上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3000号
上诉人（原审原告）上海鸿盛置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈耀明（TANYEOWBENG），董事总经理。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司，住所地上海市。
法定代表人臧捷，总经理。
委托代理人李国强，上海豪派律师事务所律师。
委托代理人龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。
上诉人上海鸿盛置业有限公司（以下简称“鸿盛公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月6日，鸿盛公司（甲方）与上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司（以下简称“捷哥公司”，乙方）签订商品房租赁合同，约定甲方将上海市虹口区四川北路XXX号“壹丰广场”办公楼26层04号房屋（面积273.78平方米，以下简称“系争房屋”）出租给乙方作为办公使用；甲方于2013年5月6日将房屋交付乙方，装修期为2013年5月6日至2013年6月20日，装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付物业管理费以及其他费用；如乙方实际租赁期限不满本合同规定的租赁期和（或）违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费；租赁期限自2013年6月21日起至2016年6月20日止，每月租金人民币39，971.88元（以下币种均为人民币），应于每月1日或之前向原告支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则需按未付租金日千分之一支付违约金；在本合同签署之日起七个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金142，091.82元；如乙方违反合同规定，则甲方有权但无义务以履约保证金抵扣乙方应付款项；每月物业管理费7，392.06元，应于每月1日或之前向甲方支付，装修期内物业管理费减半，为每月3，696.03元；乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在本合同履行期间，若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合同的其它措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正；双方确认根据本合同与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按合同中确认的地址或传真号码发出；对于任何通知或联络以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为收讫。合同签订后，捷哥公司向鸿盛公司支付履约保证金142，091.82元，捷哥公司支付租金及物业管理费至2014年5月31日，2014年6月起租金及物业管理费未向鸿盛公司支付。
2014年6月23日，鸿盛公司对捷哥公司实施停电措施。
2014年6月27日，捷哥公司委托的律师向鸿盛公司发出律师函，称2014年6月11日，鸿盛公司工作人员告知捷哥公司员工，捷哥公司6月租金及物业管理费未付，捷哥公司经查询发现由于鸿盛公司未发该月的《付款通知书》，故捷哥公司财务忽略支付日期而未支付当月租金，捷哥公司表示歉意后通知鸿盛公司，由于公司负责人出差深圳，可能要稍晚付租，但鸿盛公司不能谅解，并威胁要采取停电措施。之后鸿盛公司每天派工作人员上门催讨并扬言停电，扰乱捷哥公司正常办公秩序并导致捷哥公司员工陆续提出离职，已预约的客户也只能延期以免造成商誉损害。6月18日，鸿盛公司再次到捷哥公司发出最后通牒，称6月20日将对捷哥公司办公室停电，捷哥公司管理人员一再表示次周负责人返沪，希望鸿盛公司予以延期，且表示鸿盛公司可以先行用保证金抵扣，但遭鸿盛公司拒绝。6月23日下午两点左右，捷哥公司在正常工作中，鸿盛公司突然停电，之后鸿盛公司也无任何恢复供电的意思表示，故要求在本函送达鸿盛公司之日租赁合同即行解除，鸿盛公司在收函后7日内返还捷哥公司履约保证金142，091.82元，并保留向捷哥公司赔偿全部损失的权利。该律师函鸿盛公司于2014年6月28日收讫。
2014年7月初，鸿盛公司对系争房屋上锁。
