重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终130号
上诉人（原审原告）：王东海，男，汉族，1979年9月20日生。
上诉人（原审原告）：张兴连，女，汉族，1982年5月4日生。
二上诉人之共同委托代理人：杨举安，男，土家族，1972年9月28日生，住重庆市黔江区。
被上诉人（原审被告）：重庆汉唐置业有限公司，住所地：重庆市渝中区五四路28号1627室。
法定代表人：宋云海，该公司董事长。
委托代理人：李菁，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。
上诉人王东海、张兴连与被上诉人重庆汉唐置业有限公司（以下简称汉唐公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年9月18日作出（2015）黔法民初字第01202号民事判决。上诉人王东海、张兴连不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人王东海、张兴连的委托代理人杨举安，被上诉人汉唐公司的委托代理人李菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年1月4日，王东海、张兴连（乙方）与汉唐公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），按揭购买汉唐公司开发的位于黔江区城南街道河滨南路东段66号2号楼19-3三室两厅商品房住宅一套建筑面积116.78㎡（其中套内面积97.35㎡、公摊面积19.43㎡）；房屋总成交金额441263元。销售方式为预售商品房；付款方式为按揭付款。该合同第七条第一款第二项约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。第九条约定，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十二条关于办理合同登记备案中约定：1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙方双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，……双方同意按下列方式处理：逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之一的违约金。第十三条约定：2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，……。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。双方又另行签订《合同补充协议》，约定甲、乙双方同意合同第七条约定的交房时间为甲方实际交付房屋给乙方的时间。2013年2月19日，双方签订的《商品房买卖合同》经过重庆市黔江区国土资源和房屋管理局登记备案。案涉商品房所涉建筑工程于2014年1月27日进行竣工验收，于2014年6月24日取得《建设工程竣工验收备案登记证》。王东海、张兴连于签订合同签支付购房款133731元，于2013年7月2日通过银行按揭贷款方式支付购房款311000元，于2014年2月27日接收房屋。汉唐公司未按照合同约定在房屋所在地的土地房屋登记机构取得商品房合同备案登记受理单和办理房地产权证的登记受理单。王东海、张兴连自愿撤回要求汉唐公司修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的诉讼请求。
王东海、张兴连一审诉称：双方于2013年1月4日签订《重庆市商品房买卖合同》，由王东海、张兴连购买汉唐公司开发的位于重庆市黔江区城南街道河滨南路东段66号的商品房，在合同中约定了逾期交房、房屋出现质量问题、逾期办理产权登记、逾期合同登记备案、未按约定使用条件提供基础设施和公共配套设施而原告缴纳物业费的均由汉唐公司承担违约责任，并约定了违约金的计算方式。一、根据《重庆市商品房买卖合同》约定，王东海、张兴连已经履行完付款义务，汉唐公司提供的房屋却不符合新建商品房质量保证书的规定，现房屋墙壁多处出现裂缝，已严重影响到原告的正常居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，汉唐公司应当承担房屋裂缝的赔偿责任。因汉唐公司的原因，导致王东海、张兴连需搬出后才能修复，会产生房租费9000元（计算6个月）和搬家费3000元，依法也应由汉唐公司赔偿。二、汉唐公司应根据《重庆市商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任。汉唐公司实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是在2014年6月24日，提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》是在2014年11月3日。汉唐公司按合同约定应在2013年12月31日前交房，交房时须取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并向业主提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。根据双方合同约定及相关法律法规规定，汉唐公司交房提供“一证两书”违约，应承担违约责任，违约期限应计算至汉唐公司取得“一证两书”的时间即逾期时间为175天，按约定的违约金计算方式，汉唐公司应承担违约金7783元。