吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1432号
上诉人（原审原告）：张玉萍，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨宏，吉林市丰满区厦门街综合门诊部经营者，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：侯立军，吉林九辩律师事务所律师。
原审第三人：吉林市友邦物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：柏艳波，总经理。
委托诉讼代理人：孙颖。
上诉人张玉萍因与被上诉人杨宏、原审第三人吉林市友邦物业服务有限公司（以下简称友邦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。张玉萍的委托诉讼代理人李金、杨宏及其委托诉讼代理人侯立军、友邦物业公司的法定代表人柏艳波及委托诉讼代理人孙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玉萍上诉请求：撤销一审判决，判令杨宏立即从坐落于吉林市丰满区泰山路阳光小镇1-2层002号、003号网点迁出。事实和理由：一、张玉萍是诉争房屋的买受人，对诉争房屋享有物权，有权对房屋进行使用、收益及处分。张玉萍与友邦物业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。租赁期满后，张玉萍有权收回房屋。二、一审法院确认张玉萍与友邦物业公司之间是委托合同关系无事实和法律依据。首先，根据合同约定，友邦物业公司转租需经张玉萍同意，友邦物业公司擅自转租，张玉萍有权解除合同。合同租期为一年，张玉萍现随时有权收回房屋。其次，即便友邦物业公司有权转租，其超过租赁期限转租的行为也属无效行为。再次，张玉萍行使的是物权请求权，而杨宏与友邦物业公司之间形成的是债权请求权，其不能以此对抗张玉萍的主张。三、杨宏与友邦物业公司在租赁合同中约定“租期至交付回迁房之日止”，对张玉萍没有约束力。双方的行为侵害了张玉萍的合法权益，合同当属无效。四、杨宏与友邦物业公司约定的租期内的租金实际相当于该房一年的租金，若二人关于租期和租金的约定得到法律保护，则显失公平。五、一审法院查明的情况与客观事实不符，不能作为判决依据。
杨宏辩称：一、一审法院认定张玉萍与友邦物业公司之间系委托合同正确。1.张玉萍与友邦物业公司之间欠缺租赁合同意思表示。友邦物业公司对诉争房屋从未使用或收益，同时张玉萍在与友邦物业公司签订合同时，也明知友邦物业公司没有租赁房屋的用意。2.张玉萍与友邦物业公司之间实质为代租房屋的委托合同关系。张玉萍在庭审中自认是委托友邦物业公司对外进行出租，代租的费用及时间由张玉萍决定。因此，张玉萍与友邦物业公司签订合同目的是将诉争房屋委托友邦物业公司代租。二、杨宏与友邦物业公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效。友邦物业公司具有出租诉争房屋的权利。杨宏已经实际履行了合同义务，并交纳租赁费、供热费、物业费，同时实际占有、使用诉争房屋。三、关于友邦物业公司超过与张玉萍约定的租赁期限将房屋出租的行为效力问题，张玉萍可就将来发生的损失，向友邦物业公司另案诉讼。杨宏租赁诉争房屋本是政府、泓乐公司解决其临时安置的问题。杨宏在宝山路的厦门街综合门诊被拆迁，至今仍未解决安置问题。订立合同时，吉林市丰满区拆迁办公室、泰山街道主任、泓乐公司代表均在现场，杨宏有理由认为其行为是合理合法的。对于是否存在租赁显失公平、价格不对等的问题，张玉萍可另案主张。四、张宏与友邦物业公司之间不存在恶意串通行为。租赁合同合法有效。五、基于合同相对性，杨宏与张玉萍之间不存在合同法律关系，同时，本案案由为房屋租赁合同关系，是债权范围内，不属于物权范畴，张玉萍基于物权来主张缺少法律依据。六、至于房屋价格是否等价以及是否显失公平问题，价格可由双方约定，属于市场自由定价范围内，如双方认可诉争房屋也可以免费租用。
友邦物业公司述称，友邦物业公司与杨宏签订的《房屋租赁合同》中关于租赁期和租金的条款，确实没有得到张玉萍的授权，也没有得到张玉萍的事后追认，没有法律效力。事情经过如下：2015年4月，吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐公司）和政府拆迁办公室人员以及杨宏一起到友邦物业公司称要在附近为杨宏开诊所租赁门市房，说租赁费由政府和泓乐公司承担，在杨宏的补偿金里扣除。当时有3处网点要出租，一个是李文平的，两个是张玉萍的，买房后，他们没有使用，跟友邦物业公司说可以对外出租。当时政府、泓乐公司、杨宏都说回迁房一年半肯定能建好回迁，所以，友邦物业公司与杨宏就按其意思签订了租赁合同。签完后，友邦物业公司找到李文平和张玉萍，但其只同意签订一年期限，租金也不同意20万元，要36万元。友邦物业公司问政府是否还租，政府承诺由其承担多余的租金。于是，友邦物业公司又和房租签订了租赁合同。2016年4月，张玉萍找到友邦物业公司，索要第二年租金。友邦物业公司去找政府，政府答复补偿金已经给付杨宏，剩余租金应由杨宏自己承担。现政府不同意为杨宏继续支付租金，杨宏就不享有房屋使用权。杨宏享受到政府给付的停业损失，就无全免费使用他人的房屋。
