深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深罗法民三初字第1216号
原告朱永基，中国香港居民。
原告林慧仪，中国香港居民。
两原告共同委托代理人潘向宁、林海，广东逸生律师事务所律师。
被告联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马公司），住所地深圳市罗湖区新银座商业裙楼1-C62、C63、C64。
法定代表人蔡文杰，董事长。
委托代理人林鑫榉，该公司员工。
上列两原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告委托代理人林海、被告委托代理人林鑫榉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2005年10月签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告向被告购买深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-B67号商铺。2005年10月31日，双方签订《铺位委托经营合同（前三年）》，原告同意上述物业入伙时交付给被告、全权委托被告经营使用。根据原、被告双方约定，原告同意将物业委托给被告续租，期限为2005年11月1日起至2008年10月31日止，原告将该物业不可撤销地全权委托被告经营使用。2005年10月31日，原被告又签订《铺位委托经营合同（第四年）》，原告同意在《铺位委托经营合同（前三年）》到期后继续将该物业全权委托被告经营，本合同有效期为2008年11月1日起至2009年10月31日止；原、被告并约定：本合同期满后不续约时，被告应按双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给原告。《铺位委托经营合同（第四年）》期满后，原被告双方没有续约。被告本应按照约定将商铺交还给原告，然而，虽经原告多次敦促，要求被告按双方约定的装修标准将商铺分割、装修好并开通水电后交还给原告，但被告一直拒绝原告要求，非法占用原告商铺至今不予交还。被告行为已极大侵害了原告合法权益，造成原告极大经济损失。为此，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即将座落于深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-B67号商铺按双方签署《深圳市房地产买卖合同》时图纸分割铺位、按约定的装修并开通水电后交还原告；2、被告赔偿因占用原告商铺而给原告造成的损失人民币134310.00元（自2009年11月1日起暂计至2013年9月30日止）；3、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称：一、原、被告之间涉案商铺的《铺位委托经营合同》已于2009年4月30日到期，合同早已届满终止。而且合同届满后，被告从未与原告续或重新签订合同，也从未占有、使用涉案商铺等行为。二、涉案商铺至今处于空置状态，故根本不可能被任何人所占有、使用。并且，对于目前仍为空置的涉案商铺，原告没有提供任何证据以证明被告存在擅自占有、使用或非法阻挠、妨碍原告正常使用涉案商铺等事实。三、根据合同的约定，被告在合同期限内，有权根据实际需要，对涉案商铺进行结构改造、装饰装修等权利。所以，被告在合同期内对涉案商铺进行统一改造、装修等，是征得原告同意的。故而，在合同早已届满终止的情况下，现原告要求被告按照诉求的标准交还涉案商铺，没有事实和法律依据。况且，2009年4月30日合同到期之后，被告与原告就涉案商铺，根本不存在任何租赁等法律关系。综上，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告向本院提交如下证据：1、协议书、委托书；2、房地产证；3、销售平面图；4、照片；5、本院（2012）深罗法民三初字第137、138、139、140号民事判决书；6、产权清单；7、房屋买卖合同。被告对原告提交的证据3的真实性不予确认，对其他证据真实性均无异议。
被告向本院提交如下证据：1、《铺位委托经营合同》及授权委托书；2、本院（2013）深罗法民三初字第996号民事判决书；3、本院（2012）深罗法民三初字第838号民事判决书及深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第177号民事判决书；4、（2012）深罗法民三初字第839号民事判决书及（2013）深中法房终字第178号民事判决书；5、（2012）深罗法民三初字第840号民事判决及（2013）深中法房终字第179号民事判决书；6、（2012）深罗法民三初字第841号民事判决书及（2013）深中法房终字第180号民事判决书；7、EMS特快专递邮件详情单复印件。原告对被告提交的证据7真实性不予确认，对其他证据真实性均无异议。
经审查，被告提交的证据7为复印件，其真实性本院不予确认。原、被告提交的证据形式完整，来源合法，本院对其真实性予以确认。
本院经审理查明：一、2005年10月31日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-B67号商铺，建筑面积18.50平方米，售价为人民币694082元；附表三约定装修标准：1、外墙：裙楼石材。2、内墙：间隔墙用石膏防火板。3、天花：统一标准吊顶。4、地面：水泥砂浆找平地面。5、门：落地玻璃大门。同时还约定了装置空调、广播、监控等系统及电梯等其它项目。
