文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0153民初2476号原告：四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道37号3幢8-6，统一社会信用代码91500226673390162R。负责人：杨照福，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，系原告公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：敖小岚，系原告公司员工，一般代理。被告：谢廷文，男，1967年5月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：谢玉林，男，1987年6月24日生，汉族，住重庆市荣昌区，系被告谢廷文之子，特别授权。原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称新港物业荣昌分公司）与被告谢廷文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新港物业荣昌分公司的委托诉讼代理人陈巧玲、敖小岚，被告谢廷文的委托诉讼代理人谢玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新港物业荣昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所欠2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费、能源费、二次供水费合计2630.35元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市荣昌区百安星城X幢X号房屋（建筑面积为125.12平方米）的产权所有人，系小区的业主之一。百安星城业主委员会将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《物业服务管理合同》。根据合同约定，2016年2月1日至2017年3月31日物业服务费为1313.76元（0.75元/平方米/月×125.12平方米×14月），2016年2月1日至2017年3月31日期间的电梯费为525.50元（0.3元/平方米/月×125.12平方米×14月），2016年2月1日至2017年3月31日期间的公共设备设施日常维修养护费为613.09元（0.35元/平方米/月×125.12平方米×14月），2016年2月1日至2017年3月31日期间的能源费为70元（5元/户/月×14月），2016年2月1日至2017年3月31日期间的二次供水费为108元[（160吨-52吨）×1元/吨/月]，以上各项费用合计2630.35元。原告多次向被告催收，被告均拒绝交纳，故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告谢廷文辩称：被告认为不是不应当交物业服务费用，而是因为被告所在的小区业委会与原告签订的《重庆市物业服务合同》第二章第五条第七款有明确约定，被告认为被告和原告皆为遗留问题的受害者，原告不应当起诉被告，而应当和被告一起起诉诚全公司和王府物业公司。被告认为被告应当交纳物业服务费用给原告方，但不是现在交，因为被告已经交纳了很多钱给诚全公司和王府物业公司，包含装修保证金3000元和开通天然气的费用4030元，被告认为上述两笔费用还没有用于抵扣，所以应当在原告服务期间用上述两笔费用来抵扣应当交纳给原告的物业服务费用。另根据被告和诚全公司、王府物业公司签订的《协议书》，延期交房的违约金也应当抵扣原告应收的物业服务费用，且原告物业服务费收费标准高于王府物业，属于收费标准过高。所以被告现在暂时不支付原告物业服务费用，如果被告向诚全公司和王府物业公司追讨回被告交纳的上述费用，才把所欠物业费用交纳给原告。本院经审理认定事实如下：被告谢廷文系重庆市荣昌区百安星城小区X幢X号房屋的业主，其房屋的建筑面积为125.12平方米。原荣昌县百安星城小区业主委员会于2015年12月13日向原告发出《招标邀请书》，于2016年1月9日向原告发出《物业管理中标通知书》。2016年1月20日，原荣昌县百安星城小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《百安星城小区物业服务委托合同》，该合同第二章第五条第七款载明：“乙方协助、配合业主、相关行政主管部门解决本合同前的小区的各项遗留问题（其中关于百安星城开发因延迟交房产生的违约金抵扣事宜，根据业委会提供的抵扣依据，乙方依照明细户数核实不再重复收取物业服务费）”。该合同第四章约定：“……第七条本物业管理区域的物业服务收费（包含物业服务费、日常维护养护费、电梯费）实行包干制的方式，盈余或亏损由乙方享有或承担……业主或物业使用人在每季度第一个月20日前履行当季度物业服务费交纳义务，其收费标准如下（按业主产权证记载的建筑面积计算）：1、高层住宅：物业服务费0.75元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.35元/平方米/月，电梯费0.30/平方米/月……第八条能源、二次供水费的收取办法：1、公共能源费：业主共用部位与共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、监控设备设施、消防设备设施、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料、消防用水电、公共卫生间水电）运行能耗费，未进入物业服务收费成本，应独立计量核算，采取先预交后分摊的方式执行。业主在每年第一季度向乙方预交60元公共能源费，乙方按年以户为单位据实分摊至每户业主账上。