北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01828号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵兴林，男，1975年5月2日出生。
委托代理人刘亚楠，北京市慧丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张凤岐，男，1956年7月29日出生。
委托代理人王栋，北京市两高律师事务所律师。
上诉人赵兴林与上诉人张凤岐因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵兴林及其委托代理人刘亚楠、上诉人张凤岐及其委托代理人王栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵兴林在原审法院起诉称：2010年3月20日，赵兴林与张凤岐签订了《租赁协议》，约定赵兴林承租约五亩场地及房屋，用于生产生活用途。年租金为95000元（含土地使用税），租金交付方式为：签约时支付95000元，2011年3月20日后两年一缴。上述协议签订后，赵兴林按约缴纳了首期租金，并开始对场地进行为期半年左右的盖建厂房及装修工作。2010年底，赵兴林完成了厂房建设和装修，共计投入资金912969元，其中盖建厂房及宿舍成本705047元（总建筑面积超过1200平方米）、厂房和员工宿舍装修及栽树花费约203922元，交纳自来水开口费4000元。厂房建好后，赵兴林将其个体经营的北京金乾兴达纸制品加工厂搬入租赁场地，并据此办理了营业场所的工商登记变更，将法定地址变为上述租赁场地。2013年3月，租赁场地突然长时间遭遇大面积停电，所有厂房无法正常运转，赵兴林立即找到张凤岐，得知是第三方博发娱乐中心的李志银所为，意在赶走赵兴林，收回场地。赵兴林随后找到李志银，经过交涉，李志银收取赵兴林5万元租金后，暂时恢复了供电。但好景不长，半个月后，租赁场地又被李志银停止供电，因停电时间前后差不多三个月，赵兴林无奈之下，不得不拨打110申请出警，并予以记录。停电到2013年4月底时，赵兴林无法承受长时间停电的损失，只能另觅场地重新建厂。上述停电期间，为降低停产以外的其他经济损失，赵兴林不得已购置了柴油发电机及柴油若干等设备用于员工宿舍的生活用电，并在停产的情形下，正常支付员工工资，以避免因停电停产导致员工流失，从而损失扩大。经统计，相关费用为：赵兴林租赁及购买柴油发电机及柴油花费共计72057.4元，停产期间支付员工工资共计269400元。赵兴林认为，首先根据博发娱乐中心与陈万平于2005年签订的租赁协议第六条第3款，承租方有权对用不完的场地对外转租。其次，根据2009年12月陈万平及其他股东对张凤岐的授权，张凤岐有权代表陈万平履行原2005年租赁协议的权利义务。因此，张凤岐有权转租，赵兴林与张凤岐之间的租赁关系应受法律保护。最后，李志银直接收取赵兴林租金的行为，事实上也默认了赵兴林作为次承租人的身份，第三人作为出租方亦不可随意侵害次承租人的合法权益。赵兴林基于长达15年半的租赁期而投入了大量资金修建厂房及装修，厂房面积达1200平方米之多，张凤岐对此亦承认属于赵兴林投资所有。但因李志银屡次停电欺压赵兴林，张凤岐无力阻止，因此赵兴林为降低损失，不得不另寻场地经营，赵兴林、张凤岐之间的租赁协议因李志银的侵害和张凤岐违约已经不再具有履行意义，故为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求：1、解除赵兴林、张凤岐之间的租赁协议；2、张凤岐赔偿赵兴林经济损失共计1254426.4元；3、张凤岐承担本案的诉讼费用。
张凤岐在原审法院答辩称：不同意赵兴林的诉讼请求。张凤岐完全按照租赁协议要求提供了合法的租赁场地，并交给赵兴林使用。2013年3月，赵兴林应当按照合同约定支付租金，但是至今赵兴林仍未支付场地租金。赵兴林民事起诉书中所述行为属于第三方侵权行为，不是张凤岐所为，也不是张凤岐应该保护的范围。赵兴林应该通过法律途径向侵权方主张责任。赵兴林所述的场地建设及投入的资金，张凤岐只提供租赁场地，并未承诺赵兴林可以在租赁场地建房，从赵兴林提交的证据看，未经国家法律允许，赵兴林所建房屋属于违章建筑，张凤岐没有违约和违法行为，赵兴林要求解除租赁协议，并不符合合同法规定的协议解除的条件，所以请求法院依法驳回赵兴林的诉讼请求。
