广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2017号
上诉人（原审被告）李娟梅，女，1973年12月24日出生，汉族，身份证住址四川省郫县区。
委托代理人王国彬，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人叶东文，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱海燕，女，1981年9月3日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，系佛山市顺德区北滘镇淘房置业房地产中介服务部的经营者。
委托代理人别亮，广东华誉律师事务�律师。
上诉人李娟梅因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱海燕系佛山市顺德区北滘镇淘房置业房地产中介服务部（以下简称为“淘房服务部”）的经营者，该服务部是从事房地产中介服务的个体工商户。
位于广州市番禺区沙湾镇新碧路芷兰湾4街9号1802房（产权证号：0220009453，以下简称为“涉讼房屋”）的登记权属人是杨羽中。涉讼房屋办理了按揭抵押登记，抵押权人为中国农业银行碧桂支行。
2013年5月2日，杨羽中作为卖方，与作为买方的李娟梅以及作为经纪方的淘房服务部共同签订了一份《房屋买卖合约》（合同自编号：NO.0000230），约定买方向卖方购买其所有的涉讼房屋，建筑面积为96平方米。物业成交价1190000元，付款方式为涂销抵押按揭付款：1、买方于签订本合同时支付定金10000元给卖方；2、卖方须于2013年5月7日前向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档；3、首期楼款（不含定金）470000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；4、楼价余款710000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后七天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助李娟梅办理相关手续，包括提供资料签署有关文件合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与买方原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易过户手续需在2013年6月15日前完成（以付清双方交易税费为准）。基于买卖双方独家委托经�方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付咨询及中介服务费。如买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费。如买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方有权没收定金，买方须承担卖方在该笔交易中产生的所有费用并向朱海燕支付该物业成交价的10％作为违约金。买方逾期支付楼款30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10％作为违约金。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。买方在该合同填写的联系地址为四川省郫县安德镇两路口街村1组。双方另在该合同第�八条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”约定：1、买卖双方所有税费由买方交付，签署本合约后，如遇政府及有关部门调整税费，对于增加部分买卖双方同意各承担一半。2、卖方就该物业尚存在抵押贷款，卖方须于2013年5月7日前向所在抵押银行申请提前还贷手续，现买卖双方统一协商，买方须于2013年5月5日前将首期楼款（含定金）共480000元提前支付给卖方，卖方在收到该笔款项后自行一次性还清所欠银行贷款，并在收到该笔款项后交付该物业给予买方使用，卖方须在当日将该物业的房产证原件等有关资料交予买方代为保管。3、买方可以借他人名义购买该房屋。
合同签订当日，卖方杨羽中签署了一份《服务收费确认书》，约定基于淘房服务部介绍成功出售涉讼房屋，中介方提供的中介服务及咨询服务，现卖方同意向中介方支付�介代理费及咨询费20000元，该费用缴交日期为收到首期楼款当天支付10000元，房管局过户当天支付10000元；逾期支付该费用，则按日向中介方交付相当于费用1％的滞纳金，直到清偿之日止。李娟梅也签署了一份《服务收费确认书》，约定基于淘房服务部介绍成功购买涉讼房屋，中介方提供的中介服务及咨询服务，现买方同意向中介方支付中介代理费及咨询费24000元，该费用缴交日期为签订房屋买卖合约支付一半，房管局过户当天支付一半；逾期支付该费用，则按日向中介方交付相当于费用1％的滞纳金，直到清偿之日止。
