江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终930号
上诉人（原审报告）：张文汉，男，1962年8月28日生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区朱坝街道办事处富民村*组**号。
委托诉讼代理人：张友智，淮安市洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：秦玉梅，女，1975年10月5日生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。
委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。
上诉人张文汉因与被上诉人秦玉梅排除妨害纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张文汉上诉请求：改判驳回秦玉梅的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定秦玉梅已缴纳租金依据不足，秦玉梅承租后很长时间都没有经营使用，且相关条据是否是陆刚本人所写不能确定；2、秦玉梅的诉讼主体资格不适格，其共同合伙承租人李流洋未到庭确认其已退出租赁关系；3、涉案房屋未进行产权登记，张文汉所购房屋不在秦玉梅的租赁范围内。
秦玉梅辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。李流洋退出租赁关系已经书证证明,房屋租赁合同也能证实秦玉梅系对房屋的整体租赁,公安机关相关证明证实张文汉系恶意侵占秦玉梅已经实际占用的房屋,且张文汉持有的房屋买卖合同系无效合同。
秦玉梅向一审法院起诉请求：判令张文汉搬出洪泽区朱坝街道办事处洪武路1号、迎宾路北侧原陆氏商务宾馆房屋，并赔偿租金损失6000元。
一审法院认定事实：2012年3月6日，陆刚与李留洋、秦玉梅签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：陆刚将位于朱坝镇洪武路1号、迎宾路北侧的原陆氏商务宾馆的房屋共计肆千平方（原有两千平方，在建的约两千平方）租给李留洋、秦玉梅使用；租赁期限为20年，自2012年3月6日到2032年3月5日，租金为二十六万一年，十年一交，另外交二十万作为租房保证金；租赁期内，免前两年房租（因为房屋在建）……2014年6月6日，李留洋出具《声明》一份，载明李留洋因于外地发展退出租赁关系，所有权益均由秦玉梅享有。
2011年8月5日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“因买房从秦玉梅处急转现金350000元”；2012年3月5日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“因买房尾款于秦玉梅处急转人民币150000元”；2012年3月8日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“今收到秦玉梅租房合同保证金现金200000元”；2014年10月9日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“今收到秦玉梅投资陆号公馆投资款计1200000元”；2015年6月8日，陆刚向秦玉梅出具收条一份，载明：“因装修尾期资金缺，从秦玉梅处急转人民币450000元，注：此笔款是其零星帮我付的最后合计”。
2016年2月22日，陆刚向张文汉出具《买卖协议》一份，载明：“本人陆刚现将陆号公馆厨房一楼外加2楼外两间作价壹拾贰万出售给张文汉，此据即生效。注：此房无产权证”。2016年9月12日，淮安市洪泽区公安分局出具《关于秦玉梅来信事项的答复意见》，载明秦玉梅与张文汉因涉案房屋的占有、使用于2016年7月2日发生纠纷，张文汉带人将涉案房屋西侧的两个门用砖头封堵起来，经洪泽区公安分局处理后张文汉一直占用涉案房屋。
