贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2014）黔盘民初字第546号原告陈光云，男，1958年9月6日生，汉族，农民。特别授权委托代理人方现龙，贵州省盘县火铺镇法律服务所法律服务工作者，执业证号32409081103727。被告谢忠祥（谢宗祥），男，1947年1月1日生，彝族，盘县水电局退休职工。被告谢清华，男，1973年3月15日生，彝族，无固定职业。第三人黄照才，男，1962年12月10日生，汉族，盘县国土资源局退休职工。原告陈光云与被告谢忠祥、谢清华、第三人黄照才房屋买卖合同纠纷一案，原告陈光云于2011年5月23日向本院提起诉讼。本院作出（2011）黔盘民初字第1407号民事判决，被告谢忠祥、谢清华不服，向贵州省六盘水�中级人民法院提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2013）黔六中民终字第690号民事裁定，以原判认定事实不清为由发回本院重审。本院依法另行由审判员李彦担任审判长、与审判员管红兵、代理审判员封舟文组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理，原告陈光云的特别授权委托代理人方现龙，被告谢忠祥、谢清华，第三人黄照才到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会决定，现已审理终结。原告陈光云诉称，被告谢忠祥与被告谢清华是父子关系。被告谢忠祥于2001年2月15日将其与谢清华共有的以被告谢忠祥的名义在盘县水利水电局集资的房屋出售给第三人黄照才，双方签订了《购房协议》，第三人黄照才依照合同约定支付被告谢忠祥及交纳给盘县水利水电局集资款93151.13元。第三人黄照才与被告谢忠祥口头约定解除《购房协议》，由被告谢�祥返还第三人黄照才购房款及赔偿各项损失131000元。2003年11月22日在第三人黄照才的介绍下被告谢忠祥、谢清华与原告陈光云签订了《购房合同》约定：1、被告谢忠祥、谢清华将其共有的在盘县水利水电局集资的房屋出卖给原告陈光云，房屋价款131000元；2、被告谢忠祥、谢清华应当履行过户义务，将房屋过户给原告陈光云；并口头约定原告陈光云直接将购房款交给第三人黄照才，以清偿被告谢忠祥应返还第三人黄照才购房款及赔偿的各项损失。合同签订当日，原告陈光云依约将房屋款项全额交付第三人黄照才，并付给第三人黄照才介绍费25000元，被告谢忠祥、谢清华也将房屋交付原告陈光云装修使用。此后，原告陈光云多次催促二被告履行房屋过户义务，二被告都以各种理由搪塞，直到2011年3月15日，盘县人民法院依据（2010）黔盘民二初字第122号生效民事判决查封�房屋时，原告陈光云才得知被告谢忠祥用该房屋为自己儿媳伍玉平贷款提供了抵押担保并办理了盘房盘县他字2008032号他项权证，因借款人伍玉平拒绝归还借款，现盘县人民法院已将该房查封，即将进行拍卖，原告陈光云得知此事后，于2011年3月28日向盘县人民法院提出执行异议，盘县人民法院于2011年4月10日作出（2011）黔盘执异字第1号执行裁定书，驳回了原告陈光云的执行异议。原告陈光云认为，原被告之间签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原被告应当依据合同约定全面履行合同义务，而二被告在原告陈光云完全依约履行付款义务的情况下，拒不办理过户义务，并用该房为伍玉平贷款提供抵押担保办理了盘房盘县他字2008032号他项权证，现盘县人民法院已将该房进行拍卖，致原告陈光云不能享有该房的�权，合同目的不能实现，二被告的行为属于根本违约行为，严重损害了原告陈光云的合法权益。故请求：一、解除原被告于2003年11月22日签订的《购房合同》；二、由二被告返还原告陈光云购房款131000元；三、由二被告赔偿原告介绍费25000元；四、由二被告赔偿原告陈光云20**年购房时的价格与2011年房屋之间房屋差价的损失573038元及房屋装修损失150468元。