江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终133号上诉人（原审被告）：谢国华，女，汉族，1970年2月10日生，住赣县。委托诉讼代理人：蔡万志，江西章贡律师事务所律师，执业证号：13607199310204095。特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡世雄，江西章贡律师事务所实习律师，实习证号：36071703110041。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：黄为华，男，汉族，1981年12月28日生，住赣县。被上诉人（原审被告）：钟万贵，男，汉族，1969年4月9日生，住赣县。上诉人谢国华因与被上诉人黄为华、钟万贵租赁合同纠纷一案，不服赣州赣县区人民法院（2016）赣0721民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，现已审理终结。谢国华上诉请求：1、针对判决第三项“被告谢国华于本判决生效之日起三日内返还原告黄为华店面转让费、押金合计41300元”，请求二审法院依法改判上诉人不予承担返还该笔款项义务。2、针对判决第四项“被告谢国华、钟万贵于本判决生效之日起三日内赔偿原告黄为华装修费损失20000元”，请求二审法院依法改判上诉人不予承担该笔赔偿费用。3、请求二审法院依法判令本案一审诉讼费用及上诉费用由上述被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人谢国华与被上诉人黄为华之间租赁合同目的等均得以实现，即便租赁标的物后被认定为违章建筑而导致合同无效，被上诉人黄为华仍应按司法解释精神支付租赁标的物的占有使用费。本案所涉51000元费用构成为押金和租金，其中押金为1000元，剩余费用均为租金，根本不存在转让费之说，该笔费用上诉人谢国华也并未足额收取；一审认定扣减的租金是按毛坯及2015年上半年租金的价格标准，显然对本案所涉标的物租金认定过低。2、上诉人谢国华对本案租赁标的物属违章建筑一事完全不知晓，上诉人谢国华与被上诉人黄为华之间租赁合同目的已于2015年12月31日得以实现，黄为华对租赁标的物的装修款，应向被上诉人钟万贵进行主张。二、一审法院适用法律错误。有过错的一方系被上诉人钟万贵，其为租赁标的物的出租人，对该租赁标的物是否存在瑕疵是明确知晓的，且上诉人谢国华与被上诉人黄为华双方之间系在合同已履行完毕时租赁标的物才被认定为违章建筑并予以拆除。被上诉人黄为华辩称：一、上诉人谢国华在民事上诉状中称押金为1000元明显在说谎，押金600每间，两间一共1200元。二、上诉人称51000元除了押金剩余费用均为租金，不存在转让费之说，明显扭曲事实。谢国华的收条写的很清楚租金、押金共计11000元，以及另一张收条写的店面转让定金5000元，可以证明上诉人的谎言。三、上诉人谢国华称上述费用上诉人并未足额收取说的很模糊，证据表明已经支付了51000元。四、上诉人谢国华称是将装修后的租赁标的物转租给被上诉人黄为华，然而当时被上诉人接手时店面非常破旧。五、上诉人谢国华明知本店面要拆除，还把店面转让给黄为华，让被上诉人损失40万是自私自利的诈骗行为。六、上诉人称其与被上诉人黄为华之间的租赁合同已于2015年12月31日得以实现明显扭曲事实，从2015年12月31日开始，下达拆迁通知就停水停电，门口写了“拆”字，赣县城乡规划建设局天天来店里骚扰，造成营业员无法正常工作，客人也人心惶惶，上门退款不敢购物，损失严重。且上诉人投资了36万元装修和设备，不可能只做2个月生意。烘焙行业，一般要3年左右才能回本。七、上诉人谢国华称对本案租赁标的物属违章建筑一事完全不知晓，与事实不合。上诉人转让前在做茶叶生意，当时办了《食品流通许可证》和《工商营业执照》，办证时肯定要房产证复印件的，说明上诉人谢国华在2012年12月5日办理证件时，就知道租赁标的物时违章建筑。