江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初5846号原告：汪志宏，男，1968年11月15日出生，汉族，居民，住东台市。被告：江苏东湖科技园有限公司，住所地在东台市（城东新区）东进路9号。法定代表人：伍宏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟汉东，该公司副总经理，男，1973年9月25日出生，汉族，住东台市。原告汪志宏与被告江苏东湖科技园有限公司（以下简称东湖科技园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月8日、12月22日公开开庭进行审理。原告汪志宏、被告东湖科技园公司的委托诉讼代理人翟汉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪志宏向本院提出诉讼请求：依法判令东湖科技园公司给付逾期交房违约金66000元（以合同总房款466721元，从2014年10月1日起至2016年9月20日止按日万分之五计算，但只主张66000元）。事实和理由：2013年1月24日，原、被告双方签订购房合同，将位于东台市城东新区东湖科技城12幢XXXX、XXXX室出售给原告，总价466721元。合同约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。被告至今未按合同约定向房主交房，为维护房主的合法权益，提出上述诉讼请求。东湖科技园公司辩称，1、被告书面通知、电话通知在售楼处张贴告示，通知原告来办理交房手续，但原告不来拿房，致使被告无法履行交房义务；2、合同约定在2014年9月30日之前交房，由于2014年8月份、9月份天气异常，每个月均有超出半个月的时间下雨，致使室外工程包括道路、绿化等无法正常施工，交房时间应合理顺延到2014年11月30日。按照合同第八条第二小条第三款约定，原告不得追究被告2014年10月份、11月份这两个月的逾期交房责任；3、合同第九条约定的日万分之五的违约金比例过高，请求法院依法予以调减；4、根据原告提供的票据，原告未按合同第六条约定及时支付23万元人民币购房款，应支付给被告违约金以23万元为基数，从2013年2月28日至3月27日，共28天违约金；5、根据合同附件六，合同补充协议第八条的约定，请求法院判决原告支付给被告从应该拿房之日起至实际拿房之日止30元/天的房屋看护费。综上，原告因自身原因不拿房产生的不利后果应由原告自行承担，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据并进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，汪志宏（买受人）与东湖科技园公司（出卖人）签订合同编号为2013XXXXXXX的《商品房买卖合同》，购买位于城东新区经八路西、东进路北侧东湖科技城第XX幢XXXX、XXXX号办公用房。该合同第四条计价方式与价款：该商品房总价款合计466721元。第六条付款方式及期限，签订本合同时，买受人支付首付房款￥236721.00元，余额共计人民币￥230000.00元整买受人于2013年2月28日前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条交付期限，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇下列因素，出卖人可合理顺延交房期，买受人不得追究出卖人逾期交房责任：（1）不可抗力因素；（2）政府行政措施、政府政策调整、市政工程影响、规划调整、文物保护、社会突发事件或有关房地产管理机构工作程序等原因；（3）人力不可抗逆的自然现象或自然灾害等因素；（4）工程所在地区出现疫情或严重流行疾病等影响正常施工情形。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。④买受人经出卖人书面催告，仍不按书面通知约定的期限办理交付房屋手续超过30日以上的，可视为买受人拒收，为买受人单方面终止合同，由此产生的违约责任由买受人承担。双方在“附件六：合同补充协议”第八条约定，出卖人按时交房时，应提前书面或电话通知买受人，买受人应在收到通知后于通知规定的时间内到出卖人处办理交接房手续。若买受人未按通知规定日期办理交接房手续，则应承担30元/天的房屋看护费，若买受人在出卖人通知后超过30日仍不办理交接房手续，则买受人应负违约责任，出卖人有权解除购房合同，且购房定金不予退还。2013年1月24日《商品房买卖合同》签订后，东湖科技园公司分别于2013年1月26日出具金额为236721.00元的销售不动产统一发票、于2013年3月27日出具金额为230000.00元的销售不动产统一发票。2014年11月26日，东湖科技城一期A12、A13楼工程竣工验收合格，并出具了《单位工程竣工验收证明书》。2015年6月23日，东台市住房和城乡建设局出具东建备证字第2015XXXXX号《东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明》，证明东湖科技园公司建设的商务公寓12、13号楼工程已经办理竣工验收备案。东湖科技园公司于2014年11月23日邮寄信件、2015年6月24日张贴通知以及销售人员打电话、2015年12月1日整付零寄交寄清单等方式向汪志宏发出交房通知，通知其交接房屋。