湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨法民一初字第518号
原告（反诉被告）湖南科技大学，住所地湘潭市雨湖区石码头*号。
法定代表人刘德顺，该校校长。
委托代理人曾磊，湖南湘君律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄文安，男，汉族，江西省萍乡市人，住江西省萍乡市安源区凤凰街公园南路**号***室。
委托代理人曾卓娟，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人尹智高，湖南潭州律师事务所律师。
原告�反诉被告）湖南科技大学诉被告（反诉原告）黄文安房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）于2013年9月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员吴金平独任审判，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。代理书记员陈含担任记录。原告（反诉被告）湖南科技大学的委托代理人曾磊、被告（反诉原告）黄文安及其委托代理人曾卓娟、尹智高到庭参加诉讼。庭审中，被告（反诉原告）当庭提出反诉，本院予以受理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序审理，本院依法组成由代理审判员吴金平担任审判长，代理审判员张成东、人民陪审员钟正华参加的合议庭，于2013年10月30日第二次公开开庭对两案合并进行了审理。代理书记员陈含担任记录。原告（反诉被告）湖南科技大学的委托代理人曾磊、被告（反诉原告）黄文安及其委托代理人曾卓娟、尹智高到�参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南科技大学诉称：2012月4月5日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定由被告承租位于科大南校区商业街“西饼屋”（现名妙吉蛋糕店）门面，用于经营糕点，租期为一年，自2012年1月1日起至2012年12月30日止，租赁费为7560元。合同约定，门面租赁期满后合同终止，被告须主动归还门面给原告。合同签订后，因校园环境整治需要，原告决定在租赁期满后收回门面，拆除扩建，并通知被告搬迁和归还门面，但被告拒不搬迁，为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判决：1.被告立即腾出位于湖南科技大学南校区商业街“西饼屋”门面，将门面归还原告；2.被告支付房屋租金及违约金11130元。
被告黄文安辩称：一、原告所出租的门面需要拆除的原因并非原告所诉称的“商铺占道经营，导致交通堵塞”，而是该门面所处的位置早在2010年就通过规划局审批，需要拆除改建，但是原告在签订合同时并未告知被告这一真实情况；二、原告通知解除门面合同，收回该门面的时间，并非在合同期满后，而是在合同期内，原告采取了一系列严重干扰被告正常营业的行为，造成被告经济上重大损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告黄文安诉称：双方于2012年4月5日签订了《门面租赁合同》，合同签订后，反诉原告按合同约定交纳了相关费用。2012年11月12日，湖南科技大学后勤处向反诉原告发出《关于校内出租门面综合整治的紧急通知》，要求反诉原告腾空门面，并采取了一系列严重干扰反诉原告正常经营的行为，给反诉原告造成了较大的经营损失。经查，湖南科技大学南校区商业街的门面早于2010年就已通过了湘潭市城乡规划局的规划审批，反诉被告在签订《门面租赁合同》时，�瞒了这一足以影响反诉原告投资决策的重大事项，使反诉原告遭受了巨大的经济损失。反诉原告多次找反诉被告协商解决相关补偿问题，但一直未能达成协议，为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告各项损失26万元。
反诉被告湖南科技大学辩称：
一、本案所涉租赁门面的规划状况并不影响反诉原告的投资决策。1.本案所涉《门面租赁合同》签订于2012年4月5日，而《湖南科技大学校园修建性详细规划》于2010年4月2日即已在湘潭市城乡规划局网站上予以公示，且至今仍存留在该网站上，可以自由查询，反诉原告完全可以通过该途径了解到所租门面的规划情况，不存在隐瞒前述规划的事实，2.《门面租赁合同》第六条第3项和第八条第2项约定，因反诉被告重大建设、发展和管理需要收回门面或租赁期限届满后，反诉原告均应无条件返�门面给反诉被告，由此可见，反诉原告即使在不了解所租赁门面规划的情形下，也应依据合同约定充分考虑到相关风险并安排投资。
