辽宁省本溪市中级人民法院
民事�决书
（2014）本民一终字第00268号
上诉人（原审被告、反诉原告）初宝仁，男，1950年3月29日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，桓仁满族自治县司法局退休干部，现住辽宁省桓仁满族自治县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘淑花，女，1971年9月25日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，农民，现住辽宁省桓仁满族自治县。
委托代理人贾蕊，本溪市河东法律服务所法律工作者。
原审第三人桓仁满族自治县土地收购储备开发中心，住所地辽宁省桓仁满族自治县。
法定代表人迟欣为，该中心主任。
上诉人初宝仁因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2013）桓民二初字第00443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人初宝仁，被上诉人刘淑花及其委托代理人贾蕊到庭参加了诉讼，原审第�人桓仁满族自治县土地收购储备开发中心（以下简称土地收储中心）经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2010年6月1日，刘淑花作为乙方与作为甲方的初宝仁签订租赁《协议书》一份，其主要内容为：“甲方将兴隆祥浴池（原龙泉浴池）出租给乙方经营（包括四间宿舍，两间娱乐室），期限为五年，日期自2010年6月1日至2015年6月1日止，年租金为3万元，于每年的6月10日前一次交清当年租金；另约定乙方在租赁期间，如房屋拆迁，乙方无条件将租赁物返还给甲方，并不享有任何拆迁待遇；因拆迁给乙方造成的损失由乙方自行向拆迁部门主张权利”。初宝仁于2010年5月30日，给刘淑花出具收条一份，载明收到刘淑花浴池租赁费1万元，一次结清2010年6月1日至2011年6月1日租金。协议签订后，刘淑花开始经营该浴池，经营过�中因浴池水箱漏水，刘淑花只经营娱乐室（用作麻将室）。庭审中，刘淑花自认经营至2010年10月1日前后，因其家中有事需要处理，便离开桓仁回通化，该浴池处于歇业状态，之后其回来几趟但浴池亦未营业，期间将名为初宝仁电费卡交付给初宝仁。2011年春季该浴池所在区域被征收，桓仁满族自治县人民政府于2011年4月25日下发了房屋征收决定公告，征收签约时间为2011年5月3日至2011年7月3日。初宝仁于2011年3月30日缴纳拆迁前所欠电费185元。2012年3月27日，土地收储中心与初宝仁签订《房屋及地上附着物征收安置补偿协议书》，协议对停业损失补偿费因初宝仁（初某甲）、刘淑花、林某某三方归属有纠纷而做出保留。土地收储中心核实该浴池产权面积为86平方米（产权证号007**）和110.4平方米（产权证号000**）两处及临建106.5平方米，初宝仁与土地收储中心约定停业损失补偿费按每平方米200元计算，经双方协商给付60580元，刘淑花、初宝仁、土地收储中心对停业损失补偿费计算标准及数额予以认可。刘淑花与初宝仁因该款归属发生纠纷，土地收储中心将该款予以提存，尚未支付。另刘淑花要求初宝仁返还剩余租赁期间（2011年4月26日至2011年6月1日）租金2800元。现刘淑花为要求动迁停业损失补偿款60580元及初宝仁返还租金2800元，初宝仁要求刘淑花给付浴池租金20000元诉至法院。
另查明，用于经营桓仁龙泉浴池的房屋性质为住宅，所有权人为初宝仁，桓仁龙泉浴池登记为个体工商户，登记经营者为初某甲（系初宝仁儿子），经营形式为家庭经营，实际经营管理人为初宝仁，经营有效期至2012年8月24日。初宝仁于2009年将浴池名称变更为兴隆祥浴池，但未办理变更登记。刘淑花认可用于渍酸菜房屋未租赁给其使用，但对该部分面积不认可，刘淑花认可租赁房屋有50平方米部分其未承租，初宝仁认为刘淑花未承租部分面积为80平方米左右，该部分拆迁停业损失补偿费包含在停业损失补偿费总额中，现用作浴池的房屋被征收拆除。
又查明，桓仁满族自治县政府桓政发（2011）12号文中停业损失费两种补偿方式，被征收人可任选其一，一是按工商局登记注册的营业面积，每平方米补偿200元；二是有资质等级的评估单位依据被征收人纳税情况评估确定。
原审法院认为：（一）、初宝仁与土地收储中心签订的《房屋及地上附着物征收安置补偿协议》对停业损失补偿费就计算标准及数额已达成协议，刘淑花对此予以认可，该案应为民事纠纷，属于民事案件受案范围，故初宝仁辩称刘淑花起诉初宝仁诉讼对象错误的答辩意见，不应予以支持。（二）、按照法律规定，停业损失补偿费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，对�经营者造成停产停业损失给予的补偿。本案中，刘淑花承租初宝仁的浴池，承租期限并未届满，租赁协议在拆迁前仍然有效，在承租期内因拆迁给刘淑花造成的停业损失应当予以补偿。双方签订的租赁协议第七条约定在乙方经营期间，如房屋拆迁，乙方无条件将租赁物返还给甲方，并不享受任何拆迁待遇（记为前项），拆迁给乙方造成的损失由乙方自行向拆迁部门主张（记为后项）。因双方对该条款理解不一致，刘淑花认为协议中的拆迁待遇不包括停业损失补偿费，因拆迁给乙方造成的损失指停业损失费，初宝仁认为前项包括停业损失补偿费，后项指刘淑花对浴池做出的添附行为。因刘淑花不能作为被拆迁人与土地收储中心直接签订拆迁补偿协议，其对土地收储中心客观上主张不能。对于因拆迁而产生的停业损失补偿款，应按该款的补偿目的向实际经营者支付。故初宝仁辩称根据协议刘淑花不享有停业损失补偿费的答辩意见，不应予以支持。因此，该浴池停产停业损失补偿费应当由承租人刘淑花享有。