广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初929号
原告广东省湛江市交通运输集团有限公司，住所地：湛江市椹川大道南75号。
法定代表人赫少川，总经理。
委托代理人崔玉明，男，1957年9月30日出生，汉族，住湛江市霞山区，系原告的员工。
委托代理人陈亚平，男，1960年1月28日出生，汉族，住湛江市霞山区，系原告的员工。
被告湛江怡和置业有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南10号。
法定代表人陈春伟，董事长。
委托代理人谢妍莹，女，1991年7月2日出生，汉族，住湛江市霞山区，系该公司员工。
第三人湛江创景商业有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南28号。
法定代表人张新汉，总经理。
委托代理人吴齐鸣，男，1957年7月12日出生，汉族，住湛江市霞山区，系该公司员工。
原告广东省湛江市交通运输集团有限公司（以下简称市运输公司）诉被告湛江怡和置业有限公司（以下简称怡和公司），第三人湛江创景商业有限公司（以下简称创景公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月15日及10月28日公开开庭进行了审理。原告市运输公司的法定代表人赫少川及其的委托代理人崔玉明、陈亚平，被告怡和公司的委托代理人谢妍莹，第三人创景公司的委托代理人吴齐鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市运输公司诉称，2006年5月，原、被告双方签订《合作建设及管理湛江怡福大厦二期协议书》（以下简称《合作协议书》），之后双方又先后签订《补充协议（二）》及《补充协议（三）》，明确双方的权利和义务。而被告在履行协议过程中，不但不按约定将属原告的物业产权登记到原告名下，还长期拖欠应支付给原告的物业收益款。经原告多次催促，被告曾作出书面承诺，但一直拒不纠正。2014年10月，原告向法院提起诉讼，要求判决解除双方的物业委托关系，被告支付拖欠原告2014年9月前的物业收益款及承担相应违约责任。经法院一审、二审判决，支持原告的诉讼请求。但被告拒不履行法院生效判决，仍继续占用物业经营获利。因此，原告再次提起本案诉讼，请求法院判令被告停止侵权行为，按照双方签订的《补充协议（三）》、被告与深圳市有荣配销有限公司签订的《房屋租赁合同》，以及被告出具的《关于﹤房屋租赁合同﹥的说明》的标准，判令被告从2014年10月起按每月116977.71元（其中二层1556.48平方米×40.82元／月／平方米=63535.51元／月；三层1526.92平方米×35元／月／平方米=53442.2元／月）支付物业收益款给原告，直至交还物业给原告时止，并按人民银行同期贷款利率5%的4倍支付违约金给原告。根据双方签订的《补充协议（三）》及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告应将涉案商铺返还给原告，并按《协议书》的约定，并不得收取原告任何管理费及税金。为保障原告收回物业后能进行经营管理，被告须将涉案商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告按原、被告双方约定的租金标准支付自2014年10月起，直至被告交还商铺给原告时止的物业收益款（占用费）给原告（暂计至2016年4月止，被告应支付给原告物业收益款共2222576.49元）。2、被告按同期银行贷款利率（取中间值5%）的4倍支付从2014年10月起的物业占用收益款的利息给原告（暂计算至2016年4月止，被告应支付利息共370427.8元给原告），直至被告交还商铺给原告时止。3、被告立即将湛江怡福大厦二层05号、06号商铺和三层05号、06号商铺（共计建筑面积3083.4平方米）交还原告自行经营管理；被告及其创景公司不得收取原告任何管理费及税金。4、被告将怡福大厦二层05号、06号商铺和三层05号、06号商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给原告。5、被告承担本案的全部诉讼费。
