四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川19民终105号上诉人（原审原告）：朱玉春，男，1964年2月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人（特别授权）：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦睿，四川宏联威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省南江县雄建房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市南江县南江镇米仓山大道南河郦景8号楼。法定代表人：赵倨，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：吴登科，男，1974年2月7日出生，汉族，住四川省南江县。委托诉讼代理人：蔡泽生，四川洪援律师事务所律师。上诉人朱玉春因与被上诉人四川省南江县雄建房地产开发有限公司（以下简称雄建房产公司）、被上诉人吴登科债权人撤销权纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2017）川1922民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人朱玉春上诉请求：1.撤销南江县人民法院（2017）川1922民初1991号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人提供的房地产评估意见书和案外人购买的同小区住宅用房等证据能证实雄建房产公司以明显不合理的低价转让财产；二、雄建房产公司将1100多万的财产以200多万的价格低价转让给第三人吴登科，对债权人朱玉春造成损害；三、司法实践中，只要债权人举证证明债务人是以明显不合理的低价转让财产即可推定受让人知道债务人的行为给债权人造成损害，无需证明第三人在受让房屋时知晓具体债权人情况。被上诉人雄建房产公司辩称：同意上诉人的上诉意见。被上诉人吴登科辩称：1.吴登科购买的房屋按照约定足额支付了购房款，是客观事实。2.吴登科购买的房屋比雄建房产公司销售给其他人房屋的价格要高，并非低；价格高低问题不是说我们已经投入使用之后的价格，与他刚建成没有投入使用的价格肯定是有差别的，我们是刚建成的价格。3.上诉人与雄建房产公司案件的执行，并不是因为雄建房产公司没有其他可供执行的财产，仅仅是因为手续不健全，暂时不具备处置条件；上诉人的债权是有足额的财产予以清算的。4.吴登科在购买本案房屋时，对雄建房产公司与上诉人之间是否存在债权债务关系是不知情的，上诉人的上诉事实、理由均不能成立，一审判决正确，应予维持。朱玉春向一审法院起诉请求：1.撤销雄建房产公司与第三人吴登科之间低价转让位于南江镇朝阳新区武都阳光·文轩骊景花园1—2—1号房产的行为。2.判令雄建房产公司和第三人吴登科立即向南江县房地产管理局撤销商品房预售备案登记（备案登记号201412005448，备案合同号2014005448）。3.案件诉讼费由雄建房产公司承担。一审法院认定的事实：2014年10月10日，朱玉春与刘绍武、唐维、雄建房产公司武都阳光项目部签订了《借款协议》，约定：刘绍武、唐维、雄建房产公司武都阳光项目部向朱玉春借款400万元，借款期限为一个月，从2014年10月10日起至2014年11月9日止，借款用途用于雄建房产公司项目建设。2015年10月16日，朱玉春（甲方）与刘绍武、唐维、雄建房产公司武都阳光项目部（乙方）签订了《还款协议书》，载明：1.各方确认截止2015年10月10日，乙方尚欠甲方借款本金400万元，利息88万元（按每月2%标准计算）；2.经双方协商一致同意上述借款本息偿还期限延期至2015年11月10日。后刘绍武、唐维、雄建房产公司武都阳光项目部未按时偿还借款本息，朱玉春于2016年3月向成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。成都高新技术产业开发区人民法院于2016年6月7日作出（2016）川0191民初5091号民事判决，判决：刘绍武、唐维、雄建房产公司于判决生效之日起十日内向朱玉春归还借款本金400万元；刘绍武、唐维、雄建房产公司于判决生效之日起十日内向朱玉春归还借款利息96万元；刘绍武、唐维、雄建房产公司于判决生效之日起十日内向朱玉春归还逾期利息，利息计算方法为：以借款本金400万元为基数，按照月利率2%标准，从2015年11月11日起计算至本金全部清偿完毕时止；刘绍武、唐维、雄建房产公司于本判决生效之日起十日内向朱玉春支付律师费196250元。判决生效后，朱玉春申请强制执行，成都高新技术产业开发区人民法院于2016年9月12日立案受理，并于2017年3月将该案转至南江县人民法院协助执行。2017年3月17日，成都高新技术产业开发区人民法院出具了终结本次执行程序告知书，载明：“在诉讼过程中，本院依据申请以（2016）川0191执保759号裁定查封了被执行人四川省南江县雄建房地产开发有限公司名下的位于南江县南江镇米仓山大道文星段南河郦景1号楼A、B、C段中A段商业负一层1号、A段商业二楼1号、B段商业负一层1号；B段住宅901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1202、1203的房产（预售许可证号：南住建（2014）房预售证第21号）。在执行过程中，该院对被执行人名下的财产进行了查询。因上述查封房屋暂不具备处置条件，其余也并未发现被执行人有可供执行的财产线索。故该院拟对本案终结本次执行程序。”雄建房产公司于2014年12月3日与吴登科签订了《商品房买卖合同》，将位于南江县朝阳新区武都阳光·文轩郦景1幢1单元第2层1—2—1号商品房以单价每平方米3000元，总价款2780610元的价格出售给吴登科，雄建房产公司于同日给吴登科出具了购房款收据。