上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1014号
上诉人（原审被告）：上海承旺娱乐有限公司，住所地上海市杨浦区国定东路239号2幢3楼。
法定代表人：陈秀宝，经理。
上诉人（原审第三人）：上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司，住所地上海市浦东新区上南路4179号1楼B区。
法定代表人：陈秀宝，经理。
上诉人（原审第三人）：陈秀宝，男，1961年6月18日生，汉族，住福建省连江县。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周竣，男，1974年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：童志英，女，1950年10月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：孔令锋，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人上海承旺娱乐有限公司（以下简称承旺公司）、陈秀宝、上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司（以下简称世舟昌盛公司）因与被上诉人周竣、童志英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第14775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
承旺公司、世舟昌盛公司、陈秀宝共同向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、第二项，改判原上海XX酒店有限公司（以下简称XX酒店）与承旺公司就上海市浦东新区XX路XX号A宾馆XX楼咖啡厅（以下简称系争房屋）签订的租赁合同于2014年6月30日解除，周竣、童志英返还世舟昌盛公司押金9万元，返还自2014年6月30日起至2015年2月20日止的租金75.6万元，本案一审、二审诉讼费由周竣、童志英负担。事实和理由：本案中，就系争房屋同时存在两份租赁合同，即承旺公司与XX酒店间的租赁合同、陈秀宝与XX酒店间的租赁合同，陈秀宝作为世舟昌盛公司的法定代表人，为设立世舟昌盛公司而签订租赁合同，符合法律规定，租金系陈秀宝代世舟昌盛公司支付，系争房屋也由世舟昌盛公司实际使用，承旺公司并未履行合同义务，故租赁关系的主体系XX酒店与世舟昌盛公司。同时，系争房屋产权人A工程部（以下简称A工程部）与上海市浦东新区三林镇人民政府（以下简称三林镇政府）于2014年5月19日签订了协议书，2014年6月30日产权人应将系争房屋移交给三林镇政府，此后，A工程部对系争房屋已不享有所有权，无权收取租金，由此，XX酒店也无权再向世舟昌盛公司收取租金，XX酒店与世舟昌盛公司间的租赁合同，也应予该日解除，2014年6月30日之后的租金，XX酒店应返还世舟昌盛公司。同时，在整个动迁过程中，XX酒店从未向世舟昌盛公司披露过相应的情况，而是继续收取租金，从公平角度出发，相应的租金也予以返还。
被上诉人周竣、童志英共同辩称，不同意三上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原XX酒店向一审法院提出诉讼，请求判令：XX酒店、承旺公司签订的《租赁合同》于2015年3月15日解除，承旺公司将租赁场地返还给XX酒店，承旺公司支付自2014年12月1日起至租赁场地交还之日止的房屋租金（按每月99,225元计算），承旺公司支付违约金（自2014年11月15日起至租金付清日止，按每日500元计算）。
一审法院认定事实：系争房屋产权人系案外人A工程部，产权人将系争房屋出租给XX酒店，并同意XX酒店转租。
2012年8月20日，XX酒店与承旺公司就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定XX酒店（出租方、甲方）将系争房屋出租给承旺公司（承租方、乙方），系争房屋总建筑面积约为1,100平方米左右，合同约定租赁期限自2012年12月1日至2017年11月31日止，每月租金9万元，每年租金108万元，租金支付方式采用先付后用的原则，租金半年一付，提前15天支付下半年的租金，合同签订当日支付半年租金，后期租金应在前期的最后一个月的最后15天内交纳；经双方协商，租金每年环比递增5%。合同还约定，租赁保证金为一个月租金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条约定了租赁的解除条件：在租赁期间除市政规划动迁、拖欠租金外，任何一方不得以法定代表的变更、体制变化等为由解除双方的租赁协议，解除协议一方应向对方赔偿经济损失。合同第七条约定了违约责任：……3、未按合同规定按期如数交纳租金的，甲方有权解除合约；4、构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金500元……。合同第八条约定：……2、在租赁期间，遇市政动迁、国家规划需要及不可抗力的原因造成无法履行合同时，乙方需无条件终止合同，甲方不做任何经济补偿；……4、乙方租赁期内不得将房屋转让给第三方，不得抵押，变相买卖交易……。