被告怡和公司辩称，1、我司移交出涉讼商铺，原告可行使其收益权。原告与我司签订的《补充协议》、《补充协议（二）》《补充协议（三）》均没对涉讼商铺的交接手续作出明确约定。当初原告将涉讼商铺委托我司管理与经营，亦没办理相关交接手续，因此根据《中华人民共和国合同法》相关司法解释，应认定为交易习惯，视为我司已交出涉讼商铺，原告完全可以行使其物业收益权，我司亦没有阻止原告行使物业收益权。2、原告没能取得物业收益权，是其造成。原告曾于2016年1月8日发出通知，张贴在店铺显眼位置，告知二层05、06号商铺的租户，决定收回上述商铺，自行处理，请有关租户立即停止向怡和公司或其他方支付租金。此后，相关租户恶意拖欠我司租金。故我司没有占用涉讼商铺，没能取得物业收益权是原告没有积极与商户交涉的结果。综上，我司已交出商铺，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人创景公司述称，1、针对原告第一项诉讼请求，同意被告的答辩意见。原告经营的物业管理费应由我方收取。2、原被告合同已经解除，不存在违约金问题。3、法院已经判决解除原被告之间的合同关系，被告及第三人可以收取原告的管理费。4、商铺面积界限现在尚未确定，相关资料无法交付，应该由原告到档案局复印取得。诉讼费应当由原告承担。
原告市运输公司向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、《合作协议书》1份；
2、《补充协议》1份；
3、《补充协议（二）》1份；
4、《补充协议（三）》1份；
上述四组证据共同证明原被告双方的权利义务关系；
5、《房屋租赁合同》1份，证明被告出租二层物业的事实；
6、《关于﹤房屋租赁合同﹥的说明》1份，证明原告二层物业的权益及租金标准；
7、《承诺书》1份，证明被告承诺还款及办理房产证给原告；
8、怡福大厦二层05号商铺的房产权权属证明书1份，
9、怡福大厦二层06号商铺的房产权权属证明书1份；
10、怡福大厦三层05号商铺房产权权属证明书1份；
11、怡福大厦三层06号商铺房产权权属证明书1份；
上述四组证据共同证明该商铺位置及建筑面积数；
12、（2014）湛霞法民二初字第197号《民事判决书》1份；
13、（2015）湛中法民三终字第116号《民事判决书》1份
上述两组证据共同原被告之间的物业委托关系已被依法解除；
14、怡和公司欠款金额及利息明细表1份，证明被告欠款数和应付利息；
15、原告的营业执照1份，证明原告的诉讼主体；
16、被告的营业执照1份，证明被告的诉讼主体；
17、《关于近期经营受扰的情况反应》及照片，证明被告干扰我方收回涉案房产。
经庭审，被告怡和公司质证意见为：对证据1-11、证据15及证据16均无异议；对证据12及证据13的真实性无异议；对证据14的关联性有异议，本案的纠纷是占用和交接的问题，不是欠款的问题；对证据17的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，我方对此不知情，并不是我司的行为。第三人创景公司认为本案是原、被告纠纷，其不清楚，不发表质证意见。
被告怡和公司向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、《通知》1份，证明被告没有占有涉案商铺的事实；
2、《﹤租赁合同﹥补充协议（一）》1份，证明被告与深圳市有荣配销有限公司（以下简称有荣配销公司）约定对有荣配销公司租赁涉案二层房产的面积进行调整。
3、《补充协议书》1份，证明我司与有荣配销公司租金标准和租赁面积作出调整；
4、怡福大厦（租户）经营管理合同1份，证明涉案二层房产管理费是由湛江创景商业管理有限公司收取；
5、（2014）湛霞法民二初字第227号《民事调解书》1份，证明我司与有荣配销公司对租金标准和租赁面积的调整经法院确认的；
6、怡福大厦商铺承包经营管理合同1份，证明涉案二、三层房产是由湛江创景商业管理有限公司控制占有的事实，我方不存在违约行为控制占有涉案商铺的事实。
经庭审质证，原告市运输公司的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，刚才我核对原件时上面的当时法人签字“刘建宁”签字与其本人签字不相符，对合法性不予认可，因为这是涉及到我方权益，事前事后均没有经我方确认；证据3的真实性由法院认定，签订该协议时间是在我方之前诉讼作出判决后，该协议约定的租金标准显失公平，该协议事前事后均没有经我方确认；证据4的真实性由法院认定，对其合法性及关联性有异议，该协议事前事后均没有经我方确认；对证据5的合法性及、真实性无异议，作为调解后被告提出执行异议，但是被法院驳回；证据6的真实性由法院认定，对其合法性有异议，被告未经我方同意擅自将我方名下的物业承包给他方。第三人创景公司的质证意见为：对证据3及证据5的三性无异议，对其余证据不清楚，不发表质证意见。
