江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）吴江民初字第1887号
原告施忠良。
委托代理人张建华，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。
被告王海林。
委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。
被告朱文龙。
委托代理人沈勤华。
原告施忠良与被告王海林、朱文龙案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月31日立案受理。由审判员刘辉云、人民陪审员丁松林、人民陪审张芹芳依法组成合议庭进行审理。因工作变动，变更为由代理审判员李娜、人民陪审员丁松林、人民陪审张芹芳依法组成合议庭，适用普通程序于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告施忠良的委托代理人张建华、被告王海林的委托代理人周景锋、被告朱文龙的委托代理人沈勤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施忠良诉称：2014年2月份，原告因经商所需，向被告朱文龙承租房屋，2014年2月25日，双方签订房屋租赁协议一份。合同约定原告向被告朱文龙承租其名下位于苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）12-102室房屋（所有权证号：020259014），租赁期间为5年，每年租金为85000元，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告即进驻承租房屋，并分几次向被告朱文龙支付5年租金共计425000元，被告朱文龙也向原告出具了相应的收条。
原告发现贵院将上述承租房屋查封后，即提出执行异议。但贵院的（2015）吴江执异字第00080号执行裁定书认定的事实有误。因为房屋租赁合同是在双方真实意思表示的情况下签订的，未违反相关的法律，应当认定合法有效。且原告按租赁合同已经全部履行了相应义务，并实际占有该租赁房屋。因此在租赁期间，原告应该享有租赁权，贵院查封有误，应予以解封。原告故提起诉讼。1、请求判令对本案所涉租赁房屋予以停止执行。2、请求判令原告与被告朱文龙于2014年2月25日签订的租赁合同有效且原告已享有租赁权。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王海林辩称：原告的诉讼请求不能成立：1、案外人提执行异议之诉，应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权利承担举证证明的责任，但是原告提交的证据不足以证明其享有该权利。2、原告称租赁被告朱文龙房屋系经商所需，但未提交申领营业执照时将租赁合同备案的证据。3、原告5年租金一次性交付且全部现金支付违背日常生活经验，原告未能提供转账证明。4、根据我国法律规定，商铺租赁应办理登记备案手续，并由出租人在收到租金后开具租金发票给承租人，但原告无此证据提交。5、涉案租赁合同约定水电费、物业费由原告负担，但原告相应证据提交。6、被告朱文龙于2014年9月30日将本案执行标的抵押给中国银行吴江分行，并办理了抵押登记手续，若原告与被告朱文龙之间就该执行标的真实存在，自2015年20月25日起长达5年的租赁事实，而被告朱文龙隐瞒了该重大事实，势必损害银行合法享有的抵押权，也与被告朱文龙在申请银行贷款过程中签署的相关抵押合同内容、承诺相违背。综上，我方认为原执行裁定书客观公正认定事实、准确适用法律，驳回原告的异议并无不当。本案起诉是原告与被告朱文龙恶意串通的结果。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告朱文龙辩称：我方认可原告的诉讼请求，认为应当停止执行，由原告继续承租。
经审理查明：2014年11月3日，王海林向本院起诉朱文龙民间借贷纠纷一案，并申请了财产保全，本院于2014年11月18日出具了民事裁定书查封了朱文龙名下位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧的房屋。后本院于2014年12月2日作出（2014）吴江民初字第2445号民事调解书，主要内容如下：一、朱文龙应返还王海林借款11000000元，于2015年1月10日前给付2000000元，于2015年3月25日前给付300000元；于2015年4月25日前给付300000元；于2015年5月25日前给付300000元；于2015年6月25日前给付300000元；于2015年7月25日前给付300000元；于2015年8月25日前给付300000元；于2015年9月25日前给付300000元；于2015年10月25日前给付300000元；于2015年11月25日前给付300000元；于2015年12月25日前给付300000元；于2016年1月25日前给付300000元；于2016年2月25日前给付300000元；于2016年3月25日前给付300000元；于2016年4月25日前给付300000元；于2016年5月25日前给付300000元；于2016年6月25日前给付300000元；于2016年7月25日前给付300000元；于2016年8月25日前给付300000元；于2016年9月25日前给付300000元；于2016年10月25日前给付300000元；于2016年11月25日前给付300000元；于2016年12月25日前给付300000元；于2017年1月25日前给付300000元；于2017年2月25日前给付300000元；于2017年3月25日前给付300000元；于2017年4月25日前给付300000元；于2017年5月25日前给付300000元；于2017年6月25日前给付300000元；于2017年7月25日前给付300000元；于2017年8月25日前给付300000元。二、朱文龙若未按上款完全履行，王海林有权就到期未履行款及未到期款一并向人民法院申请执行，并有权要求朱文龙支付自2014年5月27日起至每期实际给付之日止扣除已还款数按月利率2%分段计算的利息。后因朱文龙未履行该民事调解书确定的给付义务，王海林于2015年2月2日向苏州市吴江区人民法院申请执行。本院对苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）12-102室房屋尚未进行价格评估，对上述房屋尚未进入拍卖或变卖阶段。2015年7月1日，施忠良向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，2015年7月3日本院出具了（2015）吴江执异字第00080号执行裁定书，裁定驳回施忠良的执行异议，施忠良在收到执行裁定书后的法定期限内向本院提起诉讼。
庭审中，施忠良向本院提交了房屋租赁合同一份，约定：朱文龙将位于苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）12室西侧房屋出租给施忠良，租赁期限5年，自2014年2月25日起至2019年2月24日止。租金一年85000元，共计425000元，一次性支付，物业费、水电费、空调费等由施忠良自行缴纳。同时，施忠良向本院提交由朱文龙出具的收条5张，合计金额为425000元。
以上事实，由原告提交的执行裁定书、房屋租赁合同、收条以及原、被告双方的陈述予以证实。
本院经审查认为：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权的消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉，只有在人民法院执行拍卖时否定承租人的租赁权，因涉及实体权利的争议，承租人才有权主张其享有足以阻却执行的租赁权，在执行异议被裁定驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，本院执行局对被告朱文龙所有的苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）12-102室房屋尚未采取执行拍卖措施，并未当然的否定原告施忠良的租赁权，原告无权提起执行异议之诉，故本案应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十五条、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回原告施忠良的起诉。
本案免收案件受理费，原告预交的案件受理费6400元由本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 丁松林
人民陪审员 张芹芳
二〇一五年十一月六日
书 记 员 姚志琪