山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终712号
上诉人（原审原告）：济南物华物业管理有限公司，住所地济南高新区新生活家园85号楼1单元105室。
法定代表人：王常军，总经理。
委托诉讼代理人：李文深，山东彰理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南新东方学校，住所地济南市。
法定代表人：周成刚，总裁。
委托诉讼代理人：朱瑞澎，男，1957年3月26日出生，汉族，济南新东方学校校长办公室主任，住济南市。
委托诉讼代理人：李大庆，男，1964年8月3日出生，汉族，济南新东方学校员工，住济南市。
上诉人济南物华物业管理有限公司(以下简称物华物业公司)因与被上诉人济南新东方学校恢复原状纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2015)高民初字第1903号民事判决，提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
物华物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由济南新东方学校承担。事实和理由：一、一审判决认定济南新东方学校的户外广告牌匾，系教学经营的商户招牌标识，并非利用楼体共用部位、共用设施设备进行经营，与事实不符。首先，被上诉人在三层悬挂广告牌匾的位置并非窗户外，而是外墙面的凹槽。二层的广告牌匾将原有建筑物的该层窗户及墙面完全覆盖，完全改变了该建筑物的外貌。外墙面属于法定的共用部位，被上诉人擅自占用违法，也违反了《新生活家园小区业主临时公约》第十八条的禁止性规定。其次，被上诉人设立的每块广告牌匾几乎占据被上诉人租赁房屋每层房屋的外立面，且牌匾上不止有被上诉人特有的专用图案和名称，还有教学内容、教学模式及联系电话的宣传，涉案的牌匾从内容到数量都显然超出了经营需要的普通招牌设立范围，属于为宣传和招揽业务所设的广告牌，属于经营行为的一部分。二、被上诉人并没有提供该广告牌匾设立经过相关部门审批的合法手续，也未取得相关业主及上诉人的同意。三、被上诉人设立的广告牌匾不属于使用房屋的合理需要，并且没有办理审批手续，同时违反了《新生活家园小区业主临时公约》对于禁止行为的规定，损害了小区业主的所有权和上诉人的管理权，属于非法设立行为，上诉人诉请拆除符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查清事实，依法改判。
济南新东方学校辩称：我们于2012年2月10日和业主签订了租赁合同，租期是5年。租赁该房屋时就和房主谈有无广告位及广告位使用问题，房主就给我方提供了外墙体的使用位置，有其签字及手印。我方按照这个制作、安装了广告牌。业主说房屋已经买下来了，墙面也是我的，让我使用就行。之后我和物业协商，物业说房主同意就行。咨询了当地的城管部门，高新区对外广告牌没有统一的审批，告知我方和执法中队进行协商。大约是2013年、2014年左右我方又联系了执法中队，告知我方注意好安全问题就行，不要产生不必要的纠纷即可。我将物业费直接交给物业了，业主本人也同意我方使用外墙体。请求法院驳回上诉人的诉讼请求。
物华物业公司向一审法院起诉请求：1、济南新东方学校停止侵害，拆除位于新生活家园38号楼楼顶的“新东方”广告牌，恢复原状。2、济南新东方学校停止侵害，拆除位于新生活家园38号楼楼顶和38号楼2、3层外墙体(1单元东面l块、南面2块、西面l块、2单元3层东面和南面各一块、2层的南面l块)悬挂的“新东方”宣传广告牌共计7块。将楼顶和外墙体恢复原状。3、济南新东方学校承担诉讼费用。
一审法院认定事实：物华物业公司于2003年10月3日与山东世通房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》。2010年8月23日物华物业公司(甲方)分别与新生活家园小区38号楼2单元208室业主贾秀英(乙方)、38号楼l单元212室业主刘雪平(乙方)签订了《前期物业服务合同》。该合同第二条约定有：甲方向乙方提供下列物业服务：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。当日，贾秀英、刘雪平对《新生活家园小区业主临时公约》签署了《承诺书》。《新生活家园小区业主临时公约》记载有：第十八条：本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌(形状、颜色)、外立面，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；……6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；……第三十条、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。……第三十二条业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约为依据向人民法院提起诉讼。
济南新东方学校与新生活家园小区38号楼l单元212室商铺及38号楼2单元208室商铺业主分别签订了案涉房屋的租赁合同，开设教学点。后济南新东方学校在新生活家园38号楼该212室及208室窗户外方管格栏处悬挂了“新东方”广告牌。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物华物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其与开发建设单位山东世通房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，物华物业公司对新生活家园小区有权提供物业服务管理，负有对小区物业共用部位和设施设备的维修、养护和管理的职责。《新生活家园小区业主临时公约》第三十二条约定有“业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约为依据向人民法院提起诉讼。”故本案中，物华物业公司有权向侵害业主共同利益的相关业主提起诉讼。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中济南新东方学校作为案涉小区房屋的承租人在所租赁商铺的窗户外安装“新东方”的户外广告牌匾，系教学经营的商户招牌标识，并非利用楼体共用部位、共用设施设备进行经营，不违反法律强制性禁止性规定。故物华物业公司要求济南新东方学校拆除该广告牌、恢复楼房外墙体原状的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。案经一审法院调解未果。依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《物业管理条例》第五十五条的规定，判决：驳回济南物华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由济南物华物业管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑物的外墙部分属共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。本案中，案涉房屋系商业用房，济南新东方学校作为案涉房屋的承租人在所租赁的窗户处安装“新东方”的户外广告牌匾，系因使用涉案房屋进行经营的合理需要，物华物业公司主张侵害了小区业主及物华物业公司合法权益，没有依据，一审法院对物华物业公司要求撤除该广告牌、恢复楼房外墙体原状的诉讼请求不予支持，并无不当。
综上所述，物华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人济南物华物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马立营
代理审判员 曹 强
代理审判员 万振驰
二〇一七年六月十六日
书 记 员 邢春艳