四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终486号上诉人（原审被告、反诉原告）：泸州品创房地产营销策划有限公司，住所地泸州市江阳区丹阳路1号1层20号、21号，组织机构代码69482178-5。法定代表人：杨小林，经理。委托代理人：沈留杰，四川九狮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泸县云龙镇春晖综合农贸市场，住所地泸县云龙镇，组织机构代码08582521-1。法定代表人：谈有春，公司经理。委托代理人：赵剑虹，四川国梁律师事务所律师。委托代理人：赵剑徽，四川国梁律师事务所律师。上诉人泸州品创房地产营销策划有限公司与被上诉人泸县云龙镇春晖综合农贸市场商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2016）川0521民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人泸州品创房地产营销策划有限公司的法定代表人杨小林及其委托代理人沈留杰，被上诉人泸县云龙镇春晖综合农贸市场的委托代理人赵剑虹、赵剑徽，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人泸州品创房地产营销策划有限公司向本院上诉称：请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审的反诉请求或发回重审。其主要事实与理由是：1、被上诉人没有按合同约定向上诉人支付佣金，已经构成违约。一审法院认定上诉人收取一定房款甚至30%以上房款的住房中，确实存在少数没有结算或者没有结清房款佣金的现金，但认为没有签订《商品房买卖合同》，因为上诉人离场，被上诉人无法与其核对相关房款以结算，因此被上诉人不构成违约。上诉人认为，《商品房营销代理合同》第五条第（二）款佣金的结算方式中约定，被上诉人应当在每月末收取结算书后下月三日前向上诉人支付佣金，但是被上诉人收了上诉人的结算书并签字确认了结算书，又没有在三日内提起书面异议，就应当视为同意上诉人的佣金结算，被上诉人就应按结算书支付清佣金。其次，关于上诉人没能提供签订的《商品房买卖合同》一事，是因为《商品房买卖合同》的签订主体是购房者与泸州鸿安房地产开发有限公司，上诉人只是负责将购房者带到公司签订，签订后的合同是由鸿安公司和被上诉人在保管，上诉人才无法提取。但实际上鸿安公司与购房者均签订了《商品房买卖合同》的。上诉人认为不能以没有签订《商品房买卖合同》为由否定上诉人所做的销售工作，正是上诉人销售了商品房，购房者签订了《房屋认购书》，被上诉人最终收受购房款，并且最终的购房者就是上诉人销售出去签订了《房屋认购书》的那部分购房者。上诉人已经完成了销售这部分工作，后续的办理按揭、办证等手续是需要一个较长时间来完成，也因为被上诉人强行上诉人撤场，造成上诉人不能完成后续的工作。上诉人已付出了大量的金钱和人力为被上诉人销售房屋，不但拿不到佣金，还要倒向被上诉人支付10万元的违约金，于情于理于法都不公平。因此从公平原则讲上诉人也应收取其应得的佣金。2、原判认定上诉人主动撤场与事实不符。关于上诉人违约是主动离场还是被上诉人违约强行上诉人撤场一事，原审法院认为上诉人只提供了员工的证实，没有其他证据可以证明是被上诉人强行撤场，因此不予采信。但是被上诉人主张是上诉人主动撤场的事实，没有提供任何证据予以证明，而只是庭上的一个陈述，一审法院便认为被上诉人的理由更充分和可信。上诉人认为一审法院完全是凭主观判断案件事实，上诉人的证人虽然是其员工，但不能因为其身份关系就完全不看其证言的内容而否定其证明力。在撤场时的当事人就只有上诉人的销售员工和被上诉人的一名员工在场，能作证人的也就只能是在场的员工。其次上诉人两名员工的证言内容能够相互印证真实性。另外从常理上看，上诉人自行投入售房部几十万元的费用，在为被上诉人销售了大部分房产后，却只收取了6万元的佣金，怎么可能给被上诉人一张结算表就主动撤场。