广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1108号
上诉人（原审被告）：邱德诚，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李贝嘉，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈蕴琪，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：邓文兴，广东经国律师事务所律师。
原审被告：叶永锋，住广州市海珠区。
原审被告：黎敏，住广州市越秀区。
上诉人邱德诚因与被上诉人陈蕴琪及原审被告叶永锋、黎敏确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邱德诚上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回陈蕴琪全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由陈蕴琪承担。事实和理由：一、根据不动产以登记为准的原则，邱德诚设立的抵押登记应为合法有效。邱德诚作为第三人，在相关部门确认房屋所有权人为叶永锋后，确定其对房屋的处分权，相关部门亦同意双当办理了抵押登记事宜。二、邱德诚作为抵押权人，当时已通过相关部门办理登记的同时了解房屋的情况，邱德诚已尽合理注意义务，应被推定为善意第三人。三、一审法院认为邱德诚在申请涂销抵押及转移产权时得知该房屋因陈蕴琪申请财产保全而被法院查封以及得知仲裁裁决执行的情况后一直没有提出异议，加之其提供的汇款转账凭证款项金额与借款合同及抵押权利价值差额较大，从而推定邱德诚费非善意抵押权人是错误的。四、陈蕴琪未尽到合理注意义务。陈蕴琪明知房屋已出具房产证后，未要求叶永锋、黎敏办理网签手续，且其于2016年1月才申请仲裁，陈蕴琪与叶永锋、黎敏有恶意串通嫌疑。
陈蕴琪二审答辩称：一、陈蕴琪与叶永锋、黎敏签订的买卖协议书合法有效，叶永锋与黎敏应当按照合同约定将争议的房产证以及土地使用权证过户到陈蕴琪名下。二、叶永锋、黎敏将涉案房屋出售给陈蕴琪并收取了陈蕴琪的房款，且将房屋实际交付给陈蕴琪五年时间以后，又将此房屋抵押给邱德诚，此种抵押明显违反法律规定，邱德诚设立的抵押登记无效。三、生效仲裁裁决书已经裁定叶永锋、黎敏与陈蕴琪所签买卖合同有效，叶永锋、黎敏所办抵押登记应予以涂销。
叶永锋、黎敏未陈述意见。
陈蕴琪向一审法院起诉请求：确认邱德诚、叶永锋、黎敏对广州市荔湾区XX道XXX号XXXX房设定的抵押无效，并由邱德诚、叶永锋、黎敏承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年11月1日，陈蕴琪（买方）与叶永锋、黎敏（卖方）签订《房屋买卖合约》，约定买方向卖方购买广州市荔湾区XX广场A栋XX层XXXX房（涉案房屋），建筑面积92.2956平方米，房屋成交价700000元（不含税）；买方须2011年11月1日支付购房定金200000元，2011年11月8日前支付首期款200000元，2012年1月15日支付首期款30000元，余款270000元由买方支付卖方所欠银行的贷款余额，在取回房地产权证及他项权证、银行涂销等相关资料并到交易中心成功办理正式产权交易递件当天付清；卖方收齐定金及首期购房款后即日交付房屋给买方使用；卖方到交通银行办理提前还款手续并收到银行发还房产证后，买卖双方必须于3日内到房管部门办理房屋交易过户手续。备注条款约定：经双方友好协商，因卖方现急需用钱，而在交通银行申请银行贷款且房地产证尚未办好，所以买方同意先支付200000元的定金及首期房款给卖方，另于2012年1月15日再支付30000元。卖方收到400000元楼款时交房，并在当日将供款存折交给买方，由买方向银行支付供款，直至房地产权证办好。房地产权证办好后，卖方必须马上到银行申请办理提前还款手续，余款270000元在减去银行最终扣除贷款余额后，剩余的楼款在卖方协助买方到房管部门办理交易过户当日一次性支付。
