湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒸民一初字第824号
原告邓士炘，男，1987年8月28日出生，汉族，居民，本科文化，湖南省衡阳县人。
委托代理人李俊，湖南溥天律师事务所律师。
被告衡阳县饮食服务公司，住所地衡阳县西渡镇新正西路。
法定代表人麻柏林，该公司经理。
委托代理人欧阳铭富，湖南蒸阳律师事务所律师。
原告邓士炘与衡阳县饮食服务公司（以下简称饮食公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员陈建华适用简易程序独任审理，于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告邓士炘及其代理人李俊、被告饮食服务公司及其代理人欧阳铭富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓士炘诉称，2014年10月21日，原告在衡阳市明仁拍卖有限公司举行的拍卖会上，经公开竞价以720万元的价格竞得位于衡阳县西渡镇新正街38号国防大厦一层107、108号门面商铺，其中，107房建筑面积72.8平方米；108房建筑面积69.63平方米。原告依照拍卖成交确认书的规定，及时交纳成交价款720万元，然而被告在未征得原告同意的情况下，却与吕南星签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：乙方应每月向甲方一次交纳租金捌仟肆佰陆拾陆元整，租赁期限叁年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止。被告此举己经严重地损害了原告的利益。为维护原告合法权益，故诉请法院：1、判令被告与吕南星签订的《门面租赁合同》无效；2、判决被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告向本院提供了下列证据：
1、被告与吕南星签订的门面租赁合同，拟证明原告己取得该门面的相关权利，该合同侵犯了原告己经取得的权利；
2、拍卖成交确认书，拟证明原告通过拍卖取得了该门面的相关权利；
3、收款凭据，拟证明原告己付清拍卖成交款720万元；
4、原告的身份证复印件，拟证明原告的主体资格。
被告饮食公司答辩称，1、原告的诉讼主体不适格；2、答辩人不是适格的主体；3、涉案标的物在拍卖前己出租给他人，买受人应无条件履行租赁合同，而无权对此提起诉讼。
为支持其诉讼主张，被告饮食公司向法庭提交了下列证据：
5、涉案标的竞买协议，拟证明涉案标的物买受人为邓国华；
6、涉案标的押金汇单，拟证明原告主体不适格；
7、涉案标的成交确认书，拟证明成交确认书虽由邓国华改为邓士炘，但均系邓国华签名；
8、涉案标的价款汇单，签订竞买协议，拟证明支付拍卖押金和涉案标的款的人均为邓国华，原告不是适格主体；
9、涉案标的拍卖公告，拟证明拍卖公告公示涉案门面的租赁到期日为2018年12月30日；
10、涉案标的竞买须知，拟证明竞买须知第6条5项告知涉案门面的租期未满，被告与承租人签订的租赁合同继续有效；
11、涉案标的拍卖简介和拍卖资料，拟证明告知涉案门面的租赁期至2018年12月30日止；
12、万瑛与涉案门面的租赁合同，拟证明租赁合同的由来；
13、万瑛对涉案门面与被告的仲裁裁决书，拟证明万瑛以租价过高为由申请仲裁；
14、万瑛对涉案门面与吕南星签订的转租变更协议，拟证明万瑛将涉案门面转租给了吕南星；
15、被告对涉案标的与吕南星签订的门面租赁合同补充协议，拟证明涉案门面转租给了吕南星；
16、吕南星对涉案门面要求延长五年租期的申请报告，拟证明吕南星在合同期限届满前向被告申请延长五年租期，被告经研究并报主管部门批准，同意延长三年租期；
17、被告同意延长租期的会议记录，拟证明被告与吕南星签订的长租期的门面租赁合同是在原告竞买前签订的，该合同删除了第9条的内容；
18、被告与吕南星签订的延长三年租期的门面租赁合同，拟证明被告对与涉案标的相类似的承租人刘建华、范小林、王建英也签订了与吕南星相同租期相同内容的门面承包合同，证明被告并不是针对原告作假与吕南星签订的合同；
19、被告主管部门同意延长三年租期及删除合同部分内容的情况说明，拟证明其他相类似的租赁合同正在履行；
20、被告与吕南星相类似的承租人刘建华、范小林、王建英签订的相同内容的门面租赁合同，拟证明涉案门面及相类似的门面是出租在先，拍卖在后；
