苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第993号
原告苏州市相城区恒顺置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道聚元街627号。
法定代表人沈�林，董事长。
委托代理人丁益鸣，江苏正华正律师事务所律师。
被告陈加平。
原告苏州市相城区恒顺置业有限公司与被告陈加平商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，因被告陈加平下落不明，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、曹凤珠参加评议，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区恒顺置业有限公司的委托代理人丁益鸣到庭参加诉讼。被告陈加平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州市相城区恒顺置业有限公司诉称，2013年1月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买苏州市相城区花好月圆小区11幢904室房屋一套。由于被告需要贷款购房�故原告配合被告与中国银行股份有限公司苏州分公司签订了《个人一手房贷款合同》，在被告所购房的权属登记未登记在被告名下之前，原告作为该贷款的担保人。2014年3月7日，银行向原告发来通知书1份，因被告连续三期未按约偿还银行贷款，故银行要求原告按合同向银行履行担保责任。因无法联系到被告，原告于2014年3月31日依贷款合同约定向银行履行了担保责任，即替被告向银行归还贷款本金、利息、罚息，共计714225.49元。2014年4月15日，原告依双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第一条第5款之约定，委托律师按合同约定的地址向被告发送了解除合同的律师函，要求被告承担违约责任。因无法联系到被告，原告只能诉至法院，请求判令：确认原、被告签订的编号为苏相合同201301060094的《商品房买卖合同》合法解除；被告向原告支付违约金人民币204818.8元；本案诉讼费由被告承担。
被告陈加平未作答辩。
经审理查明，2013年1月6日，原、被告签订了编号为苏相合同201301060094的《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的位于苏州市相城区齐门北大街1259号花好月圆花园11幢904室房屋一套，房屋总价款为1024094元；被告联系地址苏州市相城区嘉元花园南区7幢3单元505室；原告应于2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付被告，被告应当在接到通知书7天内办理房屋交接手续，如出卖方发出一次《收楼通知》和一次《催收楼通知书》后，买受方仍未收楼的应视同出卖方已于合同约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日按合同约定的标准交付了该商品房；出卖方应当在该商品房交付使用之日起60日内该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90日内申请房屋所有权转移登记的，按逾期处理。合同附件五为合同补充协议，约定若买受人采用按揭方式（含住房商业性贷款、公积金贷款、组合贷款）付款，则付款方式为，合同签订之前，即日之前支付房价款人民币308094元，除首期楼款外，剩余楼款金额为人民币716000元，该款由买受方申请办理银行按揭手续；因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权单方面解除合同；或因买受方原因导致合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已付购房款中扣除该项违约金及相关费用；合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函（以信函回执的日期为准），即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则因变更方未履行通知变更地址义为所产生的法律后果均由未履行义务者承担。合同另约定了双方权利义务、违约责任等相应事宜。签约后，被告向原告支付了首期购房款308094元。2013年1月，被告作为借款人、原告作为担保人，中国银行股份有限公司苏州分行作为贷款人，签订了《个人一手住房贷款合同》1份，约定被告向中国银行股份有限公司苏州分行贷款716000元，用于支付购买位于苏州市相城区齐门北大街1259号花好月圆花园11幢904室房屋的购房款；贷款期限自2013年2月4日至2034年2月4日，按月等额本息还款，每期还本息4960.01元；浮动利率、浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款利率为4.9125‰；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权要求宣布合同项下代款本息全部或部分提前到期。合同另约定了双方其他权利义务、违约责任等相关事宜。签约后，中国银行股份有限公司苏州分行将贷款如期交付原告。
另查，被告自2013年3月至2013年12月，按约归还贷款，自2014年1月起，被告未能按约还贷，至2013年3月已逾期3个月，中国银行股份有限公司苏州分行依合同约定要求原告承担担保责任。被告于2014年3月31日向中国银行股份有限公司苏州分行履行了担保责任，即归还贷款本金700739.03元、利息13280.89元、罚息205.57元，合计人民币714225.49元。
审理中，原告明确如合同解除，其愿将原告已付购房价款1024094元返还被告，但应扣除原告向银行承担担保责任时支付的714225.49元及被告应承担的违约金。
以上事实，由原告提供营业执照、人口信息、《商品房买卖合同》、《个人一手房贷款合同》、律师函、邮寄凭证、履行担保责任通知书、情况说明、还款证明及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
审理中，原告提供2013年12月14日的邮局改退批条、主张其于此时按《商品房买卖合同》载明的联系地址向被告发出《收楼通知》，但被退回。后原告一直未联系到被告，被告至今未至原告处向原告缴纳税费等办理产权转移的相关手续，故本案所涉房屋权属尚未转移登记至被告名下，因被告未按《个人一手房贷款合同》约定按期还贷，银行无法联系到被告，遂向原告主张权利，为避免损失进一步扩大，原告遂按约履行了担保责任，现依《商品房买卖合同》约定，因被告的行为构成违约，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告向原告支付总房价款1024094元的20%的违约金人民币204818.8元。
本院认为，2013年1月6日，原、被告签订的编号为苏相合同201301060094的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告因未按约按期还贷，原告作为被告的担保人在贷款人中国银行股份有限公司苏州分行依合同约定向其主张权利后履行了担保责任，即代被告向银行归还了贷款、利息及罚息，共计714225.49元。《商品房买卖合同》中约定因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权单方面解除合同；或因买受方原因导致合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金并承�办理合同解除手续的全部费用。本案中被告未按约按期还贷，致原告向银行承担了担保责任，系被告违约，原告据此要求要求解除原、被告于2013年1月6日签订的编号为苏相合同201301060094的《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告约定的违约金数额未超出法律允许范围，且被告未到庭，也未向本院提供书面意见，系自行放弃诉讼权利，应承担不利的法律后果，故本院认为原告要求被告支付违约金204818.8元的请求符合法律规定，应予支持。被告虽未到庭，也未提供书面答辩意见，但原告在审理中明确愿将被告已付购房款在扣除其代被告向银行支付的贷款、利息罚息714225.49元及被告应支付原告的违约金204818.8元后的余款返还原告，为避免诉累，本院认为就被告已付购房款、原告代为归还的贷款、利息、罚息等在本案中一并处理。故原告应返还被告购房款1024094元，被告应支付原告代被告向银行支付的贷款、利息罚息714225.49元，另被告应支付原告的违约金204818.8元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告苏州市相城区恒顺置业有限公司与被告陈加平于2013年1月6日签订的编号为苏相合同201301060094的《商品房买卖合同》。
二、原告苏州市相城区恒顺置业有限公司应返还被告陈加平已付购房款人民�1024094元。
三、被告陈加平应支付原告苏州市相城区恒顺置业有限公司代被告陈加平向银行支付的贷款、利息罚息人民币714225.49元。
四、被告陈加平应支付原告苏州市相城区恒顺置业有限公司违约金人民币204818.8元。
综合上述第二项、第三项、第四项内容，原告苏州市相城区恒顺置业有限公司应返还被告陈加平人民币105049.71元，该款于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7008元，公告费690元，合计人民币7690元，由被告陈加平负担（该款原告苏州市相城区恒顺置业有限公司已自愿垫付，不再退还，由被告陈加平于判决生效之日起十日内分别直接给付原告苏州市相城区恒顺置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 曹凤珠
二〇一五年三月二十八日
书 记 员 赵 波