广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第392号
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）龙巨平，个体户。
被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）中国电信股份有限公司崇左分公司，住所地广西壮族自治区崇左市新民路35号。
法定代表人杨祖怀，该公司总经理。
委托代理人钟宏斌，广西全德律师事务所律师。
上诉人龙巨平因房屋租赁合同纠纷一案，不服龙州县人民法院（2014）龙民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成由审判员林文标担任审判长，审判员梁飞和代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2015年1月6日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人龙巨平，被上诉人中国电信股份有限公司崇左分公司（以下简称电信公司）的委托代理人钟宏斌到庭参加诉讼。被上诉人电信公司的法定代表人杨祖怀经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月13日，电信公司与龙巨平经协商一致后签订了《房屋租赁合同》，约定电信公司将位于龙州县龙州镇独山路222号的房屋（现经营水泥杆生意）出租给龙巨平；租赁期限3年，自2010年3月15日起至2013年3月14日止；每年租金7000元，在当年第1个季度的10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金；合同经盖章生效后，龙巨平在起租日起10日内须一次性支付首期租金。合同还对双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，电信公司将出租的房屋交付龙巨平使用，龙巨平亦按合同约定按时交付租金及相关费用。2013年3月15日，合同期满后，电信公司与龙巨平未能就房屋续租问题达成协议。2013年5月，电信公司将出租的房屋向社会公开招投标，龙巨平参与投标但未能中标，案外人农英光以每年23000元的价格中标，电信公司向龙巨平发出《房屋租赁期满不再续租通知书》。龙巨平于2013年6月8日向电信公司发出一份《房屋租赁期满不再续租通知书的回应函》，提出愿意以中标者的同等价格续租，不愿意搬迁，并拒绝将租赁房屋交还给电信公司。2013年10月9日，电信公司向法院起诉，要求龙巨平返还租赁房屋并支付房屋占用费11500元和违约金57.5元，电信公司于2013年10月30日以需要收集其它证据为由撤回该次起诉。2013年12月2日，电信公司龙州分公司书面通知龙巨平收回房屋，不再续签合同，并限其于2013年12月20日前搬出所有私有物品并办理退租手续，但龙巨平至今仍未将租赁房产返还给电信公司，并一直使用该租赁房产经营生意。
2014年5月6日，电信公司向一审法院起诉，请求判决认定其与龙巨平签订的《房屋租赁合同》终止，判令龙巨平返还涉案房产并支付房屋占用费23000元（按照23000元／年计算，自2013年3月15日暂计至2014年3月14日，以后另计至龙巨平将租赁房屋退还时止）及违约金115元（按照占用期内租金总额的0.5%计算，自2013年3月15日暂计至2014年3月14日，以后另计至龙巨平将租赁房屋退还时止），并由龙巨平承担案件的诉讼费用。2014年6月11日，龙巨平向法院提起反诉，要求判令其以每年23000元的价格长期租用涉案房产，并由电信公司承担案件的诉讼费用。
一审法院另查明，龙巨平于2013年12月20日向《房屋租赁合同》中指定的银行账号存入人民币7000元作为2013年3月15日至2014年3月14日的租金，于2014年3月14日再次向该账号存入人民币7000元作为2014年3月15日至2015年3月14日的租金。
综合双方当事人的诉辩意见，一审法院确定本案争议的焦点为：1、电信公司诉请龙巨平腾空返还租赁房屋并支付房屋占用费23000元及违约金115元有无事实和法律依据；2、龙巨平以自己享有优先承租权为由继续占用房屋是否合法。
一审法院认为：（一）关于电信公司的诉请有无事实和法律依据的问题。电信公司与龙巨平签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效合同。根据合同法的相关规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的租赁合同约定的租赁期限已于2013年3月14日到期，租期届满后，电信公司与龙巨平双方未能就房屋续租达成协议，龙巨平理应返还承租的房屋。2013年12月2日，电信公司龙州分公司已经书面通知龙巨平到期不再续租并收回涉案房产，但龙巨平拒绝返还并继续占有和使用涉案房屋，其行为不但构成了违约而且构成了侵权，应当承担相应责任，其应按照原合同约定向电信公司支付逾期腾房的占用费及违约金。故电信公司要求龙巨平腾空、返还租赁房屋并支付房屋占用费23000元（按照23000元／年计算，自2013年3月15日暂计至2014年3月14日，以后另计至龙巨平将租赁房屋退还时止）的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
