西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第03949号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行。住所地：西安市雁塔区昆明路***号昆明花园*号裙楼*层8101。
负责人：崔强，该支行行长。
委托代理人：刘艳妮。该公司员工。
被告：汪媚。
委托代理人：孙文超。
被告：西安首创新开置业有限公司。住所地：西安市凤城十二路与文景路交汇处首创国际城销售中心。
法定代表人：张海滨，该公司董事。
委托代理人：索周。该公司员工。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行诉被告汪媚、西安首创新开置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘艳妮、被告汪媚及委托代理人孙文超、被告西安首创新开置业有限公司委托代理人索周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行诉称，2013年12月26日，原告与被告一汪媚签订了《个人购房借款及担保合同》及《西安市房地产抵押合同》。合同约定原告向被告一发放340000元个人购房贷款，用于购买西安市经济技术开发区凤城11路至12路房屋，保证人西安首创新开置业有限公司承担阶段性连带责任保证，在抵押合同中约定债务履行期届满，原告可就被告一抵押房产折价或者以拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿。后被告用此笔贷款购买了位于西安市经济技术开发区凤城十二路66号45幢1单元13201室，截止2015年5月19日，被告一拖欠原告贷款本金329190.81元、拖欠利息2989.64元，合计332180.45元。经原告多次催要未果，遂诉至法院请求：1、判令被告一清偿原告贷款余额329190.81元，截止2015年5月19日产生的利息2989.64元，及上述贷款本金实际结清前依照合同约定产生的利息，并承担原告为实现债权而产生的律师费、评估费、及相关税费等费用；2、判令第二被告代偿被告一的贷款本金329190.98元，截止2015年5月19日产生的利息2989.64元，及上述贷款本金实际结清前依照合同约定产生的利息，并承担原告为实现债权而产生的律师费、评估费、及相关税费等费用；3、依法实现原告抵押权，处置被告一抵押的房地产，并以所得价款使原告的债权优先受偿；4、判令二被告承担本案诉讼费用。
被告汪媚辩称，原告所述属实，但因家庭困难，现无法偿还借款。
被告西安首创新开置业有限公司辩称，原告所述属实，但希望原告首先以抵押房产变现优先受偿，对剩余部分承担相关偿还责任。
经审理查明，2013年12月26日，中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行与被告汪媚签订《个人购房借款及担保合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，借款担保合同约定，原告同意向被告汪媚发放个人购置房屋的贷款340000元，贷款仅用于购买坐落于西安市经济技术开发区凤城11路至12路的房屋，期限为240个月，自2013年12月26日至2033年12月26日；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率，贷款期在1年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率，按月等额本息还款；借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权采取下列一种或多种措施：1.要求借款人限期纠正违约行为；2.停止发放尚未发放的贷款；3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；4.要求借款人就本合同项下债务提供贷款人认可的其他担保；5、处分抵押物，实现抵押权；6.要求保证人承担保证责任；7.上调贷款利率；8、解除本合同。保证人西安首创新开置业有限公司承担阶段性连带责任保证，本合同项下同时存在抵押与保证时，原告可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。抵押合同约定，被告汪媚以西安市经济技术开发区凤城十二路66号45幢1单元13201室为原告设定抵押，并办理了预购商品房贷款抵押登记。
同日，原告与被告西安首创新开置业有限公司签订《开发商住房贷款合作及担保协议》，合作期限为24个月，被告二对符合原告规定条件自然人发放的贷款提供连带责任保证；发生借款及担保合同约定的情形时，原告有权要求被告二承担无条件连带清偿义务，向原告偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并在原告协助下向借款人追偿。原告于当天向被告汪媚发放了约定的贷款数额，至起诉之日，被告汪媚已逾期还款连续超过三个月，截止2015年5月19日，拖欠原告本金329190.81元、利息2668.13元、罚息59.16元、复息261.35元，本息共计332180.45元。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《开发商住房贷款合作及担保协议》、放款单、客户逾期清单、《商品房买卖合同》及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行与被告汪媚、被告西安首创新开置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，原告与被告汪媚签订的《房地产抵押合同》、原告与被告被告西安首创新开置业有限公司签订的《开发商住房贷款合作及担保协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告汪媚发放贷款，履行了合同义务，被告应按照合同约定向原告按期还款，其未能按照合同约定按期足额还款，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告汪媚提前归还贷款。故原告主张提前收回借款本金、支付利息、罚息、复息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉请中主张的被告承担为实现债权的律师费等费用，因原告庭审中未提供证据证明实现债权发生的费用种类及金额，故本院不予支持。根据抵押合同的约定，因被告汪媚未按期还款，原告有权对被告汪媚提供的位于西安市经济技术开发区凤城十二路66号45幢1单元13201室房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。本案中，双方在《个人购房借款及担保合同》中约定，原告可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩，该合同条款属于双方约定的实现担保条款，亦符合物权法的相关规定，被告西安首创新开置业有限公司作为该笔贷款连带保证人，原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告汪媚于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行归还329190.81元、利息2668.13元、罚息59.16元、复息261.35元（截止2015年5月19日），合计332180.45元，并按合同约定支付自2015年5月20日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告汪媚未履行上述义务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市昆明花园支行有权对抵押物西安市经济技术开发区凤城十二路66号45幢1单元13201室房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安首创新开置业有限公司对上述第一项被告汪媚的债务承担连带清偿责任。被告西安首创新开置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人汪媚追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费6283元，由二被告共同承担，因原告已预交，二被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 贺雪涛
人民陪审员 李俊毅
人民陪审员 张晓慧
二〇一五年九月六日
书 记 员 王 东