四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2015）蒲江民初字第1132号原告成都市九龙湾投资置业有限公司。住所地：四川省成都市蒲江县鹤山镇广定路***号。法定代表人颜忠，总经理。委托代理人陈世铭，四川智盛律师事务所律师。委托代理人熊智瑶，四川智盛律师事务所律师。被告杨洋婷。第三人成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山分理处。住所地：成都市蒲江县鹤山镇驭虹路**号。负责人范维，主任。委托代理人刘伟，系成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山分理处职工。原告成都市九龙湾投资置业有限公司（以下简称九龙湾公司）与被告杨洋婷、第三人成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山分理处（以下简称农商行鹤山分理处）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理。因法律文书采用直接送达等其他方式无法送达，本院于2015年10月27日将本案转为普通程序。依法组成合议庭于2016年3月4日公开开庭进行审理。原告九龙湾公司委托代理人陈世铭、熊智瑶，第三人农商行鹤山分理处委托代理人刘伟到庭参加诉讼。被告杨洋婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙湾公司诉称，原、被告于2010年12月27日签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》，原告将位于蒲江县*号的房屋卖给被告，总价款514551元。2011年1月11日，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人贷款购房，由原告作为保证人，被告分期向第三人归还贷款，随后，第三人向被告发放了贷款，原、被告办理了预购商品房预告登记，第三人和被告办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年5月16日，被告停止向第三人归还贷款，导致原告因承担保证责任被第三人划转了被告所欠第三人的贷款本金、利息等费用共计366650.92元，给原告造成重大损失，根据原、被告签订的《合同补充协议（一）》第四.2.（3）条之约定，原告有权解除商品房买卖合同、收回房屋且要求被告承担相应的违约责任。根据我国《物权法》第二十条之规定，原、被告签订房屋买卖合同并向登记机构办理预告登记，解除房屋买卖合同后原、被告之间的债权消灭，预购商品房预告登记失效。根据我国《合同法》第九十一条和《物权法》第二十条、第一百七十七条之规定，原告已按照《个人购房担保借款合同》约定向第三人承担保证责任，导致第三人对被告的债权得以全部清偿和消灭，因此，第三人对该房屋的预购商品房抵押权因主债权得以清偿而消灭，也因此导致第三人与被告的预购商品房抵押权预告登记失效。为此，请求法院依法判决：一、解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（一）》，被告返还原告位于蒲江县*号房屋，确认原、被告之间在蒲江县住房和城乡建设局所办理的预购商品房预告登记失效；二、确认第三人对该房屋所享有的预购商品房抵押权消灭，确认第三人和被告在蒲江县住房和城乡建设局办理的预购商品房抵押权预告登记失效；三、确认原告应返还被告购房款76445.08元（总房款514551元-违约金51455元-代偿款366650.92元-律师费20000元）。被告杨洋婷未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人农商行鹤山分理处述称，2011年1月14日，被告在第三人处申请办理住房按揭贷款360000元，到期日为2031年1月10日，以其所购的位于蒲江县*号住宅作抵押担保，原告提供保证担保。被告于2013年6月起未按期归还月供本息，已被第三人于2013年9月宣布贷款提前到期，并通过诉讼方式告知被告及原告。第三人多次催收，被告及担保人均未归还本息。第三人按照合同约定，于2015年7月14日从担保人保证金账户中扣款归还被告贷款本息58742.76元，2015年7月15日扣还贷款本息307908.16元，两次扣款合计366650.92元。现被告尚欠第三人为实现债权以诉讼方式向被告及担保人履行告知义务产生费用3148.5元。原告申请解除第三人与被告抵押权预告登记，第三人主张被告或担保人支付尚欠费用后解除该抵押权预告登记。经审理查明，2010年10月28日，九龙湾公司与农商行鹤山分理处签订《商品房销售贷款合作协议》，农商行鹤山分理处对符合贷款条件的购房人购买九龙湾公司开发建设并依法销售的位于蒲江县鹤山镇顺城路地段批准为公园里的商住房发放个人购房贷款。九龙湾公司与杨洋婷于2010年12月27日签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》，九龙湾公司将位于蒲江县*号的房屋卖给杨洋婷，总价款514551元。2011年1月11日，九龙湾公司、杨洋婷、农商行鹤山分理处签订《个人购房担保借款合同》，杨洋婷向农商行鹤山分理处贷款购房，由九龙湾公司作为保证人，杨洋婷分期向农商行鹤山分理处归还贷款。随后，农商行鹤山分理处向杨洋婷发放了贷款，九龙湾公司与杨洋婷办理了预购商品房预告登记，农商行鹤山分理处和杨洋婷办理了预购商品房抵押权预告登记。《合同补充协议（一）》第四条载明：“2.按揭贷款实施办法及相关责任（3）买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权选择解除商品房买卖合同或继续履行合同。若出卖人选择继续履行合同的，买受人应在收到出卖人通知后5日内，向出卖人清偿出卖人因承担担保责任而代买受人支付银行的相应款项，同时，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金；若出卖人选择解除合同，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权在应退给买受人的房款中直接扣除出卖人代买受人清偿的银行贷款及买受人应承担的违约金。