吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终580号
上诉人（原审原告）：胡亚茹，女，1967年4月27日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘颖，女，1965年12月4日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：赵天启，吉林华信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘航，女，1971年3月16日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人：赵天启，吉林华信律师事务所律师。
第三人：吕贵成，男，1962年12月21日生，汉族，住南湖大路-5号。
上诉人胡亚茹因与被上诉人刘颖、刘航、第三人吕贵成合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡亚茹及其委托代理人李平、被上诉人刘颖、刘航的委托代理人赵天启到庭参加了诉讼，第三人吕贵成经�院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。
胡亚茹在原审诉称：2015年3月5日，胡亚茹经介绍同刘颖达成口头协议，由胡亚茹以65000元的价格租兑由刘颖实际经营的位于高新区吉林大学南校区15号住宅楼102房的“高新区安居旅店”。该旅店经营执照显示经营者姓名为刘航，刘航系刘颖的妹妹。刘颖向胡亚茹出示了刘航与房东吕贵成签订的《房屋租赁协议》，该协议表明：“高新区安居旅店”的实际经营场所为吉林大学职工吕贵成所有，由刘航与其签订了《房屋租赁协议》，该协议约定租房期为2013年10月15日至2016年10月14日。刘颖说明租金也已经交至2016年10月14日。鉴于此，胡亚茹与刘颖口头约定了兑店协议的主要内容：1.价格为65000元；2.租期至2016年10月14日；3.65000元包括旅店内全部物品、包更名、至2016年10月14日的租金；4.向刘颖支付的1000元定�。2015年3月16日，双方见面进行实质性交接，胡亚茹要求房屋所有人到场，但刘颖以房主吕贵成在外地为由未予安排。当日，胡亚茹在前进大街长春发展农商银行向刘颖支付现金64000元，刘颖现场在该制式个人储蓄凭证上书写65000元收条（包含1000元定金）。刘颖向胡亚茹交付旅店钥匙，同时交给胡亚茹客房收入1150元。2015年3月16日晚，房屋所有权人吕贵成来到店里，表明身份，房屋所有权人吕贵成明确表态：刘颖向胡亚茹租兑旅店未经吕贵成书面确认，不认可刘颖给胡亚茹出示的租期至2016年10月14日的《房屋租赁协议》用于向外人兑店，并且租金仅支付到2015年4月。事后又向胡亚茹出示了其与刘颖签订的《房屋租赁协议》，该协议租期至2014年10月14日。目前，由于胡亚茹与刘颖就兑店费是否包含至2016年10月14日的房租存在重大误解，刘颖隐瞒重大事项，造成原告作出错�的意思表示，至今也未能更名，胡亚茹无法对“高新区安居旅店”进行经营，要求刘颖退还兑店费用，刘颖拒绝妥善处理此事。胡亚茹认为，胡亚茹、刘颖之间虽然已经就兑店事宜达成口头协议，且刘颖已完成简单交付，但刘颖在缔约过程中采取了欺骗、隐瞒的方式，且对合同的主要内容存在重大误解，使胡亚茹作出了错误的意思表示，致使合同的目的不能实现，故请求：1.判令解除胡亚茹与刘颖之间口头约定的兑店合同；2.判令刘颖返还胡亚茹63850元；3.判令刘颖向胡亚茹支付截止给付日的利息（按同期银行贷款利率计算）；4.判令刘航对第2、3项诉讼请求承担连带给付责任；5.诉讼费用由刘颖、刘航承担。后经原审法院释明，胡亚茹主张胡亚茹与刘颖之间的口头协议存在重大误解，将其诉讼请求第一项变更为“判令撤销胡亚茹与刘颖之间口头约定的兑店合同。”
