广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第×3号
上诉人（原审被告）：李正，男，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。
委托代理人：李洁媚、广东定海针（清远）律师事务所律师。
委托代理人：徐淑图，广东定海针（清远）律师事务所工作人员。
被上诉人（原审原告）：梁健松，男，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。
委托代理人：蔡焕金，男，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。
上诉人李正因与被上诉人梁健松租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2015）清阳法民一初字第330号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月16日，梁健松作为甲方与李正作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定李正承租梁健松所有的位于阳山县阳城镇工业大道（成人中专对面）商铺座西边自编一、二卡；租赁期限自2012年6月16日始至2015年6月15日止；租金每月2000元，每季度交一次；李正向供电、供水部门交租赁期间内的水电费；合同签订时梁健松向李正收取3000元押金，租赁期满后退回该押金给李正。双方还约定，李正拒交租金超过一个月的，甲方有权终止合同，已交租金和押金不予退还。梁健松在庭审中称，双方合同约定的出租商铺位于阳山县阳城镇工业大道×号商铺×第一层，合同约定每月2000元租金是针对×商铺（第一层），但×房屋（第二层）是李正后来租赁的，原《商铺租赁合同》中没有涉及，双方也没有另行补充签订合同，但一直有收租金每个月400元，两层房屋的租金总共每个月2400元。
李正承租的阳山县阳城镇工业大道×号×商铺、×房屋即是权属人梁健松所有的座落于阳山县阳城镇城南东社区工业大道×号-×（位于第一层西边，房地产权证号是粤房地权证阳字第××号）、×（位于第二层西边，房地产权证号是粤房地权证阳字第××号）。梁健松提交的证据《收据》反映，其只收取李正租赁阳城镇城南东社区工业大道×号×商铺7月至9月的租金共计6000元、×房屋2月至4月的租金共计1200元，之后李正未给付租金。梁健松代李正交水电费共计1467.83元，分别是：出租商铺的第一层（即工业大道×号×商铺）2012年6月至2014年10月的水费807.2元，2014年9月4日至2015年1月5日的电费283.×元；出租商铺的第二层（即工业大道×号×房屋）2012年10月至2014年12月的水费271.45元，2014年9月4日至12月6日的电费106.16元。
梁健松提出变更第二项诉讼请求的数额为10866.83元＋14000元=24866.83元。由于双方在《商铺租赁合同》约定的租赁期限已于2015年6月15日届满，合同自然终止，开庭时经原审法院说明，梁健松撤销第一项关于解除租赁合同的诉讼请求。
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。首先，李正承认其承租了梁健松的座落于阳山县阳城镇城南东社区工业大道×号-×、×两层房屋。从梁健松向李正出具交付租金的《收据》、李正提交的答辩状及双方按季度交付租金的约定反映，租赁房屋的第一层（×）每月租金人民币2000元，李正只交租金至2014年9月15日；第二层（×）每月租金人民币400元，李正只交租金至2014年4月15日。由于双方约定的租赁期限至2015年6月15日届满，无证据证实双方有合意继续原合同，且租赁期限届满后李正撤离相关物品也应有个合理期限，因此，梁健松提出李正应交第一层房屋的租金至2015年7月23日的主张，依据不足，原审法院不予支持。李正应自2014年9月15日始至租赁期限届满之日（2015年6月30日止）给付梁健松第一层租金2000元／月×9个月=18000元。梁健松主张李正给付第二层房屋的租金至2014年12月30日止，本院予以确认，即李正应自2014年4月15日开始至2014年12月30日止给付梁健松租金400元／月×8.5个月=3400元。另外梁健松代李正缴纳租赁房屋的水电费共计1467.83元，李正应将此款项支付给梁健松。其次，李正超过一个月未给付租金，梁健松可以不予退还李正交付的押金3000元，符合双方在合同中的约定。综上，李正应向梁健松支付房屋租金（18000元＋3400元）＋水电费1467.83元=22867.83元。
李正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法进行缺席审理和判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、二百二十六条、二百三十五条和二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款和一百四十四条之规定，于2015年8月18日作出（2015）清阳法民一初字第330号民事判决：李正于本判决生效之日起十日内给付梁健松人民币22867.83元。本案受理费349.7元，减半收取1×.7元，由李正负担。梁健松已预交受理费349元，应退回梁健松174元。
