北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初68918号原告：齐萍。委托诉讼代理人：杨冰清。委托诉讼代理人：畅晓姣。被告：北京酒闻天下酒业有限公司。法定代表人：姜洪涛，执行董事。委托诉讼代理人：韩鹏。委托诉讼代理人：李璐。第三人：北京咥美餐饮有限公司。法定代表人：娄晨戈，执行董事。委托诉讼代理人：李子尧，北京京师（天津）律师事务所律师。原告齐萍（以下简称姓名）与被告北京酒闻天下酒业有限公司（以下简称酒闻公司）、第三人北京咥美餐饮有限公司（以下简称咥美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。齐萍的委托诉讼代理人杨冰清、畅晓姣，酒闻公司的委托诉讼代理人韩鹏，咥美公司的委托诉讼代理人李子尧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。齐萍诉称：2014年我与中化方兴置业（北京）有限公司（以下简称中化公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定我购买位于北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x房屋一套，同日，双方签订了《广渠金茂街商业带租约出售补充协议》，约定在收房之前，中化公司代我对外出租房屋。2014年12月30日，中化公司与程澎签订了《金茂街商铺》，约定由程澎承租位于北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x、y两套房屋，只供经营亿百葩鲜品牌便利店之用途，租期为8年，自2015年3月1日至2023年2月28日，日租金标准为12.5元/天/ｍ²，每2年递增8%，物业管理费每月每平方米9.8元。同日，程澎签署了《广渠金茂街商业带租约出售补充协议》。2015年6月27日，中化公司与程澎又签署了《补充协议》，约定程澎在租赁合同中的权利义务全部由北京贝塔优商贸有限公司（以下简称贝塔优公司）承担，并通知了我方，而同时承租的y房屋已经由股东程澎和杨丽所购买。2016年8月，我发现x房屋不再经营“亿百葩鲜”品牌便利店，且被咥美公司实际占用。贝塔优公司行为已经违反了原租赁合同不得改变租赁用途以及不得转租/转借/转让的约定，并且一直未支付2016年9月1日至今的租金，以及2016年全年的物业管理费、运营管理费。对此，我方有权要求解除合同并收回房屋。经沟通未果，2016年9月7日，我方发出书面解除通知，并附租金交接确认单。2016年10月7日，我方再次发出解除通知及租金交接确认单。2016年9月26日，北京贝塔优商贸有限公司名称变更为北京酒闻天下酒业有限公司。综上，我方诉至法院，要求确认我方与酒闻公司租赁关系已于2016年10月8日解除；酒闻公司立即腾退位于北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x房屋并交还给我方；酒闻公司支付自2017年3月1日至房屋实际腾退之日止的房屋租金及使用费（按每日767.75元计算）；酒闻公司支付自2017年1月1日至房屋实际腾退之日的物业管理费（按每月每平米9.8元计算）；酒闻公司支付逾期归还房屋的违约金（自2016年10月19日起，按每日1151.625元，计算至实际归还房屋之日止）；酒闻公司支付逾期变更注册地址的违约金（自2016年11月8日起，按每日1535.50元，计算至完成变更注册地址之日止）；赔偿我方律师费损失20000元；咥美公司对腾退房屋承担连带责任，并对拒不履行腾退义务期间产生的房屋使用费、物业管理费承担连带责任。酒闻公司辩称：我方不同意齐萍的诉讼请求，其所述与事实不符。租金我方已经支付到了2017年2月份，物业费在2016年11月30日已经缴清，并在12月9日供暖费已经缴清。运营管理费应当由齐萍支付，与我方无关。齐萍对于涉案房屋不再经营“亿百奇葩”便利店是知情的，其要求支付的律师费、物业费于法无据。咥美公司述称：齐萍与我方没有合同关系，其要求我方承担连带责任没有依据。经审理查明：2014年11月5日，齐萍与中化公司签订编号为XF520168的《北京市商品房现房买卖合同》，齐萍购买北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋），该房屋建筑面积61.42平方米。2014年11月5日，中化公司（甲方）、程澎（乙方）与齐萍（丙方）签订《广渠金茂街商业带租约出售补充协议》，约定：7-2号房屋原租约权利义务转移日（以下简称转移日）为丙方向甲方付清全款、丙方根据买卖合同已办理完毕收房手续，并由甲丙双方签署租金交接确认单之日；自转移日之次日起，原租约出租方变更为本补充协议的丙方，原租约项下出租方所享有的全部权利及所负担的全部义务一并转让至本补充协议的丙方，乙方同意继续承担原租约项下承租方所享有的全部权利及所负担的全部义务。