湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0626民初589号
原告：保康县国土资源局，住所地：保康县城关镇光千路7号，统一社会信用代码：11420626011199748R。
法定代表人：冯祖成，系保康县国土资源局局长。
委托诉讼代理人：余志文，湖北襄金律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解、调解，代收法律文书等。
委托诉讼代理人：谭思彬，男，生于1967年6月17日，汉族，保康县人，系保康县国土资源局土地储备部部长，住本县。
被告：湖北常宏置业有限公司，住所地，武汉市硚口区发展大道8号（原常码头444号）2层。组织机构代码证代码：77815540—9。
法定代表人：王新年，系该公司董事长，
委托诉讼代理人：张文来，湖北天明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解、调解，提起上诉，代收法律文书等。
委托诉讼代理人：郑丽丽，湖北天明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解、调解，提起上诉，代收法律文书等。
原告保康县国土资源局（以下简称县国土局）诉被告湖北常宏置业有限公司（以下简称常宏置业公司）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，在审理过程中，常宏置业公司于2016年6月14日向本院提出管辖权异议，本院作出（2016）鄂0626民初589号民事裁定书，驳回被告常宏置业公司对本案管辖权异议。被告常宏置业公司不服，提起上诉。襄阳市中级人民法院作出（2016）鄂06民辖终145号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告县国土局法定代表人的委托诉讼代理人余志文、谭思彬，被告常宏置业公司法定代表人的委托诉讼代理人张文来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告县国土局诉讼请求：请求人民法院依法判令被告常宏置业公司支付违约金(增加建筑容积率后补缴土地出让金)4570100元；承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中原告变更诉讼请求，要求被告按评估报告支付违约金(增加建筑容积率后补缴土地出让金)2404458元。事实和理由：2008年8月28日，被告常宏置业公司经竟拍取得位于保康县××镇××路××号（宗地号为010702003-1号）的一宗国有土地使用权，宗地面积为6432.37平方米，土地使用权出让价为人民币2550000元，并于2008年9月10日与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第十三条约定，建筑容积率不高于1.8不低于1.2。被告取得土地使用权后在该宗土地上开发建设“紫薇小区”。但在建设过程中，被告擅自将建筑容积率增加至3.94。依据原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）和《湖北省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补交土地出让价款有关问题的函》（鄂土资函〔2012〕100号），经原告委托评估，被告增加容积率后应支付违约金（补交土地出让价款）4570100元。综上，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方当事人应当严格按合同约定履行合同，被告未经原告同意擅自改变合同约定增加建筑容积率，属严重违约，应承担违约责任。
被告常宏置业公司辩称，一、本案已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。本案是民事合同纠纷，应当遵循法律规定的两年诉讼时效。原告作为土地出让合同签订主体，代表国家实现出让土地的权益，其在本案中系以平等的民事主体资格与被告签订《建设用地使用权出让合同》。后因规划调整，县规划局于2009年4月7日出具《010702003-1号和010702002-2-1号国有建设用地出让规划条件》，明确项目容积率为3.5-3.95，距原告起诉已经过去七年有余，且没有任何诉讼时效中止、中断事由发生，已超过诉讼时效。同时容积率的变更是通过政府办公会方式确定的，原告派员参加了会议。县建设局在2009年8月24日向被告颁发了紫薇小区项目的《建设用地规划许可证》。紫薇小区项目全部完工后，2013年6月17日，原告土地利用股出具《湖北常宏置业有限公司监测监管情况说明》，已经明确认可被告已完全履行合同（包括容积率、土地出让金）。二、被告没有任何违约行为，无需向原告承担任何违约责任。1、被告已完全履行了出让合同中的义务。出让合同约定的土地出让金2550000，被告早在2008年11月25日就已经全部履行完毕。地块开发建设已经完成，建成紫薇小区项目并完成销售，完成合同约定及系列补充协议约定的建设经济适用房、还建房的所有义务。2、被告并未擅自增加项目建设容积率，增加容积率是经过批准的。容积率增加后，县建设局也于2009年8月份依法颁发了建设工程规划许可证。3、被告对原告不存在任何其他违约行为。