湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0703民初928号原告：周哲安，男，1965年11月14日出生。委托诉讼代理人：周桂莲，湖南南天门律师事务所律师。原告：聂作蓉，女，1969年10月10日出生。委托诉讼代理人：袁振，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。被告：傅均海，男，1948年3月1日出生。委托诉讼代理人：李杨，湖南洞庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓明，湖南洞庭律师事务律师。第三人：常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室，住所地常德市鼎城区武陵镇玉霞路。法定代表人：周德新，该办公室主任。委托诉讼代理人：龚立军，男，1977年4月2日出生，汉族，该办公室工作人员。原告周哲安、聂作蓉与被告傅均海房屋租赁合同合伙纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周哲安及其委托诉讼代理人周桂莲，原告聂作蓉及其委托诉讼代理人袁振，被告傅均海及其委托诉讼代理人李杨、赵晓明，第三人征拆办的委托诉讼代理人龚立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周哲安向本院提出诉讼请求：1、请求被告傅均海支付房屋征收补偿款中装饰装修部分补偿款250518元、停业损失补偿款94971元及搭建房屋补偿款42967元、层高加高补偿款20000元；2、请求被告傅均海返还租房押金及租金各5000元。原告聂作蓉向本院提出诉讼请求：请求被告傅均海向原告聂作蓉支付原告周哲安所列诉讼请求款项的50%。事实与理由：原告周哲安认为，2006年10月被告傅均海将其位于武陵镇生资公司临沅路房屋4间及搭建的附属物出租给案外人单琳，期限12年。为满足经营需要，单琳经被告同意后在原有房屋旁另建18.92平方米房屋，并对被告原搭建房屋层高予以加高、室内予以隔断。2010年7月，原告周哲安转租案外人单琳所承租的房屋用于经营常德市鼎城区天香商务会所，并对该建筑物进行了装饰装修。现原告周哲安认为其受让单琳的全部权利义务，故案涉房屋所搭建及加高部分补偿款、房屋装饰装修部分的补偿款及停业损失补偿款均应归原告周哲安所有并由被告傅均海向原告返还押金5000元。且被告与第三人于2016年7月7日即签订了拆迁补偿协议，即意味着被告此时不再拥有该房屋的处分权，但被告仍收取租金至2016年9月，其行为属于不当得利，应向原告周哲安返还租金5000元。原告聂作蓉认为，案涉房屋由原告聂作蓉与原告周哲安共同承租用于共同合伙经营常德市鼎城区天香商务会所，故被告傅均海应当向两原告各支付所列诉讼请求金额的50%。原告周哲安为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《房屋租赁合同》及《房屋转让合同》各1份，拟证明本案案涉房屋实际承租人为原告周哲安，原告周哲安享有案外人单琳的全部合同权利义务的事实。2、《收条》1份，拟证明案外人单琳收取了周哲安个人的转让费100000元及押金5000元的事实。3、《银行卡》、《账户交易明细》及《存款单》各1份，拟证明原告周哲安聘请原告聂作蓉并通过银行转账方式支付聂作蓉工资，双方并无合伙关系的事实。4、《个体工商户设立登记申请书》、《傅均海、聂作蓉租赁合同》各1份，拟证明原告聂作蓉虚构事实取得工商登记的事实。5、《被征收房屋装饰设施评估明细表》及《遗漏变更项目变更单》各1份，拟证明房屋装饰装修补偿金额为240518元的事实。6、《房屋分户平面图》1份，拟证明案外人搭建的房屋面积为18.928平方米房屋的权益应当由原告周哲安享有的事实。7、《土地使用证》1份，拟证明被告傅均海拆迁房屋土地使用性质为住宅而非商业性质的事实。原告聂作蓉为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、《工商营业执照》、《年检报告单》、《餐饮服务许可证》及《税务登记证》各1份，拟证明常德市鼎城区天香商务会所登记经营者为原告聂作蓉的事实。2、《单琳收取周哲安转让费收条》、《订购保证及麻将机收据》、《宽带入户收据》、《租房合同》各1份，拟证明上述证据均由原告聂作蓉持有，常德市鼎城区天香商务会所系由两原告合伙经营的事实。3、《限期腾房通知书》及《保证书》各1份，拟证明第三人通知两原告限期腾房及两原告共同向第三人保证腾房，常德市鼎城区天香商务会所系两原告合伙经营的事实。4、《武陵区法院庭审笔录》1份，拟证明被告傅均海当庭陈述原告聂作蓉系天香茶楼实际经营者的事实。5、《聂作蓉与周哲安之妻李美元就天香商务会所经营期间流水账目明细》12份及《银行明细清单》1份，拟证明两原告合伙经营常德市鼎城区天香商务会所并按各50%分配经营收益的事实。6、证人向阳、田芳的证人证言各1份，拟证明常德市鼎城区天香商务会所系两原告合伙共同经营的事实。