广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第744号原告桂林中大物业服务有限责任公司，住所地：桂林市穿山东路11号，组织机构代码：71510734-6.法定代表人邬文康，公司董事长。委托代理人李连花，该公司职员。被告于鸿标。委托代理人赵青，系被告于鸿标配偶。原告桂林中大物业服务有限责任公司与被告于鸿标物业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员苏敏独任审判，公开开庭审理了本案。原告桂林中大物业服务有限责任公司的委托代理人李连花，被告于鸿标的委托代理人赵青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林中大物业服务有限责任公司诉称，2007年10月1日至2015年9月30日，原告与桂林市万寿家园一期业主委员会签订《万寿家园物业管理服务合同》，原告接受委托后一直履行提供物业管理服务合同义务。合同约定的物业服务费标准：多层住宅2007年10月-2008年9月按0.4元／㎡／月收取、2008年10月-2009年9月按0.48元／㎡／月收取、2009年10月-2010年9月按0.5元／㎡／月收取按、2010年10月-2013年9月按0.55元／㎡／月收取，2013年10月-2015年9月按0.65元／㎡／月收取。被告在万寿家园一期小区有多层住宅一套，但被告从2007年10月1日起一直拒交物业费，期间原告多次上门催缴，多次在小区公示栏公示缴费通知，至2015年2月28日，被告共计拖欠物业服务费人民币4354.6元，按上述物业服务合同约定的违约金按每日3‰的标准计算，违约金人民币4738.4元，原告多次上门催缴，屡次未果。为此，原告诉至法院，请求法院判令：被告支付2007年10月1日-2015年2月28日拖欠的物业服务费人民币4354.6元，违约金4738.4元；本案诉讼费由被告承担。原告桂林中大物业服务有限责任公司为证明其诉讼主张，在举证期限内提供的证据有：一、营业执照（原件）；二、组织机构代码（原件）；三、资质证书（原件），以上三证据证明原告的主体资格；四、2007年至2015年的物业服务合同，证明原、被告的权利义务；五、催费通知，证明原告向被告催收物业费；六、水费、电费单，证明被告是业主。被告于鸿标对上述证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性无异议；对证据四的真实性和有效性有异议，业主委员会是否成立、合同是否合法，原告并没有提出证据证实；对证据五的真实性有异议，没有被告的签名，被告也没有收到过；对证据六的真实性无异议。被告于鸿标辩称，一、原被告之间并没有签订物业服务合同，原告的事实服务行为是违法的强行服务，业主有权拒绝交纳物业费及相关费用。二、原告主张的相关费用，已超过两年的诉讼时效。三、原告未举证证明其提供了合同约定的物业服务，也未证明其提供的服务达到了合同约定及法律规定的质量要求，原告应承担举证不能的诉讼风险。四、对于滞纳金的条款，原被告之间没有关于违约责任的约定，原告依据的物业服务合同及业主公约已过期，被告不应支付物业费及滞纳金。另外，因为被告门前的墙体拆除问题，与前任物业公司发生过纠纷，所以被告在上一任物业公司提供服务时，就没有交物业费。原告入驻万寿家园时，被告已经向原告的工作人员讲明该情况，表示过不缴纳物业费，而且原告一直没有为被告提供相应的服务，汽车不让停，包裹不帮收等。另外，原告为小区提供的物业服务不到位，质量低劣。鉴此，被告一直未缴纳物业费。被告于鸿标未向本院提供证据。本院对于原告方提供证据的真实性、客观性予以认可，可以作为认定本案事实的基本证据；并结合本案其它证据综合考虑，以确定本案事实。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2007年9月30日，桂林市万寿家园住宅区业主委员会（甲方）与原告桂林中大物业管理有限责任公司（乙方）签订《万寿家园一期物业服务合同》，其将桂林市万寿家园一期小区委托原告实行统一专业的物业管理服务，合同期限一年。双方约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；对住宅区，乙方按建筑面积每月每平方米0.40元收取物业费，业主应于每月10日前到物业服务处缴纳当月物业服务费，逾期不交者每日按应缴纳金额的3‰向乙方赔付违约金等内容。之后，原告与桂林市万寿家园住宅区业主委员会续约五次，将物业服务合同续至2015年9月30日，期间双方对物业费的计收标准做过调整，其中2008年10月-2009年9月按0.48元／㎡／月收取，2009年10月-2010年9月按0.5元／㎡／月收取按，2010年10月-2013年9月按0.55元／㎡／月收取，2013年10月-2015年9月按0.65元／㎡／月收取。被告于鸿标系万寿家园一期小区7栋4单元102室房屋的业主，房屋建筑面积为91.85㎡。原告从2007年10月1日起，按其与桂林市万寿家园住宅区业主委员会签订的物业服务合同实施专业化物业服务管理并收取有关费用。但被告从原告入场后便一直未交物业费，至2015年2月28日已累计拖欠4354.6元。期间，原告通过张贴告示、催费通知等方式向被告多次催讨未果，故原告于2015年4月16日诉至本院，提出前之诉请。本院认为，原告与桂林市万寿家园住宅区业主委员会签订的《万寿家园物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力。被告辩称，原、被告之间并没有签订合同，原告无权依据与小区业主委员会签订的物业服务合同向被告主张权利。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现被告并未举证证明业主委员会选聘物业公司存在违法情形，本院对其该项抗辩主张，不予采纳。故被告于鸿标作为万寿家园一期小区的业主，亦应受上述物业服务合同的约束。合同签订后，原告依约对万寿家园一期小区实行统一专业的物业管理及综合服务，被告则应按约交纳物业费，但被告从2007年10月起开始欠费，至2015年2月28日，已拖欠物业费4354.6元。关于被告主张诉讼时效已过的问题，鉴于双方的物业服务合同关系是一个持续的过程，诉讼时效应从双方合同最终到期后起算，原告起诉时尚在合同期内，故本院对被告该项抗辩主张，不予采纳。同时，被告称，原告同意其不交物业费及原告服务质量低劣，但被告未提供证据证实，其应承担举证不能的诉讼风险。故本院对于原告要求被告给付所欠物业费的诉讼请求，予以支持。关于违约金，物业服务合同约定，业主逾期缴纳物业管理服务费应支付违约金，违约金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，本院认为，该违约金计算标准已大大超过了原告的实际损失，本院酌情予以降低，本院认为本案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率从起诉之日（2014年4月16日）起计算至本院生效判决规定的履行期限最后一日止为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于鸿标应给付原告桂林中大物业管理有限责任公司物业费4354.6元并支付逾期付款的违约金（违约金以本金4354.6元按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2014年4月16日起计算至本院生效判决规定的履行期限最后一日止）。二、驳回原告桂林中大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，本案适用简易程序，减半收取25元（原告已预交），由被告于鸿标负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员苏敏二〇一五年七月十日（代）书记员文若诗