四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1502民初3863号
原告（反诉被告）：黄成芬，女，汉族，1970年9月1日出生，住四川省宜宾市。
被告（反诉原告）：梁多文，男，汉族，1974年5月5日出生，住四川省宜宾市。
被告（反诉原告）：陈来琼，女，汉族，1973年1月27日出生，住四川省宜宾市。
原告黄成芬与被告梁多文、陈来琼确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后,依法适用简易程序审理。在举证期限内,被告梁多文、陈来琼提出反诉，本院依法予以受理。本院对本案公开开庭进行了审理。原告黄成芬（反诉被告），被告梁多文、陈来琼（反诉原告）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告黄成芬向本院请求如下：1、请求法院判决确认被告梁多文、陈来琼与原告黄成芬签订的房屋租赁协议无效；2、判令两被告返还原告所交纳的租金、装修费、鉴定费共17万元；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年11月18日原告与两被告签订了租房协议，租房的地点位于宜宾市翠屏区黄桷坪七队被告自建房，除左下底楼一间、吊楼一间外的整栋楼和场坝；租期三个周期，三年为一周期，租金每年68000元，原告以季度交付租金；原告应在2013年3月1日甲方将房屋清理干净交付乙方；原告因业务需要可对外承租房自行装修。原告方在签订协议时支付被告方17000元作为第一季度租金。原告在使用期间对租赁物进行了装修，花去装修费15万元，在2015年原告与被告纠纷过程中聘请成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司对房屋装饰装修进行司法鉴定，估价费用3000元。而在2015年原告与被告纠纷过程中，本案的涉案房屋在另一起行政案件中存有争议，而且，在2007年8月27日宜宾市国土资源局驻开发区土地管理处（以下简称土地管理处）与被告签订了就该房屋的房屋拆迁安置补偿协议书，此房屋属于违规建筑，被告没有告知原告这一事实，仍然将房屋租赁给原告。根据《民法通则》第六十一条规定，租赁合同无效，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的折价补偿。故被告应将租金返还原告，并对原告的损失、装修费等给予补偿。现诉至法院，请求判如所请。
庭审中，黄成芬撤回其诉讼请求第2项中请求被告返还其所交纳的租金和鉴定费的请求，只请求被告赔偿装修损失17万元。
本诉被告梁多文、陈来琼辩称，本诉原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由为：1、现有房屋系梁多文父亲梁斌武（于2013年3月去世）旧房因征地拆迁，梁斌武选择“自建房屋安置补偿方式”，其选址定点及建设均获得了政府相关部门及人员许可，故现有房屋修建合法，我们提出的自建房面积申请符合国家法律、法规的规定，并已严格按照与土地管理处签订的《房屋拆迁安置补偿协议》履行了申请义务，现有房屋的审批手续未办理下来的原因在于政府及相关部门的不作为，不应归责于我方。2、根据《城乡规划法》第2条“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法”之规定，在规划区内房屋才适用《城乡规划法》。而现有房屋于2007年12月修建完成，《城乡规划法》从2008年1月1日起施行，2011年4月20日才将案涉房屋纳入城镇规划区，且我方不存在超面积修建房屋或者违法建设的行为，根据法不溯及既往原则，现有房屋既非违法建筑，更不存在超面积修建行为或者持续违法行为，故应认定为合法建筑，原被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，真实、合法、有效，依法应受保护。本诉原告已实际占用并使用了我方交付的现有房屋，应按照协议支付租金，其要求我方退还租金于法无据，人民法院不应支持。