重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01614号
上诉人（原审原告、被上诉人）：重庆市德感房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区德感上新街27号，组织机构代码20359571-0。
法定代表人：陈德祥，该公司总经理。
上诉人（原审被告、被上诉人）：重庆柳力物业公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号，组织机构代码20364308-1。
法定代表人：邓光泽，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号，组织机构代码68894045-4。
负责人：邓光泽，该厂厂长。
被上诉人（原审被告）：邓光泽，男，汉族，1962年9月3日出生
原审原告重庆市德感房地产开发有限公司（以下简称德感公司）与原审被告重庆柳力物业公司（以下简称柳力公司）、原审被告重庆柳力物业公司桂榆小车修配厂（以下简称桂榆修配厂）、原审被告邓光泽房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2015年7月16日作出（2012）万法民初字第06576号民事判决。德感公司、柳力公司均不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市第一中级人民法院整体搬迁到渝北区紫园路9号地块，经有关部门批准，同意由职工个人集资修建经济适用房、商业用房、会所和幼儿园。该院职工便委托德感公司代建，房屋产权登记在该公司名下。2011年3月14日，重庆市第一中级人民法院向重庆市工商行政管理局出具《关于我院干警集资门面出租、出售情况的说明函》。其主要内容为，该院与德感公司联合开发位于渝北区龙溪镇金紫山九号地块搬迁工程1号、2号、3号、4号住宅楼的门面为该院干警集资建设，产权归全体集资干警所有，该门面的出租、出售工作已经全体集资干警同意，授权由法苑小区业主委员会办理。
2008年1月25日，德感公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋。2009年9月1日，法苑小区业主委员会作为甲方与柳力公司作为乙方签订《房屋租赁合同》。约定：甲方将位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号（现房屋产权登记为67号）法苑小区内侧裙楼第一层部分建筑面积700㎡出租给乙方；租赁期间自2009年9月1日至2021年9月1日止；租金标准每月10元／㎡；第一年至第三年的房屋租金由承租人按每年度的租金总额一次性交纳一年的资金，每年9月1日为租金交纳日；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达2个月等。
合同签订后，法苑小区业主委员会向柳力公司交付了建筑面积为745.77平方米的房屋。柳力公司先后向法苑小区业主委员会交纳租金133000.00元和保证金20000.00元。
2012年8月，经德感公司申请，重庆市万州区人民法院对柳力公司承租的重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号（现房屋产权登记编号）法苑小区三、四号楼下法苑小区内侧裙楼楼下第一层部分房屋（规划为幼儿园）进行了诉讼保全，交由德感公司保管。
2012年9月，柳力公司及桂榆修配厂起诉重庆法苑小区业主委员会、德感公司，重庆市万州区人民法院于2013年8月26日作出（2013）万法民初字第03422号判决，确认柳力公司于2009年9月1日与法苑小区业主委员会签订的《房屋租赁合同》有效，双方应当继续履行该合同的义务。重庆法苑小区业主委员会、德感公司不服提起上诉，但未按时缴纳上诉费，本院因此作出（2013）渝二中法民终字第01743号民事裁定，裁定按重庆法苑小区业主委员会、德感公司自动撤回上诉处理。重庆法苑小区业主委员会申请再审，重庆市万州区人民法院作出（2014）万法民申字第00002号附1号民事裁定，驳回其再审申请。
