青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1177号
上诉人（原审原告、反诉被告）西宁市城东区韵家口镇曹家寨村村民委员会，组织机构代码D0109XXXX，住所地青海省西宁市城东区八一中路21号。
法定代表人郭占江，主任。
委托代理人谭谈，青海青唐律师事务所律师。
委托代理人慈永刚，青海君剑律师事务所律师
上诉人（原审被告、反诉原告）青海世全农副产品�限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城东区八一中路21号。
法定代表人范建梅，总经理。
委托代理人王宁，青海夏都律师事务所律师。
原审被告青海世全房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区祁连路西68号17幢5号。
法定代表人范建滨，总经理。
委托代理人王宁，青海夏都律师事务所律师。
西宁市城东区韵家口镇曹家寨村村民委会（以下简称曹家寨村委会）诉青海世全房地产开发有限公司（以下简称世全房地产公司）、青海世全农副产品有限公司（以下简称世全农副产品公司）确认合同效力纠纷一案，于2017年1月5日诉至西宁市城东区人民法院，请求判令：1、确认曹家寨村委会与世全房地产公司于2003年11月8日签订的、租赁期限为26年的曹家寨村农副产品批发市场《场地租用合同》无效；2、本案诉讼费用由世全房地产公司、世全农副产品公司承担。世全农副产品公司亦提起反诉，请求法院确认世全农副公司为西宁市城东区八一中路21号（土地使用权证号：城东集用（证）第0201040号）的土地使用权人，反诉费由曹家寨村委会承担。该院于2017年6月13日作出（2017）青
0102民初114号民事判决，曹家寨村委会、世全农副产品公司均不服，向本院提起上诉，本院决定受理后，依法组成合议庭，并于2017年9月14日依法公开开庭审理了本案。曹家寨村委会的法定代表人郭占江及其委托代理人谭谈、慈永刚，世全房地产公司、世全农副公司的共同委托代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定如下事实：
1.1999年1月9日，西宁市人民政府就原十里铺乡曹家寨村关于曹家寨农副产品批发市场建设用地作出宁政（1999）04号批复；
2.1999年3月22日，经西宁市城东区土地管理局审核，西宁市城东区人民政府向曹家寨农副产品批发市场核发了城东集用（证）字第0201-040号土地使用权证，使用权类型为集体；
3.2003年10月8日，城东区乐家湾镇曹家寨村村民委员会（即本案曹家寨村委会）与西宁世全房地产建筑承包有限公司（即本案世全房地产公司前身）签订《曹家寨国际糖烟酒食品批发市场联营协议书》一份，双方约定曹家寨农副产品市场范围内的集体土地作为实物投资入股，西宁世全房地产建筑承包有限公司投资人民币8000万元，联营开发建设曹家寨国际糖烟酒食品批发市场及宾馆、商住、餐饮娱乐城。联营期限26年，自2004年1月1日至2030年12月31日止。该联营协议于2003年11月13日通过政府有关部门的审核签章；
4.2003年11月8日，城东区乐�湾镇曹家寨村村民委员会（即本案曹家寨村委会）与西宁世全房地产建筑承包有限公司（即本案西宁世全房地产公司前身）签订《场地租用合同》一份，租赁期限为26年，期限自2004年1月1日至2030年12月31日止，双方约定将曹家寨村蔬菜瓜果批发市场（八一中路21号），面积38.77亩的土地出租给西宁世全房地产建筑承包有限公司，该份合同为本案争议合同；
5.2004年12月30日，经西宁市城东区建设和国土资源局审核，西宁市城东区人民政府向世全农副公司核发城东集用（证）第0201-040号土地使用权证，使用权类型为联营；
6.2005年1月6日，城东区乐家湾镇曹家寨村村民委员会（即本案曹家寨村委会）与世全农副公司签订《场地租用协议》一份。租赁期限为30年，期限自2005年1月1日至2035年12月31日终止，双方约定将曹家寨村蔬菜瓜果批发市场（八一中路21号），面积15.6亩的土地出租给世全农副公司；
7.2008年7月15日，原告曹家寨村民委会与世全农副产品公司签订《土地租金核对确认书》，双方对实际租用面积进行了确认；
8.2015年5月20日，曹家寨村委会向西宁世全房地产建筑承包有限公司发出《关于增加场地租赁费用的函》，要求将租赁费用增至每年250万元，或者解除合同。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十条第一款规定：”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述规定是在法律上确立了集体建设用地使用权的设立程序，即集体组织可以通过兴办企业、入股、联营方式申请集体建设用地使用权。《土地管理法》第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述规定是对农业用地用于非农建设用地的限制性规定，对依法已经转为非农建设用地的土地使用权，企业依法已经取得的建设用地，应当属于除外情形。