广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终897号上诉人（原审原告）：防城港市中钢仓储有限公司，住所地防城港市港口区疏港大道。法定代表人：王佐文，该公司经理。委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西象州县恒泰矿业有限公司，住所地广西象州县城象桐路175号。法定代表人：覃炳权，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃世云，广西天际律师事务所律师。上诉人防城港市中钢仓储有限公司（以下简称中钢公司）因与被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司（以下简称恒泰公司）租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。中钢公司的法定代表人王佐文及委托诉讼代理人李杰，恒泰公司的委托诉讼代理人覃世云到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本案审限经批准依法延长。本案现已审理终结。上诉人中钢公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决恒泰公司折价补偿中钢公司地上附着物价款6629620元及利息（利息计算方法：以6629620元为基数，从2007年12月16日起计算至本案判决生效确定的履行期限届满之日止）。3、判决恒泰公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第十一条第（二）项规定对本案作出判决是故意的适用法律错误也没有事实依据。l、本案审理的是土地使用权租赁合同纠纷，并不是城镇房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁解释》第一条己明确规定适用的对象是城镇房屋所涉及的租赁合同，而本案适用的对象是土地使用权租赁，很显然，本案不应当适用该解释第十一条第（二）项的规定。2、中钢公司在租赁土地上建设地上附着物与在房屋上做装修装饰在性质上是完全不同的，没有可比性。中钢公司在土地上建造两百六十几平方的办公楼、修建铁路并非装修装饰行为，而是促使土地能够成为仓储所必须添附的行为，与房屋的一般装修装饰行为在性质上是完全不同，不能适用《房屋租赁解释》。在法律法规以及最高人民法院的司法解释没有规定的情况下，土地租赁纠纷参照城镇房屋租赁的相关司法解释作出判决就是适用法律错误。3、中钢公司在重审一审开庭时及庭后的代理词多次指出参照适用《房屋租赁解释》第十一条第（二）规定对本案作出判决是适用法律错误的情况下，一审法院仍然故意的参照这一司法解释作出判决并且没有在判决书里面对中钢公司的主张是否正确阐述任何理由，从这一行为来看，完全可以看出一审法院明显偏袒恒泰公司。二、本案涉案地上附着物不存在残值计算问题。因本案属于土地租赁合同纠纷，不适用《房屋租赁解释》第十一条第（二）项的规定，因此，本案涉案地上附着物不存在残值计算问题，中钢公司也没有对本案涉案地上附着物残值提出诉讼请求，中钢公司的诉讼请求是折价补偿地上附着物价值，一审判决对中钢公司提出的诉讼请求不作出审理，对中钢公司没有提出的地上附着物残值反而主动审理，这一行为本身就说明了一审法院偏袒恒泰公司。三、中钢公司有充分的事实依据要求恒泰公司折价补偿地上附着物。1、中钢公司的添附行为是在恒泰公司购买土地使用权之前就完成的行为，恒泰公司也一直承认地上附着物属中钢公司所有。2、恒泰公司在其与南宁发智投资控股有限公司签订的《抵押土地使用权转让合同》上承认地上附着物属中钢公司所有并同意补偿中钢公司。3、中钢公司添附的地上附着物对仓储功能这一用途最为重要，没有中钢公司添附的地上附着物，这一土地根本不能作为仓储功能所使用，现在恒泰公司将整个仓储用地出租给广西佳和国际贸易有限公司，年仓储租金400万元，中钢公司添附的地上附着物起到了根本性的作用，因此，恒泰公司理所当然要补偿地上附着物的价款给中钢公司。四、中钢公司违约的法律后果是合同被解除，中钢公司违约与其添附地上附着物是否应得到补偿和赔偿损失没有因果关系。1、中钢公司违约只是导致合同解除的原因，但是，中钢公司的违约行为并没有给恒泰公司造成任何损失，合同解除后，双方合同的权利义务已经终止，已经不再是追究违约责任的问题，而是要解决合同解除后如何承担民事责任的问题，因此，不能因中钢公司违约而剥夺了违约方在解除合同后有权要求取得补偿和赔偿损失的权利，也就是说，中钢公司的违约行为与在合同解除后是否有权要求取得补偿和赔偿损失的权利是没有因果关系的。