福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第2307号
原告（反诉被告）福建省金磐金属制品有限公司，住所地福建省闽侯县。
法定代表人郑建彬，总经理。
委托代理人陈声榕，公司员工。
被告（反诉原告）毅丰（福建）新能源工业有限责任公司，住所地福建省闽侯县。
法定代表人贺来毅，董事长。
委托代理人周元强、陈淑媛，福建名仕律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建省金磐金属制品有限公司与被告（反诉原告）毅丰（福建）新能源工业有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年8月14日、10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈声榕与被告的委托代理人陈淑媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省金磐金属制品有限公司诉称，2011年3月22日，原、被告签订厂房《租赁合同》，原告将闽侯县×××厂房建筑面积2298平方米，空地面积4187平方米出租被告，租赁期限从2011年3月25日起至2016年3月24日止，《租赁合同》第十四条约定租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该租赁物，被告应按照合同第一租赁年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止。2013年起被告以资金流动困难为由拖欠租金。2014年10月15日，原、被告财务对帐结果，截至2014年9月30日被告欠原告租金431238元，同时原告以书面形式通知被告归还欠款。被告承诺自2014年10月起按月缴付原告，2014年10月前所欠厂租，将分期分批在2015年5月31日前支付给原告。事后，被告没按书面承诺履行，累计欠644180元。2015年5月5日，原告再次以书面形式通知被告归还欠款，被告以种种理由拒绝还款。综上所述，原告诉讼请求法院判决：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告欠付2015年6月之前的租金累计644180元和违约金71510元，扣除被告保证金178776元后，还应归还536914元及诉讼期间租金、违约金。3、判令被告在空地上违约建筑应予拆除，恢复原状。4、本案诉讼费由被告负担。
被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司辩称，1、被告拖欠租金完全是因为原告违约在先。《租赁合同》约定，原告将位于闽侯县×××的厂房、地块租赁给被告使用，被告同意按现状租赁，在租赁期内，原告保证出租厂房的使用安全。
合同签订后，被告依约向原告支付租金。原告在租赁期内，未经土地、规划等政府部门审批，在被告租赁的厂房周边的空地上违章搭建厂房等，致使整个厂区内的防洪排水系统严重不合格。2014年6月19日，闽侯县青口镇暴雨洪灾，厂区排水系统无法正常运行，导致被告所有原材料区与库存成品区全部进水，造成被告直接经济损失60.86万元，同时还面临因订单无法完成而产生的间接经济损失。被告认为，原告按合同约定负有保证厂房使用安全的义务，包括保证厂房拥有合格的防洪排水、防火消防措施等，但是却因其违章搭建行为，导致被告产品泡水造成重大损失，原告的行为已经构成违约，应当赔偿被告因此造成的损失。被告曾与原告协商，原告承诺给予被告4个月的免租期作为补偿，并承诺共同解决此次灾难后果，看在原告解决问题的诚意上，被告同意之后继续按约交付租金。原告事后反悔，于2015年6月1日以被告拖欠厂房租赁费、物业保安费为由，擅自将被告厂房大门锁上，禁止货物进出，严重妨碍了被告的生产经营活动，造成被告每天近9万元的直接经济损失，被告因此才开始停缴房租，被告拖欠房租完全是原告违约在先。
2、原告诉请的欠缴租金构成不合理，且没有合法依据。
首先，原告提供的证据不是有效证据。无论是通知函，还是财务对账单均是其自己制作的文书，不能作为本案事实认定依据。其次，原告主张的物业费没有合法依据。《租赁合同》关于“物业管理”仅约定如下：“被告在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或者提前终止之日将租赁物清扫干净……租赁物内的门卫保安费用按实际适用面积由双方共同协商解决。”可见，双方签订的租赁合同对物业费并未进行明确约定，并且租赁厂房日常管理均是由被告自行负责，原告除了提供门卫保安服务之外，不存在原告物业管理之说，而门卫保安费按约定应当由双方协商解决，原告在未与被告协商的情况下，单方面决定被告每月支付6000多元的物业费，显然于理不合，于法无据。最后，原告要求税费由被告承担没有合法依据。被告向原告租赁厂房并支付房租，按照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。”开票纳税是原告应当履行的法定的税法义务，不应转嫁给被告。
