江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第0595号
上诉人（原审原告）华东冶金地质勘查局
被上诉人（原审被告）苏州市吴中区金庭镇东村村村民委员会（原新东村村民委员会）
被上诉人（原审被告）苏州市吴中区金庭镇东村村经济合作社（原新东村经济合作社）
被上诉人（原审被告）苏州同源经济联合发展有限公司上诉人华东冶金地质勘查局（以下简称地勘局）因返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2011）吴度民初字第0084号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，坐落于苏州市吴中区金庭镇东村1至4幢建筑面积577.50平方米房屋（其中1幢9间砖混二层楼296.67平方米、2幢三间砖混平房52.49平方米、3幢6间砖木218.62平方米、4幢1间砖木平房9.72平方米）原系吴县西山镇东村经济合作社所有。1993年9月，吴县西山镇东村经济合作社与冶金工业部华东地质勘查局超硬材料应用研究所联合开办苏州市吴中区东吴超硬材料厂（原名苏州吴县东吴超硬材料厂），据该厂工商登记验资材料载明：该厂分别由吴县西山镇东村经济合作社投入600000元（该投资款包括上述房屋作价300000元及流动资金300000元）、冶金工业部华东地质勘查局超硬材料应用研究所投入500000元（设备）。1994年3月，吴县西山镇东村经济合作社将上述房屋作价300000元转移登记于原告地勘局名下，并在房管部门办理房屋产权登记手续，该房屋产权转移草契载明：为适应生产，经双方协商，将坐落于吴县西山镇东村村砖混结构楼房9间、计296.67平方米，平房10间、280.83平方米，计叁拾万元出售给华东地质勘查局，房款付清后，该房产权及该房占地和院落的土地使用权一并由东村村经济合作社名下转移至华东地质勘查局名下。在本案审理中，原告未提供交付房款300000元的凭证，被告苏州市吴中区金庭镇东村村村民委员会（以下简称东村村委）、苏州市吴中区金庭镇东村村经济合作社（以下简称东村合作社）就该房款认为，房款已由原告支付给超硬材料厂用于生产流动资金。房产登记在原告名下后，原告就上述房屋的土地使用权和院落的土地使用权未向相关部门申请土地使用权登记，而上述房屋一直用于苏州市吴中区东吴超硬材料厂生产及办公。2002年前，苏州市吴中区东吴超硬材料厂因经营不善而停业，上述房屋遂处于空置状态，该厂于2003年1月经原告下属华东地质勘查局马鞍山超硬材料应用研究所与苏州市吴中区西山镇新东村村委、经济合作社共同向工商部门申请注销，据工商部门核准注销登记材料反映：该厂债权债务由申请单位共同分担。2002年11月18日，苏州市吴中区西山镇新东村村委、新东村经济合作社（甲方）与被告苏州同源经济联合发展有限公司（以下简称同源公司、乙方）就上述房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》一份载明：甲方将属于本村原东吴超硬材料厂闲置厂房和绍兴岛上现有的四间集体房及厂房内空地（详见房屋平面和占地范围图及地理位置图）租赁给乙方作为创办“中国国际青少年远足驿站联盟太湖东村野营基地”；租赁期限为50年，租赁期满后，如乙方仍需租用，则享受优先承租权租赁费增幅不得超过现有租赁费的50%；租金每年13000元，于每年12月30日前履行。合同就其他事项一并进行约定。合同签订后，被告同源公司以其中三幢平房已破旧损坏而仅留存四面围墙为由，对原地清除平整后修建了二幢楼房及二幢平房，对原一幢二层楼房实施了装修、改造。截止2011年12月止，被告同源公司已向被告东村村委交付9年租金计117000元。原告以在2007年间发现上述房屋已被改造、出租为由而向被告东村村委、东村合作社、同源公司主张权利，经双方协商未果。为此，原告向原审法院提起诉讼。
另查，原冶金工业部华东地质勘查局于2002年2月22日变更为华东冶金地质勘查局；原苏州市吴中区金庭镇新东村经济合作社原名称为吴县西山镇东村经济合作社，原苏州市吴中区金庭镇新东村村民委员会、经济合作社于2003年11月4日变更为苏州市吴中区金庭镇东村村村民委员会、苏州市吴中区金庭镇东村村经济合作社。
