广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第56号
上诉人（原审被告）马建辉，男，1962年12月31日出生，汉族。
委托代理人韩秀娴，广东容林律师事务所律师。
委托代理人黄惠嘉，广东容林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）叶沛玲，男，1970年12月2出生，汉族。
委托代理人崔勇刚，广东导正律师事务所律师。
原审第三人广州联诚能源科技发展有限公司。
法定代表人杨培凯，职务总经理。
委托代理人曾达文，该司职员。
委托代理人李世平，该司职员。
上诉人马建辉因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法石民初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年11月，叶沛玲与出租人签订土地承包合同，由叶沛玲租赁位于广州市番禺区南村镇罗边村土名“猫儿山”面积为4200平方米的土地作自建厂房使用。使用期限从2006年9月1日起到2031年8月31日止。叶沛玲取得上述土地的使用权后，在租赁的土地上自建厂房并使用。
2007年6月23日，马建辉以坚高科技有限公司的名义与叶沛玲签订建筑物租赁合同，由马建辉承租位于上述地址自建简易厂房2280平方米，空地1362平方米。双方约定租赁时间从2007年9月1日至2016年8月31日。其中，2010年9月1日起至2013年8月31日止的租金为每月32080元。合同签订后，叶沛玲将厂房交予马建辉使用，马建辉在使用租赁标的物后，基本按时交纳租金。
2010年7月左右，马建辉将部分厂房转租给广州联诚能源科技发展有限公司（以下简称联诚公司），叶沛玲知晓后没有禁止，只要求马建辉每月增付加水电费3000元。马建辉同意该条件，各方按重新约定的内容各自履行合同。马建辉与联诚公司签订租赁合同后，马建辉将部分厂房交联诚公司使用，联诚公司向马建辉交纳租赁押金73950元。联诚公司承租部分厂房后的初期，马建辉收取联诚公司的租金（每月24650元），结合自身应交付的租金，一并交付给叶沛玲。其后，联诚公司将每月租金直接交付叶沛玲。马建辉对此虽有异议，但仍认可联诚公司的行为。其后，马建辉拟将剩余的厂房转租给案外人。叶沛玲得知后予以制止。马建辉在叶沛玲的干预下终止第二次转租行为。2012年6月，马建辉未有缴纳自身应交付的租金。2012年10月5日，叶沛玲以马建辉拖欠数月租金，违反合同约定及法律规定为由向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的建筑物租赁合同，马建辉返还该租赁标的物；2、由马建辉支付自2012年6月起至合同解除时止的租金（暂计至起诉之日为55000元）；3、从2012年6月1日起加付迟延支付的租金的滞纳金（按拖欠的租金为本金，按每日1%标准计算，至拖欠的租金全部清偿时止），并由马建辉承担案件诉讼费。马建辉答辩不同意解除合同，要求继续履行合同。联诚公司述称要求继续履行合同到期限届满。
由于马建辉将部分转租给联诚公司，本案的处理结果与广州联诚公司有利害关系，原审法院遂依法追加该公司为本案的联诚公司参加诉讼。联诚公司在签收该院传票之时，同意举证期及答辩期缩短到开庭之日。
诉讼中，叶沛玲向原审法院提供的证据有（按各次开庭归纳）：1、租赁合同；2、收据；3、罗边村土地承包合同；并以此支持其诉讼请求的成立。
马建辉对叶沛玲提供的第1、2、3项证据予以确认。
联诚公司对叶沛玲提供的证据的质证意见为由原审法院自行认定。
诉讼中，马建辉向原审法院提供的证据有（按各次开庭归纳）：1、番禺区南村镇政务服务中心综合办证厅办事轮号筹；2、同意书；3、广州番禺区百兴利电子厂的租金收据；4、民事裁定书；5、照片，并以此支持其抗辩主张的成立。
叶沛玲对马建辉提供的第3项证据予以确认，对第1、2、5项证据不予确认。
诉讼中，联诚公司向原审法院提供的证据有：1、收据（包括租赁、押金）；2、租赁合同；3、租赁合同附件；4、租赁合同LB01补充协议，并以此支持其观点及主张。
叶沛玲对联诚公司提供的证据中的第1、2、3项证据予以确认；对4、5项证据的真实性予以确认，但认为这是联诚公司与马建辉签订的补充协议，本人之前并不知情。
马建辉对联诚公司提供的证据予以确认。
依据马建辉的申请，原审法院通知证人出庭作证，证人证言内容大致为马建辉曾告知叶沛玲可以支付大部拖欠的租金，但叶沛玲要求必须在2012年10月1日前全部支付，并因拖欠的租金的问题而引致纷争，而厂房的转租并没有禁止性规定。叶沛玲对证人证言中关于拟支付拖欠租金的内容没有异议，对厂房没有禁止性规定有异议，认为已明确规定。马建辉对证人证言没有异议。
原审法院认为，通过庭审查明的事实及质证的证据可知，叶沛玲自行在租赁的工业用地之上建筑厂房使用，在征得土地出租方的同意将厂房出租，故叶沛玲出租厂房给马建辉的效力问题应当依据法律的规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。叶沛玲至今未提供该物业的产权证照，为其不能举证不能，不利后果由其承担，同时应当认定为无证出租，叶沛玲出租厂房给马建辉的行为，违反了上述法律规定，故叶沛玲、马建辉之间的租赁合同依法无效。叶沛玲要求解除合同的诉讼请求在法律上存有认知上的失误，予以变更，更正为确认双方的租赁合同无效。虽然叶沛玲、马建辉之间的租赁合同的效力因叶沛玲未能举证而被认定为无效，但从整个使用过程中，马建辉自行使用，及转租给联诚公司使用均未遇任何障碍，至今也能正常使用，双方产生纷争的原因在于马建辉不按时交纳租金。