长春市二道区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0105执异16号
案外人：庆丰农业生产资料集团有限责任公司，住所：黑龙江省大庆市龙凤区卧里屯大街55号。
法定代表人：汪剑峰，董事长。
申请执行人：吉林银行股份有限公司长春分行，住所：长春市二道区惠工路38号内陆港联检大楼9层901-907室。
负责人：王俊翔，行长。
被执行人：吉林晶辉农业生产资料有限公司，住所：吉林省德惠市昌盛街（化肥库院内）。
法定代表人：郭广辉，经理。
被执行人：吉林晶辉肥料有限公司，住所：吉林省德惠市昌盛街。
法定代表人：郭广辉，经理。
被执行人：吉林晶辉北方粮油有限公司，住所：吉林省德惠市大房身镇。
法定代表人：郭广辉，经理。
被执行人：郭广辉，男，长春市朝阳区。
被执行人：赵东梅，女，长春市朝阳。
被执行人：杨广河，男，住吉林省扶余县。
本院在执行申请执行人吉林银行股份有限公司长春分行（以下简称吉林银行）与被执行人吉林晶辉农业生产资料有限公司（以下简称晶辉农业）、吉林晶辉肥料有限公司（以下简称晶辉肥料）、吉林晶辉北方粮油有限公司（以下简称晶辉粮油）、郭广辉、赵东梅、杨广河借款合同纠纷案件过程中，案外人庆丰农业生产资料集团有限责任公司（以下简称庆丰农业）提出异议申请，请求停止对黑龙江省牡丹江市光华街远东不夜城城市杰座项目16套商业用房的执行，撤销查封裁定。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人庆丰农业称：被执行人晶辉农业于2014年6月26日通过另一被执行人晶辉肥料向案外人借款5000万元，用于购买位于黑龙江省牡丹江市光华街远东不夜城城市杰座项目16套商业用房，因借款到期不能偿还，向案外人出具声明，约定由案外人全权负责处理该购房事宜，处理结果由案外人全权负责，对处理后的房产和款项不主张任何权利。同时，将该16套房屋的房屋买卖合同原件及购房发票交给案外人。2016年1月，案外人对上述声明作出回应，同意被执行人晶辉农业的意见，要求被执行人晶辉肥料将对晶辉农业5000万元借款的债权转让给案外人并签订债权债务转让协议。因开发商原因，该16套房屋始终未能交付，2016年2月1日，案外人以被执行人晶辉农业名义起诉该16套房屋的开发商，要求交付房产，支付违约金，后被执行人晶辉农业在未征求案外人意见的情况下以原告身份自行撤诉。2016年11月3日，该16套房屋被长春市二道区人民法院查封。2017年3月，案外人向黑龙江省高级人民法院起诉被执行人晶辉农业，要求偿还欠款本息，如不能偿还则请求拍卖该16套房屋以取得价款。2017年6月，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民初31号民事裁定书，对该16套房屋进行了查封。案外人认为，长春市二道区人民法院查封的该16套房屋，是因被执行人晶辉农业与申请执行人间的债权债务纠纷导致，执行依据的判决结果是取得债权，而非物权，不享有优先权。而案外人在黑龙江省高级人民法院的诉请既有债权，也有物权，该16套房屋虽然尚未形成完整的物权，只有合同权利，但案外人持有商品房买卖合同和购房发票，具备了取得上述房屋交付的条件，可以在取得法院生效判决后持被执行人晶辉农业出具的声明办理更名事宜，房屋应归案外人所有。该案如继续执行将导致黑龙江省高级人民法院判决生效后产生不必要的损失，故应停止对查封房屋的执行。
申请执行人吉林银行称：申请执行人依据生效判决申请法院对被执行人晶辉农业名下位于黑龙江省牡丹江市光华街远东不夜城城市杰座项目16套商业用房采取执行措施符合法律规定。房屋买卖合同和购房发票虽然在案外人庆丰农业处，但只能说明该房屋在被执行人晶辉农业名下，案外人庆丰农业主张所有权没有法律依据，应当驳回其请求。
被执行人晶辉农业、晶辉肥料、晶辉粮油称：被查封房屋至今未交付使用，但依备案所有权归被执行人晶辉农业所有，无论是哪个法院执行，都服从裁决。
被执行人郭广辉、赵东梅、杨广河未到庭进行答辩。
