广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法樟民一初字第510号
原告安新。
委托代理人黎明珍。
委托代理人崔芸庆。
被告陈观康。
委托代理人何达雄。
第三人东莞荔景山庄商住开发有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人简建章。
第三人东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人蔡国华。
原告安新与被告陈观康、第三人东莞荔景山庄商住开发有限公司（以下简称荔景公司）、东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎明珍、被告陈观康委托代理人何达雄到庭参加诉讼，被告荔景公司经本院公告传唤、被告樟房公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告承建了东莞市荔景山庄中桩工程项目，但是第三人荔景公司一直没有支付工程款。2003年4月1日，双方确定以某台某阁H楼A、C室两处房屋抵消工程款，楼价总额为406000元。同年5月1日，荔景公司交付了案涉房屋给被告使用，为了办理产权登记手续，双方签订了《商品房购销合同》两份，且在2005年7月3日，被告已将上述合同交付给荔景公司用于办理房地产权证。2013年9月16日，原告与被告的代理人何达雄签订了《房屋买卖协议书》，约定原告购买案涉的房屋，购楼价为24万元，当日，原告付清购楼款给何达雄，何达雄当日交付了房屋供原告使用。基于上述事实，原告认为，荔景公司在取得案涉房屋产权后，与被告达成以房屋抵消工程款的方式，将房屋交付给被告使用了10多年，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“……现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，被告应当在规定期限内向房地产登记部门申请办理产权登记，荔景公司也应当协助被告办理房屋产权登记。同时，原告作为善意的第三人，已支付了全部的购楼款，且已实际使用了房屋，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告应当继续履行协助原告办理过户登记的手续。第三人荔景公司在2010年9月6日因逾期未年检，被东莞市工商行政管理局吊销营业执照，根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定，债权人可以以开办单位（投资者）作为被告，而樟房公司是荔景公司的投资者，所以，原告可以以樟房公司作为本案的第三人，要求樟房公司履行清算责任。为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、被告向房地产登记部门申请办理位于东莞市樟木头镇某山庄某台某阁H楼A室房屋的产权登记；2、两第三人协助被告办理上述房屋的产权登记；3、被告在取得上述房屋的房地产权证后协助原告办理过户登记到原告名下的手续；4、本案的诉讼费全部由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：确认函、协定证明、商品房交付使用证明书、商品房购销合同、收件收据、房屋买卖协议书、业务受理回单、收费回单、收据、证明、物业费收据、水电费收据、查询结果。
被告辩称：1、何达雄作为出售房产所有委托人与原告签署相关协议合法有效。2、事实与理由。2013年9月16日经达宏地产签订了临时买卖合同，并于2013年9月16日进行房屋交易手续，何达雄收取了全部楼款24万元（其中包括定金10000元），并同日交付所有相关楼宇的资料以及楼宇使用权给原告使用。何达雄与原告之间就涉案房屋买卖形成法律上的买卖关系，其销售依法有效。何达雄清楚告知过原告，房屋是处于尚未办理房产权证的情形中。所以何达雄同意并于2013年9月16日将常平公证处第（2013）粤莞东部第007202号的所有办理房屋义务及权利全权委托转给予原告执行办理，委托权限已列明所有关于房屋办理事项，原告可自行办理房屋所有事务。原告并以在2014年5月26日11时6分通过用公证委托书到房产相关部门取得房产登记信息查询结果，此次显示原告对房产有自行办证的权力。综上所述，原告与何达雄之间就房屋销售、办证所签订的相关协议及委托事务，何达雄不承担任何违约责任及协助责任，请求依法查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告为其辩称提交的证据材料有：房屋买卖协议书、公证书、转委托书。
