浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第59号
上诉人（原审原告）衢州市××家电××司，州市××××号。
法定代表人黄××。
委托代理人张甲。
被上诉人（原审被告）衢州××有限公司，州市××××号。
法定代表人周××。
委托代理人钱××、冉××。
上诉人衢州市××家电××司（以下简称四××司）为与被上诉人衢州××有限公司（以下简称恒泰××）租赁合同纠纷一案，不服衢州市中级人民法院（2007）衢中民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年4月2日公开开庭审理了本案。四××司的委托代理人张甲，恒泰××的委托代理人冉××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，四××司与恒泰××于2002年10月1日签订新桥街恒泰购物广场房屋租赁合同一份，合同约定：四××司承租恒泰××地下层、二楼、三层及一楼的部分房屋，租赁期限10年；合同第六条第一项约定如出租方将房屋产权转移给第三人，不必征得承租方同意，但应通知承租人；合同同时对租金及其他相关事项作了约定。同月4日，四××司将94万元房屋租金转帐给恒泰××。2003年5月12日、6月18日，恒泰××分别与祝某某、毛某某签订了商品房买卖合同，但恒泰××卖房时未书面通知四××司。同年9月15日，恒泰××函告四××司，新桥街“恒泰购物广场”工程已在2003年9月12日通过有关部门竣工验收，并通知四××司进行装修。2004年3月17日第三人祝某某、毛某某分别办理了土地使用权证，5月12日办理了房屋所有权证。2005年6月20日，四××司向恒泰××发出律师函，主张优先购买权。同年9月2日，祝某某、毛某某向法院起诉要求四××司支付租金98.7万元，12月19日又撤回起诉。2006年8月9日，四××司提起诉讼，要求确认恒泰××与第三人的房屋买卖合同无效，并判令由四××司在同等价格条件下优先购买该房产。2007年2月28日，原审作出（2006）衢中民一初字第38号民事判决，判决恒泰××与第三人订立的商品房买卖合同无效，驳回四××司的其他诉讼请求。判决后，四××司与恒泰××均不服提起上诉。2007年9月24日，本院作出（2007）浙民一终字第208号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2007年11月，四××司诉至原审法院，要求恒泰××赔偿其违约损失690.62万元，并承担本案诉讼费用，但双方的租赁合同仍未解除，现恒泰××的上述出租房屋仍由四××司使用。2005年12月，衢州四通家电有限公司变更为四××司。
原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，但非违约方应证明其受到作为法律意义上的损害的事实及该损害事实与违约行为间具有因果关系，四××司主张其与恒泰××的租赁合同中约定，恒泰××在出售租赁物时应告之四××司，四××司享有优先权，但恒泰××用欺诈的手段私下转卖租赁房屋，未履行告之义务，该违约行为造成四××司未能行使优先权而未购得该房，造成了损害。原审认为，优先权是一种准物权性质的民事权某，是一种优先缔约的权某，而非确保购得房屋的权某，更非为按原买受人的条件成交的保证。四××司主张乙泰公司己卖房通知义务其就能按该价款成交，该前提并不能确定。而四××司依此假定的前提作为计算损失的基础，造成其损害的事实不能确定。因损害赔偿中的损害应当具有确定性，而四××司依假定前提产生的损失，不具有确定性这一特点，就不能构成法律意义上的损害事实。对于因果关系，四××司主张是恒泰××的违约行为使其当时未按原第三人买受的价格买下租赁物，造成现在因房价上涨产生两者的差价损失，是一种履行利益的损失。原审认为，双方签订的是租赁合同，恒泰××及时提供租赁物并保证四××司在租赁期间内正常使用，是作为承租人的四××司在该合同中享有的主要履行利益，优先购买权的设立是为了更充分的保障承租人对租赁物的使用优先权，使已对租赁物作了改造和投资的承租人在与他人的竞价中不处于劣势地位。租赁合同履行利益中的优先权并不具有意向性购房的含义，对优先购买权在法律上给予的救济就是可宣告该次买卖无效，使租赁物回复到承租人可行使优先权的状态，从而再次保证承租人在下次竞价中的优先地位。