新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初307号
原告：胡晓伟，男，1983年8月11日出生，汉族，中国能源建设集团新疆电力设计院有限公司职员，住乌鲁木齐市。
被告：乌鲁木齐市万盛达小额贷款有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：栾立志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
第三人：乌鲁木齐平安兴旺房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：崔广华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向泉，男，1966年7月25日出生，乌鲁木齐平安兴旺房地产开发有限公司办公室主任，住乌鲁木齐市。
原告胡晓伟与被告乌鲁木齐市万盛达小额贷款有限公司（以下简称万盛达公司）、第三人乌鲁木齐平安兴旺房地产开发有限公司（以下简称平安兴旺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡晓伟，被告万盛达公司的委托诉讼代理人朱霞，第三人平安兴旺公司的委托诉讼代理人向泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡晓伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令立即停止对我购买的位于乌鲁木齐市天山区东泉路1699号平安小区慧馨苑1栋3号商铺（建筑面积228.63平方米中的47平方米）房产的强制执行，并解除查封措施。事实与理由：我于2012年8月12日与平安兴旺公司签订协议，协议约定，平安兴旺公司将位于乌鲁木齐市天山区东泉路1699号平安小区商住楼一层商铺6号47平方米商业用房出售给我，我于2012年8月12日向平安兴旺公司支付购房款1081000元，由于办理预售许可证时是三个商铺一个预售许可证（即1栋3号商铺，建筑面积228.63平方米），且在办理产权证时再分小证，故协议中将分割出来的47平方米的商铺编号为6号商铺。未办理备案登记的原因是当时分割后的房屋未全部出售。合同签订后，我按约定支付了购房款，平安兴旺公司也交付了房屋，我于2013年6月装修并使用至今。万盛达公司设立抵押权是在我与平安兴旺公司签订商铺买卖协议之后，其在设立该房屋抵押权时应该确保该房屋没有其他争议，使用权明确，但其没有尽到谨慎的审核义务，虽然办理了抵押登记，但根据物权法的相关规定，该抵押权是有瑕疵的，不能对抗我的权利。
万盛达公司辩称，胡晓伟诉称的涉案商铺系乌鲁木齐市天山区东泉路1699号平安小区慧馨苑1栋3号商铺，在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心的登记信息显示房屋所有权人为平安兴旺公司，依据物权法的规定，不动产物权以登记为物权变动的要件，平安兴旺公司为涉案商铺的所有权人，我公司依法申请法院通过执行程序对平安兴旺公司名下的财产包括涉案商铺进行查封、评估、拍卖以偿还债务符合法律规定。胡晓伟诉称在2012年8月12日与平安兴旺公司签订协议，并支付购房款1081000元，所以即使该协议真实有效，胡晓伟也支付了购买所谓的商铺6的购房款，因该协议既没有到房产部门备案登记，平安兴旺公司也未到房产部门进行房屋分户测绘图的变更，故不产生涉案商铺的所有权变动，胡晓伟和平安兴旺公司之间只是设立了债权；即使该协议及100余万元购房款是指向的商铺3的一部分，则平安兴旺公司的处分行为无效，涉案商铺不发生物权变动，胡晓伟对商铺3不享有所有权；我公司作为平安兴旺公司的债权人，无论是否为涉案商铺的抵押权人，都有依法通过处置平安兴旺公司的财产实现债权的权利，我公司抵押权设立时间不影响对涉案商铺的变卖处置受偿。涉案商铺在2012年8月21日在房产部门办理抵押登记时，涉案商铺都未分割，胡晓伟也未实际占有，如果办理抵押登记时涉案商铺已经分割，那么商铺3的抵押建筑面积不可能是228.63平方米，胡晓伟诉称购买商铺为6号，但在房产部门备案测绘报告中商铺6的面积为87.96平方米，如果涉案商铺确系在修建时就分割并自行编号，平安兴旺公司不可能同时将两个商铺编为6号，显然涉案商铺在备案及抵押给我公司时并未分割。我公司抵押权设立在先，设立程序符合法律法规和相关政策的规定，我公司没有过错和过失。综上，胡晓伟的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回胡晓伟的诉讼请求。
