广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2531号
上诉人（原审原告）：林梓君，女，1990年4月23日出生，汉族，住。
委托代理人：邓秋平、卢愿光，均为广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司，住所地。
法定代表人：黄佳爵，该公司总经理。
委托代理人：陈国雄、温晋民，均为该公司职员，联系地址。
上诉人林梓君因与被上诉人广州从化珠光投资有限公司（以下简称从化珠光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林梓君一审诉称，2011年5月22日，我与从化珠光公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定我以5619912元的价格购买从化珠光公司开发的位于从化市街口街珠光流溪御景花园山语二街C10栋102房别墅。房屋交付的时间为2011年12月30日。合同签订后，我按合同约定交付购房款5619912元给从化珠光公司，并交付印花税、产权登记费等共5360元给从化珠光公司。但从化珠光公司却没有按合同约定交付房屋给我。我与从化珠光公司多次协商房屋质量问题和缺少花园面积389.81㎡的问题。从化珠光公司口头上多次承诺尽快解决，但至今仍未解决，未将合同约定的别墅交付给我使用。2012年12月30日，我鉴于从化珠光公司的违约行为，明确向从化珠光公司提出解除合同，退回全部款项及赔偿损失，支付违约金的请求，但从化珠光公司却置之不理。为维护我的合法权益，诉讼请求法院判令：一、解除我与从化珠光公司于2011年5月22日签订的《广州市商品房买卖合同》；二、从化珠光公司返还购房款5619912元给我，并从2011年5月22日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给我；三、从化珠光公司返还代收的印花税、产权登记费、按揭律师费、合同公证费、抵押登记服务费等共5360元给我；四、从化珠光公司支付违约金561991.2元；五、本案诉讼费用由从化珠光公司承担。
从化珠光公司一审辩称，一、林梓君的诉讼请求与事实不符：1、《商品房买卖合同》附件七第17条约定的负一层架空花园为我司无偿赠送给业主使用的，且该条约定，面积以最终测绘为准。经实际测绘，负一层架空花园面积为249.1㎡。2、《商品房买卖合同》附件七补充协议第19条约定的别墅室外花园面积实际由两部分组成，负一层的花园面积和首层花园面积。经测量，负一层花园面积为260.1㎡，首层花园面积为226.35㎡，即室外花园面积为486.45㎡。合同约定室外花园面积为544.16㎡，实际仅缺少57.71㎡。林梓君误认为室外花园面积仅仅为首层花园面积，没有把负一层的花园面积计算在内，林梓君起诉状中提到缺少花园面积389.81㎡与事实不符。二、林梓君不享有合同解除权。1、《商品房买卖合同》仅约定房屋面积差异超过3%，林梓君有权解除合同，但该别墅室外花园为我司无偿赠送给林梓君使用，针对无偿赠送林梓君使用的花园面积差异问题，合同并未约定林梓君享有解除权。据此，依据《商品房买卖合同》，林梓君无权要求解除合同。2、即使林梓君享有合同解除权，该解除权亦因未在规定期限内行使而丧失。《商品房买卖合同》附件七补充协议第14条，按合同约定或法律规定乙方（林梓君）可以行使合同解除权、撤销权的，应在解除权、撤销权发生之日起90天内行使，林梓君行使合同解除权时，已超过该解除权行使期限。2012年6月24日，林梓君前来我司收楼，发现其购买的别墅花园面积存在差异。按照上述补充协议关于解除权行使期限的约定，林梓君应自解除权发生之日起90日内要求解除与我司签订的《商品房买卖合同》。自2012年6月24日至林梓君起诉之日，已超过90日，林梓君享有的解除权已消灭。综上，林梓君要求解除与我司签订的《商品房买卖合同》没有任何事实理由和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年5月22日，林梓君（合同称“乙方”）与从化珠光公司（合同称“甲方”）签订《广州市商品房买卖合同》，约定林梓君向从化珠光公司购买其开发的珠光·流溪御景花园二期17栋山语二街C10幢1层102号房，建筑面积共260.58平方米，购房款为每方米21566.94元，总金额5619912元，从化珠光公司应于2011年12月30日前将房屋交付林梓君使用。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”
第十四条约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”
第十五条约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）／。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件：（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供己加盖公章的原件给乙方：（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”
