山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第676号
上诉人（原审原告）：王东现，男，汉族，农民。
委托代理人：刘兆广，北京市法度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，居民。
委托代理人：修东磊，山东智祥（北京）律师事务所律师。
上诉人王东现因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2013）聊东民初字第3718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月13日，被告ＸＸ自聊城浙报置业有限公司处以604626元的价格购得聊城市开发区御润假日广场小区C1号商113室房屋一套。2011年12月21日，原、被告双方签订了《﹤聊城市商品房买卖合同﹥权利义务转让协议》，并经山东省聊城市鲁西公证处公证。该协议的具体内容如下：“1、依据ＸＸ于2011年7月13日与聊城浙报置业有限公司签订的《聊城市商品房买卖合同》，现ＸＸ愿将该协议的权利义务转让给乙方王东现，该协议所涉及房屋位于聊城市开发区御润假日广场小区C1号商113室，建筑面积：183.22平方米，甲乙双方协商上述权利转让总价格为人民币肆拾万（400000）元整；2、经甲乙双方协商，上述权利转让的费用在双方签订协议之日由乙方一次性付给甲方；3、甲乙双方协议签订后，如该《聊城市商品房买卖合同》无法更名，该房的房产证办理在甲方名下的一切费用由甲方承担，甲方在该房产办理在自己名下后应协助乙方去办理该房的过户手续，办理到乙方名下的转让、过户费用由甲方承担。如甲、乙双方能将《聊城市商品房买卖合同》更名，更名该协议的费用由甲方承担，并需予以协助；4、甲方在收到全部房款之日起将房屋交予乙方，并结清交房前的所有水、电、物业费用；5、甲方保证上述房产产权归属清楚、合法，若发生与上述房屋有关的产权纠纷，由甲方负责解决，并承担民事责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；6、本合同自签订之日起具有法律效力，双方不得违约，若交易过程中如乙方违约，违约方应向对方承担房屋转让款的20%的违约金，并按银行同期贷款利息的4倍支付利息；7、本合同一式三份，双方各持一份、公证处一份存档。甲方：ＸＸ乙方：王东现。”同日，王东现向ＸＸ支付款项400000元，ＸＸ向王东现出具收到400000元的收据一张。具体支付方式为；原告王东现通过李喜英在中国工商银行的账户62×××08向被告ＸＸ指定的其哥哥王某在中国工商银行的账户62×××65汇款360000元，其余40000元为现金交付。该房屋一直未交付使用，亦未办理相关过户手续，自2011年12月21日起至2013年10月16日止，原告王东现一直未要求被告ＸＸ交付该房屋和办理过户手续。2012年2月23日，聊城市中衡房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估价格为1402000元。2012年11月7日，ＸＸ将该房屋抵押予中国银行股份有限公司聊城柳园支行，并办理了抵押登记，抵押债权数额为1050000元。众所周知，2011年至2012年聊城市的房价处在一个整体逐步上涨的趋势。
证人王某自认其本人为实际借款人，而用原告ＸＸ的房屋为该笔借款提供担保；被告所述王某曾经通过存款的形式向原告偿还借款利息的证据复印件，均与原告账户来往明细完全吻合。
经本院释明，原告王东现坚持认为其与被告ＸＸ之间系房屋买卖合同关系，故不同意按照民间借贷关系变更诉讼请求。
原审法院认为：2011年7月13日，被告ＸＸ自聊城浙报置业有限公司处以604626元的价格购得聊城市开发区御润假日广场小区C1号商113室房屋一套。同年12月21日，被告ＸＸ将该房屋以400000元的价格转让给原告王东现。该房屋的评估价格、抵押价格分别是1402000元、1050000元，该套房屋的购买价格、评估价格和抵押价格均与转让价格400000元差额巨大，众所周知，2011年至2012年聊城市的房价处在一个整体逐步上涨的趋势。且，双方签订的协议中被告ＸＸ所负义务较多，双方并约定该房屋自被告收到全部房款之日起将房屋交付原告，并结清交房前的所有水、电、物业费用；同日，王东现向ＸＸ支付款项400000元，ＸＸ向王东现出具收到400000元的收据一张。该房屋却一直未交付使用，亦未办理相关过户手续，自2011年12月21日起至2013年10月16日止，原告王东现一直未要求被告ＸＸ交付该房屋和办理过户手续，这些均与常理不符。另外，证人王某自认其本人为实际借款人，而用原告的房屋为该笔借款提供担保；被告所述王某曾经通过存款的方式向原告偿还借款利息的证据复印件，均与原告账户来往明细完全吻合。综合分析，出售房屋并非被告的真实意思表示，双方当事人之间也没有买卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖关系，原被告之间其实是以借贷为目的而签订房屋买卖合同作为担保，双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。经本院释明，原告坚持不同意按照民间借贷关系变更诉讼请求，故，对于原告基于房屋买卖关系主张的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王东现的诉讼请求。案件受理费10430元，由原告王东现承担。
