广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1271号
上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：梁家杰、刘剑辉。
被上诉人（原审原告）：麦惠娇。
上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人麦惠娇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年6月8日，麦惠娇向原审法院提起诉讼，请求判令：一、碧桂园公司支付麦惠娇逾期交房违约金91304.5元；二、碧桂园公司支付麦惠娇逾期向鹤山市房地产管理部门递交办理该商品房权属登记相关资料的违约金13300元；三、本案诉讼费由碧桂园公司承担。主要事实和理由是：麦惠娇、碧桂园公司于2011年5月21日签订《广东省商品房买卖合同》，约定麦惠娇购买碧桂园的商品房，购房总金额为578609元，碧桂园公司应于2012年10月15日前将上述商品房交付麦惠娇使用，每逾期一天的违约金按麦惠娇已交付房价款的万分之三计算；碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料报产权登记机关备案。如因碧桂园公司的责任，麦惠娇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违反此约定，每逾期一天碧桂园公司应向麦惠娇支付50元违约金。合同签订后，麦惠娇已按约支付全部购房款，碧桂园公司于2012年10月15日前未能按约交付房屋给麦惠娇使用，在2014年3月27日才实际交付给麦惠娇使用，从合同约定的交楼时间2012年10月15日之次日开始计算至2014年3月26日止，共延迟526日交楼，故计得逾期交楼违约金91304.50元（578609元×526日×0.03%）；麦惠娇认为约定在2012年10月15日前要交楼，360日内即2013年10月10日内到房管部门递交办证资料，而碧桂园公司在2014年7月4日才递交办证资料，延迟了266日，以每日五十元计算违约金，计得逾期递交办证资料的违约金是13300元（266天×50元／天）。
碧桂园公司答辩称：1、碧桂园公司没有存在逾期交房的问题，碧桂园公司在合同约定的时间内已经将房屋交付给麦惠娇，因此不存在逾期交房违约金的问题；麦惠娇、碧桂园公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定交房的时间是2012年10月15日，麦惠娇在今年6月份才提起诉讼，因此碧桂园公司认为麦惠娇的起诉已经超过诉讼时效。2、关于逾期交资料的问题，碧桂园公司已经按照合同的约定，在交付商品房使用后360日内已经将资料交给产权登记机构备案，因此碧桂园公司不存在违约问题，不需要承担违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：麦惠娇、碧桂园公司于2011年5月21日签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定麦惠娇购买鹤山市沙坪碧桂园商品房，购房总金额为578609元（以下简称诉争房屋）。同日，双方当事人又分别签订《委托办理权属登记协议书》。
《广东省商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：
第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为”；
第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；
第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。
《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款分别节录如下：
第二条约定：“买受人同意按下列C种方式付款，并以人民币为计算货币：A）、一次性付款：B）非银行按揭分期付款：C）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为伍拾柒万捌仟陆佰零玖元整；（2）买受人必须在签订《广东省商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即叁拾肆万捌仟陆佰零玖元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2011年6月21日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即贰拾叁万元整）”；
第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《广东省商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《广东省商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：。（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。”；
第十二条“交楼手续”约定：“《广东省商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”；
第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”；
第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、买受人为一次性付款方式或非银行按揭分期付款方式支付房价款的，须自行办理该商品房的权属登记手续，自行领取《房地产权证》。买受人无需支付本补充协议附录［二］《税费及其他应付款项明细》所列第一条第（二）点税费给出卖人，该等税费由买受人自行向有关部门申请缴纳。附录［二］中其他费用由买受人直接支付给出卖人。出卖人在买受人具备对商品房质量无任何异议、已接受该商品房、已付清所有房价款和附录［二］所列的支付给出卖人的款项的全部条件之日起360天内将办理该商品房的《房地产权证》所需由出卖人递交的资料递交给房地产登记机关，之后由买受人自行到房地产管理部门申请并办理该商品房的权属登记手续，领取《房地产权证》。出卖人未按本项约定履行递交资料手续义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金”。