2、乙方在次年第一季度前完成对上年度业主预交公共能源费的年度结算，并在小区公示栏内书面公示。（以年度为结算单位，实行多退少补。）公共能源费每年公示一次。3、高层二次供水费：经成本测算本小区二次供水加压费乙方按照1.00元/吨/月的标准向业主或使用人收取，合同有效期内如遇电价上调，其二次供水费按上调差额作相应调整。本小区高层二次供水楼层以供水部门安装加压设备起止楼层为准……”该合同第六章第二十条约定：“本合同期限为3年，自2016年1月20日起至2019年1月19日止。”为证明重庆王府物业管理有限公司（以下简称“王府物业”）于2016年1月31日非法撤离涉案小区，未与原告办理任何交接手续，原告于2016年2月1日开始为涉案小区提供清洁服务，于2016年2月4日在涉案小区业委会和主管职能部门现场移交下全面为涉案小区提供物业服务，原告举示2016年1月30日由百安星城业主委员会代表曾晓燕、新港物业代表敖静、王府物业代表金峡荣签署的《会议纪要》一份，载明：“经三方代表充分友好沟通，就百安星城物业管理移交问题达成以下共识：一、业主委员会向王府物业公司提出如下要求：1、车库、商场一并移交业委会，再交新港物业统一管理；2、物业管理日常维护、电梯运行、公共能源、公益收费及抵扣费用进行结算移交……5、以上四个问题要求王府物业公司在2016年2月28日前完善落实；6、于2016年2月28日前正式移交，王府物业管理公司对百安星城的管理维持现状……”另原告举示由重庆市荣昌区昌州街道宝城寺社区居民委员会和原荣昌县百安星城小区业主委员会于2016年2月1日共同出具的《告业主书》一份，载明：“重庆王府物业管理有限公司于2016年1月31日晚24时非法退出小区物业管理，并拒绝移交相关物业资料，极大程度地影响了小区安全稳定局面。现业委会正协商由业主大会选聘的新港物业公司入驻小区，为业主提供质价相符的物业服务。……请预存和抵扣相关物业管理费用的业主准备好证据资料，交给业委会，届时与原物业公司和开发公司结算，逾期不结算的，业委会将组织业主依法向人民法院起诉。……”原告举示由原荣昌县百安星城小区业主委员会于2016年2月3日出具的《关于王府物业非法撤离百安星城物业服务的情况说明》，载明：“各位联席会议领导：……业委会公开选聘3家物业服务企业，通过招投标的形式，依法确立四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司为中标单位，对本小区进行服务。原物业公司（王府物业）也与业委会商量，定于2016年2月29日撤离小区（有书面承诺）并办理移交，但王府物业于2016年1月31日24：00，在未书面告知，也未征得业委会同意的情况下，非法撤离本小区，并未办理任何移交手续及清退所收取的费用，给广大业主生活带来极大影响……”此外，原告举示了百安星城小区主管、职能部门设施设备检查人员签字表及会议照片，以印证原告于2016年2月4日在涉案小区业委会和主管职能部门现场移交下全面为涉案小区提供物业服务。2017年3月27日，荣昌区百安星城小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务的函》，载明：“百安星城小区业主委员会根据业主大会决议，于2017年3月23日在百安星城小区中庭召开了物管选聘现场会。根据选聘结果，重庆市渝北区龙发物业管理有限公司为此次选聘的中标单位。自2017年4月5日起，将终止贵司对百安星城小区的物业服务，并请贵司做好新旧物管的物业交接工作，以保证小区的平稳过度。感谢贵司在服务期间的服务和付出。特此函告。”2017年4月5日，原告与荣昌区百安星城小区业主委员会、重庆市渝北区龙发物业管理有限公司签订《百安星城小区设施设备移交清单》，对涉案小区设施设备进行了移交。为证明被告尚欠二次供水费的金额，原告举示由重庆渝荣水务有限公司出具的供水明细，该明细载明涉案房屋2016年2月抄表的止度为52吨，2017年2月抄表的止度为160吨。原告主张被告2016年2月1日至2017年3月31日据实产生的二次供水费为108元，公共设备设施日常维修养护费为70元，被告对此无异议。为证明原告向被告催收过相关物业服务费用，原告举示在涉案房屋入户门张贴《四川新港物业管理有限公司荣昌分公司物业服务费缴付通知》的照片一张。原告主张被告欠交2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费、能源费、二次供水费，经催收被告后未果，遂原告诉至法院。被告对原告举示的照片无异议，认可其没有向原告交纳过2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业管理相关费用。庭审中，被告举示由王府物业于2015年5月27日出具的收据一张，载明王府物业收取被告交纳涉案房屋的装修保证金3000元。另被告举示2016年1月11日由重庆市众友天然气有限责任公司（以下简称“众友天然气公司”）出具的收据一张，该收据载明众友天然气公司收到诚全置业公司交来的百安星城小区谢廷文预收天然气费4030元。被告陈述该4030元系由被告为涉案房屋的开发商诚全公司垫付的天然气开户费，随后被告同王府物业交涉时，王府物业承诺被告用装修保证金和天然气开户费用抵扣应交纳的物业服务费用，所以被告认为目前上述两笔费用还没有用于抵扣，应当在原告服务期间用上述两笔费用抵扣应当交纳给原告的物业服务费用。庭审中，原告拒绝用装修保证金和天然气开户费抵扣相关物业服务费用，主张依照合同约定原告只是协助配合业主及相关行政主管部门解决本合同前的各项遗留问题，但该约定并未包含可用装修保证金和天然气开户费用抵扣相关物业服务费用的内容。