本院对原告市运输公司上述证据材料审核认定如下：因被告怡和公司对证据1-11、证据15及证据16的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以认可，可作为认定案件事实的根据；因被告怡和公司对证据12、证据13及证据17的真实性无异议，本院对该三组证据的真实性予以认可；证据14为原告单方制作，未经被告的认可，本院不予认可。
本院对被告怡和公司上述证据材料审核认定如下：因原告市运输公司对证据1、证据3-6的真实性无异议，本院对该5组证据的真实性予以认可；证据2为被告与案外人所签订，结合其他证据，本院确认其真实性。
第三人创景公司未向本院提交证据材料。
经审理查明，2006年5月，原告市运输公司与被告怡和公司签订《合作补充协议》，约定市运输公司将位于湛江市霞山区人民大道南28号的土地使用权与怡和公司合作建房，建成后市运输公司拥有第二、三层建筑物的产权，市运输公司同意将第二、三层商场委托怡和公司同一经营管理，怡和公司定期向市运输公司支付租金，否则，应承担相应违约责任。2008年1月3日，怡和公司与有荣配销公司签订《房屋租赁合同》，约定怡和公司将湛江市霞山区人民大道南怡福国际二楼全层建筑物7215平方米出租给有荣配销公司经营超市，租期从2008年2月1日至2023年1月31日，2008年2月至2011年1月每平方米月总费用35元，其中包括每平方米月租金14元、设备折旧费10.5元及管理费10.5元；2014年2月至2017年1月每平方米月总费用40.82元，其中包括每平方米月租金16.32元、设备折旧费12.25元及管理费12.25元；2017年2月至2020年1月每平方米月总费用44.09元，其中包括每平方米月租金17.63元、设备折旧费13.23元及管理费13.23元；2020年2月至2023年1月每平方米月总费用47.62元，其中包括每平方米月租金19.04元、设备折旧费14.29元及管理费14.29元。同年4月16日，怡和公司向市运输公司出具《关于﹤房屋租赁合同﹥的说明》，主要说明“怡福大厦二层北侧约1500平方米建筑面积（以房管部门实测面积为准）的产权属贵司所有，按《房屋租赁合同》约定收取，每月每平方米35元的租赁费用全部归贵司所有。租赁费用从第4年开始递增，以后每3年递增8%，全额归贵司所有”。2009年8月28日，市运输公司与怡和公司签订《补充协议》，约定市运输公司应得二楼收益为每月每平方35元（租金每月14元／平方米、设备折旧费每月10.5元／平方米、管理费每月10.5元／平方米），收益递增标准及租赁期限按怡和公司与有荣配销公司签订的《房屋租赁合同》同步执行；三楼每月每平方20元（租金每月12元／平方米、管理费每月8元／平方米），执行期从2009年5月1日起至2010年12月31日止，上述费用怡和公司于每月5日前一次性支付，逾期按拖欠额每日计收千分之五的滞纳金。该《补充协议》约定的期限届满后，市运输公司与怡和公司于2011年2月25日签订《补充协议（二）》，约定市运输公司应得三楼收益为每月每平方26元（租金每月16元／平方米、管理费每月10元／平方米），执行期从2011年1月1日起至2011年12月31日止，收益的支付时间及逾期支付的责任与《补充协议》约定相同。《补充协议（二）》约定的期限届满后，市运输公司与怡和公司于2012年10月30日又签订《补充协议（三）》，约定市运输公司应得三楼收益为每月每平方35元（租金每月20元／平方米、管理费每月15元／平方米），执行期从2012年1月1日起至2014年12月31日止，收益的支付时间及逾期支付的责任亦与《补充协议》约定相同。
2014年10月23日，市运输公司向本院提起（2014）湛霞法民二初字第197号民事诉讼，请求怡和公司支付拖欠截止2014年9月30日的物业收益款，并支付拖欠款利息，同时请求解除双方之间的物业委托关系等。同年12月25日，本院判决怡和公司支付尚欠2014年9月30日止的物业收益款及利息，并解除双方的物业委托关系。怡和公司不服，提起上诉。湛江市中级人民法院于2015年6月10日作出（2015）湛中法民三终字第116号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2016年1月8日，市运输公司在怡福大厦张贴《通知》，通知涉案二、三层商铺的租户，根据法院一审、二审判决，其司决定收回商铺自行处理，各租户立即停止向怡和公司或其他方支付租金。
