浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民再终字第6号上诉人（原审原告）:宁波市华星房产咨询有限公司。法定代表人：牟嫦灵。委托代理人：蒋惠多，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：苏长洋。被上诉人（原审被告）：宁波智慧物流软件园区开发有限公司。法定代表人：周丽君。委托代理人：童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：周诚，北京大成（宁波）律师事务所律师。上诉人宁波市华星房产咨询有限公司（以下简称华星公司）因与被上诉人宁波智慧物流软件园区开发有限公司（以下简称智慧公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，宁波市鄞州区人民法院于2014年3月19日作出（2013）甬鄞民初字第1658号民事判决，已经发生法律效力，华星公司不服该院原审判决，向检察机关申诉，浙江省宁波市人民检察院于2014年12月26日作出甬检民（行）监［2014］33020001130号民事抗诉书，向本院提出抗诉，本院于2015年1月16日作出（2015）浙甬民抗字第2号民事裁定，指令原审法院再审。2015年4月14日，该院作出（2015）甬鄞民再字第1号民事判决。华星公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭审理了本案，上诉人华星公司的委托代理人蒋惠多、苏长洋，被上诉人智慧公司的委托代理人周诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定，2013年4月18日，华星公司与智慧公司签订了《智慧城项目销售代理服务合同》及附件，该合同主文第一段载明：“就宁波智慧城项目委托乙方（即华星公司）提供营销策划及销售代理服务等有关事宜，经友好协商，达成如下协议：第一条项目概况，1.委托销售项目：智慧城南区一期（以下简称“本项目”）；2.项目概述：本项目位于聚贤路与扬帆路交汇处，占地面积约152115平方米，总建面积约60万平方米，具体面积以预售许可证为准。第五条，3.甲乙双方在合同期内不得无故解除合同，违约方须支付人民币50万元违约金给守约方。”该协议及附件还对双方权利义务等作了约定。2013年8月16日，华星公司向智慧公司发送了《要求履行〈智慧城项目销售代理服务合同〉催促函》，主要载明华星公司陈述其为涉案项目履行组建了销售团队，进行了前期工作准备，现涉案楼盘即将开盘，但智慧公司未将销售中心及相关项目资料移交给华星公司，故要求智慧公司按约履行合同，在2013年8月25日前向华星公司提供符合合同约定的项目销售中心并移交其他相关代理资料，以书面形式通知华星公司售楼中心的具体位置并办理交接手续，以便顺利开展销售代理，如果智慧公司未能在上述期限提供售楼中心及移交相关材料，华星公司保留依法追究智慧公司违约责任的权利。智慧公司收到了该份函件，未作书面回复。在“智慧城”展示中心，悬挂条幅等广告，载有“智慧城1期天域花园”等广告宣传，该楼盘于2013年9月21日开盘销售。2013年9月23日，宁波《东南商报》A叠12，整版为涉案房产销售广告。2013年12月3日，智慧公司向华星公司发送了函件一份，告知华星公司“智慧城南区一期”项目将于2014年春节后取得预售许可证并对外公开销售，要求华星公司按约为智慧公司提供制定营销企划和销售执行等方案，如华星公司不准备对该项目进行销售代理的，也要提前告知智慧公司等。另查明，根据智慧公司2012年取得的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，“智慧城（南区）一期”位于扬帆路以南、大东江以东，建设规模为107301.74平方米，“智慧城（南区）二期”位于光华路以北、聚贤路以西，建设规模为144591.69平方米（2013年重新颁发规划许可证对建设规模进行调整）。智慧公司自认“智慧城”南区及北区建筑面积约60万平方米。2013年9月12日，“智慧城（南区）二期”被准予公开预售，由宁波国家高新技术产业开发区建设管理局颁发了商品房预售许可证。一审判决认为，华星公司与智慧公司签订的《智慧城项目销售代理服务合同》系双方真实意思表示，对双方权利义务约定明确，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。现主要争议焦点在于涉案合同委托项目的范围、合同是否达到解除条件及违约责任的承担。关于涉案合同委托项目的范围，华星公司认为虽然合同中载明“智慧城南区一期”，但结合项目概况，可以认定系整个“智慧城”项目，这也符合双方的真实意思表示。