中华人民共和国
湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民四终字第00122号
上诉人（原审被告）：襄阳市棉花中心购销站。
法定代表人：袁勇，该站总经理。
委托代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：襄阳圣德隆棉业有限公司。
法定代表人：周克精，该公司总经理。
委托代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。
委托代理人：刘林森，湖北联帮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泰鑫投资国际集团（香港）有限公司。
代表人：王聪，该公司董事。
委托代理人：寇强，湖北卧龙律师事务所律师。
原审第三人：襄阳市鑫泰苑房地产开发有限公司。
法定代表人：王聪，该公司总经理。
委托代理人：王兵，系该公司工作人员。
襄阳市棉花中心购销站（原名襄樊市棉花中心购销站，以下简称棉花购销站）、襄阳圣德隆棉业有限公司（以下简称圣德隆公司）因与泰鑫投资国际集团（香港）有限公司（以下简称泰鑫公司）、襄阳市鑫泰苑房地产开发有限公司（以下简称鑫泰苑公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2013）鄂襄阳中民二初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日立案后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人棉花购销站委托代理人韩歆，上诉人圣德隆公司委托代理人韩歆、刘林森，被上诉人泰鑫公司委托代理人寇强，原审第三人鑫泰苑公司委托代理人王兵到庭参加诉讼。本案经本院做调解工作无结果，现已审理终结。
泰鑫公司原审起诉称：2006年11月18日，其与棉花购销站签订了《土地转让协议》，约定棉花购销站将位于襄城庞公路8720.8平方米的仓储用地转让给泰鑫公司，转让价款为人民币（以下均为人民币）600万元及返还129万元的门面房。棉花购销站在接受资产后三个月内将该宗土地及地上附着物移交泰鑫公司，土地证及房产证办理到新公司圣德隆公司名下后六个月内将土地及房产变更登记在泰鑫公司指定的公司名下，合同还约定了违约责任等相关条款。合同签订后，泰鑫公司按约于2006年12月前将600万元土地转让款支付给棉花购销站，但棉花购销站及圣德隆公司未将该宗土地及地上附着物移交，也不协助办理土地使用权及房屋产权变更登记，泰鑫公司多次索求无果，故诉至法院，请求依法判令：1、棉花购销站、圣德隆公司履行《土地转让协议》，将位于襄城庞公路棉花购销站的土地及地上附着物移交给泰鑫公司，协助泰鑫公司将土地及房产变更登记到鑫泰苑公司名下；2、棉花购销站、圣德隆公司承担违约金600万元；3、本案诉讼费由棉花购销站、圣德隆公司负担。
原审法院查明：棉花购销站系原襄樊市供销合作社联合社（以下简称供销联合社）下属的由该联社出资的集体企业。2004年5月27日，襄樊市市直国有企业改革领导小组下发襄企改（2004）35号《关于襄樊市棉花中心站改制方案的批复》（以下简称第35号《批复》），同意棉花购销站改制，该站供销联合社的出资由原企业法定代表人周克精等自然人收购，改制后企业承担全部债权债务，该站经营性土地（含涉案土地）由国拨变更为出让方式划转给改制后企业，土地出让金用于安置职工等。2006年11月16日，供销联合社作为出让方与受让方以周克精为代表的自然人签订产权转让合同，将供销联合社所持有的棉花购销站全部产权转让给周克精等自然人，由改制后的企业接受该站债权，承担该站债务。棉花购销站改制后，所成立企业名称为圣德隆公司，该公司于2007年12月24日登记成立，系由周克精等6个股东所组成的有限责任公司。2010年7月18日，襄樊市国有企业改革领导小组办公室经审批，同意将棉花购销站的土地、经营性房产出让给圣隆德公司，并依法办理相关手续。同年7月26日，襄樊市国有企业改革领导小组办公室给襄樊市房产管理局出具一份资产过户通知书，同意将棉花购销站的经营性房产过户至圣德隆公司，并要求受理之日起10个工作日内依法办理相关手续。
