河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第637号
上诉人（原审被告）张利，男，1957年10月1日出生，汉族，住河北省黄骅市。
委托代理人宋春岳，河北冀事达律师事务所律师。
上诉人（原审原告）安文青，男，1974年2月14日出生，汉族，住河北省黄骅市。
委托代理人王德利，河北兴骅律师事务所律师。
上诉人张利因买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2013）黄民初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年8月31日，原告安文青与被告张利签订一份房屋买卖协议，协议约定“被告将位于大学城四期10号楼二单元顶楼01室楼号（已付房款壹拾伍万元）转卖给原告所有（面积以实际面积为准）；经双方协商转号费为叁万元整，同已付房款共计壹拾捌万元整（已交定金贰万元整，待余款壹拾陆万元交清后，被告把楼房付款收据交给原告保有）；在原告与开发商签订正式合同前，被告负责与原告沟通相关信息；此协议生效后发生的一切费用由原告承担，被告不再承担任何费用和责任；此协议生效后对开发商违约所造成的一切不良后果，被告不负任何责任，所有后果均由原告承担；此协议自签字之日起生效”。合同签订后，原告将双方最终协商的转号费52000元、楼房款l5万元，共计202000元交付被告。同时查明双方签订买卖协议时该楼房仍未建成。
另查明该预期楼房是黄骅市发改局工作人员靳文涛与开发商黄骅市华城房地产开发公司签订了房屋买卖合同，2010年10月份，被告将购楼款15万元交付靳文涛，靳文涛于2010年12月10日和15日共计向开发商黄骅市华城房地产开发公司交纳购房款l5万元。另查明该预期楼房已有靳文涛与开发商黄骅市华城房地产开发公司解除买卖合同，华城房地产已退还给靳文涛l5万元购房款。
上述事实，有当事人陈述、楼房买卖协议、收据、协议书、银行卡取款业务回单、调查笔录、（2012）黄民初字第3134号卷宗在案佐证。
原审认为，原被告签订的楼房买卖协议书实为期房权益转让协议书，双方就期房的转让事宜确有意思表示并达成一致意见，协议成立之后，双方也履行了相应的款项、票据交接事宜，但由于原告主观上对该预期楼房单价的认识错误，并最终导致原告在诉前即已与被告就买卖事宜产生纠纷，但双方协商未达成合意，而导致黄骅市发改局工作人员靳文涛作为实际与开发商签订合同的购买人解除了原楼房购买协议。鉴于此，本院认为，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或者不可能，因原权利人靳文涛已经解除与开发商的买卖合同，如果再让合同继续发生法律效力，并约束当事人双方，不但对其中一方甚至双方有害无益，甚至有碍于房地产市场交易的顺利发展。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：因不可抗力致使不能实现合同目的。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原告主张解除合同并无不当，且符合法律规定，同时被告收取所谓的“转让楼房号费”与法无据，不符合“中华人民共和国民法通则》的等价有偿原则。遂判决：一、解除原被告签订的楼房买卖协议；二、被告张利于判决生效之日起五日内退还原告安文青现金202000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照“中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼赞4330元，由被告张利承担。
宣判后张利不服，向本院提出上诉，其上诉理由是：
一、一审判决认定事实错误。
1、上诉人与被上诉人之间的合同权利义务诉前已履行完毕。2011年8月31日上诉人张利与被上诉人安文青订立房屋买卖协议，并且也履行了相应的款项、票据交接事实，并告知期房团购代办人靳文涛的相关情况。安文青与团购代办人靳文涛建立起了之间的联系，至此双方约定的合同的权利义务已全部履行完毕。
2、被上诉人与华城房地产有限公司之间通过靳文涛建立的房屋买卖合同属于隐名代理的买卖合同，放弃团购楼房是被上诉人安文青向华城房地产公司作出的意思表示由其代理人靳文涛具体办理，并且已收其预付的购楼款15万元由华城公司退还到其代理人靳文涛手中。安文青手中握有其预付楼款的收据，其随时可凭预付楼款的收据领取退换的楼款，对于以上事实一审庭审笔录中安文青的陈述足以证实。因此安文青与上诉人张利之间的合同目的早已实现，其获取了相应的购楼资格和购楼款，而安文青与华城公司之间的合同目的无法实现完全是由于其自身的原因造成的。因为华城公司预售许可证办妥之后，通过安文青的团购代理人靳文涛多次找安文青支付首付款并订立预售商品房购买合同，但安文青主动放弃。一审法院认为安文青无法实现购楼合同目的是不可归责于双方当事人的原因造成的，明显认定事实错误，其一是将上诉人与被上诉人之间期房权益转让合同与安文青同华城公司之间的购楼合同混为一谈；其二是将安文青主动放弃购楼资格、解除其与华城公司之间的楼房买卖合同事实的责任视而不见。
二、一审法院适用法律错误。
1、一审判决同时适用《合同法》第九十四条第一项不可抗力的规定和《合同法》解释二第二十六条情势变更的规定，是错误的。因为不可抗力和情势变更是有着截然不同的适用条件的。
2、本案既不适用不可抗力也不适用情势变更。对于不可抗力不作赘述，就情势变更而言，其一是适用的时间点是合同订立以后履行完成以前，其二是不可归责于合同当事人的原因造成，其三是不可预见性，其四是不予以解除会导致市场风险以外的不公平等条件，就本案而言，均不存在情势变更适用的条件。
3、情势变更原则法律上并没有规定，仅有《合同法》解释二作出的最高院的司法解释，因此最高人民法院对情势变更的适用从严把握。依据最高人民法院法（2009）165号，关于正确适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）的通知要求“各级人民法院务必正确理解慎重适用，如果根据条件的特殊情况确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。”因此本案情势变更归责的适用程序不合规定。
综上所述，一审法院认定事实和适用法律均有错误。上诉人与被上诉人之间的期房权益转让合同己于诉前全部履行完毕，被上诉人安文青与华城公司之间楼房买卖合同解除的法律后果由安文青自己承担，而不能针对安文青的行为后果由上诉人承担。因此请求二审法院依法查明事实，依法撤销一审判决并驳回被上诉人安文青的诉讼请求。
被上诉人安文青答辩：上诉人张利的上诉理由不能成立，被上诉人与华城公司并未建立合法的商品房买卖合同，1、合同的成立是订约双方当事人就合同的主要条款达成合意，事实上安文青与华城公司并没有形成商品房买卖合同。2、针对上诉人上诉状第一条理由第一项，被上诉人认为，交付相应手续的内容，并没有引起对案外人靳文涛和华城公司签订协议的合同当事人的变更，被上诉人对售房合同的主要内容并不清楚，上诉人起到的是中介人的作用，应对被上诉人进行告知。3、上诉人主张是匿名代理是不成立的，安文青并没有授权靳文涛，且购房款也没有交到靳文涛手中。一审判决正确，应予维持。
经审理查明，本案所涉预售商品房原系孙国俊购买，之后孙国俊转让给张利，张利又转让给安文青。其他事实，原审查明无误。
本院认为，我国《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。2005年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发（2005）26号），第七条规定：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。……”。本案中，2011年8月31日，张利与安文青签订房屋买卖协议将预售商品房转让时，开发商尚未取得商品房预售许可证，房屋尚未竣工，双方所订房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，该房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原审判决上诉人张利返还安文青购房款202000元，处理结果并无不当。但原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4330元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文甲
审判员 王兰英
审判员 常秀良
二〇一四年四月二十八日
书记员 曹晟博