广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1409号
上诉人（原审原告）：庄焕荣，男，1985年4月18日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：增城香江房地产有限公司，住所地。
法定代表人：翟美卿，该司董事长。
委托代理人：王文杰，该司员工。
上诉人庄焕荣因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月25日，庄焕荣（乙方、认购人）与增城香江房地产有限公司（以下简称香江公司）（甲方、出卖人）签订《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》载明：……一、认购商品房情况，1、乙方认购广园东锦绣香江翡翠绿洲中的43栋-303号商品房（以下简称该商品房），……二、付款方式及总房价款，乙方选择商业贷款……该商品房总房价款为陆拾捌万壹仟柒佰玖拾玖元整（￥681799元）。三、付款比例和时间，1、乙方须于签署本认购协议书时支付定金￥50000元。2、乙方须于2013年6月1日前付清第一期房款211799元（总房价的31.06%，含定金），同时须按政府有关规定交纳物业专项维修基金。……5、总房价的68.94%即47万元，乙方选择银行按揭方式支付给甲方；乙方应在2013年6月1日前将办理银行按揭所需的所有资料提交给银行，在确认拟申请的按揭金额已通过银行初审后，乙方应在签署《商品房买卖合同》同时签署按揭贷款合同。……六、乙方须于2013年6月8日携带认购协议书、定金票据、首期款发票、物业专项维修基金交款凭证、身份证到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》及附件……八、违约责任，乙方未按上述时间签署《商品房买卖合同》及其附件的，甲方有权不予退还乙方已交付的定金，并有权不再另行通知乙方而将该商品房另行出售。……九、其他，……2、在签署《商品房买卖合同》前，乙方有权更改付款方式、更换商品房（仅限一次）或更改乙方名称（仅限更名给配偶、父母、子女），可向甲方提出书面申请，经甲方同意后办理有关变更手续，更换商品房须向甲方缴纳手续费人民币1万元。同日，庄焕荣向香江公司支付定金50000元。
2013年5月25日，庄焕荣与深圳市千本建筑工程有限公司签署《装修合同》，约定由深圳市千本建筑工程有限公司对庄焕荣购买的广园东锦绣香江翡翠绿洲43栋-303号商品房进行装修，装修期限为庄焕荣将上述房屋交付给深圳市千本建筑工程有限公司之日起至2014年4月30日。
2013年6月4日，香江公司向庄焕荣发出《催办银行按揭通知书》，载明：……阁下于2013年5月25日与我公司签订了《认购协议书》，认购了我公司开发的锦绣香江翡翠绿洲十期鹿鸣山-43栋-303号商品房。根据该《认购协议书》的约定，总房价的68.94%即人民币470000元，阁下选择银行按揭方式支付给我公司，阁下应在2013年6月1日前按银行要求提交齐全办理按揭手续所需的有关资料并签署按揭贷款合同，但阁下至今未按《认购协议书》的约定办理上述手续，以至于按揭初审申请不能通过银行审批。现为了阁下利益，我公司特书面知会阁下：如阁下愿于2013年6月11日前按银行要求交齐资料并办妥上述手续，我公司可将认购书项下的房屋为阁下保留，否则，依据认购书的约定，我公司收回该认购书项下的商品房另行处理。并有权不予退还阁下已交付的定金。庄焕荣确认收到上述《催办银行按揭通知书》。
2013年6月5日，香江公司又向庄焕荣发出《催办银行按揭通知书》，载明：……阁下于2013年5月25日与我公司签订了《认购协议书》，认购了我公司开发的锦绣香江翡翠绿洲十期鹿鸣山-43栋-303号商品房。根据该《认购协议书》的约定，总房价的68.94%即人民币470000元，阁下选择银行按揭方式支付给我公司，阁下应在2013年6月1日前按银行要求提交齐全办理按揭手续所需的有关资料并签署按揭贷款合同，但阁下至今未按《认购协议书》的约定办理上述手续，以至于按揭初审申请不能通过银行审批。现为了阁下利益，我公司特书面知会阁下：如阁下愿于2013年6月12日前按银行要求交齐资料并办妥上述手续，我公司可将认购书项下的房屋为阁下保留，否则，依据认购书的约定，我公司收回该认购书项下的商品房另行处理。并有权不予退还阁下已交付的定金。庄焕荣确认收到上述《催办银行按揭通知书》。
