山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终1812号
上诉人（原审被告）：高桂田。
委托诉讼代理人：王少杰，山东雁震律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔海荣。
委托诉讼代理人:于建生，山东天衢律师事务所律师。
委托诉讼代理人:崔书芹，山东天衢律师事务所实习律师。
上诉人高桂田因与被上诉人乔海荣租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2016）鲁1424民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人高桂田上诉请求：1、依法请求撤销（2016）鲁1424民初391号《民事判决书》第一、二项判决；2、依法请求贵院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。2015年12月3日双方所签订的《租赁合同》从内容上来看足以认定是财产租赁合同，租期为3年，并不包括经营场所，并且明确约定“甲方（高桂田）与房产业主租赁合同到期后，由乙方（乔海荣）自行同房产业主签订租赁合同。”乔海荣原系高桂田的会计，对于高桂田与房产业主的场地租赁合同于2015年12月底到期这一问题，在2015年12月3日双方签订《财产租赁合同》时，乔海荣是明知的。这也是双方在2015年12月3日签订《财产租赁合同》时特别约定“甲方（高桂田）与房产业主租赁合同到期后，由乙方（乔海荣）自行同房产业主签订租赁合同”的由来。本案根本不存在高桂田将场地转租的问题。2015年12月3日双方在《金韩道设备盘点表》（即财产交接清单）上签字，进一步证明双方所签订的是财产租赁合同，并且《财产交接清单》上均是可移动财产。乔海荣租赁高桂田财产后是否继续在原场地经营并不影响双方所签订的《财产租赁合同》的继续履行。一审认定：“原告经营的场所系被告高桂田租赁于山东荣盛购物中心有限公司，原告经营依附于被告租赁的场所和被告添加的固定于场地的餐桌及排风系统”是错误的。本案根本不存在高桂田将场地转租的问题。一审在审理中：“本院依法对原、被告租赁合同的设备清单进行了清点，未发现缺损。”本案的焦点问题是一审原告是否有权单方解除财产租赁合同的问题，而不是租赁财产是否存在、是否缺损的问题，一审法院现场清点所租赁的财产已经流露出了未审先判的症候。“本院依法口头对被告释明，如合同解除被告可要求按《租赁合同》处理相关事宜或者提起反诉”。上诉人认为既然双方所签订的《财产租赁合同》合法有效，就应当继续履行合同，乔海荣无权单方解除合同，法院也无职权判决解除合同。“本院依法对山东荣盛购物中心有限公司总经理胡金涛进行询问，被告高桂田租赁期间转租未告知山东荣盛购物中心有限公司，也不同意其转租，”首先，一审法院对胡金涛进行询问超越职权不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条：“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因××原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。”其次，本案纠纷发生在高桂田与房产业主场地租赁合同2015年12月底到期以后，根本就不存在转租的问题。二、一审法院对法律理解适用错误。一审认定双方所签订的《财产租赁合同》合法有效是正确的。但是一审“原告签订《租赁合同》的目的也难以实现，且不解除合同会导致原、被告及山东荣盛购物中心有限公司的损失继续扩大，故原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持”没有法律依据。本案上诉人没有违反《中华人民共和国合同法》第九十四条法律规定，被上诉人不享有《租赁合同》的解除权。被上诉人与山东荣盛购物中心有限公司就场地租金问题未能达成一致，是正常的商业风险，与本案没有相关性。一审也没有认定房租暴涨的问题。本案不适用情势变更原则，一审法院无权解除合同。综上所述，一审判决认定事实错误，理解适用法律错误，特向贵院提出以上上诉请求。