2006年11月18日，棉花购销站与泰鑫公司签订一份《土地转让协议》，约定棉花购销站将其位于襄城区庞公路，面积为8720.8平方米的国有土地转让给泰鑫公司，协议第二条：泰鑫公司购买该宗土地转让价款为600万元及返还价值129万元的门面房（门面房应临庞公路，返还时按当时市价计算但最高限价不超过11000元／平方米），以上价款包括地上附着物。第三条付款方式：泰鑫公司应在襄樊市农业发展银行营业部要求棉花购销站还贷前，先付定金600万元，将此款用于归还农业发展银行贷款，办理领取他项权证及解封手续，解封手续办理完毕后交由泰鑫公司保管，也可将他项权证直接办理至泰鑫公司名下，过户时双方共同办理手续。第四条资产移交及办证时间：在棉花购销站接受政府移交资产后三个月内将该宗土地及地上附着物移交泰鑫公司，在10个月内将职工住宅搬迁完毕移交泰鑫公司；土地证及房产证办理到棉花购销站名下后6个月内将土地及房产过户到泰鑫公司指定的开发公司名下（以往无房产证的可以不办理）。第五条其他约定：双方协商泰鑫公司定金中的一部分打入棉花购销站指定账号，另一部分直接划入襄樊市农业发展银行营业部，用于偿还该站在该银行债务。泰鑫公司不承担棉花购销站任何债权债务及职工安置费，该宗土地过户产生的一切税费由泰鑫公司负担。棉花购销站确保该宗土地为工业出让土地，若购买过程中土地增值部分需另交土地出让金由泰鑫公司承担……第六条违约责任：若棉花购销站不办理土地过户手续，按泰鑫公司所交定金的同等金额付违约金；若棉花购销站不能在规定时间内搬迁，超期在3个月内按定金的6%付违约金；超期在6个月内按定金的18%付违约金；超期超过6个月按定金的50%付违约金……棉花购销站及泰鑫公司在合同上加盖了公章，该站时任法定代表人周克精及泰鑫公司经理王兵均各自代表双方在合同上签名。2006年11月15日、12月21日，泰鑫公司分三次以王兵名义向棉花购销站指定账户转账40万元、282万元及188万元，同年12月19日，以襄樊市佳宇浩金属回收公司名义转账80万元。其中40万元由棉花购销站财务科出具了一份“今收泰鑫公司王兵交来转账40万元的支票一份”的收条，另三笔款项该站也于同年12月26日出具了收条，上述四笔转账金额共为590万元。2006年12月26日，周克精收到王兵支付的10万元，其出具“今收到王兵10万元”的收条一份，该款亦系支付的土地转让款。2010年11月3日，棉花购销站出具一份收条，内容为：今收到王兵同志缴来棉花购销站位于襄城庞公路的土地使用证［襄樊国用（93）字第310470003号］正本。收到后由棉花购销站改制过户至圣德隆公司名下，一切责任由改制后的重组企业负责，并履行棉花购销站于2006年11月18日与泰鑫公司签订的合同。
棉花购销站与泰鑫公司签订协议所转让土地位于襄城庞公路，面积为8720.8平方米。1993年10月28日，襄樊市土地管理局为棉花购销站颁发了襄樊国用（93）字第310470003号国有土地使用证，该地四至为：东至庞公小区生活路，南至市第二制线厂与菜地，西至市第二制线厂，北至庞公路。土地性质为划拨，土地用途为仓储。2010年12月7日，襄樊市国土资源局与圣德隆公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年7月23日，襄阳市人民政府为圣德隆公司颁发了襄阳市国用（2012）第310470003号土地使用权证，土地用途为仓储用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为8714.30平方米。双方签订协议所约定的地上附着物系指地上所建房屋，属于非住宅房，房屋幢号为1-11幢，建筑面积分别为249.31平方米、90.69平方米、210.78平方米、105.13平方米、177.39平方米、52.11平方米、92.60平方米、138.72平方米、517.87平方米、1087.20平方米、83.26平方米。2007年6月1日，棉花购销站取得了上述房屋的房屋所有权证，房产证号分别为襄樊市房权证襄城区字第000526**号、襄樊市房权证襄城区字第000526**号、襄樊市房权证襄城区字第000526**号。上述房屋产权至今未按改制要求过户至圣德隆公司名下。另圣德隆公司在诉争土地上新建了农贸市场，该农贸市场系襄阳市规划局报经襄阳市人民政府同意后所建的临时过渡建筑。本案诉争土地还曾被襄阳市襄城区人民法院依法查封，已于2013年8月30日解除查封，目前诉争土地及地上附着物（不含新建农贸市场）未设置他项权利，部分房屋仍在居住使用。
原审法院认为，本案法律适用方面，有如下争议：
（一）本案系涉港案件，实体法如何适用。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百八十六条规定：土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。本案泰鑫公司系依据《土地转让协议》主张权利，双方诉争不动产在国内，因此应适用中华人民共和国的相关实体法审理本案。
