中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2459号
上诉人（原审原告）：广州市美达物业管理有限责任公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：高剑良，职务：总经理。
委托代理人：叶思刚，广东三民律师事务所律师。
委托代理人：陈杰浩，广东三民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：JASONCHU-SUMNG（伍柱森），美国公民。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，身份证住址广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：陈玉明，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：连竑杰，身份证住址广州市天河区。
上述四被上诉人共同委托代理人：王历、柳嘉利，均为广东经纶律师事务所律师。
上诉人广州市美达物业管理有限责任公司（以下简称美达公司）因与被上诉人伍柱森、ＸＸ、陈玉明、连竑杰（以下简称伍柱森等四人）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年10月14日，美达公司与伍某、ＸＸ、陈玉明签订《房屋买卖合同》（下简称合同A，被告连竑杰未签名），约定：美达公司向伍柱森、ＸＸ、陈玉明、连竑杰购买位于广州市白云区同德上步路25号-39号首层、二层房产。同年10月15日，美达公司向伍某等四人指定的帐户支付了40万元定金。同年11月19日，美达公司与伍某等四人又签订了一份《房屋买卖合同》（下简称合同B），约定：美达公司向伍柱森等四人购买位于广州市白云区同德围上步路25号-39号首层、二层房产；房屋使用性质为展厅、车库、办公，建筑面积为3821.073平方米；房屋交易价格为3660万元；美达公司在2013年10月15日前支付40万元给伍某等四人作为定金；2013年12月14日前，双方到广州市房屋交易管理机关办理房产交易过户手续；在递件前两天，双方到广州市工商银行第一支行办理资金托管手续，双方同意余款3620万元仅以银行托管方式支付；伍柱森等四人在收取定金后如不按期到广州市房屋交易管理机关与美达公司办理房产交易过户手续或不将该物业售予美达公司或因其他原因导致无法按期将产权过户至美达公司名下，伍某等四人应退回双倍定金，并赔偿给美达公司的损失；美达公司在交付定金后无合理理由不能在本协议约定的交易日期与伍某等四人进行交易视为不购买此物业，伍某等四人没收美达公司所支付的定金，伍某等四人有权将该物业售予他人……。同年12月13日，伍某等四人向美达公司发出函件，称根据合同B，双方最迟应在递件前两天即2013年12月12日到银行办理资金托管手续，但伍某等四人未收到美达公司办理资金托管手续的通知，伍某等四人提醒美达公司按时办理递件手续，否则视为违约。上述邮件寄出后被拒收退回。同年12月18日，美达公司向ＸＸ、陈玉明发出函件，称根据合同A的约定，其于2013年12月13日到广州市国土资源和房屋管理局白云区分局办理涉案房屋的产权交易手续，但伍某等四人未来办理，现要求伍某等四人收到本函后立即协助其办理房产交易手续。上述2份函件寄出后，分别于同年12月20日、23日被人签收。同年12月19日，伍某等四人向美达公司发出函件，称美达公司未按合同B的约定和伍某等四人的通知在期限内办理资金托管手续，故再次通知美达公司在12月26日上午9时30分到银行办理资金托管手续，如不如期办妥，则于2013年12月30日起解除合同。上述邮件寄出后被人签收。
另查明，在合同B上存在两种手写笔迹，其中较粗的笔迹为美达公司书写，较细的笔迹为伍某等四人书写。美达公司手写四处，其中“成功过户，领取新证”被伍某等四人签名加横线划去；“办理资金托管手续后甲方须办理过户递件手续”被伍某等四人签名加横线划去；“甲方同意将上述物业过户至乙方指定的个人或公司名下”及“诉讼费、律师费”被伍某等四人签字认可。
对于合同B，美达公司在原审庭审中对签订事实的描述是：先由伍某等四人打印空白合同给美达公司看，再由美达公司手写添加修改的部分，在伍某等四人对美达公司修改的部分表示确认后，美达公司便加盖公司印章，但之后伍某等四人却将美达公司部分修改内容删除，而美达公司并不确认删除的行为，故合同B因美达公司未对伍某等四人修改内容签字确认而未能成立。伍某等四人在庭审中对签订事实的描述是：经多次协商后，双方在美达公司的办公地点，将合同打印出来，先由伍某等四人签名，再交给美达公司盖章，但美达公司在合同上手写进行修改后再盖章，因伍某等四人并不认可美达公司的部分手写修改内容，就签名划线删除，双方当场并未因此产生争议。
原审庭审中，美达公司称其不能提供合同B原件，解释为其处不存在该份合同。
美达公司于2014年4月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令伍某等四人返还定金人民币40万元及利息（以40万元为本金从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿止）；2、请求判令伍某等四人赔偿损失人民币40万元；3、本案诉讼费由伍某等四人承担。
