上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2445号
原告上海豫园旅游商城股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐晓亮，董事长。
委托代理人何年生，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海明新物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人ＸＸ，执行董事。
委托代理人肖安华，上海市东吴律师事务所律师。
委托代理人沈立，公司员工。
被告上海新元房地产开发经营公司，住所地上海市。
法定代表人邓伟民，总经理。
委托代理人倪ＸＸ，上海市锦南房屋动拆迁有限公司员工
。
被告上海市黄浦区丽园公寓业主委员会，住所地上海市。
负责人温长远，主任。
委托代理人凌佩琴，委员。
原告上海豫园旅游商城股份有限公司（以下简称豫园公司）与被告上海明新物业管理有限公司（以下简称明新公司）、上海新元房地产开发经营公司（以下简称新元公司）、上海黄浦区丽园公寓业主委员会（以下简称丽园公寓业委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员张宁独任审判，于9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甄灵宇、被告明新公司委托代理人肖安华和沈立、被告新元公司委托代理人倪ＸＸ、被告丽园公寓业委会负责人温长远和委托代理人凌佩琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豫园公司诉称，位于本市半淞园路街道783街坊丽园公寓小区东北角房屋（以下简称涉案房屋），原系原告下属的会景楼大酒店锅炉房，后改为中央调机房。该会景楼大酒店为原告于1997年12月18日与原上海市南市区机关招待所（以下简称区机关招待所）签订房屋买卖协议所得，当时约定的转让标的包括“上述建筑物的房屋财产权和土地使用权及其全部附属设备、设施”，后原告又与原上海市南市区人民政府办公室（以下简称区府办）签署“备忘录”，约定“位于区政府大楼东侧的新景大酒店中央空调机房（计房屋建筑面积154.5㎡）作为酒店的配套设施用房，由新景大酒店使用，房屋使用权归甲方（指原告）所有”。后原告一直正常使用。因中央空调机房的产权人是原上海市南市区人民政府（以下简称区政府），无需办理产权证，故区府办以备忘录的形式将包含使用权在内的所有权给予原告。而且，中央空调机房系会景楼大酒店主物的附属设施，是为了会景楼大酒店的使用而设计建设的，属于从物，故原告对其享有所有权。1998年，被告新元公司开发建设丽园公寓小区，上述中央空调机房被划入建筑规划红线范围内，在丽园公寓小区开发、竣工时，被告新元公司未拆迁上述房屋，也未支付拆迁补偿安置费用，保留至今。小区业主入住后，多次向各方及原告反映涉案房屋包含于小区规划范围，应予拆除，要求解决。原告声明该房屋属于原告合法财产，如需解决应由被告新元公司出面协商，但未被理会。2015年3月16日，丽园公寓小区内贴出一份署名为被告明新公司（承包方）及丽园公寓业委会（发包方）的公告及拆除工程施工合同，载明要拆除涉案房屋。3月26日7时许，被告明新公司人员持重磅器械对涉案房屋玻璃、墙壁进行破坏，原告报警后，警察予以制止，要求协商解决。原告当天发函被告，要求停止侵权。后在原告不知情的情况下，被告将涉案房屋内存放物品不法转移，并再次进行拆除作业，将房屋夷为平地。原告认为，涉案房屋是原告拥有所有权的合法财产，在被告新元公司应拆迁而未拆迁、也未支付安置补偿的情况下，该房屋仍归原告所有，被告新元公司系造成本案事件的真正原因，在建设丽园公寓时应该为涉案房屋预留了补偿款，应为赔偿责任的事实上的最终责任方；被告明新公司及丽园公寓业委会非合法拆迁人而拆除原告房屋，构成侵权，应承担赔偿责任。现因涉案房屋被拆除而无法评估价值，无法确定损失物品价值，责任应由被告承担。综上，原告起诉要求：1、三被告连带赔偿原告房屋拆除损失600万元；2、三被告连带赔偿原告房屋内财产损失21，600元。
