山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民五终字第591号
上诉人（原审被告）：杨久利。
委托代理人：孙涛，山东荆河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘国栋。
委托代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。
上诉人杨久利因与被上诉人刘国栋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2014）滕商初字第2144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2014年8月13日签订了租房协议书一份，原告将位于滕州市鲍沟镇中皇甫村院落及房屋一处租赁给被告用于经营，租赁期限一个月，租金每月5000元。合同订立后，被告于同日通过中国农业银行向原告支付了租金5000元。租赁期满后，原告于2014年10月13日诉至法院，请求判令被告返还租赁物并按每月租金5000元计算至判决之日赔偿经济损失，诉讼费用由被告负担。庭审中，被告辩称其书写“租房协议”及向原告交付现金5000元均系原告逼迫所为，原告予以否认，被告未提供证据证实其辩解。
另查明，原、被告涉及租赁的房屋及院落位于滕州市鲍沟镇中皇甫村（104国道东侧），该房屋及院落的原所有人为王学水。2013年2月21日，王学水与秦应春签订了农村院落及房屋买卖合同书一份，王学水将该房屋及院落卖与秦应春。2014年8月7日，秦应春与原告刘国栋签订了合同书一份，秦应春又将上述房屋及院落卖与原告刘国栋。2013年10月9日，王学水及其妻王修英与被告杨久利签订了厂房转让协议书一份，王学水及王修英将上述土地上的厂房转让给被告杨久利。
原审法院认为，原、被告均系完全民事行为能力人，其双方订立的房屋及院落租赁合同内容合法、意思表示真实，不违反法律强制性规定，且已实际履行，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定及法律的规定全面履行自己的义务。被告租用原告方提供的房屋及院落到期后，应当归还原告租赁物并支付所拖欠的租金。双方租赁期限到期后，被告仍占有使用租赁物，已构成违约，应当归还租赁物并参照双方约定的租金赔偿原告损失。被告辩称租房协议是在原告的逼迫下签订的，向原告交纳5000元现金也是在原告的逼迫下交纳的，原告不予认可，被告亦未提供充分有效的证据证实其辩解，故对被告的该辩解，不予采信。被告还辩称所租赁的房屋是其向王学水、王修英购买的，不存在租赁问题，因本案审理的是租赁合同纠纷，被告辩称所购买的房屋与原告存在纠纷是租赁物的权属纠纷，两者不是同一法律关系，不予合并审理，被告可另行主张权利。本案原被告之间的租赁关系明确、具体，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分、于法有据，应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：被告杨久利于本判决生效后十日内返还原告刘国栋位于滕州市鲍沟镇中皇甫村（104国道东侧）的房屋及院落一处并赔偿原告从2014年9月13日起至本判决生效之日止按每月租金5000元计算的经济损失。如果未按本判决制定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告杨久利负担。
上诉人杨久利不服原审判决，上诉称，一审判决认定事实清楚不清，证据不足，理由如下：一、被上诉人对涉案房屋及院落是否拥有所有权或占有权，一审判决没有查清。本案被上诉人的诉讼请求是“返还租赁物”，返还的前提是被上诉人对租赁物由所有权或占有权，而一审只查明本案涉诉房产的位置、原所有权人以及该房产的三次买卖。但是，对这三个买卖合同的履行情况，房屋是否交付，一审法院并未查清。原所有权人王学水与秦应春之间的买卖合同并未实际履行，秦应春在没有获得该房产合法权利的情况下，与被上诉人之间的买卖合同也就无法成立，被上诉人并未取得涉诉房屋的所有权或占有权。而上诉人取得了该房屋的所有权，上诉人与王学水的三份《租房合同书》证实，自2007年2月20日起至购买王学水的房屋，上诉人一直租赁王学水的房屋及院落。