黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民再终字第1号
申请再审人（一审被告、二审上诉人、原申请再审人）：哈尔滨市超然装饰工程有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗示范新区3栋6单元1层1号。
法定代表人：孙福连，经理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江远大购物中心有限公司，住所地哈尔滨市南岗区荣市街18号。
法定代表人：何广川，董事长。
委托代理人：韩冰，男，1978年2月20日生，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。
委托代理人：綦青，黑龙江运金律师事务所律师。
一审被告：刘琳，女，1979年6月7日生，哈尔滨市南岗区富利来西饼屋远大店业主，户籍所在地陕西省礼泉县。
申请再审人哈尔滨市超然装饰工程有限公司（以下简称超然公司）因与被申请人黑龙江远大购物中心有限公司（以下简称远大公司）及一审被告刘琳租赁合同迁让纠纷一案，不服本院（2012）哈民一民再终字第5号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年6月5日作出（2013）黑高民申复字第51号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人超然公司的法定代表人孙福连，被申请人远大公司的委托代理人綦青、韩冰到庭参加诉讼，刘琳经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
2008年10月，远大公司向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，要求超然公司和刘琳迁出租赁的房屋并给付所欠租金57万元。超然公司辩称，此房远大公司已抵顶哈尔滨市发电建筑工程公司（以下简称发电公司）工程款，超然公司从未与远大公司达成租房协议，租金无从谈起；假设欠租，远大公司主张也已超过诉讼时效期间。刘琳辩称，案涉房屋是因发电公司欠我方工程款，以抵租的形式返租于我方。
一审认定，2002年10月3O日，原哈尔滨远大置业有限公司（以下简称远大置业）与超然公司签订《租赁合同》，将位于南岗区荣市街18号房屋出租给超然公司使用六年。超然公司用远大置业尚欠其工程款387，521元冲抵部分租金，现超然公司尚欠租金572，479元。2004年，远大置业被远大公司吸收合并。2008年6月，超然公司未征得远大公司同意，在其租赁期限内以该房的使用权投资与刘琳签订联营协议。
一审判决认为，远大置业与超然公司签订的租赁合同合法有效。双方的租赁期限已届满，权利义务自行终止。远大公司未提供2007年1O月3O日前要求给付租金的证据，根据延付租金诉讼时效1年期限的规定，只支持其2007年1O月3O日－2008年10月3O日的租金主张。哈尔滨市南岗区人民法院作出（2009）南民一初字第261号判决：一、超然公司与刘琳从争议之房迁出；二、超然公司给付远大公司（一年）租金16万元；三、其他诉讼请求不予支持。
超然公司以一审判决依据远大公司提交的《租赁合同》是复印件，不能作为有效证据为由提起上诉。
本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致。
本院二审判决认为，远大公司是诉争房屋的所有权人，其与超然公司签订的房屋租赁合同合法有效。超然公司未取得远大公司同意，将该房屋投资与刘琳联营，合同履行期满后超然公司与刘琳继续占有和使用该房屋，侵犯了远大公司的合法权益，一审据此判令超然公司和刘琳迁出诉争房屋并给付拖欠租金正确。一审法院依法调取刘琳经营的西饼屋工商档案中存档的超然公司与远大公司签订的《租赁合同》及超然公司与刘琳签订的《联营协议》，超然公司（否定该证据，但）对此未能作出合理解释。超然公司以租赁合同是复印件为由否定该合同，证据不足。刘琳主张诉争房屋是其与发电公司口头协议取得，没有证据支持，不予采纳。本院作出（2009）哈民一终字第1482号民事判决：驳回上诉，维持原判。
超然公司原申请再审称，原审判决认定超然公司实际使用争议房依据不足，仅以工商档案中的合同复印件，不足以证明双方的租赁关系。自1999年起，该房的实际使用人为发电公司，该房远大公司已经抵账给发电公司。
