江苏省淮安市淮安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0803执异2号
异议人牛爱喜，男，1963年12月1日出生，住淮安市淮安区。
申请执行人王梅英，女，1950年3月28日出生，住淮安市淮阴区。
被执行人淮安市宝隆置业有限责任公司，住所地淮安市淮安区翡翠城花园小区14号楼。
法定代表人谈玉明，该公司总经理。
王梅英申请执行淮安市宝隆置业有限责任公司（以下简称宝隆公司）民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中，于2015年9月9日作出（2016）淮法执字第1065号《执行裁定书》，依法查封宝隆公司所有的位于淮安区翡翠城花园小区9幢商业1号面积为84.21平方米和商业2号面积为81.49平方米的房屋。案外人牛爱喜向本院提出书面异议，主张其对上述两套房屋享有所有权，要求解除查封。本院受理后，依法由审判员祝武、季学平和人民陪审员孙军组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人牛爱喜称，淮安市淮安区翡翠城花园小区建设人为宝隆公司，由江苏中磊建集团有限公司承建。异议人系实际施工人。2012年1月9日，江苏中磊建集团有限公司负责人罗登国与异议人签订《关于用房屋冲抵工程款的决定》，双方商定：建设方同意用翡翠城小区的房屋冲抵给施工方牛爱喜所做翡翠城小区工程项目的部分工程款，用四套住宅房和9幢商业1号、2号商铺冲抵给施工方牛爱喜工程款分别为195.27万元、116万元，合计311.27万元；9幢商业1号、2号商铺建设方保证在2012年4月底前签订合同与房管局备案给施工方牛爱喜，并确保合同备案后一个月内为施工方牛爱喜办好产权证、土地证及相关手续；从合同签订日起，冲抵工程款的房屋所有权归牛爱喜所有，钥匙交给牛爱喜，牛爱喜有权装修装饰及投入使用等。
从2012年2月起，宝隆公司财务状况恶化，公司负责人罗登国称病出走失联，翡翠城花园小区开发停滞，淮安区委、区政府成立“翡翠城”事务处置领导小组办公室进行维稳处置，江苏中磊建集团有限公司因宝隆公司欠付工程款于2012年6月8日提起民事诉讼并申请保全，淮安市中级人民法院作出（2012）淮中民初字第0083《民事裁定书》，对宝隆公司翡翠城小区9幢商业1号、2号等房屋予以查封。另外，已生效的淮安市中级人民法院（2012）淮中民初第0083号《民事判决书》对宝隆公司包括翡翠城小区9幢商业1号、2号在内的5间商铺、8套住宅房冲抵欠付江苏中磊建集团有限公司工程款予以确认，且淮安市淮安区人民法院于2013年5月7日作出（2013）淮法执字第0056号《协助执行通知》，通知淮安区房产登记中心对涉案的翡翠城小区9幢商业1号、2号办理房屋所有权过户登记手续。
综上所述，异议人对9幢商业1号、2号房屋接收、占有、装修装饰、使用及受让，并予出租的行为合法有效，淮安区人民法院作出的（2013）淮法执字第1065号《民事裁定书》，对异议人依法取得的翡翠城小区9幢商业1号、2号查封的行为显存错误，严重侵犯了异议人合法权益，故提起异议，申请依法撤销淮安区人民法院作出的（2013）淮法执字第1065号《民事裁定书》。
申请执行人王梅花未作辩称。
经审查查明，2011年4月11日，因宝隆公司先后于2011年4月11日、2011年12月20日向申请执行人王梅英借款384.5万元、200万元到期后均未归还，王梅英即分别向淮阴区人民法院提起诉讼。经该院主持调解，双方自愿达成如下协议：宝隆公司欠王梅英借款本金384.5万元及应支付的王梅英律师代理费52900元，宝隆公司定于2012年4月15日前一次性还予王梅英，如逾期还款，宝隆公司自愿按月息21‰原告承担利息至实际还款之日，同时宝隆公司用于抵押给王梅英的房屋进行拍卖、变卖后优先偿还王梅英以上借款及相关费用；宝隆公司欠王梅英借款本金200万元及应支付的王梅英律师代理费16875元，宝隆公司定于2012年4月15日前一次性还予王梅英，如逾期还款，宝隆公司自愿按月息21‰原告承担利息至实际还款之日，同时宝隆公司用于抵押给王梅英的房屋进行拍卖、变卖后优先偿还王梅英以上借款及相关费用。并分别制作了（2012）淮商调初字第0010号、（2012）淮商调初字第0011号《民事调解书》。该两份调解书生效后，因宝隆公司没按上述约定履行到期的返还借款义务，王梅英即申请强制执行。2012年11月29日，淮安市中级人民法院作出（2012）淮中执监字第0023号《民事裁定书》，指定该案由本院执行。