张凤岐在原审法院反诉诉称：2010年3月20日，张凤岐与赵兴林签订了《租赁协议》，约定张凤岐将约5亩、东房430平方米租赁给赵兴林使用，租赁期自2010年3月19日至2025年8月18日止；租金每年九万五千元，2011年3月20日后每两年一交租金（十九万元）首付。赵兴林于2010年3月20日支付2010年3月20日至2011年3月19日期间的租金，2011年3月20日支付了2011年3月20日至2013年3月19日期间的租金，但是2013年3月20日至今未支付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金。2013年8月14日，赵兴林主张因第三方侵权行为恶意将张凤岐诉至法院，想以此拒绝支付租金。经张凤岐多次催要租金未果，故提起反诉，请求：1、判令赵兴林继续履行2010年3月20日与张凤岐签订的《租赁协议》；2、判令赵兴林支付张凤岐2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金190000元；3、本案诉讼费用由赵兴林承担。
赵兴林在原审法院针对张凤岐反诉答辩称：一、本案的租赁合同已不具有履行意义。1、本案涉案的租赁场地因长期大面积停电，导致我无法正常生产经营，停产停业损失巨大；2、我在停电初期曾自费租赁发电机并在后期购买柴油发电机，用于维持停电期间的厂房生活用电。这既是我自救降低损失的行为，也是我给予张凤岐合理期间解决停电问题，以使租赁场地恢复适租状态的宽容之举；3、张凤岐与停电者的关系是租赁关系，张凤岐本可以依法行使承租方的权利，正如我在本诉中依法维权一样，向停电者主张租赁合同义务，要求恢复供电，赔偿损失。但张凤岐怠于行使该权利，连基本的维权诉讼都不肯提起，也一直不向出租方缴纳租金，导致停电问题无法解决，最终迫使我搬离出租场地，另觅厂房生产经营。张凤岐在庭审中也明确表示其无法恢复停电，也不愿就停电问题向出租方主张权利，既不履行出租方最基本的合同义务，也无视我遭受的巨大损失而一味强调收取租金的权利，其权利要求缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。二、我不存在欠付租金的事实。首先，根据合同法第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，张凤岐未能按照租赁协议保障我的生产用电在先（大面积连续停电发生于2013年3月初），而我依据和他缴纳租金的时间在后（2013年3月底之后），在法律上，我有权在张凤岐一直未能修复停电问题的前提下暂停支付租金。其次，我最后一期租金直接交付了张凤岐的出租方，我认为该行为结果的直接受益人是张凤岐，因张凤岐长期不缴纳租金，这使得张凤岐与我的租赁合同处于法律上的不稳定状态，我在张凤岐的出租方对租赁场地停电后，将租金交付给该出租方的行为既符合情理也符合法律规定，因此，我并不存在拖欠租金的行为。换角度而言，我与张凤岐签署了长达十七年之久的租赁场地合同，张凤岐却自合同履行初期就不向其前手出租方缴纳租金，其行为本身就严重损害了我承租场地的稳定性，后来导致我被连续停电。我报案后，公安机关以停电是因拖欠租赁费为由不愿深入处理，这皆因张凤岐违反了其与前手的租赁协议义务，才导致我所遭受的一系列损失，我认为代付租金的行为，既保护了张凤岐的权益，也维护了租赁合同的稳定性，并无不妥。三、我恳请法院查清本案事实，驳回张凤岐的全部诉讼请求，以维护法律的公平和正义。
原审法院审理查明：2005年7月22日，北京博发娱乐中心（甲方）与陈万平（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将约五亩、东房430平方米交给乙方使用；租期为二十年，自2005年8月18日起至2025年8月18日止；每年租金四万元整，包括土地使用税，第四年以第一年租金为基数递增5%，即2008年8月19日以后每年租金执行四万二千元整（注：每三年为一个阶段递增5%）；付款方式为每三年付一次租金。甲方权利与义务：甲方有权监督乙方对场地及租赁物的使用，并守法经营；2、甲方在签订合同后，应保证乙方生产、生活用水及用电，同时保证道路硬化畅通和场地平整，房屋装修完毕并到达使用功能；甲方有义务帮助乙方办理营业执照等事宜。乙方权利与义务：乙方应按约定日期足额支付租金和水电费；乙方有权将本场地的设施进行使用功能上的调整；乙方有权对用不完的场地、房屋对外租赁，但要保证守法经营。