北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初28074号
原告：深圳盛昇投资发展企业（有限合伙），经营场所深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。
执行事务合伙人：宜兴市永益商贸有限公司（委派代表：盛志芳）。
委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
被告：心桥盛世文化传播（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区。
法定代表人：刘艳涛，总经理。
委托诉讼代理人：池凤端，女，1975年12月17日生，汉族，心桥盛世文化传播（北京）有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）（以下简称盛昇企业）与被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司（以下简称心桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛昇企业的委托诉讼代理人刘桂薇、被告心桥公司的委托诉讼代理人池凤端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛昇企业向本院提出诉讼请求：1、心桥公司在结清物业费后将涉案房屋返还给我方；2、心桥公司向我方支付2017年6月1日至2017年11月30日的房屋租金650976.72元及房屋占有使用费（按照108496.12元/月的标准，自2017年11月30日起计算至实际给付之日止）；3、心桥公司向我方支付违约金（以每期应付房租为基数，按照日千分之三的标准自每期应付房租起计算至实际交付之日止）；4、心桥公司向我方支付免租期内的房屋租金108496.12元（11月的免租期我方已经计入了第二项诉讼请求中）；5、我方不退还保证金352168.56元。
事实和理由：2014年11月18日，心桥公司与原房屋所有权人北京美迪亚置业有限公司（以下简称美迪亚公司）签订了《房屋租赁合同》，心桥公司承租位于北京市朝阳区3301-1单元房屋（房权证上对应的坐落位置为朝阳区3301，以下简称涉案房屋）作为办公使用。双方在租赁合同中约定，租期自2014年12月1日至2017年11月30日，共3年整，免租期为2014年12月1日至2014年12月31日；租金标准每月每平方米323.29元，月租金108496.12元，同时心桥公司承担房屋的物业费等费用；租金的支付方式为“押三付一”，心桥公司应在每月月末5个工作日前支付下月的租金；租赁保证金为352168.56元，如因心桥公司原因合同被解除的，出租方不予退还已收取的保证金；如心桥公司未按租赁合同约定的期限交纳租金逾期超过30日的，出租方有权解除合同、收回房屋，并有权要求心桥公司每日承担应付房屋租金千分之三的违约责金，并补足免租期内的租金。合同履行期间，我方购买了心桥公司承租的上述房屋。2017年4月24日，我方、心桥公司、美迪公司三方签订了《补充协议》，约定，自2017年3月17日起，原房屋出租方美迪亚公司在租赁合同中的全部权利义务由我方享有和承担；自2017年4月1日起，心桥公司按租赁合同中约定的租金标准和支付时间向我方支付租金及向物业公司支付物业费等费用。《补充协议》签订后，心桥公司未按租赁合同的约定履行支付房屋租金的义务，故诉至法院。
被告心桥公司辩称：同意第一项请求。盛昇企业只要给我们钥匙，我方就同意立即腾退，但到现在还没给我们钥匙。关于第二项请求，我方确实欠付了2017年6月、7月、8月、9月四个月的租金。我方之前进入租赁的涉案房屋是通过指纹打卡开门，从2017年国庆节后第一天上班就发现门被链锁锁住了，导致无法进入房屋内办公，所以不同意支付2017年10月1日以后的租金。当时，我方通过中介已与业主谈好国庆节后的一周内，我方广告款到账就立即支付房租，但因为门被锁，无法进入涉案房屋内办公，也无法给客户开发票，导致我方一笔506万元的收入无法到账，给我方造成很大损失，不同意支付全部拖欠的租金。不同意第三、四、五项请求，因为盛昇企业锁门了。免租期是一个月，11月份我方没占用，也不应计算。
当事人围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、补充协议、房产证复印件、短信往来记录、通知等证据材料，本院组织双方当事人举证质证。
经查，2014年11月18日，心桥公司与案外人美迪亚公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日，免租期为两个月，分别是2014年12月1日至2014年12月31日和2017年11月1日至2017年11月30日；租金为108496.12元/月；合同期间的物业服务费由心桥公司承担，直接向物业公司交纳，物业费为8893.4元/月；保证金352168.56元。承租人于每公历月末5个工作日内交纳下月房屋租金。不按照合同约定支付租金逾期超过30日的，出租方有权单方解除合同。承租方逾期支付租金、保证金、物业费及其他应交费用的，逾期超过30日的，出租方有权解除合同，收回承租房屋，并要求承租方自合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款项总额的日千分之三的违约金（违约金金额=应付款金额×3‰×实际违约天数）。因乙方违约而导致甲方解除合同的，除要求乙方支付全部应付款项及违约金外，还有权要求乙方补足免租期内的租金。
