广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第648号上诉人（原审原告）伦惠玲，女，汉族，1975年4月16日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人周安桥，总经理。委托代理人张惠全，广东创誉律师事务所律师。委托代理人张亚伟，广东创誉律师事务所实习律师。上诉人伦惠玲因与被上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年3月25日，伦惠玲（买受人）与信捷公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由伦惠玲向信捷公司购买佛山市禅城区魁奇二路139号二座1604房，合同主要约定：……房屋建筑面积共91.69平方米，其中，套内建筑面积69.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.03平方米；第四条计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12348.74元，总金额860213元。第五条面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⒈差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；⒉差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；⒊差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，伦惠玲向信捷公司支付了合同约定的购房款。2012年7月23日，伦惠玲（乙方）与信捷公司（甲方）签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路139号二座1604房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同套内面积为69.66平方米，合同金额为860213元。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，该房产最终套内面积69.14平方米。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为853792元，最终房款金额与购房合同金额差额为－6421元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补，乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。2012年7月10日，信捷公司向伦惠玲开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为89.73平方米，单价为9515.12元／平方米，金额为853792元。2012年8月2日，伦惠玲取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为89.73平方米，套内建筑面积为69.14平方米。另查明，信捷公司系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。伦惠玲于2013年10月14日起诉至原审法院，请求法院判令：⒈信捷公司退还房屋面积差价款13509.72元；⒉信捷公司支付从起诉之日起至信捷公司赔偿公摊面积差价款之日止的利息（按照银行同期贷款利息计算）；⒊信捷公司支付本案诉讼费用。原审法院认为：伦惠玲、信捷公司双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议》，均是伦惠玲、信捷公司真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。伦惠玲、信捷公司双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。由于《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为91.69平方米、套内建筑面积为69.66平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22.03平方米，而房地产权证记载的建筑面积为89.73平方米、套内建筑面积为69.14平方米，故涉案房屋公共分摊面积较预售时有所减少，导致建筑面积减少，伦惠玲主张的面积差异情况属实。本案的争议焦点在于信捷公司是否应向伦惠玲支付公共分摊面积差价款的问题。经审查，从双方签订的《商品房面积差异补充协议》约定“双方按购房合同第六条‘面积确认及面积差异处理’的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为853792元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6421元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）”可以证实：对于涉案房屋实际面积与预售面积存在客观差异的问题，双方在相关测绘部门已出具测绘结果的情况下，采用测绘结果的数据，并按照《商品房买卖合同》第六条关于面积差异处理的约定进行了处理，“确认最终房款为853792元”的表述以及信捷公司向伦惠玲出具售房款853792元发票的行为也表明就涉案房屋的面积差异问题，合同双方即伦惠玲、信捷公司均确认已以签订《商品房面积差异补充协议》的形式处理完毕。且信捷公司已向伦惠玲退还了《商品房面积差异补充协议》约定的面积差异款6421元，即信捷公司已履行了面积差异款的退还义务，现伦惠玲主张再对公摊面积差异部分进行处理，法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回伦惠玲的诉讼请求。案件因适用简易程序，受理费减半收取69元，由伦惠玲负担。上诉人伦惠玲上诉提出：一、原审法院关于伦惠玲与信捷公司签订《商品房面积差异补充协议》是对房屋面积差异问题处理完毕的认定是错误的。首先，《商品房面积差异补充协议》是对伦惠玲所购房产套内面积的结算，依据该结算，伦惠玲所购房屋套内面积减少的，取得信捷公司的退款，该款项并不涉及伦惠玲诉请的公摊面积差异款，与诉讼请求的公摊面积差异款没有关联。而且伦惠玲一直不同意信捷公司的补偿方案，找过信捷公司多次协商，但对方置之不理，并予以欺骗和胁迫。其次，伦惠玲是在被欺骗、被胁迫的情况下与对方签订《商品房面积差异补充协议》。伦惠玲找信捷公司要求依法退回公摊面积差异补偿款，信捷公司欺骗伦惠玲说：房屋总价是按套内面积计算的，与公摊面积没有关系，即使公摊面积减少，信捷公司也不需要向伦惠玲退回面积差异款。同时，信捷公司通过向伦惠玲寄发《办理房产证通知》的形式，胁迫伦惠玲与其签订《商品房面积差异补充协议》。