四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雅民终字第824号
上诉人（原审原告）：冉龙刚，男，出生于1976年2月2日，住四川省汉源县。
委托代理人：袁宁华，四川兆正律师事务所。
被上诉人（原审被告）：康克琼，女，汉族，1962年4月17日生，住四川省石棉县。
被上诉人（原审被告）：许树柏，男，汉族，1948年7月8日生，现暂住四川省石棉县。
上诉人冉龙刚与被上诉人康克琼、许树柏房屋买卖合同纠纷一案，四川省石棉县人民法院于2015年7月22日作出（2015）石棉民初字第495号民事判决，上诉人冉龙刚不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人冉龙刚及其委托代理人袁宁华，被上诉人康克琼和许树柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，2005年1月5日，康克琼向冉龙刚出具《借条》一份，该《借条》主要载明：今借到冉龙刚现金捌万元（80000元）借用四年后连本带息一次性还清。2012年1月20日，冉龙刚与康克琼签订《抵押借款协议》，该协议载明：债权人：冉龙刚债务人：康克琼因债务人康克琼在2005年1月5号向债权人冉龙刚借款80000元用于建房。但至今无钱返还，经债权人多次催收，但债务人一再拖延无钱归还。经双方当事人协商达成一致协议：同意用房屋抵押借款，债务人康克琼用位于石棉县幸福街52号楼房上楼靠左手边的四楼面积约（140㎡）的住房，按所借款额现在价值计算作价240000元抵押给债权人冉龙刚。如债务人康克琼在2012年1月5日前再次无钱偿还借款，该房屋产权就归债权人冉龙刚所有。从此后双方再无任何经济纠纷。该房屋如需办理转户手续，债务人要配合办理，但一切费用由债权人承担。本协议经双方当事人签字即生效，具有同等法律效力。本协议一式两份双方各持一份。
2012年1月25日，冉龙刚与康克琼、许树柏签订《补充房屋买卖协议》，该协议约定：经甲、乙双方当事人到现场实地看房屋后，多次协商，双方本着诚信、公平、自愿的原则达成如下协议：一、甲方（康克琼、许树柏）愿将自己所属的座落于石棉县幸福街52号楼4-5号住房，面积约为140㎡的房屋出售给乙方（冉龙刚）。二、购房屋总款为贰拾肆万元整（240000.00元）购房以每套为单位，含简装修，该房屋准确面积以房管部门测绘办证的面积为准。三、甲方要在两年内办理好房屋的房产证和土地使用证并交付给乙方，在办理房产证及土地使用证转户手续时，所产生的费用由乙方负责。四、甲、乙双方约定本协议后，乙方付购房款贰拾肆万元整（240000.00元）在甲方办好两证转户手续并交给乙方，乙方要将款一次性付清给甲方。五、甲方在收到乙方的首付购房款后于2012年1月25日前将该房屋交付给乙方使用随即办理水电表转户手续，费用由乙方负责。六、乙方如需要装修该房屋时，必须维护遵守现有房屋的主体结构和布局，不得私自更改和破坏，否则甲方有权阻止，并向有关部门反应，所造成的后果由乙方负责。有关乙方屋顶漏水问题，由甲方负责维修。七、以上协议经双方当事人认定签字后盖章即生效，并具有同等法律效力。八、双方自愿达成以上协议，在办理房产证期间，如一方反悔，由反悔方支付对方该房款一倍的反悔金。九、本协议一式三份，双方各执一份，见证人一份。2015年5月5日，冉龙刚诉至一审法院，请求：1、确认位于石棉县幸福街52号楼4楼面对楼梯左手边一套面积约140㎡的住房属于冉龙刚所有并判决康克琼、许树柏协助办理过户手续；2、诉讼费由康克琼、许树柏负担。
一审另查明：1、冉龙刚与康克琼、许树柏诉争的房屋尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》以下简称“两证”），冉龙刚与康克琼、许树柏之间也未办理物权转移手续。2、冉龙刚与康克琼系表姐弟关系。3、2014年6月4日，石棉县人民法院作出（2014）石棉民初字第591号判决书，判决：准许康克琼与许树柏离婚。
