广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2601号
上诉人（原审原告）：珠海泛太平洋物业代理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区拱北昌盛路44号新丰综合楼19层1908号。
法定代表人：钟送玑，执行董事。
委托诉讼代理人：张红梅，广东会鸣谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈杰，广东会鸣谷律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东省金安拍卖行，住所地：广东省广州市越秀区东风中路***号之一金安商务大厦**楼北向****号。
法定代表人：刘艳彰，总经理。
委托诉讼代理人：余林根，男，汉族，1949年12月10日出生，住广东省广州市荔枝湾区，系公司员工。
原审被告：广东金安奔力有限公司，住所地：广东省广州市东风中路300号之一20楼路。
法定代表人：杨晓光，副总经理。
委托诉讼代理人：余林根，男，汉族，1949年12月10日出生，住广东省广州市荔枝湾区，系公司员工。
原审被告：珠海市新丰酒店有限公司，住所地：广东省珠海市拱北昌盛路38—62号。
法定代表人：黄丽俭，执行董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡延海，男，汉族，1977年8月11日出生，住山东省济南市历城区，系该公司员工。
原审被告：珠海经济特区新丰实业发展公司，住所地：广东省珠海市拱北昌盛路44号。
法定代表人：黄丽俭，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海泛太平洋物业代理有限公司（以下简称泛太平洋公司）因与被上诉人广东省金安拍卖行（以下简称金安拍卖行）、原审被告广东金安奔力有限公司（以下简称金安奔力公司）、原审被告珠海市新丰酒店有限公司（以下简称新丰酒店）、原审被告珠海经济特区新丰实业发展公司（以下简称新丰实业公司）债权债务概括转让合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泛太平洋公司上诉请求：确认新丰综合楼二层厨房及四层餐厅；二层商场；一层厨房、三层餐厅、舞厅；地下车库，建筑面积计5200平方米，从2006年6月13日至2009年2月10日的租赁收益共计3384339.65元应归其享有。
事实和理由：一、原审判决认定案由错误。泛太平洋公司请求法院确认涉案物业2006年6月13日至2009年2月10日的租赁收益归泛太平洋公司所有，依据的是2006年6月13日泛太平洋公司与金安拍卖行签订的一份《房屋产权归属协议书》。该协议约定泛太平洋公司竞拍取得涉案物业之日，即以2006年6月13日为界划分各方对涉案物业的租赁收益。至今协议各方均未将协议约定的权利义务转让给任一方。原审判决认定本案案由为债权债务概括转让纠纷与泛太平洋公司请求不符。
二、原审判决认定没有合同基础错误。《房屋产权归属协议书》是泛太平洋公司享有涉案租赁收益的权利来源，虽然原审判决列明所有的生效判决均以2009年2月11日涉案物业始登记于泛太平洋公司名下为由，否定泛太平洋公司对涉案物业2006年6月13日至2009年2月10日的权利，但改变不了泛太平洋公司于2006年6月13日拍卖取得涉案物业的事实。事实上所有生效判决均确认泛太平洋公司于2006年6月13日拍卖竞得涉案物业。而这正是泛太平洋公司与金安拍卖行签订《房屋产权归属协议书》的事实依据。协议各方约定从2006年6月13日起涉案物业的权利包括租赁收益归属泛太平洋公司，意思表示真实，是当事人自由处分自己的权利，不违反法律禁止性规定，没有损害第三人利益，合法有效，泛太平洋公司据此请求确认涉案租赁收益归泛太平洋公司是有合同基础的。
三、原审判决认定金安拍卖行有权签署《终止租赁协议》错误。金安拍卖行、金安奔力公司与新丰实业公司、新丰酒店于2001年11月10日签订《租赁协议》，之后涉案物业所有权发生了多次移转，依据生效判决，泛太平洋公司在2009年2月11日登记取得涉案物业的所有权利，即成为《租赁协议》的出租方，金安拍卖行不再是《租赁协议》的合同主体，依据合同相对性的原理，无权再就《租赁协议》发表任何意见，包括针对《租赁协议》与新丰实业公司、新丰酒店签署《终止租赁协议》。金安拍卖行与新丰实业公司、新丰酒店书面确认《租赁协议》的债权债务已经清结，没有法律效力，不能约束泛太平洋公司。
