广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7695号
上诉人（原审被告、反诉原告）：祁伟仲，男，1990年3月15日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。
法定代表人：宋炽平，总经理。
委托诉讼代理人：李韵、邹玉娣，均为该公司职员。
原审被告（反诉原告）：陈祈月，曾用名陈悦，女，1991年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人祁伟仲因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）、原审被告陈祈月居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。陈祈月经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
祁伟仲上诉请求：l、撤销一审判决，改判祁伟仲不应承担中介费4万元及违约金；2、本案的诉讼费全部由德才公司承担。事实和理由：一、根据《房屋买卖合同》第5条的约定，中介服务费包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等。从该约定可以看出，德才公司收取的服务费当然包括办理按揭、过户等费用。根据《房地产经济管理办法全文2016》规定，德才公司应该向祁伟仲签订其服务内容及收费标准。而在祁伟仲多次催促的情况下，德才公司至今未向祁伟仲交代服务事项及签订服务合同。并且德才公司仅为祁伟仲提供了房屋信息及签订形式上的《房屋买卖合同》服务，未完成购房行为的全部服务内容，合同约定的其他服务事项为德才公司自行完成。故一审法院判定祁伟仲承担支付剩余中介服务费及违约金，没有事实依据。1、德才公司未为祁伟仲提供按揭服务，反而篡改《广州市存量房买卖合同》的中介机构为广州汇合按揭公司，要求祁伟仲向该司另行支付按揭费才提供《广州市存量房买卖合同》，且该行为严重阻碍祁伟仲顺利办理银行按揭贷款。2、德才公司安排员工到过户现场并不等同有提供中介服务，德才公司从未为祁伟仲提供房屋过户服务，房屋过户手续最终由祁伟仲自行完成的。相反，德才公司故意延迟甚至不提供《广州市存量房买卖合同》给祁伟仲，导致祁伟仲未按合同约定办理完过户。3、德才公司连交付给祁伟仲《广州市存量房卖卖合同》合同文本的基本服务都未予以提供，且事实上多次以合同文本的交付要挟祁伟仲支付其他费用。二、德才公司在提供中介服务过程中，存在欺瞒祁伟仲的违约情形。
德才公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回祁伟仲的上诉请求。
陈祈月经本院合法传唤未到庭表明意见。
德才公司向一审法院起诉请求：1.祁伟仲、陈祈月向德才公司支付中介服务费4万元及自签订合同次日（即2017年5月6日）起至实际支付之日止每日万分之五的违约金；2.祁伟仲、陈祈月承担本案的诉讼费用。陈祁月、祁伟仲反诉请求：1、判令德才公司返还服务费4万元；2、反诉诉讼费由德才公司负担。
一审法院认定事实：2017年5月6日，案外人黄xx（卖方、甲方）与祁伟仲、陈祈月（买方、乙方）、德才公司（中介方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定，甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区××房的物业达成一致协议，该物业建筑面积91.45平方米，成交价为530万元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；等。该合同甲、乙方处均有上述案外人及祁伟仲、陈祈月签字并按有指模，另中介方签章处盖有德才公司合同专用章。
同日，祁伟仲、陈祈月签署《中介服务费确认书》给德才公司，内容为，本人陈祁月、祁伟仲现确认贵司提供了中介服务，成功促成与黄xx签订关于广州市海珠区××房物业的买卖合同；为此，本人同意支付8万元予贵司作为中介服务费;本确认书自本人签署之日起生效；等。同日，祁伟仲、陈祈月支付中介费1万元给德才公司。