（二）本案民事责任的承担。泰鑫公司起诉时所提交《土地转让协议》明确载明合同双方为泰鑫公司与棉花购销站，合同加盖有泰鑫公司印章，虽协议签订及土地转让款的支付等事务均由王兵所经办，但泰鑫公司明确表明王兵行为系单位职务行为，且泰鑫公司作为在港企业，其在香港登记注册资料已依法办理了公证及认证手续，因此棉花购销站、圣德隆公司答辩称泰鑫公司主体不适格的理由不成立，原审法院不予支持。泰鑫公司与棉花购销站签订《土地转让协议》后，双方又补充约定诉争土地过户至圣德隆公司名下，一切责任由圣德隆公司承担，由圣德隆公司履行棉花购销站与泰鑫公司间签订的合同，上述以“收条”形式出具的补充约定虽圣德隆公司未加盖印章，但从事后圣德隆公司与原襄樊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同以及圣德隆公司依法取得了该诉争土地出让土地使用权的事实，足以表明圣德隆公司认可该补充约定，同时，改制后的企业圣德隆公司按改制方案要求接受了改制前企业棉花购销站全部经营性资产和债权，承担了该站全部债务，圣德隆公司实质系棉花购销站的权利义务承受者，补充协议约定由圣德隆公司继续履行改制前企业所签订的合同，既符合改制方案的要求，也不违反《最高人民法院关于审理企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第五条“企业通过增资扩股或转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业整体改造为有限责任公司或股份有限公司的，原企业债务由改造后的新设公司承担”之规定，而且土地转让协议虽是以棉花购销站名义签订，但真正作出意思表示的实质是原企业的集体决策层，这些人同时又是成立改制后企业的所有股东，改制前后的两个企业实际上是“一套班子，两块牌子”，因此，圣德隆公司实际就是《土地转让协议》中的转让方，该公司答辩称其无义务履行上述协议与事实不符，与法相悖，原审法院不予支持。棉花购销站与泰鑫公司签订合同中约定转让土地为工业出让土地，在合同签订时诉争土地未取得出让土地使用权证，在2013年5月8日即泰鑫公司起诉前已于2012年7月23日取得了出让土地使用权证书，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，双方签订《土地转让协议》有效，转让协议所涉标的物还含地上建筑物，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”之规定，该建筑物所有权也应随土地使用权转让而转让。按《土地转让协议》第四条及补充协议的约定，棉花购销站、圣德隆公司负有交付诉争土地及地上建筑物的义务以及协助泰鑫公司办理不动产过户手续的义务，具体办理过户手续的时间为诉争不动产登记在圣德隆公司名下后6个月内再过户至泰鑫公司指定公司即第三人鑫泰苑公司名下。现土地已于2012年7月过户至圣德隆公司，房屋尚未过户至圣德隆公司，登记在棉花购销站名下，尚未过户原因系因圣德隆公司明显怠于行使此项义务，因此泰鑫公司要求棉花购销站、圣德隆公司继续履行协议及补充约定，由圣德隆公司移交土地，由棉花购销站移交地上附着物，协助其将土地及房产变更登记至鑫泰苑公司名下的诉请，符合法律规定，原审法院依法予以支持。对于办理过户所需税费，虽泰鑫公司未主张，但系过户必然产生费用，为减少当事人诉累，原审法院也一并依照合同约定确定由泰鑫公司负担。
对于泰鑫公司主张的违约金600万元，合同约定了违约金按泰鑫公司所交定金的同等金额支付，结合合同第三条、第五条关于“泰鑫公司所支付定金600万元转入棉花购销站指定账户”的约定以及泰鑫公司后来将590万元转入指定账户的事实，可以证实该款中的590万元具有定金的性质。现泰鑫公司选择主张违约金，即便棉花购销站、圣德隆公司存在逾期办理过户手续的违约行为，约定的违约金数额也过高，因此在泰鑫公司实际损失数额无法确定的情况下，原审法院酌定参照银行同期贷款利率，以590万元为基数，自合同约定的办理房地产过户手续期限届满之次日起，即自2013年1月24日起计算违约金至判决确定的履行期限届满时止。