浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终191号
上诉人（原审被告）：浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司，住所地长兴县雉城街道通宝城15幢201。
法定代表人：戚云法，该公司董事长。
委托代理人：赵永辉，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘亚萍。
被上诉人（原审原告）：汤强。
两被上诉人共同委托代理人：褚忠，浙江兴博泰律师事务所律师。
上诉人浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司（国誉公司）因与被上诉人潘亚萍、汤强房屋租赁合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2015）湖长矿民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，潘亚萍、汤强系雉城镇通宝城15幢201室所有人。国誉公司系2007年9月28日经工商行政部门核准设立的私营有限责任公司，原名长兴国信房屋拆迁有限公司，2012年12月3日更名为浙江长兴国信房屋拆迁有限公司，2013年6月24日又更名为浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司。2011年4月18日，潘亚萍、汤强与国誉公司签订“商铺租赁合同”，约定潘亚萍、汤强将雉城镇通宝城15幢201室出租给国誉公司作办公用房，租赁期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日；承租期内，国誉公司在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修期为两个月；期满，（可移动的装修除外）所有装修归潘亚萍、汤强所有，国誉公司不得损毁；第一年租金为19万元，第二年租金为21万元，第三年租金为22万元，第四年租金为23万元，第五年租金为24万元，第一年租金在合同签订后两个月内付清，后几年每年提前1个月付清。合同还对其他事项作了约定。租赁合同签订后，潘亚萍、汤强按约向国誉公司交付了房屋，国誉公司亦按约对房屋进行装修装饰后入住办公。2015年上半年，双方当事人经过协商后确定提前终止合同，即租赁期限至2015年6月30日止。同年6月28日，国誉公司开始拆除该房屋内的轻钢龙骨吊顶、玻璃隔墙、门、电源线等不可移动的装修装饰，期后向潘亚萍、汤强交付2把电门钥匙。潘亚萍、汤强以国誉公司违约拆除不可移动的房屋装修装饰为由，向该院提起诉讼，请求判令解除双方的“商铺租赁合同”，国誉公司支付租金至退还房屋时止，赔偿潘亚萍、汤强装修恢复原状损失108322元，同时承担2个月的装修租金损失40000元，合计148322元；国誉公司承担本案诉讼费。另查明，浙江卓宏建设项目管理有限公司依据湖州市建设工程造价信用2015年6月份长兴地区价格，对国誉公司拆除的不可移动装修装饰恢复原状进行预算，其重置价为108322元。
原审认为，国誉公司和潘亚萍、汤强之间签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用的原则履行自己的义务。《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，双方已约定期满除可移动的装修外所有装修归潘亚萍、汤强所有，国誉公司在搬离租赁房屋时将附合装饰装修物拆除已构成违约，潘亚萍、汤强主张国誉公司赔偿恢复原状的损失及承担2个月装修租金损失的诉请，符合法律规定，予以支持，浙江卓宏建设项目管理有限公司出具的“预算书”虽不予采信，但考虑到本案装饰装修物不能鉴定的客观情况，该院参照其预算价酌情确定其损失为54161元、装修租金损失36660元，合计90821元。国誉公司在搬离租赁房屋前已与潘亚萍、汤强协商终止了租赁合同，搬离后亦将房屋钥匙交付，故对潘亚萍、汤强主张解除租赁合同、判令国誉公司支付潘亚萍、汤强租金至退还房屋时止的诉请，不予支持。国誉公司关于只是将相应可移动的装修材料予以搬离的抗辩意见，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司赔偿潘亚萍、汤强装饰装修物损失54161元、装修期间租金损失36660元，合计90821元。限于判决生效之日起十日内付清。二、驳回潘亚萍、汤强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3266元，减半收取1633元，由潘亚萍、汤强承担633元，浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司承担1000元。
