福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第3813号
原告胡晓红，女，1968年3月16日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人陈志强,男,1967年3月29日出生,汉族,住惠安县。
被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地泉州市惠安县。
法定代表人张飞云，董事长。
委托代理人林丽惠、邱小芳，福建致一律师事务所律师、实习律师。
本院于2015年5月5日立案受理原告胡晓红与被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司(简称半月湾开发公司)房屋租赁合同纠纷一案后，依法由审判员黄志平适用简易程序进行审理，被告在提交答辩状期间内对本案管辖权提出异议，本院于2015年5月25日作出(2015)惠民初字第3813-1号民事裁定书，裁定驳回被告提出的管辖权异议。被告不服，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2015年8月24日作出(2015)泉民终字第3413号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年1月20日公开开庭进行审理。原告胡晓红及其委托代理人陈志强，被告的委托代理人林丽惠、邱小芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡晓红诉称，2010年10月2日，被告以统一委托经营、租金丰厚的广告宣传，促使原告以331687元向被告购买位于惠安县崇武镇靖江村“半月湾·东方夏威夷”西雅图组团18层单身公寓1310单元房屋。2010年12月26日，原告与被告及CITYSTATETOWERHOTELE,INC.三方签订了《半月湾度假村GoldenHouse酒店式公寓委托经营协议》(简称《委托经营协议》)，约定原告将其向被告购买的上述房屋委托给CITYSTATETOWERHOTELE,INC.实行统一经营管理，经营期限3年（自2012年11月1日起至2015年10月31日止），每年租金按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的房款总价乘以7%计算，租金每半年支付一次，支付时间分别是当年的5月1日、11月1日。2013年11月1日，原、被告签订《补充协议》，约定《委托经营协议》中约定应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金全部由被告支付。合同签订后，原告依约交付该房用于委托经营，但被告仅支付租金至2014年4月30日，自2014年5月1日起至2015年10月30日的租金计34872元未付。另,双方签订《补充协议》还约定，原告委托被告对其单身公寓进行了酒店公寓式管理，并应按被告的要求承担购置该单身公寓内的家具电器等设备的费用共计11000元，该设备于委托经营结束后，除浴巾、毛巾、拖鞋、防滑垫等自然损耗、毁坏，以及宽带到期无法使用外，其余应全部归原告所有。《补充协议》签订后，被告直接从应支付给原告的首期租金中扣取11000元,由被告代为购置上述设备。原告与被告的《委托经营协议》于2015年10月31日到期终止，原告于2015年11月29日前往被告处接收出租的单身公寓1310单元，却发现被告并没有按补充协议上的规定购置上述设备，被告至今无法移交其代购的家具电器等设备给原告,故被告应返还购买家具电器等设备的费用11000元。请求判决：一、被告支付原告自2014年5月1日起至2015年10月31日止的租金34827元。二、被告赔偿逾期支付租金的违约金〔自合同约定应付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(日万分之二点一)计算〕。三、被告返还向原告收取代购家具电器等设备的费用11000元。
被告半月湾开发公司辩称，一、原、被告不存在租赁合同关系，就涉讼房屋形成的委托经营合同关系发生于原告与CITYSTATETOWERHOTELE,INC.之间，被告虽系《委托经营协议》的签订者之一，但被告仅承担将房屋交由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的义务。因此，原告诉求被告支付租金，诉讼主体错误，应予驳回。二、根据《商品房买卖合同》的约定，涉讼房屋的用途为住宅。原告擅自改变房屋用途，将其用于酒店经营，并未经有利害关系的业主同意，即《委托经营协议》因违反法律法规的强制性规定，应属无效。三、《补充协议》是对《委托经营协议》的补充，涉讼三方主体，但仅原、被告签字、盖章，因此，该《补充协议》并未成立。且《委托经营协议》无效，《补充协议》无论是否成立均不具有法律效力。四、原告增加请求被告返还代购家具电器等设备的费用11000元,没有法律依据，属诉讼错误，且诉求对象错误。2014年7月至12月间，涉诉房屋曾由第三方试经营6个月，故该房屋曾购买过设备，但部分设备或耗损或过期，留下的设备已附随房屋由原告收回，原告称没有设备是不属实的，其请求返还购买家具电器等设备的款项11000元没有依据,且原告应向委托经营合同的租赁方CITYSTATETOWERHOTELE,INC.主张权利。五、原告主张租金的部分已过诉讼时效。委托经营合同约定租金每半年支付一次，支付时间分别是当年的5月1日、11月1日。2014年5月1日应付的租金,原告直至2015年5月5日才向法院起诉要求支付,已超过一年的诉讼时效，应予驳回。综上，原告的诉讼请求均没有事实和法律根据，应予驳回。
