上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2636号
原告卢殿洪，男，汉族，1965年1月23日出生。
委托代理人赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。
委托代理人赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。
被告汪素英，女，汉族，1971年9月5日出生。
委托代理人沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。
原告卢殿洪诉被告汪素英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵卫国及赵天吉、被告汪素英、被告委托代理人沈耀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢殿洪诉称：2011年11月25日，原、被告签订房地产买卖合同，约定被告以人民币831，000元向原告购买位于上海市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋。其中房款人民币251，000元，被告迟至2014年7月16日方才支付。另根据合同约定，原告在被告付款后才须履行交房义务，但原告提前于2011年12月既已将系争房屋交付被告。就此，原告现诉请要求（1）被告就延迟支付房款人民币251，000元、按照合同9-3、支付自2012年1月1日起至2014年7月16日止之逾期付款违约金人民币116，338.50元；（2）被告依据合同9-3、按照总房价款20%25、向原告支付赔偿金人民币166，200元；（3）被告就未予按约付款却提前收房、按每月人民币3，000元、向原告支付自2012年1月1日起至2014年7月16日止之房屋使用费人民币106，750元。
原告提供以下证据：
1、《上海市房地产买卖合同》，以证明原告诉请之合同依据。
2、一、二审民事判决书，以证明被告未按约付款且存在缺乏诚信行为，同时证明原告交房时间。
被告汪素英辩称：根据合同及生效判决，原告在被告支付后一期房款当日须办理产权过户手续。被告依据生效判决于2014年7月16日支付剩余房款人民币251，000元，但原告却不予配合办理产权过户，最终产权系经法院强制执行后于2014年8月20日过户登记至被告名下，故被告并不存在违约，对原告诉请之违约金及赔偿金均不予认可。对于原告诉请之房屋使用费，因系争房屋系由原告自愿提前交付，此提前交房行为系原、被告之间合意行为，故对原告该项诉请亦不予认可。
被告对原告提供证据形式真实性均无异议；对原告提供证据1称因原告拒绝办理产权过户，导致被告当时未予支付后期房款，之后依据生效判决，被告已履行付款义务，但原告却拒绝履行生效判决，故违约方系原告；对原告提供证据2确认其中所涉原告交房时间，但称系争房屋系由原告自愿提前交付。
被告提供以下证据：
1、一、二审民事判决书（同原告提供证据2），以证明生效法律文书判令被告支付剩余房款，且原告将系争房屋产权过户至被告名下。
2、2014年7月10日被告要求强制执行申请书及2014年7月16日付款凭证，以证明被告依据生效判决主动履行付款义务，但原告却拒绝办理过户手续。
3、法院协助执行通知书及上海市房地产权证，以证明系争房屋产权于2014年8月20日经法院强制执行后方得以过户登记至被告名下。
原告对被告提供证据形式真实性均无异议；对被告提供证据1称过户情况并不清楚；对被告提供证据2称被告并非主动付款，对付款时间予以确认；对被告提供证据3证明内容予以确认。
经审理查明：原告原系上海市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2011年11月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（下称《买卖合同》）一份，约定（1）原告以人民币831，000元将系争房屋转让予被告；（2）被告于签约当日支付首期房价款人民币451，000元，后双方于2011年12月31日前至房地产交易中心申请办理产权过户，取得收件收据后当日，被告支付第二期房价款人民币330，000元，原告于收款当日将系争房屋交付被告；（3）双方完成房地产交接手续、原告将房内户籍迁出且签署《房地产交接书》确认无误后，被告支付房价尾款人民币50，000元；（4）被告未按合同约定期限付款，则自被告应付款期限之次日、每日按逾期未付款金额之万分之五起算违约金，该违约金计至实际付款日。逾期超过10日后被告仍未付款的，被告除应向原告支付该10日违约金外，原告有权单方面书面通知被告解除合同，被告须按总房价款20%25向原告支付赔偿金。签约后，被告实际支付房款人民币580，000元，但原告向被告开具收据记为人民币831，000元。2011年12月31日，被告称已支付全部房款，故不予支付第二期剩余房款，就此，原告亦拒绝办理过户手续。当月，原告将系争房屋交付被告。2013年，被告诉至法院，称被告已全额支付房价款，诉请要求原告将系争房屋产权过户登记至被告名下。2014年6月11日，法院生效民事判决书依法认定被告已付房款仅为人民币580，000元，并判令原告协助办理系争房屋产权过户登记手续，同时被告支付原告剩余房款人民币251，000元。2014年7月16日，被告按照生效判决支付剩余房款人民币251，000元，但原告未予协助办理产权过户手续。2014年8月20日，经法院强制执行，系争房屋产权变更登记至被告名下。现原告称被告在履约过程中存在逾期付款违约行为，且原告按约交付房屋系因误以为被告已经全额支付房价款所致，原告并以此为由起诉来院，要求被告就迟延支付剩余房价款支付自2012年1月1日起至2014年7月16日止之逾期付款违约金人民币116，338.50元、就逾期付款违约行为按总房价款20%25支付赔偿金人民币166，200元、就提前收房按每月人民币3，000元支付自2012年1月1日起至2014年7月16日止之房屋使用费人民币106，750元。
以上事实，由原告提供的《买卖合同》、民事判决书、被告提供的付款凭证、法院协助执行通知书、上海市房地产权证以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《买卖合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定义务。根据合同约定，如原告于2011年12月31日前办理产权过户手续且交付系争房屋，则被告亦须于该日前支付全部房款人民币831，000元。履约中截至该日，被告实际支付房款人民币580，000元，原告实际交付系争房屋但拒绝办理产权过户手续。鉴于原告不予办理产权过户手续系因被告坚称已全额支付房款所致，故原告当日拒绝办理产权过户手续并不构成违约，被告不得以此为由拒绝于当日支付剩余房款人民币251，000元，被告就该项剩余房款按约应当自2012年1月1日起计付逾期付款违约金。另被告虽于2014年7月16日实际支付剩余房款人民币251，000元，但鉴于2014年6月11日生效判决判令原告在被告付款同时亦应协助办理产权过户手续，在原告拒绝按照生效判决履行过户义务情形下，被告根据生效判决不予支付剩余房款并不构成违约，鉴此，被告应予承担之逾期付款违约金应当计至2014年6月11日止。对于原告诉请之赔偿金，按照合同约定，该项赔偿金系针对合同解除情形所设定，而原、被告之间《买卖合同》并不存在解除情形，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告诉请之房屋使用费，虽然原告在未曾全额收讫房款情形下即提前将系争房屋交付被告，但此系原告对己方权利之自行处分，原告现就此要求被告支付房屋使用费缺乏法律依据，本院对原告该项诉请依法予以驳回。至于原告述称提前交房系因误以为被告已经支付全部房款所致，鉴于原告对于实际收取房款数额及被告是否尚有房款未予支付一节应当明确知晓，故本院对原告述称意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，判决如下：
一、被告汪素英于本判决生效之日起十日内支付原告卢殿洪自2012年1月1日起至2014年6月11日止之逾期付款违约金人民币112，071.50元；
二、驳回原告卢殿洪要求被告汪素英支付赔偿金及房屋使用费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，139.30元（原告卢殿洪已预付），适用简易程序减半收取为人民币3，569.65元，原告卢殿洪负担人民币2，298.65元，被告汪素英负担人民币1，271元，本院退还原告卢殿洪人民币3，569.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一五年十二月七日
书记员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条……
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
……