呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初4014号
原告：魏昌永，个体，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：李丽莎，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马鑫泉，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告：内蒙古嘉友房地产开发有限公司。
法定代表人：徐玉生，董事长。
委托诉讼代理人：尚永贵，内蒙古合德律师事务所律师。
被告：呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司。
法定代表人：滕琪翔，总经理。
委托诉讼代理人：常信，内蒙古经纬天融律师事务所律师。
被告：滕琪翔，住浙江省杭州市上城区。
原告魏昌永与被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友房地产公司）、呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司（以下简称华商小额贷款公司）、滕琪翔债权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏昌永的委托诉讼代理人李丽莎、马鑫泉、被告嘉友房地产公司的委托诉讼代理人尚永贵、华商小额贷款公司的委托诉讼代理人常信到庭参加诉讼，被告滕琪翔经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
魏昌永向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告嘉友房地产公司、华商小额贷款公司向原告支付房屋销售按揭款117万元及违约金11.7万元；2、请求判令被告滕琪翔对被告嘉友房地产公司、华商小额贷款公司的给付承担连带责任；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告华商小额贷款公司因股权投资及经营中借款等原因，华商小额贷款公司累计欠原告23729112元。
为解决上述债务，2013年2月4日，原告与三被告签订了《债务清偿协议书》，协议约定截至2012年9月3日，被告华商小额贷款公司欠原告的债务总额为23729112元。三方同意以被告嘉友房地产公司开发的商品房折抵方式清偿被告华商小额贷款公司对原告的债务。嘉友房地产公司将其开发的嘉友城市花园41套总面积3833.08平方米未销售房屋折价抵扣原告的全部负债。协议生效后，嘉友房地产公司不得对第三人进行销售或设立抵押等权利行为，协议生效后5日内向原告移交。房屋销售款由被告嘉友房地产公司代原告收取，并于次日（工作日）支付给原告，逾期三个工作日没有支付给原告的视为违约。协议同时约定，原告在取得上述折抵商品房销售款或取得所有权（以登记为准），原告不再向被告华商小额贷款公司主张相应借款债权。如不归责于原告的原因造成原告不能取得相应款项或房屋所有权的，原告与被告华商小额贷款公司的债权债务不因合同中约定的折抵行为而消灭。嘉友房地产公司保证其持有的嘉友城市花园41套房屋的合法性和有效性。同时保证向原告指定的房屋未向他人出售、抵押等，否则视为违约行为。被告滕琪翔对本协议约定的债务承担不可撤销的连带保证责任。一方违约依法向对方赔偿相关经济损失，一方违反本协议明确违约条款的，按本协议标的总额的10%承担违约金。协议签订后被告嘉友房地产公司为原告列出了41套抵债房屋，原告自己或者通过嘉友房地产公司销售后，销售按揭贷款均进入嘉友房地产公司账户然后再转付给原告。通过此种方式，支付了原告出售37套房屋的价款。销售抵债房屋过程中，原告发现4套房屋的销售按揭贷款共计117万元进入被告嘉友房地产公司账户后，该账户资金因嘉友房地产公司与他人发生民事纠纷被人民法院冻结，导致原告无法实现债权。被告嘉友房地产公司的上述行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，原告得知上述情况后，与三被告协商未果，故诉至此法院，请求人民法院判如所请。
