新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民二终字第291号
上诉人（原审被�）：新疆神洲典当有限公司。
法定代表人：李厚锖，该公司董事长。
委托代理人：师忠武，男，该公司职员。
上诉人（原审被告）：王冬。
委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。
委托代理人：马玉洁，新疆天阳律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：陈卫华。
委托代理人：洪涛，男，新疆天山伟华物流配送有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：鲍志遥。
委托代理人：洪涛，男，新疆天山伟华物流配送有限公司法律顾问。
原审被告：新疆嘉鸿拍卖有限公司。
法定代表人：王朝霞，该公司董事长。
委托代理人：常继成，男，该公司职员。
原告陈卫华、鲍志遥因与被告新疆神洲典当有限公司（以下简称神洲公司）、被告新疆嘉鸿拍卖有限公司（以下简称嘉鸿公司）、被告王冬确认合同无效纠纷一案，于2011年6月7日向乌鲁木齐市�磨沟区人民法院提起诉讼。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院于2011年8月11日作出（2011）水民二初字第1071号民事判决。神洲公司、嘉鸿公司、王冬均不服该判决，向本院提出上诉。本院于2011年11月1日作出（2011）乌中民二终字第456号民事判决，已经发生法律效力。王冬不服该判决，向本院申请再审。本院于2013年6月19日作出（2013）乌中民申字第107号民事裁定，由本院另行组成合议庭再审本案。本院经再审于2013年9月11日作出（2013）乌中民再字第151号民事裁定，撤销本院（2011）乌中民二终字第456号民事判决及乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2011）水民二初字第1071号民事判决，发回乌鲁木齐市水磨沟区人民法院重审。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院依法另行组成合议庭进行重审，并2014年4月14日作出（2013）水民二初字第420号民事判决。神洲公司、王冬不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭于2014年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人神洲公司的委托代理人师忠武，上诉人王冬的委托代理人崔建红，被上诉人陈卫华、鲍志遥的共同委托代理人洪涛、原审被告嘉鸿公司的委托代理人常继成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月4日，陈卫华、鲍志遥（乙方）与神洲公司（甲方）签订《房地产抵押典当合同》，约定：乙方自愿以其合法拥有的位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层1号商铺，以不转移占有的方式抵押给甲方，作为典当的担保，并支付合同约定的综合费用和利息；抵押房地产状况为建筑面积46.77平方米；房屋、土地用途为商服用房；房屋结构为框架；抵押房产评估价为35万元；借款金额为35万元；典当期限自2009年12月4日至2010年2月3日。该合同第十二条就“房�产抵押权的行使及实现”约定：典当到期或典当展期（续当期）届满后5日内，乙方不履行债务或不能完全履行债务的，房地产抵押权即实现，甲方有权行使抵押权；本合同经公证后成为具有强制执行效力的债权文书，若债务人不履行或不完全履行债务，债权人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行；本合同作为乙方不可撤销授权甲方将抵押房产提交有关拍卖机构进行拍卖的文件依据，乙方对此放弃一切抗辩权；因拍卖产生的一切费用由乙方承担，甲方有权在拍卖收入中直接予以扣除。