广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终458号
上诉人（原审被告）：史雄军，男，1980年8月25日出生，汉族，住所地广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：黄繁平，广西明桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄振，广西明桂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：谭羽，女，1962年4月1日出生，汉族，住所地广西壮族自治区鹿寨县。
委托诉讼代理人：邱启辉，鹿寨县法律服务所法律工作者。
上诉人史雄军因与被上诉人谭羽确认合同效力一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2017)桂0203民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭于2018年2月13日进行了询问。上诉人史雄军的委托诉讼代理人黄繁平、黄振、被上诉人谭羽的委托诉讼代理人邱启辉到庭参加询问。本案现已审理终结。
上诉人史雄军上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法发回重审或者改判驳回谭羽的诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由谭羽承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清。谭羽与史雄军签订的协议书不属于商品房买卖合同，桂中监狱已经出具证明，证明该集资建房无法办理房产证，不具备合法交易条件。涉案房屋系通过划拨的方式取得土地的单位集资建房，需以具备该单位职工身份属性为前提条件。本案的房产属于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政机关以其他形式限制房地产权利不得转让的房产，依桂中监狱与史雄军签订的合同及告知书的规定，谭羽无法取得建房资格。双方签订的本案的协议损害了社会公共利益，应为无效合同。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条明显错误，本案属于《中华人民共和国物权法》第十五条中的除外情形，不能以合同成立时物权即生效来认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项以及第四十条、《合同法》第七十九条第一款的规定，集资建房的取得是建立在职工身份的基础上，现本案房屋不具备合法交易要件，双方签订的协议书不具备法律效力，属于无效合同。
被上诉人谭羽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。谭羽和史雄军签订的《协议书》是双方真实意思的表示，谭羽也已经按照合同的约定向桂中监狱付清了全部房款，已实际履行了约定的合同义务，谭羽从交房至今亦付清全部物业管理费等费用，合同合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》属于管理性的规定，并非强制性的规定，《协议书》是合法有效的。史雄军与桂中监狱之间签订的合同不能约束谭羽，桂中监狱的内部规定也不能作为认定《协议书》无效的依据。关于桂中监狱集资房的案子人民法院有类似的判决，均确认了此类转让合同的效力。因此。史雄军的上诉理由不成立，应当驳回，维持原判。
被上诉人谭羽向一审法院起诉请求：一、确认2009年5月27日谭羽与史雄军签订的《协议书》为有效合同；二、判令史雄军将位于柳州市鱼峰区房屋交付给谭羽；三、本案诉讼费由史雄军承担。
一审法院认定事实：2009年5月27日，经协商一致，谭羽与史雄军签订了《协议书》，在该协议中，双方约定：史雄军自愿将桂中监狱集资筹建的住宅小区内的一套住房指标以总转让费28000元的价格转让给谭羽（具体房号待史雄军选定房号后再确定）；谭羽须按广西区桂中监狱规定的时间和数额交款，如未按时足额交款，由此引起的后果由谭羽自行承担，史雄军不退回指标转让费；史雄军需按规定每次在交付购房款期限内，按需把购房款交由史雄军代交，史雄军应把桂中监狱出具的购房交付的证明或交款收据交给谭羽保管；楼房的户型、楼层和方位在按史雄军所享受的分房条件下由谭羽自己选定；因桂中监狱的原因楼房不能建成（以桂中监狱公布为准）或因工作调动取消史雄军参加集资建房资格的，谭羽、史雄军均不属于违约，史雄军应在10天之内返还谭羽所付的住房指标转让金，逾期不退，则应支付谭羽每日1000元违约金。