新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第568号
上诉人（原审原告）：沙祥林。
委托代理人：殷旭东，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
委托代理人：万彦君，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢群华。
委托代理人：傅冰，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：张兴权，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人沙祥林因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人沙祥林及其委托代理人殷旭东、万彦君，被上诉人谢群华委托代理人傅冰、张兴权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月1日，谢群华（甲方）与沙祥林（乙方）签订一份租赁合同，谢群华将位于本市新市区南二路205号门面出租给沙祥林，租期一年自2013年9月10日起至2014年9月9日止，租金60万元，另需交纳租金的10%作为押金、合同终止之日退还。还约定：乙方如需对房屋装修或改造必须先征得甲方同意，费用自负，在合同终止、解除时装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有；此合同内租金存在上浮，2014年1月31日前租金按照合同金额执行，如有上浮，乙方需补足甲方剩余月份租金差；本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。合同签订后，沙祥林向谢群华支付了租金60万元、押金6万元。
沙祥林租赁该房屋用于经营“鸿星尔克”品牌系列运动产品，其与案外人新疆易通四方投资管理有限公司签订的《特许专卖经营合同》中约定：合同期限一年（2013年9月5日起至2014年9月4日止），非因该案外人原因导致双方无法履行本合同至期限届满的，案外人有权没收全部履约保证金，已收定金不予退还，并有权选择解除合同；沙祥林须在签订合同同时缴纳履约保证金20万元，其在本合同期限内无任何违约行为的，办理完毕结算手续后10日内无息退还；由于沙祥林开设的店铺地段为一级城市一级商圈，且持续经营一年以上的，案外人给予沙祥林年租金20%的租金补助；沙祥林有权免费获得案外人提供的专卖店装修设计及装修标准，沙祥林应严格按照案外人设计要求和装修标准进行专卖店装修并承担全部费用。
沙祥林租赁该房屋经营六个月后，房屋所有权人以租期到期为由通知沙祥林限期搬离。沙祥林、谢群华口头协议解除了租赁合同，谢群华于2014年6月11日退还沙祥林租金及押金合计326667元。现沙祥林诉至法院，其在本案审理中提交了该专卖店的照片、装修施工图以及装修合同、工程竣工验收单和支付装修费10.5万元的三份收据，还提交了其向案外人交纳履约保证金20万元的收据一份以及该案外人出具的扣除履约保证金20万元并拒绝给予年租金20%补助的证明书一份。
谢群华在本案审理中提交两份租赁合同并称，沙祥林交还其持有的合同原件后才退还了租金和押金，沙祥林本案提交的租赁合同上非谢群华的签名。
原审法院认为：谢群华非本案所涉房屋的所有权人，其在本案中对该房屋所有权人是否允许转租及其承租期限均不予明确，根据沙祥林与谢群华租赁合同对租金上浮、补差的约定以及沙祥林对房屋所有权人以租期到期为由通知其搬离的陈述来看，可以认定沙祥林对其转承租房屋是明知的，并可以认定该房屋所有权人允许转租，而对于房屋所有权人与谢群华之间的租赁期限，在沙祥林使用房屋已超过六个月以及谢群华退还266667元计162天租金的情况下，原审法院以2014年3月30日确定房屋所有权人与谢群华的租期届满日。据此，谢群华向沙祥林转租房屋的租期超过其剩余租期，双方租赁合同中该超过部分即2014年3月31日至同年9月9日计162天租期的约定应认定为无效。该部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。
沙祥林与谢群华对双方口头协议解除合同的事实均不持异议，双方解除合同的协议虽为口头的但也是一个新合同，交还原合同书的行为可以表明租赁合同权利义务的终止，但在双方无明确约定的情况下，该行为不能反映解除协议中双方的全部合意，特别是结算与清理的意思表示是否一致，故以谢群华提供其与沙祥林的两份合同书以及证人证言，不足以认定双方已全部清理完毕。
本案沙祥林与谢群华为转承租合同关系，双方对于租赁合同中无效租期的约定均过错，故应当各自承担相应的责任。因装修价值现已无法评估，双方合同中对装修的处理有明确约定，故综合考虑，原审法院按沙祥林提供的装修费收据10.5万元及一年折算，确定由谢群华承担无效租期162天折算价的50%，即23301元（10.5万元÷365天×162天×50%）。营业损失应当是沙祥林在租赁合同履行后可得利益的损失，沙祥林提供的证据尚不足以认定其与案外人之间特许专卖经营合同的履约保证金、租金补助实际发生，谢群华对沙祥林与案外人的合同保证金或者租金补助也无法预见或者应当预见，故沙祥林主张的履约保证金、租金补助非其营业损失的范围，也非本案合同部分无效后各自承担相应责任的范围。沙祥林主张营业损失32万的请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院判决如下：一、谢群华赔偿沙祥林装修损失23301元；二、驳回沙祥林的其他诉讼请求。
