山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终62号
上诉人（原审原告）陈玉森。
委托代理人闫政，山东光威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）威海东龙实业集团有限公司，住所地威海市环翠区西城路11号。
法定代表人徐士东，董事长。
委托代理人张秀军，山东润洲律师事务所律师。
原审第三人威海环宇电力成套设备有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区恒泰街98-1号。
法定代表人王忠杰，总经理。
委托代理人侯国华、杨冠林，山东鸿源律师事务所律师。
上诉人陈玉森因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第1550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年5月22日，被告与第三人签订物资采购合同一份，约定，被告向第三人采购配电箱，用于临沂万兴都商业公园7号楼，货款全部以房抵顶，供货数量每达到一栋房屋价款总额，被告予以办理相关抵顶手续。在合同履行过程中，被告与第三人于2010年8月11日签订抵顶协议一份，约定，第三人用配电箱款抵顶被告开发的滨海明珠4号楼807室房产，面积131.62㎡，单价4460元，总价587025元；房屋实际建筑面积以房证为准，多退少补；该房屋综合验收前不可转让；对外销售价格不得低于被告市场价格；协议仅作为预约房号，不具有产权转移的效力，第三人未经被告同意及被告主控部门出具的支付单手续不得转让协议约定的权利义务，待双方结算完毕后方可办理房屋相关手续；该房屋房证面积为137.42㎡，阴影部分面积约5.8㎡，不计算价值，按扣除完面积131.62㎡计算，房屋总额为587025元；该房按套计价，双方不找差价。协议签订后，第三人将上述房屋转让与原告。
2015年6月1日，原告诉至原审法院称，第三人将该房屋转让予原告，并告知被告，且原告已实际交付使用，但被告至今未协助原告办理产权转移登记手续，故要求被告协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续。被告辩称，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告提起本案诉讼并不适格；涉案房屋虽系其抵顶与第三人，但双方一直存在经济往来，账目尚未结清，被告有权不履行协助办理产权转移登记义务；另外，涉案房屋经测绘存在面积误差，需补交相应面积误差款，在未交纳前，被告亦享有同时履行抗辩权。第三人述称，原告所述属实，涉案房屋系被告抵顶与第三人用于清偿配电箱的款项，其于2010年8月11日收到房屋抵顶通知单，并与被告互开收据，同日，第三人将该房屋售予原告，被告亦将房屋交付并由原告向被告交纳了物业费等款项，对涉案房屋产权转让事宜，原、被告均知情并认可，故涉案房屋的产权纠纷已与第三人无关。
原告为证实其主张，提供如下证据：证据一、威海东龙物业服务有限公司（以下简称东龙物业公司）2011年出具的收款收据两份，载明该公司收取涉案房屋的物业服务费用等，拟证实被告知晓第三人将涉案房屋转让与原告，且已交付；证据二、预抵顶房屋通知单及支付单复印件各一份，拟证实被告将涉案房屋抵顶第三人时尚欠款88万元。经质证，被告主张：对证据一真实性无法确认，东龙物业公司与被告系彼此独立的法人，不能证明系被告向原告转让房产；证据二系复印件，真实性无法确认。第三人对上述证据真实性无异议。第三人主张其将涉案房屋转让与原告时，与原告共同至被告处办理房屋转移手续，明确告知被告转让事宜，但对此原告及第三人均未提供相应证据。
另查，东龙物业公司现更名为威海昊兴物业服务有限公司，其股东为被告、徐士东。
又查，涉案房屋系被告开发建设，现登记在被告名下。
原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但按照当事人约定不得转让的除外。本案中，就涉案房产的转让，被告与第三人达成抵顶协议系双方真实的意思表示，应属合法有效，对被告与第三人具有法律约束力。根据协议约定，第三人未经被告同意及被告主控部门出具的支付单手续不得转让协议项下的权利义务，双方结算完毕后方可办理房屋相关手续，现原告及第三人主张第三人将涉案房屋的相应权利转让原告，对此仅提供东龙物业公司出具的收取物业费用的相关单据，并不能证实原告及第三人之间的转让行为业经被告同意，且符合被告与第三人的协议约定，不能就此对被告产生约束力，另根据合同相对性原理，原告现依据其与第三人之间就涉案房屋所达成的相应协议而直接要求非合同一方的被告履行相应义务，亦缺乏法律依据，故原告要求被告协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续之诉讼请求，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，判决：驳回原告要求被告协助原告办理房屋产权登记手续之诉讼请求。案件受理费2150元，由原告负担。
