上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初12924号
原告：沈鹏峰，男，1978年3月12日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁静，上海宇钧律师事务所律师。
被告：范建翔，男，1955年10月31日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：周平，上海九州通和律师事务所律师。
原告沈鹏峰与被告范建翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告于2016年8月11日提出管辖异议，本院经审查后于2016年8月17日裁定驳回了被告所提异议，后被告不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2016年9月19日裁定驳回上诉，维持原裁定。嗣后，本院分别于2016年11月7日、2017年1月23日公开开庭进行了审理。原告沈鹏峰及其委托诉讼代理人张红霞、宁静，被告范建翔及其委托诉讼代理人周军到庭参加了两次庭审。2016年11月18日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序的审理期限三个月。2017年2月6日，因本案须以另案审理结果为依据而中止，并于同年8月29日恢复诉讼。同年8月30日，因案情复杂，本院转为适用普通程序，并经本院院长审批，本案延长审限六个月。后本院于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告沈鹏峰及其委托诉讼代理人宁静，被告范建翔及其委托诉讼代理人周军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年6月8日就上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2.判令被告协助原告将上述房屋的产权转移登记至原告名下。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋。签约后，原告当即支付了90%购房款，剩余10%购房款双方约定于房屋过户后付清。但被告迟迟不履行配合原告办理房屋过户之义务，原告多次催讨无果，故涉诉。
被告辩称，首先，既然原告要求确认合同有效，则本案案由应为确认合同效力纠纷而非房屋买卖合同纠纷。其次，房屋买卖合同是抵押借款合同的从合同。在《上海市房地产买卖合同》之前，双方还签订了房地产抵押借款协议，双方之间实际上系借款抵押关系，而非房屋买卖合同关系，基于此，本案也应属于民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷。第三，涉案房屋买卖违反了动迁安置房的限售规定，也违背了被告的真实意思表示，故该买卖应属无效。此外，涉案房屋系被告的唯一住房，主观上不可能出卖，客观上，即便原告胜诉，该房屋也不具备执行的条件。故请求驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据材料以及被告的质证意见如下：
1、2015年6月8日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》，证明原、被告之间存在真实的房屋买卖合同关系；
2、银行业务回单、2015年6月8日、2015年7月2日由被告出具的房款收据，证明原告按约向被告支付了房款84.80万元，且被告确认收到。从收据上亦可看出，双方之间是房屋买卖而非借款；
3、上海市松江区房地产登记处2016年7月22日出具的证明及原、被告之间的短信截图，证明：涉案房屋已具备上市条件。原告一直催促被告协助办理过户手续，但被告不予理睬；
4、涉案房屋的房产证、配套商品房供应单、房屋交接书、销售不动产统一发票、契税单以及2015年5月5日原、被告签订的《买卖定金协议》，证明双方之间的真实关系是房屋买卖而非借款，签订买卖合同时，被告是涉案房屋的唯一产权人，且被告为履行合同已将涉案房屋相关的材料交付原告；
5、居委会开具的居住证明、物业公司开具的证明及物业费发票、建筑公司的证明、电信公司的发票、水费发票及电费缴纳记录，证明：1.被告已将涉案房屋交付原告；2.原告对涉案房屋进行了装修并已实际入住；3.原、被告之间是真实的房屋买卖合同关系；
6.中介公司开具的证明，证明原、被告之间是房屋买卖关系；
7.协助执行通知书、银行流水、查询单，证明原告已将购房尾款9万元交至静安法院；
8、静安法院执行裁定书、9万元代管款收据、原告所提执行异议的申请书及证据材料，证明静安法院在受理案外人王红诉范建翔民间借贷纠纷一案中，依王红申请查封了涉案房屋。原告对此提出了执行异议，静安法院审查后裁定中止对涉案房屋的执行。另外，原告也已依法将购房尾款9万元交至静安法院代管款，至此，涉案房屋的购房款共计93.80万元皆已付清。
