山西省忻州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋09民终260号
上诉人（原审原告）：侯立春，男，1977年11月28日出生，住山西省原平市。
上诉人（原审被告）：山西万合城房地产开发有限公司，住所地忻州市原平市青年西街。
法定代表人：索双鱼，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢浩浩，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙崇毅，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。
上诉人侯立春因与上诉人山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2017）晋0981民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人侯立春，上诉人山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢浩浩、孙崇毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
侯立春上诉请求：1、双方对于购房合同的真伪不存在争议，就必须按购房合同执行，要求被告向原告及时交付合同编号WH05049《商品房买卖合同》所购商品房，并同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，按期交房；2、依法改判原判决中的被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金的数额。违约金数额应支付至实际交付该商品房之日起。判决被上诉人自向上诉人交付所购商品房后90日内，向上诉人交付该商品房的权属证书并承担逾期违约责任；3、二审案件受理费应由被上诉人承担。事实和理由：原审判决对本案的主要事实认定是清楚的，但在适用法律、依法判决上存在错误，应当依法改判。原判决被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金的数额，存在少计算的错误，请二审予以纠正。按照双方签订的合同和相关法律规定，被上诉人应当在2014年12月31日前，将房屋达到交付使用条件，书面通知上诉人，双方验收商品房，签署交接单交付商品房。但截止现在，被上诉人没有按合同履行上述义务，没有交付商品房。原审判决仅从违约之日起计算至2016年11月30日止，存在少计算错误。被上诉人应当向上诉人交付使用所购商品房后90日内，向上诉人交付该商品房的权属证书，否则应承担逾期办证违约责任。请求支持上诉人的请求事项。
山西万合城房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销山西省原平市人民法院（2017）晋0981民初1331号民事判决，查清事实直接改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人延期交房的主要原因是政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非上诉人主观原因导致。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，上诉人认为应核减相应天数，而原审法院却不予采信，属认定事实不清。上诉人多次电话通知被上诉人办理原平市房产管理局备案的网签合同，但被上诉人至今未予办理，存在过错。按照备案的网签合同，违约金应为每天万分之一，而非万分之一点五，由此造成的损失扩大部分应由被上诉人承担。但一审法院对此事实不予置理，属认定事实不清。根据《诉讼费缴纳办法》第二十九条规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院只支持了被上诉人部分诉讼请求，却让上诉人承担了所有的诉讼费用，属适用法律错误。综上所述，请求贵院在查明案件事实的基础上，作出客观公正的判决。
侯立春向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告自2014年12月31日至2017年9月7日的逾期交房违约金54445.4元，以及之后的延期违约金，每超一日55.5元；2.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：山西万合城房地产开发有限公司成立于2010年5月17日，企业类别为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000万元，经营范围为房地产的开发与销售，法定代表人郑佃岭，股东为郑佃岭、赵保明，2016年6月13日法定代表人变更为赵勇。2013年7月19日，双方签订合同编号为WH05049的《商品房买卖合同》一份，内容为：合同双方当事人:出卖人:山西万合城房地产开发有限公司。注册地址:太原市××区号。营业执照注册号:140XXXXXXXX0508。企业资质证书号:0103683195A。法定代理人：赵保明。买受人:侯立春。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范亭文体广场西侧、编号为0020120746的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为原国用（2012）第000746号。该地块土地面积为33980m2，规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]万合苑小区。第二条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第5幢2单元3层01号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上25层，地下2层。该商品房阳台是[封闭式]。该商品房[合同约定]建筑面积共122.94平方米，其中包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。第三条:计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款:1、该商品房单价为（人民币）每平方米3009.60元，总金额(人民币）叁拾柒万元整。2、房屋价款不包括由买受人承担的燃气初装费、有线电视初装费、供热初装费、房屋维修基金和办理房地产权属证书等应缴纳的各项费用。第四条:付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款:1、一次性付款。买受人于2013年7月19日付清房屋总价款的100%即人民币(大写）叁拾柒万元整（小写370000）。2、分期付款。买受人按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付人民币元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合人民币元；工程主体封顶时付至总价的90%，合人民币万元；房屋交房时付清剩余全部房款，合人民币万元。3、银行按揭。第五条:买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理:买受人如在约定付款期内未能按期交款，经甲方多次催缴，逾期30天以上，出卖方有权单方取消本合同，并无偿退还买受方前期所交款项。第六条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用:但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。第七条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，买受人应当按规定交纳相关费用，并签署房屋交接单。按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第八条:规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起l0日内，书面通知买受人:该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。第九条:交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人无正当理由未按期办理交付手续，视同买受人已接受该房屋，此后发生的相关物业费用以及房屋的损坏等均由买受人自行承担，并需在领取钥匙前交清所欠全部款项。