北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9059号
上诉人（原审被告）北京中弘投资有限公司，住所地北京市平谷区马坊物流基地东区6号。
法定代表人何礼萍，总经理。
委托代理人赵伟娜，女，1982年10月5日出生，北京中弘投资有限公司职员。
委托代理人李洪磊，男，1985年1月14日出生，北京中弘投资有限公司职员。
被上诉人（原审原告）焉永新，男，1982年10月21日出生。
被上诉人（原审被告）刘懿德，男，1993年4月13日出生。
委托代理人梁韶慧（刘懿德之母），1958年4月28日出生。
上诉人北京中弘投资有限公司（以下简称中弘公司）因与被上诉人焉永新、被上诉人刘懿德财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第35036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中弘公司委托代理人赵伟娜、被上诉人焉永新、被上诉人刘懿德委托代理人梁韶慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，焉永新起诉至一审法院称：刘懿德与焉永新是位于北京市朝阳区4号楼的业主，是上下楼的邻居关系。2014年11月27日夜间，因刘懿德家暖气管道漏水致使焉永新的房屋受损严重，无法正常居住，焉永新无奈与租赁房屋的租户解除了《房屋租赁合同》。损害发生后，焉永新多次找到刘懿德协商修复房屋和赔偿事宜，刘懿德以是物业公司和开发商的责任为由拒绝协商和赔偿。焉永新认为系刘懿德和中弘公司共同侵权。焉永新起诉至法院，请求判令刘懿德和中弘公司赔偿焉永新：1.装修及电路损失65151元；2.财物损失8500元（写字台75**元、椅子1000元）；3.2014年11月27日到2016年4月27日租金损失136000元及违约金损失8000元；4.自行修复房屋期间的租金损失8000元；5.鉴定费3000元。
刘懿德在一审法院辩称：2014年第一次来暖气时，刘懿德家厨房地面暖气管道就漏水。暖气管道是中弘公司原始的管道，刘懿德未进行过改动。漏水后，物业公司将地面刨开，给刘懿德更换了暖气管道，说是中弘公司的责任。因此漏水责任在中弘公司，刘懿德也是受害者。
中弘公司在一审法院辩称：经中弘公司核实，关于漏水责任分析及结论，与中弘公司出具的书面材料一致。
一审法院经审理查明：焉永新与刘懿德均系北京市朝阳区4号楼业主，焉永新为1227号，刘懿德为1327号。1227号房屋建筑面积为79.48平米，为复式结构。2014年11月27日，1327号房屋厨房埋地暖气管发生漏水，进行抢修后发现埋地暖气管上有钉子穿透的洞眼。之后，中弘公司在2015年5月6日出具了《暖气漏水责任分析及结论》，称“……改换暖气和地面铺砖时无法确定做没做打压试验（不能提供证明）。而在装修之前的两个供暖季（2012年、2013年）均供暖正常，无漏水现象，2014年11月业主装修完入住时，暖气供暖造成本户暖气管道跑水……由于发现漏水的原因是人为至损造成（钉子穿透管壁），不属暖气管线施工本身质量问题，不属于保修范围。从上述情况推断，没有证据证明是施工单位施工时造成，而是业主装修造成，我司不承担赔偿责任……。”焉永新称不完全认可该责任分析及结论，认为属于刘懿德、中弘公司共同侵权。刘懿德和中弘公司均认可漏水的暖气管道系预埋在地面之下的；刘懿德称装修时仅更换了地面上的暖气片，对厨房地面进行了铺地砖，未刨开地面未改动地面下暖气管道；中弘公司称不清楚刘懿德装修时是否改动地面下暖气管道，但更换了暖气片，外移了厨房的墙体，加大了厨卫面积。
在审理过程中，该院于2015年12月1日至涉案房屋处进行了现场勘验，制作了勘验笔录，拍摄了1327号和1227号房屋漏水位置、损失情况及另一户尚未装修的毛坯房情况照片。
关于损失情况，焉永新提交了估算清单、《场内销货凭证》、《房屋租赁合同》、《收条》、《解除合同通知》予以佐证。刘懿德和中弘公司不认可证据的真实性；刘懿德称漏水当天就到1227号房屋，但房屋内没人，第二天也到1227号房屋，发现房屋内家具齐全，没有看到承租的人；中弘公司称无法核实1227号房屋是否出租，并且漏水已经修好，焉永新也有义务减少损失，对于扩大的损失不同意赔偿。另，依焉永新的申请，该院依法委托评估机构对1227号房屋装修、电路损失进行评估，《价格评估报告》给出的装修损失重置价值（非争议部分）为24021元、（争议部分）为2463元。焉永新支付评估费3000元。焉永新称《价格评估报告》给出的木地板和壁纸价格偏低，且只计算了书房的地板面积，应当将二层全部的地板面积计算在内；刘懿德和中弘公司认可《价格评估报告》的真实性和鉴定数据，但称《价格评估报告》中争议部分不应纳入评估范围。
