陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二终字第02115号
上诉人（原审原告）朱洪辉。
被上诉人（原审被告）任永安。
被上诉人（原审被告）西安豪嘉商业运营管理有限公司。
法定代表人杨长魁，该公司董事长。
委托代理人马永娟，该公司员工。
委托代理人邓娇娇，该公司员工。
上诉人朱洪辉与被上诉人任永安、被上诉人西安豪嘉商业运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00338号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱洪辉，被上诉人西安豪嘉商业运营管理有限公司的委托代理人马永娟、邓娇娇到庭参加诉讼。任永安经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月7日，朱洪辉与任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司签订了《房屋买卖居间协议》，该协议约定朱洪辉购买任永安提供的位于西安市高新区枫叶苑南区6号楼3单元402号3室2厅1厨1卫商品房一套，房屋面积约99.8平方米（实际面积以产权面积为准），成交价为人民币700000元。该协议第五条其中约定：西安豪嘉商业运营管理有限公司作为居间方，负责为朱洪辉、任永安提供居间服务并促成买卖交易，居间服务报酬为实际成交价格的3％即21000元人民币，由朱洪辉全部支付，并约定签订《房屋买卖合同》当日支付。
2011年3月8日朱洪辉与任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司签订了《房屋买卖合同》。该合同中第一条房屋产权情况载明：任永安提供的房产目前为单位团购统一大证暂无房产证无抵押。任永安保证该房屋的真实准确性，产权清晰，无其他债权债务纠纷，朱洪辉已对任永安所售房屋详实了解，并无异议确定购买。第三条协议过户方式约定：任永安与朱洪辉双方协商一致同意协议过户即任永安负责办理此房屋的房产证，首先采取该成交房屋所在小区在楼栋的大产权证下来后由任永安负责将该出售房屋的房产证直接办理至朱洪辉名下；其次如若该出售房屋房产证未能直接办理至朱洪辉名下时，双方约定在任永安取得其名下该房屋的房产证后通过房地局交易部门将该房屋所有权转移至朱洪辉名下。第三条协议过户房款支付方式约定：朱洪辉与任永安协商一致同意，在签署本合同当日，朱洪辉支付任永安购房首付款150000元，2011年4月5日之前朱洪辉支付任永安350000元，剩余购房款200000元于2011年8月31日之前一次性付清。第三条协议过户的办理约定：任永安在该房屋开发商通知领取房产证之日起十日内通知朱洪辉、西安豪嘉商业运营管理有限公司双方到房屋管理部门领取房产证，任永安领取房产证后十个工作日内，任永安、朱洪辉双方委托西安豪嘉商业运营管理有限公司办理该房屋过户手续（费用600元另算，由朱洪辉承担），在此期间任永安应积极配合朱洪辉办理过户手续。该《房屋买卖合同》第五条约定：任永安承诺确定在签署本合同之后，直到办理该房产过户手续时严格按照合同约定履行义务，在此期间如再将房屋卖与他人或其它违约行为导致朱洪辉无法顺利办理房产过户手续的，应按照本合同第六条向朱洪辉承担违约责任。第六条约定：任永安、朱洪辉双方如有任何一方违反以上条款约定的，违约方应向对方支付购房款的30％作为违约金。第八条约定：对于整个交易过程西安豪嘉商业运营管理有限公司始终会跟进与回访。2011年3月8日朱洪辉向西安豪嘉商业运营管理有限公司支付中介费21000元。
朱洪辉向任永安2011年3月8日付款150000元、2011年4月10日付款50000元、2011年5月1日付款70000元、2012年5月12日付款60000元、朱洪辉于2011年3月28日通过中国光大银行向任永安转账350000元。朱洪辉共向任永安支付了购房款680000元。2011年5月21日朱洪辉的户口迁入西安市雁塔区枫叶苑南区6号楼3单元402号，而任永安以投靠名义挂靠朱洪辉户口。2011年3月20日朱洪辉（乙方）与任永安（甲方）补充协议第三条“甲乙双方协商一致同意，最迟于2011年10月1日之前办理完毕房屋权属转移登记手续”。2009年3月30日西安市房屋管理局已向西安市广播电视局发放了高新区字第1075104016-2-6号房权证，即涉案房屋所在小区的楼栋大产权证。2010年11月17日西安市文化广电新闻出版局向枫叶苑南区物业办出具函记载“我局任永安同志系局正式职工，现居住在枫叶苑南区6号楼3单元402室，此房屋属个人全产权，房产证正在办理”。
朱洪辉于2012年7月诉至西安市雁塔区人民法院称：2011年3月8日其与任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋价款700000元，并对房屋产权情况、过户方式、付款方式、中介费用、违约责任等事项进行约定。2011年3月20日朱洪辉与任永安就上述《房屋买卖合同》签订《补充协议》，双方约定，最迟于2011年10月1日之前办理完过户手续。其依照《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定履行了付款义务，但任永安至今未按合同约定办理房屋权属转移登记手续的义务，西安豪嘉商业运营管理有限公司亦未履行合同约定的义务。为维护其合法权益，诉请法院依法判令：1、请求判令任永安办理涉案房屋的过户手续；2、请求判令任永安支付违约金210000元；3、请求判令西安豪嘉商业运营管理有限公司退还中介费21000元；4、请求判令任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司承担本案全部诉讼费用。
任永安既不到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩材料。
西安豪嘉商业运营管理有限公司辩称：一、其公司作为居间方，已经根据居间合同的约定，积极促成了朱洪辉与任永安之间的《房屋买卖合同》的成立，并在居间服务期间无任何故意隐瞒和提供虚假情况的行为。其有权根据相关法律和居间合同的约定收取朱洪辉中介服务费21000元。二、朱洪辉依据朱洪辉与任永安所签订的《补充协议》第四条的约定，认为其公司未履行跟进和回访义务，而造成朱洪辉未能顺利办理房屋过户手续，对其公司显属不公且无任何法律依据。故请求依法驳回朱洪辉的诉讼请求。
