浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2003号
上诉人（原审被告）：叶文军。
被上诉人（原审原告）：孔飞珺。
被上诉人（原审原告）：钱晶。
被上诉人（原审原告）：金仙和。
三被上诉人共同委托代理人：裘灿钢。
上诉人叶文军因与被上诉人孔飞珺、钱晶、金仙和房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2012）杭萧民初字第7310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，涉案的租赁房屋属孔飞珺、钱晶、金仙和所有。孔飞珺、钱晶、金仙和与叶文军在2010年2月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定由孔飞珺、钱晶、金仙和将坐落于萧山区临浦镇新誉街68号至92号（连续双号）、66-1至66-9（连续单号）、66-15至66-19（连续单号）的一至二层、建筑面积为1778.68平方米的房产出租给叶文军，用途为商业用房。合同约定租赁期限为2010年4月15日至2015年4月14日止，其中第一年租金为380000元，第二年租金为425000元，第三年租金为446200元，第四年租金为468500元，第五年租金为491900元。合同第五条约定，第一年租金在合同生效之日一次性付清，第二年开始半年一付，叶文军必须按期交付租金，并应提前一个月履行。合同第十五条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，按当年度租金向对方赔偿年度租金50%作为违约金。叶文军逾期未交付租金的，每逾期一日，孔飞珺、钱晶、金仙和有权按月租金的10%向叶文军加收滞纳金。但逾期不得超过一个月，否则视为叶文军违约，孔飞珺、钱晶、金仙和有权单方解除合同，并有权按上述约定要求叶文军赔偿违约金。叶文军在2010年2月1日支付了租金380000元。2011年10月，双方又签订《补充协议书》，协议书约定：孔飞珺、钱晶、金仙和按原合同约定的租赁时间给予叶文军无偿使用17个月，即从2010年4月15日至2011年9月14日止。2011年9月15日至2012年4月14日的租赁期，叶文军按原合同约定第二年租金标准支付三被上诉人上述7个月的租金计247917元，并在2011年10月18日付清。第三年至第五年的租金按原合同约定不变。叶文军预交款132083元（该院注：2010年支付的380000元在扣除7个月租金247917元后剩余的款项），在缴纳第三年度上半年租金时给予抵销，其他条款仍按2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》履行。叶文军在涉案租赁房屋中经营的商店现已停业，叶文军未按约支付孔飞珺、钱晶、金仙和第三年度的租金。故孔飞珺、钱晶、金仙和于2012年11月28日诉至原审法院，请求判令：1、解除孔飞珺、钱晶、金仙和与叶文军之间在2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2、叶文军支付孔飞珺、钱晶、金仙和垫付的电费24170.30元（该项诉讼请求孔飞珺、钱晶、金仙和已当庭撤回）；3、叶文军支付违约金133860元。
原审法院认为：孔飞珺、钱晶、金仙和与叶文军签订的《房屋租赁合同》成立且有效，双方均应按约履行。叶文军未按约支付第三年度租金以及叶文军在涉案租赁房屋中经营的商店现已停业的事实表明叶文军已不履行租赁合同的义务，其行为已构成违约。现孔飞珺、钱晶、金仙和以叶文军违约为由要求提前解除与叶文军间签订的租赁合同的请求，符合法律规定，该院予以支持。因该院于2013年3月9日向叶文军公告送达起诉状副本，故该院认定双方间租赁合同于该日解除。孔飞珺、钱晶、金仙和要求叶文军承担违约责任，符合法律规定和合同约定。