大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第3102号
原告大连生生物业管理有限公司
法定代表人曲建波
委托代理人陶玉松，男，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。
委托代理人李树艳
被告杨鑫雪
原告大连生生物业管理有限公司与被告杨鑫雪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连生生物业管理有限公司的委托代理人李树艳、陶玉松，被告杨鑫雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连生生物业管理有限公司诉称，原告为被告所居住的＊小区提供物业服务，被告作为业主从2012年5月2日开始拖欠原告物业管理费。按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应按每月每平方米2元的标准交纳物业费。被告家房屋面积为75.36平方米。截止到2014年6月30日，被告共拖欠原告物业费3，907.04元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告支付所欠的物业费人民币3，907.04元。
被告杨鑫雪辩称，不同意原告的诉讼请求。杨鑫雪是＊小城＊号房屋的业主。原告起诉状中所述房屋的面积与房产证不一致，房产证上的面积是75.33平方米。被告在购买房屋后，曾经向售楼处推荐过客户，并且购买成功。根据当时的承诺，被告享有减免一年物业费的待遇。原告当时表示售楼的部门会填一张单子送给原告，物业费到期时会自动地将这一年的物业费免除。但是被告找到原告，原告说没有看到这个单子，不承认这件事情，让被告联系当时的售楼员以及推荐的客户。被告联系完以后，原告又告诉被告这个活动已经结束了。原告承认这个事实，但是又表示活动已经结束，不能享受这个待遇，被告认为这是不合理的。关于减免物业费的事情，双方协商较长时间一直未成功，也给被告添了很多麻烦，所以被告没有交物业费。如果要交物业费，也应扣除这一年的物业费。且原告已将被告的电梯卡停用了，应扣除部分物业费。原告没有收费资质，无权进行收费。
经审理查明，被告杨鑫雪系大连市甘井子区＊小区＊号房屋的业主。2010年9月6日，被告杨鑫雪与大连＊房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，附带《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，上述协议约定原告接受开发建设单位大连＊房地产开发有限公司的委托，为被告所在的＊小区提供物业管理服务。协议同时约定被告应按照建筑面积每月每平方米2元的标准向原告缴纳物业管理服务费。协议亦对各方的其他权利义务作出约定。上述协议签订后，原告为该小区提供物业服务至今。但被告没有向原告交纳自2012年5月2日起至2014年6月30日止的物业服务费。
另查明，《大连市前期物业管理服务协议》写明被告房屋的建筑面积为75.36平方米，原告自述该房屋房产证上的建筑面积为75.33平方米。再查，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《大连市前期物业管理服务协议》及其附件一《物业使用守则》、附件二《房屋装饰装修管理协议》，以及本案庭审笔录等在案为凭，且经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦未提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么，被告应受该《前期物业服务协议》的约束。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，借故拖欠无理。原告依据《前期物业服务协议》表示被告房屋建筑面积为75.36平方米，但被告表示其房屋面积为75.33平方米。现按照每月每平方米2元的标准，自2012年5月2日至2014年6月30日欠付时间共25个月零29天，原告按照75.36平方米计算，被告拖欠物业费数额是3，913.70元；而按照被告所称的75.33平方米计算，被告拖欠物业费的金额为3，912.14元。由于原告诉讼请求的3，907.04元并未超出被告欠交物业费的限额，故本院对原告的诉讼请求予以照准。
关于被告辩称原告没有收费资质一节。原告是经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，且已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。此外，因物价管理部门颁发的收费许可证仅是物价管理部门对企业的收费行为进行登记备案，而并非行政审批性质，因此，原告是否取得收费许可证不影响其依据合同约定收取物业费，被告以此为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。
关于被告辩称其享有减免一年物业费的待遇，原告未能兑现该承诺，因此不同意交费的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张其因为推荐客户购买房屋而取得了减免一年物业服务费的待遇，但对于其取得该待遇的事实和依据、该待遇的承诺义务人或提供者是否为本案原告、待遇的具体内容和享受方式等均未提供证据，原告对此也不予认可，被告应当承担举证不能的法律后果。故被告的该项辩称，因证据不足，本院不予采纳。
关于被告辩称其电梯卡被停用应减少物业费的问题，本院认为，被告未按时交纳物业费，违约在先；原告未给其电梯卡升级，导致被告一定不便，也有不当之处。但是，原告在被告违约期间，一直为该小区提供物业服务，被告迟延交纳物业费，也给原告造成损失。鉴于双方均有不当行为，二者相抵，不应再予以扣除物业费。本院认为，物业管理是一种特殊的服务，服务对象涉及小区的全体业主，少部分业主不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告杨鑫雪于本判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司自2012年5月2日至2014年6月30日的物业服务费3，907.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告杨鑫雪负担。被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 刘秀娟
代理审判员 刘 瑾
代理审判员 张金霞
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 刘英俊
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。