谭羽所交纳的购房款及相应利息由桂中监狱退回谭羽，史雄军协助谭羽办理退款手续；因桂中监狱的原因不能办理房产证，史雄军应负责协调谭羽的居住手续。在无产权的情况下应确保谭羽的产权性和居住权利，否则由此产生的一切纠纷，由史雄军负责处理，费用由史雄军负责，谭羽不承担任何责任。如能办理房产证，史雄军应主动配合谭羽办理，办理房产证所需费用和以后转户等的费用由谭羽支付；史雄军及其继承人对此套住房无继承权或居住利，谭羽对此套住房拥有居住权；如史雄军违约不将房产所有权或居住权转让给谭羽，则史雄军除退回谭羽转让费28000元以及所有购房款（数额以收条及桂中监狱票据为准）外，还应按该房市场价值的房款总额双倍赔偿给谭羽，作为耽误谭羽购买其他房产的损失等等。史雄军及其继承人史海林，谭羽在该《协议书》上签字并按捺上各自的手印。同日，谭羽依约向史雄军给付了集资建房定金10000元及转让费28000元。后经抽签分房，确定史雄军向桂中监狱集资建房购买的房屋房号为柳州市鱼峰区园博大道36号翔云锦苑25栋2单元501室。2009年10月27日，史雄军与桂中监狱签订了《桂中监狱集资建房购房协议》，该协议中确定了由史雄军向桂中监狱集资购买九子岭东侧（原桂中监狱二监区驻地）监狱民警职工住宅区25栋2单元501号房屋。前述房屋集资建设期间，谭羽代史雄军向桂中监狱分五次交纳了房屋集资款共计人民币116721元。其中，2008年12月24日建房定金10000元系史雄军向桂中监狱交纳，谭羽于2009年5月27日将该款项给付史雄军，2009年10月27日给付集资建房首付款13344元、2010年7月7日给付二期房款23344元、2011年3月21日给付三期房款23344元、2012年2月15日给付四期房款23344元、2013年5月20日给付第五期房款17500元、2014年7月4日给付第五期房款4170元、2014年10月30日给付集资房款1675元。2014年10月，在确定桂中监狱向集资购房者交付房屋的时间后，谭羽与史雄军就上述《协议书》是否继续履行发生争议。为此谭羽以史雄军违约为由将其诉至法院，并提出前述诉讼请求。
一审法院另查明，1、2009年10月27日，桂中监狱向史雄军送达了书面《签订集资建房协议告知》，在该告知中，桂中监狱言明：根据集资建房的有关政策规定，桂中监狱本次在柳东新区以集资方式筹建民警职工住房的资格条件是本监狱在册在编的民警职工（含离退休人员），以及根据区司法厅、区监狱局的指示给予解决进城问题的柳州片监狱单位（含罗城监狱、钟山监狱）副处以上的领导干部，以上人员必须要是原来没有参加过集资建房、没有购买过公有住房、没有领取过住房补贴、凡已享受过上述房改政策的（含原与配偶共同享受过、后来已离婚的）均不得再参加集资建房；对不符合上述政策规定者今后监狱不能保证给予办到房屋产权证。史雄军在该书面告知上签名确认知悉上述告知内容；2、本案争议房屋不属于桂中监狱被清退范围内房屋，其性质为业主个人全额出资的单位集资建房，目前该房屋不能办理变更及过户手续，待办理完房屋产权证5年后，户主方能将该房屋上市交易；3、在2009年1月史雄军在调出桂中监狱前，参加了桂中监狱的集资建房分配，并抽签取得了房屋一套，即位于柳州市鱼峰区；4、柳州市鱼峰区园博大道36号翔云锦苑25栋2单元501号房屋与柳东新区九子岭东侧监狱民警职工住宅区25栋2单元501号房屋系同一套房屋；5、2012年12月21日，史雄军与广西区桂中监狱签订了一份《柳州市住房制度改革集资建房买卖合同》，合同上显示买受人为史雄军。
一审法院认为，谭羽与史雄军于2009年5月27日签订的《协议书》中约定史雄军将其参与桂中监狱集资建房的指标转让给谭羽，并约定如不能办理产权的情况下，史雄军应确保谭羽的居住手续及在无产权的情况下应确保谭羽的产权性和居住权利，如能办理房产证，史雄军应主动配合谭羽办理，由协议内容可知，该《协议书》名义上是指标转让，实际就是将史雄军所获得的集资房转让给谭羽，该房屋的相关权利义务均由谭羽承继，所以该《协议书》实际上应属于房屋买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，谭羽、史雄军在平等自愿基础上签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。该院认为，《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》关于诚实信用原则的规定，就是为了约定民事活动的参与者依约而为，使当事人可以预料其行为的后果，促进市场交易的稳定性，维护经济秩序的安全运行。