徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0303民初3138号
原告（反诉被告）：陈忠磊。
委托代理人：王颖，江苏觉悟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马宏亮。
委托代理人：戴任全，江苏金朝阳律师事务所律师。
委托代理人：毕振刚，江苏金朝阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈忠磊与被告（反诉原告）马宏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告暨反诉被告陈忠磊及委托代理人王颖，被告暨反诉原告马宏亮的委托代理人毕振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈忠磊向本院提出诉讼请求：解除与马宏亮签订的租赁合同，要求马宏亮退还22000元。事实与理由：2015年4月16日，原告因经营需要与被告签订租房合同，合同约定：乙方不得改变房屋结构，或因乙方使用不当使其房屋或者设备损坏的，乙方给予赔偿或者修复。由于被告房屋设计不合理：1.主要是厨房的排烟问题，排烟不通畅，导致整个就餐大厅都是油烟，严重影响顾客的就餐环境，对厨房内的工作人员影响更为严重，还影响了二楼的正常办公。2.厨房的设计也很不合理，分了很多小间，让本来该在一间屋内完成的操作不得不分成两间。厨师行业是一个要求快节奏的行业，该问题给原告造成了很多时间上的浪费。原告找被告协商，被告拒绝改造，导致原告已经无法正常经营下去，原告于2015年7月4日搬离并且已经在其不远处重新租赁一处。后原告多次找被告协商解除合同、退还费用，被告态度蛮横，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告马宏亮辩称：餐厅的环境是原告考察完毕以后自愿与被告签订的房屋租赁合同，被告不存在隐瞒的事实。原、被告双方从未口头达成解除房屋租赁协议，协议签订后，原告使不使用是原告的权利，至今涉案房屋也没有转租他人。原告起诉被告要求解除合同，更能说明双方当时未达成协议，被告同意在2016年7月底解除合同，原告应支付合同有效期内的租金。
被告马宏亮向本院提出反诉请求：1.判令原告给付被告欠付的租金43000元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告考察餐厅的环境后自愿与被告签订房屋租赁合同，被告不存在隐瞒事实的行为。原、被告于2015年签订房屋租赁合同，约定原告租用被告部分门面房，租期两年，自2015年7月1日起至2017年6月30日止，年租金为60000元。在原告经营期间，仅支付租金22000元。被告在接到法院传票时得知原告要解除合同，被告同意于2016年7月底解除合同。但原告使用被告门面一年零一个月，租金合计65000元，原告应将剩余租金支付给被告。
针对马宏亮的反诉，反诉被告陈忠磊辩称，原、被告双方口头达成解除房屋租赁协议，原告将电费结算后，将电费卡及钥匙退还给被告。被告在2015年7月11日就已经使用了本案涉案房屋，故被告反诉要求原告再缴纳租金的诉请无事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2015年4月16日签订房屋租赁合同一份，约定：马宏亮（甲方）自愿将位于徐州市云龙区世贸广场内街钻石国际A座2-111号门面一楼餐区部分租给陈忠磊（乙方）使用。租期从2015年7月1日起至2017年6月30日止，付款方式为年付（房租金不含税），前两年租金不变，年租金是60000元，两年后如续签合同，甲乙双方协商另行签订合同。房屋租金两年后随行就市，乙方应提前两个月交付下一年租金。乙方需缴纳水电押金壹万元，到期后无息退还。如乙方不能按本合同规定日期及时交付房租，甲方有权解除本合同，由此造成的损失乙方自行承担。租赁期间，乙方负责水电费及其他相关费用营业税等。租赁期间，乙方不得转租，如需要转租需经甲方同意，否则甲方有权收回房屋使用权。乙方不得改变房屋结构或因乙方使用不当使其房屋或设备损坏的，乙方给予赔偿或给予修复。乙方在使用中水电用量与甲方分离，各不牵扯，后期视经营情况乙方在甲方同意下，甲方可将二楼部分区域租赁给乙方使用，并交纳相应租金，经营期间安全责任自负。合同签订后，被告于2015年5月初将涉案房屋交由原告使用，被告给原告留有装修时间，故租期从2015年7月1日起算。原告于2015年6月18日开始测试烟道，发现烟道无法正常排烟，与被告沟通，被告当天上午找人维修，第二天开业，开业后发现排烟效果依然不好，然后一直断断续续维修，后原告于2015年6月下旬提出解除合同，被告不同意。原告称于2015年7月2日搬离涉案房屋，将购买被告的桌椅拉走，并于2015年7月4日将钥匙和电卡交付给被告,被告称并未收到钥匙也不知到原告何时搬离涉案房屋。
