湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终1362号
上诉人（原审原告）：衡阳弘正国有资产管理有限责任公司，住所地衡阳市高新开发区华新大道11号C1栋。
法定代表人：蒋永忠，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖启斌、肖蒇，湖南居安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：衡阳市汇方置业投资有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路229号。
法定代表人：谢恒生，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人衡阳弘正国有资产管理有限责任公司（以下简称弘正公司）因与被上诉人衡阳市汇方置业投资有限公司（以下简称汇方公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2016）湘0406民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘正公司的委托诉讼代理人肖蒇，被上诉人汇方公司的委托诉讼代理人蔡熙中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人弘正公司上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定评估报告书确定的房产评估价值为2691000元，且已包括地价是错误的。评估报告中没有任何文字依据记载评估价值已经包含了地价，一审判决扩大了评估报告的价值范围，没有事实依据。涉案房屋占有范围内的土地为划拨性质，土地价值归国家所有，与房屋所有权人是分离的。而且，若为商业用地，涉案土地市场价值接近3000000元，若评估报告中的2691000元包括土地价值，相应结论显然是违背市场价值规律的。二、双方就涉案房屋进行产权调换已经达成一致意见。双方对调换资产开发了评估程序，汇方公司在2015年12月28日的回函中自认了置换的事实，弘正公司取得了主管部门的审批，确定了资产挂牌价格，完成了审批程序，都能说明双方已经达成了进行产权调换的合意。三、一审判决的赔偿金额显失公平。涉案房屋和土地是用于安置改制企业职工的财产来源，按拆迁惯例，拆赔比在1：1.3以上，而按侵权损失补偿原则汇方公司应当赔偿3934100元。考虑原判认定的损失与上述应赔偿额的差额以及拍卖过程中的溢价情况，一审判决的数额明显不公平。
被上诉人汇方公司辩称，弘正公司委托的评估机构对标的物的评估包括了建筑物和土地价值，土地使用权已经作为评估对象；双方未就拆迁补偿达成协议；土地由国土部门管理，弘正公司的行为是经营行为，相应诉求不合法。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人弘正公司向一审法院起诉请求：判令汇方公司赔偿损失3934100元。
一审法院认定事实：雁峰区黄白路215号负一层和一层的房屋所有权人为弘正公司。汇方公司是云沙诗意项目开发商，于2009年3月11日取得了房屋拆迁许可证，有效期限至2015年11月30日。弘正公司为弘湘国有投资（控股）集团有限公司（以下简称弘湘公司）的全资子公司，涉案房屋由弘湘公司移交至弘正公司名下管理。上述房屋在汇方公司拆迁范围内，双方于2014年下半年期间开始就该房屋的拆迁补偿事宜进行协商，初步意见为等价等量资产置换。衡阳市大华天诚房地产评估有限公司对诉争房屋进行了评估，认定该房地产评估价值为2691000元，且证明评估标的土地类型为划拨，用途为工业。弘正公司未办理国有土地出让手续，也未交纳出让金。衡阳市大华天诚房地产评估有限公司接受弘湘公司国有（控股）集团有限公司和被告的委托，对雁峰区黄白路277号“云沙诗意”一期16号楼107、108、207、208商服用房进行评估，上述房地产评估价值为3934100元，上述土地使用权用途为住宅、商服，类型为出让。双方未就产权调换的差价找补（包括土地价值的扣减）协商一致，也没有签订正式的房屋拆迁补偿协议。2015年10月29日，弘湘公司将诉争标的房屋（雁峰区黄白路215号负一层和一层的房屋）以底价3934100元挂牌并交由衡阳市联合产权交易中心进行公开挂牌交易，汇方公司没有参与摘牌。2015年11月21日，汇方公司将涉案房屋强行拆除，从而引发本案诉讼。一审法院认为，汇方公司在没有签订正式的房屋拆迁补偿合同的前提下，将弘正公司所有的诉争标的房屋（雁峰区黄白路215号负一层和一层的房屋）拆除，损害了弘正公司的合法财产，应当进行赔偿。衡阳市大华天诚房地产评估有限公司接受弘湘公司国有（控股）集团有限公司委托，衡阳市大华天诚房地产评估有限公司是依法设立的、具有资产评估资格证书的评估公司，参与本次评估的工作人员也具有相应的注册资产评估师资质，对诉争标的房屋（雁峰区黄白路215号负一层和一层的房屋）的评估合法有效。评估报告书中确定房地产评估价值为2691000元，已经包含了地价，因弘正公司在庭审过程中没有提出有效的证据予以反驳，故对评估报告书中所确定的评估价值予以采纳。虽然双方曾就拆迁补偿问题进行协议，但是最终却没有达成正式的拆迁补偿协议，没有明确是以雁峰区黄白路277号“云沙诗意”一期16号楼107、108、207、208商服用房进行置换，且汇方公司也明确表示没有放弃找补差价。因此，在没有达成一致协议的基础上，弘正公司主张财产损失为3934100元的诉请，应不予支持。判决：一、被告衡阳市汇方置业投资有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿原告衡阳弘正国有资产管理有限责任公司2691000元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告衡阳弘正国有资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费38272元，原告衡阳弘正国有资产管理有限责任公司负担11482元，被告衡阳市汇方置业投资有限公司负担26790元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：一、2691000元的评估价值是否包括土地价值。弘正公司主张该评估价值未包括土地价值，并在举证期限内提交了衡阳地源评估咨询有限公司（原名衡阳市大华天诚房地产评估有限公司）于2015年5月4日出具的衡地估字（2015）第0501号土地估价报告，后又按本院的要求提交了衡阳地源评估咨询有限公司出具的说明，拟分别证明涉案621.27平方米的土地价值为328700元，以及2691000元的评估价值不含该土地价值在内；汇方公司则主张2691000元的评估价值已经包括土地价值，并认为土地估价报告不具有合法性，其真实性、合法性和关联性均不能确认，而评估机构出具的说明与原评估报告在内容上存在冲突，原评估报告部分内容缺失，且说明材料应当有法定代表人的签字。本院经审查认为，评估机构出具的衡地估字（2015）第0501号土地估价报告来源合法，内容真实，与本案具有关联性，说明材料是对原评估报告的解释说明，不属单位向人民法院提出的证明材料，法定代表人是否签字不影响其形式上的合法性。该说明材料的内容明确具体，据此可以认定原评估报告认定的2691000元不含土地价值[328700元，详见衡地估字（2015）第0501号土地估价报告]在内。二、弘正公司的损失数额。弘正公司主张，应按用于置换的财产价值3934100元认定其损失，汇方公司主张，弘正公司的损失应按评估报告确定的原房屋价值认定为2691000元。本院认为，损失数额应当按照被损毁的财产价值认定。本案中，评估机构已经确认被损毁的房屋价值为2691000元，且房屋拆除时评估结论尚在有效期内，而即使双方就房屋置换问题达成协议，也不足以认定汇方公司放弃要求弘正公司支付差价。因此，弘正公司损失数额应认定为2691000元。一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据现有证据，弘正公司的损失数额应按房屋价值2691000元予以认定。弘正公司未举证证明涉案土地已由汇方公司侵占且不能返还，土地价值不属汇方公司的赔偿范围。至于汇方公司是否能取得涉案土地的使用权，是否应当支付土地出让金以及出让金的数额，应由其依法另行处理。
综上所述，弘正公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11482元，由上诉人衡阳弘正国有资产管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 肖琳芳
二〇一六年十二月二日
书记员 谢倩茜