智慧公司则认为根据建设工程规划许可证和施工许可证，“智慧城南区一期”有特定范围，仅指“位于扬帆路以南、大东江以东，建设规模为107301.74平方米”的部分，与2013年9月份开盘在售的“智慧城南区二期”无关，双方合同中关于项目概况仅是项目框架及背景的描述，应以合同明确约定的“智慧城南区一期”为准。法院认为，双方对项目名称约定明确，即为“智慧城南区一期”，华星公司认为包括智慧城南、北区在内的共计60万平方米的建设规模，但北区未取得建设规划许可证、未进入实际开发，而合同所调整的利益关系受市场影响，在无法确定北区项目完工时间的情况下，即将该项目纳入双方现行签订的涉案合同，显然不符合市场规律，故合同中的“项目概述”理解为项目背景概述更为合理。且华星公司提交的两份平面图中，亦清楚载明了“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”，故可以认定双方在签订合同时，华星公司理应清楚该南区的整体规划。华星公司关于智慧公司将“智慧城南区二期”宣传为“一期”，故也属于合同约定项目的主张，法院认为，作为整体项目，智慧公司从有利于其营销角度进行整体推广，并无明显不当，亦不能由此推定，智慧公司从其开盘先后角度进行设定将规划载明的“智慧城南区二期”对外宣传为“智慧城1期天域花园”，亦不违反规划。因此，涉案合同应以“委托销售项目”载明的“智慧城南区一期”作为双方履行的标的。涉案南区二期项目于2013年9月份开盘销售，华星公司以该项目开盘而智慧公司未履约为由要求智慧公司承担违约责任，显然与合同约定相悖，故华星公司要求智慧公司承担违约责任的依据不足。在“智慧城南区一期”开盘前，智慧公司履行了告知义务，而华星公司亦明确表示由于合同理解差异拒绝履行，且智慧公司亦要求解除合同，故涉案合同可以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（二）项的规定，作出判决：1.解除宁波市华星房产咨询有限公司与宁波智慧物流软件园区开发有限公司于2013年4月18日签订的《智慧城项目销售代理服务合同》；2.驳回宁波市华星房产咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由宁波市华星房产咨询有限公司负担。原再审查明：2013年4月18日，华星公司与智慧公司签订了《智慧城项目销售代理服务合同》及附件，该合同主文第一段载明：“就宁波智慧城项目委托乙方（即智慧公司）提供营销策划及销售代理服务等有关事宜，经友好协商，达成如下协议：第一条项目概况，1.委托销售项目：智慧城南区一期（以下简称“本项目”）；2.项目概述：本项目位于聚贤路与扬帆路交汇处，占地面积约152115平方米，总建面积约60万平方米，具体面积以预售许可证为准。第二条，2.代理期限：自本项目正式开盘日起至本项目成功预（销）售各种物业型建筑面积占本项目甲方委托乙方销售的各种物业类型可售建筑面积之比均达95％以上或交付后3个月止。第五条，3.甲乙双方在合同期内不得无故解除合同，违约方须支付人民币50万元违约金给守约方。”该合同文本由双方当事人协商后由华星公司起草。该协议及附件还对双方当事人的权利义务等作了约定。2013年5月智慧城整体项目在宁波世纪东方商业广场进行形象展示。2013年8月16日，华星公司向智慧公司发送了《要求履行〈智慧城项目销售代理服务合同〉催促函》，主要载明华星公司陈述其为涉案项目履行组建了销售团队，进行了前期工作准备，现涉案楼盘即将开盘，但智慧公司未将销售中心及相关项目资料移交给华星公司，故要求智慧公司按约履行合同，在2013年8月25日前向华星公司提供符合合同约定的项目销售中心并移交其他相关代理资料，以书面形式通知华星公司售楼中心的具体位置并办理交接手续，以便华星公司顺利开展销售代理，如果智慧公司未能在上述期限提供售楼中心及移交相关材料，华星公司保留依法追究智慧公司违约责任的权利。智慧公司收到了该份函件，未作书面回复。在“智慧城”展示中心，悬挂条幅等广告，载有“智慧城1期天域花园”等广告宣传，该楼盘于2013年9月21日开盘销售。2013年9月23日，宁波《东南商报》A叠12，整版为涉案房产销售广告。2013年9月25日，华星公司向原审法院起诉，要求依法解除与智慧公司于2013年4月18日签订的《智慧城项目销售代理服务合同》，并支付违约金500000元。2013年12月3日，智慧公司向华星公司发送了函件一份，告知华星公司“智慧城南区一期”项目将于2014年春节后取得预售许可证并对外公开销售，要求华星公司按约为智慧公司提供制定营销企划和销售执行等方案，如华星公司不准备对该项目进行销售代理的，也要提前告知智慧公司等。另查明，根据智慧公司于2012年取得的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，“智慧城（南区）一期”位于扬帆路以南、大东江以东，建设规模为107301.74平方米，“智慧城（南区）二期”位于光华路以北、聚贤路以西，建设规模为144591.69平方米（2013年重新颁发规划许可证对建设规模进行调整）。