湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第02523号
原告申晶。
委托代理人张凤连。
委托代理人刘鑫。
被告长江置业（湖南）发展有限公司。
法定代表人沈良。
委托代理人冯梦豆。
原告申晶诉被告长江置业（湖南）发展有限公司（以下简称“长江置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长，审判员黎春林、人民陪审员孙新容组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，书记员孙静、杨玮担任法庭记录。原告的委托代理人张凤连、刘鑫、被告长江置业公司的委托代理人冯梦豆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告申晶诉称：2007年10月13日，原告与被告签订了关于购买位于桐梓坡路沁园春御园第5#栋303号房的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20076044303）。2008年10月，被告交付房屋后，原告即将房屋进行了装修，可原告在装修后却发现主卫窗台下所贴瓷砖有开裂现象，并且房屋的内外墙有严重裂纹出现。2009年4月23日，被告针对原告房屋开裂现象，组织房屋设计单位、监理单位、建设单位、施工单位作出《工程质量问题处理记录》，认为该裂纹为收缩性裂纹，一般稳定期为两年，施工单位表示定期观察，并配合业主将裂缝处瓷砖返工补好，用胶将缝嵌好，防止再次开裂。但时隔3年之久，该裂痕并末消除，且有不断扩大之势，该房屋存在的质量问题已经严重影响了原告的正常居住使用。原告认为，被告出售的房屋存在严重质量问题，已经构成根本违约，原告购买房屋的合同目的已不能实现。现根据《中华人民共和国合同》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实观合同目的”及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、解除原告与被告之间的商品房买卖合同；二、被告按同地段现时价格支付原告退房款1142720元；三、被告支付原告房屋装修款200000元；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求：一、被告对原告房屋漏水及墙体开裂部位进行维修并经检验合格，保证不再出现问题；二、被告承担本案所有鉴定费用；三、被告赔偿原告房屋主卫生间一直未能使用的损失费用10万元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告长江置业公司辩称：一、本案所涉沁园春御院5栋303房，在交付原告使用后出现房屋部分墙面开裂现象，不属于主体结构质量问题，也并不导致原告所称“致使合同目的不能实现”，也未达到原告所称“严重影响原告的正常居住”，因此，原告要求解除商品房买卖合同，不具备约定或法定的合同解除条件。二、即使原告解除合同的请求得以成立，原告所支付的房屋价款也只是548505元，原告要求被告返还房价款1142720元的诉讼请求也没有合同依据、法律依据。三、如第一点所述，不具备法定解除条件（退房条件），因此原告要求被告支付装修款20万元，也就没有事实基础。对原告变更后的诉讼请求第一、二、四项没有异议，对第三项诉讼请求，被告认为计算标准过高。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，拟证明原告在被告处购买房屋及已经全额付款的事实。
证据二、工程质量问题处理记录，拟证明原告所购房屋存在质量问题，被告组织相关单位进行了现场鉴定、处理，但目前问题依然存在。
证据三、原告房屋照片，拟证明原告房屋目前依然还存在内外墙开裂，漏水等质量问题。
证据四、统计局关于房价的相关统计信息（打印件），拟证明长沙房价一直处于上升趋势，如果原告退房，被告应按现价支付原告房款。
证据五、装修发票、收条，拟证明原告为装修房屋共花费300531元。
证据六、关于房屋漏水纠纷的情况说明，拟证明原告房屋存在漏水，多次渗水至楼下住户。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
证据一、合同补充协议，拟证明原、被告之间的商品房买卖关系。
证据二、沁园春·御院收楼书，拟证明原告于2009年2月份已经收房以及被告所交付的房屋质量已经验收合格。
证据三、房产证，拟证明原告所购买的房屋已经于2010年3月2日办理好房屋产权证。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、二，被告质证对三性均无异议，本院对该份证据予以采纳。对证据三，被告质证对房屋部分开裂的事实没有异议，但对房屋漏水有异议，因为原告没有与被告提出过房屋漏水的问题，而且从照片上也看不出房屋有漏水的情况；对该份证据，本院结合鉴定时的现场勘查，对该份证据予以确认。对证据四，被告质证认为该证据不属于证据的范畴，与本案事实无关；本院认为该份证据系打印件，非有资质的评估机构出具的评估报告，故对该份证据不予采纳。对证据五，被告质证对有一部分收条有异议，如P36-P41的收条是手写的，内容是装修生活费；部分票据没有付款方，或者付款方并非原告本人；有一部分票据开具的时间是原告收房以前，这些票据显然不是用于房屋装修，部分的票据是家具、家用电器，这些可移动的财产不应当计入房屋装修；本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据六，被告质证认为该证据应当属于证人证言，因为证人未出庭作证，对于该证据的真实性无法核实；因情况说明的出具人未到庭接受法庭的质询，故本院对该证据不予采纳。
对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、二、三，原告质证对三性均无异议，本院对该三份证据予以确认。
在本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋内外墙开裂及漏水原因、房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定，本院委托湖南大学司法鉴定中心鉴定，湖南大学司法鉴定中心出具编号为湖大司鉴中心（2013）建鉴字第116号《司法鉴定意见书》。对该鉴定意见书，原告质证对该份证据没有异议，证明房屋存在漏水及主体质量问题。被告质证认为该证据客观、真实、用词准确，但该证据不能认定涉案房屋主体结构质量不合格，该鉴定结论表述为“房屋主卧卫生间主体结构存在质量问题”，并没有表述为“房屋主体结构质量不合格”。卫生间主体结构存在质量问题与房屋主体结构质量不合格并非完全等同。本院认为，鉴定结构做出的该份鉴定结论，鉴定程序合法，内容客观真实，本院予以确认。
后被告长江置业公司向本院申请补充鉴定，湖南大学司法鉴定中心出具编号为湖大司鉴中心（2014）建鉴字第135号《司法鉴定意见书》。原、被告双方质证对该份证据均无异议，本院对该份鉴定结论予以确认。
