广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第643号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市深海阳物业服务有限公司。
法定代表人：林仲榕，董事长。
委托代理人：刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：彭超，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市九明药业有限公司。
法定代表人：管小明，总经理。
委托代理人：许寒鹏，系该公司职员。
委托代理人：阙清华，广东博商律师事务所律师。
上诉人深圳市深海阳物业服务有限公司（以下简称深海阳公司）与上诉人深圳市九明药业有限公司（以下简称九明公司）因租赁合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法坂民三初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）2013年3月20日，九明公司（甲方）与深海阳公司（乙方）签订了一份《合作合同》，约定，甲方将已承租的罗湖区泥岗西路1008号水务集团办公楼出租，其中大楼靠东为A区、靠西为B区，现将一楼、二楼、三楼、四楼、五楼B区（半层）共计面积10736平方米的房屋交给乙方自用和租赁使用（其中每层总面积2397.2平方米），乙方按月定期向甲方支付场地使用费。合作期限为六年，即自2013年3月20日起至2019年6月30日止，（其中三、四、五、B区装修期为2013年3月21日至2013年6月20日共计三个月，一、二楼待楼板做好后交付乙方使用之日起70天为装修期，具体日期可另附协议作为合同补充内容）。乙方按月向甲方支付场地使用费，场地使用费为44元／平方米，物业管理费为2.5元／平方米。为保障本合同履行，乙方应于本合同签订之时向甲方缴纳保证金（金额为两个月的场地使用费）人民币944768元，另收取水电押金5万，各楼层起租之日前交付当月场地使用费。自本合同生效之日起，甲方将房屋交付给乙方。上述房屋乙方仅能作为办公、仓储、商业（不含娱乐、生产、制造及噪音、污染过大企业）等用途，不得随意改变。本合同合作期内，乙方在不损坏主体结构下可对房屋内进行装修，并向甲方提供装修施工图纸、水电分布图，房屋外装修及广告、招牌经甲方书面同意并且乙方负责取得政府有关部门批准后，乙方可进行装修。因下列情形之一，甲方有权单方面解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；乙方未将装修施工图、水电图交与甲方同意擅自装修的，甲方因上述情形需解除合同的，应当书面通知乙方，本合同自该书面通知到达乙方时，乙方在十五天之内作出整改，未做整改的甲方可正式解除合同，本合同因上述原因而解除或者乙方非因本条第七条第（二）款而提前解除本合同的，乙方交纳的保证金甲方不予退还。因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：甲方迟延交付房屋1个月以上，乙方因上述理由单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方，事情处理完毕，乙方及时迁离房屋，有权要求甲方退还保证金、支付原装修直接损失。本合同提前解除或到期终止时，乙方应于合同解除或终止之日起10日内先行迁离房屋（若存在争议则另循途径解决，不得影响迁离）。迁离时乙方须将房屋清扫干净，将房屋的所有钥匙及固定装置等设备完好无缺，可供正常使用的情况下交回给甲方，并结清各项费用，经甲方代表检查，发出同意撤离通知书后方可撤离。若乙方不履行前条义，逾期不迁离或不返还房屋的，则甲方有权对房屋停水停电，并且甲方有权进入房屋进行清理、使用等，房屋内属于乙方的财产视为乙方放弃所有权，任由甲方处置。乙方对此不向甲方主张任何赔偿，由此产生的责任和费用由乙方承担，由此引起的员工纠纷、经济纠纷等由乙方自行解决和承担。并于逾期之日起乙方应向甲方支付双倍场地使用费作为违约赔偿。甲乙双方同意并确认：房屋以现状交付（乙方对房屋的装修、使用、消防、卫生、环保等负责），甲方在房屋内属于甲方的物品由双方清点后签署清单交付乙方使用。另外，合同还约定了其他一些权利义务。合同签订后，深海阳公司于2013年3月22日向九明公司缴纳了保证金人民币944768元、水电押金人民币5万元。
