浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第280号
原告杭州长运客运站场有限公司。
法定代表人魏中强。
委托代理人吴清旺、陈小明。
被告杭州华驰物业管理有限公司。
法定代表人周传荣。
委托代理人胡浩明。
原告杭州长运客运站场有限公司（以下简称长运公司）诉被告杭州华驰物业管理有限公司（以下简称华驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理，依法组成合议庭，分别于2013年4月10日、2013年5月28日、2013年6月24日、2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告长运公司的委托代理人陈小明，被告华驰公司的委托代理人胡浩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长运公司诉称，经过公开招投标，2008年10月15日，华驰公司（当时的企业名称为杭州华驰汽车维修市场有限公司，于2012年11月5日更名为杭州华驰物业管理有限公司）被确定为杭州客运中心站管理服务大楼招租项目的中标单位。2009年11月12日，长运公司（甲方）与华驰公司（乙方）正式签订了管理大楼1-9层租赁合同。该合同约定，甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方；租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止；甲方限定装修期限为六个月（合同签订生效之日起计算），装修期的租金双方各半承担（即甲方免收租金三个月）；年租金为5520000元，前四年年租金不变，采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起一周内支付第一年的物业租金，以后每半年一付，必须在每年5月12日和11月12日前，分二次缴纳当年的租金；因乙方责任给甲方房屋造成破坏性损失由乙方承担；乙方未按合同规定时间向甲方缴纳租金或其他费用的，甲方每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金；水电费按月收取；乙方必须按相关部门批准的《施工许可证》和甲方审定的设计施工图进行施工。2011年1月6日，双方就管理大楼10-11层租赁及大楼相关事宜签订管理大楼租赁补充协议。该协议约定，甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅共约4000平方米（不包含10楼机房33平方米）房屋租赁给乙方；租赁期限从本合同签订之日起至2019年11月11日止；年租金为1189100元，租金的递增方法及递增年限按主合同约定办理，采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起，甲方交付物业前支付第一年的物业租金（1189100元），以后每半年一付，必须在每年6月30日和12月31日前，分二次缴纳当年的租金（每次各支付50%）；甲方对10-11层装修已完毕，各项费用共计3619763元，甲方同意按八折作价2895800元，由乙方赔偿；经双方协商甲方补贴乙方自动扶梯费用1600000元，经冲抵后共计1295800元，由乙方在缴纳第一年租金时一并支付给甲方。长运公司已履行了上述租赁合同及补充协议约定的义务，但华驰公司却未能按合同约定的期限支付租金、水电费和装修补偿款。截至2013年1月30日，华驰公司应向长运公司支付租金20452750元和装修补偿款1295800元，截至2013年1月6日，华驰公司应向长运公司支付水电费1793585.53元，但华驰公司仅支付了租金10054900元及部分水电费。华驰公司拖欠款项的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。此外，华驰公司在未经长运公司审定同意、未办理相关审批手续的情况下擅自进行装修施工，擅自在管理服务大楼搭建多处违章建筑，破坏了大楼的原有结构，其行为已严重违反合同，故长运公司对华驰公司缴纳的1100000元保证金予以没收。华驰公司未依约支付租金、水电费和装修补偿款，以及擅自在管理服务大楼裙房屋顶搭建加层钢结构建筑等行为，已违反了合同的约定，依法应承担违约责任。为此，长运公司诉至本院，请求判令：1、华驰公司立即支付拖欠的租金10397850元、水电费611516.67元、装修补偿款1295800元以及逾期付款违约金22597800元；2、华驰公司立即拆除管理服务大楼的全部违章建筑，按照大楼竣工图恢复原状；3、华驰公司承担管理服务大楼消防控制中心移位修复费用151000元；4、华驰公司赔偿货梯购置及安装费用586000元；5、本案诉讼费用由华驰公司承担。
