北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年三中民终字第10359号
上诉人（原审原告）：刘国栋，男，1972年12月27日出生，汉族，无业，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：沈立群，北京市营建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：首欣建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡小郊亭村东。
法定代表人：陈文君，董事长。
委托诉讼代理人：王子英，北京市元坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李学成，北京市元坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京鼎奇龙古典家具有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村半壁店小学东侧。
法定代表人：黄团结，董事长。
委托诉讼代理人：王子英，北京市元坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李学成，北京市元坤律师事务所律师。
原审第三人：北京市通惠兴达实业公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡方家坟村。
法定代表人：白云，总经理。
委托诉讼代理人：陈洋，女，1981年10月25日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：孟令欣，北京市法大律师事务所律师。
上诉人刘国栋因与被上诉人首欣建设集团有限公司（原名称为华冉建设集团有限公司，2015年6月5日变更为现名称，以下简称首欣公司）、被上诉人北京鼎奇龙古典家具有限公司（以下简称鼎奇龙公司）、原审第三人北京市通惠兴达实业公司（原名称为北京市通兴达实业总公司，2015年4月22日变更为现名称，以下简称通惠兴达公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案于2014年9月19日中止审理，于2017年11月23恢复审理。上诉人刘国栋之委托诉讼代理人沈立群，被上诉人首欣公司、被上诉人鼎奇龙公司之共同委托诉讼代理人李学成，原审第三人通惠兴达公司之委托诉讼代理人陈洋、孟令欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘国栋上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持刘国栋的诉讼请求。事实与理由：1.首欣公司从通惠兴达公司处租赁了涉案土地房屋，然后由鼎奇龙公司与刘国栋签订了《合作经营合同》，该合同双方均认可是租赁合同。鼎奇龙公司通过该合同，将首欣公司从通惠兴达公司租赁的土地房屋转租给刘国栋。鼎奇龙公司转租的依据只有首欣公司的《授权决定》，且两公司均为独立法人，两公司对涉案房屋土地没有其他关系。因此，首欣公司与鼎奇龙公司之间是代理关系，首欣公司是被代理人，鼎奇龙公司是代理人。2.刘国栋将大部分租金都交给了首欣公司。鼎奇龙公司只是代收了一次，特别是最后一期未到期租金也是交给首欣公司的。因此首欣公司有返还没有履行的部分租金的义务。本案中鼎奇龙公司的出租权利来自首欣公司的授权，因此首欣公司是被代理人，首欣公司收取租金并非代为收取。3.鼎奇龙公司与刘国栋签订的《合作经营合同》约定，甲方确保在租赁的土地上可以建设房屋，现刘国栋所建房屋不能使用，鼎奇龙公司与首欣公司没有尽到在租赁期间保证租赁物符合约定用途的义务，应当承担违约责任。4.本案的起因是通惠兴达公司的违约行为导致刘国栋的租赁目的不能实现，通惠兴达公司应当与首欣公司、鼎奇龙公司承担连带责任。通惠兴达公司是半壁店村集体全额出资设立的村集体经济组织，没有通惠兴达公司授权，半壁店村委会不可能将租赁标的建筑拆除，因此半壁店村委会拆除租赁标的的建筑物是通惠兴达公司同意并且授权的。而且半壁店村委会拆除租赁标的物建筑后，租赁标的物的土地仍由通惠兴达公司经营，使通惠兴达公司获得额外的利益。半壁店村委会拆除刘国栋的建筑物的行为实质上是通惠兴达公司提前解除租赁合同的行为，是通惠兴达公司违约的证明。正是通惠兴达公司的违约行为导致鼎奇龙公司和首欣公司对刘国栋违约，因此，通惠兴达公司应当与鼎奇龙公司和首欣公司对刘国栋承担连带赔偿责任。
