山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威商终字第188号
上诉人（原审被告）：王爱艳，女，1970年10月8日出生，汉族。
委托代理人：王占船，山东联志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：威海御临物业服务有限公司。
法定代表人：林心基，该公司经理。
委托代理人：宋修刚，该公司法律顾问。
上诉人王爱艳因与被上诉人威海御临物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2012）文商初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年9月7日，文登市御临房地产开发有限公司与福州鑫业物业管理有限公司（以下简称福州公司）签订了前期物业服务合同。约定对御临华府高层商住楼提供物业服务。服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的卫生保洁、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通等。在本物业管理区域内代收代付公共水电费，按其拥有的建筑面积，以0.8元／月·平方米价格交纳物业费。合同期限2007年3月1日起至2012年2月28日。
2009年3月4日，经工商登记核准，文登市御临房地产开发有限公司更名为山东御临实业有限公司（以下简称御林实业公司）。
被告系涉案小区20号楼903室业主，居住面积为125.30平方米。2009年5月8日，福州公司与被告签订了前期物业管�服务协议，约定福州公司对御临华府小区提供前期物业服务。服务费标准高层带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，被告不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，福州公司有权要求其足额补齐，并按逾期每天以欠款总额的3‰缴纳违约金。
2012年10月24日，原告以其在福州公司离开后，继续为涉案小区提供物业服务为由起诉至原审法院，请求判令被告支付物业费1786.70元、水费399.40元、电费2901.90元（2011年1月1日至2012年6月25日），合计5088元，滞纳金4121.28元（5088×0.003×540／2），共计7023.18元。庭审中，原告因计算有误，请求将物业费数额变更为2989.60元。被告王爱艳答辩称：原告主体错误，被告与福州公司签订了物业合同，所以原告无权起诉被告，被告也不存在违约问题，原告起诉的滞纳金及计算方式均无法律依据。水电费是业主和自来水公司及电业公司之间的服务合同关系，原告不应当要求被告支付上述费用。请求驳回原告的诉讼请求。
一、关于主体问题。原告为证明其是本案适格主体，提交以下证据：1、2009年11月16日，御临实业公司与原告签订协议，约定“甲方（指御临实业公司）于2007年9月25日聘用的福州公司，该公司因自身原因于2009年11月违约离开，该小区无人管理，甲方特聘请乙方（指原告）管理和服务该小区。乙方了解和明确前物业公司的管理职责，并愿意履行甲方与前物业公司签订的前期物业服务合同的义务，行使相关的权利，承担所有的债务”，并加盖原告公章。证明原告在福州公司退出时，公司筹备期间就已经接受御临实业公司的聘请，开始为御临华府的业主提供物业服务，为与福州公司离开时间相衔接，所以将落款时间提前。2、2009年12月2日，原告以“文登鑫业物业服务有限公司”为企业名称进行了工商注册登记，后变更为“威海御临物业服务有限公司”，并取得三级资质等级，同时到有关部门进行了备案。3、2010年5月10日，御临实业公司与原告签订前期物业服务合同，约定甲方（指御临实业公司）选聘乙方（指原告）对御临华府提供前期物业管理服务事宜。乙方提供物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，车辆停放管理等，还包括代收代付公共水电费。物业服务费由业主按拥有物业和住房建筑面积交纳，高层住宅0.8元／月·平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用和住房专项维修资金的，应按所拖欠的金额的20%的标准向乙方支付违约金。关于电梯运行的日常维护、电费、检修等电梯维护运行的所有费用均由业主或物业使用人分摊。本合同自签订之日起，至2012年12月30日止，在该期限内，业主委员会代表全体业主聘请其他物业公司后，本合同终止。
