浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1505号
上诉人（原审被告）吴兴法。
委托代理人陈旭斌。
被上诉人（原审原告）虞利倩。
委托代理人费忠田。
委托代理人王槐三。
上诉人吴兴法为与被上诉人虞利倩房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告虞利倩起诉称，2004年4月间，被告身患重疾，缺少资金治疗，欲将其所有的房屋进行出卖。2004年5月1日，原、被告经协商达成了房地产买卖契约。被告将其所有的浦集用（2001）字第0112-073号房屋中一间即26.86个平方出售给原告。双方议定价格为142500元。第一期付款人民币132500元，余款1万元在房地产过户后付清。双方另还约定该购房拆迁费及拆迁安置等权利由原告方享受。事后，原告按约支付购房款132500元。2013年7月间，被告村进行了房屋改造拆迁安置工作，买卖标的物拆迁列入安置范围，但被告缺乏诚信，没有将拆迁款及拆迁安置所得利益适时协助并交付给原告，致使原告合同目的无法实现。双方虽经协商但无果。故为维护原告合法权益，特诉至法院请求：1、认定双方的房地产买卖契约无效；2、返还房价款132500元；3、赔偿原告因被告缺乏诚信的获利人民币20万元（以市场评估价值为准）。以上第2、3项合计人民币332500元。
原审被告吴兴法在原审中答辩称，1、原、被告之间没有签订房地产买卖协议；2、被告也没有收到过虞利倩的购房款；3、被告也没有将房子交付给虞利倩使用和占有；4、2004年，吴兴法由于身体不好向费忠田借款过，费忠田曾经和被告说可以把房子卖给他，但后来费忠田认识到自己是国家干部，会违法国家法律，房屋买卖没有成功，因此费忠田和被告间房屋买卖关系一直没有确立。5、费忠田在被告生病期间将一部分钱借给被告，同时又曾拿两份合同叫吴兴法签名，被告吴兴法根本不知道合同内容。所以本案原告应该是费忠田而不应该是虞利倩，原告虞利倩和本案无任何关联性。况且即使有这份合同，也已超过法律规定的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院认定，坐落于浦江县浦阳镇平安办事处平一后陈村的房屋（集体土地使用证号：浦集用（2001）字第0112-073号）系登记于被告吴兴法名下，土地使用权登记面积为134.5平方米（分别为22.44平方米、21.08平方米、11平方米、80.03平方米）。2003年11月10日，吴兴法与其前妻楼秋英经调解离婚，双方对上述房屋进行了分割。其中吴兴法分得基底面积共计98.57平方米的房屋（包含本案案涉房屋22.44平方米），其前妻分得基底面积计51.37平方米的房屋，两人的房屋在拆迁时已分开安置。2004年5月1日，原、被告签订了房地产买卖契约一份，约定：吴兴法将坐落于浦阳镇平安办事处平一村委会后陈村的房地产出售给虞利倩，该房屋土地面积为28.04平方米（四至界限为东至明堂，西至弄，南至吴子林，北至吴伯良；集体土地证上登记为22.44平方米）；双方议定的上述房地产成交价格为142500元，第一期付款132500元，第二期付款10000元于房地产过户后付清，购房定金将在第一期付款时冲抵……。合同签订后，原告支付了第一期购房款130000元。但该房屋一直由吴兴法使用至拆迁，且至今未办理房屋权属过户手续。庭审中，吴兴法要求对房地产买卖契约落款处吴兴法的名字是否本人所签，指印是否本人所按等事项进行鉴定。依法委托金华精诚司法鉴定所进行鉴定。2015年1月28日，金华精诚司法鉴定所出具金华精诚司法鉴定所（2014）文鉴字第110号鉴定意见书，认定，落款日期为“二○○四年五月一日”的《房地产买卖契约》原件第3页甲方部位“吴兴法”签名字迹与样本字迹是同一人笔迹；落款上方“十二.如房屋拆迁该房拆迁费根据拆迁规定补偿数额归乙方所有，甲方应无条件协助乙方办理有关拆迁事宜。”手写体字迹系复印形成；乙方部位“虞利倩”签名字迹系直接手写形成；落款日期为“二〇〇四年五月一日”的《房地产买卖契约》原件第3页甲方部位“吴兴法”签名字迹处红色指印不是吴兴法所捺印。吴兴法为此支付了鉴定费7200元。2013年7月17日，吴兴法（乙方）与浦南街道平一村后陈自然村农房改造领导小组（甲方）就其名下的所有房屋拆迁签订了农房改造拆迁安置协议书一份，双方约定：乙方现有被拆迁房屋的建筑基底面积为98.57平方米；乙方自愿要求选择公寓式套房。被拆迁房屋的补偿和排屋地基安置等规定：房屋补偿评估价107612元、房屋装修补偿1674元、以上合计补偿109286元；搬家费补助按每人150元计算，共计150元，临时安置费1元／平方米×242.07平方米（建筑面积）×16个月=3873元、电话移机补助费每壹门120元、有线电视移机补助费每壹台2**元，以上合计4383元。