黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0502民初1895号
原告（反诉被告）黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西平安街3号新宏基大厦。
法定代表人陈伟，该公司董事长。
委托代理人龚晓东，系黑龙江姜笑雨律师事务所律师。
被告林昊（反诉原告），男，1987年1月5日出生，汉族，系哈尔滨市政协干部，住黑龙江省双鸭山市尖山区八马路。
委托代理人林野，男，1956年9月16日出生，汉族，是被告林昊父亲，系双鸭山市市场监督管理局干部，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
原告（反诉被告）黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）与被告（反诉原告）林昊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）新宏基公司委托代理人龚晓东、被告（反诉原告）林昊委托代理人林野到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告新宏基公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付欠购房款106,544.00元人民币；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年8月3日签订新宏基广场优先认购协议书。该认购协议书约定被告以每平方米4240元的价格购买原告建设的位于新宏基广场第3单元6层02号房屋，房屋参考建筑面积为72.31平方米，原告具备预售许可条件后，双方签订正式的购房合同。原告向被告交付的房屋实际测量的建筑面积为73.71平方米，总购房款为303，222.00元人民币。根据合同约定，被告应付清全部的购房款，但其只实际支付购房款196，678.00元人民币。被告拒付剩余房款，故诉至法院。
本诉原告针对其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：1、商品房销售许可证，证明原告销售商品房资质合法；2、工程规划许可证、建设用地规划许可证，证明销售商品房资质合法；3、新宏基广场优先订购协议书，证明被告欠购房款的数额及其相关约定；4、交款收据两份复印件，证明已购房款及欠款的数额。
本诉被告林昊辩称，原告与被告于2012年8月3日签定优先订购协议书距今已4年之久，已经超过诉讼时效。原告与被告签订的新宏基广场优先订购协议书中，双方约定，于签定商品房买卖合同七日内由原告办理购房贷款。被告多次催促原告履行该项条款，可时至今日，也没有签约，为此，原告应按约返还双倍定金100，000元并承担违约责任。原告不按法律的规定签定商品房买卖合同，并向被告明示《商品房销售管理办法》，《商品房买卖合同示范文本》，擅自更改新宏基广场开发项目的规划设计，影响到商品房的质量和使用功能，致使被告一直不能入住，正常使用，依法应赔偿损失。原告不按商品房销售的相关法律法规的规定销售商品房，销售的标的物质次价高，利用预先设好的格式合同霸王条款签订的新宏基广场优先认购协议书显失公平。请求法院判令依法双倍返还定金。
本诉被告针对本诉答辩意见向本院提交以下证据材料：1、优先订购协议书，证明其购买的房屋是按揭贷款所以没有交全款，按合同约定签订房屋买卖合同后7日内办理贷款，现房屋买卖合同没有签定，致使合同不能正常履行，责任在于原告方；2、房屋验收表，证明房屋我们至今没有收到原告提供的标准的房屋接受合同，交房程序不合法，缺少法定手续；3、照片，证明房屋质量存在严重瑕疵，擅自改变房屋结构；4、交款收据5张，证明已交费用。
反诉原告诉称，原告与被告于2012年8月3日签定的优先订购协议书距今已有4年之久，已经超过诉讼时效。原告与被告签订的新宏基广场优先订购协议书中，双方约定，于签定商品房买卖合同七日内由原告办理购房贷款。被告多次催促原告履行该项条款，可时至今日，也没有签约，为此，原告应按约返还双倍定金100，000元并承担违约责任。原告不按法律的规定签定商品房买卖合同，并向被告明示《商品房销售管理办法》，《商品房买卖合同示范文本》，擅自更改新宏基广场开发项目的规划设计，影响到商品房的质量和使用功能，致使被告一直不能入住，正常使用，依法应赔偿损失。原告不按商品房销售的相关法律法规销售商品房，销售的标的物质次价高，利用预先设好的格式合同霸王条款签订的新宏基广场优先认购协议书显失公平。请求法院判决：1、新宏基公司双倍返还定金100000元、赔偿租房费70761.60元、赔偿维修费用39300元，合计210，061.6元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。
