广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终686号
上诉人（原审原告）：谭文良，男，1978年12月4日出生，汉族，广东省罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
委托诉讼代理人：江超雄，男，1970年11月5日出生，汉族，住云浮市。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴升南、彭志威，该公司员工。
上诉人谭文良因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2017）粤5381民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
谭文良上诉请求：撤销（2017）粤5381民初322号民事判决，并依法改判。理由如下：
一、一审法院认定《摩托车位申购协议》第6条免除创宇公司《广东省商品房买卖合同》责任，显失公平。首先，上述两协议是针对不同标的物而作出，《摩托车位申购协议》第6条规定，完全与摩托车位无关。与标的物无关的协议条款，应属无效条款。一审法院认定《XX新城摩托车位使用权买卖协议》是《摩托车位申购协议》的补充，并不是《广东省商品房买卖合同》的补充，故《摩托车位申购协议》第6条只是对摩托车位标的物约定有效，不能对商品房标的物作出约束。其次，《摩托车位申购协议》签订的时间是2014年8月19日，被上诉人在本案中的办证时间按约定到2014年11月8日止，被上诉人有故意怠于或逾期不为上诉人办理房地产权证的目的，而仅仅以《摩托车位申购协议》第6条逃避法律责任明显存在显失公平的情形。
二、《摩托车位申购协议》与《委托书》是被上诉人伪造的证据，属假证。经上诉人证实，上述证据不是上诉人本人签名，上诉人于2015年及2016年初都有出具《委托书》委托被上诉人办理房地产权证，但被上诉人到相关单位办理房地产权证的委托书出具日期却是2017年1月14日，该期间上诉人一直在外工作，不可能有出具委托书给上诉人，根据法律规定，假证不作为证据使用。一审判决认为本案部分已过诉讼时效错误。
综上，一审法院认定事实不清，没有正确适用法律、法规对本案公正判决，请求二审法院在查明事实基础上，支持上诉人的主张，依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人创宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
谭文良向一审法院起诉请求：1、判令创宇公司限期为谭文良办理罗定市XX街道XXX路XX新城住宅小区XX座XX层XX号房的房地产权证；2、判令创宇公司继续履行与谭文良签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向谭文良支付自2014年11月9日起至2017年1月22日止的逾期办理房地产权证违约金共计人民币48937.60元；3、本案诉讼费用由创宇公司承担。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX居委XX路XX号的XX新城住宅小区的房地产开发商。2011年5月21日，谭文良作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX新城住宅小区第XX座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为389760元。第六条约定买受人必须在2011年5月21日前付清首期房款119760元给出卖人，剩余房款27万元须于2011年6月15日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条第1项约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任。
合同签订后，谭文良已于2011年5月21日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共13073元，并于2011年10月23日支付首期购房款119760元和于2014年5月8日通过银行贷款付清了余下购房款27万元。2012年12月1日，谭文良办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明，涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，创宇公司张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2017年1月14日，谭文良、创宇公司签订了《委托书》。谭文良认为，创宇公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2017年1月24日诉至一审法院，要求处理。诉讼过程中，罗定市国土资源局已于2017年1月15日向谭文良颁发了粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号《不动产权证书》。谭文良现已取得了罗定市XX祥发路XX新城住宅小区XX座XXXX房的产权证书，故其于庭审中明确放弃第1项诉讼请求，即放弃要求创宇公司继续为谭文良办理房地产权证的主张。
再查明，2014年8月19日，谭文良（乙方）与创宇公司（甲方）签订车位申购协议，该协议约定谭文良申购创宇公司开发的XX新城XXX号摩托车位，销售原总价20250元，成交总价10250元；协议第6条还约定：“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。”2014年12月22日谭文良、创宇公司双方就XX新城XXX号摩托车车位再次签订《XX新城摩托车使用权买卖协议》，对上述车位的交付、使用及管理等进行了约定。
一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。谭文良与创宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同的约定全面履行各自相应的义务。
对创宇公司是否存在逾期办理房地产权证的违约行为的问题。一审法院认为，根据《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在谭文良交齐房价款且办理收楼手续后180天内为谭文良办妥房产证。虽然涉案商品房于2014年4月28日已取得竣工验收备案表，符合收楼（交付）条件，但谭文良于2014年5月8日才交清房款。因此，创宇公司须在谭文良交清房款后的180日内（即2014年5月8日至2014年11月4日期间）办妥房产证，否则，创宇公司自2014年11月5日起即属逾期，而创宇公司于2017年1月15日才为谭文良办理好房地产权证，已明显构成违约。故创宇公司存在逾期办证的违约行为，一审法院予以认定。创宇公司辩称逾期办证是由于《不动产登记暂行条例》的出台及谭文良的过错所致，鉴于创宇公司于2017年1月15日才为谭文良办好房地产权证，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于谭文良方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，对其抗辩，一审法院不予采纳。
