广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初118号原告陈立志，男，1962年2月9日出生，汉族，住湛江市霞山区，被告陈杰彪，男，1981年10月6日出生，汉族，住湛江市坡头区，被告湛江市步步通地产代理有限公司国贸分公司，住所地：湛江市霞山区岭南路4号。负责人谢坤玲。被告湛江市步步通地产代理有限公司，住所地：湛江市赤坎区跃进路39号1号楼。法定代表人谢坤玲，董事长。三被告委托代理人陈旭东，广东正德律师事务所律师。原告陈立志诉被告陈杰彪、湛江市步步通地产代理有限公司国贸分公司（以下简称步步通国贸分公司）、湛江市步步通地产代理有限公司(以下简称步步通公司)居间合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭,于同年3月14日公开开庭进行了审理。原告陈立志，被告陈杰彪、步步通国贸分公司、步步通公司的委托代理人陈旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立志诉称，2015年9月1日，原告委托步步通国贸分公司的经理陈杰彪为代理方，签订《房屋买卖合同》，达成以下协议：（1）该物业成交价为670000元。当晚签订合同付购房定金20000元，预付办证费30000元。（2）约定中介服务费为18000元，于物业交付、相关手续、票据、税单结清后支付。（3）陈立志于房产过户前支付首期房款320000元。（4）房产证过户至陈立志名下后，向银行抵押贷款350000元支付给梁华贵。梁华贵收齐全部房款的当天交房给陈立志。在签订合同过程中，陈杰彪称该物业为豪宅，要交营业税，过户费较高。2015年9月10日上午10时，陈杰彪在步步通国贸分公司告诉陈立志，据公司办证部计算，该物业的过户费是60100元。为节省时间和优惠，可以签订《成交承诺书》，由陈杰彪办理相关事宜。2015年9月30日上午9时，陈杰彪要求我交300000元首期房款，并交纳30000元过户费及18000元中介费，我以中介费应于中介服务完成再支付为由拒绝支付中介费。陈杰彪征求梁华贵同意后，从300000元购房款中扣除18000元中介费，出具收据给梁华贵，注明为该18000元为交房押金。我支付300000元购房款给梁华贵，梁华贵出具收据300000元收据交给我，随后到房管局办理过户手续。2015年10月20日，我经多方了解，得知我所购买的物业是普通住宅，不是豪宅，不用交营业税，办理过户总费用不超过30000元。且办理银行按揭贷款不用收取任何费用，款贷出后只收利息。同年10月22日上午，我要求陈杰彪将过户票据和税单交出核对并将多收取的钱退还给我，遭到拒绝。同年11月6日，在办理抵押贷款手续时，陈杰彪要求我出具欠梁华贵180**元的欠条，否则扣押我的房产证，不办理抵押手续。我拒绝后报警。同年12月24日，邮政银行将350000元贷款发放至梁华贵账户，次日,梁华贵将涉案房屋交付给我，我垫付陈杰彪在首期房款中收取的18000元后，梁华贵向我出具追款委托书。陈杰彪在房屋中介服务中，违背职业操守，违反《房地产经纪管理办法》的相关规定。多收取过户费30000元应于退还，并将办理抵押登记时间拖延至2015年12月16日，无理逾期40天交房（从2015年11月6日至同年12月16日），应按《房屋买卖合同》的第八条承担违约责任，赔偿逾期交房违约金26800元。因陈杰彪违规行为，对陈立志造成极大伤害，应按中介费的2倍，即36000元赔偿给陈立志。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、陈杰彪及步步通公司退还多收过户费30000元及归还房产过户相关票据、税单给陈立志。2、陈杰彪和步步通公司赔偿逾期交房违约金26800元给陈立志。3、陈杰彪退还梁华贵首期房款中收取的交付押金18000元给陈立志。4、陈杰彪按中介服务费的2倍，即36000元赔偿给陈立志。以上归还及赔偿金额合计为110800元。5、本案受理费由被告承担。被告陈杰彪、步步通国贸分公司、步步通公司共同辩称，1、针对原告第1项请求，根据原告签订的承诺书，原告承诺支付60000元作为办理过户及风险包干费，原告无权要求退还多余费用。2、陈杰彪不存在侵占挪用资金的事实，合同是买卖双方签订，我方作为中介方提供服务，双方产生争议，产生的责任因原告违约不支付中介费所致，不应由被告承担。3、中介费是由公司按约定收取，并非陈杰彪个人收取，不应由陈杰彪退还。4、陈杰彪是公司员工，是职务行为，不存在赔偿的义务。5、诉讼费由法院确定由谁支付。6、原告没有按照合同约定时间支付中介费，导致延长房屋抵押登记的办理。