广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第1254号
原告（反诉被告）:梁丽明，女，1972年12月11日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：曾捍民，广东正大方略律师事务所律师。
被告(反诉原告)：林谋福，男，1969年6月20日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。
委托诉讼代理人：刘少卿，男，1985年3月22日出生，住广东省德庆县。
原告（反诉被告）梁丽明与被告(反诉原告)林谋福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后,依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁丽明及其委托诉讼代理人曾捍民，被告林谋福委托诉讼代理人刘少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁丽明向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告返还位于中山市平湖秋月11卡商铺的租赁物给原告，被告交付的押金12000元作为赔偿金，原告无需返还；2.被告向原告支付从2015年6月1日起至被告返还商铺之日止的租金，暂计至2015年10月为30000元；3.被告向原告支付电费4000元、物业管理费1270元。诉讼中，原告变更前述第3项诉讼请求为电费1009.1元、物业管理费1250元。原告并增加两项诉讼请求为：1.被告拆走中山市沙溪镇新××秋月花园××11卡商铺内属于被告的可拆走物品，恢复商铺原有内部结构；2.被告支付原告自2015年8月起拖欠的商铺租赁税费1930.72元。后原告明确撤回被告支付商铺租赁税费1930.72元的诉讼请求，并明确其诉讼请求为：1.确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2015年11月25日解除，被告交付的12000元押金作为赔偿金，原告无需返还；2.被告支付原告租金30000元（2015年7月1日至2015年11月25日，共计5个月）；3.被告支付电费4000元与物业管理费1500元；4.被告拆除涉案商铺内属于被告的物品，并恢复原状。后原告撤回前述第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年4月20日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于中山市平湖秋月11卡商铺出租给被告，约定租期为3年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止，每月租金为6000元。合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告免收被告两个月的装修期租金，收取了约定的押金12000元。但被告至今未支付过租金、水电费及物业管理费。另外，被告未经原告同意擅自改变了商铺原有的主体结构，并且在商铺现场留下了字号招牌、文件柜、物架、灯饰、镶框的效果宣传画，其声称无法拆走留作装修残值评估。被告持股注册的中山华家立装饰设计工程有限公司（以下简称华家立公司）的登记地址仍然是该商铺，令该商铺无法对外正常招租。据此，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。
原告梁丽明对其主张的诉讼请求及事实在举证期限内提交的主要证据如下：1.《商铺租赁合同》；2.电费收据3张；3.涉讼商铺现场照片7页；4.华家立公司企业机读档案登记资料；5.涉讼商铺租赁税发票；6.土地使用权证、房地产权证复印件；7.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，房地产无查封、无抵押证明表；8.中山市商品房销售合同登记备案证明表。