其主张过高部分，原审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、襄阳圣德隆棉业有限公司于判决生效之日起十日内，将登记在襄阳圣德隆棉业有限公司名下的土地（土地证号为襄阳市国用（2012）第3104700**号）交付给泰鑫投资国际集团（香港）有限公司，并协助泰鑫投资国际集团（香港）有限公司将上述土地过户至襄阳市鑫泰苑房地产开发有限公司名下；二、襄阳市棉花中心购销站于判决生效之日起十日内，将登记在原襄樊市棉花中心购销站名下的房屋（房产证号分别为襄樊市房权证襄城区字第000526**号、襄樊市房权证襄城区字第000526**号、襄樊市房权证襄城区字第000526**号）交付给泰鑫投资国际集团（香港）有限公司，并协助泰鑫投资国际集团（香港）有限公司将上述房屋过户至襄阳市鑫泰苑房地产开发有限公司名下；三、襄阳市棉花中心购销站、襄阳圣德隆棉业有限公司于判决生效之日起十日内支付泰鑫投资国际集团（香港）有限公司违约金，违约金以590万元为基数，参照银行同期贷款利率，自2013年1月24日起计算至判决确定的履行期限届满时止；四、驳回泰鑫投资国际集团（香港）有限公司的其他诉讼请求。襄阳市棉花中心购销站、襄阳圣德隆棉业有限公司如果未按判决指定的期间履行交付诉讼标的物土地及房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，分别支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101540元、保全费5000元，由襄阳市棉花中心购销站、襄阳圣德隆棉业有限公司共同负担。此款泰鑫投资国际集团（香港）有限公司起诉时已经预缴，襄阳市棉花中心购销站、襄阳圣德隆棉业有限公司应直接支付给泰鑫投资国际集团（香港）有限公司。
棉花购销站、圣德隆公司均不服原审判决，共同向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2013）鄂襄阳中民二初字第00006号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人泰鑫公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人泰鑫公司承担。
事实与理由：1、原审法院认定以下事实错误。⑴原审认定2006年12月26日周克精个人收取的10万元系上诉人棉花购销站收取的土地转让款是错误的。根据《土地转让协议》约定，付款方式为银行划转且以进账单为准。截止到目前，上诉人棉花购销站财务账目上无此项转款记录，也未收到该款。周克精个人收款行为与上诉人棉花购销站无关。泰鑫公司没有申请周克精作证，其证言不能作为认定事实的依据。⑵原审认定2010年11月3日上诉人棉花购销站所出具的收条为补充约定，后又认定成补充协议是错误的，无事实和法律依据。该收条只是一个单方收取土地证的事实证明，与上诉人圣德隆公司无关。⑶原审认定上诉人圣德隆公司认可补充约定是错误的。上诉人圣德隆公司取得诉争地块土地使用权，是依据第35号《批复》、2006年11月16日周克精等自然人与供销联合社签订的《襄樊市棉花中心购销站产权转让合同》（以下简称《产权转让合同》）以及2010年7月18日襄樊市国有企业改革领导小组办公室审核通过的《企业改制方案实施审批备案表》（以下简称《备案表》）等一系列文件，取得过程是因企业改制，无依据证实上诉人圣德隆公司认可“补充约定”。⑷原审认定上诉人圣德隆公司实际就是《土地转让协议》中的转让方无事实与法律依据，也与我国《公司法》等法律法规的规定相冲突，不能成立。首先，上诉人圣德隆公司是由自然人出资注册成立的企业法人，注册股东6名，未注册股东13名，法定代表人周克精在监狱服刑，实际经营管理企业的是剩余几名注册股东及未注册股东。而上诉人棉花购销站是供销联合社作为出资主体成立的集体所有制企业，目前仍然存在（企业法定代表人为袁勇），运作管理方式完全不同，并不是原审认定的“一套班子、两块牌子”；其次，《产权转让合同》第六条第4款明确约定不得以标的企业的产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等。该条第7款明确约定供销联合社在改制后的企业设立国有金股，对改制后的企业进行监督和管理。对改制后的企业大规模处置企业资产，并对企业可持续经营产生重大影响的行为行使一票否决权。本案诉争的土地转让就属应由主管单位批准的事项，供销联合社从未知悉相关交易情况，据此，本案《土地转让协议》应属无效；其三，上诉人圣德隆公司作为改制后成立的企业，在承接资产和债务上有明确界定，主要是金融债务和拖欠国家税收，以及劳动债务。本案诉争的土地交易不在承接之列。⑸原审认定棉花购销站在泰鑫公司起诉前已于2012年7月23日取得了出让土地使用权证书是错误的。取得出让土地使用权证书的是上诉人圣德隆公司，不是上诉人棉花购销站。⑹原审认定上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司签订的《土地转让协议》为有效协议是错误的，因为该协议直接违反了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、国土资源部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知（国土资发（2000）11号）第四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第十二条、第十三条、第十四条、第三十三条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。没有土地管理部门的批准，签订《土地转让协议》的行为完全无效。
