辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）本民三终字第00093号
上诉人（原审被告）本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。
法定代表人姜文宝，该公司总经理。
委托代理人刘福林，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）王立忠，男，1960年8月21日出生，汉族，山东省东平县人，现住辽宁省本溪市溪湖区。
上诉人本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司因物权保护纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2013）溪民一初字第00187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决所认定的基本事实是：王立忠原系本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司（原名本溪彩屯煤矿集体企业公司）职工。王立忠于1991年因公摔伤，本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司于1999年将厂区内的木工房和电锯房租给了王立忠使用，王立忠租赁了上述房屋后在房屋前方砌上了院墙（砖木结构）。2002年9月5日，经本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司领导班子研究同意并经该公司职工大会讨论通过，本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司与王立忠签订《卖房协议书》一份，协议约定：本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司将其厂区内木工房（包括电锯房）出售给王立忠，两处房产建筑面积共计为343.98平方米，价格为2万元。该《卖房协议书》附平面示意图一张，双方在《卖房协议书》中约定：院内区域按此协议及附图所示划分。同时还约定：出售之房屋不含水泥库房，且水泥库房前须给甲方让出5米，与电锯房相邻处，甲乙双方平分。王立忠于2002年9月3日向本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司交付了购房款。购买该房屋后，王立忠在该房产的院内盖有猪舍并栽种果树和葡萄架。2004年7月21日，本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司给本溪市房产产权管理处出具了房产说明和具结书，配合王立忠办理木工房的房屋所有权证，本溪市房产局于2005年12月9日向王立忠颁发了木工房的房屋所有权证（房屋所有权证号为：本房权证溪湖区字第1174**号，建筑面积280.98平方米）。2012年6月，本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司未经王立忠同意即将王立忠所砌砖木结构院墙推倒并将院内的果树、葡萄架等推倒，并在协议书所附平面示意图中归王立忠使用的土地上搭建厂房，王立忠闻讯后上前进行阻止，双方产生争议。王立忠遂向河西公安派出所报案，称与本煤人员曾某某因占地问题发生口角，经河西派出所民警调解，双方同意到法院解决。现王立忠诉至法院要求判令本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司腾出所占院落、排除妨害、恢复原状并赔偿经济损失15万元。本案的诉讼费用由本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司承担。另查明，王立忠所购房产原系本溪煤炭实业有限公司所有，系全民企业自管房产。本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司厂区的土地使用权亦为本溪煤炭实业有限公司通过划拨的方式取得。本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司系本煤公司集体企业总公司下属企业，而本煤集体企业总公司则隶属于本溪煤炭实业有限公司。本煤公司集体企业总公司有下属企业26户（含本案），均为集体企业，该26户集体企业从组建伊始即依靠本溪煤炭实业有限公司的闲置厂房及设备进行生产经营活动。本溪煤炭实业有限公司破产时，本溪煤炭实业有限公司破产清算组于2003年2月17日作出本煤清字（2003）第1号文件，将本煤公司集体企业总公司长期使用的国有资产产权确认归本煤公司集体企业总公司所有。
