江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终235号
上诉人（原审原告）周耀强。
被上诉人（原审被告）太仓立城房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇苏州西路101号。
法定代表人姚建立，该公司总经理。
委托代理人张静，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人徐伟，江苏恒则律师事务所实习律师。
上诉人周耀强因与被上诉人太仓立城房地产有限公司（以下简称立城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太城民初字第00323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月9日，周耀强（买受人）与立城公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受人购买的商品房为太仓亿立商贸城第一期B区4-4单元B4133号房，其用途为商业营业，建筑面积为12.22平方米；该商品房单价为每平方米12791.65元，总价款为156314元。第六条约定付款方式及期限，2012年10月7日签约首付款81314元，2012年12月9日前付款75000元。第八条为交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府相关规定，将取得商品房交付使用备案文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其中第1款第（1）项约定，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第1款第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另，该合同载明买受人的地址为江苏省昆山市朝阳支路14#201室。该商品房买卖合同还约定了其他事项。后，周耀强按约向立城公司支付购房款。
一审庭审中，周耀强称，立城公司以包括周耀强所购商品房在内的商铺开办了一个工厂店，该工厂店于2015年5月1日开业，所以在2015年5月1日的时候才能理解为所购商品房的真正交付使用（周耀强后又认为立城公司交付案涉房屋的时间为2015年4月30日）。因周耀强认为立城公司违反合同约定逾期交付房屋，遂成讼。
原审另查明，周耀强（甲方）与案外人太仓亿立义乌小商品城有限公司（乙方，以下简称亿立公司）签订委托经营管理协议书一份。双方在该协议书中约定，甲方自愿将其购买的亿立·义乌国际商贸城B幢（区）4133号房（建筑面积约12.22㎡），在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动；委托期限为10年，自2013年12月31日起至2023年12月30日止。该协议书还对双方的权利义务以及收益方式等进行了约定。
立城公司为支持其抗辩还提供了以下证据：1、太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书。备案通知书载明的备案机关为太仓市住房和城乡建设局，备案时间2013年11月，其主要内容为，经审查，立城公司开发经营的太仓亿立商贸城第一期A-
F区等已符合现售及交付使用条件，从即日起由立城公司将上述商品房进行现售和交付。2、立城公司于2013年12月26日向周耀强出具的交房通知书及邮寄底单。该交房通知书的主要内容系立城公司告知周耀强交付案涉房屋的具体时间为2014年1月18日至1月31日、地点为太仓市弇山西路128号接待中心等；邮寄底单为加盖有日期为2014年1月1日邮戳的统一邮寄底单，该邮寄底单中载明的周耀强邮寄信息为“周耀强B4133江苏省昆山市朝阳支路14#201室9900126826186（邮寄凭证编号）”。3、太仓市房产登记委托书复印件及借条复印件各一份。委托书载明，周耀强委托朱均办理太仓市城厢镇弇山西路126号商铺B4133室房屋的所有权转移登记、签署声明保证文件、领取房屋权属证书事宜。周耀强于2014年9月2日出具的借条，其主要内容为，周耀强向立城公司借款7071元，该款在房产权证办出之日即归还，逾期归还则周耀强同意由亿立公司在支付租金时扣除归还立城公司。4、亿立公司于2015年10月16日出具的证明一份。该证明的主要内容为，立城公司已于2013年12月31日将周耀强购买的亿立义乌国际商贸城B区4133号房屋交付亿立公司。对上述证据质证后，周耀强认为：对备案通知书的真实性没有异议，但“现售交付”与“交付使用”有很大区别，这只能证明具备交付条件，但事实上并不能交付使用；对邮寄底单中的相关信息予以认可，但我没有收到过交房通知书，我在2012年7月13日就已经搬到昆山巴城，地址变更后并未告知立城公司；对于房产登记委托书和借条的真实性没有异议，借条是立城公司让我写的，但我没有拿现金，借的钱是立城公司用来交我房屋税费的，我不承认是借款；对于证明，我认为不能成立，在购房合同里没有说明，立城公司于2013年12月31日将房屋交付给亿立公司肯定也存在违约，说明亿立公司的欺诈行为。
