广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1257号
上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行（原名：中国建设银行广州市荔湾支行），住所地广州市荔湾区。
负责人：张一平，职务：行长。
委托代理人：黄碧洲，广东华之杰律师事务所�师。
委托代理人：范依娜，广东华之杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李力弟，住浙江省平阳县。
被上诉人（原审原告）：吴素华，住址同上。
上述两被上诉人共同委托代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。
原审被告：广州市恒景房地产投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：赵育民，职务：总经理。
上诉人中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称建行荔湾支行）因与被上诉人李力弟、吴素华、原审被告广州市恒景房地产投资有限公司（以下简称恒景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院于2004年11月23日作出（2004）海民三初字第2123号民事判决书，判决李力弟、吴素华与恒景公司就广州市海珠区滨江西路130号帆影阁第28层H号房屋的买卖行为有效等，并查明：李力弟、吴素华于2003年6月13日与恒景公司签订了一份《帆影阁认购书》，订明由李力弟、吴素华以527600元向恒景公司认购位于广州市海珠区滨江西路130号帆影阁第28层H号房；等。李力弟、吴素华于2003年12月23日前共支付了167600元房款及8981元工本税费给恒景公司，双方签订了《商品房买卖合同》并交由恒景公司去办理登记手续；等。该判决书已生效。
另查：建行荔湾支行与恒景公司于2002年12月9日签订了《人民币资金借款合同》，约定恒景公司向建行荔湾支行借款2000万元用于“帆影阁”项目流动资金周转，借款期限从2002年12月24日至2003年12月23日；贷款利率为年利率5.841%；合同�订后，双方持本合同到公证机关办理具有强制执行公证效力的公证书，如恒景公司未在合同约定期限内清偿贷款本息及相关费用，恒景公司同意建行荔湾支行持公证书向人民法院申请强制执行，无论执行标的涉及恒景公司任何财产，恒景公司均同意人民法院依法强制执行，并放弃一切抗辩权。同日，建行荔湾支行与恒景公司签订了《抵押合同》，恒景公司提供包括涉案房屋在内的多套房产作抵押担保，担保期限为抵押权存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年。抵押合同签订后，上述抵押房产办理了抵押登记手续，广州市国土资源和房屋管理局于2003年9月27日出具了《广州市房地产抵押登记证明书》，抵押权人为建行荔湾支行。借款期限届满后，恒景公司没有清还贷款。建行荔湾支行依据广州市公证处（2004）穗证内经字第95575、95576号执行证书，向广州市�级人民法院申请执行，要求恒景公司履行债务。在2004年4月17日，广州市中级人民法院查封了恒景公司开发的广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”内价值2400万元的房产。2007年2月9日，广州市中级人民法院又轮候查封了抵押房屋。广州市中级人民法院于2008年3月6日以（2008）穗中法执指字第001号民事裁定书将涉及恒景公司系列案件指定原审法院执行。执行过程中，李力弟、吴素华以涉案房屋是其购买的房产为由，向原审法院提出执行异议，要求解封该房产。原审法院查明李力弟、吴素华在涉案房屋的解封异议审查期间，依合同规定向原审法院交齐了涉案房屋的余下购房款。2008年10月29日，原审法院以（2008）海指执字第173号-3民事裁定书裁定李力弟、吴素华异议成立，解除对滨江西路130号“帆影阁”28H单元房屋的查封。建行荔湾支行不服该裁定，并以其对涉案房屋享有�押权为由向原审法院提起诉讼，要求判令其对涉案房屋享有优先受偿权。2009年3月13日，原审法院对该案作出（2009）海民二初字第38号民事判决书，判决驳回建行荔湾支行的诉讼请求。建行荔湾支行不服该判决，遂向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民二终字第1244号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。
