辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6469号上诉人（原审原告）：李小桃，女，1975年2月18日出生，汉族，无业，住址沈阳市和平区。委托代理人：李长仁，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人：（原审被告）：辽宁战友房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区新华路111号。法定代表人：屈德祥，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：邵建军，男，1961年8月1日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：金威，辽宁联胜律师事务所律师。上诉人李小桃因与被上诉人辽宁战友房地产开发有限公司（以下简称战友公司）、邵建军商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳和平区人民法院[2015]沈和民二初字第01382号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年6月6日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审原告李小桃诉称，2005年7月8日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了位于和平区新华路111号2-7-4号房屋，2005年8月12日，沈阳市房产局为原告为该《合同》办理了备案登记，2005年9月1日，沈阳市房产局为原告出具了沈房发[2005]个贷押备字24360号《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，批准原告贷款购房抵押备案登记。2005年9月10日，被告完成建房，并为原告出具了《商品房准住通知》，但时至今日，被告尚未为原告办理房屋所有权证，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十二条和第十五条的约定，构成违约，故起诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理房屋所有权证，并赔偿违约金5074元；2、诉讼费由被告承担。原审被告战友公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未在答辩期内向本院递交书面答辩。原审被告邵建军辩称，我于2005年6月17日由沈阳军区联勤部司令部直属工作处分配了住房一套，并于2006年3月8日取得了房屋所有权证，房屋地址坐落于沈阳市和平区新华路111号1栋274号，我一直居住至今，虽然原告诉讼请求是请求被告战友公司为其办理所有权证，但这一请求侵犯了我的合法权益。在没有得到房屋权属确认的情况下，原告的诉讼请求不应得到法院的支持。原审法院经审理查明：诉争房位于沈阳市和平区新华路111号1栋274室。原告李小桃与被告战友公司于2005年7月8日签订商品房买卖合同一份，约定被告购买被告战友公司房屋一套，即本案诉争房，建筑面积为134.94平方米；总金额为507374.4元；付款方式为银行按揭；交付期限为2005年12月1日；该合同于2005年8月12日在沈阳市房产局备案。原告李小桃于2005年7月8日向被告战友公司交付首付款157374元。对于诉争房按揭贷款，原告李小桃经沈阳市浑南新区公证处公证，于2005年9月8日在中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行办理了借款抵押合同，借款350000元。该笔借款中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于2005年9月13日转入战友公司帐户。但诉争房原告李小桃一直未居住使用。沈阳军区联勤部司令部直属工作处以公房形式将诉争房分配给其职工即本案被告邵建军，邵建军参加房改，于2005年10月15日交纳房改款78755元，于2006年3月8日取得诉争房产权，并居住至今，邵建军及李小桃因诉争房权属问题产生争议，故原告起诉来院。就诉争房所在楼盘，最初为沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室与沈阳市和平区第四房产经理公司施工建设。沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室（甲方）与沈阳市和平区第四房产经理公司（乙方）于1999年签订协议书一份，约定经甲乙双方共同协商，对和平区太原街七段十三里（东起天津南街，西至太原南街，南起南十马路，北至新华路）的旧区实行联合改造建设，并达成如下协议条款。……二、1、乙方对甲方动迁户负责原地安置，产权归甲方所有，如超出原面积乙方按动迁条例给予增加，增加面积收费归乙方。……2011年10月30日，甲乙双方又签订补充协议书一份，其中第三条约定双方商定，在办理动迁沈阳军区联勤部的住户时，对沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室提出的在原居住面积基础上扣减的20%面积，由乙方给予补偿。但为使动迁工作按时顺利完成，由乙方负责将扣减的20%居住面积给所动迁的军产住户补上。