而四××司主张的房屋差价的获得，必须具备恒泰××愿意售房、四××司欲购且有能力并出价合适、第三人不愿意出比四××司更高的价格和房屋价格上涨等多种因素和条件，明显其主张的差价利益与恒泰××的违约行为无直接因果关系。对一个理性人，法院只能就行为发生时他对事实的可能了解程度和判断能力以及他对特定事实的实际了解程度，来确定他的违约行为是否是损害后果的原因，外来的因素干涉都是非其所能预见。而四××司所主张的损失是近几年房价的迅猛上涨形成，该外来因素非一般人所能预见。如使合同相对人要对其不能预见的损害均负赔偿责任，则必然会使其负担过重，从而会使交易当事人承担不应有的风险。合同法第113条规定，损害赔偿额不得超过违反合同方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失，即违约方不因对合同订立时无理由预见的损失负赔偿责任。故四××司所主张的损失，非恒泰××行为时所能预见，其主张的损失与恒泰××的行为间无法律上的因果关系，恒泰××无需承担法律责任。综上，四××司主张的损失并非客观存在，且与恒泰××行为无因果关系，要求恒泰××赔偿损失的请求，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，于2007年12月20日作出判决：驳回四××司的诉讼请求。案件受理费60143元，由四××司负担。
四××司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，判令恒泰××赔偿经济损失690.62万元，并承担本案全部诉讼费用。具体事实和理由如下：一、一审判决认定事实有重大遗漏。1、一审只认定了租赁合同第六条第一项约定，而该条款还约定“在同等条件下四××司有优先受让权”，一审判决对该合同条款内容任意取舍、断章取义，显失公正。2、一审期间，四××司申请对案涉租赁房屋的价值委托司法鉴定，并按鉴定结果确定其诉请，但一审判决既未审核批准鉴定申请，又未提及对鉴定申请不予批准的理由。3、一审认定双方租赁合同未解除，四××司仍在使用，有误。首先，案涉租赁房屋虽经法院判决恒泰××与案外第三人的房屋买卖合同无效，但至今并未到登记机关办理房产变更手续，租赁房产仍在第三人名下。对此，认定现租赁房屋为恒泰××所有，不符合法律规定。其次，双方租赁合同未解除，并非四××司不享有向合同违约方请求违约赔偿的权某。二、一审判决理由不符法律的相某某定。1、一审判决认定：“优先权是一种准物权性质的民事权某，是一种优先缔约权某，而非确保购得房屋的权某四××司主张乙泰公司己卖房通知义务，其就能按该价款成交，该前提不能确定”。首先，该认定缺乏认定的前提，合同第六条第一项约定是双方某实意思，不仅是优先权，而是优先购买权，是在同等条件下优先得到购买的权某。其次，根据合同第六条第一项的规定，恒泰××的合同义务不仅是通知义务，还有保证四××司在同等条件下得到优先购买的合同义务。再次，优先购买权虽是一种缔约的权某，但能否保证买到取决于两种情况，一是恒泰××是否履约给了四××司优先购买的权某；二是四××司的优先购买意向是否符合同等条件。本案事实是四××司未能保证买到，是因为恒泰××违约剥夺了四××司的权某，而不是四××司不符合优先购买的同等条件。2、一审认定四××司依照假定的前提作为计算损失的事实不能确定，此认定也属错误。第一，《合同法》第113条明确某某，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，当属法律意义上的损害事实。第二，四××司的诉请是明确的，而非假定。四××司是因恒泰××违约侵权，而未在同等条件下优先购买到租赁房屋，故该房屋的出让价与市场价差价部分属可得利益。3、一审认定四××司主张的差价与恒泰××的违约行为无直接因果关系，该认定当属无据。其一，根据法律规定及双方合同约定，优先购买权的设立，并非单纯保障承租人对租赁物的优先使用权，也是保障承租人在同等条件下优先取得购买的权某。其二，恒泰××出让房屋的行为业已发生，其又不能举证证明四××司无购买能力或放弃购买的事实。其三，法律规定和合同约定的优先购买权是四××司依法享有的合法权益，包括所购房屋的增值利益，恒泰××的违约及四××司的可得利益损失之间存在因果关系。三、一审判决适用法律不当。1、一审判决只适用了《合同法》第107条，而未适用该法的第112条。恒泰××的买卖合同被判无效，对双方的租赁合同而言，恒泰××只承担了继续履行合同的违约责任。