山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2488号
上诉人（原审被告）：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。
法定代表人：孙福建，董事长。
委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王雯雯，女，1982年2月16日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：韩波，山东楠松律师事务所律师。
上诉人烟台天安置业有限公司（以下简称天安公司）因与被上诉人王雯雯商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天安公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定2014年1月4日为房屋交接日缺少证据证明。一审以物业费收据时间作为房屋交接日没有依据。应以被上诉人手中的钥匙领取单为准，一审将举证责任倒置给上诉人于法无据。被上诉人应先将办证资料提交上诉人，一审认定被上诉人无需先于上诉人履行义务不符合合同约定。被上诉人迟延交付办证资料的后果应由被上诉人承担。一审判决错误。
王雯雯辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
王雯雯向一审法院起诉请求：天安公司支付2014年7月4日至2014年10月3日期间的逾期办理房屋所有权证违约金10000元（以房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%计算）。
一审法院认定事实：2012年10月31日，王雯雯与天安公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：天安公司以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，天安公司在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。王雯雯购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第055号；王雯雯购买山水龙城K区12#楼第6层606号（以下简称涉案房屋），总价款561530元；天安公司于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给王雯雯；附件七《补充协议》第七条第一款约定：在房屋实际交付王雯雯后的180日内，天安公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为天安公司履行了办证义务；该条第二款约定：若王雯雯采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，王雯雯向天安公司提交办理房地产权属登记证书手续应由王雯雯提交的资料，同时王雯雯全权委托天安公司办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因王雯雯迟延交付办证材料，由此产生的后果由王雯雯自行负担。天安公司应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若天安公司没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向王雯雯支付违约金。合同签订后的2013年2月18日，天安公司出具收取王雯雯购房款561530元的收款收据。2014年1月4日，天安公司出具收取王雯雯补交的面积差价款951元的收据。
王雯雯为证明房屋的实际交付时间，向法院提交了2014年1月4日烟台天安物业管理有限公司向王雯雯出具的物业费收据一份，收款事由载明“物业费2014.1.4—2015.1.3”。天安公司对此质证称，不能证明实际交房时间为2014年1月4日，能够证明房屋交付时间只有钥匙领取单。庭审中，王雯雯称包括天安公司在内的所有开发商都要求业主在交接房屋时缴纳物业费和其他的费用，所以本案中的物业费的缴纳时间就是王雯雯接收房屋的时间。天安公司则称房屋交接由开发商、业主和物业公司三方共同办理，业主需与物业公司签订物业服务合同并缴纳物业费。在房屋具备交付条件后，天安公司会通知包括王雯雯在内的业主接收房屋，业主在不急于用房的情况下可能不按照约定的时间接收房屋，但物业费是按照合同约定的交房时间收取的，因此不能按物业费的收取时间认定房屋的交付时间，而应以双方房屋交接时的钥匙领取单确定房屋的交付时间。
一审法院认为：（一）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案王雯雯与天安公司签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，认定为有效，该合同对王雯雯与天安公司双方具有约束力。践约中，王雯雯已履行了支付房屋价款的义务，天安公司即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。
（二）根据商品房买卖合同的约定，交付房屋是天安公司的义务，王雯雯与天安公司庭审时均认可按照惯例业主在房屋交接时应交纳物业费，故在天安公司未提供反证的情况下，认定物业费收据的开具时间2014年1月2日即为涉案房屋交付时间。庭审中，天安公司主张应以双方房屋交接时的钥匙领取单确定房屋的交付时间，因钥匙领取单由天安公司持有，而天安公司未向法院提供，故采信王雯雯主张，确定房屋的交付时间为2014年1月4日。
（三）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，王雯雯与天安公司在合同中约定的160日和180日分别是王雯雯与天安公司为办理王雯雯个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着王雯雯迟延交付办证材料，由此产生的后果由王雯雯自行负担，亦即王雯雯取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响天安公司履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故天安公司关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。庭审中，天安公司未提供证据证明其履行了办证义务，应依约支付逾期办证违约金。房屋买卖合同的补充协议明确约定，若天安公司没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向王雯雯支付违约金。庭审中，王雯雯要求调高违约金计算标准即按中国人民同期银行贷款利率计付违约金，但对其实际损失未提供证据证明，故仅能支持2014年7月4日至2014年10月3日间，以总房款562481元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金5118.58元，王雯雯的过高要求，不予支持。天安公司对合同约定的违约金过高以及提起诉讼并非王雯雯本人真实意思表示的抗辩理由，未能提供证据佐证，依法不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院于2017年3月1日判决：一、限烟台天安置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付王雯雯2014年7月4日至2014年10月3日期间的逾期办证违约金5118.58元。二、驳回王雯雯的其他诉讼请求。如果天安公司烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王雯雯负担24元，由烟台天安置业有限公司负担26元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，天安公司与王雯雯签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为有效。天安公司负有交付房屋的义务，应对房屋的交付时间承担举证责任。天安公司主张应以双方房屋交接时的钥匙领取单确定房屋的交付时间，但不能提供相关证据，一审以物业费收据的开具时间2014年1月4日认定为涉案房屋交付时间并无不当。双方签订的补充协议约定在房屋实际交付王雯雯后的180日内天安公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，天安公司即应按合同约定履行向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料的义务。天安公司未提供证据证明其履行了办证义务，应依约支付逾期办证违约金。因王雯雯并未采用银行按揭贷款或公积金方式付款，天安公司关于王雯雯应先向其交付办证的相关资料、其享有先履行抗辩权的辩解，于约不合，理由不当，一审不予支持正确。综上，天安公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人烟台天安置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 杨卫东
审判员 于 慧
二〇一七年七月六日
书记员 孙子淋