山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0282民初8672号原告：青岛恒安投资有限公司。法定代表人：孙玉伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传新，男，1984年1月8日出生，汉族，系原告公司员工。被告：李国宏，女，汉族，1958年12月27日出生。委托诉讼代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。原告青岛恒安投资有限公司（以下简称恒安投资公司）诉被告李国宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月14日、2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告青岛恒安投资有限公司的委托诉讼代理人王和平、被告李国宏的委托诉讼代理人王宝林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛恒安投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方2013年11月1日签订的青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋《青岛市商品房预售合同》；二、判令被告立即向原告返还青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋，并协助原告办理青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋网签及预告登记注销手续；三、判令被告支付原告违约金164199.25元；四、本案的诉讼费用由被告承担。后经原告申请变更诉讼请求为：一、判令原被告双方2013年11月1日签订的青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋《青岛市商品房预售合同》于2016年1月13日予以解除；二、判令被告立即向原告返还青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋，并协助原告办理青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋网签及预告登记注销手续；三、判令被告支付原告营业税损失164199.25元、违约金164199.25元、律师费87800元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月1日，被告与原告签订《青岛市商品房预售合同》，向原告购买即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋。合同中约定，被告应根据贷款合同约定，如期向银行清偿借款本息，若因被告未履行还款义务致使原告承担保证责任的，原告有权要求被告在接到通知后3日内清偿担保债务，逾期清偿的，原告有权解除《青岛市商品房预售合同》，并有权要求被告承担解除合同的违约赔偿责任。合同签订后，被告支付原告购房首付款1313985元，剩余购房款1970000元向银行贷款。2015年12月25日，中国建设银行股份有限公司青岛分行向原告发送律师函，称被告累计4期未还款，构成严重违约，要求原告承担连带担保责任，并于2015年12月30日从原告银行账户划拨本息及违约金1397235.22元。2016年1月6日，原告向被告发送《关于尽快偿还担保债务的函》，要求被告向原告偿还1397235.22元，但被告置之不理。2016年1月14日原告向被告发送《关于解除青岛市商品房预售合同并支付违约金的函》，解除原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，并要求被告承担解除合同的违约赔偿责任，但被告仍置之不理。2016年4月20日基于即墨市地方税务局要求，原告给被告补开销售不动产统一发票，支出营业税164199.25元，上述营业税是基于双方就涉案房屋交易成功，原告应承担的营业税，但因为被告违约导致合同解除造成原告上述损失，被告应承担赔偿责任。被告李国宏辩称，被告不同意承担营业税损失，因原告主张自相矛盾，其既然主张2016年1月14日合同已经解除，为什么在2016年4月20日仍然给被告开具发票，发票对应的是涉案房产，发票金额是涉案房产房款总额，由此可见原告在当时并不认可合同解除。被告连房贷都不能偿还，更不可能要求原告垫付税款开具发票。发票开具一般是为了房产登记为目的。原告在诉状中称原告代被告向银行结清贷款本息，该事实属实，具体数额以原告相关凭证为准，被告并不是对偿还责任置之不理，而是积极与原告协商处理方式，并原被告双方达成新的协议书，通过将涉案房产退还给原告调换为较小面积房产方式解决问题，只是在协议签订后，因被告个人涉及其他银行贷款担保责任，涉案房产被临淄区人民法院查封，导致上述调换房产的协议未能履行。违约金的计算依据应当使用合同正式条款中第七条按逾期数额日万分之二计算。