同日，原告与被告签订《铺位委托经营合同》，约定：原告将位于深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-B67号商铺委托被告经营，建筑面积18.50平方米；委托经营期限为三年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止；委托期限内，被告自主经营管理商铺，并承担经营风险，原告不参与商铺经营管理，不承担经营风险；合同期内，商铺由被告统一管理，并负责商场的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，相应承担上述各项的有关费用；经原告与被告双方商定，在委托经营期限三年内，原告将该物业使用权全权委托给被告进行管理，被告同意给予原告人民币231361元购铺优惠作为该物业前三年委托经营的补偿，双方签署《房地产买卖合同》时以此优惠为准；合同期满不续约时，被告应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给原告。在原告同意的情况下，被告可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还原告，并办理移交手续；合同还约定了其他权利义务。双方签订《铺位委托经营合同》当天，原告出具《授权委托书》，认可将上述物业不可撤销地全权委托被告经营，委托经营期限自2005年11月1日起至2009年10月31日止。经营期间内，原告授权被告在经营管理期间可将物业转委托第三者经营或出租，给第三者经营管理收入及租金由被告收取。
上述《铺位委托经营合同》签订同日，原告与被告又续签了另一份《铺位委托经营合同》，约定原告同意在前一份《铺位委托经营合同》到期后继续将该物业全权委托被告经营，自2008年11月1日起至2009年10月31日止；合同的其他内容与前一份《铺位委托经营合同》内容基本一致。
三、上述两《铺位委托经营合同》到期后，原告与被告联马公司未续签租赁合同。至今，原、被告双方未办理涉案商铺的交接手续。原告在本案称：2009年9月25日，在经营期限即将届满时，被告联马实业委托深圳市联马物业管理有限公司向原告寄送物业移交通知书，前述邮件的寄送地址为原告在房屋买卖合同中所留地址。原告为证明该诉讼主张向本院提交了EMS特快专递邮件详情单复印件。原告对该证据真实性不予确认，亦称并未收到通知。
四、涉案房产的《房地产证》显示涉案房产的用途为商业，建筑面积为18.5平方米。根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的深圳市2009、2010、2011年房屋租赁指导租金表，涉诉房产在2009年至2011年的指导租金标准为人民币150元/平方米/月，2012年至2013年的指导租金标准为人民币160元/平方米/月。
本院认为，原告与被告联马公司签订的两份《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。两《铺位委托经营合同》虽名为委托经营合同，实为房屋租赁合同。《铺位委托经营合同》约定，“合同期满不续约时，被告应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准将该物业移交给原告。在原告同意的情况下，被告可按照租赁期间的装修状况，将该物业交还原告，并办理移交手续”。上述两《铺位委托经营合同》履行期满，原、被告未再续约，被告未通知原告办理物业移交手续，亦未将商铺恢复原状，致使商铺至今未能移交原告，对此，被告应承担相应的赔偿责任，向原告支付自2009年11月1日至2013年9月30日期间的租金损失。租金损失参照政府部门公布的租赁指导租金标准，则被告应向原告支付租金损失人民币134310.0元，计算公式为：18.5×150×26＋18.5×160×21=134310.0元。被告抗辩称其于2009年9月25日，在经营期限即将届满时，委托深圳市联马物业管理有限公司向原告寄送物业移交通知书，但是，被告所提交的证据EMS特快专递邮件详情单为复印件，被告亦未提交其他证据予以佐证，本院对其真实性不予确认，被告应承担举证不能的法律后果，对该抗辩意见，本院不予采纳。同时，被告应依约按《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（间隔墙用石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）将涉案物业分割移交原告。至于原告要求开通水电的诉讼请求，由于《深圳市房地产买卖合同》并没有对每个铺位是否开通水电作出具体的约定，该项诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告联马实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区春风路新银座商业裙楼2-B67号商铺按双方签署《深圳市房地产买卖合同》约定的交铺标准（石膏防火板、统一标准吊顶开花、水泥砂浆找平地面）分割移给原告朱永基、林慧仪。
二、被告联马实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱永基、林慧仪支付租金损失人民币134310.0元。
三、驳回原告朱永基、林慧仪的其他诉讼请求。
如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本案受理费人民币2986元，由被告联马实业（深圳）有限公司承担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 意
人民陪审员 袁尔平
人民陪审员 谌小英
二〇一三年十二月十一日
沈楠
书 记 员
李晓婷