河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2014）涧民二初字第325号原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司。住所地：洛阳市涧**。法定代表人李激扬，董事长。委托代理人韩兵，该公司董事（特别授权）。委托代理人刘有光，河南经源律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉原告）吕进军，男，1972年月8日22日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市西工区。委托代理人张景明、黄美霞，洛阳市涧西重庆路法律服务所法律工作者（一般代理）。原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司（以下简称洛阳上益公司）诉被告（反诉原告）吕进军为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洛阳上益公司的委托代理人韩兵、刘有光、被告（反诉原告）吕进军及其委托代理人张景明、黄美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洛阳上益公司诉称，2012年10月29日经原被告协商，原告租赁了被告位于洛阳市涧西先进制造业聚集区王湾村上凹的厂房一处，租赁协议约定了租赁期限、租金及租金支付方式等条款，合同还特别约定：厂房变压器容量应在不影响原告正常生产的前提下所满足的160KW电机试车用。合同签订后双方都履行了合同，但时至2013年底原告发现被告变压器所能承受电机功率仅为100KW，不能满足生产需要，耽误了原告重大合同签订，给原告造成重大损失，当原告2014年2月终止租赁，搬移货物时，被告又扣押货物，阻止搬出，为此特状诉贵院，请求依法裁决，望判如所请。诉讼请求：1、解除双方租赁合同，返还扣押的设备、材料等属于原告的物品，价值按30.8975万元计算；2、赔偿损失6万元（原告又租赁其他的房屋造成租赁损失2万元；根据原、被告之间的协议，被告晚交付房屋应当退2万元租赁；扣押30万元材料利息的损失2万元）；两项合计36.8975万元。被告（反诉原告）吕进军辩称：一、被答辩人起诉解除合同没有事实和法律依据，答辩人与被答辩人厂房租赁合同并未到期，被答辩人应当按照合同约定继续履行合同。2012年被答辩人为租赁厂房进行生产，与答辩人协商在位于洛阳市涧西先进制造业集聚区王湾村上凹内租赁厂房一事，答辩人为满足被答辩人生产经营需要，投寄巨额资金人民币八十万建造厂房一栋，厂房布局、配套设施及构造完全按照被答辩人提出的各项条件进行施工，厂房建成后答辩人依约于2012年8月20日按时交付给被答辩人使用，双方于2012年9月1日签订书面厂房租赁合同，合同第二条第1款明确约定租赁时间为2012年9月1日起，至2017年8月31日止。被答辩人自合同生效之日，正式投入生产，期间被答辩人一直正常生产经营，从未因厂房使用问题提出任何异议，2013年底被答辩人无故拖欠租赁费用及水、电费用、保安人工工资等，答辩人多次找被答辩人协商催缴各项费用，被答辩人均找各种理由予以推脱至今未予交纳，期间被答辩人并未以任何书面形式提出解除租赁合同，被答辩人起诉要求解除厂房租赁合同没有事实依据和法律依据，不符合合同约定，应当依法予以驳回，被答辩人应当按照合同约定期限继续履行合同。二、被答辩人起诉解除厂房租赁合同事实和理由虚假，不符合合同和法律规定，应当依法予以驳回。1、被答辩人诉状所称签订合同时间不是事实，根据双方签订的厂房租赁合同第二条第1款、第2款之规定，答辩人应在2012年8月20日将厂房交付给被答辩人使用，租赁期限为2012年9月1日至2017年8月31日，被答辩人称2012年10月29日签订租赁合同完全错误。2、被答辩人在诉状中称答辩人扣押设备、材料完全虚假，答辩人并没有与被答辩人终止厂房租赁合同，也没有解除厂房租赁合同，被答辩人单方要求终止租赁合同，并没有和答辩人进行协商，何来终止合同？材料和设备是在厂房内正常存放，何来扣押之说？这完全是被答辩人为达到其目的捏造的虚假事实。设备、材料价值也是单方主观臆造，没有任何事实和法律依据。