被告质证认为证据1协议书不真实，原告在公司未成立时不可能出现公章。对证据2没有异议。对证据3前期物业合同有异议，为小区提供服务的是福州公司，与原告无关。被告提供了户名为陈国霞的两份收据，分别是2009年12月至2010年2月水费和2009年12月至2010年2月电费，加盖福州公司公章，被告以此证明为小区提供服务的是福州公司，同时申请追加福州公司为第三人参加诉讼。原告对两份收据的真实性无异议，认为因福州公司终止履行合同后，原公司员工、账目全部留下，收据也是福州公司留下的，原告继续使用，2010年2月2日之后，由原告出具本公司单据。该收据也可以证实原告有代收水电费的权利。
二、关于合同履行情况。原告为证明其履行了前期物业合同，提交以下证据：1、2012年6月25日原告与御临华府业主委员会签订的物业交接协议书一份，该协议载明“2012年5月31日甲方（指原告）撤出御临华府小区的物业服务…一、2012年6月25日甲方将物业服务与乙方（指御临华府业主委员会）办理移交手续。12时30分甲方将保洁、保安移交给乙方，15时30分将物业服务工作及用房及应交接的资料等移交给乙方…三、对于业主之前所欠甲方的水电费、乙方要积极督促业主缴纳。四、2012年6月15日前水电物业费由甲方收取，此后费用由乙方收取。”2、照片一宗，证明原告负责管理御临华府物业服务，在小区已进行公示，办公室标有“威海御临物业”，建立御临华府会所，组织业主进行樱桃采摘活动，还对小区绿地进行了管理、维护，清扫小区卫生，安排门卫保安，向业主催收物业费、水电费。被告对证据1交接协议书没有异议。2012年御临华府小区成立业主委员会，由业主委员会将原告解聘。对证据2的真实性及所要证明的事实不认可。
三、原告为证明其主张的物业费、水电费是合理的，提交了以下证据：1、催收公告，以报纸、网上以及在小区张贴的形式，通知业主缴纳物业费、水电费。2、2010年5月至2012年6月期间水、电费抄表单各一份，载明了被告自用的水表和电表数，太阳能水用电、电梯和公用电是每个单元一个电表，根据各个表数，由本单元内用电人员平摊。被告用电度数为147-4338，每度电为0.5469元，电费为2292元，太阳能24小时供应热水，通电维持水温所使用的电费271.28元，电梯电费212.91元，公用照明等电费123.76元，6层楼以上使用无负压供水设备，该设备产生的电费150.38元，合计3050元。水表记数太阳能用水1-65、自来水11-172，每方水单价为2.3元，后期调整至2.85元，则水费分别为374元、149元，合计523�。水、电费合计3574元。物业费每平方米0.8元，自2010年1月1日至2012年6月25日止，125.23平方米×0.8×29月＋83.5元＝2985元。总计6559元。3、水电费收据一组，证明原告通过御临实业公司已缴纳了水电费。
被告对上述证据的真实性及所要证明的事实均不认可，且认为原告主张权利已超过两年的诉讼时效。
另查，原审法院依法对御临实业公司经理潘碧珍进行调查，其陈述“我作为御临小区的开发商，为保证房屋销售，与福州公司签订了前期物业合同，为御临小区业主提供服务。福州公司早期投入很多，管理也很好，得到大多数业主的认可，但因少数业主无理取闹，阻止业主交纳物业费，干扰福州公司的正常工作。2009年11月，福州公司王福基经理找到我，说不想干了，未收上的物业费归我公司所有，抵顶福州公司对我公司的欠款，物业小区的相关材料都在工人处，所有工人�你接收。没有办法，我公司又找来新的物业公司来管理御临小区。”2013年8月21日，福州公司出具证明一份，载明：“2007年9月25日我公司与开发商山东御临实业有限公司（原文登市御临房地产开发有限公司）签订前期物业服务合同一份…2009年11月16日我公司撤出，终止了前期物业合同。撤出时我公司将小区工作人员、办公用品、物业服务的基础材料全部都交给了开发商，并商定我公司撤出时所有债权债务全部由开发商山东御临实业有限公司承担。”王福基签名并加盖了公章。
再查，原告将前期物业服务合同、收费标准等相关材料在文登市物业管理办公室进行了备案。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、威海御临物业服务有限公司做为本案原告，主体是否适格，是否应当追加福州公司为第三人。2、原告主张水电费物业费是否超过诉讼时效，是否合理。
