上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第69号
上诉人（原审原告）上海申晖房地产经纪事务所。
投资人张立飞，总经理。
委托代理人ＸＸ，该公司员工。
上诉人（原审被告）邱旖蓉。
委托代理人王树平，上海市振兴律师事务所律师。
上诉人上海申晖房地产经纪事务所（以下简称申晖事务所）、邱旖蓉因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭于2014年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人申晖事务所的委托代理人ＸＸ，上诉人邱旖蓉及其委托代理人王树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年1月29日，申晖事务所（丙方）、邱旖蓉（乙方）与案外人徐腾珠（甲方）签订房地产买卖居间协议一份，约定经申晖事务所居间介绍，邱旖蓉向案外人购买上海市徐汇区漕溪北路x弄X号1D室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种相同）4，150，000元。甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款1，250，000元作为首付款（含定金），在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款2，900，000元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方，交付房屋时支付房款20，000元（从第一期款中扣除）。乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付100，000元作为购买意向金。如甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付给甲方。在甲方签署本协议后三日内，乙方应将定金补足至300，000元。甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，乙方向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在2013年2月3日到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后于2013年3月20日内办理过户手续。乙方应在签署买卖合同当日向丙方支付本次房屋成交总价1%的佣金。该居间协议并约定本次交易的价格为甲方净到手价4，150，000元，本次交易所产生的税费与甲方无关，买卖合同公证费由引发方支付。协议并就其他内容进行了约定。2013年2月3日，邱旖蓉与案外人徐腾珠签订上海市房地产买卖合同一份，约定邱旖蓉购买徐腾珠所有的本市漕溪北路x弄X号1D室房屋，该房地产转让价款为4，150，000元。甲乙双方确认，在2013年4月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同并就其他内容进行了约定。同日，邱旖蓉与案外人徐腾珠签订补充协议一份，约定系争房屋的实际价格为出售方徐腾珠净到手4，150，000元。2013年4月1日，系争房屋过户至邱旖蓉名下。
申晖事务所向原审法院提起诉讼，诉称，2013年1月29日经申晖事务所居间介绍，邱旖蓉与案外人就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》一份，就房屋的价款、付款时间等进行了约定。后买卖双方按照居间协议中确定的买卖条件签署《上海市房地产买卖合同》并完成交易过户。现系争房屋已登记在邱旖蓉名下且由邱旖蓉实际占有，但邱旖蓉却未向申晖事务所支付佣金，经申晖事务所多次催促无果，故请求法院判令：一、邱旖蓉向申晖事务所支付佣金41，500元；二、邱旖蓉向申晖事务所支付逾期付款的违约金（以41，500元为本金，自2013年1月29日起按日万分之二点一计算至判决生效之日止）；三、本案诉讼费由邱旖蓉承担。
邱旖蓉辩称，申晖事务所、邱旖蓉确实签订了房地产居间协议，但当时邱旖蓉和申晖事务所经办人就佣金的具体数额有过具体的约定，且邱旖蓉实际支付的房款及付款时间与本案的合同不一致。邱旖蓉在交易中心办理过户的过程中才知道出售人其实拥有两套房屋的情况，由于申晖事务所在居间过程中隐瞒了出售人其实有两套房屋的情况，导致出售人不愿意再由申晖事务所进行居间服务了，与邱旖蓉无关。申晖事务所的服务存在严重瑕疵，故不同意申晖事务所的诉讼请求。
