重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜法民初字第02669号
原告重庆市慧达物业管理有限公司，住所地铜梁县巴川街道办事处飞凤街218号，组织机构代码45043253-X。
法定代表人张达勇，董事长。
委托代理人雷先恩，男，重庆市慧达物业管理有限公司法律顾问。
委托代理人罗明红，女，重庆市慧达物业管理有限公司职工。
被告陈义刚，男，1981年9月13日出生，汉族。
委托代理人陈德江（陈义刚父亲），男，汉族。
原告重庆市慧达物业管理有限公司（以下简称慧达物业公司）诉被告陈义刚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告慧达物业公司的委托代理人罗明红、雷先恩及被告陈义刚的委托代理人陈德江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧达物业公司诉称，慧达物业公司系一家依法成立的物业管理企业。2011年7月1日，慧达物业公司与铜梁县xx街道办事处某某花园业主委员会建立了物业管理服务委托合同，并依约履行了物业管理义务，被告陈义刚从2013年8月至今一直未予缴纳服务费、路灯费及工时材料费计703.40元，物业管理费滞纳金576.28元，共计人民币1279.68元，要求被告陈义刚支付上述款项。
被告陈义刚辩称，小区的业主委员会成立不合法，收费不合理，涨价无约定，物业管理账目未公开、公布，物业安保问题严重，出现学生打架，外来车辆驶入的情况，小区环境变差，卫生服务不到位，等诸多问题。物管费、工时材料费应以合同签订的为准，如果没有签订合同应该按照以前的标准执行。被告多次找物管解决房屋漏水的问题，物管未予理睬。2013年6月28日业主委员会已经解除了与原告的物管合同，物业公司至今未予退出。不同意原告的诉讼请求。滞纳金不成立，因被告没有违约，是原告违约在先，即使法院认定被告违约，滞纳金也太高，要求调减。
经审理查明，慧达物业公司系2003年7月在铜梁县工商行政管理局依法成立的，从事物业管理等的有限责任公司。陈义刚系铜梁县xx街道办事处某某花园小区xx号（门牌号为xxx）房屋的业主，该房建筑面积131.82平方米。2011年6月21日，慧达物业公司作为受委托方（乙方）与铜梁县xx街道办事处某某花园小区业主委员会作为委托方（甲方）就某某花园小区签订了《物业管理服务委托合同》。《物业管理服务委托合同》约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）住宅0.4元／月·平方米、商业10月元／月／户，共用路灯费、消防水电费、绿化景观水电费、二次供水电能源消耗费等，独立计量核算，据实向业主分摊计收。乙方在每月的20日至25日在小区值班室进行收费，若甲方未按规定时限缴费的，乙方有权对欠费业主作出催缴行为，逾期一月不交者，甲方从逾期之日起按欠费总额每天千分之五向乙方交纳违约金……。违约责任约定……甲方未按时向乙方缴纳物业管理费和代收的水电气费时乙方可按总额每日千分之三向甲方收取滞纳金或停止提供服务……。合同执行期限自2011年7月1日至2012年6月30日止，合同期满小区业主未与我司签订新合同时，本合同继续有效，当小区业主委员会与我司续签或选聘其他物业签订合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，慧达物业公司对该小区物业进行管理。期满后的2013年9月1日慧达物业公司作为受委托方（乙方）与铜梁县xx街道办事处某某花园小区业主委员会作为委托方（甲方）就某某花园小区又签订了《某某花园物业管理服务委托合同》，约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）住宅0.5元／月·平方米、商业13月元／月／户，共用路灯费、消防水电费、绿化、景观、保洁水电费、二次供水电能源消耗费等，监控用电独立计量核算，据实向业主分摊计收，分摊方式按水电部门正式发票数与每月实际住户据实分摊，并在小区公示栏公示并书面交业主委员会一份备案。乙方于每月的20日至25日在小区值班室进行收费，若甲方未按规定时限缴费的，乙方有权对欠费业主作出催缴行为，逾期一月不交者，甲方从逾期之日起按欠费总额每天千分之五向乙方交纳违约金……。违约责任约定……甲方未按时向乙方缴纳物业服务费和代收的水、电、气费时，乙方可向甲方收取滞纳金或停止提供代收代缴服务……。合同期限壹年，自2013年9月1日至2014年8月31日止，合同期满甲乙双方无异议，本合同继续有效，业主委员会与选聘的其他物业公司或续聘我司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年8月至2014年5月期间的陈义刚欠交的物业服务费为645.89元（其中2013年8月物业费0.4元／平方米／月×131.82平方米=52.70元，2013年9月至2014年5月共计9个月物业费0.5元／平方米／月×131.82平方米×9个月=593.19元）。原告要求按照每月65.87元计算，陈义刚欠交物业服务费共645.50元，维修下水道等的工时材料费11.30元，路灯公摊费46.50元，合计未缴总额为703.30元，陈义刚未向慧达物业公司交纳。在此期间慧达物业公司就2013年8月至2014年5月的路灯费等进行了公示。2014年4月25日慧达物业公司向陈义刚发出书面催缴费通知书，2014年5月22日慧达物业公司向陈义刚寄送律师函后，陈义刚仍未交纳。
