北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第01575号
原告白慧珍，女，1967年7月11日出生。
委托代理人张伟，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托代理人刘媛，北京雷杰展达律师事务所律师。
被告北京北方华鼎房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东棉花胡同22号后门二层。
法定代表人周钦炜，总经理。
委托代理人李双领，北京市安园律师事务所律师。
第三人北京大田国际拍卖有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路136-5号。
法定代表人陈英建，总裁。
第三人北京商企文化信息服务中心，住所地北京市东城区净土胡同**号。
法定代表人郭明，总经理。
上述第三人共同委托代理人虞湘红，女，1978年5月20日出生，北京大田国际拍卖有限公司职工。
原告白慧珍诉被告北京北方华鼎房地产开发有限公司（以下简称北方华鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月14日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加北京大田国际拍卖有限公司、北京商企文化信息服务中心为本案第三人参加诉讼。原告委托代理人张伟，被告北方华鼎公司委托代理人李双领，第三人北京大田国际拍卖有限公司、北京商企文化信息服务中心的共同委托代理人虞湘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白慧珍诉称：2008年4月16日，原告与被告签订《四合院转让协议》，约定被告作为出让方承诺以出让方式，经出让使原告取得本市东城区×××号院落，并承诺于2009年3月底前将相关院落转让给原告。此后，由于本市东城区×××号院无法实现拆迁，而使房屋产权不能过户至原告名下。2011年10月21日，被告作为出让方与受让方白树林、白冰、白洋及原告签订《补充协议书》，被告承诺以本市东城区×××号院等额面积房产过户给原告的方式补偿原告因×××号院落无法过户遭受的损失，并承诺在补充协议生效后6个月内将相应面积过户至原告名下。因被告至今仍未能按照约定将本市东城区×××号相应面积房产过户至原告名下，故原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令解除原、被告双方于2008年4月16日签订的《四合院转让协议》及2011年10月21日签订的《补充协议书》中有关本市东城区××号无法办理过户而由本市东城区×号院予以补偿的约定；判令被告返还原告已付款33582800元，并向原告支付违约金10074840元，由被告承担本案全部诉讼费。
被告北方华鼎公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告主体不适格，涉诉《四合院转让协议》及其《补充协议书》等均非原告本人签署，而系案外人王成虎代为签署，原告本人也未出具相应委托手续，因此，被告对原告的签约主体身份提出异议。其次，被告实际收到原告已付款与原告所主张的已付款相差4000000元，被告实际仅收到29582800元。再次，被告签订《补充协议书》后积极与第三人北京大田国际拍卖有限公司、北京商企文化信息服务中心联系有关本市东城区××号院的转让事宜。因第三人北京大田国际拍卖有限公司将本市东城区×号院交给案外人北京浩语宾馆承包经营，导致被告至今无法履行《补充协议书》。被告认为，因被告无权处分本市东城区×××号院，原、被告双方签订的协议应属无效，对此原告系明知，且根据《补充协议书》，原、被告双方系合作开发合同关系，并非买卖合同关系，故对于原、被告双方之间的合同无法履行的责任，原、被告双方均有过错。现被告仅同意返还原告已付款项29582800元及银行同期存款利息，不同意支付违约金。若法院认定合同有效，被告方同意解除合同，但认为违约金约定过高，应当以同期存款利息为标准予以调整。
第三人北京大田国际拍卖有限公司、北京商企文化信息服务中心述称：本市东城区×××号院房屋系第三人北京商企文化信息服务中心的产权。第三人北京商企文化信息服务中心已经由第三人北京大田国际拍卖有限公司兼并，第三人北京商企文化信息服务中心的全部债权债务由第三人北京大田国际拍卖有限公司承担。第三人北京大田国际拍卖有限公司与被告北方华鼎公司于2011年6月15日签订双方合作改造本市东城区×××号院的《合作意向书》，但双方并未签订具体的正式协议。第三人北京大田国际拍卖有限公司、北京商企文化信息服务中心对于原、被告之间签订的《补充协议书》中涉及本市东城区×××号院土地面积用于补偿本市东城区×××号院无法办理过户的土地面积及本市东城区×××号院产权变更的内容并不知晓，现不予认可亦不予追认。
