青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初1584号原告（反诉被告）叶连强，男，1957年7月1日出生，汉族，住青岛市市南区。委托代理人张鑫，山东亚和太律师事务所律师。委托代理人叶达，男，1985年9月9日出生，汉族，系原告之子，住青岛市市南区。被告（反诉原告）朱晓雷，男，1975年12月10日出生，汉族，住青岛市市南区。委托代理人强永梅，山东德衡律师事务所律师。委托代理人惠笑然，山东德衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）赵茜，女，1977年1月12日出生，汉族，住青岛市市南区。委托代理人强永梅，山东德衡律师事务所律师。委托代理人惠笑然，山东德衡律师事务所实习律师。第三人青岛市云房数据服务有限公司中海分公司，住所地青岛市市南区银川西路778号1层。负责人丁杰，职务总经理。委托代理人王毛林，男，1987年10月3日出生，汉族，系第三人员工，住青岛市市南区。原告（反诉被告）叶连强与被告（反诉原告）朱晓雷、被告（反诉原告）赵茜、第三人青岛市云房数据服务有限公司中海分公司（以下简称第三人云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年2月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭审理了本案。原告叶连强的委托代理人叶达、张鑫，被告朱晓雷和被告赵茜的共同委托代理人强永梅、惠笑然，第三人云房公司的委托代理人王毛林均到庭参加诉讼。原告诉称，2015年9月29日，原告与被告朱晓雷、被告赵茜签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买青岛市市南区宁夏路XXX号XX号楼X单元XXX户房屋一处，购房款143万元。合同签订当日，原告支付定金20000元，后被告后悔出卖该房屋，并通过中介向原告表示要求解除合同并拒收剩余购房款。原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》；2、两被告退还原告定金人民币20000元；3、两被告赔偿原告违约金286000元；4、本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。两被告共同辩称，1、同意解除房屋买卖合同，原告主张被告要求解除合同并拒收剩余购房款与事实不符。2、原告未履行在先付款义务，违约在先，应承担相应违约责任，被告有权不予办理房屋过户及交接手续；鉴于原告违约在先，根据定金罚则，原告无权要求退回定金，原告主张违约金无法律依据。第三人辩称，1、根据原、被告双方与第三人签订的居间服务合同，原告应向第三人支付中介费；2、原、被告因履行合同产生的纠纷应自行解决，与第三人无关；3、根据我国合同法及相关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。两被告反诉称，2015年9月29日，原告与两被告通过第三人签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定原告购买青岛市市南区宁夏路XXX号XX号楼X单元XXX户房屋一处，合同约定原告应于2015年11月30日前向“资金监管账户”支付首付款90万元并于2015年11月30日前向银行申请贷款；若原告逾期付款超过30日，两被告有权解除合同并要求原告按房屋成交总价的20%支付违约金。截至反诉之日，原告既未将首付款支付至“资金监管账户”，亦未向银行申请贷款，付款逾期超过30日，侵害两被告的合法权益。两被告提起反诉，请求依法判令：1、解除原告与两被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、原告向两被告支付违约金286000元；3、本案诉讼费用由原告承担。原告辩称，同意解除房屋买卖合同；两被告对违约金的诉请无事实和法律依据，导致合同解除系两被告原因造成，违约金应由两被告承担。经审理查明，青岛市市南区宁夏路XXX号XX号楼X单元XXX户房屋，登记在两被告名下，两被告系夫妻关系。