2013年6月17日，原告土地利用股出具《湖北常宏置业有限公司监测监管情况说明》已证实被告已经全面履行与原告土地出让合同约定的全部义务，且原告自己已经出具书面文件确认。被告履行合同没有任何违约的事实发生。原告现在又起诉要求被告支付违约金，既没有事实依据，也没有合同依据。三、被告的开发建设已经进行完毕，根据《城市房地产管理法》第四十一条，其土地上的权利、义务已一并转移给购房者。退一步说，原告即便认为使用权人应补缴该地块的土地出让金，也应该由目前的实际使用人承担，而不是由被告承担。四、原告单方面委托所作出的土地估价报告不能作为补缴地价款的证据使用，且报告存在许多明显错误，估价结论缺乏客观事实。1、本案土地估价是专门性问题，鉴定人依法应当由双方当事人协商确定或由人民法院依法指定，但是本案土地估价报告是原告单方要求评估，并不具有证据效力。2、土地估价报告忽略本案地块在交付时未完成拆迁安置、补偿的事实，错误地抬高了地块的价值。本地块并非是土地估价报告中所述的“五通一平”的净地地块，保康县人民政府在对本案地块进行征收时，并没有对原土地使用权人进行安置或者补偿，而是由被告承担了价值达一千余万元还建安置。因而，本案地块不属于净地，本案土地估价报告明显失实，所得出的结论是在该失实的基础上作出，也是明显错误的结论。3、土地估价报告的计算方式、标准，采用的数据明显错误。综上，原告提出本案诉讼时效已超过法律明确规定的两年诉讼时效，丧失胜诉权。同时，被告调整容积率经过了保康县各政府部门的审批，全部程序合法合规，根本不存在任何合同违约的事实。另外，被告提交的土地估价报告不仅违背了《中华人民共和国民事诉讼法》和民事诉讼证据规则的有关规定，该报告也存在许多明显的错误，不能作为本案证据使用。故请求人民法院在查明案件事实的基础上，驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月28日，被告常宏置业公司经竞拍取得位于保康县××镇××路（宗地号为010702003-1）的一宗国有建设用地使用权，宗地面积为6432.37平方米，建设用地使用权出让价款为人民币2550000.00元，2008年9月10日原告县国土局与被告常宏置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要内容为：出让人县国土局受让人常宏置业公司本合同项下出让宗地编号为010702003-1，宗地总面积为6432.37平方米，宗地坐落于保康县××镇××路××号，出让宗地的用途为城镇住宅用地；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为2550000元，每平方米396.43元；付款时间为合同签订之日起10日内，一次性付清；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：建筑总面积17981平方米，建筑容积率不高于1.8，不低于1.2；建筑限高70米以下（临清溪南路综合楼地下不设隐蔽工程，其它居住以地下不设隐蔽工程超过24米），建筑密度不高于30%，不低于26%；本合同项下宗地用于住宅项目建设，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，本合同受让范围内住宅建设总套数不少于200套。其中套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于140套，住宅建设套型要求为经济适用住房以及中小套型普通商品住房；套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于70%，本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成由政府回购（配套建设的54套经济适用房占地630平方米土地）；建设项目在2009年3月1日之前开工，在2012年3月1日之前竣工；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变；本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。原、被告双方签订合同后，原告交付了出让宗地的使用权，被告缴纳土地出让价款2550000元。2008年8月29日，原告县国土局与被告常宏置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同补充条款》，条款主要内容为：出让人县国土局受让人常宏置业公司一、出让方在出让宗地范围内必须配套建设的54套经济适用房，占地630平方米土地，未核算土地出让收益。竣工后由政府成本价回购交房屋管理部门管理。二、出让方在出让宗地开发时必须按规划设计开发建设，临清溪南路及周边所建占地1609平方米门面房，建成后房屋所有权归属保康县食品公司，以抵偿出让宗地内所有权属保康县食品公司的建筑物、构筑物和其他设施。2008年10月28日保康县人民政府给常宏置业公司颁发保国用（2008）第010702003-1号土地证，使用权面积为6432.37㎡。2008年10月29日，保康县人民政府（甲方）与被告常宏置业公司（乙方）签订了《兴建保康商务中心附属项目补充协议书》，协议书主要内容为：甲、乙双方就乙方竞拍取得紫薇小区土地使用权后的有关问题，经商讨后，达成如下协议：紫薇小区房屋建设规模、紫薇小区房屋分配、房屋开发建设管理相关规费及政策优惠、房屋分割办证等达成协议。