广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初141号
原告陈坚，男，汉族，住广东省始兴县，身份证号：×××2950。
原告王历红，女，汉族，住广东省始兴县，身份证号：×××1922。
委托代理人陈坚，系原告王历红的丈夫。
被告韶关明德投资有限公司，地址：始兴县。
法定代表人陈象恩，职务总经理。
委托代理人夏祥明，广东王芬律师事务所律师。
第三人：始兴县农村信用合作联社，地址：广东省始兴县。
法定代表人张寿清，职务理事长。
委托代理人廖福石，该社职员。
委托代理人植靖钧，该社职员。
原告陈坚、王历红与被告韶关明德投资有限公司（以下简称“明德投资公司”）、第三人始兴县农村信用合作联社（以下简称“始兴农信社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后依法转入普通程序组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王历红的委托代理人、原告陈坚，被告明德投资公司的委托代理人夏祥明及第三人始兴县农村信用合作联社的委托代理人廖福石、植靖钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈坚、王历红诉称，原告于2014年4月30日购买了被告位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052862）。合同约定原告所购房屋的总房款是人民币405215元，原告于2014年4月30日交付了购房首期款125215元，余下房款280000元则办理银行按揭贷款支付。合同约定，被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。除合同约定的特殊情况外，如被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，则按下列方式处理：“按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过240个工作日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金。”根据合同约定，原告于2014年4月30日按时交付了房屋的首期款人民币125215元，并于2014年6月3日将余下购房款人民币280000元向始兴农信社办理了银行按揭贷款，至今原告仍每个月定期向银行还款，还款累计已达21个月，然而，被告却未按照合同的约定，按期将经验收合格的商品房交付原告使用。现被告逾期交房的时间已经超过240个工作日，在被告逾期交付商品房期间，原告曾经多次催促被告交房，并欲与被告协商解除《商品房买卖合同》及商定退还房款等事宜，但均遭被告拒绝。无奈之下，原告唯有诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052862）；2、被告返还原告购房款405215元，房屋维修基金4527.29元及按揭费540元，并支付购房合同约定的违约金81043元及购房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清止）；3、被告承担本案诉讼费。
被告明德投资公司辩称，被告不同意解除合同，房屋维修基金及按揭费这些费用都是被告代收代缴，实际收款人并不是被告，如果判决解除合同，上述费用不应由被告返还给原告。另被告对违约金的计算方法亦有异议，违约金应该按原告交的首付款来计算，而不能按首付款加按揭贷款了的方式来计算，故请求法院驳回原告的诉讼请求，且诉讼费用由原告承担。
第三人始兴县农村信用合作联社诉称，2014年5月30日，经原告陈坚、王历红申请，原告陈坚在我社申请办理了个人购房按揭贷款28万元，我联社与原告陈坚、被告签订了《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，合同约定：借款人陈坚向我联社借款金额为28万元，以涉案房产作抵押担保；由明德投资公司承担阶段性连带责任保证担保，担保期限至借款人所购房产依法办妥房地产证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满2年止。2014年5月30日，我联社依据合同约定向原告陈坚发放了贷款28万元，贷款期限至2029年5月30日止。截至2016年2月20日，原告陈坚在我联社的贷款余额为260113.95元。由于我联社对该案件诉讼标的有独立请求权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，我联社申请以第三人的身份参加诉讼，提出独立诉讼请求：1、若原、被告签订的《商品房买卖合同》经法院确认继续履行，则请求确认我联社与原、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》合法有效，应当继续履行。2、若原、被告签订的《商品房买卖合同》被法院确认无效并予以解除，则请求解除我联社与原告、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》；请求原、被告清偿所欠我联社的贷款本金260113.95元（截至2016年2月20日）及利息（自2016年2月21日起至贷款本金结清之日止期间按个人购房按揭合同约定计算），原、被告对上述债务清偿承担连带责任。3、我联社对涉案房产享有优先受偿权。4、本案诉讼费用由原、被告承担。
经审理查明，2014年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052862），原告以总房款405215元购买被告开发建设的位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第2幢13层1302号商品房。《商品房买卖合同》约定“第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列×种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过240个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告向被告交纳了购房首付款125215元。2014年5月30日，原告陈坚作为借款人及抵押人，被告作为保证人，第三人作为贷款人共同签订了《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，约定原告陈坚向第三人借款280000元，用以向被告支付购房余款。2014年5月30日，第三人将上述贷款金额280000元划入被告银行账户。2014年5月28日，原、被告及第三人就涉案房屋在始兴县房地产交易所办理了按揭抵押登记，第三人为抵押权人，两原告为抵押人，被告为担保人。2014年4月30日，原告向被告交纳房屋维修资金4528元及按揭费540元，被告代收取的房屋维修资金4528元已缴交至始兴县住房和城乡规划建设局。《商品房买卖合同》约定交房日期届满后，因涉案房屋未取得验收合格证明，不符合交付条件，原告拒绝接收房屋，原告与被告协商未果后，诉至本院。至开庭之日止，被告亦未能将经验收合格的房屋交付原告，亦未为原告办理好产权登记手续。庭审中，被告承认截至起诉之日止，被告逾期交房的时间已超过240个工作日，原告则明确表示要解除双方签订的《商品房买卖合同》。
另查明，原告向第三人按揭贷款后，原告均按约定清偿贷款本息。至2016年6月20日止，原告已清偿贷款本金24409.43元、利息36520.7元，尚欠贷款本金255590.57元。诉讼过程中，原告要求被告返还已清偿的贷款本息。
