陕西省府谷县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）府执异字第00019号
异议人（案外人）西安龙湖锦城置业有限公司，住所地：西安曲江新区雁引路。
法定代表人曾礼，该公司经理。
委托代理人石陇，男，北京市惠诚律师事务所律师。
申请执行人王某某，男。
被执行人张某某，男。
被执行人吕某某。
本院在执行申请执行人王某某与被执行人张某某、吕某某民间借贷纠纷一案中，案外人西安龙湖锦城置业有限公司于2015年8月11日对执行标的提出书面异议申请，本院受理后依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
异议人西安龙湖锦城置业有限公司称，2011年11月28日，吕某某与西安龙湖锦城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，吕某某购买异议人开发的位于西安市曲江新区曲江大道龙湖紫都城项目第3幢2单元20502号房，并与异议人签订《西安市商品房买卖合同》（备案号为Y11097356），合同约定总房款为人民币955218元，吕某某交纳了首付款人民币295218元，其余房款在中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行（下称农行兴庆路支行）办理按揭贷款手续，农行兴庆路支行如约发放贷款。由于被告违反贷款合同约定，长期拖欠农行兴庆路支行按揭贷款，导致农行兴庆路支行诉至西安市碑林区人民法院，诉请解除贷款合同，并要求异议人对该贷款合同项下的按揭贷款本息承担连带保证责任。该案目前暂未审结。异议人与吕某某之间的《商品房买卖合同》补充协议附件六第四条第3款约定：“如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20％作为违约金。”据此，异议人于2015年7月9日向吕某某邮寄了《＜商品房买卖合同＞解除通知书》，双方之间的商品房买卖合同已经解除。异议人解除与吕某某的《商品房买卖合同》后需要办理合同注销备案手续，此后异议人才得知房屋被贵院采取预查封的保全措施，但贵院并未在查封后通知与该商品房具有厉害关系的异议人，也为向异议人送达查封裁定书及协助执行通知。基于以上事实，贵院应当依法解除预查封。一、该被预查封房屋属于异议人合同财产，对于本案来说，属于案外人的财产，贵院应当解除查封措施。1、异议人系该被预查封房屋的合法权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…“根据该规定，包括该查封房屋在内的龙湖紫都城项目在西安市住房保障和房屋管理局的不动产登记薄中记载的权利人是异议人，而且包括该查封房屋在内的龙湖紫都城项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证等权证记载的权利人都是异议人。而实际上，商品房预售合同的备案登记并不属于不动产权属登记，吕某某并非为房屋的所有权人。2、异议人与吕某某之间的《商品房买卖合同》已经依法解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。可见，合同解除，是属于当事人双方合意的范畴，是当事人对权利的行使，只要符合约定及法定条件，便不受法院、任何行政机关管理和限制。贵院预查封的商品房虽未最终完成合同解除后的注销备案手续，但是，并不影响合同已经解除的事实。综上，该房屋权属并未发生移转，并不属于吕某某，而是异议人的合法财产，且异议人与本案并无任何关联。根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定》第14条：“人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被告的财产。对案外人的财产不得采取保全措施，……”的相关规定，贵院不能查封异议人的合法财产。二、贵院的预查封裁定、协助执行通知书在未送达异议人的情况下，对异议人不具有法律效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”由于贵院的预查封是预售商品房，也就是吕某某与异议人的商品房买卖合同。合同法赋予了当事人解除合同的自由和权利，而这种解除是双方协商一致或通知到达另一方就产生效力，不需要借助任何第三方和公权力。那么，如果当事人解除合同，预查封就失去了存在的基础，因此，人民法院采取预查封不仅需要房地局的配合，更需要开发商的配合和协助，那么，人民法院应当给异议人送达协助执行通知。而实际上，贵院在采取预查封措施之前，没有对异议人进行送达；在采取预查封措施后贵院也没有将裁定、协助执行通知送达异议人。因此，贵院的预查封对于异议人不能产生法律效力。因此，恳请贵院解除以上预查封，以避免异议人的合法权利受到更大的损害。
异议人向法庭提交了以下证据：商品房买卖合同、西安市房屋权属登记分户表、国有土地使用证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件两份、建筑工程施工许可证复印件两份、西安市商品房预售许可证复印件一份、民事诉状复印件一份、《商品房买卖合同》解除通知书复印件一份、EMS快递单复印件一份及EMS物流信息复印件一份。
被执行人吕某某因现居住信息、通讯信息不明无法通知，未发表意见。
本院查明，2011年11月28日，出卖人西安龙湖锦城置业有限公司与买受人吕某某签订了《商品房买卖合同》编号：3358087，出卖人将龙湖紫都城第3幢2单元5层20502号房以（955218元）玖拾伍万伍仟贰佰壹拾捌元整出卖给买受人吕某某（商品房预售许可证号为2011019）。约定按揭付款：买受人于本合同签订之日即2011年11月26日或之前向出卖人支付该商品房总价款的30.91%作为首付款，即人民币295218元。买受人应在签订之日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，依照按揭贷款银行通知日期签订按揭合同。买受人逾期付款的违约责任为逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交付期限，出卖人应当在2012年12月30日前，交付买受人使用。买受人逾期付款的违约责任是买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起于实际金额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。
吕某某与中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行签订《个人购房担保借款合同》，向农行兴庆街支行申请按揭贷款共计人民币66万元。
本院于2013年11月5日作出（2013）府民初字第00539民事裁定，对被告吕某某所有的坐落于西安市曲江新区大道龙湖紫都城合同编号为11097356的房屋一套予以查封。后高占军向本院申请执行，要求对已发生法律效力的府谷县人民法院（2013）府民初字第00539号民事判决书所确定的具体内容予以执行。2015年7月9日，西安龙湖锦城置业有限公司给吕某某用EMS投寄了《商品房买卖合同》解除通知书，邮件跟踪查询结果表明已妥投，系闫峰代收。
本院认为，房屋的所有权以登记机关办理产权登记手续为准，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案查封的房屋异议人与被执行人已经签订了商品房买卖合同，该预售合同已在西安市产权产籍管理中心作了预售登记，权属明确。该合同约定买受人逾期付款出卖方可以单方解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因异议人向被执行人吕某某投寄《商品房买卖合同》解除通知书系他人签收，异议人未提供证据证明该通知书已通知到达吕某某，商品房买卖合同依然有效。被执行人吕某某未履行生效判决书所确定的义务，人民法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。为此，法院查封被执行人名下的房产并无不当，案外人龙湖锦城置业有限公司的执行异议理由不能成立，所提供的证据亦不能支持其异议请求，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人西安龙湖锦城置业有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张乐平
审 判 员 李建平
代理审判员 张永霞
二〇一五年九月七日
书 记 员 张秀梅