南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖迈民初字第57号
原告寻满成（反诉被告），男，汉族，1984年4月25日生。
委托代理人甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。
被告邵俊高（反诉原告），男，汉族，1949年8月1日生。
被告陶连娣（反诉原告），女，汉族，1952年5月10日生。
以上二被告（反诉原告）委托代理人史和萍，南京市雨花台区雨花法律服务所法律工作者。
第三人杨光利（反诉第三人），女，汉族，1990年7月9日生。
原告寻满成（反诉被告）与被告邵俊高（反诉原告）、陶连娣（反诉原告）、第三人杨光利（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭进行审理。原告寻满成（反诉被告）委托代理人甘贵祥，被告邵俊高（反诉原告）、陶连娣（反诉原告）的委托代理人史和萍到庭参加诉讼。第三人杨光利（反诉第三人）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寻满成诉称，原告于2013年6月认识第三人。2013年11月4日，原告通过第三人的名义通过中介南京华府房产代理有限公司购买二被告名下位于南京市栖霞区某路XX号某园X幢X单元XXXX室房屋。2013年11月4日，买卖双方签订了买卖协议，原告支付了1万元定金，二被告向第三人出具了收条。2013年11月29日，原告向被告邵俊高银行账户内汇入49万元购房款，且原告当日支付了12000元中介费，收条在第三人手中。2013年11月29日，原告及第三人将1万元定金收条给了被告邵俊高，为防止被告邵俊高违约而要求被告邵俊高打了一张借条，借条数额是依据合同上的违约计算出来的，具体数额应在30万元左右。当日，被告邵俊高打了一张50万元的收条，收条在第三人手中，同时被告邵俊高将房屋钥匙以及产权置换凭证、门卡、水电卡都给了原告以及第三人。随后，原告对房屋进行了装修。但因第三人后来不配合办理房产过户手续，致使原告与二被告难以办理过户手续。原告现向本院起诉，请求判令：1、判令二被告协助原告办理位于南京市栖霞区某路XX号某园X幢X单元XXXX室房屋过户手续，如果不可以，要求二被告履行买卖合同过户的义务，然后在另行提起确权诉讼；2、二被告承担本案诉讼费。
被告邵俊高、陶连娣辩称，原告所述的事实及理由基本属实，但不是二被告不愿意协助办理过户手续，二被告同意房屋过户至原告及第三人名下。原告与第三人发生矛盾，不能过户的责任应由原告与第三人承担。房屋的购房款还没有付清，水电费、物业费也没有付清。
第三人杨光利未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
反诉原告邵俊高、陶连娣诉称，2013年11月4日，反诉二原告与反诉被告以及反诉第三人签订购房协议，协议对房屋的地点、价格以及过户均有约定。合同履行过程中，由于反诉被告与反诉第三人之间发生矛盾，导致反诉二原告无法在规定的时间内过户，房屋尾款也未及时给付反诉二原告。反诉被告以及反诉第三人的行为，违反了合同约定，应承担违约责任，故请求判令：1、判令反诉被告与反诉第三人连带支付违约金14万元，或者按照房屋全部房款或未付房屋尾款作为本金，自2014年6月18日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；2、反诉被告、第三人承担本案诉讼费。
反诉被告寻满成辩称，根据双方签订的合同，对于案涉房屋办理产权证及土地证，并未约定买方的违约责任。根据反诉被告提供的材料，案涉房屋应为反诉被告所有。现反诉被告同意支付房屋尾款215000元，所以并未违约，接手房屋后同意将水电费以及物业费结清。