2009年1月6日常宏置业公司（甲方）与姚志杰、王敏（乙方）签订《合作协议书》，协议书主要内容为：乙方将保康县××镇××路191号一宗土地，保国用（2008）第010702002-2-1号土地，地号002-2-1面积1204.91平方米，作为投资合作。建房由甲方统一设计、报批、建设。所有的建设资金由甲方投入。项目完工后，按乙方投入地块上实际建筑房屋占用的土地面积，用1：1.2的比例给乙方房屋作为土地投资的回报。2009年3月25日,保康县人民政府对常宏置业公司（甲方）与姚志杰、王敏（乙方）合作开发的土地给常宏置业公司颁发保国用（2009）第010702002-2-1号土地证，使用权面积为1204.91㎡。2009年4月7日保康县建设局出具010702003—1和010702002-2-1号国有建设用地出让规划条件，主要内容为：010702003—1建设用地位于保康县食品公司清溪南路东侧地块内的大部分，总用地面积为6432.37平方米；010702002-2-1号国有建设用地位于原针织厂院内，用地面积为1204.91平方米；010702003—1和010702002-2-1号用地之间的通道用地面积为230.76平方米；规划用地用于房地产统一开发和县城部分经济适用房建设，为二类居住用地；规划设计指标容积率3.5-3.95。2009年6月24日,保康县建设局给被告签发地字F-50000133号《建筑用地规划许可证》，批准“保康县紫微小区”用地面积为7868.04㎡。2009年8月25日，保康县城乡规划局根据被告申请对被告新建的紫薇小区2#、3#楼规划行政许可，建筑面积13050.79平方米。2011年8月16日，保康县城乡规划局根据被告申请对被告新建的紫薇小区1号楼规划行政许可，建筑面积17262.20平方米（其中设备房323.96平方米）。2012年3月6日，紫薇小区1号楼因消防设计存在一些问题，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定，保康县城乡规划局根据被告申请对紫薇小区1号楼进行重新规划许可，建筑面积19304.08平方米、设备房259.42平方米。2011年12月2日，保康县人民政府给常宏置业公司颁发保国用（2011）第010702002-1-1-3号土地证，使用权面积为4498.9㎡。2010年11月15日“保康县紫微小区”2＃、3＃楼竣工验收备案，建筑面积为13363.59㎡，2013年9月25日“保康县紫微小区”1＃楼竣工验收备案，建筑面积为18005.93㎡，1＃、2＃、3＃楼建筑面积共计为31369.52㎡。2013年6月17日，原告土地利用股出具一份常宏置业公司监测监管情况证明，主要内容为：常宏置业公司于2011年1月2日发证，土地使用面积4498.90平方米，经实地勘察，该宗地自出让合同签订以后，能按时开竣工，容积率、投资额及经济适用房配套建设都能按合同约定执行，现已全面竣工，监管期内都能严格按土地出让合同约定执行。2015年12月30日，保康县城乡规划局以保规字〔2015〕6号文件作出《关于出具省委巡视组反馈问题整改相关情况的说明》，确认被告开发的“保康县紫微小区”规划许可的容积率为4.15（按7868.04平方米用地计算），实际建设的容积率为3.94（按7868.04平方米用地计算），处理建议为超出土地出让合同部分的建筑面积由原告依法追缴土地出让金。原告委托评估，要求被告因容积率增加应补缴土地出让金4570069元。原告于2016年4月2日给送达了保国土资函〔2016〕21号追缴告知书，原、被告因此产生纠纷，原告诉至法院。本案在审理过程中，原告县国土局于2016年9月19日向本院提出申请，理由是追缴的出让金测算依据不足，没有依据双方签订的出让合同约定或对应建设部门批准调整容积率时土地部门实施的政策时间节点进行测算。现根据《民事诉讼证据规则》相关规定，原告申请法院指定土地评估机构对追缴的土地出让金分别进行评估；该项目建设工程规划许可时间为2009年8月25日、2011年8月16日、2012年3月6日县规划局三次规划许可增加建筑面积，依据三次许可时间按不同时间节点的政策分别评估应缴价款之和为该项目调整容积率应补缴价款。本院经审查同意原告申请并随机选定湖北睿强房地产评估有限公司为评估鉴定机构，该公司作出鄂睿强土估〔2016〕字第09138号土地估价报告，评估鉴定被告容积率由1.8调整到3.95应补缴土地出让金2256990元、由3.95调整到4.06应补缴土地出让金147468元，合计应补缴土地出让金2404458元。经质证原告对土地评估报告无异议；被告对评估报告有异议，认为评估报告确认的估价基准日2011年8月16日、2012年3月6日是错误的，是对客观事实的严重歪曲，2011年8月16日是1号楼规划许可的时间，2号楼、3号楼评估基准日应该项在2009年，因评估报告确认的估价基准日是错误的，而所得的评估结论严重错误；评估公司没有“实地查勘情况”，却在评估报告中阐述进行了实地的查勘，违背客观事实；原告交付被告的是“现状土地条件”，被告承担拆迁还建义务，而评估公司依据“五通一平”的情形对土地进行评估是违背“客观公正”的评估原则的；经济适用房用地，在国有建设用地使用权挂牌出让公告和补充协议中已明确约定不核算土地出让收益；评估报告中单位地价面积、楼面地价面积如何确定，通篇没有交待；评估报告把建设成本视为“未明确事项”，与实际情况不符；被告已向县财政补交超容积率所产生的建筑面积土地出让金179411元。本院认为被告对土地评估报告虽提出异议，但没有申请重新鉴定，也未提供足够证据推翻土地评估报告，土地评估报告能够与本案的其它证据相印证，本院予以采信。
