上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12913号
上诉人（原审原告）：智百通，男，1985年1月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区都市。
委托诉讼代理人：仲剑峰，上海瀛东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚剑瑛，上海瀛东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海海帝园艺有限公司，住所地上海市闵行区沪闵路2759号13幢。
法定代表人：丁国才，总经理。
委托诉讼代理人：诸�民，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人智百通与上诉人上海海帝园艺有限公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人智百通及其委托诉讼代理人仲剑峰，上诉人上海海帝园艺有限公司（以下简称海帝公司）的委托诉讼代理人诸顺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
智百通上诉请求：撤销原判第二、三、四、五、六、七项，依法改判为支持智百通的原审诉请。事实与理由：智百通与海帝公司之间就温室棚达成的《租赁经营合同》及《补充协议》系有效。智百通无从就系争合同有效性问题获得任何判断基础，故即使法院认定合同无效，智百通对此亦不应承担任何责任。由于海帝公司对于龙鱼养殖的事实和龙鱼搬迁死亡概不认可，如智百通任意处置龙鱼将造成相关证据无法固定并对自身造成损失。事实上，在海帝公司采取停水停电措施以后，智百通已经积极采取措施努力减损。智百通在系争温室大棚内办理了工商营业执照，依法纳税，相应停业损失应当得到支持。智百通临时场地租赁的合理时间应该为5个月，而非1个月。
海帝公司上诉请求：撤销原判第三、四、五、六项，依法改判不支持智百通的相应原审诉请。事实与理由：2014年8月26日，花博园市场供水、供电停止，是花博园市场关闭领导小组办公室根据维稳需要按《通告（四）》组织实施的，而不是海帝公司组织实施的，该民事行为法律后果不应由海帝公司承担。龙鱼死亡损失系停水、停电行为所引起，该行为不是海帝公司实施的，因此�海帝公司承担智百通的龙鱼死亡损失870,350元，显属不当。智百通提出的临时场地安置损失、解聘员工损失，不是因合同解除直接造成的财产损失，不应予以赔偿。
智百通不同意上诉人海帝公司的上诉请求。海帝公司不同意上诉人智百通的上诉请求。
2014年10月，智百通向一审法院起诉请求：1、海帝公司向智百通返还押金人民币（币种下同）2,000元；2、海帝公司向智百通赔偿补偿款72,446元；3、海帝公司向智百通赔偿鱼缸设备损失67,340元；4、海帝公司向智百通赔偿龙鱼死亡损失1,339,000元；5、海帝公司向智百通赔偿停业损失420,000元；6、海帝公司向智百通赔偿自2014年8月26日起至2015年1月31日止的临时安置场地支出325,000元；7、海帝公司向智百通赔偿解聘员工损失160,000元；8、海帝公司向智百通赔偿因海帝公司违约导致除上述损失之外的其他实际损失351,000元。
2015年11月24日，上海市闵行区人民法院作出（2014）闵民五（民）初字第2289号民事判决，海帝公司不服判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年4月29日作出（2016）沪01民终2962号民事裁定书，撤销原审判，发回上海市闵行区人民法院重审。
本案审理中，智百通表示如法院认定合同无效，可不再坚持合同有效，但仍要求海帝公司赔偿上述损失。
