广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第626号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，职务行长。
委托代理人：郑祝远，该行职员。
委托代理人：丁金石，该行职员。
被上诉人（原审原告）：吴四根，男，1955年1月18日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人：张其。
原审第三人：杨桥章，男，1951年3月25日出生，汉族，住广东省吴川市。
上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称中山建行）因与被上诉人吴四根、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人杨桥章商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年1月1日，杨桥章与吉雅公司签订《商品房买卖合同》，杨桥章向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼第1幢5层501房，建筑面积127.41平方米，总金额203856元，付款方式为银行按揭，该住户已交清全部房价的20.04%，即40856元，余额由中国建设银行股份有限公司三乡支行（以下简称建行三乡支行）按揭贷付。2005年1月20日，杨桥章购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼1幢501房的销售合同办理了登记备案。2005年3月25日，杨桥章作甲方（借款人、抵押人），建行三乡支行作乙方（贷款人、抵押权人）、吉雅公司作丙方（保证人），签订了一份《个人住房借款合同》，约定：借款用于购买中山市三乡镇中心区综合市场9号楼第1幢5层501号房屋，贷款金额142000元，借款期限15年，月利率为4.59‰；甲方采用等额本息还款法；甲方借款所购买房屋作为上述借款的抵押，抵押担保的范围为合同项下贷款本息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、公告费、律师费等）；当出现甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款、乙方宣布贷款全部提前到期等情形，乙方有权处理抵押物；丙方为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用；保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，甲方取得抵押房产的权利证明且乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方的保证责任解除。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，于2005年3月29日办理了该房的商品房合同抵押登记手续，登记的抵押权人为建行三乡支行。2005年3月31日，建行三乡支行出具个人住房贷款转存凭证，将向杨桥章发放的贷款142000元转帐至吉雅公司帐户，用于支付涉案房地产的购房款。
2005年5月13日，吴四根与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》、《三乡中心区农贸市场住宅装修标准》，约定：认购物业：三乡中心区综合市场第9号楼第1幢501号房，认购楼价165633元，付款方法：一次性付款首期定金165633元于签署本认购书时或之前付清。2005年6月22日，吉雅公司出具收款收据，内容为：收到吴四根40000元，摘由：购买综合市场9幢501楼款。2005年7月10日，吉雅公司法定代表人张其出具便函给其工作人员华荣，称：吴四根购买自住的9号楼1幢501单位，交楼所应收的费用（含第一年管理费在内）已由公司全部收齐，请交楼便可。
2012年6月28日，吴四根向原审法院提起诉讼称：吴四根于2005年5月13日向吉雅公司认购三乡镇中心区综合市场第9区1幢501号住宅一套，建筑面积127.41平方米，购买单价165633元，该房款已于2005年7月10日止分批支付给吉雅公司，并于7月10日双方办妥该房收楼手续。当日由吉雅公司售楼经理梁华荣经手办理交楼移交手续。吴四根于7月下旬请装修人员代装修房屋。到9月上旬，装修完毕，共花装修费约70000元。吴四根一家四口于9月下旬搬出该房屋居住。直至现在。在2006年和2007年，吴四根多次催问吉雅公司，何时可办理房产证，吉雅公司称，因综合市场未通过综合验收，故未具备办证条件，待综合验收后，第一时间为大家办理房产证，请放心。到2008年3月，吉雅公司出事后，大约在6月份的某一天，吴四根家门口突然张贴一份银行催还贷款通知书，后经了解，才知道吉雅公司将吴四根购买的住房借用他人身份证向银行办理了抵押贷款，到此时，吴四根才发觉事态严重。于8月份向三乡公安分局报案。有报案回执为证。吴四根这种情况，在综合市场已发生多起，对吉雅公司借用他人身份证向银行骗贷行为，及银行审查不力，变相协助吉雅公司进行的骗贷行为，直到现在所产生的不良后果，理应由吉雅公司承担全部责任。吴四根已经烦恼、担忧、苦等了七年，希望尽快了结此事。起诉要求人民法院将吴四根购买的住房物权判还给吴四根，由吉雅公司承担本案的诉讼费用。审理过程中，吴四根变更诉讼请求，要求判决吉雅公司继续履行售房合同义务，为吴四根办理房产证，以及将吉雅公司利用杨桥章的身份证办理的房屋抵押合同予以撤销，判决抵押合同无效。
