山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终2762号
上诉人（原审被告）：史鸿岩，女，1996年3月5日出生，汉族，在校学生，住山东省德州市德城区。
委托诉讼代理人：房瑞坚，山东铜镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆学嵩，男，1968年4月27日出生，汉族，住山东省德州市德城区。
委托诉讼代理人：张瑞锋，山东湛泸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宗健，山东湛泸律师事务所实习律师。
原审被告：山东通德锦华房地产开发有限公司，住所地：德州经济开发区新河东路3999号锦华物流公司院内。
法定代表人：史庆东，董事长。
委托诉讼代理人：陈建州，男，1963年3月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区，该公司工作人员。
上诉人史鸿岩因与被上诉人陆学嵩、原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2015）德开民初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
史鸿岩上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的执行异议请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2013年8月23日，李晓明（系上诉人之母）以上诉人史鸿岩的名义和原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司先后签订购房订单、商品房买卖合同，以1169450元的价格购买了原审被告开发的锦华锦绣园2幢3号门市。上诉人如数交齐房款后，原审被告向上诉人出具了1169450元的收款收据，同时将房屋钥匙交于李晓明，上诉人实际占有了该房屋并对外出租。原审被告出具的交清全款的购房收据以及向李晓明交付钥匙的行为，足以证明上诉人已经实际付清全部购房款并实际占有、使用的事实并且该购房收据是交清房款当天出具，并非针对本案诉讼而事后补写，被上诉人主张上诉人和原审被告之间恶意串通，损害被上诉人的利益，纯属主观臆断，缺乏丝毫证据证实。上诉人交齐房款并实际占有房屋，享有该房屋占有、使用、收益、处分的所有权权能，是该房屋的所有人。房屋交付后，一直未能办理产权过户手续，并非上诉人的过错造成，上诉人不应承担任何责任。依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得对该涉案房屋进行查封。一审判决认定事实、适用法律明显错误，缺乏相应的法律依据。为保护上诉人的合法权益不受侵害，特提起上诉，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法改判。
陆学嵩辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人无法提供涉案房产归其所有的权利证书。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在本案中上诉人根本就提供不出涉案房产的登记在自己名下的权利证书，虽然上诉人提供了原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）收取所谓备案费的收据，但办理预告登记的是房产管理部门，该收据无法证明上诉人购买了涉案房产并办理了备案预告登记。2、上诉人无法证明在法院查封之前购买了涉案房产并支付了全部价款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体到本案中虽然上诉人提供了与原审被告锦华公司签订的《锦华·锦绣园购房订单》、《商品房买卖合同》以及案外人李晓明在2011年11月11日消费支出80万元的银行交易明细清单（无法看清是在哪里消费，更不能证明是被答辩人将上述款项支付到了被告锦华公司账户），还有原审被告锦华公司出具的所谓收取被答辩人购房款的收据（根本不是正式购房发票），但上述证据不能形成完整的证据链，根本无法证明上诉人购买了原审被告锦华公司的涉案房产并支付了全部的购房款项。