一审法院认定事实：2011年5月11日，智百通与上海海帝园艺有限公司签订《租赁经营合同》，约定智百通向海帝公司承租位于本市XX路XX号XX园温室棚，面积180平方米，租期自2011年6月15日起至2014年6月14日止，年租金52,560元，保证金2,000元；智百通在不破坏房屋整体面貌和结构并事先征得海帝公司同意的前提下，可自行进行装潢，但装潢方案必须报海帝公司审核同意，完工后海帝公司须验�备案，但智百通自行装潢部分合同期满或智百通提前解除合同的，返还温室棚时海帝公司不负责补偿；在租赁期间内，如遇国家、集体或开发商征用或该物业毁损灭失的，双方互不承担责任，且智百通需无条件服从拆迁，海帝公司在扣除到期租金后将智百通已缴付的剩余租金退还智百通，智百通不享有因动迁而产生的补偿等费用。合同还对其他内容作了约定。当日，智百通、海帝公司又签订《补充协议》一份，约定在2011年7月15日前智百通销售/批发的商品必须到位正常经营，经海帝公司确认合格后，给予智百通奖励6个月的租赁时间（按正本合同的租赁时间延长至2014年12月14日止）；智百通在租赁期间，将局部区域转租于他人，必须是经营鱼类、渔具、水族产品等，其他产品不得经营。该协议还对租金的支付时间等作了约定。
前述合同及协议签订后，智百�向海帝公司支付了保证金2,000元及租金等费用。海帝公司向智百通交付温室棚。智百通对温室棚进行了装潢，安装了固定鱼缸，并以其妻子朱某1的名义在温室棚中注册了字号为“上海市闵行区鼎珊水族用品店”的个体工商户营业执照，将温室棚用于经营水族用品、鱼类养殖。
2011年10月10日，智百通与案外人朱某2、徐某签订协议一份，约定朱某2、徐某转租智百通温室棚C21面积112平方米，租赁日期自2011年10月15日起至2014年6月14日止；智百通与花博园合同期满，智百通转让朱某2、徐某的112平方米面积属于朱某2、徐某的租赁产权，应由朱某2、徐某与花博园签约合同。前述协议签订后，智百通与朱某2、徐某将温室棚隔断，三人分别在温室棚内使用、经营。
2014年6月30日、7月7日，海帝公司向花博园承租户发出搬离补偿公告及搬离方案通告，公布了到期及未到期承租户的处理方案。同时，智百通于2014年7月初收到了海帝公司寄送的《租赁经营合同解除通知书》，该通知书主要内容为：因海帝公司与出租人租赁合同已提前解除，故智百通、海帝公司之间的租赁经营合同亦应相应提前解除，现海帝公司通知智百通协商提前解除双方之间在2011年5月11日签订的《租赁经营合同》及《补充协议》，并对提前解除涉及的搬离补偿等善后事宜进行协商处理。
2014年8月，温室棚所属花博园市场成立工作领导小组办公室，该办公室于当月6日张贴《通告》，表示当月15日后将择日对花博园市场实施封闭式管理。当月15日，该办公室又张贴《通告（二）》表示当月19日开始对花博园市场进行封闭管理，进出车辆需办理车辆出入证。当月19日，花博园市场被采取封闭式管理。当日，该办公室又张贴《通告（三）》表示当月25日上午8时30分起对花博园市场不再提供供水、供电等物业服务；对车辆实施新的出入证管理；对人员实施严格的出入管理，除搬场人员外，无关人员不得进入园区；已签约租赁户抓紧搬离，新签约租赁户在签约后限期搬离，否则作违约处理。当月24日，该办公室通过广播形式向市场内租赁户表示将对市场不再提供供水、供电等物业服务。当月25日，该办公室又张贴《通告（四）》表示园区从当月26日上午9时起，停止提供供水、供电等物业服务，并实施封闭管理，租赁户不准在园区内居住等。当日，智百通与海帝公司交涉表示不能停电。当月26日，花博园市场供水、供电被停止。当月27日，该办公室又张贴《通告（五）》表示自当月27日起每天下午17时以后，人员和车辆不准进入园区，不得在园区内居住等。因温室棚被停止供水、供电，造成智百通经营的龙鱼死亡，并导致智百通�法继续经营使用温室棚，智百通遂搬离温室棚。
