新疆维吾尔自治区尉犁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尉民初字第69号
原告许延军，男，汉族，1964年8月6日出生，黑龙江省大庆市人，工人。
原告周会娟，女，汉族，1967年5月22日出生，黑龙江省大庆市人，个体，系原告许延军妻子。
委托代理人钱新明，新疆阳光律师事务所律师。
被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司。住所地：尉犁县建设局。
法定代表人周德新，系该公司总经理。
委托代理人张皓添，新疆梨城律师事务所律师。特别授权
被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司。住所地：库尔勒市天山东路。
法定代表人许鼎兴，系该公司总经理。
委托代理人王娟，女，汉族，1983年9月4日出生，系该公司办公室主任。
原告许延军、周会娟诉被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司、库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理。依法由审判员侯芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告许延军及委托代理人钱新明，被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司的委托代理人张皓添、库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司的委托代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许延军、周会娟诉称：2013年12月，原告购买由第一被告开发建设的尉犁县达西村民俗风情街二套商品房，建筑面积共为189.32平方米，与被告签订了商品房买卖合同，约定：原告于2013年10月3日一次性给被告付清房款，被告应当在2013年9月30日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期超过60日未交付，原告有权解除合同，出卖人应当退还全部的已付款，并按累计付款的1%支付违约金的内容。合同签订后，原告于2013年10月3日向被告一次性付清房屋总价款工558721元，但被告违约金向原告交付了XX号房，至今被告也不能给原告交付XX号房的二楼，被告的违约行为，给原告造成巨大损失，基于第一被告是分公司，不能独立对外承担责任，作为第二被告的总公司，应承担共同的赔偿责任。无奈诉诸法院，请求依法判令二被告支付因违约不能交付XX房二楼楼房的房款331477.6元，依法判令被告支付违约金3314元，并承担本案的诉讼费用。
被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司辩称：1、原告的起诉没有事实依据和法律依据，起诉的事实理由与实际情况不符，请求法院予以驳回，原告混淆了本案的法律关系，起诉答辩人属于被告主体不适格。2、被答辩人无权要求退回房屋。3、如果被答辩人要退回房屋，有两种结果：一种是被答辩人退回二楼，但答辩人依法不用给其退款，一种是原告必须将双方买卖合同的标的物的标的物即一楼和二楼一并全部退回。
被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司辩称：与第一被告的答辩意见一致。
原告许延军、周会娟为证明其主张，提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同一份，证明：1、2013年12月29日原告购买第一被告开发建设的尉犁县达西村民俗风情街两套房屋，建筑面积189.32平米，双方签订商品房买卖合同的事实，2、合同第四条计价方式及价款；双方约定每平方米按2951.19元的价格由第一被告销售给原告，共计价款558721.47元。3、第一被告应当在2013年9月30日前将验收合格，且符合合同约定的商品房屋交付给原告使用。4、合同第九条出卖人逾期的违约责任，出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第一被告质证意见：对原告证明的问题的第一、二点有异议，合同第三条的第一套房屋，并没有写一层二层，实际上二楼是赠送给原告的，对原告所称的价格问题，2951.19元与当地目前的商铺价格不相符，过低。价格过低是我们买一层送一层，把二楼赠送的面积摊到一楼的商铺，是为了原告办理房产证方便，因赠送的没有产权，因此我们认为合同的标的物是一楼二楼合起来的整体，不能分开。第二被告质证意见：与第一被告质证意见一致。
证据二、收据三份，证明：2012年11月至2013年10月3日原告分三次给第一被告交付房款558721.47元。第一被告质证意见：558721.47元的房款是收到了，原告是分三次付清的，并不是像起诉书中称的一次性付清房款。第二被告质证意见：与第一被告质证意见一致。
证据三、照片一组（6张），证明：第一被告销售给原告的XX号楼的2楼阳台没有封闭，里面的房屋没有分割，也没有楼梯，第一被告没有交付2楼，2楼根本无法使用。第一被告质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，没有封闭的二楼是阳台，不是房屋，室内没有分割是因为当时签订合同时原告是知道二楼的情况，二楼整体不分割的大厅，该证据与原告的诉讼请求无关联性。第二被告质证意见：与第一被告质证意见一致。
证据四、2015年1月8日现场勘查笔录（经原告申请），原告质证意见：对证据的真实性和内容均无异议，能真实的反应被告出售给原告XX号楼的2楼房屋的现状。第一被告质证意见：真实性认可，无异议，但是是在我们给原告交付房屋以后7号的房屋的产权人建造的隔墙，使得原告无法进入4号的2楼，属于原告与7号房屋产权人之间的相邻权纠纷。第二被告质证意见：与第一被告质证意见一致。
