河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终187号
上诉人（原审被告）：周宇鹏，男。
委托诉讼代理人：杨军伟，河南丹诺律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：牛梦恩，河南大进律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：张松利，男。
委托诉讼代理人：刘全发，河南洛太律师事务所律师，特别授权。
上诉人周宇鹏因与被上诉人张松利买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2016）豫0306民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周宇鹏及委托诉讼代理人杨军伟、牛梦恩，被上诉人张松利的委托诉讼代理人刘全发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周宇鹏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回张松利的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用全部由张松利承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，判决缺乏依据。一审所据以定案的房价结论是依据1996年洛阳市房改相关政策，由房屋产权单位依据房改政策出售给本单位职工的价格。张松利不是本单位的职工，按照买卖常识，上诉人不可能按照远低于这个价格的价格出售。首先，该房屋价格的鉴定依据是洛政(1995)104号文件，文件规定房屋产权单位出售本单位公有住房给本单位职工时的各种优惠措施及房屋价格折算方法，依照该文件规定，房屋的8平方米不计算价格，房屋的装修款也不计算在内。经鉴定后的房屋单价为647.86元/平方米，低于当时的建设成本价648元/平方米，上诉人低于成本价出卖房屋不符合常理。其次，按照一审所说，价款约定不明，以订立合同时履行地的市场价格履行。此处的市场价格按交易习惯和交易目的是商品房的市场价格，不是房改房的市场价格。再次，一审未考虑当初双方买卖房屋的过程，忽视上诉人始终坚持的房款是13万元的基本事实和证人李某(××)证言，简单地依据房改房交易价格就将上诉人的房屋以6万元进行了处置，严重侵害了上诉人的利益；2.上诉人与张松利之间从未达成过交易价为6万元的房屋买卖合同。上诉人自始至终所坚持的房屋出卖价格为13万元，从未在任何场合对外声称过6万元的交易价格，如今双方对房屋交易价这一主要条款存在巨大分歧，一审却偏听偏信，完全依据张松利的一面之词认定双方已经达成6万元的房屋买卖合同，完全是没有任何事实、法律根据。现双方互不认同对方的房款数额，主要义务存在巨大分歧，如何能仅凭张松利的单方面陈述就得出交易合同成立的结论？即使是交易房款为13万元的“房屋买卖合同”也由于张松利不再支付剩余房款而撤销，因此上诉人才会在随后办理房屋产权手续时毫不犹豫地将产权直接办到了自己名下。此后十多年以来张松利对此从无异议，也从未提出过过户要求，只是因为上诉人起诉要求其腾房时，其才提出了过户要求，不仅早已超出诉讼时效，而且没有基本的事实依据和道理。
张松利辩称，一审判决认定事实清楚，要求驳回上诉，维持原判。
张松利向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告将吉利区河阳路中段建行住宅楼1号楼3单元606室房产过户到原告名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：周宇鹏是中国建行洛阳分行吉利支行（以下简称吉利支行）员工，1993年上班。1998年，周宇鹏所在单位吉利支行建造了用于内部职工居住的房产，周宇鹏按照政策规定，分配到1号楼3单元606室住房一套。1999年6月24日，洛阳市人民政府住房制度改革办公室为该套房产出具了产权界定卡，载明：周宇鹏名下有一套吉利区中国建行洛阳分行吉利支行1栋3单元606室砖混房产一套，建筑面积112.90平方米，计价面积72平方米，计价面积金额29112元，市场价面积32.9平方米，市场价金额18950元。当年成本价648元/平方米，当年标准价540元/平方米，住户占100%产权，实际付款额48063元。售房日期为1999年1月1日。1999年9月24日，洛阳市房地产管理局给周宇鹏颁发了房产所有权证，载明：该房产为房改售房，价款48063元，售房单位职工建行洛阳分行吉利支行，产权比例个人100%。被告分到房产后，原告与其协商，愿意购买被告名下的该套房产。双方协商以6万元价格成交。1999年8月，该房产竣工交付后，原告即装修入住，并一直居住至今。1998年9月17日，周宇鹏给原告出具收据一份，载明：今收到张松利交款肆万元整（40000）。2000年2月25日，周宇鹏给原告出具借条一份，载明：今借到张松利现金贰万元整（20000）。对于上述6万元，原、被告均表示为原告交付本案诉争房产的房款。另查，1.被告1999年的月工资收入约为7、800元。2.被告于2016年5月24日向一审法院起诉原告，要求解除原、被告之间的买卖合同，原告从1号楼3单元606室搬出，支付房产使用费72000元。庭审中，被告变更诉讼请求，要求解除原、被告之间的租赁合同，判令原告支付租金24000元。解决本案的关键问题是所涉房产在1999年时双方的交易价格，对此，原告称为6万元，被告称为13万元。双方未签订书面的购房协议。为确定1999年当时同等地段房产的市场价，被告申请对本案所涉房产进行鉴定。经原、被告协商一致，一审法院委托河南远志房地产评估有限公司对所涉房产进行评估。该评估公司于2016年11月1日出具书面评估报告书，载明：本次估价对象当地市场价根据当时的房改房政策来确定市场均价，然后，分别对结构、层次、内部设施及内部结构、居室朝向、户门以外共同面积和阳台面积进行调整，得出估价对象的市场价。结论为该房地产市场价为人民币73143元，建筑面积单价647.86元/平方米。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移。合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于价款约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案原、被告于1999年口头签订的房产买卖合同因房产已实际交付买受人，买受人已实际支付价款为有效合同，双方应当按照协议约定履行自己的义务。被告辩称诉争房产交易价格为130000元，未提供证据证明。且该房产经评估机构评估，当时的市场价为70000余元，综合被告当时的工资收入水平，购房时的购买价格，被告的辩称不予采信。被告应当按照法律规定，及时办理该房产的过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（二）项、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告周宇鹏于本判决生效后5日内协助原告张松利将吉利区河阳路中段建行住宅楼1号楼3单元606室房产过户到原告张松利名下。案件受理费1300元，由被告周宇鹏承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审所查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据查明的本案案情，张松利长期占有使用本案所涉房屋，并支付了一定的对价，周宇鹏也认可前期双方存在买卖合同关系，可以推定双方存在事实上的房屋买卖关系，张松利现占有使用本案所涉房屋具有合法依据。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由此可见，法律规定房屋买卖合同为要式合同，当事人双方进行房屋买卖时均应采取书面合同形式。本案中双方未签订书面房屋买卖合同，加之对包括房屋的价格在内的合同主要条款没有明确约定，又不能达成一致，房屋买卖合同的形式要件欠缺，张松利现在即要求周宇鹏协助办理房产过户手续的条件未成就，不应予以支持。至于一审中委托司法鉴定机关对本案所涉房屋市场价所作出的鉴定结论，鉴于房屋属于不动产，价值较大，而且属于难以寻求其他物代替的特定物，其实际成交价也受多种因素的影响，一审判决根据鉴定结论认定双方即为6万元成交不妥，本院不予认定。
综上所述，周宇鹏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市吉利区人民法院（2016）豫0306民初572号民事判决；
二、驳回张松利的诉讼请求。
一审案件受理费1300元，由张松利、周宇鹏各负担650元。二审案件受理费100元，由张松利、周宇鹏各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代理审判员 黄兴东
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 任利佳