湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1760号
上诉人（原审被告）游曼姣，女，1972年4月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被上诉人（原审原告）赵翠兰，女，1942年7月16日出生，汉族，住长沙市天心区。
被上诉人（原审原告）钟迪初，男，1936年9月8日出生，汉族，住长沙市天心区。
两被上诉人共同委托代理人钟明，男，1970年1月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区麓山路**号*栋***房,系赵翠兰、钟迪初的儿子。
被上诉人（原审被告）杨燕，女，1986年11月10日出生，汉族，住湖南省邵东县。
原审被告李志辉，女，1971年2月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人解慧，长沙市开福区畅元法律服务所法律工作者。
上诉人游曼姣因与被上诉人赵翠兰、钟迪初、杨燕、原审被告李志辉物权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第04300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人游曼姣的上诉请求：请求二审法院依法驳回赵翠兰、钟迪初的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决上诉人与被上诉人杨燕承担连带责任，承担协助被上诉人赵翠兰、钟迪初过户产生的费用和司法评估费用的损失7800元的连带责任是错误的。1、上诉人在购房时，被上诉人杨燕告知上诉人房屋系用于抵债，同时，杨燕卖房手续齐全，因此，上诉人认为房价虽略低于市场价格，但并无不妥；同时，从评估报告亦可看出，买房价格刚好是市场价值的70%，而非明显低于市场价格。2、上诉人系通过中介公司购房，并支付了一定的中介费用。3、上诉人购房目的系用于固定资产的投资，而非自己居住，因此，在被上诉人杨燕提出不卖房时，上诉人并未想强行购买，故上诉人并非一审法院所认定的非善意买受人；此外，上诉人还损失了中介费3700元。
被上诉人赵翠兰、钟迪初答辩称：一审法院认定事实清楚，证据真实、合法，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人杨燕答辩称：1、赵翠兰、钟迪初的还款日期到期后，我方对其多次催款，但两人一直置之不理，也未还款。根据借款合同约定，我们才处理抵押房产，且赵翠兰、钟迪初也出具了委托授权书，委托我在其到期未还款的情况下处理涉案房产。2、我是依据借款合同和委托书对涉案房屋进行处理，同时，借款合同中双方已经约定涉案房屋为35万元，且我还支付了中介费和过户费，因此，一审判决损害了我的利益，判处不当。
原审被告李志辉答辩称：1、赵翠兰、钟迪初通过杨燕的中介公司向我借款，中介公司对我作出承诺，同时，赵翠兰、钟迪初以涉案房屋对该笔借款作出担保，即若所借35万元到期不能归还，中介公司可将涉案房屋出售偿还借款。在中介公司多次催款的情况下，赵翠兰、钟迪初仍未归还借款，因此，我根据约定要求处理房产取得借款并无不妥。2、赵翠兰、钟迪初的借款在4月份到期，6月份之后中介公司才通知我要卖房还款；房子卖出后，赵翠兰、钟迪初才给我还款35万元。3、赵翠兰、钟迪初在一审庭审中也承认了该委托授权书，因此，该委托授权书应当为各方的真实意思表示。
赵翠兰、钟迪初向一审法院起诉请求：1、请求判决游曼姣与杨燕签订的房屋买卖合同为游曼姣、杨燕、李志辉三人恶意串通损害赵翠兰、钟迪初的合法权益的无效合同，并依法撤销长沙市××山路××号观××小区××房即（长房权证岳麓字第××号）的过户登记；2、请求判决游曼姣、杨燕、李志辉三人共同承担本案的诉讼费用及产权变更费用。诉讼过程中，赵翠兰、钟迪初申请对其诉讼请求予以调整，变更第一项诉讼请求为依法判决房屋买卖合同无效或者依法撤销房屋买卖合同，增加第三项诉讼请求即要求游曼姣、杨燕、李志辉三人承担房屋保全费用、评估费用共计10100元。
