广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1712号上诉人（原审原告）：陈某，住广东省广州市东山区。委托代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市xx房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：范志强，该公司董事长。委托代理人：钟鸿，该公司职员。被上诉人（原审被告）：杨某，住广东省广州市越秀区。委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。上诉人陈某因与被上诉人广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称xx公司）、杨某确认房屋买卖无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年9月1日，陈某（承租人，乙方）与文德房管站（出租人，甲方）签订《广州市房地产（住宅�租赁契约》，约定：甲方同意将座落在东山区xx路90号二楼部位的房屋出租给乙方，房屋使用面积14.17㎡；甲乙双方议定上述房屋月租金为28.7元，租赁期限自1997年9月1日至1999年8月31日止，共计24个月。1998年11月22日，陈某（被拆迁人，乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（1998）房拆许字85号房迁许可证批准，拆除xx路90号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积14.17㎡；乙方同意1999年3月1日前迁出原址房屋并同意由甲方提供解决临迁用房；甲方应于2002年12月30日前，在xx路征地回迁楼第四层，居住面积20㎡安置给乙方回迁居住。1999年1月5日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第49号的《证明书》载明：兹证明广州市东山区房地产经营开发公司（甲�）的代理人古万成与广州市xx路90号业主／住户（乙方）陈某于1998年11月22日自愿签订前面的《协议书》。该协议书上古万成、陈某的签字及甲乙方的印章均属实。1999年10月28日，叶某甲、叶某乙、叶某丙、罗某、叶某丁共同签订《析产协议书》，其中内容为：广州市xx路90号、92号房屋和广州市清水濠13号、15号房屋是我们叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌、叶钦藩共同所有（广州市房地产权属证明书NO.102712、NO.102711、NO.102710。为了方便管业，明晰产权，我们决定析产如下：1、叶某甲占123.4718平方米；2、叶某丙占103.213平方米；3、叶某乙占98.092平方米；4、罗某占75.42平方米；5、叶某丁占108.26平方米，其中18.26平方米是商业铺面。1999年11月30日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第5177号的《证明书》载明:兹证明叶炽明、叶炽光、叶炽�、罗伟斌的代理人叶钦藩及叶钦藩本人于一九九九年十月二十八日来到我处，在公证员面前，自愿在前面的《析产协议书》上签名。2000年6月8日，业主（叶某甲已故）、杨某（被拆迁人，乙方）与东山区房地产经营开发公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的，座落在东山区xx路90、92号，清水濠13、15号地段的房屋，建筑面积123.4718平方米；甲方将自有的座落在东山区xx路回迁新建楼第1、2-5层位置东南向的自有房屋，建筑面积为123.4718平方米；用途拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方根据有关规定应继续出租给原承租房，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。该协议于2000年6月29日在房管部门办理了备案手续。2001年4月4日，广州市东山国有资产经营有限公司向东山区房地�经营开发公司发出《关于办理企业转制的批复》，其中内容为：经研究，同意你司更名为“广州市东晨房地产开发有限公司”，以国有独资有限公司进行工商变更登记。2002年12月25日，东某公司向陈某发出《通知》，知会其于2003年1月17日上午10时办理回迁手续。陈某于2003年1月17日办理手续后，入住清水濠11号402房至今。2008年3月24日，东某公司出具《拆迁补偿证明书》，其中内容为：兹有东山区xx路90号房屋，业权人：杨某是我司经市城市规划局（1993）城地批字第211号文批准，并经市房地产管理局（1997）房征字第（301）号通告征用，按产权补偿协议书回迁至我司座落在越秀区xx路72号301房等25套房屋（详见附件），原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿的产权面积为1014.6588平方米。超出部分，已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨某所有。2008年5月14日，杨某缴纳广州市越秀区清水濠11号402房契税2202元。同日，杨某取得房地产权证（粤房地证字第××号），其记载：房屋所有权来源为赠与、交换、析产，房屋用途为居住用房，房屋座落越秀区清水濠11号402房，建筑面积34.619平方米，登记日期为2008年5月4日。2013年7月29日，陈某向万福东居委会提交报告，内容：本人陈某是本居委居民，原在广州市东山区xx路90号二楼居住，因1998年拆迁，按拆迁安置协议规定已于2003年1月回迁，回迁后一直居住在广州市越秀区清水濠11号402房（德悦居）居住至今，请给予证明。