江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1281号
上诉人（一审原告）何彩云。
上诉人（一审原告）刘建新。
被上诉人（一审被告）江苏百利置业发展有限公司，住所地宿迁市华夏国际酒都商贸城11号商铺358号。
法定代表人楼贵舜，该公司董事长。
委托代理人徐兴旺。
委托代理人方亚，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人何彩云、刘建新因与被上诉人江苏百利置业发展有限公司（下称百利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城洋民初字第0019-2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何彩云、刘建新一审诉称：2010年6月，双方当事人签订商品房买卖合同，约定：何彩云、刘建新向百利公司购买位于宿迁市洋河新城的华夏国际酒都商贸城12幢162号房屋，房屋总价款442266元。百利公司应于2010年9月30日前向购买人交付房屋，逾期交付的，按日向何彩云、刘建新支付已交付房款万分之三的违约金。若购房人在房屋交付使用后90日内未能取得房屋权属证书的，百利公司按已交付房款万分之三每日向购房人支付违约金。百利公司于2010年9月14日将涉案房屋交给何彩云、刘建新使用，何彩云、刘建新在取得房屋产权证书后，于2011年11月18日才取得涉案房屋土地使用权证书。因百利公司逾期办理房屋产权登记证书达338天（从2010年12月14日起暂算至2011年11月17日止），请求法院判令百利公司支付违约金44845元，本案诉讼费用由百利公司承担。
百利公司一审辩称：逾期办理涉案房屋产权登记过错不在百利公司，百利公司不应承担违约责任。何彩云、刘建新主张的违约金过高，请求法院予以调整。请求法院庭依法驳回何彩云、刘建新的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年6月13日，何彩云、刘建新与百利公司签订商品房买卖合同，约定：何彩云、刘建新购买百利公司开发的位于宿迁市洋河镇华夏国际酒都商贸城（沿街）12幢162号房屋，该商铺建筑面积167.24平方米，每平方米建筑面积单价2644.5元，总价款442266元。合同另约定：何彩云、刘建新于2010年6月12日付清全部购房款442266元。出卖人应当在2010年9月30日前，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付购房人使用；出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理房屋权属登记所需的应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，导致买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，合同继续履行的，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按已付房价款万分之三每日向买受人支付违约金。
何彩云、刘建新于2010年6月12日向百利公司交纳了442266元购房款。百利公司于2010年9月14日将涉案房屋交付何彩云、刘建新使用。2011年3月30日，涉案房屋的建设工程通过综合验收办理了竣工验收备案。2011年5月4日，百利公司向宿迁市房地产管理处（以下简称房管处）提交涉案房屋办理产权登记手续所需的材料，房管处于2011年5月6日予以受理，2011年5月11日予以登簿。2011年6月27日，房管处制发涉案房屋的所有权登记证书。2011年11月18日，宿迁市国土资源局制发涉案房屋国有土地使用证。双方当事人就百利公司应付违约金事宜协商未果引发诉讼。
一审法院归纳本案的争议焦点为：何彩云、刘建新未能在合同约定期限内取得涉案房屋权属登记证书，百利公司应否承担违约责任。
一审法院认为：涉案房屋的实际交付时间是2010年9月14日，百利公司应当于2010年11月13日前将办理权属登记的材料提交给房管部门，但百利公司于2011年5月4日才提交相关材料，故百利公司的行为构成违约。违约金的功能是以补偿损失为主，以惩罚合同相对人为辅，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。何彩云、刘建新并无充分的证据证明自己因百利公司的违约行为而遭受了损失，百利公司以何彩云、刘建新要求的违约金数额过高为由，申请法院对此予以调整，故对违约金进行适当调整，酌定为6000元。遂判决：江苏百利置业发展有限公司于判决生效之日起三日内给付何彩云、刘建新违约金6000元。案件受理费921元，由江苏百利置业发展有限公司负担。
一审判决后，何彩云、刘建新不服，向本院提起上诉称：1.双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，且是百利公司提供的格式条款，百利公司应该严格按照合同约定的数额向上诉人支付违约金；2.因涉案房屋未能按时取得产权登记证书，导致上诉人无法及时出售，上诉人必然承担相应的风险。因百利公司违约，上诉人为处理与百利公司的纠纷多次往返上海至宿迁支出交通费用，且聘请了律师支出了代理费用。因此，百利公司的违约行为给上诉人造成了很大的损失。据此，一审判决确定的违约金数额没有依据。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。
被上诉人百利公司辩称：百利公司及时向房管处提交了办理涉案房屋权属登记证书所需的材料，不应承担全部违约责任，且上诉人也无充分证据证明百利公司的违约行为给其造成了损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院补充查明：2011年9月14日，何彩云、刘建新（甲方）与华夏酒公司（乙方）签订委托经营管理合同（下称委托经营合同），何彩云、刘建新委托华夏公司就涉案房屋进行统一招商、租赁、管理。双方约定期限为2年，自甲方将房屋交付给乙方三个月后开始顺延计算，2010年10月1日起至2012年9月30日止。在何彩云、刘建新购房时，华夏公司将托管合同期内两年应得收益以代付购房款的方式一次性付给何彩云、刘建新。
本院查明的其它事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。
本案二审的争议焦点是：如何确定百利公司应向何彩云、刘建新支付违约金的数额。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。合同双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，百利公司未能在合同约定的期限内将办理涉案房屋所需的材料提交给房管处，后虽然采取了相应的补救措施，但何彩云、刘建新仍未能在合同约定的期限内取得涉案房屋产权登记证书，百利公司应当承担违约责任。双方当事人已在合同中就违约责任作出了相应的约定，该约定符合法律规定，应属有效，但百利公司依据合同约定所应承担的赔偿责任不应过分高过因百利公司的违约行为给何彩云、刘建新造成的损失，故要确定百利公司应承担的违约责任，应先确定何彩云、刘建新所受的损失。
何彩云、刘建新的损失应包括因百利公司违约行为所造成的直接损失及可得利益损失，但百利公司承担对何彩云、刘建新可得利益损失的赔偿责任，不得超过违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。何彩云、刘建新与华夏公司签订的委托经营合同约定何彩云、刘建新将涉案房屋交由华夏公司经营，双方约定委托经营期限为2年（2010年10月1日至2012年9月30日），且何彩云、刘建新已经收取华夏公司支付的两年收益。涉案房屋逾期办理房屋产权登记证书，并未对涉案房屋的出租、经营造成影响，也未对涉案房屋的价值造成影响，现有证据不能证明百利公司的违约行为给何彩云、刘建新造成直接经济损失。双方当事人在签订商品房买卖合同时可以预见何彩云、刘建新的可得利益为将涉案商品房委托给华夏公司出租经营应得收益，百利公司的违约行为并未对上诉人从其与华夏公司合同行为应获利益造成损害。据此，因何彩云、刘建新不能举证证明百利公司违约行为给其造成损失，一审法院酌情认定百利公司赔偿上诉人6000元违约金并无不当。
综上，何彩云、刘建新的上诉主张无事实依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费921元，由上诉人何彩云、刘建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 赵迎娣
二〇一四年一月六日
书 记 员 袁 满
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