2013年8月7日，庄焕荣向香江公司发出《律师函》载明：依据庄焕荣先生提交的定金收据no.0075065显示贵公司于2013年5月25日收取10-43-303定金50000元；同日，双方签订的《认购协议书》右下角注明：“若介绍朋友来购买—退还大部分定金”；据此，庄焕荣先生于2013年6月12日向贵司提交“申请退保证金”，并说明系因工作原因不能继续购买《认购协议书》确定的房屋，双方没有进一步签订《商品房买卖合同》，并让自己的朋友购买了上述房产且已网签，贵司找其他理由不予退还定金。……公司承诺庄焕荣找到其他客户接手上述房产则退还定金，现庄先生找来朋友购买了上述房产，因此，公司应尽快安排退还定金事宜。……等内容。
2013年7月27日，香江公司与邢秋鹏就涉案房屋签订《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》，2013年8月22日，香江公司与邢秋鹏就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同》。
另查明，一、庄焕荣于2014年1月7日向原审法院递交《通知证人出庭申请书》，申请该院准许邢秋鹏作为证人出庭，该院于2014年1月10日对邢秋鹏作《询问笔录》，载明：……问：将你所知晓的购买涉案房屋的经过向法庭详细陈述。答：2013年6月初，庄焕荣与香江公司签订了认购书，不知何原因，庄焕荣想放弃购买涉案房屋。我当时想购买房屋，我通过庄焕荣的同学，庄焕荣的同学亦是我的朋友了解到庄焕荣不想购买涉案房屋，我就与庄焕荣到了售楼处，但售楼处的销售人员却说庄焕荣要转名的话，必须是庄焕荣的亲属，所以我不符合条件，于是我想，香江公司既然有这个规定，我就放弃了购买涉案房屋的想法。于是我就继续看房子，并且关心翡翠绿洲的销售情况，在2013年7月底香江公司又有一期房屋出售，于是我就排队购买，在购买的过程中，我发现涉案房屋也在公开放盘之列，因为涉案房屋属于前一期的房屋，收楼时间较早，所以我就购买涉案房屋，与香江公司签订了认购书、买卖合同等一系列正规手续。问：涉案房屋是否锦绣香江翡翠绿洲43栋303号房？答：是的。……问：庄焕荣并没有成功介绍你购买涉案房屋，购买涉案房屋完全是你自己排队向购买所得？答：是的，庄焕荣只是让我知道有涉案房屋存在。
二、庄焕荣陈述未按照《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》的约定交纳涉案房屋的首期房款，亦未提交按揭资料给相关银行，同时也没有与香江公司签订书面的商品房买卖合同。
本案审理中，一、庄焕荣陈述其所持有的《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》上手写的“如果介绍朋友接手房屋，可退回大部分定金。”字样，是庄焕荣自己写上去的，虽然香江公司工作人员没有在上面签名确认，但庄焕荣书写上述内容香江公司工作人员是表示同意的。对庄焕荣的陈述，香江公司予以否认，陈述从未与庄焕荣达成上述协议。并提供自己持有的《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》，并无“如果介绍朋友接手房屋，可退回大部分定金。”的手写内容，以证明上述手写内容庄焕荣是自行在自己持有的认购书上添加的，并未经过香江公司的同意。
二、香江公司陈述，向庄焕荣发出《催办银行按揭通知书》后，庄焕荣并未到香江公司协商处理此事。对此庄焕荣予以否认，陈述在收到《催办银行按揭通知书》后，庄焕荣一直口头同香江公司进行协商，只是未能达成书面协议。
三、对于邢秋鹏的陈述，庄焕荣认为邢秋鹏所讲情况属实，但对邢秋鹏陈述的成功购买涉案房屋与庄焕荣无关的说法持有异议。因为通过这个事实可以证明庄焕荣成功介绍朋友来接手涉案房屋，至于是否能够介绍成功，这是由香江公司决定的，因此，庄焕荣已经履行了介绍朋友购买房屋的义务。而且正因为有香江公司销售人员的承诺，庄焕荣才介绍朋友来购买涉案房屋，而最终邢秋鹏也购买了涉案房屋。
四、庄焕荣陈述《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》上手写的“如果介绍朋友接手房屋，可退回大部分定金。”中的大部分定金具体数额应是多少，由法院酌定。
五、庄焕荣认为与深圳市千本建筑工程有限公司签署《装修合同》，是在香江公司强制要求下签订的，属于签订《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》的强制附加条件。因此，庄焕荣据此主张解除《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》。