综上所述，原告的诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
反诉原告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司诉称，1、反诉原告因反诉被告违章搭建造成反诉原告直接经济损失60.86万元。2、根据《合同法》、《租赁合同》约定，反诉原告在租赁期内对租赁物享有占有、使用、收益的权利，任何人都无权干涉，包括房东。2015年6月1日，反诉被告未经反诉原告同意的情况下，以反诉原告拖欠厂房租赁费、物业保安费为由，将反诉原告厂房的大门锁上，不让反诉原告的货物进出，反诉原告因此未能生产经营长达8天之久，严重妨碍了反诉原告的生产经营活动，造成了反诉原告每天近9万元的直接经济损失。反诉被告非法封锁租赁厂房，致使反诉原告停工遭受经济损失，应当予以赔偿。3、开具租金发票是反诉被告的法定义务。反诉原告向反诉被告租赁厂房并支付租金，反诉被告收到租金后应当向反诉原告开具相应发票，反诉被告至今未曾开具发票给反诉原告，反诉原告为此无法进行正常的财务管理，亦无法凭票抵扣税款，给反诉原告造成了恶劣后果。4、反诉被告收取物业费没有合法依据，应当返还反诉原告之前已经支付的物业费23282元。
综上所述，反诉被告违约在先，给反诉原告造成了严重的经济损失，请求法院依法判决：1、反诉被告赔偿反诉原告因产品泡水造成的损失60.86万元；2、反诉被告赔偿反诉原告因停工造成的损失72万元；3、反诉被告向反诉原告开具全部已付租金的相应发票共计2741434.5元；4、反诉被告返还反诉原告已缴纳的物业费23282元；5、反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告福建省金磐金属制品有限公司辩称，被告进行反诉违背事实。原告从未听过被告因洪水损失60.86万元，洪水灾害过后，被告从未口头或者书面形式向原告报道过损失多少。原告交付给被告使用的厂房符合规划审批，原告租赁给被告的空地，被告承认违章建筑是被告搭建的，因此造成的损失应当由被告自行承担。2013年起被告违约拖欠租金累计644180元。原告多次以书面形式通知被告归还欠款，被告以种种理由拒绝还款。2015年6月1日下午，被告调来20多辆大卡车转移财产，原告为防止财产损失便锁上大门8日。6月5日，被告派厂长向原告说明该公司前段时间已经停产。关于物业管理费，原告是代收代缴，原告聘请保安费用以及所有物业管理费用开支均由双方共同协商确认，不是原告单方确定。根据合同约定，被告应当先缴纳租金，原告才能开具发票，税款应当由被告承担。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告为支持其诉讼提供证据如下：
证据1、《租赁合同》，证明原、被告对厂房租赁作出明确的书面约定。
证据2、公司发出《通知》2份、被告回函1份，证明被告拖欠租金，原告向其催讨的事实。
证据3、财务对账单，证明被告拖欠原告的租金以及物业费。
证据4、建设工程规划许可、物业管理费通知和物业费明细表。证明原告厂房建设经规划审批，原告与各单位协商确定各自的物业费。
证据5、照片，证明被告在原告出租的空地上违章建设厂房。
被告对证据1、2、5的真实性无异议，确认证据5相片中厂房系被告搭建。被告认为证据2回复函中被告的承诺是在2014年10月份之后依约交付厂租（不包括物业费），之前已没有欠缴租金。证据3是原告自行制作，对其真实性不予确认。表示证据4中的建设工程规划许可的真实性无法确认，是原告违章搭建之前的规划许可。监控费是原告单方制作的，费用过高不合理，物业明细表的真实性有异议，原告方单方制作，未与被告方协商。
对于原告提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：证据1、2、5的真实予以采信，可以证明原、被告之间存在厂房租赁关系；截止2014年9月30日，被告欠原告租金、物业保安费和租金发票税费合计431238元；被告在租赁原告的空地上搭建厂房这一事实。证据3系原告制作，被告不予确认，本院对其真实性不予采信。对证据4中建设工程规划许可证的真实性予以确认，可以证明原告租赁给被告的厂房有经建设规划部门审批建设。物业管理费通知和物业费明细表系原告单方出具，没有承租单位书面确认，不能证明2013年4月起保安等物业费变动情况经承租方同意。