（二）本案涉案房产罗湖区泥岗西路1008号水务集团办公楼（3号楼）系九明公司向深圳市水务物业管理有限公司承租的，房屋权利人是深圳市水务集团有限公司，租赁房屋用途为商业办公，租赁期限为2013年3月1日至2019年7月31日。涉案房产未办理产权证，该房产系市自来水公司于1984年取得了深圳市建设局发出的建筑许可证，项目为办公楼、车间、车库各一栋，其中办公楼六层5176平方米，车间四层8420平方米，车库四层1588平方米。2005年深圳市规划局根据现状查账报告确定宿舍2943.22平方米，商业性办公623.05平方米，工业10613.38平方米，单元式住宅3888.31平方米，并颁发了深规许字01-2005-0201号规划许可证。双方在庭审中确认，所租赁的房产为工业10613.38平方米。深海阳公司、九明公司在合同中约定一、二楼待楼板做好后交付。九明公司主张其在一二层之间部分加建楼板，将一层（9.6米）改为两层使用，从而产生费用，并要求深海阳公司赔偿。
（三）合同签订后，深海阳公司、九明公司双方未签订书面的交付涉案房产的文件。深海阳公司在一楼设立了招商处，并在楼上悬挂了招商的条幅。因涉及涉案房产的水电、屋顶漏水、进场装修等问题，深海阳公司主张九明公司一直未将涉案的场地交付给深海阳公司，致使其无法进场装修。九明公司则主张，按照现状交付，场地时敞开的，深海阳公司可以随时装修。为此双方发生了纠纷。2013年5月29日深海阳公司向九明公司发出了《解除合同通知书》，称合同约定九明公司应于合同生效之日将房屋交付给深海阳公司，九明公司延迟交付房屋一个月以上，深海阳公司有权解除合同，并要求九明公司退还保证金及赔偿损失，合同签订后至今九明公司以种种理由拒绝交付房屋，按照合同的约定，深海阳公司要求解除《合作合同》。2013年6月18日九明公司向深海阳公司发出了《解除合同告知函》，称九明公司认为深海阳公司无权解除《合作合同》，因深海阳公司违反《合作合同》约定提前要求解除合同，根据《合作合同》第七条第（二）款约定，九明公司有权没收深海阳公司已缴纳的保证金，因此，九明公司将不予返还深海阳公司已缴纳的保证金；解除九明公司与深海阳公司于2013年3月20日签订的《合作合同》，深海阳公司应当在本函发出之日起10日内，搬离深海阳公司在租赁房屋内的所有物品；深海阳公司必须赔偿九明公司因此受到的一切损失。
深海阳公司诉至原审法院，请求：一、解除双方于2013年3月20日签订的《合作合同》；二、九明公司向深海阳公司返还保证金人民币944768元、水电押金人民币50000元及利息（利息按同期银行贷款利率计算，从2013年3月22日起计算至全部款项返还之日止，暂计至本案起诉时为人民币10378元）；三、九明公司赔偿深海阳公司的损失人民币689262元；四、九明公司承担本案全部诉讼费用。后深海阳公司变更第三项诉讼请求为九明公司赔偿深海阳公司损失人民币89262元。
九明公司反诉请求：1、解除深海阳公司与九明公司于2013年3月20日签订的《合作合同》；2、确认九明公司无须向深海阳公司返还人民币944768元保证金；3、深海阳公司按《合作合同》约定的第一年租金标准向九明公司赔偿租赁房屋三层、四层、五层B区自2013年3月22日起至2013年6月20日止的装修期租金损失人民币791076元；4、深海阳公司向九明公司支付自2013年6月21日起至2013年6月28日止的租金（场地使用费）人民币61528.13元，并自2013年6月29日起按双倍租金（场地使用费）标准向九明公司支付租赁房屋三层、四层、五层B区的租金（场地使用费）直至深海阳公司实际搬离在租赁房屋的所有物品之日止（暂计至2013年7月5日为人民币105476.8元）；5、深海阳公司在本案判决生效之日起10日内搬离存放在租赁房屋内的所有物品；6、本案全部诉讼费用均由反诉九明公司承担。在审理过程中九明公司增加的反诉请求，请求判令深海阳公司向九明公司赔偿增加二楼楼板的损失人民币902500元。
