广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12545号
上诉人（原审原告）:佛山天安鸿基物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人:蔡新宏。
委托诉讼代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖宇婷，广东信亦然律师事务所律师助理。（委托权限自2017年8月31日至2018年2月27日）
委托诉讼代理人：胡万龙，广东信亦然律师事务所律师。（委托权限自2018年2月28日开始）
被上诉人（原审被告）:卢华，女，汉族，1963年10月28日出生，住广东省广州市天河区，
委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱志峰，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:徐亚平，男，汉族，1959年12月29日出生，住广东省广州市天河区，
委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱志峰，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人佛山天安鸿基物业服务有限公司（以下简称天安鸿基公司）因与被上诉人卢华、徐亚平物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人天安鸿基公司提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决卢华、徐亚平支付物业管理费、公摊管理费及滞纳金共计54194.6元。事实和理由：一、一审法院认定“两被告的别墅被盗，其已向公安机关报案，原告亦知情，就此而言，原告的物业服务存在不足之处，并造成两被告一定损失。”的事实错误，天安鸿基公司知情与物业服务存在不足，缺乏逻辑关联。第一，该盗窃事件是否真实发生，被盗物品是否属实现在依然没有被公安机关查清证实，一审判决天安鸿基公司为没有查清的事实承担责任没有事实和法律依据。首先，卢华、徐亚平于2013年9月份前已经搬离天安鸿基花园小区，后基本没有来过小区，也没有将其房屋出租出售，房屋钥匙均由卢华、徐亚平自行保管，没有交给天安鸿基公司。天山鸿基公司的工作人员在小区巡逻时从涉案房屋的花园看进去，门窗有锁，一切安好。2015年10月16日，卢华、徐亚平突然告知天鸿基公司其房屋被盗，要求天安鸿基公司免交其拖欠的物业服务费，但没有就盗窃事情报警。天鸿基公司第一时间进行报警，积极配合警察的调查工作。警察到场并没有发现房屋门窗被撬，所有出入口、门窗均是完好。因此，卢华、徐亚平所称的盗窃事件、被盗物品是否真实存在未经证实，受案机关至今没有作出定论。在此情况下判决卢华、徐亚平免交物业管理费显失公平，没有法律依据。其次，卢华、徐亚平向天安鸿基公司出具的《情况说明》中表述，2013年9月份发生盗窃，但至2015年10月份才发现，说明卢华、徐亚平多年没有查看房屋，并不在意房屋内的财物，且对房屋疏于管理。由此可以推断该房屋没有贵重物品。且卢华、徐亚平在2013年9月前搬过一次家，其在房屋里留有多少财物，只有其知道；其告知公安机关被盗的物品也仅是个人陈述，至今没有被证实。第二，即便该盗窃事件实际发生，亦与天安鸿基公司无关。该案件的调查权属于公安机关，损失也将由犯罪行为人承担，不应当由天安鸿基公司承担。首先，天安鸿基公司对卢华、徐亚平房屋被盗一事没有责任。天安鸿基公司作为该小区的物业服务公司，根据双方有效的物业服务合同约定，职责是对物业公共部位、物业公共设施设备的运行、维护、养护和管理；对物业公共部位和相关场地的清洁及对公共秩序、安全防范、应急处理等事项的协助管理。而对小区专有物业部分，天安鸿基公司不具有管理职责。卢华、徐亚平于2013年9月前搬家时有锁好门窗，在2015年10月16日称被盗后门窗并没有受到破坏。没有其他迹象表明该房屋除业主不在家之外存在其他特殊情况。卢华、徐亚平搬家时没有对天安鸿基公司特别交代其房屋的内部事情，天安鸿基公司对房屋内部物品不承担保管义务。因此，卢华、徐亚平的房屋被盗与天安鸿基公司无关。天安鸿基公司对小区公共秩序的管理是一种行为义务，并不是结果义务，其对小区管理并不代表对小区专有物业内部被盗承担保证责任。天安鸿基公司在听说卢华、徐亚平房屋被盗后，马上报警并协助公安机关调查，已经尽到了协助管理的义务。第三，2015年10月16日，卢华、徐亚平到天安鸿基公司反映其别墅被盗，天安鸿基公司便知晓此事，是其作为小区物业公司的必然结果。一审判决以“知晓即不足”为由，认定天安鸿基公司应承担责任不当。
