汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2014）汉台民初字第00507号原告（反诉被告）中共汉中市委党校，住所地：汉中市汉台区中学巷**号。组织机构代码43594080—0。法定代表人黄中利，常务副校长。委托代理人韩红波，陕西锐博律师事务所律师。委托代理人王骞，陕西锐博律师事务所律师。被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司，住所地：汉中市汉台区莲湖路党校综合楼五楼。组织机构代码66118995—5。法定代表人李高峰，该公司董事长。委托代理人李小勇，该公司副经理。委托代理人郭连庆，陕西嘉盟律师事务所律师。原告中共汉中市委党校诉被告汉中正和贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案暨被告汉中正和贸易有限公司反诉原告中共汉中市委党校租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中共汉中市委党校的委托代理人韩红波、王骞，被告（反诉原告）的委托代理人李小勇、郭连庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称及辩称，2012年11月30日，原、被告签订了《房屋包租合同》，合同期三年，约定被告应按规定用途（办公）使用原告房屋，不得转租、转借、转包、转变用途，若有违约，原告有权提前收回房屋，由此造成的损失由被告负担。被告在履行过程中却擅自改变合同约定的房屋用途，将所租赁的房屋作为“汇贤堂私家茶会所”的营业用房，原告向被告发出书面通知要求其按约定使用房屋，但至今被告未予纠正，被告的行为违反了合同约定，故依法提起诉讼，请求判令解除双方的《房屋包租合同》，并判令被告搬离所租赁的房屋，对被告反诉要求赔偿装修、营业、搬迁费损失不予认可，也不应赔偿。被告（反诉原告）答辩及诉称，2010年11月8日，原、被告双方签订了《房屋包租合同》，约定租赁原告综合楼五楼西侧650平方米用于办公和展销，租期至2012年11月31日。被告对房屋进行了装修后使用，2012年11月，双方又续订了租房合同，并将房屋租期延长至2017年11月30日。在此期间，原告在明知被告经营展销会所的情况下并未提出异议，且多次在该展销会所进行消费。2013年10月，因原告单位领导变更，便以被告违反合同为由要求解除合同，在双方未达成一致意见的情况下将电梯的使用限时运行，并以断电的方式逼迫被告搬离，致被告造成较大经济损失。现被告希望原告继续履行合同，并愿意按办公场所使用，现依法提起反诉，要求原告赔偿被告的装修损失（按剩余四年计）866175.33元、搬迁费30000元及营业损失84273元，共计980448.33元。经审理查明，2010年11月8日，原告（反诉被告）中共汉中市委党校作为甲方与被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司作为乙方签订《房屋包租合同》一份，约定由乙方自愿整体租赁甲方位于党校院内教学科研综合楼5楼西，面积650平方米，租赁期为2年，自2010年12月1日起至2012年11月31日止；房屋承包租金每年92000元，并每年上涨2%以上，逐年递增，另每平方米每月收取物业管理费1元；约定合同保证金为每年租金的10%，合同期满时退还乙方，乙方应按约定用途（办公、展销）使用房屋，不得转租、转借、转包、转变用途，若有违约，甲方有权提前收回房屋，由此造成的损失由乙方负担。乙方在房屋租赁期间，负责房产的管护和维修等外，并按合同约定的项目从事经营活动，不得随意改变约定用途。其余等略……，2010年11月至2011年元月份，被告（反诉原告）与陕西选择建筑设计有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，对所租赁原告的房屋进行了装修。2012年11月30日，因房屋租期届满，原、被告又再签订了一份《房屋包租合同》，约定租期3年，至2015年11月30日止，全年房屋租金96600元，以后每年上涨5%，另收取物租业管理费7800元，另收合同保证金9200元，共计113600元。约定乙方应按约定用途（办公）使用甲方房屋，不得转租、转借、转包、转变用途，若有违约，甲方有权提前收回房屋，由此造成的损失由乙方负责。乙方装修不得改变房屋结构和房内设施，合同期满解除合同时，乙方不得提出任何补偿要求，甲方也不承担乙方任何装修、改造和装饰费用。甲方不干涉乙方正常的使用和经营，乙方应自觉遵守甲方的相关规章制度，不得干扰甲方正常的教学活动，不得影响甲方的教学环境，如有违约情况发生，双方协商解决，双方不能协商解决的，可申请仲裁裁决。上述合同签订后，被告又于2013年元月29日将合同期限自动顺延两年，至2017年11月30日到期。2013年5月10日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《整改通知》，要求被告（反诉原告）严格按照租赁合同约定的用途使用，11月13日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）复函《经营场地情况说明》，认为公司未从事违法违纪经营，确属公司办公经营范畴及公司办公行业行为，只是针对茶叶茶具方面进行展销，来往客户只是交流及研究茶业及茶文化的相关业务，此后，因双方意见分歧逐渐加大，已无法自行协商处理，原告（反诉被告）遂诉至本院，本院受理后，被告（反诉原告）又提出反诉，并向本院举证了装修施工合同，决算书及付款收据，还有中共汉中市委党校从被告（反诉原告）处购买茶叶等支付凭证，何某某、李某某等人退会员卡的收证证据，本院受理后，就本诉与反诉合并进行了公开审理。