北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00831号
上诉人（原审被告）高远，男，1976年5月10日出生。
委托代理人卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）北京创业玻璃钢门窗有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南。
法定代表人周明江，董事长。
委托代理人周振和，男，1953年11月3日出生，北京创业玻璃钢门窗有限公司经理。
上诉人高远因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第11273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，北京创业玻璃钢门窗有限公司（下称创业公司）起诉至原审法院称：我公司与高远先后签订了三份合同，分别约定：2013年3月15日付当年租金80000元，2013年3月15日付当年租金5600元，2013年5月10日付当年租金150000元，2013年10月10日付当年租金100000元，2013年3月15日和5月10日前付水费3600元。高远不付房租，占用房屋侵犯了产权人的合法权利。依据相关法律规定，出租人要求承租人按合同约定金额支付租金是合法的，理由正当。最高院对于逾期利息有相关规定，高远应给付我公司相应的逾期利息。另外双方在合同中对违约金也做了明确约定。高远从多次延付租金，发展到拒付租金，违约是故意的。高远违约的次数多、时间长，给我公司造成了惨重的损失，致使合同目的无法实现。我公司是有限责任公司，将拒付的租金投入到生产中其收益是几倍的增长，按照合同约定的损失赔偿额应当为2542800元，现我公司只要求象征性的3%损失赔偿额，依法有据，合情合理，希望高远不再违约。综上，鉴于高远不履行合同义务，侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院。请求：一、判令高远补交房屋租金335600元；二、判令高远补交水费3600元；三、判令高远给付逾期利息73433元；四、判令高远支付损失赔偿金76284元；五、诉讼费由高远承担。后我公司将第四项诉讼请求变更为“判令高远支付损失赔偿金76200元”。
高远辩称：不同意创业公司的诉讼请求。第一，2013年房屋租金在上一个案件中创业公司和我已经达成了默契，现在我已经交纳了2014年的房屋租金和水费。第二，创业公司与我之间不仅签订了房屋租赁，而且还签订了厂房租赁，现创业公司没有按照合同规定履行义务，创业公司未将长30米、宽17米的场院交付给我。第三，创业公司所谓逾期利息以及违约问题，法院已经处理违约金问题，而且适用逾期利息的法律已经失效，因此创业公司要求逾期利息没有法律和事实依据。
原审法院经审理确认：创业公司与高远于2011年4月13日签订的《房屋和场地租赁合同》、于2011年4月13日签订的《房屋租赁协议》、于2012年5月3日签订的《房屋和场地租赁合同》均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。创业公司应依约将租赁物交付高远，高远应依约交纳租金及其他费用。虽然2013年3月15日、5月10日及10月10日均处于诉讼期内，但法院判决并生效后，高远仍应补足创业公司2013年的租金及水费。对于创业公司关于2013年租金及水费的诉讼请求，法院予以支持。高远不按时交纳租金及水费确属违约行为，故创业公司对于违约金的诉讼请求，法院予以支持。2011年4月13日双方签订的《房屋和场地租赁合同》中约定“任何一方违约应赔偿对方经济损失年租金的50%”及2012年5月3日双方签订的《房屋和场地租赁合同》中约定“任何一方违约应赔偿对方经济损失递增后当年租金的10倍”均属于违约金的约定。虽然双方在合同中约定的违约金过高，现创业公司已经予以适当降低，故法院对创业公司主张的违约金予以支持。鉴于双方就逾期利息没有约定，对于创业公司主张的逾期利息，法院不予支持。高远辩解双方就2013年的租金及水费已经达成默契，但没有提交相应证据予以佐证，创业公司对此亦不予认可，法院对此不予采信。高远以创业公司未完全交付租赁场地为由要求减少租金，鉴于（2013）房民初字第07812号民事判决书和（2014）二中民终字第00399号民事判决书已就此事作出过处理，相应的判决书已经生效，本案对此不再做处理。据此，原审法院于2014年10月判决：一、高远于判决生效之日起十日内给付北京创业玻璃钢门窗有限公司二零一三年租金三十三万五千六百元；二、高远于判决生效之日起十日内给付北京创业玻璃钢门窗有限公司二零一三年水费三千六百元；三、高远于判决生效之日起十日内给付北京创业玻璃钢门窗有限公司违约金七万六千二百元；四、驳回北京创业玻璃钢门窗有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高远不服，向本院提出上诉称：首先，创业公司未按照合同约定交付全部租赁场地，违约在先，无权向我索要租金。其次，双方就租赁合同是否继续履行尚在诉讼期间，未支付租金不能视为我违约。再者，创业公司向我收取2014年租金时未提及2013年租金，应视为其放弃收取2013年租金的权利。据此，要求二审法院撤销原审判决，驳回创业公司的诉讼请求。创业公司同意原审判决。
