湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03289号
上诉人（原审原告）张行。
委托代理人欧光义，湖南方照律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙西湖房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路179号。
法定代表人刘红兰，该公司董事长。
委托代理人高占国，湖南弘一律师事务所律师。
委托代理人熊永炬，湖南弘一律师事务所律师。
上诉人张行因与被上诉人长沙西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第01161号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人欧光义、被上诉人西湖公司的委托代理人高占国、熊永炬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月27日，张行作为买受人与西湖公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20086502703）和《合同补充协议》，张行购买了西湖公司开发的位于长沙市枫林路望麓桥龙王港小区第3幢7层703号房（设计用途为住宅），房屋性质为经济适用房。合同第四条约定购房总金额为272413元；合同第八条约定房屋的交付时间为2009年5月26日前；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。合同附件四《合同补充协议》中关于合同第十五条关于产权登记的约定补充为：“如买受人未委托出卖人指定的人员办理产权登记手续，则买受人在接到出卖人的办证通知后，须在七日内将办证所需的有关证明文件送交给出卖人，逾期视同出卖人完成办证义务，由此所造成的后果由买受人承担。出卖人未能在约定办证时间内办理好买受人的产权证时，如逾期在270天之内，则买受人有权提出退房，出卖人不计利息退还其已付房款但不承担其他违约责任，买受人要求继续履行本合同的，则双方继续履行本合同，但买受人不得以此要求出卖人承担任何违约责任。”合同第十七条第五项约定：“该经济适用房所在小区内未计入分摊面积的建筑物和构筑的使用及收益权归属出卖人。地下车库、车位及所有架空层（除双方另有其他合同约定外），属于出卖人所有”。《合同补充协议》关于其他问题补充第11条约定：“本组团所有架空层的使用、处分和收益的权利归出卖方所有。”合同签订后，张行向西湖公司支付了全部购房款。2009年7月24日，西湖公司向张行交付了张行所购买的商品房。2013年5月27日，西湖公司为张行办妥了张行所购房屋所在栋的栋证。2013年10月28日，张行所购上述房屋登记至张行名下。张行所购房屋至今未办妥国有土地使用权证。张行于2014年1月22日诉至原审法院。
原审法院另查明，经长沙市房地产测绘队勘测（实测）结论表明，位于长沙市岳麓区金星中路168号龙王港小区GF组团3栋架空层有楼梯间，计算业主分摊建筑面积，架空层车库层高未达到2.20米不计算建筑面积。
原审法院还查明，龙王港小区所在的50648.75平方米划拨用地中有10890.14平方米（有效面积9381.25平方米）于2013年2月6日由长沙市国土资源交易中心通过挂牌的方式出让给西湖公司。2013年9月17日，长沙市人民政府向西湖公司颁发了国有土地使用权证，土地使用权类型为出让地，用途为商业用地，使用权面积为9381.25平方米。
原审法院认为，本案的争议焦点为以下几个方面：一、关于履行合同过程中西湖公司是否违约的问题以及是否应当承担违约责任的问题。第一、对于西湖公司逾期办理房屋权属证书的行为，西湖公司主张并非出卖人的原因造成，而是政府对项目用地性质重新规划造成，对此，原审法院认为，政府对土地使用权类型的重新规划并不会对张行所购房屋产权证的办理造成影响，且西湖公司所提交的证据并不足以证实西湖公司逾期办理权属证书的行为非系出卖人的原因造成，故对西湖公司的该主张原审法院不予采信。西湖公司应当按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定履行其义务。现西湖公司未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋权属证书，西湖公司存在违约行为。本案中，张行的房屋产权证已经办妥，西湖公司已经履行完办理房屋产权证的义务，张行诉请西湖公司继续履行办理国有土地使用权证的义务，理由正当，原审法院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的能够履行的义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关入窗办理相关权属证书，而登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故原审法院确认西湖公司应当在本判决生效之日起90日内将办理张行所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国土证。第二、张行、西湖公司双方在《合同补充协议》中关于合同第十五条关于产权登记的约定补充为：“出卖人未能在约定办证时间内办理好买受人的产权证时，如逾期在270天之内，则买受人有权提出退房，出卖人不计利息退还其已付房款但不承担其他违约责任，买受人要求继续履行本合同的，则双方继续履行本合同，但买受人不得以此要求出卖人承担任何违约责任。”张行主张该条款为无效条款，西湖公司主张据此张行不能请求西湖公司承担违约责任。