山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终6869号上诉人（原审被告）：任飞。上诉人（原审被告）：宫素秋。二上诉人的委托代理人：张振海。系青岛市市南区新市民之家推荐。�上诉人的委托代理人：尹瑞花，山东光浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付广慧。委托代理人：冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。委托代理人：江建建，山东慧勤律师事务所律师。原审第三人：任侠。原审第三人：任卫。原审第三人：任忠。原审第三人：任立。以上四原审第三人委托代理人：崔洪，山东融实律师事务所律师。以上四原审第三人委托代理人王圣琛，山东融实律师事务所律师实习律师。上诉人任飞、宫素秋因与被上诉人付广慧、原审第三人任侠、任卫、任忠、任立房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第1163号民事判决，向本院提起上诉人。本院于2016年8月1日受理，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院�为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年8月1日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。一审原告付广慧诉称，2015年7月9日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告将青岛市市南区华严一路×号×单元×户房屋出售给原告，建筑面积65.66平方米，房屋成交价为130万元；原告应于签订契约当日支付给被告10万元作为购房定金，如被告违约需双倍返还定金。契约签订后，原告于当日支付给被告购房定金10万元，于2015年7月15日支付给被告购房款16万元。在原告要求被告准备办理房屋过户的相关材料时，原告始发现两被告2015年才登记结婚，涉案房屋为被告任飞与其已去世前妻的共同财产，其前妻去世时未立任何遗嘱，现相关继承人不同意出售该房屋。原告曾多次要求被�退还款项，但被告以各种理由推辞。原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖契约》；二、被告双倍返还原告购房定金20万元、购房款16万元及利息（自起诉之日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告任飞、被告宫素秋共同辩称，1、原、被告双方签订的房屋买卖合同没有违约行为，该合同合法有效，两被告于2007年登记结婚，系夫妻关系；2、合同第3.2条约定首付款为70万元，但原告仅支付16万元首付款；3、被告任飞因房屋继承纠纷已经向本院提起诉讼，该诉讼与本案有关联性，请求法院中止本案审理。第三人任侠、第三人任卫、第三人任忠、第三人任立共同辩称：1、涉案房屋系第三人与被告任飞共同共有；2、原、被告买卖涉案房屋的行为无效；3、原、被告之间关于购房款返还等问题与第三人无关；4、原告明知涉案房屋系被告任飞与第三人共同共有，仍查封涉案房屋，损害第三人的合法权益。经审理查明，2015年7月9日，原告与被告任飞签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告任飞将青岛市市南区华严一路×号×单元×户房屋出售给原告，房屋成交价为130万元；具体付款方式为：契约签订之日，原告支付10万元作为定金；原告于2015年7月23日前支付首付款70万元（含定金10万元）；原告以贷款方式支付余款60万元；房款全部到账后，被告将房屋交付给原告。被告保证房屋权属清楚，自本契约签订生效之日起，若发生与被告有关的产权纠纷，概由被告负责清理，并承担民事责任，由此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。2015年7月9日，原告向被告任飞、被告宫素秋支付定金10万元；2015年7月15日，原告向被告任飞、被告宫素秋支付购房款16万元。两被告均出具收条予以确认。青岛市市南区华严一路×号×单元×户房屋，系被告任飞与原配偶梁淑英的夫妻共同财产。梁淑英于2007年3月15日去世，其与被告任飞育有子女四人，分别为第三人任侠、任卫、任忠、任立。2015年7月17日，被告任飞与被告宫素秋登记结婚。被告任飞于2015年11月6日向本院对第三人提起继承纠纷，两被告在本案中提交中止申请书一份，请求本案在继承纠纷审结前中止审理。2016年2月29日，本院依法对被告任飞及被告宫素秋进行询问，被告称，涉案房屋曾经出租给原告，出售房屋的时候，原告在网上看到了房屋信息，与被告联系想购买涉案房屋；被告至今共收到原告支付的购房款26万元。涉案房屋现在什么情况不清楚；26万元已经用于偿还借款。原告称，房屋买卖合同签订时，两被告均到场，当时被告任飞意识清楚，签订合同时被告称结婚证丢失，需要补办；原告支付购房款26万元后，约定7月23日办理房屋过户手续，在与被告后续沟通的时候发现，两被告并非原配夫妻，涉案房屋无法办理过户，后原告与第三人取得联系，希望将涉案房屋变更为被告任飞的个人财产，但未协商一致。上述事实，有房地产买卖契约、收条、转账记录、房屋所有权证、证明信、户口簿、结婚证、火化证等证据及原、被告、第三人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要�解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告任飞签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。