经审理查明：2011年4月13日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定创业公司将位于北京市房山区良乡地区东沿村南路11号一层南半部（不含卫生间），约173平方米，二层东南角里外两间约47平方米出租给高远；租赁期限为5年，自2011年4月15日起至2016年4月14日止，合同期满如果继续出租在同等条件下乙方有优先租用权。合同还约定，年租金人民币前三年每年80000元，第四年90000元，第五年100000元；每年3月15日前付清当年租金；每年供暖期4个月，每平方米按30元缴费；生活用水每年1200元，与房租一并缴纳；甲方不按时提供房屋，乙方不按时缴费，均属于违约，任何一方违约应赔偿对方经济损失年租金的50%。合同签订后，高远已经交纳了2011年、2012年及2014年的租金。根据合同约定，高远每年应支付水费1200元，与房租一并交纳。目前，2013年的水费尚未交纳。
2011年4月13日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定创业公司将位于北京市房山区西潞街道办事处东沿村南路北京创业公司院内西房1间出租给高远，建筑面积21.3平方米，用途为做饭；租期为5年，自2011年4月15日起至2016年4月14日止；年租金5600元，水费、采暖费暂时免费，国家政策如果调整另定。双方未约定租金支付时间。合同签订后，高远已交纳了2011年、2012年及2014年的租金。
2012年5月3日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定创业公司将位于京石高速路房山区闫村出口右侧，北京创业玻璃钢门窗有限公司综合楼二、三层697平方米，东楼前场院长约55米、宽约17米地面出租给高远；用途为凭北京市工商局注册的公司法人营业执照经营，乙方办理营业执照，甲方提供有关证明；租赁期限15年，自2012年5月15日至2027年5月14日止，合同期满如果继续出租在同等条件下乙方有优先租用权；年租金人民币前五年每年250000元，从第六年起递增10%，从第十一年起再递增20%；每年5月10日前付当年租金60%，10月10日前付清40%，甲方收款给乙方开收据；水费：生活用水每年2400元，与5月10日房租一并缴纳。甲方不按时提供房屋，乙方不按时缴费，均属于违约，任何一方违约应赔偿对方经济损失递增后当年租金的10倍。目前，高远已经交纳2011年、2012年的全部租金及水费，2014年的水费及5月10日前租金也已交纳完毕。
上述三份合同中的租赁标的物均位于同一地址。创业公司与高远就2012年5月3日的租赁合同中约定的租赁房屋前长30米、宽17米的场院是否已经完全交付使用存在争议，创业公司称已经交付高远使用，高远称创业公司从未交付其使用并据此要求递减租金。
2012年10月12日，创业公司曾以高远没有办理营业执照为由诉至原审法院，要求解除合同，高远支付违约金。在上述诉讼中，高远提起反诉，其中第二项反诉请求即要求创业公司提供完整的场地。（2013）房民初字第07812号民事判决书以“高远的上述行为不属于根本违约”为由，驳回了创业公司的诉讼请求；并以“缺乏事实依据”为由驳回了高远要求创业公司交付完整场地的反诉请求。双方均向本院提出上诉，2014年3月24日，（2014）二中民终字第00399号民事判决书依法驳回了双方的上诉请求，维持原判。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋和场地租赁合同》、《房屋租赁协议》、收据、（2013）房民初字第07812号民事判决书、（2014）二中民终字第00399号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：创业公司与高远于2011年4月13日签订的《房屋和场地租赁合同》、于2011年4月13日签订的《房屋租赁协议》、于2012年5月3日签订的《房屋和场地租赁合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。创业公司应依约将租赁物交付高远，高远应依约交纳租金及其他费用。高远上诉称2012年5月3日双方签订的《房屋和场地租赁合同》中约定的东楼前场院长约55米、宽约17米的场地没有实际交付，系创业公司违约在先，不同意支付租金。但该抗辩理由在已生效的（2013）房民初字第07812号民事判决书及（2014）二中民终字第00399号民事判决书中已经由法院确认不能成立，现高远仍以该理由作为拒交租金的抗辩显然不能支持。
关于高远上诉主张的双方租赁合同是否继续履行尚在诉讼期间，未支付租金不能视为违约一节，虽然双方租赁合同约定的2013年3月15日、5月10日及10月10日交租日均处于双方之前案件的诉讼期内，但2014年3月24日法院生效判决未支持创业公司解除租赁合同的诉讼请求，故该判决生效后双方租赁合同处于继续履行状态，高远应补足创业公司2013年的租金及水费。而高远仍未交纳租金及水费已构成违约，原审法院对创业公司主张违约金的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。对于违约金的数额，双方租赁合同中约定的标准明显过高，创业公司在原审中主动降低违约金标准，其主张的违约金数额不超出法律规定的合理范围，高远上诉仍认为违约金过高缺乏依据，本院不予支持。
高远上诉称创业公司已经放弃了追索2013年租金及水费的权利，创业公司对此不予认可，高远也未提交相应证据予以证实，本院对高远的该项主张不予采信。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4317元，由北京创业玻璃钢门窗有限公司负担648元（已交纳），由高远负担3669元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费7531元，由高远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年一月八日
书 记 员 房依彤