北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终37号
上诉人（原审原告）：北京甲乙丙资产管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号712。
法定代表人：邱亚伦，总经理。
委托诉讼代理人：张世峰，广东慧港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵欢，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉实资本管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
法定代表人：赵学军，董事长。
委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托诉讼代理人闫玉玲，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。
法定代表人：李林锴，执行董事。
委托诉讼代理人：李云平，男，1973年2月6日出生，北京新府和信投资管理有限公司职员，住北京市东城区王府井大街172号809室。
被上诉人（原审被告）：北京中科创新投资有限公司，住所地北京市西城区三里河东路5号935室。
法定代表人：李林锴，执行董事。
委托诉讼代理人：郭翠云，女，1990年7月19日出生，北京中科创新投资有限公司职员，住北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦810室。
被上诉人（原审被告）：李林锴，男，1968年4月21日出生，汉族，北京新府和信投资管理有限公司、北京中科创新投资有限公司执行董事，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李云平，男，1973年2月6日出生，北京新府和信投资管理有限公司职员，住北京市东城区。（推荐单位：北京新府和信投资管理有限公司）
被上诉人（原审第三人）：北京金英圣杰信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号院5号楼302室。
法定代表人康阳。
上诉人北京甲乙丙资产管理有限公司（以下简称甲乙丙公司）与被上诉人嘉实资本管理有限公司（以下简称嘉实资本公司）、北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）、北京中科创新投资有限公司（以下简称中科创新公司）、李林锴、北京金英圣杰信息咨询有限公司（以下简称金英圣杰公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甲乙丙公司之委托诉讼代理人赵欢、嘉实资本公司之委托诉讼代理人闫玉玲、新府和信公司与李林锴之委托诉讼代理人李云平、中科创新公司之委托诉讼代理人郭翠云于2017年5月24日到庭参加诉讼。金英圣杰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。
甲乙丙公司上诉请求：1.撤销（2016）京02民初88号民事判决书;2.请求判决立即停止对位于北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦0605号、0803号、0806号、0807号、0808号、0809号、0811号、0812号、0815号、0817号、0818号、0819号、1009号房屋（以下简称涉诉房屋）的强制措施，并解除查封；3.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。我公司于2009年8月18日与北京丹耀房地产有限公司破产管理人（以下简称丹耀公司破产管理人）签署《房屋转让合同》（合同编号为2009丹耀转字第001号，以下简称001号合同），约定将丹耀公司破产管理人所有的位于北京王府井大街172、174、176号的丹耀大厦，总计2.3万余平米房产以2.9亿元的总价转让给我公司，总价款分3000万元、8000万元、1亿8000万元三次付清，同时约定丹耀公司破产管理人应将上述房产的所有权变更登记到我公司指定的公司名下。随后，我公司按照合同约定支付了定金3000万元，亦向一审法院提交了支付凭证。一审判决称，我公司支付的票据总额不足购房款总价款的一半，我公司亦认可未全部支付购房款。而实际情况是，按照《房屋转让合同》中付款方式的约定，阶段付款的前提条件是：合同转让房屋具备过户条件或产权变更登记不存在瑕疵并且丹耀公司破产管理人按照约定安排我公司指定的公司与土地行政主管部门就剩余房屋所对应的划拨土地补充签订正式的《国有土地使用权出让合同》。我公司尚未足额付清购房总价款是源于合同约定的付款前提条件不满足。一审在未查明实际情况下仅强调我公司尚未付清房屋总价款所作出的判决，我公司不能接受。我公司与丹耀公司破产管理人签订的有关涉诉房屋的001号合同系双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。根据《物权法》第十五条规定，我公司按照合同约定支付了现金对价、承担了相应义务后，即拥有了涉诉房屋的产权。虽然涉诉房屋登记在新府和信公司名下，但我公司及其关联方已支付涉诉房屋的购房款，涉诉房屋的全部权益应归我公司所有。
