辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第00438号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳中港地产有限公司，住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：王旭初，该公司董事长。
委托代理人：孙建国、马宁，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳四龙机器制造有限公司，住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：鲁春范，该公司总经理。
委托代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
委托代理人：丁振义，男，1960年6月20日出生，汉族。
上诉人沈阳中港地产有限公司、上诉人沈阳四龙机器制造有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第00955号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审法院查明：2011年3月1日，原、被告双方签订《机床厂房买卖预约协议》，主要内容有：双方经充分协商，在乙方认同《机床厂房销售指南》（附件一）并了解后附待签订的《机床厂房买卖合同》（附件二）的基本内容的基础上，达成协议。约定四龙公司（乙方）向中港公司（甲方）购买位于沈阳市于洪区沈胡路的厂房，厂房面积为9，568.26平方米，厂房编号为22#，厂房单价为2，508.69元／㎡购买方式为一次性、贷款。在签订本协议时，乙方支付总房款的15%预约金，即3，600，569.73元。本预约金不作为定金使用，只产生乙方优先购买甲方厂房的效力。预约金在双方签订《机床厂房买卖合同》时，可以充抵相应部分的定金，或者无息返还被告。因甲方原因导致双方不能签订《机床厂房买卖合同》的，甲方有义务无息返还预约金，并向乙方支付总房款的10%作为违约金。因乙方原因导致不能签订《机床厂房买卖合同》，甲方返还总房款的5%，总房款的10%作为乙方违约金。双方还确认：在正式签订《机床厂房买卖合同》时，如主管部门指定签订格式文本，双方可以协商改变合同内容，如果不能就相关改变达成一致，则仍保留《机床厂房买卖合同》的内容。附件1中关于违约处罚约定如下：1、乙方应在《预约协议》签订后及甲方满足贷款条件后，到甲方办理申请手续并提供相关资料。因乙方未能提供全部有效证件资料导致不能按时办理银行贷款的，甲方无须通知乙方及有权解除合同并不退还乙方预约金。2、如因乙方原因造成银行不能提供按揭贷款，乙方一次性交清全款或甲方退还乙方预约金，厂房交还甲方并解除协议。双方互不承担损失。3、乙方未按合同约定付款，滞纳金为应交纳房款数额按银行利息二倍计算；逾期超过3个月，甲方有权解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为土地和厂房总价款的10%。4、因甲方原因导致不能签订《机床厂房买卖合同》，甲方有义务无息返还预约金。因乙方原因导致不能签订，乙方无权要求返还。附件2《机床厂房买卖合同》中按揭贷款部分约定：签订本合同当日交纳房款的15%；原告允许被告进行厂房时行前期准备之日起5个工作日内交付5%；在达到入住标准之日起5个工作日交付房款的10%；房款的70%由被告申请办理银行按揭贷款。乙方若未按合同约定支付房款，则处以滞纳金，为应缴纳房款数额按银行利息的二倍计算；如乙方逾期三个月不付清，甲方有权单方解除合同，乙方应当承担赔偿责任，为厂房和土地总价款的10%。《机床厂房买卖预约协议》签订后，四龙公司分别于2011年3月1日、2011年3月16日、2012年8月1日、2012年8月22日、2011年11月19日、2011年11月30日向中港公司付款共计7415835.29元。中港公司分别于2011年9月、2012年9月向四龙公司发出律师函，催告四龙公司办理银行贷款手续。原、被告双方均表示，双方合意四龙公司以按揭贷款方式支付，后系因银行要求四龙公司股东家属担保，股东家属拒绝，四龙公司未取得银行贷款。2011年9月8日，沈阳国际特种机床装备城开发办公室通告：各业主务必于2011年10月15日之前搬迁完毕，逾期不搬迁入住企业不享受“两免一减半”的优惠政策。2012年7月27日，中港公司取得包括涉诉厂房在内《商品房预售许可证》。至今双方未签订附件2《机床厂房买卖合同》。庭审中，四龙公司陈述：中港公司于2011年9月交付涉诉厂房，四龙公司于2011年12月进驻，现未撤场，涉诉厂房做库房使用至今。四龙公司在使用涉诉厂房期间，添附了一栋办公楼，没有产权手续。关于添附部分，辽宁华诚信资产评估有限公司于2014年8月12日出具了资产评估报告书，评估价值为2，217，600元。审理过程中，中港公司提供了一份与案外人西门子机械传动（天津）有限公司签订的《厂房租赁合同》，约定租金28.5元／平方米／月。
原审法院认为：双方于2011年3月1日签订的《机床厂房买卖预约协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。预约协议签订后，双方虽然未签订预约协议中指定的附件二《机床厂房买卖合同》，但中港公司交付了厂房，四龙公司交付了7，415，835.29元房款（3，600，569.73为预约金），并对厂房进行了添附使用，双方的行为系对本约的履行，构成事实上的买卖关系。也就是说双方已经以行为实际履行了预约协议，中港公司现要求解除预约协议于法无据，本院不予支持。因原、被告双方均不想继续履行合同，双方之间的买卖关系应予解除。关于中港公司增加诉讼请求、四龙公司提出反诉是否违反法定期限的问题。四龙公司提出的反诉和管辖权异议在同一时间，均在举证期限内，在第一次开庭之前；而中港公司提出增加诉讼请求的申请处在添附部价值评估期间，双方举证尚未完毕；同时双方提出的主张均是合同解除的法律后果，为减少诉累，节约诉讼资源，双方解除买卖合同的法律后果应一并予以处理。关于双方买卖合同解除的法律后果问题。1、关于四龙公司是否存在违约的问题，四龙公司未能提供银行要求的股东家属担保，系因四龙公司原因未能办理按揭贷款，四龙公司亦未以其他方式支付剩余房款，没有履行付款义务，构成违约。