山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第297号
原告山东广安物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人鹿艺，总经理。
委托代理人李爽，女，该公司职工，住济南市。
委托代理人商静，山东齐华律师事务所律师。
被告刘琦，男，1960年8月5日生，汉族，山东省传媒集团内退职工，住济南市
委托代理人周亮，山东胜远律师事务所律师。
原告山东广安物业管理有限责任公司与被告刘琦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东广安物业管理有限责任公司法定代表人鹿艺的委托代理人李爽、商静，被告刘琦及其委托代理人周亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东广安物业管理有限责任公司（以下简称广安物业公司）诉称：位于济南市市中区英雄山路59号-4号房屋系济南市市中区住房保障和房产管理局所有的自管房产，授权给原告经营管理。2012年原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：该房屋租赁期限为24个月，自2012年7月31日起至2014年7月30日止，年租金为82080元。合同到期后，原告多次要求被告支付拖欠房租并腾空房屋，但被告均以各种理由推脱拒付，给原告造成了巨大的经济损失。无奈，根据我国相关法律规定，原告特向贵院具状起诉，请依法判决，以维护原告的合法权益。判令被告腾空房屋交还原告；判令被告支付原告房租、房屋占有使用费共计162267.8元（截止2015年1月21日）以及至腾房之日止的房屋占有使用费、滞纳金。
被告刘琦辩称：1、位于市中区英雄山路的涉案房屋在我与原告广安物业公司签订租赁合同时（2012年7月）就向签约律师提出承租门头房水电不通问题，请房管局供水供电。律师答复，保证出租房屋使用安全，水电正常供给是出租房屋基本条件，这应该很简单，我通知房管局立即解决。我已按合同约定缴纳了半年租金和保证金及水电押金。但实际情况是自租赁合同签订至租赁合同结束水电都没接通，导致我无法经营。根据我与被原告签订的《房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”）第四条第二款的约定“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为营业使用”，说明我是为了营业才租赁涉案房屋的。但是，按照正常的逻辑，房屋没水没电是无法进行经营的。根据涉案合同第六条的约定“乙方应按时交纳自行负担的水、电费用。”、“水、电押金500元”。根据此约定，说明涉案房屋应当是有水有电的。原告方也应当知道涉案房屋是应该通水通电的，否则水电押金就是没有必要的。但是涉案房屋直到2014年12月12日才通电，至今未通水。自2012年7月31日至2014年121月11日期间，我所承租的房屋是完全不能经营的。2、被告多次要求原告给出租房屋通水通电，但得到的答复是“研究中请等待。”被告曾多次要求原告给予解决承租房屋的水、电问题，但因原告方领导层出了问题，内部管理无人做主，答应立即解决的问题而被无限期的拖延了下去。后我又多次向原告方提交书面的解除租赁合同的要求，但原告均躲避敷衍不给明确答复单方将此事搁置。3、涉案房屋没水没电给被告经营造成巨大经济损失。被告方花费了约十七万元对涉案房屋进行装修并开办连锁美容店，市中区英雄山路59-4号是其中连锁美容店的布局之一。（英雄山店）美容业是预付费服务，顾客办卡可以到各连锁店得到美容服务，到英雄山店便利的顾客由于该店水电问题无法提供服务，只能让顾客到其他店美容，对嫌路远不愿转店的顾客只能退款。连锁店注重全局形象，一家店关门的负面影响会波及同品牌所有连锁店正常经营，此负面效应造成的损失是难以估量的，员工已签订了劳动合同，终止合同要赔偿。为此，被告只能派员工留守看门，接待引领顾客到其他连锁店进行美容服务，并等待房管局来解决水电问题。被告租赁涉案房屋是为了经营并盈利。但是，由于涉案房屋的无水无电的天然属性让被告非但不能经营并盈利，反而额外支出了装修、员工工资、租金等不应由被告方承担的费用。这些费用加上被告正常营业的盈利都是被告的经济损失。4、原告方的工作人员认可涉案房屋存在缺陷，并认可涉案房屋缺陷系原告的自身原因造成的，并希望在法院主持调解下解决双方之间的矛盾。原告的工作人员于2014年底与我面谈，面谈过程中，他们认可涉案房屋存在没水没电的缺陷，并认可该缺陷系原告自身原因造成的，但强调房管局没人愿出面与你协商承担损失的问题，谁这样做，谁就要承担前任的遗留责任，无私也有弊，会给个人带来麻烦。最后，原告的工作人员提议诉讼解决问题，希望在法院调解下解决，这样就不会有具体人承担责任。我觉得事拖得太久了，只要能解决问题什么法都行，我赞同诉讼解决。综上所述，被告认为，涉案房屋没水没电，给被告方造成了巨大经济损失，对于原告所主张的房租，应当给予免除，而且原告还应当承担被告的损失。
