陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01087号
上诉人（原审被告）郭全程，男，汉族。
委托代理人张守诚，陕西帝意律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西省雕塑院，地址西安市莲湖区龙首北路西段*号。
法定代表人张琨，院长。
委托代理人肖军，陕西百望律师事务所律师。
委托代理人尹晓强，陕西百望律师事务所实习生。
上诉人郭全程因与被上诉人陕西省雕塑院房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭全程及其委托代理人张守诚，被上诉人陕西省雕塑院之委托代理人肖军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陕西省雕塑院向原审法院起诉称，2013年，其与郭全程签订《房屋租赁合同书》，约定，郭全程租赁其西安市莲湖区龙首北路西段8号坐南朝北面积约59.6㎡临街门面房，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；郭全程应在合同期满后无条件交回房屋，逾期一天，除按租金标准收取占用费外，还应支付逾期交房违约金，按月租金×20%×实际违约月数收取。2013年12月31日，合同期满，郭全程未按约定返还租赁房屋，其多次催要，未果。请求判令郭全程返还其房屋（面积约59.6㎡），支付其逾期交房违约金10100元（月租金×20%×实际违约月数，截止五月底共计10100元），支付其合同期满后至今的房屋占用费50500元，诉讼费由郭全程负担。
郭全程辩称，2005年10月，其租赁陕西省雕塑院坐南朝北面积约59.6㎡临街门面房，作为其经营烟酒的商铺使用。租赁期满后，其多次与陕西省雕塑院进行沟通，要求续租房屋及交纳房租。陕西省雕塑院办公室主任称，此事以后再说。但之后，陕西省雕塑院却将其诉至法院。2013年5月，其对承租房屋重新进行装修，花费3万多元。其商店尚有大量库存商品，陕西省雕塑院突然停止续租，致其装修费用与库存商品的债务无法得到补偿。请求驳回陕西省雕塑院的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2005年10月起，陕西省雕塑院与郭全程已就涉案房屋建立租赁关系，每年续签合同。2013年，陕西省雕塑院（甲方）与郭全程（乙方）又签订《房屋租赁合同书》，约定：出租房屋位于西安市莲湖区龙首北路西段8号陕西省雕塑院坐南向北面积约59.6㎡的临街门面；租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止；房屋租金和管理费：半年房屋费用60600元，其中租金42600元／半年，物业管理费18000元／半年；合同期满，甲方有权收回房屋；在合同有效期内，乙方应保持所租房屋及附属设施完好，未经甲方同意不得擅自拆除、改建、扩建，如需装修，可在甲方同意并交纳5万元保证金后，在不影响房屋结构及质量的前提下进行适当装修；乙方应当在合同期满后，无条件交回房屋，逾期一天，除按租金标准收取占用费外，另支付逾期交房违约金，按月租金×20%×实际违约月数收取。合同期内，郭全程按约定支付陕西省雕塑院房屋租金与管理费。2013年5月，郭全程曾对房屋进行装修，但未通知陕西省雕塑院。合同到期后，陕西省雕塑院与郭全程未续签房屋租赁合同，但郭全程仍实际占用房屋，且未向陕西省雕塑院支付房屋占用费与管理费。2014年4月28日，陕西省雕塑院通知郭全程，要求收回房屋自用，并要求郭全程结清所有房屋费用并搬离。郭全程答复，2013年5月，其对房屋进行了装修，目前尚未找到合适房屋作为商铺，不能搬离。陕西省雕塑院遂诉至法院。至本案审理结束，郭全程仍未腾交房屋。另，郭全程未提交房屋装修的相关证据。
原审法院经审理认为，陕西省雕塑院与郭全程签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陕西省雕塑院与郭全程签订的《房屋租赁合同书》约定：租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。该合同期满后，陕西省雕塑院与郭全程没有续签租赁合同，按照法律规定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年4月28日，陕西省雕塑院通知郭全程搬离，按照一般情况，郭全程可以在两个月内另行租到房屋，但截至2013年6月30日本案开庭时，郭全程仍未向陕西省雕塑院返还房屋。故陕西省雕塑院已尽到合理期限内通知的义务，有权收回房屋，郭全程应予腾交。截止陕西省雕塑院起诉时，郭全程已实际占用房屋5个月，陕西省雕塑院请求郭全程支付此间占用费50500元（原租金标准10100元／月×5个月），应予支持。陕西省雕塑院请求郭全程支付逾期交房违约金10100元（月租金标准10100元／月×20%×5个月）过高，酌定3000元为宜。