浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1523号
原告：杨捷。
原告：张伟。
委托代理人：杨捷，系原告张伟妻子。
被告：杭州云恒置业有限公司，住所地杭州余杭区五常街道丰岭路25号。
法定代表人：杨正龙，系总经理。
委托代理人：徐俊，浙江天册律师事务所律师。
原告杨捷、张伟诉被告杭州云恒置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨捷、原告张伟的委托代理人杨捷，被告的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨捷、张伟起诉称：2011年9月4日，两原告与被告签订房产合同，约定建筑面积为87.85平方米，套内建筑面积74.62平方米，分摊面积13.23平方米，但房产证上的建筑面积为87.19平方米，套内建筑面积69.65平方米，与合同签订的面积严重不符，由此得房率也由合同规定的84.9%变成79.8%，少了5.1%。现提起诉讼，请求按每平方米14485的价格判令被告赔偿房产套内面积差异损失及违约金23000元并承担本案诉讼费。
为证明以上主张，原告向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同及补充协议1份，证明两原告向被告购买案涉房屋，合同对建筑面积、套内面积、价款作了约定（建筑面积为87.85平方米，套内建筑面积74.62平方米，但房产证上的建筑面积为87.19平方米，套内建筑面积69.65平方米，与合同签订的面积严重不符，由此得房率也由合同规定的84.9%变成79.8%，少了5.1%）。
2、房产证、土地证各1份，证明被告向原告实际交付的房屋建筑面积是87.19平方，套内面积是69.65平方米，与合同约定的面积严重不符。
3、销售不动产发票1份，证明原告交纳了相应的款项的事实。
被告答辩称：原告的起诉没有合同依据和法律依据。一、原、被告在订立合同（第六条）时已经做出明确选择，即选择“建筑面积”作为计价方式；在《补充协议书》第四条第2款中明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式。因此，原、被告在合同及补充协议书中作出的相关约定不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有约束力。二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求，赔偿损失没有事实和法律依据。三、原、被告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。五、原告的起诉已经超过了诉讼时效，已经丧失了胜诉权。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提交以下证据：
1、交付通知书的寄送凭证，证明被告已经通知原告领房，原告的起诉已经超过2年的诉讼时效。
2、商品房交接书1份（2013年6月23日签订），证明原、被告双方对诉争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，并开具了发票，房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕，同时也证明了原告的起诉已经超过了诉讼时效2年的规定。
对于原、被告双方提供的上述证据，经庭审质证，对原告提交的1-3项证据，被告对真实性均没有异议，但认为对面积确认及面积差异处理双方已有约定；原告对被告提交的证据真实性无异议。经本院审查认为，原、被告提供的全部证据均符合有效证据要件，本院根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2011年9月4日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓14幢2单元402室商品房一套，建筑面积共87.85平方米，其中套内建筑面积74.62平方米，分摊共有建筑面积13.23平方米。该商品房单价为每平方米14485.52元，房屋总价1272553元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。
2013年6月23日，被告出具发票一份，载明收到原告购房款1262993元（已扣除建筑面积差额款）。同日，双方签订《商品房交接书》1份，载明房屋建筑面积为87.19平方米。2014年7月9日，原告进行房产权属登记。编号为余房权证五移字第××号房产权证注明该商品房建筑面积为87.19平方米，套内建筑面积为69.65平方米。2015年11月3日，原告诉来本院。
本院认为，本案双方已在合同中约定：“该商品房建筑面积共87.85平方米，其中套内面积74.62平方米，应分摊共有面积13.23平方米。”同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选址建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于云恒公司向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效，双方在2013年6月23日商品房交接时，商品房交接书中并无记载套内、公摊等面积，当时也没有告知前述套内面积信息，故不应从交接书开始计算诉讼时效；另外，业主通常不可能在收房后去查询房屋的套内面积公开信息，案涉房屋所有权证书登记确认时间为2014年7月9日，且被告未能举证证明原告就本案起诉之日始二年前已知道或应当知道房屋的实际套内面积，故对被告主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，本院不予采纳。对于违约损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿原告的损失为20910元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告杨捷、张伟损失20910元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告杨捷、张伟其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费375元，减半收取187.50元，由被告杭州云恒置业有限公司负担169元，原告杨捷、张伟负担18.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费375元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈建明
二〇一五年六月二十日
书记员 钱 玲