四、涉案物业租赁收益应由泛太平洋公司享有。泛太平洋公司一直主张涉案租赁收益归泛太平洋公司，在（2010）粤高法民一终字第85号、（2015）珠中法民四终字第7号两案中，泛太平洋公司、华尔登酒店以物权主张涉案租赁收益，法院不予支持。《房屋产权归属协议书》在第85号案未披露。泛太平洋公司现依据《房屋产权归属协议书》的约定，以债权主张涉案租赁收益归属泛太平洋公司，案由不同，依据的事实不同，请求权基础不同。《租赁协议》从2001年11月履行至2014年2月终止，十三年期间涉案物业发生四次移转，依据《合同法》第二百二十九条的规定，新丰实业公司、新丰酒店始终应当按《租赁协议》约定向受让人支付租金。该两公司既无物权权利也无合同基础在2006年6月13日至2009年2月10日无偿使用涉案物业，于法无据。而泛太平洋公司即使不能基于物权权利取得涉案租赁收益，但仍可基于《房屋产权归属协议书》享有约定的涉案租赁收益的债权权利。
金安拍卖行、金安奔力公司辩称：金安拍卖行没有收到过租金，即便要收收取租金也应是金安拍卖行收取，而不应当由泛太平洋公司收取。
新丰酒店、新丰实业公司辩称：一、泛太平洋公司请求法院确认案涉物业在2006年6月13日至2009年2月10日期间的债权诉讼，既无合同依据，也无物权权利基础，应予驳回其上诉请求。首先，2009年2月11日泛太平洋公司通过登记取得案涉物业相应的物权，其无权主张2009年2月11日之前的物权权利。泛太平洋公司是通过竞拍购买了新丰综合楼物业，在2009年2月10日前既没有法院的裁判文书确认其取得物权，也没有办理物权确权登记，直至2009年2月11日才办理预购登记，取得相应物权。因此，泛太平洋公司无权以拥有物权为由请求法院确认案涉物业在2006年6月13日至2009年2月10日期间的租金归其所有。其次，2006年6月13日至2009年2月10日期间，依据《拍卖成交确认书》，泛太平洋公司仅享有对广州三元里农村信用社联合社的债权。2003年8月28日，包括案涉物业在内的新丰综合楼部分房产，由法院以物抵债裁定给广州三元里农村信用社联合社。之后，广州三元里农村信用社联合社委托广东衡益拍卖有限公司拍卖，泛太平洋公司于2006年6月13日竞买取得案涉物业，并与广东衡益拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。因此，泛太平洋公司与案涉物业权属人（××）广州三元里农村信用社联合社之间产生债权债务关系，泛太平洋公司与新丰酒店、新丰实业公司之间不产生债权债务关系。再次，泛太平洋公司与金安拍卖行、金安奔力公司之间基于《房屋产权归属协议书》产生债权债务法律关系，泛太平洋公司与新丰酒店、新丰实业公司之间不产生债权债务关系。2006年6月13日，泛太平洋公司与金安拍卖行、金安奔力公司之间签订了《房屋产权归属协议书》，双方就案涉物业的归属、产权登记现状、租金委托收取等权利义务进行了约定，该《房屋产权归属协议书》的效力仅及于泛太平洋公司与金安拍卖行、金安奔力公司，对新丰酒店、新丰实业公司不产生拘束力。
二、新丰酒店、新丰实业公司与金安拍卖行、金安奔力公司之间关于案涉物业的《租赁协议》已于2014年3月24日终止并签订《终止租赁协议》，双方关于租金的权利义务关系终结。2014年3月24日新丰酒店、新丰实业公司与金安拍卖行、金安奔力公司签订《终止租赁协议》，协议约定终止双方于2001年11月10日签订的《租赁协议》。该《终止租赁协议》还约定双方再不存在债权债务事宜和任何经济责任。因此，新丰酒店、新丰实业公司与金安拍卖行、金安奔力公司之间亦不存在关于案涉物业在2006年6月13日至2009年2月10日期间的债权债务关系。
三、泛太平洋公司的诉请是确认债权归其所有，关于债权诉讼只有在企业破产法中才存在，在其他诉讼中不存在这个请求和案由，并且泛太平洋公司的请求目标非常不明确，不知道其是要金安奔力公司给还是要新丰酒店、新丰实业发展公司给。此外，既然是债权的诉讼应受到诉讼时效的限制，2006年6月13日至2009年2月10日期间发生的债权远远超过了法定的诉讼时效，应当驳回泛太平洋公司的上诉请求。