二、一审判决减免卢华、徐亚平30%的物业服务费没有法律依据，缺乏公平公正。盗窃事件是否真实发生尚没有证实，即便发生也不是天安鸿基公司导致，天安鸿基公司对此没有过错，也没有给盗窃事件的发生提供任何便利。卢华、徐亚平如认为天安鸿基公司对此有过错，或者认为天安鸿基公司违反了物业服务合同的约定，应当提供证据证明，而其在一审时并没有提供。在没有证据证明天安鸿基公司有过错的情况下，一审判决卢华、徐亚平免交30%的物业服务费没有任何法律依据。
二审期间，天安鸿基公司补充上诉意见称，一审判决认定证据错误。卢华、徐亚平提供的询问笔录没有被询问人签名，也没有侦查记录人员的签名，询问记录人的情况空白。该证据不符合法律规定的形式。即便该证据真实，足以证明被盗事件实际发生，一审判决据此认定盗窃事实错误。
卢华、徐亚平答辩称，一审判决适当，天安鸿基公司主张的上诉请求不充分，事实与理由不成立。请二审法院驳回上诉，维持原判。
天安鸿基公司向一审法院起诉请求：1.卢华、徐亚平向天安鸿基公司支付所欠物业管理费45195.58元及逾期支付物业管理费的违约金8999.02元，以上共计54194.6元；2.卢华、徐亚平承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：卢华、徐亚平系佛山市南海区xxx栋别墅的共有人（均为各占1/2份额），房屋建筑面积均为184.44平方米。
天安鸿基花园成立了业主委员会，2009年8月20日，天安鸿基花园第二届业主委员会作为甲方与天安鸿基公司（乙方）签订《天安鸿基花园物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为天安鸿基花园物业提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；别墅的物业管理费暂按每月每平方米3.5元计算，业主应于每月15日至20日交纳当月物业管理费；甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年；业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应每日承担逾期交纳数额万分之五的违约金。该合同后附天安鸿基花园物业管理服务内容与质量标准。
2014年5月4日，天安鸿基花园第三届业主委员会向天安鸿基花园一、二、三期业主发出会议通知，表示曾于2014年4月30日召开业主大会表决物业服务合同续签事项，因到会业主人数未达到法定业主人数，故未形成有效决议。因此，通知2014年5月10日至6月10日以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项征求全体业主意见，并委托天安鸿基公司的工作人员协助完成表决票派送、回收等事务性工作。后经统计表决，同意续签合同的业主按照专有面积和人数统计分别达到61.16%、67.23%，天安鸿基花园第三届业主委员会在表决票上盖章确认。
2014年10月13日，天安鸿基花园第三届业主委员会再次发出会议通知，提出鉴于部分业主反映“业主大会表决票上未注明服务费标准的细节问题”，故于2014年10月20日至11月20日再次以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项及服务费标准征求全体业主意见，并委托天安鸿基公司的工作人员协助完成表决票派送、回收等事务性工作。该次表决票上特别提示了物业服务费标准，其中别墅的物业服务费标准为每月每平方米4.5元。后天安鸿基公司对表决票进行了统计，同意续签合同的业主按照专有面积和人数统计分别达到59.17%、51.61%。2016年2月23日，松岗社区居委会、狮山镇房管所及天安鸿基公司三方召开协调会核实天安鸿基花园业主投诉的管理费问题。天安鸿基公司出具了第二次表决的表决票，与会者经检查认为超过《佛山市物业管理办法》规定的半数，符合物管法提高物管费的相关要求。
另查明：天安鸿基公司分别在2014年4月16日委托佛山市南海xxx经营部、2014年10月17日委托佛山市南海区xxx工程部制作业主大会通知，制作单位制作好相应喷画后张贴在小区公告栏。上述第一次喷画的内容有会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》、物业服务承诺书；第二次喷画的内容有《关于暂定执行新物业服务合同的告知函》、会议通知、《天安鸿基花园物业服务合同》、物业服务承诺书。
天安鸿基花园第三届业主委员会一直未与天安鸿基公司签订《天安鸿基花园物业服务合同》，天安鸿基公司至今仍为天安鸿基花园进行物业服务。
