广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6703号上诉人（原审原告）：张龙，男，汉族，住广东省德庆县，委托诉讼代理人：余咏怡，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢林胜，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张敏祥，男，汉族，住广东省韶关市曲江区，被上诉人（原审被告）：潘秀花，女，汉族，住广东省韶关市曲江区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄莹屏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：雷静文，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。上诉人张龙因与被上诉人张敏祥、潘秀花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2527号民事判决，向本院提起上诉,本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。张龙上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判张敏祥、潘秀花向张龙赔偿损失374509.99元（包括但不限于中介费损失15800元、购房差价损失358709.99元）；2.案件诉讼费由张敏祥、潘秀花承担。事实和理由：一、一审法院认定潘秀花并非张敏祥的委托代理人，潘秀花与张龙签订《房地产买卖合同》的行为不构成表见代理与事实不符。2016年9月5日张龙与潘秀花签订《房地产买卖合同》，合同中明确约定潘秀花是张敏祥的委托代理人，同日潘秀花出具《保证函》，保证其受到案涉房产所有权人的委托。潘秀花亦将其与张敏祥的身份证原价均交由中介方佛山市粤某房地产中介有限公司（以下简称粤某公司）复印留底，并将案涉房产的《广东省商品房买卖合同》原件交由粤某公司保管。签约当日，潘秀花代张敏祥收取定金20000元并出具收据，以上事实足以使张龙相信潘秀花有权代理张敏祥出售案涉房产，即潘秀花与张龙签订《房地产买卖合同》的行为构成表见代理，对张敏祥产生法律效力。二、案涉合同不能继续履行的原因在于张敏祥、潘秀花。张龙已提交收入确认书、银行流水清单以证明张龙依约做好了案涉房产的提前还贷出资准备及申请银行按揭贷款准备，根据短信记录、微信记录及证人证词可知案涉合同无法继续履行的原因为张敏祥、潘秀花以房价上涨为由拒绝履行合同。三、张龙系守约方，有权依据《房地产买卖合同》第六条的约定要求解除合同，并有权依合同约定选择违约赔偿方式，要求张敏祥按总成交价的10%支付违约金及中介费用，并同时要求张敏祥赔偿因其违约而给张龙造成的损失。四、自2016年10月至2017年1月期间，与案涉房产处同地段的二手房价格不断攀升，一审法院罔顾房价上涨的事实，对张龙要求赔偿损失的诉讼请求不予支持错误。被上诉人张敏祥、潘秀花答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回张龙的上诉请求。一、案涉房产系张敏祥婚前个人财产，潘秀花在没有得到张敏祥授权的情况下与张龙签订《房地产买卖合同》系无权处分，不构成表见代理。首先，张龙在主观上不具备表见代理所需的善意要件。张龙在与潘秀花签订《房地产买卖合同》前就已经知道潘秀花不是案涉房产的所有权人，同时也没有取得房屋所有权人的授权，张龙在此情况下仍与潘秀花签订《房地产买卖合同》，在主观上并非善意。其次，潘秀花签署的《保证函》系其个人行为，对张敏祥不具法律效力。再次，即便潘秀花与张敏祥系夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫妻间表见代理行为所处理的标的物应属于夫妻共同财产，且实施表见代理行为仅限于满足日常生活需要，而案涉房产系张敏祥婚前个人财产，不存在适用此条规定的前提。最后，无权处分行为只有经过权利人的追认方可对其产生法律效力，本案中张敏祥并未对潘秀花的无权处分行为进行追认，因此潘秀花的处分行为对张敏祥不发生法律效力。二、张龙主张张敏祥、潘秀花向其支付违约金及赔偿损失的请求没有事实依据。