江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5160号
上诉人（原审被告）南京南农食品有限公司，住所地南京市玄武区童卫路6号。
法定代表人朱瑞华，该公司董事长。
委托代理人蔡晓凌，男，汉族，该公司员工。
委托代理人丁晶，江苏宁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京农业大学，住所地南京市玄武区卫岗*号。
法定代表人周光宏，该校校长。
委托代理人康勇，男，汉族，该校工作人员。
委托代理人邹爱萍，女，汉族，该校工作人员。
上诉人南京南农食品有限公司（以下简称南农食品公司）因与被上诉人南京农业大学房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人南京农业大学原审诉称，南京农业大学与南农食品公司双方于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定南京农业大学将位于南京农业大学3号门一楼南起第5-6间、二楼南起第2-10间门面房租赁给南农食品公司，租赁期间为2012年6月1日至2014年12月31日，租金为16万元/年。因南京农业大学拟对案涉房屋另作他用，2014年11月20日，南京农业大学书面通知南农食品公司租赁期满后不再续租。后经双方协商，双方签订补充协议，南京农业大学给予南农食品公司2015年1月1日至2015年4月15日作为搬迁过渡期，期满南农食品公司无条件搬离案涉房屋。现搬迁过渡期满，南农食品公司未按约腾空、返还案涉房屋。现请求法院判令：一、南农食品公司迁让位于南京农业大学3号门一楼南起第5-6间、二楼南起第2-10间门面房。二、南农食品公司支付自2015年4月16日起至南农食品公司实际返还房屋之日止的房屋使用费，按13333元/月计算。三、南农食品公司支付自2015年4月16日起至南农食品公司实际返还房屋之日止案涉房屋的水、电、天然气费用。
上诉人南农食品公司原审辩称，双方合作有很深的历史渊源，南农食品公司的法定代表人朱瑞华于2001年创立南京为农科技开发有限公司（以下简称为农公司），承包南京农业大学投资的康泰食品公司的烧鸡厂。后因南京农业大学需要科技大楼，要求为农公司退出经营用房。经过协商，南京农业大学与为农公司签订协议，南京农业大学承诺在门面房的对外承租上优先优惠考虑为农公司的请求。2009年南京农业大学与朱瑞华创建南农食品公司，南农食品公司承租案涉门面房至今。南农食品公司为南京农业大学作出贡献，但自2015年南京农业大学退出南农食品公司股份后，南京农业大学不同意南农食品公司续租案涉房屋，但同地段的其他门面房承租人均未退出。2015年初南京农业大学对南农食品公司断水断电，南农食品公司被迫和南京农业大学签订补充协议。现南农食品公司虽有新的办公场所，但案涉房屋是南农食品公司的旗舰店，如果搬迁会给南农食品公司造成很大影响。南农食品公司认可南京农业大学主张的房屋使用费及水、电、天然气费用，希望能继续承租案涉房屋，请求法院驳回南京农业大学的第一项诉请。
原审经审理查明，2011年12月20日，南京农业大学（甲方）与江苏南京农大科技开发有限责任公司（乙方，以下简称农大科技公司）签订授权委托书，甲方委托乙方作为南京市童卫路学校3号门南侧门面房日常经营管理的全权代表，代为房屋的出租和日常管理，授权乙方签署《房屋租赁合同》等相关文件，授权有效期自2012年1月1日至2016年12月31日止。后农大科技公司与南农食品公司签订房屋租赁合同，约定将位于南京农业大学3号门（南京市玄武区童卫路6号）一楼南起第5-6间、二楼南起第2-10间门面房出租给南农食品公司使用，租期为2012年6月1日至2014年12月31日，租金为16万元/年。合同签订后，双方均按约履行。2014年11月20日，农大科技公司向南农食品公司发送《通知函》，称因租赁房屋另有他用，本次合同到期后将不再续签，南农食品公司法定代表人朱瑞华于当日在通知函回执上写“因与学校另有搬迁协议，本单位不同意。”2015年1月30日，农大科技公司与南农食品公司签订《关于房屋租赁的补充协议》，约定搬迁过渡期自2015年1月1日至2015年4月15日，期满南农食品公司无条件搬离案涉房屋。南农食品公司按约交纳了搬迁过渡期间的房屋使用费，但在搬迁过渡期满后，南农食品公司未搬离案涉房屋，南京农业大学遂诉至原审法院。
原审另查明，2003年4月18日，南京农业大学与为农公司签订《协议书》一份，其中第三条约定“为了双方今后能更好的合作，南农方承诺在门面房的对外出租上将优先优惠考虑‘为农’方的要求，有适合的科技项目亦可与‘为农’公司合作。”为农公司于2002年5月14日更名为南京益生园科技有限公司，法定代表人系朱瑞华。南农食品公司主张依据该协议，南农食品公司对案涉房屋享有优先优惠承租的权利。南京农业大学主张该协议与南农食品公司无关，案涉房屋系2009年南农食品公司成立时由南京农业大学出租给南农食品公司使用，与该协议无关。
原审法院审理过程中，南京农业大学提供农大科技公司出具的用电情况说明、2015年11月4日电费收据等证据，证明南农食品公司的用电量单独挂表计量，双方此前水电费结算以电费1.1元/度计算（水费包含在内），南农食品公司自2015年10月8日至2016年4月8日尚欠水电费9317元，南京农业大学撤回对天然气费用的主张。南农食品公司对上述事实予以认可。
