北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第62953号
原告（反诉被告）卢亮辰，男，1966年12月26日出生。
被告（反诉原告）周海越，女，1976年11月15日出生。
委托代理人漆小晖，北京华标律师事务所律师。
原告（反诉被告）卢亮辰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）周海越（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。卢亮辰，周海越及其委托代理人漆小晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢亮辰诉称：周海越不按租赁合同约�执行房租，无事生非，单方终止合同，不付违约金，不腾房，违约强行居住。周海越从开始就置合同于不顾，租住刚3个月，在应交第二笔（6个月）的费用时，只支付了3个月的，总在找理由无事生非，说这里不卫生、那里不干净，问题不断。在此期间，出现热水管漏水，我们都积极的配合维修好。后来周海越提出要2000元补偿给她，我们给了。到后来因我不满意周海越屡次不按时按量交房租的违约行为，双方出现分歧。周海越拖欠房租长达29天，（2015年11月6日至2015年12月4日），相当于一个月，房租计5050元，应付一个月违约金5050元。合同约定到2016年8月5日到期，周海越单方终止合同，属违约应付一个月违约金5050元，合计人民币15150元。周海越却不支付违约金，不腾房违约居住。周海越不安合同约定时间数量支付租金，拒绝承担违约责任。合同约定租赁期2年，2014年8�6日至2016年8月5日。付款方式分五次，分别是：第一笔2014年8月6日（3个月），第二笔2014年11月6日（6个月），第三笔2015年5月6日（6个月），第四笔2015年11月6日（6个月），第五笔2016年5月6日（3个月）。周海越从第二笔就自行作主将支付租金周期由半年变为一个季度，从时间上不按时交，还推迟一周；第三笔交费又推迟了5天，少付晚交，按照合同约定应支付违约金5050元。就周海越提出的涉案房屋维修问题，因该房系旧房又是一楼，难免有些问题，双方签订合同时是认真看了的，就一楼旧房的情况做过说明，周海越是清楚的，其中：1、热水管已修好；2、阳台漏雨已修两次，修好，并支付周海越所谓补偿费用2000元；3、热水有时不热的问题，是武警医院维修热水管造成的，是不可抗力，关系到整个医院多栋住宅楼，是短时间的，应该错时克服使用，其中热水费用并没让周海越支付，以上情况不是违约的理由。故我诉至法院，要求周海越支付我拖欠的租金5050元（即2015年11月6日至2015年12月4日的租金，11月的租金应该在2015年11月6日前支付，但周海越实际没有支付；2015年12月4日周海越已经将涉案房屋交付给我，我认为2015年12月4日为被告单方解约的时间）以及违约金10100元（相当于2个月的租金，依据合同第10条第2款，被告属于提前退租的违约情形；以及合同第9条第3款中的第1和第2的约定即未按照约定支付租金达七日以上，因此我主张两部分违约金）。
周海越答辩并反诉称：2015年11月份的租金我确实没有支付，我认为已经用押金抵了。我不同意卢亮辰的诉讼请求，因为造成租赁合同解约以及房租迟付的原因，是卢亮辰提供的涉案房屋有各种的质量问题，从我入住涉案房屋就一直存在各种问题，而且在我多次要求卢亮辰修复的�况下，卢亮辰迟迟不作为。因此，我不得不迟付房租，一直到2015年12月4日双方协商一致解除合同。现在我提起反诉，要求卢亮辰支付我违约金5050元（依据合同第10条第1款，卢亮辰的行为符合第9条第2款第2、第3项）、燃气费128.8元（46个字＊2.8元）、电费36元（11.3度＊0.4元，我仅按每度电0.4元主张）、中介费损失4500元（指我承租涉案房屋产生的中介费）。
