内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终1836号
上诉人（原审原告）：闫志仁，男，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托诉讼代理人：李敬，内蒙古子阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古锦利房地产开发有限责任公司，住所地，乌拉特前旗乌拉山镇东风大街。
法定代表人:罗栋，总经理。
上诉人闫志仁因与被上诉人内蒙古锦利房地产开发有限责任公司（以下简称锦利房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人闫志仁的委托代理人李敬，被上诉人锦利房地产公司的法定代表人罗栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫志仁上诉请求：1、撤销乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初2220号民事判决第二项，依法改判被上诉人承担营业损失105876元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“对于原告要求按照合同约定的营业损失补偿款以房屋评估价值的3%即23528元计算的诉讼请求，本院认为该营业损失补偿款是拆迁非住宅房屋的补偿方式，并非现有房屋的实际营业损失，原告未能提供其他相关证据证明其营业损失的计算方法，故原告的该项请求不予支持。”的认为是错误的。具体阐述为：2011年4月4日，上诉人（作为乙方）与巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（作为甲方）签订了城市房屋拆迁补偿安置协议，约定由甲方将乙方位于乌前旗运输路五街坊的自有房屋进行拆迁补偿安置，甲方将自己承建的位于丽都华庭的房屋与乙方进行置换，并且明确了置换房屋的具体位置，约定的房屋过渡期限自2011年4月4日至2012年12月31日，合同补充协议中第四条第二款第二项（3）约定的非住宅房屋价值表标明营业损失为23528元。该合同是双方在真实意思表示基础上所签定的，双方应认真全面履行合同的义务，被上诉人应在2012年12月31日将约定的房屋交付上诉人，但被上诉人至今未交付该房屋已达四年之久，为此导致上诉人的营业损失，且该营业损失是经双方协商一致所达成的意见，对双方具有法律约束力，该损失的约定应视为被上诉人不能交付房屋时给上诉人造成的营业损失，故本案上诉人的营业损失是明确的，应予以支持。综上所述，请求二审法院依据双方关于营业损失约定的数额，改判被上诉人给付上诉人营业损失105876元
锦利房地产公司辩称，一审法院认定事实和适用法律均正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
闫志仁向一审法院起诉请求：一、判令被告给付原告因迟延交付房屋产生的安置补助费及因其违约给原告造成的营业损失补偿费共计人民币193680元：1、安置补助费人民币122094元（其中：住宅41.26㎡*6元/㎡*54个月*2倍=4456.08元；非住宅181.54㎡*6元/㎡*54个月*2倍=117637.92元）；2、营业损失补偿费人民币105876元（23528元÷12个月*54个月=105876元）；3、原告给付被告的房屋产权调换差价金额为29290元，及被告已给付原告5000元的安置补助费。二、判令被告给付原告判决生效前产生的安置补助费及营业损失补偿费及至判决生效前产生的损失。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：经巴市乌前旗发改局乌发改（2010）395文和国土规划局343和187文批准，甲方已取得东风大街北、教育路南、运输路东、二旅社西地段的土地使用权和建设用地规划许可，现巴市乌拉特前旗拆迁办以拆许字（2010）22号城市房屋拆迁许可证批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。2011年4月4日，原、被告双方签订了一份甲方为兴业房地产公司与乙方为闫志仁的城市房屋拆迁补偿安置协议，就房屋拆迁补偿事宜签订协议如下：乙方原所有房屋位于巴彦淖尔市乌前旗运输路住宅一套，甲方提供位于丽都华庭项目小区砖混结构12号楼3单元3层朝向西户108.4㎡、10号楼2单元3层朝向西户108.4㎡、框架结构电梯3号楼3单元2层朝向中户86㎡及运输路东边街（路）朝向坐北朝南临街商业门店120㎡（从1层到2层，每层60㎡），运输路东边街（路）朝向坐北朝南临街商业门店80㎡（从1层到2层，每层40㎡）的房屋作为乙方回迁安置房屋。同时约定1、住宅房屋价值计算表（7）临时安置补助费145.3㎡，按每平方米每月6元计算，计算10个月。2、非住宅房屋价值计算表（营业损失为23528元，按照商业用房评估价格的3%给予补偿），临时安置补助费151.28㎡，按每平方米每月6元计算，计算10个月。房屋过渡期限为自2011年4月4日至2011年12月31日，电梯回迁时间为2012年12月31日。合同第九条逾期安置的违约责任，甲方按本协议第六条约定的临时安置补助费的2倍向乙方加付临时安置补助费。合同约定甲乙双方房屋产权调换差价金额为29290元，由乙方于回迁楼房前向甲方支付结清。同时查明，2011年3月28日，巴发改投字（2011）205号巴彦淖尔市发展和改革委员会文件标题为“关于乌拉特前旗丽都华庭商住小区建设项目变更业主的通知”，内容为乌拉特前旗发改局，你局《关于“丽都华庭”项目业主变更申请核准的报告》（乌发改发（2011）70）收悉。根据乌拉特前旗建设工程审批委员会《2011年第一次建设工程审批委员会会议纪要》（乌建审字（2011）1号）文件精神，为满足乌拉特前旗城市规划发展需要，经研究，同意该项目业主由“巴彦淖尔市兴业房地产开发公司”，变更为“内蒙古锦利房地产开发公司”，待规划和土地手续变更后方可实施。2013年12月6日被告交付原告12号楼3单元3层朝向西户108.4㎡、10号楼2单元3层朝向西户108.4㎡两套。原告在庭审中认可2015年10月，为防止被告一房二卖的情况出现，将本案所涉的房屋及门店安装了防盗门并进行了装修。
