杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第369号
原告（反诉被告）：杭州森淼物业管理有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道凤凰村8组（径香苑）。
法定代表人：翁钦科，董事长。
委托代理人：张根、刘霞，系公司员工。
被告（反诉原告）：王成宝。
被告（反诉原告）：林燕。
两被告共同委托代理人：徐翔，浙江赞程律师事务所律师。
原告杭州森淼物业管理有限公司（下称森淼物业）与被告王成宝、林燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，被告王成宝、林燕提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理，森淼物业委托代理人张根、刘霞，王成宝及其与林燕的共同委托代理人徐翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森淼物业起诉称：王成宝、林燕向杭州森淼房地产开发有限公司（下称森淼房产）购买位于余杭区闲林街道柏林漫谷花苑小区美墅园3幢2单元101室房产，建筑面积134.78平方米，并于2009年11月24日与森淼物业签订《柏林漫谷花苑前期物业管理服务协议》，约定：在业主大会选聘物业管理企业之前，由森淼物业实施物业管理，物业管理费交纳标准按每月1.6元／平方米计算，若业主不按照约定交纳物业管理服务费，森淼物业有权按每逾期一日加收应交纳的百分之一的标准向业主收取违约金。根据双方签订的《柏林漫谷花苑前期物业管理服务协议》，王成宝、林燕应于森淼房产通知交房截止日起，即2011年7月22日起开始交纳物业费，但是其一直拖欠物业费。故森淼物业诉至法院，请求判令王成宝、林燕支付自2011年7月22日起至2014年6月30日止的物业费7605.19元，并承担逾期支付违约金80462.91元。
王成宝、林燕答辩称：森淼物业的诉讼请求完全不合法、不合理，其起诉的目的并非因为物业管理服务纠纷，自始至终涉案商品房因为森淼房产的违约至今尚未交付。森淼物业的实际控制人为森淼房产，为了报复王成宝、林燕，在房屋存在逾期交房、房屋质量有严重问题的情况下，恶意捏造所谓的未及时支付物业费的问题来起诉。王成宝、林燕对涉案房屋已经支付了六年的房贷，但森淼房产至今无法办理交付手续，导致王成宝、林燕财产严重损失。因此，森淼物业的起诉是子虚乌有的，更是虚构的，请求法院驳回森淼物业的恶意诉讼请求。
王成宝、林燕反诉称：双方于2009年11月24日签订《柏林漫谷花苑前期物业管理服务协议》后，由于森淼物业的实际控制人股东森淼房产的原因，导致案涉房屋质量有严重问题，至今无法交付。为此，王成宝、林燕曾起诉森淼房产，造成森淼物业和森淼房产对王成宝、林燕恨之入骨，想方设法报复，房屋至今已无法交付达六年，导致双方所签订的物业合同名存实亡，合同目的根本无法实现。为此，王成宝、林燕提起反诉，诉讼请求：1、判令解除双方签订的《泊林漫谷花苑前期物业管理服务协议》；2、请判令森淼物业赔偿王成宝、林燕损失10万元（六年购房款的银行利息损失）。
森淼物业反诉答辩称：一、王成宝、林燕无权请求法院判决解除双方签订的前期物业管理服务协议，理由：1、森淼物业不仅仅与王成宝、林燕形成了物业管理服务关系，而且由于泊林漫谷小区至今尚未成立业委会，森淼物业是森淼房产派遣的前期物业服务管理单位，具有双重身份；2、森淼物业在为包括王成宝、林燕在内的所有业主履行了符合服务协议的所有的义务，尽职尽责地完全了协议内容，并无任何过错，无权请求解除双方签订的前期物业管理服务协议。二、关于王成宝、林燕陈述中提到的房屋质量和延期交付的问题，由于森淼房产和森淼物业都是独立的法人主体，并且商品房买卖合同与前期物业服务合同是两个不同的法律关系，如果房屋确实存在质量问题和延期交付问题，王成宝、林燕也应另行向森淼房产主张权利，与本案没有任何关联。三、关于赔偿10万元购房款利息的损失的问题，由于森淼物业在为泊林漫谷小区提供服务的过程中，没有任何过错，作为业主应当按照合同的约定缴纳前期物业服务管理费用，不管是否入住，都应履行缴纳物业管理费的义务；而且，在森淼物业履行合同期间，王成宝、林燕没有产生任何损失。
为证明自己的起诉主张和反诉答辩，森淼物业向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同一份，证明王成宝、林燕无正当理由在规定期限内拒绝交接房屋的，物业管理费有权应自通知交房截止日起算。
2、前期物业管理服务协议一份，证明2009年11月24日，双方签订物业服务协议，对物业费收取标准及违约责任等作约定的事实。
3、交房通知书及邮寄凭证各一份，证明森淼房产已通知王成宝、林燕入伙的截止日期为2011年7月22日。
4、公证书一份，证明森淼物业于2014年4月在泊林漫谷花苑小区对包括王成宝、林燕在内的物业费欠缴业主进行通告并要求限期缴纳的事实。
5、业主入伙物件交接单一份，证明2012年10月26日双方进行物业交接的事实。
6、回复函一份，证明王成宝、林燕已经收到过森淼房产于2011年6、7月份邮寄的交房通知书的事实。
为证明自己的本诉答辩和反诉主张，王成宝、林燕向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同一份，证明根据合同约定的交付条件，森淼房产没有达到交房条件，所以还未达到支付物业费的条件。
2、民事判决书一份（2013杭余余民初字第462号），证明判决书中已确认涉案房屋存在瑕疵，同时物业公司也未尽到物业管理义务，未将房屋周边存在的障碍物清除，构成违约的事实。
3、关于催促办理房屋交付结算及签署商品房交接书手续的通知一份，证明森淼房产通知的交房真正时间是2014年12月26日。