2、原审法院适用法律错误。本案应当以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、第四十六条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第十二条、第十三条、第三十条、第三十二条，《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》第五条，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条，《关于落实工业用地招标、拍卖、挂牌出让制度有关问题的通知》等相关规定来作为法律依据。原审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条错误，应当适用该解释第十一条。本案诉争土地从未向有批准权的人民政府报批，改制后出让给上诉人圣德隆公司与此解释不符，应当依据我国《合同法》第五十二条第（五）款认定合同无效。
3、原审判决上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司支付自2013年1月24日起至判决确定的履行期届满日止的同期银行贷款利息（以590万元为基数）无法律依据，因为认定590万元具有定金性质违反了我国《担保法》第九十一条的规定。
4、原审判决案件受理费的承担方法错误。被上诉人泰鑫公司的诉讼请求主要为两项，即履行《土地转让协议》等和承担违约金600万元，原审判决作为违约金支付的利息在40万元左右，按此计算未支持部分在560万元左右，该部分所产生的诉讼费应该由被上诉人泰鑫公司承担。
泰鑫公司书面答辩称：1、其与上诉人棉花购销站签订的《土地转让协议》合法有效，原审认定适用法律正确。⑴本案诉争的土地在转让时，因棉花购销站是改制企业，政府实际已经同意以该宗土地的出让金对职工进行安置，致使土地出让手续没有办理。虽然签订《土地转让协议》时棉花购销站未办理土地使用权出让手续，但圣德隆公司在答辩人泰鑫公司起诉前已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，同时该宗土地不存在抵押、查封、冻结等权利限制情况，土地权属清晰，不存在争议，具备《城市房地产管理法》规定的转让条件。⑵本案不涉及土地使用权出让问题及改变土地经营用途情况，属于土地转让问题。圣德隆公司已经通过出让方式取得诉争土地使用权，其将土地转让给答辩人泰鑫公司无需招拍挂。上诉人棉花购销站、圣德隆公司称工业用地转让必须经过招拍挂没有法律依据。⑶国有金股只是名义股权，是国家对企业改制过程的监督，不能理解为企业的任何行为都需经其同意。本案诉争土地的转让有利于改制顺利进行，解决了改制企业的实际困难，不违反《产权转让合同》第六条的规定，也不违反法律、法规的强制性规定，且答辩人泰鑫公司并不受上述转让合同的约束。周克精的证言证实，转让诉争土地已经过供销联合社党组的同意。2、棉花购销站的行为对圣德隆公司有约束力，圣德隆公司应对棉花购销站的行为承担责任，符合《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》及《产权转让合同》的约定。周克精等6位自然人在收购棉花购销站后，于2007年12月登记成立了圣德隆公司，但至今没有办理棉花购销站注销登记手续。在此期间，棉花购销站、圣德隆公司的对外行为均由周克精等6人决定。因此，无论从法律上还是事实上，圣德隆公司均应对棉花购销站的行为承担责任。原审判决圣德隆公司承担协助办理土地过户义务正确。3、原审认定周克精收取的10万元系土地转让款正确。4、原审酌定上诉人承担相应违约责任合理合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司的上诉请求，维持原判决。
原审第三人鑫泰苑公司书面陈述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司的上诉请求，维持原判决。
