湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1002民初1983号
原告（反诉被告）：李古晖，男，1968年01月13日出生，汉族。
委托代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。
委托代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郴州仁大房地产开发有限公司，社会信用统一代码9143100073288805XL，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604室。
法定代表人：黄桂平，系该公司董事长。
委托代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托代理人：薛红勇，湖南展翼律师事务所律师。
原告（反诉被告）李古晖与被告（反诉原告）郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李古晖及其委托代理人杨春林，被告（反诉原告）仁大房地产公司的委托代理人邝洪波、薛红勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李古晖请求判令：1.被告仁大房地产公司支付延期交房违约金160652元（336375元×0.06%×796天，自2011年2月4日算至2013年4月11日止共计796天）；2.被告仁大房地产公司返还原告违规收取的其它费用7175元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）仁大房地产开发公司答辩要点：一、本案系原告逾期收房，而非被告逾期交房。被告仁大房地产公司开发的丽景二期于2011年1月5日就已验收合格，达到交房条件，仁大房地产公司多次通知客户收房，为有序交房，仁大房地产公司安排李古晖所在的7号栋集中在2011年1月18日至19日交房，其他业主大都如约收房，李古晖自己不来收房，仁大房地产公司没有理由仅仅为难李古晖；二、李古晖所述的代收费用既有团购合同约定，李古晖又实际认可支付，仁大房地产公司又已代付，多出的款项也退给了李古晖，李古晖实际入住几年，房产证也办理完毕到手，却还诉称这是违规收取费用并诉请要求退还，没有事实和法律依据；三、李古晖的诉请已过诉讼时效，应予驳回。李古晖诉请的逾期交房，其时效应从合同约定的交付时间2011年2月3日起算，李古晖2016年7月才就此提出诉讼，超过了法定诉讼时效，李古晖诉请的所谓返还违规收取的费用，也应从2012年10月23日交纳最后一笔代收费起算，也超过了法定诉讼时效。
被告（反诉原告）仁大房地产公司请求判令：1.反诉被告李古晖向被告（反诉原告）仁大房地产公司支付逾期收房的房屋管理费39850元（自2011�2月3日至2013年4月11日，共计797天）；2.反诉被告李古晖向被告（反诉原告）仁大房地产公司支付逾期支付房款（186375元部分）的违约金9169.65元（186375元×0.06%×82天，自2010年10月28日至2011年1月18日共82天）；3.本案反诉费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）李古晖答辩要点：一、反诉原告仁大房地产公司的诉讼请求超过了诉讼时效。仁大房地产公司于2012年10月23日通知李古晖交纳代收费用，在给李古晖开具交房单时没有提出交管理费的主张，2013年4月11日仁大房地产公司在交给李古晖钥匙时，也没有提出房屋管理费的主张，说明仁大房地产公司已经明确放弃了收取房屋管理费的主张，直到本案仁大房地产公司提起反诉，超过了2年的诉讼时效时间；二、仁大房地产公司于2013年4月11日才交付房屋钥匙给李古晖，才履行交房义务，其请求李古晖承担逾期收房的理由不能成立。李古晖于2011年1月18日前就已经付清了所有房款，没有任何违约行为，李古晖交纳了2013年4月11日以前的物业管理费，可见没有按时交房的责任在于仁大房地产开发公司；三、李古晖没有逾期支付房款，无需支付逾期违约金。根据购房合同的约定，李古晖采取自行住房公积金贷款的方式支付房款，签订合同后，李古晖积极办理有关手续，由于公积金贷款需要住房公积金办评估、调查、审批等程序，在30天内没有办理下来，所贷款项为0，所以也就“把所贷的款项全部缴纳给了仁大房地产公司”，而仁大房地产公司却把保证所贷款项在签订合同后30日付给出卖人理解为“保证将所欠贷款在签订合同30日付给出卖人。”至于贷款是否获得或贷款少于还款额的，根据合同规定，只要在收到买受人交款通知7天内缴清就不算违约，直到2011年1月18日才收到交款通知，�后李古晖马上就交清了房款，李古晖不存在违约行为。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：
李古晖于2010年9月28日与仁大房地产公司签订合同编号为20100092201的《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：李古晖购买仁大房地产公司位于郴州市香雪西路的丽景山庄项目中的第7栋201号房一套，建筑面积共162.50平方米，单价为每平方米2070元，总金额336375元。购房合同中第五条对付款方式及期限约定为：“买受人按市公积金贷款方式按期付款。……买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计150000.00元，余款186375元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处�。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在3日内有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还给买受人。