湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初1427号
原告（反诉被告）：陈某甲，武汉市无机盐化工厂退休职工。
被告（反诉原告）：陈某乙，武汉市公汽四公司退休职工。
委托代理人：高英，湖北正信律师事务所律师，一般授权代理。
第三人：武汉均瑶房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区平山正街4号。
法定代表人：王均豪，系该公司总经理。
委托代理人：陈伟明，系该公司职员，一般授权代理。
原告（反诉被告）陈某甲诉被告（反诉原告）陈某乙、第三人武汉均瑶房地产开发有限公司（以下简称均瑶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员李晓霞、刘国凤组成合议庭，于同年7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某甲、被告（反诉原告）陈某乙及其委托代理人高英、第三人均瑶公司的委托代理人陈伟明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈某甲诉称：被告之女陈宁就位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号房屋的使用权于2009年将原、被告诉至贵院，贵院已作出（2009）阳民一初字第43号民事判决书，驳回陈宁的诉讼请求。其后，原告利用多种方式请求被告协助办理过户，但被告拒绝配合。现原告请求法院判决被告继续履行合同，配合原告办理诉争房屋承租过户手续并赔偿原告违约金人民币5，000元整，本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）陈某乙辩称：原告在履行房屋买卖合同中有严重的违约行为，被告依据合同约定应收回房屋并追究其违约责任。首先，原告迟延履行合同约定的主要付款义务，给被告造成了损害。其次，原告违背口头约定，阻挠被告在该房屋中合法居住权。综上，被告现提出反诉，请求法院依法判令驳回原告的诉讼请求，并判令由被告收回房屋，原告向被告支付违约金人民币5，000元，本案诉讼费用由原告承担。
针对反诉原告陈某乙的诉讼请求，反诉被告陈某甲辩称：购房款我按约支付了35，000元，余款50，000元应在年底支付，到年底时，我跟被告打电话商量先支付10，000元，余款40，000元迟一点支付，并支付1，000元利息，被告同意了，于是我先给了10，000元，到第二年4月30日，我支付给被告41，000元。关于被告所说居住一事，是因为被告经常上夜班，他说上夜班回家不方便，就要求在诉争房屋内居住一下，我也同意了，但被告没有去住几次，后来连续有几个月被告没有去居住，我丈夫就把被告的床拆除了。
第三人均瑶公司述称：诉争房屋的产权人为我公司，并由我公司进行管理。根据武汉市有关房屋政策，为方便广大承租户，原则上同意房屋的有偿转让，但双方需到房管部门办理相关的手续，针对有争议的房屋，我公司原则上是不同意转让的，但对于原、被告之间的诉讼，我公司尊重法院的判决。
经审理查明：陈某甲与陈某乙系姐弟关系。1994年因陈某乙原住房所在地区进行征地拆迁，拆迁人汉阳区房地产公司对陈某乙进行安置，由陈某乙承租位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号房屋（计租面积51.16平方米），该房屋系汉阳区房地产公司直管公房，并于1999年12月23日签订租约。其后，陈社区之女陈宁随陈某乙在该房屋中居住至2002年，陈某乙缴纳租金。2002陈某乙与其妻离婚后，陈宁随其母在外租住。2003年6月30日，陈某乙与陈某甲签订房屋买卖合同一份，合同约定：陈某乙将其位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋79号3楼6号公房（面积51.16平方米）出卖给陈某甲，房屋价格85，000元，陈某甲首付25，000元，8月20日再付10，000元，余下50，000元于2003年12月底付清；如违约，陈义社有权收回房屋，并向陈某甲索赔违约金5，000元；陈某甲如果要过户，陈某乙必须配合其办理过户手续，若违约则同样赔偿陈某甲违约金5，000元；过户费由被告陈某甲支付，如因故不能过户，后果由陈义社负责；房屋租金从陈某甲拿钥匙之日起，由陈某甲向房管所缴纳租金；陈某乙须将住房证及相关资料证明交给陈某甲；房屋过户之前的一切遗留问题均由陈某乙负责。合同签订后，陈某甲于2003年7月1日向陈某乙支付了人民币25，000元，陈某乙出具收条“今收到陈某甲购房款贰万伍仟元整”，陈某甲于2003年8月25日向陈某乙支付人民币10，000元，陈某乙出具收条“今收到陈某甲购房款壹万元整”，陈某甲于2004年元月3日向陈某乙支付人民币10，000元，陈某乙出具收条“今收到陈某甲壹万元整”，陈某甲于2004年4月30日向陈某乙支付人民币41，000元，陈某乙出具收条“今收到陈某甲人民币肆万壹仟元整”。因房款未能在合同约定期限内支付完毕，故原告向被告加付了人民币1，000元，被告收取上述房款且未提异议。2003年7月。陈某甲搬进该房屋居住至今，并缴纳房租，未办理房屋过户手续。2008年12月18日，本院受理了原告陈宁（系陈某乙之女）就本案诉争房屋诉被告陈某乙、陈某甲，第三人武汉均瑶房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案后，于2010年12月30日作出（2009）阳民一初字第43号民事判决，驳回原告陈宁的诉讼请求，后陈宁不服该判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2011年7月15日作出“驳回上诉，维持原判”判决。
