广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民四终字第144号
上诉人（原审原告）：广东XX机电装备有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：梁X丽。
委托代理人：叶菁华、李炳球，广东勤思进律师事务所。
被上诉人（原审被告）：肇庆市XX贸易有限公司，住所地：肇庆市柑园南路。
法定代表人：李X杨。
委托代理人：黎展雄、麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。
原审第三人：广东肇庆XX包装机械集团有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：罗X聪，经理。
上诉人广东XX机电装备有限公司（以下简称XX机电装备公司）因与被上诉人肇庆市XX贸易有限公司（以下简称XX贸易公司）及原审第三人广东肇庆XX包装机械集团有限公司（以下简称XX包装机械公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）端法民二初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年6月28日中国建设银行肇庆分行与XX包装机械公司签订《人民币资金借款合同》（合同编号：2002年工流字第08号），同日，双方还签订了一份《最高额抵押合同》（合同编号：2002年工流抵字第08号）约定XX包装机械公司提供其位于肇庆市郊小湘大龙村西江柴油机厂厂区内的旧招待所、仓库、办公楼等13幢房地产和位于肇庆市市郊三榕开发区云桂路东，过境公路北的土地和上盖的焊接车间为其借款承担最高额抵押担保，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续，后中国建设银行肇庆分行借款2000万元给XX包装机械公司使用。2003年5月16日中国建设银行肇庆分行与XX包装机械公司签订一份《最高额抵押合同》（合同编号：2003年工流最高抵字第05号），约定XX包装机械公司再以自己所有的房屋土地为其借款承担最高额抵押担保，并就上述抵押物办理了抵押登记手续。2003年5月20年，中国建设银行肇庆分行又与XX包装机械公司签订一份《最高额抵押合同》（合同编号：2003年工流最高抵字第04号），约定XX公司以其座落于端州区西郊、小湘大龙管理区的土地使使权［权属证书及编号：肇府国用（1997）字第00407号（12010202934）］为其借款再承担最高额抵押担保，同时并办理抵押登记手续［土地他项权利证明书编号：肇国抵押他项（2003）字第0052号］。借款期逾，XX包装机械公司未能完全还款。2004年6月28日中国建设银行肇庆分行与中国信达资产管理公司广州办事处签订了一份《债权转让协议》（编号：第200号），中国建设银行肇庆分行司将上述债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2004年11月29日中国信达资产管理公司广州办事处与中国东方资产管理公司广州办事处签订一份《债权转让协议》（编号：肇庆第431号），中国信达资产管理公司广州办事处将上述债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。2008年12月31日，中国东方资产管理公司广州办事处与东方保利达资产管理有限公司签订一份《债权转让证明》（编号：中东粤保建0166号），中国东方资产管理公司广州办事处将上述债权再转让给东方保利达资产管理有限公司。2008年12月30日东方保利达资产管理有限公司与肇庆市XX投资发展有限公司又签订一份《债权转让协议》，东方保利达资产管理有限公司将上述债权转让给肇庆市XX投资发展有限公司，以上历次债权转让有关当事人均依法履行了通知义务。肇庆市XX投资发展有限公司接受债权后向XX包装机械公司催收还款未果，向本院提起诉讼。2010年7月15日，双方在法院主持下达成调解协议，本院以（2010）肇中法民初字第18号民事调解书，确认：一、XX包装机械公司欠肇庆市XX投资发展有限公司借款人民币本金1795万元及利息。二、确认XX包装机械公司以下列财产为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续：l、座落于端州区西郊、小湘大龙村民委员会的土地使用权（土地档案号：1202020002934），抵押时间：2003年8月22日；2、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公13（五金仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099672号，抵押时间：2002年6月28日；3、座落于肇庆市郊小湘大龙村公3（饭堂、仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099670号，抵押时间：2002年6月28日；4、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公1（旧招待所）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099671，抵押时间：2002年6月28日；5、