洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0302民初1605号
原告：薛秋田，男，1966年7月29日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：梁梦蝶，河南博同律师事务所律师。
被告：尚丹，女，1976年10月1日出生，汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：李双虎，河南焦点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小娟，河南焦点律师事务所律师。
第三人：洛阳牡丹园。住所地：洛阳市310国道与机场路交叉口。
法定代表人：王珊珊，系公司总经理。
委托诉讼代理人：何耀芳，河南企顾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷会云（实习），河南企顾律师事务所律师。
原告薛秋田与被告尚丹、第三人洛阳牡丹园租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛秋田及其委托诉讼代理人梁梦蝶，被告尚丹的委托诉讼代理人李小娟，第三人洛阳牡丹园的委托诉讼代理人何耀芳、雷会云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛秋田向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间于2014年10月25日签订的《酒店房屋租赁合同》及2015年1月2日签订的《补充协议》；2、尚丹向薛秋田支付2016年的房租5万元；3、尚丹向薛秋田交付租赁物（位于国花路与××国道交叉口西北角××牡丹园内××层小楼），并判令尚丹在租赁期间对租赁物的损毁、添附部分恢复原状；4、诉讼费由尚丹承担。事实和理由：2014年10月15日薛秋田与尚丹签订酒店房屋租赁合同，并于2015年1月20日签订补充协议，双方约定薛秋田将位于国花路与××国道交叉口西北角××牡丹园内××层小楼租赁给尚丹使用，薛秋田保留其中2间房屋作为己用，租赁期自2014年10月26日起至2018年10月25日止，每年房租5万元，2015年2月15日起，每半年交纳房租2.5万元，从2016年2月15日至2019年2月15日，每年一次性交纳房租5万元。尚丹自租赁房屋以来，不仅长期不交房租，还未经薛秋田同意私自改造房屋，破坏房屋内设施等。2016年8月23日薛秋田向尚丹发出律师函，要求尚丹解除合同、交纳房租、恢复房屋原状，但尚丹接到律师函后，依旧不履行义务。为此薛秋田诉至法院。
被告尚丹辩称：一、双方之间的租赁关系已解除，薛秋田对涉案房屋已不享有租赁权益，薛秋田的诉求无事实及法律依据，应依法驳回其诉求。1.薛秋田出租给尚丹的房屋系从洛阳牡丹园低价租赁，随后高价转租给尚丹。洛阳牡丹园得知其擅自转租后，于2015年11月23日致函薛秋田，通知与其解除租赁关系。尚丹遂于2016年1月10日与洛阳牡丹园签订房屋租赁合同一份，约定租赁期为五年，自洛阳牡丹园2016年元月10日起至2021年元月9日止。根据以上事实，洛阳牡丹园与薛秋田之间的租赁关系已于2015年11月23日合法解除。尚丹与薛秋田之间于2014年10月签订的租赁合同为转租合同，系以薛秋田与洛阳牡丹园签订租赁合同即前一个租赁合同为前提的，前一个租赁合同的解除，必然导致洛阳牡丹园要求薛秋田及尚丹返还房屋，从而导致转租合同随之解除。2、薛秋田要求尚丹支付5万元租金以及返还出租房屋的诉求不应支持。尚丹已向薛秋田支付2016年2月14日之前的租金，因双方之间的转租合同已于2015年11月23日解除，薛秋田无权向尚丹主张2016年甚至是2015年11月23日之后的租金。