山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1864号
上诉人(原审原告、反诉被告）：赵保辉。
委托代理人：朱永华，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托代理人：张娜娜，山东君诚仁和律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:牛兴国。
上诉人（原审被告、反诉原告）：牛虎。
上诉人赵保辉因与上诉人牛兴国、牛虎租赁合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告赵保辉诉称，2016年3月28日，原告与被告协商，被告把位于单县胜利路的门市房（每层4间，共5层，约930平方米）出租给原告，由原告用于汽车美容、洗车，并签订了房屋租赁协议，租期5年，前2年每年租金78000元，以后租金随行就市，租赁期限从2016年4月10日计算。合同签订后，原告于3月29日进行房屋清理，准备装修，在原告对房屋进行装修的过程中，4月2日开始,被告的父母对原告装修房屋进行阻扰，禁止原告对房屋进行装修，致使原告无法对房屋进行装修、使用，与被告协商无果。请求解除原、被告签订的租赁合同；判令被告返还原告已收取的租金78000元和押金10000元；赔偿原告装修费用20000元。
原审被告牛虎、牛兴国辩称，原告诉求无事实及法律依据，原告违反约定擅自更改租房用途，破坏房屋结构设施，其行为给被告造成严重的经济损失，应驳回其诉讼请求。
反诉原告牛虎、牛兴国反诉称，2016年3月28日，反诉人与被反诉人经协商，将反诉人原来用于宾馆经营的门头房（位于单县××路，4间5层，共计930平方米）及房屋内的设备设施出租给反诉人用于经营宾馆，双方签订租赁协议，租期5年，租赁期限从2016年4月10日计算。协议签订后，被反诉人在未与反诉人协商的情况下，私自改变租赁房屋用途，变为汽车美容、洗车，并未经反诉人同意，擅自对一层和二层三间房屋进行改造，对房屋造成严重破坏。4月2日，反诉人要求被反诉人停止改造，恢复原状。后经双方协商达成口头补充协议，被反诉人同意反诉人要求，房屋租赁到期后，由被反诉人恢复原状，同时提供2万元私自拆除保证金担保和第三人担保，并于协商后当面交付反诉人牛兴国1万元保证金，其余1万元保证三日内交付。而被反诉人却于4月7日向法院提出诉讼，起诉反诉人违反协议。反诉人以被反诉人违反租赁协议及口头协议提起反诉，要求解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁协议；被反诉人支付反诉人因被反诉人对房屋改装需要恢复原状所需费用142000元；赔偿反诉人因恢复原状房屋不能出租的租金3万元。
反诉被告赵保辉辩称，原告按照合同约定对房屋进行了清理和装修，没有任何违约行为，反诉人收取原告一万元押金是事实，双方没有达成新的租房协议，原告要求解除与被告之间的房屋租赁协议，反诉原告诉求没有事实依据，应驳回反诉人的反诉请求。
原审法院经审理查明，被告牛虎系被告牛兴国儿子，涉案房屋登记在被告牛虎名下，涉案房屋之前经营茶楼、宾馆，已停业。2016年3月28日，原告赵保辉与被告牛虎、牛兴国经协商达成房屋租赁协议。协议主要内容有：被告将单县胜利路4间5层门市房约930平方米租赁给原告使用；租赁期5年，每年78000元，租金前2年不动，后3年随行就市。原告责任：五年期限内原告经营期间，被告不可收回房屋，如遇自然灾害房屋损坏与原告无关，如有大的房屋结构变动，需经被告同意，如因此造成房屋损失，原告需照价赔偿；因被告方造成其他原因原告无法使用房屋的情况下，被告无条件退还当年剩余房租款及赔偿原告装修费用，遇到政府部门拆迁和征用房屋，原告不能继续使用此房屋时，被告无条件把本年剩余房租款退还原告。（注：原告装修花费的，政府补贴时归还原告）。被告责任：租赁期间，爱护房屋不得人为损坏房屋，保证水电通畅。原告赵保辉、被告牛虎在此协议上签字。此合同未约定涉案房屋的原告用途、违约责任、拆除重装修范围及租赁终止后现场处理等权利、义务。合同签订后，原告支付被告一年的租金78000元，被告牛虎给原告出具了收条，被告将房屋及房内部分物品交付原告，原、被告登记了物品清单。3月29日开始，原告组织人员对涉案房屋进行拆除、清理、装修，4月2日，被告牛虎母亲到涉案房屋现场发现一楼室内地面被挖，被告牛虎母亲阻止原告的人员进行施工，经原告亲属与被告母亲协商并经原、被告同意，双方达成口头协议，原告支付被告保证金2万元，当天原告支付了1万元，下欠1万元3日内支付，原告继续施工，后被告拿着打印好的补充协议要求原告支付保证金5万元，原告不同意，双方协商未果，被告不让原告施工。双方产生纠纷诉讼至原审法院。
原审法院认为，原告赵保辉与被告牛虎、牛兴国达成的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示。因该合同中未约定主要的涉案房屋的原告用途、违约责任、拆除重装修范围及租赁终止后现场处理等权利、义务，造成原、被告对未约定的内容理解不同，后又未对未约定的内容达成协议，造成合同无法履行，原、被告双方均有责任。原、被告双方均同意解除该合同，双方无再履行合同的诚意，为避免损失的继续扩大，双方要求解除租赁合同的诉讼请求应予以支持。因该合同履行前，被告收取原告的租金78000元，被告应当退还原告，故原告要求被告返还租金的诉讼请求予以支持。造成合同解除原、被告均有责任，因此，原告要求被告支付装修费用20000元及反诉原告要求反诉被告因恢复原状房屋不能出租的租金3万元的请求不予支持。反诉原告要求反诉被告支付恢复原状款142000元，系反诉原告自行核算价值，反诉被告亦不认可，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。