安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00048号
上诉人（原审被告）：陈石义，男，1963年5月20日出生，汉族，个体户，住安徽省池州市青阳县。
被上诉人（原审原告）：常梅，女，1979年1月4日出生，回族，农民，住安徽省池州市青阳县。
委托代理人：贾红进，湖北文光律师事务所律师。
上诉人陈石义因与被上诉人常梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2014）青民二初字第00009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人陈石义、被上诉人常梅及其委托代理人贾红进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于青阳县陵阳镇富贵大市场五（A）46号两间三层楼房（以下简称46号房）为常梅所有（底层为门面），常梅常年在外务工。2009年下半年，常梅父亲常有根将常梅所有的上述房屋对外告示出租并公布本人电话号码。陈石义从事电器修理，按照告示的电话号码与常有根联系租房事宜，双方经协商签订了租赁合同，曹宝珠、陈政权在合同上签字见证。合同约定：一、租赁期自2009年11月8日起至甲方（常有根）自己需房止，最短期限一年。二、租金为一年一缴，全年为6000元。三、甲方承诺如果自己需要房子，在乙方（陈石义）租赁期满后，甲方再给乙方一个月的找房，搬迁的宽限期不收租金。四、因前期房屋没有装潢，甲方承诺期满后，乙方再继续租赁，全房租金以后不变。五、房内自来水、卫生间及下水道、套件材料、厨房、墙体等都由乙方视情况解决。七、如乙方装潢费用超出500元限额，多余部分如一年后甲方不再出租给乙方，甲方应退给乙方多余部分的装潢费用。合同签订后，常有根将该46号房整体交付陈石义，由陈石义夫妻在该楼房底层门面经营电器，在二楼居住生活。租金一年一付，第一年即2009年11月8日至2010年12月26日、第二年即2010年12月26日至2011年12月26日的每年租金6000元、第三年即2011年12月26日至2012年12月27日的年租金7000元，均由常有根收取并使用。续签第三年租赁合同时，双方约定年租金上涨1000元为7000元，但双方仅对原有的合同期限、签订日期予以更改修订，其他内容保持不变。常梅在外务工，每年均回家，得知其父将该房租赁给陈石义并签订了租赁合同后未予干涉。期间常梅回家后，欲经营电火桶曾与陈石义一起聚餐商谈经营电火桶事项。租赁期内，为拓展电器业务和改善居住条件，2012年4月陈石义未征求常梅意见，对46号房底层门面和二楼卫生间进行装修，铺设了地板砖、安装了玻璃门、墙体展柜及自来水管，常梅对陈石义的装修事宜并不知情。2012年常有根病情加重，2013年7月去世。在此期间，常梅与陈石义为房屋装修和租金产生分歧，发生争执，经镇、村调解委员会调解未果，致使第四年即2012年12月27日至2013年12月27日租金7000元陈石义未予给付，陈石义在该房经营至今。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。常梅系46号房所有权人，其父常有根以自己名义与陈石义三次签订房屋租赁合同出租该房屋并收取租金为己使用，常有根之行为构成无处分权人处分他人财产，此租赁合同效力待定。常梅在外务工每年均回家，常梅得知其父将该房租赁给陈石义并签订了租赁合同后未予干涉，此为行使追认权之表现，故常有根与陈石义签订的租赁合同自签订时合法有效。常梅在其父常有根去世前后均有合同承受意思表示，应视为租赁合同当事人。租赁合同中明确约定“租赁期限至“甲方（常有根）需房止，最短期限为一年”，未明确约定租赁期限，应为不定期租赁合同，权利人可随时解除租赁合同，但应给承租人合理的准备时间。因租赁合同约定租金为一年一缴，现陈石义未及时支付2012年12月26日至2013年12月26日租金，显属违约，因此，常梅要求陈石义给付2012年12月26日至2013年12月26日7000元租金和终止租赁合同的请求，符合合同约定及相关法律规定，予以支持。常梅诉请房屋恢复原状的真实意思包括1、陈石义自行拆除房屋装修部分；2、陈石义腾房搬离。首先鉴于该合同合法有效且合同第五条、第七条有明确约定，陈石义按合同约定装修，并无不当，此项恢复房屋原状请求，无事实和法律依据，不予支持；其次陈石义违约致使合同无法履行，常梅诉请陈石义腾房搬离主张符合法律规定和合同约定，予以支持。陈石义辩解主张其装修费用11000元由出租人负担，但未举证证实，且陈石义未提起反诉，则就陈石义所主张的装修房屋实际费用，本案不作处理，可由双方另行解决。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告常梅之父常有根与被告陈石义于2011年12月26日签订的租赁合同于2014年6月20日终止；二、被告陈石义于2014年7月20日前腾出青阳县陵阳镇富贵大市场五（A）46号二间三层房屋并交还给原告常梅；三、被告陈石义于判决生效后五日内给付原告常梅2012年12月26日至2013年12月26日期间租金7000元；四、驳回原告常梅其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈石义负担。