另查明，吴兴法户分得一个公寓房抽签机会。2013年11月24日，经公开抽签选房，吴兴法选中丰安花园二区7幢3单元401室的公寓房。后吴兴法又花20000元从村民手中购买了一个公寓房指标，即丰安花园二区和7幢3单元201室（该房占用吴兴法自己的基底面积）。两套房屋面积、结构、应交的款项均相同。每套公寓房面积145.26平方米，应交房款为309906元，折合基底面积24.21平方米。扣除两套公寓房的面积，吴兴法名下余下基底面积51.15平方米（按1：1.1安置，可安置的基底面积为55.17平方米），故其又购得基底面积4.83平方米，后陈村又给吴兴法安置了一间半垂直房（基底面积为60平方米）。吴兴法可领取房屋（以基底面积98.57平方米计）拆迁费为271015元（包括被拆迁房屋补偿费109286元、搬家费补助150元、临时安置费3873元、电话及有线电视移机费用360元及腾空奖157346元）。吴兴法已缴纳的每套公寓房款为309906元，现两套公寓房已被吴兴法出卖于他人。经原告方申请，委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司对丰安花园二区7幢3单元201室房屋及坐落于浦江县平安办事处平一后陈村一间半安置地基的市场价值进行评估，结论为一间半地基价值为675000元、丰安花园二区7幢3单元201室房屋价值为950000元。原告为此支付了评估费3600元。现虞利倩诉讼至法院提出了上述诉讼请求。
原审法院审理认为，农村宅基地使用权既有财产性质，又涉及村民的身份关系。现行法律规定宅基地使用权不同于一般财产，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方签订的房地产买卖契约涉及农村宅基地使用权的转让，而虞利倩非宅基地所在村集体经济组织成员，故认定原、被告于2004年5月1日签订的房地产买卖契约因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，本案中原告称其已支付给吴兴法购房款132500元，但未提供相应的证据予以证明，而吴兴法在庭审中自认其收到130000元购房款，故认定原告仅支付了购房款130000元，该款吴兴法应予以返还。本案的主要争议焦点为：一、无效合同造成虞利倩的损失范围。因合同无效客观上造成了虞利倩的市场机会丧失，导致损失的客观存在，故确定该房产的溢价部分为虞利倩一方的合理损失。现原、被告买卖的房产已被拆迁，而吴兴法名下有多处房产，拆迁安置时按基底面积安置，已作混同处理，至于本案涉案房屋被安置于何处无法查清，故本案的拆迁权益应按比例计算。经查明，原吴兴法名下的房屋的基底面积为98.57平方米，拆迁安置获得了两套公寓房（基底面积均为24.21平方米），垂直房一间半（基底面积60平方米，其中有4.83平方米系吴兴法另外购买），而本案涉案房屋原有基底面积为22.44平方米（占22.44／98.57）。现公寓房评估价值为950000元。两套公寓房面积相同，坐落于同一地段，考虑到节省当事人诉讼成本，另一套公寓房未予评估，价格以950000元计。一间半垂直房评估价为675000元，因垂直房中有4.83平方米系另外购买，该部分价值应予以扣除，即应扣除50312.9元（（675000元－中标款49995元）×4.83／60平方米），综上，吴兴法名下被安置的公寓房及垂直房地基的价值共计2524687.1元。吴兴法共取得被拆迁房屋补偿费109286元。吴兴法为取得安置房交纳了房款309906元／套、购买公寓房指标款20000元，合计639812元应予以扣除。故本案涉案房屋的溢价为（2524687.1元＋109286元－639812元）×22.44／98.57平方米－142500元＝311481.7元。吴兴法领取的搬家费补助、临时安置费、移机费及提前搬迁奖励等费用，系基于拆迁户的人口数计算的补助费及对提前搬迁行为的奖励，故不应计入拆迁权益。二、原、被告双方对合同无效的过错程度。本院认为，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。本案中，吴兴法向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，且在村农房改造中与后陈自然村签订了拆迁安置协议书实际享受了各项拆迁权益，违反诚信原则，故吴兴法应承担主要过错责任。虞利倩作为非后陈村集体组织成员受让该房产，对本案的发生也有过错，应承担次要责任。酌定由吴兴法对房产的溢价部分承担80%的赔偿责任，即赔偿249185.4元（311481.7元×80%）。