原告为证明其陈述，申请证人姜某、陈某到庭作证。姜某庭审陈述如下：“我是大润发员工，经常去五花牛（门头是净香园）吃饭，五花牛在一楼。在2015年6月份底到7月2、3号我们一般下午五点半至六点半去那里吃饭，大约去了十几次。吃饭期间多次向原告反映烟味太重，呛得不行”、“（你第一次去就烟雾很重吗）第一次就是开业时候，人多，没有办法进去。没有位子，没吃上饭，就回去了。烟雾可以忍受”、“（原告什么时候不在那里经营的）我听说在七月份就不干了。具体什么时间不清楚”、“（你第一次和以后去烟味的感觉是一样吗）差不多”。陈某庭审陈述如下：“我是一个建筑公司员工，办公地点在同一栋大楼的十八楼。经常到五花牛餐厅（门头显示五花牛餐厅）吃饭，在饭店吃饭烟很大，我从2014年年底就在那里吃饭，在2015年6月下旬二十几号开业的时候就去那里吃饭到七月初大约吃了一个星期时间。后来又在斜对面开的，我们又去那里吃饭”、“（你第一次去五花牛吃饭，烟就特别呛）我经常去吃饭。如果原告是在炒菜，都有烟，只是有大有小”。
庭审中，原告称共向被告缴纳了40000元，其中水电押金10000元，购买餐桌椅费用12000元，预充电费6900元，房屋租金11100元，原告已将电卡中剩余电费转到新租门面，购买的餐桌椅其已搬走。被告对原告上述陈述予以认可。现原告起诉要求被告返还水电押金10000元，房屋租金11100元，共计21100元。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。原告租用涉案房屋经营餐厅，后主张涉案房屋烟道无法正常使用为由与被告协商解除合同，原告搬离涉案房屋。
一、关于原告不再使用涉案房屋的时间。
虽然原、被告就涉案房屋原告何时搬离及房屋钥匙何时交接存在分歧，但被告只是将其所有的房屋一部分出租给原告，其它部分被告自己使用经营，被告称不知原告何时撤离，不符合常理，且被告未提供证据证实原告在搬离后未交付房屋钥匙，亦未提供证据证实未交付房屋钥匙等行为导致其无法及时管理房屋。结合原告提供的证人证言，本院认定原告于2015年7月4日搬离涉案房屋不再使用涉案房屋。
二、关于原、被告双方解除租赁合同的时间。
原告主张其与被告于2015年7月协商一致，解除双方的租赁合同，被告对此予以否认，原告未能提供证据进一步证实双方就案涉合同达成解除合意。结合本次诉讼原告以“多次找被告协商解除合同、退还费用，被告态度蛮横”为由要求解除案涉租赁合同，本院对其该项主张不予采信。因合同尚未到期，现原告起诉要求解除双方之间的租赁合同，被告同意于2016年7月底解除合同，本院予以确认。故本院认定双方之间的租赁合同于2016年7月31日解除。合同解除后，被告应返还原告水电押金10000元。
三、关于合同解除前租金的计算问题。
因案涉租赁合同于2016年7月31日解除，故在该日期之前的租金，原告应当向被告支付。但综合考虑以下因素，本院对该期间租金予以调整。
首先，双方约定涉案房屋用于餐饮经营，但房屋烟道存在问题，经被告维修后仍存在问题，影响原告经营。其次，原告因上述原因于2015年7月初搬离并不再使用涉案房屋，被告对此应为知晓，应采取措施避免或防止损失的继续扩大，但被告未采取适当措施，对其主张反诉损失存在一定过错。再次，双方就合同履行过程中发生分歧，应积极协商，妥善解决，原告自行搬出亦存在一定过错。
综合考虑以上因素，基于公平原则，结合涉案房屋交付原告的时间、原告不再使用涉案房屋的时间，本院酌定2016年7月31日合同解除前原告应支付被告2个月的房屋租金，即10000元。因原告已支付被告房屋租金11100元，被告还应当返还原告房屋租金1100元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈忠磊与被告（反诉原告）马宏亮于2015年4月16日签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）马宏亮于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈忠磊押金10000元、房屋租金1100元。
三、驳回被告（反诉原告）马宏亮的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费350元减半收取为175元，反诉案件受理费313元，共计488元，原告（反诉被告）陈忠磊负担88元、被告（反诉原告）马宏亮负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 曹磊
二〇一六年九月十九日
书记员 陈晨