上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1821号
上诉人（原审原告、反诉被告）俞美萍，女，1970年2月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人周向军，上海浩锦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海达印电子科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人朱睿奕，总经理。
委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师
上诉人俞美萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年6月16日，俞美萍与上海乾中实业公司（以下简称“乾中公司”）签订租赁协议，约定俞美萍向乾中公司承租沪太支路XXX号3＃内房屋840平方米、场地900平方米用作经营场所，租期从2003年7月1日至2013年6月30日，年租金人民币（以下币种均为人民币）12万元。
2013年7月1日，俞美萍与上海达印电子科技有限公司（以下简称“达印公司”）签订租赁协议，约定俞美萍（甲方）将沪太支路XXX号3＃内230平方米房屋及80平方米场地（以下简称“系争房屋）提供给达印公司（乙方）作仓库和维修车间使用，期限从2013年7月1日至2016年6月30日止，全年租金84，000元，付款方式：付三押一，先付后用，指定收款人白方，账号：农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
2013年11月19日，俞美萍与乾中公司签订补充协议，载明2003年6月16日之租赁协议期限届满后，俞美萍（乙方）未按合同约定搬离，并称正在以诉讼方式追究次承租人的违约责任，双方经协商后达成合意，主要内容：一、乙方继续使用原租赁场地至2013年12月，期满后立即归还该场地；二、乙方支付占有使用费6万元（2013年7月到2013年12月）。
2015年4月，乾中公司起诉俞美萍［（2015）宝民三（民）初字第676号］，要求收回前述租赁合同涉及房屋、场地，并按照每月1万元标准支付2014年1月1日起的使用费。该案件审理中，俞美萍辩称：“其承租的房屋是危房，不符合合同约定的出租条件，俞美萍花了大量财力物力翻建房屋……2014年1月8日乾中公司发出通知要求搬迁，并断水断电，导致俞美萍及次承租人无法继续经营，造成很大损失，后来次承租人用发电机发电……”。审理中，俞美萍还陈述该处场地内还有六户次承租人。上海市宝山区人民法院经公开开庭审理后，依法判决：一、俞美萍向乾中公司返还承租的房屋、场地；二、俞美萍按照每月8，000元标准向乾中公司支付2014年1月1日起的使用费。一审法院判决后，俞美萍不服，提出上诉。经上海市第二中级人民法院依法审理后，俞美萍与乾中公司达成调解协议［（2015）沪二中民二（民）终字第1861号］，主要内容：俞美萍同意最迟于2016年3月31日前搬离上述房屋及场地，并返还乾中公司；如俞美萍按上述要求完成义务的，乾中公司就房屋等事项给予俞美萍补偿款25万元整，租赁范围内的房屋归乾中公司所有；俞美萍向乾中公司支付自2014年1月1日起至实际搬离日止（最迟不应超过2016年3月31日）的占用费（标准为每月6，000元）等等。
2015年6月，俞美萍诉至上海市宝山区人民法院，请求法院判令达印公司立即搬离并返还上海市宝山区沪太支路XXX号内的房屋，另要求达印公司按照每月7，000元标准支付2014年1月1日至实际返还房屋日止的使用费。原审法院审理中，达印公司提起反诉，要求俞美萍赔偿装修损失9万元；赔偿绥德路XXX弄XXX号办公楼2楼西侧房屋租金、物业费损失58，131.68元；赔偿祁连山南路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋租赁保证金损失25，299.34及装修费损失35，325.4元。
原审法院审理中，达印公司提供了绥德路XXX弄XXX号2楼房屋的租赁合同及终止协议、租金及物业费发票、祁连山南路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的租赁合同、保证金收据、祁连山南路房屋及本案系争房屋的装修合同、装修费发票等证据，试图证明其对系争房屋进行了装修、且为在本地经营而退租绥德路房屋、新租祁连山南路房屋等情况。达印公司另申请俞美萍丈夫白方到庭作证，白方陈述租金是由白方及其母亲以工资形式每月到成事公司领取，目前并无拖欠。俞美萍对达印公司所谓的损失及相关证据均不认可，另认为其与白方已经发生过离婚诉讼，虽然判决不予离婚，但夫妻关系不好，而且白方与达印公司法定代表人系亲戚关系，白方的证言完全是虚假的。