经审理查明：2006年3月15日，案外人北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心出具《授权书》，载明案外人北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心是北京市东城区平房院落微循环改造的具体实施单位。案外人北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心同意下属企业北京市华鼎四合院房屋经营信息网络中心和被告北方华鼎公司共同运作北京市东城区×××号院，×××号院，×××号院，×××号院，×××号院等院落的平房微循环改造相关工作，包括办理微循环改造工程报批、拆迁安置、引资合作、确认投资人权益。在保证国有资产不流失的情况下，按中心有关规定和政府要求办理微循环改造完毕后四合院院落产权凭证手续等，并以独立经营、独立核算、独立承担法律责任等方式进行以上工作的实施。
2007年6月18日，北京市东城区房屋土地经营管理一中心向北京市东城区人民政府危旧房改造办公室出具《关于东城区×××地区四合院微循环改造的请示》，载明该中心2006年以微循环模式进行的×××地区院落改造，所涉及×××号院，×××号院，×××号院，×××号院，×××号院，×××号院等均属非文物、非挂牌的低洼院、排子房及危房院，大多年久未修，有些院落地势低洼，雨季排水不畅，部分房屋及附属用房屋顶已塌陷，都是居民长期要求修缮改造的院落。为改善居民的居住环境，经征求市区文物及规划部门的意见，区政府委托该中心为实施单位，以”微循环”模式进行修缮改造，目前居民已全部搬迁，故进行房屋拆除，请区危改办报准以上院落的微循环改造工程，以报市区国土局、市区文物局、市区规委办理相关手续。2007年6月19日，北京市东城区人民政府危旧房改造办公室向北京市东城区房屋土地经营管理一中心出具《关于对×××地区四合院进行微循环改造的意见》，载明同意将南锣鼓巷地区（×××号，×××号，×××号，×××号，×××号，×××号等）院落改造纳入微循环改造范围。
2008年4月16日，被告北方华鼎公司作为出让方（甲方），与原告作为受让方（乙方）签订《四合院转让协议》，约定出让方以出让方式取得坐落于本市东城区×××号院项目。该地块土地面积共998平方米，所在土地用途为住宅。转让依据为该四合院微循环改造同意转让的文件及翻建批复文件。基本情况为现状（正在拆迁中）。付款方式及期限约定为该四合院按照占地面积计算，每占地平方米价格为人民币43000元，总价款为人民币42914000元。自本协议签订后5日内，乙方向甲方支付第一批款项，即总价款的20%，人民币8582800元，15个工作日内甲方办理完转让批准文件、拆迁文件等相关政府批准件。甲方开始准备搬迁居民，以乙方向甲方支付第二批款项，即总价款的60%，人民币25748400元的时间为准，按拆迁进度付款。在甲方办理完开工许可证，施工队开始施工时由乙方向甲方支付第三批款项，即总价款的10%，人民币4291400元；待甲方办理完国有土地使用权证、房屋产权证后，乙方向甲方支付剩余款项，即总价款的10%，人民币4291400元。甲方责任约定为，甲方负责该项目的报批、拆迁、新建和产权变更等相关事项。甲方负责图纸设计，报乙方同意后报建委、规委、文委、园林、防火等相关部门审批。甲方将院内居民在2009年3月底前全部迁出，将产权转移变更到乙方名下。违约责任中约定，如因甲方原因未按本协议执行，因此给乙方带来的一切经济损失由甲方负责，并赔偿乙方上述定金的30%作为违约金。原、被告双方均认可《四合院转让协议》的真实性，原告认可《四合院转让协议》上白慧珍的签字系王成虎代签，但原告对于王成虎代其签字的效力予以认可。
上述《四合院转让协议》签订后，原告依约通过案外人李××分别于2008年4月21日、2008年4月22日、2008年6月27日、2008年7月30日向被告北方华鼎公司支付5000000元、3582800元、4000000元、8000000元、2000000元、3500000元、3500000元。被告认可已收到上述已付款共计29582800元。此外，原告主张案外人白××代原告于2009年8月19日通过向案外人王××支付4000000元，再由案外人王××向被告支付该4000000元的事实。对此，被告不予认可，提出未收到过案外人王××支付的该笔钱款。对此，原告未提供证据证明案外人王××向被告支付了该钱款的事实。另，由于被告无法完成本市东城区×××号院的拆迁工作，导致该院落房屋无法报批、新建并过户至原告名下。