对此，原审法院认为，上述条款并非属于合同法规定的提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故该条款应当认定为有效。但根据文本语意，双方就该条款约定的权利义务仅限于逾期后270天之内，故西湖公司逾期办证超过原约定期限270天后，仍应当承担相应的违约责任。二、关于如何计算逾期办证违约时间以及张行的诉讼请求是否超过了诉讼时效的问题。第一、根据张行、西湖公司双方在合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。关于违约时间的计算问题，首先，该条约定中“商品房交付使用”应当理解为商品房实际交付使用的时间，故违约责任的起算时间应当为商品房实际交付后365个工作日后，又如前所述，还应再经过270天的免责期开始计算，故西湖公司应自2011年10月5日起承担逾期办证违约责任。其次，权属证书的办理包括房屋产权证的办理和国有土地使用权的办理。根据双方在合同第十五条的约定，同时根据我国房产证和国土证先后分别办理的政策，应理解为西湖公司在商品房交付使用后365个工作日内，不仅要将办理张行房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而且要将办理国土证需由出卖人提供的资料报登记机关入窗办理国土证，现西湖公司已经完成了房屋产权证的办理，应认定为西湖公司至今已部分履行完毕该条款约定的义务。第二、关于张行的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原审法院认为，张行请求开发商办理权属证书，属于物权请求权的范畴，因此，并不受时效的限制。但张行请求西湖公司承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，对于起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，原审法院不予支持。本案受理日期为2014年1月22日，对于2012年1月22日前已经产生的逾期办证违约金，因已过诉讼时效，原审法院不予支持。张行主张其曾向西湖公司主张过相关权利，但并没有相关证据足以证实其在起诉之前向西湖公司主张过逾期办证的违约金，故对张行的此观点，原审法院不予采纳。三、关于西湖公司逾期办证违约金约定是否过高和举证责任分配的问题。第一、张行要求西湖公司支付按张行已付购房款日万分之一的标准向张行支付违约金，西湖公司提出该违约金过高，请求予以减少或者免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于约定的违约金是否过高及因西湖公司的违约行为给张行造成的损失情况，张行主张该证明责任在西湖公司。对此，原审法院认为，张行作为在本案中主张权利的一方当事人，且实际损失系对张行的经济利益所造成的实际损害，根据举证的难易程度或者双方当事人与证据的远近距离，应当由张行就西湖公司的违约行为所给其造成实际损失的事实承担客观意义上的证明责任。本案中，张行没有提供任何证据证实因西湖公司的逾期申请办理权属登记行为所造成的损失情况，故原审法院综合考虑本案合同履行情况，西湖公司在履行合同过程中的违约程度，以及张行所购房屋的性质，认定张行要求西湖公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，过分高于张行因此而遭受的损失，现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌定西湖公司给付张行逾期办理龙王港小区第3幢7层703号房房屋产权证和国土证的违约金合计为2800元。四、关于合同第十七条第5项中关于架空层所有权的约定以及《合同补充协议》“关于其他问题的补充”第11条的约定是否有效的问题。原审法院认为，涉案房屋所在栋的架空层中至少包含有计入各业主所购商品房分摊面积的楼梯间面积，而该条款约定该栋所有架空层属于出卖人，损害了小区业主的公共利益，应属无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限长沙西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起90日内将办理张行所购龙王港小区第3幢7层703号房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；二、限长沙西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向张行支付违约金2800元；三、确认张行与长沙西湖房地产开发有限公司于2008年7月27日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20086502703）第十七条第5项中关于“所有架空层（除双方另有其他合同约定外），属出卖人所有”的约定以及合同附件四《合同补充协议》中“关于其他问题的补充”第11条的约定无效；四、驳回张行的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果长沙西湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如长沙西湖房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行上述判决第（一）项的义务，应当在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按张行已付房款万分之零点五的标准向张行支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取252.50元，由长沙西湖房地产开发有限公司负担，此款张行已垫付，由长沙西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给张行。
