河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民一终字第61号
上诉人（原审原告）李振周，教师。
委托代理人张领坡，河北精深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曲周县水利局，住所地曲周县南开街。
法定代表人贾建章，该局局长。
委托代理人范晓康。
委托代理人卢永海，河北曲周振远律师事务所律师。
上诉人李振周因与曲周县水利局抵押借款合同纠纷一案，不服曲周县人民法院（2011）曲民初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，本案所涉楼房属曲周县水利局所建水利宾馆（也称营业宿舍楼）一部分，位于曲周县城南开街与人民路交叉口西北角，自1999年始经规划审批后曲周水利局筹资建造。2002年8月27日杨清海以其兄杨献义名义向被告提供该处建房集资款12万元，2002年9月10日，被告曲周县水利局与杨清海签订“曲周县水利局水利宾馆门市租赁合同”，合同内容为：一、甲方曲周县水务局（现曲周县水利局）同意把楼下门市2间租赁给乙方（杨清海）使用，每间6万元，七年后还给乙方本金，让乙方继续使用该门市33年，如不能在满七年后还清乙方本金，甲方同意在七年满后，门市及门市以上楼房使用权和所有权归中标者（乙方），门市后9米小院归中标者使用，小院后1.9米过道为公用出路；二、乙方保证租用门市在租期内不改变主体结构，内外貌不作变更，特殊装修需经甲方同意后方可实施；三、门市起始时间为2002年9月10日。合同签订后门市交付乙方使用，2003年7月1日杨清海与原告李振周签订协议，杨清海将其与被告曲周县水利局所签协议转让给本案原告李振周，由李振周履行原协议条款。2010年12月22日被告曲周县水利局对该转让协议出具证明认可。2010年10月份始被告因规划拆迁安排，先后几次通知原告搬迁，就拆迁补偿事宜双方未能协商一致，被告曲周县水利局于同年12月15日向原告送达书面解除合同通知书，提出解除原被告双方所签的合同，解除合同通知书记载的解除理由为，因我县县城总体规划和城区控制性详细规划需要，我局所属的水利宾馆在规划区域内，根据规划要求须拆除，另建为行政综合服务中心，2002年9月10日签订的租赁合同已无法履行，依照《合同法》第九十四条、第九十六条规定解除双方所签的合同。原告收到解除合同通知书后对解除合同提出异议，于2011年1月24日向本院起诉，请求确认被告解除合同无效，并要求被告继续履行合同，并赔偿损失。被告曲周县水利宾馆据占地地籍调查表及土地登记审批表显示曲周县水利宾馆系全民性质，占地性质为国有土地使用权，取得曲国用（2001）字第0073号国有土地使用证。根据被告曲周县水利局提交的证据材料显示，2009年经曲周县人大常委会决议原则通过曲周县城总体规划（2008
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2020年），后经邯郸市城乡规划委员会会议审议并原则通过。曲周县住房和城乡规划建设局同年10月根据《曲周县城总体规划》编制完成《曲周县城控制性详细规划》，2010年9月经曲周县人民政府批准后，报邯郸市规划局备案。据曲周县县城综合区控制性详细规划功能控制图显示，曲周县水利宾馆所用地现规划为市属行政办公用地（地块编号为1-04-11）。现该地块拟建综合性服务楼，涉及曲周县水利局水利宾馆拆除，被告曲周县水利局遂提出解除与原告所签合同。
原审认为，本案的争议焦点有三个问题：一、原被告双方2002年9月10日所签合同的性质和效力；二、被告曲周县水利局提出解除合同的理由能否成立；三、原告要求被告曲周县水利局继续履行合同及赔偿损失的依据是否充分。
关于2002年9月10日所签合同的性质和效力问题。
本案所涉合同系2002年9月10日杨清海与被告曲周县水利局签订，2003年7月1日本案原告李振周与杨清海签订转让协议，杨清海将其在2002年9月10日合同中的权利义务一并转让给李振周，事后被告曲周县水利局对该转让协议也予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故原告李振周取代杨清海成为合同一方主体，依据2002年9月10日的合同在原被告间产生一种新的合同关系，原合同内容对原被告双方具有约束力。
