上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第914号
上诉人（原审被告）汤秋云。
被上诉人（原审原告）王静。
原审被告何洪彪。
原审被告何俊。
原审被告陆美英。
上诉人汤秋云因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人汤秋云及其委托代理人张广谊、被上诉人王静及其委托代理人周其、原审被告何洪彪暨原审被告何俊之法定代理人到庭参加诉讼。原审被告陆美英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审认定，上海市某某区某某路某某弄某某号某某室的房屋系公房，承租人为何洪彪，同住人为陆美英、汤秋云、何俊。其中陆美英为何洪彪母亲，汤秋云为何洪彪前妻，双方于2007年3月登记离婚；何俊为何洪彪、汤秋云儿子，随何洪彪生活。
2013年2月22日，在上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍下，王静与何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊（何俊由何洪彪代签）签订上海市房地产买卖合同，约定王静购买上述房屋，总价款3，080，000元（人民币，下同）；第九条，王静未按照合同付款协议约定期限付款的，应当向何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方支付违约金，违约金按王静逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后王静仍未付款的，除王静应向何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方支付十五日的违约金外，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方有权单方解除合同，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊单方解除合同的，应当书面通知王静，王静承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊可从王静已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给王静，已付款不足违约金和赔偿金部分的，王静应在接到书面通知之日起五日内向何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方支付。第十条，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方未按照合同约定的期限将上述房产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给王静，应当向王静支付违约金，违约金按王静已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方仍未交付的，除何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方应向王静支付十五日的违约金外，王静有权单方解除合同，王静单方解除合同的，应当书面通知何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊应在接到书面通知之日起五日内退还王静已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。补充条款：1、鉴于签订合同时，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方尚未取得该房地产的《上海市房地产权证》，故双方协商如下：何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方应于2013年5月31日前，办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》，待何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》，若何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方由于本人原因，未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则王静有权单方面终止本合同，同时何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方应按照本合同约定的总房款的20%向王静支付违约金，若王静在上述期限内，王静反悔不购买上述房地产或未能签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方有权单方面终止本合同，同时王静应按照本合同约定的总房款的20%向何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方支付违约金。2、王静与何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方应于王静办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。3、何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方于收到王静贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付王静，交付标志为何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方将该房地产的钥匙交付王静……。9、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。付款方式：签约当日王静支付房款20，000元，王静于2013年2月28日之前支付房款80，000元，王静于2013年5月31日之前支付房款830，000元，王静以购房贷款的形式向何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方支付2，130，000元，该款由贷款银行转入何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方账户，王静于双方办妥房地产交接手续当日支付何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方房款20，000元。
2013年2月22日，王静与何洪彪签订补充协议1份，确定若陆美英、汤秋云、何俊未能在2013年2月25日前签订买卖合同，则何洪彪愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿王静及承担全部的中介服务费。当日，王静与何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊签订补充协议1份，约定交易中产生的所有税费及中介服务费均由王静承担并支付，双方同意协议的违约责任参照买卖合同的九、十条履行。
双方签约后，何洪彪于2013年2月22日收取王静房款20，000元，于2013年2月28日收取王静房款80，000元。2013年6月5日，王静向何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方发送催告函，要求何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方履行购买涉案产权的相关手续，并将房屋过户至王静名下。但至2014年2月11日原审庭审结束时止，涉案房屋仍为租赁公房状态。
