陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民一终字第00128号
上诉人（原审原告）：王喜学，男，汉族。
委托代理人：肖承喜，陕西天地行律师事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陕西中羿恒业房地产有限公司，住所地：西安市雁塔区糜家桥小区63号楼12308室。
法定代表人：赵天英，董事长。
委托代理人：王世锋，陕西秦人律师事务所律师。
上诉人王喜学与被上诉人陕西中羿恒业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2014）耀新民初字第00070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王喜学的委托代理人肖承喜、被上诉人陕西中羿恒业房地产有限公司的委托代理人王世锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，王喜学与陕西中羿恒业房地产有限公司签订了房屋认购书一份（该认购书无签订日期，王喜学称签订时间为2011年4月10日），合同约定，陕西中羿恒业房地产有限公司将位于铜川新区长丰居住小区住宅楼3栋1单元15层03号面积133.93平方米的房屋出售给王喜学，每平方米3524.23元，共计472000元，分期付款，三次付清。王喜学于2011年4月10日已付购房首付款236000元，合同约定二次付款141600元于地基出地面付清，剩余房款于主体封顶付清。
陕西中羿恒业房地产有限公司未取得商品房预售许可证。因拆迁问题没有解决，工程未开工。2012年12月3日陕西中羿恒业房地产有限公司退还王喜学购房首付款236000元，双方解除了房屋认购协议。王喜学所认购的房屋系陕西中羿恒业房地产有限公司与铜川市咸丰路街道办事处石仁村委会负责。现拆迁问题未彻底解决。
原审认为，原被告签订的房屋认购书未约定：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；面积差异的处理方式；违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，虽然陕西中羿恒业房地产有限公司按照约定收受了购房款，但该认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，不具有商品房买卖合同的效力。导致原、被告解除认购书的原因是陕西中羿恒业房地产有限公司未完成拆迁，所购房屋未开工建设，并非陕西中羿恒业房地产有限公司未取得商品房预售许可证明。王喜学自认“后经了解被告至今都未取得商品房预售许可证”的事实，可以证明王喜学在购买房屋时没有询问或者核实陕西中羿恒业房地产有限公司是否取得商品房预售许可证明，王喜学作为买受人没有尽到注意义务，故不能证明陕西中羿恒业房地产有限公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。王喜学没有证据证明陕西中羿恒业房地产有限公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，且原、被告双方在解除认购书时亦未涉及该解释的规定，王喜学已足额收到了陕西中羿恒业房地产有限公司返还的购房首付款236000元，故王喜学的请求不能成立。陕西中羿恒业房地产有限公司因无法交房导致原、被告解除房屋认购书自愿按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算补偿王喜学利息26523.12元的意见合情合理，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告陕西中羿恒业房地产有限公司于判决生效后十日内支付原告王喜学利息26523.12元。二、驳回原告王喜学的其他诉讼请求。本案受理费3300元由原告王喜学承担3000元，被告陕西中羿恒业房地产有限公司承担300元。
王喜学不服上述判决上诉，请求撤销原判，依法支持其要求被上诉人承担235000元赔偿责任的主张。理由为：1、本案中《房屋认购合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，属于分期付款的《商品房买卖合同》，一审对此认定有误。2、双方未签订任何解除合同的协议或承诺，上诉人购房款是在住房建设主管部门的协调下才退还的，一审认定双方协商解除合同是错误的。3、被上诉人在未取得《商品房预售许可证》情况下售房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，应当承担不超过已付款一倍的赔偿责任，一审未予支持上诉人该项请求不当。
陕西中羿恒业房地产有限公司答辩称，双方解除《房屋认购书》的主要原因是被上诉人未完成拆迁，并非被上诉人未取得商品房预售许可证，被上诉人不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情形，原审判决认定事实清楚，上诉人上诉请求缺乏依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，陕西中羿恒业房地产有限公司提供了以下证据：《关于铜川市新区咸丰路街道办事处石仁村城中村改造项目立项的批复》（2011年5月31日），主要内容为，同意“新区长丰居住小区”项目立项。一期主要建设村民安置住宅区。
王喜学的委托代理人对以上证据无异议。
本院对原审查明的王喜学与陕西中羿恒业房地产有限公司签订房屋认购协议书、王喜学交纳236000元首付款、陕西中羿恒业房地产有限公司未取得商品房预售许可证、工程未开工的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点是，王喜学主张的由陕西中羿恒业房地产有限公司承担赔偿责任的请求应否支持。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。此规定表明，开发商占用集体土地搞开发，必须经过有关部门将集体土地合法转为国有土地。开发商在集体土地上开发的房地产不能对土地所有者以外的人销售。陕西中羿恒业房地产有限公司开发用地为集体用地，其并无证据证明其开发房地产已经依法取得了建设用地资格，按照法律规定，其不得将房屋以商品房形式公开向社会出售。
陕西中羿恒业房地产有限公司在开发房地产时，至今未办理土地使用权证，其在明知房屋不得对社会人员公开出售的情况下，采用以与商品房价值相当的价格对外出售房屋的方式，故意隐瞒真实情况欺骗购房人，使购房人陷于错误判断，并基于错误判断而与陕西中羿恒业房地产有限公司签订商品房认购协议并交纳售房款，陕西中羿恒业房地产有限公司的行为明显构成了欺诈。
房屋作为公民重大财产的一部分，在购置时应当清楚了解所购房屋的所有权性质、证照是否齐备、开放商的资质等情况，王喜学在购置房屋时，没有尽到注意义务，自身亦存在一定过错。
鉴于陕西中羿恒业房地产有限公司在较短时间内退还了王喜学交纳的首付款，社会影响较小，故应就其过错行为承担30000元的赔偿责任。
原审认定事实基本清楚，唯对陕西中羿恒业房地产有限公司过错行为未判令承担赔偿责任有误，应予变更。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：
一、维持铜川市耀州区人民法院（2014）耀新民初字第00070号民事判决第一项。
二、撤销铜川市耀州区人民法院（2014）耀新民初字第00070号民事判决第二项。
三、限陕西中羿恒业房地产有限公司于判决生效后10日内支付王喜学30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各3300元，均由陕西中羿恒业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 梁 勇
代理审判员 吴 娜
代理审判员 寇雪慧
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 何晓静