福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第5650号
原告食味鼎（厦门）餐饮管理有限公司［原系食味鼎（厦门）餐饮有限公司］，住所地厦门市思明区白鹭洲路42号，组织机构代码67827185-9。
法定代表人COJUFELENSWEETTAN，公司总经理。
委托代理人张红军、黄镇斌，福建天衡联合律师事务所律师。
被告福建太古广告有限公司厦门分公司，住所地厦门市湖里东港路2号国际邮轮中心大楼地下一层（办公区）F1区103室。
负责人简丹丹。
委托代理人杨晓玲、卓杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告食味鼎（厦门）餐饮管理有限公司与被告福建太古广告有限公司厦门分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张红军、黄镇斌，被告的委托代理人杨晓玲、卓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告食味鼎（厦门）餐饮管理有限公司诉称，原、被告双方于2013年8月29日签订一份《租赁合同》，约定被告将厦门市湖里区东港路2号厦门国际邮轮中心大楼地下一层0103店面出租原告使用，租期自2013年9月1日起至2018年5月31日止，其中第一年至第二年每月租金114948元，第一年租金按月支付，第二年租金按季支付。由于客观条件所致，讼争店面普遍存在经营困难的情形，原告在合同签订后因经营困难部分租金未能按期支付。后经双方及案外人龙威（ROYOBARCENASALVAROENRIQUE）协商同意，龙威将其名下位于厦门市思明区育秀里39号32E室房产的产权证原件（厦国土房证第00872954号）交付被告，并与被告于2014年6月30日签订一份《房屋抵押合同》，约定上述《租赁合同》项下2014年6月至2014年9月四个月的租金459792元和同期间可能形成的水费、电费、管理费、滞纳金，以及原告在《欠款说明书》中确认的截至2014年6月6日应付款项481675.7元，被告同意上述债务宽展原告至2014年9月30日前履行完毕，由龙威以其名下位于厦门市思明区育秀里39号32E室的房产为原告的债务提供担保，双方确认抵押房产作价5000000元，担保的债务以1000000元为限。《房屋抵押合同》还约定，合同于双方签字之日生效，被告在宽展期限内不得提前与原告解除合同，不得没收履约保证金，且任何一方不得擅自变更或解除合同。但《房屋抵押合同》签订后，原告于2014年7月31日收到被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》。被告在通知书中要求解除其与原告于2013年8月29日签订的《租赁合同》。然而截至2014年9月29日，原告已按约定履行债务，付清被告全部应付债务共计983161.76元。原告认为，被告擅自解除《租赁合同》的行为没有任何事实和法律依据。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、确认被告单方解除与原告于2013年8月29日签订的《租赁合同》的行为无效；2、被告继续履行与原告于2013年8月29日签订的《租赁合同》；3、被告承担本案的诉讼费。
被告福建太古广告有限公司厦门分公司辩称，1、原告严重逾期支付房租的行为已完全达到《租赁合同》关于约定解除权的条件，被告解除《租赁合同》于法有据。原告从2013年11月开始每一期的房租都存在逾期支付的情况，截止2014年7月30日，原告已经拖欠5个多月的房租。根据《租赁合同》约定，逾期45天未足额缴纳房租的，被告有权单方面无条件随时终止租赁合同并收回所出租场所。2、被告于2014年7月30日依法通过鹭江公证处发出解除租赁合同通知，该通知已于次日即2014年7月31日送达原告，解除通知一经送达即生效。3、原告对合同解除的异议已过法定期限。被告收到的《应诉通知书》与《举证通知书》的落款时间是2014年11月3日，应认定立案时间为2014年11月3日，所以原告对合同解除的异议已过法定除斥期间，依法应驳回原告的诉求。4、《房屋抵押合同》中关于宽展期的约定不具有约束力。《房屋抵押合同》第八条第1款明确约定在提供抵押担保的前提下，宽展债务人至2014年9月30日前履行完毕；第四条明确约定设定抵押物需要到相关主管部门进行抵押登记。但抵押人未依约办理抵押登记，被告依约可以提前收回主合同店面。综上，被告解除合同的行为既有法律依据又有合同依据，应当驳回原告的诉求。
经审理查明，2013年8月29日，原、被告双方签订一份《租赁合同》，约定：被告将厦门市湖里区东港路2号厦门国际邮轮中心大楼地下一层0103店面出租原告使用，面积766.32平方米；租期自2013年9月1日起至2018年5月31日止，免租期一个月；第一年至�二年每月每平方米150元即每月114948元，第三年每月每平方米180元即每月137937.6元，第四年每月每平方米200元即每月153264元，第五年每月每平方米220元即每月168590.4元；第一年租金按月于每月25日前支付，第二年开始租金按季度于每季度第一个月25日前支付；原告逾期超过45天未缴纳租金的，被告有权单方无条件随时终止合同并收回出租场所等。合同还就双方的履约保证金、水电等费用、双方的权利义务等做出约定。合同签订后，双方开始履行合同。2014年2月10日，原告向被告出具一份《承诺函》，其承诺于2014年2月18日前付清被告2013年12月和2014年1月的租金，若不能按时付清，其同意按合同约定执行解除合同，被告有权查封店面所有物品，并同意额外支付一个月空置租金。