广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8530号上诉人（原审被告、反诉原告）：焦静，女，汉族，1983年11月27日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：吴Y，男，汉族，1982年8月23日出生，住所地：河北省石家庄市桥西区，系焦静丈夫。委托诉讼代理人：侯林，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳慧，女，汉族，1987年3月25日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江利进，男，汉族，1982年6月12日出生，住所地：广东省深圳市南山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：董云健，广东卓建律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨林，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行，住所地：深圳市龙岗区布吉镇金鹏路18号农行大厦，组织机构代码：G3477741-2。负责人：陈启红。委托诉讼代理人：殷燕，公司职员。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码：6839045-0。法定代表人：杜欣，总经理。上诉人焦静因与被上诉人欧阳慧、江利进、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称农业银行）、深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。焦静上诉请求:1、撤消深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1145号民事判决书；2、判令解除焦静与欧阳慧、江利进签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；3、判令解除焦静与深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；4、本案诉讼费由欧阳慧、江利进承担。事实与理由：一、一审判决是在未能客观、全面、真实查明案情的前提下做出的。一审判决忽略了一个重要事实：焦静与欧阳慧、江利进在签订上述两份合同的同时，还签署了一份《公积金贷款补充协议》。2016年1月17日宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1145号房屋买卖合同纠纷案开庭笔录记录了由欧阳慧、江利进提交的证据4《公积金贷款补充协议》。焦静与欧阳慧、江利进在该协议第2条约定：“买方须于2015年4月20日前通过公积金网上服务平台预约申请公积金贷款”，该协议第3条明确约定：“买方申请公积金贷款超过7日仍未能获批，买卖双方须于3日内另行约定向受托银行申请抵押贷款并办理相关手续，无合理原因不予配合的，即视为违约，守约方可以单方解除合同…”之所以这样约定，是因为焦静在2015年2月7日签约初始，欧阳慧、江利进及家家顺公司都承诺交易可以在2015年5初完成。焦静基于5月初可以拿到首付款项、房屋置换计划不受影响才同意签约的。该《补充协议》是本案当事人双方真实意思的表示，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，是双方当事人对主合同履约期限及违约责任的明确约定，其效力与主合同具有同等的法律约束力。对于如此关键的证据，一审判决却只字未提。开庭笔录证明，原审在法庭调查全过程中，审判人员根本没有对此证据进行调查、询问。二、一审判决程序违法。焦静认为，根据本案欧阳慧、江利进提交的证据4《公积金贷款补充协议》、证据27“原被告双方微信聊天记录”、证据28“积极帮助卖方偿还4、5两个月的房贷利息”以及焦静提交的所有证据，清晰地证明一个客观事实：欧阳慧、江利进、家家顺公司签约时在《公积金贷款补充协议》中承诺2015年4月底前可以办完所有的贷款手续、将全额购楼款如数支付给焦静约定无法兑现，已经构成实质性违约；欧阳慧、江利进向焦静支付6000元作为房屋按揭贷款利息的补偿是违约后的补偿。虽经焦静善意地同意再给欧阳慧、江利进一个月时间，但截止2015年5月25日，欧阳慧、江利进回复焦静说：“我自己已经疯掉了，我每天催银行，因为银行贷款的事我都跑到银行去了几次了”，焦静反复与中介及欧阳慧、江利进电话、微信、短信沟通、当面协商，均得不到确切付款日期答复。2015年5月30日，中介告诉焦静6月15号也不一定能拿到首期款，中介按揭员王继兰说：二手房买卖“首先是买家的贷款批了，你的红本赎出来，我们才达到过户条件……”，由此可见，欧阳慧、江利进未能在约定期限内办妥公积金贷款审批，导致焦静合同目的无法实现才行使了合同解除权。一审判决却对这一关键证据《公积金贷款补充协议》视而不见、只字不提，显然存在事实不清的错误。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条、第一百零四条、第一百零五条之规定，《公积金贷款补充协议》是由欧阳慧、江利进提交的，一审判决办案人员本应依照《民事诉讼法》和最高人民法院关于民事审判程序的法律规定，严格认真审查案件的相关证据，根据客观事实依照有关法律对案件做出公正裁决。一审判决违反程序规定，错误适用法律。三、一审判决显失公平。欧阳慧、江利进无法兑现在《公积金贷款补充协议》中承诺的履约期限约定，构成实质性违约，焦静依约行使了法律赋予的合同解除权，一审判决却罔顾事实、忽略证据、断章取义判决是“由于焦静明示不予继续履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。