江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初2669号
原告：王敏情，女，1975年4月14日生，汉族，个体户，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：崔凤亚，江苏多德律师事务所律师。
被告：江苏首义置业有限公司，统一社会信用代码132132466490046X，地址泗洪县水岸城邦小区C9栋。
法定代表人：洪涛，该单位总经理。
原告王敏情与被告江苏前景置业有限公（以下简称首义公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日、6月1日公开开庭进行了审理。原告王敏情及委托代理人崔凤亚，被告首义公司法定代表人洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王敏情诉称，2014年1月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的泗洪县首义中央公馆59幢2单元504室一处房产。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，支付了购房款495748元，但被告未在约定的2014年10月1日前向原告交付该房，直至2016年3月29日也未向原告办理产权证书。原告特向法院提起诉讼请求判令：1、被告支付逾期交房违约金48335元（从2014年10月2日计算到2015年12月30日）；2、被告支付逾期办理产权证违约2478.74元（以495748元为基数自2016年4月1日起计算到今天开庭时止，其余按中国人民银行同期贷款利率计算到被告实际交付权属证书时止）；3、被告延期交房使原告使用年限缩短，折旧损失为20000元；4、要求被告因违约而造成的损失赔偿原告房屋租金15000元。
被告首义公司辩称：1、原被告双方订立买卖是事实，但鉴于原告自身存在明显的过错，对所购商品房涉及的包括不仅限于购房款、契税、维修基金、物业费等费用，没有做全部交纳，根据合同以及补充协议之约定，被告有权延期交房，应扣除原告应当承担的责任。同时被告在施工过程中存在规划变更，规划设计变更，以及存在高温暴雨等不能施工的恶劣天气，导致工期延长交房顺延等不可抗力因素，期间应当扣除，；2、逾期办证应当扣除97天合理办证期限后，被告才承担相应的责任，而到目前为止仍在合理办证期限内，原告主张不应得到支持；3、在房屋没有交付之前不存在房屋折旧这一点，更没有所谓的年限缩短的说法。原告应当对所谓使用年限缩短承担举证责任，折旧费用计算没有法律依据；4、逾期交房和租金损失是一种竟合损失只能择一选择主张权利，原告就被告逾期交房已经主张了全部权利。综上请求依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的“承诺书”虽然是复印件，但结合本院作出的（2016）苏1324民初2322民事判决书的确认的事实，该证据的证明效力应予认定。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年1月10日，原告与被告首义公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的泗洪县首义中央公馆一期项目59幢2单元504室商品房，房屋建筑面积为132.27平方米，房款共计为495748元，被告在2014年7月10日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。该合同第八条第二项约定“逾期付款60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计款的1%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向按买受人支付所交金额的万分之零点五的违约金”。第九条第二项约定“逾期交房60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向按买受人支付所交金额的万分之零点五的违约金”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第三项处理”第三项约定“买受人不退房，出卖人按银行同期活期利率支付违约金。但由于买受人原因（包括但不限于不缴纳办证所需费用、拒绝或逾期提供办证所需买受人提供的资料）致使无法在本条约定的期限内取得权属证书的，出卖人不承担责任”。
合同签订后，原告按约支付了购房款205748元，余款在中国农业银行办理了购房贷款290000元。2014年9月15日，被告向涉案小区购房户作出了承诺书，承诺：1、保证首义中央公馆一期项目在2014年12月31日前交付房屋，之前产生的违约按购房款总额的每日万分之一支付违约金（包含储藏室，房款未付清不在此次赔偿范围内）；2、2014年12月31日前仍不能交房，按购房款总额的每日万分之二支付违约金（包含储藏室，房款未付清不在此次赔偿范围内）。2015年12月30日，双方办理了交房手续，但至今未办理产权登记手续。
以上事实，有当事人的陈述，原告提供的商品房买卖合同、不动产票据、承诺书复印件、个人购房借款及担保合同各一份等证据予以证实。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案中，被告未按约将分期综合竣工验收合格的房屋交付给原告使用，其应承担违约责任。虽然合同约定出卖人按日向按买受人支付所交金额的日万分之零点五的违约金”，但由于被告未能如期交付房屋，即以书面方式向广大业主作出增加违约金的承诺，该承诺形式上属于单方法律行为，应自发布之日起对其即具有法律约束力，不需用相对人作出同意的意思表示即发生法律效力，且单方法律行为不得随意撤回，“承诺”由此产生的不利法律后果应由被告自行承担。被告作为我县较大的房地产开发企业，应当具备了严格的财务管理制度，其未能举证原告存在未付清房款的情形下，理应承受承诺产生的法律约束力。被告认为迟延交房是因工程施工期间存在温度较低、雨天及六级以上大风等不可抗力天气元素原因所致，所谓“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但被告陈述的天气现象，并非不能预见，被告作为开发商在售房签订合同时，其应当根据本地区历年气象记录，预计合理的工期，故被告该项辩解本院不予采信。涉案房屋小区虽存在地块调整等规划变更问题，但均系房屋交付后发生的行为，该与本案并无关联性，其辩解意见应于驳回。
违约金性质是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告承诺的的逾期交房违约金远远超出同地段同类型房屋租金，且原告也未能举证其实际损失，故被告提出违约金过高要求调整的请求，本院予以采纳。综合考虑本案情况，本院酌定调整违约金为日万分之一。原告依约向被告主张逾期交房违约金后，另行要求被告承担房屋租金损失，以及延期交房至房屋年限缩短、折旧损失，均缺乏法律依据，应于驳回。
被告未按照合同约定在商品房交付使用后90日内将办理房地产权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关进行备案登记，致使原告迟延取得房产证，已构成违约，应承担违约责任。但原告所购房屋是自住，且是按揭购买，逾期办证对其影响较小，造成的实际损失轻微。故对原告要求调整违约金为中国人民银行同期银行贷款利率的请求，本院不予采纳。综合考虑上述各项因素，本院对逾期办证违约金酌定调整为2000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告江苏首义置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告王敏情逾期交房违约金22457元，逾期办证违约金2000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元，由被告江苏首义置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费1850元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 员 陈 松
人民陪审员 杨成国
人民陪审员 乔家胜
二〇一六年十二月二日
书 记 员 朱经纬
附1：本案证据目录
原告提交证据和证明目的如下：
1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方于2014年1月10日签订的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的泗洪县首义中央公馆59幢2单元504室一处房产，同时约定出卖人应当在2014.10.1日前将房屋交付给买售人，被告实际交房是2015.12.30日交房。根据第九条约定，逾期交房应当承担的违约责任从逾期交房第二天止到实际交房时止，以已缴房款日万分之一计算违约金。
2、销售不动产统一发票一份（复印件），证明原告缴纳房屋首付款205748元。
3、借款凭证一份，证明银行贷款29万元。两份证据证明本案原告已经按照合同约定交付了购房款。
4、被告承诺书一份（复印件），根据承诺书第二条约定如果到2014年12月31日被告未能及时交房，按照购房款每日万分之二计算违约金。
5、提供租房协议两份，证明2014年9月26日至2015年9月27日因被告逾期交房致使原告承租房屋而造成的租金损失每月1000元，合计12000元，由于从9月28日又另行支付了3000多元给人家所以该租金损失为15000元。
被告提交证据和证明目的如下：
6、泗洪县住房城乡建设局会议纪要一份。证明2016年4月26日内容为召开首义中央公关召开听证会，涉案地块仍然存在规划设计变更。因规划设计导致延期应当属于合理延期，原告主张违约天数应当扣除规划设计变更天数。
附2：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。