江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终393号
上诉人（原审原告）：张南京，男，1968年5月12日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
被上诉人（原审被告）：江西新力置地投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区云锦路756号洲悦小区1#楼102室，统一社会信用代码：913600005508932100。
法定代表人：涂菁，该公司运营部副总监。
委托诉讼代理人：苑德闽，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601198610598499。
委托诉讼代理人：万子豪，江西豫章律师事务所实习律师。
上诉人张南京因与被上诉人江西新力置地投资有限公司（以下简称：新力公司）商品房销售合同纠纷一案,不服江西省南昌经济技术开发区人民法院作出的（2016）赣0192民初566号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张南京，被上诉人新力公司的委托诉讼代理人苑德闽、万子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张南京上诉请求：1、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院作出的（2016）赣0192民初566号民事判决；2、判决被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金138966.3元（自逾期之日即2014年8月1日开始暂计至2016年7月31日，以涉案房屋总价为基数，按日万分之二计算，要求支付至实际交房之日）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将邮寄收房通知的邮件无法送达的不利后果全部归因于上诉人，从而得出从《南昌市商品房买卖合同》（以下简称：《合同》）约定的交房之日，视为已经交房，认定事实和适用法律错误。1、被上诉人提供的证据四（顺丰快递单）只能证明其邮寄了书面交房通知，但无法证明其书面交房通知已经送达上诉人，被上诉人认为由于上诉人“联系方式发生变更的情况下未按照合同约定通知被告才导致邮件无法送达”，属于主观臆断，没有提供任何有效证据证明。2、2014年7月被上诉人以上诉人在购房《合同》中所留的地址邮寄快递，但因被上诉人工作人员疏忽大意把收件人的电话号码写错，被上诉人已“当庭自认”，该快递未能送达，2016年7月被上诉人同样以上诉人在购房《合同》中所留的地址邮寄快递，因写的收件人电话正确，上诉人收到了该邮件，可以看出，被上诉人写错电话号码是导致当时收房通知未能送达的根本原因，过错在被上诉人。3、根据被上诉人提供的第五组证据中的证据6（车位使用协议书），上诉人与被上诉人于2013年8月26日签订车位购买协议时，已将上诉人新的地址房号在《车位使用协议书》中以书面形式提供给被上诉人，因被上诉人疏忽未能以新地址房号邮寄收房通知书，被上诉人存在过错。二、被上诉人没有交房构成根本违约。1、房屋在交付前掌握在被上诉人手中，被上诉人应当对其已经履行交房行为负有举证责任。根据《合同》约定，被上诉人必须在2014年7月31日前交房，但被上诉人没有任何证据证明其有交房行为，上诉人一直在催促被上诉人交房（上诉人提交的录音和短信），直到2016年12月24日，在上诉人的反复要求下才交付房屋。2、上诉人多次要求被上诉人交房，被上诉人在庭审中承认的，一审判决也确认2014年11月以后上诉人陆续到被上诉人处交涉过交房事宜。3、上诉人有证据证明被上诉人迟迟不交房的原因是被上诉人把交物业费作为交房的前提，被上诉人混淆了商品房买卖合同的权利义务关系与物业服务合同的权利义务关系的区别，将两者绞到一起，是导致《合同》项下的房屋迟迟不得交付的根本原因。4、一审判决书中所引用的《合同》附件四第五条属于格式条款，因涉及本案的关键内容显失公平而部分无效。三、根据前述，被上诉人已经构成根本性违约，根据合同法的相关规定，应当依约承担违约责任，一审判决被上诉人不承担违约责任错误。
被上诉人新力公司辩称:1、被上诉人依约履行了通知义务，2014年7月17日，被上诉人按照《合同》约定的收件地址向上诉人邮寄了书面收房通知书，足以证明被上诉人依约履行了通知义务。2、被上诉人不构成逾期交房，上诉人家庭住址变更而没有通知被上诉人，假设收房通知书没有送达过错也在于上诉人，根据《合同》附件四第五条的约定，邮寄收房通知书仅仅是通知上诉人商品房交付的方式之一，还可以通过其他方式通知上诉人。3、上诉人没有向被上诉人提出过交房请求，上诉人在知晓交付时间的情况下不来办理交付手续存在过错。要求驳回上诉，维持原判。
张南京向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金138966.3元（自逾期之日即2014年8月1日开始暂计至2016年7月31日，以涉案房屋总价为基数，按日万分之二计算，要求计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院对事实认定如下：2013年3月24日，原、被告签订了《合同》，约定原告向被告购买其开发的帝泊湾20#楼一单元401室，房屋总价为950522元，交付时间为2014年7月31日之前，合同约定的买受人即本案原告的地址为江西省南昌市经济技术开发区南昌理工学院南院教工2栋2单元101室。合同签订后原告依约向被告支付了足额购房款，涉案房屋于2014年5月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同年7月17日，被告新力公司通过快递方式向原告张南京邮寄了书面的交房通知书，收件人地址经双方当庭确认为《合同》约定的买受人地址，收件人电话经被告当庭自认书写有误。原、被告于2013年8月26日签订车位使用协议书（编号：A00123），且原告于2014年11月2日前往被告处办理了车位交付手续。另查明，原告张南京于2014年7月31日前的居住地址的房号发生变动，其并未将变动后的地址书面告知被告。《合同》约定的房屋交付时间即2014年7月31日后，原告未向被告新力公司书面询问过收房事宜，但原告就收房事宜拨打过被告新力公司销售处电话并于2014年11月后，陆续到被告处与其工作人员交涉过收房事宜，且原告为新力帝泊湾业主群成员。2016年7月，被告新力公司两次向原告邮寄收房催告函。