因此，叶沛玲、马建辉之间合同纷争的善后处理应从解决实际问题出发，酌情考虑参照有效合同的处分原则处理。诉讼中，叶沛玲要求马建辉交纳拖欠的租金及滞纳金，但双方的合同为无效合同，故马建辉仍应当按原租赁合同的约定的租金标准交纳使用费，使用费之中扣除联诚公司向叶沛玲交纳部分，并依据双方的约定，加付每月水电费3000元，交纳的期限为本案判决发生法律效力之日，因此，叶沛玲要求马建辉支付拖欠租金的诉讼请求，予以更正，变更为由马建辉支付使用费。相应的滞纳金则因合同无效而失却支持的基础，故叶沛玲要求马建辉交纳租金滞纳金的诉讼请求，不予支持。由于叶沛玲、马建辉之间的合同无效，且叶沛玲要求收回厂房，导致马建辉丧失继续厂房的基础，故马建辉应交厂房交还，由此，叶沛玲要求马建辉交还厂房的诉讼请求，予以支持。马建辉在使用厂房内现存物品处理问题，因马建辉需交还厂房给叶沛玲，故马建辉在厂房内的物品应予以自费搬迁，因搬迁需要时间，由此，该院确定，马建辉在本判决发生法律效力之日起十日内将存于原使用厂房内的物品自费搬迁。马建辉逾期搬迁该物品，则参照使用费标准，交纳相应的使用费至搬迁时止。关于联诚公司的租赁合同效力问题，马建辉与联诚公司租赁合同是基于原合同而形成的从合同，按照法理，从合同的效力依附于主合同，主合同无效，从合同相应无效。因原、马建辉之间的主合同被认定无效，故马建辉与联诚公司之间的从合同也无效。联诚公司要求使用部分厂房是至转租合同期满的主张，不予采纳，联诚公司在使用厂房过程中，曾向马建辉交纳租赁押金，但因联诚公司没有提出相应的处理要求，故相应的押金由马建辉及联诚公司协商处置，协商不成，可通过包括诉讼在内的途径解决，本案不予处置。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定，作出如下判决：一、叶沛玲与马建辉签订的建筑物租赁合同无效；二、马建辉与联诚公司的租赁合同无效；三、从2012年6月起至迁出厂房时止，马建辉按每月10430元的标准向叶沛玲交纳使用费；四、马建辉按原租赁合同的约定迁出厂房，并自费搬迁存于厂房内的物品，将厂房交还叶沛玲；四、驳回叶沛玲的其他诉讼请求；一审案件诉讼费838元及诉讼保全费220元，均由马建辉负担。
判后，上诉人马建辉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院判决马建辉自2012年6月起至迁出厂房时止，按每月10430元的标准向叶沛玲交纳使用费错误。2012年10月18日，原审法院查封案涉房屋，将案涉房屋的大门两边用封条封住，同时叶沛玲将房屋的小门锁住，导致马建辉丧失了对于案涉房屋的使用权，故从该日起马建辉不应再支付房屋使用费。2012年10月，马建辉通过银行转账的方式共向叶沛玲支付乐两笔租金共13800元，原审法院未予认定错误。二、原审法院认定马建辉每月支付3000元的水电费错误。本案案由为租赁合同纠纷，叶沛玲诉请的也是租金，原审法院将双方口头约定每月支付的3000元水电费计算在使用费中明显不当，水电费应按照时间发生的数额收取。据此请求法院判令：1、改判原审判决第三项为：从2012年6月起至2012年10月18日止，马建辉每月按7430元的标准向叶沛玲交纳使用费；2、叶沛玲承担本案的诉讼费用。
被上诉人叶沛玲答辩称同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人联诚公司陈述意见为同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
一审中，马建辉表示：对于叶沛玲要求每月多付3000元是同意的，且按该标准向叶沛玲支付至2012年6月。
二审中，马建辉表示：1、同意原审判决第一、二、四、五项；2、2012年10月份其又支付了两笔租金13800元的凭证一审中没有经过庭审质证，二审中亦无法提交凭证原件；3、没有证据证明叶沛玲锁门的事实。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，马建辉自2012年6月起即未再向叶沛玲支付案涉房屋其应缴纳的租金，因此，原审法院判决第三项并无不当，本院予以维持。现马建辉上诉提出因叶沛玲对于案涉房屋进行锁门导致其丧失对房屋的使用权，以及其另支付过两笔共13800元的租金，对此，马建辉均并无提交任何证据证明其所主张的上述事实，因此，马建辉理应承担举证不能的法律后果，其所提出的该项上诉理由因缺乏事实依据，本院不予采信。至于马建辉上诉提出不应支付3000元的水电费的问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，由于案涉合同在履行的过程中，双方当事人以事实行为共同变更了原合同对于租金标准的约定，即每月由马建辉加付水电费3000元作为租赁案涉房屋的对价，因此，原审法院依据双方事实履行的租金标准，判令马建辉按每月10430元的标准支付房屋使用费正确，本院予以确认。马建辉对此提出的上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予采信。
因各方当事人对于原审判决第一、二、四、五项均无提出上诉，故上述判项应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人马建辉的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费838元由上诉人马建辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年××月××日
书 记 员 郝 烨