安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02800号
上诉人（原审原告）：滨州东方化纤有限公司，住所地山东省滨州市渤海28路497号。组织机构代码67553386-8。
法定代表人：孙国华，总经理。
委托代理人：孟爱民，男。
委托代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽三川物流有限公司，�所地安徽省合肥市龙岗开发区1号路。组织机构代码66948848-2。
法定代表人：黄雪梅，总经理。
委托代理人：章玲玲，女。
委托代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。
上诉人滨州东方化纤有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第00868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2013年6月10日，出租人滨州东方化纤有限公司（以下简称滨州化纤公司，合同甲方）委托其员工李强与承租人安徽三川物流有限公司（以下简称三川物流公司，合同乙方）签订一份《租赁合同》，约定：一、滨州化纤公司将座落于合肥市龙岗工业区合店路南侧房屋建筑面积3105.22平方米，土地面积6119.26平方米出租给三川物流公司，用途为工业仓储，乙方保证未经甲方书面同意（对外转租需经甲方备案同意方可，如因乙方转租发生的纠纷，由乙方负责解决），不能擅自改变租用的用途，不得转租给他人，如需中途整体转租转让，需事先征得甲方书面同意，否则甲方不再退还租金和保证金；二、租赁期限自2013年6月10日起至2018年6月9日止，租赁期五年，鉴于乙方租赁时间长，乙方另将房屋进行整改、分租需要花费一定期间，甲方向乙方提供三个月的缓冲期（2013年6月10日至9月10日）此期间不予收取房租；三、月租金为叁万元，年租金为叁拾陆万元，以后年租按每年8%递增，租金三个月一付，先付后租，支付日期在每次租金支付到期日前10日内向甲方支付租金，甲方在收费后需向乙方开具发票。合同签订当日内，甲方向乙方收取保证金拾万元作为租房保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约�偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。四、合同解除，如有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、乙方擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的；2、乙方擅自将房屋转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；3、拖延支付租金达到1个月。合同签订后，三川物流公司缴纳了租房保证金10万元，滨州化纤公司将房屋将付三川物流公司。之后，三川物流公司缴纳房租至2014年9月10日，滨州化纤公司仅开具27万元发票，尚欠9万多元发票一直未出具给三川物流公司。之后，三川物流公司多次与滨州化纤公司签订合同的负责人李强联系，要求该公司尽快出具发票。2014年12月29日，滨州化纤公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2013年6月10日签订的《租赁合同》，由其收回出租房屋和院落；2、三川物流公司支付其2014年9月11日至2014年12月10日的租赁费用97200元和2014年12月11日到交回房屋之日的租赁费；3、三川物流公司支付其拆除房屋赔偿金10万元。4、三川物流公司承担本案诉讼费用。
另查明：2013年7月25日，三川物流公司通过邮件向滨州化纤公司李强邮箱发送一份《房屋装修整改协调函》和《转租备案函》，并说明“李哥，大概意思如此，你和公司商量一下再做定夺，其他情况和我打电话说的一样”。2014年9月19日，三川物流公司又通过邮件向李强邮箱发送《租赁合同补充协议》和《转租备案函》，并说明“李总，这是房屋租赁合同补充协议和转租备案函，您先看下，要是没问题，我就给您寄过去，电话再联系”。2014年9月20日，李强通过邮件向三川物流公司发送邮件，共有五个附件，其中包含《转租备案函》和《租赁合同补充协议》，并说明“请将上述资料打印后并签字盖章后寄给我司，我公司办理完确认手续后，再回寄给贵司”。《转租备案函》主要内容为三川物流公司结合实际办公使用面积，转租部分场地给中景空运和凡德一站式汽车服务中心，其服务项目包含空运、陆运、国际快递及附带的汽车服务，向滨州化纤公司申请备案。《租赁合同补充协议》主要内容为：滨州化纤公司出租场地门口三间房子（建筑面积75.87平方米）影响车辆出入，滨州化纤公司同意拆除，三川物流公司补偿滨州化纤公司捌万元。
再查明：2014年10月14日，滨州化纤公司向三川物流公司发送《先期缴纳租赁费以及赔偿款通知书》，载明“你公司已经逾期三十天未缴纳租赁费，违反了合同的第四条、第八条的约定；未经我公司书面允许将公司位于门口的三间平房（内有办公桌椅、沙发、电脑等）予以拆除，违反了合同的第五条、第八条之�定；现责令你公司在2014年10月24日前将租赁费9.72万元及赔偿款一并汇入约定帐户中，否则将采取解除合同并限期办理及进一步采取法律手段保护我公司的合法权益不受侵犯“。三川物流公司于2014年10月21日回函载明：1、关于迟延交付房租，贵司在上一季度交款前，承诺我公司财务人员，在下一季度交款前开好发票交给我公司财务部或开具委托函委托我财务人员协助开具发票（税费从房租中扣除），但至今并未收到发票或委托函，烦请贵司就发票给予及时处理，我司在收到发票后立即转款；2、关于门口小房子拆除，我公司在拆除前已经口头、邮件告知贵司，只是大家就赔偿款未达成一致而搁置。我公司对场地整改以及押金花去60万元，现公司经营状况困难，我司对三间平房拆除以及部分办公家具合计折价赔偿8万元没有异议，希将该款从我公司交付的房屋押金中扣�“。