上述租赁合同履行期间，盛昇企业从美迪亚公司购买了涉案房屋，并于2017年3月16日取得涉案房屋的所有权证书。盛昇企业、心桥公司及美迪亚公司于2017年4月24日签订了《补充协议》，约定原租赁合同中美迪亚公司的权利义务由盛昇企业承继。协议签订后，美迪亚公司已将2017年3月17日至2017年3月31日的租金及已收取的涉案保证金全部支付给盛昇企业。按照协议，心桥公司应自2017年4月1日起直接向盛昇企业支付涉案房屋的租金。心桥公司2017年7月19日向盛昇企业支付了2017年4月的租金，2017年9月19日支付了2017年5月的租金，此后再未支付涉案房屋租金。
心桥公司称，2017年国庆节后第一天就发现涉案房屋大门被业主用锁锁住，导致不能进入涉案房屋。为此，心桥公司提交了其于10月9日、10月10日与名为张壮短信记录：问：“一会你方便吗？我公司领导找你和业主聊”；复：“业主不在北京，他现在也没什么可聊的了，只看您公司交不交房租了”；问：“一会咱俩见个面，我先把月饼拿出来，还有送给你的酒呢。”“两点富尔大厦公司门口我等你，门是你锁的吧？钥匙也在你那儿，你带着钥匙。”；复：“迟总，业主不同意开门，我也没办法，如有问题你们直接找业主商量吧”。盛昇企业核实短信原始载体后，认为短信的相对方是中介员工，并非其公司员工，其言行只能是证人证言，不能代表盛昇企业，其也未授权他人处理和解决房屋租赁纠纷事宜。
心桥公司称，因上述锁门事宜导致其无法进入涉案房屋办公，不能给其客户开具发票，也未能收回，为此提交了万泉和邦（北京）文化传媒有限公司于2017年10月9日向心桥公司发送的通知：“因贵司办公室大门被业主锁，导致贵司未能准时开具广告费发票共计人民币伍佰零陆万元整（￥506万元），所以我司广告款项不能支付给心桥公司，此责任应由心桥公司自己承担。”上述通知中的“万”字是填补，其他部分内容系打印。盛昇企业对此不认可，认为此通知与本案无关联。
关于锁门事宜，盛昇企业解释称，涉案房屋系被链锁锁住，但不是业主锁的，具体是谁锁的不清楚，但无论是谁锁的，因锁门期间由心桥公司占用，其完全可以自行开锁办公。
双方在诉讼中均表示愿意协商腾退涉案房屋，但截至2018年3月30日，涉案房屋并未实际腾退。双方因物业费缴纳期间问题无法达成一致协议，导致未能腾退。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，盛昇企业、美迪亚公司、心桥公司签订的补充协议合法有效，心桥公司应按照约定的时间支付涉案房屋租金。现心桥公司逾期支付租金远超过30日，明显违约，盛昇企业有权依据合同要求其承担相应的违约责任，本院综合考虑心桥公司的违约情况及盛昇企业的实际损失，本院酌定相应的违约金二万元。
关于物业费，合同约定由承租方向物业公司直接支付，故本案暂不处理，如当事人另有争议，可另行解决。心桥公司同意将涉案房屋交还，本院不持异议。
关于涉案房屋大门被谁锁一事，双方尚有分歧。但即便按照心桥公司的意见，该房屋系被出租方锁的，在心桥公司拖欠房租的情况下，应视为出租方系在行使合同履行抗辩权的行为。如该锁房行为并非出租方所为，心桥公司作为合法占有使用房屋的承租人，可依法解决上述问题。故，锁门一事并不足以阻却心桥公司支付相应的租金。由此，盛昇企业要求心桥公司支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金的请求，本院支持。
在合同到期后，心桥公司未及时腾退房屋，发生了相应的占用使用费，盛昇企业向其按照合同约定的标准主张，本院支持，但起算点应从2017年12月1日起计算。
盛昇企业要求其补足免租期内房租及不退还保证金的请求，有事实和法律依据，本院支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百〇七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区3301-1房屋腾退后交还给原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）；
二、被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）二〇一七年六月一日至二〇一七年十一月三十日期间的房屋租金共计六十五万零九百七十六元七角二分、免租期内的租金一十万零八千四百九十六元一角二分、违约金二万元；
三、被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内按照每月一十万零八千四百九十六元一角二分的标准支付原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）自二〇一七年十二月一日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费；
四、原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）无需退还被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司向其交纳的保证金三十五万二千一百六十八元五角六分；
五、驳回原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5697元，由被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司负担[原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）已预交，被告心桥盛世文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内直接给付原告深圳盛昇投资发展企业（有限合伙）]。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋晓佩
二〇一八年三月三十日
书记员 吕高扬