3、该厂房的设计及配套设施完全是按照双方合同约定第一条第1款、第2款、第3款进行施工和安装，答辩人在按照约定交付给被答辩人使用时，被答辩人已经按照合同约定进行验收合格并使用，在使用近两年期间，被答辩人从未向答辩人提出任何影响生产使用的问题，被答辩人也未因任何问题包括用电问题停止生产经营，现被答辩人起诉要求解除双方租赁合同完全是因为被答辩人不想支付拖欠的租赁费用及水电费用、保安人工工资等，其诉状中所称的不能满足生产需要及用电条件完全虚假，根据双方合同约定，被答辩人解除合同只有在符合双方签订合同第八条第三款的约定条件成就时才能解除合同，否则其起诉的解除双方租赁合同的事实和理由均不成立！现有的供电条件并未影响其生产经营，其连续生产经营近两年的基本事实确定了其起诉理由的虚假。退一万步说，即使供电量达不到160KW，那么这也仅仅是一个改进的问题，而不是双方合同约定的解除合同的条件。本案中答辩人已按照双方合同约定依法提出反诉，要求被答辩人继续履行合同，交纳拖欠的租赁费用及水电费用、保安人工工资等，并要求被答辩人承担违约金。综上所述，被答辩人的各项诉讼请求均不符合事实和合同约定，更不符合法律规定，请人民法院查明本案事实，依法驳回被答辩人的各项诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律公正。被告吕进军（反诉原告）反诉称，一、反诉人与被反诉人厂房租赁合同并未到期，被反诉人应该按照合同约定继续履行合同。2012年被反诉人为租赁厂房进行生产，与反诉人协商在位于洛阳市涧西先进制造业集聚区王湾村上凹内租赁厂房事宜，反诉人为满足被反诉人租赁厂房生产经营需要，投资巨额资金人民币八十万余元进行厂房建造。厂房布局、配套设施及构造、建设，完全按照被反诉人提出的各项条件进行施工，厂房建成后反诉人依约于2012年8月20日按时交付给被反诉人使用，双方于2012年9月1日签订书面厂房租赁合同，合同第二项第1条明确约定租赁时间为2012年9月1日起，至2017年8月31日止。被反诉人自合同生效之日，正式投入生产，期间被反诉人一直正常生产经营，从未因厂房使用问题提出任何异议，2013年底被反诉人无故拖欠租赁费用及水费、保安人工工资等，反诉人多次找被反诉人协商催缴各项费用，被反诉人均找各种理由予以推脱至今未予交纳，期间被反诉人并未以任何书面形式正式通知要解除厂房租赁合同，反诉人是在接到被反诉人起诉状后才知道解除租赁合同一事，被反诉人起诉要求解除厂房租赁合同没有事实依据和法律依据，不符合双方合同约定解除条件和法律规定的解除依据，应当依法予以驳回，被反诉人应当按照合同约定期限继续履行合同。二、被反诉人起诉解除厂房租赁合同事实和理由虚假，不符合合同和法律规定，应该依法驳回其本诉。被反诉人应当按照合同约定交纳拖欠房屋租赁费用、水费、保安人工工资等，并按照合同约定承担相应违约责任。1、被反诉人诉状所称签订合同时间不是事实，根据双方签订的厂房租赁合同第二项第1条、第2条之规定，反诉人应在2012年8月20日将厂房交付给被反诉人使用，租赁期限为2012年9月1日至2017年8月31日，被反诉人称2012年10月29日签订租赁合同完全错误。2、该厂房的设计及配套设施完全是按照双方合同约定第一项第1条、第2条、第3条进行施工和安装，反诉人在按照约定交付给被反诉人使用时，被反诉人已经按照合同约定进行验收合格并使用，在使用近两年期间，被反诉人从未向反诉人提出任何影响使用的问题，被反诉人也未因任何问题包括用电问题停止生产经营，现被反诉人起诉要求解除双方租赁合同完全是因为被反诉人不想支付拖欠的租赁费用及水费、保安人工工资等，其诉状中所称的不能满足生产需要及用电条件完全虚假，同时，根据双方合同约定第八条第三款、第四款之规定，被反诉人的起诉解除双方租赁合同的事实和理由不成立，不符合双方合同约定，其诉称的用电问题仅仅是设施改进问题，不是解除合同的必要条件。重要的是厂房的建造布局和配套设施安装，构造完全是按照被反诉人生产经营需要进行施工，反诉人为给被反诉人建造厂房负债累累，如被反诉人不按照合同约定期限使用该厂房，反诉人也无法将该厂房另行出租给他人使用，这将给反诉人造成巨大的经济损失，使反诉人生活陷入绝境，如解除租赁合同，不仅不显示公正，更不符合合同和法律规定，反诉人按照双方约定依法提出反诉，要求被反诉人继续履行合同，交纳拖欠的租赁费用及水费、保安人工工资等，并要求被反诉人承担违约金完全符合合同和法律规定，请求人民法院依法支持反诉人各项反诉请求。三、据了解被反诉人要求解除合同的本质原因是因其合伙人内部闹矛盾，导致经营不善而致经济困难，因此寻找理由和借口与反诉人解除合同，而并非是因其所谓的电力不足的问题。