广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1828号
上诉人（原审被告）：刘小宏。
委托代理人：韦建新，广西星汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏惠瑕。
被上诉人（原审原告）：黄强。
两被上诉人的共同委托代理人：蒋中元，广西起航律师事务所律师。
上诉人刘小宏与被上诉苏惠瑕、黄强宅基地使用权纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘小宏的委托代理人韦建新，被上诉人苏惠瑕及其与黄强的共同委托代理人蒋中元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：苏惠瑕、黄强系南宁市亭子村一组村民，系母子关系。苏惠瑕的丈夫黄增云不是亭子村村民。1996年6月，苏惠瑕取得了在其宅基地上建房的准建证。1997年9月26日，黄增云以苏惠霞（甲方）的名义与刘小宏（乙方）签订了《关于转让建房用地的协议》，内容为“一、经双方友好协商，苏惠霞将市郊区亭子壹队分配的建房用地76平方米转让给刘小宏同志建房使用。（其中有46平方米有准建证）没有办理准建证的30平方米在以后办理建房有关手续时，所用的费用由刘小宏全部负责。二、转让建房用地费贰万元正（20000元）由刘小宏交给苏惠霞的爱人黄增云同志代收。房屋同时建，费用各自负担。新建房屋的所有资料（准建证，土地使用证等）全部以苏惠霞名誉办理和保管。建好房后要办理房产证时，由苏惠霞出具办理房产证的有关手续和证明。费用由刘小宏负责。三、本协议经双方核实同意签字生效一式两份”。协议签订后，刘小宏依约向黄增云支付了建房用地转让费2万元。刘小宏请施工队在该宅基地上建房，建好后，房屋一直由刘小宏占有、使用。1998年4月，原南宁市土地管理局郊区分局亭子土地管理所发给苏惠瑕建设（住宅）用地许可证。1999年，黄增云去世。2010年8月，苏惠瑕、黄强领到了上述宅基地（位于南宁市江南区星光大道昌耳渌×号）的集体土地使用证。2010年12月28日，苏惠瑕、黄强就上述宅基地及房屋向一审法院提起诉讼，请求判令：刘小宏立即将土地使用权及地上房屋交回苏惠瑕、黄强管理使用，本案的诉讼费用由刘小宏承担。
一审法院经审理认为：苏惠瑕的丈夫黄增云以苏惠瑕的名义与刘小宏签订《关于转让建房用地的协议》，将苏惠瑕拥有使用权的宅基地转让给刘小宏，并实际履行了协议。刘小宏在该宅基地上建房，并占有、使用房屋十多年。由此可知，苏惠瑕不可能不知道其宅基地转让之事。苏惠瑕、黄强就该宅基地和房屋提起诉讼时，距该宅基地被转让，已过了13年。没有证据证明苏惠瑕在这13年中对宅基地转让之事提出过异议，应视为苏惠瑕同意转让。签订《关于转让建房用地的协议》是双方当事人的真实意思表示，但该协议涉及的宅基地性质为集体土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依其特定身份而享有的权利，而作为受让人的刘小宏并非该宅基地所在集体经济组织的成员，因此，该协议违反了法律的强制性规定，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，宅基地转让协议无效，苏惠暇、黄强与刘小宏负有同等的过错责任。刘小宏应返还宅基地给苏惠暇、黄强，苏惠暇、黄强应返还转让费2万元给刘小宏。刘小宏在该宅基地上建房后，已占有、使用房屋十多年，获得了经济利益。对于该房屋，苏惠暇、黄强要求刘小宏一并归还给其管理使用。因此，在宅基地返还给苏惠暇、黄强后，宅基地上的房屋由苏惠暇、黄强占有、使用为宜，苏惠暇、黄强应给予刘小宏适当的补偿。虽经一审法院释明，苏惠暇、黄强坚持不申请进行房屋价值评估；刘小宏虽提出了进行房屋价值评估的申请，但坚持不预交评估费用，导致无法进行评估，视为刘小宏自动放弃评估。因此，苏惠暇、黄强与刘小宏均应承担举证不能的法律后果。一审法院酌定苏惠暇、黄强补偿刘小宏5万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决：一、苏惠瑕与刘小宏于1997年9月26日签订的《关于转让建房用地的协议》无效；二、刘小宏应返还受让的宅基地（即南宁市江南区星光大道昌耳渌×号土地）给苏惠瑕、黄强，苏惠瑕、黄强应返还转让费2万元给刘小宏；三、刘小宏应将上述宅基地上的房屋交给苏惠瑕、黄强占有、使用，苏惠瑕、黄强补偿5万元给刘小宏。案件受理费100元，由苏惠瑕、黄强负担50元，刘小宏负担50元。