经审理查明，被告系经惠安县工商行政管理局注册登记的有限责任公司，经营范围：度假村别墅商品房开发、销售。2010年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于惠安县崇武镇靖江村的半月湾度假村西雅图组团18层单身公寓1310号房，建筑面积共52.14平米，房款总价331687元。2010年12月26日，原告(甲方)、CITYSTATETOWERHOTELE,INC.（乙方）及被告（丙方）签订《委托经营协议》1份，约定：一、甲方将其向丙方所购买的西雅图组团18层单身公寓1310单元房屋委托给乙方实行统一经营管理即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向甲方支付租金，对此甲方在签订《商品房买卖合同》（合同编号为№0305269）已充分了解，并予以同意。二、甲方委托乙方经营公寓的期限为3年，即自2012年11月1日起至2015年10月31日止。三、前三年租金（即自2012年11月1日起至2015年10月31日止）按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》的房款总价乘以7%（即23218元）作为每年租金。四、租金支付时间：乙方每年分两次支付甲方房租，每次支付年租金的一半。支付时间分别是当年的5月1日、11月1日。五、租金支付方式：乙方汇入甲方指定账户（开户行：中国工商银行，开户名称：胡晓红，账号：6222081408000341389）。六、甲方应于2012年11月1日前将该房屋交付乙方经营使用。甲方授权乙方可代为向丙方接收房屋，乙方代为接收之日视为甲方交付使用日。合同还约定各方的权利义务、违约责任等。2013年11月1日，原告与被告签订《补充协议》1份，约定：一、原告(甲方)应承担所需购买的房屋内家具电器等设备费用11000元，设备统一由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.（乙方）或被告（丙方）代为购买，款项乙方或被告（丙方）有权直接从乙方应支付原告的首期租金中扣付，首期租金不足扣付的部分再从第二期租金中扣付。上述设备由乙方管理使用，乙方有权授权被告管理使用。委托经营协议终止后上述设备除浴巾、毛巾、拖鞋、防滑垫等自然损耗、毁坏，以及宽带到期无法使用外，其余应全部归原告所有。二、《委托经营协议》中约定应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金全部由被告支付。CITYSTATETOWERHOTELE,INC.并未在该《补充协议》上签章。审理中，原告承认被告与其签订补充协议后已支付其租金至2014年4月30日，其于2015年11月29日向被告收回租赁房屋。
诉讼中，被告于2015年11月30日向本院提出申请，要求追加CITYSTATETOWERHOTELE,INC.作为共同被告参加诉讼，本院于2016年1月20日作出裁定：驳回被告的申请。被告于2015年12月14日提起反诉，本院于2016年1月20日作出书面通知：对被告提出的反诉不予受理，告知其可另行起诉。
以上事实，有原告提供的被告的内资企业登记基本情况表、半月湾西雅图组团优先预约认购书、销售不动产统一发票、《半月湾度假村GoldenHouse酒店式公寓委托经营协议》、《补充协议》，被告提供的商品房买卖合同，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
本案双方当事人争议的焦点是：涉讼《委托经营协议》、《补充协议》是否具有法律效力；原告请求被告支付租金、违约金及返还代购设备费用是否有事实根据和法律根据。
原告胡晓红认为，一、被告在出售房屋时已明确表示购房后即进行返租并由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.介入签订《委托经营协议》。因此，《委托经营协议》、《补充协议》系各方自愿签订，没有违反法律强制性规定，具有法律效力。被告在《补充协议》中明确承担本应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金，且已实际支付部分，表明被告自愿承担租金的支付义务，原告请求被告支付租金有合同依据。二、被告仅支付租金至2014年4月30日，自2014年5月1日起未再支付租金，尚欠租金34827元，已构成违约。原告要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即日万分之二点一计算自应付租金之日起至付清之日止的的逾期付款违约金，符合法律规定，应予支持。