第十六条约定：“乙方在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”
合同附件七补充协议第3条约定：“甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。”
第4条约定：“合同正文第十二条补充约定，因政府部门或者公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作。合同正文第十五条‘上述文件中，（一）至（六）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件’更改为：‘上述文件中，对于（一）至（六）项已经取得证件的，由甲方向小区物业服务单位提供加盖甲方公章的复印件，并由小区物业服务单位在交楼现场或服务中心前台公示。’”
第8条约定：“水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。”
第14条约定：“按合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权、撤销权的，应在解除权、撤销权发生之日起90天内行使，本补充协议其他条款另有约定的除外。”
第16条约定：“本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。”
第17条约定：“该幢别墅负一层的架空花园，面积约273.65㎡（面积以最终测绘数据为准）乙方可无偿使用并负责管理，并知悉甲方不为乙方办理架空花园产权，使用年限按国家相关规定执行。（物业管理费用按国家规定的相关制度执行；此条款仅适用于双拼、多联排别墅）。”
第19条约定：“该幢别墅室外花园面积约544.16㎡，乙方可无偿使用并负责管理，但必须遵守物业管理规定。（此条款仅适用于别墅）。”
上述合同签订后，林梓君已依约支付购房款5619912元及相关印花税、产权登记费、按揭律师费、合同公证费、抵押登记服务费等共5360元给从化珠光公司。
2012年1月10日从化珠光公司通知林梓君收楼。2012年6月24日，林梓君前往收楼，当天林梓君在从化珠光公司提交的《交楼验收表》验收意见中填写：“7、花园（地下室）面积为273.65㎡，实际约228㎡，缺约45.65㎡。8、一楼架空花园面积为544.6㎡，实际约200㎡，缺约344.16㎡。”2012年12月30日，林梓君方在上述《交楼验收表》备注栏添加“2012年12月30日过来查看还未按上述要求整改，之前已多次打电话和过来督促都没有答复。”的内容。
在原审诉讼过程中，从化珠光公司将原花园面积进行了扩充。经双方协商一致选定，原审法院委托从化市测绘队对涉案别墅花园面积进行测绘，测绘结果：花园面积559.43㎡（其中新增加花园面积69.18㎡），比合同约定的544.16㎡（约数）多15㎡。
原审法院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人产生约束力，林梓君作为商品房买受人，已依约支付购房款给从化珠光公司，从化珠光公司负有将符合约定的商品房交付给买受人使用的义务。根据合同约定，甲方应于2011年12月30日前向林梓君发出书面收楼通知、将房屋交付乙方使用，但从化珠光公司却于2012年1月10日才通知林梓君收楼，显然构成违约；且从化珠光公司在交付房屋时，存在花园面积不足的情况，林梓君因此在《交楼验收表》上书面提出收楼验收意见，符合双方在合同中约定的提出异议的形式。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”的规定，林梓君拒绝接收商品房有理，视为商品房未交付使用，从化珠光公司仍处于继续迟延交楼的违约状态，应承担逾期交楼的违约责任；但鉴于双方在合同中明确约定花园面积不计入商品房面积范围内，因此该情形并不适用双方合同中约定第十四条面积误差的相关条款，也不属于法律规定的面积误差达到3%合同应予解除的情形；况且，从化珠光公司在本案诉讼过程中，将花园面积扩充至比双方约定的面积还多，完全照顾到林梓君作为买受人的利益及购买本商品房可配套使用花园的目的，也不存在林梓君主张的双方合同第十九条约定的从化珠光公司擅自改变商品房项目规划、设计的情形；再者，林梓君未能充分举证证明在2012年6月24日知道从化珠光公司存在花园面积不足的违约情形后的90日内（2012年9月25日前）向从化珠光公司书面提出解除合同，根据双方签订的合同补充协议第14条及相关法律规定，林梓君合同解除权因超过行使期限而丧失。