根据海帝公司提供给智百通的上海A有限公司的评估报告，承租人为智百通，补偿金额合计45,846元，包括未见证房屋（彩钢板房）29,184元、二次装潢及附属物11,262元、设备移机费（空调）400元、财物搬迁费5,000元；承租人为多格佳友（即朱某2开设的店名），补偿金额合计26,600元，包括未见证房屋（彩钢屋）11,000元、装潢及附属物14,700元、设备移机费（空调）400元、财物搬迁费500元；承租人徐某，补偿金额合计29,140元，包括未见证房屋（彩钢房）10,000元、装潢及附属物17,740元、设备移机费（空调）400元、财物搬迁费1,000元。
2014年8月26日，上海市闵行区鼎珊水族用品店、上海B有限公司（承租方，乙方）与上海XX合作社（出租方，甲方）签署《渔场租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于上海市滨江路的渔�，自2014年8月26日起至2015年1月31日止，月租金65,000元。上海B有限公司的法定代表人为智百通。
另查明，2008年6月18日，海帝公司股东上海C有限公司（以下简称C公司）与上海闵行区良种繁育场（以下简称繁育场）签订租赁合同，约定由C公司承租繁育场占地面积约100亩的土地、土地上的房屋及附属农业设施，租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日。海帝公司出租给智百通的温室棚系C公司从繁育场承租使用土地后由海帝公司自行搭建。2014年5月22日，因闵行国际智慧城项目建设需要，繁育场与C公司签订租赁合同解除协议书，约定于当日解除双方于2008年6月18日签订的租赁合同，C公司于2014年12月31日前完成租赁地块全部次承租人的清退腾地工作，将租赁土地全部归还繁育场；根据评估报告内容和基地方案，包括自建建筑物、二次装潢、合同经济损失、速迁奖等，繁育场合计应支付C公司补偿款99,696,615.82元，其中资产补偿款42,462,363.47元，繁育场应在签约后5天内凭C公司出具的收款凭证予以支付；余款57,234,252.35元，繁育场在C公司完成清退次承租人达到三分之一时凭证支付1,900万元，清退次承租人达到三分之二时，再凭证支付1,900万元，清退次承租人达到100%时凭证支付余款。对次承租人的补偿不包括在对C公司的补偿金额中，由繁育场或繁育场指定的单位根据评估报告内容和基地方案规定确定对次承租人的补偿金额予以结算、支付，直接补偿给次承租人。2014年12月，C公司诉至法院要求繁育场支付3,800万元及相应的违约金，法院于2015年4月作出判决，认为C公司与繁育场签订的租赁合同及租赁合同解除协议书合法有效，遂判决繁育场支付C公司3,800万元及承担相应的逾期付款利息。
审理中，智百通称停电前，龙鱼的数量有400余条，后总共死亡202条，原每月销售龙鱼400至500条。
应智百通申请，法院通过上海市高级人民法院电脑派对委托上海达智资产评估有限公司对温室棚中死亡龙鱼损失、鱼缸设备现值及自2014年7月4日起至2014年9月20日止的智百通停产停业损失进行评估。2015年8月12日，上海达智资产评估有限公司出具《司法鉴定报告》，认定死亡龙鱼损失的评估价值为1,339,000元、鱼缸设备现值的评估价值为67,340元，对智百通申请评估的2014年7月4日起至2014年9月20日止的停产停业损失由于评估人员无法取得相关评估所需资料，故该报告未对停产停业损失进行评估。为此次评估，智百通向上海达智资产评估有限公司支付评估费12,000元。该报告经庭审质证，智百通表示无异议。海帝公司表示对该报告的真实性、合法性无异议，但对报告中死亡龙鱼是否是现场死亡的龙鱼有异议。