同日，李娟梅向卖方支付了定金10000元。
2013年6月6日，卖方通过广东华誉律师事务所以邮件快递的方式向李娟梅发出律师函（邮寄地址为四川省郫县安德镇两路口街村1组），称李娟梅逾期支付楼款超过三十日，因此解除双方之间的《房屋买卖合约》，并要求李娟梅依约承担违约责任。
2013年6月12日，卖方向淘房服务部支付了中介费20000元。
2013年6月14日，朱海燕以李娟梅拒绝支付中介费用构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李娟梅支付中介代理费及咨询费共24000元；2、李娟梅支付中介代理费及咨询费的违约金（以12000元为本金，按照每日1％的标准从2013年5月2日计算至2013年6月2日，以24000元为本金按照每日1％的标准从2013年6月2日计算至清偿日止，暂计至起诉之日为6000元）；3、李娟梅承担本案的诉讼费用。
一审诉讼中，朱海燕、李娟梅双方对于以下问题存在争议：
一、针对《房屋买卖合约》中李娟梅可以借名购房的约定，李娟梅称其在广州市曾有一套房屋，但仍有资格二次购房，而购买涉讼房屋需要支付6成的首期房款，李娟梅没有首付6成的经济能力，李娟梅已在签订合同前及当时多次�知朱海燕该情况，因此朱海燕和卖方告知李娟梅可借案外人李洁嫦之名购房，首付仅需3成，并向李娟梅提供了用以借名购房的资料，因此合同约定了借名购房的条款。李娟梅对其上述主张提供了短信记录（截图）、短信记录清单、与中介方邮件往来记录及邮件附件（网络打印件）、《委托书（买家）》、《委托授权书（二手）》、《按揭预算表（番禺）》、个人名下房地产登记情况查询证明、广东省流动人口计划生育证明申请表等证据证明。朱海燕对李娟梅提供的《委托书（买家）》、个人名下房地产登记情况查询证明、广东省流动人口计划生育证明申请表真实性无异议，对其他证据不予确认，对于李娟梅的上述意见不予认可，认为李娟梅提交的证据无法证实朱海燕唆使李娟梅借名购房，借名购房是由李娟梅主动提出的，朱海燕在签订合同之前对于李娟梅的购房能力及二次购房的情况无从知晓，而李娟梅作为成年人，应对自己是否具备购房能力作出正确判断。
二、对于导致买卖交易未能继续履行的原因及责任，朱海燕主张系因李娟梅未依约向卖方支付首期楼款所致。李娟梅则认为朱海燕及卖方在明知李娟梅不具备履约能力的前提下，仍唆使李娟梅借名购房及签订买卖合同，对导致合同无法履行存在重大过错，而且《房屋买卖合约》条款存在违反法律法规的情形，也是无法履行的原因之一。
三、对于朱海燕主张李娟梅支付的中介费24000元，李娟梅主张虽然《服务收费确认书》已约定李娟梅支付中介费，但双方已口头约定办理过户当天再支付中介费，且朱海燕没有提供过户的居间服务，因此李娟梅不应向朱海燕支付中介费。朱海燕对李娟梅的上述意见不予确认。
另查明，卖方杨羽中于2013年6月14日向原审法院提起另案诉讼�其中一项诉讼请求为要求李娟梅承担杨羽中已向中介方淘房服务部支付的中介服务费20000元。
原审法院认为，朱海燕、李娟梅及案外人杨羽中签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，各方均应恪守协议约定之义务。根据前述合同中“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付咨询及中介服务费”的约定及李娟梅签署的《服务收费确认书》中“基于淘房服务部介绍成功购买涉讼房屋，中介方提供的中介服务及咨询服务，现买方同意向中介方支付中介代理费及咨询费24000元”的约定，朱海燕作为中介方，已经完成了合同约定的促成双方签订《房屋买卖合约》及李娟梅购买涉讼房屋的义务，李娟梅应当依约支付相应的中介服务费。虽然李�梅主张其无能力购买大户型房屋及无法首付六成的购房款，却在朱海燕和中介方的唆使下签订上述合同，朱海燕和中介方应对造成买卖交易未能继续履行承担重大过错责任，但李娟梅对于其提出的朱海燕及中介方唆使其借名购房的主张，未能提供有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。而且，李娟梅作为具有完全民事行为能力的成年人，应当自负对自身经济状态、购房能力、付款方式的合同条款等事实情况进行审查和核实的责任。对于购房款的支付金额和方式，合同已作出了明确约定，李娟梅亦于《房屋买卖合约》上签名，即应依此履行。故对于李娟梅的上述抗辩理由，理据不成立，原审法院不予采纳。根据《房屋买卖合约》及《服务收费确认书》的约定，朱海燕已经提供了居间服务并已促成买卖双方签订《房屋买卖合约》，应视为朱海燕已履行了自�的义务，李娟梅应按约定支付报酬给朱海燕。