黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书(2015)萨民初字第119号原告赵东旭，女，1985年10月2日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托代理人王喜文，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告孙佰慧，女，1986年10月26出生，汉族，无职业，大庆市龙凤区。委托代理人刘世雄，黑龙江中蓝律师事务所律师。原告赵东旭与被告孙佰慧合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵东旭及其委托代理人王喜文、被告孙佰慧委托代理人刘世雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵东旭诉称，2014年3月2日，原告赵东旭与被告孙佰慧签订了《养生会馆转让合同》，此合同约定的主要内容为关于房屋转租的协议结果。签订此合同前，被告孙佰慧称其经营的养生会馆的房屋是从他人处租赁所得，位置在大庆市××新村毅腾商都三区十三号商服楼，租期还有3年多。为取得原告赵东旭的信任，被告孙佰慧向原告赵东旭出示了被告孙佰慧虚构的合同，即其与房东签订的《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限至2017年6月1日，并且口头向原告赵东旭声明，房东同意转租，原告赵东旭信以为真，考虑还有三年多的房屋承租期限，决定将近乎倒闭的养生会馆承接下来，于是，原告赵东旭与被告孙佰慧于2014年3月2日签订了《养生会馆转让合同》，但原告赵东旭向被告孙佰慧支付房屋转租租金及押金后得知，该处房屋实际只剩有2个月的租赁期限，并且房东不同意转租的事实。被告虚构租赁合同欺诈原告赵东旭，致使原告赵东旭不明真相与其签订《养生会馆转让合同》，此份合同的内容非原告赵东旭的真实意思表示，为此，原告赵东旭诉至法院，要求法院判令撤销原告赵东旭与被告孙佰慧签订的《养生会馆转让合同》；被告孙佰慧返还原告赵东旭转让费及押金共计10万元及利息；诉讼费用由被告孙佰慧承担。被告孙佰慧辩称，《养生馆转让合同》不应撤销，被告孙佰慧没有欺诈原告赵东旭，该转租房屋未经房主书面同意，违反《房屋租赁合同》第九条约定，原告赵东旭对此明知，被告孙佰慧没有欺诈原告赵东旭，2013年10月，被告孙佰慧与房主达成续租3年，房租年16万元的约定，2014年3月10日，双方签订了书面合同，因此，房屋租期还有3年多不是欺诈。签订《养生馆转让合同》不违背原告赵东旭真实意思表示，《养生馆转让合同》没约定转租房屋期限，不是原告赵东旭对此不明真相，是其想日后与房主直接签订租房合同，原告赵东旭与被告孙佰慧谈话录音可证明，《养生馆转让合同》共有13项条款，其中房屋转租只有半句话，由此可见，房屋转租不是主要内容，养生馆转让才是主要内容，无论是房屋转租还是养生馆转让，原告赵东旭都没把租期3年和房主同意转租作为签订《养生馆转让合同》的前提条件，原告赵东旭反悔，在起诉状中列举的事实和理由是公司不给她拨款，她无法继续经营之后，目的是不履行合同，还要追回转让费和押金；被告孙佰慧与原告赵东旭转租房屋未经房主书面同意，违反《房屋租赁合同》约定，房主扣留了被告孙佰慧押金1万元，被告孙佰慧和原告赵东旭对此都有过错，原告赵东旭应承担5000元，原告赵东旭占有转租房屋57天，原告赵东旭应给被告孙佰慧房屋占有使用费21863元，养生馆转让费9万元，不是房屋转租费，不涉及无效或撤销问题，被告孙佰慧不应返还转让金及押金。