江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第1936号
上诉人（原审原告）王冠标。
上诉人（原审原告）夏登兵。
上诉人（原审原告）袁卫平。
三上诉人共同的委托代理人萧立荣。
三上诉人共同的委托代理人钮俊华。
被上诉人（原审被告）南通亚伦家纺城置业有限公司，住所地江苏省南通市通州区川姜镇南通家纺城华润路27号。
法定代表人刘斌。
委托代理人王羽、沈琦。
上诉人王冠标、夏登兵、袁卫平因与被上诉人南通亚伦家纺城置业有限公司（以下简称亚伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2012）通民初字第1032-2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，（一）家纺城整个大楼概况、分割商铺整体出租情况
经南通市通州区有关部门规划，南通市通州区川姜镇人民政府和亚伦集团共同研究决定，利用亚伦公司投资建设家纺城成品大楼1幢（又称家纺城研发中心大楼），尝试开发家纺成品经营。该大楼分五层，建筑面积共计62365.68平方米。2010年12月亚伦公司采用免费试用成品大楼商铺（一至四层，分割商铺）两年的方法进行招租，招租1569个商户。
（二）双方签订合同情况
2010年12月23日至当月30日，王冠标、夏登兵、袁卫平（乙方）分别与亚伦公司（甲方）签订协议书（协议书中均标明房号已选），协议主要内容：1、甲方提供家纺城成品大楼内商铺从双方订立协议之日起两年内给乙方按照协议约定条件免收租金、物业管理费、市场管理费、政府规费。乙方向甲方交纳诚信守约保证金，两年中如乙方无违反合同约定条件，合同到期后，甲方五日内退还全额保证金。诚信守约保证金数额按照楼层及面积确定；2、乙方主要义务为，乙方从商铺位置摇号结束后十日内必须开张经营，乙方必须从摇到商铺位置号之日起三个月内自行按照甲方样板房标准的展具、展架、门楣，按照协议约定经营的产品展示布置到位，乙方从开张营业之日起开门营业天数（无特殊情况下）必须达到甲方成品大楼开张营业天数的98%；3、乙方从摇号结束到商铺位置开张营业后三个月内必须关闭本地区其他家纺用品市场经营场所；4、甲方主要义务为，乙方免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用甲方商铺，甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业。在上述三份合同中，王冠标的合同乙方为王冠标、范宜娟两人，合同签订时两人合租，之后范宜娟退出租赁。
（三）王冠标、夏登兵、袁卫平选定的商铺位置、面积及交纳的保证金情况
亚伦公司于2011年1月17日、18日两天组织摇号（采用抓纸条方式），19日、20日两天集中交付商铺。王冠标、夏登兵、袁卫平领取商铺后只需放置展具、展架，设置门楣即可经营。2011年3月16日亚伦公司为家纺城成品大楼举行开业仪式。
王冠标、夏登兵、袁卫平选定的商铺及交纳的保证金数额分别为：王冠标，选定二楼经营家纺系列四件套产品，交纳保证金18000元，范宜娟交纳18000元，在范宜娟退出租赁时王冠标给付范宜娟18000元；夏登兵、袁卫平，选定三楼经营家纺系列枕芯产品，各交纳保证金15000元。
（四）成品大楼承租户退租情况
2012年2月左右，成品大楼因市场经营状况不佳，部分经营户开始退租。同月29日亚伦公司以南通家纺城成品大楼物业管理办公室名义向各经营户发出1份告知书，主要内容涉及以下方面：凡在大楼经营的客户必须树立信心；对继续经营丧失信心者可书面申请终止协议；对确需办理退房者，根据退租商铺层次安排了时间。同时在该份告知书中还提到大楼自2011年3月16日开张营业。之后经营者陆续退租，至2012年8月共计退租1549户，剩余20户未退，在本案审理过程中，1户退租，现还有19户未退。审理中，亚伦公司提供案外人黄健、张剑波、盛跃跃的申请书、退租商铺移交单、退租结算单、公证书，证明绝大部分经营户退租系自愿，亚伦公司并未强迫退租。2012年11月5日南通市通州区川姜镇人民政府出具1份情况说明，陈述绝大部分承租户系因经营业绩不佳，到企业和政府要求退还保证金、归还商铺，政府要求亚伦公司从大局出发，退还保证金，至2012年10月共计退租1549户。2012年11月6日南通市通州区川姜供水服务有限公司出具1份证明，陈述南通家纺城成品大楼2012年1月-6月用水21400吨，水费80041元。亚伦公司提供2012年3月9日电费发票，证明期间交纳电费793148.40元。
