江西省萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0302民初507号
原告：何春建，男，汉族，1982年3月8日生，住江西省萍乡市上栗县。
委托诉讼代理人：文珊珊，江西博韬律师事务所律师。
被告：项成元，男，汉族，1940年1月1日生，住江西省。
委托诉讼代理人：项江萍，男，汉族，住江西省，系被告项成元之子。
原告何春建与被告项成元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何春建的委托诉讼代理人文珊珊、被告项成元及其委托诉讼代理人项江萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何春建向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拆迁停业综合补助费44919.5元；2、被告向原告支付装修补偿费1012.8元；3、被告向原告支付搬迁补助费1200元；4、被告退还2015年11月、12月两月房租1000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月，根据市政府规划，由安源区住房和城乡建设局对萍乡市南正街棚户区进行改造征收。原告租赁南正街兴大兴一楼经营的“恒华”家具店在拆迁范围内，该店约180平方米，由四个店铺组成，房屋所有人分别是工商银行、凤凰池社区居民委员会、刘翠翠、项成元，其中被告项成元的店铺为34.54平方米。根据安源区住房和城乡建设局的拆迁补偿文件的规定，店铺停产停业的损失补偿按房屋市场评估价的5%给予一次性货币补偿，文件同时对装修费、搬迁补助费进行了规定。原告积极响应拆迁政策，于2015年10月搬离了店铺。其他三个房东均按拆迁文件给予原告停产停业补偿、装修补偿及搬迁补偿，但被告迟迟未履行支付补偿金义务。原告于2017年1月23日向萍乡市信访局反映情况，安源区街道办事处予以答复，称房屋拆迁款及停产停业补助均已汇入被告账户。经催讨未果，原告遂诉至法院。
被告项成元辩称，1、被告对原告第二、三、四项诉讼请求无异议，即同意向被告本案装修补偿费1012.8元、搬迁补助费1200元、2015年11月、12月两月房租1000元；2、被告对原告第一项诉讼请求有异议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收部门对被征收人给予的补偿包括停产停业补偿，已明确了停产停业补偿是给予房屋被征收人，即被告，原告并非补偿对象，故原告无权取得该项补偿；3、被告在补偿款到账后多次电话通知原告前来领取相应款项，被告在本案中无过错，不承担本案诉讼费用。
原告何春建针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的原、被告身份证复印件、2015年7月1日被告出具的收条、七张照片、信访事项受理告知书、南正街棚户区改造项目调查表、南正街棚户区改造项目房屋征收补偿协议书、被征收人货币补偿的奖励及其他补偿费计算表、萍乡市南正街棚户区改造房屋估价分户报告、萍乡市南正街棚户区改造房屋室内装修估价分户报告，本院予以确认并在卷佐证，对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：
1、2017年3月29日萍乡市安源凤凰街凤凰池社区居委会开具的证明一份、2015年1月3日被告出具的收条一张，拟证明原告经营的恒华家具店租赁面积约180㎡，由中国工商银行、凤凰池社区居民委员会、刘翠萍、项成元四人的店铺组成，其中被告项成元的店铺34.54㎡，被告收取了原告2015年1月至12月房租，双方形成了事实上的租赁关系，被告多收了原告2015年11月、12月两个月的租金1000元，被告应按安源区住房和城乡建设局的拆迁补偿文件对原告该店铺停产停业、搬迁补偿、装修补偿等项目进行经济补偿。被告质证后对凤凰池社区居委会开具的证明真实性有异议，提出原告是在2015年6月才开始在涉案店铺内经营，对2015年1月3日的收条的真实性无异议，对关联性有异议，提出该款不是原告所交，是前任租户所交。原告针对被告的质证意见补充说明，凤凰池居民委员会的证明指出恒华家具店系原告个人经营了十年之久，不存在由别人经营之事实，且一般情况下，收条只有交款人才会保存，另外，无论原告租赁被告的店铺时间长短，原告均有权要求被告支付相应的停产停业费。本院经审查认为，萍乡市安源凤凰街凤凰池社区居委会于2017年3月29日出具的“何春建同志在兴大兴C栋一楼开恒华家具店时间长达10年”之证明，在形式上属于证人证言，因证明内容不具体，证明事项不属于社区居委会的职责范围，在证明单位未出庭作庭的情况下，本院对该证明不予认定；2015年1月3日的收条系被告本人出具，现在原告处，被告提出原告并非交款人，但未提出反证，被告应承担举证不能的不利后果，本院对2015年1月3日的收条予以认定。