另查明：陈某甲与陈某乙签订诉争房屋买卖合同后，鉴于陈某乙夜班特点及缺少临时居住地的实际困难，双方口头约定陈某甲将诉争房屋中的一间房屋留给陈某乙居住，陈某乙实际在该房屋内居住至2003年10月，后双方发生争执，陈某乙未继续在该房屋内居住。该房屋至今未办理承租过户手续。现原告（反诉被告急认为房屋买卖合同已经生效并已履行完毕，被告（反诉原告）应配合原告（反诉被告）办理房屋承租过户手续，且被告（反诉原告）未协助原告（反诉被告）办理房屋过户的行为已构成违约，依照合同约定应赔偿原告（反诉被告）违约金人民币5，000元；被告（反诉原告）则认为原告（反诉被告）逾期付款且未履行准予被告（反诉原告）在房屋内居住的约定，原告（反诉被告）的行为构成了违约，依照合同约定，被告（反诉原告）有权收回房屋，并要求原告（反诉被告）支付违约金人民币5，000元。本案经调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号房屋签订的房屋买卖合同的合法性、有效性已由发生法律效力的（2009）阳民一初字第43号民事判决书所确认，第三人均瑶公司亦对该房屋买卖合同不持异议，双方均应严格履行。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付了全部购房款人民币85，000元，另因部分购房款余款未能在合同约定期限内足额付清，为此原告（反诉被告）向被告（反诉原告）额外支付人民币1，000元，被告（反诉原告）收取上述总计人民币86，000元且并未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，就诉争房屋的购房款总额及房款给付期限，应视为双方以实际行为对原合同的履行进行了变更，故对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）逾期付款已构成违约的观点，本院不予采信。对被告（反诉原告）要求收回诉争房屋并要求原告（反诉被告）支付违约金人民币5，000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定及双方所签房屋买卖合同中关于协助办理过户手续之约定，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助其办理诉争房屋过户手续，本院予以支持。因双方就房款支付存在协商及变更情形，且协助过户作为承租权转让的附随义务，其迟延履行行为并未对原告（反诉被告）的承租权及房屋使用权造成侵害，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金人民币5，000元的主张，本院不予支持。原告（反诉被告）取得诉争房屋实际承租权后，鉴于被告（反诉原告）临时性的实际需要，依约为被告（反诉原告）留存了居住用房，被告（反诉原告）亦免费居住了一段时间。因双方就被告（反诉原告）享有居住权的期限约定不明，原告（反诉被告）作为实际承租权人有权对房屋的使用进行安排，且依照权利、义务对等原则及被告（反诉原告）临时居住需要之特点，现被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未保障其在诉争房屋中居住权的观点，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈某乙于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）陈某甲办理位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号（计租面积51.16平方米）房屋的承租权过户手续；
二、驳回原告（反诉被告）陈某甲的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）陈某乙的反诉请求。
本案案件受理费人民币8，850元（陈某甲已预交）、反诉费人民币4，425元（陈某乙已预交）均由被告（反诉原告）陈某乙负担，被告（反诉原告）陈某乙于本判决书发生法律效力之日起十日内将上述应付款项直接支付给原告（反诉被告）陈某甲。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 刘国凤
人民陪审员 李晓霞
二〇一六年八月十六日
书 记 员 陈 璇