3、上诉人无法证明其在法院查封之前已经合法占有了涉案房产。上诉人无法提供其与原审被告锦华公司就涉案房产在法院查封之前进行交接占有的书面证据，虽然上诉人提供了两份与张某签订的所谓《租房合同》，但两份合同的签订时间以及租赁期限前后矛盾，并且证人张某出庭作证时说的合同签订时间以及租赁使用期限也是前后矛盾，根本不能自圆其说。第一份2013年10月1日签订的所谓《租赁合同》，证人张某出庭证实不是其本人签订，并且该合同约定的租赁期限是2013年10月1日至2014年12月31日，也是在涉案房产被查封以后租赁的；就是证人张某最终认定的自己2014年1月1日签订的所谓《租赁合同》，上面的租赁期限是2014年3月1日至2014年12月31日，无论签订时间还是实际租赁时间均在法院查封日期之后；再就是上诉人无法提供出张某向其支付租金的证据。另外上诉人提供的2014年10月份武城县建设委员会出具的配套费收据也是在法院查封日期之后，上述几份证据根本无法证明上诉人在法院查封之前就已经合法占有了该涉案房产。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
陆学嵩向一审法院起诉请求：1、判令对被查封的武城县锦华锦绣园第二幢3号门市房的许可执行；2、诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：根据《中国人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的争议焦点是武城县锦华锦绣园2号楼3#门市是否归被告史鸿岩所有。1、被告史鸿岩是否交付全部购房款。2、被告史鸿岩是否在一审法院查封前已实际占有、使用该房屋。被告史鸿岩提供了与被告锦华公司签订的《锦华锦绣园购房定单》《商品房买卖合同》、银行流水、收款收据及城市供电供热配套费结算票据，但涉案房屋至今未办理物权登记手续,现涉案房屋的所有权人仍是被告锦华公司，故被告史鸿岩主张对涉案房屋享有所有权，于法无据，不予支持。被告史鸿岩在执行过程中要求解除对涉案房屋的查封，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于被告史鸿岩是否已经支付涉案房屋全部购房款的问题，被告锦华公司、史鸿岩主张2011年11月11日被告锦华公司向李晓明借款80万元，被告史鸿岩父亲曾为被告锦华公司垫付保险费，因被告锦华公司无力偿还，便用涉案房屋抵顶欠款。房屋价款为1169450元，用80万元借款、利息及保险费抵顶后，被告史鸿岩用现金支付补齐剩余房款。被告史鸿岩仅提交李晓明银行流水，无法证实李晓明与被告锦华公司之间的借贷关系，被告史鸿岩也未向一审法院提交关于其父亲为被告锦华公司垫付保险费的相关证据，对保险费及现金支付房款的数额无法明确，因此不能证明被告史鸿岩与被告锦华公司以房抵账及已经支付了全部购房款。关于被告史鸿岩是否在一审法院查封前已实际占有、使用该房屋，被告史鸿岩与张某于2013年10月1日签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月1日至2014年12月31日，该租赁合同的签订日期在一审法院查封房屋之后，且经张某出庭作证证实，该《租赁合同》并非系其本人签订。虽被告史鸿岩向一审法院提交网吧的营业执照及许可证，证实其2014年3月取得消防安全合格证，但不能证明在一审法院查封前已经租赁涉案房屋，另被告史鸿岩未向一审法院提交张某租赁该房屋向其支付租金的相关证据，故被告史鸿岩主张并不能证明其在一审法院查封前已实际占有该房屋。一审法院认为，被告史鸿岩所提交的证据不足以证明其与被告锦华公司以房抵账及已实际付清全部购房款并在一审法院查封前已实际占有、使用该房屋的事实，且该房屋尚未办理产权登记。因此，被告史鸿岩的主张不足以对抗原告陆学嵩作为申请执行人申请强制执行，原告陆学嵩主张准许执行对武城县锦华锦绣园2幢3号门市，应予支持。被告史鸿岩提出执行异议，要求解除对涉案房屋查封的主张，属证据不足，一审法院不予采纳。被告锦华公司经一审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃权利。综上所述，原告的主张理由正当，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三规定，判决：准许执行对本院查封的被告山东锦华房地产开发有限公司名下位于武城县锦华锦绣园2幢3号门市。案件受理费100元，由被告山东锦华房地产开发有限公司、史鸿岩负担。
