广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第121号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：梁树文，男，1964年9月23日出生，汉族，住新兴县。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）麦琼益，女，1966年1月15日出生，汉族，住新兴县。
上列两上诉人共同委托代理人：梁海深。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李亚海，男，1953年6月4日出生，汉族，原住新兴县。
委托代理人：黄自强，广东云新律师事务所律师。
上诉人梁树文、麦琼益因与被上诉人李亚海房屋买卖合同纠纷一案，不服新兴县人民法院作出的（2013）云新法稔民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，梁树文、麦琼益因到外地做生意需要资金周转，自愿将座落在稔村镇白土开发区属其所有的房屋一幢（三层）转让给李亚海，于2004年1月12日签订《房地产转让协议书》。转让方是梁树文、麦琼益，受让方是李亚海。协议约定：一、转让房屋土地使用面积：228.7平方米，东至陈明飞，南至新兴至稔村公路，西至梁伙恩，北至白土河。土地使用证号：新府国用（2001）字第001＊＊＊号，房地产权证号：粤房地字第C0214＊**号；二、转让总价款300000元；三、付款方式：第一次先交100000元，剩余200000元，待办理好土地转让申请书再交清，并一手交钱一手交证；四、双方达成协议后应尽快到国土房产部门办理转让手续，转让方不付任何费用；五、本次房地产转让经双方签字后生效，房屋租金从2004年2月1日由买方李亚海接收，房屋内包括所有的不动产物品全部移交给受让方李亚海所有，转让方梁树文不得干涉；六、本协议一式二份，转让方、受让方各执一份，以上协议自双方签字之日起生效，不得反悔。梁树文在转让方签名确认，麦琼益在转让方签名确认，并加手指捺印确认，受让方李亚海签名确认。《房地产转让协议书》签订后，李亚海按协议约定，已交付清了300000元购房款给梁树文、麦琼益，梁树文、麦琼益出具《土地转让申请书》给李亚海，用于到新兴县国土资源局申请办理土地使用权变更手续；李亚海接收了梁树文、麦琼益房屋，并取得该房屋的《房地产权证》和《国有土地使用证》原件，对受让房屋行使了占用、使用、收益的权利。2013年初李亚海要求梁树文、麦琼益到有关部门协助办理房屋转让手续时，梁树文、麦琼益否认将房屋出卖给李亚海，认为自己于2004年1月12日向李亚海借款300000元，是用房屋作款抵押，以房屋的租金抵偿利息。为此发生纠纷，李亚海诉到原审法院，请求判令：1.确认李亚海与梁树文、麦琼益签订的《房地产转让协议书》有效；新兴县稔村镇白土开发区房屋一幢（房地产权证号：粤房地证字第C0214＊**号、土地使用证号：新府国用（2001）字第001＊＊＊号）归李亚海所有；2.梁树文、麦琼益协助李亚海办理上述房地产过户手续；3.本案诉讼费由梁树文、麦琼益负担。
诉讼过程中，梁树文、麦琼益也提出反诉，请求判令：1.李亚海将位于新兴县稔村镇白土开发区的房屋一幢返还给梁树文、麦琼益；2.李亚海将《房地产权证》（粤房地证字第C0214＊＊＊号）和《国有土地使用证》［新府国用（2001）字第001＊＊＊号］的原件归还给梁树文、麦琼益；3.诉讼费由李亚海承担。
本案在审理过程中，梁树文、麦琼益对李亚海出示的《房地产转让协议书》提出了异议，认为该协议是假协议，转让方的“梁树文”、“麦琼益”的名字不是梁树文、麦琼益本人的亲笔签名，手指捺印也不是他们的捺印，为此申请笔迹鉴定和痕迹鉴定。原审法院依法委托了广东南天司法鉴定所进行鉴定，该所于2013年12月31日作出了粤南（2013）文鉴字第858号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见：检材《房地产转让协议书》落款转让方处“梁树文”签名字迹是梁树文书写，妻子处“麦琼益”签名字迹是麦琼益书写。于2014年1月6日作出了粤南（2013）痕鉴字第51062号《痕迹司法鉴定意见书》，鉴定意见：日期为2004年1月12日《房地产转让协议书》上，妻子：“麦琼益”签名处的红色指印，是样本捺印人麦琼益右手食指捺印形成。并于2014年1月9日致函原审法院，说明2004年1月12日《房地产转让协议书》上转让方“梁树文”签名处的指印模糊，纹线不清，不具备鉴定条件。
