北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第03032号
原告刘子玲，女，1982年8月30日出生。
委托代理人邢宇鹏，男，1985年11月12日出生。
被告黄栩，女，1964年4月5日出生，中国标准出版社编辑。
委托代理人季明宁，男，1963年2月7日出生。
被告戚积杰，男，1964年4月19日出生。
原告刘子玲与被告黄栩、被告戚积杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员穆兰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘子玲及其委托代理人邢宇鹏，被告黄栩之委托代理人季明宁，以及被告戚积杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘子玲诉称：2012年5月20日，我与黄栩在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间介绍下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议（以下简称买卖合同及补充协议），黄栩将其与戚积杰共有的位于北京市朝阳区惠新里x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）出售给我。在签订合同时，黄栩出售x号房屋的行为是经过戚积杰同意的。2012年6月29日，双方办理了网签手续，我还支付了购房定金2万元。但在此后，我准备办理购房首付款交接以及贷款手续时，我爱我家公司通知我称黄栩与戚积杰不同意卖房。2012年8月，黄栩对我说同意卖房，而戚积杰则表示不同意卖房，我也不知道该听谁的。此后，戚积杰于2012年8月将我诉至法院，要求宣告我与黄栩签订的买卖合同及补充协议无效。经两审法院审理后，均驳回了戚积杰的诉讼请求。2013年，我诉至法院要求黄栩与戚积杰继续履行买卖合同，但法院审理后认为黄栩出售x号房屋的行为属无权处分，驳回了我要求继续履行买卖合同的诉讼请求，但法院同时释明我可以主张损失赔偿。为此，我再次诉至法院，要求：1、解除我与黄栩、戚积杰之间的买卖合同以及补充协议，并退还购房定金2万元；2、赔偿我x号房屋的溢价损失82.3万元；3、按每月4500元的标准，赔偿我2012年6月至2013年11月的房屋租金损失。诉讼费及评估费均由黄栩、戚积杰承担。
黄栩辩称：我不是x号房屋的产权人，刘子玲明知我不是产权人且没有售房手续的情况下，而与我签订房屋买卖合同，其没有尽到注意义务，存在重大过错。在签订买卖合同后，刘子玲为了逃避责任，还让我签署承诺书，让我承诺自己有权出售房屋，并愿意全部责任，我认为这些款对我明显不公。中介公司也没有审查我的售房权限，其也存在过错。我认为刘子玲并非善意的购房人，我与刘子玲签订的买卖合同应属无效，相应的赔偿责任应由我、刘子玲以及中介公司共同承担。此外，x号房屋的产权人戚积杰在2012年8月份已经明确告知刘子玲不再出售房屋，刘子玲应当及时止损，去购买其他房屋，但其拖到2013年才起诉解除合同，我不应该按照现在的房屋价值对刘子玲进行赔偿。
戚积杰辩称：我从没有与刘子玲签订买卖合同，我从未见过刘子玲，我也没有收取过刘子玲交来的购房定金，其要求我退还款项并赔偿损失没有依据。根据此前双方进行的诉讼，刘子玲出售房屋的行为属于无权处分我的财产，因此买卖合同及补充协议对我没有约束力。刘子玲在签订合同时，没有要求黄栩出具售房的委托书，也没有提出与我见面，我认为其二人存在恶意串通的行为，刘子玲存在相当大的过错。2012年8月，我已明确告知刘子玲我不同意出售房屋。2012年9月，刘子玲曾经起诉要求与我解除买卖合同，说明其已明知买卖合同无法履行，而我也是同意的。因此，在这之后，刘子玲再主张溢价损失已无依据。最后，我不同意刘子玲的诉讼请求。
经审理查明：戚积杰、黄栩系夫妻，二人于1989年6月30日登记结婚。1997年10月16日，北京市朝阳区惠新里x号楼x单元202室房屋登记在戚积杰名下，房屋建筑面积为56.47平方米。
2012年5月20日，黄栩以戚积杰的名义与刘子玲、我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》，其内容为戚积杰出售其名下x号房屋给刘子玲，刘子玲已亲自现场勘验过上述房屋，确认以168万元购买上述房屋。同日，黄栩出具《承诺》，内容为：“本人黄栩承诺爱人戚积杰同意并委托本人签署出售x号房屋的合同，并收取定金20000万元（贰万元正），愿承担法律责任。”