被告林谋福辩称，一、同意解除《商铺租赁合同》，造成解除的原因并非被告过错，而是原告，因此原告无权扣押押金，而应返还给被告；二、原告所交付的租赁物不能为被告如约正常使用、收益。原告交付的租赁物有权属瑕疵，被第三人主张该租赁物权益。被告有权依据法律法规行使先履行抗辩权。对于原告的违约行为，按《中华人民共和国合同法》第228条规定可以不支付租金；三、被告暂未支付原告水电费、物业管理费也是行使先履行抗辩权的表现。
反诉原告林谋福提出反诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.反诉被告梁丽明退还押金12000元；3.反诉被告梁丽明赔偿剩余租赁物内装饰装修残值损失61408元；4.反诉被告梁丽明支付违约金12000元。诉讼中，反诉原告林谋福增加一项反诉请求：反诉被告返还反诉原告已支付的2015年6-8月的租金，共计18000元。事实和理由：反诉原告林谋福与反诉被告梁丽明签订《商铺租赁合同》后，依约进行装饰装修，花费40000元，梁丽明却迟迟未办理该商铺原注册公司地址的变更或注销，并且至2015年8月5日前水电未通。林谋福多次要求梁丽明履行出租人义务，未果，遂暂停交纳租金。梁丽明隐瞒商铺存在权属争议的事实将其租赁给林谋福，从而导致林谋福被第三人诉至法院，合同签订目的已无法实现，故林谋福提起反诉并请求依法判决。
反诉原告林谋福对其辩解及反诉请求在举证期限内提交主要证据如下：1.《商铺租赁合同》；2.2015年7月7日邮寄给反诉被告的《律师函》、快递单及查询记录；3.调查笔录2份；4.（2015）中一法沙民一初字第913号案的应诉通知书、传票、起诉状、民事判决书复印件；5.中山市安大资产评估有限公司（以下简称安大评估公司）作出的《评估报告》；6.工商公示信息查询截图；7.华家立公司装饰人工工资表。
反诉被告梁丽明辩称，一、迟迟未办理涉案商铺原注册公司的变更注销，不是双方合同约定的义务，而且从现有的工商注册政策来看，一址多司是允许的，并不妨碍反诉原告的正常经营活动；二、关于水电问题，确认是在2015年8月5日接通用电，但之前其已经协调借用其亲戚即旁边商铺的电给反诉原告使用，虽然未通水电，但反诉原告当时也无异议；三、涉案商铺不存在权属争议，租赁合同中约定法定的使用面积，不能因为第三人的行为，就认为涉案商铺存在权属争议，所以反诉原告的反诉理由不成立；四、反诉原告仅交过一个月的租金6000元，并不是三个月。不同意反诉原告的第2项请求，所有的装修都是反诉被告装修的，反诉原告只是进行简单的装饰，如灯饰、粉刷墙壁、改装玻璃门的位置。其他的地板、水电、墙壁都是反诉被告装修的。不同意第4项反诉请求，反诉被告没有任何的违约行为。
反诉被告梁丽明就其反诉辩解主张在举证期限内提交的证据如下：涉案商铺的购销合同。
经审理查明，2015年4月20日，梁丽明（出租方、甲方）与林谋福（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中山市平湖秋月11卡的商铺出租给乙方，建筑面积125平方米；租期为3年（自2015年6月1日起至2018年5月30日止）；每月租金为6000元，乙方应于每月2日前将当月租金划入甲方指定的账号；合同签订之日，乙方需向甲方交付押金12000元，押金在合同期内不得折抵租金，如无违约情况，甲方应在本合同终止时将押金无息退回给乙方；甲方将商铺交给乙方后，乙方的装修及修缮费用全由乙方负责，甲方概不负责；如乙方不再使用甲方的门市（商铺）后，乙方不得破坏已装修部分及商铺架构；物业管理费、租赁税、水电费、维修费以及使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方承担。合同还约定了其他事项。梁丽明与林谋福双方签名予以确认。
合同签订当天，林谋福向梁丽明交付18000元，其中12000元为租赁押金，6000元为2015年6月的租金，双方口头约定2个月的免租期，合同的起租时间为2015年6月1日。后林谋福装修使用涉案商铺。2015年10月12日梁丽明以林谋福未依约支付租金等为由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，林谋福提出反诉，主张其反诉实体权利。