同日，万福东居委会加具意见：陈某，是我辖区清水濠11号402房户籍。2015年1月5日，杨某给陈某及402房居住人员发出《搬离房屋，付清占有使用费通知》，其中内容为：广州市清水濠11号402房的产权属杨某女士所有，阁下及家人从2003年1月份一直占用该房产至今，却从未交过任何房屋使用费给杨某女士。产权人一直催促阁下补交占用期间的使用费，再商谈阁下及家人是否以租客身份承租房屋问题，但阁下及家人等却一直不予理睬。拖延至今，阁下以及阁下家人已经占用402房十几年，造成了杨某女士巨大的损失。为此，杨某女士现再次通知阁下，请阁下以及阁下的家人在2015年1月18日前腾空、搬离402房，并付清占用房屋期间产生的占有使用费以及利息。2015年1月12日，xx路72号（德悦居）居住户、全体回迁户给杨某发出复函，其中内容为：我们是xx路72号302房、303房、306房、307房、308房、313房、403房、504房，清水濠11号301房、303房、402房、清水濠13号401房、404房的住户，就有关我们居住房屋的事宜，我们希望能与业主进行协商，但因我们老人家较多�行动不方便，为了便于协商，希望在2015年1月17日上午10时正带齐相关证明、材料，在xx路72号大堂与我们协商。2015年1月14日，由全体德悦居住户通过EMS邮政快递将复函发给杨某（邮件号码105××××6812），陆某律师（邮件号码105××××1812），邮件分别于2015年1月16日、1月15日妥投。原审另查明，2005年10月8日，广东省广州市中级人民法院发出编号为（2005）穗中法民四初字第106号的《公告》，其中内容为：现本院已经依法查封广州市东晨房地产开发有限公司位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1幢10层6单元、11层6单元、12层6单元、13层6单元、14层6单元、15层6单元；2幢6层3、4、5、6单元；3幢6层3、4、5、6单元，面积共596平方米。轮候查封德悦居第3、4、5层全层房产，面积共598.53平方米。房产预售证号：穗房预字第20020005号。查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理。查封期限2005年10月8日至2007年10月7日。2008年4月10日，广东省广州市中级人民法院发出编号为（2007）穗中法执字第1581号的《公告》，其中内容为：我院执行申请人香港锦辉企业集团有限公司申请执行被执行人广州市东晨房地产开发有限公司偿还欠款一案，经查位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1幢10层至15层6单元；2栋至3栋6层3、4、5、6单元，面积596平方米；第3、4、5层全层房产，面积598.53平方米是登记在被执行人广州市东晨房地产开发有限公司名下的房产。现我院已查封了上述房产并准备对上述标的进行评估、拍卖，如有异议，请于十五天内，即2008年4月30日前，书面向我院提出，并附相关证明材料证明本房产�于你本人（单位）所有或长期租用、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提的，我院将对上述房产进行处理。陈某于2015年3月18日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认xx公司把广州市清水濠11号402房屋过户到杨某名下的行为无效；2、判决杨某把涉案房屋过户回东某公司名下；3、判决本案诉讼费用全部由东某公司、杨某承担。东某公司辩称，不同意陈某的全部诉讼请求，事实和理由：1、我方与陈某是拆迁安置关系，拆迁后我方已按拆迁协议约定履行了拆迁安置义务，双方的拆迁安置权利义务至安置妥当，双方的权利义务已终结。我方与杨某也是根据拆迁安置协议的内容将讼争房拆迁安置补偿给杨某，双方的法律关系也是拆迁安置的法律关系。2、拆迁安置过程不存在合同无效或民事行为无效的情形，所以陈某的诉讼请求没有事实和法律依据�3、由于现在讼争房的产权人是杨某，陈某与杨某之间是属于租赁关系，这与我方无关。杨某辩称，不同意陈某的全部诉讼请求，事实和理由：1、我方是依据与东某公司基于拆迁补偿的法律关系取得了讼争房的产权，根据合同相对性的原则，我方认为陈某没有权利提出诉讼请求，陈某的主体不适格。2、我方基于东某公司拆迁安置补偿取得产权，在2008年已取得房管部门发出的产权证，是讼争房的合法业权人，其合法权益依法受到法律保护。3、东某公司与我方的拆迁合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，而且讼争房拆迁补偿合同已全部履行完毕是合法有效。4、本案未有存在任何民法通则及合同法所规定的过户行为无效的法定情形，更不存在陈某主张的东某公司与杨某恶意串通剥夺陈某合法权益的行为。陈某要求将讼争房过户给东某公司，我方和东某公司均没有此愿意，不可能凭陈某对东某公司、杨某的要求就产生诉讼请求2的法律后果。综上，我方认为陈某诉讼请求不成立，请依法驳回。原审诉讼中，陈某认为东某公司于2008年3月24日出具《拆迁补偿证明书》的行为是转移法院查封的被执行财产，逃避债务。原审法院认为，现对陈某、东某公司、杨某争议焦点分析如下：首先，陈某与杨某基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿的。陈某回迁居住至今已经有十多年，杨某取得涉案房屋产权证书也有多年，两者与东某公司之间的约定均各已履行完毕。其次，杨某对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，对此东某公司也予以确认，房管部门出具的产权证书记载，产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。