广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1927号
原告佛山市佳宇物业管理有限公司，住所：广东省佛山市，注册号：440602000058287。
法定代表人黎宇。
委托代理人傅耀添，男，汉族，1972年9月17日，住广东省佛山市。
被告邓玉屏，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××1847。
原告佛山市佳宇物业管理有限公司诉被告邓玉屏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅耀添及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年6月1日，佛山市永丰大厦原业主委员会（下简称永丰大厦业委会）与原告签订《佛山永丰大厦物业管理服务合同》，委托原告提供物业管理服务，该合同约定了物业管理服务费的收费标准等。被告是涉案佛山市同济西路12号三座1505房的业主，接受了原告提供的服务。从2014年6月至2015年9月，被告已欠物业管理费975元和电梯分摊电费、垃圾处理费等共计359.11元，依法应交管理费违约金35.26元和电梯分摊电费、垃圾处理费等违约金13.88元，上述费用共计1383.25元。原告多次向被告催收未果，为维护原告的权益不受侵犯，特向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付2014年6月-2015年9月的物业管理费975元及违约金35.26元（违约金是以每月65元为本金，从2014年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计至2015年9月30日止）；二、被告向原告支付拖欠的2014年6月至2015年9月电梯分摊电费239.11元、垃圾处理费120元，合计359.11元及违约金13.88元（违约金以每月欠费金额为本金，从2014年6月11日起按照中国人民银行同期贷款利率分段累计至2015年9月30日止）；三、被告按合同约定按时履行交纳物业服务费的义务；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。
被告辩称：一、原、被告的物业服务合同关系不清晰，被告对原告的收费标准不清楚，也不清楚原告有无物业管理资质。二、被告此前一直有缴纳物业服务费，也曾要求原告出具发票，但原告没有出具发票，也不配合被告要求核对扣费明细账单的要求，而被告曾向原告提供银行流水明细供原告对账，故被告并无过错，被告保留追究原告赔偿损失的权利。三、被告对原告起诉的物业服务费有异议，因为被告提交的存折显示该期间有扣费。四、被告对原告起诉的垃圾处理费、电梯保养费金额有异议，原告应提供相关证据证明。五、原告曾在2012年、2013年扣除被告代缴水费约一千多元，涉案房屋只有被告一人居住，不可能产生这么多水费，被告要求原告作出解释。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《佛山永丰大厦物业管理服务合同》。证明永丰大厦业主委员会委托原告管理服务涉案小区，业主委员会代表全体业主。
3、《广东省房地产买卖合同》。证明被告是涉案物业的业主，与原告存在物业服务合同关系。
4、《三座1505房2014年6月至2015年9月应交各项费用及滞纳金》、发票、2014年4月份（2014年4月19日-2014年5月18日）瑞丰楼住宅用水明细表、《住宅楼电梯、公共照明及抽水泵用电分摊计算方法》。证明①被告的欠费情况；②涉案房屋的电梯分摊电费的分摊计算办法及原告已经代为垫付涉案物业公摊电费的事实。
5、永丰大厦物业管理处2014年6月-2015年8月缴费通知、催缴欠费通知函、EMS快递底单、顺丰速运邮寄底单、照片。证明原告多次进行催收，但被告均未支付相关费用。
6、2013年-2015年费用明细、广发银行单折累存票取打印报表、批量平台运用系统明细报表。证明涉案物业从2013年1月至今每月产生的费用及原告于2013年-2015年从被告账户扣取费用的情况。
7、《资质证书》、（2011）佛禅法民三初字第49号民事判决书、《佛山市禅城区城市生活垃圾收费管理办法》。证明原告具有物业管理的资质，原告收取公摊电费、电梯分摊电费、水电费等均是以法院作出的（2011）佛禅法民三初字第49号民事判决书为依据，垃圾处理费收费以《佛山市禅城区城市生活垃圾收费管理办法》为依据。
诉讼中，被告提交以下证据：
存折。证明被告用该存折扣取物业管理费，但原告多扣取被告水费，被告曾要求原告理清扣费明细，被告就同意缴纳相关费用。
