广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初17842号原告：深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司，住所地：深圳市福田区上梅林凯丰路28号，组织机构代码08791163-1。法定代表人：刘茂春。委托代理人：李团结，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人：霍建东，广东盛唐律师事务所律师。被告：刘志良，男，汉族，1964年6月19日出生，住址：深圳市南山区。被告：周辉秋，女，汉族，1973年9月1日出生，住址：深圳市南山区。上述两被告委托代理人：郑桥平，广东广和律师事务所律师。被告：深圳市指道养生服务有限公司，住所地：深圳市福田区梅林街道凯丰路28号富国工业区2栋1楼整层，统一社会信用代码914403003595975797。法定代表人：刘志良。原告深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司诉被告刘志良、周辉秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，依法追加深圳市指道养生服务有限公司（以下简称指道公司）作为本案被告参加诉讼，组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，于2017年3月14日进行了补充质证，原告的委托代理人李团结，被告周辉秋，被告刘志良、周辉秋的共同委托代理人郑桥平到庭参加诉讼，被告指道公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月3日，原告与被告一签订《租赁合同》，约定原告将位于福田区上梅林凯丰路28号富国工业区2栋1楼出租给被告一使用，出租房屋建筑而积700㎡（包括水泥建筑550㎡，以及主入口门廊及外侧木长廊建筑而积150㎡）。根据《租赁合同》第二条、第三条的规定，自2015年11月26日起至2016年11月25日止，被告一每月应向原告支付租金59000元，水电费按照缴费通知单缴纳。根据《租赁合同》第五条、第六条的规定，被告应于每月5日前交纳当月的租金和上月的水电费，每拖欠一日，按照拖欠租金的3‰支付逾期付款违约金。合同签订后，被告一经常拖欠原告租金拒不支付。为此，原告己于2016年5月26日、2016年6月24日等多次电话或者发函给被告一，并于2016年7月18日委托广东盛唐律师事务所发送律师函给被告，要求支付拖欠的租金、水电费以及逾期支付租金的滞纳金，但是被告一至今仍拒不支付拖欠的租金。截止2016年7月31日，被告一仍拖欠原告2016年4月部分租金以及5－7月份租金共计人民币222638元，并拖欠原告5－6月的水电费4069元。同时，因为被告一经常逾期支付租金而发生的逾期付款违约金共计人民币83450元，以上房屋租金、水电费以及逾期付款滞纳金共计人民币310157元。（逾期支付租金滞纳金计算方式：滞纳金＝拖欠租金及水电费本金×逾期时间×3‰/日）。根据《租赁合同》第十一条规定，被告一有拖欠租金达到1个月以上（含1个月），或者拖欠除租金外的各项费用达两千元任何一种情形，原告有权要求被告整改。如果被告在限期内未有整改，原告有权单方解除租约并收回房屋（由此引起的一切损失，原告概不负责），并扣留租赁保证金作为被告的违约赔偿金，如果损失超出保证金范围，被告还应就超出部分承担赔偿责任。原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应严格履行。原告己经按照法律规定将上述房屋交给被告使用，被告亦应严格按照合同约定支付租金和水电费，经过原告多次催讨，被告仍拒不支付拖欠的租金和水电费的行为己经构成根本违约。原告有权终止合同，收回房屋，要求被告立即支付拖欠的租金、水电费和滞纳金，并没收被告交纳的租赁保证金。被告一和被告二系夫妻关系，被告一租赁的上述房屋实际由被告一和被告二共同经营，上述债务系夫妻共同债务，被告二应就被告一的上述债务承担连带清偿责任。