青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终143号
上诉人（原审原告）杰森房地产开发集团有限公司，住所地青海省西宁市城西区黄河路。
法定代表人冯全忠，总经理。
委托代理人汪春虎，该公司法务部职员，住西宁市城中区礼让街。
委托代理人马艳萍，该公司经营部职员，住西宁市城中区南山路。
上诉人（原审被告）孙彦，男，汉族，1958年1月24日出生，无固定职业，住西宁市城西区冷胡路。
杰森房地产开发集团有限公司（以下简称杰森公司）因与孙彦房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月25日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令：孙彦腾退房屋并恢复原状，给付房租费408916元、物业费、电费6622.65元及水费，并承担本案诉讼费。该院于2015年12月3日作出（2015）西民一初字第1848号民事判决。杰森公司、孙彦均提起上诉，本院决定受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月6日依法公开开庭审理了本案。杰森公司的委托代理人马艳萍、汪春虎，孙彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明，2012年4月25日，杰森公司与孙彦签订《房屋租赁合同》，杰森公司将坐落于西宁市城西区冷湖路2号25号综合楼1-2楼2-18、1-20、1-22号面积为605.8㎡（其中一楼302.9㎡、二楼302.9㎡）房屋出租给孙彦。房屋租金一楼100元／㎡／月，二楼40元／㎡／月，合同租赁期总价款计人民币1635960元。约定：“租赁期三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止。到期后，由承租人将出租房屋（含装潢装修）无偿完好交还出租人。租赁期满后，承租人不准备续租房屋的，承租人应当提前三个月书面通知出租人；承租人仍续租房屋的，应提前三个月向出租人提出书面申请，在同等条件下，承租人享有优先租赁权。”“承租人如需对房屋进行装修时，应向出租人提交书面申请及装修设计方案并征得出租人书面同意。”“租赁期满，承租人既不续租、也不腾退房屋或者不按合同约定的期限告知出租人将不续租房屋的，出租人将不退还承租人已交付的保证金；出租人同时有权按照每月租金的两倍向承租人计收损失（不足一个月按一个月计算），如约定的赔偿金额不足弥补出租人的损失时，承租人应补足出租人的损失。”2014年12月11日，杰森公司就孙彦装修申请复函“您送我公司的装修申请收悉，为了方便今后的管理工作，我公司现要求您将装修方案及装修图纸报送我公司，经我公司审核同意后签订装修协议并交纳装修保证金方能动工装修。”2015年3月31日，杰森公司书面通知孙彦“您与杰森房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同》从2012年5月1日至2015年4月30日止。期间您经常不按合同约定时间缴纳房屋租金，经多次通融后现仍欠房屋租金6747.00元，本期合同届满我公司决定收回房屋，不与您续签租约。”2015年4月13日、17日，孙彦用手机信息方式多次与杰森公司总经理冯全忠协商处理所租房屋的善后事宜未果。2015年4月30日17时27分，杰森公司向孙彦发送手机信息“由于您的《房屋租赁合同》已到期，公司多次催促您续签，直至今日未到公司续签，现通知您：从即日起，停止您在冷湖路2号杰森大厦2-18、2-20、2-22号租房的一切装修及经营活动，同时也将采取停电停水措施，如此引起的一切损失由您全部承担！”同日20时11分，杰森公司再次向孙彦发送手机信息“我们刚才商量，按百分之八递增，要签就过来！如果不来签，公司将仍然停电停水，由此造成的后果损失由你负全部责任！”2015年4月30日下午，杰森公司采取了停水、停电措施，孙彦与杰森公司协商未果，即停止装修离开租赁房屋至今。2015年5月4日，杰森公司再次书面并短信通知“您和杰森房地产开发集团有限公司签订的冷湖路2号杰森大厦2-18、2-20、2-22号《房屋租赁合同》于2015年4月30日已到期，如您要继续租用该房屋，请于三日内（2015年5月7日前）前来公司办理继续租用手续，否则我公司将收回该房屋。”孙彦未予回复，也未去杰森公司办理继续租用手续。一审法院另查，经双方在一审庭审中认可，该房屋钥匙在孙彦处尚未交还；该房屋在停电状态下卷闸门无法启动。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同到期后，双方未续签合同。虽然杰森公司认为己方没有收回房屋，但其2015年5月4日发给孙彦的短信内容“……如您要继续租用该房屋，请于三日内（2015年5月7日前）前来公司办理继续租用手续，否则我公司将收回该房屋。”足以使人相信杰森公司已收回房屋，而且该房屋停电后卷闸门无法启动，事实上杰森公司可以做到实际控制。但是，由于该房屋中尚有孙彦未完成的装饰装修及没有搬离的其他物品、孙彦没有交回房门钥匙等实际情况存在，杰森公司出于顾虑，没有实际收回，但是也未积极同孙彦进行协商解决。