宣判后，国誉公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对租赁协议中“可移除的装饰装修物”的理解未结合本案实际，属于认定事实错误。本案中，可移除装饰装修物的概念内涵不仅仅局限于可以直接手动移动的部分。国誉公司本身是专业的装修施工企业，在装修涉案房屋时就考虑到租期结束后的拆离问题，因此对相应添附的装修材料作了灵活处理。根据民法添附原理，可移除的装饰装修物作为动产移除分离后，应以对原不动产未造成功能性损坏为原则。本案中所附着的装修材料本身属于可移动可搬离的灵活构件，因此国誉公司对装修材料的拆卸并未损坏房屋本身的结构和使用功能，也未对房屋内饰造成根本性损坏。因此国誉公司拆除装饰物的行为不构成违约，一审法院认定有误。二、一审法院认定存在所谓“装修损失”有滥用自由裁量之嫌。潘亚萍、汤强在一审期间提交的工程造价预算书在证据三性上均不符合合法证据的要件，依据民事诉讼举证规则的相关规定，潘亚萍、汤强在法院委托评估之后仍然无法提供相应鉴定报告，即存在举证不能的情况，应承担相应不利后果。一审法院采纳国誉公司对预算书质证意见的情况下，仍旧“自由裁量”，在潘亚萍、汤强起诉请求的基础上认定了50%的损失，该认定缺乏事实和法律依据。三、一审法院判定国誉公司承担装修租金损失金额36660元，无任何事实和法律依据。首先，双方租赁合同纠纷中约定由潘亚萍、汤强给予国誉公司装修期2个月，该期限已经包含在相应承租期内，该节事实有明确的合同约定，且该2个月装修租金已经支付完毕，潘亚萍、汤强的请求权基础不存在。其次，国誉公司于2015年6月28日已经搬离房屋，相关钥匙一并交付，应当视为已经完成交房腾房义务。一审法院也认定租赁协议终止且国誉公司搬离，潘亚萍、汤强在占有该房屋的情况下可以进行实际处分和收益，因此不存在所谓租金损失。至于潘亚萍、汤强一审起诉之后未对房屋使用而造成的租金损失，属于其自身原因导致的扩大损失，与国誉公司无关。最后，一审法院认定36660元的租金损失无任何客观事实基础作参照，且租金的计算标准以及计算时间上均未在判决书中予以说理和释明。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回潘亚萍、汤强的一审诉请，本案诉讼费由国誉公司负担。
潘亚萍、汤强答辩称：一、可移除装修装饰物的范围属于常识性问题。国誉公司通过拆除、敲打等外力作用，强制性拆除了部分装修，墙壁内部的管线布置被拆除，固定在外墙墙面和墙顶的木质物体则采用专业工具拆除。上述装修均属于不可移动部分，国誉公司的行为已经违反了租赁协议第二条，一审对国誉公司构成违约的认定是正确的。二、关于装修损失的认定，一审中曾委托过相关鉴定机构，但受托机构表示部分价格难以确定，故无法做出鉴定。然而，受托单位无法鉴定并不意味着所有鉴定机构都无法作出评估。潘亚萍、汤强在诉讼前委托了有专业资质的鉴定公司，这份鉴定从专业角度出发，采用较为合理的价格作出了鉴定结论，应当是客观有效的。尽管一审对鉴定报告未予采纳，但报告仍然客观反映了装修损失，所以一审参照该评估报告认定损失，符合客观事实，也在法院自由裁量权范围之内。三、一审认定装修损失为36660元，系采取22万元／年的租金标准，计算两个月租金损失，约为36666.66元。虽然其中有6.66元的误差，与潘亚萍、汤强主张24万元／年的计算标准也有差距，但潘亚萍、汤强接受一审的判决结果。综上，一审认定事实清楚，判决公平合理，请求二审维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、国誉公司拆除装饰物的行为是否构成违约；二、装饰装修物及租金损失应当如何认定。
关于争议焦点一，潘亚萍、汤强与国誉公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应依照该合同履行各自的义务。根据合同第二条：“承租期内乙方（国誉公司）在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，装修期为两个月。期满，（可移动装修除外）所有装修归甲方（潘亚萍、汤强）所有，乙方不得损毁”。现双方就可移动装修的范围产生争议，国誉公司主张其所拆除的装修装饰物属于可移动装修，而潘亚萍、汤强对此不认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。结合日常生活实践，可移动装修应当是指不需要特殊手段即可轻易获得、易更换、易变动位置的饰物与家具，例如窗帘、挂画等等。而本案中，国誉公司在搬离时采用专业工具，对大量固定装修物例如电线、顶板、开关、插座等进行了拆除，并对涉案房屋造成一定破坏，应当认定构成违约。国誉公司虽主张在装修时即采用特殊手段使装修物易于移除，但其并未提供充分的证据证明，也未在装修之初就该问题与潘亚萍、汤强达成一致意见，故对国誉公司的该项上诉理由本院不予采纳。
关于争议焦点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国誉公司在搬离涉案房屋时违反合同约定，拆除了部分不可移动的装修装饰物，对涉案房屋造成一定破坏，应当赔偿潘亚萍、汤强相应损失。虽然潘亚萍、汤强一审提供的装修预算书因系单方委托出具而未被法院认可，但考虑到出租人的损失客观存在且部分装修物品已无法鉴定的情况，一审法院参照该预算书酌情确定装修损失54161元（108322元×50%）尚属合理，并无明显不当。涉案房屋恢复原状亦需要一定的装修时间，在此期间产生的租金损失也应当获得赔偿。一审法院结合实际情况，以五年租期中间年份的租金数额（22万元／年）为标准，计算两个月，判令国誉公司赔偿36660元，亦无明显不当。至于国誉公司诉称租赁合同中已约定两个月的装修期，本院认为，该装修期是指国誉公司搬入涉案房屋之前进行装修需要的时间，与本案因恢复原状所需的装修期是两个不同的概念，两者并不矛盾，故对国誉公司的该节上诉理由本院亦不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3266元，由上诉人浙江长兴国誉房屋拆迁有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 周辰晨
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 贾艳红