原审法院认为，深海阳公司和九明公司签订《合作合同》，约定九明公司将从案外人处租来的房产转租给深海阳公司，深海阳公司定期向九明公司支付场地使用费，实际上双方形成的是租赁合同关系。本案的争议焦点为：1、深海阳公司、九明公司所签订的《合作合同》的效力？2、在合同履行中，哪方构成违约？
对于第一个争议焦点，原审法院认为，九明公司向深海阳公司所出租的房产系九明公司向深圳市水务物业管理有限公司承租的，该房产的权利人为深圳市水务（集团）有限公司。该房产系市自来水公司于1984年取得了深圳市建设局发出的建筑许可证，项目为办公楼、车间、车库各一栋。2005年深圳市规划局根据现状查账报告确定宿舍2943.22平方米，商业性办公623.05平方米，工业10613.38平方米，单元式住宅3888.31平方米，并颁发了深规许字01-2005-0201号规划许可证。双方在庭审中确认，所租赁的房地产为工业10613.38平方米。虽然深海阳公司、九明公司在《合作合同》中约定的用途为办公、仓储、商业，均和规划部门批准的用途不一致。但并不影响该《合作合同》的效力，该《合作合同》为有效合同。
对于第二个争议焦点，原审法院认为，在本案中，双方对于是否交付涉案房产发生争议，深海阳公司、九明公司双方未签订书面的交接手续，深海阳公司主张因水、电以及与管理处协调的问题，九明公司一直未将涉案房产移交给深海阳公司。九明公司主张3至5楼均无九明公司的物品，处于空置状态，而且没有安装大门，所以就没有办理交接的清单。原审法院认为，深海阳公司在一楼设立了招商处，且3至5楼处于空置的状态，九明公司主张已经将涉案房产交付给了深海阳公司，理由成立，原审法院予以采纳。后深海阳公司以九明公司延迟交付房屋一个月以上，深海阳公司有权解除合同，向九明公司发出了《解除合同通知书》，表明了其不再履行合同的意思表示，构成违约。2013年6月18日九明公司向深海阳公司发出了《解除合同告知函》，要求解除与深海阳公司签订的合作合同。在此，双方均有解除合同的意思表示，故深海阳公司、九明公司要求解除双方所签订的《合作合同》，原审法院予以支持。根据合同约定，深海阳公司提前解除本合同的，深海阳公司交纳的保证金九明公司不予退还，深海阳公司请求九明公司向深海阳公司返还保证金人民币944768元及利息，理由不成立，原审法院不予支持。同理，深海阳公司要求九明公司赔偿损失人民币89262元，因深海阳公司违约，该项损失应当由深海阳公司自行承担，对此原审法院不予支持。关于深海阳公司向九明公司缴纳的水电押金人民币50000元，合同并未作出不予返还的约定，故深海阳公司请求九明公司返还人民币50000元的押金及利息，理由成立，原审法院予以支持。从本案的证据来看，九明公司并无证据证明了深海阳公司实际使用了涉案的房产，并且九明公司没收深海阳公司的保证金已经对九明公司的损失作出了补偿，故九明公司请求深海阳公司按《合作合同》约定的第一年租金标准向九明公司赔偿租赁房屋三层、四层、五层B区自2013年3月22日起至2013年6月20日止的装修期租金损失人民币791076元，原审法院不予支持。九明公司要求深海阳公司搬离涉案房产内的物品，因九明公司所称的沙发、座椅等在一楼招商处，均不在涉案房产的3至5层，深海阳公司不认可上述物品属于深海阳公司，且九明公司也不能证明三楼的墙系深海阳公司建的，并且墙已经拆除，故九明公司要求深海阳公司搬离存放在租赁房屋内的所有物品，理由不成立，原审法院不予支持。同理，九明公司要求深海阳公司向九明公司支付自2013年6月21日起至2013年6月28日止的租金（场地使用费）人民币61528.13元，并自2013年6月29日起按双倍租金（场地使用费）标准向九明公司支付租赁房屋三层、四层、五层B区的租金（场地使用费）直至深海阳公司实际搬离在租赁房屋的所有物品之日止的诉讼请求，原审法院不予支持。九明公司要求深海阳公司向九明公司赔偿增加二楼楼板的损失人民币902500元，一来九明公司的证据并不能证明九明公司已经将二楼的楼板施工完成，并且现在该楼板已经拆除，也无法对增加该楼板的造价进行评估，故九明公司的这一诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除深海阳公司与九明公司于2013年3月20日签订的《合作合同》。