本院二审期间，上诉人史鸿岩围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人史鸿岩向法庭提交如下证据：证据一、中国建设银行网上银行电子回单，证明李晓明向锦华房地产打款80万元的事实；证据二、机动车交通事故强制保险、商业保险保险单各二张及发票四张，证明除了借款外，上诉人替锦华房地产垫付的保险费。以上证据证明借款和保险费用构成购房款的一部分，剩余部分由上诉人以现金形式缴纳；证据三、银联商务POS签购单，证明2011年11月11日上诉人母亲李晓明通过POS机向锦华公司转款80万元，POS机转款第二天才能到账，所以通德公司在2011年11月12日收到购房款，另外通德公司帐户上少的50元是通过POS机转帐而收取的手续费；证据四、李晓明中国银行的银行卡复印件，该银行卡卡号和签购单上的卡号一致，能够证明李晓明通过此卡向锦华公司转款80万元。被上诉人质证后认为，对证据一真实性有异议，应加盖银行的公章，而不是锦华房地产的公章，且该款项数额799950元和上诉人一审提交的中国银行李晓明235113030201交易明细上的数额80万元不一致，一审80万元对应的收款账号尾号是0355，二审证据中的收款账户尾号是8606，账号不一致，该两笔款项不是同一笔款项，且上诉人二审提交的证据看不出付款人是谁，该证据与本案没有关联性；证据二中被保险人是王化虎和王红军，与本案没有关联性，发票不是原件，都是复印件，真实性有异议，该证据看不出是史鸿岩垫付；证据三模糊不清，该证据付款帐号最后四位是0217，而李晓明一审提交的付款帐号后四位是0281，该证据无法证明是李晓明的帐户支付的该笔款项，该证据上显示的收款人是德州锦华房地产开发有限公司，并非山东通德锦华房地产开发有限公司，该证据与本案无关联性；证据四银行卡无法看出是谁的，银行卡是一个号码，交易明细上又是一个卡号，到底哪一笔是真，哪一笔是假，两份证据矛盾，无法证明该笔款项的真实性。原审被告质证后认为，认可上诉人的证据及证明内容。证据一和一审提交证据差50元是有手续费，账户不一致是因0355不是锦华房地产的账户，是银联的POS机，8606是锦华的账户；证据二中王红军是锦华房地产的物业副总，王化虎也是锦华房地产的副总，这两个车都是锦华房地产的车；证据三中德州锦华房地产开发有限公司是山东通德锦华房地产开发有限公司的前身，在工商局有备案；证据四的卡看不出是谁的，该卡和POS单上的卡号相符。另，二审法院依上诉人史鸿岩书面申请，调取了李晓明中国银行2011年11月11日交易对方帐号、帐户名称以及锦华公司建设银行2011年11月11日至12日来款对方帐户名称、帐号。中国银行股份有限公司德州科技支行查询回执显示“对方账号23×××55（虚拟账号），名称李晓明，柜员9881200，网点00349”。中国建设银行股份有限公司德州分行查询回执显示“对方账号10137061080831325000500029，对方户名待清算直联商户消费款户”。上诉人对两份回执质证后认为，对真实性、关联性，合法性均没有异议，该证据能够证明2011年11月11日史鸿岩的母亲李晓明向锦华公司转款80万元用于购房的事实。被上诉人对两份回执质证后认为，对真实性没有异议，中国银行出具的证据可以看出2011年11月11日李晓明给自己的虚拟帐号转款80万元，建设银行出具的证据可以看出锦华公司2011年11月12日收入799950元，对方帐号不是李晓明的帐号，该两笔款项根本没有任何关联性，并且在2011年银行转帐都是实时到帐，不存在第二天到帐的情形，两笔款项不是发生在同一天，帐号也没有任何关联性，无法证明李晓明给锦华公司转款80万元的事实。李晓明不是本案的当事人，李晓明转款与本案无关。原审被告对两份回执质证后认为，对合法性、关联性没有异议，能够证明李晓明在2011年11月11日向原审被告公司转款80万元。另，根据案情需要，二审法院到武城房管局查询涉案房屋备案信息及2013年8月23日前后同一栋楼房其他两户的合同签定及备案信息。