广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12986号
上诉人（原审被告）：温美诗。
上诉人（原审被告）：李平。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赵佩，广东嘉得信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：邓春梅。
委托诉讼代理人：黄亮，广东龙新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜可敏。
被上诉人（原审原告）：蔡日笙。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
上诉人温美诗、上诉人李平、上诉人邓春梅因与被上诉人姜可敏、被上诉人蔡日笙房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
温美诗、李平上诉请求：1、依法撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1810号民事判决；2、请求将一审判决第一、二、三项依法改判为：(1)解除温美诗、李平与姜可敏、蔡日笙于2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》；(2)温美诗、李平返还姜可敏、蔡日笙双倍定金人民币400000元；3、一、二审诉讼费用由姜可敏、蔡日笙承担。
事实和理由：一审法院既然认定继续履行合同应适用“在处理时应当按照先行依据合同占有房屋、支付房款时间、合同成立时间等情形分别处理”，但却从明确的事实得出错误的结论，错误认定涉案房屋应由姜可敏、蔡日笙继续履行。一、一审法院认定“温美诗、李平与姜可敏、蔡日笙的合同落款时间在后、支付涉案房产房款时间在先，邓春梅与温美诗、李平的合同落款时间在前、支付涉案房产房款在后”，该认定前半句正确，但后半句明显错误，完全颠倒了顺序。1、比较合同落款时间：邓春梅的合同签订于2015年3月20日，姜可敏、蔡日笙的合同签订于2015年4月28日。邓春梅的合同明显早于姜可敏、蔡日笙的合同。2、比较支付涉案房产房款时间：根据邓春梅的《二手房买卖合同》的约定，合同转让价220万元，合同生效当日支付定金8万元，首期房款须于2015年6月31日前支付100万元，9月30日前付30万元，12月20日前付清所有房款。实际上，邓春梅于2015年3月20日支付温美诗、李平定金8万元；2015年6月1日由其弟邓某代付首期款100万元；2015年9月25日，由其弟邓某再次代付30万元；2015年12月3日，直接支付剩余款项80万元。上述款项支付完全按照双方约定，没有违约。而根据姜可敏、蔡日笙的《二手房买卖合同》的约定，合同转让价240万元，合同生效之日起2日内支付定金20万元，姜可敏、蔡日笙应于2015年10月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请。实际上，姜可敏、蔡日笙签订合同当日支付定金20万元；2015年9月25日，办理首期款资金监管并按揭贷款申请；其余款项没有支付。因此，无论签订合同时间，还是支付房款，邓春梅在先，姜可敏、蔡日笙在后，而非一审法院错误认定的“姜可敏、蔡日笙在先，有独立请求权邓春梅在后”。二、尽管邓春梅强行破门收房，违反合同约定，但温美诗、李平已于事后追认，确认向交付涉案房产。该交付方式不应认定违法。三、温美诗、李平认可邓春梅收房后，邓春梅已对涉案房产进行装修，并入住。综上所述，一审法院既然在确定涉案房产是否继续履行，根据为“在处理时应当按照先行依据合同占有房屋、支付房款时间、合同成立时间等情形分别处理”，在有明确事实的情况下得出错误的结论。同时，涉案房产已交付于邓春梅，邓春梅对涉案房产进行了装修并入住。现一审法院没有考虑清楚案件事实的情况下，错误判决涉案房产向姜可敏、蔡日笙继续履行，将严重违反温美诗、李平对邓春梅的承诺，亦严重侵犯了邓春梅的合法权益。
邓春梅上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1810号民事判决；2、请求将一审判决依法改判为：温美诗、李平应于本判决生效之日起三十日内协助邓春梅将某阁803房(房产证号15××47)过户至邓春梅名下；3、一、二审诉讼费用由温美诗、李平承担。