2014年8月，鸿盛公司起诉至原审法院，要求捷哥公司交还房屋并支付拖欠的租金及物业管理费94，727.88元、水电费761.36元、保证金以外的违约金142，091.82元、装修期内租金及物业管理费65，501.87元，捷哥公司支付的履约保证金归鸿盛公司所有。
原审另查明，捷哥公司于2014年8月26日另案起诉鸿盛公司（2014）虹民三（民）初字第1483号，要求确认双方之间的《商品房租赁合同》已于2014年6月28日解除；鸿盛公司返还捷哥公司履约保证金142，091.82元；鸿盛公司赔偿捷哥公司损失430，524元（包括装修损失、工资损失、业务损失）；鸿盛公司赔偿在其处留置的办公家具及家电折旧损失及无法正常使用的损失2万元。
原审中，鸿盛公司以其于2014年9月30日将系争房屋收回为由，变更第一项诉请：要求捷哥公司支付2014年6月1日至2014年9月30日的租金和物业管理费189，455.76元。
原审法院认为，鸿盛公司、捷哥公司签订的商品房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。捷哥公司自2014年6月起未能按照合同约定向鸿盛公司支付租金及物业管理费，构成违约，鸿盛公司有权向捷哥公司催讨租金并追究其违约责任。合同约定捷哥公司逾期付款超过30日的，鸿盛公司有权以书面通知形式解除合同，但鸿盛公司在捷哥公司拖欠租金未满30日，解除合同的前提尚未成就时，即对租赁部位采取断电措施，致使捷哥公司无法正常使用系争房屋。又根据双方庭审中的自述，2014年7月初鸿盛公司对系争房屋上锁，致使合同从根本上无法履行。故对合同的无法履行，捷哥公司虽有违约行为，但鸿盛公司也负有一定责任。2014年6月27日，捷哥公司向鸿盛公司发出解除合同的意思表示，而根据鸿盛公司自述，其于2014年7月1日向捷哥公司发函解除合同，结合7月初将系争租赁部位上锁的事实，故认定双方租赁合同于2014年7月1日解除。因此，捷哥公司应向鸿盛公司支付2014年6月1日起至6月30日止的租金及物业管理费。同理，水电费也应按上述期间由捷哥公司向鸿盛公司按实结算。至于鸿盛公司主张捷哥公司支付装修期内的租金及物业管理费，鉴于捷哥公司确有违约行为发生，故鸿盛公司该节诉讼请求，原审法院依法予以支持，捷哥公司应向鸿盛公司支付2013年5月6日至2013年6月20日免租期内的租金，物业管理费因在装修期内为减半收取，故捷哥公司应支付的物业管理费在上述时间段内按每月3，696.03元计算。至于违约金数额，应以捷哥公司拖欠的租金及物业管理费为本金，自2014年6月1日起按日千分之一计算至实际支付日止。鸿盛公司主张捷哥公司已支付的履约保证金不予返还一节，与捷哥公司在（2014）虹民三（民）初字第1483号案中向鸿盛公司主张返还履约保证金系同一标的，故原审法院在该案中一并处理。据此，原审法院判决如下：一、上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于判决生效之日起7日内，支付上海鸿盛置业有限公司2014年6月1日至2014年6月30日的租金39，971.88元及物业管理费7，392.06元；二、上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于判决生效之日起7日内，按实向上海鸿盛置业有限公司结算2014年6月1日至2014年6月30日的水、电费；三、上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于判决生效之日起7日内，支付上海鸿盛置业有限公司2013年5月6日至2013年6月20日免租期内的租金59，957.82元及物业管理费5，544.05元；四、上海捷哥和他的朋友们文化传播有限公司应于判决生效之日起7日内，支付上海鸿盛置业有限公司违约金（以47，363.94元为本金，自2014年6月1日起按日千分之一计算至实际支付日止）。
判决后，鸿盛公司不服，提起上诉称：一审判决认定房屋租赁合同于2014年7月1日解除，己方将系争房屋上锁是履行收回房屋的权利，无任何过错，更不会导致已解除的合同从根本上无法履行，原审法院关于此节的认定错误。一审判决遗漏己方向捷哥公司发律师函催告租金欠款并提前通知停水停电的事实，导致判决结果错误。根据双方合同约定，己方有权经事先通知后切断该房屋水、电供应或其他服务。己方在捷哥公司拖欠租金且工作人员上门催讨未果的情况下，于捷哥公司拖欠超过18日发出催告律师函并提前通知停水停电，己方所为符合合同约定。捷哥公司逾期付款违约，己方可根据合同约定没收其履约保证金。己方于2014年7月1日根据合同约定行使解除权，但捷哥公司未向己方交还房屋，己方直至2014年9月30日才实际收回系争房屋，该期间的房屋使用费应由捷哥公司承担。根据合同约定，因捷哥公司违约，应按月租金及月物业管理费之和的三倍支付违约金，一审判决对于违约金数额认定及捷哥公司应承担违约责任的认定存在错误。据此，请求撤销原判主文第一、四项，改判支持己方原审诉请。