被告傅均海辩称，答辩人与两原告从未签订租赁合同，故两原告不是本租赁合同诉争的当事人，且涉及的房屋装修等补偿款依据国有土地上房屋征收的规定应由产权人享有，故请求两原告驳回起诉。为支持其抗辩主张，被告傅均海向本院提交了《房屋租赁合同》1份，拟证明案外人单琳转租未经被告同意，改建装修经济补偿归被告傅均海所有的事实。第三人征拆办辩称，本案征收对象为被告傅均海，其与两原告之间的房屋租赁合同关系第三人不清楚，亦与第三人无关。第三人征拆办未向本院提交任何证据。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）对原告周哲安提交的证据，经审查，本院认为《银行卡》、《账户交易明细》及《存款单》不能证实系其向原告支付工资的事实，本院不予采信。其他证据对案件事实具有证明力，本院均予采信。（二）对原告聂作蓉提交的证据，经审查，本院认为其提交证据能够证明常德市鼎城区天香商务会所系两原告共同合伙经营的事实的，本院均予采信。（三）对被告傅均海提交的证据，经审查，本院认为被告提交的《房屋租赁合同》存在明显改动，不能达到被告的证明目的，故本院依法不予采信。根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院依法确认如下案件事实：（一）2006年10月24日，傅均海与案外人单琳签订了《房屋租赁合同》1份，傅均海将位于常德市鼎城区玉霞办事处临江社区原农资公司临街四间房屋及后面搭建的附属物即案涉的被征收房屋出租给单琳，租赁期限12年，从2007年1月1日至2018年12月31日。租金按季度支付，单琳于同日向傅均海交纳房屋押金5000元，约定合同期满后傅均海无息退还。合同期满如单琳退场，不得拆除修建的阁楼、后面原厨房进行改装后修建的房屋及装修。合同期间单琳享有房屋转让权，但房屋转让需经傅均海同意，但转让费傅均海不得干涉，转让期不得超过合同的租赁期。租赁房屋期间单琳从事餐饮经营，并对房屋进行了搭建及装修。（二）在未征得被告傅均海同意的情况下，案外人单琳与原告周哲安于2010年7月1日签订了《房屋转让合同》1份，双方就上述房屋及搭建的附属物的租赁使用权的转让达成协议。约定：案涉房屋由原告周哲安转租，原告周哲安一次性向单琳支付房屋转让费100000元、单琳交给被告的房屋押金5000元及2010年第三季度房屋租金5280元。转让期限从2010年7月1日至2018年12月31日止。（三）2010年7月30日，原告聂作蓉取得餐饮服务许可证。2010年8月25日向常德市鼎城区工商行政管理局申请设立常德市鼎城区天香商务会所，并于次日取得个体工商户营业执照，经营者为原告聂作蓉，经营范围为茶座、小吃。该营业执照与餐饮服务许可证及原告聂作蓉之后办理的税务登记证均悬挂在案涉房屋内（常德市鼎城区天香商务会所）。在经营常德市鼎城区天香商务会所期间，由原告聂作蓉掌管该会所的账目票据。在案外人单琳对房屋搭建装修的基础上，两原告在经营常德市鼎城区天香商务会所期间亦对案涉房屋进行了装饰装修。后被告傅均海收取租金至2016年9月，因案涉房屋被征收，2016年8月份开始常德市鼎城区天香商务会所停业，但未向被告傅均海返还租赁房屋。（四）2016年7月7月，被告傅均海与第三人征拆办签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》1份，内容为：因临江棚户区改造项目B06地块建设需要，需征收傅均海所有的坐落于鼎城区玉霞办事处临江社区的房屋（房屋产权证号为常鼎房权证武陵镇字第070**号，土地使用权证号为常鼎国用2004字第0464号）。经双方协商同意，第三人征拆办对被告傅均海被征收房屋实行货币补偿，不另对傅均海安置房屋。房屋价值补偿费（含视同合法建筑）2261226元，未经登记建筑面积价值补偿费171862元，装饰、附属设施价值补偿费196359元及装修增补44159元，搬迁费2000元，选择货币补偿方式奖452245元，提前搬迁奖18000元，3个月临时安置费2400元，停产（或停业）损失补偿费94971元，建成年代变更增补56659元。以上合计补偿总额3299881元。对被征收房屋18.92平方米搭建部分的补偿款包含在上述合法建筑补偿款2261226元之内，层高加高部分未另作补偿。合同签订后，因为傅均海未腾房，鼎城征拆办向傅均海给付了60%的补偿款，剩余40%的补偿款未付。本院认为，本案属房屋租赁合同及合伙纠纷。本案的争议焦点为两原告是否具备原告主体资格（两原告是否存在合伙关系）；被告傅均海是否应向两原告支付案涉房屋的相应拆迁补偿款；被告傅均是否应向两原告返还租房押金5000元及租金5000元。（一）关于两原告的主体资格问题（两原告是否存在合伙关系）。首先，两原告为合伙关系。1、案涉房屋房在拆迁前一直作为常德市鼎城区天香商务会所的经营场地，该会所登记业主为本案原告之一的聂作蓉；2、原告聂作蓉至今保存有该会所在经营期间的相关支出的票据原件；3、原告聂作蓉对该会所经营期间所作的流水及收益分配记录与原告周哲安之妻所作的记录能相互对应；4、第三人征拆办针对案涉房屋下达的《限期腾房通知书》经营业主为原告聂作蓉、周哲安，且两原告共同向第三人出具了同意按期腾房的保证书；5、证人向阳（天香商务会所熟客）、田芳（天香商务会所服务员）当庭证实常德市鼎城区天香商务会所由两原告合伙共同经营。