以上事实，由周耀强提供的购房合同（复印件）、交房款发票（复印件），立城公司提供的商品房现售前与交付使用备案通知书及现售备案查询、交房通知书及邮戳底单、委托经营管理协议、房产登记委托书、借条、证明，以及当事人的陈述等证据予以佐证。
原审原告周耀强的诉讼请求为：1、解除双方之间的商品房买卖合同，立城公司退还购房款156314元；2、立城公司按照合同第九条第1款第（2）项的约定支付违约金；3、立城公司根据法律规定自周耀强交付房款之日起至判决生效之日止、按照银行整存整取存款利率支付利息。
原审法院认为：周耀强与立城公司之间的商品房买卖合同依法成立并发生法律效力，双方均应按约全面履行自己的义务。本案双方当事人争议的主要问题为立城公司是否因迟延交付案涉房屋而致合同解除。原审法院认为，立城公司交付案涉房屋的日期应为2013年12月31日，其并不构成逾期交房而致合同解除，理由如下：1、根据立城公司提供的交房通知书及其邮寄底单，立城公司已于2014年1月1日向周耀强发出书面交房通知，告知周耀强交付案涉房屋的具体时间为2014年1月18日至1月31日；虽然周耀强称其未收到该通知书，但未收到该通知书的原因系周耀强在双方的商品房买卖合同中所确认的地址发生变更且周耀强未及时将变更后的地址告知立城公司，故原审法院认为立城公司已向周耀强履行书面通知办理房屋交付手续之义务。2、根据周耀强与案外人亿立公司签订的委托经营管理协议书，周耀强已将案涉房屋2013年12月31日至2023年12月30日期间的使用权和经营权全权委托予亿立公司，作为上述期间案涉房屋的实际使用人，亿立公司出具证明认可其已于2013年12月31日接收了案涉房屋，该接收行为并不有损周耀强的利益，应予以认可。3、根据双方之间的买卖合同及立城公司提供的商品房现售前与交付使用备案通知书，立城公司的主要义务是将取得商品房交付使用备案文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且案涉房屋于2013年11月已符合现售及交付使用条件，至于案涉房屋何时真正投入使用应取决于周耀强所委托经营管理该房屋的亿立公司，周耀强将亿立公司工厂店开业的日期视为立城公司交付案涉房屋的日期显然不当。4、立城公司实际交付案涉房屋的日期晚于合同约定交房日期一天，且其向周耀强发出交房通知书的时间亦在房屋交付之后，其行为固然存在瑕疵，但立城公司交房的日期并没有超过双方合同约定的交房日期90日，根据双方之间商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定，合同解除的条件并未成就，周耀强不能以此主张合同解除。故，原审法院对周耀强要求解除双方当事人之间于2012年10月9日签订的商品房买卖合同之主张不予支持；同时，周耀强基于上述合同解除而要求立城公司返还购房款并支付违约金的主张，原审法院亦不予支持。另，周耀强要求立城公司支付利息的主张于法于约均依据不足，原审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回周耀强的诉讼请求。案件受理费3426元，由周耀强负担。
上诉人周耀强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院没有以商品房买卖合同为依据审理案件，而是采信立城公司未能寄到的不合理的交房通知书，判决我败诉。2、如果立城公司没有违约行为，为何向亿立公司支付属于我的违约金。3、亿立公司接收房屋后为何迟迟不开业经营，亿立公司在经营托管管理时也应当遵循商品房购买合同。亿立公司没有诚意，我不能将房屋交由其继续托管。立城公司与亿立公司均存在违约，应受法律制裁。4、原审判决承认了“现售交房”与“交房使用”存在很大差别，但其最终判决却与该认定相矛盾。5、我不能认可太仓市住房和城乡建设局已备案的房源，也不能认可没有收到的交房通知书。立城公司在没有取得备房许可证时就已经向社会售房，在达不到合同上所写的“交付使用”条件时向住建部门注册备案属于欺骗。综上，原审判决自相矛盾，请求二审法院依法对本案重新审理。
被上诉人立城公司辩称：1、我公司已按约履行了房屋交付的义务；2、涉案房屋在交付时已具备了交付条件；3、周耀强所述的我公司支付违约金给案外人亿立公司的主张无事实依据；4、原审判决书所查明的事实清楚，证据充分，适用法律正确。因此周耀强的诉讼请求应予以驳回。
