山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5041号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人：赵波。
委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张道刚。
原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王泽宣。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被上诉人张道刚因商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）上诉请求：请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）出具的收款收据，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据，而无支付款项凭证，不能证明付款事实。原审法院在被上诉人拒绝提供房屋价款支付凭证的情况下，仅凭收款收据即认定被上诉人已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费、水费收据。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为宋长理没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。因此，原审法院认定被上诉人房屋已经交付并实际入住，也属于认定事实错误。二、原审法院认定商品房屋买卖合同合法有效错误。2012年8月15日，被上诉人与原审被告吉昌房公司签订房屋购房合同之前，涉案房屋已经设定抵押，抵押权认为上诉人。根据担保法、物权法的有关规定，抵押物的处置必须征得抵押权人的同意，否则无效。本案所涉房屋的销售，没有征得上诉人的同意，商品房买卖合同无效。三、原审法院判决适用法律错误。原审法院判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋购买过程中，被上诉人至少存在以下五方面错误：第一、明知所涉房产已经设定抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订购房合同；第二、没有将购房款交付给上诉人；第三、也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第四、不能够证明已经实际入住；第五、不能够证明所购房屋用途是用于居住消费。因此，原审法院依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张道刚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
在一审中张道刚请求，判令：1、吉昌公司与农行城阳支行解除城阳区*在建工程抵押手续；2、吉昌公司协助张道刚办理城阳区*户的所有权登记手续；3、诉讼费用由吉昌公司承担。
一审查明，张道刚（乙方）与吉昌公司（甲方）于2012年8月15日签订《房屋认购协议书》，主要约定乙方购买甲方吉昌馨苑*房屋，建筑面积95平方米，售价每套40万元；本协议签订时，乙方向甲方支付定金10万元；付款方式为一次性付款，于2012年8月16日前支付房屋全款40万元；甲方承诺，具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方双倍定金和房款外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失；在本协议签订后，须为乙方保留该房屋，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、价款等条款，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金和房款，同时本协议自动失效。
吉昌公司于2012年8月15日给张道刚出具收据，载明收到张道刚吉昌馨苑16-2-302购房款40万元。爱康物业公司于2012年8月20日给张道刚出具收据，载明收到张道刚（16-2-302）物业费。
一审另查明，农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*号在建工程抵押证，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌公司停业。
一审认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且吉昌公司已经按照约定收受购房款，故该《房屋认购协议书》实质是商品房买卖合同。2009年吉昌公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故张道刚、吉昌公司签订的认购协议书的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌公司不能销售涉案房屋，张道刚作为涉案房屋的买受人，根据吉昌公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，吉昌公司也取得涉案房屋的预售许可证，故张道刚、吉昌公司双方签订的认购协议书合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故张道刚购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在张道刚已交付全部购房款后，且没有证据证明张道刚存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。张道刚要求农行城阳支行和吉昌公司办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。认购协议书虽没有约定办理涉案房屋权属证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，吉昌公司应自合同签订之日起90日内协助张道刚办理涉案房屋权属证书，故张道刚要求吉昌公司协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，原审法院亦予以支持。故，判决：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助张道刚办理青岛市城阳区*房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助张道刚办理青岛市城阳区*房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，公告费600元，由吉昌公司负担。
本院查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人提交的物业费和垃圾清运费收据，可以证实被上诉人已实际入住。现原审被告吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 李晓波
审判员 苏 勇
二〇一七年五月三十一日
书记员 韩明玉