江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7042号
上诉人（原审原告）：叶文彪。
上诉人（原审原告）：陈瑛。
被上诉人（原审被告）：太仓市合创置业发展有限公司，住所地太仓市城厢镇郑和西路282号。
法定代表人：倪小马，董事长。
委托诉讼代理人：周瑞昌，江苏周瑞昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。
上诉人叶文彪、陈瑛因与被上诉人太仓市合创置业发展有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶文彪、陈瑛上诉请求：二审法院撤销原判并依法改判按购房合同交房，按购房合同确定交房日期，按购房合同办理手续签署房屋交接单，案件受理费由合创公司承担。事实和理由：本案中，合创公司违反的是购房合同第十一条、第十四条。2015年3月25日拿钥匙并不是合同第十一条规定的交接，2015年5月26日交付备案的发放是不符合苏州市商品住宅交付使用管理办法第六条的规定。涉案房屋的用电是2016年1月15日接通安装好电表，水是2016年4月6日开通的，此前用的均是临时用电、临时用水。该情况不符合购房合同第十四条、苏州市商品住宅交付使用管理办法第六条的规定，故相应的房屋交付时间应按照购房合同第十四条的约定来执行。房屋交接单可以将房屋的情况、交付日期、延期交付违约金等予以明确说明，故是必须要办理的。交接日期的确定也是非常关键的，可以确定物业费缴纳的起始日期，确定质量保证与维修的日期等。此外，诉讼费应由败诉方承担，合创公司违约，应承担全部诉讼费。此外，只有办理了房屋的交接，交付日期才能确定，延期交房违约金也可以确定。
合创公司辩称：一、我方已完成了交房的合同义务，叶文彪、陈瑛亦接收并对所购买的房屋行使了相应的权利，叶文彪、陈瑛所提出的要求我方交房的诉请不应得到支持。二、对于逾期交房违约金，我方坚持认为应计算至房屋实际交付之日，即2015年3月25日，叶文彪、陈瑛要求将逾期交房的违约金计算至今缺乏事实与法律依据，不应得到支持。
叶文彪、陈瑛向一审法院起诉请求：1、合创公司按购房合同交房；2、合创公司按购房合同支付违约金47165.95元；3、合创公司按购房合同办理交房手续。
一审法院认定事实：2012年12月10日，合创公司作为出卖人，陈瑛、叶文彪作为买受人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为2012118700211），双方约定由合创公司将其开发的位于太仓市204国道东侧、郑和西路北侧，现定名为月星家居广场，第1#-3#(A幢)5-5层1502号房屋预售给叶文彪、陈瑛。其中，合同的第三条约定该商品房的用途为商业营业。合同的第四条约定该商品房的总价款为344277元。第八条约定出卖人应当在2014年1月31日前将依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；遇政府原因导致交房时间变更；因连续恶劣气候15日以上，影响本合同正常履行的；买受人未能付清本合同项下的全部价款。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人承诺除符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第六条规定外的其它与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和配套工程，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、道路在商品房交付使用之日达到使用条件；其他配套设施及公共建筑在小区总体完工时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意根据实际情况另行协商解决。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，叶文彪、陈瑛向合创公司付清了购房款。
2015年3月25日，叶文彪与物业公司办理了验房手续，并在《月星公馆业主房屋验房登记表》上签字确认验房无误。物业公司向叶文彪交付了涉案的房屋，叶文彪取得了房屋的钥匙。同时，叶文彪出具《承诺书》一份，明确在装修过程中承诺：1、同意室内所有排水立管、雨水立管、冷凝水立管、消防立管禁止拆除及变动位置；2、同意室内配电箱、配电箱开关严禁私自送电、变动和位置移位；3、同意室内所有消防设施严禁私自改动等；4、同意承担违反上述约定导致的一切责任。随后，叶文彪、陈瑛对该房屋开始进行装修。
2015年5月12日，太仓市住房和城乡建设局向合创公司出具《太仓市房屋建筑（市政基础设施）通过竣工备案通知书》，通知书载明：合创公司提交的月星家居商业1#-3#、附2#、车库及人防工程的竣工验收资料已通过备案，特此通知。
2015年5月26日，太仓市住房和城乡建设局向合创公司出具了《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，通知书载明：月星家居广场A区的商品房已符合现售及交付使用条件。
