山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第95号
原告：孙丽。
委托代理人：董加亮，山东高阳律师事务所律师。
被告：王波。
原告孙丽诉被告王波租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙丽及委托代理人董加亮，被告王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽诉称，被告曾是淄博明辉旅游有限公司（以下简称“明辉公司”）的股东和实际经营人，在被告经营期间明辉公司与原告签订房屋租赁合同，租赁位于淄博市张店区华夏国际的原告房屋，租期从2011年12月1日至2015年12月1日，年租金135000元，于每年的6月1日前交纳租金。2012年12月28日，被告与原告及刘祥宇签订公司转让协议，实际内容是股权转让，被告将其在明辉公司的股权转让给原告和刘祥宇，协议约定被告经营期间即股权转让合同生效前公司的一切债权债务由被告承担。被告经营期间旅游公司自2011年12月1日开始至2012年12月28日股权转让，共一年零二十七天的租金合计145140元未按期支付，并应承担20%的违约金，此租金和违约金按股权转让协议的约定应当由被告承担。此外，原告出租房屋时，按照被告经营旅游公司的经营需要装修了房屋，共花费78000元，此费用按照房屋租赁合同约定由最先转让明辉公司股权的股东先行承担。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告支付原告房屋租金145140元；2、被告承担逾期付款违约金29028元；3、被告赔偿原告装修费用78000元；4、诉讼费由被告承担。
被告王波辩称，原告所诉的房屋租金不属实，原告是用房租作为投资和被告一起开设公司的，当时分家的时候已经刨除，双方都有协议。原告不支付被告20万保证金，被告已经起诉了原告，现正在执行局执行，原告现在起诉属于拖延时间。装修费也不是原告所诉的78000元，应是32400元，被告已于2012年3月22日将该款项以转账方式汇入原告的银行账户。
经审理本院认定，案外人刘祥宇作为明辉公司（承租人）的委托代理人与原告孙丽（出租人）签订1份房屋租赁合同，约定由承租人租赁坐落在华夏国际2101、2113、2114的三间房屋，租赁期限从2011年12月1日至2015年12月1日，租金壹拾叁万伍仟元整￥135000；租金由明辉旅游公司法人王波支付，于每年的使用中期（即6月1日）前支付全年租赁费，支付按现金方式一次性支付出租方，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金20%；其他约定事项：①因出租方装修以承租方要求装修，装修费用柒万捌仟元整￥78000，若承租方未到期退租或出租他人，出租方可享有承租方的双倍赔偿金，即156000元，承租方不得以任何理由拒付该赔偿金②出租期间，若因承租人经营原因出现转让股权或倒闭现象，该赔偿金及房租由最先转让股权方优先扣除，剩余部分由其他股权享有人再行支付③承租房屋到期，承租人负责恢复房屋原貌，不影响出租人使用，若承租人不予修复，赔偿出租方陆万元，出租方可自行负责④除该合同为正式合同以外，任何出租方协助承租方办手续的合同均不具备法律效力。合同签订后，双方将上述合同的签订时间由2011年12月1日更改为2012年3月18日，并在承租人处加盖了明辉公司的公章。期间，为办理公司注册登记需要，原告孙丽于2012年2月10日以房屋所有人孙爱青名义同明辉公司签订1份房屋租赁合同（未加盖明辉公司公章），约定明辉公司租赁位于张店区美食街137号21层2113的房屋（即前一份合同约定的华夏国际2113）一间，租赁期限从2012年2月10日至2015年2月10日，租金肆佰元整／每月（年租金：肆仟捌佰元整），现金支付，一次付清1年租金，未有其他约定事项。
2012年3月22日，被告王波通过银行转帐方式向原告孙丽支付租赁房屋装修费32400元。
2012年12月28日，被告王波（甲方）与案外人刘祥宇、原告孙丽（乙方）签订1份公司转让协议，约定甲方同意将明辉公司的所有权转让给乙方，其中包括公前质押金20万元（旅游局质保金20万元），变更法人股东后由乙方一次性支付甲方20万元；甲方保证该公司为甲方合法拥有，甲方拥有完全、有效的处分权，并保证甲方转让之前没有以该公司的名义或股权等其他资产设置任何贷款、抵押、担保等其他债务与乙方无关（合同生效之前的一切债权债务由甲方承担）；除上述内容外，甲、乙双方还约定了双方的其他权利和义务，但未明确涉及房屋租金。
上述事实，有房屋租赁合同、中国农业银行账户明细查询单、公司转让协议等在卷佐证，足以认定。