二审庭审过程中，上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司共同向本院提交了如下4组证据：
证据1、《中共襄樊市委襄樊市人民政府关于加快市直国有企业改革的若干意见》（襄发（2003）10号）复印件一份，证明当地政府对改制企业土地资产处置有专门政策规定，上诉人圣德隆公司是按照政策规定取得土地，被上诉人泰鑫公司未遵守该政策无权取得土地。
证据2、《关于调整襄樊市棉花中心购销站产权转让价格的批复》（襄企改办发（2006）51号）、《关于对襄樊市棉花中心购销站产权转让协议的批复》（襄企改办发（2006）63号）及2006年11月22日收费票据复印件各一份，证明原审判决未查明上诉人圣德隆公司取得诉争土地支付了相应对价399537.6元，经政府批文认可的事实，原审判令上诉人圣德隆公司承担责任侵犯了其善意第三人的权益。
证据3、上诉人棉花购销站职工2007年12月6日信访资料及王华相关回复复印件各一份，证明本案诉争土地转让给被上诉人泰鑫公司时上诉人棉花购销站职工不知情，且财务负责人王华2007年11月对相关部门答复时也不知情，《土地转让协议》无效。
证据4、湖北省襄樊市襄城区人民法院（2008）襄城刑初字第191号刑事判决书复印件一份，证明周克精在上诉人棉花购销站工作期间的职务犯罪情况，其收取的10万元不能视为上诉人棉花购销站收款。
被上诉人泰鑫公司质证认为：上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司提交的证据均不是新证据，且都是复印件，在此基础上，对证据1-4的真实性无异议，证据2在原审已提交，其中第3份收费票据与本案无关，证据3、证据4均与本案无关。原审第三人鑫泰苑公司的质证意见与被上诉人泰鑫公司一致。
本院认证认为，虽然上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司提交的4组证据均为复印件，但鉴于被上诉人泰鑫公司、原审第三人鑫泰苑公司对该4组证据的真实性无异议，本院对该4组证据的真实性予以确认。但在内容上，该4份证据与本案诉争的上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司之间土地转让并无直接关联；同时，据原审庭审笔录记载，原审开庭时间为2013年9月24日，上述证据在原审开庭前已客观存在，目前没有证据显示存在无法被提交给原审的情形，上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司怠于向原审提交证据；因此，本院对该4组证据不予采信。
被上诉人泰鑫公司、第三人鑫泰苑公司均未向本院提交证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
关于上诉人棉花购销站改制为上诉人圣德隆公司的相关事实，本院进一步查明：1、2006年11月16日《产权转让合同》第六条第3款约定，改制后的企业在原企业营业执照、税务登记和其它有关资证未变更前仍可沿用棉花购销站的相关资证，由此引起的法律责任由周克精等自然人承担；第5款约定，产权交割手续完成后，改制后的企业必须在两个月内依法向工商部门申请注销棉花购销站。2、据2010年7月18日获得襄樊市国有企业改革领导小组办公室批准的《备案表》第六项资产过户记载，上诉人棉花购销站的经营性土地资产及经营性房产均通过出让行使处置给上诉人圣德隆公司，相关土地部门、房管部门均盖章审核同意。3、原审过程中，2013年9月24日《开庭审理笔录》记载，上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司共同陈述称，目前，上诉人棉花购销站改制没有完成；2014年2月26日《询问笔录》记载，上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司共同陈述称，上诉人圣德隆公司目前注册人是6个自然人股东，上诉人棉花购销站是集体所有制企业，处于清算改制过程中，两个单位实际是“一套班子，二块牌子”。二审庭审过程中，上诉人棉花购销站与上诉人圣德隆公司亦共同陈述称，上诉人棉花购销站目前处于改制过程中。
