安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03724号
上诉人（原审被告）：李斌，合肥庐阳区志尚超市业主。
委托代理人：李俊军，系李斌父亲。
委托代理人：郑凯，男。
被上诉人（原审原告）：安徽传名酒业有限公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道568号，组织机构代码：79187833-7。
法定代表人：房传明，董事长。
委托代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。
委托代理人：周环。
上诉人李斌因与被上诉人安徽传名酒业有限公司（以下简称传名公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第02106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年4月25日，出租方安徽兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）与承租方传名公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋的地点为骏豪华庭商业综合体101室，面积为714.75㎡，用途为商业；租用时间为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止；房屋年租金按714.75㎡计算，第一年月标准租金为35元／㎡／月，全年租金为225146元（已扣除装修免租期租金75049元），第二年月标准租金为43元／㎡／月，全年租金为368811元……；付款方式为承租方在签订合同取得房屋钥匙的同时，一次性预交给出租方半年的房租费，租赁保证金50000元，在每半年内的前一个月，交清下半年的房租费，以后付款方式以此类推。2014年4月28日，传名公司法定代表人房传明向兴业公司支付了120049元。传名公司在取得上述房屋使用权后，与李斌经过协商，同意将其中620.69㎡租赁给李斌使用。2014年6月24日，传名公司（合同甲方）与李斌（合同乙方）签订了《房屋承包合同》一份，该合同约定：承包房屋的地点为骏豪华庭商业综合体101室，用途为超市；承包时间为4年11个月，第一年自2014年6月1日至2015年4月30日止为11个月，房屋年承包金额按620.69㎡计算，具体租金计算如下：第一年承包金额为42元／㎡／月，全年为286758.78元（第一年免收贰个月承包金52137.96元，实收234620.82元），第二年如甲方将另两家租户（牛肉拉面、旗旋图文）交与乙方，该101室建筑面积为714.75㎡，2015年5月1日至2016年4月30日承包金额为53元／㎡／月，全年为454581元……；付款方式为甲乙在签订合同后，乙方一次性预交给甲方半年的房屋承包金，及承包保证金50000元，在每半年内的前一个月，交清下半年的房屋承包，以后付款方式以此类推，如出现房屋承包金不按合同规定的时间交纳时，甲方有权随时收回房屋，终止合同；违约责任为：双方应自觉维护和执行合同条款，任何一方不得擅自终止合同，否则按终止合同当年租赁总价的50%处于罚金，并赔偿因终止合同而给对方造成的实际经济损失。合同签订后，传名公司将骏豪华庭商业综合体101室其中620.69㎡交由李斌使用；李斌在该地点开办了合肥庐阳区志尚超市，于2014年7月22日开业经营。现合肥庐阳区志尚超市因经营亏损已停业。传名公司以李斌至今未交纳租房保证金及承包金为由，于2015年5月诉至原审法院，请求法院判令：1、依法解除李斌与传名公司的《房屋承包合同》，李斌将房屋腾退并交付给传名公司；2、李斌给付其拖欠的第一期11个月的房屋承包金234620.82元，给付其第二期前六个月承包金227290.5元，两项合计461911.32元；3、李斌承担违约金227290.5元。
另查明，李斌在承租涉案房屋期间，先后向兴业公司直接缴纳了部分房租，并向传名公司支付了部分房租，具体付款情况如下：1、2014年4月13日，李斌的父亲李俊军通过信用卡支付传名公司49800元；2014年4月15日，李俊军支付传名公司会计李玉娣现金200元，两项合计50000元。2、2014年9月10日，李斌交纳物业费后剩余3421元在李玉娣处未予退还。3、2014年9月18日，李玉娣出具收条收取志尚超市房租5986元。4、2014年10月22日，李斌向传名公司法定代表人房传明个人账户转账10000元。5、2014年11月2日，李俊军向房传明支付现金10000元。6、2014年4月13日，李斌向兴业公司交纳了租房押金5000元，兴业公司出具了收款收据。