安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）当民一初字第00225号
原告：杨院生，男。
委托代理人：杨宗利，安徽姑城律师事务所律师。
被告：秦宜梅，女。
委托代理人：王立民，安徽致臻律师事务所律师。
原告杨院生与被告秦宜梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王成玲适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨院生及其委托代理人杨宗利、被告秦宜梅委托代理人王立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨院生诉称：2010年3月8日，其与秦宜梅签订《门面房租赁合同》，秦宜梅将自有的当涂县姑孰镇兴隆街81-83号门面房租赁给其经营。因秦宜梅不断提高租金，双方产生争议，秦宜梅诉至当涂县人民法院，要求其支付租金，归还租赁房屋，赔偿损失。当涂县人民法院作出（2015）当民一初字第00315号民事判决书，判决驳回秦宜梅的诉讼请求。该判决书已确认的事实为：2014年4月28日，其给付秦宜梅2014年4月16日至2015年4月15日房租54000元，2014年8月18日起秦宜梅将涉案门面房租给案外人王义明，故诉请判令秦宜梅返还其多交的八个月房租3600元。
杨院生为支持诉请，提交如下证据：1.身份证复印件1份，证明原告主体身份适格。2.（2014）当民一初字第00315号民事判决书1份，证明其已经支付了2013年4月16日至2014年4月15日的房租54000元，2014年4月28日再次给付秦宜梅房租54000元，2014年8月18日起秦宜梅将涉案门面房全部租给王义明。2014年4月16日的房租可以参照上一年度租金标准。2014年4月16日至8月18日其实际使用涉案门面房四个月。
秦宜梅辩称：1.2014年4月28日其因房屋租赁纠纷起诉杨院生，在其起诉的当天杨院生向其账户转账54000元，2014年8月18日涉案门面房租给案外人王义明，所以秦宜梅当时的诉请（杨院生按合同约定支付租金人民币8.75万元；归还租赁房屋，赔偿其经济损失（按每间每年2.5万元，自2014年4月16日起至房屋实际归还时止的房租））已经得到满足。2.杨院生以生效判决书证明其所主张的退还36000元的租金，不能成立。杨院生第二次支付的54000元并不意味是自2014年4月16日至2015年4月15日的房租，双方在合同到期前就因房屋租金存在争议，秦宜梅才先发律师函，后将杨院生诉至法院，故不能再参照上一年度的房租标准。3.按照双方门面房出租合同的约定，其实际应当退还的房租应为8000元左右。
为支持其辩称，秦宜梅向本院递交如下证据：1.杨院生与其签订的门面房出租合同一份，证明双方之间就房租事宜有了新的约定，参照兴隆街夏燕门面房，签了补充协议，租金进行了相应调整，且杨院生签字。租金并非参照上一年度计算。
2.夏燕与秦宜梅房屋租用协议书，证明2009年夏燕与其签订的一份房租租赁合同书。夏燕的门面房租给其使用。
3.收条一份，证明夏燕收到秦宜梅房租50000元整，根据协议书，夏燕租给被告的房屋是二间，按25000元一间计收。
庭审过程中，秦宜梅申请夏燕作为证人出庭作证，夏燕在庭审中陈述：其将兴隆街两间门面房出租给秦宜梅使用，租期为2010年4月20日至2015年4月20日，房租第一年为20000元，第二年36000元，第三、四、五年均为50000元。
经庭审调查、举证、并经本院查证，本院查明的事实为：2010年3月8日，秦宜梅与杨院生签订门面房出租合同，约定：秦宜梅将其所有的位于兴隆街81-83号门面房（总面积140㎡）出租给杨院生仅作为餐饮服务行业使用；租期自2010年4月16日起至2013年4月15日止；租赁期间水电费及相关费用杨院生自理；房屋租金首年32000元，以后每年房租按市场行情调整，杨院生每年提前一个月一次性支付······。2011年4月27日，杨院生在秦宜梅于2011年4月23日门面房出租合同的左下方拟定的补充协议后签名。补充协议约定：1.房租按照兴隆街夏燕门面房租金调整。2.租期按合同延期壹年。2014年4月28日，秦宜梅诉至本院要求杨院生返还承租的房屋，并按照25000元每间每年、3.5间支付自2013年4月16日起至返还房屋之日止的房租。2014年3月25日，秦宜梅向杨院生发出律师函并送达，称杨院生承租其所有的位于兴隆街81-83号门面房三年，后续一年，将于2014年4月15租期届满，杨院生未能按照合同约定按时足额交纳租金，书面通知其收到此函时三日内足额支付房租，否则后果自负。2014年4月28日，杨院生向秦宜梅给其的银行账户中汇入54000元房租。2014年8月18日，秦宜梅将涉案门面房全部租给王义明，租期为三年，同日起由王义明向其支付房租，第一年即2014年8月18日至2015年8月17日的房租为65000元。2014年10月25日本院作出（2014）当民一初字第00315号民事判决书判决杨院生已经支付了2013年4月16日至2014年4月15日间的房租54000元，2014年4月28日再次给付秦宜梅房租54000元。
本院认为：本案双方的争议焦点为：杨院生实际租赁期间的2014年4月16日至2014年8月18日的租金应为多少。杨院生认为其于2014年4月28日给付秦宜梅54000元是用于支付涉案门面房2014年4月16日至2015年4月15日全年的房租。根据门面房出租合同以及补充协议的约定，双方的合同期限应为2010年4月16日至2014年4月15日。杨院生与秦宜梅对涉案门面房2010年4月16日至2013年4月15日间的房租均无异议，而2013年4月16日至2014年4月15日的房租已由生效判决书认定为54000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案合同2014年4月15日到期，2014年4月28日秦宜梅向本院诉请判令杨院生归还租赁房屋，赔偿其按每间每年2.5万元支付自2014年4月16日起至房屋实际归还时止的房租，说明双方就2014年4月16日之后的房租金额存在争议，故杨院生主张参照上一年度租金计算无法律依据。2014年4月15日之后涉案门面房租金应如何计算，双方已无合同依据。补充协议虽然约定“按照兴隆街夏燕门面房租金调整”，但该补充协议有效期限在2011年4月23日至2014年4月15日，之后涉案门面房的租金并未继续约定按照此补充协议履行，双方在对涉案房租产生争议的情况下，秦宜梅主张参照夏燕门面房的租金计算2014年4月15日之后涉案门面房租金，亦无合同及法律依据。根据庭审中杨院生与秦宜梅的举证、质证，双方均不能举证证明2014年4月15日之后的房租应如何计算，但双方对自2014年8月18日起秦宜梅将涉案门面房全部租给案外人王义明以及涉案门面房2014年8月18日至2015年8月17日的租金为65000元均无异议。案外人王义明租赁涉案门面房，且与杨院生和秦宜梅均无厉害关系，故涉案门面房租金可参照王义明的2014年度租金价格计算，即杨院生应支付2014年4月15日至2014年8月18日的租金为21667元（65000元／12月＊4月），而杨院生支付了54000元，故秦宜梅应依法返还多支付的房租32333元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告秦宜梅于本判决生效后十日内退还原告杨院生多支付的房屋租金32333元。
本案受理费350元，由被告秦宜梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
代理审判员 王成玲
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 翁 枫
附法条：
《中华人民共和国合同法》第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。