安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民二终字第00795号上诉人（原审被告）：郑翔。委托代理人：郑家斌，系郑翔父亲。被上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市合裕路1098号天成大厦四楼，组织机构代码76687500-3。法定代表人：吴樟林，总经理。委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人：方长云。上诉人郑翔与被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司因物业服务合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01696号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审审理查明：郑翔系宝业·城市绿苑西区10#604室业主，该房屋建筑面积为174.29平方米。2006年1月16日，郑翔（乙方）与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（甲方）签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，该协议约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据协议向甲方交纳物业管理费用；交纳费用周期：每半年预收一次；前期物业管理费暂定：多层公寓按建筑面积0.55元／平方米.月收取；甲方违反协议未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，承担相应的法律责任；违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同签订后，乙方自2008年1月起未按约缴纳物业费，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司遂诉至原审法院，请求判令：郑翔给付2008年1月至2013年12月物业管理费6291.90元，能耗费180元，照明费108元，合计6579.90元，并按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2013年12月31日应支付滞纳金为21077.90元。另查明：2014年5月18日，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司向郑翔寄送物业费催费函，就所欠物业费进行催收。原审庭审中，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张因郑翔房屋系复式楼，2013年前给予优惠建筑面积174.29平方米按149.47元计算物业费面积。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张自2013年1月1日起合肥地区统一实行一费制，物业综合费标准按照0.65元／月·平方米计算。郑翔主张绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司未完全履行物业服务合同约定的维护、修缮义务，郑翔有理由拒付物业费，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司诉请的滞纳金郑翔不应承担、能耗费及照明费不予认可，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司在2014年5月18日前一直未向郑翔催要物业费，对超过诉讼时效的物业费部分请法院不予支持。原审法院审理后认为：郑翔与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有法律约束力，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司与郑翔物业服务合同关系依法成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。合同签订后，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司按照合同约定履行物业服务的义务，郑翔作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，郑翔应缴纳自2008年1月至2013年12月共计72个月的物业费。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司认可2013年前给予郑翔优惠，按149.47元计算郑翔物业费面积，不违反法律规定，应予支持。郑翔应缴纳的物业费为6082.8元（0.55元／平方米·月×149.47平方米×60月＋0.55元／平方米·月×174.29平方米×12月）。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张自2013年1月1日起合肥地区统一实行一费制，物业综合费标准按照0.65元／月·平方米计算，郑翔对此不予认可，双方未就该收费新标准订立新的协议，故对绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的该主张不予采纳。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张能耗费180元，照明费108元，但未提供足够证据证明，且郑翔不予认可，应不予支持。郑翔未缴纳物业费系因与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司关于物业服务质量产生纠纷，对绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张的滞纳金应不予支持。关于郑翔辩称的绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司诉讼主体资格问题。绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司虽不具有法人资格，但属于法律规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人。关于郑翔辩称的诉讼时效问题。本案系物业服务合同纠纷，合同一直在履行过程中，双方一直就房屋漏水、墙体开裂责任问题在争执，郑翔也因此才拒绝支付物业费，从合理性角度考虑，对于绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司陈述的一直在向郑翔主张物业费予以采信。关于郑翔辩称的房屋漏水、墙体开裂责任问题，因房屋漏水、墙体开裂系房屋质量纠纷，与本案不是同一法律关系，郑翔可以另案向相关责任单位主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、郑翔于判决生效之日起十日内向绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司支付物业管理费6082.8元；二、驳回绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费490元，减半收取245元，由绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担220元，郑翔负担25元。上诉人郑翔上诉称：根据《中国人民共和国公司法》第十四条规定，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司作为由其总公司在合肥设立的分公司，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，且绍兴市宝业物业管理公司合肥分公司的注册资本为零，亦不符合《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》关于其他组织的规定。因此，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司不是本案适格的诉讼主体。我方一直就房屋漏水、墙体开裂向绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司主张权利，而该公司并没有确凿证据证明其向我方主张过收取2008年1月1日到2013年1月1日这段时期的物业费的权利，仅凭在今年起诉前向我方发送的要求补交上述期间的物业费的特快专递，证明其向我方收取物业费的权利没有超过法定两年的诉讼时效，我方对此表示异议。另外，根据我方和绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》第二条的规定，我方出现的屋顶漏水的问题属于物业管理服务的内容，而这一问题一直没有得到物业公司的解决，理应属于本案物业管理合同纠纷，系同一法律关系，但原审法院却认为不是同一法律关系，驳回我方在一审中的反诉，我方不服。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的起诉。被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房屋质量问题对方可以向开发商另行主张。本院认为：《最高法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，法人依法设立的分支机构领取了营业执照并在在法人授权范围内能以自己的名义从事营业活动，是具有相对独立的民事主体资格，可以作为民事诉讼的当事人。本案中，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司虽不具有法人资格，但属于法律规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，原审据此认定绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司具有诉讼主体资格，并无不当。郑翔与绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司签订的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该协议为合法有效，并无不当。双方间物业服务合同关系依法成立，该协议对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司按照合同约定履行物业服务的义务，郑翔作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。郑翔上诉主张房屋漏水及墙体开裂问题，但该纠纷属商品房买卖合同法律关系，而非物业合同法律关系，原审据此认定因房屋漏水、墙体开裂系房屋质量纠纷，与本案不是同一法律关系，郑翔可以另案向相关责任单位主张，并无不当。郑翔不能以房屋质量存在瑕疵为由对抗物业费的缴纳。合同在履行过程中，双方一直就房屋漏水、墙体开裂责任问题存在争议，郑翔以此为由拒绝支付物业费，原审基于合理性考虑，采信绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司未间断对郑翔主张物业费的陈述，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑翔负担。本判决为终审判决。审判长  张健审判员  陈烜审判员  欧健二〇一四年十一月二十八日书记员  张琪本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。