本院认为，首先，关于本案案由，原审定为土地转让合同纠纷不当，根据《民事案件案由规定》，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。其次，由于被上诉人泰鑫公司系在香港特别行政区注册成立的公司，因此，其与上诉人棉花购销站所签《土地转让协议》为涉港合同，本案属于涉港民商事案件。关于本案管辖问题，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第一款第（四）项、第三条第一款第（一）项及第五条的规定，结合《最高人民法院关于指定湖北省襄樊市、宜昌市中级人民法院管辖一审涉外民商事案件的批复》的指定，并参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，由于本案诉争土地位于湖北省襄阳市，因此，原审襄阳市中级人民法院对本案享有管辖权，本院作为二审法院依法取得管辖权。本案的法律适用问题则属于区际私法问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”本案《土地转让协议》签订在《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，应当根据该涉外民事关系发生时的有关法律规定确定应当适用的法律。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条规定，土地、附着于土地的建筑物属于不动产，其买卖等民事关系应适用不动产所在地法律，参照该规定，由于本案诉争土地在湖北省境内，因此，本院将适用我国内地的法律对本案建设用地使用权转让合同纠纷进行审理。
本院认为，本案二审争议焦点包括：（一）上诉人棉花购销站与上诉人圣德隆公司之间的关系；（二）上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司所签《土地转让协议》的效力。
（一）关于上诉人棉花购销站与上诉人圣德隆公司之间的关系问题。本院注意到，结合原审查明及本院进一步查明的事实，上诉人棉花购销站的改制是通过产权（含国有土地资产）整体转让的方式进行，即供销联合社把对上诉人棉花购销站的出资（含国有土地资产）转让给周克精等自然人，由周克精等自然人出资收购上诉人棉花购销站的产权组建上诉人圣德隆公司。因此，上诉人棉花购销站的改制不是企业破产清算之后设立新的企业，仅是改变企业的投资主体和资本结构，属于企业形态的变更，这一点可以从《产权转让合同》中关于上诉人圣德隆公司在原企业营业执照、税务登记和其它有关资证未变更前仍可沿用上诉人棉花购销站的相关资证的约定得到印证。目前，上诉人棉花购销站尚未被注销，与上诉人圣德隆公司并存，在工商登记上显示为两个企业法人。本院认为，根据《产权转让合同》的约定及《备案表》记载的改革方案，上诉人棉花购销站名下包括案涉土地在内的经营性土地及房产皆应过户至上诉人圣德隆公司名下，此即表明上诉人棉花购销站和上诉人圣德隆公司的资产范围是同一的。目前案涉土地的使用权已转移登记至上诉人圣德隆公司名下，地上11处房产仍登记于上诉人棉花购销站名下，这表明上诉人棉花购销站的改制虽已开始实施，但约定的资产未完全转移至上诉人圣德隆公司，上诉人棉花购销站的改制尚未完成导致其无法被注销。亦即上诉人棉花购销站目前未被注销，仍作为企业法人登记，是因为改制尚未完成，此种情形下的上诉人棉花购销站仅仅是一家处于改制过程中的特殊企业，不能完全等同于一般正常的独立企业法人。考虑到上诉人棉花购销站和上诉人圣德隆公司之间存在改制关系，两者的资产范围同一，以及案涉土地使用权作为上诉人棉花购销站的相应资产已经实际转移至上诉人圣德隆公司名下之事实，加之上诉人棉花购销站和上诉人圣德隆公司关于两者系“一套班子，两块牌子”之自认，本院认为，对外部关系而言，上诉人棉花购销站和上诉人圣德隆公司实质上为同一法律主体，故而，在法律责任承担方面，二者实质上为同一责任主体。
（二）关于上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司所签《土地转让协议》的效力问题。根据原审查明事实，2006年11月18日，上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司签订《土地转让协议》时，合同所涉即本案诉争土地的使用者为上诉人棉花购销站，使用权类型为划拨；2010年12月7日，襄樊市国土资源局作为出让人与上诉人圣德隆公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，将本案诉争土地的使用权出让给上诉人圣德隆公司；2012年7月23日，襄阳市人民政府就本案诉争土地颁发襄阳市国用（2012）第310470003号土地使用证，该证记载，土地使用权人为上诉人圣德隆公司，使用权类型为出让。本院认为，虽然上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司签订《土地转让协议》时未经有批准权的当地政府批准，但在被上诉人泰鑫公司于2013年8月5日提起诉讼前，上诉人圣德隆公司已通过出让方式取得了《土地转让协议》所涉土地的使用权证，而上诉人圣德隆公司通过出让方式获得原属于上诉人棉花购销站的案涉土地正是上诉人棉花购销站改制内容之一。