广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第261号上诉人（原审被告）：何小强。委托代理人：艾传涛，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：莫美江，广东君厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：英德市东成五金塑料制品有限公司。法定代表人：欧进龙，董事长。委托代理人：彭金才，广东英都律师事务所律师。上诉人何小强因与被上诉人英德市东成五金塑料制品有限公司（以下简称“英德东成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2014)清英法镇民初字第260号民事判决，向原审法院提起上诉，原审法院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，何小强于2011年6月21日与英德东成公司签订《厂房租赁合同》，英德东成公司将其所有的厂房出租给何小强经营五金类制品，租期为六年，每月租金12384元。在租赁期间，由于英德市政府收回并出让该合同占有范围内的土地和房屋，2013年12月19日原审法院作出的（2013）清英法镇民初字第183号判决书，判决解除何小强与英德东成公司签订的《厂房租赁合同》。何小强上诉后，2014年5月26日，清远市中级人民法院作出的（2014）清中法民二终字第94号判决维持了（2013）清英法镇民初字第183号判决，该判决书已于2014年7月28日生效。何小强称已通过邮政汇租金到东成，后又被银行退回。原审法院认为，英德东成公司、何小强双方所签订的《厂房租赁合同》被法院判决解除后，该合同解除的效果仅向将来发生，合同关系向将来消灭，但在该合同在未被解除前，该合同是合法有效的，对合同双方当事人依然有约束力，何小强仍负有应按照合同约定支付租金的义务，现何小强拖欠英德东成公司共计八个月的租金也应及时支付，因此，英德东成公司的诉讼请求合法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民事合同法》第九十七条、第九十八条的规定，原审法院于2014年11月28日作出（2014）清英法镇民初字第260号民事判决：由何小强支付自2013年4月起至2013年12月的租金共计99072元给英德东成公司。此款项限于本判决发生法律效力之日起十五日内付清。本案受理费1138.4元，由何小强负担（本案受理费英德东成公司已预交，何小强应负担部分在支付场地占用费时一并支付给英德东成公司）。宣判后，何小强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案严重违反“一事不再理”的基本原则和法律规定，被上诉人曾于2013年向英德法院起诉解除双方的租赁合同关系，终审判决已经在2014年7月28日生效，本次被上诉人又起诉，法院应告知原告按照申诉处理。二、一审法院草率审理本案，程序不当，请求二审法院依法裁定发回重审。本案系群体性纠纷，原因复杂且各方争议较大，一审法院适用简易程序不当。三、合同正常履行初期，上诉人一直正常支付租金，后被上诉人放弃租金，根源为因上诉人过错导致土地被政府提前收回，免除租金实质为对上诉人等广大租户的经济损失的补偿。至第一次开庭前，上诉人每月定期向被上诉人通过邮政汇款的方式支付租金，但被上诉人隐瞒土地被收回真相且下落不明，以致租金被退回，且从时效的角度，被上诉人追讨2013年4月至12月的租金超过了法定的1年诉讼时效，其请求不应得到支持。四、一审法院对上诉人已经预缴的保证金25000元未作处理或抵扣。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人英德东成公司答辩称：1、答辩人于被答辩人履行租赁合同期间，由于政府收回土地涉案合同依法解除，并非答辩人过错行为造成。2、答辩人主张的租金是涉案合同解除之前欠下的租金，并非合同解除后的租金，答辩人的请求有事实和法律依据。3、因一审中被答辩人没有提及保证金，也没有提供缴交保证金的合法依据，因此，被答辩人应承担举证不能的后果。4、答辩人诉请被答辩人拖欠租金，未超过法定诉讼时效。本案实际上是拖欠租金纠纷。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人提交了英德东成公司出具的一份《收据》载明：今收到华泰家私城租赁押金25000元。又查明，根据本院（2014）清中法民二终第94号民事判决查明的事实：涉案厂房所占用土地为位于英德市东华镇东宝工业集约区的一宗国有土地，国有土地使用证号：英德国用（2005）第1282号。2010年7月，被上诉人将涉案厂房出租给上诉人时，被上诉人为该国有土地的使用权人。2012年8月29日，英德市国土资源局以英国土资字（2012）200号文注销被上诉人的英德国用（2005）第1282号土地使用证。2012年1月10日英德市人民政府以英府办函（2012）12号“关于东华镇政府要求调整土地用途的批复”，1、同意由英德市人民政府收回东华镇东宝工业集约区的土地使用权，面积为79676.76平方米，土地用途调整为商住用地。2、由市国土资源局负责组织该用地及地上建筑物进行评估，依法进行公开处置。2012年12月13日，英德市国土资源局委托英德市国土资源交易所进行公开挂牌出让，由英德市紫洹矿业投资有限公司竞投成交，并签订《国有建设用地使用权出让合同》，2012年12月18日，英德市国土资源局以英国土资（利用）（2012）126、127号批复办理了该土地用地手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案双方争议的焦点是：对被上诉人起诉要求上诉人支付2013年4月至2013年12月租金的诉讼请求应否予以支持。根据本院查明的事实，被上诉人的英德国用（2005）第1282号土地使用证于2012年8月29日被英德市国土资源局以英国土资字（2012）200号文注销，涉案《厂房租赁合同》范围内的土地及建筑物被英德市人民政府收回。所以，至被上诉人的土地使用证被注销之日即2012年8月29日，被上诉人已不再拥有涉案土地使用权及出租房屋所有权，且涉案土地通过公开挂牌出让，英德市紫洹矿业投资有限公司于2012年12月18日已成为涉案土地新的权利人。因此，原审法院未查明涉案土地及厂房的权属变更情况而判令上诉人向被上诉人支付2013年4月至2013年12月的租金，存在不当，本院予以纠正。关于被上诉人收取的保证金应否返还给上诉人。因一审中上诉人未就保证金提起反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，本院对上诉人的该项请求在二审中不作审理，上诉人应另循途径解决。综上，原审法院部分事实未予查明，适用法律和实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，改判如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2014）清英镇民初字第260号民事判决；二、驳回被上诉人英德市东成五金塑料制品有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1138.4元，二审案件受理费2276.80元，均由英德市东成五金塑料制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  郑家驹代理审判员  禹 莉二〇一五年七月一日书 记 员  冯敏静附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。