清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法民初字第1037号
原告：清远市希望华庭业主委员会，住所地清远市新城东三号区。
负责人：曾育山，该委员会主任。
委托代理人：徐钊才，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：何明振，广东平正信诚律师事务所律师。
被告：清远市德荣房地产有限公司，住所地清远市新城东三号区。
法定代表人：何伯强，该公司总经理。
委托代理人：梁祥，该公司职员。
被告：何伯强，男，汉族，住清远市小市新城二号区。
委托代理人：薛锡庭、江沛豪，广东平信律师事务所律师。
被告：中国联合网络通信有限公司清远市分公司，住所地清远市新城23号区。
法定代表人：许伟，该公司总经理。
委托代理人：梁映芝、曾军萍，该公司职员。
原告清远市希望华庭业主委员会（以下简称希望华庭业委会）诉被告清远市德荣房地产有限公司（德荣房地产公司）、何伯强、中国联合网络通信有限公司清远市分公司（以下简称联通清远公司）不当得利纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的负责人曾育山以及委托代理人何明振；被告德荣房地产公司的委托代理人梁祥；被告何伯强的委托代理人薛锡庭；被告联通清远公司的委托代理人梁映芝、曾军萍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告希望华庭业委会诉称：清远市希望华庭各业主于2007年入住其向被告德荣房地产公司所购买的位于清远市新城三号区的希望华庭。在2007年下半年，希望华庭大楼小区业主发现楼顶层的消防水池变成了信号发射机站控制室。于是业主多次向被告德荣房地产公司及其法定代表人何伯强质问，但是一直都没有人理会。2009年4月14日，希望华庭业委会首次备案登记，并于2009年6月5日选举曾育山为业委会主任。在业委会成立后，原告多次向相关部门投诉并要求及时处理，但是一直都没有得到任何答复和有效处理。在2012年6月份，原告向清远市清城区人民法院起诉，请求判令被告联通清远公司立即拆除该信号发射机站控制室。经过审理，清城区人民法院于2012年12月作出（2012）清城法民初字第2860号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。然而，在庭审过程中，原告才明白其中事件的由来。2007年10月1日，被告德荣房地产公司及其法定代表人何伯强与被告联通清远公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告联通清远公司向被告何伯强租用清远市希望华庭的楼房顶部，用于设置无线电通信及其配套设施，约定前三年的租金为每年11000元、第四年租金为12100元、第五年租金为13310元。根据《中华人民共和国物权法》的规定，清远市希望华庭楼房顶部的所有权应当属于希望华庭全体业主共同拥有，业主享有共有部分的收益权。因此，上述的租金受益应当由原告收取，但是至今各被告从来没有向原告支付过任何租金。作为出租方，被告德荣房地产公司及其法定代表人何伯强在没有业主授权的情况下擅自与被告联通清远公司签订房屋租赁合同，出租清远市希望华庭的楼房顶部是不合法的，属于无权处分，构成侵权行为。作为承租方的联通清远公司在被告德荣房地产公司及其法定代表人何伯强没有出具任何业主签名确认的出租清远市希望华庭楼房顶部的授权书时与其签订房屋租赁合同，并实际使用了5年时间，属于侵权行为，故三被告已经构成共同侵权，应当承担侵权责任，并且三被告应连带向原告支付租金及其利息。根据《中华人民共和国侵权责任法》的第六条以及第十五的规定，三被告已经侵犯了原告业主的合法权益，应当承担侵权责任，赔偿原告的损失。为此起诉，请求依法判令：1、被告返还租金58410元及其利息（按照银行贷款利率计算至还清之日止）；2、被告支付修复水池和楼层修补费合计25000元。
被告德荣房地产公司辩称：1、原告的诉讼主体不适格，业主委员会没有独立的财产权，不能独立承担民事责任。原告业委会的委员任职期限已满，业委会行使职权必须经过业主同意；2、原告与答辩人不存在任何的租赁关系，答辩人将收取的租金全部用于小区的管理维护，因此，原告无权要求答辩人返还租金。
被告何伯强辩称：1、原告的诉讼主体不适格，业主委员会没有独立的财产权，不能独立承担民事责任。原告业委会的委员任职期限已满，业委会行使职权必须经过业主同意；2、原告与答辩人之间不存在任何租赁关系，原告要求返还租金没有事实和法律依据；3、答辩人是德荣房地产公司的法定代表人，与被告联通清远公司签订的租赁合同系代表德荣房地产公司签订的，所收取的租金全部归德荣房地产公司所有，而德荣房地产公司将收取的该租金全部用于希望华庭的小区管理中，因此，希望华庭业主无权要求答辩人或德荣房地产公司返还租金；4、原告请求支付修复水池和楼层修补费25000元已经在（2012）清城法民初字第2860号案件中作出了判决，原告在本案中提出此诉请属重复诉讼。