经审理查明，本案涉案房屋并不属于被清退范围内房屋，目前该房屋产权证尚在办理中，但办理的时间不确定，无法办理变更及过户手续。涉案房屋谭羽已于2014年10月30日前分八次共缴纳了房屋集资款人民币116721元。根据谭羽与史雄军签订的《协议书》第8条“因桂中监狱的原因不能办理房产证的，史雄军应负责协调谭羽的居住手续。在无产权的情况下应确保谭羽的产权性和居住权利，……”及第11条“如史雄军违约不将房产所有权或居住权转让给谭羽，则史雄军除退回谭羽转让费28000元以及所有购房款（数额以收条及桂中监狱票据为准）外，还应按该房市场价值的房款总额双倍赔偿给谭羽，作为耽误谭羽购买其他房产的损失。……”的规定，在史雄军未将该房屋的价款及相应的款项赔付给谭羽之前，谭羽对本案涉诉房屋享有使用权，从本案的事实及证据看，谭羽主张史雄军将本案涉诉房屋交付给其管理使用，符合合同约定，亦与常理相符，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、确认谭羽与史雄军于2009年5月27日签订的《协议书》为有效合同；二、史雄军于本判决生效后10日内，将位于柳州市鱼峰区房屋交付给谭羽。
二审期间，双方对一审法院查明的事实均无异议，亦未提交新的证据。
经二审查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，谭羽称2016年7月，其在邀请当地派出所和司法局参与见证的情况下，对涉案房屋换锁并进入屋内，现其一直持有涉案房屋的钥匙。谭羽还称，小区的物业部门已正常向其收取涉案房屋的物业费等其他相关费用，其也付清物业费及其他相关费用至2017年。
史雄军与桂中监狱签订的《桂中监狱集资建房购房协议》中并未对涉案房屋能否转让进行约定。
本院认为：综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：谭羽和史雄军签订的《协议书》的效力如何？
针对上述争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，首先，谭羽和史雄军签订的《协议书》涉及桂中监狱集资房的转让，其中对涉案房屋所有权转让及居住权的保障、以及相关费用的负担、违约责任等均作了详细的约定。《协议书》是双方在平等协商的基础上作出的真实意思表示。其次，史雄军与桂中监狱签订的《桂中监狱集资建房购房协议》中，并未约定涉案房屋不得转让，而且，《签订集资建房协议告知》是单位的内部规定，性质不属于法律，而谭羽和史雄军签订的《协议书》亦未对合同生效作了保留性的约定。因此，涉案的《协议书》并不符合《中华人民共和国物权法》第十五条的例外性规定。《协议书》在史雄军和谭羽签字后，即成立生效。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第四十条的规定仅涉及房地产转让的管理性规定，并非是效力性的规定，因此，涉案的《协议书》并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的内容。据此，《协议书》合法有效，应受法律的保护。
此外，谭羽自认其持有涉案房屋的钥匙，并能正常交纳物业费等相关费用，涉案房屋已在谭羽的占有、使用和控制下，其主张史雄军交付涉案房屋已无实际意义，也缺乏执行的实际内容。本院对谭羽的该项主张不予处理。
综上所述，上诉人史雄军的上诉理由不能成立，本院不予支持；因涉案房屋已由谭羽实际占有、掌控，史雄军不具备向谭羽交付涉案房屋的空间和事实基础，本院根据二审另查明的事实，对一审判决该项予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2017)桂0203民初3302号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2017)桂0203民初3302号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人谭羽的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元（被上诉人谭羽已预交），减半收取50元，由上诉人史雄军负担；二审案件受理费150元（上诉人史雄军已预交），由上诉人史雄军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李婷婷
审判员 温清华
审判员 余 深
二〇一八年三月十九日
书记员 夏心宇