徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第4839号
原告徐州鑫苑置业有限公司。
法定代表人王信琦。
委托代理人孙明明。
被告王可，男，汉族。
原告徐州鑫苑置业有限公司诉被告王可商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙明明到庭参加了诉讼。被告王可经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州鑫苑置业有限公司诉称，2010年9月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号0247xxx号，下称“购房合同”），被告购买原告开发的鑫苑景园项目xx-
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xxx号房屋，房屋总价款1546996元，合同约定被告采取首付款及银行按揭贷款方式支付房款。2010年9月27日，被告按合同约定支付50.2%购房款776996元，余款770000元由被告向建设银行（以下简称“银行”）按揭贷款方式支付，原告为被告的借款行为提供担保。在借款合同履行过程中，被告并没有按照借款合同的约定及时归还贷款。后银行将被告及原告诉至徐州市鼓楼区人民法院。法院根据查明的事实作出（2014）鼓商初字第290号民事判决书，判令原告就被告的债务向建设银行承担连带担保责任。判决书生效后，原告已代被告向银行承担了连带责任。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告在承担保证责任后可以解除该买卖合同，并要求被告承担违约责任。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2010年9月28日就鑫苑景园项目xx-
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xxx室签订的《商品房买卖合同》（合同编号0247793号）；2、《商品房买卖合同》解除后5日内，协助原告办理房屋撤销备案手续，并将房屋返还给原告；3、被告向原告支付违约金309399.2元；4、被告赔偿原告代其偿还银行贷款损失41719.5元（截止至2014年11月14日，本息630863.27元减去本金589143.77元）；5、赔偿原告代其支付银行与其诉讼案件的费用13395元；6、被告承担本案的诉讼费、律师费等费用。
被告王可未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年9月28日，原告徐州鑫苑置业有限公司与被告王可签订《商品房买卖合同》（合同编号0247xxx号）一份，约定被告王可购买原告开发建设的鑫苑景园第xx-
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xxx号房，商品房价款为1546996元，于2010年9月27日首期支付购房款776996元，其余价款770000元于2010年10月18日前以向银行借款方式付清；出卖人应当在2012年5月31日前将本合同约定的商品房交付给买受人。该合同附件四为合同补充协议（一），其中第三条为出卖人担保和买受人逾期归还银行贷款处理的事项，其第四项的内容为：采取按揭方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款，连续三个月，或者累计六个月逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金，房屋由出卖人收回。买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存。
合同签订当日，被告王可向原告徐州鑫苑置业有限公司交纳了购房首付款776996元。2010年10月25日，被告王可及其夫张超作为借款人、原告徐州鑫苑置业有限公司作为保证人与贷款人中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为Z10102511），约定：王可、张超因购买徐州市鑫苑景园xx-
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xxx号房向中国建设银行股份有限公司江苏省分行借款77万元，借款期限为120个月，即从2010年10月25日起至2020年10月25日止；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人未按合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同用款计划执行贷款人将款项一次划入徐州鑫苑置业有限公司账户；借款人采取委托扣款方式还款，借款人指定的委托扣款账户为王可：62×××92；借款人的还款方法为等额本金还款法：即借款人每期等额偿还本金，贷款利息随本金逐期递减；本合同项下担保方式为抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2010年10月25日，抵押人王可、张超与抵押权人中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《徐州市房地产抵押合同》，约定：为确保2010年2字第10102xxx号合同的履行，抵押人王可愿意以其位于本市鑫苑景园xx-
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xxx的合法房地产抵押给抵押权人。抵押房地产房屋建筑面积262.88平方米，价值（人民币）1546996元；主合同签定后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值的100%设定抵押，权利价值（人民币）77万元，约定期限2010年10月25日起至2020年10月25日止。其后中国建设银行股份有限公司徐州分行于2010年11月8日依据上述借款合同约定向王可、张超发放借款本金77万元。但被告王可未按约还款，至2014年4月9日，被告王可、张超欠中国建设银行股份有限公司徐州分行本金589143.77元，利息14063.89元，罚息518.15元，中国建设银行股份有限公司徐州分行于2014年5月19日以王可、张超与徐州鑫苑置业有限公司为被告向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼，徐州市鼓楼区人民法院于2014年9月26日作出（2014）鼓商初字第0290号民事判决，判令：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告王可、张超一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行偿还贷款本金589143.77元及利息（至2014年4月9日为14582.04元，此后利息从2014年4月9日起计算至本判决确定的履行义务之日止，按借款合同约定方式计算）。