江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1395号
上诉人（原审被告）江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司，地址：丹阳市西门练湖。
法定代表人丁建平，系该公司经理。
委托代理人王水山。
被上诉人（原审原告）张小军。
委托代理人李正洋，江苏金正平律师事务所律师。
委托代理人臧晖，江苏金正平律师事务所律师。
上诉人江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司（以下简称练湖公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2013）丹民初字第0813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人王水山、被上诉人委托代理人李正洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：张小军、练湖公司分别于2009年1月8日、2009年1月9日签订了《商品房买卖合同》二份，约定张小军购买练湖公司开发的丹阳市西门镇丹路南侧商住楼1幢3层305室住房及2幢1层305号车库。合同签订后，张小军按约截止到2009年1月20日交付了全部购房款385811.34元，练湖公司按约交付了房屋，但练湖公司至今因手续不全未能协助张小军办理房屋所有权证书和土地使用权证书。
另查明，张小军、练湖公司未对双方的违约责任进行约定。
以上事实，由张小军提供的《商品房买卖合同》2份、江苏省镇江市房地产开发销售预收款凭据4份及当事人当庭陈述所证实。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张小军与练湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定。练湖公司有义务协助张小军办理房地产权属证书，现因练湖公司的责任，造成张小军无法办理房地产权属证书，练湖公司应当承担违约责任。由于双方未对违约责任进行约定，练湖公司辩称应该按照其他几份买受人签订的房屋买卖合同中约定的违约金承担违约责任，不予认定。故张小军要求练湖公司按照中国人民银行逾期贷款利率承担违约金，予以支持。关于房产的交付时间，因为双方约定为现房交付，房款付清后练湖公司交付房屋，故认定房屋的交付时间为2009年1月20日。练湖公司应当支付给张小军的违约金按照中国人民银行逾期贷款利率核算，从练湖公司交付房屋之日起90日计算至判决之日，经确认为81320.35元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。练湖公司未能按照双方《商品房买卖合同》的约定协助张小军办理房地产权属证书，现张小军要求练湖公司立即协助张小军办理房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求，予以支持。如果练湖公司未能在判决生效后指定的期限内为张小军办理房屋所有权证和土地使用权证，练湖公司应当支付迟延履行金。对于迟延履行金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
练湖公司认为双方约定当发生争议时应当首先向仲裁委员会仲裁，而不应直接向人民法院提起诉讼。对此原审法院认为，双方之间的仲裁协议应当对仲裁委员会进行明确的约定，本案中双方约定的“丹阳市仲裁委员会”并不存在，且双方未能就该仲裁协议达成补充约定，故对练湖公司该项观点，不予采信。
综上，原审法院判决：一、江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司于判决生效之日起十日内协助张小军办理位于丹阳市西门镇丹路南侧商住楼1幢3层305室住房及2幢1层305号车库的房屋所有权证和土地使用权证的登记手续。如果练湖公司未按本判决指定的期限将房屋所有权证和土地使用权证交付给张小军，就逾期之日起以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担迟延履行金。二、江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司于判决生效之日起十日内支付张小军违约金81320.35元。案件受理费2380元，由江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司承担。
练湖公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判并依法改判，主要理由：一、本案对讼争的违约责任有明确约定。整栋三十户商品房所签订的合同，大部分合同均明确约定违约责任，部分由于上诉人工作人员的工作疏忽未明确约定，并非双方对违约责任无约定。原审法院以双方未对违约责任进行约定，按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算违约金不当。二、原审判决内容超出上诉人职责范围。上诉人不是产权登记机关，更不具有办理产权登记的行政职能，原审判决“如果被告未按判决指定的期限将房屋所有权证和土地所有权证交付原告，就逾期之日起以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担迟延履行金”没有法律依据。三、判决案件受理费全部由上诉人承担没有依据。
被上诉人张小军答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上诉人在二审期间向本院提供8份商品房买卖合同，证明与被上诉人购买同一幢楼的其他买受人的购房合同有明确的违约金约定为1%，但也存在由于工作人员的疏忽未明确的情形。
被上诉人质证认为，该证据与本案没有关联性，真实性也无法确定。
本院除确认原审法院查明的事实外，另查明：练湖公司开发的位于丹阳市西门镇丹路南侧的商品房，买受人在与练湖公司签订的商品房买卖合同中，就第十五条关于产权登记的约定，存在三种不同的情形，一种是全“无”；第二种是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理”即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”；第三种是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第无项处理”但第二项写明“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。本案张小军所签订的商品房买卖合同属于第三种情形。
本院认为：本案争议的焦点未能办理房屋权属证书的违约金如何确定；原审判决“迟延履行金”是否符合法律规定。
张小军与练湖公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的商品房买卖合同约定练湖公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由练湖房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。练湖公司作为房屋的出卖人有协助买受人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务。对于因练湖公司的责任，张小军未能取得房地产权属证书的违约责任，该合同中未作明确约定，故原审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，并无不当。练湖公司辩称同一商住楼其他买受人的商品房买卖合同中约定，未能办理房屋权属证书按已付房款的1%支付违约金，本案所涉买卖合同未明确约定系工作人员疏忽所致，本院认为，其他买受人的买卖合同约定内容并不当然约束本案双方当事人，练湖公司认为系工作人员疏忽所致没有事实依据，故该抗辩理由不予采信。
原审法院判决练湖公司如未按判决指定的期限将房屋所有权证和土地使用权证交付给张小军，就逾期之日起以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担迟延履行金，该判决超出了张小军的诉讼请求，判决不当，应予纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持丹阳市人民法院（2013）丹民初字第0813号民事判决第二项；
二、撤销丹阳市人民法院（2013）丹民初字第0813号民事判决第一项；
三、江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内协助张小军办理位于丹阳市西门镇丹路南侧商住楼1幢3层305室住房及2幢1层305号车库的房屋所有权证和土地使用权证的登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2380元，由张小军负担444.6元，由江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司负担1935.4元；二审案件受理费1833元，由江苏练湖经济实业总公司房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年一月十六日
书 记 员 王思倩