审理中，据苏州市吴中区金庭镇人民政府出具的证明载明：登记在冶金工业部华东地质勘查局名下的房屋坐落于苏州市吴中区金庭镇东村阴山道口太湖边，该房屋及院落所占的土地系苏州市吴中区金庭镇东村行政村辖区的集体土地，未办理过任何土地使用权登记手续；另据苏州市国土资源局吴中分局金庭中心所反映：坐落于苏州市吴中区金庭镇东村1至4幢建筑面积577.50平方米房屋所占土地及院落均为东村村集体土地。该地使用权原系东村村委迁建村办五金玻璃厂申请使用，据原吴县土地管理局于1988年10月6日出具的吴地使（1988）37号批复载明：上述房屋所占土地二分七厘由西山（金庭）东村五金玻璃厂使用。该所同时反映，根据上述房屋办理转移登记时的相关规定，上述房产在办理房产登记后，所涉及的土地系集体所有，而集体所有的土地不能变更土地所有权，而土地使用权的获取亦应按规定经相关政府批准将土地征为国有后，以国有土地转让的方式办理土地使用权登记。但原告并未就上述土地至所在地政府及土地管理部门申请土地使用权登记手续，现上述房屋所占有的土地及院落仍属东村村委集体土地，使用权在原东村五金玻璃厂名下；另据苏州供电公司客户服务中心反映，上述房屋所使用的变电设备原登记户主为苏州市吴中区东吴超硬材料厂，2005年9月变更登记于苏州市吴中区金庭镇东村村村民委员会名下。
本案审理中，经原审法院委托江苏中天资产评估事务所有限公司对本案诉争的原坐落于苏州市吴中区金庭镇东村1至4幢建筑面积577.50平方米房屋评估，评估价为117000元。
针对上述评估报告，原告认为，1、报告与其诉请无关，其要求迁让，而非赔偿损失；2、仅按照片评估，没有根据实物，不能反映房屋的真实状况，且照片的真实性未得到原、被告的确认；3、评估的时间基点与事实不符，被告是在2002年占有房屋，评估是按照现在的时间；4、没有按市场价评估，未将房屋的地段差异考虑进去。被告东村村委、东村合作社对上述评估报告无异议。被告同源公司认为，对评估报告真实性、合法性均无异议，关联性上认为与其没有直接关系，其作为房屋的实际使用人基于法律关系是和东村的合法的合同关系，原告主张与其无关，其对原告的主张不应承担法律责任。
审理中，原告于2011年11月4日向本院邮寄变更诉讼请求申请书一份载明：我华东冶金地质勘查局诉被告同源经济联合发展有限公司、苏州市吴中区金庭镇东村村民委员会返还原物纠纷一案，我局特申请变更诉讼请求，将原请求中被告将房产恢复原状并迁出该房产变更为被告方支付房屋使用费117000元。变更后的总诉讼请求为：确认三被告签订的房屋租赁协议无效，三被告支付房屋使用费117000元（计算至2011年11月18日）。
以上事实，由原告提供的房屋所有权证、租赁协议、单位名称变更文件及被告东村村委提供的苏州市吴中区东吴超硬材料厂工商登记材料、供电部门关于电力收费的收据，原审法院调取的吴房字NO.0041449房产登记材料及现场堪查笔录、庭审笔录等在卷佐证。
原审原告华东冶金地质勘查局的诉讼请求为：要求确认三被告签订的房屋租赁合同无效，三被告将其所有的位于吴中区金庭镇东村的房屋（吴房字NO.0041449）恢复原状并迁出该房屋。本案诉讼费用由三被告承担。
原审法院认为：法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记手续生效而未办理登记的不生效。坐落于苏州市吴中区金庭镇东村村建筑面积577.50平方米房屋及土地原属吴县西山镇东村经济合作社集体所有。1994年3月，吴县西山镇东村村委、东村经济合作社与原告就上述房屋及土地使用权达成的转移草契签订后，双方并未按相关法律法规规定及房屋产权转移草契约定的条款将上述房屋所涉及的土地使用权办理登记至原告名下，致原告至今未取得本案争议房屋的土地使用权，现该地块土地性质仍属被告东村村委集体所有的土地，故原吴县西山镇东村经济合作社与原告间关于房屋、土地使用权转让草契并未生效，原告因未获得房屋所涉的土地使用权导致无法实现房屋产权转移草契的目的。现鉴于上述房屋中已有部分房屋毁损灭失，致原、被告对该房屋当时的状况亦无法确认，且被告东村村委、东村合作社以原告未取得土地使用权而对上述房屋的权属提出抗辩，也即双方对本案争议的房屋权属产生争议。