广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0904民初2956号原告（反诉被告）：许天娣，又名许秀珍，女，汉族，1966年4月12日出生，住茂名市电白区。原告（反诉被告）：马文栋，男，汉族，1995年8月31日出生，住茂名市电白区。两原告的共同委托诉讼代理人：李旭峰，广东鸿基律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨毫生，男，汉族，1962年8月26日出生，住茂名市电白区。被告（反诉原告）：杨美玲，女，汉族，1965年5月15日出生，住茂名市电白区。两被告的共同委托诉讼代理人：吴国华，广东民道律师事务所律师。原告许天娣、马文栋诉被告杨毫生、杨美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法由审判员黄肖丽担任审判长，与人民陪审员刘秋娣、朱统组成合议庭。2016年10月25日，被告杨毫生、杨美玲向本院提出反诉，本院依法合并审理，并于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马文栋及其委托诉讼代理人李旭峰，被告(反诉原告)杨毫生、杨美玲及其共同委托诉讼代理人吴国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许天娣、马文栋诉称，原告许天娣的丈夫马有利于1991年购买了位于电白区电城镇东街小学巷六号房屋及六号之二房屋。自2004年起，被告就租用六号之二房屋使用。马有利于2007年6月22日去世，2008年4月，原告许天娣、马文栋与被告杨毫生、杨美玲签订一份《合同》，内容为：“我马文栋和老妈许秀珍(许天娣)愿意把电城镇东街小学巷的一间平房卖给杨毫生和杨美玲，买房的价钱是12万元正，少20元，现交钱6万正，还有6万等到2009年1月16日那天给，如果不给的话，房屋所有权证就还给我。还有先交6万元，再交房屋所有权证给杨毫生和美玲。”合同签订后，被告支付了原告6万元房款，但两被告至今拒绝支付59980元房屋尾款，并一直占有使用原告房屋至今。原告曾于2015年以物权保护为由，诉至人民法院，请求被告停止侵害，搬出讼争房屋。经审理，电白区人民法院及茂名市中级人民法院均认为被告基于合同关系占有使用房屋不构成侵权，驳回了原告的诉请。根据合同中“还有6万等到2009年1月16日那天给，如果不给的话，房屋所有权证就还给我”的约定，被告于2009年1月16日前未付清房屋尾款的，原告有权解除合同，并请求被告归还房屋及房屋所有权证。由于被告多年来一直没有付款，甚至在侵权诉讼结束后，依然拒付剩余房款，原告于2016年2月8日通过手机短信通知被告解除双方房屋买卖合同，并要求被告在三个月内搬出房屋。2016年5月23日，原告再次通过EMS快递一份《合同解除及搬迁通知》给被告，通知被告双方房屋买卖合同已解除，限被告接到通知十日内搬迁。被告杨毫生于2016年5月27日签收该通知，但两被告至今仍未搬迁。原告认为，根据《合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，因被告自2009年1月26日起，经原告多次催收，逾期支付50%房款长达七年之久，在原告起诉其侵权要求其搬出房屋之后，被告仍拒付房款，其行为已构成根本性违约。另外，合同中也约定了解除合同的条件(逾期支付房款)，因此，原告可依法行使合同解除权。根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，原、被告之间的房屋买卖合同已于2016年2月8日解除合同通知送达被告时起解除，且被告已无权异议。另，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因双方合同已解除，原、被告双方应当终止履行，并相互返还财产。另，因被告占有使用原告房屋多年，应当按照当地房屋月租金标准支付原告房屋占用费。因协商不成，原告具状起诉，请求：一、判令被告将电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋及房屋所有权证返还给原告(合同标的12万元)；二、判令被告按每月800元的标准自2008年4月起支付电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋的占用费给原告至被告将房屋交还原告为止(抵减原告已支付房款6万元，暂计算至起诉日止为20000元)；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告杨毫生、杨美玲辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、被告持有涉案房屋的房产证和居住在涉案房屋是基于合同，是合法的占有。二、原告主张双方签订的房屋买卖合同已经解除，理由和依据不足。1、原、被告双方签订的合同经生效的判决书确认合法有效，没有撤销或者解除之前对合同双方都有法律的约束力，各方应当严格履行；2、被告并没有收到原告所谓解除合同的手机短信，被告的手机早已丢失了，所以被告并没有看到原告发出的短信。而且就算当时被告的手机没有丢失，因为被告没有看手机短信的习惯，被告是接近文盲的文化水平，看不明白这些短信。即使原告向被告发送了手机短信，这种解除合同的形式也不符合法律的要求；三、原告通知解除合同的短信无效，根据合同法的规定，一方通知解除合同的时候，必须要符合合同法所规定的能够解除合同的实质性要件。根据合同法的规定，一方不履行合同，首先要通知违约一方继续按约定继续履行合同，在催告通知的情况下仍然没有履行合同，可以通知解除合同，但是原告没有通知被告支付剩余房款，这么多年来，原告从来没有提出要被告支付剩余房款，证明了原告提出解除合同是出于不善意的目的，因为房屋过了那么多年已经升值，原告认为有利可图就不愿意继续履行合同，目的并非是要求被告履行合同，而是想得到房价升值后的利益。被告一直愿意支付剩余房款，被告想要给原告房款，原告拒绝接收。四、合同无法全面履行是原告的责任，根据双方合同的约定以及生效判决书的约定，在被告支付首期房款后，原告应当为被告办理买卖部分的土地使用证，原告一直没有履行该义务，因此被告也没有支付剩余的房价款。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。