江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第0103号
原告：如皋市龙泰置业有限公司，住所地：如皋市郭园镇郭园居委会1组（尤小红私宅内）。
法定代表人：陆卫明，总经理。
委托代理人：沙彬娟，上海明伦律师事务所律师，特别授权。
被告：蔡成军。
被告：龚振娟。
两被告委托代理人：顾建霞，江苏金皋律师事务所律师，特别授权。
原告如皋市龙泰置业有限公司（以下简称龙泰公司）与被告蔡成军、龚振娟商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法先由审判员宗卫明独任审判，后转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙泰公司的特别授权委托代理人沙彬娟，被告蔡成军及两被告的特别授权委托代理人顾建霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告系夫妻关系，2010年12月1日原、被告签订购房协议书，约定：原告将位于如皋市郭园镇龙泰馨苑1＃401室的住宅房屋以35万元价格出售给被告，被告采用分批支付房款办法：于2010年12月1日以内支付30000元、于2011年12月30日以内支付80000元、于2012年12月30日以内支付60000元等；协议书第四条约定如果被告超过30天仍不能支付所规定的房款，原告可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金。协议签订后，原告按约履行了义务，可被告至起诉时仅支付了首期房款30000元，原告经多次催讨，被告未再支付房款。2013年3月27日被告写了保证书：保证2013年4月15日前付8万元，如不能按时还款，无条件自己搬出。2013年4月8日两被告向原告提交了同意被告转让的申请，现两被告以实际行动表明不再履行购房协议，原告多次找被告协商未果。现请求判令：一、依法解除原、被告购房协议书；二、被告返还龙泰馨苑1幢401室房屋；三、诉讼费用由被告承担。
被告蔡成军辩称：1、蔡成军与龚振娟至今还没有登记结婚，不是法律上的夫妻关系。且在蔡成军购买郭园镇龙泰馨苑1＃401室住宅房屋时，蔡成军与龚振娟还不认识，所以龚振娟与本案无关，不应是本案的诉讼当事人，应驳回对龚振娟的诉讼。2、原告诉讼主体资格错误。蔡成军是与陆卫明个人签订《购房协议书》，而不是本案的原告龙泰公司，陆卫明在签订《购房协议书》时是个人行为，而不是代表公司的行为。且根据协议书第一条，陆卫明是将“其拥有独立产权的位于如皋市郭园镇龙泰馨苑1＃401室住宅房屋出售”给蔡成军，由此可见，该房屋的出卖者系陆卫明个人，而不是公司。另外，从蔡成军所持的交房款收条上看，能反映出蔡成军交纳房款时，均是由陆卫明或其家属出具收条给蔡成军的，原告龙泰公司从未出具任何正式发票或收据给蔡成军，所以，原告不是本案所涉房屋买卖法律关系的一方主体。故原告诉讼主体错误。3、原告提供的由陆卫明与蔡成军于2010年12月1日签订的《购房协议书》属于无效协议，因为陆卫明根本就不合法拥有如皋市郭园镇龙馨苑1＃401室住宅房屋的产权，陆卫明无法向法庭提交其合法拥有该房屋产权的权属证明，所以陆卫明无权出售该房屋，双方所签订的协议无效。且原告也不依法拥有该房屋的出售资格，因为龙泰公司未能出示《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》，如果龙泰公司是现房出售，应当出示“大产权证”，而对这些原告未能提供。故即使是原告，也不具备合法的出售房屋资格。4、蔡成军总共已交纳了117090元的房款，且已对房屋进行了装修，花费120000元，因该房屋买卖关系无效，蔡成军会另行提起诉讼，要求陆卫明返还购房款，并承担装修损失。
被告龚振娟辩称：我与蔡成军至今还没有登记结婚，不是法律上的夫妻关系。且在蔡成军购买郭园镇龙馨苑1＃401室住宅房屋时，我与蔡成军还不认识，所以我与本案无关，不应是本案的诉讼当事人，应驳回对我的诉讼。