该合同第十三条就“拍卖”约定：甲方行使抵押权委托拍卖机构将上述房地产公开拍卖，拍卖收入扣除拍卖费用、借款本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方追索；有关拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理。该合同第十七条就“争议解决”约定：凡因履行�合同或当票而产生的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成的，向本合同签订地人民法院申请强制执行。合同签订当日，陈卫华、鲍志遥向神洲公司签署公证委托书，受托人为李东霖、袁媛（均系神洲公司职员），委托权限：代表委托人凭此委托书办理合同约定抵押物的续当手续，收取抵押物品，办理交接手续，调取并复印抵押物品的房地产档案，代办房地产抵押、解押，领取他项权证，领取并办理房地产证、土地证，办理房产转让、过户、变更登记事宜，代办房产评估事宜。
合同签订后，神洲公司依约向陈卫华、鲍志遥发放借款。借款期限届满后，陈卫华、鲍志遥未能归还借款。2010年11月2日，神洲公司与嘉鸿公司签订《委托拍卖合同》，约定由嘉鸿公司对陈卫华、鲍志遥抵押给神洲公司的位于乌鲁木齐水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层1至7号门面房（�下简称涉诉7间商铺）进行拍卖。2010年11月3日，神洲公司委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司新疆分公司（以下简称评估公司）对涉诉7间商铺的价值进行评估。2010年11月8日，评估公司作出《房地产估价报告》，依据其所掌握的乌鲁木齐市房地产市场的有关资料及实地勘查所获取的资料，确定评估标的在估价时点（2010年11月3日）的市场价值为281.20万元（约每平方米7225.82元）。2010年11月9日，陈卫华向神洲公司出具《承诺书》，内容为：“本人陈卫华愿协助新疆神洲典当有限公司拍卖位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层1号至7号商铺的拍卖工作及拍卖后清理商铺物业交接的工作，并将自用的4间商铺在拍卖后一周内搬出。”2010年11月12日，王冬及案外人于雅萍二人参加涉诉7间商铺的竞买，于雅萍出价281.20万元（拍卖底价），王冬加价1万元以282.20万元竞得涉诉7间商铺。王冬出面竞买的涉诉7间商铺实际为王冬与案外人郭小莉、郭东亮三人联合竞买，郭小莉竞买1号商铺，郭东亮竞买4号、5号商铺，王冬竞买2号、3号、6号、7号商铺。郭小莉、郭东亮均系王冬的妻子王君霞在拍卖前联络的竞买人。竞拍款由王君霞汇入郭冰的个人账户，然后由郭冰汇入神洲公司的账户。随后，在王君霞的安排下，王冬、郭小莉、ＸＸＸ（郭东亮父亲）依据陈卫华、鲍志遥与神洲公司签订《房地产抵押典当合同》时签署的一份预授权公证委托书，通过隐瞒事实、提供虚假资料的方式（以买卖的形式），办理嘉鸿公司拍卖的涉诉7间商铺的房产过户手续。
另查：王君霞与嘉鸿公司的负责人王朝霞系姐妹关系。王冬与王君霞系夫妻关系，王朝霞与郭冰系夫妻关系。2010年9月，嘉鸿公司的工作由王朝霞负责，郭冰在嘉鸿公司担任出纳。2011�1月11日，王朝霞任嘉鸿公司的法定代表人，王君霞为该公司股东，任监事。涉诉7间商铺的拍卖事宜及竞买过程均由王君霞操作，竞买时以王冬的名义进行交易。另一竞买人于雅萍系嘉鸿公司负责人王朝霞的生意合作人于建国的亲戚。
案件审理中，原审法院根据陈卫华、鲍志遥的申请调取乌鲁木齐市公安局在侦办陈卫华涉嫌经济犯罪案件中，于2011年3月1日委托乌鲁木齐市价格认证中心（以下简称价格认证中心）于2011年3月9日对涉诉7间商铺价值进行估价所作乌价认字（2011）3060号《涉案物品估价鉴定结论书》。该鉴定书根据鉴定标的所在区位、面积、房屋结构、用途等因素，结合乌鲁木齐市同期同类物品的市场价格行情，确定鉴定标的在鉴定基准日（2010年11月）的鉴定总价为661.572万元（每平方米1.7万元）。