2014年4月17日，原告再向被告出具一份《承诺函》，其承诺从2014年4月21日开始每星期三前支付被告40000元，从2014年6月开始每星期三前支付被告50000元直至付清所有欠款，结清后租金按原合同执行，若不能按时支付上述款项，其同意按合同约定执行解除合同，被告有权查封店面所有物品，并同意额外支付一个月空置租金。2014年6月10日，原告向被告出具一份《欠款说明书》，确认其尚欠被告2013年10月至2014年5月期间的部分租金及滞纳金、管理费、水电费等合计481675.70元。因原告拖欠被告租金等费用，经双方与案外人龙威（ROYOBARCENASALVAROENRIQUE）协商，龙威和被告于2014年6月30日签订一份《房屋抵押合同》，约定：龙威自愿将其享有处分权的房屋（厦门市思明区育秀里39号32E室）抵押给被告，作为偿还原告欠被告款项的担保；担保范围为2014年6月至2014年9月4个月的租金459792元及同期可能形成的水费、电费、管理费、滞纳金，以及原告出具的《欠款说明书》中确认的债务数额481675.7元；抵押房产作价5000000元，实际抵押额1000000元；抵押期间从抵押担保合同签订之日起至主合同欠款履行完毕止，设定抵押物需到相关主管部门进行抵押登记；被告同意在龙威提供抵押担保的前提下，宽展原告至2014年9月30日前履行债务，宽展期限内不得提前解除合同，不得没收履约保证金；龙威违反合同约定，被告可以视情况提前收回主合同店面或行使抵押权；龙威因隐瞒抵押房屋存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押等情况，给被告造成经济损失的，应给予赔偿；合同一式四份，双方各执一份，房管局报抵押存档二份；等等。后因龙威提供的担保房产未能依约设定抵押登记，原、被告双方未能就原告的债务履行达成一致意见，被告于2014年7月30日向原告发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，以原告未能依双方于2013年8月29日签订的《租赁合同》约定支付租金，且未能依原告于2014年2月10日和2014年4月17日出具的《承诺函》承诺的期限付款，已构成根本违约，被告依约解除双方签订的《租赁合同》。原告于2014年7月31日收到被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》。此后至2014年10月上旬期间，原、被告双方就是否继续租赁店面进行磋商，被告提出重新签订租赁合同的三条件，即一是如租金维持原价格标准，需要原告一年一付，押金为二个月租金，如租金价格提高到每平方米250元，此后逐年递增10%，则付款方式为押二个月付三个月；二是需要提供自然人担保或房产抵押；三是需还清被告员工许毅斌的所有欠款。现至今原告未同意被告的上述三条件。
诉讼过程中，原告还提供一组银行交易明细，两份代付款说明，以此证明原告于2014年6月9日至2014年9月29日期间通过许文静和COJUFELENSWEETTAN共向被告的原负责人吴煜青转�983161.76元，原告已依约履行了债务，向被告付清了欠款。被告对该组证据的真实性没有异议，但其认为原告未依约如期履行付款义务，其违约行为符合解除租赁合同的条件。
以上事实，有原告提供的租赁合同、欠款说明书、房屋抵押合同、土地房屋权证、解除房屋租赁合同通知书、邮政详情单、银行交易明细、代付款说明、核准变更通知书、短信等，被告提供的租赁合同、承诺函、公证书、邮政详情单、短信等，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应遵照履行。依据合同约定，原告第一年租金应按月于每月25日前支付。根据原告出具的承诺函、欠款说明书、银行交易明细及短信等证据，可以证明原告未依合同约定的期限和承诺函承诺的期限履行付款义务，被告依约有权解除合同。另据被告与龙威（ROYOBARCENASALVAROENRIQUE）签订的《房屋抵押合同》规定，龙威提供的抵押房屋应到相关主管部门进行抵押登记，被告才宽展原告至2014年9月30日前履行债务。因龙威未依约办理抵押登记，故原告主张的宽展期未对原、被告双方发生效力。因此，被告以原告未依约履行债务构成根本违约为由，于2014年7月30日向原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》合法有效，租赁合同自通知到达原告时解除，本院予以确认。原告对《解除房屋租赁合同通知书》的效力提出异议，并于2014年10月30日提起本案诉讼，未超过法定三个月的异议期。原告以《房屋抵押合同》已发生效力为由主张被告于2014年7月30日向原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》行为无效，于法无据，本院不予支持。至于原告于被告解除合同之日至2014年9月29日期间所支付的欠款，不影响被告解除合同的效力。被告依约解除了合同，原告请求被告继续履行双方签订的《租赁合同》，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告食味鼎（厦门）餐饮管理有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费27679元，由原告食味鼎（厦门）餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴永福
二〇一五年一月四日
书记员 李林娴
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。