天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终989号
上诉人（原审被告）：天津普天通信设备有限公司，住所地天津市河东区津塘公路23号。
法定代表人：杨睿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何晓明，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘毅，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市南翠屏公园管理所，住所地天津市南开区水上公园西路与红旗南路交口南翠屏公园内。
法定代表人：杨长洲，该管理所所长。
委托诉讼代理人：王璐，天津昊哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雒玢，天津昊哲律师事务所律师。
原审第三人：天津普佳禾工程管理服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路265号增18号202室。
法定代表人：胡建中，该公司执行董事。
上诉人天津普天通信设备有限公司（以下简称普天通信）因与被上诉人天津市南翠屏公园管理所（以下简称南翠屏公园）、原审第三人天津普佳禾工程管理服务有限公司（以下简称普佳禾公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第10940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人普天通信的委托诉讼代理人刘毅、何晓明、被上诉人南翠屏公园的委托诉讼代理人王璐、雒玢、原审第三人普佳禾公司的法定代表人胡建中到庭参加诉讼。本案现已审理终�。
普天通信上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回南翠屏公园一审的诉讼请求。2、诉讼费用由南翠屏公园承担。事实与理由：南翠屏公园和普佳禾公司在2010年9月之前签订了一份租赁合同，后普佳禾公司将诉争房屋转租给了案外人天津中发投资有限公司（以下简称中发投资公司）和天津五粮珍感觉酒业有限公司（以下简称五粮珍酒业公司），转租期五年，普佳禾公司和南翠屏公园双方履行了租赁合同，支付了租金，交付了房屋，2013年的时候因为普佳禾公司开不出租赁经营的发票，让普天通信帮忙，普天通信与南翠屏公园才签订了一份租赁合同，内容与前面的合同一样，但是普天通信没有使用房屋，房屋仍由普佳禾公司控制和转租，现在南翠屏公园要求普天通信支付使用费没有法律依据。
南翠屏公园辩称：请求法院驳回普天通信的上诉请求，维持原判。普佳禾公司由普天通信、南翠屏公园共同设立，普天通信占70%股份，南翠屏公园占30%股份，公章、证照都由普天通信掌管。承租人应为普天通信而不是普佳禾公司。南翠屏公园与普佳禾公司2010年签订的租赁合同并未实际履行，因为经普天通信与南翠屏公园双方协商一致废止了该租赁协议，将涉诉房屋承租人改为普天通信，并重新签订了租赁协议，普天通信在一审中、在上诉状中都曾提到过是普天通信在使用讼争房屋，房租的发票南翠屏公园也是开给了普天通信而非普佳禾公司，所以普天通信才是合同的实际承租人，无论其将承租的房屋实际给谁使用还是空置不用都不能否认普天通信是承租人的事实，也不影响南翠屏公园向其主张租金或使用费，普佳禾公司并非承租人。普天通信承租该房屋，在没有向南翠屏公园交还该房屋时，无论其转租、让合作�位使用还是空置，都是普天通信进行处分的，对于南翠屏公园来说都是普天通信占有使用。
普佳禾公司述称：同意普天通信的意见，讼争房子自始至终是由普佳禾公司转租给案外人中发投资公司和五粮珍酒业公司，转租的公司退出之后始终是普佳禾公司控制着房屋，钥匙都在普佳禾公司处。现普佳禾公司同意向南翠屏公园支付房屋占有使用费，但对具体欠费数额不认可，需要算账。
南翠屏公园向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即将南翠屏公园内所租赁之房屋返还原告，并交付房屋钥匙；2、判令被告给付原告自2014年9月1日至2015年8月31日欠付的租金17.2万元；3、判令被告给付原告自2015年8月26日至2015年11月26日的违约金159960元，2015年11月26日后的违约金每天按年租金17.2万元的百分之一的标准支付至被告付清租金及违约金之日止；4、判令被告�付原告自2015年9月1日至被告返还房屋之日的房屋使用费，按天津市房屋租赁市场指导价计算；5、受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与第三人签订《租赁协议书》，双方约定，原告将其坐落于南开区红旗南路265号增18号的办公楼租给第三人使用，租赁期限5年，自2010年9月1日至2015年8月31日止，按照每平方米1元标准收取日租金，年租金为172000元，每年支付一次，即每年到期日前5日向原告交纳租金，水电费、燃气费等按实际使用数结算，每月10日前交上月费用；承租方未按时向出租方支付所有应付款项属于承租方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，另向出租方支付所欠款1%的违约金。