陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00253号
上诉人（原审原告）程上印，个体工商户。
委托代理人苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国人民解放军总装备部西安军事代表局，住所地西安市长乐中路236号。
法定代表人韩晓光，该局局长。
委托代理人袁春红，中国人民解放军总装备部西安军事代表局法律顾问。
原审第三人西安冀商投资有限公司，住所地西安市金康路189号。
法定代表人刘新辉，该公司董事长。
委托代理人汶晓斌，陕西迎旭律师事务所律师。
上诉人程上印因与被上诉人中国人民解放军总装备部西安军事代表局（以下简称军代局）、原审第三人西安冀商投资有限公司（以下简称冀商公司）确认合同无效、租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2014）新民初字第00721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
程上印原审诉称，程上印与军代局于2005年就达成了其位于西安市金康路189号41平米的门面租赁合同，用于开设商店。合同明确约定：军代局需要提前终止合同的，应当提前三个月通知程上印；合同到期后，程上印在同等条件下拥有租赁优先权。虽然2009年以来双方未签订书面租房合同，但程上印一直在实际租用该房屋。同时军代局以方便管理为由，建议房租由冀商公司统一代收。但2013年以来，作为代收人的冀商公司却擅自将房租由每平米40元提高至150元，在程上印表示拒绝的情况下，冀商公司竟然派遣闲散人员于2014年年初对程上印采取了断电的非法行为。后又将程上印诉至法院，要求程上印腾房，并按每平米150元支付房租。程上印从冀商公司向法院提交的证据中才发现：军代局在事先没有告知程上印的情况下，已经于2013年元月5日和2014年元月1日连续两年将房屋又租赁给了冀商公司。军代局的行为违反了程上印、军代局之间的约定，冀商公司在明知程上印一直实际租用、军代局未与程上印终止合同的情况下与军代局签订租房合同，在主观上属于恶意。因此，军代局与冀商公司的房屋租赁合同没有法律效力。请求判令：1、军代局与冀商公司所签房屋租赁合同无效。2、程上印在同等条件下优先于军代局续签房屋租赁合同。3、本案诉讼费由军代局承担。
军代局辩称，2008年底，军代局与程上印的合同到期终止后，军代局即派营房助理员通过物业办主任白铭通知各散户到其办公室开会，告知各承租人根据军代局研究决定不再与各散户统一签订合同，整体统一由冀商公司承租，各承租人并没有提出异议。从2009年起程上印向冀商公司缴纳了4年房租，事实上存在着房屋租赁合同，所以军代局并没有违反与原各散户包括与程上印在内的合同。军代局与冀商公司签订的合同也是合法有效的，而且在程上印履行合同的四年内没有发生纠纷，并且和冀商公司合同也没发生纠纷。军代局与冀商公司签订的合同是在整体合同内容发生变化的情况下签订的并且也告知了程上印，不同意程上印的诉讼请求。军代局与冀商公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。程上印要求与军代局续签房屋租赁合同，违背了合同双方意思自由，平等自愿的原则，没有法律依据，应不予支持。程上印要求军代局承担诉讼费用不符合相关规定，应不予支持。
冀商公司辩称，1、冀商公司与军代局从2009年到2014年签订了军队房地产租赁合同，该合同系与冀商公司真实意思表示，并且合同约定由冀商公司统一承租金康路189号。2、程上印起诉已超过诉讼时效，应驳回诉讼请求，其明确约定合同有效期2008年1月1日至2008年12月31日，为期一年，其优先承租权期限为2009年1月1日到2011年1月1日，而程上印自2009年1月1日起5年没有请求优先承租权，现已过诉讼时效。3、程上印与军代局的合同自2008年12月31日后已终止，自2009年1月1日起程上印与冀商公司已形成了合同，并有程上印向冀商公司缴纳房屋租金的行为证明。4、冀商公司收取程上印的房租系其依据与军代局签订的房屋租赁合同，并非代收行为，请求法庭依法驳回程上印诉讼请求。