被上诉人钟万贵辩称：一、案涉店面是赣县建设局于2005年1月1日以租赁方式出让土地使用权建设的临时建筑，而不是违章建筑。原审被告黄为华说本人与谢国华故意隐瞒该店面系违章建筑的事实与其订立租赁合同明显与事实不符。二、2015年8月3日，黄为华瞒着本人，伪造租赁合同和房产权证以其妻子龙艳阳的名义办理个体工商营业执照，导致国税局认为我违反了原来签订的《租赁协议》，遂向有关方面报告，最终导致店面于2016年1月22日被拆除，给本人造成重大损失。证明黄为华与本人签订店面租赁合同时明确知道该店面为临时建筑。三、与黄为华签订店面租赁协议时，系双方当事人真实意思表达，在协议签订前，本人也尽到了告知义务，不存在任何过错。协议生效时间为2016年1月1日，黄为华装修店面的时间为2015年7、8月间，装修店面的损失发生在租赁协议之前，该损失与本人无关，应向当时的出租人谢国华追偿相应损失。一审原告黄为华向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告谢国华口头租赁协议无效；2、确认原告与被告钟万贵签订的《店面租赁协议》无效；3、判令被告谢国华返还原告租金、押金、店面转让费等共计51000元；4、判令两被告连带赔偿原告店面装修费及卡券制作费共计73883元（即风幕机690元原告在庭审举证时明确表示不在本案中主张）；5、判令两被告连带赔偿原告其他损失60000元。一审法院认定事实：2015年1月6日，被告谢国华与被告钟万贵签订《店面租赁协议》，约定被告钟万贵将位于赣县区梅林镇梅林大街（老国税局前面）店面自东往西第1、2间租赁给被告谢国华；租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日；租金为23200元，租金在签订协议时一次性缴清；签订协议时承租方向出租方缴纳保证金600元/间，租赁期满后店面及设施未损坏水电费无拖欠则如数退回，有损坏则需修复或照价赔偿；未经出租方同意承租方不得转租店面，经出租方同意后转租店面的，续租人必须与出租方签订店面租赁协议，被告谢国华转租店面后则该《店面租赁协议》自行终止。等等。协议签订后被告谢国华向被告钟万贵支付了店面押金1200元。2015年6月，原告与被告谢国华口头约定将其承租被告钟万贵的店面转租给原告，承租期限为2015年8月1日至2015年12月31日。2015年6月22日，被告谢国华向原告出具金额为5000的店面转让订金收条一张；2015年7月29日，被告谢国华向原告出具金额为11000元的6-12月租金、押金收条一张；2015年7月29日，原告通过支付宝向被告谢国华所有的中国建设银行（账号：62×××39）转账35000元。2015年7月29日，原告从被告谢国华处正式接手本案诉争店面。2015年6月23日，原告与被告钟万贵签订《店面租赁协议》。约定被告钟万贵将位于赣县区梅林镇梅林大街（老国税局前面）店面自东往西第1、2间租赁给原告；租赁期限五年即2016年1月1日至2020年12月31日；租金为2016年度25520元/两间，以后每年度按10%递增，于每年12月20日前一次性交清下一年度租金；签订协议时承租方向出租方缴纳保证金600元/间，租赁期满后店面及设施未损坏水电费无拖欠则如数退回，有损坏则需修复或照价赔偿；未经出租方同意承租方不得转租店面，经出租方同意后转租店面的，续租人必须与出租方签订店面租赁协议，转租店面后则该《店面租赁协议》自行终止。等等。协议签订后原告未向被告钟万贵交纳租金及押金等费用。另查明：原告所承租的两间店面的经营管理权属赣县城乡规划建设局所有，该店面系违章建筑。2015年11月30日，赣县监察局责成赣县城乡规划建设局拆除由王明发、钟万贵、钟惟海等四人在国税局老办公楼前搭建的七间临时性临街店铺（包括原告承租的两间店铺），赣县城乡规划建设局经多次通知原告清空店内货物无果后，于2016年1月22日将国税局老办公楼前七间临时性店铺进行了拆除，并将原告店铺的物品搬至其局院内，原告自认已领回部分物品。