综上所述，反诉人的各项反诉请求完全符合合同和法律规定，被反诉人的各项诉讼请求均不符合事实和合同约定，更不符合法律规定，请人民法院查明本案事实，依法驳回被反诉人的各项诉讼请求，支持反诉人的各项反诉请求，以维护反诉人的合法权益，维护法律公正。反诉请求：1、依法判令被反诉人依法继续履行双方签订的厂房租赁合同；2、依法判令被反诉人给付拖欠的厂房租赁费用90000元（根据合同要求一年18万元，计算的2014年5月12日到2014年11月12日之间的租赁费共计90000元）并按合同约定承担相应的违约责任（支付违约金6万元）；3、依法判令被反诉人给付拖欠水费6000元及保安人工工资7000元；4、本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）洛阳上益公司针对被告（反诉原告）吕进军的反诉当庭辩称：1、原告反诉状反诉的不是事实，应当驳回。2、反诉原告诉讼请求：（1）合同可以签订，可以终止。（2）反诉被告不欠反诉原告的租赁费用。我们房租交到2014年7月12日，提出终止合同时，不欠一分房租，被告主张2014年5月以后的房租不能成立。（3）被告提出水费和人工工资的诉求不适格，不欠反诉原告的水费，也不欠反诉原告的人工工资。租赁合同是2012年9月1日签订的合同已经作废，因为9月份交房子，双方于2012年10月29日又签订了一份合同，合同约定是2012年11月12日起租赁房屋。由于反诉原告没有按时交房，反诉原告和反诉被告于2012年9月6日由吕进军和反诉被告的副总经理签订了会议纪要，纪要约定：反诉原告承诺在2012年10月15日必须把房子交付使用，不管有任何客观因素，如到期不能交付使用，反诉原告承诺扣除2万元。反诉原告主张的合同是无效合同。新的合同约定的是2012年11月12日至2017年11月11日。反诉被告提出终止合同，完全是由于本诉被告没有安装160千瓦的变压器，致使本诉原告不能经营。直到现在本诉被告没有安装任何变压器，使用的变压器是村里的变压器100千瓦。由于反诉原告根本违约，所以本诉原告提出终止合同与法有据，合情合理。请求法院支持本诉原告的诉讼请求。经审理查明：（1）2012年9月1日，吕进军（出租方、甲方）、洛阳上益公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在洛阳市涧西区先进制造业集聚区王湾村上凹内，租赁厂房面积23＊66平方米，厂房电器容量应在不影响起重机正常工作的前提下能满足至少160KW电机试车用。厂房租赁自2012年9月1日起至2017年8月31日止。甲方应保证厂房在8月20日前交付使用，如不能交付，每超一天，甲方应承担年租金的千分之一罚金。每年租金为18万元，双方签字盖章后合同生效，甲方即向乙方支付壹万元作为定金，甲方入驻后即付半年租金，其余每年租金交付分两期，每半年一期。任何一方因违反本合同约定，导致本合同被解除、终止或无法履行的，违约方应支付非违约方违约金人民币陆万元。该合同还对配套设备、厂房使用要求和维修责任、厂房转租和归还等进行了约定。（2）2012年7月28日，洛阳上益公司交付吕进军厂房租赁定金10000元。2012年10月29日，洛阳上益公司交付吕进军厂房租金30000元。2012年11月16日，洛阳上益公司交付吕进军厂房租金10000元。2012年12月12日洛阳上益公司交付吕进军厂房租金40000元。2013年3月8日，洛阳上益公司交付吕进军厂房租金60000元。2013年6月25日洛阳上益公司交付吕进军厂房租金30000元。2013年11月18日，洛阳上益公司交付吕进军厂房租金30000元。2014年1月10日洛阳上益公司通过工商银行交付吕进军厂房租金60000元。共计27万元。（3）2012年9月12日，原告洛阳上益公司（乙方）和洛阳利恒矿山冶金设备有限公司（甲方）签订《厂房租赁及合作协议》一份，租赁期限自2012年9月12日起至乙方归还厂房之日止。原告洛阳上益公司于2012年10月11日支付洛阳利恒矿山冶金设备有限公司房租10000元。（4）吕进军出租给洛阳上益公司的场地内没有安装变压器，该场地用电系通过该村的变压器供应。（5）2014年年初，原、被告曾协商过解除租赁合同事宜，但未协商成。2014年6月12日、13日，洛阳上益公司的韩兵与吕进军电话协商解除租赁、付钱等事宜，仍未达成一致意见。还查明：（1）洛阳上益公司当庭提交租赁期限自2012年11月12日至2017年11月11日止的《厂房租赁合同》复印件一份，洛阳上益公司不能提交该证据原件。