广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2906号
上诉人（原审原告）张静怡。
委托代理人罗建辉，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张维金。
委托代理人王银杰，广东富荣律师事务所律师。
上诉人张静怡因与被上诉人张维金租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）花法民三初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇瑞边村七队二小区1号，权属人为张维金。2011年11月16日，张静怡、张维金签订《房屋出租合同》，约定张维金将涉案房屋出租给张静怡使用，租期为5年，从2011年12月1日至2016年11月30日止，租金为每年25000元，张静怡应在每年11月30日之前交清本年度租金。张静怡未按照约定的日期交付租金超过3个月，张维金有权单方面解除合同，并要求张静怡支付违约金或赔偿损失。合同约定的保证金为3000元，合同期满后，张静怡不续租，张维金应在房屋交验后及时退还给乙方。在合同期满，张静怡自行退房的，张维金不退回保证金，张静怡同时还需交清水、电、卫生等费用。张静怡如需装修涉案房屋，费用由张静怡承担，租赁期满后，张静怡若不继续租赁此房屋，对装修产生的添附物无偿归张维金所有。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订当天，张静怡向张维金支付了保证金3000元和第一年度的租金25000元，之后，张维金将涉案房屋交付给张静怡使用。张静怡称其对涉案房屋进行了隔墙装修共花费26500元，安装电路花费5000元，并提供了《收款收据》一张和张维金2011年10月6日出具的《确认书》一份予以证明。张维金对《收款收据》的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据不能证明该款用于何处，装修何处，收据上没有经手人签名，对装修形成的附合张维金不同意利用；对《确认书》的意见是，张维金签订的并非确认书，只是要约邀请，被之后的合同代替了，该《确认书》没有法律意义。张静怡称张维金于2014年2月份换锁、对外招租并要求增加租金是一种违约行为，并提供了《照片》4张证明张维金在租赁期间未满的时候对外招租，《视频光盘》一份证明现场招租广告的状况，《录音》一份证明张维金不肯把涉案厂房租赁给张静怡。张维金对《照片》、《视频光盘》的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为不能证明是张维金挂横幅招租，也不能证明张维金是对涉案厂房招租。对《录音》的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据来源不合法，不能证明何时何地何人在讨论什么内容。
张静怡称已向张维金缴纳了三年的租金，并向法院提交《租金收据》一张，证明2013年12月1日张静怡向张维金缴纳了第三年度（2013年12月1日至2014年11月30日）的租金25000元。收据上的落款日期“2月1日”是张维金的笔误，实际日期是“12月1日”。前两个年度的租金收据已经遗失无法提供，而且张静怡也没有义务提交缴纳了前两期租金的证据。张维金对该证据的真实性予以确认，但认为该证据证明的是张静怡在2013年2月1日向其缴纳第二年度（2012年12月1日至2013年11月30日）的租金，但由于笔误，其将租金的时间“2012.12.1-2013.11.31”写成了“2013.12.1-2014.11.31”。至今为止，张维金仅收到张静怡两年两期租金共50000元，张静怡称其共缴纳了三年的租金应提交证据证明。
另查明，张静怡于2013年10月份开始将机器搬离涉案房屋并不在涉案房屋经营，现涉案房屋处于空置状态，张静怡尚未将房屋钥匙交还张维金。
张静怡于2014年3月11日向原审法院提起诉讼，并于庭审过程中变更诉讼请求为：1、解除双方的租赁合同。2、张维金退还押金3000元。3、张维金退还剩余租金19000元。4、张维金支付对房屋装修所花费用31500元（含水电安装费5000元及厂房隔墙装修费用26500元）。5、张维金支付违约金5000元。6、诉讼费由张维金承担。
张维金原审答辩称：我方同意解除双方签订的租赁合同，但是请求驳回其他五项诉讼请求。因为张静怡没有缴纳第三期租金，且厂房的钥匙还没交还给我方，目前仍占用房屋，其毁约在先，扩大的损失应由其自己承担。
原审法院认为：张静怡、张维金签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。关于合同的解除问题，因为张静怡、张维金双方均同意解除，故对张静怡请求解除合同的诉讼请求予以支持。
本案争议的焦点一，张静怡提交的《租金收据》是证明张静怡缴纳的哪一年度租金？由于张静怡在2013年10月份便开始将生产经营使用的机器搬离涉案房屋并不在涉案房屋经营，在这种情况下如果张静怡仍在2013年12月1日向张维金缴纳第三年度（2013年12月1日至2014年11月30日）的租金，明显与常理不符，且收据上显示的收款时间为“2013年2月1日”，根据租金的缴纳习惯和行为判断，张静怡提前10个月缴纳下一年度的租金不合常理，且张静怡称其缴纳了三年的租金又未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，张维金的抗辩意见更符合常理，故原审法院确认该证据证明张静怡缴纳的是第二年度（2012年12月1日至2013年11月30日）的租金，张静怡要求张维金返还剩余租金19000元的理据不足，不予支持。