泛太平洋公司向原审法院起诉请求：确认新丰综合楼二层厨房及四层餐厅；二层商场；一层厨房、三层餐厅、舞厅；地下车库，建筑面积计5200平方米，从2006年6月13日至2009年2月10日的租赁收益共计3384339.65元归其享有。
原审法院认定事实：2006年6月4日，广东衡益拍卖有限公司在珠海特区报在刊登拍卖公告，定于2006年6月13日拍卖珠海市拱北昌盛路新丰综合楼部分物业：二层厨房、四层餐厅，建筑面积963.51平方米；二层商场建筑面积1156.56平方米；一层厨房及三层餐厅、舞厅，建筑面积2219.14平方米；地下车库建筑面积860.80平方米；2号第十五楼，建筑面积741.63平方米，2号第十七楼，建筑面积741.63平方米，共6683.27平方米。
2006年6月13日，泛太平洋公司为买受人与广东衡益拍卖有限公司签订《拍卖成交书》，确认泛太平洋公司以成交价1500万元购买上述物业。同日，以泛太平洋公司为甲方、金安拍卖行、金安奔力公司为乙方签订一份《房屋产权归属协议书》，双方约定，一、甲方于2006年6月13日在广东衡益拍卖有限公司举行第20060613期拍卖会上以人民币1500万元竞得上述物业，乙方对此予以确认；二、甲乙双方均确认：1、上述物业产权实际归甲方所有；2、甲方从2006年6月13日享有对上述物业的占有、使用、收益、处分权利；3、上述物业预购登记挂名在乙方名下，直至购房转名手续完结时即终止；三、未能办理转名之前，甲方委托乙方追索非法占用现公司物业的租金及原乙方被非法占用的租金和应追索的经济损失，2006年6月12日前的追索赔偿的经济均由乙方收入，2006年6月13日起之后的追索赔偿的经济均由甲方收入；四、甲乙双方确认上述物业现状为：1、以乙方名义取得预购登记证书；2、信用社和乙方尚未向珠海市房地产登记中心申请注销抵押登记；3、上述物业中二层商场尚未解除查封；五、甲方双方均保证维持本协议第四条所述物业权利现状，乙方不能单方或通过信用社擅自向珠海市房地产登记中心注销抵押登记；六、如需改变物业权利现状，须经甲乙双方协商一致同意后方可改变；七、如因乙方债务导致上述物业被司法机关查封限制或处理等，乙方应负责保障甲方对上述物业的所有产权，乙方应承担一切法律责任；八、乙方应在签订本协议之日将上述物业的购房合同、发票、预购登记证书、抵押登记备案证书及信用社出具的相关证明文件，以及有关司法机关文书等，在追索有关乙方被非法占用的经济损失的诉讼及执行完结时应交予甲方保管等等。双方在合同落款处签章确认。
2008年12月12日，广州市白云区人民法院以广州市三元里农村信用合作社联合社（以下简称“三元里农信社”）为申请人、金安拍卖行、金安奔力公司为被执行人作出［（2001）云法经执字第536、538、540号之二、（2003）云法委执字第60号之二］民事裁定中白云区法院审查认为，在执行过程中于2003年8月28日作出的［（2001）云法经执字第536、538、540号、（2003）云法委执字第60号］民事裁定，裁定座落于珠海市拱北昌盛路新丰综合楼二层商场（1156.56㎡）；二层厨房、四层餐厅（963.51㎡）、一层厨房、三层餐厅、舞厅（2291.14㎡）；地下汽车库（860.80㎡）；第十五层楼（741.63㎡）；第十七层楼（741.63㎡）共6683.27㎡归申请执行人所有，抵偿相应欠款2500万元。因上述房产只领取了预购证不能办理产权过户而在房管局办理了备注登记，注明已由该院裁定上述房产归申请执行人所有。该院认为前述裁定符合法律规定，一经作出即具有法律效力。2006年6月13日，由泛太平洋公司以1500万元竞得上述房产。该院根据三元里农信社的申请，于2006年8月3日作出［（2001）云法经执字第536、538、540号、（2003）云法委执字第60号之一］民事裁定，裁定撤销该院作出的［（2001）云法经执字第536、538、540号、（2003）云法委执字第60号］民事裁定书中裁定将上述房屋归申请人三元里农信社所有的裁定事项，并请珠海市房地产登记中心撤销将上述房屋办理过户给申请执行人三元里农信社所有的全部手续。该院认为前述裁定于法无据，应予撤销，并最终裁定：撤销该院于2006年8月3日向珠海市房地产登记中心发出的［（2001）云法经执字第536、538、540号、（2003）云法委执字第60号之一］民事裁定书及协助执行通知书。
