广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第144号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，地址广东省增城市新塘镇南安村。
负责人：陈宇辉。
委托代理人：何秀琼，该公司职员。
被告：何丽红，住广东省广州市海珠区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉被告何丽红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的委托代理人何秀琼到庭参加诉讼，被告何丽红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉称，何丽红购买了位于增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤翔苑8街29号商品房，并于2005年5月2日与广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司为何丽红提供物业管理服务，何丽红应按房屋建筑面积314.81平方米以每月每平方米2元及花园面积396.9平方米每月每平方米0.5元的标准按月缴纳物业服务费，如逾期支付的，每逾期一天需向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金；同时双方约定水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司代为收取，何丽红应按时缴交相关费用，逾期支付的，逾期违约金按相关行业的具体标准计收。物业服务协议签订后，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司依约向何丽红提供了物业管理服务，但何丽红未依约支付物业费，因何丽红长期拖欠上述费用，损害了广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的合法权益，故广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉至法院，请求判令，1、何丽红向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付所欠物业服务费71176.77元、临时服务费、居民住户卫生费、有线电视费、水费、污水费、电费等共52522.79元，以上合计123699.56元；2、何丽红向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付迟延支付物业服务费的违约金（从2006年2月暂计至2013年9月为71176.77元，实际应计算至所欠物业服务费支付完毕之日止）；3、何丽红承担本案全部诉讼费用。
被告何丽红未到庭，亦未提出书面答辩意见。
经审理查明，广东碧桂园物业服务有限公司持有中华人民共和国住房和城乡建设部核发的一级资质证书。广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司是广东碧桂园物业服务有限公司的分公司。
2002年5月22日，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司与增城市清源自来水厂有限公司签订《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》，约定增城市清源自来水厂有限公司委托广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司代收凤凰城各苑区业主水费。
同日，增城市碧桂园物业发展有限公司与增城市广播电视局签订《关于碧桂园凤凰城有线电视联网协议》，约定碧桂园凤凰城红线以内的用户，每户初装费、用户维护管理费按增城市广电局的标准，即按14元／月／台计算，由增城市碧桂园物业发展有限公司收取和支配。
2005年5月2日，增城市碧桂园物业发展有限公司与何丽红、威廉姆·卢昂够签订《商品房买卖合同》，约定何丽红、威廉姆·卢昂够购买该公司开发的位于增城市新塘镇碧桂园凤凰城凤翔苑08街29号商品房一套，商品房建筑面积314.81平方米，花园面积396.9平方米，购房金额2364730元，同时，合同约定出卖人应当在2005年5月20日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付给何丽红、威廉姆·卢昂够。同日，何丽红、威廉姆·卢昂够（甲方，业主）与增城市碧桂园物业管理有限公司（乙方，物业管理公司）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定管理费按房屋建筑面积314.81平方米，每平方米每月2元计算，花园面积396.9平方米，按每平方米每月0.5元计算；逾期缴费的，每逾期一天按0.5%增交滞纳金等。
2006年2月12日，何丽红签订一份《收楼及入住承诺书》，内容为“增城市碧桂园物业发展有限公司、增城市碧桂园物业管理有限公司：本人已收到广园东碧桂园凤凰城凤翔苑8街29号房钥匙，本人认可该房的建筑质量及各项设施均符合合同约定交楼标准，同意收楼。本人完全明白并愿意遵守有关物业管理的规定，并同意按本人与两公司所签合同及协议的约定缴纳有关费用。”同日，何丽红签署《碧桂园凤凰城业主入住登记表》，确认涉案房屋由何丽红开始使用。在家庭成员一栏中，写有何子豪、王翠萍、何程成三人名字。何丽红在办理收楼手续时预交了六个月的物业服务费，每月828元，共计4968元。
2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定由该分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务事宜，管理的物业包含本案涉案房产，物业服务费按月交纳，公历每月5日交纳上月物业服务费。第三条约定：本物业的物业服务收费选择包干制方式：1、乙方按以下标准计收物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：……电梯洋房首层以上：按房屋建筑面积2元／月·平方米计收；……花园：按花园面积0.5元／月·平方米计收。第十二条约定：包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理费用由相关公司、部门按规定标准向甲方、业主或物业使用人收取。如有需要，有关公司、部门可委托乙方代收代缴相关费用。甲方、业主及物业使用人应按时缴交相关费用，承担不按时缴费的责任。
2006年7月15日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具《委托代收证明》，证明其委托广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司代收涉案小区的有线电视服务费。
2011年1月1日，增城市物价局向广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司出具编号为粤费（增价字）93号《广东省收费许可证》，载明：收费项目：一、城市污水处理费（一）居民生活类（按用水量的90%计收），收费标准0.7元／吨。
2011年12月21日，增城市新塘镇综合执法办公室出具《关于委托增城市清源自来水厂有限公司代收居民住户卫生费的函》，载明：委托增城市清源自来水厂有限公司对碧桂园社区内居民住户实行代征收“居民住户卫生费”。
2013年11月8日，广州供电局有限公司增城供电局永宁供电所出具《证明》，证明供涉案房产用户用电变压器的电费已由广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司缴付完毕。
广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司提供七份《碧桂园业主维修服务单》，拟证明2007年至2012年间，其为何丽红提供了七次维修服务，在业主、住户签字栏中，由何珍珠签名。
