山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3813号
原告（反诉被告）山东东德机电设备有限公司，住所地济南市。
法定代表人井乐东，董事长。
委托代理人ＸＸ白雪，山东业春律师事务所律师。
委托代理人杨臻，该公司员工。
被告（反诉原告）雷复香，女，1980年1月25日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人刘培勤，济南高新东盛法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）山东东德机电设备有限公司与被告（反诉原告）雷复香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东东德机电设备有限公司的委托代理人ＸＸ白雪、杨臻，被告（反诉原告）雷复香及其委托代理人刘培勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）山东东德机电设备有限公司（以下简称东德机电公司）诉称：2012年12月11日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租位于济南市市中区经二路220号地上一层商铺，并对租金数额、租赁期限、租赁房屋的装修或配置营业设施等进行了约定。被告承租房屋期间，该房屋的二层承租人存在严重的不当装修行为，但被告未及时将二层承租人的不当装修行为以及房屋受损的情况通知原告。原告认为由于被告未履行其对承租房屋的保管义务，导致房屋毁损并给原告造成了损失。2013年5月29日，被告以原告违约为由诉至法院，要求解除《租赁合同》，后经法院审理认定原告并未违反《租赁合同》的相关约定。被告违反《租赁合同》第十条第5款的约定，并拒不退还租赁房屋，给原告造成严重经济损失。为维护原告合法利益，故诉至法院，请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失380231元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）雷复香辩称：原告的诉讼请求没有法律依据及事实，应驳回原告的诉讼请求。2012年12月11日原、被告签订了租赁合同，合同约定由被告承租原告位于济南市市中区经二路220号一层商铺，但合同签订后原告又将二楼出租，因二楼租赁后装修将被告承租的一楼商铺房顶破坏，并加装下水管道，房屋出现毁损后，标的物实际发生了改变，我方有证据证明已及时通知了原告并要求原告恢复原状，否则解除合同，2013年市民初字第1617号民事判决书也认定了我方自2013年3月发现房屋出现质量问题后与原告进行了协商。该房屋因质量问题一直未能使用，原告对此事是明知的，双方根据租赁合同第十条第4款规定，我方已要求解除合同且通知原告，所以合同解除的原因是原告违约，根据合同约定，我方要求解除合同应予支持。房屋出现毁损时我方无法使用，导致承租房屋经营目的无法实现，这是原告的过错造成的。1617号判决书明确认定租赁合同并未实际履行，该事实系原告的严重违约，所以本次诉讼中原告的诉讼请求不能成立。故恳请法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告雷复香诉称：2012年12月11日，我与反诉被告东德机电公司签订《租赁合同》，约定反诉人承租位于济南市市中区经二路220号地上一层商铺，由于被反诉人的过错，即出租人应当提供完整无瑕疵的标的物，涉案房屋虽反诉人接收，但在免费使用装修期间，他人致使该房屋出现严重毁损改变，反诉人及时通知被反诉人予以处理解决未果，故此被反诉人存在严重过错。标的物存在严重瑕疵致使合同不能履行，给反诉人造成了重大经济损失。同时，反诉人接收房屋后进行装修支付了装修费用11.2万元，这一损失也是被反诉人的过错造成的。为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约金5.5万元，装修费11.2万元，由反诉被告承担反诉费用。
反诉被告东德机电公司辩称：反诉原告的反诉请求是基于贵院原审理的（2013）市民初字第1617号民事判决书中所认定的事实而提起的反诉，违反了民事诉讼中一事不再理的原则，也没有法律依据。贵院作出的（2013）市民初字第1617号民事判决书和济南市中级人民法院作出的（2013）济民四终字第327号民事判决书均认定我公司不存在违约行为，故请求法院依法驳回反诉原告雷复香的反诉请求。
经审理查明，位于济南市市中区经二路220号房屋所有权人系案外人济南泰康食物有限公司，原告东德机电公司与济南泰康食物公司签订《租赁协议》，由济南泰康食物公司将上述房屋租赁给原告东德机电公司使用，且经过所有权人同意后，原告东德机电公司可以将房屋进行转租。2012年12月11日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告东德机电公司将其使用的位于济南市市中区经二路220号地上一层商铺（建筑面积为624.07平方米）出租给被告雷复香用于经营使用，租赁期限自2012年12月11日起至2023年2月10日止。合同约定原告东德机电公司应在2012年12月12日前，将水、电按合同约定的要求安装到位，将房屋腾出交给被告雷复香使用。合同签订当日，被告雷复香向原告东德机电公司交纳了2013年2月11日至2013年8月10日的房屋租金275000元，原告东德机电公司将上述房屋交给了被告雷复香使用。