云南省沾益县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沾民初字第1348号
原告曹燕芬。
委托代理人蒋正品，云南驰兴律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人余远伟，云南驰兴律师事务所律师，特别授权代理。
被告董朝能。
委托代理人董少文，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。
被告黄梅。
委托代理人董少文，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。
原告曹燕芬诉被告董朝能、黄梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理。依法由审判员宋端琦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹燕芬及其委托代理人蒋正品、余远伟，被告董朝能、黄梅及其委托代理人董少文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹燕芬诉称：2015年，被告董朝能申请法院查封了位于沾益县龙华街道办事处某居民小组27-1号房屋一幢，经曲靖市中级人民法院裁决该房屋用于折抵庄建平欠被告董朝能的借款。2015年8月17日，原告与被告签订了《卖房协议》，约定“由原告购买该房屋，价款为97万元，由董朝能协调中院裁决书变更为曹燕芬，并协助办理过户手续”，协议签订当天，原告支付了定金10万元，被告出具了《定金收条》一份。2015年8月28日，原告与被告再次签订了《购房补充协议》，约定“由董朝能联系法院安排过户时间，并将裁决书户主变更为曹燕芬，董朝能有义务配合办理相关手续。”直至2015年9月17日，原被告共同到曲靖市中级人民法院办理过户事宜，才被告知该房屋不能过户至原告名下。二被告明知房屋无法办理过户更名，欺骗原告法院可以直接将房屋变更到原告名下，两次签订协议，并收取定金10万元，二被告的行为违背了诚信原则和法律规定，现合同目的无法实现，请求人民法院依法解除原被告签订的《卖房协议》及《购房补充协议》，判令两被告连带返还原告双倍定金20万元，并由两被告承担诉讼费用。
原告的委托代理人提出，原被告签订的房屋买卖合同有效，合同中明确规定有支付定金，以及房屋可以过户给原告，导致原告不能购买房屋的原因是签订协议后房屋不能过户，是被告方的过错，二被告是夫妻，对房屋买卖行为应承担连带责任。
被告董朝能、黄梅辩称：双方签订的买房及购房协议，本身是无效合同，在房屋买卖过程中，被告方无违约行为，也无恶意欺诈，黄梅不是本案当事人不具备诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告的委托代理人提出，房屋买卖合同的标的物属农村宅基地上自建的房屋非本村民小组成员无权取得，原告没有证据证实其是该村村民，也没有证据证实被告有违约行为，双方诉争的房屋所签署的房屋买卖协议属效力待定协议，该合同属无效合同，定金的性质是债权担保，主合同无效，担保合同也无效，原告在签订房屋买卖合同前是明知房屋现状的，故被告无任何违约行为，也没有恶意欺诈行为。原告知晓房屋买卖应产生的法律后果，因此其主张返还定金不成立。
本案原被告双方争议的主要焦点是：原被告双方签订的《卖房协议》及《购房补充协议》是否成立并生效？被告方是否具有违约行为？被告黄梅是否是适格的案件当事人，应否承担责任？本案是否适用定金罚则？
原告曹燕芬及其委托代理人为支持其主张，向法庭出示了以下证据材料：
1、原告的身份证复印件，用以证明原告的身份及主体资格；
2、《卖房协议》一份，用以证明原告向被告买房，被告协调法院直接将房屋过户至原告名下的事实；
3、《购房补充协议》一份，用以证明原被告补充约定由被告负责直接从法院办理房屋过户更名的事实；
4、取款凭条一份，用以证明原告取款10万元及该款系定金来源的事实；
5、定金收条一份，用以证明被告收到原告定金10万元的事实；
6、照片一张，用以证明被告以法院查封的名义出卖该房屋的事实。
经质证，被告方对原告证据1、2、4、5、6无异议，对原告证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的提出异议，认为不能证实由被告董朝能直接从法院办理房屋过户手续。
被告董朝能、黄梅及其委托代理人为支持其主张，向法庭出示了以下证据材料：
1、二被告的身份证复印件，用以证明二被告诉讼主体；