陈石义不服该判决，上诉称：被上诉人不收房租且不愿支付上诉人装潢费用，导致合同无法履行。合同无法履行并非上诉人违约导致。原审法院不应将房屋租金与装潢费用分开判决。上诉人可就装潢费用按现实情况补充证据，法院亦可调查取证。请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，改判：1、在问题解决之前合同不能终止；2、等问题解决后，如被上诉人真不愿与上诉人再重签合同时，上诉人必须在一个月内找店面搬出；3、上诉人给付被上诉人7000元租金的同时，被上诉人必须付清上诉人所有装潢费20600元；4、如被上诉人不想付上诉人装潢费，而要上诉人交7000元房屋租金，则须与上诉人重签五年房屋租赁合同，上诉人每年按7000元租金给付被上诉人，五年后不论装潢之事，上诉人保证五年后交付房屋时门和地板砖等绝不损坏。
常梅在庭审中辩称：上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据。上诉人要求被上诉人给付20600元的装潢费用不是本案审理范围，且其所提要求不符合双方签订合同的要求和规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，陈石义向本院提供收款收据、销货清单和订货合同，证明其为承租房屋装潢花费费用20600元。
常梅的质证意见是：1、陈石义提供的单据与本案无关；2、不具有正规发票的形式；2、对真实性有异议。
本院认为，陈石义二审提供的证据与本案无关联，本院不予采信。
常梅未提供新证据。
本院对原审查明的事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、原审判决终止双方的租赁合同是否正确；2、原审在未处理装潢费用的情况下，判决陈石义支付常梅7000元房屋租金是否正确；3、原审判决陈石义返还房屋是否正确。
关于争议焦点一：常梅、陈石义确认房屋租赁合同约定的租赁期限至“甲方（常有根）需房止，最短期限为一年”，约定的房屋租金为一年一缴，且陈石义至今未支付2012年12月26日至2013年12月26日的房屋租金7000元。在陈石义欠付房屋租金的情况下，原审法院判决支持常梅要求终止房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定。对陈石义该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二：陈石义在二审中提出如终止合同，常梅需承担其装潢房屋费用20600元，其认为原审未判决常梅支付其装潢费用错误。陈石义在原审时未就装潢费用提起反诉，在双方确认陈石义尚欠房屋租金7000元的情况下，原审法院未处理装潢费用，判决陈石义支付常梅7000元房屋租金正确。陈石义二审中要求本院处理其装潢费用，属于新增加的诉讼请求，因本院调解不成，不予处理，其可另行主张权利。
关于争议焦点三：在常梅未明确表示其要求陈石义返还房屋的情况下，原审法院推测常梅要求恢复原状的真实意思包含要求陈石义返还房屋的诉讼请求，并判决陈石义返还房屋，超出了当事人的诉讼请求。本院对原审该项判决予以纠正。
综上，原审判决部分有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省青阳县人民法院（2014）青民二初字第00009号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“原告常梅之父常有根与被告陈石义于2011年12月26日签订的租赁合同于2014年6月20日终止”、“被告陈石义于判决生效后五日内给付原告常梅2012年12月26日至2013年12月26日期间租金7000元”、“驳回原告常梅其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省青阳县人民法院（2014）青民二初字第00009号民事判决第二项，即：“被告陈石义于2014年7月20日前腾出青阳县陵阳镇富贵大市场五（A）46号二间三层房屋并交还给原告常梅”。
原审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费50元，由陈石义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 段贵峰
代理审判员 程 进
二〇一四年九月三十日
书 记 员 陈秋霞