黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二民初字第1427号
原告（反诉被告）黑龙江省讷河监狱，住所地黑龙江省讷河市老莱镇。
代表人郭庚军，男，职务监狱长。
委托代理人赵清峰，男，1970年3月9日生，汉族，该监狱副监狱长，住黑龙江省讷河市。
委托代理人顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。
被告（反诉原告）谭金明，男，1963年8月4日生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张伟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托代理人关云天，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
原告（反诉被告）黑龙江省讷河监狱与被告（反诉原告）谭金明合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黑龙江省讷河监狱委托代理人赵清峰、顾大全，被告（反诉原告）谭金明及委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2005年9月5日签订房屋租兑协议，双方约定原告将座落于哈尔滨市南岗区的争议商服和地下室304平方米房屋出租给被告，约定租金48000元整，此房出租期限暂签订两年，如在房屋产权未能更名的情况下，可续签租期，原价不变，继续执行协议。被告交付了2005年9月5日至2007年9月5日前的租金，一直使用至今。现黑政办综（2015）9号文件规定2015年5月31日前撤销本省省会办事机构，原告找被告协商，没有达成一致意见，原告诉至法院，要求解除原、被告于2005年9月5日签订的房屋租兑协议，被告于判决生效后一个月内交付房屋；被告给付房屋租金（2007年9月5日至2015年9月5日止）384000元。
被告辩称，第一，被告与原告签订的房屋租兑协议，既存在争议房屋的租赁条款，也存在买卖房屋条款。根据《房屋租兑协议》的约定终止租赁条款，履行房屋买卖条款的条件是原告给被告办理更名过户后。2007年9月办理过户的条件就已经成就，原告就能够办理争议房屋过户手续，但原告为了自己的利益却迟迟不予办理过户。被告与原告的租赁条款已经终止，现在被告与原告履行的是房屋买卖条款。第二，被告自2003年至2007年一直履行租赁条款，且被告已支付2003年9月至2007年9月四年租金。被告已经全面履行租赁条款中的义务。第三，2007年9月以后被告与原告开始履行房屋买卖条款。2008年10月原告认可履行买卖房屋的事实；2008年12月原告对争议房屋进行评估；2014年原告委托被告办理过户手续。争议房屋所在苗圃小区全部房屋已经具备办理房屋产权条件。但截至至今，被告仍没有办理房屋过户手续。
原告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据及被告质证意见如下：
证据一、房屋租赁协议二份，意在证明原告争议商服和地下室建筑面积304平方米出租给被告，双方签订租期为二年的合同，出租期暂定两年，截止期限为2007年9月5日，关键一条是2003年9月5日的协议第五条、第六条的约定；房屋租金为每年48000元。
经质证，被告证据一真实性无异议，对证明问题有异议。认为该证据不仅约定租赁条款，而且约定了买卖条款，两份协议均是第二条第一、二、三项，该买卖条款第一项约定房屋出卖价格为700000元整，第三项约定房屋产权办理完毕后，出租协议终止，说明该两份协议、均约定了买卖条款，且买卖条款的成立条件为房屋能够办理更名。
证据二、通知书、特快专递和邮件投妥证明各一份，意在证明原告在2015年6月8日向被告发出通知要求其按期交纳租金，逾期一个月不交纳，原告将采取措施主张权利。
经质证，被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。认为原、被告之间是房屋买卖协议，原告仍以租赁形式向被告通知与法无据；原告与被告在2007年以后一直在履行买卖房屋条款，并未履行租赁协议，被告有充分的证据可以推翻履行租赁协议的事实。