因尚丹于2016年1月10日已与洛阳牡丹园直接签订租赁合同，尚丹目前系涉案房屋的合法占有使用人。薛秋田既不是租赁房屋的所有人，与洛阳牡丹园之间的租赁关系也已解除，其对涉诉出租房屋已不享有任何权益，其无权向尚丹主张任何权利。3、薛秋田要求尚丹对出租房屋恢复原状的诉求无事实依据，不应支持。薛秋田与尚丹于2015年10月12日签订的协议已确认双方不存在任何纠纷，且薛秋田同意尚丹之前缴纳的1万元房屋装修押金冲抵租金，如尚丹有对租赁房屋存在不当毁损、添附行为，薛秋田不可能同意装修押金冲抵租金，因此，薛秋田的主张无任何事实依据。二、对薛秋田拒不交还其占用的两间房屋的行为，尚丹保留提起诉讼的权利。尚丹目前系涉案房屋的合法承租人，对所有出租房屋享有占有使用收益的权利，但薛秋田一直拒不交出其占用的两间房屋，尚丹在此申明：如薛秋田仍拒不返还房屋，尚丹将通过法律途径主张权利。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回薛秋田的全部诉求。
第三人洛阳牡丹园陈述称：因薛秋田向法院提交的租赁合同签订人是洛阳市古玩商会，洛阳市古玩商会系社团法人，薛秋田无权以其个人名义对外出租本案所涉房产，薛秋田不具备诉讼主体资格。
本院根据各方当事人的诉辩意见，对本案争议焦点确认如下：1、2016年1月1日至2016年12月31日期间，原、被告之间是否存在合法有效的租赁合同关系？2、薛秋田是否是本案的适格原告？
原告薛秋田围绕争议焦点提交证据如下：
第一组：酒店房屋租赁合同一份及补充协议复印件一份。证明：2014年10月25日，原、被告签订租赁合同，2015年1月2日，双方签订《补充协议》，约定薛秋田将位于国花路与××国道交叉口西北角××牡丹园内××层小楼租赁给尚丹，每年租金5万元，从2016年2月15日至2019年2月15日，每年一次性交付租金，但尚丹拖欠2016年的租金5万元至今未付。
第二组：1、解除租赁合同通知书一份；2、租房协议一份。证明：尚丹在解除租赁合同通知书中称2015年11月23日洛阳牡丹园与薛秋田解除了租赁合同后，于2016年1月10日与尚丹签订租赁合同，将本案租赁房屋交付尚丹使用。但尚丹注册成立洛阳市老城区子琪阁东北风情酒店（以下简称子琪阁酒店）时的租房协议显示，早在2015年1月1日，尚丹就与洛阳牡丹园签订了租房协议，租期5年。也就是说洛阳牡丹园在没有跟薛秋田解除租赁合同前，就与尚丹签订了租房协议，且该协议书与尚丹举证时出示的协议书不一致。说明洛阳牡丹园在租赁期间内，多次与尚丹签订租赁协议，其协议的真实性无法确定，存在虚假协议的可能性。
第三组：2016年9月26日，薛秋田与洛阳牡丹园负责人张某某的通话录音一份。证明：在通话中，洛阳牡丹园与薛秋田协商2016年房租的交费问题，不认可已经与薛秋田解除了租赁合同，证明其与薛秋田的租赁合同继续合法有效。
第四组：1、2015年10月12日原、被告签订的调解协议一份；2、民事调解书一份。证明：原、被告之间存在合法的租赁合同，每年租金5万元，从2015年2月15日起算，每半年交付2.5万；从2016年2月15日至2019年2月15日，每年一次性交纳租金5万元。
第五组：洛阳市古玩商会与洛阳牡丹园签订的房屋租赁协议书一份。证明：洛阳牡丹园将涉案房产共出租给4位承租人。
第六组：承包协议一份。证明：洛阳市古玩商会将涉案房屋承包给薛秋田进行经营，薛秋田是合法的使用人，薛秋田主体资格适格。
