辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8252号
上诉人（原审被告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。
法定代表人：朱政，该公司经理。
委托代理人：奚鹏，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：姜连发，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘畅，男，1973年11月24日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司辽宁省分行工作人员，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：石樊，辽宁明申律师事务所律师。
上诉人沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）因与被上诉人刘畅商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1615号民事判决，向�院提起上诉。本院于2016年7月19日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘畅一审诉称，请求判令百田公司返还刘畅购房款35万元；请求判令百田公司给付刘畅2010年10月18日至2012年3月30日利息6250元（156,250元-150,000元）；请求判令百田公司按照约定的利率给付刘畅2012年3月31日至判决确定的给付之日的利息（暂计383,836元）。
百田公司一审辩称，刘畅主体不适格，刘畅在2010年10月18日与百田公司签订团购协议的同时向百田公司出具了一个情况说明，该情况说明主要意思是陈素娟以刘畅的名义购买该房产，签署协议后交与陈素娟并享有相关的处置权利等，后期与百田公司接触中均是以陈素娟的名义办理交费和退费的；假设刘畅主体适格，起诉要�的数额也不正确，本团购协议没有实际履行是因为刘畅一直没有到百田公司处参与摇号选房，其目的是为了与百田公司签订协议索取高额利息，因为与刘畅同期签订团购协议的刘畅同事均在后期与百田公司实际履行了团购协议。刘畅要求支付的利息过高，不应受到法律保护。百田公司于2015年7月17日返还了刘畅本金15万元。2012年3月份之后的利息双方没有约定，应以银行同期贷款利率予以确定。
原审法院审理查明：2010年10月18日，刘畅（乙方）与百田公司（甲方）签订《团体购房协议书》双方约定，乙方购买由甲方开发建设的位于沈阳市皇姑区明廉地区新建高层商品住宅一处。建筑面积约100平方米，商品房价格为4500元/平方米。交房日期为2012年9月30日房屋应具备入住条件交房；其中第二项（3）如乙方对所购房屋不满意，可在交款6个月或12个月时，向甲方提�退房申请，甲方须为乙方退还购房款，所退房款价格为已交购房款和按所交购房款年利率25%的利息（从交款日计算）总和；第三项（1）、乙方预交购房款350,000元或400,000元。合同签订后，刘畅一次性向百田公司支付购房款400,000元。2011年12月30日，刘畅、百田公司签订《补充协议》内容：“一、将原协议中第二项第3款约定中，可申请退房时间变更至2012年3月30日；二、利息计算：由缴款日至满12个月按所交款本金额*25%计算（年息）。自第13个月起至2012年3月30日止按原本息总和*25%（年息）计算；三、原协议其它条款继续有效。
庭审中，百田公司提交了由刘畅签名的《集资协议》内容：刘畅自愿放弃购买沈阳市皇姑区明廉地区商品房一套，价值人民币肆拾万元。现陈素娟以刘畅的名义购买该房产，并由其向百田公司交齐全部房款，刘畅与沈阳市百田�产开发有限公司签署购房协议后交予陈素娟，并享有对该房产的处置权利，待协议到期后由刘畅协助办理房产回购或房产更名事宜。案件审理过程中，刘畅与陈素娟解除关于购买诉争房的约定，主张双方为借款关系，买受人仍为刘畅。
2015年7月17日，百田公司退还陈素娟购房款150,000元，余款及利息至今未付。后经刘畅多次索要未果，故于2016年2月26日起诉来院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于刘畅主体是否是适格的问题。庭审中，百田公司出示了由刘畅签名集资协议，用以证明实际购房人为陈素娟而非本案刘畅。但在审理过程中，刘畅与陈素娟对集资协议中约定事项已声明解除，主张双方为借贷关系，实际购房人仍为刘畅。根据合同相对性原则，刘畅属适格主体。
关于刘畅要求返还购房款350,000元的问题。合同履行过�中，刘畅依合同约定时间向百田公司提出退还房款，但百田公司未能及时退还购房款及利息，且退还房款时间已超出合同约定的时间。故依补充协议约定利息采取分段计算方法，对于满12个月或超出12个月末还款，均按年利息25%计算。但百田公司认为该约定标准过高，要求法院予以调整。现因双方约定利息标准已超出银行同期贷款年利率24%的法定最高限度，故原审法院调整到按年利率24%计算利息。即已付房款400,000元*24%=96,000元；自第13个月起本金为本息总和即400,000元*（1+24%）=496,000元。扣除已返还购房款150,000元，百田公司应返还购房款346,000元。
关于刘畅要求百田公司给付利息的问题。补充协议对于利息计算方法做了明确约定，百田公司应支付2010年10月18日起至2011年10月17日利息为400,000元*24%=96,000元；2011年10月18日至2012年3月30日利�为{496,000元*（24%/12个月）*5个月}+{496,000元*〔（24%/12个月）/30天〕*17天}=55,221元，百田公司应支付上述两段利息合计为151,221元。
