湖北省武汉市硚口区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂0104行初38号
原告李友珍。
委托代理人吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。
被告武汉市硚口区住房保障和房屋管理局，住所地湖北省武汉市硚口区集贤花园特1号。
法定代表人邹仕芳，局长。
委托代理人刘燕，该局工作人员。
委托代理人谢鹏飞，湖北重友律师事务所律师。
被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。
法定代表人邓万想，局长。
委托代理人曾玲，该局工作人员。
委托代理人陈晖，湖北重友律师事务所律师。
第三人胡汉明。
委托代理人荣煦翔，湖北溪渡律师事务所律师。
委托代理人肖晓，湖北溪渡律师事务所律师。
原告李友珍诉被告武汉市硚口区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）房屋登记行政行为一案，本院于2016年5月26日立案后，追加武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）作为本案被告参加诉讼。因胡汉明与案件处理结果有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院向被告、第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书等。本院依法组成合议庭于2016年6月29日、7月8日、8月17日公开开庭审理了本案。原告及委托代理人吴林钊，被告区房管局的委托代理人刘燕、谢鹏飞，被告市房管局的委托代理人曾玲、陈晖，第三人胡汉明的委托代理人荣煦翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年10月27日，被告区房管局受被告市房管局的委托就位于硚口区桥口经济发展区长升路古田公寓E座5层1号的房产（建筑面积189.32㎡）向第三人胡汉明颁发武房权证硚字××号房屋所有权证。
原告诉称，1999年1月30日原告与案外人武汉太平洋置业发展有限公司签订住宅购销合同，购买位于古田二路桥口经济发展区长升街古田公寓E-1-1-5号房屋一套（建筑面积191㎡，单价1380元／㎡，后该房屋地址更名为长升路古田公寓E座5层1号）。该合同总价263580元，其中150000元在中国工商银行武汉市工行房地产信贷部办理按揭贷款。1999年2月12日，原告在被告市房管局办理武汉市期房抵押证明（市字第0003147号），2015年11月4日，该抵押登记被依法撤销。2016年5月原告前往被告区房管局办理涉案房屋的产权登记，被告知该房屋已于2010年10月27日登记在第三人胡汉明名下（购房合同签订时间为2004年3月10日，成交价为179854元）。原告认为，原告签订购房合同后，在被告市房管局处办理抵押登记，具有公示效力。但被告区房管局在明知上述情况下向第三人颁发房屋所有权证，其主要证据不足，致使认定事实错误。第三人以远低于市场价值购买涉案房屋，其行为不构成善意取得。原告故诉至法院，要求1、撤销被告区房管局向第三人胡汉明颁发的武房权证硚字××号房屋所有权证。2、本案诉讼费用由被告负担。
原告向本院提供了以下证据：
证据1、住房购销合同。该证据拟证明原告于1999年1月30日与案外人武汉太平洋置业发展有限公司签订住宅购销合同，以263580元的总价购买涉案房屋。证据2、中国工商银行个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同。该证据拟证明原告向案外人中国工商银行武汉市工行房地产信贷部贷款15万元用于支付购房款。证据3、武汉市期房抵押证明（市字第0003147号）。该证据拟证明原告于1999年2月12日在被告市房管局处办理涉案房屋的抵押登记手续，具有公示效力。证据4、中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行证明、情况说明、武汉市房产交易和登记发证中心证明。上述证据拟证明原告已结清涉案房屋的银行贷款。2015年11月4日抵押登记注销。证据5、武汉市房屋产权登记信息查询单。该证据拟证明第三人以远低于市场价值的价格购买涉案房屋，并于2010年办理房屋所有权证。证据6、武汉市统一收款收据。该证据拟证明原告已支付涉案房屋购房款。证据7，武汉有线电视台用户证、收款收据。该证据拟证明原告于1999年3月入住涉案房屋。证据8、中国工商银行湖北省分行营业部文件［工银鄂银发（2011）22号］。该证据拟证明工行武汉天安支行于2011年9月份并于工行武汉市江岸区支行。证据9、个人还款凭证、江岸区人民法院执行立案登记表、执行笔录、结清说明。上述证据拟证明原告于2013年8月已还清全部贷款本息及罚息。
被告区房管局辩称，被告向第三人颁发武房权证硚字××号房屋所有权证的行为证据确凿、程序合法、适用法律正确，原告诉讼请求没有依据，请求法院维持被告作出的颁证行为。
被告区房管局向本院提供以下证据：
