辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第743号
上诉人（原审被告）：薛泰斌，男，1973年10月2日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：沙莎，辽宁和鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张成艳，女，1958年12月8日出生，汉族，东煤测试研究中心退休人员，住址沈阳市大东区。
委托代理人：宋宜生，男，1956年10月18日出生，汉族，东煤地质局退休人员。
被上诉人（原审原告）：宋宜生，男，1956年10月18日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：辽宁华福房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路43号。
法定代表人：裴秀山，该公司经理。
委托代理人：李占国，辽宁汇丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜国新，男，1956年2月23日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：李占国，辽宁汇丰律师事务所律师。
上诉人薛泰斌与被上诉人张成艳、宋宜生、辽宁华福房地产开发有限公司（以下简称华福公司）、姜国新房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法由审判员刘冬担任审判长，与审判员郑竹玉、审判员相蒙（主审）组成合议庭，公开审理了本案。
原审原告张成艳诉称，1、确认原告与被告华福公司的房屋买卖合同合法有效；2、要求被告协助原告办理有关房产过户更名手续。
原审被告薛泰斌辩称，一、涉案房屋产权登记为薛泰斌，其为房屋的合法所有权人。二、本案各方间并不存在任何一份房屋买卖合同，且未实际发生房屋买卖的事实和行为，原告与被告姜国新虚构事实，被告华福公司作为无权处分人，自始未依法取得处分权，其行为更未得到薛泰斌的追认，其与原告签订的抵帐协议为无效合同，原告也不符合不动产的善意取得。1、薛泰斌与姜国新之间不存在任何房屋买卖合同及事实行为，所谓的“口头协议”是不存在的，也是依法不成立的，根本无效。2、华福公司为无权处分人，其根本从未依法取得房屋处分权。3、华福公司与原告张成艳签订的抵帐协议书从未取得薛泰斌的追认，依法属于无效合同。原告也不符合善意取得，无权取得涉案房屋所有权，更无权要求薛泰斌配合办理过户手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审被告华福公司辩称：2006年6月薛泰斌曾有一套房子是按揭款，因交不上银行贷款，所以让我们公司帮他处理，我们公司当时与原告有工程款没有结算，欠原告一部分钱，大约有百八十万工程款。我们找到原告协商，把被告薛泰斌的这套房子给原告，由我们公司负责房子先交的那部分钱，我们和薛泰斌结算，把房子给原告，以后的银行贷款由原告自己承担。因原告当时要求将银行贷款转到她的名下，不把钱全部交齐就不能更名，事情停下来了。原告当时已进住装修了。我们从2006年6月至2007年10月也交了一部分贷款，18万余元的前期房款有我们公司交的一部分。10月之后我们公司也没有交贷款，银行就起诉了薛泰斌，8月份法院就强制执行，由原告负责交了贷款。薛泰斌表示放弃了房产，虽然没有签订书面的协议，房屋所有的手续都是由原告办理的。原告与薛泰斌已形成了事实上的买卖关系，薛泰斌放弃了房屋的一切权利，就差办手续。我公司与薛泰斌的工程款属于另一法律关系，如果薛泰斌与原告办理完房屋手续，我公司同意与薛泰斌结算。
