福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第5682号原告龙海精艺家具有限公司，住所地龙海市九湖镇田乾村。法定代表人柯炳灿，董事长。委托代理人管启祥，男，住漳州市芗城区。被告漳州市鸿发物流有限公司，住所地漳州市华府小区3幢1607室。法定代表人陈龙国，总经理。委托代理人何国伟，福建凡华律师事务所律师。第三人泉州银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区丹霞路79号悦景豪庭一、二层，组织机构代码56731498-3。负责人江一鹏，行长。委托代理人王大彪，福建泾渭明律师事务所律师。原告龙海精艺家具有限公司与被告漳州市鸿发物流有限公司、第三人泉州银行股份有限公司漳州分行租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组织合议庭，于2014年12月23日、2015年4月10日、2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告龙海精艺家具有限公司（下称精艺公司）委托代理人管启祥、被告漳州市鸿发物流有限公司（下称鸿发公司）委托代理人何国伟于2014年12月23日、2015年4月10日到庭参加诉讼；经本院通知，第三人泉州银行股份有限公司漳州分行（下称泉州银行漳州分行）申请参加本案诉讼，第三人泉州银行漳州分行的委托代理人王大彪于2015年6月19日到庭参加诉讼，原告精艺公司、被告鸿发公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精艺公司诉称，原、被告于2014年6月签订厂房租赁合同，合同约定：被告向原告租赁位于龙海市九湖镇田乾村的厂房，出租厂房土地面积共4082平方米（建筑面积2358.54平方米），房屋租赁期限为10年，自2014年6月11日起至2024年6月10日止。每年租金24万元，后双方约定每季度缴交租金。合同签订后，被告只向原告交纳了租金3万元，余下3万元以各种理由推脱，拒不交纳第一季度剩余租金。请求判令1、被告履行合同，向原告交纳2014年度下半年尚欠的租金3万元。2、判令被告继续履行合同按时支付租金。被告鸿发公司辩称，被告与原告于2011年6月11日签订租赁合同属实，签订后也已经履行，被告依约向原告支付了第一季度的租金，后因原告纠纷缠身，致使被告无法正常使用租赁场地，被告已被迫被告处于半做半停的状态，向原告请求减少租金，但被告未予确认。同意继续履行。其他事实由法院依法判决。第三人泉州银行漳州分行述称，1、本案租赁物是第三人合法登记的抵押物，且登记时间早于租赁合同签订以及出租时间。2、本案“厂房租赁合同”系伪造或原、被告恶意串通制作，其目的是阻碍第三人抵押权实现，是非法的，无效的。3、退一步讲，即使本案租赁合同有效，则第三人要求终止履行，原告在此情形下无权要求继续履行租赁合同。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年6月11日，原告精艺公司与被告鸿发公司签订“厂房租赁合同”约定，原告将位于龙海市九湖镇田乾村的厂房（土地面积4082平方米，建筑面积2358.54平方米），租赁期限10年，自2014年6月11日起至2024年6月10日止。租金每年24万元，租金总额240万元，2014年的租金按每季度支付6万元，半年租金合计12万元；2015年开始租金按全年支付，一次性缴付一年租金计24万元。此后，被告于每年6月10日前向原告交纳下期全年租金。合同生效之日起7日内，原告将租赁厂房交于被告。此外，双方还对各自的权利义务、违约责任等进行了约定。合同有原、被告法定代表人柯炳灿及陈龙国签名和加盖公司印章。合同签订后，被告支付第一期的租金（2014年6月至9月）3万元给原告，原告将出租的厂房交付被告掌管使用。此后，被告未再依约支付原告租金。另查明，本院自2013年5月15日至2014年9月24日立案受理了以原告精艺公司为被告的（2013）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号的民事判决及调解已生效，判决书和调解书认定的精艺公司对外债务为148.7597万元（不含违约金及利息）。其中本院（2014）××民初字第××号民事判决一案，本院于2014年6月13日裁定查封、冻结原告精艺公司的厂房，并于2014年6月23日送达有关部门协助执行。上述生效案件，已有部分向本院申请执行。再查明，已生效的（2014）××民初字第××号漳州市中级人民法院民事判决认定，原告精艺公司因向第三人泉州银行漳州分行借款230万元，于2012年7月16日以精艺公司的厂房提供抵押，并进行了抵押登记。2014年12月3日，漳州市中级人民法院判决，精艺公司欠泉州银行漳州分行借款本金230万元及利息、罚息。泉州银行漳州分行在上述债权范围内对精艺家具公司提供的抵押物（以龙海市房地产管理处出具的龙房他证抵押字20120771号他项权证、龙海市房地产交易管理所出具的龙房抵2012144××号抵押登记书记载的范围为准）享有优先权。另据第三人泉州银行漳州分行出具的2012年7月16日被告精艺公司在向其贷款时出具给银行的抵押声明书中，精艺公司承诺：抵押物权属清晰，且尚不存在租赁关系，今后若银行在实现抵押权时有任何第三方对抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。