吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第187号
上诉人（一审原告）：刘哲彬，1982年9月9日出生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：陈美含，1987年3月20日出生，汉族，住长春市南关区。
被上诉人（一审被告）：长春吉实亿来房地产开发有限公司。住所：长春高新开发区平新路****号。
法定代表人：曾国奎，该公司董事长。
委托代理人：赵竞楠，该公司职员。
委托代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。
上诉人刘哲彬因商品房销售合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘哲彬及其委托代理人陈美含，被上诉人长春吉实亿来房地产开发有限公司（以下简称吉实亿来公司）的委托代理人赵竞楠、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘哲彬一审诉称：刘哲彬于2011年8月29日与吉实亿来公司签订了《商品房买卖合同》，向吉实亿来公司购买位于益田御水丹堤C小区2号楼1单元5层的房屋。刘哲彬在支付完所有房款后，已取得正式购房发票。房产合同签订后，刘哲彬依约履行了付款义务，并于2012年10月31日收房，吉实亿来公司有义务及时向刘哲彬提供办理房地产权证所需的材料，但吉实亿来公司至今未提供。由于双方在益田御水丹堤《商品房买卖合同》补充协议第八条，关于产权登记的补充中约定：出卖人应在该期商品房项目产品房交付之日起365日内向买受人提供办理房地产权证所需的材料。如因出卖人的责任造成买受人不能在上述期限内取得办理房产证权属证书所需资料的，双方同意按如下处理：逾期180日内，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人向买受人退回购房款，并按日向买受人支付总房款万分之一的违约金；如买受人选择继续履行合同，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，直至取得房地产权属证书。刘哲彬与吉实亿来公司就上述房产纠纷事宜商讨未果，现诉至法院，请求：1.判令吉实亿来公司立即向刘哲彬提供办理房地产权证所需的材料；2.判令吉实亿来公司向刘哲彬支付逾期办理房产证逾期180内的违约金11520元；2.吉实亿来公司承担本案的诉讼费用。
吉实亿来公司一审辩称：1.同意向刘哲彬提供所有的办理产权证所需的复印件；2.不同意刘哲彬的第二项诉讼请求。首先，刘哲彬与吉实亿来公司签订的买卖合同补充协议第八条后半部分约定了吉实亿来公司不承担违约责任的具体情形第五项为：因政府相关部门原因造成的；其次，刘哲彬所购买的房屋至今尚未办理产权登记手续是因为长春高新技术产业开发区管理委员会拆迁办公室未办理拆迁以后土地的灭籍手续；最后，吉实亿来公司办理产权登记的相关资料均已齐全，综上吉实亿来公司不应承担违约责任。
一审法院查明：2011年8月29日，刘哲彬与吉实亿来公司签订了编号为0000000000551378×××的《商品房买卖合同》，合同约定刘哲彬向吉实亿来公司购买由其开发的位于长春高新开发区超凡大街以东益田·御水丹堤C区一期第2幢1单元501号建筑面积共109.85平方米的房屋，房屋总价款为人民币640603元，交房日期为2012年8月31日前。合同签订后，刘哲彬向吉实亿来公司支付了全部购房款。2012年10月31日，吉实亿来公司向刘哲彬交付了其购买的房屋。2014年6月12日，由吉实亿来公司开发的益田·御水丹堤C区一期的灭籍手续办理完成，2014年7月8日，取得了房屋灭籍证明。吉实亿来公司于2014年6月18日向产权登记部门提交了办理房屋产权所需的全部材料，产权登记部门予以受理。
一审法院认为：刘哲彬与吉实亿来公司签订的《商品房买卖合同》自愿、真实、合法、有效，依法应当得到法律保护，双方应当依照合同的规定享有合同权利并承担合同义务。关于刘哲彬请求判令吉实亿来公司立即向刘哲彬提供办理房地产权证所需的材料之诉请，因吉实亿来公司答辩称同意向刘哲彬提供办理房地产权证所需的材料，故刘哲彬的此部分诉请，法院予以支持。关于刘哲彬请求判令吉实亿来公司向刘哲彬支付逾期办理房产证180日内的违约金11520元的诉请，法院认为，合同是合同主体自由意志的体现，合同主体承担违约责任的前提是违反合同的约定。刘哲彬与吉实亿来公司签订的《商品房买卖合同》附件四：益田御水丹堤《商品房买卖合同》补充协议第八条对于产权登记做出了补充约定：主合同第十五条所称的60日内仅指出卖人负责提供该期整个商品房项目资料报产权登记机关备案的时间。出卖人应在该期商品房项目商品房交付之日起365日内向买受人提供办理房地产权证所需的资料。如因出卖人的责任造成买受人不能在上述期限内取得办理房地产权属证书所需资料的，双方按如下处理：逾期180日内，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人向买受人退回购房款，并按日向买受人支付总房款万分之一的违约金；如买受人选择继续履行合同，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书。但如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记的，由买受人自行承担责任，出卖人无需承担责任：……⑤因政府相关部门的原因造成的。依照上述约定，虽然吉实亿来公司逾期未能向产权登记部门报送商品房项目资料进行备案，导致刘哲彬无法正常办理产权登记，但依照合同的免责条款的约定，因政府相关部门的原因造成的，出卖人不承担违约责任。本案中，导致吉实亿来公司无法依约履行合同的原因系由于高新区拆迁办未及时为该期商品房办理灭籍手续造成的，属于免责条款的约定范围之内，故依照合同约定，刘哲彬的此项诉请无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、吉实亿来公司于本判决生效后立即向刘哲彬提供办理房地产权证所需的材料；二、驳回刘哲彬的其他诉讼请求。案件受理费100元由刘哲彬承担50元，由吉实亿来公司承担50元。