原审被告姜国新辩称：2006年泰薛斌跟我说讲他在大东区有房子，在交通银行有贷款，让我处理。每平米当时2800元，当时应该40多万元。因为我与薛泰斌和张成艳都是工程上的合作伙伴。后期薛泰斌还不上银行款，银行将薛泰斌起诉了，银行和法院都得到了薛泰斌放弃房屋的条件。
原审被告（反诉原告）薛泰斌反诉诉称：2004年1月12日，反诉人从沈阳建源房屋开发有限公司处购买位于沈阳市大东区如意一路17号252室，建筑面积152.16平方米房产，同时向交通银行申请了住房借款36万元。2005年反诉人依法取得了该房产的所有权证。2006年年初，反诉人将房产借给了本案中的被告辽宁华福房地产开发有限公司姜国新。2007年12月，由于反诉人没有按时交纳按揭款，交通银行向沈河区人民法院要求反诉人偿还借款本金339，163.55元及利息。经审理，2008年2月沈河区人民法院判决反诉人偿还上述款项。由于反诉人当时没有偿还能力，在沈河法院执行庭强制执行时，反诉人找到姜国新并要求其偿还拖欠反诉人的工程款60多万元，2008年10月，姜国新找到了本诉原告张成艳代为偿还。10月7日，在沈河法院执行庭，张成艳向交通银行承诺反诉人拖欠的房屋借款由她本人分期偿还，至2011年1月张成艳才交完银行按揭款。2011年1月18日，反诉人与本诉原告张成艳共同办理房屋抵押权注销登记申请。反诉人曾多次向本诉原告人要求其将房屋及该房屋的所有权证交回，但均遭到拒绝。根据我国《物权法》及《合同法》等相关规定，本诉原告长期占用反诉人的房屋不予归还，严重损害了反诉人的合法权益，请求法院支持反诉人的请求：1、请法庭法院判决被反诉人张成艳、宋宜生搬出大东区如意一路17号252室，将该房屋交还给反诉人。2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原审原告（反诉被告）张成艳辩称：一、被反诉人对于房产已支付了43万元的房款偿还了银行贷款，在此过程中反诉人表示放弃了房产的所有权利，这个我们有证人，也有反诉人在另一案件中的陈述。二、被反诉人一直在房屋中居住至今，包括房屋的装修，日常维护管理，交纳各种费用，都是由被反诉人来履行的。在这期间反诉人没有任何表示，这就从行为上证明了反诉人对于之前的意思表示，从行为已追认了。反诉人提到找到被反诉人要求退房，从2006年到今天，反诉人没有找过我们，没有起诉也没有下过律师函。如反诉人真是房主不会这么去做，反诉人所说与事实不符，请法院驳回其反诉请求。
原审原告（反诉被告）宋宜生辩称：2006年6月、7月，我给华福房产做工程，欠我工程款，华福说有套房子，但房子有贷款，是薛泰斌的名。我们三方一起谈了，薛泰斌放弃了房屋的所有权，将房屋手续全给我了。我还款的明确条件是房子给我了，你得放弃产权，都有书面的执行书，还完款我们一起去房产大厦办的解除抵押手续，薛泰斌说他与华福公司没有结算。之后的手续一直拖到现在没有给我办。
原审被告华福公司辩称：反诉人所谓的事实理由是编造的，我公司并未欠反诉人60万元工程款，我公司欠反诉人的款也就是3、5万元，不存在找张成艳代为偿还贷款的问题。反诉人明确表示放弃了房屋的所有权，在沈河法院庭审笔录和执行当中都有记载反诉人已放弃了房屋的所有权。反诉人将房屋的所有证件交给了张成艳，表明了同意将房产转让给张成艳的事实。
原审被告姜国新辩称：反诉人陈述与事实不符。我与反诉人有结算手续，公司已给付反诉人52万余元，不可能给付反诉人还替他去还房款。