原审法院另查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。该判决查明：吉雅公司成立后，因开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付一分至十分不等的高息作诱饵，向375名个人及单位借款5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼的部分商品房、商铺的销售登记备案至借款人名下作为还款保障。此外，2003年1月至2007年10月期间，张其为支付吉雅公司非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过林国成、郑毅荣、唐俭雄等人的介绍，找来大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的商品房买卖合同，同时，张其又指使被告人林华荣及张达精、张达道等售楼部工作人员仿造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实。随后，吉雅公司利用上述虚假的购房资料，先后从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、中国工商银行股份有限公司中山分行骗取按揭（抵押）贷款本金共计2.05035亿元，并将大部分银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息。之后，吉雅公司以虚假购房人名义按月向银行归还按揭供楼款，至2009年4月30日尚有贷款本金1.1703835868亿元未能归还。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案杨桥章，涉及本案吴四根，其第84项列明：出借人：吴四根，出借金额：400000元。所附的虚假按揭物业明细表（建设银行）涉及本案吴四根，其第39项列明：抵押物业：综合市场1号楼15号铺，借款人：吴四根，银行：建行，贷款金额410000元。所附的虚假按揭物业明细表（建设银行）涉及本案争议房屋及杨桥章：其第32项列明：抵押物业：综合市场9-1-501，借款人：杨桥章，银行：建行，贷款金额142000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房产进行了查封。
建行三乡支行在贷款发放后，该还款帐户初期尚基本能依期还款。从2008年4月开始，上述合同的供款账户停止支付供楼款，中山建行遂于2012年5月14日向原审法院起诉杨桥章、梁耀明、吉雅公司［案件号：（2012）中一法三民二初字第204号］，要求解除建行三乡支行与杨桥章之间的借款合同，杨桥章立即向中山建行偿还借款本金122396.03元及至还清之日止的利息（暂计至2011年3月30日为18411.79元），对杨桥章所提供的抵押物位于三乡中心区综合市场第9号楼第1幢501号房的处置价款享有优先受偿权，梁耀明对杨桥章的上述债务承担连带清偿责任，吉雅公司承担连带保证责任。
本案审理过程中，原审法院派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场9号楼第1幢5层501房核查房屋使用情况，经查，该房屋已装修，现由吴四根家人居住使用。
原审法院审理认为：吴四根与吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受全部款项，将房屋交付给吴四根占有使用多年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认吴四根与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司收取了吴四根的全部购房款，并已将房屋实际交付给了吴四根使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故吴四根主张吉雅公司继续履行合同，并为吴四根办理房地产权属证书的诉求原审法院予以支持。虽然杨桥章向吉雅公司购买涉案房屋的商品房买卖合同于2005年1月20日办理了商品房销售合同登记备案，鉴于以及已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，杨桥章与吉雅公司之间对涉案的综合市场9号楼1幢501房的买卖属虚假按揭，其目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，以及吉雅公司将争议房屋交付给吴四根使用、未交给杨桥章使用的事实，认定杨桥章与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效，吉雅公司、杨桥章应协助注销该房屋的商品房销售合同备案登记。杨桥章主张是换房没有证据证实，不予认定。杨桥章、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，应认定其签订的借款合同、抵押合同无效。杨桥章并非涉案房屋的所有权人，其无权将涉案房屋抵押给建行三乡支行，故亦认定抵押合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同亦应认定无效。吉雅公司、杨桥章、中山建行应协助注销涉案房屋的抵押合同登记。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认杨桥章与吉雅公司签订的关于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼1幢501房的商品房买卖合同无效，吉雅公司、杨桥章于原审判决生效之日起十五日内协助办理注销该商品房销售合同登记备案；二、确认杨桥章与吉雅公司、中山建行所属中国建设银行股份有限公司三乡支行签订的关于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼1幢501房的抵押合同无效，杨桥章、吉雅公司、中山建行于原审判决生效之日起十五日内协助办理注销该房屋的抵押合同登记；三、吉雅公司在原审判决生效之日起三十日内协助吴四根办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼1幢501房的房地产权属证书。