2015年9月29日，原告与两被告签订《青岛市存量房屋买卖合同》一份，约定：两被告将青岛市市南区宁夏路XXX号XX号楼X单元XXX户房屋出售给原告，总价款143万元；合同签订当日，原告支付定金2万元；原告应于2015年11月前将首付款90万元支付给两被告，余款51万元由原告于2015年11月20日前申请贷款；原告与两被告同意选择资金监管服务，双方须在约定期限内与监管机构签署资金监管协议，将除户口保证金、交房保证金以外的房款按约定存入资金监管账户，按资金监管协议约定执行；两被告应于2016年1月6日前交付房屋；两被告逾期交房超过30日的，原告有权退房，并要求两被告双倍返还定金或要求按房屋成交总价的20%支付违约金；原告逾期付款超过30日的，两被告有权解除合同，并要求原告按照房屋成交总价的20%支付违约金或没收定金。合同签订当日，原告向被告交付定金2万元，向第三人支付中介费1.5万元。原告称，在合同签订两周后，被告让中介转达其不能按期交付房屋，后原告通过中介向被告转达其房屋的履行方式期限变更的要约即被告交付房屋时原告一次性给付被告全部购房款，后中介吴波向被告转达，被告同意，后原告于2015年12月18日、12月31日筹齐购房款。原告提交其配偶殷华荣、其子叶达名下招商银行账户口交易明细表两份，载明截至2015年12月18日账户余额588484.62元，截至2015年12月31日账户余额为639096.13元，证明房屋买卖合同签订后两周，被告通过中介向原告转达其不能按期交付房屋，原告遂通过中介向被告转达房款履行期限和支付方式的变更邀约即被告在交付房屋时原告一次性给付被告全部购房款，后中介向原告转达被告对此表示同意；原告于2015年12月18日、12月31日筹齐涉案房屋的购房款，原告一直在积极的履行合同。两被告质证称，对证据的真实性不认可，该证据无法证明系原告账户，且与本案无关联性，无法证明合同变更的事实。原告提交手写书面材料一份，证明系被告朱晓雷的母亲送到中介处，被告已经确认不再履行合同，并承认因其违约行为给原告造成损失。两被告质证称，对证据的真实性不予认可。原告提交房屋价格走势图一份，证明自2015年9月至2016年3月，原告在延福花园购买的房屋每平方差价685元，因被告违约行为导致原告多支付购房款87680元。被告质证称，对证据的真实性、关联性均不认可。原告称，合同签订后，被告提出延期交付房屋，之后双方对于支付房款的方式进行变更，原告为了控制自身的资金风险，表示可以于交房和过户时一次性全款购买，被告对此表示同意，之后被告称家中老人生病需要照顾，又称被告的母亲不同意出售涉案房屋，双方对于何时过户何时交付房屋事宜一再拖延，始终未协商确定。被告称，1、合同解除是因为原告的原因造成的，因原告未按规定时间交付房款，应承担违约责任；2、合同约定资金监管方式支付购房款，在未经被告同意的情况下，原告变更付款方式并取消资金监管，严重侵犯被告的合法权益；3、被告从未听说过交易时间、付款方式的变更，被告的母亲之前生活在涉案房屋内，曾与原告协商延期交付房屋的事宜，但对于付款事宜并未提及；2015年11月中旬，第三人仅与被告朱晓雷通过一次电话，称原告已经基本同意延期交房，但并未确认付款方式和日期的变更，之后亦再未进行任何沟通；2016年1月初，第三人通过微信告知原告要求被告按照约定时间交房，被告认为原告应先付款，双方未协商一致；4、原告称被告因房屋价格过低而不愿交易，系其主观猜测，原告及其亲属的资金在账户上的流转与本案无关；5、2016年1月6日，被告确认原告未付款，因此认为此时被告没有交付涉案房屋的义务。第三人称，合同签订后，双方对于房款支付问题进行了变更。一开始原告要按揭贷款购买涉案房屋，后变更为全款购买，被告同意；之后被告称老人生病需要照顾，被告母亲不同意出售房屋，双方对何时过户何时交付房屋一再拖延。上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、账户明细表、书证材料、房屋价格走势及原、被告、第三人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审查。本院认为，本案的争议焦点为：案涉《青岛市存量房屋买卖合同》解除的原因及责任归属。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告与两被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。现原告起诉要求解除该《青岛市存量房屋买卖合同》，两被告表示同意，本院对此予以认可。诚实信用原则系合同法的基本原则，亦是民事诉讼中当事人的基本义务。