福建省莆田市中级人民法院民事�决书（2016）闽03民终2956号上诉人（原审被告）：莆田市秀屿粮食购销有限公司，住所地莆田市秀屿区笏石镇前线路5号，统一社会信用代码91350305X112979382。法定代表人：黄启全，总经理。委托诉讼代理人：黄国春、胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：张东斌，男，1972年2月6日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区。被上诉人（原审原告）：张东荣，男，1976年8月2日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人莆田市秀屿粮食购销有限公司（以下简称“粮食购销公司”）因与被上诉人张东斌、张东荣房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院(2016)闽0305民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人粮食购销公司上诉请求：变更一审判决为：粮食购销公司在判决生效之日起三个月内协助张东斌、张东荣将粮食购销公司名下的莆国用（2007）第C2007276号《国有土地使用证》过户到张东斌、张东荣名下，由张东斌、张东荣承担所涉及的超出2007年12月7日《土地估价报告备案表》中约定的土地出让金。事实和理由：1、涉案的《拍卖特别规定》第四条第三项明确约定讼争房地产过户时的土地出让金、销售不动产营业税由委托方即粮食购销公司承担。因此，只有在讼争房地产过户时，才会产生相应的土地出�金及其他费用。但张东斌、张东荣迟迟未办理过户手续，粮食购销公司基于合同约定的先后履行顺序未交纳相应土地出让金，不存在过错。2、粮食购销公司于2008年12月1日就已交纳销售不动产营业税。由于张东斌、张东荣于2013年12月9日才交付相应税费，故粮食购销公司于2013年12月9日才开具了不动产统一发票。此后，张东斌、张东荣于2013年12月18日将房产证过户至其名下。3、从莆产权鉴字[2008]第005号《产权交易鉴证书》第三点及《土地估价报告备案表》中“有效期至2008年11月28日”的内容，可以得出张东斌、张东荣对土地出让金将来会发生变化的情况是明知的结论。张东斌、张东荣怠于办理过户，基于合同约定义务履行先后顺序，张东斌、张东荣应对超过该时间点后增加的土地出让金承担全部过错责任。4、粮食购销公司已经履行该《拍卖特别规定》所载明的义务及�交房地产手续，至于办证，粮食购销公司是应张东斌、张东荣的要求，随时提供协助进行办理，而不是粮食购销公司主动要求张东斌、张东荣办理过户手续。被上诉人张东斌、张东荣辩称：1、根据《福建省委托拍卖合同》第九条“销售不动产营业税、土地出让金由甲方承担即粮食购销公司承担”的约定，张东斌、张东荣按交易价格支付了140万元后，粮食购销公司就应在合理的时间内积极、主动地向有关部门交纳销售不动产营业税、土地出让金，并将相关票据交付给张东斌、张东荣。张东斌、张东荣是否向相关部门提出过户申请，并非粮食购销公司交纳土地出让金的前置程序。粮食购销公司混淆了交纳销售不动产营业税、土地出让金与办理产权过户的关系。粮食购销公司所谓的其仅仅负有协助义务的主张，是不能成立的。2、在张东斌、张�荣按交易价格支付了140万元后，不管其是否向相关部门提出过户申请、何时提出过户申请，粮食购销公司均应在合理的时间内积极、主动地向有关部门交纳土地出让金。正因为粮食购销公司未能及时、主动履行交纳土地出让金的义务，才导致原《土地估价报告备案表》的有效期失效。因此，粮食购销公司存在过错，应当承担不利后果，应由粮食购销公司履行重新报备的义务，交纳相应的土地出让金，并将相关票据交付给张东斌、张东荣。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张东斌、张东荣向一审法院起诉请求：判令粮食购销公司将讼争房产的土地使用权过户到张东斌、张东荣名下，所涉及的土地出让金由粮食购销公司承担。一审法院认定事实：2007年5月16日，粮食购销公司与福建泉州云锋资产拍卖有限公司（以下简称“云锋公司”）签定委托拍卖合同，将位于南日镇海山村上惠街的房地产公开拍卖。粮食购销公司委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司对该房地产评估。2007年12月6日作出结论，房屋价值284200元，土地使用权评估价值444500元，合计728700元。