因汉唐公司延期交房还应承担王东海、张兴连因此多支付的租金9000元。三、双方合同约定在商品房交付使用之日起60日内需取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但到现在汉唐公司还未拿到房地产权证。汉唐公司需承担逾期产权登记的违约金13340元（计算至2014年12月31日）。四、根据双方合同约定，汉唐公司需在2012年12月2日前提交合同登记备案并取得登记受理单，王东海、张兴连已按期提交了相关资料，汉唐公司直到2013年2月19日才办理登记，应承担违约金1557元。五、王东海、张兴连从2014年1月1日开始缴纳物管费，可此时房屋并未实际交付，且后来交付的房屋存在严重的质量问题，根据约定，汉唐公司应承担返还房屋实际交付前王东海、张兴连缴纳的物管费。综上，由于汉唐公司交付的房屋存在质量问题并多处违约，王东海、张兴连找汉唐公司多次协商未果，为维护合法权益，诉至法院，请求判决：1.汉唐公司修复王东海、张兴连的房屋裂缝并承担修复期间租房费和搬家费；2.汉唐公司向王东海、张兴连交付房屋产权证并支付违约金22681元（其中逾期备案违约1557元、逾期交房违约7783元、逾期办证违约13342元）；3.汉唐公司向王东海、张兴连支付逾期交房的房租费9000元并退还逾期交房期间的物业费596元；4.汉唐公司承担诉讼费。
汉唐公司一审辩称：一、依据《商品房买卖合同》第十二条第一款的规定，合同备案登记延迟的违约金以首付款为基数计算，其已付房款应理解为按揭购房的首付款。二、汉唐公司虽然没有按照合同约定在交房时取得“两证一书”，但是该房屋建设完毕，王东海、张兴连已实际接收房屋并居住，依照相关司法解释，视为其已对此放弃主张权利。《合同补充协议》中约定实际交付房屋的时间就是合同约定的交房时间，因此，王东海、张兴连不应向汉唐公司主张延期交房违约金；三、关于办证违约的问题。汉唐公司没有向王东海、张兴连交付登记受理单的义务，因为合同没有约定应提交登记受理单的复印件给王东海、张兴连；四、合同已有对汉唐公司延迟交房进行处罚的条款，因而王东海、张兴连无权再主张迟延交房租金损失；五、王东海、张兴连主张退还缴纳的物管费，于法无据，请求驳回；六、双方签订的买卖合同附件五中合同补充协议中第5条双方约定甲乙双方同意合同的第7条的交房时间为甲方实际交付房屋的时间，因此汉唐公司认为甲方实际交房给乙方，乙方签收验收表时间为双方补充约定的交房时间，因此认为乙方不应向甲方主张交房延期的违约金。
一审法院认为，双方于2012年11月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，予以确认。合同签订后，双方均应按约定履行各自的义务。王东海、张兴连应履行交付全部购房款、办理产权登记等义务，重庆汉唐置业有限公司应履行保证房屋质量、按期交付房屋、办理产权登记等义务。如一方履行合同义务不符合约定，应按照相关法律规定及合同约定承担违约责任。现针对王东海、张兴连的诉讼请求，作如下评析：一、关于王东海、张兴连主张修复房屋裂缝并承担维修期间的租房费和搬家费的问题。王东海、张兴连在庭审中自愿撤回此项诉讼请求，系王东海、张兴连对自己民事权利的自行处分，予以确认；二、关于王东海、张兴连主张的交付房屋产权证的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理产权登记约定，汉唐公司的义务是向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单，王东海、张兴连的义务是将办理产权登记的所需要的资料提交给被告，双方都负有义务。现王东海、张兴连未举证证明土地房屋登记机构是否已经颁发房地产权证以及产权证是否在汉唐公司手中，故王东海、张兴连要求汉唐公司交付房屋产权证的请求不予支持；三、关于王东海、张兴连主张的违约金的问题。1.对于逾期交房违约的违约金。按王东海、张兴连签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，汉唐公司应在2013年12月31日前将商品房屋交付给王东海、张兴连，同时商品房屋须通过竣工验收备案登记。根据该约定，在商品房屋未通过竣工验收备案登记情况下，王东海、张兴连有权拒绝接房。本案中，王东海、张兴连在商品房屋未通过竣工验收备案登记情况下，已经实际接收房，房屋已经转移占有，应视为汉唐公司已经将房屋交付给王东海、张兴连使用，故王东海、张兴连要求汉唐公司承担逾期交房违约金计算至汉唐公司通过竣工验收备案登记之日止缺乏依据，不予支持。虽然双方之间的《商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》第七条将约定的交房时间更改为甲方实际交付房屋给一方的时间，但是在商品房买卖合同中，按期交付房屋是出卖人的主要义务之一，而这一条款的约定，免除了出卖人的责任，排除了买房人的主要权利，因此，该条款约定无效。故汉唐公司应当按照双方之间的商品房买卖合同约定的交付房屋的时间履行交房义务。本案中，汉唐公司逾期交付房屋的时间为58天（2014年1月1日至2014年2月27日），其应当向王东海、张兴连支付的违约金数额为775.63元（133731元×0.0001元／天×58天）；2.对于逾期办理合同登记备案违约的违约金。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理合同登记备案的约定，汉唐公司的义务是向土地房屋登记机构提出办理合同登记备案的申请，并取得登记受理单，王东海、张兴连的义务是将办理合同登记备案的所需要的资料提交给汉唐公司，双方都负有义务。按照双方的合同约定，对于逾期办理备案登记的违约责任应从签订合同第11日起至被告实际取得办理合同登记备案的受理单之日止。