对还给沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室在此地块动迁中涉及的20%面积270平方米的基础上，再增加130平方米，共400平方米住宅。分为商品类户型，每户型按实际平方米，由甲方提供。乙方按甲方提供的户型及户数在回迁时给予实物房屋安置。……2000年10月20日，经沈阳军区联勤部司令部直属工作处认可，沈阳市和平区房产局第四房产经理公司与被告辽宁战友房地产开发有限公司签订协议书一份，约定，原由沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室与沈阳市和平区房产局第四房产经理公司于一九九九年签订的协议中，由和平区房产局第四房产经理公司负责投资对上述地区进行旧区改造建设，改由辽宁战友房地产开发有限公司投资建设。……原由沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室与沈阳市和平区房产局第四房产经理公司于一九九九年所签订共建协议中有关双方责任的乙方责任改由辽宁战友房地产开发有限公司承担。中国人民解放军沈阳军区联勤部司令部房地产管理办公室编制已转录至中国人民解放军沈阳军区联勤部司令部直属工作处。战友公司于2005年3月31日出具保证书一份，内容为和平区新华路113号（经查实，战友馨港位置应为111号）（战友集团）2单元5-1-1、7-1-1、8-1-1三套住房装修钥匙已交给沈阳联营房办（注：该办为中国人民解放军沈阳军区联勤部司令部直属工作处下属机构），待进住手续办理完毕后再将剩余进户钥匙全部交齐。原告在庭审中主张位于和平区新华路111号254号、274号（本案诉争房）、284号三套军产房改房即是辽宁战友房地产开发有限公司交付的三套房产，经查，254号、274号、284号三套房屋建筑面积总计为404平方米。2011年7月，邵建军起诉李小桃及战友公司，诉请确认诉争房归其所有，原审法院于2011年12月1日作出[2011]沈和民二初字第01297号民事判决书，确认诉争房归邵建军所有，李小桃对对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2012年7月18日作出（2012）沈中民二终字第872号民事裁定书，认为“邵建军在诉争房屋居住至今，邵建军主张诉争房屋系邵建军从沈阳军区联勤部司令部直属工作处分配取得，并于2015年10月参加房改并交付房改款78755元，2006年3月8日取得房屋所有权证，在此情况下，应推定邵建军系位于沈阳市和平区新华路111号1栋274号房屋所有权人，法院无需对邵建军享有诉争房屋所有权进行确权，邵建军在原审的诉讼请求不符合民事诉讼法的审理范围。”故撤销沈阳市和平区人民法院[2011]沈和民二初字第1297号民事判决书；驳回邵建军的起诉。原审原告李小桃于2011年3月28日向和平区法院提起行政诉讼，要求撤销沈阳市房产局为邵建军颁发的房屋所有权证书。法院经审理作出（2013）和行初重字第2号判决：“确认沈阳市房产局于2006年3月8日为邵建军作出的沈阳市和平区新华路111号2-7-4室房屋权属转移登记行为违法”。沈阳市房产局提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中行终字第179号行政判决，驳回上诉，维持原判。沈阳市房产局于2014年2月13日作出沈房撤字（2014）第2号关于撤销邵建军房屋登记的决定，邵建军不服向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，该院于2015年7月6日作出（2015）沈河行初字第66号行政判决书，“撤销被告沈阳市房产局于2014年2月13日作出沈房撤字（2014）第2号撤销邵建军房屋登记的决定”。沈阳市房产局对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2015年10月9日作出（2015）沈中行终字第512号行政裁定书，“准许沈阳市房产局撤回上诉；沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河行初字第66号行政判决不再执行”。原审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告辽宁战友房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。根据原告、被告邵建军提供的证据对案件事实予以认定。本案争议的焦点为诉争房的所有权人是谁。诉争房的登记产权人原为邵建军，但产权证业已被撤销，邵建军、李小桃均欲证明其为房屋的所有权人，双方均应提供证据予以证明。依据2份协议书、1份补充协议及被告辽宁战友房地产开发有限公司出具的保证书可以认定，诉争房所在战友馨港在建之前地块有沈阳军区联勤部司令部直属工作处土地及住户，最初为沈阳军区联勤部司令部直属工作处与沈阳市和平区房产局第四房产经理公司进行旧区改造建设，后经沈阳军区联勤部司令部直属工作处同意，沈阳市和平区房产局第四房产经理公司将开发建设交由辽宁战友房地产开发有限公司，权利义务也一并转让，沈阳军区联勤部司令部直属工作处动迁户亦由战友公司负责原地安置。依补充协议第三条约定，沈阳市和平区房产局第四房产经理公司为沈阳军区联勤部司令部直属工作处增加400平方米住宅，对此，战友公司亦是认可的，于2005年3月31日，向沈阳军区联勤部司令部直属工作处交付三套房屋作为拆迁安置房屋。