江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终385号
上诉人（原审被告）：官玉娇。
被上诉人（原审原告）：新余市安居物业管理有限公司。住所地：新余市新钢公司桂花村4号。
法定代表人：徐和新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任国辉，江西辰盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小敏，江西辰盛律师事务所律师。
上诉人官玉娇因与被上诉人新余市安居物业管理有限公司（下称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人官玉娇、被上诉人安居物业公司的委托诉讼代理人任国辉、李小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人官玉娇向本院提出上诉请求：撤销一审判决，由安居物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清且有误，判决缺乏法律依据，适用法律错误。1、一审判决认为官玉娇与安居物业公司签订的《物业管理服务协议》合法有效，并以此认为双方之间存在物业服务关系，属认定事实错误。该协议属交房时强制业主签名，不签就拿不到钥匙，因此签字不代表业主真实意思。2、根据开发商与安居物业公司签订的《前期物业服务合同》，在成立业主委员会之日起，前期物业合同自动终止。小区业主委员会于2014年8月成立，后安居物业公司从未与业主签订过有效合同，也未与业主商定物业费价格和物业服务标准。3、小区脏、乱、差，许多公共设施得不到维修保养被损坏，电梯不保养不维护，损坏严重，安全隐患大，拖延年检。4、小区385户业主签字认为安居物业公司服务差，不合格，同意更换物业。经业主委员会核实已过半数，决定采用竞标方式重选物业，但安居物业公司采用不正当手段致竞标流产，强行赖在小区不走，致业主权益受到极大伤害。综上，安居物业公司与业主之间没有合法有效合同，同时安居物业公司缺乏服务资格，也没有提供相应服务，业主有权拒绝交纳物业费。
被上诉人安居物业公司辩称：1、安居物业公司与官玉娇签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性效力性规定，合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、安居物业公司依法已向官玉娇履行催交物业费义务，但其拒不交费，侵害了安居物业公司及其他业主的合法权益，应当承担相应的违约责任。3、官玉娇认为安居物业公司未履行物业服务义务，无事实和法律依据。电梯维修需启用房屋维修基金，但由于业主委员会不配合而导致启动未果，安居物业公司无过错。请求依法驳回官玉娇的上诉请求，维持原判。
安居物业公司向一审法院起诉请求：要求判令官玉娇支付物业服务费1410元及违约金1142.1元（暂算至2015年10月31日止），合计2552.1元，及自2015年11月1日起至实际付款之日止的违约金（按每日千分之三计算）。
一审法院认定事实：官玉娇系新余市信达丽城小区业主。2014年5月19日，安居物业公司与官玉娇签订了一份《物业管理服务协议》，约定安居物业公司为包括官玉娇在内的信达丽城小区提供物业管理服务，并约定了合同期限、服务费用（每平米1.1元）、违约责任等事项，官玉娇房屋面积为85.47平方米。合同签订后，安居物业公司依约为信达丽城小区提供了物业管理服务。官玉娇仅交纳2013年8月1日至2014年7月31日期间的物业费，自2014年8月1日起未向安居物业公司支付物业服务费，截止2015年10月31日，已拖欠物业服务费1410元。后经安居物业公司催讨，官玉娇仍拒不支付，故安居物业公司诉至法院。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。安居物业公司与官玉娇签订的《物业管理服务协议》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。协议签订后，安居物业公司按约定为包括官玉娇在内的小区业主提供管理和服务，官玉娇作为小区业主，拖欠安居物业公司的管理费不交，违反合同约定，故安居物业公司要求官玉娇支付拖欠物业费1410元的诉请，于法有据，予以支持。对于安居物业公司主张官玉娇承担滞纳金，一审法院认为，根据我国合同法的相关规定，该滞纳金约定属违约金性质，官玉娇拖欠安居物业公司物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任，安居物业公司主张按每日千分之三给付违约金，明显过高，应按银行同期贷款年利率的四倍收取违约金，分段以年收费计算，算至2016年7月15日（判决之日）止，计85.47x1.1x12x6%÷12x4x11.5=259元。故对安居物业公司的违约金诉请，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《国务院物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、官玉娇应于本判决生效之日起十日内支付安居物业公司物业管理费1410元及违约金259元，合计1669元；二、驳回安居物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由官玉娇承担。
