重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终8759号
上诉人(原审被告、反诉原告)：重庆力华科技有限责任公司，住所地重庆市渝北区杨柳北路9号，统一社会信用代码9150000079071826X6。
法定代表人：何林，执行董事。
委托诉讼代理人：王智周，重庆建木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王冬雪，重庆建木律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：重庆科佳药物研究开发有限公司，住所地重庆市北部新区杨柳北路9号D栋4-1号，统一社会信用代码915000000756526952。
法定代表人：唐德江，董事长。
委托诉讼代理人：张波，重庆百君律师事务所律师。
原审第三人：重庆国光天然药业有限公司，住所地重庆市合川工业园区，统一社会信用代码91500117759287924P。
法定代表人：王泽光，董事长。
委托诉讼代理人：李疆，男，1989年11月26日出生，汉族，该公司员工。
上诉人重庆力华科技有限责任公司（以下简称力华公司）因与被上诉人重庆科佳药物研究开发有限公司（以下简称科佳公司）、原审第三人重庆国光天然药业有限公司（以下简称国光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初11839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人力华公司的委托诉讼代理人王智周、王冬雪，被上诉人科佳公司的委托诉讼代理人张波，原审第三人国光公司的委托诉讼代理人李疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
力华公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人向上诉人支付租金、物业管理费、中央空调使用费共计515460元。事实和理由：1、原审法律适用错误。本案双方对D栋4-1位置争议明显不具备“不可预见、不能避免、不能克服”的特性，原审适用不可抗力规则解除合同是错误的；2、原审事实认定错误。本案被上诉人完全是因为自身项目发展原因不愿继续租用房屋，原审以无法认定事实为由，对违约情况不做评判错误；3、原审证据采信错误。房屋是自行分割编号，并不像产权划分编号一样严格，有企业内部管理和历史原因。如果是上诉人偷换门牌号或将房屋另租他人，在开放的办公楼里被上诉人完全能及时取证，但其并未出示任何证据，原审对实物编号不予采信有误。
科佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，采信证据公正，请求维持原判。事实和理由：1、原审法院适用法律并无不当，民事上诉状的理解系对一审判决的错误理解。力华公司拟交付的租赁物，从编号、位置上有违常理，从面积上不符合约定，这对科佳公司来说就是无法预见的重大变化，且继续履行不能实现合同目的；2、力华公司提出的原审事实认定错误的理由明显不符合本案已查明的事实和证据。从房屋编号、位置、房屋间数、面积等五大问题均不符合常理和合同，力华公司却企图将其作为标的物交付，科佳公司拒绝接受是保护自己的权益，而非违约；3、关于证据采信及举证责任问题。在合同签订时力华公司拒不提供施工图且不允许现场拍照，在科佳公司接到接房通知后才发现房屋已出租给以伯环保公司且已装修并更换了门牌，力华公司要求科佳公司在此之前取证证明该时间前的房屋状态明显超出科佳公司的举证能力和条件，有违举证分配原则。
国光公司述称，同意科佳公司的观点。
科佳公司向一审法院起诉请求：1.解除被告与第三人签订的《力华科谷租赁合同》以及原告、被告、第三人签订的《力华科谷租赁合同补充协议》；2.被告支付原告押金96800元，首季租金145200元，违约金96800元；3.诉讼费由被告承担。
力华公司向一审法院提出反诉请求：科佳公司支付力华公司租金、物业管理费、中央空调使用费共计521268元（其中2015年8月25日至2016年10月23日租金为586608元，截止2016年8月23日物业管理费40656元，截止2016年8月23日中央空调使用费39204元，扣除科佳公司已支付的租金145200元）。