张玉萍向一审法院起诉请求：1.杨宏立即从坐落于吉林市丰满区泰山路阳光小镇1-2层002号（192.36平方米）、003号网点（218.88平方米）迁出；2.杨宏支付占用房屋使用费自2016年4月19日起至2016年12月21日起，按照年租金22万元的标准计算的使用费145926元，此后的使用费按照上述标准计算至判决生效之日止。
一审法院认定事实：2013年1月23日，张玉萍与泓乐公司签订《吉林市商品房买卖合同》两份，约定张玉萍购买坐落于吉林市丰满区泰山路18号阳光小镇2号住宅楼10幢0001002室、0001003室，建筑面积分别为192.36平方、218.88平方米，价款分别为3847200元、4377600元的商业房屋。贷款方式为建设银行贷款1920000及2180000元。同日，泓乐公司为张玉萍出具金额总计为8224800元的不动产发票四张。
杨宏原有的坐落于吉林市丰满区宝山路零号楼3号、4号网点，建筑面积均为103.32平方米的商业用房，在泓乐公司开发的泰山路改造项目一期工程拆迁范围内。2015年4月17日，杨宏与泓乐公司就上述房屋分别签订了《房屋拆迁产权调换协议》，约定杨宏于2015年前搬迁腾空被拆迁房屋，泓乐公司将坐落在阳光小镇西4号、5号网点作为产权调换房屋；双方在补充协议中约定，泓乐公司支付杨宏停业补偿费自签协议之日起至回迁入户时止，按房屋评估单价1.3万元/平方米乘以房屋面积乘以千分之八/月，先预付两年停产停业补偿费即257887元（1.3万元/平方米×103.32平方米×8‰×24个月）。同日，友邦物业公司与杨宏签订《房屋租赁合同》一份，约定友邦物业公司将吉林市泰山路阳光小镇2号楼（2、3网点），房屋面积650平方米出租给杨宏用于从事医疗经营。租赁期限自杨宏搬入承租房屋之日起至向交付回迁房之日（友邦物业公司通知杨宏办理入住手续时，为交付之日）止（届时友邦物业公司给予杨宏90天的腾迁宽限期，期满杨宏应无条件搬出本合同所涉之租赁房屋）。租期届满之日即本合同终止之日，双方不再续签。租金20万元，于本协议签订之日给付友邦物业公司。审理中，杨宏陈述租金已从泓乐公司应给付的补偿款中扣除，友邦物业公司陈述租金是泓乐公司交付友邦物业公司的。另，泓乐公司至今未向杨宏交付产权调换后的房屋。
张玉萍与友邦物业公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同未体现合同签订日期，双方约定张玉萍将诉争房屋共计411.24平方出租给友邦物业公司，租赁期限自2015年4月20日起至2016年4月19日止，房屋租金为22万元/年，另付押金2万元，共计24万元。租赁期满，张玉萍有权收回出租房屋，如要求续租，则必须在租赁期限届满前1个月通知张玉萍。租赁期满后，依附于房屋的装修归张玉萍使用。2016年4月18日，张玉萍书面通知友邦物业公司解除与其签订的《房屋租赁合同》。审理中，友邦物业公司陈述系张玉萍委托其公司进行代租，张玉萍陈述其购买房屋后一直没用，张玉萍委托友邦物业公司租赁给他人，委托友邦物业公司代为租赁，至于代租的费用及时间由张玉萍决定。张玉萍不清楚友邦物业公司租赁给谁，但是其知道友邦物业公司已将房屋租赁出去，并已收到租金。
2016年10月16日，友邦物业公司委托吉林松花江律师事务所向杨宏发出律师函，函告杨宏解除2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》，并要求杨宏自接到通知之日起40日内搬出承租房屋，亦可自收到通知之日起15日内另行对该房产进行租赁，重新签订租赁合同。2016年12月16日，友邦物业公司通知杨宏交纳租金及物业费共计380137元。
一审法院认为，张玉萍于2013年与泓乐公司签订《吉林市商品房买卖合同》，购买了诉争房屋且办理备案登记，并已付清房款，泓乐公司也已将房屋交付给张玉萍，故张玉萍作为买受人有权对诉争房屋进行使用、收益、处分。