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条也规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”上述两条明确规定，合同解除后，只要合同的当事人因合同解除合同存在损失的，均可以要求得到利益的一方补偿和赔偿损失。2、恒泰公司行使合同解除权的同时也损害了中钢公司的合法权益。事实上，造成中钢公司有权要求补偿地上附着物和赔偿利息损失的真正原因是恒泰公司行使了合同解除权所致。合同解除后，因为中钢公司的地上附着物与恒泰公司的土地是不可分割分开的，根据广西壮族自治区高级人民法院(2008)桂民一终字第21号民事判决书的认定，合同解除后的当天即2006年5月12日地上附着物所有权就属于恒泰公司所有，但恒泰公司并没有无偿取得地上附着物所有权的事实和法律依据，因此，恒泰公司要补偿地上附着物的价值和赔偿利息损失给中钢公司。如果恒泰公司不想补偿和赔偿，那么恒泰公司就不应解除合同。泰公司在行使解除合同权利的同时也在损害中钢公司的合法权益，主要表现为恒泰公司从解除合同那一天开始无偿占有了中钢公司地上附着物，而且没有及时支付地上附着物的价款，恒泰公司是因解除合同而取得利益的一方，所以中钢公司有权要求恒泰公司补偿地上附着物和赔偿利息损失。五、中钢公司欠恒泰公司多少租金不是本案所要解决的问题，也不是本案审理的范围，也不存在用租金抵偿地上附着物的情况。中钢公司欠恒泰公司90多万元，均有防城港市中级法院的判决书认定，其它已被法院判决驳回。至于欠恒泰公司90多万元租金和债务如何处理，这个问题应当在执行程序解决，本案需要解决的问题是合同解除后的如何承担法律责任。六、本案的判决必须依据广西壮族自治区高级人民法院(2008)桂民一终字第21号民事判决书及防城港市中级人民法院(2009)防市民再字第3号民事判决书确认的事实进行判决。l、中钢公司诉中国外运广西公司(简称外运公司)土地使用权租赁合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院及防城港市中级人民法院对这一案件分别作出了(2008)桂民一终字第21号民事判决及(2009)防市民再字第3号民事判决，这两判决己发生了法律效力且已执行完毕。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，当事人无需举证证明，因此，这两判决书确认的事实必须作为本案判决认定的事实使用。本案与这一案件均是南宁发智投资控股有限公司（简称发智公司）将同一块土地（约124.1亩）分割分别卖给外运公司（约28亩）和恒泰公司（约97.1亩），地上附着物均是中钢公司所租赁所建设属中钢公司所有，是基于同一事实发生的案件，与本案的案情完全一样，本案应当以这个案件作出相同的判决。2、一审判决认定(2008)桂民一终字第21号民事判决及（2009）防市民再字第3号民事判决作为证据使用，但又不参照这一判决书作出判决，其行为是自相矛盾的。综上，一审判决主要错误是适用法律错误，请求二审法院作出公正的判决。被上诉人恒泰公司辩称，一、本案的基本事实如下：1．中钢公司于1996年11月30日与发智公司签订《国有土地土地使用权出租协议书》，承租发智公司78930.087平方米土地建仓储设施；租期25年；每年租金120万元分三期交纳；租期届满后，承租方投资建设的不动产可协商折价作为租金抵偿给出租方；逾期交租按每日万分之三支付违约金，累计欠租一年的，出租方有权终止合同。2．中钢公司所承租的78930.087平方米土地，地上建筑物、构筑物等均由陈庆宾个人垫资并挂靠防城港市城市建设工程公司第四工程处承包施工建设。从1999年7月1日起，中钢公司未经质量验收即使用该工程。由于中钢公司仅向陈庆宾支付工程款327000元，陈庆宾于2001年诉至防城港市中级人民法院，要求中钢公司支付尚欠工程款3253400.63元。防城港市中级人民法院审理认为：“陈庆宾挂靠有资质的施工单位承包工程施工违反法律规定，所签订的施工合同均属无效合同，不能按约定收取工程款。故在该案审理期间，防城港市中级人民法院委托同泽工程造价咨询有限责任公司（简称同泽公司）对陈庆宾垫资施工的工程进行造价鉴定。同泽公司适用90年版《广西建筑工程预算定额》及配套的91年版费用定额、按等外资质取费、且不计算企业管理费和利润，于2002年元月20日作出鉴定结论，认定陈庆宾施工的工程总造价为2893500元。3．我公司于2002年9月24日从发智公司手上受让取得63818.79平方米土地使用权，面积范围仅仅是陈庆宾施工仓储工程（78930.087平方米）的一部分。4．从我公司受让涉案土地开始至2005年，中钢公司从未向我公司支付过任何租金，已构成根本违约；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七规定和《国有土地土地使用权出租协议书》第七条约定，我公司有权解除租赁合同。