另查明，明辉公司成立于2012年3月8日，该公司原来股东为王波（持70%股份）、刘祥宇（持10%股份）、孙丽（持20%股份），后于2013年1月6日变更为刘祥宇、孙丽。明辉公司于2012年3月15日出具1份指定代表或者共同委托代理人的证明载明：“指定代表或者委托代理人：刘祥宇；委托事项及权限：办理有关于该公司的任何合同类及开设分公司的手续；有效期限至2015年12月1日”。涉案租赁房屋实际为华夏国际2101、2112、2113三间，房产面积共计217.9㎡，房屋产权证书载明的权利人为孙爱青（系原告孙丽之姐），其授权孙丽代其行使房产所有人的一切权利。华夏国际及同地段商务楼宇房屋租赁市场价格目前为每天0.80元／㎡-0.85元／㎡。
庭审质证时，被告王波对第一份房屋租赁合同（加盖有明辉公司公章）有异议，认为上面没有其签字，房租的价格不对，房租太高，其对该份合同不予认可，并陈述当时双方谈到的租金是六万元。
本院认为，本案所涉第一份房屋租赁合同系案外人刘祥宇作为明辉公司的委托代理人与原告孙丽签订的，上面没有被告王波的签字，但明辉公司指定刘祥宇为委托代理人，委托事项及权限为办理有关于该公司的任何合同类及开设分公司的手续，故该份房屋租赁合同应对明辉公司和原告孙丽具有相应约束力。被告王波并非该合同相对方，而从该合同约定的“租金由明辉旅游公司法人王波支付”以及其他约定事项等内容来看，并结合该份合同的签订时间由2011年12月1日更改为2012年3月18日的实际情况，且被告王波、案外人刘祥宇及原告孙丽当时均为明辉公司的股东，公司转让后，刘祥宇、孙丽亦有掌控明辉公司公章的便利条件，因此，不能排除本案原告孙丽与案外人刘祥宇有故意合谋损害被告王波股东利益之嫌疑。即便存在上述情形，但亦不能否认明辉公司与原告孙丽之间存在真实的房屋租赁关系，明辉公司作为承租人应按合同约定向原告支付房屋租金。原告孙丽与明辉公司在合同中约定“租赁期限从2011年12月1日至2015年12月1日，租金壹拾叁万伍仟元整￥135000”，其双方对租金并未明确约定为每年135000元，虽然原告在诉状中称租金为每年135000元，但根据合同条文字面意思理解应为“四年租金135000元”，而被告王波辩称租金不属实，即原、被告对租金数额存在较大争议，鉴于上述合同中租金约定不明确，本案房屋租金应参照同地段房屋租赁市场价格或房屋租赁合同相关约定及本案当事人陈述等综合考量予以确定。华夏国际及同地段商务楼宇房屋租赁市场价格目前为每天0.80元／㎡-0.85元／㎡，原告以孙爱青名义与明辉公司签订的房屋租赁合同中租金为每月400元（折合每天0.31元／㎡），原告主张的租金为每年135000元（折合每天1.70元／㎡），被告陈述当时双方谈到的租金是每年60000元（折合每天0.75元／㎡），从上述数据看，被告陈述的租金每年60000元同市场价格较为相符，更加符合客观实际，因此，对被告陈述的当时双方谈到的租金是每年60000元，本院予以采信。自2011年12月1日至2012年12月28日，明辉公司共拖欠原告孙丽房屋租金64438元。被告王波辩称原告是用房租作为投资和被告一起开设公司的，当时分家的时候已经刨除，但被告王波对此未能向法庭提供相应证据予以证明，而被告王波与案外人刘祥宇、原告孙丽签订的公司转让协议亦未明确涉及房屋租金，却约定合同生效之前的一切债权债务由甲方（即被告）承担，因此，对被告王波的该项辩称，本院不予采纳。被告王波应按公司转让协议约定承担公司转让前的一切债权债务，对明辉公司所欠原告房屋租金64438元，应由被告王波予以清偿。对于原告诉求被告承担逾期付款违约金，因公司转让后，被告王波与案外人刘祥宇、原告孙丽存在民事纠纷，刘祥宇、孙丽实际拖欠王波转让费用20万元，故本院对原告的该项诉求不予支持。对于原告诉求被告赔偿装修费用78000元，因被告王波在明辉公司成立后已向原告孙丽支付了租赁房屋装修费32400元，即便案涉房屋租赁合同在其他约定事项中明确约定了房屋装修费用78000元，但在出现转让股权等情形时，明辉公司并无支付装修赔偿金的义务，况且公司转让后仍由原告和案外人刘祥宇继续使用租赁房屋，剩余部分费用应由其二人再行支付，因此，原告该项诉求缺乏相应事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王波于本判决生效之日起十日内支付原告孙丽房屋租金64438元；
二、驳回原告孙丽的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5083元，原告承担3784元，被告承担1299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 张克峰
审 判 员 于东镇
人民陪审员 南 楠
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 吕桐芳