江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第28号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）李学锋。
委托代理人揭灯熠，江西翠微律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）曾国盛。
委托代理人廖小明，宁都县同济法律服务所法律工作者。
上诉人李学锋与上诉人曾国盛房屋买卖合同纠纷一案，均不服宁都县人民法院（2013）宁民一初字第503号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年曾国盛在宁都县梅江镇桥背22号兴建了一栋房屋，2007年1月10日曾国盛将该栋房屋的东面第二层及东北方向第二间车库出售给李学锋，并于当日签订的《房屋转让协议》。协议约定：…5、李学锋购房位于第二层东套，面积按实际面积计算，单价为每平方米1050元计算。车库东北方向第二间，以每平方米1400元计算。6、付款方式：在合同签订时付房款100000元整，不足部分交房产证时付20000元整，余额付土地使用证时付清。7、曾国盛包办房产证，李学锋不付任何费用。在合同签订时李学锋支付房款100000元，2007年12月7日李学锋为曾国盛做了一个窗户，价款975元，双方签字确认该款抵扣房款。2007年9月21日曾国盛以自己的名义办了该整栋房屋的土地使用权证（使用面积为200平方米，使用权类型为划拨）。2008年1月26日曾国盛以自己的名义办理了该套住房及车库的房屋产权证（住房的房产证号：宁房权证梅江字第05000330**，面积为128.27平方米，其中套内面积118.46平方米，二层楼梯分摊为8.74平方米，一层楼梯分摊为1.07平方米；车库的房产证号：宁房权证梅江字第05000330**号，面积为15.74平方米）。之后曾国盛也多次催李学锋交清所欠的房款，以便办理产权过户手续。但李学锋以应先办理好房产证为由拒绝支付剩余房款。2009年12月25日曾国盛与所有的购房户再次协商办理土地使用权过户手续，由购房户先行支付5000元房款，双方共同到宁都县国土地资源局办理土地转让手续。2009年12月25日李学锋向曾国盛支付房款40000元。曾国盛收到40000元房款后在《房屋转让合同》上备注：曾国盛承诺在2013年2月份办好房产证和土地证的过户手续。当日曾国盛也与所有购房户签订《买卖协议》，约定曾国盛将该幢房屋（土地使用证号为宁国用（2007）第01021848）的129.8平方米土地使用权转让给10户购房户。2009年12月25日曾国盛代为交缴了土地出让金23883元，2010年1月17日曾国盛与宁都县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同中约定出让的土地面积为129.8平方米；2010年1月27日曾国盛向宁都县国土资源管理局交缴了498元罚没款（因补增面积2.5平方米）；2010年2月4日曾国盛又向宁都县财政局交缴了出让129.8平方米土地使用权的契税4395元；以上款项共计28776元。诉讼过程李学锋表示愿意承担土地使用权出让产生的各项费用的1／10即2877.6元。之后双方多次因对房款支付、每年递增的办证费承担协商不一致。为此，李学锋诉至原审法院要求曾国盛尽快为其办理所购房屋的房、地产证，诉讼过程中曾国盛提出反诉要求李学锋支付所欠房款21720及利息，其中所欠房款本金35000元从2008年1月27日起以月利率3%计算至2010年1月，所欠房款21720元按月利率3%从2008年1月27日起计算到付清房款之日。
原审法院认为：本案双方于2007年1月10日签订的《房屋转让合同》第5条约定“李学锋购房位于第二层东套，面积按实际面积计算，单价为每平方米1050元计算。车库东北方向第二间，以每平方米单价为1400元计算”。现李学锋购买的第二层住房房屋产权证上注明的面积为128.27平方米，住房房款153924元即128.27m²×1050元／m²=134683.5元，另外车库的价款为22036元（1400元／m²×15.74m²），房屋及车库的总价款为156719.5元。李学锋已经支付的房款为140975元，现李学锋还尚欠曾国盛房款15744.5元。双方在《房屋转让合同》第6、7条约定“付款方式：在合同签订时付房款100000元整，不足部分交房产证时付20000元整，余额付土地使用证时付清”、“曾国盛包办房产证，李学锋不付任何费用”，则李学锋要求曾国盛办理房屋产权、土地使用权过户手续符合同约定及法律规定。但国家政策对房产交易的调控，导致房产交易费用增加，是双方无法控制的客观事实，对于要求以2007年房价出售房屋的曾国盛来承担现在办理房产交易的全部费用显失公平；同时因双方在合同履行过程中相互对责任推诿最终造成延期办理房屋产权转移登记，则双方均有过错。因此，办理房产交易的费用双方各自承担一半更为合理。曾国盛在以自己的名义办理了房产证后，虽多次以书面通知李学锋支付剩余的房款，逾期将承担月利率3%利息损失。该通知仅是一种要约，曾国盛没有提供证据证明李学锋承诺了。因此该书面通知对李学锋不产生法律效力。则曾国盛要求李学锋承担所欠房款以月利率3%从2008年1月27日起计算的利息损失，没有事实与法律依据，对曾国盛的这一反诉请求不予支持。2009年12月25日曾国盛与10户购房户约定出让129.8平方米的土地使用权，并缴纳相关土地出让金等费用，则该出让129.8平方米土地使用权应由10户购房户进行平均分割，李学锋分割的土地使用面积应为12.98平方米。