江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭民初字第04117号
原告葛瑞，居民。
委托代理人刘超，江苏正伍律师事务所律师。
委托代理人葛明，江苏勤辉律师事务所律师。
被告宿迁泰山房地产开发有限公司，住所地沭阳县广州路城南超市购物中心B102室。
法定代表人朱其新，该公司董事长。
委托代理人王奎，江苏引航律师事务所律师。
原告葛瑞诉被告宿迁泰山房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2016年4月5日公开开庭进行审理，原告葛瑞委托代理人刘超、被告宿迁泰山房地产开发有限公司委托代理人王奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告葛瑞诉称：被告宿迁泰山房地产开发有限公司系专门从事房地产开发、销售的公司企业。2014年5月20日，原告以450000元的价格购买被告开发的沭阳县沭城街道“金源公寓”小区一单元601室房屋，被告出具收据一张，“缴款单位葛瑞，人民币肆拾伍万元，收款事由金源公寓1-601”，后被告将房屋交付原告装修入住。原告多次要求被告签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权登记未果，故诉来法院，请求判令：1、依法确认原告与被告之间达成沭城街道金源公寓一单元601室房屋的商品房买卖合同关系成立并生效；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告宿迁泰山房地产开发有限公司辩称：被告与原告不存在商品房买卖合同关系，对原告提供的收据真实性有异议，该收据均是先盖章后写字，被告没有收到原告购房款，被告出售房屋的模式是先将购房款交到财务，然后由公司出具相关手续给购房户，并且涉案房屋已经于2013年4月17日被贵院进行查封，直到2014年7月份，涉案的房屋仍然在查封状态。同时案外人沈继怀系挂靠被告公司进行实际开发房屋，沈继怀于2013年8月26日向被告公司出具承诺，承诺涉案的两套房屋均交由被告公司进行处理办证税收的情况，因此我们认为案外人沈继怀涉嫌非法处置查封扣押财产，并向法庭提交申请，申请贵院终止审理此案，将本案移送公安机关进行侦查，答辩完毕。
本案的争议焦点：1、原、告之间是否存在商品房买卖合同关系；2、案外人沈继怀的行为是否影响原、被告之间的合同效力。
原告为证明自己的主张，出示以下证据：
证据1、2014年5月20日被告向原告出具的涉案房屋收款收据一张，金额为45万元，付款形式为现金，该证据证明原、被告之间对于涉案房屋买卖合同双方合意解决，原告已经履行了交付房屋交款义务；
证据2、2014年11月1日由沭城镇五里村金源公寓物业管理办公室出具的现金收入单，证明原告已经缴纳物业费、电梯费、水泵增压费等相关费用；
证据3、物业管理费收据一张，2014年11月25日被告向原告收取的代收天然气费用票据一张；
证据4、2014年11月25日，沭阳县广播网络公司出具给葛瑞的网络入网费票据一张，证明涉案房屋原告已经实际使用；
证据5、涉案房屋室内现场照片8张，证明涉案房屋原告已经实际占有使用。
被告质证认为：对证据1收据上的印章的真实性不持异议，但是该份收据是先盖印章并且写了金源公寓，其他内容是全部后写的，条据经办人是黄波，黄波是案外人沈继怀的老婆，我公司没有收到款项，黄波不是我公司工作人员。同时房子是被原告强行占有使用的，不是被告实际交付；对证据2、证据5的真实性没有异议，但是不能证明涉案房屋是被告实际交付的，证据3的印章不是被告公司印章，要求原告说明该印章是谁人所盖；对证据4，因为原告提供的入网费系复印件，真实性无法核实。
被告为证明自己的主张，出示以下证据：
证据6、沭阳县商品房销售备案表，证明金源公寓的销售价格，涉案房屋价格虚高，不是真实交易价格；
证据7、沈继怀的承诺书，证明涉案房屋601由沈继怀承诺给被告公司用于处理其应付款、办证、税收等情况；
证据8、贵院（2013）沭开民初字0731号民事判决书，（2013）沭诉保字第0090号民事裁定书，以及（2014）宿中民终字第0577号民事判决书、（2013）沭开民初字0732号民事判决书，证明涉案房屋已经被贵院保全，而本案出售时间为2014年5月20日，而该时间在贵院保全过程中，我们认为应该将沈继怀追加为本案被告，涉案房屋在保全期间被擅自处分，应当追究沈继怀涉嫌非法处置扣押财产的责任。
原告质证认为：对证据6，价格备案表真实性由法庭审查，但是根据备案表注明的价格，涉案房屋售价在合理范围内；对证据7，承诺书三性不予认可，即使承诺书真实也不能对抗涉案第三人，房屋是从被告处购买，该承诺书对二原告不产生约束力；对证据8的法律文书真实性合法没有异议，但是不能达到被告证明目的，本案被告是权利人，保全涉案的房屋也是基于被告权利行使，该案中被告权利已经通过诉讼得以实现，处分该房屋是被告的行为，是有效的，如果涉及到犯罪也是被告违法行为，根据《商品房买卖合同司法解释》，原、被告之间的合同是合法有效的，法律文书并不对合同效力产生约束。
本院认证意见：
对证据1的三性予以确认。
对证据2、3、5、6、7、8的关联性不予确认。
对证据4的三性不予确认。
综上：经审理查明：2014年5月20日，原告向被告购买房屋，原告将45万元现金交于被告，被告出具收据一份，载明：“收据，入账日期：2014年5月20日，缴款单位黄瑞，收款方式现金，人民币肆拾伍万元正，￥450000，收款事由金源公寓1-601，2014年5月20日，经办人：黄波”。原告入住被告开发的涉案房屋后，因被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》并协助其办理关于沭阳县沭城街道“金源公寓”小区一单元601室过户手续而成讼。
本院认为：针对本案的争议焦点1，合同分为书面合同和口头合同两种，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。原告向被告购买房屋，被告向原告出具了购房款的收据并加盖公章，收据载明了买卖双方当事人、价格、该房屋具体的小区、楼号等商品房买卖合同的重要内容，故本院认为原告与被告之间就涉案房屋形成了商品房买卖合同关系。对于争议焦点2，本院认为，案外人沈继怀如果有对本院查封扣押的财产擅自处置，应当以其处置的查封扣押案号的案件来予以制裁或者处罚，而不是本案当中所涉及的事项，因此案外人的行为并不影响原、被告之间关于涉案商品房买卖合同的效力。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。此条属于管理性强制规定，违反该规定，只是登记机构从行政角度不给于登记，并非效力性强制规定，即已被查封、扣押的房屋不得交付和办理登记手续。商品房买卖合同中，办理登记手续系物权变动的结果，就合同的时间程序而言，一个合同基本可以分为合同成立（合同效力）、合同履行以及合同消灭等阶段，确认合同有效仅涉及合同效力问题，而合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的为所有权的问题与合同效力无关。合同的效力仅应取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。因此对原告的诉讼请求本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
原告葛瑞与被告宿迁泰山房地产开发有限公司就沭阳县沭城街道金源公寓1号楼601室之间达成的商品房买卖合同关系成立。
案件受理费8050元，保全费2770元，合计10820元。由被告宿迁泰山房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8050元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为4680，开户行为中国农业银行宿城支行）。
审 判 员 徐 品
人民陪审员 沈桂生
人民陪审员 刘宗奇
二〇一六年四月二十二日
法官 助理 胡潇潇
书 记 员 王 巧
书 记 员 咸军成
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。