2017年5月9日，案外人黄xx（卖方、甲方）与祁伟仲、陈祈月（买方、乙方）、案外人广州汇和按揭代理有限公司（房地产中介服务机构、丙方）共同签订一份《存量房买卖合同》，约定，海珠区××房建筑面积91.4535平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额为530万元，甲乙双方选择自行交割房款，当事人应当于2017年5月31日前向丙方支付中介服务费0元；等。
2017年5月19日，祁伟仲、陈祈月支付中介费3万元给德才公司。
2017年7月20日，广州市海珠区××房登记至祁伟仲、陈祈月名下。
此后，德才公司向祁伟仲、陈祈月追索剩余中介费未果，遂成本案诉讼。一审诉讼中，双方均确认如下事实：涉案广州市海珠区××房的房屋祁伟仲、陈祈月已收楼；广州汇和按揭代理有限公司没有为祁伟仲、陈祈月提供涉案房屋买卖的中介服务；2017年7月20日前，祁伟仲、陈祈月、德才公司和卖方均曾到房管部门办理涉案房屋的登记手续，但因故未能完成过户，此后祁伟仲、陈祈月与卖方自行到房管部门办理了房屋登记手续。此外，祁伟仲、陈祈月表示，广州汇和按揭代理有限公司要求祁伟仲、陈祈月向德才公司支付3万元的中介费才能提供网签合同给祁伟仲、陈祈月，祁伟仲、陈祈月在2017年5月19日才拿到网签合同，祁伟仲、陈祈月没有支付按揭服务费给广州汇和按揭代理有限公司。
一审法院认为：本案属于居间合同纠纷。根据诉辩意见，本案的争议焦点为德才公司有无促成祁伟仲、陈祈月实现购房的居间服务合同，祁伟仲、陈祈月应否支付德才公司中介服务费8万元。该院的审理意见为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，祁伟仲、陈祈月在德才公司的促成下，已成功与卖方签订了《房屋买卖合同》，合同已经成立，故德才公司有权按照约定收取中介服务费。另《房屋买卖合同》以及祁伟仲、陈祈月签署的《中介服务费确认书》约定，祁伟仲、陈祈月应在签署合同当日向德才公司支付中介服务费8万元。按照双方的上述约定，祁伟仲、陈祈月应支付中介服务费8万元给德才公司，且德才公司在2017年5月6日即有权要求祁伟仲、陈祈月付款，并非待涉案房屋交易过户、收楼全部完成之后，德才公司才能要求祁伟仲、陈祈月付款。关于祁伟仲、陈祈月以网签合同中的中介方是广州汇和按揭代理有限公司、德才公司没有明确具体中介服务内容、德才公司不给祁伟仲、陈祈月网签合同阻碍房屋交易等为由主张德才公司未促成合同、要求德才公司返还已付的中介服务费的问题，诉讼中，德才公司否认阻碍祁伟仲、陈祈月办理过户手续。根据民事诉讼谁主张谁举证的基本原则，应由祁伟仲、陈祈月对其上述事实主张举证证明。本案中，祁伟仲、陈祈月提交的证据不足以证明德才公司阻碍其办理过户手续，应由其承担举证不能的不利后果。故对祁伟仲、陈祈月主张德才公司阻碍其办理过户手续的意见，不予采信。另外，交易过程中，在祁伟仲、陈祈月与卖家首次到房管部门办理涉案房屋的登记手续时，德才公司确有到场，广州汇和按揭代理有限公司亦未向祁伟仲、陈祈月提供中介服务。因此，祁伟仲、陈祈月主张德才公司未促成合同及要求德才公司返还已付的中介服务费，理据不足，且其主张与《房屋买卖合同》和《中介服务费确认书》内容相悖，不予支持。现祁伟仲、陈祈月在双方约定的期限即2017年5月6日支付中介服务费1万元，在2017年5月19日支付3万元，尚欠德才公司中介服务费4万元。祁伟仲、陈祈月逾期付款的行为已构成违约，而且涉案房屋已登记至祁伟仲、陈祈月名下，祁伟仲、陈祈月亦已收楼，德才公司要求祁伟仲、陈祈月按照约定向其支付尚欠的中介服务费4万元及承担违约责任，符合法律规定和双方约定，应予支持。关于违约金的标准，《房屋买卖合同》约定以应付费用的1%按日计付违约金，现德才公司将违约金的计算标准调整为每日万分之五，属于德才公司自行处分权利，且该行为并未违反法律及行政法规的强制性规定，予以准许。德才公司诉请要求祁伟仲、陈祈月从签订合同次日起按照每日万分之五的标准计付违约金，理据充分，予以支持。但德才公司将签订合同次日算为2017年5月6日，属日期计算有误，予以纠正。故祁伟仲、陈祈月应向德才公司支付中介服务费4万元，并以4万元为基数按照每日万分之五的标准计付从逾期付款之日即2017年5月7日起至款项实际清偿之日止的违约金给德才公司，但违约金总额应以本金为限。