北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5984号
上诉人（原审原告）：张丽莉，女，1960年9月27日出生。
委托诉讼代理人：孟波，北京市荣博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京畅茗轩茶行（个体工商户），经营场所北京市东城区×××*号楼*单元***室。
经营者黄宇飞，男，1961年7月19日出生，北京畅茗轩茶行经营者，住北京市海淀区西土城路**号**号楼4门***号。
原审第三人：谢令仪，女，1959年9月1日出生。
上诉人张丽莉因与被上诉人北京畅茗轩茶行、原审第三人谢令仪返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第14626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丽莉的委托诉讼代理人孟波，被上诉人北京畅茗轩茶行的经营者黄宇飞到庭参加了诉讼。原审第三人谢令仪经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张丽莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张丽莉的全部诉讼请求。理由为：一、一审法院对本案主要事实未查清。一审判决书所依据的主要证据是黄宇飞提供的《房屋租赁合同》及两份收据。从前述租赁合同的内容看，20年的租期，租金总计40万元，该合同明显不符合交易习惯和市场经济规律。首先，商用房屋的使用年限为50年，此类房屋出租一般不会一次性签订20年的租赁合同，该租赁期限不符合交易习惯。其次，据我方了解，北京市东城区×××5号楼1至-1层4单元102号房屋（以下简称涉案房屋）位置的商用铺面在2008年的租金已经高于每年30万元。本案租赁合同约定的年租金每年2万元，明显低于市场价值。综上，一审判决未对租赁合同的效力进行审查，对主要事实没有查清。二、一审判决适用法律错误。基于一审法院对主要合同的效力和事实没有查清，一审判决适用法律显存不当。综上，北京畅茗轩茶行、谢令仪明显违反了诚实信用原则，损害了张丽莉的合法权益，请求二审法院支持张丽莉的上诉请求。
北京畅茗轩茶行辩称，同意一审判决，不同意张丽莉的上诉请求。张丽莉认为我承租涉案房屋所付租金数额低，我认为其当初购买涉案房屋的价格也低。我自2008年开始就在涉案房屋经营北京畅茗轩茶行，从来没见到过购房人。张丽莉称其购买涉案房屋时不知道有他人经营茶馆，不符合事实。
原审第三人谢令仪未到庭，亦未发表任何形式的陈述意见。
张丽莉向一审法院起诉请求：请求判令北京畅茗轩茶行将北京市东城区×××5号楼1至-1层4单元102号房屋腾空返还张丽莉。
一审法院认定事实：北京畅茗轩茶行经营者黄宇飞与谢令仪原系夫妻关系，二人于2002年9月13日经北京市海淀区人民法院调解离婚。
2003年5月30日，谢令仪与北京京都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市东城区×××5号楼1至-1层4单元102号房屋（建筑面积227.39平方米，即本案所称涉案房屋）。2005年3月15日，谢令仪取得涉案房屋所有权。
2007年11月17日，谢令仪出具经营场所证明，同意将涉案房屋提供给北京畅茗轩茶行使用。2008年4月12日，谢令仪（出租方）与黄宇飞（承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，谢令仪将涉案房屋出租给黄宇飞，租赁期限20年，从2008年4月15日起至2028年4月14日。每年租金2万元整，20年租金为40万元。黄宇飞同意40万元租金于2008年12月31日前付清。租赁期限内，如谢令仪出卖房屋，应提前60天通知黄宇飞，黄宇飞在接到通知后60天内决定是否行使优先购买权。如黄宇飞逾期不予答复，视为其放弃该权利。黄宇飞不愿意购买的，则谢令仪保证黄宇飞可以继续租赁，直至租赁期间届满。2008年4月15日及2008年10月20日，谢令仪分别收到黄宇飞支付租金共计40万元。
