广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第174号
原告：唐更生，男，汉族，1969年11月14日出生，住贵州省贵阳市。
委托代理人：王文彬，广东国律律师事务所律师。
被告：利奕威，男，汉族，1979年9月27日出生，住广东省阳江市。
委托代理人：谭燕科，广东赢信律师事务所律师。
第三人：东莞市贵达物业管理有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：赖文聪。
第三人：东莞市中维五金电子有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：李湖。
原告唐更生诉被告利奕威、第三人东莞市贵达物业管理有限公司（以下简称贵达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序进行审理，后转为普通程序。本院依职权追加东莞市中维五金电子有限公司（以下简称东莞市中维公司）为第三人，本案依法由刘伍雄担任审判长，与人民陪审员叶银章、人民陪审员叶沛良组成合议庭，分别于2015年5月15日公开开庭进行了审理，原告唐更生的委托代理人的王文彬，被告利奕威的委托代理人谭燕科，第三人贵达公司的法定代表人赖文聪到庭参加诉讼；2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告唐更生的委托代理人王文彬，被告利奕威的委托代理人谭燕科，第三人中维公司的法定代表人李湖到庭参加诉讼，第三人贵达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐更生诉称：2013年5月20日，原告委托贵达公司与被告利奕威签订了租赁合同，出租方提供位于东莞市大朗镇长塘第一工业区XXX号第B幢厂房第三层，面积1，120平方米；宿舍铁皮房第1层，第3间至第5间，共3间，厂房结构为框架结构。水电齐全，租给被告兴办企业使用。租赁期限为2013年3月15日起至2015年3月14日止，共2年。被告承租后将厂房命名为“鸿利厂”，但至2014年12月开始，被告开始拖欠水电、租金，至2015年1月已拖欠租金、水电费达21，529元，被告违背租赁合同的约定，欠交租金、水电费，致使原告经济受损，为维护原告的合法权益，故诉请法院判令：1.被告支付原告下列款项：2014年12月至2015年1月拖欠的厂房租金及2014年11月、12月的水电费合计21，529元；2.被告承担本案诉讼费用。
被告利奕威答辩称：1.原告不是本案的适格主体，其无权起诉被告，本案涉案厂房是东莞市大朗镇长塘股份经济联合社，原告是向东莞市大朗镇长塘股份经济联合社租赁后转租给被告，原告租赁时间2009年11月1日至2014年10月31日止，2014年11月起原告已经无权租赁案涉厂房，无权向被告收取租金。2014年11月份起案涉厂房已由中维公司取得产权并收租，2014年11月的租金也是交给中维公司，故原告无权收租也无权起诉被告。2.被告无拖欠原告租金，也没有拖欠中维公司租金，原告在2014年11月起无权收租，原告与被告之间的租赁关系已于2014年10月31日起已终结，被告无拖欠原告租金。中维公司通知自2014年11月起每月增加500元租金，被告不同意，并与中维公司沟通自2014年12月起不再租赁厂房，搬离可搬离的东西，其余生产线留下由东莞市中维公司自行处理，并且被告已在2014年12月份起不再经营，并在中维公司的员工看管下搬走已属于被告的东西，2014年12月15日起已与中维公司解除租赁关系。故综上原告的起诉无理。
第三人贵达公司答辩称：对此没有意见。
第三人中维公司答辩称：对此没有意见，向被告拿租金。
经审理查明，2009年10月12日，原告与东莞市大朗镇长塘股份经济联合社签订《厂房租赁合同书》，约定由原告将位于东莞市大朗镇长塘第一工业区（原铨豪一厂租用）厂房，A幢厂房、B幢厂房、办公楼一幢、宿舍楼一幢出租给原告使用，租赁期限自2009年11月1日起至2014年10月31日止。后原告与东莞市大朗镇长塘股份经济联合社于2014年11月5日又签订一份《厂房租赁合同书》，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日，其余内容基本不变。2013年5月20日，第三人贵达公司与被告签订《租赁合同》，约定由第三人贵达公司提供东莞市大朗镇长塘第一工业区XXX号B幢厂房第三层、宿舍铁皮房第一层第3间至第5间出租给被告使用，租赁期限自2013年3月15日至2015年3月14日止，租金为9，400元／月，签订合同后即缴纳两个月押金15，200元作为保证金，租金于每月5日前交清。双方对其他问题也做出约定。原告提交两份《缴费通知单》，其中一张显示内容为11月份水电费共1，028元，管理费500元，12月份租金为9，400元；另一张显示内容为12月水电费701元，管理费500元，租金9，400元。