一审审理中，邱旖蓉提供2013年3月8日由邱旖蓉与案外人徐腾珠签订的上海市房地产买卖合同一份，该合同约定的系争房屋出售价款为5，000，000元，并提出其和案外人系按照该合同履行的。申晖事务所认为该合同出于计税的需要签订，5，000，000元为计税金额，并非实际成交价，并提供交易资料一组予以佐证。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。申晖事务所提供了居间服务，促使买卖双方签订了买卖合同，有权利收取居间服务费。但鉴于申晖事务所收取邱旖蓉全额佣金的前提是，申晖事务所不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买方、卖方，还包括需要向双方解释政策、并且协助办理贷款、交易过户等手续，申晖事务所尚未完成全部的居间工作，无权要求邱旖蓉全额支付居间服务费，具体金额由法院综合各项因素予以酌定。因申晖事务所并未完成全部居间服务，申晖事务所要求邱旖蓉支付违约金之诉请，于法无据，法院不予支持。邱旖蓉提出其和案外人系按照其他价格进行交易的，但未提供相应证据予以证明，对邱旖蓉的该项辩称法院不予采信。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条之规定，于二○一三年十一月十一日作出判决：一、邱旖蓉于判决生效之日起十日内支付上海申晖房地产经纪事务所居间服务费24，000元；二、驳回上海申晖房地产经纪事务所其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费876元，减半收取计438元，由上海申晖房地产经纪事务所负担184元，邱旖蓉负担254元。
判决后，申晖事务所、邱旖蓉均不服，上诉于本院。
申晖事务所上诉称，申晖事务所从未向邱旖蓉讲过系争房屋为出卖人的唯一一套住房，买卖双方交易当日申晖事务所和出卖人发生纠纷，主要原因在于出卖人没有按照事先与中介人员约定的佣金直接支付给中介人员导致，因为出卖人吃准中介人员违反公司规定而翻脸并将中介人员办好的资料带走，然后出卖人再与邱旖蓉私下交易。500万元成交价的一份买卖合同是由中介人员为买卖双方办理审税而签订的，并非双方真实的合同成交价，买卖双方为了逃避向申晖事务所支付佣金在该份合同基础上对合同内容进行部分修改后上网。申晖事务所促成买卖双方签订合同的事实客观存在，且申晖事务所从未拒绝为买卖双方办理后续交接手续等，买卖双方恶意避开申晖事务所属于跳中介行为，系邱旖蓉违约，理应由邱旖蓉承担全额佣金及迟延履约金。原审法院错误采信被上诉人的抗辩意见，所作判决不当。故请求二审法院撤销原判，依法改判，支持申晖事务所原审全部诉讼请求。
邱旖蓉上诉称，邱旖蓉与出卖人2013年1月29日签订中介协议，出卖人当时不在场，其也不认识出卖人，申晖事务所工作人员明确告知其出卖人在上海只有这一套房屋。在交易中心办理产权过户当日，出卖人到场指责中介人员说谎，并与中介人员发生争执并到场撤销中介委托，收回房产证终止买卖。事后上诉人才知道中介人员隐瞒事实要求出卖人出具虚假材料偷逃国家税收，从中赚取上下家房屋买卖中的差价。鉴于出卖人当场撤销中介委托收回房地产证，中介服务和房屋买卖关系已经终止，故申晖事务所无权要求邱旖蓉支付佣金。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回申晖事务所原审全部诉讼请求。
申晖事务所与邱旖蓉均不同意对方的诉讼请求以及事实和理由。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人申晖事务所与上诉人邱旖蓉、案外人徐腾珠签署三方房地产买卖居间协议，系当事人真实意思表示，应属合法有效。现根据查明事实，买卖双方系通过上诉人申晖事务所的居间签署上海市房地产买卖合同，即上诉人申晖事务所促成了上诉人邱旖蓉与案外人徐腾珠之间的交易成立，则上诉人邱旖蓉理应按约向上诉人申晖事务所支付佣金。上诉人邱旖蓉认为上诉人申晖事务所并未促成其与案外人的买卖合同成立，本院不予采信。考虑到上诉人申晖事务所在居间服务中未完成全部居间服务工作，其中有买卖双方之后自行交易而未通知申晖事务所的原因，但也存在申晖事务所居间服务不规范等自身原因，故上诉人邱旖蓉应付申晖事务所的佣金数额可酌定减少。上诉人申晖事务所主张上诉人邱旖蓉承担未付佣金的违约责任，本院不予采信。原审法院所作认定尚无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人申晖事务所、邱旖蓉的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币768元，由上诉人上海申晖房地产经纪事务所负担人民币368元，上诉人邱旖蓉负担人民币400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 张 婕
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……