对于上述房屋买卖合同解除的原因，原、被告各执一词，原告称，因被告延期交房，双方协商变更交款方式为一次性付款，后被告未按期交房及过户，导致合同解除。被告称，因原告未按照合同约定的付款方式及期限付款，系原告违约在先。本院认为，本案的客观事实是判定合同解除的原因及违约责任的基础，而客观事实的认定则依据双方当事人提交的证据及其证明力。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，首先，被告自认其母亲曾经向原告提出过延期交房的事宜，并且第三人曾向被告表示原告对此基本同意，即双方对于交房日期进行过协议变更，即双方存在对变更合同内容进行过协商的客观事实；其次，依据第三人的陈述、原告提交的招商银行账户交易明细表，表明原、被告曾经对涉案房屋的交款方式协商进行过变更，原告在合同约定的交房日期之前已经有能力一次性支付购房款，符合原告的陈述，另，原告在被告提出延期交房的情况下，为了确保自身的资金安全，将付款方式变更为在交房和过户时一次性支付，符合一个理性购房者对保护自身权益的考量；第三，依据合同约定，原告本应于2015年11月份支付第一笔首付款90万元，并于2015年11月20日前向银行申请贷款，假设双方对于购房款的交付时间未进行过任何其他协商，那么，在合同约定的首付款期限届满后，两被告从未向原告或者第三人提出过要求付款的主张，与普通售房者应对自身权益的顺利实现所应付出的密切关注和积极维护的常理不符，被告对此未提交证据证明其曾经就此向原告提出过任何要求，有违常理；第四，第三人作为中介方，其参与房屋买卖合同签订和履行的过程，原、被告均认可第三人曾就合同履行过程中的相关事宜向双方致电沟通，因此，第三人作为房产中介公司，其陈述的客观性应高于原告及被告的单方陈述，依据第三人的陈述，双方确对房款的支付问题协商变更，被告同意原告全款购买涉案房屋；第五，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同内容的变更，可以通过书面方式或者口头方式进行，其关键在于双方是否达成了一致的意思表示，且之前被告亦曾口头向原告表示延期交房，因此，本案中，双方对于合同付款方式的变更未采用书面方式是符合双方预期和认知的；第六，合同虽约定资金监管，但双方并未签署资金监管协议，亦未约定资金监管机构，该条约定并未实际履行。综上，本院认为，综合原告提交的证据、第三人陈述，案涉《青岛市存量房屋买卖合同》解除系由于被告悔约，未按期将涉案房屋交付给原告所致。被告的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，两被告应将已经收取的定金2万元返还给原告；依据合同约定，两被告逾期交房超过30日的，原告有权退房，并要求两被告双倍返还定金或要求按房屋成交总价的20%支付违约金。本院认为，综合本案案情、原告另行购买房屋所支出的费用及被告的过错程度，以被告承担合同约定的违约金的70%，即被告应向原告支付违约金20万元（28.6万元*70%）为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶连强与被告（反诉原告）朱晓雷、被告（反诉原告）赵茜签订的《青岛市存量房屋买卖合同》解除。二、被告（反诉原告）朱晓雷、被告（反诉原告）赵茜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）叶连强定金2万元。三、被告（反诉原告）朱晓雷、被告（反诉原告）赵茜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）叶连强违约金20万元。四、驳回原告（反诉被告）叶连强的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）朱晓雷、被告（反诉原告）赵茜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17670元，由原告负担5301元，两被告负担12369元。因两被告负担部分，原告已经预交，两被告于本判决生效之日起十日内给付原告。反诉案件受理费2795元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  许 枫人民陪审员  李秀荣人民陪审员  王连美二〇一六年六月二十二日书 记 员  杜牧遥