浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民重字第2号
原告：吕青锋，经商。
委托代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。
委托代理人：虞华君，义乌市天地法律服务所法律工作者。
被告：浙江省义乌市天元置业有限公司，住所地：义乌市佛堂镇稠佛路127、129、131号。
法定代表人：杨群民，董事长。
委托代理人：吴光东，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
委托代理人：何远，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
被告：赵学灏，经商。
委托代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。
委托代理人：曹孝珍，浙江杰正律师事务所律师。
原告吕青锋诉被告浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）、赵学灏商品房销售合同纠纷一案，于2011年5月13日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序进行了审理，于2012年2月6日作出（2011）金义民初字第1408号民事判决。被告赵学灏不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2012年11月29日作出（2012）浙金民终字第801号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）金义民初字第1408号民事判决，本案发回本院重审。本院于2012年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭审理，原告吕青锋的委托代理人虞景勇、虞华君；被告天元公司的委托代理人何远；被告赵学灏的委托代理人胡海泉、曹孝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕青锋起诉称，原告向被告天元公司购买位于义乌市宗泽路与江滨西路交叉口西南侧“天元·滨江国际”的第3层5号房屋。2008年3月11日，原、被告签订了选房确认书一份，约定了房屋的面积、单价、付款方式等内容，2009年8月24日，原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同。之后，原告依约履行了付款义务，被告则交付了房屋，但是未办理产权登记手续。现原告发现被告将上述房屋于2008年3月28日再次低价转让于被告赵学灏，并办理了预售登记。根据法律规定，债务人以明显不合理价格转让财产对债权人造成损害的，债权人可以行使撤销权。原告认为，被告将上述房屋低价转让于被告赵学灏的行为，损害了原告的合法权利。故请求判令：撤销被告天元公司将天元·滨江国际的第3层5号房屋出让给被告赵学灏的行为。
被告天元公司答辩称，原告诉状中的陈述与事实基本相符，被告确实将讼争房屋出售给了原告，后就该房屋又与赵学灏签订了商品房买卖合同，但是签订后来的合同及办理预售登记是因被告对赵学灏尚有巨额借款未清偿，签订合同是为了担保偿还该借款。合同行为的效力请求依法判决。
被告赵学灏答辩称，一、原告与赵学灏之间不发生关系，原告将赵学灏列为被告应该驳回。二、原告与被告天元公司买卖关系是否真实有异议，即使事实，原告与天元公司的商品房买卖合同成立时间也晚于被告与天元公司商品房买卖合同的成立时间。天元公司一房二卖，赵学灏无过错。三、价格并没有不合理，因为赵学灏与天元公司之间商品房买卖的数额是巨大的，不能以单套的价格对比。四、赵学灏与天元公司就涉案房屋签订买卖合同时，已经得到天元公司的书面承诺，赵学灏是唯一的购房人。赵学灏与天元公司签订商品房买卖合同并不是担保行为。五、讼争房屋2009年1月就登记及公示，具有物权效力。原告和被告天元公司签订的商品房买卖合同约定被告天元公司应在2009年9月30日交房后的90天内到产权登记机关备案，且各购房户于2011年10月14日与被告天元公司、赵学灏、赵如萍参加义乌市建设局组织的协调会，原告的起诉时间为2011年5月13日，起诉已过除斥期间。赵学灏和天元公司签订的商品房买卖合同的效力已得到生效判决的确认。生效判决将本案房产确权给了赵学灏，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。
原告吕青锋为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据1，商品房选房确认书1份（复印件），证明原告向被告天元公司购房签订合同的事实。
证据2，商品房买卖合同1份（复印件），证明原告向被告天元公司购房的事实。
证据3，收款收据1份（复印件），证明原告已履行合同付款义务。被告天元公司为了避税开了收据，钱款是一次性现金付清的。
证据4，商铺委托经营合同1份（复印件），证明被告天元公司已将房屋交给原告使用的事实。