另查，涉案商铺位于中山市沙溪镇新××秋月花园××11卡（以下简称2幢11卡商铺），商铺房地产权利人为梁丽明，建筑面积124.26平方米。
2015年6月19日，林谋福作为股东之一注册成立华家立公司，注册地址为2幢11卡商铺。2015年12月3日，该公司的注册地址变更为中山市东区沙岗天王路2号沙岗综合大楼第五楼509卡。
2015年7月7日，案外人何志鹏、何志龙以梁丽明、华家立公司、林谋福为被告向本院提起恢复原状纠纷另案诉讼。本院于2015年11月18日作出（2015）中一法沙民一初字第913号民事判决。该判决认定：何志龙、何志鹏系中山市新濠路62号平湖秋月花园11卡商铺（以下简称11卡商铺）的业主；梁丽明系2幢11卡商铺的业主，11卡商铺与2幢11卡商铺比邻，两商铺仅一墙之隔，建筑面积分别为85.39平方米、124.26平方米；2011年8月至2015年初，何志龙、何志鹏与梁丽明将上述两商铺共同出租给中山宏日房地产开发有限公司（以下简称宏日公司）使用；宏日公司在承租上述两商铺期间，将两商铺之间的隔墙（砖墙）拆除，改为在2幢11卡商铺靠近门口处往11卡商铺凹陷长4.5米、宽1.2米的隔墙（木板墙）；宏日公司停止租赁上述两商铺后，何志龙、何志鹏与梁丽明按上述现状对外各自出租商铺，2015年6月1日，梁丽明将2幢11卡商铺出租给林谋福；同年7月5日，何志龙、何志鹏将11卡商铺出租给案外人罗烈建；后因何志龙、何志鹏认为梁丽明在未将商铺之间的隔墙恢复原状的情况下将2幢11卡商铺出租给林谋福，造成其商铺5.4平方米（4.5米x1.2米）面积被强行占用，侵害了其合法权益，遂提起该案诉讼。该案判决如下：一、梁丽明于本判决生效之日起十日内停止侵害，拆除位于11卡商铺与2幢11卡商铺之间的木板隔墙，返还占有面积为5.4平方米的商铺面积给何志龙、何志鹏，并按图纸恢复上述两间商铺之间的隔墙，所需费用由何志龙、何志鹏与梁丽明各承担二分之一；二、梁丽明于本判决生效之日起七日内赔偿何志龙、何志鹏租金损失500元；三、驳回何志龙、何志鹏的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2015年7月7日，林谋福委托广东卓正律师事务所刘通律师通过全球邮政特快专递EMS的方式邮寄给梁丽明一份《律师函》，主要内容为：1.梁丽明原注册的公司地址未迁出，导致林谋福的公司无法注册，梁丽明不协助办理出租房屋租赁证，导致林谋福注册后的公司无法办理税务登记，导致不能正常营业；2.由于梁丽明没有报装用电，至今租赁物不能正常用电；3.由于梁丽明与隔壁房东的纠纷，隔壁房东提出林谋福的承租物占用了隔壁的面积，要求其退还，为此可能使租赁物使用面积减小并造成装修受损；林谋福一再要求梁丽明就上述问题尽快出面协商、处理，但梁丽明总是置之不理；请梁丽明于接函次日起3日内联系林谋福解决上述问题，在上述问题妥善解决前，林谋福将停止支付租金，并保留向法院提起诉讼，解除租赁合同，要求承担违约赔偿责任的权利。后该邮件按收件人梁丽明的意见由其家人代为签收。
又查，2015年11月18日，林谋福向本院申请对其承租的前述涉讼商铺装修、装饰价值进行评估。2016年3月31日本院依法委托广东华联建设投资管理股份有限公司（以下简称广东华联公司）对涉讼商铺装修、装饰价值进行评估，该公司于2016年8月23日作出广东华联[2016]建鉴字第3号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：一、2幢11卡商铺装修、装饰工程鉴定评估无争议部分工程总造价为620.91元；二、2幢11卡商铺装修、装饰工程鉴定评估有争议部分工程总造价为62253.73元。林谋福支付评估费4400元。