被告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据及原告质证意见如下：
证据一、黑龙江省单位往来资金结算票据四份及收据二份，意在证明被告在2003年至2007年已经全额交纳原告四年的租金共计192000元。
经质证，原告对证据一无异议。
证据二、黑编（2013）26号关于黑龙江省老莱监狱更名的通知，意在证明黑龙江省老莱监狱系原告的前身。
经质证，原告对证据二无异议。
证据三、协议书、新房证明和动迁进户明细表各一份（复印件），意在证明1998年争议房产系老莱监狱还迁公企用房，产权归老莱监狱所有即原告。
经质证，原告对证据三真实性无异议，认为此房屋属于国有资产，在2001年以后此房屋处置应按国有资产规定处置。
证据四、2003年9月5日和2005年9月5日房屋租兑协议，意在证明自2003年9月5日原、被告之间存在先租后买行为；且房屋买卖合同成立的条件为房屋办理产权更名后，租赁协议终止，买卖协议生效，原、被告签订的买卖条款系附解除条件条款。
经质证，原告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。认为租赁中被告存在违约，因被告违约应解除租赁协议，2011年7月5日黑政办发（2011）第35号《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省省级行政事业单位国有资产处置审批办法的通知》第18条、第39条的规定，由于相关的法律规定出台后，原告不具备出售争议房屋的权利，只能通过省财务厅的同意后，由原告委托进行资产评估后，走招、拍、挂的形式对国有资产进行处置。黑政办综（2015）9号文件规定认真贯彻落实中央八项规定，省委省政府九项规定和国办发20158号文件精神，撤销本省省会办事机构，所以此房屋买卖已实际履行不能，撤销后相关问题应按2011年7月5日黑政办发（2011）第35号《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省省级行政事业单位国有资产处置审批办法的通知》第50条的规定履行报批程序后进行处理。
证据五、黑龙江省老莱监狱文件黑老狱呈（2008）49号老莱监狱关于转卖驻哈办事处部分房产的请示，意在证明2008年10月20日原告要将争议的一楼和地下室出卖给被告，原告认可原房屋租赁协议变更为买卖协议。
经质证，原告对证据五真实性无异议，对证明问题有异议。认为该文件的内容是：“拟将”，并不是就是将办公室卖给被告，从证据的程序来看是向省监狱局请示，往上报批，省监狱局未答复，这并不是给被告的，而是给省监狱管理局的请示。
证据六、申远房地产估价报告，意在证明2008年12月13日原告委托哈尔滨申远房地产咨询估价有限责任公司出具争议房产评估报告，报告中显示2008年12月12日争议房产的估价为608000元，进而证明被告在2003年以700000元的价格购买房产是符合市场价格的。
经质证，原告对证据六认为该报告中的委托方没有出具相关证件，原告并没有参与，故真实性无法确认。
证据七、授权委托书一份，意在证明2014年8月29日原告已经将争议房产委托给被告办理过户手续。
经质证，原告对证据七无异议。
证据八、证明一份，意在证明南岗通达街道办事处证明争议房产尚未办理房产证，但房产一直由被告使用。
经质证，原告对证据八有异议，认为该证据用途不是用于本次开庭，是用于税务登记等。
证据九、房产证二份，意在证明与被告同小区的业主，房屋已经办理房屋产权了。
经质证，原告对证据九认为与本案无关，此二份房产是否为动迁置换取得的产权，还是购买的，此小区的住房商品房购买的都能办理，只有动迁不能办理，所以不能证明争议房产可以办理产权。
证据十、房屋所有权证一份，意在证明房屋可以办理所有权，另外证人出庭证明此房产证的真实性。
经质证，原告对证据十有异议，认为该证据建成时间为2000年，登记时间为2009年，非回迁房，而是购买房产
证据十一、证人鲍某某出庭作证，意在证明争议房产具有办理产权的条件。
经质证，原告对证据十一认为从证人自某某的证词来看，其2009年购买房屋原告不反驳，其不能证明被告主张的是公产用房回迁办理房照的证明，也就是说证人所某某的属于传来证据，不能证明被告主张能够办理产权证的事实。
