湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终369号
上诉人（原审原告）：冯昆。
被上诉人（原审被告）:永州东圣实业开发有限公司。
法定代表人：杨中华。
委托诉讼代理人：蒋智。
上诉人冯昆因与被上诉人永州东圣实业开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2016）湘1121民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯昆，被上诉人永州东圣实业开发有限公司的委托诉讼代理人蒋智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯昆上诉请求：撤销一审判决，改判为确认冯昆与永州东圣实业开发有限公司于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》无效，由永州东圣实业开发有限公司返还冯昆购房款180,000元及利息（以该笔款为基数，从2015年2月21日起算至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；永州东圣实业开发有限公司赔偿冯昆损失180,000元。事实和理由：一、一审判决认定永州东圣实业开发有限公司取得了建设涉案商品房的国有土地使用证的事实错误。依据法律规定及永州东圣实业开发有限公司提交的建设用地规划许可证，涉案房屋所使用的土地规划用途应为建设住宅小区使用的“居住用地”，但永州东圣实业开发有限公司实际取得的国有土地使用权证登记的土地类型（用途）为“综合用地”，不符合该宗土地的建设用地规划许可。二、永州东圣实业开发有限公司存在违法办理土地权属证明的情形，该土地权属证明依法属于无效。永州东圣实业开发有限公司存在未取得该宗土地的建设用地规划许可证办理国有土地使用证的情形，亦存在擅自变更建设用地规划许可证而办理国有土地使用证的情形，根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十三条“凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效”的规定，永州东圣实业开发有限公司办理的上述国有土地使用证无效。三、永州东圣实业开发有限公司申请及取得商品房预售许可证存在明显违法情形。四、一审判决认定涉案房屋已经验收合格的事实错误，永州东圣实业开发有限公司提交的证据仅能说明涉案住宅小区进行了部分综合验收，不能证明其已经完成了法律规定的全部综合验收，且永州东圣实业开发有限公司未提供任何证据证明涉案住宅小区完成了涉及房屋公共安全内容的验收。由此可见，涉案房地产开发项目在竣工后并未经依法验收合格，该房屋未达到交付使用条件。
永州东圣实业开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，冯昆的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、永州东圣实业开发有限公司开发的“金沙湾”项目，总面积为250多亩，需分期开发，开发手续需分期办理。永州东圣实业开发有限公司实际取得开发土地使用权的时间在“建设用地规划许可证”、“建筑工程施工许可证”、“建设工程规划许可证”、“商品房预售许可证”之前，不存在违规违法之情形。二、冯昆提及的“居住用地”、“综合用地”并不矛盾，更不存在合同无效。综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分为两种情形，一种是多种用途不动产很难分割，只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同的单位、个人，如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，是按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期分开办证的。三、冯昆上诉提出永州东圣实业开发有限公司办理证照不合法的观点不能成立，办证是否合法不属于本案审查、裁判范围。四、永州东圣实业开发有限公司办理预售许可证是合法的，房屋也已验收合格。
冯昆向一审法院起诉请求：1、确认冯昆与永州东圣实业开发有限公司于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》无效；2、永州东圣实业开发有限公司返冯昆购房款180,011元及利息（以该笔款项为基数，从2015年2月21日起至付清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、永州东圣实业开发有限公司赔偿冯昆损失180,000元。
一审法院认定事实：2015年2月21日，冯昆为购买永州东圣实业开发有限公司开发的位于湖南省祁阳县城金盆西路“金沙湾”一期住宅小区第xx幢xx单元xx房屋，向永州东圣实业开发有限公司交纳了购房定金50,000元。同月23日，冯昆、永州东圣实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，土地使用权证为祁国用（2014）第xx号，房屋建筑面积为128.47平方米，总价款为446,011元。冯昆于合同签订之日交付总房款的40%，即180,011元，冯昆于合同签订之日支付购房款130,011元，下余购房款266,000元冯昆于2015年5月25日已通过银行以按揭贷款方式支付给永州东圣实业开发有限公司。合同还约定，永州东圣实业开发有限公司交房日期为2015年12月31日。2015年12月25日，房屋经相关部门验收合格，同月永州东圣实业开发有限公司通知冯昆收房，冯昆以各种原因拒收。
