广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2516号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中钜塑胶五金制品有限公司。
法定代表人：郭华利，总经理。
委托代理人：付三元，广东法迈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市清源防水科技有限公司。
法定代表人：邓晨，总经理。
委托代理人：陈美梅，广东德深律师事务所律师。
委托代理人：冷战魁，广东德深律师事务所律师。
上诉人深圳市中钜塑胶五金制品有限公司（以下简称中钜公司）因与被上诉人深圳市清源防水科技有限公司（以下简称清源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：中钜公司作为甲方与清源公司作为乙方于2014年4月5日签订了《厂房租赁协议书》，约定甲方将位于XX宿舍出租给乙方使用；双方共同遵守和执行深圳市XX实业有限公司与郭华利签约的房屋租赁合同所有条款内容；乙方每月按比例支付一楼房租及管理费用总计16907元；中钜公司已收到清源公司租赁保证押金（到期以押金收据为准）；租用期限从2014年5月起至2.1协议内容。中钜公司法定代表人郭华利在甲方一栏签字，余XX在乙方一栏签字。此后，中钜公司作为甲方与余XX作为乙方签订《厂房租赁协议书》，亦约定甲方将位于XX5间宿舍出租给乙方使用；双方共同遵守和执行深圳市XX实业有限公司与郭华利签约的房屋租赁合同所有条款内容；乙方每月按比例支付一楼房租及管理费用总计16907元给甲方；同时约定，如乙方未按时足额交租，按XX公司合同，乙方应向甲方每日加付欠交数额3％的违约金；乙方应向甲方缴纳两个月租金作为租赁保证金（到期结算以收据为准）。中钜公司法定代表人郭华利在甲方一栏签字并加盖中钜公司公章，余XX在乙方一栏签字并加盖清源公司公章。在庭审过程中，中钜公司确认清源公司在上述协议签订后通过余XX个人账户缴纳租赁押金29000元。
中钜公司在庭审中表示其与深圳市XX实业有限公司签订了厂房租赁合同，承租XX宿舍，合同期限为2012年1月1日至2014年12月31日。此后，中钜公司将一楼部分厂房及二楼5间宿舍分租给清源公司。合同期限自双方签署之日至中钜公司与深圳市XX实业有限公司签订的租赁合同到期之日止，即到期日为2014年12月31日。中钜公司于2014年11月28日与深圳市XX实业有限公司续签《厂房租赁合同》，继续承租上述房产，合同期限为2015年1月1日至2017年12月30日，该两份厂房租赁合同期限不同，其他内容完全一致，由于续签合同时原租赁合同已被深圳市XX实业有限公司收回并销毁，故仅提交了其作为乙方与深圳市XX实业有限公司作为甲方于2014年11月28日续签的《厂房租赁合同》，该合同关于履约保证金的约定为：履约保证金（押金）以开收款收据为准，在合同期限届满且乙方无任何违约行为的情况下，甲方将该押金无息退还给乙方；乙方提前退租或有其他违约行为，乙方无权要求退还押金，并应另行向甲方支付与押金等额的违约金。
清源公司主张其已于2014年12月12日搬离涉案厂房，并提交了录音光盘、照片予以证明。中钜公司对2015年4月15日的录音予以确认，对其他录音及照片不发表质证意见。根据2015年4月15日录音内容，可确认清源公司已于2014年12月搬离涉案厂房。
中钜公司主张其就是否续约问题多次口头与清源公司股东余XX协商，最终于2014年11月26日与余XX就续约达成一致，清源公司要求中钜公司与房东深圳市XX实业有限公司续签二至三年合同，其必定续租，故中钜公司与深圳市XX实业有限公司于2014年11月28日续签合同，后清源公司拖欠租金并搬离厂房，构成提前退租，致使中钜公司遭受房租与管理费用等损失。中钜公司提交了商事主体登记及备案信息查询单证明余XX为清源公司股东，并提交了手机短信照片证明余XX承诺并要求其与深圳市XX实业有限公司续签合同，清源公司确认上述手机短信的真实性，但是主张余XX仅为公司股东，没有续签合同的授权，不能代表公司签订合同。
清源公司的一审诉讼请求：1、确认清源公司与中钜公司签订的《厂房租赁协议书》于2014年12月31日解除；2、中钜公司返还清源公司租赁押金29000元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2015年1月1日起，暂计算至2015年1月29日止，为29天，29000元×5.6％×29天÷365天＝129元），以上合计29129元；3、中钜公司承担本案诉讼费。
