上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第910号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第910号
原告（反诉被告）上某某，住所地上海市嘉定区。
法定代表人张唯林，总经理。
委托代理人陈中秋、姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
被告（反诉原告）张某某，男，1974年6月3日生，汉族，户籍地及住址江苏省宿迁市。
委托代理人傅明霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）上某某与被告（反诉原告）张某某间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈中秋、姚佳磊，被告张某某及其委托代理人傅明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月24日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内的钢结构房屋（面积约570平方米）、辅助用房（面积约150平方米）出租给被告。租赁期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日。年租金为人民币115000元（以下币种同），每半年支付一次，先付后用。被告拖欠租金1个月以上的，原告有权终止合同。原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证。合同签订后，原告即将房屋交付予被告使用。但被告仅仅支付了半年的租金57500元后便不再支付租金。经原告多次催讨，均未果。现起诉要求：一、被告支付自2012年11月至2013年10月的房屋占用费115000元；二、自2013年11月1日起解除双方签订的《房屋租赁协议》；三、被告立即搬离承租的房屋，将该房屋返还予原告；四、被告按租金标准支付占用期间的房屋实际使用费；五、被告支付占用期间产生的水费140元、电费2561元；庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；将第四项诉讼请求变更为要求被告支付房屋实际使用费（按每年115000元为标准，自2012年11月1日至实际搬离之日）；将第五项诉讼请求变更为要求被告支付水费1030元、电费10350.40元（截止2014年12月10日）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告向被告出租的房屋未取得合法的建设许可证，不符合出租的条件，双方签订的租赁合同应为无效合同；该房屋存在严重漏水等质量问题，导致被告无法进行生产经营；被告愿意搬离承租的房屋，但不应支付房屋使用费；水电费如有缴费单据，被告愿意支付；原告将无证房屋出租予被告且房屋存在质量问题，导致被告相关损失，原告理应予以赔偿；被告并不是适格的诉讼主体，被告承租该房屋后，该房屋实际由上海百叶建筑装饰有限公司（以下简称百叶公司）使用，租金也是由百叶公司支付，被告仅是该公司的法定代表人，故百叶公司才是适格的诉讼主体。
被告反诉称，2012年4月24日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内的厂房出租给被告。租赁期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日。年租金为115000元，每半年支付一次。被告按约于2012年4月27日向原告支付了首笔租金57500元。但被告接收房屋后，该房屋每逢雨天必然漏水，且该房屋没有任何防水、排水设施导致屋内的设施设备、木质材料等均被雨水淋湿，屋内、地面均有雨水，暴雨时节漏水更为严重，严重影响了被告的生产经营。为此，被告多次要求原告予以维修，原告也曾维修多次，但无任何改善。被告承租该房屋系为生产家具之用，且花费巨资对该房屋进行了装修，同时对部分已倒塌的房屋进行了改建、重建，但该房屋根本无法达到使用的要求，致使被告长期无法正常经营生产，产生了巨大损失。原告应就该损失予以赔偿。现反诉要求：一、原告返还被告已支付的租金57500元；二、原告赔偿被告装修、改建、重建房屋的损失40万元；三、原告赔偿被告的经济损失50万元。庭审中，被告将第二项诉讼请求变更为要求被告赔偿被告装修、改建、重建房屋的损失246571元，放弃了第三项反诉请求。被告同时增加一项诉讼请求，要求原告支付搬迁费用3万元。
原告就反诉答辩称，合同签订的主体是原、被告双方，故被告是适格的诉讼主体，百叶公司并非合同签订的主体，故其无权提出反诉；被告无法明确装修、改建、重建房屋的具体金额，且被告按照评估的结论计算损失的金额没有依据，原告不予认可
