湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘31民终1269号上诉人（原审被告）：永顺县经济建设投资有限公司，住所地：湖南省永顺县灵溪镇湘潭路。法定代表人：田源，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，湖南湘州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭小建，男.委托诉讼代理人：张海燕，女。委托诉讼代理人：胡春妮，湖南生元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大汉城镇建设有限公司永顺项目部，住所地：永顺县灵溪镇大桥街新公路局办公楼内。负责人：陈宪刚，该项目部总经理。委托诉讼代理人：周彬，男。委托诉讼代理人：彭勇，湖南生元律师事务所律师。上诉人永顺县经济建设投资有限公司（以下简称“经建投公司”）与被上诉人彭小建、大汉城镇建设有限公司永顺项目部（以下简称“大汉永顺项目部”）合同纠纷一案，不服永顺县人民法院（2016）湘3127民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人经建投公司的委托诉讼代理人张勇，被上诉人彭小建及其委托诉讼代理人张海燕、胡春妮，大汉永顺项目部的委托诉讼代理人周彬、彭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经建投公司的上诉请求：1撤销一审判决，发回原审法院重审或者查清事实后依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实错误。本案是房屋买卖合同，被上诉人大汉永顺项目部是商品房的开发商，应履行交房义务，故彭小建无法取得安置房的管理权造成的损失应由大汉永顺项目部承担。2、原审法院适用法律不当。原审法院认定上诉人在安置被上诉彭小建中存在欺诈，在被上诉彭小建未变更诉讼请求的的情况下，法院直接判决上诉人承担赔偿责任有违合同法第54条、第58条之规定。3、原审程序违法。彭小建无法实施管理权是戴秀英行为导致，故本案应当发回重审，追加戴秀英为本案的第三人。被上诉人彭小建辩称，上诉人经建投公司是负责旧城改造项目拆迁安置补偿的责任主体，有义务对拆迁户做好安置补偿工作。由于经建投公司的拆迁补偿安置工作没协调好，导致同为拆迁户的戴秀英强行侵占安置给彭小建的门面，故应当承担未交付门面的违约责任。被上诉人大汉永顺项目部辩称，大汉永顺项目部不是本案的诉讼主体，不应该承担房屋拆迁的责任。本案中大汉永顺项目部虽然签定了一份商品房买卖合同，这份合同是为了给房屋办理产权证而签订的。彭小建向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告赔偿原告商铺及住宅违约金49812元，商铺租金290000元（2016年1月28日至2016年8月30日），物业管理费6781.4元，共计346593.4元，并承担连带赔偿责任；2、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实:2010年2月，永顺县开始县城旧城改造项目，由被告大汉永顺项目部负责投入建设资金及征地拆迁安置资金，由被告经建投公司负责进行拆迁安置补偿工作。原告彭小建的房屋在拆迁范围内，需整体拆除。2011年7月16日，原告彭小建与被告经建投公司签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定双方实行产权调换与货币补偿相结合的安置补偿方式，由被告经建投公司在七日内一次性给原告支付住房补偿安置费用2272316元、门面补偿安置费用116572元，并由被告经建投公司给原告彭小建提供产权调换的房屋及门面，房屋地点在府正家园二期，建筑面积为125.45平方米，每平方米价格为1780元；门面地点为府正家园二期工程，门面置换的位置临府正街烈士公园丁字路口第一个门面位置起，临街面总长度不少于20米，总面积不得少于232.83㎡，门面层高不得低于4.2m，调换的房屋和门面由被告经建投公司按国家相关政策负责办理好房屋产权证和土地使用权证，门面应于2013年10月1日前交付使用，若门面未按期交付给原告使用，则由被告经建投公司按500元/天的标准给原告支付违约金。协议签订后，原告于2011年7月21日领取了被告经建投公司支付的拆迁补偿安置费共计2388888元。大汉府正二期工程完工后，被告经建投公司按协议给原告彭小建安置的住房为府正二期6栋1101，门面为6栋108、109、110、111、112，五个门面均在一条临街面并相连，其中6栋108、109、110、111四个门面是相通的，中间没有隔断，6栋112是独立的，108面积为80.25㎡、109面积为61.80㎡、110面积为45.34㎡、111面积为41.51㎡、112面积为58.75㎡。2015年11月5日，被告经建投公司给被告大汉永顺项目部出具《关于办理安置户签约手续的授权委托书》，委托被告大汉永顺项目部与彭小建、戴秀英等六户拆迁安置户办理签约相关手续，但是戴秀英对被告经建投公司给其安置的门面位置有异议，在要求将安置给原告彭小建的6栋108号门面安置给其未果后，戴秀英对6栋108号门面的卷闸门进行破坏，并侵占该门面。