二、反诉被告并未采取任何干扰反诉原告经营的行为。在本案起诉之前，反诉被告一直采取积极的态度与反诉原告协商处理，期间并未采取任何侵害反诉原告利益之方式，而反诉原告一直占用门面拒不归还，严重损害反诉被告之权益，同时，反诉原告所谓的暴力拆迁，实质是反诉被告对已腾空门面的整顿，该整顿行为系反诉被告对自身权利的处置，其范围并未涉及反诉原告所占用的门面，故反诉原告称反诉被告实施暴力强拆对其进行人身攻击，纯属颠倒黑白之举。
原告（反诉被告）为支持自己的诉讼请求和反诉抗辩理由，向本院提供了以下证据：1.门面租赁合同，拟证明原告与被告建立租赁合同关系，且租赁期限已满；2.租金收据，�证明被告缴纳租金至2012年12月份；3.照片一张，拟证明被告不归还原告门面，已经构成违约，并严重侵害了原告的权利；4.立案调查申请，拟证明被告方人员对原告方工作人员进行攻击的事实。
对以上证据被告（反诉原告）质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该门面租赁合同相反能证明原告并未在合同中告知被告租赁的门面有可能拆除的情况；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据反而证实了原告对该门面周边环境进行拆除，导致被告无法正常经营，以致停业造成损失；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。
被告（反诉原告）为支持自己的反诉请求及本诉抗辩理由，向本院提供了以下证据：1.门面租赁合同，拟证明门面的租赁期间为2012年1月1日至2012年12月30�；2.《关于校内出租门面综合整治的紧急通知》、《关于门面关停的通知》、《关于门面和菜市场拆除的通知》、光碟一份，拟证明原告在2012年11月份仍然继续隐瞒出租门面要拆除的真实情况，并在合同租赁期内，采取了严重干扰被告正常营业的行为；3.门面照片若干张，拟证明原告的干扰行为给被告造成了较大经济损失；4.湘潭市城乡规划局关于《湖南科技大学校园修建性详细规划》的批复及湘潭市岳塘区公证处（2013）湘潭岳证字第557号《公证书》，拟证明被告所承租的门面所属的湖南科技大学南校区商业街早于2010年就通过了规划审批，原告在签订租赁合同时对这一足以影响被告投资决策的重大事项予以隐瞒；5.《装修施工合同书》和装修费收据，拟证明原告隐瞒事实造成被告装饰费损失共计75000元；6.转让协议，拟证明因原告隐瞒规划事实造成被告的转让费损失共计10万元；7.营业流水，拟证明因原告的侵权造成被告两月营业损失共计60000元。
对以上证据原告（反诉被告）质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该合同显示本案租期是到2012年12月30日止，而至今反诉方仍然占据门面，拒不归还，说明了反诉方的违约行为；对证据2三份通知的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为原告的行为是行使自己的权利，对光碟的真实性、关联性、证明目的均有异议；对证据3的真实性有异议，该照片并未表明拍摄的时间，不能证明这一事实发生于何时，且该证据显示当时被告仍在营业，原告拆除的是已归还的租赁门面，被告说给自己的营业造成损失与事实严重不符；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，公证的内容都在网上，当事人可以自行查询�不存在隐瞒的情况；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，装修费用没有正规的票据，即使有装修的事实，也与原告无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，即使要认定营业损失，也要以税务机关的纳税凭证为准，营业流水账不具有真实性。
经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：
原告（反诉被告）提供的4份证据，证据1、2形式合法，客观真实，本院予以采信，证据3，被告对未归还门面的事实无异议，本院予以对这一事实予以确认；证据4系吴毅君自书申请，其真实性无法确认，本院不予采信。
