北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第6394号
原告邵双平，男，1958年12月26日出生。
委托代理人王大军，北京兴昉律师事务所律师。
委托代理人吴成芳，北京兴昉律师事务所律师。
被告北京诚勤道和木业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇新建四村村委会北1000米。
法定代表人于长海，总经理。
委托代理人朱如臣，男，1958年3月6日出生，北京诚勤道和木业有限公司法务。
原告邵双平与被告北京诚勤道和木业有限公司（以下简称：诚勤道和公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵双平委托代理人王大军、吴成芳、被告诚勤道和公司委托代理人朱如臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵双平诉称：原告与被告于2009年5月26日签订租赁合同，约定被告租赁原告位于××区×××镇××××厂房，合计占地面积9.2亩，租赁期限为10年，年租金为30万元，每五年递增10%。合同签订后，原告依约履行合同，提供租赁厂房，但被告未按合同约定支付租金，经双方协商，于2013年7月25日签订协议书，约定截止2013年8月10日，被告应给付原告各项费用共计500000元，并分四次付清，9月、10月、11月各支付10万元，其余款项2013年年底前付清，同时约定原告租赁厂房南院由被告继续租赁，并于2013年8月10日支付租金112500元。但协议签订后，被告拒不履行，至今原告未收到任何租金和其他费用。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同义务，无奈下，原告现诉至贵院，请求依法判决，维护原告的合法权益。诉讼请求如下：1、判令原、被告于2013年7月25日签订的租赁协议无效，依法判令被告给付原告厂房使用费747916.6元（计算到2014年10月10日）；2、判令被告腾退并交还位于北京市××区××镇××村中节地××街××号××号院厂房；3、诉讼费由被告承担。
被告诚勤道和公司辩称：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人未取得建设工程的规划许可证的，与承租人定立的合同无效。依该法律规定，原、被告之间租赁合同应无效。原告的诉讼请求没有相应依据，法院不应支持；原告租赁集体土地从事非农业，四村合作社未经依法批准将集体土地20亩擅自出租给原告，并建设厂房，向外出租，违反了土地管理法第63条，农民集体所有土地使用权不能出让或转让，用于非农业。同时，原告出租涉案房产没有经政府允许，没有集体建设用地使用证及北京市建设用地规划许可证，所以是违法建设。在2014年10月16日和涉案合同审理时已经得到证实，原告自认是违章建筑。本案原告的主张不是法律保护的范围；二、本案原告主张租金的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，依据民法通则第135条第三项规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效期为1年。本案原告和被告签订合同是2009年5月26日，本案原告没有向法庭提交任何证明索要房租的具体时间及主张租金的事实及时间，本案原告诉讼已经超过法定诉讼时效；三、法院应坚持一事不再理。原告以同一事实及理由再次起诉，不应支持；四、涉诉合同房屋是违章建筑，涉诉合同应无效。原告相应的诉讼请求在本案中的诉讼请求没有合同基础，不应支持；根据合同法规定，合同无效后有过错的一方应赔偿损失，双方都有过错的应都承担损失，本案的无效合同的形成被告没有任何过错，是在第一次开庭审理时才知道所租赁的房屋属于违章建筑，违章建筑已经得到法庭调查。原告给被告造成的一切损失应由原告给予赔偿。
综上所述，根据谁主张谁举证的证据规则，原告应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，鉴于本案原告并没有提交该方面的相应证据及法律依据，应承担举证不利的后果。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年10月，北京市××区××镇××村经济合作社（以下简称：××村合作社）与原告邵双平签订《出租土地合同书》，约定将所属集体土地中节地西四排20亩土地租赁给原告邵双平，租赁用途为建厂房，租赁期限自2002年1月1日至2031年12月31日，租金为每亩每年2000元，租金每5年递增10%。合同开始履行后，原告邵双平在上述土地上建设有厂房若干间。原告建设厂房没有取得准建证建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等行政审批手续。2009年5月26日，原告邵双平与被告诚勤道和公司签订租赁合同，约定将上述所建厂房中的4400平方米建筑（占地9.2亩）出租给被告，租赁期限自2009年6月1日至2019年6月1日，租金为每年30万元，每五年递增10%。合同签订后，被告即开始占有、使用上述厂房，进行木门加工制作。
