山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终503号
上诉人（原审被告）：葛永利，山东苑博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东明德物业管理有限公司。住所地：山东省济南市历下区鲁商国奥城*号楼**层。
法定代表人：刘德明，该公司董事长。
委托代理人：鹿晶磊，山东明德物业管理有限公司职工。
上诉人葛永利因与被上诉人山东明德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人葛永利、被上诉人的委托代理人鹿晶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告山东明德物业管理有限公司原审诉称，我公司与金帝科公司于2013年5月21日签订了《前期物业服务合同》，并于合同到期后进行了续签。合同中约定了物业费的收费标准及方式、违约责任等。我公司于2013年5月21日起进驻悦海中心实施物业管理服务，我公司按照协议中的约定，积极履行自己的义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务，但被告在享受我公司提供服务的同时拒不履行向我公司交纳物业费的义务。自2013年9月1日至2014年4月30日，已共计欠付物业费944元。请求判令：1、被告支付原告2013年9月1日至2014年4月30日期间物业管理费944（2元×8个月×58.99平方米）；2、被告按协议交纳滞纳金2067.36元（按照合同约定的日千分之三的标准，以944元为基数，从2013年9月1日计算至2015年8月31日，共730天）；3、诉讼费用由被告负担。
原审被告葛永利辩称，原、被告之间不存在物业管理合同关系，原告依据所谓的物业服务合同起诉被告是错误的，被告不欠原告物业费。
原审法院审理查明，2010年11月16日，被告与山东金帝科信息工程有限公司（以下简称金帝科公司）签订商品房买卖合同，购买金帝科公司开发建设的位于烟台市莱山区迎春大街与银海路交汇处的迎春大街108号金帝科数码大厦（现名称悦海中心）11层1124号非住宅商品房一套。
2012年4月1日，金帝科公司与山东鲁商物业服务公司烟台分公司（以下简称鲁商物业）签订《前期物业服务合同》，金帝科公司以邀请招标方式选聘鲁商物业为其开发的鲁商·悦海中心项目提供前期物业服务。其中合同期限约定为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行自然延续，直至依法成立业主委员会并选聘出新的物业服务企业接管为止。物业服务费用约定：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业4.5元／平方米／月，写字楼4.5元／平方米／月，公寓2.5元／平方米／月，前两年（2012年9月1日至2014年8月31日）按收费标准的80%向业主收取，即商业3.6元／平方米／月，写字楼3.6元／平方米／月，公寓2.0元／平方米／月，两年后按原标准执行。入住时业主预交一年的物业服务费，后续按年度交纳。
2012年上半年，被告接收所购房屋，同日，被告与鲁商物业签订《前期物业服务协议》，该协议约定物业服务管理费计费起始时间自入伙通知书约定交房日起按一年收取。被告向鲁商物业交纳了2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费。
因金帝科公司股东变更，2013年5月8日，金帝科公司与原告签订《前期物业服务合同》，金帝科公司以邀请招标方式选聘原告为其开发的鲁商·悦海中心项目提供前期物业服务。合同约定前期物业服务期限为2年，自2013年5月21日至2015年5月21日。其他条款与金帝科公司、鲁商物业签订的前期物业服务合同主要内容相同。
2013年5月21日，金帝科公司与鲁商物业签订《终止合同协议书》，双方确认《前期物业服务合同》于2013年5月21日终止，鲁商物业于该日18时零分起终止对烟台悦海中心项目的物业服务工作。
同日，原告与金帝科公司、鲁商物业签订《三方协议》，约定：鲁商物业已签订的合同及协议，金帝科公司同意继续执行，并由金帝科公司告知新选聘的物业公司，在协议期满前，金帝科公司及原告继续履行合同及协议的内容，直至合同或协议到期为止。
鲁商物业撤出后，原告开始为鲁商·悦海中心提供物业服务至今，但原告未与被告重新签订物业服务合同。2014年4月15日，被告将涉案房屋出租，承租方交纳了2014年5月1日之后的物业费，被告未交纳2013年9月1日至2014年4月30日期间的物业费。2015年5月18日，原告通过在涉案房屋门上张贴律师函的形式向被告催交截止2014年9月被告已欠交的12个月物业费1416元。
