江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第0195号
原告周建英。
委托代理人邵建平、黄丰，江苏圣益律师事务所律师。
被告陈大锋。
第三人：江苏中欣投资实业有限公司，住所地常熟市虞景文华18幢。
法定代表人龚佩芳，总经理。
委托代理人张翼，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告周建英与被告陈大锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理，依法由代理审判员赵晔适用简易程序，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告周建英及其委托代理人邵建平、被告陈大锋到庭参加诉讼。之后，依原告的申请，通知江苏中欣投资实业有限公司作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭于2014年9月24日再次公开开庭进行了审理，原告周建英的委托代理人黄丰、被告陈大锋、第三人江苏中欣投资实业有限公司的委托代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建英诉称：2013年2月19日与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其租用的常熟市虞山北路虞景文华15、16幢二层一部分房屋租给原告用于开设舞厅。合同订立后，原告依约将2013年度的房租金22万元交付被告，并开始对房屋进行装修。2013年7月初，业主发函被告要求其交付房屋物业管理费及房屋租金，但被告并没有支付。2013年10月，第三人向被告提起诉讼，要求解除与被告的租赁合同，常熟法院于2013年12月18日作出判决，解除了第三人与被告的房屋租赁合同。由于被告的过错，造成原告在支付租金后无法使用房屋且全部装修受损。故诉至法院，要求被告返还租金15万元，赔偿装修损失50万元。案件受理费由被告承担。
被告陈大锋辩称：1、我与原告于2013年2月19日签订的房屋租赁合同，是原告与案外人张国香、朱振飞等人于2013年1月18日就签订的，在我和案外人张国香、朱振飞等签订资产转让协议后，才和我续签的。故该份租赁合同是经过房屋所有权人的允许或默认的，即使该租赁合同无效，过错也是在原告方，与我没有任何关系，我不需要承担任何赔偿或补偿。2、根据常熟法院（2013）熟虞民初字第1379号判决书，我与张建明、袁国新等人对物业公司债务承担连带清偿责任，原告的租赁合同一开始就是和张建明、袁国新等人签订的，原告单独将我作为被告也是错误的。3、鉴于我与张国香、朱振飞、张建明、袁国新等人资产转让纠纷一案尚在审理中，正因为原告的舞厅项目至今还没有顺利办证，导致我整个场所无法正常经营。我和原告签订的租赁合同的附加合同上明确约定：如因原告的原因在文化、消防、治安方面不合格，影响我场所的正常经营造成的损失、罚款等，由原告承担，故我将保留通过法律途径向原告追索的权利。综上，要求法院依法驳回原告诉请。
第三人江苏中欣投资实业有限公司辩称：我方不清楚原、被告双方的转租协议，如果我方了解这些情况，会在（2013）熟虞民初字第1379号案件中申请原告作为第三人参加诉讼，在该案的其他当事人也没有申请追加本案原告作为第三人参加。本案原、被告于2013年2月签订租赁协议，根据常理原告应知晓我与被告之间的租赁纠纷在诉讼中，但原告也未向法院提出申请主张自己的权利，故可以视为已经放弃了相关的权利要求和主张。据此，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年2月19日，以陈大锋为甲方、周建英为乙方，双方签订租赁协议，双方就常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所中二层（虞景文华15、16幢）东边300平方米左右房屋租赁事项，达成协议：“1、上述房屋由乙方租赁开设舞厅，租赁期二年（于2013年2月19日起至2015年2月19日止），租赁期届满后，乙方提出继续租赁的，甲方应给予优先租赁权。