经质证，梁丽明2016年9月20日提交书面质证意见为：对该鉴定书有异议，请求法院撤销。理由如下：1.其将商铺出租给林谋福之前，已进行过全面装修、装饰以自用，其中天花、墙面刷乳胶漆，水电安装，大门口钢化玻璃和玻璃门项目本来就有（有争议部分第4页，分部分项工程结算表第1、2、4、17、18，项目编号分别为011406001001、011406001002、031001006002、011210003001、011210003001）；2.林谋福遗弃在商铺内的抛光砖剩料不该列作工程造价项目（有争议部分第6页，分部分项工程结算表第32、33、34，项目编号分别为011102003001、011102003002、011102003003）；3.林谋福遗弃在商铺内的可拆卸器物不该列作工程造价项目，包括：大门口广告牌（有争议部分第5页，分部分项工程结算表第24，项目编号011508004001）；仓库铁架、前台背景柜、办公室资料柜（有争议部分第6页，分别为分部分项工程结算表第31、41、42，项目编号分别为011501018001、011501011001、011501011002）；4.意见书有争议部分除上述项目外，其余项目都与商铺原有装修、装饰工程重复，无法辨别是否拆旧装新；5.林谋福从未举证将商铺的装修、装饰工程发包给正规开票、纳税的单位进行施工，意见书所示造价不该含有堤防维护费及税金；6.意见书所示为工程造价鉴定，未对商铺装修、装饰实际价值作折旧处理，其与林谋福签订了36个月的租赁合同，起始日期是2015年6月1日，林谋福投资注册的华家立公司于2015年12月3日搬离，实际使用商铺6个月，因此商铺的装修装饰价值应按照6个月/36个月作折旧处理，即剩余价值应为工程造价的83.33%。梁丽明在2017年4月13日庭审中发表的质证意见为：对评估价格由法院审查，但对装修的项目是属于梁丽明还是林谋福装修的有异议；该意见书共27项装修项目，大部分都是由梁丽明装修的，有以下项目是林谋福装饰：天花墙面积，梁丽明已经粉刷过，但林谋福又翻新了一次，二楼的墙纸是由林谋福贴的，水电部分林谋福只是换了灯饰，喷织画是林谋福装修的，外墙招牌是由林谋福装修的，其他都是梁丽明装修好的。林谋福对鉴定书无异议，予以认可；并认为：1.梁丽明没有带意见鉴定书，就仅说外墙是林谋福装修的是不负责任；2.林谋福单方委托中山市安大资产评估有限公司与法院委托的广东华联公司的价格几乎一致，林谋福向安大评估公司提供了2015年4月至2015年6月1日期间购买装饰材料的相关票据，这证明涉案铺位的装饰是由林谋福完成的；3.林谋福提供的询问笔录中，证明涉案商铺的邻居借用水电给林谋福，此是为了装修而所需要的，故外墙、玻璃门均属于林谋福装饰的；4.租赁合同中的免租赁期由2个月，说明这费用是由林谋福承担，并且从梁丽明的变更请求的事实理由说明林谋福不可能仅装修门面；5.广东华联公司工程造价意见书，梁丽明只承认17项喷织画是由林谋福装修的，但现在梁丽明又承认玻璃门是林谋福装修的；再加上梁丽明在增加诉讼请求中的事实理由称述，综合这三方面看起来，梁丽明述称不一，自相矛盾，因此，林谋福坚持涉案租赁商铺的装饰装修是由其完成的。
2016年9月28日，广东华联公司对梁丽明的前述书面质证意见回复称：1.根据《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》，天花、墙柱面刷乳胶漆最小涂刷次数为2次，因此本鉴定意见按刷2遍计取；根据本案提供的资料和现场勘查情况，对天花及墙面刷乳胶漆、水电安装、大门口钢化玻璃和玻璃门是否原有，原被告持不同意见，而这部分作为争议部分，鉴定机构对该部分价值只进行评估，不做判断归属问题，因此，该部分的鉴定意见由法院裁判；2.商铺的抛光砖剩料不属于鉴定范围内，鉴定意见中该部分的造价项目取消；3.评估材料中的相片和现场勘查情况，大门口广告牌、仓库铁架、前台背景柜、办公室资料柜为不可移动的部分且属于评估鉴定范围内，因此，鉴定意见中大门口广告牌、仓库铁架、前台背景柜、办公室资料柜的造价项目不予取消；4.根据本案提供的资料和现场勘查情况，对有争议部分的项目是否原有，原被告持不同意见，而这部分已列为争议部分，我方只对这部分价值进行评估，不作判断归属问题，本鉴定意见由法院裁判；5.根据委托内容，鉴定机构按照工程的计价规范收费，税金是计价中固定部分，至于施工单位是否纳税不属于委托内容范围内；而堤防维护费是在2016年4月1日后才取消的，因此本鉴定意见税金是计价规范规定部分，不予取消；本案是在2016年4月1日之前发生的，提防维护费不予取消；6.折旧程度不是按照合同期内剩余价值计取的，根据本案提供的资料和现场勘查情况，综合考虑，现场装修理应九成新左右，因此，本鉴定意见折旧处理应按90%计取。