自案涉合同签订后，案涉房产所有权人张敏祥始终未予同意与追认，除合同签订当日潘秀花收取张龙定金20000元外，买卖双方一直就合同解除问题进行磋商，因此尚未涉及到合同约定的“违约方逾期超过十天未履行的”情况，而合同约定的违约责任是承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，说明合同本身就对不同履行进度的违约责任作了区别对待。此外，根据张龙与潘秀花签订的《保证函》，明确约定在发生无权代理的情况时，潘秀花只需退还所有已收款项并向张龙按照定金数额以及买卖双方代理费总和进行赔偿。三、张龙要求赔偿购房差价的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，张龙在与潘秀花签订《房地产买卖合同》时就已经知道潘秀花属无权代理，张龙理应预见交易可能因无权处分而履行不能。其次，潘秀花于2016年9月21日已将张敏祥不同意出售案涉房产并要求解除合同的意思表示传达给张龙，张龙完全可以在此时间段内另购他房，故房屋价格上涨而造成的差价系张龙在知晓案涉合同已履行不能的情况下怠于采取补救措施所导致。再次，案涉房产无论位置、楼龄、面积、楼层等均无法与张龙于2016年12月所购一手房不同，张龙以此作为其主张购房差价的参考依据与事实不符。最后，《中华人民共和国合同法》规定违约损害赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据张龙与潘秀花签署的《保证函》可知，潘秀花所能预见到的违约损失即是退还已收款项及按照定金数额进行赔偿。张龙向一审法院提出诉讼请求：1.解除张龙与张敏祥、潘秀花于2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》；2.张敏祥、潘秀花向张龙退还定金20000元；3.张敏祥、潘秀花赔偿张龙因2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》项下房产无法交易而导致的损失合计374509.99元（包括但不限于中介损失费15800元、购房差价损失358709.99元）；4.案件诉讼费用由张敏祥、潘秀花承担。一审法院认定事实：案涉房产位于佛山市南海区某花园24栋1802房，登记买受人为张敏祥（合同签订日期为2014年11月12日），已办理预抵押登记。房屋建筑面积82.1平方米，套内建筑面积67.03平方米。2015年11月3日，张敏祥、潘秀花登记结婚。2016年9月5日，张敏祥（卖方，潘秀花代理签名）、张龙（买方）、粤某公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖案涉房地产，成交价620000元，定金20000元买方在签署本合同当天支付给卖方。合同约定，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法完成的，违约方应按物业成交价3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另收退等等。2016年9月5日，潘秀花代理张敏祥出具收据，确认收取张龙定金20000元。2016年9月5日，潘秀花出具《保证函》，说明潘秀花为案涉房地产业主的太太，保证受到该物业权人的授权委托，将物业出售给承购方张龙，以及有权收取承购方交来的款项20000元。如发现潘秀花有无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，或并未如实将上述款项转交业主的，即时退还所有已收款项并按照定金数额赔偿承购方，同时还应向经纪方赔付买卖双方代理费总和之损失。潘秀花向经纪方提供资料原件有：“业主身份证[√]、业主房地产证[×]、业主出具的委托书[×]，购房合同[√]”。2016年9月5日，张龙与粤某公司签订《中介代理费支付承诺书》，张龙向粤某公司支付买卖代理费15800元，该代理费将于2016年9月5日前付清。同日，粤某公司出具收据，确认收取张龙服务费15800元。2016年9月21日，潘秀花告知张龙张敏祥不同意本次买卖，要求调高价格8万元。2016年12月7日，张龙、叶某芳与佛山市南海贵某地产发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，买卖位于广东省佛山市南海区某路1号翠湖绿洲花园26座1103房；房屋建筑面积135.08平方米，套内建筑面积110.31平方米；按套内建筑面积计算，单价为每平方米11920.95元，总价1315000元。