邵建军主张此三套房屋即是和平区新华路111号254号、274号、284号房屋，274号房屋即是本案诉争房，被告李小桃对此提出异议。从三套房屋的取得来源来看，三套房屋为军产房改房属实。尽管三房具体房号与被告战友公司交付的三套住房房号不一致，因战友公司交付的三套房均为二单元房，房屋具体号码应为2XX、不可能为511、711、811，可见战友公司所列房号并非正规房屋编号，而邵建军提供三套军产房改房所在单元与战友公司交付的三套房屋单元相同，所在楼层5层、7层、8层，与战友公司交付房屋所列房号首数字相符，面积又与补充协议约定应为沈阳军区联勤部司令部直属工作处拆迁安置房屋面积相符，可以认定，诉争房为2005年3月31日辽宁战友房地产开发有限公司交予沈阳军区联勤部司令部直属工作处的拆迁安置房屋之一。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”因诉争房为拆迁补偿安置房屋，被告邵建军作为沈阳军区联勤部司令部直属工作处职工，参加房改，优先取得诉争房屋。故诉争房应归邵建军所有。尽管被告李小桃与被告战友公司签订的商品房买卖合同亦合法有效，但对同一房屋，战友公司存在一房二卖，李小桃无法取得所有权。对李小桃诉请被告协助办证及支付逾期办证违约金的诉请，因该合同无法继续履行，故原审法院无法支持。被告李小桃可向被告战友公司主张解除合同并赔偿损失等项权利。因本案诉讼系因战友公司违约造成，故本案诉讼费及公告费由其承提担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：驳回原告李小桃的诉讼请求。案件受理费150元、公告费800元、（原告均垫付），由被告辽宁战友房地产开发有限公司承担。宣判后，李小桃不服，上诉至本院。其上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：一审法院追加邵建军为被告侵犯了上诉人在一审中自由选择被告的权利。一审判决超出了上诉人在一审中的诉讼请求，是明显的违法行为。被上诉人邵建军答辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本案一审认定为商品房销售合同纠纷，被上诉人是该房屋的合法使用者，一直在该房屋内居住，一审法院增加实际居住人为本案当事人并无不当，上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求二审法院支持被上诉人的答辩意见。被上诉人战友公司未到庭，亦未提交书面意见。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、发票、准住通知、初始登记批复、军队现有住房出售协议书、沈房撤字（2014）第2号关于撤销邵建军房屋登记的决定、（2015）沈河行初字第66号行政判决书、（2015）沈中行终字第512号行政裁定书、（2012）沈中民二终字第872号民事裁定书、（2013）和行初重字第2号行政判决书、协议书2份、补充协议、房证、房改发票、2005年3月31日保证书、（2009）沈和民二初字第774号民事判决书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被上诉人战友公司经一、二审法院传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了参与诉讼的权利。上诉人李小桃与被上诉人战友公司签订的《商品房买卖合同》内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。上诉人有权要求战友公司履行合同约定的义务，但由于战友公司违反合同约定，由其联建方将诉争房屋另行通过房屋拆迁安置途径交付给被上诉人邵建军占有使用至今。根据依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”因诉争房为拆迁补偿安置房屋，被上诉人邵建军作为沈阳军区联勤部司令部直属工作处职工，参加房改，优先取得诉争房屋。故诉争房已归属邵建军所有。虽然李小桃与战友公司签订的商品房买卖合同有效，但由于房屋出卖方内部原因，造成该买卖合同目的无法实现而不能继续履行，被上诉人战友公司理应向李小桃承担违约赔偿责任。现上诉人提出要求战友公司为其办理诉争房屋所有权证的诉讼请求，因属于双方买卖合同继续履行的内容之一，在合同受制于由被上诉人的违约行为导致无法继续履行的情况下，对于上诉人的该项请求，本院难以支持。关于上诉人提出原审法院不应追加邵建军作为本案原审被告的主张，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”被上诉人邵建军作为现在诉争房屋的实际权利人，因上诉人提出的诉讼请求与邵建军存在利害关系，且对本案裁判结论足以构成实质性影响，故原审法院追加邵建军作为本案当事人参与诉讼，并无不当，故本院对上诉人该项主张不予支持。至于在房屋买卖合同履行不能情况下，上诉人可依据双方合同约定向房屋出卖人另行主张违约赔偿责任寻求权利救济。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计150元，由上诉人李小桃负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年六月二十七日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。