山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4657号
上诉人（原审被告）：季红欣，女，1971年7月6日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
上诉人（原审被告）：潘新征，男，1972年7月13日出生，汉族，烟台市芝罘区地税局工作人员，系季红欣之夫，住烟台市芝罘区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：成晓明，山东乾元律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：原丰香，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台金利达装饰有限公司，住所地烟台市莱山区港城东大街1188号。
法定代表人：曹善寿，经理。
委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。
上诉人季红欣、潘新征因与被上诉人烟台金利达装饰有限公司（以下简称金利达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季红欣、潘新征上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：被上诉人并没有按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计，没有通过公安消防机构的消防验收。被上诉人隐瞒房屋存在的消防缺陷将不符合消防要求的房屋出租给上诉人。莱山区消防大队2014年12月25日进行消防监督检查，发现房屋多处不符合消防要求，下达责令限期改正通知书并查封相应部位。通知书所载整改项目大多系被上诉人出租房屋存在的固有问题，应由被上诉人对所出租的房屋进行符合消防要求的改造。上诉人告知被上诉人后，被上诉人一直没有改造。《消防法》第五十八条第四项规定，建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的，责令停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。因此，上诉人自2014年12月25日起无法继续经营，不得不停止营业。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被上诉人所出租的房屋未能达到消防要求，亦未能在法定期限内整改，致使上诉人不能实现合同目的，构成根本违约。被上诉人提供的出租房屋危及上诉人的安全，上诉人可以随时解除合同。解除合同的时间应为2015年2月5日。导致合同解除的责任在被上诉人，被上诉人无权收取上诉人的租金及房屋占用费。被上诉人的违约行为给上诉人造成了严重经济损失，上诉人保留依法追究被上诉人法律责任的权利。一审法院2015年6月18日的调查笔录载明：“现场一楼大厅门锁已经打开，三、四、五层的大门仍然上锁”。3、4、5层门锁系被上诉人对一楼大厅破锁进入后自行上锁，钥匙由被上诉人持有，交接当天，也是由被上诉人开门。烟台移动公司没有支付的租金应该由其向被上诉人支付，而不应当由上诉人承担。一审法院认定合同在2015年3月3日解除。合同解除，上诉人与案外人初世波的转租合同自然解除。被上诉人作为出租方完全可以物权对抗债权，要求无权占有房屋的次承租人初世波返还洗浴部分房屋。被上诉人出租的房屋内没有上诉人的物资，不影响被上诉人的正常使用。被上诉人完全可以将房屋收回，被上诉人自己不收回房屋，就无权向上诉人主张房屋占用费。2015年2月6日，上诉人、被上诉人、初世波达成口头协议，上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除，由初世波继续履行至合同到期。初世波在一审时到庭作证称“2015年2月春节之前，刘玉梅把我和季总叫到她好莱坞食府七楼的办公室。刘玉梅说季总不干了，问我从季总转租的洗浴部分怎么办。我说我和季总签订的房屋租赁合同还不到期，我还要继续经营洗浴到租赁合同到期为止。后来，我一直经营到2016年3月2、3号，告诉刘玉梅我不干了”。被上诉人认可初世波的证言。初世波经营期间应被上诉人负责人刘玉梅的要求支付了4万元多元的水电费。初世波继续经营至2016年3月2、3号，将房屋交给了被上诉人。如果初世波与上诉人的租赁合同仍然存在，租赁合同到期后初世波应该将房屋交给上诉人，并通知上诉人其不再履行合同。这些事实证明上诉人与被上诉人在2015年2月6日已经提出解除合同，被上诉人同意将洗浴部分让案外人继续经营。至于2015年2月6日至2016年3月2日之间的洗浴部分的房租被上诉人是否收取与上诉人没有任何关系。一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期支付租金违约金31751元、解除合同违约金123750元、车款30000元，于法相悖。