2007年11月19日，新丰酒店以租赁合同纠纷为案由将华尔登酒店有限公司（以下简称“华尔登公司”）作为被告诉至珠海市中级人民法院，泛太平洋公司和金安拍卖行作为第三人参加诉讼。新丰酒店起诉请求：判令解除新丰酒店、华尔登公司签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》、《珠海市新丰酒店租赁补充合同一》和《珠海市新丰酒店租赁补充合同二》；华尔登公司向新丰酒店支付从2006年2月1日起至返还租赁房产之日止的租金和相应滞纳金以及管理费用、水电费等。在该案中，第三人金安拍卖行请求判令新丰酒店、华尔登公司向金安拍卖行支付2005年8月1日至2006年6月12日的房屋租金。第三人泛太平洋公司请求：判令新丰酒店、华尔登公司签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》所涉案泛太平洋公司的条款无效。
2009年12月25日，珠海市中级人民法院做出一审判决：一、解除新丰酒店与华尔登公司签订的《珠海市新丰酒店租赁合同》、《珠海市新丰酒店租赁补充合同一》和《珠海市新丰酒店租赁补充合同二》；二、华尔登公司向新丰酒店支付拖欠的租金及滞纳金（具体计算方式略）从2006年2月1日起计至华尔登公司返还租赁房产之日止；三、华尔登公司向新丰酒店支付拖欠的水电费（具体计算方式略）；四、华尔登公司向新丰酒店支付拖欠的水电费（具体计算方式略）；五、新丰酒店向金安拍卖行支付2005年8月1日至2006年6月12日新丰综合楼第四层的租金（具体计算方式略）；六、驳回泛太平洋公司的诉讼请求等等。
华尔登公司不服珠海市中级人民法院的一审判决，上诉至广东省高级人民法院。2010年9月25日，广东省高级人民法院做出（2010）粤高法民一终字第85号民事判决，查明金安拍卖行于1995年5月向新丰实业公司购买了包括新丰综合楼第四层在内的系列房，并办理了预售登记手续。新丰实业公司于1999年10月25日向其发出书面交楼通知。1999年6月，新丰综合楼第四层向三元里农信社申请办理了抵押登记手续。2003年8月28日，广州市白云区人民法院作出（2003）云法经执字第536、538、540号民事裁定书，裁定将金安拍卖行、金安奔力公司所有的包括新丰综合楼第四层餐厅在内的6683.27平方米房产抵债给三元里农信社、黄石农信社。三元里农信社和黄石农信社于2005年6月24日、2006年3月25日两次向金安拍卖行发出通知称，由于涉案物业尚未办理过户和移交手续，故主张在办理完成有关过户手续之前，三元里农信社、黄石农信社不行使物业管理权，物业维修、保养、管理等的一切费用由金安拍卖行在管理中支付，三元里农信社和黄石农信社不负责支付管理中的任何费用，不承担任何法律责任。待物业到房管部门办理完成有关法律手续后，由金安拍卖行向其移交物业。2006年6月13日三元里农信社和黄石农信社拍卖上述物业，泛太平洋公司竞拍取得上述物业。2009年2月11日泛太平洋公司取得上述物业的预购登记。
广东省高级人民法院在该判决中认为，虽然泛太平洋公司于2006年6月13日通过竞拍购买了包括新丰综合楼第四层在内的房产，但其直至2009年2月11日才办理预购登记，取得相应的物权，因此应当认定从2009年2月11日起泛太平洋公司成为新丰综合楼第四层的权利人，有权行使占有、使用、收益、处分等相关权利。由于泛太平洋公司作为新的所有权人对新丰酒店的转租行为不予认可，故原审认定对于2009年2月11日之后关于新丰综合楼第四层的租金、物业机电管理费、水电费等，新丰酒店无权向华尔登公司收取正确，予以维持。泛太平洋公司关于新丰酒店与华尔登公司于2005年即已形成的租金合同关系无效、金安拍卖行无权收租的上述主张，理据不足，不予支持，依法判决驳回上诉，维持原判。
2014年，华尔登公司以房屋租赁合同为案由将新丰酒店、新丰实业公司诉至原审法院［案号为（2014）珠香法民三初字第250号］，请求判令：新丰酒店、新丰实业公司向泛太平洋公司支付新丰综合楼的地下车库、二层、三层从2006年6月13日起计至返还上述物业止的租金以及从2014年2月10日起前述租金的利息至付清日止。
