广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终571号
上诉人（原审被告）：陈怡洁，女，汉族，1991年2月7日出
生，住江门市江海区。
委托诉讼代理人：王英杰，广东诺千律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方绍兄，男，汉族，1984年11月28日出生，住台山市，
委托诉讼代理人：邱亦庭，广东华南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。
上诉人陈怡洁因与被上诉人方绍兄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院(2017)粤0704民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈怡洁上诉请求：1.撤销(2017)粤0704民初1893号民事判决；2.依法改判陈怡洁无需支付定金50000元给方绍兄；3.依法改判陈怡洁无需支付违约金100000元给方绍兄；4.本案一审、二审全部诉讼费用由方绍兄承担。
事实与理由：一、一审判决对违约责任的事实认定错误。本案中构成根本违约的是被上诉人，而不是上诉人。首先，双方并没有约定被上诉人付款的前置条件。根据双方签订的合同，双方关于付款方式的约定是合同的第四条和第五条，其中第四条第2点约定“乙方（即被上诉人）选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币五十五万元整，甲（即上诉人）乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于甲方解抵押当天办到一手不动产证后一星期内，乙方向甲方支付人民币九万元；第二次于不动产证解押后10个工作日内，乙方向甲方支付人民币贰万捌仟元”；第五条又就贷款进行特别约定“（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决，即乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后60日”。由此可见，双方关于被上诉人商业贷款并没有约定前置条件，更没有约定是以涉案房屋进行抵押按揭，需要上诉人提供房产证办理抵押按揭手续的要求。双方关于房产证领取的约定，只是针对商业贷款和定金之外的其他成交价款（即余款118000元），也即根据合同第四条的规定，上诉人房产证的领取只是被上诉人支付其他余款118000元的前置条件，而不是商业贷款的前置条件。一审法院在当事人双方合同中根本没有约定本案中商业贷款形式的情况下，就妄自断定双方为银行按揭贷款的形式买卖房屋，显然是错误的。毕竟商业贷款并不仅仅只有按揭贷款这一种形式。其次，上诉人早在合同签订时已经明示涉案房屋没有办理到房产证。关于涉案房屋房产证的办理问题，就是因为上诉人的房屋产权证尚未办理，为了避免引起误会，双方还特意在合同第十四条之后，又用补充协议的方式注明“甲乙双方知悉该房屋未办理到不动产证”，对此上诉人已尽到充分告知义务。若诚如被上诉人主张需要以上诉人提供房屋产权证为前提条件的话，则上诉人在明知道自己没有房产证而又特别告知被上诉人该情况，明显是不符合逻辑的。第三，被上诉人已经明确最迟付款期限，并没有以上诉人是否领取房产证为条件。如前所述，如果诚如被上诉人所主张需以上诉人房产证领取这一不确定条件为前提条件进行接揭贷款的话，则其完全没有必要又特别约定最迟付款期限了，而完全应该是约定在上诉人提供房产证并协助被上诉人办理贷款手续后的多长期限内付款才对；而不是信誓旦旦的保证最迟在本合同签订后60日内付款。作为都是具有完全民事行为能力人的当事人双方，对该条款的含义和后果，肯定是明晰的，也肯定不止一次的看过该条款的，但一审判决却枉顾该事实，以该条款为格式条款规定，且将该不利后果直接判由非该格式条款制作方的上诉人承担，显然是违背《民法总则》关于充分尊重民事主体意思自治原则的法律规定的。且贷款付款只是买卖合同中诸多付款方式中的一种而已，被上诉人不能以不能、也根本没有履行办理贷款手续就当然地拒绝履行付款义务，这也正是被上诉人敢于信誓旦旦地承诺最迟付款期限的原因所在。第四，被上诉人以自己的行为表明其不履行付款的主要义务，构成根本性违约，上诉人提前解除合同的条件已具备。