河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0423民初1945号原告王千（反诉被告），男，1989年10月1日生，汉族，市民，住鲁山县。委托代理人杜亚伟，鲁山县鲁阳法律服务所法律工作者。委托代理人雷磊，鲁山县鲁阳法律服务所法律工作者。被告张广文（反诉原告），男，1969年12月24日生，汉族，市民，住郑州市金水区。委托代理人臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。原告王千（反诉被告）诉被告张广文（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年6月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王千的委托代理人杜亚伟、雷磊、被告张广文的委托代理人臧幸辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王千诉称，经人介绍，2015年11月6日，原告为甲方、被告为乙方签订了一份《房屋租赁合同》。约定，原告新建的座落于鲁山县城××大道××生活区××、建筑面积813.75平方米的框架楼房租赁给被告做生意使用。约定每年租金120000元，自合同签订之日起15日内一次性付给甲方5年的租金等其他权利义务。合同签订后，被告即开始对楼房进行装修，至2016年上旬，被告仍然没有支付租金。原告派人询问，被告总说让等几天。后原告发现被告擅自对原告的楼房2、3、4、5层拆除原墙面积150平方米、承重梁打孔15个、地板打孔55个。被告的所为，既未在合同中约定、也未与原告协商，由此产生争议，被告叫停了被告的施工。就租金和损失多次寻找被告协商，被告均不与原告见面，致使协商无果。经计算评估，被告损坏的部分如果恢复原状需要人工费、材料费80142.13元、对楼房的损坏减少了楼房的使用寿命，应赔偿损失50000元。综上，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、判令被告支付违约金10000元、清除所装修的物品及堆放的装修材料、赔偿原告恢复原状所需的费用及损失130142.13元或者由被告恢复原状、支付原告房屋租金每月10000元至合同解除之日、诉讼费由被告承担。被告张广文辩称，双方签订的房屋租赁合同已由原告于2015年12月26日解除，被告对此解除行为认可；合同签订后，被告已对该楼房进行了装修，投资已达100余万元，该财产所有权归被告，现在拆除不符合经济原则，因合同是原告解除的，所以原告应该赔偿被告损失。合同是原告解除的，不存在违约金，违约的是原告；原告要求恢复原状，与其要求赔偿损失是不一致的、是不能成立的，被告是按照图纸施工装修的，不存在故意破坏原告房屋的情况，原告要求支付其恢复原状的费用是不成立的；合同已于2015年12月26日解除，不存在支付其租金问题，而之前被告的装修原告是允许的。同时反诉：请求判令原告王千支付答辩人装修装饰及安装工程款501267.5元并赔偿损失30000元。针对被告张广文的反诉，原告王千辩称，被告的反诉请求不能成立。按照合同约定，应该是租金交纳之后方可装修施工，但被告在没有交纳分文租金的情况下对该房屋进行了装修，且至今仍未交纳租金，如果被告严格按照合同约定履行，就不会存在损失，请驳回被告的反诉请求。本院根据原、被告的诉辩意见、举证质证及庭审调查，认定本案事实如下：原告王千在鲁山县城南环路××大道）中段××生活小区××号位置自建六层（地面五层、地下一层）居住框架楼房一栋，面积813.75平方米。2015年11月，被告意欲租赁该栋楼房用于经商，经人介绍，双方以原告为甲方、被告为乙方于同年11月6日签订《房屋租赁合同》一份：“第一条：房屋座落、面积（同前、略）；第二条：房屋租赁期限：租赁期限为10年，从2016年3月1日至2026年3月1日、租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出要求，由甲方决定是否继续续签合同，租赁期内，乙方未征得甲方同意不得转租他人；第三条：租金及缴纳方式：每年租金120999元，大写：拾贰万零玖佰玖拾玖元整。乙方自合同签订之日起15日之内一次性支付甲方5年租金，（经双方协商，房租2015年11月月底前交付，房租未交。乙方不得开工装修）。如乙方在合同签订之日起15日内未支付，则甲乙双方解除合同，由乙方支付给甲方一个月（租金价）违约金。后续5年乙方如一次性支付甲方房租，甲方应将租金涨幅控制在10%之内。如租赁市场发生变化，经双方协商可适当调整租赁费；第四条：甲乙双方的责任义务：甲方应该保证该出租房屋无产权、四邻、债权债务纠纷，如有上述纠纷责任由甲方承担、给乙方造成损失的由甲方赔偿。乙方如想将相邻房屋连接使用，应经甲方同意方可施工，如因管理使用不善造成房屋损失的由乙方赔偿损失，乙方使用期间造成的刑事民事责任由乙方承担等；第五条：电梯的安装和使用：电梯由乙方安装，产生的费用冲抵乙方应该支付甲方的房租，电梯费用和安装费用由双方确定。电梯安装调试后，乙方在使用期间负责养护和管理，相关费用乙方承担，房租到期后乙方应保证电梯正常运行。乙方租赁期间如不安装电梯应封闭电梯井，以保证房屋安全、租赁期间应电梯井产生的一切安全事故由乙方负责；第六条：违约责任：租赁期间，乙方不得利用该房屋进行非法活动，否则甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任；第七条：优先承租权：租期届满后，如甲方继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权，如承租期届满，乙方尚无找到合适房屋，甲方应该给予一个月宽限期，宽限期的房租与约定的房租一样；第八条：免责条件：因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补（该房屋租赁合同和协议规定具体情况可以协商）；第九条：不可抗力：合同期内有下列情况之一的，可以变更或者解除本合同：1、若因不可抗力因素致使该房屋和附属设施严重损坏，不能使用，双方可以协商变更、终止本合同而无需承担任何法律责任。