江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3356号
上诉人（原审被告）黄海萍，女，1968年8月14日生，汉族。
委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，汉族，退休老师。
被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，董事长。
委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人黄海萍因与被上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江鸿物业原审诉称，2009年1月，原告与中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）签订《太平巷22号前期物业合同》一份，合同约定：物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅为1.2元／月／平方米，公共能耗公摊费用及其他费用按照业主的建筑面积分摊，物业服务费用按季交纳，被告应在每季的第一个月的前十日履行交纳义务，合同期满后，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年。2014年1月，经原告与八一医院协商后确定，自2014年1月起，八一医院按0.6元／月／平方米给予原告补贴，被告按照0.6元／月／平方米交纳物业费，其他费用及交纳方式不变。2009年5月8日，被告办理了入住手续，房屋建筑面积为123平方米，然自2012年1月起，被告即未交纳物业服务费用，至2014年12月，共欠原告物业费4428元。经原告多次催要，被告一直未交纳。原告认为，原告与八一医院签订的《太平巷22号前期物业合同》符合法律规定，原告已按照约定履行了自己的义务，被告应当按照合同约定交纳相应的费用，其久拖不交的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告：1、支付自2012年1月至2014年12月所欠物业费4428元；2、承担本案的诉讼费用。
黄海萍原审辩称，太平巷22号属于部队的经济适用房，建设方是八一医院，产权属于军产，原告和八一医院签订的《太平巷22号前期物业服务合同》是在所有住户不知情的情况下签订的，在所有住户入住后合同签订的双方也没有告知住户，故被告没有履行合同的义务。八一医院自2011年10月26日开始向原告交纳太平巷22号的物业费，直到2015年1月23日，原告不应再向被告主张物业费。2014年1月1日，八一医院和原告签订了一年的物业服务合同，前期物业合同应当在2010年12月31日自动终止，但2011年至2013年的物业服务合同原告和八一医院均没有出示给全体住户，被告无法依合同履行。2014年9月30日，八一医院向全体住户发出通知，准备成立业主委员会筹备会，故2009年以来都是八一医院在行使太平巷22号的管理，包括和原告的沟通、合同的签订、物业费的交纳。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年1月14日，八一医院（甲方）与原告（乙方）签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对太平巷22号提供前期物业服务，物业名称为太平巷22号经济适用房，物业类型为住宅；物业费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元／月／平方米；物业费按季交纳，业主应在每季的第一个月的前十日前拨付给乙方；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体的补贴方式为甲方享有产权的停车收益、电梯广告收益归乙方所有，如在上述基础上，乙方收支仍又不足，甲方同意予以补贴，甲方予以乙方的补贴，具体数额按实结算；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；合同期限自2009年1月1日至2009年12月31日止，合同期限内，业委会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，合同自动终止，合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作。2014年1月1日，八一医院与原告另签订《太平巷22号物业服务合同》。
2009年5月8日，被告收到太平巷22号604室房屋钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》，房屋面积123平方米。被告表示其收到的《前期物业服务协议》是原告单方面盖章的空白合同，不含有八一医院向原告补贴的条款。原告则表示该份合同虽然只有原告的公章，但也约定了按照1.2元／平方米／月收取物业费，其他主要条款也与《太平巷22号前期物业服务合同》基本相同。