一审法院经审理认为：根据该案查明的事实，1327号房屋漏水系因为埋于地面的暖气管道存在钉眼。对于管道上钉眼的形成，中弘公司和刘懿德各执一词。中弘公司在《暖气漏水责任分析及结论》中称不属暖气管线施工本身质量问题，不属于保修范围，因没有证据证明是施工单位施工造成的，而推断系装修造成的。对于该份材料，首先系中弘公司单方给出的意见，并未得到刘懿德的认可；其次该份材料以没有证据证明系施工造成的而推断为装修造成，系为中弘公司的推断，不能视为法律上的推断。因此，该院对于《暖气漏水责任分析及结论》所给出的结论不予采纳。刘懿德从中弘公司处购买房屋，中弘公司应当保证房屋及相关设施处于完备和符合合同约定的状态。从漏水的管道来看，该管道系埋于厨房地面之下，通过现场勘验1327号房屋及毛坯房对比情况来看，中弘公司交付的房屋地面经过硬化，漏水之后，经过刨开地面才发现漏水的管道，且中弘公司未提交证据证明对刘懿德交付房屋时房屋及相关设施的状态，及刘懿德装修时对厨房地面进行了开挖，且刘懿德陈述装修时未对厨房地面进行改动，仅在其上铺贴地砖，也符合一般的装修规范。刘懿德装修时对地面上暖气片的更换和墙体的移动，也不足以导致地面下暖气管道穿眼漏水。综上，该院推定漏水管道系因中弘公司的原因所致，中弘公司应当承担因漏水所致的侵权责任。焉永新要求刘懿德承担共同侵权责任，该院不予支持。
关于装修及电路损失，刘懿德依据其部分装修票据主张，缺乏法律依据。因漏水导致的财产损失范围和程度，应当结合实际损失及现场勘验、评估予以确定。焉永新称《价格评估报告》给出的木地板和壁纸价格偏低，其提交的证据不足以推翻鉴定意见；焉永新称应将二层全部的地板面积计算在内，但根据现场勘验的情况且书房作为一个相对独立的空间，其他区域并无明显损害情况。综上，该院对于焉永新提出的以上意见，不予采纳。刘懿德和中弘公司主张争议部分不应当纳入评估范围，但未提交证据予以反驳，该院不予采纳。故，该院根据《价格评估报告》确定装修和电路损失赔偿的数额。
关于焉永新主张的写字台和椅子损失，从现场勘验的情况看，写字台和椅子并无实际损坏，焉永新的请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。焉永新提交的证据显示案外人公司注册地址在1227号房屋上，且焉永新提交了《房屋租赁合同》、《解除合同通知》、《收条》等证据，形成证据链，可以证明焉永新的相关损失，但其中退还的押金不属于焉永新的损失。焉永新主张《房屋租赁合同》解除之后的租金损失至2016年4月27日，但根据本次漏水的情况、造成损失的情况及影响居住使用的情况，焉永新主张的期限过长，该院根据前述情况及参照有关法律规定予以合理确定。焉永新主张自行修复房屋期间的租金损失，具有合理性，该院予以一并合理确定。
鉴定费由该院依法处理。
据此，一审法院于2016年5月作出判决：一、中弘公司于判决生效后十日内赔偿焉永新装修及电路损失二万六千四百八十四元；二、中弘公司于判决生效后十日内赔偿焉永新房屋租金及违约金损失共计二万七千五百元；三、驳回焉永新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，中弘公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判由刘懿德承担本案侵权责任，其事实及理由为：一审法院推定漏水管道系中弘公司原因所致，证据不足，漏水点系刘懿德装修导致；一审法院认定焉永新的租金和违约金损失，不符合事实。
焉永新同意一审法院判决。
刘懿德同意一审法院判决。
2014年5月，刘懿德开始装修1327号房屋，8月交纳供暖费。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有收据、《暖气漏水责任分析及结论》、《房屋租赁合同》、《收条》、《解除合同通知》、《价格评估报告》、勘验笔录、照片及当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。中弘公司将房屋出售给刘懿德，中弘公司应保证房屋及设备设施处于适用状态。1327号房屋漏水是因埋于地面下的暖气管道存在钉眼，漏水管道位于厨房地面之下，中弘公司将房屋交付业主时房屋地面经过硬化，中弘公司无证据证明刘懿德装修房屋时对厨房地面进行了开挖改动，且依据一般生活常识，刘懿德装修时对暖气片的更换和墙体的移动，亦不会导致地面下暖气管道穿眼漏水，故一审法院综合案情推定管道漏水是因中弘公司原因所致，并无不当。中弘公司对焉永新的损失应承担侵权赔偿责任。
侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，焉永新提交了《房屋租赁合同》、《解除合同通知》、《收条》等证据，可以证明其因房屋漏水导致《房屋租赁合同》解除并支付了承租人相关费用，故中弘公司应对焉永新因此造成的相关合理损失承担赔偿责任。焉永新主张修复房屋期间的租金损失，有一定事实依据，一审法院依据漏水情况，造成损失情况及影响居住使用情况等因素，酌情确定租金损失数额，并无不妥。
综上，中弘公司的上诉主张不能成立，本院不予采信。对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费3000元，由北京中弘投资有限公司负担（焉永新已负担，北京中弘投资有限公司于本判决生效之日起7日内支付焉永新）。
一审案件受理费4685元，由焉永新负担3535元（已交纳906元，余2629元于本判决生效之日起7日内交纳），由北京中弘投资有限公司负担1150元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4685元，由北京中弘投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
审 判 员 李春香
代理审判员 姜 君
二〇一六年八月十六日
书 记 员 黄晓宇
书 记 员 崔 莹