汉唐公司辩称，已向土地房屋登记机构提出申请，因其他原因未取得这一受理单。现王东海、张兴连未举示证据证明逾期办理合同登记备案系汉唐公司违约造成，亦未举示证据证明汉唐公司向土地房屋登记机构申请办理合同登记备案的时间。本院依据现有证据无法确认汉唐公司办理合同登记备案逾期的违约责任及违约期间，王东海、张兴连应承担举证不能的责任，故对王东海、张兴连主张汉唐公司承担逾期办理合同登记备案的违约金的诉讼请求，不予支持。王东海、张兴连可在取得被告申请办理合同登记备案时间方面的证据，或者汉唐公司在办理合同登记备案过程中存在违约行为的证据后，另外主张汉唐公司的此项违约责任；3.对于逾期办理产权登记违约的违约金。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的关于办理产权登记约定，汉唐公司的义务是向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并取得登记受理单，王东海、张兴连的义务是将办理产权登记的所需要的资料提交给被告，双方都负有义务。汉唐公司辩称，已向土地房屋登记机构提出申请，因其他原因未取得这一受理单。但是办理产权登记必先通过工程竣工验收备案登记，汉唐公司于2014年6月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此从被告实际交房后的第61日到2014年6月24这期间汉唐公司是无法向土地房屋登记机构申请办理产权登记，故汉唐公司办理产权登记方面存在违约行为。本案中，汉唐公司逾期办理产权登记的违约天数从商品房实际交付之后的第61日起计算至汉唐公司实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即是从2014年4月29日至2014年6月24日，共计57天。汉唐公司应当向王东海、张兴连支付的违约金数额为762.26元（133731元×0.0001元／天×57天）。汉唐公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，王东海、张兴连未举示证据证明逾期办理产权登记系汉唐公司违约造成，亦未举示证据证明汉唐公司向土地房屋登记机构申请办理产权登记的时间。本院依据现有证据无法确认汉唐公司在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之后在办理产权登记方面的违约责任及违约期间，王东海、张兴连应承担举证不能的责任。王东海、张兴连可在取得汉唐公司申请办理产权登记时间方面的证据，或者汉唐公司在办理产权登记过程中存在违约行为的证据后，另外主张汉唐公司的此项违约责任；四、关于原告主张汉唐公司承担逾期交房期间的房租及退还物业费的问题。双方在《重庆市商品房买卖合同》中已经明确约定逾期交房的违约责任，没有约定逾期交房后汉唐公司应当承担逾期交房期间王东海、张兴连的租房费及退还王东海、张兴连交纳的物业费。王东海、张兴连也未举示逾期交房期间租房产生房租费及交纳物业费的证据。故王东海、张兴连的该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆汉唐置业有限公司于本判决生效之日起立即支付王东海、张兴连逾期交付房屋的违约金775.63元；二、重庆汉唐置业有限公司于本判决生效之日起立即支付王东海、张兴连逾期办理房屋产权登记的违约金762.26元；三、驳回王东海、张兴连的其他诉讼请求。案件受理费606元，由重庆汉唐置业有限公司负担50元，王东海、张兴连负担556元。
王东海、张兴连不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判汉唐公司向王东海、张兴连支付逾期备案违约金468元、逾期交房违约金2535元、逾期办证违约金10762元，房屋租赁损失2850元；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主事实和理由：一、一审法院认定商品房买卖合同备案登记事实错误。按合同约定，汉唐公司应于2013年1月14日为王东海、张兴连办理合同备案登记，而汉唐公司于2013年2月19日才办理，应当承担逾期办理合同备案登记违约金468元；二、一审法院在认定已交房的事实上存在错误。王东海、张兴连于2013年7月2日通过农商行按揭贷款31.1万元支付了购房款，同年8月2日开始还按揭贷款，一审法院认定王东海、张兴连于2014年7月2日才通过按揭交清房款是错误的。汉唐公司应当承担逾期交房违约金444731元×57天／10000元=2535元；三、一审法院错误地将办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间认定为汉唐公司为王东海、张兴连申办产权登记的时间是错误的。汉唐公司于2014年12月29日才向重庆市黔江区国土局申办房地产权证，而一审法院错误地将办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间认定为汉唐公司为王东海、张兴连申办产权登记的时间，应当承担逾期办理产权登记违约金10762元（444731元×242天／10000元=10762元）；四、因汉唐公司迟延交房，导致王东海、张兴连应当多付租房费用，理应承担延迟交房给王东海、张兴连造成的房租损失2850元。