被告华驰公司辩称，对双方存在租赁合同关系以及华驰公司拖欠长运公司部分租金等事实没有异议，但对欠款金额有异议。首先，长运公司未按约移交租赁房屋，租金只能按照实际使用的期限来计算，1-9层及一楼南面门厅在2010年年底左右接管使用，10层在2012年5月接管使用，11层至今未办理交接。关于水电费，长运公司在2011年4、5月份才为华驰公司单独安装水表、电表，对单独计量后的水电费金额无异议，在单独计量前，双方是共同使用的，对该部分金额有异议。另，华驰公司已支付租金11954900元，这与长运公司计算的金额不一致。其次，长运公司主张的逾期付款违约金明显过高，请求予以减少。至于装修过程中涉嫌违章搭建的问题，无论是违章的认定还是处理，留待相关政府职能部门进行处理更为妥当。再次，长运公司至今未能提供租赁房屋的房产证，影响了华驰公司对租赁物的使用，应该酌情减免租金。综上，请求法院查明事实，依法裁判。
原告长运公司为证明自己的主张，向本院递交的证据有：
1、投标函、中标通知书各一份，拟证明经公开招投标，华驰公司成为杭州客运中心站管理服务大楼1-9层招租项目中标单位的事实；
2、管理大楼1-9层租赁合同一份，拟证明双方对管理大楼1-9层房屋的租赁期限、装修期限、租金标准和支付方式、违约责任等内容作了相应约定的事实；
3、管理大楼租赁补充协议一份，拟证明双方对管理大楼10-11层房屋的租赁期限、租金标准和支付方式、违约责任等内容作了相应约定的事实；
4、关于要求立即停止装修的函、通知函、停工函各一份，拟证明华驰公司在未办理相关审批手续的情况下擅自装修，擅自搭建违章建筑，已构成违约，长运公司要求华驰公司限期拆除在管理大楼裙房屋顶违章搭建的加层钢结构建筑及裙房外墙广告牌的事实；
5、函二份、报告一份、承诺书二份、关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要一份，拟证明经长运公司多次催告，华驰公司虽多次承诺限期支付拖欠的租金、水电费、装修补偿款等款项，并承诺限期拆除违章搭建的建筑物，但却未能兑现承诺的事实；
6、浙江省统一收款收据一份、网上银行转账凭证××份、现金存款凭证一份、进账单三份、大额支付系统专用凭证一份、网上银行电子回单一份、转账凭证九份，拟证明截至2013年1月30日，华驰公司共支付租金10054900元的事实；
7、签收单一份、通知函一份、水电费催缴通知单十九份，拟证明截至2013年1月6日，华驰公司应向长运公司支付水电费1793585.53元，其中2011年2月至2012年12月应支付水电费1192996.29元的事实；
8、浙江省统一收款收据十二份、进账单一份、小额支付系统专用凭证一份、客户收（付）款入账通知三份，拟证明截至2013年1月30日，华驰公司共向长运公司支付水电费1173712.2元的事实；
9、照片一组，拟证明华驰公司违章搭建的事实；
10、承诺书一份，拟证明华驰公司预缴的3000000元投标保证金，在中标后1000000元作为装修保证金，2000000元作为第一年租金的事实；
11、杭州客运中心综合楼、管理服务中心地下室及大巴停车场消防移位及修复工程合同、技术说明函、工程变更（联系）单各一份，拟证明华驰公司擅自将位于租赁物南边的消防控制中心移至租赁物的北边，导致车站大巴停车场及租赁物消防设施、设备无法正常使用，造成了极大的安全隐患，必须重新建设该系统，华驰公司应承担改造及修复费用151000元的事实；
12、杭州客运中心站二期工程电梯买卖合同、杭州客运中心站二期工程电梯安装合同各一份，拟证明华驰公司擅自将租赁物内两部货梯拆除，将原货梯位置改造成商铺，其应赔偿设备购置及安装费用586000元的事实；
13、水电费发票及银行凭证一组，拟证明2009年9月至2011年1月期间，华驰公司应支付长运公司水电费592232.58元的事实；
14、竣工验收图纸一套，拟证明华驰公司存在违章搭建的事实；
15、决算报告一组，拟证明移动消控中心设施所产生的费用情况；
16、发票二份，拟证明长运公司已就案涉消控中心移位工程支付相应工程款的事实；
17、用户缴费清单、非居民用户电费复核单据、历史电量电费各一份，房产证××份、土地证一份，拟补充说明证据13中华驰公司应付水电费的计算方法。
