山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终64号
上诉人（原审被告）：姜开田，男，1967年6月6日出生，汉族，居民，住费县费城街道办事处巩庄村二村。
委托代理人：赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王开，男，1965年10月16日出生，汉族，居民，住费县费城街道办事处北巩庄村。
委托代理人：李庆华，山东宣达律师事务所律师。
上诉人姜开田因房屋买卖合同纠纷一案，不服费县人民法院（2015）费商初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王开一审诉称，2003年8月1日原、被告双方经协商，经张玉年见证，被告姜开田将位于费城镇北巩庄村费房权证费房私字第07-01**号住宅卖给原告，房屋作价50000元，合同签订之日原告支付给被告30000元，余款20000元，原告分四次支付给被告，双方就房屋过户的时候及过户费用的承担予以明确约定，合同签订后，被告将房屋交付给原告居住，后原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告以种种理由迟迟不予办理。原告请求依法判令原、被告双方签订的房屋买卖合同有效，由被告协助原告办理房屋过户手续，诉讼费用由被告承担。
姜开田一审辩称，原告不是费城街道办事处北巩庄村的村民，无权享有该村集体土地宅基地的使用权，原、被告之间的买卖行为应当认定为无效，同时原、被告买卖房屋时房屋已被抵押，在抵押期间发生的买卖行为也应当认定无效，因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，2003年8月1日，经费县费城街道办事处霍家庄村的张玉年介绍，原告王开与被告姜开田在被告姜开田之妻在场的情况下签订卖房协议书一份。协议书约定：原告王开购买被告姜开田所有的费县费城街道办事处北巩庄村的房屋一位（所有权证号费房权证费房私字第07-01**号，主房面积83.60平方米，配房面积26.75平方米）。约定房屋作价50000元，签订协议时已支付房款30000元，余款20000元于2003年年底支付5000元，2004年年底支10000元，剩余的5000元于2005年6月30日前付清，房屋的过户手续费用由王开自理，土地使用权过户手续费王开负担2000元，剩余的手续费用由姜开田负担。介绍人张玉年作为见证人书写卖房协议书并作为见证人在卖房协议上签字按手印。2003年8月4日原告王开入住涉案房屋。入住房屋三个月后，王开对房屋主房重新进�了装修，对部分门窗进行了更换，并重新修改了大门，在院落南部加盖配房一间。卖房协议签订时原告王开已支付被告姜开田房款30000元。剩余房款20000元，原告王开已于2003年12月23日、2004年12月28日、2005年7月8日、2005年12月28日分四次支付完毕。原告按照合同约定支付房款50000元后，被告未协助原告办理房屋过户手续，故原告诉至原审法院请求确认原、被告双方房屋买卖协议有效，判令被告协助原告办理房屋过户手续，并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原被告双方签订卖房协议时的抵押现已处理完毕。
再查明，原告王开户籍所在地为费县梁邱镇西村，被告姜开田户籍所在地为费县费城街道办事处巩庄村二组（原南巩庄村），涉案房屋所在地为费县费城街道办事处北巩庄村。根据《费县城市总体规划》(2005—2020),费县费城街道办事处巩庄村属于城市规�区。上述事实，主要根据原告的陈述，原审法院庭审查证及原告提供的卖房协议书、收到条、集体土地使用证，房权证，费县规划局出具的证明、证人证言及被告提交的相关证据等证据认定，其证据材料已收集记录在卷。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告王开与被告姜开田签订卖房协议书，合同双方签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，价格合理，且不损害国家和社会公共利益。原告王开已按照协议内容支付了全部的购房款，在涉案房屋中居住十二年多的时间，对房屋进行了重新装修，修改了大门，加盖了部分房屋，现被告以原、被告签订的房屋买卖合同无效为由不同意协助原告办理过户手续，亦不同意对原告进行合理的赔偿。综合以上情况，为维护社会经济秩序和稳定社会关系，保障善意当事人的居住权考虑，宜认定原告王开与被告姜开田签订的房屋买卖合同为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求符合该法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、原告王开与被告姜开田签订的房屋买卖协议有效。二、被告姜开田于判决生效后十日内协助原告王开办理房屋过户手续，过户费用由原告王开负担。案件受理费1050元，由原告王开负担。