2、萍乡市南正街棚户区改造房屋征收指挥部办公室编制下发的萍乡市南正街棚户区改造房屋征收补偿方案（以下简称“补偿方案”），拟证明根据该补偿方案第九条第三、五、八项之规定，被告应向原告支付搬迁补偿费1200元，停产停业损失补偿44919.25元（按房屋市场评估价5%一次性货币补偿即898385×5%=44919.25）、装修补偿费1012.8元。被告质证后对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，该方案第九条第八项并不能达到“被告应将房屋市场评估价5%的停产停业补偿向原告支付”之证明目的。原告针对被告的质证意见补充说明，原、被告之间存在事实上的租赁合同关系，停产停业补偿是原告根据国家制定的补偿政策应享有的权利。本院经审查认为，原、被告均确认该补偿方案的真实性，该补偿方案能证明本案事实，本院予以认定；至于原告的证明目的，本院将结合本案的其他证据及实际情况综合予以认定，并在判决书说理部分详述。
3、2015年9月30日关于南正街棚户区改造范围内公房收回房屋的通知复印件、2015年10月13日原告向中国工商银行萍乡分行呈送的申请书复印件、2015年10月9日原告与凤凰池社区居委员会签订的协议书、2015年10月11日原告与刘翠萍签订的协议书、2015年10月12日的入户调查报告（编号为H2-22、H2-42、H2-43、H2-44店铺）各一份，拟证明：1、原告收到工商银行萍乡分行于2015年9月30日发出的收回房屋通知后，于2015年10月份腾空房屋；2、原告所经营的恒华家具店租赁的四个店铺中，其他三个店铺的产权所有人均向原告进行了补偿（包括停产停业损失费），其中中国工商银行萍乡分行补偿117522元，凤凰池社区居民委员会补偿25000元，刘翠萍支付原告补偿款76167元；3、原告自2005年起租用该四个店铺从事经营。被告质证后对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，凤凰池居委会租赁给原告的店铺面积与被告的店铺相仿，但原告与凤凰池居委会签订的补偿协议约定包括停产停业损失费等全部补偿仅为25000元，说明停产停业损失补偿未按房屋市场评估价的5%计算，证明原告在本案中主张的停产停业损失费过高。原告针对被告的质证意见补充说明，国家政策赋予原告可按房屋市场评估价5%享受停产停业损失补偿，且相关部门已证实原告是从2005年开始经营涉案四店铺。被告亦补充说明，原、被告之间的租赁关系是从2015年开始的。本院经审查认为，原、被告虽均确认该组证据的真实性，但因原告与其他三个店铺的产权人关于拆迁补偿的约定及房屋征收实施单位对其他店铺的入户调查与本案缺乏关联，只有2015年10月12日征收宣讲工作组的入户调查报告能证明本案事实，故本院对2015年10月12日的入户调查报告予以认定，对该组其他证据不予认定。
4、南正街棚户区改造项目房屋征收指挥部办公室（以下简称“房屋征收指挥部办公室”）的证明一份，拟证明被征收户项成元地块编号为H2-21的商铺承租户为何春建，该承租户于2015年10月31日前全部搬迁。被告质证后对该证据的真实性不清楚，提出原告何时搬迁被告不清楚，原告未告知。本院经审查认为，该证明加盖了房屋征收指挥部办公室公章，真实性应予确认；因房屋征收指挥部专门负责征收房屋的搬迁工作，其出具的关于租户搬迁时间的书面材料具有一定证明力，在被告未能提供反证的情况下，本院对该证据予以认定。
被告项成元针对其答辩意见向本院提交了证据，对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：
南正街棚户区改造项目房屋征收补偿协议书（以下简称“协议书”）复印件一份，证明案涉店铺是在2016年1月份拆迁的，被告在店铺拆迁后才与房屋征收部门签订协议，故协议签订时间为2016年2月2日。原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出该份协议与原告在房屋征收指挥部办公室调取的不一致，应以原告举证为准，且该证据不能反映原告搬离涉案店铺的时间，原告肯定是在店铺拆迁之前就已搬离，原告实际搬离时间为2015年10月份。被告针对原告的质证意见，在庭后补充提交了协议书原件，原告补充质证后对协议原件的真实性有异议，其他意见同上。本院经审查认为，该协议书加盖有房屋征收部门、房屋征收实施单位的公章，与原告在房屋征收指挥部办公室调取的协议书不一致处为：原告调取的协议书未书写落款时间，被告提供的协议书落款时间为2016年2月2日，除此之外，其他内容均一致，因该协议书约定共一式四份，房屋征收部门、被征收人各执一份，房屋征收实施单位执两份，故在被告提供的协议书与原告在房屋征收指挥部办公室调取的不一致、且被告认可原告调取的协议书真实性的情况下，应以原告在房屋征收指挥部办公室调取的协议书内容为准，该证据不能达到被告关于“与房屋征收部门签订协议的时间为2016年2月2日”之证明目的，本院不予认定。