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公19（铸造车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099666号，抵押时间：2002年6月28日；6、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公9（检测站）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099675号，抵押时间：2002年6月28日；7、座落于肇庆市郊小湘大龙村公29（机修车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099669号，抵押时间：2002年6月28日；8、座落于肇庆市郊小湘大龙村公30（办公楼）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099674号，抵押时间：2002年6月28日；9、座落于肇庆市郊小湘大龙村公6（装配车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099664号，抵押时间：2002年6月28日；10、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公4（礼堂、厨房）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099668号，抵押时间：2002年6月28日；11、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公14（刀具车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证宇第C1099696号，抵押时间：2002年6月28日；12、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公20（清砂车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099695号，抵押时间：2002年6月28日；13、座落于肇庆市郊小湘大龙村公27（压铸车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl0996949号，抵押时间：2002年6月28日：14、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公23（热处理车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099693号，抵押时间：2002年6月28日；15、座落于肇庆市郊小湘大龙村公28（发蓝室）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099686号，抵押时间：2003年5月26日；16、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公26（钢材仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl0996859，抵押时间：2003年5月26日；17、座落于肇庆市郊小湘大龙村公25（发电房）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099684号，抵押时间：2003年5月26日；18、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）24（配电房）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099683号，抵押时间：2003年5月26日；19、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公22（医疗室）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099682号，抵押时间：2003年5月26日；20、座落于肇庆市郊小湘大龙村公21（有色金属铸造车间）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099681号，抵押时间：2003年5月26日；21，座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公18（空气压缩机）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099680号，抵押时间：2003年5月26日；22、座落于肇庆市郊小湘大龙村公17（危险品仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099679号，抵押时间：2003年5月26日；23、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公16（化工仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099678号