上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7827号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海百合箱包有限公司，住所地上海市松江区佘山镇天马山斜塔路97-1号95室。
法定代表人：肖嘉樑，总经理。
委托诉讼代理人：吴海平，男，上海百合箱包有限公司员工。
委托诉讼代理人：陈迎瑞，上海陈迎瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海鹏峰工贸有限公司，住所地上海市浦东新区上南路4560弄3号7幢。
法定代表人：吕爱玉，董事长。
委托诉讼代理人：张峻，上海段和段律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴坚，上海段和段律师事务所律师。
上诉人上海百合箱包有限公司（以下简称百合公司）因与被上诉人上海鹏峰工贸有限公司（以下简称鹏峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初8493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百合公司的委托诉讼代理人吴海平、陈迎瑞，被上诉人鹏峰公司的委托诉讼代理人张峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人百合公司上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回被上诉人一审全部本诉请求，支持上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：1、被上诉人出具的承诺书文意非常清楚，既然被上诉人就“租赁动迁”事宜作出承诺，包括对租赁期间因火灾产生的房租欠款争议双方进行了全面协商，即对租赁和动迁存在的纠纷一次性解决，67余万元人民币（币种下同）应该是双方对欠付租金免除的基础上再给予上诉人的一次性补偿款。如果上诉人当时房租欠付70余万元，而被上诉人给予上诉人的动迁补偿款67万元，等于上诉人还要支付被上诉人房租，从后果上来看上诉人也不会同意的。从该份承诺书书写时间为2016年10月31日，也能反映出已经是市政动迁办给予被上诉人搬离的最后时间节点，上诉人如果不同意搬迁意味着被上诉人拿不到动迁过渡费和奖励费等，双方基于利益考虑，被上诉人才同意免去上诉人2016年10月之前全部租赁欠款并给予上诉人动迁补偿款合计67万元，在对欠付房租没有谈妥情况下双方谈补偿款问题，以及上诉人答应被上诉人搬离现场，从逻辑上说不通。一审将上诉人支付的29.05万元自由裁量为属于2015年前后合同的分段支付，也与事实和证据不符。因此“租赁动迁一次性补偿67余万元”说明双方已经就之前的房租问题结清了。2、被上诉人承诺给予上诉人补偿67万元构成欺诈。首先，被上诉人获得动迁款2,200万元，但被上诉人告知上诉人仅拿到670万元补偿款，明显是一种欺诈行为，被上诉人在本案审理中并没有证据否认其获得了该笔动迁款，法院也可以调查2,200万元动迁款是否划入被上诉人的账户。其次，根据金光村的动迁政策规定，上诉人是直接租赁人，上诉人在租赁房屋办理工商营业执照，因此上诉人是直接补偿对象。过渡费和搬迁费等补偿给予的是生产经营活动者，因此上诉人有权获得。根据市政动迁政策规定，除了一审认定的房屋装修费和设备物资搬迁费及电表销户费等法定动迁项目外，应包括动迁过渡费和奖励费。再次，“XX公寓”与上诉人属于同一动迁性质，根据上诉人的了解，“XX公寓”获得的动迁补偿款远远多于上诉人，法院可对“XX公寓”的动迁情况进行调查。上诉人在规定时间配合政府进行厂房搬迁，就不应剥夺上诉人专有的动迁过渡费和奖励费。上诉人在一审中主张补偿款182余万元是有证据证明的。据此，请求二审法院依法改判。
被上诉人鹏峰公司辩称：1、政策是公开的，上诉人可以了解动迁政策。上诉人和被上诉人长期协商后出具承诺书，不存在欺诈。承诺书中无法体现免去房租，房租就是房租，动迁补偿是动迁补偿，如果被上诉人同意免去上诉人房租，承诺书中应该体现，并非含糊地以“租赁动迁”四个字来体现。2、土地权属是村里的，俞某有渠道谈项目，就用鹏峰公司的名义租赁土地，村里认为俞某代表鹏峰公司，所以村里在签订动迁协议时，让俞某一起签订的协议。上诉人要求补偿的证据不足。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
