辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2704号
上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：蔡沈芸，女，1990年4月6日出生，汉族.
被上诉人（原审原告）：王薇，女，1982年1月5日出生，汉族，住址：鞍山市铁东区。
委托代理人：姜百军，辽宁法德律师事务所律师。
上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司与被上诉人王薇因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第197号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长，代理审判员朱闻天、代理审判员孙卓（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢4层457-2号商铺（即诉争商铺），建筑面积17.45平方米，房屋总价款为人民币355863元。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年7月24日前支付总房款人民币355863元。合同第八条交付期限约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起租时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币487483元，前3年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后4年按9%的年率计算，每个季度为人民币10968元。折旧费从第三个店庆日起计算，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条约定第4年起乙方有权选择自主经营，但必须提前半年向甲方申请，而且必须按甲方整体规划做。合同签订当日，原告向被告交纳了购房款人民币355863元，被告为原告出具收款收据。2013年11月6日，原告向被告办公地址沈阳市沈河区风雨坛街70号邮寄一份《解除合同通知》，内容是“本人王薇于2009年7月24日与贵公司签订了合同编号为5060的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》，曾多次要求贵公司将房产证更名过户至本人名下，但贵公司不能给予办理。现向贵公司书面提出解除双方所签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《国际展贸中心委托经营协议书》，并于接到此通知之日退还购房款并赔偿损失、应得收益款等共计人民币531355元。”对上述通知，被告否认收到。另查，被告于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原告、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原告、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原告、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原告、被告均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，故被告应于2010年12月31日前协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。双方签订的委托经营协议，建立在双方的房屋买卖关系之上，委托经营协议的存在是以双方存在商品房买卖合同为基础，商品房买卖合同解除后，委托经营协议亦不存在继续履行的基础，故房屋买卖合同解除，委托经营协议亦应随之解除，故原告诉请解除合同，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算，即人民币355863元。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币487483元为基数，前3年年率9%，后4年年率为18%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准应以此标准计算。2、关于租赁起始时间问题。双方协议第二条约定起租时间为国际展贸中心商场正式开业之日，被告主张商场系2012年3月开业，故起租时间应从2012年3月开始计算，对此，本院认为，庭审中，原告、被告均认可诉争商铺交付日期为2009年12月31日，但被告并未实际向原告交付，而是以占有改定的方式交付使用，鉴于诉争商铺从交付的2009年12月31日至商场实际开业之日止的期间内，被告一直占有和控制诉争商铺，本着双方合同签订的最终目的系保护守约方的合法权益及基于公平原则，这段期间的租金损失被告理应支付，租金标准亦应按照合同约定的租金标准计算，故被告应给付原告租金的起始时间应为2010年1月1日。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付自起租日即2010年1月1日至合同解除前（本院依法确定为本判决作出之日即2014年8月31日，虽原告曾向被告邮寄过解除合同通知，但被告否认收到）共计4年零8个月的商铺租金人民币204742元（人民币487483元×9%÷12个月×56个月），因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
原审法院判决：一、解除原告王薇与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年7月24日签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告王薇购房款人民币355863元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告王薇自2010年1月1日至2014年8月31日的商铺租金人民币204742元；四、驳回原告王薇的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9168.4元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
宣判后，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人是因政府不可抗力的原因，未能将与被上诉人签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除上诉人的责任。即使是上诉人原因导致房屋买卖合同解除，那么被上诉人的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归上诉人所有，被上诉人无权取得商品租金的收益。即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王薇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：王薇与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王薇与辽宁中屹置业投资发展有限公司均认可商铺的交付时间是2009年12月31日，按双方合同约定，辽宁中屹置业投资发展有限公司应于2010年12月31日前协助王薇办理产权过户手续，而辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能完成该项合同义务，故原审法院依据双方合同约定，判决解除王薇与辽宁中屹置业投资发展有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》并无不当。
关于辽宁中屹置业投资发展有限公司提出是因政府不可抗力的原因，未能将与王薇签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除其的责任，即使是辽宁中屹置业投资发展有限公司原因导致房屋买卖合同解除，那么王薇的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归辽宁中屹置业投资发展有限公司所有，王薇无权取得商品租金的收益，即使辽宁中屹置业投资发展有限公司支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算。辽宁中屹置业投资发展有限公司提供的证据不足以证明是政府原因导致其逾期备案，且本案涉案合同解除前，诉争商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，故租金收益仍应归王薇所有，对辽宁中屹置业投资发展有限公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9168.4元，由上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 朱闻天
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。