以上事实，有李亚海提供的《房地产转让协议书》、《土地转让申请书》、《房地产权证》、《国有土地使用证》，原审法院委托广东南天司法鉴定所的粤南（2013）文鉴字第858号《文书司法鉴定意见书》、粤南（2013）痕鉴字第51062号《痕迹司法鉴定意见书》，以及原审法院的庭审笔录予以证实。
原审法院经审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：梁树文、麦琼益在2004年是将座落在稔村镇白土开发区的房屋一幢是转让给李亚海，还是抵押给李亚海。
李亚海主张梁树文、麦琼益以300000元价款将房屋转让给他，提供了梁树文、麦琼益签名并捺印指纹的《房地产转让协议书》证实；而梁树文、麦琼益主张房屋是其向李亚海借款300000元，用以抵押的，并没有提供双方存在借贷关系的任何证据，并且梁树文、麦琼益对李亚海提供的证据提出异议，申请司法鉴定，但原审法院委托的作为具有合法鉴定资质的鉴定机构广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见却证实李为亚海提供的证据上的签名是梁树文与麦琼益的签名，能清晰鉴定的指模也是其中麦琼益所捺盖的。因此，梁树文、麦琼益对李亚海提供的证据《房地产转让协议书》提出异议不成立，不予采纳，原审法院采纳广东南天司法鉴定所作出的鉴定意见，认定李亚海与梁树文、麦琼益之间存在房屋买卖关系。李亚海与梁树文、麦琼益签订的《房地产转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用则。合同签订后，李亚海已按合同的约定履行了义务，将房屋转让款300000元交付了梁树文、麦琼益，梁树文、麦琼益收款后也将《房地产权证》、《国有土地使用证》和《土地转让申请书》交给李亚海，李亚海对房屋的取得是属于有偿取得，其房屋的合法权益应当得到保护，李亚海的诉讼请求原审法院予以支持。梁树文、麦琼益主张是用房屋抵押向李亚海借款未能提供充分的证据，因此其反诉请求，原审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年5月19日作出（2013）云新法稔民初字第96号判决：一、李亚海与梁树文、麦琼益签订的《房地产转让协议书》有效。二、梁树文、麦琼益于判决生效后十日内协助李亚海办理新兴县稔村镇白土开发区的房屋一幢【《房地产权证》（粤房地证字第C0214＊＊＊号）、《国有土地使用证》［新府国用（2001）字第001＊＊＊号］】的产权过户至李亚海名下的手续。三、驳回梁树文、麦琼益的反诉讼请求。本案受理费5800元，反诉受理费2900元，合共8700元，由梁树文、麦琼益负担。
一审宣判后，上诉人梁树文、麦琼益不服，向本院上诉称：1.请求撤销（2013）云新法稔民初字第96号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2.判令李亚海归还上诉人《国有土地使用证》及《房地产权证》。3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：原审判决认定事实错误。原审判决认定：梁树文、麦琼益与李亚海签订的《房地产转让协议书》有效，并要求梁树文、麦琼益协助李亚海人办理过户，让李亚海取得了该房屋的所有权，该判决不正确。
