贵州省三穗县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2624民初347号原告：贵州渝都商贸置业有限公司，住所地三穗县公园南路。法定代表人：谭夕琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：敖荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘富良，该公司工程部经理。被告：包金秀，女，1967年5月10日出生，汉族，农民，住三穗县。原告贵州渝都商贸置业有限公司与被告包金秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵州渝都商贸置业有限公司委托代理人敖荣、刘富良，被告包金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州渝都商贸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其租金共计66366元、滞纳金11592元（39577×0.0006×365+26789×0.0006×182），租金、滞纳金计算至2016年5月24日止，超过此时间之后的租金、滞纳金从2016年5月25日起算至门面租赁合同届满之日止；2、支付水电费1313元；3、解除原告与被告签订的《门面租赁合同》，将门面房归还原告。事实与理由：2013年11月9日，被告包金秀与原告贵州渝都商贸置业有限公司签订《门面租赁合同》，约定原告将位于三穗县八弓镇公园南路“渝都黔东商贸城”13113商业用房（55.81平方米）出租给被告，租金以建筑面积每平方米80元计算，每月租金共计4464.8元，租金年递增5%，租赁期自2013年11月25日起至2016年11月24日止。被告包金秀已支付第一年全部租金53577元，2015年11月24日，被告又支付了第二年部分租金14000元。现被告尚欠第二年租金39577元及截止2016年5月24日（共计6个月）的剩余租金26789元。按照合同约定，未按时缴纳租金的，应以每延迟一日按拖欠租金总额的万分之六向原告支付滞纳金。截止2016年4月15日，被告尚欠水电费共计1313元。在举证期限内，原告贵州渝都商贸置业有限公司提交下列证据用以证明自己的主张：原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，用以证明原告主体资格；《门面租赁合同》复印件，用以证明原、被告签订的门面租赁合同内容；水电费记载簿2张、收据，用以证明被告欠原告水电费1313元（从2015年12月10日起至2016年4月15日止）。对原告贵州渝都商贸置业有限公司向法庭提交并在庭审中出示的证据，被告对第2组证据无异议，对第1、3组证据表示不清楚。本院经审查认为，第1组证据能够证明原告与被告的诉讼主体资格；第2组证据能够证明原、被告签订的房屋租赁合同内容的约定；第3组证据能够证明被告尚欠原告电水费1313元的事实，上述证据经庭审举证、核证，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告包金秀辩称，我不欠房租，我交了第一年的租金和保证金3000元，后来我就转租出去了。次承租人交了租金14000元，而原告接收了这14000元。后来原告还向次承租人催收房租，催收未果才向我起诉，我和原告没有什么关系，不应承担此租金。租金也不应该这么高，原告看到门面一直不营业就应当及时解除合同，收回门面。我找原告解决此事，原告称在外没有处理，综上，我不愿支付原告起诉请求的事项，也没有钱支付。在举证期限内，被告包金秀提交下列证据用以反驳原告的主张：三穗县苗伯妈红酸汤饭店工商登记信息复印件，用以证明三穗县苗伯妈红酸汤饭店由周仁芝注册登记、注册时间为2014年8月19日，用以证明被告包金秀承租的原告房屋已于2014年8月19日转租给郑桂文、周仁芝经营三穗县苗伯妈红酸汤饭店。申请法院调查余代清的调查笔录，用以证明2014年莎莎粉馆门面换成苗伯妈餐馆，门面已转租的情况。对被告包金秀向法庭提交并在庭审中出示的证据，原告对第1组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为周仁芝虽接收莎莎粉馆，但被告在转让前未告知原告，未经过原告同意，营业执照与原告无关，原告只催收租金。原告对第2组证据关联性有异议，认为证据只反映莎莎粉馆和苗伯妈餐馆的招牌更换，不等于原告就清楚转租事宜。本院经审查认为，被告提供的第1、2组证据所证实的内容，与原、被告双方陈述的事实相符，本院予以认定；对被告已于2014年将所承租的房屋进行转租的事实，本院予以采信。经审理查明，2013年11月9日，被告包金秀与原告贵州渝都商贸置业有限公司签订《门面租赁合同》，约定原告将位于三穗县八弓镇公园南路“渝都黔东商贸城”13113商业用房（55.81平方米）出租给被告，租金以建筑面积每平方米80元计算，每月租金共计4464.8元，租金年递增5%，租赁期自2013年11月25日起至2016年11月24日止。同时约定如被告未经原告书面同意，转租、转借承租房屋，原告有权解除合同，没收保证金，并要求被告赔偿相关损失。另约定，如被告未能按时向原告缴纳租金，每延迟一日应按拖欠总金额的万分之六向原告支付滞纳金，逾期30日的，原告有权单方面解除合同。原、被告签订合同后，被告包金秀向原告交纳了保证金3000元，并付清了第一年全部租金53577元，原告即于2013年11月10日将出租房屋钥匙交付被告包金秀使用。