二审经审理查明，周耀强（买受人）与立城公司（出卖人）签订的商品房买卖合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：出卖人据实向买受人补偿装饰、设备差价，若出卖人采用其他品牌、型号或类别，但价格高于本合同附件三约定的标准，出卖人则无需承担违约责任。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人退房，出卖人在30天内将买受人已付房款归还并支付已付款的银行同期活期利息。买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但违约金适用的累计总金额不超过已付房款的百分之一。”附件三约定装饰、设备标准为：1、外墙：东、南立面为铝板幕墙，2、内墙：轻质材料分隔墙，3、顶棚：砼原结构，4、地面：公共部位地砖，5、门窗：塑钢窗、钢质卷帘门，6-8项厨房、卫生间、阳台未注明标准，9、电梯：巨力或同等品牌，10、其它：楼面（毛坯）、给排水（公共卫生间）、强弱电系统、预埋电话管、宽带接口。附件四合同补充协议第六条约定：“买受人接到出卖人交房通知后需准备好买受人办理房地产权证所需的全部资料并在交房当日提供给出卖人。根据需要买受人须会同出卖人到房地产管理部门办理买受人的房地产权证。由于买受人的原因未能办理交房及房地产权证手续，一切后果由买受人承担。”
二审中，周耀强认为其曾在2014年至房屋现场查看，当时房屋尚在装修，不符合合同第十三条约定，不能交付使用，只有装修完毕经检验合格后才符合交付使用的条件，且立城公司未为其办理房屋产权登记手续，故依据合同第九条、第十五条的约定，其有权解除合同。立城公司认可涉案商品房相应产权尚未登记在周耀强名下。立城公司认为办理产权登记需要周耀强提交单身证明，周耀强一直未提交，导致产权登记未能办理。周耀强陈述其现场查看时认为房屋状况不符合合同约定，故未向立城公司主张交付房屋及办理产权登记。对于2014年涉案房屋的状况，周耀强未提供证据证明。
二审中，立城公司提供太仓市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证【太（2012）预准字第029号】一份，载明：“经审查核定，由立城公司开发经营的亿立商贸城商品房屋，符合预售条件，准许由立城公司在房地产交易市场进行预售”，房屋幢号为一期B区，用以证明涉案商品房所在的亿立商贸城一期B区在2012年7月23日已经批准预售。周耀强质证认为不应该有预售许可证，立城公司在房屋打地基时就开始对外出售，其购买涉案房屋时刚建好30%，大概在2008年立城公司就已经在昆山、上海等地进行销售活动，立城公司构成诈骗。周耀强陈述其购买房屋时没有看到预售许可证、也没有注意审查立城公司是否有预售许可证。
以上事实，由商品房买卖合同、商品房预售许可证及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案的争议焦点在于周耀强是否享有合同解除权。周耀强认为立城公司逾期交房超过90日，未按照合同约定时间为其办理产权登记，构成违约，根据合同约定其有权解除合同要求退房。对于立城公司是否构成逾期交房，立城公司已经提供证据证明其于2013年11月获得房屋交付备案通知书，符合交付使用条件。立城公司于2013年12月31日向周耀强委托的房屋经营管理人亿立公司交付了涉案房屋，并于2014年1月1日向周耀强发出交房通知。交房通知未能送达是由于周耀强在合同上预留的地址错误，不能归责于立城公司，立城公司已经尽到了交房的通知义务，虽然其向亿立公司交付房屋的时间以及其通知的交房时间未严格遵守合同约定存在瑕疵，但其逾期的时间并未超过90日，根据合同第九条的约定，周耀强不享有合同解除权。周耀强认为立城公司通知交房时涉案房屋尚未装修，不符合交付使用的条件，但双方在商品房买卖合同中并未约定对涉案房屋进行装修，附件三约定的装修、设备标准也是一般毛坯房屋标准，周耀强未能举证证明立城公司通知交房时涉案房屋状态不符合合同附件三约定的标准，且合同中对于装修、设备标准不符合约定的违约责任约定为立城公司按实补足差价，并未赋予周耀强合同解除权。综上，周耀强依据逾期交房要求解除合同并无事实依据，本院不予支持。
对于产权登记的办理，根据合同第十五条约定，如因出卖人原因导致产权登记未能按期办理，出卖人可以选择是否退房。产权登记手续的办理需要买受人与出卖人的配合，本案中，由于周耀强预留地址错误导致交房通知未能送达，周耀强未能在立城公司通知的期限内办理交房及产权登记手续，在2014年现场查看时周耀强也未要求立城公司为其办理产权登记手续，故产权登记未能按期办理的责任不能归咎于立城公司，周耀强要求解除合同不符合合同约定，本院不予支持。
周耀强上诉认为立城公司向案外人亿立公司支付了违约金，立城公司不予认可，周耀强也未提供证据证明，对该主张本院不予采信。亿立公司接收房屋后，由其根据委托经营管理协议书管理、使用涉案房屋，其在管理过程中是否存在违约行为不属于本案审理范围。原审判决中记载的“‘现售交房’与‘交房使用’存在很大差别”系周耀强的质证意见，并非原审法院的认定，原审判决并无矛盾。立城公司已经提供证据证明周耀强购买涉案房屋时，其已经获得相应的房屋预售许可，其对外出售房屋并无不当。周耀强认为立城公司在2008年时已经开始出售房屋未能提供证据证明，本院不予采信。
综上，上诉人周耀强的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3426元，由上诉人周耀强负担，本院予以免除。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年二月十九日
书 记 员 张维雯