孙彦则认为杰森公司发出此短信后己方未去续约，杰森公司即已收回房屋，继而放任不管。据此，杰森公司要求孙彦立即返还房屋的诉求合理，应予支持；其要求恢复原状的诉求，因无证据证明房屋的原有状态，没有事实和法律依据，不予支持。关于杰森公司提出由孙彦支付逾期占用房屋房租费408916元的主张，因产生矛盾后双方均放任未及时积极解决，孙彦亦未实际使用，因此扩大的损失，双方均有责任。因杰森公司确有损失，但以其现执行房租标准计算不妥，应按照双方《房屋租赁合同》中房屋租赁费约定为依据计算，三个月租金数额为127218元，双方各承担一半，孙彦应承担63609元。杰森公司提出由孙彦给付物业费、电费6622.65元的诉求没有事实和法律依据，不予支持。孙彦提出杰森公司起诉被告主体资格不适格的理由，因孙彦系房屋租赁合同相对方，且在合同中盖章签名，主体资格适格，此理由不予采纳。另外，鉴于孙彦在庭审时对返还保证金保留诉权，虽在庭后补交证据质证时提及装修损失，但未在庭审中提起反诉，因孙彦有具备专业法律知识的委托代理人提供法律帮助，一审法院确信其知道该行为的法律后果，本案依法未予审理。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款之规定，判决：一、孙彦返还杰森公司坐落于西宁市城西区冷湖路2号25号综合楼2-18、1-20、1-22号面积为605.8㎡（其中一楼302.9㎡、二楼302.9㎡）的房屋于判决生效后十五日内履行。二、孙彦给付杰森公司房屋租赁费63609元。于判决生效后十五日内履行。三、驳回杰森公司其他诉讼请求。
本案诉讼费7533元，减半收取3766.5元，由杰森公司承担1266.5元，孙彦承担2500元。
杰森公司上诉称：一审判决认定孙彦未向杰森公司交回房屋造成的损失双方均有责任与事实不符，责任完全在于孙彦；根据合同约定，孙彦不续租也不腾退房屋应按照两倍租金承担损失。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。
孙彦答辩称：其答辩意见同于上诉意见。
孙彦上诉称：杰森公司的一审诉讼请求无事实依据，应当驳回杰森公司的全部诉讼请求；其次，双方的合同已到期，合同对双方已无约束力，且杰森公司采取停水停电措施，孙彦未实际使用房屋，租赁物完全被杰森公司控制，故造成的损失完全属杰森公司的责任；合同期满前，孙彦缴清了所有费用，故一审判决孙彦承担63609元租赁费错误。请求撤销一审判决第一、二项判项，驳回杰森公司的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费。
杰森公司答辩称：其答辩意见同于上诉意见。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，双方租赁合同期满后，孙彦在未与杰森公司达成继续租赁协议的情况下，理应将租赁的房屋交还杰森公司，该交还应以交还房屋钥匙为标准，但其并未交还，且占有房屋至今并进行装修，故其对由此造成的房屋租赁费损失承担主要责任，以承担80%损失为宜；杰森公司在合同到期后，未及时通过合法方式要求孙彦交回房屋，而是采取断电方式，故其对房屋租赁费损失承担一定责任，以承担20%损失为宜。鉴于双方在《房屋租赁合同》中约定第三年即租赁期最后一年的房屋租金为每月48550元，故以该年度租金计算租赁费损失较为适宜。鉴于孙彦至今尚未交还房屋，而杰森公司仅主张三个月的房屋租赁费损失，对此应视作对己方实体权利的处分，因此孙彦应向杰森公司支付租赁费损失116520元。至于杰森公司主张按照高于租赁合同约定的租金即现行租赁费标准计算租赁费损失，因双方就此并未达成协议，且该标准系杰森公司自行制定，故不予采纳。关于杰森公司主张租赁费损失按照合同约定给予二倍的赔偿，因杰森公司并无证据证明其所遭受的租赁费损失高于按第三年度租赁费标准计算的租金数额，故对该主张亦不予支持。一审判决认定事实清楚，唯对确定租赁费损失计算标准及责任划分欠妥，应予纠正。杰森公司所持上诉理由部分成立，应予采纳；孙彦所持上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1848号民事判决第一项、第三项；
二、变更西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1848号民事判决第二项为：孙彦与本判决生效后十五日内，给付杰森房地产开发集团有限公司房屋租赁费116520元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费7533元，由孙彦负担5000元（已预交7533元，退还2533元）；杰森房地产开发集团有限公司负担2533元（已预交7533元，退还5000元）。
本判决为终审判决。
审判长 张敏娟
审判员 李小梅
审判员 林建平
二〇一五年四月八日
书记员 马晓瑞
附：审理本案依据的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发挥原审人民法院重审，或者查清事实后改判。