广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第25号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：郁南县汇诚地产有限公司。住所地：郁南县。
法定代表人：钟国良，该公司经理。
委托代理人：苏东海，广东光源律师事务所律师。
委托代理人：谢铭雄，该公司的职员。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：林金水，男，1976年5月27日出生，汉族，住郁南县。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：莫二娇，女，1976年8月9日出生，汉族，住郁南县。
上列两被上诉人的共同委托代理人：郭锦霞，广东言邦律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
上诉人郁南县汇城地产有限公司（下称汇城地产公司）因与被上诉人林金水、莫二娇商品房销售合同纠纷一案，不服郁南县人民法院作出的（2014）云郁法民初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月27日，林金水、莫二娇与汇诚地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定林金水、莫二娇向汇诚地产公司购买郁南县都城镇城中路横巷20号城中雅苑第x幢6层xx号房，该房屋总价款为268438元，合同约定：签订合同时，买受人向出卖人交付购房总款268438元的40%首期购房款，即108438元；余额60%，即160000元办理年银行按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任：逾期60天以上，出卖人有权将买受人所买的本单元另作处理，并没收买受人已交付购房款及扣除应付总房款的5%作违约金，同时解除本合同。需办理银行按揭付款的买受人必须在签订本合同之日起7日内按规定提交所需资料办理银行按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理的，每日按未付房款的万分之五向出卖人支付违约金。出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同签订当日，林金水、莫二娇支付了首期108438元购房款。2011年8月24日，林金水申请住房按揭贷款160000元，2011年9月6日，郁南县农村信用合作联社都城信用社向林金水发放了贷款160000元，并将该款项转到了汇诚地产公司的账户。
2012年10月9日，汇诚地产公司将郁南县都城镇城中路横巷20号城中雅苑第x幢6层xx号房交付给林金水，双方在《城中雅苑住宅质量保证书》、《城中雅苑住宅使用说明书》上签名确认。2013年5月20日，郁南县都城镇城中路横巷20号城中雅苑竣工验收，并于2013年5月30日通过郁南县发展改革和城乡建设局竣工验收备案。
原审法院经审理认为，林金水、莫二娇与汇诚地产公司在协商一致的基础上，自愿签订《广东省商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应依照合同约定，履行各自的义务。关于林金水、莫二娇要求汇诚地产公司支付自2012年8月2日起至实际交付商品房之日2012年10月9日止的逾期交房违约金的诉讼请求。林金水、莫二娇与汇诚地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定，房屋的交付时间是2012年8月1日前，但汇诚地产公司于2012年10月9日才向林金水、莫二娇交付房屋，故违约期间应从2012年8月2日起计算至实际交房之日即2012年10月9日止。双方在合同中约定的违约金标准按已交付房款每日万分之五计算，公平合理，符合法律规定，予以确认。汇诚地产公司应当根据合同约定，按日向林金水、莫二娇支付已付房款万分之五的违约金，应为9261.11元（268438元×0.5‰×69天）。林金水、莫二娇请求汇诚地产公司支付违约金为9261元，属林金水、莫二娇对其民事权利的处分，予以准许。汇诚地产公司抗辩认为其公司已在2012年7月18日电话通知了林金水、莫二娇交楼，林金水、莫二娇对此予以否认，根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于汇诚地产公司未能提供其于2012年8月1日书面通知林金水、莫二娇交楼的证据，汇诚地产公司的该项抗辩，不予采纳。同时，汇诚地产公司抗辩认为由于林金水、莫二娇未按合同规定办理银行按揭手续，造成房贷放款延迟，影响了建设及交付。对此，汇诚地产公司亦未能提供相关的证据予以证实，不予采纳。
关于汇诚地产公司反诉要求林金水、莫二娇支付迟延办理银行按揭手续违约金的请求是否已过诉讼时效。林金水、莫二娇未在合同约定期限内办理银行按揭手续，属违约行为，应按约定承担迟延办理银行按揭手续的违约责任。但汇诚地产公司应在法律规定的时间内，向林金水、莫二娇主张违约责任，法律对此规定的诉讼时效为二年，即从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方对办理银行按揭手续时间约定为签订合同之日起7日内即2011年8月3日前，林金水、莫二娇在此时间没有按规定提交所需材料办理银行按揭手续，汇诚地产公司即知道林金水、莫二娇延期办理银行按揭手续，诉讼时效开始起算。汇诚地产公司没有向原审法院提交诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此，其要求林金水、莫二娇支付逾期办理银行按揭手续违约金请求权的诉讼时效应在2013年8月4日届满。汇诚地产公司是在2014年8月25日向原审法院提起诉讼，故林金水、莫二娇提出汇诚地产公司要求其支付逾期办理银行按揭手续违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、郁南县汇诚地产有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向林金水、莫二娇支付延期交房违约金9261元。二、驳回郁南县汇诚地产有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，反诉受理费25元，合共50元，由郁南县汇诚地产有限公司负担。