上诉人姜开田不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清�判决错误。虽然上诉人与被上诉人于2003年8月1日签订《卖房协议书》，但根据相关法律和司法解释的规定，该协议不受法律保护，没有法律效力。根据土地管理法等规定，禁止农村宅基地自由流转。2015年4月最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第35条明文规定，“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”。同时根据临中法[2011]55号第5条第6款，“不属于同一集体组织的成员购买农村宅基地、房产或小产权的，相应交易行为无效”。上诉人所有房屋位于费县费城街道办事处北巩庄村，而被上诉人户籍为费县梁邱镇西村，双方不是同一集体经济组织成员，双方所签订的房屋买卖协议无效。虽然争议房屋所在地的北巩庄村被费县人民政府列入《费县城市总体规划》（2005-2020），但该规划为长期规划，目前北巩庄村土地仍然为村集体所有，仍由本村全体经济组织成员使用，我县目前也没有被列入国家宅基地流转试点区域。本案一审庭审中，有上诉人提供的2014年5月费县人民政府颁发的费集用（2014）字第2618260号《集体土地使用证》为据。被上诉人一审庭审中，也没有提供近期费县政府批准或确认的北巩庄村集体土地转为国有土地的相关证据。所以，北巩庄村土地所有权仍为本村集体所有，而非国有。一审判决以“保障善意当事人的居住权考虑”而认定房屋买卖合同有效，违背了法律和相关司法解释的规定，该判决错误。
被上诉人王开答辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，并由上诉人承担上诉费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人与被上诉人均系完全民事行为能力，签订的�方协议应当认定为有效合同，上诉人诉称，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同依据2015最高人民法院全国民事审判工作会议规定的，房屋买卖合同一般应认定为无效是结合全国农村及城市房屋交易的安全，该案件属于例外的情形，依据临沂中院关于民事审判工作中的疑难问题，小产权房纠纷也有一个例外规定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，被上诉人在购买该房屋时，属于物权法第一百零六条的规定，属于善意的受让人，被上诉人赶着上诉人将房屋卖给上诉人，在一审中，有证人张玉年予以证实，上诉人原系费城镇南巩庄村人，涉案房屋在诉称之前，也是通过购买宅基地获得的，后南巩庄村与北巩庄村合并为巩庄村，且涉案的房屋已经明确列入费县城市总体规划，仅靠南外环，被上诉人不顾上诉人对房屋长期稳定的占有使用，多次欺骗被上诉人说不能过户�才导致纠纷发生，因此，请求法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，防止因被上诉人的错误行为而获得重大利益，因涉案房屋面临拆迁补偿，有利于维护被上诉人的合法权益。
经审理查明，涉案房产所在土地为费县费城街道办北巩庄集体所有，集体土地使用证号为：费集用（2014）字第2618260号，土地使用者为上诉人姜开田，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积196.0平方米。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十二条第4款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据该规定，出卖农村房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。该法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利�总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此，农村集体建设用地上所建房屋及房屋买卖合同均不得违反国家法律、行政法规的禁止性规定。本案诉争的房屋所用土地是费县费城街道办北巩庄村的集体土地，用途为住宅，即该农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅、具有较强的社会保障和社会福利性质的“宅基地”，而被上诉人王开为费县梁邱镇梁邱西村村民，与上诉人姜开田不属于同一集体组织的成员，不具备宅基地使用权主体资格，故上诉人与被上诉人之间订立卖房协议的行为，违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，双方于2003年8月1日签订的卖房协议应为无效合同。对被上诉人要求确认该购房协议有效并要求办理过户手续的诉讼请求因违反法律规定，本院不予支持。被上诉人王开因该合同无效造成的损失，可另行主张权利。
综上，原审判决认定适用法律错误，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销费县人民法院（2015）费商初字第328号民事判决；
二、驳回被上诉人王开的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1050元，均由被上诉人王开负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李大军
审判员 姚玉蕊
二０一六年三月二十九日
书记员 刘晓光