浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终548号
上诉人（一审原告）：刘元媛（曾用名刘元元），女，1946年10月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：郑鹏程，浙江东昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘新新，系刘元媛弟弟。
被上诉人（一审被告）：周玉英，女，1960年3月30日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：徐炎，浙江浙西律师事务所律师。
上诉人刘元媛因与被上诉人周玉英确认合同无效纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2015）衢柯商初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘元媛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：一审判决认定“周玉英购买诉争房屋”的事实不能成立。购买物品或重大财物不外乎亲自购买或委托他人代为购买两种方式，但从一审证据、查明事实乃至判决全文来看，看不到周玉英有亲自到浙江衢州乐业房地产开发有限责任公司（以下简称乐业房开公司）购买诉争房屋的行为；周玉英并未授权王绪韬购房，王绪韬也没有实施“受委托为周玉英购房”的行为，在没有任何授权手续的情况下，王绪韬独自以周玉英的名义与乐业房开公司签约。2001年2月13日，在办理房屋产权的过程中，王绪韬在填写登记申请审批表时，将“王绪韬”及其孙子“王文立”作为该房屋的共有人申请登记，反映出其具有本人及孙子享有该房屋的强烈主张。上述事实一方面可以看出王绪韬具有其个人购房或隐匿财产的行为，另一方面本案也不符合委托或代理的行为特征、法律构成要件。基于前述分析，一审判决认定的“不存在王绪韬将诉争房屋处分给周玉英的行为”属于错误。
周玉英辩称，1.一审判决认定事实清楚，周玉英购房合同合法有效。周玉英从亲友处筹借购房款，出于对王绪韬的信任而委托其为全权代理人，购房合同是周玉英直接与乐业房开公司签订，并依当时市场价支付房款。即便王绪韬在此之前曾预购过该房屋，但其夫妻并未取得该房屋的所有权，周玉英取得房屋的所有权完全符合法律规定。2.至于王绪韬在2001年2月13日填表时为何要在周玉英名字之后另写其他名字，周玉英对此并不知情，周玉英与王绪韬除了代理关系之外别无其他关系，购房收据证明周玉英是付款人。3.周玉英将诉争房屋租给王绪韬居住，每月房租500元，水电费和有线电视费由租用人交纳理所当然，但租用不等于所有。
刘元媛向一审法院起诉请求：1.确认王绪韬赠与周玉英坐落于衢州市××小区××单元××室房产（以下简称金桂小区302室房屋）的行为无效；2.判决周玉英向刘元媛返还金桂小区302室房屋。案件审理过程中，因金桂小区302室房屋被周玉英过户登记给他人，故刘元媛变更诉讼请求为：1.确认王绪韬处分金桂小区302室房屋的行为无效；2.判令周玉英折价补偿人民币700000元。后刘元媛变更诉讼请求为：确认王绪韬处分金桂小区302室房屋的行为无效。
一审法院认定的事实：刘元媛与王绪韬系夫妻关系。刘元媛与周玉英原系同事关系。王绪韬与周玉英系朋友关系。2000年1月，王绪韬曾向法院起诉要求离婚、分割共同财产，后被法院判决驳回诉讼请求。1999年10月11日，王绪韬通过银行存款方式向乐业房开公司支付购房预付款75800元，由乐业房开公司向王绪韬开具收款收据一份。1999年10月19日，王绪韬向建设银行贷款40000元支付给乐业房开公司。同日，乐业房开公司的财务记账凭证上载明“预收王绪韬购房款40000元”。2001年1月11日，王绪韬向乐业房开公司出具委托书一份，载明：原金桂小区11号楼1单元302室户主王绪韬，现委托乐业房地产公司转周玉英名下。同日，乐业房开公司作为卖方（甲方），周玉英作为买方（乙方），签订《商品房购销合同》一份，约定：乙方向甲方购买金桂小区302室房屋，建筑面积共137.54平方米，房屋售价116422元；付款时间为1999年11月15日前支付全部房价款115800元；房屋交付期限为2000年7月20日前……。在房地产管理部门备案登记的《商品房购销合同》以及在乐业房开公司存档的《商品房购销合同》均显示：合同落款处乙方一栏的签名为“周玉英”字样，代理人一栏处签名为“王绪韬”字样。