关于刘畅主张2012年3月30日之后利息383,836元的问题。庭审中，百田公司主张因2012年3月30日之后的利息双方并未约定，应按中国人民银行同期银行贷款利率计算。结合双方签订团购协议及补充协议分析，补充协议虽约定利息计算截止时间为2012年3月30日。但该补充协议仅仅针对原协议第二项第3款未尽事宜进行的补充。而非替代原协议中条款，故原协议中双方约定条款继续有效，刘畅主张此后利息仍按年利率24%利息并不违反当事人意愿，符合合同自由和意思自治，故原审法院予以支持。百田公司应支付2012年3月31日至2015年7月17日利息为（400,000元*24%*3年）+〔400,000元*（24%/365天）*109天〕=316,668元；另百田公�应支付购房款250,000元利息起止时间从2015年7月18日至本判决生效时止，按年利率24%计算利息。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告刘畅购房款346,000元；二、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘畅的利息为151,221元。（起止时间从2010年10月18日至2012年3月30日止）；三、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘畅的利息为316,668元（起止时间从2012年3月31日至2015年7月17日止）；四、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘畅的250,000元的利息（起止时间从2015年7月18日至实际给付时止，按年利率24%计算利息）；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元及保全费690元，由被告沈阳百田房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人百田公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉理由：一、上诉人与被上诉人之间为房屋团购协议，并非民间借贷协议。双方约定的违约金过高，应当依法降低。上诉人与被上诉人之间并非民间借贷关系，一审法院按照民间借贷的形式调整至24%是错误的。即使按照24%确定，也明显过高，应当依法降至10%更为合理。二、一审法院认定事实正确，其利息的计算存在错误，多计算了利息。一审法院计算本金至496,000元，这里含有了2010年10月至2011年10月的�息，其后又按照400,000元重新计算利息错误。
被上诉人刘畅辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。关于违约责任双方有明确责任约定，而且补充协议中对于被上诉人放弃购房的已经做出了关于利息的具体约定，因此，原审法院依据双方合同约定的内容予以判决。对于利息的认定，也是依据法律规定的范围内已经做出调整，因此是合法的。综上，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有《团体购房协议》、补充协议、收款收据、集资协议及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：百田公司与刘畅签订的《团体购房协议书》及《补充协议》系当事人真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。依据合同约定，刘畅申请退房时，百田公司应向刘畅返还购房款及相应利息。刘畅已交纳购房款40万元，百田公司于2015年7月17日返还刘畅购房款15万元，故百田公司尚欠刘畅购房款本金为25万元，一审法院判决百田公司返还刘畅购房款346,000元不妥，应予纠正，应判决百田公司返还刘畅购房款25万元。百田公司与刘畅签订的补充协议中对利息计算的基数有特殊约定，即2011年10月18日前以所交房款本金额为基数，2011年10月19日至2012年3月30日为原本息总和为基数。双方对于2012年3月31日后的利息计算并无特殊约定，应按原协议约定即所交购房款本金额为基数，故一审法院分段计算百田公司应返还的利息数额并无不当。
关于百田公司上诉提出要求降低合同约定的利息标准的主张。根据百田公司与刘畅签订的《团体购房协议书》及《补充�议》约定，百田公司在刘畅提出退房申请后，返还房款利息的标准为年利率25%。百田公司虽提出利息标准过高，并未提供证据证明约定利息标准过分高于其违约行为给刘畅造成的损失，且一审法院已酌情将双方约定的利息标准调整至年利率24%，故对百田公司要求降低利息标准的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1615号民事判决第二项，即：被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘畅的利息为151,221元。（起止时间从2010年10月18日至2012年3月30日止）；第三项，即：被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘畅的利息为316,668元（起止时间从2012年3月31日至2015年7月17日止）；第四项，即：被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘畅的250,000元的利息（起止时间从2015年7月18日至实际给付时止，按年利率24%计算利息）；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1615号民事判决第五项，即：驳回原、被告其他诉讼请求；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1615号民事判决第一项，即：“被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告刘畅购房款346,000元。”为：沈阳百田房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还刘畅购房款250,000元。
四、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
一审案件受理费5850元，由沈阳百田房产开发有限公司负担5000元，刘畅负担850元；一审保全费690元，由沈阳百田房产开发有限公司负担；二审案件受理费5850元，由沈阳百田房产开发有限公司负担5000元，刘畅负担850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。