2011年10月21日，被告北方华鼎公司作为出让方（甲方），与原告白慧珍、案外人白××、白××、白××作为受让方（乙方）签订《补充协议书》，约定甲乙双方就《四合院转让协议》中涉及的标的物，现由于政府拆迁等客观原因导致合同部分标的物不能过户到乙方名下，为维护双方的合法权益，双方经友好协商特达成如下补充协议：（1）本市东城区×××号院涉及能办理土地过户手续的，甲方在自本协议生效后的6个月内负责办理过户到乙方白慧珍名下或白慧珍指定的第三人名下。（2）本市东城区×××号院不能办理过户手续的998平方米土地面积和×××号院不能办理过户的土地面积差额，甲方将以本市东城区×××号土地院落面积给予乙方补偿，本市东城区×××号土地院落面积为2400平方米，超出差额补偿部分的面积乙方以每平米48000元至50000元价格计算，甲方应保证乙方获得不低于2400平方米的土地面积，乙方知晓北京市东城区×××院落的现状和甲方手中持有的相关文件，甲乙双方拟成立项目公司共同对北京市东城区×××号院落共同开发，项目公司必须按相关政策法律办理，届时甲方占项目公司40%股权，乙方占项目公司60%股权，项目启动前期的所有手续由甲方负责依法办理，在交纳土地出让金之前七个工作日内，双方应当依照项目公司股权比例支付土地出让金，项目竣工后房屋产权比例依据项目公司股权比例确认，在办理产权过户时乙方支付差额面积的剩余款项。上述房产和项目在办理产权所有人变更之前，乙方有权转让，转让时甲方无权干涉，甲方也可以介绍第三人购买，但价格由乙方确认，甲方代为出售时，甲方只能以委托代理人名义出现，签订买卖协议的乙方为出卖人。房产和项目在乙方转让第三人时由此产生税费，由乙方自行负责。违约责任约定，自本合同生效之日起因甲方原因逾期办理过户手续的，甲方支付乙方已支付款项30%违约金。乙方没有依据约定的时间进度支付应付款项时，乙方向甲方支付已支付款项30%违约金。标的物面积差异参照原合同约定执行。如因政府政策变化或者其他不可抗力导致合同不能履行的，双方均不承担违约责任。本补充协议未尽事宜均参照原合同执行。同日，原告白慧珍及案外人白××、白××、白××与被告北方华鼎公司签订《协议书》，约定就白××、白××、白××和白慧珍签订的《补充协议书》中涉及的白××、白××、白××的权利义务由原告白慧珍承担和享有。
上述《补充协议书》签订后，原、被告双方约定的项目合作开发公司并未实际成立。对此，原告主张尽管《补充协议书》中有双方拟成立项目公司共同开发本市东城区×××号院的内容，但原、被告双方根据《四合院转让协议》及《补充协议书》中有关被告保证原告获得不低于本市东城区×××号院2400平方米土地面积以及在办理产权过户时乙方支付差额面积剩余款项的内容可以认定，双方仍系四合院转让合同关系。对此，被告主张根据《补充协议书》，双方系合作开发合同关系，有关本市东城区×××号院的开发、建设及产权过户事宜由合作开发公司负责，不是被告的单方义务，因此，被告不应承担违约责任。有关双方根据股权比例确定本市东城区×××号院产权比例后，在原告向被告补齐差价的前提下，被告有义务将其占有的产权份额过户给原告。
另查，本市东城区×××号院的房屋产权登记在第三人北京商企文化信息服务中心名下，有平房15间（建筑面积229.9平方米）及楼房96间（建筑面积1663.2平方米）。第三人北京商企文化信息服务中心于2003年12月19日被北京大田拍卖有限公司兼并，兼并后，北京大田拍卖有限公司承担第三人北京商企文化信息服务中心的全部债权债务，并全权解决第三人北京商企文化信息服务中心历史遗留有关问题。第三人北京商企文化信息服务中心于2010年度年检时登记表明已停止经营，且该中心法定代表人郭明已离开该中心。北京大田拍卖有限公司于2008年4月10日经北京市工商行政管理局东城分局核准公司名称变更为第三人北京大田国际拍卖有限公司。2011年6月15日，第三人北京大田国际拍卖有限公司（甲方）与被告北方华鼎公司（乙方）签订《合作意向书》，约定双方就本市东城区×××号院落，占地面积3200㎡，建筑面积1892.3㎡（自管产），长期租用直管公房1695㎡，总面积3587.3㎡，作为双方合作改造的依据。经双方协商，乙方按意向价格以税后每5万元一平方米收购甲方自管产权，同时乙方按意向价格以税后每1.5万元一平方米给长期租用公房使用权补偿，如果甲乙双方合作成功，租户腾退事宜由乙方负责。甲乙双方按上述自愿条件达成合作意向，在甲方报主管上级批复文件下发时和乙方报上级房地经营中心批准后，甲乙双方签订正式协议，具体合作条例在正式合作协议中体现。本协议一式两份，双方按上述要求各负其责，争取早日签订正式合作协议。上述《合作意向书》签订后，被告北方华鼎公司与第三人北京大田国际拍卖有限公司并未签订正式的合作协议，《合作意向书》未实际履行。原告对该《合作意向书》的真实性不予认可。现被告明确表示与原告签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》因本市东城区×××号院房屋的产权不能过户至原告名下而无法按约履行。
