上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3363号
上诉人（原审原告）：彭希祥，男，1962年11月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人（原审原告）：彭祥弟，男，1964年10月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人（原审原告）：胡松年，男，1963年5月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人（原审原告）：林小东，男，1968年7月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
四上诉人之共同委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海弗朗特服装制衣有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇浦友路恒南路口。
法定代表人：王焕冲，总经理。
委托诉讼代理人：钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东因与被上诉人上海弗朗特服装制衣有限公司（以下简称弗朗特公司）合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人重审中的诉讼请求。事实和理由：2号楼归上诉人所有，对此，双方约定明确，原审也已作了认定，故无论是对2号楼产权进行转移登记还是按土地共用、房屋按份共有的方式，都是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定。26号文已经作废，且不适用于本案的处理，对于工业用地上的厂房目前仍可办理产权转移登记，不存在被上诉人所述及原审认定不能办理的情况。原审以已经作废且与本案无关的26号文件的精神作为本案的判决依据，属认定事实、适用法律错误，故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人弗朗特公司辩称：双方签订的《合作建设厂房协议书》明确，合同目的是分割2号楼房屋产权归上诉人所有。上诉人提出只分割房屋不分割土地或房屋按份共有，在合同中均没有约定，系上诉人的一方意思表示，被上诉人对此不予同意。对于工业用地上的房屋分割办理产权，应经相关部门审批，未经审批，无法办理，故对于2号楼产权的分割转让登记，现客观上不能办理。上诉人虽在本案原审及重审时一再主张可以办理产权分割，但始终未能提供相应的法律依据。被上诉人在房屋竣工后曾设法办理房屋分割登记，但规土局明确回复本市对于工业用地上的房屋分割登记管理力度加强，现不能办理分割登记。在本案重审中，原审法院也咨询了相关部门，相关部门亦明确回复按照有关文件精神不会再进行审批。综上，请求驳回上诉，维持原判。
彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东向一审法院起诉要求判令：1、弗朗特公司继续履行合同，即协助彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东依法将2号楼房屋的产权转移登记至彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东名下（备注：共用地块不请求分割土地）。2、弗朗特公司进行工程决算，退还其多收的款项。
一审法院认定事实如下：2004年11月8日，彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东（作为签约乙方）与弗朗特公司（作为签约甲方）签订《合作建设厂房协议书》1份，约定甲方通过土地使用权划拨方式依法取得了上海市闵行区浦江镇浦江工业园区恒南路以西114.18米、江月路以南到杏花楼围墙止125米地块21亩土地使用权，土地面积为14,272平方米（含带征土地面积），土地使用年限为50年，土地用途为工业用地，经批准在该地块上投资建造厂房及辅房群体建筑，建筑总面积为14,650平方米；甲、乙双方在平等、自愿的基础上，协商一致同意乙方出资建造甲方正在建设的弗朗特公司新建厂房及辅房项目中2号楼（详见附件位置图），该房屋的建筑面积约为5,500平方米（长68米、宽24米三层、局部四层工业用房【具体建筑面积详见设计图纸】），该房屋的土地使用面积分摊为南起沿杏花楼公司地块向北82米，东起沿恒南路向西65米共8亩，占地面积约5,330平方米（含带征土地面积）；上述21亩土地使用权现为划拨土地使用权，双方按各自占用的面积分担受让费用，其中甲方承担占地面积约8,942平方米（13亩），乙方承担占地面积约5,330平方米（8亩），乙方承担每亩人民币（下同）30万元费用计240万元，其中190万元汇入甲方账户作为入股资金，其余50万元支付给王焕冲指定的账户，乙方应于该协议生效之日起5日内将其应承担的费用支付给甲方，作为双方共同出资建造的上述项目的土地费用，双方各自负责承担水、电管线的设计、安装和使用中的维修费用；由于双方共同出资建造的上述项目，该项目的前、后期设计费、土建与装饰费用、厂区道路、室外工程费用及绿化施工和维护费用、聘请监理费等各类费用按施工、设计方案实施，按双方商定甲方承担62%，乙方承担38%，建设过程中任何一方修改设计扩大建筑面积由此产生的各类费用，由修改设计一方负责承担；甲方负责出面办理上述土地的出让手续，乙方积极配合提供有关手续，上述土地的出让费用，双方按各自占用的土地面积上的出让金承担，乙方应于该费用发生之日起7日内将其应承担的费用支付给甲方，再由甲方向有关部门办理上述21亩土地的出让手续；土建与装饰工程建设合同统一由甲方与施工单位签订，2号楼的土建与装饰工程等费用，全部由乙方承担，乙方应根据甲方与施工单位签订建设合同付款期限按时向甲方支付其应承担的工程费用（工程款付款进度双方另行签订付款协议），建筑内的各项修理费用由各自承担，甲方负责上述费用的管理，乙方应积极配合；甲方应于工程竣工总验收前30日通知乙方到场参加2号楼工程验收，验收后2号楼建筑物归乙方所有，由乙方管理、使用；上述所有厂房取得房地产权证后，应分割上述2号楼房产及土地的使用权归乙方，乙方不参与甲方的任何经营，甲方经营中所有盈亏与乙方无关，甲方以前和今后经营中的债权债务与乙方无涉，乙方仅参与上述项目中土地及2号楼的投资，甲、乙双方应配合办理分割手续，分割中所产生的契税及各类费用全部由乙方承担。
同日，讼争双方还签订《厂房建设付款协议书》1份，就彭希祥等出资弗朗特公司新建厂房2号楼项目中的付款事宜进行了约定。
2009年1月19日，闵行区规划管理局印发闵规建[2009］39号《关于核定上海弗朗特服装制衣有限公司工业用地项目补地价征询规划意见的复函》1份，载明就闵行区房屋土地管理局征询规划意见的函进行回复，核定了地块位置、地块规划总面积、用地规划性质为二类工业用地、规划允许建筑性质为工业厂房及辅助用房及其他规划要求，并提出将上述要求写入土地出让合同文本。