首欣公司、鼎奇龙公司共同辩称：同意一审判决，不同意刘国栋的上诉请求。1.首欣公司与鼎奇龙公司不是委托代理关系。首欣公司与通惠兴达公司签订《房屋、租赁合同》后授权鼎奇龙公司使用涉诉土地开办古家具市场，鼎奇龙公司依据授权使用涉案土地，并与刘国栋签订合作经营合同。首欣公司的授权内容是授权鼎奇龙公司使用涉案土地开办古家具市场，而不是授权鼎奇龙公司以首欣公司名义对外签订合同。本案鼎奇龙公司系以自己的名义与刘国栋签订《合作经营合同》，合同的相关条款也明确约定了鼎奇龙公司与刘国栋的相关权利义务，因此首欣公司与鼎奇龙公司不是委托代理关系。2.首欣公司收取租金只是代收，不能仅凭收取租金就认定了首欣公司与鼎奇龙公司系委托代理关系。3.鼎奇龙公司没有违约行为。2013年12月6日，由于刘国栋违法行为造成涉案房屋存在重大安全隐患，相关部门为了群众的生命财产安全，对涉案房屋进行拆除，此事刘国栋已另行起诉要求赔偿，鼎奇龙公司没有任何过错及违约行为不应承担任何责任。
通惠兴达公司辩称：同意一审判决，不同意刘国栋的上诉请求。通惠兴达公司与刘国栋不存在任何合同关系，且通惠兴达公司在履行合同过程中没有任何违约行为，不应当承担连带责任。
刘国栋向一审法院起诉请求：1.首欣公司与鼎奇龙公司向刘国栋支付违约金80万元，通惠兴达公司承担连带责任；2.首欣公司与鼎奇龙公司向刘国栋返还未到期租金30万元（2013年12月1至2014年5月31日）。3.诉讼费由首欣公司、鼎奇龙公司共同承担。
一审法院经审理查明：2005年5月28日，通惠兴达公司作为出租人，首欣公司作为承租人签署《房屋、租赁合同》，约定租赁的房屋、场地位置位于华东村小学南侧，房屋间数1间（建筑面积10平方米），场地总面积1万平方米。租赁期限自2006年1月1日至2026年1月1日。第一至第十年，每年租金15万元，第十一年至合同期满，每年租金19.5万元。房屋场地用途为生产经营。首欣公司、鼎奇龙公司表示二个公司系一个集团内部的两个公司。刘国栋提交一份日期为2005年6月的《授权决定》，内容为集团公司经理办公会研究决定，对于上述场地由鼎奇龙公司投资建设，开办古家具市场。2007年4月10日，鼎奇龙公司作为甲方，刘国栋作为乙方，签订《合作经营合同》，主要内容如下：甲方将上述场地的使用权出租给乙方。租赁期18年，自2007年4月起租（给予七个月建设期），自2007年11月30日开始算租金至2025年11月30日止。2007年11月30日至2017年11月30日，每年租金60万元，2017年11月30日至合同期满，每年租金70万元。每年度租金分两次以上交款形式结清，每次交款为年度租金的50%，年度租金不得拖欠，由乙方到甲方办公地点结清。乙方负责支付租赁期间所产生的水费、电费及税金。场地、房屋用途为生产经营。甲方确保在租赁土地上可以建设房屋。如遇不可抗力导致合同无法继续履行的、合同终止造成损失的，双方互不负责，各自承担损失，甲方付给乙方剩余租金。租赁期内如遇国家征地变更、甲、乙双方均应服从，并积极配合。土地补偿费归甲方所得，房屋所获拆迁补偿费、经营补偿费归乙方所有，如补偿款低于乙方投资款可按实际所赔为准。违约方如对合同相对方造成损失的，应赔偿所有损失，并承担解除合同或终止时，剩余租赁期内租金的10%的违约金支付义务。经查，合同签订后，刘国栋向首欣公司、鼎奇龙公司支付租金至2014年5月31日。首欣公司、鼎奇龙公司表示首欣公司收取租金的行为只是代鼎奇龙公司收取租金。2010年6月1日，通惠兴达公司出具《关于华冉建设集团授权鼎奇龙公司开办古典家具市场的意见》，内容为：第一、同意华冉公司授权鼎奇龙公司将场地与刘国栋合作，共同开办古家具市场；第二、同意在承租15亩场地的范围内进行的用于开办市场而建设的房屋；第三、华冉公司应当加强对古家具市场的防火安全进行安全检查，不得存在和发生任何的安全隐患或火警，否则由公司承担全部的责任；第四，华冉公司在承租场地范围内建设的全部建筑物在合同期满后，均无偿归通兴达公司所有。刘国栋提供工程制作安装合同、收据、收条、混凝土地面承包协议书、房屋建筑承包合同、建筑施工图及照片等证据，欲证明其共计投入7092858.75元。2013年12月6日上午，诉争场地所在房屋被半壁店村委会拆除。鼎奇龙公司称刘国栋在房屋拆除后未将场地交还出租方，刘国栋不予认可，首欣公司、鼎奇龙公司未就此举证。经一审法院问询，涉案场地房屋用途为库房出租、人员租住。通惠兴达公司提交《高碑店地区安全生产管理委员会安全检查隐患通知书》，证明2013年2月至11月，存在多项安全隐患并被限期整改。