经审理查明，2012年4月24日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内面积约570平方米的钢结构房屋、面积约150平方米的辅助用房（以下简称系争房屋）出租给被告。租赁期限为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日。年租金为115000元，租金每半年支付一次，先付后用，被告必须在承租前及半年末和年末将租金支付予原告。租赁期间产生的水、电等费用应根据配备的计量表的数据付款，由原告代收代缴，每月结算一次。被告拖欠租金1个月以上的或逾期支付水、电费1个月以上的，原告有权终止合同。承租期内，在未经原告许可的情况下，被告不得私自改造租赁的房屋，不得对租赁物进行销售、转让、转租、抵押等。协议另对其他事项作了约定。2012年4月27日，原告出具一份收据，载明收到缴款人上海百叶建筑装饰有限公司支付的租金57500元。承租期间，因房屋存在漏水问题，被告曾向原告反映该情况，原告也曾予以维修。2013年6月28日，被告向原告法定代表人张唯林发送一条短信，载明“张总，我想来想去修来修去太烦了，算了我把房退给你，三天内我把装修清单给你。”2013年6月6日、2013年7月15日，原告分别向被告出具一份收据，载明收到被告支付的2013年5月份的电费1082元、水费81元和2013年6月的电费1479元、水费59元。2013年11月21日，被告向原告开具一张金额为5095元的支票，欲支付其2013年8月至2013年10月的电费，但该支票遭到银行退票。后被告未再付款。因原告认为被告拖欠租金的行为已损害了其合法利益，被告应承担相应的民事责任，故涉讼。
另查，系争房屋的建造并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
庭审中，原告申请的证人祝某某出庭作证称，其是建筑公司的瓦工。原告的法定代表人张唯林曾叫其去对系争房屋的漏水进行维修。其前后共修了四、五次，历时半年左右。最后一次维修在2013年6月下旬，其作了1天多后，被告就不要让其做了。经过几次维修，屋面已基本不漏水了，天沟的漏水情况已不严重。被告在其维修房屋的时候仍在生产经营中，房屋的漏水情况也没有影响到被告的生产经营。原告对此不表异议，被告表示，证人与原告有利害关系，系恶意串通，其证言不足采信。
庭审中，被告向本院提出申请，要求对系争房屋的渗漏水原因和装修、改建、重建房屋的费用进行鉴定、审价。2014年7月2日，上海房屋质量检测站向本院出具一份《司法鉴定意见书》，结论为：1、被鉴定房屋屋面排水檐沟及雨水管溢漏水损坏情况属实，主要系排水檐沟、雨水管布设、安装不规范所致；2、被鉴定厂房渗水损坏现状较大程度影响了被告的正常生产和使用，应尽快给予修缮。2014年11月11日，上海华瑞建设经济咨询有限公司向本院出具一份《鉴定报告》，结论为：1、原、被告就涉案装饰装修工程无异议部分的造价为200513元；2、原、被告有异议部分为3项，其中：1、关于土建工程中后吸尘设施、地下化粪池、修建油漆房及卫生净化设施的计价问题，因上述施工项目现场已难以勘测并核算，现原、被告双方对于该些项目应否计价存有争议，该定性问题提请法院裁定；2、关于安装工程中被告自用设备（电表、太阳能热水器、7KW风机）的计价问题，因上述设备费用应否纳入计价范围双方存有争议，该定性问题提请法院裁定；3、关于被告使用电话、宽带的计费问题，上述费用应否计取，该定性问题提请法院裁定。被告对《司法鉴定意见书》不表异议，原告表示，不同意《司法鉴定意见书》第二项结论，认为影响并不严重；被告对《鉴定报告》存有异议，认为鉴定结论关于造价部分的金额过低，原告表示，不同意该鉴定结论，认为该《鉴定报告》并未考虑折旧问题，也未区分可拆除和不可拆除部分。鉴定人员表示，该造价是根据市场信息，按照当时的造价计算得出，并未考虑折旧因素，如要考虑折旧因素，可按剩余租赁期限与租赁期限的比例再乘以造价计算出残值。
以上事实，有证人祝某某的证言、房屋租赁协议、收据、短信记录、支票、司法鉴定意见书、鉴定报告及鉴定人员的补充说明、照片及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，系争房屋的建设并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准，故原、被告间签订的《房屋租赁协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原告明知系争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门的批准而出租，而被告在承租前亦未审查系争房屋的权属状况，未尽到审慎的注意和审核义务，双方对此均有过错，应各自承担因合同无效导致的相关民事责任。合同无效后，被告理应搬离系争房屋，将该房屋返还于原告并支付至实际搬离之日的房屋使用费。系争房屋经鉴定，可以确认漏水情况属实。被告虽数次进行维修，但始终未能彻底修复。且《鉴定意见书》也明确指出漏水情况较大程度影响了被告的正常生产和使用，故本院酌定将年租金减少4万元，被告应按照年租金75000元的标准（即每天205.48元）向原告支付房屋使用费至实际搬离之日，具体计算时应扣除被告已支付的房屋使用费57500元。