原审法院查明，被告薛泰斌于2004年1月12日购买位于沈阳市大东区如意一路17号252室（面积152.16平方米）的商品房，总房款为456，434元，被告薛泰斌交纳首付款为96，434元，另有在交通银行股份有限公司沈阳分行的贷款36万元。该房屋所有权证书于2005年1月18日下发。被告薛泰斌购买房屋并未实际入住，也未装修。2006年年初，被告薛泰斌将房屋交给被告姜国新。2006年6月5日，被告华福公司与原告张成艳签订了顶帐协议，约定将房屋产权人为薛泰斌位于沈阳市大东区如意一路17号252室，作价18万，抵消甲方（辽宁华福）从乙方（张成艳）处借款18万元；甲方负责办理该房产的银行贷款更名事宜，变更后由乙方负责缴纳该房产其余的银行贷款；薛泰斌前期缴纳的银行贷款以18万元为基数，多退少补；甲方与薛泰斌负责该房产的过户更名手续，薛泰斌缴纳的前期贷款及其他经济往来与乙方无关，由甲方负责处理；甲方负责办理该房产的进住手续，并在2006年6月将该房屋钥匙交给乙方，保证乙方在本月份入住。在该协议书中并无被告薛泰斌的签字。合同签订后，原告取得了部分入住单据，包括有线初装费收据、可视对讲收据、垃圾清运费收据、煤气集资款收据。原告于2006年6月6日收到房屋钥匙开始装修，于当年底进住至今。
经查，被告薛泰斌做工程配套，与华福公司为工程合作关系，被告姜国新系被告华福公司股东。从2008至2012年薛泰斌与华福公司没有新的业务关系，现薛泰斌主张华福公司仍拖欠其工程款60多万元，而华福公司主张其已将全部工程款给付薛泰斌。
2007年12月，交通银行股份有限公司沈阳分行向沈河法院提起诉讼要求被告薛泰斌偿还剩余贷款，截止2007年11月30日，被告薛泰斌已偿还贷款金额为85，106.36元，拖欠贷款2549.23元，利息8192.75元，罚息32.56元。法院生效判决被告薛泰斌偿还银行贷款本金及利息。被告薛泰斌逾期未偿还，交通银行股份有限公司沈阳分行向沈河法院申请强制执行，在执行过程中被告薛泰斌找到被告姜国新要求其代为偿还贷款，被告姜国新便找到原告张成艳约定由张成艳代为偿还。2008年6月4日，被告薛泰斌执行过程中询问笔录陈述，房屋现由姜国新居住，理由是其将房屋卖给姜国新，什么时间卖的及卖的价格记不清了。2008年10月7日，被告薛泰斌在执行过程中写有知情书“我知道在交行的房产纠纷一案中，我所欠的交行款项，由张成艳偿还。其它所有权利义务关系均与我无关。”后房屋贷款由姜国新偿还其中第42期至56期，贷款其余部分由原告张成艳偿还，至2011年1月18日，原告将贷款还清，共计偿还433，772.45元。
2007年，本案诉争房屋的原房证由案外人裴秀昌用于担保借款，裴秀昌系被告华福公司法定代表人裴秀山的弟弟。2010年5月20日至2010年6月3日薛泰斌因骨折入院。2010年12月，裴秀昌在征得薛泰斌同意的情况下将房证交给姜国新。2011年1月18日，被告薛泰斌与原告宋宜生一同去房产大厦办理了《房屋抵押权注销登记申请书》。2012年4月18日，被告薛泰斌将原有房证挂失，重新取得了房证，房屋为薛泰斌和张燕夫妻共有，原房证仍在原告处。
原审法院认为，被告薛泰斌系房屋的登记所有权人，原告系房屋的实际占有人。本案的争议焦点是房屋的所有权归属。
首先，对于2006年6月5日顶帐协议的效力问题。被告华福公司与原告签订顶帐协议，协议中确实没有被告薛泰斌的签字，薛泰斌称其对此毫不知情。那么此协议在无薛泰斌签字、被告华福公司无其他证据证明薛泰斌对此知情的情况下，不能据以认定该份协议为生效协议。而被告华福公司以此将原占用的本案诉争房屋移交与原告，原告办理入住并装修居住至今。