2014年12月30日，中化公司（甲方）与程澎（乙方）签订编号为FXBJGQ0031的《金茂街商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于北京市朝阳区广渠路23号院7#楼7-2、7-3号商铺出租给乙方使用；该商铺的租赁建筑面积233.34平方米，所有根据面积计算的金额，例如租金、物业管理费和其他费用应按照上述建筑面积确定；该商铺只供乙方经营亿百葩鲜品牌（类别便利店）之用途，经确定的品牌，有任何的品牌增减必须经过甲方书面同意；乙方将该商铺用于本合同约定用途以外的其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商铺用途的报批手续；租赁期限为8年，2015年3月1日至2023年2月28日；租金递增方式为每2年递增8%；乙方承租该租赁房屋应向甲方支付租金，日租金标准为12.5元/天/m²，月租金为第一年88717.81元、第二年88717.81元、第三年95815.24元、第四年95815.24元、第五年103480.46元、第六年103480.46元、第七年111758.89元、第八年111758.89元；租金支付方式为每6个月作为一个支付周期，首期租金签订正式《租赁合同》后5个工作日内支付，每期租金于前一期租金到期前10日内支付；租赁保证金为首年度平均三个月的租金合计88717.81元，由乙方签署本合同之日起5个工作日内向甲方交付；甲方须在本合同结束（不论基于什么原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更注册地址）清理完毕后1个月内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）；租赁期内（包括装修期和免租期），乙方应交纳的物业管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米9.8元；物业管理费缴费时间按金茂街的物业管理公司要求缴纳；该商铺的交付日期为2015年1月1日之前，甲方应当与该日期前交付该商铺，而乙方应当于该日期前接受交付；乙方有2个月的装修期即2015年1月1日至2015年2月28日；如乙方对该商铺做出任何装修，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可以要求乙方在合同终止交还该商铺时，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，且乙方应承担因此而产生的一切费用；乙方不允许转租，如乙方经营不善导致闭店，应提前3-6个月书面通知甲方，否则甲方有权收回商铺，并不返还剩余租金及租赁保证金；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过（7个工作日）内交还该商铺；合同结束（不论基于任何原因），甲方有权选择并要求乙方按下述方法之一交还商铺：1、乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当补偿甲方由此导致的损失；2、乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；乙方逾期交还商铺，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按照最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺；乙方应于租赁期终止或提前终止日次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需之全部合法文件并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等变更手续，如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按当时日保底租金的两倍向甲方支付违约金；在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或物业管理费，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；租赁期内未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用，以及拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30天（无论是否正式追索），甲方均有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；甲方依据本合同17.4条单方面终止合同的，应当书面通知乙方7工作日内迁离并交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方依照本合同规定向乙方发出解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，乙方：北京朝阳区高碑店西店*号龙源文化创意园*座*；任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将视作已送达，邮政局出具的挂号投送证据，将作为有效证明；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或见一切具体要求在收到函件后指定期限内（不得少于5个工作日）回函的，则另一方有责任于指定期限内回函，否则，视同同意函件内的有关内容和要求。