广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2012）深中法行终字第203号
上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会。
法定代表人王幼鹏，该委员会主任。
委托代理人张东煜，广东联建律师事务所律师。
委托代理人颜昌盛，深圳市房地产权登记中心工作人员。
被上诉人（原审原告）徐小玉（曾用名徐国玉），女，汉族，1980年3月23日出生。
委托代理人杨桦，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人黄育洁，广东星辰律师事务所律师。
原审第三人周文强，男，汉族，1964年11月19日出生。
上诉人深圳市规划和国土资源委员会因徐小玉诉其房屋登记行为一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法行初字第44号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，原告徐小玉与第三人周文强于2001年建立恋爱关系，两人于2001年12月27日以原告名义与深圳中元房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由原告以总价人民币298194.00元购买该公司开发的盈翠家园7栋恬翠阁的A座401号房（即涉案房产）。随后，原告办理了涉案房产的抵押贷款。2003年6月4日，原深圳市规划与国土资源局向原告核发了涉案房产的《房地产证》（证号为深房地字第××号）。2007年11月19日，案外人黄建辉作为原告的代理人与周文强共同向原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局提交《深圳市房地产转移登记申请表》、原告及周文强的身份证复印件、主要内容为委托人徐国玉委托黄建辉等人在2007年10月18日至2008年10月17日内可以以委托人名义管理涉案房产，包括转卖涉案房产、办理房产过户手续等事项的《委托书》和证明该委托书签名真实的（2007）深证字第180772号《公证书》、深（龙）房现买字（2007）第20839号《深圳市二手房买卖合同》、深房地字第××号房地产证（正本）等资料，申请将涉案房产转移登记至周文强名下。原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局经过审查后，认为上述申请资料齐全、权属来源清楚，遂将涉案房产转移登记至周文强名下，并于2007年11月27日向周文强核发了深房地字第××号房地产证。周文强又于2010年将涉案房产转卖给刘江丽，并在国土部门办理了房产转移登记。原告认为被告将涉案房产转移登记至第三人周文强名下的房产转移登记行为有误，故诉至法院，提出撤销该房产转移登记行为的诉讼请求。又查，原告称其于2007年8月28日在房产登记部门查询时，涉案房屋仍登记在原告名下，但在2011年3月9日，原告却查询到涉案房产已被转移至周文强名下，并向法庭提交了两份《产权资料电脑查询结果表》予以证明。在本案审理过程中，原告申请对涉案（2007）深证字第180772号公证书所公证的委托书中“徐国玉”的签名以及按捺的指印的真实性进行鉴定。广东南天司法鉴定所出具的鉴定结论为：上述签名均非原告徐小玉本人书写，指印也非原告徐小玉手指捺印形成。
原审法院认为，关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。由于本案被告在作出被诉转移登记行为时，既未告知原告具体行政行为的内容，也未告知其诉权和起诉期限，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条、四十二条的规定，原告应当在知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起2年内提起诉讼。本案原告于2011年3月9日通过查询知道被诉具体行政行为存在。那么，在被告没有提交证据证明原告知道或者应当知道诉权或者起诉期限的具体时间的情形下，原告于2011年4月14日向法院提起诉讼，符合上述法律规定。被告认为原告的起诉超过法定期限的观点没有事实依据。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条和《深圳经济特区房地产登记条例》第四条的规定，被告作为深圳市人民政府房地产主管部门，具有对房地产权利进行登记的法定职权。涉案房产登记申请从形式上看，系由房产权利人委托代理人办理房产转移登记。依据《广东省城镇房地产权登记条例》第六条、第七条以及《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条的规定，由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交《房地产转移登记申请书》、房地产权利证书、身份证明、买卖合同书及申请人的委托书等文件。本案当事人确向被告提交了上述资料，其中委托书还是经深圳市公证处公证的。所以从形式上来看，当事人提交的申请材料齐全、完备，不存在明显瑕疵。但经过审理查明，上述经公证的委托书上委托人处“徐国玉”签名不是原告本人书写，红色指印也不是原告手指所捺印，原告对其签订委托书委托他人办理房产转移登记的事实也不认可。也就是说，当事人提交的申请资料是采取非法手段获取的，内容是不真实的，被告据以判断委托代理关系成立、房屋买卖合同合法的证据材料实质上是虚假的。作为一项对当事人重大权益进行确认的行为，一个起公示作用、具有社会公信力的行为，房产登记所确认的法律关系应当是真实的、合法的。否则，旨在稳定社会秩序、保障交易安全的行政确认登记制度将无法实现其应有的效用。故法院在对房产登记行为进行审查时，应当对当事人登记申请材料的真实性作实质性审查。当事人以虚假材料骗取登记，其所获行政登记欠缺合法基础的，不能得到法院的支持。本案当事人申请登记材料形式上虽然合法，有权利人签名授权，但因该签名不是权利人所签，内容不具有真实性，故被告的转移登记行为缺乏事实基础、证据不足，依法应予撤销。但鉴于该转移登记的房产后又进行了转移登记，该转移登记及房屋所有权证已被注销，不具有可撤销内容，故应当确认被诉转移登记行为违法。据此，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决确认被告深圳市规划和国土资源委员会于2007年11月27日核发深房地字第××号房地产证的行为违法。
