内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第2086号上诉人（原审被告）杨燕，住赤峰市。委托代理人高山，内蒙古方赫律师事务所律师。委托代理人胡日勒巴根，住赤峰市。被上诉人（原审原告）张桐利，住赤峰市。被上诉人（原审原告）雷瑞华。二被上诉人委托代理人倪锋，内蒙古法林律师事务所律师。原审第三人孔春雨，其他自然情况不详。原审第三人崔旭，住赤峰市，其他自然情况不详。上诉人杨燕因案外人执行�议之诉一案，不服红山区人民法院(2014)红民初字第3919号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，第三人孔春雨与案外人大地公司签订商品房买卖合同一份，约定孔春雨以人民币494766元的价格购买大地公司开发的位于赤峰市新城区八家组团皇家帝苑二期6-3-03112号房屋(涉案房屋)，房屋性质为预售商品房。2009年12月27日，张桐利、雷瑞华与第三人孔春雨、崔旭签订房屋买卖协议，约定张桐利、雷瑞华以58万元的价格购买涉案房屋，并约定张桐利、雷瑞华预交房款33万元，余款25万元由张桐利、雷瑞华使用第三人的公积金贷款继续偿还五年，五年后张桐利�雷瑞华必须还清贷款。双方约定在张桐利、雷瑞华还清贷款后由第三人协助张桐利、雷瑞华办理房屋过户手续。次日，张桐利、雷瑞华向崔旭支付33万元房款，由崔旭向张桐利、雷瑞华出具购房款收据。后第三人将涉案房屋交付给张桐利、雷瑞华，由张桐利、雷瑞华使用至今。在此期间，张桐利、雷瑞华陆续偿还第三人的住房公积金贷款。2013年9月2日，该院作出(2013)红民初字第3091号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。2013年12月12日，该院作出(2013)红民初字第3091号民事判决书，判令孔春雨、崔旭偿还杨燕借款31万元。2014年5月12日，杨燕向该院申请执行涉案房屋。2014年7月25日，张桐利、雷瑞华对涉案房屋的查封提出异议，该院于2014年9月16日作出(2014)红法执字第677-1号民事裁定书，驳回了张桐利、雷瑞华提出的异议。张桐利、雷瑞华不服该裁定，向该院提起诉讼。请求�认位于赤峰市新城区皇家帝苑二期6号楼3单元03112室房屋归张桐利、雷瑞华所有，并停止对该房屋的强制执行。另查明，张桐利、雷瑞华系夫妻关系，截至2014年3月，张桐利、雷瑞华已足额还清第三人的住房公积金贷款，但未办理房屋过户手续，涉案房屋至今仍登记在第三人孔春雨的名下。涉案房屋曾在另一案件中被门桐保全，现已解除保全。上述事实，有张桐利、雷瑞华、杨燕当庭陈述，张桐利、雷瑞华提供的结婚证、商品房买卖合同、不动产销售发票、完税凭证、住房公积金抵押贷款本息付清通知书及张桐利、雷瑞华支付的涉案房屋取暖费收据、燃气费收据、有线电视费收据、住宅维修资金收据等在卷佐证。原审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案所涉房屋，系第三人孔春雨从开发商大地公司处购得后转卖给张桐利、雷瑞华，第三人亦将涉案房屋交付给张桐利、雷瑞华使用至今。张桐利、雷瑞华在获得涉案房屋后，因购房贷款未还清而未办理房屋所有权变更登记手续，后购房贷款已陆续还清，应认定张桐利、雷瑞华对涉案房屋享有所有权。杨燕称涉案房屋仍登记在第三人孔春雨名下，该房屋的所有权属于第三人孔春雨，而不属于张桐利、雷瑞华的主张，理由不能成立。杨燕提出张桐利、雷瑞华系收到驳回执行异议裁定书十五日后主张执行异议之诉，已丧失胜诉权的意见经查不成立，故张桐利、雷瑞华请求确认涉案房屋归其所有并要求停止对房屋的执行的诉讼主张，证据充分，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及上述法律之规定，判决一、座落于赤峰市新城区皇家帝苑二期6号楼3单元03112室房屋归张桐利、雷瑞华所有；二、停止对座落于赤峰市新城区皇家帝苑二期6号楼3单元03112室房屋的执行；案件受理费100元，邮寄送达费100元，合计200元(张桐利、雷瑞华已预交)，由杨燕、第三人孔春雨、崔旭负担。一审宣判后，上诉人杨燕不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或改判；由被上诉人张桐利、雷瑞华承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、被上诉人在一审中提供给法院的《房屋买卖协议》实际上是被上诉人与第三人恶意串通、为了坑害上诉人利益而签订的虚假合同，是无效的。1、2012年12月，第三人向上诉人借款时，承诺用正在出租中的涉案房屋抵押，还向上诉人提供了《出租合同》。《出租合同》的签订日期是：2010年11月6日，租赁期限是2010年11月6日至2013年11月6日，上诉人委派白城云、陶俊对该房屋进行了现场核实，证明第三人所述属实。而在本案诉讼中，被上诉人向法院提供的《房屋买卖协议》签订日期竟然是2009年12月27日，比租赁合同的签订日期还早近一年多。难道说被上诉人在购买了第三人的涉案房屋后，还允许第三人出租营利吗。2、被上诉人在一审中向法院提供的房款收据和公积金还款证明等证据(包括《房屋买卖协议》)在法律效力上都不具备根本排除双方恶意串通的可能性的效力。3、无论是被上诉人向一审法院审监庭提出异议时，还是在被上诉人向一审法院提起异议之诉时，第三人孔春雨在法院正常传唤下都故意拒绝出庭，以便给一审法院的误判制造条件。4、经上诉人向第三人的朋友和熟人了解，被上诉人与第三人系亲属关系，双方原本也曾发生民间借贷，当发现第三人债务过多且无偿还能力时，为单纯保护被上诉人的利益，坑害其他债权人，双方恶意串通签订了涉案房屋的买卖协议，并为了对抗其他债权人故意将买卖协议的时间提前到2009年12月。