上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44735号
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
（2013）浦民一（民）初字第44735号
原告缪尼雄。
委托代理人陈卫民，上海信天诚律师事务所律师。
被告沈翰文。
被告刘怡。
上列二被告共同委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。
上列二被告共同委托代理人桂绮，上海众华律师事务所律师。
被告沈平凡。
原告缪尼雄诉被告刘怡、沈翰文、沈平凡共有物分割纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，由审判员陈忠良担任审判长，与审判员陈林、人民陪审员许培林组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告缪尼雄及其委托代理人陈卫民，被告刘怡及其委托代理人陆军，被告沈平凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪尼雄诉称，被告沈平凡、刘怡原系夫妻，被告沈平凡系原告之子。2013年4月，沈平凡、刘怡协议离婚，双方所生之子沈翰文随刘怡共同生活。2009年4月，原告为改善住房条件，将上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，得款人民币（以下币种同）255万元。同年5月，原告出资258.70万元，被告沈平凡为主贷方贷款110万元（公积金贷款70万元，商业贷款40万元），购买了上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，该房建筑面积为152.74平方米，购房款为360万元。由于被告刘怡坚持要把她的名字及沈瀚文的名字写上房产证，原告表示同意。现系争房屋的房产权登记为原告和三名被告共有。由于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋中72%的份额是属于原告的利益，故原告要求与三位被告按照每人出资比例对系争房屋按份析产，原告占70%的份额，由原告给付三位被告房屋折价款。
被告沈平凡辩称，原告所述属实，同意原告拥有系争房屋70%的产权，本被告的份额予以保留。
被告刘怡、沈翰文共同辩称，不同意对系争房屋进行分割。原告虽然将上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，得款255万元，但并不能证明出售房屋的钱款全部用于购买系争房屋。即使首付款的来源系上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋出售款，该房屋系原告与被告沈平凡的共同共有，首付款包括被告沈平凡相应份额。被告沈平凡、刘怡离婚时，被告沈平凡确认对系争房屋暂时不予分割，由被告刘怡、沈翰文居住，并确认被告刘怡、沈翰文拥有系争房屋50%的份额。因此，被告沈平凡不得随意放弃其上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋中的相应权益，被告沈平凡的放弃行为将导致其在系争房屋中的份额降低，也使得被告双方所签的离婚协议形同虚设。系争房屋在被告沈平凡、刘怡婚后购买，被告刘怡参与还贷，贡献较大。因此，被告刘怡、沈翰文在系争房屋中享有50%的产权份额，价值为325万元，被告沈平凡应当以自有的资金补足刘怡、沈翰文享有的50%的产权份额。如果法院就房产份额作出不利于刘怡、沈翰文的判决，也不能免除沈平凡补偿刘怡、沈翰文的责任。
经审理查明，被告沈平凡系原告之子。2006年4月，被告沈平凡、刘怡登记结婚。2013年4月，被告沈平凡、刘怡协议离婚，双方所生之子沈翰文随被告刘怡共同生活。2009年4月，原告将上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，得款255万元（该房2005年2月28日产权登记为原告及沈平凡）。同年5月，原、被告购买上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋一套（房屋建筑面积为152.74平方米），房屋购买价值360万元，首付款250元，沈平凡为主贷方贷款110万元（公积金贷款70万元，商业贷款40万元）。在购买系争房屋过程中，原、被告四人曾与房屋出售房订立补充协议，购房发票、契税发票中付款方的姓名为原、被告四人。2009年6月，系争房屋的房产权登记为原告和三名被告。房屋贷款由被告沈平凡、刘怡共同归还。至2014年3月止，公积金贷款，已归还本金为21，777.84元，支付利息120，753.18元，未归还本金482，222.16元；商业贷款，已归还本金9，333.52元，支付利息74，989.78元，未归还本金为306，666.48元，根据现利率推算，至贷款到期之日，公积金贷款和商业贷款还需共支付利息约23万。2013年4月28日，被告沈平凡与刘怡之间签订离婚协议及离婚补充协议书，双方约定：系争房屋的产权为原、被告四人，离婚后系争房屋产权不作分割，由产权人协商处理，协商不成的，通过诉讼途径解决；系争房屋的居住权和使用权归被告刘怡，若被告刘怡再婚，需将房屋出售，被告刘怡、沈翰文共分得实际售房款（缴清售房相关的费用及扣除剩余贷款后）的二分之一，被告沈平凡和缪尼雄二人共分得剩余的二分之一等。由于原、被告对于系争房屋的用益物权及产权协商不成，故原告提起诉讼，要求判如所请。