但孔飞珺、钱晶、金仙和主张违约金偏高，该院予以调整。根据本案实际，该院据情认定由叶文军支付原告违约金89240元（446200元的20%）。对孔飞珺、钱晶、金仙和主张的不合理部分诉讼请求，该院不予支持。孔飞珺、钱晶、金仙和申请撤回要求叶文军支付电费的诉讼请求，未违反法律规定，该院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2013年4月27日判决：一、孔飞珺、金仙和、钱晶与叶文军在2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年3月9日起解除；二、叶文军在判决生效之日起十日内支付孔飞珺、金仙和、钱晶违约金89240元；三、驳回孔飞珺、金仙和、钱晶其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2977元，由孔飞珺、金仙和、钱晶负担946元，叶文军负担2031元。
宣判后，叶文军不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定明显错误。1.被上诉人未按照合同约定，履行自己的义务，存在根本违约行为，导致了上诉人无法实现合同的目的，营业状况严重受损。上诉人与被上诉人于2010年2月1日签订了《房屋租赁合同》，上诉人将所涉房屋用于开设超市，同时双方就被上诉人的主要义务又进行了特别规定，签署了《租赁附件》（被上诉人在一审中未予提交），该附件明确约定：第一，被上诉人应在沿河做好连接步行街桥（可通行小型汽车），在未做通道路之前不计房租费。第二，被上诉人负责在临浦镇新誉街与步﻿行街连接处不建造大型超市。至2011年10月，被上诉人仍未按照附件约定，沿河做好连接步行街桥。按照附件约定，上诉人并不需要支付任何租金，但是出于双方以后合作关系以及被上诉人“尽快建好连接步行桥”的承诺，被上诉人与上诉人签订了《补充协议书》，就租金支付起算时间等进行了约定，上述款项上诉人己经按约支付。但是，截至2012年8月，被上诉人不仅未按照附件及承诺，建好连接步行桥，而且在合同履行期间“临浦镇新誉街与步行街连接处”建造了其他大型超市。上述行为，明显违反了合同的约定，系重大违约行为，上诉人的经营活动受到了极大的影响。2.上诉人的关门停业，事实上是由于被上诉人的违约行为以及之后的野蛮行为造成的，而非上诉人主动关门停业。在被上诉人出现上述违约行为后，上诉人曾经数次与被上诉人进行友好协商，但是被上诉人均未予妥善处理，反而采用野蛮、暴力的形式，用铁条将所涉房屋的进出口焊住。这直接导致了上诉人大量在售货物以及大型设备（包括空调、展示冰柜等）被非法扣留在房屋内。上诉人联系被上诉人，要求其消除电焊铁条，恢复超市营业均无果。因此，被上诉人在一审中所称的“上诉人将自己所开的超市搬空并关门停业”，完全是其颠倒是非。截止今日，被上诉人仍然非法扣留了上诉人的大量设备，并且上诉人在签订合同时向被上诉人支付的15000元押金亦未予归还。综上，本案，一审法院未能查明案件的事实情况，对于双方关于“合同的权利义务的分配”“合同的履行状况”等重要事实未能进行全面的审查，仅仅根据被上诉人有选择的提交的证据及单方面的虚假称述，认定上诉人存在违约行为的事实明显存在错误，是与实际情况相悖的。二、本案以上诉人下落不明采用公告送达，缺席判决，严重违反法定程序。上诉人一直居住在杭州，虽然上诉人不在一审判决书中所记载的地址居住，但是若法院邮寄送达至该地址，上诉人是完全可以收到的（本案的判决即是邮寄至该地址并签收的）。但上诉人却从未收到过本案的被上诉人起诉状副本以及开庭通知等材料。此外，《房屋租赁合同》中上诉人的联系电话从未变更过，从2012年11月28日一审法院立案受理至2013年4月10日公开开庭审理，上诉人从未接到过一审法院关﻿于本案的任何电话告知。上诉人直到2013年5月才知晓本次诉讼。