山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3349号
原告岳芮，女，1972年4月3日生，汉族，无业，住济南市。
被告罗强，男，1983年4月3日生，汉族，职业不详，住甘肃省定西市。
原告岳芮与被告罗强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告岳芮到庭参加诉讼。被告罗强经本院公告送达，合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告岳芮诉称，2010年9月29日，我在网上看到文庄中建八局宿舍房屋要出售，便于9月30日联系到被告罗强，双方签订了购房协议。我当场将3万元订金交给被告罗强，被告罗强当时打了收条并摁手印，并说过完十月一就过户。10月8日被告罗强发短信说因有事无法回济南过户，再后来就联系不上他了。于是我报了警并查了房子的情况，原来房子有问题，被告罗强用房子在银行进行抵押贷款，由于他还不上贷款，银行将房子查封，而且找不到被告罗强，导致房子无法过户。现在被告罗强的手机已停机，无法联系到他本人。为此，我诉至贵院，请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告罗强向我返还购房订金3万元，支付自2010年10月20日起至判决生效之日止，以3万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，支付违约金26800元，支付被告罗强所用的房屋水电费、物业费及安装防盗门费用共计484.4元，并赔偿损失3474元（即中介费2680元、邮寄费44元、公告费750元）。
被告罗强未答辩。
经审理本院认定，济南市房产管理局于2009年12月31日出具的房屋所有权证载明位于济南市市中区文庄路房产归被告罗强单独所有，房产证号为济房权证中字第1761**，建筑面积73平方米，地下室14.27平方米。
原、被告于2010年9月30日签订房屋买卖合同，该合同载明：“卖方罗强（签名并捺印），以下简称甲方，买方岳芮（签名并捺印），以下简称乙方。一、房产状况，甲方自愿出售位于济南市市中区文庄路房产给乙方，房屋所有权证号济中字第176112，房屋所有权人为罗强，产别单独所有，房屋建筑面积为73平方米，地下室／小房面积14.27平方米。以下内容以《房屋所有权证》登记为准，附属设施包括：无。甲方承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况和相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格，甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为人民币贰拾陆万捌仟元整。甲乙双方办理过户手续所产生的相关费用：营业税由买方承担，个人所得税由买方承担，交易手续费由买方承担，贷款的相关费用由买方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由买方承担，中介费由买方承担。三、付款方式，乙方应于2010年9月30日向甲方支付定金人民币叁万元，在签订本合同当日定金转为房款。甲乙双方同意使用本条的第一种付款方式，如乙方违约定金不退，甲方另行出售或出租。（一）现金付款，余款人民币贰拾叁万捌仟元于过户当日支付，同时办理房屋权属过户手续及物业交割或委托公证手续。五、相关事宜，甲、乙双方应在本合同签订之日起7日内提供相关证件材料并委托协助丙方办理房产过户及相关贷款手续，由于甲乙任何一方故意拖延或不及时提供相关材料的，按照本合同第六条规定追究违约方责任。甲乙双方同意，甲方于过户当天前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品所发生费用由乙方自行承担。六、违约责任，1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方应按照本合同总房款日千分之三向对方赔偿损失，合同继续履行；3、若甲方未遵守第五条第二款的约定且逾期30日仍不履行交房义务的，乙方将行使房产所有权人之权利，并且有权依前述之约定获取违约金。4、若甲乙双方任何一方拒绝履行本合同义务，对方有权解除合同，并且有权要求违约方赔偿本合同总房款10%的违约金，丙方的中介费用由违约方承担。七、其他约定事项，甲方保证此房为空户，甲方必须在过户之日起一个月内将户口迁出。八、如果本合同第七条的约定与其他条款的约定不一致，以第七条约定的内容为准。甲方罗强（签名并捺印），乙方岳芮（签名并捺印），丙方山东亿家乐房产经纪咨询有限公司（加盖公章），签约日期2010年9月30日。”
被告罗强于2010年9月30日向原告岳芮出具收条一份，该收条载明：“今收到岳芮购买市中区文庄路定金叁万元（30000.00）整。收到人罗强（签名并捺印），2010年9月30日。”
原告岳芮于2010年11月29日向山东中建物业管理有限公司交纳1-10月物业管理费207.9元、1-10月电费11.5元。
原告岳芮为证明其支出防盗门费用265元，提供收条一份，该收条载明：“今收到防盗门（网）全款贰佰陆拾伍元整（265），王珂（签名），2010.12.26号。”
在本案诉讼过程中，原告岳芮支出邮寄费44元，公告费750元。
原告岳芮主张其支出中介费2680元，为了实现购买房屋的愿望，找了中介，费了很大劲，最后支出上述费用，该费用属于其发生的经济损失，被告罗强应当支付，但其没有书面证据予以证明。
