成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第3074号原告四川深联物业管理有限公司，所在地：成都市金牛区。法定代表人张志，总经理。委托代理人王晓华，四川法奥律师事务所律师。被告孟繁瑞，女，汉族，1936年8月26日出生，住成都市金牛区。委托代理人王光虹，成都市金牛区托正法律服务所法律工作者。委托代理人罗腾元，男，汉族，1953年11月18日出生，住成都市金牛区。系社区推荐。原告四川深联物业管理有限公司诉被告孟繁瑞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川深联物业管理有限公司的委托代理人王晓华，被告孟繁瑞及其委托代理人王光虹、罗腾元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四川深联物业管理有限公司诉称，原告与成都联合中银实业有限公司分别于2005年9月9日、2006年12月1日签订了《前期物业管理服务合同》及《修订协议》，由原告对“书香门第”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容、期限、权利及义务、收费标准、违约责任等进行了约定。被告系“书香门第”小区×栋×单元2104室住宅（面积为121.14平方米）的购买人，原告为被告提供了完善的物业管理服务，被告作为业主，其享受了原告提供的物业服务，但并未履行交纳物业管理服务费的义务。2009年7月至2014年10月，被告尚欠物业费未交。原告多次对其进行书面、电话及上门催收，被告均以各种理由拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2009年7月1日至2014年10月31日期间的物业管理服务费10078.83元；2、被告向原告支付违约金9524.39元（自逾期之日起按每天千分之一计算至2014年10月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告孟繁瑞辩称，按照《前期物业管理服务合同》的约定，2010年4月，业委会成立之时该合同应该终止，原告应该退出物业管理。原告拒不退出，强行服务，侵害了被告的合法权益，其无权向被告收取物业服务费。《修订协议》系原告伪造，被告不知晓，不能对被告产生约束力。2008年6月，原告单方面将物业费提高到1.3元/平方米/月。2009年7月1日至2014年10月31日期间的物业服务费未交纳。2014年11月至今的物业费已交给新的物业公司。被告已结清水电费。原告主张的违约金无事实及法律依据，且金额也过高。原告收取了被告200元水电费周转金（押金）未退还。原告起诉已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系具有物业服务资质的企业法人。原告诉称的“书向门第”小区位于成都市金牛区西体北路2号。被告系该小区×栋×单元21层4号，建筑面积为121.14平方米住宅商品房的购房业主。成都联合中银实业有限公司（以下简称“联合中银公司”）系本案“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日，联合中银公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定主要内容：甲方委托乙方对成都市金牛区西体北路2号“书香门第”小区进行物业管理，委托管理期限为9年，从2005年9月9日至2014年9月19日；物业管理服务费，住宅按1.3元/月/平方米收取;煤气费、电费、生活用水等费按实结算，乙方向业主或物业使用人代收代缴；甲方承诺务必保证乙方实际管理该项目的时间不得早于2014年1月19日，否则甲方应承担因管理年限减少给乙方造成的全部损失；本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议等内容。签订上述合同后，原告按约定进入“书香门第小区”从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与原告（简称“深联物业”）签订《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》（以下简称“修订协议”），对《前期物业管理服务合同》的有关内容作出修改，约定：联合中银公司继续承诺保证深联物业实际管理该项目的时间到2014年1月19日；本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”。2009年9月7日至2010年4月30日，在金牛区人民北路街道办事处的组织下，召开“书香门第首次业主大会”，会议选举产生金牛区书香门第第一届业主委员会（以下简称“业委会”），该届业委会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。后深联物业与业委会因物业服务期限发生争议，业委会于2010年12月向本院起诉深联物业，要求：深联物业退出“书香门第”物业服务，并在10日内办理移交事宜。本院经审理后，于2011年2月25日作出（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书，判决驳回业委会的诉讼请求。