上诉人陈玉森不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、东龙物业公司的股东系被上诉人及其法定代表人，该公司已收取上诉人维修基金、装修押金等费用，且上诉人已占有使用涉案房屋达4年之久，被上诉人不可能不知道原审第三人将房屋转让给上诉人的事实。被上诉人已向第三人出具预抵顶房屋通知及支付单，表明双方已进行结算。基于上述情况可以推定原审第三人转让涉案房屋的行为已取得被上诉人的同意，则被上诉人负有协助办理产权转移登记手续的义务。故请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人威海东龙实业集团有限公司答辩称，一、上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖关系，上诉人并非适格的诉讼主体；二、被上诉人与原审第三人之间的债权债务关系未经最终结算，根据双方的顶账协议，被上诉人不同意原审第三人转让房屋，被上诉人可以向上诉人主张对原审第三人的抗辩；三、涉案房屋实测面积增加，相应应增加房款，否则被上诉人可以拒绝办理产权转移登记手续。综上，原审判决正确，请求维持原判。
原审第三人述称，一、上诉人与原审第三人转让房屋时，被上诉人知情并同意，故此，原审第三人对被上诉人的债权已转让给上诉人，被上诉人应对上诉人履行相依义务；二、被上诉人现尚欠原审第三人货款，经多次催要均未结清，因此双方的债权债务关系至今尚存系由被上诉人造成，被上诉人不应以此限制原审第三人的权利；三、被上诉人与原审第三人签订房屋顶账协议时约定房屋按套出售，不补差价，因此，被上诉人以房屋实测面积超过顶账协议约定的面积为由拒绝办理产权转移登记手续，理由不成立。基于上述理由，涉案房屋现已与原审第三人没有关系，被上诉人应协助上诉人办理产权转移登记手续。
二审过程中，原审第三人提交其为被上诉人供货的明细表一宗及双方签订的房屋抵顶协议复印件四份，拟证实原审第三人为被上诉人所供货物价值365万余元，被上诉人抵顶了包括涉案房屋在内的4处房屋价值220万余元，被上诉人尚欠原审第三人货款145万余元，双方未结算账目系被上诉人造成。经质证，上诉人对上述证据的真实性均无异议，并主张该部分证据可印证其于原审中提交的预抵顶房屋通知单、支付单的真实性，表明原审第三人将涉案房屋交付上诉人经过被上诉人的同意。被上诉人认可其将涉案房屋抵顶给原审第三人，但对上述证据中除此之外的证据均持有异议，主张原审第三人提供的供货明细表中有的收货人并非被上诉人员工，货物金额、型号存在矛盾，被上诉人先后顶房或付款的数额远超过四套房产的价值，经初步核对，原审第三人欠付被上诉人100余万元，原审第三人一直拖延对账。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，被上诉人与原审第三人之间存在供货合同关系，双方约定被上诉人以房屋抵顶其应给付原审第三人的货款。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。同时规定，债务人对让与人的抗辩可以向受让人主张。本案中，被上诉人与原审第三人均认可被上诉人将涉案房屋抵顶给原审第三人。上诉人主张原审第三人又将该房屋抵顶给上诉人，原审第三人对此予以认可。上诉人与原审第三人主张该转让已经被上诉人同意，为此，上诉人与原审第三人分别提交预抵顶房屋通知单复印件、支付单复印件、东龙物业公司收费单据、供货明细、抵顶房屋明细等证据材料，即使均真实，该部分证据仅可证实原审第三人向被上诉人供货、被上诉人将涉案房屋抵顶给原审第三人、东龙物业公司收取了原审第三人的相关物业费用等事实，尚不足以证实原审第三人再转让房屋经过被上诉人同意、被上诉人与原审第三人建立新的房屋买卖合同关系、原审第三人就涉案房屋退出其与被上诉人的抵顶关系。退一步讲，即使被上诉人同意原审第三人将涉案房屋再抵顶给原审第三人，其对原审第三人的抗辩仍可向上诉人主张。根据被上诉人与原审第三人之间的顶账协议约定，涉案房屋需待双方针对货款结算完毕后方可办理房屋相关手续，现被上诉人与原审第三人均认可供货货款尚未进行结算，均主张对方欠付己方款项并拖延对账结算，现有证据亦无法确定双方中哪一方主张成立，在此情况下，上诉人要求被上诉人办理涉案房屋的产权转移登记手续理由不当，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人陈玉森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
二〇一六年三月十一日
书 记 员 孟丽丽