广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2265号原告黄乐斯，女，汉族，住广州市海珠区，身份证号码：×××5723。委托代理人雷志容、林锋，均系广东格林律师事务所律师。被告黄文超，男，汉族，住广州市海珠区，身份证号码：×××5733。被告叶丽斯，女，汉族，住深圳市宝安区，身份证号码：×××0321。第三人佛山市金色三环房地产有限公司，住所：佛山市禅城区佛山。委托代理人冼豪，广东法岸律师事务所律师。原告黄乐斯诉被告黄文超、叶丽斯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并追加佛山市金色三环房地产有限公司作为本案的第三人参加诉讼。因两被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员陈桂好、李健莹组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷志容、林锋、第三人的委托代理人冼豪到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称,原告与两被告通过广州市阳升房地产中介服务有限公司（下简称阳升中介公司）于2013年11月24日签订《房地产买卖（居间）合同》，原告向两被告购买位于佛山市禅城区佛山大道北40号二座1213房,房价为325000元，交楼日期为被告收楼后立刻交付给原告。原、被告签订合同后，原告即向被告支付了购房款325000元，向阳升中介公司支付中介费1000元。因涉案房屋在签约时还未出房产证，及第三人未将其交付给被告，因此原、被告在签约之时无法办理产权过户及房屋交付。根据被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，第三人于2014年11月30日前将涉案房屋交付给了被告。另外，原告在2015年11月24日前往第三人处得知，被告已于2015年8月25日签收了办理涉案房屋产权证的资料。为此，原告立即向被告发出催告函，要求其为原告办理房屋产权证、交付房屋及返还租金等。原告多次催告两被告履行合同义务均无果，被告不交付房屋及不协助原告办理产权登记的行为已严重违反双方签订的合同，也严重侵害原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、两被告向原告返还325000元；3、两被告向原告支付违约金98500元；4、本案所有诉讼费用由两被告承担。由于原、被告及案外人阳升中介公司于2013年11月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》实际是房屋买卖合同及居间合同的混同合同，经本院询问，原告明确第1项诉讼请求为解除上述《房地产买卖（居间）合同》中原、被告的房屋买卖合同部分。被告黄文超、叶丽斯未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人陈述，第三人已于2014年10月24日向两被告交付房屋，因此在本案中，第三人不应承担任何法律责任。另外，第三人并非原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》的权利主体。诉讼中，原告提交以下证据：1、《房地产买卖（居间）合同》。拟证明①原告向被告购买佛山市禅城区佛山大道北40号二座1213房；②购房款为325000元；③交房日期为被告收楼后就交付给原告；④双方的权利义务。2、转账凭证、购房款收款收据。拟证明原告向被告支付购房款325000元。3、中介费收款收据。拟证明原告向中介方阳升中介公司支付中介费1000元。4、《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、佛山市金色三环房地产有限公司收款收据4张。拟证明①被告已履行完与第三人的合同义务，合法取得涉案房屋；②第三人于2014年11月30日前交付涉案房屋。5、签收资料单。拟证明被告于2015年8月25日签收了办理产权证的资料，涉案房屋具备过户条件。6、委托经营管理合同。拟证明被告每月对涉案房屋都有收取租金收益。7、快递单2张、催促办理房屋产权证、交付房屋及返还租金的通知。拟证明原告在得知被告取得办理涉案房屋过户的资料后，向被告发出履行过户手续的催告函。8、询问笔录、被询问人身份证复印件及工作证。拟证明原、被告签订房地产买卖（居间）合同的交易过程，被询问人郭丽红为签订该买卖合同的中介经办人。被告黄文超、叶丽斯诉讼中没有提交证据。诉讼中，第三人提交业主收楼签到表。拟证明第三人已于2014年10月24日向被告交付房屋，与被告和第三人签订的买卖合同约定的交付期限相符。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆调取了涉案1213房的房地产登记信息查询结果。经质证，本院认证如下：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据均有原件核对或与原件核对无异的复印件，第三人均无异议，两被告亦未举证予以反驳，本院予以采信。第三人的证据，有原件核对，原告无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告和第三人均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年7月6日，两被告登记结婚。2013年5月13日，被告黄文超（××）与第三人（××）签订编号为1301007806的《商品房买卖合同》，主要约定被告向第三人购买位于佛山市禅城区佛山大道北40号二座1213房，房价款为336000元，房屋交付期限为2014年11月30日前。同日，双方还签订《补充协议》一份，就上述《商品房买卖合同》未尽事宜作出补充约定。第三人分别于2013年5月12日、2013年5月13日、2013年10月30日、2013年11月26日向被告黄文超开具收款收据，确认收取被告黄文超交付的房款20000元、156000元、80000元、80000元，合计336000元。2013年6月5日，被告黄文超（出租方、甲方）与广州市私享家酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》，就甲方将其购买的佛山市禅城区佛山大道北40号二座1213房出租给乙方独家经营管理进行约定。2013年11月24日，被告黄文超、叶丽斯（卖方）、原告（买方）和阳升中介公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定“第一条、物业权属情况。1、该物业地址为禅城区佛山大道北40号二座1213房……第二条、成交价、付款方式和税费等。