辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第01129号
上诉人（原审原告）赵莹，女，1988年1月30日生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。
被上诉人（原审被告）韩人松，女，1957年2月9日生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。
原审第三人李月，女，1988年12月27日生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。
原审第三人顾忠浩，男，1978年12月23日生，汉族，住锦州市凌河区。
原审第三人孙仲华，男，1953年12月21日生，汉族，工人，住锦州市凌河区。
委托代理人张兆巨，辽宁永字律师事务所律师。
原审第三人卢清和，男，1969年5月22日生，满族，原住锦州市古塔区。现服刑于辽宁省高山子监狱。
上诉人赵莹因与被上诉人韩人松、原审第三人孙仲华、李月、顾忠浩、卢清和房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民一初字第00294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵莹、被上诉人韩人松、原审第三人李月、顾忠浩、卢清和、原审第三人孙仲华及委托代理人张兆巨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵莹诉称，1、请求人民法院依法确认房屋买卖合同有效，判令被告韩人松协助原告履行房屋过户手续并交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。2013年6月，被告委托李月将自己位于凌河区南宁路四段16—30号的住房出售。2013年6月29日原告与被告代理人李月签订了房屋买卖合同。合同订立后，原告依约向被告代理人支付房款后，多次催促办理过户手续，被告迟迟不予办理。鉴于上述事实，原告认为，房屋买卖合同一经成立即具有约束力，双方应严格遵守，且原告也已履行付款义务，而被告无故不履行合同义务，特诉请人民法院请求依法确认房屋买卖合同有效，
原审被告韩人松辩称，我并没有卖房子，更不可能委托别人卖房子。这个房子我已经于2007年卖给孙仲华了。因为贷款的事，2013年孙仲华找我，说因为房屋未更名，所以让我去跟着走一趟，让我签字，我没看是什么东西，签字完以后就拿去贷款了。我没有任何理由委托谁去给我卖房子，这个房子也不属于我所有。我已经把房屋卖给孙仲华了，我多次催他去过户他不去，他把房照借出去了造成今天的后果，由他自己负担。
原审第三人李月述称，同意原告的诉讼请求。李月是基于韩人松委托而且办理了公证，所以她是有权利卖这户房屋的。
原审第三人顾忠浩述称，同意原告诉讼请求。
原审第三人孙仲华述称，不同意原告诉讼请求，没有房屋买卖这回事，我也不认识李月和赵莹，我只是把房照借给卢清和，卢清和找顾忠浩个人贷款，我房照没有过户，就找韩人松配合卢清和办手续，卢清和贷了15万，钱给卢清和了，但6月29日顾忠浩把房子卖给赵莹了，但我们没成立买卖关系。我从2007年9月从该房居住由于韩人松欠取暖费，一直未办理更名，我不知道卢清和他们合伙诈骗，我请求确认我和韩人松的房屋买卖合同有效，并协助我办理更名过户。
原审第三人卢清和述称，赵莹我不认识，不存在卖买房子的事情，李月我们都没有见过。