被告（反诉原告）毅丰（福建）新能源工业有限责任公司为支持其抗辩与反诉主张，提供如下证据：
证据1、《租赁合同》，证明：1、原、被告签订《租赁合同》，双方存在租赁合同关系。2、合同约定被告同意厂房按现状租赁，在租赁期内，原告保证出租厂房的使用安全。
证据2、照片，证明因原告的违章搭建行为，致使厂区排水系统不合格，导致被告产品泡水造成重大损失。
证据3、库存报损报告，证明被告因积水造成直接经济损失608600元。
证据4、缴纳物业费凭证，证明2012年10月、11月、12月被告共缴纳了物业费23282.44元。
证据5、福建省电费清单，证明：1、2015年5月-7月，被告一直在生产经营，并非原告所称已停产。2、原告非法封锁厂房，无法开工致使6月份用电量减少。
证据6、《木质颗粒买卖合同》、《产品购销协议》和2015年9月出货报关文件，证明：1、福建联合森化能源科技股份有限公司与日方公司签订协议，指定厂家为被告向日方供货；2、2015年被告与联合公司签订《产品购销协议》，约定被告分批于2015年4月至8月向联合公司供应10000吨左右的纯木质颗粒燃料；3、被告为该订单一直在生产经营，并非原告所称早已停工，原告非法封锁，导致被告无法按时交货。
原告（反诉被告）对证据1、4的真实性无异议，认为证据2、3是被告单方制作，对其真实性及证明对象均有异议。原告对证据5、6的真实性没有异议，认为原告提供的证据不足以证明损失。
对于被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：原告对证据1、4的真实性没有异议，可以证明2012年10月至12月被告共缴纳了物业费23282.44元。证据2可以证明原告的厂房及财物遭受水灾时的情景，但无法证明被告主张的原告存在违章搭建行为，致使厂区排水系统不合格的事实。证据3系被告自书的损失报告，没有经过原告的确认或有资质机构的评估鉴定，对其真实性不予采信。对证据5、6的真实性予以采信。
经以上认证，本院可以认定本案的事实如下：
2011年3月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同主要内容为：原告按现状将位于闽侯县×××的厂房、地块租赁给被告使用，被告对原告租赁物现状已作充分了解并同意按现状租赁。租赁物面积共6485平方米，其中建筑面积2298平方米，空地面积4187平方米出租给被告，租赁期限自2011年3月25日起至2016年3月24日止。租赁保证金为178776元，被告应在2011年3月28日前将租赁保证金连同2011年6月25日至9月24日三个月的租金共计357552元一起支付给原告。租赁物建筑租金为每平方米15元／月（不含税）；空地为每平方米6元／月（不含税），原告出租租赁物而产生的各种税费均由被告承担。第一年建筑物月租金34770元；空地月租金25122元。月租金每年递增5%，租赁费用的支付方式在每月1日前向原告一次性缴纳整月租金，被告在租赁期限享有租赁物所属设施专用权。租赁物内的门卫保安费用按实际使用面积由双方协商解决。《租赁合同》第11条约定租赁期间，如被告拖欠房租累计1个月以上等行为之一的，原告有权解除合同。第14条约定被告违约责任，如（4）拖欠房租累计一个月以上，（5）未按合同约定履行其义务等。原告有权终止合同，收回该租赁物，被告应按照合同第一租赁年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到全部损失为止。
被告在合同订立后使用租赁物期间不按约支付房租及物业费，并在租赁空地上搭建厂房。2014年10月15日，原告向被告发出书面催款通知，并附对账单一份，主要内容为：经与被告核实，截至2014年9月30日止，被告欠原告厂房租金246442元；物业保安费155796元（欠2012年物业费30000元；2013年1月至2014年9月物业费125796元）；开票税29000元，合计431238元。要求被告接到通知7天内作出还款计划。被告于2014年10月20日针对该通知书向原告作出书面回复函，被告承诺自2014年10月起按月缴付，不再拖欠；2014年10月前所欠的厂租，被告将分期分批在2015年5月31日前支付给原告。事后，被告没按书面承诺履行还款义务。原告又于2015年5月向被告发出书面通知，要求被告于同年5月31日前还清累计欠款644180元。因被告没有还款，原告于2015年6月1日以被告拖欠上述厂房租金、物业费并试图转移财产为由，将被告使用的厂房上锁了8天，禁止货物进出。之后因被告未按约向原告支付租金引起纠纷，现原告以被告违约为由诉讼请求法院判决：1、解除与被告订立的《租赁合同》；2、被告欠付2015年6月之前的租金累计644180元和违约金71510元，扣除被告保证金178776元后，还应归还536914元及诉讼期间租金、违约金。3、被告在空地上违约建筑应予拆除，恢复原状。