一审法院认为，冉龙刚与康克琼、许树柏之间就借款达成了《抵押借款协议》及《补充房屋买卖协议》，两份协议的实质均为以物抵债协议。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债性质，只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦不能实现。以物抵债协议是一种实践性合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从上述法律规定来看，不动产物权设立、变更、转让经依法登记始产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。房屋作为不动产之一，房屋所有权取得或者转移不是以房屋出资、占有、交付作为判断标准，而是以房屋登记作为判断标准。本案冉龙刚与康克琼、许树柏诉争的房屋尚未办理“两证”，冉龙刚与康克琼、许树柏之间也未办理物权转移手续，冉龙刚与康克琼、许树柏签订以物抵债的协议不发生物权变动的后果。冉龙刚要求确认诉争房屋归其所有及办理过户手续，无法律依据。故对冉龙刚请求确认诉争房屋归其所有并要求康克琼、许树柏协助办理产权证过户的诉讼请求不予支持。冉龙刚与康克琼之间的借贷关系，与本案不属于同一法律关系，不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回冉龙刚的诉讼请求。案件受理费4900元，由冉龙刚负担。
宣判后，冉龙刚不服上述判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，确认位于石棉县幸福街52号楼4楼面对楼梯左手边一套面积约140㎡的住房属于冉龙刚所有并判决康克琼、许树柏协助办理过户手续；诉讼费由康克琼、许树柏负担。事实与理由为：本案的法律关系是房屋买卖关系，有《补充房屋买卖协议》证实，诉争的房屋从签订买卖协议后就移交给了上诉人且该房屋已交付给了上诉人，故一审判决应依法撤销。
被上诉人康克琼答辩称：上诉人与康克琼是亲戚关系，涉案房屋由康克琼修建。对上诉人的诉求没有异议，一审应该支持上诉人的请求。
被上诉人许树柏答辩称：一审判决认定事实清楚，采信证据客观公正，适用法律正确、程序合法应当维持。许树柏从未与上诉人发生过借款关系，也未与其签订过买卖协议，诉争房屋已被法院查封应该用于偿还法院立案的执行债务，维护申请执行人的合法权益。
二审中，双方当事人均未向本院提交二审新的证据。
二审另查明，1、许树柏在一审过程中向法院提交的证据四川省石棉县人民法院（2014）石棉执异字第2号执行裁定书载明以下查明事实：石棉县人民法院于2010年1月27日起受理申请执行许树柏、康克琼系列案件共29件，立案标的总金额207万余元，在执行过程中，许树柏于2013年7月8日向法院报告财产称石棉县幸福街52号房屋属于自己所有，包括一楼门面六间，面对楼梯左手边二至六楼房屋，七楼房屋。四川省石棉县人民法院于2013年7月25日查封了以上房屋并制作了查封笔录。案外人冉龙刚于2014年7月11日对执行标的提出书面异议，主张查封房屋中涉案住房归其所有。法院于2014年8月12日组织听证，经质证后，于2014年8月13日裁定：驳回高文平的异议。
2、二审庭审中，许树柏、康克琼均一致确认双方于1981年结婚，涉案诉争房屋系夫妻共同财产，于2004年修建完工，未办理房屋的权属证书。
双方当事人对一审查明的案件事实无异议。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案涉案房屋属于许树柏、康克琼的夫妻共同财产，目前属于法院执行查封财产是本案不争的案件事实。上诉人冉龙刚与被上诉人康克琼于2005年1月5日签订的借条及2012年1月20日签订的抵押借款协议均无被上诉人许树柏的签名，被上诉人许树柏否认在2012年1月25日的补充房屋买卖协议中的签名是其亲笔所签。上诉人冉龙刚主张确认涉案房屋属其所有，但国家相关法律法规规定不动产产权采取登记制度，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条明确规定了不动产产权确认制度，在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力。故上诉人的上诉请求无法律依据，上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人冉龙刚负担。原审案件受理费按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 周正斌
代理审判员 周玉蓉
代理审判员 邓 飞
二〇一五年十月十五日
书 记 员 赵 楷