一审法院认为，上海海帝园艺有限公司出租给智百通的温室棚，系其股东C公司从繁育场承租使用土地后由海帝公司自行搭建，虽然C公司与繁育场的租赁合同合法有效，但由于海帝公司搭建的温室棚未有任何合法建造审批手续，属违法建筑，因此，智百通、海帝公司就温室棚达成的租赁经营合同及补充协议书应认定为无效。海帝公司未经批准擅自搭建温室棚并将温室棚出租，应承担合同无效的主要责任，智百通未确认温室棚属性的情况下进行承租，应承担合同无效的次要责任。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还、折价补偿及根据有无过错、过错程度赔偿损失。
智百通主张的保证金2,000元，系海帝公司根据无效合同从智百通处取得，海帝公司应予返还。
智百通主张的补偿款72,446元，系智百通承租温室棚后另行搭�、装修、设备移机及财物搬迁等费用，属繁育场对租赁户的补偿，依据为海帝公司提供给智百通的由繁育场委托的上海A有限公司作出的评估报告。根据评估报告，智百通主张的上述费用中，其中26,600元系对多格佳友（朱某2开设的店名）租赁户的补偿，而根据智百通与朱某2、徐某的合同，智百通将从海帝公司处租赁的温室棚其中112平方米转租给了朱某2、徐某，合同到期后，上述智百通转让的112平方米，属于朱某2、徐某的租赁产权。因此，智百通主张上述费用中在评估报告中单列的26,600元，属于对朱某2的补偿，应在智百通的请求的数额中扣除。虽然根据繁育场与C公司租赁合同解除协议书的约定，对次承租人的补偿不包括在繁育场对C公司的补偿金额中，由繁育场或其指定单位根据评估报告和基地方案规定对次承租人予以结算、支付，直接补偿给次承租人，但由于智百通未与繁育场签订相关的补偿协议，智百通与繁育场也无其他的合同关系，因此，在确定智百通、海帝公司之间的租赁合同无效后，上述评估的补偿费用45,846元，应认定为智百通的损失。由于繁育场按评估报告的金额予以结算、支付，并无相应的扣项，因此，智百通的上述损失，不能按智百通、海帝公司的过错在双方之间分担，而应由海帝公司全额予以赔偿，海帝公司在赔偿上述损失后，可自主决定是否向繁育场主张。
智百通主张的鱼缸及设备损失67,340元，系智百通与海帝公司签订租赁合同后从事经营活动实际投入财物目前的价值，上述鱼缸具有一定的特殊性，固定、量身定做，已与温室棚形成一定的附合，难以拆卸再利用，合同被确认无效后，应认定为智百通的损失，海帝公司应根据其过错程度予以赔偿，法院酌情确定为53,872元。
智百通主张的龙鱼损失1,339,000元，系智百通与海帝公司签订租赁合同后从事经营活动中因停水停电死亡龙鱼的价值，合同被确认无效后，因认定为智百通的损失，海帝公司因根据其过错程度予以赔偿。鉴于因智百通向海帝公司承租温室棚所属地块被列入闵行国际智慧城项目建设，海帝公司分别于2014年6月30日、7月7日发布了“花博园”搬离补偿等公告、通告，闵行区依法关闭北桥花博园市场工作领导小组办公室也分别于2014年8月6日、8月15日、8月19日、8月25日、8月27日发布了关闭“花博园”、实施封闭管理的系列公告，其中明确了停水、停电等事项，智百通应有一定的时间采取措施以减少龙鱼的死亡，而智百通直至停水停电后才逐步搬离龙鱼，对损失的扩大负有一定的责任，因此，结合海帝公司对合同无效的过错程度，法院酌情确定赔偿的金额为870,350元。
智百通主张�停业损失42万元，其性质属于履行利益，是指在合同有效成立的情况下，在一方不履行合同时给对方造成的本可以通过履行合同获得的利益的损失。由于智百通、海帝公司之间的租赁合同自始无效，因此，智百通的本项诉讼请求，不属于合同无效后过错方应予赔偿的范围，法院不予支持。
智百通主张临时场地安置支出325,000元，系因“花博园”关闭智百通为避免更多损失采取补救措施而生产的费用，其中的合理部分，在合同被确认无效后，属于应予赔偿的范围。但是，智百通主张的上述租金支出损失，时间为5个月，每月租金为65,000元，从时间上来说，已远超出其处理剩余龙鱼所需的时间，从每月租金的金额上来说，也远高于与海帝公司之间合同约定的租金。根据智百通陈述其原来每月销售龙鱼的数量及搬离时龙鱼的数量，法院确定智百通需临时租用场地�合理时间为1个月；考虑到租赁市场随着时间的推移租金通常会有一定的上涨、临时急用场地对租金的影响及智百通转租部分温室棚的事实，法院酌情确定临时场地安置支出的合理费用为1万元，由海帝公司赔偿8千元。
