广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终351号
上诉人（原审原告）:德信物业发展（武汉）有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区。
法定代表人：蔡维谦，董事长。
委托诉讼代理人：杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪，北京市通商（深圳）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：郑文冬，女，1968年1月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：余迅辉，广东丰鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施小珺，广东丰鹏律师事务所律师。
原审第三人：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：杨祖顺，董事长。
上诉人德信物业发展（武汉）有限公司（以下简称德信公司）因与被上诉人郑文冬及原审第三人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2016）粤14民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人德信公司的委托诉讼代理人杨磊、被上诉人郑文冬的委托诉讼代理人施小珺到庭参加了诉讼。原审第三人泰生公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德信公司上诉请求：1、撤销（2016）粤14民初23号民事判决，并改判支持德信公司一审全部诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用由郑文冬承担。事实和理由：一、郑文冬不是案涉房产的合法权利人，无权提起执行异议。2010年11月12日，包括本案所涉××花园1712号房产在内的××花园AB栋、C栋、D栋都完成了初始登记，且全部登记到了泰生公司名下，根据我国物权法“一物一权”原则及有关不动产登记公示规定，案涉房产依法属于泰生公司的合法财产。由于德信公司与泰生公司存在借贷纠纷案件，德信公司已于2004年向广东省梅州市中级人民法院申请了强制执行。2009年1月8日，德信公司向广东省梅州市中级人民法院提起申请，要求对泰生公司名下位于深圳市福田区××花园的房产（包括案涉房产）予以查封。广东省梅州市中级人民法院于2009年1月13日依法作出了(2004)梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》，并对案涉房产采取了查封措施。由此德信公司作为执行申请人要求对被执行人名下财产进行查封符合相关法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人；第二十五条明确规定，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人；第二十六条再次明确规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。涉案房产截止目前，初始登记仍然在泰生公司名下，泰生公司才是涉案房产的合法权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，郑文冬根本不是案涉房产的合法权利人，无权提起执行异议。再者，郑文冬据以要求中止查封的依据（2013）深福法民三初字第2391-2393号以及（2015）深中法房终字第1170-1172号民事判决书，均是在2009年郑文冬提起并由广东省梅州市中级人民法院裁定执行查封案涉房产之后作出，且作为该两案当事人的泰生公司已经向广东省高级人民法院提起再审申请，效力未定。因此，广东省梅州市中级人民法院作出的（2016）粤14执异8号《执行裁定书》裁定中止对××花园A栋1712号房产的查封错误，一审判决驳回德信公司的诉讼请求于法无据。二、郑文冬对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案的情况正是属于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结的情形。而第三人购买不动产但未办理过户登记的情况下，须要满足支付全款、实际占有、没有过错等各项条件，方能对抗法院的查封及后续执行行为。而郑文冬并未支付全部价款，且未办理过户登记手续郑文冬并非没有过错，正是因为郑文冬未依约支付剩余房款219772元才导致涉案房产一直未能办理过户登记。故郑文冬的排除执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不能对抗法院的查封及后续执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定将买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，以及买受人未办理过户登记非因其自身的原因作为买受人权利能够排除执行的必备条件。