2008年8月8日及2015年5月29日，怡和公司与有荣配销公司分别签订《﹤租赁合同﹥补充协议（一）》及《补充协议书》，约定有荣配销公司减少承租面积及降低租金标准。2015年3月31日，怡和公司与创景公司签订《怡福大厦商铺承包经营管理合同》，约定怡和公司将怡福大厦全部商铺发包给创景公司经营管理，期限从2015年4月1日至2030年3月31日，承包金720万元／年，第三年起每3年按5%增递。同年5月29日，创景公司与有荣配销公司签订《怡福大厦（租户）经营管理合同》，约定有荣配销公司按双方约定的费用标准向创景公司支付管理费。
另查明，涉案二层商铺为湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号及06号商铺，面积共1556.48平方米；涉案三层商铺为湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦三层05号及06号商铺，面积共1526.92平方米。2010年7月19日及同年同月6日，怡和公司分别取得涉案二层及三层商铺的产权登记。市运输公司与怡和公司对涉案二、三层商铺均没重新签订新的合同。庭审中，被告对原告第四项诉讼请求无异议。
再查明，湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金标准记载涉案二、三层商铺所在地段的框架结构商铺的租金为120元以上每月每平方米。涉案二、三层商铺现由创景公司根据其与怡和公司签订的承包经营管理合同进行物业管理。
本院认为，原、被告之间的合同关系已被法院判决解除，并已生效。涉案二、三层商铺虽登记于被告名下，但原、被告双方约定原告拥有涉案二、三层商铺的产权，即对于原、被告双方来说，被告只是涉案二、三层商铺形式上的物权人，原告才是实质物权人。本案中，原告主张被告支付物业占用收益款及交还涉案二、三层商铺由原告自行经营管理，即本案同时涉及返还原物纠纷和财产损害赔偿纠纷，故本案应属该两种纠纷的同一上级案由物权保护纠纷。本案主要的争议焦点为：一、被告是否应将涉案二、三层商铺交还原告自行经营管理；二、被告是否应向原告支付物业占用收益款、利息，以及物业占用收益款、利息数额的确定。
关于被告是否应将涉案二、三层商铺交还原告自行经营管理的问题。原告原将涉案二、三层商铺出租给被告，在双方的合同关系依法解除后，被告仍将涉案二、三层商铺发包给第三人创景公司经营管理收取费用，且被告未能提供证据证明已将涉案二、三层商铺交还原告自行经营管理。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，被告应承担不利后果，本院认定被告无权占有涉案二、三层商铺。原告作为涉案二、三层商铺的权利人，其主张被告交还涉案二、三层商铺由原告自行经营管理，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本院予以支持。涉案二、三层商铺交还原告自行经营后，被告及第三人没有收取原告涉案二、三层商铺管理费即税金的合法依据，故对原告主张被告及第三人不得收取管理费及税金予以支持。
关于被告是否应向原告支付物业占用收益款、利息问题。因被告在双方合同关系解除后未能将涉案二、三层商铺交还原告，影响原告对涉案二、三层商铺的使用收益并造成损害，原告主张被告支付物业占用收益款及利息，符合《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，本院予以支持。被告委托第三人对涉案二、三层商铺进行经营管理，属于被告与第三人之间的法律关系，对原告没有约束力。被告辩称涉案三层商铺的租金不是由其收取，不应由其支付涉案三层商铺的物业收益无理，不予采纳。关于涉案二层商铺物业占用收益款的数额的确定问题。根据《补充协议》的约定，被告应向原告支付的费用标准及租赁期限按被告与有荣配销公司签订的《房屋租赁合同》执行。而《房屋租赁合同》约定租赁费用标准为2014年2月至2017年1月每平方米月总费用40.82元，其中包括每平方米月租金16.32元、设备折旧费12.25元及管理费12.25元。且被告向原告出具的《关于﹤房屋租赁合同﹥的说明》说明被告承诺涉案二层商铺的包含租金、设备折旧费及管理费在内在租赁总费用属于原告。虽然原、被告的合同关系已解除，但湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性框架结构商铺的租金标准为每月每平方米120元以上，高于原告所主张的40.82元，故原告参照双方原约定的租赁总费用每月每平方米40.82元作为物业占用收益标准主张被告支付涉案二层商铺物业占用收益有理，本院予以支持。即被告应按每月每平方米40.82元，从2014年10月1日起至交还涉案二层商铺之日止，计付涉案二层商铺1556.48平方米的物业占用收益款给原告。