反诉原告诉称，2003年9月5日反诉原告与反诉被告签订房屋租兑协议，约定反诉被告将座落于哈尔滨市南岗区的争议房产，建筑304平方米的门市租兑给反诉原告。双方约定，反诉被告先暂将房屋租赁给反诉原告，待房屋产权能够办理更名过户后，租赁协议终止，双方约定出兑价为700000元，此后反诉被告授权委托给反诉原告到房产机关办理房屋过户产权事宜，但由于该房屋一直不具备办理房屋过户的条件，反诉原告持续租赁该房屋，截止至2015年反诉被告却以种种理由拒绝接受房款且迟迟不予配合办理房屋过户，反诉原告认为，反诉原告一直在积极要求反诉被告办理过户手续，但反诉被告不仅不履行合同义务，却提起诉讼要求解除合同，反诉原告诉至法院，要求反诉被告继续履行《房屋租兑协议》，依法配合反诉原告办理房屋过户手续；反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，第一，反诉原告提供的反诉状中事实及理由部分前后矛盾，前面说房屋不具备办理过户的条件，后来又说迟迟不配合办理房屋过户，前后矛盾。第二，反诉原告称截止2015年反诉被告以种种理由拒绝接收房款，不符合事实，因该房屋没有办理至反诉被告名下，反诉被告知道国有资产需要走一定的程序才能办理，如不走程序属于犯罪行为，反诉被告也在努力办理产权证，但由于回迁房屋的面积及差价问题，多次到工大去协商，没有成功，所以不是反诉被告迟迟不予配合办理过户。第三，现因党和国家政策发生改变，已经不允许反诉被告在省会城市设立办事机构，所以反诉原告请求的履行房屋租兑协议是不能实现的，而且反诉原告已经违反房屋租兑协议的先行义务，也就是第一条出租方式的第六项规定，要求继续履行房屋租赁协议是不能的，应驳回其反诉请求。
反诉原告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据同本诉提交证据。
反诉被告对反诉原告提交证据的质证意见同本诉质证意见。
反诉被告为证明其主张成立，向法庭提交证据及反诉原告质证意见如下：
证据、协议书、通知书、特快专递和邮件投妥证明一份，意在证明反诉原告违反协议书第一条第五项的约定，因反诉原告持续租赁该房屋截止至今共拖欠384000元，明显违反法律规定，按照《合同法》第227条、232条、236条及协议书第一条第五项的规定，反诉被告解除协议，不存在继续履行房屋租兑协议的事实。
经质证，反诉原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为该证据不仅约定租赁条款，而且约定了买卖条款，两份协议均是第二条第一、二、三项，该买卖条款第一项约定房屋出卖价格为700000元整，第三项约定房屋产权办理完毕后，出租协议终止，说明该两份协议，均约定了买卖条款，且买卖条款的成立条件为房屋能够办理更名；反扩原告与反诉被告之间是房屋买卖协议，反诉被告仍以租赁形式向反诉原告告通知与法无据；反诉被告与反诉原告在2007年以后一直履行买卖房屋条款，并未履行租赁协议，反诉原告有充分的证据可以推翻履行租赁协议的事实。
本院对当事人举示的上述证据认证意见为，原告所举证据一和证据二客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。被告所举证据一、证据二、证据四、证据七客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据三、证据五的真实性予以采信；所举证据六、证据八、证据九、证据十和证据十一未能证明待证事实，不予采信。反诉原告所举证据一、证据二、证据四、证据七客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据三、证据五的真实性予以采信；所举证据六、证据八、证据九、证据十和证据十一未能证明待证事实，不予采信。反诉被告所举证据客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。
