浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1235号
上诉人（原审原告）：陈书华，男，1956年4月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人（原审原告）：王石华，女，1957年4月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人（原审原告）：苏品仲，男，1974年1月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人（原审原告）：冯建秋，女，1976年8月14日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：台州新明置业投资有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区葭沚西大街323号。
法定代表人：陈承守。
委托诉讼代理人：王尚满，男，系该公司员工。
上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋因与上诉人台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋上诉请求：一、撤销（2017）浙1002民初1626号民事判决，改判上诉人新明置业公司支付房屋占有使用费至实际腾退之日止（2016年1月1日至2016年12月31日按购房金额的4%计算，2017年1月1日至实际腾退之日的年化费用标准按照购房金额的2%计算）。事实和理由：一、上诉人新明置业公司于2017年5月10日已向委托经营管理协议到期的经营户发放了2016年上半年租金，年租金支付标准为购房款的4%，该租金标准高于一审法院判决确定的占有使用费标准。二、一审判决援引上诉人新明置业公司与经营户铭典建材的租赁合同来确定占有使用费的支付标准，缺乏相应事实与法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋占有使用费应当参照本案双方之间的租赁合同约定的租金标准，不能以上诉人新明置业公司所获得的利益为依据。其次，上诉人新明置业公司与铭典建材的租赁合同真实性存疑，即使该合同系双方真实意思表示，也不能反映涉案房屋的真实租金水平，正如一审判决所述，该租金包含了上诉人新明置业公司给予实际经营户的优惠措施。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，所确定的占有使用费标准过低，请求二审法院查明事实后依法予以纠正。
新明置业公司针对陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋的上诉辩称:一、关于计算占有使用费的问题。计算占用费应该以答辩人新明置业公司于2016年12月13日向全体业主包括被答辩人在内的业主移交通知书收到之日起停止支付。被答辩人苏品仲已经签收了移交通知书，至今没有过来办理交接手续。应当说，上诉人新明置业公司已经履行了交付义务。二、关于占有使用费的标准问题。被答辩人认为应参照其他业主的标准支付占有使用费，显然是错误的。答辩人于2017年5月12日按照购房款的2%支付给其他业主是基于以下考虑：1、业主仍将商铺委托新明公司继续经营。2、合同为五年期，五年当中总租金标准是购房款的12%。2017年5月2日先付的2%，也包含在12%之内。答辩人按照购房款12%的标准支付后，于2017年5月12日向全体业主代表发出继续经营管理的相关意见。但该意见被业主代表否定后，答辩人按照上述标准支付费用的计划也就停止执行了。且被答辩人没有委托答辩人经营的意向和行为，因此答辩人也不同意按照该标准支付占用使用费。
新明置业公司上诉请求：撤销（2017）浙1002民初1626号民事判决，依法改判驳回上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认为虽然新明置业公司曾通知移交经营管理权，但涉案商铺一直由实际经营户使用，客观上不具备移交条件。一审法院的这一观点显属错误。纵观全案，新明置业公司没有将商铺返还给业主的主要原因如下：一、并非上诉人新明置业公司不将商铺返还给业主，是因为大部分的业主强烈要求把这个市场交给新明置业公司来继续进行管理。在新明置业公司与各业主的5年租赁合同到期前，上诉人新明置业公司就向广大业主提出合同期满后将商铺交还给业主自主经营的要求，结果却遭到业主的反对。随即在2015年11月12日，上诉人新明置业公司与业主代表就合同期满后的相关事宜开会协商，当时的业主代表以全体业主的名义特地向上诉人新明置业公司发函，要求新明置业公司继续扶持市场，引进项目，租赁商铺，确保业主投资增值的利益。当时，相关街道、政府也要求上诉人新明置业公司继续进行管理，否则这个市场将可能处于瘫痪的状态。上诉人新明置业公司为了满足广大业主及政府各方面的要求，在合同租期届满后与广大业主举行了近十次的协调，主要涉及继续管理等方面问题。但由于双方在继续经营管理及租金计算标准的问题上存在着较大的分歧，至今双方没有达成一致意见。基于上述的原因，上诉人新明置业公司在合同期满后未能移交商铺，并不是上诉人新明置业公司不想将商铺交还给业主，实际上是业主强烈要求上诉人新明置业公司继续进行管理。二、一审法院既然认定了上诉人新明置业公司己将移交经营管理权的通知作了送达，其中上诉人苏品仲签字确认，现一审法院又认定涉案商铺一直由实际经营户使用，客观上不具备移交条件，对于此后的占有使用费也应由上诉人新明置业公司承担。上述认定是相互矛盾的。上诉人新明置业公司在移交经营管理权通知送达上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋时就己经明确表示：“1、可以按铺位的现状移交，当场就可以办移交手续；2、也可以按产权范围隔断后归还；3、本函发出后届满25日内不办理交割手续视为交割。”现在的商铺完全具备交还的条件，上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋明知商铺具备返还条件，故意迟迟不来办理商铺交割手续，那么这个责任应由其自行承担。三、一审法院认定的占有使用费过高。占有使用费是对出租人不能实际占有使用房屋的补偿，补偿标准的确定应当以上诉人新明置业公司占有使用房屋实际可得利益进行确定。而上诉人新明置业公司将案涉商铺租给实际经营者的租金平均价格不到20元/㎡，更何况，就目前的市场经营状况而言，相邻周边的市场租金与该标准也相差无几。在本案双方当事人的合同到期后，上诉人新明置业公司与次承租人的合同相应到期。在此之后，上诉人新明置业公司也未收取过任何费用。次承租人以上诉人新明置业公司非产权人为由不再支付租金。综上，案涉商铺的占有使用费最多应按照上诉人新明置业公司出租给次承租人优惠后的租金标准计算。
台州新明置业投资有限公司针对陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋辩称，一、关于房屋交付前的租金占有使用费的计算时限问题，答辩人认为应当计算至实际交付之日。现被答辩人主张以发函确定的履行期限届满为止，该主张缺乏法律依据。房屋虽然在一审庭审后进行了交割，但还不具备单独使用的条件，也没有进行单独的通水通电。二、关于租金的计算标准问题，一审判决所确定的50元/㎡，不符合双方的合同约定，而是笼统地根据被答辩人与实际经营业主签署的合同来确定本案应该支付的占有使用费，与相关司法解释规定向违背。答辩人主张按照被答辩人在今年与未起诉的业主达成的租金标准进行结算，合法合理。
陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋向一审法院起诉请求：判令被告腾退房屋、恢复原状，并按总购房款每年8%的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。
一审法院认定事实：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋系坐落于椒江区××大道北段××号商业用房（建筑面积为52.91平方米、3.02平方米）的按份共有权人。原告苏品仲、王石华与被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告苏品仲、王石华将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年每年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%即313468元计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告苏品仲、王石华无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。2010年11月28日，原告苏品仲、王石华与新明管理公司签订房屋面积实测、返款确认书，对新明管理公司应支付的租金金额及付款时间进行了确认。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。至2015年12月31日委托经营管理期限届满后，原、被告未另行签订租赁协议。2016年12月13日，被告新明置业公司作出了关于移交商铺经营管理权的通知，记载，被告新明置业公司将铺位经营管理权移交给业主，并要求收到函件后十日内办理经营管理权移交手续，如逾期不办理交割手续，函件发出后届满25日即视为完成铺位交接工作。被告新明置业公司向原告苏品仲、王石华邮寄了上述通知，原告苏品仲于2016年12月18日进行签收。之后，原告方曾到现场查看，发现商铺仍由实际经营户使用。原告陈书华、冯建秋对委托经营管理协议书表示进行追认。另，2013年4月3日，被告新明置业公司将坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号等房屋对外出租，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。
一审法院审理认为：原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，该院予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。因原告陈书华、冯建秋追认，委托经营管理协议书对原告陈书华、冯建秋有效。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，在双方未能达成续租协议的情况下，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋。被告新明置业公司至今未返还，应支付给原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋占有使用期间的费用。虽然被告新明置业公司曾通知移交经营管理权，但涉案商铺一直由实际经营户使用，客观上不具备移交条件。因此，被告新明置业公司关于此后的占有使用费不应由其承担的抗辩，该院不予采纳。占有使用费是对原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故对原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费，该院不予采纳。被告新明置业公司给予实际经营户的优惠措施，系被告新明置业公司的经营策略，也不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将房屋出租给同地段实际经营户之前约定的租金情况，该院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月2796.50元[50元/月/平方米×（52.91平方米+3.02平方米）]的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区××大道北段××号商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月2796.50元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元（原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋已预交），由原告陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋负担1542元、被告台州新明置业投资有限公司负担394元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点在于以下两个方面：一、关于上诉人新明置业公司是否应当向上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋支付商铺的占有使用费问题。双方签订的《委托经营管理协议书》所约定的五年经营期限于2015年12月31日届满，在双方未达成续约合意的情况下，上诉人新明置业公司负有向上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋返还商铺之义务。现上诉人新明置业公司诉称其已向对方发出《关于移交商铺经营管理权的通知》，上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋自己未主动与上诉人新明置业公司联系办理交割手续，因此，未及时返还商铺非属上诉人新明置业公司的过错，发出函件后的相关责任应由上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋自行承担。但根据本案查明的事实，虽然上诉人新明置业公司已发出《关于移交商铺经营管理权的通知》，但其在本案一审庭审中自认涉案商铺至一审审理期间仍由经营户实际经营使用。因此，在涉案商铺尚不符合可交付条件的情况下，上诉人新明置业公司仅向业主发送《关于移交商铺经营管理权的通知》的行为不足以作为认定其已经充分履行案涉商铺返还义务的依据。一审法院判决上诉人新明置业公司支付占有使用费计算至实际腾退房屋之日并无不当。二、关于占有使用费的标准认定问题。占有使用费系对上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋无法对案涉商铺进行使用之利益补偿，应以商铺的使用价值作为标准认定之依据。现双方当事人对一审确定的占有使用费标准50元/月/平方米均提出异议，但无法提供充分有效的证据支持各自的主张，一审法院综合考虑商铺的地理位置、所在商场的经营管理情况等因素确定的占有使用费标准亦难谓失当。
综上所述，陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋、台州新明置业投资有限公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1838元，由上诉人陈书华、王石华、苏品仲、冯建秋负担1050元，上诉人台州新明置业投资有限公司负担788元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
代理审判员 黄 磊
代理审判员 陶镜玄
二〇一七年八月十五日
代书 记员 郭巧燕