二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告王可、张超一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行支付律师代理3255元。三、被告徐州鑫苑置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后，有权向被告王可、张超追偿。案件受理费人民币10140元，由三被告负担。该案当事人对该判决均未提起上诉。2014年10月27日该案发生法律效力。截止到2014年11月26日，徐州鑫苑置业有限公司向中国建设银行股份有限公司徐州分行累计交付644258.27元，以此履行完毕（2014）鼓商初字第0290号民事判决判决确定的义务。
2014年11月28日，原告徐州鑫苑置业有限公司以诉称理由起诉来院要求解除原、被告之间的商品房买卖合同。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号0247xxx号），证明原、被告双方之间存在买卖合同关系、双方关于合同解除条件及违约责任有明确约定；
2、被告与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订的《个人购房抵押（担保）借款合同》，证明原告就被告王可的借款行为向银行提供了担保；
3、徐州市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓商初字第290号民事判决书一份及生效证明一份，证明原告对被告债务承担连带清偿责任且该判决已经生效；
4、原告向中国建设银行股份有限公司徐州分行代付款凭证4张、中国建设银行股份有限公司徐州分行出具的证明一张，证明原告已经按照徐州市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓商初字第290号民事判决书的内容承担了相应的付款义务并已履行完毕；
5、被告王可个人贷款交易明细一份、中国建设银行出具的被告王可的个人贷款结清证明一份、个人贷款支付凭证复印件一份、个人贷款支付凭证复印件一份、个人贷款还款凭证复印件一份，证明被告王可在建设银行的贷款已经由原告还清；
6、2014年11月4日中国建设银行内部个贷流程系统中被告王可的中长期个人商品住房贷款结算试算清单盖章打印件一份，证明被告王可在中国建设银行的实际贷款信息。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，原告徐州鑫苑置业有限公司与被告王可签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。合同当事人均应按合同约定行使权利履行义务。本案中原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告是以按揭贷款的形式购买的房屋，原告有对被告向银行借款担保的义务，故在被告取得房屋所有权证、原告的担保责任免除前，该合同并未履行完毕，而《商品房买卖合同》附件补充协议中约定的解除权条款不违反《担保法》和《物权法》的规定，应为有效条款。被告逾期偿还银行贷款的行为违反了合同约定，原告主张解除原被告双方之间的《商品房买卖合同》，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张《商品房买卖合同》解除后由被告协助原告办理房屋撤销备案手续，并将房屋返还给原告，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告按合同标的20%向其支付违约金，虽然系合同约定，但本案中原告所主张的违约金过高，对被告显失公平，本院根据公平原则将违约金的计算方式调整为原告偿还银行贷款履行生效判决所支付款项的同期银行贷款利息，故本案中违约金的数额为以原告2014年11月11日履行徐州市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓商初字第290号民事判决向中国建设银行股份有限公司徐州分行支付的644258.27元为基数，至本判决生效之日的同期银行贷款利息。另，原告主张被告赔偿原告代其偿还银行贷款损失41719.5元以及代其向银行支付的诉讼费、律师代理费13395元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告承担其律师代理费，没有提交相关证据证明，本院不予支持。至于被告王可已经向原告支付的购房款部分，因原、被告双方在本案中均未主张，本院不予理涉，双方可另行结算处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告徐州鑫苑置业有限公司与被告王可于2010年9月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0247793）；
二、被告王可于本判决生效后十日内向原告徐州鑫苑置业有限公司返还位于徐州市矿山路北的鑫苑景园xx-x-xxx号房屋并协助办理房屋撤销备案手续；
三、被告王可于本判决生效后十日内向原告徐州鑫苑置业有限公司支付以644258.27元为基数从2014年11月11日至本判决生效之日止的同期银行贷款利息；
四、被告王可于本判决生效后十日内向原告徐州鑫苑置业有限公司支付原告徐州鑫苑置业有限公司代其偿还中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款的损失41719.5元以及代其向中国建设银行股份有限公司徐州分行支付的诉讼费、律师代理费13395元。
五、驳回原告徐州鑫苑置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费19980元，公告费600元，合计20580元，由被告王可负担（此款原告已预交，被告随案款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 沈九安
代理审判员 汤文平
人民陪审员 牛太平
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 苏 颖