四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南溪民初字第1208号
原告牟光海。
委托代理人梁湘。
被告兰杨彬。
第三人陈万洪。
原告牟光海诉被告兰杨彬、第三人陈万洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，依法由审判员陈德容独任审判，于2012年12月24日、12月27日、2013年1月23日公开开庭进行了审理。原告牟光海及其委托代理人梁湘到庭参加了诉讼。被告兰杨彬经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。第三人陈万洪前两次开庭到庭参加了诉讼，第三次开庭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告牟光海诉称：我与被告兰杨彬于2009年9月28日签订了《租房合同》，约定我将我所有的原位于南溪区南溪镇门市8间面积共316平方米租赁给兰杨彬经营，租期从2009年10月1日起至2014年9月29日止，租金从2010年10月1日之后每年随行就市。约定违约金为5000元，兰杨彬在租期内不得转租、转让该门面，如转租、转让视为违约。在合同履行期间，被告兰杨彬未经我的同意，将其中的第一、二、三、四间门市160平方米转租给寇大才，寇大才又将其中的第三、四间门市转租给陈第秋，陈第秋又将南溪镇第三、四间门市转租给陈万洪，2012年10月我才知道原南溪镇的第三、四间门市由陈万洪经营新名仕理发店，从2012年10月1日起，我就没有收到南溪镇门市第三、四间门市的房租。2012年10月5日，我已向陈万洪经营的新名仕理发店发了催收房租的公告，2012年10月10日又向兰杨彬发了催收房租的通知，至今仍未收到房租。我现在请求人民法院依法判决解除与第三人陈万洪之间的房屋租赁关系；由第三人陈万洪立即腾空返还房屋，并按庭审调解时协商的3500元／月的房屋租金标准给付从2012年10月1日起至返还房屋之日止的房屋租金。
被告兰杨彬辩称：我与原告牟光海于2009年9月28日签订了《租房合同》，约定我租赁原告所有的原位于南溪区南溪镇门市8间面积共316平方米，租期从2009年10月1日起至2014年9月29日止是事实。2010年11月12日我将其中的第一、二、三、四间门市160平方米租给寇大才，寇大才又将其中的第三、四间门市转租给陈第秋，陈第秋又将南溪镇门市的第三、四间门市转租给陈万洪，现在由陈万洪实际使用原南溪镇门市的第三、四间门市经营新名仕理发店。2010年11月底我将另外的第五、六、七、八间门市租给顾利。租赁合同履行的初期由我直接向牟光海支付房租，2011年5月以后由牟光海直接向寇大才、顾利等实际租房使用人收取房租，此后我也就没有涉及租赁关系及租金的事了，所以本案与我无关。
第三人陈万洪述称：1、2011年3月1日，陈弟秋与寇大才签定了门面转让合同，我与陈弟秋合伙经营新名仕理发店两个多月，他干了两个多月就退出了，一直我都是新名仕理发店的负责人，转让费2万多元是我出的，房租也是我交的，实际租赁使用人是我，我也认可按陈弟秋与寇大才签订的租赁合同来履行权利义务。2、2011年10月为了装修新名仕理发店挖下去1.5米要取得牟光海的同意，我还送了牟光海1条中华烟、1瓶五粮春酒、1张1000元的洗头卡，但牟光海第二天把1张1000元的洗头卡退还给了我。我们在装修时，牟光海也来看过几次，算是默认了我们的装修方案。如果牟光海不同意的话，肯定会发生纠纷而导致开不了业。2011年12月我为了开理发店去办电表增容，牟光海还把土地证复印了给我。因此，牟光海是默认同意我装修了的。3、南溪区南溪镇的门市是原告牟光海的，对于其中的第三、四间门市，当时签定的租期从2011年3月1日至2014年11月12日，合同约定租金的标准为2400元／月，中间不再租金涨跌。我不认可原告涨房租，我只按2400元／月的租金标准交房租给原告牟光海。2012年10月5日牟光海向我发出的催收房租公告，要求按60元／平方米的租金标准收取房租，对此我有意见。因为陈第秋与寇大才约定的2400元／月的租金标准和公告上的60元／平方米的租金标准不一样，我应按每月2400元／月的租金标准来履行交付租金的义务。综上所述，我要求继续按2400元／月的租金标准与原告牟光海履行合同。
