内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第211号
上诉人（一审被告）：耿猛，住内蒙古包头市。
委托代理人：郭玉柱，内蒙古鹿苑律师事务所律师。
委托代理人：鲁红霞。
被上诉人（一审原告）：李娜，住内蒙古包头市。
委托代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。
委托代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：宋晓斌，住内蒙古包头市。
上诉人耿猛因确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人耿猛的委托代理人郭玉柱、被上诉人李娜及其委托代理人任彦斌、被上诉人宋晓斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：李娜与宋晓斌原系夫妻关系，于2015年1月离婚。耿猛与宋晓斌系朋友关系。
2009年4月10日，耿猛与宋晓斌签订《协议书》一份（以下简称《2009年协议》），约定耿猛将位于包头市昆都仑区团结大街8号街坊香林美地5栋507号房屋以购房成本价转让给宋晓斌，宋晓斌给付耿猛补偿金15000元；宋晓斌使用耿猛个人住房公积金办理银行贷款，银行贷款本息由宋晓斌偿还。同时协议还约定，按照单位规定，在楼房产权不得交易期间，宋晓斌为实际所有人；允许交易后，宋晓斌一次性还清银行贷款本息，房屋产权过户至宋晓斌名下。
协议签订后，宋晓斌支付耿猛购房款71889元、补偿金15000元，余款80000元以耿猛名义办理了银行按揭贷款。李娜与宋晓斌自贷款之日至2014年8月均按期向银行偿还了贷款本息，之后未还款。宋晓斌与李娜购房后，对房屋进行了装修并入住，双方离婚后，涉案房屋由宋晓斌居住。
李娜以耿猛否认房屋买卖事实，侵害了李娜的合法权益为由，诉至一审法院，请求法院确认：李娜与耿猛于2009年4月签订的购房协议有效；位于包头市昆都仑区团结大街8号街坊香林美地5栋507号房屋归李娜与宋晓斌所有；本案诉讼费由耿猛负担。
一审法院认为：宋晓斌与耿猛签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，耿猛已将房屋交付宋晓斌，宋晓斌也已装修入住，且已满五年，故应为有效协议。因该购房行为发生在李娜与宋晓斌婚姻关系存续期间，应当属于李娜及宋晓斌共同共有，故对李娜请求确认合同有效及本案涉案房屋归李娜及宋晓斌所有的请求，法院予以支持。但李娜及宋晓斌应当按照协议约定偿还银行贷款。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认被告耿猛与第三人宋晓斌于2009年4月10日签订的《协议书》有效；二、确认位于包头市昆都仑区团结大街8号街坊香林美地5栋507号房屋属原告李娜及第三人宋晓斌所有。案件受理费500元（原告李娜预交），由原告李娜与第三人宋晓斌各负担250元。
宣判后，耿猛不服提起上诉，请求：二审法院撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由李娜、宋晓斌负担。其上诉理由是：一、一审法院适用法律不当。依据《城市房地产管理》第三十七条、《城市房地产转让管理规定》第六条及《包头市房地产交易市场管理条例》规定，未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案房屋至今未取得产权证，双方的交易行为违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方的购房协议无效。一审法院单独适用《合同法》第四十四条不当。二、宋晓斌未按照协议约定支付银行贷款及利息，单方违约，经耿猛多次催促，宋晓斌明确表示不愿继续履行还款义务，所以，耿猛已与宋晓斌达成协议解除了双方的《协议书》。本案诉争房屋仍归耿猛所有。
李娜答辩称：一、房地产管理法规定依法登记取得所有权证只是对物权的确认，各方的交易行为并不以实际取得所有权证为前提，涉案房屋的所有权已经办理在职工名下，只是未办理所有权证。《2009年协议》是有效协议。二、李娜与宋晓斌没有按照约定及时履行还款义务，是因为双方在解除婚姻关系时产生纠纷，导致二人无法协商偿还款项，如果最终解决归属问题，李丽娜也愿意将所拖欠贷款向银行一次还清。
宋晓斌答辩称：2015年4月宋晓斌与耿猛签订协议，解除了《2009年协议》，现在宋晓斌同意耿猛的上诉请求，因为没钱还贷款。
二审经审理查明：一审法院认定的事实清楚，双方当事人亦无异议，本院予以确认。
在二审庭审时，耿猛向法庭提交2015年4月10日耿猛与宋晓斌签订的《协议书》一份（以下简称《解除协议》），该协议的主要内容是：解除耿猛与宋晓斌签订的《2009年协议》，宋晓斌已支付的全部房屋款项，包括首付款、贷款本金、利息等，耿猛不予退还。宋晓斌承认签订该协议时未告知李娜。
李娜对《解除协议》质证称：一、从协议时间看，该协议不是新证据。如果该协议真实存在，会对本案产生重大影响，耿猛有专业律师，对此不可能不知道，但在一审时未向法庭提供，所以对该协议的真实性不予认可。二、从证据合法性来看，从2014年9月李娜与宋晓斌离婚诉讼开始，双方就本案所涉房屋权属产生了纠纷，该协议是耿猛与宋晓斌私下达成，属于无效协议。三、从关联性看，耿猛在一审并未提起反诉要求解除《2009年协议》，《解除协议》是为了配合宋晓斌隐匿财产的目的而签订的，而且宋晓斌在法庭上称已将房屋租赁给其兄，与该协议内容也是矛盾的。
又查明：耿猛与宋晓斌均承认，本案所涉房屋的买卖合同已于2012年办理了网签登记备案。宋晓斌并未将该情况告知李娜。
本院认为：本案的争议焦点是《2009年协议》的效力问题，对此，应从以下几点进行分析判断：
首先，关于《2009年协议》效力的法律适用问题。耿猛主张适用的《城市房地产管理法》第三十七条的内容是“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，并不涉及房屋买卖合同效力问题。耿猛主张适用的《城市房地产转让管理规定》和《包头市房地产交易市场管理条例》，分别属于行政规章和地方性法规，《合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形是“合同违反法律、行政法规的强制性规定的”。耿猛提出的关于适用法律的上诉主张不能成立。
其次，关于房屋产权证对合同效力的影响。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，耿猛未取得本案所涉房屋的产权证，并不影响其与宋晓斌签订的房屋买卖合同的效力。况且，本案所涉房屋的商品房买卖合同已于2012年网签登记备案，表明本案所涉房屋的所有权流转处于合法公示状态，耿猛提出的不能转让的主张缺乏充分依据。
第三，关于《解除协议》的效力问题。一方面，《2009年协议》是宋晓斌在与李娜的婚姻关系存续期间签订的，涉及李娜的相关权利，所以，在李娜不知情的情况下，宋晓斌与耿猛签订的《解除协议》是无效的。另一方面，在一审法院对《2009年协议》效力进行审理期间，耿猛与宋晓斌私自签订的《解除协议》不能产生法律效力。宋晓斌欠付贷款的行为不影响《2009年协议》的效力，况且，耿猛既主张《2009年协议》无效，又主张解除该协议，其主张自相矛盾。据此，本院确认《解除协议》是无效协议。
综上所述，耿猛的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人耿猛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范丽宏
审 判 员 乔瑞全
代理审判员 贺 颖
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 常慧青
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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