广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3709号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑彩春，1966年2月5日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告、反诉原告冯杰的继承人）：冯成志，男，1951年8月24日出生，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告、反诉原告冯杰的继承人）：卢艺怡，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告、反诉原告冯杰的继承人）：冯乐融，2011年6月20日出生，住广州市天河区。
三被上诉人共同委托代理人：卢艺怡，住广州市天河区。
上诉人郑彩春因与冯成志、卢艺怡、冯乐融租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2042号民事判决，�本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本案的原审被告、反诉原告冯杰在二审期间，因病逝世，冯杰合法继承人冯成志、卢艺怡、冯乐融表示愿意继承冯杰的诉讼权利义务，并愿意继续参与本案诉讼，卢彦廷表示放弃继承权，不参与本案诉讼，而且也均向本院提交了继承公证书、放弃声明书等。本院依法变更本案诉讼当事人为冯成志、卢艺怡、冯乐融并通知冯成志、卢艺怡、冯乐融参加本案诉讼。
原审法院经审理查明：冯杰是广州市天河区粤垦路1号之四903房（简称涉案房屋）的登记权属人，涉案房屋于2009年12月22日登记在冯杰名下。2011年12月14日，郑彩春（乙方、承租人），冯杰（甲方、出租人）签订编号为0011275的《房地产租赁合同》（简称《合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方只限作租赁使用，该物业建筑面积约55平方米；租赁期为1年，租赁期限自2011年12月14日至2012年12月14日止；双方约定租赁期内每月租金为2900元，租金按（该处空白）结算，乙方在每月的第号（该处空白）前结清租金，甲方应出具收据；乙方必须按时交纳租金，否则除继续缴纳租金外，应当支付相当于每月租金金额的百分之一的每日滞纳金，租金由乙方以现金或银行转账等方式支付给甲方；本合同签订当日，乙方应向甲方交纳1个月租金2900元和2个月押金5800元，租赁期满，如乙方不再续租，在乙方结清租金及该物业的管理费、水、电、有线电视费、煤气费等使用费后并按期迁出时，甲方应即时将押金退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从押金中扣除相关费用；本合同签订生效后，双方不得借故单方解除合同，若甲方单方提前解除本合同，甲方需双倍赔偿乙方所交之押金，若乙方单方提�解除本合同，甲方要求乙方必须结清房屋内水、电、管理费、电话费、有线电视费、网络等费用且有权没收所交之押金；乙方须按时交纳租金，乙方若拖欠租金超过5天，甲方有权收回该物业，并没收乙方所交之押金；未经甲方同意，乙方不得将该物业转租、转让、分租或与第三者互换使用或以其他方式供第三者使用；乙方协助检查该物业和设备，如在使用过程中由设备损坏要负责维修；在租赁期内，由乙方负责该物业之水、电、煤气、管理费、电话费、有线电视费、网络费等使用费用（含共用分摊费用）；房屋物业若因乙方人为造成损害或遗失，由乙方负责维修或赔偿；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担；等条款。《合同》并没有对乙方交租时间作出约定�郑彩春称双方口头约定每月14或15号前交租，冯杰称双方口头约定每月14号前交租。同日，郑彩春向冯杰支付押金5800元。
2012年3月4日，冯杰（甲方、出租人）与案外人jirayainkaeo签订编号为0008636的《租赁契约》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，涉案房屋月租金为2900元，租期自2012年3月4日至2012年7月3日，共计4个月；乙方已向甲方缴纳5800元作为房屋租房押金（保证金）；双方约定另加一份补充协议（编号：0008636-1）；等条款。同日，冯杰（甲方、出租方）、jirayainkaeo（乙方、现租方）与郑彩春（丙方、转租方）签订编号为0008636-1的《补充协议》，约定乙方必须遵守甲、丙双方于2011年12月15日签订的《租赁合同》编号no：0011275，该合同仍继续执行；本次签订的合同作为原合同（《租赁合同》编号no：0011275）的补充合同和从合同；甲方为出租方，乙方为现租方，丙方为转租方；乙方的日常所有费用（水电费、煤气费、管理费等费用）和月租金2900元仍由丙方按时支付给甲方；等条款。郑彩春及冯杰均确认签订上述合同后，郑彩春搬离涉案房屋，由新租户jirayainkaeo居住使用涉案房屋。