2005年7月11日，我公司通过防城港市公正处向送中钢公司达了解除租赁合同通知书。截止2005年7月11日解除租赁合同通知书送达中钢公司之日，中钢公司累计欠交租金多达2749000元。5.2005年7月12日，陈庆宾以250万元的价格，将(2001)防中法经初字第31号判决确认的工程款2566500元及相应利息债权转让给我公司。我公司取代陈庆宾成为中钢公司的债权人。二、原审判决适用法律非常正确。我国现行法律适用原则及司法解释规定，各级法院可以直接适用作为判决依据；最高人民法院发布的指导性案例也可作为判决的参照依据。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚信原则，和第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条的相关规定，守约一方有权要求违约一方承担违约责任、赔偿损失；违约一方应当向守约一方承担违约责任，并赔偿对方的损失。从我公司受让涉案土地之日起至2005年，中钢公司一直拒绝向我公司交纳租金。我公司解除土地租赁合同，有《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《国有土地土地使用权出租协议书》第七条约定为根据，且我公司还有权要求中钢公司按《国有土地土地使用权出租协议书》第七条约定支付违约金。基于上述理由，在最高人民法院未出台审理土地租赁合同纠纷案件应用法律问题解释的情况下，原审法院参照《房屋租赁解释》第十一条第二项规定处理本案，是完全正确的。中钢公司称原审法院参照这一规定属适用法律错误，理由不成立。三、中钢公司向我公司主张地上附着物价值补偿缺乏依据。1．涉案地上附着物价值的界定。土地租赁与合资开发房地产不同。在租赁法律关系中，承租人对租赁物不享有产权；承租人经承租人同意对租赁物增设他物，该增添物也没有独立产权；土地租赁期满后，承租人需将租赁物连同增添物返还出租人。租赁法律关系的性质决定，承租人对租赁物增设的他物，其价值属造价，不属能在市场自由交易的市场价值。租赁法律关系的性质决定，在租赁物上增设的他物，其价值随着租赁物的使用只能逐步贬损，不能增值。本案的地上附着物，由没有建筑资质的施工人建造；工程未经过验收，未评定质量等级；地上附着物没有取得产权证书。中钢公司在一审的诉讼请求是折价补偿地上附着物价款，并未明确这价款是原始造价，还是残余造价，或者是市场交易价。租赁法律关系的性质决定，中钢公司能主张的只有地上附着物的残余建造价值。2．中联资产评估集团广西有限公司(简称中联评估公司)的评估结论不能作为补偿的依据。中联评估公司的“中联桂评报字(2014)第148号”资产评估报告不能作为确定补偿的依据。第一，中联评估公司及其评估师不具备法定资质。建设部《房地产估价机构管理办法》第九条、第二十四条和第四十六条和《工程造价咨询企业管理办法》第三十八条的规定，中联评估公司无房地产评估和工程造价鉴定资质。又根据广西高级人民法院公布的《2012年度评估、审计、司法鉴定、拍卖等专业机构备选名单》，防城港市中级人民法院的房地产评估、土地评估和工程造价鉴定备选机构名单中，并没有中联评估公司在册。第二，原审法院委托评估的内容错误。根据本案土地租赁法律关系性质，本案要鉴定的应当是地上附着物的造价残值。在中钢公司诉讼请求没有明确鉴定地上附着物价值内容情况下，原审法院擅自委托鉴定机构评估地上附着物的市场价值，中联评估公司根据委托内容，评估涉案地上附着物的市场价值不能作为补偿依据。第三，取费依据和认定的工程量的依据不符合客观实际。涉案附着物是在1999年就建造竣工，同泽公司以90年版取费定额为据，符合客观实际。中联评估公司以2002年以后的文件作为取费依据，不符合客观实际。第四，确定地上附着物的使用年限和残值率违反建设部《房地产估价规范及条文说明》的相关规范。3．中钢公司应承担举证不能的不利后果。中联评估公司的评估报告不但存在评估基准日错误问题，更因该评估机构不具备法定资质及其评估方法不符合相关规范，不能用作确定本案补偿的依据。对地上附着物造价残值负有举证责任的中钢公司拒绝重新鉴定，故应承担不能的不利后果。4．中钢公司向我公司主张补偿费没有事实依据和法律依据。(1)关于事实依据。中钢公司主张地上附着物补偿，首先是涉案地上附着物造价残值的确定应当科学、公正；其次因中钢公司违约导致租赁合同解除，我公司只能在公正确定的造价残值范围内适当补偿，不是全额补偿；第三是适当补偿还应先抵偿中钢公司欠我公司的租金。合同法规定租赁期限不能超过20年；本案地上附着物绝大部分是露天堆场、围墙和水沟，使用年限也是以20年为限。根据“同泽公司”鉴定的地上附着物总造价2893500元计算，每年折旧贬损144675元（2893500元÷20年）。地上附着物从开始使用到2005年7月11日租赁合同解除之日，时间为6年，共折旧贬损868050元；到租赁合同解除之日，地上附着物残值为2025450元。