鹏峰公司向一审法院起诉请求：1、判令百合公司支付鹏峰公司2015年4月5日至2016年10月4日的租金66万元；3、判令百合公司支付违约金36,600元。
百合公司向一审法院提起反诉请求：鹏峰公司支付百合公司动迁补偿款1,824,226.53元。
一审法院认定事实：XX路XX弄XX号厂房，系鹏峰公司法定代表人之夫俞某向XX镇XX村XX村民组承租土地之后，由鹏峰公司建造。
2012年3月，鹏峰公司、百合公司签订《租赁厂房协议书》，约定甲方（鹏峰公司）将XX路XX弄XX号厂房租赁给乙方（百合公司）。面积2,000平方米；租期自2012年4月5日至2015年4月4日，年租金44万元，先付后用，租金每月支付，每季付清房租11万元。
2015年3月28日，双方续签《租赁厂房协议书》，租赁期限为2015年4月5日至2018年4月4日；年租金44万元，先付后用，每季付清房租11万元；协议期内，如遇国家建设大开发及不可抗力的自然因素，该合同自然终止，……具体动迁事由甲方同动迁部门协商；协议期内，如甲方单方违约，按当年度租金的一个月租金款作为违约金，支付给协议对方。
百合公司于2012年4月9日、4月24日、5月31日、6月29日、7月23日分别支付鹏峰公司租金36,600元，合计183,000元。2012年8月12日，因发生火灾，租赁房屋中部分被烧毁。此后，鹏峰公司对烧毁部分的房屋进行了修复。2015年4月15日，百合公司支付鹏峰公司290,500元（由百合公司法定代表人转账给俞某）。
因涉及动迁，动迁单位委托进行了评估。评估结果显示：鹏峰公司房屋评估面积9,947.48平方米，估价金额为房屋9,057,750元、房屋装修4,940,493元、附属设施748,340元、机器设备搬迁27,060元、物资搬迁253,040元，合计15,026,683元。涉及百合公司的为：房屋装修223,953元、机器设备搬迁补偿52,110元、物资搬迁补偿37,720元。
2016年10月31日，百合公司吴海平出具《承诺书》，载明百合公司与房东俞某达成共识，俞某一次性补偿百合公司动迁费673,783元，百合公司承诺11月3日前返还厂房。同日，俞某也出具《承诺书》，承诺一次性补偿百合公司动迁费673,783元。2016年10月底，百合公司搬离了厂房。2016年11月，房屋被拆除。
双方就租金存在争议。鹏峰公司主张：2012年8月12日至2013年5月部分厂房失火维修期间按1,360平方米计算租金，其余租赁期间按年租金44万元计算，再加上俞某为百合公司垫付的环氧树脂地坪款3万元，扣除鹏峰公司同意赔偿百合公司的火灾损失80万元，2015年4月15日百合公司支付的290,500元是第一份租赁协议的租金。百合公司主张：2012年8月12日至2013年10月部分厂房失火维修期间租金按1,360平方米计算；2013年11月至2015年3月期间，因房屋漏水及火灾赔付未解决，故仍应按1,360平方米计算租金；不存在俞某垫付环氧树脂地坪款的事实；后鹏峰公司同意赔付火灾损失80万元，并以第一份租赁协议未付租金与80万元相抵；第二份协议签订后，鹏峰公司提出房屋已经纳入动迁，希望百合公司先行支付6个月租金，百合公司同意，但百合公司法定代表人误将包括应支付给其他公司的货款一并转账给了俞某290,500元，事后与俞某交涉，俞某表示今后再结算，故290,500元是支付的第二份租赁协议的租金；2015年11月起，鹏峰公司将320平方米房屋出租给案外人上海A有限公司（以下简称A公司），故应按1,680平方米计算租金；2016年4月起断水不应再计算租金。鹏峰公司否认将320平方米出租给A公司的事实；同时主张断水时间是2016年6月，且根据电费账单显示，百合公司直至2016年12月仍在使用厂房。