经质证，被告尚丹对第一组证据真实性无异议，对证明方向有异议，原、被告签订《酒店房屋租赁合同》和《补充协议》后，双方之间的沟通不通畅，纠纷不断，多次诉至法院，导致双方无法合作，2016年年初，洛阳牡丹园与薛秋田解除租赁合同后，尚丹直接与洛阳牡丹园签订租赁合同，尚丹已经向薛秋田支付2016年2月14日之前的租金，薛秋田无权向尚丹主张2016年2月14日之后的租金。对第二组证据中证据1真实性无异议，对证明方向有异议，恰恰说明薛秋田与尚丹签订酒店房屋租赁合同后纠纷不断，根本无法合作，在2015年10月23日，洛阳牡丹园向薛秋田发出解除合同通知书后，洛阳牡丹园才是合法权利人，薛秋田无权出租涉案房屋，薛秋田无权向尚丹主张之后的租金，同时，尚丹从洛阳牡丹园了解到，与洛阳牡丹园签订合同的是洛阳市古玩商会，并非薛秋田本人，薛秋田无权继续使用房屋，在这种情况下，尚丹经营的子琪阁酒店于2016年1月与洛阳牡丹园重新签订房屋租赁合同；对证据2协议签订时间明显是笔误，起止时间是错误的，并且与租赁期限不吻合，尚丹经营的子琪阁酒店与洛阳牡丹园签订租赁协议的时间是2016年1月10日，租赁期限为2016年1月10日至2021年1月9日。第三组证据录音比较模糊，听不清楚实际内容，对真实性和证明方向不认可。对第四组证据真实性无异议，对证明方向有异议，薛秋田提交的调解材料是原、被告产生纠纷前发生的，具有关联性，在案件发生时，尚丹并不知道薛秋田无权出租涉案房屋，因此才达成的调解书，调解书中的相关内容不能作为认定原、被告之间存在合法有效租赁关系的依据。第五组证据是洛阳市古玩商会和洛阳牡丹园签订的，具体情况尚丹不知情，不予质证。对第六组证据真实性有异议，薛秋田系洛阳市古玩商会的负责人，如果该份承包协议于2014年1月1日已经签订，薛秋田在第一次开庭时为什么没有提交，该份协议是薛秋田后补的，不能作为认定基本事实的依据。
经质证，第三人洛阳牡丹园认为第一组证据租赁合同无效，洛阳牡丹园未授权任何人出租自建房产，也未将自建房产出租给薛秋田，因此薛秋田不具备签订租赁合同的主体资格。对第二组证据中的证据1系原、被告之间发生的，对真实性无异议，对证明方向有异议，认为薛秋田无任何出租涉案房屋的权利，其非洛阳牡丹园对外签订租赁合同的主体，其对外转租的行为系无权处分；证据2签订的租赁时间与洛阳牡丹园同尚丹签订租赁合同的时间截然不同，而按薛秋田的说法，2015年1月1日洛阳牡丹园已将房屋租赁给尚丹，那么原、被告之间的调解协议是怎么出现的，因此该备案登记协议不是尚丹和洛阳牡丹园之间签订的真实租赁协议。对第三组证据真实性无法确认，张某某不是洛阳牡丹园的负责人，洛阳牡丹园提交的营业执照上明确显示王珊珊系牡丹园的法定代表人，录音中，均是薛秋田一人在表态说话，并且带着相关的录音设备，可充分说明薛秋田为了达到不可告人的目的而进行的录音，不能证明其所谓的待证事实，洛阳牡丹园和薛秋田个人之间没有签订任何租赁合同，更谈不上与薛秋田的租赁合同继续合法有效。第四组证据系原、被告之间所发生的法律行为，不能作为本案的定案依据，因为洛阳牡丹园没有参加当时的诉讼，没有表达自己的意见，洛阳牡丹园只以今天的陈述作为对案件事实的主张。对第五组证据，薛秋田提交了所谓的洛阳牡丹园和他人签订的租房协议，来认定洛阳牡丹园同时与4个承租人签订租赁合同，洛阳牡丹园认为无论真实与否，即使签订更多合同，不能证明合同已经履行，如果洛阳牡丹园和他人履行了租赁合同，薛秋田的诉讼主张从何而来。对第六组证据质证意见同意尚丹，且承包协议不具有对外效力。
被告尚丹围绕争议焦点提交证据如下：
1、《酒店房屋租赁合同》一份；（2014年10月25日签订）
2、《补充协议》一份。证据1-2证明：原、被告双方之间成立租赁关系，薛秋田自留租赁房屋中的两间作为办公之用。
3、洛阳市老城区人民法院（2015）老民少字第506号民事裁定书一份；
4、《协议书》一份；