原审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。美达公司主张伍某等四人返还定金、赔偿损失是基于两个事实、理由，一是伍某等四人违反合同A的约定，应承担违约责任；二是合同A、B均不成立，伍某等四人无依据继续保有美达公司的定金。关于理由一，合同A是美达公司与伍某、ＸＸ、陈玉明的真实意思表示，但因连竑杰未签名确认，而后双方又共同签订了更为详细的合同B，故合同A确未成立，美达公司主张伍某等四人需按合同A的约定履行、承担违约责任无事实、法律依据，不予支持。关于理由二，首先，合同B有双方当事人的签字、盖章，已具备成立的形式要件；其次，在合同B形成后，无证据证实美达公司对该合同尤其是手写修改的内容提出过异议；最后，美达公司在起诉时有意回避了合同B的问题，且不能作出合理解释，故美达公司无法证明合同B未成立的事实。既然美达公司主张伍某等四人违约及合同未成立的事实、理由均不成立，那么伍某等四人收取美达公司交纳的定金并无不妥。对于伍某等四人提出美达公司严重违约，无权要求伍某等四人返还定金以及要求赔偿损失的抗辩意见，原审法院认为，根据本案的证据及美达公司的诉讼表现，足以证实美达公司签约后反悔不购买涉案房屋的行为，属严重违约，故伍某等四人的抗辩意见成立，予以采纳。因此，美达公司的全部诉讼请求均不能成立，不予支持。在诉讼过程中，美达公司提出了对合同B中印章、双方手写字迹形成的先后顺序进行鉴定的申请，并认为伍某等四人手写笔迹系最后形成则证实伍某等四人擅自修改合同内容。本院认为，伍某等四人并未否认其最后在美达公司手写内容上划线或签字确认的事实，但该事实属于双方签约的细节、过程，对合同最终的成立并无影响，美达公司也无证据证实其因此向伍某等四人提出异议，故无须进行鉴定。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，于2014年10月27日作出如下判决：驳回美达公司的全部诉讼请求。本案受理费11800元，由美达公司负担。
判后，上诉人美达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对于合同B的认定意见不符合本案的事实，1、原审法院认为“合同B有双方当事人的签字、盖章，具备成立的形式要件”，这样的认定是不符合本案的事实。原审法院并未审查伍某等四人是否有配偶，若有配偶那么是否同意出卖诉争物业，房产作为夫妻共同财产，其出售理应经过双方同意。此外，若按照原审法院对合同A的认定，那么合同B也缺少共有人即出卖方的配偶的签字确认，那么也应当认定不成立。2、合同B仅仅是一份双方协商过程的草稿，并非双方正式的最终合同。二、即使如原审法院认定合同B是成立的，那么伍某等四人也是存在违约行为。合同B约定，在递件前两天即2013年12月12日前，双方到广州市工商银行第一支行办理资金交易手续。伍某等四人无提供证据证明其已经在2013年12月12日到了银行待我方前来，也就是说其并未在当日到达银行办理托管手续。因此，原审法院认定我方未如约办理托管手续是不正确的。三、合同A理应是合法有效且已成立的。四、原审法院并未接纳美达公司的鉴定申请，导致本案事实无法查明。为此，上诉请求：撤销原审判决，改判支持美达公司的全部诉讼请求。
被上诉人伍某等四人答辩同意原审判决，不同意美达公司的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院另查明，美达公司与伍某等四人于2013年11月19日签订的合同B第十二条第6项约定：“本合同为本次交易的最终合同，如有其他合同，以本合同为准。”
本院认为：关于2013年10月14日美达公司与伍某、ＸＸ、陈玉明就买卖涉案房产签订的合同A的效力问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，可见买卖合同的效力不受处分权有无之影响。本案中，即使房产所有人之一的连竑杰未签名确认，也不影响合同A的效力。故对于美达公司上诉提出合同A为成立有效的意见，本院予以采纳。但因美达公司与伍某等四人此后于同年11月19日又签订了合同B，双方并约定该合同为本次交易的最终合同，如有其他合同，以该合同为准，故可确定双方应按合同B的约定履行。原审法院对于美达公司认为应按合同A的约定履行的主张不予支持，并无不当。合同B已经双方当事人签字盖章确认，依照法律规定自双方签字盖章时合同B成立，美达公司上诉主张合同B不成立缺乏法律依据，本院不予认可。
由于在合同B履行期间，美达公司未按合同约定在递件前到银行办理资金托管手续，原审法院根据本案证据认定美达公司的行为属违约是正确的，美达公司请求伍某等四人返还定金以及赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。至于原审中美达公司提出申请对合同B中印章、双方手写字迹形成的先后顺序进行鉴定的问题，鉴于伍某等四人并未否认其最后在美达公司手写内容上划线或签字确认的事实，且事实属于双方签约的细节、过程，对合同最终的成立并无影响，美达公司也无证据证实其因此向伍某等四人提出异议，故原审对此未进行鉴定并无不妥。
综上所述，审查原审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11800元，由上诉人广州市美达物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月十日
书记员 仪文娟