北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第17414号
原告穆惠珍，女，1954年2月21日出生。
委托代理人季振法，北京泽达律师事务所律师。
委托代理人朱现领，北京泽达律师事务所律师。
被告北京金百佳物业管理有限公司恒盛泰业贸易发展分公司，住所地北京市西城区槐柏树北街6号楼地下一层625室。
负责人甘雪萍，经理。
委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。
被告北京金百佳物业管理有限公司，住所地北京市西城区槐柏树北里6号楼地下一层628室。
法定代表人甘雪萍，经理。
委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。
原告穆惠珍与被告北京金百佳物业管理有限公司恒盛泰业贸易发展分公司（以下简称物业分公司）、北京金百佳物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告穆惠珍和委托代理人季振法、被告物业分公司及物业公司的委托代理人陈海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告穆惠珍诉称：2005年5月7日我与物业公司签订房屋租赁协议，物业公司将位于北京市西城区槐柏树北里6号楼半地下东区约400平方米的房屋出租给我，该合同截至2008年1月15日。2007年12月31日，我与物业公司续签房屋租赁协议，租赁期限截至2013年12月31日，租赁房屋面积增至900平方米。2012年9月3日，我与物业公司签订提前终止房屋租赁协议，将续签的房屋租赁协议废止。物业分公司自2005年5月20日至2012年9月8日一直使用北京市西城区槐柏树北街6号楼地下一层625房间（约20平方米），未支付过房屋使用费，我曾多次讨要，物业分公司一直推托，故诉请法院判令：1.物业分公司支付2012年5月20日至2012年9月8日期间使用北京市西城区（原宣武区）槐柏树北街6号楼地下一层625室房间的房费8640元，物业公司承担连带责任。
原告穆惠珍向本院提交房屋租赁协议（2005年5月7日）、提前终止房屋租赁协议、物业分公司的企业信息、关于装修宣武区广内槐柏树街北里六号楼地下室证言材料予以证明。
被告物业分公司、物业公司辩称：物业分公司是物业公司的下属分支机构。物业公司并未将涉案房屋625号房屋出租给原告使用。原告称物业分公司使用625号房屋不属实，625号房屋是配电室，物业分公司并未实际使用该房屋。原告与物业公司之间在2012年9月3日已经终止了房屋租赁协议，在终止协议当中，双方明确确定双方租赁协议废止。原租赁协议已经不再约束双方，而且双方费用已经结清，原告不应再向物业公司主张任何费用。原告的诉讼请求超过诉讼时效，且没有事实与法律依据，不同意原告诉讼请求。
被告物业分公司、物业公司向本院提交房屋租赁协议（2005年5月7日）、房屋租赁协议（2007年12月31日）、提前终止房屋租赁协议、移交清单、收条、房屋所有权证予以证明。
经本院庭审质证，当事人对原告穆惠珍提交的房屋租赁协议（2005年5月7日）、提前终止房屋租赁协议、关于装修宣武区广内槐柏树街北里六号楼地下室证言材料、物业分公司的企业信息、被告物业分公司、物业公司及物业分公司提交的房屋租赁协议（2005年5月7日）、房屋租赁协议（2007年12月31日）、提前终止房屋租赁协议、移交清单、收条、房屋所有权证的真实性、关联性、合法性未提出异议，本院予以确认。
穆惠珍于2013年8月9日申请变更诉讼请求的计算区间和数额，变更诉讼请求为判令二被告连带支付2005年5月20日至2012年9月8日期间使用北京市西城区（原宣武区）槐柏树北街6号楼地下一层625房间的费用50000元。
经审理查明：2005年5月7日，物业公司与穆惠珍签订房屋租赁协议，约定物业公司将位于北京市西城区槐柏树街北里6号楼半地下东区约400平方米的营业用房出租给穆惠珍使用，租赁期限自2005年6月1日起至2008年1月15日止，租费每年12万元。穆惠珍承租房屋后用于经营旅馆。上述协议约定的期限届至前，物业公司与穆惠珍再次签订房屋租赁协议，约定穆惠珍租赁的营业用房面积增至约900平方米，租赁期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为30万元。穆惠珍承租房屋后仍用于经营旅馆。
