云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民初436号
原告（申请执行人）：云南正达矿业小额贷款股份有限公司，住所地：云南省昆明市小康大道399号9楼8号。
法定代表人：唐俊，董事长。
委托诉讼代理人：邓亚东、金瑞，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。
被告（案外人）：郭璐，女，1986年12月3日出生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：李兴发，云南明空律师事务所律师，特别授权代理。
被告（被执行人）：楚雄佳泰房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城北路（楚雄日报社一楼至二楼）。
法定代表人：张立新，执行董事。
委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南正达矿业小额贷款股份有限公司（以下简称正达公司）与被告郭璐、楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告正达公司的特别授权代理人邓亚东、金瑞、被告郭璐及特别授权代理人李兴发、被告佳泰公司的特别授权代理人张伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
正达公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）云01执异181号执行裁定书；2、按（2015）昆执241号、243号、245号、246号及247号协助执行通知书对“佳泰·银座”1713号房屋进行执行；3、本案诉讼费由郭璐承担。事实和理由：正达公司因与何永亮、李昊、张立新、张新亚、云南润泉高原农业有限公司以及佳泰公司、楚雄润泰置业开发有限公司、楚雄润泰投资开发有限公司借款合同纠纷五案，昆明市中级人民法院作出（2014）昆民四初字第656号、708号、710号、711号、713号民事判决书，判决上述当事人向正达公司履行还款义务。判决生效后，上述当事人拒不履行还款义务，正达公司向昆明市中级人民法院申请强制执行。2015年12月23日，昆明市中级人民法院依法查封了佳泰公司开发建设的“佳泰·银座”39处房产（包括本案诉争房屋），郭璐却提出执行异议，昆明市中级人民法院于2016年12月9日作出（2016）云01执异181号执行裁定书，裁定中止（2015）昆执241号、243号、245号、246号及247号协助执行通知书对“佳泰·银座”1713号房屋的执行。但是，经查询，包括本案诉争房屋在内的“佳泰·银座”39处房产并无对外销售的备案登记信息，即便按照郭璐主张其已于2015年3月17日与佳泰公司签订了《商品房购销合同》并支付了全部购房款，但佳泰公司并未为其办理产权证，郭璐长期未向佳泰公司提出权利主张的行为不符合交易习惯。
郭璐辩称：郭璐于2015年3月17日与佳泰公司签订《商品房购销合同》后按约支付了全部购房款及相关费用，并于2015年5月11日对“佳泰·银座”1713号房屋进行装修后占有使用至今，而产权证办理系佳泰公司的义务，郭璐对此并无任何过错，即郭璐提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定，依法享有足以排除正达公司强制执行的民事权益。故请求法院判令驳回正达公司的全部诉讼请求并承担本案诉讼费。
佳泰公司辩称：佳泰公司同意郭璐提出的执行异议，昆明市中级人民法院作出的（2016）云01执异181号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，正达公司提出撤销该裁定书的请求不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院认定案件法律事实如下：
2015年3月17日，郭璐与佳泰公司签订《商品房购销合同》，约定：郭璐购买佳泰公司开发的“佳泰·银座”1713号房屋（以下简称案涉房屋），参考建筑物面积54.39平方米，总价款316000元，郭璐于2015年3月13日一次性向佳泰公司支付总房价款的100%，佳泰公司应于2014年2月28日交房。合同签订后，郭璐于2015年1月26日、3月13日向佳泰公司支付完了全部购房款316000元。2015年5月11日，佳泰公司将案涉房屋交付给郭璐，同日，郭璐还向佳泰公司支付了配套费2196元和代收税费及办证费16505元。郭璐接收案涉房屋后居住使用至今。2016年6月14日，佳泰公司向郭璐开具了售房款为316000元的机打发票。
