广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13541号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，女，1980年2月11日出生，汉族，住广东省陆丰市。
委托代理人：郑灵丽、罗智仁，均系广东同福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁某，女，1984年5月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
上诉人陈某因与被上诉人袁某合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初14997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
陈某上诉请求：1、请求撤销原审（2016）粤0106民初14997号案第二、第四项判决；2、改判被上诉人向上诉人支付转让款90000元；3、改判被上诉人向上诉人赔偿场地押金40720.56元；4、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人构成违约，应向被上诉人返还转让费60000元事实不清、证据不足。被上诉人未能与广州天力物业发展有限公司（下称“出租方”）续签租赁合同是由其自身过错导致，与上诉人无关。2015年7月15日，上诉人与被上诉人签订了《转让协议》，内容约定为上诉人向被上诉人转让位于车陂天朗明居会所S9栋一楼巴巴MAMA教育中心，上诉人已与天朗明居会所签订了租赁合同，租期到2017年3月31日止，上诉人保证被上诉人与天朗明居会所重新签订5年房屋租赁合同。上诉人虽在《转让协议》中约定保证续租，但是续租的前提是双方均依约履行租赁合同约定的义务。根据出租方于2016年9月1日出具《关于天朗名居会所巴巴MAMA教育中心相关事宜说明》可知，出租方同意在合同到期后保证与被上诉人续签租赁合同。然而被上诉人在2016午8月恶意拖欠租金，致使出租方提前解除租赁合同并收回场地，更无法商讨续租事宜，此事的过错完全在于被上诉人自己。二、被上诉人应当支付上诉人剩余转让款90000元。《转让协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应当依约履行。协议签订后，上诉人已将巴巴MAMA教育中心的管理权交给被上诉人，并按照约定承担了半个月的房租以及半个月的人工费，然而被上诉人至今仍拖欠转让款共90000元。根据合同的基本原理，《转让协议》签订后，上诉人因租赁合同所享有的权利及应承担的义务也一并转移由被上诉人承受，被上诉人应当依约向出租方支付租金。被上诉人拖欠租金，依法应当承担相应的法律责任。被上诉人不能为了逃避其应当履行向上诉人支付转让款的义务，而将未续租的原因归咎于上诉人。三、被上诉人应当赔偿上诉人场地押金40720.56元。根据出租方于2016年9月1日出具的《关于天朗名居会所巴巴MAMA教育中心相关事宜说明》可知，因为被上诉人恶意拖欠租金，私自提前撤场违约，故将上诉人此前所支付的押金没收。被上诉人违约应当依法自行承担违约责任。一般而言，转让一家正常经营且装修精致，面积超过300平方米的教育中心，市场价值应当超过200000元，而且不包含场地押金、装修装饰及经营资质等其他费用或设备，上诉人以200000元转让教育中心给被上诉人已属低价。《转让协议》虽约定转让款包括押金，但是在被上诉人至今仍拖欠45%转让款未支付的情况下，上诉人支付的押金不应当冲抵被上诉人因自身违约行为导致的损害结果。一审法院认为《转让协议》无法继续履行，上诉人及被上诉人均负有过错，但综合以上事实来看，上诉人已依约履行了《转让协议》约定的义务，被上诉人为逃避履行支付剩余转让款的义务，强行将自身恶意拖欠租金导致的违约责任归咎于上诉人，这显然悖于合约精神，有违合同公平原则。
袁某辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
袁某向一审法院起诉请求：一、确认袁某与陈某签订的转让协议无效；二、陈某向袁某退回转让款110000元；三、陈某向袁某退回半个月的场地租金7126元、半个月的工资7627元；四、陈某赔偿袁某2015年8月至2016年8月的场地租金损失172876.84元；五、一审受理费由陈某承担。
陈某反诉请求：一、袁某向陈某支付转让款90000元；二、袁某向陈某赔偿场地押金40720.56元；三、袁某向陈某返还2015年8月1日至2016年8月31日的电信费用2139.17元；四、一审本诉及反诉受理费均由袁某承担。