上述事实，有《授权书》，《关于东城区×××地区四合院微循环改造的请示》，《关于对×××地区四合院进行微循环改造的意见》，《四合院转让协议》，《关于×××号院收购改造意见》，《补充协议书》，《协议书》，汇款凭证，北京市房屋所有权登记申请书，房屋所有权证，北京产权交易所产权转让交割单，《关于北京大田拍卖有限公司兼并北京商企文化信息服务中心的批复》，《合作意向书》，调查笔录，及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使合同约定的标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据本案已查明的事实，原、被告双方签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于被告认为根据《补充协议书》的约定，原、被告双方系合作开发合同关系的抗辩意见，因原、被告双方签订《补充协议书》系对双方签订的《四合院转让协议》的补充，而所签合同的目的在于原告无法取得本市东城区×××号院房屋产权后转而用本市东城区×××号院的面积进行补偿，最终实现该院房屋产权归原告所有。因此，原、被告双方签订《补充协议书》的真实目的在于原告取得本市东城区×××号院的房屋产权。加之原、被告双方签订《补充协议书》后，约定的项目公司并未成立，且双方未有成立项目公司的实际行为；原告所支付的钱款仍为购房款，被告没有证据证明此款变更为投资款。故原、被告双方签订的《四合院转让协议》及《补充协议书》实质是房屋买卖合同关系。被告认为其无权处分本市东城区×××号院的房屋，而致《补充协议书》无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。现第三人北京大田国际拍卖有限公司、北京商企文化信息服务中心对原、被告双方签订的《补充协议书》中有关本市东城区×××号院土地面积补偿及房屋产权变更的内容不予认可，导致原告客观上无法取得本市东城区×××号院房屋的产权，《四合院转让协议》及《补充协议书》中上述内容无法继续履行，应认定系被告违约。故原告要求解除《四合院转让协议》及《补充协议书》中有关本市东城区×××号院房屋无法办理过户而由本市东城区×××号院房屋产权予以补偿的约定，被告亦同意解除，本院予以照准。关于原告要求被告返还原告已付款33582800元的诉讼请求，因被告认可已收到原4000000元，被告对此不予认可，原告就其主张亦不能举证证明，故本院认定被告收到的已付款为29582800元，被告应将该钱款返还给原告。另4000000元，原告可依法向收款人另行主张权利。关于原告要求被告支付已付款的30%的违约金的诉讼请求，根据《四合院转让协议》及《补充协议书》的约定，因被告违约，被告应按合同约定的标准支付原告已付款的30%的违约金。关于被告申请降低违约金的请求，因被告在签订合同后一再违约，而原告系依约向被告支付了购房款，至今已六年余，加之房屋价格上涨因素，原、被告双方约定的违约金数额并不过高，故对被告的该项请求不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告白慧珍与被告北京北方华鼎房地产开发有限公司于二〇〇八年四月十六日签订的《四合院转让协议》；
二、解除原告白慧珍与被告北京北方华鼎房地产开发有限公司于二〇一一年十月二十一日签订的《补充协议书》中有关北京市东城区×××号院不能办理过户手续的九百九十八平方米土地面积，由被告北京北方华鼎房地产开发有限公司以北京市东城区×××号院土地面积予以补偿及双方拟成立项目公司共同开发北京市东城区×××号院并办理产权过户手续的约定部分；
三、被告北京北方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告白慧珍已付款人民币二千九百五十八万二千八百元；
四、被告北京北方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告白慧珍支付违约金人民币八百八十七万四千八百四十元；
五、驳回原告白慧珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费260089元，由原告白慧珍负担30979元（已交纳），由被告北方华鼎房地产开发有限公司负担229110元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 代 净
人民陪审员 赵 强
二〇一四年八月十八日
书 记 员 宿云达