江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1623号
上诉人（原审原告、反诉被告）常州湖畔置业有限公司，住所地常州市新北区薛家镇南街1号303室。
法定代表人徐耀祥，该公司总经理。
委托代理人周栋，江苏博爱星律师事务所律师。
委托代理人杨婷，江苏博爱星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）牟静。
被上诉人（原审被告、反诉原告）薛雷。
上诉人常州湖畔置业有限公司因与被上诉人牟静、薛雷商品房销售合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新民初字第0198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
湖畔公司诉称，2014年6月11日，我单位与牟静签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定由牟静购买我公司开发的凤凰湖花园24幢102号房屋，并就付款方式、违约责任等进行了约定。后牟静仅支付678354元，余款158万元至今未付，虽经多次催要，未果。因牟静、薛雷系夫妻，应当共同承担还款责任。诉请判令：1、牟静、薛雷立即支付剩余购房款158万元；2、牟静、薛雷支付自应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止（暂计至2014年9月13日，共75天）的违约金共23700元，并且支付2014年9月14日至实际应付款全部付清之日止的违约金（按逾期应付款的万分之二计算）；3、诉讼费用由牟静、薛雷承担。
牟静、薛雷辩称，我们接到诉状后，向法院提起了反诉。商品房买卖合同确系牟静签订，我们按约交付了首期房款，后也收到了湖畔公司发出的律师函。但湖畔公司在销售房屋时存在违法的行为，导致我们无法向银行申请贷款，目前我们无力支付剩余房款及违约金。
牟静、薛雷反诉称，2014年6月，我们在常州市新北区凤凰湖花园看房时，湖畔公司的销售人员李贺向我们推销本案诉争房屋，并多次明确保证可以通过为我们办理无房证明以首套房贷款的形式让我们购得此房，有录音为证，且事后银行工作人员也认可了无房证明由李贺提供的事实。于是我们在李贺的怂恿下，于当月21日签订了商品房买卖合同，以首套房贷款的形式购买了诉争房屋。后我们及时认识到在与湖畔公司签订该合同过程中存在恶意串通、骗取国家贷款，损害国家利益的行为，存在极大的法律风险和金融风险，及时终止了房贷的办理，并多次主动与湖畔公司销售处联系，希望协商退房，但湖畔公司一直置之不理。在明知我们已有2套住房，其中1套尚有贷款未还清、不符合相关金融信贷政策的情况下，湖畔公司诱骗并为我们伪造无房证明、按首套房可享受的条件支付首付款并贷款，违反了央行、银监会发布的相关规定，意图多获贷款、少交契税，损害了国家利益，合同应属无效。根据相关规定，该合同应予解除，因该合同取得的财产，应当予以返还。我们是夫妻，虽然只有一个人在合同上签字，但该房屋系我们共同购买、共同出资，故购房款亦归还给我们。综上，双方签订的合同违背国家相关政策，湖畔公司的行为已构成违约，故请求法院判令：1、双方签订的商品房买卖合同及补充协议无效并解除合同；2、湖畔公司退还我方支付的首付款678354元；3、对于逾期支付的退房款，湖畔公司按照中国人民银行同期同类贷款利率向我方支付利息，至所有款项实际支付完毕；4、诉讼费用由湖畔公司承担。审理中，牟静、薛雷将诉讼请求第1项明确为要求确认商品房买卖合同及协议无效，将第3项的利息起算点明确为2014年6月21日。
针对牟静、薛雷的反诉，湖畔公司辩称，牟静、薛雷的反诉请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。商品房买卖合同是双方自愿签订的，其内容也未违反相关规定，应为合法有效。李贺是我公司销售人员，但牟静、薛雷提供的录音不能反映其所要证明的李贺唆使牟静、薛雷贷款并帮助出具无房证明的事实。按照规定，办理贷款手续是由牟静、薛雷提供贷款所需的材料，并非由我公司提供。牟静、薛雷已向银行办理了贷款，但由于其自身原因终止银行贷款的发放，这是牟静、薛雷作为买受人与贷款行之间的借款关系，与我单位无关。牟静、薛雷的首付款及贷款金额是双方通过协商确定的，在签订商品房买卖合同时，牟静、薛雷是认可的，根据合同约定，因牟静、薛雷原因未能获得银行贷款，应当以自有资金或其他方式支付，故牟静、薛雷陈述其未取得贷款的理由不能成立，仍应当继续履行合同。
