广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1487号
上诉人（原审被告）：张某献，男
委托代理人：苏声才，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄某宇，男
被上诉人（原审原告）：黄某丽，女
两被上诉人共同委托代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。
原审被告：潘某勤，女
原审第三人：张某，女
上诉人张某献因与被上诉人黄某宇、黄某丽、原审被告潘某勤、原审第三人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，张某献是广州市海珠区盈丰路英豪三横街7号501房的产权人。2013年2月26日，张某献、潘某勤经西安市公证处公证委托张某代为办理涉案房屋的出售及交易过户手续、代收房款等。
2013年3月4日，张某（委托代理人）代张某献（甲方）与黄某宇、黄某丽（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本），该合同首页注明张某联系地址：陕西省宝鸡市渭滨区清姜东一路3号院1栋3单元1楼1号；张某献联系地址：陕西省宝鸡市渭滨区新建路西段15号院11号楼2单元3楼5号。该合同中双方约定：甲方将涉案房屋以1580000元的价格出售给乙方；甲方与乙方约定按合同有关规定执行办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的所有款项；合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；等。该合同附件的付款协议约定：涂销抵押后付款，1、定金30000元乙方须在2013年3月4日支付给甲方；3、甲方应在签订合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷一切手续费用……；4、首期楼款（不含定金）920000元，乙方于递件成功当天付甲方；6、楼价余款，乙方按揭付款的，乙方须在合同签订后10天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时甲方必须提供资料与协助；……8、甲方双方于签订合同后10天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用；9、甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；等。
2013年3月4日，张某向黄某宇、黄某丽出具《收款证明》，主要内容为：张某收到黄某宇、黄某丽交购买涉案房屋定金30000元。
2013年3月6日，张某（委托代理人）代张某献（甲方）与黄某宇、黄某丽（乙方）、满堂红公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，合同编号：穗存量房合字13030041174号。该合同中约定：甲方将涉案房屋以1580000元的价格出售给乙方；签订合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，乙方应递件成功当天向甲方支付房款950000元，剩余房款630000元由乙方于2013年3月15日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；丙方协助甲方双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记；丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当在签订合同当天向丙方支付中介服务费，其中乙方应向丙方支付中介服务费47400元；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。
2013年3月18日，张某献、潘某勤又经西安市公证处公证委托张某代为办理涉案房屋的出售及交易过户手续、代签署银行相关贷款文件及担保公司相关担保资料、代收房款等。
黄某宇、黄某丽于2013年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除黄某宇、黄某丽与张某献、潘某勤的委托人张某签订的《广州市存量房买卖合同》；2、张某献、潘某勤返还定金30000元；3、张某献、潘某勤赔偿违约金158000元；4、张某献、潘某勤赔偿中介费28600元、按揭费9635元；5、本案受理费及财产保全费用由张某献、潘某勤承担。
原审诉讼中，黄某宇、黄某丽明确其第一项诉讼请求是要求解除《广州市存量房买卖合同》示范文本及网签文本。张某献、潘某勤及张某表示：如果继续卖房，不认可当时约定的价格。
