广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3698号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈利葵，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××3124。
委托代理人：黄正中，广东东成律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉雯。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：刘铭乐。
委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
上诉人陈利葵因与被上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
陈利葵向原审法院提起诉讼，请求：1.确认陈利葵享有案涉土地的优先续租权。2.确认陈利葵与荷村股份社就案涉土地按双方原签订的土地租赁合同（条款内容、租金计算标准、用地计算面积不变）继续履行2015年1月1日至2019年12月31日的土地续租合同。3.诉讼费用由荷村股份社承担。荷村股份社提起反诉，请求：1.陈利葵拆除涉案承租土地上的建筑物及其他附属物，将案涉土地返还给荷村股份社；2.陈利葵支付土地使用费（从2015年1月1日起至返还土地之日止，土地使用费按评估结果计算）；3.本案诉讼费用由陈利葵承担。
原审法院查明：2010年4月20日陈利葵与原荷村资产办签订《土地租赁合同》一份约定，陈利葵租用荷村工业区细海路##号土地，土地面积为4889.88平方米，该合同租用时间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日，如国家或集体需要征用该地块规划建设，则提前一个月通知陈利葵，陈利葵需在一个月内自行拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物，将土地清理干净后交回荷村股份社，如陈利葵逾期不自行拆卸搬迁在租赁土地上的建筑物及其他附着物、设备等、则无偿归荷村股份社所得，荷村股份社有权进行处置。
2014年11月14日，荷村股份社公示公告及《土地租赁合同》范本各一份方案，租金标准为普通工业用地，年租金70000元／亩，工业大道两旁20米范围内，年租金为100000元／亩，荷岳路两旁20米范围内及入村大道两旁，年租金为130000元／亩。租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止等。
诉讼期间，荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为44674元，建筑物月租金为19647元。
庭审中，陈利葵、荷村股份社均同意在本案中暂不扣减陈利葵在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。
另查明，陈利葵、荷村股份社均确认，2012年9月经荷村村民和股份社社员大会讨论通过，荷村工业区土地（含案涉土地）的经营管理权全部由荷村资产办移交给了荷村股份社，从2012年10月开始，案涉土地的租金变更为由荷村股份社收取。
2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。
原审法院认为，本案争议焦点在于：一、陈利葵、荷村股份社签订续租合同的条件是否成就；二、陈利葵应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地；三、陈利葵应否支付荷村股份社合同到期后的使用费。围绕上述争议焦点，原审法院分析如下：
一、陈利葵、荷村股份社签订续租合同的条件是否成就
《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。陈利葵与原荷村资产办签订《土地租赁合同》于2014年12月31日已到期届满。荷村股份社发出公告及《土地租赁合同》范本，即为荷村股份社就案涉土地发出签订合同的要约，若陈利葵同意荷村股份社的要约即为承诺。但陈利葵不同意荷村股份社的要约，提出按市场价格计算租金，即为反要约，荷村股份社表示不同意。现无证据反映荷村股份社在诉讼前曾同意陈利葵提出的要约条件，也无证据反映荷村股份社修改了其原要约条件，故陈利葵、荷村股份社就合同内容并未达成一致意见，陈利葵提出的合同要约条件荷村股份社并未承诺，合同未成立。
《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法院为司法机关，即使是法院，依法亦不能强令荷村股份社按陈利葵的要求出租案涉土地。陈利葵要求按市场租金价格与荷村股份社续签租赁合同，于法无据，原审法院不予支持。
二、陈利葵应否拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
陈利葵、荷村股份社就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，陈利葵应向荷村股份社返还案涉土地。陈利葵在使用案涉土地期间，自行构建了地上建筑物，根据合同约定，该合同租用时间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日，如国家或集体需要征用该地块规划建设，则提前一个月通知陈利葵，陈利葵需在一个月内自行拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物，将土地清理干净后交回荷村股份社，如陈利葵逾期不自行拆卸搬迁在租赁土地上的建筑物及其他附着物、设备等、则无偿归荷村股份社所得，荷村股份社有权进行处置。从合同约定可见，首先，案涉租赁土地为临时租用，陈利葵在投入构筑地上建筑物时应当考虑租赁期较短及可能不能续租的风险。其次，在合同不再履行的情况下，陈利葵应当预见需拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物。再次，按合同约定，若陈利葵不拆除建筑物及其他附着物后引发的后果，并不是荷村股份社需赔偿或补偿陈利葵建筑物及附着物的残余价值，而是视为陈利葵自行放弃权利，无偿归荷村股份社所有。综上，荷村股份社要求陈利葵拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，原审法院予以支持。
