广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终854号上诉人（原审被告）：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：黄八仔。委托代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林木珍，女，汉族，1968年1月11日出生，户籍登记住址：广东省云浮市。委托代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人：梁伟银，广东广鑫律师事务所律师助理。上诉人云浮市金星房地产有限公司（以下简称金星公司）因与被上诉人林木珍房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金星公司的委托代理人刘滨培及被上诉人林木珍的委托代理人李水弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林木珍的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由林木珍负担。事实与理由：一、一审法院没有依法查明本案事实，作出错误的判决，具体理由如下：1、对于涉案房屋的交付时间。本案没有相关的收楼文件确定交付房屋的时间，涉案合同约定交付的房屋应经建设部门验收合格后才达到交付条件，而本案的房屋竣工验收合格的日期是2013年11月18日，因此，本案没有相关的收楼文件确定交付房屋时间的情况下，基于公平公正的原则，权衡各方当事人的权益，应以上述房屋竣工验收合格的日期为本案房屋交付的日期，故本案房屋交付日期为2013年11月18日，根据合同约定，金星公司在2015年5月12日前为林木珍办理房屋权属登记备案即可，而事实上金星公司已于2014年7月16日为林木珍办理了房屋产权证，因此，金星公司没有构成违约，无需承担任何违约责任。2、假如林木珍主张的交付房屋时间成立，亦即林木珍起诉所称的2010年11月30日前交付房屋，那么其在2012年5月27日前没有取得涉案房屋的产权证，即知道自己的权利受到侵害，那么在知道自己的权利被侵害之日起2年没有向人民法院主张权利，即丧失了胜诉权。据此，林木珍没有在2014年5月27日前将本案诉诸法院已经超过了诉讼时效。二、一审法院在认定本案证据上有失偏颇。一审诉讼中，金星公司提交了云浮市国土资源和城乡规划管理局作出的《关于建议暂停XX花园房产证办理的函》作为证据，该函清晰载明：“我局已根据XX花园提供原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行变更，我局需要对上述情况进行重新核查”，该函表明云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月11日作出的云国土规划函[2014]118号函，核查原因在于2014年3月24日云浮市国土资源和城乡规划管理局变更的XX花园C1、C2、C3首层架空层及A栋二层与原城乡规划局审批的用途不符，既然云浮市国土资源和城乡规划管理局提供图纸等材料已通过原城乡规划局进行审批确认，现云浮市国土资源和城乡规划管理局在办理XX花园房产证过程中发现原城乡规划局审批的用途出现问题，那么暂停XX花园房产证办理的原因应属于原城乡规划局与云浮市国土资源和城乡规划管理局之间衔接问题，亦即暂停XX花园房产证办理是政府部门的原因，非金星公司所能左右，而一审法院认为该函不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证有失公允。综上所述，一审没有查明相关事实，作出错误的判决，请二审予以改判，支持上诉人的上诉。被上诉人林木珍答辩称：金星公司的交房时间是2010年11月30日，金星公司在2010年8月6日已经收取了林木珍的物管费，并在11月30日前将房屋钥匙交给了林木珍，因此，该涉案房屋已经转移占有，视为已经交付给林木珍使用。林木珍于2014年7月16日才取得房产证，才知道权利被侵害，林木珍于2016年4月29日向法院起诉，并未超过两年的诉讼时效。金星公司在一审诉讼中提交了《关于建议暂停XX花园房产证办理的函》，仅是云浮市国土资源和城乡规划管理局的建议，其建议云浮市住房和城乡建设局暂停办理XX花园的房产证，但云浮市住房和城乡建设局最终没有决定暂停办理房产证。金星公司提供的函和告知书，由于金星公司的原因导致规划部门审批的C1、C2、C3和A栋的图纸有误，并没有暂停XX花园办理房产证方面的内容，国土资源局撤销图纸与云浮市住房和城乡建设局办理房产证是两回事。综上，金星公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。被上诉人林木珍向一审法院起诉请求：一、判令金星公司赔偿林木珍迟延办证违约金201755.82元（以1043848元为本金按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算，从2012年5月27日计至2014年7月15日）；二、判令金星公司赔偿林木珍占用办证费用损失7375.5元（利息以31315.44元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年8月6日起至2014年6月15日止）；三、本案诉讼费由金星公司承担。一审法院认定事实：2010年8月6日，林木珍（买受人）与金星公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处、编号为01-07-0018-1的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名XX花园X幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第X幢X层X号房。……该商品房合同约定建筑面积共251.8331平方米，其中，套内建筑面积219.9706平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.8625平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额1043848元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在签署本合同时即付清首期款313848元，剩余房款730000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。