卢亮辰辩称：周海越所述的情况均不属实。双方没有协商一致解除合同，是周海越单方、强行解除的合同。对于周海越所述我不作为的情况不属实，我有短信记录作为证据提交。我一直积极配合周海越维修涉案房屋，修好后，周海越称维修耽误了她时间，我为此还给周海越免除了2000房租作为补偿费。就修热水管，我也联系了相关人员进行维修。周海越主张的燃气数认可，电表数也属实，在2015年12月4日双方核实过。现在我同意按照确认的数额乘以周海越主张的单价退还她燃气费和电费，但应从被告租我房子交接时的燃气数、电表数中扣除。
经审理查明：卢亮辰曾用名为“卢永东”。2014年8月4日，卢亮辰（卢永东，出租方、甲方）与周海越（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：周海越向卢亮辰承租违约北京市朝阳区东三里屯中15号楼4门101号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2014年8月6日至2016年8月5日，卢亮辰应于2014年8月6日前将涉案房屋按约定条件交付给周海越。租金标准为5050元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为：第一笔8月6日（3个月租金），第二笔11月6日（6个月租金），第三笔5月6日（6个月租金），第四笔11月6日（6个月租金），第五笔5月6日（三个月租金）。押金5050元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由周海越�担的费用、租金，以及周海越应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给周海越。对于涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，周海越应及时通知卢亮辰修复。卢亮辰应在接到周海越通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，周海越可代为维修，费用由卢亮辰承担。因维修房屋影响周海越使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。卢亮辰交付的房屋严重不符合合同约定或影响周海越安全、健康的，不履行约定的维修义务，致使周海越无法正常使用房屋的，周海越有权要求卢亮辰按照月租金的100%向周海越支付违约金并单方解除合同。周海越不按照约定支付租金达7日的，欠交各项费用达300元的，卢亮辰有权要求周海越按照月租金的100%向卢亮辰支付违约金并单方解除合同，收回房屋。租赁期内，卢亮辰提前收回房屋户或周海�需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，卢亮辰还应退还未发生的租金。
合同签订后，卢亮辰依约交付了涉案房屋；周海越也依约交纳了押金5050元。就租金支付情况，卢亮辰提交案外人石茹云名下工商银行账户（卡号：×××）历史明细账单3页，欲证明按照合同约定，周海越于2014年11月13日支付了租金，应当支付半年的租金，但实际只支付了3个月租金，且时间晚了7天；之后，周海越于2015年2月11日支付了半年的租金，但双方协商一致给周海越减去了2000元作为补偿；2015年8月13日，周海越又支付了3个月的租金，时间又晚了7天。周海越认可证据的真实性，称付款的金额和时间均属实，石茹云的账号确实是卢亮辰提供的，但不清楚石茹云跟卢亮辰是什么关系。迟付和减付租金的原因是，自从周海越入住涉案房屋后由于卢亮辰没有�行维修义务，在周海越向卢亮辰反映涉案房屋存在问题需要维修后，卢亮辰当时没有及时维修房屋。当时周海越一直没有在北京，为了配合维修，是周海越的母亲在涉案房屋内看着，但具体修好没修好周海越的母亲不知道，周海越是回北京之后才知道涉案房屋有没有修好，才支付了房租。