基于上述，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告一签订的《租赁合同》；2、被告一立即支付拖欠的原告2016年4－7月的租金222638元，以及5－6月的水电费4069元，以上共计人民币226707元（租金和水电费暂计至2016年7月，自2016年8月起计算至被告实际交房给原告之日止）；3、被告一立即支付因其逾期支付租金和水电费而产生的滞纳金83450元（滞纳金按每日3‰暂计至2016年7月31日，自2016年8月1日起计算至被告实际支付完欠款为止）；4、确认原告没收被告一交付的租赁保证金123500元；5、被告二与被告一就上述夫妻共同债务承担连带责任；6、判令二被告赔偿原告的诉讼保全担保费和律师费损失，并承担本案所有的诉讼费用。刘志良、周辉秋共同口头答辩称，一、本案租赁合同实际承租人是刘志良、何道源、陆成设立的深圳市指道养生服务有限公司，承租人不是被告刘志良、周辉秋，被告刘志良与被告深圳市指道养生服务有限公司的股东何道源以及实际控制人张伟祥一起合作经营原告公司，被告刘志良2015年7月2日入资原告公司100万，共同经营以养生文化为主题的富国工业园即涉案房屋所在的工业园，被告刘志良负责装修园区一栋4楼，何道源和张伟祥装修涉案房屋即二栋1楼。2015年12月3日各方达成协议，将各自装修的房屋置换，将原由张伟祥、何道源合作经营的养生馆由被告刘志良、何道源、陆成（原告公司的财务）经营，并设立深圳市指道养生服务有限公司。之后经营过程中各方均知道实际经营涉案房屋的主体是深圳市指道养生服务有限公司，张伟祥及富国工业区管理处均知道并认可。租赁合同第七条约定房屋用途为公司所用，说明无论是出租方还是房屋所在的工业园以及经营各方，均知道涉案房屋的实际承租人和经营人是深圳市指道养生服务有限公司。二、租赁合同解除日期是2016年5月28日，原告主张后续的租金无依据。涉案房屋置换时是存在问题的，涉案房屋从工业园承租过来时是550平米，后又加建了150平米，加建过程中出现漏水，深圳市指道养生服务有限公司经营时就指出应由原告完成修缮，原告也承诺要进行修缮，但一直没有修缮，影响了指道公司的经营，矛盾由此产生。直到2016年5月深圳市指道养生服务有限公司停止营业，并将房屋管理权交还给原告。此后，并没有水电的消耗，原告主张的水电费无依据。综上，原告主张2016年5月28日之后的租金毫无依据。三、原告主张按每日千分之三计算违约金明显过高，被告认为应按银行同期贷款利率计算，请求法庭酌定。四、原告无权没收被告交纳的保证金，租赁合同第四条、第十一条约定原告可从保证金中扣除损失，并未约定其有权没收保证金。五、原告主张的保全费和律师费应由被告承担无事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告对被告一、二的诉讼请求。被告指道公司向本院提交《参加诉讼申请书》称，原告与刘志良于2015年12月3日签订的《租赁合同》实为本公司所签，因当时本公司正在筹备尚未成立，故由刘志良以个人名义签订。本公司于2015年12月21日登记成立，住所为租赁物业所在地址深圳市福田区梅林街道凯丰路28号富国工业区2栋1楼整层。本公司成立后，使用租赁物业进行经营，开展养生馆业务。因此，本公司才是《租赁合同》的真正租赁方，享有和承担相关的权利义务。原告对此是知情和认可的。经审理查明，2015年12月3日，原告（出租方、甲方）与被告刘志良（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于福田区上梅林凯丰路28号富国工业区2栋1楼（下称涉案房屋）出租给乙方使用，出租房屋建筑而积700㎡（其中水泥建筑面积550㎡，主入口门廊及外侧木长廊建筑而积150㎡）；租赁期限自2015年11月26日起至2017年5月31日止；2015年11月26日至2016年11月25日的月租金为59000元；乙方应于签订合同之日起三个工作日内向甲方支付相当于二个月租金的租赁保证金123500元、水电费押金3000元，合计126500元，此保证金作为乙方履约的保证，在租赁期满时，如乙方没有违约，则待乙方结清费用并办理了退房手续后，甲方于十日内无息退回乙方；乙方应自行承担水电费等；乙方须于当月5日前支付当月租金；乙方逾期未支付租金，甲方有权从次月1日起按照拖欠租金的3‰向乙方收取逾期付款违约金；本出租房屋仅用于公司用途；乙方拖欠租金达1个月以上（含1个月）或者拖欠租金外的各项费用达2000元的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。