第三人荔景公司、樟房公司未到庭，无答辩，无举证。
经审理查明，原告主张其向被告购买涉案房产，被告应协助办理登记手续及产权过户手续，提交了确认函、协定证明、商品房交付使用证明书、商品房购销合同、收件收据、房屋买卖协议书等为据。上述证据材料显示：2003年4月1日，被告以省七建八工区名义向荔景公司申请荔景山庄景樱HC、HA楼使用。荔景公司在该申请上注明意见表明该两单位系其公司与陈观康签订楼价以物抵工程款，入住时须缴交的各种开户费用，并加盖荔景公司印章。同日，被告与荔景公司签订协定证明，载明荔景公司同意以指定位于东莞市樟木头镇某山庄某台某阁H楼A室和景樱阁H楼C室共两个物业单位，以物业抵偿工程款方式抵偿给予陈观康所承建在荔景山庄项目中桩基础工程款，按楼价的一次性付款折后每个单位均为203000元，合共406000元，此证明同等一次性已付楼价款。2003年5月1日，被告与荔景公司签订《荔景山庄商品房交付使用证明书》，将案涉房屋交付给被告使用。2004年6月12日，被告与荔景公司签订了涉案房产的《商品房购销合同》［编号：GF-95-0171-（009313）］。2005年7月3日，荔景公司向被告出具收件收据一份，确认收到被告交来的《商品房购销合同》［编号：GF-95-0171-（009313）］正本一份用于办理房地产权证确权用途。2013年4月12日，被告办理公证委托手续［（2013）粤莞东部第007202号］，将涉案房产的办证、过户、房产纠纷法律诉讼等十三项权利授权给何达雄行使。
2013年9月16日，原告与何达雄在见证方东莞市达宏房地产代理有限公司的见证下签订《房屋买卖协议书》，约定原告向何达雄购买涉案房产。协议第2条约定转让价款24万元；第4条约定何达雄收到楼款后于2013年9月16日于常平公证处公证的唯一受托人为原告的《委托书》，及后不能亲自办理或再次委托他人办理该《委托书》上已委托给受托人的所有事项，否则视为何达雄违约处理。同日，何达雄办理转委托公证手续，确认将其依据（2013）粤莞东部第007202号公证委托书所享有的全部权利转委托给原告行使。被告确认已收齐楼款，原告确认其于该日实际取得涉案房产。庭审中，原告确认曾口头要求樟房公司办理涉案房产的一手证，但相关部门以材料虚假为由拒绝办理。
另，本院同一时期受理以两第三人为被告的诉讼、执行案件多宗，涉及办证、楼款等纠纷。涉案物业所在的楼盘属樟木头镇历史遗留问题楼盘，开发商荔景公司已被吊销营业执照。
上述事实，有确认函、协定证明、商品房交付使用证明书、商品房购销合同、收件收据、房屋买卖协议书、公证委托书、公证转委托书以及本院庭审笔录等附卷为据。
本院认为，两第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩权利。原、被告双方对《房屋买卖协议书》以及公证委托、转公证委托均无异议。依据原告方提交的证据材料，涉案纠纷房产至今未能办理一手房产证，原告购买涉案房产的实际交易模式为：1.在房地产代理公司的见证下与卖方（被告的公证委托授权人何达雄）签订《房屋买卖协议书》；2.被告的公证委托授权人何达雄向原告交付房产，原告向被告的公证委托授权人何达雄支付全部房款；3.被告的公证委托授权人何达雄将其公证受托权限公证转委托给原告行使；4.《房屋买卖协议书》本身并未约定被告或被告的公证受托人何达雄有协助办证及过户的义务。现被告的公证委托授权人何达雄已履行完毕《房屋买卖协议书》所约定的全部合同义务，原告也确认已付清房款、已取得涉案房产。如涉案房产符合办证条件，原告要求办证的，原告可依据其转公证受托人的身份及权限，向开发商要求协助办理一手房产证等方式维护自身合法权益。综上，原告直接诉请被告协助办证及过户，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告安新全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告安新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘传飞
人民陪审员 骆红招
人民陪审员 连伟文
二〇一四年十二月二日
书 记 员 罗春梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。