宣判后，李正不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：1、撤销原审判决；2、本案诉讼费用由被上诉人梁健松承担。主要事实和理由：2014年11月，上诉人李正以经电话通知被上诉人解除一楼商铺的租赁合同，将钥匙交还给被上诉人，但被上诉人未经上诉人的同意将上诉人承租的二层房屋内的物品搬到一层的商铺内，并将一层商铺的锁更换，扣押上诉人在该商铺内价值几万元的物品。农历2014年12月25日，上诉人回阳山将拖欠的10月至12月的租金7200元及水电费交给被上诉人，被上诉人拒不接收，并要上诉人交清换锁后的租金才让将物品搬走。农历2015年正月十七，上诉人再次打电话协商此事，被上诉人要求支付1.2万元的租金。综上，是被上诉人扣押上诉人的财物，不准上诉人搬离财物，才是导致拖延的原因。因此，原审判决上诉人缴纳从2014年9月15日至2015年6月15日的第一层租金；2014年4月15日至2014年12月30日第二层的租金是错误的。
被上诉人梁健松答辩称：请求维持一审判决。是上诉人不缴纳租金，且不将一层商铺内的物品搬出，长期占用被上诉人的一层商铺，其应支付因占用商铺的租金及拖欠的租金，即2014年9月15日至2015年6月15日的租金。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，在二审庭审时，上诉人李正、被上诉人梁健松均确认上诉人将阳山县阳城镇城南东社区工业大道×号-×商铺的钥匙交给被上诉人，被上诉人在2015年1月5日更换×商铺的门锁，后被上诉人分别于2015年2月16日、5月17日通知上诉人结算租金及处理商铺内的物品。上诉人曾承诺于2015年2月20日结算，但至二审庭审辩论终结时，上诉人未与被上诉人结算，上诉人的物品仍在该租赁的商铺内。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案的租赁合同的解除时间；二、涉案的房屋租金计算。
一、对于涉案的阳山县阳城镇城南东社区工业大道×号×房屋租赁合同关系的解除时间及租金的计算。首先，2012年6月16日，上诉人李正与被上诉人梁健松达成口头协议，约定由上诉人承租涉案的×房屋。上诉人于2012年6月16日入住使用该房屋，并每月支付400元租金给被上诉人收执，双方已形成事实上的租赁合同关系，依法受法律保护。其次，在租赁期间，上诉人从2014年4月15日开始拖欠被上诉人的租金，后被上诉人于2014年12月将上诉人的物品搬离租赁的×房屋，可视为被上诉人以实际行为解除双方之间的租赁合同关系。鉴于双方均没有提供证据证明被上诉人将物品搬离×房屋的具体日期，故原审法院认定涉案的二层×房租赁合同关系解除之日为2014年12月30日并无不妥。据此，原审法院确认上诉人应支付2014年4月15日至2014年12月30日拖欠的租金，共计3400元（即400元×8.5个月）给被上诉人正确。
二、对于涉案的阳山县阳城镇城南东社区工业大道×号×商铺租赁合同的解除时间及租金的计算。首先，双方于2012年6月16日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。在履行该租赁合同期间，上诉人从2014年9月15日开始拖欠上述租赁商铺的租金，后于同年12月至1月间将租赁商铺的钥匙交还给被上诉人。2015年1月5日，被上诉人更换该商铺的门锁。可见，因上诉人拖欠租金的行为已达合同约定的解除条件，被上诉人以实际行动于2015年1月5日解除该租赁合同。据此，上诉人应支付从2014年9月15日至合同实际解除之日（2015年1月5日）的租金，共计7333.33元（2000元×4个月-2000元／30天×10天）给被上诉人。其次，在合同解除后，被上诉人分别于2015年2月16日、5月17日通知上诉人结算租金及处理商铺内的物品，期间，虽然上诉人曾承诺于2015年2月20日结算，但直至二审庭审终结前，双方仍未对租金进行结算，上诉人的物品仍在涉案的商铺内。可见，在租赁合同解除后，上诉人并未实际移交商铺给被上诉人，妨碍被上诉人对涉案商铺进行管理、使用及收益，上诉人应支付占有使用费给被上诉人，该占有使用费应参照合同约定的租金标准计算。原审法院认定该部分占有使用费为租金不当，本院予以纠正。由于该占有使用费原审法院计算至合同约定的租赁期限届满之日即2015年6月15日止，被上诉人并无提出异议，对此，上诉人应支付被上诉人租金及占有使用费共计为18000元（7333.33元＋10666.67元）。上诉人以涉案合同于2014年12月已解除，认为不应再支付任何费用的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费349.7元，由上诉人李正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年二月十八日
书 记 员 张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。