双方对百合公司应得的动迁补偿款数额也存在争议。百合公司主张：1、装修费1,039,178.90元，以“XX公寓”（另一承租人）评估所得装修费以及“XX公寓”与百合公司的承租面积比例计算；2、物资及搬迁费89,830元，按评估结果计；3、临时过渡费72万元，按补偿办法规定每天每平方米1元，计算12个月；4、签约奖励费141,776.75元和搬迁奖励费425,330.26元；5、电表销户费38,000元；上述费用合计240余万元，现百合公司仅主张1,824,226.53元。鹏峰公司主张：百合公司的装修费及物资、设备搬迁费应按评估结果计算，总额仅为31余万元，不认可百合公司主张的其余费用；双方经协商后，一致同意由鹏峰公司给付百合公司动迁补偿费673,783元。
另查，2015年9月15日上海市浦东新区三林镇人民政府发布《金光村“城中村”改造项目混合经济非居住房屋补偿办法》，该办法明确：2015年4月20日前向集体经济组织租赁土地或房屋，并在租赁期限内实际从事生产经营活动的，经相关集体经济组织核准，可认定为混合经济非居住房屋；混合经济非居住房屋以租赁方与相关集体经济组织签订的土地或房屋租赁协议计户，按户补偿。补偿内容包括：1、房屋货币补偿，2、附属设施评估价格，3、装修评估价格，4、设备搬迁和安装费用、物资搬迁费用，5、种植、养殖业搬迁费用，6、无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用，7、奖励费（包括签约奖励费和搬迁奖励费），8、配电增容费，9、证照变更费，10、临时过渡费（考虑到被补偿方签约搬迁后，因证照变更等原因无法马上投入生产经营，故酌情给予临时过渡补贴，即按被补偿房屋有效面积每天每平方米1元，原则上不超过12个月）。
2015年12月5日，甲方上海B有限公司、协议实施单位上海C有限公司与乙方上海市浦东新区XX镇XX村村民委员会签署《混合经济补偿协议书》，乙方使用房屋及场地为XX村XX路XX弄XX号（俞某），自建房屋面积10,599.53平方米；甲方对乙方一次性补偿22,324,152元，由乙方包干使用，甲方不再另行安置；补偿总额内包含：租赁、自建范围内乙方房屋及地上建筑物、构筑物及房屋装修补偿、附属设施补偿、机器设备、停工停业损失补偿、搬迁及租赁户清退违约赔偿等一切费用的补偿。
2017年1月4日，上海C有限公司出具情况说明，明确百合公司电表销户费38,000元销户凭证已收到并报批，根据规定，该销户费先打到俞某账上，后应由俞某无条件支付给百合公司，该销户费与动迁款无关。
2016年11月8日，百合公司向供电公司办理了用电销户手续。
本案审理中，双方确认本案中相关材料及事实均涉及俞某，俞某实际代表鹏峰公司。
一审法院认为，本案两份《租赁厂房协议书》的租赁标的物是未经批准建造的不合法建筑，因此鹏峰公司、百合公司之间的《租赁厂房协议书》应属无效。
租赁合同无效，承租人应参照租金标准支付房屋使用费。
双方对2015年4月15日290,500元是第一份协议期间的租金还是第二份协议期间的租金存在争议。法院认为，就该节事实双方均无充分证据证明，且各自的主张中相应租金及相关费用折抵的金额均不能吻合，故法院对双方的主张均不予采纳。
第一份协议期间部分厂房失火，故应适当减少房屋使用费，现双方对该期间的计算面积并无争议，仅是对该房屋修复的时间存在争议，法院认为鹏峰公司负有举证证明房屋修复时间的义务，现鹏峰公司未能提供证据，故法院依百合公司自认，确定自2013年11月起恢复按全部租赁面积计算使用费。百合公司以房屋漏水以及损失未赔付为由主张2013年11月起至2015年3月期间仍按1,360平方米计算使用费，证据不足，不予采纳。同时，双方陈述均认可双方已达成一致，由鹏峰公司赔偿百合公司火灾损失80万元，法院予以采纳。鹏峰公司主张为百合公司垫付环氧树脂地坪款3万元，但证据并不充分，且与本案并非同一法律关系。综上，法院认定第一份租赁协议期间，百合公司应付使用费1,146,649.50元，扣除2012年已付183,000元，再抵充火灾赔偿款80万元，还应支付163,649.47元。据此，290,500元中163,649.47元认定为第一份租赁协议期间的使用费，126,850.53元认定为第二份租赁协议期间的使用费。
百合公司主张第二份协议期间鹏峰公司将320平方米房屋出租给案外人A公司，证据不足，法院不予采纳。虽然租赁期间房屋断水，但百合公司仍实际使用房屋，百合公司认为自断水起不应再计算使用费，法院不予采纳。鹏峰公司主张使用费计算至2016年10月4日的意见，法院予以采纳。但由于断水影响房屋使用，可适当减少使用费。法院根据双方陈述的断水时间、断水对房屋使用影响程度等因素，在扣除已付126,850.53元的基础上，酌定百合公司再支付使用费467,150元。