再者，把涉案房屋过户�东某公司名下，必须由东某公司、杨某形成合意。在东某公司、杨某没有此意愿的情况下，陈某该请求没有依据。还有，从目前的证据看，不能证明东某公司、杨某之间存在恶意串通的事实。陈某的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。最后，广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第1581号于2008年4月10日发出的《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，而杨某取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，杨某取得房地产权证在后。杨某所取得的房产并不在法院查封的执行财产范围内。否则，杨某不能成功办理房地产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年11月19日作出判决：驳回原告陈某的全部诉讼请求。本案受理费1635元和公告费45.5元，由原告陈某负担。判后，上诉人陈某不服原审判决，向本院提起上诉称：包括涉案房屋在内的房屋交易的“契税完税证”的备注中全都显示为“个人无偿赠与”，xx公司与我方签订《广州市房屋拆迁安置协议》在先，与杨某签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》在后，根据两份公告显示的事实，东某公司是在法院执行阶段、查封财产期间把房屋赠送给杨某，杨某在具体选择获赠房屋时明明可以选择其他房屋，也可以选择不接受超面积的部分，却明知涉案房屋已有人居住难以交付，仍然特地选择我方已居住数年、无法交付的涉案房屋。东某公司、杨某显然是恶意串通转移涉案房屋的所有权，把原有的公房转变成私房，损害了包括我方在内的多名公租户的合法权益，也使得锦辉公司的债权无法实现。根据法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同属于无效合同。综上，陈某请求本院：1、撤销原判；2、确定xx公司把广州市xx路72号302房屋过户到杨某名下的行为无效；3、判决杨某把该房屋过户回东某公司名下；4、本案诉讼费用全部由东某公司、杨某承担。东某公司答辩称：我方与陈某属于拆迁安置关系，我方已履行拆迁安置义务。我方与杨某也是拆迁安置关系，不是房屋买卖关系。在拆迁安置过程中，不存在合同无效或民事行为无效等情况，且涉案房屋的产权人是杨某，陈某与杨某之间是租赁关系，与我方无关，故陈某的上诉请求没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨某答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、已有多起生效判决对杨某与东某公司签订的拆迁安置补偿协议及杨某取得涉案房屋产权有效性和合法性均有认定。2、陈某与东某公司签订拆迁协议所获得的应是租赁权、使用权，而杨某与东某公司签订的拆迁协议所获得的应是产权，属于物权，两者之间并行不悖，不存在杨某与东某公司恶意串通损害陈某利益的行为。陈某主要是对东某公司的安置不满，与我方没有关系。3、陈某主张的东某公司将涉案房屋过户给杨某的行为无效，不属于民事案件范畴，因为基于合同的相对性，过户行为是否有效仅限于东某公司和杨某之间，并不涉及案外第三人。另外陈某提出的请求是东某公司与杨某之间的过户无效，并非确认东某公司与杨某的拆迁补偿协议无效，而过户无效应是行政机关审查范畴。4、陈某�同一法律关系以各种理由提出诉讼，明显是为了拖延时间，侵犯了我方的合法权利，请求法院尽快作出判决，驳回陈某的上诉请求。双方当事人对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：陈某与杨某是基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿，陈某回迁居住至今已十多年，杨某取得涉案房屋产权证书亦已多年，两者与东某公司之间的约定均已履行完毕。根据本案查明的事实，杨某对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，房管部门出具的产权证书亦记载杨某产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。本院于2008年4月10日发出的（2007）穗中法执字第1581号《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，提出异议期为2008年4月30日前，而杨某取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，杨某取得房地产权证在后，本案现有证据并不能否定杨某取得涉案房屋的房地产权证的合法性，亦即目前证据不能证明东某公司、杨某之间存在恶意串通的事实。因此，原判认定陈某的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，并无不当，陈某在原审中的诉请没有依据。现陈某在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，陈某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1635元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决�审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年五月十三日书 记 员  李宪琼黄妙丽