被告对上述证据1、2、4的真实性无异议，但不认可证明目的。并称，2015年6月8日签约当天，其受原告胁迫而交付了房屋钥匙。对证据3中证明的真实性无异议，但认为双方签订买卖合同时，涉案房屋尚不具备上市条件；对短信截图是否真实表示不确定，并称自己从不看短信，另外，发信人的身份也无法证明；对证据5，认为居委会无权出具居住证明，即便该居住证明属实，也是原告强占了涉案房屋，而非买卖关系中的交付或提前入住。物业公司的证明也不合法，物业管理处不具备法人资格，无权出具证明，物业费系原告强占房屋后在被告不知情的情况下自行交付，被告不予认可。建筑公司的证明不合法，原告是否装修被告不清楚，且原告无权装修。电信费及其他费用也是原告强占房屋后缴纳，被告不予认可。对证据6的真实性有异议，中介公司是否存续无从知晓，且无权对双方之间的合同性质作出判断。所出具的证明内容也与事实不符。对证据7的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据8的质证意见同证据7，且认为静安法院未查明事实即错误认定原、被告之间系房屋买卖合同关系，并收取了9万元代管款，明显不妥。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据材料以及原告的质证意见如下：
1、2015年6月8日原、被告签订的《房产抵押借款协议》，证明双方之间真实的合同关系是借款抵押，由被告向原告借款187.60万元，并由被告将房屋抵押给原告，借款日期为2015年6月8日至2016年10月8日，该抵押借款协议中有不少内容与借款无关，且违背了被告的意愿。比如过户等事宜都是要通过诉讼等途径才能实现的，不是通过双方设定抵押即可，故这些与抵押无关的内容是无效的。该合同第7条约定的违约金标准为日5%，远远超过法定标准，也是无效的。另外，该抵押借款协议约定的金额恰恰是双方之间所签房屋买卖合同中约定的房款及违约金的总和，由此说明，房屋买卖合同即便真实有效，也仅是从合同，而非主合同；
2、上海市房地产登记薄复印件，证明涉案房屋的权属情况，从中可以看出涉案房屋登记至被告名下的核准日期为2013年11月4日，双方签订买卖合同时，涉案房屋尚处于限售期。
3、离婚证，证明被告与前妻在2008年离婚，离婚在先，拆迁在后；
4、2013年1月4日配套商品房认购书，被告与前妻在动迁时各分得一套房屋，涉案房屋登记在被告名下。证明前述原告证据1之《房屋买卖合同》中“出卖人产权声明承诺书”记载的被告获配动迁安置房2套不是事实，说明《房屋买卖合同》不符合事实，也再次印证了双方之间真实的意思是借贷而非买卖。
原告对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，其称，借款并非双方真实意思表示，之所以签订该抵押借款协议，是考虑到涉案房屋存在限售情形，为保障原告利益所签，该借款协议并未实际履行，双方之间实际履行的就是房屋买卖合同。对证据2，因被告未提供原件，故不认可其真实性。对证据3的真实性无异议。对证据4不认可，认为只有复印件，且不能证明被告的证明目的。
本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋登记的权利人，产证登记日为2013年11月4日。
2015年5月5日，原告作为买方与被告作为卖方，以及上海众轶房地产经纪事务所作为居间方，共同签订《买卖定金协议》，约定由原告向被告购买涉案房屋，成交价为93.80万元。卖方在签署该协议时支付购房定金3万元。双方还对交易条件进行了约定。同日，原告向被告支付了该3万元，并由被告签署收条。
2015年6月8日，原告作为乙方(买受人)与被告作为甲方(出卖人)签订了《房屋买卖合同》，约定由乙方以93.80万元的价格向甲方购买涉案房屋。该房屋系动迁安置房，相应的拆迁安置协议签订日期为2013年1月4日。乙方于2015年5月5日以现金向甲方交付了3万元作为购房定金。双方约定购房款93.80万元分三期支付。第一笔47万元(不包含定金)于2015年6月8日支付；第二笔34.80万元于2015年6月30日支付；尾款9万元于过户当日支付。交付第一笔购房款后两日内甲方将房屋腾空交付乙方，并结清该房屋的相关费用。该合同签订后两日内，甲方将房屋交付乙方使用，甲方应交付包括但不限于房屋钥匙、门卡、房屋拆迁补偿安置协议复印件及配套商品房供应单、收房相关资料、房屋交接书、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书等文件资料的原件。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告作为乙方(买受人)与被告作为甲方(出卖人)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款为93.80万元。甲方同意于2015年6月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的两日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。双方确认2016年10月8日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款超过十五日，甲方有权单方解除该合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应向甲方支付该合同约定之总金额100%的违约金。甲方逾期未交接房地产超过十五日的，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应向乙方支付该合同约定之总金额100%的违约金。甲方承诺对该合同房地产具有完全权利，该房地产没有被查封或受到其他的司法、行政限制，没有产权或其他债务纠纷。乙方于2015年6月8日支付首付款50万元(含定金3万元)、于2015年6月30日支付房款34.80万元、于过户当日支付尾款9万元。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