武城县房产管理局出具证明及武城县商品房网上备案查询信息显示涉案锦华锦绣园2号楼1单元103号商业用房房屋备案信息为“查封”，未显示“已签合同”或“已备案”，锦华锦绣园2号楼1单元101号、301号房屋买卖合同签订时间分别为2013年8月22日、2013年8月31日，备案时间分别为2013年8月26日、2013年9月10日。上诉人对上述证明、查询信息质证后认为，对真实性没有异议，但查询结果和本案没有关联性，上诉人于2013年8月23日和锦华公司签定商品房买卖合同，足额支付房款、交纳了备案费用并实际占有使用了房屋，一周后才知无法备案，但备不上案与上诉人无关。被上诉人对上述证明、查询信息质证后认为，对真实性、合法性、关联性没有异议，根据该组证据可以看出2013年8月22日购买的房产备案时间是2013年8月26日，而上诉人所主张的所谓的购房时间是2013年8月23日，而被上诉人查封涉案房产是2013年8月30日，在此期间如果确实购买了房产是有充足的时间去完成备案，并且结合几份证据可以看出当时购买后，开发商是当天录入，房管局备案是依据开发商的录入，2013年8月31日购买的房产也是当天录入，而涉案房产根本没有曾经录入的信息，所以可以证明所谓的购买房产不是事实，其它东西都可以后补，而电脑曾经录入的痕迹是后补不了的，由此看出上诉人主张购买房产是虚假的。原审被告对上述证明、查询信息质证后认为，对证据的真实性没有异议。另，二审法院当庭通过电话向原审被告单位负责签订商品房买卖合同的会计邹亚南核实了原审被告锦华公司商品房买卖合同签订流程，邹亚南陈述“合同签定流程是双方谈好，交上房款，登录武城房管局的网站录入买受人的信息，房子的信息，付款的信息，当天打印出来合同再签合同，合同不一定是当天签，也可能先打印出来以后签，是打印机打印的，没有印刷的制式的合同，从2011年开始就是这样的流程。签合同的当时网上就显示已签合同”。上诉人质证后认为，邹亚南说的是签定合同的一般流程，但她自己说也有例外，并且没有具体到涉案的房屋合同签定的过程，上诉人和锦华公司签定了书面合同，时间是具体准确的，锦华公司也盖章确认，合同是依法成立并生效的。上诉人并不清楚锦华公司签定合同的流程，上诉人没有过错，不能因为锦华公司签定合同的一般过程来否定涉案合同的真实性。被上诉人质证后认为，公司会计反映的2011年开始销售房屋，必需先登录武城县方管局网站录入相关信息是客观真实的，结合法院调取的两份证据可以看出锦华公司一直是这样操作的，涉案的房产没有任何网签的记录，客观的说明上诉人所主张的买卖涉案房产不是事实，因为购房合同收据等均可以后补，而网上录入信息是无法补签的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据上诉人史鸿岩提交的银行明细及法院查询结果，无法确认2011年11月11日李晓明中国银行账户转出的800000元到达锦华公司账户。史鸿岩提交的银联POS签购单对方为德州锦华房地产开发有限公司，并非本案原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司。史鸿岩提交的银行卡复印件仅能反映卡号，无法证实该银行卡是李晓明的。自2011年开始，锦华公司与购房者即采取网签方式签订商品房买卖合同，即在网上合同录入房屋、购房者等信息再下载打印出来签订。武城县房管局证明及查询信息能够证明在2013年上诉人与原审被告签订买卖合同同期，原审被告与其他购房者签订合同均显示“已备案”、“已签合同”，而涉案房屋未显示上述信息。上诉人史鸿岩二审提交的保单及发票的投保人均不是锦华公司，也无法证明是上诉人史鸿岩垫付的保险费。二审第二次庭审中，上诉人表示购房款包括借款本金800000元及利息277862元、垫付保险费28905.46元、现金62683元。二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人对涉案门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。