一审查明，2014年6月21日，湖畔公司与牟静签订商品房买卖合同一份，约定由牟静购买湖畔公司开发的施工编号凤凰湖花园24幢102号房，房屋总价2558354元，合同第八条关于付款方式约定“首付款：自本预售合同签订之日起3日内支付全部房款的30.04%，金额人民币小写678354元……除收首付款外，剩余房款金额人民币小写1580000元，大写壹佰伍拾捌万元整，应于合同网上备案之日起1日内（2014年6月22日前）办理银行贷款手续，并按贷款方式付款”。该合同含附件一房屋分层平面图、附件二共用部位分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议。合同签订当日，牟静、薛雷向湖畔公司交付了房款678354元。后贷款程序终结，牟静、薛雷未支付剩余房款，湖畔公司在发出律师函催要未果后，遂诉至法院。
一审还另查明，在双方签订该商品房买卖合同前的协商过程中，牟静、薛雷向湖畔公司销售人员李贺询问贷款事宜，李贺表示“后来查了一下，你俩应该都可以贷了，因为你那套房子有的银行查不出来，像我们这边建设银行查就不行”、“后来农行来查的话，到时只要打个无房证明就行，因为那个房子现在显示在他名下，但是没有显示贷款”、“到时候需要做一个无房证明”、“我都天天弄，我肯定我一般能定房子的客户我都是给他查好了，确保没有什么问题才定的，要不然我让你定了房子干嘛，你付不起了怎么弄”。
一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。2011年，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，明确贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2013年，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求“银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策”。湖畔公司作为商品房开发单位，牟静、薛雷作为购房意向人，均应当知晓前述房地产市场调控政策，且从牟静、薛雷在签订合同前的对话来看，双方对前述政策均是知晓的，并协商如何规避该政策，湖畔公司销售人员提出规避的方案，牟静、薛雷未表示反对，并最终与湖畔公司签订了商品房买卖合同，合同约定的付款方式为首付款30%、余款以贷款方式支付。由此可见，双方在签订合同时对前述政策是明知的，且明知牟静、薛雷不符合按首套房贷款的政策要求。湖畔公司作为房地产开发企业，应严格遵守房地产市场调控政策，自觉维护行业稳定有序发展，不得误导、诱导购房者规避调控政策，但其销售人员却在销售房产过程中，在明知牟静、薛雷不符合首套房贷款政策的前提下，承诺可以按首套房处理，也实际据此签订了买卖合同，对此具有明显过错，相应的法律后果应由原告承担。牟静、薛雷在与销售人员交谈的过程中反复征询是否可以按首套房贷款，并在未征求对方同意的情况下录音，足见牟静、薛雷明知自己不符合首套房政策要求，已经意识到自己行为的不妥，并意图防范或规避由此可能产生法律风险，牟静、薛雷对此亦存在过错。牟静、薛雷、湖畔公司恶意串通，规避国家宏观调控政策，扰乱社会经济秩序，其所签订的商品房买卖合同（含作为合同组成部分的所有附件）应属无效，自始不发生法律约束力。经法院释明后，湖畔公司拒绝变更诉讼请求，故对湖畔公司要求牟静、薛雷支付剩余房款并以此为本金计算违约金的诉讼请求，不予支持；对牟静、薛雷要求确认合同无效并要求湖畔公司返还已付购房款的反诉请求，法院予以支持，但牟静、薛雷对合同的签订亦有过错，故对其要求湖畔公司支付利息的反诉请求，不予支持。