日签订《房屋出售协议书》、协议书约定被告将位于云浮市云城区兴云西路6号A幢第八层801号房屋出售给原告，出售价款总金额壹拾肆万伍仟陆佰肆拾壹元整（￥145641.00），该款含住房、柴房及购买防盗铁门的价款。此后，原告付清了上述全部的购房款项，被告立下收款收据给原告收执。但被告在原告已经依约履行的情况下，仍然不愿将房屋产权及国有土地使用证过户登记到原告的名下。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被告未按协议的约定协助原告办理房屋产权过户登记，属违约行为，已严重损害原告的合法权益。请求：一、判令被告协助原告将位于云浮市云城区兴云西路6号A幢801房的房屋产权过户登记到原告名下。二、判令被告协助原告将属于云浮市云城区兴云西路6号A幢801房所占分摊比例部分的国有土地使用权过房登记到原告名下。三、判令房屋产权及国有土地使用权过户登记的相关费用按规定由原、被告各自负担。四、本案诉讼费用由被告负担。
被告刘洲辩称：一、原告违反合同没有按约定支付购房款，应当承担违约责任。根据被告与原告于1994年10月27日签订的《房屋出售协议书》约定，本案房屋的房款为145641元。1994年11月16日，原告立下欠条载明：今欠购买刘洲房屋款95641元，定于1995年1月6日前还清。然而，至今原告欠被告的房款9641元也没有支付。因此原告行为已构成根本违约，应承担违约责任。因原告欠被告的房款9641元至今没有支付，从1995年1月7日起，即使按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，原告逾期付款违约金的也达到25800多元。二、原告违反合同没有按约定支付购房款，不符合为原告办理房屋的过户手续的条件。按照双方签订《房屋出售协议书》的第九条约定“全部付清（购房款）后办理房屋所有权移交手续”，附注：“等全部款付清后甲方将房交给乙方使用，与房产所有权归乙方所有。”因原告欠被告房款9641元至今没有支付，故办理房屋的过户手续的条件未成就。不可能原告既不付清购房款又要被告为其办理房屋过户手续。三、原告要求被告按支付房屋产权和土地使用权过户登记的相关费用没有事实依据。按照双方签订的《房屋出售协议书》约定，办理房屋所有权证的手续费用则由原告负责。因此，原告要求被告按支付房屋产权和土地使用权过户的费用没有事实依据。综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1994年10月27日，原告黎彦楚（买受人）与刘洲（出卖人）签订一份《房屋出售协议书》，协议书约定：第一条：双方在相互信赖自愿的基础上，乙方诚意购买座落在兴云西路第A幢第八层（丙）八○一号住宅套房共壹套，建筑面积120.43平方米，每平方米1200.00元，总金额壹拾肆万伍仟陆佰肆拾壹元。小写：145641.00元。第六条：自来水的安装由甲方负责装进屋内，电的安装到屋外，用水用电申请及开户等一切费用由乙方负责。办理办理房屋所有权证的手续费用则由购房单位负责。第九条：付款方式：由乙方付定金壹万元，到94年11月6日付肆万元正元，到95年1月6日，全部付清后办理房屋所有权移交手续，一次交付清者按九五折收费。附注：94年11月6日前付清伍万元后将刘洲名下的房产所有权证借给乙方作贷款，等全部款付清后甲方将房产交给乙方使用与房产所有权归乙方所有。双方分别在协议书上签名。
庭审中，原、被告均确认原告黎彦楚在1994年10月27日签订《房屋出售协议书》时支付了定金1万元，1994年11月6日支付购房款4万元。原告黎彦楚于1995年1月19日支付购房款4万元，原告刘洲出具了《收款收据》（编号0195283）；1995年1月27日付购房款2万元，原告刘洲妻子雷爱英出具了《收款收据》（编号0169707）；1995年2月17日付购房款2.2万元，原告刘洲出具了《收款收据》（编号0195282）；1995年4月26日付购房款4000元，原告刘洲出具了《收款收据》（编号0195289）。至此，原告黎彦楚总共支付了购房款13.6万元给被告刘洲。
原告称剩下的购房款是以货款进行抵扣的方式支付，并提交了两张《收条》以及三张《送货单》作证据。其中，第一张《收条》是1996年12月2日，载明“今收到黎彦楚耐磨抛光砖460块×8.5。收货人：刘碧荣。”；第二张《收条》是1996年12月27日，载明：“今收到黎彦楚耐磨砖40件×8.5。收货人：刘碧荣。”1999年6月28日的《送货单》载明的货款金额为2005元，收货人签名为“毛绍展”；1999年7月2日的《送货单》载明的货款金额为3144.5元，收货人签名为“毛绍展”；1999年8月1日的《送货单》载明“今收到20×30瓷砖壹佰件，六都磷肥厂工地用。刘洲工地收货人：毛绍展”。上述《收条》及《送货单》均只在《收条》下方空白处及《送货单》上方的收货单位注明“刘洲”。原告认为购房款已经全部支付完毕，但被告没有将其书写的《欠条》还给原告。被告刘洲称，上述货物的《收条》及《送货单》无没有其签名确认，被告与收货人刘碧荣、毛绍展没有关系，被告与原告之间不存在货物买卖关系，更不能证明这些《收条》及《送货单》的货款抵减了购房款。