而中钢公司欠交34个月租金共计达2749064元。因此，即使我公司给予地上附着物残值全部补偿，尚不足抵偿中钢公司欠交的租金；如果只给适当补偿（即按照最高法院案例补偿残值的40%），那就更不足抵扣中钢公司欠交的租金！中钢公司向我公司主张补偿费没有事实依据。(2)关于法律依据。中钢公司在一审诉状以及所有的庭审陈述和辩论中，都没能提供其向我公司主张补偿费的具体法律依据。四．(2008)桂民一终字第21号判决不能作为本案的判决依据。理由如下：1．我国不施行判例法，根据最高法院的司法解释，只有最高法院的案例，可作各级法院审判类似案件的参照依据。中钢公司主张地方法院的生效判决作为另一案件的判决依据，没有任何法律和法理依据。2．从这一判决全文看，当时合议庭已经注意到地上附着物是谁建造和折旧价值问题。但当时外运公司未能提供、合议庭也无法知悉该附着物是陈庆宾垫资建造及同泽公司作出工程造价仅2893500元的鉴定结论，否则判决将是另样。3．(2008)桂民一终字第21号案件事实与本案的事实有本质区别，根本不能类比。外运公司在起诉时就申请查封拟抵债的土地，判决一生效即通过法院强制执行，立即接管了抵债土地，不存在中钢公司违约问题；而本案是因为中钢公司严重违约被解除合同，中钢公司应当为自己的违约行为付出代价。4．根据公平和诚信原则更不能以(2008)桂民一终字第21号判决作为本案判决依据。中钢公司只是签订了一份土地租赁合同，仅支付了327000元工程款，不但收取了几年巨额租金，还从外运公司手上获得190万余元，外运公司抵债取得和我公司受让取得的土地，地上附着物都是陈庆宾垫资建造。我公司买下陈庆宾对中钢公司享有的地上附着物工程款全部债权，可视为地上附着物是我公司垫资建造。在陈庆宾主张工程款时，中钢公司尽量压低造价；中钢公司主张地上附着物补偿时，就提高造价，是不公平的。如果中钢公司的补偿款提高，我公司的工程款债权也相应提高，这才体现民事活动的公平原则。既然中钢公司根据(2008)桂民一终字第21号判决从外运公司手上取得190万巨额补偿，已大大超过了其应得利益，现中钢公司更没有任何理由再向我公司主张补偿！综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。中钢公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒泰公司折价补偿中钢公司地上附着物价款150万元(具体数额多少以评估机构评估的价值为准)及利息损失约50万元（利息计算方法：以地上附着物价款为基数，从2006年5月12日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计付）；2、本案诉讼费用由恒泰公司承担。一审法院查明事实如下，1995年10月9日，外运公司与发智公司签订《国用土地使用权转让合同》，外运公司将其位于港口区港务铁路调车场南面124.1亩土地使用权转让给发智公司。1996年1月19日，发智公司取得了防港国用证字第0116号《国用土地使用证》（土地用途为仓储，用地面积为83457.087平方米其中道路分摊面积为4527平方米）。1996年11月30日，原告（乙方）与发智公司（甲方）签订《国有土地使用权出租协议》，约定甲方将其位于防城港市港口区深港大道吹沙地78930.087平方米的土地使用权（防港国用证字第0116号）出租给乙方做仓储用地，租期为25年，由乙方自筹资金兴建仓储设施，投资建设为三年，1999年11月30日起开始交租金，每年租金为120万元（分三期支付，每期支付40万元）。另约定在租赁期间，如土地使用权因法律上的原因发生转移，则出租协议的内容仍然对新业主有效。乙方享有使用权的优先租用权，新业主自然成为本合同的出租方及甲方。乙方在承租期间所投入的资金及设施、设备动产之财物，所有权归乙方享有。土地上新增建筑物、附着物不动产所有权也归乙方所有。租期届满后，乙方投资建设的不动产，可以协商折价作为租金抵偿给甲方。乙方投入资金购置、添置的动产，其所有权归乙方所有，由乙方处理。协议签订后，中钢公司依协议约定投入资金兴建场地、仓储设施，竣工后中钢公司在该场地上经营仓储业务。2002年9月24日，发智公司因清偿到期债务，与恒泰公司签订《抵押土地使用权转让合同》，把出租给中钢公司土地中的63818.79平方米土地转让给恒泰公司，恒泰公司成为中钢公司所租用土地的新业主。同月29日，恒泰公司领取了防港国用（2002）字第0279号《国用土地使用权证》。根据出租协议之约定恒泰公司享用出租协议中出租人享有的权利，中钢公司享有优先租用权等。后恒泰公司以中钢公司未履行支付租金的义务为由向港口区人民法院起诉请求解除与中钢公司的租赁合同，中钢公司不服（2005）港民初字第146号民事判决书（判决内容如下：判决中钢公司支付2003年11月30日至2004年11月30日的土地租金970258元给恒泰公司，解除恒泰公司（防港国用（2002）字第0279号国有土地使用权证项下的土地）与中钢公司的租赁合同。