关于焦点1�福州公司与御临实业公司及与被告签订的前期物业合同是双方真实意思表示，合法有效。因福州公司不能继续为业主提供服务，而与御临实业公司协商终止履行前期物业合同。依据前期物业合同第37条约定，御临实业公司有权选聘新的物业公司行使合同权利及履行合同义务，而此时，御临华府小区未成立业主大会及业主委员会，仍处于前期物业管理阶段，御临实业公司作为开发商有责任为小区业主继续选聘物业公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故御临实业公司与原告签订的物业合同，业主应当遵守该合同内容。被告以未经业主同意为由抗辩原告主体不适格，无法律依据，不予支持。原告系经工商合法登记并具有资质的物业服务公司，故原告与御临实业公司签订的前期物业服务合同，合法有效，该物业服务合同对御临华府全体业主具有约束力。原告有权提供物业服务并向被告收取物业费。而原告代收水电费系前期物业合同约定项目之一，原告应当履行，且被告提供的水电费收据，可以证实其对物业公司代收水电费的事实是明知的，所以原告有权向被告收取水电费。另外原告与业主委员会办理了交接手续，该交接手续也是对原告提供物业服务的确认，故原告主体适格。福州公司出具证明与御临实业公司人员的陈述，可以证实双方协商终止了前期物业合同，并对债权债务进行了约定，所以福州公司与本案的审理结果没有利害关系，被告追加第三人申请不符合法律规定，不予准许。
对于焦点2，原告负责御临华府小区服务管理后，以办公区标明“御临物业”、在小区张贴公告等形式向业主进行了公示，业主委员会交接协议书也可以证实，原告履行了前期物业合同，业主也接受了物业服务，尽管原、被告未签订物业合同，但双方形成了事实上的物业服务关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业合同履行期限长且具有连续性，则诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满（即2012年6月25日）之日算起，故不超过诉讼时效。
依法成立的前期物业合同，对物业公司和业主具有约束力，原告可以依据合同收取物业费。对于物业费收费标准为每平方米0.8元，与本地市场价格相符合，且经有关部门备案监督�予以采信。原告主张因接收的福州公司物业管理，所以自被告所欠物业费之时，即2010年1月1日开始收费，但2010年2月业主收到的收款收据为福州公司，并非原告，且2010年5月10日，原告才与御临实业公司签订了前期物业合同，并自2010年5月起代收水电费，据此可以认定自该时间起原告提供了物业服务，所以原告主张收取物业费的期间应自2010年5月10日至2012年6月25日止，即125.23平方米×0.8×24月＋83.5元＝2488元，该部分请求，予以支持。超出部分，不予支持。
原告作为物业公司，代供电公司、自来水公司收取电费、水费，是履行前期物业合同，同时也是文登市物业管理行业的惯例，在福州公司与御临实业公司签订合同中明确约定水电费“代收代付”，被告对此明知且实际履行，被告抗辩原告应提供委托书才能代理，理由不当，不予采纳。抄表单可以真实反映被告的用水量及用电量，且原告计算的水、电费价格符合国家标准，在被告不能提供最后一次交费单据的情况下，对于原告要求被告支付水电523元，电费2292元的主张，予以支持。因物业管理区域内共同部位及共同设施设备的维护和管理责任，应由业主共同承担，故对于电梯电费、太阳能电费、公用照明电费、无负压电费，应由被告及业主共同负担，故原告主张该部分电费请求，予以支持。
关于滞纳金，根据合同约定，未按月足额缴纳物业服务费的，应按所欠金额的20%支付违约金，违约金按所欠物业费金额的20%计算，被告抗辩计算依据违法，据其抗辩，依据合同法司法解释，原审法院认为违约金过高，应按照同期银行贷款利率的1.3倍计收。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，�高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、被告王爱艳于判决生效之日起十日内支付原告威海御临物业服务有限公司物业费2488元，水费523元、电费3050元，合计6061元，并承担自2010年5月10日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率1.3倍，分月分段计算违约金；二、驳回原告其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担12元，被告负担38元。公告费260元，由原告负担。