一审法院认定事实：2015年7月15日，陈某（甲方）与袁某（乙方）签订《转让协议》，约定：经天朗明居会所许可，甲方同意将位于车陂天朗明居会所s9栋一楼巴巴mama教育中心（以下简称“案涉商铺”）转让给乙方使用，并保证乙方与天朗明居会所重新签订5年房屋租赁合同；天朗明居会所与甲方已签订了租赁合同，租期到2017年3月31日止，2015年租金为14252.2元/月，租金为每月交付一次，甲方已交40720元押金；案涉商铺转让给乙方后，天朗明居会所将按照原合同内容尽快与乙方重新签订5年租赁合同；转让后案涉商铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；甲方同意以200000元转让案涉商铺，上述费用已包括装修、装饰、设备、交至天朗明居会所的押金及其他相关费用，乙方在2015年7月16日向甲方支付30%的转让费60000元，甲方、乙方共同支付2015年7月房租及员工工资（各半），乙方于2015年7月16日开始接管案涉商铺及收费，乙方应于2015年8月1日向甲方支付20%的转让费40000元，2015年8月30日天朗明居会所与乙方签订5年租赁合同后乙方向甲方支付50%转让费100000元；甲方应协助乙方做好各类交接工作，以及各类证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前案涉商铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，乙方接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，自甲乙双方签字之日起生效等。
上述《转让协议》签订后，袁某于2015年7月16日向陈某支付了定金10000元、转让费50000元，于2015年8月3日向陈某支付了转让费40000元，于2015年7月27日向陈某支付了2015年7月半个月的房租7126元，于2015年8月3日向陈某支付了转让款40000元，于2015年8月5日向陈某支付了2015年7月半个月的员工工资7267.5元，于2016年4月26日向陈某支付了转让费10000元；且袁某亦于2015年7月16日开始接管案涉商铺，并向广州天力物业发展有限公司（以下简称“天力公司”）交纳了案涉商铺2015年8月至2016年7月每月的场地管理费，其中2015年8月至2016年3月每月场地管理费为14252.2元，2016年4月至7月每月场地管理费为14964.81元，且就袁某提供的天力公司向其开具的场地管理费发票显示，2015年8月及2016年1月、4月、5月、6月的场地管理费付款方载明为江国泉、巴巴教育中心；其余月份的场地管理费付款方载明为巴巴教育中心。
2016年8月5日，广州市天河区工商行政管理局向案涉商铺发出《广州市天河区工商行政管理局责令改正通知书》，主要内容为案涉商铺属无照经营，需于2016年9月5日前改正等。
现袁某以陈某无权转让案涉商铺、恶意隐瞒案涉商铺无照经营的情况且未按约定促成其与天朗明居会所签订5年的租赁合同为由，提起本案诉讼，要求确认其与陈某签订的《转让协议》无效，并要求陈某退还已付款项、赔偿损失等。
就此，陈某向一审法院提交了如下证据，以证明其有权转让案涉商铺，且已依约履行了《转让协议》：1、显示由陈某于2014年3月1日向梅州市梅江区中天汽车设备经营部（以下简称“中天经营部”）出具的《授权委托书》（主要内容为陈某委托中天经营部办理与天力公司签订《富力天朗明居会所场地使用协议》以及相关事项）、中天经营部的《个体工商户营业执照》（显示经营者姓名为江国泉）、江国泉的身份证复印件；2、《富力天朗明居会所场地使用协议》（以下简称“《使用协议》”，该协议首页注明甲方为天力公司，乙方为江国泉，约定乙方将广州市天河区中山大道西1003号首层天朗明居小区会所作早教培训用途使用；使用期为2014年4月1日至2017年3月31日，其中2015年4月1日至2016年3月31日每月场地管理费为14252.2元，2016年4月1日至2017年3月31日每月场地管理费为14964.81元；当月场地管理费乙方须于当月10日前交付；乙方在签署本协议当天向甲方支付相当于3个月的场地管理费即40720.56元作为保证金；乙方须在本协议签订后按工商、税务部门的要求自行在规定期限内办理好营业所需的经营证照并交纳相关费用，从领证之日起7天内提交给甲方备案，否则由此所造成的一切后果由乙方自行承担；乙方从领取工商、税务登记证之日起7天内未能及时向甲方提供相关证照的、逾期7天未向甲方交纳当月各项费用的（含场地管理费、水电费等）、擅自将场地转租或分租的，甲方有权解除本协议，乙方向甲方所交纳的保证金不予退还，且场地应交还甲方，场地内属于乙方的设备设施无偿归甲方所有；协议期未满或提前解除本协议，甲方有权没收保证金，且甲方对乙方的装修不作任何赔偿，乙方须承担恢复场地原状的相关费用等；该协议尾部签章处甲方为天力公司并加盖“天朗明居小区内部专用”印章，乙方为“江国泉”签名并加盖中天经营部印章。