5、洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1567号民事调解书一份。证据3-5证明：1、2015年4月薛秋田委托律师致函尚丹要求解除租赁合同及补充协议，尚丹对解除租赁合同事宜有异议，遂诉至法院，诉讼过程中尚丹与薛秋田于2015年10月12日达成协议并申请撤诉。2、薛秋田确认签订协议前不存在任何纠纷，说明薛秋田自留两间房屋作办公之用，且尚丹系合理正当使用租赁房屋，不存在不当使用毁损、不当添附情况。3、协议约定尚丹向薛秋田缴纳截止2016年2月14日期间的房屋租赁费用5万元，到时扣除之前缴纳的房屋装修押金1万元，共计应向薛秋田缴纳4万元房屋租赁费，也能说明尚丹系合理正当使用租赁房屋，不存在不当使用毁损、不当添附情况，否则薛秋田不会同意装修押金直接冲抵租金。4、尚丹已向薛秋田付清2016年2月14号之前的租金。
6、《房屋租赁协议书》一份；
7、解除租赁关系通知函一份；
8、《房屋租赁合同》一份。证据6-8证明：1、薛秋田与洛阳牡丹园之间是租赁合同关系，原、被告之间是转租关系。2、薛秋田与洛阳牡丹园的租赁合同关系已于2015年11月23日解除，原、被告之间的转租关系亦随之解除，薛秋田无权向尚丹主张任何权利，并应当向尚丹返还其占用的两间房屋。3、薛秋田与洛阳牡丹园解除租赁关系后，尚丹于2016年1月10已与洛阳牡丹园签订租赁合同，尚丹目前系涉案房屋的合法占有使用人。
9、企业基本信息查询单一份。证明：子琪阁酒店系个体工商户，经营人是尚丹，与洛阳牡丹园签订的租赁合同是以个体工商户的名义签订的。
经质证，原告薛秋田对证据1、2无异议；对证据3、4、5真实性无异议，对证明方向有异议，原、被告于2015年10月12日签订的调解协议，前提是尚丹向薛秋田支付2015年的租金5万元，当时薛秋田为了达到收取租金的目的，才不得不放弃了自己的一部分权利，但是现在尚丹又拒绝支付2016年的租金，薛秋田不得已诉至法院，尚丹不能以这份调解协议作为薛秋田自认双方无任何纠纷的证据，且该协议中明确约定薛秋田自留两间房屋自用，双方都不得干涉对方办公和经营，但是尚丹一直违约，阻挠原告正常使用两间房屋；对证据6真实性无异议，该证据证实了洛阳牡丹园与洛阳市古玩商会签订租赁合同，后来洛阳古玩商会将该房屋承包给薛秋田进行经营；对证据7、8真实性和证明方向均有异议，洛阳牡丹园从未向薛秋田发送解除租赁合同的通知函，薛秋田与洛阳牡丹园之间至今存在合法的租赁关系，尚丹与洛阳牡丹园之间的租赁合同的真实性，薛秋田不予认可，因洛阳牡丹园未到庭，薛秋田无法确认其真实性，且薛秋田与牡丹园在合法的租赁期间，若尚丹与洛阳牡丹园签订的租赁合同真实，只能证明洛阳牡丹园存在违约，一房两租，薛秋田将保留追究洛阳牡丹园责任的权利。证据9恰好与薛秋田提交的工商局存档的租房协议时间吻合，租房协议上显示尚丹签名的日期是2015年2月26日，该时间正是尚丹注册登记的日期，且经营场所与租赁地点吻合，恰好证实了薛秋田的第一组证据的证明方向。
经质证，第三人洛阳牡丹园对证据1、2质证意见同对薛秋田提交证据的质证意见。证据3、4、5系原、被告签订的协议及诉讼所涉及的文书，均不能作为认定本案事实的依据，洛阳牡丹园未参加当时的诉讼活动。对证据6真实性无异议，恰恰证明承租涉案房屋的是洛阳市古玩商会，非薛秋田个人。对证据7无异议，洛阳牡丹园已经和洛阳市古玩商会解除租赁关系。对证据8真实性无异议，是尚丹和洛阳牡丹园之间真实履行的合同。对证据9真实性无异议，该经营场所在洛阳牡丹园只能证明洛阳牡丹园为了配合尚丹办理工商营业执照出具了相关的证明，而非双方之间真实履行，如果该合同合法有效且实际履行，薛秋田又有何权利在2015年向尚丹主张租金，因此，租赁合同只是为了备案登记使用，并未真正履行。
第三人洛阳牡丹园围绕争议焦点提交证据如下：
1、社团基本信息一份。证明：洛阳市古玩商会系社会团体，具有法人资格，薛秋田不具备本案的诉讼主体资格。
2、快递单一份。证明：洛阳牡丹园通知薛秋田解除了租赁合同关系。
