上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15103号
原告(反诉被告)：上海晶闽实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：游志平，总经理。
委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海恒发实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：张开苗，负责人。
被告：张开苗，男，1967年5月2日生，汉族，住福建省南安市。
被告：上海瑞磊实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张开苗，负责人。
三被告共同委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
第三人：上海舟润实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：董某某，总经理。
委托诉讼代理人：沈建峰。
第三人：林伙金，男，1964年4月15日生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：李良清，上海元才律师事务所律师。
原告上海晶闽实业有限公司(以下简称“晶闽公司”)与被告上海恒发实业有限公司(以下简称“恒发公司”)、张开苗、上海瑞磊实业有限公司(以下简称“瑞磊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告恒发公司提出反诉，本院依法受理后，于2016年12月1日就本、反诉公开开庭进行了合并审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年2月21日再次公开开庭进行了审理。嗣后，依照原告的申请，本院依法追加上海舟润实业有限公司(以下简称“舟润公司”)作为第三人参加本案诉讼。本案于2017年6月13日再次公开开庭进行了审理。为查清本案事实，本院依职权追加林伙金作为第三人参加本案诉讼。本案于2017年7月17日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿琼君、焦君玲，三被告的共同委托诉讼代理人李莉、林梓琳，第三人舟润公司的委托诉讼代理人沈建峰，第三人林伙金的委托诉讼代理人李良清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晶闽公司诉称，1.确认原告与被告恒发公司于2009年11月29日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告恒发公司支付原告自2010年3月1日至2017年1月31日止的房屋占有使用费2,957,652.77元(2010年3月1日至2012年2月28日期间，按照每天每平方米0.06元计算；2012年3月1日至2014年2月28日期间，按照每天每平方米0.04元计算；2014年3月1日至2017年1月31日，按照每天每平方米0.1元计算。共计4,018,828.77元，减去被告恒发公司已付1,061,176元，尚欠2,957,652.77元)；3.被告张开苗、瑞磊公司对上述第2项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：被告恒发公司为一人有限责任公司，被告张开苗为被告恒发公司的唯一股东。2009年11月29日，原告与被告恒发公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告恒发公司向原告承租位于本区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面，面积为22,364.1平方米的厂房。该合同对厂房情况、用途、租金标准及支付方式等均作了约定。上述租赁厂房系原告从第三人舟润公司处承租而来，再由原告转租给被告恒发公司。2010年1月9日，原告、被告恒发公司及第三人舟润公司签订《补充协议》一份，约定第三人舟润公司与原告同意被告恒发公司一次性买断租赁厂房，并将其拆除改造，被告恒发公司支付第三人舟润公司510万元赔偿其损失，并仍继续支付租金。其中，本应由原告支付给第三人舟润公司的租金不变，并由被告恒发公司代为支付，剩余租金由被告恒发公司直接支付给原告。期间，被告恒发公司的关联公司，即被告瑞磊公司一直实际占有使用租赁厂房。然，上述《补充协议》签订后，被告恒发公司一直未支付原告租金，故原告诉至法院，望判如诉请。
被告恒发公司、张开苗、瑞磊公司共同辩称，同意确认合同无效。原告无权向被告恒发公司主张相应房屋占有使用费，因为原告提供的租赁厂房已经拆除灭失，新建厂房的所有权属于被告恒发公司，被告恒发公司无须向原告支付房屋占有使用费。自2012年起，原告从第三人舟润公司处取得了租赁厂房所在土地使用权，与原告无关。因被告恒发公司不应承担支付房屋占有使用费之责任，故被告张开苗与瑞磊公司无须承担连带责任。另，原告主张房屋占有使用费已经超过一年的诉讼时效。原告主张的房屋占有使用费存在计算错误。
被告恒发公司提出反诉请求：判令原告返还已付的房屋占有使用费1,061,176元。事实和理由：被告恒发公司已经通过支付510万元向第三人舟润公司一次性买断租赁厂房，并对原有厂房进行拆除改造，新建厂房所有权归被告恒发公司所有。故原告无权向被告恒发公司主张房屋占有使用费。
原告晶闽公司针对被告恒发公司反诉辩称，不同意被告恒发公司的诉讼请求。被告恒发公司买断原有厂房，并不影响原告与其之间的房屋租赁合同关系，也不影响被告恒发公司向原告支付房屋占有使用费的合同义务。且被告主张返还房屋占有使用费已经超过诉讼时效。
