广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第196号
上诉人（原审被告）：陈巧芳，住广州市番禺区。
委托代理人：陈翌莎。
被上诉人（原审原告）：广州虎辉集团有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：胡守斌。
委托代理人：何德军。
原审被告：广东宝怡房地产集团有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李科女。
上诉人陈巧芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月28日，广州虎辉集团有限公司（以下简称“虎辉公司”）与陈巧芳签订《物业租赁合同》（合同范本由陈巧芳提供），陈巧芳为出租方（合同甲方），虎辉公司为承租方（合同乙方）。合同约定陈巧芳将座落于广州市番禺区市桥街大北路X号之二地面的建筑面积1400平方米的物业出租给虎辉公司用于仓库；租期自2013年7月1日至2014年12月31日，月租金25750元；虎辉公司应向陈巧芳一次性支付保证金（双方所言的押金）77250元，并约定租赁期满乙方在履行完本合同约定的义务，向甲方付清租金、其他费用等款项后，一次性退还给乙方；在合同最后的条款中，�手写且加盖了双方当事人印章的方式特别约定“租赁期内，任何一方提前30天通知对方即可终止本租赁合同”；此外，合同还就其他费用、租赁物业的使用维护、转租、所有权变动、违约责任、合同解除等进行了约定。
2013年7月9日，陈巧芳向虎辉公司开具了收到虎辉公司保证金77250元的收据。合同履行至2014年3月10日，虎辉公司向广东宝怡房地产集团有限公司（以下简称“宝怡公司”）书面提出该仓库租用至2014年4月15日止，并说明了理由，宝怡公司于2014年3月24日向虎辉公司作出“请贵司遵守贵我双方签订的租赁合同条款，按期缴交月租金至2014年4月15日止，我司将于2014年4月16日进行贵司承租物业的退租移交验收，如验收符合规定的，我司将按合同约定如期退还贵司的押金。”的书面回复。2014年4月16日，宝怡公司派员对虎辉公司租赁的物业进行了验收，并在虎辉公司给宝怡公司沟通函（告知租赁物业已搬空，要求派人员来验收）的复印件上写明“检查完好”的字样和签名。但经虎辉公司催要，陈巧芳、宝怡公司至今未退还77250元的保证金。
虎辉公司于2014年8月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈巧芳支付押金77250元、利息1545元（按人民银行同期年商业贷款基准利率6%计算，从2014年4月16日至2014年8月25日起诉之日期间的利息）；2、宝怡公司对上述债务承担连带责任；3、案件诉讼费由陈巧芳、宝怡公司承担。
以上事实，有虎辉公司与陈巧芳签订的《物业租赁合同》、陈巧芳开具的保证金收据，以及陈巧芳提供的虎辉公司于2014年3月10日给宝怡公司的沟通函、虎辉公司提供的宝怡公司于2014年3月24日给虎辉公司的回复函和虎辉公司提供的宝怡公司派员验收签名等原审法院采信的证据予以确认。另外，对于陈巧芳提供的该物业《国有土地使用证》（番府国用﹤2003﹥字第G31-000396号，土地使用者为广州市信力晖房产物业发展有限公司）以及市桥街城市建设服务中心于2014年8月29日出具的《关于市桥街大北路X号地块情况说明》、市桥街道办事处于2014年9月5日出具的《关于市桥街大北路X号地块情况说明》等三份证据的真实性、合法性予以确认。
对于陈巧芳提供的，宝怡公司在2014年3月31日写给虎辉公司的告知函，其内容：一是虎辉公司与陈巧芳解除租赁合同（面积约1400平方米）的前提条件之一是虎辉公司与陈巧芳签订新的租赁合同（面积约800平方米），现虎辉公司违反上述双方明确约定，不同意签订800平方米仓库的租赁合同，故陈巧芳不再同意与虎辉公司解除1400平方米仓库的租赁合同；二是自即日（2014年3月31日）起陈巧芳终止宝怡公司委托关系。因虎辉公司否认其真实性，陈巧芳既不能提供�为附条件解除租赁合同的“明确约定”的明确来源和出处，又没有提供相应佐证，故原审法院不予采信。对于虎辉公司提供的，宝怡公司员工验收签字的书证，虽然陈巧芳否认其真实性，不认可验收人是宝怡公司员工，但从2014年3月24日宝怡公司给虎辉公司回复函中，关于“我司将于2014年4月16日进行贵司承租物业的退租验收”的回复来看，与该书证存在关联性，且符合正常的逻辑，原审法院予以采信。
另查明，根据虎辉公司和陈巧芳的陈述以及宝怡公司的答辩，陈巧芳、宝怡公司之间是委托关系，宝怡公司作为该租赁物业的物业管理人，受陈巧芳的委托与虎辉公司进行物业租赁事务上的协商和沟通。
