中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08213号
上诉人（原审原告）寻阳，男，1976年3月8日出生。
委托代理人赵红亮，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人朱爽，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王晓灵（AmyXiaolingSong），女，1974年1月1日出生，美国籍。
委托代理人孙如岐，北京高文律师事务所律师。
委托代理人赵锐，北京高文律师事务所律师。
原审第三人中国建设银行股份有限公司北京金安支行，住所地北京市海淀区复兴路戊12号。
负责人宋效军，行长。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生，中国建设银行股份有限公司北京市分行法务人员。
委托代理人祝荣，女，1968年3月18日出生，中国建设银行股份有限公司北京市分行法务人员。
上诉人寻阳因与被上诉人王晓灵、原审第三人中国建设银行股份有限公司北京金安支行（以下简称建行金安支行）所有权确认纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第03013号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，寻阳诉至原审法院称：2002年，王晓灵购买了北京市通州区××号房屋，并交付首付款11万元，余款办理了按揭手续。2003年，我与王晓灵建立恋爱关系并共同居住于此。2004年，因王晓灵出国急需资金，遂提出将上述房屋卖给我，由我向其支付17万元并继续偿还贷款。此后我依约履行买卖合同，2004年5月19日支付了王晓灵17万房款，并于2004年3月1日开始偿还银行按揭贷款，但由于王晓灵匆忙出国双方没有办理过户登记手续和银行转按揭手续，该房屋月供一直由我支付并居住至今，双方至今未办理房屋过户手续及转按揭手续。2012年9月王晓灵告知我不再出卖该房屋。我认为房屋的买卖合同已经履行完毕，故诉至法院，请求确认位于北京市通州区××号房屋归我所有，并由王晓灵承担本案诉讼费用。
王晓灵辩称：不同意寻阳的诉讼请求。一、寻阳与我之间不存在房屋买卖合同关系。我于2004年3月4日出国前并未将商品房买卖合同的原件及与房屋有关购房发票、住房公共维修基金发票、印花税票等原件交付给寻阳，至今保管着房屋所有权证书原件，还于2004年12月31日缴纳了契税。在2004年至2012年长达8年的时间里双方都未协商过办理房屋过户手续。二、寻阳应该承担举证不能的法律责任。房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，房屋权属证书上体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人。我是诉争房屋权属证书上记载的房屋所有权人，寻阳提交的证据只能证明寻阳与案外人宋×之间存在17万元的金钱往来关系以及与我之间因居住房屋存在金钱往来关系，无法证明我与寻阳之间存在房屋买卖合同关系，更不能证明寻阳是诉争房屋的实际所有权人。三、双方从未建立恋爱关系，其在该房屋长期居住系由于双方达成房屋租赁协议，由寻阳代偿贷款以抵房租。综上，涉案房屋所有权人是我，请求驳回寻阳的诉讼请求。
建行金安支行述称：2002年12月28日，王晓灵签订了个人住房贷款合同，贷款金额为40万元整，合同期限为240个月，自2002年10月28日至2022年10月27日。2005年7月8日我支行取得抵押登记证明，确认享有优先抵押权。针对本案我行不是争议案件的当事人，对双方行为不便表态。根据法律规定，王晓灵就涉案房产本息全部清偿前其与建设银行所签订的借款合同、抵押合同具有法律效力，若王晓灵将房产转让应优先偿还贷款，不得侵犯我行的合法权利。本案纠纷的发生与我行无关，我行不承担任何的诉讼费用。
原审法院经审理认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，寻阳主张王晓灵将诉争房屋出售给了寻阳，其权利来源系基于双方之间存在买卖的法律关系，故寻阳所主张的系合同债权，其应当基于买卖法律关系向王晓灵主张履行合同义务。双方之间并非物权纠纷，经法院释明，寻阳坚持主张要求确认诉争房屋归其所有，直接要求对诉争房屋享有物权，依据不足，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院于2014年4月判决：驳回寻阳的诉讼请求。
