杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初6626号
原告（反诉被告）：杭州正大投资管理有限公司，住所地：杭州市江干区庆春东路66-8号6楼7308室。
法定代表人：项文琴，公司总经理。
委托代理人(特别授权代理)：姚晓龙，浙江铁诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯晶，女，汉族，1979年4月25日出生，住杭州市，
委托代理人(特别授权代理)：乐淳，京衡律师集团上海事务所律师。
委托代理人(特别授权代理)：朱旗，浙江京衡律师事务所律师。
原告杭州正大投资管理有限公司（以下简称原告）为与被告冯晶（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月29日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序。被告冯晶在答辩期内提起反诉，本院合并审理。因案情复杂，本案于2016年11月19日依法转为普通程序。本院于2017年3月8日、2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚晓龙及被告委托代理人朱旗两次均到庭参加诉讼，被告委托代理人乐淳到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称:2010年8月24日，原告从国家信息系统杭州培训中心（杭州市发改委干部培训中心，以下简称发改委培训中心）通过挂牌招牌招租的形式取得了杭州市沈塘桥路19号1-6层房屋的承租权，并与出租方签订了《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，租赁期限为五年，自2010年9月1日至2015年8月31日止。出租房屋装修期为三个月，装修期不计租金，以租赁期满自动延长三个月不计租金的租期体现。实际租赁期限至2015年11月30日止。2010年9月2日，发改委培训中心同意原告以合法方式进行转租，并要求第三承租方依法履行《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》项下承租方的义务。2010年11月1日，原告与被告签订《经营租赁协议》，约定：原告将位于杭州市沈塘桥19层二楼整层、一楼两间营业房出租给被告经营使用。年租金60万元，其中50万元按半年支付一次、10万元按年支付，先付后用。由于原告与发改委培训中心签订的租赁合同期限为五年，实际至2015年11月30日止，为保障原告房屋出租方取得后续承租权时能同步出租给被告，双方在《经营租赁协议》中约定的期限为10年，自2010年11月1日至2020年10月31日。同时约定，如果原告与房屋出租人发改委培训中心签订的租赁合同期限届满，原告无法获得该房屋承租权，或由于被告原因致使原告与房屋出租方租赁合同解除的，本《经营租赁协议》自动终止。协议签订后，对于最后一个租赁年度自2015年1月16日起的房屋租金，被告仅于2015年2月6日支付了200000元，剩余的租金却拖延支付。2015年11月18日，原告通过EMS向被告发出解除合同通知书，要求被告立即支付尚未缴纳的房屋租金及违约金，并腾退租赁房屋。2015年11月16日，发改委培训中心与杭州润全物资有限公司（以下简称润全公司）签订租赁合同，将租赁物自2015年12月1日起租赁给润全公司。被告于2015年12月2日与润全公司授权代表杨海军签订《临时租用协议》，约定临时租用涉案房屋1个月。该临时租期届满后，被告已腾退涉案房屋。原告认为，被告未按约支付租金，构成根本违约。故请求：1．判令解除原被告签订的《经营租赁协议》；2．被告支付原告拖欠的房屋租金311667元（自2015年1月16日至2015年11月18日止，共计306天，按年租金600000元为基数计算）；3．被告支付原告房屋占有使用费20000元（自2015年11月19日至2015年11月30日止，共计12天，按年租金600000元为基数计算）；4．被告支付原告逾期交纳房租的违约金101775元（违约金按日万分之五暂算至2016年9月28日，直至履行完毕止）；5．本案诉讼费由被告承担。
被告辩称并反诉：1、原告在与被告签订、履行《经营租赁协议》时没有遵循民事活动应秉承的诚实信用原则，存在严重的违约行为。《经营租赁协议》约定，合同有效期是10年，然而在合同履行至第5年时，被告发现原告与发改委培训中心签订的租赁期限只有5年。为了能够在《经营租赁协议》约定的10年期限内在原场地继续经营，被告要求原告采取补救措施，与原房屋出租人续签租赁合同。同时为了避免自身损失的扩大暂扣了应支付给原告的部分租金。原告提供的招标文件、原被告签署合同前的谈判过程和意向合同等都是间接证据，均不能证明原告曾经明确告知被告其与原房屋出租人签订的租赁期限只有5年。《经营租赁协议》文本系原告提供。原告没有完成其举证责任，没有提供任何证据证明其向被告就《经营租赁协议》第十条可以提前终止协议的内容做过特别提醒和说明。