就双方因涉案房屋质量问题进行的沟通，双方均提交往来短信打印件，其中内容如下：“2014-8-9周海越：昨天打扫房间，吊柜里发现老鼠粪便，今天再厨房也发现了很多，您的房子很可能有老鼠。近日天气晴朗通风已三日，房间气味依然很浓没有消退，可能是老鼠的味道。今天已将我的东西搬进来了，有几个问题需要您帮忙解决：1、需要找个保洁进行拓荒打扫，因有老鼠粪便，我不能自己收拾。2、阳台空调有风但不制冷，两个空调都很脏需要清洁，需要找专业师傅来处理。3、插线板有的已经老化，为消除消防隐患需要找电工接线。4、燃气灶下面的橱柜可能是适用洗衣机渗水，橱柜里的纸湿了。5、我有两辆自行车能停在存车处吗？6、我想给孩子留一套门钥匙，你再给配一套钥匙。……2014-8-20周海越：1、洗衣机使用了一下，还是跑水，都流到外面了，并带出很多老鼠粪便。2、今早发现厨房有一只大老鼠，垂死状态。说明鼠洞没有堵上，它才跑到家里，还要找到鼠洞堵漏，才能彻底解决老鼠的困扰。希望您能尽快解决目前的问题，因为我们需要正常生活。2014-8-21周海越：您把物业维修电话给我，方便我联系维修。卢亮辰：放心，近两天我找专人好好修理一下。2014-8-22周海越：维修的具体时间能定下来吗？我好安排近几日的时间。卢亮辰：我们定在本周日下班后吧。2014-8-23周海越：刚刚暴雨小床上方顶柜漏雨，床淋湿了，现在不漏了�很晚了不必回复告知一下，明天一起解决吧。2014-8-24卢亮辰：中午我们过去一趟，你在家吧？周海越：在家。……厨房水盆下接口处如果倒一盆水漏的厉害，水管直接放水有滴漏。卢亮辰：好的。2014-9-1周海越：刚才暴雨，阳台还是有点漏，不像上次那么多。还需要再修一下。2014-9-23周海越：不知房顶是否已经维修？近几日连续阴雨，有些担心。热水管维修如何计划？卢亮辰：我在和他们联系中。我想着这些事了。2014-10-25周海越：不知你维修的事是否联系，热水管漏水更严重了，已经是往外滋水了，能滋到槽外了。卢亮辰：我在成都出差，回去后尽早解决。周海越：我们11月初有外出安排，将不在京一周，您下周一定安排解决此事。现在橱柜下已经经常有积水，不修将更严重。卢亮辰：11月1号后我有时间，到时尽快解决。周海越：还是安排在下周吧，现在一天已经需要擦几次，还是尽早解决吧。2014-11-2卢亮辰：小周，争取明天晚上修。周海越：好的。2014-11-5卢亮辰：小周，准备明天上午开始修。周海越：好的。2014-11-6卢亮辰：一会儿到。现在他们在忙着停热水，处理大闸门，上午准备开始修，家中留好人。……卢亮辰：稍等，一会儿给准信儿。明天修。2014-11-7卢亮辰：小周，水管已修好，我让他们把冷水也接上了，向左冷水，向右热水，都不走表放心用。周海越：谢谢！2014-11-12卢亮辰：小周，工行账号：×××，账户名：石茹云。房租以后就转在我爱人的这个卡上吧。2014-11-13周海越：房租已打款三个月的，扣了100元纱窗修理费。请查收！卢亮辰：合同规定，这次应是半年的费用。你记错了吧。周海越：还是三个月一付吧，也免得有什么需要维修的联系您太费劲。卢亮辰：合同不能变，此次维修是个特例，有情况我是积极为�解决的。周海越：这事我不想谈了。2014-11-16周海越：马桶昨天来人疏通，说先用着，不行就要拆马桶。今天用了，大便冲不下去。您再联系一下维修人员。卢亮辰：正在联系。2014-11-19卢亮辰：小周，请速将另外3个月的房租转过来吧，我们要按合同办事。故意违约不好，有违约责任。我们平时该做的都在积极的做。2014-11-20周海越：家里下午都有人，可以去检查燃气灶。卢亮辰：小周，你把燃气灶擦干净，明天我想法调整一个。周海越：收拾干净了，是要换一个吗？卢亮辰：准备换一个。2014-11-21卢亮辰：家里有人吧，我中午过去。周海越：好的。燃气灶使用过程中熄火，这很危险。您再找人给换新的吧。……2015-2-9卢亮辰：小周，房租未收到，你转了吗？周海越：今天事较多，我晚点转给你。客观的讲一下住您的房子发生的事情：闹了一周老鼠，橱柜后面很多老鼠屎，答应清理却从未清理。我们清理用了大半天时间。房顶漏过三次雨，床湿了三次，现在还没彻底修好。水管跑水三个多月，其中有三天半夜水流到卧室床下，整个床受潮半个多月不能住人。