刘颖、刘航在原审答辩称：1.双方达成的口头合同是依法自愿签订的，口头合同应认定为有效；2.刘颖没有欺骗隐瞒兑店过程中的事实，没有所谓重大事项，胡亚茹是完全民事行为能力人，不存在重大误解；3.兑店合同已实际履行，不存在解除合同的法定事由；4.刘颖收到的65000元为兑店费，兑店费不包括房屋租金，不能退还兑店费用及利息；5.刘颖向胡亚茹提供的个体工商户营业执照，特种行业许可证均为真实合法有效；6.双方应继续履行合同。
第三人吕贵成在原审述称：1.无论胡亚茹、刘颖谁向我租房子，必须重新和我签定书面协议，因为原协议已于2014年10月15日到期；2.签定协议后，与谁签定协议房租就由谁承担。
原审法院经审理查明：刘颖实际经营位于高新区吉林大学南校区15号住宅楼102号房的“高新园区安居旅店”，该旅店的登记经营者为刘航，刘航与刘颖系姐妹关系。吉林大学南校区15号住宅楼102号房为吕贵成所有。2013年10月22日，刘颖与吕贵成签订《房屋租赁协议》，约定由刘颖租用吕贵成所有的房屋，租期为壹年。该协议第一条约定：房租费每年人民币叁万叁仟陆佰元整（上打租）如不按时交租吕贵成有权收回房屋使用权。第四条约定：乙方在经营期间可以转项（但不可做饭店）或租兑其他人使用至房期满为止，租金不变，由甲方与其他用房者重新起草协议。第六条约定：租房期为2013年10月15日至2014年10月15日。以上房屋租赁协议为区别起见，简称《房屋租赁协议》A。该协议履行期届满后，刘颖依旧向吕贵成缴纳了2014年10月16日至2015年4月15日的半年房租16800元，但双方没有签订新的租房协议。后刘颖为“高新园区安居旅店”办理年检，需要与房主之间签订新的租赁合同，在此情况下，刘�与吕贵成电话取得联系，说明需要新合同以办理年检使用，因吕贵成不在本地，故刘颖制作《房屋租赁协议》（为区别于《房屋租赁协议》A，该协议简称为《房屋租赁协议》B），该协议中房屋租赁方为吕贵成，承租人为刘航，吕贵成签名为刘颖代签。该协议的具体内容除将《房屋租赁协议》A中第六条的租赁期改为2013年10月15日至2016年10月14日外，其他内容与《房屋租赁协议》A完全一致。吕贵成称对该协议的内容知情，并表示该协议的用途只能用于办理年检，在此基础上认可该协议的内容。
2015年3月4日，胡亚茹与刘颖达成口头协议承兑“高新园区安居旅店”，刘颖向胡亚茹出示《房屋租赁协议》B。当日，胡亚茹给付刘颖定金1000元，刘颖为胡亚茹出具收条一份，记载：“定金今收定金壹仟元正兑店费不兑定金不退。”2015年3月16日，胡亚茹与刘颖就“高新园区安居旅店”进行了实质性交接。当日胡亚茹向刘颖支付现金6.4万元，刘颖为胡亚茹出具收条一份：“今收兑店费陆万伍仟元正。包更名”。同日，刘颖给付胡亚茹“高新园区安居旅店”6号房间、10号房间一个月的房租收益共1150元。2015年3月16日当晚，刘颖电话告知吕贵成已经将该旅店出兑，吕贵成因刘颖未按照《房屋租赁协议》中第四条约定由新的承租人与其重新签订协议，自己未到场刘颖便将店面出兑表示不满。其后胡亚茹找到吕贵成并向吕贵成出示《房屋租赁协议》B，吕贵成当即表示该协议是假的，签名不是我签的，并向胡亚茹出示《房屋租赁协议》A。2015年4月2日，胡亚茹到长春市公安局高新技术产业开发区分局前进大街派出所报案，称其被刘颖骗了。