2012年4月28日，陈卫华以乌鲁木齐市住房保障和房产管理局�以下简称房产局）为被告、郭小莉为第三人诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院，要求撤销房产局向郭小莉颁发的乌房权证水磨沟区字第20104140**号房屋所有权证（1号商铺）。2012年7月30日，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2012）水行初字第31号行政判决，撤销房产局向郭小莉颁发乌房权证水磨沟区字第20104140**号房屋所有权证的具体行政行为。
2011年6月7日，陈卫华、鲍志遥向原审法院提起诉讼，要求撤销神洲公司与嘉鸿公司之间的《委托拍卖合同》和嘉鸿公司与王冬之间的拍卖竞买合同。重审中，陈卫华、鲍志遥变更诉讼请求为要求确认神洲公司、嘉鸿公司、王冬之间就乌鲁木齐市水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层3号门面房委托拍卖、拍卖竞买所签订的《委托拍卖合同》及拍卖竞买合同无效。
原审法院认为：本案焦点问题一，鲍志遥的诉讼主体是否适格。庭审查明，虽然抵押房产的产权证上未记载鲍志遥的姓名，但本案涉及的《房地产抵押典当合同》系神洲公司与陈卫华、鲍志遥共同签订，且签订合同时神洲公司对此并未提出异议，陈卫华亦认可抵押房产系其与丈夫鲍志遥共同拥有，故鲍志遥的诉讼主体适格。本案焦点问题二，神洲公司、嘉鸿公司、王冬之间就涉诉7间商铺的委托拍卖、拍卖竞买所签订的《委托拍卖合同》及拍卖竞买合同是否存在法定无效情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。首先，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。庭审查明，涉诉拍卖标的系陈卫华、鲍志遥向神洲公司借款时向神洲公司抵押的7间商铺。双方签订的《房地产抵押典当合同》第十二条的约定，赋予该合同强制执行的效力，即陈卫华、鲍志遥不履行或不完全履行债务，神洲公司有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。该合同第十七条的约定，已明确因履行合同产生的任何争议，协商不成的，向合同签订地人民法院申请强制执行。结合前述约定，对合同第十三条关于拍卖的约定，应理解为神洲公司向人民法院申请强制执行后的委托拍卖，而非神洲公司不申请强制执行，自行委托拍卖。据此，神洲公司未申请强制执行并自行委托拍卖的行为，不符合相关法律规定，亦违反《房地产抵押典当合同》的相关约定，神洲公司无权自行委托拍卖涉诉7间商铺，故神洲公司委托嘉�公司拍卖的行为无效，因无效委托拍卖而产生的拍卖竞买行为亦应属无效。其次，关于王冬竞得涉诉7间商铺的成交价问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。王冬在评估拍卖底价281.20万元的基础上加价1万元以282.20万元竞得涉诉7间商铺，而乌鲁木齐市公安局在侦察陈卫华涉嫌经济犯罪案件中，价格认证中心对涉诉7间商铺的鉴定总价为661.572万元（每平方米1.7万元）。对涉诉7间商铺的价值，评估公司评估的基准日与价格认证中心鉴定的基准日均为2010年11月，但评估价及拍卖成交价仅为价格认证中心所认定市场价的42.66%，当属明显不合理的低价。第三、神洲公司于2010年11月2日委托嘉鸿公司拍卖涉诉7间�铺，而神洲公司委托评估公司对涉诉7间商铺的价值进行评估的时间是2010年11月3日，评估报告于2010年11月8日作出，先委托拍卖，后对拍卖标的价值进行委托评估，该操作程序不符合法律规定。第四、参加竞拍共两人，一人是王冬，另一人是案外人于雅萍。于雅萍系嘉鸿公司负责人王朝霞生意合作人于建国的亲戚，实际操纵竞买人王君霞是嘉鸿公司负责人王朝霞的妹妹。据此，嘉鸿公司与竞买人存在特殊关系，不排除恶意串通。综上，陈卫华、鲍志遥要求确认神洲公司、嘉鸿公司、王冬之间就陈卫华、鲍志遥位于乌鲁木齐水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层3号门面房（涉诉7间商铺之一）委托拍卖、拍卖竞买所签订的《委托拍卖合同》及拍卖竞买合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款�第（五）款的规定，原审法院判决：新疆神洲典当有限公司与新疆嘉鸿拍卖有限公司之间、新疆嘉鸿拍卖有限公司与王冬之间就陈卫华、鲍志遥位于乌鲁木齐水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层1号门面房委托拍卖、拍卖竞买所签订的委托拍卖合同及拍卖竞买合同无效。