焦静签订房屋买卖合同的目的就是为了保障自身的合法权益不受非法侵害、与欧阳慧、江利进签订《公积金贷款补充协议》是确保能在2015年5月初拿到卖房的钱换置新房。面对欧阳慧、江利进的违约，焦静已再三容忍宽限，而欧阳慧、江利进仍然继续违约、拖延。焦静提出解除合同，行为完全符合《合同法》第九十三条第二款“因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。债务人无正当理由，在合同履行期间届满，仍未履行合同主要债务；或对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，法律视为不能实现合同目的”的情形，而且，解除通知送达相对方后，合同已被依法解除。欧阳慧、江利进辩称：一、焦静称欧阳慧、江利进违约与事实不符，是自身对合同条款理解错误，双方签订的公积金贷款补充协议约定为买方申请公积金贷款超过七日后仍未获批，双方另行约定向受托银行申请抵押贷款并办理相关手续，无合理原因不配合视为违约，实际情况是公积金贷款已经获批，双方并未另行约定向银行另行贷款，不存在另行约定银行贷款买方不予配合的情况，双方根本不能另行约定与银行申请贷款的方式，何来不予配合和违约。是否违约应当结合合同约定和法律规定，实际情况与合同约定并不符，因此欧阳慧、江利进不存在违约情形。二、本案违约方为焦静，判断何方违约应当判断何方行为对合同违约造成伤害，焦静并没有办理赎楼，并不能在合同约定取得贷款承诺函后5日内办理递件过户，直接导致合同无法继续履行，焦静作为违约方其不享有合同解除权，只有守约方才能解除合同。三、焦静其他上诉理由均是基于公积金贷款、补充协议，既然焦静误解了相关条款，其后续理由不成立。一审判决正确，请求驳回焦静上诉请求。原审第三人农业银行布吉支行述称：双方的纠纷与我方无关。原审第三人家家顺公司经本院依法传唤未参加二审调查，亦未提交书面意见。欧阳慧、江利进向一审法院起诉请求：1、焦静注销深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航LC花园7栋B单元2××2号房地产（房地产证号为深房地字第××号）抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行予以协助办理注销抵押登记，注销抵押登记的费用由焦静承担；2、如焦静不按期履行第一项义务，欧阳慧、江利进可代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，相关款项和费用从购房款中折抵；3、焦静将涉案房屋过户登记至欧阳慧、江利进名下，过户登记的税费由欧阳慧、江利进承担，但焦静应配合办理免税，因焦静不配合导致多交的税费由焦静承担；4、焦静在涉案房屋过户登记支付欧阳慧、江利进名下之日起三日内将涉案房产实际交付给欧阳慧、江利进，并在此期限内结清水、电、燃气、物业管理费等相关费用；5、焦静向欧阳慧、江利进支付迟延履行违约金（以转让成交价1965000元为基数，按照日万分之四的标准从2015年5月26日至焦静实际履行上述义务完毕之日止，现暂计至提起诉讼之日为13362元）；6、焦静承担欧阳慧、江利进为挽回经济损失支出的律师费40000元；7、本案诉讼费由两焦静承担。焦静向一审法院反诉请求：1、解除欧阳慧、江利进与焦静签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、解除欧阳慧、江利进与焦静签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；3、本案诉讼费用由欧阳慧、江利进承担。一审法院认定事实：2015年2月7日，欧阳慧、江利进（买方）与焦静（卖方）经家家顺公司居间服务签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》以及《深圳市二手房预约买卖合同》，两份合同均约定焦静将其位于深圳市宝安区领航LC花园7栋B单元2802（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价1965000元；定金80000元于合同签订时支付。买卖双方实际按照《深圳市二手房预约买卖合同》履行。该合同还约定，买方须于2015年4月20日之前支付除定金外的首期款人民币51万元整至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；买卖双方同意在合同签订后买方支付定金是从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由第三方托管，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产后进行结算，在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产原件并且注销抵押登记之日起五日内买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起五日内买卖双方需到国土局、产权登记中心等相关部门办理完缴纳税费及领取房产证的手续；领取房产证当日买方须与第三方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续，如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应向对方承担违约责任；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起15日内与担保公司签订服务合同，同时给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续，买方应于协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在十日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户；涉案房产交易涉及的所有税费由买方承担；卖方应当于收到全部楼款后（交房保证金除外）三个工作日内将该房地产交付买方；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同签订后，欧阳慧、江利进支付了定金80000元，焦静出具了定金收据。