一审法院考虑到龙巨平基于对《房屋租赁合同》第三条第3.5项优先承租约定的信赖，已经投入了一定的资金建设厂房，且工厂设备较多，搬迁设备和寻找适合的场地需要相应的时间，酌情给予6个月的搬迁期限，龙巨平应于2015年3月14日前将租赁的土地及房屋返还电信公司。由于双方对占用费的数额存在争议，电信公司于2013年12月2日送达给龙巨平的《关于对独山路222号闲置土地、房屋回收的通知》中，其主张的房屋占用费是按7000元／年计算，是其真实意思表示，一审法院据此认定，2013年3月15日至2014年3月14日的房屋占用费应为7000元；龙巨平在2014年6月11日提出的反诉请求要求以23000元／年的价格长期承租涉案房产，也是其真实意思表示，一审法院据此认定，2014年3月15日至2015年3月14日的房屋占用费应为23000元，龙巨平已于2014年3月14日向电信公司提供给其的账户存入7000元，尚欠16000元，因此，龙巨平还应向电信公司支付尚欠的房屋占用费16000元。
关于电信公司要求龙巨平支付违约金115元（按照占用期内租金总额的0.5%计算，自2013年3月15日暂计至2014年3月14日，以后另计至龙巨平将租赁房屋退还时止）的诉讼请求，在双方签订的《房屋租赁合同》第五条违约责任第5.5项中约定“租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方（龙巨平）应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内的租金，并有权按占用期内租金总额的0.5%收取违约金。”按该约定，龙巨平未按约定的期限将租赁房屋及土地返还电信公司，存在过错，应承担相应的违约责任，电信公司主张违约金的理由成立，依法予以支持，但电信公司主张从2013年3月15日起算，与合同约定龙巨平有15天的宽限期不符，违约金应从2013年3月30日起算，因此，龙巨平向电信公司支付的违约金应从2013年3月30日起算至2015年3月14日止，数额为148.56元（7000×（350÷365）×0.5%＋23000×0.5%＝148.56］，崇左公司超出此范围的诉讼请求，不予支持。
（二）关于龙巨平以自己享有优先承租权为由继续占用房屋是否合法的问题。龙巨平主张电信公司在签订合同时口头承诺合同期满后可再续签以及双方签订的《房屋租赁合同》第三条3.5项“如乙方需续租的，同等条件下，甲方可优先考虑给予乙方续租。”的约定，其有优先承租崇左公司房屋的权利。一审法院认为，电信公司与龙巨平签订的《房屋租赁合同》已经于2013年3月14日届满，双方未就续租达成一致意见，龙巨平应退还租赁标的物。对于龙巨平主张双方在签订合同时有合同期满再续签合同的口头承诺，电信公司对此不予认可，龙巨平也没有提供任何证据予以证明，不予采信。庭审中，电信公司表示收回出租房屋及土地不再出租，另作它用，在2013年12月2日向龙巨平发出的《关于对独山路222号闲置土地、房屋回收的通知》中也明确表示不再出租由其另行处置。这是电信公司对其财产依法享有的收益、处分权，因此，电信公司要求龙巨平返还租赁房屋及土地的理由成立，予以支持。龙巨平要求以每年23000元的价格长期租赁房屋的反诉请求理由不成立，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决：一、龙巨平于2015年3月14日前将位于龙州县龙州镇独山路222号的土地及房产返还给中国电信股份有限公司崇左分公司；二、龙巨平支付尚欠的房屋及土地占用费人民币16000元给中国电信股份有限公司崇左分公司；三、龙巨平支付违约金人民币148.56元给中国电信股份有限公司崇左分公司；四、驳回中国电信股份有限公司崇左分公司的其它诉讼请求；五、驳回龙巨平的反诉请求。案件本诉受理费189元，反诉受理费50元，两项合计239元，由龙巨平负担。
上诉人龙巨平不服一审判决，上诉称，一审判决龙巨平支付电信公司房屋占用费16000元并支付违约金缺乏事实依据，判决返还租赁物不合情理。1、龙巨平与电信公司签订《房屋租赁合同》是以长久租用为目的，电信公司内部规定租赁期限一次为三年，但该公司口头承诺合同期满后再续签，其才签订此合同。结合其所经营的生意及投入情况，仅签订三年期限的合同不是其真实意思，其是在得到电信公司的承诺后才签订的。2、龙巨平有优先承租权，应依法予以保护。合同期满后，电信公司以其内部规定必须向社会公开招投标，拒绝与龙巨平协商续租事宜。该公司于2013年5月进行的招投标程序不规范，龙巨平也没有得到任何优先待遇。电信公司曾向一审法院起诉要求龙巨平退还房产并支付相应费用后撤诉，2013年11月，该公司又以内部文件形式发通知要收回租赁物，暂不对外出租。该公司的上述行为证实其将房屋收回后再向外继续出租的事实，一审法院确认该公司收回房屋后另做它用，龙巨平主张有优先承租权无证据是错误的，龙巨平愿意以每年23000元租金继续承租；4、龙巨平在反诉中提出以每年租金23000元承租是以续租为前提，如果电信公司不同意续租，则房屋占用费应参照原租赁合同的约定履行。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回电信公司的诉讼请求，确认龙巨平对房屋享有优先承租权。