3、原告作为具备完全民事行为能力的自然人，明知我们的现有房屋没有办理到相关审批手续和权属证书，但仍坚持与我们签订《房屋租赁协议》，如该协议被人民法院认定为无效协议，其过错也在于原告，由此产生的装修费和鉴定费损失依法应由其自行承担。4、本案中我已提起反诉，要求原告支付房屋占有使用费、装修价值鉴定费和电费。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告梁多文、陈来琼向本院请求如下：1、判令反诉被告支付拖欠反诉原告12个月的房屋占有使用费68000元和资金占用利息（资金占用利息从2014年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至反诉被告实际足额支付反诉原告房屋占用使用费之日止）；2、判决反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费1359.63元；3、判决反诉被告支付反诉原告装修价值鉴定费2000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年11月18日签订了《房屋租赁协议》，约定：“反诉原告将其位于宜宾市翠屏区白沙湾街道黄桷坪七队31号的私有房整栋楼和场坝出租给反诉被告，反诉原告留下左方底楼一间、吊楼一间作为住房，租期为三年，每年68000元整，反诉被告以季度交付租金，每季度租金17000元整；交房时间2013年3月1日；允许反诉被告对承租房自行装修，但不得任意改变房屋结构；在本协议终止后，除属于承租方自己能移动的物体外，其他装饰不得拆除。”，同时，双方还口头约定房屋租赁期间产生的电费由反诉原告以户主名义向电力局交付，超出300元/两月部分由反诉被告承担。在多方证人见证下，反诉被告以自己在国土局有关系为由，答应为反诉原告办理到承租房屋的相关审批手续和权属证书，并为反诉原告梁多文介绍工作。《房屋租赁协议》签订后，反诉原告依约将房屋交付反诉被告。反诉被告接收房屋后直到2013年10月才开始正式进场装修房屋，并在承租院坝里私自搭建了200㎡左右雨棚。房屋装修后，反诉被告除自己经营信息部外，在没有取得反诉原告同意的情况下还将承租房屋分别租给第三人作“泛华保险”、“家常菜餐馆”等经营。但由于政府规划的临时变更，反诉被告及第三人生意一直不好，因此第三人纷纷退租。2014年，反诉原告私有房屋因规划面临拆迁，因反诉原告无法与征地部门达成协议，临港区行政执法支队以反诉原告未办理建设工程规划许可证为由，要求反诉原告强制拆除违法建筑，并安排人员拆除了反诉被告搭建的雨棚。2014年9月3日，临港区规建环保局对反诉原告作出《强制拆除违法建设决定书》，反诉原告随即提起行政诉讼，经法院判决后撤销了该行政处罚。
2014年7月，反诉被告以反诉原告没有向其交付出租大楼地下一层和一间门面为由，诉至法院，要求解除租赁协议并赔偿损失。此后，便未再开展任何经营活动。在该案诉讼中，反诉原告不服原告的装修价值评估报告，向法院申请重新鉴定，经四川宜宾源禾房地产评估有限公司评估，其装修价值为32074元，反诉原告为此支付鉴定费2000元。2015年5月7日，反诉被告将承租房屋钥匙退还反诉原告，此时反诉被告拖欠反诉原告房租已有1年。后反诉被告撤回起诉。承租期间，反诉被告除支付反诉原告2014年1-2月的电费外，2013年10-12月和2014年3-8月期间反诉被告经营超出300元/两月部分的1359.63元，反诉被告至今未支付反诉原告。
