江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终527号
上诉人（原审被告）：徐某2男，男，1972年8月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
上诉人（原审被告）：李晓会，女，1979年10月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
上诉人（原审被告）：徐某1，男，2008年6月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
法定代理人：徐某2男。
委托诉讼代理人：吴煜星，江苏诚达律师事务所律师，代理上述三上诉人。
被上诉人（原审原告）：杨代娣，女，1985年12月28日生，汉族，住山东省兖州市。
委托诉讼代理人：陈莉、刘保忠，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
上诉人徐某2男、李晓会、徐某1因与被上诉人杨代娣房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐某2男、李晓会、徐某1的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由杨代娣承担。事实和理由：双方合同约定违约金过高，合同不能履行应视为不可抗力，不能仅归于上诉人过错。
杨代娣辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
杨代娣向一审法院起诉请求：1、徐某2男、李晓会、徐某1返回已收购房款人民币40万元，支付约定利息45000元，二项共计445000元；2、徐某2男、李晓会、徐某1赔偿违约金20万元。
一审法院认定事实：2013年7月30日，徐某2男作为苏州市吴中区郭巷××（××）组××号的户主，与郭巷街道拆迁办就其位于郭巷××（××）组××号的老房签订了拆迁补偿安置协议，安置房具体房型为一套（120+60）平方米的房屋、一套100平方米的房屋，以上房屋面积共计280平方米。拆迁户安置分房家庭成员表中人员为户主徐某2男、李晓会、徐某1。2014年11月17日，杨代娣（乙方）与徐某2男（甲方）于签订房屋买卖合同一份，约定如下条款：1、甲方经家庭共有人一致同意，将座落在苏州市吴中区××（××）新村大户住房一套（期房）及配套车位出售给乙方。该房建筑面积约100平方米，总价为56万元（具体房屋座落、面积及房屋交付时间按动迁办通知甲方交付日并另附双方签订补充协议为准）。乙方的付款方式为：签订本合同时，乙方支付甲方房款：40万元，待政府交付房屋时乙方支付甲方人民币140000元整，房屋同时交付乙方，余款20000元，待该房房地产二证过户乙方时付清。2、甲、乙双方在办理过户期间，甲方必须配合乙方提供相关手续，并必须到场直至过户手续办理完毕。……5、本合同不受今后房价浮动而影响，甲方双方均不得违反合同。如甲方违反本合同，应及时退还乙方已支付的房款，并给付银行商业利息，同时赔偿按该房成交总价的100%作为违约金支付乙方；如乙方违反本合同，也以该房成交总价的100%作为违约金支付甲方。杨代娣在乙方处签名，徐某2男和李晓会在甲方处签名。该合同的见证单位为苏州工业园区娄葑法律服务所。
又查明，案外人徐雪男与徐某2男签订一份安置房计划面积转让协议，内容为转让人徐雪男的拆迁安置计划面积为360平方米，受让人徐某2男的拆迁安置计划面积为280平方米，经徐雪男与徐某2男协调，将本家庭安置房计划面积20平方米转让，达成协议后安置面积为：转让人徐雪男为340平方米，受让人徐某2男为300平方米。因徐某2男、李晓会、徐某1徐某2男从徐雪男处划入20平方米，故杨代娣于2015年7月21日在郭巷拆迁办选择安置房套型为（60+120）平方米一套组合房、两套60平方米房屋。
另，杨代娣、徐某2男、李晓会、徐某1双方一致确认，吴中区郭巷街道拆迁办于2015年7月30日左右通知徐某2男去抽签，但徐某2男在拆迁办并未选择房屋。杨代娣称，当时，郭巷拆迁办是有100平方米房屋的，但因徐某2男、李晓会、徐某1之后已将房屋面积进行更改，并未选择100平方米的拆迁安置房，故徐某2男、李晓会、徐某1抽签时无法拿到100平方米的房屋。当时，其要求徐某2男与拆迁办协商，但徐某2男对其不予理会，直接离开。徐某2男称，郭巷拆迁办只是通知其对120平方米和60平方米的户型进行抽签拿房，因为没有100平方米的户型，故其没有接受120平方米和60平方米的房屋。杨代娣与徐某2男双一致确认，徐某2男、李晓会、徐某1于2015年8月又将户型更改为80平方米、120平方米和100平方米，但该吴淞江小区新村已经没有建造好的100平方米的房屋了。
