陕西省兴平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0481民初740号
原告（反诉被告）:陕西西北机械产品有限公司。
住所地：陕西省西安市莲湖区丰登南路**号。
组织机构代码证：70990257。
法定代表人：丁波,系该公司经理。
委托代理人:翟继延，陕西泽界律师事务所律师。
委托代理人：雷冰，陕西泽界律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：高茂堂，男，1954年8月26日生，
汉族，住陕西省兴平市东城街道办是东堡子村*组***号。身份证号码：6104211945********。
被告（反诉原告）：梁玉凤，女，1957年10月10日生，汉族，住陕西省兴平市东环路大阜医院院内。身份证号码：6104811957********。
被告（反诉原告）：贺召展，男，1980年3月19日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处周村*组**号。身份证号码：6104811980********。
被告（反诉原告）：高宣传，男，1955年3月19日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组***号。身份证号码：6104211955********。
被告（反诉原告）：高平昌，男，1965年7月19日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组***号。身份证号码：6104211965********。
被告（反诉原告）：高来生，男，1959年9月15日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组**号。身份证号码：6104211959********。
被告（反诉原告）：高讲武，男，1971年5月10日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组***号。身份证号码：6104211971********。
被告（反诉原告）：王生峰，男，1960年1月1日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组***号，身份证号码：6104811960********。
被告（反诉原告）：杨涛，男，1980年1月25日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组**号，身份证号码：6104811980********。
被告（反诉原告）：高启胜，男，1979年11月29日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组***号，身份证号码：6104811979********。
被告（反诉原告）：高讲讲，男，1956年12月23日生，汉族，住陕西省兴平市东城街道办事处东堡子村*组***号，身份证号码：610421195612231038.
被告（反诉原告）：姚立昌，男，1991年9月20日生，汉族，住西安市户县甘河镇坳字村*组，身份证号码：6101251991********。
共同委托代理人：赵养路，陕西合天律师事务所律师。
原告陕西西北机械产品有限公司与被告高茂堂，梁玉凤，贺召展，高宣传，高平昌，高来生，高讲武，王生峰，杨涛，高启胜，高讲讲，姚立昌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翟继延、雷冰，被告的委托代理人赵养路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)陕西西北机械产品有限公司诉称，2012年4月12日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租期15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止，年租金146万元，原告依约对房屋进行了适用性装修，期间原告多次向被告索要租赁手续，但被告搪塞拖延不予出示。实际起租日为2013年1月20日。2015年底被告催要房租时，原告鉴于经济下滑的现状就新年租赁费欲与被告进行协商，商谈进行中被告就多人围堵大门，蛮横驱赶原告工作人员令原告停业，原告无法继续维系经营。原告交纳租金有60日的宽限期，原告未构成违约。现诉至法院要求依法判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同。2、被告共同赔偿原告损失人民币3000000元。