安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖10民终504号
上诉人（原审第三人）：黄山市易贷非融资性担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区前园南路3-1号，统一社会信用代码91341000697392875N(1-1)。
法定代表人：吴龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张铎，安徽昌法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：路慧珍，女，1958年4月9日出生，汉族，住安徽省宁国市。
被上诉人（原审被告）：方素华，女，1971年11月21日出生，汉族，住安徽省歙县，现在安徽省女子监狱服刑。
被上诉人（原审被告）：周宏武，男，1968年2月18日出生，汉族，住安徽省歙县，现在安庆九城监狱服刑。
上诉人黄山市易贷非融资性担保有限公司（以下简称易贷担保公司）因与被上诉人路慧珍、方素华、周宏武房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院（2016）皖1021民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
易贷担保公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回路慧珍的原审诉请。事实与理由：1.一审无证据证明路慧珍已支付全部或大部分房款；2.路慧珍未实际占有涉案房屋；3.路慧珍存在过错；4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定不适用对抗抵押优先权；5.一�判决抛开权属认定，单独就办理过户手续进行判决属越权审判，法律关系混乱。
路慧珍辩称：1.易贷担保公司主体不合格，无上诉权，路慧珍在一审已撤回对易贷担保公司的起诉，方素华、周宏武与易贷担保公司签订担保合同的行为被生效判决认定为合同诈骗，属无效合同。2.路慧珍已经支付全部价款并已实际占有该涉案房产。3.路慧珍对房屋产权未办理过户手续并无过错。4.易贷担保公司具有渎职过错，且有恶意串通之嫌。其在刑事侦查阶段，隐瞒刑事立案事实，以追偿权纠纷起诉方素华、周宏武，违反“先刑后民”原则。
方素华、周宏武未向本院提交书面答辩意见及证据。
路慧珍向一审法院起诉请求：1.依法判令方素华、周宏武与第三人易贷担保公司签订的歙县古关商业街1号楼房产(歙私房字第××号)抵押合同无效，并予以撤销；2.�法判令方素华、周宏武立即办理歙县古关商业街1号楼房产(歙私房字第××号)权属过户登记给路慧珍；3.本案诉讼费用由方素华、周宏武和易贷担保公司承担。一审诉讼中，路慧珍撤回第一项诉讼请求。
一审法院经审理查明：2011年5月12日，方素华、周宏武与路慧珍签订房屋买卖协议（承租人周友水在该协议上签字），约定将歙县徽城镇古关商业街1号楼（房产证为歙私房字第××号）出售给路慧珍，总价款60万元，其中路慧珍支付55万元，其余5万元由承租人周友水以租金抵付给方素华、周宏武（路慧珍与周友水签订宾馆租赁合同，周友水实际承租至2015年3月份，期间租金由路慧珍收取）。协议签订后，路慧珍于当天支付了定金2万元，并付房款20万元。后于2011年6月12日支付房款12万元。方素华、周宏武依约将房产证、购房契税、1号楼房宾馆营业执照等交于路慧�（后不久，方素华即将房产证取回）。2011年12月5日晚，方素华出具收条，载明“今收路慧珍购房款60万元，房款已清。房产证在村里(古关)统一办土地划拨证”。房款付清后，方素华、周宏武一直未与路慧珍办理古关商业街1号楼房产过户登记手续，2013年8月15日，方素华、周宏武出具承诺书，承诺于2013年12月31日前与路慧珍办理房屋产权过户手续，但方素华、周宏武并未履行承诺。2014年8月份，路慧珍赴房管部门咨询得知房产被抵押登记给易贷担保公司情况，2014年9月3日，路慧珍向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，后撤诉。现路慧珍再次提起房屋买卖合同纠纷之诉，提起上述诉讼请求。