上述证据经庭审质证，被告华驰公司对证据1、2、3、9、10、16均无异议，本院均予以确认。被告华驰公司对证据4有异议，但认可停工函中提及的存在部分搭建涉嫌违章的事实；本院认为，该组证据能证明长运公司曾就案涉租赁房屋的装修事宜向华驰公司发函，要求其停工整改的事实，本院对此予以确认。被告华驰公司对证据5中的函有异议，对报告与承诺书无异议，对会议纪要形式上的真实性无异议；本院认为，该组证据能证明华驰公司在长运公司的催告下作出承诺，限期支付拖欠的租金、水电费以及拆除搭建物的事实，本院对此予以确认。被告华驰公司对证据6的真实性无异议，认可其中800000元用于支付水电费，剩余款项均用于支付租金；本院认为，该组付款凭证的总金额为11954900元，结合证据10，扣除1000000元作为装修保证金，再结合双方的陈述，扣除800000元作为水电费，剩余10154900元即为华驰公司已经支付的房屋租金，本院对此予以确认。被告华驰公司对证据7中的签收单与水电费催缴通知单均无异议，对通知函有异议，对证据13有异议，对证据17中的水费、电费清单无异议，对计算方法有异议；本院认为，首先，华驰公司对分表计量后（2011年6月6日至2013年1月6日）的水电费金额无异议，对长运公司测算的2011年2月6日至2011年6月6日期间的水电费金额亦表示认可，故本院对华驰公司在2011年2月6日至2013年1月6日期间应支付的水电费金额1192996.29元予以确认，对于华驰公司在2011年2月6日前应支付的水电费金额，本院结合证据17，参照长运公司按面积分摊水电费的计算方法，从房屋租赁合同约定的出租之日即2009年11月12日开始计算，经计算，为564414.84元，上述两项相加，即截至2013年1月6日，华驰公司应向长运公司支付水电费合计1757411.13元，本院对此予以确认。被告华驰公司对证据8中的收款收据记账联表示不清楚，对其余证据均无异议；本院认为，该组证据能证明华驰公司已向长运公司支付水电费合计1173712.2元，本院对此予以确认。被告华驰公司对证据11、15中关于案涉消控中心移位工程的造价不予认可；本院认为，上述两组证据能证明长运公司委托案外人对案涉消控中心移位工程进行施工的事实，本院对此予以确认。被告华驰公司对证据12、14的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。
被告华驰公司为证明自己的主张，向本院递交的证据有：
消防验收图纸一套，拟证明除了××楼的搭建以外，其余改建都是经过消防认可的事实。
上述证据经庭审质证，原告长运公司有异议；本院认为，该套图纸系复印件，且仅凭该套图纸无法证明待证事实，故本院不予确认。
经被告华驰公司申请，本院依法委托中国建设银行股份有限公司浙江省分行造价咨询中心对案涉消控中心移位工程的工程造价进行鉴定。经鉴定，该造价咨询中心出具了编号为浙建咨Z201307F005的鉴定报告，认为案涉消控中心移位工程的工程造价为141316元。经庭审质证，原告长运公司对该份鉴定报告无异议，被告华驰公司认为施工联系单所涉及的费用14310元不应计入工程造价；本院认为，该份鉴定报告客观、真实、有效，本院予以确认。
根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实如下：
2009年11月12日，长运公司与华驰公司（当时的企业名称为杭州华驰汽车维修市场有限公司，于2012年11月5日更名为杭州华驰物业管理有限公司）签订了《管理大楼1-9层租赁合同》（以下简称主合同），约定长运公司将杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋出租给华驰公司使用，租赁期限为十年，自2009年11月12日起至2019年11月11日止，年租金为5520000元，前四年年租金不变，从第××年起年租金在上年年租金的基数上递增6%，第七年起年租金在上年年租金的基数上递增8%，第九年起年租金在上年年租金的基数上递增10%，采取先付款后使用的原则，第一年的租金在合同签订之日起一周内支付，以后每半年一付，在每年5月12日和11月12日前分二次缴纳当年租金。