根据庭审情况可以知道，直到庭审时被上诉人都没有提供充分有效的证据证明被上诉人已经履行了向银行申请办理商业贷款和申请贷款的结果的义务。而无论是在合同约定的最迟付款期内，还是被上诉人严重逾期违约后，上诉人都一直有催促上诉人及时履行约定义务，但被上诉人仍然拒不履行约定义务。而上诉人当初转卖该房产，也是为了及时收回款项，以更换购买其他房产。但因为被上诉人的不作为、不履行行为，导致上诉人转卖该房产的目的无法及时实现。因此，根据合同约定和法律规定，上诉人提前解除合同，没收定金的条件已经具备，上诉人也已经按照合同约定和法律规定向被上诉人出具了提前解除合同通知。第五，—审判决结果于实不符，没有法律依据。如前所述，本案中构成根本违约的是被上诉人，并不是上诉人。即使该合同无法继续履行，上诉人也并没有过错。且上诉人在整个合同交易过程中，已经被中介公司收取中介费和其他费用共计13000元，并且因为被上诉人拒不履行合同付款义务，导致上诉人也无法重新购买其他房产，已经造成上诉人各种损失。而被上诉人不但拒不履行相关义务，也并没有造成实际损失，却因为其违约导致合同无法履行，还获得100000元的违约金赔偿。一审法院如此判决，显然是于实不符，也没有法律依据的。
二、一审判决适用法律错误。庭审中，上诉人的主张，事实清楚，并提供了充分而完整的证据予以佐证，但一审法院却漠视案件的事实及上诉人提供的证据之间的关联性、完整性，简单而片面地否认上诉人所主张的事实和证据。在被上诉人未能提供充分的证据证明其主张的情况下．仅凭被上诉人的陈述，就通过推定来认定被上诉人主张属实，这显然是与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”和第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”、“谁主张、谁举证”原则等规定相违背的。一审判决适用法律是错误的。
综上所述，上诉人提供的证据是真实充分的，能够形成完整的证据链，足以证明上诉人所主张的事实。一审法院对事实的认定是错误的，适用法律也是错误的。因此，上诉人依法提出上诉，请求法院在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人的请求，以维护法律权威，维护上诉人合法权益。
被上诉人方绍兄辩称，1.一审判决认定事实清楚，涉案房款
的交付已经明确房款的交付方式是按揭，分两次进行。涉案合同明确有第一次、第二次的付款时限，所以事实是很清楚的。2.本案是因上诉人违约解除合同，所以理应赔偿被上诉人的损失。3.本案的讼争完全是因为房价上升而引起，上诉人不想把房子卖给被上诉人所导致，本来按照合同第9条第二款的约定，被上诉人是有权要求解除合同的，但是被上诉人一直没有这样做，是真心实意地想购买涉案房屋，至今天为止我方都可以接受按照之前的房屋买卖关系履行。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
方绍兄向一审法院起诉请求：1.陈怡洁向方绍兄退回定金人民币50000元；2.陈怡洁向方绍兄赔偿损失人民币143600元；3.本案诉讼费由陈怡洁承担。
一审法院认定事实：2017年2月6日，方绍兄、陈怡洁签订一份《江门市存量房屋买卖合同》，合同约定甲方（陈怡洁）出售坐落江门市江海区××××室房屋给乙方（方绍兄），并注明该房屋已设有抵押，抵押权人为江门市农业银行，抵押金额约140000元；合同约定甲方应在办理不动产证后一个月内办理抵押注销手续；房屋总价款为718000元，乙方应在合同签订之日支付定金50000元给甲方，乙方以商业贷款方式支付房款550000元，余下房款90000元在甲方解抵押当天及办到一手不动产证后一个星期内支付，28000元在办理房屋所有权转移登记当天及不动产解押后10个工作日内支付；合同第五条约定乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后60天；合同第十一条合同解除条款第（二）项约定如乙方依照本合同约定单方解除本合同，……。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金等。签订合同当天，方绍兄支付定金50000元给陈怡洁。后陈怡洁委托律师于2017年8月23日向方绍兄发出《解除合同通知律师函》，以方绍兄未能按照合同约定获得银行贷款已超过合同签订之日起60日为由，通知解除双方房屋买卖合同。方绍兄认为陈怡洁未能办理及提供涉案房屋房产证，以及解除房屋原有抵押，导致方绍兄无法办理银行贷款手续，于2017年10月11日向一审法院提起本案诉讼。