一审法院经审理查明：赵翠兰、钟迪初系夫妻关系。2014年1月10日，赵翠兰、钟迪初与李志辉签订《借款合同》，约定赵翠兰、钟迪初向李志辉借款35万元用于经营周转，借款期限为2014年1月10日至2014年4月9日,由赵翠兰、钟迪初提供位于长沙市岳麓区麓山路295号观枫园小区B栋602房作为抵押担保，并议定该房屋价值为35万元。李志辉指定接收还款账户为其个人开设于建设银行的账户，指定接受月利息的账户为毛健开设于建设银行的账户。赵翠兰、钟迪初签署《夫妻共同责任声明书》，确认上述债务为二人夫妻关系存续期间的共同债务。2014年1月8日，赵翠兰、钟迪初签署一份《委托书》，主要内容为：“委托人钟迪初、赵翠兰系夫妻关系，现共有私房一处（产权登人为赵翠兰），房屋坐落在长沙市××山路××号观××小区××房，建筑面积93.71平方米（长房权证岳麓字第××号）。现特全权委托杨燕代为办理上述房产抵押借款还款本息，注销抵押登记，解除他项权证并领取房产权证及之后的出售或网上签约、资金监管，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契、收取房款……，本人同意：相关部门仅需将款项划至受托人杨燕指定的账户，即视同本人已收妥全部房款。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认。委托期限直至上述事情办理完毕为止。长沙市望城公证处于2014年1月14日出具公证书，确认赵翠兰、钟迪初签署《委托书》属实。上述合同签订后，赵翠兰将本案所涉房屋抵押登记在李志辉名下。
因赵翠兰、钟迪初并未在约定时间内偿还借款本金，杨燕于2014年6月27日代赵翠兰、钟迪初与游曼姣签订了一份《房屋买卖合同》，将涉案房屋以37万元的价格出卖给游曼姣。同日，杨燕代赵翠兰、钟迪初出具《收条》一份，确认收到游曼姣购房款37万元，其中包括定金2万元，全部房款已付清。游曼姣主张其于同日将35万元分两笔转账至杨燕账户，另外2万元系现金支付。根据《房屋买卖合同》约定，所有税费均由甲方（即赵翠兰、钟迪初）承担。2014年6月27日，涉案房屋所有权即转移到游曼姣名下，因办理产权过户手续共计产生契税、个人所得税以及所有权登记费、房屋转让手续费一万六千余元，杨燕向房屋中介公司支付中介费3700元。杨燕在收到游曼姣支付的购房款后即转账35万元至李志辉个人账户，李志辉出具《收条》，确认收到杨燕转交赵翠兰借款35万元。2014年7月9日，赵翠兰、钟迪初拒不认可房屋被转卖，应李志辉的要求将借款本金35万元转账支付至毛健（杨燕的丈夫）的账户，毛健于2014年7月10日将该款项转账支付至游曼姣开设于北京银行长沙麓谷支行的个人账户，游曼姣于2014年7月10日出具《收条》，确认收到毛健退回赵翠兰售房款35万元整，定金2万元未退。赵翠兰、钟迪初认为，杨燕无权代其出售房屋，且其已经足额偿还借款本息，故认定杨燕代赵翠兰、钟迪初与游曼姣所签订的《房屋买卖合同》属于恶意串通，应当认定为无效或应予撤销。而游曼姣认为，其合法有效取得涉案房屋所有权，赵翠兰、钟迪初拒绝出售房屋，其亦能接受并返还房屋，但赵翠兰、钟迪初应当退还其已经支付尚未退还的购房款2万元并支付赔偿金2万元。双方协商不成遂成本诉。
本案在案件审理过程中，一审法院应赵翠兰、钟迪初的财产保全申请，裁定准许并冻结了登记于游曼姣名下的涉案房屋交易手续。根据赵翠兰、钟迪初的资产评估申请，一审法院依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对登记于游曼姣名下位于长沙市××山路××号观××小区××号住宅用途房地产于2014年6月的市场价值进行价值评估，该公司的长沙分公司于2015年12月23日作出编号为深同诚评字(2015S)12GC第001号《房地产估价报告》，评估涉案房产在上述价值时点的市场价值为53.18万元，快速变现价值为47.86万元。评估费7800元由赵翠兰先行支付。
