江苏省丰县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）丰执异字第0012号
异议人王鹏义，男，1968年2月8日生，汉族，职工。
委托代理人王昌用，江苏非圆律师事务所律师。
申请执行人周敏，女，1976年7月26日生，汉族，职工。
委托代理人张成军，江苏中阳律师事务所律师。
被执行人涂修伟，男，1967年10月28日生，汉族，教师。
本院在执行周敏申请保全涂修伟民间借贷纠纷案诉前保全（2012）丰民诉保字第0300号民事裁定书过程中，2012年10月25日对登记在涂修伟名下位于丰县招商场3号楼服装2区8号房产采取查封措施。王鹏义针对所查封房产主张所有权而提出执行异议，本院2014年5月23日立案受理，于2014年6月11日公开听证进行了审查。异议人王鹏义及委托代理人王昌用、申请执行人周敏的委托代理人张成军、被执行人王鹏义到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人王鹏义提出执行异议称，2007年我以涂修伟名义参与竞拍涉案房屋，拍卖成交后，签订拍卖成交确认书和产权商铺认购协议书，均是我以涂修伟名义签字办理。2008年9月25日我以涂修伟名义和丰县招商场办理房屋结算交接，2008年9月30日我与涂修伟签订承诺，书面明确了我借用涂修伟名义购买涉案房屋办理贷款的事实后，我又以涂修伟的名义和丰县招商场签订房地产买卖契约并办理房屋登记手续。所有支付房款和偿还农业银行的贷款都是我及妻子支付，仅是借用涂修伟名义办理购房和银行按揭贷款手续，丰县招商场也是把房屋交付给我，多年来涉案房屋一直由我出租收益。涂修伟不是涉案房屋的真实所有权人，异议人是真正的房屋产权人。法院依据周敏的申请查封属于我所有的涉案房屋，侵害我合法财产权，请求撤销诉前保全裁定，依法确认异议人对涉案房屋的所有权，终止对涉案房屋的执行。
异议人王鹏义提交以下证据：
1、丰县人民法院（2012）丰民诉保字第0300号民事裁定书一份，证明王鹏义提出执行异议的原因；
2、徐州市金兴拍卖有限公司2007年4月24日出具的拍卖成交确认书一份、2007年4月26日王鹏义以涂修伟名义与丰县招商场签订的产权商铺认购协议书一份、以涂修伟名义分别支付定金171819.52元、购房款47729元、6523.48元、20万元的收据和取款凭条等说明款项来源的证据，2008年9月25日王鹏义以涂修伟名义办理的房屋结算交接单一份、2009年9月30日王鹏义以涂修伟名义和丰县招商场签订的房地产买卖契约一份、2008年9月30日王鹏义和涂修伟签订的承诺书一份，证明王鹏义以涂修伟名义竞拍涉案商铺、缴纳款项、办理房屋交接、签订买卖契约，并且涂修伟对借名买房事前同意。
3、用于按月偿还房屋按揭贷款的农行存折本一份和王鹏义妻子朱敏经手还贷的存款凭条两张、王鹏义与朱敏结婚证一份，证明王鹏义和朱敏是夫妻关系，买房按揭贷款是王鹏义夫妻经手偿还；
4、史先堂、赵凤芹、袁庆芬当庭证言，王鹏义和赵凤芹签订的租赁合同一份，证明王鹏义参加涉案商铺的竞拍，取得房屋后进行装潢，以自己名义出租涉案商铺获得收益；
申请执行人周敏辩称，涂修伟是被查封房屋的唯一合法所有权人，房产管理部门登记的涉案房屋所有权人是涂修伟，涂修伟亲自办理房屋按揭贷款及还款手续，异议人对涉案房屋不享有所有权，丰县法院查封房屋裁定正确，应当驳回异议人的异议请求，继续执行涉案房屋。
申请执行人提交证据：房屋所有权证存根，证明涉案房屋登记在涂修伟名下。
被执行人涂修伟认为，王鹏义为方便办理按揭贷款借我名义购买商铺，我和妻子仅到农行签字办理贷款手续，其他有关涉案房屋的手续全是王鹏义办理，购买商铺支付的款项及后来偿还贷款均是王鹏义支付，商铺也由王鹏义支配。王鹏义的异议理由真实，其异议请求应当支持。
在听证审查中，申请执行人周敏对异议人王鹏义所举证据质证意见如下：对诉前保全裁定书无异议，对拍卖成交确认书、产权商铺认购协议书、房屋结算交接单、房地产买卖契约真实性无异议，但不认可异议人证明目的；对支付房屋款项及来源的证据真实性无异议，但认为与本案无关联性；对异议人与涂修伟签订的承诺书真实性有异议，认为该承诺书是恶意串通所为；对还贷的存折本和还贷的存款凭条真实性无异议，但不认可异议人证明观点，存折和还贷凭条写涂修伟名字，就应当是涂修伟还款；对房屋租赁合同和三证人当庭证言真实性有异议。
被执行人涂修伟对异议人所举证据无异议。异议人王鹏义和被执行人涂修伟对申请执行人周敏所举房屋所有权证存根复印件的真实性无异议，但不认可单纯凭房屋所有权证判断所有权人的证明观点。
拍卖成交确认书、产权商铺认购协议书、房屋结算交接单、房地产买卖契约四份书证的真实性三方均认可，四份书证上“涂修伟”签名异议人王鹏义均主张是其所写，涂修伟本人认可，并且王鹏义持有交款手续和此四份书证，结合周敏与涂修伟之间发生民间借贷法律关系是2012年1月，异议人所举四份书证和缴纳购房款的证据发生在2007年4月至2009年2月期间，王鹏义和涂修伟达成借名买房的承诺时，涂修伟尚不欠周敏款项，不存在双方串通躲避此债务的必要性。买卖涉案商铺交款手续虽写涂修伟名字，但有和交款时间、金额相符合的体现款项来源的王鹏义取款记录和银行存折相印证。三证人当庭证言和异议人陈述涉及主要事实一致，和租赁合同内容基本一致，三证人与案件无利害关系。异议人所举全部证据真实，与案件争议事实相关联，证据来源和形式符合法律规定，应当认定具有证据效力。申请执行人所举证据房屋所有权证存根来源于诉前保全案件，与涉案商铺现确实登记在涂修伟名下的情况一致，但在有相反证据的情况下不能作为确定商铺权属的唯一证据。
