上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初11170号
原告上海金龙商业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人周斌，董事长。委托代理人梁文琰，上海市凌云永然律师所律师。被告上海雷羽贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人于诗涵，总经理。被告张学妹，女，1960年9月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人张学明，1964年4月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告上海金龙商业有限公司(以下简称“金龙公司”)与被告上海雷羽贸易有限公司(以下简称“雷羽公司”)、被告张学妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员焦明静独任审判，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告金龙公司的委托代理人梁文琰、被告雷羽公司的法定代表人于诗涵、被告张学妹及其委托代理人张学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙公司诉称，2013年12月4日，原告与被告雷羽公司续签了《商业网点(商铺)房屋租赁合同》，约定原告将上海市中山南一路XXX号东二开间底层商铺(建筑面积50平方米，以下简称“系争房屋”)出租给被告雷羽公司，租期自2014年1月1日至2015年12月31日。租赁期满后，原告不再出租该房，要求被告雷羽公司搬离。后据悉，被告雷羽公司未经原告同意，擅自将系争房屋在租赁期间内转租给被告张学妹。被告张学妹目前仍占有使用系争房屋，拒绝返还。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告雷羽公司按每月人民币8,400元(以下币种均为人民币)的标准支付自合同届满次日起至实际搬离房屋、将房屋交还原告之日止的房屋占有使用费；2、被告雷羽公司承担违约金25,200元；3、被告雷羽公司、张学妹搬离系争房屋，并将系争房屋恢复原状。被告雷羽公司辩称，被告雷羽公司现任法定代表人自2012年6月接手公司后，并未和被告张学妹签订任何转租协议。被告雷羽公司得知原告要收回系争房屋后，积极配合原告，原告已退还被告雷羽公司押金；且被告雷羽公司多次催促被告张学妹搬离系争房屋，但被告张学妹拒不搬离。被告张学妹应即刻搬离系争房屋，并赔偿原告提出的经济损失。被告张学妹辩称，其受张学明委托代其与被告雷羽公司签订租赁合同。原告金龙公司的领导表示过房屋借到动迁，被告在此处经营已有十年，原告公司领导每年多次来检查，肯定知道被告在此处经营。故不同意搬离。被告张学妹与原告金龙公司无合同关系，张学妹不应被列为被告，原告无权对其提起诉讼。经审理查明，2013年12月4日，原告金龙公司与被告雷羽公司签订《商业网点(商铺)房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(建筑面积约50平方米)续租给被告雷羽公司使用，租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金50,400元，保证金为12,600元；雷羽公司应于租赁期满后的三天内返还房屋，可将添置的可动产自行搬走，不动产部分(包括装修装饰的添附物)无偿归属金龙公司，若雷羽公司装修时改变了系争房屋的原状，则应予以恢复原状(除非金龙公司认为可以予以不恢复)，雷羽公司不得向金龙公司主张任何装修补偿及恢复原状的费用补偿，如雷羽公司不按照金龙公司要求恢复原状，金龙公司有权从租赁保证金中扣除其为恢复原状(合理的磨损和损耗除外)而支付的合理费用；此外，雷羽公司应结清使用房屋产生的一切水、电、燃气、通讯等费用，完成上述各项义务后通知金龙公司对系争房屋进行验收，通过验收后，双方签署交接单，交接单签署日为房屋返还日，该交接单系雷羽公司履行返还房屋义务的唯一依据，否则即使雷羽公司搬离系争房屋，仍视其未履行房屋返还义务，应按租金的2倍按实际使用或占有的时间(自终止日起算至腾空撤离并返还系争房屋日)向金龙公司支付房屋占有或使用费，且应支付违约金12,600元，同时金龙公司可随时收回房屋(方式包括但不限于诉讼方式)。保证金在合同期满，雷羽公司将房屋按上述约定归还金龙公司后10个工作日内无息退还给雷羽公司。2015年10月16日，原告金龙公司与被告雷羽公司签署《解除<商业网点(商铺)房屋租赁合同>协议》，约定经双方协商，《商业网点(商铺)房屋租赁合同》于2015年12月31日到期后不再续租，确定雷羽公司已注销在该地址的工商注册之日起三个工作日内，金龙公司即凭原押金收据退还雷羽公司押金；合同期满，雷羽公司将系争房屋返还给金龙公司，双方签署房屋交接单，交接单签署日为系争房屋返还日，双方签署的房屋交接单，为雷羽公司履行了返还房屋义务的有效依据；协议未涉及事宜按原合同执行。