湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民终1020号上诉人（原审原告）：徐新立，女，1980年12月4日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：杨明武，湖北振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行。住所地：湖北省武汉市武昌区中山路***号。代表人：彭颢，该行行长。委托诉讼代理人：易秀兰，该行职员。委托诉讼代理人：毛永明，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉汇新房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区八一路*号*栋*层。法定代表人：徐利华，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：武汉工贸职业学院。住所地：湖北省武汉市洪山区鲁磨路***号。法定代表人：李传纳，该学院校长。被上诉人（原审被告）：武汉市精工塑料有限责任公司。住所地：湖北省武汉市洪山区青菱街建阳村工业园特*号。法定代表人：徐建民，该公司总经理。上诉人徐新立因与被上诉人武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行（以下简称农商行武昌支行）、武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新房产公司）、武汉工贸职业学院（以下简称武汉工贸学院）、武汉市精工塑料有限责任公司（以下简称精工塑料公司）第三人撤销之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00762号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人徐新立及其委托诉讼代理人杨明武，被上诉人农商行武昌支行的委托诉讼代理人易秀兰、毛永明到庭参加诉讼。被上诉人汇新房产公司、武汉工贸学院、精工塑料公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。徐新立上诉请求：撤销原判，依法改判支持徐新立全部一审诉讼请求，即：1、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决第二项“农商行武昌支行对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权”；2、确认汇新房产公司私自将徐新立所有的位于湖北省武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1、2层4号房屋用于抵押担保合同无效并予以撤销。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。位于湖北省武汉市武昌区巡司河汇文新都B区7栋1-2层4号的商品房应当属于徐新立所有。（1）一审判决以徐新立诉请撤销的前案判决认定的事实为依据，认定本案的基本事实错误。（2）徐新立于2012年12月29日与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定：汇新公司将自己开发的位于湖北省武汉市武昌区巡司河汇文新都B区7栋1-2层4号的商品房买给徐新立。为购买此房屋，徐新立分别向汇新公司支付购房款共100万元。合同还约定：汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。合同签订后，汇新公司将该房屋交付徐新立居住使用，至今未办理房屋所有权证和土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，实际产权人应当为徐新立。2、汇新公司在未经过徐新立同意的情况下，于2012年8月28日私自将房屋抵押给农商行武昌支行，担保主债权的数额为53.65万元，严重侵犯了徐新立的合法权益。一审判决对此未认定。3、一审判决适用法律确有错误。湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决因未依法追加、通知徐新立作为第三人参加诉讼，审判程序错误。在一审时，精工塑料公司、农商行武昌支行、汇新房产公司、武汉工贸学院及一审法院都没有举证证明已经通知了徐新立参与诉讼等。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当依法撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决，重新开庭审理。一审法院对武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决不予撤销，驳回徐新立的诉讼请求属认定错误。农商行武昌支行二审答辩称，本案诉争房产属于汇新公司所有，不属于徐新立所有，农商行武昌支行办理了合法的抵押登记手续。房产管理部门查询的信息表明，本案诉争房屋属于汇新公司所有，他项权证记载的所有人是汇新公司。