沙祥林不服一审判决上诉称：一、谢群华一直未提供其与房屋所有权人签订的房屋租赁合同，一审法院在对导致我方被迫提前搬离涉案房屋的真正原因未予查明的情况下，认定我方与谢群华对于租赁合同中无效租期的约定均有过错，无事实和法律依据，认定存在严重错误。二、我方与案外人签订特许专卖经营合同属实，且我方提供的证据足以证实我方向案外人缴纳履约保证金20万元的事实，由于谢群华的违约行为导致我方无法全面履行特许专卖经营合同，案外人拒绝退还履约保证金并不予支付我方20%租金补助，并出具证明予以证实该事实，一审法院认定我方证据不足，并认定履行保证金及租金补助不属于营业损失及合同无效后各自承担相应责任的范围，无事实和法律依据，认定错误。综上，谢群华故意隐瞒事实，单方原因导致我方无法继续使用涉案房屋，损害我方合法权益，请求二审法院依法查明事实，予以改判。
谢群华答辩称：在我们双方签订房屋租赁合同时，沙祥林对于涉案房屋系转租而来，及我方与房屋所有权人是口头协议，无书面协议的事实是明知的，沙祥林应当承担一定责任。我方在庭审中也提交了一份特许专卖经营合同，与沙祥林提交的合同编号一致，但没有履行保证金及租金补助的内容，可以说沙祥林提交的特许专卖经营合同的内容并不真实。沙祥林现在仍在经营原品牌，其所陈述的损失没有事实依据，证据不充分，其应当提供相关发票证明自己的损失。综上，请求二审法院依法驳回沙祥林的诉讼请求。
经本院审理查明事实与原审判决认定事实相一致。
以上事实有合同书、施工图、验收单、收据、证明书、照片、证人证言以及庭审笔录存卷为证。
本院认为：一、涉案房屋系谢群华从案外人处租赁后转租于沙祥林，从现有证据反映，谢群华与案外人就涉案房屋的租赁并未签订书面租赁合同，对租赁期限亦无法确定，双方之间应为不定期租赁合同关系，案外人可在给予谢群华合理期限的情况下随时解除租赁合同。谢群华与沙祥林在房屋租赁合同中虽约定租赁期限为一年，自2013年9月10日到2014年9月9日止，但案外人于沙祥林租赁涉案房屋6个月后，即与谢群华解除了原租赁合同，且谢群华与沙祥林也口头协商解除了双方的房屋租赁合同，并退还了沙祥林162天合计266667元剩余租金，据此可以认定，谢群华与案外人的原租赁合同的租赁期限于2014年3月30日届满，谢群华与沙祥林签订的房屋租赁合同中，对于2014年3月31日至2014年9月9日的租期约定，因谢群华对涉案房屋已无处分的权利，应认定为无效约定，原审法院对此认定正确，本院予以维持。对于谢群华并非涉案房屋的所有权人，其租赁房屋的行为系转租行为的事实，沙祥林在签订房屋租赁合同时明知，沙祥林对房屋所有权人、原租赁合同的租赁期限及涉案房屋是否能够转租等情况具有审查的义务，鉴于涉案房屋的年租金数额较大，沙祥林应当在对以上事实核实清楚的情形下，更为谨慎的签订房屋租赁合同，其未对以上事实予以核实，未尽到审查的注意义务，对导致房屋租赁合同部分租期无效的后果应当承担责任，原审法院认定沙祥林与谢群华均有过错，各自承担50%的责任并无不当，本院予以维持。沙祥林认为原审法院在对导致其被迫提前搬离涉案房屋的真正原因未予查清的情形下，认定其承担50%过错责任错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。
二、因沙祥林长期经营“鸿星尔克”品牌系列运动产品，且在从涉案房屋搬离后，仍在他处继续经营该品牌，与新疆易通四方投资管理有限公司系合作关系，故其仅提供特许专卖经营合同、收据及新疆易通四方投资管理有限公司出具的证明，不足以证实其主张的履约保证金及租金补助损失实际发生，沙祥林要求谢群华向其赔偿履约保证金及租金补助损失没有依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。沙祥林在庭审中提交营业利润表、员工工资表及证人证言，以证明其确实存在客观的营业损失，因其在原审起诉时已明确其主张的营业损失为履行保证金及租金补助损失，其提交的以上证据与其该主张并无关联性，本院不予采信。双方签订的房屋租赁合同租期仅为一年，沙祥林以四年为标准主张装修损失并无合同依据，本院对此不予采信，原审法院以一年为标准，按照沙祥林实际使用天数及过错责任划分比例折算谢群华应承担的装修损失并无不当，本院予以维持。沙祥林认为原审法院未予支持其装修损失及营业损失主张错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，沙祥林的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7128.61元（上诉人沙祥林已交），由上诉人沙祥林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 马小梅
代理审判员 卫 杨
二〇一五年四月十六日
书 记 员 焦 玉