被告联通清远公司辩称：1、本案基站系答辩人依法设立，不存在侵权。2007年，答辩人与何伯强签订《租赁合同》，约定答辩人租用希望华庭顶楼房屋及天面用于建设无线电通信基站，租赁期限为自2007年10月1日起至2012年9月30日。作为建设用地使用权人，德荣房地产公司拥有希望华庭楼盘的所有权。而且，何伯强系开发希望华庭楼盘的德荣房地产公司的法定代表人，德荣房地产公司当时出具证明证实何伯强有权出租希望华庭顶楼房屋及天面用。因此，答辩人与何伯强签订《租赁合同》并依约向其支付租金，不存在侵权问题。2、本案中，原告诉讼主体资格不适格。根据原告提供的《清远市业主委员会备案证书》（编号：清业备字第027号）记载事项，备案时间为2009年6月15日，本届业主委员会委员任职期限为三年。按《广东省物业管理条例》第34条，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。在新一届业主委员会产生前。相应的职责应由全体业主依法履行而不能由任期届满的原业主委员会代为履行。在任职期限届满，且没经业主授权的情况下，原业主委员会无权代业主行使权利，即无权提起民事诉讼。因此，原告在本案中诉讼主体资格不适格。3、原告关于恢复原状的诉讼请求已在另案中处理。2012年6月，原告曾就同一事实起诉答辩人，要求拆除基站恢复希望华庭大楼的建筑原状，另要求答辩人支付恢复水池原貌和线路凿穿的楼层修补费用25000元。答辩人提出反诉，要求原告协助搬迁无线电通信设备。经审理，清远市清城区人民法院于2012年12月作出（2012）清城法民初字第2860号民事判决书，认为原告要求答辩人支付的水池原貌和线路凿穿的楼层修补费用25000元，该费用已包含在“要求联通公司停止侵权行为，折除在希望华庭楼顶的信号发射基站，恢复原状”的诉讼请求内，不应重复计算，故判决答辩人拆除建在楼顶的信号发射基站及通信设施，恢复原状，且原告应予以协助，对原告要求支付水池原貌和线路凿穿的楼层修补费用25000元的诉请予以驳回。在判决生效后，答辩人已积极开展楼顶的信号发射基站及通信设施的拆除工作，但原告却不按生效判决履行，对答辩人搬迁工作进行阻挠，造成答辩人尚有三台空调未能拆除，恢复原状的工作也无法开展。根据一事不再理的原则，对已经发生既判力的判决文书，一方当事人以同一事实、同一诉请请求人民法院审理的，人民法院应不予受理。综上所述，恳请人民法院依法驳回其起诉。
经审理查明，2007年，被告联通清远公司根据广东省环境保护局关于联通清远公司基站工程环境影响报告书的批复文件，在清远市希望华庭楼房顶部选址建设基站。经与该物业开发商德荣房地产公司的法定代表人何伯强商洽，双方签订《房屋租赁合同》，约定何伯强将上述房屋的屋顶租赁给被告使用，租赁用途为建设通信基站，包括在天面架设桅杆用于安装通信天线、微波天线以及用于走线配套的走线架等，场地租用期限自2007年10月1日至2012年9月30日，租赁费标准为前3年每年租金11000元，另第4年开始每年递增10%。租赁合同签订后，联通清远公司便在上述楼房屋顶建起一座基站，并按时支付租金。从2007年10月1日至2010年9月30日止，联通清远公司共向何伯强支付了33000元租金。2011年4月14日，双方签订一份变更协议，变更2010年10月1日至2012年9月30日的两年租金分别为13350元及14700元，共计28050元。此后，联通清远公司按照变更协议的内容向何伯强支付了租金28050元，现双方的合同已履行完毕。对于何伯强与联通清远公司签订的合同以及变更协议，被告德荣房地产公司以及何伯强均称是代表德荣房地产公司所签订的，属履行职务行为。而何伯强收取的5年租金61050元，被告德荣房地产公司确认由何伯强交回给了德荣房地产公司。对于该租金的使用去向，被告何伯强提供了由清远尚诚物业管理有限公司开具的收据5张以及员工工资签收表1份，拟证明德荣房地产公司替希望华庭业主支付了物业管理费45796.50元。
2009年6月，原告希望华庭业委会经业主授权依法成立，选举产生了曾育山等5位委员会委员，并于2009年6月15日在清远市房产管理局备案登记，备案证书及备案登记表显示希望华庭小区物业总单元数为150户，业主有136户，原告业委会的任职期限为3年。希望华庭业委会成立后，原告以其名义向联通清远公司交涉拆除设备，但双方协商未果，原告遂于2012年7月19日起诉至本院，请求依法判令：1、联通清远公司立即停止侵权行为，拆除在希望华庭楼顶的信号发射基站并恢复原状；2、联通清远公司赔偿侵权违建基站造成的损失234300元。2012年12月20日，本院作出（2012）清城法民初字第2860号民事判决书，判决：“一、限本诉被告中国联合网络通信有限公司清远市分公司于本判决生效之日起十日内拆除其建在清远市希望华庭楼顶的信号发射基站及其通信设施，恢复原状；二、本诉被告中国联合网络通信有限公司清远分公司拆除上述第一项中的通信设备，原告清远希望华庭业主委员会应予协助；三、驳回本诉原告清远希望华庭业主委员会的其他诉讼请求。”现该民事判决书已生效。