对于以上焦点问题，本院根据本案事实及相关证据作如下分析认定：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人只有在已经支付部分或全部价款并实际占有标的物且对未办理产权过户登记手续无过错时，方能排除人民法院对标的物的强制执行，故本案中上诉人史鸿岩需证明其在人民法院对涉案锦华锦绣园2幢3号门市采取保全措施前已支付全部购房款并实际占有了该门市。一、关于查封前史鸿岩是否已实际支付购房款的问题，史鸿岩主张2013年8月23日购买涉案房屋时的购房款由三部分组成，即2011年11月11日史鸿岩母亲李晓明借给原审被告锦华公司800000元借款至2013年8月23日签订购房合同之日的本息、史鸿岩替锦华公司垫付的保险费及部分现金，本院根据上诉人主张将购房款分为三部分进行分析：1.800000元借款问题。首先，史鸿岩一审提交的李晓明中国银行账户（尾号0281）明细及法院调取的中国银行股份有限公司德州科技支行查询回执仅能体现2011年11月11日李晓明通过该账户消费800000元，无法体现该笔消费进入了锦华公司账户；上诉人二审提交的《中国建设银行网上银行电子回单》未加盖建设银行公章，无法查清该回单的真实性，且该回单仅能体现收款人为锦华公司，不能体现付款人是李晓明，法院调取的中国建设银行股份有限公司德州分行查询回执也不能体现付款人是李晓明；上诉人提交的银联POS签购单对方为德州锦华房地产开发有限公司，并非本案原审被告山东通德锦华房地产开发有限公司，原审被告锦华公司虽对此进行解释，但未提交证据进行佐证，因此上诉人史鸿岩提交的上述证据无法形成完整的证据链，无法证实李晓明支付800000元给锦华公司的事实。其次，上诉人史鸿岩虽主张其母李晓明与锦华公司之间存在800000元借款，但无法提交相关借款合同、借条、收条等证据加以佐证，仅有800000元交易记录不能证明该笔转款的性质即为锦华公司的借款。且根据史鸿岩的主张，800000元是从其母亲李晓明卡上转给锦华公司，若将该笔借款抵顶购房款，应征得李晓明同意，但上诉人并未提交李晓明同意将该笔款项转化为购房款的证据。第三，上诉人在二审第二次庭审之前均未主张购房款包括800000元借款的利息，在二审第二次庭审中其主张购房款包括800000元利息（月息1.8分），利息数额为277862元，但以800000元本金为基数，自2011年11月11日至2013年8月23日的利息应为308160元（800000×1.8分/月×21.4个月），与上诉人所述利息金额277862元不符。2.垫付保险费问题。上诉人二审提交的保险单及保费发票的被保险人及付款人为王化虎、王红军，并非锦华公司；被保险车辆并未登记在锦华公司名下，且保险费发票上显示史庆新为“业务人员”，上述证据不足以证实保险费用是上诉人父亲史庆新为锦华公司垫付的事实。3.现金问题。上诉人提交的涉案房屋的购房款收据载明购房款共计1169450元，扣除800000元借款本金、应付利息308160元、保费28905.46元，剩余部分现金应为32384.54元，与上诉人陈述支付现金62683元不符。综合以上，上诉人史鸿岩对涉案购房款组成的解释与实际计算的金额不符，提交的银行查询单、银联POS签购单、保险费用单据等证据不足以证明其已将涉案房屋的全部购房款足额支付给锦华公司。二、关于史鸿岩于查封前是否已实际占有涉案房屋的问题，锦华公司虽认可史鸿岩于2013年8月23日已取得涉案房屋的钥匙，但因该公司是被执行人，其陈述不能单独作为认定案件事实的依据；证人张某出庭证实上诉人史鸿岩提交的租赁合同非张某本人签订，且该租赁合同的签订日期亦在一审法院保全涉案房屋之后，上诉人也未向法院提交张某实际支付租金的相关证据；上诉人提交的消防安全合格证日期为2014年3月，晚于一审法院对涉案房屋的保全日期，根据上述证据不能认定上诉人史鸿岩在查封前已实际占有了涉案房屋。综合以上，上诉人史鸿岩无法证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院准许执行山东通德锦华房地产开发有限公司名下位于武城县锦华锦绣园2幢3号房屋并无不当。
综上所述，上诉人史鸿岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人史鸿岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭依静
审判员 陈 涛
审判员 王子超
二〇一七年三月三十一日
书记员 王艳菊