湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0112民初2259号
原告：湖南富基商业管理有限公司。
法定代表人：赵长春。
委托诉讼代理人：罗钢，系公司职员，男。
委托诉讼代理人：康丽娟，系公司职员，女。
被告：李艳平，女，汉族。
原告湖南富基商业管理有限公司（以下简称“富基商业公司”）与被告李艳平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告富基商业公司的委托诉讼代理人罗钢到庭参加了诉讼，被告李艳平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富基商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾出所租赁的商铺；3.判令被告支付房屋租金及经营管理费54853元（暂计算至2017年5月24日，实际要求计算至合同解除之日）；4.判令被告支付延迟支付租金及经营管理费的违约金18208元（逾期30日内，每逾期一日，按欠费金额3‰的标准计算违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，自逾期之日起，每逾一日，按欠缴金额5‰的标准计算，实际要求计算至被告履行之日）；5.判令被告支付提前解除合同的违约金9192元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告富基商业公司放弃要求被告支付提前解除合同违约金9192元的诉讼请求。
事实与理由：2014年11月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租位于长沙市望城区普瑞大道888号富基·世纪公园××栋×××号商铺，建筑面积49.58平方米，租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日止，约定第1各租约年的月租金为28元/月×建筑面积平方米；月经营管理费为27元/月×建筑面积平方米；从第2个租约年起，每1个租约年的租金及经营管理费标准在上年的基础上递增6%，支付方式为季度预付，应在每届期满前十日内支付下期租金及经营管理费。合同签订后，原告依约将商铺交付于被告。自2015年11月1日起，被告一直拖欠原告租金及经营管理费。原告多次申请沟通未果，故向法院提起诉讼。
被告李艳平未予答辩。
经审理，本院查明：2014年11月10日，原告富基商业公司作为甲方与乙方即被告李艳平签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将出租、乙方将租用位于长沙市望城区普瑞大道888号富基·世纪公园××栋×××号房屋，建筑面积为49.58平方米，使用用途为商业，乙方承租该房屋用于经营母婴用品店。租赁期限三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日，自起租日起算免租期为120天，暂定为2015年1月1日至2015年4月30日。第一个租约年的月租金标准为28元/月/*建筑面积平方米；月经营管理费标准为27元/月/*建筑面积平方米；从第二个租约年起，每一租约年的租金及经营管理费标准在上个租约年标准的基础上递增6％。租金及经营管理费按季度预付，乙方应在每届期间届满前的十日内支付下期费用。乙方应在签署合同时一次性支付甲方租赁押金8181元，如果乙方违约（包括但不限于乙方拖欠租金、经营管理费等），甲方选择解除合同的，押金不予退还。乙方未按期支付租金、经营管理费、押金或其他应付费用的，视为违约，甲方有权解除本租赁合同，同时乙方还要承担逾期付款违约金，逾期30日内，每逾一日，按欠缴金额3‰的标准支付；逾期超过30日的，每逾一日，按欠缴金额5‰的标准支付。此外，合同第一条租赁说明还约定，甲方就出租房屋与产权人已签订合法的经营管理协议，具有合法的出租及经营管理权；本合同的履行不因房屋产权的变更而变更，产权人出售房屋时，本租赁合同对新产权人继续有效。
2015年11月1日起，被告开始欠缴租金和经营管理费，截至本案庭审之日，被告一直占有涉案房屋。
另查明，本案的租赁房屋原产权人为湖南富基置业有限公司。2015年1月1日，湖南富基置业有限公司与原告签订《授权委托书》一份，授权原告对富基世纪公园项目全部空置商业物业进行招商、管理并以自身名义与承租人签订租赁合同。2015年5月7日，湖南富基置业有限公司与案外人申双林签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，将本案的租赁房屋出售给申双林。同日，申双林与原告签订《商铺委托代管服务合同》，约定申双林委托原告对涉案房屋进行招商及运营管理，代管期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，原告在委托代管期限内拥有该商铺完整的招商、经营、管理及收益等实际权益，代管期限内的租金由原告负责向实际经营方收取。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告富基商业公司与被告李艳平签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。按照合同约定，乙方即被告未按期支付租金、经营管理费、押金或其他应付费用的，甲方即原告有权解除租赁合同。现被告已实际拖欠原告租金及经营管理费一年以上，故对于原告主张解除双方所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，被告应当将租赁物返还给原告。
合同签订后，原告基于租赁合同向被告交付门面，履行了合同约定的义务，被告亦应当按合同约定向原告支付租金及经营管理费，故对于原告要求被告支付租金及经营管理费的诉讼请求，本院予以支持。经本院查实，被告2015年11月1日至12月31日欠缴的租金及经营管理费为5454元【（27+28）×49.58㎡×2个月】，2016年1月1日至12月31日，欠缴的租金及经营管理费为34692元（2016年的租金及经营管理费在上一租约年的基础上递增6%，为2891元/月）；2017年1月1日至5月24日，欠缴的租金及经营管理费为14707元（2017年的租金及经营管理费在上一租约年的基础上递增6%，为3064元/月）。原告主张被告从2015年11月1日开始欠费，但2015年5月7日，涉案房屋已经出售给了案外人申双林，而申双林与原告的《商铺委托代管服务合同》约定代管期限从2016年1月1日开始，故2015年11月和12月两个月的租金及经营管理费原告无权收取，故被告应向原告支付自2016年1月1日起至2017年5月24日止的租金及经营管理费共计49399元（34692+14707）。
关于违约金部分。被告未按时向原告支付租金及经营管理费，应支付逾期付款违约金，但原告主张每逾期一日，按照欠缴金额5‰的标准支付违约金的标准过高，本院不予全额支持。本院考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照欠缴金额的每日万分之二的标准支付逾期付款违约金，经计算至2017年7月31日的逾期付款违约金为3583元。本案在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付提前解除合同的违约金9192元的诉讼请求。经审查，原告自愿放弃该项诉讼请求系对自身权利的依法处置，不违反有关法律规定，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告湖南富基商业管理有限公司与被告李艳平于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告李艳平于本判决生效后十日内腾退承租门面；
三、被告李艳平于本判决生效后十日内支付原告湖南富基商业管理有限公司自2016年1月1日起至2017年5月24日止的租金及经营管理费共计49399元（2017年5月25日起至合同实际解除之日止的租金及经营管理费按照合同约定计算）；
四、被告李艳平于本判决生效后十日内支付原告湖南富基商业管理有限公司逾期付款违约金3583元（按每日万分之二的标准计算，暂计算至2017年7月31日止）；
五、驳回原告湖南富基商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1856元，减半收取计928元，由原告湖南富基商业管理有限公司负担334元，被告李艳平负担594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 王高瞻
二〇一七年八月十八日
代理书记员 袁红丽
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。