一审另查明：2011年12月31日，方素华、周宏武将古关商业街1号楼房产抵押给易贷担保公司并办理了抵押登记手续，通过易贷担保公司的担保后向他人借款41万元，后于2012�12月28日与易贷担保公司办理抵押登记担保借款46万元，于2013年8月15日与易贷担保公司办理抵押登记担保借款57万元。因方素华、周宏武未按约定还款，易贷担保公司履行了担保责任，代偿了借款本息。后易贷担保公司向一审法院提起追偿权之诉。2015年10月13日，一审法院作出（2014）歙民一初字第01969号民事调解书，调解书中载明：如方素华、周宏武未按约定偿还易贷担保公司代偿款57万元及利息，易贷担保公司有权申请法院变卖、拍卖歙县徽城镇古关商贸城1号房屋（房地产权证号3××1），并对变卖、拍卖款享有优先受偿权。现方素华、周宏武未向易贷担保公司支付代偿款及利息，设立在该房产上的抵押权也未注销。2016年10月17日，一审法院作出(2016)皖1021刑初49号刑事判决书，判决书认定：方素华、周宏武以非法占有为目的，在签订合同过程中，采取隐瞒真相的方式，骗取担保人易贷担保公司提供担保以获取借款57万元，且给担保人造成了经济损失，数额巨大，其行为构成合同诈骗罪。
一审法院认为，路慧珍与方素华、周宏武签订的房屋买卖协议，自合同成立时生效。双方应按照协议约定全面履行自己的义务。路慧珍按照协议约定付清了房款，方素华、周宏武应按照协议约定与路慧珍办理房屋产权过户登记手续。路慧珍通过行使租赁权，实际已受领了房屋。方素华、周宏武虽尚持有房屋产权凭证，但并无实质处分权。方素华、周宏武隐瞒房屋已经出售并已实际交付的事实，骗取易贷担保公司的担保后取得借款，恶意设置了房屋买受人与抵押权人的权利冲突。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，鉴于路慧珍已支付全部价款并实际占有且无过错，易贷担保公司的抵�优先受偿权事实上不能实现。故路慧珍主张方素华、周宏武立即办理歙县古关商业街1号楼房产(歙私房字第××号)权属过户登记于她名下的诉求，依法予以支持。路慧珍撤回第一项诉讼请求系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予准许。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：方素华、周宏武于判决生效之日起三十日内办理歙县古关商业街1号楼房产(歙私房字第××号)权属过户给路慧珍。案件受理费80元，由方素华、周宏武负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。易贷担保公司向本院提交了抵押权证一份，证明涉案房产已经抵押给易贷担保�司。路慧珍认为该抵押权是在其付清房款收取房租之后设立的，不能对抗买受人的权利。本院认为，对涉案房产已设立抵押权的事实，双方均无异议，本院予以认定。
本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：路慧珍是否享有足以排除易贷担保公司的抵押权的执行的买受人期待权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，而第一条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第�十八条、第二十九条亦对买受人期待权作出更为明确的规定。依照上述规定，在符合条件的情况下，不动产买受人的物权期待权可优先于抵押权。经查，路慧珍与方素华、周宏武在易贷担保公司的抵押权设立之前签订的房屋买卖合同，并支付了全部价款。路慧珍将涉案房产交付承租人使用收取租金，应视为实际占有了该房产。而涉案房产需支付土地出让金后才能办理过户手续，方素华、周宏武让路慧珍将房产证交由其办理土地出让手续，并以办理土地出让手续为由推拖办理房屋产权过户手续，路慧珍对此不存在过错。且易贷担保公司代方素华、周宏武偿还的57万元借款，已经生效判决认定为方素华、周宏武的诈骗数额，该公司可另行主张权利。综上，路慧珍对涉案房产享有足以排除易贷担保公司的抵押权的执行的买受人期待权，一审判决并无不当。依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄山市易贷非融资性担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 戴东辉
审判员 胡泽萍
二〇一七年十月十六日
书记员 戴位峘
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。