杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西泗商初字第320号
原告：杭州钱江酒楼有限公司。
法定�表人：邢伟飙。
委托代理人：陈国杭。
被告：丁晨。
委托代理人：俞荣华、安国霖。
被告：曹勇。
委托代理人：郑承剑、翁晨伟。
被告：刘秀森。
委托代理人：俞荣华、安国霖。
原告杭州钱江酒楼有限公司诉被告丁晨、曹勇、刘秀森租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月24日受理后，依法由审判员庞邦彩独任审判。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于2013年11月11日、2014年1月13日两次公开开庭进行了审理，原告杭州钱江酒楼有限公司的委托代理人陈国杭，被告丁晨、刘秀森的委托代理人俞荣华、安国霖，被告曹勇的委托代理人郑承剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年9月30日，原告与三被告签订了《租赁合同》一份。合同约定：原告同意三被告租用钱江酒楼的部分房屋、场地、部分设备、设施用于乙方经营，租赁期限为2012年10月1日至2018年7月30日；2012年10月1日至2013年12月31日的租金为206万元，三被告应于2013年2月3日前支付首期租金共计人民币206万元；三被告应于2013年2月3日前向原告一次性支付履约保证金共计人民币60万元；在租赁期限内所产生的一切债权、债务归三被告；若三被告未能如期支付租金，则需每日按应缴当期数额的千分之四向原告支付违约金；若三被告逾期支付租金、水费、电费等均超过三十日，则原告有权解除合同，并追究责任，违约方应向守约方支付违约金人民币200万元，若该违约金不足以弥补损失的，违约方应向守约方支付超出违约金部分的损失；另双方又约定，原告将包厢部分亦租给三被告经营，租赁期限、支付时间与租赁合同中约定期限相同，每年租金再增加人民币50万元，首期租金增加人民币625000元等相关事项。合同签订后，原告按�履行合同。三被告租赁后，支付租金80万元，剩余人民币99万元经原告催讨，至今未能支付。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、解除原告与三被告签订的《租赁合同》；2、三被告立即向原告支付租金99万元（从2012年10月1日至2013年7月31日止，之后的租金计算至合同解除止）、违约金594000元（从2013年2月25日至2013年7月24日止，按每月应缴当期租金数额的千分之四计算；之后的违约金计算至租金付清止，按每日应缴当期数额的千分之四计算）及违约金200万元，合计人民币3584000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告丁晨、刘秀森答辩称：本案租赁合同实际是在2013年2月3日签订，而非2012年9月30日签订。2012年9月，原告法定代表人邢伟飙与三被告协商由四人合伙租赁钱江酒楼，此后上述四人将206万元租金陆续支付给原告，为了日后顺利经营酒楼，原告与三被告�2013年2月3日签订了该合同，约定原告将钱江酒楼的部分场地、房屋、设备、设施租赁给三被告用于新设酒店之经营，而且在合同附件1的图纸上写明2013年3月1日起分割钱江酒楼的部分场地给三被告。合同签订后，原告并没有向三被告交付租赁场地，也没有将租赁场地的房产所有权证、土地使用权证及消防安全许可证等设立酒店必须的相关证件交付给三被告，导致三被告无法正常经营酒店。原告因内部纠纷导致无法交付该场地。签订租赁合同后，三被告多次要求原告按照租赁合同向三被告交付该租赁场地，但原告因内部矛盾发生分歧，迟迟没有向三被告交付该租赁场地，直至现在纠纷尚未了结。原告是一种欺诈行为，恳请法院依法驳回原告的起诉，同时保留追诉原告的法律权利。