德感公司与柳力公司等为涉案合同的履行等问题发生纠纷，遂向一审法院提起本案诉讼称，2009年9月1日，柳力公司与法苑小区业主委员会签订《房屋租赁合同》，非法占有、使用产权登记为德感公司的位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区幼儿园（面积合计754.77㎡），至今未腾空归还。由于生效的（2013）万法民初字第03442号民事判决书认定签订合同主体与实际签订合同主体不一致，且柳力公司等未按约定支付房屋租金，合同事实上无法履行。请求判决：1、解除法苑小区业主委员会与柳力公司于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽立即搬离、腾空重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4号楼小区幼儿园并恢复原状（或者承担德感公司自行恢复的费用）交还给德感公司；3、柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽支付租金1063965.2元；4、柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽承担全部诉讼费用。
柳力公司在一审中辩称，德感公司委托法苑小区业主委员会对房屋进行销售，柳力公司与法苑小区业主委员会签订《房屋租赁合同》，对诉争房屋是合法占有。未缴租金属实，但并非柳力公司故意拖欠租金，而是因为对方不收。
桂榆修配厂、邓光泽在一审中辩称，德感公司与柳力公司的房屋租赁关系与其无关，请求驳回对桂榆修配厂、邓光泽的起诉。
一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》合法有效，柳力公司拖欠租金时间累计达2月以上，德感公司主张解除2009年9月1日柳力公司与法苑小区业主委员会所签订的《房屋租赁合同》、归还所租赁房屋的请求，符合法律规定，予以支持。桂榆修配厂、邓光泽并非合同相对人，也不是房屋的实际占有人，在本案中不承担责任。德感公司主张按照实际交付面积计算租金，符合法律规定。自2009年9月1日起至2012年8月21日止，涉案房屋的租金为266239.89元（745.77㎡×10元／㎡／月×35.7月），扣除柳力公司缴纳的租金133000.00万元及保证金20000.00元，柳力公司还应当支付的租金为113239.89元。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的有关规定，判决：1、解除重庆柳力物业公司于2009年9月1日与法苑小区业主委员会签订的房屋租赁合同；2、重庆柳力柳力公司在本判决生效后10日内支付所欠重庆市德感房地产开发的限公司房屋租金113239.89元；3、重庆柳力物业公司在本判决生效后立即归还重庆市德感房地产开发有限公司位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区内侧裙楼楼下第一层部分房屋（规划为幼儿园）；4、驳回重庆市德感房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14375.00元，保全费3500.00元，以上共计17875.00元，由重庆市德感房地产开发有限公司负担8000.00元，由重庆柳力物业公司负担9875.00元。
德感公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判决：1、撤销原判；2、依法改判支持其全部诉讼请求或者发回重审；3、被上诉人负担一、二审诉讼费用。主要事实及理由：1、一审法院为了维护和保持原万州区人民法院（2013）万法民初字第03442号民事判决的逻辑性，不顾客观事实和书面证据对本案事实进行了错误认定，更不应驳回德感公司恢复原状（或者承担自行恢复的费用）和归还第二层部分房屋的诉讼请求。规划为幼儿园的第一层面积不足745.77平方米；2、德感公司从未委托非法成立的法苑小区业主委员会与柳力公司、桂榆修配厂签订租赁合同并收取租金，因此，该委员会收取的租金不应在德感公司应收租金中扣除；3、法苑小区业主委员会未经全体业主选举产生，未经备案登记成立，其使用的印章系马朝龙私自雕刻，马朝龙应为相应案件的诉讼主体；4、生效判决认定涉案房屋的实际业主为500多名广大业主，应当追加500多名业主为原告或者第三人；5、重庆市第一中级人民法院2013年3月14日出具的《关于我院干警集资门面出租、出售情况说明函》的真实性无法确认，且与自身职权不相符合，不能作为定案根据。6、德感公司是名义产权人，并非实际业主的代理人，无权代表全体业主与法苑小区业主委员会签订房屋销售委托合同，该委托合同当然无效。法苑小区业主委员会未经合法授权，无权出租涉案房屋。
柳力公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判决：1、撤销原判第一、三项；2、依法改判驳回德感公司主张的解除合同、返还租赁物并恢复原状诉讼请求；3、德感公司负担一、二审诉讼费用。主要事实及理由：1、德感公司最初提起了是侵权之诉，在一审中改变诉讼请求，变更为合同之诉，一审法院没有为柳力公司等重新指定举证期限。涉案合同已被生效判决确认为有效，德感公司诉请解除涉案合同，属于重复起诉，一审法院应予驳回，但却判决支持其诉讼请求。一审法院的审判程序严重违法；2、一审判决没有对“非法占有”问题作出处理意见；3、一审判决没有对生效的万州区人民法院（2013）万法民初字第03442号民事判决作出解释；4、德感公司对本案起诉系虚假诉讼，双方没有签订任何房屋租赁合同，更谈不上解除合同、恢复原状；5、柳力公司没有欠付租金的违约行为，拖欠租金是因为法苑小区业主委员会故意不收取而造成，法苑小区业主委员会原主任马朝龙的证言能够证实上述事实，一审判决没有采信该证言，显然不当，且错误认定涉案合同具备解除条件。