被告主张原告不是权利主体，其提交的2014年11月19日收款收据显示，11月厂房租金、宿舍租金以及10月水电费共10，216元，收款人为中维公司。被告亦提交一份由中维公司出具的《通知》，显示内容为“原铨豪工业园，现已转让给中维公司，改名为中维工业园。自2014年12月起，每家客户在原缴费通知单的基础上每月增加500元管理费。”。原告对上述证据予以确认，但认为唐更生为权利主体，原告提交一份由中维公司于2015年5月15日出具的证明，显示内容为中维公司自2014年12月开始受唐更生的委托，代为收取东莞市大朗镇长塘第一工业区（原铨豪一厂租用）厂房租金水电费及管理费。原告提交一份由中维公司以及贵达公司于2015年5月15日出具的证明，显示内容为中维公司与贵达公司为两独立公司，分别与唐更生有委托关系。被告对于上述证明不予认可。庭审中，第三人中维公司到庭，确认是受唐更生委托管理与收取租金，第三人贵达公司庭审中也确认是受唐更生委托管理与收取租金。
被告主张在2014年12月15日双方已终止租赁合同关系，但被告仅有陈述，未提交证据予以证明，原告及第三人对被告的陈述予以否认。
庭审中，原告主张若合同无效，其请求项目租金变更为房屋使用费，数额不变，其余项目不变。被告则表示不提起反诉。
上述事实，有原告提交的两份与东莞市大朗镇长塘股份经济联合社签订的《厂房租赁合同书》、《租赁合同》、缴费通知单、声明书两份，被告提交的收款收据、通知书以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案双方争议的问题在于：一、原告是否是本案租赁合同关系的权利主体。二、本案案涉合同是否有效。三、合同是否于2014年10月31日终止。
关于第一个问题，被告主要提出理由是原告自2014年11月起原告已经无权出租案涉厂房，2014年11月开始由中维公司收取租金。对此，原告提交了原告与东莞市大朗镇长塘股份经济联合社于2014年11月5日签订的《厂房租赁合同书》，该合同显示案涉厂房租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日，因此，原告具备使用案涉厂房的权利。同时，中维公司亦出具声明以及在庭审中确认其是受原告委托管理案涉厂房以及收取租金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”的规定，第三人贵达公司受原告所委托以自己名义与被告所订立的合同，原告依法可行使受托人对第三人的权利。因此，原告的权利主体身份应当予以确认。
关于第二点，因本案建筑物未办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋未办理建设工程规划许可证，依照上述法律规定，本案原被告双方形成的租赁合同关系因未办理建设工程规划许可证，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定无效。合同无效，依照法律规定，合同依法不再履行。依照上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。
关于第三点，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第（二）项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告主张双方于2014年10月31日已终止租赁合同，属于主张法律关系变更，依法应当由被告对该法律关系变更的基本事实承担举证责任。被告仅在庭审中主张已经自2014年10月31日终结，未提交其他证据显示其已通知原告终止合同或者向原告已交接案涉房屋，被告应当承担举证不能的责任，对其主张，本院不予支持。被告应当支付2014年12月以及2015年1月期间的占有使用费以及实际支出的水电费。关于占有使用费的数额，被告主张11月份的租金是指2014年11月15日至2014年12月14日的租金。本院认为，合同中约定租金于每月5日前交清，被告未提交完整的租金收据显示当月的租金的计算周期为本月的15日至下月的15日，即不能证明其缴纳的2014年11月份租金是对应2014年11月15日至2014年12月14日而不是对应的2014年10月15日至2014年11月，结合租赁合同中一般先支付租金后使用的情况，合同中约定租金于每月5日前交清，应当指向的是自然月的租金。因此，对其主张，本院不予采信，即被告应当支付2014年12月以及2015年1月的占有使用费18，800元。对于原告主张的水电费，原告主张的水电费构成实际包括2014年12月管理费500元以及2015年1月管理费500元，该项费用没有合同依据，本院不予支持。对于2014年11月水电费1，028元以及2015年1月份的水电费701元，被告提交的2014年11月份的收款收据显示总额扣减当月租金后水电费为816元，参照该月的水电费，原告主张的水电费与该月相当，且被告主张合同终止，应对相应的水电费用进行核实结算，但被告并没有提交相关的资料，故此，对于原告的主张，本院予以认可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
确认原告唐更生与被告利奕威之间的租赁合同关系无效。
被告利奕威在本判决生效之日起十五日内，支付原告唐更生占有使用案涉房屋的2014年12月及2015年1月期间的占有使用费18，800元、水电费1，729元。
驳回原告唐更生的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费338元，已由原告唐更生预交，由原告唐更生承担16元，由被告利奕威承担322元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘伍雄
人民陪审员 叶银章
人民陪审员 叶沛良
二〇一五年九月十八日
书 记 员 陈佩君