本院前述已经分析，上诉人棉花购销站与上诉人圣德隆公司实为同一法人，对外为同一责任主体。因此，上诉人圣德隆公司办理涉案土地使用权出让手续可视为上诉人棉花购销站办理，故，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，上诉人棉花购销站与被上诉人泰鑫公司所签《土地转让协议》为有效合同。据此，上诉人棉花购销站应依约履行协议。同时，根据第35号《批复》的意见及《产权转让合同》的约定，上诉人圣德隆公司应承接上诉人棉花购销站的债权债务；《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第五条亦明确规定，企业通过转让部分产权改造为有限责任公司的，原企业债务由改造后公司承担，本案上诉人棉花购销站是通过转让全部产权改制为上诉人圣德隆公司，那么上诉人棉花购销站的债务由上诉人圣德隆公司承担于法有据。因而，无论是根据第35号《批复》的意见、《产权转让合同》的约定，还是依照前述司法解释的规定，上诉人圣德隆公司作为上诉人棉花购销站的承继主体及《土地转让协议》所涉土地的实际所有权人，应与上诉人棉花购销站共同履行该协议。虽《土地转让协议》签订时，上诉人圣德隆公司尚未登记成立，之后其通过出让方式取得上诉人棉花购销站名下本案诉争土地使用权是在实施改制方案，原审将上诉人圣德隆公司直接认定为《土地转让协议》的转让方，并将其通过出让方式取得本案诉争土地使用权认定为其认可上诉人棉花购销站在2010年11月3日收条上的补充约定确有不当，但是，这些认定并不影响上诉人圣德隆公司既要接受上诉人棉花购销站的资产，也应一并承继其债权债务。
另，关于周克精于2006年12月26日出具收条收取10万元的问题，本院认为，该金额与同一张纸上同一日期书写的收到三份支票总金额5500000元及2006年12月15日上诉人棉花购销站财务科张燕出具收条收取的转账支票金额400000元合计刚好6000000元，而《土地转让协议》上关于付款方式并没有约定为银行划转或排除支付现金，且周克精出具收条时系上诉人棉花购销站的法定代表人，因此，原审认定周克精代表上诉人棉花购销站收取转让款10万元，属职务行为并无不当。被上诉人泰鑫公司原审证据四2013年9月18日的《会见笔录》显示，周克精当时在襄阳市襄南监狱服刑，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条第（四）项的规定，其可以通过书面证言作证，原审结合其他证据采信该证据并无不当。
关于原审适用法律是否错误，本院前已说明，上诉人圣德隆公司通过出让方式取得本案诉争土地使用权是上诉人棉花购销站改制方案内容之一，该出让不是一般意义上的国有土地使用权出让，而是执行经政府批准的企业改制方案，因此，本案并不适用《划拨土地使用权管理暂行办法》等相关规定。本案涉及的是国家划拨用地使用权出让给使用权人后再次转让的问题，应该适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，原审适用该解释第九条确有不当，本院予以纠正。
关于原审判决上诉人棉花购销站、上诉人圣德隆公司承担590万元本金的利息，根据原审查明事实，《土地转让协议》约定的土地转让价款为600万元及价值129万元的门面房，协议同时约定先付定金600万元。本院认为，结合《土地转让协议》全文及措辞，定金600万元实际是指价款600万元，并不是《中华人民共和国担保法》所规定的定金，不具有定金性质，因此，原审认定被上诉人泰鑫公司转入指定账户的590万元具有定金性质有误，本院予以纠正。至于违约金问题，《土地转让协议》中以600万元价款为基数约定了违约金比例，被上诉人泰鑫公司起诉主张违约金600万元，原审认为该数额过高，在被上诉人泰鑫公司实际损失数额无法确定且被上诉人泰鑫公司未针对该问题提出上诉的情况下，原审酌定以590万元为基数，参照银行同期贷款利率计算违约金并无不当。
综上，原审判决虽然认定事实及适用法律部分有误，但未影响到对本案实体的正确处理。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费101540元，由襄阳市棉花中心购销站、襄阳圣德隆棉业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭载宇
代理审判员 余 俊
代理审判员 林向辉
二〇一四年十二月四日
书 记 员 陈银华