林木珍、金星公司分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。《附件四》第3条：交楼时，出卖人按照《商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出收楼通知书，但是因为买受人确认地址有误或地址发生变更未及时通知出卖人，或买受人拒绝签收，或买受人接到甲方通知却不如期按通知办理约定事项等原因在七天内未依期接收商品房的，以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。到买受人逾期接楼时，仍要按交楼通知书确定的交楼日期起计付物业管理费（包括滞纳金）给物业管理公司。第4条：买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用（多除少补）。合同签订后，林木珍于2010年8月9日支付了购房款313848元，于2010年9月27日支付了购房款730000元，共款1043848元，购房款已全部支付完毕。另外，林木珍、金星公司均确认在2010年8月6日签订《商品房买卖合同》当日，林木珍将办证费31315.44元交付给金星公司。2013年10月29日，金星公司出具了云浮市XX花园一期（A、B1、X幢）工程的《竣工验收备案表》，当天，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，注明“同意验收合格。”2013年11月18日，该工程经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。金星公司在2010年8月6日已收取了林木珍的物管费。对于房屋的交付时间，林木珍、金星公司均确认没有签订相关的收楼文件。林木珍称房屋是在2010年11月30日交付，交付后林木珍对房屋进行了装修，并在2011年报装了燃气。金星公司称其是在2010年11月30日将房屋的钥匙交给林木珍，目的是让林木珍看楼，金星公司知道林木珍在工程竣工验收前就已经对房屋进行装修，虽然在房屋竣工验收前收取了林木珍的物管费，但认为真实的交付时间是在房屋竣工验收后，大约是在2013年12月份，这样才符合合同的交付条件。金星公司称其在2014年1、2月份，已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案，但没有提供证据证实。金星公司主张是办证部门的原因导致未能按时办理房产证，但只提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停XX花园房产证办理的函》，载明:“2014年4月10日我局接到XX花园业主的投诉，告知我局XX花园C1、C2、C3栋为架空层现作为商业用地办理房产证及A栋二层会所预留用地已作为其公司的办公场地。由于2014年3月24日我局已根据XX花园提供的原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行了变更，我局需要对上述情况进行核查，需要贵局配合，请贵局即日起暂停办理XX花园C1、C2、C3栋及A栋房产证”。2014年7月16日，房地产登记部门颁发了房地产权证书给林木珍，载明房屋坐落为云浮市市区金山大道2号XX花园X幢第X层X号房（复式），证号为：粤房地权证云字第000003XX**号，纳税金额为31315.44元。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及《附件四》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。对于双方争议的房屋交付时间的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，《商品房买卖合同》约定的交付时间为2010年11月30日，因双方当事人均确认没有签订交付的文件，金星公司亦确认于2010年11月30日交了锁匙给林木珍，亦知道林木珍在房屋验收合格前已经对房屋进行装修，并收取了林木珍的物业管理费。为此，结合本案的实际履行情况，确认涉案房屋在2010年11月30日交付使用。金星公司明知房屋未竣工验收，而将房屋交付给林木珍使用，责任在于金星公司，故不能以房屋未验收合格为由而否定金星公司的实际交付时间。对于双方争议的金星公司是否需要承担逾期办理房产证的违约责任问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对办理房产证的期限及违约责任均没有约定。金星公司称其在2014年1、2月份，已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案，但没有提供证据证实，不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。金星公司主张是办证机关的原因导致延迟办证，但只提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停XX花园房产证办理的函》，从该函件中，不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证，另外，金星公司并没有提供证据证实何时可恢复办证，故不能从金星公司举证的证据确定是办证机关的原因导致延期办证的具体时间，应由金星公司承担举证不能的后果，故不予扣减该期限。鉴于林木珍已取得房产证，可以证实金星公司已将具备办证条件的资料交给了办证部门办理房产证，在金星公司未能证实其交资料备案的时间的前提下，根据《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，……。”即办证机关办理时限为42天，应扣减该期间作为确定金星公司交资料备案的时间，林木珍于2014年7月16日取得了房产证，即金星公司备案的时间确定为2014年6月4日（2014年6月4日至2014年7月15日，共42天）。涉案房屋于2010年11月30日交付，林木珍主张于2012年5月27日前已经达到了合同约定的交付房屋540天的备案时间，合情合理，故确定从2012年5月27日起至2014年6月3日，是金星公司逾期办证的时间。