将近两个月每天起床第一件事，下班第一件事，睡前要做的事都是清理地上的水，严重影响我的正常生活和休息。作为房东维修是应该的，你们却用三个半月才解决，还声称积极解决。鉴于以上事件，决定少付2000元房租，算作赔偿。2015-2-10周海越：另鉴于房屋经几个月实际入住，有以下问题：一、家中所有电器都采用串联方式，电压极其不稳定，因此引发的电器损坏，由房东负责赔偿。二、燃气灶有时会熄火，虽然是偶尔发生，但因此引发的人员及财产损失由房东负责赔偿。三、房东所提供设施老旧、使用寿命到期发生损坏由房东负责维修更换。四、自11月份以后晚上热水不�，只能说是不凉，现在只能在早上才能凑合洗澡。五、因房屋使用过程中发现诸多问题，并不能快速有效解决，付款方式改为季付。将上五点作为租赁合同附件。如同意上述要求即刻打款；如不同意，三月份房款到期我收拾东西走人。卢亮辰：上述问题只是你自己的看法，有些情况不实，你的要求我可以答应，但以后在合同期内大小维修由你自己承担，付款方式必须按合同执行。周海越：鉴于房屋老旧，存在诸多隐患，只能三个月一付款。维修该你修的我自会找你，不该你修的我也不会给你添麻烦。卢亮辰：我是在按合同办事，你现在在严重违约。严重违约：1、你私自改变付款方式；2、私自延误付款时间，又要自立标准扣钱，你觉得合适吗？周海越：你说过多次房子没有问题放心住。你看重什么？但绝不是信誉。卢亮辰：1、你租的是旧房子；2、房子是一层；3、你租前有住户，有些问题难避免，当时我和你说过。都要把心放平，为了孩子看长远，有问题共同克服。周海越：网银有点问题，换了两台电脑都不行，明天去银行转给您。2015-2-11周海越：房租已经转到你所提供的工行账号，请查收并回复。房租上午已转账，请回复！谢谢！卢亮辰：收到。……2015-8-5周海越：请把房租银行账号发一下，另已经四天没有热水了，帮忙问一下怎么回事，何时来热水？2015-8-12卢亮辰：请转至工行账号：×××，账户名：石茹云。谢谢。前几天修理热水。2015-8-13周海越：您好，房租我先给您打三个月的，再过两个多月我姐姐的房腾出来给我们住，到时候房租按照实际情况多退少补。三个月房租已转账请查收！2015-8-14周海越：第一，租赁合同不再另行，请将我已支付的租金10100元于今天下午五点之前打到我的账户上，你账上还有我两个月房租10100元作为保证金，按照我违约计算收取相应违约金，承诺15日内腾房。第二，租赁合同再持续三个月，房租昨日已经足额打到指定账户，按照我违约收取相应违约金。第三，合同履行到2016年8月5日，请在三日内将小卧室漏雨处理完毕，这问题从去年8月入住即要求办理，来修补过还是漏雨。一周内安装水表按月交水费，用水却不交水费，确实心有不安，请你们确保24小时热水。房屋漏水一次减房租200元，无热水一天减60元（按照每人每天在外面洗澡20元计算），合同上没有说热水的事，确实你反复承诺有24小时热水我才租你的房，这点你是清楚的。24小时热水的定义是要有热水，而不是冷水，这你应该明白。2015-11-10卢亮辰：小周，你租住的房已超出交房租的时间，请速交下期租金，严格按合同执行。周海越：热水问题您不给解决，合同不再继续，12月6日到期搬走。卢亮辰：是长期没有吗？周海越：进入十月份有近一半的时间不能用热水洗澡，十一月有近一周水温都不够，只有7、8两日水是有烫的感觉，昨天又不行了。如果您不相信可以实地来查看水温。卢亮辰：多放一放。周海越：水热时放三五分钟就行，不热时放十五分钟半小时也只是不冷。去年冬天进入十一月份才出现水不热的情况，今年十月份就经常这样，孩子洗澡时都打寒战，我很是心疼。我也理解您这卫生间装热水器可能不太方便，我会尽早赶在押金到期前收拾好东西搬走的，不会延期的。卢亮辰：热水是免费提供的，不在合同之内。最近院里在检修，偶尔没热水，不是经常。周海越：房屋出租水电气热水是必备的，没热水的房子是租不出去的。您的房子我不再续约了，如果有人看房子我可以配合。绝不延期，谢谢。2015-11-11卢亮辰：小周，合同是我们双方的依据，如继�租速交房租，如不租速腾房，我已咨询过多家律师，你已严重违约，如不按合同执行只有法院解决，后果自负。