为证明延期交房违约金也应当向原告抵扣物业服务费，且原告物业服务费收费标准过高，被告举示由重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称“诚全公司”）作为甲方与被告作为乙方、王府物业作为丙方于2013年11月25日签订的《协议书》一份，该《协议书》载明：“因甲方欠乙方延期交房违约金，现甲、乙、丙三方就乙方用违约金抵扣物管费（含水电公摊费、垃圾处置费等丙方应收取的费用，下统称物管费）并由甲方代乙方向丙方支付物管费等事宜，三方本着公平、自愿的原则，达成如下协议：1、三方确认以下事实：甲方于2012年元月31日向乙方出具《承诺书》，承诺编号为298，违约金共计人民币12850元；2、甲、乙、丙三方同意用上述违约金抵扣物管费并由甲方代乙方向丙方支付，确定用违约金抵扣物管费2162元，抵扣后剩余部分违约金人民币10688元由甲方以现金或转账方式支付给乙方；3、甲方代乙方支付期限：2014年1月1日至2014年12月31日，共计1年，抵扣物管费人民币2162元……”原告对《协议书》的证明目的不予认可，主张原告是根据《百安星城小区物业服务委托合同》约定的收费标准收取相关物业服务费用。《协议书》上载明的抵扣物业费的期间为2014年1月1日至2014年12月31日，上述抵扣事宜已经由王府物业进行处理，《协议书》上载明的所抵扣的物业服务费期间不在原告的服务期间内，故原告不应再进行抵扣。对于《百安星城小区物业服务委托合同》第五条第七款约定的违约金抵扣事宜，原告在庭审中进行解释，认为如果《协议书》约定的违约金抵扣物管费的期间是在原告服务期间内，则原告不再重复收取业主的物业服务费用。被告对原告作出的解释予以认可，但坚持要求在本案中用违约金抵扣物业服务费，对于要求用于抵扣的违约金金额被告并未予以明确，陈述其不清楚诚全公司尚有多少违约金未支付给被告。上述事实，有《招标邀请书》、《物业管理中标通知书》、《百安星城小区物业服务委托合同》、供水明细、《告业主书》、《会议纪要》、《关于王府物业非法撤离百安星城物业服务的情况说明》、《百安星城小区主管、职能部门设施设备检查人员签字表》、照片、《关于终止物业服务的函》、《百安星城小区设施设备移交清单》、收据两张、《协议书》及原、被告的陈述等予以证实，本院依法予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与业委会签订的《百安星城小区物业服务委托合同》合法有效，对当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。对于被告抗辩其已支付装修保证金3000元及天然气开户费4030元，应当用于抵扣应向原告交纳的相关物业服务费用。根据《百安星城小区物业服务委托合同》约定，原告对本合同前小区的各项遗留问题仅有协助、配合的义务，并未约定对于业主已向前一物业管理公司王府物业交纳的装修保证金和已为涉案房屋开发商诚全公司垫付的天然气开户费，原告应当在应收的相关物业服务费用中进行抵扣。原告举示的《会议纪要》、《告业主书》、《关于王府物业非法撤离百安星城物业服务的情况说明》能够证明王府物业未清退所收取的费用，未与原告办理任何移交手续，庭审中原告明确表示不同意用被告已支付的装修保证金和天然气开户费抵扣相关物业服务费。故本院认为，被告未将装修保证金和天然气开户费直接交予原告，亦未举示原告已收到上述费用或原告承诺用上述费用抵扣相关物业服务费用的证据，不能证实原告具有必须用上述费用抵扣相关物业服务费的义务，应当承担举证不能的不利后果，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告抗辩《协议书》载明的延期交房违约金亦应当用于抵扣其应向原告交纳的物业服务费，且原告的收费标准过高。由于《协议书》约定的抵扣物管费期间仅限于2014年1月1日至2014年12月31日，该期间并不在原告向被告提供物业服务的期间内，原告主张2016年2月1日至2017年3月31日的相关物业服务费并非属于合同约定的不再重复收取物业服务费的情形，且《百安星城小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，其约定的收费标准对双方均具有约束力，故被告该项抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费为1313.76元（0.75元/平方米/月×125.12平方米×14月）。2、公共设备设施日常维修养护费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的公共设备设施日常维修养护费为613.09元（0.35元/平方米/月×125.12平方米×14月）。3、电梯费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的电梯费为525.50元（0.30元/平方米/月×125.12平方米×14月）。4、二次供水费，根据供水明细据实统计，被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的二次供水费为108元[（160吨-52吨）×1.00元/吨]。5、公共能源费，合同约定公共能源费原告按年以户为单位据实分摊至每户业主账上，原告主张被告应支付原告2016年2月1日至2017年3月31日期间的能源费为70元（5元/户/月×14月），被告对此无异议，本院予以支持。以上费用共计2630.35元，与原告主张的金额一致，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告谢廷文于本判决生效后十日内支付原告四川省新港物业管理有限公司荣昌分公司2016年2月1日至2017年3月31日期间的物业服务费1313.76元、公共设备设施日常维修养护费613.09元、电梯费525.50元、二次供水费108元、公共能源费70元，共计2630.35元。如果被告谢廷文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢廷文负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  李泓燕二〇一八年六月十九日法官助理陈邸星书记员侯桢桢