二、九明公司应当自本判决生效之日起十日向深海阳公司返还水电押金人民币5万元及利息（利息从2013年6月28日计至本判决确定的支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、九明公司无需向深海阳公司返还人民币944768元保证金。四、驳回深海阳公司请求九明公司返还人民币944768元保证金的诉讼请求。五、驳回深海阳公司请求九明公司赔偿损失人民币89262元的诉讼请求。六、驳回九明公司要求深海阳公司按《合作合同》约定的第一年租金标准向九明公司赔偿租赁房屋三层、四层、五层B区自2013年3月22日起至2013年6月20日止的装修期租金损失人民币791076元的诉讼请求。七、驳回九明公司要求深海阳公司支付自2013年6月21日起至2013年6月28日止的租金（场地使用费）人民币61528.13元，并自2013年6月29日起按双倍租金（场地使用费）标准向九明公司支付租赁房屋三层、四层、五层B区的租金（场地使用费）直至深海阳公司实际搬离在租赁房屋的所有物品之日止的诉讼请求。八、驳回九明公司要求深海阳公司搬离存放在租赁房屋内的所有物品的诉讼请求。九、驳回九明公司要求深海阳公司偿增加二楼楼板的损失人民币902500元的诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币14056元，由深海阳公司负担人民币13350元，由九明公司负担人民币706元。反诉费人民币14621元，由深海阳公司负担人民币4923元，由九明公司负担人民币9698元。
深海阳公司不服原审判决，上诉至原审法院，诉请：1、九明公司向深海阳公司返还租赁保证金人民币944768元、水电押金人民币50000元及利息、（按同期人民银行同期贷款利息、从2013年3月22日计至实际返还之日）；2、九明公司赔偿深海阳公司损失共计人民币89262元；3、九明公司承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
一、一审法院简单的将“房屋处于空置状态，没有安装大门，在一楼设立了招商处”就迳行确认九明公司已将涉案房产交付给深海阳公司，却忽略租赁合同是否能够实际履行这一关键焦点。1、在原审起诉中，深海阳公司在起状中也一直诉称并非是深海阳公司不能进入涉案房产，而是因为由于九明公司与案外人深圳市水务（集团）有限公司（涉案房屋权利人）、物业管理处没有就用水、用电、施工等相关问题达成一致，房屋水电，屋顶漏水，原业主物业管理处不配合导致深海阳公司不能按时正常进行装修以及使用承租房产，进而致使合同无法正常履行，深海阳公司无法实现合同的目的，故而提出解除租赁合同，此相关事实九明公司在庭审亦已认可。如九明公司无法向深海阳公司提供能够促使合同目的实现的房屋，如此情形的“交付”不符合租赁法律关系所要达到的合同目的，无法履行双方签订的合作协议。2、从原审证据九明公司提供的证据可以看出，九明公司与业主深圳水务（集团）有限公司签订的一手房屋租赁协议有两份，2013年1月14日签订的主协议的起始日期是从2013年8月1日至2019年7月31日，租金为20元／平方米，2013年1月15日签订的第二份补充协议将合同的起始日期提到了2013年1月15份开始，免租期从2013年1月15日至2013年7月31日。深海阳公司、九明公司与深圳水务（集团）有限公司一直就临时用水用电、屋顶漏水、装修等问题无法解决，正因为九明公司与原业主就免租期、租赁房屋交付未达成一致的情况下，却提前与深海阳公司签订转租协议所致。而后签订补充协议及说明，只是出现了深海阳公司要求退租，解除租赁合同后，九明公司与业主协调倒签补充协议而做应对的措施。3、在一审中查明，涉案房产10613平方米均属于工业产房，但在深海阳公司与九明公司签订的合作协议里，租赁房产的用途为“办公、仓储、商业”，此改变租赁房屋用途并不必然导致合同无效，但业主方与政府相关职能部门如不做充分协调，相关的装修、消防报建报批是不可能得到通过的，在深海阳公司装修进场，一直未得到物业管理方的配合，导致装修无法进行。如相关装修不能进行，合作协议不可能履行，更不用说实现合同目的。