2013年7月25日，原告邵双平之兄邵双成与被告诚勤道和公司就上述租赁事宜签订协议书，双方约定，截止2013年8月10日，被告诚勤道和应支付甲方（邵双成）500000元，其中包括2013年5月30日以前双方确定的房费数额和到2013年8月10日的房费、卫生费及违约金。该笔款项分四次支付，至2013年年底前结清。至此双方对2013年8月10日之前应付金额再无异议。双方同时约定，被告撤出并腾退部分上述所承租厂房，但为存放法院已查封的设备及材料，继续承租上述所承租厂房中的南院（××区××镇××村××街××号××号院），租金为原合同的一半即每年225000元，支付方式为半年一支付，所租南院租期从2013年8月10日开始计算。邵双成出庭作证称，是其弟弟即原告邵双平与新建四村合作社签订的土地租赁合同，合同签订后，其与邵双平一起进行了厂房建设。是邵双平与被告诚勤道和签订租赁合同并履行合同，其对此知情并无异议，同时其是代理邵双平与被告诚勤道和公司签订的上述协议书。
庭审过程中，原、被告均表示，因涉诉厂房没有取得规划许可证及建设许可证等相关审批手续，双方所签订的租赁合同应为无效合同。
另查明，邵双成曾于2014年1月21日以原告身份向本院提起诉讼，请求确认与被告诚勤道和公司签订的租赁协议书无效，要求被告支付厂房使用费642500元（计算至2014年4月1日），并腾退所承租厂房。经开庭审理之后，原告向本院提交撤诉申请，请求撤回起诉。本院对此予以准许。
以上事实有双方当事人的陈述、出租土地合同书、租赁合同、协议书、证人证言及庭审笔录在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案中，原告邵双平从××村合作社处承租该村中节地西四排的20亩集体土地，在未取得用地规划许可证及建设规划许可证等相关审批手续的情况下在该土地建设大面积厂房，并将部分厂房（占地9.2亩，建筑面积4400平方米）出租给被告诚勤道和公司，违反了相关法律强制性规定，双方的租赁合同应属无效。之后，原告邵双平的哥哥邵双成代表邵双平于2013年7月25日与被告诚勤道和公司签订协议书，该协议书中约定，由被告继续承租上述所租厂房中的南院部分（××区××镇××地××街××号××号院），并将租金降为每年225000元。该协议书中的租赁合同部分，因承租了未取得用地规划许可证及建设规划许可证等相关审批手续的厂房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。据此，对于原告邵双平要求确认其于2013年7月25日与被告诚勤道和公司签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告于2013年7月25日签订的关于租赁××区××镇××××的合同无效，原告有权要求被告将上述院落予以腾退；上述合同签订后，被告一直占用、使用承租厂房至今，原告有权请求被告补偿厂房使用期间的使用费，补偿标准可参照每年225000元的租金标准。因此，对于原告要求被告支付2013年8月10日至2014年10月10日期间厂房使用费247916.6元的诉讼请求，有法律依据且数额合理，本院予以支持；原告的哥哥邵双成于2013年7月25日代表原告与被告诚勤道和公司签订的协议书中的第一项，对双方之前合同的房费结算进行了约定。双方明确约定，截止2013年8月10日，被告诚勤道和公司应支付甲方（邵双成）房费等各项费用共计500000元，分四次支付，并于2013年年底前结清，被告应当如期支付该笔费用，但被告至今未付。因此，原告邵双平有权要求被告诚勤道和公司按照约定支付2013年8月10日之前的房屋使用费等各项费用共计500000元。
对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。本案中，被告主张，原告已经就同一事实及理由起诉过，且经过了开庭审理，本院不应受理。本院认为，原告的哥哥邵双成曾于2014年1月21日以原告身份向本院提起诉讼，与本案系同一事实，但经过庭审后，邵双成申请撤诉，本院予以准许。因此，原告邵双平有权依据本案事实再次起诉。被告的主张没有依据，本院不予采纳；同时，被告诚勤道和公司主张，延付或拒付租金的，权利人请求支付的诉讼时效为一年，而原告的请求已过诉讼时效，不应支持。本院认为，原、被告于2013年7月25日签订协议书中，对于2013年8月10日之前的使用费等费用500000元的约定给付期限是2013年年底届满，约定的租赁期限自2013年8月10日开始计算。而原告于2014年5月15日向本院提起本案诉讼，皆未超过诉讼时效期间。因此，本院对被告的此项主张，不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项之规定，判决如下：
一、确认原告邵双平与被告北京诚勤道和木业有限公司于二O一三年七月二十五日签订的厂房租赁合同无效；
二、被告北京诚勤道和木业有限公司将承租自原告邵双平的××区××镇××村××街××号××号院予以腾退（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告北京诚勤道和木业有限公司支付原告邵双平二O一三年八月十日以前的厂房使用费等费用共计五十万元（于本判决生效后十日内履行）；
四、被告北京诚勤道和木业有限公司支付原告邵双平自二O一三年八月十日至二O一四年十月十日期间厂房使用费二十四万七千九百一十六元六角（于本判决生效后十日内履行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用一万一千二百七十九元，由被告北京诚勤道和木业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张海雷
人民陪审员 朱庆华
人民陪审员 于 静
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 鲁 琦