山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第95号
上诉人（原审被告）：孙兴山。
上诉人（原审被告）：綦光敏，系被告孙兴山之妻。
两上诉人共同委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：利华益集团股份有限公司。
法定代表人：徐云亭，董事长。
委托代理人：王希国，山东诚正勤律师事务所律师。
委托代理人：杨洪民，利华益集团股份有限公司物业部副部长。
上诉人孙兴山、綦光敏因与被上诉人利华益集团股份有限公司（以下简称利华益公司）合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2014）利民初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙兴山及其与上诉人綦光敏的共同委托代理人谢树光，被上诉人利华益公司的委托代理人王希国、杨洪民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利华益公司向原审法院起诉称，2003年9月14日，被告孙兴山从原告处获得福利房一套（利华益第一小区XX号楼X单元XXX室），并签订了《协议书》一份，协议书约定：“根据利华益字（2003）第47号文规定，按购房户双职工居住满七年，单职工居住满十年后产权归个人所有。期间只有居住权，没有所有权。如有工作变动等原因致使本人不能继续居住的企业收回，按�款额加一次性住房补偿扣除折旧（2%／年）后予以退款。对该条款，乙方予以确认。”该条款是双方对涉案房产所有权处分的自行约定。被告自从2011年8月离职后，按协议约定办理了退房退款手续并腾出了房屋，但没有与原告办理房屋产权过户变更登记，其行为已严重损害了原告的权益。为此特诉至法院，要求判令被告立即与原告办理利华益小区XX号楼X单元XXX室房屋产权变更登记手续。
孙兴山、綦光敏辩称，一、原、被告之间的房屋买卖关系，是基于双方的劳动关系产生的，不是平等的主体间的法律关系。原告在建房和房屋买卖中拥有管理权，被告是被管理者，双方是单位内部建房、分房引起的纠纷，不属于人民法院受理的范围。二、被告是按市场价全资购买的房屋，并已经获得了产权，原告给予被告的补助是因被告为原告工作及贡献的补助，与房屋产权无关。�、虽然双方签订协议时，原、被告是在管理者与被管理者的关系下，形成了不平等的约定，但原告主动为被告办理了产权登记，可以认定原告认可了涉案房屋归被告所有。涉案房屋经原告居住多年，价值已经倍增，原告要求被告折价退还房屋，显失公平。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，被告孙兴山自1995年3月到原告处工作。2002年6月19日，被告孙兴山向原告预交房款65000元，2003年9月13日被告孙兴山又向原告交纳房款16000元，在原告处购得大桥路128号XX号楼X单元XXX室房屋一处（楼房面积110.41平方、储藏室面积15.57平方）。
2003年9月14日，原告（甲方）与被告孙兴山（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、根据利华益字（2003）第47号文件规定，按购房户双职工居住满七年，单职工居住满十年后产权归个人所有，期间只有居住权，没有所有权。如有工作变动等原因致使本人不能继续居住的企业收回，按原交款额加一次性住房补偿扣除折旧（2%／年）后予以退款。对该条款，乙方予以确认。二、房屋产权归个人所有后，如本人不再居住或变卖的，企业优先收回。
2009年2月25日，原告（甲方）与被告孙兴山（乙方）按房改政策售房签订了（利）房地产买卖契字6832号《房地产买卖契约》一份。约定的主要内容为：乙方以74231元的价格购买甲方涉案房产。甲方于2008年9月19日前将房屋交付乙方，房屋交付时该建筑物范围内的土地使用权一并转移，甲方保证房屋产权清楚；合同第十一条约定，根据利华益字（2003）第47号文规定，按购房户双职工居住满七年、单职工居住满十年产权归个人所有，期间只有居住权，没有所有权。如工作变动等原因致使本人不能继续居住的企业收回，按原缴款额加一次性住房赔偿扣除折旧�2%／年）后予以退款。该房屋自2003年9月1日起计算时间。
2009年3月，利津县房产管理处为涉案房屋办理了利房管字第15-2611号房屋所有权登记，登记房屋所有权人为孙兴山，权属性质为全部产权，实交房款74260.80元，被告綦光敏为共同共有人。
2011年，被告孙兴山从原告处辞职。原告退还了被告孙兴山的集团股81600元、新科股7820元。2012年3月1日，原告利华益公司安排其财务人员曾凡峰从其个人账户上支付给被告孙兴山年终奖金6230元，同时支付了其他款项66658.42元。
2014年4月8日，原告诉至本院，要求判令被告孙兴山与原告办理变更涉案房屋的产权登记。
原审法院认为，原告与被告孙兴山签订的《协议书》是双方真实意思的表示，应当按照约定履行自己的义务。双方约定被告孙兴山居住满十年后产权归个人所有，期间只有居住权，没有所有权；期间被告工作如有变动�原告有权收回，按被告孙兴山原交款额加一次性住房补贴扣除2%／年的折旧，退还被告孙兴山。实际履行中，没有达到双方约定的10年期限，原告就为两被告办理了房屋产权登记，双方以实际履行改变了原约定协议的内容，两被告取得了涉案房屋的所有权。
2011年被告孙兴山从原告处辞职。2012年3月原告按双方原协议内容扣除折旧后退还了被告孙兴山的房款，被告孙兴山接受，是双方对涉案房屋达成了新的买卖合意。被告孙兴山虽不认可，但自其接受房款至原告向本院起诉，已经两年多的时间，被告孙兴山没有提出异议，也没有退还原告房款，其以实际行为接受了对方的履行行为，该合同成立。