被上诉人乔海荣辩称：原审法院对本案事实认定正确。首先，2015年12月3日答辩人与被答辩人签订《租赁合同》，该合同第一条规定了“财产基本情况”，是位于荣盛购物商厦五楼，占地面积760平方内的财产。该合同对标的物的描述自始至终都没有脱离荣盛购物商厦独立存在，且该标的物脱离荣盛商厦也无法实现合同目的，脱离荣盛商厦独立存在的所谓租赁物的市场租赁价格与该租赁合同约定的36万元租赁价格明显不符。其次，烤肉设备配套的桌椅、排风设施等固定于荣盛购物中心五楼的场地之内，烤肉设备需要和桌椅、排风设施配套使用；虽然被答辩人出租的设备系动产。但答辩人租赁烤肉设备的目的显然是为了在荣盛购物中心五楼开展经营活动；如果烤肉设备无法在荣盛购物中心五楼的场地使用，将会使答辩人无法开展正常的营业活动。再次，答辩人的营利数额由荣盛购物中心场地租金、经营成本以及客流量等一系列因素决定；由于荣盛购物中心将场地租金由0.5元每平方米每天上涨至0.9元每平方米每天，这直接导致答辩人的经营成本过高，入不敷出；无论被答辩人是否存在转租的情形，这都将导致合同目的无法实现。原审法院对本案事实认定正确。原审法院适用法律正确。本案中，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同成立并有效。但是由于场地所有者山东荣盛购物中心有限公司将租金价格大幅提升，导致答辩人与山东荣盛购物中心有限公司未谈妥场地租金价格，且答辩人经营须依附于被答辩人租赁的场地和被答辩人添加的固定于经营场地的餐桌及排风系统，导致答辩人不能继续经营，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》的目的也难以实现，且不排除合同会导致答辩人、被答辩人以及山东荣盛购物中心有限公司三方的损失继续扩大。根据《合同法解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，场地所有者山东荣盛购物中心有限公司大幅提升租金价格的行为直接导致继续履行合同对答辩人明显不公平，合同目的也无法实现。因此一审法院本着公平原则，适用《合同法》第九十四条解除答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》，适用法律正确。因此，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。
乔海荣向一审法院起诉请求：2015年12月3日，双方当事人签订荣盛购物中心五楼金韩道自助烤肉租赁合同，租赁上诉人位于商场内部的餐饮设备。12月底该设备与商场租赁合同到期，因商场业主暴涨租金协商不成而无法签订商场租赁合同，且于2016年元月22日被迫停业。事后上诉人不积极配合，故意躲避，拒不协商，以合同租期三年为由拒绝终止合同。被上诉人认为，上诉人的设备装修依附于商场内部，且不可转移和独立使用，商场主体合同无法继续的情况下，该设备合同自然终止。因此请求法院判令上诉人终止并解除合同，返还押金150000元及并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月3日，原告乔海荣与被告高桂田签订荣盛购物中心五楼金韩道自助烤肉《租赁合同》，租赁被告位于商场内部的餐饮设备。合同主要内容为，出租人（以下称甲方）高桂田，承租人（以下称乙方）乔海荣，甲方愿意将产权属于自己的财产出租给乙方，双方依法协商一致订立合同，第一，财产基本情况：甲方将坐落于荣盛购物商厦五楼，占地面积760平方米内的财产（见财产清单）出租给乙方，用于餐饮经营。甲方与房产业主租赁合同到期后，由乙方自行同房产业主签订租赁合同，于本合同生效之日起将商铺内的财产及其相关设施交付乙方验收使用。第二，租期共三年，自2015年12月3日起至2018年12月3日止。第三，租金和租金交纳期及条件，1.租金共叁拾陆万元整，租赁期间，甲乙双方不得以任何理由任意调整租金。2.租金每月交一次，第一次租金于合同生效日交纳，以后交付方式以此类推。3.在签署本合同时，乙方向甲方交纳壹拾伍万元整的押金，合同期满或终止，甲方如数退还乙方押金。第八，违约金和违约责任，1.双方在除不可抗力等因素外，违约方承担全部租金10%的违约金。2.如因房产业主规划或整顿，该租赁财产变动，乙方如不愿意继续租赁该财产，不属于乙方违约。合同签订当日，被告履行了全部合同义务，收取了原告150000元押金，2015年12月3日至2016年1月2日一个月的租金10000元。原告经营的场所系被告高桂田租赁于山东荣盛购物中心有限公司，原告经营依附于被告租赁的场所和被告添加的固定于场地的餐桌及排风系统，2015年12月底被告高桂田与山东荣盛购物中心有限公司的租赁合同到期。原告在租赁被告财产之前是被告经营金韩道期间的会计。审理中，本院依法对原、被告租赁合同的设备清单进行了清点，未发现缺损。