广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2876号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张光辉，男，1977年12月5日出生，汉族，住河南省上蔡县。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人张光辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、一审法院对逾期交楼违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期递件的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日（2012年8月24日）起两年内（2014年8月24日）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。五、通大公司逾期办证应支付的违约金应按购房人已付首期款为计算基数进行计算。
张光辉辩称，一审判决正确，请求判令通大公司尽快办理涉案商品房的房产证并交付给买受人。
张光辉向一审法院起诉请求：一、通大公司立向张光辉交付中山市旭日御华庭6幢405房房地产权属证书；二、通大公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金（从逾期之日起计至2014年1月29日，违约金数额为29541元）。
一审法院认定事实：2010年4月28日，张光辉与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定张光辉购买通大公司开发的位于xx市xx庭xx幢405房，房屋总价为276099元，第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”,第十四条关于产权登记的约定第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。双方另签订《合同补充协议》，补充协议第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房款均指首期款”。商品房买卖合同签订后，张光辉通过首付款及银行按揭贷款方式向通大公司支付房价款276099元。2010年6月30日，通大公司向张光辉交付涉案商品房。2013年7月21日，张光辉向通大公司签订《购房补充协议》，约定张光辉向通大公司补交面积差异款5243元，购房款变更为281342元。2014年1月14日，通大公司将涉案商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2014年1月29日，涉案商品房办理了土地使用权证及房产证，土地证号为：国（2014）易04001**，房产证号为：02××73，通大公司持有涉案商品房国有土地使用权证、房产权属证各一本，尚未交付给张光辉。双方协商未果，张光辉遂诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院认为，关于张光辉诉请通大公司交付房地产权属证书的问题。张光辉已经取得涉案商品房的所有权，其依法可取得该商品房的权属证书，本案所涉房地产权属证书已经出具（包括国有土地使用权证、房屋权属证各一本），并保存在通大公司处，故张光辉的该项诉求理据充分，一审法院予以支持。
根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中涉案商品房的交付时间为2010年6月30日，通大公司应于交付后540个工作日内即2012年8月24日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而通大公司实际于2014年1月14日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据，显然属于通大公司违约，应承担相应的违约责任。
关于违约金的计算和截至时间问题。由于一审法院已确认通大公司应于2012年8月24日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故违约金应从2012年8月25日开始计算，违约金计算至2014年1月14日，为508天。
关于违约金的计算基数问题。通大公司主张按首付款作为基数计算违约金，其依据为合同补充协议第三条的约定。一审法院认为，合同补充协议第三条约定的情形是通大公司逾期交房、张光辉选择解除合同的情况下的违约责任，而非通大公司逾期办证情况下的违约责任。通大公司主张以首付款作为基数计算逾期办证的违约金，一审法院不予采信，应以全部购房款281342元作为基数计算违约金，即违约金为28584.35元（281342元×2/10000×508天）。关于通大公司主张违约金过高的问题，一审法院认为，上述违约金28584.35元依据双方约定计算，约占全部购房款281342元的10%，综合本案案情，结合通大公司的违约情形，该违约金28584.35元较为适当，并非明显过高，一审法院予以认定。
关于通大公司辩称张光辉主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题。依双方约定，逾期办证违约金从2012年8月25日起计至2014年1月14日，非每逾期一日或一月就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应认定违约金为未约定履行期限的债权，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，故张光辉主张通大公司支付逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起三日内向张光辉交付位于中山市××镇××路××房房地产的权属证书[土地证号为：国（2014）易04001**，房产证号为：02××73]；二、通大公司于一审判决生效之日起三日内向张光辉支付逾期递件办证违约金28584.35元；三、驳回张光辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，减半收取269元，由张光辉负担12元，由通大公司负担257元（应于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张光辉与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与张光辉均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，张光辉亦未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期办证违约金提起上诉，故本案二审争议焦点有三：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；三是买受人主张的逾期交楼违约金是否经过诉讼时效。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，补充协议中的上述约定仅适用于买受人主张解除合同的情形，而本案中买受人仅主张逾期办证违约金，并未主张解除合同。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定通大公司需按双方在《中山市商品房买卖合同》中的约定，按买受人已实际支付之购房款支付逾期办证违约金，衡之于双方的权利义务，并无不公，本院予以维持。
关于争议焦点二，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。通大公司认为其已将涉案商品房交付买受人，买受人已实现商品房的基本价值，故其逾期办证行为未给买受人造成损失。但买受人购买商品房，其意欲获得的系对于该商品房完整之物权，即既应包括对该房屋之居住使用权，亦应包括对该房屋之转让处分权等其他权利。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，于房屋转让价值影响甚巨，更遑论房屋产权登记与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系。故通大公司关于涉案房屋未办理产权证之事实无损于买受人之合法权益的辩解，有悖于生活常识，明显不能成立，本院对此亦不予支持。同时，通大公司虽主张双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，但该违约金计算标准系双方在《中山市商品房买卖合同》中之明确约定。通大公司作为专业的房地产开发商及上述格式合同的提供者，其应对因其违约行为可能担之违约责任作出充分之考量及评估。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金明显高于买受人的损失。故本院对通大公司的该项上诉请求亦不予支持。
关于争议焦点三，即买受人主张的逾期办证违约金是否经过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张之逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。虽然根据一审查明事实可知，通大公司已于2014年1月14日履行涉案房产的递件办证义务，但通大公司未能提供证据证实其已将递件办证事宜告知买受人或将涉案房产的房产证交付买受人。即通大公司无法证实买受人提起本案诉讼前已知道或应当知道其权利被侵害。故买受人提起本案诉讼，主张通大公司向其支付逾期办证违约金，并未经过法定的诉讼时效期间。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费515元（中山市通大房地产有限公司已预交538元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 易嘉璇