……”第六条：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实�全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第九条：“交付期限及条件出卖人应当在2011年2月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；……”第十条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起七天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……(2)逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金……。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理；1、出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60天内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日的延期交房的责任。”合同签订后，李古晖于2010年9月28日支付了购房款150000元，同日签署委托书，委托仁大房地产公司代收、代缴预购商品房的维修基金、契税、登记费、工本费、测量费、门牌制作费等相关费用，委托仁大房地产公司代办到户土地使用权证、房产证和契证，并同意支付仁大房地产公司交通费、通讯费、劳务费等包干费用人民币壹佰元整。仁大房地产公司于2011年1月13日组织竣工验收，并在2011年1月14日用登郴州日报的方式向发出了丽景山庄二期7号栋的交房通知，交房时间安排在2011年1月18日-19日。2011年1月18日李古晖支付购房款186375元，同日，李古晖向仁大房地产公司交纳代收费11625元，2012年10月23日李古晖向仁大房地产公司交纳代收代缴费13773元。2013年4月11日，李古晖收房。2014年7月24日仁大房地产公司代办完相关事项后退回李古晖581.38元。2013年4月26日，李古晖所购房屋办好房产证，2013年8月28日，李古晖所购房屋办好土地使用权证。
本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行。合同纠纷当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案双方争议的焦点为1.原告李古晖的诉讼请求是否已过诉讼时效；2.反诉原告仁大�地产公司的反诉请求是否已过诉讼时效。现对本案涉及的问题评判如下：
一、原告李古晖的诉讼请求是否已过诉讼时效。
双方购房合同中约定交房时间为2011年2月3日，仁大房地产公司已经完成竣工验收，并按照合同约定通知李古晖收房，李古晖于仁大房地产公司安排的2011年1月18日交房日期当日交清房款，但李古晖于2013年4月11日收房，如果仁大房地产公司存在逾期交房的违约行为，李古晖诉请仁大房地产公司延期交房违约金的诉讼时效起算点应当从2011年2月3日的次日开始计算，据本案立案时已经超过2年。李古晖于2012年10月23日交纳最后一笔代收代缴费用，其诉请仁大房地产公司返还违规收取的代收费用7175元，诉讼时效的起点应当从2012年10月23日的次日开始计算，至本案立案之日，已经超过2年。李古晖提供《关于仁大地产违约赔偿的协商函》、�关于李古晖协商函处理意见》，拟证明李古晖就仁大房地产公司违约交房、违规收费、支付违约金的问题进行了协商，向仁大房地产公司主张过权利，李古晖的起诉没有超过诉讼时效。仁大房地产公司质证认为有异议，《关于仁大地产违约赔偿的协商函》上没有李古晖的签名，《关于李古晖协商函处理意见》也没有公司盖章。本院认为，李古晖提供的该2份证据均无相关当事人的签字或盖章，仁大房地产公司不予认可，李古晖未提供其他证据予以佐证，本院无法确认其真实性，故对李古晖提供的该2份证据不予采信。李古晖未提交充足证据证明本案诉讼时效存在中止或中断的情形，本院认定李古晖的诉讼请求已经超过2年诉讼时效，不予支持。
二、仁大房地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。
双方购房合同中约定交房时间为2011年2月3日，李古晖�际于2013年4月11日收房，如果李古晖存在逾期收房的违约行为，仁大房地产公司诉请李古晖支付逾期收房的房屋管理费的诉讼时效起诉点应当为2011年2月3日的次日开始计算，据本案立案日期已经超过2年。双方购房合同约定的剩余房款186375元支付时间是签订合同后30日，则应当为2010年10月28日，如果李古晖存在逾期支付剩余房款的违约行为，仁大房地产公司诉请李古晖逾期支付房款违约金9169.65元的诉讼时效应当自2010年10月28日的次日开始计算，据本案立案日期已经超过2年。仁大房地产公司未向本院提交充足的证据证明本案诉讼时效存在中止或中断的情形，本院认定仁大房地产公司的诉讼请求已经超过2年诉讼时效，不予支持。
综上，原告的诉讼请求以及被告的反诉请求均已超过诉讼时效，本院均不予支持，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的�定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李古晖的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）郴州仁大房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费3657元，由原告（反诉被告）李古晖承担，反诉案件受理费513元，由被告（反诉原告）郴州仁大房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李 芬
人民陪审员 谢寒梅
人民陪审员 石利丽
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 彭丽莎
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。