温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第4558号
原告：a。
委托代理人：陈x。
被告：b。
被告：c。
委托代理人：木xx。
原告a诉被告b、c借款合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理，依法由审判员金春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告a的委托代理人陈x、被告c的委托代理人木xx到庭参加诉讼；被告b经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告a诉称：2007年5月11日，原告a下属鹿城管理部作为委托人，xx银行股份有限公司温州分行作为受托人，b作为借款人和抵押人，cxx作为保证人，三方共同签订了一份《个人住房公积金借款合同》（合同编号：温公积金借字2007050077）。合同约定：原告委托xx银行股份有限公司温州分行向b发放个人住房公积金贷款，贷款金额为人民币17万元，贷款期限自2007年5月11日起至2022年6月30日止，贷款利率为月利率3.9750‰，遇人民银行和建设部调整贷款利率时作相应调整；贷款本息按月采取等额本息还款法的方式偿还；该笔借款由被告b所购的坐落于xxxxxxxxxxxxxxx作抵押担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（诉讼费、律师费）；另由cxx提供连带责任保证担保，保证期间为自借款合同签订之日起至借款人的房屋所有权证和以原告为抵押权人的他项权证交付给原告之日止。保证担保的范围为贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（诉讼费、律师费）。另合同第十三条第六项还约定，借款人连续或累积6个月未按合同规定按期归还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部贷款本息。前述合同签订后，b、cxx另行出具《个人住房公积金贷款保证承诺书》，重申各自的抵押担保和保证担保责任。2007年5月15日，温州市房产管理局出具《预购商品房（经济适用房、拆迁安置房）抵押登记证明书》，为抵押房屋办理了抵押登记手续。原告于次日向被告b全额发放贷款。b起初均依约还款，自2008年1月起开始出现逾期，至今已累计逾期超过43期。期间经原告催收，b虽有陆续还款，但至今未完全履行还款义务和抵押担保责任，cxx亦未承担连带保证责任。因政府部门的决定，cxx与多家单位合并重组，其包括合同履行在内的职能由c直接负责承接，故应由c承担保证责任。
现原告请求法院判令：1.被告b立即归还借款本金101808.01元、逾期利息、罚息（利息自2014年9月23日算至借款本息实际清偿完毕之日止，罚息按借款合同约定的利率上浮50%计算，自2014年9月23日算至借款本息实际清偿完毕之日止）；2.被告b支付原告律师费5540元；3.被告b如未履行上述借款本金、利息、罚息及律师费的偿还义务，则判令拍卖或变卖被告b提供抵押的坐落于xxxxxxxxxxxxxxx，所得价款由原告优先受偿；4.被告c对前述借款本金、利息、罚息及律师费承担连带保证责任；5.本案诉讼费由二被告承担。
被告b未作答辩。
被告c辩称：根据物权法第一百七十六条的规定，本案中原告应先就房产抵押担保实现债权，被告c仅在抵押物变现金额不足清偿的情况下就差额部分承担保证责任，而不应先承担担保责任。从公平原则和立法本意来看，如原告先要求c承担担保责任，之后还需向b进行追偿，将增加实现债权的成本和费用，造成司法资源的不必要消耗，且本案抵押物价值高于欠款金额。同时，原cxx提供担保的本意是在本案所涉房产办理产权证及他项权证的条件具备之前，提供过渡期间的贷款担保。而本案所涉房产早已具备办理产权证及他项权证的条件多年，被告b经通知一直不配合前来办理产权证和他项权证，导致本来早已到期终止的保证责任迟迟不能终止，其主要责任在于b。所以先执行b抵押的房产也是合情合理的。因此，c认为原告理应先就本案房产抵押担保实现债权。
经审理，本院认定的事实如下：
a鹿城管理部系a的下设机构和派出机构，受a的委托承担本辖区内住房公积金的管理工作。
2010年11月份，温州市人民政府办公室印发《温州市市级国有企业整合重组实施方案》并规定包括cxx在内的多家单位合并重组，组建温州市城市建设投资集团公司。2011年10月份，温州市城市建设投资集团有限公司在温城投司（2011）389号文件中向温州市政府请示，要求对包括原cxx在内的“六单位”已立项的建设工程，包括合同履行、规划、产权等手续办理、竣工财务决算办理等后续事项，明确由市城投集团所属六大公司直接负责承接，其中涉案抵押房屋所在的黄龙1#地块项目的立项主体及实施单位由“cxx”变更为“c”。后温州市政府批示同意该文件。