2015年4月3日，胡亚茹丈夫马万江接受长春市公安局高新技术产业开发区分局前进大街派出所询问时称：“3月5日晚上我就和我家属胡亚茹一起就去了刘颖经营的旅店，当时我和我家属就和刘颖谈价，后来我们定的价钱是65000元兑旅店，我就问刘颖哲65000元都包括什么钱，刘颖说刘颖就拿出了一份房屋租赁协议，协议上写的是吕贵成与刘航签署的上面写的这个房屋的租期是2013年10月15日到2016年10月14日，当时我们就问这个协议的刘航是谁，刘颖说是其妹妹，她同时说我们这65000元钱包括这个旅店的各类更名、旅店内各类物品还包括2016年10月14日到期的房租，我们就提出要见一下这个房子的房东，刘颖说房东现在忙见不了房东，等他给我们联系见房东，这样刘颖管我要了1000元的兑店的定金，我们当场就交了1000元兑店定金，然后刘颖给了我们一个上面协议收到我们兑店定金1000元的收据。”2015年4月3日，胡亚茹接受长春市公安局高新技术产业开发区分局前进大街派出所询问时称�“2015年3月初，我准备兑家旅店，我表妹就说吉大家属楼有家店要往外兑，她说她认识那家店主，我与我老公于3月5日来到那家店里看了下，谈好一共65000元，我们回家后经过商量决定把这家店兑下，我们于3月16日来到位于吉大家属楼102室这家旅店，我们就把65000元钱给了这家店主，当天晚上房东就来了，说她要卖房子，我们就找到前店主，店主说房东不可能卖，她说她第二天来给我们办理，结果就是一拖再拖，到今天她干脆不接电话了，我们就来报警了。她叫刘颖我们看了他的身份证了，她说65000元费用包括店里各种设施、设备、更名费及到2016年10月14日的租房费，她说房东挺忙的，总开会。（兑店时房东）没有到场。我们后来一直找房东，我们与房东见了一次，房东拿了一份合同，合同上写明，刘颖跟房东签的是2013年10月15日到2014年10月15日，她提供给我们她与房�签的合同，合同上是2013年10月15日2016年10月14日，而且刘颖说她把房费也交到2016年10月14日了，房东出示的合同时房东与前店主刘颖签的，刘颖给我们的是一名叫刘航与房东签的，我当时问刘颖刘航是谁，她说是她妹妹，因为工商执照上名是刘航的，我们也就没细问，房东当时看了刘颖给我们的合同后，他说他不认识叫刘航的，她没跟刘航签过合同，而且刘颖给我们的合同上房东签名也不是房东字迹，我们就怀疑刘颖在造假。”刘颖接受长春市公安局高新技术产业开发区分局前进大街派出所询问时称：“他（房东）没说过（兑店时必须他在场才能出兑此店），但他跟我说我要兑店时，他说他租给我是每月2800元，谁要接2800他不租，我就说那就每月给你涨200元，她说你就看着弄吧。”“问：你兑店65000元包括什么费用？答：店里的设施、设备和还剩一个月的房费，还有�东1000元的押金，还包更名”“问：你跟胡亚茹说房费交到什么时间的？答：交到2015年4月15日了。”2015年4月13日，长春市公安局高新技术产业开发区分局作出《不予立案通知书》，认为马万江被骗案无违法事实发生，属民事纠纷，不予立案。证人杨晓明在原审出庭作证，作出如下陈述：“我与胡亚茹、刘颖没有关系，我是原来争议房屋的承兑人。我要证明旅店当时我一次性以60000元兑给被告，不含房租。我当时兑店是4万元，不包括房租我兑给被告6万元，不包括房租。因为我装修了。”
2015年6月24日。高新园区安居旅店因“旅店使用可燃材料进行装修，缺少第二部疏散出口。旅店较小不可能导致重大人员伤亡，不予临时查封”被长春市公安局高新技术产业开发区分局消防科责令于2015年9月24日前限期改正。
原审法院认为：本案争议的核心内容为胡�茹与刘颖达成的关于兑店口头协议其兑店费65000元是否包含其自兑店之日起至2016年10月14日的房租还是仅包含旅店的经营权、屋内设备、物品以及更名过户手续。胡亚茹主张，因刘颖在于胡亚茹进行磋商时向其出示了《房屋租赁协议》B，该协议上记载房屋租赁期至2016年10月14日，因此，该房屋的出兑价中应包括至2016年10月14日的租金。且胡亚茹坚称磋商时刘颖告知其65000元中包含该时段的租金。刘颖则坚称65000元不包括该时间段的租金。胡亚茹现主张其与刘颖达成的口头协议存在重大误解，现要求解除口头协议并返还相应的兑店费。
