江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终4231号
上诉人（原审被告）：田绪愿。
委托诉讼代理人：赵晞越，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赣榆县赣马镇宏声门窗厂，住所地连云港市赣榆区赣马镇陈高村瑞慈医院北侧。
法定代表人樊洪声，该厂厂长。
上诉人田绪愿因与被上诉人赣榆县赣马镇宏声门窗厂（以下简称宏声门窗厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭审理了本案。上诉人田绪愿及其委托诉讼代理人赵晞越到庭参加诉讼。被上诉人宏声门窗厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人田绪愿不服一审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方达成的房屋买卖合同真实有效合法。2、双方在签订合同是，被上诉人存在欺诈行为违反了诚信原则。3、一审法院不应当适用《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关行政管理性质的部分法律条款来否定民事合同之效力。4、涉案房屋的买卖时间为2007年7月份，并非2008年3月份，当事人买房的价格是每平方1000元。
被上诉人宏声门窗厂未到庭答辩亦未提交书面答辩状。
宏声门窗厂向一审法院起诉请求：请求依法确认双方所成立的房屋及车辆买卖合同无效，并判令田绪愿返还房屋，同时要求田绪愿支付实际占用房屋期间的费用（具体以评估为准）
一审法院认定事实：2007年，宏声门窗厂以出让方式获得位于赣马镇陈高村土地一宗，于2007年在该地块上建综合办公楼一栋（三层，建筑面积为1841.42平方米），并取得该楼房的房产证。2008年2月21日，宏声门窗厂将该办公楼中的南单元二楼（面积为132.39平方米）的房产一套出售给田绪愿，并收取了田绪愿购房款110000元，宏声门窗厂的法定代表人樊宏声为田绪愿出具收据。付款后，宏声门窗厂将涉案房屋实际交与田绪愿入住。2015年8月24日，宏声门窗厂以田绪愿一直未交纳购房余款为由，要求田绪愿返还房屋，并支付实际占用期间的费用，后宏声门窗厂撤诉。2016年3月10日，宏声门窗厂再次以宏声门窗厂、田绪愿之间所订立的房屋买卖合同无效为由，要求田绪愿返还房屋并支付实际占用期间的费用。一审庭审中，田绪愿辩称宏声门窗厂、田绪愿曾约定的房屋价款为每平方米1000元，余款宏声门窗厂承诺办证后再行支付，但由于宏声门窗厂一直未能办理涉案房屋的产权证书，故田绪愿一直没有支付。此外，田绪愿接收房屋后，对涉案房屋进行了添附、装修，并自费改水电、投入费用十余万元。宏声门窗厂对此不予认可，称宏声门窗厂、田绪愿原约定的房屋价格为每平方米1600元，但双方一直未有签订书面合同，对于涉案房屋的性质及无法办理产权分割的情况，田绪愿知情，田绪愿实际入住后，宏声门窗厂、田绪愿还曾因购房余款的问题发生纠纷，宏声门窗厂为涉案房屋断过水电。对于田绪愿所称的投入十余万元，宏声门窗厂亦不予认可，称房屋交付时水、电均齐全，田绪愿擅自改装并对房屋进行装修，该损失的扩大应由田绪愿自行承担。2015年5月28日，宏声门窗厂向田绪愿发出《腾让房屋通知书》，要求田绪愿限期内办理退房手续并腾让房屋。
一审法院另查明，涉案土地的使用权人为宏声门窗厂，地类为工业用地，使用权类型为出让。房产证登记所有权人为宏声门窗厂，设计用途为办公楼。庭审过程中，田绪愿曾提起反诉，要求宏声门窗厂赔偿损失30万元，但未在限期内交纳反诉费用。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。宏声门窗厂在工业用地范围内所建造的综合办公楼系为生产配套的办公综合用房，依法禁止作为住宅进行分割出售。故宏声门窗厂、田绪愿之间就涉案房屋所达成的房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。故宏声门窗厂、田绪愿应当将基于该无效房屋买卖合同所取得的款项及房屋相互返还对方。