2013年11月26日，原审法院作出（2013）穗海法民三初字第2704号民事判决书，判决恒景公司在该判决生效之日起10日内，协同李力弟、吴素华办理广州市滨江西路130号帆影阁28层（自然层28）H号房屋（现门牌：海珠区滨江西路130号2808房）的产权过户手续和房地产登记手续，并查明以下事实：房管部门出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年9月3日）记载：海珠区滨江西路130号的权属人为恒景公司和广州市益丞江兆房地产有限公司，契证类型为权属证明书，登记时间为2013年1月18日；广州市益丞江兆房地产有限公司占有负2层01-18车位，负1层01-10车位，首层01、03单元，第2-4层01单元，第6层01-08、10单元，第7层01-10单元，第8层01-08单元，第9层05单元，第10层02单元，第11层05，第12层08、09单元，第13层01、03、10单元，第14层01、02、04、05、07、08、10单元，第15层01、06-09单元，第16层07单元，第17层08单元，第18层01-03、05、07、08、10单元，第19层01-04、06、08、10单元，第20层01、02、04、05、07、08、10单元，第21层01、02、04、05、10单元，第22层01-05、10单元，第23层01-05、10单元，第24层01-04、08单元，第25层01-07单元，第26层01、02、05单元，第27层01、04单元，第28层01、10单元，第29层01-10单元；恒景公司占有除广州市益丞江兆房地产有限公司占有部位外全部，其中66.72平方米（协议回迁面积）用于南华西路相�巷4号回迁安置、大部分单元已办预售备案及在建工程抵押备案［详见（2012）第1000006号《国有土地使用证》内2001备字41009号、2003备字5008号、2002备字16561、17701号抵押备案，及990230号预售证记录］。原审法院向广州市公安局海珠区分局调取了《滨江西路130号门牌编列示意图》，其中编列说明：拟将“帆影阁”商住楼首层住宅入口门牌编列为滨江西路130号。另原审法院向房管部门调取了海珠区滨江西路#130《房屋面积测量成果报告书》（测字：110111978），李力弟、吴素华与恒景公司对此没有异议；等。该判决书已生效。
2014年10月16日，广州市房地产交易登记中心出具《依申请信息公开答复书》，载明涉案房屋已办理在建工程抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市荔湾支行；等。
李力弟、吴素华于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，以涉案房�仍有建行荔湾支行的抵押登记手续，目前无法办理房地产的登记过户手续为由，请求：1.建行荔湾支行与恒景公司协助涂销位于海珠区滨江西路130号2808房的抵押登记；2、诉讼费由建行荔湾支行与恒景公司承担。
建行荔湾支行在原审答辩称：不同意李力弟、吴素华的诉讼请求，理由：本案抵押物所担保的债权至今没有得到清偿，李力弟、吴素华在起诉状中声称其在2008年已向海珠区法院执行局补交了购房款的余款，但是建行荔湾支行至今没有收到相关的款项。在建行荔湾支行申请执行恒景公司的借款合同纠纷案件（2008）海指执字第173、174号这两个案件中，海珠区法院执行局通过拍卖恒景公司其他的房产，取得了一亿多元的可分配款项，但从2009年至今仍然没有向作为债权人以及抵押权人的建行荔湾支行分配，导致建行荔湾支行的相应债权至今没有得到清偿，在此请求法院尽快分配执行款项，清偿建行荔湾支行的债权后，建行荔湾支行可以配合涂销抵押。
恒景公司在原审辩称：李力弟、吴素华的诉请由法院依法处理。
原审法院认为：李力弟、吴素华与恒景公司签订《商品房买卖合同》后已依约交付了全部购房款，履行了其合同义务，原审法院亦以（2013）穗海法民三初字第2704号民事判决书判决恒景公司协同李力弟、吴素华办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续。现因涉案房屋上设有抵押，致使李力弟、吴素华要求将涉案房屋过户登记到其名下的权利无法实现。虽然建行荔湾支行是涉案房屋的抵押权人，但生效的民事判决书已判决驳回了建行荔湾支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，故建行荔湾支行认为其在恒景公司清偿债权后才可以配合办理涂销抵押手续的抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。鉴此，李力弟、吴素华要求建行荔湾支行与恒景公司协助办理涉案房屋的涂销抵押手续的诉讼请求有理，原审法院予以支持。至于建行荔湾支行提到的分配执行款的问题，应由建行荔湾支行在执行程序中解决，本案对此不予调处。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年11月26日作出如下判决：建行荔湾支行和某公司在判决生效之日起十日内，共同协助李力弟、吴素华办理广州市海珠区滨江西路130号帆影阁第28层H号房屋（现门牌：海珠区滨江西路130号2808房）的涂销抵押手续；一审案件受理费50元由建行荔湾支行与恒景公司共同负担。