7、2014年12月15日，李俊军根据兴业公司的催收房租的函件，向兴业公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日的房租68448.75元（已扣除门头挡雨玻璃更换费3100元、西大门玻璃门维修费3500元），兴业公司出具了收款收据。8、李俊军根据兴业公司的催收房租的函件，于2015年3月13日向兴业公司汇款50000元；2015年3月30日向兴业公司汇款25050元，两笔合计75050元，系支付2015年2月1日至2015年4月30日的房租，兴业公司出具了收款收据。以上2-8项共计184505.75元（包含门头挡雨玻璃更换费3100元、西大门玻璃门维修费3500元），李斌及其父亲李俊军认为系支付传名公司的房屋租金。2015年5月1日之后的租金，李斌至今没有交纳；传名公司亦未将将另两家租户使用的房屋交给李斌使用。
又查明，2014年4月18日，传名公司法定代表人房传明与李斌的父亲李俊军签订了一份《联合租房协议》，双方约定联合租骏豪华庭商业综合体101室，共计714.75㎡，双方各占50%股份。2014年7月17日，传名公司法定代表人房传明与李斌签订了一份《销售协议》，就李斌在其经营的合肥庐阳区志尚超市销售传名公司的酒类产品进行了约定。
原审法院审理后认为：传名公司依据其与兴业公司签订的《房屋租赁合同》取得骏豪华庭商业综合体101室房屋使用权后，与李斌签订《房屋承包合同》将其中620.69㎡租给李斌使用，该《房屋承包合同》名为承包实为转租。虽然传名公司与兴业公司签订的《房屋租赁合同》中约定不得转租，但从兴业公司向李斌经营的合肥庐阳区志尚超市发出催缴房租的函及李斌的父亲李俊军直接向兴业公司缴纳房租的事实，可以认定兴业公司知晓该房屋转租行为；兴业公司至今未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定解除与传名公司的《房屋租赁合同》，且从房传明与李俊军向兴业公司交纳了房租的事实，可以看出兴业公司的利益未受到损害，故原审法院认定传名公司与李斌签订的《房屋承包合同》合法有效，该合同系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按约履行。现传名公司提出要求解除双方签订的《房屋承包合同》，并要求李斌返还房屋；李斌当庭表示同意，故对于传名公司的该项诉讼请求予以支持。
对于传名公司诉称李斌没有交纳50000元保证金及第一年租金的事实，原审法院认为，根据李斌提供的银行交易凭证及陈述的向传名公司法定代表人房传明支付现金、传名公司会计李玉娣出具收条的行为，以及房传明当庭对收到李斌及其父亲李俊军支付的款项数额，及李俊军向兴业公司交纳房租的数额综不持异议的意思表示，原审法院认定传名公司收到李斌及其父亲李俊军支付的款项共计79407元，李俊军直接交给兴业公司的押金及房租共计155098.75元。传名公司认为李俊军向传名公司交纳的部分款项系李俊军依据其与房传明签订的《联合租房协议》所缴出资款，但因交款行为系李俊军所为，其有权决定所付款项的用途，基于李俊军当庭表示其就本案所涉所有的付款行为均是代李斌支付保证金及房租，故原审法院对李斌及其父亲李俊军付款行为做如下认定：李俊军于2014年4月13日、4月15日共计支付的50000元，系支付传名公司租房保证金；李斌及其父亲李俊军向传名公司法定代表人房传明、会计李玉娣支付的款项共计29407元，应为李斌向传名公司交纳的房租；李俊军直接交给兴业公司的押金及房租共计155098.75元应为李斌代传名公司支付，应当从传名公司应当收取的第一年房租中予以扣减。根据传名公司与李斌签订的《房屋承包合同》约定，李斌第一年（自2014年6月1日至2015年4月30日）尚欠租金数额为50115.07元（应交租金234620.82元-29407元-155098.75元）。故对于传名公司要求李斌支付第一年租金234620.82元的诉讼请求，不予全额支持。现双方当事人均同意解除《房屋承包合同》并返还房屋，因合同解除后，尚未履行的应当终止履行，故对于传名公司要求李斌支付第二年前六个月的租金227290.5元的诉讼请求，不予全额支持。自2015年5月1日至2015年6月30日，李斌仍然占有使用租赁房屋，应当支付由此产生的租金数额为65793.14元（620.69㎡＊53元／㎡／月＊2），此后应顺延支付至李斌将租赁房屋返还传名公司之时止。综上，扣除李俊军代为支付的5万元保证金，计算至2015年6月30日，李斌应当支付传名公司租金为65908.21元（50115.07元＋65793.14元-50000元）。