21、唐文证明，拟证明买受人邓国华于2015年元月16日在被告移交涉案门面时，强行拿走了一份租赁合同原件，其行为导致涉案门面未能移交；
22、衡阳县改制办的批复，拟证明门面是因改制需要而拍卖的，不是被告拍卖的，被告没有经手，也证明被告的主体不适格，被告只有使用权；
23、被告的营业执照，拟证明被告的有效期到2014年1月26日。
被告还申请了证人王春英、王小六出庭作证。二证人均证明吕南星租赁被告门面、被告单位改制情况。
经庭审质证，被告对所提供的证据1真实性无异议，关联性有异议，认为被告的门面租赁在先，原告竞买在后，没有侵犯原告的权利；对证据2三性都有异议，认为原告提供的成交确认书能证明是原告父亲申请的，后改为原告的名字；对证据3真实性无异议，关联性有异议，认为恰能证明原告的主体不适格，是原告父亲缴纳的款项；对证据4没有异议。原告及代理人对被告提供的证据发表的质证意见是，对证据5真实性有异议，认为没有日期，只有邓国华的签名，关联性有异议，认为实际购买人是原告；对证据6汇单真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为是原告委托其父缴纳的款项；对证据7三性均有异议，认为成交确认书与原告提供的不同，应以原告的为准；对证据8真实性无异议，关联性和证明目的有异议，认为是原告委托其父缴纳的；对证据9真实性有异议，认为该公告是空白公告，没有盖章也没提交给原告，不能达到证明目的；对证据10真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有按竞买须知变更租赁主体，认为该简介当时没有提供给原告，原告未见过，应该是假的；对证据11、12证明目的和关联性有异议认为万瑛的合同己废止，不影响与吕南星签订的合同；对证据13认为转租行为应经过被告同意，而被告是重新与吕南星签订的合同；对证据14证明目的和合法性均有异议；对证据15、16真实性、合法性均有异议，认为被告在拍卖的情况下出租是违反法律规定的；对证据17三性均有异议，不能证明他们都有租赁合同，即使是真的，也是不合法的；对证据18同证据15的意见；对证据19、20合法性有异议，认为虽然租赁在先，被告将己租赁出去的门面再拍卖系违法行为；对证据21三性均有异议，认为证言不能证明是唐文所写，证人没出庭作证，即使没有合同也可以移交涉案门面；对证据22真实性无异议，对证明目的有异议，合同主体是被告，被告应用改制后的名字签订合同，不能因此不承担责任；对证据23真实性无异议，对关联性有异议，被告没有主体资格却行驶主体资格，是不合规定的，被告不能因此推卸责任。
综合原、被告双方的质证意见，本院对本案的证据作如下分析与认定：经庭审质证，原、被告双方对证据1、3、4、5、6、8、10、11、12、13、14、22、23无异议，经核实认为，其证据的来源合法，证明的内容客观真实，本院予以采信。对原告提供的证据2拍卖成交确认书，本院认为，不论当时是以原告邓士炘还是其父邓国华的名义参加竞买，最终以原告邓士炘的身份登记签订拍卖成交确认书，并依法取得了拍卖成交标的物的所有权，是不争的客观事实，本院对该份证据予以采信；对证据7被告提供的由邓国华改为邓士炘的拍卖成交确认书，同样出自明仁拍卖公司，应当以明仁拍卖公司和最终签订拍卖成交确认书的买受人为准，因此，对该证据不予采信；对证据15原告提出异议，但本院认为承租人在征得出租人同意后可以转让租赁的标的物，因此对该证据本院亦予采信；对证据16、17、18、19、20均系饮食公司的内部事宜，未违反法律强制性规定，且与本案有直接关联性，本院予以采信；对证据21，证人未出庭作证，本院不予采信。
根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院对下列事实予以确认：