嘉友房地产公司辩称，一、本案的案由确定错误。具体事实是：被告华商小额贷款公司欠原告的款项，以嘉友房地产公司开发建设的商品房折抵清偿，在三方协议生效后5日内将折抵清偿的房屋移交给原告，由于原告不具有营销商品房的资格，故将受抵顶的房屋以嘉友房地产公司的名义销售，并借用嘉友房地产公司账户获得购房款。当购房款进入嘉友房地产公司账户后被赛罕法院另案的诉讼保全查封、冻结账户，致使原告暂时不能获取购房款项。嘉友房地产公司认为，一、三方协议明确是”债务清偿协议书”，协议内容与题目也相稳合，故本案既不存在债权转让，也不存在债务转移，而是以嘉友房地产公司的房屋清偿及抵顶了债务。
二、如果三方《债务清偿协议书》合法有效，那么嘉友房地产公司抵顶给原告的房屋在法律上就是所有权转移给了原告，原告在占有、使用、管理、收益、处分等五大权能中如发生风险应当由自己或直接责任人承担责任，而不能以债权转让为由起诉嘉友房地产公司。
三、原告将受抵顶的房屋以嘉友房地产公司名义销售，并借用嘉友房地产公司账户往来购房款的业务，原告和嘉友房地产公司既无想到也无预见被查封冻结账户的后果，三方《债务清偿协议书》也未约定此情况的责任，既然双方没有预见也无约定，又是人民法院冻结账户而无法控制，那么就属于法定的不可抗力。故原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。
四、赛罕区人民法院在另案中诉讼保全的是嘉友房地产公司账户，而不是原告受抵顶的房屋，而且另案正在二审呼市中院审理中，尚未结案，故不能证明原告有款项损失的结果，其诉讼请求不能成立，应当予以驳回。
五、根据法律的规定以及三方《债务清偿协议书》的约定，假使所抵顶给原告的房屋不能实现抵顶清偿的目的，原告也只能向债务人追偿补足，而不应当起诉嘉友房地产公司，故应当驳回对嘉友房地产公司的起诉。
六、在本案中，嘉友房地产公司将所抵顶的房屋及所有权已经移交给原告，原告已经享有房屋的所有权，如果出现第三人侵害其权利，原告应当直接向案外侵权人主张权利，对另案中的当事人提起诉讼保全执行异议，可是原告没有行使法律赋予的权利，而是起诉嘉友房地产公司，嘉友房地产公司不存在主观过错，同时也没有将款项灭失，故其诉讼请求不能成立。
原告增加11.7万元违约金，请求承担连带责任是不能成立的，原告认可是人民法院查封账户造成了今天的结果，属于不可抗力，11.7万元违约金不能成立。
综上所述，请法庭驳回原告对被告嘉友房地产公司的诉讼请求。
华商小额贷款公司辩称，原被告双方签订的《债务清偿协议》，原告已经取得房屋所有权，并对房屋进行处置，已经销售款项，进入了嘉友房地产公司的账户，由于嘉友房地产公司遭到查封，致使款项不能实现，原告的销售款没有损失。原告房屋所有权已经实现，按照合同约定，华商小额贷款公司已经履行了合同的所有义务，原告要求华商小额贷款公司承担连带责任，没有法律依据，综上所述，请求法庭依法驳回原告诉请。
滕琪翔经本院传唤未出庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据--《债务清偿协议书》、《房源单价及方位》，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏昌永与华商小额贷款公司存在投资及借款关系，双方核算华商小额贷款公司共计欠付魏昌永23729112元。因嘉友房地产公司与华商小额贷款公司存在债务关系，嘉友房地产公司将其开发完成的41套房屋抵顶给了华商小额贷款公司。魏昌永（甲方）与嘉友房地产公司（丙方）、华商小额贷款公司（乙方）三方于2013年2月4日就23729112元的给付，签订了《债务清偿协议书》，协议书约定以下事项：截止2012年9月30日，乙方欠甲方的债务总额23729112元，三方同意以丙方开发的商品房折抵方式清偿乙方对甲方的债务；偿还方式，乙方将其持有的嘉友房地产公司嘉友城市花园，未销售商品房折价抵扣甲方全部债务；甲方接收房源后，由甲方指定的人员或团队在乙方的统一指导下有序的进行销售，并服从乙方管理，未经乙方授权不得随意向客户承诺或签订制约性条款（不包含销售价款），销售款由嘉友房地产公司代甲方收取，并于次日（工作日）支付甲方，逾期三个工作日没有支付给甲方的视为违约；承诺与保证约定，甲方保证乙方以本协议第二条方式折抵全部借款债务后，甲方在取得上述折抵商品房销售价款或取得所有权（登记为准），甲方不再向乙方主张相应借款债权。