中钢公司向防城港市中级人民法院提出上诉。防城港市中级人民法院于2006年5月12日作出（2006）防市民二终字第2号民事判决书判决维持原判。2006年6月16日，恒泰公司向港口区人民法院申请执行恒泰公司与中钢公司租赁合同纠纷一案的生效裁判内容。2007年5月8日，广西高级人民法院指定来宾中级人民法院合并执行（2006）防市民二终字第2号二审民事判决书与（2001）防中法经初字第31号两案。在来宾中级人民法院执行过程中，至2007年12月中钢公司退出租赁场地后被告才对该土地的地上建筑物行驶管理使用权。之后，恒泰公司继续将该土地包括仓储设施租给防城港港务公司至今。2008年5月26日中钢公司以恒泰公司需向其折价补偿200万元为由向防城港市中级人民法院起诉，防城港市中级人民法院作出（2008）防市民二初字第15号民事裁定书，认为来宾中级人民法院执行该地上附着物以抵偿中钢公司欠恒泰公司的债务，并由来宾中级人民法院委托相关部门对该地上附着物进行价值评估，中钢公司的权利可以通过执行程序予以解决，因此裁定驳回中钢公司的起诉。2011年9月14日，来宾中级人民法院作出（2009）来中法民执字第48-1号执行裁定书，以中钢公司在租赁土地上添附的附着物在执行程序不能作出实体价值的认定，且该标的物附着恒泰公司的土地上，也无产权证，因而不能通过执行拍卖的措施进行处置及钢公司与恒泰公司对该地上附着物的价值及处置方式协商不成为由，作出裁定终结防城港市中级人民法院（2001）防中法经初字第31号民事判决书和（2006）防市民二终字第2号民事判决书的本次执行程序。2012年10月31日，中钢公司以恒泰公司需折价补偿地上附着物150万元及利息为由诉至港口区人民法院。因恒泰公司不服2013年8月28日港口区人民法院作出（2012）港民初字第932号民事判决上诉后，中钢公司、恒泰公司均同意由防城港市中级人民法院委托中联评估公司对租赁场地地上附着物进行重新评估（中联桂评报字【2014】第148号资产评估报告，评估基准日为中钢公司、恒泰公司一致同意的2007年12月15日），且防城港市中级人民法院作出（2013）防市民二终字第14号判决书，判决维持防城港市港口区人民法院（2012）港民初字第932号民事判决第二项即驳回中钢公司的其他诉讼请求；变更防城港市港口区人民法院（2012）港民初字第932号民事判决第一项为：恒泰公司折价补偿中钢公司位于防城港市港口区疏港大道吹沙地63818.79平方米的土地使用权项下地上附着物款6629620元及利息（利息计算方法：以6629620元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率，从2007年12月16日起计算至本案生效裁判确定的履行期限届满之日止）。恒泰公司不服（2013）防市民二终字第14号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2015年4月24日作出（2015）桂民申字第345号民事裁定进行提审，又以（2015）桂民提字第137号民事裁定将该案发回防城港市港口区人民法院重审。另查明，防城港市华发仓储商贸有限公司于1999年1月4日更名为防城港市奋飞仓储商贸有限公司。同年3月16日又更名为中钢公司。一审法院认为：关于恒泰公司对中钢公司建造的地上附着物补偿问题。本案中，中钢公司租赁恒泰公司的土地后在租赁土地上加盖建筑物，使得租赁土地与添附物附合。后因中钢公司未向恒泰公司支付租金致使双方签订的《国有土地使用权出租协议》经法院判决解除。中钢公司请求恒泰公司补偿其地上附着物的价值，应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。经该院组织的中钢公司、恒泰公司签字确认的《质证、调解笔录》中，恒泰公司提出在涉案附着物的残存价值合理的前提下，其方同意对中钢公司建造的附着物的残值适当予以补偿，但该金额应向与中钢公司所欠其方的租金进行折扣。即恒泰公司的上述意见认定为恒泰公司认可中钢公司在租赁土地上的地上附着物的建造，并愿意在其利用价值范围内对中钢公司适当补偿。二、关于涉案地上附着物残值计算问题。从中钢公司、恒泰公司提供的证据来看，中钢公司、恒泰公司均确认涉案租赁场地地上附着物的竣工时间在2000年，则对租赁场地地上附着物进行评估的基准日应定在2000年。但由于中钢公司坚持以（2013）防市民二终字第14号民事判决采纳的中联桂评报字【2014】第148号资产评估报告中评估基准日2007年12月15日为准。那么，经该院对中钢公司、恒泰公司组织调解后仍未能在本案中确定对租赁场地地上附着物进行评估的基准日即负有举证责任的中钢公司拒绝鉴定（确定租赁场地地上附着物的残值）应承担举证不能的不利后果，则中钢公司提出恒泰公司补偿其租赁场地地上附着物价值150万元及赔偿其利息的诉讼请求，不予支持。