广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终309号
上诉人（一审被告）：广西远坤投资有限公司，住所地钦州市北部湾北大道55号蓝天丽都6幢4楼。
法定代表人：张功煜，总经理。
委托代理人：何华彬，广西华际律师事务所律师。
委托代理人：曾学成，广西华际律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：北海市日盛物业服务有限公司，住所地北海市海城区政府大门南侧01号门店。
法定代表人：冯群力，总经理。
委托代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。
上诉人广西远坤投资有限公司（以下简称远坤公司）因与被上诉人北海市日盛物业服务有限公司（以下简称日盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，上诉人远坤公司的委托代理人曾学成、被上诉人日盛公司的委托代理人谭彩燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告于2010年8月31日与建设单位北海新恒大投资有限公司签订《东珠华庭前期物业服务合同》一份，主要约定由原告对于北海大道中段的东珠华庭提供前期物业服务，同时对物业服务收费作如下约定，其中物业费：公寓每月l元／平方米；商铺每月1.5元／平方米，电梯维护每月35元／户，维护物业公共部分的照明的公摊电费以实际用电量按户公摊，生活垃圾清运费每月8.8元／户，还约定原告可提供代收水费、电费等代收代缴的收费服务，线损、变损等损耗按有关文件进行合同分摊。合同签订后，原告按约对东珠华庭进行物业管理。被告是东珠华庭l幢0101号房的业主，房屋面积为3631.73平方米。自2013年10月起至今，被告拖欠原告2013年10月至2015年10月期间的水费22704.2元、维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊77元，合计l58799.2元。原告以被告经多次催收仍未支付为由诉至法院，请求法院判令被告支付上述费用给原告。
另查明，2010年l0月28日，北海市物价局作出北价格字（2010）107号文件，对东珠华庭前期物业收费的请示作出通知主要如下：东珠华庭小区普通住宅的物业管理公共性服务费收费标准由日盛公司与物业建设单位根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》（北价格字（2008）68号）协商议定。经营用房的物业管理公共性服务费属市场调节价，具体收费标准及有关事项由日盛公司与物业建设单位协商议定。公共水电费据实代收，合理分摊。还对停车服务等进行了批复。2011年1月21日涉案物业开发商北海新恒大投资有限公司向日盛物业公司送发《前期物业管理招标中标确认书》，确认原告日盛公司已通过中标方式成为涉案小区的物业服务企业。涉案小区至今未成立业主委员会。
再查明，被告于2016年2月3日向该院申请调取现存放于北海市高德边防派出所2014年9月30日日盛公司派工作人员剪断北海市浮乐德酒店供水水管的报案记录及调解笔录。
上述事实有原告举证的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明》、《东珠华庭前期物业服务合同》、《东珠华庭物业服务2014年10月-2015年10月份物业服务收费一览表》、《关于水表到期更换的通知》、《关于共同出资更换总水表的通知》、《电脑资讯单》、《资质证书》、《关于东珠华庭物业服务收费的通知》、《房屋登记信息查询证明》、《前期物业管理招标中标确认书》在卷予以证实。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同”与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位北海新恒大投资有限公司与原告日盛公司于2010年8月31日签订的《东珠华庭前期物业服务合同》对业主具有约束力。被告应按照上述合同的约定履行支付物业费及相关的公摊费的义务。为此，对于原告日盛公司请求被告支付2013年10月至2015年10月期间的水费22704.2元、维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊77元，合计l58799.2元的诉求于法有据，该院予以支持。被告远坤公司所有的涉案物业属于东珠华庭小区，是东珠华庭小区该整体的一部分，同样也享受到原告所提供的物业服务，为此，对于被告主张以其公司位置面向街道没有享受到物业为由拒付物业费该院不予支持。原告对涉案物业小区的收费标准是经北海市物价局批复同意的，为此，对于被告认为原告物业收费标准偏高应予以调整的主张该院不予认可。另对于被告庭后向该院申请调取现存放于北海市高德边防派出所2014年9月30日日盛公司派工作人员剪断北海市浮乐德酒店供水水管的报案记录及调解笔录的申请，依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十四条第二款“当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”及第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，被告上述调查取证的申请已逾期，且本案中原告也只请求被告支付被告实际用水期间的水费及水费公摊，现被告申请该院调查的报案记录及调解笔录与本案待证事实无意义，无调查收集的必要，为此，对于被告的该项申请该院不予准许。
