江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01831号
上诉人（原审被告）无锡市宝美家具有限公司，住所地无锡市工艺路3号。
法定代表人钱忠祥，该公司执行董事。
委托代理人陈瑞，江苏居和信律师事务所律师。
委托代理人王娟，江苏居和信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）无锡市金德资产管理有限公司，住所地无锡市县前西街168号六楼。
法定代表人张明，该公司董事长。
委托代理人储建荣、陆曦，江苏储君律师事务所律师。
上诉人无锡市宝美家具有限公司（以下简称宝美公司）因与被上诉人无锡市金德资产管理有限公司（以下简称金德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金德公司原审诉称：坐落在无锡市工艺路3号（房产证号锡房权证崇安字第××号）房产属国有企业江苏无锡中百（集团）有限公司（以下简称中百集团）所有，2005年11月，中百集团改制，涉案房产由中百集团主管部门无锡市贸易资产经营有限公司（以下简称贸易公司）接管。2007年1月，贸易公司委托中百集团管理涉案房产。2009年4月，中百集团和无锡市红星家具城有限公司（以下简称红星公司）签订房屋租赁合同，将上述产权证下的1幢、7幢房屋（以下简称涉案房产）出租给红星公司，租赁期限自2009年5月1日起至2011年4月30日止。
2007年1月，无锡市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称无锡国资委）出资整合组建无锡产业资产经营有限公司（以下简称产业公司），无锡市工艺路3号房屋亦被划入整合范围移交产业公司。2008年4月，产业公司更名为无锡产业发展集团有限公司（以下简称产业集团）。2010年4月，涉案房产的所有权人变更登记为产业集团，对应的产权登记号为锡房权证崇安字第WX100029＊＊＊＊－1、WX100029＊＊＊＊－2号。产业集团委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责，故本案所涉房屋租赁合同的出租人变更为金德公司。2011年5月1日租赁合同到期后，双方因未再续签书面租赁合同而成为不定期租赁关系，宝美公司亦向产业集团支付了2011年5月1日起至2013年4月30日止的房屋租金230万元。2012年4月，红星公司更名为宝美公司。根据《无锡市市属国有企业资产出租管理暂行办法》的规定，企业出租资产必须采用公开招租、竞争性谈判等市场化方式在公共交易平台进行。2013年3月22日，金德公司向宝美公司发函，要求宝美公司提交租赁意向书，但宝美公司回函认为双方约定的租期至2014年4月30日而非2013年4月30日，要求金德公司停止招租。金德公司再次要求宝美公司提交租赁意向书，宝美公司未答复，并于2013年7月25日自行向产业集团汇款28.75万元，按双方此前约定的年租金115万元计算，宝美公司支付租金至2013年7月31日。2013年12月10日，金德公司函告宝美公司，双方于2011年4月30日租赁合同期满后未再签订书面租赁合同，2011年5月1日以后双方为不定期租赁关系，其解除与宝美公司的租赁关系，要求宝美公司于2014年1月12日迁出涉案房屋，1月15日办理移交手续，但宝美公司未予迁出。现要求判令：宝美公司立即迁出无锡市工艺路3号1幢、7幢房屋并返还房产，支付上述房屋自2013年8月1日起至2014年1月12日止的租金51.67万元，并按115万元／年的标准支付上述房屋自2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。
宝美公司原审辩称：1、涉案房屋产权人为产业集团，金德公司系代为管理，没有诉权。2、宝美公司自1994年起承租涉案房屋即两栋独立仓库面积4909.25平方米，用于开办无锡红星家具城。经出租方同意，宝美公司花费巨资于1994年对两栋独立仓库进行扩建，形成一体相连的家具市场。2004年，宝美公司又经出租方同意，再次对涉案房屋进行了改建，并加装了电力增容和消防设施，形成了现在的市场现状和规模。金德公司单方提出解约，对该房屋的整体使用价值及整个市场的运作都将带来巨大的损失。
原审法院经审理查明：
1994年1月26日，江苏省无锡百货采购批发站（以下简称无锡百货站）为甲方、常州市红星家俱城（以下简称常州家俱城）为乙方签订租赁合同，约定甲方将无锡市工艺路3号两幢（1幢、7幢）仓库计4909.24平方米租给乙方使用，租赁期限6年，自1994年5月1日至2000年4月30日，乙方对租用房、水、电等设施的改装、修建和装璜、日常养护由乙方自行实施，费用由乙方负担，甲方应提供方便，并办理装修、门面装璜、改建的一切手续，需改变房屋结构、形状时须事先征得甲方同意。合同签订后，常州家俱城出资于1994年将两栋独立仓库连同仓库之间的通道进行整体改扩建，形成一体相连的家具市场，扩建部分约1000平方米。但扩建部分未能领取产权证书。1999年4月30日，中百集团为甲方、无锡红星家俱城（以下简称无锡家俱城）为乙方签订房地产租赁契约，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自1999年5月1日至2000年4月30日，租赁期内乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2002年10月25日，中百集团为甲方和红星家具集团公司为乙方签订补充协议，约定因市场变化及城市改造，甲方同意乙方减租申请，从2002年5月1日到2004年4月30日，租金和房产设备维修按每年90万元计算，市政改造门前主干道期间按年租金80万元计算，甲方不承担乙方改造装璜等投入的所有费用。