江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2112号
上诉人（原审被告）：毛红霞，女，1963年9月12日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。
委托代理人：黄曼，江西赣联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市红谷滩新区凤凰洲管理处，住所地：南昌市红谷滩新区红谷二路10号，组织机构代码：75996434-X。
法定代表人：涂继震，系该管理处主任。
委托代理人：黄瑆，江西求正沃德师事务所律师。
上诉人毛红霞与被上诉人南昌市红谷滩新区凤凰洲管理处（以下简称凤凰洲管理处）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人毛红霞不服南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛红霞委托代理人黄曼，被上诉人凤凰洲管理处委托代理人黄瑆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年4月29日，南昌市发展计划委员会作出洪计投字（2003）68号《关于同意南昌红江实业发展有限公司兴建安置房项目立项的批复》，同意南昌红江实业发展有限公司受红谷滩新区管委会委托兴建凤凰花园等安置房。2005年7月18日，南昌市红谷滩新区沙井街道办事处（以下简称：沙井街办）（甲方）与毛红霞（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：由乙方承租南昌市红谷滩新区凤凰花园东区居住小区内的一栋三层楼房（约2500平方米），用于经营幼儿园；租赁期限自2005年7月18日至2013年7月18日；第一、二年的租金为11100元/月、第三、四年、五年的租金为12210元/月、第六、七、八年的租金为13320元/月；乙方在租赁期间不得借口任何原因，拖欠扣减甲方的房屋租金，否则甲方有权收回房屋且保证金不予退回；协议还对其它事项进行了约定。协议签订后，沙井街办按约履行了房屋交付义务。2008年3月14日，中共南昌市红谷滩新区工作委员会、南昌市红谷滩新区管理委员会作出洪新工发（2008）6号《关于红谷滩新区凤凰洲管理处所涉区域范围、机构设置等有关问题的批复》，将凤凰村、昌北农场、凤凰花园社区等区域划归凤凰洲管理处管辖。2014年12月23日，南昌市红谷滩新区管理委员会出具证明一份，主要内容为：涉案房屋属南昌市红谷滩新区管理委员会所有，现该房屋划归凤凰洲管理处，并由凤凰洲管理处独立享有房屋的经营权、管理及收益权利。次日，沙井街办出具证明一份，主要内容为：沙井街办已将涉案房屋的经营、管理及收益权利移交给凤凰洲管理处。2015年3月2日，凤凰洲管理处以毛红霞拖欠房租为由，诉至原审法院。2016年7月11日，凤凰洲管理处申请撤回“毛红霞支付凤凰洲管理处租金1099381元（暂计至2015年2月10日，实际计算至毛红霞腾退房屋之日止）及利息177603.06元（暂计至2013年12月18日，实际计算至毛红霞腾退房屋之日止）”之诉请。
原审法院认为，沙井街办与毛红霞签订的《房屋租赁协议书》，系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效，合同双方均应按约履行各自义务。凤凰洲管理处成立后，依法负责辖区内行政、经济和社会事务的管理工作。由于涉案房屋属已划归凤凰洲管理处辖区，故《房屋租赁协议书》的全部合同权利及义务应由凤凰洲管理处依法承继。毛红霞辩称凤凰洲管理处主体不适格，于法无据，不予采信。租赁期限届满后，因双方未另行签订房屋租赁合同，故原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期租赁，凤凰洲管理处可以随时解除合同，故凤凰洲管理处主张解除双方《房屋租赁协议书》，并要求毛红霞返还承租房屋，理由正当、证据充分，予以支持。毛红霞称其已结清租金，证据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决一、解除原告南昌市红谷滩新区凤凰洲管理处与被告毛红霞之间的《房屋租赁协议书》。二、被告毛红霞于本判决生效之日起十日内将承租房屋返还给原告南昌市红谷滩新区凤凰洲管理处。本案由原告预交的案件受理费16292元，退回原告7896元，由原告承担7896元，由被告承担500元，该款随同上述款项一并支付原告。
