湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00357号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱荣华。
委托代理人余正发，襄阳市樊城区米公法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解等。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王光华。
委托代理人张征，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权代理。
原审被告（反诉原告）陈信善。
上诉人朱荣华因与被上诉人王光华、原审被告（反诉原告）陈信善租赁合同纠纷一案，原由襄阳市樊城区人民法院于2013年2月27日作出（2012）鄂樊城民四初字第00198号判决。宣判后，上诉人朱荣华不服，向本院提起上诉。本院审理后以“合同到期后，双方未续签合同，也未收取租金，双方间的合同关系已经中止。原审法院查明该事实后，未向原审原告释明变更诉讼请求，违反法定程序，导致案件实体处理不当”为由，于2013年7月2日裁定将此案发回襄阳市樊城区人民法院重审。该院审理后，于2014年5月7日作出了（2013）鄂樊城民四初字第00209号民事判决。宣判后，朱荣华仍不服，向本院再次提起上诉。本院于2014年6月26日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人朱荣华及其委托代理人余正发，被上诉人王光华及其委托代理人张征到庭参加了诉讼，原审被告（反诉原告）陈信善经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王光华一审诉称：原、被告经协商于2002年9月18日签订租赁合同一份，约定：原告将自己的房屋基地给被告，由被告拆旧房建新房，建好后由被告从2002年9月18日起租用10年，同时约定房租，又约定被告须每月1日前支付当月租金，如违约需承担30000元违约金。时至今日原、被告之间的租赁合同已到期，被告自2012年10月起不但不向原告支付租金，也不归还原告的房屋，为此特诉至法院要求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付2012年10、11月租金4600元；3、判令被告赔偿原告违约金30000元。并增加请求，要求收回房屋，租金交至终审判决前。
朱荣华、陈信善辩称并反诉称：1、原告的诉讼请求与事实不符。2002年经原告同意答辩人将当时属于原告的三间土瓦房拆除，建成195平方米的中等经营场地，约定首次租期为10年，五年为一个土地合同使用期，租赁到期，答辩人可将投资建设的不动产交付给原告，当时口头约定交付时再谈答辩人投资房屋建设补偿价格。答辩人未违约，原告主张的30000元违约金无法律依据。答辩人多次通知原告拿2012年10、11月租金，原告拒不接受，也不与答辩人续签合同，故答辩人未违约；2、原告主张终止合同收回答辩人投资所建房屋，纯属强占。原告只能对三间土瓦房有支配权，在三间土瓦房消失后，集体土地的宅基地村民只有使用权，无转让权和处分权，答辩人所建营业房屋应归答辩人所有；3、答辩人与原告签订的租赁屋基地使用合同依法应认定为无效合同。所有的土地都属国家所有，原告在自己的三间瓦房消失后，对该土地无出租权，原告利用集体土地出租与二答辩人签订的租赁宅基地建房使用合同依法应认定为无效合同；4、原告收取答辩人的场地费房屋租用费属不当得利，应予退还。原告收取的房屋租赁费是答辩人自己出资所盖的房屋，原告并未有实体的房屋出租和出资，而是利用属于集体的土地出租获利，其交易行为违反了相关法律条款规定，是无效行为，合同无效后，就无效合同获取的利益依法应予以退回。综上反诉要求：1、判决反诉人与被反诉人签订的租屋基地建房使用合同无效；2、判令被反诉人退还反诉人十年支付的房屋租金196000元。
王光华针对反诉答辩称：1、对房屋的交付，租赁合同已约定清楚；2、被告到期不交房属违约；3、建房土地为原告祖辈所有，不可能归被告；4、本案是房屋租赁，而非土地租赁；5、要求收回房屋。