商品房买卖合同虽系牟静签订，但牟静、薛雷系夫妻，明确表示房款由两人共同支付，要求返还给牟静、薛雷，该诉称意见不违反有关法律法规规定，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定，作出如下判决：一、驳回湖畔公司的诉讼请求；二、湖畔公司与牟静于2014年6月21日签订的商品房买卖合同（含附件）无效；三、湖畔公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还牟静、薛雷购房款678354元；四、驳回牟静、薛雷的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19234元，由湖畔公司负担。反诉案件受理费12434元，由牟静、薛雷负担434元，湖畔公司负担12000元。
上诉人湖畔公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定双方签订商品房买卖合同存在明显过错是错误的。我公司在销售房产时并不存在过错，也不存在诱导、误导牟静、薛雷规避调控政策，也未承诺可以按照首套房处理。我公司销售人员李贺只是告知牟静、薛雷如果需要满足首套房的贷款政策，需要房产证明，最终付款的方式是由牟静、薛雷自行决定的。商品房买卖合同的条款牟静、薛雷全部仔细审阅过，首付款先付30%也是牟静、薛雷要求的，相关贷款所需资料均是牟静、薛雷提供，由于其自身原因导致银行未发放贷款，这是银行与牟静、薛雷之间的借贷关系，与我公司无关。商品房买卖合同中明确约定，如因买方原因未能获得银行贷款，应当以自有资金或者其他方式支付。因此，我方在销售房产过程中不存在过错。二、一审认定双方恶意串通、规避国家调控政策，扰乱经济秩序，所签订的商品房买卖合同无效是错误的。双方签订买卖合同时并未恶意串通，也未规避国家调控政策，扰乱经济秩序。签订商品房买卖合同是双方协商一致的结果，条款中的约定也符合国家的相关规定。因此，双方签订的合同是合法有效的，牟静、薛雷应该按照合同约定支付剩余房款以及违约金。综上，请求撤销原判，将本案发回重审或者改判支持我公司的诉讼请求。一审、二审诉讼费用均由牟静、薛雷负担。
牟静、薛雷答辩称，湖畔公司在售房过程中存在明显过错，我方在购房咨询过程中，在告知我方已有两套房，且一套尚在还贷的情况下，湖畔公司人员仍然积极诱导我们，告知我们贷款记录现在有的银行查不出。所以湖畔公司的上诉没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。
二审中双方对于一审法院查明的事实均无异议，本院对此依法予以确认。
本案在二审中的争议焦点为：2014年6月21日，湖畔公司与牟静签订商品房买卖合同是否合法有效。
本院认为，认定合同是否有效，应该严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行审查。本案中，湖畔公司与牟静签订的商品房买卖合同，审查其合同条文中并无违法之处，但是合同的签订并非是一个独立的过程，商品房销售合同的签订在特定时间内有国家调控的大环境为背景，本案所涉的商品房买卖合同正是处于这样一个背景之下。购房款项的支付是商品房买卖合同中至关重要的条款，款项的支付方式直接影响到合同是否能够签订成立并且能否继续履行下去。本案中，根据一审查明的事实，在商品房买卖合同签订之前，湖畔公司的销售人员明示可以违规操作，伪造首套房证明，从而达到少付首付款，多向银行贷款的目的。基于这些承诺，牟静、薛雷在明知存在违规的情况下仍与湖畔公司签订了商品房买卖合同，但后来因为款项贷不出来，导致双方诉至法院。从上述事实中，可以认定牟静、薛雷与湖畔公司存在恶意串通，损害国家利益的主观意愿，并且意图通过签订合同来达到规避国家调控政策的目的。综上，双方在签订商品房买卖合同的过程中，主观上存在恶意，相互之间有串通的合意，客观上也进行了违规的操作，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。一审法院据此认定双方签订的商品房买卖合同无效，于法有据，本院予以认可。湖畔公司的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19234元，由上诉人湖畔公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 朱 赤