本院经审理认定法律事实如下：原告何春建于2015年1月起租赁被告项成元位于安源区凤凰街××小区××编号××号店铺经营恒华家具店，双方未签订书面的租赁合同。原告于2015年1月3日向被告支付了2015年1月至2015年6月的租金2400元，被告出具收条确认。2015年7月1日，原告又向被告支付该店铺2015年7月至2015年12月的租金3000元，被告亦出具收条确认。２０１５年９月份，政府决定对南正街棚户区进行改造，并成立房屋征收指挥部办公室。涉案店铺在改造征收范围内。2015年9月21日，房屋征收指挥部办公室编制下发补偿方案，该方案第九条对补助和奖励进行了确定，其中：非住宅营业用房、非住宅非营业用房的搬迁补助费按房屋建筑面积24元/平方米计算，不足1200元的按1200元计算；非住宅房屋造成停产停业的，按房屋市场评估价5%给予一次性货币补偿停产停业损失；非住宅承租人的装修、停产停业损失及搬迁费由被征收人按租赁合同或根据实际情况与承租人协商一致，由被征收人向承租人支付。原告收到补偿方案后，就涉案店铺的拆迁补偿费用与被告进行协商，双方未达成相关协议。为响应政府政策，原告于2015年10月３１日前搬离涉案店铺。之后，被告与房屋征收部门及房屋征收实施单位达成了房屋征收补偿协议，并签订合同。２０１６年１月份，房屋征收部门对涉案店铺进行了拆迁。拆迁后，原、被告就涉案店铺的停产停业损失补偿费分配未能协商一致，原告遂诉至法院。
另查明，２０１５年９月２５日，江西新源洪城房地产土地评估有限公司对涉案店铺的室内装修进行估价，确定铝合金卷闸门价值７４４元，地砖价值１２０元，喷绘布吊顶价值５３２.８元，吸塑字价值３６０元，刮瓷、乳胶漆价值１２４３.４４元，共计价值３０００元。其中地砖、喷绘布吊顶、吸塑字系原告所装修，共计价值１０１２.８元。２０１５年９月３０日，江西新源洪城房地产土地评估有限公司对涉案店铺的市场价值评估为８９８３８５元。按补偿方案确定的标准，涉案店铺的搬迁补助费为１２００元，装修补偿费为３０００元，停产停业损失补偿费为４４９１９元（８９８３８５×５%＝４４９１９）。以上款项均汇入了被告项成元的账户内。
本院认为，被告对原告提出的第二、三、四项诉讼请求无异议，即同意向原告支付本案装修补偿费1012.8元、搬迁补助费1200元、退还2015年11月、12月两月房租1000元，被告该自认行为未违反法律规定，本院予以确认，原告的相应诉讼请求，本院予以支持。
结合原告的诉讼请求与被告的答辩理由，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案商铺的征收是否给原告造成了停产停业损失；二、涉案店铺因征收产生的停产停业补偿费归谁所有。
关于涉案商铺的征收是否给原告造成了停产停业损失的问题。原、被告虽未签订书面的房屋租赁合同，但原告从２０１５年１月开始，向被告支付店铺租金直至２０１５年１２月，应视为双方对租赁期限至２０１５年１２月３１日达成了协议。涉案店铺虽于２０１６年１月份拆迁，但结合房屋征收部门从２０１５年９月份开始就对征收工作进行宣传、动员，在被征收人、承租户都在进行搬迁工作的情势下，原告使用涉案店铺进行正常的经营活动显然受到影响，原告于２０１５年１０月３１日前搬离了涉案店铺亦证实，其租赁使用涉案店铺至租期届满之合同目的不能实现。双方的租赁合同因目的不能实现而解除。故应认定涉案商铺的征收给原告造成了停产停业损失。
关于涉案店铺因征收产生的停产停业补偿费归谁所有的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，出租人不能按约履行义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，因涉案店铺被征收，被告不能按约向原告提供租赁物，理应向原告承担违约责任。因涉案店铺被征收，被告作为房屋被征收人，房屋征收影响了其出租房屋产生的租金收益，原告作为被征收房屋的承租人，房屋征收亦造成了其不能正常营业的经营损失。在双方均存在损失的情况下，被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条取得了停产停业损失补偿费后，理应按合理比例向承租人即原告支付停产停业损失补偿费。结合本案租赁期限至2015年12月31日，原告于2015年10月31日前搬离涉案店铺之实际情况，本院酌定被告应按20%的比例向原告支付停产停业损失补偿费8984元（44919×20%=8984）。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条条、第二百一十六条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，判决如下：
一、被告项成元在本判决书生效之日起五日内向原告何春建支付拆迁停业综合补助费（停产停业补偿费）8984元；
二、被告项成元在本判决书生效之日起五日内向原告何春建支付装修补偿费1012.8元；
三、被告项成元在本判决书生效之日起五日内向原告何春建支付搬迁补助费1200元；
四、被告项成元在本判决书生效之日起五日内向原告何春建退还2015年11月、12月的店铺租金1000元；
以上共计12196.8元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1004元，由原告何春建负担740元，被告项成元负担264元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 员 邹小蓉
二〇一七年五月二十五日
代理书记员 彭 双