重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第01975号
原告万盛大厦业主委员会，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路1号。
负责人刘礼华，该业主委员会主任。
委托代理人张禄，男，1974年12月2日出生，汉族，该业主委员会成员，住重庆市綦江区（原万盛区）。代理权限：一般代理。
委托代理人广跃财，男，1963年6月19日出生，汉族，该业主委员会成员，住重庆市綦江区（原万盛区）。代理权限：一般代理。
被告重庆搏进置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路1号3楼。组织机构代码76268286-1。
法定代表人王杰才，该公司总经理。
委托代理人王素芳，女，1953年6月30日出生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。代理权限：一般代理。
委托代理人李元忠，男，1961年5月17日出生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。代理权限：一般代理。
原告万盛大厦业主委员会（以下简称“业委会”）与被告重庆搏进置业有限公司（以下简称“搏进置业公司”）物权确认纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，被告搏进置业公司提出管辖权异议。同年3月10日，本院作出（2014）綦法民管异初字第00009号民事裁定书，驳回被告搏进置业公司对该案管辖权提出的异议。被告搏进置业公司对该裁定不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。4月17日，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民管异终字第02275号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。6月30日，该裁定书送达本院。本案依法由审判员陈旭适用简易程序独任审判，于2014年7月1日、8月6日公开开庭进行了审理。原告业委会负责人刘礼华及委托代理人张禄、广跃财与被告搏进置业公司委托代理人王素芳、李元忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会诉称，万盛大厦坐落于万东北路1号，一楼有一建筑区划内的地面停车场和附2-5号房屋四间的物业用房和物业配套用房，其属于建筑区划内的公共场所，属于全体业主共有。
被告搏进置业公司辩称，业委会起诉系未经全体业主开会决定，业委会没有主体资格起诉我公司。万盛大厦内有物业用房，争议的四间平房不是设备用房，而是商业用房。争议的四间平房及车位是我公司购地后专门修建的，且万盛大厦的公摊面积、公摊部位都不包含四间平房。故争议平房和停车场系我公司所有，而非业主共有。我公司已在2006年办证，不适用《中华人民共和国物权法》。原告现在才提出，已过了诉讼时效。
经审理查明，2004年，重庆搏进房地产开发有限公司（以下简称“搏进开发公司”）取得万盛大厦（原立泰大厦）的续建开发权。因原立泰大厦没有生化池、设备用房和物业管理用房，搏进开发公司于2004年12月向重庆市原万盛区发展计划委员会申请立项建设“万盛大厦配套工程项目”。当月，重庆市原万盛区发展计划委员会以《关于同意万盛大厦配套用房工程立项的函》（万盛计投（2004）16号）回复搏进开发公司，同意立项。该函记载：该项目总占地面积约1217平方米，配套建筑占地面积468平方米，生化池34平方米，绿化面积180平方米。项目总建筑面积576平方米，其中售房部116平方米（二层），配套用房460平方米。所附红线图记载有“1F万盛大厦配套用房”及“化粪池”字样及图形。原、被告均陈述，所附红线图中“1F万盛大厦配套用房”即为争议的万盛区万东北路1号附2-5号房屋，化粪池地表和周围绿化带到万东北路1号附2-5号房屋之间的空地即为争议的地面停车场。同年，搏进开发公司对万盛区万东北路1号附2-5号房屋申请房地产登记，该登记申请书记载，建筑面积315.32平方米，套内面积297.81平方米，用途为设备用房。
2005年6月27日，重庆市房屋勘测院万盛区房产测量所出具《重庆市房产面积测算报告书》，记载万盛大厦总销售面积16464.45平方米，其中控制室在第1楼，37.69平方米；电梯机在第16楼，13.14平方米，物管房在负1楼，48.12平方米。房屋建成后，搏进开发公司于2005年8月开始向业主交房。原告业委会陈述，多数业主是2006-2007年入住的，业委会是2008年成立的；被告对此表示不清楚。2006年，万盛区万东北路1号附2-5号房屋初始登记在搏进开发公司名下。