综上，反诉原告认为双方签订的《房屋租赁协议》真实、合法、有效，依法应受保护。反诉被告的装修价值损失因协议有效，应由其自行承担，但反诉原告由此支付的鉴定费2000元应由反诉被告承担。如最终《房屋租赁协议》被法院认定无效，反诉被告从2013年3月1日起确实占用并使用承租房屋至2015年5月7日，实际产生了房屋占有使用费，反诉被告也应当按照合同约定的租金标准及相关法律规定支付反诉原告从2014年6月1日起至2015年5月7日止的房屋占用使用费68000元，同时还应支付反诉原告超出约定的电费1359.63元。请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告黄成芬辩称，2014年6月12日，反诉原告强行将承租人的东西搬出，派出所当时也摄了像的，社区也有人参加，是反诉原告将钥匙锁换了后，通过社区解决由社区刘英保管钥匙的。故从2014年6月份双方发生纠纷开始我方就没有实际控制并占有、使用反诉原告的房屋，钥匙也是由社区负责保管，根据受益原则，我方不应当支付反诉原告的占有使用费。另，电费问题，我方租房后安装了分表，在电表上能看出各自所应缴纳的电费，并不是如反诉原告说的每月扣除249元。鉴定费是反诉原告举证产生的费用，是法律赋予反诉原告的义务，不应由我方承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院根据确认的证据对本案事实认定如下：
当事人梁多文、陈来琼系夫妻，二人原系宜宾市翠屏区白沙湾街道黄桷坪村七组31号村民，因征地拆迁后现为白沙湾街道河湾社区7社居民。梁多文之父梁斌武（已过世）原系宜宾市翠屏区白沙湾街道黄桷坪村七组31号村民，其于2000年经宜宾市建设委员会、宜宾市国土局批准对其黄桷坪七社房屋进行原基改造。2004年4月，宜宾市城市规划局批准梁斌武对该房屋进行扩建。2006年因城市环线建设需要，梁斌武的房屋位于征地范围内。2006年11月，梁斌武递交自建房申请。2007年8月，梁斌武与土地管理处签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：梁斌武享受住房安置人员5名（即梁斌武、妻子唐俊明、儿子梁多文、儿媳陈来琼、孙子梁绍义），实施自建安置补偿方式。协议签订后，梁多文夫妻在已经纳入城市规划区范围的白沙湾街道河湾社区七社修建房屋（案涉租赁房屋），2008年6月左右入住，该房屋结构为一楼一底。梁斌武的自建房申请一直未经政府部门批准。梁斌武于2013年3月去世。
2012年11月18日，梁多珍（梁多文姐姐）、梁多文、陈来琼、梁斌武（甲方）与黄成芬（乙方）就梁多文在白沙湾街道河湾社区七社修建的房屋签订《房屋租赁协议》，约定：甲方自愿将私有房整栋楼和场坝出租给乙方，甲方留下左方底楼一间、吊楼一间作住房。第一租期为3年，每年68000元，乙方以季度交付租金，每季度17000元；经双方商议每3年为一个周期，第二、三周期在原有的租金上上涨10%，以后不再涨租金；交房时间2013年3月1日；乙方对承租房允许自行装修，但不得任意改变房屋结构，本协议终止后，除属于承租方自己能移动的物体外，其他装饰不得拆除；如果政府拆迁，乙方的损失装修拆迁费，由乙方与政府协商赔偿；乙方须先预付17000元，在甲方交房时作为第一季度的租金；预付日期2012年11月18日；房租交房起付日期2013年3月1日。甲乙双方均在该协议上签名捺印。协议签订后，黄成芬预付了第一季度租金17000元，梁多文、陈来琼也按协议约定将出租房屋交付黄成芬。2013年10月黄成芬对租赁房屋开始进行装修，装修完毕后开展经营活动，其主要经营项目为：永兴信息部、泛华保险、家常菜馆、副食店。2013年6月1日，黄成芬向出租方支付6月1日-8月31日租金17000元；2013年9月2日，黄成芬向出租方支付9月1日-11月30日租金17000元；2013年12月1日，黄成芬向出租方支付12月1日-2014年3月1日前的租金17000元；2014年3月1日，黄成芬向出租方支付3月1日-6月1日前的租金17000元。租赁期间，因梁多文欲收回底楼一间房屋自己使用，黄成芬不予同意，双方发生争执。2014年4月，梁多文向黄成芬提出要求收回房屋不再租赁给黄成芬，但黄成芬以合同未到期，且未得到已租用房屋面积使用权为由拒交以后的房租。2014年6月12日双方再次发生纠纷，梁多文夫妻强行将黄成芬租用房屋内的家具等搬出房内，并于当天将除泛华保险门面外的其余出租房的钥匙重新更换。后经宜宾市翠屏区白沙湾街道社区居民委员会调解，租赁双方达成协议：一、要求梁多文将租房方屋内搬出来的家具及其他物品搬回室内；二、由社区将该房（黄成芬所租的侧门：信息部和餐馆上楼通道）锁上，双方均不得进入，待双方进行协商后再将钥匙交由协商好的结果方；三、如果双方不接受协调，任何一方可向司法机关提起诉讼，利用司法途径解决；四、起诉解决时间不超过三个月，三个月内如租房方没有参与协调或起诉解决，则将房屋退还房主，房屋租用费由租房方付给房主；五、房主将电话给租房方接通。
