贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终208号上诉人（原审被告）:贵州传承美酒业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区环城东路202号28栋1单元2号。法定代表人：林菊燕，该公司经理。委托诉讼代理人：杜学昌，男，1947年11月30日出生，公司总经理，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州省广西商会，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路168号金辉大厦塔楼1单元16层6号。法定代表人：覃儒珍，会长。委托诉讼代理人：朱小波，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张前康，贵州中创联律师事务所律师。上诉人贵州传承美酒业有限公司（以下简称“传承公司”）因与被上诉人贵州省广西商会（以下简称“广西商会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院于2016年8月9日作出的（2016）黔8601民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人传承公司上诉请求：1、请求撤销贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初260号民事判决，依法改判为驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案第一、第二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方租赁合同约定的建筑面积为752.62平方米，但实际产权面积仅408.06平方米，一审判决按752.62平方米计算租金及违约金认定事实错误，应依法予以撤销。二、根据《社会团体登记管理条例》，法律禁止社会团体从事营利性活动，双方签订的《商铺租赁合同》系无效合同。一审判决《商铺租赁合同》系合法有效属于适用法律错误，应依法予以撤销。三、本案中，上诉人并未违约，上诉人之所以在已向被上诉人支付了第一季租金6万元后未继续向上诉人支付租金是因为被上诉人未按法律规定履行其开具发票的法定义务，被上诉人违约在先，上诉人未继续向上诉人支付租金是在合法行使法律赋予的同时履行抗辩权。因此，一审法院判决认定上诉人违约，并要求上诉人向被上诉人支付违约金以及律师费属于认定事实错误，适用法律错误，违反了权利义务相一致的原则。被上诉人广西商会辩称，一、我们不认可对方的上诉理由，建筑面积是从广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司租赁合同上沿用而来的，租给传承公司，有相应的合同和接收手续；二，发票随时都可以开具，并不是每个季度都要开具，对方不能以此作为抗辩理由；三，双方对面积和标的物都有合同约定，出租价格是低于市场价；四、租赁的房屋不属于商会的主要业务范围，国务院的规定不是法律的效力性规定，出租仅仅是为了资产保值，增值；五、发票也不是合同的随附业务，不影响合同目的达成。请求二审法院驳回上诉，维持原判。广西商会向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2016年4月27日解除；二、判令被告返还原告租赁房屋及其设备、家具；三、被告支付原告拖欠的房租58000元（2016年1月1日起止2016年4月27日）；四、判令被告依法向原告支付违约金30450元，从2016年1月1日起计算至2016年5月15日，共计105天，按照拖欠租金的每日千分之五计算，直至实际支付全部租金时止；五.判令被告赔偿原告拒不返还租赁物导致原告无法出租房屋的租金损失，从2016年4月27日时起暂计至2016年5月15日，暂计12000元，按日房租666.667元计算，至被告实际搬离房屋返还租赁物时止；六.判令被告赔偿原告律师费6600元；七.本案诉讼费由被告承担。诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：贵州省贵阳市云岩区北新区路109号办公用地、111号房屋所有权人为广西壮族自治区人民政府驻贵阳办事处，2015年7月6日，广西壮族自治区人民政府驻贵阳办事处将贵州省贵阳市云岩区北新区路109号土地、111号房屋移交给广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司，同年9月1日，广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司将该109号、111号房屋出租给广西商会，约定租赁期限为2015年9月1日起至2020年8月31日止，租金为13802.4元/月，在租赁期内可转租。2016年7月，贵州省贵阳市云岩区北新区路111号房屋登记所有权人变更为广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司。2015年9月1日，广西商会（甲方）与传承公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于贵阳市云岩区北新区路109号、111号房产出租给乙方，建筑面积为752.62平方米，租赁期限为5年，从2015年9月1起至2020年8月31日止，免租装修期2个月，从2015年9月1日起至2015年10月31日止；乙方向甲方支付保证金60000元，每季度支付一次租金，季度租金为60000元，按照先交租金后使用的原则，乙方于每期的最后一个月的第一天之前把下期应交租金一次性支付甲方；租赁物内，甲方现有的办公器材、日常用品、电器设备等物品（详见物品清单）与租赁物一同提供给乙方使用；一方违约，致使不能实现合同目的，守约方有权提前终止本合同；租赁期内，乙方逾期支付租金或其他应付费用，每逾期一天，按应付款项的千分之五支付逾期违约金，乙方逾期二十天未付应付租金、其他应付费用及逾期违约金的，甲方有权提前终止合同，没收乙方支付的租赁保证金;违约方需赔偿守约方的损失包括但不限于守约方诉讼发生的律师服务费、诉讼费、差旅费。