上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第951号
原告上海鑫达实业总公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人王桂忠，董事长。
委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。
被告上海市长宁区珍宝公寓业主委员会，住所地上海市长宁区。
负责人王国荣，主任。
委托代理人郭进，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人闵建瑞，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被告上海珍保物业管理有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人周树琳，总经理。
委托代理人王国荣，住上海市，系上海珍保物业管理有限公司股东。
原告上海鑫达实业总公司（以下简称“鑫达实业”）诉被告上海市长宁区珍宝公寓业主委员会（以下简称“珍宝业委会”）、上海珍保物业管理有限公司（以下简称“珍保物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理，先依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，后组成合议庭审理，于2014年4月10日进行了证据交换，于2014年6月23日、2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告上海鑫达实业总公司的委托代理人高荣华、被告上海市长宁区珍宝公寓业主委员会的负责人王国荣及委托代理人闵建瑞和郭进、被告上海珍保物业管理有限公司的委托代理人王国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鑫达实业总公司诉称，原告系本市长宁区新渔东路291号、293号、295号珍宝公寓业主，持有建筑面积5918.38平方米的房屋产权，其中包括地下车库建筑面积1600.27平方米。2010年9月前，原告物业由上海大唐物业管理有限公司（以下简称“大唐物业”）管理。2006年，大唐物业与原告因物业管理纠纷诉至法院，经调解达成协议，大唐物业对原告商业、地下人防房屋按照每月人民币1.78元（含水泵运营费）、地下车库按每月0.80元（含水泵运营费）收取物业管理费，原告同意将地下车库继续由大唐物业代为管理并收取停车费，其中25%作为大唐物业管理费，其余停车费归原告所有，该物业管理和收费方案履行至新的物业管理合同签订为止。2011年8月，大唐物业告知珍宝业委会，其将撤离珍宝公寓小区物业。
2011年8月20日，被告珍宝业委会以珍宝公寓物业由业主管理征询业主意见，原告明确告知地下车库由原告自行管理，并同意将地下车库车位提供给业主停车使用。2011年9月28日，珍宝业委会回复原告，要求原告通知旗下业主，尽快至物业公司办理停车证手续。2011年10月10日，珍宝业委会通知原告，就珍宝公寓物业由业主自行管理后的相关问题及原告和珍宝业委会之间的关系提出三种处理方案。
被告珍保物业由珍宝业委会主任王国荣出资28，000元、周树琳、宓伟各出资1，000元于2011年11月16日设立。但根据珍保物业公布的物业收费报表及收费依据，珍保物业已将收取原告地下车库和地上车位停车费列为物业收费，证明被告珍宝业委会已将珍宝公寓物业交由被告珍保物业管理。为此，原告于2013年1月31日至长宁区房屋管理局第三办事处咨询，答复意见为珍保物业不具有物业管理资质。
原告为维护合法权益，在诉讼前曾多次向居委会反映并向被告珍宝业主委员会进行交涉，要求与其进行协商，遭到珍宝业主委员会的拒绝。原告于2013年2月19日向被告珍宝业委会发函交涉无果。原告作为珍宝公寓业主，占有珍宝公寓近1／5物权，原告对其所有物业享有占有、使用、收益、处分的权利。被告珍宝业委会以自行管理珍宝公寓征询业主意见，但之后却将珍宝公寓交由被告珍宝物业管理，两被告损害了原告的合法权益，诉至法院，请求：1、确认两被告签订的物业管理合同无效。2、由原告自行管理本市长宁区新渔东路291号内珍宝公寓地下车库。3、被告上海珍保物业管理有限公司向原告支付2011年9月至判决生效之日止的地下车库停车费（计算方式为：40个车位×300元∕月×0.75×实际月数，从2011年9月暂计至2013年3月，19个月，为17，100元）。
被告上海市长宁区珍宝公寓业主委员会、上海珍保物业管理有限公司辩称，珍宝公寓一直由业委会自行管理，业委会没有委托过物业公司进行管理，与被告珍保物业不存在物业管理合同。业委会自主管理时，会遇到对外开具发票的问题，业委会不是经营主体，无法对外开具发票，在这种情况下，由业委会的王国荣、宓伟及居委会主任周树琳注册成立了珍保物业，只为了解决开具发票的事项。珍保物业并未取得物业管理的资质证书，也不实际对外经营，开具发票上所对应的钱款均由珍宝业委会收取或支出。
小区系自主管理，是整个小区统一管理，原告只是其中一个业主，不能单独由其自行管理。
原告享有的地下产权部分，包括车库、地下人防及商铺，原告自行重新分隔，现在车库部分不是产权登记的部位，且原告从未出资安装车库设备或进行保养，反而是王国荣个人出资在车库中安装探头及照明灯具，使车位能正常使用，原告也长期未支付物业管理费，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告鑫达实业是本市长宁区新渔东路291号、293号、295号珍宝公寓地下车库1600.27平方米、底层商场612.03平方米、二层商场562.89平方米、地下商场2731.34平方米、地下人防411.85平方米的产权人，建筑面积共计5918.38平方米。
珍宝公寓原由大唐物业管理。2007年，大唐物业与原告因物业管理纠纷诉至法院，经调解达成协议，大唐物业对原告商业用房、地下人防房屋按照每月1.78元（含水泵运营费）、地下车库按每月0.80元（含水泵运营费）收取物业管理费，原告同意将地下车库继续由大唐物业代为管理并收取停车费，其中25%作为大唐物业管理费，其余停车费归原告所有，该物业管理和收费方案履行至新的物业管理合同签订为止。