审理中，慧达物业公司要求按照合同约定的从逾期之日起至付清之日止，按欠费总额每天千分之五计算支付违约金。
上述事实，有慧达物业公司的陈述及其提交的营业执照、组织机构代码、《物业管理服务委托合同》、《某某花园物业管理服务委托合同》、某某花园物业服务合同业主意见、通告、公告、某某花园物业管理服务委托合同业主签证表、慧达物业公司的催缴费通知书、分摊明细表、欠费清单、重庆市房地产登记审核表、现场登记查勘表、铜梁县房地产交易（监理）所业务受理单等和陈义刚的陈述及提交的某某花园物业管理公共契约、公告、照片打印件20张、未到庭证人张永洪、刘海波说明等证据存卷为据，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十五条规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。慧达物业公司与某某花园小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》、《某某花园物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。慧达物业公司已对某某花园小区提供了物业管理服务，陈义刚作为该小区房屋的业主，有按照合同的约定向慧达物业公司交纳物业服务费及相关公摊费用的义务，但陈义刚在2013年8月至2014年5月期间的物业服务费645.50元、路灯公摊费46.50元、工时材料费11.30元等共计703.30元，没有交纳，尤其是在慧达物业公司书面催收后，仍未交纳，陈义刚应当承担违约责任，慧达物业公司要求其交纳，本院予以支持。
关于慧达物业公司要求陈义刚支付滞纳金的诉讼请求。陈义刚未按照合同约定按期向慧达物业公司交纳物业服务费的行为构成违约，慧达物业公司要求其承担违约责任，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，物业服务合同约定，业主逾期未交纳物业服务费用的应按日以应缴纳物业服务费用金额的千分之五标准支付违约金，但由于慧达物业公司没有提供因陈义刚未交纳欠交的物业服务费而造成的实际损失的相关证据，陈义刚也明确提出，合同约定的违约金过高，即使构成违约，要求调减。因此，本院在兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素情况下，根据公平原则衡量，违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从每次应当交纳的物业管理费的次日起至付清之日止计算支付。对慧达物业公司超过该标准计算违约金的主张，本院不予支持。
陈义刚关于小区的业主委员会成立是否合法、房屋漏水物管未予理睬、物业管理账目未公开、公布的问题，因系另一法律关系，且没有举示相应的证据，对其该抗辩意见，本院不予采纳。
陈义刚关于收费不合理，涨价无约定的问题，慧达物业公司完全是按照与小区业主委员会签订的合同的约定收取的物业服务等相关费用，而陈义刚没有提供其超出合同的约定收取费用的证据，故对其辩解，本院不予采纳。
陈义刚关于物业安保问题严重，出现学生打架，外来车辆驶入的情况，小区环境变差，卫生服务不到位等问题，因其没有提供相应的证据，本院对此也不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条的规定，判决如下：
一、被告陈义刚于本判决生效之日起五日内给付原告重庆市慧达物业管理有限公司物业服务费、路灯公摊费、工时材料费703.30元并支付从每次应当交纳的物业管理费次日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金。
二、驳回原告重庆市慧达物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由被告陈义刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交本诉上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 谭小东
二〇一四年八月二十日
书记员 李 宁