三、被告扣除首期租金作为购置附加设备费用，后又支付二期租金，尚欠2014年5月1日至2015年10月30日三期租金未能支付，故不存在租金诉讼时效问题。四、按《补充协议》约定，被告直接从应支付给原告的首期租金中扣取11000元作为购置添附设备，但原告至交房时才发现被告没有购置添附设备，故被告应返还该笔款项。原告相应提供证据1即《委托经营协议》1份，以此证明原告将其向被告购买酒店式公寓委托CITYSTATETOWERHOTELE,INC.统一经营，租赁期限3年，租金为购房款7%等。证据2即《补充协议》（附件1单身公寓附加软装物料清单）1份，以此证明《委托经营协议》中约定由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付原告的租金全部由被告支付，以及约定由原告承担购置房屋内的家具电器等设备费用11000元，从首期租金中扣付。附件加软装物料包括：厨房餐厅的微波炉、电磁炉、小冰箱、餐椅、餐具、厨具、茶具、电水壶、水槽，起居室的电视、床垫、床上用品等，阳台的窗帘、小茶几等，浴室的电风吹等设备。证据3即致业主的一封信1份，以此证明被告要求原告配备酒店公寓出租用品，并从首期租金中扣除11000元，但被告交付租赁房屋时没有清单中物品。被告质证称，证据1真实性无异议，但该协议改变公寓为经营用途，属于为无效合同，协议的受托方不是被告，而是案外人，协议约定的内容及原告的诉讼请求均与被告无关。证据2对补充协议书的真实性无异议，但协议的主体应为三方，现只有原告与被告签订，故不具法律效力，且该补充协议并未改变合同的付款主体。该附件清单缺乏真实性，被告不是经营者，根据补充协议约定，设备除了消耗品外，其余附加物品都随房屋一并返还原告。证据3，不能证明原告主的事实，该信函并不能证明原、被告存在房屋租赁关系，被告只是在履行委托经营协议中约定的代原告将房屋交付给外商企业进行经营使用的义务。
被告半月湾开发公司认为，一、原告改变房屋的用途为经营性用房，但未经有利害关系的业主同意，违反了法律法规的强制性规定，《委托经营协议》应属无效。而《补充协议》因缺少了合同一方当事人即CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的签章而并未成立，且因主合同无效而不具法律效力。二、《委托经营协议》中受原告委托经营管理的是CITYSTATETOWERHOTELE,INC.，被告并非付款主体；而《补充协议》并未改变付款义务主体，该协议中约定“《委托经营协议》中约定应由CITYSTATETOWERHOTELE,INC.支付给原告的租金，全部由被告支付”，应理解为对于《补充协议》签订之前原告收到被告垫付租金的确认。该《补充协议》进一步明确付款主体是CITYSTATETOWERHOTELE,INC.。因此，原告起诉要求被告支付租金系主体错误，应予驳回。三、2014年5月1日应付的租金，原告至2015年5月5日起诉要求支付，已超过一年的诉讼时效，应予驳回。四、协议没有约定违约金，原告请求支付违约金无事实和法律根据，应予驳回。五、房屋增添的设备已附随房屋一并交还原告，原告要求被告退还费用，无依据。被告相应提供证据即4《商品房买卖合同》（合同编号为：NO0305269）1份，以此证明原告向被告购买涉讼1310号商品房，双方系房屋买卖合同关系，该商品房仅作为住宅使用，买受人不能随便改变商品用途。证据5即《公证认证证书》及其中文译本各1份，以此证明CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的企业基本情况及诉讼主体资格。证据6即王建耀与被告的《商品房买卖合同》（合同编号为：NO0467133）、告知书各1，以此证明王建耀系涉讼房屋同幢楼房的业主，与本案具有利害关系，并对原告将涉讼房屋委托他人经营酒店式公寓提出反对意见，涉讼《委托经营合同》为无效合同。原告质证称，证据4真实性无异议，但被告售房前广告宣传该房屋属于酒店式公寓。证据5被告与原告签订补充协议时承诺支付全部租金，故该书与本案无关。证据6缺乏真实性，且与本案无关。
本院经审查认为，一、原告提供的证据1《委托经营协议》、证据2《补充协议》与被告提供的证据4《商品房买卖合同》均具有真实性。从《商品房买卖合同》虽然可以证实被告向原告购买的商品房系商品住宅，但根据《委托经营协议》第一条的约定，业主在与被告签订《商品房买卖合同》时已充分了解统一经营管理的事宜并予以同意，而签订《委托经营协议》，其实质是租赁合同关系。被告虽主张仅少部分业主为了盈利而将所购房屋出租给CITYSTATETOWERHOTELE,INC.，其他业主对此持反对意见，但未能提供相应的证据，根据《委托经营协议》的格式条款“甲方将其向丙方所购买的西雅图组团18层单身公寓＿＿单元房屋委托给乙方实行统一经营管理：……对此甲方在签订《商品房买卖合同》（合同编号为：NO0305269）已充分了解”，可以认定返租是被告在销售房产时的承诺。现被告以《委托经营协议》擅自改变房屋用途为由主张合同无效，缺乏依据，不予采纳。《补充协议》虽将CITYSTATETOWERHOTELE,INC.列为乙方，但涉及改变《委托经营协议》中CITYSTATETOWERHOTELE,INC.