上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0113执异27号
案外人毛某某，男，1973年8月11日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
案外人刘某某，女，1978年11月6日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
上列两位案外人共同委托代理人毕崇岩，上海毅也岩律师事务所律师。
上列两位案外人共同委托代理人马亚杰，上海毅也岩律师事务所律师。
申请执行人李中华，男，1979年1月25日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托代理人刘扬，上海肃澜律师事务所律师。
被执行人吴庆生，男，1967年10月1日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
本院在执行申请执行人李中华与被执行人吴庆生民间借贷纠纷一案中，案外人毛某某、刘某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人毛某某、刘某某称，2015年9月30日案外人与被执行人吴庆生及另一产权人吴念之间就本案所涉标的上海市延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，约定房价款为人民币460万元(以下币种均为人民币)，案外人应某签订合同当日支付首期房价款260万元，该笔房款用于支付给抵押权人并还清抵押权人的借款余额，并约定双方于2016年1月31日之前申请办理过户手续；当日双方又签订了一份补充协议，约定案外人需另行支付装修补偿款50万元，故案外人共某某向产权人支付510万元；合同签订后案外人按约支付了首期房价款260万元、装修补偿款50万元、部分房价款20万元，共计330万元，2015年12月30日双方签订房屋交接书，产权人将上述房屋实际交付给案外人，但产权人并未按约将首期房款偿还给抵押权人并撤销抵押，导致双方无法在合同约定时间内办理过户手续；案外人遂向上海市杨浦区人民法院起诉，要求产权人继续履行合同，此时发现上述房屋已被本院查封，导致杨浦法院无法支持案外人的某某，亦致使至今无法办理产权过户手续。故案外人向本院提出书面异议，请求本院解除对上述房屋的查封。
本院经审查查明，本案系争房屋上海市延吉中路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为吴念、吴庆生共同共有，房地产权证号为杨XXXXXXXXXX。申请执行人李中华与被执行人吴庆生之间系民间借贷纠纷，该案在审理过程中，根据申请执行人的财产保全申请，本院于2016年4月27日将上述房屋予以查封，查封期限自2016年4月27日至2019年4月26日止，查封时系争房屋登记在被执行人吴庆生以及吴念名下。后本院于2016年9月18日作出(2016)沪0113民初7841号民事判决书：一、被告吴庆生于本判决生效之日起十日内归还原告李中华借款本金60万元；二、被告吴庆生于本判决生效之日起十日内向原告支付以60万元为本金按同期银行贷款利率四倍计算自2015年12月7日至本判决生效之日止的利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费减半收取4,900元、保全费3,520元，均由被告吴庆生负担。该判决书生效后，因吴庆生届时未能履行付款义务，李中华遂向本院申请执行，要求吴庆生履行生效法律文书确定的付款义务，本院以(2016)沪0113执6000号立案执行，但被执行人吴庆生至今未能履行全部付款义务。
另查明，毛某某、刘某某与吴庆生、吴念之间系房屋买卖合同纠纷，上海市杨浦区人民法院于2016年6月23日作出了(2016)沪0110民初7331号民事判决书，主要内容为：经审理查明，吴庆生、吴念系系争房屋产权人。2015年9月30日，毛某某、刘某某(乙方)与吴庆生、吴念(甲方)经上海锐丰投资顾问有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：乙方受让甲方自有房屋，房屋建筑面积129.97平方米；房屋转让价款为4,600,000元；双方确认，在2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第十一条约定经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同附件三中的付款协议约定：待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应自行直接向甲方支付首期房价款计2,600,000元。甲方确认，全额首期房价款将专项用于本附件(即付款协议)第4、5条所述用途。双方同意第二期房价款计1,950,000元通过以下方式支付：即甲方尚欠抵押权人的借款余额全部由乙方承受(下称“转按揭”)，该第二期房价款超出甲方借款超出甲方借款余额的差额由乙方一并向贷款银行申请贷款(下称“加按揭”)。双方应某签订本合同后2015年11月30日之前与银行签订转按揭及加按揭(若有)协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。待转按揭及加按揭(若有)申请经银行审核通过且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额。若有剩余，转付甲方；若有不足，由贷款银行从第3条所述第二期房价款中提取等额于该不足部分的款项，亦用于偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额，若仍有不足，由甲方自行补足。