浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初14380号原告：沈仁国，男，1957年1月18日出生，汉族，住慈溪市。被告：韩国飞，男，1962年9月2日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：胡赵慧，浙江麦田律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨辰，浙江麦田律师事务所律师。原告沈仁国与被告韩国飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日进行了诉前登记，后于同年12月21日立案受理，依法由审判员陈幸科适用简易程序于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告沈仁国、被告韩国飞的委托诉讼代理人胡赵慧、谢雨辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈仁国向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋维修费10000元（暂计，以鉴定结论为准）；2.判令被告赔偿原告因房屋损坏无法出租的经济损失28600元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告自2017年3月3日起至本案判决作出之日止、按月租金2600元计算的房屋租金损失。事实和理由：2011年2月28日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将坐落于慈溪市白沙路街道中兴小区33号407室东边半套出租给被告，月租金3000元，租赁期限至2012年3月2日。合同期满后，被告继续承租原告的上述房屋，但双方未再签订新的书面租赁协议。2017年3月2日，双方协商一致解除租赁合同，并结清租金、水电费、押金。原告于当日检查房屋时发现，房屋存在诸多人为损毁现象，具体如下：1.北首大房间房门破损；2.洗手间洗脸盆破碎；3.阳台与厨房间门框被钉上多枚钢钉；4.小房间房门被钉上多枚钢钉；5.房间墙面被钉上多枚钢钉，并且因此造成墙面多处开裂；6.卫生间门套、大厅过道门套、小房间门套以及大房间门套下端全部腐烂；7.两个房间地板腐烂变形；8.小房间大衣柜踢脚线腐烂（该项损失，被告已于3月2日下午结账时赔偿给原告1258元）。后原告多次联系被告要求其对上述1-7处损坏的地方进行维修，但被告以双方已结账为由拒不赔偿。2016年9月3日至2017年3月2日租赁期间，月租金为2600元。因被告人为损毁房屋内的设施，且拒不维修，导致原告无法出租房屋，造成了相应的经济损失28600元（按2600元×11个月计算）。被告韩国飞答辩称：一、被告主体不适格，请求法院驳回起诉。慈溪市机关事务管理局（以下简称管理局）因需向原告承租涉案房屋，并委派被告代表管理局与原告签订《租房协议》。协议签订后，管理局使用涉案房屋，并向原告支付了房屋租金、物业费、水电费等所有费用。故《租房协议》的相对方是管理局，而非本案被告。二、退一步讲，即使被告主体适格，原告要求被告赔偿房屋维修费用和经济损失无事实和法律依据。原、被告双方在《租房协议》中约定房屋设施费及水电费押金10000元，由原告保管到期一次性结清，多还少补。2017年3月2日，双方协商一致解除租房合同，并结清了租金、水电费。原告在查看房屋后向管理局提出赔偿1259元，管理局也已实际支付。原告退还了押金。可见，原、被告已对房屋赔偿达成了一致意见，原告无权再要求被告进行赔偿。原告退回押金的行为也表明双方权利义务结算终止，不存在其他争议，其已对房屋现状进行了确认，不存在需要扣除押金的情况，原告无权要求被告进行赔偿。综上，请求法院驳回原告起诉或者驳回原告的全部诉讼请求。原告沈仁国为证明其诉称成立，向本院提供以下证据：A1.《租房协议》一份，拟证明原告将房屋租赁给被告的事实；A2.《收据》一份，拟证明原、被告已结算2016年9月3日至2017年3月2日的房屋租金、物业费、有线电视费、水电费的事实；A3.房屋产权证一份，拟证明原告为涉案房屋的所有权人的事实；A4.《交房手续通知函》、《装修施工合同》各一份，拟证明原告收房及装修的时间及原告将全新装修的房屋出租给被告的事实；A5.短信沟通记录截图打印件五份，拟证明原告多次要求被告对案涉房屋进行维修的事实；A6.照片打印件十七份，拟证明案涉房屋多处被人为损坏的事实。被告韩国飞为证明其辩称主张成立，向本院提供以下证据：B1.情况说明一份，拟证明被告签订租房协议的行为系职务行为的事实；B2.收条一份，拟证明2017年3月2日，案涉房屋租赁协议的权利义务已结算完毕的事实。结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：被告对证据A1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被告认为，虽然《租房协议》是原告与被告签订，但被告签订协议的行为系履行职务行为。