涉案房屋建筑面积为58.99平方米。原告系具备一级资质的物业服务企业。鲁商·悦海中心至今尚未成立业主大会或者业主委员会。
原审庭审中，原告为证明接管物业后已告知业主，提供《关于明德物业接管悦海中心通告》的照片一张，原告称入驻后曾在悦海中心大堂张贴过该通告，告知业主物业公司更换情况。被告对原告提供的照片不认可，称从未见过该通告，不知原告何时入驻悦海中心。
原告为证明向被告催交过物业费，提供律师函照片一张。被告称从未见过律师函，也不欠交律师函中主张的物业费，且原告自认涉案房屋一直有人使用，应直接送达，张贴起不到送达的效力。
原告为证明提供了生活垃圾、电、热等项目的物业服务、双方存在事实上的物业服务关系，提供明德物业悦海中心管理处B栋业主售电系统明细、生活垃圾代运合同、城市非居民住宅供用热合同、高压供电合同。被告认为原告与三家单位签订合同的时间与原告主张的取得物业管理权的期限不相符。
原审法院依据物业服务资质证书、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、房屋租赁协议、收据、照片、三方协议、《前期物业服务协议》、《终止合同协议书》、调查笔录、庭审笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案项目的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订了《前期物业服务合同》，选聘鲁商物业为涉案项目提供前期物业服务，鲁商物业亦与被告签订了《前期物业服务协议》并实际履行了合同义务。后因金帝科公司股东变更，解除了与鲁商物业签订的合同，与原告签订了内容相同的《前期物业服务合同》。因涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会，该合同对业主具有约束力。本案原告以自己的实际行为履行了为涉案项目提供物业服务的主要义务，保证了涉案项目的正常运营。被告作为业主实际上享受了原告提供的物业服务，应按照原合同约定标准向原告支付物业费。本案被告欠交原告2013年9月1日至2014年4月30日期间物业费943.84元的事实清楚，且原告在起诉前于2015年5月18日通过在涉案房屋门上张贴律师函的形式向被告催交过该期间物业费，故原告主张被告支付该期间物业费的诉讼请求，法院予以支持。但涉案项目物业服务企业的解聘和选聘事先及事后均未征得被告等业主的同意，原告也一直未与被告签订新的物业服务合同，且被告与鲁商物业签订的《前期物业服务协议》对物业费的交纳时间约定不明确，故原告主张滞纳金的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院于2015年12月7日判决：一、被告葛永利支付原告山东明德物业管理有限公司2013年9月1日至2014年4月30日期间物业费943.84元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告葛永利负担。
宣判后，上诉人葛永利不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人不具备本案诉讼主体资格，不是适格的原告。上诉人从山东金帝科信息工程有限公司处购买位于莱山区迎春大街108号鲁商悦海中心B座11层1124号房屋，与山东鲁商物业服务公司签订前期物业服务合同，期限为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日。上诉人从未与被上诉人签订物业服务合同，山东鲁商物业服务公司也从未通知上诉人其已将原与上诉人签订的物业合同中的权利、义务转由被上诉人享有和承担。因此，被上诉人以物业服务合同纠纷为由起诉上诉人没有法律依据和事实根据。二、《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，合同的一方将其合同权利、义务转由另一方享有和承担的，应取得合同相对方的同意，否则该合同权利、义务的转让行为无效。被上诉人称山东鲁商物业服务公司将其与上诉人之间物业服务合同全部权利、义务转让给被上诉人，但没有提交上诉人同意其转让行为的证据，甚至没有提交相关的物业服务合同的变更通知。因此，原审判决违反了有关债权、债务转让需取得上诉人同意的法律规定，应予纠正。三、即使被上诉人向上诉人提供了物业服务，上诉人也不应承担交纳物业费的责任。上诉人于2012年4月1日收房时，该物业在供暖季没有供暖，水表被冻裂，根本无法使用。