，抵押时间：2003年5月26日；24、座落于肇庆市郊湘大龙村（厂内）公15（新车库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl0996909，抵押时间：2003年5月26日；25、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公10（毛坯仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099689号，抵押时间：2003年5月26日；26、座落于肇庆市郊小湘大龙村公8（试车房）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第C1099676号，抵押时间：2003年5月26日；27、座落于肇庆市郊小湘大龙村公7（旧车库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099692号，抵押时间：2003年5月26日；28、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公5（油库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099691号，抵押时间：2003年5月26日；29、座落于肇庆市郊小湘大龙村公2（行政、仓库）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099677号，抵押时间：2003年5月26日；30、座落于肇庆市郊小湘大龙村（厂内）公31（锅炉房）的房地产，房地产权证编号：粤房地证字第Cl099697号，抵押时间：2003年5月26日。肇庆市XX投资发展有限公司对XX包装机械公司上述抵押财产享有优先受偿权。法院确认的还款期过后，XX包装机械公司未能如期归还借款，肇庆市XX投资发展有限公司向本院申请强制执行，并于2011年3月21日去函同意带租约方式拍卖XX包装机械公司的厂房、土地。
2011年4月20日经法院委托拍卖行发出了拍卖上述抵押物的公告。2011年5月9日，XX公司以3310万元竞得XX包装机械公司的上述30个产权证的厂房、土地等资产，并办理了过户手续。2012年12月2日XX公司向该土地实际的厂房、土地房屋使用人发出通告，要求各使用者于2012年12月30日前搬离厂区，逾期其公司将强制要求搬离，后因XX公司派员接管厂区，与XX机电装备公司相关管理人员发生矛盾致产生纠纷。又查明，2008年4月28日，XX机电装备公司与XX包装机械公司签订一份《租赁合同》，XX包装机械公司将其所有和使用的位于肇庆市端州区西郊小湘大龙村民委员会的土地及地上建筑物（上述已办理抵押的30个土地使用权证及房地产权证所登记的土地房屋）租赁给XX机电装备公司使用，用途为“工业或旅游开发用途”，期限20年从2008年5月1日至2028年4月31日，租金每月35000元，每五年上调10%。其中第七条特别约定，如因一方的守约致另一方诉请人民法院审理解决的，守约方支出的诉讼费律师费由违约方承担等内容。2011年5月9日，XX公司竞买得XX包装机械公司的上述30个产权证的厂房、土地等资产后，XX包装机械公司于2011年8月30日去函XX机电装备公司《关于物业承接函》，说明从2011年8月30日起XX包装机械公司不再代XX机电装备公司负责分租工作，由XX机电装备公司与新业主XX公司进行承接和交付租金。2011年12月8日XX机电装备公司去函XX公司《关于接收租金的函》，要求XX公司提供收取租金的银行帐户信息，以便其司支付2011年5月1日之后的租金。2012年7月1日XX机电装备公司汇款420000元到XX公司帐户，认为该款为交付2011年5月1日至2012年4月30日的租金，2012年11月15日XX机电装备公司再汇款245000元到XX公司帐户，认为是交付2012年5月至2012年12月的租金，XX公司对此交租行为不认同，同时XX公司出示了2010年XX包装机械公司与其他相对人伍X明、赵X雄、肇庆市XX塑胶制品有限公司签订的《租赁协议》，XX包装机械公司将其上述抵押物（30个产权证）的其中部份物业另行租赁给其他人员，租期也从2010年到2012或2013年不等，并由XX包装机械公司收取相应的租金，从以XX公司认为XX机电装备公司与XX包装机械公司2008年所签订的合同是虚假租赁合同，XX机电装备公司对此认为是其租赁XX包装机械公司的物业后，再委托XX包装机械公司进行分租的行为。自XX公司竞买取得XX包装机械公司的上述抵押不动产后，作为新业主的XX公司对于原来XX机电装备公司与XX包装机械公司于2008年所签订的租赁合同的效力认识不同，与XX机电装备公司产生分歧。2012年12月2日XX公司向该土地实际的厂房、土地房屋使用人发出通告后，因XX公司派员接管厂区，与XX机电装备公司相关管理人员发生矛盾致产生纠纷。XX机电装备公司于2013年8月9日诉至该院，要求：1、判令XX公司继续履行租赁合同，立即撤离原XX包装机械公司厂区的保安管理人员；2、判令XX公司赔偿XX机电装备公司经济损失70000元；3、确认双方的租赁合同期限顺延至2029年4月31日止；4、XX公司应向XX机电装备公司支付因其违约而产生的律师费50000元；5、本案的诉讼费用由XX公司负担。