原审法院认为：虎辉公司与陈巧芳签订的《物业租赁合同》，意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害公共利益，合法有效。虎辉公司提前30�通知了宝怡公司终止该物业租赁，符合合同的“租赁期内，任何一方提前30天通知对方即可终止本租赁合同”的特别约定；虽然在该合同违约责任条款的乙方违约责任第5条中，有“租赁期限内，乙方未经甲方同意单方解除合约，保证金不退还……”的约定，但原审法院认为该约定是陈巧芳、宝怡公司提供的合同范本中打印的条款，而特别约定是手写的补充条款，是该合同最后条款中的特别约定，效力显然高于该约定，应认定为对该约定的修改；同时，从宝怡公司在2014年3月24日给虎辉公司的回复函中，看出陈巧芳、宝怡公司至少是认可虎辉公司终止合同的要求；陈巧芳、宝怡公司一方又没有提出虎辉公司在其他方面违约的抗辩。因此，对陈巧芳关于虎辉公司单方违约解除物业租赁合同有权没收其保证金的抗辩意见不予支持。合同既已终止，虎辉公司又未违约，陈巧�、宝怡公司按约理应退还虎辉公司的保证金，对虎辉公司要求陈巧芳退还租赁合同保证金77250元并承担相应利息的请求予以支持。另外，宝怡公司是陈巧芳的委托代理人，与虎辉公司协商沟通是正常的代理行为，《中华人民共和国民法通则》第六十三第二款规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，因此，虎辉公司要求代理人宝怡公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，予以驳回。宝怡公司经原审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩和质证的诉讼权利。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年11月7日作出判决：一、陈巧芳于判决生效之日起五日内一次性退还广州虎辉集团有限公司保证金77250元及其相应利息（利息以77250元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年4月16日起计算至2014年8月25日止）；二、驳回广州虎辉集团有限公司其余诉讼请求。案件诉讼费用885元，由陈巧芳承担。
判后，上诉人陈巧芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、宝怡公司2014年3月24日的回函对两个合同的整体处理回复，不可分割理解。一审法院把新旧两份合同割裂了，认定宝怡公司回函表示陈巧芳认可虎辉公司解除旧合同的行为。该认定是对回函的断章取义是错误的，不符合事实的，该回函是整体的，不可分割的。该回函的实际表达的意思是，在虎辉公司与陈巧芳签订新的租赁合同的情况下，陈巧芳可免除虎辉公司单方解除合同的违约责任。也就是说在虎辉公司没有同意签订新的合同的情况下，陈�芳也不同意免除其单方解除合同的违约责任。二、双方未就旧的租赁合同的解除的违约责任达成合意。宝怡公司2014年3月24日的回函，事实上是对两个合同的处理提出了要约，该要约为：虎辉公司签订新的合同，陈巧芳免除虎辉公司解除旧合同的违约责任，而且明确提出，如果虎辉公司不签订新的租赁合同就要没收其已交付的租赁保证金，也即明确表达了陈巧芳认为虎辉公司不签订新的合同是要承担违约责任的。在宝怡公司2014年3月24日的回函送达虎辉公司后，虎辉公司没有给予回复承诺，也没有签订新的租赁合同，更不同意没收押金，由此可见，虎辉公司不同意免除虎辉公司的解除旧的租赁合同的违约责任的条件，因此双方就旧的合同的解除合同的违约责任没有达成合意。三、特别约定是合同解除权的约定。该合同特别约定“租赁期内，任何一方提前30天通知对方�可终止本租赁合同”。但是，从该特别约定的内容可以看出，该约定仅就合同的解除权进行了约定，并没有约定合同解除提出方可免除违约责任。因此陈巧芳仅不能要求虎辉公司继续承租，但可要求虎辉公司承担违约责任。四、双方的租赁合同对违约责任约定明确。在双方的租赁合同的第九条第（二）款第6点约定“租赁期内，乙方未征得甲方同意而单方面解除合同的，保证金不予退还”。在本案中，虎辉公司单方通知陈巧芳要求终止合同，因此须承担违约责任。五、宝怡公司作为涉案物业管理人，实际上没有权利免除虎辉公司的违约责任。虎辉公司明知物业出租人是陈巧芳，没有向陈巧芳提出解除合同，而是向宝怡公司提出该要求，由于宝怡公司并非租赁合同的当事人，不清楚合同具体条款，在处理新旧两份合同的回函时，没有清晰准确表达陈巧芳的全部意思，�巧芳立即表示了不同意宝怡公司的回函内容，因此，虎辉公司解除合同以及免除违约责任的要求并未获得陈巧芳同意。请求判令：1、撤销原审判决，驳回虎辉公司的诉讼请求；2、诉讼费用由虎辉公司承担。
被上诉人虎辉公司答辩称：虎辉公司与陈巧芳签订的《物业租赁合同》已经执行完成，双方场地交割清楚，陈巧芳应返还虎辉公司押金及利息。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