本院经审理认定事实如下：原告青岛恒安投资有限公司（甲方）与被告李国宏（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201300185508），网上合同签订时间为2013年11月1日9时7分51秒，该合同主要约定：被告李国宏向原告青岛恒安投资有限公司购买位于即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋；房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币14957.8元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币3283985元；付款方式和付款期限：付款方式为按揭贷款支付，贷款方式为商业贷款，乙方于2013年9月20日前付定金计人民币300000元，乙方于2013年10月31日与甲方签约，并付首付房款计人民币703985元，其余商品房价款计人民币2280000元以乙方向银行申请贷款的方式支付；违约责任：第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的百分之贰向甲方支付违约金，并由甲方无息退还乙方全部已付款。若甲方不解除合同的，乙方应继续履行合同，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向甲方支付违约金。补充协议第八条采用银行贷款方式支付该商品房价款的乙方还应履行如下义务：1、乙方应当根据其与银行签署的按揭贷款合同的约定，如期向银行清偿借款本息。如乙方未履行还款义务致使甲方承担保证责任的，甲方有权要求乙方清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、自甲方还款之日起至乙方清偿之日止的利息、实现债权费用等；乙方应在接到甲方通知后3日内清偿上述担保债务；逾期清偿的，甲方有权要求乙方承担逾期清偿的违约责任：（1）甲方有权解除本合同，本合同自甲方通知送达乙方之日起即为解除。本合同解除的，乙方应于甲方书面通知后15日内支付该商品房总价款百分之五的违约金，乙方需配合甲方办理解除本合同及本补充条款的相关手续。合同解除后，甲方有权立即收回该商品房，与该商品房有关的一切收益归甲方所有。甲方有权对该商品房及其附属物依法行使占有、使用、处分等权利。（2）乙方同意授权甲方按照现行法律法规的规定申请拍卖该商品房，如有必要乙方需向甲方出具相关授权。该商品房在拍卖过程中所产生的各项费用（包括但不限于须支付给拍卖人的佣金）均由乙方承担。拍卖所得价款先行清偿乙方应向甲方偿还的担保债务及其应支付给甲方的违约金（该商品房总价款的百分之五）、赔偿金（如有），如拍卖所得价款不足以清偿上述款项，则甲方有权向乙方继续追偿。（3）甲方不解除买卖合同或未选择拍卖该商品房的，或乙方申请继续履行合同经甲方同意的，乙方除足额清偿担保债务外，还应自甲方清偿乙方欠负债务之日起至乙方实际向甲方还清欠款之日止，按日向甲方支付该商品房总价款万分之五的违约金。补充协议第十三条2、甲乙双方同意，因乙方原因导致本合同、本补充条款及相关补充协议终止或解除，甲方因此产生损失和费用，包括但不限于本金、违约金、利息、评估费、拍卖费、保全费、律师费、差旅费、诉讼费等，均由乙方承担。补充协议第十三条4、甲方与乙方一致确认本补充条款为本合同及附件不可分割的一部分，如出现条款不同之处，以本补充条款为准，本补充条款与本合同正文及其它附件具有同等法律效力。房屋交付：第十条该房屋的交付必须符合下列条件：甲方交付的房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2014年11月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自退房通知送达且乙方配合甲方完成注销该套房屋的合同备案登记、预告登记及抵押登记等所有退房手续后30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的百分之贰向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际甲方通知交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2014年1月2日，被告李国宏与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》编号：371997609-2012-20140164639，约定被告李国宏为购买涉案房产向中国建设银行股份有限公司青岛市分行贷款，贷款本金为1970000元，贷款期限为48个月，合同记载为“2013年12月26日至2017年12月26日”但同时约定借款起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，贷款利息自划款之日起计算。还款方法为等额本息，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。合同第十七条约定出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并可以向借款人收取违约金。2013年6月8日，原告青岛恒安投资有限公司与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告青岛恒安投资有限公司愿意为中国建设银行股份有限公司青岛市分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同中所称债务人为因购置座落于即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区2.1期》项目所属之住房房产而与中国建设银行股份有限公司青岛市分行发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权指2013年6月8日至2016年6月8日期间因中国建设银行股份有限公司青岛市分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。保证方式为连带责任保证。