黄某宇、黄某丽为证明其主张，还提交了以下证据：1、《买卖代理费支付承诺书》及收款收据，其中《买卖代理费支付承诺书》记载：黄某宇、黄某丽承诺支付满堂红公司买卖代理费47400元；收款收据显示：满堂红公司收取黄某宇、黄某丽涉案房屋的代理费28600元。2、中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行于2013年3月27日出具的《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，该意向书记载：该行意向上同意在黄某宇、黄某丽交足首期、办妥上述房屋产权过户及抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交该行收押后将发放贷款。3、《交易及按揭费用明细表》及收款收据，其中收款收据记载：满堂红公司于2013年3月6日收取黄某宇、黄某丽涉案房屋代收税费5000元及4635元。4、满堂红公司于2013年7月16日向张某、张某献发出的《通知》，该通知要求：张某、张某献于2013年8月2日前到广州市房管局办理交易过户手续；等。5、黄某宇、黄某丽的代理律师于2013年7月17日向张某献、张某发出的《律师函》及邮寄凭证，《律师函》中记载：要求张某献、张某在2013年8月1日前配合办理相关的房屋过户交易手续；等。邮寄凭证显示：收件地址为陕西省宝鸡市渭滨区新建路西段15号院11号楼2单元3楼5号，收件人为张某献，改退原因：拒收；收件地址为陕西省宝鸡市渭滨区清姜东一路3号院1栋3单元1楼1号，收件人张某献、张某，改退原因：拒收。
黄某宇、黄某丽的代理律师于2013年7月31日、2013年8月18日向张某献、张某发出的《律师函》及邮寄凭证，《律师函》中分别记载：要求张某献、张某在2013年8月10日前配合办理相关的房屋过户交易手续；要求解除双方于2013年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》等。邮寄凭证显示：收件地址为陕西省宝鸡市渭滨区新建路西段15号院11号楼2单元3楼5号，收件人为张某献；收件地址为陕西省宝鸡市渭滨区清姜东一路3号院1栋3单元1楼1号，收件人张某。6、光盘，光盘内包括通话录音、律师函图片、满堂红通知图片、公证书图片4份文件。7、中国电信的通话清单。
张某献、潘某勤及张某表示：对证据1，其不是当事人不知道这个情况，由法庭决定；认可证据2的真实性；对证据3，由于其没有参与无法确认，由法庭确认；对证据4，其收到通知；对证据5，张某献、潘某勤知道有这回事，具体有无收到不清楚；对证据6，光盘里的通话录音其听不到声音，通话录音黄某宇、黄某丽应提供最初始的录音载体，对律师函、满堂红公司、公证书等认可。证据7，中国电信打印的7月1日至31日的通话清单中，7月23日20时21分35秒与15229398008号手机通话的事情予以确认，但是对内容不予确认。
后黄某宇、黄某丽当庭播放手机录音。张某献、潘某勤及张某表示：庭上播放黄某宇、黄某丽的手机，根据最高院有关证据规则，私下录音，播放的一定是原始载体，两个没有利害关系人作证才能采信，其认为黄某宇、黄某丽这段录音不能采纳。
原审法院认为，黄某宇、黄某丽与张某代张某献签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及黄某宇、黄某丽与张某代张某献、满堂红公司签订的《广州市存量房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同均约束了黄某宇、黄某丽与张某献之间就涉案房屋的买卖关系。
上述合同签订后，黄某宇、黄某丽及时履行了支付定金、申请贷款等义务，因此，张某献也应根据合同的目的及合同的约定及时履行协助黄某宇、黄某丽办理过户交易相关手续的义务。根据黄某宇、黄某丽提交的《律师函》及邮寄凭证等证据及张某献的陈述，黄某宇、黄某丽已尽通知张某献协助办理过户交易相关手续的义务，在此情况下，张某献仍未对黄某宇、黄某丽提供协助。而且，张某献在本案诉讼中也表示如果继续卖房不认可当时约定的价格。由此可见，本案中张某献迟延履行协助黄某宇、黄某丽办理过户交易的相关手续的义务。张某献、潘某勤就其上述行为已构成违约，应当承担违约责任。
根据合同约定：涉案房屋成交价为1580000元；张某献不按本合同约定将该房屋出售给黄某宇、黄某丽的，应当向黄某宇、黄某丽支付该房地产成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。因此，黄某宇、黄某丽要求张某献、潘某勤返还定金30000元、赔偿违约金158000元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
