湖南省宜章县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一初字第325号
原告姚孝义，男。
被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司。
法定代理人ＸＸＸ，该公司总经理。
委托代理人孙铭，男，系宜章县玉溪河综合投资开发有限公司办公室副主任。
委托代理人王华，湖南宜林律师事务所律师。
被告宜章县城建工程有限公司。
法定代理人高顺旺，该公司董事长。
委托代理人吴章勇，湖南宜林律师事务所律师。
委托代理人文灏，湖南宜林律师事务所实习律师。
原告姚孝义与被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称“玉溪河投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理。2015年6月11日，经被告�溪河投资公司申请，本院依法追加宜章县城建工程有限公司（以下简称“城建公司”）为本案的被告参加诉讼。本案依法组成由审判员周瑞担任审判长，人民陪审员邓宏亭、樊友海参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员廖志苹担任法庭记录。原告姚孝义、被告玉溪河投资公司的委托代理人孙铭、王华，被告城建公司的委托代理人吴章勇、文灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚孝义诉称：原告于公元2006年向被告玉溪河投资公司购买了玉龙湾小区附一栋的房产，按合同约定，被告玉溪河投资公司应该在商品房交付使用180日内，使原告取得房产三证，且双方同意按《商品买卖合同》的第十五条第二款的规定处理。原告屡次强烈要求被告玉溪河投资公司严格按合同履行自身的职责和义务，被告玉溪河投资公司却充耳不闻，一月推一月，一年推一年，到现在已经快十年了。被告玉溪河投资公司完全视合约为一纸空文，严重违反了合同的各项规定，严重损害了原告的经济利益。综上所述，原告姚孝义特向本院提起诉讼，请求判令：1、被告玉溪河投资公司尽快给原告办理房产三证以及被告玉溪河投资公司违约按《商品房买卖合同》向原告支付已付房款的0.03%的费用26280元；2、本案诉讼费用由被告自行承担；3、办证费用完全由被告承担。
原告姚孝义为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告的基本情况；
2、商品房买卖合同，拟证明原、被告的买卖关系；
3、收据复印件，拟证明原告已交纳全部购房款。
被告玉溪河投资公司辩称：一、原告所诉房屋办证是历史遗留的问题。2009年之前，由于原玉溪河投资公司的股东在整个经营过程中没有依法经�，公司一度停业，造成玉溪河的改造一片混乱。为解县委县政府燃眉之急，公司现在的股东进入了宜章，通过合法程序对原债权债务进行了清算，办理股东转让的法律手续，公司恢复了正常的开发经营。本案原告的合同是原公司违法经营中出现的遗留问题。二、被告玉溪河投资公司对原告的办证没有过错。公司恢复经营后，被告玉溪河投资公司主动告知原告等住户提交材料，准备办理房产证。由于原公司将该栋房屋的建设发包给被告城建公司承担，按照当时合同约定：办证工本费及由此产生的由购房人应负担的税费由城建公司承担，且城建公司必须及时向被告玉溪河投资公司提供完税证明及办证所需要的客户相关资料，在被告城建公司交清所有税费后，上述两证在房屋竣工验收后3个月内办理完毕。为有效地保护购房者的合法权利，被告玉溪河投资公司直接收取住�的购房款，但也仅仅收到包括原告在内的几个住户的购房款，被告城建公司收取了绝大部分购房户的购房款，又没有及时办理相关法律手续，一直不能提供完税证明，造成恢复后的被告玉溪河投资公司无法办理产权手续。综上，原告所诉房屋办证是历史遗留问题，被告玉溪河投资公司已尽职尽责，对于原告等住户办证上没有过错。
被告玉溪河投资公司为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：
4、营业执照及代码证，证明被告玉溪河投资公司的合法身份；
5、合作开发协议书，证明对本案附一栋房地产开放被告城建公司有利害关系，证明被告玉溪河投资公司没有过错的事实；
6、县政府办文件，证明政府及被告玉溪河投资公司一直在竭力解决本案的遗留问题；
7、附一栋销售明细，证明被告玉溪河投资公司没有收取绝大多数购房�的购房款的事实，即对于办证没有过错。
被告城建公司辩称：被告城建公司在本案中没有权利义务关系，不应成为本案被告。2006年4月24日，原告姚孝义与被告玉溪河投资公司签订《商品房买卖合同》，原告姚孝义购买被告玉溪河投资公司的位于玉龙湾小区附一栋的住房一套。而后，原告姚孝义分三次向被告玉溪河投资公司支付了购房款120998元，另还向被告玉溪河投资公司交纳了契税费2420元，被告玉溪河投资公司也向原告姚孝义交付了住房。这些事实，与原告姚孝义提供的《商品房买卖合同》及收款收据相符。关于原告姚孝义诉称请求被告玉溪河投资公司为其尽快办理房产三证事由，他们双方也在合同的第十五条由明确约定。根据上述事实、证据及合同相对性原则，被告城建公司在原告姚孝义与被告玉溪河投资公司签订的《商品房买卖合同》中，一没有任何承诺，二没有收取姚孝义分文购房款和税费，三没有享受任何权利。因此，被告城建公司在本案中没有权利义务关系，也就是说与本案不存在利害关系。由此可见，被告城建公司成为本案的被告参加诉讼，没有事实和法律依据。
被告城建公司为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：
8、玉龙湾附一栋销售明细，拟证明被告玉溪河投资公司销售房屋的基本情况；
9、营业执照的复印件，拟证明城建工程公司基本情况；
10、法定代表人身份证，拟证明城建公司法人代表情况。
经本院组织庭审质证，原、被告对对方提交的证据的
质证意见分别是：被告玉溪河投资公司对证据1、2、3、8、9、10无异议；被告城建公司对证据1、2、3、4、6无异议，对证据5的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明与本案买卖合同有关联，对证据7的�明方向有异议，只能证明销售情况，以及玉溪河公司的收取购房款情况，同时证明本案原告购买此房的房款全部由被告玉溪河投资公司收取的事实，提交吴辉及杨香忠的两份收据与本案无关，玉溪河公司只提供了部分收据，不能完整的证实附一栋哪一栋是由被告玉溪河投资公司收取，哪一部分是由被告城建公司收取的，也证实了杨香忠、吴辉这两个人的实际收款人是周建宝。原告姚孝义对证据4、5、6、7、8、9、10均无异议。
根据双方当事人举证、质证情况，本院认证如下：
