四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川09民终470号
上诉人（原审被告）：遂宁市中天房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区育才东路35号。
法定代表人：税亚辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：伍贤华，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘元良，男，汉族，生于1969年9月5日，住遂宁市船山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：范兵远，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。
上诉人遂宁市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）因与被上诉人刘元良商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中天房地产公司的委托诉讼代理人伍贤华、被上诉人刘元良及其委托诉讼代理人范兵远、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中天房地产公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初184号民事判决第一项或发回重审；2.判决刘元良承担违约责任，并按现行房地产市场价格支付购房款；3.本案一、二审诉讼费由刘元良承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》是分期付款的购房合同，该合同第六条付款方式及期限中约定：签订合同付购房款3万元，2007年2月25日付购房款17万元，交付商品房时付购房款98%，交付产权证时付清购房款，第十五条约定房屋交付使用后6个月内出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已交房款千分之二负责赔偿。合同本意是由中天房地产公司办理产权证给刘元良的同时，刘元良应付清购房款，权属登记备案是指产权证权属转移备案，而不是一审法院认定的初始登记，且初始登记不是《商品房买卖合同》的约定条款，并未约定违约责任。《四川省城市房地产交易管理办法》第二十五条规定了办理新建房屋所有权初始登记商品房竣工合格之日起60日内办理和房屋所有权转移登记商品房竣工交付使用之日起90日内办理。未能办理权属转移的责任在刘元良一方，根本上是由于刘元良不提交办理产权证资料和不交房款、契税所致，中天房地产公司于2008年1月9日就发出了《客户办理产权证应备资料》的通知，被上诉人签收后置之不理。2.刘元良在签订《商品房买卖合同》后没有按照合同约定支付购房款，至2008年2月25日也未交足98％购房款，当月12日交房款15000元，尚欠14602.33元，直到2012年5月21日才补交13000元，应承担违约责任，依照合同法第六十三条规定，逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。因此，刘元良应按政府指导价5000元/㎡计付购房款，一审法院对刘元良的违约行为未处置，反要公司履行显失公正。3.一审程序违法，简易程序转普通程序未重新指定举证期限。
刘元良辩称，中天房地产公司上诉的事实、理由及请求不成立。本案不存在违约的事实，买受人在中天房地产公司未办理房屋初始登记时，可以行使不安抗辩权，不再支付房屋价款，直至中天房地产公司办理房屋初始登记为止；一审审理期限一年有余，中天房地产公司有充分的举证时间，且在筒易程序转换为普通程序未给举证期限并未违反法律规定；中天房地产公司一审未对房屋价款提出反诉，不属于二审审理范围。
刘元良向一审法院起诉请求：1.被告立即配合原告办理所购买房屋的权属转移登记；2.被告向原告支付自2007年12月1日至其完成权属登记备案时止延期办理权属登记的赔偿金42864元（暂计算至2015年10月）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求确认“嘉园公寓”X单元X楼X号房屋归原告所有。
一审法院认定事实:2007年2月13日，被告中天房地产公司作为出卖人与作为买受人的原告刘元良签定了一份《商品房买卖合同》，合同编号GF-2000-X，该合同主要约定：买受人刘元良购买“嘉园公寓”2单元6层5号商品房，该商品房的用途为住宅。建筑面积共约146平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1500元，总价款人民币219000元。付款方式为签合同时付款30000元，2007年2月25日付款170000元，合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房管部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理即房屋交付使用后6个月出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已缴房款千分之二负责赔偿。被告中天房地产公司作为出卖人与作为买受人的原告刘元良分别在《商品房买卖合同》上面加盖印章和签名。自2007年2月13日至2007年2月26日，原告为购买该商品房已向被告中天房地产公司缴纳购房款以及中天房地产公司代收的市政工程费用共计228000元（合同约定购房款219000元），被告中天房地产公司于2008年8月1日向原告刘元良交付了其购买的商品房。2008年1月9日，被告向原告送达《客户办理产权证应备资料》一份，并由原告签收。案涉房屋经竣工验收并于2008年2月报送遂宁市规划和建设局予以竣工备案，但被告至今未办理该房屋的初始登记。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。