签订合同当日，陈蕴琪向叶永锋、黎敏支付定金200000元。2011年11月2日，陈蕴琪又支付首期款100000元。2011年11月15日，陈蕴琪再支付首期款100000元。2012年1月3日，陈蕴琪向叶永锋、黎敏转账支付45000元。
2015年7月19日，陈蕴琪与叶永锋、黎敏签订《补充协议》，双方明确，涉案房屋成交价700000元，陈蕴琪已将定金200000元和首期款317213元付给叶永锋、黎敏，余款182787元在办理交易过户手续时立即付清。银行余款132786.35元已由叶永锋、黎敏在2015年7月8日向银行申请提前还款结清所以银行借款。双方协议在2015年7月25日再追加32787元房款给叶永锋、黎敏，余款150000元在房管局交易过户当日支付。
2015年7月25日，叶永锋出具收据称收到房款32787元。
经统计，2011年11月至2015年6月，陈蕴琪代叶永锋、黎敏向交通银行支付供楼款共80400元。
据涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：2015年8月17日，该房屋登记权属在叶永锋名下，房屋地址为荔湾区芳村XX道XXX号XXXX房。2015年9月22日，叶永锋、邱德诚申请持房地产权证办理抵押（含涂销再抵押）。2015年9月24日核准登记。2016年1月19日，叶永锋、邱德诚申请转移或交换。2016年1月28日，涉案房屋被一审法院查封三分之二产权份额。2016年2月4日，邱德诚申请撤回转移登记。
2016年1月，陈蕴琪作为申请人向广州仲裁委员会申请涂销涉案房屋抵押及要求被申请人叶永锋、黎敏办理房屋过户手续。广州仲裁委员会在2016年6月20日作出裁决，要求两被申请人协助办理房屋涂销抵押及过户手续。该裁决生效后，陈蕴琪已向一审法院申请财产保全，邱德诚对此没有提出异议。
一审法院认为：叶永锋、黎敏与陈蕴琪签订房屋买卖合同之后已收取了绝大部分房款及交付房屋给陈蕴琪使用多年，本应依约在办理房屋权属登记后协助陈蕴琪办理权属转移登记手续，但是叶永锋、黎敏却在取得涉案房屋产权证后将该房屋与邱德诚办理了抵押权登记手续，导致房屋买卖合同无法正常履行，严重侵害了陈蕴琪的合法利益，该行为实属恶意，也是极不诚信的违约行为。而作为抵押权登记的另一方即邱德诚，其虽辩称作为抵押权人在办理借款抵押手续之前只需查看房屋产权情况即可，但是从民法追求公平、诚信原则的角度衡量，民事行为应尽力避免因该行为效果的实现而侵害他人正当权益的消极后果，因此，邱德诚在与叶永锋办理房屋抵押登记时理应审慎审查涉案房屋居住使用及是否出售他人等基本情况，而邱德诚却表示之前对此一无所知，由此可见，邱德诚未尽合理注意的义务。另外，邱德诚在申请房屋涂销抵押及产权转移时得知该房屋因陈蕴琪申请财产保全而被法院查封以及得知仲裁裁决执行的情况后一直没有提出异议，加之其提供的汇款转账凭证款项金额与借款合同及抵押权利价值差额较大，因此一审法院合理推定其非善意抵押权人。叶永锋与邱德诚对涉案房屋设定抵押权的行为损害了陈蕴琪的合法利益，该行为依法无效。
叶永锋、黎敏经合法传唤没有到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年11月30日作出如下判决：叶永锋与邱德诚对荔湾区芳村大道西422号1305房设定抵押权的行为无效。案件受理费5400元，由叶永锋、黎敏、邱德诚共同负担。
