福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终496号
上诉人（原审原告）罗轩明，男，1970年12月17日生，农民，住武平县。
委托代理人郑贵天，福建金磊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曾小军，男，1985年10月13日生，农民，住武平县。
上诉人罗轩明因与被上诉人曾小军租赁合同纠纷一案，不服武平县人民法院（2015）武民初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗轩明及其委托代理人郑贵天、被上诉人曾小军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审判决查明：原告罗轩明向曾炳强购买位于武平县岩前镇灵岩村马岗上一店面。原告购买该店面前，被告曾小军与曾炳强签订了租赁合同，租赁该店面经营汽车电器维修生意。原告购买店面时，未曾与被告协商过今后租赁事宜，购买店面的目的也不是专门为了出租。原告购买该店面后，原、被告于2013年2月13日签订租期一年的租赁合同。合同到期后即2014年2月12日，原告与被告续签租赁合同，合同约定：原告将岩前镇灵岩村马岗上店面一楼及二楼中间房间租赁给被告，租赁期间从2014年2月12日至2017年2月11日，合同期内前二年每月租金1100元；第三年租金每月1200元，第三年是否续租，被告有选择权，被告在2015年11月11日前可决定是否续租。租金按季度收取，签订合同时交付第一季度租金，以后每季度的租金在上一季度的第三个月月底前付清；如被告未及时缴交租金，甲方有权单方终止合同等等。合同签订后，被告支付了第一季度（2014年2月12日至2014年5月11日）的租金。2014年3月左右，被告现租赁店面（位于原告租赁给被告的店面隔壁）房东贴出招租启事。2014年4月初左右，被告口头提出要求与原告解除租赁合同。2014年4月3日，原告打电话给被告，要求被告继续履行租赁合同，被告让原告不要把心思放在要求被告履行合同上面，而是要放在寻找下一个承租人上。被告为了与原告解除租赁合同，介绍了林某承租原告店面，但原告未与林某达成租赁协议。后原告的邻居刘某有意租赁原告店面，但刘某只愿意支付每月900元租金。原告遂与被告协商，要求被告承担剩余21个月租金差额4200元（每月200元）中的3200元，原告自行承担1000元即可解除双方租赁合同。被告对原告的该提议先未表态，过了半个月左右，在被告现房东斡旋下，被告表示愿意补偿原告2000元，原告亦表示同意。但刘某已经改变主意，不想租赁原告的店面。2014年5月上半月左右，被告搬出原告店面，并租赁了现房东两个店面，搬出后几天被告将店面钥匙和卷闸门遥控器交给原告。被告搬离后，原告在店门口张贴了招租启事，但是一直未租赁出去。2014年6月左右，原告要求被告继续履行租赁合同并支付租金。2015年5月17日左右，原告因租赁店面楼上装修，需出入租赁店面及使用店面堆放材料，便告知被告双方租赁合同解除。庭审中，原告表示租赁店面二楼中间房间透光口遮盖了玻璃板，雨水并不会从透光口中飘落，被告只是找个借口与其解除租赁合同，真正原因是被告生意扩大，被告向原告租赁的场地无法满足被告的需求，被告需要更大的场地开展生意。原告与被告协商解除租赁合同的前提是找到了新的承租人，原告寻找承租人为的是减少原、被告双方的损失，并不是默认与被告解除租赁合同，如果原告没有找到新的承租人，原、被告双方均要继续履行原租赁合同。原告接受被告的钥匙和卷闸门遥控是因为前房东把店面多副钥匙和两只遥控器给了被告，原告手中并无钥匙和遥控器，原告要利用二层靠前门的房间，就接收了被告交给其的一副钥匙和一只遥控器。另查明，2014年5月左右，被告向现房东租赁了二个店面，2015年年初前，被告又向现房东再租赁一个店面。
原审判决认为，被告曾小军向原告罗轩明租赁房屋，双方已构成租赁合同法律关系，该合同双方当事人意思表示真实、内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于被告是否享有解除权的问题。被告提出：原告租赁给其的店面二楼中间房间透光口没有遮盖，下雨时雨水会飘进来，租赁物不适租，故被告有权解除租赁合同。该院认为：1、被告未提供证据证明房屋不适租；2、2014年4月初被告口头告知原告要解除租赁合同后，原告于2014年4月3日打电话给被告，要求被告继续履行租赁合同，被告也只是强调其不会继续履行合同，让原告不要把心思放在要求其履行合同上面，而是要放在寻找下一个承租人上，并未提出系因房屋不适租才使得其必须解除合同；3、即使二楼房间透光口真的漏雨，被告也可要求原告进行修理、维护，或者自行购买盖板进行遮挡，相关费用由原告承担，透光口漏雨尚未达到法定解除合同的条件。故对于被告提出原告的房屋不适租导致合同达到法定解除条件的意见，不予支持。关于原、被告租赁合同何时解除的问题。被告提出：被告已经提前通知原告要解除租赁合同，原告接收被告交出的钥匙和卷闸门遥控器，原告也有将店面租给他人的意思表示与行为，故原告已经默认原、被告之间的租赁合同于2014年5月12日解除。该院认为，原告接收被告交出的钥匙和卷闸门遥控器，并在门口张贴了招租启事，说明了原告采取了一定的减损措施，该减损措施的核心目的就是要将店面租赁给他人，故原告有将店面出租给他人的意思表示并采取了积极具体的措施，应视为原、被告的租赁合同已经解除。因原、被告均未陈述清楚原告实施上述招租行为的具体时间，综合本案原、被告陈述，该院认定原、被告的租赁合同在2014年5月12日解除。被告需因其违约导致合同解除承担违约责任。被告如何承担违约责任的问题。原、被告的租赁合同在2014年5月12日解除，解除的主要原因为被告主动违约，不继续履行合同，导致原告被迫解除合同。结合被告违约的主要原因是为了扩大生意而非因商业风险无法维系生意，原告在被告违约后主动采取了积极的减损措施，被告承担违约责任应与其过错程度相当等因素，酌定被告支付原告五个月的租金（每月1100元）作为违约损失。原告要求被告支付利息的主张没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告曾小军应于本判决生效之日起十日内偿付原告罗轩明违约损失5500元。二、驳回原告罗轩明的其他诉讼请求。案件受理费148元，减半收取74元，由原告罗轩明负担45元，被告曾小军负担29元。
