北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第10988号
原告北京天竺空港物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京天竺空港工业区B区裕东路42号，组织机构代码73345677-7。
法定代表人焦卫东，总经理。
委托代理人石海艳，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人李宁宁，女，1982年1月13日出生。
被告南极震，男，1974年12月20日出生。
原告北京天竺空港物业管理有限公司（以下简称天竺物业公司）与被告南极震物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告天竺物业公司之委托代理人石海艳、李宁宁，被告南极震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天竺物业公司诉称：原被告双方于2008年5月24日签订物业管理服务协议书，约定原告为被告所有的北京市顺义区空港工业区×区新国展国际公寓（×区）××室提供物业管理服务，被告于每年6月1日前交齐当年的物业管理费。原告如约提供了物业管理服务，但被告自2009年6月1日起未支付物业费，截止至2014年5月31日欠缴物业费13138.27元。原告多次催要，被告拒不支付，故原告诉至法院，请依法判令被告支付相应的费用。原告诉讼请求为：1.判令被告支付自2009年6月1日至2014年5月31日欠缴的物业服务费13138.27元，并支付自2014年7月10日至实际给付之日止的滞纳金，按日千分之一的标准，以欠缴的物业服务费13138.27元为基数；2.判令被告承担本案诉讼费用。
南极震辩称：被告请求驳回原告要求支付物业服务费、滞纳金及负担诉讼费用的诉讼请求。原告称双方于2008年5月24日签订了《物业管理服务协议》，事实是在不签物业合同不给户门钥匙的胁迫下，被告在收楼时与原告于2008年5月24日签订了《物业管理服务协议》。该物业服务合同的条款，未经被告本人认可，属于格式合同条款，而且是在违背本人意愿情况下，以拒绝交房和钥匙为条件签署的城下之盟。所以《物业管理服务协议》第1页的“在双方自愿、平等、协商一致的基础上签订以下协议”是不符合实际的。物业合同签署当日，被告按合同约定首先支付了一年的物业费。原告在诉状中提到已经如约履行合同，但实际服务远没有达到合同规定范围，更不要说标准，请原告提供如实履行合同内容的证据和依据。除小区保安，保洁，绿化，垃圾清理，公共设施维修、维护等基本工作外，原告在以下方面也有违约情况：（一）原告擅自改变公共设施用途。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”被告请求法庭要求原告对千悦快捷酒店对外改造出租等作出说明，对于小区公共区域的划分给出说明和出示文件。（二）原告没有对全体业主公布物业服务资金年度预决算。《北京市物业服务收费管理办法》第十一条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”（三）原告未对物业综合管理工作尽到义务。《北京市居住小区物业管理服务标准》第一条规定“每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。”原告管理期间，从未在新国展国际公寓进行过物业管理服务满意率调查，请法庭要求原告出示调查结果，自然会对原告低劣的服务质量和水准有直观的认识。（四）原告未在其制定的格式合同《物业管理服务协议》中约定各项服务质量标准，管理服务也未达到国家和北京市相关规定所要求的服务质量标准。原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第六条关于管理费纠纷规定“22.有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。”第八条关于管理责任纠纷规定“31.物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”被告对原告收取物业费的标准和依据存在异议，《物业管理服务协议》第2页约定了收费标准为1.96元，但并没有说明收费依据。原告列举的服务费内容与《北京市物业服务收费管理办法》第十条中所列的物业服务支出和成本严重不符。被告对原告具有物业服务资质存有质疑，物业管理条例第三十三条规定从事物业管理人员应按照国家规定取得执业资格证书。涉诉小区业主对原告的工作人员不清楚，原告应当出示其工作人员的从业资质证书。被告对原告的物业服务工作内容存有质疑，具体包括：保安经常不在岗、原告对入户和通往顶楼的门没有进行管理和维护、涉诉小区绿化不达标原告维护不力、原告对生活垃圾未做到一天清运一次以及每天打扫公共区域、原告未对涉诉小区公共设施定期维修、原告对公用部位没有做到定期维护。综上所述，原告在此纠纷诉讼中存在明显的过错，且对自己的过错不是认真检讨、通过与业主沟通、交流、协商改进工作、提高服务水准来获得业主的信任和支持。相反，原告却利用我国现行相关法律打擦边球，玩文字游戏，对于自身没有付出的部分要求不正当回报，谋求一己私利，其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰。被告是在不得已的情况下，采取拒交物业费的方法以敦促原告做出服务改进或进行起码的沟通、交流。为了依法维护被告和原告各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，请法院依法驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明：
南极震系顺义区空港吉祥花园×号楼×层×单元×室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为111.72平方米。
2008年5月24日，天竺物业公司（甲方）与南极震（乙方）就涉诉房屋签订《物业管理服务协议》。协议第二条约定物业管理服务项目为：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的清扫和管理；交通与车辆停放秩序的管理等共11项。协议第五条约定物业管理收费标准为1.96元／月／建筑平方米，交纳办法为每年交费一次，提前一个月预交；物业费内容包括：绿化费、保洁费、化粪池清掏费、生活垃圾清运费、物业公共部位小修费、小区公共设施维修费、管理费、保安费、电梯运行维护及检测费、高压水泵运行维修费、设备检测费、税金。另协议还约定了双方权利义务及物业管理服务内容等。南极震认可天竺物业公司主张之欠费期间。
诉讼中，南极震提交照片打印件及录像光盘，证明天竺物业公司对涉诉小区提供的保安、保洁、绿化、垃圾清理、公共设施维护、停车管理等方面的服务严重不达标。天竺物业公司认可南极震提交的证据的真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。
针对南极震的辩解意见，天竺物业公司称：我公司并未胁迫南极震签订《物业管理服务协议》；快捷酒店是开发商另行出售，并非我公司出租收取租金；我公司每年3月在涉诉小区公示栏公示物业费收支情况；我公司对房屋的设施设备进行了检查维修，24小时有人值班；我公司进行过业主满意度调查，满意度为85%；我公司的收费标准是依据市场调节价制定的；我公司及工作人员均有提供物业服务的资质；我公司提供的保安、保洁、绿化、公共设施维修维护等方面可能存在瑕疵，但不足以构成南极震拒绝交纳物业费的理由。
上述事实，有本院庭审笔录、《物业管理服务协议》、房屋所有权证、照片打印件、录像光盘等证据在案佐证。
本院认为：
天竺物业公司与南极震签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。南极震辩称其系受胁迫而签订该协议，但并未举证证明，故本院不予采信。现天竺物业公司为涉诉小区提供了物业服务，南极震作为涉诉房屋的业主，应当向天竺物业公司交纳相应的物业服务费。
本案审理的焦点系天竺物业公司提供的物业服务是否与其主张的物业服务费收费标准相适应。本院认为，根据双方之陈述以及提交的证据，天竺物业公司就涉诉小区的绿化、保洁、公用部位的维护、共用设施设备的维护所提供的物业服务均存在不足。针对上述问题，本院对物业服务费予以酌减。因天竺物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主未如约交纳物业服务费非属恶意拖欠行为，故就其滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，天竺物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告南极震于本判决生效之日起七日内给付原告北京天竺空港物业管理有限公司二○○九年六月一日至二○一四年五月三十一日的物业服务费一万二千四百八十一元；
二、驳回原告北京天竺空港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六十四元，由原告北京天竺空港物业管理有限公司负担八元，由被告南极震负担五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周 益
二〇一四年十月十三日
书 记 员 叶丽芳