广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2388号
上诉人（原审被告）：清远市润城置业投资有限公司，住所地：清远市清城区。
法定代表人：王利民，该公司财务总监。
委托代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。
委托代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧思聪，男，汉族，住清远市清新区。
上诉人清远市润城置业投资有限公司（以下简称润城公司）因与被上诉人欧思聪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人润城公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项判决内容；2、本案一、二审诉讼费由欧思聪承担。事实与理由：一、一审法院认定润城公司存在延期交楼的行为是错误的。润城公司已于2016年8月24日通过邮政快递的方式向欧思聪等业主发出《XX收楼通知书》，通知其涉案房屋已具备收楼条件，并应于2016年9月7-8日前办理收楼手续。因此，润城公司交付涉案房屋的时间是2016年8月24日，其并未有延期交付的行为。二、润城公司并未逾期交付涉案房屋，欧思聪应按《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业费。一审法院判令物业费由润城公司承担是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，导致作出错误的判决，请二审法院依法改判。
上诉人欧思聪口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
上诉人欧思聪向一审法院起诉请求：1、判令润城公司支付自2016年9月2日至11月29日期间的违约金合计6354.6元；2、判令润城公司支付自2016年9月2日至11月29日期间的物业管理费合计478元；3、判令润城公司承担案件全部诉讼费用。
一审法院经审理认定如下事实：2015年9月2日，欧思聪与润城公司签订一份《商品房买卖合同》，约定欧思聪向润城公司购买位于清远市××大学××路××.××花园××楼××号房屋，建筑面积为88.51㎡，房屋总价款为357000元。合同签订后，欧思聪已付清房屋价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……”同时，欧思聪还与深圳市彩生活物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定住宅的物业管理费为1.80元/㎡，欧思聪已交纳涉案房屋从2016年9月至2017年5月共9个月的物业管理费共1433.88元。
根据润城公司提供的《单位工程质量竣工预验收记录》，XX花园1-4#楼的工程竣工日期为2016年8月30日，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位综合验收结论为“同意预验收，评定合格”。根据欧思聪提供的润城公司向其发出的《告知书》，1-5#楼于2016年11月30日取得清远市住房和城乡建设管理局核发的《竣工验收备案表》，备案机关处理意见：经核查，位于清远市清城区××街道××埔村民委员会辖区内××.××花园（××＃××＃楼、地下车库××）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：2014055至2014060），根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。欧思聪于2016年8月25日领取《收楼通知书》，欧思聪认为涉案房屋因没有竣工验收备案，不具备收楼条件，故未收楼。在竣工验收备案后，于2017年2月23日收楼。
一审法院认为，欧思聪、润城公司签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。
对于欧思聪的第一项诉讼请求，欧思聪已支付全部购房款，润城公司应按合同约定的交付期限向欧思聪提供符合合同约定及法律规定的涉案房屋给其使用。润城公司虽然在2016年8月25日向欧思聪发出了收楼通知书，但此时涉案房屋尚未经过竣工验收合格，并不符合合同约定的交付标准，因此，欧思聪此时有权拒绝收楼。润城公司辩称XX花园1-4#楼于2016年8月24日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位一致取得五方单位“同意经验收通过，评定合格”，已达到合同约定的交付条件。根据润城公司提供的《单位工程质量竣工预验收记录》，竣工日期为2016年8月30日，综合验收结论为“同意预验收，评定合格”。根据欧思聪提供的润城公司向其发出的《告知书》，1-5#楼于2016年11月30日取得清远市住房和城乡建设管理局核发的《竣工验收备案表》，因此，应认定1-5#楼于2016年11月30日在清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案后，涉案房屋才符合合同约定的房屋交付条件，故对润城公司该辩论意见，一审法院不予采纳。由于润城公司违约，应承担逾期交房的违约责任，对欧思聪请求润城公司支付自2016年9月2日至11月29日的逾期交房违约金，按已付购房款357000元每日万分之二计算为6354.6元（357000元×0.0002×89天），事实和理由充分，一审法院予以支持。
对于欧思聪的第二项诉讼请求，欧思聪与深圳市彩生活物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费为每月1.8元/㎡。涉案房屋于2016年10月30日在清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案符合交房条件，故欧思聪应从2016年10月30日起承担物业管理费。由于润城公司违约逾期交房，应承担逾期交房期间的物业管理费。而欧思聪已向深圳市彩生活物业管理有限公司缴交逾期交房期间的物业管理费，故对欧思聪请求润城公司支付自2016年9月至11月期间的物业管理费478元（1.8/㎡×88.51㎡×3个月），事实和理由充分，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决:一、限清远市润城置业投资有限公司于一审判决生效之日起10日内向欧思聪支付逾期交房违约金6354.6元；二、限清远市润城置业投资有限公司于一审判决生效之日起10日内向欧思聪支付物业管理费478元。案件受理费50元，减半收取计25元，由清远市润城置业投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为：1、关于涉案房屋交付的时间应如何认定。2、润城公司若存在逾期交楼的违约行为，违约金应如何计算。3、润城公司应否向欧思聪支付物业管理费478元。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于涉案房屋交付的时间应如何认定的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》约定房屋的交付标准是商品房经验收合格。商品房验收合格应当是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案手续，为此，工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。其次，根据查明的事实，润城公司于2016年11月30日取得涉案房屋的工程竣工验收备案表，因此一审法院将涉案房屋的交付时间认定为2016年11月30日并无不当，本院予以维持。润城公司上诉认为其于2016年8月25日向欧思聪发出了收楼通知书，已完成了涉案房屋的交付。如前所述，此时涉案房屋并未经过竣工验收合格，不符合交付标准，对该主张，本院不予支持。
关于润城公司若存在逾期交楼的违约行为，违约金应如何计算的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，润城公司应于2016年9月1日前交付房屋。如前所述，润城公司在该期限届满后并未履行交楼义务，已构成违约。一审法院根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于逾期交楼的违约责任的约定，判令润城公司以已付房价款的每日万分之二为标准，向欧思聪支付自2016年9月2日起至2016年11月29日止的违约金共计6354.6元正确，本院予以维持。
关于润城公司应否向欧思聪支付五个月的物业管理费及滞纳金的问题。根据查明的事实，欧思聪已交纳涉案房屋从2016年9月至2017年5月的物业管理费。如前所述，润城公司于2016年11月30日才交付涉案房屋，其应承担逾期交楼期间的物业管理费共计478元。因此，润城公司认为其不应支付物业管理费的上诉请求，没有事实及法律的依据，本院不予支持。
综上所述，清远市润城置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人清远市润城置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
审 判 员 李慧玲
审 判 员 何 燕
二〇一七年十一月十日
法官助理 黄洁怡
书 记 员 朱 健
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。