重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1021号上诉人（原审被告、反诉原告）重庆御茶商贸有限公司。法定代表人郭梦茹，执行董事。委托代理人刘文治，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人刘洋，重庆浩邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆亲禾投资有限公司。法定代表人邓华，董事长。委托代理人张杨，重庆华问律师事务所律师。委托代理人李峻峰，重庆华问律师事务所律师。上诉人重庆御茶商贸有限公司（以下简称御茶公司）与被上诉人重庆亲禾投资有限公司（以下简称亲禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月15日作出（2015）渝北法民初字第10740号民事判决。御茶公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人御茶公司的委托代理人刘文治、刘洋、被上诉人亲禾公司的委托代理人张杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年9月13日，原告作为甲方与被告作为乙方，双方签订了《新科国际写字楼租赁合同》合同约定，甲方将位于重庆市北部新区金渝大道68号4幢4-3C、4-4号房屋租赁给乙方，出租房屋面积共214.95平方米（建筑面积）。合同第二条约定，租赁期限自2012年12月3日起至2020年12月2日止，起租日即租金起算日为2012年12月3日。租金按建筑面积计算，租赁期内，自起租日起算第一至三年租金单价为60元/平方米•月，月租金为人民币12897元。租金支付方式为，房屋租金按照季度收取（自起租日开始每三个月收取），乙方每季度支付一次，首期租金由乙方在签署合同后于2013年1月3日前支付，后续租金乙方应于每季度租金起始日前7个工作日内支付本季度租金，甲方收到租金后7个工作日内须出具国家正规发票作为乙方支付租金的依据，发票由乙方在甲方指定地点领取。合同第三条约定，乙方应当于合同签署时向甲方支付三个月的房屋租金38691元作为保证金，租赁期满后若乙方无违反合同约定及相关法律法规的行为或需要抵扣的费用，甲方如数退还（不计利息）。物业管理费按建筑面积7元/平米•月计算，物业管理费自合同签署之日起按季度征收，如遇物业管理费调整，按调整后物业管理费标准执行，乙方需另行承担租赁物业所涉及的水、电费及设施设备公用部分的公摊费用，由物业管理公司据实收取。合同第四条约定，在双方交接房屋后的合同租期内，甲方保证提供的该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同第五条约定，任何一方严重违反合同规定的条款或违反国家和地方租赁办法的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担，另约定，乙方逾期交付房屋租金或物业管理费，每逾期一日，按月租金的3‰向甲方支付滞纳金，如乙方逾期1个月未缴纳租金或物业管理费，甲方有权单方解除合同并收回房屋，除向乙方追收租金、物业管理费及滞纳金外，乙方所缴纳的保证金不予退还作为合同违约金。庭审中，被告陈述案涉房屋系清水出租，并自行装修后入住。2014年7月17日，被告向原告公司发函称：“我公司系重庆御茶商贸有限公司，自我公司租赁贵公司新科国际4栋4-4，4-3写字楼为办公场所以来，都是按时交纳水电及物管费，今年4月份起办公室内水管漏水引起装修地板变形，室内墙壁受潮起霉，造成工作人员浑身皮肤起湿疹，经反映给贵公司领导也反复修缮，但已经过去快半年时间还未解决好问题，现在已经严重损害我公司人员身体健康，也伤损了我公司的办公形象和销售业务，及影响我公司工作人员的工作情绪，造成员工流失……”，该函件中另要求将已交纳的2014年6月3日至2014年9月2日的租金38691元算到后面续租的房租费中以及赔偿损失若干。2015年1月26日，原告委托律师向被告发出律师函一份，该函主要内容为，要求自2015年1月26日起解除原、被告双方签订的《新科国际写字楼租赁合同》，收回案涉房屋，并催收租金、滞纳金、水电费、物管费等，并称将于2015年2月2日切断供水供电，要求被告于该日期前搬离案涉房屋。2015年2月4日，被告委托律师向原告发出律师函一份，向原告反映情况，并提出解决纠纷的建议。2015年2月9日，重庆市公证处出具公证书一份，载明依被告于2015年2月3日的申请，该处前往案涉租赁房屋处对房屋渗水情况及对室内物品进行清点保全证据。该公证书所述现场状况为：1、4-3C房屋为商品展示厅，进入房间后有洋酒、茶叶，物品包装盒已发霉，房间储物柜内有霉斑，房间窗台外（为一露台）有积水。2、4-4房屋为办公房，室内无物品，房屋墙体四周有明显的过水痕迹，木地板、裙角等发泡变形。公证人员同时对物品进行了清点，对现场进行了拍照、摄像，并制作《清点物品清单》一份，现场摄像刻录为光盘。2015年3月5日，原告向重庆亲禾物业管理有限公司交纳案涉租赁房屋的2014年7月至2015年2月水电费、公摊费7939.22元，物管费10532.55元。庭审中，经本院当庭启封，将公证书所附光盘当庭播放，光盘所记录内容与公证书描述一致。双方另确认以下事实，该案涉房屋于2014年4月份发生过漏水，漏水发生后原告对案涉房屋进行了维修，双方均认可合同于2015年2月2日解除。一审法院认为，原、被告双方签订的《新科国际写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，合法有效。一、关于租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”，庭审中，双方一致认可合同于2015年2月2日解除，故本院对双方合议解除合同的行为予以确认，该租赁合同于2015年2月2日解除，故对原告要求确认租赁合同于2015年2月2日解除的诉讼请求予以支持。