上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6343号
上诉人（原审原告、反诉被告):丁涛，男，1976年4月9日生，回族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）:高某，女，1980年3月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
上诉人（原审原告、反诉被告）:丁某，男，2010年6月4日生，回族，户籍地上海市浦东新区。
法定代理人：高某（系丁某的母亲），户籍地上海市浦东新区。
三上诉人的共同委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈中圆，上海华夏汇鸿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告):罗光燕，男，1978年1月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:彭建梅，女，1979年2月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：贺翔，北京长安（上海）律师事务所律师。
上诉人丁涛、高某、丁某因与被上诉人罗光燕、彭建梅房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初86383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭于2017年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人丁涛、高某及三上诉人的共同委托诉讼代理人徐惠忠，两被上诉人的共同委托诉讼代理人贺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人丁涛、高某、丁某的上诉请求为撤销一审判决，改判:1、三上诉人不向被上诉人罗光燕、彭建梅支付违约金342,500元，2、两被上诉人向三上诉人支付购房尾款50,000元,3、两被上诉人向三上诉人支付逾期付款赔偿金，以685万元为基数，按日万分之五，自2016年10月6日计至判决生效之日止。主要事实和理由：1、三上诉人向两被上诉人交付案涉房屋后，两被上诉人应当按照约定支付房屋尾款。一审法院认定两被上诉人可行使先履行抗辩权不支付房屋尾款错误。2、两被上诉人逾期支付房屋尾款，应支付逾期付款赔偿金。3、一审法院酌定三上诉人应承担的违约金过高，远超实际损失。户籍迁出只是三上诉人就履行房屋买卖合同中的附随义务或从给付义务。即便相关人员户籍未迁出，亦不影响两被上诉人居住、使用案涉房屋。两被上诉人并未举证证明其实际损失，相关损失也无法衡量和计算。二审法院应予调整，三上诉人认为以5万元为宜。
被上诉人罗光燕、彭建梅不接受上诉人丁涛、高某、丁某的上诉请求，辩称：1、三上诉人恶意隐瞒案涉房屋存在案外人户口无法迁出的情况，有违诚实信用原则；2、案外人户口无法迁出对案涉房屋的不利影响客观存在，一审法院已对违约金进行调整，三上诉人主张的金额无依据；3、两被上诉人按约无须向三上诉人支付房屋尾款及逾期赔偿金。
丁涛、高某、丁某向一审法院起诉的诉讼请求为罗光燕和彭建梅支付：1、购房尾款50,000元；3、逾期付款赔偿金，以685万元为基数，按日万分之五，自2016年10月6日计至判决生效之日止。
罗光燕、彭建梅向一审法院起诉的诉讼请求为丁涛、高某、丁某支付逾期迁出原有户口违约金，以房屋总价款685万元为基数，按日万分之五自2016年10月10日起计至原有全部户口迁出之日止。
一审法院认定事实：
2015年11月16日，丁涛、高某、丁某（以下简称丁涛一方）作为（甲方）出卖方，罗光燕、彭建梅（以下简称罗光燕一方）作为（乙方）买受方，在某中介公司的居间介绍下，就涉案房屋的买卖事宜签订房地产买卖居间协议，约定总价款为685万元。2016年4月17日，双方就涉案房屋的买卖事宜签订上海市房地产买卖合同和协议书各一份。买卖合同约定的房价款为450万元。合同第六条约定于2016年6月30日之前办理过户手续。合同的补充条款（一）第2条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2016年10月10日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。