2011年5月27日、2012年11月26日、2013年3月7日，原告分别在小区贴出通知，向未交费业主催缴物业费及公摊水电费。2014年9月24日，原告向被告发出律师函，催缴物业费及公摊水电费，被告收到该律师函。
被告提供八一公寓2010年收支核算明细、物业费发票及录音等证据，以证明八一医院自2011年10月26日起向原告交纳太平巷22号的物业费，且根据收支核算明细中原告交纳的税费反映出原告2010年的总收入为321308元，已超出原告预算。就被告该项主张以及江鸿物业服务合同签订情况等问题，本院前往八一医院进行调查，八一医院陈述：《太平巷22号前期物业服务合同》合同到期应该是2010年，顺延一年，但是业委会一直未成立，2011年到2013年一直是口头协议，合同条款按照原合同来，直到2014年1月才签订了一份合同，但是这份合同签订后，一直没有执行。自2014年起，八一医院补贴原告0.6元／月／平方米的物业费。而八一医院支付给原告的钱并非是替未交费的业主交费，而是根据合同约定支付给原告的补贴（即物业公司一年运营总成本减去应当收取的物业费总额）。被告另提供其向原告交纳建筑垃圾清运费200元及装饰管理费430.5元的收据和发票，主张原告系重复收费、乱收费。
2014年9月30日，八一医院通知全体业主于2014年10月18日召开全体业主会议，以便成立小区业主委员会筹备委员会。
另查明，原告于2015年1月退出太平巷22号小区。被告系太平巷22号八一公寓604室（以下简称604室）的使用人，604室面积123平方米。被告的物业费交至2011年12月。
以上事实，有《太平巷22号前期物业服务合同》、《太平巷22号物业服务合同》、《业主收楼资料领取确认表》、通知、发票、收据、录音、调查笔录、《前期物业服务协议》及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持。被告作为604室的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故被告受该合同的约束。对于被告提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，原告与八一医院均未提供2011年至2013年的合同，故被告无法依合同履行的意见，本院认为，前期物业服务合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与原告约定按照原合同继续履行，亦是原告在小区提供服务至2015年1月，被告应按照原合同标准向原告支付享受其服务期间的物业费。至于八一医院以物业费名义向原告支付的费用，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给原告的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故被告并不因此得以免交物业费。至于被告提出原告存在重复收费及乱收费的意见，本院认为如被告认为该项收费侵犯了其权益应另案主张。对于被告主张根据原告交纳的税费可以计算出其收入超过其预算的意见，本院认为原告的收入来源不仅仅是被告的物业费，交纳物业费是被告依合同应承担的义务，与原告的实际收入不具有关联性。综上，被告应支付原告2012年1月至2014年12月的物业费。现原告自愿按照按照0.6元／平方米／月收取2014年1月至12月的物业费，本院予以确认，故被告共应交纳物业费4428元（123平方米×1.2元／平方米／月×24月＋123平方米×0.6元／平方米／月×12月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告黄海萍于本判决生效之日起十日内支付原告南京江鸿物业发展有限责任公司2012年1月至2014年12月的物业管理费4428元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告黄海萍负担。
上诉人黄海萍不服原审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人从2009年起对太平巷小区实际收费标准达到物业收费政府指导价的三倍，严重违反了相关法律法规的规定。2、被上诉人未能提交2011年后符合法律规定的书面物业服务合同，也不能提交符合物业管理条例强制性规定的招投标文件或房地产行政管理部门的批准文件，被上诉人自2011年进入涉诉物业进行服务违反了国家程序性强制性规定。3、被上诉人长期隐瞒《太平巷22号前期物业服务合同》、《太平巷22号物业服务合同》以及被上诉人和八一医院的口头协议，剥夺了上诉人的知情权，为上诉人维权设置了重重障碍。4、被上诉人承诺的服务标准和实际服务质量差距很大。按合同约定被上诉人应提供四级三类服务标准，但实际服务标准只达到一级一类的标准，应依法按实际服务的标准降低服务费。5、证人八一医院是被上诉人的利害关系人，其证言不实。原审被上诉人提供的转账支票上八一医院明确系代业主垫付的物业管理服务费，其作证否定是物业费，明显与事实不符。6、被上诉人存在重复收费、乱收费的问题。房屋空置期间的费用应该按七折支付，被上诉人还重复收取了垃圾清运费200元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人江鸿物业辩称，1、被上诉人向上诉人收费标准是1.2元／月／平米，并未超过政府指导价。