黄某宇、黄某丽主张因上述合同而支付了代理费28600元及按揭费用9635元，并提交了满堂红公司出具的《买卖代理费支付承诺书》、《交易及按揭费用明细表》及相应的收款收据。虽然张某献对上述证据不予确认，但其作为与满堂红公司签订《广州市存量房买卖合同》的当事人，有能力查询相关证据的真实性而其未提出相反证据，故应承担不利后果，原审法院依法采纳黄某宇、黄某丽的上述证据及主张。因张某献违约，合同无法履行，上述费用已成黄某宇、黄某丽的实际损失，故黄某宇、黄某丽要求张某献赔偿中介费28600元、按揭费用9635元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
黄某宇、黄某丽要求解除《广州市存量房买卖合同》（示范文本）合同，张某献、潘某勤表示同意，并无不当，原审法院予以支持。黄某宇、黄某丽及张某献、潘某勤也同意解除与满堂红公司签订的《广州市存量房买卖合同》，但该合同中还涉及了当事人与满堂红之间的居间关系，故本案中仅应解除该合同中黄某宇、黄某丽及张某献、潘某勤之间就涉案房屋的买卖关系。
潘某勤并非合同当事人也非涉案房屋产权人，并无承担违约责任的义务，故黄某宇、黄某丽要求潘某勤支付定金、赔偿违约金、中介费、按揭费用的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年1月17日作出如下判决：一、解除黄某宇、黄某丽与张某献签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及黄某宇、黄某丽与张某献签订的《广州市存量房买卖合同》中的买卖关系；二、张某献在本判决生效之日起十日内返还定金30000元给黄某宇、黄某丽；三、张某献在本判决生效之日起十日内支付违约金158000元给黄某宇、黄某丽；四、张某献在本判决生效之日起十日内支付买卖代理费28600元、按揭费用9635给黄某宇、黄某丽；五、驳回黄某宇、黄某丽的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2397元，由张某献负担。上述受理费已经由黄某宇、黄某丽预交，黄某宇、黄某丽同意由张某献在履行本判决时将其应承担部分直接支付给黄某宇、黄某丽。
判后，上诉人张某献不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄某宇、黄某丽明知张某献急于贱卖房屋以获得售房款救重病的妻子。因此，最短时间内获得购房款，成为卖方以158万元售房的前提。黄某宇、黄某丽在银行电汇三次未成功的情况下当即提现三万元下定，购房心切显而易见，足以证实涉案房屋售价低廉。售房合同未约定合同有效期限这一瑕疵，显然无法保障张某献的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》之公平原则。因此，涉案房屋的相关合同应当依法予以撤销。二、原审认定事实错误。（一）张某献重新办理公证《委托书》的行为已实质影响了后续售房程序的时间起算点，张某献在返回家乡期间未收到任何须要办理后续程序的通知，张某献并非“迟延履行”而是“尚未履行”没有违反合同约定。依照合同约定，张某献应于合同签订的当月7日前向银行办理提前还贷手续，否则违约，但从操作程序上讲，客观上是无法保证三天内飞回陕西办妥新的需公证的授权委托书再回广州办妥银行提前还贷手续。很显然，黄某宇、黄某丽与中介公司客观上让张某献签约时即陷入违约的境地。随后，因张某献依照中介公司的要求又办理了第二份《委托书》，与合同约定的办妥银行还贷手续已经违约多时，黄某宇、黄某丽对此视而不见且并无异议。此后，在长达半年的时间未收到任何通知。黄某宇、黄某丽急于购房，在长达半年内未联系张某献，全然不予关心售房情况，实在不合常理。从而可以证实黄某宇、黄某丽已经无意买房，却企图通过此次诉讼获得高额的违约金，陷张某献于不义之地。（二）按合同约定，黄某宇、黄某丽须于3月14日之前办理贷款申请，而其提交的3月27日办理的《中国工商银行个人二手房贷款意向书》可知，黄某宇、黄某丽整整超出13天，显然严重违约在先。三、即使张某献违约，原审认定的违约金亦过高，应予减免。（一）黄某宇、黄某丽违约在先，对后续迟迟不能完成售房手续以致给双方带来的损失有不可推卸的责任，应扣减相应违约金。（二）张某献根本无法预料自己在毫无知情的情况下已经“被违约”，即使这段时间发生违约，黄某宇、黄某丽应及时联系张某献，避免损失扩大。但历经半年后，张某献突然收到要履约的《通知》及相关的《律师函》，对此期间房价变动给黄某宇、黄某丽带来的所谓损失，应不予支持。（三）依照最高院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九规定，违约金应当“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。原审处理对于张某献显失公平，也远远超出黄某宇、黄某丽实际损失，应予减免。综上所述，张某献上诉请求撤销原审判决第三项支付违约金158000元的内容，依法改判。
