黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民初50号
原告：宁安市农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇。
法定代表人：武佳忠，理事长。
委托诉讼代理人：刘自强，男，宁安市农村信用合作联社职员。
委托诉讼代理人：孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。
被告：王海英，1978年7月15日出生，女，汉族，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：刘成，男，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：赵雨雷，女，住所地吉林省德惠市。
被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市东京城镇。
法定代表人：李功波，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法律事务部主管。
第三人：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人：鲍建胜，董事长。
委托诉讼代理人：郭忠庆，黑龙江宇通律师事务所律师。
原告宁安市农村信用合作联社（以下简称宁安信用社）与被告王海英、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、第三人牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日公开开庭审理了本案。原告宁安市农村信用合作联社的委托诉讼代理人刘自强、孙洪刚、被告王海英的委托诉讼代理人刘成、赵雨雷、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨静昕、第三人牡丹江均胜房地产置业有限公司的委托诉讼代理人郭忠庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁安信用社诉讼请求：继续对诉争房屋进行执行，以该诉争房屋占用范围内抵押土地使用权价值用于偿还第三人均胜公司欠付贷款。事实及理由：一、原告对诉争房屋占用范围内的土地具有抵押权。2012年7月3日，原告与第三人均胜公司签订了《借款合同》，原告向均胜公司放贷70000000元，同日原告又与被告天福公司签订《抵押担保合同》，被告天福公司以出让取得的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押土地使用权证号为鸡冠国用（2012）第200015号，对应的土地他项权证号为鸡冠他项（2012）第2009号，土地面积为55553.00平方米。诉争房屋系抵押土地办理抵押登记后被告天福公司在该土地上建设的房屋。原告对诉争房屋占用范围内的土地具有抵押权。二、被告天福公司将诉争房屋销售给被告张淑云不发生物权效力。《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”被告天福公司销售诉争房屋是将该房屋占用范围内的土地使用权一并转让的行为。原告从未以任何方式同意天福公司转让已设定抵押的土地使用权。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，被告天福公司转让诉争房屋并同时转让抵押土地使用权的行为，因未取得原告的同意不发生物权效力，转让行为无效。三、被告依据房屋买卖合同享有的债权不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定确定是否中止执行的条件除满足所列三种情形外，还应当满足其权利能够排除执行。原告对诉争房屋占用范围内的土地享有抵押权，抵押权是物权。被告张淑云依据与被告天福公司之间签订的房屋买卖合同取得的权利为合同债权，该权利不能对抗抵押权，被告的债权不能排除执行。四、原告有权执行诉争房屋并就该房屋占用范围内土地使用权所得优先受偿。根据《城市房地产管理法》第二十三条、第五十二条、物权法第二百条规定，原告执行诉争房屋符合法律规定，且对诉争房屋占用范围内的土地使用权所得享有优先受偿权。2012年6月15日鸡西市志诚地价评估公司出具的《地价评估报告》评估确定，诉争房屋占用范围内抵押土地对应单位楼面价格为1018元/平方米，即每平方米楼房占用范围内的土地价值为1018元。诉争房屋面积为132.67平方米，按2012年6月15日评估价格计算土地价值为135058.1元，现价值需要重新评估后确定。
被告王海英辩称，一、答辩人与被告天福公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，房屋买卖合同真实有效，答辩人是善意取得。原告与被告天福公司签订的抵押担保合同系以土地使用权作为抵押，在抵押设立时房屋尚未建筑，答辩人购买的地上后建房屋与该抵押无关，故双方签订的房屋买卖合同应当合法有效。二、被告天福公司向社会公开销售其开发的商品房屋，答辩人通过参加团购的形式购买了本案诉争房屋，在被告天福公司保证建设诉争房屋的土地不存在任何债权、债务纠纷的前提下，双方签订了合法有效的团购合同，答辩人交纳了全部购房款并已实际入住。依照法律规定，原告取得了该房屋物权的期待权，并非原告述称的被告天福公司将房屋销售给答辩人不发生物权效力。没有办理产权证照是因被告天福公司开发建设的星河公馆尚未全部竣工，为此被告天福公司及答辩人均无过错。三、答辩人在牡丹江市中级人民法院对诉争房屋查封之前已与被告天福公司签订了合法有效的房屋买卖合同，交纳了全部的购房款，并已经实际入住。且答辩人购买房屋属于用于生活居住的唯一住房，未办理产权证照亦非答辩人的过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，答辩人在执行阶段提出的执行异议成立，牡丹江市中级人民法院中止对诉争房屋的执行是正确的，应予维持。