吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终206号
上诉人（一审被告）：吉林省松原飞宇房地产开发有限公司。住所：松原市宁江区乌兰大街****号。
法定代表人：李庆军，系董事长。
委托代理人：裴洪伟，吉林中证律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：闫淑梅。
委托代理人：班德富。
委托代理人：程国军，吉林研法�师事务所律师。
上诉人吉林省松原飞宇房地产开发有限公司（以下简称飞宇房地产公司）因与被上诉人闫淑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院2015年12月8日作出的（2015）宁民初字第2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年3月11日、4月20日二次公开开庭进行了审理。上诉人飞宇房地产公司的委托代理人裴洪伟，被上诉人闫淑梅的委托代理人班德富、程国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫淑梅一审诉称：2012年8月6日闫淑梅与飞宇房地产公司签订商品房买卖合同，闫淑梅购买飞宇房地产公司开发建设的位于飞宇嘉里不夜城-
金钻江南秀12栋1层A60号商铺。同日闫淑梅交付房款473693元。合同约定因为总房款大于实际交款数额，差额部分在交房之后闫淑梅将商铺提供给松原飞宇物�管理有限公司使用三年，三年返租款作为房款差额，闫淑梅不再交房款。闫淑梅一直未取得商铺的实际控制权。闫淑梅通过业主群群聊时得知2012年7月飞宇房地产公司已经将该商铺出售给第三人可曼莹，飞宇房地产公司与可曼莹签订商品房买卖合同，因飞宇房地产公司涉及一房二卖，原合同无法继续履行，故诉至法院要求：1.确认闫淑梅与飞宇房地产公司之间的商品房认购合同合法有效；2.解除闫淑梅与飞宇房地产公司之间的商品房认购合同；3.要求飞宇房地产公司返还已付购房款473693元及自2012年8月6日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.要求飞宇房地产公司赔偿473693元。
飞宇房地产公司一审辩称：飞宇房地产公司与闫淑梅签订认购合同时，房产部门提供的测绘报告中关于1A区的商铺为70个。后期测绘将原1A10位置变更为配电室。商铺由�来70个变成69个，闫淑梅认购铺位由原来编号1A60变成1A59号。飞宇房地产公司多次要求与闫淑梅签订编号为1A59的商品房买卖合同，闫淑梅一直未与飞宇房地产公司签订商品房买卖合同。飞宇房地产公司不存在一房二卖的行为，现闫淑梅以一房二卖为由退房，其无理行为已经构成违约，也违反诚实信用原则。
一审法院审理查明：2012年8月6日，闫淑梅与飞宇房地产公司签订商品房认购合同，闫淑梅购买飞宇房地产公司开发建设的座落在飞宇嘉里不夜城-
金钻江南秀12栋1层A60号商品房。认购合同约定按建筑面积计算，该商品房总房款为473693元。实际面积若与图纸面积有误差，以房地产部门核定的面积为准，实行多退少补。2012年8月6日闫淑梅一次性交购房款473693元。2012年8月6日闫淑梅与松原市飞宇物业管理有限公司签订商铺委托租赁经营协议书，合同约定：闫淑梅�产权商铺向松原市飞宇物业管理有限公司出租并委托统一出租经营；租赁期限为三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止；在本租赁期限内，闫淑梅无偿将该商铺提供给松原市飞宇物业管理有限公司用于经营。2013年7月28日飞宇房地产公司与可曼莹签订商品房买卖合同，飞宇房地产公司将其开发建设的331幢1层A60号房出售给可曼莹。闫淑梅认购的嘉里不夜城12栋与可曼莹购买的嘉里不夜城331幢是同一栋楼。2015年7月10日吉林研法律师事务所给飞宇房地产公司发律师函，要求解除认购合同等事项。飞宇房地产公司向松原市广厦房地产测绘有限责任公司提供的图纸配电室带编号，松原市广厦房地产测绘有限责任公司提供的测绘图纸配电室不带标号。