关于张玉萍与友邦物业公司之间的法律关系，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中张玉萍与友邦物业公司虽签订了《房屋租赁合同》，但双方并没有进行租赁的意思表示。友邦物业公司作为承租一方，其并无使用诉争房屋的意思表示，也无因使用房屋而支付租金的意思。审理中友邦物业公司自认其是代张玉萍对外出租。而张玉萍在签订《房屋租赁合同》时，也明知友邦物业公司并无租赁诉争房屋的用意，其在审理中自认是委托友邦物业公司对外进行出租，至于租金的费用及期限由张玉萍单方决定，故本院认为，张玉萍与友邦物业公司之间实际是委托合同关系。双方签订的租赁合同中所约定的内容，实际为张玉萍委托友邦物业公司对外出租时所限定的租赁条件和事项，友邦物业公司作为受托人应按委托人张玉萍的要求即按租赁合同中约定的内容对外进行出租。关于张玉萍要求杨宏迁出诉争房屋的主张，友邦物业公司接受委托后以自己的名义与杨宏签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，且对委托人张玉萍具有约束力。张玉萍现要求收回房屋，但杨宏已按约定履行了向友邦物业公司交付租金20万元的义务，租期至向杨宏交付回迁房之日止，因回迁房尚未交付给杨宏，租期尚未届满，租赁期间杨宏仍有权继续使用诉争房屋，故对张玉萍要求杨宏迁出的诉讼请求不予支持。另：友邦物业公司作为受托人有义务将委托事务的处理情况告知张玉萍，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”张玉萍在本案中主张无法按时收回房屋造成的经济损失，一审法院认为该损失系友邦物业公司未按约定的委托事项进行出租所致，杨宏作为善意的承租人其并无过错，故对张玉萍要求杨宏按每年22万元的租金标准支付自2016年4月19日起至本判决生效之日止房屋使用费的主张，不予支持，其可另行向友邦物业公司主张权利。判决：驳回张玉萍的诉讼请求。
本院二审期间，张玉萍、杨宏均未提交新证据。友邦物业公司提交一份补充协议，证明：杨宏已经获得两年的停产停业补偿共90余万元。张玉萍对该证据无异议。杨宏对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。因政府给杨宏临时安置，才导致签订涉案租赁协议。本院经审查认为张玉萍、杨宏对该证据的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认。
本院对一审查明的除“张玉萍陈述其购买房屋后一直没用，张玉萍委托友邦物业公司租赁给他人，委托友邦物业公司代为租赁，至于代租的费用及时间由张玉萍决定”以外的事实予以确认。另查明：涉案房屋备案登记在张玉萍名下。杨宏因房屋拆迁已获得停产停业两年的补偿款90余万元。
本院认为，张玉萍的上诉请求成立，应予支持。一、关于法律关系，张玉萍与友邦物业公司之间签订有书面租赁合同，且已实际履行，双方之间形成租赁合同法律关系。现有证据不足以证明双方之间存在明确的委托意思表示，亦不具备委托合同的形式要件，且承租人是否自行使用租赁物并非区分租赁和委托关系的标准。一审中张玉萍的代理人虽承认存在委托租赁的说法，但因其代理权限为一般授权，无权代表张玉萍作出该承认的意思表示，故一审法院认定双方之间形成委托合同关系，属于适用法律不当。友邦物业公司与杨宏订立房屋租赁合同，并将涉案房屋交由其使用，双方之间形成转租合同关系。二、关于租期问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……”本案中，友邦物业公司与杨宏约定的租期为杨宏搬入承租房屋之日起至回迁房交付之日止，但回迁房何时交付不能确定，应视为租期约定不明。张玉萍与友邦物业公司约定的租期为一年，故友邦物业公司与杨宏之间的转租期超过一年的部分应视为无效。三、关于房屋处置问题。张玉萍在租赁期届满时已书面通知友邦物业公司解除合同，后友邦物业公司亦向杨宏发送律师函，通知解除双方之间的租赁合同关系，并要求杨宏在40天合理期间内腾房，杨宏在法定异议期内并未提出异议。故本案所涉租赁及转租合同均已解除，杨宏继续无偿占有、使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，应予返还。四、关于房屋占用使用费问题。因张玉萍对该项内容并未提起上诉，故本院对此不予评判。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初2107号民事判决；
二、杨宏于本判决生效后30日内从坐落于吉林市丰满区泰山路阳光小镇1-2层002号（192.36平方米）、003号网点（218.88平方米）迁出；
三、驳回张玉萍其他诉讼请求。
一审案件受理费3219元，减半收取1609.5元，由张玉萍负担809.5元，杨宏负担800元。二审案件受理费100元，由杨宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
代理审判员 果 丹
代理审判员 赵翠霞
二〇一七年六月十四日
书 记 员 那译心