望速做决定告知。周海越：我八月份就问过你，既不退款也没有任何回复，如果你认为我违约，于情于理都说不过去。请不要再打扰我了。租金到期我自然搬走。卢亮辰：我不回答你是因为有合同在，上面写的很清楚，单方不能随意改变合同，因为你的理由不客观，不切合实际。周海越：我请你和你的全家人来这里洗几天这里的所谓热水澡体验一下，你就会认为我的要求切合实际。卢亮辰：我已用手机、短信的方式多次通知你履行合同义务。周海越：我也通知你保障应有的条件。2015-12-4周海越：你过来拿钥匙吧，房子不住了。卢亮辰：几点？周海越：晚上7：30左右。卢亮辰：将屋里收拾干净，一起交接。周海越：可以。卢亮辰：要把煤气、电费结清。周�越：可以。”
卢亮辰称，其中内容体现了卢亮辰积极配合周海越维修水管；至于卫生间和洗衣机的问题，是因为涉案房屋是老房子，而且也是因为周海越自己用了两个月才坏的。另外，周海越租涉案房屋的时候，已经对房屋的卫生情况有了了解，她是看好了之后才租的。周海越则称，涉案房屋的热水管出现问题是2014年8月份，在该份短信记录中，2014年8月、9月和10月周海越都有告诉卢亮辰，涉案房屋中存在各种问题，例如燃气灶有问题、家中漏水、有老鼠等。但卢亮辰一直都没有修好，也没有彻底解决问题，造成周海越没法正常生活。比如2014年8月9日周海越给卢亮辰发短信说涉案房屋里有气味，有老鼠等情况。2014年8月21日卢亮辰才回复说找人给处理。2014年8月23日周海越向卢亮辰说了涉案房屋漏水的情况，并就漏水问题沟通了半个月的时间，但直到2014年10�25日卢亮辰都没有给周海越解决。2014年11月2日卢亮辰才回复说给修，而且还一直在拖延。2015年11月周海越向卢亮辰说了没有热水的问题，卢亮辰没有维修只是说让周海越“多放放水”，还说“热水是免费提供的，不在合同约定范围内”。
就涉案房屋的交接，双方均认可已于2015年12月4日共同进行了交接，但周海越交纳的押金5050元，卢亮辰未与退还。庭审中，周海越主张以该金额冲抵2015年11月6日至2015年12月4日期间的租金。卢亮辰不同意进行冲抵，并表示也不同意退还，理由是周海越违约。
就燃气费、电费，周海越主张涉案房屋在2015年12月4日交接时剩余燃气数46个字、电表数11.3个字，卢亮辰对此予以认可，要求在双方签订的《房屋交割清单》中所列电费和燃气费中扣除，周海越对此亦表示同意。查，《房屋交割清单》中所列的“电费起计底数”和“燃气费起计底数”分别为：752.69和49.372。
就中介费损失，周海越称系承租涉案房屋时所产生的中介费，金额为一个月的房租，但实际仅支付了4500元。就此，周海越未举证。卢亮辰认可周海越主张的中介费金额，但不同意赔偿该部分损失，认为周海越的该项诉请“没有道理”。
上述内容，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、银行账户历史明细账单、往来短信打印件等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人�以自行维修，维修费用由出租人负担。从双方均认可的往来短信内容看，卢亮辰交付周海越的涉案房屋确在诸多方面不同程度上存在影响居住的质量问题（如有老鼠、卧室漏水、热水管跑水、燃气灶熄火、马桶下水困难、冬季没有热水等），卢亮辰虽也曾应周海越的要求进行维修，但从双方之间历时一年有余的往来短信内容看，大部分问题并未因维修得以解决。
另一方面，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。双方在合同中约定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。周海越在未经与卢亮辰协商一致的情况下，即按照其单方决定的租金支付周期和金额向卢亮辰履行合同义务。可见，双方在合同履行过程中，均存在一定的违约情形。