5、上诉人现找到了第三人孔春雨当年提供的涉案房屋《租赁合同》原件，承租人姓名：姜冰，身份证号：辽宁省葫芦岛市龙岗区�，电话号码：131XXXXXXXX。经上诉人到相关部门调查，其姓名、身份证号、电话号码均真实(其中，电话号码因姜冰离开赤峰，已经被他人购用)。所以，其真实性不难判断。6、被上诉人现在能够证明其与第三人签订《房屋买卖协议》的日期确实是2009年12月27日的唯一证据，仅是《房屋买卖协议》上第三人的签名。而能证明其与第三人恶意串通的证据也是第三人的签名(即《租赁合同》上的签名)。所以，根据是否有第三人的签名仅得出《房屋买卖协议》有效而非恶意串通这唯一一种结论当然是不符合逻辑的。综上，根据《合同法》第五十二条规定，该《房屋买卖协议》无效。二、除恶意串通之外，该《房屋买卖协议》在法律上还存在着其它无效情节。1、被上诉人提供给法院的《房屋买卖协议》第三条第3项明确约定：“五年期限到期后(2014年10月)，由乙方将剩余房款一次性付给甲方，乙方付清全部房款前，此房屋所有权归甲方所有”。这一约定明显属于我国法律中规定的“附条件”和“另有约定”的情况。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，白合同成立时生效”。所以，该协议在被上诉人付清全款前未生效，也就是无效。2、一审法院于2013年9月2日作出(2013)红民初字第3091号民事裁定书对涉案房屋予以查封。被上诉人自称于2014年3月才将购房款全部付清。所以，查封是在被上诉人付清全部房款之前，所以，查封是合法有效的，而人民法院依法�封的房产再转让是无效的。3、所以，在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。4、涉案标的系不动产，其对世效力应以在相关部门登记为准，现涉案房产仍登记在第三人孔春雨名下。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：“(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”和《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该转让行为无效。四、被上诉人在查封前并未合法占有涉案房屋。1、在《房屋买卖协议》中并未对何时交付标的作约定。而被上诉人在一审�因《房屋买卖协议》标明的签订日期为二OO九年十二月二十七日，就自称是二OO九年十二月二十七日占有了涉案房屋，这一说法显然不成立。2、第三人提供的《租赁合同》明确约定租赁期限为2010年11月6日至2013年11月6日，所以，在2013年11月6日之前，第三人并未将涉案房屋交付给被上诉人。而在2013年11月6日前的2013年9月2日，一审法院就对涉案房屋进行了查封。3、被上诉人提供的其它用于证明移交的证据，都是虚假的。五、查封前，被上诉人并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；1、在被上诉人与第三人恶意串通的前提下，被上诉人提供的第三人出具的收据及银行回执并不能证明该33万元就是购房款。虽然被上诉人持有登记在第三人名下的公积金还款清单，但是，上诉人也有该清单，所以，仅凭登记在第三人�下的公积金还款清单并不能证明被上诉人偿还了公积金贷款。2、依据被上诉人提供的《提前偿还贷款申请》，足以说明被上诉人在明知法院查封的情况下，即不经法院许可，也未按法院要求，私自提前偿还贷款，明显存在恶意。六、因买受人自身原因未办理过户登记。根据被上诉人提供的《提前偿还贷款申请》，足以说明无论是被上诉人与第三人之间是否存在恶意串通，本次房屋买卖，第三人都有能力办理过户登记，而之所以未办理，全部都是第三人自身的原因造成的。在没有房产证的情况下买卖房屋，存在风险，这是常识，而被上诉人在有能力办理过户的情况下，却未办理过户，说明：1、被上诉人主观上存在恶意；2、客观上已经给他人造成的损害；3、如果给自己造成损害，应由自己承担；4、如果给他人造成损害，应付赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实�误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩服判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。另查明，上诉人杨燕申请执行的时间是2014年5月12日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在�钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的。本案所涉房屋，系第三人孔春雨从开发商大地公司处购得后转卖给张桐利、雷瑞华，第三人亦将涉案房屋交付给张桐利、雷瑞华使用至今。张桐利、雷瑞华在获得涉案房屋后，因购房贷款未还清而未办理房屋所有权变更登记手续，后购房贷款已陆续还清，且买受人支付完全部价款的时间在上诉人杨燕申请执行之前，因此应认定张桐利、雷瑞华对涉案房屋享有所有权。上诉人杨燕在二审中提供了证人证言和租赁合同用以证明房屋处于租赁状态被上诉人没有实际占有该房屋，因为此证据上诉人杨燕并没有在一审两次庭审中均未提交且被上诉人不予认可，综合本案情况分析，本院对该证据的真实性不予确认。综上，张桐利、雷瑞华作为买受人对登记在被执行人名下的不动产所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，因此上诉人杨燕的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨燕承担；邮寄费40元，由上诉人杨燕、被上诉人张桐利、雷瑞华各承担20元。本判决为终审判决。审判长  鹿春林审判员  牛占龙审判员  崔明明二〇一六年四月十八日书记员  苏日娜