2、《购房补充协议》，用以证明双方约定由董朝能联系法院安排办理过户，并非直接过户；
3、某居民小组证明一份，用以证明双方争议的房屋所有权系案外人庄建平所有的事实；
4、曲靖市中级人民法院民事裁定书一份，用以证明争议房屋被查封的事实；
经质证，原告及其委托代理人对被告证据1无异议；对被告证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为双方约定的是被告联系法院安排过户，并非直接过户；对被告证据3提出异议，认为证明效力不高，没有其他产权证据证明房屋属案外人庄建平所有；对被告证据4无异议，认为民事裁定书与原告证据6的照片刚好印证，人民法院对查封的房屋可作更名或过户。
对原被告双方的证据材料，本院综合评判如下：对原告证据1、2、4、5、6及被告证据1、4，原被告双方均无异议，本院予以采信，对原告证据3及被告证据2系同一份证据材料，能够证明原被告在原有卖房协议基础上补充约定由董朝能联系法院安排过户时间，将裁决书户主变更为曹燕芬并在村上过户后，曹燕芬一次性支付剩余的全部购房款的事实，本院予以采信。对被告证据3与被告证据4能相互印证该房屋的所有权人为案外人庄建平等人，该房屋已被曲靖市中级人民法院查封的事实，本院予以采信。
经庭审举证、质证，本院确认以下法律事实：因案外人庄建平欠董朝能款未还，经董朝能向曲靖市中级人民法院申请执行，曲靖市中级人民法院于2014年5月23日裁定查封了庄建平、黄琼芝所有的位于沾益县龙华街道办事处某居民小组27-1号房屋一套，查封期间不得办理抵押、转让等相关手续。2015年8月17日，被告董朝能（作为卖方）与原告曹燕芬（作为买方）签订了《卖房协议》，约定“董朝能经曲靖市中级人民法院判决沾益县龙华街道办事处某居民小组27-1号房屋一幢，折抵庄建平所差董朝能欠款。协商卖给曹燕芬，价款为97万元，现交定金10万元，由董朝能协调中院裁决书变更为曹燕芬，并协助在村上办理过户手续……”，被告董朝能之妻黄梅在该卖房协议上代签董朝能。协议签订当天，原告曹燕芬支付了定金10万元，被告出具了《定金收条》一份，收款人处签署“黄梅代签董朝能”。2015年8月28日，原告与被告再次签订了《购房补充协议》，约定“……由董朝能联系法院安排过户时间，按约定将裁决书户主变更为曹燕芬并在村上过户后，曹燕芬一次性支付董朝能剩余的全部购房款87万元，过户后的其他手续由曹燕芬自行办理，董朝能有义务配合办理相关手续……”，双方签字栏董朝能、曹燕芬分别签名并按了手印。后原被告双方共同到曲靖市中级人民法院办理过户事宜，被告知该房屋不能过户到原告曹燕芬名下，原告遂向法院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，房屋买卖合同是以房屋为标的的合同，房屋所有权转移应当办理登记，本案中，原被告双方所诉争的房屋所有权人为沾益县龙华街道办事处某居民小组的庄建平、黄琼芝，虽然庄建平欠被告董朝能款未还，经曲靖市中级人民法院判决，在执行中被告董朝能申请法院查封了庄建平、黄琼芝所有的位于沾益县龙华街道办事处某居民小组27-1号房屋，但该房屋属于农村宅基地上自建房屋，为土地上的附着物，根据我国现行农村土地政策，在土地由集体所有转为国家所有之前，不能在同一集体经济组织成员之外流通，被告董朝能、黄梅未举证证实其已经取得了该房屋的所有权，也未举证证实被告有权处分该房屋，故被告作为出卖人与原告曹燕芬签订的《卖房协议》及《购房补充协议》均为无效合同，被告因该合同取得原告买房定金10万元应当予以返还原告，鉴于导致合同履行不能，原被告双方均有一定责任，对原告主张由被告返还双倍定金20万元的请求不予支持。由于该资金交付后一直由被告占用，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，应由被告支付原告资金占用期间的利息，以不超过年利率24%为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告曹燕芬与被告董朝能、黄梅签订的《卖房协议》及《购房补充协议》。
二、由被告董朝能、黄梅于判决生效后5日内连带返还原告曹燕芬购房定金100000元，支付资金占用期间的利息按年利率24%计算自2015年8月17日起至还款之日止。
案件受理费4300元，减半收取为2150元，由原告曹燕芬负担1000元，被告董朝能、黄梅负担1150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 宋端琦
二〇一五年十一月二十六日
书记员 陶 丹