综上，原告的诉讼请求不成立，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告天福公司答辩称，被告天福公司在与原告借款合同纠纷一案中就本案诉争房屋被诉讼保全查封提出过异议，被告天福公司与被告张淑云签订的《商品房买卖协议书》、《商品房预售合同》合法有效具有法律效力，被查封房屋属被告张淑云善意取得。虽然没有办理预告登记和产权证照是因被告天福公司开发建设的星河公馆尚未全部竣工，为此二被告均无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《城市房地产管理法》第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”原告与被告天福公司签订的《抵押担保合同》仅以土地使用权设定他项权，土地上新增的房屋并未抵押、不属于抵押财产，他项权效力不及于土地上新增房屋物权。原告与被告张淑云没有任何法律上的关联，抵押担保物非本案诉争房屋，抵押担保物权的效力当然也不及于诉争房屋，故执行裁定确认被告张淑云提出的案外人执行异议理由成立，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。
第三人均胜公司答辩称，请求法院依法裁决。
本案的争议焦点为：1.本案诉争房屋签订的团购协议是否有效；2.原告要求许可执行是否符合法律规定。
原告宁安信用社为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，（2015）牡商初字第71号民事判决书。证明：诉争房屋占用范围内土地使用权鸡冠国用（2012）第200015号已抵押给宁安信用社，原告有权执行诉争房屋并就诉争房屋拍卖变卖后土地的价值优先受偿。
被告王海英质证认为，优先受偿权没有异议，对证明目的有异议，被告天福公司虽然用土地使用权进行抵押，只是作为一个担保人，如果执行的话应该执行第一被告，如果其没有能力偿还，才执行其他人。在抵押的时候房屋没有建设，后建的房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司质证认为，对原告提交的判决书形式要件没有异议，对其证明的问题有异议。被告天福公司为第三人均胜公司提供土地使用权担保物借款，但土地使用权的效力不及于土地使用权之上的附着物，依据城市房地产管理法第51条的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿，本案设定的土地使用权为担保物，鉴于土地上已有附着物，在执行程序中，已经不具有可操作性，原告与被告天福公司签订的抵押担保合同，仅以土地使用权设定他项权，土地上新增的房屋并未抵押，不属于抵押财产，他项权效力不及于土地上新增房屋物权，原告与被告没有任何法律上的关联，抵押担保物非本案诉争的房屋，抵押担保物权的效力当然也不及于诉争房屋，故执行裁定确认被告张淑云提出的案外人执行异议理由成立，法庭应依法驳回原告诉讼请求。
第三人均胜公司质证认为，没有异议。
本院认为，该份证据系人民法院作出的判决书，具有真实性、合法性、关联性，予以确认。但对于其证明有权执行诉争房屋的理由不予支持。
证据二，黑龙江省牡丹江市中级人民法院（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书。证明：包括涉案房屋在内的房屋因（2015）牡商初字第71号案件，被人民法院查封，应当对包括涉案房屋在内的房屋进行强制执行。
被告王海英质证认为，对形式要件没有异议，对内容以及使用法律规定有异议，被告天福公司是开发项目的开发商，所建设房屋是天福公司财产，在信用社起诉过程中，天福公司是担保人，信用社不能查封物保担保人所有除土地使用权外的其他财产，只对土地使用权有优先受偿权。被告张淑云和天福公司签订了书面的买卖合同是合法有效的，是双方当事人真实意思表示，依法应当受到法律的保护。被告张淑云和天福公司是以团购的形式购买房屋，当时在签订协议的时候，被告天福公司明确的书面表示其所承建的楼房土地使用证无任何抵押和债务的前提下双方才签订的商品房买卖合同，现在被告张淑云按照合同规定已经交付全部的房款，并装修入住，而且入住时间在原告提出诉讼保全法院查封房屋之前。作为购买商品房的被告，已经履行了买卖合同中的全部义务，合同依法成立并已经生效了。原告和被告天福公司签订的土地权抵押担保合同，对被告张淑云购买的房屋不产生任何效力，被告天福公司向社会公开销售其开发的商品房，被告张淑云购买的是地上后建房屋，和原告与其他人签订土地抵押权无关，被告张淑云没办理房屋过户手续，因为被告天福公司建设的公馆并未全部建设完毕，无法办理过户，被告张淑云是无过错的买受人。原告和被告天福公司签订的土地权抵押，在登记的时候明确规定天福公司在销售房屋的时候应该告知原告，则原告就应该有监督管理的义务，原告已经承认了在2014年天福公司销售商品房的事实，本应该及时的与天福公司联系，收取卖商品房的价款来偿还债务，但原告没有及时采取有效方式，放任了这种售房行为，则原告有过错。
被告天福公司质证认为，对裁定本身有异议，对证明问题也有异议。该裁定于2015年6月21日作出，裁定查封被告天福公司所有的房产154户，包括本案被告张淑云所购买的房屋。被告天福公司依照法律程序，已经向合议庭提出复议申请，因该房屋不是被告所有的房产而是案外人善意取得的，且天福公司与本案被告张淑云签订商品房买卖协议早于2013年9月，该商品房买卖协议合法有效，具有法律效力。而本案被告张淑云购买诉争房屋支付了房屋价款且占有使用系被告善意取得，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第6条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的不予支持，该解释第11条规定对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中若干问题的解释》第17条的规定，本案原告如果申请查封该土地使用权，被告无可非议，但查封土地使用权之外的其他权力且不属于第三人财产，因此查封错误，申请查封的原告也有过错。
