上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第562号
原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司�
法定代表人沈云林。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁爱林。
委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。
第三人束庆娇。
第三人疏建华。
原告上海昊强粮油有限公司与被告梁爱林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理，本院分别于2014年3月19日、5月26日、6月19日公开开庭进行了审理。审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。嗣后，经原告申请，本院依法追加束庆娇、疏建华为本案第三人参加诉讼，并于2014年8月19日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐菁、被告梁爱林均到庭参加了四次庭审，被告的委托代理人何煦到庭参加了第二、三次庭审，被告的委托代理人杨生泉到庭参加了第四次庭审，第三人束庆娇、疏建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：涉诉房屋原先即由被告承租，前次租赁期满后，双方又于2013年4月7日续签了《房屋租赁合同》。第一份租赁合同约定：被告租赁原告位于本市松江区九亭大街XXX号内办公大楼二楼四间房屋、三楼五间房屋，租赁面积29平方米，用于玻璃加工。租期自2013年5月16日至2014年5月15日。约定年租金为33，600元，付款日期为2013年5月16日前支付一半，同年11月16日前再支付另一半。第二份租赁合同约定：被告租赁原告位于本市松江区九亭大街XXX号内两间门面房、一间搭建房、一间平顶房，用于玻璃加工，租期自2013年4月1日至2014年3月31日，约定年租金71，400元，付款日期为2013年4月1日前支付一半，同年9月30日再支付另一半。对于两份租赁合同，被告均按约支付了前一半租金，后一半租金均未按约支付。原告多次催讨，并且在2014年1月21日向被告发送律师函继续催讨，但被告签收后仍未支付。被告未按约支付租金经催告仍未支付，已构成违约，原告依法可以解除合同。故诉至法院，要求判令：1、依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还其租赁的位于本市松江区九亭大街XXX号两间门面房、一间搭建房、一间平面房、办公大楼二楼四间房屋、三楼五间房屋；3、被告支付自拖欠租金之日起至实际返还租赁房屋期间的租金及使用费：（1）承租本市松江区九亭大街XXX号内办公大楼二楼四间房屋、三楼五间房屋的租金及使用费（按92.05元／天的标准计算，该标准计算公式为：33，600元／年÷365天，自2013年11月16日起算）；（2）承租本市松江区九亭大街XXX号内两间门面房、一间搭建房、一间平面房的租金及使用�（按195.62元／天的标准计算，该标准计算公式为：71，400元／年÷365天，自2013年10月1日起算）。审理中，鉴于合同租期已到，原告撤回了上述第1项诉讼请求。
审理中，鉴于第三人束庆娇、疏建华实际占有部分租赁物的事实，原告依此为由申请追加该二人为本案第三人，并最终将本案诉请变更为要求判令：1、被告立即向原告返还位于本市松江区九亭大街XXX号内大门左侧的搭建房一间、平顶房一间（前后连体），办公大楼（房产证附图标示为⑩）二楼四间、三楼五间及场地扩建面积29平方米；2、被告与第三人束庆娇共同向原告返还门面房一间（现挂门牌号为九亭大街XXX号）；3、被告与第三人疏建华共同向原告返还门面房一间（现挂门牌号为九亭大街XXX号）；4、被告支付自拖欠租金之日起至实际返还租赁房屋期间的租金及使用费：（1）承租本市松江区九亭大街XXX号内办公大楼二楼四间房屋、三楼五间、场地扩建面积29平方米房屋的租金16，800元及使用费（均按年租金33，600元的标准计算，租金起止日期为2013年11月16日至2014年5月15日，使用费自2014年5月16日起算）；（2）承租本市松江区九亭大街XXX号两间门面房（现门牌号为871号、873号）、一间搭建房、一间平顶房（前后连体）的租金35，700元及使用费（均按年租金71，400元的标准计算，租金起止日期为2013年10月1日至2014年3月31日，使用费自2014年4月1日起算）。