张行不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决适用法律错误，错误分配举证责任，以张行没有尽到实际损失举证责任为由，随意认定违约金过高。2、原审判决对实际交房日期、产权证进窗日期、诉讼时效中断等事实没有查清。3、原审判决的违约金金额无任何计算依据，且全部为整数，有违法律严肃性。4、原审判决第二项给予西湖公司90日办理国土证的宽限期没有法律依据。5、原审判决第二项的迟延履行金为日万分之零点五，与之前认定的违约金额不一致，自相矛盾。6、关于“270天约定”的相应条款明显违反法律规定，应为无效条款。综上所述，请求撤销原判第一、二项，依法支持张行在起诉状中的第一、二项诉讼请求，由西湖公司承担本案诉讼费用。
西湖公司答辩称：一、关于违约金的问题，原审判决适用法律正确。1、根据合同约定，西湖公司无需承担任何违约责任。2、根据经济适用房的特殊性质，西湖公司的违约行为没有给张行造成任何损失，违约金约定过高。3、关于举证责任的分配，原审判决适用法律正确。二、原审判决认定事实清楚，证据充分，不存在主要事实没有查清的问题。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼中，上诉人张行向本院提交了2013年12月5日《调解笔录》（复印件）1份，拟证明本案提起诉讼的时间是2013年11月6日。西湖公司当庭未予质证，后补充质证意见认为张行提交的《调解笔录》系复印件，不属于新证据，对本案判决毫无影响，仍不予质证。本院认为，上诉人张行提交的《调解笔录》系复印件，且不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二审程序中新证据的范围，关联性亦不足，故本院不予采信。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：西湖公司与张行签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，除《长沙市商品房买卖合同》第十七条第5项中关于架空层所有权的约定及《合同补充协议》“关于其他问题补充”第11条的约定无效外，其余内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。西湖公司未在合同约定的期限内履行产权登记的义务，导致张行未在规定的期限内取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。《长沙市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。《合同补充协议》“本合同第十五条关于产权登记的约定补充”约定：出卖人未能在规定办证时间内办理好买受人的产权证时，如逾期在270天之内，则买受人有权提出退房，出卖人不计利息退还其已付房款但不承担其他违约责任，买受人要求继续履行本合同的，则双方继续履行本合同，但买受人不得以此要求出卖人承担任何违约责任。本院认为，《合同补充协议》“本合同第十五条关于产权登记的约定补充”是对《长沙市商品房买卖合同》第十五条的修订，两者有冲突的地方应以前者为准，故《合同补充协议》“本合同第十五条关于产权登记的约定补充”约定的权利义务仅限于逾期后270天之内，逾期办证超过原约定期限270天后，西湖公司仍应当按照《长沙市商品房买卖合同》第十五条的约定承担相应的违约责任。《长沙市商品房买卖合同》第十五条约定中的“商品房交付使用”应当理解为商品房实际交付使用的时间，故违约责任的起算时间应当为商品房实际交付后365个工作日后，再经过270天开始计算，原审法院就此作出的认定正确。张行请求西湖公司承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，对于起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，原审法院不予支持正确。张行要求西湖公司按张行已付购房款日万分之一的标准向张行支付违约金，西湖公司提出该违约金过高，请求予以减少或者免除。原审法院根据举证的难易程度及双方当事人与证据的远近距离，认定应当由张行就西湖公司的违约行为给其造成实际损失的事实承担客观意义上的证明责任并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，根据公平原则，考虑西湖公司现已完成了房屋产权证的办理，以及张行所购房屋的性质，原审法院酌情认定西湖公司给付张行逾期办证违约金2800元亦无不当。
考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中能够履行的义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记机关入窗办理相关权属证书，而登记机关需要审查和办理，故原审法院判决西湖公司在本判决生效之日起90日内将办理张行所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国土证基本恰当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费505元，由张行负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年九月一日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。