原审法院在该案中查明，2014年1月20日，泛太平洋公司向新丰酒店和新丰实业公司发出《债权转让通知》，内容为：“从我司取得贵司与金安拍卖行、金安奔力公司于2001年11月10日签订的《租赁协议》所涉房地产之日起，至2010年6月30日，《租赁协议》第2条约定的租金应向我司支付。现通知贵司，我司将上述债权转让于华尔登公司，请贵司直接支付给华尔登公司”。同日，华尔登公司向新丰实业公司和新丰酒店发出《支付租金通知》，要求新丰实业公司和新丰酒店在接到通知十日内向华尔登公司支付自2006年6月13日起至2013年12月31日止的租金人民币7415863.32元；从2014年1月起，在每月5号前向华尔登公司支付上月租金。新丰实业公司和新丰酒店认可收到上述两份通知。2014年2月19日，新丰实业公司和新丰酒店向金安拍卖行、金安奔力公司发函，要求在租金中抵扣装修费用5240493元以及中央空调分摊费用240万元，共计7640493元；并请求终止新丰实业公司和新丰酒店与金安拍卖行、金安奔力公司签订的《租赁协议》。2014年2月21日，金安拍卖行和金安奔力公司复函给新丰实业公司和新丰酒店，称同意解除《租赁协议》，但先决条件是退还金安拍卖行和金安奔力公司支付的中央空调安装分摊费240万元中的100万元。2014年3月24日，金安拍卖行和金安奔力公司与新丰实业公司和新丰酒店签订《终止租赁协议》，约定终止2001年11月10日签订的《租赁协议》，从签订此协议之日起，双方不再存在债权债务事宜和任何经济责任。
原审法院在该案认为，一、华尔登酒店是否享有租金请求权。租赁合同履行过程中，泛太平洋公司和华尔登酒店先后取得租赁房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即租赁物所有权在租赁期间内的变动并不影响承租人的权利义务，原租赁合同对新的所有人及原承租人仍然有效。新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人，与承租人须按照原房屋租赁合同的相关约定，各自履行自己义务并享受相应权利。据此泛太平洋公司和华尔登酒店作为租赁房屋不同阶段的所有权人，有权依照《租赁协议》向承租人即新丰酒店、新丰实业公司主张各自享有所有权期间的租金。二、2014年1月20日，泛太平洋公司向新丰酒店、新丰实业公司发出《债权转让通知》，通知将其2010年6月30日之前的租金债权转让给华尔登酒店，新丰酒店、新丰实业公司亦认可收到该通知，债权转让依法成立。据此，华尔登酒店有权向新丰酒店、新丰实业公司主张泛太平洋公司和华尔登酒店分别享有的租金债权。三、关于华尔登酒店受让的泛太平洋公司对新丰酒店、新丰实业公司的租金债权从何时起算。根据（2010）粤高法民一终字第85号终审民事判决：“虽然泛太平洋公司于2006年6月13日通过竞拍购买了包括新丰综合楼第四层在内的房产，但其直至2009年2月11日才办理预购登记，取得相应的物权。因此应当认定从2009年2月11日起泛太平洋公司成为新丰综合楼第四层的权利人，有权行使占有、使用、收益、处分等相关权利”。据此，泛太平洋公司对新丰酒店、新丰实业公司仅享有2009年2月11日起至2010年6月30日止的租金债权。该债权已经转让给华尔登酒店。四、关于装修费用和中央空调分摊费用在租金中的抵扣。根据新丰酒店、新丰实业公司的计算，装修费为5240493元，中央空调分摊费用为240万元，两项合计7640493元。2014年2月19日，新丰酒店、新丰实业公司向金安拍卖行和金安奔力公司发函要求抵扣上述装修费用和中央空调分摊费用。2014年3月24日，新丰酒店、新丰实业公司与金安拍卖行和金安奔力公司签署《终止租赁协议》确认“双方再不存在债权债务事宜和任何经济责任”。本院认为，首先，抵扣最初是新丰酒店、新丰实业公司与金安拍卖行和金安奔力公司在2011年《租赁协议》的约定，按照费用的发生时间，上述两项费用应优先抵扣合同履行前期发生的租金。《租赁合同》约定的履行期限自2001年11月1日起算，截至2009年2月11日泛太平洋公司取得该租金债权之前，产生的租金已经超出了新丰酒店、新丰实业公司要求抵扣的总金额。其次，新丰酒店、新丰实业公司在2014年2月19日向金安拍卖行和金安奔力公司发函要求抵扣装修费用和中央空调分摊费用，随后又与金安拍卖行和金安奔力公司书面确认双方之间的债权债务已经清结，可见上述费用已用于抵扣新丰酒店、新丰实业公司与金安拍卖行和金安奔力公司之间的债权。综上，上述装修费用和中央空调分摊费用不应在2009年2月11日泛太平洋公司取得该租金债权之后发生的租金中进行抵扣等等。一审法院据此判决新丰酒店、新丰实业公司向华尔登公司支付2009年2月11日起至2014年2月的租金以及自2014年2月10日起至本金付清日止的利息。
