中华人民共和国
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11179号
上诉人（原审被告）：濱田典明。
委托诉讼代理人：吴取彬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋习军。
委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒律师（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任黎平，江苏东恒律师（苏州）律师事务所实习律师。
原审第三人：昆山市成嘉房产咨询有限公司。
委托诉讼代理人：陈显鹏。
上诉人濱田典明因与被上诉人蒋习军、原审第三人昆山市成嘉房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初11335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
濱田典明上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回蒋习军的全部诉讼请求，案件受理费由蒋习军负担。事实和理由：一审法院查明事实错误。1.未查明蒋习军贷款通过时间，该事实影响本案合同的履行顺序；2.未查明蒋习军拒不支付第二笔购房款12万元的事实；3.未查明房屋买卖合同已经于2016年4月16日解除；4.濱田典明于2016年8月22日出售涉案房屋于案外人江腊姑，一审认定其于2016年6月就出售房屋，认定事实错误；5.一审法院房屋评估时间节点错误，扩大了损失。一审法院适用法律错误。1.蒋习军拒不支付第二笔购房款构成违约在先，一审错误判决蒋习军享有合同解除权；2.根据合同法第一百三十一条第一款，违约损失“包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即便是濱田典明违约，也无法预见到2017年5月，房屋差价竟然高达60万元；3.蒋习军仅支付1万元定金，本案不会影响其再次购买房屋的能力，其应当在知道濱田典明2016年8月将房屋售于他人后，采取适当减损措施，根据合同法第一百一十九条守约方“没有采取适当措施只是损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”；4。蒋习军仅支付合同价款1.4%的定金，一审法院判决濱田典明赔偿房屋差价全额，有失公平。
蒋习军辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
昆山市成嘉房产咨询有限公司未作述辩。
蒋习军向一审法院起诉请求：1.判令解除与濱田典明签订的房屋买卖合同；2.判令濱田典明支付蒋习军实际损失600000元（包括律师费、交通费、误工费50000元）；3.濱田典明返还定金10000元；4.判令濱田典明承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月13日，蒋习军、濱田典明、昆山市成嘉房产咨询有限公司签订《昆山市存量房买卖合同》，约定蒋习军购买濱田典明位于昆山市××灯镇××楼××室，价款705000元，签约时蒋习军支付定金10000元，签约后双方15日内备齐材料，配合第三人到银行申请贷款，审批通过后20日内，蒋习军支付房款12万元，剩余款项575000元在银行放贷后三个工作日内付清；违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费等）。合同补充约定如房产交易中心需要濱田典明户籍日本公证，濱田典明需2月份回日本办理，交易时间延长，濱田典明一方不算违约，濱田典明最晚于2016年5月之前办理房屋过户手续，如因国家政策导致蒋习军贷款未通过，蒋习军定金无需返还，双方互不追究违约责任。合同签订后，蒋习军向濱田典明支付定金10000元，2016年2月，濱田典明回国办理相应手续，2016年4月濱田典明表示解除合同，2016年6月濱田典明将房屋出售他人。
2016年5月19日，蒋习军与上海四维乐马（昆山）律师事务所签订《聘请律师合同》，约定蒋习军与濱田典明房屋买卖合同纠纷案，蒋习军聘请上海四维乐马（昆山）律师事务所律师作为代理人，律师费12000元。2017年5月10日，蒋习军申请对涉案房屋市场价进行评估，7月25日，经苏州天元土地房地产评估有限公司评估昆山市××灯镇××楼××室市场价1304775元。
