上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第19078号
原告苏孟娟，女，1970年9月4日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托代理人张念宏，上海言顾律师事务所律师。
委托代理人司功卓，上海言顾律师事务所律师。
被告顾景之，女，1963年12月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人张军，京衡律师集团上海事务所律师。
第三人上海市浦东新区花木街道社区服务中心，住所地上海市浦东新区。
法定代表人翟智宏，主任。
委托代理人严建明，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
第三人上海佳能房地产开发有限公司，住所地上海浦东新区陆家嘴金融贸易区杨东小区5-2-4地块。
法定代表人徐纪章，总经理。
委托代理人朱伟德，男。
第三人上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会，住所地上海市浦东新区。
负责人陈慧，主任。
原告苏孟娟诉被告顾景之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月25日公开开庭进行审理后，依原告苏孟娟申请，追加了上海市浦东新区花木街道社区服务中心（以下简称“花木社区中心”）、上海佳能房地产开发有限公司（以下简称“佳能公司”）、上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会（以下简称“东方龙苑业主委员会”）为第三人，并于2015年10月14日公开开庭进行审理。原告苏孟娟的委托代理人张念宏、司功卓，被告顾景之的委托代理人张军，第三人花木社区中心的委托代理人严建明，第三人佳能公司的委托代理人朱伟德，第三人东方龙苑业主委员会主任陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏孟娟诉称，2005年2月28日，其与第三人佳能公司签订房屋租赁合同，承租第三人佳能公司名下位于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号会所（以下简称“系争会所”）。租赁期限共120个月，自2005年5月1日起至2015年4月31日止。2005年6月20日，双方又签订《房屋租赁合同补充条款》，第三人佳能公司授予原告转租权。2009年4月30日，上海市浦东新区人民法院驳回第三人东方龙苑业主委员会要求确认系争会所归东方龙苑小区全体业主共有的诉讼请求。2013年4月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将系争会所转租被告，租赁期限为24个月，从2013年4月8日到2015年4月30日。租金为每月人民币4.8万元（以下币种同），每三个月为一期支付，下一期的租金提前10天支付。此外，双方还约定，被告拒交押金或拖欠租金一个月，则按年租金的10%作为违约金补偿给原告。在合同履行过程中，从2014年8月开始，被告拖欠原告9个月租金至今未付，所以，诉至本院要求，1、判令被告支付原告截止2015年4月30日的租金43.20万元；2、判令被告支付原告违约金10万元（拒交押金的违约金5.76万元，拖欠租金的违约金5.76万元，合计11.52万元，酌情主张10万元）。
被告顾景之辩称，不同意原告的诉讼请求。2006年12月20日，原告与第三人佳能公司、花木社区中心、东方龙苑业主大会签订《房屋租赁变更合同》，四方约定，自2007年1月1日起至2015年4月底止，第三人佳能公司在与原告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务转让给第三人东方龙苑业主大会和花木社区中心。同时约定，在承租期内，原告有下列情形之一的，东方龙苑业主大会和花木社区中心可以终止合同、无条件收回房屋：1、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租人拖欠租金累计达1个月的……。因原告拖欠花木社区中心的租金，2014年，第三人花木社区中心多次到系争会所索要租金，堵门、关门，并通知被告停止向原告支付租金。2014年8月15日，第三人花木社区中心向原告发出《关于应依法付清租金和提前解除合同的函》，告知原告《房屋租赁变更合同》于2014年9月30日终止。因此，被告认为，2014年9月30日后，原告失去转租权，其与被告的转租合同关系也终止，原告无权再收取租金。对于2014年9月30日前尚欠1个月的租金，因为原告拖欠第三人花木社区中心租金，造成第三人花木社区中心对系争会所采取（堵门、锁门等）过激措施，妨碍了被告的正常经营，造成的损失应由原告承担，予以冲抵尚欠一个月的租金。此外，被告也提供了一份付款明细，共支付原告89.2万元租金（包含押金），租金支付到了2014年10月15日。如果法院判决被告承担租金，要求原告提供租金发票。
第三人花木社区中心述称，2006年12月13日，其与第三人佳能公司签订《居委办公、活动用房及办公设施配置协议》，其中约定，第三人佳能公司将系争会所产权归第三人花木社区中心所有。2006年12月20日，原告与第三人佳能公司、花木社区中心、东方龙苑业主大会签订《房屋租赁变更合同》，将第三人佳能公司对原告享有的租赁权利转让给第三人东方龙苑业主大会和花木社区中心。由于原告违反了《房屋租赁变更合同》，长期不支付租金，第三人花木社区中心已经和原告终止租赁合同，原告自2014年10月1日开始无权再向被告主张租金。
第三人佳能公司不同意原告的诉讼请求。
