辽宁省大连市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）辽02行终389号
上诉人（原审被告）瓦房店市城乡规划建设局，住所地瓦房店市新华路7号。
法定代表人王学波，局长。
委托代理人马少滨，瓦房店市房屋管理办公室工作人员。
委托代理人王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）瓦房店市假肢厂，住所地瓦房店市汽修城西长春路西段***号。
投资人马卫东，厂长。
委托代理人刘斌，辽宁翊鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曲桂珍，女，1942年1月4日出生，回族，无职业，住瓦房店市。
委托代理人赵瑾，辽宁昌信律师事务所律师。
原审第三人梁智贺，男，1981年8月27日出生，汉族，住瓦房店市永宁镇。
委托代理人洪振明，辽宁华夏律师事务所律师。
上诉人瓦房店市城乡规划建设局（以下简称瓦房店城建局）、瓦房店市假肢厂因房屋登记一案，不服瓦房店市人民法院(2016)辽0281行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人瓦房店城建局的委托代理人马少滨、王绍学，上诉人瓦房店市假肢厂的投资人马卫东及委托代理人刘斌，被上诉人曲桂珍的委托代理人赵瑾，原审第三人梁智贺的委托代理人洪振明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告曲桂珍与瓦房店市假肢厂投资人马卫东系母子关系，原告曲桂珍与丈夫马明德育有儿子马卫东、女儿马晓丽。原告曲桂珍丈夫马明德于2005年3月10日申请设立瓦房店市假肢厂，系个体工商户。2012年6月21日，马卫东办理了个人独资企业瓦房店市假肢厂营业执照，投资人姓名马卫东，出资方式为以个人财产出资。2012年6月29日，原马明德开办的瓦房店市假肢厂注销，机构代码证废置。
另查，2010年9月5日，马明德去世。2010年9月13日，原告曲桂珍与案外人马卫东、马晓丽以继承人身份签订继承析产协议，载明：被继承人马明德，继承人曲桂珍、马卫东、马晓丽。被继承人马明德于2010年9月5日因病死亡，其生前用家庭财产投资设立瓦房店市假肢厂，该厂位于瓦房店市旺角商贸区新客运站，瓦房店市假肢厂资产主要有厂房（西长春路西段XX号楼XX室、XX室、XX室、XX室、XX室）及设备。现全体继承人关于瓦房店市假肢厂财产的继承事宜达成如下协议：1.瓦房店市假肢厂的资产，继承人曲桂珍享有50%的财产权，曲桂珍将该财产全部赠送给继承人马卫东；2.瓦房店市假肢厂资产的50%属于被继承人遗产，继承人曲桂珍、马晓丽放弃对该财产的继承，由马卫东继承。马卫东拥有瓦房店市假肢厂的全部财产权；3.本协议未尽事宜三方另行协商。落款为继承人曲桂珍、马晓丽、马卫东签名。2013年，原告曲桂珍、案外人马晓丽向瓦房店市人民法院提起民事诉讼，请求撤销该份协议。该案经一审、二审，大连市中级人民法院将案件发回瓦房店市人民法院重审。2014年5月19日，瓦房店市人民法院作出（2014）瓦民初字第2264号民事判决书，判决原告曲桂珍与案外人马卫东之间签订的继承析产协议中关于坐落于瓦房店市西长春路XX号第四幢一单元4106、4306、4108号房屋相应份额的赠与内容有效，准予原告曲桂珍撤销赠与，其签订的继承析产协议中关于设备份额的赠与内容有效，不可撤销，驳回原告曲桂珍请求撤销赠与设备的诉讼请求。案外人马卫东不服，向大连市中级人民法院提起上诉，因其未到庭参加诉讼，大连市中级人民法院作出（2015）大民一终字第1040号民事裁定书，按其撤回上诉处理。之后，案外人马卫东向大连市中级人民法院申请再审，因其无正当理由拒不接受询问，2015年11月26日，大连市中级人民法院作出（2015）大民申字第699号民事裁定书，按马卫东撤回再审申请处理。
2015年12月4日，案外人马卫东提供马明德开办的个体工商户瓦房店市假肢厂于2004年购买商品房的买卖合同、马卫东开办的个人独资企业瓦房店市假肢厂营业执照、组织机构代码证、门牌编号通知单、购房发票及完税证明及马卫东身份证件等相关材料，向被告瓦房店市城乡规划建设局申请办理房屋转移登记。被告瓦房店市城乡规划建设局于同日为马卫东开办的瓦房店市假肢厂颁发瓦房权证共单字第X**号房屋所有权证，认定的基本事实是：房屋所有权人瓦房店市假肢厂，房屋坐落在共济办事处西长春路西段XX号，规划用途为公建，房屋3层，建筑面积为247.55平方米，未记载共有人。
瓦房权证共单字第**号房屋所有权证指向的房屋即坐落于西长春路西段XX号第四幢一单元XX号房屋。
原审法院判决认为,根据建设部《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。据此，被告负责本行政区域内的房屋登记工作，具有颁发被诉房屋所有权证的法定职责。
《中华人民共和国物权法》第十二条规定，“登记机构应当履行以下职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责”。建设部《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正、以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留……”该办法第二十五条第二款规定，“申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样……”本案中，根据被告提供的证据材料，案涉房屋系由马明德开办的个体工商户瓦房店市假肢厂购买，现申请办理房屋权属登记的瓦房店市假肢厂系2012年由马卫东以个人财产出资设立的个人独资企业，与原个体工商户瓦房店市假肢厂系两个不同的主体。