《委托办理权属登记协议书》的部分有关条款节录如下：
第二条约定：“买受人自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，具体的代理权限由买受人另外出具委托书给出卖人，买受人应于签订本协议的一个工作日内签署该委托书并办理公证手续”；
第三条约定：“买受人自愿同意出卖人在买受人下列条件同时具备之日起的360天内，将该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交鹤山市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。1、买受人已向出卖人付清《广东省商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋移交单》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；4、买受人已与贷款按揭银行签署了现房抵押贷款合同。5、买受人已完成本协议第二条约定的事项”。
双方当事人签订《广东省商品房买卖合同》及附件后，麦惠娇于2011年5月23日支付了348609元，2011年10月21日银行按揭支付了230000元，合共购房款578609元给碧桂园公司。
2013年9月25日，诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。
2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。
2014年3月27日，碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给麦惠娇。
2014年7月4日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日碧桂园公司已办理诉争房屋所有权初始登记。
2014年9月3日，碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹列本案争议焦点及判断理由如下：
一、碧桂园公司有无逾期交付诉争房屋给麦惠娇，如有逾期交付情形碧桂园公司应付违约金数额和逾期交付诉争房屋违约金是否超过诉讼时效的问题。
（一）依《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，除麦惠娇有违约行为等可予据实延期的原因外，碧桂园公司应于2012年10月15日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给麦惠娇使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《广东省商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除碧桂园公司通知麦惠娇在合同约定日期前收楼外麦惠娇应在该合同约定房屋交付之日自行到碧桂园公司销售中心收楼。
碧桂园公司辩称麦惠娇并未在合同约定的房屋交付日期2012年10月15日至碧桂园公司销售中心收楼，但据原审法院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收合格并备案，从以上各情足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，即使麦惠娇已接收诉争房屋，但若该房屋未经验收合格，仍不能认定碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故原审法院认定碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约，故碧桂园公司的该项抗辩显属无据，原审法院不予采信。
（二）麦惠娇主张碧桂园公司逾期交付房屋故应依《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条“违约责任”第1、2款的约定每天按其已交房价款的万分之三计付违约金，麦惠娇的该主张理据充分，于法有合，应予支持。麦惠娇请求的从应交楼之次日即2012年10月16日起至麦惠娇实际收楼之日即2014年3月27日止，逾期交付房屋526天，每天按其已交房价款的万分之三计算违约金，理据充分，原审法院予以照准，碧桂园公司应支付麦惠娇逾期交房违约金91304.50元（578609元×0.03%×526天）。
（三）至于碧桂园公司辩称麦惠娇请求逾期交付商品房违约金已超过诉讼时效一节，原审法院认为，诉讼时效应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日起算，即从2014年3月27日起算两年，换言之，麦惠娇应在2016年3月26日前向人民法院起诉，故本案麦惠娇提起诉讼未超过诉讼时效。碧桂园公司的该项抗辩，缺乏理据，原审法院不予支持。
二、碧桂园公司有无逾期向房地产登记机关递交办理诉争房屋《房地产权证》所需资料及如有逾期递交资料情形碧桂园公司应付违约金数额的问题。
关于碧桂园公司在360天期限内向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的起算日的约定问题，《广东省商品房买卖合同》与《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》的约定迥然不同。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定碧桂园公司应在商品房交付使用后360日内递交办理权属登记所需资料，但又约定如因碧桂园公司的责任致麦惠娇不能在规定期限内取得房地产权属证书，则适用该合同附件四《补充协议书》第十九条的约定。而《补充协议书》第十九条约定排除《广东省商品房买卖合同》第十五条的适用，并以《委托办理权属登记协议书》约定碧桂园公司在同时具备买受人对该商品房的质量无任何异议等各项条件起的360天内向房地产登记机关递交权属登记所需资料，碧桂园公司每逾期一天碧桂园公司向麦惠娇支付人民币伍拾元的违约金。