辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终455号
上诉人（原审被告）：大连盛道集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区昆明街36号。
法定代表人：刘丽春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于国海、徐妙琰，辽宁箴言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连佳美口腔门诊部，住所地辽宁省大连市中山区昆明街36号。
执行事务合伙人：刘辉，该门诊部经理。
委托诉讼代理人：丁达鹏，辽宁慧之博律师事务所律师。
上诉人大连盛道集团有限公司（以下简称盛道公司）因与被上诉人大连佳美口腔门诊部（以下简称佳美口腔）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2013）中民初字第3851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛道公司委托诉讼代理人于国海、徐妙琰，被上诉人佳美口腔委托诉讼代理人丁达鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛道公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回佳美口腔的诉讼请求。事实与理由：上诉人自始至终持有出租房屋的合法产权证，上诉人与案外人冬海波有争议的面积根据不涉及被上诉人的承租面积，案外人提供的房证附有详细的测绘图纸，面积为270平米，而被上诉人承租的昆明街36号为独立的160平方米，显然不在案外人争议范围内，且本院（2016）辽02民终292号民事判决也没有明确认定被上诉人承租的面积归案外人所有，因此，一审判决认定被上诉人承租的面积归案外人所有没有事实与法律依据。由于本案系因被上诉人接到案外人冬海波的律师函后，自行搬离了原承租房屋，因此，本案应当追加案外人冬海波为第三人参加诉讼，而一审法院并未依职权追加冬海波参加诉讼，一审判决程序违法。
佳美口腔辩称，不同意上诉人的上诉请求。同意原判第一项，应当认定昆明街36号临街门面房一层部分租赁合同无效，但被上诉人不同意原审判决。（2016）辽02民终292号民事判决已经生效，该案认定争议房屋的所有权人为冬海波，上诉人与冬海波争议的房屋包括本案的案涉房屋。原审判决在认定昆明街36号临街门面房一层部分租赁合同无效后，适用法律错误，原审判决将无效的租赁合同人为的划分为两个阶段，作出区别认定，即，2016年10月24日大连市中级人民法院作出292号民事判决前，该部分租赁合同为效力待定，2016年10月24日之后，该部分租赁合同为无效合同。本案中，原审法院既然已经认定了昆明街36号临街门面房一层部分没有约束力，依法应当认定自始无效，合同无效后，有过错的一方，应当赔偿对方所造成的损失，原审判决错误地适用了合同法第51条和合同法第93条关于合同有效和解除的相关规定，驳回了被上诉人关于赔偿损失的诉讼请求。
佳美口腔向一审法院起诉请求：1.确认双方2012年8月签订的《房屋租赁合同》中关于昆明街36号临街门面房一层部分的租赁合同无效；2.确认双方2012年8月签署的《房屋租赁合同》中关于昆明街36号院内主楼一层北侧房屋的租赁合同已经解除；3.被告承担因合同无效及解除给原告造成的全部损失合计80万元，明细如下：（1）案涉房屋的装修损失229536元；（2）搬迁搬运费损失4800元；（3）停业期间人员工资损失131079元；（4）营业停业损失30万元；（5）租金上涨损失134585元。
一审法院认定事实：2012年8月20日，原告大连佳美口腔门诊部与被告大连盛道集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于大连市中山区昆明街36号临街门面房一层和院内主楼一层北侧房屋，合计463平方米租给原告使用，经营口腔项目，租期自2012年9月1日至2017年8月31日，租期五年；年租金为人民币35万元，按季度付租金，本合同签订时原告支付第一季度租金8.75万元，以后每季度首月5日前支付当季度租金等。