嘉实资本公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉诉房屋均登记在新府和信公司名下，根据物权法的规定以及物权公示原则，新府和信公司是涉诉房屋的实际所有权人,权属不存在任何争议。作为善意第三人，我公司在办理涉诉房屋的抵押登记时尽到了审慎义务，合法权益应该受到保护,有权执行涉诉房屋的所有权。我公司同意一审判决，请求法院判决驳回甲乙丙公司的上诉请求。
新府和信公司辩称：同意一审判决。涉诉房屋系我公司依据与丹耀公司破产管理人签订的《房屋转让合同》（合同编号为2009丹耀转字第002号，以下简称002号合同）取得，并登记在我公司名下。我公司将房屋抵押给嘉实资本公司，取得了他项权利证书，抵押有效。因此，请求法院驳回甲乙丙公司的全部上诉请求。
中科创新公司辩称：同意新府和信公司的答辩意见。
李林锴辩称：同意新府和信公司的答辩意见。
金英圣杰公司未到庭进行答辩。
甲乙丙公司向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对涉诉房屋的强制措施，并解除查封；2.被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2009年8月18日，丹耀公司破产管理人(甲方)与甲乙丙公司(乙方)签订一份《房屋转让合同》(即001号合同)，约定，甲方将位于北京市王府井大街172号、174号、176号丹耀大厦的属于丹耀公司破产的建筑面积为23509.14平方米的房屋转让给乙方，并将转让房屋的所有权变更登记到乙方指定的公司名下；转让房屋的总价款为人民币贰亿玖仟万元整。后，双方又签订一份《补充协议》，约定，甲方作为破产人北京丹耀房地产有限公司破产财产的法定管理人，现与乙方签订《房屋转让合同》，将破产人名下的23509.14平方米的物业转让与乙方。鉴于乙方将要安排与合作方计划设立的项目公司(以下简称项目公司)作为《房屋转让合同》的实际受让人，因此，甲乙双方特作如下补充：第一、双方同意在下一步操作过程中按照乙方的指示，甲方与乙方指定的依法成立并合法存续项目公司换签内容相同的《房屋转让合同》，该项目公司应为北京国际信托有限公司控股的公司。甲方承诺在此过程中全面配合乙方的相关工作安排。第二、换签合同时，甲方同意根据项目公司的指定将相应部分的房产直接过户到项目公司指定的相应的公司名下，甲方和项目公司在换签的合同中将明确该等事宜。
2010年1月14日，丹耀公司破产管理人(甲方)与新府和信公司签订一份《房屋转让合同》(即002号合同)，约定，甲方将位于北京市王府井大街176号丹耀公司破产财产的建筑面积为13098.06平方米的房屋转让给乙方；转让房屋的总价款为人民币壹亿贰仟零肆万捌仟零捌拾元整。新府和信公司取得涉诉房屋所有权证书的时间为2014年3月3日取得。
2014年3月24日，嘉实资本公司(委托人)与南洋银行(受托人)及新府和信公司(借款人)签订一份《委托贷款协议》，约定，借款金额为人民币贰亿元整，借款期限为12个月。同日，新府和信公司(抵押人)与南洋银行(抵押权、受托人)及嘉实资本公司(委托人)又签订《抵押合同》一份。约定，为担保合同第一条所述“主合同”项下债务的履行，抵押人自愿将其享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为委托人的债权设立抵押担保；第一条主合同为：抵押权人(受托人)与委托人嘉实资本公司、借款人新府和信公司之间签署的《委托贷款协议》及其修订或补充。抵押物清单包括的房号分别为：1009号、0819号、0818号、0817号、0815号、0812号、0811号、0810号、0809号、0808号、0807号、0806号、0805号、0803号、0605号。
2015年8月13日，北京市方圆公证处作出(2015)京方圆执字第0122号执行证书，确认申请执行人为嘉实资本公司，被执行人为新府和信公司、中科创新公司、金英圣杰公司和李林锴，执行标的为，1、委托贷款本金2亿元人民币；2、应付未付利息合计22609722.22元人民币；3、暂计算至2015年6月18日为止的罚息7775467.89元人民币；4、自2015年6月19日起算至实际清偿之日止的罚息；5、依据《委托贷款协议》第十七条、《抵押合同》第二条、《质押担保合同》第二条、《委托贷款保证合同》第4条的约定，嘉实资本公司为实现债权所支付的相关费用。嘉实资本公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行，该院于2015年8月21日立案执行。执行过程中，该院于2015年9月1日查封登记在被执行人新府和信公司名下的涉诉房屋。后甲乙丙公司提出执行异议。该院于2016年1月作出（2016）京02执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人甲乙丙公司提出的执行异议。