审理中，亚伦公司明确二至四楼商铺将不再作经营使用。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王冠标、夏登兵、袁卫平签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律规定，合法有效。虽然我国法律对优先承租权并无明确规定，王冠标、夏登兵、袁卫平协议中约定王冠标、夏登兵、袁卫平免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用亚伦公司方商铺，但根据该条款约定，王冠标、夏登兵、袁卫平行使优先承租权必须具备两个条件：一是需出租人出租房屋，二是承租人以同等条件表示承租。本案中，从亚伦公司角度看，亚伦公司签订此合同的目的是通过免租金的招商行为促使家纺成品市场繁荣，从而获取利润，从王冠标、夏登兵、袁卫平角度看，是借此平台从事家纺成品的经营活动。在合同履行过程中，由于市场的原因，经营活动远没有预期的理想，大部分承租人在合同没有到期时就主动要求提前解除租赁合同，致使亚伦公司的合同目的不能实现，因此亚伦公司方在合同期限届满后并没有作出继续出租商铺的意思表示，因而本案王冠标、夏登兵、袁卫平自然也不可能有继续承租商铺的机会，也更不存在有所谓的“同等条件”产生。故对于王冠标、夏登兵、袁卫平要求享有优先承租权的请求法院不予支持。
关于本案案由问题，王冠标、夏登兵、袁卫平要求享有优先承租权也是基于双方签订的租赁合同约定，故本案案由应确定为租赁合同关系。关于程序问题，本案王冠标、夏登兵、袁卫平起诉的诉讼标的虽不同一，但具有客观牵连性，这种牵连源于他们均与亚伦公司就同一幢大楼内的分割商铺签订了租赁合同，源于他们基于同一法律关系主张同一性质的诉讼请求。现王冠标、夏登兵、袁卫平已作为共同诉讼人提起诉讼，合并审理对亚伦公司诉讼权利并无任何影响，为节约司法资源，提高诉讼效率，本案合并审理程序并不违法。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决：驳回王冠标、夏登兵、袁卫平的诉讼请求。
宣判后，王冠标、夏登兵、袁卫平不服，向本院提起上诉称：亚伦公司与众多商户终止协议，致成品大楼无法经营，构成违约并造成上诉人巨大经济损失，应追究亚伦公司退掉成品大楼1700多家商户给上诉人造成损失的违法责任；判决亚伦公司出租给上诉人的商铺大楼名称必须是“中国南通家纺城成品展示中心”，商铺必须是通州区公证处现场公证给上诉人摸号的商铺位置，经营的品种必须是家纺成品，其它项目不得入内。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。
亚伦公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
王冠标、夏登兵、袁卫平在二审过程中提交了报警记录、信访材料、录音视频、电费发票等证据，证明亚伦公司对商户关灯关电、殴打萧立荣、强行驱赶商户等事实，以及证明亚伦公司在合同期间没有按照合同履行，破坏了经营氛围，没有创造好的商业环境等事实。
亚伦公司质证认为，该部分证据不属于新证据，真实性无法确认，与本案没有关联性。
本院审查后认为，本案系确认上诉人是否优先承租权的问题，而报警记录、信访材料等证据与本案缺乏关联性；而电费单系复印件，也没有电力部门的确认盖章，真实性无法确认，且即使真实性不存在问题，亦与本案缺乏关联性。综上，上诉人所提交的证据无法达到其证明目的，不作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人在原审中的诉讼请求为对所租赁使用的商铺享有优先承租权，现其上诉所提出部分上诉请求，如判决亚伦公司出租给上诉人的商铺大楼名称必须是“中国南通家纺城成品展示中心”等已经超出其原审诉讼请求。现亚伦公司对于上诉人提出的超出一审诉讼请求的上诉请求不予调解。根据最高人民法院的司法解释，二审程序中，当事人增加诉讼请求的，法院可以根据自愿原则就新增加的诉讼请求予以调解，调解不成的，法院不能在二审程序中迳行判决。因此，对于上诉人超出原审诉讼请求的上诉请求，本院在本案二审程序中不予处理。
关于上诉人提出的其享有优先承租权的问题，本院认为，所谓优先承租权，是指房屋的原租赁人对其所租赁的商铺，在出租人继续出租时，其可以根据合同在同等条件下享有的优先租赁的权利。本案中上诉人所使用的商铺已达到两年的免费的使用期限，双方的租赁合同已经终止。在此情况下，上诉人要求行使优先租赁权的前提系亚伦公司继续对外出租房屋，而此时又存在多个承租人的情况下，本案的上诉人可在同等条件下享有优先租赁的权利。现在成品大楼绝大多数商户已退出经营，已无家纺市场的环境与氛围，亚伦公司已经不再继续出租房屋。因此，上诉人享有优先承租权的基础已经不复存在。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人王冠标、夏登兵、袁卫平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘彩霞
二〇一四年二月十二日
书 记 员 施惠惠