上述“周玉英”的签名为王绪韬代签。2001年2月13日，乐业房开公司开具金桂小区302室房屋的不动产专用发票一份，载明：付款户名周玉英，金额116422元。上述不动产专用发票以及付款户名为周玉英的契税完税凭证、工本费票据、交易费票据原均由王绪韬持有。同日，王绪韬到房地产管理部门填写了金桂小区302室房屋的《衢州市私有房屋所有权变更登记申请审批表》。其中“变更登记人”一栏填写了“周玉英”，“共有人”一栏填写了“王绪韬、王文立”。申请人“周玉英”的名字由王绪韬代签。原产权单位为乐业房开公司，房屋成交价为116422元。房地产管理部门核准登记的所有权人为周玉英，登记日期为2001年2月13日。房屋产权登记日期为2001年2月13日。在乐业房开公司存档的《商品房购销合同》内容与房地产管理部门备案的合同内容一致。办理上述手续后，该房屋由王绪韬使用，并以王绪韬名义缴纳物业服务费、水费。2015年7月，王绪韬病逝。2015年9月，刘元媛诉至法院。刘元媛提交法院的《商品房购销合同》落款处乙方一栏的签名有“周玉英”“王绪韬”字样，代理人一栏处签名为“王绪韬”字样。2015年10月23日，周玉英与周小妹签订《房地产转让合同》约定周玉英将金桂小区302室房屋转让给周小妹，转让价为400000元，并于2015年10月30日办理房屋产权转移登记。
一审法院认为，本案主要争议焦点为王绪韬与周玉英之间是否存在王绪韬将讼争房屋无偿处分给周玉英的行为及行为效力。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。根据查明的事实，王绪韬向乐业房开公司支付了讼争房屋的购房预付款后，虽然出具委托书委托乐业房开公司将该房屋转周玉英名下；但根据不动产登记资料，讼争房屋未曾登记过王绪韬名下，亦无其他证据证明王绪韬取得过讼争房产的所有权；该房屋系从原产权单位乐业房开公司直接过户登记至周玉英名下，周玉英系案涉房屋的所有权人。至于房开公司对预售房屋的登记系企业行为，并不具有国家登记机构对不动产登记的法律效力。综上，该院认定不存在王绪韬将讼争房屋处分给周玉英的行为；刘元媛要求确认王绪韬处分房屋给周玉英行为无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，根据周玉英对购房过程的陈述、结合《商品房销售合同》约定的付款金额及时间、以及乐业房开公司的存档资料，能够认定周玉英购买讼争房屋时使用了王绪韬交付给乐业房开公司的购房预付款115800元。但该行为并不等同于不动产物权赠予行为。至于周玉英是否实际给付王绪韬120000元购房款及由此产生的权利义务，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回刘元媛的诉讼请求。案件受理费80元，保全费3020元，公告费300元，合计3400元，由刘元媛负担（已预缴）。
双方当事人二审中均未提交新的证据材料。
本院对一审法院判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为王绪韬有无处分案涉房屋行为，如有，则该处分行为是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。经查，首先，案涉《商品房购销合同》所载内容能够证明该合同的双方当事人为乐业房开公司与周玉英，案涉房屋也系直接从乐业房开公司登记于周玉英名下。其次，在案证据表明案涉房屋从未登记于王绪韬名下，也无其他证据表明王绪韬取得过案涉房屋所有权，虽然2001年2月13日王绪韬曾将“王绪韬”及其孙子“王文立”作为该房屋的共有人申请登记，但不动产登记资料上并无该二人名字。故王绪韬虽有变更案涉购房合同行为，但因其自始未曾取得案涉房屋所有权，尚难以认定其有处分该房屋物权之行为。基于此，刘元媛要求确认王绪韬处分案涉房屋行为无效，并无事实和法律依据。至于周玉英有无将购房款交付给王绪韬，当事人可另行主张。
综上，刘元媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘元媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 舒红胜
审 判 员 王琳琳
审 判 员 刘小伟
二〇一七年七月二十四日
法官助理 鲁晓波
书 记 员 倪楚冰