安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0123民初3328号原告（反诉被告）：合肥供水集团有限公司，住所地安徽省合肥市屯溪路70号，统一社会信用代码91340100149142728B。法定代表人：方振，董事长。委托诉讼代理人：包从勇，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。被告（反诉原告）：沙业健，男，回族，1970年8月15日出生，住安徽省肥西县紫蓬山旅游开发区。被告（反诉原告）：李林，女，汉族，1974年9月9日出生，住安徽省肥西县紫蓬山旅游开发区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈荣，安徽品涵律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：张德勤，安徽品涵律师事务所实习律师。原告（反诉被告）合肥供水集团有限公司（以下简称合肥供水集团）与被告（反诉原告）沙业健、李林房屋租赁合同纠纷一案，2016年9月7日立案受理，案件审理过程中，因案情复杂，本院依法裁定由简易程序转为普通程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理，原告合肥供水集团的委托诉讼代理人包从勇、孙宇豪，被告沙业健、李林本人及其共同委托诉讼代理人陈荣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告合肥供水集团向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即返还原告位于紫蓬山水厂综合楼北6-7门面（建筑面积60.48㎡）、北二楼（建筑面积66㎡）、北三楼（建筑面积265㎡）、北楼4号5号门面（建筑面积127㎡）房屋；2、判令两被告立即支付拖欠的租金67460.5元，（暂计算至2016年8月31日，以后顺延至实际返还房屋之日止），并赔偿原告经济损失11185.5元，共计78646元；3、判令两被告向原告支付逾期返还房屋违约金185767.65元（按日租金的三倍，暂计算至2016年8月31日，以后顺延至实际返还房屋之日止）；4、判令两被告向原告支付水费2952元、电费22334.4元；5、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告分别于2013年5月12日、2013年5月14日、2013年9月20日签订四份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于肥西县紫蓬山北侧自来水厂综合楼（北6-7门面、北二楼、北三楼、北楼4号5号门面）房屋。合同对租金支付、合同到期后的房屋返还、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未按照合同约定支付租金及水电费用。合同到期后，原告多次要求两被告返还房屋及支付所欠租金等，但均被两被告以各种理由拒绝。另查，两被告系夫妻关系，承租涉案房屋用于“肥西县紫蓬镇舒雅旅社”的经营，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。沙业健、李林答辩并反诉称：沙业健、李林与合肥供水集团签订多份《房屋租赁合同》，约定沙业健、李林承租紫蓬山水厂综合楼的房屋用于经营肥西县紫蓬镇舒雅旅社。2014年7月，沙业健、李林与合肥供水集团协商将案涉房屋转租他人，未获合肥供水集团同意，同时，合肥供水集团的管理人员称在三、五年内不会向沙业健、李林收回房屋，故，沙业健、李林借款六十多万元用于装修案涉房屋。2014年11月，案涉北4号、5号门面到期，沙业健、李林要求续租，但合肥供水集团不同意，并仅在2014年12月收取案涉房屋三个月的租金。后合肥供水集团不同意沙业健、李林续租，也不收取房租，而是对案涉房屋进行停水、停电，致沙业健、李林无法正常经营，造成损失。因案涉房屋未取得房产证和建设工程规划许可证，依据相关司法解释，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，合肥供水集团无权收取2015年3月之后的房屋占有使用费，且要赔偿沙业健、李林装修案涉房屋的损失。请求法院依法判令：一、确认反诉人与被反诉人之间签订的以下四份《房屋租赁合同》无效，即1、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼（北楼4号5号门面2套127.6平方米），租期为2013年11月20日至2014年11月19日”的《房屋租赁合同》；2、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼（北6-7门面60.48平方米），租期2014年6月1日至2015年5月31日”的《房屋租赁合同》；3、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼(北二楼66平方米)，租期为2014年4月20日至2015年4月19日”的《房屋租赁合同》；4、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼（北三楼265平方米），租期为2014年6月14日至2015年6月13日”的《房屋租赁合同》；二、被反诉人赔偿反诉人装修损失612900元及该损失自反诉之日起至本案判决生效之日止按银行同期贷款利率支付的利息（损失以评估为准）；三、被反诉人赔偿反诉人支付的本次律师代理费15000元，并返还反诉人押金（保证金）12600元；四、判决被反诉人承担本案全部诉讼费及鉴定费用。