浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第253号
上诉人（原审被告）：宁波汉德汽车配件有限公司。住所地：宁波市鄞州区雅戈尔大道***号。
法定代表人：李莎，该公司经理。
委托代理人：徐国勇，浙江浙东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波富田日用品有限公司。住所地：宁波市鄞州区石碶街道冯家村。
法定代表人：陈秀芳，该公司总经理。
委托代理人：陈金林，浙江康派律师事务所律师。
上�人宁波汉德汽车配件有限公司（以下简称汉德公司）因与被上诉人宁波富田日用品有限公司（以下简称富田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年2月24日作出的（2013）甬鄞民初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年，原告将位于宁波富田集团综合楼的部分厂房出租给被告使用，租期三年。期满后，原、被告双方于2013年3月5日续签了《租赁合同》一份，租赁物为该楼三层的882.50平方米的厂房，约定租赁期限自2013年2月22日起至拆迁止，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止，乙方（即被告）应在甲方（即原告）书通（书面通知）规定的期限返还租赁标的物，不得以各种理由推拖阻挠。租金总价为每平方米15元，年租金总计为158850元。双方还约定如果租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、政府规划范围或被征收、征用的，则《租赁合同》终止，甲乙双方互不承担违约责任。在租赁期内，在乙方未违约的条件下，甲方因经营情况需提前收回租赁标的物的，应提前90日通知乙方，将已收取的多余租金退还乙方并按月租金的10%乘以违约月数支付违约金和赔偿金；乙方应于收到甲方收回租赁标的物的书面通知之日起90天内返还租赁标的物等内容。被告向原告支付租金至2013年8月份。2013年8月5日，原告向被告送达了《拆迁通知》一份，由被告公司职员签收。该通知载明：“接上级通知，‘新都心’项目将全面启动，从8月5日开始拆迁，你户所承租的房屋列入拆迁范围内。考虑到承租户搬迁需要一些时间，特给予二个月清退时间，最迟到10月10日清退完毕，承租户已预交的房租在搬迁�毕后给予退回。”2013年10月31日，原告委托律师出具了《律师函》，告知原告将推进拆除进程，在2013年11月10日前拆除房屋的供水供电设施。被告收到该份函件后于2013年11月7日向原告发送了《回复函》一份，主要载明被告收到原告的上述函件，被告对原告与宁波市鄞州区土地储备中心签订协议及涉案土地于2013年5月份被拍卖等事实均不知情，原告亦没有书面通知，因原告在涉案土地已被收购后及拍卖前与被告续签租赁合同，并继续收取了租赁费，故认为上述土地出让、回购、拍卖等协议对被告没有约束力；并认为由于原告没有提供任何正式拆迁通知文件，原告也没有按约在拆迁前三个月内通知，故双方《租赁合同》仍然在正常履行期限内，原告不应随意停水停电，并要求原告立即停止对被告人身财产安全威胁的手段及行为等内容。2013年12月2日，被告委托律师再次向原告发送了一份《律师函》，该函件主要内容认为涉案土地回购等并非双方合同中约定的“拆迁”，如果原告意欲提前解除合同，需要提前90日通知并支付违约金和赔偿金，但原告未按约履行，原告单方断水断电的行为给被告造成极大损失，被告保留向原告追索损失的权利，鉴于原告律师函提到原告即将开展强行拆除，被告也再次申明将采取合理且必要的防范措施，以免利益再次受损。现涉案厂房仍由被告占用。
2012年9月28日，原告与宁波市鄞州区土地储备中心签订了鄞储收（2012）9号《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》一份，主要载明：根据宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2010）24号第四项会议精神，富田新都心地块是石矸街道的门户，有利于提升石矸的整体形象，会议原则同意该地块实施“退二进三”，甲方（即宁波市鄞州区土地储备中心）收购乙方（即原告）位于石矸街道冯家村的工业用地使用权，本次收购用地面积39046.70m2，收购土地范围内的建筑物和附属设施列入本次收购范围，并列明了具体的土地证号及房产证号。第二条还载明了土地及地上建筑物被收购后，建筑物的拆迁权利和收益归甲方所有，地上建筑由乙方在约定的期限内自行拆除，乙方支付甲方拆迁残值作价款90万元。第四条则载明本合同签订生效后乙方须将土地证和房产证原件交于甲方，乙方承诺在2013年10月底之前将土地交给甲方；乙方不能按合同约定期限交付土地的，每推迟一天按土地收购补偿费的1‰向甲方支付违约金。涉案租赁厂房在上述被收购土地及建筑物的范围之内。
2013年11月21日，宁波市国土资源局鄞州分局向浙江法制报出具了《关于原富田集团地块有关情况的回复》，主要载明：位于石矸街道的原富田公司地块是鄞州区委、区政�批复列入石矸街道旧城改造的重要地块之一。早在2007年就已提出了拆迁收购改造计划。于2012年9月份签订了收购协议。被收购的土地系富田公司合法财产，国土部门与富田公司通过协商一致并报区政府批准的情况下收购土地，系双方民事合同，与第三方并无关联。土地收购后收回了上述地块的国有建设用地使用权并注销了产权证，即该地块在出让前只有国有建设用地所有权，同时该项目为富田公司退二进三改变土地用途性质，约定由富田公司自行拆除，且根据收购协议约定，被收购土地上的租赁关系由原权利人（富田公司）负责解除等内容。2013年5月份，涉案厂房所在土地经挂牌出让给案外人宁波富田置业有限公司。涉案土地性质按规划由工业用地转为商业用地。
