安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终326号
上诉人(原审原告)：马营，男，1975年4月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上诉人(原审原告)：马密，女，1978年2月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被上诉人(原审被告)：淮北市天宝金店，住所地安徽省淮北市相山区淮海路南相山路西相王国际购物广场*层。
经营者：赵洪，男，1985年7月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：许光耀，安徽亚星律师事务所律师。
上诉人马营、马密因与被上诉人淮北市天宝金店（以下简称天宝金店）排除妨害纠纷一案，不服安徽�淮北市相山区人民法院（2016）皖0603民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马密，被上诉人天宝金店的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马营、马密上诉请求：撤销一审判决，依法改判天宝金店立即停止侵权、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失；本案一、二审诉讼费用、评估费均由天宝金店负担。事实与理由：1.一审判决认定马营、马密的商业用房无明确四至界限明显错误。2.一审判决认定马营、马密前三年免租，后二年租金明显具有弥补业主免租期收益，故而后两年的租金标准较高与事实不符。3.一审判决认定天宝金店返还涉案商业用房必然侵害其他已经签订租赁合同业主的利益，不利于经济发展，显然是主观臆断。4.一审判决适用法律错误且有失公正。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，没有体现司法的公平公正。请求纠正一审判决，依法改判。
天宝金店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。理由：1.本案众多商铺之间无墙体分隔，马营、马密将面积和四至混为一谈，其观点明显错误。2.目前与天宝金店签订租赁合同的业主共计36户，租赁面积为1153.48平方米，包括本案在内的16件上诉案件所涉商铺面积不足220平方米，说明绝大部分业主认可当前租金标准为每平方米70元，且该价格并不低于当前购物广场租金的市场价格。3.马营、马密与开发商签订的租赁协议前三年免租金，因双方系房屋买卖和返租关系，所谓租金价格是作为一种促销手段，明显存在鼓励业主购房、抬高物业收益的目的，协议期满后开发商选择撤离，说明所谓租金虚高，不是购物广场当时的实际租金水平，更�当前租金的市场价格。2016年2月淮北新百商业运营管理有限公司与其他众多业主签订租赁合同的月平均租金为每平方米54元，该价格还是在商业氛围很好的情况下确定的。4.天宝金店依据与36位业主签订的租赁合同使用相关商铺，享有合法的用益物权，其他商铺处于闲置状态并非天宝金店造成，天宝金店希望购物广场恢复往日繁荣，大家合作共赢。
马营、马密向一审法院起诉请求：1.天宝金店立即停止侵权、排除妨碍、恢复原状，并赔偿损失7486.5元（暂自2016年3月15日计算至2016年6月15日，自2016年6月15日起按照每年29946元继续计算至实际停止侵权之日止）；2.本案诉讼费、送达费等费用均由天宝金店负担。
一审法院认定事实：马营、马密系坐落于淮北市相山区淮海中路89号相王国际购物广场01幢3577号商铺（即涉案商铺）产权所有人，该商铺建筑面积为9.74平方米。2010年4月6日，马营、马密与淮北市南北行投资发展有限责任公司（以下简称南北行公司）、淮北市金坤商业管理有限公司（简称金坤公司）签订协议书，约定马营、马密将商铺出租给金坤公司统一租赁运营，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日，租赁期间前三年零租金，第四年租金27224元，第五年租金29946元，马营、马密同意由金坤公司对涉案商铺进行自营或转租、委托他人经营。之后，天宝金店与金坤公司签订租赁合同，承租包括涉案商铺在内的93个商铺用于经营金银、珠宝销售。金坤公司与天宝金店签订的合同到期后，天宝金店于2016年3月15日起继续使用涉案商铺进行经营至今，后因关于租金问题未达成一致，天宝金店未与马营、马密签订租赁合同。涉案商铺位于相王国际购物广场01幢，与天宝金店使用的其他商铺之间没有分隔墙体，无明确四至界限�系为所谓产权式商铺。马营、马密等业主购买该商铺后，即将商铺租赁给金坤公司统一经营。2015年6月起至今，因商铺租金问题，相王国际购物广场01幢大量商铺停业闲置至今，且商场部分出入口处于封闭状态。天宝金店目前经营仍占用商铺93个，已签订租赁合同的商铺数量为52个，均约定租赁价格为每平方米每月70元（此价格截至2019年6月14日）。
一审法院认为，包括马营、马密在内的业主与金坤公司签订协议书，将商铺出租给金坤公司，由其统一招商、统一装修进行经营管理，双方签订的协议书期限为五年，前三年免租，后二年租金明显具有弥补业主免租期收益的性质，故而后二年的租金标准较高。现协议期限届满，天宝金店与金坤公司签订的租赁合同到期后继续占用涉案商铺用于经营，天宝金店应直接向马营、马密支付商铺占有使用费。相王国际购物�场大量商铺停业闲置、商场出入口封闭，导致天宝金店周边商业环境恶化，现马营、马密诉请天宝金店按照原协议书约定的每年29946元的标准赔偿损失，标准明显偏高，且马营、马密提交的证据不足以证明其每年产生的损失为29946元。结合目前天宝金店使用商铺的情况及其与部分业主已签订的租赁合同，酌定天宝金店按照每平方米每月70元的价格向马营、马密支付商铺的占有使用费，自2016年3月15日至2016年6月15日，天宝金店应支付2045.4元（70元×9.74平方米×3个月），自2016年6月16日起，天宝金店应继续按照该标准支付占有使用费至停止占用之日止，但不超过2019年6月14日。2019年6月14日之后的租金价格，由双方另行协商解决。