第三人东方龙苑业主委员会不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年2月28日，原告与第三人佳能公司签订《房屋租赁合同》，承租上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号会所。租赁期限共120个月，自2005年5月1日起至2015年4月31日止。2005年6月20日，双方又签订《房屋租赁合同补充条款》，第三人佳能公司授予原告转租权。2006年12月13日，第三人花木社区中心与第三人佳能公司签订《居委办公、活动用房及办公设施配置协议》，其中约定，第三人佳能公司将系争会所产权划归第三人花木社区中心所有。2006年12月20日，原告与第三人佳能公司、花木社区中心、东方龙苑业主大会签订《房屋租赁变更合同》，四方约定，自2007年1月1日起至2015年4月底止，第三人佳能公司在与原告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务转让给第三人东方龙苑业主大会和花木社区中心。同时约定，在承租期内，原告有下列情形之一的，东方龙苑业主大会和花木社区中心可以终止合同、无条件收回房屋：1、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租人拖欠租金累计达1个月的……。2009年4月30日，上海市浦东新区人民法院驳回第三人东方龙苑业主委员会要求确认系争会所归东方龙苑小区全体业主共有的诉讼请求。2011年4月15日，第三人佳能公司向原告发送《关于终止房屋租赁变更合同的函》，告知原告系争会所产权由法院判决归第三人佳能公司所有，由此终止2006年四方签订的《房屋租赁变更合同》。2011年4月22日，第三人佳能公司向原告发送通知，要求原告将2010年起的租金，不要支付给第三人花木社区中心、东方龙苑业主委员会，直接与第三人佳能公司结算。2013年4月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将系争会所转租被告，租金期限为24个月，从2013年4月8日到2015年4月30日。租金为每月4.80万元，每三个月为一期支付，下一期的租金提前10天支付。此外，双方还约定，被告拒交押金或拖欠租金一个月，则按年租金的10%作为违约金、补偿给原告。2014年，第三人花木社区中心多次到系争会所索要租金，但没有影响被告的正常经营。2014年8月15日，第三人花木社区中心单独向原告邮寄《关于应依法付清租金和提前解除合同的函》，告知原告《房屋租赁变更合同》于2014年9月30日终止，但邮件被退回。2015年4月30日原、被告租赁合同到期后，被告与第三人佳能公司直接签订了租赁合同。
关于被告支付租金和押金问题。原告主张被告支付到2014年7月31日。被告先是认为，虽然合同中具体约定租金期限从2013年4月8日到2015年4月30日，但前面仅约定为24个月，就是说，2013年4月8日到2013年4月30日是免租期，其已支付到2014年8月31日（包括押金）。然后，被告又提供了一份付款明细，分九次共支付原告89.2万元，由此证明已支付原告租金（包含押金）到2014年10月15日。九次支付分别为：2013年4月7日支付22万元；2013年4月30日支付9.60万元；2013年7月31日支付8.64万元；2013年8月13日支付5.76万元；2013年11月26日支付8万元；2013年12月10日支付6.40万元；2013年12月10日支付6.40万元；2013年12月10日支付8万元；2014年4月29日支付14.40万元。对于付款明细中的2013年4月7日的22万元，被告主张其性质是租金和押金，而原告出据一份其与案外人上海府邸休闲保健有限公司的协议书，证明22万元是被告支付给案外人上海府邸休闲保健有限公司的关于系争会所的转让费，由于案外人上海府邸休闲保健有限公司欠付原告的租金，所以该转让费直接由被告转账至原告。对于付款明细剩下的67.20万元，原告认为，按照被告主张的租金期限24个月计算，尚欠原告48万元，但原告仅主张43.20万元，即坚持被告支付租金至2014年7月31日。本院认为，付款明细最后5笔付款期限和金额，都是与合同约定的期限和金额一致，根据日常生活经验以及原告提供的证据，可以确认2013年4月7日被告支付的22万元性质不是租金和押金，现原告主张被告租金支付到2014年7月31日，与付款明细中被告最后一笔支付时间相吻合，本院予以确认。同时，原告主张被告没有支付押金的事实，本院可以确认。
庭审中，被告对于原告提出的违约金金额认为过高，要求法院进行调整。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人的争议焦点在于2014年9月30日，原、被告之间的租赁合同有无解除的问题？系争会所是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，尽管产权一直存在争议，但产权人争议人佳能公司和花木社区中心均是《房屋租赁变更合同》的签订主体，认可并变更了之前原告与第三人佳能公司之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》。由此，2013年4月7日，原告与被告之间签订《房屋租赁合同》具有法律效力。根据《房屋租赁变更合同》约定，原告自2007年1月1日起至2015年4月30日止，租金直接付给第三人花木社区中心、东方龙苑业主委员会。但是，自2010年开始，原告部分拖欠租金，符合“承租人拖欠租金累计达1个月的”解除合同的约定条件，于是，第三人花木社区中心于2015年8月15日向原告邮寄《关于应依法付清租金和提前解除合同的函》，结果是邮件被退回，未能通知到原告。所以，《房屋租赁变更合同》没有解除，继续有效至租赁期限届满。由此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》没有解除，继续有效至租赁期限届满，被告应当按照合同继续履行合同义务。现原告主张被告支付尚未给付的43.20万元，本院予以支付；原告主张被告支付拒付押金和拖欠租金的违约金10万元，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院将违约金酌情调整至5.76万元。关于被告主张原告开具租金发票的抗辩，被告可请求税务主管部门处理，或者对于原告不能开具发票造成的损失另行主张，本院对被告的抗辩不宜支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告顾景之于本判决生效之日起十日内支付原告苏孟娟租金43.20万元；
二、被告顾景之于本判决生效之日起十日内支付原告苏孟娟违约金5.76万元。
案件受理费9，120元，减半收取计4，560元，由原告苏孟娟负担493.71元，由被告顾景之负担4，066.29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。