浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第919号
上诉人（原审被告）：张晓梦。
委托代理人：史全佩。
被上诉人（原审原告）：徐矫健。
委托代理人：唐家燕。
上诉人张晓梦因与被上诉人徐矫健房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年11月15日作出的（2015）甬象民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人张晓梦及其委托代理人史全佩，被上诉人徐矫健及其委托代理人唐家燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原、被告经协商，原告购买被告位于宁波市鄞州区荣安琴湾小区9幢502室的房屋一套，房屋面积88.53平方米。双方并于2013年11月17日补签房屋转让协议书一份，约定：“二、房屋售价首付46万人民币。乙方（原告）于2013年11月17日全额支付给甲方。自2013年11月始由乙方还贷房款。剩余房款于今后办理权证过户时支付。三、甲方（被告）选定于2014年11月17日将甲方房屋权证及有关资料，门锁一同交给乙方，乙方则一次性付给甲方剩余房款71万元。四、日后，房屋权证土地证转（过）户工作，由甲乙双方相互协助完成办理。”协议签订后，被告于当日将钥匙交予原告，原告亦按约向被告支付了46万元房屋首付款，并于2013年10月31日开始支付案涉房屋的银行按揭贷款直至2015年7月4日。后因故房屋过户手续一直未予办理，原告于2015年7月31日以EMS方式向被告邮寄一份《因你迟迟不予协助房产过户停止承担还贷房款的通知函》，告知被告因其未予办理产权过户手续，原告将于2015年8月停止支付案涉房屋按揭款，并要求被告于2015年8月10日前办理房屋产权过户手续，若被告未予配合过户，原告有权解除合同并要求被告于同年8月10日前退还所有款项。该份函件于2015年8月1日签收。2015年8月17日，原告以EMS方式向被告邮寄一份《解除房屋转让协议书的通知书》，再次向被告催促办理案涉房屋产权过户手续。该份函件于2015年8月18日签收。
另查明，案涉房屋向中国农业银行宁波市分行设定100万元抵押，贷款期限为2010年1月27日至2040年1月26日。案涉房屋于2015年5月20日被鄞州法院查封，至判决前尚未解封。
原审原告徐矫健于2015年8月21日诉至原审法院，请求判令：解除原审原、被告于2013年11月17日签订的房屋转让协议书，原审被告返还原审原告购房款及代为支付的按揭贷款合计561800元；判令原审被告赔偿原审原告利息23617元（561800元×5.6%÷365天×274天），自2014年11月18日起按同期同类中国人民银行贷款基准利率计算，暂算至2015年8月17日，实际算至法院判决确定的履行日止；本案诉讼费、担保费、保全费由原审被告承担。
原审法院审理认为：案涉房屋现已被其他法院查封及设定抵押，办理房屋过户登记手续因涉及第三人的利益，在该院指定的期限内被告尚未清除该障碍，案涉房屋仍无法过户，合同目的无法实现。因此，现原告诉请要求解除原、被告签订的房屋转让协议书，依法有据，予以支持。因被告原因导致合同目的不能实现，被告需返还原告在协议签订后已经支付的首付款460000元及按揭款101800元（5000＋3000＋3000＋5000＋5000＋5000＋5000＋
5000＋5500＋5000＋5000＋5000＋5000＋100＋5500＋4800＋5200＋5200＋5000＋4500＋5000＋5000），合计561800元。虽然原、被告约定2014年11月18日办理案涉房屋产权过户登记手续，但鉴于原告自签订协议后即一直实际使用房屋，原告给被告造成的损失该院酌情考虑为已付首付款按日万分之一计算利息损失，及已付按揭款自起诉之日起按日万分之一计算利息损失。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除原告徐矫健与被告张晓梦于2013年11月17日签订的房屋转让协议书；二、被告张晓梦于本判决生效之日起十日内退还原告徐矫健购房首付款460000元及已付按揭款101800元，并支付利息（按日万分之一，本金460000元自2014年11月18日算至判决确定履行日止；本金101800元自2015年8月21日算至判决确定履行日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费9”654元，减半收取4827元，诉讼保全费3320元，合计8147元，由被告张晓梦负担。