经审理查明：位于济南市市中区英雄山路均系案外人济南市市中区房产管理局自管公房，房产证号为济房权证中字第0666**号，建筑面积为332.2平方米。该局出具证明，证实上述房产授权原告广安物业公司经营管理。2012年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告刘琦租赁位于济南市，建筑面积为51平方米房屋用于经营使用，年租金为82080元，期限两年，自2012年7月31日起至2014年7月30日止。合同中约定被告于合同生效之日向原告支付第一期（2012年7月31日起至2013年1月30日止）租金41010元，并约定以后租金按半年结算，由被告方于每半年预缴租金用完之日的前10天向原告方预缴下半年租金。该合同中还约定由被告方负担在租赁期间内的水、电费用，并由被告刘琦向原告广安物业公司交纳水、电押金500元，履约保证金4924.8元（占总租金的3%）。合同第七条关于“房屋修缮与使用管理”条款中，双方约定：“1、在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由乙方（被告刘琦）负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方（原告广安物业公司）监督检查。2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得破坏和拆除。”合同第八条，双方约定了如被告拖欠租金累计2个月以上的，原告广安物业公司有权解除合同；租赁期间，被告方不得擅自将房屋转租、转借；不得改变用途等。合同第十条“违约责任”中，原、被告约定如被告出现未经许可将房屋转租、转借；改变房屋结构；拖欠租金达2个月以上；中途退租等情形，应向原告支付总租金额3%的违约金，逾期支付租金的，按日租金的2倍支付违约金；租赁期满，被告逾期交还房屋的，按照原日租金的2倍向原告支付违约金，还应承担逾期交还房屋给原告造成的其他经济损失。合同落款处，甲方由原告广安物业公司加盖公章并由经办人签名、乙方由被告刘琦签名捺印予以确认。合同签订后，被告刘琦已向原告广安物业公司交纳了2013年1月31日前的租金及履约保证金4924.8元，水、电费押金500元，并由原告广安物业公司向其开具相应的发票或收款收据。原、被告双方办理房屋交接时，涉诉房屋内并未通上水、电，为此被告刘琦曾多次与原告广安物业公司相关负责人员联系，要求原告方或济南市市中区房产管理局解决涉诉房屋的水、电问题。2014年10月16日，涉诉英雄山路59号安装了电表，户名为原告广安物业公司，自2014年12月份开始交纳电费，且至今未出现过拖欠电费的情形；涉诉房屋至今未能解决供水问题。2014年7月30日合同到期后，被告刘琦未将房屋腾出交还给原告。现原告广安物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告刘琦腾出房屋，交还给原告；判决被告刘琦向原告方补交拖欠的2013年1月31日至2014年7月30日的租金123060元；判决被告刘琦向原告支付2014年7月31日至2015年1月21日的房屋占用使用费（按照每日租金224.9元的标准计算）；判决被告刘琦按照应支付租金及房屋使用费总金额的同期银行贷款利率的4倍向原告方支付违约金；由被告承担本案全部的诉讼费用。
以上事实，由房产证、证明、房屋租赁合同、欠费明细、发票、收款收据、照片、本院工作记录及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告广安物业公司与被告刘琦签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据双方的合同约定和原告方收取被告的水、电押金及履约保证金的情况来看，原告广安物业公司将涉诉房屋出租给被告刘琦，是应当包括向该被告提供正常经营所需水、电的。虽原告广安物业公司不是涉诉房屋供水的主体，但其有义务保障被告刘琦在经营期间的正常用水和用电。通过本院调查的情况，在双方所签订租赁合同的整个合同期内，原告广安物业公司未能协调供电部门为被告刘琦所承租房屋办理用电开户等相关事宜，直至2014年10月16日才给涉诉房屋内安装了电表，正常供电，但涉诉房屋内至今尚未正常供水。对此，原告广安物业公司对未能及时协调供水和办理用电手续，致使被告刘琦自2012年7月签订合同后不能正常经营，是具有一定过错的。我国《合同法》中规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以解除合同。本案中，涉诉房屋无法在合同期内供水、供电，致使被告刘琦承租涉诉房屋后无法正常营业，故应认定原告广安物业公司提供的涉诉标的物具有瑕疵，无法使被告刘琦实现合同目的，因刘琦在诉讼期间未能提出其曾向原告广安物业公司要求解除合同的证据，故应当适当减免部分租金，而非免除应交纳的租金，本院酌定按照合同约定的50%的标准较为适宜，合同到期后的房屋占用使用费也应按此标准计算，被告刘琦已交纳的履约保证金及水电费押金可折抵租金。对于违约金问题，因原告广安物业公司在租赁合同的履行过程中具有过错，被告刘琦不按时交纳租金是由于其未正常向出租房屋提供用电和供水所造成，故对原告广安物业公司要求被告刘琦承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告起诉时，双方的合同期限已届满，原告方明确表示不再与被告刘琦续签合同，此时被告刘琦不应再继续占有和使用涉诉房屋，故对原告广安物业公司要求被告刘琦腾出房屋，交还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持，腾房时间酌定为三十日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十一条、第二百三十五之规定，判决如下：
一、被告刘琦于本判决生效之日起十日内向原告山东广安物业管理有限责任公司补交拖欠2013年1月31日至2014年7月30日的租金61560元；向原告山东广安物业管理有限责任公司支付2014年7月31日后的房屋占用使用费，按照原合同约定年租金82080元的50%标准计算至判决生效之日止。
二、被告刘琦于本判决生效之日起三十日内将承租位于济南市房屋腾出，交还给原告山东广安物业管理有限责任公司。
三、驳回原告山东广安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3550元，原告山东广安物业管理有限责任公司承担1800元，被告刘琦承担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年六月十五日
代理书记员 孙源梓