三、陈利葵应否支付荷村股份社合同到期后的使用费
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
在原租赁合同届满后，陈利葵没有依合同约定及法律规定，向荷村股份社交还案涉土地。陈利葵因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向荷村股份社支付使用费。租赁合同期满前，荷村股份社已发出公告及合同范本，提出了新的要约，可见荷村股份社不同意按原合同约定继续履行与陈利葵的租赁关系。在本案诉讼过程中，荷村股份社更明确表示不同意陈利葵继续使用案涉土地，要求陈利葵予以返还。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同对陈利葵、荷村股份社已不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，荷村股份社要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金44674元，建筑物月租金为19647元。据此，陈利葵应按土地月租金为44674元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向荷村股份社支付土地使用费。
在原合同期满后，陈利葵可能仍有向荷村股份社付款的情况，因陈利葵、荷村股份社均同意待案件终审后共同核对扣减，故本案中不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈利葵应在判决发生法律效力之日起三十日内拆除佛山市顺德区乐从镇荷村工业区细海路##号土地上的建筑物及其他附着物，并将上述土地返还给荷村股份社；二、陈利葵应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金44674元计算）；三、驳回陈利葵的诉讼请求。一审本诉受理费50元，反诉受理费893.31元，合共943.31元，由陈利葵负担。评估费3000元，由陈利葵负担1500元，由荷村股份社负担1500元。
上诉人陈利葵提起上诉称：（一）关于双方签订续租合同的条件是否成就的问题。案涉土地上的厂房等建筑物是陈利葵投入巨额资金自行建设的，但荷村股份社在2014年11月14日公示的续租《土地租赁合同》范本内容上却提出：“陈利葵在签订该续租《土地租赁合同》的同时，由陈利葵自行投资建设的上盖厂房等建筑物的所有权立即无偿归荷村股份社所有，以后发生政府征地拆迁时上盖建筑物的补偿全部归荷村股份社单方所有，与陈利葵无关”，该条款与原土地租赁协议关于厂房等建筑物的所有权的约定完全不同，明显显失公平。陈利葵为此才就续租问题与荷村股份社发生纠纷，进而诉至法院。一审无视该事实，简单依照法律条文认定双方无法达成续租合同，进而错误判决驳回陈利葵的诉讼请求。（二）关于应否拆除案涉土地上的建筑物后才返还案涉土地的问题。案涉土地位于佛山市东平新城规划严控区，政府规定一律不得新建厂房等建筑物，陈利葵巨额投资建设的厂房等建筑物如果被拆除，对于陈利葵个人和荷村股份社集体来说都是重大的经济损失，案涉土地变为空地后的租赁价值将会大幅下降，甚至无法出租，且保留建筑物后如遇政府征地拆迁还可得到巨额拆迁补偿。因此，最合理、最公平的处理方式是荷村股份社以合理的价格有偿受让案涉土地上由陈利葵投资建设的厂房等建筑物后再一并收回案涉土地，而不是简单的拆除。（三）关于合同到期后的使用费问题。1.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的《资产评估报告书》引用的地价比较对象不合理，导致评估价格有问题，陈利葵一审时已对该评估报告提出强烈异议，要求重新评估，但一审法院却不予采纳，导致案涉土地租金标准畸高。2.即使法院最终判决陈利葵自行拆除案涉土地上的建筑物后才返还案涉土地，因原审判决给予了30日的拆除期间，而拆除期间陈利葵既无法返回土地，亦无法使用土地，故判决支付土地使用费时应扣除该30日的使用费，原审判决第二项明显错误，应改为土地使用费计算至陈利葵拆除案涉土地上的建筑物完毕之日止。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人荷村股份社答辩称：陈利葵的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
双方在二审期间未提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：综合上诉人陈利葵的上诉请求、上诉理由和被上诉人荷村股份社的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、陈利葵诉请“享有优先续租权，并按双方原签订的土地租赁合同（条款内容、租金计算标准、用地计算面积不变）继续履行2015年1月1日至2019年12月31日的土地续租合同”的理由是否成立；二、陈利葵是否应拆除涉案承租土地上的建筑物及其他附着物并返回案涉土地给荷村股份社；三、陈利葵应支付案涉土地使用费的计算标准及截止时间。
