广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19329号
上诉人（原审原告）：陈洁贞，女，1961年3月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：潘友兴，系陈洁贞儿子。
被上诉人（原审被告）：潘润标，男，1957年8月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上诉人陈洁贞因与被上诉人潘润标共有纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈洁贞委托诉讼代理人潘友兴、被上诉人潘润标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈洁贞上诉请求：1.撤销一审判决；2.对位于广州市荔湾区龙津西路泮塘五约七巷4号房屋以拍卖形式分割（房屋总面积为95.86平方米，总价约为191万元，陈洁贞约占95.5万元，潘润标约占95.5万元）；3.潘润标返还陈洁贞自2016年8月起出租房屋至今一半的租金（总租金为每月700元，一半为每月350元，从2016年8月至2017年8月，共计350×12=4200元）；4.一审、二审诉讼费由潘润标负担。事实和理由：一审判决驳回陈洁贞申请拍卖涉案房屋属于认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十九条、第一百条之规定，陈洁贞有重大理由需要分割房屋，请求二审法院依法改判。涉案房屋一直由潘润标私自出租，而潘润标也不在涉案房屋居住。在证据二电话录音中陈洁贞儿子要求拿回涉案房屋一半使用权并停止出租涉案房屋遭到潘润标拒绝。一审判决只要求潘润标返还自2016年8月至2017年7月3日止的租金，但没有要求潘润标停止出租或返还房屋一半使用权给陈洁贞。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
潘润标辩称，（一）陈洁贞上诉请求与一审诉讼请求不同，潘润标不同意。涉案房屋是潘润标同弟弟潘润其继承长辈的房产，也是潘润标唯一有产权住房，如果将涉案房屋拍卖，潘润标将是无房户。潘润标不同意拍卖涉案房屋。（二）2008年4月因涉案房屋按市政要求在2007年10月份开始拆迁征收，潘润标母亲及陈洁贞一家搬入潘润标母亲借款购买的位于广州市荔湾区南岸路埗头新一巷35号605房，之后涉案房屋一直无人居住，空置房屋墙壁潮湿剥落，只有潘润标经常回家看看。在2016年春节前后潘润标出钱请人进行维修，支付清理屎渠2500元、粉刷批墙壁1500元、清理淤泥600元，共花费4600元，陈洁贞应负担一半费用2300元。（三）涉案房屋虽然登记为各占1/2，但一直存在登记产权与实际不符的问题。涉案房屋的产权实际情况为，1981年潘润标母亲将平房报建为两屋半，并已办妥各项登记手续，后因基建期间潘润标母亲资金不足，实际只建了首层同二楼。1987年潘润标女儿出生后两兄弟要分食，经潘润标母亲同意，由潘润标夫妻出资购买钢筋、水泥、沙石加建的三楼半层。潘润其及陈洁贞也知道这一事实，大家也没有争议，所以也没有去办理变更登记手续。因此，三楼的半层不属于共有财产，应归潘润标个人所有，陈洁贞无权主张。陈洁贞如果主张要分割涉案房屋，只能分割首层同二楼。综上，一审判决合法合理，应予维持。
陈洁贞向一审法院起诉请求：1.判令潘润标返还陈洁贞自2016年8月起出租房屋至今一半的租金（按每月1000元计算，从2016年8月1日起计至起诉日即2017年7月3日止）；2.申请对位于广州市荔湾区龙津西路泮塘五约七巷4号房屋拍卖，房屋总面积为95.86平方米，总价约为191万元，陈洁贞约占95.5万元，潘润标约占95.5万元；3.本案的诉讼费用由潘润标承担。
一审法院认定事实：潘润标、潘润其均是潘世耀的儿子，陈洁贞是潘润其的妻子。潘世耀已于1970年2月4日死亡，潘润其已于2016年9月9日死亡。广州市荔湾区龙津西路泮塘五约七巷4号房屋（以下简称涉案房屋）是潘世耀遗留的房产，2017年4月19日，广州市荔湾区龙津西路泮塘五约七巷4号房屋的产权登记在潘润标、陈洁贞名下（房产证号：粤房权证字第××号），各占1/2产权。从2016年8月起，潘润标将涉案房屋出租给他人使用至今。
在诉讼中，潘润标主张其对涉案房屋进行了维修，但未能提供证据证实其对涉案房屋维修过。陈洁贞则否认潘润标对涉案房屋维修过。
在一审庭审中，陈洁贞认可潘润标辩称的每月租金收入为700元，同意租金收入由陈洁贞、潘润标各按350元/月分配。
一审法院认为，根据物权法第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”的规定，拍卖涉案房屋需经占份额三分之二以上的按份共有人同意，由于陈洁贞只占涉案房屋的1/2产权份额，而潘润标不同意拍卖涉案房屋，故陈洁贞诉请对涉案房屋进行拍卖所得价款由陈洁贞、潘润标各占1/2的诉讼请求，不符合上述法律规定，一审法院不予支持。