2014年，被告包金秀在未告知且未经原告同意的情况下，将承租的房屋转租给次承租人郑桂文、周仁芝。2015年4月10日，次承租人以被告包金秀名义向原告支付了第二年部分租金9000元。2015年6月24日，次承租人以“苗伯妈”名义向原告支付租金5000元，此后，一直未支付租金。2015年12月，原告获知被告已将房屋转租，但未提出异议。2016年2月，被告包金秀找原告商讨将房屋承租人直接变更为次承租人，原告则要求结清之前所欠付租金后才能变更，因包金秀和次承租人未付清拖欠租金，故原告没有同意被告的变更请求。2016年3月27日，次承租人将房屋钥匙退回给原告，后外出无联系，现房屋内仍存放冰柜和展示柜等物件未有搬出。截止2016年4月15日，原告为该出租门面垫付水电费共计1313元。2016年5月25日，原告经催收租金、滞纳金、水电费未果，遂以前述请求及理由提起诉讼。在诉讼过程中，原告表明租金按第一年约定的租金计算，不再递增5%。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告贵州渝都商贸置业有限公司与被告包金秀签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，为有效合同，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。被告包金秀于2014年将房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，被告包金秀仍应对原告负责，继续履行其与原告之间《门面租赁合同》约定的义务，按时向原告支付租金。被告未按期足额支付租金，其行为已构成违约，应承担继续履行的义务，并承担违约责任，故原告请求被告支付拖欠的租金及滞纳金事实与理由充分，应予支持。被告包金秀辩称其已将门面转租，与原告没有什么关系，不应承担此租金，其辩解理由不能成立，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或认定合同无效的，人民法院不予支持。对被告转租行为，原告已于2015年12月知晓，但未提出异议，故其请求解除合同，不予支持，但本案原、被告约定的合同期限已于2016年11月24日届满，被告应将所承租房屋返还原告。次承租人虽于2016年3月27日将房屋钥匙退还给原告，但尚有物件未搬出，导致原告不能使用房屋，不能视为其已返还原告房屋，故原告请求被告支付房屋租金到2016年11月24日，并返还承租房屋，本院予以支持。按双方合同约定，出租房屋的面积为55.81平方米，每平方米80元，租金逐年递增5%，但原告在诉讼中表明租金按第一年约定的标准计算，不再递增5%，这是原告对自己权利的处分，本院应予准许。第一年租金已付清，第二年和第三年的租金共107154元（53577×2年），扣除次承租人已付的14000元，被告包金秀还应支付原告租金93154元。原告主张支付2016年5月25日前滞纳金11592元及至合同期满之日的滞纳金，因被告提出滞纳金过高并要求减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，本院按双方合同约定的租金支付期限，酌情参照中国人民银行贷款利息的标准（年利率5.5%）上浮30%计算逾期支付租金的损失赔偿额，以确定适当减少滞纳金，被告第二年拖欠租金39577元，第三年拖欠租金53577元，被告应支付滞纳金6660元（39577×7.15%÷365天×365天）+（53577元×7.15%÷365天×365天），故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院支持6660元，超过部分不予支持。在租赁期内，租赁房屋水电依双方约定由被告自行承担，原告因垫付租赁房屋水电费1313元而请求被告支付，其事实与理由充分，本院予以支持。按双方合同约定，如未经原告书面同意，转租、转借承租房屋门面的，原告有权解除合同，没收保证金，但对被告的转租行为原告知晓后并未提出异议，且本院已判定被告按合同期限支付租金，被告所交3000元保证金可以折抵租金。综上，被告包金秀应支付原告门面租金93154元、滞纳金6660元、水电费1313元，三项共计人民币101127元，抵扣被告包金秀所交3000元保证金后，被告还应支付原告98127元，被告向原告支付后，可依法向次承租人追偿。被告辩称其已经转租，所欠租金不应由其承担，其辩称理由依法不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：由被告包金秀在本判决生效之日起三十日内支付原告贵州渝都商贸置业有限公司门面租金、滞纳金、水电费共计人民币98127元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告包金秀在本判决生效后立即将所承租原告门面返还给原告贵州渝都商贸置业有限公司。驳回原告贵州渝都商贸置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币1782元，由被告包金秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决书确定的被告履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  吴金春审 判 员  潘盛成人民陪审员  吴莲芝二〇一六年十一月二十五日书 记 员  张承乾