另外，一审法院还认为上诉人没有完成销售任务，上诉人有权单独解除合同，即使是被上诉人强行其撤场也是符合约定的，并不是无故单方面终止合同。首先被上诉人在庭审中并没有主张在2013年3月30日是因为上诉人没有完成销售任务，而与上诉人解除合同要求上诉人撤场的。并且根据《合同法》第九十六条的规定，被上诉人即使要解除合同还需要履行通知义务，没有履行通知义务，强行上诉人撤场就是违约行为，应承担违约责任。3、一审法院认为被上诉人无论是否出租商业房给他人，都不影响销售，这一说法从理论上看是可行的，但在实践中，有谁愿意花钱去买已被他人出租出去的房屋。因此上诉人认为被上诉人的出租行为已严重影响上诉人的正常销售，已构成违约。4、根据《商品房营销代理合同》第五条的约定，被上诉人不可任意行使单方解除权，在2013年3月30日上诉人离场后，双方的合同关系并没有解除，合同仍然继续有效，被上诉人此时的销售仍然应当按合同约定结算上诉人的业绩，向上诉人支付佣金。被上诉人辩称：原判认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。原判认定：原、被告于2012年5月21日签订《商品房营销代理合同》，其中约定：原告将其开发的位于泸县云龙镇春晖苑农贸市场（以下简称：春晖农贸市场）的商品房委托给被告独家代理销售，委托代理销售的住宅面积约6000㎡；商业面积约6800㎡；该项目自本合同签订之日起销售，住宅于2013年3月30日应完成90%的销售面积，商业房于2013年10月30日完成90%的销售面积；销售价格住宅2900元/㎡（限最高售价为3200元/㎡），商业房5380元/㎡（二楼总面积，限最高售价5600元/㎡）；在被告未进场原告已销售的房源，原告按200元/套提取给被告作后期办理购房事宜（负责办理房产证、土地使用证等包括代办费用）；售房部的装修、办公桌椅、沙盘等由原告方提供，营销广告费、销售工作人员的工资等由被告负责；原告方按基本佣金=销售底价×销售面积（住宅1.1%,商业2%）、溢价佣金=(销售价-销售底价)×销售建筑面积×100%支付被告；佣金的结算方式为：被告与客户签订商品房买卖合同，收到首付款30%，即完成该套房的销售工作，被告在每月末向原告提交代理佣金结算书（代理佣金基数按照被告当月实际收款进行结算），原告审核后应于下月三日前向被告方结算上个月的代理佣金的住宅75%、商业60%，被告方领取销售代理佣金时只开具收款收据或领款单；若因原告原因导致未按时支付被告代理佣金，则从应支付佣金截止时间的次日起按本次应付代理佣金的3‰每日支付被告违约金，住房销售佣金剩余的25%保证金在住房销售任务结束时一并结清，营业房销售佣金剩余的40%保证金在营业房销售任务完成时一并结清等。双方责任与义务：原告应负责被告该项目的合法手续（五证两书）和营业执照副本复印件，销售房源表、鸟瞰图、透视图、户型平面图等关于该项目销售所需的一切有关资料；项目销售所需的《商品房买卖合同》、相关资料，客户身份证、结婚证、户口簿复印件由被告方负责收集。被告方的责任与义务：1、在合同期内，完成合同销售任务。代客户办理按揭，收取按揭办理服务费用200元/户；办理按揭时，相关部门所收取的费用由客户自行承担，被告负责办理房产证、土地证等。被告协助原告催收各项税费；在合同有效期内，协助原告交房；所有款项由原告方收取，如被告未经原告同意收取定金，则被告支付10倍以上资金赔付原告；被告负责办理商品房预售许可证、产权证、土地证、银行按揭手续等，原告提供资料；被告负责二楼商业房的广告设计及投放、营销策划、总体规划等，且费用自行承担；被告负责售楼部的房租、水、电、通讯、宽带等费用；被告负责佣金及溢价部分产生的税费。违约责任：被告如果没有按照本合同履行职责，给原告造成损失的，被告应赔偿损失，原告可以单方解除合同；如代理期间原告无故单方终止合同，原告除支付佣金和溢价外，须赔偿被告的损失。双方若任何一方违约，则支付违约金100000元。