山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初510号原告：朱洪岗，城镇居民。委托诉讼代理人：张琼，山东德平律师事务所律师。被告：文登市文登营镇何家店村村民委员会，住所地威海市文登区文登营镇何家店村。法定代表人：朱洪泽，村委会主任。委托诉讼代理人：王国金，该村委会法律顾问。被告：威海市文登区教育局，住所地威海市文登区世纪大道84号。法定代表人：姜浩宁，局长。委�诉讼代理人：王蕾蕾，该局法律顾问。朱洪岗与文登市文登营镇中心完全小学、文登市文登营镇何家店村村民委员会（以下简称何家店村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告朱洪岗申请撤回对被告文登市文登营镇中心完全小学的起诉，本庭裁定予以准许。根据原告朱洪岗的申请，本院依法追加威海市文登区教育局（以下简称文登教育局）作为本案被告参加诉讼。原告朱洪岗的委托诉讼代理人张琼、被告何家店村委会的法定代表人朱洪泽及委托诉讼代理人王国金、被告文登教育局的委托诉讼代理人王蕾蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱洪岗诉称：2001年12月，原告与文登市文登营镇中心完全小学（以下简称文登营完�）签订了该小学校舍和场地租赁合同，2006年在原合同基础上双方又签订了《合同书》，约定原告支付215736.5元对该小学多间房屋进行新建、改建、整修事宜。原告对所有房屋及占地进行整修后自2001年起至今租赁使用上述房屋和土地。现被告何家店村委会要求原告返还房屋及土地。文登营完小由文登教育局管辖，现该小学已不再存续。请求判令被告文登教育局返还原告房屋改扩建、维修费用215736.5元及违约金20000元；被告何家店村委会对上述费用承担连带付款责任。被告何家店村委会辩称，该村委会没有收取房屋租金，不承担法律责任。被告文登教育局辩称，该被告与原告间未签订租赁合同，不存在租赁合同关系。该被告只限于对辖区内各学校进行教育指导监督，不承担经济上的责任。请求驳回对该被告的诉请。经审理查明，2001年12月，原告与文登市文登营镇何家店完小（即原店子完小）签订租赁合同，由原告承租该小学校舍和场地（旧309国道何家店西路南三排平房）。合同约定：合计30间（全系危房，其中６间已倒塌）。租赁期限为自2006年1月1日至2026年12月31日。原告每年向学校交房屋租金贰仟元，二十年共计四万元整。由于租赁物多年失修，不能正常使用，原告起初建厂需整房坡，室内打地、抹墙，制作一付大铁门，整理门窗等需用去一万元以上资金。所以双方协商前五年（2001年１月１日至2005年12月31日）原告不向该完小交租金，租金抵顶上述整修费用。从第六年起原告每年元月五日向该完小交付租金贰仟元。该完小应当保证租赁房屋在租赁期限内能够正常使用，负责房屋的大修并确保安全，包括门、窗、屋顶上的瓦等。考虑到该完小无经济能力维修房屋，故该完小同意原告进行改建、翻建。原告与该完小共同确认：原告目前维修租赁房屋（包括但不限于门、窗、换瓦、打局部大院等维修事项）已经共花费人民币95736.50元整。在合同期内，双方应自觉履行合同，任何一方不得违约，若因该完小原因而导致本合同无效或该完小私自终止或解除本合同，则应当包赔原告经济损失（包括但不限于原告已承担的维修费用95736.50元及其他损失等）并承担本合同总租金的50%的违约金；若原告违约，则应包赔该完小实际经济损失并承担本合同总租金的50%的违约金。该合同书上加盖有文登市文登营镇中心完全小学公章并由该完全小学的代表人宋献金签字。后双方又约于2008年签订补充协议，原告应向何家店完小预付5年租金，即人民币一万元。该完小确认目前所出租房屋有六间已倒塌需要重新建设，何家店完小委托原告进行翻修改建，双方确认翻修改建费用不低于人民币十二万元，该笔费用由原告垫付。若因何家店完小原因而导致本合同无效或何家店完小私自终止或解除本合同，则应返还原告的上述垫付费用并赔偿原告经济损失。该合同也加盖文登市文登营镇中心完全小学公章并由宋献金签字。2006年2月27日原告缴纳租金2000元，2007年5月29日缴纳房租4000元，2008年5月18日缴纳房租10000元（备注系2010年-2015年房租）。2003年9月，原文登市文登营镇店子完小中的三到五年级并入文登营完小。2004年9月，原店子完小的一、二年级并入文登营完小，原店子完小校舍闲置。文登营完小是由文登教育局管辖的公办小学，现已不再存续。2012年8月13日，被告何家店村委会诉至本院，请求原告及文登市文登营镇中心完全小学返还其占用的原店子完小校�30间，该案经本院审理查明原店子完小系由包括被告何家店村委会在内的原店子片十个村共同承建，2011年9月29日十个承建村均同意将原店子完小产权作价305000元卖给被告何家店村委会，何家店村委会于2011年10月15日付清相应款项，取得原店子完小的所有权。本院（2012）文经民一初字第522号民事判决书判令原告将原店子完小的30间校舍交付给被告何家店村委。该案宣判后，原告不服一审判决，向威海市中级人民法院提出上诉。经威海市中级人民法院审理认为，被告何家店村委系原店子完小的所有权人，文登营完小并校后仅有对原店子完小校舍教学使用的权利，但该校舍自2004年以来一直没有作教学使用而空置，文登营完小将校舍出租给原告的行为超出教学使用的范围，系无权处分，被告何家店村委会明确表示不认可文登营完小出租校舍的行为，租赁合同系无效合同，原告占用校舍已无法律依据。威海市中级人民法院作出（2014）威民四终字第79号民事判决书判决维持一审判决。上述事实，有双方当事人陈述、合同书、补充协议、（2012）文经民一初字第522号民事判决书、（2014）威民四终字第79号民事判决书等证据证实。本院认为，我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。文登营完小与原告订立的房屋租赁合同已经本院及威海市中级人民法院判决，文登营完小将校舍出租给原告的行为超出教学使用的范围，系无权处分，被告何家店村委会明确表示不认可文登营完小出租校舍的行为，租赁合同系无效合同。文登营完小将校舍出租给原告的行为超出教学使用的范围，该完小具过错，原告对该完小无权出租失察，也具过错，故原告与文登营完小对租赁合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任（各按50%承担）。因租赁合同无效，原告请求被告给付违约金，于法无据，本院不予支持。法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。文登营完小作为租赁合同的相对方应承担相应的法律责任，现文登营完小现已不存在，该完小不能对租赁合同承担责任。由于租赁合同的签订系被告威海市文登区教育局的工作人员签字订立，该工作人员是行使职务的行为，是履行职责的活动，该租赁合同的权利、义务及责任应由该教育局承担。该租赁合同无效的法律责任应由威海市文登区教育局承担。该被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告何�店村委会不是租赁合同的相对方，于该合同无法律上的责任关系，原告请求该被告承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条之规定，判决如下：一、被告威海市文登区教育局于本判决生效后十日内赔偿原告朱洪岗房屋改扩建、维修费用215736.50元的50%即107868.25元；二、驳回原告朱洪岗请求给付违约金20000元的诉讼请求；三、驳回原告朱洪岗请求被告文登市文登营镇何家店村村民委员会赔偿的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元，由原告负担1209元，由被告威海市文登区教育局负担1209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  许文昌二〇一七年二月十日书记员  丛 源