关于陈洁贞诉请潘润标返还陈洁贞自2016年8月起出租房屋至今一半的租金（按每月1000元计算，从2016年8月1日起计至起诉日即2017年7月3日止）的问题。因潘润标辩称同意给予一半的房租给陈洁贞，即按每月350元计算；而陈洁贞在一审庭审中认可每月租金收入为700元，同意租金收入由陈洁贞、潘润标各按350元/月分配；故潘润标应当按350元/月的标准计付2016年8月1日起至2017年7月3日止的租金（350元/月×11个月+350元/月÷31天×3天=3883.87元）给陈洁贞。
关于潘润标主张其对涉案房屋进行了维修的问题。因潘润标未能提供证据证实其对涉案房屋进行了维修，而陈洁贞则否认潘润标对涉案房屋维修过，故一审法院不认定潘润标对涉案房屋进行了维修。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，潘润标向陈洁贞返还2016年8月1日起至2017年7月3日止的租金3883.87元。二、驳回陈洁贞的其他诉讼请求。如潘润标未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由陈洁贞负担50元，由潘润标负担25元。
二审期间，潘润标为证明其为维修涉案房屋垫付相关费用，为此提交了三份收据，金额为4600元，其要求陈洁贞负担2300元。经质证，陈洁贞的意见为，潘润标在维修前未征求其同意，其对此不知情，因此对于上述收据的三性均不确认。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院查明，经询问，潘润标同意购买陈洁贞涉案房屋另一半的产权，但双方就价格问题未达成一致意见。另查，涉案房屋一楼为大厅共用部分，二楼有陈洁贞、潘润标各自的房间，洗手间共用。
二审中，潘润标称其本人经常回涉案房屋查看相关情况。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据陈洁贞的上诉及潘润标的答辩意见来看，现本案的争议焦点问题为：陈洁贞要求对涉案房屋以拍卖形式分割是否应予支持。
关于本案的争议焦点问题，关于按份共有人要求分割物权的问题，根据物权法第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案中，陈洁贞对于涉案房屋享有二分之一的物权，而且其与潘润标之间也无约定该房屋不可以分割。因此，在陈洁贞、潘润标对于如何分割无法达成一致意见，且涉案房屋也无法实物分割的情况下，陈洁贞要求依照物权法第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”之规定，拍卖涉案房屋符合法律规定，故本院予以支持。一审法院对于陈洁贞以共有人的身份要求对涉案房屋进行分割的情况下，却适用物权法关于共有物处分或者重大修缮的规定处理陈洁贞、潘润标之间的纠纷，属于适用法律错误，本院予以纠正。至于陈洁贞要求潘润标支付其涉案房屋二分之一产权所对应的95.5万元的问题，由于该价值为陈洁贞单方估算，因此在潘润标不确认的情况下，本院对于陈洁贞该主张不予支持。由于陈洁贞、潘润标在诉讼中无法就涉案房屋的价格及归属达成一致意见，故陈洁贞应得的价款以涉案房屋房产证所载面积拍卖后扣除相应费用后的价款为准。关于涉案房屋因拍卖所应支付的费用问题，由于陈洁贞、潘润标对于涉案房屋房产证所载面积各占二分之一，因此关于拍卖所应支付的费用，陈洁贞、潘润标则需各负担二分之一。关于陈洁贞要求潘润标支付其一审诉讼请求之外的租金的问题，由于潘润标不同意支付，故本院对于该项上诉请求不予支持。同理，潘润标要求陈洁贞支付修缮涉案房屋的费用，由于属于反诉的范畴，故在陈洁贞不同意支付的情况下，本院在本案中不予调处。
综上所述，陈洁贞上诉请求部分成立，本院予以支持。本案的改判，基于一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4734号民事判决第一项；
二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4734号民事判决第二项；
三、自本判决发生法律效力之日起30日内，陈洁贞、潘润标申请拍卖广东省广州市荔湾区龙津西路泮塘五约七巷4号房屋，所得拍卖款项（该房屋产权证载明的面积所对应的款项）由陈洁贞、潘润标各占二分之一，拍卖费用各负担二分之一；
四、驳回陈洁贞的其余诉讼请求。
一审案件受理费75元，由潘润标负担；二审受理费150元，由陈洁贞负担50元，由潘润标负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一七年十一月二十二日
书记员 甄雪皓
王敏