一审法院在确认是否交付，只是从形式上去判断，并未就是否能实现租赁房屋的合同目的去审查，是错误的。九明公司以“房屋处于空置状态，没有安装大门”深海阳公司可以随时进入，就视为交付了涉案租赁房产，但从深海阳公司与九明公司签订租赁合同到深海阳公司被逼无奈发出解除合同通知两个多月，不能够解决相关装修临时用水用电、进场装修等关键问题，深海阳公司合同目的不能实现的前提下，一审法院却判决深海阳公司违约，并且扣除保证金是不符合合同法等法律规定。
二、原审法院判决不予返还深海阳公司巨额保证金，也不符合公平合理原则。
1、一审查明的相关事实，九明公司与业主深圳水务（集团）有限公司就涉案房产签订的租赁协议是从2013年8月1日开始起算，后为应对双方争议，业主又确认2013年1月15日至2013年7月31目，是业主给予九明公司免租期，而深海阳公司因无法装修，在2013年5月份即向九明公司发出了解除合同通知书。九明公司在2013年6月份又重新进行了出租。从以上事实可以看出，九明公司并无损失发生。
2、业主深圳水务（集团）有限公司出租给九明公司只有20元／平方米，而九明公司转手转租给深海阳公司即上涨到44元／平方米，在深海阳公司明确提出解除合同之后，九明公司就完成了再次转租，而且2014年8月1日之前，九明公司不用交纳租金。同时，提请法院注意，深圳水务（集团）有限公司属国有企业，涉案房产属国有资产，深圳水务（集团）有限公司如此低价出租，给予九明公司赚取巨额差价，是否涉嫌国有资产流失，是否涉及腐败
3、即使确认深海阳公司违约，在九明公司未遭受任何损失的情况下，将巨额保证金做为违约金扣除，不予返还，也不符合公平合理原则，一审合议庭应参照相关损失予以调整。
正因为九明公司未能解决用水用电，屋顶漏雨，及相关职能部门改功能批准等问题，导致深海阳公司方已经招商而与案外人深圳市九月广告有限公司签订了泥岗自来水基地3号楼形象包装设计合同无法继续履行，并业已向案外人支付了广告制作费用人民币89262元。后由于九明公司无法提供装修相关条件，致使深海阳公司无法实现合同的目的，九明公司应当予以赔偿。
综上所述，深海阳公司认为一审法院从形式而不从合同目的是否能够实现的情况下就迳行驳回深海阳公司的请求，严重损害了深海阳公司的合法权益。为维护深海阳公司的合法权益，恳请二审法院在查清案件事实的情况下，依法改判，支持深海阳公司的诉讼清求。
对深海阳公司的上诉，九明公司答辩称：一、九明公司已向深海阳公司交付了租赁房产，深海阳公司也已实际使用涉案房产；深海阳公司此前要求解除合同的理由是九明公司没有交付租赁房产，在上诉时则改为九明公司没有解决相关问题导致其合同目的无法实现，显然是为了毁约而不断编造不同的理由。《合作合同》第二条明确约定一楼、二楼待楼板做好后交付（并另行确定70天装修期），因此双方在交接三、四、五楼时才没有马上办理交付3-5楼的交接手续。但是，正如九明公司在《上诉状﹥中所述，九明公司提交的证据四至证据十一，以及证据十九至证据二十四，足以证明九明公司已经向深海阳公司交付了三、四、五楼，深海阳公司也已进场招商、装修并将部分涉案房产转租给他人，深海阳公司已经实际使用了涉案房产。因此，九明公司并无违约行为，早己完成了交付义务。而深海阳公司有关陈述和主张不但不符合常理，而且自相矛盾，没有任何依据。首先，深海阳公司的陈述自相矛盾。深海阳公司在庭审开始前提交的书面﹤质证意见》，明确承认九明公司证据十一的真实性。然而，庭审时深海阳公司则突然改口否认该证据的真实性。此后深海阳公司一方面否认前述证据十一的真实性，另一方面又认为因该《租赁合同》受到的损失应当由九明公司承担，显然是自相矛盾的。事实上，深海阳公司己将四楼部分面积出租给某电力公司，该份租赁合同是其根据《合作合同》约定提供给九明公司备案的。其次，深海阳公司关于解除合同的理由同样也是前后矛盾的。深海阳公司在其起诉状和《解除合同通知书》中，均明确主张解除合同的理由是九明公司没有在《合作合同》约定的期限内（合同生效之曰起一个月内）交付租赁房产。然而，在上诉状中，深海阳公司则改变理由，认为是九明公司没有与案外人“就用水、用电、施工等相关问题达成一致，屋顶漏水，原业主物业管理处不配合导致上诉人不能按正常装修以及使用承租房产，进而致使合同无法正常履行，上诉人无法实现合同目的……”（见深海阳公司上诉状第1页）。九明公司认为，深海阳公司关于租赁房产无法使用的主张没有事实依据（详见下文）。而深海阳公司不断改变解除合同的理由，以及在质证时对关键证据的态度的反复变化和自相矛盾，则反映出深海阳公司不过是为了毁约而不断编造理由，深海阳公司所主张的理由，并没有事实和法律依据。
