广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第656号
上诉人（原审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司。
法定代表人：文强，董事长。
委托代理人：李冀，南宁市国凯实业有限责任公司法律工作室职员。
被上诉人（原审原告）：何佳燕。
原审被告：南宁金沙湾实业有限责任公司。
法定代表人：张智宁，董事长。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被上诉人何佳燕、原审被告南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称金沙湾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月23日公开开庭进行审理。上诉人国凯公司的委托代理人李冀，被上诉人何佳燕到庭参加诉讼。原审被告金沙湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年9月18日，何佳燕与国凯公司签订了《商品房买卖合同》，何佳燕购买国凯公司位于南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋×单元×号商品房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。
合同签订后，何佳燕依约支付完购房款217810元＋126元=217936元，国凯公司则未能按期履行将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案的义务。
国凯公司与何佳燕于2006年4月17日办理南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋×单元×号房的入伙手续，国凯公司于2006年4月17日将该房交给了何佳燕。国凯公司于2010年7月22日取得南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋的《商品房现售备案证明》。
另查明，何佳燕与国凯公司签订了上述《商品房买卖合同》之前，金沙湾公司已经以承担债权债务的方式对国凯公司进行兼并，即金沙湾公司以承接国凯公司的资产、拥有国凯公司的债权、承担国凯公司的债务、安置国凯公司的在册职工为条件兼并国凯公司。兼并后，国凯公司仍具备独立的法人资格。何佳燕与国凯公司签订《商品房买卖合同》后，何佳燕曾经委托国凯公司办理房屋产权证，但何佳燕又另外自行通过挂失补办的方式向房产管理部门补办了房屋产权证。
一审法院认为：何佳燕与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。何佳燕已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务，则国凯公司亦应按时履行其约定义务。
关于何佳燕诉请的逾期办理房屋产权证违约金19624.68元是否超过诉讼时效以及该项诉请是否应予支持的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”、第二款“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。根据以上规定，应由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报送备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报送备案上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为何佳燕办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助何佳燕办理房产权属证书。国凯公司应履行的协助义务，仅是提供必要的证明文件以协助何佳燕办理房屋权属登记手续。如果国凯公司在其应履行的协助义务方面存在违约，国凯公司的违约责任仅是逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约责任，而不是逾期办理房屋产权证的违约问题。故何佳燕诉请的逾期办理房屋产权证违约金19624.68元实为逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约金。何佳燕、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人取得《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在商品房综合验收合格后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收，取而代之的是单项验收制度。这意味着商品房的验收不再实行小区综合验收制度，何佳燕与国凯公司在合同第十五条约定的商品房综合验收制度已经因政府行政规章变更的原因而不再实施，国凯公司无需再履行其合同中关于小区综合验收制度的义务。基于上述原因，何佳燕与国凯公司约定的在商品房综合验收合格后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务已不能履行，双方又未能就办理权属登记需由出卖人提供资料报送备案期限达成新的一致意见，则国凯公司将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限，应适用法律的相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。