事实和理由：邓春梅按照双方签订的《二手房买卖合同》的约定按时交付房款，涉案房产已经交付且交付方式为姜可敏、蔡日笙及温美诗、李平认可，该房产业已装修并入住。一审法院无视这些事实，错误适用法律，严重侵犯了邓春梅的权益。一、邓春梅完全按照与温美诗、李平于2015年3月20日签订的《二手房买卖合同》的约定付清全部购房款，没有违约。二、邓春梅对涉案房产已完成交付，且装修并入住。虽然涉案房产交付方式有瑕疵，但为温美诗、李平所认可，该收房方式并不违反法律规定。三、邓春梅合同签订于姜可敏、蔡日笙之前，房产交付早于姜可敏、蔡日笙，适用一审法院判决书中第七页中处理继续履行涉案房产的原则“在处理时应当按照先行依据合同占有房屋、支付房款时间、合同成立时间等情形分别处理”，应判决涉案房产为邓春梅继续履行。1、从合同落款时间来看：邓春梅合同签订于2015年3月20日，姜可敏、蔡日笙的合同签订于2015年4月28日。姜可敏、蔡日笙合同明显晚于邓春梅。2、从支付涉案房产房款时间来看：邓春梅于合同生效当日支付定金8万元，2015年6月1由弟邓某代付首期款100万元，2015年9月25日由弟邓某再次代付30万元，2015年12月3日邓春梅直接支付剩余款项80万元。而姜可敏、蔡日笙合同生效之日起2日内支付定金20万元，姜可敏、蔡日笙应于2015年10月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请。实际上，姜可敏、蔡日笙签订合同当日姜可敏、蔡日笙仅于合同签订当日支付定金20万元，2015年9月25日办理首期款资金监管并按揭贷款申请，剩余房款完全没有支付。因此，很明显，邓春梅支付房款时间早于姜可敏、蔡日笙。综上所述，一审法院错误认定邓春梅交付房款时间在后，并无视邓春梅已经收房且装修入住的事实，仍然判决涉案房产继续履行于姜可敏、蔡日笙，该判决严重侵犯了邓春梅在先权利人的合法权益，严重影响了邓春梅的生活。
姜可敏、蔡日笙辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。温美诗、李平与邓春梅相互串通，恶意制造虚假诉讼，应承担相应的法律责任，请法庭依法查明相关事实，追究温美诗、李平与邓春梅的相关法律责任。在本案二审的第一次庭审中，温美诗、李平与邓春梅的代理人均为温美诗的代理人赵佩，温美诗、李平与邓春梅的本身利益是相互冲突的，他们的委托违反了律师法相关规定。在一审邓春梅所提供的证据工商银行流水清单是虚假的，我方的当事人向工商银行成都滨江路支行电话核实过其所盖的长条印章是不真实的，应当为椭圆形印章。流水清单中所反映的多处，包括2015年7月24日、7月22日的余额没有发生变化，该工商银行的流水清单是恶意伪造的。邓春梅与温美诗、李平的交易不符合二手房的操作惯例，在温美诗、李平没有取得房产证原件的情况下，产权并不清晰，但是邓春梅却将巨额资金未办理资金监管直接支付给了温美诗、李平，邓春梅的支付是由他人代付的，银行发生交易备注栏中没有备注款项的用途，这与邓春梅在最后一笔的转帐，即诉讼发生后转帐清楚标注了购房款是明显不一样的。我方有理由相信这些所谓的转帐记录，其实是由其他款项牵连进来刻意制造的。在一审的庭审调查中，我方向温美诗、李平与邓春梅提出了关于他们之间的交易细节的提问，温美诗、李平与邓春梅的代理人一问三不知，故意回避交易细节。温美诗在微信中多次提到所涉房产的价格卖低了，要求加价50万元出售，令人蹊跷的是温美诗执意履行比姜可敏、蔡日笙交易价格低20万元的交易，与邓春梅进行交易，显然不符合正常人的逻辑。请求二审依职权调查核实邓春梅的多笔款项以及与温美诗之间的账户往来，我方有理由相信最后一笔款项走向仅仅是为制造本案的依据，不是真实交易。
姜可敏、蔡日笙向一审法院起诉请求：1、温美诗、李平继续履行于2015年4月28日签订的《二手房买卖合同》将涉诉房屋过户至姜可敏、蔡日笙名下，并按期交房；2、温美诗、李平向姜可敏、蔡日笙支付违约金暂计1200.00元（以240万元为基数按每日万分之五，从2015年9月28日起计至实际交房之日止，暂计至起诉之日）；3、温美诗、李平承担本案的全部诉讼费用、保全费。
