福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5133号上诉人（原审原告）：厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡路南苑村48号一楼。法定代表人：王丽水，董事长。委托诉讼代理人：叶然兴，男，公司职员。被上诉人（原审被告）：何宏忠，男，1970年9月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌物业公司）因与被上诉人何宏忠物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。厦煌物业公司上诉请求，一、撤销一审民事判决，改判支持何宏忠向厦煌物业公司支付2006年6月至2016年12月31日的物业服务管理费15692.8元、电费公摊费1262元、违约金16022元（违约滞纳金暂计至2016年12月31日止），共计人民币32976.8元；2.本案一、二审全部诉讼费用由何宏忠承担。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律不当、裁判理由自相矛盾，依法予以改判。一、一审认为厦煌物业公司关于物业费的部分诉讼请求超过诉讼时效系认定事实不清，适用法律不当。1.厦煌物业公司向业主连续、不间断地提供物业服务，诉讼时效的计算应当从物业服务合同效力终止之日起计算。2.厦煌物业公司通过定期贴出物业欠费的催缴公示、电话、书面函告等方式向业主催缴物业费，以上行为导致诉讼时效中断；二、一审关于滞纳金的诉讼请求属于认定事实不清、证据不足，裁判理由自相矛盾。1.一审法院认为何宏忠以小区卫生差、电动车乱停放等物业存在问题为由，拒不支付物业费构成违约，但一审法院又以厦煌物业公司存在管理服务不到位的现象，驳回厦煌物业公司关于滞纳金的请求显然与前述理由自相矛盾。2.何宏忠认为厦煌物业公司存在违约行为，可以依法另案起诉要求厦煌物业公司承担赔偿责任，并不冲抵其拒不支付物业服务费的违约责任，二者是独立的法律关系；三、一审法院仅根据何宏忠提供的几张照片认定厦煌物业公司存在管理不到位的现象，不足以否定厦煌物业公司多年的物业服务。厦煌物业公司的物业服务之所以存在瑕疵是因部分业主长期不缴纳物业费导致物业公司资金出现问题，从而物业服务受到局限，一审法院却将责任推给厦煌物业公司有失公允；四、一审法院怠于查明事实，未支持厦煌物业公司要求何宏忠支付公摊电费的诉讼请求显属不当，依法予以纠正。武夷绿洲存在专有部分和共有部分，小区业主应当对共有部分分担责任，武夷绿洲小区公共部分的电费公摊必然存在，即使难以证明具体数额，一审法院应当行使自由裁量权酌情裁判，更何况本案的电费公摊计算有明确的标准和计算公式。何宏忠辩称，一、厦煌物业公司主张2006年6月至2016年12月31日的物业费已经超过诉讼时效。物业服务合同属于分期履行合同，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故一审法院认定对厦煌物业公司超过诉讼时效的诉请不予支持，适用法律正确；二、一审法院未支持厦煌物业公司要求支付逾期付款滞纳金的主张，并无不当。何宏忠在一审时提交照片证明小区卫生状况差、电动车乱停等问题，物业服务未尽到管理义务。依据合同法的规定，何宏忠行使的是先履行和不安抗辩权，厦煌物业公司违约在先，何宏忠有权拒绝交纳滞纳金。一审法院关于厦煌物业公司存在过错而对滞纳金不予支持与何宏忠不能因物业服务不到位而拒不支付物业费的认定，二者并不矛盾；三、厦煌物业公司主张公摊电费没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《福州市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定，物业公司关于水电公摊费用应当具体明确，包括物业公司如何收取水电公摊费用、具体分摊方法及计算依据。而本案厦煌物业公司与开发公司签订的《福州武夷绿洲前期物业管理服务合同》并未明确以上事项，厦煌物业公司也无法证明公摊电费中不包括厦煌物业公司使用的电费。厦煌物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、何宏忠立即向厦煌物业公司支付拖欠的暂计至2016年12月31日止物业服务管理费15692.8元、电公摊费1262元、违约滞纳金16022元（违约滞纳金暂计至2016年12月31日止），共计人民币32976.8元；2、本案诉讼费用由何宏忠负担。诉讼中，厦煌物业公司将第一项诉请明确为：何宏忠立即向厦煌物业公司支付拖欠的计至2016年12月31日止物业服务管理费15692.8元、电公摊费1262元、违约滞纳金16022元（违约滞纳金计至2016年12月31日止）。一审法院认定事实：2007年8月31日，以福州武夷绿洲房地产有限公司为委托方（甲方）、厦煌物业公司为受托方（乙方），双方签订一份《福州武夷绿洲前期物业管理服务合同》，合同主要约定：厦煌物业公司受物业建设单位福州武夷绿洲房地产有限公司的委托对福州台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲一期、二期住宅小区进行前期物业管理……委托管理期限自2007年8月31日起至小区业主委员会成立并重新委托之日止……物业管理服务费：带电梯（一期住宅）住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取……业主和物业使用人应于每月10日前交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳违约金……。该合同签订后，依约进驻武夷绿洲一期住宅小区提供物业管理服务至今。何宏忠自2006年6月起未缴纳物业管理服务费，厦煌物业公司遂于2017年4月19日诉至一审法院。