一审法院认定事实：2013年6月18日，力华公司（甲方）与国光公司（乙方）签订《力华科谷租赁合同》，约定力华公司将自有的位于重庆市北部新区杨柳北九号，出租单元房号为D栋4-1号，建筑面积968平方米的房屋出租给国光公司。租赁用途：研发办公，乙方应在2013年内将公司注册地址变更到北部新区本项目地址或在本项目地址新注册公司，并办理企业及税务变更登记手续。租赁期2013年7月1日至2018年6月30日，其中2013年7月1日至2013年8月31日为装修免租期。租金标准：2013年7月1日至2015年6月30日月租金48400元，2015年7月1日至2016年6月30日月租金51304元；2016年7月1日至2017年6月30日月租金54382元。……押金96800元。物业管理费3.5元/平方米，中央空调使用费4.5元/平方米。第八条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.迟延交房达五日。第九条约定，甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金。
2013年8月15日，力华公司（甲方）、国光公司（乙方）、科佳公司（丙方）签订《力华科谷租赁合同补充协议》，约定甲乙双方已于2013年6月18日签订《力华科谷租赁合同》，现将有关条款补充如下：一、由于乙方在项目地址的新公司（丙方）已经完成工商注册登记，现将甲乙双方签订的原协议的承租方变更为科佳公司，科佳公司从补充协议签订之日起，承担国光公司与力华公司原协议所有权利义务及责任，国光公司不再承担。二、原协议装修免租期条款变更为：双方约定装修免租期60天，免租期于房屋正式交付之日起计算。甲方在房屋具备交付条件（消防、中央空调、大隔断全部完工通过验收）后向乙方发出房屋交付通知，乙方应于甲方发出房屋交付通知之日起十日内完善房屋交接手续正式接房。三、原协议中其他租期条款，皆按双方正式交接房屋时间做顺延计算处理。四、原协议中除以上条款作出变更外，其他条款及约定均不做改变，所有条款按原租赁协议执行。
2013年8月23日，科佳公司支付力华公司押金96800元，9月1日至11月30日租金145200元。
2015年7月27日，力华公司涉案楼栋由科技孵化研发楼改建写字楼消防验收合格。
2015年8月14日，力华公司向科佳公司发出房屋交付通知书，载明根据租赁合同及补充协议，力华科谷D栋4-1号房屋于2013年12月已经具备合同约定的交付条件。我公司多次电话通知贵方接房，该房也一直为贵司保留至今，但贵司一直没有履行接房手续，为此，我司再次向贵司告知接房事宜，请于2015年8月20日至2015年8月25日到力华科谷B区204重庆力华亘鑫物业管理有限公司办理接房手续，逾期未接房当做已交房处理。所需携带资料……。
2015年8月24日，科佳公司符正泽向重庆市渝北区大竹林街道办事处汪家桥社区居民委员会反映，力华公司在交付D栋4-1号房屋过程中违约，该委移交大竹林派出所解决。
2016年8月18日，大竹林派出所出警证明，载明2015年8月25日10时，接到报警，在杨柳北××号发生纠纷，了解到系科佳公司与力华公司租赁产生纠纷，民警通过口头调解，双方未能达成一致，建议通过司法途径解决。
另查明，北部新区杨柳北××号是力华公司的自有产权，产权证为一个大证。力华公司将其分为A、B、C、D四栋，四栋为“一”字型自北向南排列，“一”字型末端有“丨”将四栋连接起来。经一审法院与原、被告现场勘查，“丨”幢靠外墙一侧的门牌编号××、D4-1、D401、D402（转过来）；其中，D4-1为错峰的两间，中间有隔断，分别对应C栋和C、D栋之间，D401处亮灯堆放物品似已出租，转过来的D402有重庆以伯环境监测有限公司入住。关于D栋4-1的位置，双方存在争议，力华公司陈述系门牌编号所在的位置；科佳公司陈述门牌编号是力华公司自行编制和后来更改的，现D栋4-1编号对应C栋和C、D栋之间，与常理不符，本是C编号的位置，D栋4-1原位置为D401、D402处，科佳公司已出租给他人。
一审法院对大竹林街道办事处汪家桥社区居民委员原工作人员简志峰进行了询问，其陈述，2015年8月，科佳公司与力华公司就交付租赁房屋事宜产生争议，当时力华公司指了一套房子给科佳公司，因时间过长，现记不清是哪个门面了，科佳公司说不是这个门面，门牌号不对，当时我看租赁合同约定的面积有点大，力华公司指定的门面没那么大，力华公司说将隔断打断就有那么大了，科佳公司仍坚持不是合同约定的门面。
一审法院认为，本案的争议焦点是科佳公司租赁房屋的位置如何确定。