由此，可以认定常德市鼎城区天香商务会所为两原告共同合伙经营。其次、周哲安与案外人单琳所签订的《房屋转让合同》实为房屋转租及房屋经营权转让合同，亦为执行合伙事务。在单琳与傅均海所签订的《房屋租赁合同》中虽约定了房屋转让须经出租人同意，两原告在2010年受让案外人单琳承租的案涉房屋后经营常德市鼎城区天香商务会所至2016年8月，在此长达6年期间内，一直由两原告向被告傅均海按季度支付房屋租金并承担房屋所有一切税费、水电费。对此，被告傅均海知情且并未提出异议，应视为被告傅均海默认同意两原告与案外人单琳之间的房屋转租行为，被告傅均海与案外人单琳之间的租赁合同继续有效，两原告依据《房屋转让合同》依法承受案外人的全部合同权利义务，故原告周哲安、聂作蓉依法具有相应的原告主体资格。被告傅均海提出的两原告不是租赁合同相对人，不具备诉讼主张资格的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。（二）两原告应当享有案涉房屋房的相应拆迁补偿款。1、关于装饰装修补偿款240518元。案涉房屋自2010年开始由两原告经营常德市鼎城区天香商务会所，店面招牌及装修与以往均已发生变化，在长达6年的时间内，出租人傅均海对承租人的装饰装修行为一直未提出异议，根据诚实信用原则，应视为傅均海已默认同意两原告对店面的装饰装修。现该房屋因临江棚户区改造被征收，房屋租赁合同因实际履行不能双方而终止，对此双方均不存在违约情形，但双方对装饰装修残值损失的承担双方未能达成一致，现该部分残值损失已获得拆迁补偿，因出租人与承租人均对案涉房屋进行过装饰装修，本院根据案件实际情况综合考虑出租人与承租人的利益，对于该部分装饰装修补偿款240518元，本院依法酌定由两原告享有50%即120259元，被告傅均海享有50%即120259元。2关于停产（或停业）损失补偿费94971元。对于该部分补偿款，主要是对房屋使用人因房屋被拆迁后造成的停产停业损失的补偿，就本案而言，两原告利用租赁房屋从事经营活动，是因案涉房屋被拆迁造成停业损失的主要受害人。对于被告傅均海仅为租金损失，不存在停产停业问题，且该部分租金损失已经通过房屋价值补偿费（按非住宅标准补偿）的形式得到弥补，故本院综合考虑案件事实并依据公平原则，该停产（或停业）损失补偿费94971元应当由两原告享有。3、关于搭建房屋补偿款42967元，层高加高费用20000元。经庭审查明，搭建部分18.92平方米根据《房屋租赁合同》应归被告傅均海所有，故该部分补偿款亦应当归被告傅均海所有。此外，层高加高部分没有单独的补偿款，故两原告该项主张没有依据，本院依法不予支持。（三）关于被告傅均海是否应返还押金及租金的问题。因房屋租赁合同已终止，加之在两原告能出示押金收条的情况下被告傅均海即同意退还该押金，现原告聂作蓉在诉讼中已提供了该押金收条，故被告傅均海收取的房屋押金5000元应予返还。另外，虽然两原告将房屋租金已交至2016年9月，但两原告在2016年8月停业后并未向被告傅均海返还案涉房屋，故对两原告要求返还租金5000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，两原告合伙共同承租被告傅均海的房屋用于经营常德市鼎城区天香商务会所，在租赁房屋被拆迁时，被告傅均海依法应当向两原告支付相应的装饰装修补偿费及停业补偿费并返还押金。此外，因两原告系合伙共同经营，为减轻当事人诉累，根据原告聂作蓉的诉请，对于两原告应当各自享有的份额，本院依据查明的案件事实一并予以处理。经查明，两原告之间没有签订书面的合伙协议，但根据双方每月对经营收益的分配来看，可以认定为两原告等额出资。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第50条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告傅均海于本判决生效之日起7日内支付原告周哲安、聂作蓉装饰装修补偿款120259元、停业损失补偿款94971元并返还租房押金5000元；二、上列第一项所确定的款项由被告傅均海向原告周哲安支付50%即110115元，向原告聂作蓉支付50%即110115元；三、驳回原告周哲安、聂作蓉的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7426元，减半收取3713元，由原告周哲安负担856元，原告聂作蓉负担856元，被告傅均海负担2001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员 李 昌二〇一七年八月二日书记员 王汝器附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。