广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1329号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟达欢，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗志辉，住广州市越秀区。
两上诉人的共同委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏中坚，住广州市白云区。
委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：洪国富，广东格林律师事务所实习律师。
原审原告（反诉被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号102房。
法定代表人：刘炳培，总经理。
委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
上诉人钟达欢、罗志辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月15日，广州康创投资有限公司（以下简称康创公司、出卖人）与夏中坚（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号三层x号铺，该商铺建筑面积共9.5452平方米，其中套内建筑面积4.9368平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.6084平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为40万元。第三条付款方式及期限：付款方式为按揭方式付款，2011年11月15日前支付全部房价款的50%（定金），计20万元；余下房价款20万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。第四条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定时间付款，按逾期时间长短分别处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。第五条商铺使用权约定：自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权和收益权。第六条商铺使用权交接：出卖人应当于2011年8月31日前以书面形式通知买受人办理该商铺的使用权交接手续……第十条关于该商铺的抵押情况：1.买受人清楚该商铺的抵押情况；2.出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续并出示涂销抵押的证明；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。第十三条：在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。
夏中坚于2011年2月26日向康创公司支付了定金2万元，于2011年11月15日向康创公司支付首期房款18万元。此外，夏中坚于2011年11月15日向广东金桥百信律师事务所支付签约服务费1300元，于2012年4月11日向广州安盈顾问有限公司支付按揭服务费1000元、公证费600元、登记费550元、评估费600元及查册费40元。
2012年4月11日，夏中坚（甲方）与康创公司（乙方）及广州迪佳物业管理有限公司（丙方）签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，约定涉案商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营等。
2014年4月11日，康创公司向夏中坚寄出《敬告函》，称办理夏中坚商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知该司由于政策原因不再办理夏中坚商铺的银行按揭手续，请夏中坚于收到该函件之日起7日内自行申请其他银行办理按揭手续或向该公司一次性支付余下房款，若夏中坚逾期支付的，该公司将根据合同约定追究夏中坚相应的违约责任等。夏中坚于次日收到该函。
2014年4月24日，钟达欢、罗志辉、康创公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除钟达欢、罗志辉以康创公司名义与夏中坚于2011年11月15日签订的《商铺买卖合同》；2、没收夏中坚已付的房款（含定金）20万元作为违约金。夏中坚于2014年5月28日向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除夏中坚与康创公司于2011年11月15日签订的《商铺买卖合同》；2、钟达欢、罗志辉、康创公司连带返还夏中坚已付房款20万元、支付违约金4万元及赔偿签约服务费和按揭服务费损失共4090元。
原审法院另查明：2010年10月18日，朱国庆（委托人）与钟达欢（受托人）签订《委托合同》，载明：委托人与受托人是座落在广州市越秀区东风西路132号二楼、三楼的合法共有人，因委托人已经将其占有的份额全部转让给受托人，因此委托人委托受托人作为合法代理人，有权执行和处理涉及上述物业的如下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……七、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人在代理执行和处理上述事项过程中签署的相关合同、协议、文件等，委托人均予承认；受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第26731号《公证书》公证。
2010年10月18日，钟达欢（委托人）与康创公司（受托人）签订《委托合同》，载明：座落在广州市越秀区东风西路132号二楼、三楼的权属人是钟达欢、朱国庆；因朱国庆已经将其占有的份额全部转让给钟达欢，在广州公证处办理了（2010）粤穗广证内径字第108836号《公证书》，现钟达欢委托受托人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……五、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第26734号《公证书》公证。
2011年12月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市越秀区东风西路132号X房屋属朱国庆、钟达欢共同共有的《房地产权证》，记载该屋建筑面积9.55平方米，套内建筑面积4.94平方米，规划用途商业，房屋所有权取得方式为分割，附记未显示有他项权利登记。2012年4月20日，钟达欢以朱国庆代理人的名义与罗志辉签订《存量房买卖合同》，约定朱国庆将上述x号商铺50%产权转让给罗志辉，钟达欢50%产权不变。另据广州市房地产档案馆于2014年5月14日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2012登记字1014873号）显示，上述东风西路132号x号房屋产权人变更为罗志辉和钟达欢共有，登记时间为2012年7月10日，该房屋无他项权利登记。