被上诉人电信公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审诉讼中，双方均无新证据提供。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
综合双方当事人的意见，本院确定本案争议的焦点为：一、上诉人应否将现承租的房屋腾空退还给被上诉人，并应否支付房屋占用费和违约金；二、上诉人是否享有优先承租权。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于上诉人应否将承租的房屋腾空退还给被上诉人，并应否支付房屋占用费和违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效合同。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁期间双方都履行了各自的义务。租期届满后被上诉人已经书面通知上诉人到期不再续租并收回房屋，虽然双方就房屋续租问题经过多次商议，但最终未能达成协议。2013年12月2日，电信公司龙州分公司书面通知龙巨平经营的龙州县福龙电杆厂要收回房屋，不再续签合同，并限其于2013年12月20日前搬出所有私有物品并办理退租手续，但龙巨平至今仍未将租赁房产返还给被上诉人，并一直使用该租赁房产，其行为侵犯了被上诉人的合法权益，应当承担相应责任。双方在《房屋租赁合同》第三条的第3.5项约定“租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋但应提供15日宽限期（自租赁期届满之日起算）”，第五条第5.5项中约定“租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内的租金，并有权按占用期内租金总额的0.5%收取违约金。”，因双方约定的租赁期限至2013年3月14日止，每年租金7000元，租期届满后，上诉人应在双方约定的15天宽限期内腾空房屋。宽限期满后，被上诉人要求上诉人搬迁，并支付相应的占用费及违约金合法有据。一审法院根据双方当事人在租赁期满后就房屋占用费作出的表示，同时考虑上诉人搬迁设备和寻找合适的场地需要一定的时间，酌情给予上诉人6个月的搬迁期限，判决上诉人于2015年3月14日前将涉案房产返还给被上诉人，并支付相应的占用费及违约金正确，应予维持。
至于上诉人主张其在反诉中提出以每年租金23000元承租是以续租为前提，如果被上诉人不同意续租，则房屋占用费应参照原租赁合同的约定（租金7000／元）履行的意见，本院认为，承租人超出约定的租赁期间占用租赁物的，应参照占用期间的市场价格计付占用费。2013年5月，电信公司将出租的房屋向社会公开招投标，案外人农英光以每年23000元的价格中标。龙巨平于2013年6月8日向电信公司发出《房屋租赁期满不再续租通知书的回应函》，提出愿意以中标的价格即23000元／年续租，本院据此认定，2014年3月15日至2015年3月14日，该房屋租金的市场价格应为23000元／年，故上诉人主张该期间的房屋占用费仍按7000元／年标准计算没有事实依据，不予支持。
二、关于上诉人的优先承租权问题。优先承租权是指在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，出租人继续出租租赁物的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租赁权。本案中，上诉人与被上诉人约定的租赁期届满后，被上诉人有权收回涉案房产或者通过公开的招租方式继续将房产出租。在被上诉人于2013年5月向社会公开招租涉案房产的活动中，上诉人也和其他竞租人平等地参加了该招租活动。此类公开竞租活动的规则是出高价者得租赁权。在竞租过程中上诉人出于对他人出价的认可而放弃了再标高价竞租的权利，而在竞租活动结束后又以竞租活动中确定的最终价格主张优先承租权，有违诚实信用原则，且无事实及法律依据，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费478元，由上诉人龙巨平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
审 判 员 梁 飞
代理审判员 郑贤文
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 苏梦晓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项规定：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”。