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，但能否证明原告主张的系被告个人租赁案涉房屋，本院将综合予以分析。被告对证据A2无异议，并认为该份证据可以证明案涉房屋的承租人是管理局，而非被告。本院经审查认为，被告对该证据无异议，本院予以确认。被告对证据A3无异议。本院经审查认为，被告对该证据无异议，本院亦予以确认。被告对证据A4中的《交房手续通知函》真实性无异议，但对关联性、合法性有异议；对证据A4中的《装修施工合同》三性均有异议。本院经审查认为，上述证据中的《交房手续通知函》具有真实性、合法性且与本案具有关联性，对该证明本院予以确认。因《装修施工合同》中记载的内容与案涉房屋不能印证，故本院对该证据不予确认。被告对证据A5的真实性没有异议，但对关联性有异议，短信均系原告单方发送，并不能证明原告的证明目的。本院经审查认为，该证据具有真实性，本院予以确认。被告对证据A6的三性均有异议。本院经审查认为，该照片的拍摄地点、时间等无其他证据予以佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。原告对证据B1的真实性无异议，但对该证据记载的内容不予认可。该情况说明记载的内容发生于被告与管理局之间，与原告无关。管理局没有和原告发生过关系。本院经审查认为，该证据具有真实性，但是否可证明被告的待证事实，本院将综合予以分析。原告对证据B2的真实性无异议，该收条中的1259元系用于补偿南面小房间大衣柜下面踢脚线损坏的情况。本院经审查认为，该证据具有真实性，本院予以确认。根据原、被告的陈述，结合本院认定的证据，本院认定本案事实如下：案涉房屋位于。原告于2010年6月17日收取了案涉房屋的钥匙，并于同年6月30日取得案涉房屋的所有权证（权证号：慈房权证2010字第××号）。2011年2月28日，原告与被告签订了一份《租房协议》。该协议约定，原告将案涉房屋出租给被告。租期自2011年3月3日至2012年3月2日止。租金为每月3000元。合同还就其余权利、义务等进行了约定。租赁期限届满后，在被告位于慈溪市人民政府机关事务管理局的办公室内，双方就续租事实进行了洽谈。洽谈后，双方约定按照《租房协议》的约定仍由被告继续承租案涉房屋，但双方未签订书面的租赁协议。至2016年3月3日，原、被告协议调整案涉房屋的租金，减少至2600元/月。2016年9月2日，原告出具收据一份，该收据记载：交款单位为慈溪市管理局。收款事由为2016年9月3日至2017年3月2日的租金、物业费、水电费等费用合计18885元。案涉房屋被租赁至2017年3月2日，原告于当日出具了一份收条，该收条载明：“今收到慈溪市管理局水电费，计贰仟柒佰捌拾元正及其它费壹仟贰佰伍拾玖元，合计肆仟元正”。同日下午，原告向被告反映案涉房屋内部存在多处人为损坏的情况，并在之后多次发送短信给被告，要求就房屋的损坏赔偿问题进行协商，但无果。另查明，被告韩国飞系管理局副局长。涉案房屋的使用人为原慈溪市纪委书记。原告出具的所有收据抬头均表述为“慈溪市管理局”，该“慈溪市管理局”即为“慈溪市机关事务管理局”。本院认为，当事人应当就自己提出的主张向本院提供证据予以证明。原、被告之间虽于2011年2月28日订立过一份《租房协议》，但该份协议已因履行期限届满而终止。原、被告之间口头达成按照《租房协议》条款而订立的合同，系双方真实意思的表示，成立并有效，但双方未订立书面协议，依法该合同属于不定期租赁合同。原告并无证据证明其所主张的房屋损坏事实发生于《租房协议》履行期间，故案涉纠纷应属于履行不定期租赁合同而产生的纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的首要争议在于合同相对人如何认定？原告主张其合同相对人为被告，而被告辩称原告的合同相对人应当为管理局。本院经审查认为，原告的合同相对人应当为管理局。理由如下：第一，根据管理局出具的情况说明，被告系根据管理局的授权洽谈租房事宜，该事实可以与被告的任职情况、租赁房屋的使用目的等事实相互印证；第二、原告陈述其每次出具收据都是出具给“慈溪市管理局”，原告认可该“慈溪市管理局”即为“慈溪市机关事务管理局”，虽然原告也表示该出具单位是在被告要求下书写，但这一事实可以表明，原告在与被告洽谈新租赁合同时，其应当知晓该房屋为管理局租赁。结合不定期租赁合同的洽谈地点，综合上述两点理由，可以认定该不定期租赁合同的合同相对人应当为原告及管理局。现原告基于合同纠纷要求合同相对人承担责任，但被告并非原告的合同相对人，故原告要求被告承担责任，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告沈仁国的诉讼请求。案件受理费765元，减半收取计382.50元，由原告沈仁国负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 陈幸科二〇一八年一月三十日代书记员 马美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?