3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，被告与原告签订房屋租赁合同属实，按合同约定被告应于2016年6月底交房，合同约定的起租日应为10月底。当时原告称装修后经济比较困难，另外合同约定原告款不足时被告可以顺延60日，顺延后刚好是整年。被告就同意租金从整年计算，租赁费每年元月一日起交，已履行3年了。现尚欠2016年1月1日至2016年12月31日的房租126万元未交。2016年1月15日被告催要房租，2016年1月19日原告的法人想让被告降房租，被告与原告协商后谈好降6万元，原告还是不交，2016年1月20日原告又与部分被告协商想降到135万，被告不同意，丁波讲他不干了。2016年1月22日被告就把门用沙发堵了。原告将整栋楼承租后又向外转租，并收取了2016年度房租。仍拒交所欠被告房租。合同签订后，原告每年不按期交纳租金，特别是本年度租金至今不予交付，其行为已经构成违约。被告房屋原本三楼以上是按照住宅设计的，原告提出租赁15年，变更才按照原告的设计方案进行了大范围的改动。现在原告租赁不足四年就违约，单方要求解除合同，这势必给反诉人造成重大损失，按照合同约定应赔偿被告全部损失。故被告提出反诉，要求依法判令：1、原告立即支付被告房屋租赁费126万元，滞纳金30240元。2、原告赔偿被告损失292万元。3、本案反诉费由原告承担。
根据原告诉称和被告答辩，本案本诉部分争议焦点：
1、双方所签合同应否予以解除。
2、被告是否应赔偿原告300多万元损失。
反诉争议焦点：
1、原告是否应支付房屋租金126万元与滞纳金30240元
2、原告应否赔偿被告损失292万元。
原告为支持其主张提供下列证据材料：1、2012年4月12日双方所签《房屋租赁合同》、《授权委托书》。欲证明，原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，依合同原告享有合同解除权及获赔权，被告应承担赔偿责任；合同约定的起租日为2013年1月20日，原告有60天的宽展期；原告未违约，合同也是被告承担违约、赔偿的依据。2、《房屋租赁合同》、证人张华中、郭海出庭所作证言及2014年元月15日、2015年2月1日、2015年3月27日费用报销单及农行银行卡取款业务回单及二位证人当庭所作证言。欲证明，被告所交付出租房屋达到合同标的交付标准的具体时间与合同起租日实际为2013年1月20日，合同约定原告享有60天延期付款的选择期，原告最迟支付租金日应为每年3月20日。3、堵门照片四组八张。欲证明，被告分别于2016年1月15日、2016年2月7日、2016年2月18日、2016年2月29日持续对原告及承租的豪都大酒店强行封堵大门阻止经营，其行为构成根本违约的事实。4、起诉书二份。欲证明，被告对第三人的侵权行为给原告造成的实际损失应予以赔偿。5、照片一组四张、被告解除合同通知。欲证明，原告承租的整个大楼处于停业状态，无法正常经营状态。6、原告资产造价会计账薄及凭证。欲证明，原告请求依法解除合同并获得相应价值赔偿的依据。
被告对原告提供的证据1的真实性无异议，只能证明双方存在租赁合同关系；原告违约不按时交纳房租，责任应由其承担；可以反证被告的交付时间为2012年10月1日。对证据2中的2014年元月15日、2015年2月1日、2015年3月27日费用报销单及农行银行卡取款业务回单的真实性无异议，证明目的不予认可，合同的起租日本来从10月份起算，合同约定原告款不足时有60天的宽展期，刚好到年底，就按整年缴纳房租，已履行3年。证人张华中、郭海所作证言的真实性不认可，二位证人被告均不认识，证人张华中的证言与书面证言相互矛盾，证人本人没有监理资质。证据3真实性不认可。证据4真实性无异议，损失是原告造成的，应由原告承担。证据5真实性及证明目的均不认可。被告解除合同通知寄出后又被退回，之后被告就没有解除合同的意思了，原告尽快交房租，继续经营。证据6的真实性不认可，是原告自己制作的，被告未参与，不能成为原告解除合同并获得赔偿的依据。被告为支持其主张提供下列证据材料：1、2012年4月12日双方所签《房屋租赁合同》，欲证明，合同约定的起租日为2012年10月底。原告质证认为，2013年1月20日。2、证人张立标当庭所作证言，证明该楼交房时间为2012年6月之前，张立标按原告的设计要求对房屋进行改造，并直接给原告进行交付。原告对张立标证言中的下列事实认可，2012年11月交的是内部工程，晚一点交的是外部工程；丁波与张立标是合作关系；部分门窗承包出去。3、2012年9月5日原告与张言论所签租赁合同与2012年11月9日两个商户所签房屋租赁合同各一份，欲证明，原告于2012年9月、11月已与商户签订了租赁合同，被告交房后原告才能租给商户。原告认为这二份证据无原件，形式上不认可，与本案也没有关联性。本院认为:原告提供的房屋租赁合同，被告对真实性无异议，可以证明双方存在租赁合同关系。