根据上述确认的证据，并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2007年10月13日，原告申晶与被告长江置业公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20076044303）及《合同补充协议》。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡沁园春·御院项目第5#栋3层303号房。双方在合同中约定房屋总价款为514555元。合同第十五条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。该房屋在保修期内因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的实际损失，并且支付买受人已付房款0.2%的违约金。《合同补充协议》第十二条约定：在保修期限内，在正常使用的情况下，发生《商品房买卖合同》附件《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当、擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其损失，由买受人承担，因自然灾害、施工规范允许范围内的工作工程误差或社会因素等造成的质量问题，出卖人不承担责任。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2008年12月8日，沁园春·御院5号栋通过勘察、设计、施工、监理及建设单位的五方验收。2009年1月12日，原告签订了《沁园春·御院业主收楼资料确认书》。2009年2月8日，原告签订了《沁园春·御院收楼书》。2010年3月2日，涉案房屋登记至原告名下（权证号码：长房权证岳麓字第××号）。后原告对涉案房屋进行了装修。2009年4月22日，原告发现主卫生间窗台下所贴瓷砖有开裂现象以及卫生间有渗漏问题，2009年4月23日，被告及涉案房屋所在项目的设计、监理、施工单位进行检查处理，认为该开裂为收缩性裂纹，该裂纹一般稳定期为两年，并配合原告将裂缝处瓷砖返工补好，用胶将缝嵌好。
另查明，2013年9月3日，原告向本院申请对争议房屋内外墙开裂及漏水原因，房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定，后本院委托湖南大学司法鉴定中心进行鉴定，本次鉴定费用为20000元。湖南大学司法鉴定中心于2014年8月26日出具编号为湖大司鉴中心（2013）建鉴字第116号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：l、根据委托方提供的资料和现场调查勘验结果，被鉴定房屋主卧卫生间主体结构存在如下质量问题：填充墙砌筑砂浆强度未达到对应设计强度等级，强度实测值为设计值的34.0%-40.0%；砖砌墙体与框架柱（剪力墙）之间拉结钢筋设置局部不满足设计要求。2、根据委托方提供的资料和观场调查勘验结果，经综合评定分行，被鉴定房屋主卧卫生间的砖砌填充墙和钢筋混凝土剪力墙裂缝产生的主要原因是季节温差、日温差引起的温度收缩以及在自然环境下建筑材料的干燥收缩；卫生间渗漏的主要原因是混凝土反边及防水层做法未达到设计要求，对应防水性能失效。
2014年10月9日，被告长江置业公司向本院对涉案房屋主卧卫生间主体结构质量问题，以及主卧卫生间墙体裂缝、卫生间渗漏能否修复，修复方案如何确定，修复费用估算为多少以及主卧卫生间主体结构质量问题修复后，是否影响房屋结构安全问题申请补充鉴定。本次鉴定费用为12000元。湖南大学司法鉴定中心于2015年3月17日出具编号为湖大司鉴中心（2014）建鉴字第135号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、建议采用专业永固方法、常规修复方法对房屋病害进行加固、修复。2、根据湖南省加固行情，考虑当地实际情况，该房屋主卧卫生间病害、修复总费用为50350.00元（大写：伍万零叁佰伍拾元整，供参考）。3、按本鉴定书加固修复建议，依相关管理程序进行加固修复并验收合格后，被鉴定房屋主卧卫生间开裂构件的结构安全性和防水层的防水性能可达到原设计目标。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照合同约定，被告交付的房屋应符合合同及附件中关于质量保证的要求。本案中，原告所购房屋主卧卫生间存在漏水及墙体开裂的质量问题，原告诉请被告对涉案房屋漏水及墙体开裂部位进行维修并经检验合格，并承担相关鉴定费用，理由正当，且被告对此无异议，本院予以支持。具体维修方案，本院参照湖南大学司法鉴定中心出具编号为湖大司鉴中心（2014）建鉴字第135号司法鉴定意见书中提出的维修方案和维修标准进行确定。第二、原告主张被告赔偿涉案房屋主卫生间一直未能使用的损失费用10万元，被告主张损失费用过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本案中，因涉案房屋主卫生间存在漏水和墙体开裂的问题，导致原告不能正常的使用，确给原告造成了一定的损失。本院综合考虑原告因房屋主卫生间一直未能使用可能产生的损失、主卫生间未能使用的时间，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告一次性给付原告在本院指定的履行期届满前发生的房屋主卫生间一直未能使用的损失费用65000元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告长江置业（湖南）发展有限公司自本判决生效之日起45日内按照湖大司鉴中心（2014）建鉴第135号《司法鉴定意见书》的建议方法对原告名下位于长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区5栋303房主卧卫生间漏水及墙体开裂部位进行修复，在结构安全性和防水性能方面达到房屋原设计标准；
二、限被告长江置业（湖南）发展有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告申晶支付上述第一项履行期届满前的损失赔偿金65000元，并支付原告申晶已经垫付的鉴定费20000元；
三、驳回原告申晶的其他诉讼请求。
如果被告长江置业（湖南）发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3707元，由被告长江置业（湖南）发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 黎春林
人民陪审员 孙新容
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 杨 玮
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。