一审法院认为，《合作经营合同》系刘国栋与鼎奇龙公司真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同具有相对性，刘国栋要求首欣公司及通惠兴达公司履行合同义务、承担违约责任，没有法律依据，法院不予支持。涉诉场地上的房屋已于2013年12月6日被案外人拆除，合同目的无法实现，鼎奇龙公司收取的相应期间的租金应当予以退还。现有证据不足以认定鼎奇龙公司有违约行为导致合同无法继续履行，故刘国栋主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。原审法院判决：一、被告北京鼎奇龙古典家具有限公司于判决生效之日起七日内退还原告刘国栋租金二十九万一千六百六十七元；二、驳回原告刘国栋的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人刘国栋向法院提交（2016）京0105民初3250号民事判决书作为二审新证据，以证明首欣公司故意形成违约事实，应承担违约责任。被上诉人首欣公司、鼎奇龙公司对该证据的真实性认可，对其证明目的不予认可。原审第三人通惠兴达公司对该证据的真实性认可，对其证明目的不予认可。本院对该证据的真实性认可。
一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘国栋与鼎奇龙公司自愿签订的《合作经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当恪守履行。刘国栋虽称鼎奇龙公司为首欣公司代理人，但鼎奇龙公司系以自己的名义与刘国栋签订《合作经营合同》，且无证据表明鼎奇龙公司或首欣公司向刘国栋表示鼎奇龙公司系以首欣公司代理人身份与刘国栋订立《合作经营合同》，现鼎奇龙公司、首欣公司均不认可刘国栋对二公司之间系代理关系的主张，本院难以认定首欣公司系鼎奇龙公司之被代理人。涉诉场地系首欣公司从通惠兴达公司租赁以及首欣公司收取了部分租金的事实均属首欣公司与通惠兴达公司之间法律关系内容，并不因此导致首欣公司直接成为本案《合作经营合同》相对方。刘国栋关于首欣公司系《合作经营合同》一方当事人的意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从《合作经营合同》约定的内容来看，《合作经营合同》订立的主要目的在于利用涉案场地建造房屋进行生产经营，因涉案房屋于2013年12月6日被半壁店村委会拆除，导致刘国栋无法继续使用涉案土地，刘国栋主张退还租金，一审法院判决退还租金并无不当，且各方不持异议，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《合作经营合同》特别约定鼎奇龙公司应当保证涉案土地上可以建造房屋，故保证涉案土地可以建造房屋并在租赁期间内保证该房屋不被土地使用权人或出租方拆除应系鼎奇龙公司的合同义务，除非出现了合同约定的国家征地或其他导致合同终止的法定事由。现涉案土地上的房屋被土地使用权人即半壁店村委会拆除导致，应属可归责于鼎奇龙公司的第三人原因，鼎奇龙公司应当承担违约责任。现刘国栋要求鼎奇龙公司支付违约金80万元的诉讼请求，本院支持其中的799166.7元，其余部分本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08423号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08423号民事判决第二项；
三、北京鼎奇龙古典家具有限公司于判决生效之日起七日内支付刘国栋违约金七十九万九千一百六十六元七角；
四、驳回刘国栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7350元，由刘国栋负担41元（已交纳），由北京鼎奇龙古典家具有限公司负担7309元（于本判决生效后七日内直接给付给刘国栋）。
二审案件受理费11883.3元，由刘国栋负担91.7元（已交纳），由北京鼎奇龙古典家具有限公司负担11791.6元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 付 辉
代理审判员 楚 静
二〇一七年十二月六日
法官 助理 云 凝
书 记 员 刘怡然