关于停止侵权、恢复原状、排除妨害的问题。马营、马密诉请判令天宝金店停止侵权、恢复原状、排除妨害，其目的为要求天宝金店返还涉案商铺，�便其行使占有使用权。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，马营、马密等人在购买讼争商铺后，开发商南北行公司未将商铺交付于马营、马密本人，而是将商铺直接交于金坤公司统一招商经营，从上述事实可以看出马营、马密等人在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然马营、马密交的权属证书及房屋分户平面图能够证明涉案商铺归其所有，但产权证未记载房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其专有部分难以与其他业主的权益相区分。一审法院通过现场调查核实，相王国际购物广场在实践中也并未进行实体墙体分隔，马营、马密要求返还的3577号商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以独立与其他业主的商铺相区分，并不具备独立经营的客观条件。天宝金店使用面积不仅包括马营、马密专有的产权面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于马营、马密的商铺无法实际分割，天宝金店如返还马营、马密所有的商铺，必然侵害其他已签订租赁合同业主的利益，亦会出现类似相王国际购物广场其他商铺闲置的情况，导致社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。故讼争商铺暂不具备返还条件。判决：一、天宝金店于判决生效之日起十日内支付马营、马密位于淮北市相山区淮海中路89号相王国际购物广场01幢3577号商铺的占有使用费2045.4元，并自2016年6月16日起继续按照每平方米每月70元的标准继续支付至停止占用之日止，但不超过2019年6月14日。二、驳回马营、马密的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由天宝金店负担。
本院二审期间，马营、马密提交证据如下：1.相王国际临时业主大会表决票1096份，拟证明：多数业主表决同意安徽平洋商业管理有限公司（以下简称平洋公司）进驻相王国际，天宝金店侵权在先，未经业主同意抢先入驻。2.部分相王国际广场业主与平洋公司签订的租赁合同，拟证明：天宝金店私自侵占使用涉案商铺，导致马营、马密无法履行该租赁合同，该租金高于天宝金店支付的租金价格。天宝金店质证认为，证据1公证处未出具公证书，不具有真实性、合法性及与本案的关联性；对证据2的真实性无异议，但不能达到证明目的。
天宝金店二审提交其与购物广场9户业主在一审庭审后签订的租赁合同以及相对应的房地产权证书、不动产统一发票、支付租金的银行凭证，拟证明：天宝金店与购物广场9户业主签订租赁合同并依约支付租金的相关事实，已签约业主累计达到36户，累计租赁面积为1153.48平方米，绝大部分业主认可月租金价格为每平方米70元，该租金是目前的市场价格。马营、马密质证认为，9位业主在一审庭审后，为了避免诉讼及其他损失，降低价格与天宝金店签订合同，不能认定为租金的市场价格。
本院经审查认为，马营、马密提交的证据，不能达到其证明目的，不予认定；天宝金店提供的证据能够证明其在一审庭审后与购物广场9户业主签订租赁合同并依约支付租金的事实，予以认定。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：天宝金店在一审庭审后与购物广场9户业主签订租赁合同并依约支付租金，累计已签约业主36户，租赁铺位59个。
本院认为，本案二审争议焦点是:1.天宝金店对马营、马密是否构成侵权；2.如构成侵权，天宝金店应否恢复原状、停止侵权并赔偿经济损失。
关于天宝金店对马营、马密是否构成侵权的问题。涉案商铺系产权式商铺。所谓产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺。主要表现为，开发商将大商场分割成若干个具有独立产权证的小面积商铺，并将其全部或者部分以物业公司或者商场经营管理公司的名义，承诺投资者（买方）在一定年限内给予每年固定或者保底加抽成的回报。本案中，马营、马密与南北行公司、金坤公司签订的协议书约定，马营、马密购买南北行公司的商铺，由金坤�司对该商铺进行售后统一租赁运营，即所有权与经营权分离，马营、马密对涉案商铺并不享有独立的租赁经营权，但有权收取租金。天宝金店在其与金坤公司签订的租赁合同到期后，未经同意继续占用涉案商铺用于经营，其行为构成侵权。
关于天宝金店应否恢复原状、停止侵权并赔偿经济损失的问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因天宝金店使用的面积不仅包括马营、马密专有的产权面积，也涵盖其他签订租赁合同的业主的产权面积，如让天宝金店恢复原状，返还马营、马密所有的商铺，则损害同一区域其他已签订租赁合同的多数业主的权益，亦可能导致大量商铺闲置，故一审法院认定讼争商铺暂不具�返还条件并无不当。天宝金店在其与金坤公司签订的租赁合同到期后继续占用涉案商铺用于经营，天宝金店应当向马营、马密支付商铺占用使用费。马营、马密诉请天宝金店按照原协议书约定的每年29946元的标准赔偿损失，但提交的证据不足以证明其实际损失。结合目前天宝金店使用商铺的情况及其与部分业主已签订的租赁合同，一审判决酌定天宝金店按照每平方米每月70元的价格向马营、马密支付商铺的占用使用费并无不当。
综上所述，马营、马密的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由马营、马密共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 �王咏梅
审判员 刘 静
审判员 李 祥 昆
二〇一七年七月七日
书记员 杨 倩 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法�对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。