经审理查明：2009年9月28日原告牟光海作为甲方与被告兰杨彬作为乙方签订《租房合同》，合同约定：“甲方将其所有的原位于南溪区南溪镇门市8间面积共316.5平方米出租给乙方经营，租期为五年，租期从2009年10月1日起至2014年9月29日止；2009年10月1日至2010年9月29日期间的租金为每月6000元（大写：陆仟元正），乙方交一次房租为半年（6个月），先交房租后使用房屋，每次在使用房屋前十天交清租金，否则甲方认为乙方违约，按违约办理；租金从2010年10月1日之后每年租金随行就市，参照周边门市租金，到时在每年租期开始前十天协商好价格，签订每年的租金补充协议；约定违约金为5000元，如乙方违约甲方不退还违约金，如甲方违约双倍退还乙方所交违约金5000元，违约方并承担违约损失；乙方租期内不得转租、转让该门面，如转租、转让视为违约，不能拆除有损房屋安全的一切，如拆除将由司法部门处理，门市现有的物顶和玻璃不能拆除……”。在合同履行期间，被告兰杨彬于2010年11月12日与寇大才签订《租房合同》，合同约定：“兰杨彬将其中的第一、二、三、四间门市160平方米租给寇大才，租期从2010年11月12日至2014年11月12日止；租金在四年之内按5500元／月收取，中间不再涨跌……”，寇大才转租上述房屋后于2011年3月1日与陈第秋签订《门面转让合同》，合同约定：“寇大才将第三、四间门市面积62平方米转租给陈第秋，转让租期为2011年3月1日至2014年11月12日止；租金为每月2400元，陈第秋每季度交一次，先交租金后使用房屋，否则视为违约；租金在2011年3月1日至2014年11月12日按2400元／月收取，中间不再租金涨跌；陈第秋在租用期间可以另转他人……”。陈第秋于2011年12月将第三、四间门市转租给陈万洪，陈万洪认可按陈第秋与寇大才签订的《门面转让合同》的约定来履行权利义务。陈万洪转租上述房屋后即进行新名仕理发店门市装修。
现在由陈万洪实际经营使用门市的第三、四间门市经营新名仕理发店。从2012年10月1日起，原告牟光海就没有收到第三、四间门市的房租。2012年10月5日，牟光海向陈万洪经营的新名仕理发店发了催收房租的公告，2012年10月10日牟光海又向兰杨彬发了催收房租的通知。原告牟光海要求陈万洪按房屋租金涨至60元／平方米的标准收取房屋租金未果，遂诉来本院，请求判决解除与第三人陈万洪之间的房屋租赁关系；由第三人陈万洪立即腾空返还其门市第三、四间门市（新名仕理发店门市）；并要求陈万洪从2012年10月1日起至返还房屋之日止按3500元／月的房租标准给付房屋租金。庭审中牟光海放弃了请求判决解除与兰杨彬签订的《租房合同》的诉讼请求。庭审过程中陈万洪与牟光海协商按3500元／月的房租标准另行签订租房合同，但因保证金事宜双方未达成一致意见。事后陈万洪对3500元／月的房租标准予以反悔，经法院传票通知也拒不到庭调解，也未按原来的租金标准履行给付租金的义务。
另查明：被告兰杨彬在与原告牟光海履行《租房合同》的过程中，将第五、六、七、八间门市面积178平方米转租给顾利。现在该四间门市经过兰杨彬的同意，已由原告牟光海收回后与孙伟签订了租房合同，合同履行期限从2012年12月20日起算，房租按65元／平方米计算，孙伟每季度付牟光海租金34500元。对于原南溪镇紫云街42号门市的第一、二间门市，现在由寇大才经营万家乐灶具，从2012年10月1日起寇大才按70元／平方米的租金标准向牟光海交了半年的房租。2012年初有牟光海、兰杨彬、顾利、寇大才、陈第秋在场，大家一致协商由牟光海直接向寇大才、顾利等各位实际租房使用户收取房租。
