上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1440号
原告顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组，住所地上海市宝山区。
负责人刘炳兴，组长。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
被告刘建成，1955年5月15日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人居福恒，上海慧谷律师事务所律师。
委托代理人谢旭浩，上海慧谷律师事务所律师。
原告顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组（以下简称“毅翔村撤村小组”）与被告刘建成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告毅翔村撤村小组的委托代理人王雅静，被告刘建成及其委托代理人�福恒、谢旭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毅翔村撤村小组诉称，上海市宝山区顾村镇毅翔村民委员会（以下简称“毅翔村民委员会”）已经撤销建制，其相关权利义务由毅翔村撤村小组继受。2009年7月1日，毅翔村民委员会与刘建成签订房屋租赁的《协议》，约定毅翔村民委员会将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给刘建成，租期自2009年7月1日起至2014年6月30日止。目前租期已经届满，但对方拒绝返还房屋，故毅翔村撤村小组提出诉讼，要求刘建成返还系争房屋，并按照每平方米每天0.9元的标准支付2014年7月1日至2014年12月31日的使用费43，912.15元，按照每平方米每天0.95元的标准支付2015年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
被告刘建成辩称，2009年初，毅翔村民委员会公开向本村村民出售位于菊太路和�联路的27间商铺，按当时房价6，000元／平方米的价格出售。当时，刘建成与案外人朱红芹以1，591，020元的价格共同购买了系争房屋，并于2009年2月13日前向毅翔村民委员会付清全部购房款，于2009年4月取得房屋钥匙。2014年，刘建成、朱红芹与其他购房村民共同要求毅翔村撤村小组配合办理房产过户手续，但对方拒绝。《协议》是毅翔村民委员会要求签订的，当时村委书记说是要应付上级检查，是刘建成在受到胁迫的情况下签订的，并非真实意思表示，而且显失公平。综上，不同意毅翔村撤村小组的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋建筑面积265.17平方米，建筑类型为店铺，毅翔村民委员会于2009年8月登记成为该房屋产权人。2011年8月2日，上海市宝山区人民政府发文，同意撤销顾村镇毅翔村民委员会建制。2012年2月6日，上海市宝山区顾村镇集体资产管理委员会发�，同意成立毅翔村撤村小组并确定相关工作人员。
2009年2月13日，朱红芹向毅翔村民委员会支付1，591，020元。2009年4月6日，毅翔村民委员会向案外人上海永捷房产公司出具交房通知，要求该公司为刘建成办理系争房屋的进户手续，该通知载明租期为五年，刘建成以租方名义在该通知下方签字。
2009年6月11日，毅翔村民委员会通过村民代表大会决议，该决议主要内容：本村因涉及市政府征地动迁，建造“四高小区”和配套商品房基地，村向镇有关部门争取到了“四高小区”内的商铺门面房，现就商铺门面房如何安排事宜召开全体村民代表会议进行表决，村民代表共有39名，参加会议35名，同意27名、弃权8名，无不同意，1、镇有关部门拨给“四高小区”内的商铺门面房约5，217平方米，由村统一购买，价格在每平方米5，800元；2、若企业或个人需要商铺，以�资房款一次性付给村委会（按规定时间内）房产权属村委，租赁期限为五年，租赁收入作为融资利息；3、今后撤村后，按有关文件规定及上级政府部门同意房产转让的，融资企业和个人符合条件的优先购买，到时由有关部门按市场评估每平方米的价格，扣除融资时商铺门面房每平方米6，000元，超出部分的费用都由融资企业和个人承担。
2009年7月1日，毅翔村民委员会（甲方）与刘建成（乙方）签订《协议》，主要条款：一、乙方以人民币1，591，020元获得甲方位于菊联路XXX弄XXX号265.17平方米房屋承租权，该款项为乙方获得甲方承租权的押金，不产生利息、红利等一切费用，在承租期内甲方有权不予退还押金，房屋承租权限为五年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；三、在承租期内乙方如有擅自买卖房屋等损害甲方权利的行为，甲方有权单方面终止本协议，乙方丧失上述产权的承租权，甲方向乙方返还全额押金，协议自然终止；五、承租期满后，甲方返还乙方全额押金后，本协议终止，协议终止后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。
2015年6月3日，毅翔村撤村小组向刘建成发出书面通知，表示双方租赁合同已经到期，不再续约，要求对方清腾并返还系争房屋。
以上事实，有毅翔村撤村小组提供的房地产权证、交房通知书、《协议》、通知书、村民代表大会决议，刘建成提供的上海银行业务委托书、上海农村商业银行现金解款单及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
审理中，刘建成为证明自己的主张，还向本院提供以下证据：1、毅翔村民陈永刚等8人出具的证明以及陆林娣、陆志华、须玉明、刘晓奇出具的证人证言，证明系争房屋是村委会向村民出售，村民是购买的房屋，�不是租赁；2、租赁合同，毅翔村民委员会与刘建成就菊联路XXX弄XXX号房屋签订的《房产租赁合同》，这份是真实的租赁合同，与《协议》不同，如果系争房屋真的是租赁的话，应该签署与这份《房产租赁合同》一样的合同，而不是签订《协议》，以此证明《协议》是村民迫不得已签订的，是违背自己真实意思的；3、毅翔村民委员会27套商业用房评估结果，这是村委会委托的资产评估公司出具的，证明不是融资，不符合融资获利的形式，如果是融资的话融资的红利盈利应该参照商业用房评估结果的目前价值来判断；此次评估价格过低，不认可该评估报告；如果法院认定是融资，也应该按照现值来分配红利，现值应该重新评估。毅翔村撤村小组表示，对证明、证人证言的真实性均不予认可，证人大多数都与案件有利害关系，证言不是客观真实的；对《房产租赁合同》�实性不予认可，即便是真实的，也不能推断《协议》是虚假的；合同文本不同是因为毅翔村有5套房屋是以自有资产购买的，其中1套出租给刘建成，而其他房屋是向村民借款购买的房屋，出租给村民免收五年租金，故两种租赁合同权利义务不完全相同，合同文本也不同；对评估结果真实性无法确认，且和本案无关。
本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人于2009年7月1日签订的《协议》并不符合租赁合同的本质，且毅翔村民委员会的相关决议也显示所谓的承租权押金系融资房款，若正式购房的话可以直接冲抵房款，由此可见，毅翔村撤村小组主张以租赁合同关系处理双方纠纷，显然缺乏依据。刘建成主张双方系买卖合同关系，虽然付款金额与通常的房价款计算方式相一致，但仅凭这一点尚不能证明双方系买卖关系，而且双方签订的《协议》也否定了买卖关系之说。
根据目前情况，本案实际处理中涉及房屋归属和钱款处理两大方面。从房屋产权登记和相关决议、《协议》等证据材料来看，系争房屋归毅翔村民委员会所有，而且《协议》约定的使用期限已经届满，刘建成目前已无继续占用房屋的合法理由，应当返还。另外，从切实解决双方纠纷、减少双方损失的角度来看，刘建成及相关当事人也应当尽早将房屋归还给毅翔村撤村小组，然后慎重考虑钱款性质，另行处理钱款结算事宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告刘建成于本判决生效之日起十五日内，将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号房屋返还给原告顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小�；
二、原告顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组的其他诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取449元，由原告顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组负担409元，被告刘建成负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年十月二十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权�人可以请求返还原物。
二、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。