宣判后，神洲公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）根据原审法院对陈卫华所作《询问笔录》，陈卫华承认我公司在拍卖前已告知其拍卖一事，陈卫华派其委托代理人洪涛前往拍卖会现场。结合该《询问笔录》及陈卫华所出具《承诺书》，可以认定我公司与陈卫华在委托拍卖前经协商约定由我公司依据《房地产抵押典当合同》第十二条、第十三条的约定，委托相关拍卖公司对涉案标的物进行拍卖，但原审判决对该证据未作认定。（二）涉案《房地产抵押典当合同》第十三条约定“有关拍卖等手续乙方均委托甲方代为办理”，但原审判决对该条款错误理解为我公司向人民法院申请强制执行后的委托拍卖。二、原审判决适用法律错误。（一）《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原审判决认为我公司认可鲍志遥系涉诉7间商铺的共有人，并以此认定其具有本案诉讼主体资格，属适用法律错误。（二）涉案《房地产抵押典当合同》经公证依法具有强制执行效力，合法有效。根据《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》的规定，对陈卫华、鲍志遥要求确认我公司与嘉鸿公司之间《委托拍卖合同》无效的诉讼请求，人民法院应当不予受理。（三）本案涉及两个有特殊行业背景的当事人，应当适用《中华人民共和国拍卖法》和《典当管理办法》，原审判决适用《中华人民共和国合同法》错误。（四）陈卫华、鲍志遥的诉讼请求涉及委托拍卖合同关系和拍卖竟买合同关系，应当分别立案审理，各自裁判。综上，请求二审法院撤销原判，依法驳回陈卫华、鲍志遥要求确认我公司与嘉鸿公司之间就陈卫华、鲍志遥位于乌鲁木齐水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层3号门面房所签《委托拍卖合同》无效的诉讼请求。
被上诉人陈卫华、鲍志遥共同答辩称：一、原审法院对陈卫华所作《询问笔录》不能证明神洲公司所述事实。二、本案所涉《房地产抵押典当合同》中部分条款属格式条款和留底条款，神洲公司依据格式条款和留底条款委托嘉鸿公司拍卖涉诉7间商铺违反法律强制性规定。三、涉案《房地产抵押典当�同》由陈卫华、鲍志遥与神洲公司签订，鲍志遥具备本案原告主体资格。四、本案系确认合同无效纠纷，原审判决适用合同法正确。五、抵押权的实现应当依照担保法和物权法的规定，当事人不能以合同约定变更法律的强制性规定。六、本案系神洲公司将陈卫华、鲍志遥共有房屋委托拍卖所发生的纠纷，原审法院对委托拍卖合同关系和拍卖竟买合同关系一并进行处理正确。综上，神洲公司的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
上诉人王冬陈述称：同意神洲公司的上诉请求及理由。
原审被告嘉鸿公司陈述称：同意神洲公司的上诉请求及理由。
上诉人王冬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决支持陈卫华、鲍志遥的诉讼请求没有事实和法律依据。原审法院认定神洲公司与王冬之间存在特殊关系，不排除恶意串通，说明亦不排除不是恶意串通，�表述模棱两可。神洲公司行使委托拍卖权，属涉案《房地产抵押典当合同》约定权利。既使神洲公司不具有委托拍卖权，也仅仅属于违约之诉，应由陈卫华、鲍志遥与神洲公司之间通过违约赔偿之诉予以解决，并不存在委托拍卖合同、拍卖竞买合同违反法律、行政法规强制性规定的情形。陈卫华、鲍志遥于2009年12月4日所出具公证委托书明确约定，在资不抵债时，同意神洲公司有权以35万元的价格出售每套商铺，无需另行评估。因此，神洲公司另行评估并以每套40.34万元的价格出售商铺，并未侵害陈卫华、鲍志遥的利益。陈卫华、鲍志遥至今未向神洲公司偿还债务，其在签署《房地产抵押典当合同》、《承诺书》、《委托书》等一系列法律文书时，已明知不能还款时涉诉7间商铺将被拍卖用于还款，不存在神洲公司恶意低价拍卖涉诉7间商铺的事实。