2014年12月26日，第三人吴登科与雄建房产公司到南江县房地产管理局办理了商品房预售备案通知书。朱玉春认为，雄建房产公司与第三人吴登科恶意串通低价转让财产，其行为严重损害其合法权益，向南江县人民法院提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，本案争议焦点有三：一是转让的案涉房屋是否为明显低价；二是该转让行为是否对债权人造成损害；三是第三人吴登科是否明知该笔债务的情形。关于转让的案涉房屋是否为明显低价的问题，在本案中，朱玉春并未提供房产转让时（2014年12月3日）同地段商业用房的价款，无法确认案涉房屋转让给吴登科的价格为明显低价。关于该转让行为是否对债权人造成损害的问题，成都高新技术产业开发区人民法院出具的终结本次执行程序告知书，载明终结执行程序的理由是被查封房屋暂不具备处置条件，而并非无财产可供执行，故案涉房屋并非雄建房产公司名下的唯一财产，案涉房屋被转让给吴登科的行为并未对债权人朱玉春造成损害。关于吴登科是否明知该笔债务情形的问题。本案中，朱玉春并未提供充分证据证实吴登科在受让案涉房屋时知晓朱玉春享有对雄建房产公司的债权，综合本案其他证据，也很难证实。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回朱玉春的诉讼请求。二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明：1.2015年5月25日，被上诉人雄建房产公司因房地产抵押贷款委托四川达州市华恒房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行预评估，二楼商业用房单价为每平方米12000元。2014年8月22日，四川金源房地产估价咨询公司对南江县朝阳路“康城国际”1号楼的48套住房和42套商业房的市场价估价，二楼商业用房的单价平均在每平方米13000元左右，住房均价每平方米3800元，南江县朝阳路“康城国际”1号楼与案涉房产仅隔一条街道。2014年11月19日被上诉人雄建房产公司售给案外人姜涛的位于南江县南江镇光雾山大道朝阳中段金兰阁小区2楼2-1号商业用房价格为每平方米11200元，与案涉房产属同一时期，同一地段，类型相近。2.一审庭审中，雄建房产公司案涉房屋项目经理刘绍武出庭陈述：刘绍武和吴登科是朋友关系，个人曾向吴登科借款120万元，当时因债务问题，吴登科要求其签订案涉房屋买卖合同，案涉房屋由吴登科保管，同时也是为了规避执行；吴登科没有支付购房款，收款收据是后来补的。3.被上诉人雄建房产公司于2014年12月3日给吴登科出具的购房款收据载明“今收到吴登科购武都阳光1—2—1号商业楼购房款现金人民币2780610元整，刘绍武本人收现金”。二审中，被上诉人吴登科提供了“关于支付刘绍武武都阳光房屋价款的说明”用以证明吴登科支付刘绍武购房款2780610元，但其提供的中国银行转账汇款单上转款用途载明“材料款”，且中国工商银行转账汇款的时间是“2015年2月16日”，与被上诉人雄建房产公司出具收据的时间不符。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案争议焦点：一是雄建房产公司转让的案涉房产是否为明显不合理的低价转让；二是雄建房产公司转让行为是否对债权人造成损害。关于雄建房产公司转让案涉房产是否为明显不合理的低价转让的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……。”本案中，被上诉人雄建房产公司于2014年12月3日与被上诉人吴登科签订的《商品房买卖合同》中约定商品房价格为每平方米3000元，与同期该地段同类型的商业用房交易价格为每平方米11000元左右的差距明显过大，符合上述关于“明显不合理的低价”的认定，故被上诉人雄建房产公司和被上诉人吴登科之间签订的《商品房买卖合同》属于以明显不合理的低价转让财产。关于雄建房产公司以明显不合理的低价转让财产的行为是否对债权人造成损害的问题。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，引起撤销权发生的要件是有损害债权的行为。本案中，被上诉人雄建房产公司及该公司项目经理刘绍武对其公司的债务情况及同期同类商业房屋市场交易价格应当是明知的，其仍以明显不合理的低价进行财产转让，必然会减少债务人的责任财产，从而有损于债权人的债权；被上诉人吴登科作为买受人，不能提供充分的证据证实其按照合同支付了购房款，且从雄建房产公司原项目经理刘绍武的当庭陈述看，其与吴登科签订案涉房屋买卖合同，既是因为债务问题，也是为了规避执行，故不能认定吴登科系善意取得案涉房产。被上诉人雄建房产公司与被上诉人吴登科以明显不合理的低价签订商品房买卖合同，转让财产，损害了其他债权人的利益，债权人有权申请人民法院撤销债务人与第三人的转让行为，从而使债权人的债权得以保全。对于上诉人朱玉春起诉请求判令雄建房产公司和吴登科向南江县房地产管理局撤销商品房预售备案登记，因商品房预售备案登记属行政管理范畴，不属于民事案件受案范围。综上，上诉人朱玉春的上诉理由成立，其上诉请求予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销四川省南江县人民法院（2017）川1922民初1991号民事判决；二、撤销被上诉人四川省南江县雄建房地产开发有限公司于2014年12月3日与被上诉人吴登科签订的《商品房买卖合同》。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人四川省南江县雄建房地产开发有限公司负担100元，被上诉人吴登科负担50元。本判决为终审判决。审判长 马 瑛审判员 杜觐良审判员 李 巍二〇一八年六月十三日书记员 董 洁