广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第733号原告：关星，女。委托诉讼代理人：黄荣，广东深大地律师事务所律师。被告：戴晓风，男。委托诉讼代理人：邱全峰，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳平安银行股份有限公司深圳水贝支行。主要负责人：梅石。委托诉讼代理人：何冉，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈聪，男，系公司员工。原告关星与被告戴晓风、第三人深圳平安银行股份有限公司深圳水贝支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄荣，被告的委托诉讼代理人邱全峰到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金100万元（人民币，下同）；2.被告继续履行合同，依约将被告名下的南山区XX花园XX阁8A过户到原告名下；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月27日，原告和被告签订了房产买卖合同，约定被告将名下的南山区XX花园XX阁8A以529万元的价格转让给原告。被告当时表示会按约定卖给原告。之后，原告依约将50万元的定金支付给了被告，被告也将房产交付给了原告进行装修。但其后由于深圳市场房价飙涨，被告开始毁约，不接原告电话，不回短信。6月中旬，原告通过物业管理处和被告联系上，被告要求加价人民币91万元才能出售。对被告的漫天要价行为，原告当然不能接受。根据约定，被告如果毁约，应赔偿原告人民币100万元，并继续履行合同。由于被告完全没有诚信，原告无法和其沟通，基于此，为维护原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告辩称：1.原、被告双方签订合同的时间是2015年3月27日凌晨，由于复印机构部门都已关门，所以只有一份原件，在原告手上，被告对合同进行了拍照，被告发现合同第4条增加了“合同继续履行”六个字，该六个字违背了双方当事人约定的真实意思表示。原告做笔录，声明该六个字是在签订合同当日自行添加的，但经司法鉴定，这六个字是在合同签订完毕后1.7个月形成的，因此原告的笔录和司法鉴定是严重矛盾的，原告企图利用伪造证据达到非法目的是不应当得到人民法院的支持的。2.合同约定原告要支付定金及首期款后，被告才交付房屋，原告诉讼所称房屋已经交付，是没有经过被告同意的，原告擅自撬锁进入了涉案房产。因为原告只交付了定金，并未交付首期款，所以并没有达到交付房产的前提，原告擅自进入被告的房产属于非法侵入行为，被告已经向公安机关举报，公安机关已经出具报案回执，在等待法院裁决结果，因此原告伪造证据，非法侵入他人住宅，均构成追究刑事责任的法定条件，请求合议庭予以追究。第三人未到庭参加诉讼，但作出书面述称：1、被告为第三人贷款客户，与第三人签订了贷款合同，贷款金额为200万元，涉案房屋为该笔贷款的抵押物。2、截至2015年11月6日，被告在第三人处尚有贷款本金349999.91元为偿还。第三人作为抵押权人，在上述贷款结清后，同意转让涉案房屋的所有权，并协助办理注销抵押登记手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区华侨城XX花园XX阁8A号房（涉案房产）于2001年4月28日核准登记至被告名下，建筑面积151.91平方米。原告提交了2015年3月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订的《买卖合同》，内容为：第一、买卖双方确认XX花园XX阁8A由业主戴晓风以529万元的实收价卖给买方。第二、双方签订合同时，买方向卖方支付部分定金5万元，剩余定金45万元，待卖方通知买方该房在平安银行的贷款余额并向买方提供该房房产证明时支付。第三、买方在收到卖方房产证原件时，将除定金外的剩余首期款1087000元支付给卖方，卖方同时将该房交付给买方。第四、买方在收到卖方房产证原件起，应全力办理余款七成的按揭手续，若三个月内不能从银行获得贷款，卖方书面通知买方一个月内付清全款，否则定金50万元不予退还，并解除合同。若卖方违约则支付买方100万元。合同继续履行。第五、买方在收到卖方房产证和交付的房屋后，对该房屋承担所有法律责任，买方同意以国土部门的核定价作为合同过户价，此价格非双方正式交易价。被告表示合同第4条“合同继续履行”六个字，是原告擅自添加的，属于伪造证据。原告承认上述条款为其自行添加，称添加时间为2015年3月27日晚。2015年3月27日和6月13日，原告向被告分别转账支付定金5万元、45万元，共计50万元。原告提交了2015年6月16日晚上9点半的录音资料，以证明被告违约提出在原合同约定价格529万元的基础上增加91万元，也就是按620万元出售涉案房产。被告对该证据的真实性不予认可，认为原告没有在举证期限内提交，所以被告无法倾听该文件的全部内容，法庭播放的录影只是反映有一男一女在交谈，无法辨别两人的身份和谈话时间，如果双方有就案情进行讨论，也不可能只讨论两三分钟，不排除是经过技术处理制作出来的。