综上，判决：驳回防城港市中钢仓储有限公司的诉讼请求。案件受理费77081元，由防城港市中钢仓储有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有证据提交。本院对一审法院所认定的事实予以确认。本院另查明，本院于2013年10月8日以(2013)防市民二终字第14号案对本案进行审理期间，恒泰公司申请对涉案的防港国用（2002）字第0279号《国有土地使用证》项下土地的地上建筑物、构筑物等进行重新评估。双方当事人均同意由本院依法委托鉴定机构重新评估。经协商，双方当事人共同选定中联评估公司作为评估机构，并一致同意以2007年12月15日为评估基准日，以中钢公司于原一审申请评估的项目为重新评估的内容。中钢公司于原一审申请评估的项目为地上建筑物及地下建筑物，其中地上建筑物包括照明系统（变压器、配电房、电线及电缆、堆场电杆及照明）、围墙、大门、后门、二层办公楼、供水系统（总水阀及消防管道）、双线铁路及分岔设备；地下建筑物包括填土工程量、垫层工程量、混凝土工程量、排水工程量、部分电缆分支部分。2014年7月10日，中联评估公司作出中联桂评报字[2014]第148号资产评估报告，评估结论为：防港国用（2002）字第0279号国有土地使用权证项下的土地的地上建筑物、构筑物评估净值为9105160元（其中办公楼为473900元、配电房为9800元、混凝土堆场为5567200元、围墙为239500元、排水沟为300900元、铁道为2460200元、变压器为15340元、配电箱为1180元、电缆为1010元、电线为330元、总阀门为70元、水表为50元、消防阀为60元、铸铁管为26650元、塑料管为8970元）。此外，中钢公司承认其对所评估的变压器不享有所有权。本院曾于2006年5月12日判决解除中钢公司与恒泰公司的租赁合同，并判决中钢公司支付恒泰公司自2003年11月30日至2004年11月30日的租金。但中钢公司于2007年12月经法院强制执行退出该场地后，中钢公司尚欠恒泰公司自2004年12月1日至2006年5月12日的租金，该租金计算为：970258/12*17.5月=1414959.58元，为此，恒泰公司向防城港市港口区人民法院起诉，请求判决中钢公司支付该笔租金以及赔偿自2006年5月13日至2007年11月30日期间的租金损失，但因恒泰公司的请求已超过诉讼时效，被一审法院驳回，恒泰公司不服判决，提出上诉，本院于2014年9月29日判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，经本院询问，中钢公司同意支付自2004年12月1日至2006年5月12日期间的一半租金，即1414959.58元/2＝707479.79元。本案的争议焦点为：1、恒泰公司是否应对中钢公司建造的地上附着物进行补偿；2、如何认定中钢公司的一审诉讼请求范围；3、如何确定租赁地上附着物价值。本院认为：关于第一个争议焦点，恒泰公司是否应对中钢公司建造的地上附着物进行补偿。恒泰公司与中钢公司的租赁合同已经本院于2006年5月12日作出的(2006)防市民二终字第2号民事判决予以解除，该案经广西壮族自治区高级人民法院指定来宾市中级人民法强制执行，2007年12月，中钢公司退出租赁场地，恒泰公司接管该地上附着物。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，合同解除后，双方当事人可以按约定处理地上附着物。本案中，双方当事人在租赁合同中已经就地上附着物作出约定：在租赁期间(1996年11月30日一2021年11月30日)，中钢公司在承租期间所投入的资金及设施、设备动产之财物，所有权归中钢公司享有，土地上新增建筑物、附着物不动产所有权也归中钢公司所有，租期届满后，中钢公司投资建设的不动产，可以协商折价作为租金抵偿给恒泰公司，中钢公司投入资金购置、添置的动产，其所有权归中钢公司所有，由中钢公司处理。从租赁合同的内容看，在租赁屇满后，中钢公司投入资金添附的动产和不动产仍归中钢公司所有，双方可以协商折价作为租金抵偿给恒泰公司。恒泰公司抗辩称该地上附着物不能折价补偿而应补偿残值，本院认为，根据公平原则和双方租赁合同的约定，租赁屇满后，即2021年11月，中钢公司建造的地上附着物尚且可以折价补偿，而本案中，2007年12月恒泰公司已经解除合同提前接收该地上附着物进行仓储经营，此时该地上附着物比租赁屇满后成新率更高，更有使用价值，更应该值得折价补偿，故恒泰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。