鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内06民终360号
上诉人(原审原告、执行案外人)：袁平，男，1981年10月26日出生，汉族，个体工�户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：曹海马，鄂尔多斯市148指挥中心法律服务所法律服务工作者。
被上诉人(原审被告、申请执行人)：李利萍，男，1980年10月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：郭利锋，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。
原审第三人(被执行人)：杨京山，男，1965年7月28日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
上诉人袁平因与被上诉人李利萍、第三人杨京山案外人执行异议之诉一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁平的委托诉讼代理人曹海马，被上诉人李利萍的委托诉讼代理人郭利锋到庭参加诉讼。第三人杨京山经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
袁平上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，排除对东胜区万利镇碾盘梁村杏树坡社平房（房产证号为东房权产字第XX**号、土XX**号为集2004-07004）的执行，上诉人为实际所有人；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审查明事实清楚，认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误。（一）、本案事实清楚。上诉人与原审第三人杨京山签订《房屋买卖合同》并于2006年5月22日进行了公证，上诉人付清房款后，原审第三人杨京山出具了收据；涉案房屋上诉人一直占有使用至今；涉案房屋产权证是两套房一个证。（二）、认定事实错误。对原审第三人杨京山名下的涉案房屋进行拆迁评估并无不当，因为涉案房屋未办理过户手续是有客观原因的，上诉人不应承担过错责任。（三）、适用法律不当。一审引用《中华人民共和国物权法》第一百四十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定均与客观事实不符，应当引用双方的《房屋买卖合同》第五条约定和《关于加强农村宅基地管理的意见》第二条第五款第（二）项的规定。（四）、判决结果错误。结合本案客观事实，应当认定房屋买卖合同有效，未过户并不影响合同的履行，上诉人所提供的证据真实有效，应予以采信，应作为定案依据。
李利萍辩称，一、原审第三人杨京山为了逃避被上诉人申请人民法院对涉案房屋的执行，与上诉人签订了虚假的房屋买卖合同阻碍人民法院的执行，属于恶意串通损害被上诉人利益的行为，人民法院对该非法行为不应支持。二、即使上诉人与原审第三人杨京山签订的房屋买卖合同有效，但上诉人在购买涉案房屋时存在过错，其权利不能够排除被上诉人申请对涉案房产的执行。三、因涉案房屋所占用土地的性质为集体土地，根据土地管理法关于集体土地不得转让的规定以及房随地走的原则，本案中的涉案房屋不得转让。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉理由，维持原判。
杨京山二审未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
袁平向一审法院起诉请求：一、判令排除对东胜区万利镇碾盘�村杏树坡社平房（房产证号为东房权产字第XX**号、土XX**号为集2004-07004）的执行；二、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：一审法院于2013年6月27日立案受理了被告李利萍诉第三人杨京山民间借贷纠纷一案，一审法院应被告的财产保全申请，于2014年4月20日，依法作出（2014）东执字第733号执行裁定书，依法查封了涉案房屋，之后并进行了续行查封。对此，原告向一审院提出执行异议，一审法院于2016年9月14日依法作出（2016）内0602执异234号民事裁定书，依法驳回其异议。
另查明，涉案房屋及土地的登记所有权人为第三人杨京山，本案房屋位于鄂尔多斯市东胜区万利镇树坡社（房产证号：东房权产字第XX**号、土XX**号），建筑面积主房134.30平方米，凉房71.10平方米。该房屋所占用土地的性质为�体土地。被告购买涉案房屋的建筑面积为主房67.20平方米、南方35.50平方米，剩余部分由案外人薛建勋购买。
又查明，涉案房屋在查封前由原告占有使用。
再查明，房屋尚未办理过户手续。