在合同履行过程中，2013年8月13日，案外人冬海波委托律师向原告发送了律师函并附房屋产权证复印件、民事裁定书、房屋区域图，称该房屋系冬海波所有，原告占有使用系不合法行为，要求原告在见到本律师函后五日内，将此房腾空，交还给冬海波，否则，冬海波将依法进行腾退等。原告遂于2013年8月21日向被告发送了通知函，将收到冬海波律师函的事宜告知了被告，并要求被告自收到函件三日内给原告明确的答复，至少应明确临街房屋的产权归属情况，作出合理解释，并尽快协调解决与冬海波之间就上述产权问题的争议等。2013年8月29日，被告向原告发送回复函，称原告承租的房屋系被告合法所有，权证号为（中有限）2012200854号的房地产权证显示，中山区昆明街36-2号（房屋号14-41-15）房屋的所有权人为被告，建筑面积1233.50平方米，因此冬海波无权要求原告腾退，关于被告与冬海波之间的房屋产权争议，被告正在协调，争取尽快妥善解决等。
2013年8月30日，冬海波再次委托律师向原告发送律师函，要求原告腾退。原告于2013年9月5日向被告发送解约通知函，称被告与冬海波之间因房屋产权存在严重争议，原告要求被告尽快解决争议，但截止目前冬海波一方仍持续向原告施加压力，要求原告立即、马上腾退房屋，被告与冬海波之间的房屋产权争议已严重影响原告的正常经营，双方的租赁合同已经无法继续履行，故函告被告自收到本通知之日起，双方之间《房屋租赁合同》解除等。被告于2013年9月11日向原告发送回复函，称被告于2013年9月5日收到原告发出的解约通知函，被告认为现原告因第三方所谓通知为由擅自单方提出解除租赁合同的行为，已经构成违约并给被告造成了经济损失，被告保留向原告主张相关赔偿的权利，如果原告有意撤销向被告发出的解约通知函，并愿意依合同约定按时支付租金，被告愿意继续履行合同，如果原告执意单方提前解除合同，已构成对合同的违约，被告要求原告自收到本函件之日起五天内（9月15日前）腾退租赁的所有房屋，保证被告财产安全无损，并依原租金标准支付逾期占用房屋的使用费用等。2013年9月13日，原告向被告发送告知函，称因被告与冬海波之间存在产权争议，原告已于2013年9月5日发函与被告解除了房屋租赁合同，并于2013年9月9日撤出了涉及争议的临街门面房，将部分可移动的设施设备转移至后院未涉及争议的房屋中暂存，并表示原告将继续使用院内未涉争议的房屋，用作临时设备设施存放等，直至原告新租赁的场所投入使用等。查，2014年1月8日，原告将占用的院内主楼一层北侧未涉争议的房屋交接给被告。双方签订的房屋交接单上注明：承租方单方面解除双方签订的房屋租赁合同，已将其所租赁的盛道集团办公楼（昆明街36-1号房屋，房屋号14-41-16）一层北侧房屋（建筑面积约300平米）中的全部自有物品撤出，现将该房屋按现状和房屋钥匙一并交还出租方。
另查明，被告持有坐落于中山区昆明街36-2号房屋的产权证，建筑面积1233.50平方米，所在层数为1，总层数为2，丘地号为14-41-15；冬海波持有坐落于中山区昆明街36号一层部分房屋的产权证，建筑面积270平方米，所在层数为1，总层数为2，丘地号亦为14-41-15。被告与冬海波均称案涉昆明街36号临街门面房一层部分房屋归其所有，为其上述持证下的房屋。案涉院内主楼一层北侧房屋面积约为300平方米，对于该部分房屋的产权人为被告，双方当事人及案外人冬海波并未提出异议；昆明街36号临街门面房一层面积约160平方米，对于该部分房屋冬海波在另案对被告提起了所有权纠纷的诉讼。2016年10月24日，本院对该案作出（2016）辽02民终292号民事判决，判决认为案涉昆明街36号临街门面房一层归冬海波所有，并判令被告赔偿冬海波相应损失。
再查，经委托鉴定，案涉院内主楼一层北侧房屋装修工程造价为229536元。原告称该部分房屋系2013年6月装修，被告对装修时间不予认可，亦不同意利用被告的装修残值。原告未主张案涉昆明街36号临街门面房一层部分的装修损失。