金利达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
金利达公司向一审法院起诉请求:1、季红欣、潘新征支付金利达公司租金380816元、逾期支付租金的违约金31751元、解除合同的违约金247500元、车款30000元、水电费22734.44元；2、季红欣、潘新征立即将烟台市莱山区港城东大街1188号房屋所租赁部分返还金利达公司；3、季红欣、潘新征支付金利达公司2015年3月6日至2016年3月2日期间的房屋占用费352848元。以上各项共计1065649.44元。
一审法院认定事实：烟台市莱山区港城东大街1188号房屋登记的所有权人为金利达公司。2010年7月20日，金利达公司（甲方）与季红欣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：“甲、乙双方就下列房屋及酒店设施设备和洗浴设施设备的租赁达成如下协议：第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于烟台市莱山区港城东大街1188号；房屋结构为框架，建筑面积3000平方米。第二条房屋用途该房屋用途为经营酒店及洗浴等服务项目。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2010年8月1日至2016年7月31日止。第四条租金及折旧费该房屋租金总额为220万元，设施及设备的折旧费为180万元，总计400万元。第五条付款方式该费用每年分上半年和下半年两次付清。（自合同签订之日起，每6个自然月为一缴费期。）该费用第一年、第二年每年均为60万元，第三年至第六年每年均为70万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付费用叁拾万整，以后由乙方在每期最后1个月的15号前付清下一期的费用。第六条交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起十日内，将该房屋及相关设施（具体见交接清单）交付给乙方。……第八条维修养护责任房屋的大修费用由甲方承担。日常的房屋及相关设备的维修费用由乙方承担。乙方应爱护使用酒店和洗浴的设备设施，合同到期应完好无损交还甲方。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第九条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……第十二条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达3个月；5、无正当理由闲置达3个月；6、利用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的；8、拖欠本合同第十条所约定的费用达三个月的。第十三条提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。……第十四条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳当年租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”合同另约定了双方的其他权利义务。
2010年7月24日，金利达公司与季红欣对酒店内的物资进行了清点和交接。同日，金利达公司法定代表人曹善寿与季红欣签订协议书，协议书载明：“甲方（乙）双方经友好平等协商就甲方将鲁343**面包车转让给乙方一事达成如下协议：一、自本协议签订之日起，甲方将该车无偿转让给乙方，如因乙方原因中途解除或终止双方于2010年7月20日签订的房屋租赁合同，则乙方应在解除或终止合同，同时向甲方支付3万元，作为对该车的对价。二、自本协议签订之日起，该车导致的一切损失亦由乙方负责，与甲方无关。……”。协议书签订后，金利达公司将上述面包车交付季红欣。2013年，季红欣将该车出售。
2011年3月7日，金利达公司（甲方）与季红欣（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，协议载明：“甲乙双方经友好协商，在原房屋租赁合同的基础上签订如下补充条款：一、甲方同意乙方将好莱屋食府第一层西侧（原巴西烤肉餐厅）出租给中国移动通讯集团山东有限公司烟台分公司作为营业厅使用。二、中国移动通讯集团山东有限公司烟台分公司租赁费价格为人民币155000元/年，直接向甲方支付，用于抵顶乙方租金。（租赁期间发生的一切事项均由乙方处理，并承担责任。）三、该部分房屋的租赁期为五年起始于2011年3月1日，终止于2016年2月28日。”