原审法院经审理查明，程上印以新城区佳林毛线批发部名义与军代局在2007年12月26日签订军队房地产租赁合同，合同第三条约定军代局将其自有的西安市金康路189号（兰陕字第2810号坐落）41平米临街房、场地面积1平方米出租给程上印用于毛线批发，期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止；第四条约定月租金每平米45元整，场地租金每平方米1元，于每年的前十日内交付军代局，付款方式为支票或者现金。第七条（八）约定程上印需要继续承租该房产的，应当在租赁期满前三个月提出，经军代局同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；第九条（五）约定租赁期满，程上印享有在同等条件下的优先续租权。2008年12月31日，军代局与冀商公司签订军队房地产租赁合同，将金康路189号（兰陕字第2810号坐落）的房屋建筑面积942平方米临街房产整体出租给冀商公司用于毛线销售、牙科诊所、商品零售、美容美发、公司办公，租期自2009年1月1日起至2010年12月31日至止。后双方于2010年12月31日、2011年12月31日、2013年元月5日、2014年1月1日续签了合同，冀商公司按合同约定向军代局履行了义务，军代局同意冀商公司对外转租。2009年5月21日，程上印向冀商公司缴纳2009年1月1日至2009年6月30日租赁费11010元；2009年7月16日缴纳2009年7月至2009年12月31日租赁费11070元；2013年3月1日缴纳2012年元月至2012年12月31日房租24598元。后因冀商公司提出上涨房租发生争议，冀商公司于2013年1月6日将程上印诉至法院要求腾房清租，程上印遂以享有优先继租权将军代局、冀商公司诉至法院。
原审法院经审理认为，租赁关系在不违背法律规定的前提下，应以当事人双方合同约定内容履行，合同到期后双方都有解除合同的权力。本案的焦点在于：一、程上印是否享有优先继租权；二、军代局与冀商公司签订的租赁合同是否有效；三、程上印向冀商公司缴纳的房租是否军代局委托冀商公司代收。程上印、军代局于2008年签订的租赁合同，不违反法律规定合法有效，双方约定租期一年，租赁期满程上印享有同等条件下的优先继租权，同时约定程上印需要继续承租该房产的，应当在租赁期满前三个月提出，经军代局同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。就合同约定而言该优先权属于附条件的优先权，即程上印应在租赁期满前三个月前提出，庭审中程上印未向法庭提供相关证据证明其提出续租请求，故不应支持。军代局与冀商公司另行签订整体出租协议，原租赁合同已发生变化，程上印不能证明军代局及冀商公司存在恶意，该合同无法律规定的无效或者可撤销的情形，故军代局与冀商公司所订立租赁合同合法有效。程上印认为其向冀商公司缴纳的房租系冀商公司代军代局收取没有相应证据支持，在数年之中程上印在冀商公司无军代局书面委托的情况下，转而向冀商公司缴纳租金显然不合常理。现程上印以优先继租权要求宣告冀商公司与军代局签订的合同无效，于法无据不予支持。合同的签订，应以当事人双方意思自治为原则，任何一方不得以任何理由强迫对方与其签订合同，租赁合同的优先权基于合同订立人的约定，应严格依约行使。程上印与军代局签订的租赁合同已于2008年12月31日期满，期满后军代局将房产整体出租给冀商公司，程上印向冀商公司交纳租金，则原合同自行解除。现军代局与冀商公司订立的租赁合同履行多年，该合同合法有效，军代局与冀商公司抗辩理由于法有据，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条之规定，判决：一、驳回原告程上印要求确认被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局与第三人西安冀商投资有限公司所签房屋租赁合同无效的诉讼请求。二、驳回原告程上印要求在同等条件下优先与被告中国人民解放军总装备部西安军事代表局续签房屋租赁合同的诉讼请求。一审案件受理费794元由原告程上印负担。
