湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂9006民初1501号
原告:周某，男，2001年2月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
法定代理人：龚某，女，1965年7月16日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。系原告周某之母。
委托代理人：吕爱新，天门市西江法律服务所法律工作者。
被告：杨志攀，男，1979年9月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。
原告周某诉被告杨志攀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由审判员段江红担任审判长，与审判员廖志方、人民陪审员甘贤操组成合议庭，于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告周某的法定代理人龚某、委托代理人吕爱新及被告杨志攀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告协助原告办理其房屋买卖“过户”手续，并承担违约责任；3.由被告杨志攀承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年3月24日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定：被告将位于天门市竟陵办事处鸿渐街丹台井23-1号地段一栋二间三层楼（面积140.85平米）、连同土地使用权权属转让原告，其成交价格为130000元，合同还约定，原告负责办理过户相关手续，被告协助其办理过户。合同签订后，原告将购房款给付被告，被告收到房款时亦将其房产证、土地证、契税证及房屋钥匙等凭证全部交与原告，并从该房屋中搬出。其后，原告对该房屋进行装修后入住至今。期间，原告多次联系被告要求其协助办理房屋过户手续，但被告一再推诿、拖延，因被告至今未协助原告办理房屋过户手续，为此原告诉至法院。
原告周某为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据一：原告周某及其法定代理人龚某身份证明复印件、户口簿复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格、基本情况，龚某系原告之母，为其法定代理人的事实。
证据二：被告杨志攀身份证明复印件1份，证明被告杨志攀的基本情况。
证据三：房屋合同书复印件1份，证明原、被告之间建立房屋买卖合同关系、被告已将案涉房屋房产证、土地使用权证及房屋契税证交给原告，被告应有协助原告办理过户义务的事实。
证据四：房屋所有权证、国有土地使用证及房屋契税复印件各一份，证明原、被告进行房屋交易时，被告已将上述证件交由原告，以证明双方房屋买卖关系成立的事实。
被告杨志攀辩称，一、被告至今未收到原告方支付的任何房款，原告未履行付款义务，无权请求办理房屋过户手续；二、该房屋买卖合同签订时间并非2008年，而是2016年9月15日其与原告法定代理人龚某签订，因该房屋2016年市场价值近40万元，且原告占有使用房屋至今，在原告支付一定房屋占用费情况下，被告才愿意按照合同价格卖给原告，所以签订合同时将合同落款日期写为2008年；三、原告方非法占用房屋侵害了被告方作为房屋所有权人的合法权益。综上，双方签订的房屋买卖合同无效，被告无义务协助原告办理过户，请求法院依法驳回原告诉请。
被告杨志攀未向本院提交证据。
经庭审质证，对原告提交的证据一、二，被告杨志攀无异议；对原告提交的证据三，被告对其真实性无异议，但认为该房屋买卖合同签订时间是2016年9月15日，且该房屋内容不完整，房屋价格低于市场价格，该房屋买卖合同属于无效合同；对原告提交证据四，被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，上述证件一直放在涉案房屋中，上述证件均非原告合法取得。
对原告周某提交的上述证据，经合议庭评议后作如下认定：
原告提交的证据一、二被告无异议，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信。原告提交的证据三、四，该证据客观真实，虽然合同日期为2008年3月24日，但双方均认可合同签订日期为2016年9月15日，该证据能够证明双方房屋买卖关系成立的事实，对此本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：
原告周某系周平、龚某之子。2008年3月24日，被告杨志攀之父杨祖祥以杨志攀名义作为甲方与原告之父周平作为乙方签订一份房屋买卖合同书，约定：甲方将位于竟××办事处××井××号（××）房屋出售给乙方，该房屋价格为壹拾叁万元整。乙方一次性支付甲方壹拾叁万元，甲方将房产三证、所有钥匙交予乙方，乙方负责房产过户等相关责任，甲方不承担转让与过户等费用，合同还就其他事项进行了约定。同日，周平将房款130000元给付被告之父杨祖祥，杨祖祥收到该款后将房屋所有权证、国有土地使用证及房屋契证交由原告父亲周平。其后，原告周某及其父母周平、龚某搬入该房屋居住至今。2016年9月15日为办理该房屋过户手续，被告杨志攀与原告周某又签订一份房屋买卖合同书，约定：被告将其所有的坐落于竟陵鸿渐丹台井23-1号一栋两间三层房屋（房屋所有权证号：天房丙字第01-10122号）出售给原告，该建筑面积为140.85平米，房屋总价款为壹拾叁万元整；被告已向原告交付该房屋（房产三证、所有钥匙已交予原告）。原告负责办理过户等相关手续，被告协助办理过户，被告不承担转让与过户过程中发生的任何费用。合同签订后，因被告杨志攀未按合同约定协助原告办理房屋过户手续，原告遂诉至本院，庭审中，原告自愿放弃要求被告承担违约责任的诉讼请求。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”及第六十六条关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”之规定，虽然被告杨志攀之父杨祖祥以被告杨志攀名义出售案涉房屋及收受房款之行为系无权代理，但被告杨志攀于2016年9月15日重新与原告签订房屋买卖合同的行为视为对其父杨祖祥售卖案涉房屋行为的追认，该行为合法有效，故该买卖房屋的法律后果及责任应由被告杨志攀承担。同时，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人经对方同意，可以将自己在合同中权利义务一并转让给第三人”之规定，原告杨志攀与被告周某于2016年9月15日重新签订案涉房屋买卖合同的行为视为经双方协商一致后原告周某之父周平已将该涉案合同权利义务转让给了原告周某。根据《中华人民共和国民法通则》第十二条关于“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”之规定，原告周某系限制民事行为能力人，签订房屋买卖合同这一重大民事活动应由其法定代理人代理或征得其法定代理人同意。原告法定代理人龚某在合同上签字，被告杨志攀亦对合同内容签字予以认可，故原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉房屋款项是否支付的问题。根据一般交易常识及日常生活经验，通常先由买受人支付款项，后由出卖人交付房屋及相关权属凭证并协助办理过户手续。被告杨志攀主张其未收到房款，该主张与上述交易惯例不符。被告杨志攀庭审所述自2008年至2016年间其多次往返天门，作为具有完全民事行为能力的成年人对原告占有、使用案涉房屋至今却均不知情，亦未对原告是否支付房款提出明确异议，这与常理不符，且根据其于2016年9月15日与原告重新签订房屋买卖合同第三条中“涉案房屋三证、所有钥匙已交予乙方”内容可知，其主张亦不符合上述客观事实。因此，本院对案涉房款已支付的事实予以确认。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，根据合同约定，原告已向被告支付房款130000元，履行了给付房款的合同义务，被告未履行房屋过户义务，其行为构成违约，依法应承担协助原告办理房屋产权变更登记手续之义务。故对原告要求被告履行房屋变更登记的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中原告自愿放弃要求被告承担违约责任的诉请，属对自身民事权利的处分行为，本院不持异议。被告辩称要求原告支付房屋占用费的主张，于法无据，本院不予采纳。视此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十七条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告周某与被告杨志攀签订的（房屋所有权证号：天房丙字第01-10122号）房屋买卖合同有效；
二、被告杨志攀于本判决生效之日起十日内协助原告周某办理位于竟陵鸿渐丹台井23-1号一栋两间三层房屋产权变更登记手续。
案件受理费1000元，由被告杨志攀负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17×××19。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 段江红
审 判 员 廖志方
人民陪审员 甘贤操
二〇一七年一月六日
书 记 员 刘 丹