本同到期时终止，双方的合同关系即结束，双方应结清所有经济手续，经双方同意可签订为变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。同时查明，原、被告签订的《商品房营销代理合同》中所涉项目“泸州泸县云龙镇春晖苑项目”是原告以泸州鸿安房地产开发有限公司的名义进行开发的。该项目于2012年7月29日、10月20日、12月12日分别办理了（2012）房预售证第23号、30号、第36号商品房预售许可证。预售许可证上注明的商业、住宅销售面积约为25503.38㎡(其中底楼商业房原告未委托被告销售)。合同签订以后，原告将约定项目住房128套全部造册后移交给被告，其表册上反映被告进场销售前原告已销售住房54套，初测面积为5384.59㎡；需要被告销售的住房为74套，初测面积为7278.17㎡（初测面积以移交表册登记计算）。原告委托被告销售的二楼商业房面积为6382.9㎡。被告在代理销售期间，销售了商业房面积193.9㎡，房价为5380—5592元/㎡不等，共收取房款569577元；代理销售的住房单价为2800元/㎡—3398元/㎡不等，被告有一定收款行为的住房面积双方统计不一。被告代理销售期间，有部分住宅房签订了《认购合同》或《定房申请书》，并交了款（房款或定金，下同）；有的没有交款；有的交了部分款，原告却没有举证证明签《认购合同》或《定房申请书》或《商品房买卖合同》。被告推销的所有房屋的款项都是由客户到银行转账到原告指定账户后，凭转账依据与原告指派到销售部的工作人员邓少书核对后，由邓少书开具收款收据的。从2012年6月至2013年2月，原告先后支付被告实收房款代理佣金64883元，其中住房佣金56371元（已预留了25%）佣金，营业房基价佣金8512元（已预留25%），但在2012年5月至2013年3月30日期间，该项目无网签记录；至2013年8月9日，春晖苑售房部未在约定办理按揭贷款的中国工商银行股份有限公司泸县支行（简称：泸县工行）办理有商品房的按揭贷款。原、被告履行合同至2013年3月底，双方发生矛盾，被告向原告提出结算佣金（基价佣金和溢价佣金），也提供了“春晖苑代理销售提成明细表（表一）”给原告，该表反映出制作时间是2013年3月16日，被告将所有只要有一定额收款的住房房号、客户、面积、付款方式都登记造表，并按照该套住房的总价款计算出基价佣金和溢价佣金要求原告支付。至2013年3月30日，双方之间的合同终止履行，被告离开销售部，带走之前原告出资购买用于商品房网签合同的U盾，还带走了原告的商品房预售许可证原件，至今未归还。原告也没有按照被告于2013年3月16日制作的“春晖苑代理销售提成明细表（表一）”支付住房销售基价佣金和溢价佣金。之后，原告花500元补买了U盾，并补办了商品房预售许可证，还将未销售完的房产自行销售，并于2013年8月9日—2013年10月1日在泸县工行办理客户购房按揭贷款840万元。经原审法院原一审时承办人到泸县国土资源局进行调查，该局提供了鸿安房产春晖苑项目商品房成交基本情况表，该表显示：2012年5月-2015年4月期间，春晖苑项目共有住宅128套（面积13194.74㎡）、商业房137套（面积12275.99㎡，包括没有委托被告销售的底楼门市面积在内）成交，成交面积约为25470.73㎡。经核对原告在重审时整理后提交的“品创公司签订房屋认购书订房申请表（44套）”、2012年6月至2013年2月的佣金结算表册、领款收据和被告提交的双方签订合同时的《销售明细》、制作时间为2013年3月16日的《春晖苑代理销售提成明细表（表一）》、石欣越等44户的《房屋认购书》、《云龙春晖苑定房申请书》、《泸县云龙春晖苑综合农贸市场收款收据》、重审时被告整理的《泸县云龙镇“春晖综合农贸市场”销售明细表》和双方提交的有争议的购房户的购房认购书、定房申请书等资料，并结合当事人的陈述，还查明以下事实：1、何明梅于2013年3月27日交定金10000元购房，被告离场后退房，并退回了定金。