广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1407号
原告：徐振华，住广州市花都区。
委托代理人：杨晓月，广东维强（广州）律师事务所律师。
被告：马文绿，曾用名：马发如，住青海省化隆回族自治县。
第三人：广州市花都区第四经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：徐绍棉，系该社社长。
第三人：陈水平，住广东省阳山县。
委托代理人：谢世荣，广东同益律师事务所律师。
第三人：罗永烨，住广州市花都区。
委托代理人：谢世荣，广东同益律师事务所律师。
原告徐振华诉被告马文绿，第三人广州市花都区新华街五华村第四经济合作社、陈水平、罗永烨租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月2日公开开庭进行了审理，原告徐振华的委托代理人杨晓月，第三人广州市花都区新华街五华村第四经济合作社（以下简称“五华村第四经济社”）的负责人徐绍棉，第三人陈水平的委托代理人谢世荣，第三人罗永烨的委托代理人谢世荣到庭参加诉讼，被告马文绿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年9月10日签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所属商铺，商铺位于新华街花城北路96号之1档，租期为2年，每月租金为2535元，每月5号前交齐当月所有租金、管理费、水电费及相关费用。同时合同还约定如承租方不按时交付租金或相关费用，除须补交所欠费外，每逾期一天，应向出租方支付应缴金额5%的违约金。被告与原告签署协议后，承租商铺过程中，欠付2014年4-7月份租金，经多次催收，被告均以各种理由拒付至今，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告按每月2535元的标准支付从2014年4月起至被告实际返还涉案商铺之日止的租金；2、被告向原告支付违约金，从2014年4月5日起按每逾期一天，应向出租方支付应缴租金金额5%计算违约金至被告实际返还涉案商铺之日止：3、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求解除原告徐振华与被告马文绿的租赁关系。
被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
第三人五华村第四经济社述称：原告的诉请缺乏事实及法律依据，我方不同意原告的诉讼请求。一、本案涉案商铺的承租人为陈水平，我方与陈水平于2013年7月3日就涉案商铺签订《房屋租赁合同》，我方就该合同的相对方为陈水平，我方就本案而言与原告没有直接关系。陈水平没有向我方交代其转租的情况，我方一直认为该商铺是由陈水平承租、管理、使用。二、陈水平自2014年4月1日至今没有向我方缴纳租金。我方对此出具的证据为2014年9月1日由我方及广州市花都区新华街五华经济联合社财务室联合署名出具的《证明》一份。三、由于陈水平自2014年4月1日至今未向我方缴纳租金，故我方于2014年4月16日向本案涉案商铺发出通知，告知承租人因违约而终止双方租赁合同。我方分别于2014年4月12日、2014年7月10日召开村民会议表决通过解除与陈水平的租赁合同关系。我方已与陈水平或原告就涉案租赁物不存在任何租赁关系。四、因陈水平逾期缴纳租金、拖欠租金，我方已通过合法程序与陈水平解除租赁合同关系，陈水平或原告无权向次承租人即本案的被告收取租金。同时除我方以外其他人不可以任何理由向涉案租户收取租金。
第三人陈水平述称：原告的陈述属实，我方同意原告的诉讼请求。
第三人罗永烨述称：我方的意见与陈水平的意见一致。
原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明：涉案商铺的权属人为五华村第四经济社，涉案商铺房地产权证登记地址为广州市花都区新华街花城北路96号首、二层商铺。
2013年7月3日，五华村第四经济社（甲方）与陈水平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于花城北路96号首层，面积为320平方米的商铺按每月每平方米55元的价格出租给乙方，租金每月17600元。租赁期限从2013年7月3日至2021年7月2日共96个月。合同中关于具体缴交租金办法、时间、金额处空白，下方载明：乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。在租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建、转租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。其他条款约定从2016年7月3日至2018年7月2日按每平方60元计算即每月租金19200元，2019年7月3日至2021年7月2日止按每平方65元计算即每月租金20800元。违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年7月3日，五华村第四经济社出具同意函，载明：就甲方与乙方陈水平（××）于2013年7月3日签订的房屋租赁合同，（广州花都区花城北路96号首层）我社同意陈水平就该租赁合同有限期内可以进行转租、分租、转让给第三方使用，所获收益或引发的法律责任由其自行承担。特此证明。2013年7月3日，广州市花都区新华街五华村村民委员会出具同意函，内容与五华村第四经济社出具的上述同意函内容一致。
2013年7月5日，陈水平（授权方某向某烨（被授权方某出示授权委托书一份，委托罗永烨对陈水平承租的花城北路96号首层的商铺进行出租和管理，权限包括：有权与承租人签订租赁、转租、转让等合同；收缴、缴纳相关的物业管理费用及租金等。