案外人马明德死亡后，案涉房屋的份额应由其妻子曲桂珍、儿子马卫东、女儿马晓丽继承，虽然三人曾就继承析产事宜签订协议，但该协议中案涉房屋相应份额的赠与内容，经法院生效判决予以撤销，故原告曲桂珍、马明德女儿马晓丽也是案涉房屋的共有权人。现被告提供的证据不能证明其在审查过程中履行了询问申请人的职责，在自己的职责范围内未尽到审慎的注意义务，其作出的房屋权属登记行为未体现其他房屋共有人的权利，属于事实不清，证据不足，依法应予撤销。第三人梁智贺的抵押权不影响对被诉行政行为的合法性审查，其因第三人瓦房店市假肢厂取得房屋登记，并以此作出抵押后造成的权利损失，可另循其他法律途径予以解决。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决：撤销被告瓦房店市城乡规划建设局于2015年12月4日为第三人瓦房店市假肢厂作出的瓦房权证共单字第**号房屋所有权证。
瓦房店城建局上诉称，作为房屋登记机构，在受理房屋登记时对提交的登记材料只进行形式上的审查，只要申请材料符合法定形式要件即可。案涉房屋是由瓦房店市假肢厂购买，因此办理产权登记时也应办到假肢厂的名下。至于假肢厂营业执照和企业性质的变更不是房屋登记部门办理房屋登记时审查的内容。一审法院认定我局在办理登记过程中没有尽到审慎的审查义务是没有根据的。瓦房店市假肢厂的性质由个体工商户变更为个人独资企业的情况我局并不掌握，我局在受理房屋登记时只有假肢厂个人独资企业的营业执照。本案中，瓦房店市假肢厂提供了商品房买卖合同、营业执照、契税完税凭证等材料，完全符合办理房屋登记的要求，因此我局为瓦房店市假肢厂办理了房屋登记。申请人对其申请过程中提供材料的真实性负责。我局办理的房屋登记并无不当，请求撤销一审判决，发回重审。
瓦房店市假肢厂上诉称，原审被告的办证行为是依法进行的，没有违法之处，也没有侵害原审原告的合法权益。原审主张房屋所有权，应通过民事诉讼解决。瓦房店市假肢厂是有承接关系的，其申请办证主体合法。假肢厂是特许行业，设立前提是取得民政厅的《资格证定证书》，马明德去世后，民政厅专程到瓦房店核实，在曲桂珍和马晓丽签字同意的前提下，民政厅将《资格证定证书》经营者变更为马卫东，因此瓦房店市假肢厂是具有承接性的。《个体工商户条例》第十条规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。正因为有这个规定，所以瓦房店市假肢厂在工商登记体现的是先注销再注册，但不能否定新旧假肢厂的承接性。（2014）瓦民初字第2264号民事判决和原审被告的办证行为不发生冲突，没有矛盾之处。请求驳回原审原告的诉讼请求。
曲桂珍答辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。主要理由是：案涉房屋是马明德和曲桂珍在婚姻关系存续期间于2004年6月28日购买的，当时马明德是个体工商户，即以当时是个体工商户的瓦房店市假肢厂名义购买。2010年9月13日，马明德去世后继承人之间签署了继承析产协议，协议签订后因马卫东不履行赡养义务，曲桂珍起诉到法院，要求撤销赠与，赠与协议经法院民事判决撤销。判决已经生效后，马卫东明知房产已经不属于其个人所有的情况下，依然于2015年持自己开办的瓦房店市假肢厂的营业执照、原瓦房店市假肢厂签订的商品房买卖合同办理了房屋登记。原马明德经营的瓦房店市假肢厂是个体工商户与上诉人瓦房店市假肢厂不是同一企业，现在马卫东经营的瓦房店市假肢厂是个人独资企业。瓦房店城建局未尽审查义务，未询问当事人，严重侵害了曲桂珍的合法权益，一审判决基于对事实的认定作出的判决是公正、公平、合理的。请求依法驳回上诉，维持原判。
梁智贺述称，同意上诉人的意见。我已经善意合法地取得了案涉房屋的抵押权，该抵押权已经登记，合法有效。根据相关法律的规定，第三人善意取得房屋抵押权的，人民法院不应当撤销案涉房屋的房照。瓦房店城建局颁发房照的行为合法，应予维持。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
另查，2016年2月1日，瓦房店市假肢厂将坐落在共济办事处西长春路西段XX号（瓦房权证共单字第**号）房屋抵押给原审第三人梁智贺，梁智贺于2016年2月4日取得该房屋的他项权证，证号为瓦房他证交抵字第**号。
本院认为，案涉房屋系马明德开办的个体工商户瓦房店市假肢厂购买，其与马卫东设立的个人独资企业瓦房店市假肢厂虽然名称相同，但在法律意义上属于不同主体。前者的全部资产并不能当然归后者所有。马明德死亡后，案涉房屋的份额应由其妻子曲桂珍、儿子马卫东和女儿马晓丽继承。已经生效的瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第2264号民事判决已准许被上诉人曲桂珍撤销其就案涉房屋对马卫东的赠与，这意味着被上诉人曲桂珍仍是案涉房屋的共有人。因此，在案涉房屋存在共有关系的情况下，上诉人瓦房店城建局将房屋登记在由马卫东独资经营的上诉人瓦房店市假肢厂名下，属主要证据不足，依法应予撤销。关于原审第三人梁智贺提出案涉房屋已设定抵押，不能撤销房屋登记一节，本院认为，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的他项物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。房屋权属登记是否被撤销与抵押权及抵押登记的效力之间没有直接关联性。故原审第三人梁智贺的该项主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人瓦房店市城乡规划建设局、上诉人瓦房店市假肢厂各负担50元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳波
代理审判员 马小红
代理审判员 马汉博
二〇一六年十二月九日
书 记 员 周 丹