上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10253号
原告金辉。
委托代理人刘奇，上海翰浩律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告金辉与被告上海麦格茂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，并依法追加上海五角世贸商城有限公司作为第三人参与诉讼，本院于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘奇、被告委托代理人戴睿及第三人委托代理人凌军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金辉诉称，原、被告于2010年3月25日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：原告从被告处购买位于浦东新区惠南镇南祝路2999弄（原为川南奉公路5959弄）《上海五角世贸商城》3号2层2125室房屋（以下简称系争房屋），转让价款为人民币（以下币种相同）417，240元；被告于2010年12月31日前将系争房屋交付给原告，而房屋的交付条件为系争房屋取得竣工验收文件，被告在取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记即取得大产证；在被告取得大产证后60日内，由双方签署《房屋交接书》；自签署房屋交接书之日起60日内，双方依法向有关部门申请办理系争房屋小产证。根据上述约定，被告应于2011年3月前办出大产证。即使被告现已办出大产证，也已经超过一年的期限。2013年10月31日，被告通知原告办理小产证，但强行要求原告先签委托经营合同，然后才能办证，从而导致原告无法办理小产证，被告的上述行为符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权解除《预售合同》，故提起诉讼，要求解除原、被告于2010年3月25日就系争房屋签订的《预售合同》。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，系争房屋的大产证于2013年4月25日办出，被告已于2013年10月31日通知原告办证。现原告认为，被告的大产证应当于2011年3月31日前办出，而小产证的办理时间应当在2011年7月31日前，据此，解除权的形成日期是2012年8月1日。而根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权形成后应当在一年内行使，故原告的解除权自2013年8月1日起消灭。原告于2014年3月才提起诉讼，解除权已消灭，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，原、被告签订《预售合同》的当天，原告与第三人签订了《物业委托经营合同》（以下简称《经营合同》），原告将购买的商铺委托第三人经营管理，期限是2011年1月1日至2015年12月31日，五年的全部委托收益直接从房价中抵扣，抵扣后的价格即为《预售合同》上的房屋转让价格。目前《经营合同》正在履行中，对原告的诉请意见同被告。
经审理查明，2010年3月25日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《预售合同》，由乙方以417，240元的价格向甲方购买系争房屋。预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。预售合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》补充条款第十五条其中约定，乙方同意由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。
《预售合同》签订当天，由原告作为委托方（甲方）、第三人作为受托方（乙方）签订《经营合同》，该合同约定：甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，该房屋预计总建筑面积为34.77平方米；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；甲方同意该物业由乙方全权管理经营；甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的五个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利；等等。
《预售合同》和《经营合同》签订之日，原告支付被告房款217，240元及备案费550元，剩余房款20万元通过银行贷款方付。2012年6月21日，原告向被告支付抵押费550元、保险费1，460.34元。2013年10月底，被告向原告送达《办证通知》，通知原告于2013年12月19日至2014年1月26日至五角世贸商城现场2号楼样板间办理产权证；同时，该通知书标注了办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关材料。
审理中，原告表示，其曾前往被告指定的现场拟办理小产证，但办理小产证前必须与第三人签订委托经营合同，且合同条款苛刻，故原告不愿缔约，被告遂不提供办理小产证的相关文件。被告则表示，原告接到办证通知书后直接向被告提出退房；原告未按合同约定签订新版的物业委托经营合同，被告深感不安，故暂时中止办理小产证的程序。
另查明，2012年5月30日，被告取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。2013年4月25日，被告取得系争房屋的产权证（大产证）。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《经营合同》、房款发票、收款收据、上海市房地产权证、《办理通知》、邮寄通知凭证及原、被告和第三人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》、原告与第三人签订的《经营合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人主张解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十五条同时又规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，《预售合同》约定，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证），被告取得房地产权证（大产证）后60日内，原、被告签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署之日起60天内，原、被告依法向房地产交易中心办理过户申请手续，申领房屋的房地产权证（小产证）。现被告于2012年5月30日取得系争房屋的竣工验收备案证书，根据上述约定推算，被告应于2012年12月27日前协助原告办理系争房屋小产证申办手续，而根据上述司法解释的规定，如被告逾期超过一年的，原告有权解除合同。现被告于2013年4月25日办出了系争房屋的大产证，并于同年10月通知原告办理小产证，故原告不享有该合同解除权。即使按原告所述，被告应于2011年3月前办出大产证，那么，加上合同约定的取得大产证后60日内签订《房屋交接书》及《房屋交接书》签订之日起60日内双方共同向交易中心办理过户手续，被告应当于2011年7月前协助原告办理小产证申办手续，逾期超过一年的，原告享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使。而事实上，原告于2014年3月才提起诉讼，也已超过解除权的行使期间，该解除权已消灭。另外，原告称，被告强行要求原告先签订委托经营合同，然后才能办理小产证，从而导致原告无法办理小产证，对此，本院认为，协助原告办理系争房屋的产权证是被告作为出售方的应尽义务，被告拒绝履行的，原告可以通过司法救济途径向其主张，但原告并不因此享有解除合同的权利。综上，原告主张解除《预售合同》，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下：
驳回原告金辉的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告金辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年八月十五日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。