法律赋予了上诉人在诉讼中有正当的诉讼权利，包括举证、质证等权利，但是一审法院在完全可以送达、联系上诉人的情况下，却采用了公告送达、缺席判决的方式，直接导致上诉人未能出庭应诉、提交关键证据，这明显严重违反了法定程序，剥夺了上诉人正当的举证、质证等诉讼权利。综上两点，上诉人认为一审法院认定案件事实方面存在明显错误，程序违法，请求二审法院：1、依法撤销一审判决，发回重审或直接判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人孔飞珺、钱晶、金仙和答辩称：一、上诉人存在先违约的行为，故应承担相应的违约责任。在2010年2月1日，上诉人与三被上诉人签订了房屋租赁合同，用于上诉人开设超市，起先由于该房屋的交通道路没有完全恢复，故在2011年10月18日又签订了“补充协议书”，免费无偿使用17个月的约定，租金从2011年9月15日开始计算，价格按照原合同的约定。这份协议书可以很明确看出，双方已经在2011年10月18日重新达成该租赁房屋的租赁期限和上诉人正常使用该房屋且正常经营超市的行为。而在2012年8月份，上诉人因超市经营不善，私自关门，并且欠下水电费2万多元，并将其超市里所有东西趁天黑搬空。上诉人的行为完全违约在先，故三被上诉人要求上诉人解除合同并要求上诉人承担相应的违约金完全是合理、合情、合法的。二、上诉人所称三被上诉人使用暴力行为并无凭据，关于非法扣留上诉人的财产、有电焊门等行为均非属实。三、上诉人租赁该房屋开设超市，主要道路是沿河的步行街，与上诉人提供照片上的照片（在修道路和桥毫无相干），根本就是歪曲事实，把违约责任嫁祸到三被上诉人的身上。综上，一审法院认定事实清楚，证据确足，适用法律得当。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审中，上诉人叶文军向本院提交了下列证据材料：1、《租赁附件》及照片两张，拟证明《房屋租赁合同》就被上诉人的主要合同义务（在沿河做好连接步行街桥可通行小型汽车、在临浦镇新誉街与步行街连接处不建造大型超市）进行了特别约定；被上诉人未按照《租赁附件》的约定履行义务，构成根本违约，造成上诉人无法正常营业。2、照片三张，拟证明2012年8月被上诉人将上诉人租赁房屋用电焊固定，无法开门正常经营。3、押金收条一张，拟证明押金还在被上诉人手上未退还。4、照片十二张，拟证明上诉人有大量设备、货架和柜台等都在租赁房屋里。5、《小鸭系列产品订货合同》、《产品购销协议》、《冰箱押金收据》，拟证明被上诉人非法扣押上诉人的诸如空调、展示柜等大型设备，价值达十余万元的事实。6、收据一份，拟证明2012年3月15日支付租金223100元。
二审中，被上诉人孔飞珺、钱晶、金仙和未向本院提交新的证据材料。
对于上诉人叶文军提交的上述证据材料，被上诉人孔飞珺、钱晶、金仙和认为，对证据1中的租赁附件的真实性、合法性、关联性都均无异议，双方是在步行街连接桥做好之时开始计算房屋租金；对证据1中的两张照片有异议，该桥并非连接桥，照片看不出租赁房屋的位置；对证据2有异议，被上诉人不知情；对证据3无异议，但收条已载明到期不欠费给予归还，但上诉人欠下水电费租金等不应返还；对证据4真实性、合法性均有异议，2012年8月上诉人将其全部货物搬空，未留下这些设备；对证据5，被上诉人不知情与本案无关；对证据6无异议。本院认为，上诉人提交的证据1中的《租赁附件》、证据3、6，三被上诉人均无异议，故予以采纳；证据1中的照片两张及证据2、4均系复印件，并无原件供核对，真实性无法确定，不予采纳；证据5与本案并无关联性，若叶文军认为其有财产被孔飞珺、钱晶、金仙和扣押，可另行依法主张权利。