本案在审理过程中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）违约在先，给被告造成了严重的经济损失为由提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告赔偿反诉原告因产品泡水造成的损失60.86万元；2、反诉被告赔偿反诉原告因停工造成的损失72万元；3、反诉被告向反诉原告开具全部已付租金的相应发票共计2741434.5元；4、反诉被告返还反诉原告已缴纳的物业费23282元；5、反诉被告承担全部诉讼费用。
本案双方当事人存在争议的焦点如下：
一、原告是否存在先违约问题。
被告主张拖欠租金是因为原告违约在先。认为合同约定，原告应保证出租厂房使用安全。主张原告在租赁厂房周边的空地上违章搭盖致整个厂区内的防洪排水系统不合格，导致被告原材料区与库存成品区于2014年6月19日暴雨洪灾进水造成直接经济损失60.86万元。原告口头承诺给被告4个月免租期作为补偿。
原告对被告上述主张予以否认，反诉原告没有举证证明。本院认为，被告从2013年1月开始就没有按期支付租金、管理费等，原告于2015年6月封锁被告租赁厂房8天，也是在被告拖欠巨额租金等费用的情况下所作的行为，故被告主张原告违约在先的抗辩，本院不予采纳。
二、原告封锁租赁厂房8天，是否造成被告经济损失问题。
原告主张被告承租的厂房封锁前就处于停产状态。
被告主张原告于2015年6月封锁租赁厂房8天，致被告停工遭受经济损失72万元。
本院认为，原告主张被告承租的厂房封锁前就处于停产状态没有举证证明，本院不予采信。被告提供的《木质颗粒买卖合同》、《产品购销协议》和2015年9月出货报关文件，仅能证明被告依上述协议生产的产品及出货的日期、数量等情况。被告没有提供有效的证据证明如下事实：即因原告行为导致产品购买方支付货款减少或违约金支出等经济损失72万元。故被告的该项经济损失的主张证据不足，本院不予采信。但可以确定原告的行为直接导致被告无法使用租赁物8天的租金损失19316元（2015年6月份租金为72435元÷30天×8天）。
三、原告收取物业管理费的依据及数额问题。
原、被告共同确认被告于2012年支付物业费23282.44元。原告主张物业费的收取依据原、被告双方订立的《租赁合同》中的约定。被告认为，《租赁合同》对物业费并未明确约定，租赁厂房日常管理均由被告自行负责。除了提供门卫保安服务外，不存在其他物业费，而保安费按约定应当由双方协商，原告单方决定被告每月支付6000多元与理不合、与法无据。
本院认为，双方在《租赁合同》第九条对物业管理进行了约定，从被告针对原告的催款通知及所附对账单而作出书面《回复函》内容上，可以认定被告对原告的对账单中载明的被告2012年前欠物业费3万元和2013年1月至2014年9月欠物业费125796元无异议。
四、被告截止2015年5月31日欠付原告的租金数额及还款情况。
原告提交被告于2014年10月20日作出的《回复函》，主张截至2014年9月30日止，被告拖欠原告厂房租金246442元；提交“毅丰公司2014年11月至2015年5月31日欠福建省金磐金属制品有限公司租金、物业费累计表”，主张被告自2014年11月至2015年5月30日止尚欠原告租金121419元；2015年6月之后的租金均未支付。对此，被告表示已付清了2015年4月之前的所有租金，后因原告非法封锁厂房，被告才扣减了30907.5元房租，被告于2014年10月20日回函并未确认金额，不能作为计算依据。
本院认为，被告针对原告于2014年10月15日发出的《通知》和《对账单》作出的《回复函》，没有对原告《通知》和《对账单》上载明的欠款事实提出异议，且作出了书面还款承诺，据此，本院可以认定截止2014年9月30日，被告拖欠原告厂房租金为246442元。原告出具的被告自2014年11月至2015年5月31日拖欠的租金数额，系按《租赁合同》第5.2条约定标准计算，且被告没有异议，故本院认定被告自2014年11月至2015年5月31日期间，扣除已付的部分租金，尚欠原告租金为121419元。综上，被告截止2015年5月31日，共欠原告租金数额为：246442元＋2014年10月份租金68985元＋121419元=436846元。被告提出已付清2015年4月之前所有租金的抗辩，没有举证证明，本院不予采信。