根据传名公司与李斌签订的《房屋承包合同》的约定及李斌的付款情况可以看出，李斌没有按时足额支付租金的事实客观存在，故传名公司要求李斌支付违约金符合法律规定，予以支持。但传名公司要求李斌按照《房屋承包合同》规定的擅自终止合同的罚金数额支付违约金，显属不当，不予采信。对于李斌应当支付的违约金，原审法院酌定由李斌以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自传名公司起诉之日即2015年5月25日起计算至款清时止。对于房传明与李俊军依据双方签订的《联合租房协议》发生的争议及分配收益的要求；对于李斌依据《销售协议》向传名公司主张赔偿损失的要求，均与本案不属于同一法律关系，本案不做处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除安徽传名酒业有限公司与李斌签订的《房屋承包合同》；二、李斌于本判决生效之日起十日内将其承租的位于骏豪华庭商业综合体101室中的620.69㎡房屋返还给安徽传名酒业有限公司；三、李斌于本判决生效之日起十日内支付安徽传名酒业有限公司房屋租金65908.21元（计算至2015年6月30日，此后顺延计算至李斌将租赁房屋返还安徽传名酒业有限公司之时止），并向安徽传名酒业有限公司支付违约金（以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年5月25日计算至款清时止）；四、驳回安徽传名酒业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为7286元，由安徽传名酒业有限公司负担5736元；由李斌负担1550元。
上诉人李斌上诉称：一、2014年6月24日，传名公司与李斌签订的《房屋承包合同合同》，同日传名公司与李斌的父亲李俊军签订《房屋承包合同合同》，两份合同完全相同，合同的终止解除，传名公司均构成根本性违约，依约传名公司应向李斌承担违约责任。二、根据李俊军与传名公司签订的《联合租房协议》，传名公司已收取的“牛肉拉面馆、旗旋图文”的房屋租金和物业费没向兴业公司缴纳，而是由李斌缴纳。按《联合租房协议》条款，牛肉拉面馆、旗旋图文所交房租的利润应按比例予以退还李俊军。另根据《联合租房协议》，传名公司房屋转租给李斌后收取的房租每平方米加收7元，此利润的一半也应退还给予李俊军。三、根据《销售协议》李斌为传名公司提供货架、展柜、宣传场所用于销售传名公司的产品，并由传名公司提供促销员一名，传名公司没有提供促销员要求李斌代为管理，故此费用传名公司应予以支付。四、2014年9月10日，李斌多交的物业费3421元，传名公司未予退还。五、李斌没有拖欠房屋租金，故不存在违约，无违约责任。六、2015年4月9日，安徽三建工程有限公司收回兴业公司对案涉房屋的管理权，全权委托安徽建欣物业管理有限公司管理，后2015年7月14日，安徽三建工程有限公司建欣物业公司重新与李俊军签订了一份“房屋租赁合同”，约定案涉房屋由李俊军承租，租期自2015年5月1日至2019年4月30日，故由此可以印证2015年4月，李俊军、传名公司、兴业公司三方协商并达成口头协议，解除了传名公司与兴业公司的“租赁合同”，传名公司无权再向李斌收取房屋租金，故自2015年5月1日至2015年6月30日期间的房屋租金，原审法院判决李斌支付显失公平。综上，由于传名公司与兴业公司签订的《房屋租赁合同》解除导致李斌与传名公司的《房屋承包合同》已无法履行，故传名公司应承担违约责任，并退还李斌多交的房屋租金及租房保证金。故请求二审法院撤销（2015）庐民一初字第02106号民事判决，依法改判并由传名公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人传名公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李斌的上诉请求，维持原判。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审期间，李斌提供新证据四份，证据一：《授权委托书》一份。旨在证明2015年4月9日，安徽三建工程有限公司收回兴业公司对案涉房屋的管理权，全权委托安徽建欣物业管理有限公司管理。证据二：《房屋租赁合同》一份，旨在证明2015年7月14日，李俊军代表合肥市时丽商贸有限公司与安徽三建集团公司物业公司重新签订了一份案涉房屋的《房屋租赁合同》，约定案涉房屋由合肥市时丽商贸有限公司承租，租期自2015年5月1日至2019年4月30日。证据三：房租费收据一份。旨在证明2015年5月1日至2015年7月31日，案涉房屋的房租已交安徽建欣物业公司。证据四：协议一份。旨在证明2014年7月16日，兴业公司与安徽三建工程有限公司达成协议，案涉房产已转移至安徽三建工程有限公司所有。传名公司的质证意见为对以上证据的真实性及合法性均有异议。认为《授权委托书》形成时间早于一审开庭时间，不属于新证据，且受托单位安徽建欣物业公司与证据二《房屋租赁合同》签订甲方安徽三建集团公司物业公司不是同一主体，自相矛盾。《房屋租赁合同》和《房租费收据》中的安徽三建集团公司物业公司未经工商注册登记，不具备民事主体资格，同时安徽三建集团公司物业公司也不是案涉房屋的所有权人，其签订该份合同无效。《协议》不属于新证据，且关联企业的内部协议并不产生物权转移的法律效力，也不能对抗本案房屋租赁关系的法律效力。
