广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19号
上诉人（原审被告）：广州陈氏龙山食品有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：陈仕龙。
委托代理人：蒋周亚，广东同福律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈仕龙，身份证住址广东省珠海市斗门区。
委托代理人：蒋周亚，广东同福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林永辉，身份证住址广东省广州市白云区。
委托代理人：彭世明，广东盈隆律师事务所律师。
委托代理人：麦荣福，广东盈隆律师事务所律师。
上诉人广州陈氏龙山食品有限公司（以下简称龙山公司）、陈仕龙因与被上诉人林永辉租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人龙山公司、陈仕龙上诉请求：维持一审判决第一、三项，改判一审判决第二项，扣除龙山公司、陈仕龙另行支付的使用费12万元，并返还装修费用66091.5元，余款由龙山公司、陈仕龙支付给林永辉。事实理由如下：一、一审法院对案件事实认定不清，证据不足。林永辉一审庭审中提出房屋使用费及水电费合计216787.72元，但龙山公司、陈仕龙并未就此进行确认，且辩称需要与对方对账后方能确认。但是一审法院根据林永辉提交的证据材料迳行下判，损害了龙山公司、陈仕龙的合法权益。二、一审法院适用法律错误。本案中，龙山公司、陈仕龙主张厂房实际由林永辉负责装修，但是装修费实际由龙山公司、陈仕龙承担。在林永辉提交的证据材料《律师函》中也明确厂房的装修费是由龙山公司、陈仕龙负担的。现因林永辉出租的房屋没有报建手续，导致涉案《厂房租用合同》无效，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，林永辉应赔偿龙山公司、陈仕龙的装修损失。一审法院未对此进行处理。另外，龙山公司系于2009年11月13日成立，企业类型为有限责任公司，企业法定代表人及股东均为陈仕龙。根据《中华人民共和国公司法》第三条规定，陈仕龙虽为龙山公司股东，但其个人财产独立于公司财产，不应对公司债务承担连带责任。三、本案出现了新证据、新情况。龙山公司、陈仕龙实际分别于2015年1月13日、2月15日、6月22日、8月16日、11月4日向林永辉支付3万元、2万元、2万元、3万元、2万元，合计12万元。上述款项均为龙山公司、陈仕龙向林永辉支付的房屋使用费及水电费，该费用应予扣除。综上所述，龙山公司、陈仕龙上诉请求二审法院判如所请。
被上诉人林永辉二审答辩称：龙山公司、陈仕龙的上诉请求缺乏依据。林永辉一审主张截止到2016年5月31日的租金、水电费。双方一审庭审中在《三栏对账单》中已确认，龙山公司、陈仕龙对拖欠的费用是清晰的。对方二审提交的银行流水其在一审中已经提交并经过质证，上述付款是林永辉主张租金之前的费用，与本案无关联。关于装修费，不是本案二审处理的范围，对方也没有证据证明在本案租赁中可以扣除相应的装修费。另外，2016年5月31日之后至今的租金和水电费，对方也一直没有支付。
林永辉于2016年6月6日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.龙山公司、陈仕龙将租赁场地腾空交还给林永辉管业；2.龙山公司向林永辉支付截至2016年5月31日所拖欠的房屋使用费及水电费216787.72元;3.陈仕龙对第2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由龙山公司、陈仕龙承担。
龙山公司、陈仕龙一审共同辩称：1.林永辉要求我与我司承担连带清偿责任，我方是同意的。2.我方没有与林永辉对过数，对林永辉主张的金额我方认为要与林永辉对数后才可以确认；在2015年间我方有向林永辉支付过部分的租金等费用，从2016年1月至今没有缴纳过租金。3.涉案厂房的装修是林永辉装修的，但是双方约定装修费用计入我方每月的租金中，应按2元～3元/月/平方米的标准在林永辉主张的租金损失中予以扣除。
一审法院经审理查明，2009年7月15日，林永辉（出租方、甲方）与陈仕龙（承租方、乙方）签订《厂房租用合同》，甲乙双方约定：甲方出租给乙方的厂房位于广州市白云区石井街龙湖村第八工业区厂房2号3楼（以下简称涉案厂房），总体面积为733平方米，租金为13元/平方米，空地面积为40平方米，租金为5元/平方米，总金额为9729元。乙方每月10号前必须将租金支付给甲方。逾期10天按每天0.5%加收滞纳金，超过1个月不付租金的可视作单方毁约，甲方有权终止合同，且有权扣留乙方在厂内的机械设备，直到追收到乙方所欠的租金、滞纳金及按仲裁应补偿部分的金额。甲方提供给乙方使用的年限为5年，即自2009年7月15日至2014年7月14日止共5年。合同签订后前三年租金不作递增，第四年开始租金按10%每三年递增一次，即：1.第一期2009年7月15日至2012年7月14日每月租金9729元；2.第二期2012年7月14日至2014年7月14日每月租金10700元。合同期内电费暂按1.3元/度收取（此为基本价格，以后升降按照国家标准），水费暂按3.0元/立方米（此为基本价格，以后升降按照国家标准）等等。
上述合同签订后，林永辉依约将涉案厂房交付陈仕龙使用。2009年11月13日，龙山公司成立，公司类型为自然人独资的有限责任公司，自然人股东为陈仕龙，经营场所为涉案厂房。合同到期后，龙山公司、陈仕龙继续使用涉案厂房。
2015年6月15日，龙山公司出具《还款承诺书》，承诺还清欠付林永辉的租金及水电费用合计约150000元。
2016年4月7日，广东盈隆律师事务所接受林永辉委托，向龙山公司、陈仕龙发出（2016）粤盈隆律函字第37号《律师函》，要求龙山公司、陈仕龙支付拖欠的租金。邮单显示该律师函于2016年4月9日由陈仕龙本人签收。
一审审理中，林永辉向一审法院提交《三栏账单》，拟证明截止至2016年5月为止，龙山公司共欠付林永辉租金及水电费共计216787.72元。龙山公司、陈仕龙对《三栏账单》予以确认，但表示其方在诉讼中向林永辉支付了租赁费用20000元，林永辉确认收到上述款项，并同意在讼争房屋使用费及水电费中进行抵扣。林永辉向一审法院提交水电费收据，拟证明其本人已代缴讼争期间水电费的事实。