上述租赁期限，如遇虞景文华物业终止租赁期限，相应的上述租赁期也相应终止，并由甲方退还相应的租金。2、舞厅的装修及设备购置由乙方负责，装修必须符合娱乐场所消防、卫生等要求，主体结构不能破坏，承包期满后，可移动财产归乙方所有并于期满后十天内拆除，本合同签订后，乙方应向甲方缴纳押金人民币3万元，该保证金于合同结束并由乙方拆除可移动财产后，由甲方退还给乙方。3、租金支付方法，年租金为人民币22万元，于每年的3月1日前支付，另舞厅单独设水表、电表，水电费由乙方缴纳。4、租赁期间，乙方应遵守国家法律、法规及相关政策，如逾期十天缴纳租金，甲方可提前收回经营权。……”2013年3月6日，原、被告双方签订附加合同，就2013年2月19日签订的租赁合同补充约定：“1、乙方在经营期间在文化、消防、治安方面办证全由乙方自行处理，甲方负责配合乙方。2、如由乙方的原因在文化、消防、治安方面不合格，影响甲方场所的正常经营造成的损失、罚款均由乙方承担。3、乙方经营期间负责总保安费用的七分之一，每月的月底之前交付给甲方，由甲方交付给保安公司，甲方每月税收由乙方承担十分之一，甲方每月交税时由乙方交付给甲方。4、双方签字生效，本协议一式两份，双方各执一份。5、乙方装修好之后，和文化娱乐经营许可证办理好之后，即可开业。”2013年3月6日，陈大锋出具收条一份，主要内容为“今收到周建英房租金2013年3月6号到2014年3月5号共计贰拾贰万元正（220000.00）。”庭审中，原、被告双方一致确认，至今未办理房屋腾让交接手续。
另查明：常熟市虞景文华15幢、16幢房屋系第三人江苏中欣投资实业有限公司所有。2009年11月1日，常熟市虞景文华商业管理有限公司接受江苏中欣投资实业有限公司的委托，与袁国新、张国香签订《房屋租赁合同》（合同编号：036），将常熟市虞景文华15幢第二、三层、16幢第二、三层房屋出租给袁国新、张国香，用于经营常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所，租赁期限为5年，自2009年11月1日至2014年10月31日。
2011年7月4日，常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所合伙人之一张建明与常熟市虞景文华商业管理有限公司、张国香、袁国新、江苏中欣投资实业有限公司签订《续租协议书》，对2009年11月1日的《房屋租赁合同》（编号036）变更签约主体，常熟市虞景文华商业管理有限公司同意张国香、袁国新将原租赁的房屋转租给张建明，原合同项下的所有权利义务转让给江苏中欣投资实业有限公司。四方对相应的权利义务转让达成了协议。
2013年2月19日，张国香（由袁国新代理）、张建明、朱振飞、赵新华、王雪明与陈大锋签订了《资产转让协议书》，陈大锋以130万元的价格购买了常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所的资产。2013年3月4日，江苏中欣投资实业有限公司、张建明、陈大锋、袁国新签订《权利义务转让协议书》，江苏中欣投资实业有限公司同意张建明将原租赁房屋转租给陈大锋，并约定了相应的权利义务转让事宜。
2013年10月9日，江苏中欣投资实业有限公司以陈大锋、张建明、袁国新为被告向本院提起诉讼（案号：2013熟虞民初字第1379号），要求解除《房屋租赁合同》，被告立即腾让租赁房屋，并支付拖欠租金615432元、物业管理费64815元，及相应的延迟履行违约金。本院审理后，于2013年12月18日依法作出判决：一、解除2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》和2011年7月4日签订的《续租协议书》。二、陈大锋将所承租的坐落于常熟市虞山镇北门大街虞景文华15幢第二层、15幢第三层、16幢第二层、16幢第三层房屋腾空后交还给江苏中欣投资实业有限公司。三、陈大锋支付江苏中欣投资实业有限公司房屋租金615432元，物业管理费64815元，租金延迟履行违约金11711元，物业管理费延迟履行违约金964元，合计692922元。……该判决于2014年1月17日发生法律效力，后江苏中欣投资实业有限公司向本院申请执行，该案在执行过程中。