证据1、武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表。证据2、武汉市商品房权属证明书（武房商证硚字第200200570）。证据3、武汉市商品房买卖合同（合同编号A-2005-2）。上述证据拟证明第三人依法进行房屋权属登记并提供相关资料。证据4、武汉市房地产开发企业预收款统一收据。证据5、湖北省住宅专项维修资金专用收据。证据6、中华人民共和国税收通用完税证。证据7、武汉市房地产行政事业性收费缴款通知单。上述证据拟证明第三人履行商品房买卖的相关手续。证据8、湖北省武汉市江岸区人民法院（2004）岸经初字第1192号民事判决书。该证据拟证明原告对该房屋主张的所有权权利有瑕疵。
被告区房管局提交以下法律依据：《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条。
被告市房管局辩称，被告区房管局向第三人颁发武房权证硚字××号房屋所有权证的行为系受被告委托实施的行为，该颁证行为证据确凿、程序合法、适用法律正确。原告与上述颁证行为没有法律上的利害关系，不具有原告诉讼主体资格，请求法院驳回原告的起诉。
被告市房管局向本院提供以下证据：证据1、武汉市硚口区人民法院（2003）硚房初字第116号民事判决书。该证据拟证明原告曾经因为涉案房屋不能办证于2003年6月24日将开发商诉诸法院，要求解除购房合同。原告在诉状中自述其于1999年1月30日与开发商签订房屋购销合同后即对所购房屋进行了装修居住。
第三人述称，被告向第三人颁发武房权证硚字××号房屋所有权证的行为合法有效，第三人对案涉房屋系善意取得，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人向本院提供以下证据：证据1、购房合同书（三份）。该证据拟证明第三人取得涉案房屋的购价当时是合理的。
经庭审质证，原告对被告区房管局的证据1、3真实性有异议，该证据上都有第三人的签字，但签字不是同一人所签。证据3的关键内容都未填写，且房屋总价远低于当时的市场价，甚至低于原告1999年购买涉案房屋的总价。对证据2、4-7的真实性无异议，对证明目的有异议，被告颁证行为违法，上述证据不能证明第三人履行购房相关手续。对证据8真实性无异议，对证明目的有异议，原告方已还清全部款项。对被告市房管局证据无异议。对第三人的证据真实性有异议，认为该证据均是复印件，且加盖的公章不应是售楼专用章，而应是合同专用章。
被告区房管局对原告证据1、2、5、8无异议。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，根据当时的城市房屋权属登记的相关规定，原告办理的期房抵押不属登记行为。对证据4的真实性无异议，对原告结清款项的合法性有异议。对证据6有异议，认为只能证明部分购房款。对证据7真实性有异议，该组证据只能证明原告办理入住手续，不能证明原告入住涉案房屋。对证据9的真实性有异议，该证据中的还款凭证，借方与贷方都是个人对个人，对证明目的有异议。对被告市房管局、第三人的证据无异议。
被告市房管局对原告证据1真实性有异议，认为原告应该提交购房合同原件。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明建立了借款合同和抵押合同的关系，不能证明相关款项实际到账。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，期房抵押证明是预售商品房抵押登记，按照城市房地产抵押管理办法第34条第2款的规定，这份抵押不是正式的抵押，仅仅是供抵押权人办理正式抵押用，不具有公示效力。对证据4真实性无异议，但认为该证据只能证明还款，不能证明还清贷款。对第三份证明只能证明于2015年11月4日注销了抵押登记，不能由此证明何时还清款项。对证据5真实性无异议，但认为只能证明当时的成交价格、合同日期等，不能证明是否远低于市场价。对证据6、7、8无异议。对证据9的质证意见同被告区房管局的质证意见。对被告区房管局的证据无异议。对第三人的证据真实性、合法性有异议。
第三人对原告证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告购买该房屋。对证据2无异议。对证据3、7、8、9质证意见同被告区房管局质证意见。对证据4中的工行证明有异议，两份文件均未明确具体房屋。对交易中心的证明无异议。对证据5认为与本案无关。对证据6有异议，正好证明原告仅支付了部分购房款。对被告区房管局、市房管局的证据无异议。
本院对上述证据认证如下：
一、对原告证据的认证意见：对证据1，本院认为该证据与原告证据6及被告区房管局证据8、被告市房管局证据1中审理查明的事实相互印证，本院对该证据予以认可。对证据2，本院予以认可。对证据3、4，本院认为证据3系被告市房管局出具，证据4中武汉市房产交易和登记发证中心证明，该中心系被告市房管局下属二级单位，上述证据均来自于被告市房管局，且记载的房屋坐落、抵押人及抵押权人一致，故本院认为案涉房屋于1999年2月12日办理期房抵押登记，后于2015年11月4日注销登记，本院对上述证据予以认可。对证据4工行两份证明，因与证据8、9相互印证，证明中国工商银行武汉市工行房地产信贷部先后变更为中国工商银行武汉市分行广厦支行，中国工商银行武汉市天安支行，中国工商银行武汉市江岸支行，故本院对上述证据予以认可。对证据5，本院认为第三人胡汉明购买案涉房屋的价格为单价950元，总价179854元，房屋登记时间为2010年10月27日。第三人在庭审中对上述价格及登记时间均予以认可，故本院对该证据予以认可。对证据6，本院予以认可。对证据7，本院认为该证据与被告市房管局证据1中审理查明的事实相互印证，本院对上述证据予以认可。对证据8、9，本院认为上述证据与原告证据4相互印证，本院对上述证据予以认可。