二、神洲公司、嘉�公司、王冬之间的委托拍卖行为、拍卖竞买行为完全符合法律规定，不存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的法定无效情形。从事实依据上讲，公安机关委托价格认证中心对涉诉7间商铺所出具估价鉴定书是为了最大程度满足受害人利益而作出的，倾向于惩罚犯罪，保护受害者利益，不考虑市场价格变化，而神洲公司委托评估公司出具的估价报告是为了拍卖涉诉7间商铺所作，完全参考当时的市场价格。价格认证中心的估价鉴定书所适用《新疆维吾尔自治区涉案物品估价管理条例》的法律效力低于评估公司的估价报告适用的房地产估价规范。根据《关于调整乌鲁木齐市非住宅类二手房最低计税价格的通知》，涉诉7间商铺属于三类地段，房价计税依据为9036元／平方米，而评估价格为7725.82元／平方米，王冬的竞买价格为7251.52元／平方米，加办理过户手续时代陈卫华缴纳的税费308074.63元，房价为每平方米8063.71元。因此，王冬的竞买价格没有明显低于市场交易价9036元／平方米的70%。从竞卖主体上看，王冬取得涉诉7间商铺物权的程序、实体合法，不存在任何法律瑕疵。王冬参与竞拍时，嘉鸿公司的法定代表人并非王朝霞，他们之间的亲属关系并未实际影响涉案拍卖程序的合法性，不存在恶意串通。房产局颁发的涉诉7间商铺房屋所有权证被撤销，是基于本案原一、二审判决，故乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2012）水行初字第31号行政判决书不能作为本案审理的依据。从善意取得角度分析，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物权优于债权。既使神洲公司已被确认无处分权，王冬只要证明其是善意取得拍卖房产的物权，且价格合理并已完成公示或交付手续，转让行为亦为合法有效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陈卫华、鲍志遥的诉讼请求。
被上诉人陈卫华、鲍志遥答辩称：一、原审法院认定嘉鸿公司与竞买人之间存在特殊关系有充足的事实依据。二、公安机关的相关询问笔录可以证明王朝霞于2010年9月已实际控制嘉鸿公司。三、竞买人于雅萍的弟弟于建国与王冬的配偶王君霞及王朝霞系商业合作伙伴，于建国在拍卖结束后亦向嘉鸿公司出纳郭冰的账户汇款200万元，因此，我们认为涉诉7间商铺的拍卖存在恶意串通嫌疑。四、根据本案已查证事实，王冬并非善意取得涉诉7间商铺的所有权。五、涉诉7间商铺系临街门面房，而非普通住宅，价格认证中心的估价鉴定结论符合房地产市场行情。综上，王冬的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
上诉人神洲公司陈述称：同意王冬的上诉请求及理由。
原审被告嘉鸿公司陈述称：同意王冬的上诉请求及理由�
经本院二审审理查明：一、陈卫华在涉嫌经济犯罪在押期间，原审法院于2011年7月19日对陈卫华制作询问笔录。针对“商铺拍卖之前，神洲典当行是否将商铺的评估报告送达给你”的发问，陈卫华回答：“没有给我送达，到拍卖的当天，神洲典当行的余总打电话通知我今天下午拍卖我的商铺，价格是280多万元，我听完当时就哭了。”针对“拍卖现场你们是否去人了”的发问，陈卫华回答：“我派洪涛律师去了，但律师到后已经拍卖完了。”二、本案其他事实与原审判决认定事实相同。
本院认为：关于鲍志遥的诉讼主体资格问题。根据本案已查证事实，陈卫华与鲍志遥系夫妻关系，鲍志遥作为抵押物的共有人在陈卫华与神洲公司签署的《房地产抵押典当合同》及《抵押物清单》上签名，系该合同当事人和神洲公司认可的涉诉7间商铺的共有人，具备本案原告主体资格。