卢华、徐亚平共同所有的xxx号别墅均从2014年9月起无交纳物业服务费和公摊电费，暂计至2016年10月，欠交的物业服务费均为21948.36元，公摊电费均为649.43元，另天安鸿基公司均主张滞纳金4499.51元。
卢华于2015年10月16日向公安机关报案，称其位于xxx号房屋被盗，损失电视机、音响等财物。卢华、徐亚平据此要求天安鸿基公司对2016年9月以前的物业服务费予以免除。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。天安鸿基花园成立业主委员会后，其第二届业主委员会于2009年9月1日与天安鸿基公司签订了《天安鸿基花园物业管理服务合同》。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》对卢华、徐亚平具有约束力，天安鸿基公司有权依据该合同向其收取物业服务费。卢华、徐亚平辩称其不知道成立了业主委员会及不清楚上述物业服务合同的内容，理据不足，一审法院不予采信。
涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》约定的物业服务期限于2012年8月31日届满，由于天安鸿基公司与天安鸿基花园业主委员会之间没有另行签订合同，天安鸿基公司仍为天安鸿基花园提供物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，在未作出新的约定之前，相关权利、义务可按原合同约定。关于物业服务费收取标准的问题。原合同约定别墅的物业服务费为每月每平方米3.5元，后天安鸿基花园第三届业主委员会在2014年5月以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项征求全体业主意见，而在这之前的2014年4月，天安鸿基公司及天安鸿基花园第三届业主委员会在小区公告栏张贴了会议通知及《天安鸿基花园物业服务合同（草案）》，该合同主要条款具备，明确约定别墅物业服务费为每月每平方米4.5元。该次表决结果经天安鸿基花园第三届业主委员会确认，同意续签合同的业主达到法定人数，表决结果合法有效。天安鸿基花园第三届业主委员会鉴于有部分业主反映表决票上未明确注明服务费标准而再次发出会议通知，于2014年10月20日至11月20日以书面征求意见的形式召开业主大会就物业服务合同续签事项及服务费标准征求全体业主意见，该表决结果经2016年2月23日狮山镇房管所、松岗社区居委会及天安鸿基公司共同核查，表决人数达到法定人数，合法有效。经两次表决，天安鸿基公司与涉案小区全体业主就新的合同条款已达成合意，相关条款成立并生效，对双方均具有约束力。由于天安鸿基公司对包括卢华、徐亚平在内的业主提供了物业服务，天安鸿基公司要求卢华、徐亚平按照新标准支付相应的物业服务费理据充分，一审法院予以支持。卢华、徐亚平提出天安鸿基公司提供的表决票部分签名是假的，但未能提出反驳证据予以证实，而第一次表决的表决票均经业委会盖章确认，第二次表决的表决票经相关部门工作人员参与检查，故一审法院对卢华、徐亚平提出的抗辩意见不予采信。故卢华、徐亚平应按照别墅的物业服务费标准即每平方米4.5元交纳。但由于业主委员会对收费标准的征求意见是在2014年10月20日至11月20日期间完成，为方便计算，一审法院确定新的收费标准应从2014年12月起执行。
关于卢华、徐亚平请求减免物业服务费及滞纳金的请求。卢华、徐亚平的别墅被盗，其已向公安机关报案，天安鸿基公司亦知情，就此而言，天安鸿基公司的物业服务存在不足之处，并造成卢华、徐亚平一定损失。卢华、徐亚平现请求减免物业服务费及滞纳金，一审法院酌定物业服务费可按70%交纳，滞纳金则无须支付。据此，计得卢华、徐亚平应支付2014年9月至2016年10月期间的物业服务费为42790.08元，按70%计算为29953.06元，公摊电费为1298.86元。天安鸿基公司超出部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、卢华、徐亚平应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费29953.06元、公摊电费1298.86元予天安鸿基公司；二、驳回天安鸿基公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取577.43元（天安鸿基公司已预交），由天安鸿基公司负担244.45元，卢华、徐亚平负担332.98元并应于支付上述款项同期迳付天安鸿基公司，一审法院不另收退。