其次，2008年，被告薛泰斌因拖欠银行贷款被起诉至沈河区法院，法院生效判决后，在强制执行过程中，被告薛泰斌、姜国新及原告张成艳三方协议，由张成艳负责偿还贷款。如果如被告薛泰斌所述其在2008年前未见过原告张成艳，那么在2008年诉讼及执行过程中其应当数次见过原告，虽然原告与被告薛泰斌之间并没有债权债务关系，但被告姜国新作为华福公司与被告薛泰斌往来的联系人也应当告知。银行工作人员到房屋核实情况，被告薛泰斌应当知晓原告为其房屋的实际占有人。除此之外，被告薛泰斌作为产权人在知晓实际占有人偿还贷款的情况下也应当主动了解相关情况，而不应当如庭审调查中对问题“你去房屋时有没有说房屋是我的，为什么你在这居住”回答为“没有。我把房屋借给姜国新，在2008年执行到房屋后我才知道是原告居住的”。并且被告薛泰斌在执行阶段询问笔录陈述和其写有知情书均承认房屋卖给姜国新，由原告张成艳负责偿还后续房屋贷款，其他权利义务与其无关。
第三，关于被告薛泰斌所述房证出处的抗辩主张，2006年年底，案外人裴秀昌以薛泰斌的房证向案外人张升祥借款。2010年12月，在姜国新的催要下，裴秀昌将房证从张升祥处取回，并告知薛泰斌，薛泰斌亦同意将房证交给了姜国新。2011年1月18日，薛泰斌与原告一起去房产大厦办理了《房屋抵押权注销登记申请书》。因原房证在原告处，被告薛泰斌于2012年4月18日将原有房证挂失，重新办理房证。根据以上事实，本院认为，从2011年1月18日至2012年4月18日，其间间隔一年多，薛泰斌才将房证挂失，与常理不符。薛泰斌在庭审中举证其在2010年5月20日至2010年6月3日入院，但是此时间是在2011年1月18日前所发生。故本院认为，房证是所有权的对外公示记载，并不影响房产权利归属的认定，故对被告薛泰斌的抗辩不予支持。
综合上述，原审法院认为，即使在2006年6月5日，被告薛泰斌对于顶帐一事不知情，那么在2008年其也应当知晓房屋由原告购买的事实。并且被告薛泰斌从2008年至原告偿还完贷款及解押后一段时间内均未提出异议，故本案涉诉房屋所有权应当归于原告，被告薛泰斌应当配合原告办理更名过户手续，而原告应负有将全部房款对价支付与被告薛泰斌的义务，被告薛泰斌已付首付款96，434元、前期偿还的房屋贷款85，106.36元，共计181，540.36元，此笔款项应由原告支付。关于原告与被告华福公司及被告薛泰斌与被告华福公司之间的工程款纠纷不应在本案中一并解决，权利人可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告薛泰斌于本判决生效后30内协助原告张成艳、宋宜生办理位于沈阳市大东区如意一路17号252室房屋更名过户手续；二、原告张成艳、宋宜生于本判决发生法律效力后10日内给付被告薛泰斌房款181，540.36元；三、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费3900元，由被告薛泰斌负担；反诉费50元，由被告薛泰斌负担。
宣判后，薛泰斌不服原审判决，提出上诉。要求支持其原审诉讼请求，并驳回张成艳原审诉讼请求。理由：1.本案系华福公司擅自将上诉人房产卖给张成艳，未得到薛泰斌认可，华福公司系无权处分。2.各被上诉人就认识薛泰斌的时间前后多次表述不一致，有说谎行为。3.原审判决判令张成艳退还给薛泰斌房屋的已付款，但是该房屋现已大幅增值，不能只按照薛泰斌实际首付和还贷金额返还，应当按增值比例返还。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有原告提供的协议书、执行书、房证、契证、房屋抵押注销申请书材料，法院诉讼费、执行费票据、供暖合同，物业费、采暖费收据、证人证言；被告提供的房屋所有权证、沈河法院2008年109号判决书及庭审笔录、沈河法院执行笔录、还款记录等证据，经原审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为，诉争房屋是否经登记产权人薛泰斌转让给偿还贷款人张成艳。