被告曹勇答辩称：2012年8月底，经被告曹勇撮合，被告丁晨、刘秀森与被告曹勇洽谈合租事宜，2012年9月决定承租钱江酒楼，当时的股份分别为被告丁晨35%，被告刘秀森25%，被告曹勇20%，詹中平10%，邢伟飙10%，各人按比例投资相应款项，由丁晨在管理，詹中平协助丁晨工作，其他三位股东不参与管理。2012年10月份酒楼开业后，各股东按比例陆续投入了经营资金。2013年1月签订正式合同。2013年2月，詹中平退股，其10%的股份转给邢伟飙。2013年3月份，因酒楼严重亏损，四个承租合伙人开会，协商一致决定由邢伟飙全权管理钱江酒楼。同时股东一致同意不再分割合同约定的2013年3月1日酒楼分割租赁的事宜，并以每年50万元的价格租赁酒楼的包厢区域。2013年4月初，因禽流感爆发，酒楼业务严重亏损，三被告提出要求减免租金，原告不同意，之后三被告提出要求终止合同，未得到原告的同意。租赁协议的签订与履行事实确实存在，请求法院依法裁判。
原告为证�自己的主张，向本院提交以下证据：
1、租赁合同。用以证明三被告与原告签订合同并实际经营管理酒店。
2、收款收据、工资单、付款凭证。用以证明三被告已经实际在经营管理。
3、要求终止《租赁合同》的报告。证明原告已经履行合同义务，三被告已经实际在经营管理。
4、领付款凭证。用以证明三被告支付房租款80万元的事实。
5、工资表。用以证明三被告经营期间支付工资的事实。
6、报销单。用以证明三被告支付的款项用于经营的事实。
上述证据经庭审质证，被告丁晨、刘秀森对证据1有异议，认为合同实际签订时间为2013年2月3日，而非2012年9月30日。证据2不能证明原告的主张，被告丁晨系受原告聘请，以职业经理人的身份参与酒楼管理，并不是代表三被告管理。证据3的真实性没有异议，证明对象有异议，原告并没有将租赁物交付，存在根本性违约。�证据4、5、6认为超过举证期限，不同意质证。如果法院认可，则质证如下：对证据的真实性无异议，关联性有异议，被告丁晨仅作为原告聘请的职业经理人签字。被告曹勇对原告提交的证据1没有异议，但对落款时间不清楚。证据2的真实性无异议，证明对象同被告丁晨、刘秀森的质证意见，被告曹勇认为被告丁晨系以合伙人身份参与管理。证据3的真实性没有异议。证据4、5、6无异议。
被告丁晨、刘秀森为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、租赁合同。用以证明原告与三被告签订合同及双方权利义务约定。
2、律师函。用以证明被告丁晨、刘秀森要求原告办理交接手续及提供设立酒店必须的相关证件。
3、收款收据。用以证明三被告向原告支付租金。
4、询问笔录。用以证明原告并没有交付租赁场地的事实。
5、杭州钱江酒楼有限公司股东会决议（补充决议）。用以证明原告欲将钱江酒楼租赁给邢伟飙、丁晨、詹中平三个人的事实。
6、银行汇款凭证。用以证明三被告向原告交付租金事实。
上述证据经庭审质证，原告对证据1的真实性没有异议，合同是2013年1月补签的，在此之前都是三被告在经营。证据2，内容真实性有异议，内容不符合事实，证明对象亦有异议。证据3、4的真实性没有异议，证明对象有异议，不能证明待证事实。证据5，形式真实性没有异议，内容有异议，钱江酒楼有3个股东，只有邢伟飙签字，股东会决议实际上是不成立，不能证明待证事实。证据6的真实性没有异议，证明对象有异议，该款项不是租金，实际是投资款，其中145000元，原告不予确认。
被告曹勇对证据1没有异议，与原告质证意见一致。证据2，内容有异议。证据3，没有异议，款项系投资款。证据4属证人证言，需要证人出庭作证再�证。证据5、6没有异议。
被告曹勇未提交证据。
审理中，被告丁晨、刘秀森申请证人彭某、陈某出庭作证，用以证明原告未将租赁物交付给三被告，本院予以准许。
证人彭某当庭陈述：其于2012年10月底经被告丁晨介绍到钱江酒楼工作，工作岗位为驾驶员，主要给被告丁晨开车，酒楼主要权力由詹中平掌握，2013年4月被詹中平和邢伟飙辞退。
证人陈某当庭陈述：其于2012年10月经被告丁晨介绍到钱江酒楼工作，工作岗位为餐厅经理。酒楼由詹中平说了算，被告丁晨实际没有权力。被告丁晨原打算承包酒楼，后来又不承包了。2013年2月，其被邢伟飙辞退。
