湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂96民终386号
上诉人（原审原告）：杨克刚，男，1976年12月11日出生，汉族，湖北省仙桃市人，无业，住仙桃市。
委托诉讼代理人：刘锐，湖北金卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸＸ，男，1956年11月20日出生，汉族，湖北省仙桃市人，武汉钢铁公司员工，住武汉市青山区。
被上诉人（原审被告）：李芳，女，1962年1月22日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市国家粮食储备库下岗职工，住广东省佛山市。
被上诉人（原审被告）：李梅华，女，1964年10月25日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市粮贸公司下岗职工，住仙桃市。
被上诉人（原审被告）：李华，女，1970年8月4日出生，汉族，湖北省仙桃市人，无业，住仙桃市。
上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾海燕，湖北龙田律师事务所律师。
上诉人杨克刚因与被上诉人ＸＸＸ、李芳、李梅华、李华（以下简称ＸＸＸ等四人）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第01357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨克刚及其委托诉讼代理人刘锐，被上诉人ＸＸＸ、李芳、李梅华及ＸＸＸ等四人的共同委托诉讼代理人曾海燕到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人均于2016年11月11日向本院申请庭外调解1个月，本院依法予以准许。后因案情复杂，经院长审批，本案延长审限4个月。本案现已审理终结。
杨克刚上诉请求：一审判决认定事实及适用法律有误，请求二审法院撤销原判，改判：1.ＸＸＸ等四人协助杨克刚办理涉案房屋产权登记以及土地使用权变更登记；2.ＸＸＸ等四人支付违约金45600元；3.本案一、二审诉讼费用由ＸＸＸ等四人承担。理由主要为：1.ＸＸＸ与杨克刚签订了《房屋买卖协议》后，李梅华在该协议上签字追认，其与杨克刚的通话录音可以证实李梅华知晓房屋买卖事宜，并承诺配合杨克刚办理涉案房地产权属登记手续；涉案《房屋买卖协议》上“李芳”的签字虽系李梅华代签，但杨克刚与李芳的通话录音可证实李芳知晓涉案房屋的买卖事宜；李华虽未在《房屋买卖协议》上签字，但其与杨克刚的通话录音可证实李华亦知晓房屋买卖事宜，并对杨克刚要求其协助办理涉案房地产过户登记手续亦未提出异议。此外，结合杨克刚于2008年11月购买并实际占有涉案房屋至2013年，且李芳与李华于2009年知晓涉案房屋已卖给杨克刚等事实，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，李芳、李华均默示追认了ＸＸＸ的卖房行为。2.一审法院以涉案房屋未办理房产证，认为《房屋买卖协议》无效系适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，未办理房产证并不直接影响房屋买卖合同的效力。
ＸＸＸ等四人辩称，1.一审查明事实清楚，适用法律正确。李梅华、李芳、李华均未同意卖房，也不同意配合杨克刚办理涉案房地产的过户登记手续。2.《房屋买卖协议》中的违约金条款是杨克刚于上述协议签订后自行添加。3.杨克刚上诉陈述的相关法理性阐述不适用本案，与本案没有关联性。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨克刚向一审法院起诉请求：1.ＸＸＸ等四人协助杨克刚办理涉案房屋产权登记以及土地使用权变更登记；2.ＸＸＸ等四人支付违约金45600元；3.一、二审案件诉讼费用由ＸＸＸ等四人承担。