3、《使用协议》复印件，合同落款处显示有“同意转租，2015年7月31日”手写字体并加盖有“天朗明居同意”及“富力天朗明居服务处出入证专用章”印章。4、显示由天朗明居服务处于2016年9月1日出具的《关于天朗明居会所巴巴MAMA教育中心相关事宜说明》（主要内容为原巴巴MAMA教育中心租用天朗明居小区会所的场地，协议日期为2014年4月1日至2017年3月31日（3年），承租人在租约到期后，可续签合同；原承租人于2015年8月转给袁某接手做巴巴MAMA教育中心承租人，中间由袁某于2015年8月交租至2016年7月，但由于现承租人经营不善，私自提前撤场违约，2016年8月份欠场地管理费及水电费合计18806.41元，为了减少损失，没收了承租人押金40720.56元及现场所有物品等；该文件尾部加盖了“富力天朗明居服务处出入证专用章”）。此外，陈某称，因袁某拒不配合其办理案涉商铺的电信户名更名手续，导致其代付了案涉商铺2015年8月至2016年8月期间的电信费2139.17元，陈某还就此提交了中国电信股份有限公司广州分公司向其开具的《广东增值税电子普通发票》为证，显示陈某支付2015年8月通信服务费190.82元、9月通信服务费197.5元、10月通信服务费190.82元、11月通信服务费190.6元、12月通信服务费190.62元，2016年1月通信服务费190.2元、2月通信服务费190.22元、3月通信服务费190元、4月通信服务费126元、5月通信服务费125.22元、6月通信服务费125.44元、7月通信服务费125.33元、8月通信服务费106.4元。
经质证，袁某确认上述证据1中的《个体工商户营业执照》及身份证复印件的真实性，但认为与本案无关，且就陈某提交的《授权委托书》，袁某表示其签订《转让协议》时陈某并未向其出示，其是在交纳案涉商铺场地管理费时，才知道江国泉的存在，当时陈某称江国泉是其丈夫；对证据2的真实性，袁某予以确认，且主张上述证据恰好证明陈某并非案涉商铺的承租人，无权转租案涉商铺；对证据3的真实性，袁某不予确认，理由为该《使用协议》复印件最后就转租问题加盖的印章为“富力天朗明居服务处出入证专用章”，与签订该协议时天力公司加盖的“天朗明居小区内部专用”印章不同；对证据4的真实性，袁某不予确认，理由为其撤场原因并非经营不善，而是无证经营导致工商部门责令改正，系因陈某无法依约办理证照过户及协助其与天力公司续签租赁合同才无奈撤场的。另就陈某主张其代为缴纳案涉商铺2015年8月至2016年8月电信费的《广东增值税电子普通发票》，袁某予以确认，但主张电信户名至今未能办理更名手续是陈某不积极履行义务导致。
陈某为证明袁某经营不善，还向一审法院申请证人金某、梁某出庭作证。证人金某当庭陈述如下：其与袁某系合作关系，2015年8月起其在袁某经营的教育中心负责舞蹈培训，但袁某自2016年7月1日开始拖欠其舞蹈培训费，至今未结清费用。证人梁某当庭陈述如下：其先后被陈某、袁某聘用为教育中心的员工，后于2016年1月离职，袁某至今拖欠其2016年1月7天的工资，对于袁某拖欠其工资的理由，其称袁某表示要在陈某将电信户名过户至袁某的名下后才结清，但其在教育中心工作期间，袁某、陈某确实多次通过其沟通电信户名过户的事实，陈某曾表示身份证不在无法办理，而袁某则表示没时间不能提供身份证给陈某办理过户。经质证，袁某认为两证人证言与一审事实没有关联性；陈某则主张证人金某、梁某均可以证明袁某在经营教育中心期间管理不善，恶意拖欠合作者及员工费用，且因对小孩体罚才招致家长投诉，最后被工商部门查处，故袁某无法继续在案涉商铺经营，无法续租案涉商铺，都是袁某自身原因导致的。袁某应向陈某支付剩余转让费90000元，并向袁某返还被没收的押金40720.56元、代付的电信费用2139.17元。