证据5，两被告签订的商品房买卖合同1份（复印件），证明被告天元公司又将天元滨江国际3层8号房屋以明显不合理价格出售给被告赵学灏并签订商品房买卖合同及合同条款等事实。
证据6，（2011）金义民初字第464号案件开庭笔录两份，证明两被告之间存在借贷关系，两者的商品房买卖合同不是真实意思表示，不按市场价出卖。承诺书是被告天元公司被迫出具的，被告天元公司告知过涉案商品房已出售的事实。
证据7，（2011）金义民初字第1408号、（2011）金义民初字第850号民事上诉状2份（复印件），证明被告赵学灏认可了选房确认书的真实性。
被告天元公司对原告提供的证据均无异议。
被告赵学灏的质证意见：
证据1，真实性有异议，应当提交原件。
证据2，真实性无异议，签订时间为2009年8月24日。
证据3，真实性无异议，但实际付款情况无法证实。
证据4，真实性有异议，涉案房屋在签订合同前已登记在被告赵学灏名下。
证据5，无异议，被告签订时间在先。
证据6，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，两个案件没有关联，签订合同是双方真实意思表示，且经过备案。被告天元公司讲到的承诺书问题与客观事实不符，2008年3月28日被告赵学灏与他的母亲赵如萍一共签订了140多套左右的购房合同。原因是被告天元公司欠被告赵学灏的借款无法归还，将借款变更为购房款，当时刚刚拿到预售证，对外销售其实是不多的，但是被告赵学灏为了避免这些房子一房二卖而要求被告天元公司出具承诺书的。当时没有卖给别人的房子有很多，被告赵学灏选择的余地很大。选择这几套房子是基于它是安全的，原告与被告天元公司签订合同是2009年，是备案后8个月才签订的。原告没有任何证据证明承诺书天元公司被迫出具的。
证据7，选房确认书被告一直有异议。选房确认书不具有商品房买卖合同的要件，不构成商品房买卖合同，选房确认书确认的是签约的权利，商品房买卖合同才是商品房买卖关系成立的时间。选房确认书与商品房买卖合同对房屋的价格、面积、付款方式的约定不一致。对于原告与被告天元公司之间是否串通被告存在异议。
被告赵学灏为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：
证据1，承诺书1份，证明被告天元公司向被告赵学灏保证赵学灏是唯一的买受人，房屋未出售给他人。
证据2，商品房预售证附件1份，证明本案讼争房屋2009年1月20日备案登记在被告赵学灏的名下的事实。
证据3，生效证明及执行裁定书（复印件），证明（2011）浙金民初字第2号民事判决书已经生效，并已进入执行程序。
原告吕青锋的质证意见：
证据1，不符合情理，说明被告赵学灏明知房屋已出售。
证据2，房屋目前预登记在被告赵学灏名下没有异议。
证据3，真实性、合法性无异议，恰恰证明判决的错误。
被告天元公司的质证意见：
证据1，承诺书，原告吕青锋以108万元购买的商铺，被告与赵学灏的约定价是39万元，是30%左右，这个价格成本都收不回来，大量买房的折扣不可能超过8%，这样的价格签在商品房买卖合同中，这份承诺书的出现就不足为奇了，这份承诺书的内容与实际不符，形式的真实性被告认可。
证据2，真实性无异议，但与本案争议的焦点无关。
证据3，真实性无异议，判决确认的仍然只是合同债权，不涉及所有权，不存在讼争房屋已确权给被告赵学灏。合同具有相对性，在不影响他人权益、不影响法律强制性规定的情况下，法院会尊重当事人的处分权，该份判决对本案不能发生影响，本案的处理结果会对该案的权利义务发生实质性的影响。
被告天元公司未向本院提供证据。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的相关规定，本院的认证意见如下：
原告提供的证据1，被告天元公司无异议，本院确认其证明力；证据2、3、6，被告赵学灏对真实性无异议，本院确认其真实性；证据4，被告天元公司无异议，本院确认其真实性；证据5，被告均无异议，本院确认其证明力；证据7，系复印件，被告赵学灏有异议，对其证明力不予确认。
对被告赵学灏提供的证据的真实性予以认定，证明力在后详述。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：
坐落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口西南侧的“天元·滨江国际”项目由被告天元公司开发、销售。2008年3月11日，原告吕青锋与被告天元公司签订了一份“天元·滨江国际”商品房（商铺）选房确认书，约定原告向被告天元公司购买天元·滨江国际3层5号商铺，建筑面积为37.49平方米，单价为28953.8元／平方米，总价为1085478元，一次性付清，双方还对违约责任等内容作了约定。2009年8月24日，原告与被告天元公司补签了正式的商品房买卖合同，约定房号为1幢3层5号房，建筑面积36.85平方米，单价17910.45元／平方米，总金额66万元，于2009年8月24日前支付。2008年3月15日、2009年9月9日，被告分别开具收款收据共两份，确认收到原告购房款1085478元。后原告与浙江省义乌市滨江国际商业管理有限公司签订了一份“天元·滨江国际”商铺委托经营合同，约定将上述商铺委托给该公司经营，经营期限从2009年9月1日至2015年8月31日。