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。虽然原告与被告钟万贵签订的《店面租赁协议》及原告与被告谢国华达成的口头转租赁协议系双方当事人真实意思表示，但是被告钟万贵出租及被告谢国华转租的房屋系违章建筑，故双方所签《店面租赁协议》及口头转租赁协议不具有法律约束力。现原告起诉要求确认双方所签合同无效，于法有据，本院依法予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告谢国华返还其所支付的租金、押金等费用51000元的诉讼请求，本院酌情予以支持。但因原告已实际占有、使用该店面5个月，被告也提出如果认定合同无效则原告支付的租金等应转为店面的占有、使用费的抗辩理由，本院参照被告谢国华与被告钟万贵签订的租赁协议约定的租金价格酌定原告向被告支付的51000元中应扣减该店面的占有、使用费9700元，故被告谢国华实际应返还原告转让费、押金等41300元。被告谢国华提出所收款项中含其装修店面及店内物品的抗辩理由，因其未提供证据予以证明，故本院不予采纳。原告要求两被告共同赔偿其装修费、卡券制作费合计73883元的诉讼请求，因原告在承租本案诉争店面时未履行基本的审查被告是否对该店面享有所有权、经营管理权、是否系合法建筑的义务，两被告也在明知该店面系违章建筑的情况下转租或出租给原告，故双方对本案租赁事宜都存在一定的过错。鉴于原告在承租店面后确系进行了装修且地板、涂料等部分装修材料亦无法移至他处使用，且原告系基于被告钟万贵在其承接被告谢国华的店面租期到期后仍然会将本案诉争店面租赁给原告继续经营才对店面进行装修。故本院酌定原告装修费损失为40000元，卡券原告可以待租赁其他店面后继续使用故本院不予认定该损失。故对原告要求两被告共同赔偿其装修费、卡券制作费合计73883元的诉讼请求，因双方对本案租赁事宜都存在一定的过错，故本院酌定支持20000元。原告要求两被告连带赔偿原告其他损失6万元的诉讼请求，原告提供了相关证据证明其因为承租本案诉争店面购买了相关机器设备等，现在该店面被拆除导致损失60000元，因部分设备已由原告自行领取且机器设备等原告可以待租赁其他店面后继续使用，本院不予认定该损失，故对原告要求两被告连带赔偿原告其他损失6万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告黄为华与被告谢国华于2015年6月达成的口头转租赁协议无效；二、原告黄为华与被告钟万贵于2015年6月23日签订的《店面租赁协议》无效；三、被告谢国华于本判决生效之日起三日内返还原告黄为华店面转让费、押金合计41300元；四、被告谢国华、钟万贵于本判决生效之日起三日内赔偿原告黄为华装修费损失20000元；五、驳回原告黄为华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告负担1400元，由被告谢国华、钟万贵负担600元。本院二审期间，上诉人谢国华没有提交新的证据。本院二审期间，被上诉人黄为华提交新证据如下：证据一、被上诉人黄为华接手前店面的照片2张，证明被上诉人黄为华接手前店面非常破旧；证据二、店面周围写了“拆”字照片1张，证明公布店面要拆，无法正常营业，充值客人上门退款；证据三、上诉人谢国华的营业证件一张，证明上诉人谢国华2012年12月5日办理证件时，就知道租赁标的物是违筑的。上诉人谢国华质证认为，对证据一的照片我们认可，转租前店铺非常破旧是事实，但恰恰说明了他所支付的51000元是租金对价，不是装修款的转让；对证据二的三性及证明目的均有异议，从该该照片看不出“拆”字是什么时候写上去的，监察局下文建设局说的很清楚是12月28日拆除，该证据不能证明其所要证明的事实；对证据三的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议，不能证明其所要证明的事实，反而能证明我方陈述的观点，该店铺实际租赁者是谢国华，从2012年租赁使用至2015年，一年一租，2012年办营业执照无需办理房产证或房产证复印件，该建筑是临时建筑，临时建筑不等于违章建筑。