同年12月17日，莆田市国土资源局同意按444500元备案。2008年3月6日，在莆田市产权交易中心，张东斌、张东荣以140万元的价格竞得南日镇海山村上惠街的房地产。张东斌、张东荣与云锋公司签下拍卖成交确认书。2008年3月14日，张东斌、张东荣交清款项后，莆田市产权交易中心出具了交易鉴证书。2013年12月18日，张东斌、张东荣办理了拍卖房屋的房产证。2013年12月26日，张东斌、张东荣要求粮食购销公司缴纳土地出让金17.78万元用于办理土地证过户。2014年2月11日，粮食购销公司向莆田市国土资源局提交划拨国有建设用地使用权补办出让审批遭拒。理由是“因该企业原土地评估于2007年12月17日经我局备案，已过有效期，须重新评估备案”。张东斌、张东荣因过户不成，遂提起诉讼。案经审理，因双方各持己见，致调解无效。另查明，莆田市秀屿区粮食购销有限责任公司于2015年10月28日变更为莆田市秀屿粮食购销有限公司。一审法院认为，张东斌、张东荣通过公开竞价的方式拍得粮食购销公司位于南日镇海山村上惠街的房地产，该交易真实、有效，且符合法律规定。粮食购销公司应在合理的时间内依委托拍卖合同约定，主动向有关部门交纳营业税及土地出让金，并将相关票据交付给张东斌、张东荣。现粮食购销公司未在报备的有效期内支付土地出让金，该行为存在过错，应由其承担不利后果。故张东斌、张东荣要求将原国有土地使用证过户到其名下，�地出让金由粮食购销公司承担的理由成立，予以支持。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：莆田市秀屿粮食购销有限公司应在判决生效之日起三个月内协助张东斌、张东荣将其名下的莆国用（2007)第C2007276号《国有土地使用证》过户到张东斌、张东荣的名下，并承担实际支出的费用（包括土地评估报备费用、土地出让金等）。本案案件受理费8800元，由莆田市秀屿粮食购销有限公司负担。本院二审期间，上诉人粮食购销公司与被上诉人张东斌、张东荣均没有提交新的证据。经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人粮食购销公司与被上诉人张东斌、张东荣均无异议�本院予以确认。本院认为，被上诉人张东斌、张东荣通过公开竞价的方式拍得涉案的原属于上诉人粮食购销公司的房地产，该事实有《福建省拍卖成交确认书》及莆田市产权交易中心出具的莆产权鉴字[2008]第005号《产权交易鉴证书》为证，应予认定。被上诉人张东斌、张东荣作为买受人已依约及时履行了支付全部竞买款140万元的义务，上诉人粮食购销公司作为出卖人应依约履行协助办理涉案房地产过户手续的义务，故一审判决由上诉人粮食购销公司协助被上诉人张东斌、张东荣办理《国有土地使用证》过户手续，是正确的，应予维持。根据上诉人粮食购销公司与案外人云锋公司签订的《福建省委托拍卖合同》及案外人云锋公司的《拍卖特别约定》，均明确涉案房地产的土地出让金及销售不动产营业税由上诉人粮食购销公司承担。因此，在�上诉人张东斌、张东荣付清购房款后，上诉人粮食购销公司应及时履行交纳土地出让金及销售不动产营业税的义务。对于销售不动产营业税，双方均承认已由上诉人粮食购销公司交纳完毕，本院予以确认。对于土地出让金，根据莆田市国土资源局的《不予行政许可决定书》，因涉案土地评估于2007年12月17日的备案已过有效期而不能办理出让审批手续，须重新评估备案。因此，作为交纳土地出让金的义务主体，上诉人粮食购销公司应履行重新备案手续并交纳相应土地出让金的义务，故一审判决由上诉人粮食购销公司承担支付土地评估报备费用及土地出让金的义务，并无不当。上诉人粮食购销公司主张被上诉人张东斌、张东荣怠于办理涉案房地产的过户手续，应由被上诉人张东斌、张东荣承担超出2007年12月7日《土地估价报告备案表》中约定的土地出让金。作为交纳土地出让金的义务主体，上诉人粮食购销公司应积极、主动履行交纳义务，该义务不需要被上诉人张东斌、张东荣的配合即可完成，故上诉人粮食购销公司以被上诉人张东斌、张东荣未及时申请办理过户手续为由，认为其可以行使无需及时交纳土地出让金的对抗权，理由不能成立，本院不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8800元，由上诉人莆田市秀屿粮食购销有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 忠审 判 员  许秋红代理审判员  彭赵龙二〇一七年四月二十八日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。