2013年6月9日松原市广厦房地产测绘有限责任公司出具飞宇嘉里不夜城C12#楼房产（预）测绘成果报告飞宇房地产公司开发建设的飞宇�里不夜城C12#楼一层共计有69个商铺。飞宇房地产公司抗辩因测绘部门在测绘时将原A10位置变为配电室，1A区商铺由原来70个变成69个，闫淑梅购买的编号为A60号商铺变为编号变为A59号。飞宇房地产公司为证明自己的抗辩提供李晓红的商品房认购合同、商铺委托租赁经营协议书、情况说明；郑贵胜、宋扬、可曼莹、胡萍、肖大伟、李大鹏的商品房认购合同及商品房买卖合同。闫淑梅与飞宇房地产公司签订的商品房认购合同并没有附商铺位置图纸，在庭审中飞宇房地产公司辩称出售商铺时所用的图纸找不到了。认定上述事实的证据有：闫淑梅、飞宇房地产公司的陈述、商品房认购合同、收据、商铺委托租赁经营协议书、可曼莹的商品房买卖合同和收据及商品房认购书、江南秀12#（331幢）楼盘表、律师函、测绘表、测绘图纸两份、房产（预）测绘成果报告书、李晓红的商品房认购书和商品房买卖合同及说明书、商品房认购书和商品房买卖合同（郑贵胜、宋扬、胡萍、肖大伟、李大鹏）。
一审法院认为：闫淑梅与飞宇房地产公司签订商品房认购合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。闫淑梅与飞宇房地产公司签订的商品房认购合同具备商品房买卖合同的主要内容，该商品房认购合同应当认定为商品房买卖合同。飞宇房地产公司与闫淑梅签订的商品房认购合同，合同约定的标的物1A60号商铺是双方当事人真实意思表示，变更合同标的应征得对方的同意，同时飞宇房地产公司未提供其与闫淑梅签订商品房认购合同时所有的图纸。飞宇房地产公司以房产测绘部门在测绘时将原1A10位置变更为配电室，商铺由原来70个变成69个，闫淑梅认购铺位由原来编号1A60变成1A59号，应与闫淑梅签订编号为1A59号的商铺买卖合同�抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。闫淑梅购买飞宇房地产公司开发建设的座落在飞宇嘉里不夜城金钻江南秀12栋1A60号商品房，在双方当事人未解除商品房认购合同的情况下，飞宇房地产公司将1A60号商品房出售给案外人可曼莹导致闫淑梅与其签订的商品房认购合同不能履行，故解除飞宇房地产公司与闫淑梅签订的商品房认购合同；飞宇房地产公司应返还闫淑梅购房款473693元，并自2012年8月7日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；飞宇房地�公司赔偿闫淑梅473693元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决：一、闫淑梅与飞宇房地产公司于2012年8月6日签订商品房认购合同合法有效。二、解除闫淑梅与飞宇房地产公司于2012年8月6日签订商品房认购合同。三、飞宇房地产公司于本判决生效后立即返还闫淑梅购房款473693元并自2012年8月7日至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。四、飞宇房地产公司于本判决生效后立即赔偿闫淑梅473693元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13274元，由飞宇房地产公司负担。
上�人飞宇公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.闫淑梅购买的商铺编号发生变化是客观存在的，飞宇房地产公司提供了相应证据，一审法院未予采纳，认定飞宇房地产公司一房二卖是错误的。2012年8月6日，闫淑梅与飞宇房地产公司签订认购合同时，闫淑梅认购编号为嘉里不夜城12栋1A60的商铺，该编号在当年是按照70个铺位销售时进行的编排，后期原来70个商铺变成69个，其中1A10不能作为铺位出售，也就是说原1A10铺位不再存在，编号也重新进行了编排，测绘部门将原1A11编号变为1A10，之后的编号也相应地发生变化，飞宇房地产公司没有重复将房屋进行出售，可曼莹认购时的1A61在签订商品房买卖合同时编号变更为1A60，闫淑梅原1A60的编号变更为1A59号，飞宇房地产公司对此要求闫淑梅签订商品房买卖合同，但其一直未签，两个铺位是相邻的。