浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2015）台三民初字第696号原告：谢相标。原告：张雪连。二原告的委托代理人：叶香玲。被告：台州三和房地产开发有限公司。法定代表人：卢爱玲。委托代理人：任益民，浙江金威律师事务所律师。委托代理人：杨俭，浙江金威律师事务所律师。原告谢相标、张雪连与被告台州三和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年6月23日起诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月13日对本案进行了公开开庭审理。二原告的委托代理人叶香玲、被告的委托代理人杨俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢相标、张雪连起诉称：原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的“三和·江景花苑”商品房一套。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定了交付期限及条件：出卖人应当在2013年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2014年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或者2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定付清购房款425952元。被告至今未向原告交付房屋以及相应的权属证书。根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，现原告选择继续履行合同，被告应承担违约责任，故原告起诉要求：被告继续履行《浙江省商品房买卖合同》，并支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，逾期交房违约金按照已付房款的日万分之三自2013年11月1日起计算至2014年3月12日止，逾期办证违约金按已付房款的日万分之一自2014年2月1日起计算至产权初始登记之日。庭审中，原告将诉讼请求变更为：要求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，逾期交房违约金按照已付房款425952元每日万分之三从2013年10月31日起计算至2014年3月12日，逾期办证违约金按已付房款425952元每日万分之一从2014年2月1日起计算至2014年8月8日。被告台州三和房地产开发有限公司答辩称：被告对合同约定的内容及原告已按约支付购房款425952元无异议。涉案房屋于2012年上半年通过竣工验收，于2014年3月12日取得竣工验收备案登记证明，于2014年8月8日取得相关产权初始登记证明。原告至今未接收房屋，也未领取相关权属证书属实。被告对原告主张的逾期交房违约金计算起止时间没有异议，但认为按已付房款每日万分之三计算逾期交房违约金过高，请求法院予以降低调整。对于逾期办证违约金，根据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，办证期限应为交房或者竣工之后三个月内，故被告认为逾期办证违约金应当自取得竣工验收备案登记证明之日起三个月后再开始起算，计算至产权初始登记之日，即从2014年6月13日起计算至2014年8月8日，逾期办证时间未超过90天，根据合同约定，逾期办证违约金应当按照已付房款0.5%计算。如果法院认定本案逾期办证期限超过了90天，被告认为按已付房款的日万分之一计算标准也过高，请求法院予以降低调整，以不超过已付总房款的1%为限。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（1）《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20121777）原件一份，证明原、被告在合同中就交房时间、交证时间、违约责任等进行了约定。被告质证称：对该证据无异议。（2）销售不动产统一发票联（编号：00493373）复印件一份，证明原告按约支付了首付款。被告质证称：对该证据无异议，原告已按合同约定支付了全部房款。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：（3）房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，证明涉案商品房于2014年3月12日取得竣工验收备案登记证明。原告质证称：对该证据无异议。（4）房屋产权初始登记证书复印件一份，证明涉案商品房于2014年8月8日取得了房屋所有权初始登记证。原告质证称：对该证据无异议。对原、被告提交的上述证据，因原、被告均无异议，本院均予以采信。对于原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：二原告与被告于2012年9月28日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的“江景花苑”商品房一套，房号为25号楼1单元501室，总房款为425952元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2013年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；4.有线电视、电话、网络等管线具备开通条件；5.商品房项目分期交付，竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准许使用文件无法分期取得的，上述文件取得按相关规定及当地相关部门的规定执行。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2014年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按买受人已付房价款的0.5%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或者2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。《浙江省商品房买卖合同》附件八“合同补充协议”第三条关于商品房交付及产权登记期限的特别约定：鉴于出卖人商品房销售实际状况及网上合同文本无法修改原因，双方同意买卖合同第九条约定的商品房交付期限变更为2013年10月30日前，第十六条约定的出卖人产权登记期限变更为2014年1月31日前。合同签订后，原告按约付清总房款425952元。原告至今没有接收涉案房屋，也未领取相关权属证书。涉案房屋于2014年3月12日取得竣工验收备案登记证明，于2014年8月8日取得房屋所有权初始登记证明。本院认为，原告按约履行了交付房款的义务，但被告于2014年3月12日才取得涉案工程竣工验收备案登记证明，于2014年8月8日才取得涉案商品房所有权初始登记证书，被告明显违约，应承担违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金以及逾期办证违约金的认定。（一）关于逾期交房违约金。被告抗辩称合同约定的按已付总房款的日万分之三标准计算逾期交房违约金过高，要求本院予以降低调整，但被告未提供证据证明双方约定的该违约金计算标准畸高。结合本案实际情形，综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，并结合诚实信用原则和公平原则，合同约定的违约金计算标准合法合理，故对被告这一抗辩意见不予采纳。原告主张逾期交房违约金按已付总房款的日万分之三从2013年10月31日起计算至2014年3月12日，合法有理，本院予以支持。（二）关于逾期办证违约金。本案原、被告订立的商品房买卖合同对被告应于2014年1月31日前履行办证义务的约定明确、清晰。涉案房屋于2014年3月12日才取得竣工验收备案登记，该日期也已超过了合同约定的办证日期，被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。被告抗辩称逾期办证违约金应当自涉案房屋取得竣工验收备案登记证明之日起顺延三个月后再起算，与法无据，本院不予采纳。就逾期办证违约金的标准认定问题，被告抗辩称合同约定的违约金计算标准过高，本院认为，考虑原告系按揭购买涉案房屋，相对来说，逾期办证给原告带来的损失较小，被告主张逾期办证违约金按已付总房款的1%计算的意见较为合理，本院予以采纳，并据此认定逾期办证的违约金为4259.52元，对原告主张的逾期办证违约金过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：限被告台州三和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告谢相标、张雪连逾期交房违约金16995.48元、逾期办证违约金4259.52元，两项合计21255元。如果被告台州三和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取211元，由原告谢相标、张雪连共同负担47元，被告台州三和房地产开发有限公司负担164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费422元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行台州市分行]。本案申请执行期限为二年审 判 员 陈亚利二〇一五年八月二十五日代书记员 刘露霞