本院认证：原告提交的证据1，系诉讼主体资料，营业执照有原件核对，被告虽持异议，但并未提供相反证据予以反驳，本院对该组证据予以采信。原告提交的证据2，有原件核对，且该合同业经佛山市禅城区国土城建和水务局登记备案，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据4，《三座1505房2014年6月至2015年9月应交各项费用及滞纳金》、2014年4月份（2014年4月19日-2014年5月18日）瑞丰楼住宅用水明细表及《住宅楼电梯、公共照明及抽水泵用电分摊计算方法》均系原告单方制作，本院将综合其他证据及认定事实待后认定；发票有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的证据5，有原件核对，被告亦已确认收取缴费通知，本院对真实性予以确认。原告提交的证据6，被告对广发银行单折累存票取打印报表、批量平台运用系统明细报表真实性无异议，本院对真实性予以确认；2013年-2015年费用明细系原告单方制作，本院将综合其他证据及认定事实待后认定。原告提交的证据7，《资质证书》、（2011）佛禅法民三初字第49号民事判决书有原件核对，《佛山市禅城区城市生活垃圾收费管理办法》系政府对外公开文件，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2003年6月1日，案外人永丰大厦业委会与原告签订《佛山永丰大厦物业管理服务合同》，约定由案外人永丰大厦业委会委托原告为涉案佛山市同济西路十二号永丰大厦提供物业服务。物业服务费收费标准按销售面积划分七个档次收费，其中51.66平方米或以下的房屋每月收取65元物业服务费；公共电费按户数分摊。合同期限为2003年4月1日至2007年3月31日。另，双方于该合同中第二十一条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权要求对方补交并从逾期之日起每天按所欠交金额的2‰交纳滞纳金。
2011年3月14日，案外人温汉秋与被告签订《广东省房地产买卖合同》，约定由被告向案外人温汉秋购买涉案佛山市禅城区同济西路12号三座1505房，建筑面积51.57平方米。
后因被告拖欠物业服务费等相关费用，原告向被告发出《催缴欠费通知函》、《缴费通知》等向被告催收上述欠费。
诉讼中，被告向本院提交扣费存折（账号：62×××97），户名为邓玉屏即本案被告。上述存折显示：至2014年6月21日该账户余额为98.62元，此后2014年9月21日利息入账0.10元，2014年9月23日扣取管理费3元（银行备考014B073），2014年12月21日利息入账0.10元，至2015年3月21日累存0.08元，2015年6月21日利息入账0.08元，2015年9月21日利息入账0.08元，现账户总余额为96.06元。据原告向本院提交的《广发银行单折累存累取打印报表》，被告所有的上述账户于2013年7月9日至2014年6月21日共扣取代缴费用9笔，分别为：①2013年7月9日代缴税费104.21元；②2013年8月7日代缴其他73元；③2013年9月10日代缴税费108.90元；④2013年10月11日代缴水费73元；⑤2013年11月7日代缴水费111.72元；⑥2013年12月10日代缴水费90.30元；⑦2014年4月11日代缴水费557.96元；⑧2014年5月12日代缴水费100.55元；⑨2014年6月6日代缴水费199.14元。上述扣取费用共计1418.78元。原告另对上述扣费行为向本院提交瑞丰楼1505房缴费情况明细，根据该明细，2013年6月产生费用104.21元，包含管理费65元、电梯分摊电费31.21、垃圾处理费8元；2013年7月产生费用73元，包含管理费65元、垃圾处理费8元；2013年8月产生费用108.90元，包含管理费65元、电梯分摊电费35.90元、垃圾处理费8元；2013年9月产生费用73元，包含管理费65元、垃圾处理费8元；2013年10月产生费用111.72元，包含管理费65元、电梯分摊电费38.72元、垃圾处理费8元；2013年11月产生费用90.30元，包含管理费65元、水费14.84元、分摊水费0.48元、水泵分摊费用1.98元、垃圾处理费8元；2013年12月产生费用297.81元，包含管理费65元、水费158.34元、分摊水费4.48元、电梯分摊电费31.91元、水泵分摊费用30.08元、垃圾处理费8元；2014年1月产生费用82.58元，包含管理费65元、水费6.94元、分摊水费1.23元、水泵分摊费用1.41元、垃圾处理费8元；2014年2月产生费用104.58元，包含管理费65元、电梯分摊电费31.58元、垃圾处理费8元；2014年3月产生费用73，包含管理费65元、垃圾处理费8元；2014年4月产生费用100.55元，包含管理费65元、电梯分摊电费27.55元、垃圾处理费8元；2014年5月产生费用199.14元，包含管理费65元、水费89.06元、分摊水费15.84元、水泵分摊费用21.24元、垃圾处理费8元。
诉讼中，原告陈述：涉案物业服务合同到期后，原告未与业委会或业主续签书面物业服务合同，但涉案物业所在大厦现仍由原告管理服务。垃圾处理费是代居委会收取，每户每月8元，电梯分摊电费分摊方法虽未于合同中约定，但业经法院判决书确认，且在法院判决后已经予以公示。另，原告提交的银行明细中所涉代缴水费包含其他费用，如2013年7月9日代缴水费104.21元包含2013年6月物业管理费65元、电梯分摊电费31.21元、垃圾处理费8元，合计104.21元，系银行将所有费用以代缴水费的名义扣取，其他业主也是如此扣取。2013年6月原告无法进入被告房屋抄水表，所以直至2013年11月、2013年12月、2014年1月才抄水表并计费。被告陈述：涉案房屋现由被告居住，已办理房产证，建筑面积为51.57平方米。被告系以存折扣费的方式缴纳相关费用。现涉案小区确有清洁人员和保安。