2011年3月16日，金利达公司（甲方）与中国移动通信集团山东有限公司烟台分公司（乙方，以下简称移动公司）签订《房屋租赁合同》，将坐落于烟台市莱山区港城东大街1188号的好莱屋食府1层西面原巴西零点厅出租给移动公司作为营业厅使用，合同约定租赁期限五年，租期自2011年3月16日至2016年2月28日止，租金标准155000元/年。该租赁合同履行两年后，移动公司于2013年2月28日搬离了租赁房屋。合同履行期间，移动公司向金利达公司交纳了两年的租金，抵顶了季红欣应支付金利达公司的租金。
2011年4月30日，金利达公司与季红欣签订房屋租赁补充协议，协议载明：“甲乙双方经友好协商，在原房屋租赁合同的基础上签订如下补充条款：一、甲方与烟台英杰广告有限公司协商将好莱屋食府顶楼用于广告宣传，每年使用费为4.5万元（大写：肆万伍仟元整），（不含电费，电费由烟台英杰广告有限公司向乙方交纳），由甲方统一签订合同，按照甲方建议，乙方将得到原广告位租金贰万元整，由甲方统一收取，用于抵顶乙方租金。二、此广告位的租赁期为5年，起始于2011年5月1日，终止于2016年4月30日。”
2012年5月16日，金利达公司（甲方）与季红欣（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，协议载明：“甲乙双方经友好协商在原房屋租赁合同的基础上签订如下补充条款：电费、水费另起表。一、甲方将该房屋的6楼、7楼收回自用，每年扣除租金五万元，自2012年6月1日起开始计算。”
2012年5月18日，季红欣（甲方）与案外人初世波（乙方）签订《承包合同》，双方约定：“一、双方经协商签订承包合同，甲方将好莱屋洗浴休闲中心承包给乙方经营。……三、承包期限为4年，具体时间从2012年5月18日起至2016年5月17日止。四、乙方承包经营的年承包金为叁拾万元，采取先缴纳后使用原则。租金乙方分两次交纳（半年一次），即签订合同时缴纳15万元（每年5月18日交上半年租金）；下半年15万元租金为每年10月30日交付。……八、乙方负责保养、维修承包期内洗浴中心设备设施，乙方确需适当调整洗浴中心装饰的，应事先征得甲方书面同意，所有费用由乙方承担；在合同解除或终止时，乙方应将调整后的装饰等无偿地移交甲方享有。……”。
2014年6月3日，金利达公司（甲方）与中国工商银行股份有限公司烟台分行（乙方，以下简称工商银行）签订房屋租赁合同（该合同加盖了金利达公司的公章且季红欣在甲方委托代理人处签字），将坐落于烟台市莱山区港城东大街1188号的79.49平方米的房屋（即移动公司租赁的房屋）出租给工商银行，合同约定租赁期限自2014年5月1日至2022年5月1日，共计8年；租金标准15.5万元/年，租金总计124万元。合同签订后，工商银行向金利达公司支付了一年的租金。
2014年12月25日，烟台市公安局消防支队莱山区大队对季红欣在租赁房屋经营的烟台市莱山区好莱屋食府进行消防监督检查，发现存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；堵塞疏散通道、安全出口；违规设置员工宿舍、液化石油气气瓶间设置不符合规定、厨房内未设置厨房灭火系统、未设置封闭楼梯间、部分疏散通道内堆放杂物、部分消防带漏水、部分安全出口锁闭、部分疏散指示标识、应急灯故障等问题，向烟台市莱山区好莱屋食府送达责令限期改正通知书，责令于2015年1月10日前改正。
2015年2月28日，金利达公司以快递方式向季红欣发出终止并解除合同通知书，通知书内容为“你与我公司于2010年7月20日签订了房屋租赁合同，依照合同之规定，截止2015年2月28日，你已累计拖欠租金、折旧费652080元（不含你应于2015年1月15日所交的2015年上半年的租金）。上述款项早已超过付款期，虽经我公司多次催促，但是你迟迟未能交纳。并且你已于2015年2月6日停止营业，并向我公司口头表示不再履行房屋租赁合同，但我公司多次催促你进行交接你却至今不理。现根据双方合同第十二条第4款‘拖欠租金累计达3个月的’可终止合同之规定：特通知你，自即日起终止并解除你我双方于2010年7月20日签订的房屋租赁合同。请你于2015年3月5日前将所欠房租、面包车款交清，并与我公司进行相应的物资交接，我公司可考虑放弃追究你的违约责任。逾期不交，我公司将依照双方合同的约定，追究你的违约责任及拖欠租金的滞纳金等，由此造成的严重后果将由你自负。”因季红欣未签收，该邮件被退回。2015年3月3日，金利达公司又到季红欣位于烟台市芝罘区辛庄街付1号2单元内12号的住所的单元门和住户门张贴了通知书。
庭审中，季红欣、潘新征称，消防部门检查中提出的违规设置员工宿舍、液化石油气气瓶间设置不符合规定（应改建成防火材料的房屋）、厨房应有防火设施和灭火系统、未设置封闭楼梯间、部分消防带漏水问题应由金利达公司进行整改。季红欣收到整改通知后，向金利达公司法定代表人进行了告知。因金利达公司未进行整改，故季红欣于2015年2月5日搬离了涉案房屋。季红欣、潘新征为证实其主张，提交了案外人李雪梅、于泽岩（均系季红欣经营好莱屋食府期间的员工）的证言，并提供二人作为证人到庭作证。于泽岩陈述其将整改通知书向金利达公司法定代表人曹善寿进行了出示。金利达公司认为两名证人均系季红欣雇佣的员工，与季红欣存在利害关系，故对两名证人的陈述不予认可。