另外，林梓君在原审庭审中提出，从化珠光公司至今未符合第十二条约定的交楼条件和未按合同第十五条提交《建设工程规划验收合格证》等文件，构成违约，合同应予解除。从化珠光公司认为，己方已取得交楼的所有资料，并已在小区内予以公示，按合同补充协议第4条，视为已提交，为此提交从化市城乡建设局备案的《工程竣工验收报告》、与广州供电局签订的《委托银行代划电费合同》、从化市自来水公司出具的《证明》、燃气公司出具的《工程联合验收单》、从化市民防办公室出具的《办理人防工程验收意见书》。林梓君质证认为，《工程竣工验收报告》没有原件核对，且未能反映涉案房屋所在的17栋；《委托银行代划电费合同》真实性无异议，但不能证明是永久供电；《工程联合验收单》没有原件核对，且未能反映涉案房屋已接通天燃气；《从化市人防验收备意见书》真实性无异议，但并不包括涉案房屋。针对林梓君的质证，从化珠光公司对上述文件中相关的门牌编号与涉案房屋的关联性作进一步说明，《工程竣工验收报告》原件由备案单位收执。经原审法院核实，上述《工程竣工验收报告》复印件与在从化市城乡建设局备案的原件相符，涉案房屋已经竣工验收、能正常通水通电，上述文件已涵盖涉案房屋，证据的真实性、合法性、关联性应予确认，原审法院予以采纳。从林梓君签收确认的《交楼验收表》可知，林梓君在接到收楼通知后至本案诉讼前，林梓君从未因涉案房屋未经竣工验收、从化珠光公司未向其出示相关交楼资料提出异议，从化珠光公司关于已将上述交楼资料在小区内予以公示的事实主张可信，林梓君以从化珠光公司未向其出示交楼资料及不符合交楼条件为由，诉讼请求解除合同无理。综上，林梓君请求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”等法律规定和双方合同的约定的情形，从化珠光公司以此提出抗辩有理，原审法院予以采纳，对林梓君解除合同的诉讼请求，原审法院不予支持。
鉴于从化珠光公司在本案诉讼阶段才将涉案商品房花园面积扩充至合同约定的面积，且未再次正式书面通知林梓君收楼，因此该行为不能视为从化珠光公司已按约定交楼，从化珠光公司仍应继续承担逾期交楼违约责任至实际交楼时止，在本案诉讼过程中，经原审法院多次释明，林梓君均明确表示坚持立案起诉时确定的解除合同等相关诉讼请求不作变更，因此原审法院对从化珠光公司逾期交楼的违约责任不作判处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，原审法院于2014年4月29日作出判决：驳回原告林梓君全部的诉讼请求。本案受理费55310元由原告林梓君负担（已交纳），测绘费800元由广州从化珠光投资有限公司负担（已交纳）。
判后，上诉人林梓君不服原审判决，向本院提起上诉称，一、从化珠光公司明显违约，从化珠光公司逾期交楼，交楼验收时不符合交楼条件，也没有在约定的期间为我方办好产权证，已构成根本违约，我方有权解除合同，并要求从化珠光公司承担相应的违约责任。从化珠光公司迟延交楼，至今仍没有按照合同约定的条件交付房屋。尽管从化珠光公司在本案诉讼过程中，对花园面积进行了扩充，但不能由此而掩盖从化珠光公司在交楼验收时，存在花园面积严重不足的事实；不能由此而否定从化珠光公司已经严重违约的事实，更不能由此而免去其违约责任。而且，在从化珠光公司对花园面积进行扩充后，仍未达到合同约定的花园面积。从化珠光公司时至今日，仍未向我方交付符合合同约定的房屋，也没有为我方办好产权证，从化珠光公司的违约行为给我方带来了重大的损失。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依照此规定，我方有权解除合同，并要求从化珠光公司承担相应的违约责任。由此，我方有权按照合同第14条、19条要求从化珠光公司承担违约责任，提出从化珠光公司支付违约金561991.2元的诉讼请求，符合法律规定。二、一审判决存在事实认定错误。2012年6月24日，从化珠光公司在准备交付房屋时，花园面积严重不足，实际面积与合同约定面积缺少389.81m2。在本案诉讼过程中，从化珠光公司将花园面积进行了扩充。扩充后的花园总面积为559.43m2，（其中新增面积69.18m2），这与合同约定的花园总面积817.81m2，还是缺少258.38m2。由于从化珠光公司的严重违约行为，我方作为买受人的权益受到严重侵害，完全无法实现其购买本商品房可配套使用花园面积817.81m2的目的。三、合同附件七补充协议第14条依法应为无效条款，一审判决根据该无效条款认为我方合同解除权因超过行使期而丧失，存在法律适用错误。1、该条款为从化珠光公司提供的格式条款，由于从化珠光公司对该条免除或者限制其责任的条款，没有采取合理的方式提请对方注意，没有尽到明确告知的义务，依法应属无效条款。2、从法律性质上分析，合同撤销权在性质上属于形成权，其行使期限为一年，这里的“一年”为不变期间，合同当事人无权约定撤销权的行使期限，这是法律的强制性规定，具有确定法律关系的目的和作用。该条款约定了撤销权的行使期限，违反了法律的强制性规定而无效。3、结合本案相关情况来看，事实上在从化珠光公司迟延交楼，且花园面积不足的情况下，我方已明确提出异议，并曾多次要求从化珠光公司协调解决，但从化珠光公司故意拖延。在此情况下，合同解除权的行使期限也应中断或顺延，一审判决认为我方合同解除权因超过行使期而丧失过于武断，有失公正。综上，上诉请求：一、撤销原审判决，改判（一）解除我方与从化珠光公司于2011年5月22日签订的《广州市商品房买卖合同》；（二）从化珠光公司返还购房款5619912元给我方，并从2011年5月22日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给我方；（三）从化珠光公司返还代收的印花税、产权登记费、按揭律师费、合同公证费、抵押登记服务费等共5360元给我方；（四）从化珠光公司支付违约金561991.2元给我方。二、本案一审、二审诉讼费用由从化珠光公司承担。