《经营租赁协议》第十条明确约定租赁期限为10年，自2010年11月1日至2020年10月31日，该条的其他文字应理解为对这10年租赁期间的补充说明，只能解释为10年租期届满后如果房屋出租人不同意继续出租则《经营租赁协议》可以终止。根据合同相对性的原则，原告与发改委培训中心签订的租赁合同内容对《经营租赁协议》的合同双方没有约束力。2、被告暂扣租金的行为系在自身权利可能受到侵害时行使不安抗辩权。房屋租赁合同系双务合同，原被告双方各有自身的合同权利义务，原告的主要合同义务是在约定的期间向被告提供处于可用状态的指定房屋，而被告的主要合同义务是及时支付房屋租金。当发现原告不愿履行《经营租赁协议》（即获取协议项下后五年的房屋租赁权），被告无奈之下只有采取暂扣租金的方式敦促原告解决租赁期限的问题。3、原告存在与杨海军、润全公司进行串通的行为，严重损害了冯晶在《经营租赁合同》项下的后5年的承租权利。原告在履行《经营租赁协议》过程违约后还采取非正常手段干预冯晶正常的生产经营。为迫使冯晶提前撤出涉案房屋，原告还多次组织他人至冯晶的经营场所闹事，致使冯晶的正常生产经营活动受到了严重的干扰。从本案实际发生过程来看，在《经营租赁协议》第5年期限届满（2015年11月30日）的一个月之前，原告已经明确其不再租赁涉案房屋，所以本案原告的违约行为于2015年11月30日的一个月之前已经确定。鉴于原告已经以自身行为表明其无意愿按照双方约定的10年期限履行《经营租赁协议》，所以本案中原告违约在先，应赔偿被告相应损失，故要求：1．确认《经营租赁协议》系原告违约而解除；2．原告退还押金100000元、水电押金5000元、赔偿装修及设备损失642000元、可得利益损失600000元、违约金200000元，共计1547000元；3．本案全部诉讼费用由原告承担。
原告对反诉辩称：1、原告客观上不具备隐瞒被告其承租权为五年的条件。原告系通过公开招标的方式获得涉案房屋的承租权，该招标内容所有信息均是透明且通过报纸、互联网等形式向社会公众公示的，且该房屋公开招标前，被告即已在沈塘桥19号从事经营活动，对该房屋的招投标情况是全程参与。原告在签订租赁合同前也已明确告知、并出示了原告向发改委培训中心租赁房屋的合同及其准予转租的证明，并根据转租的惯例，将复印件提供给了被告。双方于2010年9月3日签订的两份房屋租赁合同第6条及2010年11月1日签订的《经营租赁协议》第五条、第九条中也均有多次明确告知涉案房屋系承租于发改委培训中心，并要求被告承诺遵守《杭州市直机关事业单位房屋租赁合同》项下承租人义务。发改委培训中心在涉案房屋所在的顶楼设有专门办公场所，由其工作人员陈介甫等人常驻办公并负责该大楼出租及监督、协调承租经营户的消防验收、油烟排放、装修改造等事宜，与各经营户几乎天天见面，被告对出租房屋的相关情况均是十分了解的。原告主观上缺乏隐瞒五年租赁期限的动机。原告与被告于2010年9月3日签订的两份《房屋租赁合同》中约定的租赁期限均为五年。《经营租赁协议》约定，年租金60万元，并非是十年租赁期限内一次性付清或多年支付一次，原告根本没有任何可能得到超过有效租赁期间的租金。其他诸多事项可以佐证被告明知原告从发改委培训中心处获得的租赁期限为五年。2011年11月28日，被告向杭州市工商行政管理局拱墅分局申请个体工商户时提交了签署于2010年9月3日的《房屋租赁合同》用以备案，该合同约定租赁期限即为五年。此时已距离原被告双方签署期限十年的《经营租赁协议》超过一年，被告没有在工商备案中使用2011年10月1日签署时间最近、期限为十年的协议，而是使用2010年9月3日签署的租赁期限为五年的合同。因为被告明确知晓原告从发改委培训中心处获得的承租权为五年，超过该期限，工商备案是无法通过的，所以使用了五年的租赁合同用以备案。根据合同第十条约定及最高院相关司法解释，该十年期限中超出原告获得的承租权期间以外的部分约定无效，只有在前五年租赁期限届满后原告继续获得承租权的情况下才有可能发生法律效力，如未获得后续承租权的，则该部分约定是无效的，所以，双方才会在协议中约定如无法获得后续承租权，则协议自然终止。这是基于双方均知晓承租权为五年的基础上自愿约定的，原告对此不存在过错。2、双方签署的协议上可以看到被告应当于2015年1月16日前支付2015年度的租金，而被告拖延至2015年2月6日才支付了租金200000元，其余租金仍旧拖欠，已经远超合同约定的15天期限，构成根本违约。被告认为原告有欺骗租赁期限的事情而拒绝支付租金的理由是不能成立的。因为原告即便是要与发改委培训中心续签后五年的租期，也要等到2015年底，也就是本次租期临近到期才有可能实现。而被告在2015年1月份就以这个理由拖欠租金是没有法律依据的，也无法猜测到五年到期后原告是否会与发改委培训中心续租。况且双方签署的租赁协议本身也约定了在原告无法获得后五年承租权的时候，协议是自然终止的。原告并未承诺被告，一定会获得后续五年的承租权，因此被告以该理由自2015年1月起拖延支付租金是没有法律依据的，也并非事实。事实上被告是因为店铺附近地铁施工影响客流，而不想继续经营。3、被告要求原告赔偿装修及设备损失、可得利益损失及违约金是没有依据的。被告认为其拖欠租金系实行不安抗辩权，是针对预期违约的情形。而反诉请求又认为我方已经违约，存在矛盾。4、原告解除该份协议后，被告并未搬离，仍旧占用原告场地，截止至2015年11月30日，影响了原告对场地的利用。原告要求被告按照租金标准计算房屋占有使用费于法有据。原告同意日租金标准按一年365天计算，诉请不做变更，由法院调整。
