北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2195号
上诉人（原审被告、反诉原告）孟祥福，男，1962年7月17日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曹雪松，男，1958年4月23日出生。
委托代理人唐凤兰（系曹雪松之妻），1966年2月24日出生。
委托代理人张海龙，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
上诉人孟祥福因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第04108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，曹雪松起诉至原审法院称：2010年3月4日，我与孟祥福签订房屋院落租赁合同，孟祥福将位于北京市房山区×××84号甲占地约2亩的院落及院内所有房屋租与我使用，租期10年。前两年租金12000元，两年后将此院全部交给我使用（包括院里所有房屋）租金每年30000元，两年期满孟祥福不但没有履行合同约定，没有将此院与院中所有房屋腾与我使用，还以各种手段无故干扰我的正常使用，从起初的断水断电，阻止工人建房，到后来的强锁大门，致使我无法正常生产生活，造成我极大损失。我于2012年起诉至人民法院，要求其履行合同，于2012年6月开庭审理，孟祥福当庭表示无法履行合同，于是我撤诉，再次起诉要求解除合同，但孟祥福又表示愿意继续履行合同，法院判决合同有效，继续履行，我也及时交付了2012年至2014年的租金，孟祥福接收了房屋租金，仍没有把此院落及院中所有房屋全部腾清交给我使用，继续居住在里面，甚至接到法院判决书后，继续违约，把原有的大门改小，门房通往厕所的路用砖给堵死，门房通往院中的小门也给锁上，无法进出，院墙拆除。在我租赁的院内建房致使我损失不断，至今无法正常使用。故诉至法院请求：1、解除我与孟祥福于2010年3月4日所签订的租赁合同；2、要求孟祥福赔偿我经济损失125442元；3、要求孟祥福返还租金60000元；4、要求孟祥福返还我八架人字坨、钻床一台、玻璃车一辆、玻璃案板一个、红机砖3000块。
孟祥福答辩并反诉称：曹雪松所述与事实不符，不同意曹雪松的诉讼请求。我一直在履行合同。断水断电是因为曹雪松不交水费、电费。而且现在水与电曹雪松一直正常使用。我拆除院墙是因为盖房，而且盖房是在院落以外所盖，曹雪松没有权利指责我。我大门改小是我自己的规划，不影响曹雪松的进出。合同没有规定院内的所有房屋归曹雪松使用，只是说20间房归曹雪松使用。现在曹雪松一直使用着20间房，也一直生产着。我锁大门是因为曹雪松不交租金。应该于2012年3月15日交租金，曹雪松没有交，我才于2012年3月16日锁的大门，于2012年3月24日，曹雪松报警，然后我就把大门打开了，因此我没有违约。地方曹雪松一直使用着，因此我无法返还租金。我没有影响曹雪松正常生活及生产，我没有给曹雪松造成损失。2010年3月4日，我与曹雪松签订《房屋院落租赁合同》。租期为2010年3月15日起至2020年3月14日，每年3月15日前支付租金。在履行合同过程中，曹雪松两次将我诉至法院，要求解除合同，房山法院判决驳回曹雪松的诉讼请求，北京市第一中级人民法院（下称一中院）判决驳回曹雪松上诉，维持原判。现基于同一份合同，曹雪松以同一诉讼请求、同一事实理由再次诉至法院，违反了我国一事不再理的法律原则，法院就本案不应再行处理，曹雪松应当根据两审判决结果，继续履行双方租赁合同。根据双方签订的《房屋院落租赁合同》，曹雪松交纳租金的日期是每年的3月15日之前，但曹雪松自2013年3月16日起，已拖欠租金4万元，应予补齐，并支付相应利息。曹雪松使用涉案房屋院落期间，欠付水电费已达7000余元，应当及时交纳结清。反诉请求：1、判决双方继续履行2010年3月4日签订的《房屋院落租赁合同》；2、判决曹雪松补交2013年至2014年拖欠租金1万元；3、判决曹雪松交纳欠付的2014年至2015年的租金3万元；4、判决曹雪松支付利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；5、判决曹雪松结算清其使用的水电费7000元。