原审审理过程中，钟达欢、罗志辉、康创公司陈述，康创公司受产权人朱国庆、钟达欢的委托与夏中坚签订《商铺买卖合同》，当时将公证书等文件在签约现场进行了公示，但没有相关证据；罗志辉购买涉案商铺50%产权份额是为了办证需要，现涉案《商铺买卖合同》中出卖人的权利义务由钟达欢、罗志辉承担。夏中坚称其签约时并不清楚产权人及康创公司受委托的情况，夏中坚是在2014年5月委托律师处理本案时才知道产权人情况的；夏中坚现在同意涉案《商铺买卖合同》中卖方的权利义务由钟达欢、罗志辉承担，如果要在委托人和受托人中择一承担责任的，夏中坚选择委托人即钟达欢、罗志辉承担。钟达欢、罗志辉、康创公司和夏中坚双方均同意不追加朱国庆作为本案当事人参加诉讼。
原审法院认为：康创公司与夏中坚签订的《商铺买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。现康创公司和夏中坚均要求解除该合同，双方意思表示一致，予以准许。
关于本案承责主体的问题，签订合同时的实际卖方应为钟达欢和朱国庆，康创公司没有证据证明在合同签订时披露卖方的委托情况，故属于隐名代理。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，委托人可以行使受托人对第三人的权利，第三人亦有权选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但不得变更选定的相对人。现钟达欢、罗志辉、康创公司及夏中坚均认可合同卖方的权利义务转移给了钟达欢及罗志辉，夏中坚亦表示如果需要在委托人和受托人中择一承担责任的话，夏中坚选择由钟达欢、罗志辉承担。因此，涉案《商铺买卖合同》中卖方的权利义务应由钟达欢、罗志辉共同承担，夏中坚要求钟达欢、罗志辉、康创公司承担连带责任缺乏法律依据，不予支持。
关于钟达欢、罗志辉、康创公司诉请的违约金，根据该合同第三条及第四条的约定，在因夏中坚原因导致不能以银行按揭贷款方式付款的情况下，夏中坚须在收到银行或出卖人通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款；逾期超过15日的，出卖人才有权单方解除合同及将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。本案中，康创公司在2014年4月11日向夏中坚发出的《敬告函》中自称是“政策原因”银行未批准贷款，且其在《敬告函》中单方缩短付款期限不能产生变更合同约定的法律效力，因此，钟达欢、罗志辉、康创公司在2014年4月24日向原审院提起诉讼时其解除权条件尚未成就，钟达欢、罗志辉、康创公司以夏中坚逾期支付剩余购房款为由诉请没收已付房款理据不足，不予支持。
关于夏中坚的反诉请求，因《商铺买卖合同》并无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以夏中坚付清房价款为前提，根据该合同第六条、第十三条的约定，康创公司至今未为夏中坚办理商铺产权交易过户手续已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金标准，合同第十三条仅约定按“房价款”的10%计付，未明确为总房价款，联系合同前后文，此处应作已付房价款理解为宜。且夏中坚仅支付了部分购房款，按照总房价款的10%计付违约金明显过分高于夏中坚实际损失，钟达欢、罗志辉、康创公司均答辩不同意支付违约金并认为违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及公平合理原则，亦应调整为按已付房价款的10%计付为宜。另，夏中坚主张赔偿的签约服务费和按揭服务费等（共4090元）并非钟达欢、罗志辉、康创公司收取，即使该费用最终无法获得返还亦属夏中坚实际损失。本案已判决钟达欢、罗志辉、康创公司向夏中坚支付违约金，且违约金数额足以弥补该损失，故夏中坚要求钟达欢、罗志辉、康创公司支付违约金的同时赔偿上述款项于法无据，不予支持。至于夏中坚所称钟达欢、罗志辉、康创公司逾期涂销抵押及“一房二卖”的问题，因夏中坚就涉案商铺存在抵押及逾期未涂销的情况未提交证据予以证实，罗志辉受让朱国庆对涉案商铺的产权份额后表示同意按原合同履行亦不属于“一房二卖”，故夏中坚上述理由不予采纳，但不影响本案处理结果。原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条之规定，于2014年12月19日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起，广州康创投资有限公司与夏中坚于2011年11月15日签订的《商铺买卖合同》解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，钟达欢、罗志辉向夏中坚退还房价款20万元，并支付违约金2万元。三、驳回钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回夏中坚的其他反诉请求。案件受理费6781元（其中本诉受理费4300元、反诉受理费2481元）、公告费166元，由钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司共同负担6702元，由夏中坚负担245元。
判后，上诉人钟达欢、罗志辉不服原判，向本院上诉称：原审判决认定事实错误。本案未能依约办理产权交易过户手续的责任在于夏中坚，故钟达欢、罗志辉无需支付违约金。《商铺买卖合同》明确约定。夏中坚以按揭方式支付购房余款。而根据按揭银行的按揭流程，在办理过户手续之前，必须先行或同时办理银行他项权证。由于夏中坚至今未办妥按揭手续，从而导致钟达欢、罗志辉无法办理银行他项权证和产权过户手续。请求法院判决：1、改判原审判决第二项，钟达欢、罗志辉无需向夏中坚支付20000元违约金；2、一、二审诉讼费由夏中坚负担。
被上诉人夏中坚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。钟达欢、罗志辉是未办产权交易的责任方，应承担相应的责任。
原审原告康创公司答辩称：同意钟达欢、罗志辉的意见。
经审理查明，钟达欢、罗志辉、夏中坚、康创公司对于原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：康创公司受钟达欢委托与夏中坚签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，原判认定为有效合同正确。诉讼中，当事人亦确认《商铺买卖合同》中的权利义务由钟达欢、罗志辉承担。关于钟达欢、罗志辉是否应承担逾期办理产权过户手续责任的问题。根据《商铺买卖合同》的约定，自商铺使用权交接之日起90个工作日内由出卖人办理产权过户手续，且并无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以夏中坚付清房款为前提。涉案商铺于2011年8月31日办理了使用权交接，此后，夏中坚因政策原因没能办理按揭贷款手续，但康创公司也未在其办理产权过户期间内要求夏中坚一次性付清余款，至康创公司发出《敬告函》给夏中坚时已远远超过其办证期间，因此原审法院认定康创公司未为夏中坚办理涉案商铺产权过户手续的行为构成违约证据充分。钟达欢、罗志辉主张因夏中坚未办妥按揭手续，导致康创公司无法办理产权交易过户手续，理据不足，本院不予采信。上诉人钟达欢、罗志辉的上诉理由不成立，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人钟达欢、罗志辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年六月二日
书 记 员 徐毅敏