本院经审理查明的事实，与原审法院认定的事实一致。另查明，2010年2月1日，在签订租赁合同的同日，孔飞珺、钱晶、金仙和作为甲方、叶文军作为乙方签订《租赁附件》一份，约定：“1、甲方在沿河做好连接步行街桥（可通行小型汽车），在未做通道路之前不计房租费。如在2010年3月30日前做通道路，甲方再另贴乙方壹个月装修时间不计房租费；2010年4月15日后做通道路，按实际时间计算房租费。2、……。3、甲方负责在临浦镇新誉街与步行街连接处不建造大型超市。”同日，孔飞珺、钱晶、金仙和出具收条一份，明确收到叶文军租房押金15000元，并注明按协议条款内容等，到期无欠款给予归还，不计算利息。2013年3月15日，叶文军支付了2012年4月15日至2012年10月14日的租金223100元（包含2010年支付的预交款380000元扣除第二年度7个月租金后剩余的132083元）。
本院认为：一、关于程序问题，一审法院采用公告送达、缺席判决是否程序违法的问题。经查案卷，一审法院以邮政特快专递的方式向叶文军户籍所在地送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票等，但被邮政局以“收件人外出，无人签收”为由退回，在此情形下，一审法院以公告的方式向叶文军送达前述诉讼文书并按公告日期开庭审理，程序合法。叶文军就此提出的上诉理由不能成立。
二、关于实体问题。孔飞珺、钱晶、金仙和与叶文军于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》、《租赁附件》，系双方当事人真实意思的一致表示，且不存在法定无效情形，应当认定合法有效。对于双方当事人于2011年10月签订的《补充协议书》，叶文军虽称该协议系孔飞珺、钱晶、金仙和通过胁迫、口头威胁不让其开超市的方式违背其真实意愿签订，但并未提供相应的证据证明，且该陈述与其在上诉状中的陈述并不一致，故应当认定该协议亦为双方真实意思的一致表示，并不存在法定无效情形，应认定合法有效。双方当事人均应依照前述约定履行。根据合同约定，叶文军应在2012年9月15日前支付2012年10月15日至2013年4月14日的租金，但是叶文军并未支付，至孔飞珺、钱晶、金仙和等人起诉时，已超过1个月。根据约定，逾期超过一个月的，孔飞珺、钱晶、金仙和有权单方解除合同。叶文军上诉称因孔飞珺、钱晶、金仙和未按照合同约定做好沿河连接步行街桥、未履行在新誉街与步行街连接处不建造大型超市的承诺，构成根本违约在先。对此，本院认为，一方面，虽然双方在2010年2月1日的《租赁附件》中约定孔飞珺、钱晶、金仙和“应在沿河作何连接步行街桥，在未做通之前不计房租费”，但在履行过程中双方又于2011年10月18日签订《补充协议书》，约定“起算租金时间：从2011年9月15日-2012年4月14日租期七个月，（按原合同第二年年租金为肆拾万伍仟元整）即租金为贰拾肆万柒仟玖佰壹拾柒元整，于2011年10月18日交清。第三年至第五年的租金按原合同不变。……其他条款仍按原合同条款执行”。该约定已经对《房屋租赁合同》及《租赁附件》中关于租金的支付条件、支付时间及金额作了部分变更，叶文军也在2012年3月15日支付了第三年度上半年的租金，故连接步行街桥已非租金的支付条件。另一方面，《租赁附件》并未将不建造大型超市作为支付租金的前提条件。且叶文军也未能提供充分、有效的证据证明新誉街与步行街连接处已建造有大型超市。因此，叶文军以此为由主张孔飞珺、钱晶、金仙和存在根本性违约的上诉理由不能成立。至于叶文军上诉提出的其关门停业系由于孔飞珺、钱晶、金仙和违约行为及之后的野蛮行为造成，并无有效证据证明。因此，在叶文军拖欠租金超过一个月且已关门停业的情况下，孔飞珺、钱晶、金仙和主张解除合同并要求支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持并无不当。至于叶文军主张的租赁房屋内仍存有其货物、设备及押金尚未退还等，双方可另行依法解决。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2031元，由上诉人叶文军负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 王 宓
二〇一三年九月二十三日
书记员 余 璐