2008年，搏进开发公司变更为重庆搏进置业有限公司（即被告）。同年11月19日，重庆市国土资源和房屋管理局向被告搏进置业公司颁发108房地证2008字第2164号《房地产权证》，该证记载，万盛区万东北路1号附2-5号的权利人为被告搏进置业公司，用途为商业，建筑面积315.32平方米，套内面积297.81平方米，共有使用权面积2636.5平方米。原告业委会陈述，该房屋第一间前面部分是配电房，后面部分堆放有设备；第二间前面部分是空着的，后面部分用于观察消防水池；第三间也设有消防水池观察孔；第四间是物业的配套房，用于堆放工具。被告搏进置业公司对此予以认可。
因争议房屋及停车场的权属发生争议，原告业委会多次向相关部门反映。2008年8月21日，重庆市原万盛区房地产管理局作出《关于反映立泰大楼公共区域权属不明问题的回复》（万盛房发（2008）58号），该回复记载：该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有。2013年7月15日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局作出《关于万盛大厦业主委员会信访事项的答复意见》，该答复意见记载：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主。所以，小区地表使用权归全体业主共同所有，由业主共同管理。同年9月24日，重庆市万盛经济技术开发区土地房屋登记中心出具证明证实，万东北路1号楼宇（即万盛大厦），土地共有使用权面积为2636.5平方米。业主游飞勇、黄述芳、龙寿珍和刘柳等人的房地证产权也记载，共有使用权面积为2636.5平方米。2014年1月21日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局作出《关于“万盛大厦业主委会要求撤销108房地证2008字第2164号房屋产权证的申请”的复函》，该复函记载：因108房地证2008字第2164号房屋产权证办理初始登记时间是2006年，在《中华人民共和国物权法》颁布实施前，该权证登记合法，不应撤销，但根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该房屋属万盛大厦的设备用房，属全体业主共有，开发企业应将此证书交由业委会管理。根据《中华人民共和国物权法》第七十四第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，大厦一楼地面停车场土地已计入业主公摊面积，属全体业主共有。
另查明，万盛大厦共有业主90余户。2014年1月12日，万盛大厦召开业主大会，讨论决定委托业委会行使对争议房屋及停车场的维权权利。
前述事实，有登记申请书、报告书、文件、房地产权证、证明、照片、通知书、设计附图、土地使用权出让合同、委托书及当事人陈述等证据记录在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。
本院认为，原告业委会的起诉行为系业主大会讨论决定的，是为全体业主利益行使权力的行为，其起诉是合法的。故本院对被告搏进置业公司关于原告业委会不是适格主体的意见不予采信。从建设立项规划及其附图来看，万东北路1号附2-5号房屋系配套用房、设备用房；地面停车场系占用化粪池地表、绿化带、空地形成的，原、被告双方对此均无异议。既然系配套用房、设备用房、化粪池、公共绿化，则应属万盛大厦的公共设施；空地既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所，也应属于业主共有。从实际用途来看，争议房屋用作配电房、消防水池、堆放工具等，也属于小区物业管理的公共设施。按照《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主依法享有的物业共用部分、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。按照《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故本院对原告业委会关于确认争议房屋及建筑区划内地面停车场属万盛大厦全体业主共有的请求予以支持。关于《中华人民共和国物权法》的适用问题，因此前没有专门的法律规定建筑物区分所有权问题，人民法院在处理此类纠纷可以参照适用。开发商基于开发行为对其开发的房屋及其公共设施享有权利是合法的，但随着专有部分的出售，其公共设施也应归于拥有专有部分的业主共有。被告搏进置业公司辩称争议房屋不是设备用房，与设计立项和规划不一致，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、参照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
万盛区万盛大厦（即万东北路1号）附2-5号房屋及该大厦建筑区划内的地面停车场属于万盛大厦全体业主共有。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆搏进置业有限公司负担（原告已交纳，被告在本判决生效后五日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 陈 旭
二〇一四年八月二十六日
书记员 留微微