再查明，杨代娣作为乙方与徐某2男作为甲方于2015年9月30日签订了补充协议，该协议载明以下内容：甲、乙双方于2014年11月17日签订《房屋买卖合同》一份，即：甲方将拆迁安置的住房大户一套出售给乙方，总价为56万元，乙方已支付购房款40万元，具体按2014年11月17日双方《房屋买卖合同》为准。由于各种原因，目前甲方无法将房屋交给乙方，为此，双方经协商订立补充协议如下：
（1）甲方承诺在2015年11月30日前与政府动迁办协调，尽可能将所出售给乙方的房屋交给乙方所有，确保《房屋买卖合同》正常履行。（2）如甲方在上述承诺的期限内仍无法将所出售的房屋在动迁办拿到钥匙交付给乙方时，那么双方协定，甲方如数将已收乙方的购房屋款40万元退回乙方，并另外支付乙方利息45000元，两项共计445000元。甲方保证在2015年11月30日前如期全部退回，否则甲方将赔付乙方违约金20万元（作为甲方延期支付乙方所承担的各项损失及费用）。该合同中的甲方处有徐某2男的签名，乙方处有杨代娣的签名。徐某2男称，其妻子李晓会知道该份协议，对该协议亦是表示认可的。
对此，杨代娣解释，该协议是双方第一次所签房屋买卖合同的见证方娄葑法律服务所的律师起草，起草之前，律师和其去徐某2男的店内与徐某2男进行过谈判，律师再根据谈判的内容起草了该协议。律师跟徐某2男谈到甪直车坊民间的借款利息为10%，故据此核算了利息45000元。其当时与徐某2男签订该份协议是想让徐某2男、李晓会、徐某1早点拿房子，如果拿不到，就要退我房款并补偿利息。该条款中的延期支付乙方所承担的各项损失包括了我的买房损失。
杨代娣于第一次庭审即2016年2月3日明确表示要求解除与徐某2男、李晓会签订的商品房买卖合同。
以上事实，由杨代娣提供的商品房买卖合同、收条、补充协议、拆迁安置协议、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。
审理中，杨代娣为证明涉案房屋的房价提供了以下证据：1、吴中区郭巷马多香房产信息咨询服务部出具的证明，内容为兹证明位于苏州市吴中区郭巷街道吴淞江小区面积为100平方米的房屋市场价格在2015年12月1日每平方米为8000元，在2016年1月4日每平方米8500元，在2016年2月3日每平方米9000元，在2016年6月3日每平方米为10000元；2、苏州瑞地房地产经纪有限公司出具的证明，内容为证明位于苏州市吴中区郭巷街道吴淞江小区面积为100平方的房屋市场价格在2015年12月1日每平方米为8000元，在2016年6月3日每平方米为10000元；3、苏州工业园区娄葑镇车坊三和房产信息咨询服务部出具的证明，内容为证明位于苏州市吴中区郭巷街道吴淞江小区面积为100平方的房屋市场价格在2015年12月1日每平方米为8500元，在2016年6月3日每平方米为10500元。
审理中，原审法院至吴中区郭巷马多香房产信息咨询服务部和苏州瑞地房地产经纪有限公司进行调查，上述两家房屋中介机构对于其出具的证明予以认可。
经质证，徐某2男、李晓会、徐某1认为，对上述证明的真实性无法确认。上述房屋中介机构并无资质，且无提供确切的时间、房产成交的价格作为对比的基础。杨代娣至今仍未实际购房，故其损失并未存在，特别最近苏州出台房屋调控限购措施，故房价亦不会再有任何涨价。
另，杨代娣、徐某2男、李晓会、徐某1双方对2015年9月30日签订的补充协议中违约金20万元所针对的项目存在争议。
杨代娣称，该笔违约金是徐某2男、李晓会、徐某1延期支付所应承担的各项损失，也包括了其的预期损失。如果其当时已经拿到房屋，按照目前的涨价幅度已经不止20万元了。
徐某2男、李晓会、徐某1称，根据双方签订的协议，该违约金20万元是指徐某2男、李晓会、徐某1逾期返还40万元房款及利息的违约金，且该违约金也是高于法律规定的。
一审法院认为，首先，杨代娣与徐某2男、李晓会于2014年11月17日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。嗣后，杨代娣与徐某2男签订的补充协议，系双方自愿签订，亦合法有效。该份补充协议约定，如徐某2男不能在2015年11月30日前向杨代娣交付100平方米房屋，就需归还40万元房款及其利息，若还不能按期支付，则再支付违约金。由此可见，该份补充协议从实质而言，是杨代娣、徐某2男、李晓会双方就该商品房买卖合同解除事宜的约定，即解除合同的条件成就时，杨代娣退还房屋，徐某2男、李晓会归还房屋本金、利息并赔偿相应违约金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。现涉案房屋并未于2015年11月30日前交付，杨代娣已于2016年2月3日在庭审中明确表示要解除双方之间的商品房买卖合同，故杨代娣与徐某2男、李晓会的商品房买卖合同于2016年2月3日解除。