一审法院认为，虽张敏祥与潘秀花为夫妻关系，但并无证据反映潘秀花经张敏祥授权，或持有授权文件与张龙签订《房地产买卖合同》，事后亦未能得到张敏祥的追认，《房地产买卖合同》对张敏祥不具有约束力，合同相对方为潘秀花，相应的合同责任由潘秀花承担。潘秀花签订合同时无相应的处分权并非合同无效的理由，张敏祥、潘秀花辩称合同无效的主张法院不予采纳。《房地产买卖合同》包含张龙与潘秀花围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含买卖双方与经纪方的居间合同关系，为混合合同，法院仅对房屋买卖合同关系进行审查处理，张龙请求解除房屋买卖合同关系、退还定金20000元的主张法院予以支持。张龙另行购买的房屋为一手商品房，与案涉房地产的楼龄、位置、面积均无直接可比性，张龙以此主张购房差价损失依据不足。综合考虑已付款与总房款比例、合同签订至发生争议期间、合同与保证函的约定，法院适用定金罚则及承担中介费用支出确定潘秀花应向张龙赔付合共35800元，张龙请求超出部分法院不予支持。虽然张敏祥并非买卖合同相对方，但案件债务发生于张敏祥与潘秀花夫妻关系存续期间，张敏祥应共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决：一、解除张龙与潘秀花就位于佛山市南海区某花园24栋1802房的房屋买卖合同关系；二、潘秀花、张敏祥应于判决发生法律效力之日起十日内返还20000元予张龙；三、潘秀花、张敏祥应于判决发生法律效力之日起十日内赔付35800元予张龙；四、驳回张龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3608.82元，由张龙负担3011.32元，由潘秀花、张敏祥负担597.5元。二审期间，张龙向本院提交粤某公司营业执照复印件及其出具的《证明》一份，拟证明张龙在一审期间提交的用于证明案涉房产价格上涨的业务编号为LG0040,LG0069,LG0075的真实性。张敏祥、潘秀花对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.潘秀花代张敏祥出售案涉房产的行为是否属无权代理；2.潘秀华、张敏祥是否存在违约行为，以及若存在违约行为，应承担何种违约责任。关于争议焦点一。根据《商品房买卖合同》显示，案涉房产为张敏祥于婚前以个人名义购买，张龙在签订案涉《房地产买卖合同》时也已获知上述信息，但并无证据显示潘秀花在代张敏祥签订《房地产买卖合同》时已取得张敏祥的授权，事后张敏祥亦明确表示对潘秀花代为出售行为不予追认，故潘秀花的行为属无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，案涉《房地产买卖合同》对张敏祥不具有约束力，相应的合同责任应由潘秀花承担。关于争议焦点二。由于潘秀花属无权代理，客观上已不能履行合同之义务，其行为构成违约。关于潘秀花应承担的违约责任问题，根据《保证函》之内容显示，双方已就潘秀花属无权代理情况下其应承担的违约责任达成了一致意见，即潘秀花应退还所有已收款项并按照定金数额赔偿张龙，同时向经纪方赔付双方代理费总和之损失。由于潘秀花与张敏祥系夫妻关系，故张敏祥应对潘秀花在夫妻关系存续期间所负债务承担共同清偿责任。在张龙已向经纪方支付代理服务费15800元的情况下，一审法院判令潘秀花、张敏祥返还定金20000元予张龙并赔付35800元[20000元(定金)＋15800元(中介服务费)]并无不当，本院予以维持。张龙上诉主张上述赔偿金额不足以弥补其损失，潘秀花应赔偿其中介代理费及购房差价损失共计358709.99元。对此，本院认为，张龙在签订案涉《房地产买卖合同》时已知悉案涉房产为张敏祥婚前以个人名义购买，而潘秀花亦未持有张敏祥的书面授权材料，其在预见到潘秀花可能存在无权代理的情形下已对潘秀花的违约责任进行了明确约定，且潘秀花在签订《房地产买卖合同》后较短时间内已向张龙表示张敏祥对代为出售的行为不予追认，张龙此时即应采取补救措施，防止损失扩大，故张龙以案涉房产2016年12月的同比价格主张差价损失理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张龙的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6917.65元，由上诉人张龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十二月十九日书 记 员  李嘉敏