2011年8月，大唐物业告知珍宝业委会，其将撤离珍宝公寓小区物业。
2011年8月，经珍宝公寓业主大会表决通过，小区实施自主管理。
2011年9月起，珍宝公寓小区由业主自主管理，
被告自认地下车库原车位37个，自2013年7、8月份，车位增加至44个。
2011年8月20日，原告复函珍宝业委会，表示地下车库由原告自行管理，称地下车库有37个停车位，可以有限考虑对小区内居民开放，每位每月350元。地下车库1600平方米及地下一层的物业管理费0.8元／平方米／月，一、二层物业管理费1.78元／平方米／月。
2011年9月28日，珍宝业委会回复原告，告知原告经全体业主投票决议，由业委会自主管理，要求原告支付物业管理费并通知原告旗下业主，尽快至物业公司办理停车证手续。
2011年10月10日，珍宝业委会通知原告，就双方的费用结算提出三种处理方案。
2013年2月19日原告向被告珍宝业委会发函表示珍宝业委会未经原告同意将珍宝公寓物业委托给珍保物业进行管理，侵害了原告的知情权，并拒绝向原告支付已收地下车库停车费，因此，原告决定将地下车库收回自行管理，并向法院提起诉讼。
目前，地下车库停车费仍由珍宝业委会收取。
珍宝公寓小区只有一个地下停车库，地下车库口所挂门牌为新渔东路289弄11号。
被告上海珍保物业管理公司成立于2011年11月16日，注册资本3万元，法定代表人周树琳，股东为王国荣、周树琳、宓伟。珍保物业成立后，向外开具小区收取或支出费用的发票。
上述事实有房地产权证、本院（2006）长民一（民）初字第2591号民事调解书、产权证、函件、工商资料、税务登记证收据、税务登记证以及当事人陈述为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，业主应共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业。珍宝公寓小区经业主表决确定小区的物业管理方式为业主自主管理，即使有部分业主不同意该决定，也应当尊重并执行该决定。
在建筑物区分所有的状态下，专有部分虽然是各区分所有人单独所有的对象，但共有部分却为全体或部分区分所有人所共有，各区分所有权人之间因而发生利害关系，从而亦就同时产生了从管理上予以调整的必要，以维持区分所有权人的共同生活秩序，故原告要求单独管理的诉讼请求，不予支持。
两被告之间未订立书面的物业服务合同，也无一方提供服务，另一方支付报酬的履约行为，因而无法认定两被告之间存在物业服务合同关系，故原告要求确认合同无效的诉讼请求不予支持，但两被告自认的珍保物业代为开具发票的行为，显属不当。根据上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知的规定，业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具，而珍保物业在公司没有收取或支出费用的情况下开具发票，也违反公司的财务管理原则，两被告应予改正。
根据《上海市住宅物业管理规定》规定，业主决定自行管理物业，应同时对下列事项作出决定：（一）自行管理的执行机构；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）聘请专业机构的方案；（四）其他有关自行管理的内容。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。同时，根据上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知的规定，业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。珍宝业委会应当按照上述规定进行自主管理。
原告系地下车库所有人，珍宝公寓小区地下只有一个车库，地下车库口虽挂新渔东路289弄11号门牌，但该门牌下并无地下车库的产权登记信息，至于被告提出的原告将地下车库、人防、地下商铺的使用区域重新划分的抗辩意见，由于这三部分的产权人均为原告，即使原告存在重新划分使用用途的情况，仍不能免除实际使用人支付停车费的义务，要求珍宝业委会支付停车费的诉讼请求，应予支持，根据民事调解书、信函及被告的自认，2011年9月至2013年6月按37个车位结算，从2013年7月至判决生效之日按40个车位结算。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《上海市住宅物业管理规定》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告上海市长宁区珍宝公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司2011年9月至2013年6月的停车费人民币183，150元，并按每月人民币9，000元的标准支付原告上海鑫达实业总公司自2013年7月至判决生效之日止的停车费。
二、驳回原告上海鑫达实业总公司其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，720元，由原告上海鑫达实业总公司负担人民币160元，被告上海市长宁区珍宝公寓业主委员会负担人民币3，560元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
2、《上海市住宅物业管理规定》
第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对下列事项作出决定：
（一）自行管理的执行机构；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。
业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。
业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。