抵押期间内，未经银行书面同意，公司承诺不将抵押物进行出租。2015年2月6日，第三人泉州银行漳州分行根据已生效的（2014）××民初字第××号民事判决，向漳州市中级人民法院申请强制执行，漳州市中级人民法院已受理。根据已查明精艺公司对外债务合计378.759万元（不含利息及违约金）。本案在审理过程中，因原告精艺公司出租的厂房已在第三人泉州银行漳州分行的债务进行抵押，案件的处理结果与泉州银行具有利害关系，经本院通知，泉州银行申请作为本案第三人参加诉讼。2015年5月18日，原告精艺公司以原、被告双方已庭外协商和解为由，向本院申请撤回起诉。认定上述事实有原告、被告及第三人庭审陈述及提供的1、“厂房租赁合同”、收条；2、本院（2013）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号、（2014）××民初字第××号的民事判决书及调解书。3、最高额抵押合同、国有土地使用证、房产证、他项权证、抵押登记证书、抵押声明书；4、（2014）××民初字第××号民事判决书、生效证明、申请执行书、受理执行案件通知书。经庭审举证、质证，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。本院认为，根据合同相对性的原理，原、被告签订的“厂房租赁合同”系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，内容合法有效，不存在《合同法》五十二条规定的合同无效的情形。原告对外虽负有债务，但其并未将租赁物所有权转移从而损害其他债权人的利益，因此，不能以原告负有债务而禁止其出租自有财产，从而否定租赁合同的效力。第三人认为原告在2012年7月16日提供抵押时向第三人作出的书面声明，现原、被告的租赁合同是伪造或恶意串通，其目的是阻碍第三人抵押权实现，是非法无效的。对此，本院认为，原告在向第三人提供抵押时出具未经第三人同意不将抵押物出租的书面声明，只能证明原告违反了其与第三人签订抵押合同的约定，与本案并无关联性，原告的违约行为第三人可在抵押合同法律关系予以主张。因此，第三人并无证据证明本案讼争的“租赁合同”系伪造或双方恶意串通。第三人对此的主张，本院不予采纳。本案租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定履行支付租金的义务，原告要求被告支付租金和继续履行租赁合同与法有据，应予支持。但是本案的租赁物在出租前已进行抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁权不得对抗抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押权人或受让人有权要求解除租赁合同并终止履行租赁合同。因此，本案第三人泉州银行漳州分行要求终止履行的请求，符合法律规定，应予采纳，但依法应在本案租赁合同的租赁物抵押权实现时解除，并终止履行。根据《合同法》第二百二十八条的规定，被告请求减少租金，应举证证明其在租赁期间因第三人主张权利，致使被告不能对租赁物使用、收益的事实。但被告并无提供证据予以证明，其请求本院不予采纳。本案在审理过程中，原告以双方已庭外协商和解为由，向本院申请撤回起诉，因本案原、被告有违反法律的行为需要处理，本院依法裁定不准许原告撤回起诉（另行制作裁定书）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百四十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告漳州市鸿发物流有限公司应于本判决生效十日内支付原告龙海精艺家具有限公司2014年6月至9月尚欠的租金3万元。二、原告龙海精艺家具有限公司与被告漳州市鸿发物流有限公司按双方于2014年6月11日签订的“厂房租赁合同”继续履行至该厂房实现抵押权时止（即至租赁物拍卖或变卖成交之日起十日内）。三、驳回原告龙海精艺家具有限公司、第三人泉州银行股份有限公司漳州分州的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26000元，由原告负担19300元，被告、第三人各负担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判长王毓彬人民陪审员林跃鹏人民陪审员郭贤进二０一五年六月二十三日书记员周伟鹏附：《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十八条、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十五条、宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十八条、当事人申请撤诉或者依法可以按撤诉处理的案件，如果当事人有违反法律的行为需要处理的，人民法院可以不准许撤诉或者不按撤诉处理。法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许。