2、原告所整理的“品创公司签订房屋认购书订房申请表（44套）”中的实收款除胡林、谢成才、赵东焱、刁维彬、林必琼（群）、罗朝阳的，扣除15000元的预交税费后与被告提交的的金额吻合、以及邱清玉的相同外，其余的都是原告提交的金额高于被告整理的金额，而且原告所提交的“品创公司签订房屋认购书订房申请表（44套）”除韩本惠、邱清玉等几户客户的房款佣金在2013年3月没有结算或没有结清给被告以外，其余的全部按照实际收款金额甚至有的将预收的税款都作为房款结算了佣金给被告。3、被告于2013年3月30日前收取有一定数额房款的总户数为45户（剔除无任何购房依据的任华均），总面积为4648.42㎡，即为原告委托被告销售面积7278.17㎡（以移交表册登记的初测面积计算）的63.87%；如果以原告委托被告出售的74套住房的最终的测绘面积7771.78㎡为基数计算，被告收款的房屋面积的比例为59.81%。何况，在以上收款中没有达到30%房款的有何明梅（105.3㎡）、王洪明（94.46㎡）、徐忠莲（购房面积121.59㎡），被告的住房销售面积没有达到90%。按照被告于2013年3月16日提交的汇总表（登记到了该月底的业绩，何明梅3月27日交款1万元也在册）计算，45户（没有包括任华均88.85㎡在内）有收款行为的住房总面积为4646.31㎡，是初测面积（以双方签订的移交表登记为准）7478.18㎡的62.13%，到2013年3月30日没有达到90%的住房面积的销售任务。关于本案项目客户签商品房合同流程，原告方陈述：不懂，所以才请专业公司营销；被告陈述：客户的房款额能达到总房款30%的就由被告在电脑上打印书面合同，客户签字后，原告的股东李校军与被告的工作人员一同带书面的手签合同到鸿安开发公司盖开发公司的章，然后合同返回被告，被告通知客户领取。另查明：原告在与被告签订代理营销合同当日即签订了钢材购销合同，需要购置钢材用于建筑施工。之后，原告的股东之一张礼成向泸县农村信用合作社贷款640万元，并产生了相应利息已结付。以上事实，有当事人陈述和双方签订的《商品房营销代理合同》、进场确认书、双方签订营销代理合同后原告移交给被告的住房《销售明细》表、商品房预售许可证、2012年6月至2013年2月期间被告向原告提交的提成明细表、支付佣金收款收据、被告制作于2013年3月16日的《春晖苑代理销售提成明细表（一）》与《营业房销售提成明细表》、泸县国土资源局关于春晖苑项目商品房成交情况的证实材料、石欣越等44户客户的购房认购书或订房申请或收据（均为复印件）、测绘报告、原告购买U盾的发票、原告的解除合同函及邮政快递单、代理销售房源汇总、每月销售资料明细、何明梅定房和退房的依据、张礼成贷款的凭证和支付贷款利息的材料、《钢筋购销合同》、证人证言等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。原审法院认为：双方当事人的委托代理营销合同是双方在平等自愿的基础上签订的，合法有效，双方都应当切实履行。在合同履行过程中，双方发生分歧，被告撤离销售现场后，双方各自认为没有顺利履行给自己造成损失，因此要求对方承担相应的违约责任。对于本诉请求：原告以被告于2013年3月30日没有完成住房销售的目标任务（90%的销售面积）而自动离开销售部是违约行为，该违约行为给原告造成了损失为由要求被告承担违约责任。无论按照初测面积计算还是按照终测面积计算，到2013年3月30日，被告都没有完成住房销售面积的90%的约定指标，被告自身也认可没有完成该指标，但被告强调的是滞销。被告作为专业的营销公司，对市场风险应有一定的预测与把控，如果存在滞销，也主要是被告为了追求利益的最大化——获取溢价佣金，故意抬高房价甚至突破了原告限定的最高价3200元/㎡销售造成的。被告违约应当承担违约责任。至于原告称被告作虚假宣传导致部分客户退房，没有证据证明。