广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民四终字第151号
上诉人（原审被告）深圳招×有限公司。
法定代表人林某某，该司总经理。
委托代理人刘某某，该司法律顾问。
委托代理人唐某，该司法律顾问。
被上诉人（原审原告）杨某，女。
委托代理人袁某某，广东中×律师事务所律师。
上诉人深圳招×有限公司（以下简称招×公司）为与被上诉人杨某债权纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（以下简称原审法院）（2010）深南法民一初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员邱明演担任审判长，审判员朱萍、代理审判员梁乐乐参加评议的合议庭进行了审理，周洁担任书记员，本案现已审理终结。
原审原告杨某向原审法院起诉称：2008年5月9日，杨某到招×公司处看楼盘，后提出想要参观一下半山海景兰溪谷二期×栋第×层A-5A房，招×公司销售人员称需预先交纳人民币20，000元（以下款项均为人民币）�可以看房，于是杨某便按招×公司要求支付了20，000元看楼款，招×公司也向杨某出具了编号为NO.0058523的20，000元收据。杨某看完上述房屋后，发现房屋质量有瑕疵，且与销售人员的售楼介绍有很多出入，遂拒绝购买此房，并要求招×公司退还之前已支付的20，000元看楼款，但遭拒绝。请求法院判决：1、招×公司退还杨某支付的看楼款20，000元；2、招×公司承担本案诉讼费。
原审法院审理查明：2008年5月9日，杨某到招×公司处看深圳市南山区半山海景兰溪谷二期的楼盘，杨某为了看半山海景兰溪谷二期×栋第×层A-5A房，向招×公司预先支付了20，000元的看楼款，同时，招×公司向杨某出具了编号为NO.0058523的20，000元的收据。杨某为支持其诉讼请求，向原审法院提交了招×公司专用收据，证明2008年5月9日，招×公司收取了杨某20，000元，内容为兰溪谷二期×栋5A，收�上没有注明”定金”二字。
庭审中，招×公司为支持其主张，向原审法院提交了《深圳市房地产认购书》和《认购书补充协议》，证明杨某、招×公司双方在协议中已约定了对于定金的性质与处理原则。杨某、招×公司双方均认可认购书补充协议第九条是招×公司员工手写上去的，但杨某认为该条款是招×公司员工事后私自补写的。
杨某对招×公司提出的认购书及认购补充协议的真实性无异议，但针对招×公司的主张提出以下意见：1、招×公司出具的两份专用收据，一份是杨某的收据，一份是招×公司开具给其他业主的收据，在招×公司开给其他业主的收据上，在款项的后面是注明了”定金”二字，而开给杨某的收据上并没有注明”定金”二字。这说明招×公司开给杨某的款项并非属于定金，因�在招×公司带杨某看楼之前，招×公司说是要杨某支付一个诚意金，也就是一个看楼款，杨某询问招×公司这个是否属于定金的性质，招×公司说在收据上不写”定金”，那么就不属于定金的性质，正因如此，杨某才认为这20，000元并非是定金性质，所以才向招×公司缴纳的。2、签订认购书及认购补充协议的时间是在缴纳20，000元的看楼款并看了房屋之后，签认购书如果不满意还是可以不购买房屋。
原审法院审理认为：招×公司于2008年5月9日向杨某出具收据，收受杨某20，000元的事实清楚。招×公司、杨某于2008年5月9日签订的房地产认购书及认购补充协议，约定杨某应向招×公司支付定金300，000元，并在签订认购书之日起十日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。但此后，杨某没有向招×公司支付定金300，000元，招×公司、杨某之间也没有再签�买卖合同，而杨某在交付给招×公司的20，000元时，收据上并没有指明是定金，也没有其他书面证据显示当事人已约定该20，000元属于定金性质，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，定金应以书面形式约定，故该20，000元的款项性质上不属于定金。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，杨某、招×公司双方没有签订买卖合同，双方的买卖关系没有成立，20，000元不作为定金，故招×公司收受杨某20，000元没有合法依据，应予退还。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：招×公司应于判决生效之日起十日内返还杨某20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由招×公司负担。