2013年5月，被告雷复香在我院起诉本案原告东德机电公司，称其在3月份发现其承租房屋的二层承租人私自改动了房屋的排水系统，装修时将其承租的房顶损坏，同时占用了其承租房屋顶部的空间，导致一层的房屋层高降低，无法正常商业使用，请求法院依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，东德机电公司退还给雷复香已交纳的租金27.5万元，赔偿其装修损失11.2万元，向其支付违约金13.75万元。我院经审理作出（2013）市民初字第1617号民事判决书，认定是由于涉案房屋的二层承租人的装修行为直接导致雷复香承租的房屋房顶受损，使其经营目的不能实现，但雷复香未能举证证实二层承租人的装修行为经过东德机电公司同意，也不能证实东德机电公司在合同履行过程中存在违约行为；雷复香实际并未使用房屋，双方所签订的《租赁合同》未能实际履行；雷复香要求东德机电公司赔偿其装修损失，因仅提供了装修合同及装修费收据，未能提供证实装修工程具体的施工项目及相应装修费的支出明细，证据不足；故对雷复香要求东德机电公司承担违约金、赔偿其装修损失的诉讼请求不予支持；判决解除双方所签订的《租赁合同》，东德机电公司退还给雷复香租金27.5万元。对此判决，东德机电公司不服，提出上诉。经审理，济南市中级人民法院作出（2013）济民四终字第327号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告东德机电公司认为被告雷复香在承租期间，未将二层承租人张金歧的不当装修行为及时告知原告东德机电公司，导致房屋受损，雷复香未尽到对承租房屋进行妥善保管的义务，故要求被告雷复香赔偿其经济损失380231元，由被告雷复香承担本案的诉讼费用。
被告雷复香认为导致双方所签订合同不能履行，是因为原告东德机电公司纵容和未能及时制止二层承租人张金歧的不当装修行为所致，反诉要求原告东德机电公司赔偿其装修支出的费用11.2万元，由原告承担本案的全部诉讼费用。
另查明，原告东德机电公司提供照片、经济损失计算明细证实其修复房屋的费用为25000元、4个月的租金损失为183333元、剩余租期利益损失1588898元；提交与律师签订的《委托代理合同》证实其为诉讼聘请律师需支出律师费13000元，合计380231元。被告雷复香为证实原告东德机电公司的违约给其造成了装修损失，提交了其委托的案外人杜华与原告东德机电公司法定代表人井乐东的通话录音，欲证实为二层承租人擅自改动排水系统的事情已及时向井乐东告知了，并且要求井乐东尽快协调，让二层承租人拆掉擅自加装的水管。否则，一层签约的三个承租房都要求退房，解除合同；提交了装修合同、收款收据、装修报价单，欲证实在其接收所承租涉案房屋后，为使该房屋达到可出租的状况，委托济南万旺装饰工程有限公司对承租房屋进行了装修，支出装修费11.2万元；对此，原告东德机电公司只认可其对承租房屋进行过粉刷墙面的简单装修，不认可被告雷复香陈述的对全部承租房屋进行装修的事实。
以上事实，由租赁合同、民事判决书、照片、委托代理合同、损失计算方式说明、录音资料、装饰工程施工合同、收款收据、装修报价清单及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告东德机电公司与被告雷复香签订的关于本案涉诉房屋的租赁合同，已经所有权人同意，应为有效合同。依法成立的合同，具有法律效力，双方当事人均应按照合同全面履行约定义务。本案通过法庭调查，可以得知原、被告双方合同解除，不能得到实际履行的原因是由于承租涉诉房屋二层的案外人张金歧未经所有权人或出租人同意擅自改变房屋及相关附属设施结构所致，且二层房屋也不在被告雷复香的实际掌握和控制范围之内，双方合同中也未约定被告雷复香有对楼上房屋的装修行为进行监督和制止的义务；从被告雷复香提供的证据来看，对于二层承租人的装修行为，已影响到了其对承租的一层房屋再次对外进行转租，且其已多次告知原告方的法定代表人并要求进行制止和协调，并非是原告诉称的被告未将二层承租人的不当装修行为通知原告，故原告东德机电公司诉称的未告知的情况与客观事实不符，本院对此不予采信；导致一层房屋顶部受损的原因是由于二层承租人的装修行为所致，而不是因被告雷复香的责任造成的，故原告东德机电公司要求被告雷复香赔偿其相关损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于被告雷复香的反诉要求原告赔偿其对承租房屋进行装修的经济损失11.2万元的诉讼请求，本院认为，通过我院其他生效法律文书中对事实的认定，原、被告之间所签订租赁合同的解除，是由于第三方的责任造成的，虽被告雷复香提供了相关证据，欲证实原告未尽到制止和排除妨害的义务，从而导致双方合同的不能履行，但其仅提供了装修合同、报价单和收款收据，未能实际提供装修的施工明细和相关支出费用的实际发生，也未提供证据证实该房屋装修前与装修后的实际情况，上述证据尚不足以证实其承租房屋后对房屋进行装修实际投入的费用。根据最高人民法院的相关司法解释规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。被告雷复香提供的证据，尚不足以证实是其为履行合同对涉诉房屋进行装修的全部支出，故对被告雷复香的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条第一款、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）山东东德机电设备有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）雷复香的反诉请求。
案件受理费3500元，由原告山东东德机电设备有限公司承担；反诉费1820元由被告雷复香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一四年三月五日
代理书记员 孙靖