一审法院认为，陆刚与秦玉梅、李留洋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。秦玉梅基于租赁合同的约定，对涉案房屋享有使用、收益的权利。陆刚向张文汉出具的《买卖协议》即使真实有效，而法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故秦玉梅对涉案房屋仍然有使用、收益的权利，秦玉梅的诉讼主体适格。从《房屋租赁合同》的内容来看，陆刚是将原陆氏商务宾馆作为一个整体向秦玉梅出租，而涉案房屋是租赁房屋的一部分，张文汉提出租赁物与涉案房屋产权关系不明的辩解意见，法院不予采纳。故秦玉梅要求张文汉搬出涉案房屋的诉讼请求，应予以支持。对于秦玉梅要求张文汉赔偿租金损失6000元的诉讼请求，因其未提供足够证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决：一、张文汉于判决生效后十日内搬出位于淮安市洪泽区朱坝街道办事处洪武路1号、迎宾路北侧原陆氏商务宾馆房屋。二、驳回秦玉梅其他的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由张文汉负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于张文汉提供、秦玉梅认可的张文汉最初进入涉案一楼房屋时状况的四张照片显示，房屋内摆放了煤气灶、煤气罐、水槽、排风扇等灶具及厨具，餐桌椅，冰柜等。秦玉梅提供2014年5月8日其与陆刚签订的协议书一份，载明“经过陆刚与秦玉梅友好协商，以陆刚一次性减免秦玉梅三个月房租为前提条件。秦玉梅同意陆刚收回已租赁给秦玉梅的陆氏商务宾馆（洪武路1号、迎宾路北侧）附属用房的厨房二楼北面一间房（约五十个平方）留作自用。协议特留此据。”证明涉案房屋所在的整栋楼都属于秦玉梅的租赁范围，经双方协商秦玉梅才同意陆刚收回一间。张文汉对该证据的真实性不予认可。
本院对该照片予以采信，对秦玉梅提供的协议书因未得到陆刚确认，亦无其他证据佐证，故对其真实性，本院不予认可。
经本院审查，确认一审法院查明事实。
二审中，张文汉陈述，其从陆刚手中购买该房屋时并未询问该房屋有无出租给他人。
另查明，讼争房屋位于陆氏商务宾馆主体楼东边楼房、面朝南的一楼一间和二楼两间。其中涉案二楼房屋西面墙原开有一扇门，正对着秦玉梅的宾馆主楼，因与宾馆主楼原不相连，二者之间铺有通道。在张文汉购买涉案房屋前，该通道已存在。
本院认为：1、排除妨害适用于物权所有人要求物权无权人停止其侵害物权的行为。本案中，秦玉梅与陆刚之间存在长期租赁合同，自该合同生效时起，秦玉梅对陆刚的房屋可以行使占有使用收益的物权，至于其是否缴纳足额租金在租赁合同无特别约定的情况下并不影响秦玉梅使用租赁房屋的权利。同样，秦玉梅作为租赁合同的承租一方，无论其是否与他人共同承租，亦或当初的合伙承租人是否已退出共同承租关系，都不影响其对妨害占有使用租赁房屋的行为行使权利。因此，张文汉的第1、2点上诉理由不能成立。
2、关于张文汉占有的房屋是否在秦玉梅与陆刚的租赁合同范围之内。秦玉梅与陆刚2012年3月6日签订的房屋租赁合同除已建好并取得房屋产权证书的约两千平方的房屋外，还包括在建的两千平方房屋。虽然在合同中“在建房屋”的范围与位置未予明确，但涉案房屋所在楼房与有证房屋在同一地块，且从双方认可一致的照片显示，在张文汉进入涉案一楼房屋之前，该房屋被用作厨房与餐厅，与秦玉梅的陈述及张文汉买卖协议中所载“陆号公馆厨房一楼”的表述一致。而张文汉从陆刚处购买该房屋并未审查房屋当时的用途，说明其当时并不确定该房屋有无其他权利人。因此，在张文汉未举证证明讼争房屋所属楼是在秦玉梅的房屋租赁合同中的“在建房屋”建好后，由陆刚另行出资建造，也未提供其他相反证据推翻秦玉梅的房屋租赁合同的情况下，本院认定讼争房屋属于陆刚与秦玉梅房屋租赁合同的范围，且在张文汉入住之前，也是由秦玉梅实际占有使用。因租赁期限尚未到期，秦玉梅有权继续占有使用该房屋。张文汉主张其是购买人，并排除秦玉梅使用租赁物，侵犯了秦玉梅的租赁权，秦玉梅有权要求张文汉搬出涉案房屋。故张文汉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人张文汉负担。
本判决为终审判决。
审判长 华 林
审判员 李前兵
审判员 邹艳萍
二○二○一七年六月二十二日
书记员 周 丹