北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京02执异128号
案外人：梁有绪，男，1962年10月27日出生。
委托代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。
委托代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。
申请保全人：李明晓，男，1976年10月27日出生。
委托代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所�师。
被保全人：内蒙古立元新技术应用有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区钢铁路1号（金海经济园区）。
法定代表人：王德华，总经理。
被保全人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安南路31号。
法定代表人：黄蒙华，总经理。
被保全人：锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市重庆路（逸园小区第6号楼）。
法定代表人：王志峰。
被保全人：内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市亿嘉名仕小区C栋102室。
法定代表人：黄睿，总经理。
被保全人：黄睿，男，1973年4月27日出生。
在本院审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司�以下简称立元新技术公司）、内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司（以下简称蒙元煤炭公司）、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司（以下简称神泽蒙华公司）、黄睿借款合同纠纷一案中，案外人梁有绪对本院保全查封位于内蒙古自治区×××的国有土地使用权[呼国用（2004）第0826号]（以下简称涉案土地使用权）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
梁有绪称，2013年8月20日，梁有绪（作为乙方）与韩利霞（作为甲方）签订《建筑材料（建材）供货合同》，约定：“第一条乙方向甲方提供工程所需聚苯板等保温材料，总值约为人民币40万元。其产品名称、规格、质量根据甲方工程实际需要供给，最终以工程实际使用量核算”。合同同时对其他事宜�行了约定。2014年10月14日，梁有绪（作为乙方）与韩利霞（作为甲方）签订《货款抵顶房屋协议》，协议约定：“一、抵顶货款基本情况：甲方与乙方于2013年8月20日签订的供货合同，经甲乙双方最终确认的货款为42.8万元整。二、抵顶房屋位置及方式：1、经甲乙双方协商一致，将甲方所得的呼和浩特市×××楼6026号房屋（以下简称涉案房屋）抵顶乙方货款。抵顶房屋建筑面积共计约71平方米，具体面积以房屋所有权证为准。抵顶货款金额为29万元，如最终房屋测量面积发生变化，抵顶货款金额不变。2、乙方同意并认可甲方抵顶以上房屋作为货款。三、本协议签订时，所抵顶的货款结算完成，其余未抵顶的货款由甲方以现金方式支付。同时，甲方应将上述房屋所有权相关事宜办理至乙方名下。四、房屋交付日期：经双方商定，甲乙双方共同于2014年10月30日前完成房屋交�，交接完成后房屋所发生各类费用由乙方承担。五、本协议签订后，如乙方需办理上述房屋产权登记手续时，甲方应予以及时协助”。2014年10月30日前韩利霞将涉案房屋交付给了梁有绪，梁有绪接收房屋后装修使用至今。
2016年6月28日，立元房地产公司与梁有绪签订《商品房买卖合同》，并出具了不动产统一发票。合同签订后立元房地产公司为梁有绪在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋转让合同的签订及备案。2017年3月29日，梁有绪在办理房屋产权证书时得知本院以（2016）京02民初197号民事裁定查封了涉案土地使用权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，本院查封立元房地产公司的涉案土地使用权后，梁有绪无法办理不动产权属证书，严重侵犯了梁有绪的合法权益。