原告陈光云向本院提交了如下证据：1、黄照才出具给原告的集资建房款结算票据、谢忠祥与黄照才签订的房屋转让协议、谢忠祥、谢清华与陈光云签订的《购房合同》、谢忠祥出具的补充说明、收条、房屋及钥匙移交协议各一份，用以证明原告陈光云已将131000元房款交付被告谢忠祥，第三人黄照才收取的131000元是代被告谢忠祥收取的事实。被告谢忠祥的质证意见为，对钥匙移交协议不清楚，被告谢忠祥没有收到过原告的131000元，也没有同意将房屋卖给第三人黄照才，虽然购房协议是被告签字，但只是为了出租房屋给黄照才。与原告陈光云签订的《购房合同》虽为被告谢忠祥签字，但其并不理解签字是怎么回事。对“收条”无异议，也收到第三人黄照才支付的款项。对集资建房款结算票据不清楚。对补充说明真实性有异议，被告谢忠祥并未书写过上述说明，也未进行签名。（庭审结束后，被告谢忠祥于2014年3月14日向本院提交了鉴定申请，要求对字迹进行鉴定，由于其申请鉴定的具体项目不清楚，经本院释明后，被告谢忠祥于2014年3月28日另行向本院提交了鉴定申请，经合议庭准许其鉴定申请后，在向其送达准许鉴定通知书的过程中被告谢忠祥表示放弃鉴定申请。）被告谢清华的质证意见为，对甲方是谢忠祥和谢清华签字、乙方是陈光云签字的购房合同，上面“谢清华�的名字确实是被告谢清华书写的，但当时是空白纸。对其他的证据都不清楚。第三人黄照才对上述证据均无异议，认为上述证据能够证明谢忠祥曾将房屋卖给第三人，第三人缴纳了集资款并向谢忠祥支付了转让款。2、（2010）黔盘民二初字第122号民事判决书、执行裁定书复印件各一份，用以证明被告谢忠祥擅自将卖给原告陈光云的房屋用于伍玉平的贷款抵押，导致物权不能实现，被告谢忠祥的行为已经构成了违约。被告谢忠祥对上述证据无异议，认为用于抵押的房子就是被告谢忠祥的，其有权将房屋用来抵押。被告谢清华、第三人黄照才无异议。3、贵州皓天价格评估有限公司于2011年8月15日作出的2011皓评字148号评估报告，用以证明以下事实：（1）2003年购房时的价格与2011年的市场房屋差价为573038元；（2）房屋装修款为150468元。二被告及第三人无异议。4、2003年11月22日收到25000元介绍费的收条、2003年11月22日收到购房款131000元的收条各一张，用以证明原告已经实际履行了原被告签订合同的付款义务。被告谢清华的质证意见为，不清楚，被告谢忠祥未发表质证意见，第三人无异议，表示收条为第三人书写，是第三人收取了收条中载明的款项。被告谢忠祥辩称，被告谢忠祥虽然与第三人黄照才签订了《购房协议》，第三人黄照才也支付了集资款，但被告谢忠祥作为盘县水利电力局的退休职工，其参与集资的房屋是不能转让的，第三人黄照才只是租住该房屋，被告收取第三人黄照才支付的21600元只是租金，而不是房屋转让款。第三人黄照才在租住被告谢忠祥的房屋期间将房屋卖给原告陈光云，被告谢忠祥并不同意将房屋转让。被告谢忠祥虽然于2003年11月22日在第三人黄照才作为介绍人，被告谢忠祥、谢清华为出卖方，原告陈光云为买受方的《购房合同》中签字，但被告谢忠祥不知道签字是什么意思，也没有收取过《购房合同》中约定的131000元的购房款，故被告谢忠祥与原告陈光云之间不存在房屋买卖合同关系，不应当承担合同责任。被告谢清华辩称，被告谢清华不是原被告争议房屋的所有权人，原被告争议的房屋应当是被告谢忠祥与其妻子的共同财产，既然原告主张是与被告谢忠祥存在房屋买卖合同关系，原告就应当将购房款交付给被告谢忠祥，而不是交付给第三人黄照才，被告出示的被告谢忠祥、谢清华与原告陈光云签订的《购房合同》中被告谢忠祥、谢清华签字时是空白纸张，并没有具体内容，且被告谢忠祥、谢清华都没有收到原告支付的131000元购房款，原告造成的损失不应当由二被告承担。被告谢忠祥、谢清华未向本院提交证据。第三人黄照才�称，被告谢忠祥是盘县水电局的退休职工，本案争议的房屋是水电局的集资房，谢忠祥取得集资权后，通过与被告谢忠祥同一单位的胡亭峰介绍，被告谢忠祥向第三人黄照才转让了水电局的房屋集资权，第三人以被告谢忠祥的名义向盘县水电局交纳了66551.13元集资款，第三人也向被告谢忠祥支付了转让款，被告谢忠祥向第三人出具了收条。