判决后，寻阳不服，持原审诉称意见上诉至本院，请求依法撤销原审判决或发回重审，改判诉争房屋归其所有，王晓灵协助办理过户手续。王晓灵、建行金安支行均同意原审判决。
经审理查明：王晓灵于2002年9月19日与北京天旭达房地产开发有限责任公司（以下简称天旭达公司）签订《商品房买卖合同》，约定王晓灵购买位于北京市通州区××号住宅房屋（以下简称906号房屋）一套。同日，王晓灵向天旭达公司交纳首付款110024元。2002年10月28日，王晓灵与天旭达公司、中国建设银行北京铁道专业支行签订《个人住房贷款借款合同》，约定中国建设银行北京铁道专业支行向王晓灵提供个人住房贷款40万元，借款期限从2002年10月28日起至2022年10月27日止。合同签订后，王晓灵依约偿还购房贷款，并于2004年12月31日取得房屋所有权证。2005年7月8日，建行金安支行取得《房屋所有权抵押登记证明》成为抵押权人。
寻阳、王晓灵于2003年相识，2003年底经王晓灵同意，寻阳入住906号房屋，并与王晓灵及其母亲、外婆共同居住于此。2004年3月4日，王晓灵赴美国留学，此后诉争房屋由寻阳居住至今，并实际偿还了2004年3月2日至2012年8月25日期间的购房贷款。2004年5月19日，王晓灵之母宋×从寻阳账户中支取17万元。2012年9月，王晓灵自行将划扣贷款的账户变更为宋×的中国建设银行账户，并由宋×继续偿还此后的贷款。截至2014年2月11日，诉争房屋尚有贷款本金余额228809.17元尚未清偿。
原审庭审中，寻阳称二人系恋爱关系，2004年初双方达成买卖房屋口头协议，约定由王晓灵将906号房屋出卖给寻阳，寻阳给付王晓灵购房款17万元并继续向银行偿还此后的购房贷款，但双方未签订书面买卖协议，亦未与银行重新签订借款合同。王晓灵称，双方仅系一般朋友关系，寻阳与王晓灵母亲之间的金钱往来与王晓灵无关，当时寻阳在追求王晓灵，寻阳把钱交给王晓灵之母系为了某种利益，是一种经济上的付出；双方系租赁关系，并非买卖关系，于2004年7月左右达成房屋租赁的口头协议，约定诉争房屋由寻阳长期租住，寻阳代为偿还该房屋此后的贷款并交纳该房屋物业费、取暖费、各种能源费、通讯费用以抵作房屋租金，17万元不足以抵偿王晓灵已为诉争房屋支出的花费。寻阳对此不予认可，王晓灵亦未就双方之间系租赁关系提供相应证据。
原审中，原审法院曾释明寻阳，本案法律关系应为买卖关系，并非权属争议，其应当主张王晓灵履行合同义务。寻阳认为双方之间的买卖合同关系已成立并生效，寻阳的合同义务已于2004年5月19日履行完毕，风险应予交付时转移，虽然物权没有变动，但不影响房屋的实际归属，坚持要求确认诉争房屋归其所有。
另查明，2013年4月18日原审法院曾就本案作出（2013）通民初字第03520号民事判决，王晓灵不服该判决提出上诉。北京市第二中级人民法院于2013年8月作出（2013）二中民终字第10289号民事裁定，以原判决违反法定程序为由发回重审。后原审法院依法另行组成合议庭，并追加建行金安支行为本案第三人，对本案进行了重新审理。判决后，寻阳不服，上诉至本院。
上述事实，有商品房买卖合同、购房相关票据、个人住房贷款借款合同、房屋所有权证书、银行卡、银行账户交易查询明细、取款凭条、存款凭条及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据审理查明事实，寻阳据以主张之权利基础系其与王晓灵之间的房屋买卖合同法律关系，以该合同之债作为原因行为完成履行方能引起物权变动之结果；且本案涉诉房屋设定有建行金安支行之抵押权，房贷借款人系王晓灵，需以清偿房贷解除抵押为前提才可办理权属变更手续，若寻阳迳行主张确认房屋归其所有以寻求物权变动效果，会导致建行金安支行作为抵押权人的权利受损，故寻阳应基于房屋买卖合同法律关系主张王晓灵继续履行合同义务，协助办理权属变更手续，而非提起本案所有权确认之诉。寻阳经原审法院释明后依然拒绝变更诉讼主张，现其于二审中再行变更诉请，双方亦不能经本院调解达成一致，故其上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6750元，由寻阳负担（已交纳）。二审案件受理费13500元，由寻阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 何灵灵
代理审判员 陈敏光
二〇一四年六月二十日
书 记 员 郑 芳