又，陈某确认，其在2013年5月1日至2015年7月15日经营案涉商铺期间，并未办理工商营业执照，袁某在与其签订《转让协议》时也是明知的，故《转让协议》中第五条约定的证件过户手续并不包括工商营业执照，否则袁某不会在经营案涉商铺近一年后才向陈某主张权利，退一步讲，工商部门在2016年8月5日对案涉商铺发出整改通知后，袁某作为经营者，亦可自行办理工商营业执照；另《转让协议》约定陈某要保证袁某与天力公司在2015年8月30日签订5年的租赁合同，因案涉商铺的业主是知悉及同意《转让协议》的，故续租不存在问题，袁某也到物管处进行过确认，物管处表示要在《使用协议》到期后才能续签，故袁某便于2016年4月26日向陈某支付了转让费10000元，该行为反映袁某是同意变更续签租赁合同的时间的，陈某并不存在违约。对此，袁某主张，其在与陈某签订《转让协议》时曾要求陈某提供工商营业执照，但陈某以工商营业执照不在为由，未向袁某出示，但《转让协议》第五条约定的证件是包括工商营业执照的；而天朗明居从未对其与袁某续签租赁合同表示过同意，虽袁某经营期间天朗明居并未表示不给袁某使用案涉商铺，但也告知其并非租赁合同的签订方；至于2016年4月26日向陈某转账支付10000元，是因陈某称其经济紧张要求袁某支付的。
另，关于袁某撤离案涉商铺的时间，袁某主张其于2016年8月15日撤场，陈某则主张袁某于2016年8月31日撤场。
因袁某主张其与陈某签订的《转让协议》无效依据不足，一审法院向其释明：袁某与陈某签订的《转让协议》应属合法有效，袁某可变更诉讼请求。但袁某表示不变更诉讼请求。
一审法院认为：袁某在一审法院向其释明其与陈某签订的《转让协议》属合法有效后表示不变更诉讼请求，一审法院对其原诉讼请求进行审查处理。
袁某主张《转让协议》无效的理由为陈某并非案涉商铺的承租人，无权转租案涉商铺，且案涉商铺本属无证经营，不具备转让的条件。一审法院认为，首先，袁某确认其在经营案涉商铺期间天朗明居并未表示不给其使用案涉商铺，且袁某确认天朗明居知悉其非《使用协议》的签订人，故在袁某已承租使用案涉商铺逾一年时间，且并无证据证明案涉商铺的出租人因陈某未经出租人同意转租案涉商铺而要求解除《使用协议》或要求确认《使用协议》无效的情况下，袁某以此主张《转让协议》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另案涉商铺在转让时是否具备工商营业执照，并不属合同无效的法定情形，袁某以此主张《转让协议》无效，亦缺乏依据。综上，袁某与陈某签订的《转让协议》系双方当事人的真实表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
就《转让协议》的履行情况来看，袁某确认陈某已于2015年7月16日将案涉商铺交付其使用，而陈某确认袁某已向其支付了转让款110000元，尚余90000元未支付。而未能付清余款的原因，袁某主张系因陈某未能按照《转让协议》的约定在2015年8月30日前促成其与案涉商铺的出租人天朗明居会所重新签订5年房屋租赁合同，且因陈某未能依约将案涉商铺的工商营业执照过户至袁某名下，导致袁某无法合法经营，最后被工商部门责令整改，不得不于2016年8月撤离案涉商铺。对此，陈某主张其将案涉商铺转租给袁某是经得案涉商铺出租人同意的，并提交了落款处显示有“同意转租，2015年7月31日”手写字体并加盖有“天朗明居同意”及“富力天朗明居服务处出入证专用章”印章的《使用协议》复印件为证，一审法院认为，首先，该证据作为单位证明，未加盖单位印章，亦无单位负责人签名，不具备证明的形式要求；其次，即使该《使用协议》上的签字盖章确系案涉商铺的出租人出具，该签署人也仅是表明其同意转租案涉商铺，无法证明陈某已按《转让协议》约定在2015年8月30日促成袁某与案涉商铺的出租人重新签订5年的房屋租赁合同。另关于陈某提交的显示由天朗明居服务处于2016年9月1日出具的《关于天朗明居会所巴巴MAMA教育中心相关事宜说明》，除其证据形式不符合单位证明的形式要件外，出具时间也是在袁某撤离案涉商铺之后，亦不能证明陈某完成了其《转让协议》中应尽的义务。而结合双方《转让协议》的内容来看，陈某促成袁某与案涉商铺的出租人重新签订5年的房屋租赁合同系其合同主要义务之一，双方也约定在该义务履行完毕后袁某才需向陈某支付《转让协议》约定的一半转让费100000元，故此，陈某无法证明其履行了该合同主要义务，袁某有权解除合同，追究陈某的违约责任。
但，袁某系于2015年7月16日接手案涉商铺，在案涉商铺经营了长达一年时间，其应当知悉案涉商铺无证经营的状况，加之《转让协议》中并未明确过户的证件中包括工商营业执照，也无证据显示袁某在其经营案涉商铺期间曾催促陈某办理案涉商铺工商营业执照的过户手续，故袁某以此主张陈某未尽《转让协议》约定的义务，缺乏依据，一审法院不予采纳。袁某于2016年8月5日被工商部门责令整改导致最终无法经营，其自身亦负有过错。