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告按约定支付保证金60000元、支付租金60000元，从2016年2月起，被告未再向原告支付租金。2016年4月21日，原告通过邮寄方式向被告发出合同解除通知，但以收件人要求自取，逾期被退回。同年5月6日，原告委托贵州中创联律师事务所通过邮寄方式向被告发出律师函，告知被告双方签订的《商铺租赁合同》已解除，被告在收到律师函之日起5日内返还租赁物，在收到律师函之日起3日内支付租金、赔偿损失。该律师函于同年5月9日由被告签收。一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《商铺租赁合同》是否为有效合同。根据《中华人共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，合同无效的法定情形关于违反法律、行政法规的强制性规定是指效力性强制性规定，社会团体不得从事营利性经营活动并非效力性强制性规定，故对被告的抗辩意见，法院不予采纳。原告通过租赁的方式取得本案租赁房屋的使用权，并享有转租的权利，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及《商铺租赁合同》的约定，被告欠付租金达到双方约定的解除合同条件，解除权人可以解除合同，原告请求解除合同并返还租赁房屋的理由成立，根据原告于2016年5月6日向被告发出律师函以及被告同年5月9日签收的事实，法院确定双方所签订的《商铺租赁合同》于2016年5月9日解除。因被告履行给付租金义务至2016年1月31日，故原告主张的租金计算时间应为2016年2月1日至2016年5月9日，被告拖欠租金核定为：60000元×1个季度+60000元/季÷3÷30日×8日=65333.33元；关于原告主张《商铺租赁合同》解除之日起至被告返还房屋之日止的租金损失，根据庭审中原告的陈述，该项主张为房屋占用费，本案租赁房屋为被告实际占有使用，原告该项主张，合理有据，结合原告与广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司签订租赁合同中关于租金的约定及本案原告为社会团体法人的性质，法院认为按13802.4元/月计算占用费为宜；关于原告主张被告返还租赁房屋内的设备及家具的诉请，《商铺租赁合同》明确约定出租方将办公器材、日常用品、电器设备等物品与租赁物一同提供给承租人使用，原告在庭审中举证一份贵阳市被新区路办公设备、家具出租明细表，被告予以认可，故对该明细表本院予以采信，被告在返还租赁物时按照该明细表将办公设备、家具一并返还给原告。关于原告主张违约金30450元，原告主张按拖欠租金的千分之五每日计算违约金，过分高于原告的实际损失，法院予以适当减少，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍（17.4%）计算，即65333.33元×17.4%≈11368元；关于原告主张律师费6600元的诉请，符合双方签订的《商铺租赁合同》的约定，并有委托代理合同、转账凭证予以佐证，法院予以支持。因被告已向原告支付保证金60000元，保证金作为履约保证，可抵扣被告欠付的租金，扣减后被告还应支付原告租金5333.33元（=65333.33元60000元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州省广西商会与被告贵州传承美酒业有限公司双方之间的《商铺租赁合同》；二、被告贵州传承美酒业有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的位于贵州省贵阳市云岩区北新区路109、111号房屋还给原告贵州省广西商会，在返还房屋时按照贵阳市北新区路办公设备、家具出租明细表将办公设备、家具一并返还给原告贵州省广西商会；三、被告贵州传承美酒业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告贵州省广西商会支付租金5333.33元，并从2016年5月9日起至返还房屋之日止按13802.4元/月支付房屋占用费；四、被告贵州传承美酒业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告贵州省广西商会支付违约金11368元；五、被告贵州传承美酒业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告贵州省广西商会支付律师费6600元；六、驳回原告贵州省广西商会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1221元，由原告贵州省广西商会负担279元，被告贵州传承美酒业有限公司负担942元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。上诉人传承公司主张因法律禁止社会团体从事营利性活动，故双方签订的《商铺租赁合同》无效。因《社会团体登记管理条例》是国务院令，其中关于“社会团体不得从事营利性经营活动”属于倡导性内容，只有违反强制性规定才属于违反法律规定，故该上诉主张不能成立。上诉人传承公司主张按照产权面积计算租金。由于双方当事人对租赁标的及房内设施进行了交接，在租赁合同上明确约定建筑面积为752.62平方米，且采取整体计算租金总额而非约定每平方米租金单价的方式计算租金，故依照合同产权面积与建筑面积的差额无法对租金产生影响，该上诉主张本院不予支持。上诉人传承公司主张其因对方未开具发票故不交租金系行使同时履行抗辩权，本院认为，交纳租金是承租人的主要合同义务，发票能否及时开具对租赁房屋的使用并无严重影响，不能成为数月直至更长时间拖欠租金的抗辩理由，该上诉主张本院亦不予支持。另外，一审法院应在判决主文确认双方当事人签订的《商铺租赁合同》于2016年5月9日解除，而非表述解除《商铺租赁合同》，但双方当事人对此均未提出异议，本院不予更正。综上所述，上诉人传承公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2442元，由上诉人贵州传承美酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 李云鹤二〇一七年二月二十四日书记员 袁华丽