上述规定在当事人没有约定或约定不明的情况下应首先适用，如允许出卖人以约定不明为由任意推迟或不履行报送备案义务，将有悖于双方订立合同的初衷，不利于买受人合同目的的实现，有违公平原则。何佳燕与国凯公司在合同第十五条约定的报送备案时间二年内虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报送备案义务的时间为商品房交付后二年内。何佳燕与国凯公司在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间为2006年2月28日，国凯公司实际交房的时间为2006年4月17日，则国凯公司履行报送备案义务的时间为2008年4月17日前。国凯公司于2010年7月22日取得南宁市江南区五一西路6号翠湖新城四期第15栋的《商品房现售备案证明》，则2010年7月22日即视为国凯公司将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。按照国凯公司履行报备案合同义务的时间为2008年4月17日前，则从2008年4月17日的第二日2008年4月18日至2010年7月22日共826日，国凯公司逾期826日履行报备案合同义务。按“买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”的约定，国凯公司应向何佳燕支付逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约金（简称逾期报送备案违约金）217936元×826日×1／10000=18002元。何佳燕诉请的逾期办理房屋产权证违约金19624.68元实为逾期报送备案违约金，对何佳燕诉请的19624.68元中除了逾期报送备案违约金18002元部分予以支持外，超额部分不予支持。对于何佳燕诉请的逾期办理房屋产权证违约金（实为逾期报送备案违约金）是否超过诉讼时效的问题，国凯公司提出何佳燕的该项诉请已超过诉讼时效，但因何佳燕与国凯公司约定的是国凯公司在商品房综合验收合格后二年内进行报送备案，基于以上理由国凯公司的该义务已不能履行，何佳燕与国凯公司又一直未能就报送备案期限达成新的一致意见，故在何佳燕起诉之后，才由一审法院确定了国凯公司应自房屋交付后二年内履行报送备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至国凯公司取得南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋的《商品房现售备案证明》之日即2010年7月22日止，故而要求何佳燕在起诉之前自行确定国凯公司履行报送备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，何佳燕请求报送备案违约金的诉讼时效应自国凯公司取得南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋的《商品房现售备案证明》的2010年7月22日之次日即2010年7月23日起计算，何佳燕于2011年11月18日之诉请，明显未超过诉讼时效。国凯公司提出何佳燕的该项诉请已超过诉讼时效，不予支持。
何佳燕曾经委托国凯公司办理房屋产权证，何佳燕与国凯公司就此形成委托合同关系。关于何佳燕诉请国凯公司向何佳燕支付房屋产权证挂失补办费800元的问题属于何佳燕与国凯公司委托合同法律关系处理的问题，与本案何佳燕与国凯公司商品房买卖合同关系是两个不同法律关系，可由何佳燕另案处理。本案中对何佳燕的该诉请不予处理。
关于金沙湾公司是否承担连带责任的问题：金沙湾公司已经以承担债权债务的方式对国凯公司进行兼并，即金沙湾公司以承接国凯公司的资产、拥有国凯公司的债权、承担国凯公司的债务、安置国凯公司的在册职工为条件兼并国凯公司。南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期债务是在兼并之后才产生，由于兼并后，国凯公司仍具备独立的法人资格，具有自己独立的财产，能独立承担民事责任，故此对于国凯公司的债务，应首先由国凯公司承担民事责任，其资产不足以承担责任的部分，由金沙湾公司承担。即金沙湾公司对国凯公司承担责任的不足部分应承担补充责任。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司向何佳燕支付南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋×单元×号房逾期报送备案违约金18002元；二、金沙湾公司对上述第一项国凯公司债务承担责任的不足部分应承担补充责任；三、驳回何佳燕的其他诉讼请求。案件受理费310元，由何佳燕负担37元，国凯公司负担273元，金沙湾公司对国凯公司应负担的273元的不足部分承担补充责任。
上诉人国凯公司上诉称：何佳燕请求上诉人支付逾期办理房屋所有权证的部分违约金已经过诉讼时效，一审法院用办理《商品房现售备案证明》这个物权的请求权来确定违约金债权的请求权的起算时间，无事实依据和法律依据。上诉人请求被上诉人支付的是逾期办理房屋所有权证的违约金，而一审法院判决的是逾期报备案违约金，超出了上诉人的诉讼请求。何佳燕在2011年11月18日才向上诉人主张要求支付逾期报备案违约金，且不能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，故上诉人应从被上诉人起诉之日起倒算两年计付逾期报备案违约金，讼争房屋于2010年7月21日取得《商品房现售备案证明》，故计算时间为2009年11月18日起算至2010年7月21日止，共计246天，按照每日万分之一的标准得出5361.22元。综上，一审判决结果第一项错误，请求依法予以撤销，改判由上诉人支付被上诉人何佳燕逾期报备案违约金5361.22元。