本案在庭审过程中，原告赵东旭举证如下：证据一、房屋租赁合同复印件两份（一份是被告孙佰慧给原告赵东旭出示的假合同，一份是原告赵东旭从真正的房主处复印的真合同），原告赵东旭说明：此两份合同对比，重要不同之处为：1、假合同为房东同意转租房屋；真合同为不同意转租房屋（出租房屋地址为萨尔图区东风新村毅腾商都三区十三号商服楼）；2、假合同的出租人李树彬签字为非本人签字，真合同为本人签字；3、假合同的租赁期限为2013年12月1日至2017年6月1日，租期为3年半；真合同租赁期限为2011年5月1日至2014年5月1日止，在原告赵东旭与被告孙佰慧签订合同时，实际剩余租期仅为2个月，原告赵东旭与被告孙佰慧签订协议时间为2014年3月1日；4、假合同出租人即房主李树彬电话为非本人电话，真合同为本人真实电话。原告赵东旭与被告孙佰慧签订转租协议之前，虽然被告孙佰慧出示的假合同已经写明为同意转租，但原告赵东旭为稳妥起见，核实房主是否同意转租，当即按照被告孙佰慧当时提供的假合同所留的房东电话拨打过去，但原告赵东旭不知这些都是被告孙佰慧设计好的圈套，对方当即接听电话后，冒称为房主李树彬，并同意转租房屋。当原告赵东旭与被告孙佰慧签订完成转租协议并交付租金及押金后，原告赵东旭为再次核实此事，再次给该假房主拨打电话时，对方已经不再接听电话，已经是关机状态。证明的问题：1、被告孙佰慧使用了欺诈手法，即向原告赵东旭出示假合同，欺骗原告赵东旭说房主同意转租。欺骗手段为⑴在假合同上虚构房东同意转租房屋，诱使原告赵东旭与其签订合同；⑵被告孙佰慧仅剩租期为2个月，在这么短的租期内，正常人都不会转租的，因为转租后需要装修房屋而且做生意前期没有顾客，需慢慢培养客源，但此时被告孙佰慧虚构还有租期3年有余，骗取原告赵东旭作出错误决定，致使原告赵东旭与其签订了养生馆转让合同；⑶为了让原告赵东旭深信不疑，被告孙佰慧在假合同上留有一个被告孙佰慧事先安排好的冒充房东的人的电话，让原告赵东旭与此人通话，进一步欺骗原告赵东旭，捏造房东同意转租房屋，合同租赁期限还有3年有余的事实，诱使原告赵东旭坚定不移的与其签订合同。被告孙佰慧质证对被告孙佰慧与房主2011年4月26日签订的合同的真实性、合法性、关联性均无异议，对原告赵东旭所要证明的问题有异议：1、原告赵东旭什么时候得到该租赁合同很关键，如果是原告赵东旭在与被告孙佰慧签订转让合同之前得到的该份合同，就说明原告赵东旭对租赁期限已知情；2、原告赵东旭是在2014年4月20日之前已经搬走不再经营养生馆了，如果原告赵东旭是在搬走之后得到的该合同，该合同的租赁期限就无关紧要了；3、仅用这份合同证明租赁期限是不准确的，被告孙佰慧后续确实与房主又签订了为其三年的租赁合同，所以被告孙佰慧所述的租期三年没有欺骗原告赵东旭。对原告赵东旭称的所谓的虚构的假合同质证如下：1、该合同与本案没有关联性，原告赵东旭称该份合同的租期还有三年多，该合同是原告赵东旭在签订转让合同之前看到的合同，但是原告赵东旭并没有要求转让合同租赁期限为三年；2、关于房主同不同意转租的问题，无论是原告赵东旭说的真合同还是虚构的假合同都是得经过房主书面同意才能转让，故原告赵东旭在签订转让合同之前对是否转租的情况是知晓的；3、房主不一定只有一个电话号码，原告赵东旭也不能证明该电话号码就不是房主的或者是故意欺诈虚构的。本院将结合其他证据对原告赵东旭所述的“假合同”的真实性及证明问题进行确认。证据二、原告赵东旭与被告孙佰慧签订的养生会馆转让合同复印件一份（被告孙佰慧签字处为被告孙佰慧的朋友于萍代签），证明问题：1、原告赵东旭与被告孙佰慧之间签订了房屋转让合同，并且已经交付完毕租金及押金共计10万元整。被告孙佰慧欺诈行为得逞，基于被告孙佰慧的欺诈行为，原告赵东旭已经做出错误的意思表示；2、养生会馆的转让合同的主要内容就是房屋的转租，因为10万元的费用就是9万元的转租费用及房屋押金1万元，关于养生会馆的转让，所谓养生会馆的转让只是一个几乎倒闭的个人工商户的营业执照和被告孙佰慧虚拟的所谓的客源，所以养生会馆的转让合同就是转租；3、被告孙佰慧口头向原告赵东旭承诺与房主沟通过，且房主同意转租房屋；4、此份转让合同为被告孙佰慧拟定的，当时因为被告孙佰慧出示的假合同，合同租赁期限还有三年有余，所以双方当即约定原告赵东旭转租被告所有的剩余租赁期限，因为此份合同为被告孙佰慧拟定的，所以这正是被告孙佰慧使用的一种欺诈的手段，合同中特意没有标明转租时间，原告赵东旭当时也没注意。