原审另查明，2013年6月28日，何洪彪以离婚后财产纠纷的案由向法院提起诉讼，要求确认汤秋云对上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋不享有居住权及份额。2014年2月27日，何洪彪撤回了该案起诉。
2013年10月，王静诉至原审法院，要求判令：何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊继续履行2013年2月22日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议；要求何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊支付迟延履行合同的违约金6，750元（100，000元×0.5‰×135天，自2013年6月1日暂计至2013年10月14日）；要求何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊对王静承担连带责任。诉讼中，王静变更诉讼请求为要求解除2013年2月22日王静与何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊签订的房地产买卖合同及补充协议；要求何洪彪返还购房款人民币100，000元并支付利息（自2013年3月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率即6%年利率计算）；要求何洪彪赔偿王静已经支付的中介服务费损失30，800元；要求何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊支付违约金616，000元；要求何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊对王静承担连带责任。
原审认为，王静与何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊签订的上海市房地产买卖合同真实、合法、有效，法院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊未在合同约定的时间购买涉案房屋的产权，致涉案房屋无法交易过户，属何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方的违约行为，应承担相应的责任。王静根据合同的约定行使解除权于法不悖，法院予以支持。上海市房地产买卖合同解除后，何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方收取的购房款应当返还，故王静要求何洪彪返还购房款100，000元的诉讼请求法院予以支持。因何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊一方的违约行为导致合同无法继续履行，王静根据合同约定向何洪彪、陆美英、汤秋云主张违约金符合法律规定，法院予以支持，但对于王静主张的违约金金额，法院认为过高，结合本案，交易房屋为公有租赁房屋、王静已经支付的购房款金额、同类地区类似房屋的涨幅等因素，法院酌定违约金金额为150，000元。至于王静主张的购房款利息、中介服务费损失属于重复主张，已经由违约金予以涵盖，故法院不再支持。王静要求何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊对王静承担连带责任，对此，法院认为，首先，在签订合同及履行合同的过程中，何俊始终未成年，何洪彪作为其监护人代为签署了何俊的名字。根据法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。故何洪彪不能随意处分何俊的财产，更不能为何俊设定其他义务，因此，王静要求何俊承担清偿责任的诉讼请求法院不予支持；其次，何洪彪、陆美英、汤秋云系上海市房地产买卖合同的当事人一方，承担的应为共同清偿责任，故对于责任承担方式法院予以调整。汤秋云经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院于二○一四年三月七日依法作出判决：一、王静与何洪彪、陆美英、汤秋云、何俊之间的上海市房地产买卖合同及补充协议予以解除；二、何洪彪、陆美英、汤秋云于判决生效之日起十日内共同归还王静购房款人民币100，000元；三、何洪彪、陆美英、汤秋云于判决生效之日起十日内共同支付王静违约金人民币150，000元；四、驳回王静其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11，318元，减半计收人民币5，659元，由王静负担人民币3，777.18元，何洪彪、陆美英、汤秋云负担人民币1，881.82元。
判决后，汤秋云不服，上诉称，其没有签过居间合同，之所以在买卖合同上签字是因为自己当时认为是一份意向合同，其没有实际收过房款，交易中的资金往来都是何洪彪签的收条，不同意承担返还房款的责任。对于违约责任，其不同意与何洪彪共同承担责任，请求法院对各方应当承担的违约责任份额予以明确划分。故请求二审法院撤销原审判决第二、三项，改判汤秋云不承担返还10万元房款责任，并对汤秋云个人应承担的15万元违约金中的份额予以划分。
被上诉人王静辩称，汤秋云、何洪彪都是系争房屋权利人，都在买卖合同上签字，应当共同承担责任，出卖方不配合交易的违约行为导致了合同解除，请求二审法院维持原判。
原审被告何洪彪及何俊述称，其在合同履行中不存在违约行为，被上诉人在购买房屋时对于房屋的实际情况是清楚的，是被上诉人主动提出解除合同，其不应当承担违约责任，请求撤销原审判决第三项。
原审被告陆美英未发表意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审判决后，何洪彪、陆美英曾提起上诉，但未按规定缴纳上诉费。二审中，在本院再次向何洪彪、陆美英开具诉讼费缴纳通知后，其仍未缴纳上诉费，根据民事诉讼法及诉讼费用交纳办法的相关规定，视为何洪彪、陆美英未提起上诉。
本院认为，系争房地产买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，各方均应按约履行。签约后，四名出卖人并未按约定期限将系争房屋性质由公租房转为产权房，致使系争房屋无法过户交易，该行为已构成根本违约，被上诉人王静主张的解除权及违约责任均具有合同依据。而汤秋云作为出卖人在系争合同上签字的行为，产生了加入出卖方一方共同债务的法律效果，其与何洪彪、陆美英应当在本案中共同对买受人王静承担返还房款并支付违约金的责任。至于三名出卖人之间的责任份额分配问题，该问题属于三人内部的法律关系，与本案争议的房屋买卖合同法律关系属不同性质，汤秋云对此可另行解决。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人汤秋云的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人汤秋云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年五月六日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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