广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8877号
上诉人（原审原告）：刘凤岚，女，汉族，1984年12月11日出生，住所地：广东省江门市蓬江区。
委托代理人：许龙，广东德崇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戴婉荣，女，汉族，1985年11月2日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：仝骅，广东文功律师事务所律师。
委托代理人：裴芸，广东文功律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（原名称为深圳市中联地产置业顾问有限公司）。住所地：广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A。组织机构代码：74124718-2。
法定代表人：杜欣。
委托代理人：罗思凯，系该公司员工。
上诉人刘凤岚因与被上诉人戴婉荣及原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘凤岚的上诉请求：撤销原判决第二项，改判戴婉荣向刘凤岚双倍返还定金54万元，并由戴婉荣承担本案一、二审诉讼费用。
上诉理由：一、戴婉荣系涉案交易违约方。根据双方合同的约定，卖方需于签订合同后五日内向原按揭银行申请提前还款。但卖方在房价上涨后意图毁约，一直拖延履行该义务，直到2015年5月29日才向银行按揭银行申请提前还款。合同明确约定买卖双方需于2015年7月6日前需办理银行首期款监管，2015年7月4日在中介方以及刘凤岚多次催促下，戴婉荣一再声称自己只有每个周三（7月8日也是周三）下午四点半后才有时间，因刘凤岚无法在戴婉荣要求的固定周三下午四点半办理资金监管，戴婉荣也一直不同意刘凤岚提出的其他时间，刘凤岚与戴婉荣一直未能办理资金监管手续。2015年7月6日之后的贷款利率已经由3.75%上浮到5.4%。2015年8月3日，刘凤岚通过律师发函戴婉荣，通知因戴婉荣根本违约，刘凤岚解除房屋买卖合同，并要求戴婉荣承担违约责任。二、一审判决认定事实错误，涉案交易无法继续进行的原因系戴婉荣在房价暴涨后意图违约，拒不履行己方义务所导致。刘凤岚与戴婉荣签订房屋买卖合同后，因深圳市房价剧烈波动，涉案房产价格在短时间内猛涨，戴婉荣一直拖延办理申请提前还款赎楼手续，对于居间方以及刘凤岚催促履约的要求多次置之不理，在2015年7月6日办理银行资金监管义务届满之前，戴婉荣拒绝按期去办理资金监管，在明知刘凤岚7月8日（也是周三）没有办法去做资金监管情况下，仍然强硬声称自己只有周三下午四点半后才有时间去做资金监管。在戴婉荣所要求的时间里，实际上相关银行基本上已经临近下班，根本无法在戴婉荣要求的时间里完成相关手续。戴婉荣既不同意居间方提出的委托代理人到场的方式解决，也不同意双方各自签署资金监管协议，戴婉荣的行为毫无履约诚意，已经构成违约。三、一审判决认定刘凤岚与案外人签订合同主体变更书另行购房导致本案房产交易无法继续履行属于认定事实错误。戴婉荣一直拒不配合履行资金监管义务，刘凤岚为避免损失的扩大，在2015年7月6日，刘凤岚与未婚夫（罗文）经过协商将原本罗文购买的房产（罗文在当时不具备购房资格，但罗文与卖方已经协商一致后续由罗文兄长名义购买该房产），通过与案外人姜敬青签订合同变更主体书的方式由自己来履行该交易，刘凤岚对该笔交易的履约行为并不必然导致涉案房产的交易目的无法实现，而戴婉荣拒不配合履约的行为才是导致合同解除的根本原因。四、一审判决通过刘凤岚与男友罗文部分银行账户余额推断认定刘凤岚不具备履约能力，缺乏事实依据。刘凤岚是否具备履约能力并不能通过法院所认定的部分银行账户流水确定，甚至刘凤岚自身银行流水不足以办理资金监管，也不代表刘凤岚无法通过亲友筹措资金履行资金监管义务，涉案房产交易价格为135万，扣除刘凤岚已经支付的30万元定金，仅余105万元，刘凤岚完全具备履约的经济能力。恳请二审法院依法查明事实，改判支持刘凤岚的诉求。
被上诉人戴婉荣答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法，请求二审法院维持原审判决。
刘凤岚的一审诉讼请求：1、戴婉荣返还超过房地产购买价20%部分定金3万元；2、戴婉荣双倍返还定金54万元；3、戴婉荣承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：位于深圳市南山区桃园路前海金岸大厦金硕阁2506房于2012年8月17日登记在戴婉荣名下，产权100%，房地产证号：深房地字第××号，建筑面积为28.44平方米。