涉案《个人住房公积金借款合同》约定：本合同项下贷款月利率为3.9750‰。遇人民银行和建设部调整利率时，贷款已发放的，在次年的1月1日起按调整后的贷款利率标准执行。本合同项下贷款期限为180个月，自2007年5月11日起自2022年6月30日止。本合同项下贷款本息按照“等额本息还款法”方式归还：即每月归还贷款本息人民币1325元，每月二十日为还款日（结息日），其中首期、末期贷款利息按实际天数计算，其余每月贷款利息均按本合同约定的贷款月利率计算。借款人应按本合同约定按期归还贷款本息，如借款人未按本合同约定归还贷款本息的，委托人、贷款人有权对逾期贷款本息计收罚息和复利。贷款逾期罚息按本合同约定的贷款利率上浮50%计收，逾期利息的复利按本合同约定的逾期贷款罚息标准计收。本合同有效期内，借款人连续或累计6个月未按本合同约定按期归还贷款本息的，经通知，委托人、贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下的贷款提前到期，借款人应立即归还全部贷款本息。
另查明：在起诉前，原告在涉案抵押房屋楼道张贴了通知，告知b贷款提前到期并要求其立即归还全部贷款本息。截止2014年9月23日，被告b偿还了所欠的利息和罚息，尚欠借款本金101808.01元。
本院认定的其他事实与原告在诉状中所述一致。
以上事实由原告提交的事业单位法人证书、组织机构代码证、《关于同意调整a机构、职能和人员编制的批复》、《情况说明》、b的身份证明、被告c的营业执照及组织机构代码证、市政府办公室抄告单、温城投司（2011）389号文件、温委办发（2010）120号文件、《个人住房公积金借款合同》、《个人住房公积金贷款保证承诺书》、《预购商品房（经济适用房、拆迁安置房）抵押登记证明书》《住房公积金贷款通知书》、张贴借款提前到期通知的照片、《温州市住房公积金还款信息表》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：涉案的《个人住房公积金借款合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告已依约履行放贷义务，被告b未按期归还约定的每期应还款金额，显属违约，原告有权依照借款合同的约定提前收回b所欠的全部借款本金及利息、罚息。现原告要求被告b立即偿付原告借款本金101808.01元及相应的利息、罚息，合法有据，本院予以支持。被告b自愿提供xxxxxxxx作为借款的抵押物，且已办理抵押权登记手续，原告依法对该抵押物享有优先受偿权。因律师费并非原告为实现债权所必需支出的费用，故本院对原告要求被告支付律师费的诉请不予支持。依照我国物权法第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。cxx承诺为b的贷款提供连带责任保证，应对本案借款本息承担连带偿还责任。因原告与cxx并未约定原告有权先要求保证人承担保证责任，故本案应当先就涉案抵押房屋实现债权；抵押房屋不足以清偿债务时，由cxx承担连带偿还责任。因市级城建体制改革，cxx被合并重组，与涉案抵押房屋所在工程项目相关的事项和职能由c直接负责承接，故c依法应在抵押房屋不足以清偿债务时对本案借款本息承担连带偿还责任。被告b经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告b于本判决生效后十日内偿付原告a借款本金101808.01元及利息、罚息（利息、罚息从2014年9月24日开始分别按本案《个人住房公积金借款合同》的约定计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告b未按期履行上述第一项条款中的债务，则依法拍卖或者变卖其所购的坐落于温州市xxxxxxxxxxxxxxx［预购商品房抵押登记证明书号码：温房抵（按揭）字第20070718号］，所得价款由原告a优先受偿；
三、被告c对原告a根据上述第二项条款优先受偿后的不足部分承担连带偿还责任；
四、驳回原告a的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2450元，减半收取1225元，由被告b负担，被告c连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 金 春
二〇一四年十月二十四日
书记员 邵密密