上述证人证言经庭审质证，原告均有异议，认为两位证人均是被告丁晨介绍来工作的，与被告丁晨有利害关系，证人对三被告及与原告之间的关系并不清楚，不能证明其证明目的。被告曹勇质证认为证人彭某不清楚�江酒楼的股东情况，证人陈某对钱江酒楼内部是否存在租赁关系亦不清楚。
根据上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1系原告与三被告签订，真实性予以确认。证据2、3的真实性三被告均无异议，真实性予以确认。证据4、5、6与本案有关，可以证明本案事实，真实性予以确认。被告丁晨、刘秀森提交的证据1、2、3、6的真实性其他当事人均无异议，真实性均予以确认。证据4结合证人当庭陈述的证言，证人并不清楚三被告及与原告的关系，对是否存在租赁或承包并不清楚，不能证明原告是否将租赁物交付给三被告，不予确认。证据5股东会决议除了邢伟飙签名外，并无其他股东签字，不能证明待证事实，不予确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2013年初，原告（甲方）与三被告（乙方）签订一份落款日期为2012年9月30日的《租赁合同》一份。合同约定：甲方经全体股东同研究决定，同意乙方承租钱江酒楼的部分房屋、场地、设备、设施，用于乙方新设酒店之经营；租赁期限为2012年10月1日至2018年7月30日。甲方按合同签订时房屋、场地及钱江酒楼所有设备、设施的现状出租，承租方对租赁物的现状及性质已经做了全面、充分的了解。2012年10月1日至2013年12月31日的租金为206万元，该款乙方于合同签订后于2013年2月3日前支付。之后租金于上一年的11月1日前付清。乙方应于2013年2月3日前向甲方一次性支付租赁房屋、场地等的履约保证金60万元。双方应于2012年10月1日前办理移交手续，移交手续完成以双方在移交清单上的签字确认为准。若乙方逾期交纳租金，应按当期应交租金数额按每日千分之四向甲方支付违约金。若乙方逾期支付违约金、水电费超过三十日，则甲方有权解除合同并追究�方的违约责任。甲乙双方任何一方违反本合同约定，均视为根本性违约，守约方可以书面通知形式单方终止本合同，违约方应向守约方支付违约金200万元，若该违约金不足以弥补损失的，违约方应向守约方支付超出违约金部分的损失。合同附件钱江酒楼平面图中，邢伟飙代表原告签署“阴影部分是出租给乙方使用的场地范围和房屋；室内一层及过道、一层楼梯过道按现状进行了分割。确保甲方经营酒楼人员的进出。”丁晨在附件中签署“具体双方约定分割时间为2013年3月1日起。
自2012年10起，三被告及邢伟飙、詹中平分别向钱江酒楼投入款项，其中大部分款项汇入邢伟飙个人账户，并由钱江酒楼公司以投资款名义出具收款收据。收款收据的具体数额为：丁晨77万元。分别为2012年10月24日12万元，2012年11月9日2万元，2013年2月21日19万元，2013年2月23日9万元，2013年3月15日�5月13日各105000元，2013年5月31日14万元（该款注明为抵充进货款）。刘秀森55万元。分别为2012年10月22日、2013年2月21日各10万元，2013年2月21日20万元，2013年3月15日、4月2日各75000元。曹勇44万元。分别为2012年10月19日、2013年2月3日各8万元，2013年2月21日16万元，2013年3月15日、5月13日各6万元。邢伟飙40万元。分别为2012年10月19日4万元，2013年2月3日8万元，2013年2月21日16万元，2013年3月15日、5月13日各6万元。詹中平4万元。时间为2012年10月29日。以上总计220万元。另，丁晨于2013年5月13日通过杭州魅力天海旅行社有限公司向原告汇款145000元。上述款项其中80万元用于支付钱江酒楼应支付给房屋所有权人的租金，其余部分用于酒店的经营支出。
