广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终8905号
上诉人（原审被告）：东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯村北环路汽车博览中心4楼。
法定代表人：伦加仔，该公司执行董事。
委托代理人：肖晓梅，广东名成律师事务所律师。
委托代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张坚，男，1952年1月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。
上诉人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司（以下简称翡翠半岛公司）因与被上诉人张坚商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，上诉人翡翠半岛公司的委托代理人肖晓梅与被上诉人张坚的委托代理人封国夫参加法庭调查。本案现已审理终结。
翡翠半岛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项。2.依法改判驳回张坚的所有诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费由张坚承担。事实和理由：（一）案涉房屋已于2013年7月22日竣工验收合格，一审法院以尚未经规划核实否定案涉商品房在交付时具备交付条件的客观事实，缺乏事实和法律依据。1、规划核实仅为政府行政管理的需要，其规划核实的内容为建设工程是否符合规划条件，而竣工验收的内容是建设工程的质量、安全、观感是否符合验收要求，两者验收核实的内容完全不同。2、翡翠半岛公司在案涉商品房交付三天后通过了规划核实，也可证明翡翠半岛公司交付的商品房符合规划条件，其规划核实结果没有影响2013年7月22日的五方竣工验收结论。3、政府主管部门于2014年1月13日对案涉商品房复验的结论亦与2013年7月22日的验收结论一致，故翡翠半岛公司于2013年7月22日取得的竣工验收报告客观真实，具备合同约定的交付条件。（二）一审法院以张坚在“不明知商品房不具备约定条件下收楼”，继而得出张坚有“请求逾期交楼违约金的权利”的裁判结论，既不符法律推理逻辑，也没有事实和法律依据。1、案涉房屋于2013年7月22日的验收合格结论既不因案涉房屋未经规划核实而无效，也不以张坚是否明知案涉房屋是否经过规划核实的主观意志而改变。2、即便一审法院认为在张坚不明知不具备约定条件下收楼，翡翠半岛公司应承担违约责任，一审法院判令翡翠半岛公司因此承担逾期交楼的违约责任也与事实严重不符，且没有法律依据。（1）本案中，翡翠半岛公司不存在逾期交楼的情形，一审法院也确认张坚已收楼的客观事实，该事实不因张坚是否明知案涉房屋是否具备约定条件而改变。（2）即便一审法院认为翡翠半岛公司未达到合同约定的交付条件，一审法院也应按照未符合合同交付条件的相关合同条款或法律规定判令翡翠半岛公司承担相应的违约责任，而非以逾期交楼的违约金标准判令翡翠半岛公司承担违约责任。未符合合同约定条件交楼和逾期交楼是两个不同的概念，案涉合同未明确约定翡翠半岛公司未按照合同约定的交付条件交楼应承担何种违约责任，而根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同中未明确约定违约责任时，守约方有权主张赔偿损失，但未赋予守约方有权以合同其他条款约定的违约金主张违约方承担责任。在一审中，张坚未就损失举证，应当承担举证不能的责任。事实上，张坚也未因此遭受任何损失。（三）一审法院既已查明张坚已经收楼的客观事实，却判令翡翠半岛公司承担逾期交楼的违约责任，也有违民事诉讼法以事实为依据的基本原则。1、一审法院认定翡翠半岛公司逾期交楼的时间计至2014年1月13日，又认定张坚于2013年10月12日收楼，相互矛盾。2、一审法院认定张坚的收楼时间为2013年10月12日也是错误的。事实上，张坚在2013年7月27日即办理了收楼手续。且从张坚缴纳了2013年8月份以后的物业管理费的行为可知，张坚认可翡翠半岛公司交楼的时间为2013年7月27日。因此，即便翡翠半岛公司存在逾期交楼的情形，张坚也已经通过前述行为放弃了向翡翠半岛公司主张违约赔偿的权利。（四）根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定，出卖人出卖的房屋不符合交付条件，买受人接收了房屋后又以出卖人交付房屋时未经验收合格为由主张逾期交房违约责任的，出卖人在一审辩论终结前能够出具完整的竣工验收报告，对买受人的诉讼请求一般不予支持。参照该规定，应驳回张坚一审的诉讼请求。如果已经收楼不算收楼的话，张坚在实际收楼期间是属于非法占有，其应向翡翠半岛公司支付占有使用费。
