河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终3511号
上诉人（原审第三人）刘永美，女，1957年10月29日出生，汉族。
委托代理人马新春、唐秋园，河南公为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛平安，男，1977年9月25日出生，汉族。
委托代理人张随喜、姚胜男，河南绍晟律师事务所律师。
被上诉人河南六合置业有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人罗韬，经理。
委托代理人朱亚娟、徐鹤，河南中州律师事务所律师。
上诉人刘永美因与被上诉人牛平安、河南六合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第4865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘永美的委托代理人马新春、唐秋园，被上诉人牛平安的委托代理人张随喜到庭参加诉讼。被上诉人河南六合置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未能到庭，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年9月27日、2007年9月26日，被告分别向原告出具了《收据》，分别载明：收到牛平安交来购房首付款139700元、贰次付房款10万元。2008年1月23日，马自力代原告与被告签订《定向建房选房合同》，主要内容为：经管城区人民法院与被告协商，在XX路与XX路交叉口为法院干警定向开发建房，为明确房源，特签订本协议；原告选定房屋位于XX路与XX路交叉口XX角（XXXX）X号楼XX层XX户，住宅建筑面积为126.85平方米，单价为2943㎡，房屋总价为373320元；签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。当日，原告向被告交纳房款133620元，被告向原告出具了收据。后经测算，原告需要补交房屋面积差价房款。2008年9月6日，原告再次向被告交纳房款12478元。当日，河南轩合物业服务有限公司向原告出具了一份《收据》，载明：兹收到牛平安（配套费5-1-21西北）交来天然气费3660元、维修基金8521元、暖气初装费15731元、印花税193元、有限电视265元、登记费80元、测绘费178元、工本10元，计28638元。2009年9月13日，河南轩合物业服务有限公司与原告签订了一份《六合苑小区前期物业管理服务协议》，约定由河南轩合物业服务有限公司为六合苑小区全体业主和使用人提供物业服务。现原告实际占有涉案房屋。2013年6月14日原告诉至法院。原审法院重审中，第三人提交了其于2010年10月15与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号10××××393）一份，主要内容为：刘永美购买被告建设的商品房六合苑小区，位于XX区XX路东、北环路南X幢X单元XX层XX户房，户型为三室二厅，建筑面积为131.09平方米，每平方米4577.01元，总房款60万元于合同当日一次性付清。第三人另提交了一份由被告出具的《收据》，载明：收到刘永美购房款775万元。经质证，原告对第三人提交的该二份证据真实性均有异议，认为被告与第三人签订的《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，该合同是借贷合同的担保，损害原告利益，该合同无效，收据的数额不能对应涉案房屋的购房款，不能认定已支付涉案房屋的购房款。被告对第三人提交的该二份证据真实性均无异议，对证明目的有异议，不能证明第三人已支付购房款，也不能证明第三人享有所有权。经向郑州市房产档案馆查询，该档案馆出具的《郑州市房屋登记信息查询证明》显示：位于XX区XX路东、XX路南X号楼X单元XX层西北户的成套住宅，合同号为10××××393，联网商品房预售合同备案权利人为刘永美；查询结果涉及被告六合苑小区且联网商品房预售合同备案权利人均为刘永美的共64套房屋。本案重审中，原告牛平安申请财产保全，请求查封涉案房屋。本院依法作出民事裁定，裁定查封位于XX区XX路X、X环路南X幢X单元XX层西北户房屋（合同号为10××××393）。郑州市住房保障和房地产管理局在本院送达回证“备注”处记载：合同号10××××393未备案确认，不能做查封业务。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订的《定向建房选房合同》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，并且被告已经收受原告交纳的购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。该定向建房选房合同系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院依法确认其效力。第三人刘永美虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但被告辩称其与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，另从第三人提交的收据来看，不能认定第三人已实际交纳涉案房屋的购房款。且经原审法院向郑州市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人刘永美签订的合同号为10××××393的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。综合原告与第三人提供的证据，本案中原、被告签订的《定向建房选房合同》早于被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，原告牛平安已足额向被告交纳购房款，被告也实际履行了向原告交付房屋的义务，且涉案房屋现由原告实际占有、使用。在此情况下，被告应向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证书，有据、合法，予以支持。物权法第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中原、被告签订房屋买卖合同后，尚未办理房产证，属于合同履行纠纷，不属于物权归属争议，故对于原告请求确认其为所有权人的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后10日内协助原告牛平安将位于XX区XX路X、X环路XXXX小区X号楼X单元XX层西北户的房屋产权证办理至原告牛平安名下；二、驳回原告牛平安的其他诉讼请求；三、驳回第三人刘永美的诉讼请求。原告交纳的案件受理费200元，原告负担100元，被告负担100元；第三人交纳的案件受理费1879元，由第三人负担。
宣判后，刘永美不服向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。被上诉人牛平安提交的《定向建房选房合同》缺乏对房屋位置、面积、价款、交付条件和日期、登记事宜等内容的约定，不应当认定为商品房买卖合同，不产生商品房买卖合同的法律效力；上诉人刘永美与被上诉人河南六合置业有限公司签订了正式商品房买卖合同并已足额缴纳了购房款，争议房屋的所有权人应为上诉人刘永美。请求查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人牛平安辩称原审判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人河南六合置业有限公司未作答辩。
本院审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，被上诉人牛平安与被上诉人河南六合置业有限公司签订的《定向建房选房合同》对房屋的坐落、面积、价款等房屋买卖的主要事项作出了明确的约定，系双方真实意思表示，合法有效，该《定向建房选房合同》具备了房屋买卖合同的主要内容，原审法院据此认定被上诉人牛平安和被上诉人河南六合置业有限公司房屋买卖合同关系成立并无不当。结合被上诉人牛平安提交的收据、客户房源计算单、前期物业管理服务协议、业主临时公约等相关证据，本案中被上诉人牛平安缴纳的全部购房款，被上诉人河南六合置业有限公司已经向被上诉人牛平安交付了房屋，该房屋已由被上诉人牛平安占有、使用，双方房屋买卖合同已实际履行。故上诉人刘永美上诉称被上诉人牛平安提交的《定向建房选房合同》缺乏对房屋位置、面积、价款、交付条件和日期、登记事宜等内容的约定，不应当认定为商品房买卖合同，不产生商品房买卖合同的法律效力的请求不能成立，本院不予支持。上诉人刘永美虽与被上诉人河南六合置业有限公司签订了商品房买卖合同，但其提交的证据不能证明其已经支付了涉案房屋的购房款，且被上诉人河南六合置业有限公司又否认双方之间存在房屋买卖关系，故上诉人刘永美上诉称其与被上诉人河南六合置业有限公司签订了正式商品房买卖合同并已足额缴纳了购房款，争议房屋的所有权人应为上诉人刘永美的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘永美的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1879元，由上诉人刘永美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向军
审 判 员 李润武
代理审判员 张海霞
二〇一六年五月四日
书 记 员 黄奕潇