湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第335号
上诉人（一审第三人）何畏，居民，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（一审第三人）韶秀丽，居民，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（一审第三人）王四清，居民，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（一审第三人）王秋红，居民，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（一审第三人）张建刚，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（一审第三人）刘影高，住岳阳市岳阳楼区。
上列上诉人共同委托代理人袁春，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦培，该公司总经理。
委托代理人宋宪辉，该公司职工。
委托代理人安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
一审被告龚建中，个体户，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人何畏、韶秀丽、王四清、王秋红、张建刚、刘影高（以下统称何畏等六人）因与被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）、一审被告龚建中房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院于2015年5月6日作出的（2014）岳中民二初字第72号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人何畏、韶秀丽、王四清、王秋红、张建刚、刘影高共同委托代理人袁春，被上诉人国大公司委托代理人宋宪辉、安丽娣，一审被告龚建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2010年9月10日，国大公司与龚建中签订《房产租赁合同》，约定：国大公司将原银河餐厅（不包括图兰朵茶楼及零点西部酒城通道）租赁给龚建中从事音乐吧经营使用，租赁期限从2010年9月10日至2012年12月31日，租金每月为13000元，物业管理费每月13000元，物业管理费包括物业管理、房产折旧等费用。国大公司按照房屋建筑和水电现状交给龚建中，装修改造由龚建中自己负责。装修设计图纸和水电施工图必须交给国大公司一份，装修改造完工后，须经有关部门验收合格，发给有关证件后方能营业；如龚建中中途中止合同或租赁期满，其投资的不动产无偿归国大公司所有，动产由龚建中自行处理。国大公司按照租赁门面同时间同质量供应热水、中央空调，若设施设备出现故障，影响供应，国大公司不承担任何直接和间接责任；如龚建中感到中央空调效果不好，可自行安装空调设备，费用由其承担。经国大公司书面同意，可以将租赁物转租给第三人。2011年5月10日，龚建中注册了字号为岳阳市岳阳楼区苏荷酒吧（以下简称苏荷酒吧）的个体工商企业，领取了营业执照开展经营。何畏等第三人称开始经营时有七个合伙人，包括龚建中和本案第三人，但并未提交七人合伙的证据，仅提交了2012年12月31日租赁期满后第三人合伙经营苏荷酒吧的证据，龚建中也不承认与何畏等第三人是合伙关系。2013年7月1日，国大公司向龚建中经营场所送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除〈房产租赁合同〉的通知》，内容为：1、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；2、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还公司，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、请于2013年7月1日至7月30日间到公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还公司；4、2013年7月30日后如未交还租赁房屋，公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。2013年7月5日，岳阳市岳阳楼区公证处出具了（2013）岳楼证字第0370号《公证书》，证明国大公司送达了解除《房产租赁合同》的通知。至2013年6月30日，龚建中欠国大公司租金、物业管理费、水电费共计424096元，此后，龚建中也未交纳租赁费。
国大公司的诉讼请求是：龚建中、第三人立即搬离承租场地，将租赁物返还国大公司；2、判令龚建中支付2013年6月30日欠付国大公司租金、物管、水电等费用424096元，支付未返还租赁物给国大公司造成的损�416000元，并承担本案诉讼费用。2014年7月1日，何畏第三人向岳阳市岳阳楼区人民法院递交了《参加诉讼申请书》称，2012年12月31日后，龚建中退出了苏荷酒吧，苏荷酒吧由本案何畏等六人经营。
