江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8482号
上诉人（原审被告、反诉原告）:王冲，男，1976年7月28日生，汉族，住南京市。
上诉人（原审被告）:王超，男，1982年10月19日生，汉族，住南京市。
上诉人（原审被告）:徐永雪，女，1984年8月28日生，汉族，住南京市。
上列三上诉人的委托诉讼代理人:陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:章敬玲，女，1965年4月3日生，汉族，住南京市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:汤雪兰，女，1966年6月10日生，汉族，住江苏省如东县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:南京部道装饰材料有限公司，住所地南京市云锦路157号。
法定代表人:魏士能，南京部道装饰材料有限公司总经理。
三被上诉人共同的委托诉讼代理人:倪军，江苏圣典律师事务所律师。
三被上诉人共同的委托诉讼代理人:许宁，江苏圣典律师事务所律师。
原审被告:钱敏霞，女，1976年4月15日生，汉族，住南京市。
委托代理人:陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
上诉人王冲、王超、徐永雪因与被上诉人章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司(以下简称部道公司)、原审被告钱敏霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2015)建民初字第4491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王冲、王超、徐永雪上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部本诉请求，支持上诉人反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定房屋频繁发生漏水以致无法正常使用，显然与事实不符。本案租赁房屋的总面积有1300平方米，分为上下两层，而渗漏水造成影响面积仅为13平方米左右。从常识情理判断，房屋发生渗漏水实际只集中在夏天暴雨时节，发生漏水面积仅占房屋面积的1%，不可能影响整个房屋长期使用。而单次管道破损发生漏水事件虽然水量较大，但只是当天暴雨排水量特别巨大时发生，雨停后也不再漏水，虽然管道破损原因不明，上诉人安排的维修人员也迅速找到问题进行了修复，无论从何种角度，不至于影响整个租赁合同的履行。一审法官未查看现场，认定严重渗漏水造成房屋无法使用与事实不符。2.一审法院认定因为房屋发生渗漏水，上诉人构成违约，应对合同解除承担全部责任，明显违背法律规定。根据合同法规定以及法院的司法实践，房屋发生渗漏水需要维修时，出租人应尽义务是维修，不及时维修才构成违约，且不属根本违约。承租人的权利是“要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相对减少租金或者延长租期。”除非有人恶意破坏，房屋漏水本身是一个法律事件而非法律行为，而违约针对的是法律行为。涉案房屋离竣工已有5年之久，发生渗漏水系自然规律所致，上诉人一直积极履行对房屋进行修缮的行为，在本案中不仅不存在根本违约行为，连轻微的违约行为都不存在。且在涉案房屋交付之初，被上诉人是查看过房屋的，不仅如此，对房屋的修缮工作还是在上诉人协调费用的情况下，由被上诉人自己完成的，上诉人认为系因被上诉人检查及修缮不利导致了之后的渗漏水，应由其自行承担责任。3.一审判决颠覆了全部租赁合同关系。本案中，上诉人将毛坯房屋出租被上诉人，由被上诉人自行装饰、控制使用，渗漏水的原因一审法院并未查明认定，如一审判决生效，以后承租人不想租赁房屋时只要让房屋发生几次渗漏水即可解除合同，出租人还要赔偿全部装修损失。4.涉案房屋上诉时仍在被上诉人实际控制中，上诉人一审时反诉要求被上诉人继续履行合同，并按照合同约定主张当时应付的2015年11月至2016年1月期间房租，一审法院判决之时，该段租期早已经过，应当判令被上诉人支付该段时期租金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人章敬玲、汤雪兰、部道公司共同辩称，1.上诉人提供的涉案房屋存在严重的消防问题，关乎生命财产安全的底线问题，直至我方解除合同都未能解决，对方系根本违约。2.涉案房屋渗漏水存在多点性、反复性、漏点不确定、不可测性、严重性的特点，已经导致我方的租赁目的落空。我方是迫于无奈才解除合同，另找地址经营，现经营地址离涉案房屋不远，经营面积达到1000多平方米，如果不是被逼无奈，不会在花费200万巨资装修后仅仅使用4个月就解除合同。涉案房屋的渗漏水不是普通的渗漏水，导致我方作为家居高端体验馆的功能根本无法实现，且存在巨大的安全隐患，极有可能导致火灾，我方承租之初根本不可能也没有预见到会如此严重，影响会如此之大，我方依法有解除权。对方已经构成根本违约，其要求继续履行合同没有事实和法律依据，也与合同法的规定相违背，不应得到支持。一审判决总体认定事实正确，除评估报告未能充分反映我方损失外，其余均予认可，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告钱敏霞的意见同上诉人的意见。