2013年10月9日，上诉人与王学水夫妇签订了《厂房转让协议》，并支付房款40万元，王学水将该房屋的《规划许可证》和《集体土地建设用地使用证》交给了上诉人，从而完成了房屋的交付。所以，上诉人已取得了房屋所有权。二、一审认定上诉人被上诉人的租房协议书有效是错误的。该协议是上诉人单方书写的字据，并不是双方签订，不具有合同的特征，不是合同。内容中没有“滕州市鲍沟镇中皇甫村院落及房屋”。即便按合同对待，因内容缺少具体的租赁房屋，即没有合同标的，缺少合同的必备条款，根据《合同法解释（二）》第一条，合同也不成立。三、钢结构厂房系上诉人自建，一审法院没有查清。王学水与秦应春的买卖合同约定的房屋具体状况是“院落内房屋两层共8间，房屋建筑面积246.40平方米”，并没有包括钢结构厂房。因为钢结构厂房是上诉人自建的，王学水在未与上诉人达成协议的情况下没有将钢结构厂房列入转让范围。而秦应春与被上诉人的买卖合同却增加了上述钢结构厂房。秦应春根本无权处分钢结构厂房。上诉人与王学水2009年6月11日签订的租房协议约定“乙方负责自盖厂房，费用等由乙方自负”，印证了院内钢结构厂房系上诉人自建的事实。综上，请二审法院查清事实，撤销原判，发回重审或者依法改判。
被上诉人刘国栋答辩称，一审原被告之间系租赁合同纠纷，法院按法律法规对当事人的诉讼请求进行查明，作出判决符合法律规定，上诉人在一审中主张诉争房屋属于上诉人所有，一审判决中明确约定内容，租赁合同纠纷不属于权属纠纷，上诉人可另行诉讼，一审判决依照当事人争议焦点进行审理依法有据。二、上诉人主张其从王学水处购买房屋，在此之前进行租赁，该事实一审法院已经查明，上诉人与王学水签订房屋买卖合同时该房屋已经转移给案外人秦应春，秦应春将该房屋出卖给被上诉人，该房屋由王学水出卖给秦应春时上诉人已经知道该事实，又与王学水签订房屋买卖协议，知道王学水不享有该房屋所有权及土地使用权的情况，与其签订的合同不能达到合同约定的目的，上诉人签订合同也不属于善意取得，上诉人占有该房屋法定理由是租赁关系，秦应春取得所有权时又找到上诉人，实际上上诉人又从秦应春处签订租赁该房屋的协议，表明上诉人与王学水签订协议关系不能成立的，更不能取得房屋所有权及土地使用权。三、上诉人与被上诉人8月13日签订租赁协议是否受胁迫签订的事实，上诉人与王学水签订的合同系虚假合同，如上诉人在签订租赁合同时享有房屋所有权及土地所有权，不会与被上诉人签订租赁合同且该租赁合同在签订合同后履行支付租金的义务，通过一审对于双方租赁合同全部审查，且对房屋权属进行审理，最后依照法律规定仅对当事人诉请焦点和范围进行审理于法有据。因此，一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院查明以上事实，驳回上诉人上诉。
本院二审查明的事实与一审查明的事实部分一致。
二审查明案外人王学水对涉案房产存在一房两卖行为。
本院认为，租赁权为用益物权，应当以合法的所有权为基础。不动产物权的转移应以登记为准。本案涉案房产经多次买卖，但都没有进行过户登记，前后买卖之间付款、交付等情况因涉及案外人原房主王学水，本院无法仅根据上诉人与被上诉人双方的证据及陈述，认定涉案房产的所有权的归属。所有权的确权之诉和租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能合并审理，当事人应当首先进行确权诉讼，待所有权明确后再进行租赁合同诉讼。一审法院在涉案房产权属不明的情况下，认定上诉人与被上诉人之间存在合法的租赁关系，并判决上诉人返还房屋、支付租金，显属不当。
综上，原审认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销山东省滕州市人民法院（2014）滕商初字第2144号民事判决；
驳回被上诉人刘国栋的诉讼请求。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，均由被上诉人刘国栋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳永军
审 判 员 朱海燕
代理审判员 刘彦彦
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 张 婕