智百通主张解聘员工损失16万元，虽然智百通为此提供了聘用合同书及劳动关系终止确认书，但智百通未提供相应参加社会保险的依据，因此根据上述聘用合同书及劳动关系终止确认书确定的损失，法院不予确认。考虑到智百通经营需要有聘用员工必要，根据智百通在租赁场地的经营期限，法院酌情确定智百通本项的合理损失为25,000元，由海帝公司赔偿20,000元。
智百通主张的除上述损失之外的其他实际损失351,000元，无事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、被告上海海帝园艺有限公司于判决生效之日起7日内返还原告智百通保证�2,000元；二、被告上海海帝园艺有限公司于判决生效之日起7日内赔偿原告智百通财物损失补偿款45,846元；三、被告上海海帝园艺有限公司于判决生效之日起7日内赔偿原告智百通鱼缸设备损失53,872元；四、被告上海海帝园艺有限公司于判决生效之日起7日内赔偿原告智百通龙鱼死亡损失870,350元；五、被告上海海帝园艺有限公司于判决生效之日起7日内赔偿原告智百通临时安置场地支出损失8,000元；六、被告上海海帝园艺有限公司于判决生效之日起7日内赔偿原告智百通解聘员工损失20,000元；七、驳回原告智百通的其他诉讼请求。案件受理费28,694.29元，由原告智百通负担18,208.91元，被告上海海帝园艺有限公司负担10,485.38元；鉴定费12,000元，由原告负担2,400元，被告负担9,600元。
经本院审理查明，原审除认定“2014年8月，温室棚所属花博园市场成立工作领导小组办�室，该办公室于当月6日张贴《通告》”有误，应为“闵行区依法关闭北桥花博园市场工作领导小组办公室于2014年8月6日张贴《通告》”之外，其余事实认定无误，本院依法予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人海帝公司出租给上诉人智百通的温室棚系C公司从繁育场承租使用土地后由海帝公司自行搭建，缺乏合法建造审批手续，故温室棚系违法建筑，本案双方就温室棚签订的《租赁经营合同》与《补充协议》当属无效。至于合同无效的责任承担，海帝公司未经批准擅自搭建温室棚并予以出租，其主观上存在过错，应对合同无效承担主要责任；智百通未对�室棚是否具备合法建造手续进行审查而直接承租，其主观上亦存在过错，应对合同无效承担次要责任。智百通作为温室棚承租人，理应对上述建筑物进行高度的审查义务，故其主张无从就系争合同有效性问题获得任何判断基础，故对合同无效不承担责任，毫无道理，本院不予采信。至于智百通主张的各项损失，应以智百通、海帝公司对合同无效的过错程度为基础，根据损失本身的性质并结合智百通或海帝公司是否存在其他过错予以认定。
关于智百通主张的补偿款72,446元，系智百通承租温室棚后另行搭建、装修、设备移机及财物搬迁等费用，属繁育场对租赁户的补偿。根据繁育场与C公司租赁合同解除协议书的约定，对次承租人的补偿不包括在繁育场对C公司的补偿金额中，由繁育场或其指定单位根据评估报告和基地方案规定对次承租人予以结算、支付，直�补偿给次承租人。但鉴于智百通未与繁育场签订相关的补偿协议，而智百通又确实存在相应的搭建及其损失，故原审根据海帝公司提供给智百通的上海A有限公司的评估报告，确定其中的补偿费用45,846元为智百通的损失，并由海帝公司全额予以赔偿，并无不当，本院予以确认。
关于智百通主张的鱼缸设备损失67,340元、临时安置场地支出325,000元，解聘员工损失160,000元，其中鱼缸设备损失与解聘员工损失系智百通在签订《租赁经营合同》与《补充协议》之后，将温室棚用于饲养特种龙鱼、开展经营活动而必然需要投入的财物成本与人力成本在合同无效、智百通搬离温室棚之际必然产生的损失，其中临时安置场地支出系因“花博园”关闭，智百通为避免更多损失安置尚未处理完毕的龙鱼而租赁相关场地的费用，原审对上述损失的合理部分予以认定，并结合本案双方对合同无效的过错程度判定海帝公司的赔偿金额，并无不当，本院依法予以维持。
