天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0104民初3586号
原告：天津市盛通物业发展有限公司，住所地天津市南开区二纬路58号翔宇大厦。
法定代表人：范利刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田鹏，男，该公司员工。
被告：赵钢，男，1969年12月1日出生，汉族，天津市伊马机器有限公司工程师，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：刘健（被告之妻），女，1970年3月20日出生，汉族，天津真美联合电子有限公司会计，住天津市南开区。
原告天津市盛通物业发展有限公司（以下简称盛通物业公司）与被告赵钢物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛通物业公司的委托诉讼代理人田鹏、被告赵钢的委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳自2008年1月1日至2017年12月31日的物业费16190.04元，自2008年6月1日至2017年12月31日的车位费13800元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告依据合同约定的义务和标准向被告提供了物业服务，被告房屋建筑面积为112.44平方米，收费标准为建筑面积每月每平方米1.2元，被告每月应交费134.92元，被告享受了物业服务，但被告自2008年1月1日至2017年12月31日物业费累计欠费16190.04元，自2008年6月1日至2017年12月31日车位费累计欠费13800元。此期间原告工作人员多次上门催缴未果，被告的行为侵犯了原告的合法权益。
被告赵钢辩称，车位费超过当时其他小区的收费标准，我与原告方签订的车位租用协议只有一年，合同到期后没有续签。物业服务不到位，小区卫生不达标、到处都是狗屎、车随便停，楼道的电灯泡需要自己修理，电梯经常无法使用只能自己爬楼梯，钥匙丢失物业也不管。我住顶楼房屋水压经常不达标，我的房屋漏水，修理房屋的损失物业应当承担。物业只知道收费不去服务，现在的诉讼时效只有三年，我方最多只能给予三年的物业费。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛通物业公司系物业管理企业，具有物业管理三级资质。2005年5月10日，盛通物业公司作为受托方（乙方），与案外人天津开发区桦栋实业发展有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将桦林园委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2005年5月10日起至首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.60元由业主交纳。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.65元由业主交纳，交纳时间为每月5日前。盛通物业公司依约为被告小区提供了物业服务。
2007年4月4日，原告与被告赵钢签订了《桦林园机动车车位租用协议》，约定原告为被告提供桦林园小区露天车位37号位，租用的车位月租金为人民币120元，自签约之日起计收，由被告按月或一次性向原告支付。车位租期一年，期满前一个月应向原告提出续租要求，原告应给被告保留优先权，租期内因被告原因要停止使用该车位，被告应提前一个月通知原告，否则，已交费用不予退还。该车位租用协议到期后，双方没有续签该协议，但被告一直在使用原告提供的车位。
另查，被告赵钢系桦林园13-2-902室房屋产权人，房屋建筑面积112.44平方米，每月应交物业服务费140.55元，被告拖欠自2008年1月1日至2017年12月31日期间120个月的物业服务费共计16866元（1.25元/月/平方米×112.44平方米×120月=16866元），现原告只主张16190.04元（1.2元/月/平方米×112.44平方米×120月=16190.04元）。被告签订车位租用协议至今一直在使用该车位，拖欠自2008年6月1日至2017年12月31日期间115个月的车位费13800元。
本院认为，原告与案外人天津开发区桦栋实业发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及原告与被告赵钢签订的《桦林园机动车车位租用协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。该前期物业服务合同对该小区全体业主具有约束力，该车位租用协议对原告及被告赵钢亦具有约束力，协议到期后原告一直按最初的服务标准提供车位服务，被告也接受了原告提供的车位，双方之间形成了事实租用合同。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，并提供了被告的车位需要，赵钢作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同和协议的约束，承担给付物业服务费和车位费的义务。
关于被告提出的原告部分诉请超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。前期物业服务合同履行超过两年，物业服务企业主张业主给付两年后物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。原告起诉被告交纳物业费和车位费，诉讼时效期间应从主张之日开始计算，原告提交了五张拍照时间分别为2010年1月15日、2012年1月15日、2014年1月15日、2016年1月15日、2016年1月15日的《催费通知单》照片，因照片显示拍摄时间都为1月15日，且其未提供原始电子照片，催费通知单显示的业主与本案被告名称不一致，被告亦否认曾收到原告催缴物业服务费的通知，故本院对该证据的证明力难以确认。结合被告的当庭陈述，原告对此并未提交合法有效的证据证实就被告拖欠物业费和车位费期间在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对被告提出的原告主张的部分物业费和车位费超过诉讼时效的情节予以认定。因此，原告请求被告交纳自2015年3月24日至2017年12月31日的物业费和车位费，本院予以支持。关于原告按照每月每平方米1.2元，低于前期物业服务合同约定的每月每平方米1.25元的标准收取物业管理服务费和机电设施费的主张，系原告自行处分诉讼权利的行为，本院予以确认。综合考量被告当庭陈述中反映的问题、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，被告应给付原告自2015年3月24日至2017年12月31日物业费4487.44元（1.2元/月/平方米×112.44平方米×33月+134.93÷31×8=4487.44元）的95%，计4263.07元，自2015年3月24日至2017年12月31日的车位费3990.97元（120元/月×33月+120÷31×8=3990.97元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告赵钢给付原告天津市盛通物业发展有限公司自2015年3月24日至2017年12月31日的物业服务费4263.07元、车位费3990.97元，总计8254.04元；
二、驳回原告天津市盛通物业发展有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元，由原告天津市盛通物业发展有限公司负担200元，由被告赵钢负担75元，于本判决生效后三十日内直接给付原告天津市盛通物业发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 员 于钟亮
二〇一八年六月二十日
法官助理 金红双
书 记 员 王韶华
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。