甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）甘01民终365号
上诉人（原审原告）永登县农村信用合作联社，住所地兰州市永登县城关镇解放街**号。
负责人薛建，该社理事长。
委托代理人杨建中，甘肃正鼎律师事务所律师。
委托代理人栗作鹏，甘肃正鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏三兴建工集团有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路58号。
法定代表人万延苏，该公司董事长。
委托代理人杜卫东，甘肃中天律师事务所律师。
委托代理人藤光浩，甘肃中天律师事务所律师。
原审第三人兰州钧衡房地产经济有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路77号比科新大厦15A-04。
法定代表人吴自松，该公司经理。
上诉人永登县农村信用合作联社（以下简称永登信用社）因与被上诉人江苏三兴建工集团有限公司（以下简称江苏三兴公司）、原审第三人兰州钧衡房地产经济有限公司（以下简称兰州钧衡公司）案外人执行异议之诉一案，不服兰州市安宁区人民法院（2015）安民一初字第212号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永登信用社的委托代理人杨建中、栗作鹏，被上诉人江苏三兴公司的委托代理人滕光浩，原审第三人兰州钧衡公司的委托代理人马丽珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月14日，甘肃文丰房地产开发有限责任公司（以下简称文丰公司）作为乙方与作为甲方的原告永登信用社签订了《房产抵偿债务合同》，约定文丰公司几次向原告借款产生的本金及利息30264834.15元，文丰公司以其位于十里店街道幸福巷8-18号共计57套房产作价29870139元等额抵偿所欠原告的债务，剩余债务394695.15元，由文丰公司以现金方式偿还。还约定文丰公司应为原告或其指定的第三人办理产权过户手续，办理过户所产生的所有税费都由文丰公司承担。同年4月15日，文丰公司将上述57套房产交付给原告占有，但至今未办理上述房屋的过户手续。2013年7月，原告将上述57套房产拍卖给第三人兰州钧衡公司。2015年5月5日，因被告江苏三兴公司申请执行其与文丰公司劳务合同纠纷一案，本院以（2015）安执字第89号执行裁定将上述57套房产中的16号5单元301室、401室两套房屋进行了查封。2015年6月15日原告对查封房产提出书面执行异议，2015年7月6日，本院作出（2015）安执异字第2号执行裁定书，裁定驳回原告执行异议。另查明，涉案两套房屋的所有权人登记为文丰公司。
原审认为，案外人执行异议之诉的原告应系执行标的物的权利人。本案原告申请中止对安宁区培黎街道幸福巷16号5单元301室、401室两套房产的执行并解除查封措施，但涉案两套房屋产权证记载的房屋所有人为文丰公司，且原告及第三人均认可原告通过拍卖的方式将包括涉案两套房产在内的57套房产拍卖给第三人，并已实际交付，故债权债务已发生转移，原告不享有足以排除强制执行的权利。综上，原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、二百二十七条的规定，判决：驳回原告永登县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告永登县农村信用合作联社承担。
宣判后，原审原告永登信用社不服，提起上诉称：1、上诉人与甘肃文丰房地产开发有限责任公司（以下简称文丰公司）于2013年4月14日签订《房产抵偿债务合同》，该行为实质就是上诉人与建设单位文丰公司之间的商品房买卖民事法律行为，且文丰公司已将涉案房产交付上诉人合法占有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物权法》第七十条的规定，上诉人是涉案房产的业主，是涉案房产的所有权人，依法享有占有、使用、处分、收益等权利。原审法院没有认定上诉人对涉案房产享有所有权错误。2、上诉人与文丰公司签订《房产抵偿债务合同》依法成为涉案房产的业主后，将涉案房产拍卖给钧衡公司是业主对自有房产的处分，该处分行为与上诉人和文丰公司签订《房产抵偿债务合同》是两个法律关系。原审法院认定上诉人基于《房产抵偿债务合同》使得债权债务发生了转移，明显错误。3、原判决认定上诉人与文丰公司签订的《房产抵偿债务合同》为合法有效的合同，上诉人在执行法院查封前合法占有了涉案房产并实际支付全部价款，至今未办理产权过户的原因乃文丰公司违约所致，并非上诉人自身原因。因此，本案事实情况完全符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该标的。现上诉人基于房屋所有权人提起本案诉讼，应当得到法律支持。综上，请求二审法院依法撤销原判，将本案改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人江苏三兴公司答辩称：根据物权法和城市房地产管理法的规定，物权的设立、变更、转移应当以登记为准，只有依法登记的物权才发生法律效力，未经登记的物权不发生物权转移的效力。本案中，上诉人及原审第三人并非涉案两套房屋的权利人，房屋所有权目前为止仍然登记在文丰公司名下，文丰公司为其所有权人。上诉人与文丰公司的顶账协议仅为债权债务的法律关系，不能对抗已经登记的物权和其他权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人兰州钧衡公司答辩称：我公司是2013年7月通过拍卖从上诉人处拍得包括涉案房屋在内的57套房产，拍卖款已经支付，所以房屋是属于我公司所有的。涉案两套房产在法院查封前已经卖出去了，钥匙也已经交给业主。因为当初商议的是过户登记费用由文丰公司承担，文丰公司法定代表人去世后，这件事情就一直耽搁到现在。我公司是涉案房屋的真正权利人，请求人民法院维护我公司的权益。
二审查明，原审查明的事实属实，予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人永登信用社与文丰公司之间签订的是“以房抵债”协议，双方之间并未成立房屋买卖的法律关系，其不具备提出执行异议的权利。上诉人永登信用社通过“以房抵债”协议取得涉案房屋的合同权利后，又将涉案房产拍卖给了原审第三人兰州钧衡公司，兰州钧衡公司又将该房屋进行了销售，依照上述司法解释，本案中有权提起异议之诉者，应当是从兰州钧衡公司处实际买受涉案房屋的民事主体。
《中华人民共和民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，涉案被查封的两套房产，房屋产权仍然登记在案外人文丰公司名下，上诉人永登信用社既非涉案房屋行政登记形式上的房屋所有权人，也非通过房屋买卖最终获得房屋的合同权利人，不符合民事诉讼法规定的起诉第（一）项条件，其原告的诉讼主体地位不适格。
综上所述，上诉人永登信用社不是本案适格原告，其起诉不符合民事诉讼法的相关规定，原审判决驳回原告的诉讼请求不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销兰州市安宁区人民法院（2015）安民一初字第212号民事判决；
二、驳回上诉人永登县农村信用合作联社的起诉。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，退还上诉人永登县农村信用合作联社。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 石 浩
代理审判员 王海燕
代理审判员 刘 伟
二〇一六年四月十八日
书 记 员 孙 晴