2015年2月10日，焦静在公证处公证授权委托深圳市中C致信融资担保有限公司等五人代为办理赎楼、过户等手续，并出具了公证书。2015年4月17日，欧阳慧、江利进与焦静在中国银行股份有限公司深圳市分行签订了资金监管协议，并监管和首期款51万元。2015年5月20日，欧阳慧、江利进获得了中国银行股份有限公司深圳市分行出具的《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，共计可发放贷款1375000元。2015年5月31日，焦静向欧阳慧、江利进江利进发短信称不再出售涉案房产，要求协商解除合同。2015年6月1日，焦静委托律师向欧阳慧、江利进、家家顺公司、案外人深圳市中C致信融资担保有限公司等发律师函称，因焦静的丈夫吴Y不知情且不同意出售涉案房产，故撤销与欧阳慧、江利进签订的《深圳市二手房预约买卖合同》。2015年6月2日，家家顺公司向焦静发送告知函称因看房、协商且签约时焦静的丈夫吴Y均在场，故焦静主张其丈夫吴Y不知情且不同意没有依据，欧阳慧、江利进、焦静之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，要求焦静继续履行合同。2015年6月5日，欧阳慧、江利进委托律师向焦静发送律师函称，焦静的丈夫吴Y一直清楚且同意出售涉案房产，现焦静以其丈夫吴Y不知情且不同意出售房产主张撤销合同，理由不成立，要求焦静继续履行合同。上述律师函焦静已收讫。另查，欧阳慧、江利进家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。欧阳慧、江利进与焦静签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系欧阳慧、江利进、焦静双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，欧阳慧、江利进依照合同的约定支付了定金、办理了按揭手续，监管了首期款，并取得了银行按揭贷款承诺函，已经完成了应尽的先履行义务。焦静亦在合同约定的时间内办理了公证授权委托。但焦静在欧阳慧、江利进没有违反任何合同约定的义务的情况下，于2015年5月31日明示不再履行合同，并于2015年6月1日发出律师函再次表示不予履行合同，构成根本违约。欧阳慧、江利进有权依据合同约定要求焦静继续履行合同并承担违约金。关于违约责任，由于焦静明示不予继续履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于焦静违反合同约定，欧阳慧、江利进有权按照合同约定要求焦静支付延期履行的违约金并继续履行合同。欧阳慧、江利进、焦静双方应当履行合同义务。焦静应当向农业银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，农业银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；欧阳慧、江利进、焦静双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续并交付房产，欧阳慧、江利进应当支付焦静剩余房款1885000元。关于违约金，应焦静没有依照合同约定的期限赎楼，应当自赎楼期限届满之日起支付违约金。依据涉案合同约定，焦静应当在合同签订15日内出具公证授权委托，委托第三方担保公司办理赎楼手续，因焦静于2015年6月1日明示担保公司不予赎楼，故欧阳慧、江利进有权依照法律规定要求焦静提前承担违约责任，故焦静应当自2015年6月2日起支付逾期履行赎楼义务的违约金。依据合同约定，欧阳慧、江利进有权要求焦静以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金。故对于欧阳慧、江利进主张焦静自2015年5月26日起支付逾期履行违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于欧阳慧、江利进主张焦静配合办理免税的诉讼请求，一审法院认为，合同约定涉案房产过户的税费由买方承担，因此，涉案房地产交易买卖双方应缴纳的税费均应由作为买方的欧阳慧、江利进负担；但此约定不能视为依照法律规定确定的纳税主体的变更，即焦静依法应缴纳税费的义务并未因涉案合同的约定而免除，只是发生焦静应缴纳的税费由欧阳慧、江利进实际支付的合同约定效果。因此，焦静应当依据税务主管部门的相关规定，申请减免出售涉案房地产而产生的营业税、个人所得税和土地增值税；能否减免、减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，一审法院无权干涉。