湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民再5号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：谢静，女。委托代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司。法定代表人：余辉，该公司执行董事。委托代理人：唐建雄，湖南众望归律师事务所律师。委托代理人：骆中政，湖南众望归律师事务所律师。申请再审人谢静因与被申请人郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司（以下简称郴阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省郴州市苏仙区人民法院于二O一四年十月二十二日作出（2014）郴苏民初字第576号民事判决，谢静不服向本院提出上诉。本院于二O一五年三月九日作出（2014）郴民一终字第1110号民事判决。谢静不服，向湖南省高级人民法院提出再审申请。湖南省高级人民法院于二O一五年十二月十五日作出（2015）湘高法民申字第1324号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人谢静的委托代理人谢振宇，被申请人郴阳房地产公司的委托代理人唐建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省郴州市苏仙区人民法院一审审理查明，2010年2月3日，谢静（买受人）与郴阳房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州大道石榴湾小区B栋603房，建筑面积为158.07平方米，购买金额为295879元。2010年2月3日前支付房款（含定金）265879元，剩余房款30000元于2011年2月2日交房前支付，出卖人应当在2011年2月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人。关于产权登记的约定，因出卖人的原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记的，由出卖人承担全部责任；自本合同生效之日起30日内出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该栋商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理房屋权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。湖南省郴州市苏仙区人民法院一审认为，谢静与郴阳房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据合同的约定，郴阳房地产公司应在商品房交付使用后360日内，即应在2012年2月2日前完成所交付房屋的初始登记，办理权属登记需由郴阳房地产公司提供的资料报产权登记机关备案并通知谢静。郴阳房地产公司于2014年2月19日才为谢静所在楼房办理完房屋初始登记，郴阳房地产公司违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任。合同约定：因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。谢静未按合同约定选择解除合同，而是要求郴阳房地产公司向谢静支付自2012年5月1日至提供办理房产证资料之日期间的不能提供办证资料违约金29114.19元。因谢静未提供证据证明其因郴阳房地产公司违约造成经济损失的证据，应承担举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告谢静的诉讼请求。案件受理费527.86元，由原告谢静负担。谢静不服一审判决，向本院提起上诉称：1.依法撤销原判，判决郴阳房地产公司向谢静支付2012年5月1日至2014年7月20日期间逾期完成办证义务违约金；2.一、二审诉讼费用由郴阳房地产公司负担。事实和理由：1.郴阳房地产公司应在2012年1月12日之前完成办证义务，但直到2014年7月20日才完成办证义务，构成违约，违约时间达908天之久。2.郴阳房地产公司逾期完成办证义务，应当承担违约责任。双方签订的合同第十六条约定的违约责任是格式条款，明显有失公平，属于无效条款。逾期办证达908天之久，使涉诉房屋处于不稳定状态，严重损害谢静的预期利益。原一审法院以谢静没有举证证明经济损失为由判决郴阳房地产公司不支付违约金，是认定事实和适用法律错误。郴阳房地产公司应支付逾期完成办证义务违约金40381.40元（购房款295879×6.15%（三年期商业银行基准利率）÷365×810天（2012年5月1日至2014年7月20日））。3.原一审法院认定郴阳房地产公司在完成办证义务上存在违约，判决案件受理费全部由谢静负担，是错误的。综上，请求依法改判，支持谢静的上诉请求。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。本院二审认为，本案的争议焦点是郴阳房地产公司是否应向谢静支付2012年5月1日至2014年7月20日期间逾期完成办证义务的违约金40381.4元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，谢静与郴阳房地产公司于2010年2月3日签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同约定郴阳房地产公司应在商品房交付使用后360日内，即在2012年2月2日前完成所交付房屋的初始登记，将办理权属登记需由郴阳房地产公司提供的资料报产权登记机构备案并通知谢静。郴阳房地产公司于2014年2月19日才为上诉人谢静所在的楼房办理完房屋初始登记，郴阳房地产公司违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任。但根据合同约定，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。谢静并未按合同约定选择解除合同，而是诉讼请求郴阳房地产公司支付自2012年5月1日至2014年7月20日期间逾期完成办证义务违约金40381.4元。谢静在本案中未提供证据证明其因郴阳房地产公司违约造成经济损失的证据，应承担举证不能的后果，对其上诉请求本院依法不予支持。原一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。对谢静的上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人谢静负担。