一、关于陈利葵诉请“享有优先续租权，并按双方原签订的土地租赁合同（条款内容、租金计算标准、用地计算面积不变）继续履行2015年1月1日至2019年12月31日的土地续租合同”的理由是否成立的问题
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，在案涉租赁合同约定的租赁期限届满前，荷村股份社于2014年11月14日以公告（附《租赁合同》的范本）的形式就案涉土地发出签订合同的要约，但陈利葵不同意荷村股份社要约的内容，认为合同关于地上建筑物的约定条款显失公平，双方就续签租赁合同事宜未能协商一致、达成合意，即2015年1月1日至2019年12月31日的租赁合同并未成立。在此情况下，陈利葵单方要求按照原合同内容续签租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日的租赁合同，有违合同自愿订立原则，于法无据。另外，我国法律并未规定承租人的优先续租权，承租人是否享有该权利需要合同当事人在租赁合同中作出明确约定，否则并不直接对出租人发生法律效力。由于本案租赁合同并未作出陈利葵在租期届满时享有优先续租权的约定，故陈利葵诉请享有优先续租权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于陈利葵是否应返回案涉土地并拆除土地上的建筑物及其他附着物的问题
关于返还土地的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”在本案中，双方的租赁合同关系于2014年12月31日届满，且未就土地续租形成合意，荷村股份社以合同期限届满为由主张陈利葵返还涉案承租土地，符合前述法律规定，本院予以支持。
关于拆除土地上的建筑物及其他附着物的问题。陈利葵上诉主张不应将案涉土地上的建筑物简单的拆除，应由荷村股份社以合理的价格有偿受让后一并收回案涉土地。经审查，因陈利葵与荷村资产办签订的《土地租赁合同》约定租用期间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日。现案涉合同约定的履行期限已届满，陈利葵、荷村股份社并未对合同履行期限届满后案涉土地上的建筑物如何处理作出约定，荷村股份社亦没有有偿受让案涉土地上的建筑物的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，陈利葵应自行将案涉土地上的建筑物拆除，将案涉土地恢复原状后返还荷村股份社。原审法院判决陈利葵拆除案涉土地上的建筑物及其他附着物，并无不当，本院予以维持。陈利葵的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，双方约定租赁关系为临时租用，故陈利葵作为经营土地的承租人在建设地上建筑物时，既应当预见租赁期较短及可能不能续租的风险，也应当预见其须在租赁关系终止时拆除地上建筑物及其他附着物，因此，陈利葵以投资巨大为由请求荷村股份社有偿受让地上建筑物没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于陈利葵应支付案涉土地使用费的计算标准及截止时间问题
关于陈利葵应支付案涉土地使用费的计算标准问题。首先，双方约定的租赁期限至2014年12月31日，该合同履行期限届满后，作为承租人的陈利葵未依约向荷村股份社返还案涉土地，而是继续占有、使用案涉土地，故陈利葵应向出租人荷村股份社支付占有使用案涉土地期间相应的使用费。其次，关于该土地使用费的支付标准问题。由于合同行为是一种意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，在原土地租赁合同履行完毕后，双方当事人若要继续履行合同，需要就案涉土地租赁中租金标准、租赁期限等相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。但在本案中，双方就按照何种租金标准重新续签租赁合同的问题发生严重分歧，未达成一致意见，并未就案涉土地续租事宜签订任何书面协议。那么，根据民法中的公平原则，原合同履行期限届满后陈利葵占有使用案涉土地的使用费支付标准应按照现行市场价格进行计算，原审判决据此依据具有专门鉴定资质的评估机构出具的《资产评估报告书》中所确立的土地使用费标准判令陈利葵向荷村股份社支付相应的土地使用费，理据充分，本院予以维持。至于陈利葵上诉提出因该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等情形，原审法院未准许其重新评估的请求错误的问题，经查，该《资产评估报告书》系由原审法院依法委托具有相应鉴定资质的鉴定机构作出，鉴定机构资质合格，鉴定程序合法，在陈利葵没有提供充分的证据足以反驳上述评估结论的情况下，原审法院采信并作为本案的定案依据，符合法律规定，本院予以维持。关于陈利葵的该项上诉主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持，同理，对其在二审中提出的对案涉土地租金标准重新评估的申请亦不予准许。
关于陈利葵应支付的案涉土地使用费的截止时间。因双方在租赁期限届满前已就签订新的租赁合同进行过协商，但未能达成一致。现租赁期限早已届满，陈利葵并未将土地恢复原状予以返还，而是仍然占有使用案涉土地，导致荷村股份社无法使用案涉土地，故原审判决陈利葵支付土地使用费至返还案涉土地之日止，并无不当，陈利葵请求扣除拆除土地上的建筑物及其他附着物期间的土地使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，陈利葵的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1886.62元，由上诉人陈利葵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 梁启星