同时查明2015年11月25日保康县人民检察院以保检预防建【2015】18号检察建议书，检察建议被告常宏置业公司将保康县人民政府返还于被告的1868700元土地出让金退缴给保康县国土资源局。被告紫薇小区项目超建面积为445.15平方米，公司应补交超建面积土地出让金179411元。检察建议为：目前你公司需上交财政200万元整。2015年11月27日，被告常宏置业公司缴入保康县非税收入汇缴结算账户200万元。
本院认为，原告县国土局代表国家以土地所有者的身份将位于保康县城关镇清溪南路（宗地号为010701016号）的一宗国有建设用地使用权采取招标、拍买等公开竞价方式对外出让，被告常宏置业公司通过竞拍取得该宗建设用地使用权后，双方在平等、自愿的基础上协商签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人真实意思表示，合同未违反我国现行法律法规的强制性规定，体现了民法的平等、自愿原则，该合同依法成立，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方在《国有建设用地使用权出让合同》第35条中明确约定被告增加建筑容积率高于本合同约定最高标准的，出让人（原告）有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人（被告）支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，由此可以理解本条所指的违约金实际上也就是增加建筑容积率后应补交土地出让的价款。在合同履行中，被告常宏置业公司未按合同约定，单方增加建筑容积率虽然经过有关政府职能部门批准，但其行为性质最终是改变了合同约定的容积率，因双方在合同中未明确约定有关政府职能部门审核同意增加容积率后如何补交土地出让价款，为此原告依据国家政策、部门规章规定计算应当补缴的土地出让价款，以此弥补合同约定不明确的不足，同时被告也因增加容积率从中获得了一定的利益，故原告要求其补缴土地出让金，符合合同约定及关于民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，经评估鉴定被告调整容积率应补缴的土地出让金为2404458元。被告辩称增加容积率是经过规划部门批准的，被告没有违约行为。但被告交纳土地出让金是按竞标时容积率1.8标准交纳的，容积率虽经过规划部门批准，容积率增加依合同约定被告应按变更后的容积率补交土地出让金；被告辩称本案超过诉讼时效，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十条规定“未授权给公司、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制”，土地出让收入虽然可以由国土资源管理部门负责具体征收，但该收入应该及时足额缴入国库，没有法律法规将该权利授权给公民、法人经营使用，国家也没有对该收入授权相关部门直接使用、管理，更没有授权相关部门决定收取或免收，因此从保护国家财产的角度出发，本案不应当适用一般诉讼时效的规定。被告辩称保康县人民检察院于2015年11月25日给被告送达《检察建议书》，因被告改变规划超建面积，限定被告补交超建面积土地出让金179411元，被告于2015年11月27日向保康县非税收入汇缴结算账户补缴超建面积土地出让金131300元，退缴保康县人民政府返还土地出让金1868700元，合计2000000元。此款原告同意从调整容积率应补缴的土地出让金2404458元中扣减131300元土地出让金，扣减后被告应补交土地出让金为2273158元。
综上所述，对原告要求被告常宏置业公司补缴增加建筑容积率后土地出让价款的诉讼请求，应按评估鉴定报告补缴2404458元，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十条规定，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、限被告湖北常宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告保康县国土资源局违约金（即补缴土地出让金）2273158元。
二、驳回原告保康县国土资源局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43360元，鉴定费30000元，合计73360元，由原告保康县国土资源局负担25560元，被告湖北常宏置业有限公司负担47800元（其中案件受理费17800元、鉴定费30000元），限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费43360元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 梁东丽
审判员 许 立
审判员 赵东学
二〇一七年七月三十一日
书记员 宦仁超