如不归责于甲方的原因造成甲方不能取得相应款项或房屋所有权的，甲方与乙方的债权与债务关系不因合同中约定的折抵行为而消灭；乙方保证其所持有的嘉友房地产公司嘉友城市花园41间房屋的合法性和有效性；滕琪翔对本协议约定的债务承担不可撤销的连带保证责任；违约责任条款约定，一方违约依法向对方赔偿相关经济损失，一方违反本协议明确违约条款的，按本协议标的总额的10%承担违约金，无明确违约条款的违约责任，按国家相关法律规定执行；合同还约定了其他条款（详见合同）。该合同附件《房源单价及方位》列明了华商小额贷款公司向魏昌永交付41套抵债房屋的具体坐落及面积。因41套房屋的开发方为嘉友房地产公司，购买者购买房屋如需办理按揭贷款，嘉友房地产公司同意魏昌永借用其账户收取41套按揭房款。41套房屋陆续销售，销售按揭贷款均进入嘉友房地产公司公司账户，再由嘉友房地产公司转交魏昌永，嘉友房地产公司共计已经向魏昌永支付了37套房屋的价款。2015年6月11日、2015年7月1日、2015年10月23日，剩余的四套房屋（××楼号房屋、）分别由购房人石树平、陈秀平、赵正兰、刘敏办理了按揭贷款，同日共计117万元购房款项汇入了嘉友房地产公司账户，嘉友房地产公司收到该款项后，并未按照合同约定于收到款项第二日将房款支付魏昌永。销售按揭贷款共计117万元进入被告嘉友房地产公司账户后，该账户资金因嘉友房地产公司与他人民事纠纷于2015年7月7日被赛罕区人民法院冻结，导致原告销售剩余房屋款项117万元无法得到支付。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告魏昌永与被告嘉友房地产公司、华商小额贷款公司、腾琪翔签订的《债务清偿协议书》是各方当事人的真实意思表示，并不违背法律强制性规定，是合法有效的，该协议从生效之日起，对各方均具约束力。
被告嘉友房地产公司在按揭贷款进入其账户后，应依约向原告足额支付41套房屋的全部销售价款。本案诉争的四套房屋的销售按揭价款已全部通过中国银行汇入嘉友房地产公司的账户且该四套房屋均在《债务清偿协议书》确定的41套房屋之列。嘉友房地产公司应依约向原告履行通知及支付按揭价款的义务。嘉友房地产公司未依约履行上述义务，已构成违约。原告主张被告嘉友房地产公司给付价款，本院应予支持。
《债务清偿协议书》第四条4.1项与4.4项分别约定：”如不归责于原告的原因造成原告不能取得相应款项或房屋所有权的，原告与被告华商小额贷款公司的债权债务不因合同中约定的折抵行为而消灭。””被告滕琪翔对本协议约定的债务承担不可撤销的连带保证责任。”故原告主张被告华商小贷公司承担还款责任、主张被告滕琪翔承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，本院应予支持。
原告主张的违约金，根据《债务清偿协议》的约定，一方违约依法向对方赔偿相关经济损失，一方违反本协议明确违约条款的，按本协议标的总额的10%承担违约金。现原告主张剩余债权金额117万元的10%违约金11.7万元，符合合同约定及法律规定。
关于《债务清偿协议》的性质，该协议的基础法律关系实质为债权转让协议，即华商小额贷款公司将其对嘉友房地产公司的41套房屋销售价款的债权转让给原告魏昌永。债权转让后，债权人将债权转让事项通知债务人，便对债务人具有约束力。嘉友房地产公司签订《债务清偿协议》的行为，证明债权人华商小额贷款公司已履行了通知义务，嘉友房地产公司对转让也是明知的，因此债权转让对嘉友房地产公司具有约束力。本院根据合同的基础法律关系，确定本案的案由为债权转让合同纠纷，对于被告嘉友房地产公司和华商小额贷款公司主张本案案由应为以房抵债协议纠纷的抗辩不予支持。