同日，原告还作为乙方(抵押权人)与被告作为甲方(抵押人)签订《房产抵押借款协议》，主要约定：甲方于2015年6月8日将涉案房屋抵押于乙方所有，乙方借给甲方187.60万元。借款期限为2015年6月8日至2015年10月8日，双方约定在涉案房屋可办理转让手续时的七个工作日内，办理过户给乙方，保证乙方拿到房产证为准，甲乙双方债务抵消；如未能履行，到还款时限甲方偿还及赔偿乙方共计187.60万元。该房屋未办理过户手续时限前，乙方无权向甲方追缴债务，甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，甲方全力配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料，保证乙方顺利拿到房产证，过户时产生的所有费用皆有乙方负责，若甲方原因未完成过户则甲方违约。乙方违约，则甲方没收乙方已付房款且收回房产，债务抵消；房产抵押登记取消；甲方违约，则甲方偿还及赔偿乙方187.60万元，且乙方有权要求甲方赔偿该房产装修费用；该房产可办理过户手续时限起七天内违约方未履行责任，每过期一天，违约方付给守约方滞纳金5%，直到完全履行为止。
上述合同签订后，原告实际入住了涉案房屋。被告将涉案房屋相关的配套商品房供应单、房屋交接书、销售不动产统一发票、税收通用缴款书交付原告。
2015年6月8日，原告向被告转账支付47万元，并由被告向其出具房款收据，载明其收到原告因购买涉案房屋所付购房款50万元(其中含定金3万元)。2015年7月2日，原告又向被告转账支付34.80万元，亦由被告出具房款收据，载明其收到原告因购买涉案房屋所付购房款34.80万元。
另查明，在静安法院受理的王红诉范建翔民间借贷纠纷一案〔案号为(2016)沪0106民初10481号〕中，该院根据王红申请，于2016年7月6日查封了涉案房屋。2016年10月，本案原告对该查封措施提出执行异议，静安法院审查后于2016年11月7日作出(2016)沪0106执异193号执行裁定书，认为异议人所提执行异议理由成立，故裁定中止对涉案房屋的执行。此前的2016年10月31日，该院向原告发出协助执行通知书，要求其协助冻结范建翔在原告处的购房尾款9万元，并限期将该款项汇至静安法院账户。原告遂于当日将9万元付至静安法院。
另本案审理期间，被告对静安法院收取上述9万元的行为提出执行异议，静安法院于2017年6月15日作出(2017)沪0106执异141号裁定(以下简称141号裁定)，驳回了被告的异议申请。嗣后，被告又申请复议，上海市第二中级人民法院于2017年8月22日出具执行裁定书，驳回被告复议申请，维持141号裁定。
又查明，本案中，原告申请查封涉案房屋，本院于2016年8月1日对涉案房屋进行了轮候查封。2017年9月28日，原告调取了涉案房屋的不动产登记薄，显示的权利限制登记信息仅有本案的查封。
再查明，2016年7月22日，上海市松江区房地产登记处出具证明：涉案房屋属动迁安置房，现根据上海市动迁安置房上市的相关规定，该房屋已具备上市条件。
上述事实，有上海市房地产权证、《买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《房产抵押借款协议》、转账凭据、房款收据、执行裁定书、上海市不动产登记薄、证明及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方之间法律关系的定性；二、若是房屋买卖合同关系，则合同能否继续履行。
关于争议焦点一，房屋买卖合同及抵押借款协议虽都是真实签订的，但应结合现有证据来判断双方的真意。本院认为，双方之间系房屋买卖而非借贷，被告所提双方之间系借贷关系的抗辩，与事实不符，本院不予采信。具体理由有三：首先，从原、被告签订的书面合同来看，虽然原、被告签订过一份借款抵押协议，但同时亦签订了《买卖定金协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》等合同，从数量上看，房屋买卖性质的合同多于借贷性质的合同，而从证明力上看，多份房屋买卖性质的合同相互印证，且能与房款收据等证据结合形成相对完整的证据链条。而纵观抵押借款协议的内容，也多次提到房屋的转让过户等房屋买卖事宜；其次，从被告出具的收据来看，均载明为涉案房屋购房款，而非借款；最后，从实际履行来看，在合同签订后，被告履行了交房义务，且将和房屋相关的原始资料交付原告，原告也已实际入住并进行了装修。
关于争议焦点二，如上所述，双方之间存在房屋买卖合同关系，该买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守履行。原告已按约履行了付款义务，被告也应积极履行合同义务，且目前涉案房屋上已不存在履行之障碍，被告理应配合原告办理相应的产权变更登记手续。
综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告沈鹏峰、被告范建翔于2015年6月8日就上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、被告范建翔于本判决生效之日起十日内协助原告沈鹏峰将上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记至原告沈鹏峰名下。
案件受理费13,180元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费18,180元，由被告范建翔负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。