原审判决认定：王光华的父母王治礼和王治清在施营居委会五组有一处房屋，面积252.67平方米，1999年3月18日经襄樊市樊城区公证处公证，王治礼和王治清将该案房屋赠与王光华。2002年9月18日，王光华与陈信善、朱荣华签订了一份“租屋基地建房使用合同”，该合同的主要内容为：1、甲方（王光华）自愿将自己屋基地租给乙方（陈信善、朱荣华）使用十年不变，前五年为一个计费阶段，后五年为一个计费阶段（其中第一年和第二年房租一年为11000元整，第三年至第五年房租一年为12000元整，后五年租金双方可协商一致执行新价，单方无权调价，房屋建筑面积195平方米，使用面积175平方米；2、乙方租用屋基地建房作为经营场所，并负责甲方旧房拆除工作，拆出少量能用材料供建新房，不计费，乙方拆出旧房后，在原屋基地建新房三间，面积195平方米，共计拆旧建新投资50000元人民币，拆旧建新一切费用由乙方负担；在租赁期内房屋产权归甲方所有，只有乙方有房屋管理权、使用权、转租权、装修；3、在租期十年满，乙方想继续租用，甲方应首先与乙方协商重新签约，不能违约。租期到后，乙方停租，乙方所建新房归甲方所有（只限主体）。室内乙方自备商品物质归乙方所有；4、合同签字生效，双方共同遵守，如一方违约，赔偿对方违约金30000元。该租赁合同签订后，原、被告双方均按照合同的约定进行履行，王光华将其所有的房屋按照规定向施营居委会提交了原拆原建的申请，居委会同意后，王光华将三间旧房交给两被告，两被告也按照合同的约定在原屋基地拆旧房建新房用作经营超市之用，在十年的租赁期内两被告均按时交纳了租金。租金的交纳方法具体为：第一年和第二年房租每年为11000元，第三年至第六年房租每年为12000元整，第七年至第八年前三个月房租每月为1800元，第八年后九个月至第十年租赁合同到期房租每月为2300元，两被告共计向原告交纳租金172900元。2012年9月18日该租赁合同到期，原告没有再收取租金，亦不愿续签租赁合同，引起本案诉讼。在审理中，原审法院向原告释明合同已到期，是否变更诉讼请求，原告示明其本意就是要求终止合同。庭审中，被告陈信善中途退庭。
原审法院审理期间，为缓解双方的矛盾纠纷，经法院主持调解，被告朱荣华先行给付了原告13800元房屋占用费。
原审法院认为：原告王光华与被告陈信善、朱荣华签订的租屋基地建房使用合同系双方真实意思的表示，为有效合同。现该租赁合同已到期，原告要求终止合同，予以支持；原告要求判令被告支付2012年10月至终审判决前的租金之请求，因原、被告双方的租赁合同于2012年9月18日已到期但被告现在仍在使用该租赁房屋，被告理应支付使用期间的占用费（按照合同到期前的每月2300元计算），故该诉讼请求也予以支持；原告要求判令被告赔偿原告违约金30000元之请求，因该租赁合同虽已到期，但是在履行租赁合同的过程中两被告不存在违约行为，现两被告尚未搬离是在和原告协商合同续签的问题，故两被告不存在违约行为，原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称未违约之理由成立；被告辩称原告主张终止合同收回答辩人投资所建房屋，属强占之理由，因原、被告签订的租赁合同明确约定租赁期内房屋产权归原告所有，租期到后两被告停租，两被告所建新房归原告所有，故两被告的该辩称理由不能成立；被告辩称与原告签订的租屋基地使用合同依法应认定为无效合同之理由，双方签订的租屋基地建房使用合同是双方的真实意思表示并且该合同双方已实际履行完毕，并未违反国家的强制性规定，故原、被告签订的租赁合同为有效合同，被告的该辩称理由不予采信；被告辩称原告收取答辩人的场地费房屋租用费属不当得利，应予退还之理由，因原、被告双方签订的租赁合同明确约定原告将自己屋基地租给两被告使用十年，两被告已实际使用的十年，合同已实际履行完毕，原告收取答辩人的租赁费不属不当得利，不应退还。故被告的该辩称理由也不能成立；反诉被告王光华的辩称除辩称两被告到期不交房不属违约行为外，其它的辩称理由均与事实相符，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈信善、朱荣华于本判决生效之日起十日内搬出其所占用的房屋；二、被告陈信善、朱荣华于本判决生效之日起十日内向原告王光华支付从2012年10月起至本判决生效之日止的房屋占用费（按照每月2300元计算，扣除已付的占用费13800元）；三、驳回原告王光华的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告陈信善、朱荣华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费665元，反诉案件受理费2110元，合计2775元。由原告王光华负担600元，被告陈信善、朱荣华负担2175元。