国光公司与力华公司、国光公司与力华公司、科佳公司签订的《力华科谷租赁合同》及补充协议是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定履行自己义务。根据协议，国光公司的权利义务关系转移至科佳公司，科佳公司具有合法的起诉资格。
关于租赁房屋的实际位置，力华公司陈述的D栋4-1位置，由于：杨柳北九号为力华公司的自有产权，并未划分产权证，力华公司自行标注房号；力华公司陈述和门牌号××位置并未在D栋所在处，而是对应着C栋和C、D栋之间的通道；且整个“丨”通道从编号顺序上从A、B直接到D，跳过了C；编号有01、有-1，没有一定规律，且“丨”通道对应楼栋之外的部分如何编号并无统一划分，故对力华公司陈述和门牌号××位置，一审法院不予采信。科佳公司陈述编号为D401、D402的房屋实际为D4-1未举示证据，一审法院亦不采信。综上，D栋4-1的位置无法在实际中确定，力华公司与科佳公司达不成一致，合同无法履行，合同目的不能实现。原告要求解除《力华科谷租赁合同》以及《力华科谷租赁合同补充协议》，一审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，科佳公司并未实际入住租赁房屋，其要求力华公司退还已支付的租金145200元、押金96800元，于法有据，一审法院予以支持。力华公司要求科佳公司支付租赁期间租金、物业管理费、中央空调使用费，一审法院不予支持。
关于违约金，由于房屋位置不能确定，双方协商达不成一致，依据现有证据不能认定力华公司或科佳公司违约，故原告要求力华公司支付违约金，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）重庆力华科技有限责任公司与第三人重庆国光天然药业有限公司于2013年6月18日签订的《力华科谷租赁合同》、被告（反诉原告）重庆力华科技有限责任公司与第三人重庆国光天然药业有限公司、原告（反诉被告）重庆科佳药物研究开发有限公司于2013年8月15日签订的《力华科谷租赁合同补充协议》；二、被告（反诉原告）重庆力华科技有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）重庆科佳药物研究开发有限公司押金96800元、租金145200元；三、驳回原告（反诉被告）重庆科佳药物研究开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆力华科技有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费6380元，减半收取计3190元，由原告（反诉被告）重庆科佳药物研究开发有限公司负担1000元，由被告（反诉原告）重庆力华科技有限责任公司负担2190元。反诉案件受理费4506元（已减半），由被告（反诉原告）重庆力华科技有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人力华公司与原审第三人国光公司于2013年6月18日签订的《力华科谷租赁合同》、力华公司与国光公司、被上诉人科佳公司于2013年8月15日签订的《力华科谷租赁合同补充协议》是否应当予以解除，力华公司应否退还科佳公司已支付的租金和押金以及力华公司与科佳公司是否存在违约行为的问题。一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信。由于力华公司在同一楼层的房屋门牌编号××明显不符合常理，力华公司和科佳公司对D栋4-1号房屋的实际位置存在争议，故D栋4-1号房屋的实际位置无法确定，双方又不能协商一致，致使合同无法履行，合同目的不能实现，一审法院据此判决解除《力华科谷租赁合同》、《力华科谷租赁合同补充协议》并无不当。因科佳公司并未实际入住使用租赁房屋，力华公司应当退还科佳公司已支付的房屋租金145200元和押金96800元。而力华公司要求科佳公司支付租金、物业管理费和中央空调使用费无事实和法律依据，其请求本院亦不予支持。又因本案中依现有证据不能认定双方有违约行为，一审判决未支持科佳公司对违约金的诉请恰当。
综上所述，重庆力华科技有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6380元，由重庆力华科技有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 刘 静
代理审判员 张晋鹏
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 梁多华