其次，杨代娣、徐某2男、李晓会双方于补充协议中所约定的违约金条款，既是督促徐某2男、李晓会归还房款40万元及利息的制约条款，也是在徐某2男、李晓会无法于2015年11月30日前交付房屋背景下，所作出的赔付约定，故虽该违约金20万元后写有甲方延期支付乙方所承担的各项损失及费用的表述，但该表述更应侧重理解为该违约金系因徐某2男、李晓会未于2015年11月30日交房致双方房屋买卖合同解除而给杨代娣造成的各项损失和费用，而不应理解为因延期向杨代娣支付房款及利息445000元而给杨代娣造成的损失，因该份合同系杨代娣主动要求徐某2男、李晓会签订，故上述理解应更符合合同本意，若仅将该违约金理解为系延期支付445000元而给杨代娣造成的利息损失，则该合同亦将显失公平。故对徐某2男、李晓会所作该违约金20万元是指徐某2男、李晓会逾期返还40万元房款及利息的违约金的辩称不予采纳，对杨代娣所作的该违约金包括房屋差价损失的陈述予以采纳。杨代娣、徐某2男、李晓会双方约定的徐某2男、李晓会于2015年11月30日归还房款本金40万元、利息45000元并赔付违约金20万元，其实就是针对徐某2男、李晓会不能于2015年11月30日前交付房屋以致合同解除而给杨代娣造成的各项损失的相应结算，故以2015年11月30日为节点来考量徐某2男、李晓会行为导致杨代娣的各项损失更为合适。杨代娣已提供三家房屋中介机构证实涉案房屋在2015年底、2016年6月房价分别为每平方米8000元、每平方米10000元，原审法院亦予以核实，现徐某2男、李晓会、徐某1虽对此提出异议，但并未提供相反证据予以佐证，故对杨代娣提供的证据予以采纳。虽约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但结合涉案房屋涨价幅度，杨代娣主张的违约金并未超过其因该合同解除而给其造成的损失，故对杨代娣主张的违约金20万元予以支持。徐某2男应向杨代娣支付房款及利息445000元并支付违约金200000元。
最后，徐某2男表示其妻子李晓会知晓其签署该份补充协议，亦认可该份协议，李晓会对此亦未否认，故该份协议的效力同样及于李晓会，李晓会应与徐某2男承担共同付款责任。徐某1并非涉案商品房买卖合同及补充协议的签约主体，亦不具有民事行为能力，故对杨代娣要求徐某1返还房款并支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨代娣与徐某2男、李晓会于2014年11月17日签订的商品房买卖合同于2016年2月3日解除。二、徐某2男、李晓会于判决生效之日起十日内返还杨代娣购房款400000元，并支付利息45000元、违约金200000元，以上合计人民币645000元。三、驳回杨代娣的其他诉讼请求。案件受理费收取为人民币10250元，由徐某2男、李晓会负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，2014年11月17日，上诉人徐某2男、李晓会与被上诉人杨代娣签订的房屋买卖合同以及徐某2男与杨代娣签订的补充协议，均系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该两份协议明确约定，徐某2男、李晓会应于2015年11月30日前将拆迁安置住房大户一套交付给杨代娣，如徐某2男、李晓会不能按约履行的，将退回房款，支付利息并赔付违约金20万元。但是，徐某2男、李晓会既未按约交付房屋，又未退还房款，依法应定承担相应的违约责任，因杨代娣向原审法院起诉要求解除合同，故原审法院判令徐某2男、李晓会返还购房款并支付利息、违约金于法有据，本院予以维持。关于违约金数额，原审法院参考了中介机构的意见，结合涉案房屋涨价幅度，酌情作出认定，系司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持。
综上所述，徐某2男、李晓会、徐某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人徐某2男、李晓会、徐某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 赵 东
审判员 杨 兵
二〇一七年四月十日
书记员 吴茂程