第三人黄照才取得了房屋的钥匙，并对房屋进行管理使用，但被告谢忠祥未将房屋的过户登记转移到第三人黄照才名下。由于第三人经济紧张，就打算将房子转卖给原告陈光云，由于当时房屋尚未办理权属登记，第三人及原告陈光云、被告谢忠祥三方进行协商，约定被告与第三人2001年2月15日签订的《购房协议》解除，第三人以介绍人的身份，介绍被告谢忠祥将房屋卖给陈光云。由于被告与第三人解除了《购房协议》后被告谢忠祥�当退还第三人购房款，而原告又要向被告谢忠祥支付购房款，为免麻烦，原告陈光云、被告谢忠祥及第三人均同意直接由原告陈光云将购房款支付给第三人。由于房屋在卖给陈光云时比第三人向被告谢忠祥购买时价格要高，第三人向被告谢忠祥支付了21600元的补偿款。第三人黄照才向本院提交了以下证据：谢忠祥与黄照才于2001年2月15日签订的《购房协议》、谢忠祥于2003年11月22日出具的收条、谢忠祥于2001年2月15日出具的补充说明、集资建房款结算票据、2003年11月22日被告谢忠祥、谢清华与原告陈光云签订的《购房合同》，上述证据用以证明被告谢忠祥将其在水利局集资的房屋转让给第三人，第三人向水利局缴纳了集资建房款，向被告谢忠祥支付了转让款，后经被告谢忠祥、原告陈光云及第三人共同协商，将房屋转卖给了原告陈光云，并由被告谢忠祥、谢�华与原告陈光云签订了《购房合同》。原告的质证意见为，对证据的三性无异议，认为上述证据可以证明被告谢忠祥与第三人于2001年2月15日签订的《购房协议》已经实际履行。被告谢忠祥的质证意见为，2001年缴纳60000元集资建房款的结算票据中的钱是被告谢忠祥缴纳的，对2003年的建房款结算票据不清楚，对收条无异议，被告谢忠祥确实收到了收条中载明的款项，对合同不予认可，原被告及第三人并没有在场协商过，被告谢忠祥也没有委托第三人收款。被告谢清华的质证意见为，2011年的集资建房款结算票据是被告谢清华与被告谢忠祥攒了60000元去水利局缴纳的，对2003年的建房款结算票据不清楚。对其他证据未发表意见。为查明本案事实，本院依法调取了（2011）黔盘执字第00208号执行卷宗，原被告及第三人无异议。对证据的分析及认定，对原告�第三人提交的全部证据，符合证据的三性规定且能够相互印证，被告谢忠祥虽对其中的《补充说明》的真实性提出异议，但其申请鉴定后又撤回了鉴定申请，已经表明其认可了该证据的真实性。被告谢忠祥及谢清华对二被告与原告于2003年11月22日签订的《购房合同》提出的不知道签字的意思和签字时是空白纸张的辩解意见，由于被告未提供证据支持其抗辩主张，其抗辩理由不能成立。本院对原告及第三人提供的全部证据都予以认定，作为认定本案事实的依据。对本院调取的（2011）黔盘执字第00208号执行卷宗（含（2012）黔盘民二初字第122号民事判决书、评估报告、（2011）黔盘执异字第1号执行裁定书、执行通知书等），符合证据的三性规定，可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，被告谢忠祥是盘县水利局（原为盘县水利电力局）退休职工。2001年2月15�，被告谢忠祥与第三人黄照才签订《购房协议书》，约定被告谢忠祥为甲方，第三人黄照才为乙方，谢忠祥自愿将在盘县水电局集资的一栋一楼一底约200平方米的集资房转让给第三人黄照才集资，第一期集资款65000元由第三人黄照才一次性付给被告谢忠祥，由被告谢忠祥交给水电局；以后下差的集资款按水电局的规定如数由第三人黄照才承担；如果第三人黄照才要求办产权证，被告谢忠祥协助办理，但产生的费用由第三人黄照才承担。协议签订后，第三人黄照才依照约定于2001年2月15日向被告谢忠祥支付了65000元。被告谢忠祥于2001年2月15日向盘县水利电力局缴纳了60000元的集资建房款，并于同日向第三人黄照才出具了一份内容为“建房集资款65000元，乙方已支付给甲方，其中包括2001年2月15日交水电局的60000元及原甲方集资的5000元”的补充说明。2003年8月28日，第三人�照才通过胡亭峰向盘县水利局支付了6551.13元集资建房款。