本院原再审认定，1998年至2000年期间，发电公司和超然公司为远大置业进行过土建及装修施工。2002年9月22日，远大置业因拖欠发电公司工程款795，216元，与发电公司签订了以房抵账协议，约定将争议之房抵债给发电公司，但双方没有实际履行。因远大置业同时也拖欠超然公司工程款，2002年9月28日，超然公司给远大置业出具《工程款结算及租用店面情况说明》，要求以承租方式抵偿所欠工程款993，065.77元。为此，远大置业与超然公司签订了《租赁合同》，约定租期6年，从2002年10月30日至2008年10月30日止，超然公司一次性给付6年租金993，065.77元，即远大置业所欠的工程款。2004年，远大置业与远大公司吸收合并。2008年6月17日，超然公司与刘琳签订联营投资协议，超然公司以争议之房作为投资与刘琳共同开办“哈尔滨市南岗区富利来西饼屋远大店”，期限为2007年3月27日至2008年1O月27日，没有超过与远大置业约定的租赁时间。
本院原再审认为，发电公司与远大置业在签订以房抵债协议后，并没有实际履行。2002年9月28日，超然公司向远大置业出具租用店面情况说明，要求以承租房屋方式抵偿远大置业所欠工程款993，065.77元，该欠款数额与双方后来签订的租赁协议六年期限一次性给付的租金数额相一致，超然公司又与刘琳在争议房屋内经营，足以证明双方实际履行该租赁协议。虽远大置业与超然公司签订的租赁合同，以及超然公司为远大置业出具的租用店面情况说明和超然公司与刘琳签订的联营协议为复印件，但该复印件来源于工商行政管理机关的档案，其证明力大于一般书证。超然公司租赁期间的租金已用远大置业拖欠的工程款折抵，不存在拖欠，远大公司再行主张租金不予支持。原审判决超然公司再给付2007-2008年的租金不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，本院作出（2012）哈民一民再终字第5号民事判决：一、撤销本院（2009）哈民一终字第1482号民事判决；二、维持南岗区法院（2009）南民一初字第261号民事判决第（一）、（三）项，撤销第（二）项。
超然公司本次申请再审称，原再审判决认定其与刘琳在案涉房屋内经营属事实认定错误。发电公司与远大置业在签订以房抵债协议后陆续将该房出租给乔仕鞋业、东方骆驼店、哈尔滨富利来食品公司等，收取租金。超然公司从未使用该房屋，无法从中迁出。原再审判决认定的超然公司出具的租用店面情况说明及其与远大公司签订的租赁协议均不真实。一审调取的该文件为复印件，无原件核对。该文件即便存在也仅是第三人为办理营业执照需要，而非当事人真实意思表示。请求再审撤销原判，驳回远大公司的诉讼请求。远大公司辩称，原再审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。远大公司为案涉房屋的所有权人，于2002年10月30日将案涉房屋租赁给超然公司六年。超然公司未经远大公司同意，以案涉房屋出资与刘琳联营富利来西饼屋远大店，对远大公司权益造成损害，现超然公司的租赁期限已经届满，超然公司应返还房屋，富利来西饼屋远大店业主刘琳应当立即迁出该房屋。超然公司称其与远大公司之间没有租赁关系，但不能对其“租用店面情况说明”和双方房屋租赁合同予以合理解释。
本院再审对原再审认定的事实予以认定。另查明，远大置业就案涉房屋与发电公司于2002年9月22日签订《抵账协议》后，2005年2月2日，又就该房屋与发电公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2005年2月1日至2006年1月31日，租金225，600元，并约定“此合同自签字之日起生效，以前涉及此房屋的任何协议都属无效协议”。
本院再审认为，本院原再审认定远大置业与发电公司《抵账协议》没有实际履行无误，该《抵账协议》已被双方其后签订的租赁协议明确否定和取代。虽然超然公司否认与远大公司有租赁关系，但原审认定双方租赁关系依据的租赁合同证据来源于（经工商机关签章确认的）有对外公示意义的富利来西饼屋的工商档案，虽为复印件，但工商部门在上盖有“与原件相符”的核对印章及“哈南工商邢鹤”的工作名章，该证据优势性足以对抗现有其他证据，故原审认定超然公司与远大公司之间的租赁关系及超然公司以此租赁房屋使用权与富利来西饼屋合作无误。超然公司称其与远大置业签订的租赁合同及与刘琳签订的联营投资协议虚假，仅是用于办理营业执照，无证据支持。本案远大公司与超然公司存在租赁关系，且租赁期限已过，原审判决仍占有案涉房屋的超然公司及刘琳迁让无误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）哈民一民再终字第5号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐朝晖
审 判 员 王延斌
代理审判员 唐 皓
二〇一四年七月十七日
书 记 员 孙霁阳