济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民园初字第35号
原告济南华辰房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人张武，董事长。
委托代理人王化芬，山东京鲁律师事务所律师。
被告彭中楹，男，1977年3月26日出生，回族，职业不详，户籍地济南市，现住址不详。
原告济南华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）与被告彭中楹商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因向被告彭中楹直接送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书未果，本院依法公告送达了上述法律文书。公告送达期满后，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告华辰公司的委托代理人王化芬到庭参加了诉讼。被告彭中楹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告华辰公司诉称，2009年3月2日，华辰公司与彭中楹签订商品房买卖合同及补充协议，由彭中楹购买华辰公司开发的位于济南市房产及地下室，房产总价款535140元。彭中楹向华辰公司支付首付款107140元，余款428000元以银行按揭方式支付，华辰公司对银行贷款承担连带责任担保。自2013年7月，彭中楹不再偿还银行贷款，华辰公司作为担保人自2013年7月至起诉之日连续还款5个月，金额共计15314.46元，华辰公司有权依合同约定解除与彭中楹的商品房买卖合同，并由彭中楹承担违约责任。为此，华辰公司诉至法院，请求判令：1、解除华辰公司与彭中楹签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、彭中楹将所购的济南市房产一套及地下室返还华辰公司；3、彭中楹支付违约金53514元；4、彭中楹偿还华辰公司代偿款15314.46元及利息214.73元；5、诉讼费用由彭中楹承担。
被告彭中楹未答辩，亦未提交证据。
经审理本院认定，2009年3月2日，华辰公司与彭中楹签订《济南市商品房买卖合同》，约定由彭中楹购买华辰公司预售的济南市房屋及地下室，总价款为535140元，彭中楹应于签订合同同时交纳首付款107140元，余款428000元以银行按揭贷款方式支付，华辰公司应于2009年12月31日前交付房屋。该合同的附件四《合同补充协议》第二条第6项约定：“买受人按揭方式或者公积金方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人承担总房款10%违约金。”
2009年3月11日，彭中楹作为借款人／抵押人，济南市商业银行无影山支行（后更名为齐鲁银行济南无影山支行）作为贷款人／抵押权人，华辰公司作为保证人，三方共同签订了《个人房屋按揭借款合同》，约定由彭中楹向银行借款428000元用于购买济南市房屋及地下室，借款期限为20年，自2009年3月11日起至2029年3月11日止，还款方式为每月等额本金还款，每月的还款日为当月20日，华辰公司为彭中楹的上述借款提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，银行依约发放了合同项下的贷款，自2009年7月起，彭中楹未按约偿还银行贷款。据华辰公司庭审提交的齐鲁银行济南无影山支行出具的还款凭证记载，银行于2013年7月至同年11月期间分五次按月自华辰公司的银行账户扣划了共计15314.46元款项，用于偿还彭中楹在该期间的应还银行借款本息。华辰公司据此主张因彭中还款违约，华辰公司履行了相应的保证担保责任。
另查明，1、华辰公司提交了2011年3月1日署有彭中楹签名的涉案房屋的业主信息登记表、君逸左岸治安消防协议书及安全防范责任书等文件，并据此主张涉案房屋已交付彭中楹，彭中楹于2011年3月1日办理了入住手续；2、涉案房屋现仍登记在华辰公司名下，尚未办理彭中楹的房屋所有权登记。
现华辰公司诉至本院，请求判如所请，并于诉讼中明确其利息请求为以代偿本息15314.46元为基数，自起诉之日（2014年1月3日）起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。对其诉讼请求中主张的解除合同违约金53514元，华辰公司未能举证证明解除合同对其造成的实际损失。
上述事实，有华辰公司提交的《济南市商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》、还款凭证、自济南市房屋档案馆调取的包括涉案房屋在内的房屋所有权证复印件（附房屋信息）、彭中楹签名的涉案房屋的业主信息登记表（附君逸左岸治安消防协议书及安全防范责任书）、济南市商业银行无影山支行更名为齐鲁银行济南无影山支行的济银部发（2009）80号文件复印件，以及华辰公司委托代理人的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，本案所涉《济南市商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》均是合同当事人真实自愿的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。上述合同签订后，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。对于《个人房屋按揭借款合同》项下借款本息，彭中楹应按约向银行偿还，在其未按约偿还时，华辰公司作为保证人应履行相应的保证责任。依据华辰公司提交的银行出具的还款凭证，足以证实在2013年7月至同年11月期间，华辰公司以保证人的身份代偿了彭中楹所欠银行的借款本息共计15314.46元。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，据此，华辰公司对其履行保证责任偿还的15314.46元款项向彭中楹进行追偿，证据充分，于法有据，本院予以支持。同时，因彭中楹怠于履行债务而致自华辰公司承担保证责任之日起，即产生实际还款金额的利息损失，该损失应由彭中楹承担，华辰公司主张自起诉之日至判决生效之日的利息，合法有据，本院予以支持。
上述《济南市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的第二条第6项约定：“买受人按揭方式或者公积金方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款，连续三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除买卖合同的，买受人承担总房款10%违约金。”本案中，据华辰公司提交的还款凭证记载，彭中楹在2013年7月至同年11月期间，已连续五个月未按约偿还银行借款本息，故华辰公司据上述合同条款主张解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合合同约定，本院予以支持。在双方合同解除后，基于合同履行取得的财产应予返还，故华辰公司主张彭中楹返还合同项下房产，于法有据，本院予以支持。对于彭中楹已支付的购房款，因彭中楹未到庭应诉，亦未就此款项提出主张，故双方可另行主张权利，本院不予一并处理。
对华辰公司主张的解除合同违约金53514元，本院认为，华辰公司与彭中楹签订的《合同补充协议》第二条第6项中，虽有“……出卖人解除买卖合同的，买受人承担总房款10%违约金”的约定，但华辰公司仅为彭中楹代偿了银行借款本息15314.46元，故该约定明显偏高。因华辰公司作为出售人签订房屋买卖合同的目的为出售房屋盈利，解除合同后导致该合同目的无法实现，又鉴于华辰公司未能举证证明其实际损失，故本院酌定由彭中楹承担以购房款总额为基数，按中国人民银行同期同类资金贷款利率标准计算90日的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十二条、第三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告济南华辰房地产有限公司与被告彭中楹于2009年3月2日签订的《济南市商品房买卖合同》（含附件四《合同补充协议》）。
二、被告彭中楹于本判决生效之日起30日内腾出上述第一条合同项下的济南市房屋及地下室并返还原告济南华辰房地产有限公司。
三、被告彭中楹偿付原告济南华辰房地产有限公司代偿款项15314.46元，于本判决生效之日起10日内付清。
四、被告彭中楹赔偿原告济南华辰房地产有限公司代偿款利息损失（以15314.46元为基数，自2014年1月3日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算），于本判决生效之日起10日内付清。
五、被告彭中楹向原告济南华辰房地产有限公司支付违约金（以购房款535140元为基数，按中国人民银行同期同类资金贷款利率标准计算90日），于本判决生效之日起10日内付清。
六、驳回原告济南华辰房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1530元，原告济南华辰房地产有限公司负担630元，被告彭中楹负担900元；财产保全费3980元，由被告彭中楹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭 怡
审 判 员 张清国
代理审判员 曹新建
二〇一四年八月十五日
书 记 员 李 杰