安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民终759号上诉人(原审原告)：梅一九，住安徽省安庆市宿松县。上诉人（原审原告）：班华明，住安徽省安庆市宿松县，系梅一九妻子。上述两位上诉人共同的委托代理人：梅开兴，住安徽省安庆市宿松县，系梅一九父亲。被上诉人（原审被告）：安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县。法定代表人：陈新光，公司董事长。委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。委托代理人：石学军，安徽皖松律师事务所律师。上诉人梅一九、班华明与被上诉人安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院于2015年12月31日作出的（2015）松民一初字第00048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭审理了本案，上诉人梅一九、班华明共同的委托代理人梅开兴，被上诉人互益房产公司的委托代理人石学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：互益房产公司系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区开发商。2012年3月4日，梅一九、班华明与互益房产公司签订《商品房预售合同》，约定：梅一九、班华明购买互益房产公司位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第×幢×××室，预测建筑面积共125.7平方米，房屋总价款为449347元，梅一九、班华明支付首付款，余款申请银行按揭；出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，双方验收交接时，出卖人对住宅商品房还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。合同签订后，梅一九、班华明履行了全部付款义务。2014年11月14日，涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格，互益房产公司于2014年12月8日向梅一九、班华明送达受领房屋通知书，但梅一九、班华明至今未受领房屋。而合同约定的交房时间是2012年12月30日前，故梅一九、班华明诉至原审法院，请求判令互益房产公司按合同约定向其交付房屋，并按总房款的日万分之三支付违约金96384元（2012年12月31日至2014年12月15日共715天），同时承担案件诉讼费。原审另查明，在原审法院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中，根据互益房产公司申请，安徽省安庆市中级人民法院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司进行评估，该公司作出宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》，评估结论为：宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估值为每平方米89.96元。原审法院认为：梅一九、班华明与互益房产公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。梅一九、班华明依约履行了支付全部购房款的义务后，互益房产公司应按《商品房买卖合同》的约定于2012年12月30日前向梅一九、班华明履行交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋的义务，同时还应交付住宅使用说明书和住宅质量保证书，但互益房产公司直至2014年12月才向梅一九、班华明送达交房通知，互益房产公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。双方均认可互益房产公司逾期交房的违约期间为2012年12月31日至2014年12月15日，共逾期715天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故梅一九、班华明要求互益房产公司交付房屋，同时交付住宅使用说明书和住宅质量保证书，并以715天计算支付违约金之请求，予以支持。关于互益房产公司申请调减约定违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，互益房产公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过梅一九、班华明实际损失的30%。梅一九、班华明因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，梅一九、班华明未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。梅一九、班华明所购涉案房与原审法院审理的（2014）松民一初字第01228号案件中涉案房屋11幢401室在同一小区，故可参照安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区11幢401室房屋年租金评估报告书》的评估结论即房屋年租金评估值为每平方米89.96元为租金损失标准。逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日30.9807元（89.96元/平方米×125.7平方米÷365天），以逾期715天计算为22151.20元（715天×30.9807元/天）；如果依合同约定的总房款的日万分之三计算，本案违约金为96384.93元（715天×449347元×0.3‰元/天），明显超过租金损失的百分之三十。故对梅一九、班华明起诉要求互益房产公司按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为28796.56元（22151.20元×130%）。梅一九、班华明超出28796.56元部分的违约金诉请予以驳回。互益房产公司称施工期间因变更人防工程导致影响施工进度，但上述情形均不属于合同约定和法定的免责事由，因此，互益房产公司欲以此观点免责不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、安庆市宿松互益房产开发有限公司于判决生效之日起五日内向梅一九、班华明交付位于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”小区第×幢×××室，并交付住宅使用说明书和住宅质量保证书；二、安庆市宿松互益房产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付梅一九、班华明逾期交房违约金28796.56元；三、驳回梅一九、班华明的其他诉讼请求。案件受理费2210元，减半收取1105元，由梅一九、班华明负担550元，安庆市宿松互益房产开发有限公司负担555元。梅一九、班华明上诉称：双方在合同中约定的逾期交房违约金标准日万分之三，只相当于商业银行贷款0.9%的月利率，该标准并不高，且因为互益房产公司未按时交付房屋，给其子女上学、父亲就医等造成很大的经济损失及精神损伤。原审法院认定违约金过高，按照租金标准判定违约金，属于适用法律错误，损害了合同的严肃性，无视购房人的利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判互益房产公司按照合同约定支付逾期交房违约金96384元。互益房产公司在庭审中辩称：原审法院依照相关法律及司法解释的规定，对本案违约金予以调整是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用适当，请求驳回上诉，维持原判。本案二审期间，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。二审查明的事实与一审一致，故对一审查明的事实本院予以确认。综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为原审法院认定合同约定的违约金标准过高并参照房屋租金标准予以调整是否适当。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同约定的违约金是否可以调整，关键在于审查当事人约定的违约金与实际损失之间的关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对此进一步明确为，约定的违约金过高应以违约金超过造成损失的30%为标准。本案中，根据合同约定的日万分之三的违约金标准计算，互益房产公司应承担的逾期交房违约金为96384.93元。互益房产公司逾期交房致使梅一九、班华明不能按期入住使用房屋必然给梅一九、班华明造成损失，因梅一九、班华明并未举证证明其实际损失的数额，原审法院遂酌情参照同地段房屋租金标准确定梅一九、班华明不能按时入住所产生的实际损失并无不当。根据同地段租金标准确定，梅一九、班华明实际损失为22151.20元，而双方约定违约金明显高于该损失的30%，原审法院遂依照上述法律规定，认定合同约定的违约金标准过高并参照房屋租金标准予以调整，按照梅一九、班华明实际损失的130%予以支持其违约金诉求符合法律及司法解释的规定，梅一九、班华明认为原审法院适用法律错误，违法调整违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人梅一九、班华明负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 杨代理审判员  余月琴代理审判员  陈世拥二〇一六年六月七日书 记 员  王岳霞附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。