原审法院认为：朱洪辉与任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司签订《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及朱洪辉与任永安签订的《补充协议》，由于处分属于夫妻双方共有财产、而《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及《补充协议》上均无任永安配偶冯一平的签名，而朱洪辉又未能提供任永安配偶冯一平同意的书面证据；朱洪辉对任永安出售房屋产权“房产目前为单位团购统一大证暂无房产证”知悉的情况下，且至今涉案房屋都未过户到任永安名下，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；”之规定，故《房屋买卖居间协议》《房屋买卖合同》以及《补充协议》属于效力待定。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”之规定，对朱洪辉要求任永安办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院依法不予以支持。并非任永安不依约履行办理房屋权属转移登记手续而是属于事实上的不能履行，朱洪辉并未对任永安出售房屋的真实准确性提出异议，且未能提供证据证明任何第三人对任永安出售的房屋主张过权利，故对朱洪辉要求任永安承担违约金210000元的诉讼请求，本院依法不予支持。由于西安豪嘉商业运营管理有限公司己促成朱洪辉与任永安签订《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬”的规定。故对朱洪辉请求西安豪嘉商业运营管理有限公司退还其中介费21000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十六条，判决如下：驳回原告朱洪辉的诉讼请求。本案案件受理费4875元，由原告朱洪辉承担。
宣判后，朱洪辉不服向本院提起上诉称，1、其支付给任永安及其配偶冯一平购房款共计68万元，其中2011年3月8日，其通过中国光大银行转账给冯一平14.1万元，故原审法院认为任永安处分夫妻双方共有财产未经其配偶冯一平同意不合理。2、原审法院认定未依法登记领取权属证书的不得转让这一观点是错误的。3、原审法院未支持其请求任永安承担违约金21万元没有法律依据。4、西安豪嘉商业运营管理有限公司应当返还其中介费21000元。其认为应当追加西安市广播电视局及冯一平参与案件审理。
西安豪嘉商业运营管理有限公司答辩称，1、其公司作为房屋买卖的居间人，如实提供房屋的相关资料，经三方确认无误后签订的买卖合同，并按照交易规定进行操作的，并无违法之处。2、上诉人要求其公司返还居间费用的主张没有依据，应予驳回。
本院经审理查明，2011年3月8日，朱洪辉通过中国光大银行转账给任永安配偶冯一平14.1万元，西安豪嘉商业运营管理有限公司代理人当庭陈述当时签订房屋买卖合同时任永安配偶冯一平在场，只是冯一平未在合同上签字。本案诉争房屋物业费及暖气费由任永安所在单位西安市文化广电新闻出版社局代为缴纳。经本院到西安市房屋管理局调取证据，高新区字第1075104016-2-6号大证现在已分户，涉案房屋西安市高新区枫叶苑南区6号楼3单元402号房屋（房产证号1075104016-2-1-6-30402～2）登记在任永安名下。原审认定其余事实属实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，朱洪辉与任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司签订了《房屋买卖居间协议》。2011年3月8日朱洪辉与任永安、西安豪嘉商业运营管理有限公司签订了《房屋买卖合同》。第三条协议过户方式约定：任永安与朱洪辉双方协商一致同意协议过户即任永安负责办理此房屋的房产证，首先采取该成交房屋所在小区在楼栋的大产权证下来后由任永安负责将该出售房屋的房产证直接办理至朱洪辉名下；其次如若该出售房屋房产证未能直接办理至朱洪辉名下时，双方约定在任永安取得其名下该房屋的房产证后通过房地局交易部门将该房屋所有权转移至朱洪辉名下。根据本院到西安市房屋管理局调取的证据，高新区字第1075104016-2-6号大证现在已分户，涉案房屋西安市高新区枫叶苑南区6号楼3单元402号房屋（房产证号1075104016-2-1-6-30402～2）登记在任永安名下，故任永安应当依照约定在取得该房屋的房产证后通过房地局交易部门将该房屋所有权转移至朱洪辉名下。朱洪辉上诉认为其支付给任永安及其配偶冯一平购房款共计68万元，其中2011年3月8日，其通过中国光大银行转账给冯一平14.1万元，现任永安、冯一平未对房屋买卖效力提出异议，故原审法院认为任永安处分夫妻双方共有财产未经其配偶冯一平同意不妥。朱洪辉上诉认为任永安应向其支付违约金21万元，因任永安所在单位的大证在二审审理期间才分户到任永安名下，故朱洪辉要求任永安承担违约金一节本院不予支持。至于任永安上诉认为西安豪嘉商业运营管理有限公司应当返还其中介费21000元一节，因西安豪嘉商业运营管理有限公司已促成任永安与朱洪辉之间的房屋买卖，故其该项上诉请求无法律依据，本院依法不予采信。据此，原审判决应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00338号民事判决；
二、任永安于本判决生效之日起30日内协助朱洪辉将位于西安市高新区枫叶苑南区6号楼3单元402号（房产证号1075104016-2-1-6-30402～2）房屋所有权过户至朱洪辉名下。
三、驳回朱洪辉要求任永安承担违约金21万元的诉讼请求。
四、驳回朱洪辉要求西安豪嘉商业运营管理有限公司返还中介费21000元的诉讼请求。
一审案件受理费4875元由朱洪辉承担；二审案件受理费4875元由任永安承担，任永安于本判决生效后30日内给付朱洪辉。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
代理审判员 朱利安
代理审判员 窦 敏
二〇一四年二月二十日
书 记 员 潘丽娜