该合同签署日期为2010年7月27日。此后，原、被告签订了《租赁协议书》，除承租人为被告外，合同内容与原告和第三人签订的《租赁协议书》完全一致。该合同�写明签署日期。2010年9月至2012年8月的租金以第三人名义向原告交纳。2012年9月至2014年8月的租金及水电费均由被告交纳。庭审中，原、被告均认可租赁场所交付使用时未办理交接手续。被告陈述因第三人财务出现问题，2010年9月至2012年8月的租金也是由被告实际出资转入第三人账户后以第三人名义交纳。被告在2016年4月26日曾陈述，经被告及第三人同意目前租赁场所仍由两个合作单位在使用。至2016年11月7日原、被告均认可租赁场所目前空置，其中仅放置了一些原告的物品。原告解释自租赁之初物品就已放置在此，被告则称原告已和第三人转租的次承租人达成协议自行收回了房屋。另查，第三人普佳禾公司于2010年4月26日成立，注册资金1000000元。原、被告均系该公司股东，原告认缴出资额为300000元，被告认缴出资额为700000元。庭审中，被告提出第三人的法定代表人是由�告委派，而公司实际由被告控制，公司的证照印章等也均在被告处，故不认可第三人的法定代表人的出庭资格，认为公司诉讼代理人应由总经理指派。本案中，各方争议焦点如下：1、原告与第三人签订的《租赁协议书》及原、被告签订的《租赁协议书》是否有效；2、被告是否为涉诉房屋的实际承租人。
一审法院认为，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋分别与第三人及被告签订了《租赁协议书》，一审法庭辩论终结前原告仍未能提供涉诉房屋的建设工程规划许可证，故原告分别与第三人及被告签订的《租赁协议书》依法应认定无效。根据相关司法解释，合同被认定无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张的使用费应由涉诉房屋的承租人承担。原、被告均认可本案涉及的两份《租赁协议�》中，其双方签订的协议成立在后，且前两年的租金虽以第三人名义交纳，但原告认为第三人是代替被告支付，被告也陈述该费用实际是其出资，结合被告以自己名义交纳了后两年的租金及水、电费，第三人的法定代表人也陈述从未使用过涉诉房屋并否认转租等情况综合分析，涉诉房屋的实际承租人应认定为本案被告。第三人的法定代表人在庭审中的陈述是履行法人职责，被告对其出庭资格不予认可，一审法院不予支持。故原告要求被告给付租赁场所使用费，一审法院予以支持。原告主张被告支付逾期交纳租金所产生的违约金，因原、被告签订的《租赁协议书》无效，一审法院不予支持。关于原告要求被告返还租赁场所、交付房屋钥匙一节，被告否认其中存放有被告及第三人的物品，且原、被告均陈述目前涉诉房屋除原告放置的物品外为空置状态，考虑在租赁初期双方并未办理房屋交接，房屋目前业已无交接必要，故原告该项诉讼请求，一审法院不予支持，租赁场所可由原告自行收回使用。另，被告曾在2016年4月26日陈述经其同意租赁场所目前由次承租人使用，故自2014年9月1日起至当日的占有使用费应比照租金标准由被告向原告支付。因原、被告陈述的房屋空置时间及原因均不一致，且双方对此均未提交证据证实，考虑目前房屋内放置物品为原告所有之事实，故原告主张2016年4月27日之后房屋使用费，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条的规定，判决如下：“一、本判决生效后十五日内，被告天津普天通信设备有限公司向原告天津市南翠屏公园管理所支付自2014年9月1日至2016年4月26�的房屋占有使用费284755.56元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6279元，由原告天津市南翠屏公园管理所负担708元，被告天津普天通信设备有限公司负担5571元”。