上述事实由房买卖合同、聘请律师合同、房产证、评估报告等及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为：濱田典明、蒋习军之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。合同履行中，濱田典明要求解除合同并将房屋出售他人，其行为构成违约，濱田典明辩称蒋习军未在一个月内付清房款构成违约，根据双方所签订的房屋买卖合同，签订合同时蒋习军支付房款10000元，贷款审批通过后支付120000元，放贷后支付尾款575000元，根据该约定，蒋习军房款支付时间实际处于不确定状态，濱田典明所辩称一个月付清房款缺乏合同依据，一审法院不予支持。因房屋已出售合同无法履行，现蒋习军要求解除合同符合合同约定，一审法院予以支持，蒋习军于2017年5月10日提起诉讼要求解除合同，濱田典明于2017年5月16日收到通知，因此一审法院确定双方之间房屋买卖合同于2017年5月16日解除。合同解除后，蒋习军所缴纳定金应当予以返还。蒋习军现主张房屋差价损失，经评估该房屋市场价为1304775元，与合同价格相差599775元，一审法院确定损失为599775元。对于蒋习军所主张律师费、误工费、交通费等损失，蒋习军律师费12000元一审法院予以支持，误工费、交通费未举证证明，一审法院不予支持。蒋习军主张损失共计600000元，不超过其总损失，一审法院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、蒋习军与濱田典明签订的《昆山市存量房买卖合同》于2017年5月16日解除。二、濱田典明于判决生效后十日内赔偿蒋习军损失600000元。三、濱田典明于判决生效后十日内返还蒋习军定金10000元。案件受理费10850元，评估费12100元，合计22950元，由濱田典明负担。
二审中，濱田典明提交以下新证据：存量房买卖合同复印件一份、涉案房屋不动产权证书照片一张，证明濱田典明出售房屋给案外人江腊姑的时间是2016年8月22日且江腊姑于2016年9月1日取得房屋产权，房屋出售价格为63.5万元，并非所谓的房价上涨才拒绝履行合同，同时证明蒋习军在2016年7月21日起诉时没有进行财产保全，放任损失扩大。蒋习军质证认可两份证据的真实性，该合同为备案合同，按照昆山交易习惯，濱田典明与江腊姑的房屋买卖合同早已签订，且备案合同价格并非真实交易价格。蒋习军提交以下新证据：昆山市成嘉房产咨询有限公司工作人员与濱田典明翻译的微信记录，证明2016年3月还在补交申请贷款材料，中介回复贷款要2016年4月才能办理下来。濱田典明质证认可聊天记录内容真实性，但认为蒋习军和中介一起隐瞒贷款已经在3月审批通过的事实。
本院经审理查明，濱田典明于2016年9月1日将涉案房屋过户给案外人江腊姑。
二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，合同约定蒋习军应在在贷款审批通过后20日内支付第二笔购房款12万元。濱田典明未提供证据证明本案贷款审批通过的具体时间，现根据中介公司工作人员与濱田典明翻译人员的微信聊天记录，2016年4月1日时贷款审批手续还在办理中，而濱田典明2016年4月3日已经明确要求解除合同，濱田典明要求解除合同的行为构成违约在先，其主张蒋习军拒不支付12万元属于违约没有事实和法律依据，本院不予采信。
濱田典明主张蒋习军同意解除合同，但并未提供证据予以证明，蒋习军亦对此不予认可，故该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
关于违约损失数额，濱田典明主张蒋习军仅支付1万元定金，一审法院即判决濱田典明赔偿房屋差价，有失公平。本院就此认为，当事人订立合同的目的在于获得预期的履行利益，在违约方拒绝履行合同义务的情况下，因违约而遭受损失的守约方应该得到的履行利益是违约方应转移标的物的全部价值，故本案一审法院认定合同违约损失数额为房屋差价并无不当，本院予以确认。
濱田典明还主张本案房屋评估时间节点错误。本院就此认为濱田典明于2016年4月3日明确提出解除合同系其单方意思表示，没有法定或约定解除权，蒋习军有权要求濱田典明继续履行本案房屋买卖合同。虽然濱田典明于2016年9月1日将本案房屋过户给案外人江腊姑，但本案房屋买卖合同并未因此解除，且没有证据证明蒋习军当时知道本案房屋已经过户给案外人江腊姑，后蒋习军于2017年5月10日通过诉讼方式要求解除本案房屋买卖合同，一审法院以此时间作为本案房屋估价时间节点并无不当，本院予以确认。
综上所述，濱田典明的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10850元，由上诉人濱田典明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈军芳
审 判 员 郭 锐
二〇一八年四月二十七日
法官助理 郭 玮
书 记 员 孟 桢