被告辩称：可以解除合同，但原告必须赔偿被告各项损失。双方所签租赁合同中均有期满可续租的约款，被告正是基于这样的信任进行了扩建、搭建和装修，现原告单方不再续签合同，理应对被告的装修等损失进行赔偿。被告同意返还原告所提供的租赁物，但部分租赁物已由被告转租出去，实际上也无法全部返还给原告。此外，被告对租赁物进行了搭建、扩建和装修，这些构筑物及装饰装修的权利应当属于被告，无须向原告返还。另，不同意支付租金和使用费，一则因为部分租赁物的实际使用人并非被告，二则由于原告实施了断电行为。
同时，被告反诉称，其承租房屋后进行了搭建、扩建和装修，原告单方面不续租的，应当赔偿这些构筑物及装饰装修的损失；另外，其承租房屋后部分用于转租，正常情况下可赚取租金差价，但因原告发出断电、收回房屋等通知且实施了断电行为，导致部分次承租人解约搬离，致使其预期可得利益受损，且可能对次承租人承担赔偿责任。综上，反诉要求判令原告补偿被告财产损失46万元（其中，租金损失10万元，建造房屋及装修损失30万元、办公楼装修费用损失6万元，具体以评估为准）。
针对被告的反诉，原告辩称：首先，原告没有断电；其次，被告�提扩建、搭建及装修不是在本案讼争的两份租赁合同租期内，而是在双方建立租赁关系的早期已经搭建好的，不能在本案中要求处理。对被告所称有29平方米系其自行扩建的问题，原告认可该29平米确为被告扩建，但在双方签订有关租赁合同时，被告已经默认该29平米归属原告了，故也无权再提出权利主张了。此外，合同虽然约定期满可续租，但并非必须续租，原告有权收回租赁物，综上，不同意被告的反诉请求，请求法院驳回。
第三人束庆娇、疏建华未做陈述。
经审理查明：原告系本市松江区九亭镇九亭大街XXX号房屋的登记权利人，产证编号为：沪房地松字（2004）第009438号。产证附记部分共列明有11幢房屋，房屋类型均为仓库堆栈，总建筑面积3，282平方米。另，原告的原法定代表人为王强。
审理中，原、被告确认大概在2003年就建立了租赁关系，双方之间先后�订过多份租赁合同，所涉租赁物根据现存合同表述可分为两部分，第一部分为门面房两间、搭建房一间、平顶房一间（前后连体），第二部分为办公大楼二楼四间、三楼五间计九间，场地扩建面积29平方米。
双方还确认，上述两部分租赁物并非均能体现在上海市房地产权证（沪房地松字（2004）第009438号）的产证面积上，其中的大部分可以对应存在于产证所附图纸上标示为⑩的部分。此外，上述第一部分的门面房两间，现在的门牌号分别为九亭大街XXX号、873号，实际使用人分别为第三人束庆娇、疏建华。
双方另确认：关于上述第一部分的合同现存有六份，分别为2008年3月28日合同（甲方落款处有“王强”的签字，乙方落款处有被告的签字）、2009年4月23日合同（甲方落款处有原告的签章和“王强”的签字，乙方落款处有被告的签字）、2010年3月29日合同（甲方落款处�“王强”的签字，乙方落款处有被告的签字）、2011年3月合同（甲方落款处有原告的签章和“王强”的签字，乙方落款处有被告签字）、2012年3月26日合同（甲方落款处有原告的签章，乙方落款处有被告的签字）、2013年4月7日合同（甲方落款处有原告的签章，乙方落款处有被告的签字），该六份合同的租期首尾相接，保持连续。从内容上看，主文内容除了租期、租金标准及支付方式有所差异外，其余内容基本相同，主要内容有：租赁期内，乙方若进行房屋改造、装潢、装修必须征得甲方同意，其费用由乙方负责，租赁期满不得拆除、损坏，无偿移交甲方（包括不动产），承租期内乙方不得将甲方资产转租、变相出租、担保或抵押给第三方，乙方自费加强对房屋保养及维修。租赁期满可续订，等等。
关于上述第二部分的合同现存共有三份，分别为2011年4月8日合同（甲方落款处有原告的签章和“王强”的签字，乙方落款处有被告的签字）、2012年4月10日合同（甲方落款处有原告的签章和“王强”的签字，乙方落款处有被告的签字）、2013年4月7日合同（甲方落款处有原告的签章，乙方落款处有被告的签字），该三份合同的租期同样首尾相接，保持连续。从内容上看，主文内容除了租期、租金标准及支付方式有所差异外，其余内容基本相同，主要内容同前述的六份合同。
关于租金，审理中原告确认，除了本案诉请的租金及使用费外，其他应付租金被告均已付清。另，原、被告确认：双方无押金或保证金。
2013年9月13日，原告以邮寄方式发律师函通知被告原告公司股权变动、到期不再续租以及催讨租金等事宜；2014年1月21日，原告再次以邮寄方式发律师函通知被告支付拖欠的租金，经查询，上述两份邮件均于次日妥投。审理中被告确认收到了两份邮件。
审理中，被告称其在2011年上半年前的时间里，经原告同意对租赁物进行了搭建、改建和扩建等添附行为，具体情形为：2004或2005年时搭建了上述第一部分租赁物中的搭建房、2010年扩建了上述第二部分租赁物中的29平方米、2011年对办公大楼及上述搭建房进行了装修。这些添附中的建造无产证或建设规划许可，实际建造费用系被告负担。原告对被告自称的添附物不予认可，并称场地扩建面积29平方米等搭建物既然已经作为租赁物列入合同，就足以证明归原告所有，此外，双方在租赁合同中已对添附物处理作出了明确约定。