后双方签订《补充协议》，约定将租赁合同中承租方变更为北京贝塔优商贸有限公司。北京贝塔优商贸有限公司于2016年9月26日名称变更为酒闻公司。上述合同签订后，酒闻公司交纳租赁x号房屋的押金23352.33元，并对x号房屋进行了装修。后酒闻公司使用该房屋经营亿百葩鲜品便利店。2015年3月20日，齐萍与中化公司签订租金交接确认单。2015年8月18日，酒闻公司与咥美公司的法定代表人娄x戈签订《联营协议》，约定酒闻公司将x号房屋提供给娄x戈经营咥美快餐，娄x戈按每月31760元标准向酒闻公司交纳收益金，无论盈亏，均应按期支付。协议签订后，酒闻公司将7-2号房屋交咥美公司经营餐饮。审理中，齐萍主张其于2016年8月到7-2号房屋后，方得知酒闻公司将租赁房屋转租。酒闻公司主张其已于2015年8月将与咥美公司联营以及变更经营项目为餐饮一事告知齐萍，变更营业执照需产权人提供住所证明，齐萍提供了该证明。酒闻公司就其主张未向本院举证。2016年9月7日、10月7日，齐萍以邮政快递方式分别向酒闻公司在租赁合同约定的通讯地址及酒闻公司的住所地发出租金交接确认单、解除租赁通知书，以“未经同意擅自将商铺转租、转让、转借，以及擅自变更合同规定的租赁用途”为由，通知酒闻公司解除双方租赁合同，并要求7个工作日内迁离并交还商铺。上述邮件分别于2016年9月8日、2016年10月8日投递并签收。2016年11月1日，齐萍再次向酒闻公司发出要求解除合同、返还租赁商铺、支付租金、物业管理费、运营管理费等费用通知书。另查，咥美公司于2016年2月23日成立，在工商部门注册登记的住所为7-2号房屋。截至庭审结束，咥美公司未将其住所从7-2号房屋内迁出。审理中，齐萍与酒闻公司于2017年11月28日签订协议书，约定酒闻公司于2017年11月28日将7-2号房屋腾退交还给齐萍。后酒闻公司于当日将7-2号房屋交还齐萍。审理中，经齐萍与酒闻公司确认，酒闻公司支付7-2号房屋租金至2017年2月28日，支付物业费至2016年12月31日。酒闻公司认可月租金为23352.33元。审理中，齐萍提供民事案件委托合同、律师费发票，证明其要求酒闻公司支付律师费20000元的主张。以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：齐萍与酒闻公司之间形成租赁关系，该租赁关系系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行合同义务。因双方在合同中已明确约定了7-2号房屋不得转租、转借以及改变经营用途，而酒闻公司在未取得齐萍书面同意的情况下，将7-2号房屋转租给咥美公司，并改变了租赁用途，已构成根本违约，齐萍享有合同解除权。酒闻公司辩称其公司与咥美公司系联营以及齐萍对变更经营项目一事知情，缺乏证据，本院不予采纳。齐萍按照双方合同备案之通讯地址及酒闻公司的住所地向酒闻公司发出解除合同通知，双方之间租赁关系于通知到达酒闻公司即2016年9月8日解除。齐萍要求酒闻公司支付欠付的房屋租金、使用费及物业费，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，酒闻公司逾期交还租赁房屋，应向齐萍支付逾期交还房屋的违约金。但齐萍主张之逾期交还房屋违约金数额过高，对此本院酌定。根据查明的事实，酒闻公司将租赁房屋转租给咥美公司后，咥美公司将公司住所登记在租赁房屋内，现咥美公司尚未将公司住所迁出。因齐萍与酒闻公司就该行为的违约责任未进行约定，故齐萍要求酒闻公司支付逾期变更注册地址的违约金，本院不予支持。齐萍要求酒闻公司赔偿律师费损失，符合合同依据，本院予以支持。因齐萍已收回租赁房屋，故对齐萍要求酒闻公司、咥美公司腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。齐萍要求咥美公司承担其他连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告齐萍与被告北京酒闻天下酒业有限公司之间租赁关系于二零一六年九月八日解除。二、被告北京酒闻天下酒业有限公司于本判决生效后七日内给付原告齐萍二Ｏ一七年三月一日至二Ｏ一七年十一月二十八日的租金及使用费共计二十万八千六百一十五元。三、被告酒闻天下酒业有限公司于本判决生效后七日内给付原告齐萍二Ｏ一七年一月一日至二Ｏ一七年十一月二十八日的物业管理费六千五百八十一元。四、被告酒闻天下酒业有限公司于本判决生效后七日内给付原告齐萍逾期交还房屋的违约金十万元。五、被告酒闻天下酒业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告齐萍律师费损失二万元。六、驳回原告齐萍其他诉讼请求。如被告北京酒闻天下酒业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告齐萍负担5472元（已交纳），由被告北京酒闻天下酒业有限公司负担6328元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  陈建东人民陪审员  马兰英二〇一七年十二月二十五日书 记 员  邓嘉男