库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁县分公司为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同一份（0006042）一份，在合同约定附件三的第四项，已经约定地面不做地暖，不凿平，第十项除以上1-7点注明内容外其他均由买受人自理。证明：地暖应由买受人自己安装，二楼的隔墙买受人自己负责。原告质证意见：真实性认可，对证明的问题有异议，因为附件三是装饰和设备标准的约定，并不能排除该约定作为开发商对房屋分割墙的建设，既然要把房屋卖给原告，不分割墙就不属于房屋了，地暖与本案无关。第二被告质证意见：认可，无异议。
证据二、2012年11月14日许延军签名的达西民俗风情街商铺房号确认书一份、广告宣传单一份，证明：确认书双方约定原告选中的是风情街XX号房，面积为77平方米，赠送面积74.1平方米，单价为7408.87元，总价为570482.99元。原告自愿交定金50000元。确认书另约定原告应在确认书签订之起3日内交清剩余房款，达西村风情街广告宣传单也证明是买一层送一层。庭下再补交一份库尔勒市晚报及时光广告上刊登的买一送一的广告。原告质证意见：对商铺房号确认书的真实性不认可，上面的许延军的名字不是原告本人所签，手印也不是原告的，就内容来说面积、赠送面积、单价以及总额都与被告的抗辩理由不一致，原告现保留鉴定的权利。对宣传单不认可。第二被告质证意见：认可，无异议。
证据三、业主入住手册，证明被告已将房屋交付给原告，手册上共有原告十一处签名确认。原告质证意见：1、证据的真实性认可，原告在入住手册上的签名是XX号房1层的签字验收，并没有证实对XX号房2层的签字验收，2、通过人民法院的勘验笔录也证实了二楼无法上去，证明了XX号房二层没有交付。第二被告质证意见：认可，无异议。
库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司未向法庭提供证据。
经审理查明：2012年10月初，库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司为尉犁县达西民俗风情街商铺在开盘前作广告宣传，并当庭提供广告宣传单上刊登广告内容：达西民俗风情街一期开盘当天热销90%，商铺双面临街，买一层送一层的广告。
查明：2012年11月14日许延军与库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司签订达西民俗风情街商铺房号确认书，合同约定：许延军自愿选中达西民俗风情街XX号，面积：77平方米。赠送面积74.1平方米。单价7408.87元／每平方米，总价570482.99元。并自愿交纳房号确认定金共计人民币50000元。许延军的付款方式：办理贷款手续。另约定：许延军须在签订本确认书之日起3日内交情剩余房款，即320482.99元。并递交购房所需要的所有材料，定金计入购房款。双方签字盖章。
另查明：原告于2013年1月18日向被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司尉犁分公司交付房款340000元，2013年10月3日原告许延军向被告库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司交付房款168720元。房屋总价款工558720.47元（含原告许延军交付定金50000元），第一被告与原告于2013年12月29日签订了商品房买卖合同。合同约定：原告购买XX号房，该商品房建筑面积共189.32平方米（其中XX号房为77平方米、XX号房的二楼为112.32平方米）。出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2951.19元，总金额人民币558720.47元。
再查明：达西风情街一期是买一层送一层，3号楼4号商铺房的二楼是赠送面积，因是赠送，无法办理房产证，为业主一楼二楼都能办理产权证，故在商品房买卖合同按建筑面积计算，该商品房单价为2951.19元／每平方米（房屋总价款558720.47元÷189.32平方米（总面积）=2951.19元）。
另查：3号楼XX号商铺房的二楼公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.52平方米，XX号商铺房对应二楼是开放式大厅，只有一个公共用门（8、9号的门是自己安装的，XXX、6、5、XX号共用），在第一被告交付时是按照当初该楼房的整体设计在无任何变动的情况下将一楼及对应的二楼全部交给了原告许延军。
查明：2014年4月17日，许延军与库尔勒中嘉佰汇达房地产开发有限公司签订业主入住手册，并领取钥匙。2014年7月原告许延军已将XX号商铺房租给裕高陶瓷，同年10月27日许延军缴纳2014年7月17日到2015年4月16日9个月的综合管理费（即物业费）单价1.5元／平方米×189.32平方米，共交物业费2556元。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告所称：至今被告因不能给原告交付XX号房的二楼，按合同约定，判令二被告支付因违约不能交付XX号房二楼楼房的房款331477.6元。判令被告支付违约金3314元（二楼房款331477.6元）。经审查，因原告购买的商铺房是买一层送一层，庭审中原告当庭否认商铺房号确认书，但又不申请鉴定，故本院对商铺房号确认书的真实性予以确认，可以证实原告购买的商品房是买一层送一层。第一被告于2014年4月17日已将原告购买的房屋交付给原告，已履行XX号商铺房的交付义务（XX号商铺房对应的二楼已随一楼的交付而交付），有原告签订的入住手册在卷证实，原告在2014年4月收房后，于2014年7月已将该房屋出租给第三人使用，2014年10月原告缴纳面积189.32平方米的物业费，共缴纳9个月（包括4号商铺房对应的二楼）。
XX号商铺房对应二楼整体是开放式大厅，只有一个公共用门（因购买时就是赠送，XXX号、6号、5号、XX号共用），由于XXX号楼梯口的产权人将二楼通道阻挡，造成6、5、XX号通行障碍，系属相邻权纠纷。故原告要求二被告支付XX号商铺房对应二楼楼房房款331477.6元，支付违约金3314元的理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告许延军、周会娟的诉讼请求
诉讼费减半收取3161元，由原告许延军、周会娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴州中级人民法院。
审判员 侯 芳
二〇一五年二月二十八日
书记员 都格加甫