买受人应在收到解除通知后15日内将房屋返还给出卖人。如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失，还应将该房屋恢复原状后交付给出卖人。同时，出卖人因向买受人主张债权而产生的相关费用，包括但不限于诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费）、执行费用、律师费和实现债权所应交纳的其他费用，均由买受人承担。出卖人有权从应退还买受人的购房款中扣收”。2013年5月16日，杨洋婷停止向农商行鹤山分理处归还贷款。成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行（以下简称农商行蒲江支行）于2013年10月9日向本院起诉，要求杨洋婷归还借款本金333129.67元并支付利息，九龙湾公司承担保证责任，对设定的抵押物享有优先受偿权，缴纳了案件受理费6297元。后农商行蒲江支行申请撤诉，本院予以准许，农商行蒲江支行承担案件受理费3148.5元。农商行蒲江支行分支机构农商行鹤山分理处分别于2015年7月14日、7月15日从九龙湾公司账户扣划58742.76元、307908.16元，合计366650.92元，用以支付杨洋婷的贷款本息。2015年8月3日，九龙湾公司与四川智盛律师事务所签订《委托代理合同》，九龙湾公司向四川智盛律师事务所支付代理人20000元，并开具了增值税普通发票。本案受理后，依法向杨洋婷公告送达了相关法律文书，公告期满，杨洋婷未到庭参加诉讼。以上案件事实有《商品房销售贷款合作协议》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》、《个人购房担保借款合同》、公告、委托代理合同、发票、按揭还款凭证、农商行蒲江支行撤诉的材料和当事人陈述等予以证明。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》和《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应按合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，由于被告未履行如期向第三人偿付贷款本息的义务，导致原告承担担保责任，原告诉请解除合同符合原、被告在合同中约定的解除合同的条件，本院对原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议（一）》的诉请予以支持。按照合同约定，在解除合同后，被告还应返还房屋，本院对原告要求被告返还房屋的诉请也予以支持。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告未按合同约定如期向第三人偿付贷款本息，导致原告承担担保责任，该行为已构成违约，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。原告主张被告承担违约金51455元和律师费20000元，本院予以支持。根据合同约定的内容计算，原告应返还被告的购房款金额为76445.08元，原告要求确认的金额计算准确，本院对原告的该项诉请予以支持。另外，原告要求确认原、被告在房屋登记机关所办理的预购商品房预告登记失效、确认第三人对该房屋所享有的预购商品房抵押权消灭，确认第三人和被告办理的预购商品房抵押权预告登记失效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”的规定，原、被告所签订的买卖商品房合同被解除后，双方的债权随即消灭，在原告履行担保责任后，第三人对案涉房屋所享有的抵押权也随之消灭，预告登记失效，故本院对原告确认预告登记失效和第三人享有的抵押权消灭的诉请予以支持。关于第三人主张被告或原告承担实现债权以诉讼方式向被告及担保人履行告知义务产生的案件受理费3148.5元的问题，因第三人提起诉讼后自愿撤诉，根据《诉讼费用交纳办法》第三十四条第一款“民事案件的原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定准许的，案件受理费由原告或者上诉人负担”的规定，第三人承担的案件受理费不应由被告或原告负担，本院对第三人的主张不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，被告杨洋婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，造成的不利后果应由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、解除原告成都市九龙湾投资置业有限公司与被告杨洋婷所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（一）》；二、被告杨洋婷于本判决生效后30日内返还原告成都市九龙湾投资置业有限公司位于蒲江县*号房屋；三、原告成都市九龙湾投资置业有限公司应返还被告杨洋婷购房款金额为76445.08元；四、案涉房屋预购商品房预告登记失效；第三人成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山分理处对该房屋所享有的预购商品房抵押权消灭，预购商品房抵押权预告登记失效；五、驳回第三人成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山分理处的诉讼请求。本案受理费8946元，公告费560元，合计9506元，由被告杨洋婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  高红城审 判 员  李家斗人民陪审员  陈仕俊二〇一六年三月四日书 记 员  钟 珊