福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0921民初2386号原告（反诉原告）：谢婷婷，女，1983年8月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告（反诉原告）：赵怡雁，男，1984年9月22日出生，汉族，住福建省霞浦县。共同委托诉讼代理人：赵怡丹，男，1982年1月1日出生，住福建省福州市台江区，系赵怡雁哥哥，谢婷婷丈夫。被告（反诉原告）：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所福建省霞浦县松港街道福宁大道32号百花新村B号楼B-4。法定代表人：张朝华，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘毅，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋熠，福建建达律师事务所律师。原告（反诉被告）谢婷婷、赵怡雁与被告（反诉原告）霞浦东方伟业商用置业有限公司（以下简称东方伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李金水、缪秀春的委托诉讼代理人赵怡丹、被告（反诉原告）东方伟业公司的委托诉讼代理人潘毅、陈洋熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢婷婷、赵怡雁向本院提出诉讼请求：1.判令东方伟业公司继续履行合同，向谢婷婷、赵怡雁交付房屋权属证书；2.判令东方伟业公司向谢婷婷、赵怡雁支付逾期交房屋权属证书违约金16912元（自2017年1月1日起至2017年6月8日止）。审理过程中，谢婷婷、赵怡雁撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2015年12月28日，谢婷婷、赵怡雁与东方伟业公司签订《商品房的买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房的买卖合同》约定，谢婷婷、赵怡雁向东方伟业公司购买由其开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧东方伟业5幢B1-59商铺，总价款356800元；该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用，东方伟业公司应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。《商品房的买卖合同》第十四条第二项约定，买受人逾期未取得房屋权属证书，不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定，如东方伟业公司无法按照原合同约定办理房屋权属证书，经双方协商一致同意，东方伟业公司应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。根据上述约定，东方伟业公司于2015年12月31日交付房屋，买受人应在2016年12月31日前取得房屋权属证书，但东方伟业公司在2017年6月8日才通知买受人领取房屋权属证书，其应支付自2017年1月1日起至2017年6月8日止的逾期办证违约金。东方伟业公司辩称，1.谢婷婷、赵怡雁的不动产权证已在2017年1月1日前办理完毕，其未能及时领证并非东方伟业公司的原因；2.《合同补充协议》第八条第四款约定，“买受人在按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任”，谢婷婷、赵怡雁未交清房屋面积误差款，东方伟业公司不承担违约责任。东方伟业公司向本院提出反诉请求：判令谢婷婷、赵怡雁向东方伟业公司支付违约金9156元。事实与理由：《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。《合同补充协议》第三条第三项约定，买受人应当按照本条款约定时间恪尽配合义务，确保自本合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可；第十三条第九项约定，买受人未缴交面积差异结算款，应按合同总价款的每日万分之一计付违约金。谢婷婷、赵怡雁未在合同签订后30日内取得银行按揭放款许可并付款到位，以及未在约定期限内缴纳房屋面积差异结算款，应按照合同约定支付相应违约金。其中，银行按揭放款逾期违约金计算的起止时间自2015年1月24日起至2015年7月21日止，房屋面积差异结算款的违约金计算的起止时间自2017年1月1日其至实际缴款日止，合计违约金9156元。谢婷婷、赵怡雁辩称，1.根据商品房按揭贷款的流程，买受人所能做的仅是听从开发商通知向指定的银行提交所需材料，银行的审批、放款时间不属于买受人能够控制的范围，谢婷婷、赵怡雁已经及时履行向银行提交材料的义务，未能在合同约定时间内取得银行贷款不是谢婷婷、赵怡雁的责任；2.诉争合同是东方伟业公司提供的格式合同，其中免除东方伟业公司责任和加重买受人责任的条款无效；3.东方伟业公司在2017年6月中旬才通知谢婷婷、赵怡雁补交房屋面积补差款，该款于7月份领证时交纳，谢婷婷、赵怡雁没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售不动产统一发票二张、领证通知书，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的庭审陈述，可认定如下事实：2015年12月28日，谢婷婷、赵怡雁与东方伟业公司签订《商品房的买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房的买卖合同》约定，谢婷婷、赵怡雁向东方伟业公司购买由其开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧东方伟业5幢B1-59商铺，总价款356800元；买受人在签订合同时向出卖人支付房屋首付款186800元，余款170000元由买受人向银行申请按揭贷款；如买受人未按合同约定时间付款，应支付以逾期款项为基数自逾期之日起按日万分之一计算的违约金；该房屋应于2015年12月31日前验收合格并交付使用。