浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1964号
上诉人（原审原告）：宁波凯元电器有限公司。住所地：象山县工业园区。
法定代表人：方盛梅，该公司董事长。
委托代理人：沈德旭，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：张家德，个体工商户。
上诉人宁波凯元电器有限公司（以下简称凯元公司）因与被上诉人张家德房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2016年5月17日作出的（2015）甬象民初字第2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2014年5月21日，双方经协商签订厂房房屋租赁协议一份，约定被告租赁位于象山县丹西街道工业园区白鹤路198号原告凯元公司主体厂房中间天井部分约820平方米，以用于仓储货物；原告凯元公司负责将该部分出租厂房的房顶、门窗的建造安装及水泥地面的浇筑；租赁期间被告有权在租赁厂房范围内做相关布局规划，但影响房体结构时需与原告方协商后方可实施；租赁期间，原告凯元公司有责任保持从保安室至被告租房区车道（通道）畅通，使被告方物料运输通畅。租期五年，自2014年5月26日起算，前三年租金每平方米每月14元（不含税），年租金为137760元，后二年租金每平方米每月15元，年租金为147760元；房租费每6个月为一期，提前支付。协议同时约定一方要求提前终止合同的，应赔偿对方6个月的租金。
协议签订后，原告按约如期将厂房交付被告使用。2014年8月下旬，案涉被告承租仓库进水，原告予以及时修复。2014年9月，被告因故将案涉仓库前原有的铁皮门往靠仓库更近的方向移动、重新安装，后因双方对该铁皮门的移动事项未达成一致，原告将重新安装后的铁皮门拆掉，为此被告方寻求报警处理，未果。租赁期间，原告凯元公司二楼租户象山阿帕奇针织有限公司有关人员曾将蒸烫机的排风口放在打开的窗户上，且因排风口未扎紧等原因，致使灰尘撒落至案涉被告承租的仓库。后经被告及原告方同象山阿帕奇针织有限公司相关人员交涉后该问题得以解决。租赁期间，因案涉被告租赁的仓库与租赁原告凯元公司一至三楼厂房的相关租户需共用部分通道装卸货物等原因，曾发生通道堵车、致使被告仓储的货物难以及时收发现象。上述影响被告经营的现象发生、被告方求助后，原告公司总经理沈德旭或原告方日常经营负责人方鸿参与接待或处理。
第二期房租到期后，经催讨，被告分别于2014年12月23日、2015年4月20日支付原告房租50000元及18880元。2015年5月25日至2015年6月25日期间，原告数次向被告催讨此前一年期间的水电费1386元。后被告支付原告水电费600元。2015年夏天（约同年5月下旬至端午节前后），被告在未与原告办理解除案涉厂房租赁协议或明确取得原告方同意的情况下，自行搬离案涉租赁仓库。此后（2015年端午节即同年6月20日后），原告方考虑另行出租等原因，对案涉仓库实施了刷洗、保洁处理。2015年10月，原告公司总经理沈德旭先后二次发送手机短信给被告，告知被告前来办理解除租房协议手续，但未获被告及时回应。
原审原告凯元公司于2015年12月15日诉至原审法院，请求判令：被告立即支付第三期房租费68880元，并支付自2015年11月26日起至实际支付日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。后当庭增加要求被告支付违约金68880元的诉讼请求。
原审法院认为：本案的争议焦点有二：一是被告应否支付第三期房租；二是被告应否支付约定违约金。
关于争点一，从现有证据看，被告于2015年夏（天气较热时）搬离案涉租赁仓库，原告方在被告搬离后及时对案涉租赁仓库实施刷洗、保洁处理，但难以确定双方各自搬离及实施刷洗的具体日期，该院结合相关证据等情况，酌情确定被告搬离的日期为2015年6月20日前后。按约被告应于2015年5月25日前后支付原告第三期房租68880元，在该期房租支付期限届满后，被告虽然未经得原告同意擅自搬离案涉仓库，但原告于此后不久即获悉被告搬离的信息、且对案涉仓库实施刷洗、保洁处理，鉴于该事实及原告将案涉仓库清洗后另行出租仍需要等待一段时间等情况，原审法院酌情将被告搬离前实际使用及原告将案涉仓库清洗后另行出租需等待的合理时间确定为2个月，被告应支付该2个月期间的房租等费用为68880元÷6×2=”22”960元。