2004年4月20日，中百集团为甲方、无锡市红星家具城为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房产4909平方米出租给乙方，租赁期限自2004年5月1日至2009年4月30日，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应先征得甲方的书面同意，在租赁关系终止时，乙方增设的附属设施和设备装璜，可拆除部分归乙方所有，其余应随房屋无偿移交给甲方。同年，无锡市红星家具城再次对涉案房产进行了改建和装修，并安装了用电增容和消防设施。2009年4月30日，中百集团作为甲方、红星公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在无锡市工艺路3号内部分房屋，建筑面积4909平方米，租期2年，自2009年5月1日起至2011年4月30日止，年租金85万元，消防设备由乙方根据消防部门的要求负责配备，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应先征得甲方的书面同意后方可进行，在租赁关系终止时，乙方增设的附属设施和设备装璜，可移动部分归乙方所有，其余应随房屋无偿移交给甲方。2012年4月，红星公司更名为宝美公司。
原审又查明：2005年11月，中百集团因改制而被剥离部分资产（包括涉案房产）收归国有，涉案房产由中百集团的上级主管部门贸易公司接管。2007年1月，贸易公司和中百集团签订委托管理协议书，委托中百集团管理涉案房产。2007年1月，无锡国资委整合组建产业公司，涉案房产亦被划入整合范围移交给产业公司。2008年4月，产业公司更名为产业集团，2010年4月，涉案房产的所有权人变更登记为产业集团，产业集团委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责。
前述2009年4月30日签订的租期至2011年4月30日的租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同。2012年12月，因宝美公司向产业集团支付了2011年5月1日至2013年4月30日止的房屋租金230万元，产业集团向宝美公司开具了相应的租金发票。因为根据《无锡市市属国有企业资产出租管理暂行办法》的规定，企业出租资产必须采用公开招租、竞争性谈判等市场化方式在公共交易平台进行，2013年3月22日金德公司向宝美公司发出《关于工艺路3号相关租赁事宜的函》，要求宝美公司提交租赁意向书，同年3月25日，宝美公司回函金德公司，认为其已于2012年11月底与金德公司签订续租合同，年租金从85万元调整为115万元，租期自2011年5月1日至2014年4月30日，同时其已依约预交2年租金至2013年4月30日，因租期尚未届期，要求金德公司立即停止招租。2013年5月9日，金德公司再次发函，重申要求宝美公司提交意向书。2013年7月25日，宝美公司向产业集团汇款28.75万元。2013年12月10日，金德公司向宝美公司发出《关于解除不定期租赁关系的函》，明确解除其与宝美公司的不定期租赁关系，要求宝美公司于2014年1月12日迁出涉案房屋，1月15日办理移交手续。宝美公司至今尚未迁出。
上述事实，有工商档案、房产证、租赁协议、往来函件、发票、委托管理协议等证据及当事人陈述在案佐证。
原审法院认为，本案所涉多份租赁协议、租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案所涉房产虽属产业集团所有，但产业集团已委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责，宝美公司亦知此节并欲与金德公司续签租赁合同，故金德公司可以在本案中作为原告向宝美公司主张涉案房屋的相关权利。在金德公司向宝美公司发函要求宝美公司提交续租意向书后，宝美公司认为其已与金德公司签订了书面的续租合同，但未能提供证据证明，故法院认为宝美公司于2009年4月30日和中百集团签订的租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同，虽然宝美公司仍承租使用涉案房产，但其与金德公司形成不定期租赁关系，金德公司依法可随时解除双方间的租赁关系，故法院确认金德公司向宝美公司发出的《关于解除不定期租赁关系的函》有效，宝美公司应根据金德公司的要求于2014年1月12日迁出涉案房屋并返还给金德公司，逾期应支付房屋占有使用费。依据双方约定的年租金115万元的标准，宝美公司已支付租金至2013年7月31日，故法院对金德公司要求宝美公司支付2013年8月1日至2014年1月12日的租金51.67万元、2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按115万元／年的标准计算）的诉讼请求予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：
一、宝美公司于判决发生法律效力之日起三日内迁出无锡市工艺路3号1幢、7幢房屋，并将房屋返还给金德公司。二、宝美公司于判决发生法律效力之日起三日内向金德公司支付上述房屋自2013年8月1日起至2014年1月12日止的租金51.67万元，并按115万元／年的标准支付上述房屋自2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12800元，由宝美公司负担。