当时的山东鲁商物业服务公司承诺给上诉人免一年物业费，但要求上诉人必须先交一年的物业费，否则不给钥匙。上诉人自2014年4月将涉案房屋租赁给第三方使用，此后，一直由第三方自2014年8月31日起如约交纳物业费至今。承租人向被上诉人交纳物业费的事实说明承租人与被上诉人之间形成了物业服务关系，但该物业服务关系不能当然的及于上诉人。被上诉人收取承租人自2014年8月31日起至今的物业费，但却没有扣除被上诉人主张的自2013年9月至2014年8月30日欠交的物业费的事实，也证明原山东鲁商物业服务公司对上诉人承诺的免收一定期限的物业费在被上诉人处得到履行。请求查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人山东明德物业管理有限公司提交书面答辩意见称，一、被上诉人具备本案诉讼主体资格，有权要求上诉人支付欠交的物业费。2013年5月21日，悦海中心所属的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订《终止合同协议书》，解除了双方于2012年4月1日签订的《前期物业服务协议》。同日，金帝科公司与被上诉人签订《前期物业服务合同》，期限2年，自2013年5月21日至2015年5月21日。合同签订后，被上诉人依约提供了物业服务，而上诉人作为悦海中心的业主，在享受被上诉人提供的物业服务的同时，却拒绝交纳物业费。金帝科公司作为悦海中心的建设单位与被上诉人签订的前期物业服务协议，对包括上诉人在内的全体悦海中心业主均具有约束力。在上诉人拒绝支付物业费的情况下，被上诉人有权通过法律途径向其主张，被上诉人完全具备本案的诉讼主体资格。二、2013年5月21日，金帝科公司、鲁商物业以及被上诉人三方之间签订了一份《三方协议》，协议中约定：鲁商物业已签订的合同及协议，金帝科公司同意继续执行，并由金帝科公司告知新选聘的物业公司，在协议期满前，金帝科公司及被上诉人继续履行合同及协议的内容，直至合同或协议到期为止。该三方协议系三方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，因此对三方均具有法律约束力。因悦海中心并未成立业主委员会，因此所有业主的权利只能通过建设单位即金帝科公司代为行使，既然金帝科公司已通过三方协议的方式同意了由金帝科公司与被上诉人继续履行鲁商物业前期已签订的合同及协议，那么也即代表包括上诉人在内的全体业主已经知悉并同意了由被上诉人接管悦海中心。而且，在被上诉人接管悦海中心后，已在悦海中心大堂等明显位置张贴了通告，对全体业主进行了通知，包括上诉人在内的全体业主均未提出异议。上诉人于2014年4月之后开始向被上诉人交纳物业费的行为，也足以证实上诉人对被上诉人接管悦海中心是明知的，而且实际上上诉人是以其具体行为对被上诉人接管悦海中心予以认可。三、上诉人拒绝交纳物业费的理由不能成立。上诉人是悦海中心11层1124号商品房的所有权人，其在享受被上诉人提供的物业服务的同时，理应向被上诉人支付物业费。至于上诉人是否将房屋出租，以及上诉人与他人之间签订的房屋租赁合同中约定由谁承担物业费均与被上诉人无关。上诉人称鲁商物业曾承诺免除其一年物业费，对此，被上诉人并不知情。而且鲁商物业与上诉人签订的物业合同中也无此项约定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审一致。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的物业服务合同”。根据该条规定，在业主大会、业主委员会尚未成立且业主也未选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业服务企业，建设单位与选聘的物业服务企业之间签订的《物业服务合同》属于前期物业服务合同。本案中，金帝科公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人按照前期物业服务合同的约定提供了物业服务，上诉人在事实上也接受了被上诉人提供的物业服务，应按照原合同约定标准向被上诉人支付物业费。上诉人上诉称被上诉人不具备本案诉讼主体资格的理由不成立，本院不予支持。
上诉人上诉称鲁商物业承诺免除其一年的物业费，未提供确实充分的证据予以证实，本院不予采纳。
综上，上诉人葛永利的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人葛永利负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 刘海波
审判员 张莉莉
二〇一六年三月二十九日
书记员 姜永鑫