浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳商初字第1617号
原告：浙江稠州商业银行股份有限公司杭州淳安支行，住所地淳安县千岛湖镇新安大街20号（9-12）绿城湖滨商铺。
代表人：徐敏燕，淳安支行行长。
委托诉讼代理人：徐岚、罗小伟，该公司杭州分行职工。
被告：夏发根男，1961年4月15日出生，汉族，住淳安县。
被告：洪治花女，1966年3月29日出生，汉族，住淳安县。
二被告共同委托诉讼代理人：余枫悟，浙江杭天信律师事务所律师。
原告浙江稠州商业银行股份有限公司杭州淳安支行诉被告夏发根、洪治花金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐岚到庭参加诉讼。二被告经传票传唤，二被告及其委托诉讼代理人无正当理由拒不到庭参加诉讼。因涉及本案抵押物的房屋买卖合同效力纠纷发生诉讼，本院于2016年3月10日裁定本案中止审理。现恢复审理，且已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告借款168万元及自2015年5月21日起至2015年8月30日的利息34094.82元，2015年6月21日起至2015年8月30日的复利373.22元；之后罚息、复利按年利率10.752%计算至本息结清之日止。2.判令拍卖、变卖二被告抵押给原告的位于淳安县（他项权证号：淳房他证千岛湖镇字第××号），并对拍卖、变卖所得款项由原告在281万元范围内优先受偿。3.判令本案诉讼费由二被告承担。
事实与理由：2014年11月24日,原告与二被告签订个人创业（经营性）借款合同。双方约定，原告为被告夏发根提供借款168万元，借款期限为2014年11月24日至2015年11月23日止，借款年利率为7.168%，被告洪治花为共同债务人；如被告夏发根未按期还款且未就展期事宜与原告达成协议，则原告有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；对未按时支付的利息按个人创业（经营性）借款合同约定的借款逾期罚息利率计收复利。同日，原告与二被告签订最高额抵押合同，约定：二被告将位于淳安县（他项权证号：淳房他证千岛湖镇字第××号）房产为其在2014年11月24日至2016年11月23日期间发生的债务提供最高额抵押担保，抵押担保限额为281万元，担保范围是本金、利息、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权费用。原告依约于2014年11月25日向被告夏发根发放借款168万元。自2015年5月21起被告夏发根未足额支付借款利息。原告已向两被告寄送《贷款提前收回通知书》，要求两被告在2015年8月30日前归还所欠款项。但二被告未按通知书要求返还本息。
二被告书面答辩称，从单个案件看，本案属于抵押借款合同纠纷。但结合（2015）杭淳民初字第236号案件，杭州千岛湖绿城投资置业有限公司请求购房人履行“团购付款协议”，以及购房人反诉请求确认团购付款协议和商品房买卖合同无效的纠纷看，本案属于绿城投资置业有限公司以房套现过程中的一个环节。本案的借款并非用于合同约定的购买花岗岩等材料，而是用于支付购房款、税费和借款利息。本案的抵押权实现涉及房屋买卖合同的效力，需与（2015）杭淳民初字第236号案件一并考虑。另外，合同约定的罚息利率为借款利率上浮50%和100%偏高，复利应不予支持，请求法庭结合被告支付能力等因素予以降低。
本院审理查明，原告提供的个人创业（经营性）借款合同、最高额抵押合同、房屋他项权证、借款借据、委托代扣本息的存款分户明细账、贷款提前收回通知书以及EMS邮政快递单的内容，能够证明原告在本案中主张的事实，被告在书面答辩中对借款、抵押等原告主张的事实本身真实性没有提出异议，故本院对原告在本案中主张的事实予以确认。另查明，合同约定的借款用途是购买花岗岩等材料；被告答辩称贷款实际用于支付购房款及税费。对罚息利率约定，借款人未按合同约定的用途使用借款，罚息利率为借款利率上浮100%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。抵押物千岛湖度假公寓6幢916室房屋的所有权人为二被告，于2014年11月25日办理最高额抵押登记，抵押权人为原告，抵押债权最高额为281万元。
本院认为，二被告持有千岛湖度假公寓6幢916室房屋的所有权证和国有土地使用权证，向原告申请购买花岗岩等建材的抵押贷款。原告虽然对被告贷款用途没有深入调查，未能发现真实的贷款原因和用途，但贷款合同、抵押合同的签订及抵押登记均为二被告亲自办理，故抵押、借款是原、被告双方的真实意思表示，双方签订的合同具有法律约束力。原告主张被告返还借款本息，应当予以支持。房地产抵押，抵押权自登记时设立。原告要求实现其抵押权，依法也应当予以支持。对于罚息利率的约定没有违反法律规定，应当有效。原告在诉讼请求中没有主张未按合同约定的用途使用借款在借款利率基础上上浮100%的罚息利率，只主张借款逾期的罚息利率，应当准许。原告主张借款利息逾期复利，没有主张罚息的复利，也符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告夏发根、洪治花于本判决生效之日起十日内返还原告浙江稠州商业银行股份有限公司杭州淳安支行借款本金168万元并支付利息34094.82元、复利373.22元（该利息、复利计算至2015年8月30日止，自2016年8月31日开始至实际付款日止本息1714094.82元的逾期罚息按年利率10.752%计算，同时给付）。
二、原告浙江稠州商业银行股份有限公司杭州淳安支行在被告夏发根、洪治花未按期履行上述第一项判决时，有权就本案抵押物（淳安县房屋及其国有土地使用权）以折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额281万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20230元，由被告夏发根、洪治花共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 余积祉
人民陪审员 钱立明
人民陪审员 刘荣平
二〇一七年六月十九日
书 记 员 程俊霞
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。