关于装修、改建、重建费用，经审价，双方无异议的金额为200513元，本院对此予以确认。对于双方有异议部分，经审查，分述如下：1、土建工程中后吸尘设施、地下化粪池、修建油漆房及卫生净化设施，因该部分属于附合物，无法拆除，故该部分金额32000元应计入总费用范围；2、被告自用设备（电表、太阳能热水器、7KW风机），因该部分不属于附合物，可以拆除，故该部分金额10862元不应计入总费用范围；3、被告使用电话、宽带的计费问题，因该部分实际已由被告使用并消耗，故该部分金额3196元不应计入总费用范围。本院结合双方的过错程度、被告的付款情况、租赁物对被告的影响等因素，确认原告对装修、改建、重建费用承担70%的民事责任，被告承担30%的民事责任。另外，因《鉴定报告》并未考虑折旧因素，根据鉴定人员的当庭说明，本院结合被告剩余租赁期限与租赁期限的比例计算现值。经核算，该比例为76%，故原告应承担装修、改建、重建的费用为123696.92元。关于水电费问题，根据被告向原告开具的金额为5095元的支票（该支票遭到银行退票）的事实，可以认定被告对上述金额（2013年8月至2013年10月的电费）并无异议，故被告仍应按此金额付款。至于其他月份的水电费，根据水电费收据载明的水电用量及被告至今仍在使用系争房屋的事实，可以确认原告提供的水电费清单能基本反映被告的水电用量，故原告要求被告支付水电费的诉请，本院予以支持。关于诉讼主体问题，因《房屋租赁协议》系由原、被告签订，根据合同相对性原则，被告是适格的诉讼主体，至于缴费主体及实际使用租赁物的主体并不影响合同主体的成立，故被告的相关抗辩，本院不予采纳。至于搬迁费，因合同无效后被告理应予以搬离且被告并未提供证据证明该费用的具体金额，故对被告要求原告支付搬迁费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上某某与被告张某某于2012年4月24日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告张某某应于本判决生效之日起三十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内承租的面积约570平方米的钢结构房屋、面积约150平方米的辅助用房，将上述房屋返还予原告上某某；
三、被告张某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某某房屋使用费（按每天人民币205.48元为标准，自2012年5月1日起计算至实际搬离之日，具体计算时应扣除被告张某某已支付的房屋使用费人民币57500元）；
四、被告张某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某某至2014年12月10的水电费人民币11380.40元；
五、原告上某某应于本判决生效之日起十日内赔偿被告张某某装修、改建、重建费用人民币123696.92元；
六、原告上某某的其余本诉请求，不予支持；
七、被告张某某的其余反诉请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2654.02元，由原告上某某负担1061.61元，被告张某某负担1592.41元。反诉受理费6161元，由原告上某某负担2826.67元，被告张某某负担3334.33元。审价鉴定费3万元，由原告上某某负担26000元，被告张某某负担4000元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 周 平
人民陪审员 陆志文
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张学禹
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 周 平
人民陪审员 陆志文
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同
部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以
返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁
期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全
部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规
划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付
房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合
的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。