综上，《转让协议》无法继续履行，袁某及陈某均负有过错。根据《转让协议》之约定，转让费200000元中包括装修、装饰、设备、交至天朗明居会所的押金及其他相关费用，而双方预期袁某可经营案涉商铺的时间至少为五年以上，故在双方对《转让协议》无法继续履行均负有过错的情况下，结合袁某实际使用案涉商铺的情况，一审法院酌情判令陈某向袁某返还转让款60000元。袁某诉请超出部分，一审法院不予支持；陈某要求袁某支付剩余转让款90000元亦缺乏依据，一审法院不予支持。另，袁某2015年7月16日接手案涉商铺以后产生的员工工资、场地租金及电信费用，依法亦应由袁某承担，故陈某要求袁某返还其代付的案涉商铺2015年8月至2016年8月期间的电信费用2139.17元，有相应的发票为证，一审法院予以支持；而袁某主张2015年7月16日以后的员工工资及场地租金由陈某承担，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于陈某要求袁某返还案涉商铺押金40720.56元，因《转让协议》中明确转让费包含押金，而一审法院已根据双方过错对转让费进行了处理，故此陈某的该项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、袁某于一审判决发生法律效力之日起10日内，向陈某支付电信费用2139.17元；二、陈某于一审判决发生法律效力之日起10日内，向袁某返还转让费60000元；三、驳回袁某的其他诉讼请求；四、驳回陈某的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7110元，由袁某负担5810元，陈某1300元；反诉受理费1479元，由袁某负担25元，陈某负担1454元。
二审期间，上诉人陈某向本院提交于2017年8月4日在涉案现场拍摄的现场装饰装修情况，拟证明由于被上诉人经营不善和不负责任，导致提前撤场，一审法院认定被上诉人承担责任过轻。被上诉人袁某对拍摄的现场情况真实性无异议，但认为该证据与本案无关，其在承租案涉场地后也投入了大量资金装修涉案场地。
二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于：上诉人陈某是否构成违约。
上诉人陈某与被上诉人袁某签订的《转让协议》系双方当事人的真实表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。依据双方签订的《转让协议》“经天朗明居会所许可，甲方同意将位于车陂天朗明居会所s9栋一楼巴巴mama教育中心（以下简称“案涉商铺”）转让给乙方使用，并保证乙方与天朗明居会所重新签订5年房屋租赁合同…，2015年8月30日天朗明居会所与乙方签订5年租赁合同后乙方向甲方支付50%转让费100000元；甲方应协助乙方做好各类交接工作，以及各类证件的过户手续，但相关费用由乙方负责”可知，陈某负有在2015年8月30日前帮助袁某与房屋业主天朗明居会所签订租赁合同的主要义务，但陈某未依约履行。虽陈某抗辩称出租方同意在其与出租方合同到期后，保证出租方与袁某签订五年合同，但其主张并无提供有效证据，且其提出该签约方式也与合同约定不符合，另，租赁合同是办理营业执照所需材料，租赁合同的签订与否直接影响经营，故陈某关于其未违反合同约定的抗辩理由不充分，本院不予采纳。
关于上诉人陈某诉称因袁某恶意拖欠租金导致的违约责任应由袁某承担，袁某应支付剩余转让款及场地押金的意见。经查，在陈某与袁某签订转让协议后，虽然袁某直接向天朗明居会所交纳租金，但从天朗明居会所开具的收据及天朗明居会所并未与袁某直接签订合同来看，在此期间履行的合同仍然是陈某与天朗明居之间的合同，故陈某在得知袁某撤场后亦负有履行该租赁合同的义务；在本院开庭期间，袁某陈述当时已通知陈某撤场，陈某虽不认可，但亦承认通过其他途径知道袁某撤场，出租方通知其继续承租，其以与袁某交接清楚而拒绝，综上事实，结合因陈某违反合同约定导致袁某解除合同的事由，原审根据双方责任酌情判令陈某向袁某返还转让款60000元及未支持上诉人陈某要求袁某支付剩余转让款90000元、返还商铺押金40720.56元并无不妥。
二审期间，上诉人陈某提交的现场装修情况的视频，不足以证实其主张，对此不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人陈某的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2754元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 某玮玮
二〇一七年九月二十八日
书记员 王日平
冯镇辉