2008年3月28日被告天元公司与被告赵学灏就涉案的1幢3层5号房屋签订了商品房买卖合同，约定建筑面积35.78平方米，单价10899.94元／平方米，总价为39万元。同时，应被告赵学灏的要求，被告天元公司出具了被告赵学灏为唯一买受人的承诺书。2009年1月20日，被告天元公司与被告赵学灏签订的商品房买卖合同在义乌市房管处办理了商品房预售备案登记，登记的房号为3-5号。
另查明，涉案楼盘被告于2008年2月26日取得商品房预售证。在赵学灏与天元公司、杨群民、朱剑峰商品房预售合同纠纷中，2011年6月8日金华市中级人民法院（2011）浙金民初字第2号民事判决认定赵学灏以3020万元的价格认购了包括涉案房屋在内的39套房屋。案件审理过程中，被告赵学灏陈述因被告天元公司欠其借款无法归还，双方将借款变更为购房款，其与其母亲赵如萍于2008年3月28日一共与被告天元公司签订了140多套左右的购房合同。在王冬微（原告）诉天元公司（被告）、赵学灏（第三人）的（2011）金义民初字第464号案件的庭审笔录中，天元公司称“我们还有很多房屋登记在的第三人名下，价格也只有40％左右”、“我们为了保证第三人的债权低价将房屋给第三人不是自愿的，是为了保护第三人的债权。将房屋登记在第三人名下也不是被告自愿的”、“被告和第三人讲过商铺已经被客户购买，不能备案到第三人名下是事实的”。
本案的争议焦点是原告主张的撤销权是否成立，而这取决于以下因素：
1、原告的债权是否先于被告赵学灏的债权成立。原、被告于2008年3月11日签订的虽名为选房确认书，但对买卖标的物、价格、面积、付款方式、违约责任等作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且原告已实际付款，被告也已实际将房屋交付给了原告。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，原、被告之间的房屋买卖合同已于2008年3月11日成立。虽然正式合同是事后补签的，这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。关于原、被告签订选房确认书时，被告是否已取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告至迟在2009年1月取得了预售许可证，所以原、被告订立的选房确认书即商品房买卖合同应认定有效。而被告赵学灏与被告天元公司用涉案房屋抵偿借款的合同签订时间为2008年3月28日，故原告的债权先于被告赵学灏的债权成立。
2、被告天元公司出让讼争房屋给被告赵学灏是否明显低价。被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏的价格为39万元，仅为原告购买价款的约36%，属于明显的低价。
3、被告赵学灏在签订合同时是否明知讼争房屋已销售。首先，被告赵学灏在签合同时，要求被告天元公司出具其是唯一买受人的承诺书是非常规的，不符合情理；其次，从被告赵学灏的陈述来看，其与被告天元公司之间商品房买卖合同的本意是以该形式保障债权的实现，可以反映出被告赵学灏应当知道其购买的部分房屋已经被出售的事实。第三，被告天元公司在（2011）金义民初字第464号案件中也曾提到为抵偿借款，不自愿将房屋以低价转让给被告赵学灏，相关房屋出售给客户的情况告知过被告赵学灏。基于上述理由，应认定被告赵学灏与被告天元公司签合同时，应当知道其与被告天元公司的商品房买卖合同所涉房屋中许多已销售的这个事实。
4、被告天元公司将讼争房屋出售给被告赵学灏是否侵害了原告的债权。被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏后，已进行了预售登记，致使原告的商品房买卖合同目的不能实现，故被告天元公司的行为侵害了原告的债权。
综上，在合同均为有效的一房两卖情况下，按照房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。（2011）浙金民初字第2号案件现已进入再审程序，两被告对涉案房屋仅仅进行了商品房预售合同备案，未办理物权登记，根据合法占有房屋以及买卖合同先后等因素，本院对原告的诉讼请求，予以支持。义乌市建设局2011年10月14日组织的协调会，各购房户应当知晓，原告于2011年5月13日起诉行使撤销权，未过除斥期间。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：
撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司与被告赵学灏于2008年3月28日就“天元·滨江国际”3层5号房屋签订的《商品房买卖合同》。
案件受理费14569元，由被告浙江省义乌市天元置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币14569.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 吴晓宁
代理审判员 吴新辉
人民陪审员 朱翠玉
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 黄 超