2013年9月10日，罗永烨（甲方）与被告（乙方）就花城路96号之1档签订《商铺租赁合同》，租期从2013年7月1日至2015年6月30日，租赁面积39平方米，每月租金65元／平方米，即2535元／月，租金按月收取，乙方须于每月的5号之前交齐当月所有租金、管理费、水电费及相关费用。乙方须于签约当天向甲方交付／元作为保证金，此款在合同终止时十个工作日内无息退回给乙方。违约责任约定如因乙方原因需与甲方单方面要求解除合同的，甲方对乙方所缴纳的保证金不予退还，并应赔偿甲方相应的损失。乙方不按时支付租金或相关费用的，除须补交所欠费用外，每逾期一天，应向甲方支付应缴金额5%的违约金；逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并没收保证金。合同还就其他权利义务进行了约定。该合同签订后，被告向某烨支付了2013年9月至2014年3月的租金。
五华村第四经济社提交2014年4月12日及2014年7月10日新华街五华村第四经济社村民代表会议记录，拟证明通过村民代表会议决定解除五华村第四经济社与陈水平签订的租赁合同。
2014年4月16日，五华村第四经济社向涉案商铺发出通知，告知原租赁合同违反合同规定，经五华村第四经济社村民代表会议决定，要求涉案商铺的实际承租人于2014年4月18日前到本社社长处签署新合同才正式生效。
2014年4月21日，五华村第四经济社与被告就花城北路耀宝楼96号签订《房屋租赁合同》，月租金2562元，该合同签订后，被告占有使用涉案商铺并向五华村第四经济社支付了2014年4月至本案庭审辩论终结时的租金。
罗永烨于2014年5月29日委托律师向被告发出律师函，要求被告向其支付拖欠的租金、水电费及违约金等。
2014年6月5日，原告（乙方）与陈水平（甲方）签订《商铺租赁合同转让协议》，约定甲方将与五华村第四经济社于2013年7月3日签订关于花城北路96号首层的租赁合同的权利与义务转让给乙方，由乙方进行经营与管理。甲方保证该转让是其真实性的表达、同时其相关权益人均已知悉并同意该转让行为。2014年6月24日，原告与陈水平就该转让协议办理了公证手续。
诉讼中，原告提交原告向某烨出具的授权委托书一份，内容为授权罗永烨对原告受让的租赁合同所涉的商铺代为出租及管理等，落款日期为2013年1月1日。
关于租金的支付情况，陈水平已向五华村第四经济社支付2013年7月至2014年3月的租金，原告认为涉案商铺2014年4月的租金已由案外人张某代陈水平向广州市花都区新华街五华经济联合社支付，五华村第四经济社认为陈水平未支付2014年4月的租金，认为张某不是承租人，且该租金亦未交至五华村第四经济社账户。原告提交2014年7月录制的录音材料一份，拟证明五华村第四经济社拒收租金导致合同无法继续履行，五华村第四经济社认为陈水平从2014年4月起未支付租金违反合同约定且转租行为未得到经济社同意，五华村第四经济社已于2014年4月按合同约定解除合同。五华村第四经济社提交其于2014年9月1日出具的证明一份，载明陈水平租用花城北路96号商铺从2014年4月至2014年8月的租金从2014年4月1日起至今未到五华村财务室缴交，该证明落款有被告盖章及“广州市花都区新华街五华经济联合社财务专用章”。原告对该证明不予确认。
原告认为罗永烨是受陈水平的委托与被告签订的租赁合同，因此罗永烨与被告签订的合同相对方为陈水平与被告，在陈水平将花城北路96号首层的租赁合同的权利义务转让给原告后，原告认为其与被告建立了租赁关系，因被告逾期交租超过30天违反合同约定，因此要求解除原、被告签订的合同并支付拖欠的租金及违约金。
另查，因五华村第四经济社将涉案商铺收回并重新出租导致原告从2014年4月起无法收取涉案商铺的租金及造成的其他损失，原告已另案向本院提起对五华村第四经济社的诉讼主张权利，本院亦已依法作出判决。
本院认为：陈水平与五华村第四经济社签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，后五华村第四经济社出具同意函同意陈水平对涉案商铺进行转租，陈水平就涉案商铺的转租事宜授权委托罗永烨，罗永烨虽以自己的名义与被告签订租赁合同，但合同相对方应为陈水平与被告，陈水平与被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。
原告认为其与陈水平在2014年6月5日签订转让协议后受让了陈水平与五华村第四经济社签订的租赁合同的权利义务，本院认为，根据五华村第四经济社出具同意转租、转让的同意函，对于该转让行为，本院予以确认。关于原告要求解除原、被告之间的租赁关系，本院认为，罗永烨认为是受陈水平的委托与被告签订的租赁合同，陈水平对该授权行为予以确认，在陈水平将其与五华村第四经济社签订的租赁合同的权利义务转让给原告后，陈水平及罗永烨对该转让行为亦予以确认，原告则受让了包括罗永烨与被告签订的租赁合同的权利义务，因此原告要求解除原、被告的租赁关系实质是要求解除罗永烨与被告于2013年9月10日签订的租赁合同，因五华村第四经济社作为涉案商铺的产权人，已于2014年4月收回涉案商铺并与被告重新签订了租赁合同并已实际履行至今，因此罗永烨与被告签订的租赁合同从2014年4月起已无法继续履行，因此原告要求解除原、被告之间的租赁关系，合理有据，本院予以支持。因涉案商铺的产权人五华村第四经济社在2014年4月要求被告与其重新签订租赁合同，而被告亦从2014年4月起按新合同的标准向五华村第四经济社支付租金至庭审辩论终结时，因此原告要求被告重复支付2014年4月起的租金以及逾期交租的违约金，依据不足，本院不予支持。原告因五华村第四经济社收回商铺并重新出租导致其无法收取涉案商铺的租金及造成的其他损失，原告可另循其他途径向五华村第四经济社主张权利。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告徐振华与被告马文绿之间关于广州市花都区花城路96号之1档的租赁关系。
二、驳回原告徐振华的其他诉讼请求。
案件受理费1004元，由原告徐振华负担；公告费560元，由被告马文绿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 骆国贤
人民陪审员 毕婉微
二〇一五年四月十日
书 记 员 陈家欣