本院依法对山东荣盛购物中心有限公司总经理胡金涛进行询问，被告高桂田租赁期间转租未告知山东荣盛购物中心有限公司，也不同意其转租，场地租金自2016年1月至今未交，其向被告高桂田主张，因场地租金未交，山东荣盛购物中心有限公司于2016年1月中旬（原告称2016年1月22日）给金韩道烤肉店停电，二月份将门锁换掉，导致原告无法继续经营，场地合同到期后山东荣盛购物中心有限公司表示有权对场地租金进行调整，与原、被告均谈过，但是没有谈成。庭审后被告高桂田提交胡金涛的证明一份，内容为：我是荣盛购物中心的法定代表人，2015年同高桂田签订租赁合同时，根据我公司招商政策，对高桂田等所有商户给予优惠政策，其中，给高桂田固定的每平方0.5元，期限一年，合同到期后，我公司对所有商户统一按正常租金收取，不存在暴涨租金的问题，胡金涛，2016年6月7日以上事实由原、被告提交的合同、本院的现场勘验、询问笔录及庭审笔录予以证实。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并有效，本院依法保护。原告经营过程中因与经营场地所有者山东荣盛购物中心有限公司未谈妥场地租金价格，山东荣盛购物中心有限公司不同意被告向原告转租，自停业后原告也一直未向被告支付租金，虽然原、被告之间也约定了由原告方自己与业主即山东荣盛购物中心有限公司另行签订租赁合同，但由于场地租金等原因导致未能签订，且原告经营须依附于被告租赁的场所和被告添加的固定于经营场地的餐桌及排风系统，导致原告经营不能继续，原告签订《租赁合同》的目的也难以实现，且不解除合同会导致原、被告及山东荣盛购物中心有限公司的损失继续扩大，故原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持，被告依据《租赁合同》取得的150000元押金返还原告。《租赁合同》中的财产经本院现场勘验无误后仍在金韩道烤肉店存放，被告可自行收回。被告要求原告继续履行《租赁合同》的主张本院不予支持。庭后被告提交胡金涛的证明原告不认可，认为该证据没有公司盖章，不能证明是公司的意志，也无法证实是胡金涛签字，证人应该出庭作证，本院对原告的质证意见予以采纳，另外该证明与本院依法询问胡金涛时的意见也不一致，故对被告提交的该证明本院不予采信。本院依法口头对被告释明，如合同解除被告可要求按《租赁合同》处理相关事宜或者提起反诉，被告仍坚持不解除合同。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十二条之规定，判决：一、解除原、被告之间的《租赁合同》；二、被告高桂田返还原告乔海荣押金150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元减半收取1700元，由被告高桂田承担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实基本一致。
本院认为,根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩，归纳本案双方争议的焦点：本案争议的租赁合同是否应解除，上诉人是否应返还被上诉人15万元的押金。上诉人主张双方所签订的租赁合同合法有效，应当继续履行合同。本案中因上诉人与山东荣盛购物中心有限公司签订的租赁合同中约定未经山东荣盛购物中心有限公司书面同意上诉人不得将承租房产全部或部分转租他人，上诉人与被上诉人签订的租赁合同第三条第一款约定双方不得任何理由任意调整租金。由于山东荣盛购物中心有限公司将租金价格大幅提升，导致被上诉人与山东荣盛购物中心有限公司未谈妥场地租金价格，且被上诉人经营须依附于上诉人租赁的场所和添加的固定于经营场地的餐桌及排风系统，导致被上诉人经营不能继续，被上诉人签订《租赁合同》的目的也难以实现，且不解除合同会导致上诉人、被上诉人及山东荣盛购物中心有限公司的损失继续扩大，根据《合同法解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该案中由于山东荣盛购物中心有限公司将场地租金由每天每平方米0.5元上涨至每天每平方米0.9元，直接导致被上诉人的经营成本过高，经营亏损；继续履行合同对被上诉人明显不公平。因此，上诉人的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人高桂田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人高桂田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔祥波
代理审判员 杨 科
代理审判员 李 悦
二〇一六年十一月二日
书 记 员 周 楠