从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件送往杨浦区交易中心办理抵押注销手续。待转按揭贷款合同审批通过且该房地产上设定之抵押登记已经注销后2016年1月31日之前，甲、乙双方、银行亲自或委托上海锐丰或其它人赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。若第3条所述转按揭申请未经过银行审核通过，则双方同意第2条所述款项优先用于偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额，而后由乙方另行向银行申请贷款用于支付第二期房价款，双方继续履行本合同。若第3条所述加按揭申请或本条所述乙方另行提出之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应当送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，若有尚未支付的第二期房价款，乙方应支付给甲方，该款应某借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误且甲方将户口迁出后当日内，由乙方支付甲方尾款计50,000元。若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。同日，毛某某(乙方)与吴庆生、吴念(甲方)另行签订《房地产买卖合同之补充协议》，内容为：甲、乙双方已于2015年9月30日签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，现甲、乙双方就以下条款达成一致，作为原买卖合同的补充协议：1、甲、乙双方约定本次交易的补偿款共计伍拾万元整分两次支付：签约当日，乙方项甲方支付部分补偿款计叁万元整；交易过户当日，乙方向甲方支付剩余的补偿款计肆拾柒万元整，均由甲方签收。上述款项与房屋买卖合同金额无关。若乙方逾期支付上述款项，可参照房屋合同违约条款一并执行。2、甲、乙双方约定本次交易为甲方到手价，甲方承诺所出售的房屋为家庭满五年唯一生活用房，所产生的税费均由乙方承担。3、若本协议与买卖合同条款有不一致处，则以本协议为准。吴庆生出具收款收据，确认自2015年7月19至2016年2月29日陆续收到毛某某、刘某某房款共计3,300,000元。2015年12月30日吴庆生与毛某某签署《房地产交接书》，双方确认系争房屋交接手续履行完毕。系争房屋上现设有抵押权人为中国银行上海市卢湾支行上海市住房置业担保有限公司的抵押，债权数额994,000元；抵押权人为顾彦鸣的抵押，债权数额1,000,000元。该院认为，毛某某、刘某某与吴庆生、吴念间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同之补充协议》系双方真实意思表示，故合法有效，双方均应恪守、按约履行。但由于涉案房屋被法院司法查封，在司法查封未解除前，无法办理产权过户手续，故对毛某某、刘某某要求继续履行合同、涤除抵押、协助办理产权过户手续的请求难以支持，遂作出判决如下：原告毛某某、原告刘某某要求被告吴庆生、被告吴念继续履行《上海市房地产买卖合同》、涤除抵押、协助办理上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续的诉讼请求，不予支持；本案受理费43,600元，减半收取计21,800元，由被告吴庆生、被告吴念负担。
再查明，毛某某、刘某某已于2017年4月10日将剩余房价款180万元交至本院。
以上事实，有案外人毛某某、刘某某提交的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、收款收据、银行交易明细单、房地产交接书、上海市杨浦区人民法院作出的(2016)沪0110民初7331号民事判决书；本院调取的(2016)沪0113民初7841号民事裁定书、(2016)沪0113民初7841号民事判决书、(2016)沪0113执6000号代管款收据等证据予以证明，本院对此予以确认。
本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2016年4月27日对系争房屋上海市延吉中路XXX弄XXX号XXX室房产采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人为被执行人吴庆生以及吴念共同共有，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人毛某某、刘某某购买并支付大部分房价款，且已实际占有该房屋，对该节事实已由上海市杨浦区人民法院作出的生效法律文书予以确认，但因上述房屋上设有抵押权且被本院查封而一直无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。案外人现已将剩余房价款交付本院，据此，本院应当依法作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人毛某某、刘某某提出的执行异议成立，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对上海市延吉中路XXX弄XXX号XXX室房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李 洁
审 判 员 祝文龙
人民陪审员 郁 雯
二〇一七年四月十日
书 记 员 陆 薇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。