湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂通山民二初字第98号
原告阮长社。
原告刘秋花。
委托代理人黄文魁，湖北自成律师事务所律师。
被告郭志富。
被告方细燕。
第三人郭步超。
委托代理人王凡，通山县法律援助中心律师。
原告阮长社、刘秋花与被告郭志富、方细燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理后，第三人郭步超认为本案的处理结果与其有利害关系，于2013年7月23日书面向本院申请参加诉讼，本院准许第三人参与诉讼后，依法组成合议庭，于2013年8月23日公开开庭进行了审理。原告阮长社、刘秋花及其委托代理人黄文魁，被告郭志富、方细燕，第三人郭步超及其委托代理人王凡到庭参加了诉讼。本案现已�理终结。
二原告诉称：2004年9月21日，被告将其所有的位于通山县通羊镇北门岭的一栋二层楼房屋作价50000元出卖给原告，原告当即给付价款，被告将房屋所有权证及土地使用权证交付原告。次日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同书》，对房屋的面积、范围、价款、过户等均进行了约定，并将房屋交付给了原告。后原告经常要求被告办理过户手续，但被告至今不办理。为此，诉请人民法院，确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告办理房屋、土地产权手续。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、二原告的身份证、结婚证复印件各一份，以证明二原告的身份和夫妻关系。
证据二、《房屋买卖合同书》复印件一份，以证明原、被告之间买卖房屋关系成立和权利、义务的约定。
证据�、收条复印件一份，以证明原告已按约支付了购房款。
证据四、《国有土地使用证》复印件一份，以证明被告出售的房屋已领取了国有土地使用证，并将证件已交付给了原告的事实。
证据五、《房屋所有权证》复印件一份，以证明被告出售的房屋已领取了房屋所有权证，并将证件已交付给了原告的事实。
证据六、湖北自成律师事务所对陈某实的调查笔录一份，以证明原、被告于2004年9月21日签订房屋买卖合同时的真实状况。
二被告口头辩称：原、被告签订的房屋买卖合同违反了城市房地产管理法第三十八条第一款第四、六项的规定，属于无效合同，且被告在未变更房地产登记前反悔符合相关法律的规定，请求法院依最高法院1990年《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》的规定，应认定该民事法律行为未成立，一方反悔应允许的规定支持被告�
二被告在举证期限内未向本院提交证据。
第三人口头陈述：原、被告的买卖行为损害了房屋共同人即第三人的合法权益，该行为无效，请法院予以撤销、解除。
第三人为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交了第三人的身份证和户口簿复印件各一份，以证明原、被告买卖房屋时，第三人系完全民事行为能力人，其对本案享有诉权。
经庭审质证，二被告和第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性无异议；对证据六，认为证人仅反映了部分事实，对房屋共同人郭某德及其家属找原告多次提出反悔的事实，证人没有反映。原告和二被告对第三人提交的证据的真实性无异议。
本院认为：原告提交的证据一、二、三、四、五和第三人提交的证据，经当事人相互质证，三方当事人对这些证据的真实性无异议，且这些证据与本案有关联性，本院应予采信�原告提交的证据六，被告及第三人虽提出部分异议，但未向本院提交证据佐证其的异议，且证人系原、被告买卖房屋的中间人，能客观证明原、被告买卖房屋的事实，故对该证据本院应予采信。
根据以上依法确认的本案有效证据，以及原、被告在开庭审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：
1985年，被告郭志富的父亲郭某德将其所有的一层六个档房屋赠与给被告郭志富和被告之弟郭某财，被告郭志富兄弟每人分得三个档的房屋，其中，被告郭志富分得的房屋的占地面积为265.1㎡、建筑面积为163.46㎡。1989年，被告夫妻将其所得的一层房屋升层，建设成二层房屋；1994年1月28日，被告郭志富对该房屋办理了土地使用权证；2001年7月25日，被告郭志富又办理了一层房屋的房屋所有权证（以其别名郭至福的名义办理）；但未办理第二层房屋的所有权证。
2004年9月20日，被�夫妻将上述房屋作价50000元出售给原告夫妻，原告当即给付被告房屋价款50000元，被告郭志富亦向原告出具了收条。2004年9月21日，被告夫妻作为甲方与原告夫妻作为乙方签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方将其所有二层砖混结构房屋（面积约300㎡）、作价50000元出售给乙方，并约定甲方在乙方付清全部房款后，将“土地使用证”和“房屋产权证”转交给乙方，乙方可以不过户，以房屋买卖合同为准，甲方儿孙不得有任何异议。如乙方要求两证过户，甲方只提供两证过户的证据材料，不承担任何经济负担。二原告、二被告和被告的兄弟郭某发、弟媳方某元，及中间人陈某实、王某洪在合同上签名。合同签订后，被告将土地使用证和房屋所有权证交付给原告，原告即搬进所购买的房屋居住。此后，原告多次找被告要求办理过户手续，被告未协助办理。现原告诉至本院�要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告办理房屋、土地产权手续。诉讼过程中，第三人即被告之子郭步超以其是房屋的共有人、二被告出售房屋未经其同意，损害了其的权益为由向本院提出参与诉讼。
本院认为：原告与被告签订房屋买卖合同是双方的自愿、真实意思表示，该合同应为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务，原告按约支付了购房价款，被告未按约协助原告办理过户手续，负有违约责任，故原告要求确认与被告签订的《购房协议书》有效和要求被告协助办理房地产过户手续的诉讼请求，本院应予支持。原、被告买卖的房屋系二被告于1985年基于赠与而取得，并于1989年进行改造扩建，第三人郭步超当时为无民事行为能力人，且所出售房屋的土地使用权证和房屋所有权证均证明该房屋系被告郭志富所有，第三人向本院�供的证据不能证明其对房屋享有共有权，同时，房屋买卖合同约定“甲方在乙方付清全部房款后，将土地使用证和房屋产权证转交给原告，乙方可以不过户，以房屋买卖合同为准，甲方儿孙不得有任何异议”，在签订合同时，原告有理由相信出售房屋是被告方家人的共同意思表示，原告已按合同的约定支付了价款，并从2004年取得该房屋后居住至今，原告系善意取得该房屋，故第三人认为原、被告损害了其权益的理由不成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、原告阮长社、刘秋花与被告郭志富、方细燕于2004年9月21日签订的《房屋买卖合同书》为有效合同。
二、被告郭志富、方细燕于本判决生效后七日内协助原告阮长社、刘秋花办理房地产过户手续。
本案受理费100元，由被告郭志富、方细燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 毛 岩
人民陪审员 喻志勇
人民陪审员 赵冬平
二〇一三年十月九日
书 记 员 王 臻
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全�履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。