北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14691号
上诉人（原审被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张兰，女，1985年4月5日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审原告）刘春利，男，1976年12月15日出生。
上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月，刘春利诉至原审法院称：我与安信瑞德公司的业务员张俊强于2012年11月11日签订了《北京市房屋出租代理合同》，该合同内容实际为租赁合同，约定我将位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称204号房屋）出租给安信瑞德公司，租赁期限为2012年11月11日至2013年11月10日，租金标准为每月4400元。合同签订后，我依约交付了房屋，但安信瑞德公司并未依约向我支付租金。我要求：1.确认我与安信瑞德公司于2012年11月11日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：L-07-1116198）已于2013年5月18日解除；2.安信瑞德公司向我支付房屋租金23027元；3.安信瑞德公司赔偿我违约金4400元。
安信瑞德公司辩称：张俊强曾为我公司业务员，刘春利陈述签订合同的时候，其确在我公司工作。但我不认可张俊强与刘春利实际签订了房屋租赁合同，即使张俊强签订了也不能代表我公司，我公司不予追认。我与刘春利之间并无房屋租赁合同关系，不同意刘春利的诉讼请求。
原审法院经审理查明：双方均认可刘春利系204号房屋登记所有权人，张俊强原为安信瑞德公司业务员。
2012年11月11日，刘春利与张俊强签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：L-07-1116198），该合同委托人（甲方）记载为“刘春利”，租赁代理机构（乙方）记载为“21世纪不动产安信瑞德房地产经纪有限公司珠江罗马店”，合同页面左上角印有安信瑞德公司图文标志，该合同为制式合同。合同约定双方就房屋出租委托代理事宜达成如下协议：租赁房屋为204号房屋（建筑面积为65平方米），乙方代理权限包括：1.出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.办理与房屋租赁有关备案、登记手续；3.向承租人收取租金；4.代向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期为2012年11月11日至2013年11月10日（可延长四个月），月租金为4400元，租金划款期限分别为2012年12月25日前给付5427元，2013年1月18日给付4400元，此后类推每月18日给付每期租金4400元，最后一期租金金额为1466元，租金收取方式为向刘春利在中国建设银行开具的账户（账号：×××）转账，甲方应于2012年11月11日将房屋交付乙方。合同还约定：如乙方未按约定划付租金达30日以上，甲方有权单方解除合同，乙方按月租金100%向甲方支付违约金。合同甲方落款处有“刘春利”字样的签字，乙方落款处有“21世纪不动产北京安信瑞德房地产经纪有限公司珠江罗马店”字样的签字，经纪人签章处有“张俊强”字样的签字，并记载联系电话、经纪人资格注册证书编号。刘春利于合同签订当日向张俊强交付204号房屋，张俊强为其出具了印有安信瑞德公司图文标志的《房屋交割清单》。
审理中，刘春利称其曾主动到安信瑞德公司珠江罗马店提供租赁房源，后张俊强与另一名员工持安信瑞德公司的合同文本到其家中签约，上述合同实际内容为房屋租赁合同，允许安信瑞德公司转租。为此，刘春利提交了张俊强的名片、户口簿、暂住证、《劳动合同书》及解除劳动关系证明予以佐证，上述材料记载安信瑞德公司与张俊强于2012年8月1日建立劳动关系，工作岗位为销售人员，期限为2012年8月1日至2015年7月31日，安信瑞德公司于2012年12月6日解除双方劳动关系。安信瑞德公司认可当时张俊强系其公司职员，但提出如下抗辩事由：（一）张俊强并未与刘春利实际签订合同，但其表示现无法通知张俊强到庭，亦不申请对刘春利提交的合同文本中“张俊强”字样的签字是否张俊强本人书写进行鉴定。（二）安信瑞德公司并未授权张俊强与客户签订合同，且已于2012年12月6日单方解除与张俊强的劳动关系，即便张俊强与刘春利签订了合同也不予追认，应为无效。（三）根据其公司管理制度，业务员与客户签订合同应持有安信瑞德公司已加盖公司合同专用章的空白合同文本，由客户到其门店签署合同，刘春利提交的合同文本与安信瑞德公司格式合同文本样式并不相同，为套用示范文本加上其公司图文标志。为此，其提交了两份由安信瑞德公司同期出具《房屋出租委托代理合同》与示范合同文本予以佐证，安信瑞德公司出具的两份合同文本样式之间及其与刘春利提交的《房屋出租委托代理合同》文本样式各不相同。（四）刘春利已向公安机关报警，此次纠纷应通过刑事诉讼程序解决，安信瑞德公司未举证证明，刘春利表示公安机关未予立案。另，安信瑞德公司认可21世纪不动产安信瑞德房地产经纪有限公司珠江罗马店系其公司分支机构，无独立法人资格。