本院查明:申请执行人吉林银行与被执行人晶辉农业、晶辉肥料、晶辉粮油、郭广辉、赵东梅、杨广河及其他另案当事人因借款合同纠纷诉至本院，本院于2016年10月31日分别作出了（2016）吉0105财保37-57号民事裁定书，并于2016年11月1日采取诉前保全措施，首先查封了被执行人晶辉农业名下位于黑龙江省牡丹江市城市杰座项目000301、000401、000101、000102、000103、000104、000105、000106、000109、000111、000112、000113、000114、000115、000116、000117号共计16套房屋。2017年4月28日，上述案件审理完毕，判决被执行人晶辉农业、晶辉肥料、晶辉粮油、郭广辉、赵东梅、杨广河等偿还借款本息，吉林银行遂向本院申请强制执行。案件进入执行程序后，由于保全查封已自动转化为执行查封，本院在拟对上述房屋进行相应处置过程中，案外人庆丰农业以其对被执行人晶辉农业享有债权及对被查封房屋享有足以对抗执行的实体权利为由提出异议，要求停止执行，解除查封。
另查明，2014年6月30日，被执行人晶辉农业通过被执行人晶辉肥料向黑龙江东胜房地产开发有限公司（以下简称东胜公司）汇入购房款3500万元（有1500万元购房款未在收款收据中体现），用以购买由东胜公司开发的位于黑龙江省牡丹江市远东不夜城城市杰座项目16套房屋。2015年12月15日，被执行人晶辉农业向案外人庆丰农业出具声明，承认购房款5000万元系被执行人晶辉肥料向庆丰农业借得并转给其用于购买上述16套房屋。因无力偿还借款，同意由案外人庆丰农业全权处理，对处理后的房产和款项不主张任何权利。2016年11月14日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院出具（2016）黑10民初18号民事裁定书，准许被执行人晶辉农业撤回对东胜公司房屋买卖合同纠纷一案的起诉。该案诉讼费由案外人庆丰集团缴纳。2017年5月，案外人庆丰集团因与被执行人晶辉农业、晶辉肥料民间借贷纠纷诉至黑龙江省高级人民法院，要求偿还借款5000万元及利息，或变卖被执行人晶辉农业购买的由东胜公司开发的上述16套房屋以取得价款。黑龙江省高级人民法院后作出（2017）黑民初31号民事裁定书轮候查封了上述16套房屋。上述房屋东胜公司至今未交付使用。
本院认为：第一，案外人庆丰农业不享有对抗申请执行人债权的权利。依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法登记，未经登记，不发生效力。本案讼争的16套房屋虽然在产权管理部门进行了商品房买卖合同备案，但该备案的性质是行政管理中对商品房买卖行为的规范，并不等同于权属登记。同时，根据合同的相对性，商品房买卖合同中的买受人是被执行人晶辉农业，案外人虽然持有全部商品房买卖合同、购房发票及被执行人晶辉农业出具的声明，但也仅能据此享有对东胜公司的债权请求权，而不能逾越法律规定未经权属登记或权利人变更直接成为法定意义上的所有权人，从而对抗其他债权人。第二，已取得执行依据的债权应依法予以保护。本案申请执行人与被执行人的借款合同纠纷案件已经审结，民事判决书亦已生效，申请执行人据此申请对被执行人相关财产强制执行并无不当。虽然案外人能够出示被执行人的声明、民间借贷纠纷案件进入诉讼程序等相关证据，但在其他法院另案审结前，其主张的债权仍处于不确定状态，其在其他法院的诉请，亦说明其与被执行人晶辉农业、晶辉肥料是民间借贷纠纷，对讼争的16套房屋主张的是变价以实现债权而非确权。故案外人以尚未出现的以债的给付为内容的裁判结果要求停止同类生效法律文书的执行，于法无据，本院不予支持。综上，案外人庆丰农业的异议请求缺少足够的事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人庆丰农业生产资料集团有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 范北捷
审 判 员 姚 力
代理审判员 姜 楠
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 李 敏