河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民终字第00438号
上诉人（原审被告）杨艳祥。
被上诉人（原审原告）曹利军。
被上诉人（原审被告）承德市荣信房地产开发有限公司。
法定代表人王立军。
委托代理人孙立群，河北德汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）承德市热河房地产开发有限公司。
法定代表人董焕臣。
委托代理人刘浩然，河北德汇律师事务所律师。
上诉人杨艳祥因与被上诉人曹利军、被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司、被上诉人承德市热河房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2014）双桥民初字第458号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人杨艳祥，被上诉人曹利军，被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司的委托代理人孙立群，被上诉人承德市热河房地产开发有限公司的委托代理人刘浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明认定的事实，2002年10月30日，杨宝华授权其子杨艳祥将座落于承德市双桥区温家沟南山67号院内所盖约13平米房屋进行出售。2002年11月1日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买座落于承德市双桥区温家沟山上67号院内无照房一间，面积约13平方米。2002年11月15日，原告向被告杨艳祥交付购房款4000.00元，并将户口迁至此处。承德市房屋拆迁事务所受承德市国土资源局委托，于2003年9月1日至2003年9月15日期间，与承德市公证处一起对忠义庙区域进行房屋拆迁摸底调查，并制作了现场勘查登记表。2003年9月5日，现场勘查登记表记载，地址温家沟街道山上67号院内，被拆迁人姓名为杨艳祥，原房座落平面示意图为公房一间，建筑面积25平方米。无照房一间，面积为12.96平方米。2009年3月14日，杨宝华、杨艳祥就所租公房与热河开发公司达成房屋拆迁产权调换协议，产权调换方式为：安置乙方（杨宝华、杨艳祥）楼房两室一套，建筑面积80平方米，乙方交款50000.00元。另约定，安置乙方的房屋，产权为承德市房产局和杨宝华共有。付款方式为：本协议签订后，乙方必须在2009年3月14日前交房验收，自签订本协议之日起十日内，乙方必须将产权调换房购置款付给甲方。2009年3月15日，杨宝华、白秀兰、杨艳祥出具承诺书承诺：我杨宝华、杨艳祥在承德市双桥区温家沟街道山上67号承租市房产局公房22.79平方米，使用证号：101504。无照房为12.96平方米。同热河开发公司已经签订拆迁协议。经双方协商后，从拆迁起至回迁止，热河开发公司已一次性结清拆迁过渡费、搬迁费、误工费、附属物补偿及树木等各项补偿总计60000.00元，并与我应交的产权购置款互相抵顶完毕，今后开发公司不再给我任何补偿费。现将房屋交热河开发公司拆除。如我杨宝华、杨艳祥等对我家拆迁安置如有纠纷，均由我负责，与热河开发公司无关，否则将已签订安置楼房一套作废，由开发公司收回。被告杨艳祥于出具承诺书同日向被告热河开发公司出具收条一份，收到各项补助补偿费总计60000.00元。另查明，原告曹利军以被告杨艳祥所出售的无照房屋享有所有权为由，要求热河开发公司予以安置未果，后向承德市人民政府房屋征收办公室（以下简称市房屋征收办公室）申请行政裁决，2010年12月24日市房屋征收办公室以房屋灭失为由，作出不予受理决定。原告不服，向本院提起行政诉讼，请求撤销该决定，责令重新作出具体行政行为。本院于2011年5月10日作出（2011）双桥行初字第16号行政判决，撤销了市房屋征收办公室的不予受理决定，由其重新作出具体行政行为。2012年3月1日，市房屋征收办公室作出驳回原告的行政裁决申请。原告不服，再次向本院提起行政诉讼，本院于2012年12月5日作出（2012）双桥行初字第24号判决，撤销市房屋征收办公室行政裁决，限60日内重新作出具体行政行为。