反诉第三人杨光利未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年11月4日，邵俊高、陶连娣作为甲方（卖方），杨光利、寻满成作为乙方（买方），南京华府房产代理有限公司作为见证方，三方签订房屋买卖协议，约定甲方将位于南京市栖霞区某路XX号某园X幢X单元XXXX室房屋卖与乙方，甲方已将房屋全部状况以及资料均告知乙方，乙方亦详细了解案涉房屋情况，自愿购买房屋，具体办理两证（产权证、土地证）时间待办证条件成熟时，甲方保证按协议约定时间办理甲方名下的两证并如期把该房屋产权过户给乙方；房屋总价款为71.5万元，乙方于2013年11月4日付给甲方购房定金14万元，于2013年11月30日前以现金方式支付给甲方购房款36万元，余款21.5万元以现金方式支付给甲方，在上述房屋产权过户后，乙方拿到乙方名下的产权证、土地证当日支付给甲方；甲方于乙方付清购房款（含定金）人民币50万元当日交房给乙方，并将该房的相关资料一并交给乙方，同时乙方即为该房产实际使用人以及所有人；案涉房屋暂时无法办理产权证以及土地证，甲、乙双方协商在可以办理两证时由甲方负责在接到办证通知后三十日内将甲方名下的产权证及土地证办妥，办好两证后的十日内办理上述房产的产权过户手续，甲方不得借故拖延时间；乙方中途毁约不得向甲方索还定金，定金作为付给甲方的赔偿款归甲方所有；甲方在收到购房款50万元之后违约的，应在违约事项发生后三日内，将乙方所付全部购房款的本金和付款当日至违约当年当月期间本金所产生的4倍银行贷款利息支付给乙方，并向乙方支付不低于违约当年当月房屋市场价的一倍赔偿金。协议签订当日，邵俊高、陶连娣收到购房定金1万元，邵俊高向杨光利出具14万元的购房定金收条。2013年11月29日，寻满成从银行账户中卡取49万元支付给邵俊高，邵俊高向杨光利出具购房定金收条36万元。2013年11月29日，邵俊高与杨光利签订借款合同，约定邵俊高向杨光利借款30万元，定于案涉房屋可以上市交易（产权过户）的一个月之内还清，如借款人届时无法还清，则必须在上述时间内把邵俊高名下的案涉房屋过户至杨光利或杨光利指定的人名下，用于还清上述借款；在邵俊高把上述房屋过户给杨光利或杨光利指定的人名下后，该借款合同和相关借条作废，视同借款已全部还清；如届时邵俊高、陶连娣既不还钱，也不把上述房产过户给杨光利或杨光利指定的人名下，每逾期一日，按上述借款在违约当时四倍银行贷款利息计息，直至邵俊高、陶连娣还清上述借款或把上述房产过户至杨光利或杨光利指定的人名下。2013年11月29日，邵俊高向杨光利出具了一张30万元的借条。2013年11月29日，邵俊高将案涉房屋以及房屋的相关材料交给寻满成和杨光利。
2014年3月14日，邵俊高办理了案涉房屋的房屋权属证书。2014年6月14日，邵俊高向寻满成、杨光利发出催告办理房产过户通告函，告知寻满成、杨光利案涉房屋已于2014年3月即具备产权过户条件，但因寻满成、杨光利原因，致使案涉房屋至今未办理房屋产权过户手续，余下的购房款也未按约定支付，并要求寻满成、杨光利携带相关材料于2014年6月18日到南京市产权办理产权过户手续。但案涉房屋产权至今未办理过户手续。
庭审过程中，寻满成举证装修合同，拟证明寻满成接收房屋后，对房屋进行了装修，举证杨朝清出具的收条、声明、承诺书各一份，拟证明杨朝清收取寻满成给付的两万元款项，并代表杨光利将房屋相关材料交给寻满成，认可案涉房屋为寻满成一人所有，愿意配合寻满成办理过户手续，举证照片，拟证明寻满成按照邵俊高、陶连娣要求的时间到房产局办理过户手续，但并未见到邵俊高、陶连娣。寻满成陈述因杨光利后来不配合办理房产过户手续，致使寻满成与邵俊高、陶连娣难以办理过户手续。邵俊高、陶连娣陈述其曾通知寻满成及杨光利办理过户手续，但二人并未按照约定时间到房产局办理过户手续；同意继续办理过户手续，但必须过户至寻满成以及杨光利名下。寻满成与邵俊高、陶连娣均陈述邵俊高与杨光利于2013年11月29日签订借款合同并未实际履行，签订借款合同只是为了保证买卖合同的履行。
