河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虞民初字第1529号
原告（反诉被告）商丘市联创广告有限公司。
法定代表人祝传振，经理。
委托代理人杜新民，公司员工。
被告（反诉原告）虞城县郑集粮油有限公司。
法定代表人王雷，经理。
委托代理人吴振峰，河南木兰律师事务所律师。
原告商丘市联创广告有限公司（以下简称商丘联创公司）与被告虞城县郑集粮油有限公司（以下简称郑集粮油公司）仓房租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日向被告郑集粮油公司送达应诉通知书、举证通知书、当事人权利义务告知书、合议组成人员告知书等法律文书，指定举证期限30天。2014年9月15日被告郑集粮油公司提出反诉，本院向原告商丘联创公司送达反诉状副本并重新指定举证期限。2014年11月10日本案在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告商丘联创公司的法定代表人祝传振及委托代理人杜新民、被告郑集粮油公司法定代表人王雷及委托代理人吴振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商丘联创公司诉称，2010年4月16日原、被告签订一份《协议书》，约定由原告出资在被告院内建仓房一座，然后出租给被告使用。仓房应在2010年5月31日前交付，租赁期限5年，被告在租赁期限内每年按设计容量（950万市斤
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1000万市斤）的下限付给原告租金，租金标准为每吨24元（每年12万元），2011年4月15日以前结清第一年租金，以此类推。协议签订后，原告按约定将仓房建成并交付被告，但被告并没有全面履行支付租金的义务。2011年仅支付4万元、2012年支付5万元。经原告多次催要，2013年6月15日被告向原告出具欠条一份，该欠条载明：今欠祝传振12号仓（2011年6月—2012年6月）建仓保管费9万元，2013年10月中旬付5万元，余4万元2014年支付。后被告仅给付原告4.5万元。2010年6月1日至2012年5月31日之间的租金还有105000元至今没有归还，另2012年6月1日至2014年5月31日的租金24万元依据协议约定被告应于2014年4月15日前结清，原告多次催要该款至今没有支付。以上合计人民币345000元。被告拒不履行支付租金的义务，为此向法院起诉，请求判令被告向原告支付租金345000元。
被告答辩并反诉称，1、协议的内容不真实，原协议在履行前已经变更。仓房的设计容量变更为实际容量900万市斤，每吨24元的租金变更为每吨20元，租金支付时间变更为每年的6月底以前，被告已经付清2010年6月至2011年6月第一年的租金及2011年7月至2012年6月第二年上半年的租金，自2011年7月至今仓房未实际使用。2、被告没有违约事实，不承担违约责任。依据协议的第六条约定，支付租金的前提条件是有国家的收购政策，并非被告自身原因所决定，仓房应符合政策规定的仓储标准，在2011年没有收购政策，2012年至今仓房不符合国家收购粮油政策的仓房条件。在没有收购政策的情况下被告不应再支付租金，因仓房政策性闲置何谈给付租金。另外2012年7月至2013年6月第三年的租金至起诉时已超过诉讼时效。3、原告单方违约应返还被告的租金并赔偿损失，为此提起反诉，请求确认双方签订的租赁合同无效，判令原告返还多收被告的租金45000元，并责令原告限期拆除该闲置仓房。
原告针对被告的反诉辩称，双方签订的协议没有违反法律的禁止性规定，应依法驳回被告的反诉请求。
根据双方当事人陈述，本院归纳本案的争议焦点是，1、原告要求被告支付租金34.5万元有无事实及法律依据，2、涉案的仓房租赁合同是否具有无效的情形，3、被告要求原告返还租金4.5万元有无事实及法律依据？双方对上述争议焦点均无异议。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、2010年4月16日的租赁协议一份，证明双方依协议建设仓房并交付被告使用，被告应按协议约定支付租金；2、2013年6月15日被告出具的欠条一份，证明原告交付的仓房质量符合要求，被告欠租金90000元，已付租金45000元，剩余45000元没有支付。
