广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第1555号
原告黄雪玲，女，汉族，1964年9月3日出生，住广东省韶关市武江区。
原告林立夫，男，汉族，1989年9月20日出生，住广东省韶关市武江区。
上述两原告委托代理人陈小雄，广东众同信律师事务所律师。
被告林嫣，女，汉族，1977年6月27日出生，住广州市白云区。
被告广州新东投资咨询有限公司，住所地：广州市白云区京溪路99号129铺。
法定代表人王淳炜。
上述两被告共同委托代理人刘海军，广东法则明律师事务所律师。
原告黄雪玲、林立夫与被告林嫣、广州新东投资咨询有限公司（下称“新东投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月26日受理后，依法由代理审判员肖録婷独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人陈小雄，两被告的委托代理人刘海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄雪玲、林立夫诉称，2012年5月3日，被告新东投资公司聘请的销售人员代表被告林嫣向我们推销位于广州市京溪路99号“北天河银座”的铺位，并承诺商铺的转让属一手房买卖，在签订《商铺认购书》后，由被告按周边租金700元一平方每月标准返租两年，返租期满后我们购买的商铺对外出租的租金不会低于返租租金标准等（详见录音资料）。在被告销售人员的一再保证下，我们与被告签订了一份《商铺认购书》，预定了首层32号铺位，支付了定金16万元，并约定2012年6月12日签订正式的《商铺买卖合同》。但是在被告随后提供的《商铺买卖合同》文本中，却不以书面形式明确其承诺的内容，经双方多次协商未果，至今仍无法签订正式的商铺买卖合同。我们购买被告的商铺是基于该商铺属一手房，并由被告返租且在返租期满后保证将来市场租金不低于返租期间的租金标准，但事后经我们了解，被告商铺周围的商铺市场月租金实际只有200元每平方米，被告有意虚构租金标准，诱使消费者高价购买商铺。同时，被告出售的商铺是二手房买卖，无端增加了买方的税赋成本。被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况诱使我们签订认购书的行为，违背了诚实信用的原则。为维护我们自己的权益，现请求法院判令：1、被告林嫣返还原告定金16万元及银行同期贷款利息；2、被告广州新东投资有限公司承担连带清偿责任。本案诉讼费由两被告承担。
被告林嫣、新东投资公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。1、新东投资公司是受林嫣的委托代理其出售涉案商铺，新东投资公司的身份为林嫣的委托代理人，根据合同法的规定，本案买卖合同的法律后果应该由林嫣承担，新东投资公司不承担民事责任。2、我方根本未向原告承诺过涉案商铺是一手房买卖，原告起诉书中的事实和理由部分与客观事实不一致，且我方也从来没有向原告承诺在签订认购书后按照周边商铺以700元／平方米返租，我方并没有向原告做任何的承诺和保证。我方的销售人员只是向原告客观介绍涉案商铺的情况和周边的商业环境。在原告与我方签订认购书的同时，我方亦已经向原告出示了商铺买卖合同原业主的房产证复印件、委托代理合同的公证书等买卖相关的文本，并不是随后才提供，而且，在商铺认购书中也写得很清楚，原告在签订认购书时，已经看过我方的公示签约文件了。3、原告在交付定金并与我方订立商铺认购书后反悔，拒不按照认购书约定的时间与我方签订商铺买卖合同，其行为构成违约，根据相关法律规定，原告无权要求我方返还定金。
经审理查明，被告林嫣是广州市京溪路99号首层32号铺位（下称“涉案铺位”）的产权人。2011年9月29日，经公证授权全权委托被告新东投资公司对涉案铺位所在的商铺办理房屋出售的所有手续，签署买卖合同等事项。
2011年5月3日，两原告（认购方）与被告林嫣（出售方）、新东投资公司（委托代理人）签订《北天河银座商铺认购书》，约定：原告自愿认购广州市京溪路99号首层32号铺位（下称“涉案商铺”），该物业建筑面积21.7889平方米；该物业用途仅为商铺，于2014年10月30日前交付使用；总价4109842元，认购价为2640000元，在2012年6月11日前签署《商铺买卖合同》；如认购方不按时支付房款，不按时或拒绝签订《商铺买卖合同》及相关文件，或认购方提供虚假材料或隐瞒重要信息，或认购方不符合有关政策规定的购买资格，出售方有权解除本认购书，并有权将该商铺另行出卖给第三人，无需通知或取得认购方同意，认购方支付的定金不予退还；等。
上述认购书签订后，原告于当天向被告新东投资公司支付涉案商铺的定金16万元。但未在认购书中约定的2012年6月11日前与被告签署《商铺买卖合同》。被告提供给原告签订的《商铺买卖合同》约定，涉案商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理……买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权的委托经营及交接手续，买受人办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人或出卖人选聘的商场管理公司索取任何租金或费用……。