2012年7月8日，郑彩春（甲方、出租人）与案外人gadeeraljabri签订《房产租赁合同》，约定租赁房产为涉案房屋，甲方保证对上述房屋拥有合法出租的权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利；租期为半年，从2012年7月8日至2012年12月14日，甲方应于2012年7月8日将房产交付乙方使用；月租金为2900元；乙方交付租金方式为将租金汇入甲方银行账号；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金5800元及首月租金2900元。同日，gadeeraljabri向郑彩春支付押金5800元。
冯杰称其在2012年7月8日到涉案房屋察看时发现郑彩春擅自将涉案房屋出租给gadeeraltabri，且其发现租客的护照已过期，所以不同意该租客租用涉案房屋并要求该租客搬离，因该租客不肯搬走，冯杰在2012年7月30日与郑彩春联系，但郑彩春的电话无法打通，所以冯杰在2012年8月1日对涉案房屋进行停水停电，该租客在2012年8月2日搬走。郑彩春称不清楚gadeeraltabri何时搬走，因其当时不在广州，手机又没电，所以无法接听到冯杰的电话，且不能提供证据证明冯杰对涉案房屋停水停电持续的时间。
2012年8月17日，冯杰分别向郑彩春的身份证地址（广州市天河区瘦狗岭路377号德华楼702房）及工作单位地址（天河区瘦狗岭路377号暨南大学华文学院）邮寄《通知》（冯杰提供了邮寄上述《通知》的信封及挂号信函收据作为证据，但未提供证据证明郑彩春是否已收到《通知》），《通知》主要内容为：郑彩春已严重违反《合同》的第十条第2点及第十一条，至2012年8月15日，经多次提醒，郑彩春都拒绝并未按时缴纳当月的租金和水电费，冯杰现决定，从即日起与郑彩春解除合同，限郑彩春三个工作日内搬清房屋有关属于郑彩春的东西，并做好相关交接及结算手续，立即搬走。郑彩春称其没有收到上述《通知》，但在2012年8月30日到涉案房屋现场时看到涉案房屋的大门上张贴了该《通知》。郑彩春称其于该日发现冯杰将涉案房屋另行出租，并认为冯杰于该日之前已出租涉案房屋，但不能提供证据证明。
冯杰反诉请求郑彩春向其支付以下由冯杰先行垫付的费用：2012年7月至8月期间的物业管理费175.4元、2012年6至8月的水费57.25元、2012年7至8月的电费568.15元、2011年12月至2012年8月的有线电视费212元、2012年7至8月垃圾费10元、2011年12月至2012年8月煤气费124.2元，郑彩春在本案审理中确认上述费用其须支付给冯杰，且上述费用其均没有支付。冯杰主张郑彩春向其支付涉案房屋大厅吸顶灯破损重置费300元，郑彩春亦同意支付。另，冯杰反诉请求郑彩春向其支付开锁费300元，并提供2012年8月18日广州市天河区沙河国光锁店出具的收据一张作为证据，该收据显示该日冯杰支付涉案房屋的开门锁费用300元，郑彩春称由于冯杰违约，冯杰自行开锁的费用300元应当由其自行承担。
关于涉案房屋换锁情况，冯杰称双方在2012年8月8日重新更换了门锁，郑彩春把其中一把钥匙交给冯杰，在2012年8月15日后冯杰发现涉案房屋的门锁被郑彩春再次更换，由于其无法开门，所以其于2012年8月18日再次更换门锁并控制涉案房屋。郑彩春表示确认上述换锁情况。
另查明，双方在本案审理中均确认郑彩春交付租金至2012年8月13日（该租金由郑彩春在2012年7月14日通过转帐方式向冯杰支付，对�的是2012年7月14日至2012年8月13日期间的租金），郑彩春没有交纳此后的租金。
郑彩春于2013年10月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、冯杰向郑彩春退还押金5800元及迟延退还押金的利息（自2012年8月15日起计至冯杰实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）2、冯杰向郑彩春退还半个月房租1450元。