一审法院认为：原告张南京与被告新力公司签订的《合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方均应按照该合同约定履行自身义务。《合同》约定房屋交付时间为2014年7月31日前，原告张南京依约向被告新力公司足额支付了购房款，被告新力公司应向原告张南京交付符合双方约定的房屋，涉案房屋于2014年5月30日经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。《合同》第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”《合同》附件四第十六条约定：“本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”《合同》附件四第五条约定：“……出卖人应以电话或挂号信/特快专递通知买受人商品房交付。……如因买受人通讯地址或电话变更等买受方原因导致未收到交付通知的，以本合同约定的交付时间截止日为交付时间……买受人逾期未办理交付手续的，视为出卖人已按期交付……。”《合同》附件四第十八条约定：“……以特快专递通知的，以买受人或其指定的收件人签收日为送达时间；买受人或其指定的收件人未签收、拒签收或根据买受人提供的地址无法送达的，同城以特快专递交寄的第2日为送达日，异地以特快专递交寄日的第5日为送达日。”本案中，被告于2014年7月17日向原告邮寄书面的收房通知书，原告主张因被告将收件人的电话书写有误导致其未收到该邮件，法院认为该邮件收件人地址记载明确，为《合同》约定的地址，虽收件人电话有误，但并不当然导致该邮件无法送达，且原告当庭陈述其住址房号发生了变更，该变更并未书面告知被告，依照《合同》第二十条、《合同》附件四第五条、第十六条、第十八条约定，应视为《合同》约定的交付时间截止日为交付时间，以特快专递交寄日的第2日为送达日，即2014年7月31日为交付时间，2014年7月18日为送达时间。另，原告张南京于2014年11月2日前往被告处办理车位交付手续，其就收房事宜拨打过被告新力公司销售处电话且加入新力帝泊湾的业主群，根据诚实信用原则，其应当对涉案房屋的交付时间清楚明了，原告主张因被告方阻挠，导致其至本案起诉时尚未收房，但其并未提供相关证据证明，对原告该主张不予支持。综上，被告新力公司已按《合同》约定于2014年7月31日将涉案房屋交付给原告张南京，原告张南京主张被告新力公司逾期交房，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告张南京的诉讼请求。案件受理费3079元，由原告张南京负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张南京二审提交了三份证据：1、新力公司的商品房交付流程表的照片打印件；2、预交物业费收据；3、车位物业费收据。证明新力公司交房以交物业费为前提，这是新力公司迟迟不能交房的根本原因。新力公司对张南京提交的证据1三性均有异议，对证据2、3真实性没有异议，对关联性有异议，认为张南京在一审提出无法办理交房手续的原因是新力公司要求收取张南京交付来办理交房之前的物业费，但在二审中又提出是新力公司要求其预交三个月的物业费导致的，且张南京提交的证据2、3显示上诉人预交了三个月的物业费，上诉人提出的原因前后矛盾，且收取物业费是依据《前期物业服务协议》，此处收取的物业费只是预交，与交房没有关联，这是两个法律关系。新力公司二审提交证据1：《前期物业服务协议》，证明根据该协议第四条第六款的约定，物业公司收取张南京三个月的物业费是正当合理的，物业费问题导致张南京的房屋无法办理交付的说法根本不成立。张南京对该协议真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为争议不是交纳物业费的问题，而是将交纳物业费和交房绑在一起的问题，该证据与本案无关，不能证明其证明目的。本院对二审中提交的证据认证如下：上诉人提交的证据1是照片复印件，且没有原件进行核对，本院对其真实性不予认可。上诉人提交的证据2、证据3、被上诉人提交的证据1已与原件核对，真实性予以认可。至于上诉人提出的证明目的，本院认为，根据上诉人提交的物业费和车位费的收据以及被上诉人提交的《前期物业服务协议》，既不能证明被上诉人要求上诉人交纳物业费作为交房的前提条件，也不能证明物业费交纳问题是造成迟迟不能交房的原因，故对上诉人提交的证据的关联性不予认可。
本院查明事实与一审法院一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人是否存在逾期交房的情形。根据双方在《合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，被上诉人已于2014年7月17日按双方在《合同》中约定的地址邮寄书面收房通知书，上诉人认为是由于被上诉人将电话号码写错导致其未收到该邮件，对此本院认为，地址与电话均可以作为送达的凭据，被上诉人可以选择按地址邮寄送达，也可以选择按电话通知，现被上诉人根据双方约定的地址采取邮寄的方式送达应予认可，被上诉人在邮寄单中将上诉人的电话号码写错的瑕疵不影响该邮寄送达的有效性；上诉人认为其在签订车位使用协议书时已将新的地址以书面形式提供给被上诉人，故被上诉人未以新的地址邮寄交房通知书，过错在被上诉人，对此本院认为，车位使用协议书为上诉人与被上诉人签订的合同，该协议书第十条约定车位使用权可以单独转让，与《合同》没有必然的关联性，故车位使用协议书中确定的地址仅作为车位交付通知书的确认地址，上诉人认为车位使用协议书的地址是对《合同》约定地址的变更没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决根据《合同》第二十条、《合同》附件四第五条、第十六条、第十八条之约定，认定2014年7月18日为送达时间，2014年7月31日为交付时间并无不当，被上诉人不存在逾期交房的情形。另，上诉人称被上诉人迟迟不交房的原因是被上诉人把交物业费作为交房的前提，但其提供的新力公司的商品房交付流程表的照片打印件真实性本院无法确认，预交物业费收据及车位物业费收据亦不足以证明被上诉人把交物业费作为交房的前提，故对上诉人的该项诉请，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人张南京主张被上诉人逾期交房，证据不足，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3079元，由张南京负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年七月五日
书记员 王 倩