福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初320号原告:福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2#20C，统一社会信用代码9135080076177377XE。法定代表人:陈柏健，董事长。委托诉讼代理人:廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。被告：苏东荣，男，1968年5月27日出生，汉族，住龙岩市新罗区，原告福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）与被告苏东荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人廖永红到庭参加诉讼，被告苏东荣经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令苏东荣支付天鸿物业公司尚欠的物业费7,097.4元、公摊水费111.7元、公摊电费495.2元、电梯维保费264元、电梯配件费29.4元，计7,997.7元，并支付以7,997.7元为基数、自起诉之日至款清之日止、按日千分之一计算的违约金。诉讼中，天鸿物业公司自愿将违约金标准降为按月利率2%计算。事实与理由：2013年6月15日，福建龙岩裕兴房地产有限公司以邀请招标方式选聘由天鸿物业公司为水韵华都小区提供前期物业服务，并签订一份《前期物业服务合同》，该合同对：“委托物业项目的基本情况、前期物业服务合同期限、乙方提供物业服务的基本内容、物业服务标准、甲方权利义务、乙方权利义务、物业服务费用标准和收取办法、代办和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等等”内容进行了约定。合同签订后，天鸿物业公司按合同的约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。水韵华都16号楼205室房屋系苏东荣所有，面积为179.68平方米，为高层住宅（带电梯）。自2013年6月15日至2016年9月30日止，苏东荣无故拖欠物业费7,097.4元、公摊水费111.7元、公摊电费495.2元、电梯维保费264元、电梯配件费29.4元，计7,997.7元。经多次催讨，苏东荣拒不付清尚欠的费用。苏东荣未作答辩，也未向本院提交证据。经审理查明，苏东荣滨系龙岩市新罗区水韵华都16号楼205室业主。2013年6月15日，天鸿物业公司（乙方）与福建龙岩裕兴房地产有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，主要约定：水韵华都小区的物业服务由天鸿物业公司提供，服务期限从签订物业服务合同正式履行职能之日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并办完移交手续时止；高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计算；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主、物业使用人按照建筑面积分摊；业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方支付上季度物业费；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；物业使用人未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付金额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金；按规定代收代缴水电费；等等。自2013年6月15日至2016年9月30日止，苏东荣拖欠天鸿物业公司物业费7,097.4元、公摊水费111.7元、公摊电费495.2元、电梯维保费264元、电梯配件费29.4元，计7,997.7元。以上事实有天鸿物业公司提供的《前期物业服务合同》、欠费明细表、公摊及计算方式、电梯维保、年检、配件发票，以及天鸿物业公司当庭陈述在案佐证。本院认为，天鸿物业公司有独立的法人资格，系有资质的物业服务单位。福建龙岩裕兴房地产有限公司作为开发商与天鸿物业公司签订的前期物业服务合同，未违反法律法规强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。天鸿物业公司根据该合同的约定向包括苏东荣在内的业主提供了物业服务，苏东荣在接受天鸿物业公司提供的物业服务后，应履行交纳物业服务费等相关费用的义务。天鸿物业公司诉请要求苏东荣尚欠的物业服务费7,097.4元、公摊水费111.7元、公摊电费495.2元、电梯维保费264元、电梯配件费29.4元，计7,997.7元，该诉请有理，本院予以支持。在前期物业服务合同中约定“物业使用人未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付金额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金”，该标准超过法律保护范围，天鸿物业公司自愿违约金标准降为按月利率2%计算，本院予以支持，但其计算违约金仅能以苏东荣尚欠的物业费即7,097.4元为基数。苏东荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、苏东荣应于本判决生效之日起十日内向福建天鸿物业管理有限公司支付物业服务费7,097.4元、公摊水费111.7元、公摊电费495.2元、电梯维保费264元、电梯配件费29.4元，计7,997.7元。二、苏东荣应于本判决生效之日起十日内向福建天鸿物业管理有限公司支付从2017年1月6日起至本判决确定的还款之日止、以7,097.4元为基数、按月利率2%计算的逾期付款违约金。三、驳回福建天鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、减半收取为25元，由苏东荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 卢  伟  湘二〇一七年三月三十一日书记员 段林杏(代)附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。