原审法院认为：本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司系本煤公司集体企业总公司下属企业，长期使用本溪煤炭实业有限公司的闲置厂房、设备开展生产经营活动，在本溪煤炭实业有限公司破产时，本溪煤炭实业有限公司破产清算组于2003年2月17日作出本煤清字（2003）第1号文件，将由本煤集体企业总公司下属26家集体企业长期使用的国有资产产权无偿转让给本煤集体企业总公司所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”故此，本溪煤炭实业有限公司所有的位于本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司厂区内的厂房及厂房占用范围内的土地使用权亦同时转让给了本煤集体企业总公司。本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司作为本煤集体企业总公司的下属企业，其于2002年9月5日与王立忠签订《卖房协议书》，将厂区内的木工房、电锯房以及厂区内的部分土地使用权转让给了王立忠，《卖房协议书》签订后，无论是本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司，亦或是本溪煤炭实业有限公司破产清算组还是本煤集体企业总公司均未提出异议，并且还协助王立忠为木工房办理了房屋所有权证。据此，可认定该《卖房协议书》系双方真实意思表示并征得了本煤集体企业总公司的同意。现对于《卖房协议书》中的木工房、电锯房两处房产的所有权，双方并无争议；对于《卖房协议书》中所涉及的土地使用权部分，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，王立忠虽未办理土地使用权变更登记，但并不影响《卖房协议书》中关于土地使用权部分约定的效力，双方签订的《卖房协议书》合法有效，《卖房协议书》中对土地使用权部分的约定对双方均具有约束力，现本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司未经王立忠同意，即自行将王立忠所砌院墙推倒，将院内的猪圈、果树、葡萄架毁坏并在其院内搭建厂房的行为，侵犯王立忠的合法权益，故此对于王立忠要求倒出所占院落、排除妨害并恢复原状的诉讼请求，应当予以支持。根据实际情况，应由本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司将其占用的，按照《卖房协议书》约定归王立忠使用的土地返还王立忠并将给土地上的附着物予以拆除。关于王立忠因本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司的侵权行为所造成的损失，本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司应当承担民事赔偿责任。对于院墙、果树、葡萄架和猪圈的损失，王立忠虽在庭审中提出要求评估，但其并未在规定的时间内提交评估申请，对其损失的具体数额无法核定，王立忠若有主张可另案诉讼。对于王立忠要求赔偿的医疗费、精神损害抚慰金、助听器的损失，因本案系物权保护纠纷，王立忠的上述请求事项与本案并非同一法律关系，本案不予审理。据此判决：本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司于判决生效后十五日内将其占用的按照《卖房协议书》约定归王立忠使用的土地返还王立忠并将搭建的厂房予以拆除。案件受理费100元，由本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司负担。
本溪煤炭（集团）彩屯煤矿集体企业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王立忠的诉讼请求，一、二审诉讼费由王立忠承担。其依据的主要理由是：双方签订的卖房协议中约定房屋归王立忠所有，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，因此，王立忠对卖房协议中约定的房屋占用范围内的土地的享有使用权，因我公司对该房屋占用范围外的土地无使用权，故我公司对该部分土地使用权无权转让，王立忠对其房屋占用范围外的土地亦没有使用权。原审判决我公司按照卖房协议中约定归王立忠使用的土地返还王立忠并将搭建的厂房予以拆除错误，王立忠的诉讼请求应予驳回。
王立忠提出了答辩：原审判决正确，应予以维持。
经审理查明：二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：本案中双方卖房协议中约定房屋的来源系本溪煤炭实业有限公司所有，该公司破产时，公司清算组下发文件将由本煤集体企业总公司下属26家集体企业长期使用的国有资产产权无偿转让给本煤集体企业总公司所有，而本溪煤矿（集团）彩屯煤矿集体企业公司系本煤集体企业总公司下属26家集体企业之一，且为本案双方卖房协议中房屋以及与该房屋相关联的土地的实际使用人。本溪煤矿（集团）彩屯煤矿集体企业公司将该房屋及相关的土地使用权转让给王立忠后，并无任何人提出异议，王立忠也办理了房屋产权证。现本溪煤矿（集团）彩屯煤矿集体企业公司占用双方卖房协议中约定由王立忠使用的土地无法律依据，原审判决本溪煤矿（集团）彩屯煤矿集体企业公司应按照卖房协议中约定归王立忠使用的土地返还王立忠并将搭建的厂房予以拆除并无不当，本院予以维持。对本溪煤矿（集团）彩屯煤矿集体企业公司提出其对房屋占用范围外的土地无使用权，其无权转让，因此王立忠并无该房屋占用范围外土地使用权的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一百元，由上诉人本溪煤矿（集团）彩屯煤矿集体企业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张艳玲
代理审判员 赵艳强
代理审判员 王国涛
二〇一五年四月十六日
书 记 员 王晓堂
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。