原审法院查明，坐落于锦州市凌河区南宁路四段16-30号房屋登记在被告韩人松名下。2007年韩人松与第三人孙仲华签订“房屋买卖居间合同”，将该房屋以5万元价格卖给孙仲华。2007年8月6日，孙仲华将5万元交付给韩人松，韩人松为孙仲华出具了收条。孙仲华此后住进该房，但一直未办理房屋更名过户手续。2013年6月，第三人卢清和因做生意急用钱，找到朋友孙仲华。提出用孙仲华的房照贷款，孙仲华同意，因房屋产权登记在韩人松名下，孙仲华找到韩人松协助办理贷款手续，2013年6月28日，韩人松到锦州市公证处办理了与其前夫刘广祥“离婚财产分割协议”及委托李月办理房屋买卖过户等手续的公证。6月29日，第三人李月与原告赵莹签订“房屋买卖合同”一份，李月将凌河区南宁路四段16-30号房屋以15万元价格卖给赵莹，同日，李月为赵莹出具了收条。2013年6月30日，第三人孙仲华为被告韩人松书写“证明”一份，内容为“今有带（贷）款一事，用韩人松房照。但是韩人松房子坐落在南宁路4段16-30号，此房已卖给孙仲华，帐已结清。产权归孙仲华所有。贷款钱与韩人松没有任何关系”。原告向法院提交孙仲华书写的“收条”一张，内容为“房子坐落在凌河区南宁路四段16-30号，以壹拾伍万元出售。房款已收到。收款人韩人松证人孙仲华房款在一个月内还清，如不还让房子。2013年6月29日”，韩人松将15万元交给孙仲华，孙仲华将此款给付第三人卢清和。2014年3月，卢清和因涉嫌刑事犯罪被判处刑罚。
原审法院认为，本案中被告韩人松、第三人孙仲华、卢清和的陈述相互印证的事实是为贷款而签订的房屋买卖的相关手续，第三人李月虽有被告韩人松签字授权的委托书，并基于该委托将房屋变卖。但根据本案查明事实及相关证据，韩人松并非南宁路四段16-30号房屋的实际所有权人。作为实际房主的孙仲华找到韩人松配合卢清和贷款，并未表示让其卖房子，故韩人松无权委托他人买卖房屋，该委托行为无效。原告赵莹基于被告韩人松与第三人李月的委托关系而产生的买卖关系不成立；韩人松于2007年将房屋卖给第三人孙仲华，双方签订了房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，且双方交易的房屋以实际交付给孙仲华居住，该合同应依法受法律保护。尽管合同中没有明确约定被告韩人松负有协助更名的义务，但根据合同性质和交易习惯，协助办理房屋产权变更登记是卖方的义务，因此本案中，被告韩人松与第三人孙仲华签订的房屋买卖合同有效。被告应协助第三人孙仲华办理更名过户事宜。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告韩人松与第三人孙仲华于2007年签订的“房屋买卖居间合同”有效；二、被告韩人松于本判决生效后10日内协助第三人孙仲华办理房屋更名过户手续；三、驳回原告赵莹的诉讼请求。案件受理费5946元，原告赵莹负担3964元，被告韩人松及第三人孙仲华各负担991元。
判决宣判后，赵莹不服，向本院提出上诉称，一、上诉人赵莹与被上诉人韩人松签订的房屋买卖合同合法有效。不动产的所有权归属是以产权登记为准，锦州市凌河区南宁路四段16-30房屋的所有权人登记在韩人松名下，2013年6月28日在锦州市公证处办理了该房屋为韩人松一人所有的确权公证，因此该房屋属于韩人松所有。韩人松与第三人李月在锦州市公证处办理了授权李月出售该房屋手续办理的公证。在韩人松授权后，李月有权代表韩人松与上诉人赵莹签订《房屋买卖合同》并收取房款，赵莹在得到公证授权后内心确信李月的代理权，因此李月代表韩人松与上诉人赵莹签订《房屋买卖合同》及给付15万元房款的行为合法有效。无论韩人松是否收到15万元房款均不影响合同的效力，赵莹有权要求韩人松继续履行合同，办理所有权变更登记并交付房屋。二、韩人松作为卖方收到赵莹15万元房款。本案各方当事人一致认可在2013年6月29日第三人顾忠浩在工商银行（锦州市市府路劳动局西侧）取款15万元，韩人松出具15万元的收条一张，并由第三人孙仲华以证人名义签字。该证据锁链完全能够证明韩人松收到15万元房款，同时也进一步确认了韩人松同意以15万元价格出售该房屋。韩人松辩称没有收到15万元，及第三人孙仲华、卢清和辩称为用该房屋抵押借款的事实与证据相矛盾不应予以采信。三、韩人松与孙仲华签订的《房屋买卖居间合同》不能成立。