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决：一、确认原告虞利倩与被告吴兴法于2004年5月1日签订的房地产买卖契约无效。二、由被告吴兴法返还原告虞利倩购房款130000元。三、由被告吴兴法赔偿原告虞利倩房产溢价损失249185.4元。四、驳回原告虞利倩的其他诉讼请求。上述第二、三项，合计人民币379185.4元，限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6988元，保全费2182.50元，估价费3600元，合计人民币12770.5元，由原告虞利倩承担2554.1元，被告吴兴法承担10216.4元。鉴定费7200元，由被告吴兴法承担。
一审宣判后，原审被告吴兴法不服，向本院提起上诉称，一、一审委托代理人费忠田为牟取不正当利益，冒用他人名字，虚假诉讼。2004年，浦江县国土局干部费忠田，通过内部消息知道若干年后，上诉人村庄将被拆迁，出于对拆迁利益的追求，费忠田冒用他人名字乘上诉人重病缺少资金治疗之机，与上诉人签订了房地产买卖契约。后出于对法律的敬畏，双方解除了买卖合同，并将原始契约销毁，只留下复印件，因家庭困难，上诉人只归还了部分购房款5万。双方约定，尚欠的部分购房款作为借款，等上诉人村庄拆迁或以后有钱时再归还。2013年上诉人所在村庄列入拆迁范围，上诉人与第三人费忠田商量还钱事宜，费忠田强调欠他的钱还他就行了。后眼红拆迁利益，用拼凑的合同到法院起诉，并在合同上添加了订立时间，在仿真的吴兴法笔迹上摁上假手印，又写上被上诉人虞利倩的名字。二、退一步讲，就算费忠田冒用被上诉人虞利倩诉讼成立，一审法院也没有公正考虑如下情节，一审“现原、被告买卖的房产已被拆迁，而吴兴法名下有多处房产，拆迁安置时按基底面积安置，已作混同处理”的认定不妥。首先，201室公寓房不能作混同处理，根据法庭查明的事实，是上诉人花2万元从村民手中购买的指标，所以该201室公寓折合基底面积24.21平方米，房屋估价950000元和购买指标款20000元不能加减进去。第二、所谓的“混同”也只体现在401室公寓房和一间半垂直房，401室公寓房，折合基底面积24.21平方米，价值95万元交房款309906元，一间半垂直房尚有上诉人余下基底面积：98.57去除两个24.21后为50.15平方米，按1：1.1的比例可安置55.165平方米，由此多5.015平方米。此基底是政府给予村民的待遇，非村集体组织成员不能享受。加上吴兴法购得基底面积4.83平方米，合计9.845平方米都应减去。一间半垂直房地基价值为675000元，扣除9.845平方米的价值，即为675000元乘以9.845再除以60为110756.25元，一间半价值675000元减去110756.25元为564243.8元，基底50.15平方米，中标款499950元。第三、房屋补偿评估价107612元，房屋装修补偿1674元，合计补偿款109286元，不能加进去，专属于上诉人所有。双方合同未履行，被上诉人也没有完全交清购房款，房屋事实也没有交付，被上诉人不能分享此待遇。第四、被上诉人只有按20.47平方米基底算，而不能按22.44平方米算，购房款142500元全部交清，可得到22.44平方米，142500元除以22.44平方米为6350.27元／平方米，130000元除以6350.27元／平方米为20.47平方米。第五，可重新排列拆迁权益及溢价组合，经计算后为187770元。对无效合同造成的损失，要考虑合同有无实际履行，本案合同根本没有履行，应按有效对待，要根据合同意思自治原则，不能另搞一套，加重上诉人的责任。三、一审法院对合同无效的过错程度认定，违反诚信原则，赔偿责任的划分错误。第一、根据本案当事人提交的证据，上诉人作为普通百姓，没有违反诚信原则，被上诉人违反诚信，既想赚钱，又怕违反国家法律，不愿意配合。第二、本案合同没有履行，原审却按已履行判，被上诉人对国家土地政策心知肚明，原审法院要上诉人承担主要过错责任错误。四、本案已超过诉讼时效。确认合同无效的诉讼时效为二年，十多年过去了，一审法院仍支持被上诉人。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人虞利倩答辩称，关于上诉人的第一点上诉理由，上诉人提到费忠田是国土局干部，但实际并不是国土局干部，费忠田也不能未卜先知，知道会拆迁。再者，虞利倩与上诉人签订合同时，费忠田只是作为一个亲戚代理。上诉人第一个上诉理由提到费忠田冒充他人名字，这些一审中都已经查明，没有相关证据证明。