内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东乌民初字第487号
原告巴音那木拉，男，蒙古族。
被告王守军，男，汉族。
委托代理人苏xx，男，汉族。
被告北京福星龙苑房地产开发有限公司。
法定代表人李振兴，总经理。
委托代理人候xx，北京仁道律师事务所律师。
原告巴音那木拉诉被告王守军、北京福星龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告巴音那木拉、被告王守军委托代理人苏xx到庭参加诉讼，被告龙苑公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巴音那木拉诉称，2011年9月11日，巴音那木拉与北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司（以下简称龙苑分公司）的负责人王守军签订了《预订商品房协议书》，协议书约定：“巴音那木拉自愿订购龙苑分公司建筑的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区商住楼一套，面积210平方米，其中1-2层价格3400元/平方米，地下室1400元/平方米，总价款574000元。预购房时一次性交清购房款100000元。2012年10月30日交工。”协议签订后，巴音那木拉按照约定于2011年交纳100000元预购房款，2012年10月5日又交纳了100000元，但龙苑分公司却未在约定的时间交付巴音那木拉房屋。巴音那木拉与龙苑分公司交涉此事，龙苑分公司负责人王守军推辞说过段时间就能交工，但至今未交工，且其负责人王守军因涉嫌诈骗罪被相关部门刑事拘留。巴音那木拉为了维护自己的合法权益，也为了讨一个说法，故诉至法院。因龙苑公司系龙苑分公司的总公司，龙苑公司亦应承担一定的法律责任，故将龙苑公司、龙苑分公司、王守军作为被告诉至法院。原告巴音那木拉的具体诉讼请求如下：1、请求判令被告龙苑公司以及王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区（步行街）3#从南数第六间210平方米的商住楼一套；2、如不能按照第一项诉求交付房产，则返还预购房款200000元；3、二被告承担本案全部诉讼费用。
被告王守军庭审答辩称，对巴音那木拉提出的预购商品房的事实予以认可，两次共交款200000元已成事实，支持巴音那木拉的请求。
被告龙苑公司辩称，1、龙苑公司自成立以来从未授权任何人作为负责人设立登记分公司，因此凡是以龙苑公司名义或龙苑分公司名义的任何法律行为，龙苑公司均不予认可，龙苑公司也不承担任何法律责任。2、此前，王守军以欺骗手段以龙苑公司名义在乌拉盖成立分公司，已经被锡乌食药工商质监办发[2015]6号文件予以撤销，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，行政许可以欺骗贿赂等不正当手段取得设立的应当予以撤销，行政许可被撤销的自始无效，因此，凡是以龙苑分公司名义所从事的法律行为，也是自始无效的法律行为，自然人作为行为人应当自行承担法律责任。3、龙苑公司不是适格的被告，请求法院查明事实驳回对龙苑公司的起诉。
经审理查明，2011年9月11日，原告巴音那木拉委托都达古拉与被告王守军签订了甲方为龙苑分公司，乙方为巴音那木拉的《预订商品房协议书》。约定原告巴音那木拉购买位于乌拉盖管理区龙苑小区3号楼从南数第六间210室，其中一二层3400元/平方米，地下室1400元/平方米，总价款为574000元，同时约定交房时间为2012年10月30日，龙苑小区完工时间为2012年10月30日。合同由都达古拉在乙方处签字，并注明巴音那木拉，王守军在甲方处签名并加盖龙苑分公司公章。原告巴音那木拉于签订合同当日交付100000元人民币，王守军为其出具加盖龙苑分公司公章和王守军个人印章的《收款收据》一枚。原告巴音那木拉于2012年10月5日再次交付100000元，被告王守军为原告巴音那木拉出具加盖龙苑分公司公章的《收款收据》一枚，自此原告巴音那木拉共计交付购房款200000元。龙苑小区至今未整体竣工。
另查明，被告王守军于2010年6月4日以被告龙苑公司的名义，在乌拉盖管理区工商局申请登记成立了龙苑分公司，并以龙苑分公司名义从事乌拉盖龙苑小区项目开发建设活动。被告王守军在申请设立龙苑分公司时向乌拉盖管理区工商局提供的龙苑公司营业执照、法定代表人陈力身份证复印件等材料，并在申请登记表上加盖了龙苑公司公章。其后被告王守军以龙苑分公司名义于2011年7月在乌拉盖管理区发展与改革局办理了龙苑小区一期备案手续，2011年9月27日办理《建设用地规划许可证》（地字第152532201100066号），批准综合用地12786.6平方米。龙苑小区至庭审结束前未在乌拉盖管理区相关部门办理《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等审批手续。
又查明，2014年5月13日，被告王守军因在开发龙苑小区过程中涉嫌合同诈骗罪，被东乌珠穆沁旗检察院提起公诉，于2015年3月4日被东乌珠穆沁旗人民法院予以刑事处罚。