审理中，原、被告确认上海市锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋价值为650万元。
上述事实由原告提供的委托购买协议书、补偿协议、不动产发票、委托购买意向书、契税缴款单、付款凭证、房地产权证、他项权利抵押登记证明、离婚证明、离婚协议书，被告提供的银行转账凭条、公积金查询单、银行账户明细单以及原、被告的当庭陈述予以佐证。
本院认为，不动产的产权人以登记为准，由于系争房屋的产权人登记为原、被告四人，故该房的产权属原、被告共有。根据原告提供的证据可以证明购买系争房屋的首付款250万元来源于出售上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋的款项。由于被出售的房屋属原告与沈平凡共有，而沈平凡与刘怡的离婚补充协议中显示，沈平凡已对其在系争房屋中的产权份额做了相应的处分，故沈平凡放弃被出售房屋中相应权益将损害被告刘怡及沈翰文的相应的权利，故对原告、沈平凡确认系争房屋首付款250万元系原告的个人财产的陈述，本院不予认可。但原告与沈平凡在购买上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室购买时，沈平凡参加工作不久，经济收入相对有限，对房屋贡献较少，故本院确定在被出售房屋的产权中原告占70%的份额，沈平凡占30%的份额，对应系争房屋中首付款项250万元的出资情况，原告出资175万元，沈平凡出资75万元（该款为沈平凡婚前个人财产）。被告沈平凡为购房贷款110万元，并有沈平凡、刘怡共同归还贷款，原告不参与还贷。根据房屋的总支付价值（首付款、贷款及需归还的利息）、已归还贷款本金及利息，法院确认原告占系争房屋43.50%的产权份额，沈平凡婚前个人财产占系争房屋18.65%的产权份额。原、被告四人对系争房屋均享有用益物权。被告沈平凡、刘怡在未征得原告同意的情况下，约定离婚后系争房屋由刘怡、沈翰文居住使用，损害了原告的用益物权，故本院确认被告沈平凡、刘怡关于系争房屋用益物权的约定无效。原告占系争房屋43.50%的产权份额，亦不参与房屋的贷款归还，故沈平凡、刘怡、沈翰文均在系争房屋产权中享有相应的产权份额，有权对自己的产权份额进行相应的处分，沈平凡、刘怡的约定并未处分原告的份额，亦未损害原告的利益，离婚补充协议书中沈平凡、刘怡对系争房屋实际住房款权益的处分约定是有效，对协议双方均具有约束力，沈平凡应当以其现享有的产权份额对该条款的实施予以保障。根据协议约定，若系争房屋出售，刘怡、沈翰文分得缴清售房相关的费用及扣除剩余贷款后实际售房款的二分之一，现因系争房屋未进行出售，故对刘怡、沈翰文的补偿款应当扣除剩余贷款及相应利息在房屋中的相应份额。刘怡和沈翰文可获得补偿款的数额由本院依据房屋的总支付额、共同还款升值的比例在现房屋价值的份额予以测算确定。经测算，刘怡和沈翰文可获得的房屋补偿款为203万元。由于系争房屋的主贷人为沈平凡，故剩余贷款仍然由沈平凡归还，房屋折价款由沈平凡给付刘怡和沈翰文，房屋产权归原告与沈平凡按份共有。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条和《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
一、上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告缪尼雄、被告沈平凡按份共有，其中原告缪尼雄占43.50%的产权份额，被告沈平凡占56.50%的产权分额，上述房屋的剩余公积金和商业贷款由被告沈平凡归还。
二、被告沈平凡应于本判决生效之日起六十日内给付被告刘怡、沈翰文房屋折价款203万元，被告刘怡和沈翰文于被告沈平凡给付房屋折价款后十日内迁出上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室。
案件受理费人民币58，700元，由原告缪尼雄负担25，534.50元，由被告沈平凡负担14，827.62元，被告刘怡、沈翰文负担18，337.88元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 忠 良
审 判 员 陈 林
人民陪审员 许 培 林
二〇一四年七月十日
书 记 员 楼 子 玥
审 判 长 陈 忠 良
审 判 员 陈 林
人民陪审员 200800121100020
二〇一四年七月十日
书 记 员 楼 子 玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。