2009年6月7日，闵行区人民政府印发沪闵府土[2009]106号《关于批准上海弗朗特服装制衣有限公司XX镇XX街坊XX宗地地块实施补地价的通知》1份，载明经审核依法收回浦江镇江月路南、恒南路西图示范围14,272.10平方米的国有土地使用权；该项目供地面积为14,272.10平方米，其中13,718.90平方米由弗朗特公司实施补地价，以出让方式供地（工业用地）；另553.20平方米绿化用地，建设单位应予退让，不得占用，由闵行区规划和土地管理局作为国有土地管理；建设用地单位凭该通知向闵行区规土局办理国有土地出让（存量补地价）手续。
2009年6月15日，弗朗特公司（作为受让方，签约乙方）与闵行区规划和土地管理局（作为出让方，签约甲方）签订《上海市国有土地使用权出让合同》1份，载明双方共同遵守《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规规定，根据沪闵府土[2009]106号文订立合同并作如下约定：甲方出让给乙方土地位于闵行区XX镇XX街坊XX宗地地块，地块总面积13,718.90平方米，其面积、位置、四至范围等如该合同附图所示；该合同项下的土地使用权出让用途为工业用地，出让年限为50年，自该合同签订之日起计算；在土地出让年限内，乙方应当按照该合同约定的土地用途和该合同附件一《上海市闵行区XX镇XX街坊XX宗地地块国有土地使用条件》和附件二《上海市闵行区XX镇XX街坊XX宗地地块土地利用强度等使用条件（工业用地）》开发、利用土地（以下简称《土地使用条件》），乙方要求改变《土地使用条件》的，除应当依法办理相关审批手续外，还应征得甲方的同意，并与甲方重新签订补充合同，相应调整土地价款，并办理房地产登记手续。
2010年6月7日，闵行区XX路XX号的权利人登记为弗朗特公司，房地产权证上登记的土地权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业，宗地号为闵行区XX镇XX街坊XX丘，附记载明2幢厂房的房屋类型为工厂，用途为厂房。
嗣后，因讼争双方未能按约完成涉案地块上2号楼房屋产权及8亩地土地使用权的分割，遂成讼。
一审法院认为：位于上海市闵行区XX路XX号的两幢房屋产权于2010年登记于弗朗特公司名下，但上述两幢房屋中有一幢，即2号楼实际由彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东出资建造，且2号楼其下的8亩土地出让金亦由彭希祥等进行出资。现彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东要求弗朗特公司配合其办理2号楼的产权过户登记手续，符合双方签订的《合作建设厂房协议书》所作的约定。但根据多方面调查得知，因2号楼与1号楼建造于同一宗地，且土地性质为工业用地，故相关部门根据【沪府办（2014）26号】文件精神无法将2号楼分幢办理独立的产权证。基于上述情况，彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东要求弗朗特公司继续履行合同的诉讼请求，法院实难支持。关于彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东要求弗朗特公司进行工程决算，退还其多收的款项的诉讼请求，因彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东未向法院提出具体的主张，考虑到讼争双方还存在相关的股权纠纷及涉案合同纠纷需进一步处理，故法院就彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东的该项诉讼请求在本案中不作处理。
一审法院审理后，于二○一六年十二月二十八日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，作出判决：驳回彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东的诉讼请求。一审案件受理费26,000元，财产保全费5,000元，合计31,000元，由彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人要求继续履行合同，将2号楼房屋产权转移登记至其名下，在事实上和法律上能否履行。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。涉案土地使用权系以被上诉人作为受让方于2009年6月与作为土地出让方的闵行区规划和土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》而受让取得，且该土地使用权出让合同亦明确约定，在土地出让年限内，被上诉人应当按照该合同约定的土地用途和《土地使用条件》开发、利用土地，被上诉人要求改变《土地使用条件》的，除应当依法办理相关审批手续外，还应征得出让方的同意，故上诉人欲取得涉案国有土地使用权，应获得相关部门审批及出让方的同意。双方虽于2004年11月签订《合作建设厂房协议书》，并约定由上诉人出资建造被上诉人正在建设的弗朗特公司新建厂房及辅房项目中的2号楼，所有厂房取得房地产权证后，应分割上述2号楼房产及土地的使用权归上诉人，但在上述《上海市国有土地使用权出让合同》中，四上诉人并未与被上诉人一起作为土地受让方签订该出让合同，且此后亦未根据上述法律规定及出让合同约定对受让方主体变更依法办理相关审批手续并征得土地出让方的同意，故四上诉人并非涉案国有土地使用权的合法受让主体。而根据本市规划和国土资源管理局制定的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》【沪府办（2014）26号】规定，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，且本案审理中，经原审法院向有关管理部门调查，有关管理部门亦明确，根据上述文件精神无法将2号楼分割办理独立的产权证，上诉人的分割申请不能获得审批，故原审对于上诉人要求继续履行合同，将2号楼房屋产权转移登记至其名下的诉请未予支持，并无不当。双方签订的《合作建设厂房协议书》明确约定，所有厂房取得房地产权证后，应分割2号楼房产及土地的使用权归上诉人，故上诉人主张对土地及厂房共有，与双方合同约定不符，且被上诉对此亦不予认可，故本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币26,000元，由上诉人彭希祥、彭祥弟、胡松年、林小东负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年八月二日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条……土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。