李学锋表示愿意承担办理土地出让相关费用的1／10即2877.6元，符合法律规定，予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百六十一条之规定，作出判决：一、被告（反诉原告）曾国盛于判决生效后七日内协助原告（反诉被告）李学锋办理座落于宁都县梅江镇桥背22号201号房屋（房产证号：宁房权证梅江字第05000330**号）及车库（房产证号：宁房权证梅江字第05000330**号）的所有权转移登记手续，费用由原、被告各承担一半（先由原告自行垫付，办好证后在房款中扣除）。二、被告（反诉原告）曾国盛于判决生效后一个月内协助原告（反诉被告）李学锋办理座落于宁都县梅江镇桥背22号［土地使用证号：宁国用（2007）第01021848）］土地使用权转移登记手续（面积为：12.98平方米），费用由原告李学锋自行承担。三、原告（反诉被告）李学锋于判决生效后一个月内向被告曾国盛（反诉原告）支付所欠房款15744.5元。四、被告（反诉原告）曾国盛在前期所交纳的土地出让金等费用共计28776元，由原告（反诉被告）李学锋判决生效后一个月内支付给被告（反诉原告）曾国盛2887.6元。五、驳回被告（反诉原告）曾国盛的其他反诉请求。案件受理费200元，反诉费2000元，共计2200元，由李学锋承担1100元，由曾国盛承担1100元。
上诉人李学锋不服该判决提出上诉，请求：1、维持原判第五条、维持原判第一条和第二条中“曾国盛协助办理房地产转移登记手续”部分；2、撤销一审判决第一条和第二条中“房地产转移登记费用承担”部分，改判由曾国盛承担房地产转移登记的全部费用；3、撤销一审判决第三条，改判曾国盛协助办理房地产转移登记后，李学锋再向其支付所欠房款15744.5元；4、撤销一审判决第四条，改判2877.6元由曾国盛自负；5、改判诉讼费用全部由曾国盛承担；6、判决二审上诉费全部由曾国盛承担。主要理由是：一、依据双方签订的《房屋转让合同》，曾国盛包办房地产证，李学锋不付任何费用；曾国盛交付房地产证后李学锋付清所欠房款。曾国盛还在合同上签字进一步明确“在2013年2月办好房产证和土地证的过户手续”。二、双方约定的房价已包括了过户费用，过户费用随房价逐年上涨而相应增加是众所周知的规律，并非不可预见并且无法控制的不可抗力。办证费用增加完全是曾国盛单方过错责任，应由其单方承担。三、李学锋是附条件愿意承担办理土地出让相关费用的十分之一即2877.6元。四、合同约定曾国盛过户并交付房地产证后，李学锋才付清所欠房款。五、李学锋一审诉讼请求成立，曾国盛反诉请求不成立，诉讼费用应由败诉方曾国盛承担。
上诉人曾国盛亦不服一审判决提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一、三、五项，维持第二、四项；2、改判李学锋于判决生效后七日内向其支付所欠房款16720元并按16720元为本金从2008年1月27日起按每月3%计算利息和违约金至还款日止；3、一、二审全部诉讼费用由李学锋承担。理由是：一、合同中约定的办理房屋产权证、土地使用权证，是指办理曾国盛名下的房屋产权证、土地使用权证。二、2008年2月份，曾国盛就找到李学锋要求协助去过户，但李学锋不肯配合过户，更不肯付购房款，其利用合同约定扣住欠款不还，借口违约。三、如根据合同和2008年11月12日通知约定付清所欠房款及利息，本人同意出一半房产证过户费，但不包括土地增值税。四、曾国盛多次口头、书面通知李学锋支付所欠房款及办理房权过户手续，都因其恶意拖欠房款，一审判决显失公平。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：李学锋与曾国盛签订的《房屋转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，在本案起诉前曾国盛已经有批准权的人民政府批准办理了国有土地使用权出让手续，因而该房屋买卖合同已不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效。曾国盛提出房屋所有权证及土地使用权证只需办理至其名下的主张，与合同约定不符，也不符合本案交易的实际情况，本院不予采纳。一审判决曾国盛协助李学锋办理房屋所有权及国有土地使用权转移登记手续正确，应予维持。而根据“房地一体原则”即土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时出让、抵押，由此可知本案在发生转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。但本案房屋所占土地在办理国有土地使用权出让手续之前无法进行国有土地使用权转让，曾国盛提出未办理房屋过户手续过错在李学锋的主张，没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。一审判决考虑本案的特殊实际情况，基于公平原则，判决办理房屋所有权转移登记费用由双方各承担一半、办理国有土地使用权转移登记费用由李学锋自行承担，并无不当，可予维持。上诉人李学锋、上诉人曾国盛的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2666元，由上诉人李学锋承担466元、上诉人曾国盛承担2200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华