本案审理过程中，经季红欣、潘新征申请，一审法院到烟台市公安局消防支队莱山区大队进行了调查。该大队文员孙永锴述称，“我队在2015年1月10日整改期限届满前向整改单位落实整改情况得知好莱屋食府已经停止营业，所以我队没有再对好莱屋食府进行进一步处理。如果好莱屋食府继续经营，但在限定的整改期限内未进行整改或整改不到位，我队将依照消防法的相关规定依法处理”。
因双方一直未进行交接，故在本案审理过程中，一审法院于2015年6月15日组织双方当事人对涉案房屋除洗浴部分及设施设备外进行了清点和交接，洗浴部分仍由初世波继续经营。后初世波提出不再继续经营洗浴，2016年3月2日，一审法院又组织双方当事人及初世波对洗浴部分的房屋及设施设备进行了清点和交接，现已全部交接完毕。
庭审中，季红欣称，2015年2月，金利达公司法定代表人之妻刘玉梅、季红欣、初世波三人在刘玉梅办公室达成口头协议，由金利达公司将洗浴部分直接转租给初世波，与季红欣没有任何关系。金利达公司对季红欣的主张不予认可，并主张金利达公司从未与初世波达成任何协议，也未将洗浴部分转租给初世波。
一审法院于2016年4月22日对案外人初世波进行了调查。初世波称，“2015年2月春节之前，具体哪一天记不清了，金利达公司法定代表人曹善寿之妻刘玉梅把我和季总叫到她在好莱屋食府七楼的办公室，刘玉梅说季总不干了，问我从季总转租的洗浴部分怎么办，我说我和季总签订的房屋租赁合同还不到期，我还要继续经营洗浴到租赁合同到期为止。她们之间怎么谈的我记不清了。后来我一直经营到2016年3月2、3号，我告诉刘玉梅我不干了。”金利达公司和季红欣对初世波的陈述均无异议。
金利达公司的诉讼请求计算明细为：1、欠付租金为380816元，包括2013年2月至2013年7月期间欠付的155000元（因移动公司欠付一年的租金155000元未能抵顶）和2014年8月1日至2015年3月3日期间的租金225816元（按照年租金495000元，除以365天乘以215天为291575元，减去已付的4万元租金，减去广告费11781元，减去金利达公司同意抵扣的餐费11033元，金利达公司法定代表人占用三楼办公室物业费2945元）；2、逾期支付租金的违约金31751元（2014年7月16日应交185898元，按照银行同期贷款利率的1.3倍分段计算至2016年8月30日，2015年1月16日应交39918元，按照银行同期贷款利率的1.3倍，计算至2016年8月30日，2016年8月30日之后的违约金不再主张）；3、解除合同的违约金247500元（按照双方合同约定，总租金为70万元，扣除工商银行租赁的155000元及金利达公司自用6楼、7楼5万元，剩余部分租金495000元的50%）；4、2015年3月6日至2016年3月2日期间的房屋占用费352848元分两部分计算，2015年3月6日至2015年6月15日期间共102天，495000元除以365天乘以102天为138328元；洗浴部分2015年6月16日至2016年3月2日期间共261天，按照年租金30万除以365天乘以261天为214520元；两部分合计352848元。
季红欣主张，移动公司与金利达公司签订的租赁合同，金利达公司应向移动公司主张欠付的租金，而不应向其主张；针对2014年8月1日至2015年3月3日期间的租金，季红欣向一审法院提交了计算明细一份，其中包括支付金利达公司租金4万元及用餐费、广告费、物业费、电梯费等费用抵顶部分租金后，尚欠金利达公司62466.4元;对金利达公司主张的逾期支付租金的违约金和解除合同的违约金，季红欣均认为金利达公司主张违约金的计算标准过高，要求予以调减；对金利达公司主张的占用费不予认可。
金利达公司为证实其主张的水电费，提交了以下证据：1、2015年3月28日烟台市自来水公司出具的水费发票，发票载明查表时间为2015年3月2日，水费金额为1063.72元；2、2015年3月19日烟台供电公司出具的电费发票，发票载明计费年月为2015年3月，电费金额为21670.72元，合计22734.44元。季红欣称其已搬离租赁房屋，上述费用不应由其承担。
一审法院依据当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承包合同》、解除合同通知书、交接清单、证人证言、庭审笔录等认定上述事实。