汇新公司依法向农商行武昌支行提供抵押担保，农商行武昌支行办理了他项权证，而且目前该房产仍属于汇新公司所有。徐新立向汇新公司支付购房款，但该房产未办理过户手续，徐新立对汇新公司享有债权，应向汇新公司主张相关权利，与农商行武昌支行无关。请求驳回上诉，维持原判。汇新公司、武汉工贸学院、精工塑料公司二审未答辩。徐新立一审诉讼请求：1、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决第二项“农商行武昌支行对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权”；2、确认汇新房产公司私自将徐新立所有的位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1、2层4号房屋用于抵押担保合同无效并予以撤销；3、本案诉讼费用由精工塑料公司、武汉工贸学院、农商行武昌支行、汇新房产公司承担。一审法院认定事实：2011年12月29日，徐新立分别向汇新房产公司支付购房款22万元、30万元；次日，徐新立又向汇新房产支付购房款48万元，合计100万元。2011年12月30日，徐新立与汇新房产公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：汇新房产公司为出卖人，徐新立为买受人。汇新房产公司以出让方式取得位于武汉市武昌区巡司河地块的土地使用权，在该地块上投资建设汇文新都商品房。徐新立所购商品房为汇文新都B区第7幢1、2层4号房。该商品房建筑面积共86.90平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12,000元，总金额1,042,800元；分期付款，于2011年12月30日已付款100万元整，欠款42,800元；汇新房产公司应当在商品房交付使用之日起90日（合同打印载明“90日”，手写涂改为“2012年8月31日”双方均未在涂改处签章）内办理完房地产初始登记；因汇新房产公司的责任造成徐新立不能办理房地产权属证书的，如徐新立退房，汇新房产公司在徐新立提出退房要求之日起60日内将徐新立已付房款退还给徐新立，并按已付房款的0.5%赔偿徐新立损失；徐新立不退房，汇新房产公司按已付房款的0.5%向徐新立支付违约金。2007年8月9日，前述房屋产权已登记在汇新房产公司名下，登记的房屋坐落为武昌区汇文新都一期B区7栋1层4号。合同签订后，汇新房产公司将该房屋交付给徐新立，至今未能为徐新立办理房屋所有权证和土地使用证。2012年8月28日，武汉工贸学院与农商行武昌支行签订《流动资金借款合同》，约定：武汉工贸学院向农商行武昌支行贷款958万元，贷款期限为自首次提款之日起14个月。同日，汇新房产公司与农商行武昌支行签订《最高额抵押合同》，约定：汇新房产公司以其位于汇文新都B区、C区的17套房产为农商行武昌支行《流动资金借款合同》项下的主债权、利息、罚息、违约金及实现债权的费用等提供抵押担保。《最高额抵押合同》所附的《抵押物清单》列明17套房产，其中序号10即为汇文新都B区7栋1层4号房，该房屋房产证号为武房权证昌字第××号，土地证号为武昌国用（商2007）第126**号。2012年9月7日、11日，农商行武昌支行分别办理了武房他证昌字第××号房屋他项权证和武他项（2012）第528号土地他项权证，在武昌区汇文新都一期B区7栋1-2层4号房屋上设立了抵押权，债权数额为53.65万元。前述土地他项权证及房屋他项权证均载明房屋所有权人为汇新房产公司，他项权利人为农商行武昌支行。2012年9月19日，农商行武昌支行向武汉工贸学院分别发放贷款200万元和758万元，共计958万元。农商行武昌支行向武汉工贸学院发放的贷款到期后，因武汉工贸学院未按期偿还借款本息，2014年农商行武昌支行诉至一审法院请求判令：武汉工贸学院偿还借款本息；汇新房产公司对武汉工贸学院的债务承担抵押担保责任，对汇新房产公司提供的抵押财产享有优先受偿权；精工塑料公司对承担连带保证责任等，即（2014）鄂武汉中民商初字第00446号案。在该案审理过程中，一审法院根据农商行武昌支行的申请，于2014年7月4日轮候查封了产权人为汇新房产公司的位于武昌区汇文新都一期B区7栋1-2层4号的房屋。2014年8月13日，一审法院向武汉工贸学院、汇新房产公司、精工塑料公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书等应诉手续。2014年12月10日，一审法院作出（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决，该判决认为：武汉工贸学院与农商行武昌支行签订的《流动资金借款合同》，汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》，精工塑料公司与农商行武昌支行签订的《保证合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。农商行武昌支行依约向武汉工贸学院发放贷款958万元，但武汉工贸学院除归还797334.86元款项外未再按约还款，其行为构成违约，应向农商行武昌支行归还剩余贷款本金9523708.09元及按照合同约定的利率计算的利息和逾期利息。