宣判后，原审被告张晓梦不服，上诉至本院，称：一、双方签订的《房屋转让协议书》并未约定办证时间，第三条空白处也是被上诉人在起诉时单方添加。根据协议，上诉人并不存在违约，上诉人也不存在回避和拖延配合过户。因此，一审判决在上诉人未违约的情形下，判决解除双方的房屋买卖合同，不符合事实和法律规定。二、一审判决合同解除的所谓事由“涉案房屋已被法院查封及设定抵押”现已清除，涉案房屋并不存在转让过户的任何事实上和法律上的阻却事由，一审判决缺乏理由和依据。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人徐矫健答辩称：一、房屋使用和装修问题。因被上诉人支付了首付款和按揭款，被上诉人才享有了涉案房屋的使用权，这也是双方合意的。上诉人交付给被上诉人使用的房子是毛坯房，被上诉人花了三万元装修后该房屋才符合日常居住条件。一审在判决时以调低利率的方式来平衡被上诉人已经实际使用房子的情由。根据物权法，被上诉人实际取得房屋所有权应以登记为准。二、被上诉人是工薪阶层，购置房产是重大事项，被上诉人本人曾受高等教育，不可能签订房屋总价和过户期限不确定的房屋买卖合同，不存在上诉人所陈述的合同第三条中房子总额和时间上的空白。三、上诉人在上诉状以及在庭审中说愿意配合过户，但是被上诉人从2015年4、5月份开始多次通过各种形式寻找上诉人及其妈妈要求过户，当时上诉人明知已超过约定过户的期限，但仍拖延，被上诉人于8月份发函告知上诉人要求过户，上诉人依然不理不睬，直到起诉，上诉人也未能取得房屋过户的条件，目前房屋虽然解封，但仍存在房屋按揭抵押的情况，无法过户。上诉人未能按照约定期限过户，也未在宽限期限内过户，其行为属于迟延履行债务，符合法定解除的情形，要求二审法院维持原判。
二审审理期间，上诉人张晓梦向本院提供以下证据：1.2015年11月19日宁波仲裁委员会调解书、2015年11月23日宁波仲裁委员会提请解除财产保全的函以及2016年1月12日宁波市鄞州区人民法院民事裁定书各一份，共同证明涉案房屋的查封已经解除；2.2013年11月17日签订的房屋转让协议书照片件一份，证明协议第三条中“日期”和“剩余房款”处是空白的；3.银行存折明细清单以及个贷凭证基础信息各一份，证明2015年8月-2016年1月上诉人缴纳按揭情况以及案件标的房屋贷款明细及剩余欠款。
被上诉人徐矫健对上诉人张晓梦提供的证据经质证，对证据1没有异议；证据2因系照片，所以对其真实性有异议，被上诉人明确确认过总额和过户时间；对证据3的真实性没有异议，但是房屋还是处于按揭状态。
被上诉人徐矫健未向本院提交证据。
本院经审查认为：被上诉人对上诉人提交的证据1、3无异议，本院予以认定；对证据2的真实性被上诉人有异议，因该证据系照片件，故本院对该证据的真实性不予以认定。
经审理查明，双方在签订协议时，口头约定涉案房屋在满五年后办理过户手续。被上诉人徐矫健提交的《房屋转让协议书》第三条明确“甲方选定于2014年11月17日将甲方房屋权证及有关资料，门锁一同交给乙方，乙方则一次性付给甲方剩余房款71万元”。涉案房屋产权证初始登记时间为2011年2月12日，并已于2016年1月12日由鄞州区人民法院裁定解除查封。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人张晓梦与被上诉人徐矫健签订的《房屋转让协议书》合法有效，双方均应按约履行。协议签订后，被上诉人徐矫健按约交付房屋首付款，也已实际占有使用该房屋。现被上诉人起诉提出上诉人未按约办理该房屋产权过户手续，且房屋被司法查封，并因按揭贷款设定有抵押，要求解除合同。对此，上诉人提出双方签订协议时并未约定具体的过户时间，协议第三条中“日期”及“剩余房款”约定系空白，双方仅口头明确房龄满五年后过户，被上诉人二审中对此说法也予认可，并承认协议第三条原空白处系其填写，虽被上诉人提出该填写系发生在签订协议时，并经双方认可，但被上诉人又承认在签订协议时上诉人并未提交相应的房屋产权证，因此，签订协议时双方实际上无法确定涉案房屋满五年的时间节点，结合双方当事人关于对过户时间的口头约定和涉案房屋的初始登记时间，上诉人关于协议第三条中“日期”及“剩余房款”约定系空白的主张，理由充分，本院予以采信。因双方口头约定的过户时间尚未届止，无法确定该房屋房龄满五年后办理过户手续的障碍是否仍存在，因此，被上诉人目前要求解除协议、返还已支付房款并赔偿损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，原审法院认定事实部分错误，适用法律不当，致判决有误，应予纠正。上诉人之上诉理由充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销浙江省象山县人民法院（2015）甬象民初字第1578号民事判决；
二、驳回被上诉人徐矫健的诉讼请求。
一审案件受理费9654元，减半收取4827元，诉讼保全费3320元，合计8147元；二审案件受理费9654元，均由被上诉人徐矫健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年二月二日
代书记员 桂红艳