对谭文良主张自2014年11月9日起至2017年1月22日止的逾期办证违约金48937.60元是否超过法律规定的两年诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案双方签订的《合同补充协议》第四条约定的逾期办证违约金是按日计付的持续性违约金，非一次性违约金，创宇公司每日的违约金均可单独计算。同时由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，谭文良权利受损害的时效期间需待每日的违约金产生后才开始计算。现谭文良的起诉时间为2017年1月24日，故一审法院认可谭文良请求的违约金应从2015年1月24日起计算，至房地产权证出证之日即2017年1月15日止。即谭文良诉请的2015年1月24日至2017年1月15日期间产生的违约金未超出法定两年的诉讼时效，而2014年11月9日至2015年1月23日期间的违约金，则已超过法律规定的两年的诉讼时效。故对创宇公司的时效抗辩，一审法院部分予以支持。
对创宇公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题，即谭文良、创宇公司签订车位申购协议后，是否免除创宇公司迟延办证的违约责任问题。一审法院认为，谭文良（乙方）与创宇公司（甲方）签订的车位申购协议是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。该协议第6条约定：“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。”由此可见，双方已就迟延办证等违约责任达成协议，即创宇公司以优惠价格10250元将XX新城XXX号摩托车位售给谭文良，谭文良不再追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任。该约定符合一般的交易习惯，是谭文良对其民事权益的合法取舍，并无不当。故创宇公司提出根据该份协议，谭文良不应追究创宇公司法律责任的抗辩，理据充分，一审法院予以采纳。
庭审中，谭文良称与创宇公司签订的车位申购协议是要约邀请而非正式的合同，正式的合同应是《XX新城摩托车使用权买卖协议》，且车位申购协议属于格式合同，创宇公司要求谭文良完全放弃创宇公司应承担的责任，显失公平。一审法院认为，车位申购协议确定的是双方的实体权利义务，而非要约邀请，该协议与《XX新城摩托车使用权买卖协议》对应的虽然都是XX新城XXX号摩托车位，但二者内容不尽相同，权利义务也不同，后一份协议应视为前一份协议的补充，两份协议相互独立但互不矛盾，均是有效合同。而《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”车位申购协议第6条的主要内容是创宇公司以特别优惠的价格将车位使用权转让给谭文良，谭文良则同意放弃追究创宇公司在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，该约定并没有完全免除创宇公司的责任，因为谭文良免除创宇公司责任的前提是创宇公司需以特别优惠的价格将车位使用权转让给谭文良作为对价，而非无偿的。故谭文良主张车位申购协议第6条免除创宇公司责任，显失公平的理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，创宇公司存在逾期办证的违约行为，且谭文良诉请的部分违约金亦未超过法定的诉讼时效，创宇公司理应承担逾期办证的违约责任，但是谭文良在双方自愿达成的车位申购协议中已明确放弃追究创宇公司的上述责任，故谭文良再请求创宇公司支付逾期办理房地产权证违约金的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，作出判决如下：驳回谭文良的诉讼请求。一审案件受理费512元，由谭文良负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，本院根据谭文良的申请，依法委托广东南天司法鉴定所对2014年8月19日的《【创宇·XX新城】摩托车位申购协议》落款乙方处“谭文良”签名与谭文良本人签名样本是否为同一人书写进行司法鉴定。广东南天司法鉴定所于2018年1月13日出具粤南[2017]文鉴字第1082号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：2014年8月19日的《【创宇·XX新城】摩托车位申购协议》落款乙方处“谭文良”签名与谭文良签名样本不是同一人书写。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
广东南天司法鉴定所于2018年1月13日出具《司法鉴定意见书》，已明确《【创宇·XX新城】摩托车位申购协议》中落款乙方处“谭文良”签名与谭文良本人签名样本不是同一人书写。该协议并非上诉人谭文良本人签名确认，对上诉人不具有法律约束力。双方签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》约定，创宇公司须在谭文良交齐房价款且办理收楼手续后180天内为谭文良办妥房产证。本案中，谭文良于2014年5月8日才交清房款。因此，创宇公司须在谭文良交清房款后的180日内（即2014年5月8日至2014年11月4日期间）办妥房产证，否则，创宇公司自2014年11月5日起即属逾期，而创宇公司于2017年1月15日才为谭文良办理好房地产权证，已明显构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”上诉人在2014年11月5日未能接收房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，截止2017年1月15日办妥房产证之日止。上诉人于2017年1月24日向一审法院提起诉讼，被上诉人应支付2015年1月24日至2017年1月15日止的违约金28140.67元（389760元×0.1‰×722天）给上诉人。上诉人主张超过本院认定范围部分，依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实不清，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初322号民事判决。
二、限云浮市创宇贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金28140.67元给谭文良。
三、驳回谭文良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费512元，由谭文良负担218元，由云浮市创宇贸易有限公司负担294元。二审案件受理费1023元，由谭文良负担436元，由云浮市创宇贸易有限公司负担587元；鉴定费3600元，由云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 冯家玲