上诉人刘小宏上诉称：一、本案中被上诉人要求上诉人将房屋交由其管理使用但未予对价补偿，其主张有悖民事活动应遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。二、双方都没有对房屋价值进行评估，在庭审中法庭也进行了调解。被上诉人提出补偿5万元，上诉人提出补偿20万元，庭审中调解不成。在双方都不鉴定的情况下法官依据被上诉人提出的5万元方案补偿给上诉人，没有依据。三、对于《关于转让建房用地的协议》认定无效上诉人无异议，但一审法院判令被上诉人补偿上诉人5万元超出了本案的诉讼请求。同时也剥夺了上诉人另行起诉的权利，上诉人在本案没有提出反诉，但有另行起诉的权利。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判被上诉人补偿上诉人20万元。
被上诉人苏惠瑕、黄强答辩称：一审判决认定《关于转让建房用地的协议》无效是正确的，且根据《中华人民共和国合同法》第58条认定由上诉人返还房屋给被上诉人是正确的，应予以维持，请求法院驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人的上诉状第一条理由，我方认为因为协议无效，因此不适用公平、有效原则；2、关于房屋价值评估，一审判决中明确说明了是由于上诉人提出评估但迟迟不交评估费造成最终没有评估结果，因此上诉人应承担举证不能的责任。
当事人争议的焦点是：本案诉争宅基地上的房屋价值如何确定？上诉人要求被上诉人补偿房屋价款20万元是否合法有据？
双方当事人在二审期间均未提交新的证据，且对一审查明的事实无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案系基于宅基地使用权转让产生的纠纷，故本案的案由应为宅基地使用权纠纷。一审将案由定为占有物返还纠纷不妥，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”被上诉人苏惠瑕与上诉人签订《关于转让建房用地的协议》，将涉案宅基地转让给上诉人用于建房，并实际履行了协议。因涉案宅基地的性质为农村集体所有土地，而作为受让人的上诉人并非该宅基地所在集体经济组织的成员，因此，该协议违反了法律的强制性规定，应属无效。一审认定《关于转让建房用地的协议》无效，双方当事人均未提出异议，本院予以维持。
本案中，被上诉人苏惠暇与上诉人明知涉案土地为宅基地，不得对外转让，仍签订转让协议，对合同无效应负同等过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的过错责任。”的规定，双方当事人因合同无效取得的财产，应当予以返还。一审判决上诉人返还宅基地给被上诉人，被上诉人返还转让费2万元给上诉人，双方均未提出异议，本院予以维持。对于宅基地上的房屋，一审判决上诉人将房屋交给被上诉人占有、使用，双方亦未提出异议，本院予以维持。鉴于涉案房屋系上诉人建造，因合同无效造成上诉人的房屋损失，被上诉人应承担相应的过错责任。至于房屋损失数额，上诉人主张被上诉人补偿其房屋价款20万元，对此应负举证责任。一审期间上诉人虽提出了进行房屋价值评估的申请，但拒不预交评估费用，导致无法进行评估，二审期间上诉人在本院规定的期限内亦未提出评估申请，故视为其自动放弃房屋评估，应承担举证不能的法律后果。考虑到上诉人已占有、使用宅基地和房屋十多年，并获得了经济利益，且双方对于合同无效均存在过错，被上诉人亦同意对上诉人进行适当补偿，一审酌定上诉人补偿被上诉人5万元，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘小宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 萌
审判员 高翔宇
审判员 农虹菲
二〇一六年三月二十九日
书记员 刘永胜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。