宣判后，毛红霞不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判房屋租赁协议继续履行至2017年5月。
上诉人毛红霞认为，2005年7月18日，上诉人毛红霞与南昌市红谷滩新区沙井街道办事处（以下简称“沙井街办”）签订了购一份《房屋租赁协议书》，合同主要内定为由毛红霞开办面对中低收入阶层的平民幼儿园，租赁时间为2005年7月18日至2013年7月18日止。合同签订时，沙井街办承诺会向相关部门提交建设竣工验收材料、办理消防许可证等，配合毛红霞办理营业执照。合同签订后，毛红霞花费巨资对幼儿园进行装修、聘请教职员工，但沙井街办却一直未能将房屋竣工验收、消防许可证依法办理，导致毛红霞幼儿园营业执照未能办理，给毛红霞造成了巨大的损失，沙井街办与被上诉人凤凰洲管理处对上述情况十分清楚，因为出租方违约在先，一直没有向毛红霞催收过租金，也同意将租赁期限延长至2017年5月。一审法院遗漏必需参加诉讼的当事人“南昌市红谷滩新区沙井街道办事处”，直接导致毛红霞交纳租金情况、沙井街办违约情况等主要案件事实无法查清，违反法定程序，请求二审法院发回重新审理。
2006年因幼儿园被断水断电，毛红霞与沙井街办交涉，沙井街办同意租期向后延续3年,到2016年7月18日，凤凰花园东区幼儿园招标时，招标人表示只开办一家幼儿园，如有违反，沙井街办同意租期再向后延续10个月，至2017年5月18日。
上诉人向法庭提交如下证据：证据一、关于凤凰花园东区幼儿园房屋公开对外竞租办法的说明，证明上诉人毛红霞经过公开招标的方式取得了在凤凰花园东区开办幼儿园的权利，并取得房屋承租权。因为是开办的是面向中低收入家庭的幼儿园，限制了最高收费不得高于２００元／月，该类型的幼儿园在取得营业执照的情况下，国家有较高的补贴；证据二、通知两份，证明上诉人毛红霞（毛老师幼儿园后更名为凤凰花园保育院）分别于２０１６年６月２２日接到南昌市红谷滩新区凤凰洲管理处、凤凰村村民委会联合出具的“通知”、２０１６年７月１日接到凤凰村村民委会出具的“通知”，２个通知中均载明“你保育院使用的房屋移交我村经营管理”，据此本案原一审原告、二审被上诉人的主体资格存在疑问。
被上诉人质证认为：对证据一的三性均有异议，没有任何的公章，只是一份空白的竞租办法的说明，招标是有严格程序的，不可能发这样的说明；对证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，目前涉案房屋的产权人是凤凰洲管委会，被委托管理人是被上诉人，这两个通知是在凤凰花园物业经营出现巨额亏损的情况下，经被上诉人向管委会报告，将幼儿园的租金补贴给凤凰村，对凤凰花园物业的资助。
被上诉人凤凰洲管理处辩称，涉案房屋是红谷滩新区所有的公产房，对涉案房屋的处置经营变更要经过涉案房屋的委托管理人，不论是沙井街办还是被上诉人都需要经过党委办开会，需要形成会议纪要下发正式通知，上诉人称与被上诉人之间签订的协议应该继续履行是没有任何证据的。关于涉案房屋的租金部分被上诉人在一审已经进行部分撤诉了，在红谷滩法庭进行了另行起诉。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：沙井街办与毛红霞签订的《房屋租赁协议书》，系当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按约履行各自义务。凤凰洲管理处成立后，涉案房屋已划归凤凰洲管理处，故《房屋租赁协议书》的全部合同权利及义务应由凤凰洲管理处依法承继。毛红霞辩称凤凰洲管理处主体不适格，于法无据，不予采信。租赁期限届满后，双方未另行签订房屋租赁合同，双方租赁变为不定期租赁，双方都可以随时解除合同，故凤凰洲管理处主张解除《房屋租赁协议书》，并要求毛红霞返还承租房屋，依法有据，予以支持。对上诉人延长租期的上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人毛红霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二〇一七年二月十四日
书 记 员 王 倩