另查明，2001年12月20日，国务院办公厅转发了国家计委《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》（国办发（2001）98号），该通知第八部分载明：“八、鼓励中心城市‘退二进三’（二十二）调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，即‘退二进三’。这是提高土地利用效益，完善城市功能，改善居民生活环境的重要措施，也是城市经济结构战略性调整的重要任务。目前，大部分中心城市已经进入必须对城市市区用地结构进行调整的阶段。要采取切实措施，逐步加大力度，把一些城市行之有效的‘退二进三’措施，推广到更多城市。”
原审原告富田公司于2013年12月10日诉至原审法院，请求判令原审被告汉德公司立即腾退宁波富田集团综合大楼三楼的租赁场地。
原审法院认为，涉案《租赁合同》系原告富田公司与被告汉德公司的真实意思表示，对租赁标的、租金等主要合同内容约定明确，双方均应按约履行。现原、�告双方的主要争议焦点在于涉案《租赁合同》的状态。对于该焦点，应结合合同约定及事实予以确认。合同明确约定“租赁期自2013年2月22日至拆迁，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止”，可以看出“拆迁”与其他“政府规划、变更土地性质”并列为合同终止的情形。事实上，涉案土地被列入宁波市“退二进三”政策调整范围，“退二进三”政策是国家及地方产业调整的具体政策之一，并且该土地性质也发生了变更，属于合同中约定的“政府规划、变更土地性质”的情形，在出现该情形时，则双方合同即行终止。故被告关于涉案房屋由原告自行拆除、不属于合同约定的“拆迁”的意见，并不能否定原告可以按合同约定的其他情形终止双方合同的事实。而被告关于原告须履行提前90天通知的合同义务的抗辩意见，亦是在原告违约解除合同的情形下�用，与本案中合同约定终止的情况亦不相符。涉案土地于2012年9月份被收购，2013年5月份被正式挂牌出让，原告在2013年8月5日向被告对该事实进行了书面通知，并明确告知了应最后腾退的时间，符合合同约定，不违反法律规定，故涉案租赁合同应于原告通知被告之日即2013年8月5日终止，合同终止后被告理应按照合同约定腾退涉案房屋。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百三十五条的规定，作出如下判决：被告宁波汉德汽车配件有限公司在判决生效后七日内向原告宁波富田日用品有限公司腾退位于宁波富田集团综合楼三层882.50平方米的厂房。案件受理费80元，减半收取40元，由被告宁波汉德汽车配件有限公司负担。
宣判后，原审被告汉德公司不服，上诉至本院，称：上诉人于2012年9月28日与宁波市鄞州区土地储备中心签订了�鄞州区国有建设用地使用权收购合同》之后，涉案地块的工业用地使用权证即被注销，对于此项事实，宁波市国土资源局鄞州分局向浙江法治报出具的《关于原富田集团地块有关情况的回复》可以证实，且一审法院亦对该事实予以认定，但被上诉人在2013年2月22日同上诉人续签涉案《租赁合同》时，其故意隐瞒涉案的地块及房屋的权属状况，并无权出租涉案房屋，故《租赁合同》应属无效。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判。
被上诉人富田公司答辩称：1.如涉案《租赁合同》无效，则上诉人无权继续占用涉案房屋，依法其应予以腾退；2.根据《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》，被上诉人享有地上建筑物的处分权，故其对涉案房屋有权处分及收益，且并未违反法律的禁止性规定；3.《租赁合同》中已明确约定租赁期限到拆迁为止，故到期后上诉人理应腾房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人于2013年3月22日续签《租赁合同》一份。根据该合同第三条第（一）款的约定，涉案房屋的租赁期限自2013年2月22日起至拆迁止。对于该项约定，因涉案房屋的拆迁时间并不明确，故双方当事人之间应属不定期租赁关系。在实际履约过程中，被上诉人已于2013年8月5日书面告知上诉人涉案房屋已纳入拆迁范围，同时给予其合理的腾退期限，据此，原审法院对上诉人要求上诉人腾退涉案房屋的主张予以支持，于法有据，并无不当。现上诉人以被上诉人在续签《租赁合同》时故意隐瞒涉案土地及房屋的权证已被注销的事实及其无权处分为由主张该合同无效，但上诉人并未举证证明上述权证被注销的具体时间，且《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》第四条中明确约定被上诉人在2013年10月底之前将涉案土地交予宁波市鄞州区土地储备中心，而双方当事人续签《租赁合同》的时间为2013年3月22日，被上诉人此时有权出租涉案房屋。由此，上诉人之上述主张缺乏事实依据，本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宁波汉德汽车配件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年四月十八日
代书 记员 潘芬芬