张成艳认为该房屋应归其所有的主要理由为：1.张成艳与华福公司签订了顶账协议，因华福公司欠张成艳工程款，华福公司将该房屋顶给张成艳；2.薛泰斌一直未实际使用该房屋，张成艳从2006年开始一直在该房屋居住，并进行了装修；3.张成艳为该房屋偿还了433，772.45元贷款，远比薛泰斌交纳的首付款和贷款18万元要多；4.在2008年，由于薛泰斌无力偿还诉争房屋剩余贷款，被交通银行起诉，薛泰斌向沈河区法院执行局陈述时，表示自己将房屋卖给了姜国新，华福公司股东姜国新找到张成艳来偿还，2008年10月7日，薛泰斌向张成艳出具知情书，言明知道张成艳偿还欠款，“其它所有权利义务均与我无关”，表示与房屋不再有关联，同意将房屋转让给张成艳；5.房产证是华福公司交给张成艳的，2011年时，张成艳丈夫宋宜生持有房产证与薛泰斌一起去房产局办理解除抵押登记；6.代表交通银行办理薛泰斌欠房贷案件的交通银行职员陈向阳曾在本案原审庭审中出庭作证，称薛泰斌向银行陈述，诉争房屋不是薛泰斌的，是开发商用他的名字贷款，因此欠款也不应由薛泰斌偿还（详见2012年度大东民二初字第3217号案件卷宗第183页）；7.据华福公司陈述，华福公司的确前薛泰斌工程款，但是在2008年以后也陆续还了绝大部分，目前只欠薛泰斌几万元，因此薛泰斌称写知情书只是表示知道华福公司找张成艳代为偿还贷款，以抵偿华福公司欠薛泰斌的钱，这种说法是不真实的。
薛泰斌认为房屋没有卖给张成艳的主要理由为：1.2006年华福公司与张成艳签订顶账协议一事，薛泰斌并不知情；2.薛泰斌购买诉争房屋系为了给其母亲改善居住环境（详见2014年度大东民二初字第418号案件卷宗第127页庭审笔录）；3.薛泰斌并没有将房子出售给姜国新或者华福公司，只是借给其使用；4.薛泰斌写知情书的目的，并不是表示将房屋转让给张成艳，而是由于2008年在银行贷款案件执行阶段时，华福公司欠薛泰斌钱，因此华福公司找张成艳还贷，只是为了抵偿华福公司欠薛泰斌的工程款，所谓“其它所有权利义务均与我无关”，只是表示张成艳与华福公司之间如因还贷产生纠纷，与薛泰斌无关；5.华福公司欠薛泰斌130万元工程款，所以找张成艳还贷43万元合情合理；6.薛泰斌是2011年为诉争房屋办理解除抵押登记时，才知道张成艳有取得诉争房屋产权的意思，当时也没同意，因为有腿伤未痊愈，才在2012年办理了挂失。
根据双方的理由，本院认为决定诉争房屋归属的因素主要涉及以下问题：关于薛泰斌是否系房屋真实购买人问题，薛泰斌在2004年与沈阳建源房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，以按揭贷款形式购买该房屋，但签订合同后，薛泰斌只是办理了房产证，其虽然称为了改善其母亲居住环境，但其母亲或者本人并未实际入住，而是长期交给华福公司使用，甚至对华福公司将房屋用作何用途也不闻不问，其直至2008年银行催还贷款时，才知道张成艳在其中居住并进行装修，完全不符合正常购房者的做法。另外，在交通银行因拖欠房贷起诉薛泰斌时，薛泰斌向陈向阳表示该房屋只是华福公司借用其名义购买，不应由其还贷，也间接证明该房屋实际并非薛泰斌购买。所以，不能认定薛泰斌系实际购房人。