被上诉人何佳燕答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：上诉人国凯公司逾期报备案的逾期期间应如何计算被上诉人何佳燕主张的逾期报备案违约金债权是否有部分已超过诉讼时效
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：何佳燕与国凯公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。
关于国凯公司逾期报备案的逾期期间应如何计算及何佳燕主张的逾期报备案违约金债权是否有部分已超过诉讼时效问题。双方在《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2006年2月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用；《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中，南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收，取而代之的是单项验收制度。这意味着商品房的验收不再实行小区综合验收制度，何佳燕与国凯公司在合同第十五条约定的商品房综合验收制度已经因政府行政规章变更的原因而不再实施，国凯公司无需再履行其合同中关于小区综合验收制度的义务。基于上述原因，何佳燕与国凯公司约定的商品房综合验收后两年内将产权登记资料报备案的义务已不能履行，双方又未就办理权属登记需由出卖人提供的资料之报备案期限达成新的一致意见，则国凯公司将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之期限，应适用法律的相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即分别确定办理权属登记资料报送相关部门以及办理房屋权属证书的时间为商品房交付后60日、90日内。上述规定在当事人没有约定或约定不明的情况下应首先适用，如允许出卖人以约定不明为由任意推迟或不履行报备案义务，将有悖于双方订立合同的初衷，不利于买受人合同目的的实现，有违公平原则。因此：一审法院根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的报备案期限起算条件即“商品房交付后”，并结合当事人在合同中确定报备案期限之具体时限的合意即“两年”，以及本案的实际情况，确定国凯公司履行报备案义务的期限应为商品房交付后两年内，并未违反法律对于报备案义务合理履行期限的规定，本院予以确认。因国凯公司于2006年4月17日将房屋交付给何佳燕使用，所以，根据上述确定的报备案合理履行期限，何佳燕于2008年4月17日起，即可开始向国凯公司主张逾期报备案的违约责任，国凯公司应自逾期报备案之日起按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，承担按日支付已交房款万分之一的逾期报备案违约金之责任。也就是说，违约金债权债务的享有和承担之状态在报备案逾期履行发生之始即已产生，报备案义务一旦不能按期完成，该义务履行自期限届满后即构成逾期履行，此违约事实亦就此成立并客观存在，故逾期报备案是呈完成状态的结果性事实，权利人自逾期之日起即已知道其合同权利被侵害，应在法定的诉讼时效期间即两年内请求报备案义务人承担违约责任。所以，逾期报备案违约金的诉讼时效期间，应从约定或法定的期限届满之次日起算。因此，如前所述，本案逾期报备案违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从2008年4月18日起算至2010年4月18日止。在上述诉讼时效期间内，何佳燕作为权利人并未提出偿付逾期报备案违约金要求，国凯公司作为义务人未提出同意履行给付逾期报备案违约金义务，双方也均未向法院提起诉讼。
由于不存在以上诉讼时效中断的法定情形，故本案的逾期报备案违约金债权的诉讼时效期间已于2010年4月18日届满，何佳燕提起本案诉讼为2011年11月18日，已超过二年的诉讼时效期间，其就国凯公司逾期报备案享有的违约金债权已丧失胜诉权。但是，国凯公司虽在一、二审期间均提出诉讼时效抗辩，可从其上诉请求来看，国凯公司已放弃部分诉讼时效抗辩利益，即国凯公司在诉讼时效期间届满后，于本案诉讼中同意向何佳燕支付逾期报备案违约金5361.22元，故应认定国凯公司放弃部分债务的诉讼时效抗辩权，其应向何佳燕支付违约金5361.22元。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第138号民事判决第二项、第三项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第138号民事判决第一项主文为：上诉人南宁市国凯实业有限责任公司向被上诉人何佳燕支付南宁市江南区五一西路×号翠湖新城×期第×栋×单元×号房逾期报备案违约金5361.22元。
一审案件受理费310元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担85元，由被上诉人何佳燕负担225元，原审被告南宁金沙湾实业有限责任公司对南宁市国凯实业有限责任公司应负担的85元的不足部分承担补充责任。二审案件受理费310元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担85元，由被上诉人何佳燕负担225元，原审被告南宁金沙湾实业有限责任公司对南宁市国凯实业有限责任公司应负担的85元的不足部分承担补充责任。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 赵 东
二〇一五年一月二十八日
书记员 林 路