义务的只有第三条，即被告主动承担履行《委托经营协议》中约定的CITYSTATETOWERHOTELE,INC.应支付租金的义务，原告作为债权人也在《补充协议》中签字表示同意，无需经过《委托经营协议》中债务人即CITYSTATETOWERHOTELE,INC.的同意。故被告主张《补充协议》因没有《委托经营协议》中CITYSTATETOWERHOTELE,INC.签章、欠缺形式要件而未成立，以及上述约定是对被告已付租金的确认，缺乏依据，不予支持。因此，原告依据《委托经营协议》、《补充协议》向被告主张租金，理由充分。被告提供的证据5，因本院已裁定驳回被告提出追加CITYSTATETOWERHOTELE,INC.作为共同被告参加诉讼的申请，故不予审理和认定。证据6即王建耀的《商品房买卖合同》及告知书，原告对其真实性提出异议，因王建耀未到庭接受质询，上述证据的真实性无法确认，故本院不予采信。二、原告提供的证据3信函加盖被告印章，具有真实性，结合证据1和证据2，可以证实，被告以酒店式公寓统一经营需统一配备相关用品为由，从应支付原告首笔租金中扣除费用11000元。被告审理中提出涉案房屋已有购买相关经营设备，且除已耗损或过期的设备，其余的设备已附随房屋交由原告收回，但原告予以否认，被告对其上述主张未能提供相应证据加以证明，不予采信。故应认定被告从应付给原告的首期租金中扣除11000元，但未实际购置相关经营设备。三、原告向被告购买的单身公寓，房款总价331687元，每年租金按7%计算为23218元，依照双方协议约定租金每年分二次支付，支付时间为当年的5月1日、11月1日，即六期，每期各付11609元。审理中，被告提出其已付给原告租金12198.83元、11598元，共计23796.83元，原告只承认于2013年12月3日、2014年5月9日收到被告支付租金12195.83元、10501元，共计22696元，被告对其上述主张交付租金并未提供相应证据。2012年11月至2014年4月30日，被告应支付原告三期租金共计34827元，扣除提取购买经营设备费用11000元，还应支付23827元，故原告主张定被告仅支付租金至2014年4月30日，事实清楚，应予认定。被告未能按补充协议约定支付原告租金，其行为已构成违约，原告要求其支付2014年5月1日至2015年10月31日的三期租金34827元及违约金，应予支持。鉴于双方并未在合同中约定违约金或违约金的计算方式，考虑到合同的履约情况，酌情按中国人民银行同期同类贷款利率为基础计算违约金，并按从合同约定的付款数额和时间计算违约金。四、根据双方协议约定，被告在2014年5月1日应付当日至11月1日的六个月租金11609元，即该租金支付时间约定是租赁期间开始之日，而届满之日。又因为本案租赁合同持续履行，虽租金约定分期支付，但各期租金具有基于同一租赁合同下的租金的整体性，故诉讼时效应自最后一期租金到期之次日起算。因此，被告主张原告起诉请求支付2014年5月1日之前的租金已超过一年诉讼时效，缺乏依据，不予采纳。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。被告仅支付租金至2014年4月30日，已构成违约，现原告要求其支付剩余租金34827元及违约金，事实与理由充分，应予支持，但因双方没有约定违约金或违约金的计算方式，违约金依法调减按中国人民银行同期同类贷款利率计算（其中11609元自2014年5月1日起算，11609元自2014年11月1日起算，11609元自2015年5月1日起算，均计至款项付清之日止。被告从应支付原告首期租金中扣除11000元作代购经营设备费用，但没有实际购买设备，故原告请求被告返还该款项，理由充分，应予支持。被告主张《补充协议》不成立、原告请求支付2015年5月1日之前的租金已超过诉讼时效，以及不应返还代购经营设备费用等抗辩意见，理由和依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：
被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡晓红租金34827元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金(其中租金11609元的违约金自2014年5月1日起算、租金11609元的违约金自2014年11月1日起算、租金11609元的违约金自2015年5月1日起算，均计至实际付款之日止)。
被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内返还收取原告胡晓红代购经营设备款11000元
驳回原告胡晓红的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费754元，减半收取377元，管辖权异议受理费50元，均由被告泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄志平
二〇一六年五月五日
书记员 朱培阳
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。