如遇不可抗力等因素协议自行终止，预付租金按实际使用时间计费，并协助乙方解决租地问题。在合同有效期内，一切权利、义务归承租方所有。合同期满后，乙方享有优先续租权，应在合同期满三十日前通知甲方，但租金另议。乙方不再续租，所有地上建筑物无偿归甲方所有。签订上述租赁合同后，陈万平按照合同约定交付前三年的租金，北京博发娱乐中心交付陈万平租赁场地和房屋。经询问，北京博发娱乐中心陈述其于2001年从村民委员会处租赁的上述约5亩土地，租赁期限为30年。2005年7月，陈万平利用所承租的上述场地与张凤岐等出资人注册成立了“租赁站”用于经营，因该租赁站效益问题，2009年12月18日，陈万平、张凤岐等出资人一致决定于2009年12月31日将其解体，并于当日陈万平、张凤岐等出资人签署了《租赁站解体备忘录（一）》，该备忘录约定租赁站场地按原租赁合同转让给张凤岐（原租赁合同一并转让），租地费用截止到2009年12月31日，从2010年1月1日起所发生的一切费用均由张凤岐负责（租地费、水电费及有线电视费）。此外，还对其他有关清算事宜进行了约定。
张凤岐依据上述解体备忘录承继了陈万平与北京博发娱乐中心于2005年7月22日签订的租赁协议之权利义务后，2010年3月20日，张凤岐（出租方）与赵兴林（承租方）签订《租赁协议》，协议约定：一、约五亩、东房430平方米交给赵兴林使用（房屋属于张凤岐）；二、租期为从2010年3月19日至2025年8月18日止；三、每年租金九万五千元，包括土地使用税。2010年3月20日首付租金九万五千元整，2011年3月20日后每两年一交租金（十九万元）首付。四、张凤岐的权利与义务：1、有权监督赵兴林对场地及租赁物的使用，并守法经营；2、张凤岐在签订合同后，应保证赵兴林生产生活用水及用电，达到使用功能；3、张凤岐有义务帮助赵兴林办理营业执照等事宜。五、赵兴林的权利与义务：1、应按约定日期足额支付租金和水电费；2、有权将本场地的设施进行使用功能上的调整；3、有权对用不完的场地房屋对外租赁，但要保证守法经营。六、如遇不可抗力等因素协议自行终止，预付租金按实际使用时间计费，并协助赵兴林解决租地问题。七、在合同有效期内一切权利、义务归承租方（赵兴林）所有。八、合同期满后，赵兴林享有优先续租权，应在合同期满三十日前通知张凤岐，但租金另议。赵兴林不再续租，所有地上建筑物无偿归张凤岐所有。签订上述租赁合同当日，赵兴林支付张凤岐2010年3月至2011年3月期间的租金95000元，张凤岐将涉案租赁物交付赵兴林使用，赵兴林在此加工生产纸制品。赵兴林系个体工商户业主，2012年赵兴林将上述个体工商户的经营场所变更登记为承租的涉案场地。2011年3月25日，赵兴林按照合同约定交付张凤岐2011年3月20日至2013年3月20日期间的租金190000元。
后因陈万平未能交付北京博发娱乐中心2011年8月以后的租赁费，北京博发娱乐中心遂中断了涉案场地的供电，致使赵兴林的纸制品加工厂无法正常运转。经交涉，2013年3月25日，赵兴林交付北京博发娱乐中心的委托代理人李志银租金50000元后，北京博发娱乐中心恢复涉案场地供电一段时间后再次停止供电；赵兴林与张凤岐就恢复供电问题多次协商、交涉未果，张凤岐亦无法恢复供电。为降低停电后无法正常生产经营加工厂的损失，2013年5月，赵兴林将加工厂搬离涉案场地，另行寻找场地生产经营；只留有部分人员在涉案场地看护房屋和设施。
另查，2010年6月，赵兴林因生产经营需要，在承租场地上新建了厂房、员工宿舍等建筑物。经核实，赵兴林新建厂房、宿舍等建筑物并未经过相关行政部门的规划审批。诉讼中，赵兴林提起司法鉴定申请，要求对其新建厂房等建筑物进行工程造价鉴定，经摇号，确定北京兴中海建工程造价咨询有限公司为鉴定机构，经鉴定，赵兴林所建厂房等建筑物的工程造价为858092.75元。赵兴林支付鉴定机构相应的鉴定费用21000元。2014年7月，法院对涉案场地进行了现场勘验，就赵兴林新建厂房等建筑物情况进行了拍照和查看。诉讼中，张凤岐陈述无法保障涉案场地不被北京博发娱乐中心停止供电，停电与自己无关，属于第三人侵权行为。现赵兴林诉至法院，以租赁合同已履行不能为由，要求解除与张凤岐签订的《租赁协议》，并要求张凤岐赔偿其各项经济损失；张凤岐提起反诉，要求继续履行双方之间的租赁协议，并要求赵兴林支付2013年至2015年度的租金。
