沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）于民三初字第02528号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行，住所地沈阳市于洪区黄海路20号。
法定代表人：戴刚，系该行行长。
委托代理人：王宇，男，1972年2月11日出生，汉族，系该单位员工，住沈阳市于洪区。
被告：马则政，男，1972年9月25日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。（缺席）
被告：沈阳军辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区常州路40号甲。组织机构代码：79315110-7。
法定代表人：张蕊，系该公司总经理。
委托代理人：王振汀，男，1985年1月20日出生，满族，系该公司法务，住辽宁省本溪满族自治县小市镇。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称，建行于洪支行）诉被告马则政、沈阳军辉房地产开发有限公司（以下简称，军辉公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行于洪支行的委托代理人王宇、被告军辉公司的委托代理人王振汀到庭参加诉讼，被告马则政、经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行于洪支行诉称：被告马则政于2014年12月31日与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额为人民币31万元整，用于购买沈阳市于洪区蒲北中路18-14号1-18-3住宅，借款期限20年。同时被告将沈阳市于洪区蒲北中路18-14号1-18-3的房产抵押原告，作为借款合同的担保，并依法办理了抵押登记。同时被告沈阳军辉房地产开发有限公司在合同中约定，为马则政的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告连续二个月拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期拖欠借款不予清偿，因此，原告有权要求被告立即偿还欠款本息并承担相关费用，对抵押给原告的房产享有优先受偿权。故诉至贵院。要求判令1、解除原、被告于2014年12月31日签订的个人住房（商业用房）借款合同；2、判令被告马则政偿还所欠贷款本金305，314.75元，利息3，121.88元，罚息17.24元，共计308，453.87元（利息、罚息暂计至2015年10月13日，以后利息、罚息按合同约定执行至实际给付之日止）；3、判令被告沈阳军辉房地产开发有限公司承担连带还款责任；4、判令原告对被告抵押给原告的房产享有优先受偿权。
被告马则政未提供答辩意见。
被告军辉公司辩称，原告所述情况属实，但是在有物权担保的情况下，要求债权人先实现担保物权，剩余部分我方负责。
经审理查明：被告马则政于2014年12月31日与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额为人民币310，000元整，用于购买沈阳市于洪区蒲北中路18-14号1-18-3住宅，借款期限20年，即从2014年12月31日至2034年12月31日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率的水平上上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的利率水平上上浮50%。被告同意以其购买的该房屋设定抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押登记，被告军辉公司在合同中为马则政的借款进行担保，承担连带保证责任。第十二条“保证条款”第五款第（一）项约定：“如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），无论上述其他担保何时成立，是否有效，是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可以直接要求保证人依照本合同约定在保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。
另查明，合同签订后，原告依约向被告马则政发放了个人住房贷款人民币310，000元。被告在贷款初期按时偿还部分借款，后多次逾期还款，至2015年10月13日，被告尚欠原告借款本金305，314.75元，利息3，121.88元，罚息17.24元，共计308，453.87元。原告向被告索要上述欠款未果，促成此诉。
上述事实，有原告当庭陈述，原告提供的个人住房（商用房）借款合同、中国建设银行个人贷款开立贷款帐户通知书、贷款支付凭证等证据在卷佐证，经本院开庭质证和审查，予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告马则政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。
原、被告签订个人住房（商业用房）借款合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事合同，各方均应严格履行合同义务。借款合同一经成立，即具有法律约束力，原告依约支付了借款义务。被告马则政未能按期偿还借款，依法应承担还款义务及未按约定期限还款的违约责任，故原告对被告马则政之诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。
被告军辉公司抗辩，在被告马则政有物权担保的情况下，要求原告先实现担保物权，剩余部分由其负责。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案原告与被告签订的个人住房（商业用房）借款合同中，对实现债权有明确规定，被告军辉公司应按合同约定，对被告马则政的债务承担连带保证责任，因此军辉公司的抗辩，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之条规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行与被告马则政、沈阳军辉房地产开发有限公司于2014年12月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法予以解除；
二、被告马则政于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告欠款本金人民币305，314.75元，利息3，121.88元，罚息17.24元，共计308，453.87元。以及自2015年10月14日起至付清借款之日止的利息、罚息（利息、罚息以本金305,314.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之五十计算；
三、原告中国建设银行股份有限公司沈阳于洪支行对被告马则政抵押担保的房产即位于沈阳市于洪区蒲北中路18-14号1-18-3房屋享有优先受偿权；
四、被告沈阳军辉房地产开发有限公司对本判决确定的被告马则政的给付义务承担连带清偿责任；
五、驳回当事人的其他诉讼请求。
如果被告马则政、沈阳军辉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，926.8元，诉讼保全费2，062元，公告费800元共计8，788.8元由被告马则政、沈阳军辉房地产开发有限公司承担并直接给付原告。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并在上诉期满后7日内交纳上诉案件受理费，否则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 肇一畅
审 判 员 王洪达
人民陪审员 佟丹丹
二〇一六年十二月八日
书 记 员 李雪威