因双方对房屋是否具备交付条件产生争议，致未能交接。为此，汪志宏向本院提起诉讼，请求判令如前所请。另查明：2016年7月1日，东台市城东新区信访办公室出具《情况说明》，载明……从2014年10月份起，业主多次到城东新区上访，要求新区管委会与东湖公司协调交付经验收合格的房屋和按合同约定支付违约金等事宜。经新区管委会与东湖公司沟通，从2015年6月底起多次告知业主商务公寓12、13号楼已经验收合格并备案，东湖公司同意支付2个月的违约金。大部分业主同意沟通结果并收房，有部分业主因违约金支付比例及计算期限有分歧未收房。又查明，东台市气象局出具的证明显示2014年8月、9月间有32天出现降雨天气，其中日降水1毫米以上的有24天，最高日降水129.7毫米。本院认为：汪志宏与东湖科技园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。一、关于案涉房屋何时符合交房条件的问题。《商品房买卖合同》第八条中，明确约定了东湖科技园公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付汪志宏。2014年11月26日，案涉房屋由相应部门出具《单位工程竣工验收证明书》。2016年6月23日，东台市住房和城乡建设局出具《东台市房屋建筑工程竣工验收备案证明》，故应当认定2016年6月23日案涉房屋具备交付条件。二、关于汪志宏主张的违约金数额的问题。（一）计算标准。汪志宏与东湖科技园公司虽约定以0.5‰/日的标准计算违约金，但审理过程中东湖科技园公司辩称该违约金计算标准过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，结合2015年10月24日中国人民银行公布的同期贷款基准利率（其中五年以上贷款利率为4.9%/年），汪志宏主张按0.5‰/日违约金的标准过高，本院认为以0.175‰/日[折算后利率为6.3%/年（0.175‰/日×30日/月×12月/年）]为宜。（二）计算期限。案涉房屋合同约定2014年9月30日前交付，但在2015年6月23日才具备交付条件。东湖科技园公司辩称，气象资料证明2014年8月、9月天气异常，连续阴雨，影响施工，不得追究2014年10月份、11月份逾期交房责任。本院根据东台市气象局提供的证明，按照日降雨量情况酌定24天为影响施工的天数。该降雨因素属于合同第八条第二款第二项第（3）“人力不可抗逆的自然现象或自然灾害等因素”范畴，符合合同第八条第二款约定的之买受人不得追究出卖人逾期交房责任的情形，应从违约期限内扣除。从东湖科技园公司提交的张贴公告的证据、城东新区信访办公室告知部分信访人员可以交房的证明以及汪志宏提交的2015年6月23日竣工验收备案证明文件，可以认定汪志宏已经知晓案涉房屋在2015年6月23日具备了交房条件且东湖科技园已经完成了通知义务，故逾期时间应从2014年10月1日计算至2015年6月23日，并在此期间内扣除24天，计242天。东湖科技园公司应支付汪志宏逾期交房违约金19765.63元【466721元0.175‰/日242天】。关于东湖科技园公司辩称汪志宏应承担逾期付款的违约责任问题。根据合同第六条、第七条约定，汪志宏应于2013年2月28日前一次性付清余款230000元，东湖科技园公司称余款交付时间即发票开具时间，为2013年3月27日，汪志宏存在逾期付款的违约行为。汪志宏称东湖科技园主张逾期付款已经超过诉讼时效，本院认为当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，故东湖科技园主张逾期付款违约金的请求超过诉讼时效，本院对此抗辩不予采信。关于东湖科技园公司辩称，汪志宏在房屋符合交付条件后，拒绝收房，应承担30元/日房屋看护费的问题。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人经出卖人书面通知，仍不按书面通知约定的期限办理交付房屋手续超过30日以上的，可视为买受人拒收。补充协议第八条约定，出卖人按时交房时，应提前书面或电话通知买受人，买受人应在收到通知后于通知规定的时间内到出卖人处办理交接房手续。本案中，东湖科技园公司虽提供了张贴公告的证据以及城东新区信访办公室告知部分信访人员可以交房的证明，但不足以证明符合交房条件后其书面或电话通知汪志宏交房的具体时间以及通知买受人交房时告知的交房期限的具体时间段，导致汪志宏拒收房屋或不办理交房手续的具体时间无法认定，无法计算房屋看护费数额且抵销违约金数额，故其辩称给付30元/日的房屋看护费的计算起点时间证据不充分，该辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江苏东湖科技园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告汪志宏逾期交房违约金19765.63元；二、驳回原告汪志宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由被告江苏东湖科技园有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。代理审判员  汤晓青二〇一六年十二月三十日书 记 员  王钰娴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。3.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。