广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛中法执复字第26号
申请复议人（第三人）钟杰惠，男，1986年2月21日出生，住广东省广宁县。
委托代理人周嘉安。
申请执行人曹家品，男，1954年8月16日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人郑永东，男，1971年12月3日出生，住广东省佛山市南海区。
申请复议人钟杰惠不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法执异字第205号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院审查查明，执行法院于2013年10月31日立案执行申请执行人曹家品与被执行人郑永东买卖合同纠纷一案，案号为（2013）佛南法沥执字第1241号，立案标的为214955元，执行依据为（2013）佛南法沥民二初字第326号民事判决。执行法院受理数件以郑永东为被告的诉讼案件。根据房屋管理部门出具的佛山市南海区大沥镇黄岐南海路中南海晖园明湖居7座503房（证号：4585465；以下简称“503房”）登记信息资料，执行法院在（2012）佛南法沥民初字第120号案件审理过程中，于2012年9月14日查封了503房；在（2012）佛南法沥民初字第435号案审理过程中，于2012年12月3日轮候查封该房；在（2013）佛南法沥民一初字第286号案审理过程中，于2013年8月7日轮候查封了503房。（2012）佛南法沥民初字第120号、（2012）佛南法沥民初字第435号、（2013）佛南法沥民一初字第286号三案的原告在取得生效法律文书后均已向执行法院申请强制执行。执行法院共受理执行以郑永东为被执行人的案件共计22件。其中，执行法院于2013年2月1日受理执行申请执行人侯咏与被执行人郑永东、郑宏育、佛山市东野五金电器有限公司民间借贷纠纷一案［案号为：（2013）佛南法沥执字第164号；执行依据为（2012）佛南法沥民初字第435号民事调解书］，在该案执行过程中，执行法院于2014年6月13日作出（2013）佛南法沥执字第164-10号公告，公告拍卖登记在被执行人郑永东名下的503房。2014年7月23日，执行法院依法委托广东天地和拍卖有限公司带租约拍卖503房，租约为被执行人郑永东与钟杰惠签订的租赁合同，约定租期为2012年10月1日起至2027年9月30日。
执行法院另查明，钟杰惠持有一份落款日期为2012年10月1日、签署人为郑永东与钟杰惠的《租赁合同》一份，该合同载明郑永东将503房出租给钟杰惠，租赁期限为2012年10月1日起至2027年9月30日，租金为每月1000元，共180000元，支付方式为先付定金4000元，在12月20日前付清余款176000元。钟杰惠持有一份收款人为郑海武、金额为4000元、落款日期为2012年10月1日的收据一份，该收据载明的收款事项为钟杰惠承租503房的定金。钟杰惠另持有一份付款人为梅金维、收款人为郑永东、金额为176000元的中国农业银行记账凭证一份。2013年5月23日，钟杰惠与被执行人郑永东签订一份《佛山市房屋租赁合同》，约定钟杰惠承租503房，每月租金1000元，租赁期限自2012年10月1日至2027年9月30日止，租金按月结算，该合同在佛山市南海区大沥镇黄岐洞庭流动人员和出租屋管理服务站予以备案。2013年5月23日，被执行人郑永东与其妻子李月新在广州市南方公证处公证委托郑海武处理503房的出售、出租等事务。
执行法院再查明，在（2013）佛南法沥执字第164号一案的执行过程中，被执行人郑永东曾向执行法院提出执行异议，主张503房是其与其扶养家属必需居住的房屋，要求停止拍卖。经审查，执行法院于2013年12月18日作出（2013）佛南法执异字第135号执行裁定，裁定驳回郑永东的异议。郑永东不服该裁定向佛山市中�人民法院提起复议，佛山市中级人民法院审查后作出（2014）佛中法执复字第11号执行裁定，裁定驳回郑永东的复议申请，维持（2013）佛南法执异字第135号执行裁定。
执行法院认为，案件的争议焦点为是否应带租约拍卖503房。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该规定确立的“买卖不破租赁”的规则是建立在真实有效的租赁关系上。但是本案中，钟杰惠与被执行人之间是否存在真实有效的租赁关系存疑。一、钟杰惠提交的《租赁合同》为复印件，其未提交原件予执行法院核对。二、《租赁合同》定金4000元的收款人为郑海武，其收款行为是否视同郑永东收款并不明确。钟杰惠虽提交了公证书证明郑海武受托处理503房的出租出售事宜，但是该公证委托的时间远在郑海武出具收据的时间（2012年10月1日）之后。三、梅金维向郑永东支付176000元的行为是否等同于钟杰惠的付款行为，梅金维与郑永东均未出庭向执行法院予以确认。