一审法院认为：国大公司与龚建中签订的《房产租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。根据《房产租赁合同》，国大公司的义务是将租赁物按照现状交付龚建中，保证租赁物在租赁期间不因第三人或租赁物本身瑕疵而影响租赁物的使用和收益。龚建中的义务是按约定缴纳租金等相关费用，未经国大公司书面同意，不得将租赁物转租给何畏等六人，在租赁关系终止后，将租赁物返还给国大公司。本案国大公司与龚建中签订的两年租赁合同到期后，双方未续签书面合同，租赁期限为不定期，国大公司有权随时终止合同。国大公司于2013年7月1日向龚建中送达《�阳国际大厦有限责任公司关于解除〈房产租赁合同〉的通知》，告知双方租赁关系自通知送达之日起解除，并给予龚建中一个月的时间腾退房屋，国大公司此举符合合同约定和法律规定。国大公司要求龚建中返还租赁物并按约定支付至2013年6月30日所欠的租金、物业管理费、水电等费用共424096元的理由正当，予以支持。国大公司通知龚建中解除租赁合同后，龚建中仍然占用租赁物并未交还国大公司，国大公司要求龚建中赔偿未返还租赁物给国大公司造成的损失416000元，实际上是按26000元／月自2013年7月计算至2014年11月共16个月的租金、物业管理费，该损失龚建中应予赔偿。国大公司没有与何畏等六人签订书面租赁合同，何畏等六人也没有提供国大公司同意将租赁物转租给何畏等六人的证据，何畏等六人称房屋系其与龚建中合伙租赁，没有证据证实，龚建中也不认可，故对何畏等六人辩称其与龚建中合伙租赁的理由，不予采纳。何畏等六人占有房屋，作为所有权人的国大公司在解除与龚建中的租赁合同后有权要求何畏等六人腾退占有的租赁房屋。何畏等六人如果遭受损失应向合同相对人主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决：一、龚建中、何畏、韶秀丽、王四清、王秋红、张建刚、刘影高在判决发生法律效力后十日内搬离承租场地，并将租赁物返还给国大公司；二、由龚建中在判决发生法律效力后十日内支付国大公司租金、物业管理费、水电等费用共424096元并赔偿损失416000元（计算至2014年11月30日）。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10966元，由国大公司负担3000元，龚建中负担7966元。
何畏等六人上诉称：一、一审判决事实不清。1、国大公司违约在先。由于国大公司消防设施不合格，在消防部门下达责令限期改正后未改，被消防部门处以停止营业。自2012年7月16日开始，由于国际大厦被处以查封至今尚未解除查封，对何畏等六人的经营造成了不良影响，多次被迫停业。一审判决应当对国大公司的违约行为给何畏等六人造成的损失一并处理。2、一审判决对合伙关系的认定错误。一审开庭时，何畏等六人提供了2011年12月14日和2012年12月31日两份合伙协议书，同时提供了两份股东决议，还提供了2012年5月变更后的娱乐经营许可证、卫生许可证、公众聚集场所变更备案通知书以及国大公司对何畏等六人的缴费催缴通知书，证明何畏等六人是实际承租人。而一审判决书仅对2012年12月31日合伙协议书作出了认定。3、龚建中是在国大公司欺骗下签订的合同。龚建中与国大公司签订合同时，国大公司隐瞒了国大公司正在改制和开发的事实，否则龚建中以及何畏等六人不会与国大公司签订两年的租赁合同，因龚建中以及何畏等六人的投资1000多万元不可能在两年的租赁合同时间内收回。二、一审判决龚建中支付占有费840096元错误。1、自2012年7月16日开始，国大公司所有经营场地均被岳阳市公安局消防支队查封，至今未解除查封。一审法院对已被查封的场地判决支付占有费错误。2、2013年8月13日国大公司张贴通知，通知2013年7月份起租赁房屋进入腾退期，在腾退期间，公司不收取租金和物管费。国大公司自己张贴公告主动不收取租金和物管费，而一审判决却要求何畏等六人支付现金和物管费，显然是错误的。3、国大公司没有物业管理资质，自2011年改制后对出租房屋也没有提供物业管理。特别是何畏等六人停业后，国大公司已将何畏等六人承租房屋的所有通道封死，更不可能提供物业管理。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决并发回重审，与何畏等六人起诉国大公司违约纠纷一并审理。
国大公司答辩称：一、国大公司与龚建中之间为不定期租赁关系，租赁关系解除后，龚建中与何畏等六人应承担清空租赁场地、返还租赁场地的责任。国大公司与龚建中签订的《房产租赁合同》约定租赁期限从2010年9月10日至2012年12月31日。合同到期后国大公司与龚建中没有续签合同，根据法律规定，双方租赁合同的性质为不定期租赁，国大公司有权随时解除租赁关系。2013年7月1日，国大向龚建中送达了解除租赁合同的通知，告知双方租赁关系从通知送达之日起解除，并要求龚建中一个月后即2013年7月30日前交还承租房屋。但龚建中不履行合同义务，不搬离租赁场地，给国大公司造成较大损失。何畏等六人承认租赁场地现在由其占用，一审法院在查清上述事实的基础上，作出何畏等六人搬离租赁场地、返还租赁物的判决事实清楚，适用法律准确。二、何畏等六人的上诉理由不能成立，请依法驳回。1、国大与何畏等六人是否存在违约及损失赔偿问题，何畏等六人已经另向一审法院提起了诉讼，该院经审理依法做出了（2014）岳中民二初字第48号民事判决。本案为解除租赁合同后，承租方及租赁物的占用方是否应当返还租赁物的纠纷，本案一审法院在国大公司的诉讼请求范围内进行审理，审理范围准确、适用法律准确。何畏等六人认为一审法院应当就国大公司的违约行为一并处理的上诉理由依法不能成立。2、龚建中与何畏等六人�否是合伙关系不影响本案租赁关系解除后租赁物应予返还的判决。何畏等六人在（2014）岳中民二初字第48号案件中递交了两份合伙协议，一份是2011年12月14日的合伙协议，龚建中认为该协议没有执行；一份是2012年12月31日的合伙协议，该协议中合同的承租方龚建中没有签字，龚建中在庭审中也不承认与何畏等六人的合伙关系。