河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣区商初字第351号
原告（反诉被告）：河北宣工机械发展有限责任公司。住所地：张家口市宣化区东升路**号。
法定代表人：常战芳。
委托代理人：张明伟，河北宣工机械发展有限责任公司内控审计部职员。
委托代理人：李东，河北宣工机械发展有限责任公司生活部职员。
被告（反诉原告）：张家口玄武加油站。主要经营场所：张家口市宣化区东升路21号。
执行事务合伙人：刘建利，男，1965年11月4日出生，汉族，张家口玄武加油站经理，现住张家口市宣化区财神庙街**号。公民身份证号：××。
原告河北宣工机械发展有限责任公司（以下简称宣工机械发展公司）与被告张家口玄武加油站（以下简称玄武加油站）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法由审判员杨溯适用简易程序独任审理本案。于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告宣工机械发展公司委托代理人张明伟、李东，被告玄武加油站执行事务合伙人刘建利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宣工机械发展公司诉称，原告与张家口市下花园玄武岩石厂于2005年6月23日签订了油库租赁合同。合同约定，原告将坐落于宣化区东升路21号主厂区路北原油库租赁于张家口市下花园玄武岩石厂，改建为加油站并经营。租赁期限至2028年6月22日，租期23年，每年租金20万元整。其后，张家口市下花园玄武岩石厂又将该地转租给被告。2011年张家口市下花园玄武岩石厂经工商部门批准注销。本案被告一直履行支付租金义务，是租赁土地的实际使用人及租金的实际支付人。由于现在土地价格已发生了重大变化，原来租金价格已显失公平，原告多次与被告协商增长租金，但双方一直未达成合意。为此，原告将被告诉至法院，请求法院判决被告在原租金每年20万元基础上增加至每年租金35万元，确认油库租赁合同租赁期限超过20年部分无效。
原告宣工机械发展公司为支持其主张，向本院提交以下
证据：
1、宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同。证明宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂形成租赁合同关系，合同约定租金每年20万元，租赁期限从2005年6月23日至2028年6月22日，共计23年。
2、张家口市产权交易中心于2006年10月7日出具的宣化工程机械集团有限公司破产清算资产转让成交确认书。证明宣化工程机械集团有限公司破产后，经公开拍卖，宣工机械发展公司购得宣化工程机械集团有限公司的破产财产（包括流动资金、固定资产、长期投资）。
3、宣工机械发展公司与案外人赵国忠于2006年签订的关于原告所有的位于宣化区东升路工程车库-3号底商的租赁合同，年租金为12000元。
4、宣工机械发展公司与案外人张志忠于2011年签订的关于原告所有的位于东升路工程车库-3号底商的租赁合同，年租金为20400元。
5、宣工机械发展公司与案外人张志忠于2014年签订的关于原告所有的位于东升路工程车库-3号底商的租赁合同，年租金为21600元。
证据3、证据4、证据5证明，原告出租的同一底商，从2006年至2014年租金增长了80%。
被告玄武加油站辩称，张家口市下花园玄武岩采石厂与宣化工程机械集团有限公司签订租赁协议后于2011年6月申请注销，注销清算时，张家口市下花园玄武岩采石厂债权债务由张家口玄武加油站承担。张家口市下花园玄武岩采石厂与宣化工程机械集团有限公司签订的合同一直是由玄武加油站使用租赁土地并履行支付租金义务。租赁合同签订后，我们为加固加油站根基，投入很大，我们不同意原告增加租金的诉讼请求。双方约定租赁期限23年，应包括修建加油站3年的时间，因此，不同意将租赁期限变更为20年。另外，由于近年经济下滑，加油站收入也相应减少，我们提出反诉，要求原告从2015年起，每年减少租金12万元，即每年租金变更为8万元。
被告玄武加油站未向本院提交证据。
经质证，玄武加油站对宣工机械发展公司提交的宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同、资产转让成交确认书无异议。对宣工机械发展公司与案外人赵国忠、张志忠签订的三份房屋租赁合同与本案的关联性有异议。
本院认定证据如下：玄武加油站对宣工机械发展公司提交的宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同、资产转让成交确认书无异议，本院予以认定。宣工机械发展公司提交的宣工机械发展公司与案外人赵国忠、张志忠签订的三份房屋租赁合同，因合同相对人赵国忠、张志忠未出庭确认合同的真实性，本院不予认定。
经审理查明，宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂于2005年6月23日签订了油库租赁合同。合同约定，宣化工程机械集团有限公司将位于宣化区东升路21号油库（占地面积为3213.91㎡）出租给张家口市下花园玄武岩石厂改建加油站使用，租赁期限从2005年6月23日至2028年6月22日，共计23年。租金为每年20万元整。合同特别条款约定，租赁期间的租金是按照合同签订时的物价水平确定的，如遇国家经济发生重大变化，显失公平时，双方再协商解决。合同签订后，宣工机械发展公司通过公开竞拍，于2006年10月7日取得宣化工程机械集团有限公司破产财产，享有了宣化工程机械集团有限公司对张家口市下花园玄武岩石厂的合同权利。2011年，张家口市下花园玄武岩石厂申请注销，张家口玄武加油站自愿承担原张家口市下花园玄武岩石厂的债权债务。宣工机械发展公司购得宣化工程机械集团有限公司破产财产后，一直按每年20万元向玄武加油站收取租金至2014年。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。宣工机械发展公司与玄武加油站分别取得宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同的权利和义务后，应严格遵守原合同约定的权利和义务。宣工机械发展公司要求增加租金，玄武加油站反诉要求减少租金均属于要求变更合同内容。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，《最高人
民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。现宣工机械发展公司与玄武加油站对变更租金金额未能协商一致解决，宣工机械发展公司以“现在土地价格已发生了重大变化，原来租金价格已显失公平”为由，要求增加租金，玄武加油站以“近年经济下滑，加油站收入相应减少”为由，反诉要求减少租金，上述请求均不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，故本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同约定租赁期限为23年，宣工机械发展公司要求确认租赁期限超过20年部分无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂于2005年6月23日签订的油库租赁合同约定的租赁期限，超过20年部分无效；
二、驳回河北宣工机械发展有限责任公司要求每年增加租金15万元的诉讼请求；
三、驳回张家口玄武加油站要求每年减少租金12万元的诉讼请求。
本诉案件受理费100元，减半收取50元，由宣化工程机械集团有限公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由张家口玄武加油站承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 杨溯
二〇一五年十二月八日
书记员 王冰
判决所引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。
……
第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
……
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。