福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初1608号
原告福清市峰森物业服务有限公司，住所地福清市。
法定代表人陈必龙，总经理。
被告潘诚官，男，1944年3月10日出生，汉族，住福建省福清市。
法定代理人施某某，系被告潘诚官的妻子，女，1951年3月13日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人余轶力，福建法美律师事务所律师。
原告福清市峰森物业服务有限公司与被告王长光物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈必龙、被告潘诚官的委托诉讼代理人余轶力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福清市峰森物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付给原告2014年1月20日至2015年3月10日止的物业服务费2338.9元、违约金1538.5元、水电公摊费450.4元，合计4327.8元。事实和理由：2014年1月20日，原告与福清市玫瑰园社区代管工作小组签订《玫瑰园小区物业管理委托合同》，约定由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。被告系玫瑰园17＃楼705单元的业主，该套房建筑面积为162.78平方米。从2014年1月20日起被告潘诚官就以各种借口拒交物业费。至2015年3月10日止，被告未向原告交纳物业服务费2338.9元，按0.003%交纳违约金1538.5元，水电公摊费450.4元也未交，共计拖欠4327.8元整。经原告多次催讨，但被告仍然拒绝交纳。
被告潘诚官辩称：1、选聘或解聘物业服务企业属于全体业主的专属权利，依法不能由业主委员会行使，更不能由玫瑰园小区代管工作小组行使。玫瑰园小区代管工作小组无权选聘物业服务企业，更无权代表业主与原告签订物业服务合同，《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》均属无效合同。2、玫瑰园小区建筑面积26万平方米，原告明知其资质依法不得承接玫瑰园小区物业管理业务，却与玫瑰园小区代管工作小组恶意串通，损害包括被告在内的玫瑰园小区全体业主利益，上述两份合同均属无效合同。3、上述两份无效合同，自然不能对被告有法律上的约束力，同时被告不是合同关系当事人，且没有过错，根据合同相对性原则，合同无效的法律后果只能由合同关系当事人的原告、玫瑰园小区代管工作小组去承担。原告没有证据证明其有履行、妥善履行物业服务合同。若原告能提供其有为玫瑰园小区做具体的物业服务工作及因此而支付费用的相关证据，其情形符合《民法通则》第九十三条”无因管理”规定，可据实向玫瑰园小区业主主张必要费用。现原告以物业服合同纠纷向被告主张物业服务于法无据，且适用案由错误，依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告福清市峰森物业服务有限公司系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，准予从事物业管理活动从2013年11月5日起。福清市玫瑰园小区共有1585户业主（含套房、单身公寓、店面）。业主委员会成立于2008年7月25日，于2011年7月25日届满。后因各种原因一直未选任出新的业主委员会。自早期的福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区后，造成该小区物业管理出现空档期。后经过玉屏街道和玫瑰园社区居委会努力，福清市人民政府于2012年2月22日作出决定：在福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区，原业主委员会已经到期，在新业委会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居委会代管。2012年6月11日在玉屏街道主持下，成立了玫瑰园小区代管工作小组，并启用”玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组”的印章。玫瑰园小区代管工作小组于2013年4月25日登报公开招投标物管企业，福清市长江物业服务有限公司中标后，于2013年12月23日以实力不足为由弃标。2014年1月18日玫瑰园小区代管工作小组与曾参与招投标的原告签订”玫瑰园小区物业管理委托合同”，期限为一年，约定由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。物业费标准暂定为住宅1.1元/月平方米，物业费用按月交纳，业主或使用者在本月20日前履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊。由于玫瑰园小区新业主委员会迟迟不能成立。玫瑰园小区代管工作小组于2015年1月20日与原告签订续聘协议，延期至2015年3月31日止。被告潘诚官是福清市玫瑰园小区17＃楼705单元的业主，该套房建筑面积为162.78平方米。该幢楼系按高层住宅标准收取物业服务费。被告潘诚官及其妻施某某自2014年1月20日起就一直以各种借口拒向原告支付物业费，至2015年3月10日止，被告仍拖欠原告的物业服务费2338.9元、水电公摊费450.4元。2016年6月被告潘诚官因脑干出血在福建医科大学协和医院治疗后被诊断为多发腔隙性脑梗死，呈现植物人。
以上事实，有原告提交的营业执照、资质证书、福清市人民政府关于玫瑰园小区物业纠纷的专题会议纪要、福清市玉屏街道办事处文件（关于成立玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组及其印章）、玫瑰园小区物业管理委托合同、玫瑰园小区物业公司续聘协议、被告及其法定代理人的户籍身份、被告欠费明细表、催缴费通知单、收费动态及违约金、部分公摊水电费凭据，被告提供旧业主委员会备案证明、若干照片及原、被告陈述等为证，依法予以认定。
本院认为，由于玫瑰园小区目前仍未成立新的业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，影响小区内广大业主的生活秩序和安定稳定。当地人民政府从现实出发为此成立”玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组”，对小区暂时行使日常管理并无不当，反而给包括被告在内广大业主解决困难带来益处。故原告与玉屏街道玫瑰园小区代管工作小组签订的《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。被告主张上述合同无效，对其没有约束力，本院不予支持。原告是玫瑰园小区约定前期物业管理服务的公司，被告是玫瑰园小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业事实上提供了服务，也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。原告作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案原告在物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程有存在一些瑕疵与不完善之处，没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。被告潘诚官自2014年1月20日起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约，被告潘诚官及其法定代理人施某某至今仍拖欠原告至2015年3月10日止的物业服务费2338.9元、水电公摊费450.4元未交。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度及被告已是植物人等因素，本院对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请依法不予支持，并酌情将被告及其法定代理人施某某应支付的物业服务费调整为2222元、水电公摊费为405元。即便存在原告物业管理不到位原因，被告亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，不应一概拒付全部物业服务费用而形成对小区的其他按约缴费业主的不公。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：
一、被告潘诚官的法定代理人施某某应于本判决生效之日起十日内支付给原告福清市峰森物业服务有限公司2014年1月20日起至2015年3月10日止的物业服务费2222元、水电公摊费为405元；
二、驳回原告福清市峰森物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告福清市峰森物业服务有限公司负担5元，被告潘诚官负担45元，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 王统勇
审判员 魏益钦
审判员 林远程
二〇一六年八月十七日
书记员 林 星