郭全程关于房屋装修的辩称，未提交相关证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告郭全程于本判决生效之日起30日内向原告陕西省雕塑院腾交位于西安市莲湖区龙首北路西段8号陕西省雕塑院坐南向北的临街门面，面积约为59.6㎡的租赁房屋；二、被告郭全程于本判决生效之日起七日内向原告陕西省雕塑院支付2014年1月至5月逾期房屋占用费50500元；三、被告郭全程于本判决生效之日起七日内向原告陕西省雕塑院支付逾期交房违约金3000元；四、驳回原告陕西省雕塑院其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1214元，由郭全程负担（陕西省雕塑院已预付，郭全程在执行本判决时一并给付陕西省雕塑院）。
宣判后，郭全程不服，向本院提起上诉称，合同期间届满之前与之后，其多次找陕西省雕塑院办公室负责人询问续租事宜，然而该负责人却不置可否，只是让其等等在说，其亦多次要求支付房屋费用，但陕西省雕塑院不收。等待中，其收到法院传票，方知陕西省雕塑院将其诉至法院。其未违约，原审判决其支付违约金，事实不清，无法律依据。原审庭审中，陕西省雕塑院称已于2014年4月28日书面通知其搬离，但陕西省雕塑院并未提交该书面通知。2013年5月，其曾对租赁房屋进行装修，花费3万余元，陕西省雕塑院的上下人等均能见到其装修过程，无人对其表示不能装修等。陕西省雕塑院收回房屋，将造成其损失。请求撤销原审判决第二项，变更原审判决第三项为，用其装修所花费用与陕西省雕塑院主张的房屋费用冲抵后，其支付陕西省雕塑院2万余元。
陕西省雕塑院辩称，合同期间届满后，其口头通知郭全程交回房屋，但郭全程一直未交。2014年4月28日，其委托律师向郭全程送达书面腾房通知，律师亦两次通过电话与郭全程协商腾房事宜。2014年5月，郭全程来其处与其协商，但双方未达成协议，其遂诉至法院。其既未收到郭全程要求装修的申请，亦未见到郭全程装修的事实。根据相关法律规定，在租赁期间届满后，郭全程无权要求其赔偿损失。郭全程已7个多月既未支付房屋费用，亦未腾房，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，《房屋租赁合同书》期间届满后，郭全程曾向陕西省雕塑院交纳房屋费用，陕西省雕塑院不予收取。2014年5月23日，陕西省雕塑院起诉至法院。在原审庭审的举证质证过程中，陕西省雕塑院未提交内容为要求郭全程搬离、落款日期为2014年4月28日的书面通知。除此，原审判决查明的其余事实清楚属实。
本院经审理认为，陕西省雕塑院与郭全程签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当遵照履行。《中华人民共和国合同法》规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陕西省雕塑院与郭全程签定的《房屋租赁合同书》期间届满后，双方虽未继续签订租赁合同，但郭全程仍继续使用租赁房屋。依照上述法律规定，可认定郭全程与陕西省雕塑院之间为不定期的租赁，陕西省雕塑院可以随时解除合同。陕西省雕塑院称，其已于2014年4月28日委托律师向郭全程送达书面腾房通知，并以其他方式要求郭全程交回房屋等。对此，郭全程持有异议。鉴于陕西省雕塑院在原审庭审的举证质证过程中未提交2014年4月28日的书面腾房通知，故对陕西省雕塑院主张的委托律师送达该通知的事实，不予认定。因陕西省雕塑院于2014年5月23日起诉至法院至今，时间达数月之久，郭全程完全可以另行租赁房屋作为商铺使用，并搬离涉案房屋，故陕西省雕塑院请求郭全程腾交房屋、按照《房屋租赁合同书》约定的房屋费用标准支付该合同期间届满后至2014年5月底的房屋费用，事实清楚，理由充分，依法应予支持。郭全程上诉称，其曾对租赁房屋进行装修，花费3万余元，请求将该费用与陕西省雕塑院的房屋费用冲抵后支付陕西省雕塑院2万余元。对此，郭全程未提供陕西省雕塑院同意其装修及装修所花费用等的相关证据，故对郭全程的该请求，依法不予支持。由于陕西省雕塑院在其诉至法院之前与郭全程之间为不定期的租赁，而郭全程曾于合同期间届满前与之后要求续租，并向陕西省雕塑院交纳房屋费用，但陕西省雕塑院不收取郭全程欲交纳的费用，故原审认定郭全程违约，判令郭全程酌情支付违约金，依据不足，判处不当。综上，原判第一项、第二项、第四项应予维持，第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02284号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第02284号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费638元，由郭全程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 周建平
代理审判员 赵羽嘉
二〇一四年十二月八日
书 记 员 李洪星