2016年8月24日，龙山公司、陈仕龙向林永辉出具《承诺书》，内容如下：1.龙山公司、陈仕龙均承诺首期还款40000元于2016年8月31日前支付；2.待拖欠的租金、水电费用于2016年8月28日前林永辉及龙山公司、陈仕龙对账清楚；3.三方的调解协议书于2016年8月28日前签订。
林永辉向一审法院提交广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社出具的《权属证明》，拟证明涉案厂房的权属情况。由于双方当事人均无法提交涉案厂房合法的规划报建手续，经一审法院释明，林永辉变更诉讼请求如上所述。龙山公司、陈仕龙表示涉案厂房的装修为林永辉所作，但装修费计入龙山公司、陈仕龙应付的房屋使用费中。龙山公司、陈仕龙表示不对装修损失提出反诉，但要求在其方应付的房屋使用费中予以扣除，扣除标准为2元～3元/月/平方米。
以上事实，有厂房租用合同、权属证明、还款承诺书、律师函、邮单、三栏账单、银行流水、承诺书及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”陈仕龙为设立龙山公司以其本人名义与林永辉签订《厂房租用合同》，在龙山公司成立后，由龙山公司承享了《厂房租用合同》中承租人的权利义务，故《厂房租用合同》的相对人应为林永辉与龙山公司。陈仕龙作为龙山公司的唯一自然人股东，不能证明公司财产独立于其个人财产，应当对龙山公司的债务承担连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物无规划报建，故林永辉与龙山公司之间履行的《厂房租用合同》应属无效合同。根据无效合同的处理原则，因合同而取得的财产应当相互返还，陈仕龙为龙山公司的唯一自然人股东，林永辉要求龙山公司、陈仕龙将涉案厂房腾空并交还林永辉管业的诉讼请求合理合法，一审法院予以准许。龙山公司、陈仕龙抗辩涉案厂房的装修为林永辉所作，但装修费用从其方支付的房屋使用费中扣除，对此龙山公司、陈仕龙并无举证证实且表示不在本案中对装修损失提出反诉，故本案对于涉案厂房装修损失的赔偿问题不予处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”龙山公司实际使用了涉案厂房，林永辉要求龙山公司支付房屋使用费的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。林永辉代龙山公司代垫了水电费，龙山公司应将林永辉代垫的水电费返还林永辉。审理中，林永辉向一审法院提交了《三栏账单》，证明截至2016年5月为止，龙山公司尚欠林永辉房屋使用费及水电费216787.72元，龙山公司、陈仕龙对《三栏账单》予以确认，一审法院对林永辉要求龙山公司支付截至2016年5月的房屋使用费及水电费共计216787.72元的诉讼请求予以支持。龙山公司、陈仕龙表示已向林永辉支付了20000元，林永辉予以确认并同意在讼争费用中予以抵扣，故龙山公司仅需向林永辉支付房屋使用费及水电费196787.72元，陈仕龙对于龙山公司负担的上述金钱债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，一审法院于2016年10月27日作出判决如下：一、本判决生效之日起十日内，广州陈氏龙山食品有限公司、陈仕龙将位于广州市白云区石井街龙湖村第八工业区厂房2号3楼的租赁厂房腾空并交还林永辉管业；二、本判决生效之日起十日内，广州陈氏龙山食品有限公司支付林永辉截止至2016年5月的房屋使用费及水电费共计196787.72元；三、陈仕龙对本判决第二项所确定的广州陈氏龙山食品有限公司的债务对林永辉承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4552元，保全费1604元，由广州陈氏龙山食品有限公司、陈仕龙共同负担并于本判决生效之日起三日内迳付林永辉，法院不再予以退回。
本案二审期间，上诉人龙山公司、陈仕龙当庭提交：收据三张，拟证明龙山公司、陈仕龙向林永辉支付了装修费用6万元整。被上诉人林永辉质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可；不能反映是涉案场地的装修费用，且装修费用不属于本案的审理范围。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，龙山公司、陈仕龙对于房屋装修费用一审没有提起反诉，对于龙山公司、陈仕龙二审当庭要求扣除装修费用属于二审新增诉请，林永辉二审明确不同意对此进行调解。
本院认为，一审法院对于涉案双方签订的《厂房租用合同》效力的认定，合法有据，各方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，龙山公司、陈仕龙二审对于一审判决第一、三判项不持异议，二审不再审查。针对龙山公司、陈仕龙的上诉主张，本院认定如下：
一、龙山公司、陈仕龙上诉主张关于其另行支付房屋使用费、水电费12万元的问题。因龙山公司、陈仕龙一审已经确认林永辉提供的三栏对账单载明的欠款金额，其二审亦没有对此提交新证据推翻其一审自认的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。据此，龙山公司、陈仕龙现上诉主张从欠款中扣除12万元，于法无据，本院不予支持。
二、龙山公司、陈仕龙上诉主张林永辉退还装修费用66091.5元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，因龙山公司、陈仕龙一审并未提起反诉，且林永辉二审明确不同意对该项诉请进行调解，故本案二审对此不作调处。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人龙山公司、陈仕龙的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4552元，由上诉人广州陈氏龙山食品有限公司、陈仕龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年三月九日
书记员 璩方慧