第三人孙仲华提出房屋为韩人松在2007年以5万元价格出售给孙仲华，至今没有办理所有权变更登记，并居住至今。提供的2007年8月26日签订的《房屋买卖居间合同》为居间合同，没有居间人签字或者盖章，5万元房款仅有一张收条，没有证据证明资金来源及付款过程，在有第三方主张权利之时，考虑合理性怀疑，其房屋买卖事实没有足够证据支持。且在赵莹与韩人松的房屋买卖交易过程中，孙仲华一直在场，没有提出异议。证明孙仲华认同韩人松与赵莹之间的房屋买卖交易。即便孙仲华购买房屋的事实成立，也应视为孙仲华与韩人松的共同行为，不能对抗善意第三方买受人赵莹。四、第三人孙仲华提出的以房屋抵押借款的事实不能成立。孙仲华所提出的以自己的房屋为第三人卢清和担保借款，没有证据证明，且与公证书、房款收条相矛盾，其主张不能成立。至于房款收条落款处记载：“房款在一个月内还清，如不还让房子。”因该文字内容限制房屋买受方的权利不具有效力。赵莹在购买房屋的过程中，与韩人松公证授权的代理人李月签订合同，交付了全部房款，尽到了买家应尽的审慎义务。因此，第三人孙仲华提出的以房屋抵押借款的事实不能成立。五、原审收取诉讼费数额错误。本案为确认之诉，应按件收取诉讼费，原审按标的额收取诉讼费错误。孙仲华作为独立诉讼请求第三人参加诉讼，对自己的诉讼请求应缴纳诉讼费，原审诉讼没有缴纳诉讼费，不应对其诉讼请求进行审理。综上所述，请求上级人民法院撤销原审判决，依法确认上诉人赵莹与被上诉人韩人松签订的房屋买卖合同合法有效，韩人松应继续履行合同，配合办理房屋所有权变更登记并交付房屋。依法驳回第三人孙仲华的诉讼请求，调整原审诉讼费收取标准。
被上诉人韩人松辩称，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人李月述称，同意上诉人的意见，依法改判。
原审第三人顾忠浩述称，同意上诉人意见，依法改判。
原审第三人孙仲华述称，一、孙仲华以自己的房屋作为抵押为卢清和向顾忠浩贷款15万元。2013年6月29日，孙仲华将争议房屋房照押给顾忠浩，顾忠浩在工行取15万元并在扣除利息后贷给卢清和。此事实，有凌河区法院在市看守所对卢清和做的调查笔录、庭审时卢清和的陈述及孙仲华、韩人松的陈述和辩解均能证实。故本案的事实是孙仲华、韩人松为卢清和向顾忠浩贷款而用争议房屋作抵押，15万元贷款已被卢清和取走。上诉人所称韩人松作为卖方收到赵莹15万元房款与事实不符，15万元是顾忠浩贷给卢清和的，与赵莹没有关系。二、没有证据证明赵莹购买争议房屋。卢清和、孙仲华、韩人松陈述证明，孙仲华将争议房屋房照押给顾忠浩为卢清和贷款用。孙仲华、韩人松并不认识李月和赵莹，并不知李月、赵莹是如何得到该房照，请法庭查明。所谓的赵莹的购房款没有证据证明资金来源及付款过程，韩人松并没收到15万元，仅凭李月出具的15万元收据不能证明韩人松收到赵莹所谓的购房款。而韩人松出具的、孙仲华作为证人的“收条”是卢清和用争议房屋向顾忠浩的贷款15万元，并不是所谓的赵莹的购房款15万元。三、所谓的买卖关系实质是用争议房屋为卢清和向顾忠浩贷款抵押。上诉人提供的关于离婚财产分割协议的公证，其中对韩人松的《查询婚姻登记记录证明》，明确标注：本证明仅限贷款使用，其它无效。这充分说明孙仲华、韩人松的真实意思是用争议房屋为卢清和贷款抵押，而非房屋买卖。四、上诉人赵莹的行为违背常理。房屋买卖作为一个家庭的重大开支，但上诉人在法院几次开庭均未出庭。2007年8月26日韩人松将争议房屋卖给邻居孙仲华，孙仲华居住至今，若卖掉该房孙仲华将流落街头。且孙仲华、卢清和等根本不认识李月，怎么会委托李月买卖房屋。争议房屋房照是孙仲华、韩人松、卢清和押给顾忠浩，怎么到了赵莹手中不得而知，赵莹也不能说明来源，故上诉人的买卖关系是虚假的。综上，本案的真实情况是以房屋抵押担保贷款，而不是买卖关系。请法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人卢清和述称，请求维持原判，驳回上诉，我不认识上诉人。