又查明：2015年2月3日，三川物流公司向滨州化纤公司转帐支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的房租97200元。2015年2月4日，三川物流公司向滨州化纤公司转帐支付2014年12月10日至2015年3月9日期间的房租97200元。2015年3月9日和3月10日，三川物流公司共向滨州化纤公司转帐支付2015年3月10日至2015年6月9日期间的房租97200元。2015年6月5日，三川物流公司向滨州化纤公司转帐支付2015年6月10日至2015年9月10日期间的房租104976元。
原审法院经审理后认为：根据双方当事人在庭审中的诉辩主张及其提交的证据，本案的争议焦点主要是滨州化纤公司是否有权单方解除合同、收回房屋的问题。本案中，滨州化纤公司陈述解除租赁合同的理由有：1、三川物流公司擅自将门口小平房拆除违反合同第八条第三款第二项的规定；2、三川物流公司擅自将部分房屋转租违反了合同第八条第三款第三项的规定；3、三川物流公司拖延租金违反了合同第八条第三款第六项的规定。
关于滨州化纤公司的第一项理由。双方在合同中对该项的约定为：三川物流公司擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，滨州化纤公司有权解除合同。本案中，三川物流公司拆除的系位于出租场地门口的三间无产权证的房屋，并非本案租赁房屋的主体部分，且双方在拆除时进行了沟通，三川物流公司通过邮箱告知滨州化纤公司，滨州化纤公司也通过邮箱进行回复，故该院认为三川物流公司并非擅自拆除小平房，滨州化纤公司以该理由主张解除合同不能成立。
关于滨州化纤公司陈述的第二项理由。双方在合同中对该项的约定为：三川物流公司擅自将房屋转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，另双方在合同第十条第（八）项约定，如需中途整体转租转让需事先征得滨州化纤公司�书面同意。本案中，三川物流公司的转租行为向滨州化纤公司申请了备案，滨州化纤公司未提异议，且系部分转租，并非整体转租，此外，三川物流公司的转租并非双方约定的转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换等任一种情形，故该院对于滨州化纤公司依据该项理由解除合同不予认可。
关于滨州化纤公司解除合同的第三项理由。双方在合同中约定拖延支付租金达到1个月可以解除合同。本案中，三川物流公司一直按照合同约定缴纳房屋租赁费，但滨州化纤公司未及时对三川物流公司已经缴纳的房租出具税务发票，三川物流公司一直在与滨州化纤公司联系出具发票事宜，且承诺出具发票后立即支付房屋租赁费，另开庭前三川物流公司已经全额缴清租赁费，故该院认为，三川物流公司并非故意拖延支付租赁费，且在滨州化纤公司未履行出具发票义务的前提下，三川物流公司仍然将租赁费全额缴清，三川物流公司一直积极主动履行合同义务，故滨州化纤公司以该项理由解除合同亦不能成立。
综上，本案中滨州化纤公司主张的解除合同的条件均未成就，且三川物流公司一直积极履行合同，投入资金对房屋进行装修改造，双方均应按照合同履行自己的义务，不得擅自解除合同，损害合同相对方的合法权益。故该院对于滨州化纤公司要求解除《租赁合同》、收回出租房屋的请求不予支持。
关于滨州化纤公司主张三川物流公司支付2014年9月11日至12月10日以及之后的租赁费，因三川物流公司已缴纳租赁费至2015年3月9日，故对于滨州化纤公司的该项诉讼请求该院不予支持。
关于滨州化纤公司主张的拆除房屋赔偿金10万元，滨州化纤公司对此未提供证据证明其主张赔偿数额的依据。庭审中，该院向滨州化纤公司释明是否申请评估，该公司明确表示不申请评估，具体损失数额由法院酌定。该院根据双方通过邮件发送的租赁合同补充协议书的约定以及双方来往的函件，确定损失额为8万元。关于8万元的支付时间，滨州化纤公司陈述应在解除合同时支付，因租赁合同并未达到解除条件且双方在合同中有在保证金中扣除的约定，故滨州化纤公司可在合同解除或租赁期满后从保证金中扣除或另行主张。
据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回滨州东方化纤有限公司的诉讼请求。案件受理费4220元，减半收取为2110元，由滨州东方化纤有限公司负担。
滨州公司上诉称：原审法院认定三川物流公司在拆除租赁场地门口三间房屋时已向我公司备案并非擅自拆除房屋、认定三川物流公司在将租赁房屋转租�人时已向我公司备案并非擅自转租房屋以及认定我公司在得知三川物流公司擅自拆除房屋和擅自转租房屋时未提出异议均与事实不符。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求。
三川物流公司辩称：原审法院认定事实正确，应予维持。
本院认为：滨州化纤公司与三川物流公司于2013年6月10日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案二审双方当事人争议焦点是滨州化纤公司要求解除涉案《租赁合同》、收回房屋的理由是否成立。滨州化纤公司上诉要求解除合同的理由是三川物流公司擅自拆除租赁场地门口三间房屋和擅自将租赁房屋转租他人。三川物流公司拆除的位于涉案出租场地门口的三间房屋无产权证，也并非涉案租赁房�的主体部分，从双方当事人向原审法院提供的证据可以反映出在拆除该三间房屋时，双方已进行了沟通，原审法院据此认定三川物流公司并非擅自拆除该三间房屋具有事实依据。三川物流公司在承租涉案房屋期间，将其中部分房屋转租他人，且已向滨州化纤公司申请了备案，原审法院据此认定三川物流公司并不存在擅自转租的行为并无不当。滨州化纤公司在起诉前未向三川物流公司发出解除合同通知，仅于2014年10月14日向三川物流公司发送了《先期缴纳租赁费以及赔偿款通知书》，滨州化纤公司在该通知书中仅要求三川物流公司支付拖欠租金，对其上诉主张三川物流公司擅自拆除房屋和擅自转租房屋之事均未提及，原审法院据此认定滨州化纤公司在得知三川物流公司拆除房屋和转租房屋时未提出异议并无不妥。综上，缤州化纤公司的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4220元，由滨州东方化纤有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
代理审判员 方玮韡
代理审判员 余海兰
二〇一五年七月十七日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定�销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。