四、《租赁合同》确定的租金支付方式为一次性付清，共计180000元，且钟杰惠称已全部付清，但该约定的支付方式与《佛山市房屋租赁合同》约定的按月支付租金的方式矛盾。综上几点，钟杰惠提交的证据不能形成证据链证明其与被执行人郑永东于2012年10月1日签订租赁合同并已一次性支付租金的事实。另外，钟杰惠提交的《租赁合同》签署时间为2012年10月1日，该签订时间在执行法院对503房采取查封措施（2012年9月14日）之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得�抗申请执行人”，被执行人在503房被查封后仍将其出租的行为，不得对抗申请执行人。综上，钟杰惠主张带租约拍卖503房，无事实和法律依据。曹家品的异议，理据充分，执行法院对其予以支持。执行法院应改正带租约拍卖503房的执行行为，应不带租约拍卖503房。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定：一、改正执行法院于2014年7月23日作出的委托广东天地和拍卖有限公司带租约拍卖登记在被执行人郑永东名下的503房的执行行为。二、不带租约拍卖登记在被执行人郑永东名下的503房。
申请复议人钟杰惠称，一、申请复议人与郑永东签订的《佛山市房屋租赁合同》真实合法有效，依法应予保护。该租赁合同已在佛山市南海区大沥镇黄岐洞庭流动人员和出租屋管理服务站予以备案，且有物业管理费和水电费缴纳凭证，相关租金的支付亦有相应银行流水和收据予以证实。二、执行法院引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定是适用法律错误，该条款针对的是被执行人而非钟杰惠。申请复议人作为承租人，对503房被查封毫不知情，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，承租人没有过错，无论房屋被抵押、被转卖还是被查封，皆不应影响该租赁合同效力。综上，执行法院认定事实不清，适用法律错误，请予以纠正。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，钟杰惠提出的《租赁合同》签订时间（2012年10月1日）在执行法院对503房采取查封措施时间（2012年9月14日）之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发�所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，其租赁行为不能对抗申请执行人，此时如果要进行拍卖，在查封财产上设定的租赁权，不受法院保护，且承租人向出租人租赁房屋，应主动向房屋管理部门查询清楚所要承租的房屋的产权及司法机关采取强制措施的情况，因承租人疏忽而租赁了查封在先的房屋的，应自行承担相应�险或依法向出租人另行主张权利。申请复议人钟杰惠申请梅金维、郑海武出庭作证的拟证明事项不能对执行法院对503房查封在先的事实产生实质性影响，故本院驳回其申请。此外，根据《中华人民共和国合同法》的规定，“买卖不破租赁”规则的前提应是真实有效的租赁关系的存在，在本案中，钟杰惠与被执行人之间的租赁关系存在多处矛盾，复议期间亦未向本院提交新的证据材料证明其主张，不能形成证明租赁关系真实存在的证据链：一、本案中《租赁合同》显示被执行人郑永东将503房出租给钟杰惠的时间为2012年10月1日，租期为15年，但在执行法院2013年2月1日受理执行的（2013）佛南法沥执字第164号案中，郑永东又以503房是其与其扶养家属必需居住的房屋提出执行异议，要求停止拍卖503房，故对503房的实际使用人前后两案存在矛盾；二、被执行人郑永东于2013年5月23日办理公正委托郑海武处理503房的出租出售事宜的时间，远在郑海武出具的收到钟杰惠支付的租赁503房定金收据时间（2012年10月1日）之后，且郑永东、钟杰惠签订《租赁合同》时间（2012年10月1日）与双方到佛山市南海区大沥镇黄岐洞庭流动人员和出租屋管理服务站签订《佛山市房屋租赁合同》进行备案的时间（2013年5月23日）亦相差较远，于常理不合；三、《租赁合同》确定的一次性付清租金的支付方式与《佛山市房屋租赁合同》约定的按月支付租金的方式相互矛盾。综上所述，申请复议人钟杰惠的复议申请没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回钟杰惠的复议申请，维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法执异字第205号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 杨卫芳
审 判 员 陈秀武
代理审判员 蒋 雯
二〇一五年二月十三日
书 记 员 兰 莹