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因《商品房买卖合同》没有对逾期办证的违约金进行约定，故应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。”中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2011年7月7日至2012年6月7日的年利率为6.65%；2012年6月8日至2012年7月5日的年利率为6.4%；2012年7月6日至2014年11月21日的年利率为6.15%。根据上述通知规定以及公平原则，确定按上述利率水平上加收40%作为违约金的计算标准，从2012年5月27日起至2014年6月3日，计得违约金合计为184772.12元[从2012年5月27日起至2012年6月7日共12天的违约金为3239.41元（1043848元×6.65%×140%÷360天×12天）；从2012年6月8日至2012年7月5日共28天的违约金为7274.46元（1043848元×6.4%×140%÷360天×28天）；从2012年7月6日至2014年6月3日共698天的违约金为174258.25元（1043848元×6.15%×140%÷360天×698天）]。由于林木珍在2014年7月16日才取得房产证，至此时才知道权利被侵害，林木珍于2016年4月29日向提起诉讼，并未超过诉讼时效。对于双方争议的办证费是否需要支付利息损失的问题。《商品房买卖合同》的《附件四》约定，买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用。可见，交纳办证费是林木珍在收楼前应当履行的义务，金星公司亦将该费用交给有关部门，为林木珍办理了房产证。林木珍主张利息损失，依法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，作如下判决：一、金星公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿违约金184772.12元给林木珍。二、驳回林木珍的其他诉讼请求。如果金星公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4438元，适用简易程序审理，减半收取2219元，由林木珍负担259元，金星公司负担1960元。本院二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院二审审理期间，金星公司向本院提交了以下证据：1、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月11日发给金星公司的函；2、2014年4月13日云浮市国土资源和城乡规划管理局发给金星公司的告知书。其中发给金星公司的函反映，2014年4月10日发函机关收到XX花园业主投诉，认为该局对XX花园部分楼层审批变更了原城乡规划局审批的用途，故需要对上述情况核查。发文单位要求金星公司在4月14日前将原审批图纸等资料交该局。发给金星公司的告知书的内容反映，该局撤销2014年3月24日其审批的相关图纸等资料。金星公司认为，由于2014年3月24日云浮市国土资源和城乡规划管理局审批变更的用途与原城乡规划局审批的用途不符，导致房屋产权证暂停办理。林木珍认为，上述证据反映是由于金星公司提供的图纸有误，规划部门才对其撤销，与房屋产权证的办理无关，况且，即使2014年4月暂停办理产权证，此时金星公司也已违约。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，是由于买方认为卖方迟延办理房屋产权证引起的纷争，买方林木珍提起本案诉讼，要求卖方金星公司支付迟延办理房地产权证的违约金及占用办证费用的损失。对于办证费用损失问题，一审判决驳回林木珍的诉讼请求后，林木珍并没有对此提起上诉，故不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“上诉请求的有关事实和适用法律”的二审审理范围。据此，本院不予审理。林木珍主张的迟延办证违约金，应以金星公司为林木珍办理房地产权证时存在迟延的事实为基础，如果没有迟延办证的事实则没有该项违约金产生的事实依据，更无须讨论违约金所诉是否超过诉讼时效期间的问题。对于确定金星公司是否存在迟延办证的事实，关键是对金星公司的交房时间认定，这是本案双方当事人争议的焦点问题。双方当事人签订的合同约定，卖方应于2010年11月30日交付房屋，而合同同时规定了房屋交付的条件是商品房经建设部门验收合格。从本案现有证据反映，涉案商品房到2013年10月29日才经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，2013年11月18日才将竣工验收的资料交云浮市住房和城乡建设局备案。尽管根据现有证据可认定，2010年11月30日前金星公司已将涉案房屋交付林木珍使用，但当时交付的房屋尚未达到合同规定的交房条件，一审认定以实际交房的情况确定房屋交付时间错误。金星公司上诉认为根据合同的约定及竣工备案情况，认定2013年11月18日为房屋交付日，理据充分，本院予以支持。根据合同约定，金星公司在房屋交付后540日内到产权登记机关办理房屋权属登记备案手续，即进行办理房地产权证的备案时间为2015年5月12日前。现在金星公司已于2014年7月16日为林木珍办理了房地产权证，即办证的行为早于合同规定的办证备案日期，金星公司并不存在迟延办证的行为。林木珍要求金星公司支付迟延办证的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，实体处理部分不当，本院依法予以改判，上诉人金星公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初554号民事判决。二、驳回林木珍对金星公司的诉讼请求。本案一审受理费2219元，二审受理费3995元，合共6214元，由林木珍负担。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  彭国荣审判员  李艳徽二〇一七年二月二十七日书记员  冯梓叶