上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1149号
原告强盛。
委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被告陈昌。
原告强盛与被告陈昌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告强盛及其委托代理人侯毅，被告陈昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告强盛诉称，原、被告于2014年1月5日就上海市物华路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价为270万元，被告应于2014年4月30日向原告交付房屋。同日，双方签订补充协议，约定原告另支付被告装修补偿款97万元。合同签订后，原告按约支付了362万元房款并取得了房地产权证，但被告拒绝按约交付房屋。原告曾发函给被告要求其交付房屋并承担违约责任，被告至今没有履行。原告认为，被告违约，按照合同约定应支付违约金。故要求判令：1、被告履行合同，向原告交付房屋；2、被告支付违约金，以原告已付款362万元为基数，按照每日万分之五，自2014年5月1日起计算至交付房屋为止。审理中，原告表示，被告的户口已迁出，对购房尾款5万元，同意在被告交房后支付。
被告陈昌辩称，原告没有在约定时间内支付第二期购房款，造成被告损失，故被告未交付房屋。原告违约在先，故不同意支付其违约金，现同意交付房屋。
经审理查明，2014年1月5日，原告强盛（乙方）与被告陈昌（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1、甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为270万元；2、甲方未按约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款的日万分之五计算，直至实际交付日……。合同附件三《付款协议》约定：1、待甲乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方应自行直接向甲方支付或交上海锐丰暂为保管部分首期房价款计人民币155万元。本合同签订前乙方已支付定金（若有）计人民币5万元（包含由上海锐丰代为保管或由甲方直接收取）亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计人民币160万元；2、……；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币70万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续。且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；4、乙方应于2014年3月11日前，直接支付甲方第三期房价款计人民币35万元；5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有），且该房地产上设定之抵押登记已经注销后，甲乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市虹口区房地产交易中心（以下简称虹口区房产交易中心）申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待虹口区房产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；6、2014年4月30日，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；7、双方确认，甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误，且甲方将户口全部迁出后，由乙方直接支付甲方房价尾款计人民币5万元；8、……。
同日，原、被告又签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定原告应于2014年3月11日前直接支付给被告装修补偿款计人民币97万元。
买卖合同和补充协议签订后，原告于2014年1月5日分两笔支付被告购房定金5万元和部分房价款155万元，当日原告向银行申请抵押贷款70万元。之后，原、被告双方办理了系争房屋产权过户手续。2014年2月12日，原告取得了产权证，并办理了向银行贷款的抵押登记。2014年3月10日，原告分两笔支付被告35万元和97万元。2014年4月2日，银行发放贷款70万元划入被告账户。原告共计支付被告362万元，尚余房款5万元未付。2014年4月29日，原告向被告发出律师函，要求被告按约交房，并告知如不按约交房须支付违约金。该函因拒收被退回。被告至今未向原告交付房屋。
上述事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、个人二手住房贷款资金划转授权委托书、个人购房担保借款合同、收款收据、银行个人业务凭证、收据、银行借款凭证、上海市房地产权证、上海市房地产登记证明（抵押权登记）、律师函退件以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。现原告已付清绝大部分房款并已取得产权证，被告主张原告逾期支付第二期购房款，但根据合同，双方并无对第二期购房款支付时间的约定，只是明确该期购房款被告同意原告以贷款形式支付，原告应于合同签订后7日内向贷款银行申请贷款，该期购房款由贷款银行代为支付。现原告按约于签订合同的当日办理了向银行申请贷款的手续，银行根据贷款流程发放贷款，即便超出被告的预期，但因无证据证明原告有过贷款到账时间的承诺，故被告主张原告逾期付款、违约在先的辩称意见，本院不予采纳。根据合同约定，被告应于2014年4月30日将房屋交付原告，被告以原告逾期付款造成其损失为由拒绝交房，理据不足，故被告应向原告交付房屋，并按照合同约定承担逾期交房违约金。原告要求按照已付款362万元为本金计算违约金，然合同约定的转让价款是270万元，另97万元是补充协议中约定的装修补偿款，现原告实际支付了合同约定的转让价款中的265万元以及补充协议中约定的装修补偿款97万元，故违约金应以265万元为本金计算。被告的户口已迁出系争房屋，原告同意在被告交房后支付剩余房款5万元，符合合同约定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、被告陈昌应于本判决生效之日起15日内与原告强盛办理上海市物华路XXX弄XXX号XXX室房屋的交接手续，将该房屋交付给原告强盛；
二、被告陈昌应于本判决生效之日起15日内支付原告强盛逾期交房违约金，以265万元为本金，按照每日万分之五，自2014年5月1日起计算至上述房屋交付之日止；
三、原告强盛应于被告陈昌交付上述房屋后3日内支付被告陈昌剩余房款5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费976.50元，由原告强盛负担261.64元，被告陈昌负担714.86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 周富军
二〇一四年十月十五日
书 记 员 王 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。