鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终286号
上诉人（原审被告）：内蒙古东源房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇。
法定代表人：潘竞民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周如意，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张红霞，女，汉族，1968年9月15日出生，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：刘龙，系张红霞丈夫。
上诉人内蒙古东源房地产开发有限公司（以下简称东源房地产公司）因与被上诉人张红霞商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古准格尔旗人民法院（2016）内0622民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月14日对本案公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人周如意、刘振华，被上诉人张红霞及其委托诉讼代理人刘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东源房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人张红霞的全部诉请。上诉理由：实际交房时间不是2014年6月7日，东源房地产公司已于2013年11月4日通知张红霞收房，但张红霞未能按时前来办理交房手续。原审判决认定的违约金数额缺乏依据，东源房地产公司没有恶意违约行为，请求法院酌情减轻法律责任。2013年冬季的取暖费用应由张红霞负担，东源房地产公司不应退还。
被上诉人张红霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。交房时间确实是2014年6月7日，双方已在合同中约定了交房时间及迟延交房时的违约责任。原审根据准格尔旗经济状况及同地段房屋租金确定了违约金的数额，并无不妥。房屋是在2014年6月交付使用的，因此，2013年冬季取暖费用应由东源房地产公司负担。
张红霞向原审法院起诉请求：1.依法判令东源房地产公司支付张红霞逾期交付房屋的违约金62110元（317685.89元×552天×2/10000=35072元；150000元×289天×2/10000=8760元；320000元×287天×2/10000=18368元；）；2.东源房地产公司退还取暖费1549元；3.东源房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院认定事实：案外人ＸＸ、张红红与东源房地产公司于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买由东源房地产公司开发的位于准格尔旗薛家湾镇站北社区北山片区东源盛世华府商住小区7号楼2单元401室，建筑面积149.96平方米，房屋总价款787,685.89元。合同约定，东源房地产公司于2012年12月31日前将验收合格后的房屋交付使用。合同第五条关于甲方（即东源房地产公司）逾期交付商品房的处理约定”除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3.双方协商解决。”。合同签订后，案外人ＸＸ于2012年11月12日、13日分别向东源房地产公司支付房款297,685.89元、2万元，东源房地产公司出具了相应的售房专用收据。后张红霞、东源房地产公司与案外人ＸＸ、张红红协商，将案外人ＸＸ、张红红购买的上述房屋的购买人变更为张红霞，张红霞与东源房地产公司重新签订了《商品房买卖合同》。张红霞于2013年8月18日、20日分别向东源房地产公司交付房款15万元、32万元。东源房地产公司出具了相应的售房专用收据。合同约定的交房时间及关于逾期交付商品房的处理约定没有改变。后双方因违约金计算及取暖费发生纠纷，张红霞诉至法院。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：1.东源房地产公司是否应向张红霞支付违约金，如应向张红霞支付违约金，违约金如何计算？2.东源房地产公司是否应向张红霞返还取暖费？对于第一个争议焦点，首先，双方签订的《商品房买卖合同》约定，如东源房地产公司逾期交房在90日内，张红霞有权向东源房地产公司追究已付款利息，利息自合同约定东源房地产公司应支付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过90日的，双方按照协商的方式追究东源房地产公司的违约责任；其次，从张红霞提供的入住通知书和钥匙准领单上来看，入住通知书上载明”......请您持本通知于2014年6月7日15时至__时之前，前往东源盛世华府办理您所购买房屋入住手续......”