湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终538号
上诉人（原审被告）益阳兴隆变速箱有限公司，住所地益阳市。
法定代表人李和安，该公司董事长。
委托代理人潘子龙，湖南激扬律师事务所律师。
委托代理人谌文武，湖南激扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司益阳赫山支行，住所地益阳市。
负责人冯永斌，该行行长。
委托代理人唐德仁，男，1963年7月8日出生，住湖南省益阳市该行工作人员。
委托代理人符兰，女，1988年2月6日出生，住湖南省桃江县，该行工作人员。
原审被告益阳益隆变速箱有限公司，住所地益阳市。
法定代表人朱洪兵，该公司总经理。
委托代理人陈德明，湖南九方律师事务所律师。
上诉�益阳兴隆变速箱有限公司（以下简称兴隆公司）与被上诉人中国农业银行股份有限公司益阳赫山支行（以下简称赫山农行）、原审被告益阳益隆变速箱有限公司(以下简称益隆公司)物权保护纠纷一案，兴隆公司不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民一初字第830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴隆公司的法定代表人李和安及委托代理人潘子龙、谌文武，被上诉人赫山农行的委托代理人唐德仁、符兰，原审被告益隆公司的委托代理人陈德明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月11日，益隆公司因资金周转的需要与赫山农行签订《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》，以其所有的位于资阳区长春镇杨树村的土地（益国用2013第D02XXX号）和两栋厂房（益房权证资字第00147X**号、益房权证资字第00159X**号）作为抵押贷款2750万元，并到房管部门办理了他项权证。《最高额抵押合同》第六条第二款约定：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、抵押或者进行其他任何方式的处分。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。贷款发放不久，赫山农行发现益隆公司的法定代表人朱洪兵因在外出现重大债务纠纷而遭他人非法拘禁，遂以益隆公司的行为违反了合同的约定、益隆公司出现了影响借款安全和债务履行的情形为由，于2014年1月3日向益隆公司发出了《贷款提前到期通知书》，要求益隆公司立即归还借款,并于同年4月8日诉至益阳市中级人民法院。2014年4月28日，益阳市中级人民法院作出（2014）益法民二初字第10号民事判决，判令益隆公司向赫山农行偿还借款2060万元及利息；赫山农行对益隆公司交付抵押的房地产在拍卖、变卖后所得价款具有优先受偿权。判决生效后，赫山农行在申请享有优先受偿权的执行中，兴隆公司提供益隆公司与五福公司、王明辉签订的租赁合同，五福公司与兴隆公司签订的租赁权转让合同等对抗法院生效文书，要求享有优先租赁权。为此，赫山农行诉至原审法院。
另查明，兴隆公司成立于2014年1月23日。案外人王明辉既是五福公司（成立于2008年9月7日）的法定代表人，又是兴隆公司的股东。2012年2月1日，益隆公司与王明辉签订承包协议，将其所有的“益阳益隆变速箱有限公司”的资产承包给王明辉经营。2013年3月23日，益隆公司与王明辉签订补充协议，就承包金以及交纳方式进行补充约定。2013年11月25日，益隆公司与五福公司、王明辉签订租赁合同，合同约定：益隆公司所有的、由王明辉承包经营的1栋厂房租赁给五福公司经营使用，租赁期限为10年，年租金为36万元，年租金于每年6月份一次性支付。但合同对租赁期限的起止时间未进行约定。五福公司与益隆公司、王明辉签订书面的租赁合同后，未向益隆公司交纳租金，亦未实际履行租赁合同。2014年1月28日，五福公司未经益隆公司的同意，与兴隆公司签订租赁使用权转让合同，将其在租赁合同的权利义务概括转让给兴隆公司。同年5月14、15日，益隆公司收取兴隆公司交纳的租金30万元。自此，兴隆公司租赁2号厂房经营使用至今。
原审法院认为，本案争执的焦点为：一、赫山农行与益隆公司签订抵押借款合同前，益隆公司所有的2号厂房是否已经出租；二、益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系是否有效；三、兴隆公司是否应当搬离益隆公司所有的2号厂房。
关于赫山农行与益隆公司签订抵押借款合同前，益隆�司所有的2号厂房是否出租的问题
益隆公司与王明辉签订资产承包合同后，经王明辉同意与五福公司、王明辉签订的《租赁合同》，虽对租赁期限、租金标准、租金交纳方式以及转租条件等相关事宜进行了约定，但未约定租赁的起止时间，且约定租赁标的物“1栋厂房”与诉争的2号厂房不符，《租赁合同》签订后，五福公司并未使用2号厂房，亦未向益隆公司交纳租金，租赁合同未实际履行，无法确定《租赁合同》约定的出租标的物“1栋厂房”是诉争的2号厂房还是益隆公司的1号厂房。因此，兴隆公司辩称益隆公司将2号厂房抵押给赫山农行之前2号厂房已出租的事实不成立。2014年5月14、15日，兴隆公司向益隆公司交纳租金并使用2号厂房，应确认双方形成事实上的租赁关系，与之前五福公司与兴隆公司的租赁使用权转让无关，其租赁时间在抵押借款合同签订、抵押权设定之后。据此，益隆公司将2号厂房抵押给赫山农行之后出租给兴隆公司的事实足以认定。
