安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7542号
上诉人（原审原告）：郑文成，男，1972年10月9日出生，汉族，住合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾成琴，女，1969年5月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
委托诉讼代理人：刘军，安徽远致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨子强，安徽远致律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：胡井海，男，1963男4月18日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，
被上诉人（原审被告）：毛德莲，女，1968年7月22日出生，汉族，住安徽省六安市开发区，
被上诉人（原审被告）：六安新兴模板制造有限公司，住所地六安市经济技术开发区工商行政管理局。
法定代表人：胡景传。
被上诉人（原审被告）：安徽省兴利物流发展有限责任公司，住所地合肥市瑶海工业园新海大道1号。
法定代表人：项书传。
被上诉人（原审被告）：项书传，男，1959男4月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，
上诉人郑文成因与被上诉人贾成琴、胡井海、毛德莲、六安新兴模板制造有限公司（以下简称模板公司）、安徽省兴利物流发展有限责任公司（以下简称兴利公司）、项书传案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初7777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑文成上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持郑文成原审诉讼请求，即确认诉争房产归属于郑文成所有，停止对讼争房产的执行，并解除查封措施。本案第一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、诉争房产一直由郑文成及其配偶、子女共同占有，装修居住至今。毛德莲与郑文成配偶系表姑侄女亲属关系。2007年毛德莲购买案涉房屋但没有实际居住。当时郑文成一家人从北京回到合肥没有房子，毛德莲就决定将其刚购买的诉争房产卖给郑文成。当时郑文成经济困难，一时拿不出首付款，故毛德莲表示银行按揭款由郑文成偿还，房子由郑文成装修居住，待郑文成经济宽裕时才付款。因按揭款一直由郑文成支付且装修居住，郑文成怕毛德莲反悔不卖，于是要求持有房产证，故房产证下来后一直由郑文成持有。因双方是亲戚关系，加之尚未办理过户手续，房产证名称还是毛德莲，郑文成持有房产证期间，房产证被毛德莲拿走过两次，包括本案交给法院审查担保解除毛德莲六安土地使用权查封。因上次毛德莲使用房产证后很快也就还回来了，也未造成任何不当后果，故郑文成对毛德莲本次取用房产证的原因并未深究。房产证的确一直由郑文成持有，且郑文成当庭向法院提交了房产证原件进行审查。郑文成提供的从银行提取的交纳按揭款的回单上有郑文成及家人归还按揭的签名，还有其女儿在御景湾幼儿园上学的证据，特别是2015年3月5日法院工作人员至案涉房屋调查，照片显示为郑文成居住，这些证据都是客观真实的。一审法院基于交易习惯、常理考虑认定事实，明显缺乏法律依据。二、郑文成与毛德莲在房产查封前签订了书面买卖合同，且已支付了绝大部分房款，包括银行按揭贷款。2012年8月6日，郑文成与毛德莲签订了房屋买卖合同，2012年9月12日，郑文成通过其银行卡向胡井海转款50万元。毛德莲也当庭确认收到了50万元的购房款。而且按揭贷款也由郑文成偿还。贾成琴没有证据证明该50万元不是购房款，一审法院也没有任何证据证明该50万元不是购房款。三、郑文成对于查封前未能办理过户并不存在过错。一审法院认定郑文成作为买受人怠于向出卖人主张不动产登记请求权，是消极不行使登记权利系认定错误。郑文成不存在怠于向毛德莲主张不动产登记请求权情形。郑文成虽然从2010年装修完成后以来一直占有、实际使用房屋，也一直交纳按揭贷款，但直至2012年郑文成才有经济能力与毛德莲签订房屋买卖合同，约定房屋过户事宜。在此之前，由于未支付房款毛德莲是不肯过户的。2012年合同签订后，郑文成也支付了房款，但合同约定按揭贷款还清后郑文成才能与毛德莲办理过户手续，依照合同约定无法过户不是郑文成自身原因。
贾成琴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
毛德莲辩称，案涉房屋的首付款是毛德莲支付的，其没有实际居住，在2011年左右卖给了郑文成，房屋按揭款全部是郑文成偿还。
胡井海、模板公司、兴利公司、项书传未陈述意见。
郑文成向一审法院起诉请求：1、确认诉争房产（合肥市瑶海区芜湖号御景小区9幢2307室）归属于郑文成所有；2、停止对诉争房产的执行，并解除查封措施；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年9月26日，毛德莲以490694元价格从合肥海洋房地产开发有限公司处购买了位于合肥市××路××小区××室房屋（以下简称涉案房屋），首付款200694元，余款29万元以从招商银行合肥马鞍山路支行贷款方式支付，贷款期限为2008年9月25日至2018年9月25日。2009年涉案房屋交付使用，2010年5月18日办理了不动产登记证书，登记所有权人为毛德莲。