2013年11月27日，庄焕荣向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、庄焕荣与香江公司解除《认购协议书》；二、香江公司返还庄焕荣人民币50000元；三、香江公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：庄焕荣与香江公司签订的《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的权利义务。至于庄焕荣认为受香江公司强迫与深圳市千本建筑工程有限公司签署《装修合同》，据此主张解除《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》的主张，并无事实依据，该院不予支持。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，庄焕荣承认《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》上手写的“如果介绍朋友接手房屋，可退回大部分定金。”是由其本人书写，但庄焕荣未能证据证明香江公司对此表示同意，亦未能证明双方曾就此达成协议。同时香江公司持有的《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》上并无“如果介绍朋友接手房屋，可退回大部分定金。”的字样，因此，原审法院对庄焕荣陈述“如果介绍朋友接手房屋，可退回大部分定金。”的字样是经香江公司同意的主张不予采信，因此，庄焕荣应按照《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》的约定履行自己义务。
根据邢秋鹏的《询问笔录》，可知庄焕荣虽然曾介绍邢秋鹏购买涉案房屋，但并未成功。邢秋鹏最终购入涉案房屋与庄焕荣的介绍购买行为并无因果关系。因此，庄焕荣认为其已经成功介绍邢秋鹏购买涉案房屋，并无事实依据，不予采信。
依据《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》的约定，庄焕荣应在2013年6月1日付清第一期房款，并将按揭所需资料提交相关银行审核，但庄焕荣并未依约履行。香江公司发出《催办银行按揭通知书》后，庄焕荣亦不履行相应义务。因此，香江公司依据《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》第八条“违约责任，乙方未按上述时间签署《商品房买卖合同》及其附件的，甲方有权不予退还乙方已交付的定金，并有权不再另行通知乙方而将该商品房另行出售。”的约定，没收庄焕荣的定金并将涉案房屋另行出售，并不违法法律规定。因庄焕荣以自己行为不履行义务在先，属于违约方，因此，庄焕荣的诉讼请求，并无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年1月20日作出如下判决：驳回庄焕荣的其他诉讼请求。一审案件受理费575元，由庄焕荣负担。
上诉人庄焕荣不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其认为：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定双方没有达成“若朋友介绍来接手房屋，可退回大部分定金”的协议且我方没有成功介绍邢秋鹏购买涉案房屋系认定事实错误。我方主张介绍行为如同市场的房产中介公司，只要提供了“房源信息”并在合理时间内成交，就应认定为“成功介绍”，没有我方的介绍，邢秋鹏甚至不知道有涉案房屋的信息。故我方成功介绍了邢秋鹏购买涉案房屋。且按常理，没有人会在开发商不同意退还定金的情况下，还为其介绍朋友购买该“涉案房屋”的。法院作出相关认定是由于收到香江公司违背事实的虚假陈述的影响。故我方可获退大部分定金。二、原审法院认定《装修合同》不存在“强迫”情形错误。在签订《认购书》时没有指定装修公司，在我方签订《认购书》后，却指定“深圳市千本建筑工程有限公司”（该公司的实际投资股东为“香江控股股份有限公司”）为装修公司，且装修款不能按揭，实际是大幅提高购房“首付款”，不签在在《装修合同》又会导致定金不退还的后果，这构成一种“强迫”。三、原审法院认定我方未依照《认购书》约定支付房款构成违约错误。《认购书》系预约合同，不等同于《商品房买卖合同》，我方只要在《认购书》约定的时间内，与香江公司洽谈签订《商品房买卖合同》就不构成违约。《认购书》第八条“违约责任”系霸王条款，即只要签订了《认购书》，任何情况下，我方都必须签订《商品房买卖合同》，否则，我方就构成违约。《认购书》的条款不是公平条款，不具有约束力。据此，庄焕荣请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.香江公司返还庄焕荣人民币50000元；3.香江公司承担本案一二审诉讼费用。
