安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第01162号
上诉人（原审原告）：安徽雨润地华置业发展有限公司。
法定代表人：吴晓国，董事长。
委托代理人：张乃好，该公司员工。
委托代理人：钱立刚，安徽长江人律师事务所律师。
被上诉�（原审被告）：许贤四，男，1973年1月5日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
被上诉人（原审被告）：刘贵友，女，1975年6月29日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
上诉人安徽雨润地华置业发展有限公司因与被上诉人许贤四、刘贵友商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第00907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月6日在本院公开开庭审理了本案。上诉人安徽雨润地华置业发展有限公司的委托代理人钱立刚、张乃好到庭参加诉讼。被上诉人许贤四、刘贵友经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年2月3日，安徽雨润地华置业发展有限公司与许贤四签订了商品房买卖合同一份，许贤四采取按揭贷�方式向安徽雨润地华置业发展有限公司购买安庆市迎江区皖江大道北侧雨润香水百合二期45栋1单元301室住房一套（建筑面积94.7平方米），合同载明总房款为284495元，其中首付款94495元，按揭贷款190000元。合同补充协议约定：出卖人担保期内若因买受人拖欠偿还银行贷款本息、罚息及全部费用而致出卖人代为偿还的，买受人应在接到出卖人通知之日起十日内全部偿还出卖人代为付款，并向出卖人支付费用10%的违约金。如出卖人实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若买受人未按规定时间支付银行贷款本息、罚息及全部费用，出卖人可以终止本合同。买受人并应向出卖人支付总房价2%的违约金，出卖人有权按本协议约定标准直接在买受人交纳的首付款中扣除违约金及相关款项，如商品房已交付的，买受人应将商品房完好的退还给出卖人，出卖人有权自交房之日起至退房之日止，按市场同类房屋租金标准收取租金。合同签订当日许贤四按约定支付了首付款94495元。2009年2月11日，建行安庆分行与许贤四、刘贵友签订《个人住房借款合同》一份，许贤四、刘贵友向建行安庆分行借款190000元用于从雨润公司处购买位于安庆市皖江大道香水百合二期45幢1单元301室的房产，借款期限240个月，贷款利率为月利率，执行浮动利率，在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率下调15%，利率调整日为每年1月1日；逾期罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同日，建行安庆分行发放了上述借款。2007年5月14日，建行安庆分行与安徽雨润地华置业发展有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定安徽雨润地华置业发展有限公司愿意为因购置于香水百合二期项目所属之住房房产而与建行安庆分行所形成的一系列债权提供最高额连带责任保证，最高额为3150万元。如安徽雨润地华置业发展有限公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；保证范围是建行安庆分行尚未收回的债权余额（包括借款本金、复利及罚息在内的利息、违约金、赔偿金和为实现债权而发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等一切费用）不超过最高额；保证期间自每笔借款合同签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行安庆分行核对无误、收执之日止。2010年3月27日安徽雨润地华置业发展有限公司与许贤四、刘贵友办理了房屋交接手续。之后因许贤四、刘贵友未还本付息，2013年5月9日，建行安庆分行向安徽雨润地华置业发展有限公司发�《关于敦促履行还款义务的律师函》一份，告知贷款提前到期，并主张相应债权。截至2013年7月29日，许贤四、刘贵友尚欠借款本金172503.84元、利息14618.41元。为此，建行安庆分行向本院提起诉讼。请求判令：1、许贤四、刘贵友立即归还建行安庆分行借款172503.84元，利息14618.41元（利息计算至2013年7月29日，此后按中国人民银行同期贷款利率下浮15%计算至实际还清之日止），安徽雨润地华置业发展有限公司承担连带担保责任；2、建行安庆分行有权处置抵押物并优先受偿，许贤四、刘贵友承担实现债权、抵押权的全部费用，含律师费8500元。2014年1月2日本院作出（2013）迎民二初字第00173号民事判决书，认为：建行安庆分行与许贤四、刘贵友签订的个人住房借款合同，建行安庆分行与雨润公司签订的个人住房借款最高额保证合同系双方的真实意思表示，合法有效，各方�事人应严格按合同约定履行自己的义务。建行安庆分行按约履行借款义务后，许贤四、刘贵友未能按约还款，构成违约，应按照合同约定承担包括给付借款本金、利息及律师费等在内的违约责任，故建行安庆分行要求许贤四、刘贵友给付借款本息及律师费的诉求，有法律依据，予以支持。雨润公司自愿对许贤四、刘贵友该笔借款本金、利息及实现债权的费用在内的全部债务提供连带责任保证，应依法承担连带保证责任。许贤四、刘贵友以其所购房产提供抵押担保，但建行安庆分行未举证证明该抵押已经办理登记，应承担举证不能的法律责任，故其请求判决有权对抵押物折价或拍卖、变卖，所得价款优先受偿的诉求，证据不足，本院不予支持。故判决：一、许贤四、刘贵友于本判决发生法律效力后十日内一次性偿还中国建设银行股份有限公司安庆市分行借款172503.84�及利息（截止2013年7月29日，利息14618.41元；自2013年7月30日起本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率下浮15%计算利息），同时给付律师代理费8500元。二、安徽雨润地华置业发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司安庆市分行的其他诉讼请求。案件受理费4210元，由许贤四、刘贵友负担，安徽雨润地华置业发展有限公司连带负担。上述判决生效后，安徽雨润地华置业发展有限公司作为连带责任方，履行了判决义务，支付了建行安庆分行218085.06元（28000元＋162756.65元＋14618.41元＋第一次起诉的诉讼费4210元＋律师代理费8500元）。