关于薛泰斌在2008年知情书中的陈述，是否表明薛泰斌同意将房屋转让给张成艳的问题，在知情书中，薛泰斌表示其知道房屋贷款由张成艳偿还，但双方就“其它所有权利义务均与我无关”的含义发生争议，薛泰斌表示因为华福公司欠其工程款，所以华福公司找来张成艳偿还贷款以抵偿所签薛泰斌债务，解决该问题的关键在于薛泰斌与华福公司之间的债务纠纷数额到底是多少，薛泰斌在本次诉讼中提供了由华福公司盖章的《拖欠工程款确认及承诺书》，按照该文书记载，华福公司截至2011年7月1日，欠薛泰斌工程款130万元，但该文书上没有华福公司负责人签字，并且该文书也不像薛泰斌提供的形成于2005年的四张结算单，记载着详细的工程款内容，华福公司予以否认，薛泰斌与华福公司发生上百万的债务，而双方未做任何详细记录，于常理不符，故不认可该承诺书效力。按照薛泰斌在本院2013年5月23日庭审中的陈述，华福公司与薛泰斌结算过，结算额为62万元，薛泰斌的该项主张与其提供的4张结算单数额大致相当，因此本院对该数额予以认可，根据华福公司提供的薛泰斌收条，华福公司已经实际偿还徐太斌50余万元，由其是在2008年之后，三次共计偿还薛泰斌35万元。如果2008年张成艳偿还贷款只是为了给华福公司抵债，那么张成艳还贷后，华福公司与薛泰斌债务已经结清，这与华福公司在2008年之后继续偿还薛泰斌35万元的行为矛盾，所以薛泰斌对知情书的解释不合理，本院不予支持。张成艳和华福公司对知情书解释为薛泰斌同意将房屋转让给张成艳，结合交通银行陈向阳的陈述以及薛泰斌在执行笔录中陈述其将房子卖给姜国新的情况，虽然不能据此认定薛泰斌将房子卖给姜国新或者华福公司，但薛泰斌在交通银行催还贷款的案件中，始终表示该房子与其无关，不应由薛泰斌本人来偿还贷款，这与其在知情书中所表述的“其它所有权利义务均与我无关”含义是相符合的，薛泰斌其实其实并非实际购房者，在发生房贷欠付纠纷后，也同意由张成艳偿还，并表示该房屋以后与薛泰斌并无关联，即房屋归属于薛泰斌无关，现张成艳偿还了绝大部分贷款，张成艳应当取得该房屋产权。
关于诉争房屋产权证的持有问题，薛泰斌将房屋长期借给华福公司已经是不正常的行为，在2011年，裴秀山将房产证取回后，不是交还给薛泰斌，而是经薛泰斌同意，交给姜国新，在2011年姜国新将房产证交给张成艳和宋宜生去办理房产抵押解除后，薛泰斌明知张成艳持有房证，却在时隔一年之后的2012年4月才办理房产证挂失，经查，薛泰斌因腿伤在医院治疗期间均在2010年，所以薛泰斌在明知张成艳有办理变更产权意图的情况下，任由张成艳持有房证一年多时间才挂失房证行为也于常理不符，所以从房产证持有问题上，也能反映出薛泰斌并非房屋实际所有人。
综合以上因素，薛泰斌并非房屋实际所有人，其在因房屋贷款被起诉案件中，也一直表示该房屋与其无关，其本人不应承担还贷责任，事实上，绝大部分贷款也是张成艳偿还，而薛泰斌与华福公司之间也没有如其陈述的130万元欠款，所以薛泰斌的抗辩理由均不成立，其本人也与通常购房者表现相悖离，不能认定其为诉争房屋实际购房人，本院认定其在2008年将房屋交给华福公司处理，而华福公司将该房屋转让给张成艳，薛泰斌出具知情书对此予以确认，故该房屋应当归张成艳所有。综上，原审判决判令房屋归张成艳所有，并判令张成艳返还薛泰斌已付购房款，并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人薛泰斌承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 相 蒙
审判员 郑竹玉
二〇一五年十二月十六日
书记员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；