郑文冬在人民法院查封之前并不是合法占有涉案房产，其于1999年6月10日向泰生公司支付首期购房款30万元且于2000年12月入住涉案房产，但郑文冬未依约在案涉房产交付使用后三年内付清剩余购房款，并且拖欠支付剩余购房款长达数年，已构成严重违约。案涉房产于2009年1月13日被裁定查封，此时郑文冬对案涉房产的占有已构成非法占有。郑文冬对案涉房产未办理过户登记手续并非没有过错，正是因为郑文冬未依约支付剩余房款219772元才导致案涉房产一直未能办理过户登记。综上，郑文冬对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人郑文冬口头答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、本案背景情况。1、德信公司是在2009年1月8日提供××花园的材料并申请预查封的，而××花园是在2010年11月才完成的初始登记，即在××花园初始登记之前，德信公司对××花园会登记在泰生公司名下就已知悉。2、（2004）梅中法执字第433号执行案件中，申请执行人原为兴宁市兴城镇城市信用合作社，但在2008年申请恢复强制执行时，德信公司向广东省梅州市中级人民法院申请变更申请执行人为德信公司，并提供××花园材料以作查封之用。3、2005年至2014年，德信公司一直是泰生公司的控股股东，其在2014年之后对泰生公司持股从73%增持至94.8%。结合上述三点事实可知，德信公司在事前就已知悉××花园会初始登记在泰生公司名下，故德信公司与不知情的原申请执行人（兴宁市兴城镇城市信用合作社）协商，由德信公司取得申请执行人资格并预查封了××花园的房屋，之后德信公司与××花园业主协商作出“若业主按市场价支付房款便能过户”的承诺。三、德信公司的查封行为完全是隐瞒真相的恶意查封，严重损害包括郑文冬在内的已确权但未能办理过户的小业主的合法权益，一审判决驳回德信公司的诉请正确。
原审第三人泰生公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
德信公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销(2016)粤14执异8号《执行裁定书》；2、判令继续（恢复）执行(2004)梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》中对深圳市福田区××花园A栋1712号房产的查封，总价519772元；3、案件诉讼费及其他可能发生的相关费用均由郑文冬承担。事实和理由：l、德信公司申请查封的财产（案涉××花园1712号房产），依法属于泰生公司名下的合法财产。根据现已生效的(2004)梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》以及各方所认可的事实，各方均对案涉房产属于泰生公司名下合法财产的事实不存在任何异议。2010年11月12日，包括案涉房产在内的××花园AB栋、C栋、D栋都完成了初始登记，而且全部登记在泰生公司名下。该事实进一步确认了泰生公司一直是涉案房产的合法产权人。根据我国物权法有关不动产登记的相关规定，案涉房产已被深圳市房产登记部门初始登记在泰生公司名下，泰生公司作为登记产权人对涉案房产享有物权法上的所有权是合理合法的。2、德信公司申请查封泰生公司名下涉案财产，具有充分的法律依据。由于与泰生公司存在借贷纠纷案件，德信公司已于2004年向广东省梅州市中级人民法院申请了强制执行。2009年1月8日，德信公司向广东省梅州市中级人民法院提起申请，要求对泰生公司名下位于深圳市福田区××花园的房产（包括案涉房产）予以查封。德信公司在具备合法执行依据的情况下，依法申请广东省梅州市中级人民法院对泰生公司名下的财产进行执行查封，是德信公司的合法权益，该查封行为无论在程序上还是实体上均不存在瑕疵。3、(2016)粤14执异8号《执行裁定书》裁定中止对××花园A栋1712号房产的查封于法无据、与事实不符。（1）根据前述事实，案涉房产已于2010年初始登记到泰生公司名下，根据物权法不动产登记公示规定，泰生公司依法享有对案涉房产的合法产权，德信公司作为执行申请人要求对被执行人名下财产进行查封则符合相关法律规定。（2）郑文冬据以要求中止查封的依据是（2013）深福法民三初字第2391-2393号及（2015）深中法房终字第1170-1172号民事判决。需要特别说明的是，该判决书只是判令泰生公司继续履行合同，而没有直接确认郑文冬就是案涉房产的产权人。郑文冬以此要求中止查封显然于法无据、与事实不符。（3）根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条的规定，广东省梅州市中级人民法院也无权裁定中止德信公司对泰生公司名下案涉房产的执行查封。对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，应当按照不动产登记簿来判断其是否系权利人。在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不应予以支持。案涉房产截止目前，初始登记仍然在泰生公司名下，泰生公司才是案涉房产的合法权利人，郑文冬并非案涉房产的合法权利人，无权提起执行异议。郑文冬据以要求中止查封的依据即（2013）深福法民三初字第2391-2393号民事判决及（2015）深中法房终字第1170-1172号民事判决，均是在案涉房产被查封之后作出的，且作为该两案当事人的泰生公司已经向广东省高级人民法院提起再审申请，效力未定。因此，广东省梅州市中级人民法院作出的(2016)粤14执异8号《执行裁定书》裁定中止对××花园A栋1712号房产的查封，完全于法无据，与事实不符。