被告任飞虽仅对涉案房屋享有部分所有权，但其签订涉案房屋买卖合同的行为系负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，该合同系有效的。现涉案房屋因第三人不同意继续出售，无法继续履行，原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，原告要求解除与被告签订的《房地产买卖契约》的诉请，于法有据，法院予以支持。综合本案案情，法院认为，涉案房屋买卖合同无法继续履行的过错责任在于两被告。被告任飞与被告宫素秋明知涉案房屋并非被告任飞的个人财产，但仍隐瞒涉案房屋的产权情况，与原告签订合同并收取定金�购房款，且两被告于房屋买卖合同签订后才进行婚姻登记手续，原告依据房地产权证的记载及两被告的行为，认为两被告对涉案房屋享有完全处分权，尽到审慎的注意义务，其在房屋过户时发现涉案房屋并非两被告的财产，进而中止对购房款的继续支付，系为维护自身合法权益免受进一步损害，并非恶意违约。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，两被告收取原告的定金10万元，因被告存在违约行为，导致合同无法继续履行，两被告应向原告双倍返还定金共计20万元。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋买卖契约》解除后，两被告应向原告返还购房款16万元。因两被告共同接受原告支付的购房款，且两被告现为夫妻关系，因此，两被告应共同承担偿还责任。原告要求被告支付利息的请求，法院认为，因两被告已经依据定金罚则向原告支付了双倍定金，原告要求被告再支付利息的请求，本院不予支持。第三人作为涉案房屋的继承人，对本案的审理结果享有知情权，但其答辩意见，无事实和法律依据，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院》第三条之规定，判决：一、原告与被告任飞于2015年7月9日签订的《房地产买卖契约》解除。二、被告任飞、被告宫素秋于本判决生效之日起十日内返还原告付广慧定金20万元。三、�告任飞、被告宫素秋于本判决生效之日起十日内返还原告付广慧购房款16万元。四、驳回原告付广慧的其他诉讼请求。案件受理费6700元，保全费2320元，由两被告负担。因两被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告9020元。宣判后，任飞、宫素秋不服，上诉至本院。上诉人任飞、宫素秋上诉称，1、在本案中，是被上诉人未按照合同约定时间支付房款，被上诉人违约在先，不应当解除合同。2、上诉人针对本案房屋已经另案提起继承分割房屋之诉，且是两套房，上诉人占有50%以上的份额，完全有能力实现本案合同中的目的，不存在合同无法履行的情形。请求二审依法改判。被上诉人付广慧辩称，被上诉人在办理房屋过户时发现涉案房屋并非上诉人的财产，进而终止支付剩余房款系履行抗辩权，并非违约行为，原审�决适用法律正确，应当维持。原审第三人称，1、任飞与付广慧之间的房屋买卖行为是否为任飞的真实意思表示存在疑问，因为根据一审法院调查任飞的笔录看，任飞不能表达清楚自己的意思表示。2、根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《物权法》第97条的规定：处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，因此，本案涉案房屋的买卖合同无效。本院经审理查明，在二审中，被上诉人主张在2015年7月15日交付16万元后，要求上诉人提供办理房屋过户所需资料，发现涉案房屋不是上诉人夫妻二人的共同财产，同时与第三人联系，第三人不同意出售房屋，因此终止支付剩余房款并非违约行为。第三人称，被上诉人确实找过第三人，但具体时间记不清了。被上诉人提供2015年7月23日在房屋中介与宫素秋等人就争议房屋有关产权及过户手续等录音一份，证明之所以2015年7月23日未缴纳首付款70万元，是因为涉案房屋的产权人有争议，不能过户，为保护自己的利益而行使抗辩权。上诉人承认录音证据中的对话人是宫素秋，但认为该证据不能证明被上诉人的主张。第三人称该证据与其无关。经本院审查，该录音证据确系2015年7月23日形成，双方因涉案争议房屋存在产权争议不能过户等问题进行了商谈。其他事实与原审查明的一致。本院认为，根据上诉人与被上诉人的上诉请求及答辩理由，本案争议的焦点是被上诉人付广慧是否违约。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，上诉人明知涉案房屋不是二上诉人的共同财产，没有处分权，隐瞒事实真相，又与被上诉人签订房屋买卖合同，后因第三人不同意出售房屋，致使合同无法继续履行，构成违约。被上诉人发现事实真相后为保护自己的权利进而拒绝支付剩余房款不构成违约。因此，上诉人主张被上诉人未按照合同约定支付房款构成违约的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人任飞、宫素秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决�定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人任飞、宫素秋共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年八月十六日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