从原告提供的综合楼明细表、豪都酒店明细表结合双方所签租赁合同，可以证明合同签订前后，原告就开始购买消防器材，其他材料，打广告等。被告根据原告的设计方案边改造，原告边进行装修，双方都在现场进行施工，双方并未按合同约定办理移交手续，确定房屋起租日，也没有签订合同附件，实际每年的房租都是从1月1日起按整年计算，已履行3年。因此原告、被告提供的涉及起租日的相关证据均与事实不符。为无效证据。对证据2中的2014年元月15日、2015年2月1日、2015年3月27日费用报销单及农行银行卡取款业务回单的真实性无异议，可以证明原告支付了2014年、2015年房租，其余主张不能证明。原告提供的证据3、证据4、证据5、证据6的证明目的与本案没有关联性，为无效证据。被告提供的证据1、证据。2与双方实际履行相矛盾，证据3与本案没有关联性。均为无效证据。
经审理查明：2012年4月12日被告与原告签订了房屋租赁合同，约定被告将位于兴平市东环路南段兴化南院门口北侧临街在建综合楼整栋租赁给原告，租赁期限15年，从2012年7月1日起至2027年6月30日止，实际履行期计算日以双方交接标的物手续之日起推后3个月开始；被告在2012年6月底前交付原告，双方并办理移交手续，签订房屋起租日，作为本合同附件；被告应对正在施工的房屋，按照原告设计方案的要求，完成对房屋格局、室内隔墙等土建工程的施工及粉刷，费用由被告承担；原告迟延交付租金，应向被告支付月2‰的滞纳金，迟延交纳租金不得超过60日，否则被告有权单方解除合同，被告不赔偿原告损失；原告无正当理由单方面解除合同，所交租金不予退还，原告向被告支付年租金5倍赔偿，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告就开始购买消防器材，其他材料，打广告等。被告根据原告的设计方案边改造，原告边进行装修，双方都在现场进行施工，实际双方并未按合同约定办理移交手续，确定房屋起租日，也没有签订合同附件，实际每年的房租都是从1月1日起按整年计算，已履行3年。现尚欠2016年1月1日起至2016年12月31日止的房租146万元未交。现原告只主张126万元。被告向原告催2016年房租时，原告提出鉴于今年经济不景气的现状想让被告降房租，就与被告进行过几次协商，最终双方没有达成共识。2016年1月被告就把门用沙发堵了。原告至今未按合同约定向被告交纳2016年度房租。原告将整栋楼承租后又向外转租，并收取了2016年度部分房租。
本院认为，原、被告双方所签房屋租赁合同，意思表示真实，符合有关法律规定，为有效合同。被告已将综合楼交付原告使用、收益。原告就应按照合同约定按时支付租赁费。在合同履行过程中，被告催要2016年度房租时，原告提出变更合同的请求，经协商双方未达成协议，便不发生合同变更的法律效力，原告就应当继续履行合同交付租金。原告至今未交付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，，双方合同约定一方违约时应当向对方支付滞纳金，未违反法律规定，原告要求解除合同不符合合同解除条件，故原告的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告支付房屋租赁费及滞纳金的反诉请求，本院予以支持，其他反诉请求，本院不予支持。虽双方没有按合同约定办理移交手续。但双方在过去3年都是从每年1月1日起按整年计算并收取房租费的，双方意思表示一致，实际上意味着双方对合同的起租时间重新达成了协议。至于合同约定迟延交纳租金不得超过60日，否则被告有权单方解除合同，被告不赔偿原告损失；这是被告单方享有的解除合同的条件，原告在宽限期内被告采取的堵门方式催要房租的行为，属另一法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司对被告（反诉原告）的全部诉讼请求。
二、原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）租金1260000元。滞纳金30240元。
三、驳回被告（反诉原告）对原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费30900元，反诉费20241元。原告（反诉被告）陕西西北机械产品有限公司承担39105元。被告（反诉原告）承担12036元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 刘宝川
审 判 员 马亚秋
人民陪审员 陈 龙
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 王 琪
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。