比对原、被告2012年9月1日签订的《厂房租赁合同》，两份合同内容的差别主要在租赁期限、厂房的交付使用时间以及租金的交付时间。（2）洛阳上益公司当庭提交2012年9月6日《会议纪要》复印件一份，洛阳上益公司不能提交该证据原件。该复印件内容为：经双方友好协商，吕进军先生承诺以下事项：1、办公楼按上益公司所提草图记性制作。2、厂房连带办公室承诺在2012年10月15日必须交付使用。不管任何客观因素，如不能交付使用，房东承诺扣除房款贰万元，即上益公司付房款时少付贰万元。再查明：（1）根据2012年9月1日吕进军和洛阳上益公司签订《厂房租赁合同》的二、厂房起付日期和租赁期限2“甲方应保证厂房在8月20日前交付使用，如不能交付，每超一天，甲方应承担年租金的千分之一罚金”的约定，吕进军应在2012年8月20日前将厂房交付洛阳上益公司使用。但洛阳上益公司在2012年10月29日交付吕进军第一笔厂房租金30000元。吕进军没有提交其在2012年8月20日前已将厂房交付洛阳上益公司使用的证据。（2）洛阳上益公司当庭提交2013年9月10日青海西部镁业有限公司与洛阳中原矿山机械制造有限公司签订的合同复印件一份，洛阳上益公司不能提交该证据原件。上述事实，由当事人提交的《厂房租赁合同》、收据、当庭陈述等在卷资证，足以证明。本院认为，当事人向法庭提交证据，应当按照法律规定提交原件。洛阳上益公司提交法庭的2012年10月29日的《厂房租赁合同》、2012年9月6日《会议纪要》、2013年9月10日青海西部镁业有限公司与洛阳中原矿山机械制造有限公司签订的合同等证据，系复印件，吕进军对证据不认可，故本院依法不予采信。吕进军提交的原、被告双方于2012年9月1日签订的自2012年9月1日起至2017年8月31日止的《厂房租赁合同》，系原件，且条款齐备、意思表达真实、不违反法律规定，故该合同合法有效。有效合同的提前解除需依双方协商一致，或出现合同约定及法律规定的解除情形并依法定程序时发生解除的效力和后果。本案洛阳上益公司多次与吕进军协商提前解除（终止）合同，但未获吕进军同意，洛阳上益公司主张“时至2013年底原告发现被告变压器所能承受电机功率仅为100KW，不能满足生产需要”，却未能向法庭提供充足有力的证据加以证明，故其要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。吕进军要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。洛阳上益公司主张的扣押设备问题，无充足有力的证据加以证明，故该返还设备的诉求本院不予支持。合同约定的厂房交付日期为2012年8月20日，而洛阳上益公司第一笔租金30000元系2012年10月29日交纳，对此吕进军不能做出合情合理的解释，故应认定交房迟延，考虑后来上益公司接受租赁厂房并于2012年10月29日开始陆续向吕进军交付租金这一既定事实，因此双方租赁合同的实际履行日期应从2012年10月29日开始计算，租金的计算日期也应从2012年10月29日起计算。据此，洛阳上益公司的“原告又租赁其他的房屋造成租赁损失2万元，根据原、被告之间的协议，被告晚交付房屋应当退2万元租金”的诉讼请求本院不予支持。也基于此，洛阳上益公司2014年下半年的租金90000元应依约定支付吕进军，吕进军开庭主张的日期为2014年5月12日到2014年11月12日期间，本院予以准许。吕进军的其他反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司、被告（反诉原告）吕进军签订的《厂房租赁合同》合法有效，继续履行。二、原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司支付被告（反诉原告）吕进军2014年5月12日到2014年11月12日期间的租金90000元。该款于判决生效后十日内付清。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）吕进军的其他反诉请求。本案诉讼费6834元，由原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司负担。反诉费1830元，由被告（反诉原告）吕进军负担830元，由原告（反诉被告）洛阳上益机械工程技术有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杜六斌审 判 员  李晶晶人民陪审员  李明利二〇一四年十二月五日书 记 员  李丽艳