张坚辩称：一审法院没有支持张坚的其他诉讼请求，严重偏袒翡翠半岛公司。张坚诉请的逾期交房违约金是计算到2014年9月29日，但一审法院仅支持到2014年1月13日。张坚没有上诉的原因是案件拖太久，为了节约诉讼成本。翡翠半岛公司用虚假的竣工验收报告欺骗张坚，张坚不得已才收楼，实际上案涉房屋在收楼时并没有竣工验收。翡翠半岛公司没有按照法律规定交楼，是逾期交楼的情形，应当承担逾期交楼的责任。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条不适用于本案。
张坚向一审法院起诉请求：1.减少房屋买卖价款10万元；2.翡翠半岛公司按合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨篷等设施进行整改；3.翡翠半岛公司对不符合质量要求的车库、入户大门、门框等问题进行整改；4.翡翠半岛公司承担逾期办理房产证违约金4560元；5.翡翠半岛公司承担本案全部诉讼费用。张坚在诉讼中变更第1项诉讼请求为减少房屋买卖价款为5万元；增加一项诉讼请求为：翡翠半岛公司按合同约定支付逾期交楼违约金193800元，诉讼请求共计248360元。张坚在一审庭审中称由于翡翠半岛公司已向张坚赔偿了入户大门及门框的费用2000元，故张坚不要求翡翠半岛公司进行赔偿。
一审法院认定事实：一、买卖合同的签订和内容。2013年3月9日出卖人翡翠半岛房产公司与买受人张坚签订编号为20130309C7AEC8929485的《商品房买卖合同》。该合同约定主要内容如下：第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的:东莞市清溪镇清风大道388号翡翠半岛花园34号楼103号房。第六条：签署本合同时，支付全部房价款的30%，计684000元；剩余房款的70%，计1596000元，由买受人申请银行按揭贷款支付，并在签署本合同后30日内付入出卖人的专用账户。第八条：出卖人应当在2013年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十三条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人使用同等质量标准的材料替代买卖合同附件三所列的各种装饰、设备。精装修房的装饰、设备以交楼实物为准。第十五条:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意逾期不超过两年的，买受人不追究出卖人任何责任且不能解除合同；逾期超过两年的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人须支付相当于总房价2‰的违约金，但无须再赔偿买受人任何其他损失。附件三约定装饰、设备标准，其中对地面、天花板、墙面（内墙）、窗、门、栏杆（生活阳台和工作阳台）进行了约定。附件五：第五条：本合同第八条第1款所称的该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）；第八条：关于商品房交接的补充：2.买受人办妥交接手续时，有权要求出卖人对该商品房确实存在的需要维修的项目进行维修，出卖人应当在买受人办妥交接手续后的合理期限内完成维修（具体期限自双方在交接验房时现场确认），但买受人不得因此追究出卖人逾期交房的责任或要求退房；第十条：出卖人在该商品房交付后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务。
二、对于翡翠半岛公司是否逾期交楼及逾期办理房产证的问题。张坚主张翡翠半岛公司逾期交楼且逾期办理房产证，要求翡翠半岛公司支付逾期交楼和逾期办理房产证的违约金。翡翠半岛公司认为根据工程竣工验收报告证明翡翠半岛公司于2013年7月22日竣工验收并于2014年1月13日验收备案，双方商品房买卖合同附件五第五点约定商品房交付条件是竣工验收不等于验收备案，提交商品房屋产权权属证明书证明翡翠半岛公司于2015年7月21日取得产权权属证明书，且张坚已经收楼，不能再请求逾期交楼违约金。根据商品房买卖合同第六条约定交楼时间为2013年7月28日，故60日后为2013年9月28日备案，逾期超过两年即2015年9月28日后，但翡翠半岛公司于2015年7月21日办妥大确权手续，张坚于2015年9月28日前取得房产证，综上翡翠半岛公司不需支付逾期办证及逾期交楼的违约金。