一审宣判后，上诉人汇城地产公司不服，上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回两被上诉人的诉讼请求；3、两被上诉人支付违约金2320元；4、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，且违背公平原则，应予撤销纠正，同时应支持上诉人的上诉请求。一、关于交楼事实。虽然上诉人与被上诉人之间合同约定的交楼是以书面通知，但实际上，鉴于上诉人的商品房已具备了预售的条件，也符合了交楼条件，因此，上诉人已在2012年7月18日电话通知了被上诉人交楼，而电话通知是整幢进行的，不只是针对被上诉人一户。虽然是改变了双方最初的合同约定的书面通知，但双方对电话通知的变更也没有表示异议，而上诉人的电话通知有记录登记，其他住户也可以证实，但被上诉人却迟迟未进行交接，也是客观事实。至于被上诉人认为上诉人的商品楼并不符合交楼条件，也未能提供相应充足的依据，反而是由于被上诉人的主观原因致使交楼交接的迟延，主要责任不在上诉人。上诉人不应承担任何违约责任。退一步而言，即使上诉人未依约书面通知，但客观上也电话通知了被上诉人，也应减轻或免除上诉人的责任。
二、关于被上诉人的违约问题。根据双方签订的合同第七条第二款约定，被上诉人必须在签订合同之日起7天内按规定提交所需资料办理银行按揭手续，超期未办理的，被上诉人应每日按未付房款的万分之五向上诉人支付违约金。实际上，被上诉人提交办理贷款的时间是2011年8月24日，已延迟办理20天，银行放贷时间是2011年9月9日，延迟放贷9天。而一审法院对此也依法调查并已查明，说明被上诉人也确实存在在签订合同后未按合同规定及时办理银行按揭手续，造成房贷房款严重迟延支付给上诉人，显然被上诉人也是存在违约之处。因此根据合同相对性原则，既然被上诉人也客观上存在违约事实，也应当承担违约责任，应按上诉人的反诉请求承担支付违约金的责任。
三、对上诉人的反诉是否超过诉讼时效的问题。根据合同相对性原则，在诉讼期间，任何一方提起诉讼的，均适用诉讼时效中断的规定，这既有利于保护合同相对一方的反诉权利，也符合《合同法》、《民法通则》的公平、对等原则。在事实中，被上诉人是在2014年7月10日向法院提交诉讼文书的，从这一刻开始，对双方均适合诉讼时效的中断，不能将本诉与反诉的时效割断、割裂理解。既然被上诉人已提起本诉，在反诉期内上诉人提起反诉，也符合法律关于诉讼时效的有关规定。根据《民法通则》第140条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”，最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第12条“当事人一方向人民法院提交诉状或者口头起诉之日起中断”。故，上诉人的反诉是基于被上诉人的本诉而提出。如果按一审认定房屋约定交付时间是2012年8月1日，实际交接是2012年10月9日，那么合同的履行是存在延续性，而上诉人也是基于被上诉人的起诉才知道被上诉人提交办理银行按揭手续迟延的事实。根据合同相对性原则，依据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“……诉讼时效从履行期限届满之日起计算”；因此，对于合同违约责任的追诉，应以合同履行终结日或合同解除或履行期满日（即交付产权证并保修期满时）起计。因此，上诉人的反诉并未超过诉讼时效。
综上，一审法院认定事实不清、理据不足，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。
上诉人汇诚地产公司为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人林金水、莫二娇答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人并没有按合同约定的时间交付房屋给被上诉人，并将住宅质量书和住宅使用说明书等文件给被上诉人签收，根据合同的第11条规定，所购商品房为住宅的出卖人还需提供住宅质量保证书和使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交楼责任，由出卖人承担。上诉人声称在合同约定的时间内，已通知被上诉人收楼，但未能提供证据予以证实。另外，上诉人在2013年5月20日才竣工验收，2013年5月30日才通过郁南县发展改革和城乡建设局竣工备案。在此之前，向被上诉人交付的房屋均存在瑕疵交付，不符合双方的约定。2、上诉人声称被上诉人延迟办理银行按揭不属实，签订合同后，被上诉人依约办理银行按揭贷款手续，上诉人在一审期间出示的资料并不能证明被上诉人延迟办理银行按揭手续。3、如果被上诉人存在延迟办理按揭手续，上诉人应当在签订合同7日后的两年内向被上诉人主张权利，但上诉人反诉被上诉人主张延迟办理按揭手续的权利是在案件受理之后，已经超过两年的诉讼时效。
被上诉人林金水、莫二娇为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。
