山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰山民初字第1297号
原告（反诉被告）刘长柱，男，汉族，1970年出生，住山东省泰安市岱岳区。
委托代理人李树勇，山东纵观律师事务所律师。
被告张军，男，汉族，1951年出生，住泰山区。
被告张俊玲（反诉原告），女，汉族，1974年出生，住泰安市泰山区。
被告张俊玲委托代理人吴乃苓，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被告张俊玲委托代理人徐晓鸣，山东泰山蓝天律师事务所律师。
原告刘长柱与被告张军、张俊玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘长柱及其委托代理人李树勇，被告张俊玲的委托代理人吴乃苓、徐晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘长柱诉称，2004年1月6日，原告与被告张军签订购房协议一份，合同约定：原告购买位于泰安市某院内路东北数第某栋楼某单元某层某户（即泰安市某宿舍某号楼某单元某层某户）住房一套含配套房一间，合同价款108000元，原告一次性交纳全部房款后，双方办理房屋交接手续，房屋所有权归属原告所有，被告负责办理房屋产权手续，其产权交易费由原告承担。合同签订后，原告即交纳全部购房款，双方立即办理了房屋交接手续。2007年8月30日，原告按照约定向被告张军支付办理房屋产权交易费4000元。自2004年1月6日，至今原告实际占有使用该房屋。另核实该房产登记房屋所有权人为被告张俊玲，证号泰房权证泰字第××号，被告张俊玲承认该房产属于原告刘长柱所有，原告多次要求被告办理房屋产权变更手续，但被告一直未办理。原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原被告于2004年1月6日签订的购房协议，并判令被告为原告办理房屋所有权变更登记手续；2、被告承担诉讼费用。
被告张军辩称，房屋买卖属实，我代被告张俊玲签订协议把房屋卖给原告。
被告张俊玲辩称，涉案房屋的合法所有权人系张俊玲，其从未与任何人签订买卖涉案房屋的协议。被告张俊玲不认识原告，也从未见过，更不可能收取其购房款。被告张军以自己的名义与原告签订购房协议出卖他人房产，属于无权处分，被告张军也从未告知过被告张俊玲，被告张俊玲也未追认，不认可被告张军出卖房产的行为，所以被告张军与原告所签订的合同是无效合同。原告无权占有使用被告张俊玲的房产，应予腾退并交付被告张俊玲，原告的购房款以及损失其应向被告张军主张，与被告张俊玲无关。根据物权法第六条、第九条的规定，不动产房产的变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，故涉案房产是被告张俊玲所有，其与原告之间从未签订过书面买卖协议，被告张俊玲没有履行办理过户手续的合同义务。综上请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告张俊玲反诉称，2000年10月26日，反诉原告与所在单位泰安市某单位签订售房协议，购买位于泰安市某宿舍某#某单元某层某户房产一处，建筑面积105.73平方米，并交纳了全部房款，取得了该房产。2012年10年30日，反诉原告依法取得了该房产所有权证书。反诉原告取得该房产后，仅只是同意房屋先由张军居住使用，但反诉原告现得知该房产却由反诉被告居住使用，反诉被告的行为侵犯了反诉原告的合法权益，为此反诉请求：1、反诉被告立即腾退所侵占的位于泰安市某宿舍某#某单元某层某户的房产（建筑面积105.73平方米）一处；2、反诉被告支付房屋占有使用费（自起诉之日按照同地段同类房屋租金计算至实际交付房屋之日止）；3、反诉被告承担反诉费用。
反诉被告刘长柱辩称，反诉原告的反诉无事实和法律依据，反诉被告刘长柱与被告张军签订的购房协议虽然没有反诉原告张俊玲的签字，但根据反诉原告提出的反诉状中可以看出其联系电话与反诉被告在公证处查看的电话号码是一致的，反诉被告提供的公证书等视听资料足以证明反诉原告出卖房屋的事实，其提出反诉即不承认房屋买卖事实是不诚实的，有悖诉讼法的规定，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2004年1月6日，原告与被告张军签订购房协议一份，协议主要约定：乙方（原告）购买甲方（被告张军）市拖拉机站院内路东北数第一栋楼九单元四层西户住房一套（含配套房一间），总价值108000元，乙方一次性交纳房款108000元给甲方，双方办理房屋交接手续，房屋所有权归属乙方；甲方负责办理该房屋产权手续，产权交易费由乙方承担。合同签订当日，原告向被告张军支付购房款108000元，被告张军向原告交付了房屋，原告入住至今。
关于原被告之间的房屋买卖过程，被告张军称系代被告张俊玲卖房子，当时张俊玲之父张某某委托其卖房子，签订合同当天原告把房款以现金的方式给了张军，张军把房屋钥匙交给了原告，后张军把房款给了张某某。被告张俊玲对此不予认可，称并未委托授权张军卖房，包括其父亲张某某均未收到房款。被告张军对其前述主张未提交证据证实，但认可在张俊玲购房过程中提供过帮助。