国大公司提交的两份股东决议龚建中也不认可。涉案《房产租赁合同》明确写明承租方是龚建中，国大公司将物业出租给了龚建中，而非何畏等六人。龚建中在承租国大公司的物业后成立了苏荷酒吧个体工商企业，目前苏荷酒吧营业执照的经营者姓名依然是龚建中，根据合同相对性的原理，国大公司在房产租赁合同这一法律关系中应只对龚建中负责，合同义务也只向龚建中履行，何畏等六人与龚建中的关系是到底是不是合伙关系，与本案的判决�果没有关系。何畏等六人的上诉理由依法不能成立。3、国大公司不存在欺诈行为。国大公司与何畏等六人没有租赁合同关系，与龚建中签订租赁合同的期限明确约定为两年，至于龚建中投入多少钱经营租赁场地，均是承租方自己决策。国大公司签订合同的时间是2010年，决定改制的时间发生在2012年，国大公司不存在欺诈签订合同的行为。4、在龚建中不履行返还租赁场地且给国大造成损失的情况下，一审法院判决参照租赁合同约定的租金标准确定赔偿额度符合法律规定。一审法院判决承担义务的主体是龚建中，不是本案的何畏等六人，何畏等六人不是就此赔偿内容提起上诉的合格主体，其上诉的理由依法不能成立。
二审中何畏等六人提交一份国大公司于2015年8月13日发给各租赁户的一份通知，证明国大租赁房屋已经进入腾退期，在此期间不收物管费和租金�
国大公司质证称：对该份证据的真实性没有异议，但是不能达到对方的证明目的，国大公司之前通过公证机构向租赁方公证送达了通知，明确腾退期只有1个月，即7月1日至7月31日。
国大公司提交（2014）岳中民二初字第48号判决书，证明对方所说国大公司违约之诉已经另案解决。
何畏等六人质证称：对该份证据真实性无异议，但是该份判决没生效，已经上诉。
经审查，何畏等六人提交的通知真实性予以确认，对其证明目的需结合其他证据综合分析。国大公司提交的判决书，真实性、关联性予以确认，该判决所涉的合同违约之诉，并不影响本案的审理。
一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点的问题是：一、国大公司是否存在先行违约行为，何畏等六人要求国大公司赔偿违约损失是否应在本案中一并处理；二、本案应如何确定承租人，一审对何畏等六人合伙人身份未予确认是否妥当；三、何畏等六人是否应当返还租赁物给国大公司；四、何畏等六人是否有权对一审法院关于龚建忠支付租金、物业管理费、水电费并赔偿损失的判项提出上诉。
一、国大公司是否存在先行违约行为，何畏等六人要求国大公司赔偿违约损失是否应在本案中一并处理。根据国大公司的诉讼请求，本案审理的是租赁合同解除后，承租方、租赁物占用方是否应当返还租赁物并赔偿损失的纠纷，而国大公司是否存在先行违约行为与本案分属两个不同的诉，并非必须合并审理，且何畏等六人已经对国大公司的违约行为向一审法院另行提起诉讼，因此，何畏等六人要求在本案中对国大公司是否存违约行为一并审理的上诉请求依据不足，本院不予�持。
二、本案应如何确定承租人，一审对何畏等人合伙人身份未予明确是否妥当。涉案合同缔约方为国大公司和龚建中，何畏等六人并不是合同相对方，且在涉案合同签订后龚建中系以自己的名义开办苏荷酒吧，并向工商局申请领取了个体工商户营业执照。因此，根据合同相对性原理，本案中的承租人应当为龚建中，何畏等六人与龚建中是否为合伙属其内部法律关系，与本案租赁合同法律关系并无法律上的直接关联，故一审对何畏等六人身份未予明确并无不当。
三、何畏等六人是否应当返还租赁物给国大公司。涉案租赁合同签订后，龚建中未在法定期限内就合同存在欺诈提出撤销之诉，签约双方应按合同约定履行义务。何畏等六人提出合同存在欺诈的上诉请求本院不予审理。涉案租赁合同到期后双方并没有解除合同，根据租赁合同约定及《中�人民共和国合同法》第二百三十六条规定，当租赁期限届满合同变更为不定期合同，出租方国大公司有权随时解除合同。本案中国大公司已于2013年7月1日向龚建中送达了解除租赁合同的通知，并且预留了腾退房屋的时间，因此双方的租赁合同已解除，龚建中应当承担返还租赁物给国大公司的义务。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，何畏等六人并非所有人亦非承租人，其对涉案房屋占有无合法依据，一审判决其将涉案房屋返还给国大公司并无不当。
四、何畏等人是否有权对一审法院关于龚建忠支付租金、物业管理费、水电费并赔偿损失的判项提出上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定，在一审诉讼中，无独立请�权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。一审法院仅判决由承租方龚建中支付大公司租金、物业管理费、水电费，并未判决何畏等六人承担责任，因此何畏等六人无权对龚建忠支付租金、物业管理费、水电费并赔偿损失的判项提出上诉，故本案不应当对何畏等六人提出的该项上诉请求进行审理，且在二审龚建中已经再一次明确表明不上诉，对一审法院判决其支付上述费用的判决没有异议。因此，一审判决并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何畏等六人上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10966元，由何畏、韶秀丽、王四清、王秋红、张建刚、刘影高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周春梅
代理审判员 肖 芳
代理审判员 梁昕昕
二〇一五年十月二十二日
代理书记员 陈 哲