第三人舟润公司针对本、反诉述称，不清楚《补充协议》的签订过程，因为在2010年之后，第三人舟润公司存在股权变更，故现在的第三人舟润公司实际控制人对当时的情况不了解。
第三人林伙金针对本、反诉述称，《补充协议》是第三人林伙金代表第三人舟润公司签订的。《补充协议》签订后，原告并未退出租赁合同关系，仍是第三人舟润公司将厂房出租给原告，原告再转租给被告恒发公司。被告恒发公司支付第三人舟润公司510万元后，其将厂房交给被告恒发公司改造，由被告恒发公司按照原告与第三人舟润公司约定的租金标准向第三人舟润公司支付相应房屋占有使用费。2010年底，第三人舟润公司股权发生变更，林伙金不再享有第三人舟润公司股权。故2011年后，被告恒发公司向第三人林伙金直接支付租金。对于原告与被告恒发公司之间的结算情况，其并不清楚。
经审理查明，2009年5月18日，原告(乙方)与第三人舟润公司(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于本区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面厂房出租给乙方使用，厂房使用面积为22,364.1平方米。合同第三条约定：“租赁期限为20年，即从2009年5月18日起至2019年5月18日止”。合同第四条第1款约定：“甲、乙双方约定，该厂房第一年至第二年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.20元；第三年至第四年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.26元；第五至第六年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.28元；第七年至第十年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.32元，第十年以后在新浜工业区的价格上优惠10%”。合同第八条第1款约定：“租赁期间，乙方在没有损害甲方利益的情况下，经甲方书面同意后，乙方方可将该厂房部分或全部转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等……”。
2009年11月29日，原告(甲方)与被告恒发公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，合同第一条第1款约定：“甲方出租给乙方的厂房坐落在本市松江区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面(以下简称‘该厂房’)。该厂房出租使用面积为22364.1平方米，其平面图见本合同附件(一)。”;合同第三条第1款约定：“租赁期限为19年，即从2010年3月1日起至2029年2月29日止。”；合同第四条第1款约定：“甲、乙双方约定，该厂房第一年至第二年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.26元，该厂房第二年至第四年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.30元，该厂房第五年至第六年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.38元，该厂房第七年至第十年每日每平方米使用面积租金为(人民币)0.42元，第十年以后按新浜工业区的价格优惠10%。”；合同第四条第2款约定：“租赁费实行先付后用，每半年交付一次，乙方必须在每年的2月1日与8月1日之前向甲方支付租金。”；合同第四条第3款约定：“为协助乙方发展，即从2009年12月1日起至2010年2月29日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金”。合同另对其他相关事项作了相应约定。
2009年12月7日，被告恒发公司向原告支付1,061,176元。
2010年1月9日，原告(乙方)与被告恒发公司(丙方)、第三人舟润公司(甲方)签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方将厂房转租给丙方。协议第二条约定，乙方应付甲方的租金按原合同支付的时间和价格，由丙方代替乙方直接支付给甲方。丙方应付的剩余部分租金，丙方直接支付给乙方；协议第三条约定，甲、乙双方同意丙方将原租赁的11栋厂房进行拆除并改造，丙方一次性买断原厂房，每栋厂房折价46.36万元，合计510万元赔偿甲方的损失，同时按付款的金额支付甲方后，方可对原来的厂房进行拆除改造(丙方签订合同后付款310万元后，甲方同意先拆除厂房，剩余200万元丙方开具期票于2010年6月30日支付给甲方。但丙方改造厂房过程中如需要办理有关审批手续的由乙方负责，甲方予以配合，改造厂房的一切费用均由丙方自己负责和承担，改造的厂房的一切费用均由丙方自己负责和承担，改造的厂房合同到期后，甲方继续出租丙方优先租赁)，丙方新建厂房归丙方所有，今后如遇政府拆迁，对其地面以上新建厂房及设施等的(补偿款)归丙方；协议第四条约定，到期租金按原合同中约定的，甲方与乙方的租金不变，由丙方直接支付给甲方，乙方和丙方之间转租约定的租金与补充协议无关，由乙方和丙方自行协商。协议第五条约定，丙方在租赁合同到期后享有优先承租权，如丙方未续租约，对丙方改造或建造的厂房，如甲方愿意购买一次性支付购买金，具体金额由甲丙双方协商确定，如协商未决，合同期满三个月内由丙方自行拆除，超出时间厂房归甲方所有。