被告（反诉原告）提供的7份证据，证据1与原告所举证据1相同，本院对其真实性予以确认；证据2三份通知和一份光碟，反诉被告对三份通知的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，光碟作为间接证据，在没有其他证据相印证的情况下，无法达到反诉原告的证明目的，对此本院不予采信；被告所举证据3，仅仅反映租赁房屋门面的静态场景，在没有其他证据相佐证的情况下，无法证实被告所受的损失，本院对该证据不予采信；被告所举证据4，本院对其真实性予以确认，但该证据不能证明原告有隐瞒重大事项的故意，故对被告的证明目的，本院不予采信；被告所举证据5、6、7，因不符合法律的相关要求，真实性无法确认，本院不予采信。
根据对双方所提交的证据的综合认定，并结合双方在庭审中的陈述，本院查明如下事实：2010年，原告从案外人手中转租取得湖南科技大学南校区商业街门面的使用权，2011年原、被告续签了合同。2012年4月5日，双方签订《门面租赁合同》，合同约定租赁期限为“2012年1月1日起至2012年12月30日止”，租赁费用为7560元。后因学校规划需要，原告决定在租赁期满后收回门面，并分别于2012年11月12日、2012年12月6日、2012年12月29日三次张贴通知予以告知。因被告拒绝搬出租赁门面，双方协商未果，原告遂诉至本院，酿成本案纠纷。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在租赁合同中约定租赁期间为“2012年1月1日至2012年12月30日”，该合同至2012年12月30已经履行届满。租赁期间满后，双方未签订书面续租合同，也未达成口头续租协议，原告（反诉被告）2012年12月30日后也未再收取被告（反诉原告）租金，双方的租赁合同关系至2012年12月30日依法解除，承租人理应按约返还租赁物，因此对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）立即腾出位于湖南科技大学南区商业街“西饼屋”门面，将门面归还原告的诉讼请求，本院予以支持；因租赁期满后，被告拒不返还租赁门面，租赁门面仍由被告实际使用，被告应当支付相应的占有使用费，原告要求被告支付2013年1月1日至2013年7月31日期间的房屋租金，属表述不准确，其实质是要求被告支付继续占有原告房屋的使用费，其诉求符合法律规定，本院予以支持，参照2012年4月5日双方签订的合同，经计算为4410元（7560元／12＊7=4410元），原告要求被告支付7350元，超出部分，本院不予支持；关于违约金，因双方对解除合同后的补偿问题存在争议，且双方一直在协商解决，根据公平原则，考虑到本案的实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
合同双方的权利义务以合同和法律规定为限。根据合同，双方的租赁期为“2012年1月1日至2012年12月30日”，合同期限只有1年，合同期满后是否会续租，双方对这一风险应有合理的认识，被�作为承租方，应对自己的投资决策可能存在的风险有合理的预期，且《湖南科技大学修建性详规》于2010年4月2日即已在湘潭市城乡规划局网站上公示，被告完全可以了解到租赁门面的规划情况；反诉原告认为反诉被告严重干扰自己的正常经营行为，但未提供充分的证据予以证明，同时考虑到被告所开店并非高档营业场所，故反诉原告认为反诉被告严重干扰自己的正常经营行为，隐瞒重要事实，使自己遭受巨大经济损失，应当承担赔偿责任的反诉请求和理由不能成立，其反诉请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄文安于本判决生效之日起十日内腾出湖南科技大学南校区商业街“西饼屋”（现名妙�蛋糕店）门面，将门面归还给原告（反诉被告）湖南科技大学；
二、被告（反诉原告）黄文安于本判决生效之日起十日内向原告湖南科技大学支付门面使用费4410元；
三、驳回原告（反诉被告）其他的诉讼请求；
四、驳回反诉原告黄文安的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由原告湖南科技大学负担30元，被告黄文安负担50元；反诉案件受理费2600元，由被告黄文安负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 吴金平
代理审判员 张成东
人民陪审员 钟正华
二〇一四年一月八日
代理书记员 陈 含
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。