案件受理费3613元（已由吴四根预缴），由中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人中山建行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。吴四根于2005年5月13日与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案房产，该房产已抵押给中山建行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，中山建行已经善意取得抵押权，吴四根在订立商品房买卖合同时存在重大过错。原审法院查明，吴四根在（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的非法吸收公共存款明细表第84项列明，在虚假按揭物业明细表第39项列明。（二）原审判决法律依据不充分。根据物权法第六条、第九条以及第十条的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，原审法院认为因房屋交付使用吴四根便合法取得物权的法律依据不充分。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，故吴四根应当主张债权而非物权。尽管吉雅公司与杨桥章签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会议纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由吴四根、吉雅公司承担。
被上诉人吴四根答辩称：关于综合市场1号楼15号商铺，张其出事后，政府专门为处理吉雅楼盘问题成立了专案小组，吴四根已经将为何购买商铺的原因向专案组进行了反映。综合市场涉及的虚假按揭骗取贷款可能超过1000个铺位和商品房。吴四根于2005年购买涉案房产并搬进去居住，2007年张其找到吴四根，告诉吴四根借用身份证向银行贷款，并向吴四根支付利息，张其让吴四根再找向个朋友一起骗贷，但吴四根不想麻烦，就只将吴四根自己的身份证借给张其。当时想2005年购房时价格优惠，也因为吴四根曾借款40万元给张其，考虑都是三乡人，才帮张其的，后来张其出事了才知道是利用吴四根的身份证骗取贷款，现在一分钱也收不回来。上述事实已经向政府专案组进行了交代并制作了笔录。涉案的房产，吴四根是真正购房人，吴四根一直居住在此，且无人提出异议。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人杨桥章经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：原审期间，吉雅公司的法定代表人张其书面答辩称：吴四根确于2005年5月13日与吉雅公司认购一套三乡镇中心区综合市场9号楼1幢501房，总楼款165633元，吴四根交来楼款在案中不清楚，请法院查实。而吉雅公司已交付房给他使用，至于房产证，吉雅公司现在不能按照办理，请依法判决。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。吴四根与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，吴四根提供了支付购房款40000元的收据，吉雅公司也向吴四根出具了确认收取全部购房款以及同意将涉案房产交付给吴四根的书面凭证，后吴四根亦对房产装修后自行居住使用至今。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认吴四根与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应依约履行义务。虽本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定吴四根曾向张其出借400000元，但未有证据显示该借款与本案购房款有直接关系。而在本案中，吴四根提交的收据以及吉雅公司出具的便函已经足以证实吴四根已经另外向吉雅公司支付了涉案房产的全部购房款，因此原审法院认定吴四根系涉案房产的真实购房人，处理并无不妥，本院对此予以维持。吉雅公司隐瞒其早于2005年1月1日与杨桥章签订商品房买卖合同，2005年1月20日为杨桥章办理登记备案，以及2005年3月25日与杨桥章、建行三乡支行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，杨桥章与吉雅公司签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故杨桥章与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、杨桥章与建行三乡支行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判决吉雅公司、杨桥章协助办理商品房销售合同登记备案，杨桥章、吉雅公司、中山建行协助办理注销涉案房产的抵押合同登记，处理均无不妥，本院对此予以维持。在吴四根与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，协助吴四根办理涉案房产的权属证书。原审法院对吴四根要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼1幢501的房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受3613元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年十月十四日
书记员 孙翠红