庭审中，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司述称，从2006年2月至2013年9月，何丽红共欠92个月物业服务费，何丽红每月应缴的物业服务费为828.07元（314.81平方米×2元／月·平方米＋396.9平方米×0.5元／月·平方米）。其中2006年2月至2006年7月，扣除何丽红已预缴的六个月物业服务费后，其每月仍欠物业服务费为0.07元；2012年8月，因广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司多收的37.67元电费在该月物业服务费中扣减，因此该月何丽红应支付物业服务费790.4元。综上，2006年2月至2013年9月期间，何丽红共欠物业服务费71176.77元（0.07元／月×6个月＋828.07元／月×85个月＋790.4元）。另在2006年2月至2013年9月期间，何丽红共拖欠有线电视服务费994元（14元／月×71个月），水费4727.7元，电费44853.27元，城市污水处理费1772.82元。
广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司请求何丽红支付居民住户卫生费10元，临时服务费165元。
另查明，2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。
上述事实，除当事人的陈述外，有《关于碧桂园凤凰城有线电视联网协议》、《委托代收证明》、《委托凤凰城物业服务中心代收水费的协议书》、《商品房买卖合同》、《碧桂园前期物业服务协议》、《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》、《碧桂园凤凰城业主入住登记表》、《收楼及入住承诺书》、《证明》、《广东省收费许可证》《变更登记核准通知书》印证吻合，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条规定：“……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”建设单位增城市碧桂园物业发展有限公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业，应当符合上述法规规定的方式选聘。本案中，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司没有提供证据证明建设单位是通过招投标的方式或者相关职能部门批准采用协议方式选聘的物业管理企业，因此，建设单位增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”的规定。
何丽红虽然没有与广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司签订前期物业管理合同，但何丽红事实上接受了广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司提供的物业管理服务，应向广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司缴交物业服务费。本案中广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司与增城市碧桂园物业发展有限公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，合同对物业管理费、花园管理费的收费标准均作出了约定，而该约定并未超出合理范围，何丽红也没有作出抗辩。因此，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司按《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》约定的标准请求何丽红支付2006年2月至2013年9月期间拖欠的物业服务费，合理合法，本院予以支持。按《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》约定的标准，何丽红每月应付物业服务费为828.07元，何丽红实际入住的时间为2006年2月12日，因此当月的物业服务费应为502.76元（828.07元÷28天×17天）；2006年3月至2013年9月期间，其应付物业服务费为75354.37元（828.07元／月×91个月），扣除何丽红已预缴的物业服务费4968元和2012年8月广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司多收取的37.67元电费，在2006年2月至2013年9月期间，何丽红共拖欠物业服务费70851.46元。对广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司请求何丽红支付违约金，由于双方没有合同约定，该项请求没有事实依据，本院不予支持。
广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司代何丽红垫付2006年9月至2013年9月期间电费44853.27元，2006年2月至2013年9月期间有线电视服务费462元，2009年3月至2011年12月期间水费994元，2008年12月至2013年9月期间水费4727.7元，2012年3月至2013年9月期间的城市污水处理费1772.82元，上述费用是广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司依协议约定提供管理服务和代收代缴的费用，何丽红所欠水、电费是广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司依据何丽红的水、电表读数计算所得，何丽红对此没有提供相关证据抗辩，相关款项没有超出合理范围，本院予以确认。
另广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司请求何丽红支付2006年9月至2012年10月期间产生的7次临时服务费共165元，因广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司提供的维修服务单中业主签名“何珍珠”非何丽红本人，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司提供的何丽红签署的《碧桂园凤凰城业主入住登记表》中，家庭成员一栏也没有“何珍珠”此人，不能证明何丽红接受了上述服务，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司此项请求没有事实依据，本院不予支持。
广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司请求何丽红支付2012年4月的居民住户卫生费10元，根据增城市新塘镇综合执法办公室出具的代收函，其委托代收的单位应为增城市清源自来水厂有限公司，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司无权代收此费用，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司也没有提供其代何丽红缴纳该笔费用的证据，故对广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的该项请求，本院不予认定。
此外，何丽红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应答辩及举证权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何丽红于本判决发生法律效力之日起十天内向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付2006年2月至2013年9月的物业管理费70851.46元；
二、被告何丽红于本判决发生法律效力之日起十天内向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付代为垫付的电费44853.27元、水费4727.7元、城市污水处理费1772.82元和有线电视服务费994元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2100元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司负担800元，被告何丽红负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 毅
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 刘翠荣
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。