被告对原告提交的证据1证明目的有异议，认为该协议的内容双方已进行变更，不能证明双方履行合同的真实情况，也不能证明被告违反了第六条的约定。对证据2，可以证明一年的租金是90000元，并不是原告所称的一年租金120000元，该证据不能证明被告欠原告第一年的租金，也不能证明系第三年的租金，况且已超诉讼时效，该欠条属于协议不是借条，不能单独使用。
被告针对本诉主张向本院提交以下证据材料：1、协议书一份（同原告证据1）；2、证人陈玉斌、杨建军、张爱华等人出具的证明，以及证人陈玉斌、杨建军、张爱华出庭所作的证言，证明协议书的内容已经进行口头变更，从2011年5月份被告就告知原告政策不允许使用仓房，要求原告改建或拆除，被告从2011年夏季至今没有实际使用仓房；3、原告提交的欠条，证明一年的租金为9万元，租期变更为从第一年的六月到第二年六月，与证人证言相互印证；4、原告出具的收条三份，证明原告收取被告的租金13.5万元，下余租金至起诉时已超诉讼时效；5、虞城县粮食局的证明二份，证明在2011年国家政策不允许虞城县各粮食收购点收购粮食，仓房没有使用，自2012年被告每年也没有使用该12号仓房，更不应支付租金；6、国家有关部门文件及上级有关的文件通知，以证明国家政策不允许简易仓储存粮食；7、仓房验收合格证及入粮许可证，证明12号仓房自2011年至今不符合收购标准没有使用。
被告针对其反诉请求向本院提交以下证据材料：1、被告的营业执照及机构代码证等证明；2、协议书（同本诉证据1）；3、土地协议书及虞城县金穗粮油贸易公司书证，证明仓房占用土地属于国家所有，没有房产证，不符合房屋出租的法律规定；4、证人证言（同本诉证据2）；5、原告的起诉书，原告已表明被告支付租金13.5万元，被告多支付了半年的租金4.5万元；证据6、7、8、9均与本诉证据相同。
对被告提交的上述证据材料，原告对本诉的证据质证意见是，对证据1无异议，但不能证明原告没有尽到维修义务；对证据2有异议，证人是被告公司人员，证言不属实，不应作为本案的证据使用；对证据3无异议，但达不到其证明目的；对证据4其中二份收条真实性无异议，对2011年6月12日的收条有异议，与本案无关，原告曾多次向被告催要租金，没有超诉讼时效；对证据5、6、7认为与本案没有关联性。
原告对反诉的证据质证意见是，对证据1无异议；对证据2同本诉的质证意见；对证据3有异议，与本案无关；对证据4有异议，也与本案无关；对证据5真实性无异议，但达不到被告的证明目的；对证据6、7同本诉的质证意见；对证据8、9也与本案无关，即便原告有违反法律规定，过错方也在被告。
本院对原告商丘联创公司所举证据作如下分析认证，对原告提交的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院认为其形式合法，客观真实，且与本案事实相关联，能够证明本案的事实，本院予以采信。
本院对被告所举证据（本诉部分）分析认证如下，对被告提交的证据1、3及证据4中的二份收条，原告没有异议，能够证明案件的事实，予以采信。对被告提交的证据2，证人陈玉斌的证言，结合原告提供的第一份证据，对于双方变更租金没有形成书面意见；证人杨建军等人的证言证明仓房从2011年即开始闲置，予以采信。证据4中的2011年6月12日的收条出具人不是原告方人员，且原告不认可，不予采信。对证据5、6、7，结合证据2可以证明12号仓房闲置的事实，予以采信。
对被告提交的反诉部分的证据分析认证如下，对原告无异议的证据1、2、5予以采信。对证据4证人证言同本诉认证意见。对证据3、6、7、8、9与反诉请求不具有关联性，不予采信。
依据上述有效证据，结合当事人的陈述意见，本院可以确认以下案件事实：原告商丘联创公司与被告郑集粮油公司在2010年4月16日签订一份《协议书》，协议约定由原告出资在被告院内建设面积1300平方米钢罩棚仓房一座，然后出租给被告作为仓储粮食之用。原告在2010年5月31日前将仓房交付被告使用，租赁期限5年，被告在租赁期限内每年按设计容量（950万市斤
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1000万市斤）的下限付给原告租金，租金标准为每吨24元，每年租金12万元，2011年4月15日以前结清第一年租金，以此类推。在租赁期限内原告负责仓房的维修和养护，在有收购政策的情况下如因被告原因造成闲置或装不到设计容量租金照付。协议签订后，原告按照协议的约定建好仓房并交付被告使用。被告在2011年向原告支付租赁费4万元，在2012年7月5日向原告支付5万元。2013年6月15日被告向原告出具欠条一份，该欠条载明：今欠祝传振12号仓（2011年6月—2012年6月）建仓保管费9万元，2013年10月中旬付5万元，余4万元2014年支付。后被告在2013年10月22日支付原告4.5万元。
