江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终1266号上诉人（原审原告）：吉安市三星物业有限公司，地址江西省吉安市吉州区吉州大道恒鑫花园。法定代表人：何颍，公司经理。委托代理人：王小刚，男，住江西省吉安市吉州区，系该公司员工。委托代理人：杨桂平，女，住江西省吉安市，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：李振平，男，江西省青原区人，住江西省吉安市青原区。委托代理人：欧阳小花，女，汉族，江西省青原区人，住江西省吉安市青原区，系李振平妻子。上诉人吉安市三星物业有限公司因与被上诉人李振平物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院(2016)赣0803民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月12日前，吉安市青原区天府花园小区由吉安市青原区金钥匙物业服务有限公司（以下简称金钥匙物业公司）提供物业服务，2012年9月12日，金钥匙物业公司与原告吉安市三星物业有限公司（以下简称三星物业公司）签订债权转让协议，约定2010年8月1日至2012年9月12日为天府花园小区提供所有业主的物业服务费和债权全部转让给原告，由原告以自己的名义追收物业管理费。同日，金钥匙物业公司在天府花园小区内向全体业主发布债权转让通告。2012年9月13日，原告三星物业公司与吉安市青原区天府花园小区的建设单位新生房地产公司签订物业服务合同，约定由原告对吉安市青原区天府花园提供物业服务，合同约定物业服务事项包括：1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养活和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理，包括车场管理和车辆进出管理。合同还约定住宅物业费按每月0.35元/㎡计算，其他按每月0.2元/㎡计算。业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告对吉安市青原区天府花园小区提供物业服务，被告李振平系天府花园小区业主。另查明，被告李振平已交纳2010年10月1日至2011年9月30日的物业服务费，2011年10月开始未交纳物业服务费，原告已书面催缴物业费通知单向被告催收未果后，诉至法院。原审法院认为，本案被告李振平所有房屋的开发商吉安市新生房地产开发公司与原告签订了物业管理服务合同，明确了相关的权利义务，并对物业管理的机构、物业管理费的收取标准及方法作出了明确的约定。合同到期后，双方虽未续签物业服务合同，但在新的物业服务企业进驻小区之前，原告还在继续提供物业服务，且被告也实际享受了原告的服务，被告应向原告交纳物业管理费。现原告要求其支付自2011年10月1日至2016年4月30日共计56个月的物业管理费予以支持，但金额计算有误，被告应交纳（住房物业管理费133.4㎡×0.35元/㎡×56=2614.64元，柴火间物业管理费15.36㎡×0.2元/㎡×56=172.03元）2786.67元，被告辩称房屋存在质量问题，本案属物业服务合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，如涉案房屋确实存在质量问题导致被告不能正常使用所造成的损失，被告可另案向责任主体主张权利，故对该意见不予支持；其辩称原告服务不到位导致车辆被盗的理由，因其未举证证明系因原告的过错或重大过失所导致，故亦不予采纳。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并提供照片作为佐证，参考照片所呈现的情况以及原告所做解释，对被告应承担的物业费在双方合同约定的收费标准基础上予以适当减少，减收的比例酌定为30%。综上，被告李振平应承担的物业服务费为（2786.67×70%=1950.67元）。原告要求被告按欠费总金额的20%支付违约金，因其未提供证据，对该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九十条的规定，判决：一、被告李振平在本判决生效后十日内支付原告吉安市三星物业有限公司从2011年10月1日至2016年4月30日的住宅及柴火间物业服务费1950.67元；二、驳回原告吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告李振平负担。上诉人吉安市三星物业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决核减30%的物业服务费和不支持违约金请求无事实和法律依据。