上诉人深圳市规划和国土资源委员会不服该判决，向本院上诉请求撤销原审判决。主要事实和理由如下：2007年11月19日，黄建辉据经公证的（2007）深证字第180772号《委托书》作为徐国玉（转让方）的代理人与周文强（受让方）共同向上诉人提交《深圳市房地产转移登记申请表》、深房地字第××号《房地产证》、深（龙）房现买字（2007）第20839号《深圳市二手房买卖合同》、经公证的（2007）深证字第180772号《委托书》及身份证明等资料，申请将盈翠家园7栋A座401房产由徐国玉转移登记至周文强名下。上诉人受理申请后，经核查，该申请符合《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条关于“房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请”及第十七条关于“申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书”的规定，申请人也提交了《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条规定的申请转移登记应提交的资料，符合该《条例》规定的登记条件。综上，上诉人基于申请人提交的申请资料齐全，权属来源清楚的事实，以及对公证机关出具的公证文书（委托书）最基本的信赖原则，于2007年11月27日核准该项登记并向受让人周文强颁发深房地字第60002812230《房地产证》的行为，已尽法律规定的审查职责和审慎合理的审查义务，办理程序合法，不存在违法或过错。请求依法撤销原审行政判决，明确上诉人核发深房地字第60002812230《房地产证》的行为已尽法律规定的审查职责和审慎合理的审查义务。
被上诉人答辩称，上诉人并未尽到法定的审慎核查义务，徐国玉在当初购买涉案房屋的时候，曾经在上诉人处留下了身份证复印件和签名。而本案所争议的房产被周文强以非法的途径进行转让的时候，周文强曾经取得了公证书，但是公证书上所附的被上诉人身份证复印件及签名与徐国玉当时留在上诉人处购买涉案房产的身份证复印件及签名完全不一致。尽管上诉人认为收取了周文强的公证书可以确认房屋出让人的身份，也就是徐国玉的合法手续。但是，上诉人仅仅需要比对一手房买卖时留档案的身份证复印件和被上诉人的签名，就可以发现这份公证书是存疑的。没有任何法律规定，上诉人只需凭公证书，就可以免除上诉人对于房地产买卖人身份资料核查的合理审查义务。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定，登记机关审查有疏忽，核准登记不当，应当撤销全部或部分事项。根据该条例第二十九条、第三十七条均规定，房地产初始登记及变更登记均需提供身份证明，也就是说，上诉人负有核查身份的法定义务。因此，我方认为上诉人并未尽到法定的审慎核查义务，致使房产被非法转让。原审判决有依据，希望二审法院支持原审判决。
各方向原审法院提交的证据材料已随卷移送本院。经审查，原审法院组织各方对证据进行了质证，原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，案件争议问题为当事人申请房地产转移登记时提交的经公证机构公证的委托书被鉴定为签名和按印均非委托人本人所为，应如何处理核准转移登记的问题。《深圳经济特区房地产登记条例》第十七条第一款规定：“申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。”第二款规定：“由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。”根据这些规定，公民申请办理房地产转移登记，委托代理人办理的只需要提交申请人的委托书，而不需要提交具有更强证明力的公证。本案中，周文强等作为申请人申请房地产转移登记时，不但提交了徐国玉名义出具的委托书，还提交了形式合法的委托书公证，因此使得登记机关更加相信委托手续的真实性，从而办理了核准转移登记，登记机关已经尽到合理审慎的审查义务。诉讼中经过鉴定，才得以查清申请人伪造徐小玉的委托书，采用欺骗手段骗取登记的事实，因核准登记行为欠缺真实的转移登记基础、申请人伪造了文件，应当对核准登记行为予以否定评价。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条第一款第（二）项规定：“当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的”，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项。即法律已经赋予登记机关自行纠正当事人采取欺骗手段获准登记的职权。该条赋予登记机关撤销核准登记事项的权力，但是本案中核准登记后涉案房地产证已经因再次转移登记而注销，且系诉讼过程中查明申请人伪造文件骗取登记的事实，登记机关已无法行使法律赋予的撤销权。核准登记行为因当事人伪造文件欠缺登记事实基础而违法，因已注销而无可撤销内容，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，应由人民法院判决确认具体行政行为违法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人要求撤销原审判决的请求不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元和司法鉴定费由上诉人深圳市规划和国土资源委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 张小妮
审判员 王惠奕
审判员 王成明
二〇一二年七月十七日
书记员 王强力