且承诺书签订后到过户有1个月的时间，在过户前原告没有提出异议，现在提出合同不合法、没有事实及法律依据。原告陈立志向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、房屋买卖合同1份，证明原告与案外人梁华贵存在合同买卖关系；2、2015年9月1日过户费收据1份，证明被告收到过户费30000元；3、2015年9月30日过户费收据1份，证明被告收到过户费30000元；4、成交承诺书1份，证明陈杰彪欺骗我签订成交承诺书，并骗取过户费60000元；5、购房定金收据1份，证明梁华贵收到定金20000元；6、首期房款收据1份，证明梁华贵收到我的购房款300000元；7、邓海富短信（1），证明陈杰彪要求我交付中介费18000元，否则不办理房屋抵押登记；8、邓海富短信（2），证明陈杰彪要求我出具欠条给梁华贵，写明我欠梁华贵180**元购房款，否则不办理房屋抵押登记；9、邓海富短信（3），证明房屋抵押登记手续延续到2015年12月16日;10、交房押金收据及委托书各1份，证明因陈杰彪扣留梁华贵房款18000元，我代被告支付18000元给梁华贵；11、陈立志房产证1份，证明2015年10月20日涉案房屋办理至我名下；12、梁华贵房产证1份，证明涉案房屋原属梁华贵、梁艺莲共同所有。经庭审质证，被告陈杰彪、步步通国贸分公司、步步通公司的质证意见如下：对证据1至证据3、证据6、证据11、证据12的真实性、合法性及关联性无异议；对证据4真实性及合法性无异议，但对证明的事实有异议，该承诺书是原告自愿签订；对证据5不清楚；对证据7至证据9真实性、合法性无异议，对其所要证明的事实有异议，该证据证明了因原告不肯支付18000元的中介费，才引发房屋抵押登记延迟办理；对证据10真实性及合法性无异议，对其所要证明的事实有异议，因原告不肯支付18000元中介费，故陈杰彪经梁华贵同意后，从梁华贵的首期款中收取18000元中介费，且该委托书对被告不具有约束力。被告步步通公司向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、成交承诺书1份，证明原告自愿与被告签订房屋过户的风险包干手续；2、收据1份；3、委托书1份，与证据2共同证明因原告不肯支付中介费，梁华贵同意从首期款中支付18000元中介费给被告。4、发票（7张）及收据2张，证明在办理产权过户支付的各项费用。经庭审质证，原告陈立志的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对其合法性有异议，我是在被告的欺骗下签订的该承诺书；对证据2的真实性无异议，对其合法性及关联性有异议。18000元不应由我直接交给梁华贵，应由被告将18000元退给梁华贵，再由我将中介费交给被告；不清楚证据3及证据4的真实性。本院对原告陈立志上述证据材料审核认定如下：因三被告对证据1至证据3、证据6、证据11、证据12的真实性、合法性及客观性无异议，本院予以认可，可作为认定本案事实的根据；因三被告对证据4的真实性及合法性无异议,本院对其真实性及合法性予以认可；梁华贵不是本案的当事人，故对证据5的真实性无法确认；三被告对证据7至证据10真实性、合法性无异议，故本院对其真实、合法性予以认可。本院对被告步步通公司提交的证据材料审核认定如下：因原告对证据1、2的真实性无异议，故本院对其真实性予以认可；虽原告未能确定证据3的真实性，但未能提供相反证据予以推翻，结合本案其他证据，对该证据的真实性予以认可；证据4中的发票系国家有关权力机关开具，对其真实性、合法性及关联性，本院予以认可，可作为认定案件事实的根据，编号为2396308的收据盖有相关单位印章，经与原件核对相符，本院对原告所有证据材料的真实性、合法性及关联性予以认可，编号为3210362的收款收据没有相关人员及单位的签名盖章，故对其真实性无法确认。被告陈杰彪、步步通国贸分公司没有提供证据材料。经审理查明，2015年9月1日，原告陈立志（乙方）与案外人梁华贵（甲方）及被告步步通公司（代理方）签订《房屋买卖合同》，约定梁华贵将其与梁艺莲共有的位于湛江霞山区民享西一路1号B座203房（以下简称203房）转让给陈立志，经办人为陈杰彪。《房屋买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：四、代理方在签订合同收取中介服务费（以下称佣金）18000元，佣金由乙方全额支付。甲方或乙方逾期支付佣金的，代理方有权每日按千分之一的标准计算违约金，直至清偿之日为止。五、本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用（以下简称办证费）由乙方支付双方费用，由乙方办理缴纳手续。