关于被告嘉友房地产公司和华商小额贷款公司抗辩称，已经在法律上将房屋所有权转移给了原告，原告在占有、使有、管理、收益、处分中如发生风险应当自己承担责任，不能以债权转让为由起诉被告，原告请求增加违法金与三被告共同承担连带责任不能成立。根据物权法的规定，不动产所有权的转移实行”登记主义”，当事人在签订《债务清偿协议书》后，房屋并未转让给原告方，房屋所有权仍属于嘉友房地产公司。且房屋的钥匙、产权手续等均由嘉友房地产公司掌管，销售价款中的按揭贷款部分也由嘉友房地产公司控制。因此，抵债房屋的控制权属于嘉友房地产公司，原告并未取得上述四套房屋的价款，更未取得房屋的所有权。被告嘉友房地产公司主张的房屋所有权已经转移给原告没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于被告嘉友房地产公司主张账户被法院冻结，属于不可抗力的抗辩理由。《中国人民共和国合同法》第一百五十三条规定的不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告嘉友房地产公司因生产经营中与他人产生争议，被起诉至法院并被查封账户，并非不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，因自身经营存在问题产生纠纷，其应当预见到他人会采取司法途径进行救济，最终账户被人民法院查封，被告嘉友房地产公司也可以提供其他担保措施予以克服。因此，嘉友房地产公司账户被法院冻结，不属于不可抗力，被告的该项抗辩理由没有法律依据，本院亦不予采信。
法院冻结账户并不应作为被告嘉友房地产公司不履行付款义务的抗辩理由。嘉友房地产公司被法院查封的日期为2015年7月7日，而上述四套房屋销售价款打入嘉友房地产公司的账户的时间分别为2015年6月11日、2015年7月1日（两笔）、2015年10月23日。根据《债务清偿协议书》第三条3项之规定，房屋销售款应于嘉友房地产公司代收的次日支付给原告，逾期三个工作日没有支付的视为违约。因此，2015年6月11日及2015年7月1日汇入嘉友房地产公司账户的三笔按揭贷款，嘉友房地产公司本应依约通知并支付给原告但其未履行上述通知并付款已明显构成违约。对于2015年10月23日最后一笔汇入的销售款，此时嘉友房地产公司已经知道账户被查封的事由，根据《合同法》第六十条第二款之规定”当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”如果嘉友房地产公司遵守诚实信用原则，理应提前通知原告，并告知购买人，购买人完全可以与原告协商以其它方式付款。但由于嘉友房地产公司没有履行通知义务，其既不通知原告，也不告知购买人，才使得该笔按揭款被法院冻结，进而导致原告无法收取该笔购房按揭贷款。因此，被告嘉友房地产公司被法院冻结账户并不能作为其不履行付款义务的抗辩理由。
关于被告华商小额贷款公司抗辩其已按照合同约定履行了合同的所有义务，不应承担连带责任。《债务清偿协议书》的约定：”如不归责于原告的原因造成原告不能取得相应款项或房屋所有权的，原告与被告华商小额贷款公司的债权债务不因合同中约定的折抵行为而消灭。在嘉友房地产公司未能依约履行给付义务的情况下，华商小额贷款公司欠付原告的到期债务尚未消灭，华商小额贷款公司应向原告履行清偿义务。同时，根据《合同法》第六十五条之规定”当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”因此，被告华商小额贷款公司的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原告的诉讼请求事实清楚，证据确凿，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十五条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司、呼和浩特市华商小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告魏昌永支付房屋销售按揭价款1170000元、并支付违约金117000元，合计1287000元；
二、被告滕琪翔上述债务承担连带付款责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16383元，财产保全费5000元，由被告嘉友房地产公司、华商小额贷款公司、滕琪翔共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 迟玉青
人民陪审员 常 春
人民陪审员 刘继广
二〇一七年二月三日
书 记 员 李祝英