二、关于被告是否应当支付该2014年9月3日至2015年2月2日的租金，以及水电、物管、公摊等费用，以及该原告所请求的滞纳金和资金占用损失的问题。被告认为该案涉房屋因原告在房屋外挖排水沟导致室外雨水漫进租赁房屋，另因原告对室内下水主管道进行维修时引起管道破裂漏水，致使被告受损，被告有权拒绝支付租金，原告认为被告无法证明房屋漏水原因应当承担相应的举证不能责任。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该房屋系清水租赁，由被告自行装修后使用，现被告认为房屋漏水原因在于原告，应当负相应的举证责任，但被告举示证据无法证明漏水原因，故对被告关于漏水原因的辩称意见本院不予采纳，故不能免除被告支付相应租金等费用的义务，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”双方对案涉房屋进行维修之事实均予以确认，虽对维修期间未能确定，但根据双方函件本院对2014年4月发生漏水之后至2014年7月之前，即被告向原告于2014年7月发函之前的租金进行相应减少，酌情以每月10%为标准，应当扣减金额为12897元/月×10%×3个月等于3869.1元。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院酌情扣减后支持60615.9元，对超出部分不予支持。依照双方合同约定，被告逾期交付房屋租金或物业管理费的，每逾期一日，按月租金的3‰向原告支付滞纳金，现被告逾期交付房屋租金，故应当承担相应的违约责任。被告主张该违约金过高应当予以调整，但并未举示证据予以证明。依照双方合同约定，原告应当于2014年9月2日前7日内支付2014年9月3日至2014年12月2日期间的租金，故原告要求被告以12897元为基数，按照每天3‰的标准自2014年9月3日起向原告支付滞纳金至付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。依照双方合同约定，被告应当自行承担物业管理费、水电费、公摊费用，现原告已代为交纳2014年7月至2015年2月期间的水电费、公摊费以及2014年7月至2015年1月期间的物业费，则原告得向被告要求支付上述费用。故对原告要求被告支付物管费10532.55元，商业水费、商业电费、公摊费7939.22元的诉讼请求本院予以支持，对超出部分本院不予支持。关于物管费、水电费、公摊费的资金占用利息，原告代为交纳前述费用后，该资金占用利息才应当起算，故原告主张从2015年2月3日起计算的请求本院不予支持，本院对原告从实际支付日期即2015年3月5日起计算资金占用利息的诉讼请求予以支持。三、关于被告即反诉原告要求原告即反诉被告支付经济损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”反诉原告未举示充分证据对其损失予以证明，故本院对其要求反诉被告支付经济损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆亲禾投资有限公司与被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司签订的《新科国际写字楼租赁合同》于2015年2月2日解除；二、被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆亲禾投资有限公司支付房屋租金60615.9元；三、被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆亲禾投资有限公司支付滞纳金，以12897元为基数，按照每天3‰的标准自2014年9月3日起计算至房屋租金付清之日止；四、被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆亲禾投资有限公司支付物管费10532.55元，商业水费、商业电费、公摊费7939.22元，并以18471.77元为基数，自2015年3月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；五、驳回原告（反诉被告）重庆亲禾投资有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费2170元，由原告（反诉被告）重庆亲禾投资有限公司负担217元，由被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司负担1953元，反诉受理费2130元，由被告（反诉原告）重庆御茶商贸有限公司负担。上诉人重庆御茶商贸有限公司上诉称，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法予以改判。被上诉人重庆亲禾投资有限公司答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《新科国际写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，合法有效。合同签订后，重庆亲禾投资有限公司履行了自己的义务。重庆御茶商贸有限公司未履行其缴纳租金的义务，应承担违约责任。由于重庆御茶商贸有限公司在审理中不能举示充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4260元，由上诉人重庆御茶商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  肖怀京代理审判员  刘 静二〇一六年五月二十六日书 记 员  夏 茜