原审被告宝怡公司未提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明：涉案《物业租赁合同》第九条第二款第5点约定“租赁期内，乙方未征得甲方同意而单方面解除合约，保证金不予退还，乙方应支付使用期间的租金、各项费用，并向甲方支付3个月租金作为违约金……”。
原审期间，宝怡公司在其向原审法院递交的“情况说明”中称其公司受陈巧芳的委托，是涉案物业的物业管理方。陈某亦称其委托宝怡公司管理物业，双方之间为物业管理委托关系，并称本案由陈巧芳与虎辉公司建立租赁合同关系，“在双方产生纠纷过程中，宝怡公司代表陈巧芳与虎辉公司进行协商沟通”。虎辉公司确认陈巧芳与宝怡公司的委托关系。陈巧芳在原审庭审期间称“2014年3月10日原告发来的沟通函要求我方退还保证金56000元及77000元，被告又于3月24日作出回复表示拒绝”。
二审期间，陈巧芳表示无证据证明宝怡公司于2014年3月31日出具的《告知函》已有效送达给虎辉公司。虎辉公司主张已在2014年4月16日交还场地给陈巧芳，陈巧芳确认已收回场地，但不记得具体的时间，也没有证据证明其收回场地的时间。
涉案《物业租赁合同》履行期间，虎辉公司与陈巧芳曾就另一场地的租赁事宜进行过口头协商�但双方并无就该场地签订书面租赁合同。
本院认为：本案的争议焦点在于虎辉公司有无违约解除涉案《物业租赁合同》，陈巧芳是否有权没收虎辉公司缴纳的保证金。
涉案《物业租赁合同》第九条第二款第5点约定“租赁期内，乙方未征得甲方同意而单方面解除合约，保证金不予退还，乙方应支付使用期间的租金、各项费用，并向甲方支付3个月租金作为违约金……”，上述条款系对虎辉公司未经陈巧芳同意单方解约应承担的违约责任所作出的约定。但双方在《物业租赁合同》中约定“租赁期内，任何一方提前30天通知对方即可终止本租赁合同”，该款约定赋予了合同主体单方解除合同的权利。从该特别约定来看，只是约定合同一方单方解除合同时须履行提前30天告知相对方的通知义务，并无约定提前解除合同一方在履行通知义务后还应承担其他违约责任，原审法�认定该特别条款已对《物业租赁合同》第九条第二款第5点进行变更并无不当。陈巧芳在原审期间确认虎辉公司于2014年3月10日发来《沟通函》要求陈巧芳退还保证金，对虎辉公司已提前30天向陈巧芳提出解除合同的主张并无提出异议，本院对虎辉公司关于其已按约定提前30天通知陈巧芳解除合同的主张予以采信。
宝怡公司在其公司向原审法院递交的“情况说明”中称其公司受陈巧芳的委托，是涉案物业的物业管理方，陈巧芳、虎辉公司对宝怡公司受陈巧芳委托管理涉案物业均无异议，陈巧芳确认“在双方产生纠纷过程中，宝怡公司代表陈巧芳与虎辉公司进行协商沟通”，由此可见，宝怡公司是经陈巧芳授权与虎辉公司就涉案物业的相关事宜进行协商、沟通的，虎辉公司向陈巧芳的受托人宝怡公司发出提前解除合同的通知并无不当。陈巧芳称其在2014年3月底已经终止�宝怡公司的授权，但陈巧芳并无充分证据证明，亦没有证据证明其已将终止宝怡公司授权的事宜告知虎辉公司，虎辉公司有理由相信宝怡公司仍有权代理陈巧芳对涉案物业进行管理并处理与涉案物业相关的事宜。
虎辉公司主张其已于2014年4月16日将涉案物业交还给陈巧芳，虎辉公司的该主张可与宝怡公司2014年3月25日复函中关于“我司将于2014年4月16日进行贵司承租物业的退租移交验收”的内容印证，鉴于陈巧芳对其收回场地的时间并不明确且无相应证据予以佐证，故本院对虎辉公司的该主张予以采信。从宝怡公司2014年3月25日的复函内容以及虎辉公司已于2014年4月16日交还场地的事实来看，陈巧芳的受托人宝怡公司对虎辉公司提前解除合同并无提出异议，且并无要求虎辉公司承担提前解除《物业租赁合同》的违约责任，陈巧芳亦无充分证据证明其在2014年4月16日前向虎辉公司作出过不同意解除合同或者要求虎辉公司承担提前解约的违约责任的意思表示，原审法院认定陈巧芳认可虎辉公司提前终止合同的要求，虎辉公司提前解除合同不构成违约并无不当。
虽然虎辉公司曾另外与陈巧芳协商过租赁其他场地的问题，但是现有证据并不足以证明虎辉公司、陈巧芳已就以另一个场地租赁合同的签订作为涉案租赁合同提前解除以及保证金退还的条件达成合意，陈巧芳认为其同意解除本案合同以及退还押金的前提是双方已就另外的场地签订租赁合同的上诉理由依据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人陈巧芳认为虎辉公司违约解除合同，无权要求退还保证金的上诉理由不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1770元，由�诉人陈巧芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年四月二十四日
书记员 原 炜