该合同还约定，本项目由华驰公司自主进行装修设计，装修设计方案应在不破坏建筑结构、确保安全，长运公司审核同意并完成报批的前提下方可实施，不得擅自变动现有建筑主体、承重结构及各类管线，大楼内现有的机房、设备层、管井、检修井、设备用房等华驰公司不得占用和使用；华驰公司未按时缴纳各类费用，拖欠租金、水、电等相关费用60天以上，或者，未经长运公司同意擅自对承租物业进行装修改造，或将不可移动的附属设施进行擅自移动的，长运公司有权解除合同，无条件收回物业，依法追究华驰公司的违约责任并要求赔偿所有损失；华驰公司未按合同规定时间缴纳租金或其他费用的，长运公司每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金；长运公司负责安装管理服务大楼的水、电计量器具，由长运公司根据华驰公司使用的实际情况予以测定，按电力、水力等部门价格按月收取，华驰公司在接到缴款通知书后一周内向长运公司缴齐水电等相关费用；华驰公司须在合同签订之日向长运公司缴纳装修保证金1000000元，装修保证金在装修结束、通过竣工验收，华驰公司无违约行为后一次性退还（无息），如因华驰公司原因造成竣工验收未通过，长运公司将罚没全部装修施工保证金；承租期内，华驰公司应确保大楼的外立面完整，内部的设施、设备运行正常（特别是涉及消防、中央空调系统、电梯等），如有损坏，应予以及时修复，屋顶及外立面不得擅自设立广告牌，若需设立自身门头字号招牌需经长运公司同意等内容。
2011年1月6日，长运公司与华驰公司签订了《管理大楼租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定长运公司将杭州客运中心站管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅共约4000平方米（不包含10楼机房33平方米）房屋出租给华驰公司使用，租赁期限自合同签订并将物业交付之日起至2019年11月11日止，年租金为1189100元，租金的递增方法及递增年限按主合同约定办理，采取先付款后使用的原则，第一年的租金在合同签订之日起交付物业前支付，以后每半年一付，在每年6月30日和12月31日前分二次缴纳当年租金。该租赁合同还约定，10-11层已装修完毕，各项费用共计3619763元，长运公司同意按八折作价2895800元，由华驰公司赔偿，经协商长运公司补贴华驰公司自动扶梯费用1600000元，冲抵后共计1295800元，由华驰公司在缴纳第一年租金时一并支付给长运公司；主合同的装修期限延长至8个月，装修期租金各半承担（即免收租金4个月）等内容。
租赁期间，华驰公司未经长运公司审核同意即对案涉管理服务大楼进行装修、改建，比如，在大楼裙房屋顶搭建加层（4层变5层）；在大楼东立面搭建消防楼梯（1-5层）；将原来挑空的南、北一楼大厅分别搭建加层；将大楼部分外立面的幕墙改造为广告位；将消控中心进行移位；拆除两部货梯，所留空间改造为商铺；拆除2-5层中间隔板，改造为自动扶梯；等等。为此，长运公司多次发函要求华驰公司停工并进行整改。华驰公司也曾出具承诺书，承诺限期拆除。
2012年4月25日，双方代表召开协调会，签署了《关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要》（以下简称会议纪要），约定减免补充协议中2011年度管理服务大楼11层租金400000元；华驰公司承诺在2012年5月10日前支付减免后的租金及装修补偿金共2674900元，并立即结清拖欠的水电费；华驰公司在2012年5月10日前拆除四楼顶违章建筑内的摊位，同时负责在三个月内办理搭建物的合法手续，否则，必须全部拆除等内容。
根据主合同及补充协议的约定，华驰公司应在2012年11月12日前向长运公司支付案涉管理服务大楼1-9层房屋至2013年5月11日止的房屋租金合计17480000元。根据补充协议及会议纪要的约定，华驰公司应在2012年12月31日前向长运公司支付案涉管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅房屋至2013年7月5日止的房屋租金合计2568200元。上述两项相加，华驰公司应在2012年12月31日前向长运公司支付房屋租金合计20048200元。根据测算，截至2013年1月6日，华驰公司应向长运公司支付水电费合计1757411.13元。
截至2013年1月6日，华驰公司已向长运公司支付装修保证金1000000元、房屋租金合计10154900元、水电费合计1173712.2元。