关于陈卫华、鲍志遥的起诉是否符合法定起诉条件的问题。《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》（法释（2008）17号）规定：“经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书依法具有强制执行效力。债权人或者债务人对该债权文书的内容有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，陈卫华、鲍志遥与神洲公司之间签订的《房地产抵押典当合同》是具有强制执行效力的公证债权文书，而陈卫华、鲍志遥是以神洲公司、嘉鸿公司、王冬之间就前述合同项下抵押物的委托拍卖、拍卖竞买行为无效为由提起确认合同无效诉讼，其诉讼请求具体指向神洲公司与嘉鸿公司之间的委托拍卖合同关系和嘉鸿公司与王冬之间的拍卖竞买合同关系，对涉�《房地产抵押典当合同》约定内容并无争议。神洲公司基于上述规定要求驳回陈卫华、鲍志遥的起诉，属对最高人民法院法释（2008）17号批复的错误理解。
关于神洲公司与嘉鸿公司就涉案《房地产抵押典当合同》项下抵押物所签委托拍卖合同的效力问题。第一、根据涉案《房地产抵押典当合同》第十二条、第十三条、第十七条对抵押权的行使及实现、拍卖事宜、争议解决方式的约定，神洲公司以拍卖抵押物优先受偿债务须在人民法院强制执行程序中进行，上述约定并未明确赋予神洲公司自行委托拍卖《房地产抵押典当合同》项下抵押物的权利。第二、神洲公司与嘉鸿公司之间的委托拍卖合同签订于2010年11月2日，该合同签订次日，神洲公司委托评估公司对抵押物价值进行评估，该操作程序不符合法律规定。第三、神洲公司确定涉诉7间商铺的拍卖保留价虽以评估公�的估价报告为依据，但在同一估价基准日内，评估公司作出的估价结论较之价格认证中心接受公安机关的委托所作估价鉴定结论，每平方米单价相差9774.18元，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，神洲公司委托嘉鸿公司拍卖涉诉7间商铺的保留价应属明显不合理的低价。王冬有关两份评估报告在其性质、法律依据及法律效力方面存在不同的上诉理由，有悖物业价值评估本应遵循的客观公正原则。第四、根据陈卫华于2010年11月9日所出具《承诺书》及其陈述，虽然可以证明陈卫华已经知悉神洲公司委托拍卖涉诉7间商铺一事，但在神洲公司不能举证证明已将评估公司所作估价报告送达陈卫华、鲍志遥的情况下，无法藉此认定陈卫华、鲍志遥知悉并同意神洲公司确定的拍卖标的保留价。综上，神洲公司与�鸿公司就涉案《房地产抵押典当合同》项下抵押物所签委托拍卖合同应当认定无效。
关于嘉鸿公司与王冬之间就乌鲁木齐水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层3号门面房拍卖竞买行为的效力问题。第一、由于神洲公司委托嘉鸿公司拍卖涉诉7间商铺的行为无效，基于无效委托拍卖行为而发生的拍卖竞买行为当属无效。第二、根据公安机关对王君霞、郭冰、郭东亮所作《询问笔录》记载被询问人陈述内容可以证实，王冬的妻子王君霞与嘉鸿公司法定代表人王朝霞系同胞姐妹关系，王朝霞于2010年9月开始实际负责管理嘉鸿公司，王朝霞的丈夫郭冰任嘉鸿公司出纳。据上述人员陈述，涉诉7间商铺的拍卖竞买事宜由王君霞全程负责操作，并以王冬的名义竞买，另一竞买人于雅萍系王朝霞的商业合作伙伴于建国的亲戚。鉴于王冬、于雅萍与嘉鸿公司之间存在上述特殊关系，嘉鸿公司确认其二人具备竞买人资格并实施拍卖的行为，有悖拍卖活动应当遵循的公平、公正、诚实信用原则。第三、乌鲁木齐市地方税务局《关于调整乌鲁木齐市非住宅类二手房最低计税价格的通知》（乌地税函（2010）238号）所确定乌鲁木齐市各地级非住宅类二手房平均单价仅为税务机关针对房产转让征收税款的最低计税价格标准，无法客观反映具体房产的实际市场价值，王冬以此证明其并非以明显不合理的低价竞买涉诉7间商铺，依据不足。藉此，嘉鸿公司与王冬之间就乌鲁木齐水磨沟区南湖西二巷金福苑小区6栋1层1号门面房的拍卖竞买行为应当认定无效。
此外，由于神洲公司、嘉鸿公司及王冬之间就涉诉7间商铺而产生的委托拍卖合同关系和拍卖竞买合同关系存在事实上的关联，原审法院在同一案件中一并作出处理并无不妥。
综上，神洲公司、王冬的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人神洲公司已预交二审案件受理费70元，由其自行负担。上诉人王冬已预交二审案件受理费70元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘若昱
审判员 谢 彬
审判员 何 新
二〇一四年六月十九日
书记员 宋陇刚