在审理中，常熟市价格认证中心接受本院委托对虞景文华15幢、16幢二层舞厅装修造价进行了价格鉴证，于2014年5月14日出具常价证民鉴（2014）第26号价格鉴证结论书，价格鉴证结论为，价格鉴证标的在价格鉴证基准日期2013年12月19日的市场价格为人民币壹拾玖万玖仟伍佰陆拾柒元整（￥199567元）。
庭审中，原告周建英陈述：2013年2月与被告签订租赁协议，后对房屋进行装修，于2013年5月28日试营业。2013年7月1日被告要求其停业，至今未经营。为此造成原告的损失为：房屋装修费用199567元、消防改造费用35000元、环评检测费用12000元、空调安装费用16900元、装修之前的拆墙费用28000元、安装监控设施5000元。为证明上述意见，原告提供了以下证据：1、芭堤雅娱乐经营许可证一份，证明该娱乐会所获得了相应的许可，具备了营业的条件，但由于被告与第三人之间的租赁协议解除而导致原告无法经营。2、江苏省质量技术监督消防器材产品质量检验站出具的检验报告一份，证明常熟市虞山镇芭堤雅娱乐会所（二层局部改造）取得消防安全检查合格证，为此原告花费了35000元，其中1万元是直接给被告的，另25000元是工程款，但上述费用没有相应的证据。3、苏州市科学环境研究所出具的技术服务协议书一份、及12000元发票一份，证明原告经营的舞厅通过了环评且支付了相应的费用。4、证人朱某的证言，证明朱某是为原告经营的芭堤雅舞厅做电器、灯光、空调装修的。在为原告安装的6台空调时，因室外机装在楼顶，故增加了130米的空调铜管，每米价格为130元，共花费16900元。上述证据经质证，被告陈大锋认为：芭堤雅娱乐经营许可证的发证日期是2014年5月22日，由于该许可证没有及时批下来，才会导致被告与第三人之间解除租赁合同，故责任在于原告方。关于消防工程是原告自己去做的，具体费用不清楚，且未收到过原告给付的1万元。环境检测费用是原告去交纳的，不清楚，但对发票的真实性没有异议。证人朱某与原告是认识，对于空调安装情况被告不清楚。第三人江苏中欣投资实业有限公司认为，涉及原、被告双方之间的证据，因第三人没有参与，故对真实性无法确认。
被告陈大锋陈述：因与原告在附加合同上约定，要办好相关证件后才可以开业营业，但原告未能办好相关许可就经营，故常熟市文化广电、环境保护等部门相继向芭堤雅娱乐会所发出听证公告，后本人于2013年7月1日要求原告停止营业。也是因为原告的原因影响了芭堤雅娱乐会所不能正常经营，导致与第三人解除合同，故责任在于原告方。为证明上述意见，被告提供了以下证据：常熟市文化广电新闻出版局调查询问通知书及听证公告、常熟市环境监察约见通知单、常熟市环境保护局听证公告，证明原告在没有办好相关文化、环境方面的许可证就对外开始营业，相关部门将材料发至芭堤雅娱乐会所，且在接下来的听证和调查阶段原告仍没有办理相关手续。上述证据经质证，原告认为：该证据是程序上的文件，是行政机关在做出行政许可前所必须进行的听证调查，充分说明原告一直在申领相关的证件。被告所经营的KTV原来就有经营许可证的，舞厅仅是一个增设项目，被告认为原告未领取相关证件影响其经营是没有依据的。第三人江苏中欣投资实业有限公司认为，不清楚原、被告之间的事情，由法院审核。
以上事实，有房屋租赁协议、附加合同、收条、常熟市价格认证中心报告书、本院（2013）熟虞民初字第1379号民事判决书、娱乐经营许可证、技术服务协议书、证人证言、及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为：第三人江苏中欣投资实业有限公司将其所有的虞景文华15幢第二、三层、16幢第二、三层房屋出租给被告陈大锋使用，并明确约定租赁期为2009年11月1日起至2014年10月31日止。2013年2月，被告陈大锋将上述房屋中的部分转租给原告周建英使用，双方签订相关租赁协议，约定租期为2013年2月19日起至2015年2月19日止。被告陈大锋未能按约及时支付房屋租金、物业管理费，致使其与第三人之间的租赁合同于2014年1月17日被依法解除，原、被告之间的转租协议无继续履行可能，亦应予以解除。