上述事实，有原告提交的身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、收据、住宅专项维修资金专用收据、借款借据、还款流水明细表、韶关市房地产按揭（抵押）登记证明书、业主诉求书、字约、现场照片、商品房买卖合同，被告提交的房屋登记费票据、咨询费发票、按揭查档费，第三人提交的借款凭证、个人购房按揭贷款合同、不可撤销回购保证书、声明书、划款授权书、借款借据，及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行各自义务。按照合同约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房将承担相应的违约责任，其中逾期交房超过240个工作日，除遭遇不可抗力的特殊原因外，原告有权解除合同。至开庭之日止，被告逾期交房已超过240个工作日，且被告延迟交房系因其所建房屋未能通过验收合格所致，属其自身原因，并非合同约定的不可抗力因素，即双方约定的解除合同条件已然成就，因此，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052862）理由充分，本院予以支持。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，原、被告及第三人签订的商品房担保贷款合同的目的已无法实现，因此，第三人诉请解除与原、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，理由成立，本院亦予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后、商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，原告向被告直接支付的首期购房款125215元，及至本判决生效之日止的已清偿的贷款本金及至本判决生效之日止的已清偿的贷款本金，由被告直接返还原告；自本判决书生效之日起，原告尚欠第三人的贷款本息，则由被告直接向第三人清偿。关于原告主张被告返还住房维修基金4527.29元，由于该款已缴交至始兴县住房和城乡规划建设局，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账户结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”和参照韶关市《关于办理住宅专项维修资金变更等事项的通知》第一条第1项的规定：“新购商品房，购房人与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》缴存维修资金后又解除购房合同的，由房地产开发企业按已缴存维修资金的金额垫支给购房人，购房人收到该维修资金款项后，填写《住宅专项维修资金变更申请表》（以下简称申请表，附件1）的相关信息，并交予房地产开发企业；待该房屋有新购买人后，新购买人支付由房地产开发企业垫支的维修资金，房地产开发企业持《申请表》、原住宅专项维修资金缴款通知书、商品房购买合同及原、现业主身份证到市住建局办理资金分账户更名手续。”在原、被告的房屋买卖合同被依法解除后，原告支付的住房维修基金4527.29元应由被告垫支该款给原告，故对该请求，本院予以支持。关于原告主张被告返还按揭费用540元和已偿还的按揭贷款利息、赔偿违约金81043元的问题。因被告违约导致合同解除，因此，被告应按合同约定承担全部的违约责任。原告为购买房屋支出的按揭费用540元及已清偿的按揭贷款利息属原告的实际损失，该损失由被告予以赔偿，同时，按照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第八条第（2）款的约定，被告应赔偿原告违约金：405215元×20%=81043元，因此，原告该项诉请理由充分，本院予以支持。关于第三人主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的问题。原、被告、第三人已就涉案房屋办理了抵押预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，原、被告及第三人已就涉案房屋办理了抵押预告登记，第三人作为抵押权人对预告登记的涉案房屋享有排他权，且原、被告对第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权亦无异议。因此，第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。
关于被告辩解违约金的计付方式应以首付款为计算基数的问题。原告于2014年1月14日交纳了涉案房屋首付款125215元，并在2014年4月24日通过银行按揭贷款的方式，将贷款28万元委托第三人划入了被告账户，即原告已实际全额支付被告购房款405215元，原告也已根据其与第三人签订的借款合同履行偿还贷款本息的义务，原告主张按照房屋总款计付违约金理由充分，对被告的抗辩，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清日止）的问题。双方在合同第九条中约定在通知解除合同的三十日内的违约金按20%进行了弥补，之后的损失双方未约定，但被告在逾期三十日后没有退还购房款给原告，一直占用该购房款，应承担该占用期间的利息。但本院已支持原告要求被告赔偿其已清偿的按揭贷款利息的主张，故对该项诉请中原告主张的占用期间的利息应以原告交付的首付款125215元为基数计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告陈坚、王历红与被告韶关明德投资有限公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052862）。
二、解除原告陈坚、被告韶关明德投资有限公司与第三人始兴县农村信用合作联社于2014年5月30日签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》。
三、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告购房款125215元、住宅专项维修资金4527.29元及自2014年6月30日起至本判决生效之日止原告陈坚、王历红已向第三人始兴县农村信用合作联社归还的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
四、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告逾期交房违约金81043元。
五、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈坚、王历红按揭费540元及自2014年6月30日起至本判决生效之日止原告陈坚、王历红已向第三人始兴县农村信用合作联社归还的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
六、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈坚、王历红房款逾期返还利息（以购房首付款125215元为基数，从2016年1月25日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息）。
六七、被告韶关明德投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人始兴县农村信用合作联社清偿原告陈坚、王历红自判决生效之日起就《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》剩余的贷款。
七八、在本判决第六项债务范围内在本判决第七项债务范围内，第三人始兴县农村信用合作联社对位于始兴县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第2幢13层1302号房折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。自被告韶关明德投资有限公司清偿上述贷款之日起十五日内，第三人办理对涉案房屋上抵押登记的涤除手续。
九、驳回原告陈坚、王历红的其他诉讼请求。
八九十、驳回第三人始兴县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11270元，由被告负担。此款已由原告预交8670元，第三人预交2600元，由被告在给付上述款项时一并迳付给原告及第三人。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 罗立城
代理审判员 邱烨强
代理审判员 徐友云
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 凌 斌