刘哲彬不服，其上诉称：1.吉实亿来公司并未提供2013年8月13日拆迁灭籍请示，未提供2014年6月18日业务受理单，未提供房屋灭籍证明。况且至今产权登记部门未完成初始登记，证明吉实亿来公司所交材料仍不齐全或材料不合格。一审审理期限严重超期。2.一审法院认定因政府部门造成产权证办理延期不当，且未查清土地没有及时灭籍的原因是因政府的不作为还是因吉实亿来公司造成的。另外根据合同相对性原则，即使政府的原因，吉实亿来公司亦应先向刘哲彬承担违约责任。吉实亿来公司违约行为极大损害了刘哲彬的合同权益，依法应承担赔偿责任。诉请二审法院撤销一审判决，改判吉实亿来公司给付违约金11520元，并承担本案的诉讼费用。
吉实亿来公司二审答辩称：吉实亿来公司办理产权的前提是案涉房屋所在小区土地上没有其他房屋所有权。但由于长春高新技术产业开发区管理委员会未能及时将吉实亿来公司受让的土地上的原房屋所有权终止，即未能及时将原房屋所有权灭籍，导致吉实亿来公司无法为刘哲彬办理新的产权登记。吉实亿来公司一直请求有关部门尽快办理灭籍手续，至2014年7月8日，有关部门才完成灭籍手续。吉实亿来公司已经向有关部门提交办理房屋所有权的相关手续，且已经逐步办理产权证。案涉房屋的产权证亦在办理过程中。对于未能按时办理产权登记吉实亿来公司无任何过错，按照合同约定，吉实亿来公司不应承担责任。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
二审另查明：
1.刘哲彬与吉实亿来公司签订的《商品买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.按补充协议第八条处理。”
2.案涉《商品房买卖合同补充协议》第八条关于产权证登记的约定：“主合同第十五条所称的60日仅指出卖人负责提供该期整个商品房项目资料报产权登记机关备案的时间。出卖人应在该期商品房交付之日起365日内向买受人提供办理房地产权证所需的资料。如因出卖人的责任造成买受人不能在上述期限内取得办理房地产权属证书所需的资料的，双方同意按如下处理：逾期180日内，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人向买受人退回购房款，并按日向买受人支付总房款万分之一的违约金；如买受人选择继续履行合同，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，直至取得房地产权属证书。但如因下列原因不能再约定时间内办理权属登记的，由买受人自行承担责任，出卖人无需承担责任：……⑤因政府相关部门的原因造成的。”
3.与刘哲彬逾期办证情况基本相同的另案当事人常蕾与吉实亿来公司房屋买卖合同纠纷案已经本院审结，该案（2015）长民一终字第153号民事判决事实确认：因长春高新技术产业开发区管理委员会在征收“益田御水丹堤”B区一期土地过程中未及时将原土地使用权终止手续，吉实亿来公司于2013年8月13日向长春市房地产管理局提交了一份《请示》，请求尽快办理“益田御水丹堤”B区一期原土地使用权的终止手续。2014年6月18日长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心受理了吉实亿来公司办理产权登记所需全部文件。2014年7月8日，“益田御水丹堤”B区一期原土地使用权人的房屋产权被终止（灭籍）。
4.吉实亿来公司于2013年8月13日向长春市房地产管理局报送的《关于益田御水丹堤（A、B、C）项目拆迁灭籍事宜先期办理的请示》内容为：我司益田御水丹堤A、B、C区项目是由高新管委会拆迁办负责拆迁、安置、灭籍等相关工作。现益田御水丹堤A、B、C小区已达到小业主入住标准并办理入住，产权证要在《商品房买卖合同》约定时间内办理，如不能在合同约定时间内办理，开发商将与小业主产生法律纠纷。因高新管委会拆迁办一直未能及时办理拆迁后灭籍等相关手续，暂时没有《拆除证》，经我司多次沟通、了解，拆迁办正在与贵局交涉积极办理灭籍等相关手续。为规避我司因不能按合同约定让小业主办理产权所发生的法律风险，和因此给政府带来的麻烦，恳请贵局在高新管委会拆迁办理灭籍等相关手续期间，先行予以益田御水丹堤A、B、C区办理初始的登记，我司承诺，积极配合高新拆迁办办理灭籍等相关工作，并在办理完成后第一时间将手续提交。
5.刘哲彬二审庭审自述称其已办理完毕案涉房屋产权证。
本院认为：根据刘哲彬与吉实亿来公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，吉实亿来公司虽负有在交付房屋后545日（365日＋180日）内向登记部门提交产权登记手续的合同义务，但因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，吉实亿来公司虽然也曾积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直没有得到有效解决，导致吉实亿来公司未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，吉实亿来公司虽然客观上存在合同违约事实，但主观并无故意，并且《补充协议》第八条约定“因政府相关部门的原因造成出卖人不能在约定时间内办理权属登记，出卖人不承担责任”，故本院对刘哲彬诉请吉实亿来公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元由上诉人刘哲彬负担50元，由被上诉人长春吉实亿来房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费88元由上诉人刘哲彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 李 迪
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 周宏伟