针对孟祥福的反诉，曹雪松辩称：不同意反诉请求，因双方在2010年签订合同后，我只租用了2年，2年后孟祥福违约致使合同无法履行，所以我才提起诉讼，且在2012年的法院判决中已经认定孟祥福存在违约，判决后孟祥福一直未能改正，造成租赁合同的履约不能，所以我才提起本次诉讼，请求法院依法驳回孟祥福的反诉请求。
原审法院经审理确认：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孟祥福与曹雪松签订的《房屋院落租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年曹雪松为要求解除合同及赔偿损失以孟祥福违约并未腾空房屋，且切断了水电，并反锁大门，造成无法正常生产、生活曾诉至法院，法院审理后认定：孟祥福并未腾空房屋，且切断了水电，并反锁大门，造成曹雪松生产、经营上的不便等行为虽构成违约，但孟祥福在该案庭审中明确表示希望继续履行合同，且可以在曹雪松交付租金后立刻腾出18间房屋供曹雪松使用，表明其存在继续依约履行的意愿，孟祥福的行为并未导致合同目的实现不能。认定曹雪松不存在法定合同解除权，故判决驳回曹雪松的诉讼请求。孟祥福上诉后，一中院经审理后判决驳回上诉，亦维持原判。但一中院判决后，双方关系并未改善，曹雪松未交纳全部租金，孟祥福也未将全部房屋及新建大门的门禁卡交付曹雪松，致使双方合同目的仍不能实现，故双方签订的合同应予解除。曹雪松要求解除合同，法院予以支持。孟祥福认为应继续履行合同的抗辩意见，本院不予采信。因生效判决已经认定孟祥福构成违约，故孟祥福应承担违约责任并赔偿曹雪松的损失，曹雪松要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持；孟祥福反诉要求继续履行合同以及要求曹雪松交纳2012年3月以后拖欠的租金并赔偿利息损失的反诉请求，法院不予支持。因合同约定合同期满后，曹雪松所建厂房、车间，可以拆走，也可以作价归于孟祥福。故对于曹雪松要求赔偿的所建彩钢房损失，法院参照彩钢房价值的评估结论以及根据双方合同约定，酌定孟祥福赔偿曹雪松建房损失3万元后，曹雪松仍可将所建彩钢房拆走以及运走放置租赁场地内的8架人字坨、钻床1台、玻璃车1辆、玻璃案板1个。曹雪松要求赔偿的因不能正常使用房屋造成的其他损失，证据不足，法院不予支持。因与曹雪松签订合同的刘×1可正常使用部分房屋，故曹雪松要求退还刘×1直接交给孟祥福的租金6万元，法院不予支持。曹雪松要求返还红机砖3000块的证据不足，法院不予支持。曹雪松在2012年3月以前正常租赁使用产生的水电费，曹雪松应向孟祥福交纳。孟祥福要求曹雪松交纳电费的请求予以支持，具体数额依据电费收据确认。孟祥福未提供关于产生水费的证据，要求曹雪松支付水费法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月18日判决：一、解除曹雪松与孟祥福于二○一○年三月四日签订的《房屋院落租赁合同》；二、孟祥福于判决生效后七日内赔偿曹雪松房屋损失三万元；三、曹雪松于判决生效后七日内将位于北京市房山区琉璃河镇洄城村村北租赁院落所建彩钢房全部拆走并将放置在院内的八架人字坨、钻床一台、玻璃车一辆、玻璃案板一个运走；四、曹雪松于判决生效后七日内给付孟祥福电费六千四百一十二元七角；五、驳回曹雪松的其他诉讼请求；六、驳回孟祥福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孟祥福不服，上诉至本院称：我采取断水电、未腾房屋的直接原因是曹雪松违约在先，曹雪松未按时交纳2012年3月15日后的房屋租金，也不交纳2011年4月13日后的电费，我多次催告，曹雪松仍不履行，上述行为仅仅是出于降低自身损失的行为，不应认定违约；我没有反锁大门，我将大门钥匙给案外人刘×1了，刘×1给曹雪松，曹雪松不要钥匙，曹雪松能出能进；我对原审法院的评估不予认可，同意原判第三、四项，要求撤销原判第一、二项，改判支持我要求继续履行租赁合同及要求曹雪松支付2012年3月以后至2016年1月1日之前的欠付租金2万元的反诉请求，同时改判驳回曹雪松的全部诉讼请求。曹雪松同意原判。