因双方对口头协议对65000元兑店费中是否包含自兑店之日起至2016年10月14日的房租各执一词，因此，仅能通过现有证据，结合当事人举证责任、交易习惯和交易常理来进行分析。结合以上情况，原审法院认为胡亚茹的诉请无相关证�予以证明，且不符交易常理，其诉讼请求不应得到支持。理由如下：一、关于《房屋租赁协议》B效力认定及原告据此是否产生重大误解的问题。首先，《房屋租赁协议》B，虽记载协议双方为吕贵成与刘航之间签订，但经法庭调查并结合刘颖与吕贵成的陈述，该协议的实际履行方应为刘颖与吕贵成，该协议虽然吕贵成的签字为刘颖所签，但其中由刘颖租赁吕贵成房屋并按照该协议约定双方各自履行义务能够得到吕贵成的追认，且在《房屋租赁协议》A履行完毕后，刘颖向吕贵成缴纳2014年10月16日至2014年4月15日的半年房租16800元，双方以实际履行的方式确认《房屋租赁协议》B的实际效力。因此，可以认定《房屋租赁协议》B是刘颖与吕贵成之间真实的意思表示，该协议合法有效。其次，关于胡亚茹能否依据《房屋租赁协议》B对兑店费65000元是否包含自兑店之日起至2016年10月14日的房租产生重大误解的问题。《房屋租赁协议》B真实有效，对刘颖及吕贵成产生约束，但其合同效力不及于本案胡亚茹或其他任何案外人，此为合同相对性之体现。且该协议第四条明确约定：“乙方在经营期间可以转项（但不可做饭店）或租兑其他人使用至房期满为止，租金不变，由甲方与其他用房者重新起草协议。”按照该条款的约定，如胡亚茹需租赁房屋，应当与吕贵成重新起草协议。据此，胡亚茹应当与吕贵成之间签订协议，并向吕贵成缴纳租金，此为该条款的合理解释。在此基础上，胡亚茹主张的该协议第六条关于租期的约定能让其产生误解的依据明显不足。二、胡亚茹的主张无任何直接证据予以支持。胡亚茹虽然与刘颖在约定出兑旅店的过程中采取的是口头协商的形式，但在整个过程中，刘颖数次为胡亚茹出具的证据中，均没有关于其是否包含租金的相关记载。在2015年3月16日，刘颖给胡亚茹出具收条上，关于10号房间、6号房间的房费，兑店包更名均有记载，但关于兑店中是否包含租金这一重要事项，没有任何记载。胡亚茹现在亦不能提供任何证据证明其产生重大误解的证据，无论是在公安机关所作的笔录，还是在本院诉讼阶段，双方仅是各执一词，胡亚茹不能举证证明其存在重大误解。三、胡亚茹的主张不符交易常理。胡亚茹主张兑店费65000元包含兑店之日，即2015年3月16日起至2016年10月14日的房租。结合刘颖与吕贵成之间签订的《房屋租赁协议》A以及《房屋租赁协议》B之约定，刘颖从吕贵成处租赁该房屋，每月租金为2800元，那么，自2015年3月至2016年10月十五个月的租金应为42000元，胡亚茹与刘颖均认可口头达成租赁协议时包含店铺内的全部物品，以上物品及时按照原告的折旧算法，价值亦应在7500元左右�以上价格便已达到50000元左右。证人杨晓明作为前一手旅店的实际经营人在原审出庭发表证言：“当时兑店4万元，不包含房租”、“旅店当时我一次性以60000元兑给被告，不含房租。”结合以上事实，并考虑到“高新园区安居旅店”的运营情况，该旅店内有13房间，仅其中10号房、6号房半个月的租金便能达到1150元。现胡亚茹主张56000元包含十五个月的房租42000元，并包含其他费用，与该旅店的以往转手有明显的差异，与交易常理不符。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二天之规定，判决：驳回胡亚茹的诉讼请求。案件受理费1397元由胡亚茹承担。