第三人均胜公司质证认为，没有异议。
本院认为，该份裁定书系人民法院作出的，具有真实性、合法性、关联性，予以确认。但对于其证明问题的理由不予支持。
证据三，评估报告一份。证明：经评估鸡冠国用（2012）第200015号土地的单位面积地价为2544元/平方米，单位楼面价值为1018元/平方米，根据诉争房屋面积，原告对诉争房屋面积对应的土地价值优先受偿。
被告王海英质证认为，对评估报告本身没有异议，该评估报告与本案无关。
被告天福公司质证认为，对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。评估报告明确确定评估的项目就是土地使用权的价格，而不涉及土地地上附着物，不涉及本案诉争房屋，因此对原告所要证实的问题有异议。
第三人均胜公司质证认为，该证据与均胜公司无关。
本院认为，对于该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据四，土地使用权证、他项权证。证明：诉争房屋占用范围内土地使用权已抵押给宁安信用社，信用社对土地使用权享有优先受偿权。
被告王海英质证认为，本身没有异议，其内容与本案无关。
被告天福公司质证认为，对形式要件没有异议，对证明问题有异议。土地使用权、抵押权、他项权明确记载权利仅基于使用权，不及于地上附着物，即不及于本案诉争房屋。
第三人均胜公司质证认为，没有异议。
本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
被告王海英为支持自己的主张，向法院举证如下：
证据一，商品房团购合同一份。证明：被告购买房屋的合法性。
原告宁安信用社质证认为，对真实性无法确定，此证据由原告出具，无法核实真实性。该份证据中当事人体现不出是被告。此合同是否生效与原告请求的事项无关。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。充分说明天福公司与被告张淑云早于2012年就签订了商品房团购协议，本案原告主张权利是2015年6月1日，原告与第三人诉争的借款合同纠纷基于第三人设定的抵押权并不基于本案诉争房屋，而该协议更能证实被查封的房屋不是被告天福公司名下的财产，查封了案外人的财产，因此查封确有错误。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据二，鸡西市鸡冠区法院关于团购房屋情况的说明一份。证明：被告购买房屋的合法性。
原告宁安信用社质证认为，对真实性无异议，对证明问题有异议，此证据出具时间是2016年4月5日，而协议中也提到了包括被告在内的11人不是2012年9月29日团购协议项下的购房人，因此被告张淑云与天福公司之间的房屋买卖合同形成时间是2016年在71-1民事裁定书之后。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据三，商品房预售许可证一份。证明：原告与被告天福公司签订土地使用权抵押时，未取得商品房预售许可证，因此该抵押对被告购买房屋不具有效力。
原告宁安信用社质证认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。原告对土地的抵押权登记于2012年。诉争房屋建成后并不能消灭原告对诉争房屋占用范围内土地的抵押权，原告仍有权申请执行诉争房屋并就占用范围内的土地价值优先受偿。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。土地使用权与地上附着物依据担保法的规定是分别不同的他项权。第三人担保的借款仅仅是土地使用权，而并未设定土地上新增房屋也具有他项权利，因此民事裁定查封土地使用权之外的房屋，查封他项权利以外的权利无疑是错误的。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据四，执行裁定书。证明：被告提出执行异议理由成立。
原告宁安信用社质证认为，因诉争房屋土地使用权已经被抵押，被告张淑云对诉争房屋享有的权利必须能够排除对房屋和土地的执行，才能解除查封，中止查封。因其权利不能对抗土地的抵押权，因此该裁定是错误的。应当继续执行。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。该裁定认定的事实说明人民法院认定本案被告张淑云购买的房屋是善意取得，也能推翻原告的抗辩理由，能证实原告抗辩理由没有法律依据加以支持，因此执行裁定是正确的。法庭应驳回原告诉讼请求。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该份裁定书具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据五，民事调解书一份。证明：被告与第三人已经达成协议，证明买卖房屋的合法性。
原告宁安信用社质证认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。被告与天福利亨房屋买卖合同合法与否不能产生原告抵押权无效或对抗抵押权的效力，不能阻却执行。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。能证实本案被告支付全部交款并实际占有，法院不得查封扣押冻结。因此原告在法院执行裁定作出后仍然提起诉讼既没有事实根据也没有法律依据，浪费司法资源。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该调解书具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
证据六，物业费收据、装修管理协议书、前期物业管理服务协议、商品房销售预售款票据、星河公馆地下车库有偿使用协议、车库款收据。证明：被告交付全部房款已经居住的缴纳物业费拥有房屋使用权。
原告宁安信用社质证认为，对真实性无法确定，不能证明被告使用诉争房屋，不能排除原告基于对土地的抵押权对诉争房屋的执行。缴纳物业费并不能证明被告对诉争房屋拥有使用权。
