山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0481民初5202号
原告：赵成俊，男，1970年1月19日出生，汉族，居民，原籍滕州市荆河办事处西南园街2巷**号，现住滕州市。
委托诉讼代理人：王修伟，滕州市鲍沟法律服务所法律工作者。
被告：滕州市春蕾房地产综合开发有限公司，住所地滕州市平行南路36号。
原告赵成俊与被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司（以下简称春蕾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵成俊及其委托诉讼代理人王修伟到庭参加了诉讼，被告春蕾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵成俊向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告春蕾公司于2010年8月1日签订的商品房买卖协议为有效协议；2.确认坐落于滕州市春蕾花苑二期（荆河首府）第3号营业房（2层，面积为230.18㎡）归原告所有、判令被告春蕾公司协助办理确权手续并负担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月1日，原告与被告春蕾公司签订协议书1份。被告春蕾公司将其开发建设的春蕾花苑二期（荆河首府）第3号营业房出卖给原告，原告至今已向被告春蕾公司支付购房款1154263元。可被告春蕾公司至今未能给原告办理确权手续。为此，诉至法院。
被告春蕾公司未作答辩。
经审理查明：2010年8月1日，原告赵成俊（乙方）与被告春蕾公司（甲方）签订协议书1份，约定：甲方开发建设的滕州市春蕾花苑二期（荆河首府）第3号营业房，共2层，面积约为230.18㎡，由乙方自愿购买或承租。如甲方销售该营业房，则按开盘价7838元/㎡计算房款，由乙方按甲方规定办理相关手续。如甲方出租该营业房，租金随行就市，期限从接钥匙之日算起。同等条件下，乙方享有优先权，乙方暂按甲方和春蕾物业公司的要求办理上房手续，交纳相关费用，并服从甲方和春蕾物业公司的管理。但该协议未对交纳房款的期限、办理房产证的期限及费用的负担作出约定。之后，被告春蕾公司将该营业房出租给原告赵成俊用于经营。原告赵成俊亦向滕州市春蕾物业管理有限公司交纳了租金和物业费。2014年9月20日至2015年7月3日，原告赵成俊共分8次向被告春蕾公司交纳了购买该营业房的款项共计1154263元，被告春蕾公司亦给原告赵成俊出具收款收据8份。由于被告春蕾公司一直未能给原告赵成俊办理确权手续，原告赵成俊亦未将下欠房款649887.80元支付给被告春蕾公司。被告春蕾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。
另查：被告春蕾公司对案涉商品房取得了商品房预售许可证，证号为2008-07。2017年7月17日被告春蕾公司因未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，已由滕州市工商行政管理局列入经营异常名录。
上述事实，有原告赵成俊陈述、协议书、收款收据等证据在卷为凭。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。本案被告春蕾公司作为具有有房地产开发资质证书的房地产开发企业，就已取得商品房预售许可证的商品房与原告赵成俊签订的协议书，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效协议，受法律保护。因而作为当事人的原告赵成俊与被告春蕾公司均应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。该协议既约定了商品房租赁的内容，又约定了商品房买卖的内容，从该协议的实际履行来看，应为先租后买。根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国房屋所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付商品房的占有使用之义务，而且还应当承担转移商品房的所有权于买受人并协助买受人办理商品房所有权证书之义务。虽然原告赵成俊与被告春蕾公司于2010年8月1日签订的协议书既未对作为买受人的原告赵成俊支付购房款的期限、作为出卖人的被告春蕾公司协助办理商品房产权登记的期限作出约定，又未对办理房产证的费用负担作出约定，但至今作为出卖人的被告春蕾公司与买受人的原告赵成俊签订上述协议书和交付案涉商品房使用已远远超过90日，故被告春蕾公司负有协助原告赵成俊办理案涉商品房产权登记的义务。依交易习惯，原告赵成俊应当向被告春蕾公司付清购房款后，作为开发商的被告春蕾公司方才协助原告赵成俊办理确权登记手续，且该费用应由原告赵成俊负担。因而原告赵成俊诉求被告春蕾公司协助办理诉争商品房的确权登记手续，前提条件是付清购房款且该费用由其负担。故原告赵成俊诉求确认与被告春蕾公司签订的协议书系有效协议并由被告春蕾公司协助办理产权登记手续，于法有据，与理相符，事实清楚，证据充分有效，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。包括以下两层意思：第一，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权的目的，如未完成公示方法，也根本不可能移转物权。第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或移转。物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件；合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。就商品房买卖合同而言，物权变动的原因即是商品房买卖合同，而房屋所有权的转移即是这一原因的结果。商品房买卖合同是在双方当事人合意基础之上建立的债权债务关系，在双方当事人就订立合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的效力，故债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权，绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后，方才产生对世的效果。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，由于案涉商品房未经不动产登记管理机关办理确权登记手续，故作为买受人的原告赵成俊对案涉商品房并不享有所有权这一物权，在被告春蕾公司已经交付案涉商品房的情形下，原告赵成俊只是享有请求被告春蕾公司协助办理确权手续的债权请求权。但法律赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。
综上所述，原告赵成俊诉求本院确认与被告春蕾公司于2010年8月1日签订的协议书为有效协议并由被告春蕾公司协助办理诉争商品房的确权登记手续，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持，但前提条件是原告赵成俊应向被告春蕾公司付清购房款649887.80元并负担办理确权的费用。被告春蕾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状及证据，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。原告赵成俊的其他诉求，未有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第六项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告赵成俊与被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司于2010年8月1日签订的协议书为有效协议；
二、原告赵成俊于本判决生效后30日内向被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司支付下欠房款649887.80元；
三、被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司于本判决生效后60日内协助原告赵成俊办理滕州市春蕾花苑二期（荆河首府）3号营业房的产权登记，费用由原告赵成俊负担。
四、驳回原告赵成俊的其他诉求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，减半收取计10500元，财产保全费5000元，由被告滕州市春蕾房地产综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 侯成文
二〇一七年十二月四日
书记员 杨 利