本案中涉案房屋内进行改善或者增设他物未约定，且清除部分物品系经反诉原告同意，故其要求恢复原状款142000元不予认定。双方口头达成的保证金2万元，根据公平原则及本案实际情况，应视为合同终止后恢复原状保证金，现该合同无法履行，反诉被告对自行改善的部分应有履行恢复原状的义务，现反诉被告没有履行恢复的诚意，应当支付反诉原告保证金2万元，已支付的1万元应予扣除；因合同解除反诉原告亦有过错，恢复原状不足部分应自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第一百二十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵保辉与被告牛虎、牛兴国签订的房屋租赁合同；二、被告牛虎、牛兴国返还原告赵保辉已收取的租金78000元；二、反诉被告赵保辉支付反诉原告牛虎、牛兴国款1万元；三、驳回原告赵保辉的其他诉讼请求；驳回反诉原告牛虎、牛兴国的其他反诉请求；四、上述一、二项相抵后，被告牛虎、牛兴国于判决生效后十日内支付原告赵保辉人民币68000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元由原告赵保辉负担，反诉费1870元由反诉原告牛虎、牛兴国负担。
上诉人赵保辉不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，原审判决认定事实错误。依据租赁协议第三条、第六条和口头约定（赵保辉与牛虎之间的通话录音为证），赵保辉根据需要可以对房屋进行装修。在装修过程中，牛兴国进行阻挠，致使赵保辉对房屋无法使用，并被索取了押金1万元。牛虎、牛兴国应当承担违约赔偿责任。请求改判牛虎返还收取的租金78000元；牛兴国退还索要的押金1万元；牛虎、牛兴国赔偿房屋装修费用2万元。
上诉人牛虎、牛兴国不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清。证人曹某、郭某证实赵保辉租赁房屋用于宾馆经营。按照租赁物的性质可以认定租赁的目的。涉案房屋以前用于经营宾馆，且赵保辉租赁了全部设备设施。二、赵保辉未经牛虎、牛兴国的同意，擅自改变房屋用途，并挖掘一楼地面，拆除和装修房屋，所以我方加以阻止，并要求赵保辉提供2万元的保证金和第三人保证，赵保辉也同意。后赵保辉只交付了1万元保证金，随后违反口头约定提起诉讼。赵保辉违反合同约定，应当承担合同解除的全部责任。请求撤销原判，改判赵保辉承担恢复原状款7.1万元及资金租金损失1.3万元或发回重审。
上诉人赵保辉针对上诉人牛虎、牛兴国的上诉答辩称，牛虎、牛兴国的上诉理由不成立。
上诉人牛虎、牛兴国针对上诉人赵保辉的上诉答辩称，不同意赵保辉的上诉理由。
本院二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、上诉人牛虎、牛兴国是否应返还押金1万元，赔偿装修费用2万元；二、上诉人赵保辉是否应承担恢复原状款7.1万元及租金损失1.3万元。
关于焦点一，首先，争议双方之间签订的租赁合同第三条约定“如有大的房屋结构变动，须经牛虎同意。如因此造成房屋损失，赵保辉需照价赔偿”。上诉人赵保辉在装修过程中，对一楼地面严重毁损，二楼拆除了原宾馆用于房间隔断的板面，属于房屋结构的变动。上诉人赵保辉没有提供充分的证据证实该行为经过了牛虎的同意，应当按照约定承担相应的违约责任。上诉人赵保辉一审时提供的证人（也是赵保辉的合伙人）杨卫国出庭证实，上诉人牛虎的母亲要2万元保证金，杨卫国交付了1万元，后其与牛兴国商量再给牛虎1万元。因此，应当认定争议双方在如何处理装修问题上最初达成了合意，即交纳保证金2万元。后双方发生争议，导致了双方均同意解除合同。上诉人赵保辉应当按照约定，将约定的2万元保证金支付给上诉人牛虎、牛兴国，作为其房屋无法恢复的赔偿。上诉人赵保辉诉请返还押金1万元没有法律依据，本院不予支持。
其次，对于上诉人赵保辉的装修费用，其一审时提供了证人郭某、刘某及其各自出具的收条，但证人郭某证实其负责的是砸墙，即砸掉原宾馆的房间隔断。证人刘某证实其负责的是挖地沟。两证人的行为均是改变房屋结构的行为，上诉人赵保辉为此支付的装修费用，不属于双方协商同意的装修费用，且仅凭上述证据不足以证实其装修费用的数额，上诉人赵保辉诉请上诉人牛虎、牛兴国赔偿装修费用2万元事实根据不足，没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人牛虎、牛兴国一审时诉请其为了恢复原状支出费用142000元，上诉主张7.1万元，但其仅提供了自己找人核算的维修费用清单，没有提供充分的证据证实其实际的花费数额，且由上诉人赵保辉支付2万元保证金作为了恢复原状的承担责任方式，该诉请本院不予支持。对于上诉人牛虎、牛兴国诉请的为恢复原状造成的租金损失1.3万元，其没有提供充分的证据证实该损失的数额，且没有变动房屋结构部分的装修带来的恢复原状问题，不属于上诉人赵保辉一方的责任问题，该诉请没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人赵保辉、上诉人牛虎、牛兴国的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4330元，由上诉人赵保辉负担2460元，上诉人牛虎、牛兴国负担1870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
代理审判员 李 兴
代理审判员 于 辉
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 王 婷