关于争点二，双方在案涉厂房租赁协议中明确约定了各自违约应承担的责任，即一方要求提前终止合同的，违约方应赔偿对方六个月的租金。从该条款的约定看，没有另行确定一方要求提前终止合同时支付违约金的免责事由，即只要一方要求提前终止合同或事实上提前终止合同，除非该提前终止合同行为已征得对方同意，否则，违约方均应按约支付违约金。从现有证据看，本案被告未取得原告同意，提前搬离案涉仓库事实清楚，原告要求被告支付6个月房租68880元的违约金请求，理由正当，予以支持。本案被告虽辩称其搬离案涉仓库已提前通知原告，并征得原告同意，且其无违约行为，但未提供相关证据证明其已与原告就提前终止或解除案涉合同事项达成一致，以及原告的相关违约行为致被告行使法定解除权的条件已成就，被告已就该提前终止事项通知原告，且原告对提前终止合同无异议，故被告的该辩称无事实和法律依据，不予采纳。
被告辩称其提前搬离案涉仓库，系在原告方的相关违约行为给其造成经济损失的情况下所为，事出有因，请求不向原告方承担违约责任。虽然原审法院就被告对原告的违约行为进行释明，告知其可以提起反诉，或可依法另行处理，且被告未提供证据以确定原告相关违约行为给其造成损失的大小；但从该院查明的原告在本案履约中亦存在相关违约事实，被告关于其无违约行为、不应承担违约责任及其提前搬离系因原告的过错导致等抗辩，以及从减少双方诉累、节约人民法院司法资源的角度看，该辩称构成对原告实体主张的有效对抗，可以相应减轻或抵消被告违约行为应承担的民事责任。鉴于案涉厂房租赁协议约定租赁期间原告凯元公司有责任保持从保安室至被告租房区车道（通道）畅通，使被告方物料运输通畅，但本案存在该约定车道（通道）被堵、致使被告货物收发受阻、使被告遭受经济损失，以及因原告凯元公司二楼租户象山阿帕奇针织有限公司有关人员曾将蒸烫机的排风口放在打开的窗户上，且因排风口未扎紧等原因，致使灰尘撒落至案涉被告承租的仓库（被告搬离后原告及时进行冲洗、保洁处理），客观上可能对被告的物料存储等经营行为造成一定负面影响（虽为第三方所为，但从双方签订案涉仓库租赁协议的商业目的看，原告作为出租方应承担相应注意义务）等因素，该院酌情将原告的相关违约行为及其他在一定程度上可归责于原告的第三方行为对被告的经营行为造成的负面影响与经济损失确定为三个月的租金即半年房租68880元÷6个月×3个月＝34440元。
基上分析，双方违约或可归责的过错行为相互抵消后，被告张家德尚应支付原告凯元公司相当于5个月的房租及违约等项损失：半年房租68880元÷6个月×5个月＝57400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告张家德在判决生效后十五日内支付原告宁波凯元电器有限公司房租及违约金损失款57400元；二、驳回原告宁波凯元电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费3”055元，减半收取1527.5元，由原告宁波凯元电器有限公司承担910元，被告张家德承担617.5元。
宣判后，原审原告凯元公司不服，向本院提起上诉，称：双方协议约定的租期为5年，并约定如一方提前终止合同，应赔偿对方六个月的租金。现被上诉人提前终止租赁合同，依约应支付解约前的租金及违约金。请求撤销原判，改判支持上诉人原审请求。
被上诉人张家德答辩称：上诉人提供的厂房存在严重缺陷，如存在通道不畅通、仓库铁皮门拆除致使仓库没有大门、大量灰尘撒落等问题，致使仓库无法正常使用，被上诉人不得不提前终止合同，寻求新的租赁仓库。综上，请求驳回上诉。
上诉人凯元公司及被上诉人张家德均无证据提供。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的厂房房屋租赁协议是双方真实意思表示，内容不违法法律规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。依据协议约定，租赁期为五年，如一方提前终止合同，需赔偿另一方六个月租金。在履约过程中，因涉案租赁厂房存在一定缺陷，双方经过协调也未能予以妥善解决，被上诉人提前终止租赁，酿此纠纷。本院认为，虽然被上诉人提前终止租赁系涉案租赁厂房存在缺陷所致，但因该缺陷尚未达到厂房无法使用的程度，故被上诉人仍应承担相应的违约责任。原审法院根据实际情况，酌情确定被上诉人赔偿上诉人经济损失3个月租金，尚属合理。因被上诉人未能举证证明其搬离的确切时间，本院综合考虑上诉人在被上诉人搬离厂房后对案涉仓库实施刷洗、保洁处理等情节以及原告将案涉仓库清洗后另行出租需等待的合理时间，认为原判酌情确定被上诉人支付2个月租费，并无不当。双方违约及过错相抵，被上诉人张家德应支付上诉人凯元公司相当于5个月的房租。综上，上诉人上诉理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1809元，由上诉人宁波凯元电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 颖
审 判 员 赵保法
代理审判员 闵群锋
二〇一六年九月六日
代书 记员 薛 楠