被告杨毫生、杨美玲提出反诉称，2008年4月，反诉原告与反诉被告签订合同，约定把茂名市电白区电城镇东街小学巷六号之二房屋以119980元的价格售卖给反诉原告，并约定反诉原告先付6万元，待反诉被告办理好该房屋的独立土地使用权证后，付清其余的房款。合同签订后，反诉原告支付了6万元，反诉被告亦将房屋交付反诉原告使用。但反诉被告没有按约定办理土地使用权证，以至合同至今没有履行完毕。反诉原告与反诉被告签订的《合同》，是双方真实意思的表示，内容没有违反法律的规定，合法有效。反诉被告没有依约全面履行合同义务，构成违约，应承担继续履行合同的义务。但反诉被告不但不履行合同义务，反而因房屋升值，见利忘义，恶人先告状，起诉要求反诉原告返还房产证和支付占用费，实属无理和缺乏诚信。因此，反诉原告提出反诉，请求：一、判令反诉被告继续履行反诉原、被告于2008年签订的房屋买卖《合同》，协助反诉原告将茂名市电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋所有权及土地使用权变更登记于反诉原告名下；二、反诉被告负担反诉的诉讼费。反诉被告许天娣、马文栋辩称，一、合同已于2016年2月8日反诉原告收到反诉被告发出解除合同短信之日起已经解除合同，根据合同法第97条规定，合同解除后尚未履行的部分中止履行，此合同已经解除不存在继续履行；二、反诉原告要求反诉被告变更登记没有依据，合同约定2009年1月26日交付房屋，而反诉被告已经全部履行义务，在反诉原告没有履行付款义务的情况下，反诉原告要求反诉被告办理过户是不合理的。经审理查明，原告许天娣又名许秀珍，与原告马文栋是母子关系。1991年，许天娣的丈夫马有利购买了位于电白区电城镇东街小学巷六号之二的房屋(即涉案房屋)，并办理了粤房字第××号《房屋所有权证》。自2004年起，被告杨毫生、杨美玲就租用涉案房屋。2007年6月20日，马有利去世，马有利的妻子许天娣、儿子马文栋、继女许丽春为马有利的法定继承人。2008年4月，原告许天娣、马文栋与被告杨毫生、杨美玲签订《合同》一份，内容为：“我马文栋和老妈许秀珍愿意把电城镇东街小学巷的一间平房卖给杨毫生和杨美玲，卖房的价钱是12万正，少20元，现交钱6万正，还有6万等到2009年1月16日那天给，如果不给的话，房屋所有权证就还给我。还有先交6万元，再交房屋所有权证给杨毫生和美玲。”合同签订后，被告将其中6万元房款交给原告，原告将涉案房屋的《房屋所有权证》交给被告。被告占有使用涉案房屋至今。2015年7月8日，许天娣、马文栋、许丽春以杨毫生、杨美玲为被告，向本院提出诉讼，请求判令杨毫生、杨美玲搬清堆放在位于电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋的杂物，停止占据许天娣、马文栋、许丽春的房屋使用，并将该房产证归还给许天娣、马文栋、许丽春，本院经审理后，认为许天娣、马文栋与杨毫生、杨美玲签订的《合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，杨毫生和杨美玲基于合同占有使用6号之二房屋具有正当性和合法性，遂作出(2015)茂电法民四初字第251号民事判决书，判决驳回许天娣、马文栋、许丽春的诉讼请求。许天娣、马文栋、许丽春不服该判决，上诉至茂名市中级人民法院，茂名市中级人民法院作出维持原判的判决。2016年5月17日，原告许天娣、马文栋通过邮政专递的方式将《合同解除及搬迁通知》寄给被告杨毫生、杨美玲，告知被告双方房屋买卖合同已解除，限其接到通知十日内搬迁。2016年9月13日，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告许天娣、马文栋与被告杨毫生、杨美玲在2008年4月签订的《合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。双方在《合同》中约定“还有6万等到2009年1月16日那天给，如果不给的话，房屋所有权证就还给我”，被告未按约定支付剩余房款，构成违约；且由于原告交给被告的房产证尚属马有利的名下，房屋产权并未过户到被告名下，被告占有该房产证没有法律依据，故原告要求被告将电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋的所有权证返还给原告，符合有关法律规定及合同约定，本院予以支持。由于双方签订的合同并未约定迟延付款将导致合同解除，原告以已向被告送达解除合同通知主张合同已解除，但原告并未举证证明已按《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定催告被告在合理的期限履行付清款项，原告主张《合同》已解除的理由和依据不足，故原告要求被告将房屋返还给原告本院不予支持。因《合同》仍有效，双方应按合同的约定继续履行，故原告要求被告按每月800元的标准自2008年4月起支付电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋的占用费给原告，依据不足，本院不予支持。对反诉原告杨毫生、杨美玲反诉请求判令反诉被告许天娣、马文栋继续履行反诉原、被告于2008年签订的房屋买卖《合同》，协助反诉原告将茂名市电白区电城镇东街小学巷6号之二房屋所有权及土地使用权变更登记于反诉原告名下，因反诉原告未按《合同》的约定向反诉被告付清余款59980元，故反诉原告的反诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告杨毫生、杨美玲于本判决发生法律效力之日起十日内将茂名市电白区电城镇东街小学巷六号之二的房屋所有权证(产权证号：粤房字第××号)交还给原告许天娣、马文栋；二、驳回原告许天娣、马文栋的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告杨毫生、杨美玲的反诉请求。本诉受理费3100元，由原告许天娣、马文栋负担；反诉受理费1550元，由反诉原告杨毫生、杨美玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  黄肖丽人民陪审员  刘秋娣人民陪审员  朱 统二○二○一七年二月二十一日书 记 员  李文伟速 录 员  吴 婵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。