甲乙丙公司系新府和信公司的股东之一。
一审诉讼中，新府和信公司称其公司自2012年11月28日至今一直占有并实际使用涉诉房屋，并提供了相关物业费用发票。甲乙丙公司认为新府和信公司实际占用房屋不能证明其是房屋所有权人。甲乙丙公司针对其支付购房款情况提供了部分票据。但其所提供的票据存在下列情况：1.票据总额不足购房总价款的一半，甲乙丙公司亦认可未全部支付购房款；2.大部分票据显示的出资人非甲乙丙公司，甲乙丙公司解释为这些出资人是替甲乙丙公司向丹耀公司破产管理人支付的房款，但未向法院提供该主张的证据；3.大部分票据未能载明付款用途，特别是甲乙丙公司的支付凭证均无显示款项的用途。
一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。新府和信公司依据其与丹耀公司破产管理人签订的《房屋转让合同》(即002号合同)取得涉诉房屋的所有权，并办理了房屋所有权证书，其法律手续齐全，应为涉诉房屋的合法所有权人。甲乙丙公司称其是涉诉房屋的所有权人，其主要依据是其与丹耀公司破产管理人签订的《房屋转让合同》(即001号合同)，但该合同中明确载明，丹耀公司破产管理人应将转让房屋的所有权变更登记到甲乙丙公司指定的公司名下；且双方签订的《补充协议》中再次约定，丹耀公司破产管理人应与甲乙丙公司指定的依法成立并合法存续项目公司换签内容相同的《房屋转让合同》，并将房屋所有权直接过户至指定的公司名下。由此可见，甲乙丙公司在与丹耀公司破产管理人签订《房屋转让合同》时是认可房屋所有权最终将落在其指定的公司名下，且该公司是依法成立。事实上，双方也是如约履行了该项条款的约定，即丹耀公司破产管理人将涉诉房屋的房屋所有权转移登记在新府和信公司名下。甲乙丙公司作为新府和信公司的股东之一，对于房屋所有权登记在独立法人名下的后果应是明知的。加之，现有证据表明，甲乙丙公司在签订《房屋转让合同》后未支付全部购房款。故甲乙丙公司的上述理由均不能充分证明其对涉诉房屋享有所有权，并以涉诉房屋所有权人的身份要求解除查封。故，甲乙丙公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。被执行人新府和信公司未履行生效法律文书确定的给付款项义务，法院依法查封登记在其名下的涉诉房屋并无不当。判决：驳回北京甲乙丙资产管理有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉实资本公司提交了北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦1009号、0819号、0818号、0817号、0815号、0812号、0811号、0810号、0809号、0808号、0807号、0806号、0805号、0803号、0605号15套房屋的他项房屋抵押情况的复印件，以证明新府和信公司作为房屋所有权人将其名下的上述15套房屋办理了抵押登记，嘉实资本公司有权向新府和信公司主张抵押权利。甲乙丙公司认可该证据的真实性，但是认为新府和信公司不是房屋所有权人，无权就涉案房屋进行抵押，因此不认可该证据的合法性和证明目的。新府和信公司、中科创新公司和李林锴均认可该证据的真实性和证明目的。嘉实资本公司提交的证据记载，新府和信公司将其名下的涉诉房屋办理抵押登记用以担保两亿元债权，各方均认可该证据的真实性，本院对嘉实资本公司提交的证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，不动产所有权的变动应当依照法律规定完成登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产所有权的证明。不动产买卖合同的有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，买受人要取得所有权，需完成不动产登记手续。本案中，即使甲乙丙公司与丹耀公司破产管理人签订的《房屋转让合同》(即001号合同)合法有效，但并不意味着甲乙丙公司对涉诉房屋享有所有权。新府和信公司与丹耀公司破产管理人签订《房屋转让合同》(即002号合同)并办理了房屋所有权证书，是涉诉房屋的合法所有权人。为担保债务的履行，新府和信公司将涉诉房屋办理抵押登记，因其不履行到期债务，嘉实资本公司有权主张实现抵押权利。甲乙丙公司对于涉诉房屋的所有权登记在新府和信公司名下事先有约定，事后亦明知其法律后果，现以《房屋转让合同》(即001号合同)有效为由，主张享有涉诉房屋的所有权没有法律依据，对其以涉诉房屋所有权人的身份要求解除查封的请求，本院不予支持。
综上所述，甲乙丙公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由北京甲乙丙资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 金 曦
代理审判员 付晓华
二〇一七年六月十五日
书 记 员 孔甜甜