南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初2707号
原告（反诉被告）：刘文英，女，汉族。
被告（反诉原告）：熊建清，男，汉族。
委托诉讼代理人：张先鸣，江西方正律师事务所律师，执业证号：13601201510480391。
原告刘文英与被告熊建清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案，经批准依法延长审限六个月。2016年7月4日，被告熊建清对原告刘文英提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘文英，被告（反诉原告）熊建清及其委托诉讼代理人张先鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租房押金5400元；3.判令被告赔偿原告经济损失2万元；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：被告将坐落于南昌市东湖区永外正街388号的店面出租给原告（经原告了解，该店面系被告从第三人处承租而来，租赁期限至2015年12月31日），租期自2014年12月19日至2016年12月18日。租赁合同签订后，原告按约交纳了押金5400元，每月按约交纳了租金，交至2016年4月20日时，被告与第三人房屋租赁合同期限届满，且被告未与第三人成功续签，导致原告不能在约定的时间内使用该店面。2015年5月，被告要求原告搬离店面，原告要求被告返还押金5400元以及赔偿损失才搬迁。被告不但不赔偿损失、返还押金，还从隔壁店面砸破墙进入该店面，将原告经营使用的餐车、冰箱、桌椅、锅碗等东西搬出，扔到了附近的小巷子里，造成原告财物破损。
被告熊建清辩称，1.原被告之间签订的租赁合同合法有效，被告履行了合同约定的义务；2.原告方根本性违约，依据合同法规定和合同约定，不能要求退回房屋押金；3.原告所谓经济损失2万元并无任何依据，其经营损失更不属于国家法律规定所应赔偿范围，被告方对于原告的损失并不认可；4.原告在被告采取清退措施后未能采取积极措施防止自身损失扩大，应自行承担相应责任。
反诉原告熊建清向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金3600元；2、判令反诉被告所交的押金5400元作为违约金归原告所有；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年12月19日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定：反诉原告将坐落于南昌市东湖区永外正街XXX号的店面出租给反诉被告使用；租赁期限为2年（自2014年12月19日至2016年12月18日止），租金为每月1800元，租金每月结清一次。合同签订后，反诉原告按约定将出租店面交反诉被告使用。但反诉被告拒绝支付租金。在万般无奈的情况下，反诉原告通知反诉被告解除租赁合同。然而，反诉被告既不支付租金，也拒绝腾空店面。反诉被告拒付租金的行为已构成根本违约。
反诉被告刘文英辩称，1.被答辩人要求答辩人支付房屋租金3600元没有事实和法律依据。涉案店面系被答辩人从南昌市青山湖区路建公司处租得后转租给答辩人，2015年12月31日，被答辩人与南昌市青山湖区路建公司的租赁合同到期后未成功续签。2016年3月19日，南昌市青山湖区路建公司向答辩人出具通知，要求答辩人于2016年3月23日搬出所承租店面。据此，答辩人有理由相信答辩人与被答辩人的房屋租赁合同无法继续履行。2.被答辩人请求判令答辩人所交的5400元押金作为违约金归被答辩人所有没有事实和法律依据。答辩人与被答辩人的房屋租赁合同无法继续履行是因被答辩人的原因导致的，被答辩人应当返还答辩人所交的5400元押金。综上，请求依法驳回被答辩人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的原、被告签订的房屋租赁合同、租金支付凭证、被告熊建清与南昌市青山湖区公路建筑工程公司签订的房屋租赁合同、南昌市青山湖区公路建筑工程公司出具的收据、情况证明等证据，本院认定事实如下：
被告熊建清从案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司处承租南昌市东湖区永外正街XXX号店面后（租期至2015年12月31日），转租给原告刘文英使用，转租期限为2年，自2014年12月19日至2016年12月18日止，租金每月1800元，租金每月结清一次，押金5400元。合同签订后，被告熊建清将租赁房屋交给原告刘文英使用，原告刘文英付清至2016年4月18日止的租金。在被告熊建清与案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司的租赁合同到期后，因被告熊建清继续向案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司交纳了2016年1-4月的租金，案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司对被告熊建清该实际承租的事实予以认可，在案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司重新招租过程中，原告刘文英参与了投标，但未中标。2016年5月12日，被告熊建清以原告刘文英拒付租金为由口头通知原告刘文英搬离租赁房屋。原告刘文英因就损失赔偿问题未与被告熊建清达成一致意见而拒绝搬离。被告熊建清遂将原告刘文英经营所用的餐车、冰箱、餐桌、板凳等家电家具搬出涉案房屋，放至店面旁的巷子里。原告刘文英知情后亦未从巷子里搬走上述设备。庭审中，原告刘文英以上述设备在室外放置已损坏为由拒绝申请鉴定其剩余价值。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除当事人另有约定外超过部分的约定无效。本案被告熊建清超过其与案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司的租赁期限与原告刘文英签订房屋转租合同，在被告熊建清与案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司的租赁合同到期后，被告熊建清虽实际延长了部分租赁期限，但因案外人南昌市青山湖区公路建筑工程公司的重新招标，被告熊建清最终仍未确保原告刘文英能履行至原、被告双方约定的合同期，被告熊建清转租期超过其实际剩余租赁期限部分的约定依法应认定无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告刘文英要求解除转租合同的诉请，本院不予支持，对其要求被告熊建清返还押金5400元的诉请，本院予以支持。被告熊建清在合同履行过程中擅自将原告刘文英经营所用的设备搬出租赁房屋并放置于室外，从而导致原告刘文英的损失，被告熊建清对原告刘文英的损失应负赔偿责任。原告刘文英知悉被告熊建清将其设备放于室外后并未搬走而任其置于室外，原告刘文英对本案损失的扩大也有过错，对扩大损失部分应自负其责。鉴于原告刘文英未举证其具体损失金额，考虑原告刘文英转租合同的履行程度及原、被告的过错等因素，本院酌定被告熊建清赔偿原告刘文英损失1800元。又因2016年4月19日至5月11日期间，涉案房屋系原告刘文英占用，该期间的占有使用费1320元（1800元/月÷30天×22天），原告刘文英应予缴纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告熊建清于本判决生效之日起十日内退回原告刘文英押金5400元；
二、被告熊建清于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文英经济损失1800元；
三、反诉被告刘文英于本判决生效之日起十日内支付反诉原告熊建清房屋占有使用费1320元；
上述第一、二项与第三项相互抵付后，被告熊建清应于本判决生效之日起十日内退回原告刘文英押金及赔偿经济损失合计5880元；
四、驳回原告刘文英的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告熊建清的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告刘文英预交的本诉案件受理费750元，由被告熊建清负担50元，由原告刘文英负担700元；本案由反诉原告熊建清预交的反诉案件受理费25元，由反诉原告熊建清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 姜红玲
人民陪审员 叶 娟
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 陶媛媛
附：本判决引用的相关法律
1、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。