陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2875号
上诉人（原审原告）张兴君，男，1985年4月29日出生，汉族，西安金合科技发展有限公司职员，住陕西省定边县。现住陕西省西安市未央区。
委托代理人魏延丽，女，汉族，1984年11月22日出生，住陕西省定边县。现住陕西省西安市未央区。系张兴君之妻。
被上诉人（原审被告）西安市投资公司，住所地：陕西省西安市曲江新区雁南三路西段颐馨花园。
法定代表人ＸＸ滨，系该公司总经理。
委托代理人刘素霞，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人王朝恩，北京大成（西安）律师事务所实习律师。
上诉人张兴君因与被上诉人西安市投资公司商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年张兴君与西安市投资公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y13022993。合同约定，张兴君购买西安市投资公司开发的位于西安市未央区纬二十八街颐馨雅苑第1幢2单元11层21103号房屋（以下简称“涉案房屋”)，建筑面积为98.16平方米，单价为每平方米5190.53元，房屋总价款为509502元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：(5）该商品房经参建单位验收合格，2014年6月30起交付买受人，买受人自愿依照出卖人公示的交付时间表进行商品房交付事宜。小区绿化、区路以整体工程计划为准。第九条约定，出卖人如未按合同第八条交付期限将商品房交付买受人使用时，自逾期第30日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条关于“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”还约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、交付入住时，户内天然气施工到位，气源供应以当地气源经营管理部门安排为准；……5，买受人已知因项目分期开发，在交房、入住时会有道路、水、电、气等不便利因素。合同附件六第五条约定，本合同签订之日时，签约双方均明知交付房屋时间，买受人已得到出卖人如期交房时间的书面告知。当出卖人认为需要通过媒体、邮件、电话等已知告知方式再次通知买受人办理交付手续时，均视为书面告知，买受人不持异议。买受人应于本合同约定交付期限到达前10日到房屋所在地领取由出卖人签发的交房通知书等资料，并按指定的有关程序和交房时间到指定的物业服务单位办公地点办理交房手续，买受人不持异议。合同签订后，张兴君按约支付了购房款。2014年6月20日，西安市投资公司作出《通知书》，要求张兴君收房。2014年7月5日，涉案房屋经建设单位即西安市投资公司、监理单位、施工单位、物业公司等进行分户验收合格。2014年7月19日，张兴君领取西安市投资公司的书面交房通知，并实际接收涉案房屋，并领取水、电、气、门禁卡及“两书”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
庭审中，张兴君认为，交房时涉案房屋未取得竣工备案表及“两书”，未安装天然气设施，未经过消防和人防的验收，且小区路面未达到合同约定，故涉案房屋不符合交房条件，西安市投资公司构成逾期交房，逾期交房违约金应从合同约定交付之日计算至2015年6月30日，并提交《商品房买卖合同》、照片、交房通知书等证据。而西安市投资公司对此不予认可，认为根据合同约定其已经将涉案房屋验收合格，并按期交付，并已经向张兴君发放“两书”，故其不存在逾期交付的违约行为。经询，涉案房屋在庭审时天然气已经开通。
张兴君在原审中诉称，其与西安市投资公司签定《商品房买卖合同》，购买西安市投资公司开发的位于西安市未央区纬二十八街西段颐馨雅苑住宅一套。该合同对房屋的交付时间明确约定为2014年6月30日前。后西安市投资公司在未向张兴君出示任何有关房屋验收合格文书的情况下，在2014年6月20日向张兴君发出通知向张兴君交付房屋。时至今日，张兴君仍未看到西安市投资公司提供的任何房屋符合交付使用的材料。西安市投资公司在小区道路、绿化、安防、消防等均未到付的情况下将房屋交付张兴君使用，并拒不出示符合交房条件的相关材料，违反了法律规定，应承担相应的违约责任。故张兴君诉至法院，请求判令：1、西安市投资公司出示房屋达到交付条件的相关材料：《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》；2、西安市投资公司承担逾期交房违约金24910元；3、西安市投资公司承担本案诉讼费。
西安市投资公司辩称，张兴君系完全民事行为能力人，其与西安市投资公司自愿协商签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应受该合同的约束。西安市投资公司已依约按时履行交房义务，无任何逾期情形。涉案房屋交付使用时，房屋各项情况和设施均符合交接的条件，不存在任何影响房屋交付使用的问题，房屋合格情况得到张兴君的确认，合同约定的相关文件也已实际交付给张兴君。张兴君也已实际接收使用房屋，且对房屋结构进行了改造装修。综上，请求法院依法驳回张兴君的诉请。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张兴君与西安市投资公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。