一审法院认为，案涉租赁房屋包括两个部分即昆明街36号临街门面房一层部分和院内主楼一层北侧房屋，由于院内主楼一层北侧房屋归被告所有，故双方关于院内主楼一层北侧房屋的租赁合同系有效合同。在2016年10月24日大连市中级人民法院对案外人冬海波与被告之间关于所有权纠纷的诉讼作出终审判决之前，案涉昆明街36号临街门面房一层部分的权属有争议，被告占用该房屋并出租给原告，且冬海波和被告持有的该部分房屋的产权证上标注的丘地号相同，原、被告间关于该部分房屋的租赁合同处于效力未定状态，并不能当然认为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案原、被告双方在房屋租赁合同履行过程中，原告以案涉房屋产权有争议已经影响原告的正常经营为由要求解除合同，被告不同意解除合同，在该房屋并未明确归案外人所有的情况下，本案的焦点问题是在原告要求解除合同的当时冬海波与被告间的权属争议是否已导致租赁房屋无法使用，达到承租人可以解除整个合同的条件。根据原告提供的证据，仅是案外人给原告发送了两份律师函及相应材料要求原告腾退，并不足以证明已导致租赁房屋无法使用，故原告单方解除整个合同的理由不能成立。另被告不同意利用被告的装修残值，综上原告要求被告赔偿装修损失229536元、搬迁损失4800元、人员工资损失131079元、营业损失30万元、租金损失134585元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。在2016年10月24日大连市中级人民法院对冬海波与被告之间关于所有权纠纷的诉讼作出判决后，因该判决认为案涉昆明街36号临街门面房一层部分归冬海波所有，故可以认定原、被告关于案涉昆明街36号临街门面房一层部分的租赁合同系无效合同。原告要求单方面解除合同后，2014年1月8日，原告将占用的院内主楼一层北侧未涉争议的房屋交接给被告，可视为双方之间关于院内主楼一层北侧房屋的租赁合同于2014年1月8日解除。
一审法院判决：一、原告大连佳美口腔门诊部与被告大连盛道集团有限公司于2012年8月20日签订的关于昆明街36号临街门面房一层部分的租赁合同无效；二、原告与被告于2012年8月20日签订的关于昆明街36号院内主楼一层北侧房屋的租赁合同解除；三、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费14800元（含案件受理费11800元、鉴定费3000元），由原告大连佳美口腔门诊部负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,案涉租赁合同中的房屋包括两个部分，即大连市中山区昆明街36号临街门面房一层部分的房屋和院内主楼一层北侧的房屋，从现有证据看，双方对于案涉租赁房屋院内主楼一层北侧的房屋归盛道公司所有均无异议，现盛道公司上诉主张一审法院认定大连市中山区昆明街36号临街门面房一层部分的房屋归案外人冬海波所有错误，即盛道公司对前述昆明街36号临街门面房一层部分的房屋归属存在异议，对此，本院认为，本案系佳美口腔依据其与盛道公司签订的房屋租赁合同在履行过程中产生纠纷而提起的诉讼，本案纠纷法律关系的性质为房屋租赁合同纠纷，双方之间系租赁合同法律关系，而盛道公司上诉所主张的案涉昆明街36号临街门面房一层部分的房屋归属问题与本案非同一法律关系，且关于前述昆明街36号临街门面房一层部分的房屋归属问题已经在本院（2016）辽02民终292号生效民事判决中作出处理，即前述292号生效民事判决认定前述大连市中山区昆明街36号临街门面房一层部分的房屋归案外人冬海波所有，由于生效法律文书具有既判力，非经法定程序不得改变，如盛道公司对于本院（2016）辽02民终292号生效民事判决不服，可依照法律规定申请再审。因此，一审法院依据本院（2016）辽02民终292号生效民事判决处理本案，并无不妥，盛道公司该上诉理由，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采信。
关于盛道公司主张一审法院未追加案外人冬海波参加诉讼，程序违法一节，本院认为，佳美口腔与盛道公司双方签订房屋租赁合同，是合同相对方，本案解决的是佳美口腔与盛道公司之间的房屋租赁合同纠纷，并非解决案外人冬海波与盛道公司之间存在的房屋产权归属纠纷，且本院（2016）辽02民终292号生效民事判决已经对案外人冬海波与盛道公司之间的房屋产权归属纠纷作出处理，在佳美口腔与盛道公司双方签订的房屋租赁合同中的房屋产权归属已经解决的情况下，案涉房屋租赁合同中的房屋权属已经明确，案涉纠纷不涉及案外人，因此，一审法院未追加案外人冬海波参加本案诉讼，并无不妥，盛道公司该上诉理由，缺乏充分的法律依据，本院不予采信。
综上所述，盛道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9850元，由大连盛道集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一七年三月二十八日
书记员 杜玉洁