2003年11月22日，通过原被告及第三人共同协商，以被告谢忠祥为甲方，原告陈光云为乙方，第三人黄照才为在场人，签订了《购房合同》，被告谢清华也在甲方签字一栏中签署了姓名，该《购房合同》约定，由于谢忠祥已经退休不愿上红果居住，自愿将在水电局集资住房一栋一楼一底约200平方米（水电局统一编号为8-16号）以131000元的价格出售给陈光云；由陈光云于当日一次付清房款，房产证待水电局下发后交陈光云，如陈光云今后要求办理产权证，谢忠祥协助办理，所产生的费用由陈光云承担；今后水电局的优惠及责任由陈光云享受和承担。合同签订后，原告陈光云于同日向第三人黄照才支付了25000元的介绍费，同时向第三人黄照才支付了131000元的购房款。第三人黄照才向被告谢忠祥支付了补偿款21600元。合�签订后，原告陈光云对房屋进行了装修，并在房内一直居住。2006年1月9日，六盘水市红果经济开发区房产分局向被告谢忠祥颁发了上述水电局集资房屋的产权证，产权证号为红果开发第00114453号。取得产权证后，被告谢忠祥未协助原告陈光云办理过户登记手续，原告陈光云也未要求被告谢忠祥办理过户登记。2008年3月5日，案外人伍玉平向盘县农村信用合作联社红果信用社借款300000元，被告谢忠祥及其妻子李兴珍以上述红果开发第00114453号红果开发区松林坡（盘县水电局宿舍）的房屋为伍玉平的借款提供担保，并在盘县房管局办理了抵押登记。借款到期后，因伍玉平未履行还款义务，盘县农村信用合作联社于2010年5月11日向本院提起诉讼，要求拍卖该房。本院于2010年9月3日作出（2010）黔盘民二初字第122号民事判决：1、拍卖被告谢忠祥位于盘县红果经济开发区松林坡（盘县水电局宿舍）房屋产权证为红果开发第221144**号房屋清偿原告盘县农村信用合作联社贷款本息346243.32元及原告盘县农村信用合作联社因实现债权所支出的代理费37699元；2、拍卖被告谢忠祥位于盘县红果经济开发区松林坡（盘县水电局宿舍）房屋产权证为红果开发第221144**号房屋后，拍卖所得价款超过原告盘县农村信用合作联社的债权数额部分归被告谢忠祥、李兴珍所有，不足部分由被告伍玉平于抵押房屋拍卖所得清偿后二十日内付清。该判决发生法律效力后，伍玉平未履行判决确定的义务，盘县农村信用合作联社于2011年2月10日向本院申请强制执行，本院受理该案后，于2011年3月15日依法对位于盘县红果经济开发区松林坡（盘县水电局宿舍）房屋产权证为红果开发第221144**号房屋进行查封。原告陈光云于2011年3月28日向本院提出执行异议，本院于2011年4月11日作出（2011）黔盘执异字第1号执行裁定书，驳回了原告陈光云的执行异议。经本院依法委托拍卖，于2013年4月1日由案外人周朝校以838000元的价格竞得上述位于盘县红果经济开发区松林坡（盘县水电局宿舍）的房屋，现房屋已经过户登记到案外人周朝校的名下，并由案外人周朝校居住。经贵州皓天价格评估有限责任公司于2011年8月15日作出评估报告，确定位于盘县红果经济开发区松林坡（盘县水电局宿舍）房屋产权证为红果开发第221144**号房屋的装修现实价格为150468元，确定房屋（不含装修）的现实价格为704038元。本院认为，本案的争议焦点是：1、原被告之间的房屋买卖合同是否成立？2、被告谢忠祥、谢清华是否应当向原告陈光云承担违约责任？3、被告谢忠祥、谢清华是否应当退还原告介绍费25000元？本院认为，被告谢忠祥与第三人黄照才于2001�2月15日订立的《购房协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是有效合同。被告谢忠祥与第三人黄照才约定被告谢忠祥向第三人黄照才转让其参与水电局集资的房屋，第三人黄照才向被告谢忠祥支付了集资款及转让款，并实际占有使用了该合同约定的房屋，被告谢忠祥辩解其只是将上述房屋租赁给第三人黄照才使用，不是转让的理由不能成立，不予支持。在被告谢忠祥与第三人黄照才履行上述《购房协议书》后，2003年11月22日，经原告陈光云与被告谢忠祥、第三人黄照才协商，由被告谢忠祥将上述水电局集资房转让给原告陈光云，原告陈光云与被告谢忠祥签订了《购房合同》，约定被告谢忠祥将其在盘县水利局宿舍集资的住房一套转让给原告陈光云，原告陈光云与被告谢忠祥于2003年11月22日签订的《购房合同》是原告与被告谢忠祥的真实意�表示，未违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对原告及被告谢忠祥都具有拘束力。