《商品房的买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人应自逾期之日起按已付购房款的日0.03%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定，买受人以按揭贷款方式付款的，买受人向银行申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，有关按揭贷款的具体事项由银行提供的资料及审批决定的结果为准，买受人应于合同签订之日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，并于7个日历日内携配偶及有关证件到出卖人或银行指定地点签署相关文件、办妥银行要求的所有按揭贷款手续，买受人应当恪尽配合义务，确保自本合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可；买受人未缴交面积差异结算款，应按合同总价款的每日万分之一计付违约金；如东方伟业公司无法按照原合同约定办理房屋产权证书，经双方协商一致同意变更房屋产权证办理期限，东方伟业公司应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条约定承担违约责任；在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任；自2015年9月9日起签订的商品房买卖合同交房时间为2016年1月7日。上述合同及补充协议签订后，谢婷婷、赵怡雁支付了约定的购房款，东方伟业公司在2017年6月8日之后通知谢婷婷、赵怡雁领取不动产权证。谢婷婷、赵怡雁认可其需交纳房屋面积误差款，并确认其于2017年7月份交纳。本案争议的问题是，1.本案房屋买受人逾期领证的原因；2.银行按揭贷款的发放时间。对争议的证据和事实，本院认定如下。关于双方的争议问题一，本案房屋买受人逾期领证的原因。针对该争议问题，谢婷婷、赵怡雁向本院提交了证据录音一份，拟证明房屋买受人不能及时领证，系因东方伟业公司未及时履行纳税义务。东方伟业公司质证认为，该录音缺乏合法性，且内容不真实。对录音所涉及的内容是否真实问题，经本院向霞浦县国土资源局调查核实，霞浦县国土资源局向本院复函称，因东方伟业公司未偿还银行贷款，有可能被银行起诉而被法院查封“东方伟业”项目的部分房产，损害部分购房户的利益，同时，因其未及时向地税局缴纳办证所需税款，不具备“东方伟业”项目的不动产权证办理的条件，为了稳定金融秩序，避免群体性事件发生，经霞浦县政府协调，不动产登记中心根据东方伟业公司提供的相关材料预先办理购房户的不动产权证，银行根据该证释放东方伟业公司存在银行的保证金，用于偿还银行贷款和缴纳税款，待东方伟业公司缴纳税款后，向购房户发放不动产权证，东方伟业公司未缴纳税款是其购房户没有及时取得不动产权证的主要原因。谢婷婷、赵怡雁对该复函没有异议。东方伟业公司质证认为，1.法院的询问事项有明显的指导性和倾向性，该证据属于证人证言，证人应当出庭；2.该复函所载内容没有依据，其中有关税收缴纳事项不是国土局有权答复的内容，关于县政府指令停止发放不动产权证的情况，也应由县政府说明。本院分析认为，霞浦县国土资源局的复函，系本院针对录音进行的调查核实，并非证人证言。国土资源局系不动产登记中心的主管部门，最为了解不动产登记的相关事宜，其以国家机关职能部门的身份所述的延期发证原因，应于采信，结合录音资料，能够认定谢婷婷、赵怡雁延期领证系因东方伟业公司未缴纳相关税款所致，本院予以确认。关于双方的争议问题二，银行按揭贷款的发放时间。针对该争议问题，东方伟业公司向本院提供证据中国银行霞浦支行银行贷款到款凭证，拟证明银行贷款的发放时间为2015年7月21日。谢婷婷、赵怡雁质证认为，该凭证显示的贷款到账时间不真实。本院分析认为，该到款凭证明确载明房屋买受人170000元贷款的到账时间为2015年7月21日，并且加盖了中国银行霞浦支行业务专用印章，能够证明东方伟业公司主张的事实，应予以确认。本院认为，谢婷婷、赵怡雁与东方伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。东方伟业公司受领购房款后，没有积极交纳相关税款，到2017年6月8日之后才通知领证，导致谢婷婷、赵怡雁未能在约定期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担约定的违约责任。双方当事人约定的交房日期为2016年1月7日，365日内（即2017年1月7日前）取得房屋权属证书，逾期领证的违约金应自2017年1月8日起计算，该违约金以已付购房款为基数，按日0.03%计算至2017年6月8日止为356800元×0.03%/日×151日=16163元。黄书荣、王芬、余翠平、王庆勇诉请东方伟业公司支付违约金16912元，超出部分不予支持。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系采用格式条款订立的合同，东方伟业公司系提供格式条款的一方，房屋买受人办理按揭贷款，除其自身原因外，还受到银行审批、开发商的配合等诸多因素影响，银行贷款的放款时间并非房屋买受人单方能够控制，《合同补充协议》中关于买受人应在合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可，否则应承担违约责任的条款，加重了房屋买受人的责任，且该条款东方伟业公司未采取合理的方式提请买受人注意，该格式条款无效，虽然银行发放贷款超过合同签订后30日，但谢婷婷、赵怡雁不应因此承担合同约定的违约责任。同时，东方伟业公司亦没有提供证据证明银行贷款延迟发放系谢婷婷、赵怡雁过错造成，故其诉请谢婷婷、赵怡雁支付银行逾期发放贷款的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。双方关于房屋面积误差款的支付时间没有约定，且谢婷婷、赵怡雁事先也无法知晓是否有面积误差及需支付多少差款，该款应在东方伟业公司催告后在合理期限内支付。东方伟业公司未提供证据证明在其催告后，谢婷婷、赵怡雁逾期支付该款，其关于谢婷婷、赵怡雁逾期交纳房屋面积误差款应支付违约金的诉讼主张没有事实依据，不予支持。如上所述，谢婷婷、赵怡雁未拖欠房屋面积误差款，东方伟业公司关于谢婷婷、赵怡雁未交清房屋面积误差款，其无需承担逾期办证违约责任的答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下：一、霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向谢婷婷、赵怡雁支付违约金16163元；二、驳回谢婷婷、赵怡雁的其他本诉诉讼请求；二、驳回霞浦东方伟业商用置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计111元，反诉受理费减半收取计25元，合计136元，由谢婷婷、赵怡雁负担9元，由霞浦东方伟业商用置业有限公司负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  黄家华二〇一七年八月二十九日书记员  魏艳雯附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。