反诉原告林昊针对其反诉的意见向本院提交证据：1、优先订购协议书，证明双方的订约；2、交款票据复印件5张，证明本着诚实信用的原则已经缴纳了费用；3、法院传票，证明甲方的违约；4、收费通知，证明甲方违约造成了损失；5、验收单，证明当时就提出房屋质量不合格；6、商品房销售许可证，证明甲方不具备各项条件；7、建设工程规划许可证，证明甲方擅自更改规划；8、照片，证明甲方擅自更改规划及即暖气跑水造成的损失；9、照片，证明门窗质量问题及维修的支出；10、照片，证明窗户密度不合格；11、照片，证明阳台棚顶不平质量不合格；12、取暖费收据（2014-2016年度），证明已支出的费用；13、双鸭山市政府执行的租房费标准，证明依法需补偿的租房费用（2013年1月至今）；
14、省人大制定的地方性法规租房费标准，证明依法需补偿的租房费用；15、租房收据，证明实际所支出的费用低于政府租房标准（实际支出56900元，主张双倍赔偿）；16、装修收据，证明实际损失及支出11.35万元；17、维修费票据，证明跑水装修费3500元，木门2700元*2，待发生维修费1.2万元，待更改费用下水更改维修费、烟道维修费4000元，初步统计的损失。18、结案登记表（建设局），证明甲方在交钥匙前被有关部门查处，对违约超层建筑的认定影响客观事实，没有通过规划验收，不具备合法交付的条件，应知明知的证明；19、消防设计审核意见书，证明2013年7月消防还没有报验“应知明知”的证明，2015年4月前不得交付使用；20、竣工验收报告，证明承包建设单位通过验收时间2015年11月5日；21、国土局行政处罚决定书，证明新宏基用地违规；22、收款票据，证明2013年7月至今验房交钥匙的时间收取装修保证金、电梯费、垃圾倒运费，入住装修；23、物业公司证明，证明2013年7月至今没有入住，验房及交钥匙时间及漏水情况；24、房主林群身份证复印件，证明房主身份及协议有效。
反诉被告新宏基公司辩称，我公司不同意反诉原告的诉讼请求，反诉原告所诉无任何法律依据，购房协议书已经明确约定各项条款，反诉原告违约在先，不按照购房协议规定的时间缴纳剩余购房款，造成其反诉原告无法签订正式的购房合同办理按揭贷款；反诉原告称我公司不按照法定程序交付房屋标的物及存在房屋质量问题是没有事实和法律依据的，我公司所建设的新宏基广场新兴大街219号房屋整体规划由建设局、规划局核发建设施工许可证，我公司从未私自更改建设和规划，新宏基广场所有的计划设计更改均按照政府的设计规划变更后执行。我公司并没有任何违约行为，给反诉人造成的经济损失纯属反诉人提出的无理要求；反诉人所提的物业费、电梯费、取暖费，门窗下水维修费等费用由被反诉人承担没有任何的法律依据，以上费用均属于反诉人自行承担的范围；商品房销售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证均在双鸭山市房屋产权管理办公室存档（已由双鸭山市房屋产权管理办公室出具的存档证明交给法庭），土地许可证原件用于我公司在湖北孝感农村商业银行股份有限公司办理贷款及在孝感农商行朋兴支行办理抵押，朋兴支行已出具相关证明。反诉人违约在先，不交剩余购房款，按照《合同法》的相关规定，定金应予以收缴不存在返还。反诉人所述的显示公平属于无理要求，房价上涨属于市场调节，其损失应当由反诉人自行负责。综上，反诉人所诉各项均属无理要求，并没有相关的证据予以佐证，请求法院驳回反诉人的反诉请求，支持我公司的诉讼请求。
反诉被告新宏基公司针对其反诉的辩解意见向本院提交的证据：五证（商品房销售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地许可证），证明新宏基公司具备商品房销售的资格，与反诉人销售的协议合法有效，并且新宏基公司所有的施工均经过相关部门审核批准。
经庭审质证及本院审查，本诉原告提交的证据1-4均具有真实性、合法性和关联性，具有证明力，本院予以采信。
对本诉被告提交的证据1-4，该证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。