判后，上诉人建行荔湾�行不服原审判决，向本院提起上诉称：李力弟、吴素华提出的诉讼请求没有事实和法律依据。其一，虽然李力弟、吴素华与恒景公司之间就涉案房屋的交易经原审法院（2004）海民三初字第2123号民事判决书判决其买卖关系成立，该院亦于2008年10月29日以（2008）海指执字第173号-3裁定书裁定解除对涉案房屋的查封，并于2013年11月26日以（2013）穗海法民三初字第2704号民事判决书判决恒景公司协同李力弟、吴素华办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续。但讼争房屋为恒景公司抵押给建设银行荔湾分行的抵押物，前述判决及裁定并没有否定建设银行荔湾分行抵押权的合法有效性，涉案房屋所担保的债权至今没有得到清偿，在作为抵押权人的建行荔湾支行不同意的情况下，涂销抵押是没有法律依据的，且涉案房屋完全可以带抵押办理过户手续。在建行荔湾支行的债权得到清偿后，建行荔湾支行可以配合李力弟、吴素华涂销抵押。原审法院在建行荔湾支行抵押权依法有效，且涉案房屋担保的债权未得到清偿的情况下判决建行荔湾支行协助李力弟、吴素华办理涉案房屋的涂销抵押手续，缺乏依据，损害债权人的合法权益，存在错误。其二，原审法院（2009）海民二初字第38号判决仅认定建行荔湾支行行使抵押权不能对抗善意第三人，并无否认其对涉案房屋抵押权的合法效力，原审法院判决建行荔湾支行涂销抵押，即否认了其抵押权的合法有效性，与上述生效判决书矛盾。其三，原审法院（2009）海民二初字第38号案认为建行荔湾支行对涉案房屋是否享有优先受偿权属于在执行阶段处理的事宜，而（2009）穗中法民二终字第1244号生效判决书只是在程序上判决驳回建行荔湾支行的请求，维持该案原判，并无依法作出裁定，也无对该案一审事实�分进行审理，因此，本案一审判决引用（2009）穗中法民二终字第1244号案的认定部分存在瑕疵。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回李力弟、吴素华的全部诉讼请求。2.判决李力弟、吴素华承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人李力弟、吴素华答辩同意原审判决，不同意建行荔湾支行的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）李力弟、吴素华已经缴清涉案房屋的全部购房款，且生效判决也确定涉案房屋产权属于李力弟、吴素华所有，所以，建行荔湾支行拒不涂销抵押是没有依据的。（二）李力弟、吴素华已经将涉案房屋的全部购房款存入一审法院的代管款账户，涉案房屋已经从实物转化为现金，建行荔湾支行现主张的优先受偿权，实际上就是主张优先取得上述款项，关于建行荔湾支行对上述款项的权利主张，应当由法院依法处理，由于执行�序的原因建行荔湾支行仍未取得款项，这是建行荔湾支行与法院的沟通问题，与李力弟、吴素华无关，因此，涉案房屋依法应过户到李力弟、吴素华名下。
恒景公司未到庭陈述意见。
原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：李力弟、吴素华与恒景公司之间就涉案房屋的买卖关系经已生效的（2004）海民三初字第2123号民事判决确认成立，该判决亦查明李力弟、吴素华已按约定向某公司支付部分房款及税费等。李力弟、吴素华在涉案房屋的解封异议审查期间已向原审法院交齐涉案房屋的余下购房款。原审法院亦以（2013）穗海法民三初字第2704号民事判决书判决恒景公司协同李力弟、吴素华办理涉案房屋产权过户手续和房地产登记手续。因此，李力弟、吴素华作为涉案房屋买受人的合法权益应当受到法律保护。
关于建�荔湾支行的抵押权，已生效的民事判决已驳回建行荔湾支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因此，建行荔湾支行拒绝协助涂销抵押的抗辩理由不能成立，李力弟、吴素华起诉请求判令恒景公司、建行荔湾支行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续，本院予以支持。
综上所述，上诉人建行荔湾支行的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年�一月十七日
书 记 员 肖和念
陆洁雯