宏声门窗厂要求田绪愿支付实际占用房屋期间的费用，宏声门窗厂在明知涉案房屋不得作为住宅分割出售的情况下，仍将涉案房屋出售给田绪愿，田绪愿虽辩称其对涉案房屋的性质不知情，但综合双方所确定的房价，明显低于同期商品房的售价，同时，田绪愿在购买房屋时对所购房屋亦具有一定的审查义务，故宏声门窗厂、田绪愿对于导致房屋买卖合同无效均在过错。综合上述情况，对宏声门窗厂要求田绪愿支付实际占用房屋期间的费用的诉求，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、宏声门窗厂与田绪愿所订立的关于宏声门窗厂综合办公楼南单元三楼的房屋买卖合同无效。二、宏声门窗厂于判决生效之日起二十日内向田绪愿退还购房款11万元，田绪愿于判决生效之日起二十日内将购买的宏声门窗厂的房屋返还给宏声门窗厂。三、驳回宏声门窗厂的其它诉讼请求。如果宏声门窗厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费1250元，由宏声门窗厂、田绪愿均等负担。
上诉人田绪愿在二审期间向本院提供以下证据：证据1，案外人之房屋买卖合同，证明：上诉人所购买之房屋与其邻近（即案外人购买的房屋）之房屋价格相差不多，不存在低价购买房屋的情况。
证据2，光盘，证明：上诉人所购买之房屋环境较差，道路泥泞，房屋之间无间隔，改造需极高费用，在视频二分三十六秒之后，为上诉人装修后的房屋，已完成大面积的改造工作，故上诉人当时购买房屋之价格是合理的，不存在低价购买房屋的情况。
证据3，照片，证明：上诉人所购买之房屋房屋之间无间隔，改造需极高费用，故上诉人当时购买房屋之价格是合理的，不存在低价购买房屋的情况。
证据4、空调及厨卫销售单据，证明：该证据为上诉人装修涉案房屋时所使用，证明上诉人购买房屋时间不迟于2007年10月，实际购买房屋时间是2007年7月。
被上诉人宏声门窗厂未到庭质证。
本院认证意见如下：对于证据1、2、3，因系复印件，故本院对其真实性不予采信。对于证据4，因该证据系原件，本院对该证据的真实性予以认可。
本院经审理查明，一审判决查明的事实除“2008年2月21日，宏声门窗厂将该办公楼中的南单元二楼（面积为132.39平方米）的房产一套出售给田绪愿”中的“2008年2月21日”之外的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：涉案房屋买卖合同是否有效。
本院认为：关于该争议焦点，本院经审查后认为，宏声门窗厂取得涉案土地及建设涉案房屋均获得相关产权文件，并不违反法律规定。涉案房产手续齐全，为合法建筑物，其产权人有权出售该房产。本案中涉案双方未签订书面的买卖合同，田绪愿在购房时亦明知涉案房屋并非商品房，宏声门窗厂将涉案房屋出卖给田绪愿使用，亦未违反法律强制性规定，至于田绪愿购得涉案房屋后如何使用并不影响买卖行为的合法性，故上诉人田绪愿认为涉案合同应为有效合同的上诉理由能够成立，本院依法予以支持。
关于《中华人民共和国土地管理法》第四条是否属于效力性强制性规定，本院认为，该法第四条第一款规定：国家实行土地用途管制制度。第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。上述两条法律系国家对于土地管理的行政性规定，并不必然导致私法上的合同无效，故应认定为管理性强制性规定。上诉人田绪愿关于该项的上诉理由能够成立，一审法院据此认定涉案合同无效显有不当，本院依法予以纠正。
关于购房时间及房屋单价，本院经审查后认为，本案在一审期间涉案双方即对入住时间存在争议，田绪愿虽有异议但未能提供证据予以证明，本院二审期间田绪愿提供相关证据予以证明该点，但宏声门窗厂未到庭质证，因该购房时间及房屋单价对本案认定不构成关键性的影响，故本案中对此不予认定。
综上，上诉人田绪愿的上诉请求和理由部分能够成立，本院依法予以支持。一审法院适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初2299号民事判决；
二、驳回赣榆县赣马镇宏声门窗厂的诉讼请求。
一审案件受理费1250元，由赣榆县赣马镇宏声门窗厂负担；二审案件受理费1250元，由赣榆县赣马镇宏声门窗厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。