2015年5月16日，刘凤岚（买方）与戴婉荣（卖方）签订《房产买卖合同》一份，约定：卖方将涉案房屋以135万元的价格转让给买方；买方同意在签署本合同时向卖方支付定金2万元，签订合同后9日内再支付定金28万元；买方须于2015年7月6日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行数额为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议，买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房屋设有抵押，卖方应在签订本合同后5日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；相关税费全部由买方承担；涉案房屋未附有租赁合同；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；备注：1、卖方在银行供楼没有逾期，否则多出的费用由卖方承担，卖方自己赎楼，赎楼所产生的费用由买方承担（具体金额以票据为准）；2、房产证信息以房产证为准。及其它内容。
刘凤岚于2015年5月16日和2015年5月22日分别支付了定金2万元和28万元，共计30万元。原审庭审中，各方确认2015年5月25日第三人将定金中29.5万元转付戴婉荣，另外5000元作为交房保证金委托在链家地产公司处。
刘凤岚在签订涉案合同时非深圳户籍，且于2015年6月份在深圳缴纳的社保期限才连续满一年，此时刘凤岚才具备在深圳购买一套房屋的资格。戴婉荣于2015年5月29日向银行申请办理涉案房屋的赎楼手续，6月初戴婉荣将房产证原件赎出。根据微信记录显示，2015年7月4日，链家地产公司通知刘凤岚、戴婉荣于7月6月办理资金监管，戴婉荣向链家地产公司明确表示7月8日才有时间做资金监管，后从7月18日至30日，刘凤岚、戴婉荣仍通过微信协商办理涉案房屋首期款资金监管的事宜。
2015年5月25日，刘凤岚的男朋友罗文（买方）与姜敬青（卖方）签订了一份购买诺德假日花园一套房屋的买卖合同，约定6月29日前办理资金监管，因罗文无购房资格，三方于2015年7月6日签订变更买方主体确认书，买方由罗文变更为刘凤岚，刘凤岚与姜敬青于当日办理了该房屋的首期款资金监管，7月15日诺德假日花园的房屋过户至刘凤岚名下，9月10日刘凤岚将其户口迁入深圳，10月26日办出户口本。
一审法院经审理认为：刘凤岚、戴婉荣双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方均应按照该合同的约定履行义务。
本案中，戴婉荣虽没有在2015年7月6日前配合办理首期款资金监管手续也没有在签订合同后5日内向原按揭银行申请提前还款，但其明确表示愿意在7月8日配合刘凤岚办理首期款资金监管手续，且戴婉荣于2015年5月29日向银行申请办理涉案房屋的赎楼手续，并于6月初将房产证原件赎出。然，2015年6月份刘凤岚才获得在深圳购买一套房屋资格的情况下，除购买涉案房屋外还另行购买了诺德假日花园一套房屋，于7月6日办理了诺德假日花园房屋的首期款资金监管，并7月15日将诺德假日花园的房屋过户至其名下。综上，戴婉荣虽有违约行为，但该违约行为并不会导致本案合同目的无法实现，然而刘凤岚在仅有购买一套房屋资格的情况下却签署了两份买卖合同，且主动积极地履行了非涉案合同，最终导致本案的买卖合同目的无法实现，因此刘凤岚的行为构成根本违约。根据合同法的相关规定，刘凤岚无权解除本案的买卖合同，亦无权要求戴婉荣双倍返还定金，故对于刘凤岚诉请戴婉荣双倍返还定金54万元的请求，一审法院不予支持。关于刘凤岚诉请求戴婉荣返还其多支付的定金3万元，鉴于戴婉荣已向一审法院另行起诉要求没收刘凤岚已支付的定金，可视为戴婉荣要求解除合同，根据法律的相关规定定金为合同标的额的20%，本案中涉案房屋价格为135万元，双方对于定金的约定最高额度为27万元，合同解除后戴婉荣继续占用刘凤岚多支付的3万元无法律依据，戴婉荣应予以返还，故对于刘凤岚的该项诉求，一审法院予以支持。为减少各方当事人的诉累，戴婉荣返还刘凤岚25000元，托管于链家地产公司处的5000元由链家地产公司直接返还刘凤岚。