德感公司在二审中未提交新的证据，柳力公司在二审中出示五份证据。德感公司认为，该五份证据均不属于二审期间新出现的证据，不予质证。经查，柳力公司在二审中出示的五份证据分别为涉案标的物使用情况的照片、马朝龙的书面证言及书面说明、德感公司变更诉讼请求的申请书。本院认为，涉案标的物使用情况的照片与本案争议事实缺乏关联性；马朝龙的书面证言在一审中已经出示，系重复举证；马朝龙的书面说明已于2009年至2011年间形成，且马朝龙本人也在一审中出庭作证，因此不属于二审期间新出现的证据；德感公司变更诉讼请求的申请书属于一审期间的诉讼材料，亦不属于二审期间新出现的证据。因此，柳力公司出示的上述证据均不作为新证据采信。
经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
此外，根据德感公司、柳力公司在二审中的当庭陈述，本院二审另查明，虽然涉案《房屋租赁合同》约定租赁标的物为规划为幼儿园部分的第一层、建筑面积700平方米，但实际交付时，法苑小区业主委员会不仅交付了合同约定部分的面积，而且交付了幼儿园部分的第二层，柳力公司实际租赁面积为745.77平方米。2012年8月，万州区人民法院在采取诉讼保全时，已将柳力公司实际租赁的745.77平方米（规划为幼儿园的第一层、第二层）全部交由德感公司保管。柳力公司在使用涉案房屋期间，为经营需要曾对第一层的地面作出小量改动。该部分房屋交还给德感公司后，被德感公司用于堆放诉讼保全的设备等物品，并未重新使用。
本院认为，综合双方当事人的诉辨意见，本案的争议焦点如下：第一、德感公司作为本案原审原告主体是否适格、提起本案诉讼是否属于重复起诉？第二、一审审判程序是否严重违法？第三、一审判决判令解除涉案《房屋租赁合同》是否正确？第四、一审判决判令柳力公司支付的租金数额是否正确？第五、柳力公司是否应该返还租赁物中第二层以及是否应该恢复第一层房屋原状？根据查明的事实以及相关法律规定，本院逐一评析如下：
第一、德感公司作为本案原审原告主体适格、提起本案诉讼不属于重复起诉。主要理由如下：1、2008年1月25日，德感公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋，法苑小区业主委员会据此与柳力公司签订《房屋租赁合同》。因涉案合同履行中发生纠纷，德感公司诉请解除涉案合同、返还租赁标的物，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定。德感公司以及柳力公司请求追加500多名实际业主参加本案诉讼，以及德感公司请求追加法苑小区业主委员会原主任马朝龙参加诉讼均没有法律根据，也与生效判决认定的主体不符；2、柳力公司等于2012年9月提起诉讼，请求确认涉案《房屋租赁合同》有效，万州区人民法院审理后作出（2013）万法民初字第03442号判决，确认涉案《房屋租赁合同》有效。但是，德感公司提起本案诉讼的时间是2012年7月16日，在柳力公司起诉之前，且合同有效是确认合同解除的前提条件，两项请求并不相同，二者之间并不存在否定与被否定之关系，因此不属于重复起诉。因此，柳力公司、德感公司的该项上诉理由均不能成立，不予采纳。
第二、一审审判程序并不存在严重违反法定程序的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款规定，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。本案中，德感公司最初提起侵权之诉，以柳力公司非法占有涉案房屋为由提出判令交还涉案房屋、恢复原状等四项诉讼请求。审理中，德感公司改变诉讼理由并申请变更诉讼请求，在原有四项请求基础上增加一项，即解除《房屋租赁合同》。一审法院虽然未重新指定举证期限，柳力公司也未申请重新指定举证期限，并当庭作出答辩。鉴于德感公司仅增加一项诉讼请求，柳力公司以自己的行为参加诉讼，一、二审程序中均未能围绕合同是否符合解除条件举示新的证据，一审也保障了柳力公司对该项争议焦点进行辩认的权利，其诉讼权利并未受到重大影响。因此，一审法院的上述行为尚不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项中“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审”的规定。