新丰实业公司不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2015年7月20日作出（2015）珠中法民四终字第7号民事判决，在该判决中，珠海市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认，并认为对于2009年2月11日至5月30日的租金，因泛太平洋公司已于2009年7月22日通知催讨过，该期间的租金已过诉讼时效，华尔登公司的涉案租金债权从2009年6月1日起算计至2014年2月以及自2014年2月10日起计至付清日止的相应利息，并据此判决如下：一、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第250号民事判决第一项为新丰实业公司、新丰酒店在判决发生法律效力之日起十日内向华尔登公司支付拖欠的租金共计人民币4437956.59元；二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第250号民事判决第二项为新丰实业公司、新丰酒店在判决发生法律效力之日起十日内向华尔登公司支付2014年2月10日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率计算的利息（其中2014年2月10日起至2014年2月28日止的利息，以2014年2月10日前拖欠的租金人民币4400576.83元为基数计息；2014年3月1日起至付清之日止的利息，以人民币4437956.59元为基数计息）。
另查明：2001年11月10日，以金安拍卖行、金安奔力公司为甲方、新丰酒店、新丰实业公司为乙方签订一份《租赁协议》，约定甲方购买珠海拱北昌盛路38-62号新丰综合楼，其中地下车库、一楼厨房、二、三、四、十五、十七楼层合计面积共6683.27平方米，按实际租出面积计算，以上物业经甲乙双方协商，租赁协议如下：1、甲方同意租赁期为15年，即从2001年11月1日起至2016年10月31日止；2、甲方头五年以每平方米20元（其中地下车库每平方米18元）出租给乙方，第六年起至第十年上浮1元按每平方米21元，第十年至第十五年上浮1元即每平方米22元，地下车库不上浮；3、乙方在2001年8月6日交给百家旺物业管理公司之租赁押金10万元转为给甲方的租金押金；4、乙方必须先交纳100万元（不含10万元押金）作租金给甲方，装修费才能摊进租金中抵押，消防设施、通水通电是发展商的行为，费用甲方不应负责，另甲方负责普通装修标准，装修费每平方米不能超过900元，该装修费用在租金中抵扣，如不超该费用可不用告诉甲方，甲方同意以此结算抵扣租金，车库不用计装修费；5、乙方向甲方交纳100万元租金后，合同方可生效；6、乙方安装中央空调可按实际购买的面积分摊结算抵扣租金，但必须与装修款一起按比例扣除等等。
泛太平洋公司根据新丰酒店、新丰实业公司和金安拍卖行、金安奔力公司签订的上述《租赁协议》计算本案租赁收益为3384339.65元。
原审法院认为，判断泛太平洋公司是否享有涉案物业2006年6月13日至2009年2月10日的租赁收益，应审查泛太平洋公司是否享有权利来源。
（2010）粤高法民一终字第85号终审民事判决认定：“虽然泛太平洋公司于2006年6月13日通过竞拍购买了包括新丰综合楼第四层在内的房产，但其直至2009年2月11日才办理预购登记，取得相应的物权。因此应当认定从2009年2月11日起泛太平洋公司成为新丰综合楼第四层的权利人，有权行使占有、使用、收益、处分等相关权利”。（2015）珠中法民四终字第7号民事判决和（2014）珠香法民三初字第250号民事判决的认定，泛太平洋公司对新丰酒店、新丰实业公司仅享有2009年2月11日起至2010年6月30日止的租金债权，该债权已经转让给华尔登公司。对于2009年2月11日至5月30日的租金，因泛太平洋公司已于2009年7月22日通知催讨过，该期间的租金已过诉讼时效，华尔登公司的涉案租金债权从2009年6月1日起算。基于上述生效判决认定，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，泛太平洋公司自2009年2月11日起成为涉案物业的权利人，有权行使占有、使用、收益、处分等相关权利，也就是说泛太平洋公司不享有2006年6月13日至2009年2月11日期间对涉案物业占有、使用、收益、处分的物权权利。