2012年5月26日，黄栩以戚积杰的名义与刘子玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：戚积杰将其名下的x号房屋出售给刘子玲，成交价格为168万元，刘子玲应支付定金2万元。同日，黄栩以戚积杰的名义与刘子玲、我爱我家公司签订《补充协议》。当日，刘子玲向黄栩支付定金2万元，黄栩以戚积杰名义签署了《定金收据》。黄栩、刘子玲、我爱我家公司均确认上述《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》上戚积杰的签字均为黄栩签署。
2012年8月，双方发生纠纷。2012年8月，戚积杰诉至法院，要求宣告黄栩与刘子玲签订的买卖合同及补充协议无效。2012年11月21日，本院做出（2012）朝民初字第35987号民事判决书，驳回了戚积杰的诉讼请求。戚积杰不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院审理后，于2013年3月20日做出（2013）二中民终字第04489号民事判决书，维持了原审判决。2013年5月15日，刘子玲将戚积杰、黄栩诉至本院，要求继续履行买卖合同及补充协议。本院审理后认为：根据现有证据，无法证明黄栩出售x号房屋征得了戚积杰的同意，黄栩出售房屋的行为属无权处分，刘子玲要求继续履行买卖合同的诉讼请求本院，本院不予支持，但刘子玲可另行起诉要求解除合同并赔偿损失。据此，本院于2013年8月23日做出（2013）朝民初字第20498号民事判决书，驳回了刘子玲的诉讼请求。
2013年10月，刘子玲再次诉至本院要求解除买卖合同并赔偿损失，形成本次诉讼。庭审中，应刘子玲申请，本院委托评估机构对x号房屋的价值进行了评估，鉴定意见为：截止2013年12月11日，x号房屋的房地产价值为250.3万元。刘子玲承担了评估费17010元。
以上事实，有各方当事人陈述，民事判决书以及评估报告等在案佐证。
本院认为：根据现有事实及证据可以认定：黄栩未经戚积杰同意而以戚积杰的名义与刘子玲签订买卖合同及补充协议，欲将其与戚积杰共同所有的x号房屋出售给刘子玲；后因戚积杰反对，导致买卖合同无法履行。因此，现刘子玲要求解除买卖合同与补充协议，本院应当支持。黄栩已收取的2万元购房定金，应当一并予以退还。
对于房屋溢价损失的赔偿问题。本院认为：首先，根据现有证据，无法证明戚积杰事前同意黄栩售房，或事后追认黄栩的售房行为的事实存在；在此情况下，黄栩基于无权处分行为而与刘子玲订立的买卖合同与补充协议，应仅约束黄栩与刘子玲，对戚积杰并无约束力，故相应的赔偿责任应由黄栩承担。其次，在售房时，房屋所有权证书上载明的所有权人系戚积杰，而刘子玲并未要求黄栩出具戚积杰同意其售房的书面委托手续，亦未与戚积杰本人到场后再订立合同。因此，虽然黄栩无权处分房屋的行为存在重大过错，但刘子玲亦未尽到合理的注意义务。最后，对于房屋溢价损失数额，本院将综合考虑双方的过错程度，刘子玲的付款情况房屋价格上涨情况，酌情确定溢价损失的赔偿金额。
对于租金损失。根据刘子玲提供的证据，不能证明上述费用的发生与黄栩的违约行为存在因果关系，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告刘子玲与被告黄栩于2012年5月26日订立的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议。
二、被告黄栩于本判决书生效之日起十日内退还原告刘子玲购房定金二万元。
三、被告黄栩于本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘子玲房屋溢价损失二十万元。
四、驳回原告刘子玲的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，由刘子玲承担4250元（已交纳150元，余款于本判决书生效后七日内交纳）；由黄栩负担2300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费17010元，由刘子玲负担7010元（已交纳），由黄栩负担1万元（刘子玲已全额预交，黄栩于本判决书生效后七日内交付刘子玲）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 穆 兰
二〇一三年一月十四日
书 记 员 许少华