从原被告所签合同的内容看，双方对合同第一款存在不同的认识和理解，据以主张合同性质，原告方主张该合同为混合合同，属附条件的转让合同。被告主张从合同内容上看并不符合租赁合同的特征，应是抵押借款合同。根据《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思。合同第一条款约定有被告曲周县水利局对合同另一方偿还本金义务，按通常理解前提是被告借用过另一方款项，由此才产生偿还本金义务，结合原被告提交的曲水字（1999）15号文件中有关水利宾馆规划建设的筹资及归还办法，及被告收取杨清海方现金注明集资款等，认定被告曲周县水利局建设水利宾馆借用原告款项，双方间存在借款关系。原告李振周因出借款项，取得的合同对价为一定期限内对被告所建房屋的无偿使用，而非借款本金所产生的相应利息。双方另在合同第一条款中约定七年届满不能清偿借款本金，原告所使用房屋的所有权归原告所有。该约定将被告的房屋所有权作为原告债权实现的担保方式，其符合借款抵押担保的法律特征，故2002年9月10日原被告所签合同应认定为抵押借款合同。合同是当事人经协商意思表示一致的结果，应以合同约定的权利义务来定性合同的类型。原被告所持合同属于以租赁合同名义签订，但非以租赁为合同目的，不能认定为租赁合同。以能否按期清偿本金为条件，转移所涉房屋所有权的归属，应认定为债权实现的担保更明确符合双方在合同中对权利义务的约定，故对原告主张该合同为混合型合同，本院不予采信。
根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物品所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。原被告2002年9月10日合同中约定的不能按约清偿，房屋所有权转移的部分，违反前述法律对抵押担保的强制性规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项之规定，应认定为无效，该部分自始对当事人无法律约束力。合同中其余部分系当事人真实意思表示，约定内容不违反法律的强制性规定具有法律效力。
关于被告曲周县水利局提出解除合同的理由能否成立问题。
《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2010年12月13日被告书面通知本案原告解除2002年9月10日所签合同，应限于合同有效部分的解除。规划改建属于为了公共利益的需要的不可抗力事由，非合同当事人所能预见并克服，因相应建筑物需要拆除，已导致原被告所签合同的履行不能，合同目的不能实现，被告曲周县水利局依据《合同法》第九十四条之规定，提出解除合同，符合法定解除情形，故被告曲周县水利局解除与被告李振周间的合同行为有效。原告主张的异议理由不成立，本院不予采信。
关于原告要求被告继续履行合同及赔偿损失的依据是否充分问题。
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。被告曲周县水利局基于法定情形解除双方所签合同，尚未履行的，依法不再继续履行。通过前述认定原被告间合同非买卖合同，原告不能据此获得诉争房屋所有权，也不会产生被告协助原告办理诉争房屋产权证件的义务。故原告请求被告继续履行合同的主张，没有法律依据，不应支持。我国相关法律虽规定解除合同与损害赔偿并存，但合同关系中的损害赔偿责任应限于合同一方的根本违约或经催告仍不履行义务而解除合同的情形，不可抗力解除合同而非违约所致，一般不承担损害赔偿责任。应限于不可抗力发生后，应当采取补救措施减少损失扩大而没有采取的，对扩大的损失应承担赔偿责任。原告因被告解除合同导致诉争房屋出租不能而无法获取相应收益即租金，即使存在损失也与不可抗力解除合同情形下，应承担赔偿责任的要求不符，不应予支持。
综上，原被告所签2002年9月10日合同，根据原被告在合同中确定的相关权利和义务内容，应定性为抵押借款合同，合同第二款虽表述为租赁房屋，可视为原告出借款后取得被告房屋使用权在约定期限内的使用限制，不影响根据合同约定的主要权利义务对合同的定性。因规划改建，被告曲周县水利宾馆须拆除，合同无法履行，合同目的已无法实现，基于不可抗力理由被告解除合同行为合法有效。原告请求确认被告解除合同行为无效的主张，依法不予支持。同时原告请求被告继续履行合同和赔偿损失的主张，事实和法律依据也均不充分，依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李振周的诉讼请求。案件受理费用80元，由原告负担。