泛太平洋公司竞拍涉案物业后，与金安拍卖行、金安奔力公司签订《房屋产权归属协议书》约定泛太平洋公司从2006年6月13日起享有涉案物业的占有、使用、收益、处分权利，是泛太平洋公司和金安拍卖行、金安奔力公司对双方之间债权债务的内部约定，仅约束协议主体，不具有物权效力。尽管金安拍卖行、金安奔力公司与新丰酒店、新丰实业公司于2001年11月10日就涉案物业签署了《租赁协议》，但是泛太平洋公司并非《租赁协议》的合同主体，不享有依据该《租赁协议》追索租金的权利。而且，金安拍卖行、金安奔力公司与新丰酒店、新丰实业公司已于2014年3月24日针对前述《租赁协议》签署了《终止租赁协议》，书面确认“双方再不存在债权债务事宜和任何经济责任”。泛太平洋公司未举证证明与其他主体就涉案物业2006年6月13日至2009年2月10期间的租赁事宜签订过协议，泛太平洋公司主张涉案物业该期间的租赁收益归其享有无合同基础。
由此可见，泛太平洋公司依据金安拍卖行、金安奔力公司与新丰酒店、新丰实业公司签署的《租赁协议》请求确认涉案物业2006年6月13日至2009年2月10日的租赁收益3384339.65元归其享有，既无物权权利也无合同基础，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回泛太平洋公司的诉讼请求。案件受理费人民币33874.71元，由泛太平洋公司负担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为：其一，根据（2010）粤高法民一终字第85号及其他生效判决所认定的事实，泛太平洋公司自2009年2月11日办理预购登记之日方成为案涉房产的权利人，因此，泛太平洋公司无权以物权人的身份主张2006年6月13日至2009年2月10日期间的租金。其二，泛太平洋公司称其系依据与金安拍卖行、金安奔力公司签订的《房屋产权归属协议书》主张2006年6月13日至2009年2月10日期间的租金，对此本院认为，该协议书约定由泛太平洋公司从金安拍卖行、金安奔力公司处取得的债权（即2006年6月13日至2009年2月10日期间的租金），是基于金安拍卖行、金安奔力公司与新丰酒店、新丰实业公司签订的《租赁协议》而产生，而泛太平洋公司已将上述债权转让给了华尔登公司，并于2014年1月20日向新丰酒店、新丰实业公司发出了《债权转让通知》。华尔登公司亦已经依据该债权转让向新丰酒店、新丰实业公司主张2006年6月13日后至2013年的租金［（2014）珠香法民三初字第250号］，虽然该案仍然以（2010）粤高法民一终字第85号判决认定为基础，认定泛太平洋公司仅享有2009年2月11日至2010年6月30日止的租金债权并转让给了华尔登公司，但华尔登公司并未就此提起上诉。据此，在泛太平洋公司已将其依据《房屋产权归属协议书》所取得的债权转让给华尔登公司并由华尔登公司已通过诉讼主张债权的情况下，泛太平洋公司在本案中以自己名义再主张该部分债权没有事实和法律依据。并且，若泛太平洋公司在本案中所主张的债权基础是《房屋产权归属协议书》及《租赁协议》，则其主张的租金给付对象应为新丰酒店、新丰实业公司，但泛太平洋公司的诉讼请求并未明确债务主体，经原审法院释明后仍不变更诉讼请求，就此而言，泛太平洋公司的诉讼请求亦不能成立。
综上所述，泛太平洋公司的上诉无理，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33875元，由上诉人泛太平洋公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
审 判 员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 王 莉