2016年1月被告雷羽公司搬离系争房屋东开间，原告退还被告雷羽公司保证金，双方未签署交接单。另查明，2006年6月18日，被告雷羽公司与被告张学妹签订《房屋租赁协议书》一份，约定雷羽公司出租给张学妹中山南路XXX号的营业场地(西开间)，约建筑面积20平方米，作为张学妹租赁经营百货，租赁期限为2006年6月20日至2007年12月19日止，租赁期内如有不可抗力等因素(如动迁等原因)，本协议自行禁止；月租金1500元，押二付二，先付后用，每双月的5日前支付两个月的租金3000元。后被告张学妹支付被告雷羽公司押金3000元，双方未续签过合同，均口头约定租金上涨标准。被告张学妹支付被告雷羽公司租金至2015年12月份。后被告雷羽公司不再收取被告张学妹租金，被告张学妹占有使用上述房屋至今。再查明，2006年9月5日，原告金龙公司与上海市卢湾区公房资产经营管理有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》一份，约定中山南一路1008－1010号底层店铺部位的房屋出租给金龙公司使用，出租房屋建筑面积为181.44平方米，用途为营业，租赁期限自2006年10月1日至2021年9月30日。以上事实，由原告金龙公司提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《商业网点(商铺)房屋租赁合同》、《解除<商业网点(商铺)房屋租赁合同>协议》、《房屋租赁协议书》，被告雷羽公司提供的《房屋租赁协议书》，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。诉讼过程中，原告金龙公司表示，系争房屋水电费已经结清，诉讼请求中恢复原状的意思是要求两被告搬离物品、交还房屋，且房屋没有损坏。本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告金龙公司与被告雷羽公司间的房屋租赁合同到期后未续租，被告雷羽公司应按照双方合同的约定将系争房屋返还给原告金龙公司。因被告雷羽公司将系争房屋中的部位(西开间)转租给被告张学妹，而被告张学妹至今未搬离，被告雷羽公司未能将系争房屋返还原告，应当承担其与金龙公司房屋租赁合同约定的未按期返还房屋的违约责任，即按两倍租金的标准向原告金龙公司支付房屋占有使用费，该约定于法不悖，故原告金龙公司要求被告雷羽公司按照每月8,400元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但原告金龙公司要求被告雷羽公司另外支付违约金25,200元，该数额并无合同依据，且合同约定的违约金数额12,600元亦属过分高于其造成的损失，本院综合考虑双方合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，依法予以调整。另，被告张学妹与原告金龙公司虽无合同关系，但因原告金龙公司与被告雷羽公司租赁期限届满，被告雷羽公司丧失对系争房屋占有、使用及转租的权利，作为次承租人的被告张学妹占有系争房屋的部位(西开间)亦丧失合法权源，应当将其承租部位返还给原告金龙公司。如被告张学妹认为其因向原告金龙公司返还系争房屋部位(西开间)造成其自身损害，可以另案依其与被告雷羽公司间的合同关系向雷羽公司主张。关于原告要求两被告将系争房屋恢复原状的诉讼请求，因其未提供相关证据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上海雷羽贸易有限公司、被告张学妹应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市中山南一路XXX号东二开间底层商铺，并将该房屋返还给原告上海金龙商业有限公司；二、被告上海雷羽贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月人民币8,400元的标准支付原告上海金龙商业有限公司自2016年1月1日起至被告上海雷羽贸易有限公司、被告张学妹实际搬离上海市中山南一路XXX号东二开间底层商铺、并将该房屋返还给原告上海金龙商业有限公司之日止的房屋占有使用费；三、被告上海雷羽贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海金龙商业有限公司违约金人民币2,000元；四、驳回原告上海金龙商业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币850元，因适用简易程序，减半收取计人民币425元，由被告上海雷羽贸易有限公司负担人民币225元，被告张学妹负担人民币100元，原告上海金龙商业有限公司负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 焦明静
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 虞扬扬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。