当事人�方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。但根据相关法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方约定的交房时间与第一笔租金付款时间相同，现卢亮辰认可周海越已按时足额支付了第一笔租金以及押金，本院不持异议。而从周海越承租前期（如2014年8月）所发的短信内容看，显然卢亮辰交付的涉案房屋质量不符合合同约定，故卢亮辰主张周海越支付逾期付款的违约金，本院不予支持。按照合同约定，周海越在此后各个租金支付期间，均应支付租金在先，使用涉案房屋在后，但周海越单方面更改了合同中约定的付款周期和付款金额，本院难以认定此系经卢亮辰同意变更合同的行为，故周海越主张卢亮辰支付不履行维修义务的违约金，本院亦不予支持。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。卢亮辰主张合同系因周海越单方违约而解除，但从往来短信中可以看出，在双方认可的合同解除时间（2015年12月4日）之前，周海越已就此问题多次与卢亮辰协商，在2015年12月4日当天卢亮辰也未就周海越的交接要求提出任何异议，且卢亮辰所主张的“周海越单方违约”也与本院认定的事实不符，故本院对于卢亮辰的主张不予支持，认定卢亮辰与周海越之间的房屋租赁合同系于2015年12月4日经双方协商一致解除。故卢亮辰要求周海越支付单方解约的违约金，本院不予支持。
关于押金，双方在合同中约定，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由周海越承担的费用、租金，以及周海越应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给周海越。现双方均认可卢亮辰已收取周海越交纳的押金5050元，尚未退还。卢亮辰主张周海越应支付2015年11月6日至2015年12月4日期间的租金5050元，周海越对此予以认可，本院不持异议。周海越主张以押金冲抵该期间租金，符合双方的合同约定，本院予以支持；卢亮辰不同意以押金冲抵，但在双方完成涉案房屋的解约交接后，也未提出尚有其他应由周海越承担的费用或违约赔偿责任存在，故本院对于卢亮辰的主张不予支持。
就燃气费、电费，周海越主张涉案房屋在2015年12月4日交接时剩余燃气数46个字、电表数11.3个字，卢亮辰对此予以认可，要求在双方签订的《房屋交割清单》中所列电费和燃气费中扣除，周海越对此亦表示同意，本院不持异议。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》后附的《房屋交割清单》中所列的“电费起计底数”和“燃气费起计底数”计算，涉案房屋在解约交接时剩余的燃气数和电表数均低于承租交接时的起计底数，故周海越主张的燃气费和电费均已无需退还。
就中介费损失，卢亮辰虽认可周海越主张的金额，但不同意由其负担。而从往来短信中看，尽管涉案房屋存在一定的问题，但周海越在与卢亮辰终止合同时也提到了其已另有其它房屋可供居住的因素。可见，即使周海越为承租涉案房屋两年而向中介方支付了中介费，此后合同提前终止，但依据现有证据也难以认定其所支付的中介费属于因卢亮辰违�而发生的实际损失。故本院对于周海越该项请求，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）卢亮辰全部诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）周海越全部反诉请求。
本诉案件受理费89元，由原告（反诉被告）卢亮辰负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）周海越负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于�京市第三中级人民法院。
代理审判员 王 阳
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 赵晓琳