被告主张双方应重新协商物业占用收益标准无理，不予采纳。至于被告与有荣配销公司约定降低双方原约定的租赁费用标准，因未经原告的同意，故对原告没有约束力。关于涉案三层商铺物业占用收益款的数额的确定问题。《补充协议（三）》约定被告应向原告支付涉案三层商铺的物业占用收益标准为每月每平方米35元。该协议约定的执行期间虽于2014年12月31日届满，双方的合同关系亦被法院判决解除，但湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性框架结构商铺的租金标准为每月每平方米120元以上，高于原告所主张的35元，故原告参照双方原约定的租赁总费用每月每平方米35元作为物业收益标准主张被告支付涉案三层商铺物业占用收益有理，本院予以支持。即被告应按每月每平方米35元，从2014年10月1日起至交还涉案三层商铺之日止，计付涉案三层商铺1526.92平方米的物业占用收益款给原告。关于物业占用收益款的利息数额的确定。原、被告的合同关系已依法解除，双方关于被告逾期支付物业占用收益款的违约责任的原约定亦已解除，原告依双方的原约定主张被告按银行同期贷款利率的4倍支付拖欠物业占用收益款的利息于法无据，本院予以驳回。但利息属于资金的法定孳息，被告应从原告提起本案诉讼之日（2016年10月13日）起至被告付清所欠原告涉案二、三层商铺物业占用收益款之日止，按中国人民银行同期同类贷款的利率计付拖欠物业占用收益款的利息给原告。
因被告对原告的第四项诉讼请求无异议，本院对原告主张被告被告将怡福大厦二层05号、06号商铺和三层05号、06号商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给原告的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
限被告湛江怡和置业有限公司于本判决发生法律效力之
日起十日内向原告广东省湛江市交通运输集团有限公司付清自2014年10月1日起至交还湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺之日止的物业占用收益款（湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺共1556.48平方米，以每月每平方米40.82元计算；湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦三层05号、06号商铺共1526.92平方米，以每月每平方米35元计算）。
二、限被告湛江怡和置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省湛江市交通运输集团有限公司支付自2014年10月1日起至交还湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺之日止的物业占用收益款利息（以被告湛江怡和置业有限公司所欠的物业占用收益款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，计从2016年10月13日起至付清物业占用收益款止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、限被告湛江怡和置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交还原告广东省湛江市交通运输集团有限公司自行经营管理，被告湛江怡和置业有限公司及第三人湛江创景商业管理有限公司不得收取管理费及税金。
四、限被告湛江怡和置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给原告广东省湛江市交通运输集团有限公司。
五、驳回原告广东省湛江市交通运输集团有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费27544元及保全费5000元，共计32544元（原告广东省湛江市交通运输集团有限公司已预付），由被告湛江怡和置业有限公司负担。（被告负担的案件受理费应在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄细曼
审 判 员 许荣春
人民陪审员 何俏洁
二〇一六年十一月四日
书 记 员 冉晓璇
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。