农商行武昌支行作为抵押权人有权在9523708.09元及由此产生的利息、逾期利息债权范围内对汇新房产公司名下的汇文新都B区、C区17套房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。精工塑料公司作为保证人应对武汉工贸学院在本金200万元及由此产生的利息、逾期利息范围内的债务承担连带保证责任。判决：1、武汉工贸学院偿还借款本息；2、农商行武昌支行在前述债权范围内对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权；3、精工塑料公司在本金200万元及由此产生的利息、逾期利息的范围内对武汉工贸学院的债务承担连带保证责任。2014年12月31日，一审法院以公告方式向汇新房产公司、精工塑料公司送达该判决书。（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决现已生效。徐新立未参加（2014）鄂武汉中民商初字第00446号案件的审理。一审法院另查明，因汇新房产公司未为徐新立办理房屋所有权证和土地使用权证，2013年12月24日，徐新立以汇新房产公司为被告，农商行武昌支行作为第三人诉至武昌区人民法院，请求判令：1、汇新房产公司立即协助徐新立办理位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋（建筑面积86.9平方米）的房屋所有权证、土地使用权证；2、全部诉讼费用由汇新房产公司承担。该案审理中，武昌区人民法院于2014年1月6日依徐新立的申请查封了产权人为汇新房产公司的位于武昌区汇文新都B区7栋1-2层4号房屋。2014年3月20日，武昌区人民法院作出（2014）鄂武昌民初字第00023号民事判决书。徐新立不服判决提起上诉，该院于2014年6月30日作出（2014）鄂武汉中民终字第00467号民事裁定，撤销（2014）鄂武昌民初字第00023号民事判决，发回重审。武昌区人民法院于2014年7月31日立案，并依徐新立申请追加武汉工贸学院为第三人参加诉讼。徐新立变更诉讼请求为请求判令：1、汇新房产公司将位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋为武汉工贸学院向农商行武昌支行贷款提供抵押担保行为无效；2、汇新房产公司立即协助徐新立办理位于武汉市武昌区汇文新都B区7栋1-2层4号房屋的房屋所有权证、土地使用权证；3、诉讼费用由汇新房产公司承担。武昌区人民法院于2015年5月9日作出（2014）鄂武昌民重字第00012号民事判决书，载明：在案件审理过程中根据查明的事实对徐新立进行了释明，徐新立坚持诉讼请求不变更。该判决认为：徐新立购买的案涉房产存在抵押登记，在汇新房产公司没有偿清抵押贷款，撤销抵押登记情况下，徐新立也没有代汇新房产公司清偿贷款，撤销抵押登记，徐新立要求汇新房产公司继续履行合同，为其办理房屋所有权证和土地使用证，无法律依据。如果今后该房屋撤销抵押登记，徐新立可另行主张权利。判决驳回徐新立的诉讼请求。徐新立不服判决提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2015年11月24日作出（2015）鄂武汉中民终字第01552-1号民事裁定，以本案的审理结果与该案徐新立的诉讼请求有实体上的利害关系，该案必须以本案的审理结果为依据，而本案尚未审结为由，中止诉讼。一审法院还查明，2014年10月14日，武昌区人民法院依申请人周飞的申请，以（2014）鄂武昌执字第01056号民事裁定书对产权人为汇新房产公司的位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋进行了轮候查封。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条关于第三人“因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”的规定，徐新立是（2014）鄂武汉中民商初字第00446号案件中被抵押的武昌区汇文新都一期B区7栋1-2层4号房屋（以下简称涉案房屋）的买受人和使用人，与该案当事人诉讼标的有法律上的利害关系，应当属于该案的第三人；徐新立因不可归责于其本人的事由未能参加（2014）鄂武汉中民商初字第00446号案件的诉讼，可以提起本案的第三人撤销之诉。结合案情，本案的争议焦点为：1、徐新立对涉案房屋是否享有实体权利；2、汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》是否合法有效，农商行武昌支行对涉案房屋是否已取得了合法有效的抵押权；3、（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决第二项“农商行武昌支行对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权”是否错误，是否损害徐新立的民事权益。1、关于徐新立对涉案房屋是否享有实体权利的问题。