原审法院认定上述事实，有2010年3月20日的租赁协议、2005年7月22日的租赁协议、北京兴寿兴昌华盛租赁站解体备忘录（一）、租金收据、收条、个体工商户营业执照、经营场所证明、现场勘验照片、工程造价鉴定报告、鉴定费发票及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认定：2010年3月20日，张凤岐与赵兴林签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同内容。双方按照合同约定履行至2013年3月，因案外第三人原因导致涉案场地不能正常供电，从而致使张凤岐不能按照合同约定保证赵兴林生产、生活用电，租赁物达不到合同约定的用途，现张凤岐不能保证涉案场地能够正常供电，至今仍不能解决正常用电问题，且第三人停电以后，赵兴林为避免扩大自己的生产经营损失，已经搬离涉案场地，另寻场地生产。张凤岐不能正常供电的行为已经构成违约，同时又不能保证第三人不再停止供电，致使双方签订租赁合同的目的不能实现；因不能正常供电，致使赵兴林在承租场地无法正常生产经营而不得不更换生产场地，双方之间的租赁合同亦无继续履行的可能，故赵兴林要求解除与张凤岐之间的租赁协议，具有事实和法律依据，法院予以支持。同理，张凤岐反诉要求继续履行双方之间的租赁协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于赵兴林要求张凤岐赔偿其各项经济损失问题，涉及到张凤岐是否应承担违约责任，对此法院认为张凤岐应承担不能正常供电致使合同解除的违约责任。理由在于：基于合同的相对性和我国合同法的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，张凤岐因第三人断电，致使不能依照合同约定向赵兴林承租的场地正常供电，从而导致双方合同解除。一方面，因第三人原因致使张凤岐违约，同张凤岐违约一样，均应由张凤岐向赵兴林负违约责任；另一方面，因第三人原因而违约的，不能免责，即第三人原因并非违约责任的免责事由，本案中，张凤岐不能因第三人原因违约而免责。同时，基于合同的相对性，赵兴林无权要求第三人承担违约责任，而有权选择依照合同法规定要求张凤岐承担相应的违约责任。同时，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，赵兴林有权要求张凤岐赔偿损失。
关于赵兴林于2010年在承租场地新建厂房等地上建筑物，一方面租赁协议中未明确约定赵兴林新建房屋须经张凤岐同意；另一方面张凤歧曾到涉案场地收取过租赁费，张凤岐知道或者应当知道赵兴林在涉案场地增建建筑物，但张凤岐在合理期限内亦未提出异议，应视为其同意增建建筑物。现赵兴林基于签订的租赁协议的履行期限15年（自2010年3月19日至2025年8月18日）新建了建筑物用于经营使用，但因张凤岐的违约行为，致使新建建筑物在使用约3年后，不能得到有效使用、合同予以解除；同时对赵兴林的增建行为未加以有效阻止，张凤岐应该对赵兴林新建房屋损失承担一定的责任，法院依据查明的事实酌定为40%的责任。至于张凤岐赔偿新建建筑物损失的具体数额：第一，赵兴林在涉案场地建设的地上建筑物（包括结构、装饰、电气、采暖、给排水、绿化等工程），经司法鉴定其工程造价为858092.75元，其中包括上述每项工程的现场管理费，经询问赵兴林，其当初建设上述工程时，为减少建设成本，雇佣的是个体施工队并非正规建筑公司承建，故工程的现场管理费是不会产生，应从上述工程总造价中扣除（合计66244.33元）。第二，赵兴林新建房屋已经使用了三年时间，对于已经使用了的三年亦应按照一定比例扣减相应的价值损失。法院参考鉴定机构鉴定的评估的造价，结合双方所签租赁合同租赁期限为15年、已经使用3年及上述合同到期后所建建筑物无偿归张凤岐所有的约定，按照所建建筑物的价值平均递减，按每年递减52789元计算，三年共计减值158367元。第三、鉴于赵兴林在涉案场地新建房屋并不具备合法建房审批手续，故赵兴林应对自己新建房屋的损失承担主要责任，法院根据双方当事人的过错程度和已查明的事实，酌定赵兴林承担60%责任。对此，张凤岐应承担建房损失为：（858092.75元-66244.33元-158367元）×40%=253392元。