邓春梅向一审法院起诉请求：1、温美诗、李平履行于2015年3月20日签订的《二手房买卖合同》，将位于某山庄4号楼某阁803房过户至邓春梅名下。2、本案诉讼费用由温美诗、李平承担。
一审法院认定事实：（一）位于某山庄4号楼（某阁）803的房产（以下简称涉案房产），权利人为李平（份额50％）和温美诗（份额50％），建筑面积为97.89平方米，房屋用途：住宅，房产证号：15××47，核准登记时间为2015年9月25日。
(二)2015年4月28日，姜可敏、蔡日笙与温美诗、李平签订了编号NO.0001180《二手房买卖合同》，双方约定，温美诗、李平（卖方）将涉案房产转让给姜可敏、蔡日笙（买方），转让成交价为人民币240万元。买方同意在合同生效之日起2日内支付定金人民币20万元，并通过按揭贷款方式支付除了定金、交楼押金以外的楼款，买方应于2015年10月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需予以配合；卖方须在银行出具贷款承诺函之日起3日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；卖方应于收齐楼款3日内将该物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。合同备注条款：卖方提供该房产原始资料配合买方去办理房产证，提供该房产专用收据号为：NO.0000446。合同中还约定了一些其他的权利和义务。合同签订后，姜可敏、蔡日笙向温美诗、李平支付了20万定金，温美诗、李平于2015年4月28日出具了收款收据。2015年9月14日，温美诗、李平向案外人王某出具公证委托书，授权王某包括到银行或深圳市房地产权登记中心办理涉案房产的资金监管手续，并签署办理资金监管手续所需要的申请，资金监管协议及相关文件资料，等等。2015年9月25日，王某代理温美诗、李平（卖方）、姜可敏、蔡日笙（买方）与中国农业银行深圳锦湖支行（托管银行）签署了《二手房交易结算资金托管协议》，约定将涉案房屋交易的首期款80万元存入托管银行的资金监管帐号，姜可敏、蔡日笙同时提出了贷款申请。同日，姜可敏、蔡日笙将购房首期款80万元转入约定的资金监管帐号。2015年10月10日，姜可敏、蔡日笙取得了中国农业银行深圳国贸支行出具的《个人购房贷款承诺函》，承诺贷款金额为140万元，至此，姜可敏、蔡日笙已按照合同约定履行了付款义务。姜可敏、蔡日笙具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，庭审中，姜可敏、蔡日笙承诺一次性支付购房款。
（三）原审有独立请求权第三人邓春梅提交证据显示，2015年3月20日，温美诗、李平与邓春梅也签订了一份《二手房买卖合同》，约定：温美诗、李平将涉案房产转让给邓春梅，合同转让价为220万元，邓春梅在合同生效当日向温美诗、李平支付定金人民币8万元；邓春梅采用一次性付款支付除定金、交楼押金之外的全部楼款人民币210万元；该物业没有设定抵押，温美诗、李平对物业享有完全的处分权；该物业现有租约正在履行中，租期至2015年3月20日；温美诗、李平应在交清楼款5天内将该物业交付予邓春梅；合同备注条款：1、定金8万元以现金支付，2、首期房款须在2015年6月31日前支付100万元，3、9月30日前付30万12月20日前付清所有房款；等等。为了证明支付房款过程，邓春梅提供了温美诗出具的内容为“2015年3月20日收到邓春梅购房定金8万元（现金）”的收款收据。邓春梅还提供了落款名为“邓某”的证明，上载：“本人邓某于2015年6月1日由工行62×××91帐号支付人民币100万到招商银行XX46收款人温美诗的帐号，并于2015年9月25日再次从工行62×××91帐号转出人民币30万元到广发银行XX95收款人温美诗的帐号，该两笔款项均为邓某代姐姐邓春梅支付邓春梅购买温美诗的购房款”，并附了银行流水明细以及落款为温美诗的收到前述两笔款项的收条。为证明涉案房产已由邓春梅占有、使用，邓春梅提供了一些2015年10月、11月、12月的购买装修材料、家具的收据。庭审中，邓春梅称其于2015年10月19日强行破门进入涉案房产进行装修，当时与温美诗、李平产生争执，但并未报警处理，装修前并未到涉案小区管理处办理装修备案手续。