另，陈怡洁在庭审中确认涉案坐落江门市江海区××××室房屋于2015年1月1日由其与江门市濠江房地产开发有限公司签订合同购买，并在江门市不动产登记中心办理了合同备案。该房屋原设有的江门市农业银行贷款抵押在2017年8月因贷款还清解除，房屋产权证于2017年9月22日办妥出证。
一审法院认为，本案涉及方绍兄、陈怡洁之间房屋买卖合同纠纷。
根据方绍兄、陈怡洁的诉辩意见，本案双方的主要争议焦点为双方房屋买卖合同无法继续履行的违约责任应由哪一方承担。
关于双方房屋买卖合同无法继续履行的违约责任应由哪一方承担的争议焦点。方绍兄、陈怡洁于2017年2月6日签订的《江门市存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。方绍兄诉称双方房屋买卖合同无法继续履行，是由于陈怡洁一直未能提供涉案房屋房产证件，协助方绍兄办理银行贷款手续，且陈怡洁单方提出解除合同造成，陈怡洁应承担违约责任。陈怡洁抗辩称方绍兄违约在先，因方绍兄超过合同签订后60天仍未办理贷款手续获得批贷函，故其有权单方解除双方房屋买卖合同。经审理，一审法院认为，方绍兄、陈怡洁之间的房屋买卖属于二手房买卖，根据二手房交易办理银行按揭贷款的规则，向贷款银行提供合法有效的房屋产权证书是办理房屋抵押贷款的前提条件，且如房屋原设有抵押的，还需注销原有抵押后，才能重新办理新的抵押贷款手续。本案中，方绍兄、陈怡洁已约定房屋价款550000元以银行贷款方式支付，且在房屋产权证书尚未办妥和原设有借款抵押的情况下，及时解除原有的借款抵押，办理好房屋产权证书，并提供给方绍兄及协助方绍兄办理银行按揭贷款手续，是陈怡洁作为出卖人在房屋交易过程中应尽的义务，是维护双方交易安全应承担的责任。陈怡洁认为因合同没有约定，故陈怡洁不需向方绍兄提供房屋产权证书及协助办理银行贷款手续的意见，于理不合。至于，陈怡洁认为方绍兄违反双方房屋买卖合同第五条约定，超过合同签订后60天仍未办理贷款手续获得批贷函，故陈怡洁有权解除合同的意见。因该条款约定的期限签订合同后60日，是格式条款规定，也是双方初步约定的期限，在合同外部客观情况发生变化，因陈怡洁未能按预期提供房屋产权证，与该条款约定的期限产生冲突时，为实现合同目的，双方完全可以通过协商方式予以调整解决，且该项约定成立的前提条件是方绍兄因自身原因无法获得贷款，根据前述认定，方绍兄无法办理银行贷款不是因其自身原因，而是由于陈怡洁未能提供房屋产权证书及解除原有借款抵押以致未能办理，方绍兄至今无法办理银行贷款的责任不在于方绍兄自身。故陈怡洁认为方绍兄违反合同约定，超过合同签订后60天未能办理贷款手续，陈怡洁有权解除合同的主张，理据不足，不予支持。综上所述，在方绍兄没有违约行为，且同意继续履行合同的情况下，陈怡洁仍坚持解除合同，明确表示不履行合同义务，陈怡洁依法应对双方房屋买卖合同无法继续履行承担相应违约责任，应按照双方合同约定返还已付定金及支付违约金给方绍兄。
关于方绍兄主张合同解除后，陈怡洁应按合同约定退回定金人民币50000元，赔偿损失人民币143600元（总房价718000×20%）的诉讼请求。对于赔偿损失143600元陈怡洁有异议，认为方绍兄主张的违约金过高。经审理，一审法院认为，现行法律规定的违约金以当事人的实际损失为基础确定，目的以补偿损失为主，因方绍兄没有对其实际损失予以具体说明及提供证据予以证明，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及综合考虑相关因素，一审法院依法调整确定陈怡洁应支付方绍兄违约金为100000元，方绍兄主张违约金为143600元，对于超出部分，不予支持。方绍兄主张陈怡洁退回定金50000元及赔偿损失（违约金）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但违约金的数额以法院认定为准。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决：一、陈怡洁于判决生效之日起十日内返还定金50000元给方绍兄；二、陈怡洁于判决生效之日起十日内支付违约金100000元给方绍兄；三、驳回方绍兄的其他诉讼请求。本案案件受理费4172元，适用简易程序审理减半收取2086元，由方绍兄负担470元，陈怡洁负担1616元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。本案二审诉讼仅围绕上诉人陈怡洁的上诉请求范围进行审理，对当事人无提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约责任应由哪一方承担。