智慧公司在原审中自认“智慧城”南区及北区建筑面积约60万平方米。2013年9月12日，宁波国家高新技术产业开发区建设管理局向智慧公司颁发了甬高新房预许字（2013）第1号商品房预售许可证，“智慧城（南区）二期”被准予公开预售，预售面积为109025.5平方米。2014年3月27日，宁波国家高新技术产业开发区建设管理局向智慧公司颁发了甬高新房预许字（2014）第0011号商品房预售许可证，“智慧城（南区）一期”准予公开预售，预售面积为76120.24平方米，物业类型为办公用房、商业用房及汽车库。再审判决认为，华星公司与智慧公司签订的《智慧城项目销售代理服务合同》系双方真实意思表示，对双方权利义务约定明确，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方当事人在合同中对项目名称约定明确，即为“智慧城南区一期”，而该合同中的“项目概述”是对项目方位等项目背景的概述，而且还约定了具体面积以预售许可证为准。智慧公司于2012年始陆续取得的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证都一致将智慧城南区分为一期、二期，华星公司在原审中向法院提交的两份平面图中，亦清楚载明了“智慧城南区一期”、“智慧城南区二期”，华星公司作为多年从事房产代理销售工作的公司，在签订合同时理应了解欲代理房产的基本情况，包括建设工程规划许可证等基本的内容，且华星公司在再审中提交的证据打印件中也将智慧城南区分为一期、二期，故华星公司在签订合同时应该明确知道其签订的“智慧城南区一期”项目的基本情况，涉案合同委托销售项目应为“智慧城南区一期”。华星公司提出以及将“智慧城南区二期”对外宣传为“智慧城1期天域花园”，亦证明其代理的是整个智慧城项目，法院认为，智慧公司将规划载明的“智慧城南区二期”对外宣传为“智慧城1期天域花园”是否符合行政法规，属于行政主管部门的职责，但并不能由此推定华星公司的主张。华星公司主张的其代理销售的是智慧城整个项目（包括南区一、二期及北区）的请求不予以支持。在涉案合同中约定代理的期限从本项目正式开盘日起，但“智慧城南区一期”在2014年3月27日被准许预售，而华星公司已于2013年9月25日起诉要求解除涉案合同，且在“智慧城南区一期”开盘前，已经履行了告知义务，智慧公司并未违约，智慧公司在再审中也明确表示同意解除该合同，故涉案合同可以解除。华星公司以涉案“智慧城南区二期”项目于2013年9月份开盘销售，而智慧公司未履约为由要求智慧公司承担违约责任，显然与合同约定相悖，故华星公司要求智慧公司承担违约责任的请求，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关的抗诉理由不能成立。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决：维持（2013）甬鄞民初字第1658号民事判决。上诉人华星公司上诉称，上诉人与被上诉人签订的合同内容及双方对该合同的实际履行事实，能证明上诉人委托代理的范围为智慧城南区工程，包括一期和二期。而原审认定上诉人委托代理范围仅限于智慧城（南区）一期，是错误的。请求依法改判被上诉人承担违约金500000元。被上诉人智慧公司答辩称，涉案合同由上诉人提供，合同明确约定委托销售项目为智慧城南区一期，而该项目目前尚未达到预售条件，被上诉人在售的智慧城南区二期与涉案合同无关，被上诉人并未违约。请求驳回上诉人的上诉请求。二审经审理认定的事实与再审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人对双方签订的《智慧城项目销售代理服务合同》真实性无异议，且未违反法律规定，应认定有效，双方均应依约履行。该合同对项目名称明确约定是“智慧城南区一期”，具体面积以预售许可证为准，还约定了代理的期限从本项目正式开盘日起。根据查明的事实，“智慧城南区一期”于2014年3月27日被准许预售，而上诉人已于2013年9月25日向原审法院起诉要求解除涉案合同，故被上诉人并未违约。且在原审审理中，被上诉人同意解除涉案合同，故原审判决解除涉案合同并无不当。上诉人称其委托代理的范围为智慧城南区工程包括一期和二期，但未能提供确凿的证据予以佐证，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持宁波市鄞州区人民法院（2015）甬鄞民再字第1号民事判决。二审案件受理费8800元，由上诉人宁波市华星房产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱轶钢审 判 员 董俊慧审 判 员 陆慧慧二〇一五年七月三十一日代书记员 杨丽丽