2007年8月30日，被告张军收取原告现金4000元，被告张军向原告出具收到条一份，内容为：今收到现金肆仟元正，张军，2007.8.30号。原告称该款系向被告张军交纳的房产交易税，被告张军对此无异议，称系为办理房产证收取的费用，当时其把该款交给了某单位的破产小组。被告张俊玲不予认可，称与其无关，不能体现是房产交易税。
原告主张当时经人介绍认识被告张军，被告张军代理卖房子，被告张军卖房子经过了被告张俊玲的同意，且房款已交付被告张俊玲。被告张俊玲不予认可，称其与被告张军当时系某单位内同事关系，当时买房时被告张军帮忙，在价格上便宜，2002年前后房子下来后为表达对张军的谢意就让其先用着，由被告张军管理着房子，后来直到去年才知道被告张军与原告产生纠纷，当时被告张军说是一个朋友在那里住着，去年才知道是原告住着。原告为证实其前述主张提交经山东省泰安市岱宗公证处公证的原告与被告张俊玲通话录音一份，通话中原告与被告张俊玲就涉案房产协商过户事宜，双方对话主要内容如下：被告张俊玲：当时卖房子我不认识你，我们之间没有交易，但咱不是那种人，把这个事情解决了，这个房子该谁的就是谁的；刘长柱：当时买这个房子是108000元，这个钱他（指被告张军）给你了吗？被告张俊玲：上次你给张军打电话，他说什么？刘长柱：他说把钱给你了，当时房子是我与张军签的合同，当时我说房子是你的，我把钱给你，与你签合同，张俊玲认可吗，上一次打电话你说房子是你的，你说没事，就是与张军之间有扯落，你说过这个话吗？张俊玲：我现在也这么说，我现在在解决问题；刘长柱：张军这边我们抛开，我给你点钱，你说个数，把这个事情解决了，行吧，省的我天天给你打电话，我媳妇给你打电话说的很难听，你也烦；张俊玲：你媳妇那样说我，要不是顾忌这么多年了，我真不愿意，我要真生了气，我就说这个房子就是我的，但是咱不是那种人，咱就是把事情解决了；刘长柱：张军卖这个房子你知道吗？张俊玲：知道，因为你这个房子，我买房子多缴了不少税；刘长柱：这样我给你一万元补偿，过户费我拿，行吧？张俊玲：因为你这个房子在这里挂着，我多缴好多税，我再和你联系吧。
原告申请证人彭某出庭作证，证人称与原告及被告张军均系朋友关系，但不认识被告张俊玲，2004年买卖房屋时证人是刘长柱和张军的中间介绍人，当时在泰山区某公司签订的合同，刘长柱把房款给了张军，当日交付了房屋钥匙，刘长柱一直居住至今，证人在涉案房产的前面居住。
另查明，涉案房产系2000年1月8日被告张俊玲与泰安市某单位签订售房协议自某单位处购买，房屋价款49900元，两被告当时均系某单位职工，被告张军系该某单位站长。2012年11月30日，涉案房产办理了房产证，登记所有权人为被告张俊玲，证号泰房权证泰字第××号。原告称涉案房产系房改房，被告称系福利房。本院自泰安市房产交易中心调取了涉案房产档案资料，其中泰安市郊区某管理局下发的XXXXX【XXXX】第XX号文关于对某新建职工宿舍的批复载明：某某某某，你单位现院内新建职工宿舍的报告收悉，经局办公会研究，同意建设，所需资金全部由职工集资解决，建成后同意按照职工集资建房的要求，一次性出售给职工，同意将剩余部分住房按市场价格对外出售。
以上事实有购房协议一份、收到条一份、录音公证书及录音光盘各一份、泰安市郊区某管理局XXXXX【XXXX】第XX号文关于对某新建职工宿舍的批复一份、房产查档证明一份、燃气、水、电、网络票据一宗、泰安市广播电视局用户使用证、发票各一份、泰安市某改电款发票一份及庭审笔录在卷证实。
本院认为，涉案房产系原泰安市某单位职工集资建房，且泰安市郊区某管理局批复同意对外出售，原告与被告张军签订的房屋买卖合同不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。本案争议的焦点问题是，被告张俊玲对被告张军代其转让涉案房产是否知情且同意，即是否存在被告张俊玲授权被告张军代为转让房产的事实。本案存在一个重要事实是：原告自2004年购买房屋后一直居住使用至今，至今已有十余年的时间，在如此长的时间内，被告张俊玲作为房产登记所有权人并未主张过权利，不可能不知道房产转让，且其与原告的通话记录也显示其当时知道房产转让一事，被告张俊玲辩称因被告张军对其购买房屋提供过帮助，作为感谢由张军管理使用至今与常理不符，其抗辩意见不应采纳。故此应认定被告张军转让涉案房产系在被告张俊玲的授权下实施的委托代理行为，其法律后果按照法律规定应当由被代理人即被告张俊玲承担。基于上述事实，被告张军系代理被告张俊玲与原告签订房屋买卖合同，该合同之权利义务依法应当由被告张俊玲承受。原告已经按照合同约定支付房款，被告张军亦认可收到房款，至于被告张军是否将房款交付被告张俊玲不影响后者应承担的房产过户义务，故此被告张俊玲应当协助原告办理诉争房产过户手续。关于被告张俊玲的反诉请求，其所主张的房产已经转让于原告，其反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告张俊玲于本判决生效后十日内协助原告刘长柱将位于泰安市某宿舍某号楼某单元某层某户（产权证号泰房权证泰字第××号）过户至原告名下；
二、驳回原告刘长柱对被告张军的诉讼请求；
三、驳回反诉原告张俊玲的反诉请求。
本诉案件受理费1000元，由被告张俊玲负担，反诉案件受理费500元，由反诉原告张俊玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘德会
人民陪审员 张灿国
人民陪审员 张圣红
二〇一五年三月十七日
书 记 员 辛 建