经审理查明：孟祥福在北京市房山区琉璃河镇洄城村村北建有一处院落，院外有门房2间，院内西侧建有房屋18间。
2010年3月4日，孟祥福与曹雪松订立《房屋院落租赁合同》，约定：将孟祥福所有的位于琉璃河镇洄城村的一处院落（占地面积约2亩）及院内的20间房屋出租给曹雪松作为库房使用；约定租期为10年，自2010年3月15日起至2020年3月14日止；租期的前两年，曹雪松租用两间门房，内部有一间房屋，租金为每年12000元，两年后，院内所有的20间房屋归曹雪松使用，租金变为每年30000元；租金于每年3月15日前交纳；曹雪松可以在院内进行扩建厂房、车间，也可以出租，曹雪松所建房屋由其自行处置，租期届满后，曹雪松在院内所建房屋可以拆走，也可以经协商作价归于孟祥福。上述合同签订后，曹雪松于2010年7月14日支付了12000元房屋租金、2011年3月31日支付了2011年3月15日至2012年3月15日房租12000元、2011年4月13日支付了该日期之前的全部电费600元，孟祥福均书写了收据。
2010年4月，曹雪松在东院北侧建造彩钢房，孟祥福亦表示同意。
2012年3月4日，孟祥福拟定一份房屋院落租赁合同补充协议，约定该院落租期为8年，租金每年15000元，于每年3月15日前支付租金，该租金以15000元为基数，每两年递增30%，如不按规定交纳租金合同自动撤销，曹雪松拒绝签署该协议。
2012年3月15日，曹雪松与案外人刘×1签订房屋租赁合同，约定：曹雪松将其承租的房屋11间出租给刘×1；租金每年2万元；租赁期限自2012年3月15日至2015年3月14日，合同有效期为3年。合同签订后，刘×1已将租金直接给付了孟祥福，现租金已交至2015年3月。
2012年3月24日，曹雪松与孟祥福因水电费和使用范围问题发生争议，孟祥福切断该院落水电并将大门反锁，曹雪松即拨打“110”报警，北京市公安局房山公安分局琉璃河派出所出警进行了处理。孟祥福于当时并未腾空西院的18间房屋，曹雪松也未缴纳2012年3月15日以后的房屋租金（除刘×1交给孟祥福的租金外），也未交纳2011年4月13日之后至2012年3月24日的电费6412.70元。刘×1有院落的大门的门禁卡，房屋水电可正常使用。孟祥福在院落内南侧又新建了房屋4间。
经询，曹雪松与孟祥福均认可约定的使用场地面积虽然明确为2亩，但具体位置未有约定。原审法院于2012年10月15日进行现场勘验，曹雪松在东院北侧已经实际建有彩钢房并已经实际使用，曹雪松准备建造房屋的桩、柱亦位于东院。
经查，曹雪松曾以租赁合同纠纷为由对孟祥福提起诉讼，孟祥福提出反诉，双方分别于2012年6月5日向原审法院撤回起诉。2012年6月12日，曹雪松以孟祥福违约未全部交付房屋、断水断电、锁大门无法正常生产生活为由，再次将孟祥福诉至原审法院，要求：解除双方所签订的租赁合同；孟祥福赔偿经济损失138200元以及返还租金60000元。原审法院经审理后，认为孟祥福两年后并未腾空房屋，且切断了水电，并反锁大门，造成曹雪松生产、经营上的不便，其行为构成违约。但孟祥福的行为并未导致合同目的不能实现，曹雪松不存在法定合同解除权，于2012年11月1日作出（2012）房民初字第08896号民事判决，判决：驳回曹雪松的诉讼请求。上述判决后，孟祥福对该判决认定其违约不服提出上诉，一中院审理后，作出（2012）一中民终字第15391号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一中院终审判决后至今，孟祥福仍未将租赁院落门禁卡直接交付给曹雪松，曹雪松也未进入租赁的院落。