原审法院审理认为：2008年4月28日，XX机电装备公司与XX包装机械公司签订《租赁合同》，XX包装机械公司将其所有和使用的位于肇庆市端州区西郊小湘大龙村民委员会的土地及地上建筑物（上述已办理抵押的30个土地使用权证及房地产权证所登记的土地房屋）租赁给XX机电装备公司使用，并有交付租的收据，该合同反映双方的意思表示，形式完整、内容不违反法律规定，是合法有效的民事合同，对合同双方当事人具有约束力；XX公司认为XX机电装备公司与XX包装机械公司2008年4月28日签订的合同是虚假不真实的主张，其出示XX包装机械公司将该合同租赁标的物部分土地及地上建筑物另行出租给他人的合同，从标的物及时间上与XX机电装备公司与XX包装机械公司的合同重叠，从而证明XX机电装备公司合同的虚假，对此XX机电装备公司认为其是从XX包装机械公司租赁到土地及地上建筑物后再委托XX包装机械公司分租的事实，XX公司的该证据并不能直接充分证实XX机电装备公司与XX包装机械公司2008年4月28日签订的合同是虚假合同，相反，从2011年4月20日经法院委托拍卖行发出了拍卖公告中也反映为带租约的内容，因此XX公司该主张该院不予采信。由于2002年6月期间XX包装机械公司向中国建设银行肇庆分行借款，并以其上述位于肇庆市端州区西郊小湘大龙村民委员会的土地及地上建筑物分别于2002年6月28日、2003年5月26日、2003年8月22日向中国建设银行肇庆分行办理了最高限额抵押登记，后中国建设银行肇庆分行该债权经多次转让至肇庆市XX投资发展有限公司作为债权人享有，最后肇庆市XX投资发展有限公司申请人民法院拍卖了该抵押物，XX公司作竞买人取得了该抵押土地及地上建筑物的所有使用权。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，XX公司对该土地及房产享有占有、使用、收益和处分的权利，同时又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，XX机电装备公司与XX包装机械公司2008年签订的《租赁合同》对不动产新业主XX公司是否具有约束力，取决于该房产最初出租时是否已设定抵押权。由于XX包装机械公司将其位于肇庆市端州区西郊小湘大龙村民委员会的土地及地上建筑物分别于2002和2003年已向中国建设银行肇庆分行设定抵押，办理了他项权抵押登记，其属于抵押人，而XX包装机械公司于2008年4月28日才与XX机电装备公司签订《租赁合同》将其已抵押的上述（30个抵押他项权证）不动产出租给XX机电装备公司，确立租赁关系，故在该抵押权实现后（法院拍卖抵押物），作为竞买人的XX公司是抵押物的受让人，XX包装机械公司与XX机电装备公司原签订的《租赁合同》对XX公司不具有约束力。至于XX机电装备公司认为XX公司在竞买时，知道标的物以带租的形式进行拍卖仍竞买，属于对附带租赁条件的承诺的主张，由于抵押物拍卖是对抵押物所有、使用权的处分转让，不动产权转让后的租赁关系于法律有明确规定的，应依照法律规定确认其效力，并不由此而产生新的法律关系，故XX机电装备公司该主张理据不充分，该院不予支持。至于XX机电装备公司认为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定不适用于本案其理据欠缺不充分，该院不予采纳。因此，XX机电装备公司要求判令XX公司继续履行其与XX包装机械公司原签订的《租赁合同》及顺延合同期限的理据不充分，该院不予支持。至于XX机电装备公司要求赔偿其经济损失70000元的请求，由于本案为租赁合同关系，归于上述租赁合同约束效力原因及XX机电装备公司于本案未提供充分证明经济损失的依据，故其该请求该院不予支持，如因侵权造成，应另案处理。至于XX机电装备公司要求XX公司因违约而产生的律师费50000元的请求，因合同具有相对性，XX公司不是原合同的相对当事人，XX机电装备公司要求XX公司支持律师费证据不足，该院不予支持。综上，XX机电装备公司的全部诉讼请求理据不充分，该院不予支持，XX公司的抗辩成立，该院予以采信，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回XX机电装备公司的全部诉讼请求，本案受理费2700元，由XX机电装备公司承担。
上诉人XX机电装备公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，忽视拍卖的具体约定及拍卖后当事人按合同履行的实际情况，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，驳回XX机电装备公司的诉讼请求，实体处理错误。一、XX公司应当继续履行本案《租赁合同》，该租赁法律关系对XX公司具有约束力。1、抵押权人XX投资公司同意带租约拍卖，拍卖公司发出带租约拍卖的要约经XX公司承诺而使本案租赁法律关系得以继续存续。拍卖公司向各有意竞拍人发出“带租约、不交吉”的拍卖要约。XX公司竞得租赁标的物，成为新权属人，该行为视为按照《拍卖公告》、《拍卖资料》中对标的物“带租约不交吉”现状的承诺，与XX投资公司、拍卖公司的约定成立并且生效，双方应当遵守。2、XX公司在竞得本案租赁标的物后不继续履行《租赁合同》的行为明显违反诚实信用原则。二、XX公司收取了XX机电装备公司支付的长达一年半的租金，一直未对该《租赁合同》提出异议，以其实际行动履行了《租赁合同》。XX公司的行为足以表明其承认《租赁合同》的合法、有效。