还查明，2015年8月26日，原告巴音那木拉以未按约定交付房屋为由，将王守军、龙苑公司、龙苑分公司作为共同被告起诉至本院。2014年4月1日，被告龙苑公司向东乌珠穆沁旗人民法院提起行政诉讼，以王守军设立龙苑分公司时存在欺骗、贿赂等不正当手段为由，要求乌拉盖工商局撤销龙苑分公司。2015年5月乌拉盖工商局作出《关于撤销北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司公司登记的决定》（锡乌食药工商质监办发[2015]6号），决定撤销龙苑分公司,龙苑公司亦撤回起诉。
再查明，原告巴音那木拉第一项诉讼请求是要求二被告交付房屋，第二、三项诉讼请求是如不能交付房屋则退还购房款200000元并赔偿利息，庭审中合议庭向原告巴音那木拉释明，“其第一项诉讼请求为要求继续履行合同，第二项为解除合同或确认合同无效，两项不能同时主张。”同时释明“由于该小区在未办理房屋预售许可证明、土地使用证等情况下，双方订立的《预订商品房协议书》可能是无效合同，”合议庭要求其明确诉讼请求，原告巴音那木拉庭审中明确要求二被告返还购房款，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿自2012年10月30日起至判决生效之日止的利息损失。中国人民银行2012年7月6日公布的三年至五年期贷款利率为6.4%。
以上事实，有原告巴音那木拉提供《收款收据》原件2枚、《预订商品房协议书》原件1份，本院调取的东乌珠穆沁旗人民法院刑事审理卷宗1册，东乌珠穆沁旗人民法院司法建议书1份，商业房销售统计表、企业法人营业执照、转让协议、证明、《乌拉盖管理区发改委关于福星龙苑小区乌拉盖分公司龙苑小区一期建设项目备案的通知》，资质证书，立案决定书、受案回执复印件各1份、乌拉盖管理区房产所回执，乌拉盖规划局证明，乌拉盖住建局说明，乌拉盖管理区国土局证明原件各1份以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，首先，本案被告王守军以龙苑分公司名义与原告巴音那木拉签订的《预订商品房协议书》约定了当事人名称、房屋基本状况、销售方式以及价款等主要内容，且被告王守军已经按约定收取部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同属于商品房预售合同；其次，双方当事人在订立商品房买卖合同时应当严格遵守商品房销售的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告王守军在未取得商品房预售许可证明、土地使用权证书等情况下，以龙苑分公司名义与他人订立商品房预售合同，违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后双方应当各自返还财产，并由过错方赔偿因此造成的利息损失，但原告主张的按照同期银行贷款四倍利率计算利息损失，于法无据，本院依法按照同期银行贷款利率计算其利息损失。原告主张利息损失的计算期限为双方约定房屋交付日即2012年10月30日起计算至本判决生效之日，符合法律规定，本院予以支持；第三，关于本案的过错责任应当由谁承担的问题。龙苑分公司以合同甲方身份参与了合同的订立，本应属于合同的相对方，在因其过错导致合同无效的情况下应先以其自有财产承担责任。但龙苑分公司因在登记设立过程中存在欺骗等不正当手段已被撤销，故相应的法律后果应当由导致其设立以及被撤销的责任人承担。被告王守军在设立龙苑分公司过程中提供虚假材料，存在过错，应当承担返还原告支付购房款200000元并赔偿相应利息损失的主要责任。被告龙苑公司对其公司资料以及公章的使用管理不善，且通过公安机关王守军诈骗案刑事卷宗中与李德武、刘东顺和时任龙苑公司法定代表人陈力的丈夫商龙生等人的谈话笔录可以看出，龙苑公司拟将公司资质对外交易，因此其亦对龙苑分公司的设立及被撤销存在一定过错，应当在王守军未能履行返还原告购房款及赔偿利息损失的义务范围内承担补充责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告巴音那木拉与被告王守军签订的《预订商品房协议书》无效；
二、被告王守军返还原告巴音那木拉购房款200000元，并赔偿2012年10月30日至本判决生效之日期间的利息损失，利率按照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算。上述购房款及利息的给付时间：本判决生效后五日内；
三、被告北京福星龙苑房地产开发有限公司在被告王守军未能履行上述给付金钱义务范围内承担补充责任；
四、驳回原告巴音那木拉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元（原告巴音那木拉已申请缓交），由被告王守军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 杨树平
代理审判员 张弛应
人民陪审员 吴宝柱
二〇一六年二月十六日
书 记 员 康亚慧
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定；
第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记证明，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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