首先，梁树文、麦琼益与李亚海签订的《房地产转让协议书》是一份无效协议。上诉人和被上诉人签订的合约内容是关于抵押的，并不是这两份《房地产转让协议书》与《土地转让申请书》，双方所签订的协议根本就没有关于转让的内容，这纯粹是欺诈，所以上诉人申请了笔迹鉴定和指纹鉴定，但鉴定结果却让上诉人出乎意料，被上诉人为求达到目的，欺诈了上诉人的房屋。上诉人认为原审判决书与《房地产转让协议书》存在诸多疑点。疑点1：原审判决书第2页第七、八、九行“付款方式：第一次先交款10万元，剩余20万元待办理好土地转让申请书再交余下的20万元，并一手交钱，一手交证”与《房地产转让协议书》中第三点“一手交钱，一手交证”严重不相符。因为事实是分两次交付完的是抵押款共30万元，以及上诉人以房产抵押作为交易，直到上诉人还清抵押款30万元。另外，《国有土地使用证》【新府国用（2001）字第001＊＊＊号】在2002年1月30日到2009年4月2日被抵押在稔村信用社。李亚海于2009年4月2日在没有经过梁树文、麦琼益的同意，私自在稔村信用社把《国有土地使用证》取出来，并占为己有。《国有土地使用证》【新府国用（2001）字第001＊＊＊号】里的记录可以证明被上诉人的上述行为。可见李亚海的诚信度极低，目的不纯，想非法占有上诉人的房产。疑点2：原审判决书第2页第九、十行与《房地产转让协议书》中第四点“应尽快到国土房产部门处理转让手续”以及原审判决书中第5页第二、三、四行中李亚海表述的梁树文、麦琼益拿到了30万元后，全家到处做生意，无法联系，更没有办法帮他办理协议书约定的房产权变更登记手续，这些都是与事实不相符的。上诉人于2004年1月26日到2007年9月15日在新兴汽车站经营粤H027**专线车。证明有如下：有梁树文、麦琼益于2004年1月26日到2007年9月15日在新兴汽车站经营的粤H027**专线车，证人新兴汽车站的司机李国雄、伍文等，同时有公司证明，有购车票据证明，有购车人顾仕康证明。这两年半时间里，李亚海根本没有来找上诉人，更不用说所谓的过户。可见，买卖房屋并不是事实，事实就是李亚海掩盖此房屋是上诉人抵押给他的事实，骗取上诉人的房屋。
其次，上诉人认为原审法院审理本案的审判长在笔迹鉴定和指纹鉴定两个鉴定程序中存在不当行为。另外，原审法院没有查明上诉人是基于何种法律关系要求上诉人归还《国有土地使用证》与《房地产权证》。上诉人自2002年1月将此房屋建成和装修后入住至今已近14年，在法庭上，原审法院没有查明被上诉人是如何实际占有该房屋，是基于购买还是抵押强占，是用合法手段还是非法手段。如果被上诉人强占此房，上诉人的诉讼请求不应予以驳回。如果是抵押，上诉人偿还30万元给被上诉人后，被上诉人应该归还该房屋给上诉人。本案的《房地产转让协议书》疑点重重，原审法院没有查明《房地产转让协议书》是否为上诉人在完全明白和真实自愿的情况下签名，就径直作出判决，这是不明智、不考虑客观事实的行为。
最后，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋属于不动产，不动产以登记为本人所有权的公示，也为物权所有之唯一凭证，此房屋的所有权仍属于上诉人梁树文与麦琼益。上诉人与被上诉人只存在抵押关系，之前的买卖行为根本不成立。
上诉人梁树文、麦琼益于二审诉讼中变更其上诉请求，请求二审法院判令：1.解除本案的《房地产转让协议书》和《土地转让申请书》。2.被上诉人李亚海向上诉人梁树文、麦琼益返还涉案房屋、《国有土地使用证》、《房地产权证》及李亚海所收的房屋租金。3.一审《房地产转让协议书》的司法鉴定费用由被上诉人李亚海负担。4.本案一、二审诉讼费由被上诉人李亚海负担。
事实与理由：1.本案房屋的产权人为梁树文，但是在一审诉讼中进行的司法鉴定，并没有把梁树文的指纹鉴定出来，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案的转让合同无效。2.被上诉人未能提供购房款收据，以证明购房的事实。3.本案的房屋转让合同没有在公证处公证，属无效合同，只有房产局与国土局提供的买卖合同才是真正有效的合同。4.本案的房屋转让合同的格式条款没有明确清楚，例如，双方住址，联系方式，付款期限，过户期限，违约情形，违约如何处理，长时间不过户，该房屋的价值上涨与下跌如何处理，若因房屋产生刑事案件的责任由谁承担，合同发生争执如何处理，采用双方解决处理还是适用仲裁法或民事诉讼法处理，均没有在合同中加以注明，故该转让合同为无效合同。一审判决认定上诉人违约，并判令上诉人协助被上诉人过户，是错误的，依据是《中华人民共和国合同法》第一百零七条“可采取措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。5.假如本案房屋转让合同是真实的，被上诉人长时间不找上诉人过户，又不向法院起诉，这属于被上诉人的违约，是被上诉人自行放弃权利，因此合同无效，恢复原状，被上诉人要返还房屋、返还《房地产权证》、《国有土地使用证》和全部所收的房屋租金。