本院经审理查明：2010年8月24日，原告在房屋承租权挂牌招租竞价会上通过竞价竞得杭州市沈塘桥路19号的大楼1-6层五年房屋承租权。原告与发改委培训中心签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，约定：发改委培训中心自愿将坐落于杭州市沈塘桥路19号1-6层，房屋建筑面积1997.32平方米，出租给原告使用。房屋租赁期为五年，自2010年9月1日至2015年8月31日止。出租房屋的装修期为三个月，装修期不计租金（以租赁期满自动延长三个月不计租金的租期体现）。租赁期满，发改委培训中心有权收回全部出租房屋。原告如需继续租用的，应提前壹个月提出书面意见，发改委培训中心视原告租赁期内的履约状况，可适当延长租赁期限。原告承租了涉案房屋后，将房屋出租于被告,双方就涉案房屋的租赁事宜先后共签订了三次房屋租赁合同。2010年9月3日原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》，均约定：租赁房屋坐落于沈塘桥19号；租赁房屋的用途为餐饮用房；租赁期限为五年，自2010年9月1日至2015年11月31日止，其中前三个月为装修期（免房租）。2010年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营租赁协议》，约定：“甲方提供位于杭州市两间门面营业房供乙方经营使用，面积约为400平方米。乙方对房屋状况已做了充分了解，并保证其经营项目为餐饮。由于甲方提供的营业用房系发改委培训中心承租取得，且甲方在取得上述房屋使用权后已经向出租方支付了履约保证金及房租。经双方协商，乙方应于本协议签订时向甲方支付房屋使用押金100000元，该押金在房屋使用期限届满后甲方将履约保证金（无息）在2个工作日内退还乙方。经营期间房屋租金由乙方向甲方交纳，年租金为600000元，其中500000元按半年支付一次，100000元按年支付，先付后用；第一期租金，乙方应于本协议签订后10日内支付完毕；以后半年的租金，乙方应在上一租赁半年到期的最后一个月一次性支付甲方。为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供两个月免租期（即自2010年11月1日至2011年1月15日），免租期期间甲方不收取任何费用。若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期付款超过15天的，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止本协议，乙方的房屋使用押金不予返还。鉴于房屋系甲方从发改委培训中心承租取得，双方签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》。本协议签订后，乙方及后实际注册成立的经营实体承诺遵守甲方《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》项下的承租人约束下义务，本协议有约定的按本协议约定履行。本协议有效期壹拾年，自2010年11月1日至2020年10月31日止。本协议期限届满，双方可协商续签本协议。由于甲方与房屋出租方租赁期限届满，甲方无法获得该房屋的后续承租权，或由于乙方原因致使甲方与出租方之间的租赁合同解除的，本协议自然终止。协议终止后，乙方必须在15天内搬完所属物品，保持房屋结构良好，逾期不搬，按自动放弃，甲方有权处理。”
合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告对涉案房屋进行了装修并用于经营餐饮。2011年11月28日，被告向杭州市工商行政管理局拱墅分局申请“杭州市拱墅区分水石锅鱼庄”的个体工商户字号，并提供原被告于2010年9月3日签订的《房屋租赁合同》作为备案资料。被告依约向原告支付了前四年的租金，并于2015年2月6日支付了2015年度的租金200000元，未再支付剩余租金。2015年11月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：“截止本通知书发出之日止，你尚未缴纳2015年1月16日起的房屋租赁费，尚欠房屋租金400000元。我公司曾多次向你催讨尚欠的租金，但你均拒绝支付。为此，我公司认为你的行为已经严重违反了协议的约定，现通知立即解除我公司与你于2010年11月1日签订的《经营租赁协议》，请在收到本通知之日起五日内将租赁房屋腾退交还给我公司，并立即支付尚欠的房屋租金及逾期支付租金的违约金。”被告收到该通知书后，于2015年11月27日通过浙江京衡律师事务所向原告致《律师函》，主要内容为：“贵司在签订《经营租赁协议》的过程中，隐瞒了贵司不具有2015年8月31日之后的租赁权及转租权的事实。冯晶女士发现上述欺诈事实后，暂不支付贵司2015年度的部分租金，并要求贵司首先必须落实2015年8月31日之后冯晶女士在上述场地继续经营的有效租赁权。贵司的《解除合同通知书》并不具有解除合同的效力，也无权要求冯晶女士腾退房屋。”2015年11月31日，原告与发改委培训中心租赁期限届满，未再续签合同。2015年11月16日，发改委培训中心将涉案房屋出租于润全公司。2015年12月2日，被告与杨海军签订《临时租用协议》，约定租赁涉案房屋，租赁期一个月，从2015年12月1日至2015年12月31日。临时租赁期满后，被告腾退了涉案房屋。