如委托代理方代缴办证费，乙方预付办证费共计30000元给代理方，办证费按以下第1种方式与代理方结算。1、办证费为预付费用，最后按实际发生的费用计算，多退少补。在办证过程中，如果由于政府或有关部门对应交的税费及费用进行调整，负责缴交税费及费用的一方必须按新规定进行缴交，若负责缴费的乙方拒绝按照新规定缴交税费或费用而造成本次交易失败，应按本合同违约条款承担违约责任。八、甲方承诺交付该物业的日期为收齐全部房款当天。九、除明确书面声明本合同条款变更或作废外，本合同如与第三方过往所签订的协议、声明、承诺等不一致的应以本合同为准。该物业真实成交价格以本合同为准。按照湛江市房管部门规定，办理过户手续必须提供该物业评估报告，甲、乙双方均同意根据评估价格办理该物业相关手续及缴纳税费。《房屋买卖合同》签订后，陈立志分别于2015年9月1日、同年同月30日两次向步步通国贸分公司各支付过户费用30000元，合计60000元，陈杰彪在步步通国贸分公司向陈立志出具的过户费用收据中作为收款人签名。2015年9月2日及同年同月10日，陈立志分别签订两份内容相同的《成交承诺书》，只是2015年9月2日的《成交承诺书》只有陈立志作为承诺人签名，同年同月10日的《成交承诺书》有陈立志与陈杰彪作为代理方的签名。《成交承诺书》的内容为：陈立志承诺除合同佣金外另支付60000元给步步通国贸分公司办理过户及按揭包干手续，不再增加任何费用，盈余归代理公司所有，不足由代理公司支付。2015年9月30日，原告陈立志向案外人梁华贵支付了203房首期房款300000元，陈杰彪作为证明人在梁华贵向陈立志开具的首期房款收据中签名。同日，因陈立志以中介服务结束时再行支付中介费为由拒绝支付中介费18000元，经梁华贵同意，步步通国贸分公司从陈立志支付给梁华贵的首期房款300000元中扣取18000元作为中介费，并向梁华贵出具编号为0838235的收据，载明：“梁华贵代陈立志交来办理203房的办证费用（从梁华贵收取的首期房款支付），然后梁华贵交房给陈立志，再由陈立志交付18000元给梁华贵。”该收据的经手人为陈杰彪。2015年12月25日，梁华贵将203房交付给陈立志，陈立志向其支付18000元交房押金。梁华贵将编号0838235的《收据》交给陈立志，并出具委托书，载明：“现收到陈立志代陈杰彪支付的交付押金18000元。特将2015年9月30日陈杰彪收取交付押金18000元后签署的交房押金收据交付陈立志，全权委托陈立志向陈杰彪追讨18000元，该款归陈立志所有。”2015年10月20日，原告陈立志取得203房的《房地产权证》。另查明，步步通国贸分公司不具备独立的法人资格，陈杰彪为步步通公司的员工，步步通公司在庭审中确认陈杰彪在《成交承诺书》及编号0838235《收据》中的签名均代表其公司的行为。办理203房屋过户手续需缴交的费用包括：个人所得税11680元、契税17520元、交易手续费828元、评估费2920元、价格调解基金2920元及住房登记费80元，合计35948元。该费用对应的票据为：编号为（141）粤地证11957744个人所得税发票、编号为（141）粤地证11957745契税发票、号码为00184606房屋销售发票、号码为00026748及00028026交易手续费发票、编号为201510001399价格调节基金票据、编号为201510001402住房登记费票据及编号为2396308评估费收据。庭审中，陈立志以其受到陈杰彪的欺骗而签订《成交承诺书》为由，增加请求撤销《成交承诺书》一项诉讼请求。陈杰彪、步步通国贸分公司及步步通公司对于原告增加的诉讼请求表示不需要本院另行指定答辩期及举证期,并共同辩称，1、原告没有证据证明其所主张的事实。2、因办理过户中，可能出现政策、评估风险，故签订包干协议，且符合行业的操作习惯。3、原告在签订成交承诺书到过户有1个月的时间，原告没有提出撤销。本院认为，本案属于居间合同纠纷。《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，合法有效，合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。步步通国贸分公司为步步通公司下设分公司，不具有独立法人资格，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，公司设立分公司，若分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故步步通国贸分公司的民事责任应由步步通公司承担，步步通国贸分公司作为本案被告主体不适格，应驳回陈立志对步步通国贸分公司的起诉。