上诉人梁树文、麦琼益为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人李亚海答辩称，（一）原审判决认定事实清楚，认定双方签订的《房地产转让协议书》合法有效是有事实依据和法律根据的，上诉人称原审法院认定事实错误并无相关证据证明。原审法院采纳广东南天司法鉴定所作出的鉴定结论，该鉴定是由上诉人提出申请的，鉴定结论证明两上诉人在《房地产转让协议书》转让方的签名及能清晰鉴定的指模也是上诉人麦琼益捺盖的；至于梁树文的签名处捺的指模，由于指印模糊，纹线不清，不具备鉴定条件没有鉴定外，鉴定结论麦琼益的签名及捺指模、梁树文的签名，均无可争辩的属于上诉人所为，证明被上诉人与上诉人之间只存在房屋买卖关系，没有抵押借款的债权债务事实。因此，原审判决认定双方签订的《房地产转让协议书》是双方的真实意思表示，转让协议书的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同的事实清楚。（二）原审判决认定被上诉人合法接收上诉人的房屋，并取得转让房屋的《房地产权证》和《国有用地使用权证》原件，对受让房屋占有、使用、收益的权利的事实清楚。被上诉人与上诉人签订房屋转让协议书，按协议规定期限支付了款项，才取得转让房屋的两证。被上诉人对转让房屋合法使用、占有、收益完全是依据转让协议书的约定履行义务及行使权利，不存在上诉人所称的被上诉人擅自在稔村信社把证件取出来占有的事实。《中华人民共和国担保法》规定，房屋在银行办理的抵押，如不还清贷款，抵押是不能撤销的。没有撤销抵押，本案转让房屋证件是任何人都取不出来的。上诉人不还清借款款项，稔村信社又何来轻易还证？故此，上诉人称被上诉人没有征求他的同意而擅自取得转让房屋的两证件是不尊重事实的。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人李亚海为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。
原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明，梁树文、麦琼益在一审庭审中表示其收取了李亚海支付的300000元，但认为其收到的该300000元属于向李亚海借款的款项，而非本案李亚海所讲的购房款。
再查明，在一审审理过程中，梁树文、麦琼益对李亚海出示的《房地产转让协议书》提出了异议，认为该协议是假协议，转让方的“梁树文”、“麦琼益”的名字不是梁树文、麦琼益本人的亲笔签名，手指捺印也不是他们的捺印，为此申请笔迹鉴定和痕迹鉴定。其中“梁树文、麦琼益”签名的笔迹鉴定费用为9120元，“麦琼益”指纹的痕迹鉴定费用为4080元，上述两笔费用已由梁海深预交，广东南天司法鉴定所亦分别开具了该两笔鉴定费用的发票。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的主要争议焦点有：1.本案的《房地产转让协议书》是否有效。2.被上诉人应否向上诉人返还房屋、《房屋产权证》、《国有土地使用证》及被上诉人所取得的租金。3.一审诉讼中的司法鉴定费应由何人承担。
关于第一个争议焦点的问题。梁树文、麦琼益上诉认为其与李亚海并没有签订本案的房地产转让协议书，认为其只是将房屋抵押给李亚海并与之签订了抵押协议书。对此，李亚海不予认可，且梁树文、麦琼益没有提供其与李亚海达成抵押合意或与李亚海签订抵押协议书的相关证据，故对梁树文、麦琼益的该讲法，本院不予采纳。梁树文、麦琼益在二审中主张李亚海没有出示购房款的收据，不能证明存在购房的事实。尽管李亚海未能出示购房款收据，但梁树文、麦琼益在一审庭审中承认收取了李亚海所支付的300000元，这与双方签订的《房地产转让协议书》约定的房屋转让总价款300000元相吻合，虽然梁树文、麦琼益认为其收到李亚海的300000元是属于借款，但没有相关证据予以证实。据此，本院确认李亚海已向梁树文、麦琼益支付300000元的购房款的事实。同时，梁树文、麦琼益认为房屋买卖合同应由房产局和国土局提供的才合法，故本案的《房地产转让协议书》属于无效合同，由于梁树文、麦琼益的该主张没有任何法律依据证实，对此，本院不予采纳。