关于赵兴林主张的停电以后租用发电机及购买柴油的损失，法院结合赵兴林提供的租用发电机的照片和租用发电机的发票，对于其租赁发电机的租赁费用13600元予以认定；对于赵兴林提供的加油发票，一方面张凤岐对于其提供的购油发票的关联性不予认可；另一方面赵兴林未能提供其他相应的证据予以佐证上述所购柴油的用途，且其主张的用量对于一般照明而言亦有违常识；同时，因赵兴林于2013年5月6日就搬离涉案场地，法院根据赵兴林提供的租赁发电机发票的实际天数等情况，考虑到确实需要购买柴油发电照明的实际情况对于其购油费予以酌定为15000元。关于赵兴林主张搬运费12000元，该主张具有事实和法律依据，法院予以支持。关于赵兴林购买发电机费用7056.4元和工人工资损失及自来水开口费4000元，上述损失并非因张凤岐违约造成的直接经济损失，且赵兴林对于工人工资的真实性和关联性均未提供其他有效证据予以佐证，故法院对上述损失不予支持。
关于张凤岐要求赵兴林支付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金190000元，赵兴林按租赁协议约定本应于2013年3月20日交付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金，但因张凤岐未能及时向北京博发娱乐中心交付租金，致使其于2013年3月上旬就停止向涉案场地供电。为恢复供电，2013年3月25日，赵兴林向北京博发娱乐中心的委托代理人李志银支付租金50000元，因张凤岐未能向北京博发娱乐中心支付租金，赵兴林支付租金的行为，一方面为减少自己因停电所造成的损失；另一方面，根据合同法的相关规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。结合法院查明的事实，赵兴林拒绝交付下两年的租金的行为符合行使先履行抗辩权的情形，鉴于本案的事实情况，合同应予以解除，故张凤岐要求赵兴林支付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金190000元，于法无据，法院不予支持。在赵兴林与张凤岐签订的《租赁协议》依法予以解除，且张凤岐赔偿赵兴林合理损失后，赵兴林应在合理期限内将涉案房屋和场地腾退给张凤岐。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赵兴林与被告张凤岐于二〇一〇年三月二十日签订的《租赁协议》；二、被告张凤岐于本判决生效后七日内支付原告赵兴林各项损失共计二十九万三千九百九十二元；三、原告赵兴林于被告张凤岐支付其上述各项损失后十日内腾退涉案房屋和场地；四、驳回原告赵兴林的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张凤岐的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵兴林、张凤岐均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
赵兴林的上诉请求是：撤销原审判决第二项和第四项，改判张凤岐赔偿赵兴林解除租赁合同损失1254426.4元，并由张凤岐承担本案诉讼费。上诉理由是：赵兴林所建房屋经过村委会同意，不属于违章建筑；即使赵兴林所建房屋未履行规划手续，亦不等于赵兴林所投入的建房成本不受法律保护；赵兴林的员工工资属于因张凤岐违约造成的直接损失，应由张凤岐赔偿。
张凤岐答辩称：不同意赵兴林的上诉请求及理由。
张凤岐的上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判支持张凤岐的反诉请求，驳回赵兴林的诉讼请求；本案诉讼费用由赵兴林承担。上诉理由是：赵兴林所述的第三方断电行为与张凤岐无任何关系，且无任何证据显示赵兴林因此造成断电的具体证据、具体时间和期限等；张凤岐并不存在拒交陈万平和北京博发娱乐中心租金情况；原审法院应追加北京博发娱乐中心为第三人，查清事实与责任；原审判决张凤岐支付赵兴林的损失，且驳回张凤岐要求赵兴林支付租金的诉求无事实和法律依据。
赵兴林答辩称：不同意张凤岐的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：张凤岐与赵兴林签订的《租赁协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方按照合同约定履行至2013年3月，后因案外人原因导致涉案场地不能正常供电，从而致使张凤岐不能按照合同约定保证赵兴林生产、生活用电，租赁物达不到合同约定的用途。赵兴林为避免扩大自己的生产经营损失，已经搬离涉案场地，另寻场地生产。张凤岐不能正常供电的行为已经构成违约，同时张凤岐又不能保证案外人不再停电，致使双方签订租赁合同的目的不能实现，双方签订的租赁协议已无继续履行的可能，故赵兴林要求解除与张凤岐之间的租赁协议，具有事实和法律依据，应予支持。张凤岐反诉要求继续履行租赁协议，缺乏事实和法律依据，原审判决对张凤岐的该项反诉请求不予支持，判决支持赵兴林解除租赁协议的诉讼请求正确。