诉讼中，林谋福提交单方《调查笔录》2份，显示案外人罗烈建（平湖秋月12卡商铺使用人）、彭会清（平湖秋月9卡商铺使用人）分别接受调查，罗烈建述称林谋福在2015年4月21日-2015年7月6日期间与其共用房东何志龙的水电；彭会清述称林谋福在2015年7月7日-2015年8月5日期间与其共用水电，并且支付过水电费500元。林谋福并述称其另支付了1000元电费给12卡商铺业主，梁丽明对该证据不予确认，其确认电是2015年8月7日接通的，并且借电是通过其协调的。
另，梁丽明提交的证据2《电费收据（发票）》3张，显示：用户名称：梁丽明，用户地址：中山市平湖秋月花园1期2幢11卡（商铺），开票日期2015年10月21日发票1张（计费时段2015年8月7日-2015年9月1日，金额416.43元），开票日期2015年11月17日发票2张（计费时段分别为2015年9月1日-2015年10月1日、2015年10月1日-2015年11月1日，金额分别为429.67元、163元），合计电费1009.10元。
诉讼中，为防止涉讼商铺损失继续扩大，本院组织双方当事人于2015年11月25日将林谋福提交的涉案商铺钥匙返还给梁丽明。
2016年7月14日，本院组织当事人双方以及广东华联公司代表黎达富、许键华到涉案商铺进行现场勘查，梁丽明向本院提出异议，认为鉴定机构的代表黎达富和许键华曾为其业务关系人，为保证鉴定结果的公正，要求更换鉴定机构。林谋福认为，鉴定机构是双方均同意由法院通过摇珠选定的方式选出来的，法院在摇珠前也告知双方当事人到场参加摇珠，梁丽明未到场也未在摇珠后质疑过鉴定机构，现在到了现场才提出对鉴定机构有异议，梁丽明方有拖延鉴定工作进行的嫌疑，因此其不同意更换评估机构。
2016年7月18日，广东华联公司对梁丽明上述异议回复称：黎达富和许键华分别于2015年3月、2016年6月受梁丽明公司聘请，为其公司做工程预算一个月，至今与其没有其他业务来往；其同意梁丽明关于更换评估机构的申请。2016年8月10日，本院再次组织双方当事人以及广东华联公司代表到涉案商铺进行现场勘查。
诉讼中，林谋福提供其单方委托的落款日期为2015年11月12日的中山市安大资产评估有限公司对涉讼商铺内部的装修工程资产评估报告1份，该评估报告结论为：评估对象在评估基准日2015年10月31日的市场价值为61408元。经质证，梁丽明不予认可该评估报告，并认为本次评估是林谋福单方委托进行的的，且评估报告所依据的资料也是其单方面提交。
诉讼中，本院审判管理事务办公室2017年7月27日出具《关于梁丽明诉林谋福房屋合同纠纷一案评估情况的说明》，主要内容为：关于原告梁丽明在评估现场提出更换评估机构及评估师的申请，评估机构回复称，其公司的评估人员黎达富、许键华分别在2015年3月、2016年6月受梁丽明公司的聘请做工程预算1个月，此外没有其他业务来往，且同意梁丽明的更换申请；本案当时的承办法官口头回复称，评估机构并未与原告梁丽明有业务关系，只是评估人员黎达富、许键华个人曾受聘于梁丽明，属个人行为，因此认为只需要更换评估人员，无需更换评估机构，并要求我办再重新安排现场勘查时间继续进行评估。后安排了第二次现场勘查时间，并在电话通知第二次现场勘查时间时告知原、被告双方关于案件承办人认为无需更换评估机构，只需要更换评估人员的意见，当时双方没有异议并同意再次与该评估机构去现场评估；2016年8月10日上午，我办再次组织双方及评估机构进行现场勘查，评估机构更换了评估人员何俊学、邝润晖到场进行评估工作，双方未再提出异议。经质证，梁丽明、林谋福对本院《关于梁丽明诉林谋福房屋合同纠纷一案评估情况的说明》均未提出异议。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。梁丽明与林谋福签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容合法有效,双方均应遵照履行。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告双方合同解除的原因以及时间认定问题；二、合同中约定的押金12000元的性质认定问题；三、剩余租赁期内装饰装修残值损失如何认定及责任承担问题。