审理中，叶文彪、陈瑛陈述：2015年3月25日，叶文彪、陈瑛多次与物业公司反映要求装修房屋，后物业公司拿出验房登记表让叶文彪、陈瑛签署。叶文彪看了门窗、墙面以及隔层后认为没有问题，就签字了。叶文彪、陈瑛当天拿到钥匙，过了几天就开始装修房屋。但这不是交房，根据合同第11条约定，交房要有交接单，交接单中双方应对水电、道路、房屋以及违约金的情况进行确认。交房一定要合创公司的相关人员来办理相关手续，包括业主对房屋的认可，将水卡、电卡交给业主。2015年3月25日，房屋的电表没有安装好，配套设施如有线电视、电线等也未到位。2016年1月3日，合创公司才开始安装电表，之前都是临时用电。房屋直到2016年1月15日之前用的都是临时用电，电费象征性地收取了100元；2016年4月6日叶文彪家的水表才开通，在此之前叶文彪用了15吨的水，水费是合创公司交纳的。2016年1月15日合创公司才装好电表，但合创公司仍没有通知叶文彪交房，所以叶文彪主张逾期交房违约金从2014年1月31日计算至2016年1月31日。
合创公司则陈述：合创公司交房前通常都会向业主发出交房通知，具体手续是由物业公司承办，物业公司会带业主去看房，由物业公司负责交房。本案中，合同约定的交房日期是2014年1月31日，但叶文彪、陈瑛明知合创公司未取得出售房屋的竣工备案手续，在合创公司未通知全体业主进行交房的情形下，自行与合创公司协商，要求合创公司交房，在达成合意后双方完成了交接手续，因此双方系对于交房条件达成了变更合意。房屋交付后，叶文彪、陈瑛已实际享受和取得对买受房屋的占有、使用而产生的利益，故叶文彪、陈瑛要求合创公司在交付房屋后仍然持续支付违约金缺乏事实和法律依据。至于叶文彪、陈瑛主张的水电问题，叶文彪、陈瑛购买的房屋本身是商业营业用途的房屋，并非普通的住宅，针对商业用房，合创公司采用统一的供电供水方式来进行供电供水。在叶文彪、陈瑛接收房屋时，其可以正常用水用电，否则其也无法进行装修。此后合创公司考虑到部分业主购房是作为住宅使用，按照相关规定，也能够对水电费标准从工业用水用电标准改为民用标准，因此合创公司才出于好意，陆续给业主分批安装分户的电表水表。叶文彪、陈瑛陈述的电表接入时间是合创公司安装分户电表的时间。关于逾期交房违约金的计算，合同约定的交房日期是2014年1月31日，合创公司交房的时间是2015年3月25日，酌情扣减一个月，逾期交房违约金应计算至2015年2月25日较为合理。为此，合创公司还提供了叶文彪于2012年12月10日出具的储藏隔层增设委托书一份，委托书载明叶文彪委托合创公司联系有资质的施工单位对其购买的月星公馆A幢1#楼1502号房屋增设储藏隔层。
以上事实有叶文彪、陈瑛提交的《商品房买卖合同》、《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》、停电通知，合创公司提交业主房屋验房登记表、承诺书、储藏隔层增设委托书、《太仓市房屋建筑通过竣工备案通知书》、《竣工验收备案表》、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为：叶文彪、陈瑛与合创公司签订的商品房买卖合同，约定合创公司将月星家居广场第1#-3#（A）幢5-5层1502号房预售给叶文彪、陈瑛，双方之间的商品房预售合同关系依法成立并生效。该合同对交房的条件和时间均进行了明确的约定，合创公司未按约定履行义务，应承担相应的违约责任。
关于叶文彪、陈瑛要求合创公司按购房合同交房和按购房合同办理交接手续的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案双方在《商品房买卖合同》中对房屋的交付并无转移占有之外的另行约定，故合创公司将涉案房屋实际交付给买受人，使买受人获得房屋的占有、使用、收益权能，即完成了交付房屋的合同义务。另，法律、行政法规并未禁止开发商通过物业公司将房屋交付给买受人。因此，虽然合创公司未通过签署房屋交接单的手续形式向叶文彪、陈瑛交付房屋，但叶文彪、陈瑛于2015年3月25日领取涉案房屋的钥匙，实际占有房屋且随后对房屋进行了装修、使用，合创公司已实际按约完成了交付房屋的义务。至于叶文彪、陈瑛主张的交付时涉案房屋并不符合合同约定的交付条件的情况，叶文彪、陈瑛可通过要求合创公司支付逾期交房违约金或追究合创公司其他违约责任的方式主张自身的权利。故在合创公司已将房屋实际交付叶文彪、陈瑛，且房屋目前已符合交付使用条件的情况下，叶文彪、陈瑛要求合创公司按购房合同交房和办理交房手续的诉讼请求，一审法院碍难支持。