梁有绪认为：梁有绪与立元房地产公司因抵顶货款而签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。梁有绪取得房屋后，虽然没有取得房屋所有权证书，但是以抵顶货款的方式支付了全部价款并占有标的物至今。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述规定中登记并不以发放不动产权属证书为必要，只需在不动产登记簿中记载名字即可。立元房地产公司出具的记载在行政审批工作平台上的表格是梁有绪所有房屋的不动产登记簿，房产管理局工作人员已经将梁有绪的房屋权属登记情况记载于行政审批工作平台，梁有绪缴纳了房屋所有权登记费、契税等相关交易税费，未履行的仅仅是房产管理局发放房屋所有权证的程序，因此本次交易经依法登记，已经发生效力。抵顶房屋在前，查封土地使用权在后，财产保全措施明显不符合法律规定。此外，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，立元房地产公司的涉案土地使用权属于�民法院不得查封、扣押、冻结的财产。综上所述，梁有绪请求本院依法撤销（2016）京02民初197号民事裁定，解除对涉案土地使用权的查封。
李明晓称，不同意梁有绪的异议请求，梁有绪实际上并没有支付购房款，也没有提供充分有效的证据证明其已合法占有涉案房屋，并且梁有绪怠于办理房屋过户登记手续，对涉案房屋未办理过户登记存有过错。
经本院依法传唤，立元房地产公司未到庭参与审查，亦未提交书面意见。
本院查明，本院依据（2016）京02民初197号民事裁定于2016年6月29日保全查封被告立元房地产公司名下的涉案土地使用权，查封期限自2016年6月29日至2019年6月28日。
审查过程中，案外人梁有绪向本院提交以下证据证明其主张：一、梁有绪与韩利霞于2013年8月20日签订的《建筑材料（建材）供货合同》，约定梁有绪向�利霞供货，韩利霞向梁有绪支付货款，证明双方之间有建筑材料供货的业务往来。二、梁有绪与韩利霞于2014年10月14日签订的《货款抵顶房屋协议》，确定上述《建筑材料（建材）供货合同》最终结算货款为42.8万元，并约定韩利霞将其所得的涉案房屋抵顶所欠梁有绪货款中的29万元，剩余货款支付现金，证明双方以房屋抵顶部分货款的事实。三、立元房地产公司与梁有绪于2016年6月28日签订的《商品房买卖合同》，约定立元房地产公司将涉案房屋出售给梁有绪，涉案房屋用途为商业，约定的房款总金额为285200元，约定的付款方式为2016年6月28日一次性付款，证明梁有绪购买了涉案房屋。四、内载时间为2016年6月28日的《商品房现售合同签约证明》，证明双方签订房屋买卖合同后立元房地产公司为梁有绪办理了网签和备案。五、立元房地产公司于2016年6月28日为梁有绪开具的《销售不动产统一发票》，内载付款方为梁有绪，收款方为立元房地产公司，涉案房屋的购房款为285200元，证明梁有绪支付了全部购房款。六、受理时间为2017年1月3日的《缴费通知单》，证明梁有绪和立元房地产公司缴纳了涉案房屋交易手续费。七、填制日期为2017年1月3日的《内蒙古自治区非税收入一般缴款书（收据）》，证明梁有绪和立元房地产公司向呼和浩特市财政局缴纳了房屋转让手续费。八、填发日期为2017年1月3日的《中华人民共和国税收完税证明》，证明梁有绪缴纳了购买涉案房屋的契税、印花税。九、内蒙古盛乐物业服务有限责任公司于2017年1月23日开具的收据，内载收到6026交的2016年9月1日至2017年8月30日的物业费2738元，证明梁有绪缴纳了物业费，合法占有了涉案房屋。十、6026室的照片，证明梁有绪实际占有使用了涉案房屋。十一、尚都商业综合楼5035号和5036号房屋的所有权证书，登记的房屋所有权人为石翠鲜，登记时间为2016年7月25日，证明在本院查封涉案土地使用权期间，与涉案房屋情况相同的5035号和5036号房屋办理了房屋所有权证书，2017年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施，因涉案土地使用权被本院查封，导致涉案房屋无法再办理不动产权证书。
本院认为，涉案土地使用权登记在被保全人立元房地产公司名下，本院依法保全立元房地产公司名下的财产并无不当。梁有绪与韩利霞签订《货款抵顶房屋协议》，约定韩利霞以涉案房屋抵顶欠梁有绪的部分货款，但梁有绪却与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定梁有绪向立元房地产公司购买涉案房屋，前后主体不一致，仅凭《货款抵顶房屋协议》和《商品房买卖合同》无法认定梁有绪与韩利霞以房抵债的真实性。虽然立元房�产公司为梁有绪开具了《销售不动产统一发票》，梁有绪亦缴纳了契税和印花税，但现有证据不足以证明梁有绪向立元房地产公司支付了全部购房款。综上，梁有绪以其通过抵债已取得涉案房屋为由要求本院解除对涉案土地使用权查封的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，裁定如下：
驳回案外人梁有绪的异议请求。
案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
审判长 曾小华
审判员 侯成成
审判员 连 强
二〇一七年五月十八日
书记员 王 皓