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决：一、戴婉荣应于判决生效之日起十日内返还刘凤岚超过涉案房屋购买价20%部分的款项3万元（其中戴婉荣返还25000元，链家地产公司返还5000元）；二、驳回刘凤岚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4750元，保全费3370元，共计8120元，由刘凤岚负担7693元，戴婉荣负担427元。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。根据双方及链家地产公司经纪人员之间的微信聊天记录及各方在诉讼过程中的陈述，就各方协商办理资金监管时间的具体经过，本院补充查明以下事实：2015年7月4日，链家地产公司经纪人员与买卖双方预约2015年7月6日（合同约定的办理资金监管的最后一日）一起到银行办理资金监管手续，戴婉荣7月6日没空，要求改到7月8日，并表示每周只有周三才有空，刘凤岚7月8日没空。2015年7月13日，链家地产公司经纪人员再次与双方预约办理资金监管的时间，刘凤岚男友罗文表示周三出差不在深圳。2015年7月18日，戴婉荣提出下周三（7月22日）下午四点半一起办理资金监管，刘凤岚称周二周三都在出差，提出周四一起去办理，戴婉荣表示周四没空，双方同意等戴婉荣下周出差（出差两周）回来再约时间。2015年7月29日，戴婉荣通知买方其次日回深圳。罗文问“明天周四哦，您什么时候有空呢？”戴婉荣提出7月31日（周五）下午办理，刘凤岚表示7月31日不在深圳，无法办理，同时问戴婉荣下周几在深圳，双方约定下周四即8月6日一起办理资金监管，但未明确具体时间。罗文表示由于其和刘凤岚在外出差，周末才能确定下周办理资金监管的时间，戴婉荣要求8月3日前必须确定办理资金监管的具体时间，并表示如果下周不做监管，就会发律师函。罗文认为戴婉荣不同意7月6日办理资金监管，已经违约在先。刘凤岚提出7月31日回深圳后约戴婉荣面谈沟通，戴婉荣不同意面谈。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。刘凤岚在本案中起诉要求双倍返还定金，戴婉荣也在另案中起诉要求没收定金，双方的以上诉求已经包含了解除合同的意思，涉案房屋买卖合同已经终止。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为双方是否全面履行了配合办理资金监管手续的合同义务，涉案合同未能继续履行系因哪一方的违约行为导致，刘凤岚是否有权要求双倍返还定金。
合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，合同约定应当在2015年7月6日前办理资金监管，双方均应当积极配合办理该项手续。从本案查明的事实来看，双方虽然一直在协商办理资金监管的时间，但因都有出差不在深圳等原因，直至2015年7月底仍未约好办理手续的时间。从双方的微信聊天记录来看，双方虽未拒绝办理资金监管，但在协商办理时间过程中互不相让，不愿迁就对方提出的时间，导致资金监管迟迟未能办理。在办理资金监管手续方面，双方均未尽到协助义务，均有违约行为。涉案合同未能继续履行系因双方的违约行为导致。
合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在本案中，合同未能继续履行系因双方的违约行为导致，双方应当各自承担相应的责任。戴婉荣应当将收取的30万元款项（包括定金27万元）退还给刘凤岚（其中5000元交房保证金由链家地产公司退还）。刘凤岚要求双倍返还定金，依据不足，应予驳回。
综上，上诉人刘凤岚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1002号民事判决第二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1002号民事判决第一项为：戴婉荣应于本判决生效之日起十日内向刘凤岚返还款项30万元（其中5000元交房保证金由深圳链家房地产经纪有限公司直接返还给刘凤岚）；
三、驳回刘凤岚的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4750元，财产保全费3370元，二审受理费9200元，由刘凤岚和戴婉荣各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 陈明亮
审判员 路德虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十月十一日
书记员 陈艳华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。