本案争议的焦点二，何方构成违约？根据合同的约定，承租方应在每年11月30日之前缴纳本年度的租金，即2013年12月1日至2014年11月30日的租金应在2013年11月30日之前缴纳，故张静怡没有正当理由逾期不缴纳租金的行为构成违约。张静怡认为张维金在未知会其的情况下于2014年2月份张贴广告向外招租，并把涉案房屋的锁全部换掉的行为是一种毁约行为，且合同约定张静怡必须未交租超过3个月，张维金才有权单方面解除合同，因此即使张静怡在2014年2月份未交租，张维金也不能行使单方解除权，据此要求张维金承担违约责任。张静怡没有提交证据证明张维金换锁，而涉案房屋的钥匙又在张静怡处，另外，张静怡在未与张维金协商解除合同且又未按时缴纳第三年度租金的情况下即私自将生产设备搬离了涉案房屋，不在涉案房屋经营，在这种情况下张维金完全有理由相信张静怡不愿再继续履行合同，所以即使没有达到合同中约定的单方解除时间，张静怡为了避免损失扩大而对外招租也合情合理，更何况张维金张贴招租广告也并不影响张静怡对涉案房屋的使用。综上，张维金的行为并不构成违约，张静怡请求张维金支付违约金没有法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……现在由于张静怡违约导致合同解除，经征询张维金意见，张维金不同意利用张静怡的装饰装修物。故张静怡请求张维金赔偿其装修花费的费用没有法律依据，不予支持。
关于张静怡要求张维金退还保证金的请求，因为合同中保证金的性质相当于一种金钱担保，目的是担保张静怡不随意解除合同且能对合同标的物尽到善良管理人义务。本案中，张静怡在合同尚未到期又未与张维金协商一致的情况下自行退房，显然违背了保证金的担保目的，《房屋租赁合同》第十二条约定合同期满张静怡自行退房的保证金不予退还，那么张静怡在合同未到期便自行退房的行为给张维金造成的损失更大，保证金不应该退回。故张静怡要求张维金退还保证金的理据不足，不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月30日作出如下判决：一、解除张静怡与张维金于2011年11月16日签订的《房屋出租合同》。二、驳回张静怡的其他诉讼请求。案件受理费601元，由张静怡负担。
判后，张静怡不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁双方到底哪方违约？我方在一审过程中列举了3点理由，一是被上诉人未经上诉人同意就擅自将厂房全部锁换掉导致我方进不了厂房门是不争的事实，且一审法院也于5月9日去过现场拍照及做了笔录，锁是由被上诉人开启，有明显的撬损痕迹，其本人也承认是已换过门锁。但这些证据事实一审法院只字不提，却认为我方没有提交证据证明对方换锁。二是被上诉人在双方未解除合同的合同履行期内打出招租广告，明显是一种单方解除合同的明示行为。三是对于被上诉人单方违约要解除租赁合同的原因一审法院也没有提及，主要原因是我方承租时路及周边环境不好，但现路及周边环境转好，被上诉人想提高租金，双方协商不成。二、上诉人对于一审法院《租金收据》的认定完全不服。因该收据确实是上诉人已交纳的2014年租金的凭据，因按租赁常理，上诉人需提前交纳下一年的租金，而在2013年12月1日上诉人将2014年的租金交给被上诉人时，由被上诉人出具租金收据注明是2013年12月1日至2014年11月30日的期限，但由于被上诉人故意笔误少写一个1字，致使该收据有瑕疵。而一审法院推断认定上诉人没交2014年的房租完全没有法律依据。综上所述，上诉人已交纳2014年度的租金，被上诉人的行为已构成单方违约，应承担违约责任。故上诉请求：撤销原审判决第二项，支持上诉人一审中的所有诉求。
被上诉人张维金答辩同意原审判决，不同意张静怡的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人张静怡认为其已按时交纳了2014年度的租金，而对方擅自解除合同，要求对方承担违约责任，则上诉人张静怡必须提供证据予以证明。从上诉人张静怡提交的证据来看，其提交了《租金收据》一张，该收据内容显示交租日期是2013年2月1日，租赁期间为2013年12月1日至2014年11月30日。该收据显示的交租时间和租赁期间显然与合同的约定不一致。对此双方均认为该收据有笔误，各执一词。在此情况下，上诉人张静怡则应当提供其他证据对已交纳2014年度租金的事实予以补充，但上诉人张静怡并未提供其他证据证实，原审法院结合案件其他事实进行判断并无不当，上诉人张静怡应自行承担举证不能的法律后果。故上诉人张静怡上诉称其已交纳2014年度的租金，被上诉人张维金的行为已构成单方违约，应承担违约责任的上诉理由不成立，本院依法不予支持。
至于合同违约方的问题。上诉人张静怡上诉称，被上诉人张维金擅自将厂房全部锁换掉、对方自己也承认换锁，对方单方要解除租赁合同的原因是因为路及周边环境转好等等，均仅是上诉人张静怡的陈述，其亦未提供其他合法证据予以证实。且上诉人张静怡提供的被上诉人张维金招租的图片上仅有电话号码，并无具体的招租地址，不能证实是涉案厂房招租，故本院对上诉人张静怡该上诉主张亦不予支持。
综上所述，张静怡的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费601元，由上诉人张静怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪秀兰
审 判 员 张 怡
代理审判员 杨 凡
二〇一四年十二月××日
书 记 员 张 辉