被上诉人黄某宇、黄某丽答辩称：一、涉案房屋交易流程符合《购房合同》的约定及一般房屋买卖规范，黄某宇、黄某丽未违约，中介方工作也没有失误，张某献坚持拒绝履行合同约定应属违约。二、合同约定的违约金标准，合法有据，目前涉案房屋房价已超过2万元／平方米，即使张某献按合同约定赔偿违约金，仍有获利空间，也正是这个原因，张某献拒绝按原价继续履行合同。三、张某的第一份委托书明确载明其有办理房屋买卖的权限，双方签订的网签合同合法有效，委托书只是不具备办理银行赎契的权限，这属于其个人过失，黄某宇、黄某丽认可张某委托书的不足，并给予对方时间补正。黄某宇、黄某丽取得同贷书是3月27日，而张某取得办理银行赎契权限的委托书是3月18日，但对方在黄某宇、黄某丽的催促下一直拒绝办理相关手续，也未通知黄某宇、黄某丽需要延期履行。综上所述，被上诉人黄某宇、黄某丽请求法院维持原审判决，驳回张某献的上诉请求。
原审被告潘某勤、原审第三人张某二审未到庭亦未提交书面陈述意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明：一、被上诉人黄某宇、黄某丽提交一份黄某宇2013年4-6月的电话通话记录，证明被上诉人主动联系张某献及其代理人张某要求对方尽快回广州办理相关交易手续；张某在电话中答复因为房屋价格升值，其不同意按原来价格出售，所以不会来广州办理相关交易手续。上诉人张某献质证称：被上诉人一审时已经提交了一些通话记录详单，明知该证据的重要性而不提交，上述通话记录详单，已经超过举证期限，不符合法律规定，不予质证。
二、根据黄某宇的通话记录显然，其在2013年4月上旬及6月3日左右与张某进行联系，但其他时段未作联系。对此，黄某宇陈述称：其于4月中上旬联系对方，得知其不会回来广州，妻子黄某丽于2014年4月29日生孩子，就委托了中介公司与张某献联系。对于上诉人张某献所述其因急用钱而出售涉案房屋，在对方一直没有音信的情况下为何没有催促中介方及被上诉人办理相关手续的问题，张某献陈述称：因妻子潘某勤在2013年3月25日-4月3日住院，张某需要照顾孩子和老人，无法脱身处理卖房事宜，并且张某献已经向别人借钱，并不再急于用钱，所以就一直等中介和被上诉人主动联系，直到2013年7月才收到被上诉人及中介方发出的律师函。
三、黄某宇、黄某丽原审提交了《交易及按揭费用明细表》、《中介方收费的记录》反映其于2013年3月6日支付了9635元按揭费，证明即日其已委托按揭公司办理涉案房屋的银行按揭贷款手续。
四、张某献与黄某宇、黄某丽均确认2013年7-8月，因价格分歧导致无法交易，除此涉案房屋不存在其他交易障碍。
本院认为：原审法院对涉案《广州市存量房买卖合同》（示范文本）、《广州市存量房买卖合同》的法律效力及承责主体的认定，双方未提出异议，二审予以确认。
上述合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。黄某宇、黄某丽依法履行支付定金、申请贷款等义务，张某献也理应及时履行协助黄某宇、黄某丽办理过户交易相关手续的义务。依据原审查明的事实，张某献在黄某宇、黄某丽催促下仍拒不对黄某宇、黄某丽提供过户交易协助。而且，张某献在本案诉讼中也表示如果继续卖房不认可当时约定的价格并最终导致交易不成，构成违约，理应承担违约责任。
根据合同约定：涉案房屋成交价为1580000元；张某献不按本合同约定将该房屋出售给黄某宇、黄某丽的，应当向黄某宇、黄某丽支付该房地产成交价10%的违约金，并退回黄某宇、黄某丽已付的所有款项。因此，原审判令张某献向黄某宇、黄某丽返还定金30000元、支付违约金158000元并支付中介代理费28600元及按揭费用9635元，于法有据，应予维持。至于张某献主张黄某宇、黄某丽未依约办理按揭手续，因其主张与事实不符，不予采纳。
另外，张某献上诉称其客观上不能在合同约定的期限内重新办理授权委托书再去办妥涉案房屋的涂销抵押手续，合同约定显失公平，并造成其在不知情的情况下违约，黄某宇、黄某丽未能尽快联系张某献，避免损失扩大的问题。因张某作为张某献的委托代理人，亦是具有完全民事行为能力的自然人，其在签订合同时理应对各项事务预期作出判断，其未能依约限期内办妥相关手续，黄某宇、黄某丽作为守约方有权选择是否给予违约方一定宽限继续履行合同或解除合同。在涉案房屋不具备交易障碍的情况下，张某献仍拒绝按合同约定的房价款进行交易，并造成对方的合同目的无法实现，构成根本违约，理应依约承担违约责任。张某献并没有充分证据证明黄某宇、黄某丽对合同解除应承担过错责任，也没有证据证明双方约定的违约金远超出对方的损失。因此，张某献上诉主张减免违约金，理据不足，不予支持。
综上所述，审查原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院可以予以维持；上诉人张某献的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3460元，由上诉人张某献负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 杨仁义