基于合同的相对性原则，张凤岐应向赵兴林承担不能正常供电致使合同解除的违约责任。张凤岐要求追加案外人的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。张凤岐与案外人之间如有纠纷应另行解决。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，赵兴林有权要求张凤岐赔偿损失。
关于解除合同给赵兴林造成的建房损失。租赁协议中未明确约定赵兴林新建房屋须经张凤岐同意，赵兴林在承租场地新建厂房等地上建筑物，张凤歧曾到涉案场地收取过租赁费，张凤岐知道或者应当知道赵兴林在涉案场地增建建筑物，但张凤岐未加以有效阻止，且其在合理期限内亦未提出异议，应视为其同意赵兴林增建建筑物。承租人经出租人同意建房，未办理合法建设手续的，建房造价费由双方按照过错分担。赵兴林在涉案场地新建房屋未办理合法建设手续，故赵兴林应对自己新建房屋的损失承担主要责任。如前所述，张凤岐对赵兴林的增建行为未加以有效阻止，且未在合理期限内提出异议，应视为其同意赵兴林增建建筑物，故其应对赵兴林新建房屋损失承担次要责任。原审法院根据双方过错程度酌定双方承担新建房屋损失的比例适当。原审判决酌定张凤岐赔偿赵兴林新建建筑物损失的40%即253392元并无不当。
关于赵兴林主张的停电以后租用发电机及购买柴油的损失。原审法院根据赵兴林提供的租用发电机的照片和租用发电机的发票，对于其租赁发电机的租赁费用13600元予以认定；根据赵兴林提供的租赁发电机发票的实际天数等情况，考虑到确实需要购买柴油发电照明的实际情况对于其提供发票的购油费酌定认定为15000元；对于赵兴林主张的搬运费12000元予以认定并无不当。
关于赵兴林购买发电机费用7056.4元和工人工资损失及自来水开口费4000元。因上述损失并非因张凤岐违约造成的直接经济损失，且赵兴林对于工人工资的真实性和关联性均未提供其他有效证据予以佐证，故原审法院对上述损失不予支持亦无不当。
关于张凤岐要求赵兴林支付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金190000元。赵兴林按租赁协议约定本应于2013年3月20日交付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金，但因张凤岐未能及时向北京博发娱乐中心交付租金，致使其于2013年3月上旬就停止向涉案场地供电。为恢复供电减少损失，2013年3月25日，赵兴林向北京博发娱乐中心的委托代理人李志银支付租金50000元。原审结合查明的事实认为赵兴林拒绝交付下两年的租金的行为符合行使先履行抗辩权的情形，且因张凤岐违约导致双方租赁协议解除，故张凤岐要求赵兴林支付2013年3月20日至2015年3月19日期间的租金190000元，于法无据，原审判决对此不予支持并无不当。在赵兴林与张凤岐签订的《租赁协议》依法予以解除，且张凤岐赔偿赵兴林合理损失后，赵兴林应在合理期限内将涉案房屋和场地腾退给张凤岐。
综上所述，赵兴林、张凤岐的上诉理由和请求，均缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万六千零九十元，由赵兴林负担一万二千三百二十元（已交纳）；由张凤岐负担三千七百七十元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四千一百元，由张凤岐负担（已交纳）。鉴定费二万一千元，由赵兴林负担一万零五百元（已交纳），由张凤岐负担一万零五百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万一千八百元，由赵兴林负担一万六千零九十元（已交纳）；由张凤岐负担五千七百一十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年四月二十一日
书记员 赵梦芸