一审判决后李振周不服提起上诉，请求依法撤销曲周县人民法院（2011）曲民初字第93号民事判决；依法改判支持上诉人的诉讼请求。其理由：第一，原判将租赁及附条件买卖的民事合同歪曲为抵押借款合同，与本案事实不合，与法律规定不符。本案的租赁合同、水利局的答辩状等证据证明，上诉人与被上诉人之间存在租赁和附条件买卖的民事法律关系。当事人也是按照租赁关系实际履行的，即承租人实际占有和使用了该涉案房产，这是双方认可的事实，而根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，不转移占有，才是法定的抵押担保关系，才是法律规定的抵押概念。转移占有了，不存在抵押关系。更不会是抵押借款关系。假使存在无效情形，根据《中华人名共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；原判在认定合同部分无效的情况下，竟无效了事。第二，原判认为水利局解除合同的行为合法有效，亦是歪曲法律，首先，一审又认为没有租赁关系，但又不得不搬出合同还有有效部分。其次，根据合同约定，涉案房产早已经归属上诉人，租赁关系已经不存在，水利局不存在解除租赁合同的可能性。再次，即使涉案房产需要拆迁，也必须根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条之规定由人民政府作出房屋征收决定，而不是仅根据规划便可决定拆迁。况且政府有规划权，任何人都可以预见，并不符合不可抗力的三个要素，而且根据合同约定涉案房产已经属于上诉人所有，水利局并不享有房产所有权。第三，被上诉人无端提出解除合同，否认上诉人房屋所有权，造成上诉人损失，被上诉人应当给予赔偿。
曲周县水利局答辩称，一、答辩人认为一审认定事实清楚，答辩人为曲周县政府的一个职能部门，无权自行转让国有资产的所有权，不可能和上诉人签订什么“附条件合同”。没有经过国有资产管理部门的批准，上诉人不可能取得国有资产的所有权。基于这个道理，答辩人通知上诉人解除合同属于行使正当权利，答辩人并没有诉请法院确认合同无效或撤销合同，因此不存在返还因合同取得之财产的问题。如果上诉人对解除合同的补偿有争议，可以另行起诉，本案只审查答辩人解除合同的行为是否有效，并不涉及合同后补偿问题。二。一审判决对双方之间的合同性质认定非常准确。认定无效的是合同中关于房屋所有权转移的约定，并没有认定全部合同的内容无效。三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的适用对象是国有土地上房屋的所有权人，如前述，上诉人不是被拆迁房屋的所有权人，所以上诉人没有该条例规定的法定权利。四，答辩人与上诉人之间的合同，因为政府的县城总体规划问题致使合同标的物必须拆除，从而使得合同目的无法实现，基于不可抗力的法律规定，答辩人解除合同于法有据。综上，请求中级人民法院驳回上诉，维持原判。
二审查明，在二审期间，双方就本案标的达成了拆迁反租补偿协议，内容为：为了进一步提升县城品位，按照全县城镇规划，曲周县水利宾馆需整体拆迁。根据“曲周县水利宾馆租赁合同”有关条款，现签订如下协议：一甲方（曲周县水利局）对乙方（李振周）租赁水利宾馆的一层门面及以上部分和9米小院进行一次性退本、付息、反租收回。二、乙方自收到甲方所有款项后，所租门面及以上楼房和9米小院的使用权归甲方所有，并由甲方处置，乙方不予干涉。三、本协议一式三份，自签字之日起生效。该协议签订后，李振周于2013年1月20日领取了各项款项共计683899元，现房屋已被拆除。
二审查明其他的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，在二审期间，上诉人与被上诉人已就争议标的达成了“拆迁反租补偿协议”，该协议是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定。双方已按该协议拆迁了标的物，并给予了上诉人补偿，现双方对合同性质的争议已无实际意义，故上诉人请求继续履行合同，赔偿其损失，已无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李振周承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋世忠
审 判 员 王志平
代理审判员 贾梅录
二〇一三年五月十日
书 记 员 王 琨