业委会不服该判决，依法上诉至成都市中级人民法院，后成都市中级人民法院将该案发回本院重审，本院另行组成合议庭，经审理后，认为“《前期物业管理服务合同》中关于协议自然终止的条款已由《修订协议》作了更改，业委会主张《前期物业管理服务合同》自业委会成立时应自然终止，无事实和法律依据，不能成立。”，鉴于至一审法庭辩论终结，其约定的物业服务期限（2014年1月19日）已届满，且未续聘，本院于2014年3月10日作出（2011）金牛民重字第25号民事判决书，判决深联物业退出书香门第小区并向业委会办理相关移交事宜。深联物业不服（2011）金牛民重字第25号民事判决，依法提起上诉，成都市中级人民法院经审理后，认为“联合中银公司与深联物业在《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物业在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在……”，于2014年9月3日作出（2014）成民终字第3615号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，原告深联物业在2014年1月19日后未与业委会另行签订物业服务合同，原告已于2014年11月4日退出“书香门第小区”。接收房屋后，被告未交纳2009年7月1日至2014年10月31日期间的物业管理服务费。物业服务期间，原告收取了被告200元水电费押金，现未退。经原告深联物业申请，2005年11月8日，成都市金牛区物价局向原告深联物业发出《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》，对原告深联物业《前期物业管理服务合同》约定的收费标准予以备案。2006年1月23日，深联物业（用电人）就本案“书香门第小区”的用电与成都电业局（供电人）签订《高压供用电合同》，约定由用电人按月向供电人交纳电费。2006年2月10日，深联物业（用水人）就本案“书香门第小区”的用水与成都市自来水有限责任公司（供水人）签订《城市供用自来水合同》，约定由用水人按供水人的通知交费时间交纳水费。原告深联物业退出本案“书香门第小区”时，其尚有部分水、电费未交纳。上述事实有身份证信息、工商信息、《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》、《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》、《高压供用电合同》、《城市供用自来水合同》、（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书、（2011）金牛民重字第25号民事判决书、（2014）成民终字第3615号民事判决书、房屋信息摘要、庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据庭审查明的事实，成都市中级人民法院（2014）成民终字第3615号生效判决对《修订协议》的内容予以采纳，被告辩称“修订协议”系伪造，其缺乏事实及法律依据，本院不予采信。在成立业委会之前，原告与联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》及《修订协议》，系签订双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约定或法律规定向原告支付相应的物业管理服务费。关于物业管理服务费的收费期限。成都市中级人民法院的上述生效判决，已认定：前期物业服务期限至2014年1月19日止，原告2014年1月19日后亦未与业委会另行签订物业服务合同，其继续提供物业服务并收取相关费用缺乏合同及法律依据。据此，本院以该生效判决认定为准，即原告收取物业管理服务费的期限应截止2014年1月19日，之后的物业管理服务费缺乏收费的法律依据。关于物业管理服务费的计费标准。因《前期物业管理服务合同》中已对物业管理服务费的计费标准作出了约定，且还向物价局进行了备案，其对所有业主均有效，应按该约定的收费标准计费。有关诉讼时效的问题。原告深联物业与业委会发生争议后，2010年12月至2014年9月，就《前期物业管理服务合同》有关履行事项进行诉讼，双方诉争的内容关涉有关物业服务费事项，其引起诉讼时效中断，至2015年3月，原告提起本案之诉，其未超过诉讼时效。对于原告主张的物业服务费。结合上述认定，本院认为，被告应向原告支付2009年7月1日至2014年1月19日期间的物业服务费(19天折算为0.61月)，其为：121.14平方米×1.3元/月/平方米×(54月﹢0.61月)≈8600元。对于原告主张的违约金。本院认为，违约金主要是为了平衡损失，原告主张的违约金过高，原告也无证据证明其损失，原告该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孟繁瑞于本判决生效之日起十日内向原告四川深联物业管理有限公司支付2009年7月1日至2014年1月19日期间的物业管理服务费8600元。二、驳回原告四川深联物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由原告四川深联物业管理有限公司承担81元，被告孟繁瑞承担64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  文春燕二〇一五年五月二十九日书 记 员  李亚兰