广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3292号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：刘梓慧，女，××年×月×日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。被告：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路×号格林尚坊花园×卡之一。法定代表人：陈宝华。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告刘梓慧、中山市盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因刘梓慧拖欠按揭贷款本息不还，盛地公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与刘梓慧之间的借款合同；2.刘梓慧立即归还贷款本金360286.23元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2016年1月14日合计8760.33元，其中正常利息8512.39元、罚息247.95元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计369046.56元；3.刘梓慧承担律师费用22452元；4.建行中山分行对刘梓慧所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;5.盛地公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称刘梓慧在起诉后偿还部分欠款，故变更第2项诉讼请求中截至2016年9月8日，刘梓慧应归还本金348654.42元、利息（含正常利息和逾期罚息）0元，其他诉求不变。被告刘梓慧、盛地公司在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：刘梓慧。保证人：盛地公司。借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44078370320122013050××××）。借款用途：购买广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园XX幢XX房。贷款本金：379000元。贷款期限：2013年9月12日起至2033年9月12日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：每月12日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。费用约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。放款日：2013年9月12日。欠款情况：刘梓慧从2015年8月开始未能按时足额还款，2015年9月22日至2016年1月4日期间无任何还款，之后断断续续有还款，并在起诉后偿还了全部已到期的本息，截至2016年9月8日尚欠未到期借款本金348654.42元，利息（含正常利息、逾期罚息）0元。律师费用情况：2016年2月1日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人朱杏燕等48人（见附件，含刘梓慧在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额22452元。抵押担保情况：抵押物为刘梓慧本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX64号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2013年8月7日，盛地公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于广东省中山市黄圃镇新柳中路9号的经批准命名为格林尚坊花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为：建行中山分行与刘梓慧之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，刘梓慧作为借款人，应当全面履行还款义务。因刘梓慧有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于刘梓慧拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由刘梓慧承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准。故本院亦予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当刘梓慧不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。盛地公司承诺对刘梓慧所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任且尚在保证期间内，故盛地公司应对刘梓慧所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对刘梓慧享有的债权既有债务人刘梓慧提供的物的担保，又有盛地公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就刘梓慧提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由盛地公司承担连带保证责任。盛地公司承担保证责任后，有权向刘梓慧追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。刘梓慧、盛地公司经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告刘梓慧签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44078370320122013050××××）。二、被告刘梓慧于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金348654.42元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年9月8日合计为0元，之后至清偿之日止，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44078370320122013050××××）约定计算】。三、被告刘梓慧于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费22452元。四、被告刘梓慧逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告刘梓慧提供的抵押物即位于广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园XX幢XX房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX64号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市盛地房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市盛地房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘梓慧追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7172元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告刘梓慧、中山市盛地房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十月八日书 记 员  廖柳茹李小穆