原审法院认为，本案首先应当审查双方租赁合同是否合法有效。根据俞美萍在前案中自述，租赁物已经由其进行翻建，但不能提供合法建筑手续；另外，根据相关法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。由此可见，从租赁物本身的合法性及双方在2013年7月1日以后续租的合法性等多方面来看，双方合同均属无效。鉴于合同无效，理论上双方应当恢复原状并结算各类费用，若有损失应根据各自过错承担。针对双方各项诉讼请求分述如下：1、俞美萍要求返还租赁物，合理合法，应予支持。2、俞美萍要求收取2014年1月1日以来的使用费，由于租赁合同无效且达印公司不能正常使用租赁物，所以其不必按照租金标准支付使用费，而且从俞美萍和乾中公司最终的调解协议来看，其承担的使用费远远低于其向达印公司等次承租人主张的使用费，其不应依据存在明显过错的无效合同而获取明显收益。若俞美萍主张由其收取使用费，法院将从低计算，则俞美萍、白方的夫妻收入将低于合同预期，现达印公司和白方均自认以合同金额交付给白方且达印公司至今也未提出减免或返还使用费之请求，则俞美萍、白方夫妻财产未受任何贬损，达印公司自愿多承担付款义务，可以准许，俞美萍要求另行收取2014年1月1日以来的使用费，依据不足。但是考虑到双方纠纷的现实情况，避免判决后关于使用费再发生新的争议，从充分保护双方的合法权利出发，法院酌情确定达印公司从2015年12月起按照每月2，000元标准向俞美萍支付使用费直至实际返还房屋、场地日止。3、达印公司主张的系争房屋装修损失，经核对达印公司的装修合同、装修款发票等，可以认定其在2013年12月6日即签署装修合同并于当日支付9万元装修款之事实，但其实际装修施工情况不明，不能据此直接认定达印公司的装修损失。另外，达印公司还主张其他房屋装修、租赁等相关损失并提供了部分证据，但尚不足以证明该损失与本案存在必然联系。综合考虑本案客观实际情况，再结合双方过错情况，法院酌情确定俞美萍概括性赔偿达印公司各类损失2万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定，判决如下：一、达印公司于判决生效之日起十五日内搬离并向俞美萍返还上海市宝山区沪太支路XXX号3＃内230平方米房屋及80平方米场地；二、达印公司按照每月2，000元标准向俞美萍支付2015年12月1日起至实际返还上述房屋日止的占有使用费；三、俞美萍于判决生效之日起十五日内赔偿达印公司各类损失2万元；四、俞美萍的其他诉讼请求，不予支持；五、达印公司的其他反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，俞美萍不服，向本院提起上诉称：（2015）宝民三（民）初字第676号民事判决未判决其与乾中公司的租赁合同无效，而原审法院判决与该判显然系同案不同判。即使租赁合同无效，也应按照相关法律规定参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院酌情确定的金额太低，不符合法律规定。被上诉人未能证明其已经依照合同约定支付了自2014年1月起的租金。被上诉人主张的损失与本案没有必然联系。对系争房屋的装修，上诉人认为双方合同已经明确约定，上诉人已经按照合同约定尽到了通知义务，且被上诉人的损失是其在合同履行过程中因其自身过错造成的。原审法院判决上诉人赔偿被上诉人各类损失2万元，没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判被上诉人向其支付使用费119，000元；撤销原审判决第三项，改判为上诉人不承担被上诉人损失；撤销原审判决第四项，支持其原审诉请。
被上诉人达印公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。俞美萍与被上诉人于2013年7月1日签订租赁协议，约定租期至2016年6月30日。而此时俞美萍与乾中公司的租赁协议已经到期，即使俞美萍在2013年11月与乾中公司签订补充协议将租赁期限延长至2013年12月，其所取得的租赁期限远远短于其转租给被上诉人的租赁期限，超出部分无效。基于无效合同，且俞美萍在他案中陈述系争房屋的正常使用受到影响，结合乾中公司收取俞美萍较低的房屋使用费，原审法院酌情确定的使用费标准并无不当，本院予以认可。俞美萍与被上诉人的租赁协议已经授权白方收取租金，现被上诉人与白方均认可白方已收取相应租金，俞美萍对此提出的上诉理由本院难以支持。原审法院依据本案客观情况结合双方过错，酌情确定俞美萍赔偿被上诉人各类损失2万元并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人俞美萍的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，680元，由上诉人俞美萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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