广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16415号原告：彭昌贵，男，汉族，1972年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马智桃，广东龙浩律师事务所实习律师。被告：林姜蕊，女，汉族，1949年2月9日出生，住广东省汕头市潮阳区。第三人：梁雪艳，女，汉族，1975年12月4日出生，住广东省佛山市南海区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：杨浩，广东千度律师事务所律师。原告彭昌贵与被告林姜蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理后，依职权追加梁雪艳为本案第三人，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈伟杰、被告及第三人共同委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告以同等条件下优先购买位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴商铺，享有优先购买权；2、被告配合原告行使优先购买权；3、被告与第三人签订的关于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴商铺买卖合同无效；4、被告和第三人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月7日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，将被告所有的位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴商铺（以下简称“案涉商铺”）出租于原告，租期6年。后来，一个自称是梁雪艳的人向原告要求收取租金和水电费，原告开始以为梁雪艳只是代理人。2017年10月12日，原告听说案涉商铺可能已经出卖给梁雪艳，原告遂向被告发出《关于请林姜蕊女士尽快前来收租及商谈转让铺位事宜》的函，主张涉案商铺的优先购买权，但被告一直无动于衷，没有向原告披露或确认是否已经将案涉商铺出卖于梁雪艳，亦未对梁雪艳是否有权代为收租作出回应。经原告多次沟通，直至2017年11月2日，被告才向原告出具书面声明，首次披露并确认案涉商铺已经出卖给梁雪艳的事实，其已不是案涉商铺的所有权人，今后原告可直接交租给梁雪艳。但被告拒不提供其与梁雪艳之间签订的《房地产买卖合同》，亦拒绝提供其他相关交易细节。2017年11月13日经过石湾派出所协商处理，梁雪艳才第一次出示其与被告签订的《房地产买卖合同》，原告才知悉被告与其签订合同。被告在出卖案涉商铺前未在合理期限内通知原告，极大妨碍、拖延原告实现优先购买权。被告辩称，涉案争议房屋，被告和第三人曾经有买卖过户的意向，后第三人与被告交涉当中，双方之间有关争议房屋的买卖没有实际履行。被告也不想再售卖涉案房屋，鉴于前面两点，本案原告主张的优先购买权是基于法律规定事实的情况，现在交易已经变成了不可履行和不履行。所以原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人的陈述意见与被告一致。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告、被告身份证复印件；2、商铺租赁合同、微信聊天记录截图打印件；3、关于请林姜蕊女士尽快前来收租及商谈转让铺位事宜函、邮单打印件、邮件查询结果；4、申明、房地产买卖合同；5、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、房屋所有权证；6、EMS快递单两张复印件。被告、第三人未向本院提交证据。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。其中被告称商铺租赁合同的租期是2012年5月1日至2017年5月1日，共5年，但未能提供相反的证据予以反驳，亦与原告提供的其他相悖，故对被告上述主张不予采信。经审理查明：2012年4月7日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将禅城区榴苑路12座首层商铺租给乙方使用，计租面积60㎡，租赁期从2012年5月1日起，至2018年5月1日止，共6年。2017年5月24日，被告（甲方、转让方）与第三人（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴商铺出售给乙方。2017年10月14日，原告寄出《关于请林姜蕊女士尽快前来收租及商谈转让铺位事宜函》，网上查询显示2017年10月15日签收。2017年11月2日，被告出具《申明》，内容为：“本人林姜蕊将佛山市禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴商铺卖给梁雪艳女士，今后由承租人彭昌贵直接交租给梁雪艳。梁雪艳身份证号码。”根据原告2017年11月16日的不动产登记信息查询结果显示，位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴的房屋的权利人仍为被告，房屋建筑面积125.24㎡。另查明一，被告及第三人共同委托诉讼代理人在庭审中称被告及第三人有合同，但是我只看过复印件。双方有签过协议，但是现在双方的意思是同意不再履行，解除买卖关系。不是因为原告而主张不履行，而是早就不想卖了。我们没有商铺租赁合同，被告说原件不见了。涉案房屋买卖合同没有备案登记，也没有通过中介。另查明二，原告在庭审中称2017年10月开始到现在为止，被告和第三人都没有收租金了，给他也不要，也没有告诉我们不收租金的原因。2017年11月2日通过微信交10月的租金给第三人，但是她没有收取，在11月7日我有通过微信问她为何不收，她也没有回复，我打过一次电话给她，她接了，她也不解释为何不收租。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间存在租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房屋租赁合同中的优先购买权问题，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》原第118条虽然规定出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效，但依据最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号），上述法条已经废止（序号24）。而据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条则规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据上述仍然有效的规定可知，原告对其承租的房屋部分（即位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴的房屋的一部分）确实享有优先购买权，但被告、第三人已明确表示不再履行并解除之间的房屋买卖合同，被告亦表示不再出售位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴的房屋，原告亦无证据证明被告与第三人仍在履行房屋买卖合同或位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴的房屋已过户至第三人名下。鉴于承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利，因此结合上述规定，原告在被告不再出售位于禅城区××路××Ｂ-Ｈ轴的房屋的情况下在本案中所提出的诉请均缺乏充足的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告彭昌贵的诉讼请求。案件受理费10800元及财产保全费4020元，合计14820元，均由原告彭昌贵负担。如不服本判决，原告彭昌贵可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波人民陪审员  江言枝人民陪审员  陈伟传二〇一八年四月八日书 记 员  冯裕雯附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。