关于律师费，由于欧阳慧、江利进没有提交证据证明其已经签订了代理合同并缴纳了律师费，故欧阳慧、江利进主张焦静支付律师费40000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于焦静的反诉，因焦静违反合同约定构成根本违约，且欧阳慧、江利进在合同履行过程中没有违反合同约定，故焦静无权解除涉案合同，对焦静的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、焦静于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航LC花园7栋B单元2××2号房地产（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行予以协助配合；二、欧阳慧、江利进于深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航LC花园7栋B单元2××2号房地产（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付焦静房屋转让余款1885000元（如焦静不按期履行第一项义务，欧阳慧、江利进可以于本判决生效之日起四十日内代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，赎楼款从欧阳慧、江利进应当支付的购房款中折抵）；三、焦静于欧阳慧、江利进于本判决生效之日起四十日内将上述房屋过户登记至欧阳慧、江利进名下（过户登记税费由欧阳慧、江利进负担），并将上述房屋交付欧阳慧、江利进（结清水、电、燃气、物业管理等相关费用后移交）；四、焦静负有配合欧阳慧、江利进依法减免税费的义务；五、焦静于偿还深圳市宝安区西乡街道航城大道北侧领航LC花园7栋B单元2××2号房地产（深房地字第××号）抵押贷款并注销抵押登记之日起五日内支付违约金（以1965000元为基数，按日万分之四自2015年6月2日计至焦静注销抵押登记之日止）。六、驳回欧阳慧、江利进的其他诉讼请求。七、驳回焦静的全部反诉请求。本案案件受理费22947元、保全费5000，由欧阳慧、江利进负担559元，焦静负担27388元；反诉费11242.5元由焦静承担。上述费用欧阳慧、江利进、焦静已预交。本院二审查明以下事实：（一）欧阳慧、江利进一审庭审期间同意以一次性付款方式继续履行合同；（二）本院向案外人中国银行股份有限公司深圳市分行调取的《个人借款申请表》和《审批流水》显示，欧阳慧、江利进于2015年4月20日向该行申请商业贷款，于2015年5月19日通过省行中心风险经理的审核同意；中国银行股份有限公司深圳市分行于2015年5月20日向欧阳慧、江利进出具《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，承诺向其发放金额分别为316000元的公积金贷款和1059000元的商业贷款；（三）焦静与欧阳慧、江利进于2015年2月7日曾签订《公积金贷款补充协议》，其中第2条约定：“买方须于2015年4月20日前通过公积金网上服务平台预约申请公积金贷款…”；第3条约定：“买方申请公积金贷款超过7日后仍未能获批，买卖双方须在3日内另行约定向受托银行申请抵押贷款并办理相关手续，无合理原因不予配合的，即视为违约，守约方可以单方解除合同…”（四）焦静的配偶吴Y作为其委托诉讼代理人参加了本案二审调查，并提交了上述《公积金贷款补充协议》及《双方通话录音记录证据索引》等证据，其中在《双方通话录音记录证据索引》第3项即2015年5月30日中介、上诉人、被上诉人于家家顺公司就交易如何继续进行协商时的录音，对应内容为：吴Y称：“当初签的时候是告诉我签到4月20号，4月20号之前资金监管，资金监管完了10个工作日我拿到钱，那我不是计划的最慢5月”，焦静称：“如果当初你们可以告诉我们这个没有这么快，那也行，我们也可以知道一下，一直说5月初，5月初弄不到钱，是6月初都弄不到钱，我们不可以等了。”欧阳慧称：“我们也不是做中介的，我们对这个时间也不熟。2015年楼市现在这么火势，这里耽搁一点，那里耽搁一点，谁也没有办法控制，包括他们中介也没办法控制这个时间。”原审认定其他事实无误，本院予以确认。本院认为，欧阳慧、江利进与焦静经家家顺公司居间就涉案房产签订的《深圳市二手房预约买卖合同》及《深圳市二手房买卖及居间服务合同》均为当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应全面适当的履行各自的合同义务。欧阳慧、江利进根据合同约定支付了定金，办理了首期款监管，并在合同约定的期限内向中国银行深圳分行提交了贷款申请，于2015年5月20日取得贷款承诺函，已经依约履行了其主要的合同义务，亦未违反双方签订的《公积金贷款补充协议》中的相关条款。焦静主张欧阳慧、江利进未能于2015年5月初付清全部购房款构成根本违约，但涉案合同中并未约定买方取得贷款承诺函的具体时间，焦静亦未能举证证明欧阳慧、江利进曾就此对其作出明确承诺。中国银行深圳分行于2015年4月20日受理买方的贷款申请，于5月20日出具贷款承诺函，亦不存在明显的迟延情形。故对焦静的该项主张，本院不予采信。本院认定欧阳慧、江利进没有违约情形，焦静无权解除涉案合同。焦静在欧阳慧、江利进取得贷款承诺函后明确拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，欧阳慧、江利进作为守约方，有权要求违约方焦静承担继续履行的责任，并按照合同约定要求焦静支付延期履约违约金。焦静于2015年6月1日向买方及中介发函称其配偶吴Y对涉案合同不知情且不同意出售涉案房产，但家家顺公司随即回函表示看房、协商及签约时吴Y均在现场。且吴Y作为焦静代理人参加本案二审调查时提交的录音资料内容显示，吴Y实际参与了签约。故本案不存在焦静单方处分夫妻共有财产之情形。涉案合同继续履行不存在相关法律障碍。综上，焦静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费22896元，由上诉人焦静负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 毅审 判 员  张 睿代理审判员  王丹妮二〇一六年十一月二十三日书 记 员  林 翘