另查明，在曹雪松所建彩钢房内及彩钢房外有曹雪松的8架人字坨、钻床1台、玻璃车1辆、玻璃案板1个。
原审审理中，经曹雪松申请，原审法院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对曹雪松所建彩钢房的价值进行评估，结论为：涉案房屋重置成新价合计为49502元。
本院审理中，孟祥福申请证人刘×1、刘×2出庭作证。证人刘×1称：我与曹雪松有租赁合同关系，孟祥福将大门钥匙给了我，我去良乡找过曹雪松，但没找到；曹雪松来院落拿过两次东西，我儿子刘×2给开的门；我没有亲自给过曹雪松钥匙，就是曹雪松来，我给他开过门。证人刘×2称：曹雪松来取东西，我给开的门；我没有给曹雪松过钥匙；我不知道刘×1给没给曹雪松钥匙。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋院落租赁合同》、民事裁定书、原审法院（2012）房民初字第08896号民事判决、一中院（2012）一中民终字第15391号民事判决书、刘×1提交的房屋租赁合同、收条、谈话笔录、现场照片、评估报告、收据、证人证言等在案佐证。
本院认为：曹雪松与孟祥福签订的《房屋院落租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因生效判决认定孟祥福在与曹雪松签订租赁合同后并未腾空房屋，且切断了水电并反锁大门，造成曹雪松生产、经营上的不便等行为，构成合同违约，在上述案件的一审审理期间，因孟福祥表示希望继续履行合同，且可以在曹雪松交付租金后立刻腾出房屋给曹雪松使用，故原审法院没有支持曹雪松要求解除租赁合同的诉讼请求。虽孟祥福对原审法院认定其违约不服上诉至一中院，但一中院经审理后判决驳回孟祥福的上诉，维持了原审法院的一审判决。上述案件生效后，孟祥福仍未将房屋腾空交付给曹雪松，亦未将大门钥匙给付曹雪松，致使曹雪松签订租赁合同的租赁目的无法实现，孟福祥应对曹雪松承担相应的违约责任。故对曹雪松要求解除租赁合同并赔偿其损失的诉讼请求，本院予以支持。关于损失数额，原审法院依据评估鉴定结论，酌情确定赔偿数额为3万元，并无不妥。孟福祥上诉要求继续履行租赁合同并要求曹雪松交纳2012年3月以后至2016年1月1日之前的欠付租金2万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院无法支持。
另，孟福祥上诉称其将大门钥匙给案外人刘×1了，刘×1给曹雪松，曹雪松不要钥匙，并申请证人刘×1、刘×2作证，但证人刘×1称其没有亲自给过曹雪松钥匙，就是曹雪松来，给曹雪松开过门；证人刘×2称其没有给曹雪松过钥匙，也不知道刘×1给没给曹雪松钥匙，故上述证人证言均无法证实孟祥福的此项主张，孟祥福除上述证人证言外，亦未提交其他证据证明其主张，故对孟祥福的该项陈述，本院不予采信。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费3000元，由曹雪松负担1000元（已交纳），由孟祥福负担2000元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。
一审案件受理费2004元，由曹雪松负担1680元（已交纳），由孟祥福负担324元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费487.50元，由曹雪松负担66元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由孟祥福负担421.50元（已交纳）；二审案件受理费300元，由孟祥福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
代理审判员 郭 融
二〇一六年四月二十日
书 记 员 刘梓晨