被告罗强与深圳发展银行股份有限公司济南分行于2010年1月25日签订房地产买卖抵押贷款合同，被告罗强向深圳发展银行股份有限公司济南分行借款20万元，被告罗强以其市中区文庄路房产作为借款抵押并办理了抵押登记，深圳发展银行股份有限公司济南分行取得了该房的他项权证。深圳发展银行股份有限公司济南分行以被告罗强逾期还款，违反合同约定为由，于2010年7月29日起诉至济南市历下区人民法院，该院于2010年12月1日作出（2010）历商初字第1199号民事判决书，判决被告罗强向深圳发展银行股份有限公司济南分行偿还所欠借款、支付相应利息、赔偿损失，并确定深圳发展银行股份有限公司济南分行就上述债权对被告罗强名下的市中区文庄路房产行使抵押权优先受偿，该判决已于2011年3月10日发生法律效力。根据深圳发展银行股份有限公司济南分行的申请及济南市中级人民法院的指定，济南市历下区人民法院（2010）历商初字第1199号民事判决书由本院执行，后进入拍卖程序，本院于2013年11月10日作出（2012）市执字第312-3号执行裁定书，裁定济南市市中区文庄路（房产证号：中1761**）的房产的所有权及相应的其他权利归买受人李春丽所有，济南市住房保障和房产管理局于2014年1月13日向李春丽颁发房屋所有权证，载明济南市市中区文庄路房产（房产证号济房权证中字第2566**）归李春丽单独所有。
原告岳芮陈述：2010年9月30日双方签订房屋买卖合同，被告罗强称国庆节后就给我办理过户，国庆节后我一直在等，被告罗强一直没有与我联系，我就给他发短信，被告罗强于2010年10月9日回复称他爷爷去世了，他很忙，过几天就回来，让我再等几天，但我不放心仍然一直与他联系，被告罗强看到我一直和他联系，后来又于10月10日给我发短信称实在对不起，20日以前办理过户，不好意思，敬请体谅，再以后就联系不上被告罗强了，我找了周围很多人，都知道被告罗强，但我没将上述两条短信的内容复制下来；我于2010年9月30日向被告罗强支付定金3万元；我于2010年11月29日替被告罗强向山东中建物业管理有限公司交纳物业管理费、电费共计219.4元，该费用是我入住之前被告罗强居住使用期间所应交纳的水电费及物业管理费，该数额还是我与物业公司讨价还价后降下来的，按照规定被告罗强理应支付；我于2010年12月26日向王珂支付265元，该费用是我入住涉案房屋后安装防盗门支出的费用，因为我入住后发现没有防盗门，为了保证居住安全，自己花钱安装了防盗门；我不要求双倍返还定金，因为房屋买卖合同约定该定金直接转换为购房款；签订房屋买卖合同后，被告罗强同意交付房屋，2010年9月30日把涉案房屋的整串钥匙和房产证原件都给了我，我于2010年11月6日实际入住；房屋买卖合同约定如果违约被告罗强支付总房价的10%作为违约金，总房价为268000元，乘以10%，得出违约金为26800元；自2010年10月20日起开始计算利息是因为自该日期始我联系不到被告罗强；通过调取历下区法院的审理材料及市中区法院的执行材料，再结合我以上的陈述足以证明被告罗强违反了双方签订的房屋买卖合同，无法办理房屋过户手续，已构成违约。
上述事实，由房屋所有权证两份、房屋买卖合同、收条两份、收据、济南市历下区（2010）历商初字第1199号民事判决书、本院（2012）市执字第312-3号执行裁定书及原告岳芮的陈述等证据予以证实。
本院认为，被告罗强未到庭陈述自己的意见，亦未提交书面答辩状，应承担对自己不利的法律后果。原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，本院予以确认，双方均应按合同的约定履行各自的义务。通过济南市历下区（2010）历商初字第1199号民事判决书、本院（2012）市执字第312-3号执行裁定书、本案所涉房产已过户至案外人李春丽名下的事实，再结合原告岳芮的陈述，足以认定被告罗强已构成违约，导致原告岳芮无法实现房屋过户的合同目的。现原告岳芮请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持，本案于2014年3月24日开庭审理时，解除合同的通知已到达被告罗强，再结合本案的实际情况，本院认定上述房屋买卖合同于2014年3月24日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告岳芮已按合同约定于签订合同当日即2010年9月30日向被告罗强支付定金3万元，但双方同时约定在签订合同当日定金转为房款，原告岳芮对此亦予以认可。解除合同的责任不在原告岳芮，因此，该3万元购房款被告罗强应予以返还，原告岳芮请求返还购房订金3万元，应为返还购房款3万元。双方在合同中明确约定若任何一方拒绝履行本合同义务，对方有权解除合同，并且有权要求违约方赔偿本合同总房款10%的违约金，合同约定的总房款为268000元，因此，原告岳芮要求被告罗强支付违约金26800元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。根据原告岳芮的陈述，再结合本案的实际情况，本院酌定上述违约金已弥补原告岳芮的实际损失，其再要求支付相应利息，不予支持。
关于原告岳芮要求被告罗强支付2010年1-10的物业管理费及水电费，因被告罗强未到庭，无法认定原告岳芮何时入住本案所涉房屋，且与本案不属同一法律关系，对其该项请求，本院不予支持。
关于原告岳芮要求被告罗强支付安装防盗门费用，因系自行决定安装，自己使用，且与本案不属同一法律关系，对其该项请求，本院不予支持。
关于原告岳芮要求被告罗强支付中介费2680元，因其未提供相应证据予以证明，本院不予支持。
关于原告岳芮主张的邮寄费44元、公告费750元，系其支出的合理费用，被告罗强应当支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告岳芮与被告罗强2010年9月30日签订的房屋买卖合同于2014年3月24日解除。
二、被告罗强于本判决生效之日起十日内，返还给原告岳芮购房款3万元。
三、被告罗强于本判决生效之日起十日内，支付给原告岳芮违约金26800元。
四、驳回原告岳芮的其他诉讼请求。
案件受理费655元，原告岳芮负担60元，被告罗强负担595元；财产保全费620元，公告费750元，邮寄费44元，均由被告罗强负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 尹翠美
人民陪审员 张 炜
二〇一四年五月二十二日
代理书记员 孙 靖