2009年2月13日，谢令仪签署《委托书》，委托案外人许忠办理涉案房屋买卖手续及产权转移相关手续。同日，北京市方正公证处作出（2009）京方正内民证字第01437号《公证书》，对谢令仪签署《委托书》进行了公证。2009年2月18日，许忠代理谢令仪（出卖人）与张丽莉（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同约定，谢令仪将涉案房屋出售给张丽莉，该房屋所在楼层1层至-1层，建筑面积227.39平方米。房屋成交价格为人民币1773642元。房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租。2009年2月25日，张丽莉取得涉案房屋所有权。
经一审法院现场勘验，张丽莉要求北京畅茗轩茶行腾退的房屋为北京市东城区×××5号楼1至-1层4单元102号，该房屋为-1层及1层两层，现由北京畅茗轩茶行经营，为经营需要，-1层隔成四个包间，1层平台上隔了两个包间，平台往北拓宽大约1.2米，现房屋内均为北京畅茗轩茶行的经营用品。
一审庭审中，关于北京畅茗轩茶行如何入住涉案房屋及涉案房屋居住使用情况，北京畅茗轩茶行称其2008年开始对涉案房屋进行装修等经营前准备。2008年4月，北京畅茗轩茶行取得营业执照，开始使用涉案房屋至今。现涉案房屋内物品为北京畅茗轩茶行经营物品。
关于涉案房屋租赁情况，张丽莉对北京畅茗轩茶行出示的《房屋租赁合同》及收据原件不予认可，认为谢令仪与张丽莉签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租，且《房屋租赁合同》约定的租期为20年，租金过低，不符合交易习惯，属于黄宇飞与谢令仪恶意串通的无效合同。
关于购买涉案房屋时张丽莉是否看过涉案房屋，谢令仪是否告知张丽莉房屋租赁情况，张丽莉称购买涉案房屋时，张丽莉未看过涉案房屋，谢令仪带张丽莉丈夫许忠看过涉案房屋，当时涉案房屋经营茶行，但茶行的产权人及经营者均为谢令仪，茶行的名称也非北京畅茗轩茶行。北京畅茗轩茶行称，黄宇飞2008年设立北京畅茗轩茶行，2008年之前，涉案房屋经营香茗轩茶行，但经营者非谢令仪。直到张丽莉起诉，北京畅茗轩茶行才知道涉案房屋产权人发生变化。
一审法院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该案查明的事实，谢令仪原系涉案房屋所有权人，在谢令仪所有涉案房屋期间，谢令仪出具经营场所证明，同意北京畅茗轩茶行使用涉案房屋用于经营，谢令仪又与黄宇飞签订《房屋租赁合同》，由黄宇飞承租涉案房屋。黄宇飞使用涉案房屋开设北京畅茗轩茶行进行经营至今。张丽莉自谢令仪处购买涉案房屋，不影响黄宇飞与谢令仪之间的《房屋租赁合同》。北京畅茗轩茶行依据黄宇飞与谢令仪的《房屋租赁合同》使用涉案房屋，有合法依据。故张丽莉要求北京畅茗轩茶行腾退涉案房屋的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：驳回张丽莉的诉讼请求。
本院二审认定事实如下：张丽莉认可本案《房屋租赁合同》系黄宇飞和谢令仪所签，但是认为该合同的签署日期系倒签。黄宇飞不认可该合同系倒签。
各方当事人在二审中均未提交新证据，本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有当事人陈述、房屋档案、经营场所证明、《房屋租赁合同》、收据、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、房屋所有权证及勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，谢令仪同意北京畅茗轩茶行使用涉案房屋进行经营，后又与黄宇飞签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给黄宇飞使用，黄宇飞使用涉案房屋开设北京畅茗轩茶行，经营至今。张丽莉自谢令仪处购得涉案房屋，成为新的产权人，该情形不影响上述《房屋租赁合同》的履行，北京畅茗轩茶行依据《房屋租赁合同》使用涉案房屋，现张丽莉主张北京畅茗轩茶行无权占有涉案房屋并要求返还的上诉请求，缺乏充分依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由张丽莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 周梦峰
二〇一七年十月三十一日
书记员 林晓天