2、被上诉人与八一医院签订合同合法有效。在合同未被法院或仲裁机构撤销之前双方均应当按照合同约定履行自己的义务。被上诉人已经在上诉人所在的小区实际服务至2015年1月，因此，上诉人应当支付相应的物业费。3、上诉人未能提供证据证明八一医院同意为其缴纳物业服务费用，并且取得了被上诉人的同意。根据合同约定以及原审法院调查结果，八一医院支付的费用为根据双方合同约定支付给被上诉人用于弥补收支不足的费用，而非为上诉人缴纳的物业服务费。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人向本院提供如下证据：1、八一医院致太平巷22号全体业主的一封信，证明被上诉人决定从2014年7月28日起中止对小区的部分物业服务。2、太平巷22号小区三张照片，证明被上诉人服务质量达不到四级三类标准。3、用水证明一份，证明上诉人空置房4个月，应该按照70%收取物业费。4、上诉人委托代理人和被上诉人物业主任的录音两份，证明被上诉人物业服务不到位的情况。5、证明一份，证明被上诉人原保安承认没有双人立岗。6、证明一份，证明18位业主联合证明被上诉人5项物业服务不到位。7、接处警工作登记表，证明被上诉人使用非法手段讨要物业费。8、被上诉人致八一医院函件，证明被上诉人以中止物业服务逼迫八一医院要求业主支付物业费。9、消防监督检查记录，证明被上诉人没有定期检查消防设施，致使灭火器过期。10、证明一份，证明14名业主联合证明被上诉人7项物业服务不到位。11、录音一份，证明八一医院李家真主任表示被上诉人服务不到位。被上诉人对上述证据的质证意见为：1、不能证明上诉人的证明目的，被上诉人实际并未中止物业服务。2、无法证明照片的形成时间以及和本案的关联性。3、用水记录表明上诉人一直存在用水情况，且上诉人未办理空置房备案。4、不能证明上诉人的证明目的。5、真实性认可，被上诉人确实没有双人立岗。6、无法证明上诉人的证明目的。7、不能证明上诉人的证明目的。8、真实性无异议，但被上诉人实际未中止物业服务。9、真实性无异议，因为被上诉人当时和八一医院商谈退场事宜，对消防设施的检查可能不及时。10、不能证明上诉人的证明目的。11、不能证明上诉人的证明目的。被上诉人向本院提交了经理姚宏发的岗位证书，证明其具有相关资质。上诉人认为该证书获得时被上诉人已经撤场，不能证明在小区服务期间其有相关资质。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，被上诉人和八一医院签订的《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人作为物业的实际使用人，应受上述物业服务合同约束，履行缴纳物业服务费的义务。
针对上诉人提出的拒交物业费的抗辩理由，本院认为：1、关于物业服务收费标准问题。本院认为，八一医院和被上诉人签订的前期物业服务合同约定的物业服务标准为1.2元／月／平方米，该约定并未超出相应的政府指导价；八一医院给被上诉人的补贴与上诉人无关，上诉人以八一医院给予补贴为由认为被上诉人收费标准过高，本院不予支持。2、关于上诉人所称被上诉人与八一医院签订物业服务合同未经过招投标的问题。本院认为，虽然被上诉人未提供证据证明其是经八一医院通过招标对诉争小区进行物业服务，但双方签订的物业服务合同并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，因此该合同合法有效，物业服务合同对上诉人具有约束力。3、关于上诉人所称被上诉人与八一医院之间自2011年至2013年无物业服务合同的问题。本院认为，根据八一医院的陈述，自2011年开始双方系口头协议按照原合同继续履行，其后八一医院并未书面通知被上诉人解除合同，且事实上被上诉人在诉争小区亦提供了物业服务，因此，上诉人称自2011年起，被上诉人收取物业费无合同依据的主张不能成立。4、关于上诉人所称八一医院已经替业主缴纳了物业服务费的问题。本院认为，原审中八一医院已经明确表示其所支付费用系按照合同约定给被上诉人的补贴而非替未交费的业主支付的物业费，现上诉人并无证据推翻八一医院的陈述，上诉人该项上诉理由，本院不予采信。5、关于上诉人所称被上诉人物业服务质量不符合标准问题，本院认为，虽上诉人提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明被上诉人在物业服务中存有重大瑕疵，因此上诉人主张按实际服务的标准降低被上诉人服务费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。6、关于上诉人所称被上诉人重复收费的问题。本院认为，上诉人未能提供证据证明房屋存在未入住或未使用的情况，且被上诉人未向上诉人办理空置备案，故上诉人要求减少空置期间物业费，依据不足。上诉人提出的其他重复收费问题，上诉人可以另行主张。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄海萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 杨 扬