广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初4913号原告：梁艳华，女，汉族，1978年10月27日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：钟焕英，广东众淼律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告梁艳华诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月3日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交楼违约金19639.53元（从2017年4月1日起至实际交付房屋之日止按每月23元计算逾期交房违约金，暂计至2018年2月12日共计19639.53元，之后违约金计算至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付延期交楼违约金30800元（从2017年4月1日起至实际交付房屋之日止按每月2800元计算逾期交房违约金，暂计至2018年2月28日，之后违约金计算至实际交付房屋之日止）。事实与理由：2016年4月12日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，约定被告向原告出售位于佛山市禅城区季华四路66号二座1016房，合同约定建筑面积80.81平方米，总价880829元，合同约定被告应当于2017年3月31日前向原告交付符合使用标准的房屋，逾期超过90天后，原告不解除合同的，被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今仍未向原告交付符合交付标准的房屋。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号二座1016房，建筑面积为80.81平方米，价款为880829元；约定被告在2017年3月31日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时的：“交付期限”），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、因原告逾期支付购房款，至今仍未向被告支付逾期违约金，根据《买卖合同》约定，在原告未向被告支付完违约金之前，被告有权不予办理交房或办理房产证等手续，并不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。根据贵院作出（2018）粤0604民初793号判决的第8页，对原告逾期交付房款违约责任的事实予以认定。故在原告未向被告支付逾期付款违约金之前，被告有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，被告有权不组织原告办理交房手续），而无须承担逾期交房的违约责任，请求贵院综合考虑平衡双方当事人的合法权益，依法保护被告的合同权益，驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告工商登记资料。证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、购房发票、房贷款转账凭证。证明原告于2016年4月12日向被告购买涉案房屋，被告承诺于2017年3月31日前向被告交付涉案房屋，逾期交付超过90天，原告同意继续履行合同的，被告应当向原告支付违约金。原告依约履行了付款义务。3、《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》（佛建管[2012]321号）、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》、2018年1月17日《收楼通知书》、2018年1月20日《通知书》。证明被告提供的仅仅是《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，而不是该通知中明确规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；被告通知原告收楼没有按规定给予充足、合理的期限；原告按规定到现场查验房屋时，被告没有按规定提供《房屋检查表》、《房屋交接表》。没有提供竣工测绘面积材料。可见，被告通知原告收楼的流程以及公示的文件不符合相关规定，原告有权拒绝收楼。4、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）、现场照片、拒绝收楼告知书及快递单、投递情况。证明涉案房屋所在地的配套基础设施和公共设施仍未建设施工完毕，不符合使用要求；结合第3组证据，证实被告现今仍未能交付符合使用标准的房屋给原告使用，原告已明确表示拒绝收楼。5、2016年2月1日《房屋租赁合同》、2017年5月2日《房屋租赁合同》。证明因被告延期交楼，导致原告需另寻房屋租住，根据《商品房买卖合同》和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告应当按照原告的实际损失支付违约金。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效。被告是毛坯交房；补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》三份、租金收据两份、房产证两份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金仅应计算至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单及投递详情单。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。7、购房款支付凭证。证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方主体资料，本院经审查后予以确认。证据2、5有原件核对，本院对真实性予以确认。证据3的佛建管[2012]321号通知为政府文件，本院对真实性予以确认；《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》无原件核对，本院对真实性不予确认；该组证据中的《收楼通知书》及《通知书》均有原件核对，本院对真实性予以确认。证据4的建房[2010]53号通知为政府文件，本院对真实性予以确认；现场照片已当庭出示原始载体，且被告确认拍摄的画面为现场画面，本院对真实性予以确认；被告对拒绝收楼告知书及快递单、投递情况的真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1、2、3、5，原告对真实性均无异议，本院对该四组证据的真实性予以确认；证据4所涉房屋并非涉案小区，且原、被告均非合同相对人，本院对关联性不予确认；证据6、7有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年4月12日，原告为购买禅城区季华四路66号二座1016房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积80.81平方米。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款270829元，约定日期：2016年4月12日；商业贷款方式支付610000元，约定日期：2016年4月27日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、共用设施与附属配套项目的投入使用的具体时间及经营项目和类型由相关买受人或经营者或管理者确定；2、该商品房的供水、供电、有线电视、网络设备、电话、燃气等配套设施应在出卖人向买受人交付该房地产时达到使用条件。但需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人赔偿因此给买受人造成的实际损失，但最高不超过该商品房总价款的1%，双方继续履行本合同。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。被告于2016年5月11日收取原告购买涉案商品房支付的商业贷款金额61万元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区建源路11号1栋1002房”通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》，该邮件于2018年1月19日签收。庭审中，被告确认涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年2月1日。原告根据管理处的通知于2018年2月1日看楼，并于看楼后出具《拒绝收楼告知书》，并在告知书上列明涉案物业存在的问题，并以此为由明确表示不同意收楼。该《拒绝收楼告知书》于2018年2月6日邮寄送达给被告。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。此外，就同一楼盘的一座715房（建筑面积为81.43平方米），本院作出的（2017）粤0604民初5088号判决书中确定雄盛王府公司应按44.41元/月/平方米的租金标准向该案原告支付逾期交楼违约金。该判决已经生效。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：若原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任问题。对此，本院分析如下：首先，原告已在签订买卖合同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于原告的过错；其次，案涉合同约定，“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非被告所主张的只要买受人付款有逾期的情形，被告就有权不予办理交房或房产证，按照被告所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对被告该主张，本院不予支持，被告的逾期交房违约责任不因此免除。至于被告主张原告存在逾期付款的违约情形，因被告在本案中未提起反诉，本院不作处理，被告可另行主张。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，结合本案实际情况，本院酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。原告主张按其与案外人签订的《租赁合同》约定的租金标准计算违约金，因该《租赁合同》所涉物业并非涉案商品房，亦非涉案商品房周边物业，不具备可参照性，且租金的具体支付情况及该租赁合同的实际履行情况无法核实，故本院对其主张不予采纳。关于违约金的计算截止日期。原告主张涉案房屋尚不符合交楼标准，故逾期交楼违约金应计算至原告实际办理收楼手续之日；被告则抗辩认为仅应计算至竣工验收之日也即2018年1月17日。根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。据此，本院认为，对该问题审查的关键在于如何正确理解合同约定的“实际交付之日”。对此，本院分析如下：首先，关于涉案房屋是否符合交付标准。根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，足以认定涉案房屋符合合同约定的交付标准，根据约定，涉案房屋在符合上述三项条件后，原告无权拒绝办理交付手续。其次，原告主张涉案住宅公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为：其一，公共基础设施的完善本身并非合同约定的交付标准之一；其二，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区住宅在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其主张不予采纳。至于原告在《拒绝收楼告知书》中载明的墙体有裂缝、玻璃围栏有缺损等问题均属质量问题，完全可以反馈给被告或物业进行修复，不能成为其拒绝收楼的合理事由。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年2月1日，故本院确定验收期限应从2018年2月1日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年2月6日。经核算，自2017年4月1日至2018年2月6日，被告应向原告支付逾期交房违约金为25212.72元（30元/㎡×80.81㎡÷30天×312天），原告主张超出部分，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁艳华支付逾期交楼违约金25212.72元；二、驳回原告梁艳华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取285元，由原告负担85元，被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年四月二十五日书记员 余柔敏