证据1、2、4、6、9、10具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳；证据3中的商铺购房款收据与本案不具有关联性，本院不予采纳，其他部分具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳；证据5与本案不具有关联性，本院对此不予采纳；证据7中的玉龙湾附一栋销售明细及原告姚孝义的收款收据具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳，其他部分与本案不具有关联性，本院不予采纳；证据8与证据7中的玉龙湾附一栋销售明细系同一证据，该证据具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。
根据当事人的举证、质证和本院认证情况，结合庭审中三方的辩论，本院查明事实如下：
2006年4月24日，原告姚孝义（买受人）与被告玉溪河投资公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，双方约定将被告玉溪河投资公司所有的玉龙湾生态小区1栋1单元602号房出售给原告姚孝义。合同约定：第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米850元，总金�人民币壹拾贰万零玖百玖拾捌元；第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告姚孝义向被告玉溪河投资公司交纳了购房款120998元，契税2420元。2006年8月27日，原告姚孝义向宜章铭诚物业管理有限公司交纳了契税、公共维修资金、物业管理费、垃圾清运费，同时，被告玉溪河投资公司将602房交付给了原告姚孝义，由原告姚孝义使用、居住至今。从约定的办证时间届满至今，被告玉溪河投资公司一直未为原告姚孝义办理房屋产权登记。
另查明：被告玉溪河投资公司系核准登记的有限责任公司，公司成立日期为2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与经营。公司原法定代表人为吕树忠。2009年下半年，被告玉溪河投资公司对公司进行了清算，并变更了公司的股东、法定代表人。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为以下几个方面：
一、被告玉溪河投资公司是否应该为原告姚孝义办理房屋产权登记，如果不需要，那么应该由谁来办理。本案中，原告姚孝义依约向被告玉溪河投资公司交纳了全部房款及契税，被告玉溪河投资公司亦对此予以认可，双方对合同效力及房屋产权无争议。被告玉溪河投资公司向原告姚孝义交付房产后，未依约为原告姚孝义办理房屋产权登记。原告姚孝义向被告玉溪河投资公司交纳了购房款，已履行了自己的合同义务，被告玉溪河投资公司虽将602号房屋交付给了原告姚孝义占有使用，但未为其办理房屋过户登记，依照我国合同法的相关规定，被告玉溪河投资公司应积极履行办理义务，故对原告姚孝义要求被告玉溪河投资公司办理房屋产权登记手续，并由被告玉溪河投资公司承担办证费用的诉讼请求，本院予以支持。被告玉溪河投资公司辩称本案原告的合同是原公司违法经营中出现的遗留问题，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”的规定，被告玉溪河投资公司变更前的义务仍应由变更后的被告玉溪河投资公司承担，故对被告玉溪河投资公司的辩论意见，本院不予采纳。被告玉溪河投资公司辩称：“被告城建公司没有及时办理相关法律手续，一直不能提供完税证明，造成恢复后的被告玉溪河投资公司无法办理产权手续。”，�原告姚孝义是与被告玉溪河投资公司签订的《商品房买卖合同》，出具收款收据的也是被告玉溪河投资公司，买卖合同的双方是原告姚孝义与被告玉溪河投资公司，被告城建公司并不是买卖合同的当事人，被告城建公司与被告玉溪河投资公司之间的合同纠纷与本案无关，根据合同相对性原则，原告姚孝义仅能就合同当事人提出办理房产登记的要求，故本院对原告姚孝义要求被告城建公司办理房产登记的诉讼请求不予支持。
二、被告玉溪河投资公司是否应该向原告支付违约金26280元。原告姚孝义与被告玉溪河投资公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确规定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同�按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。原告姚孝义已向被告玉溪河投资公司支付购房款以及契税，被告玉溪河投资公司于2006年8月27日交付房屋后，未在约定的期限内为原告姚孝义办理房屋登记，被告玉溪河投资公司已违约，因此被告玉溪河投资公司应当向原告姚孝义支付违约金。关于违约金的支付时间，因被告玉溪河投资公司交房的时间为2006年8月27日，因此被告玉溪河投资公司违约的时间为2007年2月23日，原告姚孝义主张违约时间为2006年10月24日至2008年10月24日，应以2007年2月23日至2008年10月24日为准；关于违约金的计算，由于双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的约定多次约定为按日向原告姚孝义支付房价款的0.03%，据此，本院认定此处违约金的计算也为按日向原告姚孝义支付房价款的0.03%，故被告玉溪河投资公司自2007年2月23日至2008年10月24日应当向原告姚孝义支付的违约金为22143元（120998元×0.03%×610天），原告姚孝义主张违约金26280元，本院予以支持22143元，超过部分本院不予支持。案经本院调解无果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告姚孝义办理房屋产权登记，并由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司承担相应的办证费用；
二、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚孝义支付违约金22143元；
三、驳回原告姚孝义的其他诉讼请求。
如果未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费457元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 周 瑞
人民陪审员 邓宏亭
人民陪审员 樊友海
二〇一五年十月二十日
书 记 员 廖志苹
附：相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第四十四条企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。
企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前�规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。