被告綦光敏虽未参与房屋买卖，但两被告是夫妻关系，购买房屋时只有被告孙兴山一人签署，办理产权登记时两被告为共同共有人，没有提出异议；原告向被告孙兴山退还房款，其也没有及时提出异议，故认定买卖涉案房屋是两被告的共同意思表示。
综上，原告按约定退还了两被告的房款，两被告认可并接受，其应当履行返还房屋的义务。原告要求两被告为大桥路128号XX号楼X单元XXX室房屋及相关附属设施办理房屋登记变更手续，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条之规定，判决：被告孙兴山、綦光敏于判决生效之日起十日内协助原告利华益集团股份有限公司办理利房管字第15-2611号（大桥路128号XX号楼X单元XXX室房屋110.41平方米、储藏室15.57平方米）房屋的产权变更登记手续。案件受理费1853元，由被告孙兴山、綦光敏负担；案件保全费1132元，由原告利华益集团股份有限公司负担。
上诉人孙兴山、綦光敏不服原审判决提起上诉称，原审判决认定事实、适用法律错误：一、上诉人孙兴山离职是�上诉人强行辞退的结果，不是上诉人孙兴山自愿离职。二、被上诉人2012年1月15日汇入上诉人孙兴山账户中的66658.42元系被上诉人解除与上诉人孙兴山的劳动合同对孙兴山支付的买断工龄款，原审判决将该款项认定为返还购房款系认定事实错误。即使被上诉人汇入上诉人孙兴山账户的款项属于购房款，被上诉人退还款项时没有说明该款项的用途，其行为没有达到要约内容具体确定的要求，不构成要约，上诉人接受其款项的行为也不构成承诺，双方就涉案房屋并未达成新的买卖合意，不能认定为成立新的合同。原判决认定双方的上述行为已构成新的购房合同，属于适用法律错误。三、上诉人孙兴山、綦光敏系涉案房屋的共同所有人，上诉人孙兴山接受上述款项的行为未经上诉人綦光敏同意，不能认定为双方共同的意思表示。即使上诉人孙兴山接受被上诉人款项的行为�成新的买卖合同，上诉人孙兴山未经共同共有人綦光敏的同意擅自出卖共有房屋，该合同不具备继续履行的可能性。四、被上诉人补助的1125.36元与涉案房屋的产权没有关系。五、根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》，本案不属于人民法院受理范围，应不予受理或驳回起诉。综上，请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人利华益公司辩称，一、上诉人孙兴山在上诉状中称被上诉人强行辞退上诉人孙兴山是不成立的。因为在原审庭审中，被上诉人已向法庭提交了上诉人孙兴山签字的辞职申请书，而且还提交了双方签字盖章的解除劳动合同证明书，这些证据充分证明了上诉人孙兴山的离职行为并非是被上诉人的强行辞退，而是上诉人孙兴山自愿辞职。二、上诉人孙兴山在收到退回的涉案房屋购房款时，并没有提出任何异议，并且该退款数额是按双方所签协议约定的退房款比例计算的，计算得出的数额与实际支付给上诉人的数额是一致的。所以，上诉人孙兴山在收到退房款后，涉案房屋的产权就已归被上诉人所有，上诉人应无条件的协助被上诉人办理过户手续。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审查明的一致。
本院认为，被上诉人在原审中提交了有上诉人孙兴山签名的《退股申请》，上诉人孙兴山对该申请的真实性没有异议，该申请中载明“因个人原因向集团提出辞职申请”，且上诉人孙兴山在原审第一次庭审中认可其于2011年8月辞职，上诉人孙兴山关于其离职是被上诉人强行辞退的上诉主张不能成立，本院不予支持。
上诉人孙兴山与被上诉人利华益公司签订的《协议书》及《房地产买卖契约》均系双方真实的意思表示。双方签订的《协议书》中约定涉案房产上诉人孙兴山居住满十年后产权归个人所有，期间只有居住权，没有所有权；期间上诉人孙兴山如有工作变动等原因不能继续居住的被上诉人利华益公司收回，按上诉人孙兴山原交款额加一次性住房补贴扣除2%／年的折旧退还上诉人孙兴山，双方签订的《房地产买卖契约》第十一条第1项延续了《协议书》中的上述约定，上诉人孙兴山对于该约定系知情。上诉人孙兴山就涉案房屋居住未满十年发生工作变动，被上诉人利华益公司有权依据双方的约定收回房屋，上诉人孙兴山应当依照约定履行相关的协助义务。被上诉人利华益公司经计算应向上诉人孙兴山支付退房款66658.42元，并已实际支付。上诉人孙兴山上诉称收到的该笔款项系被上诉人支付的买断工龄款，但未提交证据予以证实，被上诉人利华益公司不予认可，本院不予支持。
上诉人綦光敏虽登记为涉案房屋的共有权人，但其取得涉案房屋产权的基础在于上诉人孙兴山就涉案房屋居住满十年未发生工作变动，现上诉人孙兴山因未居住满十年发生工作变动应当依约退还房屋，上诉人綦光敏继续保有该房屋产权的基础不复存在。上诉人孙兴山、綦光敏关于涉案房屋的处分未经共同共有人綦光敏的同意因而不具备继续履行可能性的上诉主张不能成立，本院不予支持。
本案诉争的核心和焦点是涉案房屋的买卖及处分问题，属于平等主体之间的民事权益之争，不属于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》规定的情形，上诉人关于本案不属于人民法院受理范围、原审适用法律错误的主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人孙兴山、綦光敏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决结果恰�，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1853元，由上诉人孙兴山、綦光敏共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 李 静
代理审判员 孙延斌
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 温继春