二审期间，各方当事人没有提供新证据。经审理查明，各方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明：一审期间，邱德诚为证明其与叶永峰之间存在借款关系，提供了以下证据：1.签订时间为2015年9月22日的《借款合同》，内容为邱德诚借给叶永峰人民币130万元；2.收款日期为2015年9月22日，收款人为“叶永峰”的《收款收据》，内容为“兹收到邱德诚借给本人叶永峰银行转帐款项/现金人民币壹佰叁拾万元整”；3.记账日期为2015年1月21日，付款人为张某乙，收款人为叶永峰，金额为10万元，用途为“还款”的转账汇款回单；4.记账日期为2015年2月16日，付款人为张某乙，收款人为叶永峰，金额为6万元，用途为“还款”的转账汇款回单；5.记账日期为2015年7月6日，付款人为张某乙，收款人为叶永峰，金额为4.3万元，用途为“还款”的转账汇款回单；6.记账日期为2015年7月8日，付款人为邱德诚，收款人为叶永峰，金额为3.5万元，用途为“跨行”的转账汇款回单；7.记账日期为2015年7月8日，付款人为邱德诚，收款人为叶永峰，金额为17万元，用途为“还款”的转账汇款回单；8.记账日期为2015年7月8日，付款人为邱德诚，收款人为叶永峰，金额为5万元，用途为“跨行”的转账汇款回单2张；9.记账日期为2015年8月31日，付款人为邱德诚，收款人为黎敏，金额为2.8万元，用途为“其他”的转账汇款回单；10.记账日期为2015年9月15日，付款人为邱德诚，收款人为黎敏，金额为3.15万元，用途为“其他”的转账汇款回单；11.记账日期为2015年9月22日，付款人为邱德诚，收款人为叶永峰，金额为9万元，用途为“其他”的转账汇款回单。邱德诚称：其从2015年1月开始出借款项给叶永峰、黎敏，每一笔款项叶永峰、黎敏都会出具新的借条，新的借条上的金额是累加的；其是从事房地产职业，是自由职业者，实际上是炒楼的，其出借的款项是自有资金；除通过其自己的银行账户转账给叶永峰、黎敏之外，还通过其他朋友转账给叶永峰、黎敏，总共金额接近130万元，但因为朋友出事了，故未能取得朋友转帐的证据。邱德诚称其没有留意到部分转帐凭证上关于款项用途备注的情况。陈蕴琪认为上述转账凭证不能确认是借款，且转账凭证记载的金额远远低于借条的借款金额，不能成为本案抵押成立的依据。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：叶永峰与邱德诚对荔湾区XX道XXX号XXXX房设定的抵押是否有效。
根据本案现有证据，叶永峰于2011年11月1日与陈蕴琪签订《房屋买卖合同》后，已收取陈蕴琪绝大部分房款及交付房屋给陈蕴琪使用多年，但未在办理房屋权属登记后及时协助陈蕴琪办理产权转移登记手续，而是与邱德诚办理了抵押权登记手续，一审法院认定叶永峰的上述行为侵害陈蕴琪的合法利益，属于恶意、不诚信的违约行为并无不当。邱德诚自称是从事房地产职业，其理应清楚有关房屋交易、抵押应注意的相关事项。涉案房屋在邱德诚与叶永峰办理房屋抵押登记之前，一直由陈蕴琪占有、使用，在涉案房屋的实际使用人并非产权人的情况下，邱德诚对实际使用人因何占用涉案房屋未予审慎核实，一审法院认定邱德诚未尽合理注意义务并无不当。其次，邱德诚所提供的汇款转帐凭证载明的汇款金额与其提供的借款合同以及抵押权利价值差额较大，其中部分汇款转帐凭证载明的款项用途为“还款”，邱德诚对此未能作出合理的解释，且其在知悉涉案房屋因陈蕴琪申请财产保全被法院查封以及知悉仲裁裁决被执行后，未提出异议，一审法院综合上述事实，推定邱德诚并非善意抵押权人，作出叶永峰、邱德诚对涉案房屋设定抵押权的行为损害陈蕴琪的合法利益，该行为应属无效的认定并无不当。
综上所述，上诉人邱德诚的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人邱德诚负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年四月十一日
书记员 甄雪皓
游瑞娜