广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1249号原告张亚玲，女，1987年3月29日生，汉族。委托代理人罗昌烈，广西创想律师事务所律师。委托代理人莫海峰，广西创想律师事务所实习律师。被告蒙健翠，女，1971年9月24日生，汉族。委托代理人陈红，广西广合律师事务所律师。第三人南宁市海钜房地产经纪有限公司。原告张亚玲与被告蒙健翠，第三人南宁市海钜房地产经纪有限公司（以下简称海钜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序进行审理。审理过程中，发现案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行审理。原告张亚玲的委托代理人罗昌烈，被告蒙健翠的委托代理人陈红到庭参加了诉讼，第三人海钜房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张亚玲诉称，2014年4月7日，原告、被告与第三人签订一份《房地产买卖合同》，约定：原、被告双方通过第三人购入或售出位于南宁市青秀区百花苑小区12栋A单元1302号房，该合同备案证明备案号为517036；该房产产权证尚在办理过程中，已在南宁市房屋产权交易中心登记并取得商品房备案证明，此次转让须到开发商处办理更名；房产转让成交价为720000元；定金50000元须在签订合同时缴纳；首期款350000元时一次性缴纳给被告；被告在收取定金后不按照本合同条款将房屋出售给原告，则被告须在违约两个工作日内返还原告已支付定金并赔偿1倍定金给原告。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元。4月9日，原告与第三人签订《补充协议》，约定第三人在物业业主办完解押手续后，一个星期内办完更名手续，在办理更名手续中，撤完预告和备案后一个星期内办理更名手续，如第三人不能按照以上时间办完相关手续，则退还原告一半中介费7500元。在和第三人签订《补充协议》当天，原告向第三人支付了更名费30000元和中介服务费15000元。但签订了《房地产买卖合同》后三个多月，被告均未按合同约定协助第三方办理银行解押手续、更名手续、撤销房屋登记预告和备案手续。为此，第三人于2014年7月29日、8月28日、10月5日将更名费30000元和中介费10000元退回给原告，但被告拒绝将手续的定金50000元退回给原告。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2014年4月7日签订的《房地产买卖合同》；二、被告蒙健翠双倍返还定金10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告蒙健翠辩称，原告的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。原、被告在2014年4月7日签订《房地产买卖合同》后，被告即于2014年4月9日到银行办理了还款手续，后得到银行交付的注销抵押登记相关手续，且将材料及时交给了第三人，由第三人代为办理更名注销和备案等相关手续。经原、被告间的沟通及从第三人得知，原告在签署合同时是华夏银行的员工，其向第三人提出以银行员工身份申请内部贷款，以支付被告第二笔房款，但由于原告自身的原因，导致贷款手续无法办理，亦无法支付第二笔款项，第三人也无法办理更名注销手续。综上，被告愿意继续履行合同，目前涉案房屋也具备交易条件。第三人海钜房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2014年4月7日，原告张亚玲（买方）、被告蒙健翠（卖方）与第三人海钜房地产公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过经纪方购入或出售位于南宁市青秀区百花苑小区12栋A单元1302号房，建筑面积为114.75㎡，房屋所有权证号（商品房买卖合同备案证明）备案号为517036。关于房产产权现状，记载为：该房产产权尚在办理过程中，已在南宁市房屋产权交易中心登记并取得商品房备案证明，此次转让须到开发商办理更名。对于房产的转让价款及付款方式，双方约定如下：三、该房产转让成交价为人民币720000元，此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款，该转让价款不含税费。四、（一）定金人民币50000元整，为第一部分楼款。买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金人民币50000元整。（二）首期款人民币350000元整为第二部分楼款。在买方与开发商签订商品房买卖合同的同时一次性支付给卖方。（三）楼款人民币32000元整，为第三部分楼款。由买方存入双方指定的账户。合同约定，卖方须在收到全部房款一天内将该房地产交予买方使用。交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费，包括水电、煤气、管理费、有限电视费、电话费等，以及相关的户口迁出。交房时卖方应保持房产结构、配套设施的完整，必须保持原有装修状况。关于违约责任，双方约定：十（2）卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须在违约二个工作日内返还买方已支付定金并赔偿一倍定金的金额给买方。同时买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行本合同。合同第十二条约定：补充条款（如本条款与本合同前述条款有冲突的，以本条款为准）：（1）第一笔房款签订合同当天乙方必须交付给甲方；（2）乙方将在更名当天交付完第二笔房款350000元整；（3）乙方须在更名后交付第三笔房款支付甲方，期限不得超过两个月；（4）注：签本合同当日起经纪方保证更完名不会超过两个月。合同签订当天，被告通过转账形式向原告支付定金50000元。原告为此出具《定金收条》，确认收到上述定金。2014年4月9日，被告向中国工商银行提前还清涉案房屋贷款192013.5元。2014年4月9日，原告与第三人签订《补充协议》作为《房地产买卖合同》的后续协议，双方约定：1、经纪方保证，甲方在交了人民币：30000元整更名费和15000元整的中介费之后，将不再收取任何手续费用。2、经纪方保证，在所成交之物业（南宁市青秀区百花苑小区12栋A单元1302）业主办完银行解押手续后，一个星期内办理更名手续！在办理更名手续中，撤完预告和备案后一个星期内办理正式更名手续。如经纪方不能按照以上时间内办完相关手续，则退还甲方一半中介费7500元。3、上述是经纪方作出的保证。但：如果是由于买卖双方的问题出现时间的拖延，一切责任与经纪方无关。当日，原告向第三人支付更名费30000元、咨询费15000元。2014年5月5日，中国工商银行广西壮族自治区分行营业部向被告出具未填写授权人名字的《授权委托书》，可由被告指定他人到南宁市房屋产权交易中心办理青秀区百花岭路10号百花苑小区12号楼A座1302号房的注销抵押登记手续。2014年7月29日、8月28、10月5日，第三人将更名费、咨询费共计40000元返还给原告。此后，因被告未完成涉案房屋的解押手续及后续的更名手续，原告诉至法院，提出前述诉请，被告应诉后答辩如前。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案第三人海钜房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。关于双方签订的《房地产买卖合同》应否予以解除的问题。原、被告及第三人于2014年4月7日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效，各方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，履行期限不确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告在《房地产买卖合同》中并未对涉案房屋办理解押手续及更名手续的时间进行约定，则双方应就此进行协商，达成一致意见后补签补充协议，而双方未能对此达成协议。原告也可以在给予被告必要的准备时间的前提下要求被告履行涉案房屋的解压义务、待更名条件成就时，配合原告办理更名手续，但原告未能举证证明其要求被告履行解押义务、配合办理更名手续但被告拒绝履行。原告与第三人的《补充协议》中虽约定由被告办理解押手续，并在办完解押手续后一周内办理更名手续，但该协议系原告与第三人之间的协议，对被告不具有约束力。原告购买涉案房屋的主要目的是取得房屋所有权，且目前涉案房屋原有贷款已经还清，已具备办理解押手续的条件，在客观上也有继续履行合同的可能，被告亦表示愿意继续履行合同，故本院确认双方应继续履行合同。综上，原告以被告未完成涉案房屋的解押手续及更名手续为由请求解除合同，无法律依据，亦无合同依据，本院不予支持。原告据此要求被告双倍返还定金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张亚玲的全部诉讼请求。本案受理费2300元，公告费350元，合计2650元，由原告张亚玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 俪人民陪审员 陈 华人民陪审员 吴冬梅二〇一五年十月二十二日书 记 员 郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。