2015年11月28日，原告向被告出具《收款收据》，确认收到“富国工业区二栋一楼养生馆（刘志良）房租押金及水电费押金126500元”。上述押金未退还。2016年5月20日，原告向被告发出《关于要求贵公司立即支付拖欠的富国工业区2栋1楼租金的通知函》称，至2016年5月20日止你方尚有未缴房租水电费共计99773.09元，你方已逾期15天起未缴，逾期滞纳金为4489元，合计104264元。现正式通知你方，限你方在2016年5月28日之前交清上述全部费用，若你方超过上述期限仍未交清租金，合同自2016年5月28日起解除，本人将收回房子并自行处置房中物品。本通知函将通过三种方式通知：1、按照协议约定张贴于租赁房屋门口；2、通知手机短信发送给刘志良；3、通知EMS邮寄至贵公司实际经营地址即涉案场所。上述邮件被拒收退回。被告确认在2016年5月20日左右在涉案场所看到过该张贴的通知函。庭审中，双方对于涉案场所现状存在争议：被告主张其于2016年5月7日已停止经营，将涉案场所交回给原告经营。原告对此不予认可，主张原告并未搬离涉案场所，一直仍在实际经营。双方就此均未提交有效证据证明。另查，关于被告已支付租金及水电费的情况，根据双方提交的银行转账凭证、收款收据及统计表，本院审核认定如下：1、《收款收据》部分。被告于2015年11月26日、12月8日、2016年1月3日、2月5日、3月5日出具《收款收据》，分别确认收到富国工业区二栋一楼养生馆（刘志良）“2015年11月26日至30日房租9883元”、“2015年12月房租59000元”、“2016年1月房租59000元、2月房租1000元，合计60000元，备注现金”、“2016年2月房租58000元”、“2016年3月房租49317元”，上述《收款收据》合计收到房租236200元。被告主张2016年4月的房租已付清，但原告未开具收据。2、转账凭证部分。2015年12月3日、12月17日、12月18日、12月30日、2016年2月4日、3月11日、3月30日、4月8日、4月25日，被告刘志良分别向原告高管张伟祥、刘茂春转账45000元、7200元、40000元、50000元、30000元、20500元、40000元、20000元、50000元、50000元，合计352700元。3、原告提交的统计表显示，2015年12月至2016年6月涉案房屋的水电费分别为4460元、6764元、6101元、5750元、5680元、4069元、4069元。庭审中，双方确认涉案房屋的房租和水电费是混在一起支付的，原告确认被告2016年3月之前的租金已经结清，4月的租金支付了部分，2016年4月之前的水电费已经结清。又查，2015年12月21日，被告指道公司注册成立，其股东为刘志良、何道源、陆成，刘志良为法定代表人。张伟祥和刘茂春系原告高管人员。被告刘志良和周辉秋系夫妻关系。再查，2016年8月13日，原告与广东盛唐律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该所代理本案一审，律师费为1万元。2016年12月13日，原告向该所支付了律师费1万元。在本案审理过程中，原告向本院申请了诉讼保全，支付了保全担保费2000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同虽然由被告刘志良与原告签署，租金亦由刘志良支付，但租赁合同明确约定涉案房屋仅用于公司用途，且被告指道公司的注册地址亦为涉案房屋，原告开具的《收款收据》也注明是收到养生馆（刘志良）租金，亦即原告对于刘志良租赁涉案房屋用于设立指道公司是明知的，故应认定原告与被告指道公司成立房屋租赁合同关系，被告刘志良签署涉案合同及支付租金的行为均是代表公司的职务行为而非个人行为，其在本案中无须承担法律责任。涉案合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原告请求被告刘志良和周辉秋承担法律责任，没有法律依据，本院不予支持。关于合同解除。