云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4564号
上诉人（一审原告）：孔令兵，男，1967年12月6日出生，回族，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：徐传相，云南德和政律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审被告）：李志猛，男，彝族，1978年2月15日出生，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：李贵红、戴柠，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人孔令兵与被上诉人李志猛房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5845号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
孔令兵上诉请求：1、请求二审法院依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》；2、请求二审法院依法改判由被上诉人立即支付所欠的租金258213元（从2016年3月15日至2016年8月9日）；并支付上诉人违约金51790元，合计310003元：3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为《房屋租赁合同》已经解除，属于认定事实错误，且适用法律错误。其一，被上诉人私自将钥匙放在物管处,该行为不构成解除合同的意思表示，一审法院仅凭物管的陈述就证明合同已经解除，缺乏证据予以支持，不符合逻辑；其二，一审法院认定的第三人（物管）所作证词存在瑕疵，不能认定为上诉人与被上诉人已经解除合同的证据；其三，即使被上诉人有解除合同的意思，上诉人与被上诉人对装修房屋形成的附和物处理未达成一致，双方并未达成解除合同一致的意思表示；其四，至今该房屋还在被上诉人实际占有，钥匙没有交到上诉人手里，给上诉人造成了巨大的经济损失。
李志猛答辩称：1、上诉人的上诉请求不成立，物管有业主（孔令兵）的联系电话，上诉人的上诉理由不成立；2、双方达成解除合同意思表示时，物管可以作为证人发表意见，上诉人单方陈述与事实不符；3、调解时双方以补偿金形式谈判，对于处分行为未作处理，不影响房屋租赁合同解除的事实；4被上诉人将钥匙留在物管处，是根据上诉人的要求。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
孔令兵向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付原告自2016年3月15日至同年8月9日的租金258213元、违约金51790元，合计310003元。
一审法院认定事实：2015年8月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告孔令兵将本案讼争房昆明市宝善街202号昆明银三角文化城A幢第一、二、三层（建筑面积442.65平方米）出租给被告李志猛用于经营餐饮；租期自2015年9月15日至2018年9月14日，其中2015年8月15日至同年9月14日为免费装修期；2015年9月15日至2016年3月14日的租金为252310元，2016年3月15日至同年9月14日的租金为265590元；从第二年开始，租金按100元/平方米结算，每六个月结算一次，由被告李志猛于每六个月的第一个月支付；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金。被告李志猛支付原告孔令兵至2016年3月14日的租金。2016年3月30日被告李志猛结清物业费等费用，原告孔令兵让当时的物管公司昆明沛力盛物业服务有限公司接收被告李志猛交付的本案讼争房钥匙。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。合同虽没有约定2016年3月15日至同年9月14日租金的支付时间，但结合合同约定从第二年开始，租金按100元/平方米结算，每六个月结算一次，由被告于每六个月的第一个月支付。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故被告李志猛应于2016年3月支付原告2016年3月15日至同年9月14日的租金。2016年3月30日被告结清物业费等费用，原告孔令兵让当时的物管公司接收被告交付的本案讼争房钥匙，应视为原、被告就解除合同达成合意。一审法院对原告孔令兵诉请解除合同不予支持，故被告李志猛应支付原告孔令兵2016年3月15日至同月29日的租金22132.50元（265590元÷6个月÷30天×15天）。一审法院对原告孔令兵主张的违约金亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、由被告李志猛于判决生效后十日内支付原告孔令兵2016年3月15日至同月29日的租金22132.50元；二、驳回原告孔令兵的其他诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取计2975元，由被告李志猛负担。
二审期间，孔令兵向法庭提交了一份短信记录，同时，申请了证人秦某出庭作证，欲证明合同并未解除、物品尚未处分。经质证，李志猛对上述证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不予认可，认为房屋内物品的处分讨论不影响合同已经解除的事实。
本院认为，对于上述短信记录，因李志猛对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认；对于证人证言，其形式符合法律规定，对其真实性本院予以确认。对于上述证据的证明力，本院将综合全案进行评判。
二审中，李志猛没有新证据提交。
李志猛对一审认定的事实没有异议；孔令兵认为一审认定租赁合同解除事实认定错误，孔令兵没有让物管接收被上诉人移交的钥匙。对于该异议，本院将在下文进行综合评判。经审查，一审法院确认的其他案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、涉案房屋租赁合同是否已经解除？2、被上诉人应否支付上诉人主张的租金及违约金？
本院认为，关于涉案租赁合同是否已经解除的问题，经查，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2015年9月15日至2018年9月14日止，但被上诉人支付上诉人租金仅至2016年3月14日，之后未再支付租金。被上诉人主张因其经营的生意不好，故其向上诉人提出不再继续承租涉案房屋，双方协商后，其于2016年3月30日结清物管费，按上诉人要求将涉案房屋的钥匙移交给管理涉案房屋的物管公司，故涉案租赁合同已经解除。上诉人主张被上诉人擅自将涉案房屋的钥匙放于物管公司，且双方对于涉案租屋内的装修的附着物及存放物品的处理没有形成一致意见，故涉案房屋租赁合同尚未解除。对此，本院认为，涉案房屋租赁期间的物管公司昆明沛力盛物业服务有限公司系上诉人委托管理涉案房屋的单位，该公司出具的《证明》能够证实2016年3月30日被上诉人来该公司办理交房退房手续，且上诉人让被上诉人将房屋钥匙交给该公司保管。由于该物管公司系受上诉人委托管理涉案房屋的公司，因此被上诉人自办理交房退房手续，并将钥匙移交该物管公司的行为即视为向上诉人履行交房退房义务，后被上诉人未使用涉案房屋，故涉案租赁合同实际已于2016年3月30日解除，上诉人主张涉案合同未解除不能成立。
关于被上诉人应否支付上诉人主张的租金及违约金的问题，被上诉人支付上诉人租金至2016年3月14日，而2016年3月15日至双方解除合同前一天（2016年3月29日）的期间，涉案租赁租房系由被上诉人实际使用，故一审法院判决被上诉人应当支付该期间的租金，于法有据，本院予以维持。对于违约金的问题，合同约定：租赁期间，无任何特定事由，任何一方不得随意解除合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。本案中，被上诉人系因为自身经营原因而向上诉人提出解除合同，根据合同约定上诉人与被上诉人签订租赁合同约定的租期为三年，被上诉人提前解除合同已经构成违约，故应当支付违约金，上诉人主张应当按照首年（2015年9月15日至2016年9月14日）租金总额517900元的10%计算违约金，被上诉人主张该违约金约定过高，应当进行调整。本院认为，被上诉人已经按合同约定支付了半年的租金，即已支付至2016年3月14日，故违约金应当调整为按照半年租金的10%计算，即2016年3月15日至2016年9月14日的租金265590元×10%=26559元。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但所作判决部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5845号民事判决第一项，即：“一、由被告李志猛于判决生效后十日内支付原告孔令兵2016年3月15日至同月29日的租金22132.50元”；
二、确认孔令兵与李志猛于2015年8月14日签订的《房屋租赁合同》已于2016年3月30日解除；
三、由李志猛于判决生效后十日内支付孔令兵违约金26559元；
四、驳回孔令兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5950元，减半收取计2975元，由被告李志猛负担；二审案件受理费5950元，由孔令兵负担2000元，由李志猛负担3950元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
审判长 陈 红
审判员 陆有林
审判员 方云红
二〇一七年十月十六日
书记员 陈攀宇