宣判后，原审原告罗轩明不服，向本院提出上诉。
上诉人罗轩明上诉称：原审判决认定缺乏事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。其次，关于合同的解除。被上诉人提出解除合同，但上诉人与被上诉人并未达成一致意思表示。第三，本案出现纠纷是因为被上诉人自身原因造成的，过错在于被上诉人。第四，上诉人后期贴出招租告示是防止损失扩大的举措，而不是同意解除合同。最后，关于事实部分，2014年5月14日被上诉人在店门口贴招租广告，2015年5月17日后上诉人装修需要用店面的时候上诉人同意解除合同，上诉人才贴招租广告。综上，请求撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人曾小军答辩称：1、上诉人违约在先，答辩人有权解除合同。答辩人有提供照片为证，因透水造成一楼厨房餐厅、二楼房间不好使用，餐具等严重发霉，严重影响一家四口的身体健康。2、上诉人仅在2015年5月底因上诉人要装修而打电话要求付房租，未多次明确告知不同意解除合同并要求被上诉人继续履行合同，故答辩人主张付租金的诉讼时效已过。且答辩人提出不再租店面时已明确提出同意赔偿上诉人一定金额，由于上诉人的原因导致未果，答辩人已经尽告知义务。3、答辩人从2014年5月便未再使用上诉人的房屋及店面，上诉人要求付租金于法于理都不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经庭审，上诉人对原审认定的事实，1、“原告遂与被告协商，要求被告承担剩余21个月租金差额4200元（每月200元）中的3200元”有异议，认为一审遗漏查明协商时间为2014年5月25日。2、“被告对原告的该提议先未表态，过了半个月左右”有异议，认为一审遗漏查明时间是2014年6月11日。上诉人认为一审还遗漏查明“实际上有三份招租广告，2014年5月14日被上诉人在店门口贴招租广告。后上诉人需要装修，上诉人同意终止合同，于2015年5月17日在店门口贴招租广告。”被上诉人对原审认定的事实无异议。
二审期间，上诉人罗轩明向本院提交一组证据，即“2014年5月25日协商情况说明、2014年6月11日协商情况说明各壹张、光盘（录音材料）壹张”，证明关于本案异议的事实即协商的时间节点。被上诉人曾小军质证认为，对该组证据无异议，是有进行过协商，但具体时间记不清了。被上诉人曾小军向本院提交“照片十张”，证明租赁房屋漏水影响被上诉人的正常生活，导致财产损失。上诉人罗轩明对真实性有异议，一审法官已经现场察看，并不影响其生活。本院认为，上诉人提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，且被上诉人曾小军亦对上诉人所要证明的时间节点表示不清楚；对被上诉人提交的证据，上诉人对其真实性提出异议，故本院对上诉人与被上诉人提交的证据均不予采信。综上，本院对一审的事实予以确认并作为本案二审的事实认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案中，上诉人罗轩明与被上诉人曾小军于2014年2月12日签订的《租店合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，各方应依约履行合同内容。现被上诉人曾小军在合同期限内单方表示不再履行该租赁合同并搬出了讼争店面，已经构成违约。而上诉人罗轩明在被上诉人曾小军搬出店面后亦接收了钥匙和卷闸门遥控器并张贴出招租广告，表明该《租店合同》已无继续履行之必要，原审认定双方于2014年5月12日已经解除租店合同正确。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原审法院根据被上诉人曾小军的过错程度，并结合上诉人罗轩明张贴租赁广告以及其与被上诉人一同协商将讼争店面转租他人的积极减损行为等因素，确定被上诉人应支付五个月租金（每月1100元）作为租金损失并无不当。关于上诉人上诉主张其系在2015年5月17日因对讼争店面二楼装修需要而同意解除合同收回店面，故在2015年5月17日租店合同才终止的上诉理由，此与其之前接收钥匙、张贴租赁广告的积极意思表示有悖，对上诉人所主张合同解除的时间节点本院不予采信。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费148元，由上诉人罗轩明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 繁 钦
审 判 员 卢 维 善
代理审判员 廖 晓 红
二〇一六年六月十三日
书 记 员 林晶（代）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；