安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1822民初2271号
原告：徐雨，女，1992年8月21日生，汉族，农民，住安徽省广德县。
委托代理人：王祖军，安徽皖东南律师事务所律师。
委托代理人：程岚，安徽皖东南律师事务所律师。
被告：广德广盛达置业有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇广宁路，统一社会信用代码913418226989595464。
�定代表人：钱金海，董事长。
委托代理人：毛凌霞，安徽大旗律师事务律师。
原告徐雨诉被告广德广盛达置业有限公司（以下简称广盛达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王祖军、程岚、被告委托代理人毛凌霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐雨诉称：2012年9月17日，原、被告签订了编号为2012预37261《广德县商品房买卖合同》。合同约定，原告购买位于广德县桃州镇××路卡××楼××单元××室，该房屋建筑面积为132.24㎡，房屋产权登记证交付期限应当为2015年3月31日前。合同签订当日，原告按约支付房款677069元。但是，被告并未按约定期限将房屋产权登记证、土地使用证交付给原告，违反了合同约定。被告的上述违约行为导致原告利益严重受损。故原告向法院具状起诉，请求依法判决：1、判决被告支付逾期办理土地使用证、房地产权登记的违约金45702元（自2015年4月1日起至2015年11月16日止，以已交付房价款677069元为基础，按日万分之三的标准计算）；2、判决被告承担本案诉讼费用。
广盛达公司辩称：一、逾期办证出卖人承担违约责任的前提条件是出卖人须有过错，本案不适用于无过错责任，逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件，还应满足“因出卖人的责任”造成逾期才应承担违约责任，司法解释的规定排除了“非因出卖人的原因”的因素。二、逾期办证并非被告的原因，案涉房屋2014年1月21日即已竣工验收，但10KV进线电源建设迟延，导致无法如期进行综合验收。10KV高压供电线路属政府配套建设，直至2014年8月7日县城市建设指挥部才协调启动施工（为加快电力工程进度，答辩�还自愿分摊了部分建设费用）。10KV进线电源送至卡地亚花园10KV室外开闭所进线间隔的时间为2014年11月24日。嗣后，答辩人立即着手报请电梯验收、消防验收、综合验收。因房屋综合验收推迟，导致在《商品房买卖合同》约定的期限内无法办理商品房初始登记证或房地产权证。三、办证期限应扣除办证机关的办证时间，被告的义务是向办证机关提交办证资料，但是办证流程和时间并非被告所能控制，应扣除办证机关的正常办证时间。广德县房管局因电脑系统升级导致办证时间迟延的时间更不应计入。四、原告诉请没有事实依据，因原告诉请的是逾期办理相关产权证，如是办理商品房初始登记证，双方买卖合同第16条约定，原告委托被告办理转移登记。如此，被告既是交付商品房初始登记证权利人，又是接受商品房初始登记证义务人，两种身份合二为一。双方的合同约定实际是变更了合同的交付义务。如原告主张办理转移登记证（即登记在原告名下的房产证），因双方合同中未约定交付时间及违约办法。故无论原告主张那种诉讼请求均缺乏事实依据。五、原告主张违约金过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案房产为按揭，已经抵押给银行，原告已经不能就该房产进行融资担保等行为，是否办理房产登记，未对其造成实际影响。综上所述，逾期办证实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。导致被告逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，被告不应对此承担责任。请求法院考虑被告本身并无过错、被告的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求。
在庭审中，当事人为证明各自主张，均向本院提举了证据。其中原告举证如下：1、身份证1份，2、《商品房买卖合同》1份、购房发票两张、房地产权证及土地使用证各1份；被告举证如下：1、工程竣工验收报告1份，2、会议纪要、告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明各1份，3、竣工综合验收备案意见表1份，4、广德县房地产管理局证明1份。经审查，上述证据均符合证据的“三性”，予以认定。
本院根据当事人提供的证据结合当事人的当庭陈述，确定以下案件事实：2012年9月17日，原、被告签订了编号为2012预37261《广德县商品房买卖合同》。合同约定，原告购买位于广德县桃州镇××路卡××楼××单元××室，建筑面积为132.24㎡的商品住宅房，案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理；１、约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；２、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，……”。原告于2012年5月8日支付首付款204069元，余款473000元通过银行按揭。原告于2015年9月11日取得房地产权证，其认为被告广盛达公司未按约定期限将《房地产权证》或商品房初始登记证交付给原告，严重违反了合同约定，请求本院判决被告广盛达公司支付违约金并承担诉讼费。
另查明：2014年7月30日，广德县城市建设指挥部办公室组织召开卡地亚花园、琥珀新天城进线工程建设协调会，就解决项目供电问题形成会议纪要，载明：“……二、会议决定：（一）下火点至21#杆线的土建部分及钢管塔、横担由县国投公司城投分公司、广德广盛达置业有限公司、�肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用。……21#-33#下地线路土建部分由广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊费用，……”。
本院认为：双方争议的焦点问题是原告主张被告支付逾期交付房地产权证或商品房初始登记证的违约金损失45702元，应否支持。其一，从案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条内容来看，约定广盛达公司于2015年3月31日前取得的“土地、《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在广盛达公司名下的房地产权证书，而非转移登记至原告名下的房地产权证。其二，原告系按揭贷款购房，依据双方合同约定，应由其委托广盛达公司代为办理房屋权属证书，在此情形下，广盛达公司不负有向原告交付案涉商品房初始登记证的义务。其三，广盛达公司取得案涉商品房初始登记证，系其代表原告办理房屋权属登记的必要前提。从原告的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得，经审查，广盛达公司实际于2015年8月14日取得初始登记证，较之承诺的期限即2015年3月31日已逾期135天。其四，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，虽客观上存在政府配套10KV进线工程滞后致项目综合验收延迟等情况，但10KV进线工程应属于广盛达公司进行案涉项目建设时即已知晓且需统筹协调完成的工程，故不构成不可抗力，究其性质应界定为出卖人因第三人原因造成违约，依法广盛达公司仍应向原告承担违约责任。其五，原告在本案中未举证证明其因案涉违约行为实际受有财产损失，且鉴于广盛达公司系因政府配套设施工程迟延致使违约，其主观上并无恶意，客观上确有自身难以克服的困难，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为3000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告广德广盛达置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告徐雨逾期取得商品房初始登记证违约金3000元；
二、驳回原告徐雨其他诉讼请求。
案件受理费940元，减半收取470元，原告徐雨负担115元，被告广德广盛达置业有限公司负担355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 史承建
二〇一七年五月十九日
书记员 劳 逸
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人�以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
……
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
2、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。