4、房屋竣工图复印件（系2013年462号案件中森淼房产公司提供），证明因物业公司没有尽到物业管理职责，导致房屋北面室外高于室内20多公分，与竣工图不符，物业服务不合格，并造成了房屋不能入住的损失。
对于森淼物业和王成宝、林燕的上述举证，经庭审质证，王成宝、林燕对森淼物业举证的证据1、4的真实性无异议，对合法性和关联性均有异议；对证据2、3、5、6的真实性、合法性和关联性均有异议，认为也无法证明森淼物业主张的事实。森淼物业对王成宝、林燕举证的证据1-3的真实性均无异议，但对证明对象有异议；对证据4的真实性有异议，而且也不能证明当事人的主张。针对双方当事人的上述举证、质证意见，经审查，本院认证如下：森淼物业举证的六项证据和王成宝、林燕举证的证据1-3均符合有效证据的要件，且证据间相互印证，本院予以认定，本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。王成宝、林燕举证的证据4不能证明其主张，本院不予认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2009年11月24日，王成宝、林燕与森淼房产签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定王成宝、林燕向森淼房产购买其开发建设的位于余杭区闲林街道柏林漫谷花苑小区美墅园3幢2单元101室房屋一套（小高层住宅类型），建筑面积134.78平方米，房屋价款883176元，于2011年5月31日前交房。同日，王成宝、林燕与森淼物业签订《前期物业管理服务协议》一份，约定森淼物业系森淼房产选聘的前期物业管理企业，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，森淼物业对柏林漫谷花苑小区进行前期物业管理服务，收费标准小高层住宅为每月每平方米1.6元（含日常电梯电费、维保费），业主应于房产公司通知收房入伙截止日起预交一年的物业管理费，此后在每一缴费年度前的一季度内预缴次年度12个月的物业服务费；业主空置房屋按物业管理费标准的70%缴纳，超过一年以上的，物业服务费按全额缴纳；业主不按约定缴纳物业服务费的，森淼物业有权按每逾期一日加收应缴额的百分之一的违约金和滞纳金。
上述合同签订后，王成宝、林燕与森淼房产于2012年10月26日办理了房屋交接手续，签署了业主入伙交接单，交接内容包括《业主手册》、《产品使用说明书》、《住宅质量保证书》、门禁卡、钥匙、门牌号等。但王成宝、林燕一直未居住使用，也未向森淼物业交纳物业服务费。2013年5月3日，王成宝、林燕以房屋存在质量问题为向本院提起诉讼，要求森淼房产进行整改或赔偿损失。经审理，本院于2013年12月20日作出一审判决，判决森淼房产赔偿王成宝、林燕损失16000元，并驳回其他诉讼请求。王成宝、林燕不服提出上诉，杭州市中级人民法院于2014年11月21日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
2014年4月2日，针对包括王成宝、林燕在内柏林漫谷花苑小区业主拖欠物业服务费的状况，森淼物业在小区公告栏对欠缴业主进行通告，催促其限期缴纳，但王成宝、林燕仍借故拒缴。现案涉前期物业管理服务协议仍继续履行中。
本院认为，森淼物业与王成宝、林燕签订《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。本案双方争议的主要问题是案涉商品房是否已经交付的问题，对此，根据王成宝签署的业主入伙交接单和法院生效判决书的认定，可以认定森淼房产已于2012年10月26日对案涉商品房向王成宝、林燕作了交付，王成宝、林燕主张至今尚未交付商品房的意见，与事实不符，本院不予认定。王成宝、林燕在商品房交付后，长期未按《前期物业管理服务协议》的约定向森淼物业缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任，现森淼物业诉请支付拖欠的物业费及违约金，符合合同的约定，本院予以支持。但森淼物业主张的物业服务费起算时间与事实不符，应作调整；且其主张的违约金计算标准也明显过高，本院也将作降低调整，森淼物业过高的诉讼请求，本院不予支持。而王成宝、林燕反诉提出的主张，缺乏事实和法律依据，即使因商品房存在质量瑕疵造成损失，也应向森淼房产主张权利，故其反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王成宝、林燕支付原告杭州森淼物业管理有限公司物业服务费4312.96元（计算至2014年6月30日止），于本判决生效后十日内付清。
二、被告王成宝、林燕支付原告杭州森淼物业管理有限公司违约金400元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告杭州森淼物业管理有限公司其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告王成宝、林燕的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2002元，由原告杭州森淼物业管理有限公司负担1952元，被告王成宝、林燕负担50元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告王成宝、林燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2002元；对反诉部分不服的，向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1150元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李明达
人民陪审员 李 华
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 高莲珠