综上，为了保护当事人的合法权益，遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：被告广西远坤投资有限公司应于本判决生效之日起十五天内向原告北海市日盛物业服务有限公司支付2013年10月至2015年10月期间的水费22704.2元、维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊77元，合计l58799.2元。案件受理费3474元，减半收取l737元，由被告负担。
上诉人远坤公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人需要支付维护物业公共部分的照明公摊电费208元、生活垃圾清运费220元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊费77元、物业管理费136190元，属于认定事实错误，违反公平原则，请二审法院查清本案的事实，依法改判。
（一）被上诉人已经明确表示不再向上诉人提供物业服务，并且以剪水管的方式明确表示解除了双方的物业服务关系，因此，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系，被上诉人主张要求上诉人支付相关费用没有事实依据和法律依据。
（二）本案当中，首先，上诉人物业所在位置直接面向北海大道的相对独立的l-3层铺面，地理位置相对独立，上诉人的一切经营活动都没有借助被上诉人的物业服务，没有利用过被上诉人提供的相关设施设备进行经营，一审法院认定上诉人需要支付全部的物业管理费违反公平原则。其次，被上诉人对于物业的收费标准和项目没有向上诉人公示过，上诉人对被上诉人的物业收费标准不知情，被上诉人的收费标准对上诉人没有生效。并且，上诉人对被上诉人的物业收费标注也不认可，在一审法院上诉人提交的北海市日盛物业服务有限公司的收据可以看出，自2011年1月7日至2013年12月20日物业费共10万元。因此，上诉人对物业费的收费标准1.5元／平方米存在异议。
第三，被上诉人的物业服务收费标准l.5元／平方米违反北海市物价局对于物业服务收费的相关规定。根据《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》的相关规定，被上诉人的小区建筑面积为32986.56平方米，属于三级乙等服务收费标准的范围，收费标准为0.6元／平方米，上下浮动15％。一审被上诉人提供北海市物价局文件北价格字（2010）107号拟证实被上诉人的收费依据。但是，该文件当中没有收费标准，要求根据《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》的相关规定与建设单位协商议定。因此，被上诉人的收费标准定价为l.5元／平方米违反了《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》的相关规定。
第四，根据物业服务费的定义，物业收费由1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域情节卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用的内容。根据享受服务交纳费用的原则，上诉人没有享受过小区的公用设施、设备、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目，也没有享受过日常维修、修缮、整治等项目，因此，一审法院认定上诉人需要支付全部的物业费违反公平原则。
二、上诉人入驻物业后，上诉人的物业天花板部分出现多处漏水、渗水的情况，导致上诉人酒店客房天花板多处出现损坏的情形，上诉人多次要求被上诉人进行维修，但被上诉人都不予理睬。上诉人只好自己请施工人员进行维修，支出了15322元。根据相关法律的规定，被上诉人对公共部分存在维修的义务，被上诉人予以拒绝维修，属于恶意不履行物业服务合同的一种表现。
综合被上诉人剪水管和不维修物业公共部分的行为，被上诉人已经以自己的行为明确表示不再向上诉人提供物业服务，因此，上诉人与被上诉人之间的物业服务关系已经解除，被上诉人要求上诉人支付相关的费用没有事实和法律依据。一审法院认定事实错误，违反公平原则，请求二审法院查清本案事实，依法撤销一审判决，改判上诉人不承担维护物业公共部分的照明公摊电费208元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊费77元、物业服务费136190元。
被上诉人日盛公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、自从被上诉人与开发商签订了东珠华庭前期服务合同后，被上诉人一直为该小区提供物业服务，从来没有以任何的方式与业主解除合同关系，双方合同关系并没有解除。二、被上诉人的物业收费标准是符合规定的，商铺的收费标准根据相关规定是可以协商的，每平方米1.5元的物业收费标准是符合北海市物价部门的收费标准的并经过核准备案登记的。上诉人购买的房屋虽面临大街，但该物业仍属于东珠华庭小区，是不可分割的一部分，也享受了被上诉人提供的物业服务，这不能成为拒付物业费的理由。上诉人房屋漏水问题，是属于房屋质量问题，应找开发商协商解决，而不应将责任推到物业公司身上。综上，上诉人拒付物业费的行为没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