因借款合同纠纷，正达公司向本院提起诉讼，本院于2015年4月8日、13日作出（2014）昆民四初字第656号、708号、710号、711号、713号民事判决书，分别判决何永亮、李昊、张立新、张新亚、云南润泉高原农业有限公司以及楚雄润泰置业开发有限公司、楚雄润泰投资开发有限公司和佳泰公司向正达公司履行还款和连带保证义务。该五案判决生效后，正达公司向本院申请强制执行，本院于2015年7月27日作出（2015）昆执241、243、245、246、247号执行裁定书，对上述被执行人的相应财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。2015年12月23日，本院依据上述执行裁定书，向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封。
郭璐遂向本院提起案外人执行异议，本院于2016年12月9日作出（2016）云01执异181号执行裁定书，认定楚雄市住建局房地产业务管理科及楚雄市不动产登记中心于2016年11月30日分别出具证明，证实郭璐名下无住房，进而，认为郭璐提交的证据能够证实其主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，裁定：“中止本院（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书关于‘佳泰·银座’1713号房屋的执行。”正达公司于2017年2月14日签收该执行裁定书后，于2017年2月28日向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。
另确认，郭璐诉佳泰公司商品房销售合同纠纷一案，云南省楚雄市人民法院于2016年8月15日作出（2016）云2301民初2276号民事裁定书，以该案的处理需等待本案处理结果为由，裁定中止诉讼。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：郭璐就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的法律事实，郭璐与佳泰公司签订《商品房购销合同》的时间是2015年3月17日，并于2015年1月26日、3月13日向佳泰公司支付完了全部购房款316000元，佳泰公司已于2015年5月11日将案涉房屋交付给郭璐，郭璐接收案涉房屋后居住使用至今，而楚雄市住建局房地产业务管理科及楚雄市不动产登记中心于2016年11月分别出具的证明，足以证实郭璐名下并无住房。由此可见，在本院于2015年12月23日向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封之前，作为买受人的郭璐早已全部支付对价购买并实际占有了案涉房屋，且其名下并无其他用于居住的房屋，完全符合上述司法解释规定的情形，故而，郭璐就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。
至于正达公司提出郭璐与佳泰公司所签《商品房购销合同》长期未办理合同登记备案手续及产权证的行为不符合交易习惯，由于《商品房购销合同》的登记备案系行政管理规制的方式，并非合同生效的前提条件，且正达公司并未能就其主张的郭璐与佳泰公司的合同签订及购房款支付行为不真实提交任何确实有效的反驳证据加以佐证，而正是因产权证尚未办理完毕发生所有权变动才导致本案纠纷的产生，在郭璐于本院查封前已合法实际占有使用案涉房屋的情况下，正达公司亦未能提交任何确实有效的证据证实系郭璐自身的原因导致未能办理过户登记，故正达公司提出的该诉由并不能排除作为买受人的郭璐的合法权益，进而，正达公司的该项主张不成立，本院不予支持。此外，正达公司还提出郭璐有其他住房并提交了楚雄市建设局房管科档案摘抄表加以证实，该档案摘抄表显示郭璐是与其母亲按份共有楚雄市内的其他房产，即该其他房产并非系郭璐享有全部所有权，且在楚雄市房屋管理行政部门出具证明证实郭璐无住房的情况下，并不能据此排除郭璐作为独立民事主体可独自享有完整所有权的房屋的合法权益，故正达公司的该项主张不成立，本院不予支持。
另外，需要指出的是，正达公司提起本案诉讼时将佳泰公司列为第三人，但作为被执行人的佳泰公司在庭审中对作为申请执行人的正达公司的主张明确表示反对，并同意作为案外人的郭璐提出的执行异议，根据《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条关于“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，佳泰公司应作为共同被告参加本案诉讼。
综上所述，正达公司提出的诉讼请求不成立，本院不予支持，而郭璐提出的执行异议符合法律规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告云南正达矿业小额贷款股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币5168元，由原告云南正达矿业小额贷款股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 余 锋
审 判 员 邓林春
人民陪审员 王 娜
二〇一七年六月七日
书 记 员 寸杨杰