张兴君作为买受人已经向西安市投资公司履行了付款义务，西安市投资公司理应按照合同约定向张兴君按期交付符合交付条件的房屋。本案争议的焦点问题是西安市投资公司交付的房屋是否符合交付条件及是否应向张兴君承担违约责任。本案中，双方在合同中约定，涉案房屋在经参建单位验收合格后，于2014年6月30日前向买受人交付，且张兴君在签订合同之日已经得到西安市投资公司的书面交房通知。而西安市投资公司实际在2014年7月5日才按照合同约定的条件将涉案房屋验收合格，故此期间西安市投资公司已构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定以已付房款为基数按日万分之一承担逾期5日的交房违约金254.75元。至于张兴君以涉案房屋未取得竣工备案登记为由主张之后的逾期交房违约金，缺乏事实和合同依据，依法不予支持。关于张兴君主张西安市投资公司出示《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，因西安市投资公司已经向张兴君发放了“两书”即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，而张兴君主张西安市投资公司出示其他证明文件，并无相关合同依据，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、西安市投资公司应于本判决生效之日起十日支付张兴君逾期交房违约金254.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张兴君其他诉讼请求。本案案件受理费423元，由西安市投资公司承担。因张兴君已预交，故西安市投资公司应在支付上述款项时一并支付张兴君。
宣判后，张兴君不服原审判决向本院提起上诉称，1、西安投资公司在交付房屋过程中，未向其提交任何关于房屋验收合格的证明文书，且交付房屋时没有取得两书，西安投资公司是违法向其交付，应当承担违约责任。2、西安投资公司至今未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，西安投资公司为了避免承担逾期交房责任，将消防验收不过关的房屋交付其使用，明显致其的安全于不顾，违反合同约定，诚实信用原则，应当承担违约责任。3、西安投资公司交付的房屋违反《商品房买卖合同》的约定，应当承担违约责任。西安投资公司向其交付房屋时，小区道路泥泞、破损，绿化根本没有，天然气不通，小区脏乱差，各项居住条件均不满足，与合同约定的达到居住标准相悖，西安投资公司应当对其公司不负责任的交房行为承担责任。故请求二审法院1、撤销原审判决第二项，改判支持其在原审的全部逾期交房违约金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由西安投资公司承担
西安投资公司辩称，1、其公司已经按照约定按期向张兴君交付了房屋。涉案房屋经参建单位验收合格后，向张兴君办理交付手续，签署房屋交接单并向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。张兴君也在“电卡、水卡、两书”接收单上签字确认，张兴君在上诉状妄称其公司于交付房屋一年后才提交两书。张兴君于2014年7月19日在涉案房屋交接验收表上签字确认“验收合格”，故其公司已经将符合合同约定条件并经验收合格的房屋交付张兴君。且涉案房屋交付使用时，房屋各项情况和设施均符合交房的条件，不存在任何影响房屋交付使用的问题，房屋合格情况得到张兴君的确认，合同约定的相关文件也已实际交付张兴君。2、其公司严格按照《商品房买卖合同》的约定全面履行了义务。双方合同第八条约定，其公司交付的房屋标准是“该商品房经参建单位验收合格，2014年6月30日起交付张兴君，张兴君自愿依照出卖人公示的交付时间表进行商品房交付事宜。小区绿化、区路以整体工程计划为准”。在原审中，其公司已经提供了参建单位签章的《住宅工程质量分户验收表（户内）》。证明其公司已依约全面履行了合同义务。3、张兴君上诉中将偷盗事件等行为，强加于其公司身上，于情于法于理而不当。故请求法院驳回张兴君的上诉请求。
二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，张兴君与西安投资公司签订《商品房买卖合同》，购买西安投资公司开发建设的房屋，根据合同约定西安投资公司应于2014年6月30日前向张兴君交付涉案房屋，西安投资公司虽在合同约定的期限内通知张兴君收房，但根据双方合同中关于交付房屋条件的约定，2014年7月5日西安投资公司开发建设的房屋才符合合同约定的交付条件，且在此之前张兴君也未实际收房使用，故原审法院判决西安投资公司按照合同约定赔偿志鹏自2014年6月30日至2014年7月5日期间的逾期交房违约金是正确的。
现张兴君上诉称西安投资公司向其交付涉案房屋时并未取得竣工验收合格登机备案表，其虽然实际收房使用，但西安投资公司仍应按照合同约定支付逾期交房违约金。“逾期交房违约金”是指因开放商逾期交房导致购房人不能在合同约定的时间内占有使用房屋，而产生的损失，而本案中西安投资公司交付的房屋虽然没有取得竣工验收合格登机备案表，但张兴君实际收房占有使用，未因此产生不能使用房屋的损失，且从双方对交付房屋标准的约定，张兴君对房屋交付的状况是明知的，双方对此种房屋交付并未约定相应的责任承担，故张兴君上诉要求西安投资公司支付其收房后的逾期交房违约金的请求，无合同或法律依据，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费423元，张兴君已预交，由张兴君承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二○二○一七年四月十二日
书 记 员 高柱