原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明：林金水、莫二娇于2014年7月21日向原审法院起诉，请求法院判令：1、汇诚地产公司立即向林金水、莫二娇支付违约金9261元；2、本案所有诉讼费用由汇诚地产公司承担。
2014年8月25日，汇诚地产公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、林金水、莫二娇向汇诚地产公司支付违约金2320元；2、案件受理费由林金水、莫二娇负担。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。林金水、莫二娇与汇诚地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依照合同约定履行各自的义务和享有权利。综合上诉人的上诉请求和两被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、林金水、莫二娇要求汇诚地产公司支付迟延交楼违约金的请求是否成立；2、汇诚地产公司反诉要求林金水、莫二娇支付迟延办理银行按揭手续违约金的请求是否超过诉讼时效。
关于林金水、莫二娇要求汇诚地产公司支付迟延交楼违约金的请求是否成立的问题。林金水、莫二娇与汇诚地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定，汇诚地产公司应于2012年8月1日前以书面形式通知林金水、莫二娇办理房屋交付手续，且房屋应当经验收合格，同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。汇诚地产公司与林金水、莫二娇于2013年10月9日才进行涉案房屋的交接。汇诚地产公司抗辩认为其公司已在2012年7月18日电话通知了林金水、莫二娇交楼，当时涉案房屋已经符合交楼的条件。林金水、莫二娇对于汇诚地产公司电话通知其交楼的事实予以否认，根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而汇诚地产公司既未能提供其于2012年8月1日前书面通知林金水、莫二娇交楼的证据，亦未能提供证据证实涉案房屋在2012年8月1日前已经依照国家和地方人民政府的有关规定经验收合格，故汇诚地产公司的该项抗辩，本院不予采纳。原审法院认定汇诚地产公司存在迟延交楼的违约情形正确，本院予以维持。汇诚地产公司迟延交楼的违约期间应从2012年8月2日起计算至实际交房之日即2012年10月9日止。双方在合同中约定，汇诚地产公司迟延交楼超过60天，买受人选择不解除合同的，违约金按已支付房款每日万分之五计算至实际交付之日止。汇诚地产公司应当根据合同约定，从2012年8月2日起计算至2012年10月9日止按日向林金水、莫二娇支付林金水、莫二娇已付房款万分之五作为违约金，应为268438元×0.5‰×69天=9261.11元。原审法院认定汇诚地产公司应向林金水、莫二娇支付迟延交楼违约金9261.11元正确，本院予以维持。
关于汇诚地产公司反诉要求林金水、莫二娇支付迟延办理银行按揭手续违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。汇诚地产公司与林金水、莫二娇在合同中约定“需办理银行按揭付款的买受人必须在签订本合同之日起7日内按规定提交所需资料办理银行按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理的，每日按未付房款的万分之五向出卖人支付违约金。”双方于2011年7月27日签订合同，按照合同约定，林金水、莫二娇应于2011年8月3日前办理银行按揭手续，但其实际在2011年8月24日才到银行办理按揭手续，因林金水、莫二娇在2011年8月3日前没有到银行办理按揭手续，故从此时起，汇诚地产公司的权利已受到侵害且持续至林金水、莫二娇到银行办理按揭手续止（2011年8月24日），由于林金水、莫二娇的行为属于连续侵权行为，故汇诚地产公司主张林金水、莫二娇延期办理银行按揭手续承担违约责任的诉讼时效应当从侵权行为终止之日即2011年8月24日开始起算两年，即诉讼时效至2013年8月23日届满。一审判决认定汇诚地产公司请求林金水、莫二娇承担违约责任的诉讼时效在2013年8月4日届满，属认定事实错误，应予纠正。汇诚地产公司认为其反诉请求是基于林金水、莫二娇的本诉请求才提出的，故林金水、莫二娇的起诉引起了反诉诉讼时效中断的情形，故应从林金水、莫二娇起诉之日重新起算诉讼时效期间。因汇诚公司要求林金水、莫二娇支付迟延办理银行按揭手续违约金的诉讼时效在2013年8月23日届满，而林金水、莫二娇在2014年7月21日向原审法院提起本案诉讼，即林金水、莫二娇提出本诉时，汇诚地产公司要求林金水、莫二娇支付迟延办理银行按揭手续违约金的诉讼时效已届满，故林金水、莫二娇的起诉不能引起汇诚地产公司反诉诉讼时效中断。因此汇诚地产公司认为林金水、莫二娇的起诉引起汇诚地产公司反诉诉讼时效中断的主张，本院不予采纳。汇诚地产公司未能提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，故其于2014年8月25日向原审法院提起诉讼，已超过诉讼时效期间，汇诚地产公司丧失了胜诉权，一审判决驳回汇诚公司的反诉请求正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，但实体处理正确，本院予以维持。上诉人汇诚地产公司的上诉意见，理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郁南县汇诚地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 冯家玲