李娟梅抗辩称朱海燕未完成过户的居间义务，鉴于导致买卖交易未能继续履行的责任在于李娟梅未按约定履行付款义务，因此致使买卖交易未能完成过户的责任在于李娟梅，故李娟梅上述抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。对于朱海燕主张李娟梅支付中介服务费24000元的诉请，基于朱海燕向李娟梅及卖方收取的中介费总额为44000元（24000元＋20000元），参照《中介服务收费管理办法》、《国家计委、建设部关于房地产中介服务的通知》（计价格（1995）971号文件）及广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函（粤价函（2008）56号）的意见，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。可见，朱海燕向李娟梅�卖方收取的中介费用总额已超出了法律规定的3％的最高限额。按照该标准，朱海燕收取的中介费应为35700元（1190000元×3％）。由于卖方已向朱海燕支付了中介费20000元，并另案提出主张要求李娟梅承担。故本案中李娟梅应向朱海燕支付的中介费应调整为15700元（35700元-20000元），对于朱海燕主张的超过该金额的部分，于法无据，原审法院不予支持。
李娟梅逾期支付中介服务费，应支付相应的违约金给朱海燕。朱海燕要求李娟梅按约定每日百分之一的标准支付逾期付款违约金。原审法院认为，该标准虽然符合双方的合同约定，但远高于朱海燕因李娟梅逾期付款而造成的损失，依法应予调整。故，李娟梅应从逾期之日即2013年5月3日起至2013年6月15日止，以7850元为本金；自2013年6月16日起至清偿日止，以15700元为本金，均按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率�有关规定支付违约金给朱海燕，违约金总额以本金为限。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年9月13日作出如下判决：一、李娟梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向朱海燕支付中介代理费及咨询费15700元及违约金（违约金以8750元为本金，从2013年5月3日起至2013年6月15日止；以15700元为本金，从2013年6月16日起计至清偿之日止；按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定计算，违约金总额以本金为限）；二、驳回朱海燕的其余诉讼请求。本案一审受理费275元，由朱海燕负担95元，李娟梅负担180元。
判后，李娟梅不服原审判决，向本院提起上诉称：1、订立合同后直至起诉�，朱海燕从未向我方提醒或催促支付中介费，我方也没有拒绝支付中介费，因此，我方并非故意违约，朱海燕要求支付滞纳金没有依据，按每日1%的标准主张滞纳金明显过高。2、我方支付中介费的条件没有成就，我方无需支付中介费。3、朱海燕及业主对房屋买卖合同未能履行有重大过错，明知可能无法借名致使合同无法履行而有意为之，故朱海燕应承担不利后果，我方无需支付中介费。李娟梅上诉请求：撤销原审判决，改判驳回朱海燕的全部诉讼请求。
朱海燕二审答辩称：同意原审判决，不同意李娟梅的上诉请求，请求二审法院维持原判。答辩如下：李娟梅诉称未曾拒绝支付中介费有误，我方已经撮合买卖双方签订房屋买卖合同，居间行为已经成立、生效，支付条件已经成就。按照双方的约定，双方应当于签订合同时支付一半的中介费，但是李娟梅直至我方起诉时还未支付。至于中介费过高的部分，我方同意一审法院的调整，滞纳金也是有合法依据。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
二审中，李娟梅称：其没有首付支付三成房款的购房资格，经过与杨羽中和中介方商量，约定借名购房。其没有按照合同约定支付首期款，一是自己的经济能力不足以支付六成房款，二是借名人不同意借名。
本院认为，本案二审争议的焦点为朱海燕主张李娟梅支付居间费用能否成立的问题。经本案查明的事实，朱海燕所经营的淘房服务部作为居间方，已经促成了李娟梅与卖方杨羽中签订《房屋买卖合约》，并且，李娟梅签署了《服务收费确认书》，确认基于淘房服务部介绍成功购买了涉讼房屋，同意支付中介代理费及咨询费24000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，李娟梅应当按照约定支付中介代理费及咨询费。因此，原审法院认定李娟梅应向朱海燕支付中介费，并鉴于居间方同时向买卖双方收取中介费的事实，按照相关行政部门行政许可的范围，对李娟梅应支付的中介费作相应的调整，并无不当，本院予以维持。至于滞纳金标准问题，原审法院已经作了调整，亦无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案