被告明新公司辩称，原告主体不适格，其并非涉案房屋的所有权人，仅可将涉案房屋作为中央空调机房使用，不能用作他途，被告明新公司的拆除行为并未侵害原告利益，故原告无权诉讼。根据我国法律规定，建设用地使用权和土地上建筑物所有权应当同时移转，并归属于同一人，涉案房屋在丽园公寓小区规划范围内，房屋所占的建设用地使用权归小区业主共有，故被告明新公司基于合理信赖，相信涉案房屋系小区业主共有并有权进行处分。涉案房屋本应拆除，属于丽园公寓小区建设动迁的遗留问题。被告明新公司受被告丽园公寓业委会的委托，按照合同约定拆除涉案房屋，拆除行为产生的后果应由委托人承担。拆除时该房屋系空房，物品是否存在原告未举证证明。被告明新公司对于原告所称的其与被告丽园公寓业委会之间对于涉案房屋权属的争议并不知情，原告对于其所称的对于涉案房屋享有权利也没有经过任何政府相关机关的公示，故被告明新公司既没有理由知晓，也没有理由相信。原告要求三被告连带赔偿的依据是侵权，但侵权不包含债权。原告对涉案房屋根据备忘录有使用权，但使用权不是法定权利，仅能约束备忘录双方，只能由合同法调整。被告明新公司对于本案纠纷的发生无任何过错，不应承担赔偿责任。
被告新元公司辩称，同意被告明新公司的答辩意见。在为建设丽园公寓小区的动迁过程中，大部分土地都是区政府用地。被告新元公司是区政府下属企业，开发的是区政府用地，无需补偿。涉案房屋并非原告所有，而是区政府所有的资产，被告从未就涉案房屋预留拆迁补偿款。涉案房屋之所以当时未拆迁，系因区政府和会景楼大酒店需要使用热气管道。后来因为世博会动迁，南市发电厂于2009年停止供电，热气管道废弃。原告根据备忘录有涉案房屋作为中央空调机房的使用权，但被告新元公司与原告不存在任何关系，不应承担赔偿责任。
被告丽园公寓业委会辩称，同意被告明新公司的答辩意见。上海市黄浦区规划和土地管理局（以下简称区规土局）信访书面答复称，自从1998年丽园公寓小区建成交付使用，涉案房屋所占土地就属于丽园公寓小区，被告丽园公寓业委会有权自行与原建设单位即被告新元公司协商是否拆除。后来被告新元公司同意拆除，被告丽园公寓业委会委托小区物业服务公司即被告明新公司拆除。既然土地使用权属于丽园公寓小区业主共有，土地上建筑物依法也属于业主共有，故被告丽园公寓业委会有权拆除丽园公寓小区土地上的废弃物即涉案房屋。涉案房屋在丽园公寓小区内，小区业主分摊面积包含涉案房屋在内，故被告新元公司支付的30万元不仅是拆迁补偿，还是多年来业主权益受到侵害的补偿。因此，被告丽园公寓业委会不应承担赔偿责任。至于原告与被告新元公司之间的问题，不应挟持丽园公寓小区业主的利益作为条件。
本院经审理查明，1997年12月18日，区机关招待所（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将座落在本市陆家浜路XXX号的上海会景楼大酒店整幢框架剪刀结构的房屋产权（计房屋建筑面积9，767㎡）和土地使用权（计面积1，162㎡）及其全部附属设备、设施转让给乙方，转让价为5，500万元。审理中，原告确认该合同上的房屋产权和土地使用权不包含涉案房屋产权及其土地使用权。
1998年5月4日，原告（甲方）与区府办（乙方）签订备忘录：“为了明确上海新景大酒店周边土地使用权的界定，以及新景大酒店中央空调机房房屋使用权的归属问题，经甲乙双方友好协商，特作如下备忘录：一、……。二、位于区政府后大楼东侧的新景大酒店中央空调机房（计房屋建筑面积154.5㎡）作为酒店的配套设施用房，由新景大酒店使用，房屋使用权归甲方所有。”
1998年6月24日，原告取得本市陆家浜路XXX号建筑面积为9，767㎡全幢房屋（另有地下室517.7㎡）产权。
又查明，1993年2月24日，原上海市南市区机关事务管理所作出《关于筹建﹤上海市新元房地产开发经营公司﹥的报告》，决定筹建上海市新元房地产开发经营公司，该公司系独立核算、自负盈亏、自主经营的全民所有制企业，经营地点为陆家浜路XXX号。3月18日，区府办发文同意。1996年7月9日，原上海市南市区房产管理局核发房屋拆迁许可证［沪南房拆许字（96）第13号］，批准被告新元公司因三门峡路、丽园路XXX号商品房项目建设，拆迁下列范围内的房屋及其附属物：陆家浜路XXX弄XXX号-
XXX号、XXX号-XXX号、XXX号、西藏南路XXX弄XXX号-
XXX号（单、双）、1087号、1089号-1131号，拆迁期限1996年7月10日至1997年12月31日。1998年5月7日，被告新元公司建设的丽园公寓竣工验收合格。审理中，原告和被告新元公司确认涉案房屋属于上述拆迁许可证许可拆迁的范围内。