恒泰公司抗辩称土地租赁合同应适用房屋租赁合同的相关法律规定进行处理，本院认为，土地租赁与房屋租赁存在着重大的区别，土地承租人可以根据生产用途和用地规划的不同而在场地上兴建不同的建造、添附，投入资金相对较大，土地因建造、添附的附着物而具有使用价值，土地也因人们对建造、增添附属物的利用而最大化的产生价值，地上的建筑物、附着物是主物；但房屋租赁主要是承租人根据生活的不同需要对租赁房屋所作的装饰，是对房屋小范围的添附和改变，投入资金相对较小，添附的价值一般比房屋的价值要小得多，房屋是主物，装饰只是从物，不能独立于房屋而存在。本案中，中钢公司根据该块场地的仓储用途性质，采取填土、浇筑水泥地台、建造围墙、大门、后门、二层办公楼、供水系统（总水阀及消防管道）、双线铁路及分岔设备、排水工程量、部分电缆的方式，将一幅荒地变为仓储用地，地上附着物已成为仓储主物，而不是仓储的从物，不以附合于其他物为前提，其从兴建竣工之日起便变为独立的主物，其不因附合而被吸收或消失，也不因附合而不可分离，恒泰公司接收该地块及地上附着物后直接出租给其他公司作为仓储使用，便即产生经济效益，因此，本案的土地租赁合同完全不能等同于房屋租赁合同，不能适用规制房屋租赁关系的法律规定调整土地租赁合同，恒泰公司的辩解意见不能成立，本院不予支持。由上分析，本案应适用最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条之规定进行调整，一审法院适用《房屋租赁解释》第十一条第（二）项之规定，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，如何认定中钢公司的一审诉讼请求范围。中钢公司在2012年10月31日向一审法院起诉，诉讼请求为判决恒泰公司折价补偿地上附着物价款约150万元(具体数额多少以评估机构评估的价值为准)及利息损失约50万元(利息计算方法：以地上附着物价款为基数，从2006年5月12日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计付)。从中钢公司的起诉请求内容看，中钢公司的起诉的标的额以评估机构对地上附着物的评估数额为依据，根据评估机构对地上附着物的评估结果，本金可能多于150万元，也可能少于150万元，利息以本金为基数计算，本金尚未确定，利息可能多于或少于50万元。因此，恒泰公司认为中钢公司起诉的标的额共计200万元的意见不正确，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，如何确定租赁地上附着物的价值。本院于2013年10月8日以(2013)防市民二终字第14号案对本案作二审审理，在该案审理过程中，中钢公司和恒泰公司均同意本院委托中联评估公司对中钢公司租赁地上附着物进行重新评估，并且均同意评估基准日为2007年12月15日，中联评估公司具备法定的评估资质，其接受本院委托进行评估业务，并不违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第三款“人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定相应资质的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定”之规定，中联评估公司于2014年7月10日作出中联桂评报字[2014]第148号资产评估报告，评估结论为：防港国用（2002）字第0279号国有土地使用权证项下的土地的地上建筑物、构筑物评估净值为9105160元（其中办公楼为473900元、配电房为9800元、混凝土堆场为5567200元、围墙为239500元、排水沟为300900元、铁道为2460200元、变压器为15340元、配电箱为1180元、电缆为1010元、电线为330元、总阀门为70元、水表为50元、消防阀为60元、铸铁管为26650元、塑料管为8970元）。该报告所依据的的证据已经双方当事人质证和现场勘察，该评估机构所作的评估报告已经双方当事人的质证，且不存在《最高人民法院关于若干民事诉讼证据的若干规定》第二十七条不予采信之情形，可作为确定租赁地上附着物价值的依据。根据评估报告的结论，中钢公司租赁场地附着物的总价值为9105160元（包括办公楼、配电房、混凝土堆场、围墙、排水沟、铁道、变压器、配电箱、电缆、电线、总水阀、水表、消防阀、铸铁管、塑料管）。由于中钢公司已将铁道抵押给工行，在铁道未解除抵押的情况下，恒泰公司无须对铁道进行补偿。又由于中钢公司不享有变压器的所有权，因此恒泰公司也无需补偿变压器部分的价值给中钢公司。依据评估报告，扣除上述铁道、变压器的价值后，中钢公司地上附着物的总价值为6629620元。