第三人黄照才作为在场人在《购房合同》中签字，表明被告谢忠祥与第三人黄照才已经达成了解除双方于2001年2月15日签订《购房协议书》的合意，结合第三人与被告谢忠祥解除《购房协议书》，原本应当是由第三人向被告谢忠祥返还房屋，被告谢忠祥向第三人退还房款，但实际上是第三人黄照才又向被告谢忠祥支付了21600元补偿款的事实，可以认定原被告及第三人已经达成了由第三人代被告谢忠祥向原告交付房屋，并由原告向第三人支付房款的协议。第三人黄照才接受了原告支付的131000元，被告谢忠祥接受了第三人黄照才支付的21600元补偿款，且被告谢忠祥明知房屋被原告陈光云占有使用多年而未提出异议，表明被告及第三人已经以实际行为接受了原告将131000元购房价款支付给�三人的履行行为。原告陈光云已经按照原被告及第三人的合意向第三人足额履行了支付房屋价款的义务，被告谢忠祥应当按照约定向原告陈光云完整交付房屋，协助原告办理房屋产权变更登记手续，但由于被告谢忠祥在签订合同后将已经转让给原告陈光云的房屋办理抵押登记并被强制执行，原告的合同目的已经不能实现，被告的行为已经构成违约。故原告陈光云主张解除原被告于2003年11月22日签订的《购房合同》的理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告谢忠祥应当向原告返还购房款131000元。被告谢忠祥的违约行为给原告造成了损失，除应当向原告返还购房款外，还应当赔偿原告因装修房屋造成的损失；原告与被告谢忠祥订立合同时的房屋价格与原告起诉时的房屋价格发生了大幅度上涨，被告谢忠祥的违约行为还造成了原告房屋增值部分的损失，被告谢忠祥还应当赔偿原告损失的房屋增值费用。由于原告未及时督促被告谢忠祥办理过户登记手续，是怠于行使自己的合法权利，也存在一定过错，被告谢忠祥的违约责任可以减轻，以承担80%的违约责任为宜。故被告应当赔偿原告的损失为578804元［（704038-131000＋150468）×80%］。被告谢忠祥辩解其未将房屋出卖给原告陈光云，有权将其所有的房屋设置抵押，不应当承担赔偿责任的理由不能成立，不予支持。被告谢清华不是转让房屋的所有权人或共有人，合同中没有约定被告谢清华的权利义务，原告陈光云与被告谢清华之间也没有买卖房屋的合意，故被告谢清华不是2001年11月22日《购房合同》的相对人，原告陈光云主张由被告谢清华承担合同违约责任的理由不能成立，不予支持。被告谢清华辩解其不是买卖房屋的共有人，也未收取过购房款，不应当在本案中承担�任的理由成立，予以支持。关于被告是否应当退还原告25 000元介绍费的问题，本院认为，原被告居于第三人黄照才的介绍签订《购房合同》，原告是基于原告与第三人之间的居间合同关系向第三人黄照才支付25 000元的居间费用，是另一法律关系，原告无权向被告谢忠祥、谢清华主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈光云与被告谢忠祥于2003年11月22日签订的《购房合同》。二、由被告谢忠祥于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告陈光云房款131 000元。三、由被告谢忠祥于本判决发生法律效力后十五日内赔偿原告陈光云损失578 804元。四、被告谢清华在本案中不承担责任。五、驳回原告陈光云的其他诉讼请求。如被告谢忠祥未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12 595元，由被告谢忠祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告陈光云可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  李 彦审 判 员  管红兵代理审判员  封舟文二〇一四年六月三十日书 记 员  李 秋