上诉人朱荣华不服原审上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院判决认定上诉人和被上诉人签订的《租屋基地建房合同》为有效合同，属定性错误。农村宅基地属于农村集体所有，被上诉人虽有权继承房屋，宅基地随着房屋的继承而被继续使用，但不能因继承长期使用。被上诉人户口不在该村，所继承的房屋现已被拆除，被上诉人无权对集体经济组织的宅基地进行处分，双方所签订的合同与《中华人民共和国土地管理法》相悖，应属于无效合同。（二）原审法院判决上诉人搬出自己投资所建房屋有失公平。被上诉人继承的危房拆除后，上诉人自行投资建起现今的经营场所，上诉人也按协议约定支付了租赁费。上诉人与被上诉人签订合同的目的是为了长期使用房屋，本案应按上诉人订立合同的目的履行。且本案被上诉人享有支配权的是继承的房屋，在危房拆除后，宅基地与被上诉人享有的支配权分离，新建房屋是上诉人全部投资所建，被上诉人在未投入的情况下收取上诉人投资所建房屋租金长达十年，在合同到期后又无偿收回房屋，有失公平。请求二审法院：1、依法撤销（2013）鄂樊城民四初字第00209号民事判决第一项、第四项，改判上诉人与被上诉人签订的租屋基地建房使用合同无效；2、判决被上诉人若收回上诉人投资所建新房，按诉争时段的市值价格支付上诉人全额建房款；3、判决被上诉人王光华赔偿上诉人违约金30000元十年前的币值；4、判决被上诉人和上诉人续签租屋基地使用十年合同，月租金2300元；5、判决被上诉人支付上诉人室内外装修费、材料费，按市值评估返还；6、判决该违章建筑拆除、没收。本案一、二审诉讼费、反诉费由被上诉人承担。
被上诉人王光华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审二审理查明：一审判决所认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：本案所涉宅基地上原有房屋三间，原系被上诉人王光华父母王治礼、王治清所有。1999年3月22日，王治礼、王治清以公证的方式将房屋赠与给被上诉人王光华。
本院认为：被上诉人王光华接受父母赠与后享有涉案宅基地的使用权及当时地上建筑物的所有权。2002年9月18日，上诉人朱荣华、原审被告陈信善与被上诉人王光华签订协议，约定将旧房拆除后租用涉案宅基地建房使用，该协议系双方当事人真实意思的表示，内容也不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。上诉人朱荣华主张协议无效，于法不符，不能成立。依据协议约定，双方租期为10年，租期内房屋产权归被上诉人王光华，上诉人朱荣华、原审被告陈信善有管理权、使用权和转租权。现十年租赁期满，租赁关系已终止，双方又未就续租问题达成协议，原审法院判决被上诉人朱荣华、原审被告陈信善腾出房屋、向被上诉人王光华支付租赁期届满之后的占用费，适用法律正确。上诉人朱荣华的上诉理由不能成立，其第1项上诉请求，本院不予支持。其提出的2-6项上诉请求均未在一审中提出，属于二审中新提出的诉讼请求，且与被上诉人诉讼请求部分相背依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条之规定，本案不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3758元，由上诉人朱荣华负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年八月二十二日
书记员 张建设