被上诉人捷哥公司辩称，鸿盛公司对于合同解除存在过错，一审判决主文第三、四项是基于己方对合同解除负有全部责任而作出，请求二审依法予以撤销。己方已经支付了2014年6月份和7月份的租金，鸿盛公司开具了发票，鸿盛公司重复计收租金于法无据。鸿盛公司对捷哥公司实施的停电行为应认定为恶意违约行为，依法应承担捷哥公司因此造成的所有损失并承担违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2014年6月18日，鸿盛公司向捷哥公司发出律师函，表示双方签订租赁合同，约定捷哥公司承租系争房屋，租期自2013年6月21日至2016年6月20日止，租金按年调整，支付方式为提前一个月的二十五日支付，后鸿盛公司依约将系争房屋交付捷哥公司使用，但是捷哥公司目前已经拖欠该房屋的租金、物业管理费以及水电费等，截止到本律师发函之日累计达47，675.18元，鸿盛公司曾向捷哥公司数次催讨，捷哥公司至今未支付，根据合同约定，捷哥公司拖欠租金超过三十天的，鸿盛公司有权按合同约定的违约条款处理，据此，特发函要求捷哥公司足额付清全部欠付费用，否则鸿盛公司将于2014年6月20日起依照合同约定停水、停电，并追究捷哥公司的违约责任。
本院还查明，商品房租赁合同8-4条约定，如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同的规定收取占用使用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七天后开启该房屋的门锁并换门锁，将该房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，有权按照甲方认为适当的方式处分该等物件，并将处分所得（若有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失；但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。13-3条约定，若出现本合同规定情形而甲方行使合同解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金和物业管理费。并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该房屋恢复原状后返回甲方（甲方同意乙方无需恢复原状除外）。
本院认为，原审判决后，捷哥公司对原审判决主文第五项不服，提起上诉。但捷哥公司未在法院通知时间内预交上诉费，视为捷哥公司自动撤回上诉，其在二审中的诉讼地位应为被上诉人。
捷哥公司在二审中提供发票认为其已支付了2014年6月及7月的租金，该意见与其2014年6月27日律师函、原审起诉状、原审庭审陈述所作确认相矛盾，捷哥公司对此亦未提供与发票相对应的符合公司财务制度的支付凭证。鉴于前述情况，捷哥公司虽提供了发票并引述有关发票管理的规定，但还是不足以推翻其在原审中自认的不利事实。因此，本院根据查明的事实，认定捷哥公司在房屋租赁期内未按合同约定支付租金及管理费，构成违约。
根据合同约定，在租期内捷哥公司未依约付款的，鸿盛公司经事先通知有权切断该房屋水、电供应直到捷哥公司付款，鸿盛公司经通知捷哥公司后于2014年6月23日采取停电措施，嗣后捷哥公司仍未支付全部欠款，且已超过30日，鸿盛公司有权解除合同，捷哥公司应承担相关违约责任。鸿盛公司因捷哥公司违约采取停电措施，符合双方合同约定，鸿盛公司对此没有过错。根据租赁合同约定，在捷哥公司违反合同义务导致合同解除的情况下，鸿盛公司可没收履约保证金并按月租金及月物业管理费之和的3倍主张违约金。上诉人鸿盛公司认为履约保证金不予返还的上诉意见，符合双方合同约定，本院在（2015）沪二中民二（民）终字第2900号案件中予以支持。
因捷哥公司违约，其应按租赁合同约定支付免租期内的租金和物业管理费，并支付所拖欠租金和管理费的违约金。捷哥公司要求撤销原审判决主文第三、四项的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实，确定捷哥公司应支付的租金、管理费和违约金，理由确实充分，本院认同。上诉人鸿盛公司要求改判原审判决主文第一、四项的上诉意见，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，519.82元，由上诉人上海鸿盛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十二月三十一日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……