宣判后，上诉人胡亚茹不服原审法院判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销原判；2.改判撤销胡亚茹与刘颖之间的兑�合同，刘颖向胡亚茹返还63850元及利息，刘航承担连带责任；3.一、二审诉讼费用由刘颖、刘航承担。其主要上诉理由：1.原审法院认定租赁期限至2016年10月14日的《房屋租赁协议》B合法有效是错误的。《房屋租赁协议》B的签字人是刘颖代吕贵成所签，吕贵成虽事后知道此事，但明确表示该协议仅用于工商年检使用，且刘颖对此明知，《房屋租赁协议》A已经到期，但刘颖与吕贵成仍然在实际履行《房屋租赁协议》，因《房屋租赁协议》B仅能用于年检用，不能用于其它目的，吕贵成也不认可该协议的租赁期限，双方的真实意思表示是该《房屋租赁协议》B用于工商年检证明其营业场所的合法性，双方实际履行的仍然是《房屋租赁协议》A。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合�继续有效，变租赁期限为不定期。因此继续有效的仍然是《房屋租赁协议》A，刘颖明知《房屋租赁协议》已经是不定期的租赁，仍然出示《房屋租赁协议》B，足以造成上诉人的重大误解。2.原审法院认定胡亚茹主张的重大误解无任何直接证据予以支持是错误的。双方出具的全部证据均未明确兑店费65000元是否包括至2016年10月14日租金，需结合其他证据来分析是否存在重大误解，结合本案事实及胡亚茹报案等行为，可以证明存在重大误解。3.原审法院认定胡亚茹的主张不符交易常理是错误的。证人杨晓明证言仅能证明刘颖取得旅店经营权的对价，证明不了旅店本身的市场盈利能力，也否认不了胡亚茹对价格包含内容的误解。根据现有证据，虽然胡亚茹未经营过旅店，但完全可以对其投入产出作出一个合理的估算，也可以认识到租金对其收益的影响，而根据胡亚茹的测�可知，胡亚茹在兑店时的真实意思表示是兑店费包括至2016年10月14日。4.胡亚茹与刘颖之间就兑店费65000元是否包括至2016年10月14日的租金存在重大误解。5.刘颖存在欺诈行为。刘颖明知《房屋租赁协议》B不是吕贵成本人签订，也未经吕贵成认可，却向胡亚茹出示，导致胡亚茹发生错误的意思表示。刘颖一直未交付《房屋租赁协议》A，造成了胡亚茹的错误认识。胡亚茹要求刘颖请房东到场确认，而刘颖在兑店后告诉房东，具有隐瞒的恶意。
被上诉人刘颖、刘航辩称：1.原审适用法律正确，认定事实清楚，程序合法。2.请求二审法院维持原判，驳回上诉。
第三人吕贵成未到庭，亦未提交书面答辩意见。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，吕贵成在原审庭审中表示，无论胡亚茹、刘颖谁向吕贵成租房子，必�重新和吕贵成签订书面协议，因为原协议已于2014年10月15日到期。如果法院判决胡亚茹、刘颖之间的口头协议成立，胡亚茹和吕贵成重新签订协议，吕贵成同意将房屋按照原价格出租给胡亚茹。胡亚茹在本院庭审中表示，可以与吕贵成继续签订协议，但是认为刘颖已经将租金交到了2016年10月。
本院认为：
一、刘颖与吕贵成实际履行的是《房屋租赁协议》A还是《房屋租赁协议》B。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，刘颖与吕贵成均认可《房屋租赁协议》B只能用于办理年检，且吕贵成在原审庭审中表示，无论胡亚茹、刘颖谁向吕贵成租房子，必须重新和吕贵成签订书面协议，因为原协议已于2014年10月15日到期，故对于《房屋租赁协议》B双方的真实意思表示并不是重新签订房屋租赁协议。而《房屋租赁协议》A中约定的租赁期间为2013年10月15日至2014年10月15日，该期间届满后，刘颖向吕贵成支付了2014年10月16日至2015年4月15日的房租，吕贵成对此没有异议，故应认定《房屋租赁协议》A继续有效，租赁期限为不定期，刘颖与吕贵成实际履行的为《房屋租赁协议》A，并不是《房屋租赁协议》B。