一审法院认为，2010年7月20日金利达公司与季红欣签订《房屋租赁合同》，将其所有的涉案房屋出租给季红欣用于经营，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。金利达公司以季红欣欠付租金为由，依据《房屋租赁合同》的约定，分别于2015年2月28日和2015年3月3日以邮寄和在季红欣住所张贴解除合同通知书的方式通知季红欣解除双方签订的《房屋租赁合同》，故金利达公司主张合同解除时间为2015年3月3日。季红欣主张其于2015年2月5日搬离涉案租赁房屋，2015年2月5日为《房屋租赁合同》的解除时间。季红欣于2015年2月5日搬离租赁房屋时未明确向金利达公司提出解除合同，亦未将租赁房屋返还金利达公司，故季红欣主张双方的租赁合同于2015年2月5日解除不能成立，不予采纳。2015年3月3日，金利达公司在季红欣住所张贴解除租赁合同的通知书，向季红欣明确作出了解除租赁合同的意思表示，故金利达公司与季红欣签订的《房屋租赁合同》于2015年3月3日解除。从2011年3月7日，金利达公司与季红欣签订的房屋租赁补充协议内容看，系季红欣将部分房屋转租给了移动公司，金利达公司表示同意，移动公司将租金直接支付给金利达公司，以抵顶季红欣应支付金利达公司的租金，故认定系季红欣将其所承租的部分房屋转租给了移动公司。因移动公司未支付2013年3月至2014年2月的租金155000元，未能抵顶季红欣应支付金利达公司的2013年2月至2013年7月期间租金，故金利达公司要求季红欣支付该部分租金，符合法律规定，予以支持。季红欣未提供证据证实其按照合同约定向金利达公司足额支付了2014年8月至2015年3月3日期间的租金，除季红欣交纳的租金及金利达公司同意抵扣的餐费、广告费、物业费等费用外，季红欣仍欠付租金225816元。金利达公司要求季红欣支付上述欠付租金及逾期付款违约金31751元，符合法律规定，予以支持。因合同约定的逾期支付租金的违约金计算标准过高，金利达公司自行调减为银行同期贷款利率的130%，符合法律规定，予以支持。金利达公司以季红欣欠付租金为由提出与季红欣解除租赁合同，庭审中季红欣未提供证据证实其按照合同约定向金利达公司足额支付了租金，即使按照季红欣提交的其单方计算的支付租金明细（包括季红欣主张的以餐费、广告费、物业费等各项费用抵顶租金后），至季红欣搬离租赁房屋时仍尚欠6万余元的租金，因此季红欣欠付金利达公司租金的事实清楚。按照合同约定，拖欠租金累计达3个月的，金利达公司可终止合同并收回房屋，故金利达公司以季红欣欠付租金为由行使合同解除权，符合合同约定和法律规定。季红欣主张，因消防检查中提出的部分问题需要金利达公司进行整改，金利达公司在收到责令限期改正通知书后未进行整改，因此季红欣无法继续经营，故搬离了租赁房屋。一审法院认为，一、季红欣提交的证据不能证实其将责令限期改正通知书送达给了金利达公司；二、责令限期改正通知书只要求进行改正，并未要求停业，且在改正期限界满前季红欣已停止营业，消防部门亦未作出进一步处理；三、根据租赁合同第八条的约定，季红欣租赁涉案房屋期间的防火安全应由季红欣负责，季红欣要求金利达公司对部分问题进行改正没有合同依据。综上，季红欣主张因金利达公司违约导致租赁合同无法继续履行不能成立，对该抗辩主张，不予采纳。季红欣逾期支付租金构成违约，金利达公司以此为由解除租金合同，并要求季红欣支付解除合同的违约金，于法有据，但金利达公司按照合同约定的违约金标准计算违约金过高，季红欣要求调减，符合法律规定，予以采纳。参照租金标准，季红欣支付金利达公司相当于3个月租金的违约金123750元（495000元/年÷12×3）较为适宜，过高部分，不予支持。按照2010年7月24日协议书的约定，如因季红欣原因中途解除双方签订的《房屋租赁合同》，则季红欣应在解除合同时向金利达公司支付3万元，作为对面包车的对价。现因季红欣违约导致《房屋租赁合同》解除，金利达公司依据该约定要求季红欣支付3万元，符合合同约定，予以支持。从2012年5月16日的《房屋租赁补充协议》内容看，金利达公司自用部分水、电单独计量，季红欣于2015年2月5日搬离涉案租赁房屋，双方未进行交接，双方亦未对各自应承担的水电费进行确认。因此，金利达公司要求季红欣承担2015年3月其交纳的全部水电费，证据不足，不予支持。房屋租赁合同解除后，季红欣未与金利达公司进行交接，亦未提供证据证实金利达公司将洗浴部分收回，另行出租给初世波，故季红欣应当支付金利达公司实际占用租赁房屋期间的占用费。除洗浴部分外的房屋占用费应计算至交接日2015年6月15日，洗浴部分计算至交接日2016年3月2日。2015年6月15日前按照租金495000元（70万5万元155000元）/年的标准计算，2015年6月16日至2016年3月2日期间洗浴部分参照季红欣与初世波签订的《承包合同》约定的租金标准30万元/年计算。按照上述标准计算，金利达公司要求季红欣支付2015年3月6日至2016年3月2日期间的房屋占用费352848元，符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。