广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1506号
上诉人（原审原告）：黄月梅，女，汉族，1975年4月3日出生，住广州市增城区，
上诉人（原审原告）：刘汝球，男，汉族，1976年2月12日出生，住广州市增城区，
委托诉讼代理人：肖少秋、雷衍祥，均系广东滨都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州奥晨投资有限公司，住所地：博罗县石湾镇兴业一路北侧1号东4010室。
法定代表人：詹庆光。
委托诉讼代理人：卢鸿，系该公司员工。
上诉人黄月梅、刘汝球因与被上诉人惠州奥晨投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初2924号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄月梅、刘汝球的委托诉讼代理人肖少秋、雷衍祥、被上诉人惠州奥晨投资有限公司委托诉讼代理人卢鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄月梅、刘汝球上诉请求：1、撤销（2017）粤1322民初2924号民事判决书，改判被上诉人支付从2015年4月26日起至涉案房产交付之日止延迟交房违约金（暂计至2017年7月14日为167111.97元）；2、被上诉人承担一审和二审诉讼费用。事实与理由：2014年1月14日，上诉人、被上诉人签订商品房买卖合同（以下简称合同），购买被上诉人龙湾新城F9栋1801号房产（以下简称房产），总金额424681元人民币，房产交付日期为2015年4月25日之前。合同第九条（2）款约定，出卖人逾期交房超过120日……按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因房产位于顶层，漏水达八处，经两次维修未修复，直至上诉之日，仍未修复。房屋漏水导致未能按约定期限交付，被上诉人应承担违约责任。但一审判决（第4页第二段）以“确定涉案房屋已经通过竣工验收符合交付条件……原告没有证据证明涉案房屋的漏水、渗水质量问题涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，故原告诉请没有事实和法律依据……”驳回上诉人的合理诉求。收到一审判决，上诉人大哭一场，上诉人花费半辈子的积蓄加贷款买一套房屋，不料房屋漏水，不能居住，被上诉人拖了两年多不给解决。上诉人无奈诉诸法院，不料法院竟不支持，难道开发商造出来漏水的房屋都有理，难道漏水的房屋购房者都必须接受？房屋漏水拖了两年多被上诉人不给解决，打官司法院不支持，那让房屋一直烂在那里！一审判决是一份认定事实错误，适用法律错误的判决，应当撤销。理由如下：一、一审判决对合同第八条断章取义，仅将“项目设计、地质勘查、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建设工程竣工验收报告后”认定为交付条件，错误。合同第八条规定，出卖人应当在2015-04-25日前，将具备该项目设计、地质勘查、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建设工程竣工验收报告后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。可见，房产交付条件为：发出建设工程竣工验收报告+符合本合同约定。二、涉案房产漏水两年多未能修复，依照合同附件四补充协议第6.2第（6）项，视为逾期交房。补充协议6.2第（6）项，买受人于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，出卖人需在合理期限内整改。在上述情况下不视为出卖人逾期交房。按照该条意思，被上诉人对房产合理整改要求，需在合理期限内完成整改的，方不视为逾期交房。本案，涉案房产漏水当应当合理整改，被上诉人两年多未能修复，属于未在合理期限内整改，应视为逾期交房。三、合同附件三龙湾新城（三期F区洋房毛坯）交楼标准，未对房产漏水是否符合交楼标准作出约定。漏水的房屋是否应当收楼应依相关法律法规、公平原则及实践判断。1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。涉案房产位于顶层，漏水达八处之多，在雨水充足的南方，必将严重影响正常居住使用。据此规定，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任，甚至解除合同。2、房屋质量百年大计。根据日常经验，新建的商品房是不应该漏水的。上诉人支付房价款，理应取得质量合格适宜居住的房屋。对于尚未交接就漏水且两年多未能排除的商品房，上诉人不接收，这不需法律知识，是任何具有公平正义理念的人都可以理解的道理。3、上诉人无奈诉诸法院后，被上诉人仍没有对漏水进行修复，且从始至终拒绝法庭调解，其傲慢的态度可见一斑。且因涉案房产所在单位顶层楼有四套房，最少有两套房漏水。顶层属于建筑主体部分且属于单元全体业主共有，上诉人无权自行重修。如法院支持被上诉人，涉案纠纷更将无法解决。4、司法判例，商品房因漏水延期交付，法院判开发商支付逾期违约金。
被上诉人惠州奥晨投资有限公司辩称，一、涉案商品房符合交付约定。我司与被答辩人1、2于2014年1月14日签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“主合同”）第八条交付期限第一款约定“出卖人应当在2015-04-25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”第4种条件为“该项目设计、地址勘察、施工、监理、建设单位、就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”涉案商品房已经于约定交付期限之前2015年1月29日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，不存在逾期未取得竣工验收报告的情形和逾期交房情形，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。