江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连东民初字第01288号
原告徐旨义（反诉被告）。
原告陈侠（反诉被告）。
二原告共同委托代理人江尧喜。
被告连云港飞龙置业有限责任公司（反诉原告），住所地东海县牛山街道西双湖天一居小区。
法定代表人张文正，董事长。
委托代理人孙爱强，江苏恒旭律所事务所律师。
原告徐旨义、陈侠与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人、被告飞龙公司的代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐旨义、陈侠诉称，2012年2月28日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房一套，房屋总价414977元。已实际支付房款214977元，余款20万元按揭贷款。合同第八条约定房屋交付期限2013年12月30日。然而，直到2014年12月11日才收到被告向原告寄出的《交房通知书》，比上述购房合同第八条承诺的交房期限整整逾期一年（至今已逾期510天）。令人气愤的是，被告的《交房通知书》却诡称：“该房早已具备交付条件，我公司在此之前已多次通知你前来办理交房手续，而你至今没来办理。现我公司再次通知你。”。被告上述通知内容显然是为了规避违约责任所为，所谓多次通知毫无事实根据。对此，被告应承担举证责任。根据上述《商品房买卖合同》第九条第一款约定：“逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”为了督促被告遵守诚实信用原则，维护原告的合法权益。请求判令被告承担商品房买卖合同第八条的违约责任，并按第九条承诺的万分之二给付违约金42327.654元，诉讼费用由被告承担。
被告飞龙公司辩称：
一、原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称其直到2014年12月11日才接到我公司的交房通知与事实不符。因为涉案房屋所在的东海县天一居小区21号楼于2014年1月14日通过工程竣工验收，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，我公司随即电话方式通知全体购房人前来办理房屋交付手续。自2014年1月27日起，该21号楼共计34套商品房除了6楼拟精装修后出售的6套之外的28套房屋已陆续交付26套。但原告经我公司多次电话通知，均以各种理由没有接受房屋。无奈，我公司于2014年12月11日书面通知原告在接到通知之日起10日内到我公司办理交房手续，但原告没有在规定的时间前来办理。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款之约定，我公司在2014年12月23日与连云港家美物业管理有限公司签订《代管协议书》，将涉案21号楼2单元302室商品房委托该公司代管。因此，并非我公司迟延交付房屋，而是原告没有及时接收房屋，并不存在我公司逾期一年交房之说。以上事实由我公司持有的《单位工程竣工验收证明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《交付名单登记表》、《天一居业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《交房通知书》、《代管协议书》等证据足以证实。
二、原告要求我公司支付其逾期交房违约金42327.654元之诉讼请求不能成立。如上所述，我公司在2014年1月17日之前即以电话方式通知原告办理房屋交接手续，并于2014年1月17日开始办理房屋交接手续，故即使存在逾期交房行为，也仅有17天时间，根据原、被告双方之间《商品房买卖合同》的约定，逾期一日的违约金82.9954元，逾期17日交房违约金1410.9元，而非原告主张的42327.654元。
三、我公司反诉要求原告支付涉案商品房代管费31500元。如上所述，我公司委托连云港家美物业管理有限公司代管涉案商品房，至今已为原告支付代管费31500元，该费用应该原告承担。为此，我公司提出反诉，请求法院判令原告支付我公司代管费31500元。综上，原告所述部分内容与事实不符，其诉讼请求不能成立，请求贵院依法支持我公司的反诉请求。
反诉被告徐旨义、陈侠辩称，反诉不能成立。
经审理查明，2012年2月28日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，房屋总价414977元。已实际支付房款214977元，余款20万元按揭贷款。合同第八条约定房屋交付期限2013年12月30日。第九条约定，“逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同第七条约定，买受人逾期付款，每天支付应付款项的万分之二违约金。合同第十一条约定，买受人必须在接到出卖人交房通知后30日内到出卖人处办理交房手续，逾期按照合同第七条处理，如买受人已付清其余款项，但未按规定日期办理交接手续，则视出卖人已交付该房屋，出卖人有权将该房屋交物业管理公司代管。
还查明，合同签订后，原告按照约定支付了购房款。2014年1月14日，涉案房屋通过竣工验收，可以交付使用。绝大部分购房人在2014年1月份接收了房屋，签署了房屋结算通知单、业主临时公约、装修管理协议等。被告飞龙公司称多次电话通知原告收房，但没有提供证据予以证明，后被告书面通知原告收房，原告于2014年12月11日收到被告的书面通知，此后原告仍然没有收房，被告飞龙公司按照合同约定将涉案房屋交给了连云港家美物业管理有限公司代管，并于2014年12月23日与物业公司签订了代管协议，每月代管费4500元，自2014年12月23日起，被告飞龙公司共支付了代管费31500元。
截至本案开庭审理之日即2015年7月27日，原告仍然未去收房。
上述事实有当事人陈述、购房合同、房款支付票据、竣工验收证明、房屋结算通知单、业主临时公约、装修管理协议、代管协议书、支付代管费的票据等证据予以证明。
本院认为，双方签订商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照约定履行，否则应当承担违约责任。合同约定2013年12月30日交房，但被告的房屋2014年1月14日才竣工验收合格可以交付使用，2014年12月11日才书面通知到原告收房，故被告逾期交房的期间为2013年12月31日至2014年12月11日共计346天。此后原告未收房，系原告违约，其无权再请求被告支付违约金，其应当承担逾期收房的违约责任。根据合同约定的违约金计算方法，被告飞龙公司应当承担逾期交房违约金共计28716.41元（414977元×346天×万分之二）。
根据合同约定，买受人必须在接到出卖人交房通知后30日内到出卖人处办理交房手续，该30日内被告有义务保管好房屋，之后才能按照合同的约定将房屋交付物业代管，即2014年12月11日后的30日期满的次日即2015年1月11日起被告可根据合同约定委托物业公司代管，至本案开庭审理之日即2015年7月27日被告仍未收房，暂计算到该日，即198天。关于代管的费用，被告与物业公司的约定显然过高，应当根据合同第十一条的约定，按照原告已付房款每天万分之二的计算较为公平、合理，代管费为16433.09元（414977元×198天×万分之二）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效后10日内支付给原告徐旨义、陈侠逾期交房违约金28716.41元。
二、反诉被告徐旨义、陈侠于本判决生效后10日内支付给反诉原告连云港飞龙置业有限责任公司为其支付的代管费16433.09元。
三、上述两项冲抵后，被告被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效后10日内支付给原告徐旨义、陈侠逾期交房违约金12283.32元。
四、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。
案件受理费858元，由原告负担258元，由被告负担600元；反诉案件受理费294元，由反诉原告负担147元，由反诉被告负担147元，上述款项冲抵后被告飞龙公司应当支付案件受理费453元（已由原告垫付，被告飞龙于本判决生效后10日支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，对本诉不符交纳858元，对反诉不服交纳294元，均不服交纳1152元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。
审判员 井西华
二〇一五年九月十五日
书记员 霍学聪
附法律条文与上诉须知
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
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