张坚与翡翠半岛公司对业主资料、物品签收确认书、室内验收表、装修资料申请表，一审法院予以确认。根据上述材料可知张坚于2013年10月12日收楼。一审法院认为，张坚与翡翠半岛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性、禁止性规定，故一审法院认定该合同是合法有效的。据该合同附件五第五条可知验收合格的标志为各方出具合格的验收报告，但商品房交付仍需符合《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定。根据翡翠半岛花园二期20-60#楼规划核实，案涉房屋于2013年7月31日通过建设工程规划核实，案涉房屋不属于上述规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，故无需进行消防验收后才能投入使用。根据《竣工验收备案证书》案涉34号楼验收日期为2014年1月13日，备案日期为2014年9月29日，故案涉房屋的验收合格日期应当为2014年1月13日，合同约定的交付日期为2013年7月28日，故翡翠半岛公司构成逾期交楼，逾期期间从2013年7月29日至2014年1月13日，由于翡翠半岛公司出具工程竣工验收报告，张坚并不属于明知商品房不具备约定的条件仍接受房屋的情况，张坚仍有请求逾期交楼违约金的权利。根据商品房产权权属证明书，翡翠半岛公司在2015年7月21日取得上述证明书，根据《商品房买卖合同》附件五第十条，出卖人应当在商品房交付后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务。故，翡翠半岛公司应当在合同约定交付日期2013年7月28日的两年内也就是2015年7月28日内取得产权权属证明书，翡翠半岛公司在2015年7月21日取得了产权权属证明书，故没有逾期办证。
三、对于翡翠半岛公司交付房屋是否符合合同约定及应否整改的问题。张坚主张翡翠半岛公司当初给其看的为101号样板房，但实际收房后发现房屋与101号样板房严重不符，外墙、入户花园、前后花园的矮墙及雨棚均与101号样板房严重不符，要求翡翠半岛公司对上述问题进行整改并减少房屋买卖价款5万元。翡翠半岛公司认为其提供的是102号样板房，交楼标准不包括雨棚，且入户花园、前后花园的矮墙等明显的表面问题张坚在收楼时未提出，将铁栏杆改为砖砌张坚可自行更改，减少房屋买卖价款5万元无依据，提供《商品房买卖合同》、照片、编号为20120006号的《交楼标准样板房检查意见书》、样板房装修标准、设备情况登记表加以证明。对于外墙材质问题，翡翠半岛公司提供设计变更通知单、现场公示照片，证明其对外墙墙面变更程序合法。对此一审法院认为：1.根据《交楼标准样板房检查意见书》，案涉房屋的样板房为翡翠半岛花园一期一区14号楼102号房，张坚主张按照案涉房屋的样本房为101号房，没有依据，一审法院不予采信。2.根据翡翠半岛公司提供的设计变更通知单，案涉房屋外墙改为涂料饰面，张坚虽质疑设计变更通知单的真实性，但未提供相关证据加以反驳，故一审法院对设计变更通知单予以采信。3.张坚与翡翠半岛公司签订的《商品房买卖合同》及附件三中对入户花园、前后花园的矮墙及雨棚没有明确约定，张坚主张翡翠半岛公司案涉房屋的入户花园、前后花园的矮墙及雨棚未按样板房交付标准交付，依据不足，一审法院不予采信。
对于翡翠半岛公司应否对车库及一楼倒灌水、入户大门及门框等问题进行整改，张坚虽承认翡翠半岛公司于2014年7月份就倒灌水进行整改，但问题依旧存在，要求翡翠半岛公司整改入库的路面解决倒灌水，提供杨绪成等住户的陈述、（2015）东中法民一终字第1409号民事判决加以证明。翡翠半岛公司认为整个小区质量经五方验收合格，且2014年7月之后并未出现倒灌水，提供验收报告、照片加以证明。一审法院分析如下：关于车库及一楼倒灌水的问题。据已生效的（2015）东中法民一终字第1409号民事判决可知2013年4月和2014年5月确实存在倒灌水的情况，后翡翠半岛公司在2014年7月份进行整改，张坚主张整改后仍然出现倒灌水现象，但没有提供证据佐证，故一审法院不予采信。对于入户大门、门框的问题。一审法院认为根据《商品房买卖合同》附件三可知入户大门约定为木质入户门，且根据（2015）东中法民一终字第1409号民事判决中现场勘查可知，案涉房屋入户大门和门框出现斑驳和裂痕，翡翠半岛公司应该按照合同的约定进行整改。张坚确认其入户大门和门框已经与物业管理公司协商处理完毕。