2013年3月8日，长运公司与案外人签订了《杭州客运中心综合楼、管理服务中心地下室及大巴停车场消防移位及修复工程合同》，由案外人负责上述工程的施工。长运公司已支付案外人工程款合计149650元。在庭审过程中，经华驰公司申请，本院依法委托中国建设银行股份有限公司浙江省分行造价咨询中心对该工程的工程造价进行鉴定。经鉴定，该造价咨询中心出具了编号为浙建咨Z201307F005的鉴定报告，认为案涉消控中心移位工程的工程造价为141316元。
另查明，案涉管理服务大楼的两部货梯，其购买合同价为519820元，安装合同价为66180元。
本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，长运公司与华驰公司签订的主合同与补充协议以及双方代表签署的会议纪要，均系双方的真实意思表示，合法有效，长运公司与华驰公司均应依约履行。根据主合同、补充协议以及会议纪要的相关约定，华驰公司应在2012年12月31日前向长运公司支付房屋租金合计20048200元，而华驰公司仅支付了10154900元，尚欠租金9893300元未付，故本院对长运公司要求华驰公司支付拖欠租金的诉讼请求中合理的部分依法予以支持。根据主合同的约定，华驰公司应按月向长运公司支付水电费，根据测算，截至2013年1月6日，华驰公司应向长运公司支付水电费合计1757411.13元，而华驰公司仅支付了1173712.2元，尚欠水电费583698.93元未付，故本院对长运公司要求华驰公司支付拖欠水电费的诉讼请求中合理的部分依法予以支持。根据补充协议的约定，华驰公司应支付长运公司装修补偿款1295800元，因华驰公司未支付该款项，故本院对长运公司要求华驰公司支付装修补偿款的诉讼请求依法予以支持。对于长运公司要求华驰公司支付逾期付款违约金22597800元的诉讼请求，本院认为，虽然主合同约定，长运公司可以在华驰公司未按期支付租金或其他费用时，每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金，但该金额明显过高，华驰公司也主张违约金过高，请求减少，故本院综合本案实际，酌情调整违约金至2700000元。对于长运公司要求华驰公司立即拆除管理服务大楼全部违章建筑，按照大楼竣工图恢复原状的诉讼请求，本院认为，华驰公司未经长运公司审核同意即对案涉管理服务大楼进行装修、改建是事实，但装修、改建的内容是否系违章建筑，应由相关职能部门依照法律法规的规定并按照法定程序进行认定，违章建筑的认定与处理并不属于法院审理的范围，故本院对长运公司的该项诉讼请求不予处理。因华驰公司擅自将消控中心进行移位，致使相关消防设备及线路遭到破坏，为此，长运公司与案外人签订了《杭州客运中心综合楼、管理服务中心地下室及大巴停车场消防移位及修复工程合同》并支付了相应工程款，对于该部分损失，应由华驰公司负责赔偿，金额为鉴定报告所确定的工程造价141316元。因华驰公司擅自将案涉管理服务大楼的两部货梯进行拆除，虽然其辩称已将拆下的两部货梯交还给长运公司，但未能举证加以证明，故本院对华驰公司的该项辩称不予采信，华驰公司应按照货梯的购买合同价及安装合同价合计586000元赔偿给长运公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州华驰物业管理有限公司支付原告杭州长运客运站场有限公司租金人民币9893300元、水电费人民币583698.93元、装修补偿款人民币1295800元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告杭州华驰物业管理有限公司支付原告杭州长运客运站场有限公司逾期付款违约金人民币2700000元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告杭州华驰物业管理有限公司赔偿原告杭州长运客运站场有限公司消控中心移位以及货梯拆除损失合计人民币727316元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告杭州长运客运站场有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币220042元，由原告杭州长运客运站场有限公司负担人民币107041元，由被告杭州华驰物业管理有限公司负担人民币113001元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币220042元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 叶文军
审 判 员 斯文丽
代理审判员 朱若君
二〇一三年十二月十八日
代书 记员 单婧婧