上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第2625号
上诉人（原审被告）上海雍裕实业有限公司。
被上诉人（原审原告）合肥美菱股份有限公司。
委托代理人鲍龙，公司工作人员。
委托代理人陈刚，公司工作人员。
上诉人上海雍裕实业有限公司（以下简称雍裕公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第12180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区东方路738号裕安大厦1611号房屋为安徽开元集团有限公司（以下简称开元公司）及合肥美菱股份有限公司（以下简称美菱公司）共有，其中属于美菱公司的房屋面积为51.236平方米，开元公司的房屋面积为225.98平方米。该房屋所属的物业管理公司上海裕安大厦管理有限公司（以下简称裕安公司）将涉案房屋门牌号码编号为1611室。2009年2月26日，合肥美菱股份有限公司上海分部（以下简称美菱公司上海分部）作为出租方（甲方），雍裕公司作为承租方（乙方），双方签订《裕安大厦租赁合同》一份，约定租用单位为裕安大厦主楼号1611号房，租用面积为51.236平方米（建筑面积），租用用途为办公用房。合同第二条约定，租赁期为一年，自2009年3月20日至2010年3月19日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期�还。乙方如要求续租，须在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请。第三条约定，租金为人民币（下同）2.80元／平方米／天（建筑面积），月租金为4，363.60元。应付租金为：实际租用天数×租用面积×单位面积租金（不包括内装修、管理费、办公用水、电等管理费用）。第四条约定，本合同自签订之日起三个工作日内，乙方应向甲方一次付清相当于一个月的租金额的押金和三个月的租金，计17，454.40元。第七条约定，水费、电费、空调费、管理费和通讯费由乙方直接交管理公司，乙方如需清洁办公室或其他服务，可委托大厦管理公司办理，计算标准另定。第六条约定，乙方每三个月支付甲方租金（在每三个月初的十日前支付）。物业费由乙方直接支付给管理公司，线路维护费每年年初一次性付给管理公司，年中签订租赁合同的，自电话开通之日起一次性付至年底；滞纳金计算，乙方应于每月十日前向甲方支付租金、管理费、水电费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付违约金，线路维护费为每天千分之三。合同签订以后，雍裕公司向美菱公司上海分部支付了租金96，448.59元。2012年3月7日，美菱公司向雍裕公司发出《解除租赁合同通知书》一份，内容为：“贵公司与我公司2009年2月26日签订的《裕安大厦租赁合同》早于2010年3月19日到期，自2010年3月20日起贵公司与我公司的租赁合同期限依法应当属于不定期租赁合同，现我公司依据《中华人民共和国合同法》第232条的规定通知贵公司其不定期租赁合同解除，请贵公司立即支付所欠租金、物业费、公摊水电费、抄表电费及线路维护费并于接到本解除合同通知书之日起5日内搬出裕安大厦主楼号1611号。”后美菱公司诉至法院，要求判令：1、解除美菱公司与�裕公司之间的房屋租赁合同，雍裕公司立即搬出浦东新区东方路738号裕安大厦1611号房屋；2、雍裕公司立即向美菱公司支付房屋租金113，003.84元（2009年3月20日起暂算至起诉之日即2013年3月11日，要求算至雍裕公司搬出之日止）；3、雍裕公司立即支付美菱公司为其垫付的物业管理费、公摊水电费、抄表电费、线路维护费合计10，122.91元；4、雍裕公司立即支付美菱公司逾期支付房租违约金39，186.87元、逾期支付管理费违约金2，129.97元，共计41，316.84元（房租违约金从2009年3月20日起暂算至起诉之日，管理费违约金从2012年7月起暂算至2013年4月30日，实际均要求算至雍裕公司付清款项之日）。
原审另认定，2012年7月1日至2013年4月30日期间，雍裕公司累计拖欠裕安公司物业管理费、公摊水电费、抄表电费、线路维护费共计10，122.91元。
原审审理中，美菱公司称雍裕公司并未按照合同约定的每月4，363.60元的标准支付租金，故要求雍裕公司支付尚欠的租金；雍裕公司则认为根据合同约定，月租金应为每月4，303.82元，因美菱公司没有向雍裕公司提供发票，双方协商扣除17%的税后计付租金，故雍裕公司实际每月只需支付3，572.17元；美菱公司认为双方并未协商过扣除税收后再计付租金，故对雍裕公司的说法不予认可。另外，雍裕公司称其还向美菱公司上海分部支付了押金4，303.82元，为此提供署名为“邹琦”的《收条》二份，但美菱公司表示该公司及上海分部并无名为“邹琦”的工作人员，也未收到押金。又，审理中，美菱公司自认其未向裕安公司支付诉请主张的物业管理费等费用，同时，撤回要求雍裕公司支付2009年3月20日起27个月（即至2011年6月19日止）期间迟延付款违约金的诉讼请求。
原审认为，美菱公司系裕安大厦1611号房屋的产权人，其�海分部与雍裕公司签订的租赁合同期限届满之后，双方并未另行签订合同，故双方之间现为不定期租赁关系，根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以随时解除合同，美菱公司已于2012年3月7日发函要求解除合同，故美菱公司现要求解除合同的诉请于法有据，法院予以支持。因雍裕公司尚有物品在系争房屋内，故在合同解除后，雍裕公司应当及时将租赁房屋返还给美菱公司，同时，双方仍应按约进行结算。综合涉案合同关于租用面积、单位建筑面积租金及应付租金内容的约定，结合租金实际履行情况，涉案房屋的日租金应为143.46元，自涉案合同约定的租赁起始之日（即2009年3月20日）至美菱公司起诉之日（2013年3月11日）止，雍裕公司共计应付租金208，447.38元，现雍裕公司仅支付了96，448.59元，应向美菱公司支付上述期间尚欠的款项，�时向美菱公司支付该日之后至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费。