根据原告向被告发出的《关于要求贵公司立即支付拖欠的富国工业区2栋1楼租金的通知函》，原告以被告拖欠租金和水电费为由提出解除合同，故上述解除理由是否成立应当结合被告是否拖欠租金和水电费予以评判。截止原告发函日即2016年5月20日，被告应向原告缴纳的费用包括：房租及水电费押金126500元、租金304833元（9833＋59000×5）、水电费28755元（4460＋6764＋6101＋5750＋5680），合计460088元（126500＋304833＋28755），而被告已向原告缴纳的费用为412700元（转账352700元＋现金60000元），故截止该日，被告拖欠被告租金及水电费为47388元（460088－412700），原告在通知函中称被告拖欠房租及水电费为99773.09元，与事实不符。但被告最后一次向原告支付租金及费用为2016年4月25日，之后未再向原告支付租金，截止原告发函之日，被告确实存在拖欠租金及费用的事实，且达到了合同约定的解除条件，故原告有权提出解除合同。被告确认其于2016年5月20日左右见到原告张贴在涉案房屋门口的通知函，故本院认定涉案合同应自通知函确定的解除日期即2016年5月28日解除。因被告违约，原告有权没收被告支付的房屋租赁保证金123500元，但水电费押金在抵扣有关费用后，应当返还。关于租金、水电费及滞纳金。被告主张其于2016年5月7日停止经营，交回给原告经营，但未提交证据证明，本院不予采信。结合原告提交的统计表中关于水电费的统计，即2016年5月、6月的水电费均为4069元，没有任何变化，之后均无水电费，显然2016年6月之后再未产生水电费，本院认定被告至迟已于2016年5月底搬离了涉案房屋。考虑到被告在撤离涉案房屋时未与原告办理交接手续，本院酌定被告应向原告支付相当于一个月租金的合同空置期损失，即原告应向被告支付截止2016年6月的租金损失106388元（47388＋59000）。原告在发出解除通知后，没有及时收回涉案房屋，放任损失进一步扩大，其请求被告支付2016年7月之后的租金，没有法律依据，本院不予支持。被告确认2016年5月的水电费未支付，原告请求被告支付该月水电费4069元，本院予以支持。上述费用合计110457元。被告虽未主张以3000元水电费押金抵扣部分费用，但为避免诉累，本院决定应予抵扣，抵扣之后被告应向原告支付的租金和水电费合计107457元。合同约定被告迟延交付租金及水电费的，应按日3‰支付滞纳金，该标准明显过高，本院酌定从逾期的次月1日起按日万分之五支付逾期付款违约金。经核算，从2016年7月1日起暂计至2017年3月15日止的逾期付款违约金为13861.95元（107457×0.5‰×258），之后按上述标准计至实际清偿之日止。另，原告请求被告支付律师费和诉讼保全担保费，涉案合同无明确约定，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司与被告深圳市指道养生服务有限公司之间的房屋租赁关系于2016年5月28日解除；二、被告深圳市指道养生服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司支付租金和水电费合计107457元；三、被告深圳市指道养生服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司支付逾期付款违约金13861.95元（暂计至2017年3月15日止，之后以107457元为基数，按日万分之五计至实际清偿之日止）；四、原告深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司有权没收被告深圳市指道养生服务有限公司支付的租赁保证金123500元；五、驳回原告深圳合源堂茶艺文化电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7805元（原告已预交），则原告负担3399元，被告指道公司负担4406元；保全费2688.28元（原告已预交），由被告指道公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  井 梅二〇一七年三月十五日书 记 员  李锐珊附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。