另查明，第三人舟润公司成立于2007年11月7日，原股东为第三人林伙金及案外人陈某1。
2010年12月8日，第三人舟润公司与林伙金签订《资产转让协议》一份，约定舟润公司将其所拥有的位于本区新浜镇原陈堵鸡场的现属舟润公司所有的部分资产及100亩土地使用权以2,300万元的价格转让给林伙金。
2011年1月17日，第三人林伙金与案外人陈某1及董某某签订《股权转让协议》，约定林伙金将公司50%股权中的32%股权转让给陈某1，转让价款为1,472万元；将公司50%股权中的18%转让给董某某，转让价款为828万元。本案原告林伙金同意以公司现有的100亩土地使用权清偿上述2,300万元。协议另对其他事项作了相应约定。
2012年12月6日，第三人林伙金(乙方)与案外人上海新浜资产经营管理有限公司(甲方)签订《土地租赁合同》，约定甲方租赁给乙方土地100亩，用于企业生产经营活动。租赁期限20年，自2010年1月1日起至2030年12月31日止。租金每年每亩3,000元。协议另对其他事项作了相应约定。嗣后，双方又签订《补充协议》，对有关事项进行了补充。
再查明，2016年5月17日，案外人上海市松江区新浜镇陈某2村民委员会(以下简称“陈某2”)与被告恒发公司签订了《补偿协议》一份，载明：1、被告恒发公司原租赁使用陈某2区域内土地约92亩，实有房屋面积55,030平方米，另有附属生产办公用房6,856平方米，地上建筑物属被告恒发公司所有；2、案外人陈某2依照新浜镇人民政府《新浜镇集建区外建设用地减量化工作试行办法》的规定，结合实际情况，给予被告恒发公司适当补偿。具体补偿明细如下：(1)厂房、门面房：46,775,500元(55,030平方米×850元)；(2)附属房：5,142,000元(6,856平方米×750元)；3、停产、设备搬迁费：XXXXXXX元(55,030平方米×150元)；4、附属设施(用电装接)：1,130,000元(1,000KV×1,130元)。合计61,302,000元。协议另对其他事项作了相应约定。
案外人陈某2于2016年11月10日收回了包括本案原、被告之间《厂房租赁合同》项下租赁标的物在内的房屋及土地，并于2016年12月底拆除了全部房屋。
本院于2017年1月13日立案受理第三人林伙金作为原告起诉被告恒发公司、本案原告以及第三人舟润公司、上海市松江区新浜镇陈某2村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0117民初1518号。在该案中，第三人林伙金请求本院提出诉讼请求：1.判令被告恒发公司支付自2014年8月1日起至2016年12月31日止厂房占用使用费6,209,864.78元(按每日每平方米0.32元计算)；2.判令被告恒发公司支付自2014年1月1日起至2016年12月31日止22亩土地占有使用费425,920元(按每年每亩5,000元计算)；3.判令被告恒发公司赔偿拆除变压器损失1,130,000元、变压器房屋损失200,000元、拆除围墙损失300,000元；4.判令被告恒发公司返还自2009年11月1日起至2010年8月31日止的厂房占有使用费1,500,000元；6.判令本案原告对被告恒发公司的债务承担连带责任。目前，该案尚在审理中。
又查明，原告与第三人舟润公司、被告恒发公司之间的租赁标的物位于本区新浜镇白陈公路XXX弄XXX号厂房南面厂房未取得建设工程规划许可证等合法建造审批手续。
另再查明，被告恒发公司为自然人独资有限责任公司，唯一股东为被告张开苗。
审理中，第三人林伙金表示，被告恒发公司在签订《补充协议》后，向第三人舟润公司支付房屋占有使用费至2010年12月31日。2011年1月1日之后，被告恒发公司向第三人林伙金支付房屋占有使用费直至2014年7月31日。被告恒发公司表示不清楚其向两位第三人支付房屋占有使用费情况。
审理中，原告提供(2014)松民三(民)初字第700号2014年5月7日庭审笔录一份，证明被告恒发公司自认其与被告瑞磊公司是一家公司两块牌子。被告恒发公司对庭审笔录的真实性无异议，但认为被告恒发公司与被告瑞磊公司是两个独立的企业法人。
以上事实，有《厂房租赁合同》、《补充协议》、《土地租赁合同》、《资产转让协议》、股东会决议、及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，因本案租赁合同标的物即位于本区新浜镇白陈路XXX弄XXX号南面厂房未取得建设工程规划许可证等其它合法建造审批手续，故原告与第三人舟润公司之间的租赁合同，以及原告与被告恒发公司之间的转租合同均属无效。租赁合同无效，并不影响承租人、次承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案的争议焦点在于，第一，原告与被告恒发公司、第三人舟润公司于2010年1月9日签订《补充协议》后，被告恒发公司是否仍对原告承担支付房屋占有使用费义务？第二，原告主张的房屋占有使用费数额如何确定？第三，原告主张房屋占有使用费是否已经超过诉讼时效？第四，被告瑞磊公司、张开苗是否需要对被告恒发公司的责任承担连带责任？第五，被告恒发公司主张原告返还已付房屋占有使用费有无依据？
第一，根据三方签订的《补充协议》第二条约定，被告恒发公司代原告按照原告与第三人舟润公司之间约定的租金标准向舟润公司支付房屋占有使用费，被告恒发公司将应付的剩余租金直接支付给原告。按照该条约定，原告并未免除恒发公司支付剩余租金的义务。且按照一般常理，原告转租系为了赚取“租金”差价，三方签订《补充协议》后，原告并未获得其他利益即放弃“租金”差价，于理不合。