合同的补充条款（一）第6条约定了违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……合同附件三付款协议第四条约定了交房时间：交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到全部房价款后日内（未写明几日）双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署房屋交接书……协议书第2条约定，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款235万元，已于签订买卖合同前支付200万元，另应于2016年3月30日前支付30万元，于房屋交接手续当日支付5万元作为尾款，双方一致约定于2016年10月10日前办理房屋交接手续。
买卖合同和协议书签订后，除尾款5万元外，罗光燕一方按约支付了其他房款，双方也按约办理了房屋过户手续。2016年7月9日，罗光燕发现涉案房屋内的户口情况，遂与丁涛微信确认并交涉。丁涛表示自己家一共5个户口到时候会迁走，另外一个户口本上的3个人找不到了，听说欠账给关起来了等情况。罗光燕询问既然知道为什么不告知。丁涛称具体几个也不是很清楚，不影响住房什么的就没有管它，当时据说是第一手房的人留下的，已经好几代了，不影响住房就让它去了，因为打听了和自己没关系，所以也没有在意。
2016年10月6日，丁涛一方将房屋的钥匙交付给了罗光燕一方。因案外人的户口未能迁移，罗光燕一方不同意签房屋交接书，也不同意支付尾款5万元，后又于2016年10月18日发函给丁涛一方，要求于2016年10月31日之前迁出户口并表示不代表放弃追究违约责任的权利。
丁涛一方于2012年底购买涉案房屋，所签订的买卖合同补充条款（一）约定了卖方的迁移户口义务：“该房地产内存有户口，则卖方承诺在2015年5月30日之前向公安派出机构完成原有户口迁出手续”，同时约定了逾期迁出户口的违约责任。丁涛一方在发现案外人的户口问题后即欲出售房屋，为此于2013年8月与其他案外人签订了房地产买卖协议，约定丁涛一方于签订正式买卖合同当日前迁出户口。2013年9月，丁涛一方与该购买人签订解约协议书，解约的原因为丁涛一方未告知买方和居间方关于涉案房屋有多个户口又无法迁出的情况，约定丁涛一方退还定金15万元并赔偿买方15万元。2013年10月，丁涛一方起诉，要求其相对出卖方以已付款中的合同价款260万元（总价390万元，实际已付款388万元）为基数按合同约定的日万分之三支付自逾期迁出户口之日起至判决生效日止（审理中明确计至2013年12月15日止）的违约金并赔偿经济损失（按实际损失15万元扣除前一项请求的违约金）。法院查明涉案房屋内自2005年6月23日起存有案外人张某1、张某2和张某3的户籍至判决时未迁，还查明丁涛一方的相对出卖方在买入涉案房屋时也约定了出卖人的迁移户口义务。相对出卖方以户籍人员系案外人与己无关进行抗辩，法院未予采纳，认定出卖方违约，判决支持丁涛一方要求支付违约金的诉讼请求（计15万余元），该判决已生效。
一审中，丁涛一方称，尾款5万元的支付没有前置条件，是交房后就付款，不以户口迁移为前提。双方均确认计算违约金的基数房价款为685万元。
一审法院认为：
本案双方的争议焦点如下：一是案外人在涉案房屋的户口迁出是否是丁涛一方的合同义务，即丁涛一方未迁出案外人在涉案房屋处的户口是否构成违约；二是罗光燕一方在丁涛已经交房的情况下未支付尾款的行为是否构成违约，即罗光燕一方在丁涛一方未迁出户口的情况下是否有权拒绝支付尾款；三是如果双方或一方构成违约的，违约金如何确定合理。
关于焦点一。一审法院认为，丁涛一方负有迁出涉案房屋内全部户口的合同义务，未按约迁出构成违约。在二手房买卖中，所购房屋内的户口问题是买方普遍关注的，因而在买卖合同中一般都有关于户口迁移的约定及逾期迁出户口的违约责任。通常情况下，买卖的房屋内一般都只有出卖方自己及家人的户口在内，买方也一般相信出卖方对于在其所卖的房屋内的户口迁移是可控的，买方之所以会要求明确出卖方的户口迁移义务，就是为了保证其所购的房屋内最终没有与己无关的户口在内。因此，在合同没有明确约定的情况下，出卖方迁移户口的义务应当包括迁移在涉案房屋内的全部户口。丁涛一方以案外人的户口迁移不是自己所能控制、案外人的户口在涉案房屋内不影响房屋的使用为由认为自己不构成违约，显然不能成立。更何况，一方面，丁涛正是因为涉案房屋内有难以迁出的案外人的户口，在买入不久后即决定将房屋出售，并隐瞒该事实，在第一次出售因被购买人发现该事实以自己承担违约责任解约告终的情况下，继续隐瞒该事实，将房屋出售；另一方面，丁涛一方又依据与本案买卖合同相同的户口迁移约定内容向其相对出卖方主张了违约责任并得到了法院的支持。显然，丁涛一方的辩解实属强词夺理。