宝美公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1，原审程序严重违法，导致事实未查清。原审以错误的理由口头驳回宝美公司的反诉请求；管辖权终审后，未重新指定举证期限；未对宝美公司提出的扩建、改建房屋价值进行评估处理；未对宝美公司提出的电力增容及消防设施评估申请进行处理；未依法追加权利人产业集团作为本案的诉讼当事人。2，本案原审原告主体不适格。宝美公司从始至终都是与产权人发生租赁关系；原审判决已认定涉案房产在该前述委托管理文件出台后所有权人仍为产业集团；产业集团出台的文件是委托管理行为，金德公司可以代管，但不享有所有权；本案原审原告诉求租金外，迁出和返还房产均为产权所有者的诉权，不是代管人的诉权；3，租赁房屋因扩建、改建和增容及消防设施，租赁物现状与租赁时完全不同，原审因违法驳回反诉，又没有查明需要返还房产的范围，没有厘清产权争议，导致判决主文要求迁出及返还房产完全错误，且根本无法执行。原审已查明宝美公司对租赁房屋进行改、扩建，并安装用电增容和消防设施；改、扩建项目没有办理权证，责任在金德公司；租赁房屋结构发生变化，不存在按照原租赁物迁出和返还问题；在改、扩建部分的权属和争议未处理前，无法返还房屋；从现状看，现场不可分割，拆除中间改、扩建部分，必将影响市场使用效能，只有将改、扩建部分问题一并处理完毕，迁出和返还房屋才有条件实现。4，原审中的本诉和反诉应当也只能一并处理。宝美公司在原审中已经在法律规定的期限内提出了反诉请求，而该请求与本诉具有不可分割性，在执行中更是不可分割。5，原审认定租金标准错误，租金应为每年85万元。金德公司在诉状中承认双方对租金调整未达成协议；宝美公司在函件中提出的租金调整是基于双方重新签订租赁合同的内容基础上，但从诉讼至今，金德公司都否认签署过该租赁协议；金德公司唯一认为调整租金的证据是产业集团开具的发票上所做备注，对宝美公司没有约束力；没有任何理由，一方面否认签署了新的租赁合同，另一方面又按照新的租赁合同内容约定调整租金。6，本案房屋目前不具备迁出和返还条件，且原审未给搬迁期违反法律规定。宝美公司之前与数十家商铺续签了新的合同，租期到2016年底，原审判决没有给予搬迁准备时间或搬迁期，有悖合同法。7，2014年1月13日起的房屋使用费不应在本案中一并处理。8，本案过错在于产业集团和金德公司，原审诉讼费由宝美公司承担，没有依据。原审认定事实不清，撤程序违法，要求撤销原审判决，发回重审或改判驳回金德公司的全部诉讼请求或起诉。
金德公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
另查明，宝美公司于2015年12月3日向原审法院起诉金德公司和产业集团，要求：1，判令确认工艺路3号的两栋独立仓库面积4909.25平方米归原告宝美公司所有；2，判令被告金德公司和产业集团为原告宝美公司扩建的房屋办理房地产登记手续；3，判令确认电力增容和消防设施归原告宝美公司所有。
上述事实，有（2015）崇民初字第1543号受理案件通知书、民事诉状等在卷佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，所涉房产虽属产业集团所有，但产业集团已委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责，宝美公司亦知此节并欲与金德公司续签租赁合同，故金德公司可以在本案中作为原告向宝美公司主张涉案房屋的相关权利。宝美公司上诉认为本案原审原告主体不适格，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于租金问题，产业集团于2012年12月21日向宝美公司开具了2年的租金230万元的租金发票，2013年3月25日，宝美公司回函金德公司，认为其已于2012年11月底与金德公司签订续租合同，年租金从85万元调整为115万元，上述事实可以证明双方约定的年租金为115万元，宝美公司上诉认为年租金为85万元，与事实不符，本院对该上诉理由不予支持。本案系租赁合同纠纷，原审法院根据金德公司的诉讼请求，一并处理宝美公司自2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，合法有据。宝美公司上诉认为金德公司按照侵权来主张该费用，原审法院一并处理该费用是错误的，本院认为宝美公司该上诉请求无法律依据，也不予支持。
宝美公司于2009年4月30日和中百集团签订的租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同，虽然宝美公司仍承租使用涉案房产，但其与金德公司形成不定期租赁关系，金德公司依法可随时解除双方间的租赁关系。金德公司向宝美公司发出《关于解除不定期租赁关系的函》后，宝美公司应根据金德公司的要求于2014年1月12日迁出涉案房屋并返还给金德公司，逾期应承担违约责任。宝美公司上诉认为自己没有违约，与事实不符，本院对该上诉理由也不予支持。
本案原审法院从2014年3月24日立案，到2015年6月17日作出一审判决，时隔一年多时间。宝美公司上诉认为原审判决没有再给予其搬迁期限，无法律依据，本院对该上诉请求也不予支持。
鉴于宝美公司已起诉金德公司、产业集团，法院并受理，关于宝美公司上诉的关于原审反诉等程序问题、扩建和改建、电力增容及消防设施等实体问题，本院在本案中不再理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由宝美公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一五年十二月二十八日
书记员 唐广征