二审期间，传名公司提供新证据二份，证据一：《房屋所有权登记、转让审核表》，旨在证明截止于2015年8月12日，本案案涉房屋的所有权人依旧是安徽兴业房地产开发有限责任公司。证据二：《私营企业基本注册信息查询单》，证明合肥市时丽商贸有限公司是李俊军及其妻子史丽注册的私营企业，法定代表人是李俊军。李斌的质证意见为对证据一真实性不清楚，但据安徽三建集团公司说案涉房屋房产证正在办理过户之中。对证据二真实性无异议。
本院认为：一、关于传名公司是否有权解除双方签订的合同以及李斌是否按期足额支付房租、是否存在违约的问题。2014年6月24日，李斌与传名公司签订的《房屋承包合同》名为承包实为转租，该合同系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按约履行。李斌主张在2015年4月，兴业公司、传名公司及李俊军三方就案涉房屋的租赁合同达成口头协议，解除了双方签订的合同，但李斌未提供相关证据予以证明，传名公司也予以否认，对李斌的该项主张本院不予支持。从本案现已查明的事实来看，李斌自2014年6月1日至2015年4月30日尚欠传名公司租金数额为50115.07元，李斌没有按时足额支付租金的事实客观存在，根据双方合同约定，传名公司要求解除与李斌签订的《房屋承包合同》并由李斌支付违约金的主张符合法律规定，本院予以维持。
二、关于李俊军与传名公司签订的《联合租房协议》及李斌与传名公司法定代表人房传明签订的《销售协议》的问题。李斌主张根据2014年4月18日其父亲李俊军与传名公司签订的《联合租房协议》的约定，李俊军应当享有相关收益，该收益应视为李斌向传名公司支付了相关房租费用，同时依据李斌与传名公司签订的《销售协议》约定，李斌有权向传名公司主张赔偿损失。本院认为，对于房传明与李俊军依据双方签订的《联合租房协议》发生的争议及分配收益的问题，以及李斌依据《销售协议》向传名公司主张赔偿损失的要求，均与本案不属于同一法律关系，原审法院审理后对此未做处理并无不妥，本院予以维持。
三、关于李斌主张2014年9月10日其多交的物业费3421元传名公司未予退还的问题。经查，该3421元款项原审法院在计算李斌已支付传名公司款项时，已纳入李斌已支付房屋租金中，故对李斌的该项主张无事实依据，不予采信。
四、关于李斌是否应当向传名公司支付2015年5月1日以后案涉房屋房租的问题。二审期间李斌提交李俊军代表合肥市时丽商贸有限公司与安徽三建集团公司物业公司重新签订了一份案涉房屋的《房屋租赁合同》，欲证明案涉房屋归安徽三建工程有限公司所有，该房屋自2015年5月1日起，已由安徽三建集团公司物业公司出租给合肥市时丽商贸有限公司使用，故李斌主张无需再向传名公司支付2015年5月1日以后的房租。本院认为，首先，从本案现有的证据来看，无证据证明兴业公司解除了与传名公司于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》，故传名公司依据该合同享有对案涉房屋的承租权及向李斌收取房租的权利。其次，即使李斌主张案涉房屋现所有权人是安徽三建工程有限公司，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故即使安徽三建工程有限公司与兴业公司就案涉房屋的所有权达成协议并取得案涉房屋的所有权，安徽三建工程有限公司作为新的所有权人在没有解除兴业公司与传名公司原签订的《房屋租赁合同》的情况下，该租赁合同依据法律规定仍然是合法有效的，在兴业公司与传名公司《房屋租赁合同》有效的情况下，安徽三建集团公司物业公司又与李俊军签订《房屋租赁合同》，此合同也应属无效。故李斌主张2015年5月1日以后的房租不应向传名公司支付，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1448元，由上诉人李斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年九月十五日
书 记 员 朱 敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；