经质证，原告薛秋田对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，该证据证明洛阳市古玩商会具有法人资格，享有民事权利，依法可以与薛秋田签订承包协议。证据2没有显示收件人的签名，薛秋田没有收到通知函。
经质证，被告尚丹对证据1无异议。对证据2无异议，该证据和薛秋田提交的第一组证据中的证据1相印证，薛秋田的证明方向说明其已经注意到2015年11月23日洛阳牡丹园向其发出解除租赁合同的通知，该证据显示落款时间是2016年8月，如果薛秋田对洛阳牡丹园解除合同事实有异议，应当在合理时间向洛阳牡丹园或尚丹提出异议，或向法院提起诉讼，但尚丹没有收到薛秋田相关反馈，证明洛阳牡丹园于2015年11月23日发出解除租赁合同通知是真实的，薛秋田也是知情的。
本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，洛阳市古玩商会与洛阳牡丹园签订了一份房屋租赁协议书，约定洛阳市古玩商会租赁洛阳牡丹园的房屋，租赁期限为8年，租金每年3万元等内容。协议签订后，洛阳牡丹园将房屋交付给洛阳市古玩商会使用。2014年1月1日，洛阳市古玩商会与薛秋田签订一份承包协议，约定洛阳市古玩商会将洛阳牡丹园内2层小楼承包给薛秋田经营，自2014年1月1日至2020年12月31日止，每年承包款4万元等内容。2014年10月25日，薛秋田与尚丹签订了一份酒店房屋租赁合同，并于2015年1月20日签订补充协议，双方约定薛秋田将位于国花路与××国道交叉口西北角××牡丹园内××层小楼租赁给尚丹使用，薛秋田保留其中2间房屋作为己用，租赁期自2014年10月26日起至2018年10月25日止，每年房租5万元，2015年2月15日起，每半年交纳房租2.5万元，从2016年2月15日至2019年2月15日，每年一次性交纳房租5万元等内容。协议签订后，双方开始依约履行，尚丹交纳房屋租金至2016年2月15日。2015年11月23日，洛阳牡丹园向薛秋田发出解除租赁关系通知函。2016年1月10日，洛阳牡丹园与尚丹签订一份房屋租赁合同，约定洛阳牡丹园将原租赁给洛阳市古玩商会的房屋出租给尚丹，租赁期为5年，自2016年1月10日至2021年1月9日，租金为每年5万元等内容。现薛秋田以尚丹拒不交纳2016年房租为由诉至本院。
另查明：涉案房屋系洛阳牡丹园建设，未取得建设工程规划许可证。洛阳市古玩商会系社团法人，法定代表人是薛秋田。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，第三人洛阳牡丹园建设的房屋未取得建设工程规划许可证，因此第三人洛阳牡丹园与洛阳市古玩商会签订的房屋租赁协议书、洛阳市古玩商会与原告薛秋田签订的承包协议、原告薛秋田与被告尚丹签订的酒店房屋租赁合同和补充协议以及第三人洛阳牡丹园与被告尚丹签订的房屋租赁合同，均属无效。因上述合同无效而造成的法律后果，各方当事人均可另行主张权利。薛秋田与洛阳市古玩商会签订承包合同，并与尚丹签订租赁合同，与本案有直接利害关系，具备原告的诉讼主体资格。综上，原告薛秋田要求解除与被告尚丹签订的酒店房屋租赁合同及补充协议，被告尚丹交纳房屋租金5万元以及交付租赁物并恢复原状的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：
驳回原告薛秋田的诉讼请求。
本案受理费1050元，由原告薛秋田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 贾 伟
审 判 员 张 琼
人民陪审员 刘彩琴
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 钱亚飞