不可抗力在本合同中指双方不能控制、预见、不可避免的自然灾害或者意外事故。该等意外事故包括地震、台风、水灾。2、在不可抗力事件发生期间，被妨碍的一方应采取积极措施防止损失扩大。3、在乙方正常使用期间，如遇政府拆迁，乙方装修应单独评估并和甲方一起申请政府赔偿，甲方不得扣留政府补偿给乙方装修损失补偿费用；第十条：争议解决的方式：合同履行期间如发生争议，应由双方先友好协商，协商不成时，可以向房屋所在地法院起诉；第十一条：合同一式两份各执一份。出租方（甲方）：王千（签字、指印）、承租方（乙方）：张广文（签名、指印）、2015年11月6日”。合同签订后，被告在没有缴纳租金的情况下，开始对承租原告的房屋进行装修。施工中，被告按照自己的需要，重新绘制了一套装修施工图纸，并且依据该图纸，对所租原告的房屋进行了较大规模的改动，包括楼层之间、墙体中间切割镂空、切除部分居室之间的界隔墙体、承重梁上、楼层之间及界隔墙体上贯穿大小不一的空洞用以管道安装等。后原告催要租金无果且发现被告装修施工改变了部分房屋建筑结构，给房屋造成了较大破坏从而阻止了被告的施工，双方由此产生纠纷。纠纷产生后，原告委托他人对被告施工破坏、损害部分的工程造价进行了评估为80142.13元、对该部分施工造成租赁房屋质量寿命、使用年限的损失评估为50000元。审理中，本院征求原告意见是否对该部分损失进行司法鉴定和评估，原告对此明确表示予以放弃，并表示只要求被告对损坏部分恢复原状即可。被告提出反诉后，申请对自己的装修投资价值进行司法评估，经河南中企资产评估事务所2017年2月27日作出的“河南中企评报字（2017）第016号”《资产评估报告书》认定：被告对原告王千房屋装修及投资设施工程评估价值为168050元。被告对此有异议，认为存放的装修材料、图纸设计费、定金等其它损失未评估在内。本院认为，法律规定：公民、法人的合法民事权益受法律保护。同时规定：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告王千就其2015年11月6日，与被告张广文签订的《房屋租赁合同》，是双方自行协商、平等自愿所签订，没有损害集体、个人和国家的合法权益，合法有效。合同签订后，双方均应依照合同约定、自觉履行，但被告却在合同约定的付款期内未予支付租金、且在原告多次催要无果、无奈阻止其施工装修并提起诉讼至今仍然分文未付，对造成装修停工并形成诉讼，错在被告。原告据此提起诉讼要求被告解除合同、支付租金、赔偿损失并恢复原状的主张于法有据，其请求合法部分，本院予以支持。双方所签合同第三条明确约定“每年租金120999元，大写：拾贰万零玖佰玖拾玖元整。乙方自合同签订之日起15日之内一次性支付甲方5年租金，（经双方协商，房租2015年11月月底前交付，房租未交。乙方不得开工装修）。如乙方在合同签订之日起15日内未支付，则甲乙双方解除合同，由乙方支付给甲方一个月（租金价）违约金”，但被告至今未向原告缴纳分文，却在合同签订后大肆动工装修，并且严重破坏了原告的房屋结构，属于履行合同严重违约。改变房屋结构该租赁合同中并未约定准许，合同只对相邻两栋楼房的连接上注明了被告认为想要连接使用，应经原告准许才可施工，故被告辩称经过原告准许的理由未向本院提供证据证明，且原告矢口否认，本院不予采纳。鉴于被告拒交租金、视为被告拒绝履行合同，原告要求解除合同既有合同约定也符合法律规定，本院准许。原告请求被告支付一个月租金数额的违约金10000元系其合同约定，本院予以支持。原告同时请求被告支付2015年11月6日至今每月10000元的租金，与其合同约定不符，该《房屋租赁合同》第二条约定“房屋租赁期限：租赁期限为10年，从2016年3月1日至2026年3月1日”，因此，被告对房屋的租赁期应以2016年3月1日为准。审理中原告变更诉讼请求“要求被告赔偿如果恢复原状需要人工费、材料费（施工造成的楼房损失）50000元、对其装修的房间恢复原状需要人工费、材料费（恢复原状需要的工程造价）80142.13元”为“要求被告恢复原状”，是原告对自己诉讼权利的行使，本院准许。现存于施工现场的装修建筑材料和已经装修的建筑材料，被告应予搬迁和拆除。被告审理中要求有关机构对其装修现场的装修投资价值进行了司法评估，价值为168050元，尽管被告对此仍有异议，但该评估价值是评估机构依据被告的申请范围和内容所作出的评估结论，不在其申请范围内的部分，评估机构不予评估是合法的，因此，本院对评估机构的该结论予以采纳。但被告的该项损失是在自己首先违背合同约定、未予缴纳分文租金的情况下进行的施工，是自己的错误造成的，因此要求原告赔偿于理不通、于法无据，其反诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院《关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王千与被告张广文（反诉原告）2015年11月16日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日予以解除。二、被告张广文（反诉原告）应于本判决生效后30日内按照合同约定支付原告王千（反诉被告）每月10000元的租金（自2016年3月1日起至本判决生效之日止）。同时支付原告王千违约金10000元。三、被告张广文（反诉原告）应于本判决生效后30日内搬迁清除堆放在该租赁房屋内的建筑材料并将已经装修的建筑材料予以拆除清理、将因装修损坏的墙体和楼面恢复原状。四、驳回被告张广文（反诉原告）的反诉请求。案件受理费3580元（反诉费4556元已在“（2016）豫0423民初1944号判决书”中处理），由被告张广文（反诉原告）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  禹乔岳代理审判员  郭成丽人民陪审员  陈书伟二〇一七年四月十九日书 记 员  崔小利