另查明，由于原告在庭审中才知悉被告之间的房屋租赁合同在实际履行中对后两年的租金金额进行了变更，故原告变更其诉请的租金金额为61050元，并撤回其第二项诉请。针对被告答辩认为业委会期限届满不能再履行职责的意见，原告于2013年9月30日向法庭提交了由希望华庭95户业主共同签名的签名表，拟证明希望华庭的业主对于原告提起的本次诉讼进行追认，小区各业主同意原告对本案被告提起诉讼要求返还租金及其利息。
以上事实，有原告提供的业主委员会备案证书、备案表、租赁合同，被告何伯强提供的收据、工资签收表，被告联通清远公司提供的租赁合同、变更协议、电子转账凭证，庭后提供的业主签名表，以及本院（2012）清城法民初字第2860号民事判决书、庭审笔录等证实。
本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款之规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。另据2003年8月20日最高人民法院针对安徽省高级人民法院（2002）皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》的答复以及2005年8月15日最高人民法院针对安徽省高级人民法院（2002）皖民一他字第34号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》的答复的精神，依法成立的业主委员会在其职责范围内，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜向人民法院提起民事诉讼。结合本案，原告清远希望华庭业主委员会经业主授权成立，并在相关政府部门备案登记，就涉及其共有部分所有权的侵害事实，有权提起民事诉讼，故其具备诉讼主体资格。针对被告提出希望华庭业委会任职期限届满，不能再履行职责亦不能提起本次诉讼的抗辩，原告已于庭后提交了占小区业主总户数（136户）二分之一以上的业主（95户）共同签名的签名表，该小区二分之一以上的业主同意原告为维护业主的共同权益而提起本次诉讼，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条以及第十二条的规定，原告在取得占小区总户二分之一以上以及专有部分占建筑物总面积二分之一的业主授权的情况下，提起本次诉讼符合法律法规规定，具有诉讼主体资格。对于被告答辩认为原告无权提起本次诉讼的意见不予采纳。
针对原告提出的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，希望华庭小区内建筑物的共有部分由全体业主共同所有，产权所有人归属于全体小区业主，建筑物共有部分的占用、使用、收益、处分的权利自然归全体小区业主所有。因此，被告何伯强在未经业主同意的情况下代表德荣房地产公司擅自与联通清远公司签订租赁合同出租楼顶属无权处分行为，德荣房地产公司收取由联通清远公司支付的租金61050元没有合法根据。对于该租金的去向，被告德荣房地产公司辩称该款已全部用于支付小区业主的物业管理费，因此原告无权要求被告返还该租金。被告德荣房地产公司为该主张提供的收据及工资签收表为孤证，无法与其他证据佐证形成证据链，不能证明被告德荣房地产公司已将其收取的租金用于小区的管理维护，故此，原告请求被告德荣房地产公司返还其收取的61050元的租金于法有据，本院予以支持。对于租金所产生的利息，可自原告向被告主张权利之日即起诉之日（2013年4月23日）起按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算61050元的利息。对于原告请求被告何伯强承担连带责任的诉请，由于被告德荣房地产公司以及何伯强均称何伯强收取的61050元租金全部交回给了德荣房地产公司，收取租金的是德荣房地产公司而非何伯强，因此，被告何伯强显然不应成为返还租金的责任主体，对于原告请求被告何伯强承担连带责任的诉请不予支持。而原告要求联通清远公司承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第三款之规定，判决如下：
限被告清远市德荣房地产有限公司自本判决生效之日起10日内向原告清远市希望华庭业主委员会返还租金61050元及其利息（利息自2013年4月23日起按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计至判决确定的履行期届满之日止）。
本案受理费2185元，由被告清远市德荣房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 罗文勇
审 判 员 潘金桥
人民陪审员 陆叶花
二〇一三年十月九日
书 记 员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。