另查明，自2012年10月份开始，丁晨即以执行总经理的身份参与经营钱江酒楼，詹中平以行政董事的身份参与经营。2013年3、4月份，三被告向原�提交要求终止租赁合同的报告一份，主要内容为：2012年9月30日，三被告与原告签订租赁合同，租赁原告的部分房屋、场地经营酒店。现因各种原因，经营无法继续，因此要求终止租赁合同，并提出：有关租金、经营性亏损双方按实结算，违约责任双方互不追究。三被告的要求遭到原告拒绝。2013年6月21日，被告丁晨、刘秀森委托律师向原告发送《律师函》一份，以原告与三被告签订租赁合同后，未将租赁物及相应证件交付给三被告，导致三被告无法经营酒店，要求原告在5日内办理移交手续，否则，原告应当返还三被告租金并赔偿违约损失。2013年7月24日，原告向本院起诉，要求判如所请。
本院认为：本案原告与三被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。现双方均同意解除《租赁合同》，故原告诉请要求解除《租赁合�》的请求本院予以支持。双方当事人的主要争议焦点为：一、原告有没有将租赁物交付给三被告；二、三被告是否拖欠租金构成违约。关于焦点一，本院认为，原告已经将酒楼交付给三被告。理由如下：1、被告丁晨已实际经营管理酒店。自2012年10月份开始，钱江酒楼实际由被告丁晨经营管理，所有的支出款项均由被告丁晨以及詹中平签字。被告丁晨称其受原告聘用参与酒店管理，无相应证据证实，本院不予采信。2、被告曹勇的陈述。被告曹勇陈述称上述酒店已经交付给三被告经营，具体经营由三被告委派被告丁晨及詹中平负责。3、直至2013年5月份，三被告仍在陆续投入资金，如未交付经营，则有悖常理。4、三被告曾以经营困难为由提出解除合同。如原告未将租赁标的交付给三被告，不存在三被告经营困难之说。综上，虽然原、被告之间未办理交接清单，三被告亦未另成立酒店进行经营，但综合本案证据，应当认定原告已经将租赁物交付三被告。被告丁晨、刘秀森辩称原告未交付租赁物构成违约的意见，与事实不符，本院不予采信。关于焦点二，双方在《租赁合同》中约定了租金支付期限、数额及违约责任，但未约定租金支付方式。三被告在承租原告酒店设施后，与他人一起合伙经营，各人按比例先后向酒店投入资金，原告出具了用途为投资款的收款收据，对此款项的性质，双方存在争议。原告及被告曹勇认为该投入款项为三被告为经营酒店投入的资金，被告丁晨、刘秀森认为系支付的租金。双方均未提供证据证明自己的主张。对此，本院认为：合同标的物的交付应以相对方实际支配标的物为标准。本案三被告交付至钱江酒楼的款项，并未由原告支配，而仍在三被告及其合伙人的支配之下，实际也用于三被告及其合伙人经�过程中支出，事实上并未交付。故本案中，除原告认可的其中80万元为支付租金外，其余款项应认定为投资款而非支付租金。原告诉请要求被告支付尚欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方未约定租金支付方式，且原告在未设立单独账户的情况下将酒楼交付给三被告经营，导致双方对已经支付的款项性质认识不一，并非三被告故意拖延支付，故原告要求三被告承担违约责任的请求，本院不予支持。原告诉请的包厢部分租金，未提供相应证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州钱江酒楼有限公司与丁晨、曹勇、刘秀森签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、丁晨、曹勇、刘秀森于本判决生�之日起十日内共同支付杭州钱江酒楼有限公司租金575000元（租金按每月137500元的标准计算至2013年7月31日），此后至合同解除日止的租金按照上述标准另行计付。
三、驳回杭州钱江酒楼有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35472元，由杭州钱江酒楼有限公司负担29781元，丁晨、曹勇、刘秀森负担5691元，丁晨、曹勇、刘秀森负担部分于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决�分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
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审 判 长 庞邦彩
人民陪审员 陈顺根
人民陪审员 方杏妹
二〇一四年二月十二日
书 记 员 倪倩虹