黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第1028号
原告刘芳芳，1993年8月17日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人徐正满，黑龙江圣德律师事务所律师。
被告黑龙江鸿济消防工程有限公司，住所地牡丹江市西安区温春镇学府家园1号楼102门市。
法定代表人岳增恒，该公司经理。
委托代理人刘永慧，1970年9月29日出生（公民身份号码×××），户籍地黑龙江省，住所地哈尔滨市南岗区。
原告刘芳芳与被告黑龙江鸿济消防工程有限公司（以下简称鸿济公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告刘芳芳于2015年8月4日向本院提起诉讼。本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘芳芳的委托代理人徐正满，被告鸿济公司的委托代理人刘永慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘芳芳诉称：2014年8月，刘芳芳与鸿济公司通过中介介绍，刘芳芳将刚装修好的新房，位于哈尔滨市道外区先锋路中铁嘉园小区7栋2单元14楼1号房产出租给鸿济公司使用，租期自2014年8月至2016年8月，年租金6万元，房屋使用用途为办公，租金每年7月份交纳。合同签订后，鸿济公司如约支付了2014年8月至2015年8月的租金，双方开始履行租赁合同。鸿济公司应于2015年7月支付2015年8月至2016年8月的租金，但鸿济公司没某某如约交纳。且鸿济公司使用房产的过程中，还违反约定的房屋使用用途，在租赁房屋内多人居住并且做饭，给房屋造成了严重的破坏，有相关证据为证。鸿济公司的行为致使刚装修一年的新房价值折损严重。刘芳芳多次要求鸿济公司支付下一年度租金及将房屋恢复原状或赔偿损失，鸿济公司迟迟没某某交纳下年租金及答复刘芳芳，鸿济公司的行为损害了刘芳芳的合法权益，故刘芳芳诉至法院，请求：1、判令鸿济公司履行租赁合同，支付2015年8月至2016年8月租金6万元；2、判令鸿济公司赔偿刘芳芳房屋装修损失47692元；3、判令鸿济公司支付刘芳芳违约金24000元；4、诉讼费由鸿济公司承担。
被告鸿济公司辩称：鸿济公司于2015年6月电话通知刘芳芳要求解除租赁关系，刘芳芳未提出异议，表示认可。2015年7月份，鸿济公司将房屋的钥匙交给刘芳芳，在2015年7月末将租赁房屋内的办公桌椅搬出，说明双方合意解除租赁合同。刘芳芳要求支付2016年的租金没某某事实依据。不存在房屋损失，鸿济公司正常使用房屋所造成的损耗，不在赔偿范围之内。租赁合同未约定违约金，刘芳芳要求鸿济公司支付违约金24000元无法律依据，故鸿济公司不同意刘芳芳的诉讼请求，
在本院开庭审理过程中，刘芳芳、鸿济公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据，并发表了质证意见。
刘芳芳举示证据情况如下：
证据一、房屋买卖合同及购房发票，拟证明：刘芳芳是涉案房屋的所有权人。
鸿济公司质证认为：无异议。
证据二、房屋租赁合同，拟证明：刘芳芳与鸿济公司的房屋租赁期自2014年8月15日至2016年8月14日，鸿济公司违反合同约定，没某某交纳2015年8月至2016年8月的租金，依据该合同鸿济公司应于2015年7月交纳下一年度的租金。合同还明确约定使用用途为办公，租赁到期应保持房屋原样。
鸿济公司质证认为：无异议，在合同中注明收取租金及履行合同相关事宜可由刘忠诚代为办理，刘忠诚是刘芳芳的父亲。
证据三、中介王淑芹于2015年7月30日出具的证明、照片25张，拟证明：刘芳芳将房屋出租给鸿济公司时是新装修的。2015年7月30日，王淑芹去现场看房时，厨房地砖多处划痕，厨房平台断裂，大厅地板多处鼓起，卫生间地漏堵塞，鸿济公司在使用刘芳芳新装修的房屋过程中造成房屋严重损坏。鸿济公司违反约定在室内做饭，双方曾口头约定如果鸿济公司在房屋内做饭，每月租金是6000元，比房屋租赁合同约定的每月5000元租金高出1000元，因租赁期限为两年，合计24000元，鸿济公司违反约定室内做饭，应给付刘芳芳违约金24000元。
鸿济公司质证认为：对说明的真实性有异议，证人没某某出庭，不符合法律规定。中铁嘉园的所有房屋由开发商统一装修，并不是由业主自己装修。中介仅在租赁过程中起到中间人的作用。现双方发生纠纷与中介没某某关系，中介无权作为证人。厨房平台断裂仅有一指宽的裂缝，并不是整个断裂，不能证明是鸿济公司造成的。对照片的真实性无异议，对其证明的问题有异议，照片里有灶台的照片，电磁炉未进行使用，没使用油烟机，刘芳芳主张被告做饭的事实不存在。刘芳芳主张照片里的墙皮脱落是跑水所致，该事实不存在，掉皮处是卫生间的外墙体，内有淋浴设备，从墙皮脱落的情况来看是使用淋浴水汽渗透进墙内所致，并不是鸿济公司使用不当造成的，刘芳芳主张双方口头约定如做饭每月租金6000元，该证据不能证明双方有口头约定。