原判决认定上述事实的证据有：身份证、商品房买卖合同、个人住房借款合同、最高额保证合同、中国建设银行个人贷款支付凭证、（2013）迎民二初字第00173号民事判决�、扣划通知、建行还款凭证、当事人的陈述。
原审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是在平等、自愿的基础上订立的，是合法有效的。合同签订后被告付清了全部的房款，原告也已将房屋交付给了被告，合同已履行完毕。原告主张解除合同，没有合同及法律依据，本院不予支持。根据法律规定，因保证合同，保证人在承担责任后，有权向债务人追偿。安徽雨润地华置业发展有限公司作为保证人在（2013）迎民二初字第00173号民事判决书生效后，实际履行了判决义务，支付了贷款本、息及诉讼费、律师代理费共计218085.06元，有银行付款凭证为依据，本院予以认定。现原告对其中的28085.06元主张追偿权，证据充分，本院予以支持。原告主张解除原、被告2009年2月3日签订的商品房买卖合同、被告承担违约金5689.9元，不符合合同约定，亦无法律依据，�院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告许贤四、刘贵友在本判决生效之日起七日内给付原告安徽雨润地华置业发展有限公司代付款28085.06元；二、驳回原告安徽雨润地华置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，由被告许贤四、刘贵友负担（该款原告已预缴）。
宣判后，安徽雨润地华置业发展有限公司不服，上诉提出：1、上诉人要求解除商品房买卖合同既有合同上的约定也有法律上的规定。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房�卖合同》补充协议第2条约定：“若买受人未按规定时间支付银行贷款本息、罚息及全部费用，出卖人可以终止本合同。买受人并应向出卖人支付总房价2%的违约金……”。本案被上诉人的行为已符合双方约定的解除合同的情形，因此，原审法院以上诉人行使合同解除权没有合同依据不符合客观事实。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。2、上诉人主张5689.9元违约金的诉求，符合合同的约定及法律规定。根据商品房买卖合同《补充协议》第2条约定：如被上诉人未按规定时间支付银行贷款本息、罚息及全部费用，上诉人可以终止本合同，并依据协议约定要求被上诉人支付总房价的2%的违约金，数额为5689.9元（284495×2%=5689.9元）。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案上诉人与被上诉人在补充协议中已对违约金作出明确约定，被上诉人存在违约行为，应按约定支付违约金。原判对违约金不予支持于法无据。请求二审法院撤销原判，依法改判。
许贤四、刘贵友未到庭亦未提交书面答辩意见。
二审查明的事实与原审一致，双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原判决驳回上诉人要求与被上诉人解除《商品房买卖合同》及违约金是否正确。上诉人安徽雨润地华置业发展�限公司与被上诉人许贤四、刘贵友签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，是合法有效的。合同签订当日被上诉人按约支付了首付款94495元，并于2009年2月11日与建行安庆市分行签订《个人住房借款合同》，向建行安庆市分行借款19万元，用于购买位于安庆市皖江大道香水百合二期45幢1单元301室的房产，建行安庆市分行发放了上述借款，被上诉人已付清了全部的房款，上诉人已将房屋交付给了被上诉人，合同已履行完毕。对于上诉人提出，依据《商品房买卖合同》补充协议第2条约定：“若买受人未按规定时间支付银行贷款本息、罚息及全部费用，出卖人可以终止本合同”，上诉人与被上诉人应解除合同的理由。由于上诉人作为被上诉人的履行银行借款的保证人，已代被上诉人偿还银行借款本息和相关费用，被上诉人已全面履行了其与建行安庆分�签订的《个人住房借款合同》，故被上诉人未违反补充协议第2条约定，上诉人与被上诉人之间实际已形成了债权债务关系。上诉人作为被上诉人履行银行借款的保证人，可依据《中华人民共和国担保法》的相关规定，对被上诉人未还本息和相关费用，享有追偿权。因此，原判决驳回上诉人要求与被上诉人解除《商品房买卖合同》的诉求并无不当。因被上诉人未违反《商品房买卖合同》补充协议第2条约定，上诉人要求被上诉人承担违约金5689.9元不能成立，原判决未予支持适当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费968元，由上诉人安徽雨润地华置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周大庆
审 判 员 胡 毅
代理审判员 严 正
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 许德智
附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院审理上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原决、裁定。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定