被上诉人从化珠光公司答辩称，我方认为原审判决查明事实清楚，判决正确。关于对方提到的收楼通知的时间，一审的证据收楼通知书签收表是林梓君签收的，通知林梓君2011年12月30日收楼，对方说我方没有通知其1月之前收楼是不对的。对方在一审中说其2012年6月24日曾在交楼验收表提出解除通知，我方的交楼验收表原件上面没有对方签字解除的通知。花园面积的计算一审查明不正确，对方律师没有到现场查看，也没看清楚合同条款，两个面积分别是指不同的部位，双方争议的花园面积是在补充协议第十九条约定的室外花园面积，一审查明我方补足给对方，而且补多了，测绘部门出了测绘报告，合同附件七第十七条涉及架空花园，这是另一部分，我方交付的房屋是包含这部分，这部分面积是足够的，对方把这两个面积加起来作为房屋面积是对房屋主层面积的误解。解除权的问题，林梓君主张在2012年12月份主张过解除权是不成立的。林梓君引用合同法五十五条，在合同约定撤销权行使期限，林梓君在九十天内没有行使撤销权，也就是以自己的行为放弃了撤销权或解除权，即便按一年计算，林梓君没有用书面形式提出，也早已超过一年解除权的期限，林梓君不行使权利导致形成权的消灭，一审判决由林梓君承担相应的责任是正确的。双方签订合同后，为了稳定的维护民事交易流转次序，在对方超过期限没有行使形成权的情况下应继续维持合同的履行，我方积极采取了措施保障对方的权益，请法院维持一审判决。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，数十位购房人就涉案房屋所在的房地产项目的逾期交房，起诉从化珠光公司，要求从化珠光公司支付逾期交房的违约金，目前该批案件正在本院二审审理中。
本院认为，本案双方争议的焦点是从化珠光公司是否构成逾期交房以及林梓君以从化珠光公司逾期交房为由主张解除双方签订的商品房买卖合同能否成立。首先，关于从化珠光公司是否构成逾期交房的问题，双方合同约定了交房条件以及从化珠光公司应于2011年12月30日前将房屋交付给林梓君，而从化珠光公司于2012年1月10日才通知林梓君收楼，且从化珠光公司在交付房屋时，存在花园面积不足的情况，林梓君因此在《交楼验收表》上提出“2012年12月30日过来查看还未按上述要求整改，之前已多次打电话和过来督促都没有答复。”的意见，原审法院认定从化珠光公司逾期交房的行为构成违约，从化珠光公司没有提出上诉，原审法院该认定本院予以确认。至于林梓君在一审中主张从化珠光公司至今未符合第十二条约定的交楼条件和未按合同第十五条提交《建设工程规划验收合格证》等文件，构成违约。对双方合同第十二条及第十五条的审查，本院另行审理的数十位购房人起诉要求从化珠光公司支付逾期交房的违约金的系列案目前正在二审审理中，应以该批案件的审查为准，对此本案不作审查，但在本案中并不影响认定从化珠光公司逾期交房的行为已构成违约。其次，关于林梓君以从化珠光公司逾期交房为由主张解除双方签订的商品房买卖合同能否成立的问题，本院前述已认定从化珠光公司的逾期交房构成违约，在本案中，林梓君主要以从化珠光公司在合同约定的交房期限届满未能交付房屋、房屋的花园面积缺少、从化珠光公司至今未符合第十二条约定的交楼条件和未按合同第十五条提交《建设工程规划验收合格证》等文件等主张解除合同，对此，本院认为，第一、双方在合同中明确约定花园面积不计入商品房面积范围内，因此并不适用双方合同中约定第十八条面积误差解除合同的条款；第二、根据双方合同附件七补充协议第14条的约定，行使合同解除权、撤销权的，应在解除权、撤销权发生之日起90天内行使，而林梓君未能充分举证证明在从化珠光公司的违约行为发生后90天内向从化珠光公司书面提出解除合同，而且在林梓君于2012年12月30日《交楼验收表》提出的也是整改的意见而非要求解除合同；第三、从双方合同的履行情况看，林梓君已经支付了全部购房款、从化珠光公司已经通知收楼，双方合同已履行了大部分的内容；综上，尽管从化珠光公司存在逾期交房的违约行为，再结合本合同的履行情况以及上述理由，为维护房屋买卖的交易秩序，双方合同不宜解除。原审判决驳回林梓君要求解除商品房买卖合同的诉请，并无不当，本院予以维持。林梓君上诉坚持要求解除合同，理由不充分，本院不予支持。林梓君可就从化珠光公司的逾期交房行为另行主张支付违约金。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持，林梓君上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费55310元，由上诉人林梓君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