二、刘颖向胡亚茹出示《房屋租赁协议》B的行为是否构成欺诈，使胡亚茹在违背真实意思的情况下与刘颖达成兑店协议。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，胡亚茹主张刘颖向其出示《房屋租赁协议》B的行为构成欺诈，导致其作出错误的意思表示，故而请求撤销该兑店协议，但《房屋租赁协议》B与《房屋租赁协议》A的内容差别仅限于《房屋租赁协议》A的租赁期间为2013年10月15日至2014年10月15日，而《房屋租赁协议》B的租赁期间为2013年10月15日至2016年10月14日。但关于此租赁期限问题，吕贵成在原审庭审中明确表示如胡亚茹与其重新签订租赁协议，同意将房屋按照原价格租给胡亚茹，而本院庭审中胡亚茹表示同意与吕贵成签订租赁协议，但主张刘颖已经将租金交到了2016年10月。因此《房屋租赁协议》B中涉及的租赁期间问题已经得到解决，而胡亚茹要求撤销兑店协议的原因仍是主张兑店费用中包含至2016年10月14日的租金，故对其提出的刘颖的行为构成欺诈要求撤销兑店协议的主张本院不予支持。
三、刘颖向胡亚茹出示《房屋租赁协议》B的行为是否足以让胡亚茹产生兑店费用65000元包括自兑店之日起至2016年10月24日租金的重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”本案中，胡亚茹主张对于兑店费用中是否包含至2016年10月24日的租金存在重大误解，故而要求撤销该兑店协议。但依据该协议第一条的约定，房租费每年人民币叁万叁仟陆佰元整，交纳方式为上打租，而双方的兑店行为发生在2015年3月4日，依照该条约定，无法得出刘颖已向吕贵成支付到2016年10月24日的房租的结论。另结合该协议第四条关于“由甲方与其他用房者重新起草协议”的约定，如胡亚茹租赁涉案房屋，应与吕贵成重新签订协议，并依据该协议履行各自的义务。结合上述条款，本院认为刘颖向胡亚茹出示《�屋租赁协议》B的行为不足以让胡亚茹产生兑店费用包括至2016年10月24日租金的误解。此外，双方虽无书面兑店协议，但在刘颖为胡亚茹出具的收条等书面材料上，对更名、定金等均有明确记载，但关于兑店费用中是否包括租金这一重要事项却没有任何记载，不符合交易常理。另胡亚茹主张兑店费用包括自2015年3月至2016年10月的房租53200元，旅店的设施价值10000元，上述两项共计63200元，结合刘颖负责更名过户、刘颖从证人杨晓明处的兑店费用等事实，本院认为胡亚茹关于兑店费用包含自兑店之日至2016年10月房租的主张不符合交易习惯。胡亚茹亦未能提供其他证据证明刘颖向其告知兑店费用中包含自兑店之日至2016年10月的房租，故对于胡亚茹的该项主张本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。故本院依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1397元，由上诉人胡亚茹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雨萍
代理审判员 闫 冬
代理审判员 于喜华
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 邹 悦