广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第499号
上诉人（一审被告）：林明珍。
上诉人（一审第三人）：雷相民。
以上两上诉人的共同委托代理人：李海林。
以上两上诉人的共同委托代理人：李桂英。
被上诉人（一审原告）：叶素娟。
委托代理人：甘长山。
委托代理人：甘秀娟。
上诉人林明珍、雷相民因与被上诉人叶素娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日受理后，依法组成合议庭，并于同年3月12日公开开庭进行了审理，上诉人�明珍和雷相民的共同委托代理人李海林、李桂英，被上诉人叶素娟及其委托代理人甘长山均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年8月22日，叶素娟与林明珍签订《房屋买卖协议书》，由林明珍将其名下位于南宁市明秀东路明秀二区18栋3单元1楼105号的房屋一套及18栋6号杂物间一间出售给叶素娟，总价款为17万元。协议第一条约定：“该房屋房产证已办好，土地使用证还在办理之中，现无法将房产变更转移到乙方（原告）名下，待土地使用证办得，届时甲方（林明珍）有责任及时配合乙方将房产证、土地使用证变更过户到乙方名下，过户费用由乙方承担。”第三条约定：“本协议甲乙双方认可签字后，乙方即一次性付清给甲方房款，甲方收到款后出具收据给乙方，将房产证及有关房产证件交给乙方。”第四条约定：“乙方付清房款，甲方在2009年11月30日前必须交付房屋给乙方使用，甲方并付清之前使用的水电、物业及其它费用。同时保留屋内的水电、闭路电视、机顶盒、空调等原有设施。”第五条约定：“本协议经甲乙双方签字之日起产生法律效力，双方必须共同遵守，任何一方不得违约，如有违约由违约方赔偿对方的经济损失壹拾万元。”同时李桂英和江平作为见证人在《房屋买卖协议书》中签字确认。协议签订后，叶素娟向林明珍支付购房款167000元，并承诺余款3000元于房屋过户至其名下后付清，林明珍将房屋产权证（邕房权证字第012744**号）、他项权证（邕房他字第104115号）、购房发票交给叶素娟持有，叶素娟随即办理了抵押权注销登记。2011年1月，林明珍以房屋产权证遗失为由，补办了诉争房产的房屋产权证（邕房权证字第020775**号）。2011年3月22日，林明珍办理了诉争房产所占土地（地号：0103081018-3-105）的土地使用权证，土地使用权证号为南宁国用（2011）第566460号。林明珍已将诉争房产交付给叶素娟使用，但至今未将诉争房产过户至叶素娟名下，故叶素娟诉至法院，请求判令：1、南宁市明秀东路明秀二小区18栋3单元1楼105号房归叶素娟所有，林明珍将该房屋及土地变更到叶素娟的名下；2、林明珍向叶素娟支付违约金30000元；3、本案诉讼费由林明珍承担。在本案审理过程中，林明珍向一审法院申请对《房屋买卖协议书》中“林明珍”的签名、电话号码“1348103****”、落款日期“2009年8月22日”是否是林明珍本人书写及“李桂英”的签名是否是见证人李桂英本人书写进行鉴定，由于林明珍未按照鉴定机构的要求预交鉴定费，且林明珍及李桂英均未按期到场提供字迹比对样本，导致鉴定无法进行，鉴定机构于2012年11月9日决定终止鉴定。
另查明：南府发（2010�66号《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》第五条规定：“未补缴相关价款取得完全产权的经济适用住房因继承、离婚析产、法院裁定或判决等具有法律效力的文件规定须发生房屋所有权转移的，经市住房保障部门审核，如受让人为购房人的原配偶、未成年子女、其他原共同申请购房的家庭成员或其他符合经济适用住房申购条件的，可以办理经济适用住房房屋转移登记手续，其经济适用住房性质不变，上市交易时限可连续计算。依前款规定发生所有权转移的受让人不符合经济适用住房申购条件的，按照政府公布的届时同地段、同类普通商品住房交易指导价格与原购买经济适用住房（包括购买面积超过保障面积部分）价款的差价全额补缴相关价款，方可按照商品住房办理房屋转移登记手续。受让人不补缴相关价款的，由市住房保障部门按照本通知第二条规定的标准予以回购，并向其支付回购价款。”诉争房产为林明珍于1996年3月向中房南宁分公司购买的经济适用房。2010年1月22日，叶素娟以林明珍的名义填写《南宁市经济适用住房上述交易申请表》，南宁市房改办批复同意办理买卖手续。叶素娟、林明珍至今均未向南宁市住房保障部门补缴相关价款。
再查明：林明珍与第三人系夫妻关系，两人于1988年11月8日登记结婚，林明珍及第三人均认可诉争房产为其二人在夫妻关系存续期间购买的夫妻共同财产。