上述事实，有协议书、银行取款凭证、存折开户记录、收条、借款合同、资料交接清单、房屋产权证、通知函、装修合同、承诺书、声明书、（2014）栖迈民初字第595号民事案件庭审笔录、调查笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，虽然寻满成、杨光利与邵俊高、陶连娣在签订房屋买卖协议时，案涉房屋未取得相关的权属证书，但在起诉前邵俊高、陶连娣已取得房屋相关权属证书，且房屋买卖协议的签订系房屋买卖双方真实意思表示，故双方签订的房屋买卖协议应为有效，双方理应按照合同的约定履行各自的义务。邵俊高、陶连娣在收到首付款及购房定金共计50万元后，按照合同约定将房屋交付给寻满成，且在案涉房屋办理两证后，通知寻满成、杨光利办理房屋过户手续。后因寻满成与杨光利的原因，案涉房屋一直未过户。现寻满成要求办理案涉房屋过户，邵俊高、陶连娣同意将案涉房屋过户至寻满成、杨光利名下，且因与邵俊高、陶连娣签订房屋买卖合同的买方系寻满成、杨光利，故邵俊高、陶连娣应将案涉房屋过户至寻满成、杨光利名下。至于寻满成所述其系案涉房屋的真正物权人，寻满成可另案起诉。
依据双方签订的房屋买卖协议，邵俊高、陶连娣在接到案涉房屋可以办房屋两证之日起三十日内应将其名下的案涉房屋两证办好，并在办好两证后的十日内办理房屋产权过户手续；对于案涉房屋余款21.5万元的支付，双方约定邵俊高、陶连娣在将上述房屋产权过户后，寻满成、杨光利拿到其名下的产权证、土地证当日将房屋尾款支付给邵俊高、陶连娣。邵俊高、陶连娣在2014年3月办理案涉房屋产权证后，于2014年6月14日通知寻满成、杨光利于2014年6月18日携带产权过户材料到南京市房产局办理房屋过户手续。但因寻满成、杨光利的原因，案涉房屋产权至今未过户，致使邵俊高、陶连娣一直未能获得房屋尾款21.5万元，造成邵俊高、陶连娣产生损失。对该项违约损失，寻满成、杨光利理应承担违约赔偿责任。综合考虑邵俊高、陶连娣通知寻满成、杨光利办理房屋过户时间、房屋相关权属过户的时间以及买卖协议的约定，本院酌定寻满成、杨光利自2014年7月20日起至上述房屋房产所有权证、土地使用权证过户至寻满成、杨光利名下之日止，以房屋尾款21.5万元作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金。如案涉房屋相关权证过户完成之后，寻满成、杨光利未按合同约定支付房屋尾款，邵俊高、陶连娣可另案起诉要求寻满成、杨光利承担迟延付款的违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、邵俊高、陶连娣于本判决发生法律效力之日起十五日内协助寻满成、杨光利将位于南京市栖霞区某路XX号X幢X单元XXXX室（房屋产权证号：宁房权证栖转字第××号）房屋过户至寻满成、杨光利名下。
二、寻满成、杨光利于本判决发生法律效力之日起二十日内连带支付邵俊高、陶连娣违约金（自2014年7月20日起至上述房屋所有权证、土地使用权证过户至寻满成、杨光利名下之日止，以人民币21.5万元作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）
本诉案件受理费人民币80元（寻满成已预缴），由寻满成、杨光利承担。反诉案件受理费人民币3100元（邵俊高、陶连娣已预缴），由邵俊高、陶连娣1000元，寻满成、杨光利承担2100元。寻满成、杨光利承担的反诉案件受理费，于本判决发生法律效力之日起二十日内连带支付邵俊高、陶连娣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 亮
人民陪审员 高益群
人民陪审员 葛秀芳
二〇一五年九月二日
书 记 员 杜 娟