二、本案证据足以表明，租赁房屋并不存在无法使用的情况，更不存在水务集团无法交付导致无法使用的情况；深海阳公司不愿配合物业管理部门，是导致争议的直接原因。1、租赁房屋并不存在无法使用的情况，更不存在水务集团无法交付导致无法使用的情况。根据九明公司证据一、证据二可知，水务集团在2013年1月就己将租赁房产交付给九明公司，免租期至2013年7月31日。租赁房产其中半层（五楼A区）由九明公司自用。而九明公司提交的证据十六、十七、十八、二十六，足以证明九明公司在2013年4月就开始准备装修自用的五楼A区部分，并开始根据﹤合同合同》约定，完成增加一楼、二楼楼板的工程，且办妥了相应的施工许可证、缴纳的装修押金。因此，租赁房产并不存在无法使用的情况，更不存在因水务集团原因而无法在2013年8月1日前交付租赁房产的情况。2、深海阳公司不愿配合物业管理部门，是导致争议的直接原因。双方签署《合作合同》时，租赁房产非常破旧，根据各方当时的安排，九明公司需增加一楼、二楼的楼板给深海阳公司使用，并负责完成部分门窗、路面的改造。双方本来可以同步进行各自的装修工作。但是，由于深海阳公司不同意接受物业管理公司的管理活动，拒不办理施工许可文件，且拒不缴纳装修押金（见据十九），导致其在三楼的施工活动被物业管理公司阻止。此后，深海阳公司又因招商失利，而不愿继续承租，因此便编造理由意图毁约。3、深海阳公司的主张没有事实依据。深海阳公司主张没有水电更无事实依据，九明公司早己安排了临时用水用电（见证据十二、十九）。综上所述，深海阳公司在其《上诉状》中主张九明公司与水务集团倒签合同、未能得到物业管理方配合导致装修无法进行，显然是毫无事实依据的。
三、九明公司承担了更换门窗、改造租赁房产外立面、改造小区路面的义务，并承担了增加一、二楼楼板的费用；因深海阳公司的违约行为，九明公司受到的损失已远远超过了175万元，深海阳公司支付的944768元保证金无法弥补九明公司受到的全部损失。如上所述，水务集团将租赁房产交付给九明公司时，租赁房产及所在小区（尚有部分职工居住）较为破旧。为此，九明公司承诺将负责更换租赁房产门窗，改造、翻新租赁房产墙面，并改造整个小区的路面，这也是一项交易条件。深海阳公司毁约后，现九明公司早已完成了上述工程，租赁房产及其小区面貌已经焕然一新。而九明公司在此过程中付出了巨额成本。然而，因深海阳公司违反约定，导致涉案房产除了五楼A区之外，其余部分因此空置了长达半年时间，即使按《合作合同》约定的第一年租金标准计算，九明药受到的损失也己远远超过了175万元。因此，深海阳公司支付的944768元保证金根本无法弥补九明公司受到的全部损失。鉴于上述理由，九明公司恳请二审法院驳回深海阳公司的全部诉讼请求。
九明公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第七项判决并改判深海阳公司向九明公司支付租金（场地使用费）损失人民币6万元；2、撤销一审判决第九项判决并改判深海阳公司向九明公司赔偿增加涉案房产二楼楼板的工程款损失人民币90.25万元；3、本案一审、二审全部诉讼费用均由深海阳公司承担。
事实和理由：
一、关于深海阳公司是否已实际使用涉案房产这一问题，一审判决认定事实错误：本案证据足以证明深海阳公司已进场招商、装修并将部分涉案房产转租给他人，深海阳公司已经实际使用了涉案房产；而深海阳公司此前也从未否认其已进场使用涉案房产的事实。因此，深海阳公司应当根据约定支付租金并租金赔偿损失。
1、深海阳公司已进场招商、装修并将部分涉案房产转租给他人，深海阳公司已经实际使用了涉案房产。根据本案证据可知，深海阳公司已经实际进场使用涉案房产：首先，深海阳公司已经派人进驻涉案房产进行招商活动、张贴广告（见证握七、证据九），并通过网络平台发布招租信息（见证据八）。其次，从2013年4月1同开始，深海阳公司己在涉案房产进行装修施工活动，开始将涉案房产第3楼西区间隔为小间（见证据九）。再次，深海阳公司在4月26日还曾与案外人某电力公司就租赁第4楼涉案房产签署了《租赁合同》（见证据十一）。最后，尤其重要的是，在本案诉讼发生前，无论是给九明药业的函件（见证据六）中，还是其有关领导在的口头谈话（见证据十九），深海阳公司均明确承认其已进场使用涉案房产的事实。