冯杰于2013年11月11日向原审法院提出反诉，请求判令：1、郑彩春向冯杰支付一个月（2012年7月至8月）的租金2900元。2、郑彩春向冯杰支付一个月（2012年7月至8月）的物业管理费175.4元。3、郑彩春向冯杰支付两个月（2012年6月至8月）的水费57.25元。4、郑彩春向冯杰支付两个月（2012年6月至8月）的电费568.15元。5、郑彩春向冯杰支付八个月（2011年12月至2012年8月）的有线电视费212元。6、郑彩春向冯杰支付未经屋主同意擅自换锁的开锁费300元�7、郑彩春向冯杰支付大厅吸顶灯破损重置费300元。8、郑彩春向冯杰支付一个月（2012年7月至8月）的垃圾费10元。9、郑彩春向冯杰支付八个月（2011年12月至2012年8月）的煤气费124.2元。
原审法院认为，《合同》是郑彩春与冯杰双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，郑彩春与冯杰双方均应依约履行。2012年3月4日，冯杰与案外人jirayainkaeo就涉案房屋另行签订《租赁契约》，但郑彩春、冯杰与案外人jirayainkaeo亦签订《补充协议》，约定“《合同》仍继续执行，冯杰为出租方，jirayainkaeo为现租方，郑彩春为转租方，jirayainkaeo的日常所有费用和月租金仍由郑彩春按时支付给冯杰”。因此，上述《租赁契约》与《补充协议》应视为冯杰同意郑彩春将涉案房屋转租给jirayainkaeo，《合同》效力并没有因此受到影响，郑彩春与冯杰之间的权利义务关系仍应以《合同》约定的为准。但其后，郑彩春未经冯杰同意，自行将案涉房屋转租给案外人gadeeraltabri，冯杰发现后在未能与郑彩春取得联系的情况下，以停水停电方式令gadeeraltabri自行搬离，后冯杰与郑彩春共同在2012年8月8日重新更换了门锁，且郑彩春把其中一把钥匙交给冯杰，该行为视为冯杰与郑彩春已就郑彩春自行将案涉房屋转租给案外人gadeeraltabri的行为达成谅解，冯杰同意与郑彩春继续履行《合同》。但是，冯杰在2012年8月15日后发现涉案房屋的门锁被郑彩春再次更换且其无法开门后，自行于2012年8月18日再次更换门锁并控制涉案房屋，至此，冯杰已以实际行为解除了《合同》。
关于解除《合同》的责任问题，《合同》约定“郑彩春须按时交纳租金，郑彩春若拖欠租金超过5天，冯杰有权收回该物业，并没收郑彩春所交之押金”，但�合同》并未约定每月租金交付期限，郑彩春称双方口头约定每月14或15号前交租，冯杰称双方口头约定每月14号前交租，故郑彩春最迟应在2012年8月20日前向冯杰支付2012年8月承租涉案房屋的租金，否则冯杰有权收回涉案房屋并没收郑彩春所交付的押金。但冯杰在郑彩春拖延支付租金未达到5天得情况下自行于2012年8月18日更换门锁并控制房屋，该行为并不符合《合同》约定。另一方面，由于郑彩春未经冯杰同意擅自将涉案房屋出租给案外人，经双方谅解并共同更换门锁后，郑彩春超过约定交租期限而没有向冯杰支付租金并自行更换了门锁，双方之间已丧失了互信基础。综上，原审法院确认对于《合同》解除，冯杰、郑彩春双方负有同等责任。因此，冯杰要求没收郑彩春交付的押金的主张缺乏依据，原审法院不予采纳，郑彩春要求冯杰返还押金5800元的诉讼请求原审法院予以支持。但由于郑彩春并未提供证据证明其曾向冯杰要求返还押金，且在本案审处前冯杰是否需要向郑彩春返还押金亦处于不确定状态，郑彩春要求冯杰向其支付迟延返还押金的利息损失缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。虽然冯杰在2012年8月1日曾对案涉房屋停水停电，但该行为是由郑彩春未经冯杰同意而将涉案房屋转租给他人而引起的，且实际上在冯杰于2012年8月18日更换门锁前，郑彩春并未将案涉房屋交还冯杰，该房屋仍然由郑彩春控制，故郑彩春要承担直至2012年8月17日止的租金，因此，郑彩春要求冯杰返还租金1450元的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。由于郑彩春交纳租金至2012年8月13日，故郑彩春仍应向冯杰支付2012年8月14日至17日期间的租金374.19元（2900元÷31天×4天），对于冯杰超出上述数额的租金请求，原审法院不予支持。
