上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2495号
原告上海永琪美容美发经营管理有限公司，住所地上海市外高桥保税区。
法定代表人王采勇，董事长。
委托代理人陆碧晶，上海市汇达丰律师事务所律师。
委托代理人刘桂香，上海市汇达丰律师事务所律师。
被告车晓燕，女，1964年11月24日出生，汉族，住上海市。
被告高永辉，男，1965年12月26日出生，汉族，住上海市。
上列二被告的共同委托代理人梅荣生，上海市尚伟律师事务所律师。
原告上海永琪美容美发经营管理有限公司与被告车晓燕、高永辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海永琪美容美发经营管理有限公司的委托代理人陆碧晶，被告车晓燕及被告高永辉的共同委托代理人梅荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海永琪美容美发经营管理有限公司诉称：原告2005年起借用被告高永辉的营业执照在上海市新市北路XXX号一层、二层房屋（以下简称系争房屋）内经营美容美发业务，当时被告高永辉承租系争房屋并成立了上海蓝色火焰美容美发有限公司。2008年高永辉的公司注销，原告在系争房屋内注册成立了上海永琪美容美发经营管理有限公司第四十六分公司。系争房屋的产权原属于上海长白山房地产有限公司（以下简称长白山房产），被告车晓燕在2004年成为系争房屋产权人。长白山房产的法定代表人车星杰与被告车晓燕系兄妹关系，故将系争房屋产权做到被告车晓燕名下。2005年2月28日高永辉与长白山房产签订的租赁合同的租赁期限到2011年。2010年12月27日，被告高永辉受被告车晓燕的书面委托授权，就系争房屋的续租事宜与原告签订了补充协议，该协议援用2005年5月19日车星杰与被告高永辉间的租赁合同条款，将系争房屋租期顺延至2014年12月31日，并将2011年4月1日至2012年3月31日间的年租金调整为人民币42万元（以下币种均为人民币），次年按当年总价的5%递增并以此类推。被告车晓燕指定被告高永辉为其收款人，此后原告即按约如期向高永辉支付租金。2014年初，原告因经营不佳，向被告高永辉提出提前解除租赁关系。2014年3月31日，原告与两被告协商解除房屋租赁合同并办理了房屋交接手续，房屋交接单约定合同解除被告将系争房屋出租后应将已提前收取的租金退还给原告。合同解除后，被告也已将系争房屋再次出租，但却迟迟不退还原告已支付的租金，故现原告起诉要求确认原告与两被告的房屋租赁合同于2014年3月31日解除，并判令两被告退还原告已提前支付的2014年4月1日至2014年12月31日的租金364，651.80元。
被告车晓燕、高永辉辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告是朋友关系，被告车晓燕委托被告高永辉与原告签订了补充协议。车晓燕与车星杰系姐弟关系。补充协议所称的2005年5月19日的签约实应为2005年2月28日的租赁协议，该合同第4条双方权利义务第4点中约定了承租方提前解约的，房租一律不予退还，若甲方提前解约则需赔偿两个月的租金。此后租金都是按照补充协议支付由高永辉收取的。房屋交接单上手写的字当时是原告写的，交接单是高永辉签的，但这行手写字不代表被告同意退还租金。系争房屋已在2014年7月另行出租。原告否认2005年2月28日的租赁协议，但租金都是按照该协议约定的金额支付的，若原告认为补充协议约定的不是该协议，则应当负相应举证责任。2005年2月28日的租赁协议即为本案中补充协议延长的合同，原告支付的租金也与这份协议对应起来。该协议明确约定了若原告提前退租的租金不退还。如协商的话要双方都自愿同意方可，故被告按合同约定不退还租金没有过错。