二、益隆公司与兴隆公司之间的租赁合同是否有效的问题
益隆公司与赫山农行签订的二份《最高额抵押合同》系当事人的真实意思表示，合同内容均不违反法律规定，抵押合同合法有效。益隆公司与赫山农行签订借款抵押合同，未经赫山农行书面同意，将抵押物租赁给兴隆公司经营使用，违反抵押合同及法律规定。房管部门办理的抵押物他项权证，具有对外的公示公信力。兴隆公司租赁益隆公司的2号厂房时，未查询了解租赁物的公示信息，导致抵押权人的权利受到侵犯，存在过错，并非善意第三人。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条关于抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权之规定，确认益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系无效。
三、关于兴隆公司是否应当搬离益隆公司所有的2号厂房的问题
益隆公司与赫山农行签订抵押合同后未取得赫山农行的书面同意，将抵押物出租给兴隆公司经营使用的行为系违约。抵押物出租使用，影响了抵押物正常的拍卖，变卖价值的实现，侵犯了抵押权人的实体权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还之规定，赫山农行要求兴隆公司搬离益隆公司所有的2号厂房的诉讼请求，应依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中�人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、确认益阳益隆变速箱有限公司与益阳兴隆变速箱有限公司之间的租赁关系无效；二、益阳兴隆变速箱有限公司在判决生效后三十日内搬离益阳益隆变速箱有限公司所有的2号厂房。案件受理费144800元，由益阳益隆变速箱有限公司负担72400元，益阳兴隆变速箱有限公司负担72400元。
上诉人兴隆公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）《租赁合同》已对租赁标的物、租赁期限的起止时间等事项进行了约定。1、租赁标的物“1栋厂房”就是2号厂房；2、租赁期限应当自王明辉承包期满后的第二天，即2014年2月1日开始计算。二、租赁合同已实际履行。2014年1月28日，益阳五福齿轮热锻有限公司与兴隆公司签订了《租赁使用权转让合同》，合同约定益阳五福齿轮热锻有限公司将《租赁合同》中权利义务概括转让给兴隆公司。后兴隆公司实际使用租赁场地，并按《租赁合同》所约定的租金数额及时向益隆公司支付了租金，益隆公司收取兴隆公司租金的行为应视为对《租赁使用权转让合同》效力的追认。益阳五福齿轮热锻有限公司与兴隆公司签订的《租赁使用权转让合同》是双方真实意思的表示，且已得到益隆公司的追认，合法有效，《租赁合同》已实际履行。三、兴隆公司的租赁使用权受法律保护。益隆公司办理抵押贷款的时间是2013年12月11日，而益阳五福齿轮热锻有限公司与益隆公司所签订《租赁合同》的生效时间是2013年11月25日，由此可见，租赁时间在抵押借款合同签订、抵押权设定之前。益阳五福齿轮热锻有限公司有权将《租赁合同》中的权利义务概括转让给兴隆公司，兴隆公司已按《租赁合同》中的约定履行了交纳租金的义务，兴隆公司的租赁使用权受法律保护，兴隆公司不应当搬离益隆公司所有的2号厂房。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回赫山农行的诉讼请求，并由赫山农行承担全部诉讼费用。
被上诉人赫山农行答辩称：一、益隆公司与益阳五福齿轮热锻有限公司签订的《租赁合同》是在2014年1月签订的，两公司之间并未形成租赁关系，而是为对抗赫山农行抵押权签订的虚假合同；二、益阳五福齿轮热锻有限公司与兴隆公司签订的《租赁使用权转让合同》无效；三、益隆公司与兴隆公司形成事实上的租赁关系时间是在贷款抵押之后；四、兴隆公司实际生产经营是在赫山农行贷款抵押权设立之后，赫山农行设定贷款抵押后租赁权不受法律保护。原审判决认�事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告益隆公司答辩称：一、益隆公司与益阳五福齿轮热锻有限公司签订期限为十年的《租赁合同》违背常理；二、益隆公司与赫山农行签订贷款抵押合同时约定，对外租赁需经赫山农行同意，并声明签订抵押合同时并未签订任何租赁合同，该合同的形成是在贷款之后，益隆公司不知情的情况下，律师涂金华擅自办理的；三、益隆公司收取租金的时间是2014年5月15日，是在赫山农行设定贷款抵押之后；四、2014年1月28日，未经益隆公司同意，益阳五福齿轮热锻有限公司与兴隆公司签订的《租赁使用权转让合同》无效；五、2014年1月22日，兴隆公司与朱洪兵签订的《经营场地租赁协议书》为虚假协议；六、《租赁合同》、《租赁使用权转让合同》、《经营场地租赁协议书》均为虚假合同，严重损�了益隆公司权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，赫山农行向本院提交了以下证据：证据1、兴隆公司的法定代表人李和安出具的《关于益阳益隆变速箱有限公司租赁情况说明》1份，拟证明益隆公司与五福公司签订的租赁期限为十年的《租赁合同》是朱洪兵被关押期间2014年1月签订的，人为虚假地将时间签订在2013年11月25日；证据2、湖南益阳长春经济开发区管理委员会出具的《关于益阳益隆变速箱有限公司生产经营的情况说明》1份，拟证明益隆公司于2011年11月入驻长春经开区生产经营，至2013年12月皆以益隆公司对外经营并交纳各项税费和生产费用，无其他公司在此生产经营。
