瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第1799号
原告：范忠军，男。
委托代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。
被告：大连鑫晟房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟，该公司总经理。
委托代理人：赵秀君，该公司法律顾问。
委托代理人：陈玉华，该公司副总经理。
第三人：张京涛，男。
原告范忠军与被告大连鑫晟房地产开发有限公司、第三人张京涛案外人执行异议一案，本院于2015年2月15日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范忠军及其委托代理人王绍学、被告委托代理人赵秀君、陈玉华、第三人张京涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范忠军诉称：2011年7月6日，我与被告签署了两份购房协议书，购买了被告开发的瓦房店市水岸花都小区XXX号X-X-X及X-X-
X两处房屋，当时未办理产权登记。对此，我与被告双方并无争议。同月11日，原告即领取了钥匙，当时支付了物业费及取暖费等，同时委托物业管理部门代为封闭阳台，交纳了相关费用。现阳台已封闭完成。2014年9月27日，当我前往被告处办理产权相关手续时，发现我这两处房屋竟然被法院查封了，并且不能签订商品房销售合同及产权备案登记等，无奈，我只得与被告办理了款项结清证明，同时向法院提出查封异议，要求解除查封，但法院以（2014）瓦民执异字第46号执行裁定书驳回异议请求，并告知我可以向法院提起诉讼。为维护合法权益，现向法院提起诉讼，要求确认我与被告于2011年7月6日签订的两份购房协议书有效；解除第三人申请的对案涉两处房屋的查封；被告依法与原告完善商品房销售合同及办理房屋备案登记等；诉讼费由被告及第三人承担。
被告大连鑫晟房地产开发有限公司辩称：同意原告的第一、二项诉讼请求。我公司与原告确实签订了两份商品房销售合同，同意解除法院对两套房屋的查封。对于原告的第三项诉讼请求，如果该房屋在政府相关部门能够办理产权登记，我们无疑给原告办理，现案涉房屋所在小区的所有房屋都办理不了产权，待案涉房屋可以办理产权，我们会为原告办理产权登记事宜。对于原告的第四项诉讼请求，不同意由我公司承担。
第三人张京涛陈述称：我认为房屋没有办理备案及产权登记，没有交水电费，法院查封是完全可以的，取暖费的真实性我不清楚，什么时间交的我也不清楚。诉讼费应当由被告承担。
经审理查明：2011年7月6日，原、被告签订两份购房协议书，原告预定购买被告开发的位于瓦房店市钻石街XX号水岸花都小区XXX号楼X单元X-X、X-X号房屋，建筑面积分别为124.69平方米、112.78平方米，单价为4000元／平方米，价款分别为498760元、451120元。原、被告双方约定，被告收取原告交纳的会费（房款）后，在签订正式商品房买卖合同前为原告保留该房屋，不另行出售或租赁给第三人。同日，被告出具专用收款收据，载明收到原告购买案涉两处房屋的房款498760元及451120元。2011年7月6日，原、被告签订两份水岸花都地下车库购买协议，原告购买被告开发的水岸花都小区XXX号楼地下停车场X号及XX号车库，价格各150000元。同日，被告出具专用收款收据载明收取原告交纳的购买两个案涉车库款各150000元。
2014年9月27日，被告出具收据，载明收到交款人范忠军支付的房款、车库款与供货合同总额差价款55191元。2014年11月18日，被告与大连金泰电器有限公司共同出具款项结清证明，证明大连金泰电器有限公司为被告开发的水岸花都小区供货总金额为1194688元，被告以案涉房屋及车库抵顶货款，房款及车库款共计1249880元，超出货款部分55191元大连金泰电器有限公司已于2014年9月27日付清。案涉房屋已于2011年7月11日交付原告，但原、被告未签订商品房买卖合同，未进行备案登记。
2011年7月11日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司出具专用收款收据，载明收取原告交纳的取暖费、物业费、垃圾费、排渣费、装修保证金、封阳台费用等。2012年10月24日，瓦房店市新城区热力有限公司开具发票，收到大连金泰电器有限公司职工范忠军交纳的案涉房屋取暖费5926.00元。2013年10月17日，瓦房店市新城区热力有限公司开具发票，收到范忠军交纳的案涉房屋取暖费5936.75元。2014年10月26日，瓦房店市新城区热力有限公司出具供暖收费收据，收取原告交纳的案涉房屋2014-2015取暖费。
另查，经第三人张京涛申请，本院作出（2013）瓦民初字第2169-1号民事裁定书，将案涉房屋作为被告公司财产予以查封。2014年9月27日，原告向本院提出执行异议，认为本院（2013）瓦民初字第2169-1号民事裁定书侵犯其个人财产所有权，要求解除对案涉房屋的查封。2015年1月16日，本院作出（2014）瓦执异字第46号执行裁定书，认为执行审查程序只对案件进行形式审查，不解决实体问题，涉及质证、认证的内容，应通过诉讼程序解决，因此驳回范忠军提出的异议。原告范忠军对该执行裁定书不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
原告范忠军系大连金泰电器有限公司员工。
本院所确认的上述事实，有原告提供的购房协议书、水岸花都地下车库购买协议、专用收款收据、收据、款项结清证明、大连市国家税务局通用机打发票发票联、辽宁省大连市供暖收费剪贴发票发票联、供暖收费收据、查封异议书、（2014）瓦执字第46号执行裁定书以及双方当事人当庭陈述笔录等在卷作证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告于2011年7月6日签订的两份购房协议书及水岸花都地下车库购买协议是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，协议自双方签字盖章时成立并生效。对于原告要求确认上述两份购房协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。协议成立并生效后，双方已履行合同的主要义务，原告以大连金泰电器有限公司货款抵顶房款，被告出具收款收据已确认收到上述款项，货款抵顶房款不足的部分原告也于2014年9月27日付清。被告于2011年7月11日向原告交付案涉房屋，原告交纳取暖费、物业费等费用也可以证实自2011年7月11日起原告已实际占有使用案涉房屋。案涉房屋虽未签订商品房买卖合同，也未进行备案登记，但原、被告双方是以买卖案涉房屋为目的订立的购房协议书，且协议书中约定收取会费后签订商品房买卖合同。对于原告要求与被告签订商品房买卖合同并进行备案登记的诉讼请求，本院予以支持。
第三人张京涛向本院申请查封案涉房屋时，原、被告已签订购房协议书并实际交付原告居住使用，虽然原、被告双方未办理案涉房屋产权变更登记手续，但原告基于向被告购买案涉房屋的事实占有、使用案涉房屋。将案涉房屋作为被告财产予以查封侵犯了原告的合法权益，对于原告要求解除第三人申请的对案涉房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告范忠军与被告大连鑫晟房地产开发有限公司于2011年7月6日签订的关于瓦房店市钻石街XX号水岸花都小区XXX号楼X单元X-X、X-X号房屋的购房协议书有效；
二、停止对瓦房店市人民法院（2013）瓦民初字第2169-1号民事裁定书中对上述房屋查封的执行；
三、原告范忠军与被告大连鑫晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内签订上述房屋的商品房买卖合同，被告大连鑫晟房地产开发有限公司于上述商品房买卖合同签订后十日内到房产管理部门办理上述合同的备案登记手续。
案件受理费15486元，由原告范忠军负担4645元，被告大连鑫晟房地产开发有限公司负担10841元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 李佩昕
人民陪审员 韩卫斌
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年七月十三日
书 记 员 化凌弘