依被告申请，本院委托广东南天司法鉴定所对“原、被告签订的《买卖合同》中第四条‘合同继续履行’六个字的形成时间以及该六个字与合同其他内容的形成时间差”进行鉴定，对“被告于2015年3月27日00:27用手机拍摄的《买卖合同》四张照片的拍摄时间及照片有无经修改、剪辑处理”进行鉴定。为此，广东南天司法鉴定所出具了两份《司法鉴定意见书》，其中一份《司法鉴定意见书》的检验结果为：“2015年3月27日00：27用手机拍摄的《买卖合同》四张照片文件名称命名为……的照片显示创建时间均为2015-03-2700：27，四张照片均未检见有剪辑处理痕迹”；另一份《司法鉴定意见书》的鉴定意见为：“检材《买卖合同》第四条末尾的‘合同继续履行。’手写体字字迹的行程时间与检材合同落款标称时间‘2015年3月27日’不符，应是在标称时间后约1.7个月形成；其他内容字迹的形成时间与检材合同标称时间相符”。原告表示该证据仅能证明2015年3月27日双方所签订的买卖合同第4条上没有“合同继续履行”六个字，但无法证明“合同继续履行”这六个字是否是原、被告双方的合意后添加。被告还提交了《报警回执》，以证明其于2015年7月初发现原告进入涉案房产并进行装修，经多次沟通无果，被告于2015年10月8日16时57分向警方报案，警方称将等待本案的处理结果再做进一步的处理。原告庭审中表示进入涉案房产是经过被告同意的，其短信告知了被告要进入涉案房产换锁并进行装修，被告没有回信反对。原告表示愿意一次性付清剩余的购房款。涉案房屋于2007年7月19日设定抵押，抵押权人为第三人。以上事实，有《买卖合同》、定金收据、银行交易查询单、录音整理资料、《司法鉴定意见书》和《报警回执》等证据材料及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原告与被告于2015年3月27日签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。合同第四条“合同继续履行”六字虽经司法鉴定认定系于合同签订后1.7个月添加，但并不影响原合同其它条款的效力，双方仍应依照约定履行各自义务。被告虽然不认可原告提交的录音资料的真实性，但是并未申请进行司法鉴定，故本院对该证据的证明力予以采纳。录音资料记录，被告要求在原合同约定的房价基础上加价，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于“若卖方违约则支付买方100万元”的约定，从合同上下文、合同目的、交易习惯及诚实信用原则分析，双方的真实意思为被告违约导致合同不能继续履行则应支付原告违约金100万元。因此，在本院已支持原告继续履行而合同的诉讼请求的情况下，原告请求被告支付上述违约金，本院不予支持。在原告已承认《买卖合同》中第四条“合同继续履行”为其自行添加的情况下，被告仍坚持对“被告于2015年3月27日00:27用手机拍摄的《买卖合同》四张照片的拍摄时间及照片有无经修改、剪辑处理”进行司法鉴定，故有关司法鉴定费用应由被告自行负担。原告声称《买卖合同》中第四条“合同继续履行”的添加时间为2015年3月27日晚，其陈述与鉴定结论不符，故对于“原、被告签订的《买卖合同》中第四条‘合同继续履行’六个字的形成时间以及该六个字与合同其他内容的形成时间差”进行司法鉴定的费用应由原告负担。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告戴晓风继续履行与原告关星于2015年11月7日签订的《买卖合同》，具体包括：1、被告戴晓风于本判决生效之日起十五日内办理位于深圳市南山区华侨城XX花园XX阁8A号房的赎楼手续，并注销抵押登记，被告戴晓风逾期未办理的，原告关星可在被告戴晓风逾期之日起的十五日内代为赎楼以注销抵押登记（除合同约定应由原告关星承担的费用以外的赎楼相关费用，可在原告关星应支付给被告戴晓风的购房款中予以抵扣）；2、原告关星应于位于深圳市南山区华侨城XX花园XX阁8A号房注销抵押登记之日起十五日内一次性向被告戴晓风支付除已付定金以外的剩余购房款479万元；3、被告戴晓风应于原告关星付清购房余款之日起三个工作日内配合原告关星办理位于深圳市南山区华侨城XX花园XX阁8A号房登记至原告关星名下之手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告关星承担，被告戴晓风配合办理相关税费减免；二、驳回原告关星其它的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55830元，保全费5000元，合计60830元，原告关星已预交，由原告关星负担55830元，被告戴晓风负担5000元；两项司法鉴定费各7200元、47700元，合计54900元，被告戴晓风已预交，由原告关星负担47700元，被告戴晓风负担7200元。如不服本判决，原告关星可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赖 晖人民陪审员  秦春年人民陪审员  夏华强二〇一六年十一月二十五日书 记 员  黄秋香附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。