（三）、本案中，土地收储中心与初宝仁协议按照经营面积计算停业损失补偿费，该费用包含刘淑花未承租部分，刘淑花对该事实认可但双方对该部分面积互不认可，现该房屋已拆迁，具体面积无法确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，初宝仁对该部分具体面积负有举证责任，因初宝仁未提供证明该部分面积的证据，故依据刘淑花认可的50平方米予以扣除。刘淑花应得停业损失补偿费为50580元［（60580元-50平方米×200元）／2］；（四）、初宝仁辩称双方租赁协议已实际解除，刘淑花不享有停业损失补偿费的意见，因初宝仁未提供直接证据予以证明，且该停业损失补偿费已经土地收储中心确认给付�故该意见不应予以采纳。（五）、初宝仁反诉要求刘淑花给付租金20000元，刘淑花称已足额缴纳租金并提供出初宝仁出具的收条中体现一次结清2010年6月1日至2011年6月1日租金的证据，故该请求不应予以支持。（六）、因拆迁刘淑花与初宝仁签订的租赁协议已无法继续履行，刘淑花要求初宝仁返还剩余租赁期间租金2800元的请求，因双方协议未对剩余租赁期间租金情况进行约定，拆迁时亦未达成合意，根据合同法第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故刘淑花要求初宝仁返还剩余租赁期间租金2800元的请求，应予以支持。据此，原审法院判决：1、土地收储中心于判决生效后立即给付刘淑花停业损失费50580元；2、初宝仁返还给刘淑花剩余租赁期间租金2800元；3、驳回初宝仁要�刘淑花给付租金20000元的诉讼请求；上述一、二项给付款均于判决生效日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1385元，由土地收储中心负担1156元，由初宝仁负担229元。反诉案件受理费317元，由初宝仁负担。
上诉人初宝仁的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘淑花的诉讼请求。其依据的事实及理由：1、原审判决违反法定程序。桓仁龙泉浴池的营业执照登记的经营者是初春，刘淑花以初宝仁为诉讼主体错误，原审第三人土地收储中心不具备诉讼当事人的主体资格，刘淑花向土地收储中心索要停业损失费，是行政案件。本案未对浴池租赁协议的效力进行审查，程序错误。2、原审判决认定事实、适用法律错误。刘淑花不�龙泉浴池的法定经营人不应当享受停业损失，且初宝仁与刘淑花已约定刘淑花不享受任何拆迁待遇。依据案件事实，刘淑花于2010年9月26日单方强行终止了浴池租赁协议，已不是浴池的经营者，无权享受停业损失费，依据合同约定刘淑花的损失应自行向拆迁部门主张，无权向初宝仁主张。房屋拆迁时，刘淑花应无条件将房屋返还初宝仁，原审判决初宝仁返还租金违反了当事人约定。
被上诉人刘淑花提出答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人土地收储中心未提出答辩意见。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为：上诉人初宝仁已与原审第三人土地收储中心签订《房屋及地上附着物征收安置补偿协议》，并且双方对停业损失补偿费的计算标准及数额也达成协议，被上诉人刘淑花对此数额也予以�可。现被上诉人刘淑花提起诉讼，请求判令初宝仁与土地收储中心达成协议的停业损失60580元归其所有、初宝仁返还剩余租金2800元，属于民事案件受案范围。初宝仁作为浴池的所有权人与刘淑花签订《租赁协议》，系双方真实的意思表示，合同合法有效，刘淑花依据该合同向合同相对人初宝仁主张权利符合法律规定。土地收储中心依法取得组织机构代码证及事业单位法人证书，原审法院将其列为一方诉讼主体并无不当。故对于上诉人初宝仁提出的原审程序违法的上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人初宝仁提出的租赁协议已于2010年9月26日终止的上诉意见，因初宝仁并未提供充分证据予以证明自己的主张，故该项上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人初宝仁提出的剩余租金不应返还的上诉意见，因刘淑花已交纳2010年6月1日至2011年6月1日租金，从2011年4月25日桓仁满族自治县人民政府下发房屋征收决定公告至2011年6月1日，刘淑花与初宝仁的租赁协议无法继续履行，刘淑花亦没有继续使用租赁房屋，虽然双方租赁协议约定：房屋拆迁时，刘淑花应无条件将房屋返还初宝仁，但没有约定刘淑花放弃剩余租金。故该项上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人初宝仁提出的刘淑花不应享有停业损失补偿费的上诉意见，因本案房屋被征收时，初宝仁与刘淑花的《租赁协议》未到期，刘淑花依然享有其租赁浴池的经营权，土地收储中心亦明确停业损失是给付实际经营人的，故刘淑花有权获得停业损失补偿。初宝仁与刘淑花的房屋租赁协议虽约定：“如房屋拆迁，刘淑花无条件将租赁物返还给初宝仁，并不享受任何拆迁待遇，拆迁给刘淑花造成的损失由刘淑花自行向拆迁部门主张”。该约定没有排除刘淑花获得损失赔偿的权利，因拆迁会给�淑花造成承租期内不能继续使用租赁物进行收益，具有停业损失，而刘淑花向初宝仁主张的亦是停产停业损失，故该项上诉意见，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一千七百零二元，由上诉人初宝仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高广明
审 判 员 朱 飞
代理审判员 高 伟
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 回 娜
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。