关于姚美柔与翡翠半岛房产公司之间的商品房预售合同纠纷，经广东省东莞市中级人民法院作出（2015）东中法民一终字第1409号民事判决处理，该判决已经发生法律效力。
一审法院认为，1.翡翠半岛公司逾期交楼，根据《商品房买卖合同》第九条约定，翡翠半岛公司应向张坚支付逾期交房违约金2280000元×0.0002×169天（2013年7月29日至2014年1月13日）=77064元；2.翡翠半岛公司不存在逾期办证的情形，张坚要求翡翠半岛公司支付逾期办理房产证的违约金4000元的请求，一审法院不予支持；3.对于外墙的问题，根据《商品房买卖合同》第十三条，案涉房屋的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，张坚与翡翠半岛公司于2013年3月9日签订《商品房买卖合同》，但案涉房屋的外墙于2012年5月21日已变更，故翡翠半岛公司无需进行整改。4.对于入户花园、前后花园的矮墙及雨棚的问题，因《商品房买卖合同》及附件三未约定入户花园、前后花园和雨棚的交付标准及张坚未能提供相应的证据证明翡翠半岛公司承诺以101号样板房的标准进行交付，故张坚要求翡翠半岛公司对矮墙、外墙进行整改并加雨棚的请求，一审法院不予支持。5.关于车库的问题，由于翡翠半岛公司已经在2014年7月对排水系统整改完毕，张坚未举证证明2014年7月整改后存在倒灌水问题，张坚要求翡翠半岛公司整改车库路面，一审法院不予支持。6.对于入户大门及门框，案涉房屋的入户大门及门框不符合合同的约定，翡翠半岛公司应当进行整改，但是张坚确认其入户大门和门框已经与物业管理公司协商处理完毕，张坚此项请求一审法院不予支持。7.对于张坚要求翡翠半岛公司减少房屋买卖价款5万元的请求，一审法院认为没有合法依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年9月26日作出（2015）东三法民一初字第1226号民事判决：一、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内支付张坚逾期交楼的违约金77064元。二、驳回张坚其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5025.4元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担受理费1484元，张坚负担3298.4元。张坚已预交诉讼费用。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审法庭调查中，翡翠半岛公司称由于2013年7月22日的验收报告中的门窗验收报告是虚假的，故被政府主管部门退件，政府主管部门于2014年1月13日在现场组织了复验。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对翡翠半岛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：翡翠半岛公司是否应向张坚支付逾期交房违约金。对此，本院分析如下：
首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，翡翠半岛公司应在2013年7月28日前将经验收合格的房屋交付给张坚使用。其次，翡翠半岛公司主张案涉房屋验收日期为其提交的竣工验收报告出具的日期即2013年7月22日。由于翡翠半岛公司承认2013年7月22日的验收报告中的门窗验收报告是虚假的并因此被政府主管部门退件，故对于翡翠半岛公司的该主张，本院不予支持。根据案涉《竣工验收备案证书》可知，案涉房屋的验收日期为2014年1月13日。再次，根据案涉《业主资料、物品签收确认书》可知，张坚于2013年7月27日收楼。在张坚收楼之时，案涉房屋是不具备合同约定的交付条件的，而且，翡翠半岛公司亦未能举证证明张坚是在明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件的情况下仍然接收案涉房屋，因此，一审法院认定翡翠半岛公司应向张坚支付2013年7月29日至2014年1月13日期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。翡翠半岛公司的上诉理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1726.6元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 冯婉娥
审判员 廖志明
二〇一七年二月二十七日
书记员 张 优