三、本案不应适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款的规定。根据2007年10月1日施行的《物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和2005年1月1日实施的《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，先抵押后租赁的情况只会影响抵押权人的价值实现。如抵押权人认为该租赁关系会影响抵押权的实现价值，抵押权人应请求法院涤除该租赁权。上述规定的目的是保护抵押权人的利益，而并非保护受让人利益。抵押权人XX投资公司放弃了上述法规对其抵押权实现利益的保护权利，并认可标的物实行带租约不交吉拍卖，因此本案的租赁合同就应当继续有效，继续履行。请求撤销原判，改判支持XX机电装备公司的一审全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由XX公司承担。
上诉人XX机电装备公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人XX贸易公司答辩称：1、XX贸易公司参与案涉资产拍卖时已经清楚被拍卖资产在此之前抵押的事实，确信租赁合同对竞买人没有法律约束力，而且到现场了解到案涉资产的所有承租人均与XX贸易公司无关，资产出租人仍然是XX包装机械公司的情况，认为XX机电装备公司与XX包装机械公司的租赁关系是不真实的。2、拍卖公告中“带租约不交吉”不是合同的要约或要约邀请，而是对拍卖资产的情况说明，XX贸易公司不受拍卖情况说明的约束。3、从XX贸易公司取得的证据看，XX机电装备公司没有支付租金的事实，其委托付款是安置费，不是租金，足以说明XX机电装备公司与XX包装机械公司的租赁关系是不真实的，而且即使有合同的事实，合同也没有履行。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人XX贸易公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
原审第三人XX包装机械公司经合法传唤，没有到庭参加调查。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：XX机电装备公司所主张的已经支付给XX公司的租金，除部分款项直接汇付到XX公司账户，XX公司不予认同外。其他付款情况为：1、2010年6月21日，XX机电装备公司出具《付款委托书》，委托肇庆市XX投资发展有限公司代付XX包装机械公司保证金100000元及2008年5月1日至2009年4月14日租金400000元，并在一审中提供肇庆市XX投资发展有限公司汇付“XX包装机械公司安置费”500000元给肇庆市XX国有资产管理有限公司的《资金汇划补充凭证》作为付款依据；2、2010年7月26日，XX机电装备公司出具《付款委托书》，委托肇庆市XX投资发展有限公司代付XX包装机械公司2009年4月15日至2010年6月23日租金500000元，并在一审中提供肇庆市XX投资发展有限公司汇付“XX包装机械公司安置费”500000元给肇庆市XX国有资产管理有限公司的《资金汇划补充凭证》作为付款依据；3、XX机电装备公司提供2010年6月30日XX包装机械公司《关于要求支付租金函》和2011年10月12日XX包装机械公司《收款收据》及银行进账单，证明支付租金260000元到肇庆市XX国有资产发展有限公司账户，支付租金的事实。XX公司认为上述付款不是租金，而是支付XX包装机械公司改制的人员安置费用。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是XX公司应否继续履行XX机电装备公司与XX包装机械公司签订《租赁合同》问题。
案涉标的物是XX贸易公司经拍卖程序取得案涉XX包装机械公司所有和使用的位于肇庆市端州区西郊小湘大龙村民委员会的土地及地上建筑物（30个土地使用权证及房地产权证所登记的土地房屋），虽然XX公司是带租约竞买的租赁资产，但是XX竞买成功后对上述资产享有占有、使用、收益和处分的权利。由于上述资产的抵押权设定在XX机电装备公司与XX包装机械公司签订《租赁合同》之前，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，XX机电装备公司与XX包装机械公司签订的《租赁合同》对XX公司不具有约束力。XX公司有权要求解除XX机电装备公司与XX包装机械公司签订《租赁合同》，或不再履行XX机电装备公司与XX包装机械公司签订的《租赁合同》，要求XX机电装备公司退出上述资产的租用。故原审判决驳回XX机电装备公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于XX公司不再履行XX机电装备公司与XX包装机械公司签订的《租赁合同》而导致的法律后果，XX机电装备公司可另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人XX机电装备公司的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人广东美科机电装备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 ： 何 桑
审判员 ：孔日新
审判员 ：钟雪梅
二〇一四年七月二十三日
书记员 ：赵崇轩