二、对被告区房管局的证据1-7的真实性予以认可。但本院认为，根据原告提交的证据说明案涉房屋于1999年2月12日办理期房抵押登记，后于2015年11月4日注销登记，两被告虽认为期房抵押登记不是法定的登记行为，不具有公示效力。但案涉房屋办理期房抵押登记，后注销登记情况属实，在此期间该房屋的权利受到限制。且被告市房管局应知道案涉房屋办理过期房抵押，抵押人为本案原告等情况。在第三人申请房屋登记时，被告也应知道申请人与抵押人为不同人，该房屋的权属存在争议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的”之规定，本院认为，被告区房管局受被告市房管局委托向第三人颁发武房权证硚字××号房屋所有权证的行为违反上述法律规定，其行为不合法，本院对上述证据拟证明其颁证行为合法的证明目的不予认可。对证据8的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。
三、对被告市房管局的证据予以认可。
四、对第三人的证据，因该证据均系复印件，且无其他证据印证，故对上述证据不予认可。
经审理查明：1999年1月30日，原告与案外人武汉太平洋置业发展有限公司签订住宅购销合同，购买位于硚口区古田二路桥口经济发展区长升街古田公寓E-1-1-5号房屋一套（建筑面积191㎡，单价1380元／㎡，合同总价263580元）。原告后在中国工商银行武汉市工行房地产信贷部（该信贷部先后变更为中国工商银行武汉市分行广厦支行，中国工商银行武汉市天安支行，中国工商银行武汉市江岸支行）办理房屋按揭贷款150000元。1999年2月12日，原告在被告市房管局办理市字第0003147号武汉市期房抵押证明（期房坐落古田公寓E-1-1-5号，抵押人为原告李友珍，抵押权人为工行房地产信贷部），2015年11月4日，经抵押人、抵押权人申请，被告市房管局对上述抵押审核注销。
2004年3月10日，第三人胡汉明与与案外人武汉太平洋置业发展有限公司签订武汉市商品房买卖合同，购买上述同一房屋（建筑面积189.32㎡，单价950元／㎡，合同总价179800元）。2010年10月27日，被告区房管局受被告市房管局的委托就上述房屋向第三人胡汉明颁发武房权证硚××号房屋所有权证。2016年5月原告前往被告区房管局办理涉案房屋的产权登记，得知该房屋已于2010年10月27日登记在第三人胡汉明名下。原告认为，被告向第三人颁发房屋所有权证的行为违法，且第三人以远低于市场价值购买涉案房屋，不构成善意取得。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。
本院认为，本案诉争的房屋登记颁发权证行为系被告市房管局委托被告区房管局向第三人做出的，故被告市房管局系本案适格被告，诉争房屋登记颁发权证行为的法律后果也应由被告市房管局承担。
本案的争议焦点为一、被告市房管局为第三人办理房屋登记颁发权证的行为是否合法。二、第三人是否构成善意取得。
一、被告市房管局为第三人办理房屋登记、颁发权证的行为是否合法的问题。依照建设部《房屋登记办法》第四条第二款“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记机构”的规定，被告市房管局是本市房屋登记行政部门，是合法的房屋登记行政主体。
本案案涉房屋在1999年2月12日办理期房抵押登记（期房坐落古田公寓E-1-1-5号，抵押人为原告李友珍，抵押权人为工行房地产信贷部），2015年11月4日，经抵押人、抵押权人申请，被告市房管局对上述抵押审核注销。在此期间该房屋的房地产权利受到限制。且被告市房管局应知道案涉房屋办理过期房抵押，抵押人为本案原告等情况。在第三人申请房屋登记时，被告也应知道申请人与抵押人为不同人，该房屋的权属存在争议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的”之规定，本院认为，被告市房管局向第三人颁发武房权证硚字××号房屋所有权证的行为违反上述法律规定，该行为不具有合法性。
二、第三人是否构成善意取得的问题。本院认为，第三人构成善意取得至少要满足支付合理对价的条件。本案中，原告于1999年购买案涉房屋的单价为1380元／㎡，第三人于2004年购买单价为950元／㎡，在不考虑房屋价格上涨因素下，第三人购买的单价仅为原告购买单价的约69%。本院认为第三人购买的单价远低于原告购买的单价，不满足支付合理对价的条件，第三人不构成善意取得。
综上，原告诉讼请求于法于事实有据，本院予以支持。被告、第三人的诉讼意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款、第七十条第一项、第二项之规定，判决如下：
撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局2010年10月27日向第三人胡汉明颁发武房权证硚字××号房屋所有权证的行政行为。
案件受理费50元，由被告武汉市住房保障和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇款专户市中院分户账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柳 青
人民陪审员 梁冬华
人民陪审员 易惠云
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 龚 璇