平安兴旺公司述称，2012年8月12日，胡晓伟和我公司签订了房屋买卖协议，3号商铺是228平方米，为了方便销售，我公司把该商铺分成了3个小商铺，在这种情况下签订了购房协议，购房协议是真实的，胡晓伟在签订协议的时候支付了全部购房款，对于胡晓伟陈述的事实我公司均予以认可，涉案商铺的产权应该归属于胡晓伟，请求法院支持胡晓伟的诉讼请求。
胡晓伟围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、协议及附图；2、交房款的收据及银行交易流水明细；3、有线电视初装费、天然气费、水费、物业管理费等交费收据；4、门面租赁合同及责任担保书；5、电费交费票据；6、电卡、水卡及燃气卡；7、（2016）新01执异322号执行裁定书。以上证据证明我与平安兴旺公司就涉案商铺的买卖合同真实有效，且我对涉案商铺实际占有并进行了装修，对涉案商铺享有物权。本院组织当事人进行了质证，万盛达公司的质证意见为：1、对协议及附图的真实性、合法性及关联性均不认可，该协议第二页有甲方的合同专用章，但第一页中没有双方确认的痕迹，也没有骑缝章，且协议第一条暂定面积有明显的涂改痕迹，附图中没有公章确认也没有出处，是自己装订的，也没有写明是附件；2、对收据及银行交易流水明细的真实性认可，但对关联性不认可，胡晓伟称这是交付房款的收据，但该收据显示2012年6月4日交付房款50万，但双方的协议是2012年8月12日才签订的，且收据上也没有显示付款人，信息有隐藏；3、交物业费等费用的票据上没有任何收款单位的公章，对真实性、合法性及关联性均不认可，即使收据是真实的，也只能证明胡晓伟在使用商铺，不能证明胡晓伟是涉案商铺的所有权人；4、门面租赁合同是胡晓伟和案外人签订的，真实性无法核实，对关联性不予认可，即使该租赁合同是真实的，也只能证明胡晓伟使用该房屋，不能证明所有权是胡晓伟的。对责任担保书的真实性、合法性及关联性均不予认可，这是胡晓伟和案外人签订的，案外人的身份无法核实，首部的签名和尾部的签名也不一致，不能证明房屋的所有权是胡晓伟的；5、对电费票据的真实性认可，对关联性不认可，用户名都是平安兴旺商铺二，不能证实和本案商铺有关，也不能证明商铺所有权是胡晓伟的；6、对电卡、水卡及燃气卡的真实性认可，对关联性不认可，不能证实和涉案商铺有关，也不能证明商铺的所有权主张；7、对执行裁定书的真实性、有效性及关联性认可，执行裁定书的结果是驳回胡晓伟的请求，说明胡晓伟对涉案商铺没有所有权。平安兴旺公司的质证意见为：除对执行裁定书有异议外，对胡晓伟出具证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对协议及附图、交房款的收据及银行交易流水明细、交物业费等票据、电费票据、水卡、电卡及燃气卡、执行裁定书的真实性予以确认，门面租赁合同及责任担保书系胡晓伟与案外人签订，无法核实真实性，本院对该两份证据的效力不做认定。
万盛达公司围绕争议焦点依法提交了以下证据：1、乌鲁木齐市房屋登记信息查询结果，证明涉案商铺3的所有权人系平安兴旺公司；2、房产面积（预）测量报告，证明根据平安兴旺公司委托测量的结果显示，涉案商铺3的建筑面积为228.63平方米，在房屋分户分层平面图中，商铺3是一个整体，并未进行分割。胡晓伟所称的商铺6的面积为87.96平方米，分户平面图中不在商铺3的位置，胡晓伟所称的商铺6并非商铺3的一部分；3、（2015）水执字第327号之三执行裁定书及协助执行通知书各一份，证明平安兴旺公司的商铺6并非胡晓伟所称的商铺6，商铺6的面积是80多平方米，并非47.6平方米；4、在建工程抵押登记证明，证明2012年8月21日，我公司依法办理了涉案商铺的在建工程抵押，对商铺3的228.63平方米享有优先受偿权；5、登记证明一份，证明在2014年6月6日，我公司就涉案商铺3的228.63平方米建筑面积设定了抵押，对涉案商铺享有抵押权。本院组织当事人进行了质证，胡晓伟的质证意见为：1、查询结果是复印件，对该证据的真实性不认可，房屋坐落名称写的不明确，且是2016年的信息，对关联性也不予认可；2、测量报告是复印件，没有加盖公章，对真实性及关联性均不认可；3、执行裁定书及协助执行通知书，是与平安兴旺公司之间的，并没有通知我，也是复印件，对真实性及关联性均不认可；4、在建工程抵押登记证明是复印件，对真实性及关联性均不予认可；5、登记证明的真实性认可，但我和平安兴旺公司签订合同在先，故对该证据的关联性不认可。平安兴旺公司的质证意见为：测量报告是真实的，这是我公司提供的，因为当时预售许可证显示的是6个商铺，其中的3号商铺是228.63平方米，后来我公司为了便于销售，把3号商铺分割成了3个小商铺，之后在实测的时候分割的，把228.63平方米中的47平方米出售给了胡晓伟，胡晓伟提供的购房协议中的平面图确定了228.63平方米分割的位置；在建工程抵押登记证明虽然是复印件，但确实是事实；执行裁定书和协助执行书都是根据预测量报告中确定的商铺号作出的，但该两份证据中显示的6号商铺是另一个独立门面，现在争议的商铺是分割之后重新编的号，不能证明证据中显示的6号商铺是胡晓伟所说的6号商铺；对万盛达公司提供的其他证据没有异议。本院对万盛达公司提交的上述证据的真实性予以确认。