原告合肥供水集团针对其本诉请求及反诉抗辩的事实、理由提交以下证据予以佐证：1、两被告身份信息，证明两被告为本案适格主体；2、房屋租赁合同四份，证明原、被告之间存在租赁合同关系以及被告逾期缴纳租金应承担违约责任的事实；3、水电费缴纳通知单，证明被告拖欠原告水电费的事实；4、停水停电通知，证明原告已于2015年9月9日向被告催要所欠租金，并要求腾空房屋交还于原告的事实；5、《关于同意建设紫蓬山水厂的批复》、2001年6月2日《协议》、《国有土地使用权出让协议》，证明原告对于案涉房屋拥有合法的租赁权；6、房屋租赁合同五份，补充协议两份，证明原告在2007年之前就案涉房屋出租给被告使用，被告从未就案涉房屋提出任何异议。被告沙业健、李林针对其答辩及反诉的事实、理由提交以下证据予以佐证：1、《个体工商户营业执照》一份，反诉人的身份证复印件两份，证明反诉人的主体资格及反诉人租房用于经营旅社；2、（1）、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼（北楼4号5号门面2套127.6平方米），租期为2013年11月20日至2014年11月19日”的《房屋租赁合同》；(2)、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼（北6-7门面60.48平方米），租期2014年6月1日至2015年5月31日”的《房屋租赁合同》；(3)、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼(北二楼66平方米)，租期为2014年4月20日至2015年4月19日”的《房屋租赁合同》；(4)、关于租赁“紫蓬山水厂综合楼（北三楼265平方米），租期为2014年6月14日至2015年6月13日”的《房屋租赁合同》各一份，证明被反诉人将案涉房屋出租给反诉人用于经营的事实及被反诉人保证案涉房屋不属于违法建筑的记载等案件事实及北楼4号、5号门面合同中的第9.1条载明租赁物的现状不属于违法建筑这一内容而导致租赁合同无效，合肥供水集团应对沙业健、李林承担赔偿损失的责任；3、《收据》两份、《送货单》、《装饰清单》，证明反诉人对案涉房产进行升级改造装修所花费的部分费用；4、《合肥供水集团有限公司收费通知单》两份、《房屋租赁费》发票一份、《代收电费》发票一份，证明反诉人向被反诉人交租金及电费的情况（所交租金截止到2015年3月13日）及证明每次水电费都是有发票对应的；5、《委托代理合同》及律师费发票，证明反诉人支付本案律师代理费15000元；6、《收据》四份，证明反诉人支付房屋押金费用；7、证人证言，证明反诉人取得被反诉人同意进行装修的事实。结合原、被告双方的陈述、质证及辩论意见，对原、被告所举证据认证如下：原告合肥供水集团所举证据1系证明两被告身份信息，对其证明效力予以确认；证据2系合肥供水集团与两被告签订的房屋租赁合同，沙业健、李林亦认可其真实性，本院对该组证据证明双方存在房屋租赁关系及双方的权利义务和违约责任等事实予以认可；证据3的真实性本院予以认可；证据4被告对其真实性不予认可，本院对该证据的证明效力不予确认；证据5系相关政府机关出具，并加盖公章予以确认，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认；证据6系原、被告双方签订的房屋租赁合同，对其真实性、合法性、关联性本院予以认可。被告沙业健、李林所举证据1系证明被告主体适格，对其证明效力予以确认；证据2与原告提交的证据2相印证，本院对该证据证明双方存在房屋租赁关系及双方的权利义务和违约责任等事实予以认可；证据3均无国家正规发票和往来账予以佐证，对其证明效力不予认可；证据4真实性、合法性、关联性予以确认；证据5的真实性予以确认；证据6的证明效力予以确认；证据7证人证言中关于合肥供水集团口头同意被告期满后续租三、五年并告知被告继续装修案涉房屋用于经营旅社的陈述，均无其相关证据予以佐证，故本院对证人证言的证明效力不予认可。经审理查明：合肥供水集团作为甲方与作为乙方的沙业健签订案涉房屋《房屋租赁合同》四份，具体情况如下：1、2013年5月12日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于紫蓬山水厂综合楼（北6-7门面60.48㎡），租赁期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止；年租金为6665元，每季度期满前10日内一次性交清房租金1666元；乙方须在《房屋租赁合同》签订前5日，交纳履约保证金1000元。