广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2018）粤7101行初1325号原告：潘静，女，汉族，1972年10月27日出生，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：周崇宇，广东海建律师事务所律师。委托代理人：刘亚萍，广东海建律师事务所实习律师。被告：广州市番禺区住房和建设局，住所地广州市番禺区沙头街景观大道南7号，统一社会信用代码114401130075237955。原告潘静诉被告广州市番禺区住房和建设局要求履行职责一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原告潘静诉称，一、原告向被告举报第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司违法，被告已对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司作出《责令整改通知书》。原告购买了番禺区大学城大学小筑的住宅，入住后发现小区物业管理较差，经向相关政府部门申请信息公开及了解，得知：大学小筑发展商广东华盛建设有限公司(以下简称广东华盛)，于2011年向物过招标聘请世界物业“五大行”(第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际)之一进行物业管理，得到6.2元/平方米批复；接着以招投标方式和第一太平戴维斯物业顾问有限公司(下称第一太平戴维斯)签了该小区的前期物业合同，并在被告进行了备案。2013年12月4日广东华盛的母公司广东华盛建设集团有限公司注册成立广州市粤平物业管理有限公司(以下简称粤平公司)，在5天后即2013年12月9日，广东华盛与粤平公司串通签订《前期物业服务合同》，第一太平戴维斯违反退出小区前期物业管理，粤平公司非法进驻。但广东华盛仍在在销售前台明示第一太平戴维斯进行物业管理，业主手册也表明物业管理为第一太平戴维斯，欺骗业主签了粤平公司的物业管理协议。粤平公司进驻大学小筑，开始违法收取5.5元/平方米/月的物业管理费。时至2017年底房产频道记者采访，该楼盘的销售前台依旧明示第一太平戴维斯进行物业管理，销售人员还是吹嘘物业管理是第一太平戴维斯。2017年初，原告发现粤平公司收取超政府指导价2.8元/平方米一倍的5.5元/平方米的住宅物业管理服务费，却提供一个低端的服务，且不是在被告备案企业，逐向被告举报和信访。很快被告复函确认第一太平戴维斯擅自撤离大学小筑小区物业管理属违法，并出具整改通知书(番住建函[2017]1184号)，要求自接到通知之日起30日内依法予以整改，逾期不改的，被告将根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条的有关规定处理。同时，被告确认粤平公司进驻大学小筑小区物业管理属违法，并出具整改通知书(番住建函[2017]1251号)，要求自接到通知之日起30日内依法予以整改，逾期不改的，被告将根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条的有关规定处理。二、小区业主向被告申请政府信息公开第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司整改情况，被告公开的信息表明：第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司未按要求整改，被告也未依法对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司依法处理。1、第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司未按要求整改。2017年8月10日，申请人向被告申请信息公开：番住建函[2017]1184号、1251号文所涉及的整改和处理情况。小区业主至2017年10月3日都没有收到被告任何书面答复，逐向广州市住房和城乡建设委员会提起复议申请。复议诀定：责令被告对小区业主的信息公开重新处理。小区业主于2017年12月29日收到被告的政府信息公开答复书：称建设单位广东华盛于2017年4月12日就大学小筑小区前期物业管理重新招标，2017年5月3日，粤平公司中标。广东华盛向被告提交前期物业管理中标备案申请。2017年5月12日，被告核准备案。可见，第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司没有按照被告的要求依法整改。2、广东华盛的招标行为与被告的整改通知要求毫不相干。被告发出的两份整改通知的违法主体是第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司，要求予以整改的义务主体也是第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司，合法的整改措施应该是第一太平戴维斯应重新进驻大学小筑小区，重新履行物业管理职责；粤平公司是非法的物业管理公司，应自动退出大学小筑的物业管理，恢复原状，并将非法收取的业主物业管理费退还。被告没有要求广东华盛作出任何的行为，广东华盛行为不是整改行为。3、被告所称的广东华盛整改行为属于违法招标。首先，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房【2003】130号)第十九条规定：“通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。”和广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价[2013]231号）第五条规定：新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2.8元/平方米/月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主营部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》(番价费(2011)70号)只适用于大学小筑新建住宅发售前的前期物业服务招标，在住宅已销售且部分业主已入住后，再进行的招标不再适用。需要进一步指出的是，广东华盛2017年4月12日发出的招标公告与在《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费（2011）70号）档案中所备案的招标公告内容也完全不一致。批复的适用是有前提的，与备案的招标公告不符的招标当然不能将该批复作为定价依据。因此，被告广东华盛整改行为属于违法招标。同样，根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十七条的规定“物业服务企业退出物业项目，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当按照有关规定做好管理服务工作，属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。”和第二十条规定“除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。”建设单位广东华盛再次对前期物业管理进行招标，没有业主参与是违法的。三、被告对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司的违法行为不予处理违法。广州市粤平物业管理有限公司未经合法途径进驻大学小筑进行物业管理，根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条规定：“新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的，自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。”广州市粤平物业管理有限公司应被取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格。在本案，被告非但不取消广州市粤平物业管理有限公司可参加招投标的资格，反而还认为粤平公司仍有资格投标，并对其中标“依法核准备案”，这显然是执法者知法犯法，已经构成徇私枉法!第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司擅自撤离大学小筑属违法，被告要求其整改，未见其整改。根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条规定：“除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。”被告应取消第一太平戴维斯相应的资格，并向社会公布，但被告在政府信息公开答复中未曾提及。再者，《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条、第二十二条的规定中均明确“自撤离之日起”和“自进驻之日起”的法律责任，并没有整改期。被告所作所为明显违法。综上，被告对自己已确认违法的第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司不按照法律法规处理，不但不作为，还对违法的招投标行为确认合法。被告的行为明显违法，已经构成徇私枉法。诉讼请求：“13、确认广州市番禺区住房和建设局对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司的违法行为不予处罚违法。14、责令广州市番禺区住房和建设局对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司的违法行为予以处理。”本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”公民、法人或其他组织向人民法院提起行政诉讼，应当与行政行为有利害关系。本案中，原告潘静诉状中诉请要求法院确认被告广州市番禺区住房和建设局对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司的违法行为不予处罚违法，并责令广州市番禺区住房和建设局对第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司、广州市粤平物业管理有限公司的违法行为予以处理。从潘静的诉讼请求及诉讼事实理由内容看，其与相关物业管理企业可能存在物业管理合同纠纷，此纠纷属民事纠纷，应通过民事途径解决。行政机关是否对相关物业管理企业作出处罚及处理，属于行政管理部门与被管理行业企业的行政管理关系，属行政机关对涉嫌违法行为的调查处理职权的行使，该职权的行使并不以潘静作为行政相对人，不是解决物业管理合同民事纠纷的必经途径，也不是解决物业管理合同纠纷的必然有效手段，而且该职权与处理答复潘静的投诉举报不属同一职权。因此，行政机关是否对相关物业管理企业作出处罚及处理，与潘静并无利害关系。潘静请求法院判决确认行政机关没有处罚案外人违法，并要求法院直接判决行政机关对案外人作出处罚处理等不利行为，已经超出行政审判的处理权限范围。潘静作为投诉举报人，与行政机关对其投诉举报的处理和答复具有利害关系。本院为保护潘静的诉权，向其进行释明并询问其是否明确就被告对其投诉举报的处理提起诉讼，经释明后，潘静表示坚持诉状上所列的诉讼请求，一字不改。潘静的起诉，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，依法应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告潘静的起诉。案件受理费50元，予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  黎锦明人民陪审员  王桂萍人民陪审员  苏永菲二〇一八年五月十四日书 记 员  何家瑜