上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13644号原告：周小梅，女，1957年8月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：肖一，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖述兰，上海瀛泰律师事务所律师。被告：罗胜科，男，1975年5月5日生，汉族，户籍地江西省抚州市。被告：杨员梅，女，1978年11月10日生，汉族，户籍地江西省抚州市。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区淞滨路XXX号。负责人：王睿，行长。委托诉讼代理人：董苏钰，员工。委托诉讼代理人：郑颖，员工。第三人：深圳平安投资担保有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路星河发展中心17层1701B(B-1)B号。法定代表人：秦斌。第三人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖街道侨香路一冶广场1栋A单元1503室。法定代表人：秦福荣。原告周小梅与被告罗胜科、杨员梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行、深圳平安投资担保有限公司、深圳平安普惠小额贷款有限公司作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告周小梅的委托诉讼代理人廖述兰到庭参加诉讼。被告罗胜科、杨员梅、第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行、深圳平安投资担保有限公司、深圳平安普惠小额贷款有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周小梅向本院提出诉讼请求，要求：1、被告继续履行与原告间的上海市房地产买卖合同及补偿协议，配合原告将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、被告按原告已付款人民币130万元的日万分之五向原告支付2016年5月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。事实和理由：2016年3月4日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，被告应于2016年3月10日办理申请预约还贷，并及时办理还贷手续，双方应于被告办妥房屋抵押注销手续后于2016年4月30日前办理过户手续，否则被告应按原告已付款项的日万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款130万元，但被告未按约办理注销贷款手续，亦未按约过户，故原告诉请如上。被告罗胜科、杨员梅未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行述称，其于2009年12月21日向杨员梅发放了个人一手住房购置贷款55万元，并办理了房产抵押登记。截止2017年1月21日，贷款余额本金408,689.21元，积欠本金2,082.66元，积欠利息909.77元，愿意在结清贷款本息的情况下注销抵押。第三人深圳平安投资担保有限公司、深圳平安普惠小额贷款有限公司述称，2015年8月，被告与深圳平安普惠小额贷款有限公司签订授信及借款合同，授信额度361,000元。同日，被告与深圳平安投资担保有限公司签订最高额委托担保合同及最高额反担保抵押合同，由深圳平安投资担保有限公司就上述授信及借款合同提供连带责任保证担保。同时，被告将系争房屋抵押给深圳平安投资担保有限公司进行反担保。此后，被告向深圳平安普惠小额贷款有限公司动用借款额度361,000元。截止2017年1月4日，被告尚欠本金、利息及担保费共计213,855.51元，愿意在结清相应款项的情况下注销抵押。本院经审理查明以下事实：2011年6月2日，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人；同日，中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为55万元。2015年8月26日，深圳平安投资担保有限公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，备注中载明系最高额抵押，最高额债权数额为36.10万元。2016年3月4日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，其中约定，甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司漕溪北路店居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款145万元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)约定，1、签订本合同时，据上海市房地产登记簿记载，该房屋设有抵押，债权数额为91万元。其中抵押权人为中国工商银行的欠款为55万元，抵押权人为深圳平安投资担保有限公司的欠款为36万元。乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2016年3月10日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，如乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。附件三付款协议约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款128万元。(此笔款项乙方已于签订本合同之前支付甲方)。2、乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款16万元。3、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款1万元。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订补偿协议，其中约定，买卖合同约定的成交价为145万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方65万元，并于甲乙双方办理该房屋产权过户手续前支付给甲方。2015年11月25日，被告出具收款收据确认收到原告购买系争房屋的定金3万元。2015年12月4日，被告出具收据确认收到原告支付的购房款77万元。2015年12月17日，被告出具收据确认收到原告支付的购房款50万元。另查明，2016年3月9日，因(2016)沪0112执1255号一案，上海市闵行区人民法院对系争房屋进行司法限制。为涤除该案查封，原告代被告向案外债权人支付32万元。审理中，原告表示，被告已将系争房屋交付给原告，原告已实际入住系争房屋。对于第三人的抵押权，原告愿意先行代被告偿还债务以涤除抵押。因被告现尚在还贷，债务数额尚在减少，如届时原告为涤除查封支付的32万元加上为涤除抵押支付的款项的总额高于其未付房款80万元，则超过部分原告将另行向被告主张；如届时原告支付的相关款项总额不足未付房款80万元，则不足部分原告将支付给被告。以上事实，有原告周小梅提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、转账凭证、上海市不动产登记簿、民事调解书、谈话笔录、回单凭证等，及原告周小梅的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，买卖双方应当于2016年4月30日前办理过户手续。现系争房屋上尚有抵押权未予注销，被告至今未能将系争房屋过户至原告名下，显已构成违约，原告要求被告继续履行买卖合同及补偿协议、配合过户并承担合同约定的违约责任，合法有据，当予准许。因系争房屋上存在抵押权，现原告自愿先行代被告偿还债务、注销抵押，本院予以准许，被告应当在抵押权注销后配合原告办理过户手续。如原告为注销查封及抵押所代为被告支付的所有款项的总额不足未付房款80万元，不足部分原告当支付给被告；如相关款项总额超过未付房款80万元，超额部分原告可另行主张，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、继续履行原告周小梅与被告罗胜科、杨员梅就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议；二、原告周小梅于本判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行、深圳平安投资担保有限公司设立在上述房屋上的抵押权，第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行、深圳平安投资担保有限公司、深圳平安普惠小额贷款有限公司予以配合；三、被告罗胜科、杨员梅于上述房屋上的抵押权注销之日起七日内，将上述房屋的房地产权利转移至原告周小梅名下；四、如原告周小梅根据上述第二条为注销抵押权所偿还的债务金额再加上32万元的总额不足未付房款80万元，则原告周小梅于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之当日，向被告罗胜科、杨员梅支付不足的差额部分；五、被告罗胜科、杨员梅于本判决生效之日起十日内，按每日650元的标准向原告周小梅支付自2016年5月1日起至上述房屋实际过户之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费19628元、公告费560元、财产保全费5,000元，由被告罗胜科、杨员梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋梦娴人民陪审员  丁月萍人民陪审员  王勤智二〇一七年二月二十八日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。