1、该物业之买卖成交价为325000元……3、买卖双方同意卖方交付该物业之日期为收完楼就交付该物业……第七条、违约责任：1、本合约签订后，若卖方有以下情形之一的，即视为违约。届时，卖方除须退还所收买方已付款项外，还应赔偿该物业成交价40%给买方以弥补买方之损失，另买方有权解除本合约：……（3）卖方在买方或有关政府部门或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五个工作日内仍不履行本合约之条款时。（4）卖方包括但不限于无故终止本合约、拒绝出售该物业、或不履行本合约之约定、或履行不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合约无法履行。……第十四条、买卖双方约定的其他事项：以上家私费、过户税费除外，收楼之前所有其它费用由卖方支付，从即日起房子主张或收益都与卖方无关，收楼以后要配合买方过户。”同日，原告通过银行分两次向被告转账支付合计100000元，被告黄文超向原告出具《收款收据》，内容为“今收到黄乐斯交来购买禅城区佛山大道北40号二座1213房合计325000元，支付方式：现金，银行卡或存折转账”。经纪方阳升中介公司亦向原告出具《收款收据》，确认收取原告以现金方式交纳的中介费1000元。2014年10月24日，被告黄文超前往第三人处收楼，确认第三人已按合同约定通知其本人收楼，其已收到该房屋的《收楼通知书》、《收楼结算清单》。2015年8月25日，被告黄文超签收了第三人交付的购房发票、平面图和过户证明书。2015年11月30日，原告以特快专递的方式向两被告邮寄《关于催促办理房屋产权证、交付房屋及返还租金的通知》，要求两被告收到通知后两日内交付1213房、与原告一起至房管部门办理1213房的产权登记、告知广州市私享家酒店管理有限公司向原告支付租金、返还2014年12月1日至交付之日的租金、取得1213房产权证后一日内与原告一起办理1213房的产权过户登记，并注明如两被告未按本通知的时间办理上述事务，原告将立即解除合同并可向两被告追讨一切损失。2016年4月12日，案外人郭丽红接受原告的委托代理人询问时陈述：我在2013年3、4月开始在阳升中介公司上班，2014年2、3月离开该公司，现公司已关闭，我在中原地产上班。当时黄小姐买这个房子的事情是我经办的，黄文超、叶丽斯两夫妻过来我这里和黄乐斯签《房地产买卖合同》，签合同以后，黄乐斯就在我们这里拿了一把现金出来给黄文超、叶丽斯，应该是20多万，给完现金后，黄文超、叶丽斯就把买一手房的资料，好像有一手房的买卖合同、收据之类的给了黄乐斯，然后他们说剩下的款项他们自己去银行完成转账就可以了，我就拿了一张《收据》给黄文超，说让他收到钱以后给黄乐斯出具一个收据，之后他们就从我们公司离开了，公司收了中介费，是黄乐斯给的。原告陈述：按照《房地产买卖（居间）合同》第七条第一款的约定，被告违约的应按照成交价的40%支付违约金，原告认为该标准可能过高，故只诉请98500元；原、被告系朋友关系，原告在广州市海珠区和佛山市均开设有餐饮店，被告经常到原告处就餐，聊天中得知被告需要出售涉案房屋;原告支付房款的方式分为现金和转账两部分，均在签订合同当天支付，其中现金225000元、转账100000元，被告收款后出具了收据；不清楚被告售房价低于其购房价的原因，估计是被告资金无法周转，所以急需卖房，且原、被告并非现楼交易；签订涉案买卖合同时被告已全部告知原告其与广州市私享家酒店管理有限公司签订合同的相关情况；原告诉请解除合同的理由除被告无法协助原告过户和交付房屋之外，还包括原告已无法联系上两被告。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告、两被告及阳升中介公司签订的《房地产买卖（居间）合同》是各方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请解除房屋买卖合同关系。据前查明的事实，原告已按照合同约定向两被告支付了全额购房款325000元，两被告理应按照合同约定，从第三人处收楼和领取办证资料后，将涉案房屋交付原告并协助原告办理过户登记手续。原告主张其向两被告发出《关于催促办理房屋产权证、交付房屋及返还租金的通知》后，两被告至今未履行合同义务，已构成根本违约，由于两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭提出抗辩并提供证据予以反驳，本院对原告的主张予以采信，确认两被告已构成根本违约，原告有权根据《房地产买卖（居间）合同》第七条第1点的约定解除与两被告的房屋买卖合同关系。由于原告未能提供有效的证据证明两被告签收《关于催促办理房屋产权证、交付房屋及返还租金的通知》的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告以起诉的方式行使合同解除权，本院以公告方式于2016年3月31日将原告的起诉状送达给两被告，故原、被告就涉案1213房的房屋买卖合同关系已于2016年3月31日解除。关于原告诉请两被告返还房款及支付违约金。被告黄文超已出具《收款收据》确认收取原告支付的全额购房款325000元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告之间关于1213房的买卖合同关系已解除，两被告收取上述款项已无合法依据，原告诉请两被告返还于法有据，本院予以支持。至于违约金，根据《房地产买卖（居间）合同》第七条第1点的约定，两被告违约的，应赔偿物业成交价40%即130000元以弥补原告的损失。鉴于两被告拒不到庭对违约金的计付标准提出异议，本院综合考量两被告的违约程度、违约金这一惩罚性条款的目的、原告自支付款项之日起至今的利息损失，认定原告诉请的违约金98500元合理合法，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认2013年11月24日签订的《房地产买卖（居间）合同》中原告黄乐斯与被告黄文超、叶丽斯就佛山市禅城区佛山大道北40号二座1213房的房屋买卖合同关系已于2016年3月31日解除；二、被告黄文超、叶丽斯于本判决生效之日起十日内，向原告黄乐斯退还购房款325000元；三、被告黄文超、叶丽斯于本判决生效之日起十日内，向原告黄乐斯支付违约金98500元。如被告黄文超、叶丽斯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费7638元，财产保全费2633元，合计10271元，由被告黄文超、叶丽斯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  陈桂好人民陪审员  李健莹二〇一六年四月二十日书 记 员  吕玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。