2、2013年5月12日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于紫蓬山水厂综合楼（北二楼66㎡），租赁期限为一年，自2014年4月20日至2015年4月19日止；年租金为6552元，每季度期满前10日内一次性交清房租金1638元。3、2013年5月14日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于紫蓬山水厂综合楼（北三楼265㎡），租赁期限为一年，自2014年6月14日至2015年6月13日止；年租金为20412元，在每季度期满前10日内一次性交清房租金5103元；乙方须在《房屋租赁合同》签订前5日，交纳履约保证金1000元。4、2013年9月20日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于紫蓬山水厂综合楼（北楼4号5号门面2套127.6㎡）；租赁期限为一年，自2013年11月20日至2014年11月9日；年租金为11113元，每季度期满前10日内一次性交清房租金2778元；乙方须在《房屋租赁合同》签订前5日，交纳履约保证金1600元。同时四份合同中对于租赁商铺的装修事宜、甲、乙双方的权利和义务及合同的终止、解除、续约、违约责任等均进行了明确约定。2014年10月27日，沙业健给付案涉房屋电费5885.1元。2014年12月31日，沙业健给付涉案房屋租金11185元，同时查明：沙业健自认自2004年始承租合肥供水集团案涉房屋用于经营肥西县紫蓬镇舒雅旅社。承租期间，沙业健共计缴纳房屋押金12600元。另查明：沙业健与李林系夫妻关系。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，结合当事人的诉辩，对双方当事人的诉求分析如下：关于合肥供水集团诉请返还案涉房屋。沙业健、李林辩称并反诉称因合肥供水集团就案涉房屋未能取得建设规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同。庭审查明，双方当事人自2004年始建立房屋租赁关系，至诉讼时已有十几年，在这期间，沙业健承租房屋经营旅社，均未受影响，且合肥供水集团提供合肥市建设委员会合建综【2001】1号《关于同意建设紫蓬山自来水厂的批复》及与肥西县人民政府所签订的关于案涉房屋所依附的土地的《国有土地使用权出让协议》，均能表明合肥供水集团所属的紫蓬山自来水厂应是在政府同意和主管机关批准下且依法取得国有土地使用权的基础上建设而成的，同时双方当事人庭审中都认可案涉房屋均在紫蓬山自来水厂用地范围内，均系双方当事人自愿签订案涉合同，系双方当事人真实意思表示，故双方签订的四份《房屋租赁合同》应属有效合同，合同双方均应全面适当履行合同义务。鉴于案涉四份《房屋租赁合同》均约定租期为一年，合同到期后，合肥供水集团与沙业健未能就案涉房屋续约，而沙业健实际占有使用案涉房屋至今并欠付房屋租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，合肥供水集团诉请返还案涉房屋，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于合肥供水集团诉请沙业健给付房屋租金、赔偿经济损失及给付逾期返房屋违约金。合肥供水集团主张沙业健2014年12月31日交付的房屋租金11185元的构成情况是案涉北楼4号-5号门面租金2778元（2014年11月20日至2015年2月19日）、北6号-7号门面租金1666元（2014年12月1日至2015年2月28日）、北二楼租金1638元（2014年10月20日至2015年1月19日）、北三楼5103元（2014年12月4日至2015年3月13日），沙业健辩称其于2014年12月31日交付的房屋租金11185元系案涉所有房屋2014年12月31日至2015年3月14日期间的房屋租金，鉴于案涉的四份《房租租赁合同》中均约定在每季度期满前10日内一次性交清房租金，且沙业健也未提供证据证明双方关于租金缴纳存在其他补充协议或变更约定，故沙业健之辩称不符合合同约定，本院不予采纳。同时，在案涉《房屋租赁合同》到期未续约的情况下，沙业健仍占有使用房屋至今，沙业健理应依据双方合同约定，给付占有期间的房屋租金。综上，结合沙业健缴纳最后一次房屋租金情况，沙业健应按照双方签订的《租赁合同》约定，支付房屋租金至房屋实际返还之日止。其中北楼4号-5号门面房自2015年2月20日起算每月租金标准为926元（2778元÷3个月）、北6-7门面自2015年3月1日起算每月租金标准为555元（1666元÷3个月）、北二楼自2015年1月20日起算每月租金标准为819元（1638元÷3个月）、北三楼自2015年3月14日起算每月租金标准为1701元（5103元÷3个月）。同时，根据合肥供水集团与沙业健双方签订的《房屋租赁合同》第十四条：“有下列情形之一，甲方有权单方提前解除本合同，没收乙方缴纳的履约保证金并可要求乙方赔偿相当于三个月租金的经济损失。”