根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：
涉案的位于乌鲁木齐市天山区东泉路1699号平安小区慧馨苑1栋为平安兴旺公司开发的底商住宅楼，根据新疆诚成房地产评估测量有限公司受平安兴旺公司委托所出具的预测量报告显示，该底商住宅楼一层有6间商业用房，其中商业3的建筑面积为228.63平方米，商业6的建筑面积为84.04平方米。2012年8月12日，胡晓伟与平安兴旺公司签订了一份协议，约定胡晓伟自愿订购位于乌市天山区××号地段，由平安兴旺公司所开发的平安小区底商住宅楼一层商铺6号商业用房，暂定面积47平方米，协议总价为1081000元。后胡晓伟向平安兴旺公司交纳了1081000元购房款，平安兴旺公司于2012年8月12日向其出具了收款收据。庭审中，平安兴旺公司陈述胡晓伟所购买的47平方米的6号商铺实为建筑面积为228.63平方米的3号商铺的一部分，为了便于销售，平安兴旺公司将原规划的商铺自行进行了分割，并重新编号予以销售，但并未在房产登记及管理部门做变更。根据乌鲁木齐市房屋登记信息查询结果显示，3号商铺及6号商铺均登记于平安兴旺公司名下，且3号商铺面积为228.63平方米，6号商铺面积为87.96平方米，胡晓伟所称的47平方米商铺无任何登记信息。现涉案房产已竣工，庭审中胡晓伟和平安兴旺公司均认可胡晓伟已实际占有了涉案房产。
另查明，万盛达公司与平安兴旺公司之间系借款合同关系，平安兴旺公司将天山区东泉路1699号平安小区慧馨苑1栋建筑面积为228.63平方米的房产抵押于万盛达公司，并于2012年8月21日办理了在建工程抵押登记，后于2014年6月6日办理了续抵押登记，该登记证明后的房屋状况附表中显示房号为商业3，建筑面积为228.63平方米。后本院在执行万盛达公司与平安兴旺公司借款合同纠纷一案中，依万盛达公司的申请，于2014年11月12日查封了平安兴旺公司名下的位于乌鲁木齐市天山区东泉路1699号平安小区慧馨苑1栋3号商业房（建筑面积228.63平方米）。在执行过程中，胡晓伟提出案外人异议，本院作出(2016)新01执异322号执行裁定书，驳回了胡晓伟的异议申请。胡晓伟在期限内提起执行异议之诉。
本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。本案中，胡晓伟与平安兴旺公司签订的协议中约定的买卖标的物为由平安兴旺公司所开发的平安小区底商住宅楼一层商铺6号商业用房，暂定面积47平方米，而胡晓伟提出的执行异议所指向的执行标的是乌鲁木齐市天山区东泉路1699号平安小区慧馨苑1栋3号商业房（建筑面积228.63平方米）。根据乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具的乌鲁木齐市房屋登记信息查询结果反映，平安小区地上住宅楼一层6号商铺的面积为87.96平方米，并非47平方米，即使按照平安兴旺公司在庭审中的陈述，胡晓伟所购买的商铺实际为3号商铺的一部分，但平安兴旺公司系自行对原规划的3号商铺进行了分割，并未办理相应变更手续，从本案现有证据反映，胡晓伟所购买的47平方米的商铺没有独立的房屋产权手续，其即使要求平安兴旺公司依据协议履行合同义务，目前也无法实现将协议中约定的47平方米的6号商铺登记在其名下的权利，胡晓伟与平安兴旺公司之间的买卖协议所指向的标的物并不具有明确的权利。综上所述，胡晓伟不能证实其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，其所提出的案外人执行异议不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
驳回胡晓伟的全部诉讼请求。
案件受理费14520元(原告胡晓伟已预交），由原告胡晓伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 董 慧
审 判 员 卫 杨
人民陪审员 李筱菊
二〇一七年十月九日
书 记 员 杨 扬