重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02538号
上诉人（原审原告）：秦玖银。
委托代理人：张玉，重庆德普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆同厦置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾。
法定代表人：黎开禄，总经理。
委托代理人：周荣峰。
被上诉人（原审被告）：周彬。
上诉人秦玖银与被上诉人重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称同厦置业）、周彬居间合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年2月25日作出（2014）九法民初字第12202号民事判决，秦玖银对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年3月20日，秦玖银（甲方）与同厦置业（经纪方）、周彬（乙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将九龙坡区石坪桥盘龙村4号1幢30-3号房屋出售给乙方；成交价526000元；乙方于签订协议时向甲方支付定金1万元，于产权过户前向甲方支付首付款14万元，乙方向银行申请按揭贷款37万元，用于支付房款，如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由乙方自筹资金支付，余款6000元于交房当日支付；买卖双方须配合经纪方办理按揭贷款，于2014年3月24日前将按揭资料交给经纪方，并保证资料真实性；乙方承担房屋权属转移登记相关税费。补充条款载明：“①、经甲乙双方协商一致：甲方承诺该物业无任何继承税、遗产税等，如有甲方独自承担。②、经纪方承诺甲方在2014年5月20日前收到乙方银行按揭贷款叁拾柒万元整，否则经纪方按每天万分之捌赔偿甲方。③、本合同十二相关违约责任（二）乙方逾期付款的违约责任无效，按备注条款②执行。”2014年11月13日，周彬向秦玖银支付首付款14万元。2014年11月27日，周彬通过银行按揭贷款向秦玖银支付37万元。
一审庭审中，秦玖银与同厦置业、周彬一致认可：合同签订后，各方均积极履行合同义务，由于营业税的调整，增加了合同履行费用，致使合同履行拖延；2014年10月18日，同厦置业、周彬协商一致由同厦置业、周彬共同承担增加的营业税；2014年11月13日，涉案房屋过户至周彬名下；合同义务已经履行完毕，交易已经完成。同厦置业、周彬称签订居间协议时，经过向房屋登记机关查询，三方均知晓涉案房屋不需缴纳营业税，2014年3月底左右出台新政策，涉案房屋需要缴纳营业税；秦玖银称不清楚营业税的情况，秦玖银没有承诺涉案房屋无营业税，只承诺无继承税和遗产税。
秦玖银在一审中诉称，2014年3月20日，秦玖银与同厦置业、周彬订立房地产买卖居间协议，约定秦玖银将位于九龙坡区石坪桥盘龙村4号1幢30-3号房屋经过同厦置业经纪出售给周彬；房屋成交价格526000元；签订合同时支付定金1万元，产权过户前付首付款14万元，按揭贷款37万元，余款6000元交房当日支付。同厦置业承诺秦玖银在2014年5月20日前收到银行按揭贷款37万元，否则按日支付万分之八的赔偿金。合同签订后，周彬仅支付定金1万元，拒绝支付首付款和营业税，秦玖银至今未收到银行按揭贷款。秦玖银现向一审法院起诉请求判决：1、同厦置业向秦玖银支付银行按揭贷款逾期付款违约金至判决生效之日止；2、周彬向秦玖银支付首付款逾期付款违约金至判决生效之日止；3、周彬继续履行合同；4、本案诉讼费用由同厦置业、周彬承担。诉讼中，秦玖银明确第1项、第2项诉讼请求：1、同厦置业向秦玖银支付从2014年5月21日起至2014年11月27日止的逾期支付银行按揭贷款违约金；2、周彬向秦玖银支付从2014年5月21日起至2014年11月13日止的逾期支付首付款违约金。秦玖银自愿撤回第3项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。
同厦置业在一审中辩称，秦玖银出售房屋时承诺无营业税，但在签订合同后，国家出台了新政策，涉案房屋需交纳营业税，双方发生了争议并进行协商，非同厦置业原因导致按揭贷款的办理时间延长。买卖双方于2014年10月15日经过经纪方协调就营业税的承担达成一致，并继续履行合同，办理了过户手续。按揭贷款逾期事由不可归责于同厦置业，属于免责事由。同厦置业不应承担责任。
周彬在一审中辩称，周彬支付的首付款并未逾期，不应承担违约责任。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。秦玖银与同厦置业、周彬签订的房地产买卖居间协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。各方当事人均认可因为营业税的增加导致合同履行的拖延，故对同厦置业、周彬陈述的签订协议时涉案房屋不需缴纳营业税，合同履行过程中，因政策调整，需要缴纳营业税的事实，本院予以采信。