2014年3月，临港规建环保局针对梁多文在规划区内未办理建设工程规划许可证建房（案涉房屋）进行立案调查。同月21日，宜宾临港经济技术开发区行政执法支队作出《责令限期拆除违法建设决定书》并送达梁多文。2014年6月，宜宾纵城地籍勘测咨询有限公司对梁多文修建的房屋进行丈量，核定面积为640.61㎡。2014年9月3日，临港规建环保局作出《强制拆除违法建设决定书》，决定于9月8日对梁多文在翠屏区白沙湾街道河湾社区7社修建房屋面积为640.61㎡的违法建设实施强制拆除。梁多文不服提起行政复议，2014年11月17日，宜宾市住房和城乡建设局、宜宾市城乡规划局作出复议决定，维持原决定。后梁多文提起行政诉讼。本院（2015）翠屏行初字第4号行政判决书认定：梁多文未取得建设工程规划许可证，在城市规划区范围内进行建设，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位和个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责任停止建设，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法所得。该判决书双方当事人均未提起上诉，现已生效。
2014年7月，黄成芬将梁多文、陈来琼诉至本院。诉前，黄成芬委托成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司对其承租案涉房屋内泛华保险服务大厅装修设施、永兴信息部装修设施及家常菜餐厅装修设施设备重置价格进行评估。同月11日，该咨询公司出具宜宏评（2014）字第062号“评估意见书”，意见为：在2014年7月5日评估基准日，上述装修设施设备的重置价格为人民币223050元。因该报告中评估的部分物品及装饰装修系出租人原有设备并非承租人新增，故诉讼中，梁多文申请本院对案涉承租房新增装饰装修在价值时点的市场价值进行重新评估。2014年9月3日，承办法官与租赁双方对案涉房屋承租人装饰装修部分进行勘验、确认。2014年9月26日，本院委托四川宜宾源禾房地产评估有限公司进行司法评估。2015年4月27日，承办法官及双方当事人与鉴定人员对估价对象进行了现场查勘，2015年5月8日，四川宜宾源禾房地产评估有限公司出具“房屋装饰装修司法鉴定估价报告”意见为：估价对象在价值时间点2015年4月27日，满足本次估价设定的假设前提和限制条件下的价值总额为人民币32074元。该报告有效期为自2015年5月8日起1年内有效。梁多文、陈来琼并支付评估费2000元。后因案涉房屋的合法性审查正处于上述行政案件审理中，故黄成芬撤回起诉。
另查，案涉租赁房建成后一直主要由梁多文、陈来琼夫妻管理、使用，诉讼中，梁多文姐姐梁多珍认可梁多文夫妻在管理案涉房屋，同意由二人行使租赁合同的相关权利义务，自己不愿意参加诉讼。
梁多文位于白沙湾街道河湾社区七社自建房屋整栋面积640.61㎡，一楼一底；出租给黄成芬的房屋面积约560㎡，梁多文、陈来琼自用面积约80㎡；其中黄成芬用于经营泛华保险的四间门面的面积约100㎡；黄成芬租赁房屋上二楼的通道位于永兴信息部门面内。2014年6月12日双方发生纠纷当天，梁多文将除泛华保险四间门面外的其余租赁房屋更换钥匙，后经社区调解后，该更换的钥匙交由社区暂时保管，但泛华保险四间门面仍由黄成芬控制、使用；永兴信息部和餐馆钥匙更换后，承租人黄成芬无法使用二楼出租房屋。