另查明，永州东圣实业开发有限公司于2014年7月3日办理了祁国用（2014）第xx号国有土地使用权证，2015年1月19日分别办理了祁国用（2015）第xx号、第xx号国有土地使用权证（分证）。2014年8月8日办理了建设用地规划许可证，2014年10月13日、11月6日办理了建筑工程施工许可证，2015年12月28日办理了建设工程规划许可证，2015年1月14日办理了商品房预售许可证。
一审法院认为，冯昆、永州东圣实业开发有限公司之间签订的商品房买卖合同是双方在充分协商的基础上签订，是双方真实意思表示。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案永州东圣实业开发有限公司在与冯昆签订合同时，取得国有土地使用证、商品房预售许可证等四证，在起诉前取得建设工程规划许可证。故冯昆以此为由请求确认合同无效的主张，不予支持。冯昆同时主张永州东圣实业开发有限公司提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证不合法，国有土地使用权证登记的土地用途为综合用地，建设用地规划许可证登记的土地用途为居住用地，法院调取的预售许可证存根为商住用地，三者登记的土地用途不一，且永州东圣实业开发有限公司没有提供足额缴纳土地出让金的依据，其行为违法。永州东圣实业开发有限公司取得上述证照是否合法，土地用途登记各异，不属本案审查范围，在上述证照没有被依法撤销或变更之前，应认定永州东圣实业开发有限公司具有合法开发房地产的资质，且证照齐全。永州东圣实业开发有限公司是否足额缴纳土地出让金，属于政府行政管理职权范围，不影响合同的效力。冯昆还主张永州东圣实业开发有限公司没有提供证据证明涉案房屋进行了公共安全及综合验收，其行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，因而合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《城市房地产开发经营管理条例》中关于未通过规划验收的房屋交付行为违反的是行政管理性强制性规定而不是效力性强制性规定。故冯昆据此请求合同无效的理由也不能成立。
综上所述，冯昆、永州东圣实业开发有限公司自愿签订合同后，冯昆依约支付了购房款，永州东圣实业开发有限公司拥有合法开发资质，证照齐全，合同合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回冯昆的诉讼请求。一审案件受理费6700元，由冯昆负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
一审法院认定“2015年12月25日，房屋经相关部门验收合格”的表述不准确，应为“2015年12月25日，房屋经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格”。一审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人二审争议的焦点为：冯昆与永州东圣实业开发有限公司于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》是否无效。永州东圣实业开发有限公司在出售本案商品房前，已取得了祁国用（2014）第xx号国有土地使用证，冯昆提出永州东圣实业开发有限公司未取得涉案商品房的国有土地使用证的上诉理由不能成立。至于土地使用性质是“综合用地”还是“居住用地”，以及房屋是否已经验收合格，均非认定本案《商品房买卖合同》是否无效的法定情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在签订本案买卖合同时，永州东圣实业开发有限公司虽未取得商品房预售许可证，但该公司已在冯昆提起本案诉讼前取得，故冯昆以永州东圣实业开发有限公司未取得商品房预售许可证要求确认合同无效的上诉请求不能成立。至于永州东圣实业开发有限公司办理相关证件的程序是否合法、是否应予撤销，均不属于民事案件审理范围，在相关证件未被撤销之前，应认定相关证件有效。因此，本院对冯昆提出永州东圣实业开发有限公司办证程序违法的上诉理由不予采纳。冯昆未能举证证明本案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故本院对其提出涉案合同无效的主张不予支持。因合同无效的前提未成立，故本院对冯昆提出要求永州东圣实业开发有限公司返还购房款、利息并赔偿损失的上诉请求亦不予支持。
综上，一审判决认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，故对冯昆的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人冯昆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 罗 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。