苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江商初字第0902号
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号（农行大厦）。
负责人陈刚，行长。
委托代理人王贻，女。
被告周寒君，1988年12月31号出生。
被告苏州银城置业有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇城司路1199号咏信汾湖商业广场2幢611室。
法定代表人黄镇，董事长。
委托代理人孔谦，上海小城律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与被告周寒君、苏州银城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理，因被告周寒君下落不明，依法组成合议庭适用普通程序于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告农行吴江分行的委托代理人王贻、被告苏州银城置业有限公司的委托代理人孔谦到庭参加诉讼。被告周寒君经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行吴江分行诉称：2011年5月11日，原告与被告周寒君、苏州银城置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告向被告周寒君发放贷款48万元用于购房，由所购房地产抵押，且在房产他项权证办妥前由被告苏州银城置业有限公司承担连带保证责任，还款方式为按月等额本息还贷法，年利率为央行基准利率上浮5%。2011年5月11日，原告向被告周寒君签发借据一张，约定借款期限为2011年5月11日起至2026年5月10日。目前，涉诉债务的房产他项权证尚未办妥。原告依照合同约定发放贷款后，被告周寒君未能按期归还贷款，已逾期三期。截止2013年9月9日，共结欠本金441748.36元，利息7392.33元，本息合计449140.59元。故原告依据合同提起诉讼，请求判令：1、被告周寒君归还借款本金441748.36元及相应利息（至2013年9月9日结欠利息7392.33元，自2013年9月10日起至债务全额清偿之日止按双方合同约定计息）；2、被告苏州银城置业有限公司对被告周寒君的上述债务承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告自愿变更其第一项诉讼请求为要求被告周寒君归还借款本金429217.36元及相应利息（至2014年1月23日结欠利息2459.95元，自2014年1月24日起至债务全额清偿之日止按中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率的基础上上浮5%计息）。
被告周寒君未作答辩。
被告苏州银城置业有限公司辩称，其同意承担保证责任，其于2013年6月11日至2013年12月11日代被告周寒君偿还了七期贷款，原告应当对诉讼请求做相应调整，对于原告主张的超过其实际损失的部分，应依法调整，包括罚息部分。
经审理查明：2011年5月11日，由被告周寒君作为借款人及抵押人，被告苏州银城置业有限公司作为保证人，原告作为贷款人，签订了编号为32020520110031952的《个人购房担保借款合同》一份，约定由被告周寒君向原告借款48万元，借款用途为购房，借款期限自2011年5月11日至2026年5月10日止，共计180个月，借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率的基础上上浮5%。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月。合同约定，借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为合同借款执行利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同时合同的抵押担保条款中约定，抵押人同意以所购房产为上述借款设定抵押，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告苏州银城置业有限公司作为借款合同的阶段性保证担保人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同还约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，原告于当日依约向被告周寒君发放了贷款48万元。自2013年6月起，被告周寒君开始逾期归还贷款，原告于2013年9月向被告周寒君、被告苏州银城置业有限公司发出书面履行义务通知。后被告苏州银城置业有限公司承担了部分保证责任，截止2013年12月11日，其向原告共计归还本金12530.94元、利息18113.96元，合计30644.9元，而被告周寒君未履行还款义务。经确认，截止2014年1月23日，被告周寒君尚结欠原告借款本金429217.36元，利息2459.95元。
另查明，中国农业银行股份有限公司吴江市支行于2013年1月4日更名为中国农业银行股份有限公司吴江分行，即本案的原告。
以上事实有原告提供的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、个人购房贷款申请表、个人消费贷款对帐单及欠款明细、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书、EMS快递回单及到庭当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与两被告间的个人购房担保借款合同依法成立并有效，对于合同双方均具有法律约束力。原告履行发放贷款义务后，被告周寒君作为借款人应按约还本付息，逾期不还已构成违约，原告依合同约定有权宣布全部贷款提前到期，被告周寒君应当承担包括归还全部借款及支付相应利息的违约责任。因本案所涉抵押房产未办理抵押登记，被告苏州银城置业有限公司作为阶段性保证人在抵押物办妥抵押登记前亦应按合同约定承担连带保证责任。被告苏州银城置业有限公司认为原告所主张的利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率的基础上上浮5%没有依据，本院认为，根据《个人购房借款担保合同》，该利率的约定为合同双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应予支持。被告周寒君经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周寒君于本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金429217.36元及相应利息（截止2014年1月23日结欠利息为2459.95元；自2014年1月24日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基础利率的基础上上浮5%以本金429217.36元计至生效判决确定给付之日止，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07×××93）。
二、被告苏州银城置业有限公司对被告周寒君的上述还款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8038元，公告费560元，合计8598元，由被告周寒君负担，并于本判决生效后十日内直接交付原告，被告苏州银城置业有限公司对被告周寒君交付上述诉讼费用承担连带清偿责任。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 陈 竞
审 判 员 徐 娟
人民陪审员 廖景熙
二〇一四年二月十日
书 记 员 杨 阳
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。