福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0721民初169号原告南平市胜洁物业管理有限公司。法定代表人陈燕梅，总经理。委托代理人郭智明（特别代理），福建维理律师事务所律师。被告顺昌县水岸帝景利民网吧（个人独资企业）。代表人廖建英，投资人。原告南平市胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁物业）与被告顺昌县水岸帝景利民网吧（以下简称利民网吧）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，依法由代理审判员林超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胜洁物业公司的委托代理人郭智明、被告顺昌县水岸帝景利民网吧的投资人廖建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜洁物业诉称，2010年10月25日，原告与顺昌县水岸帝景小区业主委员会签订《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》，为该小区提供物业服务，服务期限自2010年10月25日至2013年12月31日。合同期满后，双方续签合同，合同期限自2014年6月1日至2015年12月31日。原告为该小区提供物业服务期间，被告利民网吧租赁顺昌县双溪街道城南中路4号X层N03-N09号店面经营使用，接受原告的物业管理服务。根据合同的相关约定，结合被告使用的物业产权面积，截止2015年12月31日，被告应向原告缴纳物业服务费3910.10元、电动门电费597.8元，共计4507.90元。上述费用经原告多次催缴，被告仍未支付。请求法院依法判令：1、被告利民网吧立即支付原告物业服务费3910.10元及逾期付款违约金（其中2843.71元自2015年1月1日起算，另1066.39元自2016年1月1日起算，均按日千分之三的标准计算至付清物业服务费之日止）、电动门电费597.8元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告利民网吧辩称，2011年11月份之前的物业服务费答辩人都有缴纳，但之后原告没有将答辩人门前的垃圾清理干净，答辩人遂不缴纳之后的物业服务费，直到现在，网吧内的垃圾都是答辩人自行清理后倒入街面上的市政垃圾桶内；且消防通道长期被杂物堆满堵塞，答辩人向原告反映，但原告始终没有处理。现原告要求答辩人支付物业服务费没有事实依据，且未开具正式发票。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告胜洁物业是依法设立的具有物业管理三级资质的企业法人。被告利民网吧自2011年10月23日至今长期租赁顺昌县双溪街道城南中路4号X层N03-N09号店面（属顺昌双溪水岸帝景商住小区物业，建筑面积共计148.11平方米，规划用途为商业用房）作为经营场所使用。2011年10月25日，原告与顺昌双溪水岸帝景商住小区业委会（以下简称业委会）签订《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》（以下简称2011年10月25日《物业服务合同》）和《补充协议》。合同约定：水岸帝景小区业委会选聘原告为该小区提供物业服务，服务期限自2011年10月25日至2012年10月24日；物业类型：商品房，坐落位置顺昌县水岸帝景，总建筑面积：约贰万平方米；服务内容包括：①房屋建筑共用部位的维修、养护；②共用设施、设备的运行、维修、养护；③市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护；④附属配套建筑和设施的维修、养护；⑤公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；⑥维持公共秩序、巡视、门岗执勤；⑦服务与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；物业服务费：店面的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元计算；物业服务费不包含公共路灯电费、公共用水（消防用水）等，公共水电产生的费用由各业主分摊；如业主长期欠交物业服务费，原告催交无效的，有权向人民法院提起诉讼（并按每日千分之三收取滞纳金）；若原告违反合同约定，未能达到约定的服务规定，业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，业委会有权终止合同。2013年1月10日，原告与业委会签订《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》（以下简称2013年1月10日《物业服务合同》）和《补充协议》。服务期限自2013年1月10日至2013年12月31日；物业类型、服务内容、物业服务费标准及违约责任的约定与2011年10月25日《物业服务合同》一致。2014年6月1日，原告与业委会签订《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》（以下简称2014年6月1日《物业服务合同》）和《补充协议》。服务期限自2014年6月1日至2015年12月31日；物业类型、服务内容、物业服务费标准及违约责任的约定与2011年10月25日《物业服务合同》一致。上述三份《物业服务合同》签订后，原告依约为小区提供物业服务。被告作为物业使用人，在租用顺昌县双溪街道城南中路4号X层N03-N09号店面经营期间，向原告缴纳了部分物业服务费及相关费用，但欠交自2011年12月1日至2012年10月24日、2013年1月10日至2014年12月31日期间的物业服务费2620.04元、自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1066.39元及上述期间的电动门电费565.68元。