另查明，1994年11月16日，原告黎彦楚写下《欠条》交被告刘洲收执，载明：“今欠购买刘洲房屋款玖万伍仟陆佰肆拾壹元正（95641元）。定于95年1月6日前还清。欠款人：黎彦楚。”同日，被告刘洲的妻子雷爱英写下一张《收款收据》（编号：0195274）给原告黎彦楚收执，载明：今收到购A幢801房房款145641元，收款单位落款为雷爱英并有被告刘洲的私章。原告黎彦楚称该《收款收据》是支付完购房款后被告出具的，只是把日期倒签为1994年11月16日。对此，被告予以否认，认为按照《收款收据》的编号顺序，1995年所立的《收款收据》编号顺序比本雷爱英1994年11月16日立的《收款收据》编号顺序更后，因此不可能存在倒签日期的事实。当时立此《收款收据》只是为了方便原告贷款，但事实上原告并未付清购房款。
再查明，目前位于云浮市云城镇兴云西路八楼丙号的涉案房屋仍登记在被告刘洲名下，房屋所有权证：粤房字第24801**号。庭审中，被告刘洲称在收取原告5万元购房款后将该房屋所有权证原件交给原告，原告于1994年11月16日出具了《收条》，收到涉案房屋的房屋所有权证原件。涉案的房屋也在1994年签订合同后交付原告使用。
以上事实，有原、被告身份证、《房屋出售协议书》、房屋所有权证、《收款收据》五张、《收条》两张、《送货单》三张、《欠条》、《收条》以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。
综合双方的陈述，原、被告均确认原告已支付购房款13.6万元的事实，本案争议的主要焦点是原告与被告是否约定以货款抵销剩余的9641元购房款。
首先，原告为证实其主张货款抵销购房款，提交了的两张《收条》及三张《送货单》，但上述《收条》及《送货单》均未明确记载货物是卖给被告的，更没有记载以货款抵销购房款。原告未能举证证明原、被告之间存在货物的交易关系，也不能举证证明收货人刘碧荣、毛绍展与被告之间存在关联，仅凭《收条》及《送货单》不足以证实是被告收取了原告的货物，更不能证明原告与被告约定以货款抵销购房款。其次，假若双方约定以货款抵减购房款，且原告已经支付完购房款的话，按照之前原告每次支付购房款，被告均出具《收款收据》的交易习惯，双方对此应当有明确的书面约定，或者在抵减购房款后，原告应当要求被告出具相应的《收款收据》予以确认，但本案均没有相关的证据证实。更何况原告还就所欠的购房款书写了95641元的《欠条》给被告收执，假如原告已经支付完毕购房款，但却没有收回或销毁《欠条》，而继续由被告持有《欠条》原件，明显不符合生活常理和交易习惯。再次，原告称已经付清购房款，并由被告的妻子雷爱英出具了145641元的《收款收据》，只是倒签了日期。对此，本院认为，从《收款收据》的编号顺序来看，应当不存在倒签日期的事实。而且该份《收款收据》与原告写欠购房款95641元的《欠条》是同一天出具的，可以推断是先由原告出具《欠条》后，再由雷爱英出具《收款收据》更为合理。由此可见，雷爱英于1994年11月16日出具《收款收据》不存在倒签日期的事实，该《收款收据》也不能证明原告黎彦楚已经全部付清了涉案的购房款。综上，原告称以货款抵销了购房款，并已经支付了全部的购房款的主张，缺乏相关的证据支持，也不符合交易习惯，本院不予支持。
根据原、被告签订的《房屋出售协议书》第九条付款方式约定：全部付清后办理房屋所有权移交手续。因此，双方对于房屋所有权的移交手续是以原告付清全部购房款为先决条件的。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在原告完全付清购房款前，被告有权拒绝其办理房屋所有权转移登记手续。本案原告的第一、二项诉讼请求是要求办理房屋及分摊土地的变更登记手续，第三项诉讼请求是因办理变更登记手续而产生的相关费用，因此，在没有证据证明已全部付清购房款的前提下，原告的诉讼请求本院在本案中均不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告黎彦楚的全部诉讼请求。
本案受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元（该款原告已预交），由原告黎彦楚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 陈启荣
二〇一六年八月二十二日
书记员 阮健欣