经审理查明：2010年12月1日，陆卫明作为卖房方（甲方），蔡成军作为购房方（乙方），签订《购房协议书》一份，约定乙方向甲方购房，协议如下：一、甲方将其拥有独立产权的位于如皋市郭园镇龙泰馨苑1＃401室的住宅房屋出售给乙方，乙方愿意以35万元价格向甲方认购，分批支付房款办法：于2010年12月1日以内支付30000元，于2011年12月30日以内支付80000元，于2012年12月30日、2013年12月30、2014年12月30日以内各支付60000元；如乙方不能按照当年指定日期还款，每拖延一天的总额（含利息）的违约金日万分之五计算。四、违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的实际损失。2、如果乙方违约，不能按照约定时间支付房款，承担日万分之五计算违约金，并优先缴纳利息，如果超过30天仍不能支付房款，甲方可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金。协议签订后，原告按约将房屋交给被告，被告已使用该房屋。被告提交了三份收条，分别是2010年12月1日、12月2日给付购房款20000元、17090元，于2013年2月8日给付购房款20000元，合计57090元，并表示另案主张要求原告返还。原告质证认为因被告没有提供原件，无法核实。
2013年3月27日，被告向原告出具《保证》一份，内容为：2013年4月15日龙泰馨苑一号楼401室按商定8万元付款，如不能按时还款，无条件自己搬出。2013年4月8日，两被告向原告出具《关于同意被告转让的申请》，内容为：如皋市龙泰置业有限公司：本人计划购买的龙泰馨苑1幢401室房屋，因经济紧张，不能按计划付款，经家庭及夫妻协商同意自2013年4月10日锁门离开房屋，请开发商把房屋出售。由于目前室内已部分装修，还有部分家具等，…如购房人有意接受以上物品本人愿与其协商转让该房屋，因以上物品暂不搬离，待与购房人确认后再进行处理，当与购房者没有达成协议或不愿接受的物品，本人无条件搬离，没有搬离或不搬离的视为自动放弃。蔡成军、龚振娟在下方签字加盖手印。
原告另向本院提交了2006年9月25日如皋市建设局颁发放给原告的准予建设行政许可决定书，同意原告向行政机关提出商居楼开发的用地规划许可证申请。2007年2月2日如皋市建设局颁发给原告的皋建房销字第2007006号《商品房预售许可证》，售房单位系如皋市龙泰置业有限公司。2007年1月24日如皋市建设管理局颁发给原告编号320682200701090001A《建筑工程施工许可证》。2006年9月20日如皋市人民政府颁发给原告的皋国用2006第630号国有土地使用权证。审批时项目名称为郭园镇集居商贸中心1＃、2＃、3＃商住楼，小区命名为“龙泰馨苑”。
工商登记显示：如皋市龙泰置业有限公司企业法人营业执照，住所：郭园镇郭园居委会14组，法定代表人：陆卫明，经营范围：房地产开发。
原告于2013年12月26日向本院起诉，要求判如所请。
以上事实，有当事人陈述，原告提交的购房协议书、保证、关于同意转让的申请、房产出售通知、国内标准快递存根、准予建设行政许可决定书、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、国有土地使用权证、小区命名证明，被告提交的三份收条复印件等证据并经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主体资格，签订合同时，甲方为陆卫明，乙方为蔡成军，但所售房屋系原告公司财产，陆卫明系公司法定代表人，其有权代表公司出售房屋，且公司对其行为已认可，故原告有权提起诉讼。关于合同效力，原告已提交了相关证据，证明所开发的房屋具备合法审批手续，本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，被告如果未能按约支付购房款，原告有权解除合同。因被告未能按合同约定的时间和金额给付购房款，根据合同约定的解除条件已成就，原告有权要求解除合同。被告应当按合同约定返还房屋。且被告出具给原告的保证及申请也已表明其同意解除合同、返还房屋。根据合同相对性原理，原告与被告蔡成军系合同相对方，龚振娟不是合同相对方，原告将其作为被告于法无据。关于被告已付购房款，虽提交了证据复印件，但原告未认可，即使能够认定，付款期限及金额也不符合合同约定，被告亦表示另案主张该权利，故本案不予理涉。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2010年12月1日签订的购房协议书。
二、被告蔡成军于本判决书生效后10日内将龙泰馨苑1＃401室房屋返还给原告。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6710元，由被告蔡成军负担（此款原告已垫付，被告在判决生效后与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6710元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
审 判 长 宗卫明
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李菲菲