招×公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、撤销原审判决，依法改判驳回杨某诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由杨某承担。事实和理由如下：一、一审判决认定杨某交付的20，000元不属于定金，是根本错误的。2008年5月9日，招×公司与杨某签订认购书及补充协议，其中认购书第四条约定：买方（杨某）应向卖方（招×公司）支付定金300，000元；补充协议第9条约定：”定金人民币叁拾万元于2008年5月19日前补足，否则已收定金部分没收，房号不予保留”。前述条款系双方对有关定金的明确之书面约定。杨某在签订认购书及补充协议时向招×公司支付20，000元，很明显属于其支付的”部分定金”。一审判决仅以招×公司开具的20，000元收据没有注明”定金”，就认为双方没有关于定金的书面约定，认定该20，000元不属于定金，是错误的。二、一审判决认定杨某没有向招×公司支付定金300，000元，不符合事实，且超出其审理范围。杨某向法院诉请的是退还20，000元款项，一审法院只应在该20，000元之内进行审理。而一审判决在不应也实际上未全面核实调查的基础上，就轻易认定杨某没有向招×公司支付定金300，000元，系超出其审理范围，更与客观情况不符。事实上，杨某在签订认购书及补充协议以后，又于2008年5月26日通过案外人马某某向招×公司汇款80，000元作为杨某的第二部分认购定金。虽该笔80，000元定金经招×公司及马某某、杨某等各方商议、最终于2008年11月13日才转为案外人于某购房款的一部分，但这并不能当然否定杨某在签订认购书及补充协议时支付的第一笔20，000元属于定金性质，更不能当然否认招×公司有权依据认购书及补充协议没收该笔20，000元定金的事实。
杨某口头答辩称：在杨某和招×公司的工作人员交付20，000元时已经约定该款为诚意金，随时可以退还，不属于定金。招×公司给付杨某的收款收据上也没有载明定金，据此，不应认定该20，000元为定金，应当退还杨某。
双方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：杨某为香港特别行政区居民，本案为涉港债务纠纷，因双方未协议选择本案纠纷应适用的准据法，而招×公司住所地在中国内地，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款的规定，本案适用最密切联系地即中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。
本案争议的焦点为杨某交给招×�司的20，000元是否属于定金的性质。招×公司与杨某均确认2008年5月9日招×公司向杨某收取20000元，招×公司认为该笔款项是杨某为了购买半山海景兰溪谷二期×栋第×层A-5A房而支付的定金，而杨某则认为该笔款项是其为了看房向招×公司支付的诚意金。在招×公司向杨某出具的收据上，内容栏写有”兰溪谷二期×栋5A”，金额栏写有”20000”字样，未写明该笔金额系”定金”。招×公司认为在其与杨某签订的《认购书补充协议》第九条约定”定金人民币叁十万圆于2008年5月19日前补足，否则已收定金部分没收。房号不予保留。”足以证明，杨某支付的20，000元属于300，000元定金中的部分定金。本院认为，《认购书补充协议》签订于2008年5月9日，约定的定金最后支付日是2008年5月19日，且招×公司确认因定金金额较大，允许客户分期给付，所以在这段时间之内，杨某都有可能向招×公司支付部分定金，故2008年5月9日支付的20，000元不能当然认定为就是《认购书补充协议》中的”已收定金部分”。另外，结合招×公司向其他客户出具的定金收据，是明确写明”定金”二字的，故招×公司认为杨某支付的20，000元系购买房屋定金的主张证据不足，本院不予采信。至于除本案争议的20，000元外，杨某是否向招×公司支付过部分定金，与本案的处理结果没有必然联系，故一审判决虽然认定杨某未向招×公司支付定金300，000元超出本案争议的范围，但对本案实体处理并无影响。综上所述，招×公司的上诉理由不成立，证据不充分，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法�第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由招×公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 明 演
审 判 员 朱 萍
代理审判员 梁 乐 乐
二〇一〇年十一月二十九日
书 记 员 周洁（兼）