中钜公司的一审反诉请求：1、清源公司支付拖欠中钜公司2015年1月1日至2015年2月28日期间租金及管理费，共计33814元（16907元×2个月）；2、清源公司支付中钜公司提前退租违约金29000元；3、清源公司支付延付租金及管理等费用之违约金6762.80元；4、清源公司承担反诉等诉讼费用。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然中钜公司于庭后提交了深圳市XX实业有限公司出具的《房屋所有权证明书》，但未提供证据证明本案所涉房产已取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故清源公司与中钜公司签订的《厂房租赁协议书》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，中钜公司应返还清源公司其收取的租赁押金29000元。关于利息，清源公司主张自2015年1月1日开始计算，符合相关法律规定，原审法院予以支持。关于中钜公司的反诉请求，原审法院认为，本案所涉《厂房租赁协议书》为无效合同，且清源公司已于2014年12月搬离涉案厂房，故中钜公司的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、清源公司与中钜公司签订的《厂房租赁协议书》无效;二、中钜公司于判决生效之日起五日内一次性支付清源公司租赁押金29000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年1月1日计至本判决指定支付之日止）;三、驳回清源公司的其他诉讼请求;四、驳回中钜公司的全部诉讼请求。如果中钜公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费264元，由中钜公司承担。本诉受理费清源公司已预交。反诉受理费770元，由中钜公司承担。反诉受理费中钜公司已预交。
上诉人中钜公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、改判清源公司支付拖欠中钜公司2015年1月1日至2015年2月28日期间租金及管理等费，共计33814元；3、改判清源公司支付延期支付租金及管理等费用之违约金，共计6762.80元；4、由清源公司承担本案受理费等诉讼费用（共计40576.80元）。上诉理由：原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定中钜公司与清源公司所签订《厂房租赁协议书》无效，未考虑到中钜公司租用的厂房是历史遗留问题，该建筑已连续对外出租近二十年，且所签租房合同已由房屋出租管理部门备案并按期纳税，进而判决中钜公司退还清源公司租房押金系适用法律错误。
被上诉人清源公司答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，中钜公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回中钜公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，中钜公司提交了一份涉案厂房2006年的备案租赁合同书、两份2006年的租赁税费发票及三张吸塑机的照片（拍摄时间2016年2月17日）。以证明涉案厂房曾办理过租赁备案并缴纳过租赁税费，以及清源公司至今仍将其吸塑机留住中钜公司厂房，清源公司占用涉案厂房至2015年3月1日。中钜公司在2015年3月1日将吸塑机搬移到厂房外面的院子里。中钜公司称前两份证据一审期间未能从房屋所有权人处拿到，因此到二审才提交，吸塑机照片是在二审期间拍摄的。本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。中钜公司二审提交的证据即使真实，但均属于一审期间即可以提交的材料，而中钜公司直至二审才提交，已经超过举证期限，中钜公司也未就逾期提供证据说明正当理由，对中钜公司二审提交的上述证据，本院依法不予采纳。
本院认为：本案为租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的租赁合同无效。中钜公司称涉案房屋曾办理过房屋租赁合同备案，但并未举证证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或临时使用许可证，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，处理正确。清源公司主张其已于2014年12月搬离涉案房屋，并提交了录音及照片予以证明。中钜公司对搬离时间有异议，但在一审举证期限内并未提交反驳证据证明其反驳主张。原审法院认定清源公司已于2014年12月办理涉案房屋，并无不当。至于中钜公司所称余XX曾同意续租的问题，即使中钜公司所称属实，因涉案房屋租赁合同无效，中钜公司在本案中并未提交证据证明其因此所遭受的损失，其要求清源公司继续支付搬离后的租金，依据不足。
综上，上诉人中钜公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费814元，由上诉人深圳市中钜塑胶五金制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。