《办理房产证通知》第2条规定：凭房款收据至商业中心二楼前台办理换取正式发票手续（如有面积差异须补退款的，随本通知附有《面积差异补充协议》书的客户，须办理相关补退款手续及签署补充协议再换取正式发票）。第3条规定：业主须携带以下资料……办理土地证、房产证手续。……（2）购房发票原件……（7）《面积差异补充协议》。伦惠玲因公摊面积减少事宜拒绝签署《面积差异补充协议》，但信捷公司胁迫说：《办理房产证通知》已经明确指出，如果不签该协议，伦惠玲将拿不到发票，没有发票以及没有《面积差异补充协议》就办不了土地证及房产证。众所周知，房产证及土地证是业主行使其他权利诸如办理身份证、办理户口迁移，办理小孩入托、入学的必备条件，在无法取得房产证及土地证的情况下，业主的其他权益将会遭到重大损失，因此，伦惠玲不得不与信捷公司签订了《商品房面积差异补充协议》。二、原审法院对《商品房面积差异补充协议》无效条款的效力认定也是错误的。《商品房面积差异补充协议》是信捷公司提供的，与依云上城小区全体业主签订的协议，包括协议抬头的购房者姓名在内的内容都已经打印完毕，其内容不允许购房者进行协商和修改，购房者只能在其上签名，其合同形式为典型的格式条款。依据法律规定，格式合同首先应当遵循公平原则，但是在协议中，信捷公司试图通过霸王条款非法剥夺购房人要求退还公摊面积差价款的正当权利，是显失公平的。故该协议的“据此计算确认最终房款为853792元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6421元”的条款，免除了信捷公司退回公摊面积不足部分购房款的责任，违背公平原则，应当认定无效。此外，该“确认最终房款”属于免除信捷公司责任的条款，从合同的有效性表现上来说，信捷公司应当提请伦惠玲对该条款予以注意，更何况在明知伦惠玲对补偿面积差价款存在异议的情况下，信捷公司更应该提请伦惠玲注意。但是信捷公司不但没有提醒，更没有按照伦惠玲的要求进行解释说明，相反，还以不签字就不能开发票为由，逼迫伦惠玲签字。故该“确认最终房款”的格式条款也因缺乏必要的提请注意和解释说明等法定要件而无效。三、原审判决法律适用错误。2012年6月，广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知（三）关于房屋买卖合同的履行问题的相关问题的解释和说明，其目的就是为了解决类似开发商通过恶意减少“房屋公摊面积”而侵犯消费者权益的行为，从而维护社会的公平正义。该通知第8条规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。”该通知非常明确地规定了开发商不能以房屋约定以套内面积计算单价为借口，而非法剥夺购房者请求公摊面积缩水补偿的权利。但是，一审法院在判决中，对违背该通知原则和精神的《商品房面积差异补偿协议》中“按套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为853792元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6421元”的违法条款，确认其具有合法效力，该认定与以上会议纪要精神完全相悖；同时，原审判决无视《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及司法解释等明确规定的格式条款有效的法定要件，也是适用法律错误。综上，请求：确认伦惠玲签订的《商品房面积差异补充协议》中限定伦惠玲权利的“按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为853792元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6421元”条款无效，同时撤销一审判决，依法改判，支持伦惠玲的诉讼请求，本案诉讼费用由信捷公司承担。被上诉人信捷公司答辩称：坚持一审的答辩意见。上诉人伦惠玲在二审期间向本院提交（2013）佛中法民一终字第1464号民事裁定书，拟证明同类案件在法院主持下得到妥善解决，业主与信捷公司达成调解，业主的合法诉请得到法院支持及信捷公司的认同，信捷公司自愿赔偿房屋公摊面积差价。被上诉人信捷公司对上述证据的真实性没有异议，对证明内容与关联性有异议，该裁定书只载明撤诉，并不能反映信捷公司承认业主的诉请，即使有和解也是特定情况下作出的。经审查，伦惠玲提供的证据是法院裁判文书，本院对其真实性予以确认，但与本案纠纷没有关联，且不能证明伦惠玲的证明内容，故本院对其证明内容不予采纳。被上诉人信捷公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审期间争议的焦点是案涉商品房的面积差异应如何处理的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，虽然双方当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，并对产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的处理原则作出约定，且在交付涉案房产后另行签订《商品房面积差异补充协议》，根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定。但是，这些约定实际只是针对计价面积即套内建筑面积发生差异的处理方法，双方并没有对因公摊面积差异引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。原审法院根据《商品房面积差异补充协议》认定双方已对全部面积差异作出约定，并据此驳回伦惠玲的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，信捷公司仍应按前述司法解释的规定退还相应房款。经核算，信捷公司应退还18388.24元［（约定总房价860213元÷约定建筑面积91.69平方米）×（约定建筑面积91.69平方米-交付建筑面积89.73平方米］，扣除信捷公司已经退还的6421元，信捷公司需退还11967.24元予伦惠玲。对于伦惠玲超出本院核算范围的主张，本院不予支持。对于伦惠玲主张的利息问题，由于双方对《商品房面积差异补充协议》的理解存在分歧，即对于应否退还款项一直存有争议，故本院对伦惠玲的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1107号民事判决；二、被上诉人佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人伦惠玲退还房款11967.24元；三、驳回上诉人伦惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69元，由上诉人伦惠玲负担8元，被上诉人佛山信捷房地产有限公司负担61元；二审案件受理费137.74元，由上诉人伦惠玲负担15.74元，被上诉人佛山信捷房地产有限公司负担122元。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊代理审判员  王志恒代理审判员  安 静二〇一四年五月十六日书 记 员  袁嘉莹