庭审中，双方同意解除《北天河银座商铺认购书》中确立的买卖关系。此外，原告明确之所以未与被告签订《商铺买卖合同》，是由于被告提供的合同样本中未注明涉案商铺销售人员所承诺的返租的事实，且在其要求就返租内容签订补充协议的情况下，被告未应允，才未与被告签订《商铺买卖合同》。为证明上述事实，并提供了1、项目资料介绍。主要内容包括：项目性质为二手销售；折扣优惠：折扣1为一次性付款92折、分期付款96折；折扣2为：准时签约可获额外98折优惠；折扣3为同意发展商统一经营管理两年可获84折等；2、剪辑的原告与涉案商铺销售人员之间的录音资料一份（时间分别为2012年5月9日、5月11日、5月12日、6月17日、6月22日），该录音的对话包括双方就商铺价格如何计算、商铺交付时间、就物业费和税收等问题能否通过补充协议明确等方面的内容。3、原告与涉案商铺销售人员邓云军（手机号码为：159××××5630）2012年5月11日至6月16日期间互发的短信息。上述互发信息的主要内容为就涉案商铺签订补充协议一事，双方进行沟通，由原告先拟定，但最后其所拟定的补充协议未通过公司批准等；4、原告自拟的《补充协议》一份，该协议的主要内容为：现双方充分协商，达成如下补偿协议：一、取消《商铺买卖合同》第七条第1项中关于无偿将商铺委托经营的内容。改为：乙方向甲方购买的商铺，甲方予以返租，租赁期限两年……租金按建筑面积计算，每平方面积每月租金700元……两年租金共计366053.52元，由甲方一次性支付给乙方，并直接减扣乙方应支付给甲方的购房款。乙方所收的租金为税后净收入，租赁税由甲方承担……。对原告提供的证据，被告对证据1没有异议。并表示原告的购房价格至之所以原价是4109842元，认购价为2640000元，就是因为用了折扣优惠中的折扣3。对证据2录音资料的三性不予确认，并认为无法确认录音里的销售人员是涉案商铺的销售人员，也无法确认是否在销售现场录的音。该录音资料是分段剪辑而成的，原告有意将有些关键的信息删除，证实了原告反悔后，为了诉讼，故意多次找被告，并引导被告的人员谈话而形成录音。故对录音证据的三性不予确认。对证据3和证据4，被告认为不能证实是原告与其销售人员的短信往来，且从来没有收到过原告所述的《补充协议》。
没有证据证明涉案商铺的销售人员曾承诺过涉案商铺属一手房销售。
以上事实，有认购书、房地产权证、录音资料、信息、补充协议及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《北天河银座商铺认购书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同，双方当事人应恪守履行。诉讼中，双方均表示同意解除合同合法，本院予以认定。现双方争议焦点在于原告不签订《商铺买卖合同》的行为是否构成违约。
上述认购书签订后，虽然原告未依约与被告签订正式的《商铺买卖合同》，但双方之所以最终未能签订正式合同，是因双方就涉案商铺统一交发展商经营两年期间是无偿还是原告所称有偿问题上不能达成一致意见而导致的，而被告提供给原告签订的《商铺买卖合同》中无偿的约定，在之前的《认购书》中没有明确约定，现原告坚持不同意按无偿签订正式的合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条关于“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定。原告诉请被告退还定金合理合法，本院予以支持。利息应从原告起诉之日起计。
关于被告抗辩未能签订正式合同是因原告反悔，责任在于原告的问题。虽然被告对原告提供的录音资料、信息及补充协议等证据三性均予以否认，上述证据中的任何一份证据亦不能单独作为认定本案事实的依据，但结合三份证据的发生时间、所涉内容、逻辑的承接和双方当事人的陈述，可以形成双方曾就涉案商铺签订正式合同前涉案商铺统一交发展商经营两年问题上是否涉及返租问题及返租问题是否反映在正式《商铺买卖合同》中等事项进行过协商，并最终未能达成一致意见的证据链。故造成双方未能签订正式合同的原因不应仅归责于原告，被告的上述抗辩理由缺乏理据，本院予以采纳。
关于本案的责任主体问题。在双方签订的《北天河银座商铺认购书》关系中，被告新东投资公司是被告林嫣的委托代理人，根据《合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。由于上述认购书中已明确林嫣为出卖人，新东投资公司为委托代理人，因此，本案的责任主体应该是被告林嫣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一．本判决生效之日起十日内，林嫣向黄雪玲、林立夫退还定金16万元及利息（以16万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月26日起计至退还之日止）；
二、驳回黄雪玲、林立夫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1800元由被告林嫣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 肖録婷
二〇一二年十二月十日
书 记 员 胡嘉铭