湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第6625号
原告朱某，女，汉族。
委托代理人朱某甲，男，汉族，系朱某父亲。
委托代理人石爱民，湖南日月明律师事务所律师。
被告宋某某，女，汉族。
委托代理人李兵、曾强，湖南本义真元律师事务所律师。
被告长沙创兴房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路*号永华大厦*房。
法定代表人梁某某。
原告朱某因与被告宋某某、长沙创兴房地产开发有限公司（以下简称创兴公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2015年11月11日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王双石独任审理，后因案情复杂转为普通程序，组成由审判员王双石担任审判长，人民陪审员李美华、熊忠玉参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某的委托代理人朱某甲、石爱民，被告宋某某的委托代理人李兵、曾强到庭参加诉讼，被告创兴公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱某诉称：2012年12月11日，案外人罗某某通过拍卖方式购买了创兴公司开发的抵债给珠海市润海投资有限公司（以下简称润海公司）的永华大厦1、2、3、4房共计469.53平方米，房款总计为1805178元。2015年9月20日，原告和罗某某签订房屋转让协议，约定罗某某将其购买的永华大厦1、2、3、4房共计469.53平方米转让给原告，原告支付了定金20万元。创兴公司利用该3、4房未办理过户登记手续至原告名下之机，伙同宋某某于2015年6月18日签订虚假《长沙市商品房买卖合同》，将所有权已经属于原告的上述3、4房转卖给宋某某，宋某某明知上述房屋是原告通过拍卖方式取得且一直占有、使用，创兴公司对该房已不具有所有权仍然配合将该房过户至宋某某名下。在原告发现创兴公司拒不将自己付清全部购房款的永华大厦1、2、3、4房登记至自己名下后，遂诉至法院，请求判决：一、确认宋某某和创兴公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效；二、创兴公司将原告已付购房款的永华大厦1、2房办理过户登记至原告名下；宋某某和创兴公司共同将原告已支付全部购房款的永华大厦3、4房办理过户登记至原告名下。
被告宋某某辩称：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，宋某某不是合同相对方，不应作为本案被告。二、宋某某与创兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。三、宋某某在购买本案所涉房产时，查询到涉案房产已被登记抵押，抵押权人系案外人吕某某，并没有看到朱某因购买房产所应当办理的网签备案或预告登记，也没有看到任何关于该房产已被拍卖的记录。创兴公司及其法定代表人、股东等，也从未将涉案房产已被拍卖的事实告知宋某某，故宋某某在购买涉案房产时系善意的第三方。四、宋某某已按《商品房买卖合同》的约定向创兴公司支付了全部且合理的市场对价，且按法律法规规定缴纳了相关税费并在房屋主管部门办理了产权登记，合法取得了涉案房产的产权。五、2014年9月，创兴公司就已经依法取得了永华大厦的栋证，此时涉案房产已经完全具备办理网签备案、预告登记、产权过户等相关手续的条件，但朱某或消极不作为或疏忽大意，造成了现在的不利局面，请求驳回原告的全部诉讼请求并及时解除涉案房产的保全措施。
被告创兴公司未予答辩。
经审理查明：长沙市蔡锷中路永华大厦系被告创兴公司的前身长沙长利房地产开发公司（以下简称长利公司）开发的物业。长利公司于2001年6月20日将永华大厦第六层的部分房屋转让给珠海商业银行，双方签订了《商品房买卖合同》，但一直未过户至珠海商业银行名下。后珠海商业银行将其受让的永华大厦相关房屋交由润海公司集中处理并由润海公司委托湖南赛德拍卖有限公司进行拍卖。2012年12月11日，罗某某通过拍卖方式从拍卖人湖南赛德拍卖有限公司手中购买了长沙市蔡锷中路永华大厦第六层1、2、3、4房。罗某某支付了1805178元的房款后，润海公司出具了收款收据，并于2012年12月12日将涉案房屋交付给罗某某，但并未办理过户登记手续。2014年9月2日，永华大厦的栋产权初始登记至长利公司名下。2014年11月10日，长利公司更名为长沙创兴房地产开发有限公司。
2015年6月18日，创兴公司又与宋某某签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宋某某购买创兴公司名下的永华大厦3、4房，合同签订后宋某某支付了相应的房款和税费。2015年9月16日，前述3、4房的产权登记至宋某某名下。创兴公司的法定代表人梁某某在同类另案中当庭表示，其公司与宋某某之间不是真实的房屋买卖行为，而是其公司向宋某某借款，将涉案房屋抵押给宋某某作为担保。