因此，柳力公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第三、一审判决解除涉案《房屋租赁合同》并无不当。主要理由如下：1、《房屋租赁合同》约定，租赁期间自2009年9月1日至2021年9月1日止，租金标准每月10元／㎡，第一年至第三年的房屋租金由承租人按每年度的租金总额一次性交纳一年的资金，每年9月1日为租金交纳日，乙方拖欠租金累计达2个月，甲方可终止合同并收回房屋。现已查明，柳力公司实际租赁房屋745.77平方米，2010年9月1日前，柳力公司应当交纳的租金金额为178984.80元（745.77平方米×10元／平方米月×12月×2）。但是，柳力公司仅交纳租金133000.00元，存在拖欠租金的违约行为。2010年11月1日以后，德感公司即享有解除涉案合同的权利。一审法院根据德感公司的诉请，判令解除涉案《房屋租赁合同》，并无不当；2、马朝龙在一审中的证言不应被采信。马朝龙作为法苑小区业主委员会的原主任，代表法苑小区业主委员会与柳力公司、桂榆修配厂签订涉案《房屋租赁合同》，且参与合同的部分履行，其特殊身份决定其与本案具有一定利害关系。马朝龙在一审中虽然出庭证实签订、履行合同的相关情况，并书写“关于重庆柳力公司交纳租金情况”等书面证言，但由于其证言均缺乏其他证据印证，一审判决未采信马朝龙的证言亦无不当；3、即便马朝龙出具的“关于重庆柳力公司交纳租金情况”等书证内容属实，因其证明柳力公司主动交纳租金而被对方拒绝的时间是2011年3月、2011年4月，此时柳力公司的违约行为已经发生，德感公司根据《房屋租赁合同》的约定已享有解除合同的权利，柳力公司抗辩主张对方不当促使解除条件成就与查明的事实不符。因此，柳力公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第四、一审判决判令柳力公司支付所欠租金的数额正确。主要理由如下：1、一审判决按照涉案合同约定的每月10元／㎡的标准，以实际租赁面积745.77平方米计算，认定柳力公司应付租金为266239.89元（745.77平方米×10元／平方米／月×35.7月），并无不当；2、柳力公司与法苑小区业主委员会签订涉案《房屋租赁合同》后，根据合同向法苑小区业主委员会交纳租金、保证金，系履行合同的有效行为，法苑小区业主委员会收取租金、保证金的后果应归属于德感公司。一审判决在扣除柳力公司已交纳租金133000.00元、保证金20000.00元后，判令柳力公司支付租金113239.89元，符合法律规定及双方约定。因此，德感公司的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第五、柳力公司应当返还租赁物中第二层并恢复第一层房屋原状。主要理由如下：1、德感公司、柳力公司在二审中当庭陈述，虽然涉案《房屋租赁合同》约定租赁标的物为规划为幼儿园部分的第一层、建筑面积700平方米，但实际交付时，法苑小区业主委员会不仅交付了合同约定部分的面积，而且交付了规划为幼儿园部分的第二层，柳力公司实际租赁面积为745.77平方米。以上租赁物在诉讼保全时已全部交由德感公司保管；2、柳力公司在使用涉案房屋期间，为经营需要曾对租赁物中第一层的地面作出少量改动。《中华人民共和国合同法》第二百三十四条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。德感公司请求柳力公司恢复第一层原状符合法律规定，应予支持。德感公司的该项上诉理由成立，予以采纳。
综上所述，一审判决审判程序合法，适用法律正确，鉴于二审中出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市万州区人民法院（2012）万法民初字第06576号判决第一、二、三、四项；
二、重庆柳力物业公司在判决生效后立即归还重庆市德感房地产开发有限公司位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区内侧裙楼下规划为幼儿园的第二层部分房屋；
三、重庆柳力物业公司在判决生效后二十日内对重庆市德感房地产开发有限公司位于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区内侧裙楼下规划为幼儿园的第一层部分房屋恢复原状。
一审案件受理费14375.00元，案件保全费3500.00元，共计17875.00元，由重庆市德感房地产开发有限公司负担其中7000.00元，由重庆柳力物业公司负担10875.00元；二审案件受理费18601.00元，由重庆市德感房地产开发有限公司负担12000.00元，由重庆柳力物业公司负担6601.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一五年十一月四日
书 记 员 胡相龙