一审法院在审理贾成琴诉胡井海、毛德莲、模板公司、兴利公司、项书传民间借贷纠纷一案中，依贾成琴的保全申请依法对毛德莲等人的财产采取了查封等保全措施。2015年2月12日，毛德莲、胡井海（两人系夫妻关系）至一审法院申请解除该案保全措施，并自愿以名下位于和谐名城5幢1301号房（备案号2013018203）及合肥市御景湾9幢2307室房屋作为担保。在当日法院制作的谈话笔录中，毛德莲、胡井海表示涉案房产一直是租给别人居住。2015年2月11日，一审法院依法向合肥市房产局送达（2015）包民一初字第00779号民事裁定书，查封了登记在毛德莲名下位于合肥市××路××小区××室房产。
本案审理过程中，经向上述民间借贷案承办人员了解，毛德莲、胡井海当时申请解除保全措施以涉案房产作为担保时向一审法院提交了涉案房屋的产权证原件，该案承办人员审查后将涉案房屋产权证原件退还给了毛德莲、胡井海。上述民间借贷案件经一审法院（2015）包民一初字第00779号民事判决书判决胡井海、毛德莲归还贾成琴借款本金100万元及利息等。2016年2月25日，贾成琴向一审法院申请执行（2015）包民一初字第00779号民事判决书。在该案执行过程中，郑文成提出执行异议。2016年8月2日，一审法院作出（2016）皖0111执异16号执行裁定书，驳回郑文成的执行异议，后郑文成提起本案诉讼。郑文成为证明其系涉案房屋的所有权人，向该院提交了其作为买受方与出卖人毛德莲签订的房屋买卖合同、银行转款凭证、归还按揭贷款的凭证等证据材料。
郑文成提交的房屋买卖合同载明签订时间为2012年8月6日，出卖方房屋坐落于合肥市××路××小区××房，建筑面积109.42平方米，房产证编号为合瑶字第××号。第二款付款方式中约定卖受方应于合同签订之日起七日内向出卖方交付现金50万元，余款按揭贷款由买受方按贷款合同约定按时偿还。第三条交付期限中约定出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权书交给买受方，并将房屋同时交付给买受方，贷款还清后方可过户。第五条关于房产登记的约定载明：买受方按揭还清后，才能与出卖方办理房产过户手续，出卖方有协助义务，但过户所需税费全部由买受方承担。郑文成、毛德莲分别在买受方、出卖方处签字、捺印，胡井海作为出卖方代理人、王凤昌作为见证人亦在合同上签字、捺印。2012年9月12日，郑文成通过其卡号为62×××29的中国工商银行账户向胡井海卡号为62×××88的银行账户中转款50万元。毛德莲在上述50万元转款个人业务凭证后手书“以上收到郑文成购买芜湖路御景湾9幢2307室房产50万元整，本人已经收到”，未注明书写时间。庭审中，郑文成自述毛德莲是其妻子的表姑，2008年就购买了涉案房屋，从2008年就开始归还涉案房屋的银行按揭贷款，2010年房屋产权证办下来以后就在其处。
另查明：胡井海卡号为62×××88的银行账户往来明细清单显示：郑文成通过其62×××29银行卡向胡井海上述银行卡中分别于2012年7月4日汇款20万元、2012年8月2日汇款20万元、2012年8月16日汇款100万元、2012年8月21日汇款185万元、2012年8月29日汇款100万元、2012年9月10日汇款5万元、2012年9月12日汇款150万元（两笔，金额分别为100万元、50万元）、2012年11月20日汇款10万元、2012年12月7日汇款10万元、2012年12月24日汇款5万元、2012年12月24日通过ATM转账至胡井海上述银行卡内4万元；此后未发现胡井海、郑文成上述银行卡之间有汇转款行为。庭审中，郑文成自述2012年与胡井海合作承包过宣城的创元工程项目，除2012年9月12日一笔汇款50万元外，其他汇款行为是与胡井海共同承包宣城的创元项目工程发生的业务经济往来。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点即郑文成是否系涉案执行标的即位于合肥市××路××小区××室房屋的所有权人。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，我国的不动产物权变动模式以债权形式主义为原则，发生不动产物权变动不仅需要债权法上的意思表示，还须履行登记的法定方式，即公示为不动产物权变动的生效要件。当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合登记手续的办理，方能发生不动产物权变动的法律效果。但由于实践中不动产交易从签订合同到办理产权转移往往需要数月时间，为了保护交易安全及买受人的物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了保护无过错买受人物权期待权的条件。本案涉案房屋登记的权利人系毛德莲，根据上述不动产物权登记公示公信原则，毛德莲系涉案房屋的所有权人。现郑文成主张涉案房屋归其所有应停止对该房屋的执行措施，需举证证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，即郑文成应当举证证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。