一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，原告与兴业房地产公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，2011年3月28日，“丽都华庭”项目业主由兴业房地产公司变更为锦利房地产公司，且原告将被拆迁房屋交付被告拆迁，以明确的意思表示同意被告锦利房地产公司承让了被告兴业房地产公司的权力、义务，故兴业房地产公司的权利、义务由被告锦利房地产公司承继，原告已按照合同约定将被拆迁房屋交付,被告锦利房地产公司应按照合同约定将回迁安置房屋交付原告，但截止目前被告锦利房地产公司仍未能提供有效证据证明该回迁安置房屋已竣工，具备交付条件，另依据合同约定逾期安置的违约责任，临时安置补助费的2倍加付临时安置补助费，合同约定的回迁安置房屋交付的时间为2011年12月31日，故原告的住宅临时安置补助费应从2012年1月1日起按照每月每平方米12元以145.3㎡为基数计算至2013年12月6日止，非住宅房屋临时安置补助费从2012年1月1日起按照每月每平方米12元以151.28㎡为基数计算至将已竣工的房屋交付原告之日止。对于原告要求按照合同约定的营业损失补偿款以房屋评估价值的3%即23528元计算的诉讼请求，本院认为该营业损失补偿款是拆迁非住宅房屋的补偿方式，并非现有房屋的实际营业损失，原告未能提供其他相关证据证明其营业损失的计算方法，故原告的该项请求不予支持。合同约定房屋产权调换差价29290元由乙方于回迁楼房前向甲方支付结清，故该项请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告内蒙古锦利房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告闫志仁住宅临时安置补助费（从2012年1月1日起按照每月每平方米12元，以145.3㎡为基数计算至2013年12月6日止），非住宅临时安置补助费（从2012年1月1日起按照每月每平方米12元以151.28㎡为基数计算至被告将已竣工的房屋交付原告之日止）；该款核减原告应当给付被告内蒙古锦利房地产开发有限责任公司的房屋产权调换差价29290元。二、驳回原告闫志仁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4174元，由被告锦利房地产公司负担。
二审期间，双方均无新证据提供。
经二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。
另外，二审庭审笔录记载“审：上诉人，一审卷44页合同上营业损失补偿费786051元*3%=23528元中786051元是如果计算出来的？上诉人：786051元是底店的价格。23528元折算在房价中，已经给了，现在请求的是应当交付房屋之后产生的营业损失。被上诉人：是双方约定的底店补偿价。23528元已经给了。审：一审卷中《丽都华庭住宅小区房屋拆迁补偿方案》你们双方是否认可？上诉人：认可，补偿合同中的营业损失补偿费数额就是按这个方案中的标准计算的。被上诉人：认可，营业损失费就是按这个标准补的。”
另查明，《丽都华庭住宅小区房屋拆迁补偿方案》第七条内容：拆迁非住宅房屋（产权证标明用途为商业）的补偿安置方式：（二）拆迁已领取营业执照、税务登记证且正在营业的非住宅房屋，造成停产、停业的，按照以下标准给予停产、停业损失补偿：（1）从事商业、服务业、生产、加工经营性活动的，按照被拆迁房屋评估价格的6%给予补偿。（2）从事办公、仓储等经营性活动的，按照被拆迁房屋评估价格的3%给予补偿。
本院认为，本案争议焦点：上诉人被拆迁非住宅房屋的停产、停业损失是否一次性补偿。
根据《丽都华庭住宅小区房屋拆迁补偿方案》，拆迁已领取营业执照、税务登记证且正在营业的非住宅房屋，造成停产、停业的，按照被拆迁房屋评估价格的6%或3%给予补偿，上诉人与被上诉人均认可上诉人所签《房屋拆迁补偿安置协议》中营业损失补偿费786051元*3%=23528元就是按这个方案中的标准计算的。
经审查，《丽都华庭住宅小区房屋拆迁补偿方案》中并未规定延期交房，需从延期之日起承担被拆迁非住宅房屋的停产、停业损失。上诉人所签的《房屋拆迁补偿安置协议》也未约定延期交房，需从延期之日起承担被拆迁非住宅房屋的停产、停业损失。故应认定上诉人被拆迁非住宅房屋的停产、停业损失是按被拆迁房屋评估价格一次性补偿。
综上，上诉人闫志仁的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2418元，由上诉人闫志仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 宇
审判员 李元军
审判员 付桂梅
二〇一七年二月十六日
书记员 邬竟夫