被上诉人香江公司答辩称：一、案外人购买涉案房屋与庄焕荣无任何关系。1.案外人从未与庄焕荣达成庄焕荣介绍案外人顶手庄焕荣认购的商品房定金可退回的约定。2.案外人购买涉案房屋是在庄焕荣违反合同约定，我方依约不再保留涉案房屋，重新将涉案房屋销售，案外人自行到我方售楼处自行购买与庄焕荣无关。二、关于装修合同。1.装修合同为庄焕荣与案外人签订，与我方无关。2.庄焕荣自提起诉讼之前从未向我方提出装修合同的问题，甚至在我方的律师函中并未提出装修合同的问题，现庄焕荣提出该主张，只是为其违反合同约定找借口。三、关于认购书。不管认购书是预约合同还是其他合同，都是双方在平等自愿协商一致的情况下签订的合同，双方均受合同约定约束，庄焕荣认为违约金条款有违公平，违约金是有关定金的约定，定金对合同双方均适用，违约责任是相当的，并没有不公平。在双方签订合同后完全是由于庄焕荣违约，拒绝支付相应房款、签订商品房买卖合同，我方已经履行我方义务，经多次催告后我方才将涉案房屋出售案外人，定金不应返还。
上诉人庄焕荣与被上诉人香江公司对对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，庄焕荣向本院提交以下证据：2014年4月17日，从网上打印的装修涉案房屋的公司的工商登记资料，证明装修涉案房屋的公司与香江公司是同一家完全控股的公司，是同一个母公司下的两间子公司，两公司是关联公司。香江公司质证后表示，确认其真实性，但对其关联性不予认同。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉认购协议书已经事实解除；2.庄焕荣没有依约支付第一期房款，亦无依约前往香江公司签订正式合同。
二审中，庄焕荣表示：虽然主张返还定金没有合同依据，但依据法律规定因不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行的定金应予返还，由于香江公司员工口头承诺只要庄焕荣找到顶手购买案涉房屋的买家，则定金予以退还，但对此无依据证实。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为定金应否予以退还。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方当事人签订的《锦绣香江·翡翠绿洲认购协议书》第八条约定，庄焕荣未按上述时间签署《商品房买卖合同》及其附件的，香江公司有权不予退还庄焕荣已交付的定金，并有权不再另行通知乙方而将该商品房另行出售。现根据案件查明事实，庄焕荣既没有依约支付第一期房款，亦无依约前往香江公司签订正式合同，因此，庄焕荣的行为违反上述合同约定，其主张香江公司退还定金，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。原审法院驳回其该项诉请主张，上述处理并无不当，本院予以维持。庄焕荣上诉认为上述合同约定属于霸王条款，缺乏理据，本院不予采信。至于庄焕荣上诉提出香江公司同意其成功介绍案外人购买案涉房屋后则定金予以退还，对此，庄焕荣没有提交证据证明双方就该内容达成合意，且香江公司亦不予认可，故该上诉理由不能成立，本院不予采信。庄焕荣是否被迫与案外人签订《装修合同》问题，不属于本案法律关系的审查范畴，且不能作为拒绝支付购房款及签订正式合同的合理抗辩，故该上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予采信。
因庄焕荣二审提交的证据拟证明的事实与本案不具有关联性，故本院不予接纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。我方庄焕荣的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1150元由上诉人庄焕荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十二月九日
书 记 员 张辉