2012年9月3日，物业公司（甲方）与穆惠珍（乙方）签订提前终止房屋租赁协议，协议内容如下：“甲、乙双方于2007年12月31日签订的乙方租赁甲方位于北京市西城区槐柏树北里6号楼半地下室约900平方米房屋（房屋租赁协议），终止日期为2013年12月31日。因客观原因，经甲、乙双方友好协商同意提前终止上述双方所签房屋租赁协议，达成下列协议：一、终止日期为2012年8月31日。二、因提前终止，甲方一次性支付给乙方51万元作为补偿。（其中10万元为乙方前欠租金直接抵扣。另41万元甲方以现金形式一次性支付给乙方。）三、乙方须将现租赁房屋内经营所需的所有设备、设施保持原样及证照无偿移交并过户给甲方（详见移交清单），证照必须有效。四、甲方与乙方的租赁结算日期及乙方与现租住及入住的顾客结算日期均为2012年8月31日，乙方需将电费、水费、电话费、网费、有线电话费一并交清，原房屋租赁协议废止。五、此协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。”上述协议签订当日，物业公司与穆惠珍进行了交接。2012年9月8日，穆惠珍收到物业公司补偿款41万元。
另查，坐落于北京市西城区槐柏树街北里6号楼房屋地上六层地下一层，地上一层和地下一层的房屋所有权人为北京金座投资管理公司（北京金座投资管理有限公司原名称），其中地上一层有证房屋建筑面积926.29平方米；地下一层有证房屋建筑面积967.21平方米。物业公司与穆惠珍签订的房屋租赁协议即涉及上述房屋的地下一层。物业分公司在工商登记管理机关登记注册的地址由北京金座投资管理有限公司出具企业住所（经营场所）证明，证明地址为“北京市西城区槐柏树街北里6号楼625室”，物业分公司营业执照记载的地址为北京市西城区槐柏树北街6号楼地下一层625室。房屋租赁协议终止物业公司接收后，物业公司将地下一层原“625号”房屋的门牌更换为“配电室”（以下简称涉案房屋）。
本案审理期间，本院对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋东向开门，门上有粘贴物痕迹，贴有“配电室”的牌子，屋内墙壁上有进户电缆、配电箱4个，配电箱内已无电表有电闸，房屋面积不足15平方米。
上述事实，有当事人提交的上述证据、勘验笔录和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：物业分公司是物业公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由物业公司承担，穆惠珍要求物业分公司与物业公司承担连带责任的主张，没有法律依据，本院不予支持。
穆惠珍与物业公司签订的房屋租赁协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。穆惠珍与物业公司签订的提前终止房屋租赁协议，符合法律规定，且已实际履行，解除合同行为应属有效。穆惠珍与物业公司之间设立房屋租赁关系始于2005年5月7日止于2012年8月31日，属持续状态，穆惠珍的起诉未超过诉讼时效期间，故对物业公司、物业分公司就诉讼时效进行的抗辩，本院不予采纳。
穆惠珍与物业公司在协议解除合同时，已经进行了清算，并对租赁物交接完毕，穆惠珍未就在本案主张的房屋使用费提出要求表明合同解除并清算时，当事人之间无此争议。另外，当事人提交的房屋所有权证显示北京市西城区槐柏树街北里6号楼地下一层房屋面积为967.21平方米，穆惠珍租用的房屋面积2005年约为400平方米后增至约900平方米，物业公司留有67.21平方米房屋未出租给穆惠珍，在当事人签订房屋租赁协议中，就剩余面积房屋的使用问题没有约定。涉案房屋内设置有供电设备且面积未超过67.21平方米，属物业公司自用部分，故穆惠珍要求支付涉案房屋费用的主张，缺乏合同依据亦无法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
驳回穆惠珍的诉讼请求。
案件受理费五百二十五元，由原告穆惠珍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一三年九月二十五日
书记员 马德天