本案争议焦点：异议人是否对查封房屋享有所有权或其他足以排除标的物转让交付的合法权利。
经审查查明，因涂修伟等三人未偿还2012年1月12日向周敏所借款项，2012年10月24日周敏向本院申请诉前保全查封登记在涂修伟名下位于丰县招商场3号楼服装2区8号房产，本院作出（2012）丰民诉保字第0300号民事裁定书查封该房产，并于次日送达房屋登记机关，当日送达给周敏，邮寄送达给涂修伟的诉前保全裁定书2012年10月27日由同事袁龙亮代收。周敏起诉袁龙亮、刘思丰、涂修伟民间借贷纠纷案，本院2013年2月22日立案受理，经审理后作出（2013）丰民初字第0227号民事判决书，判决被告袁龙亮、刘思丰、涂修伟于判决生效后十日内归还周敏借款本金150000并支付利息（以150000为基数，按照月利率20‰，从2014年4月12日起计算至本判决确定的给付之日止）。因袁龙亮、刘思丰、涂修伟未履行生效判决规定的偿还责任，周敏申请强制执行，在执行过程中王鹏义针对查封房屋提出执行异议。前述事实有诉前保全裁定书和民事判决书等相关法律文书证实。
王鹏义与涂修伟先达成借名买房的口头协议，王鹏义借用涂修伟名义购买商铺。2007年4月24日王鹏义缴纳定金2万元以涂修伟名义参加丰县招商场委托徐州市金兴拍卖有限公司对涉案房产的拍卖，拍卖成交后王鹏义作为买受人在拍卖成交确认书上签了“涂修伟”名字，拍卖成交确认书写明商铺面积65.48平方米，成交单价6560元每平方米，成交总价429548.8元。2007年4月26日王鹏义以涂修伟名义和丰县招商场签订产权商铺认购协议书，2007年4月30日王鹏义从其信用社账户取款82000元，从其农行账户取款70000元，通过存入徐州市金兴拍卖有限公司在农行账户151819.52元，加上参加拍卖时所交定金20000元，合计支付了产权商铺认购协议书所约定的定金171819.52元。2008年9月22日王鹏义从孙苏营用于偿还其借款53000的存折本支取48000元，用于缴纳购房款47729元，2008年9月25日王鹏义从其信用社账户支取7000元，缴纳购房款6523.48元，当日王鹏义在房屋结算交接单上以涂修伟名义签字，写明房号“3号楼服装2区8号”，契约面积和实测面积均为“64.95平方米”，实际价款426072元。2008年9月30日王鹏义以“涂修伟”名义与丰县招商场签订房地产买卖契约，当日王鹏义与涂修伟签订承诺，言明王鹏义以涂修伟名义购买房产，房款由王鹏义支付，产权属于王鹏义，涂修伟协助出具银行贷款手续，以涂修伟名义所贷款项，王鹏义必须按期偿还等内容。2012年12月2日丰县招商场开具销售不动产发票，用于办理房屋登记。王鹏义自己经手实际缴纳房款226072元，加上2009年2月19日以“涂修伟”名义在丰县农行办理贷款20万元，涉案商铺房款全部支付。20万元贷款是以商铺抵押的方式担保贷款，王鹏义办理了涉案商铺的房屋登记和土地使用权登记后，涂修伟夫妻才在丰县农行签字办理20万元贷款。20万元贷款每月均是由王鹏义或其妻子朱敏经手偿还。王鹏义自2008年9月25日交接房屋后，对房屋装潢出租，收取租金。
本院认为，通过买卖方式取得不动产物权，不动产买卖合同效力和不动产登记的物权效力是相区分的，首先要有合法有效的不动产买卖合同并且交付不动产，然后通过办理不动产登记取得不动产物权的对外公示效力。根据《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产物权登记公示内容有可能与实际权利内容不一致，所以《物权法》才有前述规定。涉案商铺竞拍、交款、交房等成立并履行房屋买卖合同的真实主体是丰县招商场和王鹏义，王鹏义收到该商铺进行了装潢出租，虽然涉案商铺登记涂修伟为房屋所有权人，因双方存在真实的借名买房约定，故涉案商铺的实际所有权人为王鹏义。申请执行人周敏认为王鹏义和涂修伟恶意串通转移财产躲避执行，因竞拍、签订协议、支付房款、交付商铺、签订承诺、办理房屋登记、办理贷款这些行为发生时间是2007年4月至2009年1月，比周敏和涂修伟发生借款关系的时间2012年1月早近三年，王鹏义和涂修伟签订借名买房的承诺时，周敏债权尚未产生，王鹏义和涂修伟不具备串通躲避此债务的客观前提，故申请执行人此观点不应支持。涉案商铺真实的所有权人为王鹏义的情况下，法院仍然机械地根据房屋登记确定所有权人，再对涉案商铺进行查封、拍卖等执行措施明显不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
中止对登记在涂修伟名下位于丰县招商场3号楼服装2区8号房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审 判 长 李念鑫
审 判 员 雨 华
代理审判员 李娇娇
二〇一四年八月六日
书 记 员 张 玲