上诉人王爱艳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原告主体不适格。2、被上诉人提交的2009年11月16日物业服务合同系伪造，因当时被上诉人并未成立，所以不可能有公章。开发商无权终止业主�福州公司签订的物业服务合同，原审认定上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同，无法律依据。3、原审程序不当。该案涉及福州公司，上诉人申请追加其参加诉讼，原审法院未予准许。福州公司在未出庭的情况下，其出具的证明真实性不能认定。开发商经理潘碧珍的证言不属于法院调查取证的范围，且潘碧珍与被上诉人存在利害关系，证据形式不合法。另外，上诉人一直在该小区居住，原审却公告送达传票，不符合法律规定。4、原审判决不公。被上诉人提供的证据不真实。业主根本不知道物业公司换成了被上诉人，也没有收到福州公司解除物业合同的通知，即使福州公司单方违约，其与被上诉人私自转让物业服务合同的行为也不应当得到法律的保护。即使合同有效，也应当按照被上诉人三级资质收费，不是按照福州公司一级资质确定的0.8元标准收费。因为上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，所以不存在上诉人违约的问题，上诉人无须承担滞纳金。原审关于水电费的认定也是错误的，水电费单据系被上诉人单方制作，未经业主确认。综上，请求依法改判。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审双方争议的焦点是：一、被上诉人的诉讼主体是否适格，是否应当追加福州公司参加诉讼；二、被上诉人代收水电费的数额是否正确；三、上诉人是否应当按照每平方米每月0.8元交费，上诉人应否交纳违约金；四、原审公告送达是否违法。
关于第一个争议焦点，因福州公司与开发商御临实业公司协商终止前期物业合同时，御临华府小区未成立业主大会及业主委员会，御临实业公司作为开发商有责任为小区业主继续选聘�业公司。御临实业公司与被上诉人签订的物业合同，系在被上诉人成立后签订，因被上诉人在福州公司离开后即开始提供物业服务，因而合同时间签署在其提供物业服务合同之时。该合同系当事人真实意思表示，且与其提供服务的时间一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主应当遵守该合同内容。上诉人以未经业主同意为由抗辩被上诉人主体不适格，无法律依据，不予支持。福州公司与御临实业公司证实双方协商终止了前期物业合同，并对债权债务进行了约定，上诉人与被上诉人之间成立新的物业服务合同关系，所以福州公司与本案的审理结果没有法律上的利害关系，上诉人追加第三人申请不符合法律规定，原审法院不予准许正确。
关于焦�二，被上诉人代收水电费系前期物业合同约定项目之一，被上诉人亦代替上诉人向水电部门交纳了水电费，因此有权向上诉人收缴。被上诉人提供的抄表单可以真实反映上诉人的用水量及用电量，该抄表单被上诉人也与已经成立的业主委员会进行了交接，被上诉人陈述在业主更换新表时，当时的旧表贴标签可以查询，因上诉人并无证据证明其主张的用电数量，所以其主张原审法院未予支持正确。上诉人在被上诉人提供服务期间未交纳过水电费，被上诉人主张交纳并无不当。
关于焦点三，物业服务合同明确约定按照0.8元／月·平方米的标准交纳物业费，被上诉人虽然登记为三级资质物业服务企业，但是收费标准与企业资质登记无关，所以被上诉人有权按照合同约定的0.8元的标准收费。因涉案物业服务合同对全体业主均有约束力，根据合同约定业主未按月足额缴纳物业服务费的，应按所欠金额的20%支付违约金，原审判决按照同期银行贷款利率的1.3倍予以调整，并无不当。
关于焦点四，原审法院先后在上诉人居住小区和人民法院报上公告送达开庭传票，并将人民法院报上公告送达传票的通知张贴于上诉人居住小区，上诉人亦按时到庭，不影响其实体权利，且原审判决公告费由被上诉人负担，上诉人并未为此支付公告费，因此上诉人的该上诉理由不当。
综上，原审判决事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王爱艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一四年六月十日
书 记 员 田 莉