因合同无效，鹏峰公司主张的违约金，不予支持。
根据《金光村“城中村”改造项目混合经济非居住房屋补偿办法》（以下简称《补偿办法》），向相关集体经济组织承租土地或房屋的承租人是混合经济非居住房屋补偿对象。百合公司是向鹏峰公司承租的房屋，因此百合公司并非混合经济非居住房屋的直接补偿对象。但根据《合同法》规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应各自承担相应的责任。因此，在租赁房屋中部分装修是百合公司投入，百合公司在房屋中经营，存在物资设备，且鹏峰公司因此获得相应的动迁利益的情况下，百合公司向鹏峰公司主张必要的动迁费用，符合法律规定。
关于百合公司主张的具体费用：装修费应以实际评估结论（223,953元）为准，百合公司主张根据“XX公寓”的装修评估值按照面积比例计算，无事实和法律依据，不予采信。物资及搬迁费89,830元，双方并无争议，法院予以认可。《补偿办法》规定的临时过渡费是考虑到被补偿方签约搬迁后因证照变更等原因无法马上投入生产经营而酌情给予的补贴，百合公司不是直接的补偿对象，且未在系争房屋内注册证照，而目前证据也不足以证明鹏峰公司获得了12个月的临时过渡费，因此百合公司主张72万元过渡费，依据不足。同理，百合公司主张奖励费亦无依据。双方在2016年10月31日分别出具承诺书，明确由鹏峰公司一次性支付动迁费673,783元，应系双方在充分协商后就动迁费用达成的一致意思表示。百合公司认为受到鹏峰公司欺诈，法院不予采信。另外，上海C有限公司出具情况说明，明确电表销户费38,000元与动迁款无关，且电表实际销户也在双方《承诺书》之后，故不能认定电表销户费包含在673,783元内。综上，鹏峰公司应支付百合公司总计711,783元。
一审法院审理后作出判决：一、上海鹏峰工贸有限公司与上海百合箱包有限公司之间的《租赁厂房协议书》无效；二、上海百合箱包有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海鹏峰工贸有限公司使用费467,150元；三、上海鹏峰工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百合箱包有限公司动迁费用673,783元及电表销户费38,000元；四、驳回上海鹏峰工贸有限公司要求上海百合箱包有限公司支付违约金的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,766元，减半收取5,383元，反诉案件受理费10,609元（已减半收取），合计15,992元，由上海鹏峰工贸有限公司负担6,688.50元，上海百合箱包有限公司负担9,303.50元。
本院二审期间，上诉人提交因本次动迁造成上诉人直接经济损失达199余万元的一组证据（物资设备搬迁费61,200元，老厂房装修费损失555,129.80元，辅助设施损失254,340元，固定资产处理损失451,350元，新厂房装修费130,040元，员工遣散安置费475,000元，截止12月停水、误工、搬迁误工损失费等合计7万元，以上各项合计1,997,059.80元），证明除了上诉人反诉主张的182余万元动迁补偿款外，上诉人还有199余万元的实际损失，说明上诉人的损失远远大于上诉人的主张。被上诉人的质证意见如下：1、67余万元作为一次性补偿涵盖了所有的补偿内容。2、上诉人提交的上述证据不是新证据，不予认可；且大部分证据是上诉人自己制作的，没有任何依据；这些费用也是承诺书之后发生的费用，应由上诉人自行承担。本院认为，上诉人提交的上述一组证据，并不具有证明效力，故本院不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，俞某2016年10月31日出具承诺书一份，在承诺书开头，写有“本人俞某就房客上海百合箱包有限公司租赁动迁事宜达成以下协议……”。
本院认为，本案争议焦点在于：双方出具的承诺书中是否包含对上诉人百合公司之前欠付租金的结算？上诉人百合公司出具的承诺书是否受到被上诉人鹏峰公司的欺诈？上诉人百合公司主张损失赔偿是否有事实和法律依据？
