黑龙江省安达市人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑1281执异154号案外人：芦福江，男，1956年5月13日出生，公民身份证号码×××，汉族，住安达市。申请执行人：陈杰，女，1969年12月29日出生，公民身份证号码×××，汉族，住安达市。被执行人：黑龙江亿德房地产开发有限公司。法定代表人刘方君，职务董事长。委托代理人：刘铁峰，男，1955年9月11日出生，汉族，系该公司法律顾问，住大庆市。委托代理人：陈宝双，男，1963年9月11日出生，汉族，系该公司总经理，住安达市。本院在执行陈杰与侯朝辉、付丽杰、黑龙江亿德房地产开发有限公司（以下简称亿德地产公司）民间借贷纠纷一案中，于2017年8月10日作出（2017）黑1281执恢23号之二执行裁定书，查封了被执行人亿德地产公司开发的位于安达市粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房，评估拍卖以流拍价抵偿欠陈杰的借款。案外人芦福江因此于2017年9月20日向本院提出书面异议，称其对查封的上述三套楼房享有优先受偿权，并已顶抵工程款，产权归其所有，要求撤销抵债裁定，解除对该三套楼房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人芦福江称，2012年9月份，我听说庆安鑫欣建筑安装工程有限公司要承建安达市粮食小区的居民楼工程，我便找到鑫欣公司的陈东升经理，陈经理给我出具了授权委托书，同意我承建安达市粮食小区的1、2号楼土建工程。后亿德地产公司的陈宝双经理找我，并给我出具了亿德地产公司的聘书，聘任我为亿德地产公司的建筑施工一队队长，让我承建亿德地产公司开发的安达市粮食小区1号楼和2号楼房的土建工程，我同意后与亿德地产公司签订了建筑施工合同，合同约定工期为240天，自2013年5月开工至2013年12月30日完工，实际完工时间为2013年11月15日，经双方验收后，以合同规定日期完工。经双方结算，我与亿德地产公司签订了房屋留置协议书，亿德地产公司以包括我承建的安达市粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房在内的多套楼房顶抵给我未付的工程款和人工费款，并于2013年11月18日签订了商品房买卖合同，亿德地产公司给我出具了上述3套楼房的购房收据。2017年9月份才知道顶抵工程款和人工费款的上述3套楼房被法院查封，因安达市粮食小区1号楼和2号楼系我垫资承建，且其中的2单元602室、3单元601室、603室3套楼房业已顶抵了工程欠款，我对上述楼房的变价款享有优先受偿权，故请求法院解除对上述3套诉争楼房的查封。案外人芦福江为证实其主张向本院提交了建设工程施工合同、工程完工意见书、留置协议书、同意留置意见书、出具给孙启军、曲传和、孙启坤、孙英秋、孙启春、孙闯六人承包各施工项目的人工费欠据6张、商品房买卖合同3份、购房收据3份、聘书、聘用施工人员合同书、城建局政府工作组谈话笔录1份、（2017）黑1281执恢23号之二执行裁定书等证据。申请执行人陈杰称，对案外人提交的上述证据有异议，认为不真实。因诉争的上述三套楼房自2017年3月份被法院查封，并在粮食小区张贴公告，评估、拍卖后，在粮食小区张贴公告进行了公示，而案外人就居住在粮食小区，不可能不知道该三套楼房已被法院查封并经评估拍卖执行交付给我，所以，我认为案外人提交的材料都是虚假的。且案外人提交的证据相互矛盾，不能佐证其真实性，现我以二次流拍的价格接收了上述3套房屋，3套房屋的所有权已转移至我名下，故案外人提出的异议申请理由不成立，请求法院驳回案外人的异议申请。申请执行人陈杰为证实其主张向本院提交了(2015)安铁西民初字第250号民事调解书、（2017）黑1281执恢23号、23号之一、23号之二、23号之三执行裁定书、通知书及交付执行房屋记录等证据。被执行人亿德地产公司的法定代表人刘方君称，对案外人提交的上述证据的真实性均无异议。我公司开发粮食小区楼盘项目，通过竞标，鑫欣建筑公司中标后，我们双方签订了建设工程施工合同，我公司又分别与鑫欣建筑公司下设的各项目部签订了建筑施工合同，其中，案外人受鑫欣建筑公司的委托承建粮食小区的1号楼和2号楼的土建工程。