一审法院认为，原告刘元良与被告中天房地产公司签定的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、开发商未取得房屋所有权初始登记的情况下，原告作为购房者能否要求开发商办理房屋产权登记手续；二、原被告关于违约金的计算方式。关于争议焦点一，依照物权法第十条“国家对不动产实行统一登记制度……”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”及中华人民共和国建设部所制定的《房屋登记办法》第三十条“合法建造房屋需要进行所有权初始登记…..”之规定，对合法建造的商品房应当先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案中，因被告中天房地产公司尚未就“嘉园公寓”项目向权属登记部门办理初始登记，故原告不能依据其与被告的《商品房买卖合同》要求被告为其办理房屋权属变更登记，法院对其要求被告立即办理房屋权属证书的诉讼请求，不予支持。同时，依据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力……”之规定，原告所购买的房屋尚未依法登记，故对其要求“确认嘉园公寓X单元X层X号房屋权属为原告所有”的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，根据审理查明的事实可认定，原告之所以未能就其所购房屋办理权属转移登记，系因被告中天房地产公司尚未就“嘉园公寓”项目办理所有权初始登记，根据双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定，被告中天房地产公司应当向原告支付延期办证的赔偿金，故对原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，予以支持。关于赔偿金的计算方式，原、被告在合同中约定“房屋交付使用后6个月内出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已缴房款千分之二负责赔偿”，原告主张应当按照每月千分之二计付赔偿金，从该约定内容文理上也可以理解为按一次性千分之二计付赔偿金。一审法院认为，其一，该赔偿金系对被告延期办理权属登记备案的惩罚性约定，虽该约定未明确载明计算方式为每月按已缴房款千分之二计算赔偿金，但双方约定赔偿金的目的是督促被告履行合同义务，应当根据逾期履行的期限相应加重赔偿金的金额，才能达到督促被告尽快履行合同义务的目的；其二，依照合同法第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，该约定内容系被告提供的格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,恒定的违约金标准显然有损守约方的合法权益，故原告主张赔偿金应当按照已缴房款每月千分之二计付，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：一、被告遂宁市中天房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘元良支付赔偿金，赔偿金的计算方法为：以原告已付购房款为基数，从2009年2月1日起至2015年10月止，以每月千分之二为标准进行计算；二、驳回原告刘元良的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告遂宁市中天房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人中天房地产公司提交的《遂宁市物价局遂宁市房地产管理局遂宁市城区房地产市场指导价》、《遂宁市城市规划区基准地价更新初步成果公示》、《遂宁市城区房屋内部评估指导价格目录》、《遂宁市城区土地内部评估指导价格目录》可以证明该时期房屋土地指导价格，但不能证明嘉园公寓房屋价格执行的是政府定价或者指导价，且不属于本案审理范围，本院不予采纳；《嘉园公寓住户办理权证应交款项表》，《嘉园公寓诉讼房款统计表》为中天房地产公司单方统计，并无买受人确认，本院不予采信；《遂宁市嘉禾西路嘉园公寓房屋面积测绘成果报告书》、《四川省遂宁市城建档案馆档案交接文据》仅能证明讼争房屋面积测绘情况以及中天房地产公司将嘉园公寓档案向当地档案馆进行了移交，不能证明初始登记未完成的原因，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.中天房地产公司应否向刘元良支付赔偿金至2015年10月止；2.中天房地产公司要求刘元良承担违约责任，按照每平方5000元标准重新计算房屋价款应否支持；3.一审是否存在程序违法。
关于争议焦点一，本案中，被上诉人刘元良与上诉人中天房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房管部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理即房屋交付使用后6个月出卖人完成权属登记备案，延期一个月按已缴房款千分之二负责赔偿。而中天房地产公司未能按约定在房屋交付使用后6个月完成权属登记备案，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。中天房地产公司于2008年8月1日向刘元良交付了其购买的商品房，至今未配合购房户完成权属登记备案，因此，一审判决中天房地产公司支付刘元良逾期办理权属登记赔偿金时间从2009年2月1日起以刘元良已付购房款为基数，以每月千分之二为标准进行计算并无不当，本院予以维持。被上诉人刘元良一审的诉讼请求为“被告向原告支付自2008年12月1日至其完成权属登记备案时止延期办理权属登记的赔偿金
42864元（暂计算至2015年10月）”，对该诉讼请求的内容应作如下理解：一是赔偿系延期办理权属登记所致，而非逾期交付房屋所致，故赔偿金的起算日依照合同约定应为2007年12月1日起；二是赔偿金应计算至中天房地产公司完成权属登记备案时止。逾期办理权属登记赔偿金本应计算至中天房地产公司完成权属登记备案时止，因刘元良未对一审判决提起上诉，本院对赔偿金计算截止时间不作调整。综上，中天房地产公司认为不应向刘元良支付赔偿金至2015年10月止的上诉主张与审理查明事实不符，本院不予支持。
关于争议焦点二，上诉人中天房地产公司在一审中并未提出反诉，要求刘元良按照每平方5000元标准重新计算房屋价款并支付未按合同约定时间支付房款的违约金。按照法律规定，二审审理范围应限制在一审诉讼请求范围内，因被上诉人刘元良在庭审中拒绝就中天房地产公司新增加的反诉进行调解，中天房地产公司在二审中提起的反诉请求不属于本案二审审理范畴，本院不作审理，故中天房地产公司要求刘元良承担违约责任，并按现行房地产市场价格支付购房款的上诉请求本院不予支持。
关于争议焦点三，本案于2016年1月11日立案，分别在2016年2月3日、12月23日开庭审理，并于2017年2月17日向中天房地产公司送达民事判决书，中天房地产公司在此期间有充分的举证时间，故中天房地产公司关于一审转换为普通程序审理时无举证时限、程序违法的主张不成立，本院不予支持。
综上，上诉人中天房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由遂宁市中天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 艳
代理审判员 赖 力
代理审判员 梁 燕
二〇一七年七月十七日
书 记 员 朱雪萍