，钥匙准领单上明确有东源房地产公司售楼部经办人于波在该准领单上签字，落款时间为2014年6月7日。东源房地产公司虽也提供入住通知书证明统一交房时间为2013年11月4日之前，但该入住通知书上所载名字为案外人张川，与本案无关联性，因此，在东源房地产公司未能提供充分证据推翻上述事实的情况下，对于东源房地产公司张红霞提供的入住通知书和钥匙准领单本院予以确认，东源房地产公司的实际交房日期为2014年6月7日，东源房地产公司逾期交付房屋542天。综上，对于违约金的计算，因东源房地产公司逾期交房已超过90日，且双方对于超过90日的违约责任约定为双方协商解决，属约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因本地区主管部门未就同地段同类房屋租金标准公布相应的数据，且亦未有相应的有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金，所以结合东源房地产公司逾期交付房屋的天数和本地区该地段房屋租赁价格实际情况，违约金按照同地段同类房屋租金酌情认定40000元；张红霞要求东源房地产公司给付违约金62110元无事实及法律依据，不予支持。对于第二个争议焦点，张红霞要求东源房地产公司退还2013年度的取暖费1549元的诉讼请求，因房屋实际交付时间为2014年6月7日，而东源房地产公司收取的是2013年度的供暖费用，且根据《内蒙古自治区城镇供热条例》第三条规定”本条例所称供热，是指利用热电联产、区域锅炉等所产生的蒸汽、热水和工业余热、地热等热源，通过管网为热用户有偿提供生产和生活用热的行为。......本条例所称热用户，是指有偿使用供热单位热能的单位或者个人。”同时参照《鄂尔多斯市城镇供热管理办法》第四十四条规定，”用热费以预付方式交纳。热用户应在每年采暖期开始前1个月内交纳本采暖期的用热费；新建住宅第1年交付使用的，用热费由建设单位统一代为收取。”因此，东源房地产公司收取2013年的供暖费无依据，应予返还。综上，张红霞的诉讼请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《内蒙古自治区城镇供热条例》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、内蒙古东源房地产开发有限公司于本判决生效之日后立即给付张红霞违约金4万元；二、内蒙古东源房地产开发有限公司于本判决生效之日后立即退还张红霞供暖费1549元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2012年12月31日前，但房屋的实际交付日期为2014年6月7日。东源房地产公司虽主张其已于2013年11月通知张红霞办理房屋交付手续，但其未能提供任何证据予以证实，且张红霞对此事实主张予以否认，本院难以采信上诉人的本项事实主张。在此情形下，应当认定东源房地产公司确有逾期交付房屋的违约行为。
本院认为，本案法律适用上的争议焦点为东源房地产公司应否承担违约责任，原审判决违约金的认定标准是否合理，原审判决认定的违约金数额应否调整；案涉房屋在交付前的供暖费应由哪方负担，东源房地产公司应否退还该阶段的供暖费。
首先，关于东源房地产公司应否承担违约责任，原审判决违约金的认定标准是否合理，原审判决认定的违约金数额应否调整的问题。因东源房地产公司确有逾期交房的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，故东源房地产公司应当依法承担违约责任。另，原审判决根据当地同地段房屋租金市场情况，酌情确定了违约金数额，并不存在明显失范问题。东源房地产公司虽主张降低违约金数额，但原审判决认定的违约金数额不存在数额过高或者超出法定违约金比例的情形，故不应予以调整。上诉人东源房地产公司的本项上诉理由不能成立，本院就其相应诉请不予支持。
其次，关于案涉房屋在交付前的供暖费应由哪方负担，东源房地产公司应否退还该阶段的供暖费的问题。基于案涉房屋在交付使用前仍由东源房地产公司实际占有，东源房地产公司是实际受益方，故案涉房屋在交付业主使用前的供暖费理应由东源房地产公司全额负担，房屋交付使用后的供暖费应由业主自行负担。东源房地产公司虽主张该阶段的供暖费应由业主承担，但该主张缺乏法律依据，亦与常理不符。因此，上诉人东源房地产公司的本项上诉理由不能成立，对其相应上诉请求不予支持。
再次，原审判决将本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷，却援引了商品房买卖合同纠纷领域的司法解释，确有不妥。本院依法将本案案由变更为商品房买卖合同纠纷。此项变更仅为司法规范和司法细节的变更，并不对案件处理结果产生实质性影响。
综上，上诉人东源房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1391元，由内蒙古东源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一七年三月二十四日
书记员 邱 婧