关于焦点一。涉讼商铺承租期于2015年6月1日开始起算，但林谋福作为承租人在2015年8月5日前均是借用相邻商铺的水、电开展日常工作。而梁丽明作为商铺的出租人，对水、电进行报装负有协助义务。且根据本院发生法律效力的（2015）中一法沙民一初字第913号民事判决认定可知，梁丽明作为涉讼商铺的所有权人，在占用相邻案外人何志龙、何志鹏商铺建筑面积5.4平方米的情形下将涉讼商铺租赁给林谋福，其负有义务恢复11卡商铺原状，返还被占用11卡商铺面积，而林谋福作为涉案商铺的承租人，仅根据商铺现状使用，对涉案商铺面积并未存在侵权的故意。因此，梁丽明交付的租赁物存在权利瑕疵，导致林谋福被第三人另案诉至法院主张该租赁物权益，故本院认定梁丽明存在一定的过错。而且，涉案商铺作为商业用途，林谋福承租之后其公司不能被及时注册，对其商用目的最大效益的实现造成一定的阻碍影响。本院认为，双方合同签订之后，林谋福已经按照约定履行了交付一个月租金的义务，梁丽明有义务协助报装商铺的水电并保障涉讼商铺正常使用，而梁丽明在收到林谋福的《律师函》催告之后，虽有协助报装商铺的水电，但并未采取有效措施消除其涉讼商铺权利瑕疵而引发另案诉讼导致林谋福参与其中，严重影响涉讼商铺的正常使用。因此，本院认定梁丽明的上述行为已经构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百二十八条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，梁丽明前述的违约行为足以使林谋福的合理信赖利益受到损害，林谋福在履行交付一个月租金的义务之后，梁丽明并未按照合同约定尽到保障商铺正常使用的义务。因此，本院认为林谋福未交后续租金、水电费、物业管理费的行为可视为其行使先履行抗辩权的体现，是梁丽明的违约行为导致双方合同的解除。
关于双方合同解除时间认定问题。诉讼中，经本院组织双方当事人已就涉讼商铺进行返还交接，因此，本院认定双方合同解除之日为梁丽明接受涉讼商铺的钥匙之日即2015年11月25日。2015年6月1日至2015年11月25日，林谋福实际使用商铺，理应支付期间的租金35000元（5个月×6000元/月＋25日×200元/日）。扣除林谋福已支付的2015年6月租金6000元外，尚欠付29000元。
关于梁丽明主张的电费问题，林谋福实际使用商铺期间前期借用他人水电已分别支付费用，但2015年8月7日涉讼商铺接通水电后至其2015年11月25日返还商铺期间实际产生的电费1009.10元（已由梁丽明代付），应予返还支付给梁丽明。关于物业管理费问题，因梁丽明没有提供有效的证据证实该项费用的实际产生，故本院对梁丽明该主张不予支持。
关于焦点二，合同中约定的押金12000元的性质认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金作为合同经济方式的一种，对违约行为产生经济制裁。在双方签订的合同中第三条第5项约定，合同签订之日，承租方（林谋福）需向出租方（梁丽明）交付押金12000元，押金在合同期内不得折抵租金，如无违约情况，出租方应在本合同终止时将押金无息退回给承租方。本院认为，合同中约定，出租方在合同终止时将押金无息退还给承租方的前提是承租方无违约的行为，因此，合同中约定的押金实质为违约金。如前所述，梁丽明的行为已构成违约，其应当返还林谋福交付的12000元押金并承担相应的违约责任，即支付违约金12000元。
关于焦点三，租赁物内装饰装修物如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，双方在合同中约定，出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，费用全由承租方负责，出租方概不负责。由此可见，承租人林谋福对涉案商铺进行装修是获得出租人梁丽明同意的，后因梁丽明的违约行为导致双方租赁合同的解除，故梁丽明应赔偿林谋福剩余租赁期内装饰装修残值损失。