居间协议中，有关房屋买卖、权属转移登记相关税费的承担以及经纪方承诺卖方收到银行按揭贷款时间等约定，均是建立在涉案房屋无需缴纳营业税的前提下达成的协议。合同履行过程中，因政策调整的原因，增加了相关税费，致使合同订立时的客观情况发生了较大变化，若按约定依然要求买方承担增加的税费，依然要求经纪方兑现贷款发放时间的承诺，明显违反公平原则。合同各方有权就新情况及增加的费用的承担进行重新协商，相关义务的履行时间也应当相应顺延。银行按揭贷款的发放以房屋过户为前提，房屋过户又以缴清转移登记相关税费为前提，合同履行过程中增加的营业税，由于承担主体不明确，各方协商时间的长短必然影响到贷款发放时间的早迟。因此，同厦置业向秦玖银承诺的贷款发放时间也应当根据协商时间作相应的顺延。同厦置业、周彬于2014年10月18日协商确定由同厦置业、周彬承担增加的营业税，秦玖银也于2014年11月13日办理了过户登记手续，各方以行为就增加的税费的承担事宜达成一致。秦玖银于2014年11月27日收到合同约定的银行按揭贷款，离确定营业税的负担时间及房屋过户时间较短，应当在被告承诺的合理期限内。因此，同厦置业不应承担按揭贷款逾期的违约责任。
房地产买卖居间协议明确约定周彬应于产权过户前向秦玖银支付首付款14万元，周彬实际于产权过户当日履行了支付首付款的义务，并未违反该约定，不构成逾期付款的违约行为，不应承担逾期付款违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回秦玖银的全部诉讼请求。本案案件受理费645元，由秦玖银负担。
一审宣判后，上诉人秦玖银对该判决不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误违反契约自由和公平原则，破坏市场交易正常秩序，无视守约方的合法权益。上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第12202号民事判决；2、依法判令支持上诉人秦玖银一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费时由被上诉人同厦置业、被上诉人周彬承担。
被上诉人同厦置业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周彬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人秦玖银与被上诉人同厦置业、被上诉人周彬签订的《房地产买卖居间协议》，是双方当事人真实意思表示，其协议内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。关于上诉人秦玖银上诉认为一审判决认定事实不清，适用法律错误违反契约自由和公平原则，破坏市场交易正常秩序，无视守约方的合法权益的问题，本院认为，双方当事人在《房地产买卖居间协议》签订后，在履行合同过程中，因政策调整的原因，增加了相关税费，致使合同订立时的客观情况发生了变化，若按原约定要求买方承担增加的税费，依然要求经纪方兑现贷款发放时间的承诺，明显违反公平原则。双方当事人均有权就新情况及增加的费用的承担进行重新协商，相关义务的履行时间也应当相应顺延。按约定银行按揭贷款的发放以房屋过户为前提，房屋过户又以缴清转移登记相关税费为前提，合同履行过程中增加的营业税，由谁来承担发生了变化，当事人协商时间的长短会影响贷款发放以及房屋过户时间的变化。因此，被上诉人同厦置业向上诉人秦玖银承诺的贷款发放时间也应当根据协商时间作相应的顺延。且在一审审理中双方当事人均认可因为营业税的增加导致合同履行的拖延。根据审理查明的事实，被上诉人同厦置业、被上诉人周彬于2014年10月18日协商确定由被上诉人同厦置业、被上诉人周彬承担增加的营业税，上诉人秦玖银也于2014年11月13日办理了过户登记手续，双方当事人以行为就增加的税费的承担事宜达成一致。上诉人秦玖银于2014年11月27日收到合同约定的银行按揭贷款，离确定营业税的负担时间及房屋过户时间较短，应当在被上诉人同厦置业、被上诉人周彬承诺的合理期限内。因此，被上诉人同厦置业不应承担按揭贷款逾期的违约责任。另，房地产买卖居间协议明确约定被上诉人周彬应于产权过户前向上诉人秦玖银支付首付款14万元，被上诉人周彬实际于产权过户当日履行了支付首付款的义务，并未违反该约定，不构成逾期付款的违约行为，不应承担逾期付款违约责任。被上诉人周彬也不应承担逾期付款的违约责任。故上诉人秦玖银的上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人秦玖银的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1290元，由上诉人秦玖银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊学庆
审 判 员 谢天福
代理审判员 任志勇
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 陈媛雪