据此，就目前本案诉争房屋权属存在争议、房屋所有权和土地使用权分属各自所有的情形下，原告要求确认被告东村村委、东村合作社与同源公司间签订的《房屋租赁合同》无效并要求三被告支付房屋使用费及要求三被告将其所有的位于苏州市吴中区金庭镇东村的房屋（吴房字NO.0041449）恢复原状、迁出该房产的诉讼请求应认定无请求权依据，可待双方明确权属后再行使权利，故对原告该请求法院不予支持；至于本案诉争房屋的权属确认不属本案审理范围，可由相关当事人另行主张；对于原告在法庭辩论及最后陈述终结后向审法院提交变更诉讼请求的申请不符合法律规定，法院不予准许。遂原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第五十九条及《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告华东冶金地质勘查局要求确认被告苏州市吴中区金庭镇东村村村民委员会、苏州市吴中区金庭镇东村村经济合作社与苏州同源经济联合发展有限公司间签订的房屋租赁合同无效并由上述三被告支付房屋使用费的诉讼请求；二、驳回原告华东冶金地质勘查局要求被告苏州同源经济联合发展有限公司、苏州市吴中区金庭镇东村村村民委员会、苏州市吴中区金庭镇东村村经济合作社对位于苏州市吴中区金庭镇东村的房屋（房产证号：吴房字NO.00414**）恢复原状并迁出该房屋的诉讼请求。案件受理费人民币9290元，由原告华东冶金地质勘查局负担。
上诉人华东冶金地质勘查局不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人依法取得房产并且享有所有权，未办理土地证并不影响房屋的使用权。被上诉人认为权属有争议，仅仅是一种抗辩理由，原审法院以此驳回上诉人的诉讼请求不符合物权法的规定。原审法院没有向双方当事人行使法律规定的释明义务，程序存在严重错误。原审法院放任上诉人房屋被侵占、毁坏而置之不理，反而以权属有瑕疵而驳回上诉人的诉讼请求，故请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人东村村委、东村合作社辩称：上诉人单凭吴房字NO.0041449房屋所有权证主张房屋产权，且在该房屋已灭失的情形下，主张返还原物明显不当。原审法院在多次庭审和调解中，也多次向上诉人释明，并将所谓上诉人的房屋进行了评估，以折射上诉人的诉请应变更为折价赔偿，而上诉人视若无睹。房屋的灭失纯属自然现象，近二十年来，上诉人对房屋从未进行管理、修缮、保护，导致房屋自然倒塌，这并非上被上诉人造成的，更不是法院放任。原审法院判决是合法的。
被上诉人同源公司辩称：原审判决正确，请求维持原判。
二审中另查明，2012年3月7日东村村委、东村合作社就涉案房屋的所有权确认已向原审法院提起诉讼，原审法院立案受理后，于2012年4月9日进行了公开开庭审理，目前仍在审理中。
本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，举证不能的，应承担相应的不利后果。从现有的证据反映，首先，涉案的房屋虽然登记在地勘局名下，但上述房屋所占有的土地及院落仍属吴中区金庭镇东村村名下的集体土地，目前房和地的登记无法合一。其次，涉案的房屋系原吴县西山镇东村经济合作社在1993年3月为开办苏州吴县西山超硬材料厂时作价30万元投入的注册资本，而在1994年3月，原吴县西山镇东村经济合作社又将涉案房屋作价30万元转让给地勘局，该转让行为系真正的房屋买卖还是原吴县西山镇东村经济合作社为争取流动资金而登记在地勘局名下存在争议，对30万元房款的支付又说法不一，故在目前权属发生争议的前提下，本院难以采信地勘局的上诉主张。现东村村委和东村合作社已就涉案房屋的所有权提起确认之诉，地勘局可在确权之诉完成后再行使其合法权利。另外，原审法院在本案审理中程序并无不当，本院应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9290元，由上诉人华东冶金地质勘查局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 茵
审 判 员 钱 余
代理审判员 孙 毅
二〇一二年五月三十一日
书 记 员 吉宇璐