本案一审庭审中，世舟昌盛公司另提供与前述租赁合同内容相同、签订时间相同，但承租方为陈秀宝的租赁合同一份，该合同上有XX酒店名义在合同复印件落款处的公章，世舟昌盛公司拟证明租赁合同相对方为XX酒店与世舟昌盛公司。XX酒店对合同落款处加盖的公章真实性予以否认，并提出，即使其与陈秀宝签订了租赁合同，也仅用于承旺公司办证需要，并非变更承租人，其一直认为网吧系承旺公司开办。本案一审庭审中双方均未对公章真实性申请鉴定。
一审法院另查明，XX酒店与承旺公司签订租赁合同当日，承旺公司向XX酒店支付63万元，XX酒店出具收条一份，确认收到承旺公司自2012年12月1日起至2013年5月30日的房租54万元及租房押金9万元。
2013年6月5日，世舟昌盛公司取得了企业法人营业执照。2013年8月1日，XX酒店法定代表人出具《收条》一份，确认收到陈秀宝2013年6月、7月、8月房租27万元。
2013年9月3日，XX酒店法定代表人出具《收条》一份，确认收到陈秀宝2013年9月、10月、11月房租27万元。
2013年12月15日，XX酒店出具《收据》一份，确认收到陈秀宝2013年12月至2014年5月的房租56.70万元。
2014年6月4日，XX酒店法定代表人出具《收条》一份，确认收到陈秀宝2014年6月至2014年11月房租56.70万元。
2014年12月10日，陈秀宝又向XX酒店支付了2014年12月1日至2015年2月28日止的房租297,675元。庭审中，XX酒店与陈秀宝确认2015年2月28日之前房屋租金已付清。
2015年2月27日，XX酒店向承旺公司发出《关于要求尽快支付房租的函》，内容为承旺公司应支付2014年12月1日至2015年5月30日半年租金，现仅支付了三个月房租，剩余三个月房租未付，要求承旺公司按时支付，如再拖延其将采取断电措施，并解除合同等。
XX酒店另举证了2015年3月7日、2015年3月11日向承旺公司发送要求承旺公司支付剩余租金的催款通知，承旺公司称未收到上述函件。
XX酒店还举证了2015年3月15日向承旺公司发送的《解除合同通知书》，内容为因承旺公司未按约支付租金，经其催讨后仍未支付，故其通知承旺公司解除双方的租赁合同，要求承旺公司两日内清空房屋并返还房屋等。承旺公司亦称未收到该解除通知书。
2015年3月18日，陈秀宝以承旺公司法定代表人身份向XX酒店发出《关于“要求尽快支付房租”的回函》，内容为：“贵公司2015年2月27日关于要求尽快支付房租的函收悉，现回复如下：一、贵公司租赁给本公司的该房屋，系由贵公司向该房屋的所有人（房东）承租，现本公司向动迁公司和房东处获悉，该房屋已由动迁公司与房东签订了协议。目前正在与贵公司协商搬迁补偿事宜。二、基于上述情况，原房东已不是房东，贵公司也不存在继续支付房租的问题，本公司已不存在继续支付房租的问题；三、贵公司涉及搬迁补偿，必然涉及本公司的补偿，望贵公司一并处理，并请及时告知本公司。”
2015年3月18日，XX酒店对系争房屋停电。
2015年3月19日，陈秀宝以承旺公司法定代表人身份向XX酒店发出《要求立即停止侵权的函》，内容为：“贵公司租赁房屋相关动迁事宜本公司已进行答复，目前该房屋已经进入动迁，现在贵公司无故拉电限制本公司经营，特此通知如下：立即停止侵权，恢复原状，并如实告知动迁及你方租赁情况。如给本公司造成任何损失，本公司将依法进行追偿。”
一审法院还查明，2014年5月19日，系争房屋产权人A工程部与上海市浦东新区三林镇人民政府签订《协议书》，包括系争房屋在内的产权人的房屋与后者达成了协议拆迁的补偿协议，补偿方式为货币补偿；并约定A工程部负责自行清退搬迁，并在2014年6月30日将上述动迁范围内土地移交给三林镇政府。
2016年1月15日，A工程部与三林镇政府签订《空房移交单》，内容为前者言明将除网吧外的租赁房屋移交给拆房公司拆除。2016年1月29日，系争房屋被拆除。承旺公司及世舟昌盛公司庭审中称系争房屋系当日强行拆除，房屋拆除前系争房屋内还有承旺公司及世舟昌盛公司大量物品。
本案一审庭审中，承旺公司陈述，系争房屋于2012年10月装修，本案中不需要对系争房屋的装修残值进行补偿或赔偿，但其不放弃主张拆迁利益的权利。本案一审审理过程中，世舟昌盛公司另案起诉三林镇政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该案现中止审理。
2016年5月24日，XX酒店经清算而注销，周竣、童志英作为XX酒店的股东，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。