谢静不服本院二审判决，申请再审称：一、原审法院将购房者的经济损失作为开发商承担逾期办证违约金的前提条件，是适用法律错误。违约金具有补偿性和惩罚性功能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只要出卖人存在买受人不能在法定或约定期限取得房屋权属证书的违约行为，应当承担违约责任，不以买受人是否有损失为前提条件；二、本案《郴州市商品房买卖合同》第十六条是郴阳房地产公司提供的格式合同条款，它免除了郴阳房地产公司承担逾期办证违约责任，排除了谢静的权利，依据《中华人民共和国合同法》规定，该条款应属无效；三、2014年2月19日郴阳房地产公司办理完谢静所在楼房房屋初始登记，并于2014年7月20日向谢静交付购房发票。郴阳房地产公司的违约责任应计算到2014年7月20日，原判决计算到2014年2月19日是错误的。谢静要求郴阳房地产公司支付违约金40381.40元应予支持。综上，原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求改判郴阳房地产公司向谢静支付逾期履行办证义务违约金40381.40元。郴阳房地产公司答辩称：谢静申请再审没有法律依据，原一、二审判决正确，应当予以维持，请求法院驳回谢静的再审申请。第一、申请人认为原判适用法律错误是不正确的。1、本案所涉商品房出现逾期办理房产证的情况并非是郴阳房地产公司的原因，郴阳房地产不需要承担责任。2、在买卖双方对逾期办理房产证的违约责任承担方式有特殊约定的情况下，不应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来确定出卖人违约的责任承担。根据双方当事人签订的商品房买卖合同第十六条约定，出现逾期办证的情况，谢静可以申请解除合同，但谢静并未选择申请解除买卖合同。二、本案双方签订的商品房买卖合同是国家工商行政管理局与建设部监制的合同范本，并非郴阳房地产公司提供的格式合同。该合同是在双方平等协商达成的合同，合同条款均合法有效。三、谢静请求郴阳房地产公司支付违约金无法律依据。为支持其主张，郴阳房地产公司在审理过程中向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》范本及《郴州市商品房买卖合同》范本，拟证明谢静与郴阳房地产公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》是由国家工商行政管理局以及中华人民共和国建设部监制，郴州市房屋买卖统一使用的，并非郴阳房地产公司自行制作的格式合同。本院依法组织各方当事人对上述证据进行了质证。关于郴阳房地产公司提供的证据，申请再审人对其真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，认为合同范本中空白部分亦是由郴阳房地产公司填写的，并未与谢静协商。本院对郴阳房地产公司提交的证据认证如下：《商品房买卖合同》范本及《郴州市商品房买卖合同》范本是由国家工商行政管理局以及中华人民共和国建设部监制的，本院予以采信。本院再审查明事实与原一、二审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为郴阳房地产公司是否应当向谢静支付违约金。首先，本案中的谢静与郴阳房地产公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100013603）是根据国家工商行政管理局与中华人民共和国建设部监制的商品房买卖合同示范文本拟定的郴州市商品房交易的统一合同格式，而非是由作为房屋出卖一方的郴阳房地产公司拟定的。该合同内容也并非不能协商。郴阳房地产公司提供签订的合同中对于所购商品房基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限以及各项违约责任等都是留有空白栏，可由商品房买卖双方共同协商填写或者选择。该合同第十六条规定如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，合同约定的违约责任承担方式有三项可供选择的内容：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付的违约金。3.为空白自填项。在有三种选项可供选择的前提下，双方当事人同意按第1项作为逾期办证的违约责任承担方式，即由买受人解除合同，出卖人在60日内向买受人退还已付房款（含同期银行利息）以及支付已付房款的0.1%作为赔偿。虽然谢静称对于第十六条，出卖人并未与其进行协商，而是郴阳房地产公司单方面的强制性选择。但商品房买卖关系是在买卖双方自愿的基础上建立起来的，且谢静对该合同其他条款包括其他违约责任承担方式的约定均无异议。因此该房屋买卖合同应是买受人谢静与出卖人郴阳房地产公司协商一致的结果，系双方真实意思表示，双方对逾期办证所产生的后果及违约方应承担的责任都有明确的合意和预期，应当予以维护。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”可见，房屋买受人要在房屋买卖合同签订双方就逾期办理房屋产权证书没有明确约定的情况下，才能适用该条款来确定出卖人违约责任的承担。体现了合同法“有约定从约定、没约定从法定”的“意思自治原则”。而本案中，双方当事人已经在《郴州市商品房买卖合同》中明确约定了因郴阳房地产公司的原因在约定期限内不能办理房产证的违约责任承担方式。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，谢静未选择按照合同约定的违约责任承担方式向房屋出卖方主张违约责任，而要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定向郴阳房地产公司主张违约责任的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。因此，本案中郴阳房地产公司不按谢静所诉请的方式承担违约责任的原因是，该项诉讼请求与双方签订的房屋买卖合同中所约定的违约责任承担方式不符。而原审法院以谢静未提供证据证明其因郴阳房地产公司的违约造成了经济损失的证据为由驳回谢静诉讼请求系适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：驳回申请再审人谢静的再审请求，维持本院（2014）郴民一终字第1110号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 曾 光审 判 员 罗 云代理审判员 刘 伶二〇一六年七月二十五日书 记 员 张文力附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。