本院二审期间，普天通信提供12组证据。其中第1-3组及第12组证据一审已经提交过。第4组证据是普佳禾公司与案外人中发投资公司的租赁协议，用以证明普佳禾公司将诉争房屋租给了案外人中发投资公司，该诉争房屋由案外人中发投资公司实际占有使用，与普天通信无关；第5组证据是送款回单，证明租金由案外人中发投资公司交给了普佳禾公司，案外人中发投资公司和普佳禾公司双方履行租赁合同；第6组证据是两张收据，用以证明普佳禾公司收到案外人中发投资公司交付的租金，案外人中发投资公司和普佳禾公司双方履行租赁合同；第7组证据是案外人中发投资公司出具的关于转租房屋的说明，用以证明涉诉房屋至诉前仍由案外人中发投资公司实际控制，该房屋占有使用的依据是普佳禾公司与其签订的租赁协议书，中发投资公司占有使用诉争房与普天通信无关；第8组证据是普佳禾公司与案外人五粮珍酒业公司签订的协议，用以证明普佳禾公司将诉争房屋租给了案外人五粮珍酒业公司，该诉争房屋由案外人五粮珍酒业公司实际占有使用，与普天通信无关；第9组证据是进账单，用以证明租金由案外人五粮珍酒业公司交给普佳禾公司，案外人五粮珍酒业公司和普佳禾公司双方履行租赁合同；第10组证据是两张收据，用以证明普佳禾公司收到案外人五粮珍酒业公司交付的租金，案外人五粮珍酒业公司和普佳禾公�双方履行租赁合同；第11组证据是案外人五粮珍酒业公司出具的履行租赁合同的经过，用以证明案外人五粮珍酒业公司是按照普佳禾公司与其签订的租赁协议履行，该房屋退租后交给普佳禾公司，诉争房屋占有使用与普天通信无关。南翠屏公园就普天通信提交新证据发表意见为：证据第4组、第8组一审提交过，真实性、合法性、关联性均不予认可，第5组、第6组、第9组、第10组属于普天通信一审可以提交而未提交的，不属于新证据，而且不能改变普天通信是承租人的事实，证据第7组、第11组真实性、合法性、关联性均不予认可。普佳禾公司就普天通信提交的新证据发表意见为：认可普天通信新证据，同意普天通信的举证目的。南翠屏公园、普佳禾公司二审期间没有提交新证据。对于一审法院查明事实，普天通信提出普天通信与南翠屏公园签订的《租赁协议书》是在南翠屏公园与普佳禾公司签订《租赁协议书》之后两年才签署的，2013年7月之后所交租金是普天通信代普佳禾公司向南翠屏公园交纳，对于一审法院认定的其余事实无异议。南翠屏公园认可一审法院查明的事实。普佳禾公司同意普天通信的意见。
二审期间，本院组织调解，普佳禾公司同意承担讼争房屋使用费284755.56元，但其提出需扣减房屋维修费用，该调解方案被南翠屏公园予以否定，因此调解未成。
本案争议的焦点问题为：1、南翠屏公园作为涉案房屋的出租方，实际履行了涉案的哪一份合同？2、支付房屋使用费的义务人应该是普天通信还是普佳禾公司？
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院综合普天通信、南翠屏公园和普佳禾公司各方庭审中所陈述的基本事实及相关证据材料，确认南翠屏公园与普佳禾公司、与普天通信分别签订《租赁协议书》，因南翠屏公园一审法庭辩论终结前仍未能提供涉诉房屋的建设工程规划许可证，因此认定该两份《租赁协议书》无效是正确的。根据相关司法解释，合同被认定无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，与法不悖。对于本案涉及的两份《租赁协议书》，南翠屏公园和普天通信均予以认可其双方签订的协议成立在后，且前两年的租金虽以普佳禾公司名义交纳，但南翠屏公园认为普佳禾公司是代替普天通信支付，普天通信也陈述该费用�际是其出资，结合普天通信以自己名义交纳了后两年的租金及水、电费，及一审庭审中普佳禾公司自述等情况综合判定，一审法院认定涉诉房屋的实际承租人应为普天通信，判令由普天通信支付讼争房屋使用费284755.56元是正确的。二审期间普天通信虽然提供了12组证据材料，但该证据尚不能推翻一审庭审笔录中当事人陈述的基本事实及相关证据。普佳禾公司在二审中的事实陈述，全面否定了其一审庭审中陈述的基本事实，但普佳禾公司二审期间不能提供新的证据证实其陈述内容。由于普天通信的上诉请求，缺乏事实及法律依据，因此普天通信提出改判的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，普天通信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5571元，由上诉人天津普天通信设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张秀云
代理审判员 王晓乐
二○二○一七年三月二十八日
书 记 员 王思睿
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。