章敬玲、汤雪兰、部道公司向一审法院起诉请求：确认双方《商业房屋租赁合同》已于2015年10月31日解除，同时要求被告王冲、钱敏霞（王冲之妻）赔偿原告财物损失26984元及装修损失578610元，并要求被告王超、徐永雪承担连带赔偿责任。王冲反诉请求：要求原告继续履行租赁合同，支付上述租金325000元及逾期违约金，并要求原告交付装修图纸及消防施工备案手续。
一审法院认定事实：2014年10月31日，章敬玲、汤雪兰与王冲签订《商业房屋租赁合同》，合同载明：甲方王冲将位于云锦路161号商业房屋出租给乙方章敬玲、汤雪兰作为BDHOME家居体验馆使用，租期自2014年11月1日至2025年1月31日；甲方因房屋产权纠纷、抵押等致使乙方无法正常使用房屋，累计造成停业10个工作日以上，乙方有权解除合同，甲方应按当年租金百分之二十向乙方支付违约金；乙方在租赁房屋地址注册成立的新公司将加入合同，与乙方共同履行合同义务，享受乙方权利。同日，王超、徐永雪在与章敬玲、汤雪兰另行签订的云锦路157号《商业房屋租赁合同》中承诺：如王冲就云锦路161号《商业房屋租赁合同》违约，则王超、徐永雪愿意为王冲承担此合同约定的全部责任。2014年12月，章敬玲作为法定代表人成立部道公司。2015年4月，BDHOME家居体验馆开业。但开业后不久，涉案房屋便出现漏水情况，王冲为此曾安排人员进行维修，但维修后房屋又出现新的漏水情况，经再度维修后，房屋漏水情况仍有发生。2015年8月13日，章敬玲、汤雪兰委托律师发函给被告王冲，声明自2015年10月底解除合同。2015年10月9日，章敬玲、汤雪兰委托律师发函给被告王冲，言明将于2015年10月31日前清空并交还租赁房屋。2015年10月30日，章敬玲、汤雪兰委托律师致函王冲，言明已将相关物品清空，请王冲与律师联系交接钥匙。但因王冲不同意解除合同，故未与原告办理房屋交接事宜。审理中，根据章敬玲、汤雪兰申请，一审法院委托鉴定机构对章敬玲、汤雪兰主张的装修损失及财物损失进行鉴定，鉴定结论为：截止2015年10月31日，云锦路161号商业房屋装修残值为383300元，因漏水造成的财物损失为10000元。
一审法院认为，根据合同法相关规定，房屋出租人应保证租赁房屋在租赁期间符合约定经营用途。涉案房屋在租赁开业经营后不久便频繁出现漏水情况，虽经反复维修，但漏水问题未能得到全面有效解决，这对章敬玲、汤雪兰使用经营房屋已产生严重妨碍和损害，章敬玲、汤雪兰对房屋的正常使用经营因此无法得到保证，其租赁房屋的合同目的因此难以得到实现，在此情形下，章敬玲、汤雪兰发函解除合同，并无不当。王冲作为房屋出租人未能确保租赁房屋正常用于经营，未能尽到租赁合同基本义务与责任，已构成违约，其对合同提前解除应承担相应违约责任。根据鉴定结论，章敬玲、汤雪兰的装修损失和财物损失应分别确认为383300元和10000元，王冲对上述损失应承担赔偿之责。王超、徐永雪自愿承诺为王冲的违约承担责任，其对上述损失应负连带赔偿之责。钱敏霞不是涉案租赁合同相对人，其对外并不享有和承担合同项下权利与义务，故钱敏霞不应成为章敬玲、汤雪兰诉求的责任主体。章敬玲、汤雪兰发函解除合同后，王冲并未就解除合同的效力在法定期间内向人民法院提起异议之诉，故涉案租赁合同应确认于2015年10月31日已经解除。因合同解除后，租赁关系已终止，租金已不再发生，故王冲反诉主张继续履行合同要求支付合同解除之后的租金及逾期违约金，理由不当，不能成立。章敬玲、汤雪兰自愿交付装修图纸，一审法院对此予以确认。但王冲反诉主张交付消防施工备案手续，缺少合同依据及法律依据，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，一审判决：一、确认章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司与王冲之间的云锦路161号《商业房屋租赁合同》于2015年10月31日解除。二、王冲于判决生效之日起十日内向章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司赔偿装修损失383300元及财物损失10000元。三、王超、徐永雪对上述装修损失383300元及财物损失10000元承担连带赔偿责任。四、章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司于判决生效之日起十日内向王冲交付云锦路161号房屋装修图纸。五、驳回章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司其他本诉请求。六、驳回王冲其他反诉请求。案件本诉受理费9884元，减半收取4942元，鉴定费8000元，合计12942元，由章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司负担4537元，王冲、王超、徐永雪负担8405元；反诉受理费6174元，减半收取3087元，由章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司负担771元，王冲负担2316元。
二审期间，上诉人对一审查明的部分事实有异议，认为涉案房屋出现漏水后，经上诉人维修，没有证据证明“房屋漏水情况仍有发生”，房屋已经不漏水了。对原审查明的其他事实，二审予以确认。