上诉人王东现上诉称：一、原审法院认定事实错误，双方当事人买卖房屋的意思表示真实，双方之间是房屋买卖关系，本案为房屋买卖合同纠纷。1、双方签订的《聊城市商品房买卖合同》权利义务转让协议》经过公证，并在公证员面前签字按印，是双方当事人真实意思表示，其证据效力远远大于其他证据，根据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条规定，当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，人民法院不予受理，告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机构提出复查。现被上诉人未向公证机构申请复查，公证机构也未撤销公证书。一审法院应采信，双方之间是房屋买卖关系。2、被上诉人的银行自动柜员机客户通知书系复印件，不能采信，更不能以此推定汇款的目的就是还款利息，确认双方的关系是民间借贷。3、一审法院所谓的“众所周知”不是事实依据，也不是法律依据，没有任何证据支持。从网上查询聊城房产网公布的信息，2011年聊城的房市整体量价齐跌，2012年7月房市好转，双方交易时间是2011年12月21日，房价下跌时间，可以推出双方买卖房屋价格符合交易的一般规律。一审法院以2012年2月23日1402000元的房屋评估价格推理出2011年12月21日双方交易价格为40万元的房屋买卖意思表示不真实，逻辑推理错误。被上诉人急需现金，与房屋出售价格的高低与意思表示是否真实不存在必然的联系。4、证人王某系被上诉人的哥哥，为亲属关系，此证言不应采信。5、一审法院错误的认定上诉人一直未要求被上诉人交付房屋和办理过户手续，没有事实依据。事实上，上诉人一直找被上诉人履行合同，是被上诉人背信弃义，偷偷地补办手续进行抵押。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条错误，应适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条规定，应认定双方是房屋买卖关系而非民间借贷。三、原审法院程序明显违法。一审法院在法庭辩论结束后11月才判决，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十九条的规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的一审诉求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸ答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方之间并不是房屋买卖关系，而是被上诉人以涉案房屋为王某向上诉人借款提供担保，属于纯粹的民间借贷关系，一审法院认定事实清楚。双方之间签订的所谓商品房买卖合同，并不是被上诉人的真实意思表示，因为当时的房屋市场价值140万元左右，却是以40万元出让，就是以合法形式掩盖其违规发放高利贷的非法目的，在当时涉案房屋未取得房屋产权证，根据《城市房地产管理法》第三十七条规定的下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。
根本不能转让。另外，双方签订合同后两年内，上诉人未找过被上诉人交付房屋或办理过户手续，王某通过存款方式向上诉人偿还借款和利息，也更能说明本案不是房屋买卖关系。
二审期间，上诉人王东现提交北京银翔投资担保有限公司出具的证明一份，证明涉案40万网银系双方之间房屋买卖合同的款项，而非ＸＸ所述其与该公司之间的借款合同款项。ＸＸ认为该证据与本案无关，不予认可。
本院二审查明的其他事实同原审法院查明的事实。
本院认为：关于双方之间属于民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。涉案的房屋购买价格、评估价格、抵押价格分别是604626元、140.2万元、105万元，而ＸＸ却以40万元的价格转让给王东现，差距较大。双方签订的协议中约定ＸＸ自收到全部房款之日起将房屋交付王东现，而王东现在给付涉案款项后的两年时间内未过户或入住，均不符合常情。结合证人王某自认其本人为实际借款人，而用ＸＸ的房屋为该笔借款提供担保，一审法院认为双方之间其实是以借贷为目的而签订房屋买卖合同作为担保，双方名为房屋买卖实为民间借贷关系，驳回王东现的诉讼请求正确。上诉人王东现上诉称双方签订的《﹤聊城市商品房买卖合同﹥权利义务转让协议》经过公证，并在公证员面前签字按印，是双方当事人真实意思表示，依法应予采信，虽然本案双方均未请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，涉案房屋在公证时未依法登记领取权属证书，款项履行后的两年内并未按照约定实际交付，本院不予采信。上诉人王东现上诉称一审法院不应采信ＸＸ提交的自动柜员机客户通知书，系复印件，本院依法予以支持。上诉人王东现上诉称证人王某系ＸＸ的哥哥，为亲属关系，此证言不应采信，涉案款项由王东现汇入王某的银行账户，此证言应予以采信。上诉人王东现上诉称其要求ＸＸ交付房屋和办理过户手续，未提交证据证明自己的主张，本院不予支持。上诉人王东现在二审期间提交的北京银翔投资担保有限公司出具的证明，ＸＸ不予认可，不能证明与本案有关联性，本院不予采信。至于上诉人王东现上诉称一审法院违法超过审理期限，经查阅卷宗，一审承办人员已经依法申请办理延期审理手续，符合法律规定，上诉人王东现的此项主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费10430元，由上诉人王东现负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜宏伟
审 判 员 石 鑫
代理审判员 李昭鹏
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 李云娇