被告孙佰慧质证对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。1、原告赵东旭证明不了其要证明的问题，即所述的原告赵东旭只要签订了这份合同，被告孙佰慧的欺诈行为就得逞了，原告赵东旭的不真实意思表示也就形成了；2、原告赵东旭所称该养生会馆转租合同主要是房屋的转租其实是不成立的，因为该13条的合同当中，只有第二条中对房屋租赁进行了半句话的交代，9万元是养生馆转让费，不是房屋转租费；3、被告孙佰慧确实向房主打过招呼，但是房主没有给出具书面同意转租的材料，还应视为不同意转租；4、该合同不是被告孙佰慧单独起草的，是原告赵东旭与被告孙佰慧经过共同协商的结果。本院对该证据的真实性予以确认，对要证明的问题将结合其他证据予以确认。证据三、通话录音光盘一份，（该录音是被告孙佰慧与房主李树彬的通话录音），证明问题：1、房主李树彬不同意转租房屋；2、房主李树彬事先并不知情被告孙佰慧转租房屋一事，待房主知情后，房主将房屋收回，不再向被告孙佰慧进行出租。要求被告孙佰慧向原告赵东旭转达，房屋到期日，即2014年5月1日，要求原告赵东旭立即搬离该房屋；3、录音里被告孙佰慧已经承认自己实施的所有欺诈行为，即第一组证据证明的欺诈行为；4、原告赵东旭与被告孙佰慧之间签订的合同无法履行，合同目的无法实现；5、被告孙佰慧是两头欺骗的手段，首先是欺骗原告赵东旭签订合同，之后又以隐瞒事实真相的手段欺骗房主与房主续签合同，这份合同被房主知情后，已经解除，要求被告孙佰慧及原告赵东旭2014年5月1日立即搬出房屋，致使原告赵东旭与被告孙佰慧签订的合同无法履行，合同的目的无法实现，原告赵东旭被迫搬离房屋。被告孙佰慧质证认为：1、该证据取得不合法，根据法律规定不应当作为证据使用；2、不能证明原告赵东旭所要证明的问题。本院认为，该录音的目的是为了获取真实的陈述，且电话交谈是正常的交流方式，交流内容是双方对房屋租赁事实的确认，是双方真实意识的反应，可以与原告赵东旭提供的证据一相佐证，故本院对该证据的真实性予以确认。证据四、录音光盘及整理资料一份（录音证据均系在同一张光盘中，时间为2014年3月9日，系原告赵东旭与被告孙佰慧的电话通话录音）。说明：双方签订合同后，原告赵东旭投入10万元已经是倾尽所有，下一步还要进行房屋装修，所以进一步投入资金时非常谨慎，感觉还是找房屋的产权证看一下，找被告孙佰慧提供的假房主已经找不到了，所以最终找到真房主的爱人王燕的电话，进行核实，此事真实情况开始浮出水面，此段录音为原告赵东旭与房主的爱人王燕通话完毕后，与被告孙佰慧的录音。证明问题：1、被告孙佰慧继续欺诈原告赵东旭，让原告赵东旭坚信房东同意转租房屋；2、让原告赵东旭赶紧装修房屋，并且告诉原告赵东旭，该转租行为如果出现一切问题，损失由被告孙佰慧负责；3、欺骗原告赵东旭该房屋租赁期限还有3年多时间；4、告诉原告赵东旭，这个房屋转租没有任何权利瑕疵；5、被告孙佰慧怕事情败露，告诉原告赵东旭不得私自联系房东。被告孙佰慧质证：1、该证据不合法，不能作为证据使用；2、原告赵东旭称继续欺诈原告赵东旭不成立；3、对被告孙佰慧的录音是不能作为证据使用的，但是原告赵东旭自己的陈述不干的真正原因是原告赵东旭老板不给拨钱了，这句我方是认可的，是原告赵东旭自己没钱干不下去了；4、原告赵东旭录音中要求与房主直接签订合同，这是原告赵东旭的主要目的。本院认为，该段录音没有涉及被告孙佰慧的个人隐私，该录音的目的是为了获取被告孙佰慧真实的陈述，且电话交谈是正常的交流方式，故本院对该份证据的真实性予以确认。证据五、通话录音光盘一份，时间为2014年3月9日，系原告赵东旭与房主爱人王燕通话录音（录音证据均系在同一张光盘中），证明问题：1、房主并不知情该房屋已由被告孙佰慧转租；2、房屋租赁期限至2014年5月1日；3、房主不同意转租房屋；4、被告孙佰慧向房主隐瞒真相进行转租房屋；5、在通话录音中提到的王燕的爱人即房主，但当时是原告赵东旭与假合同中假的房主的通话。