福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1721号
原告陈颂歌，男，汉族，住福州市鼓楼区。
被告福州市鼓楼区五行足按有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人黄明飞。
委托代理人徐训海，该公司员工。
原告陈颂歌诉被告福州市鼓楼区五行足按有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈颂歌、被告委托代理人徐训海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告（变更前名称：福州市鼓楼区叁度足浴有限公司）为安排员工宿舍，向原告承租位于福州市鼓楼区单元房，双方于2012年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限1年，至2013年3月30日止，每月租金3100元；合同生效后，被告支付租房保证金4100元及3个月租金，以后提前3天支付下3个月租金；逾期支付，每日罚金100元；被告承担的租金、水电费、物业管理费等相关费用，支付给原告，原告出具收据。该合同生效后，被告支付原告保证金4100元、3个月物业费366元，并分别于2012年4月6日支付租金9300元、2012年11月3日支付租金9300元（转账9297.25元）、2013年3月12日支付水电费2081.17元。自2012年7月1日起至2013年3月30日止，被告未按约定期限支付租金，累计拖欠6个月租金18600元、水电费7319.53元、9个月物业费1098元。为收回尚欠款项，原告应被告要求2013年4月1日又续签一年租赁合同，租赁期限延续至2014年3月30日止，每月租金3255元，但被告先后总计支付19500元。自2012年3月31日起至2014年2月底，被告应付原告尚欠租金34850元、水电费7930元、物业费2440元，财产损坏赔偿金2500元。原告多次催讨，并于2014年3月1日发书面催款函给被告，但被告收到后，却以其受让福州市鼓楼区叁度足浴有限公司（以下简称叁度公司）全部股权，签订的《股权转让协议书》中明确约定“该协议签订前（2013年10月1日前）的债务由出让方叁度公司承担，且原企业名称“叁度”已变更为福州市鼓楼区五行足按有限公司为由，仅支付原告3000元（其中租金1365元、物业费610元、水费1025元），其余款项拒不支付。原告认为，被告拒不支付上述款项的理由不能成立，其不履行租赁合同应承担相应违约责任，故起诉请求依法判令：1、被告支付原告租金33485元、物业费1830元、水电费6905.53元、财产损坏赔偿金2500元，上述合计44720.53元，并支付逾期付款违约金36000元（从2013年2月28日起计至2014年2月28日止）；2、被告按欠款总额44720.53元支付利息，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率自2014年3月6日起计至实际还款之日止；3、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，对原告所诉金额予以确认。根据其与叁度公司所签订的《股权转让协议》，原告诉请款项中2013年10月1日前的债务为叁度公司所欠，应该由叁度公司来还。现被告所欠的债务，已转账支付一个季度的租金9750元并又支付3000元给原告，其中租金1365元、物业费610元，水费1025元。原告诉请的逾期付款的违约金按每日100元计算过高，被告一直都有配合原告处理欠款事宜，并非恶意逾期付款，故要求被告承担如此高的违约金并不合理。且违约金是叁度公司作出的约定，被告并不知情，不应承担。对于原告第二项诉请支付利息，被告不愿承担。
经审理查明，原告与叁度公司于2012年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告将单元房出租给叁度公司使用，租赁期限1年，自2012年3月31日起至2013年3月30日止，每月租金人民币3100元；合同生效后，叁度公司支付租房保证金4100元及3个月租金，以后提前3天支付下3个月租金；如逾期支付，每日付违约金100元；原告收取其租金、水电费、物业费等有关费用并出具收据。双方于2013年4月1日续签租赁合同，租赁期限至2014年4月30日止，每月租金人民币3255元。另查，叁度公司原股东谢跃辉与被告现法定代表人黄明飞于2013年9月28日签订《股权转让协议》，由谢跃辉将其所有的叁度公司100%的股权及其之前缴纳的场地租赁押金158980元、员工宿舍押金10700元转让给黄明飞，约定该协议签订之日前的债权债务由谢跃辉承担，该协议签订之日后的债权债务由黄明飞承担；2013年10月1日起90日内黄明飞应变更叁度的名称，不得继续使用叁度商标。后叁度公司更名为福州市鼓楼区五行足按有限公司。原告于2014年3月1日向叁度公司发送催款函，告知其从2013年3月3日起承租至2014年3月3日止，尚欠租金34850元，水电费7930.53元，物业费2440元，合计45220.53元（不包括房屋财产损坏赔偿金2500元及履行合同违约金、罚金）。被告于接收人处盖公章予以确认，并于2014年3月3日复函给原告，说明因股权转让，原告主张的45220.53元欠款中，叁度公司应承担2013年10月1日前所产生的费用35285.53元，被告只承担此后继续承租所产生的租金、水电费、物业费合计9935元，扣除保证金4100元，其只应支付5835元。原、被告于2014年2月28日签署《确认书》，确认叁度公司承租期间损坏原告屋内财产，赔偿价值合计2502元，又于3月1日签署《欠款清单》，确认叁度公司从2013年3月3日起承租至2014年3月3日止，总计欠款45220.53元（不包括房屋财产损坏赔偿金2500元）。双方当庭确认被告后支付给原告3000元，总计欠款44720.53元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方应全面依约履行合同。现原告诉请被告支付租金33485元、物业费1830元、水电费6905.53元、财产损坏赔偿金2500元，合计44720.53元，其提供了相应证据予以证明，被告亦对欠款的金额予以确认，虽然被告辩称根据其与叁度公司所签订的《股权转让协议》，原告诉请款项中2013年10月1日前的债务为叁度公司所欠，应由叁度公司偿还，但该协议实为被告内部的股权转移与名称变更，并不能对外产生对抗第三人的效力，其内部的争议可另行主张，故对于原告该诉请，本院予以支持。
关于原告诉请被告支付逾期付款违约金36000元（从2013年2月28日起计至2014年2月28日止），被告辩称违约金按每日100元计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告逾期付款造成的损失即原告对其欠款总额44720.53元的利息损失，则违约金不得超过该占用资金的利息损失的30%，双方约定的违约金过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付，故原告该诉请超出的部分，本院不予支持。
关于原告诉请被告按欠款总额44720.53元支付利息，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率自2014年3月6日起计至实际还款之日止，根据最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。因原、被告在《房屋租赁合同》中已约定了“如逾期支付，每日付违约金100元”，故对于原告该诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复之规定，判决如下：
一、被告福州市鼓楼区五行足按有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈颂歌支付租金33485元、物业费1830元、水电费6905.53元、财产损坏赔偿金2500元，合计44720.53元，并支付逾期付款违约金（以44720.53元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2013年2月28日起计至本判决确定支付之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1893元，适用简易程序减半收取947元，由原告负担147元，被告负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 陈 婷
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 欧阳淑珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复
对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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（2014）鼓民初字第1721号