二、我司已通知被答辩人1、2前来收楼，但被答辩人1、2不履行收楼义务。我司于2015年4月10日将《龙湾新城收楼通知》、《收楼须知》通过EMS快递给被答辩人1、2，且被答辩人1已签收，《龙湾新城收楼通知》中约定被答辩人1、2可于2015年4月25日至2015年5月9日期间办理收楼手续。根据主合同第十一条交接第二款约定，自出卖人发出的《收楼通知书》中规定的收楼期限届满之第二日起，视同出卖人已将该商品房交付给买受人，按照前述约定，涉案商品房已视为交付。但截至至今，被答辩人1、2以房屋漏水为由拒绝办理收楼手续，且要求我司承担违约责任的诉求是违反原合同约定的，被答辩人1、2提交的证据中关于房屋漏水的说明，其应依据主合同第十六条要求我司承担保修责任，而不是逾期交楼的违约责任，因此，我司不应承担迟延交付房屋的违约责任。另外按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为过分高于造成的损失。现被答辩人1、2并无任何损失，其主张违约金过高，应不予支持。综上所述，我司认为原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护我司的合法权益。
原审原告黄月梅、刘汝球向一审法院起诉请求：1、被告支付从2015年4月26日起至涉案房产交付之日止延迟交房违约金（暂计至2017年7月14日为167111.97元）；2、被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实:2014年1月14日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》约定原告以总价424681元向被告购买位于博罗县石湾镇××大道旁××新城××房，被告应于2015年4月25日前取得该项目设计、地质勘察、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告并将案涉房屋交付给原告使用，逾期交房不超过120日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房款万分之五的违约金；逾期交房超过120日，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的7%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2015年4月10日，被告通知原告于2015年4月25日至2015年5月9日到被告处办理收楼手续。在验收期间，原告发现案涉房屋存有多处漏水、渗水情形，被告予以确认并作出整改，但整改后仍存有上述情形，遂原告拒绝收楼，并继续要求被告进行整改。另查，被告原名称为惠州奥晨置业有限公司，于2016年5月20日变更为现今名称惠州奥晨投资有限公司。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的合同编号为13112161的《广东省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点是被告交付的案涉房屋有瑕疵是否构成逾期交楼。根据案涉合同第八条约定，交付条件是“该项目设计、地质勘察、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”，而在被告通知原告收楼时，案涉房屋已经五方竣工验收合格，本院确定案涉房屋已通过竣工验收符合交付条件，并依约通知原告收楼，原告以案涉房屋存有漏水、渗水质量问题为由拒绝收楼，于是向本院提起要求被告承担迟延交房违约金的诉讼请求，但原告没有证据证明案涉房屋的漏水、渗水问题涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，故原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。至于案涉房屋存有漏水、渗水的问题，根据被告出具的《住宅质量保证书》，属于质量保修范围，如原告对此有异议，可另循法律途径解决。判决：驳回原告黄月梅、刘汝球的诉讼请求。本案受理费3624元，由原告黄月梅、刘汝球负担。
二审中，上诉人无提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：
关于本案被上诉人惠州奥晨投资有限公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。根据上诉人黄月梅、刘汝球与被上诉人惠州奥晨投资有限公司签订的商品房买卖合同，第八条交付条件规定：“出卖人应当在2015-04-25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该项目设计、地质勘查、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后，交付买受人使用”，结合被上诉人出具的建筑工程竣工验收报告，涉案房产已通过其建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位验收合格。故涉案房产出卖人即惠州奥晨投资有限公司所交付的商品房已符合合同约定及法定交付条件，涉案房产虽存在漏水、渗水的事实，但上诉人未提供证据证明房屋主体结构存在严重影响居住安全的情况，故对上诉人的诉请本院不予支持。一审法院对此认定无误，本院予以维持。上诉人黄月梅、刘汝球可要求被上诉人在保修期限内履行修复义务，由此而造成的损失可依法另行提起诉讼。
综上所述，上诉人黄月梅、刘汝球的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3715元，由上诉人黄月梅、刘汝球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 刘天贞
审 判 员 张佳誉
二〇一八年六月二十五日
法官助理 荣 盟
书 记 员 王 清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。