另查明，汉中正和贸易有限公司于2007年5月22日成立，属自然人投资或控股，其经营范围包括：机电设备、五金家电、建材、电子器材、礼品，外贸服装、皮具、产品包装销售，服装品牌代理；酒店综合管理，酒店用品销售；农业科技研发、商务策划、信息咨询、旅游纪念品开发销售、广告制作。汉台区莲湖路汇贤堂私家会所于2010年10月1日成立，经营者为赵钧，属个体经营性质，许可范围为零售，预包装食品。经营场所为莲湖路市委党校综合楼5楼西。2013年11月26日，汉台区莲湖路汇贤堂私家会所变更为“汉台区汇贤堂私家茶会所”，经营者变更为李高锋，经营范围为预包装食品、红酒、茶叶、茶具、零售，经营场所不变。自2011年至2013年11月份期间，中共汉中市委党校多次以转账方式向汉中正和贸易有限公司支付款项，向“汇贤堂私家会所”支付现金用于购买茶叶。上述事实，经庭审举证、辩证，认定的证据有：（1）原、被告的法人身份情况；（2）2010年11月8日签订的《房屋包租合同》；（3）2012年11月30日签订的《房屋包租合同》及2013年1月29日关于延期两年的备注条款；（4）汉台区莲湖路汇贤堂私家会所的工商登记及变更档案材料；（5）中共汉中市委党校办公室的《整改通知》；（6）汉中正和贸易有限公司的《经营场地情况说明》书函；（7）中共汉中市委党校通过银行向汉中正和贸易有限公司转款的进账单及汇兑贷方凭证；（8）中共汉中市委党校用于购买茶叶的发票四份；（9）原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的各自陈述。本院认为，原告（反诉被告）中共汉中市委党校为盘活闲置资产，将房屋出租给被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司，双方签订的《房屋包租合同》应属有效，而在履行过程中，被告（反诉原告）除办公外，又让汉台区莲湖路汇贤堂私家会所等经营，确已违反租房合同中关于不得转租、转借的约定，但原告（反诉被告）中共汉中市委党校对此明知或应当知道却并未提出异议，不仅于2012年11月30日第二次续签了合同，又于2013年1月29日将该合同顺延期两年至2017年11月30日止，现反又以被告（反诉原告）违约为由诉至本院要求解除合同，该诉求于情理不通，与法亦不符，故对此本院不予支持。被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司与“汉台区汇贤堂私家茶会所”之间，经营者李高锋同时又是汉中正和贸易有限公司法定代表人及股东，其经营人员、财务管理又实际产生混同，汉中正和贸易有限公司可以作为本案本诉和反诉主体进行诉讼；另被告（反诉原告）当庭提交其装修支出书证，原告（反诉被告）当庭表示不予认可也不予承担，本院认为该书证能反映被告（反诉原告）装修支出事实，本案如硬性解除合同，其装修损失也是客观存在的，但如此并不能体现法律的社会效果和真正价值。双方发生争议后，被告（反诉原告）已经采取一定补救措施，应观其后效。被告（反诉原告）在从事办公、经营活动中，应严格遵守合同约定并在营业执照核定的经营范围内合法合规经营，尽量适应配合中共汉中市委党校这一特定出租人的情况及条件限制，从而实现原双方签订合同的目的，现被告（反诉原告）已向本院提交《整改方案及措施》，希遵守承诺并予落实，所承租的房屋不得再以“汇贤堂私家茶会所”等会所名义经营，校内不得再出现类似会所的招牌、广告等字样，“汉台区汇贤堂私家茶会所”其后续事项概由被告（反诉原告）妥善处理。对被告（反诉原告）反诉请求各项，其营业损失原因较多，与原告（反诉被告）在规定时间关闭电梯之间并无直接因果关系，且双方在合同中亦未特别约定电梯使用时间，该请求计算亦不具体，故而不予支持；其诉求的搬迁费用并未发生，故而不予支持；其诉求的装修损失（按剩余四年计866175.33元）一项，因本案原、被告双方尚在合同履行期限内，故对此项诉求不予支持，涉及该项内的部分反诉费3627元予以退还。为维护有效合同的相对稳定性，公平保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）中共汉中市委党校的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司的反诉请求。本案受理费3375元（其中本诉费200元，反诉费3175元），由原告（反诉被告）中共汉中市委党校负担200元，被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司负担3175元。被告（反诉原告）汉中正和贸易有限公司已预交6802元，可在本判决生效后持诉讼费预交收据到本院办理退款手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长  屈斌岐审 判 员  晏 旭人民陪审员  刘海成二〇一四年十二月二十二日书 记 员  刘姝麒