1、上诉人按照合同约定认真履行了物业管理、维护、养护义务，包括共同部位的维护与管理，共同设备设施的使用、维护和管理，环境卫生和绿化管理服务等等，不存在服务不到位的问题。一审法院采信被上诉人在开庭后提交并且未经上诉人质证的照片，认定上诉人服务不到位并核减30%的物业服务费无事实依据、适用法律错误。2、一审判决中表述“原告要求按欠费金额的20%支付违约金，未提供证据，不予支持”，这一说法明显与事实不符。其一，双方的前期物业服务合同明确约定“业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金”；其二，上诉人以快递的形式进行了催缴，因此，被上诉人违约事实清楚，应支付违约金。二、一审法院认定住房面积错误。被上诉人的住房面积为136.79平方米，不是133.4平方米，这有面积实测报告证明。综上，一审法院认事实错误，适用法律错误，请求二审法院判令被上诉人支付自2011年10月1日至2016年4月30日物业费2808元及违约金561.1元。被上诉人李振平答辩称：1、上诉人没有认真履行物业管理、维护、养护义务，被上诉人在一审中已提供了证据，上诉人的代理人也看了，原审法院核减30%物业服务费没错。2、是上诉人没有履行好义务，所以被上诉人不可能承担违约金和滞纳金。3、住房面积被上诉人的是133.4平方米，被上诉人原来是按这个标准缴纳的。综上，一审判决没有错，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、原审法院核减30%物业服务费是否不当？2、原审法院未支持上诉人要求被上诉人支付违约金是否不当？3、原审法院认定被上诉人住房面积是否错误？二审诉讼中，上诉人提交了一份2014年7月18日青原区房地产测绘队的《面积实测报告》，证明被上诉人李振平的实际面积是136.79平方米，不是133.4平方米，应该按此面积收取物业管理费。被上诉人质证认为，被上诉人原来一直是按133.4平方米缴纳的，不认可这个复印件。本院认为，上诉人提交的证据系复印件，真实性无法确认，且并无被上诉人房屋产权证载明的面积印证，亦不属法律规定的二审新证据，故不予确认。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于原审法院核减30%物业服务费是否不当的问题。上诉人不同意核减物业服务费的上诉理由主要是认为其提供的物业服务不存在不到位的问题，及原审法院同一小区的已生效判决并未核减物业服务费。本院认为，关于上诉人提供的物业服务是否到位的问题。被上诉人认为上诉人物业服务不到位，其在一审诉讼中提供了相应的证据且该证据亦在一审庭审中出示，只是因原审记录问题而漏记上诉人对该证据的质证意见，但从上诉人二审对这些证据的质证意见来看，上诉人并无充分理由否认这些证据属呈现的小区内乱搭建筑物、建筑垃圾未及时清理、卫生环境未经常保持清洁这些服务不到位的问题，因此，对上诉人所称其服务到位的理由不予采信。关于原审法院同一小区的已生效判决未核减物业服务费的问题。原审法院（2015）青民初字第892、894、896号及（2016）赣0803民初482号、484号民事判决是未核减物业服务费，但这些案件是上诉人起诉同一小区其他业主缴纳物业服务费的民事案件，未判决核减物业服务费是因这些业主拒不到庭参加诉讼，未提供证据证实上诉人服务不到位，依法应承担相应的法律后果，故原审法院支持了上诉人要求这些业主全额交纳物业服务费的请求。但本案被上诉人已提供了上诉人服务不到位的相应证据证实，故原审法院据此核减部分物业服务费有事实依据，且符合合同法相关规定。综上，本院对上诉人要求全额缴纳物业服务费的请求不予支持。关于原审法院未支持上诉人要求被上诉人支付违约金是否不当的问题。因本案被上诉人未缴纳物业服务费是基于上诉人提供的物业服务不到位所致，并非单纯系被上诉人单方违约造成，且同一小区已生效的原审法院同类案件对上诉人该诉求亦未予以支持，故本院对其该诉求亦不予支持。关于原审法院认定被上诉人住房面积是否错误的问题。上诉人自己在一审诉讼中所提证据显示被上诉人的住房面积为133.4平方米，并无证据证实被上诉人面积为136.79平方米，且此前被上诉人亦是按133.4平方米向上诉人缴纳物业服务费，因此，对上诉人该诉求亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之项定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吉安市三星物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：廖东江代理审判员 ：肖永兰代理审判员 ：张志坚二〇一六年十月二十六日书 记 员 ： 王 拯