本院二审期间，被上诉人安居物业公司未提交新的证据。上诉人官玉娇提交了以下证据：
1、宜春市信达房地产开发有限公司新余分公司（开发商）与安居物业公司签订的《前期物业服务合同》。旨在证明：该合同第三十五条规定，小区业主委员会成立后，该合同自动无效。因此安居物业公司不应向业主收取物业费。被上诉人安居物业公司质证认为，该合同系复印件，非原件，其真实性有异议，且与本案不具有关联性，安居物业公司起诉官玉娇依据的是双方直接签订的《物业服务合同》，并非《前期物业服务合同》。
2、2015年1月7日告知函一份、2014年9月28日及2014年10月9日的告函二份、2014年10月16日的公告一份、2014年10月10日的解聘函一份、2014年12月9日及2014年12月18日的公函二份、《关于申报更换钢丝绳费用报告》一份、《信达丽城小区存在的问题以及业主的意见要求》一份、U盘内照片一组。旨在证明：已多次通知安居物业公司小区成立了业主委员会，但其强行赖在小区，给业主们造成了损害，安居物业公司至今没有有效合同，物业费价格也是其私自制定，没有依据，并且没有履行物业管理服务义务。被上诉人安居物业公司质证认为，该组证据不能证明小区业主委员会与安居物业公司解除了物业服务合同、与业主之间不存在物业服务关系，恰恰相反，该组证据中的《关于申报更换钢丝绳费用报告》和《信达丽城小区存在的问题以及业主的意见要求》可以证明安居物业公司一直在为小区履行物业管理服务义务，一直在要求启动维修基金以对电梯进行维修。U盘内照片系当庭提交，未注明拍摄时间、地点，也无明显参照物，其三性均有异议。电梯因钢丝绳损坏不能使用，是业主不同意启动维修基金导致维修不能，与安居物业公司的物业管理服务无关。
3、385户业主管理意见征询表。旨在证明：超过半数的业主同意更换物业公司。被上诉人安居物业公司质证认为，该证据系当庭提交，非原件，对其三性均有异议，且这只是意见征询表，并不是业主大会的表决决定。
对于当事人二审争议的事实，本院认为，二审庭审中，上诉人官玉娇并不否认目前为新余市信达丽城小区提供物业服务的仍是安居物业公司，其提交的上述证据，只能证明新余市信达丽城小区业主委员会曾有解聘安居物业公司、重新选择物业公司的意向，不能证明官玉娇与安居物业公司之间已不存在物业管理服务关系。小区12栋1单元西面电梯钢丝绳损坏没有维修是事实，但官玉娇提交的《关于申报更换钢丝绳费用报告》，能够证明安居物业公司已就电梯维修问题提出过动用维修基金的请示，并与开发商、业主委员会等进行过协调、报告。U盘照片不足以证明安居物业公司未尽到物业管理服务义务。
对于一审法院认定的事实，本院予以认定。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：官玉娇与安居物业公司签订的《物业管理服务协议》是否合法有效；安居物业公司是否未尽物业管理服务义务；官玉娇拒交物业服务费的理由是否成立。分析如下：
安居物业公司系经工商登记注册的有限责任公司，其经营范围为物业管理、园艺绿化、保洁服务等。安居物业公司进驻新余市信达丽城小区为该小区业主提供物业管理服务，是依据其与宜春市信达房地产开发有限公司新余分公司于2011年12月25日签订的《前期物业服务合同》。官玉娇与安居物业公司于2014年5月19日签订《物业管理服务协议》，官玉娇虽主张该协议系其被强制而签字、非其真实意思表示，但并未能举证证明，应当认定《物业管理服务协议》合法有效。官玉娇一审未到庭参加诉讼，其在二审中提交的证据只能证明信达丽城小区业主委员会曾有与安居物业公司解除合同、重新选聘物业公司的意向，不能证明官玉娇与安居物业公司之间已不存在物业管理服务关系，庭审中官玉娇对于安居物业公司至今仍在为新余市信达丽城小区提供物业管理服务的事实并不否认，故应当认定《物业管理服务协议》仍然有效，双方应当恪守合同约定，依约履行义务。根据该协议约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元计收物业费，交房之日起15日内先交纳本年度物业费，以后每半年的首月预交半年的物业费。官玉娇拖欠2014年8月1日后的物业费至今未交，已构成违约，其上诉主张安居物业公司未履行物业管理服务义务，导致小区环境差，电梯停用，其可以拒交物业费。对此本院认为，官玉娇提交的证据不足以证明安居物业公司未尽到物业管理服务义务，电梯因钢丝绳损坏导致停用虽是事实，但现有证据能够证明安居物业公司已就此问题提出过动用维修基金的请示，并与开发商、业主委员会等进行过协调和报告，故不能确定电梯未维修的责任和过错在于安居物业公司。因此，官玉娇关于安居物业公司缺乏服务资质、与业主之间没有合法有效合同、也没有提供相应服务因而业主有权拒绝交纳物业费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。官玉娇应当按合同约定向安居物业公司支付物业管理服务费，并承担相应的违约责任。
综上，上诉人官玉娇的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人官玉娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 甘致易
审判员 赵素萍
审判员 熊 剑
二〇一六年十二月六日
书记员 杨 玲