汉唐公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审中，王东海、张兴连提交了以下证据：1.向重庆市黔江区国土资源和房屋管理局（以下简称黔江区国土房管局）调取的办证资料，证明汉唐公司于2014年12月29日获得黔江区土地房屋权属登记中心的审核同意，于2015年1月27日领取房屋产权证书；2.王东海、张兴连银行按揭贷款还款明细，证明王东海、张兴连于2013年7月2日已经通过按揭贷款已付清了房价款。汉唐公司质证称，该证据真实，且与本案待证事实有关联，但王东海、张兴连的诉讼代理人系一般公民，而该证据非律师不能取得，因而该证据来源不合法。本院经审查认为，王东海、张兴连举示的证据内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
本院二审查明：双方的《商品买卖合同》第二十三条规定：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。《合同补充协议》第5条规定：甲、乙双方同意合同第七条约定的交房时间为甲方实际交付房屋给乙方的时间，乙方应按约定时间前往房屋所在地现场接房，甲方无需另行书面通知乙方。若甲方在合同约定时间之前提前安排集中交房时间向乙方交房，应以接房通知书或电话通知的形式告知乙方并记录在案。乙方在接到以上所述的任一方式的接房通知后，应按接房通知约定时间前往房屋所在地现场接房。若乙方未在合同第七条约定的交房时间到房屋所在现场接房，超过10日的，视为乙方已经接房。黔江区国土房管局于2013年3月19日出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，该证明的编号显示汉唐公司申请合同备案登记的时间是2013年1月23日。重庆农村商业银行于2013年7月2日给王东海、张兴连发放按揭贷款311000元，王东海、张兴连于次月开始偿还贷款。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、汉唐公司应否存在逾期申请合同备案登记的行为，应否承担违约责任及违约金的认定；二、汉唐公司是否存在逾期交房违约行为，应否承担违约责任以及违约金的认定；三、汉唐公司是否存在逾期申请办理房屋产权登记的违约行为，应否承担违约责任以及违约金的认定；四、王东海、张兴连主张的房屋租金损失应否支持。
关于焦点一。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合同第十二条约定，汉唐公司应于2013年1月14日申请办理合同备案登记，而汉唐公司于2013年1月23日才办理合同备案登记，显然存在逾期申请办理合同备案登记的违约行为，应当按照合同约定承担违约金。王东海、张兴连于2013年7月2才全部付清房款，那么汉唐公司应当承担的逾期申请合同备案登记的违约金应为：133731元×9天×0.0001=120.36元。一审对王东海、张兴连的该项诉求未予支持不当，本院予以纠正。
关于焦点二。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合同第七条约定，汉唐公司应于2013年12月31日前交付符合条件的房屋，而汉唐公司于2014年2月27日才交付，显然存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。汉唐公司应当承担的逾期交房违约金应为：444731元×57天×0.0001=2535元。一审法院计算逾期交房违约金的金额不当，本院予以纠正。
关于焦点三。根据双方的签订的《重庆市商品买卖合同》第十三条约定，在实际交房之日起60日内，由双方向房屋登记机构提出申请，提交登记相关资料；由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理登记所需资料提供给甲方，如因乙方的责任，导致未能按期提交登记资料的，甲方不承担违约责任。本案中，王东海、张兴连于2014年2月27日接房，涉案房屋应于2014年4月27日为涉案房屋申请办理房屋权属登记，而汉唐公司于2014年12月29日才履行相应义务，显然存在逾期申请办理房屋产权登记的违约行为，应当承担相应的违约责任。汉唐公司应当支付的违约金应为：444731元×246天×0.0001=10940.38元，王东海、张兴连仅主张10762元，本院予以确认。一审法院计算的逾期申请办理产权登记的违约金不当，本院予以纠正。
关于焦点四。王东海、张兴连在本案中已经主张了汉唐公司因逾期交房应当承担的违约金，再主张因逾期交房造成的房租损失属于双重主张，且没有举示房屋租赁损失的证据，一审法院未予支持并无不当。
综上所述，因王东海、张兴连在二审中举示了新证据，致使本院纠正一审判决认定的部分事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第01202号民事判决；
二、重庆汉唐置业有限公司于本判决生效后五日内支付王东海、张兴连逾期申请办理合同备案登记违约金120.36元；
三、重庆汉唐置业有限公司于本判决生效后五日内支付王东海、张兴连逾期交房违约金2535元；
四、重庆汉唐置业有限公司于本判决生效后五日内支付王东海、张兴连逾期申请房屋产权登记违约金10762元；
五、驳回王东海、张兴连的其余诉讼请求。
一审案件受理费606元，由重庆汉唐置业有限公司负担252元，由王东海、张兴连负担354元；二审案件受理费215元，由重庆汉唐置业有限公司负担172元，由王东海、张兴连负担43元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向重庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 刘文玉
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 陈桂华