对于本诉具体诉讼请求中购买钢材的利息损失（即以股东张礼成名义贷款的利息损失717504元）既不是被告违约的直接损失，也不是双方签订《商品房营销代理合同》时可以预见到的履行利益，即可得利益或间接损失，因此不论是否属实都不予支持；重新办理预售许可证期间房价下跌的售房损失不能归结为被告拿走预售许可证造成的，销售行为本身就是商业行为，受房地产市场价格波动影响是难免的；被告拿走U盾的损失确实存在，作为违约损失被告应当赔偿；被告干扰原告正常工作导致原告不能正常上班，照常支付的人工工资5000元，原告没有证据证明，不能支持该请求；违约金100000元予以支持，被告有违约行为。由于原告的损失比违约金少，违约金已足以补偿其损失，不再另行赔偿，被告只支付原告违约金100000元。对于反诉原告（被告）反诉所称原告违约行为：佣金没有按照合同约定进行结算，原告强行被告撤离销售现场，在被告销售期间出租了营业房影响其正常销售。本院认为：第一、在被告收取一定房款甚至30%以上房款的住房中，确实存在少数没有结算或者没有结清房款佣金的现象，但结合双方签订的营销代理合同第五条、第六条（二）“乙方的责任与义务”分析：佣金结算是有条件的：乙方与客户签订商品房买卖合同，收到首付款30%，并在每月末向原告提交佣金结算书。就本案而言，尽管多次开庭，但被告都没有能提供其与客户签订的商品房买卖合同（只有一份手签合同复印件，是结算清了佣金的），提供了部分认购书、定房申请书，并引用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定欲将“定购书”认定为商品房买卖合同。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用对象是开发商与购房户，本案不属于买卖合同纠纷，显然不适用，而且原告委托被告代理销售的目的就是完成整个销售环节的工作，不能认为交了一点款或者30%以上的房款就该领取佣金；没有签订商品房买卖合同（网签），就无法办理按揭贷款、办理产权证书等后续工作，原告就不能实现销售和资金回笼的目的；更何况，在2013年3月30日，双方发生纠纷后被告已经离场，原告也无法与其核对相关房款以结算，被告以原告没有结算佣金为由主张原告违约不成立。第二、被告主张原告强行其撤场，除了自己的员工证实以外，没有任何证据，没有其他证据佐证的情况下不能单独采信；相反，原告提出的被告主动撤场的理由更为合理和可信：2013年3月16日被告就着手制作了以前所有有过一定收款额的住房的佣金、溢价佣金的结算表，该表完全不同于2012年6月—2013年2月的以本月实收款为基数结算佣金的提成表，并在离场前提交原告，同时在离场时带走了挂在墙上的商品房预售许可证（被告法定代表人称：挂的预售许可证是复印件不符合相关规定，如果只需挂复印件就可以的话，原告无需补办），被告的该违约理由不成立。另外，双方签订的合同上也约定了原告有单方解除合同的权利，即使是原告强行其撤场的，在被告的销售任务远远不能完成时，原告的资金不能得到及时回笼，资金与销售压力都非常大，解除合同也是符合约定的，并不是“无故单方面终止合同”。第三，原告在被告销售商业房期间，原告不论是否出租商业房给他人，都不影响销售，即使出租属实，在合同中并没有约定是违约行为，被告的该违约理由同样不成立。另外，尽管双方在合同上约定：被告进场前原告销售的房源按200元/套提取给被告作后期办理购房事宜（负责办理房产证、土地使用证等包括代办费用），原告没有提取给被告，是因为被告的工作还没有开展到“后期办理购房事宜”就已经离开，原告自身没有责任。鉴于以上原因，原告没有违约行为存在，被告的反诉主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告泸州品创房地产营销策划有限公司支付原告泸县云龙镇春晖综合农贸市场违约金100000元，限于本判决发生法律效力后十日内付清；二、驳回原告泸县云龙镇春晖综合农贸市场的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告泸州品创房地产营销策划有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费案件受理费13127.22元，由原告泸县云龙镇春晖综合农贸市场负担3938.22元，被告泸州品创房地产营销策划有限公司负担9189元；反诉案件受理费36362元由反诉原告泸州品创房地产营销策划有限公司负担。