根据上述规定，申请转为集体建设用地的土地使用权可以与其他单位或个人进行入股、联营。出租集体建设用地使用权的行为，处分强度远轻于入股、联营，举重以明轻，集体组织对已�转为集体建设用地的土地使用权以出租方式获得经营性收益，不违反法律的强制性规定。因此，曹家寨村委会认为本案争议的场地租用合同违反《土地管理法》第六十三条的强制性，应当认定无效的主张，于法不符，不予支持。曹家寨村委会认为本案争议合同在签订时，合同双方当事人存在恶意串通，规避法律的强制性规定，损害国家和集体利益的情形，但曹家寨村委会所提供的证据无法证实此项主张，依法不予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁合同的最长期限为二十年，超过部分无效。争议合同当事人在签订合同时将合同租赁期限确定为二十六年，违反了《合同法》上述规定，对争议合同约定的超过法定有效租赁期限的部分应当认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决如下：一、曹家寨村委会（签订合同时名称为城东区乐家湾镇曹家寨村村民委员会）与世全房地产公司（签订合同时为西宁世全房地产建筑承包有限公司，为被告青海世全房地产开发有限公司的前身，现该合同权利义务承受者为世全农副公司）之间的《场地租用合同》（签订时间：2003年11月8日，租赁期限为26年，期限自2004年1月1日至2030年12月31日止。）中超过二十年的部分无效；二、驳回曹家寨村委会的其他诉讼请求；三、驳回世全农副公司的反诉；本诉案件受理费50元，由曹家寨村委会承担；反诉案件受理费50元，由世全农副公司承担。
曹家寨村委会上诉称：一审判决在曹家寨村委会不具备出租涉案土地资格的情况下签订和履行的《场地租用合同》予以认定有效，导致判决错误；一审判决对本案证据的审核认定存在片面性，导致一审判决认定事实及适用法律错误�《场地租用合同》等相关协议违反法律规定。请求撤销一审判决中的本诉部分，依法改判支持其一审诉讼请求。
世全农副公司、世全房地产公司共同答辩称：《场地租用合同》性质上系《联营协议书》的补充协议；涉案土地只存在联营合同法律关系，不可能再存在租赁合同关系；《场地租用合同》并不违反相关法律的强制性规定，因此其上诉理由不能成立。
世全农副公司上诉称：一审法院不予审查《联营协议》错误；一审法院适用法律及判决错误。同时，二审庭审时，经本院释明，其当庭表示，撤回对反诉部分的上诉。
曹家寨村委会答辩称：世全农副公司主张《场地租用合同》性质上系《联营协议书》的补充协议与事实及法律相悖，不能成立，请求驳回世全农副公司的上诉。
二审经审理查明，各方当事人对一审查明的基本�实不持异议，本院予以确认。
本院认为，世全农副公司于2004年12月30日取得涉案土地的土地使用权之前，该宗土地的土地使用权人为曹家寨村委会，即城东区十里铺乡曹家寨村委。而涉案的《场地租用合同》签订于2003年11月8日，此时土地使用权人仍为曹家寨村委会，曹家寨村委会作为土地使用权人，享有签订租赁合同的权利，故曹家寨村委会主张其在不具备出租涉案土地资格的情况下签订和履行的《场地租用合同》的理由不能成立；从《场地租用合同》与《联营协议书》的内容看，二者基本内容一致，并不存在补充的性质，且世全农副公司主张双方系联营的关系，既无证据证明双方为了联营事宜设立了联营经营体，也无证据证明世全农副公司中包含曹家寨村委会的出资，因此世全农副公司主张《场地租用合同》系《联营协议书》的补充协议的理由不能成立，双方应为租赁关系；鉴于世全农副公司持有并作为土地使用权人的《集体土地使用权证》系人民政府依职权做出的确认土地权属的权利凭证，系行政行为，对于该行政行为确定的土地使用年限亦系人民政府依职权作出，是否合法不属人民法院民事诉讼审查的范围；《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因涉案《场地租用合同》除约定土地使用权期限为26年违反上述规定外，其余部分并不存在无效的情形，故一审认定并确认该合同中租赁期限超过二十年部分无效正确。至于曹家寨村委会主张出租事宜未经村民大会或村民代表大会多数人同意，从而租赁合同无效一节，重大事宜经村民大会或村民代表大会多数人同意，应属于法律规定的曹家寨村委会内部管理事项，不应对抗第三方，且�赁合同上加盖了曹家寨村委会公章，并由时任法定代表人签字，故对其所持该项上诉理由不予采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持；曹家寨村委会、世全农副公司所持上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费100元，由曹家寨村委会、世全农副公司各负担50元；曹家寨村委会预交的案件受理费100元，予以退还50元；世全农副公司预交的案件受理费100元，予以退还50元。
本判决为终审判决。
审判长 韩雪梅
审判员 李 娟
审判员 林建平
二〇一七年十月二十五日
书记员 马晓瑞