陈杰彪系步步通公司的员工，且步步通公司在庭审中认可陈杰彪为陈立志办理203房买卖过户相关事宜为职务行为，故陈杰彪为陈立志办理203房买卖过户相关事宜所产生的法律后果应由步步通公司承担。陈立志将陈杰彪列为被告，要求其承担责任没有事实和法律依据，本院予以驳回。本案主要的争议焦点是《成交承诺书》应否撤销。关于《成交承诺书》应否撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。”本案中，步步通公司作为专业的房屋买卖居间机构，理应清楚办理房屋产权变更登记所需的各项费用，其利用信息及专业知识的优势，与陈立志签订《成交承诺书》，约定办理203房过户及按揭包干费为60000元，远远高出办理203房产权变更登记所需的实际费用35948元，显失公平，故原告请求撤销《成交承诺书》有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，故陈立志及步步通公司应按《房屋买卖合同》中的约定履行各自的有关办证缴费义务。按照《房屋买卖合同》第五条的约定，办证费为预付费用，最后按实际发生的费用计算，多退少补，即步步通公司应将多出的24052元（60000元-35948元）办证费退还给陈立志，陈立志要求步步通公司退还超过24052元部分的过户费不予支持。个人所得税发票、房屋销售发票、契税发票、交易手续费发票、价格调节基金票据、住房登记费票据及评估费收据等办理房产过户中产生的各项票据是付款人的付款凭证，陈立志作为该票据相应费用的付款人，故步步通公司应将编号为（141）粤地证11957744个人所得税发票、编号为（141）粤地证11957745契税发票、号码为00184606房屋销售发票、号码为00026748及00028026交易手续费发票、编号为201510001399价格调节基金票据、编号为201510001402住房登记费票据及编号为2396308评估费收据等办理房产过户中产生的票据归还给陈立志。根据《房屋买卖合同》第八条约定，步步通公司作为居间人并不承担203房的交付义务，且合同并没约定确切的交房时间，案外人梁华贵在收齐全部房款后已将203房交付给陈立志使用。陈立志称由于中介费与步步通公司产生纠纷，导致房屋抵押贷款手续延迟，亦未能提供证据证明，故陈立志要求步步通公司赔偿逾期交房违约金26800元没有事实根据及法律依据，予以驳回。根据《房屋买卖合同》第四条的约定，步步通公司为陈立志提供居间服务，陈立志应向步步通公司支付18000元佣金。本案中，因陈立志未能向步步通公司支付佣金18000元，步步通公司已经过案外人梁华贵的同意，从陈立志支付给梁华贵的首期房款中扣取18000元作为佣金。陈立志亦确认其除在接受房屋时向梁华贵支付18000元外，未另向步步通公司支付佣金。故陈立志要求步步通公司退还18000元佣金没有事实根据及法律依据，本院不予支持。陈立志主张陈杰彪在中介服务中违规操作，对其造成极大伤害，并未能提供证据予以证明，应承担不利后果。故对陈立志要求陈杰彪赔偿36000元的请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之判决如下：一、撤销原告陈立志于2015年9月2日作出承诺的《成交承诺书》及原告陈立志与湛江市步步通地产代理有限公司于2015年9月10日签订的《成交承诺书》。二、限被告湛江市步步通地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将24052元及编号为（141）粤地证11957744个人所得税发票、编号为（141）粤地证11957745契税发票、号码为00184606房屋销售发票、号码为00026748及00028026交易手续费发票、编号为201510001399价格调节基金票据、编号为201510001402住房登记费票据及编号为2396308评估费收据退还给原告陈立志。如果被告湛江市步步通地产代理有限公司未按上述第二项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈立志的其他诉讼请求。案件受理费2516元（原告陈立志已预付），由原告陈立志负担1969.84元，被告湛江市步步通地产代理有限公司负担546.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼审 判 员  苏 兴人民陪审员  董攀岭二〇一六年四月八日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。