因原、被告双方的转租期限超过了江苏中欣投资实业有限公司与陈大锋约定的剩余期限，超过部分的约定无效，故自2014年1月17日起，原、被告双方的租赁协议不再履行。合同解除后，原、被告双方应相互返还依据合同所取得的财产，原告仍应按照合同约定的租金标准支付房屋实际占有使用费。审理中双方一致确认，原告支付了自2013年2月19日至2014年2月18日止的租金220000元，双方至今未办理相应房屋腾让交接手续。根据本院生效的（2013）熟虞民初字第1379号民事判决书，被告陈大锋负有将其所承租的坐落于常熟市虞山镇北门大街虞景文华15幢第二层、15幢第三层、16幢第二层、16幢第三层房屋腾空后交还给第三人江苏中欣投资实业有限公司的义务，故原告应将其承租的房屋腾空后返还被告。对于原告认为因被告于2013年7月1日要求其停止营业，故实际使用期为2013年2月19日至2013年7月1日，要求被告返还剩余租金15万元的主张。本院认为，根据原、被告双方签订的租赁协议及附加合同的约定，原告在未办理相关文化娱乐经营许可证即试营业，违反了相关法律规定，也违反双方的约定，故被告于2013年7月1日要求原告停止营业的行为，并无不当。鉴于原告至今仍实际占有租赁房屋，未与被告办理腾房交接手续的事实，故原告要求被告返还剩余租金15万元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。自2014年2月19日至原告实际腾让房屋之日期间的房屋使用费被告未在本案中主张，故本院不予处理。因租赁协议解除造成原告的损失，应由原、被告双方根据各自导致合同解除的过错承担相应的责任。被告未能及时交纳租金、物业管理费，导致与第三人之间的租赁合同提前解除，其存在一定的过错，应当对导致租赁协议提前解除承担主要责任。原告在签订合同时明知租赁房屋属第三人所有，未尽到相应的审查注意义务，且在被告与第三人之间就租赁关系产生纠纷时，亦未能采取有效合理的措施保护自己的合法权益，故其对租赁协议解除也应当承担相应的责任。本院结合双方的过错，确定被告对原告的损失按60%承担责任。关于原告主张的损失部分：1、房屋装修现值199567元，原、被告双方均无异议，本院予以确认。2、消防改造费用35000元，因原告未提供相应证据予以证实，且被告对该费用不予认可，故本院不予支持。3、环评检测费用12000元，原告提供相应的技术服务协议书和票据，足以证明原告为此花费的费用，本院予以确认。4、空调安装费用16900元，原告未能提供相关证据证实空调安装情况，现仅凭证人的口头陈述，无法证实安装空调所需管道的长度、单价及总费用，且该费用原告尚未最后结算，故对该费用在本案中不予处理，待原告持相应证据后另行主张。5、装修之前的拆墙费用28000元，因原告未提供相应证据予以证实，本院不予支持。6、安装监控设施5000元，因原告未提供相应证据予以证实，本院不予支持。综上，原告因租赁合同的解除造成的损失共计为211567元，由被告承担60%计126940.2元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告周建英将常熟市虞景文华15、16幢第二层东边房屋（开设舞厅）腾空后交付被告陈大锋，于本判决生效之日起十五日内履行。
二、被告陈大锋支付原告周建英各项损失126940.2元，于本判决生效之日起十五日内履行。
（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告周建英指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、驳回原告周建英的其他诉讼请求。
案件受理费12100元、价格鉴证费2000元，合计14100元，由原告负担10062元，被告负担4038元（原告同意其预交的诉讼费4038元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 赵 晔
人民陪审员 朱慧红
人民陪审员 潘慧玉
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 温肖芸