河北省任县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0526民初1213号
原告耿俊海，男，1964年9月6日出生，汉族，中专文化，教师，现住任县，
委托代理人贾宪军，男，1965年3月23日出生，住任县，
被告谢小芬，女，1943年6月8日出生，汉族，文盲，退休职工，现住任县，
委托代理人王玉强，河北领航律师事务所律师。
被告马洪棉，女，1955年9月11日出生，汉族，大学文化，住邢台市，
原告耿俊海诉被告谢小芬、马洪棉确认合同效力纠纷一案，本院于2016年4月1日做出（2015）任民初字第344号民事判决书，宣判后，被告谢小芬不服，提出上诉，上诉到邢台市中级人民法院。邢台市中级人民法院于2016年8月4日作出（2016）冀05民终1528号民事裁定书。裁定1、撤销任县人民法院（2015）任民初字第344号民事判决；2、发回任县人民法院重审。我院接此案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告耿俊海及其委托代理人贾宪军、被告谢小芬委托代理人王玉强、被告马洪棉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿俊海诉称，1982年10月5日谢小芬从原任县建筑公司购买宅院一座，南北长20.44米，东西宽5.9米，四至为东至巷、西至张友苏（系被告马洪棉丈夫）、南至大路、北至公司宿舍（见任县建筑公司出卖宿舍契书）。1987年4月10日，被告谢小芬因在其他地方新建宅院一座，该宅院不再居住，通过吴焕敏说和，耿书臣书写了出卖宅舍契书，以3000元的价款卖给了原告（见出卖宅舍契书）。原告购买后在此居住，后来出租给别人居住，最后租赁户为骆同军。2013年阴历10月28日，我大哥谢虎群找到我，讲被告谢小芬要查看房产买卖协议，我把协议给了大哥谢虎群，几日后我从被告谢小芬手里要回了协议书。2014年麦后，听说县城要进行宅基地清理登记发证，我找到骆同军要积极配合清理登记发证，骆同军讲我已不租了。我便找到被告马洪棉妹妹马红军（在任县畜牧局工作），何时丈量让被告马洪棉通知我一声。第二天被告马洪棉给我打了个电话，她说该房产谢小芬卖给她了。我讲到“1987年被告谢小芬就卖给我了，怎么能卖给你呢？”之后我们双方交换了协议书。当我得知谢小芬2014年4月24日又将该房产卖给被告马洪棉（见协议书）后，我和妻子就搬到该宅院居住至今。最近，因老家有事，该宅院没人居住，被告马洪棉趁机找到北街居委会干部，将该宅院丈量在被告马洪棉名下。综上，二被告互相串通，恶意签订房产买卖协议，侵占原告财产，严重侵害了原告的合法权益，为此，现向任县人民法院提起诉讼，依法确认二被告2014年4月24日签订的房产买卖协议无效。
被告谢小芬在答辩期内没有答辩，在庭审中辩称，原告所述不是事实，诉争宅院，谢小芬从未卖给原告，原告对诉争宅院不享有所有权，原告起诉谢小芬理由不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。
被告马洪棉辩称，耿俊海诉讼的宅院是谢小芬的房产，谢小芬有权出卖给我，所以，我与谢小芬2014年4月24日签订的房产买卖协议合法有效。1、在1981年我购买了任县建筑公司北瓦房4间的西边2间，1982年谢小芬购买了任县建筑公司北瓦房4间的东边2间。此后，我们两家就是邻居。1989年11月份，我家搬到了邢台居住。在我居住期间，我没有见到过耿俊海在此居住。所以，原告称“1987年4月10日，被告谢小芬将此院卖给了原告。原告购买后在此居住”是胡编乱造，无稽之谈！2、在2014年4月24日，谢小芬自愿将该房产（北瓦房2间和东平房3间门道1间）以45000元的价格出售给了我。我当时付清了全部购房款并签订了房产买卖协议书。房产买卖协议有任县任城镇北街社区居民委员会印章，并有2名见证人。房产买卖协议书第三条写明：“甲方（谢小芬）保证是该宅院全部的完全所有人，没有任何纠纷。若发生纠纷，概由甲方全部负责并承担一切后果”（见房产买卖协议书）。所以，谢小芬的房产没有任何纠纷，我购买谢小芬的房产是合法有效的，不动产登记在我的名下也是理所当然的。原告称“被告马洪棉趁机找到北街居委会干部，将该宅院丈量在马洪棉名下”更是胡编乱造，无稽之谈！3、在2014年麦后，我得知原告给我妹妹打电话后，我即刻通知了原告：“此房产谢小芬已经卖给了我，现在是我的房产”。后来得知，原告私自将谢小芬卖给我的宅院的门锁撬开强行入住后，我即刻打电话通知了谢小芬。之后，谢小芬与原告的妻子（谢小芬的亲妹妹）发生过无数冲突，也无数次到城关镇派出所报案。我也无数次因原告强行侵占我的房产而到城关镇派出所报案。综上所述，谢小芬卖给我的房产是合法有效的。