一审法院认为，赵翠兰、钟迪初因资金周转需要向李志辉借款35万元，双方在签订借款协议时，赵翠兰、钟迪初应李志辉的要求签署了一份《委托书》，委托杨燕作为其代理人对其涉案房屋进行处置。而杨燕系毛健的妻子，毛健为《借款合同》中所约定的按月收取借款利息一方，可以确认毛健与李志辉存在某种程度上的合作关系。杨燕持有赵翠兰、钟迪初的公证委托手续与游曼姣所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效即为本案的争议焦点所在。一审法院分析如下：首先，赵翠兰、钟迪初并无证据证明签署该《委托书》时意思表示不自由、不真实，赵翠兰、钟迪初作为完全民事行为能力人应当清楚公证委托书的内容，应当对其签署委托书的行为承担相应的法律责任，故一审法院对于委托书的效力予以确认；其次，关于涉案房产的实际交易价格，虽然双方在合同中约定房屋交易价格为37万元，但是考虑到杨燕在《房屋买卖合同》中承诺所有过户税费均由出卖方即赵翠兰、钟迪初承担，故房屋实际交易价值扣除税费一万六千余元后为三十五万余元；再次，本案在诉讼过程中根据赵翠兰、钟迪初的资产评估申请，一审法院依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房屋于2014年6月的市场价值进行评估，该公司及相关评估人员均具有房地产估价资质证书，评估报告程序合法，一审法院予以认定。根据该公司出具的房地产估价报告结果显示，涉案房产在2014年6月份的市场价值为53.18万元。因此双方的实际交易价格不足市场正常价值的70%，应当属于明显不合理的低价；最后，游曼姣能否依据善意取得制度取得房屋所有权的问题，购置房产对于普通的家庭而言事不算小，但游曼姣在未前往查看房屋实际情况即签订合同支付购房款，且所购房屋价格明显低于市场正常价格的70%，一审法院难以认定其为善意买受人。杨燕与游曼姣在《房屋买卖合同》中所约定的房屋转让价格明显低于同期市场正常价值，杨燕未尽到受托人的审慎注意义务，其在维护委托人合法权益方面存有过错。另，一审法院亦注意到游曼娇承认已收到赵翠兰、钟迪初经毛健所退还的购房款35万元,愿意有条件退还涉案房屋。综上所述，游曼姣、杨燕的行为损害了赵翠兰、钟迪初的合法权益，赵翠兰、钟迪初诉请法院确认双方所签房屋买卖合同无效的诉讼请求合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款之规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此，对于游曼姣、杨燕的行为给赵翠兰、钟迪初所造成的损失，应当由游曼姣、杨燕承担连带赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故游曼姣应当承担协助赵翠兰、钟迪初将涉案房屋恢复至赵翠兰名下，因此所产生的过户费用应当由游曼姣、杨燕共同承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条、第六十一条、第六十三条、第六十三条、第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杨燕代赵翠兰、钟迪初与游曼姣于2014年6月27日所签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认登记于游曼姣名下位于长沙市××山路××号观××小区××号（房屋产权证号：长房权证岳麓字第××号）房屋所有权人为赵翠兰，限游曼姣于本判决生效之日起十日内将上述房屋协助过户登记至赵翠兰名下；三、限游曼姣、杨燕在本判决生效之日起十日内向赵翠兰、钟迪初支付司法评估费用损失7800元；四、驳回赵翠兰、钟迪初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，财产保全费2370元，共计2450元，由游曼姣、杨燕共同承担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案中，涉案房屋2014年6月的市场评估价值为53.18万元，而游曼姣与杨燕代理赵翠兰、钟迪初于2014年6月签订的《房屋买卖合同》约定的房屋成交价格仅为37万元，同时，合同还约定所有过户税费均由赵翠兰、钟迪初一方承担，而办理产权过户手续共计产生契税、个人所得税以及所有权登记费、房屋转让手续费共计一万六千余元，因此，涉案房屋实际购买价格不足市场价值的70%，应当属于明显不合理低价；同时，作为房屋购买人，游曼姣在未查看房屋实际情况下即签订合同亦有悖常理，因此，一审法院认定游曼姣在房屋买卖过程中存在过错，未认定其为善意买受人并要求其与杨燕承担7800元司法评估费用并无不当。
综上，游曼姣的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人游曼姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 刘 璇