2014年3月6日，区规土局信访书面答复韩雁妹（黄规土信2014-007号）：“您信访的事项为：反映丽园公寓小区东北角原南市区政府锅炉房现被豫园商城使用，要求确认权属问题。经我局土地权籍科大机系统和房地产登记查询并实地查看，您反映的旧建筑位于半淞园路街道783街坊15／2丘宗地范围内。经查，该建筑在丽园公寓小区1998年竣工时，本应拆除，系丽园公寓小区建设动迁中的遗留问题，建议丽园公寓小区业委会与原建设单位友好协商解决。”
2014年9月17日，被告丽园公寓业委会（甲方）与新元公司（乙方）签订协议书：“丽园公寓是乙方在1996年开发建设的旧改项目，由于历史原因在小区东北角规划用地范围内有一锅炉房未曾拆除，乙方认为虽然此锅炉房在小区规划用地范围内，由于原南市区政府机关以及会景楼宾馆需要使用不能拆迁，当时规划土地验收及房地产权证办理时政府有关部门均认可了现状。但甲方认为现状已经废弃使用的锅炉房在小区用地范围内，相关权益应归小区所有。针对此历史遗留问题，经甲、乙双方友好协商，达成协议如下：一、由乙方向甲方支付30万元锅炉房动迁补偿款，作为对此历史遗留问题的了结。二、甲方承诺在收到乙方支付的此款项后，乙方在此项下责任包括但不限于拆除或清空此锅炉房等有关事项，一概与乙方无关。善后事宜由甲方自行解决。三、协议经双方签字盖章后十个工作日内，乙方先行向甲方支付动迁补偿款10万元，当甲方完成对该房屋的拆除或实际接管使用后十日内，再支付补偿款20万元。四、本协议签订以后，如因该房屋问题引发甲方与任何第三方之间的纠纷，由甲方出面解决，乙方予以协助；但该等纠纷系在丽园公寓建成以后的乙方原因而导致，则由乙方负责解决，如乙方未能解决或仅部分解决从而给甲方造成损失的，则该等损失由乙方向甲方另行足额补偿。”
2015年3月，被告丽园公寓业委会（甲方、发包方）与明新公司（乙方、承包方）签订拆除工程施工合同，约定甲方需将位于小区东北角的旧锅炉房和一段围墙拆除并重新做好水泥地面砌好新围墙，委托乙方实施该工程，施工价格为5.2万元，包括乙方为实施本合同项下所有施工内容所需要的所有费用。后被告明新公司进行施工，涉案房屋现已拆除。
审理中，原、被告确认涉案房屋在2010年前已不作为锅炉房使用。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、备忘录、上海市房地产权证、信访书面答复、拆除公告及施工合同、拆除照片，被告新元公司提供的拆迁许可证、工程竣工验收合格证明、协议书以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告以其系涉案房屋所有权人为基础起诉，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告提供的房屋买卖合同和上海市房地产权证所指向的标的物不包含涉案房屋；原告提供的备忘录，产生于其与区府办之间，明确涉案房屋“作为酒店的配套设施用房，由新景大酒店使用，房屋使用权归原告所有”，该备忘录并非商品房买卖行为，不具有移转涉案房屋所有权的意思，故原告不享有涉案房屋所有权，无权主张被拆除的房屋价值损失。原告要求三被告连带赔偿涉案房屋内存放物品的财产损失，亦未提供证据证明，故本院不予支持。至于涉案房屋拆除补偿问题，不属于本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告上海豫园旅游商城股份有限公司要求被告上海明新物业管理有限公司、上海新元房地产开发经营公司、上海黄浦区丽园公寓业主委员会连带赔偿房屋拆除损失人民币600万元的诉讼请求，不予支持；
二、原告上海豫园旅游商城股份有限公司要求被告上海明新物业管理有限公司、上海新元房地产开发经营公司、上海黄浦区丽园公寓业主委员会连带赔偿房屋内存放物品财产损失人民币21，600元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币53，951元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币26，975.50元，由原告上海豫园旅游商城股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张宁
二〇一五年十一月二十五日
书记员 周玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。