在二审期间，上诉人申请证人黄某、毛某、张某出庭作证，黄某证明其为远坤公司的财务人员，日盛公司没有为远坤公司提供任何物业服务，房屋漏水问题也没有处理，还将管道阀门关闭，不向远坤公司的酒店供水，其曾代远坤公司去交纳水电公摊费、垃圾费、电梯费等（以日盛公司没有提供物业服务为由拒交物业管理费），但日盛公司拒收。毛某证明其为远坤公司的经理，负责浮乐德酒店内部管理，日盛公司在2014年7、8月份时曾用铁皮箱锁住管道，不给酒店用水，酒店天花板漏水、下水道堵塞也没有派人处理；其听黄某说曾交过物业费用，但日盛公司不收，日盛公司要求一次性交完。张某证明其为远坤公司的维修人员，酒店发生漏水，日盛公司一直没有派人维修。
被上诉人对上述证人证言质证如下：三证人都是远坤公司的员工，互相有利害关系，其证人证言不应采信。三证人中只有黄某作为财务人员接触物业费用的缴纳，但其证词前后矛盾，陈述不清，其证言不应采信。
本院认为，三证人均为远坤公司的员工，与远坤公司有利害关系，不能单独作为认定案件事实的证据。而黄某关于曾向日盛公司交纳过物业管理费之外的其他物业费用但日盛公司拒收的证词，日盛公司不予认可，即便有这个事实，也不能否定远坤公司拖欠2013年10月份起的物业管理费等费用的事实。证人关于日盛公司锁住水管不提供水给酒店使用，因无其他有效证据佐证，本院不予采信。对于上诉人酒店漏水问题，属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性。
被上诉人在二审阶段无新证据提交。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审查明的事实与一审查明的相一致，对一审查明的事实本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：被上诉人请求支付维护物业公共部分的照明公摊电费、物业服务费、生活垃圾清运费、代收水电费、更换总水电及改造主供水管道分摊费有无事实法律依据。
本院认为，被上诉人日盛公司就涉案东珠华庭小区的物业服务与建设单位北海新恒大投资有限公司签订了《东珠华庭前期物业服务合同》，并对物业服务的各项费用及标准作了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同约定对东珠华庭小区的所有业主均具有约束力。对于物业服务收费标准的问题，涉案的物业属于经营用房，根据北海市物价局《关于东珠华庭物业服务收费的通知》［北价格字第（2010）107号］，经营用房的物业管理公共性服务费属市场调节价，具体收费标准及有关事项由日盛公司与物业建设单位协商议定。《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》也规定商业物业实行市场调节价。上诉人没有证据证明《东珠华庭前期物业服务合同》约定的商铺物业费按每月1.5元／平方米收取违反了物价部门的相关规定。综上，上诉人关于被上诉人对物业的收费标准和项目没有向上诉人公示过，该收费标准对上诉人没有生效，以及该收费标准违反了北海市物价局对物业服务收费的相关规定的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。因此，上诉人应当按照《东珠华庭前期物业服务合同》的约定履行交纳相应的物业费和水电公摊费等义务。
上诉人主张被上诉人已经明确表示不再向上诉人提供物业服务，并且以剪水管的方式明确表示解除了双方的物业服务关系，双方之间已不存在物业服务关系，其不应支付相关物业服务费用。被上诉人对其该事实主张不予认可，上诉人也无充分有效证据佐证其该事实主张，即便存在被上诉人剪除上诉人水管的行为，也属于另一法律关系，不能成为上诉人拒付物业管理费及相关费用的抗辩事由。上诉人还主张其物业是面向北海大道的相对独立的l-3层铺面，上诉人的一切经营活动都没有借助被上诉人的物业服务，没有利用过被上诉人提供的相关设施设备进行经营，一审法院认定上诉人需要支付全部的物业管理费违反公平原则。本院认为，上诉人的物业虽为临街商铺，但该临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，其并非独立于东珠华庭小区，因此，该商铺也属于东珠华庭小区物业管理的范围。被上诉人已为东珠华庭整个小区提供了物业服务，上诉人作为该小区的业主，应支付相应的物业服务费以及水电公摊费、生活垃圾清运费等费用，上诉人以其没有享受过小区的物业服务为由拒付物业管理费等费用，理由不成立，本院不予支持。此外，上诉人主张的房屋漏水、渗水问题，系属于房屋的质量问题，而房屋质量问题是业主与开发商之间房屋买卖合同中的纠纷，与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律关系，对此上诉人应向开发商另行寻求解决，该事由也不能成为上诉人拒付物业管理费的抗辩理由。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人请求上诉人支付维护物业公共部分的照明公摊电费208元、物业服务费136190元、生活垃圾清运费220元、代收水电费30元、更换总水电及改造主供水管道分摊费77元，具有事实和法律依据，一审判决支持被上诉人的上述请求正确，本院予以维持。上诉人对一审判决其应向被上诉人支付水费22704.2元无异议，本院亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3474元，由上诉人广西远坤投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 汪海敏
代理审判员 明 智
二〇一六年七月十三日
书 记 员 陈永辉
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。