本案究竟适用《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定抑或《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》的约定，诚有澄清之必要。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”；第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。准此，本案中，不谈买受人对该商品房的质量有无异议等条件与办理权属登记手续毫无关系，而且对商品房的质量提出批评、建议是商品房买受人作为消费者享有的合法权利，故该《补充协议书》第十九条及《委托办理权属登记协议书》第三条约定同时具备买受人对该商品房的质量无任何异议等条件才起算360天递交资料期限的条款明显具有免除或限制自己责任、加重对方责任的性质，且系碧桂园公司为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与麦惠娇等买受人协商的条款，应属格式条款，对于该等格式条款，碧桂园公司负有举证责任而未能举证证明其已尽合理提示及说明义务，应负举证不能的不利后果，原审法院推定碧桂园公司对该等格式条款未尽合理提示及说明义务，该等格式条款违反《合同法》第三十九条第一款的规定并具有合同法第四十条规定的情形之一，故该等格式条款无效。又依我国《合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致，本案应当适用非格式条款即《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，碧桂园公司应在商品房竣工验收合格且办理备案并交付使用之日2014年3月27日后的360天内即2015年3月22日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而本案碧桂园公司是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期。
综上，碧桂园公司未逾期递交办理权属登记所需资料，故麦惠娇请求碧桂园公司支付逾期递交办证所需资料违约金，理据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第一百五十七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金91304.50元给麦惠娇；
二、驳回麦惠娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1196.50元（已减半收取），由麦惠娇负担152.50元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担1044元。
当事人二审的意见
碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回麦惠娇要求支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由麦惠娇由承担。主要事实和理由是：一、麦惠娇提起本案诉讼时已超过法定两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。根据双方合同约定，涉案房屋的交付日期是2012年10月15日，麦惠娇实际在2014年3月27日收楼并实际使用至今。但麦惠娇一直在2015年6月8日才向原审法院提出起诉。故从合同约定的交楼日期起算，麦惠娇的该诉请己超过法定的两年的诉讼时效，依法己丧失胜诉权。二、麦惠娇已以实际行为接受涉案房屋，放弃了主张逾期交付房屋违约金的权利。麦惠娇作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知道若认为自己权利受损的话应及时行使救济措施，而不应长时间无动于衷，不闻不问。现在麦惠娇从合同约定收楼后到本案原审起诉前长达两年多的时间内均未向碧桂园公司主张过逾期交楼的违约责任。实际上是以自身的默示行为接受了涉案房屋并放弃了主张逾期交付违约金的权利。因此，从该角度考虑，其主张的逾期交付房屋违约金的诉求亦不应得到法律支持。综上所述，原审法院没有考虑到上述情况，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法撤销原审判决，支持碧桂园公司的二审上诉请求。
麦惠娇答辩称：一审判决正确，请求二审维持原判。
二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对碧桂园公司提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：本案二审争议的焦点是：1、麦惠娇诉请碧桂园公司支付逾期交楼违约金，是否已经超过诉讼时效；2、麦惠娇是否放弃逾期交付房屋违约金的权利。
关于第一个争议焦点。涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，最迟应当在实际交房之日履行。而2013年11月8日为涉案房屋的办理竣工验收备案之日，可将该日视为实际交房之日。因此本案的诉讼时效从实际交房之次日即2013年11月9日起开始计算，麦惠娇于2015年6月8日起诉，显然未超过两年的诉讼时效。原审法院认定本案未超过诉讼时效正确。碧桂园公司主张本案起诉超过诉讼时效，理据不足，原审法院不予支持。
关于第二个争议焦点。碧桂园公司以麦惠娇收房后至起诉前未向其主张逾期交楼违约金为由主张麦惠娇已放弃该项权利。经审查，双方合同中未对麦惠娇主张逾期交楼违约金的期限和方式作出明确约定，且碧桂园公司也未提供证据证明麦惠娇已明示放弃该项违约金权利，故碧桂园公司的该项主张，明显缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。碧桂园公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2082.61元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年七月八日
书 记 员 谢惠英