关于焦点二。一审法院认为，在丁涛一方明确表示不能迁出全部户口的情况下，罗光燕一方有权拒绝支付尾款。买卖合同和协议约定丁涛一方于2016年10月10日之前迁出户口、交付房屋，罗光燕一方在对方交付房屋后支付尾款。虽然合同没有明确约定先迁出户口再交付房屋且尾款的支付以户口迁移为前提，但合同和协议将迁移户口、交付房屋的最后履行日约定在同一天。从合同的履行时间来看，迁移户口必须在公安机关白天正常工作时间方能进行，而交付房屋可以在晚上进行，交付房屋的时间因此可以晚于迁移户口的时间。从交易惯例来看，实践中此种情形一般是先迁出户口再交付房屋、支付尾款，在双方没有另行约定的情况下，尾款的支付通常意味着双方的合同义务履行完毕。因此，应当是由丁涛一方先迁出户口再交付房屋，在交付房屋后由罗光燕一方支付尾款。在丁涛一方不能迁出户口的情况下，罗光燕一方享有先履行抗辩权，有权拒绝支付尾款，罗光燕一方的行为不构成违约。丁涛可在涉案房屋内的户口全部迁出后方要求罗光燕一方支付尾款。
关于焦点三。丁涛一方未能迁出户口的行为构成违约，应当向罗光燕一方承担违约责任，但根据双方的约定，每逾期迁出一天的违约金为3,425元，一个月即为102,750元，显然过高。因户口问题所导致的损失确实难以界定，故违约金数额的确定难以实际损失为参考依据。户口虽然不影响购买人使用房屋，但由于购买人普遍介意户口问题，不愿意购买有挂靠户口的房屋，因此势必影响买入方将来出售及售价，这从涉案房屋的买卖历史及当事人之间的纠纷已可见一斑。而且一般情况下，房价越高，对于售价的影响越大。由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。在上述基础上，综合考虑丁涛一方的违反诚信恶意隐瞒的行为、丁涛一方对其未能出售成功的购买方所承担的违约责任、丁涛的相对出卖人对丁涛所承担的违约责任、本案房屋交易价格等因素，确定违约金按交易价格的5%计算，计342,500元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院于2016年12月5日判决：一、驳回丁涛、高某、丁某的诉讼请求；二、丁涛、高某、丁某于判决生效之日起十日内给付罗光燕、彭建梅违约金342,500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,563.75元，减半收取计781.87元，由丁涛、高某、丁某负担；反诉案件受理费3,218元，由丁涛、高某、丁某负担。
二审中，双方当事人均未补充提供新证据。上诉人丁涛、高某、丁某补充事实称，其三人户口曾于2013年度迁入案涉房屋，并于2016年10月迁出。被上诉人罗光燕、彭建梅确认三上诉人户口于2016年10月从案涉房屋迁出，但表示不清楚迁入时间。经查，因该节事实与本案处理结果无直接关联，本院不予审查与确认。
经审理查明，一审认定事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据查明事实，双方当事人约定的案涉房屋内户口迁出的期限并未晚于办理房屋交接手续的期限；且被上诉人罗光燕一方于交房前发现案涉房屋内户口情况，与上诉人丁涛一方进行交涉，并因此不同意签房屋交接书及支付尾款；另结合丁涛一方在早已知悉案外人户口无法迁出的情况下仍然与罗光燕一方进行相关约定的主观不诚信等情形，一审法院就丁涛一方未迁出案外人户口即未完全履行合同义务，罗光燕一方可暂不支付尾款的认定难称失当，本院予以认同。就丁涛一方要求罗光燕一方支付尾款和逾期赔偿金的上诉请求，本院难以支持。
关于未迁出户口的违约金，一审法院已进行调整，上诉人丁涛一方认为仍然过高，但并未就其一方所主张的标准提供证据予以佐证，本院难以采纳。结合案涉房屋实际情况及丁涛一方主观不诚信程度，本院认定一审法院所酌定的标准并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人丁涛、高某、丁某的上诉请求难以成立，予以驳回；一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,782元，由上诉人丁涛、高某、丁某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年八月九日
书 记 员 仇佳艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……