上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16072号
原告王凯，男，1981年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人李仲国，男，1956年2月14日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人王浩，上海汇申律师事务所律师。
被告李鸿斐，男，1981年8月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人马瑶琴（系被告李鸿斐的母亲），住上海市浦东新区。
第三人徐克琴，女，1964年2月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
第三人龚福弟，男，1960年5月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
第三人徐伟，男，1988年10月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
以上第三人的共同委托代理人刘莹，上海市光大律师事务所律师。
原告王凯与被告李鸿斐申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年4月29日立案受理后，先依法适用简易程序审理，追加了徐克琴、龚福弟、徐伟为第三人参加诉讼，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，并经本院院长批准，延长审理期限六个月，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告王凯及其委托代理人李仲国，被告李鸿斐及其委托代理人马瑶琴，第三人徐克琴及第三人徐克琴、龚福弟、徐伟的共同委托代理人刘莹两次到庭参加诉讼，原告王凯的委托代理人王浩第一次到庭参加诉讼。之后，本案报请上海市第一中级人民法院批准延长了审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告王凯诉称，原告在向上海市浦东新区人民法院（即本院）申请执行被执行人徐克琴、龚福弟、徐伟一案过程中，上海市浦东新区人民法院依法查封了本市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称杨高中路房屋），被告李鸿斐提出异议。上海市浦东新区人民法院作出了（2013）浦执异字第81号执行裁定，该裁定书不当，应当继续查封杨高中路房屋。原告认为，被告与第三人的房屋买卖合同是第三人恶意逃避债务，对抗法院的执行。被告的买卖行为，不符合法律规定。起诉请求继续对杨高中路房屋的执行。
被告李鸿斐辩称，不同意原告的诉讼请求。执行裁定书正确。杨高中路房屋应归本人所有。事实调查情况合理合法。
第三人徐克琴、龚福弟、徐伟述称，被告与第三人的房屋买卖合理合法，签订房屋买卖合同的时候，杨高中路房屋没有查封，系通过正当的中介进行买卖，被告交付了所有款项，第三人交付了杨高中路房屋，执行裁定书合理合法。请求驳回原告诉请。
经审理查明，本院于2013年4月8日就原告王凯诉本案第三人徐克琴、龚福弟、徐伟（以下简称徐克琴等人）的（2012）浦民一（民）初字第33254号房屋买卖合同纠纷一案作出判决，确定徐克琴等人于该判决生效之日起十日内协助王凯办理本市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称金高路房屋）的产权过户手续，将金高路房屋的产权人由徐克琴等人变更登记为王凯，王凯于产权登记至王凯名下之日起六十日内支付徐克琴等人剩余房款人民币（币种下同）130万元，徐克琴等人于该判决生效之日起六十日内将金高路房屋腾空并交付王凯。徐克琴等人不服上诉，二审维持原判。因徐克琴等人不同意交付金高路房屋，王凯向本院申请执行。本院在执行过程中于2013年9月12日查封了徐克琴等人名下的另一处房屋即杨高中路房屋。
杨高中路房屋被查封后，李鸿斐向本院提出书面异议，称：其于2013年7月11日与徐克琴等人签订了关于杨高中路房屋的上海市房地产买卖合同，以总价130万元的价格购买杨高中路房屋，另双方签订装修补偿协议，约定李鸿斐支付徐克琴等人5万元房屋装修款。李鸿斐已经支付了全额房款，徐克琴等人已于2013年9月1日将杨高中路房屋实际交付给了李鸿斐，李鸿斐是善意第三人，对于杨高中路房屋没有过户没有任何过错。要求解除对杨高中路房屋的查封。
针对李鸿斐提出的上述异议，本院执行庭经听证后于2014年4月9日作出（2013）浦执异字第81号裁定。该裁定书认定李鸿斐所述属实，李鸿斐和徐克琴等人于2013年9月1日办理了杨高中路房屋的产权变更登记手续、交付了杨高中路房屋，认为李鸿斐已经付清了全部房款并实际占有杨高中路房屋，对杨高中路房屋不能过户没有过错，李鸿斐的异议成立，裁定中止对杨高中路房屋的执行。