黄成芬承租房屋后就其承租的范围安装了分电表，但向供电部门缴纳电费时是以户主梁多文的名义缴纳。梁多文持有的6份电费发票原件显示：2013年6月18日缴纳电费249.06元、2013年8月25日缴纳电费277.07元、2013年10月16日缴纳电费349.55元、2013年12月17日缴纳电费357.78元、2014年6月23日缴纳902.20元、2014年8月20日缴纳电费561.73元，梁多文陈述其中2013年6月18日缴纳的电费249.06元系黄成芬使用租赁房屋前自己的日常电费。黄成芬持有的2份电费发票原件显示：2014年2月20日缴纳电费722.92元、2014年4月22日缴纳电费688.38元，黄成芬并陈述上述两份发票金额中属于其应缴电费的部分系其缴纳的。
2015年4月27日，原被告达成退房协议，黄成芬于当日在社区领取了上述保管的钥匙，并将承租房屋内的东西搬走，2015年5月7日，黄成芬搬离其所有物品后将承租房屋及相关钥匙交还梁多文、陈来琼。
另查，原被告双方签订《房屋租赁协议》时，黄成芬知晓梁多文、陈来琼等出租的案涉房屋仅有《房屋拆迁按住补偿协议书》，无建房的审批手续。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》中涉及的租赁物即位于白沙湾街道河湾社区七社自建房屋整栋楼及场坝未取得建设工程规划许可证，经人民法院生效判决书已确认该房屋系违法建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案案涉房屋出租人梁多文、陈来琼在法庭辩论终结前仍未取得出租房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原、被告签订的《房屋租赁协议》属无效协议。
梁多文、陈来琼对其未获批准所建设的房屋对外出租获取利益存在过错，黄成芬向梁多文、陈来琼租赁房屋时明确知晓租赁房屋并无建设工程规划许可证等准建手续，但仍愿意租赁也存在过错，故导致案涉《房屋租赁协议》无效，双方均存在过错，且过错均等。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本诉原告黄成芬请求被告梁多文、陈来琼赔偿其装修损失本院予以支持，但应按过错比例承担。原告请求装修损失费17万元向本院提供了成都宏涛价格评估咨询有限公司宜宾分公司的评估意见，但该评估意见“装修设施设备的重置价格为人民币223050元”中将部分不属于承租人的新增物品及装饰装修纳入鉴定范围，故该鉴定意见不能真实反映承租人的装修残值，本院对该鉴定意见不予采信；经梁多文、陈来琼申请重新鉴定后，双方对黄成芬新增装饰装修进行了现场确认，四川宜宾源禾房地产评估有限公司并对该部分新增装饰装修在价值时点（2015年4月27日）的市场价值进行了重新评估为32074元，该评估意见客观、公正，虽该评估报告有效期为自2015年5月8日起1年内有效，但因承租人黄成芬已于2015年5月7日将租赁房屋退还出租人，双方已自行终止租赁关系，故该鉴定报告本院予以采信，并确认在黄成芬退还梁多文、陈来琼出租房屋时间点黄成芬装饰装修的市场价值为32074元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成符合的装饰装修物，出租人……不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，该装修损失应由梁多文、陈来琼根据其过错比例赔偿黄成芬上述装修损失的50%，即16037元（32074元×50%）。
本院查明，黄成芬租赁案涉房屋后其租金已交纳至2014年6月1日前，2014年年6月12日双方发生纠纷后，出租人梁多文将承租人黄成芬的物品强制搬出并将部分租赁房屋更换门锁，经基层组织调解后，虽将物品搬回房屋，但更换后的门锁钥匙仍由社区保管，致使承租人不能使用该部分租赁房屋，经本院查明承租人黄成芬仍能继续使用的仅为泛华保险约100㎡租赁房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，现反诉原告梁多文、陈来琼请求反诉被告黄成芬支付房屋占有使用费，本院予以支持；在2014年6月12日前可参照协议约定的租金标准支付，因本院已查明黄成芬的租