一审法院认为，本案争议焦点一为就系争房屋的租赁合同实际承租人为承旺公司或为世舟昌盛公司。XX酒店主张租赁合同系其与承旺公司之间签订，应由承旺公司承担承租人的义务；承旺公司及世舟昌盛公司、陈秀宝主张实际承租人为世舟昌盛公司。对此争议，一审法院认为，从合同的签订情况看，XX酒店与承旺公司就系争房屋签订的租赁合同均由双方法定代表人签名，并加盖双方公司印章，合同相对方明确；而世舟昌盛公司、陈秀宝虽提供了同日签订的另一份承租人为陈秀宝的租赁合同，但该租赁合同原件上可看出XX酒店名称的公章系加盖在复印件上，暂且不论该公章真实性，事实上世舟昌盛公司成立于2013年6月，即成立于租赁合同签订后，合同上并无世舟昌盛公司盖章；而其法定代表人与承旺公司法定代表人同为陈秀宝，仅凭该租赁合同无法得出该合同相对方即为世舟昌盛公司或XX酒店同意变更合同相对方为世舟昌盛公司；其次，从合同履行情况看，租赁合同的首期租金及押金均由承旺公司支付，而之后的租金收条上虽仅载明收到陈秀宝租金而未明确收取的系承旺公司租金，但陈秀宝作为承旺公司的法定代表人，由其向XX酒店支付租金并由XX酒店出具收条属正常履行行为，收条上亦未载明XX酒店收取的系世舟昌盛公司支付的租金；最后，从争议发生后的双方往来函件可见，XX酒店的催讨函及解除函等均向承旺公司发出，而陈秀宝也作为承旺公司法定代表人名义向XX酒店回函，双方往来信函中亦未对合同相对方产生争议，表明双方均未否认合同相对方系XX酒店与承旺公司之间。现周竣、童志英明确其仅向承旺公司主张租赁合同权利义务，虽承旺公司及世舟昌盛公司、陈秀宝予以否认，但基于上述理由，对承旺公司及世舟昌盛公司、陈秀宝的上述辩解意见不予采信，本案争议之系争房屋《租赁合同》相对方为XX酒店与承旺公司，该《租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。
本案争议焦点二为承旺公司是否存在逾期付款的违约行为。虽按租赁合同约定承旺公司应于2014年11月15日前支付后半年租金，但鉴于双方签订的租赁合同中约定“在租赁期间、遇市政动迁、国家规划需要及不可抗力的原因造成无法履行合同时，乙方需无条件终止合同……。”承旺公司在得知房屋涉及拆迁，但未确切得知系争房屋的拆迁状况是合同约定的“市政动迁”或协议拆迁的情况下，提出协商拆迁事宜，且事实上包含系争房屋在内的拆迁协议书确已签订，承旺公司为保障其利益而暂缓支付租金，系事出有因，并不构成违约。XX酒店以承旺公司违约为由发出的合同解除函并无解除合同的效力，但考虑到系争房屋现已拆除，合同已无履行可能，故双方之租赁合同应予解除。现系争房屋已拆除的情况下XX酒店诉请主张返还房屋已无必要。作为合同解除之后果，XX酒店应将已收取的租赁押金返还给承旺公司。因合同解除并非承旺公司违约造成，XX酒店主张之违约金亦不予支持。至于XX酒店主张之房屋租金，因XX酒店知晓系争房屋内经营网吧，而其采取断电的手段致使网吧已无法经营，故在2015年3月18日房屋断电之前的租金，承旺公司应按合同约定支付，租金金额为54,413.71元，房屋断电之后的租金，不予支持。现XX酒店已注销，其股东周竣、童志英作为其合同权利义务继受者参加诉讼，XX酒店在诉讼中的陈述及主张对周竣、童志英具有约束力，由周竣、童志英承担XX酒店在本案中的合同责任。
一审法院审理后作出判决：一、解除原上海XX酒店有限公司与上海承旺娱乐有限公司就上海市浦东新区XX路XX号A宾馆一楼咖啡厅签订的《租赁合同》；二、上海承旺娱乐有限公司应支付原上海XX酒店有限公司房屋租金54,413.71元，原上海XX酒店有限公司应返还上海承旺娱乐有限公司房屋押金9万元，上述两项相抵，原上海XX酒店有限公司应返还上海承旺娱乐有限公司35,586.29元，此款由周竣、童志英于判决生效之日起十日内返还给上海承旺娱乐有限公司；三、驳回周竣、童志英的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,020元，由周竣、童志英一方与上海承旺娱乐有限公司各半负担。
二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就系争房屋租赁合同的主体之争议。承旺公司与XX酒店签订了租赁合同，并以承旺公司的名义支付了首期租金及押金，此后的租金由作为承旺公司法定代表人的陈秀宝支付，且双方在发生纠纷后，陈秀宝也以承旺公司法定代表人的身份与XX酒店交涉，故可以认定系争房屋租金合同关系的当事人系承旺公司与XX酒店。上诉人提出关于陈秀宝与XX酒店签订租赁合同、实际使用人为世舟昌盛公司、陈秀宝同时亦为世舟昌盛公司法定代表人的理由，不足以否定承旺公司与XX酒店间租赁合同的签订及履行行为，故上诉人关于系争房屋租赁合同当事人系XX酒店与世舟昌盛公司的上诉意见，本院不予采纳。
就2014年6月30日至2015年2月28日止的租金是否应返还承旺公司的争议。A工程部虽与三林镇政府签订了协议书，约定系争房屋所在土地应于2014年6月30日移交三林镇政府，但A工程部并未按约将土地交付三林镇政府，此后也一直由承旺公司占用系争房屋，故承旺公司应向租赁合同相对人XX酒店支付租金，上诉人关于租赁合同于2014年6月30日解除及XX酒店应返还自2014年6月30日起的租金的上诉请求，本院予以驳回。至于承旺公司应补缴的租金的具体数额，一审法院的认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上海承旺娱乐有限公司、陈秀宝、上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币689元,由上诉人上海承旺娱乐有限公司、陈秀宝、上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年四月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……