保证期间为按中国建设银行股份有限公司青岛市分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自中国建设银行股份有限公司青岛市分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告李国宏为购买涉案房屋于2013年8月17日向原告恒安投资公司付定金10000元；于2013年9月20日支付定金290000元，于2013年10月31日由山东新空间置业有限公司代被告李国宏向原告恒安投资公司支付房款703986元，于2013年12月6日由山东新空间置业有限公司代被告李国宏向原告恒安投资公司支付房款310000元，共计1313986元。2014年4月24日，中国建设银行股份有限公司青岛市分行向原告青岛恒安投资有限公司支付了被告李国宏的购房贷款1970000元。2014年11月28日，原告恒安投资公司将涉案房产交付被告李国宏。2015年12月30日，中国建设银行股份有限公司即墨支行个贷中心出具情况说明，称“依据中国建设银行股份有限公司青岛分行与青岛恒安投资有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，青岛恒安投资有限公司对个人借款承担连带责任保证。”中国建设银行股份有限公司青岛分行从原告青岛恒安投资有限公司账户中划入该行内部账户1397235.22元，用于结清逾期客户被告李国宏的贷款。同日，中国建设银行出具结清证明，证明被告李国宏在该行的个人贷款，贷款总额1970000元已于2015年12月30日结清。该结清证明写明“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。”2016年1月5日，原告恒安投资公司向被告李国宏邮寄《关于尽快偿还担保债务的函》，要求被告李国宏于收到通知后3日内偿还原告恒安投资公司1397235.22元。2016年1月13日，原告恒安投资公司向被告李国宏邮寄《关于解除并要求支付违约损失的函》，称“2016年1月8日，我公司发函要求你按照《青岛市商品房预售合同》约定期限向我公司偿还1397325.22元，但你置之不理，置若罔闻。现我公司根据《青岛市商品房预售合同》补充协议第八条、第十条约定，解除我公司与你签订的《青岛市商品房预售合同》，并要求你承担解除合同的违约赔偿责任，包括但不限于返还房屋、支付本金、违约金、利息、评估费、拍卖费、保全费、律师费、差旅费、诉讼费等。”2016年1月14日，被告李国宏签收该邮件。2016年4月20日，原告恒安投资公司为涉案房屋开具发票，金额3283985元。2016年11月16日，原告恒安投资公司为本案诉讼向北京沃达律师事务所支付律师费87800元。另查明，涉案房产于2016年2月被山东省淄博市临淄区人民法院查封。以上事实，有原被告的当庭陈述，原告恒安投资公司提交的青岛市商品房预售合同、银行情况说明、个人贷款结清证明、律师函、电子银行交易回单、收款收据、中国建设银行个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告青岛恒安投资有限公司与被告李国宏签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告恒安投资公司要求判令原被告双方2013年11月1日签订的青岛市即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋《青岛市商品房预售合同》于2016年1月13日予以解除的主张，本院认为因被告李国宏未如期向银行清偿借款本息致使原告恒安投资公司承担保证责任，且至今未偿还原告恒安投资公司担保债务，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第八条原告恒安投资公司有权解除合同，合同自原告恒安投资公司通知送达之日起即为解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此原告恒安投资公司要求解除合同的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告恒安投资公司于2016年1月13日向被告李国宏邮寄解除合同通知，被告李国宏于2016年1月14日签收，故本院确认原告恒安投资公司与被告李国宏签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年1月14日解除。被告李国宏主张与原告恒安投资公司就偿还担保债务已达成协议，原告恒安投资公司不予认可，被告李国宏亦未提交证据加以证明，对被告李国宏的该主张本院不予支持。根据查明的事实，被告李国宏支付原告恒安投资公司购房款1313986元，中国建设银行股份有限公司青岛市分行向原告青岛恒安投资有限公司支付了被告李国宏的购房贷款1970000元。截止到2015年12月30日，原告恒安投资公司代被告李国宏支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行贷款本息及违约金1397235.22元，其中本金1361538.2元，利息23678.36元、违约金12018.66元。被告李国宏支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行贷款本息737860.69元，其中：本金608461.8元，利息129398.89元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告恒安投资公司应当将被告李国宏交付的购房款1313986元及被告李国宏支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行购房贷款本金608461.8元返还被告李国宏。