金已交至2014年6月1日前，故2014年6月1日至6月12日的房屋占有使用费2236元（68000元÷365天×12天）应由房屋使用人黄成芬支付梁多文、陈来琼；在6月12日后，承租人实际使用租赁房屋仅约100㎡，其余约460㎡房屋因出租人强行更换门锁致使承租人无法行使其相应权利，且该租赁房屋属违法建设并不当然产生合法收益，故虽承租人也存在过错，但根据受益原则承租人对无法行使使用权的该460㎡房屋不应支付占有使用费，对其余使用的泛华保险的约100㎡房屋应按上述规定向出租人支付占有使用费至房屋返还之日（2015年5月7日）为328天，经计算为10912元（68000元÷560㎡×100㎡÷365天×328天），即自2014年6月1日至房屋返还之日的占有使用费为13148元（2236元+10912元）。
因案涉《房屋租赁协议》属无效合同，基于无效合同取得的收益均应返还，故不应再计算2014年6月1日后房屋占有使用费的资金占用利息，本院根据上述法律规定仅支持其房屋占有使用费，对反诉原告请求按人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用利息，本院不予支持。
案涉《房屋租赁协议》虽属无效合同，但承租人已实际占有使用，故其使用租赁物期间产生的电费应由承租人支付。经本院查明，承租人于2013年10月开始装修使用租赁物，故2013年10月后产生的电费中属于承租人使用的部分应由承租人缴纳。承租人黄成芬虽对其租赁房屋重新安装用电分表，但未向本院提供其租期内的实际用电量；出租人梁多文持有的用电发票原件显示2013年8月25日缴纳电费277.07元、2013年10月16日缴纳电费349.55元、2013年12月17日缴纳电费357.78元、2014年6月23日缴纳902.20元、2014年8月20日缴纳电费561.73元，现梁多文自认300元/两月的部分由其承担，超出300元/两月的部分由承租人承担，故上述费用中自2013年10月后超出300元/两月的部分应由承租人黄成芬承担，经计算为971.26元[（349.55元-300元）+（357.78元-300元）+（902.20元-300元）+（561.73元-300元）]；黄成芬辩称自己已向出租人缴纳上述应由其支付的电费，但未向本院举证，本院根据梁多文持有发票原件这一事实，对其辩称理由不予采纳。2014年1月至4月电费由黄成芬以户主梁多文名义缴纳，虽发票原件由黄成芬持有，但其在庭审中陈述自己仅支付其应缴电费的部分，故并未多缴纳。
反诉原告请求被告支付其装修价值鉴定费2000元，因本院已采信该鉴定意见，故鉴定费属于反诉原告损失，但应按过错比例分担，即由被告支付其鉴定费1000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据>的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、黄成芬与梁多文、陈来琼等于2012年11月18日签订的《房屋租赁协议》无效。
二、本诉被告梁多文、陈来琼于本判决生效后15日内赔偿原告黄成芬装修损失16037元。
三、反诉被告黄成芬于本判决生效后15日内支付原告梁多文、陈来琼房屋占有使用费13148元。
四、反诉被告黄成芬于本判决生效后15日内支付原告梁多文、陈来琼电费971.26元。
五、反诉被告黄成芬于本判决生效后15日内支付原告梁多文、陈来琼鉴定费损失1000元。
上述一至五项品跌后由梁多文、陈来琼赔偿黄成芬损失917.74元。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4870元，减半收取为2435元，由本诉原告黄成芬承担2000元，本诉被告梁多文、陈来琼承担245元；反诉案件受理费3168元，减半收取为1584元，由反诉原告梁多文、陈来琼承担1264元，反诉被告黄成芬承担320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 舒波
二〇一七年二月二十日
书记员 曹艺