关于涉讼商铺装饰装修残值损失的认定问题。就涉讼商铺装饰装修物由谁投入装修及其残值损失认定问题，双方当事人争议较大，各执一词。经本院依法委托广东华联公司对涉讼商铺装饰装修价值进行评估，该公司作出评估报告书，造价鉴定结论为：1.无争议部分为620.91元；2.有争议部分为62253.73元。后梁丽明提出异议，广东华联公司复核认为涉讼商铺抛光砖剩料不属于鉴定范围，鉴定报告中该部分造价项目（有争议部分项目第32、33、34项抛光砖剩料3029.38元、757.73元、662.94元，合计4450.05元）应予取消。故该部分造价4450.05元应予扣减。因该公司作出评估报告书不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且上述认定是该公司基于其工程造价专业知识作出的专业判断，虽梁丽明对该鉴定结论的关联性有异议，但未提出有效的反驳证据，故该评估报告书鉴定结论应予采信，本院认为涉讼商铺装饰装修价值为58424.59元（620.91元+62253.73元-4450.05元）。
关于涉讼商铺装饰装修残值损失如何承担问题。如前所述，本院生效的（2015）中一法沙民一初字第913号民事判决已认定涉讼商铺交由林谋福承租使用前另由他人承租使用，由此可证实涉讼商铺在林谋福租赁使用前已具有水电安装、墙面、天花等基础性设施装修，梁丽明主张的评估报告书中争议部分分项工程结算表第1、2、4、17、18项1404.18元、3796.81元、9600元、1447.97元、1721.53元合计17970.49元，为梁丽明出租涉讼商铺给林谋福使用前已装修使用，应予采信。该部分项目装修价值17970.49元应作相应扣除，余额部分40454.10元（58424.59-17970.49元）为涉讼商铺已形成附合的装饰装修残值损失，因林谋福反诉自认投入装饰装修花费40000元，故本院认定涉讼商铺装饰装修残值损失为40000元，并由梁丽明向林谋福赔偿。
综上所述，梁丽明本诉请求及林谋福反诉诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告梁丽明与被告林谋福签订的《商铺租赁合同》于2015年11月25日解除；
二、被告林谋福于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁丽明支付从2015年7月1日至2015年11月25日的租金29000元、2015年8月7日至2015年11月25日期间的电费1009.10元；
三、反诉被告梁丽明于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告林谋福返还押金12000元；
四、反诉被告梁丽明于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告林谋福支付违约金12000元；
五、反诉被告梁丽明于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告林谋福支付商铺装饰装修残值损失赔偿款项40000元；
六、驳回原告梁丽明的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告林谋福的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费982元（原告梁丽明已预交），由原告梁丽明负担358元，由被告林谋福负担624元；反诉案件受理费968元（反诉原告林谋福已预交），由反诉原告林谋福负担243元，反诉被告梁丽明负担725元。装饰装修价值评估费4400元（被告林谋福已预交），由原告梁丽明负担2798元，被告林谋福负担1602元（前列本诉及反诉诉讼费、评估费收支比对，原告梁丽明于本判决生效之日起七日内返还被告林谋福2899元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴浩明
审 判 员 刘敏娟
人民陪审员 张子锋
二〇一七年八月十七日
书 记 员 陈 奇
王丽