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：一、陈祈月、祁伟仲在本判决生效之日起十日内向德才公司支付中介服务费4万元，并以4万元为基数按照每日万分之五的标准计付从逾期付款之日即2017年5月7日起至款项实际清偿之日止的违约金（违约金总额以4万元为限）给德才公司。二、驳回陈祈月、祁伟仲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1258元（其中本诉受理费858元，反诉受理费400元），由祁伟仲、陈祈月共同负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，祁伟仲向本院提交了以下证据：1、微信截图两份，拟证明德才公司篡改合同主体及额外索要按揭费用；2、短信截图，拟证明德才公司迟迟未提供网签合同；3、语音光盘，拟证明德才公司提供两份空白《广州市存量房买卖合同》及承诺签字后提供；4、房管部门对外办公时间的照片，拟证明德才公司故意拖延时间；5、空白《广州市存量房买卖合同》，拟证明无法用于过户；6、祁伟仲亲戚的证人证言，拟证明德才公司存在违规行为。经质证，德才公司对上述证据1、2、4、5、6的真实性予以认可，但对关联性不予认可；对证据3、7的真实性、合法性、关联性均不予认可。
二审庭审中，德才公司陈述网签当天由于系统有问题，故安排以其合作公司广州汇和按揭代理有限公司作为中介方与买卖双方签订《存量房买卖合同》，该公司实际上并无提供中介服务。
本院认为：本案二审的争议焦点为祁伟仲、陈祈月应否向德才公司支付全额中介服务费8万元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，德才公司已成功促成祁伟仲、陈祈月与卖方签订了《房屋买卖合同》，故德才公司有权要求祁伟仲、陈祈月支付中介服务费。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”《广州市存量房网上交易规则》第四条规定，“房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。”第十九条规定，“签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：（一）在网上交易系统外交易……（四）签订虚假存量房买卖合同……”本案中，德才公司虽促成买卖双方合同成立，但其在为买卖双方办理网签手续时利用案外人广州汇和按揭代理有限公司作为中介方签订虚假《存量房买卖合同》，该公司实际上并无提供中介服务。此行为违反了本市相关房地产市场管理法规，并由此导致买方祁伟仲、陈祈月在此后办理按揭手续及过户交易过程中产生不便与纠纷，故可认定德才公司提供的中介服务存在瑕疵，应当减少报酬。综合本案实际情况，本院酌情确定应在双方约定的中介服务费总额8万元中减少2万元，由于祁伟仲、陈祈月已支付4万元，其尚应向德才公司支付中介服务费2万元。鉴于德才公司在提供中介服务过程中存在过错，祁伟仲、陈祈月并非恶意拒付中介费用，故对于德才公司主张违约金本院不予支持。
综上所述，祁伟仲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8210号民事判决第二项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8210号民事判决第一项为：陈祈月、祁伟仲在本判决送达之日起十日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费2万元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1258元（其中本诉受理费858元，反诉受理费400元），由广州市德才房地产代理有限公司负担558元，祁伟仲、陈祈月负担700元。二审案件受理费858元，由广州市德才房地产代理有限公司负担558元，祁伟仲、陈祈月负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年五月二十八日
书记员 邹凌青