审理中，美菱公司撤回相应期间的迟延支付租金违约金的诉请，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，法院予以准许；对于其主张的2011年6月20日起迟延付款违约金，法院认为，根据合同约定，雍裕公司应于每三个月初的十日前支付三个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则雍裕公司需按日租金的千分之三支付违约金，现美菱公司自行将违约金的标准调整为银行同期贷款利率的4倍，于法并无不当，法院予以准许，并据此计算相应的迟延付款违约金。根据合同约定，物业管理费、公摊水电费等相应费用由雍裕公司直接交给管理公司，审理中双方确认系争房屋的管理公司为裕安公司，美菱公司亦确认其未向管理公司支付诉请主张的管理费用，故美菱公司要求雍裕公司支付其垫付的相关管理费用及�约金没有事实和合同依据，法院不予支持。雍裕公司辩称美菱公司并非系争房屋的权利人，亦非涉案合同当事人，但未能提供证据予以证实，对其意见法院不予采信。雍裕公司主张合同履行期间其向美菱公司上海分部支付了押金，但美菱公司不予认可，雍裕公司又未能提供证据证实，故法院对押金主张不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及第二百三十六条之规定，于二○一三年七月二十四日作出判决：一、解除美菱公司与雍裕公司之间的不定期租赁关系；二、雍裕公司于判决生效之日起三十日内自《裕安大厦租赁合同》约定的上海市浦东新区东方路738号裕安大厦主楼号1611号房屋内迁出，并将房屋返还给美菱公司；三、雍裕公司于判决生效之日起三十日内支付美菱公司截止2013年3月11日的租金人�币111，998.79元，并向美菱公司支付自2013年3月12日起至实际返还房屋之日止按每日人民币143.46元的标准计算的租金和房屋使用费；四、雍裕公司于判决生效之日起三十日内支付美菱公司自2011年6月20日起至判决生效之日止、以日租金人民币143.46元为本金、按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的迟延付款违约金；五、驳回美菱公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，643元，减半收取计人民币1，821.50元，由雍裕公司负担。
判决后，雍裕公司不服，上诉于本院，诉称：租赁合同没有备案，被上诉人收取租金后未开具发票，涉讼合同应为无效；涉讼房屋的权利人、共有人不明确，上诉人无需返还房屋�房屋的实际面积仅为21平方米，被上诉人的财务主管邹琦、财务经理ＸＸ同意月租金标准变更为3，572.17元；上诉人还支付了押金，有邹琦的收据为证，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四项。
被上诉人美菱公司辩称：其不认可上诉人关于下调租金的主张；邹琦非被上诉人的工作人员，被上诉人从未收到过押金；产证与合同都明确了涉讼房屋面积为51.236平方米，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示了上海市房地产登记簿资料两份，旨在证明东方路738号1611室的产权人系邵美珍；被上诉人发表如下质证意见：其在裕安大厦仅有涉讼房屋一处房产，其与上诉人间未签订其他租赁合同，涉讼房屋在房地产权证中记载为1608室的一部分，并由裕安大厦物业公司编号为1611室。本院认为，上诉人出示的证据材料具有真实性，可予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，在涉讼租赁合同到期后，雍裕公司继续租赁，美菱公司未提出异议，双方间建立了不定期租赁关系。美菱公司未开具租金发票、租赁合同未备案均不影响租赁关系之效力，雍裕公司的相关上诉理由，本院不予采纳。雍裕公司主张邹琦、ＸＸ系美菱公司工作人员，收取押金并同意减租，但为美菱公司所否认，而雍裕公司又未能出示有效证据予以证明，故该上诉理由，本院亦难以采纳。雍裕公司主张房屋的实际面积仅为21平方米，本院认为，房地产权证显示涉讼房屋面积为51.236平方米，本案双方间的租赁合同亦对此面积作了明确的记载，可见雍裕公司租赁房屋时明知该面积状况且没有提出任何的异议。况且，雍裕公司一、二审中均未能出示有效证据证明其前述主张，故该上诉理由，本院不予采纳。无论是雍裕公司出示的房地产登记簿资料，还是美菱公司出示的房地产权证，均对涉讼房屋的权利人及共有人状况作了明确的记载，因此雍裕公司关于权利人、共有人不明确的主张，显与事实不符，难以采纳。二审中，雍裕公司提出涉讼房屋应为1608号，而非1611号，本院认为，原审将涉讼房屋表述为1611号并无不妥，理由如下：虽然涉讼房屋的房地产登记资料显示为1608号，但裕安公司确认其将涉讼房屋编制为1611号，并安装了1611号的门牌号；原审中，雍裕公司认可其收到的物业催款通知标注为1611号房屋，本案双方对于涉讼房屋确定为1611号均无异议；美菱公司在裕安大厦仅有一处房产，本案双方间无其他租赁关系。由上可知，本案双方对于涉讼房屋的指向有明确、一致的认识，原审判决雍裕公司从东方路738号裕安大厦1611号房屋中迁出。未来的执行不会因标的指向有歧义而产生任何障碍。综上�言，雍裕公司关于撤销原审判决主文第二、三、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，643元，由上海雍裕实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年一月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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