2、深海阳公司有关陈述不但不符合常理，而且自相矛盾，没有任何依据。深海阳公司的陈述自相矛盾。深海阳公司在原审庭审开始前提交的书面《质证意见》，明确承认九明药业证据十一的真实性。然而，原审庭审时深海阳公司则突然改口否认该证据的真实性。尤其重要的是，深海阳公司一方面否认前述证据十一的真实性，另一方面又认为因该《租赁合同》受到的损失应当由九明药业承担，显然是自相矛盾的。事实上，深海阳公司已将四楼部分面积出租给某电力公司，该份租赁合同是其根据《合作合同》约定提供给九明药业各案的。另外，深海阳公司一方面承认其已进场招商并获得了九明药业同意其转租的《证明》，另一方面又认为九明药业没有履行交付义务、没有使用涉案房产，这同样不符合常理，因为没有人会在出租人没有交付房产时进场招商，也没有出租人收到定金、出具转租证明后会还不交付租赁房屋。
3、深海阳公司应当向九明药业支付租金并赔偿租金损失。根据上述事实可知，深海阳公司已经实际使用涉案房产的事实非常清楚，一审判决认为没有证据证明深海阳公司实际使用了涉案房产，显然是错误的。因此，九明药业一审提出的第3、4项反诉请求（两项合计金额为958080．93元）均应得到支持。考虑到深海阳公司的实际支付能力，九明药业现仅请求改判深海阳公司支付部分损失人民币6万元。而深海阳公司应当赔偿的相关租金损失，应当与九明药业退还给深海阳公司的5万元水电押金抵销，抵销后九明药业无需向深海阳公司退还任何款项。
二、关于深海阳公司是否应当赔偿增加二层楼板支付的90.25万元问题，一审判决适用法律错误：九明药业提交的证据足以证明其已向第三人支付了90.25万元工程款，该工程款有相应的付款凭证和具体的金额，无需另行评估损失。深海阳公司作为违约方，应当向九明药业赔偿该90.25万元损失。应深海阳公司的要求，涉案《合作合同》第二条特别约定涉案房产一楼、二楼应当增加楼板，并在增加的楼板做好后再将一楼、二楼交付给深海阳公司使用。合同签订后，九明药业根据约定委托了第三方进行施工，并为此支付了工程款人民币90.25万元（见证据二十六）。但是，由于深海阳公司不再履行合同义务，导致增加的二层楼板最终被拆除，九明药业支付的90.25万元工程款无法收回。需要说明的是，上述已支付的90.25万元工程款，有相应的合同、转账凭证和发票可以证明，足以证明九明药业已经支付了相应的费用，这一损失的金额具体明确，并不需要再评估确定损失数额。因此，一审判决以无法评估而驳回九明药业这一诉讼请求，适用法律显然错误，深海阳公司作为违约方，应当赔偿九明药业因此受到的90.25万元损失。
三、需要说明的是，因深海阳公司的违约行为，九明药业受到的损失已远远超过了175万元，深海阳公司支付的944768元保证金根本无法弥补九明药业受到的全部损失。因深海阳公司违反约定，导致涉案房产除了五楼东区（九明药业自用部分）之外，其余部分因此空置了长达半年时间。即使按《合作合同》约定的第一年租金标准计算至九明药业提起反诉的2013年7月5日，九明药业也至少因此损失了791076元免租期租金和起诉前的租金61528.13元，加上前述90.25万元工程款损失，九明药业受到的损失已远远超过了l75万元，深海阳公司支付的944768元保证金根本无法弥补九明药业受到的全部损失。
对九明公司的上诉，深海阳公司答辩称：1.双方签订的租赁合同本身应当认定为无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律问题若干的解释》第2条规定，出租人未就取得规划验收许可证或者未按照建设工程规划的规定建设房屋，与承租人签订的房屋租赁合同无效，根据一审九明公司提供的证据显示，涉案房产建设用地规划项目的要求工业产权面积10613.38平方米、商业型办公623.05平方米，九明公司与原业主水务集团公司签订的合同为商业和办公，涉案房产产权大多为工业产权，涉案租赁房屋没有按照建设用途规划许可的要求和用途进行使用，因此九明公司与深海阳公司签订的合同应当为无效合同。2.即使认定该合同有效，所谓的交付不是指形式上的交付，而是以能否实现合同目的为依据进行交付；3.由于九明公司的原因不能按照正常的装修出租房屋，双方的合同无法正常履行，根据一审查明的事实原业主涉案房产的免租期从2013年1月15日至2013年7月31日，深海阳公司因为不能进行正常的装修和使用涉案房产，于2013年5月向九明公司明确发出我解除合同通知书，九明公司于2013年6月份对涉案产进行了出租，对九明公司没有实际的资金损失发生；4.九明公司对房屋进行了改造，楼板加层及周围的路面的道路相关的改造都是为业主所支付的开支，其不能作为损失成立，因为在后期的租赁成立中同样也应进行相应的改造。