被上诉人钟万贵质证认为，对证据一、证据二的照片看不出是在涉案店铺拍的，拍摄照片的时候明显是装修过程中凿了线之后拍的；证据三的营业执照是2012年办的，但实际是从2006年左右开始租的，也是每年一租，只是以前小店面不要求办理营业执照。对被上诉人黄国华二审提交的证据，本院认定如下：对证据一，照片虽无法确认是在案涉店面拍摄的，但因承租人谢国华予以认可，因此对其三性予以认定。对证据二，照片反映的案涉店面外墙上的“拆”字，考虑到案涉店面确已拆除，对其真实性合法性予以认定，但无法达到其证明目的、即会影响正常营业，对其关联性不予认定；对证据三的真实性、合法性当事人没有异议，本院予以认定，但仅凭谢国华的营业执照照片，在没有其他证据佐证的情况下，无法达到其证明目的，对其关联性不予认定。二审认定事实与一审查明的一致。本院认为，案涉店面是否属临时建筑或合法建筑，当事人均未提供相关审批手续，不管是不是违章建筑，但可确定为非合法建筑，一审认为双方所签《店面租赁协议》及口头转租协议不具有法律约束力符合法律规定，双方所签合同无效。关于上诉人应否返还被上诉人黄为华转让费、押金的问题。首先上诉人谢国华收取被上诉人黄为华金额数额问题，有上诉人谢国华出具的收条，黄为华支付宝转账凭证，可认定上诉人谢国华收取被上诉人黄为华51000，上诉人主张实际仅收取40000元，本院不予采信。第二，关于该51000元属何种性质。因谢国华和黄为华之间未签订书面协议，支付宝转账凭证也为注明所转款项性质，在法律未规定有转让费的基础下，谢国华又已支付完出租方租金，该款项只能认定为谢国华剩余租期内黄为华应给付租金及押金，当然该租金应理解为包含溢价及店面装修，不管该装修价值多少，黄为华均认可受让价值值51000元。第三，在该51000元认定为谢国华剩余租期内黄为华应给付的租金及押金后，因黄为华已占有使用完谢国华的剩余租期，谢国华仅需退回黄为华押金部分，但考虑到谢国华应知出租房屋未取得合法手续，亦存在一定过错，黄为华的装修损失也是在谢国华的剩余租期内产生，对租金的溢价、装修、及押金41300元（51000元减去占有使用费9700元），参照一审法院对黄为华损失酌定比例，酌定谢国华返还黄为华20000元整（含押金）。关于被上诉人黄为华装修费损失之赔偿的问题。虽然被上诉人黄为华对案涉店面的装修是在与上诉人谢国华口头转租协议的履行期内，但在装修前黄为华就和钟万贵签订了租赁合同，黄为华会进行装修主要是基于已和钟万贵签订了租赁合同，且租赁时间较长，才会进行装修投资。即装修是黄为华为履行和钟万贵所签租赁合同而产生，只是合同正式履行期限是从2016年1月1日起。根据合同相对性原则，该损失应由钟万贵承担。且导致被上诉人黄为华装修损失之根本原因，是租赁标的即案涉店面非合法建筑，店面出租人钟万贵负有主要责任。一审判决谢国华和钟万贵共同赔偿不当，本院予以纠正。上诉人主张不承担被上诉人黄为华装修费损失的请求，本院予以支持。综上所述，谢国华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但责任分配欠妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持赣州赣县区人民法院（2016）赣0721民初265号民事判决第一项、第二项；二、变更赣州赣县区人民法院（2016）赣0721民初265号民事判决第三项为：上诉人谢国华于本判决生效之日起三日内返还被上诉人黄为华店面租金、押金合计20000元；三、变更赣州赣县区人民法院（2016）赣0721民初265号民事判决第四项为：被上诉人钟万贵于本判决生效之日起三日内赔偿被上诉人黄为华装修费损失20000元；四、驳回上诉人谢国华的其他诉讼请求。二审案件受理费1332.5元，由谢国华承担450元、黄为华承担882.5元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇一八年三月十二日书 记 员  张 可代理书记员  曾 慧