反诉原告提交的证据1、2、12，该证据符合证据的三性，本院予以采信；对证据3-7、18-20，该证据具有真实性，但对其所证明的问题不具有证明力，本院不予采信，对证据8-11、13-17、21-24，该证据不符合证据的三性，本院不予采信。
对反诉被告提交的证据1，该证据具有真实性、合法性及关联性，具有证明力，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年8月3日，原告与被告签定《新宏基广场优先订购协议书》。原、被告在该协议书中约定，被告林昊（反诉原告）在协议签订之日向原告新宏基公司（反诉被告）交付人民币50000元作为优先认购的定金，优先认购新宏基广场三单元6层02号房，参考建筑面积为72.31平方米（房屋面积以实际测量为准），成交价为每平方米人民币4113.72元，总价款为人民币297，463.00元。被告（反诉原告）林昊于2012年8月3日交付房款人民币187，463.00元，欠人民币110，000.00元，于签订商品房买卖合同后七日内办理贷款。双方还约定，新宏基公司具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同，林昊为按揭贷款客户，应依照购房合同条款办理相关手续。在新宏基公司具备预售许可条件后，林昊如反悔或者拒绝与新宏基公司签订正式购房合同，新宏基公司以本协议收取的定金不予返还。新宏基公司具备预售许可条件后反悔或者拒绝与被告林昊签订正式购房合同，已收取的订约定金双倍返还。同时约定林昊按约定期限交足购房款，新宏基公司承诺于2012年12月30日前交房，逾期交付按照当地标准租金按月赔付。2013年7月22日，林昊与新宏基公司交接房屋，林昊向新宏基公司缴纳了物业费、电梯费等费用，并对此房进行了装修。林昊尚欠购房款110000元，至今未付。为此，原告向本院提起民事诉讼，要求林昊给付购房款106544元。林昊在诉讼中提出反诉，请求法院判决：1、新宏基公司双倍返还定金100000元、赔偿租房费70761.60元、赔偿维修费用39300元，合计210，061.6元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。
另查，被告新宏基公司于2015年11月16日获得商品房销售许可证。原告与被告至今未签订正式的购房合同。
本院认为，原、被告之间签订的《优先订购协议书》是在出卖人未取得商品房预售许可证的情况下，与买受人订立的商品房预售合同，是双方真实意思表示，出卖人已取得了商品房预售许可，不违反法律强制性规定。被告在起诉前取得了商品房销售许可证，双方签订的《优先订购协议书》应视为有效，对合同的效力，本院予以确认。原、被告双方应依照诚实信用原则，全面履行协议书中约定的义务。本案中，原告已于2013年7月22日将本案所涉房屋交付给被告，且交付的房屋符合法定交付条件，原告已经履行协议中的义务，应视为房屋买卖成立。被告应按协议约定交付购房余款。被告关于已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。被告对尚欠原告的购房款，应承担继续履行给付义务。故原告要求被告给付拖欠106，544.00元购房款的诉讼请求，本院予以支持。被告未按协议约定履行交付购房余款的义务，属于怠于履行协议，原告不应承担致使双方不能签定商品房买卖合同的责任。被告反诉主张给付双倍返还定金、赔偿房屋维修费用及租金，于法无据，本院不予支持。故反诉原告林昊的反诉请求不能成立。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告林昊给付本诉原告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司购房款106，544.00元。
二、驳回反诉原告林昊的反诉诉讼请求。
上款合计106，544.00元，于本判决生效之日起十日内一次性给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2431元由本诉被告林昊承担。
反诉案件受理费2226元由反诉原告林昊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
审 判 员 董 曼
人民陪审员 孙新立
人民陪审员 陈桂芳
二〇一七年五月二十日
书 记 员 刘政丹