综上事实，本院认为，原、被告签订一份《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。被告承租约定的租赁物后，没有按约支付租金、物业费用等，截止2015年5月31日止，被告共拖欠原告租金436846元，该事实有原告提供的证据及原、被告陈述笔录在案佐证，可以认定。原告诉讼请求被告支付2015年6月之前累欠的租金和诉讼期间的租金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告于2015年5月31日之前累欠的租金为436846元，与被告缴交的保证金178776元相抵扣后，被告还应向原告支付租金436846元-178776元=258070元和2015年6月1日起至本判决生效之日止的租金（按合同约定月租金72435元计算）。原告在本案中没有提出要求被告支付拖欠的物业等费用的诉讼请求，本院对此不予审理。
被告未按合同约定支付租金及相关约定费用的行为构成违约，原告诉讼请求解除双方于2011年3月22日签订的《租赁合同》，符合该合同第11.3条约定的合同解除条件，本院依法予以支持。被告的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。原告诉讼请求被告支付违约金59592元／年×12个月×10%=71510元，符合《租赁合同》中关于按第一租赁年租金总额的10%计付违约金的约定，本院依法予以支持。另被告擅自在承租原告的空地上搭建厂房改变了租赁物原状，该行为没有合同或法律上的根据，故原告要求解除《租赁合同》后，被告应拆除违法建筑，恢复原状的诉讼请求，本院依法亦予以支持。
本案被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）赔偿因产品泡水造成的损失60.86万元和停工造成的损失72万元，均没有提供有效的证据予以证明，本院不予支持。反诉被告于2015年6月封锁反诉原告承租的厂房8天，造成租金损失19316元，本院予以认定，反诉被告应予以赔偿。在本案审理过程中，被告亦没有提供证据来证明其已向原告支付了租金2741434.5元，故被告反诉请求原告应向其开具全部已付租金的相应发票共计2741434.5元，缺乏事实根据，本院不予支持。被告基于合同及双方当事人之间的协定，于2012年向原告支付物业费23282元，截止2014年9月，被告尚欠原告物业费155796元，被告反诉请求原告返还被告已缴纳的物业费23282元缺乏根据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告福建省金磐金属制品有限公司与被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司于2011年3月22日签订的《租赁合同》。
二、被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省金磐金属制品有限公司支付截止2015年5月31日前的租金258070元和按每月72435元标准计算自2015年6月起至本判决生效之日止的租金。
三、被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省金磐金属制品有限公司支付违约金71510元。
四、被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内拆除其在承租空地上搭建的厂房，并恢复原状。
五、反诉被告福建省金磐金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司经济损失19316元。
六、驳回反诉原告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15303元和反诉费8483元，合计23786元。由原告负担4800元，被告负担18986元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 凯
人民陪审员 程敏绥
人民陪审员 张章周
二〇一五年十二月十日
书 记 员 程丽娟
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。