福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第6699号
原告林晓阳，男，1975年9月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人温惠阳、黄伟滨，福建双鼎律师事务所律师、实习律师。
被告福建泉州市土地开发有限公司，住福建省泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人傅文疆、洪明燕，福建伟盛律师事务所律师、实习律师。
原告林晓阳与被告福建泉州市土地开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法由代理审判员吕千虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温惠阳、被告的委托代理人傅文疆、洪明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年1月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址于丰泽区XX号商品房，总购房款为143.5万元。合同约定的交房时间为2011年8月31日前。根据合同第十四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。原告依约支付了全部购房款，被告于2011年8月31日交房。根据合同约定，被告最迟应于2011年11月29日前履行协助办证义务。但被告并未依约履行其协助办证义务，被告已严重违约。截至原告起诉之日，被告已逾期1445天。为避免讼累，原告按两年进行主张即1435000×0.01%×365×2=104755元。因此，被告除立即支付上述违约金外，还应立即履行协助办证义务，并应按合同约定自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金至实际履行协助办证义务之日止。请求判令：1、被告将办理址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼1201号商品房的房屋权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的权属登记；2、被告向原告支付上述商品房的逾期协助办证违约金104755元（2013年11月16日至2015年11月15日），并按原告已付购房款143.5万元、以每日0.01%标准向原告支付自起诉之日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金。
被告辩称，一、根据合同约定，原告应于2010年12月24日前支付购房款47.9万元、于合同登记备案后十五个工作日内办理95.6万元的银行按揭，但原告实际于2011年12月21日才缴清剩余购房款，原告逾期付款，违约在先，被告有权相应顺延履行协助办证义务的时间。另，根据省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19问的规定，被告应于2011年8月31日交房，但原告直至2011年12月21日才缴清剩余购房款，被告可以行使后履行抗辩权，交房及办证的期限可予以相应顺延。二、根据合同约定，如施工遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动、法律法规规定的不可抗力情形、中大暴雨、6级以上台风，被告可以据实予以延期办证：1、东涂街东段拓改及片区改造安置房3A-1号楼电力工程因市政配套工程电力安装延期812天，属于合同约定的特殊原因，被告可延期交房并延期办证。2、东涂街东段拓改及片区改造安置房供水系统安装工程因市政配套供水系统安装延期764天，属于合同约定的特殊原因，被告可延期交房并延期办证。3、自原告2010年12月14日竞得诉争商品房后次日至2011年8月31日共发生中雨以上天气为22天，加上中、高考天数共计27天，均属于合同约定的被告可以顺延交房延期办证的情形。三、原告未举证证明其所受的损失且其主张的违约金标准过高，请求法院酌情予以降低。四、根据合同约定，被告只有协助办证的义务。且被告已将办证所需材料交由办证主管部门，已履行了协助办证义务。五、原告诉请被告支付逾期办证违约金已超过二年的诉讼时效。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，2011年1月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的址于丰泽区XX号商品房，总价143.5万元。该合同于2011年2月16日办理备案登记。合同第六条约定2010年12月24日前支付47.9万元的购房款，合同登记备案后十五个工作日办理95.6万元的银行按揭款。第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分别于2010年12月16日、2010年12月27日、2011年1月25日、2011年12月21日向被告支付购房款25万元、22.85万元、500元、95.6万元，并于2011年8月31日接收诉争商品房。2015年2月3日，被告办结诉争商品房所在楼盘的房屋所有权初始预登记，并于2015年4月9日、4月16日两次在《泉州晚报》登报通知源淮花苑业主于2015年4月9日至17日领取办理分户产权证所需的相关材料。
另查明，原告于2011年11月24日与中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行签订《个人住房借款合同》。
本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。由于被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，导致原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约。被告于2015年2月3日办结诉争房屋所有权初始预登记，并通知原告于2015年4月9日至17日领取办理分户产权证所需的相关材料，应视为已完成了协助原告办理诉争商品房权属证书的义务，对原告要求被告履行协助办证义务的诉求，不予支持。因诉争商品房于2011年8月31日实际交付原告使用，被告依约应当自2011年11月30日起向原告支付相应的违约金；鉴于原告直至2015年11月16日提起诉讼要求被告承担逾期协助办证的违约责任，故被告应承担的违约金应从2013年11月17日起算，之前被告应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。被告辩称原告逾期付款应顺延其办证期限，关于原告付款时间的认定，因双方合同中仅约定原告应在合同登记备案后十五个工作日办理按揭贷款，故应以原告与银行签订借款合同之日即2011年11月24日作为原告付款时间。故本案中原告在合同约定的交房及办证期限届满前已履行全部付款义务，被告据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。双方在合同中约定的施工过程中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动、法律法规规定的不可抗力情形、中大暴雨、6级以上台风等，只是作为被告可延期交房的事由，被告以此作为其可以延期协助办证事由，缺乏事实与法律依据，对该辩解不予采信。被告另认双方约定的违约金标准过高要求降低，但未能提供相应的证据证实，对该辩解不予采信。综上，被告应依约以原告已付购房款143.5万元为基数，按日万分之一的标准计付自2013年11月17日起至2015年4月17日止共517天的逾期办证违约金143.5万元×0.0001×517=74189.5元，对原告要求被告支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林晓阳自2013年11月17日起至2015年4月17日止、逾期协助办理址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼1201号商品房房屋所有权证违约金74189.5元；
二、驳回原告林晓阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2395元，减半收取1197.5元，由原告林晓阳负担349.5元，由被告福建省泉州土地开发有限公司负担848元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 吕千虹
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 倪淑玲
附：主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。