浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终319号
上诉人（原审被告）：嘉善龙禹置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道环西南路****号**号楼。
法定代表人：杨立平。
委托诉讼代理人：张春峰、倪利腾，浙江隆智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟春晓，男，1979年2月7日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
被上诉人（原审原告）：张晓燕，女，1978年3月17日出生，汉族，户籍地：浙江省嘉善县，现住浙江省嘉善县。
上诉人嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）因与被上诉人钟春晓、张晓燕商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2016）浙0421民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙禹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。诉讼费由钟春晓、张晓燕负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、2014年11月24日国务院颁布《不动产登记暂行条例（国务院令第656号）》和2016年1月1日国土资源部颁布《不动产登记暂行条例实施细则》后，各地纷纷停止办理产权登记，嘉善县直到2016年6月6日才恢复办理，产权证名称也按法律规定变更为“不动产权证书”。因政府政策原因造成停止办理产权证，符合法律上的政府行为和不可抗力，一审认为龙禹公司以不可抗力抗辩缺乏依据，显然错误。2、嘉善县人民法院（2016）浙0421民初669号判决书已经判决龙禹公司承担52天逾期交房违约金，一审在本案中没有对52天违约责任进行扣减，直接按合同约定计算违约金，属于重复计算。3、在龙禹公司交房后，钟春晓、张晓燕无论是自住还是出租均不受影响，龙禹公司未按期办证不会给其造成实际损失。而约定的违约金应以实际损失为基础，一审判决龙禹公司承担21865元违约金明显过高，本案违约金至多为5000元。4、退一步讲，如按合同约定计算违约金，龙禹公司逾期办证时间为214天-52天=162天，未超过180天，违约金应按万分之一每天计算，计7058元（435661元×0.0001×162天）。二、基于一审认定事实错误，其适用法律必然不当。
钟春晓、张晓燕二审未作答辩。
钟春晓、张晓燕向一审法院起诉请求：判令龙禹公司向钟春晓、张晓燕支付逾期取得房屋权属证书违约金27578元。
一审法院认定事实：钟春晓、张晓燕系夫妻关系。2013年4月20日，钟春晓、张晓燕与龙禹公司签订《商品房买卖合同》一份，合同规定，钟春晓、张晓燕向龙禹公司购买塞纳蓝湾6幢1单元702室房屋，建筑面积85.09平方米，单价5120元/平方米，总价435661元。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同第二十四条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件八第十二条约定：“如因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，一般按主合同约定支付违约金，但最高违约金额度不得高于按《商品房买卖合同》买受人房款总金额的5%。”合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，钟春晓、张晓燕按约向龙禹公司支付了购房款435661元，后钟春晓、张晓燕办理交房手续时因面积增加了0.32平方米而补交1638元（实际面积85.41平方米），钟春晓、张晓燕合计支付了购房款437299元。涉案房屋的产权初始登记日期为2016年7月1日。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于龙禹公司是否应承担逾期交证违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，龙禹公司承诺在2015年11月30日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，但龙禹公司实际于2016年7月1日完成产权登记，龙禹公司显属违约。至于产权初始登记证书的交付问题，因钟春晓、张晓燕委托龙禹公司办理案涉商品房的转移登记，实际操作中龙禹公司无需交付钟春晓、张晓燕，龙禹公司完成产权初始登记日期可视为交付日期。龙禹公司关于因三证合一政策导致办证时间拖后，属于不可抗力，不应承担违约责任的辩解，没有事实根据和法律依据，不予采信。龙禹公司应按约承担逾期交证的违约责任。
二、关于逾期交证违约金应如何确定的问题。1、逾期交证的违约期间。《商品房买卖合同》第十六条约定，龙禹公司承诺在2015年11月30日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，龙禹公司实际于2016年7月1日完成产权登记，故违约期间为2015年12月1日起至2016年7月1日止（合计214日）。2、违约金的确定方式及金额。交证逾期时间已经超过180日，按照《商品房买卖合同》第十六条约定，“…买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”“约定日期”应理解为产权初始登记约定时间，即2015年11月30日，超出180日的，全部逾期交证期限均按每日万分之三计算，即214日均按每日万分之三计算，按钟春晓、张晓燕主张的合同房价和逾期日数，435661元×0.0003×211日=27577元（小数点后四舍五入），该违约金金额大于房款总金额的5%，按照附件八第十二条约定，逾期交证违约金最高不得高于房款总金额的5%，故本案违约金应按房款总金额的5%确定，即为：21865元（437299×5%，小数点后四舍五入）。
综上，钟春晓、张晓燕的诉讼请求，其中违约金21865元，一审予以支持，其他请求不予支持。龙禹公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、龙禹公司于该判决生效之日起七日内支付钟春晓、张晓燕逾期交证违约金21865元；二、驳回钟春晓、张晓燕的其他诉讼请求。如果龙禹公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费489元，由钟春晓、张晓燕负担100元，龙禹公司负担389元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审审查重点在于：一、龙禹公司是否具有免责事由；二、逾期交证违约金计算是否正确。
首先，关于龙禹公司是否具有免责事由。龙禹公司以不可抗力主张免责，认为产权登记部门根据《不动产登记暂行条例实施细则》等文件停止办理产权登记，造成龙禹公司逾期交证。但对于其提出抗辩的事实，其并未提供任何证据加以证明。况且，龙禹公司实际于2016年7月1日才完成产权登记。双方合同约定龙禹公司应在2015年11月30日前取得房屋权属证书，而《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日才发布实施，即使政府部门确实依照相关政策对涉案房屋暂停办理权属登记，也系因龙禹公司未及时履行合同义务所致。因此龙禹公司主张免责的理由不能成立。
其次，关于逾期交证违约金计算是否正确。龙禹公司辩称根据嘉善县人民法院（2016）浙0421民初669号判决，其已向钟春晓、张晓燕支付了52天逾期交房违约金，故本案计算违约金时应扣除该部分。经查，该案中龙禹公司承担的是逾期交房违约金，而本案所涉系逾期交证违约金。由于双方在商品房买卖合同中明确约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系不同的合同义务和责任，两者并不重叠和冲突。现龙禹公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。龙禹公司要求以逾期交房违约金抵扣逾期办证违约金，缺乏依据。至于龙禹公司认为一审判决逾期办证违约金明显过高的问题。由于双方在合同中已对逾期办证违约金进行了约定，而违约金的调整需依当事人的请求法院才能审查处理，但龙禹公司一审中并未就此提出相应主张或请求法院进行调整，二审中也就此未提供相关证据，故本院对此不再进行审查。一审根据合同约定计算本案逾期办证违约金正确，本院予以支持。
综上，龙禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费489元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年三月十七日
书记员 赵婉沁