一审法院认定事实：泰生公司原名深圳泰生贸易有限公司、深圳泰生实业公司（原法定代表人为张兴展），于2009年7月21日变更为深圳泰生房地产开发有限公司。××花园项目原名××园。1994年3月8日至1997年10月28日，农科中心、香港华深国际发展公司、深圳华深房地产开发公司（该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司，以下简称辰森公司）、泰生公司就利用农科中心自留用地（宗地号B302-21）共同开发房地产项目分别签订一系列合作合同后，泰生公司开始开发建设××花园项目。1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张兴展将××花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、低价销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕，于2006年1月16日被终审判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年并处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，××花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司、辰森公司名下。案涉的深圳市福田区香林路与农轩路西北侧××花园A栋1712号房产，性质为市场商品房，建筑面积为120.54平方米。
1998年10月6日，郑文冬作为买方（乙方）分别与泰生公司、辰森公司签订三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方以单价6800元，总价为803284元购买××花园A栋1712号的房产。1999年2月10日，泰生公司以辰森公司（甲方）代理人名义与郑文冬（乙方）签订《协议书》，约定甲方同意将A栋1712号房产的房价由单价6800元／平方米，总价为803284元调整为单价4400元／平方米，总价为519772元。乙方应1999年2月10日向甲方支付首期房款30万元。剩余房款219772元待房产交付使用后，由乙方在三年内分三期付清。1999年6月10日，郑文冬向泰生公司支付购房款30万元，泰生公司向郑文冬出具了加盖其财务专用章的收据。郑文冬、泰生公司、辰森公司确认郑文冬于2000年12月入住涉案房产。2010年3月24日，××花园案件善后处理工作领导小组办公室（以下简称工作组）发出公告，称由泰生公司作为××花园小区的规划验收主体单位及房地产初始登记主体完成各项后续工作，房产确权工作由泰生公司与权利主张人洽商，达不成一致意见的，依法进入司法确权程序。工作组于2012年11月29日公布的《××花园拟定确权办证的准权利人名单》显示郑文冬系涉案房产的拟确权名单。郑文冬与泰生公司就合同履行及合同解除发生争议。
对郑文冬与泰生公司、辰森公司商品房预售合同纠纷一案，广东省深圳市福田区人民法院于2014年12月18日作出（2013）深福法民三初字第2393号民事判决书，判决郑文冬于判决生效之日起十日内支付泰生公司××花园A栋1712号房产剩余购房款219772元，泰生公司、辰森公司在收到前述购房款后十日内向深圳市经济犯罪侦察局申请解除对前述房产的查封，泰生公司应在解除查封之日起十日内与郑文冬共同申请将前述房产转移登记至郑文冬名下，驳回郑文冬的其他诉讼请求，驳回泰生公司的反诉请求。泰生公司上诉后，广东省深圳市中级人民法院于2015年9月10日作出（2015）深中法房终字第1170号民事判决，驳回上诉，维持原判。泰生公司申请再审，广东省高级人民法院于2016年11月8日作出（2016）粤民申1038号民事裁定，驳回泰生公司的再审申请。
兴宁市兴城镇城市信用合作社申请执行深圳泰生实业公司借款合同纠纷系列案，于2004年7月23日中止执行，并于2008年4月23日恢复执行。在恢复执行过程中，广东省梅州市中级人民法院依法作出裁定，变更德信公司为本系列案的申请执行人。2009年1月8日，德信公司申请对被执行人泰生公司位于深圳市福田区深南路××花园的房产予以查封并提供了相关证据资料。广东省梅州市中级人民法院于2009年1月13日作出(2004)梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》，对深圳市福田区深南路××花园包括A栋1712号在内的部分房产予以预查封。郑文冬于2016年7月28日对(2004)梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》提出书面异议，请求解除对A栋1712号套房的查封，并中止对房产的执行。广东省梅州市中级人民法院于2016年8月17日作出(2016)粤14执异8号《执行裁定书》，裁定中止广东省梅州市中级人民法院作出的（2004）梅中法执字第433号恢-1之二民事裁定中对深圳市福田区××花园A栋1712号房查封裁定的执行。