上述事实由《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《经营租赁协议》、《解除合同通知书》、律师函、《临时租用协议》、工商备案材料、证人张某、吴某的证言和当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原被告签订的《经营租赁协议》是双方真实意思表示，且不违法法律、法规强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有：1．关于违约方的认定及租金、房屋占有使用费问题。《经营租赁协议》约定了每年应付租金为600000元，其中500000元按半年支付一次、100000元按年支付，先付后用，半年的租金应在上一租赁半年到期的最后一个月一次性支付。被告应在2015年1月16日前支付租金350000元，2015年7月16日前支付租金250000元。但被告支付了200000元租金，未支付剩余租金400000元。其理由为《经营租赁协议》约定的租赁期限为十年，而原告在签订该合同时隐瞒了其只有5年承租权的事实，被告为督促原告取得后五年的承租权避免自身损失的扩大而暂扣应付部分租金。原告对此辩称，被告在签订合同时已知原告只有5年承租权。且合同中已约定如原告无法获得该房屋的后续承租权，合同自然终止。本院经审理认为，《经营租赁协议》约定：本协议有效期十年。由于原告与房屋出租方租赁期限届满，原告无法获得该房屋的后续承租权，本协议自然终止。鉴于房屋系原告从发改委培训中心承租取得，被告应遵守《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》项下的承租人约束下义务。结合本案合同的签订经过、履行情况及2010年9月原被告签订的租赁合同，原告的辩称意见更符合合同约定，本院予以采纳。原告以被告未按约支付租金而主张解除《经营租赁协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物。被告于2015年12月30日前均占用使用涉案房屋，故原告要求被告支付自2015年12月30日前的租金及占有使用费，本院予以支持。根据合同约定，本院对拖欠的租金及占有使用费确定为522739元【600000元÷365天×318天（2015年1月16至2015年11月30日）】。本案中被告于2015年2月6日支付租金200000元，尚欠租金及占用使用费为322739元。2．关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告未按约支付租金，构成违约，应承担违约责任。但原告未举证证明其受到的损失，故本院按中国人民同期贷款利率对原告主张的违约金酌情确认为42026元。3．关于被告反诉要求退还押金、赔偿装修设备损失、可得利益损失、及违约金的请求。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。被告提供2010年11月12日现支100000元的银行记录证实其向原告支付了押金100000元。原告辩称未收到被告的押金。本院认为，被告证据不足，对退还押金的请求，不予支持。本案中，因承租人违约导致合同解除，双方约定协议终止后，承租人15天内搬完所属物品，逾期不搬，按自动放弃，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，承租人请求出租人赔偿装修、设备损失，违约金的请求，不予支持。被告反诉要求赔偿可得利益损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州正大投资管理有限公司与冯晶于2010年11月1日签订的《经营租赁协议》于2015年11月21日解除。
二、冯晶于本判决生效之日起十日内支付杭州正大投资管理有限公司租金及占用使用费322739元及违约金42026元，共计364765元。
三、驳回杭州正大投资管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回冯晶的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7802元，保全申请费2687元，共计10489元，由杭州正大投资管理有限公司负担1662元，冯晶负担8827元；反诉案件受理费减半收取9362元，由冯晶负担。
原告杭州正大投资管理有限公司、冯晶本判决生效之日起十五日内本院申请退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 苏园园
人民陪审员 王晓燕
人民陪审员 许雪梅
二〇一七年十一月二十九日
代书 记员 莫依青