经审理查明，原告耿俊海是被告谢小芬的妹夫。1982年10月5日被告谢小芬从原任县建筑公司购买宅院一座，并签订出卖宅舍契书。该契书上记载房产南北长贰拾米零肆拾肆公分（其中包括房北山滴水壹米）、东四宽伍米玖拾公分，四至为东至巷、西至张友苏（系被告马洪棉丈夫）、南至大路、北至公司宿舍。此宅院为诉争宅院。2014年4月24日，二被告签订房产买卖协议书，将诉争宅院以45000元价格卖给被告马洪棉。协议签订后，此宅院确权到被告马洪棉名下。原告得知后，认为在1987年4月10日被告谢小芬以3000元的价款已将诉争宅院卖给了自己，签订了出卖宅舍契书，并将任县建筑公司与被告谢小芬签订的出卖宿舍契书原件交给了自己。自己对该宅院享有所有权，被告谢小芬无权将该宅院卖给被告马洪棉。所以将二被告诉至本院，要求确认二被告签订的房产买卖协议书无效。
另查明，原告提交的1987年出卖宅舍契书，是原告找耿书臣书写的，契书上原告、被告谢小芬的名字上都按有手印。被告谢小芬称,自己从未将诉争宅院卖与原告，该契书上的手印不是自己按的。关于该契书上谢小芬名字上的手印问题，我院依法委托北京华夏物证鉴定中心进行指纹鉴定，该中心初审后，因提供检材上指纹捺印模糊，纹线不清，指纹特征点不足，检材上指纹的质量不满足鉴定条件，该中心出具不予受理函。
原审时，原告申请证人耿某1、耿某2出庭作证，证实87年春天原告从他们处借款，听原告说“在任县买亲戚的房子，在植保站附近”；李某出庭作证，证实占用原告房子蒸馍馍，占了1-2年；梁某在原审和这次庭审时出庭作证，证实他原来是建筑公司的职工，诉争宅院的后山是刘文生的家，原告找他在房后山垒墙头，诉争宅院的主家是张胜廷（谢小芬丈夫）的，卖没卖给原告他不清楚。这次庭审时申请证人孙某出庭作证，证实自己从88年到90年在任县植保站居住，原告经常去找他玩，听原告说，是他妻妹的房子卖给他了，原告住了多长时间他不清楚。
原审时被告谢小芬提交的1、谢小芬哥哥谢计申、谢虎群公证书，证实1989年谢小芬丈夫去世，当时谢小芬的《任县建筑公司出卖宿舍契书》放在家中不安全，经他们二人和谢小芬共同协商将《任县建筑公司出卖宿舍契书》放在原告处保管，后来谢小芬往回要，经他们多次说和，原告不给。2、2000年8月13日谢小芬与骆同军的房屋租赁协议书，证实谢小芬将诉争房屋租给骆同军，直到2013年12月底。3、这次庭审时提交的马瑞平的公证书，证实马瑞平从1989年秋天直到1991年5月1日租住被告谢小芬原植保站口北一小院，不住后将该院钥匙交给被告谢小芬，系无偿居住。4、这次庭审时，申请证人张某1、张某2出庭作证，证实二人与谢小芬女儿的女婿ＸＸ是战友关系，92年ＸＸ找他们在诉争宅院帮忙收拾小院，93年大概9月ＸＸ在此小院内结的婚。
以上事实，有原告提交的其持有的1982年10月5日任县建筑公司出卖宿舍契书、1987年4月10日出卖宅舍契书。被告谢小芬提交的谢计申、谢虎群、马瑞平的公证书、2014年4月24日二被告签订的房产买卖协议书、谢小芬与骆同军的房屋租赁协议书及原、被告申请的证人耿某1、耿某2、李某、梁某、孙某、张某1、张某2当庭证言，王怀珍、张友苏证明材料，本院终结对外委托鉴定通知书和本院对耿书辰的调查笔录在卷佐证。
本院认为，1982年10月5日任县建筑公司出卖宿舍契书其效力相当于本案诉争房产的权利证书。原告向法庭提交了其持有的1982年10月5日任县建筑公司与被告谢小芬签订的出卖宿舍契书原件和1987年4月10日原告与被告谢小芬签订的出卖宅舍契书原件，虽然谢小芬否认1987年的出卖宅舍契书上自己名字上的指纹是自己的，鉴定机构对该指纹也无法鉴定，但根据所有权交付的交易习惯和原告长期持有任县建筑公司与被告谢小芬签订的出卖宿舍契书原件这一事实，综合被告谢小芬提交的证据，可以认定被告谢小芬将本案诉争的宅院于1987年4月10日卖给了原告，1987年契书依法有效。二被告签订的2014年房产买卖协议书因在1987年签订的出卖宅舍契书之后，所以依照相关法律规定，二被告2014年4月24日签订的房产买卖协议书无效。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：
被告谢小芬与被告马洪棉于2014年4月24日签订的房产买卖协议无效。
案件受理费80元，由被告谢小芬负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 梁振华
审 判 员 刘顺华
人民陪审员 吴胜强
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 禹杏莉