（四）目前，涉案房产并未办理抵押登记，但被本案姜可敏、蔡日笙申请诉前保全查封。
一审法院认为，姜可敏、蔡日笙与温美诗、李平签订的房屋买卖合同是合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。邓春梅主张温美诗、李平涉及“一房二卖”的情况，姜可敏、蔡日笙及邓春梅均未办理房屋权属转移登记，现姜可敏、蔡日笙和邓春梅均要求继续履行合同，将涉案房产过户至其名下，对此，原审法院认为，在处理时应当按照先行依据合同占有房屋、支付房款时间、合同成立时间等情形分别处理。本案中姜可敏、蔡日笙与温美诗、李平、邓春梅与温美诗、李平分别签订的两份房屋买卖合同中，姜可敏、蔡日笙与温美诗、李平的合同落款时间在后、支付涉案房产房款时间在先，邓春梅与温美诗、李平的合同落款时间在前，支付涉案房产房款时间在后。邓春梅主张继续履行的依据主要是其先行依据合同占有涉案房产、先行签订合同，但从温美诗、李平与邓春梅的约定来看，温美诗、李平应于付清房款后5日内交付涉案房产，邓春梅在庭审中也认可系通过强行破门进入涉案房产装修的，因此，该交付行为既不符合双方约定，也属违法行为。因此邓春梅据此要求温美诗、李平继续履行合同，将涉案房产过户至邓春梅的主张于法无据，原审法院不予采纳。姜可敏、蔡日笙早于邓春梅付清房款、具备购房资格且承诺一次性付款，姜可敏、蔡日笙要求温美诗、李平继续履行合同的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。由于温美诗、李平已收取了姜可敏、蔡日笙20万元定金，故姜可敏、蔡日笙还需支付的房款为220万元。另外，姜可敏、蔡日笙要求温美诗、李平自2015年6月24日起按合同成交价日万分之五（即每日人民币1200元）支付延迟履行违约金，具有合同依据，原审法院予以采纳，但姜可敏、蔡日笙要求自2015年9月28日起计，依据不足，原审法院按照双方约定的办理递件过户最后日期之次日即2015年10月14日起算，计算至判决指定的交房之日止。
一审法院判决：一、姜可敏、蔡日笙应于本判决生效之日起三十日内向温美诗、李平支付除定金外购房款人民币220万元；二、温美诗、李平应于本判决生效之日起三十日内协助姜可敏、蔡日笙将某阁803房（房产证号15××47）过户至姜可敏、蔡日笙名下，并于收到第一项房款3日内向姜可敏、蔡日笙交付房产；三、温美诗、李平应于本判决生效之日起三十日内向姜可敏、蔡日笙支付迟延履行违约金，以每日1200元计算，从2015年10月14日起支付至判决指定的交房之日止；四、驳回姜可敏、蔡日笙对温美诗、李平的其他诉讼请求；五、驳回邓春梅的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
另，邓春梅称其于2015年10月19日进行装修，对于具体入住时间、是否办理房产交付手续、入住后是否支付水电费、物业管理费等事实均不清楚。温美诗称邓春梅于2015年9月19日催促其交付房产，温美诗通过电话告知其自行开锁进入。
本院认为，温美诗、李平就涉案房产分别与姜可敏、蔡日笙及邓春梅订立双重买卖合同，两方买受人均诉请继续履行合同，由于该房产未依照任何一份合同约定办理产权转移登记，邓春梅以其先行占有房产、先行付清房款为由主张应将房产过户至其名下。对此本院认为，首先，邓春梅一审过程中称于2015年10月19日强行破门进入涉案房产进行装修并与温美诗、李平产生争执，该陈述与二审中邓春梅及温美诗的陈述均不一致，本院对邓春梅依据合同占有房屋的事实不予认定。其次，关于邓春梅主张于2015年12月3日付清剩余购房款80万元，由于此前2015年10月10日姜可敏、蔡日笙已取得银行出具的《个人购房贷款承诺函》，姜可敏、蔡日笙已依据合同履行买方的付款义务，该付款行为在先。故，姜可敏、蔡日笙要求继续履行合同，应予支持。综上所述，温美诗、李平及邓春梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52000元，由上诉人温美诗、李平负担26000元，上诉人邓春梅负担26000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。