2016年1月30日，原告彭小建与被告大汉永顺项目部就安置的住房及门面分别签订了《商品房买卖合同》，合同中载明：因被告大汉永顺项目部依法取得原永顺县政府招待所宗地的使用权，根据出让公告的要求，对该宗地内与被告经建投公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》的被拆迁人进行房屋置换，履行协议约定的置换义务，签订本合同。每份合同中都按安置的住房及门面的面积约定了置换面积，并载明购买面积为0，房款为0元。合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”2016年3月3日，被告经建投公司为原告的安置住房及门面办理了房屋所有权证，但是由于戴秀英侵占门面，导致原告彭小建至今无法对门面行使管理使用权。从2013年10月1日起至2015年11月5日的门面逾期交付违约金以及2015年10月31日之前的住宅逾期交付违约金已由被告大汉永顺项目部分别按2.5元/㎡/天、500元/月/套的标准支付给原告彭小建；2015年11月6日至2016年1月28日的门面违约金为48312元（232.83㎡×2.5元/㎡/天×83天），住宅违约金为1500元（1套×3个月×500元/月/套），两笔共计49812元，该款是两被告核算出来的，原告及两被告均无异议，但由于对权责划分不统一，该款尚未支付。一审法院认为，被告经建投公司作为负责拆迁安置补偿的责任主体，有义务对拆迁户做好安置补偿工作。虽然被告经建投公司按照拆迁安置补偿协议给原告彭小建办理了安置房屋的产权证，但由于被告经建投公司在做拆迁补偿安置工作时没协调好，导致同为拆迁户的戴秀英对被告经建投公司给其安置的门面位置有意见，强行侵占安置给原告彭小建的门面，致使原告彭小建虽拥有房屋产权证，却无法管理使用门面，故被告经建投公司应该承担违约责任。被告大汉永顺项目部虽与原告签订了一份《商品房买卖合同》，但从签订合同的目的及合同的内容来看，该合同并非实际意义上的商品房买卖，而是被告大汉永顺项目部受被告经建投公司委托为实现对拆迁户安置房屋的产权调换而进行的代理行为，故合同中约定的被告大汉永顺项目部的合同义务及违约责任应由被告经建投公司承担，被告大汉永顺项目部在本案中不承担赔偿责任。对原告的诉讼请求一商铺及住宅违约金49812元，两被告均无异议，予以支持；原告诉请二2016年1月28日至2016年8月30日的商铺租金损失290000元，原告仅仅提交了一份其他商铺的租赁合同作为计算标准的依据，对原告的该份证据不予认定，其损失计算标准应按照原、被告双方已补偿到位的违约金计算标准即2.5元/㎡/天进行计算，因6栋108、109、110、111四间门面相连，112独立隔断，现原告无法行使管理使用权的是相连的四间门面，面积只能计算该四间门面即为80.25㎡+61.80㎡+45.34㎡+41.51㎡=228.9㎡，天数按照原告的诉讼请求（2016年1月28日至2016年8月30日）计为215天，故对原告请求的商铺租金损失该院支持为2.5元/㎡/天×228.9㎡×215天=123033.75元；原告诉请三退还其已交纳的物业管理费6781.4元，原告提交的收据上没有收款人签章，无法确定收费主体，对原告要求两被告退还该项费用的请求该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定。判决：一、限被告永顺县经济建设投资有限公司于本判决生效之日起五日内给原告彭小建赔偿违约金及损失共计172845.75元;二、驳回原告彭小建的其它诉讼请求。案件受理费6499元，减半收取3249.5元，由被告永顺县经济建设投资有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，经建投公司作为负责拆迁安置补偿的责任主体，与彭小建签订的城市房屋拆迁补偿安置协议约定：“……调换的房屋和门面由被告经建投公司按国家相关政策负责办理好房屋产权证和土地使用权证，门面应于2013年10月1日前交付使用，若门面未按期交付给原告使用，则由被告经建投公司按500元/天的标准给原告支付违约金。”被告经建投公司应当按照约定履行交付安置门面的义务。本案中，由于被告经建投公司在做拆迁补偿安置工作时没协调好，导致同为拆迁户的戴秀英对被告经建投公司给其安置的门面位置有意见，强行侵占安置给原告彭小建的门面，致使原告彭小建虽拥有房屋产权证，却无法管理使用门面，上诉人经建投公司未履行交付门面的义务，故上诉人经建投公司应该承担违约责任。大汉永顺项目部与彭小建签订买卖合同只是受经建投公司委托为实现对拆迁户安置房屋的产权调换办证而签订，故被告大汉永顺项目部在本案中不承担赔偿责任。本案是合同纠纷，合同的相对方是彭小建与经建投公司、大汉永顺项目部，故本案不需追加第三人戴秀英。综上所述，经建投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6499元，由上诉人永顺县经济建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 俊审 判 员  李华华审 判 员  吴俊杰二〇一七年三月三日代理书记员  杜 娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......