关于叶文彪、陈瑛要求合创公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。庭审中，双方对逾期交房违约金的计算期限存在争议，叶文彪、陈瑛认为应计算至2016年1月31日，合创公司认为应计算至2015年2月25日。一审法院认为，双方签订的合同为合创公司提供的格式合同文本，合同第八条明确约定合创公司应在2014年1月31日前将取得商品房交付使用备案文件的房屋交付给叶文彪、陈瑛，此系双方的真实意思表示，故合创公司应在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给叶文彪、陈瑛。2015年5月26日，涉案房屋取得商品房现售前与交付使用备案通知书。根据合同第八条“出卖人应于2014年1月31日将取得商品房交付使用备案文件的房屋交付给买受人”的约定，2015年5月26日为房屋交付条件成就之日。因此，合创公司承担逾期交房违约责任的期间计算至2015年5月26日。根据合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。据此，合创公司应支付叶文彪、陈瑛2014年2月1日至2015年5月26日期间的逾期交房违约金33050.59元（344277元*2/10000*480天）。对于叶文彪、陈瑛提出的2016年1月15日装好电表后合创公司仍未通知交房，故逾期交房违约金应计算至2016年1月31日的意见，一审法院认为，双方在合同第十四条约定，水、电、道路在商品房交付使用之日达到使用条件以及其他配套设施及公共建筑在小区总体完工时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方根据实际情况另行协商解决，该条并没有就水、电以及其他配套设施未在约定期限内达到使用条件的情况下，合创公司应承担何种违约责任进行明确约定。同时，叶文彪、陈瑛于2015年3月25日接收房屋，随后对房屋进行了装修，亦实际使用了水、电等设施，并且合创公司已于2015年5月26日取得商品房现售前与交付使用备案通知书，故叶文彪、陈瑛主张逾期交房违约金计算至2016年1月31日缺乏事实和法律依据，一审法院对其意见不予采纳。至于合创公司提出的叶文彪、陈瑛以其行为表明其自愿变更交房条件的意见，虽然叶文彪、陈瑛曾委托合创公司增设隔层，并于2015年3月25日接收了房屋，但双方并未就房屋的交付时间和条件进行重新约定，且合创公司亦无证据证明叶文彪、陈瑛自愿变更交房条件，故一审法院对合创公司的上述意见不予采纳。
针对合创公司提出的叶文彪、陈瑛的起诉已过诉讼时效的意见，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方约定的交房条件为房屋取得商品房交付使用备案文件，而叶文彪、陈瑛实际接收房屋的时间为2015年3月25日，合创公司取得现售前与交付使用备案通知书的时间为2015年5月26日，故叶文彪、陈瑛的起诉并未超过二年的诉讼时效。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、太仓市合创置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付叶文彪、陈瑛逾期交房违约金33050.59元。二、驳回叶文彪、陈瑛的其他诉讼请求。案件受理费7172元，由叶文彪、陈瑛负担6546元，太仓市合创置业发展有限公司负担626元。案件受理费叶文彪、陈瑛已预交，一审法院不再退还，太仓市合创置业发展有限公司负担部分由其在判决生效后十日内直接支付给叶文彪、陈瑛。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与原审法院一致。
本院认为，叶文彪、陈瑛与合创公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定涉案房屋于2014年1月31前交付，但合创公司未按约交付房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，商品房买卖合同对于房屋交付并无转移占有不作为房屋交付的另行约定，故涉案房屋转移占有即应视为房屋的交付使用。2015年3月25日，叶文彪与物业公司办理验房手续并确认验房无误，物业公司向叶文彪交付了涉案房屋，叶文彪领取了房屋钥匙并开始对房屋进行装修、使用，一审法院据此认定合创公司已履行完房屋交付义务并驳回叶文彪、陈瑛交房、办理交房手续的诉请并无不当。
因涉案房屋直至2015年5月26日才取得交付使用备案通知书，此时房屋具备了合同约定的交付条件，一审法院结合合同有关逾期交房违约责任条款判令合创公司承担逾期交房违约责任期间计算至2015年5月26日并无不当。至于水电问题，合同并未就水、电以及其他配套设施未在约定期限内达到使用条件的情况下合创公司应承担何种违约责任进行明确约定，且叶文彪、陈瑛于2015年3月25日接收房屋后即对房屋进行了装修，亦实际使用了水、电等设施，并未因此受到损失，故本院对叶文彪、陈瑛有关逾期交房违约金计算至2016年1月31日的上诉主张不予采信。
至于诉讼费，一审法院驳回了叶文彪、陈瑛有关交房的诉请，一审法院按照当事人胜负情况判令叶文彪、陈瑛承担相应诉讼费并无不当。
综上所述，叶文彪、陈瑛的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7172元，由上诉人叶文彪、陈瑛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 韩泽滔