被告天福公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议。证实被告支付价款善意取得装修管理费物业费收据能证实该房屋已经入住。所以最高院司法解释规定，对案外人善意占有使用的房屋，法院不得查封扣押，冻结，不能执行。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性、予以确认。对于其证明的问题予以采信。
被告天福公司为证明其主张，向法庭举证如下：
证据一，商品房预售许可证一份。证明：被告天福公司在房屋管理部门取得商品房预售许可，并与本案被告签订商品房买卖协议，合法有效，该商品房买卖并不涉及第三人与原告的诉争借款合同纠纷，因此法院审查了案外人执行异议认定异议成立，因此执行裁定是正确的，而原告对正确的裁定提起诉讼背离了以事实为根据以法律为准绳的基本依据。
原告宁安信用社质证认为，对真实性无异议，但该份证据与本案无关。
被告王海英质证认为，无异议。
第三人均胜公司质证认为，与均胜无关。
本院认为，各方当事人对于该份证据真实性均无异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
第三人均胜公司没有证据向法庭提供。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2012年7月3日，原告与第三人均胜公司签订了《借款合同》，原告向均胜公司放贷70000000元，同日原告又与被告天福公司签订《抵押担保合同》，天福公司以出让取得的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押土地使用权证号为鸡冠国用（2012）第200015号，对应的土地他项权证号为鸡冠他顶（2012）第2009号，土地面积为55553.00平方米。2015年6月1日黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书，查封了被告天福公司所有的包括涉案房屋在内的位于鸡西市星河公馆项目1#-8#楼房屋共154户，面积15396.89平方米；于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71号民事判决书，判决被告天福公司以其所有的鸡冠国用（2012）第200015号，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧的土地使用权拍卖、变卖价款优先偿还原告宁安信用社的借款本息。
另查明，鸡西市至诚地价评估有限公司对本案争议房屋所属地块作出了志（鸡）地估字[2012]第56号土地估价报告，评估鸡冠国用（2012）第200015号，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧土地单位面积地价为2544元/平方米，单位楼面价值为1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，购买代表人祝翠梅、法定代表人张宏宇等四人与被告天福公司与签订了《商品房团购协议书》，团购被告天福公司的鸡冠新区A-08地块的“星河公馆”1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，全部为东西走向、南北朝向的住宅楼，参加团购的人员就包括被告张淑云。协议约定被告天福公司确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用。被告天福公司于2014年7月7日才向被告张淑云交付房屋。但是由于委托施工单位施工逾期，被告天福公司于2015年8月11日才交付使用。
还查明，被告分别于2012年9月29日及2013年3月1日共支付483000元购房款，剩余购房款51815元，双方于2015年8月3日在鸡冠区法院的主持下达成调解协议予以免收。被告于2015年8月11日交付了装修维护金2000元、物业费2382.84元、电梯费720元、垃圾清运费300元、声控灯费200元、预交水费300元、预交电费300元。被告天福公司于2014年1月10日获得了位于鸡冠区文化路南、长征街东的星河公馆的商品房预售许可证。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张宏宇等四人代表鸡冠区法院干警与被告天福公司签订的商品房团购协议书，是基于双方真实意思表示签订，并且没有违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人在签订该协议时，约定了购买房屋的位置、面积、单价、付款方式等信息，其内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告王海英亦已向天福公司支付了房屋价款，应当认定被告王海英与天福公司之间存在合法有效的商品房买卖关系。又根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告王海英与被告天福公司在本院查封前已签订商品房买卖协议，支付的价款超过房屋总价款的百分之五十，且王海英主张其名下无其他用于居住的房屋，原告宁安信用社未予反驳亦未提供相反证据，被告王海英的情况符合该条的规定，原告宁安信用社的诉讼请求理由不成立，本院无法支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回原告宁安市农村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费3001元，由原告宁安市农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 姚 波
代理审判员 高玉林
代理审判员 李慧宇
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 赵 萱