本案中，季红欣、潘新征系夫妻关系，且季红欣履行与金利达公司签订的《房屋租赁合同》过程中产生的债务系季红欣、潘新征夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，故金利达公司要求潘新征对季红欣所负债务承担连带清偿责任，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2016年8月30日判决：一、季红欣支付烟台金利达装饰有限公司2013年2月至2013年7月期间租金155000元、2014年8月至2015年3月3日期间的租金225816元，合计380816元；二、季红欣支付烟台金利达装饰有限公司逾期支付租金的违约金31751元；三、季红欣支付烟台金利达装饰有限公司解除合同的违约金123750元；四、季红欣支付烟台金利达装饰有限公司车款30000元；五、季红欣支付烟台金利达装饰有限公司2015年3月6日至2016年3月2日期间的房屋占用费352848元；上述第一至五项，共计919165元，季红欣于本判决生效之日起十日内履行；六、潘新征对季红欣的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回烟台金利达装饰有限公司的其他诉讼请求。如果季红欣、潘新征未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14391元，烟台金利达装饰有限公司负担1978元，季红欣、潘新征负担12413元；诉讼保全费5000元，由季红欣、潘新征负担。
二审中，季红欣提供的证人徐某到庭作证称，其受雇于季红欣，曾见到于泽岩将消防整改通知书交给曹善寿。金利达公司对徐某的证言不予认可。金利达公司二审中放弃对于逾期支付租金违约金及2013年2月至2013年7月租金155000元的主张。本院审理查明的其它事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，在通知季红欣解除合同的邮件被拒收后，金利达公司2015年3月3日将解除合同通知张贴在季红欣住所的单元门及住户门上，而季红欣在此之前已停止营业并撤场，双方此时均已作出终止合同履行的意思表示，一审法院认定金利达公司、季红欣之间的《房屋租赁合同》于2015年3月3日解除妥当。季红欣应当支付金利达公司合同解除前即计算至2015年3月3日的租金。二审中，金利达公司放弃对于逾期支付租金违约金及2013年2月至2013年7月租金155000元的主张，本院予以照准。季红欣上诉主张《房屋租赁合同》已于2015年2月5日解除，但未证实此时双方就解除合同已达成一致，本院对季红欣该主张不予支持。
季红欣终止履行合同的理由不成立且拖欠租金，金利达公司主张其构成违约并请求其支付违约金及车款，应予支持。
季红欣提供的证人均是其曾招用的人员，与季红欣存在利害关系，仅凭证言不足以证实季红欣已将责令限期整改通知书提交给金利达公司。责令限期整改通知书是2014年12月25日作出，距季红欣接手使用涉案房屋超过4年，季红欣不能证实责令限期整改通知书中的问题是金利达公司原因所致。且《房屋租赁合同》明确约定租赁期间的防火安全由季红欣负责。季红欣主张金利达公司出租的房屋未能达到消防要求，也未能在法定期限内整改，构成根本违约，证据不足，本院不予采信。
合同解除后，季红欣应及时向金利达公司返还房屋。季红欣主张金利达公司于2015年2月7日强行收回房屋，金利达公司不予认可，季红欣也未能提供证据充分证实，本院不予采信。涉案房屋未能及时返还，而是在法院主持下分两次完成交接。季红欣未能及时履行返还房屋的义务，也未证实金利达公司存在拒绝接收房屋的情形，其应当承担房屋占用费。浴池部分是由季红欣交由初世波占用使用，季红欣未能证实金利达公司已就该部分与初世波达成租赁协议，季红欣应当承担浴池部分的占用费，该部分占用费其可向初世波追偿。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第225号民事判决第三项、第四项、第五项；
二、变更烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第225号民事判决第一项为“季红欣支付烟台金利达装饰有限公司2014年8月至2015年3月3日期间的租金225816元”；
三、撤销烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第225号民事判决第二项；
四、驳回烟台金利达装饰有限公司的其它诉讼请求。
上述第一项至第三项，共计732414元，限季红欣于本判决生效之日起十日内履行，潘新征承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14391元，二审案件受理费12992元，合计27383元，由烟台金利达装饰有限公司负担13383元，季红欣、潘新征负担14000元；诉讼保全费5000元，由季红欣、潘新征负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一七年三月二日
书记员 林重霄