一审法院认为，其一，原告自认房屋未办理过户手续的原因是：房屋当时有一个土地证和一个房产证，但是将两套房子卖给不同的两个人，根据双方签订的房屋买卖合同的约定，由杨京山负责过户，当时房管局因为是一个证，所以不给办理过户手续。由此可知，原告在购买房屋时就已经知道涉案房屋无法办理过户手续。其二、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十八条之规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施�用范围内的建设用地使用权一并处分。并根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。转让房屋的，房屋所占用的土地使用权应同时转让，本案中，涉案房屋所占用土地的性质为集体土地，依法不得转让，导致涉案屋至今无法办理过户手续。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民�院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在本案中，原告明知道或应当知道涉案房屋无法办理过户手续而与第三人签订房屋购买协议，存在明显过错，不具备上述规定的四个条件，本院依法驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费1850元，由原告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
袁平提交了以下证据：
第一组证据：水费通知单、水费收据各两支。拟证明，涉案房屋一直由上诉人占有使用。被上诉人李利萍对该组证据的真实性及证明的问题均不认可，认为该组证据是一审庭审结束后交的费用，而且也不能证明这些费用就是交纳涉案房屋的费用。
第二组证据：证人袁某、郝某、张某1、张某2的证人证言。拟证明，涉案房屋上诉人向原审第三人杨京山所购买并且一直居住至今的事实。被上诉人不认可证人证言，认为有的证人是上诉人的近亲属，有的与本案处理结果有利害关系。
李利萍二审未提交证据。
经庭审质证，第一组证据的形成时间晚于人民法院查封的时间，且被上诉人对该组证据的真实性及证明的问题均不认可，故�院不予采信。证人袁某、郝某、张某1、张某2虽与上诉人存在利害关系，但证人的陈述比较客观真实，而且与上诉人所提供的证据相互印证，形成了证据链，故本院予以采纳。
二审查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。
另查明，上诉人与原审第三人杨京山于2005年11月21日签订了《房屋买卖合同》，并于2006年5月22日进行了公证，同日上诉人付清房款后原审第三人杨京山给其出具了82000元的收据。涉案房屋的产权证是两套房屋一个证，原审第三人杨京山向上诉人移交涉案房屋时将两套房屋的土地证（土地证号为集2004-070**号）交付给了上诉人，房屋产证由另一套房屋的购买者薛建勋持有。
再查明，鄂尔多斯市东胜区房屋征收管理局为确定被拆迁房�货币补偿金额的依据，委托内蒙古双环房地产估价事务所对涉案房屋进行了评估，内蒙古双环房地产估价事务所于2016年7月6日作出了《房地产估价报告》。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为上诉人袁平的诉讼请求和理由是否足以排除法院对该标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人与原审第三人杨京山2006年5月22日进行公证的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，而且上诉人已付清全部房款，原审第三人杨京山已将房屋交付使用，该合同已履行完毕十余年，从维护交易安全、交易秩序以及物权的稳定性角度考虑，应认定该合同为合法有效。同时，涉案房屋的土地使用证虽是集体土地使用证，但持有该证的原审第三人杨京山并非本集体经济组织成员，而且其已取得涉案房屋的产权证，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭�经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原审第三人杨京山对涉案房屋享有所有权，有权处置该涉案房屋。而且目前，并无相关法律、法规对农村宅基地上房屋买卖合同的效力作出明确规定，综合本案的具体情况，确认上诉人与原审第三人杨京山于2005年11月21日签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据。涉案房屋的土地使用证和房屋产权证是两套房一个证，不可分开办理两个证，因此上诉人未办理产权过户登记并非其自身的原因所致，故不应承担过错责任。上诉人与原审第三人杨京山签订《房屋买卖合同》在前，被上诉人与原审第三人之间的借贷关系发生在后，而且对涉案房屋进行评估的是鄂尔多斯市东胜区房屋征收管理局，并非原审第三人杨京山，因此确认原审第三人杨京山为了逃避被上诉人的债权与上诉人签订了虚假《房屋买卖合同》没有事实和法律依据。故被上诉人的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。上诉人对涉案房屋享有排除执行的实体权益。
综上所述，袁平的诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初417号民事判决；
二、不得执行位于�胜区万利镇碾盘梁村杏树坡社平房（房产证号为东房权产字第XX**号、土XX**号为集2004-07004）。
一审案件受理费1850元、二审案件受理费1850元，由李利萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边 晓 燕
审 判 员 哈斯巴雅尔
审 判 员 苗 繁 盛
二〇一八年五月九日
法官助理 张 静
书 记 员 旗 香 渊