刘春利称安信瑞德公司未依约支付房屋租金超过30日，主张行使约定解除权，安信瑞德公司认可未曾给付刘春利租金。刘春利称其曾多次催促张俊强给付租金，张俊强以各种理由推托，并将204号房屋对外转租收取租金，其于2013年3月找到安信瑞德公司核实得知张俊强已离职，造成其于2013年5月18日才收回房屋，要求安信瑞德公司给付其上述期间的租金23027元。为此，刘春利提交了《北京市房屋租赁合同》、租金收据及网上银行电子回单、银行交易明细单予以佐证，并申请张冉、张桢作为证人出庭作证。其中《北京市房屋租赁合同》约定：2012年11月16日，张俊强以刘春利的名义与张冉订立房屋租赁合同，约定刘春利将204号房屋出租给张冉，租赁期间为2012年11月22日至2013年11月21日，月租金为4000元，付款方式为押一付三，租金支付金额为2012年11月22日、2013年2月22日、2013年5月22日、2013年8月22日，支付方式为银行汇款；银行交易明细单显示刘春利在中国建设银行开具的账户（账号：×××）在2012年11月11日至2013年7月28日期间无租金款项转入记录。
刘春利曾向法院申请对《北京市房屋出租委托代理合同》中张俊强的签字是否张俊强本人签名进行鉴定，后撤回鉴定申请。
原审法院审理认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，刘春利与安信瑞德公司的业务员张俊强签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，根据合同记载，该合同系张俊强以安信瑞德公司的名义签订，结合张俊强在签订合同时为安信瑞德公司业务员，向刘春利提供了印有安信瑞德公司图文标志的制式合同文本和名片的情节，刘春利有理由相信其有代理权，构成表见代理。安信瑞德公司虽提出四点抗辩意见，但因其未能通知张俊强到庭，亦不申请对《北京市房屋出租委托代理合同》上“张俊强”的签字是否其本人书写进行笔迹鉴定，其第（一）项抗辩事由不成立。张俊强在与刘春利签订《北京市房屋出租委托代理合同》时仍为安信瑞德公司职员，其第（二）项抗辩事由并不成立。安信瑞德公司以其内部工作管理制度予以抗辩缺乏法律依据，且其提交的两份《房屋出租委托代理合同》之间样式并不相同，其第（三）项抗辩理由不成立。安信瑞德公司虽称该案应由刑事侦查机关立案审查，但并无证据显示公安机关已就此启动侦查程序追诉犯罪，故其第（四）项抗辩事由亦不成立。根据该合同约定条款内容，刘春利与安信瑞德公司成立房屋租赁合同关系，该合同不违反法律强制性规定，应为合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，安信瑞德公司未按照合同约定支付房屋租金超过30日，刘春利行使合同解除权符合双方约定，法院予以支持，结合刘春利自认其于2013年5月18日自行收回204号房屋的情节及现有证据，合同解除时间应为2013年5月18日。刘春利要求安信瑞德公司给付2012年11月11日至2013年5月18日期间的房屋租金23027元于法有据，法院予以支持。安信瑞德公司未依约支付租金构成违约，刘春利要求其给付违约金于法有据，法院予以支持。安信瑞德公司在承担相关合同责任后可另行主张权利。
据此，于2014年9月作出判决：一、刘春利与北京安信瑞德房地产经纪有限公司于二○一二年十一月十一日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：L-07-1116198）已于二○一三年五月十八日解除；二、北京安信瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付刘春利房屋租金二万三千零二十七元、违约金四千四百元；三、驳回刘春利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，安信瑞德公司不服，持原审理由等上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判驳回刘春利的原审诉讼请求或发回重审。刘春利同意原判。
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实有双方当事人陈述、《北京市房屋出租委托代理合同》、《房屋出租委托代理合同》、《房屋交割清单》、房屋产权证书、名片、劳动合同书、户口簿、暂住证、网上银行电子回单、银行交易明细单、收据等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张俊强在安信瑞德公司任职期间与刘春利签订《北京市房屋出租委托代理合同》时系以安信瑞德公司的名义所签，且张俊强向刘春利所提供的合同系印有安信瑞德公司图文标志的制式合同，向刘春利提供的名片显示张俊强系安信瑞德公司的置业顾问，刘春利有理由相信张俊强有代理权，张俊强的行为构成表现代理，所以张俊强与刘春利所签订的《北京市房屋出租委托代理合同》对安信瑞德公司具有约束力。
现涉案合同不违反法律、法规的强制性规定，依法有效成立，刘春利和安信瑞德公司应依约享有权利、履行义务。涉案合同约定，如安信瑞德公司未按约定划付租金达30日以上，刘春利有权单方解除合同，安信瑞德公司按月租金100%向刘春利支付违约金。根据查明的事实，安信瑞德公司未按照合同约定支付租金超过30日，刘春利依约享有合同解除权，并要求安信瑞德公司支付自涉案合同生效之日起至合同解除之日的租金，及要求安信瑞德公司依约支付违约金。所以原审法院判令涉案合同刘春利收回房屋的2013年5月18日解除，安信瑞德公司给付刘春利房屋租金23027元和违约金4400元理由充分，符合法律规定和合同约定。综上，安信瑞德公司的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费243元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费484元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 吴可加