2、关于双方约定的违约处罚条款的适用问题。附件一中约定“1、因乙方未能提供全部有效证件资料导致不能办理贷款，甲方有权解除合同并不退还乙方预约金。2、如因乙方原因造成不能贷款，乙方一次性交清全款或甲方退还乙方预约金，厂房交还甲方并解除协议。双方互不承担损失。3、乙方未按约定付款，滞纳金为应交纳房款数额按银行利息二倍计算；逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方应赔偿土地和厂房总价款的10%。”合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。中港公司与四龙公司约定的违约条款相互矛盾，而不是某一条款有两种以上解释，不适用该法律条款。事后双方亦未达成一致的补充意见，应视为双方未就违约责任进行约定。双方应按照法律规定承担违约和解除的法律后果。3、关于已付购房款和厂房。根据合同法规定，合同解除后，中港公司应将购房款7415835.29元返还四龙公司，四龙公司腾退并将厂房返还中港公司。4、关于添附部分。因四龙公司添附发生其合法占有期间，且添附厂房系经中港公司同意，现亦不宜拆除，添附部分应随厂房一同归中港公司所有，中港公司支付四龙公司相应的补偿款，以评估数额2，217，600元为准。5、关于中港公司主张支付逾期付款违约金和厂房占用费用的问题。因两项损失属重复计算，经本院释明后，中港公司主张厂房占用费用。因四龙公司一直占有使用厂房，应支付相应的占用使用费，从2011年9月交付时间（四龙公司自认）起计算至原告诉请的2014年4月。原告主张租金为22元／平方米／月，提供了一份《厂房租赁合同》，约定租金28.5元／平方米／月。参照沈阳市物价局和房产局发布的沈阳市城区非居住类房屋租赁市场指导租金（20-25元／㎡／月），考虑到四龙公司未实际生产，本院酌定对租金20元／平方米／月予以支持。故四龙公司应支付中港公司占有使用费5，932，321.2元（9568.26㎡×20元／㎡／月×31个月）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，经本院审判委员会讨论，原审法院判决如下：一、本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司于本判决发生法律效力后30日内腾退厂房及添附物（办公楼）给本诉原告沈阳中港地产有限公司；二、本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付本诉原告沈阳中港地产有限公司厂房占用费用5，932，321.2元；三、反诉被告沈阳中港地产有限公司于本判决发生法律效力后30日内返还反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司购房款7，415，835.29元；四、反诉被告沈阳中港地产有限公司于本判决发生法律效力后30日内支付反诉原告沈阳四龙机器制造有限公司添附物补偿款2，217，600元；五、驳回本诉原告沈阳中港地产有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费67，242.8元，由本诉原告沈阳中港地产有限公司承担13，816.5元，由本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司承担53，326.3元；反诉案件受理费87，702.8元，由反诉被告沈阳中港地产有限公司承担63，710.8元，由本诉被告沈阳四龙机器制造有限公司承担23，992元。
宣判后，沈阳四龙机器制造有限公司、沈阳中港地产有限公司均不服，上诉至本院。沈阳四龙机器制造有限公司的上诉请求：撤销原审判决第二项，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人未能办理贷款系被上诉人与银行和案外人的原因，上诉人已向银行提供了贷款的材料，不应承担违约责任。上诉人双方合同已约定上诉人原因造成银行不能贷款，双方互不承担损失。本案并非房屋租赁合同纠纷，原审法院判决被上诉人给付上诉人租金无法律依据，涉案房屋只是形式上交付，厂房不具备使用条件，上诉人没有生产经营。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人沈阳中港地产有限公司的上诉请求：撤销原审判决第三项，改判上诉人返还被上诉人购房款3，815，265.56元，撤销原审判决第四项，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉双方合同已约定总房款10%作为被上诉人违约金不应返还，原审法院判决认为合同存在两种解释系理解错误，添附物系被上诉人自行添附的，被上诉人应自行承担添附物的损失。
本院认为：原审法院认定事实存在以下问题。关于涉案《机床厂房买卖预约协议》附件一《机床厂房销售指南》第六条1、2款的约定，确实存在矛盾，但双方签订并加盖公章的《机床厂房买卖预约协议》第二页第六条已明确约定如因沈阳四龙机器制造有限公司导致双方不能签订《机床厂房买卖合同》的，总房款的10%作为沈阳四龙机器制造有限公司的违约金沈阳中港地产有限公司不再返还。因本案系房屋买卖合同纠纷，沈阳四龙机器制造有限公司、沈阳中港地产有限公司双方已就可预见的违约行为作出了约定，故原审法院应结合本案实际情况考量以合同约定的违约条款作为违约方的罚则是否更为适宜。另，原审法院认定沈阳四龙机器制造有限公司添附厂房的行为系经沈阳中港地产有限公司同意，该认定并无充分的证据予以证明，如沈阳四龙机器制造有限公司提供的证据不足以证明其添附行为取得了沈阳中港地产有限公司的同意，则其添附行为存在过错，原审法院亦应结合本案实际情况考量沈阳中港地产有限公司应补偿沈阳四龙机器制造有限公司添附物的损失金额。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第00955号民事判决；
二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年三月十七日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。