2015年，因市场�境影响，松原市商场整体效益不佳，闫淑梅寻求种种理由退房，主张飞宇房地产公司一房二卖不符合事实。2.一审法院仅凭闫淑梅与飞宇房地产公司签订的商品房认购合同以及飞宇房地产公司与可曼莹签订的商品房买卖合同就认为飞宇房地产公司一房二卖，证据明显不足。闫淑梅提供的可曼莹的商品房买卖合同及商铺委托租赁经营协议书，从委托租赁合同中可以看出，1A60显然为1A61变更而来，结合可曼莹与飞宇房地产公司签订的商品房认购合同可以看出，可曼莹认购时的商铺编号为1A61，只是在编号发生变化后原来的1A61变为了1A60，不止可曼莹一户发生了变化，自原1A11起至1A70全部发生了变化，其他商户已经签订了编号发生变更后的商品房买卖合同。3.闫淑梅购买的铺位编号发生变化，原铺位仍然存在，飞宇房地产公司完全可以将铺位交付给闫淑梅，合同目的可以实现。综上，请求二审人民法院撤销一审判决，依法驳回闫淑梅的诉讼请求。
闫淑梅二审答辩称：飞宇房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉理由没有事实根据和法律依据。1.假设设计发生变更，应及时通知买受人，并取得买受人的同意或者确认。2.假设1A10号商铺变成了配电室，只是1A10商铺不存在了，其他商铺及位置未发生变化，其他商铺的买卖合同完全可以按约履行。3.飞宇房地产公司一审提供的郑贵胜、宋扬、胡萍、肖大伟、李大鹏的商品房认购合同及商品房买卖合同，明显可以看出这几个人中并不是都发生了铺位变更。关键是铺位变更或者合同标的变更应取得合同当事人同意。4.直到诉前长达三年多的时间里，飞宇房地产公司一直没有找过闫淑梅，请求变更或者解除合同。5.一审法院调取的楼盘表、测绘图等均显示1A60商铺始终存在，飞宇房地产公司就�将1A60商铺交付给闫淑梅，而飞宇房地产公司在没有与闫淑梅解除合同或者变更合同的情况下，将已经卖给闫淑梅的1A60商铺另行出售给了可曼莹，飞宇房地产公司的行为属于严重违约，恶意欺诈，构成一房二卖。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回飞宇房地产公司的上诉，维持原判。
经本院二审审理查明：2012年8月6日，闫淑梅与飞宇房地产公司签订商品房认购合同一份，第一条约定闫淑梅购买座落在飞宇嘉里不夜城-
金钻江南秀12栋1层A60号商品房，建筑面积约定为47.75平方米。第二条约定商品房总房款约为473693元。实际面积若与图纸面积有误差，以房产部门核定的面积为准，实行多退少补。第四条约定该商品房交工日期为2013年3月1日。第七条约定实际现房若与图纸有误差，以实际现房为准。该合同还约定了其他事项。尾部�有飞宇房地产公司的合同专用章，闫淑梅签字。同日，闫淑梅一次性交纳购房款473693元，飞宇房地产公司出具收据一枚。同日，闫淑梅与松原市飞宇物业管理有限公司（以下简称飞宇物业公司）签订商铺委托租赁经营协议书一份，约定：闫淑梅将位于松原市铂金路12号楼1层A60号产权商铺向飞宇物业公司出租并委托统一出租经营；租赁期限为三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止；在本租赁期限内，闫淑梅无偿将该商铺提供给飞宇物业公司用于经营。闫淑梅与飞宇房地产公司后期未签订商品房买卖合同。2015年7月10日，吉林研法律师事务所接受闫淑梅的委托给飞宇房地产公司发律师函，要求解除认购合同等事项。
另查明：2012年6月16日，可曼莹与飞宇房地产公司签订商品房认购合同一份，第一条约定可曼莹购买座落在飞宇嘉里不夜城-
金钻江南秀12栋1层A61号商品房，建筑面积约定为47.75平方米。第二条约定商品房总房款约为480077元，实际面积若与图纸面积有误差，以房产部门核定的面积为准，实行多退少补。尾部盖有飞宇房地产公司的合同专用章，可曼莹签字。2013年7月28日，飞宇房地产公司与可曼莹签订签订商品房买卖合同，飞宇房地产公司将嘉里不夜城第331幢1层A60号房屋出售给可曼莹，建筑面积51.05平方米，总价款为480077元。同日，飞宇房地产公司为可曼莹出具收据一枚。