在执行过程中，本院于2016年9月9日作出（2013）淮法执字第1065号《执行裁定书》，查封宝隆公司所有的位于淮安市淮安区翡翠城花园小区9幢商业1号、2号房屋。案外人牛爱喜向本院提出书面异议，称该房屋于2012年1月9日，由江苏中磊建集团有限公司负责人罗登国与异议人签订《关于用房屋冲抵工程款的决定》，双方商定：建设方同意用翡翠城小区的四套住宅房和9幢商业1号、2号商铺冲抵给施工方牛爱喜即异议人所做翡翠城小区工程项目的部分工程款。故要求解除本院对淮安市淮安区翡翠城花园小区9幢商业1号、2号房屋的查封。
另查明，江苏中磊建集团有限公司负责人罗登国与异议人签订《关于用房屋冲抵工程款的决定》，将翡翠城小区的四套住宅房和9幢商业1号、2号商铺冲抵给即异议人牛爱喜，未办理房屋所有权证，9幢商业1号、2号商铺所有权人仍为宝隆公司。
还查明，2012年7月30日，王梅英与宝隆公司达成和解协议，宝隆公司将抵押在王梅英名下的翡翠城小区住宅29幢1单元501室、4幢1单元501室、16幢2单元602室、28幢1单元1403室、28幢1单元403室、9幢商业1号、2号商铺过户给王梅英。后王梅英因其中29幢1单元501室、4幢1单元501室、28幢1单元403室、9幢商业1号、2号商铺冲抵欠付江苏中磊建集团有限公司工程款，至淮安市中级人民法院信访。
以上事实，有淮安市淮阴区人民法院（2012）淮商调初字第0010号、（2012）淮商调初字第0011号《民事调解书》、淮安市淮安区人民法院（2015）淮民监字第0004号《民事裁定书》、淮安市中级人民法院（2012）淮中民初第0005号《民事判决书》、江苏省高级人民法院（2016）《民事判决书》、淮安市淮安区人民法院（2013）淮法执字第1065号《执行裁定书》及协助执行通知书、《不动产登记簿信息查询结果》一份、淮房建楚州字第C113157号、C113572号他项权证等证据予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。当事人订立了合法有效的买卖合同后，只有办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产特权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记薄的人是该不动产的权利人。从本案异议人牛爱喜、申请人王梅英提供的证据中可以看出，涉案翡翠城小区9幢商业1号、2号商铺所有人系宝隆公司，而不能证明异议人牛爱喜享有上述房屋所有权，其所提供的相关证据，只能证明其占有上述房屋，也不能排除该物上的抵押权。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。第67条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。
综上所述，本院基于已生效的（2012）淮商调初字第0010号、（2012）淮商调初字第0011号《民事调解书》，依法对负有偿还义务人宝隆公司所有的涉案翡翠城小区9幢商业1号、2号商铺采取查封的强制执行措施，并无不当，符合相关法律规定。异议人牛爱喜主张位于本区翡翠城花园小区9幢商业1号、2号商铺所有权为其所有，缺乏事实依据，故其异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人牛爱喜的异议申请。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 祝 武
审 判 员 季学平
人民陪审员 孙 军
二〇一七年三月十日
书 记 员 郑小莹