湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初2360号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：武汉市东湖生态旅游风景区中北东路188号。代表人：唐石磊，该公司负责人。委托代理人：彭翠娥，湖南天润人合律师事务所律师。委托代理人：蔡芬，湖南天润人合律师事务所律师。被告：湖北润海商发联合置业有限公司，住所地：武汉宝丰路1号（湖北商务大厦）。法定代表人：谭干，该公司总经理。委托代理人：黄炎秋，湖北观筑律师事务所律师。委托代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：华侨城物业武汉分公司）诉被告湖北润海商发联合置业有限公司（以下简称：润海公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序，于2017年8月1日公开进行了审理。原告华侨城物业武汉分公司的委托代理人彭翠娥、蔡芬，被告润海公司的委托代理人谈旭，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华侨城物业武汉分公司诉称：2012年1月1日，武汉华侨城实业发展有限公司与原告华侨城物业武汉分公司签订前期物业服务合同，约定原告华侨城物业武汉分公司为纯水岸·东湖小区提供前期物业服务。被告润海公司系该小区天樾WH-TY-*-L*-*号房业主，建筑面积272.77平方米。被告润海公司从2014年2月起至今未依约缴纳物业费，欠费73822.58元，经多次催要拒不缴纳。为此，诉至人民法院，请求判令：1、被告湖北润海商发联合置业有限公司支付物业费73822.58元、违约金11129元（日千分之五）；2、被告湖北润海商发联合置业有限公司承担本案诉讼费用，包括但不限于受理费、司法文书邮寄费、公告费等。被告润海公司辩称：一、原告华侨城物业武汉分公司主张的费用从2014年2月起，对截止其起诉之日超出2年诉讼时效的不应支持；二、据前期物业服务合同第三十条，原、被告物业服务关系在2016年已届满，原告华侨城物业武汉分公司无权要求交纳服务费；三、前期物业服务合同是与深圳市华侨城物业服务有限公司签订，原告华侨城物业武汉分公司起诉主体不适格。四、原告华侨城物业武汉分公司未认真履行职责，没有敦促L11-G业主拆除外墙改建玻璃墙的行为，造成被告润海公司房屋受到光污染；没有采取合理有效措施避免被告润海公司房屋发生污水倒灌受损；被告润海公司有权因原告华侨城物业武汉分公司的服务过错延迟或拒绝交纳物业费。同时合同约定违约金标准过高，请法院调低。经审理查明：原告华侨城物业武汉分公司系深圳市华侨城物业服务有限公司下设的分公司（已在武汉市工商局注册登记）。被告湖北润海商发联合置业有限公司系武汉华侨城纯水岸·东湖-天樾L*-*的业主，该房建筑面积272.77平方米。2012年1月1日，武汉华侨城实业发展有限公司（甲方）与深圳市华侨城物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为纯水岸·东湖小区提供前期物业服务，约定：服务内容和质量；服务费用，别墅住宅6.8元/月每平方，按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前缴费，逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）缴纳的，每逾期一日应交纳欠费总额千分之五作为违约金；物业的经营与管理；物业的使用与维护；合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，但期限内业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等内容。2012年12月28日，原告华侨城物业武汉分公司以深圳市华侨城物业服务有限公司名义（甲方）与被告湖北润海商发联合置业有限公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：甲方为案涉小区提供前期物业服务；双方的权利和义务；物业管理服务内容：一、房屋公共部位的维护和管理，二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；物业服务费用：按建筑面积每月每平方米元（注：此处空白），每三个月预收1次，每次缴费时间为每季度首月15日前；乙方不按协议约定标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金；等内容。原告华侨城物业武汉分公司为案涉小区提供了物业服务，被告湖北润海商发联合置业有限公司交纳了至2014年1月31日止的物业服务费，其后经催要，未再交费，理由主要同答辩意见。另，案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议。在诉讼中：1、原告华侨城物业武汉分公司提交于2014年10月、2016年6月在案涉房屋张贴催费通知单的照片，对此被告润海公司认为原告华侨城物业武汉分公司最后一次催要的时间为2014年10月。2、被告润海公司提出因原告华侨城物业武汉分公司、武汉华侨城实业发展有限公司房屋设计不合理及疏于管理导致污水倒灌致使房屋受损，以及对L11-G房屋违规改建玻璃外墙管理不力导致光污染，要求反诉赔偿损失；因涉及案外人，对此本院已裁定不予受理，告知另行起诉。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、物业费发票、现场照片等证据在卷，足以佐证。本院认为：深圳市华侨城物业服务有限公司由开发建设单位选定作为前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》，原告华侨城物业武汉分公司作为其不具有独立法人资格的分公司代表公司进场提供物业服务，并签订《前期物业服务协议》，符合法律规定，上述协议主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对合同各方具有法律约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议，由原告华侨城物业武汉分公司服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。关于被告润海公司提出的原告华侨城物业武汉分公司的诉讼主体资格问题，原告华侨城物业武汉分公司系深圳市华侨城物业服务有限公司的非法人分支机构，依照《最高人民法院《关于适用的解释》第五十二条的规定，可以自己名义提起诉讼。关于被告润海公司提出的诉讼时效问题，因民事诉讼时效为2年，据本案证据，原告华侨城物业武汉分公司在2014年10月、2016年6月进行过催要，可引起诉讼时效中断的效果，其主张2014年2月1日至2017年5月31日期间的物业费，未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告华侨城物业武汉分公司提供了物业服务，被告润海公司依约应当交纳物业服务费，其未依约交纳，已构成违约。被告润海公司提出原告华侨城物业武汉分公司对L11-G房违建玻璃墙导致的光污染管理不力，该事项主要因其他业主行为引起，可按相邻关系处理；被告润海公司提出原告华侨城物业武汉分公司管理不力导致污水倒灌，现有证据不足证实该事项系对公共部位或设施设备维护不力原因引起，且可能涉及房屋开发建设单位的设计、施工事项，可另行处理；以上事项从现有证据看不足证实原告华侨城物业武汉分公司未履行合同主要义务，但考虑被告润海公司的损失，以及原告华侨城物业武汉分公司未针对上述事项举证证实其有效履行管理职责的情况，酌情对原告华侨城物业武汉分公司主张的违约金等诉求不予支持。据约定标准，2014年2月1日起至2017年5月31日共40个月物业费为74193.44元（272.77平方米×6.8元/月每平方米×40月）。原告华侨城物业武汉分公司只主张73822.58元，予照准。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北润海商发联合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司交纳2014年2月1日至2017年5月31日期间的物业服务费73822.58元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费962元（已减半收取），由被告湖北润海商发联合置业有限公司负担（此款原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司已预交，被告湖北润海商发联合置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司支付962元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年八月三十日书记员  颜晓霞