以上事实有房屋租赁合同、关于房屋租赁的补充协议、通知函及回执、协议、当事人陈述等证据证明。
原审法院认为，南京农业大学授权农大科技公司与南农食品公司签订的《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁的补充协议》合法有效，双方应按照约定履行。南农食品公司于搬迁过渡期满后未按约搬离案涉房屋，南京农业大学要求南农食品公司迁让案涉房屋，原审法院予以支持。南京农业大学虽与为农公司签订的《协议》约定南京农业大学在出租房屋时优先优惠考虑为农公司，但南农食品公司并非该合同主体，亦未能举证证明其承租案涉房屋与该协议存在关联性，南农食品公司要求继续承租案涉房屋于法无据，原审法院不予支持。南京农业大学要求南农食品公司支付自2015年4月16日起至南农食品公司实际返还房屋之日止的房屋使用费，按13333元/月计算，南农食品公司对此不持异议，原审法院予以支持。南京农业大学要求南农食品公司支付自2015年10月8日至2016年4月8日案涉房屋水电费9317元，并支付自2016年4月9日至实际返还房屋之日止的水电费，按电费1.1元/度计算，南农食品公司对此不持异议，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、南农食品公司于判决生效之日起十日内将位于南京农业大学3号门（南京市玄武区童卫路6号）一楼南起第5-6间、二楼南起第2-10间房屋返还南京农业大学。二、南农食品公司按13333元/月的标准向南京农业大学支付房屋使用费（自2015年4月16日起至实际返还房屋之日止）。三、南农食品公司向南京农业大学支付案涉房屋自2015年10月8日至2016年4月8日的水电费9317元，并按电费1.1元/度（水费包含在内）支付自2016年4月9日至实际返还房屋之日止的水电费。如果南农食品公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1967元，因适用简易程序减半为984元，由南农食品公司负担（南京农业大学已预交案件受理费，南农食品公司于判决生效之日起十日内支付984元给南京农业大学）。
上诉人南农食品公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。其上诉理由为：1、2015年1月30日双方签署的《关于房屋租赁的补充协议》是在被上诉人强行采取断水断电措施下形成的，并非上诉人真实意思表示，不应为有效协议。2、上诉人的法定代表人朱瑞华于2001年创立为农公司，2003年4月被上诉人承诺“在门面房的对外出租上优先优惠考虑为农公司的请求”，2009年朱瑞华与被上诉人共同创立南农食品公司，现为农公司与南农食品公司的实际控制人均为朱瑞华。基于承诺，双方同意上诉人一直租住在涉案房屋至今。故上诉人承租权有合同约定及法定的优先权，被上诉人要求上诉人返还房屋违反双方合同约定。
被上诉人南京农业大学二审辩称：1、双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。租赁合同到期后，被上诉人因为学校整体规划需要收回房屋，该行为是被上诉人的法定权利，无须征得上诉人的同意，也不违反法律规定，且被上诉人已经按照约定履行了通知义务，给予上诉人一定的合理期间。2、双方于2015年1月30日签署了补充协议，是因为上诉人同意搬离，并且自称其新的场所正在装修，所以要求宽限一定的时间，该补充协议是双方真实意思表示。3、上诉人并不存在所谓的法定或者约定的优先权，公司实际控制人与公司是完全不同的法律主体，上诉人与为农公司没有任何法律关系，且优先权是指在同等条件下，相对于其他承租人的优先权，本案涉案房屋属于被上诉人收回自用，因此上诉人并不存在优先权。综上，被上诉人收回房屋合法有据，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其诉讼请求。
双方当事人在二审中均未提交新证据，且对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，南京农业大学授权农大科技公司与南农食品公司签订的《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁的补充协议》合法有效，双方应按照约定履行。现南农食品公司于搬迁过渡期满后未按约搬离案涉房屋，南京农业大学要求南农食品公司迁让案涉房屋，原审法院予以支持，并无不当。南农食品公司上诉主张其与南京农业大学于2015年1月30日签订的《关于房屋租赁的补充协议》非其真实意思表示，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。故南农食品公司应当依照《关于房屋租赁的补充协议》的约定，将涉案房屋返还给南京农业大学。关于南农食品公司认为其对涉案房屋应享有优先权，被上诉人要求上诉人返还房屋违反双方合同约定的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1967元，由上诉人南京南农食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 汪海燕