恒泰公司抗辩称，中联评估公司不在《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》备选名册范围内所以评估结论不应采信，经查，中联评估公司在《广西法院2014年度评估、审计、司法鉴定等机构备选名单》广西壮族自治区高级人民法院备选名册范围内，根据《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》第十六条的规定，下级人民法院的评估机构可以从高级人民法院备选机构名单内选定。因此，本院选定中联评估公司对地上附着物进行评估并无违规，恒泰公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。恒泰公司还抗辩认为中联评估公司的评估报告错把造价鉴定当作价值评估、没有进行折旧扣除以及评估报告基准日错误，本院认为，资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法，中联评估公司接受委托后根据本案的评估事项为自制设施等特点独立决定适用成本法为评估方法并无不当，该评估报告按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限计算成新率，已经进行折旧价值换算。又由于双方当事人均同意评估基准日为2007年12月15日，而该评估报告正是以该基准日作出评估价值，因此，恒泰公司的以上辩解理由均不能成立，本院不予支持。恒泰公司抗辩称中钢公司尚欠其租金，应以地上附着物的价值予以抵偿，本院认为，合同解除后，经法院强制执行，中钢公司将租赁场地及地上附着物交付给恒泰公司经营，中钢公司尚欠恒泰公司自2004年12月1日至2006年5月12日的租金并应赔偿自2006年5月13日至2007年11月30日期间的租金损失。虽然恒泰公司的关于上述租金的诉讼请求已过诉讼时效，丧失胜诉权，变为自然债务，但中钢公司自愿支付自2004年12月1日至2006年5月12日期间的一半租金，即1414959.58元/2＝707479.79元，诉讼时效届满后，当事人自愿履行债务的，本院也予以允许，故恒泰公司的抗辩理由部分成立，本院予以部分采纳。综上，恒泰公司应补偿给中钢公司的土地附着物价款为6629620元，扣除中钢公司自愿支付恒泰公司的租金707479.79元，恒泰公司实应补偿给中钢公司的地上附着物价款为6629620元-707479.79元=5922140.21元，因恒泰公司2007年12月已经接管该租赁地上附着物，且双方当事人均同意评估基准日为2007年12月15日，本院确定以5922140.21元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率，从2007年12月16日起计算利息至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，一审判决认定事实错误，实体处理不当，本院依法予以改判。中钢公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1925号民事判决；二、被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司折价补偿上诉人防城港市中钢仓储有限公司位于防城港市港口区疏港大道吹沙地63818.79平方米的土地使用权项下地上附着物款5922140.21元及利息（利息计算方法：以5922140.21元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率，从2007年12月16日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回上诉人防城港市中钢仓储有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费77081元，由被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司承担50000元，被上诉人防城港市中钢仓储有限公司负担27081元；原一审评估费44129元，由被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司负担34129元，上诉人防城港市中钢仓储有限公司负担10000元。二审案件受理费77081元，由被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司负担50081元，上诉人防城港市中钢仓储有限公司负担17000元；原二审评估费10000元，由被上诉人广西象州县恒泰矿业有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内，向防城港市港口区人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  蒙志相审判员  黄大亮审判员  李启宁二〇一七年十二月五日书记员  高新波