2015年9月20日，罗某某与朱某签订《房屋转让协议》，约定罗某某将拍卖所得的永华大厦六楼的四间总面积469.53平方米的房产转让给朱某，总价为1805178元，签订协议即付定金20万元，2015年9月30日前付款50万元，2015年12月30日前付款30万元，2016年3月30日前付款30万元，2016年8月30日前付款205178元，2016年12月30日前付款30万元。
另查明：2011年9月22日，润海公司将涉案房屋出租给长沙希得教育咨询有限公司，期限自2011年9月1日至2014年3月31日。宋某某在对涉案房屋的诉前保全复议程序中陈述：其对房屋出租事宜不知情，在其平时去看房之时房屋为空置状态。
以上事实，有当事人的身份证及工商登记资料，《拍卖成交确认书》、收款收据、《长沙市商品房买卖合同》、契税缴纳凭证、房产证复印件、《租赁合同》、《房屋转让协议》、房屋分层分户平面图及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：朱某购得涉案房屋后长期占有、使用并取得收益的事实清楚，证据充分。本案争议的起因是创兴公司就涉案房屋又与宋某某签订了《长沙市商品房买卖合同》且为宋某某办理了过户手续。本案的争议焦点一是宋某某对涉案房屋是否构成善意取得，二是创兴公司与宋某某签订的《长沙市商品房买卖合同》是否有效。
关于争议焦点一，本院认为：首先，宋某某陈述其平时去看房的时候房屋为空置状态，但事实上涉案房屋一直由朱某出租给他人使用，并未空置，可见宋某某在房屋交易过程中没有现场查勘房屋实情；其次，创兴公司与宋某某签订的房屋买卖合同中未对房屋交付时间进行约定，且宋某某在签订合同后未曾要求创兴公司交付讼争房屋。宋某某在没有对买卖的房屋进行查勘的情况下即与创兴公司签订房屋买卖合同，又不要求交付和占有所购买的房屋，有违一般交易习惯，表明其对于创兴公司是否有权处分涉案房屋这一事实明显处于放任的状态，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，主观上存在重大过失，应当认定宋某某的购房行为不符合善意取得的法定要件。据此，宋某某仅依据物权登记而取得的权利不能优于朱某依合法拍卖和实际占有涉案房屋所取得的财产权利。对于原告要求宋某某将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于争议焦点二，本院认为：创兴公司与宋某某就涉案房屋签订买卖合同之前，案外人罗某某已经依拍卖行为合法买受并占有了该房，故创兴公司此后再与宋某某签订买卖合同属于无权处分行为，但无权处分行为并不必然导致合同无效。此外，尚无充分证据在案证明宋某某与创兴公司签订的合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形。据此，本院对朱某要求确认两被告之间于2015年6月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求依法不予支持。两被告间达成的房屋买卖合同虽非无效，但创兴公司已无法将合同标的物交付给宋某某，即该合同在事实上无全面履行之可能，则宋某某可另行向创兴公司主张违约责任。
再次，2014年9月2日涉案房屋所在的永华大厦的栋产权登记至创兴公司名下，罗某某将涉案1、2房转让给朱某后，朱某有权要求创兴公司协助其办理1、2房的产权登记。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回朱某要求确认宋某某和长沙创兴房地产开发有限公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求；
宋某某在本判决生效之日起十五日内,协助朱某将登记在宋某某名下的长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦3、4房办理过户登记至朱某名下；
三、长沙创兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内,协助朱某将登记在长沙创兴房地产开发有限公司名下的长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦1、2房办理过户登记至朱某名下；
驳回朱某的其他诉讼请求。
本案受理费21046元，由长沙创兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王双石
人民陪审员 熊忠玉
人民陪审员 李美华
二〇一六年五月二十日
书 记 员 陈郡玉
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。