一审法院认为，本案争议焦点是郑文冬对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，其第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定的目的，在于通过赋予无过错的买房人优于普通债权的权利层级保护，实现对买房人利益的优先保护。蕴含其中的价值取向是，在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定与前述规定基本一致，并将买受人与被执行人在执行前已签订合法有效的书面买卖合同，以及买受人未办理过户登记非因其自身的原因作为买受人权利能够排除执行的必备条件。本案中，郑文冬与泰生公司于1998年10月6日签订涉案房产买卖合同、于1999年2月10日签订变更协议书，郑文冬于1999年6月10日向泰生公司支付购房款30万元且于2000年12月入住涉案房产的事实清楚。涉案房产于2009年1月13日被裁定查封。郑文冬未依约支付剩余房款219772元行为系行使不安抗辩权中止履行合同；××花园项目在2010年11月12日完成初始登记后，涉案合同重新具备继续履行条件，郑文冬亦明确表示愿意一次性支付剩余购房款，生效判决判令双方应当继续履行涉案房屋买卖合同，泰生公司应将涉案房产转移登记至郑文冬名下。根据上述情况和规定，郑文冬对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。广东省梅州市中级人民法院依郑文冬的书面异议，裁定中止该院（2004）梅中法执字第433号恢-1之二民事裁定中对深圳市福田区××花园A栋1712号房查封裁定的执行，处理适当。德信公司关于撤销(2016)粤14执异8号《执行裁定书》及恢复执行(2004)梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》对涉案房产查封的诉讼请求，依据不足，不予支持。一审判决：驳回德信公司的诉讼请求。一审案件受理费8998元，由德信公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，郑文冬提交在深圳市市场和质量监督管理委员会网站上打印的泰生公司主体登记及备案信息查询单，拟证明德信公司一直是泰生公司的控股股东。本院组织郑文冬和德信公司进行了质证。德信公司对上述查询单的真实性、关联性均不予确认，德信公司认为上述查询单并非新证据，内容与本案审理无关，德信公司作为泰生公司的控股股东，与泰生公司是两个独立法人，德信公司从案外人兴宁市兴城镇城市信用合作社收购案涉债权成为本案的申请执行人符合法律规定。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，郑文冬于1998年10月6日与泰生公司、辰森公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》购买案涉房产，后于1999年2月10日签订《协议书》，将购房总价调整为519772元,因案涉房产一直未办理产权过户登记手续，广东省梅州市中级人民法院因另案于2009年1月13日作出（2004）梅中法执字第433号恢-1之二号《民事裁定书》对案涉房产进行预查封并无不当。
本案争议焦点是郑文冬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”郑文冬以案外人身份对广东省梅州市中级人民法院查封案涉房产提出执行异议，其举证证明在案涉房产被查封前郑文冬已与泰生公司、辰森公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《协议书》,上述两合同是双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，故《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《协议书》是合法有效的。郑文冬依约于1999年6月10日向泰生公司支付了首期购房款30万元，依照双方协议约定，剩余的购房款219772元应由郑文冬在房产交付使用后三年内分三期付清，但协议并未明确各期款项的具体支付时间。郑文冬于2000年12月合法占有了案涉房产，但因泰生公司原法定代表人张兴展在1998年至2002年间存在重复销售××花园房产、骗取银行巨额资金等行为，并于2006年1月16日因犯合同诈骗罪被判处了有期徒刑，案涉房屋已被查封并烂尾多年，郑文冬未在房产交付后三年内支付剩余房款的行为系不安抗辩权的行使，并未构成违约。××花园项目于2010年11月12日完成初始登记后，案涉合同重新具备了继续履行条件，郑文冬亦明确表示愿意一次性支付剩余购房款，另案生效判决判令郑文冬与泰生公司继续履行案涉房屋的买卖合同，故涉案房产未办理过户登记并非郑文冬的过错。因此，郑文冬的行为符合上述第二十八条规定，郑文冬对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决并无不当。
综上所述，德信公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8998元，由德信物业发展（武汉）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 熊 忭
审判员 王 庆
二〇一七年十月三十一日
书记员 黎云香