2014年10月21日，原告父亲邓国华帮原告在衡阳市明仁拍卖有限公司举行的拍卖会上，经公开竞价以720万元的价格竞得位于衡阳县西渡镇新正街38号国商大厦一层107、108号二个门面商铺。其中107房屋建筑面积72.8平方米，108房屋建筑面积69.63平方米。原告依照拍卖成交确认书的规定，及时交纳了成交价款720万元。2015年1月16日，衡阳市明仁拍卖公司通知所有竞买人在衡阳县神龙蒸阳大酒店开会，并办理拍卖标的物的移交手续，原告父亲邓国华发现饮食公司与拍卖成交的二个门面商铺承租人吕南星还签订了一份门面租赁合同，该合同签订的日期为2013年4月25日，合同约定的租赁期限为三年，即从2016年1月1日起至2018年12月30日止，并约定月租金为8466元，承租人己向出租人饮食公司交纳合同押金35万元。发现该合同后，原告父亲和原告认为饮食公司隐瞒事实，损害了原告合法权益，即拒绝与明仁拍卖公司和饮食公司移交拍卖成交的二个门面商铺。同时，向本院起诉，请求判令被告饮食公司与吕南星签订的该合同无效，并将该门面商铺交付原告租赁。
庭审另查明，衡阳县饮食服务公司成立于1997年10月6日，餐饮服务许可证有效期至2014年1月26日，属全民所有制企业；2013年9月22日，衡阳县国有（集体）企业产权制度改革领导小组办公室以蒸企改复字（2013）15号批复同意衡阳县饮食服务公司改制立项，且饮食公司己改制完毕。
庭审还查明，本案争议的二个门面商铺，是衡阳县饮食服务公司于2010年11月30日出租给承租人万瑛，双方签订了租赁合同，租期为2010年12月31日至2015年12月30日，期间万瑛以租价过高为由向衡阳市仲裁委员会申请仲裁，之后，因万瑛无心经营，经出租人饮食公司同意后，于2011年6月5日将租赁的二个门面商铺转租给现承租人吕南星，双方签订了变更协议，吕南星于2012年8月9日与饮食公司签订了门面租赁合同补充协议，除租价由原来的每月2.75万元改为每月7384元以外，其他条款不变；2013年3月16日，承租人吕南星向饮食公司书面申请要求延长租期五年，饮食公司经研究并报衡阳县商业总公司同意，在承租人吕南星预付租赁押金35万元的情况下，同意延长租期三年，双方并于2013年4月25日签订了门面租赁合同，约定租期从2016年1月1日起至2018年12月30日止。
庭审再查明，衡阳市明仁拍卖公司在2014年10月21日的衡阳县商业系统改制资产拍卖会上，向所有参会的竞买人发送了拍卖公告、拍卖规则、竞买须知、拍卖成交确认书样本、竞买协议等相关宣传和拍卖会的资料，且原告之父邓国华在拍卖会上代原告为其签订了竞买协议；2014年10月21日原告邓士炘与衡阳市明仁拍卖公司签订了（标的10）的拍卖成交确认书，并分次交清了竞买门面商铺的全部价款720万元；从签订竞买协议到缴纳竞买保证金到缴纳竞买门面商铺的房屋价款，均为原告之父邓国华和其母亲陈凡君。
本院认为，本案系一宗由买受人提起诉讼的房屋租赁合同纠纷。就本案而言，原、被告的主体资格、拍卖程序是否违法、门面租赁合同的效力是本案的三个关键焦点问题。就此，本院作如下分析与认定：一、关于原、被告的主体是否适格。诉讼中，被告辩称首先原告不是本案适格主体，认为参加拍卖会和签订竞买协议、拍卖成交确认书到缴纳竞买门面商铺价款均系原告之父邓国华，而非原告邓士炘，因此，认为原告不具备该案的主体资格，无权提起诉讼；其次，被告亦不是适格的主体，认为饮食公司己改制完毕，目前全部资产和人、财、物己全部由衡阳县改制服务中心接管，该单位己不复存在。本院认为本案中，虽然从参加竞买拍卖会到签订竞买协议和缴纳竞买门面商铺价款均系原告之父邓国华，但是最终签订拍卖成交确认书的系原告邓士炘，邓国华前面一系列行为，均系原告邓士炘对其父亲的委托代理行为，并不违背公序良俗和法律规定，且本案应以是谁最终签订拍卖成交确认书为准，因此，原告邓士炘是本案的适格主体；被告饮食公司虽然己经改制，但在工商行政管理机关的工商登记依然存在，并未撤销和注销，且原告诉请合同无效的出租人亦是饮食公司，故饮食公司亦是本案当然的被告。对被告辩称原、被告均不是该案适格主体的意见本院不予采纳。二、关于拍卖程序是否违法。庭审查明，2014年10月21日上午，衡阳市明仁拍卖有限公司在衡阳县神龙蒸阳大酒店多功能会议厅召开衡阳县饮食、食品公司改制资产拍卖会，从其向参加会议的各竞买人发送的资料表明，拍卖的时间是2014年10月21日上午9时48分，地点为衡阳县神龙蒸阳大酒店多功能会议厅，且会前向全体参会的竞买人发送了拍卖公告、拍卖简介、拍卖规则、竞买须知、竞买协议等资料，对拍卖标的物进行了具体的释明，对全体参会的竞买人己尽告知义务，因此，明仁拍卖公司其拍卖程序合法。本案中，原告之父邓国华作为竞买人在拍卖会上自愿与衡阳市明仁拍卖公司签订了竞买协议，其中，竞买协议第四条明确规定，拍卖人对此次拍卖标的物己依法进行展示，竞买人应在拍卖前对标的物情况自行调查和核实，一经签署本竞买协议，即表明竞买人完全了解并认可该拍卖标的的现状（包括其己知或者未知瑕疵），并愿意承担买受标的后可能造成的一切风险。