另查明，涉案12号仓房属于简易仓房，自2012年一直闲置，没有使用。
本院认为，第一，关于仓房租赁合同的效力。涉案租赁物系钢构架简易储粮仓，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第二款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告没有提交证据证明出租给被告的仓房取得建设工程规划许可证或者获得批准，故仓房租赁合同属于无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的仓房租赁合同被确认无效后，被告获得的占有利益应当返还。占有利益系无形财产，被告只能采取折价补偿方式返还。
第二，关于仓房占用费数额的确定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方在2010年4月16日签订的仓房租赁合同中约定，原告在2010年5月31日前将仓房交付被告使用，2011年4月15日以前结清第一年租金，以此类推。2010年4月15日双方尚不存在仓房租赁合同关系，4月16日签订的合同约定原告在2010年5月31日才向被告交付仓房，即使原告按合同约定交付，被告在2010年6月1日才开始使用仓房，故以2010年4月15日为被告向原告支付仓房占用费的时间点不妥，结合原告提交的第二份证据，被告应从2010年6月1日开始支付原告仓房占用费，然后每年的仓房占用费以此类推至2014年6月。
双方约定每年的仓房租金标准按设计容量（950万市斤--
1000万市斤）的下限付给原告租金，租金标准为每吨24元，仓房的容量决定被告向原告支付租赁的数量。但仓房是否达到设计标准，双方均未提供证据证明，按照陈玉斌（陈玉斌系原、被告双方仓房租赁的介绍人）出庭所作的证言，仓房并未达到设计容量，第一年使用后被告提出修改租金标准，原告的第二份证据，亦可以证明“今欠祝传振12号仓（2011年6月—2012年6月份）建仓保管费玖万元（90000元）”，故涉案仓房占用费的标准应按每年90000元计算。
第三，关于被告抗辩原告起诉时已超诉讼时效及请求判令原告限期拆除该闲置涉案仓房。原、被告双方约定仓房租赁的期限为5年，仓房使用费的支付方式为每年支付一次。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起开始计算，据此原告的起诉并未超过诉讼时效。原、被告之间的仓房租赁合同虽然无效，亦应按《合同法》第五十八条规定，首先考虑返还因该合同取得的财产，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。而且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。在造成合同无效的原因不明确、损失没有确定的情况下，先行判决拆除仓房，不利纠纷的解决。故被告的反诉请求本院不予支持。
综上，被告应向原告支付租金225000元（租金计算至2014年6月，被告已付135000元，90000元×4年-135000元＝225000元）。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告虞城县郑集粮油有限公司于判决生效之日起五日内支付原告商丘市联创广告有限公司租金225000元；
二、驳回原告商丘市联创广告有限公司的其他请求；
三、驳回被告虞城县郑集粮油有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6475元，反诉费减半收取463元，合计6938元，由被告虞城县郑集粮油有限公司负担5138元，由原告商丘市联创广告有限公司负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王 勇
审 判 员 梁培勤
人民陪审员 何文学
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 赵晓慧