宣判后，程上印不服，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，实际情况是房租是由冀商公司代收的，程上印是把房租交给了军代局，而非冀商公司；军代局是在没有事先告知租户们的情况下与冀商公司签订的租房合同，该行为违反了合同第九条第二款：“甲方需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方”的约定，而冀商公司在明知该合同内容的情况下仍与被上诉人签订租房合同，显属恶意；程上印2008年与2009年、2010年、2011年缴纳的房租并无任何变化，只是因为租户较多，军代局是为了自身工作的方便才一直让冀商公司统一代收房租的，不但合情，而且合理；2008年底期满后，程上印仍一直实际租用该房屋，军代局并无异议，程上印一审时出具的押金条则证实军代局收取程上印的租房押金至今未退，这足以说明程上印与军代局的租赁关系并未终止、解除；一审适用法律不当，程上印自2009年后虽未与军代局签订租房合同，但却一直实际租用，军代局对此始终没有提出任何异议，故本案应适用《合同法》第136条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”的规定，认定程上印与军代局签订的租赁合同仍然有效，并依据双方合同第9条第五款的约定，认定程上印享有租赁优先权，一审法院将合同约定的程上印“应当在租赁期满前三个月提出续租”解释为附条件的优先权，并以程上印未提供要求续租的相关证据而认定程上印丧失优先权，没有任何法律依据；一审程序违法，与程上印同时起诉的还有另外三人，四个案件是由同一合议庭一并审理的，四个案件的案情也完全一致，但一审法院仅对一案做出了判决，另外三个案件（包括本案）却被搁置至今，违反了《民事诉讼法》第二条的及时原则和第十三条的诚实信用原则。请求：1、撤销原审判决；2、改判程上印与冀商公司所签房屋租赁合同无效；3、改判程上印在同等条件下优先与军代局续签房屋租赁合同；4、判令军代局承担一、二审诉讼费用。
军代局辩称，军代局与冀商公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。程上印要求与军代局续签房屋租赁合同，违背了合同双方意思自由，平等自愿的原则，程上印不得强迫军代局与其签订合同，程上印的主张没有法律依据，应不予支持。程上印与军代局签订的租赁合同期限一年，同时约定程上印需要继续承租该房产的，应当在租赁期满前三个月提出，经军代局同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续，重新签订合同。程上印没有按照约定时间提出要求续签，所以合同应到期终止。合同到期终止后，军代局决定将房屋整体出租，合同内容和条件已经发生实质性变化，已不具备“同等条件下的优先继租权”，程上印在没有军代局书面委托下，已经持续多年向冀商公司交纳房租，亦证明程上印与冀商公司有租赁合同关系，而与军代局没有合同关系。程上印要求军代局承担诉讼费用不符合相关规定，应不予支持。请求维持原判。
冀商公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法。冀商公司收取程上印的租金是行使合同权利，并非代收行为。程上印在合同期满后并未与军代局重新签订合同，双方的权利义务已经终止，冀商公司与军代局签订的合同合法有效，不存在恶意。一审法院适用《合同法》正确。一审法院程序正确，一审法院对哪个案子先判决，哪个案子后判决并无法律规定，只要在审限内结案就可以。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，程上印、军代局2008年签订的租赁合同，约定租赁期满程上印享有同等条件下的优先继租权，该合同在履行期限1年届满后，军代局与冀商公司签订军队房地产租赁合同，将包括涉案房屋在内的金康路189号（兰陕字第2810号坐落）临街房产整体出租给冀商公司，程上印主张享有优先继租权的前提即同等条件已不存在，军代局与冀商公司签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，程上印起诉请求判令军代局与冀商公司所签房屋租赁合同无效，程上印在同等条件下优先于军代局续签房屋租赁合同，依据不足，原审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费794元，程上印已预交，由程上印负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 张安品
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 李洪星