关于涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约责任应由哪一方承担的问题。方绍兄、陈怡洁于2017年2月6日签订的《江门市存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。案涉房屋买卖属于二手房买卖(又称存量房屋买卖，是指已经在房地产交易中心备过案，完成初始登记和总登记的房屋再次上市所进行的交易)。根据涉案《江门市存量房屋买卖合同》第四条第二项“乙方采取贷款方式支付房屋成交总价款，具体付款方式及期限……2.乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币伍拾伍万元整，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付处定金与拟贷金额以外的所有成交总价款”的约定，乙方（方绍兄）拟以商业贷款方式支付涉案房屋成交总价款，但商业贷款是否属于房屋抵押贷款，合同并未明确约定。陈怡洁上诉主张双方关于“商业贷款”并没有约定是以涉案房屋进行抵押按揭，需要其提供房产证办理抵押按揭手续的要求。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，结合涉案合同第六条第三项的约定、合同的目的以及二手房交易习惯，前述第四条第二项乙方（方绍兄）选择的“商业贷款”显属房屋抵押按揭贷款。根据二手房交易办理银行按揭贷款的规则，向贷款银行提供合法有效的房屋产权证书是办理房屋抵押贷款的前提条件，且如原设有抵押的，还需注销原有抵押后，才能重新办理新的抵押贷款手续。本案中，方绍兄、陈怡洁已约定房屋价款550000元以银行贷款方式支付，且在房屋产权证书尚未办妥和原设有借款抵押的情况下，及时解除原有的借款抵押，办理好房屋产权证书，并提供给方绍兄及协助方绍兄办理银行按揭贷款手续，是陈怡洁作为出卖人在房屋交易过程中应尽的义务，是维护双方交易安全应承担的责任。又根据涉案《江门市存量房屋买卖合同》第六条第三项“本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”的约定，陈怡洁也应履行提供第一手房屋产权证给方绍兄申请银行贷款并协助方绍兄办理银行贷款、产权转移登记、抵押房屋交付等环节的合同义务。鉴于陈怡洁并未在房屋买卖合同签订后的合理期限内办理好涉案房屋的第一手产权证书并提供给方绍兄，导致方绍兄未能如期向银行申请按揭贷款获得批贷函，是造成“乙方（方绍兄）再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后60日”的合同约定履行不能的根本原因，陈怡洁的行为已构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担不履行合同义务的违约责任，按照双方合同约定返还已付定金及支付违约金给方绍兄。一审法院基于陈怡洁已于2017年9月22日办妥出证、转售并已过户与他人，涉案房屋买卖合同已确实无法继续履行的事实，认定陈怡洁退回定金50000元、酌定陈怡洁支付违约金100000元给方绍兄的理据充分，并无不当。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。上诉人陈怡洁提出的上诉主张理据不够充分，上诉请求不能成立，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陈怡洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁宇俊
审 判 员 甄锦源
审 判 员 肖文文
二〇一八年四月二十四日
法官助理 梁淑珍
书 记 员 陈惠玲