本院经审理查明，2013年4月11日，九明公司向深海阳公司发出通知，“三至五楼供电随时可以开通（其中三楼西已经开通），电表底数双方确定后随时交接。三至五楼供水，因管道破损，已向水务供水部门申请，需要重新铺设管道（预见施工时间5天左右，具体时间待定）。”2013年5月15日，深海阳公司向九明公司发出《关于泥岗路1008号3号办公楼房屋租赁交付问题的函》，称租赁房屋正常的供水供电改造至今未完工，现仅能使用临时的用水用电。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，深海阳公司与九明公司签订的《合作合同》约定九明公司将涉案房产交付给深海阳公司使用，由深海阳公司定期向九明公司支付场地使用费，故该合同的性质为房屋租赁合同。
关于涉案《合作合同》的效力。深海阳公司主张，涉案工程未取得《城乡规划法》要求的建设工程规划许可证，故涉案合同因违反法律、法规的强制性规定而应认定为无效。本院认为，《城乡规划法》于2008年1月1日开始施行，而涉案房产于1984年建设，应适用当时实施的《城市规划条例》，依据该条例第四十四条，建筑物的建设需要取得建设许可证。本案中，涉案房产于1984年取得了建筑许可证，又于1985年取得了交工验收证明，2005年补办了建设用地规划许可证，故涉案房产的报建手续符合建设时的法律、行政法规的要求，原审认定合同有效正确，本院予以维持。
关于哪一方当事人构成了违约。深海阳公司在原审中主张，涉案房产没有交付。本院认为，从查明的情况来看，涉案房产3-5楼属于空置的状态，而深海阳公司在一楼设置了招商处，在楼上悬挂了招商条幅，故深海阳公司称房产未交付没有依据，其无权以涉案房产未交付为理由解除合同。深海阳公司在上诉中又主张，涉案房产存在没有水电、无法进场装修的问题。对此，本院认为，从深海阳公司于2013年5月15日的发函来看，虽然当时存在供水电的改造工程未完成，但是临时水电已通，深海阳公司已可以进场进行装修，其称房产无法使用的依据不足。深海阳公司以九明公司构成迟延交房为由于2013年5月29日发出《解除合同通知书》的行为已构成违约，依据涉案《合作合同》的约定，九明公司有权没收深海阳公司交纳的租赁保证金944768元。深海阳公司要求返还上述租赁保证金以及支付利息的诉请，本院不予支持。在深海阳公司违约的情形之下，其要求九明公司承担赔偿损失89262元没有依据，本院不予支持。
关于九明公司上诉主张租金损失6万元，本院认为，深海阳公司提前解除合同构成违约，九明公司于2013年6月18日向深海阳公司发出解除合同通知书，涉案合同于该通知书送达之日解除。因合作合同约定涉案房产3至5楼的装修免租期为2013年3月21日至2013年6月20日，故在合同解除之前深海阳公司无需支付租金，在涉案合同解除后，九明公司未提交证据证明深海阳公司仍然占用涉案房产，故深海阳公司无需支付之后的房屋占有使用费。关于深海阳公司是否应支付九明公司一、二层之间的楼板加装费用90.25万元。九明公司在原审提交了《增加楼板工程合同》及付款凭证、发票，但未提交《增加楼板工程合同》的原件，本院对此不予确认。且即便九明公司存在增加楼板的工程，其没收的租赁保证金已足以弥补其损失。九明公司的相关上诉请求，本院不予支持。
综上，深海阳公司与九明公司的上诉均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费27956元，由深海阳公司负担13400元、九明公司负担14556元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年九月十五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。