二审庭审中双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，首先根据双方当事人签订的《商品房营销代理合同》第二条的约定，上诉人应于2013年3月30日前完成住房90%销售面积的销售任务，但根据双方当事人陈述以及所举证据，上诉人在该约定期间内并未完成该销售任务，其行为已构成违约。因此应当依照合同的约定承担违约责任即支付被上诉人违约金100000元。其次，上诉人主张其已按合同约定履行了房屋销售任务，被上诉人应当支付其按照销售房屋的全部价款计算出的佣金，但被上诉人只支付了部分，已构成违约。被上诉人辩称其已按照合同约定支付了全部佣金，不存在违约行为。本院认为根据《商品房营销代理合同》第五条的约定，被上诉人支付佣金的条件为：签订商品房买卖合同、收到首付款30%；而该条关于佣金结算方式约定为：上诉人每月未以被上诉人实际收款为基数计算佣金并向被上诉人提交代理佣金结算书，被上诉人经审核后于次月三日前支付代理佣金，其中住宅支付75%、商业支付60%。根据庭审查明的事实，被上诉人已按照上诉人提交的代理佣金结算书支付2012年6月至2013年2月的佣金共计64883元。因此被上诉人已按合同约定履行了佣金支付义务。同时根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，如果上诉人认为被上诉人支付的佣金数额少于被上诉人实际收款计算出的佣金数额，应当提供证据予以证明。但上诉人未提供相关证据证明被上诉人实际收款金额多于其结算的数额。对此应承担举证不能的后果。第三、关于二审中上诉人申请法院出具调查令在泸州鸿安房地产开发有限公司处调查商品房买卖合同、以证明上诉人履行了合同义务的问题。本院认为本案经一审、二审、发回重审，上诉人均未主张其与购房户签订了正式的商品房买卖合同，也未提供相应的证据。同时根据双方合同的约定，上诉人除履行房屋销售、签订商品房买卖合同外还应办理银行按揭、证照等义务。加之根据双方合同的约定，即使上诉人与购房户签订商品房买卖合同，被上诉人也不应按该合同价款支付全部佣金而是按当月实际收款金额支付佣金。因此本院对上诉人的申请不予准许。第四、关于上诉人系主动还是被动撤场的问题。上诉人主张系被上诉人强迫其撤场，而被上诉人主张系上诉人主动撤场。本院认为，根据双方当事人一审时提交的证据，当事人对其各自主张均缺乏充足证据予以证明。而撤场这一影响当事人权利的重大事实，上诉人具备收集证据的能力和义务，但是上诉人除申请两名员工当庭作证外，未提供其他证据进行证明。相反被上诉人提供的证据更能证明上诉人主动撤场。原审法院根据证据盖然性原则认定系上诉人主动撤场并无不当，本院依法予以确认。第五、根据《商品房营销代理合同》第七条：“1、乙方如果没有按照本合同履行乙方职责，给甲方造成损失的，乙方应赔偿损失；甲方可以单方面解除合同。┈┈”的约定，如果上诉人在履行合同中违约，被上诉人享有单方合同解除权。本案中，由于上诉人未在合同约定的期间内完成住房的销售任务，其行为已构成违约，此时被上诉人享有合同解除权。因此上诉人主张被上诉人无权解除合同与合同约定不符，本院不予支持。此外，双方当事人未在合同中约定被上诉人不得将房屋出租，而上诉人也未提供证据证明被上诉人出租房屋的行为影响了上诉人对房屋的销售，故对上诉人关于被上诉人出租房构成违约的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人泸州品创房地产营销策划有限公司的上诉请求无事实和法律依据，依法不能得到支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20172元，由上诉泸州品创房地产营销策划有限公司人承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一六年十一月二十四日书记员  聂灵