此外，因被告李国宏未按合同约定支付购房贷款本息，造成原告恒安投资公司承担连带责任，代被告李国宏支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行购房贷款本息，被告李国宏违反合同约定，导致合同解除，对此被告李国宏应当承担责任，因此原告恒安投资公司代被告李国宏支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行购房贷款利息23678.36元、违约金12018.66元及被告李国宏支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行购房贷款利息利息129398.89元应当由被告李国宏承担。关于原告恒安投资公司要求被告李国宏立即返还房屋的主张，本院认为，原告恒安投资公司于2014年11月28日将涉案房屋交付被告李国宏，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第八条合同解除后，原告恒安投资公司有权立即收回该商品房。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此原告恒安投资公司要求被告李国宏返还房屋的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告恒安投资公司要求被告李国宏协助办理涉案房屋网签及预告登记注销手续的主张，因原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》解除，被告李国宏应当协助原告恒安投资公司办理涉案房屋网签及预告登记注销手续，但因涉案房屋已因其他诉讼被山东省淄博市临淄区人民法院查封，因此在本案中本院对原告恒安投资公司的该项主张不予支持，当事人可在查封措施解除后另行主张。关于原告恒安投资公司要求被告李国宏支付营业税损失164199.25元、违约金164199.25元、律师费87800元的主张，本院认为，原告恒安投资公司为出售涉案房屋缴纳营业税164199.25元，被告李国宏的违约行为导致原告恒安投资公司解除合同，被告李国宏应当偿付原告恒安投资公司为出售涉案房屋缴纳的营业税，因此对于原告恒安投资公司要求被告李国宏支付营业税损失164199.25元的主张本院予以支持。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第八条，因被告李国宏未偿还担保债务导致合同解除，被告李国宏应于原告恒安投资公司书面通知后15日内支付房屋总价款百分之五的违约金，因此被告李国宏应按合同约定支付原告恒安投资公司房屋总价款的5%的违约金164199.25元，因此对于原告恒安投资公司要求被告李国宏支付违约金164199.25元的主张本院予以支持。被告李国宏在诉讼中称违约金应当按照合同第七条的约定按逾期数额日万分之二计算，但合同第七条中约定的是被告未按期付款应当支付的违约金的计算方式，而原告恒安投资公司主张的违约金是基于被告李国宏未偿还担保债务导致合同解除而产生的违约金，该违约金的计算依据应当适用合同补充条款第八条而不是合同第七条，因此对于被告李国宏的该项主张本院不予支持。原告恒安投资公司为本案诉讼支出律师费87800元，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十三条，因被告原因导致合同解除，被告应当支付原告因此产生的律师费，因此对于原告恒安投资公司要求被告李国宏支付律师费87800元的主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告青岛恒安投资有限公司与被告李国宏在2013年11月1日签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年1月14日解除；二、被告李国宏于判决生效后十日内返还原告青岛恒安投资有限公司位于即墨市温泉镇麒麟路116号《恒安小区》90号1-2层房屋；三、原告青岛恒安投资有限公司于判决生效后十日内返还被告李国宏购房款1313986元；四、原告青岛恒安投资有限公司于判决生效后十日内返还被告李国宏已偿付中国建设银行股份有限公司青岛市分行的购房贷款本金608461.8元；五、被告李国宏于判决生效后十日内支付原告青岛恒安投资有限公司已偿付中国建设银行股份有限公司青岛市分行购房贷款利息23678.36元；六、被告李国宏于判决生效后十日内支付原告青岛恒安投资有限公司已支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行购房贷款违约金12018.66元；七、被告李国宏于判决生效后十日内支付原告青岛恒安投资有限公司为出售涉案房屋支付的营业税164199.25元；八、被告李国宏于判决生效后十日内支付原告青岛恒安投资有限公司违约金164199.25元；九、被告李国宏于判决生效后十日内支付原告青岛恒安投资有限公司为本案诉讼支付的律师费87800元；十、驳回原告青岛恒安投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7543元、保全费5000元，共计12543元（原告预交），由被告李国宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 蕊人民陪审员  李晓军人民陪审员  管益林二〇一七年一月三日书 记 员  黄林弟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。