经审理查明：系争房屋权利人原为案外人长白山房产，2004年权利人变更为被告车晓燕。被告高永辉（乙方）与长白山房产（甲方）于2005年2月28日就系争房屋（面积560平方米）签订租赁协议。该协议第一条约定，租赁时间自2005年3月1日起至2011年3月30日止。协议第二条约定，年租金38万元，每年12月30日前一次性付清下年房租。协议第四条第4项约定，乙方在承租期间提前终止协议，房租一律不予退还，若甲方提前终止协议应退还甲方两个月租金。2010年12月18日，被告车晓燕出具委托书称其全权委托被告高永辉与原告签定有关系争房屋续租事宜，车晓燕承认高永辉所签的一切合同条款并全权委托高永辉代收租金。2010年12月27日，被告高永辉作为甲方代表人与原告（乙方）签订补充协议，该协议约定称原2005年5月19日车星杰高永辉签约继续有效，顺延至2014年12月31日，经双方协商2011年4月1日-2012年3月30日年租金为42万元，次年按当年总价5%递增，以此类推。甲方收款人为高永辉。2014年3月31日，被告高永辉（甲方）与原告（乙方）签署房屋交接单，该交接单的其它备注称该物业内至2014年3月31日前水、电、煤由乙方负担，该物业甲方再次出租后对乙方已支付2014年12月31日租金退还另行协商（退还乙方租金几个月另行协商）。嗣后，因双方协商无果，故现原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，原告已在2013年12月30日将系争房屋2014年4月1日至2014年12月31日的租金364，651.80元汇入被告高永辉账户。
审理中，原告表示不认可补充协议延续的是被告所述的2005年2月28日签订的租赁协议，按照补充协议所述双方应该还有一份2005年5月19日签订的合同，但目前原告无法提供该合同，故不能确定当时沿用的是哪一份合同。如被告能提供2005年5月19日的合同，原告同意依据该合同处理本案，但若该合同约定的违约责任过高，则要求法院依法调整违约金至2个月租金。被告表示并无2005年5月19日的合同，补充协议所称的5月19日签约实即2005年2月28日的协议，如原告有2005年5月19日的租赁合同，同意按该合同处理，但被告没有责任提交该合同。
审理中，原告撤回对被告高永辉的诉讼请求。
上述事实，有原告提供的补充协议、委托书、房屋交接单、租赁协议、房地产权证、照片、银行转账单等证据及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，各方当事人均应依约履行。现原、被告均认可被告车晓燕委托被告高永辉与原告订立了补充协议，并确认该租赁关系即为长白山房产与高永辉之间租赁协议的延续，故本院认定系争房屋租赁关系的主体应为原告与被告车晓燕。由于补充协议约定2005年5月19日车星杰高永辉的签约顺延至2014年12月31日，而被告车晓燕明确表示承认被告高永辉所签的一切合同条款，并指定高永辉作为收款人，后高永辉又与原告签署了房屋交接单，表明原、被告双方已就提前解除合约事项达成一致，故原告要求确认原、被告的房屋租赁合同已在2014年3月31日解除的诉讼请求有其合同依据，本院予以支持。房屋交接单的备注约定双方应就原告已支付的租金退还问题另行协商，双方此后虽未就租金退还问题协商达成一致，但房屋租赁合同解除后被告拒绝退还已付租金缺乏法律依据。长白山房产与被告高永辉在2005年2月28日签订的租赁协议中虽然约定了承租方在承租期间提前解约的房租不予退还，但补充协议的合同指向是2005年5月19日车星杰与高永辉的签约，因双方当事人均未向本院提供此一合同，故被告不退还原告已付租金的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原告要求被告退还合同解除后已付租金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。因高永辉收取租金的行为系代表车晓燕，故被告车晓燕应负责退还原告已付的2014年4月1日至2014年12月31日的租金。如被告认为原告提前退租的行为给其造成损失的，可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
一、原告上海永琪美容美发经营管理有限公司与被告车晓燕关于上海市新市北路XXX号一层、二层房屋的租赁关系于2014年3月31日解除；
二、被告车晓燕应于本判决生效之日起10日内返还原告上海永琪美容美发经营管理有限公司2014年4月1日至2014年12月31日的租金364，651.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6，769.77元，由被告车晓燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
审 判 员 惠 力
人民陪审员 毛济平
二〇一五年四月十三日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。