被告孙佰慧质证：1、该证据不合法，没有其他证据佐证，不能作为证据使用；2、录音中原告赵东旭自己陈述的男房东知道转租的事，我方是认可的。本院认为，该录音的目的是为了获取真实的陈述，且电话交谈是正常的交流方式，交流内容是双方对房屋转租事实的确认，是双方真实意识的反应。故本院对该证据的真实性予以确认。证据六、通话录音光盘一份（录音证据均系在同一张光盘中，系原告赵东旭与被告孙佰慧的朋友于萍的通话录音，录音时间为2014年3月22日），证明问题证明被告孙佰慧已经收到原告赵东旭向被告孙佰慧支付的租金及押金共计10万元。被告孙佰慧质证钱是收到了，但是收到的是养生馆转让费，不是房租。本院将结合其他证据对该10万元的性质进行确认。证据七、通话录音光盘一份（录音证据均系在同一张光盘中，录音时间为原告赵东旭与于萍代理被告孙佰慧签订合同后），证明问题是被告孙佰慧已经收到原告赵东旭向其支付的租金及押金共计10万元。被告孙佰慧质证钱是收到了，但是收到的是养生馆转让费，不是房租。本院将结合其他证据对该10万元的性质进行确认。证据八、房主王燕于2014年4月2日及2014年4月3日出具的证明及告知书各一份，证明问题：1、被告孙佰慧向房主隐瞒转租房屋真相，在与原告赵东旭签订完转租合同后，与房主续签了租赁合同，在房主知道事实后，认定该合同无效；2、房主要求原告赵东旭于2014年4月15日搬离房屋，房主收回房屋；3、房主不同意被告孙佰慧转租房屋；4、原告赵东旭与被告孙佰慧之间签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现。被告孙佰慧质证：1、该两份证据不合法，不能作为证据使用，要是证人应当出庭作证，接受质询；2、证明及告知书的日期均有涂改，落款时间证明改成2014年4月2日，告知书改成了2014年4月3日，要是2014年3月2日及2014年3月3日的话，转让合同还没有签订呢，写该证明毫无道理。本院认为，该份证据系证人证言，证人应出庭对要证明的问题接受质询予以佐证，因该证人未能出庭作证，且该证据在内容与日期上有多处涂改，故本院对该份证据的真实性不予确认。证据九、照片三张（原始载体原告手机中的拍摄时间是2014年4月14日），证明问题：1、房主要求原告赵东旭搬离房屋后，对房屋进行上锁，并且开始对外进行出租；2、同时间接证明，房主不同意被告孙佰慧转租房屋，已经解除与被告孙佰慧续签的出租合同，并且导致原告赵东旭与被告孙佰慧之间签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现。被告孙佰慧质证该照片不能作为证据使用。1、该照片不能证明就是本案要转租的养生馆；2、照片没有拍摄时间。本院认为，该组证据不能全面、准确地反映拍摄地点，无法证明原告赵东旭想要证明的问题，故本院对该组证据不予确认。、认445.98院合法传唤未到庭应诉答辩本案在庭审过程中，被告孙佰慧举证如下：房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异议，该合同系被告孙佰慧与原房主续签的合同），证明被告孙佰慧确实与原房主续租了三年该房屋，房屋的到期日期是2017年5月1日。原告质证：1、对该证据的真实性有异议，该合同为王燕与被告孙佰慧签订的，原告赵东旭从未见过此份合同，无法确定其真实性；2、通过原告赵东旭举证出示的证据可以知晓被告孙佰慧与房主续签过租赁合同，但该租赁合同已被房主解除，该份合同并没有实际履行，原告赵东旭也没有见过该合同，该份合同也是被告孙佰慧欺诈行为实施完毕后，原告赵东旭才知道续签合同一事。本院对该证据的真实性予以确认，对要证明的问题将结合其他证据予以确认。