一审法院认定事实：ＸＸＸ等四人系李小才、赵润珍夫妇的子女。1989年，李小才、赵润珍夫妇在仙桃市××了××房屋××栋，并办理了土地使用权证[证号为仙国用（94）字第13825号]，土地使用权人为李小才。该房屋一直未办理房屋所有权证。1998年10月18日，李小才去世；2006年4月11日，赵润珍去世。2008年11月2日，经案外人刘四军介绍，杨克刚与ＸＸＸ签订了一份《房屋买卖协议》，约定ＸＸＸ将位于仙桃市小南小区东6巷29号房屋卖给杨克刚，房屋价款为152000元；如有违约，按合同总价款的250%赔偿。合同签订当日，杨克刚支付购房款152000元，ＸＸＸ向杨克刚出具收条一份，并将涉案房屋的土地使用权证交付杨克刚。尔后，李梅华也在杨克刚与ＸＸＸ签订的《房屋买卖协议》上签了名。杨克刚于2008年12月开始在涉案房屋居住至今。后因李芳、李梅华、李华拒不协助杨克刚办理土地使用权过户手续，双方发生纠纷。2013年9月23日，李梅华在仙桃日报刊登声明，称涉案房屋的土地使用权证因保管不善遗失。2013年9月，李梅华为收回涉案房屋，申请仙桃市法律援助中心调解；2014年7月，李梅华为收回涉案房屋，申请仙桃市司法局干河司法所调解，均未果。
一审法院认为，杨克刚与ＸＸＸ等四人诉争的房屋，系ＸＸＸ等四人父母的遗产，一直未依法办理产权登记。因该遗产未继承分割，属于ＸＸＸ等四人共同共有。ＸＸＸ未征得其他共有人书面同意，且未在取得房屋权属证书的情况下，擅自与杨克刚签订房屋买卖合同，处分与他人共同共有的财产，系无效民事行为。李梅华虽事后在《房屋买卖协议》上签名，但李芳与李华得知诉争的房屋被卖后，一直未追认。杨克刚称李芳与李华对房屋买卖行为知晓并认可的理由无充分证据佐证，故其与ＸＸＸ签订的《房屋买卖协议》应确认无效。杨克刚与ＸＸＸ签订《房屋买卖协议》亦存在过错，其主张善意取得的理由不能成立。ＸＸＸ辩称杨克刚仅支付购房款122000元，因无证据证实，对该辩称理由不予采纳。根据我国法律规定，合同被确认无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。故杨克刚与ＸＸＸ各自应当将依《房屋买卖协议》取得的财产相互返还。ＸＸＸ对造成合同无效存在主要过错，应向杨克刚返还购房款，并赔偿利息损失。杨克刚对造成合同无效存在一定过错，其要求ＸＸＸ等四人支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）、（五）、（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：1.杨克刚返还ＸＸＸ房屋；2.ＸＸＸ返还杨克刚购房款152000元，并从2008年11月2日起至该判决指定履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.驳回杨克刚的其他诉讼请求。上述有给付内容的事项于该判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费4200元，由杨克刚负担1260元，ＸＸＸ负担2940元。
本院二审期间，杨克刚围绕上诉请求依法提交了一份取款明细，证明杨克刚依据《房屋买卖协议》约定以及与ＸＸＸ等四人达成的有关过户事宜的口头协议，亲手将过户费交给李芳，李芳承诺代杨克刚办理土地过户的事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，杨克刚提交的取款明细仅能证明其有取款的事实，不能证明其将相应款项交给李芳以及李芳承诺代其办理土地过户的事实，本院对该份证据依法不予采信。
二审查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，杨克刚与ＸＸＸ作为完全民事行为能力人，双方在意思表示一致的情况下签订了《房屋买卖协议》，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，以及《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十一条有关“因继承享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，涉案房屋目前仍未取得房屋所有权证，不具备物权变动的基础条件，故杨克刚请求ＸＸＸ等四人协助其办理涉案房屋产权登记以及土地使用权变更登记，并支付违约金45600元，本院不予支持。
综上，杨克刚的上诉请求不能成立，应予驳回，但原审判决杨克刚返还ＸＸＸ房屋，ＸＸＸ返还杨克刚购房款152000元并支付利息，系适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第01357号民事判决；
二、驳回杨克刚的诉讼请求。
一审案件受理费4200元，由杨克刚负担；二审案件受理费4200元，由杨克刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 盼
代理审判员 胡煜婷
代理审判员 尹 波
二〇一七年四月十一日
书 记 员 ＸＸ燕