大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2014）旅民小诉字第171号原告：天津市港湾物业管理有限公司大连分公司。负责人：宁秀亭。委托代理人：魏秋宏。被告：曲越。委托代理人：李育东（被告丈夫）。原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司诉被告曲越物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，依法由审判员杨贺适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司的委托代理人魏秋宏，被告曲越的委托代理人李育东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告居住于大连市旅顺口区开世嘉年小区7号楼1单元401号，原告负责其物业管理。自2009年10月26日后被告一直拒交物业管理服务费。为维护合法权益，故原告诉至法院，要求被告交纳拖欠物业管理服务费7736元（2009年10月26日至2014年4月25日，143.23平方米×1元／月·平方米×54个月）及利息1149元（7736元×3‰×54个月）；诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告之间不存在合同关系。原告系与房屋开发商有合同关系，与被告之间无聘用关系，故原告无权利收取被告物业费。在原告强行管理涉案小区期间，其未履行管理义务，并对建立业主委员会予以阻碍，侵害业主利益。原告还强行收取停车费，且小区停车秩序混乱，服务差。涉案小区系封闭小区，但原告却实施开放管理，致使陌生人员可以随意进入小区。被告所有的房屋自交房时就出现漏雨情况，在被告多次要求下，原告才予以维修两次，但未能解决根本问题。据被告了解，房屋开发商给予过其他业主经济补偿，但就此并未给予过被告任何补偿。另外，原告诉讼请求已经超过法定诉讼时效。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年5月15日，天津大众集团大连建设开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就涉案房屋所在小区的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对大众·开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务，建筑面积249720.38平方米（含地下停车场）。乙方提供前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理。……服务费用：无电梯多层住宅1元／月·平方米，有电梯多层、小高层、高层住宅1.4元／月·平方米……。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。……合同期限自2008年5月15日至2013年5月14日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……。2011年4月8日，大连市工商行政管理局旅顺口分局作出《工商变更登记核准（备案）通知书》，载明天津大众集团大连建设开发有限公司变更公司名称为大连市开世地产有限公司。2013年3月15日，大连市开世地产有限公司（甲方）与原告（乙方）就涉案房屋所在小区的前期物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对大众·开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务，建筑面积249720.38平方米（含地下停车场）。乙方提供前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理。……服务费用：无电梯多层住宅1元／月·平方米，有电梯多层、小高层、高层住宅1.4元／月·平方米……。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。……合同期限自2013年5月15日至2018年5月14日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……。另查明：被告系大连市旅顺口区长江路开世嘉年小区141-1-401号业主。该小区未成立业主委员会。2008年10月26日，被告与天津大众集团大连建设开发有限公司签订《临时管理规约》一份，约定该临时管理规约自物业买受人签订确认书之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。该临时规约中的两份《确认书》上，载明被告已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同、确认条款内容，同意严格遵守。被告亦均在该两份《确认书》中签字确认。签订合同后，被告接收房屋时交纳了2008年全年物业管理服务费。之后被告未再按时向原告交纳物业管理服务费。2014年6月10日，原告向被告送达《催费通知书》，要求被告交纳物业管理服务费。庭审中，被告承认接受过原告提供的物业管理服务，其中包括房屋维修。被告称原告物业管理服务未到位，但未能提供相应证据予以佐证。原告提供天津大众集团大连建设开发有限公司出具的《入住通知书》主张被告房屋面积为143.22平方米。被告对此不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。原告有辽宁省物价局出具的《收费许可证》，该小区多层住宅物业管理服务费为1元／月·平方米。庭后，原告自愿撤回要求被告给付拖欠物业管理服务费利息的诉讼请求。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、《入住通知书》、《收费许可证》及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告所居住小区未成立业主委员会，该小区的建设单位与原告签订了《前期物业管理服务合同》，后该建设单位亦与被告签订了《临时管理规约》，被告在该《临时管理规约》中确认其已全文阅读《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同、确认条款内容，同意严格遵守。因此，该《临时管理规约》系建设单位与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故《前期物业管理服务合同》应对被告具有约束力。另外，原告履行了物业服务义务，被告即应按约定支付物业管理服务费，且被告在接收房屋时已经对物业管理服务费标准予以接受，现被告亦没有充分的证据证明原告没有尽到物业服务义务。故原告要求被告交纳拖欠物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告当庭明确提出了诉讼时效的抗辩。经查，被告自2009年后未再交纳物业管理服务费，而时至2014年6月10日原告才向被告主张权利，原告主张的2009年10月26日至2012年6月10日期间的物业管理服务费已时隔二年，且原告亦未出具证据证实诉讼时效有中止、中断的法定情由。故原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权，本院不予支持。故被告应给付原告物业管理服务费3220.68元（143.22平方米×1元／月×12个月÷365天×684天）。原告撤回要求被告给付拖欠物业管理服务费利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告曲越于本判决生效之日起十日内给付原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司物业管理服务费3220.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后为25元，其他诉讼费100元，合计125元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 杨 贺二〇一四年七月十六日书记员 王玉笛附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。