市房屋征收办公室不服提出上诉，承德市中级人民法院认为：对于（2011）双桥行初字第16号行政判决，涉案的各方当事人均未提起上诉，因此，该判决书认定事实部分“杨艳祥将被拆除房屋和附属物（无照房本案争议房屋）交付热河开发公司拆除”的认定当然具有法律效力。另外，从本院认定的相关证据也足以能够证明杨艳祥取得了涉案房屋的补偿费，并将涉案房屋交付热河开发公司予以拆除。因此，杨艳祥称涉案房屋不在自己取得的补偿范围之内的主张不予支持。市房屋征收办公室作出的裁决，已经对拆迁纠纷的实体内容，包括被拆迁房屋的所有权人、使用权人的确定、房屋安置补偿经过、各方纠纷处理经过等进行了全面的审查。最终认定曹利军不具有拆迁安置补偿条件，因此，作出了驳回曹利军裁决申请的裁决结果。一审判决认定的事实清楚，但适用法律错误，市房屋征收办公室上诉理由成立应予以支持。故判决撤销双桥区人民法院的（2012）双桥行初字第24号判决书，维持市房屋征收办公室作出的承市拆裁字（2012）第20号拆迁纠纷裁决。
原审法院认为：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。且根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。因此，原告对争议的无照房屋不享有所有权，原告曹利军与被告杨艳祥之间的房屋买卖协议因违反国家法律规定而无效。被告热河开发公司对被拆迁人杨艳祥交付的房屋进行拆除，并对其进行了安置补偿，因此，对于该无照房屋的损毁不应承担赔偿责任。原告曹利军与被告杨艳祥之间的房屋买卖协议虽因违反国家法律规定而无效，但原告的购房事实存在，因此，被告杨艳祥应退还原告购房款4000.00元。另原告在所购买房屋居住及落户，因该房屋拆迁产生的搬迁费及误工等费用均已实际发生，故应由被告杨艳祥向原告支付搬迁及误工费，一审法院酌定20000.00元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、被告杨艳祥于本判决生效之日起十日内返还原告购房款4000.00元、给付原告搬迁及误工费20000.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300.00元，由原告负担1650.00元，被告杨艳祥负担1650.00元。
宣判后，上诉人杨艳祥不服，提出上诉，上诉人杨艳祥的主要上诉理由为：上诉人与曹利军所签订的房屋买卖合同是合法有效的，该合同是2002年11月1日签的，《物权法》是2007年10月1日施行的，且不具有溯及力，故一审法院不应适用《物权法》作出判决。热河房地产开发公司出具的承诺书，部分内容是后填的，上诉人并不认可，曹利军的房屋在拆迁时已无人居住，不存在搬迁费和误工费，一审法院酌定的20000元搬迁费和误工费违背事实不能成立，请求二审法院判决撤销原判，依法改判；被上诉人被上诉人曹利军答辩称：上诉人与曹利军所签订的房屋买卖合同是合法有效的，一审法院酌定的20000元搬迁费和误工费不能弥补曹利军的实际损失；被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司、被上诉人承德市热河房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为：涉诉房屋不是合法建造，没有国家权属证书，该房屋不受法律保护，故上诉人与曹利军签订的房屋买卖合同无效。上诉人杨艳祥上诉称“热河房地产开发公司出具的承诺书，部分内容是后填的，上诉人并不认可，曹利军的房屋在拆迁时已无人居住，不存在搬迁费和误工费”，因缺乏证据支持，不应采纳。被上诉人曹利军与上诉人杨艳祥之间的房屋买卖协议因违反国家法律规定而无效，上诉人杨艳祥应退还被上诉人曹利军购房款4000.00元。因该房屋拆迁产生的搬迁费及误工等费用均已实际发生，一审法院酌定上诉人杨艳祥给付被上诉人曹利军搬迁费和误工费20000.00元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不应支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，建议判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人杨艳祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王志宏
审 判 员 郑建强
代理审判员 张喜艳
二〇一五年三月三十日
书 记 员 段映雪