经审理查明，1998年11月15日黑龙江省老莱监狱与哈尔滨市苗圃项目建设指挥部签订《协议书》，内容为“黑龙江省老莱监狱在南岗区六合街12号设有办事处一处，其于1998年11月13日同意将该房屋及地上建筑物无条件拆除，归哈尔滨市苗圃项目建设指挥部使用，且不要一切补偿费用，还迁原地；哈尔滨市苗圃项目建设指挥部同意黑龙江省老莱监狱要求，还迁后给黑龙江省老莱监狱建筑面积5001平方米公企用房，产权归黑龙江省老莱监狱”。后黑龙江省老莱监狱取得《新房证明》，新房房号为A1栋1层10号即争议房产。2003年9月5日黑龙江老莱监狱与被告签订《房屋租兑协议》，内容为“黑龙江老莱监狱将位于哈尔滨市南岗区某（争议房产）商服门市170平方米和地下室134平方米以先出租后出兑的方式给被告；年租金肆万捌仟元整，从签订协议之日起由被告交齐给黑龙江老莱监狱；此房出租期限暂签两年，如在房屋产权未能办理更名的情况下，可续签租期。如在签订协议期限内产权能够办理更名后，两年租金可多退少补；如被告房屋租金未能执行此协议，黑龙江老莱监狱终止协议并收回房屋；此房出兑一次性金额柒拾万元整（304平方米）；此房屋产权更名办理完毕后，出租协议终止。”2005年9月5日黑龙江老莱监狱与被告再次签订《房屋租兑协议》，其内容与2003年9月5日双方签订的协议一致。被告自2003年9月5日至2006年12月28日向黑龙江老莱监狱交纳房屋租金共计184000元。另查明，黑龙江省编制委员会于2013年5月9日下发黑编（2013）26号文件，黑龙江老莱监狱更名为原告单位。争议房产的性质为公产房，现尚未取得产权证。2015年6月8日原告向被告发出《通知书》，内容为“原告出租给被告的房屋因某种原因没有办理产权证照，被告一直使用至今，但从2007年9月5日后一直没有缴纳租金，按照合同约定，现通知被告于一个月内向原告缴纳2007年9月5日到现在的整年租金372000元，如果逾期不缴纳，原告将采取相关措施主张权利，后果由被告自负”。
本院认为，原、被告签订的两份《房屋租兑协议》系双方真实意思表示，合法有效，且2005年5月9日签订的协议系2003年5月9日签订协议的延续。上述协议签订后原告履行了将房屋交付被告使用的义务，被告亦向原告交纳了2003年至2007年期间的租金。因原、被告双方签订的《房屋租兑协议》同时具有出租与出兑条款，该协议中约定了“此房屋产权更名办理完毕后，出租协议终止”，因原告就争议房产与开发单位之间存在争议，产权证至今未办理完毕，故《房屋租兑协议》中的出兑条款尚未生效，双方签订的《房屋租兑协议》在2007年9月4日期满后已终止。原告向被告发出《通知书》进行催缴租金，被告未在合理期限内补缴租金，符合合同解除的法定条件，故对于原告要求解除其与被告于2005年9月5日签订的《房屋租兑协议》，要求被告在合理期限内将该房屋交付原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付2007年9月5日至2015年9月5日期间的房屋租金的诉讼请求，2007年9月5日《房屋租兑协议》终止后，被告虽占有使用该房屋至今，但原、被告双方就该房屋的更名过户问题一直进行协商，双方就房屋租金的问题未另行约定，原告该项诉讼请求不成立，本院不予支持。关于反诉原告要求继续履行《房屋租兑协议》，依法配合反诉原告办理房屋过户手续的诉讼请求，因原告主张解除协议的诉讼请求符合法律规定，且争议房产涉及国有资产，反诉被告亦未取得该房产的产权证，已不具备继续履行协议的条件，故反诉原告的该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条和第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告黑龙江省讷河监狱与被告谭金明于2005年9月5日签订的《房屋租兑协议》；被告谭金明于本判决生效之日起三个月内将位于哈尔滨市南岗区争议房产房屋交付原告黑龙江省讷河监狱。
二、驳回原告黑龙江省讷河监狱其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告谭金明的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费7060元，由原告黑龙江省讷河监狱负担7010元，由被告谭金明负担50元；反诉费50元由反诉被告谭金明负担。
如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 王丽梅
人民陪审员 韩志伟
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 吕颜伟