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于赵莹基于韩人松与李月的委托关系而产生的房屋买卖合同是否合法有效的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，双方所争议的房屋登记在韩人松名下，按照上述法律规定，应认定韩人松是本案争议房屋的所有权人，其对自己名下所有的房产有权依法占有、使用、收益和处分。韩人松在2013年6月28日与李月签订委托书，委托李月全权代理韩人松办理房屋买卖过户等手续。同时，双方对于该委托进行了公证。李月基于韩人松的委托与赵莹之间签订房屋买卖合同，并收取赵莹购房款十五万元，韩人松在2013年6月29日出具的收条亦载明其已收到房款十五万元。上述事实可以认定，赵莹与韩人松之间的房屋买卖合同合法有效。虽韩人松辩称其为李月出具的房屋买卖等相关手续是为帮助孙仲华、卢清和向顾忠浩贷款而进行的房屋抵押，但韩人松作为完全民事行为能力人，应当对自己在委托书、公证书以及收条上签字、捺印的法律后果知晓。现其并未提交充分的证据否定上述证据的效力，亦无证据证明赵莹基于韩人松与李月的委托关系所形成的房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效之情形，故对韩人松该项辩解理由，本院不予采纳。对于赵莹主张其与韩人松之间的房屋买卖合同合法有效的上诉请求，本院予以支持。关于赵莹主张韩人松与孙仲华签订的《房屋买卖居间合同》不能成立，韩人松应协助赵莹办理房屋所有权变更登记手续并将本案所涉房屋交付给赵莹的问题。根据本案查明的事实及现有证据，虽韩人松与孙仲华之间所签订的房屋买卖合同名为“房屋买卖居间合同”，但从该合同的实质内容上看，该合同实际上是韩人松与孙仲华之间的房屋买卖合同，并无居间人存在的事实。同时，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，亦属合法有效。孙仲华在2007年8月交付给韩人松购房款5万元后即入住此房，并居住至今。虽因取暖费欠缴问题双方未办理房屋更名过户手续，但应认定孙仲华是实际接收房屋交付的买受人。现韩人松与赵莹、孙仲华之间均未办理房屋的所有权变更登记手续的情形下，孙仲华作为先行接收房屋交付并实际占有的买受人，其请求确认与韩人松之间的房屋买卖合同合法有效，并要求韩人松协助其办理房屋更名过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于赵莹该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张原审诉讼费数额错误的问题，根据原审卷宗载明的诉讼费收款收据看，孙仲华作为有独立请求权的第三人参加本案的诉讼，对其诉讼请求已经缴纳诉讼费1982元，故上诉人该项上诉理由与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民一初字第00294号民事判决第一项、第二项。
二、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民一初字第00294号民事判决第三项。
三、上诉人赵莹与被上诉人韩人松的房屋买卖合同有效。
四、驳回上诉人赵莹的其他诉讼请求。
一审案件受理费5946元，由上诉人赵莹负担1982元，由被上诉人韩人松负担2973元，由原审第三人孙仲华负担991元；二审案件受理费5946元，由上诉人赵莹负担1982元，由被上诉人韩人松负担2973元，由原审第三人孙仲华负担991元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 梅
代理审判员 尚国之
代理审判员 王 翔
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 暴思洋