关于冯杰要求郑彩春返还2012年7月至8月期间的物业管理费175.4元、2012年6至8月的水费57.25元、2012年7至8月的电费568.15元、2011年12月至2012年8月的有线电视费212元、2012年7至8月垃圾费10元、2011年12月至2012年8月煤气费124.2元的反诉请求，郑彩春在本案审理中确认拖欠上述费用，且《合同》约定“在租赁期内，由郑彩春负责该物业之水、电、煤气、管理费、电话费、有线电视费、网络费等使用费用（含共用分摊费用）”，故冯杰要求郑彩春向其支付上述费用的反诉请求符合合同约定，原审法院予以支持。另，《合同》约定“房屋物业若因郑彩春人为造成损害或遗失，由郑彩春负责维修或赔偿”，冯杰据此要求郑彩春向其支付涉案房屋大厅吸顶灯破损重置费300元，郑彩春亦同意支付上述费用，对于冯杰上述反诉请求原审法院予以支持。郑彩春未经冯杰同意擅自转租涉案房屋并更换涉案房屋的门锁，且未依约在2012年8月15日前向冯杰支付租金，冯杰在2012年8月18日更换门锁并收回涉案房屋应属于防止损失扩大的行为，冯杰因此支付的300元换锁费应属于防止损失扩大的合理费用，冯杰要求郑彩春向其支付上述换锁费用于法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二o一四年七月二十一日作出如下判决：一、一审判决发生法律效力之日起10日内，冯杰向郑彩春返还押金5800元；二、自一审判决发生法律效力之日起10日内，郑彩春向冯杰支付2012年8月14日至17日期间的租金374.19元；三、自一审判决发生法律效力之日起10日内，郑彩春向冯杰支付2012年7月至8月期间的物业管理费175.4元、2012年6月至8月期间的水费57.25元、2012年7月至8月期间的电费568.15元、2011年12月至2012年8月期间的有线电视费212元、2012年7月至8月期间的垃圾费10元、2011年12月至2012年8月期间的煤气费124.2元；四、自一审判决发生法律效力之日起10日内，郑彩春向冯杰支付房屋大厅吸顶灯破损重置费300元；五、自一审判决发生法律效力之日起10日内，郑彩春向冯杰支付换锁费用300元；六、驳回郑彩春的其他诉讼请求；七、驳回冯杰的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，由郑彩春负担25元，冯杰负担25元；反诉受理费25元，由郑彩春负担。
上诉人郑彩春不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：我�对原审判决没有意见，但是我方要求对方支付检举的交通费、劳务费、中介费2900元，七月份半个月的租金1450元等。请求判令对方：1、向我方返还七月份半个月的租金1450元；2、支付交通费、劳务费、中介费2900元；第三：支付加班费1000元。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
冯成志、卢艺怡、冯乐融在二审期间以表示同意原审判决为由，向本院申请撤回本案的上诉。冯成志、卢艺怡、冯乐融没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
本院认为：冯成志、卢艺怡、冯乐融在二审期间以表示同意原审判决为由，向本院申请撤回本案的上诉。本院认为，冯成志、卢艺怡、冯乐融申请撤回上诉是其处分其诉讼权利的体现，符合法律规定，本院予以准许。综合上述情况，本案二审的争议焦点为：郑彩春请求加判冯成�、卢艺怡、冯乐融支付交通费、中介费、劳务费等的诉求是否成立？郑彩春诉称冯成志、卢艺怡、冯乐融有违约行为，郑彩春进行检举揭发支付了交通费、劳务费、中介费等，所以要求冯成志、卢艺怡、冯乐融支付上述费用。本院认为，郑彩春在原审中并未提起上述诉求，而且冯成志、卢艺怡、冯乐融也并未到庭参加诉讼，无法进行调解，而在二审庭询中，本院也依法向郑彩春释明了上述法律关系，郑彩春表示清楚，但是坚持其诉求，因此，郑彩春上述诉求不属于二审审理的范围，本院不予调处，郑彩春可以另案主张权利。郑彩春上诉请求返还涉案房屋七月份的半个月租金。对此，本院认为，双方在2012年8月8日重新更换了门锁，郑彩春把其中一把钥匙交给冯杰。冯杰发现涉案房屋的门锁被郑彩春再次更换后又于2012年8月18日更换门锁并控制涉案房屋。故至2012年8月13�，郑彩春实际控制涉案房屋，理应支付租金。郑彩春在已实际交付租金至2012年8月13日后，上诉请求退回8月份半个月的租金，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人郑彩春的上诉理由不能成立，应予驳回，冯成志、卢艺怡、冯乐融申请撤回上诉符合法律规定，本院予以准许，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由郑彩春负担50元，冯成志、卢艺怡、冯乐融负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年二月二日
书 记 员 阮志雄
宋德光