本院认为，由于被上诉人出租给上诉人使用的厂房并非合法建筑，故一审法院认定双方之间签署的两份租赁厂房协议书无效，并无不当。基于上诉人实际租赁使用厂房，故根据相关法律的规定，上诉人仍应支付房屋使用费，费用标准参照双方在租赁厂房协议书中约定的租金标准认定。因厂房在上诉人租赁使用期间发生火灾，双方就上诉人的火灾损失及房屋修复等多次协商，故一审以上诉人在一审中自认2013年11月恢复全部租赁面积计算使用费、同时以双方在一审中认可已达成一致的赔偿火灾损失80万元，计算出上诉人应付房屋使用费并扣除已付款项，认定上诉人应付的第一份租赁协议书中的房屋使用费为163,649.47元，应属合理。上诉人在2015年4月15日向被上诉人支付290,500元，但上诉人并不能对该笔支付款项对应的租金或者费用予以说明，故一审认定上诉人是对两份租赁协议书中的房屋使用费的支付，亦无不妥。上诉人在履行第二份租赁协议书期间遇到该地块动迁，厂房存在断水情况，但上诉人仍实际使用房屋，故一审对房屋使用费计算至2016年10月4日，并对房屋使用费酌情予以减少,认定上诉人欠付被上诉人房屋使用费467,150元，亦无不妥。
关于上诉人出具承诺书是否受到被上诉人欺诈问题。本院认为，被上诉人鹏峰公司作为与集体经济组织签订租赁土地或房屋的协议的承租方，依据补偿办法，可认定为房屋补偿对象，从而直接获得补偿款。虽然上诉人系实际经营者，但其是向被上诉人承租房屋后才获得房屋承租权，故上诉人主张其为直接补偿对象并不符合补偿办法的规定，本院不予采信。由于被上诉人对出租厂房负有搬离补偿义务，故被上诉人多次与上诉人协商搬离补偿等事宜，被上诉人出具给予一次性动迁补偿款的承诺书以及上诉人同意搬离的承诺书均在此前提下出具。双方出具承诺书均发生在拆迁公告发布以及村委会与拆迁人的补偿协议书签订之后，故上诉人完全可以了解到自己应获得的动迁补偿范围及被上诉人是否实际已经获得动迁补偿款等，且从动迁单位委托的评估报告内容来看，被上诉人的房屋估价也不止900余万元，因此上诉人提出的被上诉人隐瞒实际获得的拆迁补偿款数额告知其仅获得670万元补偿款，缺乏依据，上诉人主张承诺书是在被上诉人欺诈情况下出具，本院难以采信。
关于双方出具的承诺书中是否包含对上诉人之前欠付租金的结算问题。本院认为，在上诉人出具的承诺书中写明的是一次性补偿动迁款，该文意非常清晰明确；在被上诉人出具的承诺书中，虽然被上诉人写有“租赁动迁”，但结合承诺书全文内容，并无对之前欠付的租金给予减免结清等内容，如果双方就之前欠付租金有过协商并达成一致意见，则双方在承诺书中势必有所涉及，或者另行写明结清的内容，而非以“租赁动迁”四个字模糊表达，且“租赁动迁”从文意上也不能表达出双方就之前欠付租金进行了结清，故上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人应得的动迁补偿款数额，本院认为，首先，被上诉人出具承诺书，同意给予上诉人一次性补偿动迁款673,783元，上诉人同时出具承诺书，确认双方就动迁款673,783元达成共识，故上诉人向被上诉人主张的动迁款，应以承诺书内容执行。其次，根据动迁单位委托的评估报告中对上诉人的补偿款的评估认定，上诉人可得房屋装修223,953元、机器设备搬迁补偿52,110元、物资搬迁补偿37,720元，合计补偿款为313,783元，与被上诉人承诺给予上诉人的动迁费673,783元相比，被上诉人另给予上诉人360,000元的补偿款，故双方在承诺书中表述的“一次性补偿”，应指向的是除了评估报告认定之外可能存在的其他费用予以“打包补偿”，应该包括上诉人主张的过渡费和奖励费等补偿项目。该款项系双方在协商基础上确定的，上诉人完全可以预计自己搬离时发生的损失及损失的费用。上诉人在本案中反诉要求被上诉人给予动迁补偿款1,824,226.53元，显然缺乏事实与法律依据，故本院不予采信。
综上所述，百合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,884元，由上诉人上海百合箱包有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年九月十五日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……