一审法院认为，房屋买卖涉及到债权和物权两个法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，签订房屋买卖合同后，未办理物权登记，不发生物权变更的效力，但不影响房屋买卖合同效力。汇新房产公司与徐新立签订的《武汉市商品房买卖合同》未违反法律禁止性规定，应为有效。从债权角度，依据约定，徐新立应向汇新房产公司支付购房款，汇新房产公司应向徐新立交付房屋并办理物权变更登记，如违反合同约定，应分别承担相应的违约责任。从物权的角度，依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产在未办理物权变更登记手续前，不发生对抗第三人的公示效力。故本案中，涉案房屋的所有权仍应为汇新房产公司所有。徐新立提交的《武汉市商品房买卖合同》及支付购房款的相关凭据，不能作为享有不动产物权的证明，只能证明其与汇新房产公司之间存在房屋买卖的债权关系，不产生物权法上房屋所有权变更的效力，因此，徐新立不是涉案房屋所有权人。徐新立虽然不享有涉案房屋的所有权，但享有《武汉市商品房买卖合同》约定的合同权利，如汇新房产公司为其办理涉案房屋物权变更登记的物权期待权；在汇新房产公司违约时，要求汇新房产公司承担违约责任的请求权、要求汇新房产公司继续履行合同或者解除合同的选择权等。2、关于汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》是否合法有效，农商行武昌支行对武昌区汇文新都一期B区7栋1-2层4号房屋是否已取得了合法有效的抵押权的问题。一审法院认为，汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》并未违反法律禁止性规定。虽然徐新立与汇新房产公司2011年12月30日签订《武汉市商品房买卖合同》并支付大部分购房款，先于汇新房产公司与农商行武昌支行2012年8月28日签订的《最高额抵押合同》，但徐新立与汇新房产公司均未以办理房屋预售登记或过户登记等方式予以公示，农商行武昌支行依据物权公示相信汇新房产公司为涉案房屋合法所有权人并无不当。徐新立亦未提交农商行武昌支行在签订《最高额抵押合同》时知晓涉案房屋出售情况，有与汇新房产公司恶意串通损害国家、集体或第三人利益等导致合同无效情形的证据，故汇新房产公司与农商行签订的《最高额抵押合同》应为有效。《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定……的财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”汇新房产公司已经以包括涉案房屋在内的17套房屋作为抵押物，与农商行武昌支行签订了抵押合同，并于2012年9月7日、11日在房地产部门办理了房屋及土地的抵押登记。因此，自办理抵押登记时，农商行武昌支行已合法取得了对涉案房屋的抵押权。农商行武昌支行在借款到期后起诉借款人及担保人、抵押权人，系行使其合法的诉讼权利，徐新立主张农商行武昌支行恶意诉讼，但未对其主张提供证据予以证明，故一审法院对徐新立的该项主张不予支持。因徐新立并非房屋实际所有权人，汇新房产公司亦非无权处分人，故本案不涉及农商行武昌支行抵押权善意取得的问题。徐新立主张汇新房产公司与农商行武昌支行恶意串通，损害了第三人的利益，抵押行为应为无效，但对其主张并未提供证据证明，一审法院对其该项主张亦不予支持。3、关于（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决第二项“农商行武昌支行对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权”是否错误，是否损害徐新立的民事权益的问题。一审法院认为，徐新立因房屋买卖合同，享有取得涉案房屋所有权的物权期待权等权利；农商行武昌支行因签订抵押合同，合法设立抵押权，享有对抵押物的优先受偿权。徐新立与农商行武昌支行分别在涉案房屋上设立不同种类的权利并不为法律所禁止。房屋买卖合同买受人的物权期待权，因以取得物权为目的，具有绝对权之性质；是横跨债权和物权两个领域，兼具债权与物权两种因素的特殊权利。房屋买卖合同买受人期待权具有对抗效力是指房屋买受人对抗与不动产并无交易关系的第三人，包括不法行为人、不法占有人及一般债权人等。农商行武昌支行对涉案房屋享有的优先受偿权，系因合法设立抵押权而取得，且农商行武昌支行在取得抵押权时应属善意。徐新立在同一房屋上享有物权期待权等权利并不能否认农商行武昌支行优先受偿权的设立，农商行武昌支行的优先受偿权并未失去法律效力。故（2014）鄂武汉中民商初字第00446号判决第二项“农商行武昌支行对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权”的内容并无错误，且亦未损害徐新立的民事权益。虽然在权利设立时，期待权和优先受偿权可以并存，但在徐新立和农商行武昌支行均要求实现权利、对标的物进行处分时，在权利实现上，两种权利会发生冲突。这种冲突应在处分和实现权利的执行过程中，通过确认何种权利优先实现的方式予以解决。综上，一审法院认为，徐新立是（2014）鄂武汉中民商初字第00446号案件的第三人，可以提起本案的第三人撤销之诉。汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额担保合同》未违反法律禁止性规定，应为有效；农商行武昌支行对涉案房屋进行了抵押登记，依法享有优先受偿权。徐新立关于（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决中“农商行武昌支行对编号为武房他证昌字第××号他项权证所载汇新房产公司抵押的房产享有优先受偿权”的判决内容存在错误，请求撤销该判决，及确认汇新房产公司私自将徐新立所有的位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋用于抵押担保合同无效的主张均不能成立，一审法院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百条的规定，判决：驳回徐新立的诉讼请求。案件受理费9165元，由徐新立负担。二审中，徐新立向本院提交了两组新证据。第一组证据，武汉市房屋查封信息单。记载武昌区汇文新都一期Ｂ区７栋１－２层４室，已被徐新立申请由湖北省武汉市武昌区人民法院查封，查封期间2014年1月6日至2018年１月５日。拟证明诉争房产属于徐新立所有。第二组证据，联名上诉书和统计表格。拟证明本案诉争房产属于徐新立所有。被上诉人农商行武昌支行质证认为，上述证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新证据的规定，不属于新证据。第一组证据，武汉市房屋查封信息单，农商行武昌支行在一审时已经提交，对其真实性没有异议，对证明目的有异议，徐新立对该房屋进行查封不能证明其具有所有权，信息单明确载明所有人为汇新公司。第二组证据，联名上诉书和统计表格的真实性和证明目的有异议，不能证明该房屋的产权属于徐新立所有，不能否定农商行武昌支行对该房产享有抵押权的事实。本院审核认为，徐新立提交的第一组证据不属于新证据，而且徐新立申请查封争议房产，与房产的权属归属没有关联，故本院对该组证据不予确认。第二组上诉书及统计表格，系案外人填写的购房情况统计表格，与本案的第三人撤销之诉无关，本院亦不予确认。其他当事人均未提交新证据。对于一审判决认定的事实当事人未提出异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”徐新立因不能归责于本人的事由未参加（2014）鄂武汉中民商初字第00446号案件诉讼，其与该案的处理有法律上的利害关系，提起第三人撤销之诉主体适格。本案的争议焦点在于（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决是否部分或者全部内容错误以致于损害了徐新立的民事权益。1、徐新立对涉案房屋是否享有物权的问题。徐新立与汇新房产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定汇新房产公司向徐新立出售涉案商品房，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。徐新立应向汇新房产公司支付购房款，汇新房产公司应向徐新立交付房屋并办理物权变更登记。违反合同约定的一方，应依法承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，涉案房屋的所有权仍然应登记在汇新房产公司名下，该房屋的所有权仍归汇新房产公司。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”徐新立与汇新房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，徐新立虽未办理物权登记，不影响该合同效力，但徐新立以此主张其对涉案房屋享有所有权的上诉理由没有法律依据，不能成立。徐新立可依据《武汉市商品房买卖合同》请求汇新房产公司配合其办理物权变更登记，在变更登记前，徐新立不享有房屋的所有权。如果汇新房产公司不能严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定履行其合同义务，应对徐新立承担违约责任。2、关于汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》是否合法有效的问题。汇新房产公司以其所有的涉案房屋等向农商行武昌支行抵押，双方签订了《最高额抵押合同》，并且办理了抵押登记。该合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。自办理抵押登记时，农商行武昌支行对涉案房屋的抵押权设立。徐新立基于房屋买卖合同，享有取得涉案房屋所有权的物权期待权等权利。农商行武昌支行因签订抵押合同，享有抵押权，两者并不矛盾，徐新立在同一房屋上享有物权期待权等权利并不能排斥农商行武昌支行享有的抵押权的设立。徐新立主张（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决的内容错误、损害其民事权益的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9165元，由上诉人徐新立负担。本判决为终审判决。审判长  严浩审判员  徐艺审判员  兰飞二〇一七年二月七日书记员  戈凯