北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13179号
上诉人（原审被告）赵善庆，男，1975年7月12日出生。
被上诉人（原审原告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。
上诉人赵善庆因与被上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第8338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年4月，合生北方公司起诉至原审法院称：2011年5月27日，我公司与赵善庆签订编号为××××《商品房预售合同》，赵善庆向我公司购买北京市通州区×楼5层509号（以下简称509号房屋）房屋。合同约定房屋总价款为2627161元，赵善庆应于2011年5月27日前支付我公司房款1070000元（含定金20000元），于2011年8月1日前支付我公司房款247161元，剩余房款131万元由赵善庆向银行申请商品房担保贷款的方式支付。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。合同签订后，赵善庆向我公司支付了首付款、分期款，但按揭款一直未支付，现我公司诉至法院，要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为：××××），赵善庆协助办理涉案509号房屋网签备案撤销手续，赵善庆向我公司支付违约金262716.1元，同时要求诉讼费由赵善庆负担。
赵善庆辩称：我已经向合生北方公司支付了一半的购房款，2013年6月8日后，我想一次性交纳剩余房款131万元，但我无法联系上合生北方公司。我购买房屋时，有业主在售楼处维权，我无法正常交纳房款，且合生北方公司的人员也给我打电话告诉让我再等一下。综上，我不同意合生北方公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年5月27日，赵善庆与合生北方公司签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××），约定赵善庆购买合生北方公司开发建设的509号房屋一套，房屋预测建筑面积为148.99平方米，其中套内建筑面积为117.48平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22362.62元，房款共计2627161元。合同第六条付款方式及期限及附件五约定，买受人赵善庆采用商业贷款方式支付房款，于2011年5月27日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的40.73%作为首期房款，即107万元（含定金2万元），买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除买卖合同，并没收定金。于2011年8月1日前（含当日）交付总房款的9.41%，即247161元，其余房款131万元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。出卖人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文书和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15日内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。
合同附件十补充协议第十七条约定，买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家和地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为送达。赵善庆在预售合同中载明的通讯地址为北京市朝阳区通惠家园惠通园4号楼3单元602。
赵善庆于2011年3月30日向合生北方公司支付定金2万元，于2011年5月27日签约当日向合生北方公司交纳首期房款107万元、印花税1314元、产权代办费1000元、宽带网开通费500元（收款单位为广东×信息投资有限公司北京分公司），2012年12月21日，赵善庆向合生北方公司支付第二期房款247161元。
2012年10月16日，涉案509号房屋所在楼栋取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋取得了竣工验收。2013年10月18日，合生北方公司按照赵善庆在预售合同上预留的地址，向赵善庆寄送了《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》，内容为：根据合同的相关约定，您应于签署合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料。但经银行和我司多次催促，您至今未提供齐全。现我司再次通知：请您务必于2013年10月25日前按照贷款银行的要求，将所有贷款资料提供齐全，办理完毕商品房贷款手续，我司同时保留依据合同附件五的约定追究您违约责任的权利。另，依据合同的相关约定，如您的贷款未按合同约定时间到达我司账户，您购买的房屋的交付时间将相应顺延。如有任何疑问请与贷款银行或您的销售员联系：其后留有光大银行几位工作人员的联系方式。赵善庆称其并未收到合生北方公司寄送的上述通知。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房预售合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。根据双方合同第六条及附件五关于付款方式和期限的约定，赵善庆应于2011年8月1日支付第二期房款247161元，并通过办理银行贷款方式支付剩余房款131万元，赵善庆未按照合同约定的付款方式和期限支付第二期房款，亦未办理贷款支付贷款部分的房款131万元，合生北方公司按照合同约定的赵善庆预留的通讯地址，向赵善庆寄送了催办贷款手续的通知，赵善庆表示未收到通知，但根据合同附件十第十七条的约定，通知寄出后第3日即视为送达，通知中载明有贷款银行的联系方式，赵善庆未按期支付第二期房款及未办理商业贷款支付余款131万元的行为构成了违约。合生北方公司依据预售合同附件五关于逾期付款违约责任的约定，要求赵善庆支付10%违约金的诉讼请求，有合同及法律依据，法院予以支持。关于合生北方公司要求赵善庆协助办理涉案房屋（509号房屋）网签备案撤销手续的诉讼请求，法院亦予以支持。双方的合同解除，合生北方公司应当将赵善庆支付的房款退还给赵善庆。因双方的合同解除系赵善庆的违约行为所致，因此赵善庆交纳的印花税不应予以退还。宽带网开通费的收款单位并非合生北方公司，赵善庆可向收款单位主张返还。双方合同解除，合生北方公司应当将收取的产权代办费退还给赵善庆。
据此，原审法院于2014年8月判决如下：一、解除合生北方公司与赵善庆于二〇一一年五月二十七日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为××××）；二、赵善庆协助合生北方公司办理涉案房屋（北京市通州区×楼5层509号房屋）的网签备案撤销手续；三、合生北方公司退还赵善庆购房款人民币一百三十一万七千一百六十一元，于判决生效之日起十日内执行清；四、赵善庆支付合生北方公司违约金人民币二十六万二千七百一十六元一角，于判决生效之日起十日内执行清；五、合生北方公司退还赵善庆产权代办费人民币一千元，于判决生效之日起十日内执行清。
判决后，赵善庆不服原审判决，上诉至本院称，原审中我已经主张违约金过高，但法院在未向合生北方公司释明要求其举证实际损失的情况下，直接按照总房款10%判决违约金，金额明显过高，且造成同案不同判；另我与合生北方公司均未对“产权代办费”提出主张，原审判决迳行作出裁判，属程序错误，故我请求撤销原审判决第四项，并由对方承担诉讼费用。合生北方公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有北京市商品房预售合同、首期房款发票、第二期房款发票、宽带网开通费收据、印花税收据、产权代办费发票、关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知、顺丰速运快递单及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是双方签订的《北京市商品房预售合同》中所约定的10%违约金是否过高。合同法第一百一十四条规定的违约金制度确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，合同法该条第二款明确规定“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，据此应当解释只有在过分高于造成损失的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于赵善庆在本案中已构成违约，加之没有证据能够证明总房价款的10%属于过高情形，因此《北京市商品房预售合同》中所约定的10%违约金不能认为过高。
综上，赵善庆的上诉请求和理由均没有事实及法律依据，本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5240元，由赵善庆负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费5241元，由赵善庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年十月二十日
书 记 员 鲁燕萍