原告曾于2015年4月10日向本院提起诉讼，要求被告支付2014年12月31日之前欠交的物业服务费；于2015年7月31日向本院申请撤回起诉。原告撤诉后，被告仍未支付至2014年12月31日之前欠交的物业服务费及2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。原告催收未果，遂诉至本院。另查明，2015年4月10日、2016年1月7日，中国人民银行发布的金融机构人民币贷款一年期基准年利率分别为5.35%、5.1%。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的三份《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》、《民事裁定书》、顺昌县双溪水岸帝景商住小区业主委员会出具的《证明》等证据证实，并经庭审质证、认证，故本院予以确认。本院认为，原告与业委会签订的三份《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》和《补充协议》，主体适格，内容合法，且是双方当事人真实意思表示，应确认有效。业委会与其选聘的物业服务企业签订的《顺昌县“水岸帝景”物业服务合同》，对小区全体业主具有约束力。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定提供了物业服务，被告也应按照合同约定交纳物业服务费及分摊的公共水电费用。2011年10月25日《物业服务合同》约定的物业服务期限至2012年10月24日；2012年10月25日至原告与业委会签订2013年1月10日《物业服务合同》期间，原告虽称其事实上提供了物业服务，但被告对此不予认可，原告亦未提供证据予以佐证，故原告主张该期间的物业服务费及电动门电费没有合同依据，本院不予支持。综上，本院对原告主张2011年12月1日至2012年10月24日期间的物业服务费（其中2011年12月1日至2012年9月30日为：10个月148.11㎡0.6元／月·㎡=888.66元；2012年10月份按24日计算，为148.11㎡0.6元／㎡÷31日24日=68.8元；共计957.46元）、电动门电费（其中2011年12月1日至2012年9月30日为：10个月7间店面1.8元／月·间=126元；2012年10月份按24日计算，为1.8元／间7间店面÷31日24日=9.75元；共计135.75元）；2013年1月10日至2013年12月31日期间的物业服务费（其中2013年1月份按22日计算，为148.11㎡0.6元／㎡÷31日22日=63元；2013年2月1日至2013年12月31日为：11个月148.11㎡0.6元／月·㎡=977.52元；共计1040.52元）、电动门电费（其中2013年1月份按22日计算，为2元／间7间店面÷31日22日=9.93元；2013年2月1日至2013年12月31日为：11个月7间店面2元／月·间=154元；共计163.93元）；2014年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费（19个月148.11㎡0.6元／月·㎡=1688.45元）、电动门电费（19个月7间店面2元／月·间=266元）予以支持，对原告多主张的部分不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，《物业服务合同》虽未明确约定物业费交费时间，但依照《物业服务合同》的约定，若业主长期欠交物业服务费，原告催交无效的，有权起诉并按日千分之三的标准收取滞纳金，故原告依约有权要求被告支付催交后的滞纳金。原告于2015年4月10日向本院提起诉讼，主张2014年12月31日之前结欠的物业服务费，故2014年12月31日之前的物业服务费逾期滞纳金，应从2015年4月10日起算；2015年的物业服务费的滞纳金，应从提起本次诉讼之日起算。因合同约定的滞纳金明显过高，应予调整，本院调整为按银行同期贷款利率上浮30%计付，原告超出前述期间及标准的违约金诉求，本院不予支持。被告辩称原告未提供物业服务且消防通道长期堵塞，并提供视频资料，但该视频资料系原告起诉后拍摄的视频，不足以证明原告在物业合同履行期间的服务情况，且根据三份《物业服务合同》的约定，即使原告提供的物业服务未能达到约定的服务标准，也只是业委会有权要求原告限期整改，逾期未整改的，业委会有权终止合同，并未约定业主或物业使用人可拒交物业服务费，故被告的该项抗辩意见不足以对抗原告要求其支付物业服务费的请求权，本院对此不予采纳。被告辩称原告未开具正式发票，亦不足以对抗其交纳物业服务费的合同义务，该项抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告顺昌县水岸帝景利民网吧应于本判决生效之日起十日内支付原告南平市胜洁物业管理有限公司2011年12月1日至2012年10月24日期间的物业服务费957.46元、电动门电费135.75元；2013年1月10日至2013年12月31日期间的物业服务费1040.52元、电动门电费163.93元；2014年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1688.45元、电动门电费266元；并支付滞纳金（其中2620.04元自2015年4月10日起算，按年利率5.35%上浮30%的标准计付；其中1066.39元自2016年1月7日起算，按年利率5.1%上浮30%的标准计付；均算至付清物业服务费之日止）。二、驳回原告南平市胜洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告顺昌县水岸帝景利民网吧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员 林 超二〇一六年三月九日书 记 员 黄心怡本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。