二审期间，上诉人提交以下材料拟作为新证据：1.南京市秦淮公证处(2016)宁秦证民内字第3960号公证书，证明被上诉人接手涉案房屋之初，自行实施勘察维修，上诉人协调涉案房屋开发公司承担了维修费用；2.南京市秦淮公证处(2016)宁秦证民内字第3959号公证书，证明上诉人协调地产公司承担了被上诉人维修涉案房屋的费用；3.涉案房屋所在物业管理单位出具的证明，证明上诉人协调地产公司承担了被上诉人维修涉案房屋的费用；4.南京市石城公证处（2016）宁石证民内字第2028号公证书，证明2016年7日7日南京有历史罕见的特大暴雨，但7月8日涉案房屋没有渗漏水现象，即使在极端天气情况下，涉案房屋也可以正常使用。被上诉人质证认为：1.证据1、2、3在形式上存在瑕疵，有理由怀疑形成时间的客观性。公证书中都没有王冲的委托书和身份证的复印件，也没有钱敏霞身份证复印件，对真实性存在异议。对于证据1、证据2所公证的邮件往来内容予以认可，但关联性不认可，上述证据没有证明力，与本案均无关联性，亦不符合新证据的要求。2.对证据4的真实性、有效性、关联性均不予认可，该公证处存在着前述大量瑕疵问题，且录像拍摄人员并不是公证员本人，拍摄并未通知被上诉人，系上诉人单方行为。上诉人的拍摄具有片面性、选择性、有很多漏点没有拍摄，一审时上诉人认可涉案房屋数次出现漏水情况，证据4不能推翻事实。我方工作人员2016年7月6日也到现场进行了拍摄，很多地方都存在漏水，且暴露了一审时还未暴露出的点。
被上诉人提交两组照片拟作为新证据：1.2016年7月6日被上诉人工作人员费馨缘去现场拍摄的21张照片，证明当日还存在渗漏水，还出现新的漏点，对方提交的现场公证书是不全面的；2.2016年11月30日费馨缘和费永新到现场，由费永新指认当初维修点的照片6张，证明费永新维修的点和一审时我方提交照片证明的维修的点不是同一个地方。上诉人质证认为，不认可上述证据的真实性、客观性，不能证明被上诉人的观点。费永新是汤雪兰的配偶，其指认的照片不能作为证据。
二审期间，本院组织双方当事人至涉案房屋进行现场勘验，勘验时，被上诉人称共有8处渗漏，但涉案房屋楼上下现场共发现5处局部有水渍的痕迹，另3处无明显水渍痕迹。根据被上诉人提供的2015年8月10日的视频录像反映,当时有大量水自涉案房屋灯具安装位置流下，但现场无法查明漏水原因。涉案房屋楼上住户已对涉案房屋屋顶做出较大改造。双方于2016年12月9日完成涉案房屋的交接事宜，
二审期间，本案的争议焦点为：本案中被上诉人是否有权解除合同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中,承租人在接收房屋时即明知涉案房屋存在渗漏水问题，进行了自行维修后装修使用涉案房屋，上诉人提供的证据能够证明，上诉人作为出租人，已协调减免被上诉人的物业费用,被上诉人使用期间，涉案房屋又发生渗漏水问题，上诉人亦积极组织维修事宜，虽未完全杜绝渗漏水问题,但结合双方当事人提供的证据、陈述及本院现场勘查的情况，本院认为，与被上诉人经营面积相比,渗漏水点较少，且渗漏水情况并未严重到足以导致房屋无法使用、租赁合同目的无法实现或涉案房屋足以危及被上诉人安全或健康的程度，上诉人并未构成根本违约，被上诉人以此为由单方发函解约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对被上诉人要求上诉人赔偿装修损失的主张，本院亦不予支持，但被上诉人要求上诉人赔偿因渗漏水造成的财物损失10000元的主张于法有据，原审予以支持并无不当。
本案中，被上诉人向上诉人发函后，已清空房屋并要求交接事宜，考虑到本案纠纷系因涉案房屋渗漏水引起，上诉人作为出租人亦存在一定过错，结合租赁合同的履行情况，本院认定双方的租赁合同已于2015年10月31日实际解除，对上诉人王冲要求被上诉人支付2015年11月1日至2016年1月31日租金及违约金的主张不予支持。被上诉人自愿交付装修图纸，但上诉人王冲反诉要求被上诉人交付消防施工备案手续的主张缺乏合同及法律依据，原审不予支持并无不当。
综上所述，上诉人王超、徐永雪、王冲的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4491号民事判决；
二、确认章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司与王冲之间的云锦路161号《商业房屋租赁合同》于2015年10月31日解除；
三、王冲于本判决生效之日起十日内向章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司赔偿财物损失10000元；
四、章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司于本判决生效之日起十日内向王冲交付云锦路161号房屋装修图纸；
五、驳回章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司其他本诉请求；
六、驳回王冲其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费9884元，减半收取4942元，鉴定费8000元，合计12942元，由章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司负担10000元，王冲、王超、徐永雪负担2942元；反诉受理费6174元，减半收取3087元，由章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司负担771元，王冲负担2316元。二审案件受理费9884元，由章敬玲、汤雪兰、南京部道装饰材料有限公司负担9000元，王冲、王超、徐永雪负担884元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月十八日
书记员 朱亚芳