证据四、房屋损失统计表，拟证明：鸿济公司损害房屋，如要按刘芳芳新房装修时的同等价位修复需要花费47692元。
鸿济公司质证认为：有异议，该损失统计表是刘芳芳单方制作，无事实依据。
鸿济公司举示证据情况如下：
证据一、2015年7月24日鸿济公司的代理人刘永慧与刘芳芳父亲刘忠诚的电话录音，拟证明：鸿济公司在2015年6月份通知刘芳芳解除合同，7月份双方就损失问题协商处理，未达成一致意见。不存在鸿济公司未按合同规定迟迟不交纳租金的事实。鸿济公司要求对所承租的房屋进行清理，刘芳芳拒绝。
刘芳芳质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。该证据可以得出刘芳芳的父亲与鸿济公司对赔偿的事情进行了沟通，刘芳芳的父亲并没某某同意解除租赁合同，也无权代表刘芳芳与鸿济公司解除租赁合同，在该份证据中，鸿济公司也承认存在违约行为，房屋租赁没某某到期，鸿济公司也没某某缴纳2015年至2016年的房屋租金及赔偿刘芳芳的损失。
本院确认：刘芳芳举示的证据一能够证明位于先锋路459号7栋2单元1401室房屋归刘芳芳所有；证据二能够证明刘芳芳将该房产出租给鸿济公司，租赁期限自2014年8月15日至2016年8月14日，每月租金5000元。上述证据来源合法，内容客观真实且与本案有关联，故均予以采信。
刘芳芳举示的证据三能够证明鸿济公司承租房屋期间，造成房屋部分损坏，但不能证明刘芳芳与鸿济公司之间存在如果做饭，租金为6000元的口头约定；证据四为刘芳芳单方制作，不能证明刘芳芳的房屋损失数额。鸿济公司举示的证据不能证明其与刘芳芳关于解除房屋租赁合同达成一致意见。对上述证据，本院不予采信。
本院经审理查明：2014年8月9日，刘芳芳（甲方）与鸿济公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于先锋路459号7栋2单元1401室房屋租赁给乙方，租赁期限自2014年8月15日至2016年8月14日，每月租金为5000元，乙方一次性付12个月租金6万元，第二次付款应在前次租金期满前一个月2015年7月支付。甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下的租金。乙方中途退租甲方不退租金。乙方租赁此房用途为办公，不做饭，退房时保持原样。合同签订后，鸿济公司交付了2014年8月至2015年8月的租金。2015年7月，鸿济公司从涉案房屋中搬出，现刘芳芳持有涉案房屋的钥匙。鸿济公司未交纳2015年8月至2016年8月的租金。双方就是否解除合同进行过沟通，但未达成一致的意见。本案审理中，刘芳芳申请对房屋的损失进行鉴定，后撤回了鉴定申请。
本院认为：刘芳芳与鸿济公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效。鸿济公司主张其通知了刘芳芳解除租赁合同，但未能举示证据证明刘芳芳同意了鸿济公司解除租赁合同的要求，因鸿济公司已经搬出了租赁房屋，依据合同法第一百一十条第一款第二项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的除外。本案中，鸿济公司于2015年7月搬出了租赁房屋，租赁合同已不适宜强制履行。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因双方签订的租赁期限截止到2016年8月，鸿济公司不继续履行租赁合同构成违约，应当赔偿刘芳芳租金损失，可酌情赔偿六个月租金损失3万元。关于刘芳芳诉请鸿济公司赔偿装修损失47692元，因刘芳芳未举示充分的证据证明其损失，故对该项诉请，本院不予支持。关于刘芳芳主张其与鸿济公司存在口头约定，房屋租赁的用途仅为办公，如果做饭则租金为每月6000元，故诉请鸿济公司支付违约金24000元，因鸿济公司对该口头约定予以否认，刘芳芳未举示有效证据证明该口头约定存在，且双方并未就违约金是否支付及支付方式作出约定，故对刘芳芳该项诉请，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告黑龙江鸿济消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘芳芳2015年8月15日至2016年2月14日的租金损失3万元；
二、驳回原告刘芳芳的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2933元（原告刘芳芳已预付），由原告刘芳芳负担2383元；由被告黑龙江鸿济消防工程有限公司负担负担550元，此款被告黑龙江鸿济消防工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘芳芳。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 张梦瑜
人民陪审员 康轶乔
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 付庆聃