针对上诉人的第二个上诉理由，不能混同处理，上诉人的地基面积总共98.57平方米，拆迁安置获得了两套公寓房，其中24.2平方米为一套，基底面积为60平方米，其中有4.83个平方米系上诉人购买，这个是事实。虞利倩坚持所有的两间房屋一并出卖给本案的被上诉人虞利倩、张国林，事实上，本案涉案的虞利倩、张国林所买卖的地基所拆迁安置的所有权益已经转移给本案被上诉人，且一审法院调查了浦阳街道三资管理中心的证据以及后陈村拆迁安置相关资料，一审法院作出如此处理并无不妥，更不违反相应的法律规定。一审法院作出的判决，从实际出发，除了按人口计算的补助费以及提前搬迁的奖励不能计入以外，其他完全应当计算为拆迁权益。上诉人提到，吴兴法花了2万元购买了购房指标，没有任何证据可以证明。上诉人向宅基地所在村以外的人员转让房产，且在农房拆迁改造过程中，与后陈村签订了拆迁安置协议，享受了差价权益。同时拆迁所得的房屋出卖给了他人，违反了诚信原则，且导致被上诉人市场机会丧失，一审法院认定其承担主要过错责任，这种合同应当作为无效合同，上诉人应承担违反诚信原则的责任。上诉人提到颠倒黑白之说不能成立，上诉人吴兴法在拆迁开始时，其在录音中提到跑到代理人费忠田的办公室商量还钱或抵房事宜，从这一点可以看出，虞利倩跟上诉人签订了房屋买卖契约，也交付了相应的房款，如果上诉人与被上诉人之间没有签订买卖契约，也没有交付相应的房款的话，根本不存在上诉人吴兴法在拆迁时还跑到费忠田的办公室商量还钱或者抵房事宜。本案不存在超过诉讼时效的情况，上诉人称2013年7月份进行拆迁安置，同时上诉人享受了相关的拆迁权益，又将拆迁安置房出卖给他人，诉讼时效的计算应当以上诉人违背诚信原则时开始计算。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人吴兴法向本院提交了以下证据：证据一、平一村后陈自然村农房改造实施办法一份，证明只有该村村民才可以享受相应安置待遇；证据二，上面有张国林、虞利倩的亲笔签字，证明本案一审期间，虞利倩和一审的代理人王槐三之间没有代理关系，虞利倩和费忠田也没有委托代理关系，都是费忠田他自己乱写了虞利倩的名字。被上诉人虞利倩对上述证据质证如下：对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据二的真实性没有异议，证明目的有异议，庭后可以让虞利倩本人跟法院联系。
本院对上述证据认证如下，被上诉人虞利倩对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
二审期间，被上诉人虞利倩未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，吴兴法与虞利倩2004年5月1日签订《房地产买卖契约》后，吴兴法并没有将涉案房屋交由虞利倩占有使用且虞利倩也没有全额支付双方议定的房屋价款，吴兴法是涉案房屋的实际使用人。《平一村后陈自然村农房改造实施办法》适用的对象是平一村后陈自然村居民，虞利倩并非该村居民也在该村未占有使用涉案房屋，原审法院根据吴兴法依照《平一村后陈自然村农房改造实施办法》安置取得的房产的评估价格准确计算出虞利倩购买涉案房屋的溢价部分损失没有事实及法律依据，本院予以纠正。虞利倩购买的涉案房屋已不存在且涉案房屋占用土地的性质为浦阳镇平安办事处平一村委会所有的集体土地，进行价值评估不具有现实可操作性，本院综合考量双方买卖宅基地的过错程度、吴兴法是涉案房屋的实际使用人、房屋价款没有付清、吴兴法因涉案房产拆迁所获得的补偿、原审法院委托鉴定机构对吴兴法拆迁安置房的评估价格等本案的客观情况，酌情确定由吴兴法赔偿虞利倩因双方签订《房地产买卖契约》导致虞利倩的损失195000元。另外，确认合同无效并不受普通诉讼时效的限制。综上，吴兴法的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第871号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第871号民事判决第三项、第四项及诉讼费负担部分；
三、由吴兴法赔偿虞利倩因双方签订《房地产买卖契约》导致虞利倩的损失195000元；
四、驳回虞利倩的其他诉讼请求。
上述判决第一项、第三项，合计325000元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6988元，由虞利倩负担。保全费2182.5元，估价费3600元，鉴定费7200元，合计人民币12982.5元，由虞利倩承担2596.5元，吴兴法承担10386元。二审案件受理费6988元，由吴兴法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一五年十二月十六日
代书记员 汤玉婷