而根据《合同法》第112条的规定，恒泰××在履行义务或采取了补救措施后，四××司还有其他损失的，恒泰××还应赔偿损失。因此，本案还应适用《合同法》112条的规定。2、一审判决适用《合同法》第113条，仅是用于关于损失预见的认定，属适用不当。首先，双方对合同规定的优先购买权的法律后果是明知的和可预见的，法律和合同设定同等条件优先购买权，其目的是要防止四××司不能按同等条件保证买到租赁房屋所造成的利益损失。其次，恒泰××对此也是明知和已预见的，否则就不会违约剥夺四××司的优先购买权。再次，造成房价上涨的后果，也是恒泰××违约行为造成的，根据《合同法》第119条规定的精神，对此也应由自己负责。第四，房价上涨本属房屋权某人的应得权益，而四××司依法按约本应是该房屋的权某人，且四××司的诉请是以差价为计算损失的参考依据，并不是以其作为索赔的依据。综上，一审判决确属错误，请求二审法院撤销原审判决，支持其诉请。
恒泰××未向本院提交书面答辩状，其在庭审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，四××司提出的上诉理由，无事实和法律依据，请求二审法院驳回四××司的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人亦未向本院提交新的证据。
根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：恒泰××是否存在违约行为及四××司主张的损失是否应当予以赔偿。
本院审理认为，恒泰××与四××司于2002年10月1日签订的《房屋租赁合同》第六条第一项规定：租赁期间恒泰××如将房产所有权转移给第三人，不必征得四××司同意，但应通知四××司，在同等条件下四××司享有优先受让权。”但在合同履行期间，恒泰××将涉讼房产转让给第三人时并未通知四××司，该事实已被本院（2007）浙民一终字第208号生效民事判决所确认，该判决同时宣告恒泰××与第三人之间的房屋买卖合同无效，因此，恒泰××存在违约之事实。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，根据法律规定精神，违约方的违约行为只有对相对人造成损失（包括现实损失和履行利益损失）的，才能承担违约赔偿责任，即“有损失才有赔偿”。本案根据四××司的主张，重在考查恒泰××的违约行为有无给其造成履行利益的损失，即可期待利益损失。本院认为，虽然根据法律规定和双方当事人的约定，恒泰××在转让涉讼租赁房产时，四××司在同等条件下享有优先购买权，但优先购买权作为一种能够对抗第三人的准物权性质的权某，仅是一种承租人优先同出租人缔约的权某，而非确保承租人一定能够从出租人处购得转让房屋的权某。在承租人具备优先购买权的前提下，其要从出租人处取得租赁房产的所有权，还须具备其他相应的条件。因此，四××司能否取得涉讼租赁房产的所有权，尚处于不确定状态，其不能依据尚不确定的权某实现状态来主张不能确定要发生的所谓“损失”，故四××司要求恒泰××赔偿其经济损失690.62万元的主张，没有法律依据。另外，作为房屋的承租人，其在与出租人签订房屋租赁合同时，所能期待获得的利益就是承租房屋后的经营收益，至于能否取得租赁房产的所有权，并不属其期待获得利益的范畴；况且，出租人将租赁房产转让时，依据买卖不破租赁之原则，承租人的承租利益也并没有因此受到损失。本案四××司的优先购买权受到侵犯后，其已经通过诉讼寻求法律救济，本院（2007）浙民一终字第208号生效民事判决宣告恒泰××与第三人之间的房屋买卖合同无效，从而使其优先购买权又回复到初始状态，已经保障了其可期待的权某，因此，四××司再起诉要求赔偿可期待利益损失，亦无法律依据。至于四××司上诉提出的一审法院不予审核其鉴定申请问题，由于四××司提出的鉴定申请与本案违约行为不具有关联性，原审法院不予审核，正确。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，四××司提出的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60143元，由四××司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泉水
代理审判员 张士冬
代理审判员 车勇进
二〇〇八年四月二十五日
书 记 员 魏奇华