再查明：认购合同书中的嘉里不夜城12栋与嘉里不夜城331幢是同一栋楼。飞宇房地产公司向松原市广厦房地产测绘有限责任公司（以下简称广厦公司）提供的图纸配电室带编号，广厦公司提供的测绘图纸配电室不带编号。2013年6月9日广厦公司出具飞宇嘉里不夜城C12#楼房产（预）测绘成果报告，飞宇房地产公司开发建设的飞宇嘉里不夜城C12#�一层共计有69个商铺。
认定上述事实的主要证据有：闫淑梅、飞宇房地产公司的陈述，闫淑梅与飞宇房地产签订的商品房认购合同，收款收据，商铺委托租赁经营协议书，可曼莹与飞宇房地产签订的商品房认购合同、买卖合同，广厦公司的测绘报告等。
本院认为：闫淑梅与飞宇房地产公司之间签订的《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的主要内容，并且飞宇房地产公司已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。此合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人对此均无异议。
关于飞宇房地产公司是否存在一房二卖行为，此商品房买卖合同是否符合解除条件问题。闫淑梅主张其认购的1A60号商铺被飞宇房地产公司又卖给案外人可曼莹，飞宇房地产公司不予认可，称测绘部门在测绘时将原1A10位置变为配电室，1A区商铺由原来70个变成69个，闫淑梅购买的编号为1A60号商铺编号变为1A59号，可曼莹购买的编号为1A61号商铺编号变为1A60号。经查，出卖人与买受人商品房认购阶段，闫淑梅认购的商铺编号是1A60，可曼莹认购的商铺编号是1A61，后可曼莹与飞宇房地产公司签订商品房买卖合同时，商铺编号为1A60。本院认为，结合双方当事人的主张，首先需要确定是否存在商铺编号变更的事实。通过飞宇房地产公司一审提交的其与郑贵胜、宋扬、胡萍、肖大伟、李大鹏间签订的商品房认购合同、商品房买卖合同及二审期间补充提交的其与刘德生、姜丽娟、李雪辉、孙国秋、李忠超、杨大为、梁星、栾红娟、李俊双、张月云、杨春雨、吴佳伟、�洪明、陈立和、徐思萌、李志芹、才海艳、才烨、朱洪艳间签订的商品房认购合同、商品房买卖合同，可以看出，确实存在认购时与签订买卖合同时商铺编号变更的情形。其次需要确定商铺位置是否发生了变化。由于认购时编号为1A10商铺为配电室，无法对外销售，飞宇房地产公司已经与买受人李晓红协商解除，有李晓红一审时出具的情况说明一份，可以佐证。结合飞宇房地产公司出具的其与刘德生、姜丽娟、李雪辉、孙国秋签订的商品房认购合同、商品房买卖合同，买受人认购时编号为1A10（不含1A10）之前商铺编号与签订买卖合同时商铺编号没有变化。同时结合飞宇房地产公司出具的其与李忠超、杨大为、梁星、栾红娟、李俊双、张月云、杨春雨、吴佳伟、李洪明、陈立和、徐思萌、李志芹、才海艳、才烨、朱洪艳、可曼莹、肖大伟、郑贵胜、胡萍签订的商品房�购合同、商品房买卖合同，买受人认购时编号为1A10（不含1A10）之后商铺编号与签订买卖合同时商铺编号依次递减。综上，可以认定买受人认购的商铺位置实际上并没有发生变化，只是在签订买卖合同时对商铺号码进行了重新编排而已，不属于对合同标的物的变更，不影响合同当事人双方的实体权利义务。飞宇房地产公司不存在一房二卖行为，即不存在违约行为，双方当事人签订的合同目的可以实现，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决支持闫淑梅解除合同的诉讼请求是错误的。由于飞宇房地产公司不存在违约行为，闫淑梅要求飞宇房地产公司承担惩罚性赔偿责任的请求不能成立，依法不予支持。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商�房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销松原市宁江区人民法院（2015）宁民初字第2835号民事判决；
二、驳回被上诉人闫淑梅的诉讼请求。
一审案件受理费13274元、二审案件受理费13274元，合计26548元，均由被上诉人闫淑梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一六年五月十二日
书 记 员 段贵斌