山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第1131号
原告：青岛智诚风彩物业管理有限公司，住所地：青岛市崂山区。
法定代表人：武丽莎，职务：董事长。
委托代理人：焦彤，男，汉族，青岛智诚风彩物业管理有限公司职工，现住青岛市市北区。
委托代理人：黑蕾，女，汉族，青岛智诚风彩物业管理有限公司职工，现住青岛市李沧区。
被告：万玉兰，女，汉族，无业，现住青岛市李沧区。
委托代理人：张文鸣（系被告丈夫），男，汉族，无业，现住青岛市李沧区。
原告青岛智诚风彩物业管理有限公司与被告万玉兰物业服务合同纠纷一案，原告于2014年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月8日、7月15日、9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人焦彤、黑蕾，�告的委托代理人张文鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2012年9月15日与青岛市李沧区李村街道办事处长岭路社区居民委员会签订物业管理服务合同，开始在涉案青岛市李沧区重庆中路369号元顺和苑小区提供物业管理服务，被告系该小区9号楼1单元201户的业主。原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告自一直拖欠物业管理费。截止2014年3月31日，被告共拖欠原告物业管理费人民币628.80元。原告特诉至本院，请求依法判令：1、被告支付给原告物业管理服务费人民币628.80元（自2012年9月15日起至2014年3月31日止）；2、被告向原告支付滞纳金人民币729.80元；3、案件受理费由被告承担。
被告辩称，物业服务合同是原告与社区居委会签订的，与其无关；原告非法在9号楼空地划车位，侵占业主的公共空间；原告未对9号楼前后进行绿化，且房前屋后存在�菜现象，卫生脏乱差；因原告服务不到位，被告不同意缴纳物业费。
经审理查明：原告具有物业服务三级资质，本案所涉元顺和苑小区未成立业主委员会，2012年9月15日，长岭路社区居委会与原告签订物业管理服务合同，约定由原告对位于青岛市李沧区重庆中路369号元顺和苑小区提供物业服务，服务期限自2012年9月15日至业主委员会成立后与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效日止；多层住宅的服务费用标准为建筑面积0.49元／月／㎡，每季度交纳一次，交纳费用时间为当季第一个月，若逾期支付，则需从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金；管理服务事项包括共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理与服务等等。被告是青岛市李沧区重庆中路369号9号楼1单元201户房屋的业主，该�屋面积为69.03㎡，且被告未缴纳自2012年9月15日至今的物业费。
另查明，原告曾多次作出小区巡检问题整改通知单，并以张贴温馨提示的形式督促业户对9号楼楼前空地的蔬菜进行清理，且多次向李沧区城管执法管理局永清路中队、李村街道办事处城管科、李沧区城管执法局李村中队反映小区内扰民现象，被告也自认其占用部分空地种扁豆。经现场勘验，小区内道路上卫生状况较好，楼前道路上均划有车位并都有编号，车辆排放较为整齐，但也有部分业主乱停车现象；草皮完整率较高，消防通道也未有堵塞状况；小区东南侧围墙处有缺口，旁边未设置岗亭或者其他安保设施，人员可以自由出入，只在16号楼门上方设有两处摄像头进行监控；9号楼北侧靠近墙根处有业主种植瓜果蔬菜现象，东侧山坡上有业主开垦的荒地及摆放的杂物。
上述事实有原告提供的物业管理服�合同原件1份、整改通知单原件10份、工作记录原件1份、温馨提示打印件4份、举报材料原件3份、资质证书复印件1份、物业局文件复印件1份、本院依法作出的现场勘验笔录1份、现场拍摄的照片7张、调取的房地产登记信息查询结果证明1份及原、被告陈述一致的笔录在案为凭。
原告主张其服务得到了绝大多数居民认可，被告不能拒交物业费，并提交照片12页、报纸原件、9号楼调查结果统计原件、全楼调查证明复印件、小区收费率完成情况统计表原件各1份，证明物业服务合同的签订是业主投票的结果，原告入驻小区后小区环境得到了改善，其服务满意度高。被告认为与自己无关，原告服务并不到位；原告主张合理利用停车位是小区形势所致，并且9号楼停车有序，环境整洁，并提交照片2页、请示原件1张、车位自制件1张，证明原告依法对车位及泊车进行管理，被告对�述证据的真实性没有异议，但认为原告无权占用业主的公共空间。被告提交照片12张，证明小区存在卫生脏乱差，乱划停车位等现象。原告对被告提交的照片不予认可，主张法院现场勘验和原告提交的证据已经证实小区物业服务情况。
原告主张的被告应缴纳物业费合计人民币628.80元，计算方式为：69.03㎡（被告的房屋建筑面积）×0.49元／㎡×18.5个月（自2012年9月15日起至2014年3月31日止）=628.80元。根据合同约定，被告逾期支付物业服务费应当按照未付款项5‰／日的标准向原告支付滞纳金，原告估算滞纳金为628.80元。被告对计算标准及数额均不认可，认为物业费应按照服务等级及资质收费，且滞纳金标准过高，因此拒交上述两项费用。被告主张涉案房屋的面积为65.41㎡，并提交房屋预售合同1份予以证实。原告对预售合同的真实性没有异议，但主张合同中的面积是预售�积，物业费应按照实际面积计算。
本院据以认定事实的证据均经公开开庭出示，并经当事人质证和本院审查，可予采信。
本院认为，《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定；第十二条第一款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分所占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十五条第（二）项规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责；2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案所涉元顺和苑小区在业主委员会没有成立前，由长岭路社区居委会在当地街道办事处指导下选聘物业公司并签订物业管理服务合同的行为符合法律规定，且原告也依合同约定提供了物业服务。本院确认该物业服务合同合法有效，原、被告均应依合同的约定履行自己的义务。
物业公司与业主合则两利，分则两伤。现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利�，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。因此，原告有权要求被告支付物业服务费；原告主张自2012年9月15日起至2014年3月31日止的物业服务费人民币628.80元，合法有据，计算方式准确，本院予以支持。
本案原告在服务过程中确实存在服务质量不达到标准或服务不完整的现象（比如未及时履行公示义务），原告应当及时与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持。因此，对于原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告万玉兰给付原告青岛智诚风彩物业管理有限公司物业服务费人民币628.80元，于本判决书生效之日起10日内付清。
二、驳回原告青岛智诚风彩物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告若逾期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决书生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中�人民法院。
审 判 长 于永攀
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘风秋
二〇一四年九月十七日
书 记 员 杨仲举