另查明，坐落于福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲20#楼602单元房屋登记在何宏忠名下，建筑面积134.89㎡，房屋所有权证号为榕房权证Ｒ字第××号。另，武夷绿洲一期住宅小区至今尚未成立小区业主委员会。再查明，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会于2015年11月20日出具加盖公章的证明一份，内容：武夷绿洲一期（1#-23#楼）项目位于福州××××号，由福州武夷绿洲房地产有限公司开发建设，项目类型为：小区住宅。其四至：西至福光南路，南至鳌兴路，北至鳌港路，东临武夷绿洲三期。占地面积约5.2万平方米，建筑面积约15万平方米。从2007年8月31日至今小区由厦煌物业公司管理。诉讼中，厦煌物业公司认为根据电公摊计算公式，业主共同使用的公共电费据实由业主分摊，故要求何宏忠支付2006年6月至2016年12月31日的电公摊费1262元，但其未提供该电公摊费的计算方式。何宏忠对上述电公摊费不予认可。另，何宏忠提供了几张照片，证明小区车辆乱停放，卫生状况很差，草坪破坏严重，小区物业服务存在严重问题。一审法院认为，厦煌物业公司接受福州武夷绿洲房地产有限公司的委托，对福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲一期住宅小区进行前期物业管理，双方签订的《福州武夷绿洲前期物业管理服务合同》合法有效，对武夷绿洲一期住宅小区的业主具有约束力。进驻武夷绿洲一期住宅小区提供物业服务后，何宏忠作为武夷绿洲一期20#楼602单元的业主，事实上享受了厦煌物业公司提供的物业服务，因此，何宏忠应当按照《福州武夷绿洲前期物业管理服务合同》的约定，按121.4元/月（0.9元/月/平方米×134.89平方米）的标准向厦煌物业公司交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，由于厦煌物业公司于2017年4月份才提起本案诉讼，又未能证明存在诉讼时效中断的事实，故自2015年4月至2016年12月31日的物业服务费，一审法院予以支持，2015年4月之前的物业服务费，一审法院不予支持。故何宏忠应向厦煌物业公司支付拖欠物业费2549.4元（121.4元/月×21月）。关于厦煌物业公司提出2006年6月至2016年12月31日的电公摊费，因厦煌物业公司未能提供上述电公摊费的计算方式，且何宏忠对电公摊费的合理性亦提出异议，故该部分诉请，一审法院不予支持。此外，何宏忠提出小区卫生状况差、电动车乱停放、小区物业服务存在问题等情形，不能成为其拒不支付物业服务费的理由，对于被告的辩解，一审法院不予采纳。但考虑何宏忠提供的证据可以反映厦煌物业公司在武夷绿洲小区物业管理服务中，存在管理服务不到位的现象，因此对厦煌物业公司提出的要求何宏忠按每日万分之五支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、何宏忠应于本判决生效之日起十日内向厦门市厦煌物业服务有限公司支付2015年4月至2016年12月31日期间的物业服务费2549.4元；二、驳回厦门市厦煌物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费624元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担574元，何宏忠负担50元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。根据现有证据，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：《福州武夷绿洲前期物业管理服务合同》合法有效，何宏忠作为武夷绿洲一期业主，事实上享受了厦煌物业公司提供的物业服务，应当依照合同约定，及时向厦煌物业公司交纳物业服务费，厦煌物业公司于2017年4月份提起本案诉讼，对2015年4月份之前物业费未能证明已经进行了有效催缴，一审法院不予支持2015年4月之前的物业服务费，并无不当。何宏忠自2015年4月1月起至2016年12月31日期间违反合同约定逾期支付物业服务费用已构成违约，应当支付延迟履行违约金，违约金以其每月所欠物业服务费121.4元为基数，因厦煌物业公司一审诉讼中明确要求何宏忠支付违约金从物业费支付次月1日起至2016年12月31日止，按每日万分之五的标准计付，本院予以支持，何宏忠以物业管理不到位认为不应当支付违约金不符合法律规定，物业管理如果不到位造成何宏忠损失的可另行寻求救济。物业合同约定，公共水电费按规定由全体业主分摊，但厦煌物业公司并未提交证据证实电公摊费用的缴交标准，亦未提交证据证实其已代为垫付了电公摊费用，故厦煌物业公司要求何宏忠支付电公摊费用的上诉请求，本院不予支持。综上所述，厦煌物业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1874号民事判决；二、何宏忠于本判决生效之日起十日内向厦门市厦煌物业服务有限公司支付2015年4月到2016年12月31日期间物业服务费2549.4元及逾期付款违约金（违约金以每月121.4元为基数，按日万分之五的标准，分别从逾期次月1日起计付至2016年12月31日止）；三、驳回厦门市厦煌物业服务有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费624元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担524元，何宏忠负担100元；二审案件受理费624元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担524元，何宏忠负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 张 敏二〇一七年十一月六日法官助理 蔡 娟书 记 员 郭梦铃