，据此，合肥供水集团诉求沙业健赔偿经济损失11185.5元，有事实依据，本院予以支持。至于逾期返还房屋违约金，双方合同第10.6条约定“如乙方（沙业健）延迟交还该租赁房产，每延迟一天，乙方按原日租金三倍的标准向甲方（合肥供水集团）支付违约金……”，因案涉四份《房屋租赁合同》到期日均不同，但案涉房屋应是作为整体出租给沙业健，故至迟于最后一份《房屋租赁合同》到期日即案涉北三楼（2014年6月14日至2015年6月13日止）到期日的次日即2015年6月14日沙业健应返还案涉房屋，现沙业健至今未能返还案涉房屋，合肥供水集团诉请沙业健给付逾期返还房屋违约金，有事实依据，本院予以支持，但鉴于合肥供水集团已诉求沙业健给付三个月租金的经济损失，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本院根据公平原则酌定沙业健以欠付房屋租金总数为基数，按同期人民银行贷款利率计算，自2015年6月14日起给付逾期返还房屋的违约金。关于合肥供水集团诉请沙业健支付水费2952元、电费22334.4元。其一，双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条约定由乙方（沙业健）每月直接向相关部门支付水电费。沙业健也认可每次缴纳水电费均系由合肥供水集团出具通知单后由其本人缴纳水电费，故沙业健即使欠付通知单中所列水电费项目，也应由沙业健缴纳至相应的供水、供电部门；其二，合肥供水集团所提供的通知单无法证实其已经代为沙业健缴纳相应的水电费。综上，合肥供水集团的该项诉请，无事实依据，本院不予支持。关于沙业健诉请合肥供水集团赔偿装修费用损失。沙业健主张其在取得合肥供水集团口头承诺租期延长至三、五年后，借款对案涉房屋进行装修，合肥供水集团不予认可。沙业健即使对案涉房屋进行装修也是在案涉合同即将到期，并与合肥供水集团未能就续租事项达成一致意见的情况下擅自装修，且沙业健提供装修费用清单及票据均非正规发票，亦无相关往来账记录，故对沙业健之主张，本院不予采信。同时根据案涉合同第7.7条及第10.5条之约定，沙业健之诉请无事实依据，本院不予支持。关于沙业健诉请合肥供水集团承担律师代理费和返还房屋押金。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》中关于此项费用并未明确约定，即使沙业健支付该项费用，也系沙业健自主自愿支出，故对于该项诉请，本院不予支持。至于返还房屋押金，因沙业健之诉请不符合双方签订的《房屋租赁合同》第六条合同履约保证金之约定，本院不予支持。因沙业健与李林系夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，合肥供水集团诉请李林与沙业健对各项义务共同承担责任，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沙业健、李林于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）合肥供水集团有限公司承租房屋【紫蓬山水厂综合楼北6-7门面（建筑面积60.48㎡）、北二楼（建筑面积66㎡）、北三楼（建筑面积265㎡）、北楼4号-5号门面（建筑面积127㎡）】二、被告（反诉原告）沙业健、李林于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告（反诉被告）合肥供水集团房屋租金至房屋实际返还之日止【紫蓬山水厂综合楼北4号-5号门面房按每月租金标准926元，自2015年2月20日起算；北6-7门面按每月租金标准555元，自2015年3月1日起算；北二楼按每月租金标准819元，自2015年1月20日起算；北三楼按每月租金标准1701元，自2015年3月14日起算】及经济损失11185.5元；三、被告（反诉原告）沙业健、李林于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告（反诉被告）合肥供水集团逾期返还房屋违约金至房屋实际返还之日止（以上述欠付房屋租金总数为基数，按同期银行贷款利率计算，自2015年6月14日起算）；四、驳回原告（反诉被告）合肥供水集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沙业健、李林的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5646元，由原告（反诉被告）合肥供水集团有限公司负担3600元，由被告（反诉原告）沙业健、李林负担2046元；反诉案件受理费10205元，由原告（反诉原告）沙业健、李林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  柏 化代理审判员  朱丽晖人民陪审员  王朝能二〇一七年一月十日书 记 员  张媛媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。