又查明：从2012年4月1日至2012年9月30日期间陈万洪经营的第三、四间门市南溪新名仕理发店的房屋租金，陈万洪陈述其于2012年4月10日左右向牟光海按每月2400元的租金标准向牟光海交了半年房租即14400元，牟光海认可于2012年4月中旬收到2012年4月1日至2012年9月30日期间陈万洪经营的第三、四间门市的房屋租金14400元，通过银行转款打到牟光海之妻梁湘的银行卡上。
上述事实，有经庭审原告及第三人举证、质证的证据：房权证南溪县字第201300377-1号房屋所有权证、南国用（2013）第421号国有土地使用证、南溪区南溪镇金鸿社区居民委员会证明、牟光海与兰杨彬签订的《租房合同》、兰杨彬与寇大才签订的《租房合同》、寇大才与陈第秋签订的《门面转让合同》、催收房租公告、催收房租通知、兰杨彬的补充说明、寇大才、陈第秋的证人证言、当事人的陈述及庭审笔录予以证实。
本院认为，对于牟光海与兰杨彬签订的《租房合同》中的第五、六、七、八间门市，现在该四间门市经过兰杨彬的同意，已由原告牟光海收回后直接与孙伟签订了租房合同，对于该部分房屋，事实上牟光海与兰杨彬之间也解除了合同。对于南溪镇的第一、二间门市，现在由寇大才经营万家乐灶具，从2012年10月1日起由寇大才按70元／平方米的租金标准向牟光海交了半年的房租，对于该部分房屋，应视为寇大才与牟光海直接建立了新的租赁合同关系。所以庭审中牟光海放弃要求判决解除与兰杨彬之间的《租房合同》的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以确认。对于第三、四间门市，2012年初陈万洪装修新名仕理发店把门市地面地基挖下去约0.5米，进行了门市装修，牟光海陈述其一直不知情新名仕理发店装修事宜不符合客观实际情况。结合兰杨彬、寇大才、陈第秋的陈述，即2012年初有牟光海、兰杨彬、顾利、寇大才、陈第秋在场，大家一致协商由牟光海直接向寇大才、顾利等各位实际租房使用户收取房租，应依法认定从2012年4月1日起牟光海与陈万洪之间建立了新的租赁合同关系，但双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”所以牟光海与陈万洪之间的租赁关系应视为不定期租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同对于出租人来说，其目的在于收取租金。从2012年10月1日起牟光海就没有收到陈万洪经营的新名仕理发店的房租，牟光海于2012年10月5日向陈万洪经营的新名仕理发店发了催收房租的公告后仍未收到房屋租金，致使牟光海作为出租方的租赁合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”因此，牟光海与陈万洪之间的不定期租赁关系应依法予以解除。牟光海主张按庭审过程中协商的3500元／月的房租标准给付房屋占有使用费，因双方对上述给付标准未最终予以确认，因此，对牟光海的该主张，本院依法不予支持。结合牟光海于2012年4月中旬收到的2012年4月1日至2012年9月30日期间本案争议房屋的租金标准2400元／月，本院依法认定陈万洪应按2400元／月的标准给付占有使用房屋期间的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、从本判决生效之日起依法判决解除原告牟光海与第三人陈万洪之间关于南溪镇第三、四间门市（新名仕理发店门市）的不定期租赁关系。
二、第三人陈万洪于本判决生效之日起二十日内将南溪镇的第三、四间门市（新名仕理发店门市）予以腾空返还给原告牟光海。
三、第三人陈万洪于本判决生效之日起按2400元／月的标准向原告牟光海支付从2012年10月1日起至腾空返还房屋之日止期间的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，依法减半收取150元，由第三人陈万洪负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 陈德容
二〇一三年二月二十八日
书记员 聂 建