一审法院经审理认为，叶素娟与林明珍签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。林明珍及第三人主张《房屋买卖协议书》系叶素娟伪造，并以诉争房产出售给叶素娟时虽然符合上市交易年限，但尚未补缴相关价款，还�于有限产权范畴，只能自住，不得出售为由，主张《房屋买卖协议书》无效。一审认为林明珍未能举证证明《房屋买卖协议书》系由叶素娟伪造，且因林明珍自身原因导致笔迹鉴定无法进行，而南府发（2010）66号《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》不属于法律或行政法规，并不会影响《房屋买卖协议书》的效力，因此林明珍与第三人的上述主张均不能成立，不予支持。林明珍及第三人主张诉争房产系林明珍与第三人的夫妻共同财产，林明珍出卖房产未经过第三人的同意，叶素娟、林明珍之间的房屋买卖行为无效。林明珍将诉争房产交付给叶素娟使用至今，同时将房屋产权证、他项权证、购房发票一并交给叶素娟收执，并收取大额房款，第三人作为林明珍的丈夫，共同居住生活，有了解和管理夫妻共同财产的条件，第三人与林明珍主张第三人对叶素娟、林明珍之间的房屋买卖行为不知情，有悖常理，不予采信。根据《房屋买卖协议书》第一条的约定，现诉争房产所占的土地已经办理土地使用权证，林明珍应当依照合同的约定履行配合叶素娟办理房屋及土地过户手续的义务，由于诉争房产为经济适用房，根据南府发（2010）66号《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》第五条的规定，在办理房屋转移登记手续时，叶素娟作为受让人需经南宁市住房保障部门审核是否符合购买经济适用房资格，如不符合的，其应当向南宁市住房保障部门按照政策的规定全额补缴相关价款。由于叶素娟尚未经过上述审核程序，故不宜在本案中直接确定诉争房产的所有权归叶素娟所有。综上，林明珍应当协助叶素娟将诉争房产及所占土地过户至叶素娟名下，在办理过户手续时，如经南宁市住房保障部门审核需补交相关价款�，由叶素娟向南宁市住房保障部门缴纳。
关于已支付的房款数额问题，林明珍主张其在叶素娟支付167000元房款后，退回了1万元给叶素娟的丈夫，但其提交的李胜辉出具的《收条》所记载的时间先于叶素娟的付款时间，且林明珍无其他证据证实《收条》所记载的款项与双方的房屋买卖合同具有关联性，故林明珍的上述主张证据不足，不予采信，因此在办理房屋产权过户手续后，叶素娟应依约向林明珍付清余款3000元。
关于违约金，林明珍在土地使用权证办理完毕后，未依约配合叶素娟办理房屋产权过户手续，其行为已经构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房屋买卖协议书》第五条的约定应属违约金条款，林�珍应按照协议的约定承担违约责任，现叶素娟自愿将违约金下调为3万元，并无不当，且林明珍在本案审理过程中未提出违约金数额过高的抗辩，故一审法院支持叶素娟的主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、林明珍自本案判决生效之日起十五日内协助叶素娟将位于南宁市西乡塘区明秀东路北四里10号明秀二区18栋3单元2楼105号的房屋（房产证号：邕房权证字第020775**号）及所占土地（土地使用权证号：南宁国用（2011）第566460号）过户至叶素娟名下，办理过户手续费用由叶素娟负担；在办理房屋过户手续时，如经南宁市住房保障部门审核需补缴相关价款的，由叶素娟在南宁市住房保障部门规定的期限内向南宁市住房保障部门缴纳；叶素娟于过户手续办理完毕之日起三日内向林明珍支付余款3000元；二、林明珍于本案判决生效之日起十五日内向叶素娟支付违约金3万元。案件受理费4300元、财产保全费320元，合计4620元（叶素娟已预交），由林明珍负担。
上诉人林明珍不服一审判决，上诉称：一审认定《房屋买卖协议书》为有效协议，判决上诉人协助被上诉人将讼争房屋过户到被上诉人名下，并承担违约金30000元，是认定事实错误，判决错误。一、原判决认定，上诉人林明珍的丈夫雷相民对讼争房屋买卖行为是知情的，认定事实错误。第一，购买该房屋后，林明珍、雷相民夫妻从未入住过该房屋，该房屋一直由上诉人林明珍的母亲李桂英居住，该房屋所有的票证均由李桂英保管。出售该房屋时，雷相民在广东打工，他对林明珍出售该房屋确实不知情，所收取的房款林明珍也从未告知�雷相民。第二，林明珍确实有有意隐瞒丈夫雷相民的行为。因雷相民未在《房屋买卖协议书》上签名，这正是林明珍有意隐瞒丈夫雷相民出售该房屋的事实所在。