第十条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十一条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.室外管网于2014年12月31日前达到使用条件；2.道路硬化、小区绿化于2015年6月30日前达到使用条件。第十二条:关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后为买受人办理房地产权属证书。在房屋具备办理房地产权属证书的条件时，出卖人将通知买受人，买受人应提交办理权属登记的相关资料，并承担依照国家规定的相关费用。第十三条:保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十四条：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第十五条:本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，任何一方可向人民法院起诉。第十六条：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十七条:本合同连同附件共8页，一式2份，具有同等法律效力，合同持有情况如下:出卖人1份，买受人1份。第十八条：本合同自双方签订之日起生效。附件一：装饰、设备标准，1.外墙：涂料。2.内墙:毛墙。3.顶棚:挂白。4.地面:水泥砂浆抹面。5.门窗：中空平开塑钢窗。6.厨房:毛墙毛地通上下水。7.卫生间：毛墙毛地通上下水。8.阳台：全封闭阳台。9.电梯：国内知名品牌电梯。10.其他：室内电话、有线、宽带接口预留。侯立春在合同尾部签名捺印，山西万合城房地产开发有限公司在合同尾部加盖公章及赵保明私章。侯立春于2013年7月19日一次性交付山西万合城房地产开发有限公司购房款370000元，山西万合城房地产开发有限公司为侯立春出具收据。山西万合城房地产开发有限公司所开发的房屋于2013年11月19日取得”商品房预售许可证”。山西万合城房地产开发有限公司在合同约定的最后交房日期2014年12月31日时未能交付房屋。2016年5月28日山西万合城房地产开发有限公司电话通知侯立春去售楼部签网签合同信息确定表，但侯立春一直未接到通知网签合同。2016年11月底山西万合城房地产开发有限公司认为可以交房，便电话通知所有购房户接收房屋，侯立春未予接收房屋。2017年9月7日侯立春提起诉讼。
一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方签订的合同编号为WH05049的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，山西万合城房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与侯立春签订合同，在侯立春起诉前取得了商品房预售许可证明，故该《商品房买卖合同》可认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，侯立春按照合同约定的一次性交付了购房款370000元，山西万合城房地产开发有限公司收到上述款项后向侯立春出具了收据。双方均按约履行了前期义务。合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。山西万合城房地产开发有限公司未按期交付房屋，属于违约，应承担违约责任。关于违约责任的起止时间，对于起点时间为2015年1月1日，双方无异议，对于结束时间，侯立春认为应至实际交付房屋时止，山西万合城房地产开发有限公司认为应至可以交付房屋时止。法院认为，房屋交付行为是双方合意方可完成的行为，如一方不作为，则一定不能完成，势必导致合同双方一方付出高额违约金，另一方不能取得房屋，进而导致合同目的无法实现，故应以山西万合城房地产开发有限公司具备交房条件时确定为结束日期，避免扩大损失。双方在合同中对”符合本合同约定的商品房交付买受人使用”无具体明确的说明，根据其合同附件，可以理解为房屋内部达到毛坯房交房标准时即具备交房条件，即2016年11月底。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。侯立春要求支付违约金的请求，也应予支持，但期限应予调整，从2015年1月1日至2016年11月30日，共计699天，按日万分之一点五计算，违约金为38794.5元。山西万合城房地产开发有限公司辩称延期交房的原因是政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非其主观原因造成，理由不足，不予采信。山西万合城房地产开发有限公司辩称多次电话通知侯立春，办理原平市房产管理局备案的网签合同，但侯立春至今未予办理，按照备案的网签合同，违约金应为每天万分之一，因无证据证实，亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：被告山西万合城房地产开发有限公司从本判决生效后十日内向原告侯立春支付从2015年1月1日至2016年11月30日的逾期交房违约金38794.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1161元，由被告山西万合城房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：山西万合城房地产开发有限公司迟延交房是否存在不可抗力、政府部门原因等免责事由，应否核减相应天数，违约金应当如何计算。
关于不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，”不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”通常意义上的不可抗力指地震、台风、洪水、海啸、等难以预见的自然灾害，以及战争等不能克服的社会现象。山西万合城房地产开发有限公司上诉所称的恶劣天气、施工单位拖延等客观因素显然不属于不可抗力的范围。
关于政府部门原因的问题。山西万合城房地产开发有限公司主张政府部门延期交付土地不具备施工条件、高压线路及设备未及时迁移等问题属于约定的延期交房的免责事由。并请求扣减违约金计算的相应天数。本案山西万合城房地产开发有限公司所开发的房屋于2013年11月19日取得”商品房预售许可证”。双方约定的交房时间为2014年12月31日前，而一审法院认定的违约金计算起点为2015年1月1日，山西万合城房地产开发有限公司并未提供2015年1月1日之后基于政府相关部门的障碍导致其延期交房的相应证据，故其要求扣减相应天数的理由不能成立。
关于违约金计算的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案双方在合同中明确约定违约金计算标准为每日万分之一点五，故山西万合城房地产开发有限公司请求按照每日万分之一计算违约金无法律依据。对于山西万合城房地产开发有限公司上诉所称，已通知侯立春办理网签合同，侯立春拒不办理，损失扩大部分应由侯立春承担的理由，无相应证据支持，本院不予采信。
上诉人侯立春以案涉商品房未经验收，没有取得合格证明，不具备法律上的交房条件，主张违约金计算至实际交付房屋之日的问题。《商品房销售管理办法》第三十条规定：”房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。本案双方签订的《商品房买卖合同》对商品房交付期限和交付条件均进行了约定。该约定是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。2016年11月底，山西万合城房地产开发有限公司将符合合同约定交付使用条件的商品房通知各买受人办理房屋交接手续，其中部分买受人拿到房屋钥匙后进行了装修并已入住，据此可以推定该商品房符合接收条件。侯立春收到山西万合城房地产开发有限公司交房通知后拒不接收房屋，也未提出解除合同，其以案涉商品房未经验收，没有取得合格证明为由主张违约金计算至实际交付房屋之日的上诉请求本院不予支持。
上诉人侯立春关于要求山西万合城房地产开发有限公司交付的所购商品房以及该房屋权属证书之主张，因其在一审起诉请求中并未对此提出诉求，本院不予审查。
综上所述，侯立春、山西万合城房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人侯立春负担770元，由上诉人山西万合城房地产开发有限公司负担770元。
本判决为终审判决。
审判长张高锋
审判员连林梅
审判员张亮
二〇一八年六月二日
书记员焦媛媛