粮食小区1号楼和2号楼提前完工，双方签订了留置协议，通过结算，我公司以案外人承建的多套楼房顶抵了未付给案外人的工程款和人工费款，并签订了商品房买卖合同、出具了购房收据，其中包括该诉争的粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房。法院因其他案件将上述3套楼房查封、评估、拍卖，我均不知情。既然上述3套诉争楼房已顶抵给了案外人，案外人即享有对该3套楼房的所有权。为了保护案外人的工程款优先受偿权，也为了保护案外人的合法权益，故请求法院解除对上述3套楼房的查封。经本院查明，2013年4月10日，亿德地产公司与其公司聘用的建筑一队队长芦福江签订了建设工程施工合同，由案外人芦福江承建粮食小区的1号楼和2号楼的土建工程，合同约定工期为240天，即自2013年5月至2013年12月30日，实际完工时间为2013年11月15日。工程验收后，通过结算，亿德地产公司以芦福江承建的粮食小区的1号楼和2号楼的楼房顶抵未付给芦福江的工程款及人工费款，并签订了留置协议书，其中包括粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房，双方于2013年11月18日签订了上述3套楼房的商品房买卖合同、抵账购房收据。另查明，2015年10月27日，陈杰因侯朝辉、付丽杰欠其借款未还，诉至本院，经本院调解，侯朝辉、付丽杰返还陈杰借款本息共计1124200.00元。因侯朝辉、付丽杰未履行还款义务，陈杰向本院申请强制执行，在执行过程中，发现侯朝辉在亿德地产公司有到期债权，本院依据陈杰申请，向亿德地产公司下发了第三人履行债务通知书，于2017年3月15日下发了（2017）黑1281执恢23号执行裁定书，强制执行被执行人侯朝辉对第三人亿德地产公司的到期债权650000.00元。同时下发了（2017）黑1281执恢23号之一执行裁定书，查封了亿德地产公司位于安达市粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房。上述3套楼房经本院委托价格评估部门予以评估后，网上拍卖，经陈杰同意以二次流拍价235547.00元以物抵债接收房屋，故本院于2017年8月10日下发了（2017）黑1281执恢23号之二执行裁定书，将安达市粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房以235547.00元的价款，交付陈杰抵偿235547.00元的债务，上述房屋所有权自本裁定送达陈杰时起转移。后陈杰认为再无财产可供执行，本院依据陈杰申请，于2017年9月13日下发了（2017）黑1281执恢23号之三执行裁定书，终结本次执行程序。本院认为，案外人芦福江受亿德地产公司的聘用，自筹资金承建亿德地产公司开发的安达市粮食小区1号楼和2号楼的土建工程，故案外人芦福江作为实际施工人对其承建的1号楼和2号楼的在建楼房的变价款依法享有优先受偿权。工程完工后，经双方结算，案外人芦福江与亿德地产公司达成了包括以安达市粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室三套楼房在内的议价款顶抵未付工程款的协议，并签订了上述3套楼房的商品房买卖合同，亿德地产公司给案外人芦福江出具了购房款收据。案外人芦福江对上述3套诉争房屋的议价款行使优先受偿权的期限亦符合法律的相关规定。故案外人芦福江主张该诉争的3套楼房产权归其所有，请求解除查封的证据充分，其异议理由成立，应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，裁定如下：中止对安达市粮食小区2号楼2单元602室、3单元601室、603室楼房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、原裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、原裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  唐春一人民陪审员  武婷婷人民陪审员  任 艳二〇一七年十月九日书 记 员  张萍媛