该房屋系林明珍和雷相民共有财产，林明珍出售该房屋确未经过第三人雷相民同意，根据我国有关法律规定，应认定为无效，原判决认定为有效是错误的。二、关于“违约金”问题。林明珍认为，林明珍与叶素娟的房屋买卖行为为无效的民事行为，因此根本不存在“违约金”的问题。并不是原判决认定的那样“不抗辩”。退一万步说，即使存在“违约金”问题，也是叶素娟违约在先，因为《协议书》约定由乙方（被上诉人）一次性付清房款，而叶素娟并未一次性付清购房款，尚欠3000元。原判决对此事实不予认定，显然有意偏袒叶素娟一方。综上，林明珍认为，原判决认定《房屋买卖协议书》为有效协议，�定事实错误，作出的判决也是错误的，依法应予撤销。故请求二审法院判令：1、撤销一审判决，认定《房屋买卖协议书》为无效协议，林明珍无需向叶素娟支付违约金30000元；2、本案诉讼费用由叶素娟承担。
上诉人雷相民不服一审判决，上诉称：该套房屋购买后，两上诉人从未入住过该房屋，该房屋一直由上诉人林明珍的母亲李桂英居住，该房屋所有的票证、证件均由李桂英保管。出售该房屋时，雷相民一直在广东打工，他对林明珍出售该房屋确实不知情，林明珍也从未告知过雷相民。该房屋系林明珍和雷相民共有财产，现雷相民不同意买卖该房屋，请求二审法院：撤销一审判决，认定《房屋买卖协议书》为无效协议。
被上诉人叶素娟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：1、《房屋买卖协议书》的�力问题？2、林明珍应否向叶素娟支付违约金30000元？
双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的事实相一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于《房屋买卖协议书》的效力问题。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。叶素娟与林明珍系合法的民事主体，自愿经协商签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，其合同依法成立、有效。叶素娟根据房屋买卖协议交付房款后，林明珍亦根据协议将房屋交付给叶素娟占有、使用。叶素娟与林明珍就其房屋买卖协议约定的主要义务已基本履行。林明珍主张其在与叶素娟进行房屋买卖时，故意隐瞒其丈夫雷相民存在着恶意串通，故合同无效，但未提供充分的证据予以�明，因此，一审认定房屋买卖合同有效是正确的。至于林明珍卖房时是否征得雷相民同意的问题。由于该套房屋的房产证上显示房屋所有权人是林明珍，共有情况是“单独所有”，作为买房人的叶素娟有理由相信林明珍有处分所卖之房的权利，且所卖房屋价格与当时的市场价格大体相当，作为买房人的叶素娟应为善意的第三人，依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，应当认定该买卖协议有效，如果出卖人林明珍未征得雷相民同意，由此给雷相民造成损失，应由房屋出卖人林明珍向雷相民承担赔偿责任。且根据最高人民法院法释（2012）8号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，即使林明珍未经其丈夫雷相民同意，出卖夫妻共同共有的房屋也应当认定为有效。故林明珍、雷相民的上诉理由不成立。因此林明珍、雷相民要求确认《房屋买卖协议书》为无效协议，依法无据，本院不予支持。
二、关于林明珍应否向叶素娟支付违约金30000元问题。如前所述，叶素娟与林明珍所签订的《房屋买卖协议书》为有效协议，则双方均应遵守，基于该协议第五条所约定：“本协议经甲乙双方签字之日起产生法律效力，双方必须共同遵守，任何一方不得违约，如有违约由违�方赔偿对方的经济损失壹拾万元。”叶素娟在一审起诉时已将该违约金自愿下调为3万元，该3万元违约金并未过高，故一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。上诉人林明珍、雷相民的上诉理由均不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元（上诉人林明珍、雷相民已预交），由上诉人林明珍、雷相民共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
代理审判员 罗世民
代理审判员 黄 琴
二〇一三年五月六日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件�经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。