重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝02中民终240号
上诉人（原审原告）李应军，男，汉族，1961年2月4日出生。
被上诉人（原审被告）重庆绿森实业有限公司。
法定代表人潘有高，系该公司董事长。
上诉人李应军因与被上诉人重庆绿森实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2015）云法民初字第03270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月30日，原告李应军（乙方）与被告重庆绿森实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：“第三条：本商品房座落为重庆市云阳县双江镇移民大道1-6-2，建筑面积148.67平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为344617元……第十三条：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过叁拾日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点壹向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”另外，双方针对合同达成补充协议，协议中载明：“8.乙方收楼时向甲方提交办理房产证的有关资料和证明文件，并及时交清全部房款和办理产权证所需的税费（包括房屋公共维修基金、契税等）；11.甲方可为乙方代办产权证，若乙方办理个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的，必须委托甲方办理，否则不予办理交房。”
合同签订后，原告按约交纳了房款，双方于2010年8月交接房屋。2013年11月14日，绿森名都1、2、3、4工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年8月22日，被告取得由云阳县国土资源和房屋管理局对原告房屋登记的业务受理通知书。
原审原告李应军诉称，原、被告于2010年9月30日签订商品房买卖合同，地点位于绿森名都1-6-2，建筑面积148.67平方米，给付房款344617元，合同第十三条关于办理产权登记约定第二款预售商品房在本商品房交付使用之日起60日，由甲乙双方向房屋所在地，土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2010年8月按合同约定交付了房屋，原告按被告的要求交齐了关于该房的资料。同时，补充合同约定原告已经委托被告办理产权登记。被告收钱、收取资料后，没有按约定向房屋登记机构申请办理产权登记的受理单，而是于2014年8月22日才获得登记机构的受理通知书。按合同约定，被告应承担已付房款日万分之三的违约金。现原告起诉请求：“1.判决被告支付违约金22951元；2诉讼费由被告负担。”
原审被告重庆绿森实业有限公司辩称，一、绿森名都并无违约事实。因规划变更，部分住户违规装修等原因，迟延了综合验收和取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致于2013年12月24日和25日才取得该4幢楼房的初始登记，分户登记时又因登记中心要求我们分期分批报送分户登记资料，且部分资料因不符合要求反复报送多次，还有的就是一直拖欠购房款、测绘费。二、被告不应承担违约责任，因为：1、迟延办证是因不可抗力；2、业主（乙方）自己的原因所致；3、分户受理通知单上的受理时间与实际受理时间不一致，且办理时正逢春节假期。三、原告主张的违约金数额计算上有误，主要为：1、按原告在诉状中主张计算违约金的起止时间多计算了2天时间，应从2014年1月15日起算至拿到受理通知单的头一天止。2、国家规定的法定节假日应当减除。四、办证迟延未给原告造成任何损失。五、原告于2010年或2011年就已接房，到现在才提起诉讼已超过了诉讼时效。六、如非要按违约处理，请求对违约金予以调整。因此，对于原告的诉讼请求应当判决驳回。
原审法院认为，本案的争议焦点：一、被告是否应承担违约责任。本案中，原、被告在合同中第十三条中约定于“本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。本案中，原、被告于2010年8月交接房屋，且原告已向被告提交其购房资料，被告未能按约定时间申请登记，明显违反约定。现被告辩称是因“规划部门、房屋管理部门的原因以及部分业主私自搭建阳台导致小区无法按期进行综合验收等”等不可抗力的原因导致违约，不应承担责任。而不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告作为房地产开发企业，对房屋登记事项应作充分准备，前述原因虽然客观存在，但并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。且被告就其提出的事实也没有举示充分合理的证据，其辩称的理由不能成立。同时按照合同法的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故开发商即便是因第三人的原因导致违约，也应当向买受人承担违约责任，故被告不能免除其违约责任。
二、违约金应当如何计算？
原告认为，违约金应从竣工备案登记后满60日起计算至原告获得业务受理通知书之日止，按约定标准计算。被告认为，计算期间过长，标准过高，要求依法予以调整。该院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能举示其实际损失的依据，现被告认为过高，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则等综合认定。原、被告在合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金”，虽然系双方真实意思表示，但由于被告已及时将房屋交给原告，原告接房后已能对房屋享有占有、使用、收益等权利，期间亦未曾向开发商催办过房产证。因此，逾期办证给原告造成的实际损失较小。且办理房屋产权证的行为需由原、被告及政府部门相互配合才能完成，被告虽有违约行为，但导致本案逾期办证的作用因素较多，在原告未能举示损失依据的情形下，若完全按双方约定的违约标准要求被告承担违约损失并不合理。现被告当庭请求对违约金予以调整，该院认为在未对原告造成实际损失的情况下，适当的使开发商免责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有序发展，同时降低原、被告矛盾的升级，引导被告与更多的购房户协商解决，故对被告请求对违约金予以调整的辩称意见，该院予以支持，酌情调整为“按已付房价款的万分之一计算违约金”。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。原告要求从竣工验收备案登记之日后满六十日起计算逾期办证时间客观合理，该院予以支持，而被告辩称本案已过诉讼时效的理由不能成立。综上，计算违约金的期间应为竣工验收后满60日之日起至原告取得业务受理通知书之日止，即2014年1月14日至2014年8月22日，共计220天，由此计算被告应当支付的违约金为344617元×1?×220天＝7581.57元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决如下：被告重庆绿森实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告李应军支付违约金7581.57元。案件受理费374元，减半收取187元，由原告负担162元，被告负担25元。
李应军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判根据合同约定办理房屋产权登记违约的天数和每日万分之三的标准计算支付违约金22951元，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人重庆绿森实业有限公司未作书面答辩。
双方当事人二审均未提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为违约金是否过分高于造成的损失而应予以适当减少。本院对此评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百四一十四条的规定，上诉人主张违约金按照合同约定的计算标准每日万分之三计算，被上诉人抗辩认为该违约金标准过高，有权请求人民法院予以适当减少；对于逾期办证对上诉人造成的损失，双方当事人均未举证证明，结合买卖的商品房已经实际交付使用并办理房屋产权登记，逾期办证的期限已经确定，对上诉人而言，逾期办证可能产生的不能办证的风险已经排除，且上诉人系采用按揭贷款方式支付购房款，即使取得房屋产权登记手续后，由于房屋办理了抵押登记，按照惯例，产权登记证书仍然由抵押权人保管，逾期取得房屋产权登记证书期间，对于上诉人造成的实际损失较小，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金予以适当减少，原审法院确定按照每日万分之一的标准确定违约金并无不当。
因此，上诉人的上诉事实及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费374元，由上诉人李应军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 杨继伟
代理审判员 胡相龙
二〇一六年二月三日
书 记 员 闫东东