第二，被告恒发公司应向原告支付2010年3月1日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费差价。2016年11月11日之后，因租赁标的物被案外人陈某2收回，故被告恒发公司无需向原告支付房屋占有使用费差价。
根据原告与被告恒发公司之间的《厂房租赁合同》约定，第一、二年的租金标准为每日每平方米0.26元，第三、四年的租金标准为每日每平方米0.30元，第五、六年的租金标准为每日每平方米0.38元，第七至第十年的租金标准为每日每平方米0.42元。租赁期限从2010年3月1日开始起算。根据原告与第三人舟润公司之间《厂房租赁合同》约定，第一、二年的租金标准为每日每平方米0.20元，第三、四年的租金标准为每日每平方米0.26元，第五、六年的租金标准为每日每平方米0.28元，第七至第十年的租金标准为每日每平方米0.32元。租赁期限自2009年5月18日开始起算。据此，2010年3月1日至2011年5月17日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0.06元(0.06/天/平方米×22,364.1平方米×443天=594,437.78元)，2011年5月18日至2012年2月29日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0元，2012年3月1日至2013年5月17日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0.04元(0.04/天/平方米×22,364.1平方米×443天=396,291.85元)，2013年5月18日至2014年2月28日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0.02元(0.02/天/平方米×22,364.1平方米×287天=128,369.93元)，2014年3月1日至2015年5月17日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0.1元(0.1/天/平方米×22,364.1平方米×443天=990,729.63元)，2015年5月18日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0.06元(0.06/天/平方米×22,364.1平方米×288天=386,451.65元)，2016年3月1日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费差价为每日每平方米0.1元(0.1/天/平方米×22,364.1平方米×255天=570284.55元)。经计算，房屋占有使用费差价共计3,066,565.39元，被告恒发公司已支付1,061,176元，还应支付2,005,389.39元。
第三，无效合同的确认不适用诉讼时效制度，无效合同的法律后果处理适用诉讼时效制度，应从合同被确认无效时开始起算。被告恒发公司并未提供证据证明，在本案之前，其与原告之间的租赁合同已被法院确认无效。故原告在本案中主张确认合同无效，并主张合同无效的法律后果，并未超过诉讼时效。且，根据三方《补充协议》的约定，原告和被告恒发公司之间就“租金”差价的支付方式和支付期限并未作出约定，原告可随时要求被告恒发公司支付。被告恒发公司并未提供证据证明原告在本案之前曾向其要求支付“租金”差价，而被告恒发公司予以拒绝。故，对于被告恒发公司之诉讼时效抗辩，本院不予采信。
第四，被告瑞磊公司、张开苗是否需要对被告恒发公司的责任承担连带责任？被告恒发公司为一人有限责任公司，被告张开苗是其唯一股东，被告张开苗未能向本院举证以证明公司财产独立于其自己财产，依照我国公司法的相关规定，理应对期间的公司债务承担连带责任，故被告张开苗应对本案中被告恒发公司债务承担连带责任。但被告瑞磊公司与被告恒发公司系不同的独立企业法人，根据合同相对性原则，原告仅能向被告恒发公司主张承担合同债务，其主张被告瑞磊公司承担连带责任，没有法律依据。
第五，根据上文所述，被告恒发公司主张原告返还已付的1,061,176元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十二条第(四)项，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司与被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司于2009年11月9日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司截至2016年11月10日止的房屋占有使用费2,005,389.39元；
三、被告张开苗对上述第二项支付义务承担连带责任；
四、驳回原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司的反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26,883元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费7,175，合计诉讼费39,058元，由原告(反诉被告)上海晶闽实业有限公司负担4,006元(已付)，由被告(反诉原告)上海恒发实业有限公司负担35,052元(已付7,175元，余款27,877元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
二、《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。