此外，梁树文、麦琼益认为其并没有卖房的意思表示，李亚海提供的《房地产转让协议书》上梁树文的指模无法鉴定出是属于梁树文的，故本案的《房地产转让协议书》属于无效协议。对此，李亚海不予认可。梁树文、麦琼益于一审中申请对《房地产转让协议书》进行司法鉴定，一审法院委托具有合法鉴定资质的鉴定机构广东南天司法鉴定所进行鉴定，该所出具的鉴定意见为上述《房地产转让协议书》上的梁树文与麦琼益的签名均属于其本人签名，且能清晰鉴定的指模也是其中麦琼益所捺盖的。另，该所函复原审法院，梁树文签名处的指纹因指印模糊、纹线不清而不具备鉴定条件。但这并不影响该所作出的《房地产转让协议书》上梁树文与麦琼益的签名均是属于本人签名和麦琼益的指模是其本人所捺盖的鉴定意见。梁树文、麦琼益也没有提供任何证据推翻上述司法鉴定意见，故原审法院采纳广东南天司法鉴定所作出的鉴定意见，认定《房地产转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，并无不妥，本院予以维持。
关于第二个争议焦点的问题。梁树文、麦琼益上诉认为李亚海长时间不找上诉人办理过户手续，属于李亚海一方违约，并认为是李亚海放弃权利，合同无效，应当恢复原状，故李亚海应返还房屋、《房屋产权证》、《国有土地使用证》及李亚海所取得的租金。由于梁树文、麦琼益的上述讲法并没有任何的事实依据和法律依据，故对其该主张，本院不予支持。当事人行使权利义务应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人签订的《房地产转让协议书》是有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务，李亚海已按合同约定履行了义务，向梁树文、麦琼益交付转让款300000元。梁树文、麦琼益收款后也将《房地产权证》、《国有土地使用证》和《土地转让申请书》交给李亚海，且《房地产转让协议书》亦约定了房屋租金从2004年2月1日起由李亚海接收，包括房屋内所有的不动产物全部移交给李亚海所有。据此，李亚海对房屋的取得属于有偿取得，其房屋的合法权益应当得到保护，故原审法院依法判令梁树文、麦琼益应协助李亚海办理涉案房屋的产权过户手续，并无不妥，本院予以维持。
关于第三个争议焦点的问题。在一审审理过程中，梁树文、麦琼益对李亚海出示的《房地产转让协议书》提出了异议，认为该协议是假协议，转让方的“梁树文”、“麦琼益”的名字不是梁树文、麦琼益本人的亲笔签名，手指捺印也不是他们的捺印，为此申请笔迹鉴定和痕迹鉴定。其中“梁树文、麦琼益”签名的笔迹鉴定费用为9120元，“麦琼益”指纹的痕迹鉴定费用为4080元，上述两笔费用已由梁海深预交。对此，广东南天司法鉴定所亦向梁海深开具了该两笔鉴定费用的发票。梁树文、麦琼益上诉主张上述司法鉴定费应由李亚海负担。《诉讼费用交纳办法》第六条规定：“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”本案的司法鉴定费属于该条规定诉讼费中的申请费，同时根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，因梁树文、麦琼益在一审诉讼中败诉，故本案的司法鉴定费合共13200（13200=9120＋4080）元应由梁树文、麦琼益负担。据此，梁树文、麦琼益提出由李亚海负担司法鉴定费的主张缺乏理据，本院不予支持。原审法院对于本案司法鉴定费的负担没有作出处理欠妥，本院依法予以纠正。
此外，梁树文、麦琼益上诉请求解除本案的《房地产转让协议书》。由于梁树文、麦琼益在一审中并没有提出解除《房地产转让协议书》的反诉请求，故其该上诉请求已超出其反诉请求，即超出了本案的审理范围，本院对此不作处理。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人梁树文、麦琼益的上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
司法鉴定费共13200元及二审案件受理费5800元，均由上诉人梁树文、麦琼益负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年八月十一日
书 记 员 冯家玲