兴隆公司对赫山农行提供的证据质证认为：证据1上李和安的签名虽系其本人签名，但这是赫山农行为应付省农行调查组的检查要求李和安出具的，该份证据不�作为有效证据认定；对证据2有异议，该份证据不符合证据的形式要件，不能达到赫山农行的证明目的。
益隆公司质证认为：对证据1不知情；对证据2没有异议。
本院对上述证据经审查认为：证据1具有真实性、关联性、合法性，本院依法予以采信；证据2根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章”的规定，该份证据仅有单位盖章，而无单位负责人及制作人的签字或者盖章，不符合证据的形式要件，本院对该份证据依法不予采信。
二审经审理查明，2012年2月1日至2014年2月1日，王明辉承包益隆公司的资产进行经营期间，李和安与王明辉系合伙关系。李和安、王明辉均是益�五福齿轮热锻有限公司、兴隆公司的股东。2014年9月18日，兴隆公司的法定代表人李和安出具《关于益阳益隆变速箱有限公司租赁情况说明》，该说明表明《租赁合同》是朱洪兵被关押期间2014年1月签订的。2015年8月16日，益隆公司出具《关于益阳益隆变速箱有限公司的相关合同的情况说明》，该说明表明《租赁合同》是在益隆公司的法定代表人朱洪兵人身处于不自由状态下签订的，签订时间大概为2014年1月。除此之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系物权保护纠纷。本案二审争议的焦点问题是：一、益隆公司与兴隆公司之间就2号厂房形成的租赁关系是否在赫山农行的抵押权设立之后；二、兴隆公司是否应当搬离益隆公司所有的2号厂房。
一、关于益隆公司与兴隆公司之间就2号厂房形成的租赁关系是否在赫山农行的抵押权设立之后的问题
本案中，2014年9月18日，兴隆公司的法定代表人李和安出具《关于益阳益隆变速箱有限公司租赁情况说明》，该说明表明《租赁合同》是朱洪兵被关押期间2014年1月签订的。2015年8月16日，益隆公司出具《关于益阳益隆变速箱有限公司的相关合同的情况说明》，该说明表明《租赁合同》是在益隆公司的法定代表人朱洪兵人身处于不自由状态下签订的，签订时间大概为2014年1月。从上述事实，结合全案的情况，足以认定益隆公司、益阳五福齿轮热锻有限公司与王明辉签订的《租赁合同》的时间是在益隆公司与赫山农行签订《最高额抵押合同》、设定抵押权的时间2013年12月11日之后。原审认定益隆公司将2号厂房抵押给赫山农行之后才出租给兴隆公司，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立�押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”益隆公司与兴隆公司之间就2号厂房形成租赁关系的时间在赫山农行抵押权设立之后，因此，益隆公司与兴隆公司之间就2号厂房形成的租赁关系不得对抗赫山农行已登记的的抵押权。我国法律并未禁止已设抵押权的财产出租，根据已查明的事实，益隆公司已与兴隆公司形成了不定期租赁关系，原审认定益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系无效不当，本院依法予以纠正。兴隆公司上诉提出，益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系在抵押借款合同签订、抵押权设立之前的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
二、关于兴隆公司是否应当搬离益隆公司所有的2号厂房的问题
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得�抗已登记的抵押权。益隆公司为了向赫山农行贷款，将其所有的2号厂房设立了抵押权，并于2013年12月11日办理了他项权证。之后，益隆公司与兴隆公司之间就2号厂房形成租赁关系，益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系不得对抗赫山农行已登记的抵押权。现赫山农行为了实现债权，需要实现抵押权，要求兴隆公司搬离益隆公司所有的2号厂房，于法有据，本院予以支持。
综上所述，兴隆公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院不予以支持。原审判决对益隆公司与兴隆公司之间的租赁关系效力认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民一初�第830号民事判决的第一项；
二、维持湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民一初字第830号民事判决的第二项；
三、驳回中国农业银行股份有限公司益阳赫山支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人益阳兴隆变速箱有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 星
审判员 陆康彪
审判员 刘艳芝
二〇一六年八月十日
书记员 尹 燕