委托人、拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。第五条还规定，依据有关法律法规，租赁户的优先购买权和有效租赁合同均受法律保护。具体为：在同等价位上，租赁户在交纳竞买保证金参与竞买的前提下，享有优先购买权；同时租赁合同未到期的，不论租赁户是否参与竞买，买受人都应与租赁户继续执行原租赁合同，直至合同期效终止。原告之父邓国华在竞买协议上签字内容为：本人己经阅读上述全部特别约定，充分了解并清楚该特别约定的含义，无任何异议，愿意完全接受此特别约定并承担相应的法律责任及风险。原告代理人提出的该竞买协议没有注明日期，本院认为，该竞买协议系明仁拍卖公司和原告父亲邓国华的真实意思表示，虽未注明日期，但可分析认定为该次拍卖会所签订，且原告己经依据该竞买协议与明仁拍卖公司签订了拍卖成交确认书，因此，该协议真实可信，合法有效。三、关于讼争的合同是否合法有效。对于饮食公司与吕南星签订的门面租赁合同，本院分析认为，第一，出租在前拍卖在后。饮食公司于2010年12月20日即将该涉案标的二个门面商铺出租给了王瑛，租期五年，约定从2010年12月31日起至2015年12月30日止，期间王瑛经饮食公司同意，又于2011年6月5日将该门面商铺转租给现承租人吕南星，双方并签订了变更协议，吕南星亦与被告饮食公司签订了门面租赁合同补充协议。之后，吕南星因生意需要，书面请求延长租期五年，经商业总公司和饮食公司同意，延长三年租期，吕南星预付租赁押金35万元后，于2013年4月25日与饮食公司签订了延长三年租期的门面租赁合同，即在原租赁合同2015年12月30日到期的基础上延长至2018年12月30日。从合同签订的形式和内容来看，均不存在合同法规定的合同无效情形。经报衡阳县相关部门批准，衡阳县饮食服务公司的改制2014年进入实质性阶段，衡阳县改制办将被告饮食公拥有的包括涉案门面在内的饮食公司、五交化公司、食品公司出租的门面统一集中拍卖。由此可以看出，诉争的门面租赁在先，拍卖在后。第二，万瑛转租行为合法。原承租人万瑛因认为原定租金过高，经营难以为继，遂于2011年4月7日向衡阳市仲裁委员会提交仲裁申请，衡阳市仲裁委员会于2012年7月11日作出（2011）衡仲裁字第20号裁决书裁决万瑛与县饮食公司的门面租赁合同继续履行。之后万瑛因无心经营，在征得饮食公司批准同意的情况下将其所承租的门面再转租给现承租人吕南星，且饮食公司与吕南星又续签了门面租赁合同和补充协议，从租赁期限分析，我国合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，因此其转租行为系在法定期限内；其次，合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，万瑛转租门面的行为合法有效。第三，吕南星与县饮食公司签订的门面租赁合同合法有效。原承租人万瑛将诉争的二个门面转租给现承租人吕南星，吕南星亦与县饮食公司于2013年4月25日在拍卖前续签了门面租赁合同，约定租赁期限为三年，即从2016年1月1日起至2018年12月30日止；关于双方合同删除第九条的问题，因该合同系饮食公司与所有门面承租人的格式合同，且对所有承租人所签订的合同均统一删除了第九条，双方均自愿在改动的合同上签字，系出租人和承租人真实意思表示，依法应予认可。吕南星接租万瑛二个门面后，还于2012年8月19日与县饮食公司签订了门面租赁合同补充协议就变更承租人和租金等事项进行了约定。因此，吕南星与县饮食公司签订的门面租赁合同合法有效。综上，本院认为，原告在竞拍标的物之前疏忽大意，未能在举牌竞拍前对标的物进行具体详细全面的调查了解，竞拍成交后向本院请求判令被告衡阳县饮食服务公司与吕南星签订的门面租赁合同无效的主张缺乏事实和法律依据，本院难予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告邓士炘的诉讼请求。
本案受理费2000元，由原、被告各负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员 陈建华
二〇一六年三月十一日
书记员 吴银辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。