二审期间，上诉人天安鸿基公司、被上诉人卢华、徐亚平均没有向本院提交新证据。本院依职权向佛山市公安局南海分局官窑派出所发函调查，该派出所向本院复函并附《受案登记表》、《立案决定书》、《批准逮捕决定书》、《逮捕证》、《起诉意见书》各一份。经审查，上述证据真实、合法，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，2015年10月16日，佛山市公安局南海分局官窑派出所就卢华被盗窃立案侦查，犯罪嫌疑人之一董春果于2016年7月1日被移送佛山市南海区人民检察院审查起诉。佛山市公安局南海分局出具的《起诉意见书》认定：经依法侦查查明，董xx于2015年10月7日20时许伙同洪哥及另一朋友二人（均在逃）驾驶微型面包车进入涉案小区，从涉案房屋盗取了雅马哈功放、JBL功放、JBLE250P型音响、东芝37WL55C型液晶电视机各一台。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：卢华、徐亚平对所欠物业服务费及滞纳金是否应予减免及一审判决确定的物业管理费交纳比例是否合理。
关于卢华、徐亚平对所欠物业服务费及滞纳金是否应予减免的问题。经查，天安鸿基花园成立业主委员会后，其第二届业主委员会于2009年9月1日与天安鸿基公司签订了《天安鸿基花园物业管理服务合同》。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。卢华、徐亚平是天安鸿基花园的业主，上述合同对卢华、徐亚平具有约束力。虽然该合同约定的物业服务期限于2012年8月31日届满，但因天安鸿基公司与天安鸿基花园业主委员会之间没有另行签订合同，天安鸿基公司仍为天安鸿基花园提供物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，在未作出新的约定之前，相关权利、义务可按原合同约定履行。根据《物业管理条例》第四十七条关于“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”及涉案《天安鸿基花园物业管理服务合同》的相关规定，天安鸿基公司作为天安鸿基花园的物业服务企业，对小区负有一定的安全防范义务。根据佛山市公安局南海分局出具的《起诉意见书》查明，三名犯罪嫌疑人在晚上八时许驾驶微型面包车进入涉案房屋盗取财物，进入小区时当值保安没有询问及核实身份，离开小区时当值保安没有对车上物品进行检查并向业主核实，致使犯罪嫌疑人顺利逃离现场。可见，天安鸿基公司的管理未尽到基本的安全防范义务，与卢华、徐亚平于涉案房屋内的物品被盗、财产受损存在一定因果关系，一审判决对卢华、徐亚平请求减免物业服务费及滞纳金予以支持并无不当，本院予以维持。天安鸿基公司上诉主张卢华、徐亚平对涉案房屋长期疏于管理，房屋内并无贵重物品，但未提供证据予以证明，且与涉案房屋被盗及卢华报案的时间、被盗物品中包含价值较高的家用电器等事实不符，该事实亦与天安鸿基公司是否尽到基本的安全防范义务并无关联，故该上诉理由依据不足，本院不予支持。此外，涉案房屋被盗的事实已经佛山市公安局南海分局查证属实，犯罪嫌疑人亦已移交审查起诉，故天安鸿基公司关于涉案房屋被盗的事实未查证属实、免交物业服务费显失公平等上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于一审判决确定的物业管理费交纳比例是否合理的问题。结合《物业管理条例》第四十六条、第四十七条所涉物业服务企业的安全防范义务并非绝对的、全面的安保义务；卢华、许亚平被盗的物品存放于其房屋即专有物业部分，天安鸿基公司提供的物业服务不属于保管合同的保管义务；以及天安鸿基公司每月所收取的物业服务费主要用于房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，也不属于保管合同范畴的保管费的实际情况，按照权利义务相一致的原则，综合考量天安鸿基公司的过错程度，一审判决确定天安鸿基公司以物业服务费按70%收取的方式对卢华、徐亚平的财产损失承担赔偿责任并无不妥，符合《物业管理条例》第三十六条关于“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，本院予以维持。天安鸿基公司关于一审判决减免卢华、徐亚平30%的物业服务费没有法律依据、缺乏公平公正的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，天安鸿基公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山天安鸿基物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年三月十四日
书记员 钟伊发