另查明一，原告系具备贰级资质的物业管理公司。
另查明二，依据（2011）佛禅法民三初字第49号生效民事判决书，佛山市禅城区物价局于2008年5月26日向原告出具《服务（收费）备案回执》，载明：佛山市佳宇物业管理有限公司座落在佛山市禅城区同济西路12号（永丰大厦）的物业管理收费备案表：1、高层住宅：1.20元／平方米／月；2、办公楼8元／平方米／月；3、商场9元／平方米／月；4、车位1.60元／平方米／月。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人永丰大厦业委会与原告签订的《佛山永丰大厦物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述合同对案外人永丰大厦业委会、原告及涉案永丰大厦全体业主均具有约束力，原告及作为涉案永丰大厦业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。上述合同于2007年3月31日到期届满后，原告虽未与涉案大厦业主委员会或业主大会续签物业服务合同，但被告作为涉案房屋产权人确认涉案大厦有清洁人员、保安，其亦未提供有效证据反驳原告主张至今由原告管理涉案大厦的意见，故被告已享受原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应参照《佛山永丰大厦物业管理服务合同》的约定按时向原告缴纳物业服务费等费用。
关于原告主张被告支付物业服务费、电梯分摊电费及垃圾处理费的诉请。诉讼中，原告主张被告拖欠2014年6月至2015年9月的物业服务费，被告虽不予确认，并抗辩认为原告存在多扣取被告水费的行为，但依据被告提供的存折及原告提供的《广发银行单折累存累取打印报表》、瑞丰楼1505房缴费情况明细，均可相互佐证被告存折所反映的“代缴水费”实为管理费、水费、公摊电费等费用，而被告亦自2014年6月21日后未再向其扣费账户存入款项。因原告已提供有效证据对其扣费行为及明细作出合理解释，故在被告无有效证据反驳原告主张的欠费期间的情形下，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对上述事实依法予以确认，则被告应向原告交纳2014年6月-2015年9月的物业服务费。另因佛山市禅城区物价局于2008年5月26日核准备案的涉案大厦物业服务费收费标准为高层住宅1.20元／平方米／月，故依据该标准，被告应向原告支付2014年6月-2015年9月的物业服务费共计990.14元（1.20元／平方米／月×51.57平方米×16个月）。原告自愿向被告主张975元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。至于原告主张的电梯分摊电费及垃圾处理费，如上分析所述，参照《佛山永丰大厦物业管理服务合同》的约定，被告亦负有依约支付电梯公摊电费的义务。因原告已提供发票证实其已代垫相关电梯分摊电费，被告亦无提供有效证据予以反驳，故被告应向原告支付2014年6月-2015年9月电梯分摊电费239.11元。另因原告并非垃圾处理费的直接收费单位，其并未提供证据证明其所主张的垃圾处理费已实际产生，故对原告主张被告支付垃圾处理费120元的诉请，本院不予支持。
关于原告主张的违约金。因被告拖欠物业服务费，故原告有权参照《佛山永丰大厦物业管理服务合同》的约定向被告主张违约金。因上述合同并未约定每月应缴物业服务费的具体时间，被告亦对原告主张的违约金标准持有异议，故本院酌定被告以975元为本金，自本案起诉之日即2015年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告计付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的电梯分摊电费违约金及垃圾处理费违约金，因无事实依据及合同依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告邓玉屏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市佳宇物业管理有限公司支付2014年6月至2015年9月的物业服务费975元及违约金（违约金以975元为本金，自2015年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计至本判决确定的给付之日止）；
被告邓玉屏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市佳宇物业管理有限公司支付2014年6月-2015年9月电梯分摊电费239.11元；
三、驳回原告佛山市佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告邓玉屏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 江幼钿
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。