至于智百通主张的龙鱼损失1,339,000元，系其与海帝公司签订租赁合同后从事经营活动中因停水停电死亡龙鱼的价值。虽然就智百通租赁温室棚用于饲养特种龙鱼的事实而言，海帝公司承担主要责任，智百通承担次要责任，但是本院注意到，其一，早在2014年6月30日、7月7日，海帝公司就向花博园承租户发出搬离补偿公告及搬离方案通告，故智百通对于无法继续在温室棚饲养龙鱼应当有所预见，并且应当提前作好搬离温室棚的准备；其二，闵行区依法关闭北桥花博园市场工作领导小组办公室于2014年8月接二连三发布《通告》、《通告（二）》、《通告（三）》、《通告（四）》，明确告知园区将于当月26日上午9时起，停止提供供水、供电等物业服务，并实施封闭管理，而智百通对此系明知。鉴于龙鱼的养殖需要供水、供电，因此智百通应当在《通告》发布当时立即搬离温室棚，但事实上，智百通在温室棚被停止供水、供电并造成龙鱼死亡后才搬离温室棚；其三，根据智百通原审所述，停电前龙鱼的数量有400余条，后总共死亡202条，原每月销售龙鱼400至500条，因此，如果智百通在知晓花博园搬离补偿公告后，抓紧时间销售龙鱼并且及时将龙鱼转移至替代安置场所，龙鱼的死亡数量会大幅度减少。事实上，智百通未在上述搬离补偿公告及搬离方案通告、《通告》发布后及时予以搬离，尤其是在明确被告知2014年8月26日上午9时起，花博园市场将停止提供供水、供电等物业服务后，智百通仍未及时采取措施转移并妥善安置龙鱼，导致龙鱼大量死亡。因此，对于停水、停电导致的龙鱼损失，智百通存在较大过错。据此，本院根据本案双方对于合�无效的过错程度以及智百通对于龙鱼死亡负主要责任的事实，酌定海帝公司赔偿智百通龙鱼损失468,650元。原审仅考虑合同无效的过错，但未能充分考虑智百通对造成龙鱼死亡存在主要过错的责任，而将主要责任归责于海帝公司，与本案事实相悖，本院予以纠正。
关于智百通主张的停业损失42万元，其系合同有效的情形下，在一方不履行合同时给对方造成的可得利益损失，因本案双方签订的租赁合同本身无效，故智百通的主张，系缺乏法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人智百通的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。而上诉人海帝公司上诉请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13571民事判决第一、二、三、五、六、七项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13571民事判决第四项；
三、上海海帝园艺有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿智百通龙鱼死亡损失468,650元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币28,694.29元，由智百通负担22,494.29元，由上海海帝园艺有限公司负担6,200元；鉴定费人民币12,000元，由智百通负担2,400元，由上海海帝园艺有限公司负担9,600元；二审案件受理费人民币28,694.29元，由智百通负担22,494.29元，由上海海帝园艺有限公司负担6,200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 懿 欣
代理审判员 �潘俊秀
审 判 员 翟 从 海
二〇一七年二月十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……