依据以上证据及庭审中原告赵东旭、被告孙佰慧的陈述，确定本案法律事实如下：原告赵东旭与被告孙佰慧于2014年3月4日签订了《养生会馆转让合同》，由被告孙佰慧将位于大庆市××新村毅腾商都南侧三区十三号商服的养生会馆（原名为：黛盟立体养生会馆）转让给原告赵东旭，费用为10万元，其中包含房屋押金1万元，该养生会馆所使用的房屋的所有权系案外人即房东李树彬所有，被告孙佰慧与李树彬在2011年4月26日签订了为期三年的房屋租赁合同，房屋租赁期限为2011年5月1日至2014年5月1日。在签订《养生会馆转让合同》前，被告孙佰慧向原告赵东旭出示了一份租期自2013年12月1日至2017年6月1日的《房屋租赁合同》，该合同后经房屋所有权人李树彬确认系被告孙佰慧自行伪造的合同，被告孙佰慧在2014年3月4日《养生会馆转让合同》签订后于2014年3月10日与房屋所有权人李树彬的爱人王燕续签了《房屋租赁合同》，该续租合同因被告孙佰慧的转租行为被发现后，被房屋所有权人李树彬电话确认取消并于2014年5月1日收回房屋。因原告赵东旭与被告孙佰慧在签订《养生会馆转让合同》时该房屋前期租赁期限只剩余不足2个月，并且房东李树彬不同意转租及续租的事实，致使原告赵东旭不能继续经营养生馆，为此，原告赵东旭诉至法院，要求法院判令撤销原告赵东旭与被告孙佰慧签订的《养生会馆转让合同》；被告孙佰慧返还原告赵东旭转让费及押金共计10万元及该10万元从2014年3月2日至2015年3月2日的利息损失；诉讼费用由被告孙佰慧承担。本院认为，本案系合同纠纷，原告赵东旭与被告孙佰慧协议转让位于大庆市××新村毅腾商都南侧三区十三号商服的养生会馆，转让费用10万元，双方均认可1万元系房屋押金，但对于其中9万元的费用，原告赵东旭诉称系房屋转租费用，被告孙佰慧辩称系养生会馆的转让费用。本院认为，在原告赵东旭与被告孙佰慧签订的《养生会馆转让合同》中第四条明确约定：“转让费共计10万元整，包括押金、装修装饰设备及其他相关费用”，且结合合同第二条约定：“养生会馆交付原告赵东旭后，原告赵东旭代替被告孙佰慧向房屋所有权人履行租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由被告孙佰慧交纳的水电费等各项费用”，综合该两项条款约定，本院认为，该9万元转让费系“养生会馆”转让费用，不属于房屋转租费用。但被告孙佰慧在转让养生会馆前，并未取得房屋所有权人李树彬的书面同意，且制作虚假的房屋租赁合同，擅自将房屋转租给原告赵东旭使用，因被告孙佰慧不具有转租的主体资格，且其转租行为违反了与出租人李树彬的合同约定，致使原告赵东旭不能正常使用该房屋。故原告赵东旭要求法院判令撤销原告赵东旭与被告孙佰慧签订的《养生会馆转让合同》，本院予以准予；原告赵东旭要求被告孙佰慧返还转让费及押金共计10万元及自2014年3月2日起至2015年3月2日止的利息损失的诉讼请求，本院认为，因被告孙佰慧之过错致使该合同不能继续履行，故被告孙佰慧应当如数返还原告赵东旭已经给付的转让费及押金共计10万元，原告赵东旭要求被告孙佰慧给付上述10万元自2014年3月2日起至2015年3月2日止的利息损失，因该利息损失的请求期限没有超过法律规定，故被告孙佰慧应该给付原告赵东旭利息损失6000元[本金10万元×利率（6%÷360天）×360天=6000元]。依据《中国人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销原告赵东旭与被告孙佰慧签订的《养生会馆转让合同》；二、被告孙佰慧于本判决生效后一次性返还原告赵东旭养生会馆转让费及押金共计10万元及按中国人民银行同期贷款利率给付自2014年3月2日起至2015年3月2日止的利息损失6000元，合计106000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由被告孙佰慧负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  周苹苹人民陪审员  刘丽华人民陪审员  刘亚坤二〇一五年四月十三日书 记 员  宋 雪