福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初4701号原告：陈和吉，男，1957年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市。被告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面），统一社会信用代码913505007438454429。法定代表人：刘慧萍，该公司董事长。原告陈和吉与被告泉州市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈和吉到庭参加诉讼，被告建德公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。陈和吉向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理诉争房屋权属证书（土地变更分户证书）；2.被告支付给原告逾期证的违约金10302元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确诉请办理诉争房屋权属证书系要求被告办理《不动产权证书》，违约金调整为按已付购房款的日万分之0.15计算自2013年5月8日起至2016年6月13日止，并保留追究被告自2016年6月14日起至实际办理土地证之日止的违约金。事实和理由：2008年4月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买建德花园6幢1102室商品房，建筑面积134.74平方米，总房价款568603元，原告依约交清全部房款。2010年8月8日，被告向原告交付房屋，原告于2013年5月7日办理诉争房屋的《房屋所有权证》，但至今被告均以各种理由拒绝为原告办理具有权属效力的土地分户证，严重损害了原告的合法权益。根据合同的约定，被告应按原告已付购房款的日万分之0.15向原告支付违约金。另据原告所在小区的业委会向国土局查询，被告未按土地出让合同规定的使用条件及规划、设计条件进行建设，存在超容积率建设的问题。请求法院支持原告诉讼请求。建德公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取了（2013）丰民初字第3964号陈和吉与建德公司商品房预售合同纠纷一案的起诉状、调解笔录、调解协议、民事调解书。原告质证称，对上述材料的真实性无异议，当时诉请的是逾期办理房屋所有权证违约金，违约金计算至被告取得房屋总产权证并通知原告办理分户产权证。本院经审理对本案主要事实作如下认定：2008年4月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定陈和吉向建德公司购买建德花园6号楼1102室房屋，房屋总价款为568603元；该合同附件六《合同补充协议》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.15向买受人支付违约金。合同签订后，原、被告分别履行了支付购房款和交付房屋的义务。陈和吉曾于2013年7月11日向本院提起诉讼，要求建德公司赔偿其诉争商品房逾期办理房屋所有权证的违约金，经本院调解：建德公司支付陈和吉逾期办证违约金5271元。另查明，陈和吉于2013年5月7日办理诉争房屋的《房屋所有权证》。2015年4月9日，泉州市国土资源局出具《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》，认定建德公司未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设的问题，应补办超容积率建设相关手续后再申请办理商品房土地分割登记。诉争房屋的土地使用权属登记至今尚未办理。本院认为，首先，关于协助办证问题。原、被告之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据合同约定，建德公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；另依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。鉴此，建德公司负有协助原告办理诉争房屋的土地使用权属登记的义务，而陈和吉主张建德公司应为其办理国有土地使用权证不符合双方合同约定和法定情形。其次，关于违约责任认定。根据国土资源部门意见，因被告未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，导致诉争房屋的土地使用权属登记至今尚无法办理，故建德公司应承担相应的违约责任。由于本市自2016年8月1日起实行不动产统一登记，《不动产权证书》涵盖了国有建设用地使用权及房屋所有权等不动产权利，而以往的办证过程依照房地分离的办证方式，国有土地使用权证的登记手续需待分户房屋所有权证取得之后才能办理，且原、被告关于办理房屋所有权证的纠纷已另案处理，判决逾期违约金已计付截至建德公司通知陈和吉办理房屋所有权证；故本案中，建德公司承担逾期办理土地使用权属登记的违约责任，应自陈和吉办理诉争房屋的《房屋所有权证》次日（即2013年5月8日）起算。再次，关于违约金数额。合同约定逾期办证的违约金，应按已付房价款的日万分之0.15标准计付，陈和吉主张违约金计算截至2016年6月13日，系对自身民事权利的处分；故本案建德公司应支付的违约金数额应为自2013年5月8日起至2016年6月13日止，以房屋总价款568603元的日万分之0.15计付，即568603元×日万分之0.15×1132天=9655元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助陈和吉办理建德花园6号楼1102室房屋的《不动产权证书》；二、泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈和吉截至2016年6月13日的逾期协助办理上述房屋《不动产权证书》违约金9655元；三、驳回陈和吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由建德公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  徐翰毅代理审判员  刘圣楠代理审判员  许祥鑫二〇一六年十一月二十八日书 记 员  何静艳附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。