审理中，被告称原告实施了断电行为，但无充分证据证明，原告对此亦不予认可。
审理中，被告表示，如果原告不赔偿损失，就不同意返还租赁房屋。
上述事实，由上海市房地产权证、房屋租赁协议、律师函和邮寄凭证以及各方�事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。审理中原告以协议已到期为由撤回解除合同的诉请，并无不当，可予准许。
关于租金、使用费及租赁物返还问题，首先，被告作为承租人，支付租金是其主合同义务，确有拖欠的，理应支付。其次，协议约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁达成合意，被告理应向原告返还租赁物，并应参照合同约定的租金标准向原告支付至实际返还之日止的使用费，第三人束庆娇、疏建华作为部分租赁物的实际使用人，对此亦应承担相应的返还义务，故原告的本诉诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于租金及使用费的计算标准，原告主张按照年租金的标准计算并无不当，本院予以支持。
关于被告反诉请求中租金损失问题，一则原、被告双方租赁合同中对此并无具体约定，二则该损失也超出了原告在签约时的可预见范围，三则被告无充分证据证明原告实施了断电以及该租金损失确因断电而产生，故该项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而对于搭建、扩建及装饰装修等添附物的赔偿问题，首先，关于装饰装修，因租期已满，装饰装修物已经摊销完毕，原告无需再做赔偿或补偿；其次，关于搭建、扩建等，一则即便被告确实进行了该添附行为，但根据本案已查明的事实，双方属于在前期租赁合同期满后不断续约的法律关系，且每次续约的期限都较短，被告应对其添附物投入在双方合同关系终止时可能无法收回产生合理预见，在此情形下，被告如果仍投入巨大进行添附的，应当自担风险；二则无论被告所称的添附发生在何时，双方在后期签订的租赁合同中已对租期届满时添附物如何�理做出了明确约定，根据诚实信用原则，原告也无需赔偿或者补偿。故本院对被告的该项反诉请求亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）梁爱林于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭大街XXX号内大门左侧的搭建房一间、平顶房一间（前后连体），办公大楼（房产证附图标示为⑩）二楼四间、三楼五间及场地扩建面积29平方米房屋返还给原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司；
二、被告（反诉原告）梁爱林、第三人束庆娇于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭大街XXX号门面房一间返还给原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司；
三、被告（反诉原告）梁爱林、第三人疏建华于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭大街XXX号门面房一间返还给原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司；
四、被告（反诉原告）梁爱林于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海昊强粮油有限公司租金及使用费：（1）承租上海市松江区九亭大街XXX号内办公大楼二楼四间房屋、三楼五间、场地扩建面积29平方米房屋的租金16，800元及使用费（均按年租金33，600元的标准计算，租金起止日期为2013年11月16日至2014年5月15日，使用费自2014年5月16日起算至实际返还该租赁房屋之日止）；（2）承租上海市松江区九亭大街XXX号两间门面房（现门牌号为871号、873号）、一间搭建房、一间平顶房（前后连体）的租金35，700元及使用费（均按年租金71，400元的标准计算，租金起止日期为2013年10月1日至2014年3月31日，使用费自2014年4月1日起算至实际返还该租赁房屋之日止）；
五、驳回被告（反诉原告）梁爱林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，272.50元，减半收取636.25元，反诉案件受理费4，100元，合计诉讼费4，736.25元，由被告（反诉原告）梁爱林负担（已付4，100元，余款636.25元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚 洪 涛
二〇一四年九月二日
书 记 员 �邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。