本案查明，李鸿斐与徐克琴等人于2013年7月11日签订的房屋买卖合同约定，李鸿斐于2013年7月10日支付的定金10万元在签订合同当日转为房款，在签订合同后十日内支付30万元，在2013年8月10日前支付30万元，在交易中心出具以李鸿斐为权利人的房地产权证后，以银行发放贷款的方式支付50万元，在交房后支付尾款10万元。李鸿斐与徐克琴等人还在签订房屋买卖合同当天签订了一份装修补偿协议，明确房屋买卖合同约定的130万元未包含房屋装潢、厨卫设施、设备费用，约定李鸿斐就现有装潢、厨卫设施、设备另行补偿徐克琴等人45万元，于2013年8月10日前支付，徐克琴等人于2013年12月30日前迁出全部户口，李鸿斐在户口全部迁出后三日内支付尾款10万元，该协议与房屋买卖合同不一致的，以该协议为准。李鸿斐于2013年7月10日转账给徐克琴40万元。2013年9月1日，李鸿斐与徐克琴等人同至房地产交易中心办理了买卖过户登记申请手续，李鸿斐转账给徐克琴的母亲龚某某899，975元，徐克琴出具“收到购房款40万＋90万＋5万，合计135万”的收条。同时，徐克琴等人将杨高中路房屋交付给了李鸿斐。因杨高中路房屋被本院查封，交易中心于2013年9月17日告知李鸿斐不予登记，李鸿斐遂向本院提出异议。
审理中，李鸿斐确认约定的房款是175万元，称：原来想公积金贷款30万元、商业贷款20万元，但商业贷款未获批准；因为没有房产证，所以贷款没有放下来，10万元尾款确实没有支付；因为不能贷款50万元，双方于7月12日签订了5万元的补偿协议；因为7月11日协议是私下签订的，不是补充买卖协议，而7月12日协议是补充买卖协议，所以在执行听证时提供了7月12日协议。徐克琴等人称，7月11日协议中的45万元是对杨高中路房屋内的违章建筑所作的补偿，违章建筑不包括在房产证里；收到了房款135万元，违章建筑补偿款45万元未收到。王凯认为杨高中路房屋房款未付清，房屋在查封前未交付。
以上事实，有下列证据证明：
一、王凯提供的（2012）浦民一民初字第33254号王凯与徐克琴等人之间的房屋买卖合同纠纷一案的一审民事判决书和（2013）沪一中民二（民）终字第1497号二审民事判决书、（2013）浦执异字第81号执行裁定书、李鸿斐与徐克琴等人于2013年7月11日签订的杨高中路房屋的装修补偿协议复印件和买卖合同的付款协议内容复印件、房地产登记收件收据复印件、李鸿斐转入案外人龚某某的转款凭证复印件、关于杨高中路房屋所在小区房屋市场价的网络公开信息复印件三页。
二、李鸿斐提供的李鸿斐与徐克琴等人之间的关于杨高中路房屋的买卖合同，2013年7月11日的装修补偿协议，分别转账10万元、30万元、899，975元的转账凭证，定金收据、房款30万元的收据、徐克琴出具的关于收到135万元的收条、佣金收据、交易税费凭证，不予登记告知书、办理公积金贷款支付担保费2，436元的存款账户交易明细清单、杨高中路房屋所在小区物业于2013年9月16日出具的收到杨高中路房屋装潢垃圾清运费的收条，2013年11月11日李鸿斐缴纳杨高中路房屋2013年8月至12月物业管理费的收据，杨高中路房屋的室内居住情况照片。
三、第三人提供的关于龚某某是徐克琴母亲的户籍证明。
四、各方当事人的陈述。
本院认为，由于本案的第三人即执行案件的被执行人徐克琴等人拒不交付金高路房屋，本院在执行过程中为了保障对徐克琴等人进行强迁而查封徐克琴等人名下的杨高中路房屋，杨高中路房屋因此而成为执行标的。各方的争议焦点在于，被告李鸿斐在杨高中路房屋查封前是否付清了购房款并合法占有了房屋；如果没有的话，是否应当继续对杨高中路房屋采取执行措施。本院认为，从本案查明的情况来看，在杨高中路房屋查封之前，李鸿斐确实没有付清全部房款，但基于以下理由，不应对杨高中路房屋继续采取执行措施。1、李鸿斐与徐克琴等人之间的买卖行为并无异常情况，没有证据表明李鸿斐与徐克琴等人之间有特殊的关系，或者徐克琴等人以明显低于市场的价格出售杨高中路房屋，李鸿斐购买杨高中路房屋系出于善意。2、尽管李鸿斐与徐克琴等人之间未签订房屋交接书，但有其他证据表明双方已经实际交付了杨高中路房屋，李鸿斐已经占有了杨高中路房屋。3、李鸿斐在杨高中路房屋查封之前已经按照买卖双方的约定支付了房款，而且已付的房款占总房款的大部分。如果交易正常进行，在过户后，李鸿斐也应当能够正常按约支付剩余房款。4、由于徐克琴等人仅需对王凯承担交付金高路房屋的义务，而没有金钱给付义务，故不存在用杨高中路房屋的售房款来替代履行交付金高路房屋的义务的问题，因此也没有必要要求李鸿斐将剩余房款交付法院用于执行的问题。综上，本院裁定中止对杨高中路房屋的执行无不当，故对原告要求继续对杨高中路房屋执行的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告王凯的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告王凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李桔英
人民陪审员 尹瑗芳
人民陪审员 顾凤旭
二〇一五年八月六日
书 记 员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。