对于郑文成提交的房屋买卖合同及银行转款单等证据材料，该院认为，根据上述房屋买卖合同的约定，毛德莲应在该合同生效之日起三十日内将涉案房屋的产权证书交给郑文成，庭审中郑文成自述从2008年就开始归还涉案房屋的银行按揭贷款，2010年房屋产权证办下来以后就在其处。郑文成陈述的其拥有房屋产权证的时间与买卖合同签订时间不符，且郑文成陈述的其在签订涉案房屋买卖合同之前即已开始归还房屋按揭贷款，并拥有房屋产权证书亦与交易习惯不相符，有悖常理。不论是郑文成的陈述还是买卖合同约定内容，均与实际上毛德莲在民间借贷案件诉讼过程中拥有涉案房屋产权证并提交给法院审查的事实相矛盾。另，郑文成提交的转款50万元至胡井海银行卡内的银行转款凭据亦不能证明系其支付购买涉案房屋的价款，根据胡井海的银行账户交易明细清单，双方在2012年期间大额汇款行为多达十余笔，郑文成也自认其在2012年时与胡井海合作承包过工程项目，双方之间除了郑文成自述的代收房屋价款外还存在其他经济往来关系，不能排除该笔50万元汇款是基于其他经济往来关系而发生。如果该笔50万元汇款确系支付购买涉案房屋的价款，根据交易习惯及一个正常的完全民事行为能力人的认知能力，基于交易安全的考量对于如此大额的转款行为应当会区分注明转款事由、用途，但在该转款凭据中并未注明转款的事由。此外，房屋价款的支付方式与合同约定现金支付的方式也不相符。即使郑文成与毛德莲之间确实存在房屋买卖合同关系，出于交易安全考虑，郑文成作为买受人应当与出卖人毛德莲约定一定期限及时办理房屋产权转移手续，涉案房屋存在银行按揭贷款在实践中并非不能办理产权转移手续，从双方签订涉案房屋买卖合同到人民法院查封该房屋长达将近三年时间，郑文成作为买受人怠于向出卖人主张不动产登记请求权，是消极不行使登记权利，此种躺在权利上不行使的行为不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人原因未办理过户登记”的情形。综上，郑文成所举证据不能证明其与毛德莲之间的房屋买卖合同关系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，郑文成主张涉案房屋归其所有缺乏事实和法律依据，不予支持。涉案房屋登记所有人系毛德莲，并未办理产权转移登记手续，根据法律规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人毛德莲名下的财产，郑文成主张停止对涉案房屋的执行并解除查封措施无事实和法律依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回郑文成的诉讼请求。本案一审案件受理费14292元，公告费800元，合计15092元，由郑文成负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于郑文成对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益问题，第一，就双方对案涉房屋买卖合同的签订及履行陈述情况来看，首先，郑文成、毛德莲陈述2008年双方达成买卖案涉房屋的合意，约定郑文成支付房款50万元并负责偿还29万余元的按揭贷款。在2008年即达成买卖房屋合意的情况下，双方在2012年才签订案涉房屋买卖合同显与通常交易习惯不符。其次，案涉房屋在2007年9月毛德莲以不到50万元的价格购买，而2008年双方即合意郑文成愿意支付50万元房款，并额外帮毛德莲偿还29余万元按揭贷款购买案涉房屋，此房屋交易价款也与常理不符。再次，郑文成、毛德莲陈述郑文成通过买卖合同占有案涉房屋，这与2015年2月12日毛德莲在法院的谈话笔录中称案涉房屋一直租给他人居住也相矛盾。第二，关于案涉房屋价款的支付问题。从本案现有证据来看，首先，房屋买卖合同约定郑文成在合同签订之日起七日内向毛德莲交付现金50万元，在此约定期间内郑文成并未支付现金50万元；其次，郑文成认为其在2012年9月12日转款给胡井海50万元系案涉房屋的首付款，但从郑文成与胡井海的银行转账明细来看，双方在2012年期间大额汇款多达十余笔，且此50万元转款时郑文成也未注明此款系购买案涉房屋的房款。郑文成提供的现有证据无法切实有效的证明该款系案涉房屋的房款。第三，案涉房屋房产证在2010年5月18日即已登记办理在毛德莲名下，若郑文成通过买卖合同在2012年即持有案涉房屋房产证原件，其在2015年仍将房产证交给毛德莲而未究问毛德莲使用房产证原件原因显与常理不符，郑文成本身就存在过错。从房产证登记在毛德莲名下至法院2015年查封案涉房屋近三年时间，郑文成在此期间怠于主张不动产登记请求权还将房产证原件交还毛德莲，一审法院在此情况下认为郑文成的行为属于消极行使登记权利，不属于法律规定的非因买受人原因未办理过户登记的情形并无不妥。综合本案现有证据及相关查明事实，一审法院认为郑文成主张停止对涉案房屋的执行并解除查封措施的相关诉请无事实和法律依据并无不妥，本院予以维持。
综上所述，郑文成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14292元，由上诉人郑文成负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月十五日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。