洛阳市老城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0302执异10号
案外人葛玉芬，女，1965年7月15日出生，汉族，住河南省孟津县。
委托代理人许贵义（葛玉芬之夫），1964年2月4日出生，汉族，住址同葛玉芬。
申请执行人洛阳市铭宇商贸有限公司。住所地：洛阳市老城区。
法定代表人李秋娥，该公司执行董事。
被执行人河南昊天房地产开发有限公司。住所地：洛阳市瀍河区。
法定代表人辛民，该公司执行董事。
本院在执行洛阳市铭宇商贸有限公司申请执行河南昊天房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人葛玉芬于2017年5月16日对本院查封河南昊天房地产开发有限公司桂城小区二期1幢2单元3号商铺一至二层提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人称:洛阳市铭宇商贸有限公司与河南昊天房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302执317号执行裁定书已发生法律效力。案外人葛玉芬对洛阳市老城区人民法院查封位于孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层（面积232.2平方米）不服提出异议。2016年5月27日，洛阳市老城区人民法院根据（2016）豫0302执317号执行裁定书，查封了葛玉芬所有的位于孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层房屋。葛玉芬认为已已经实际取得了上述房屋的所有权，因此特向法院提出执行异议，理由如下：葛玉芬系孟津县建筑公司实际施工人许贵义的妻子，孟津县建筑公司于2013年11月30日与河南昊天房地产开发有限公司签订了《孟津县桂城小区二期5#楼施工合同》，许贵义是该工程的实际施工人和出资人。工程竣工后，河南昊天房地产开发有限公司拖欠孟津县建筑公司工程款无力支付，河南昊天房地产开发有限公司遂于2014年4月18日将其位于桂城小区二期1幢3号商铺一至二层（面积232.2平方米）冲抵部分工程款。葛玉芬作为孟津县建筑公司实际施工人许贵义的妻子，于2013年11月26日与河南昊天房地产开发有限公司签订《桂城二期房屋认购书》，认购河南昊天房地产开发有限公司开发的位于孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层房屋，并于2014年10月18日与河南昊天�地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），与此同时，河南昊天房地产开发有限公司将房屋产权移交给葛玉芬，葛玉芬正式实际占有了桂城小区二期一幢3号商铺一至二层房屋，并将房屋出租给程龙（身份证号：410322198812100814，联系方式，1583888****）用于网吧经营，租金收益归葛玉芬所有。洛阳市老城区法院在未通知葛玉芬，也未经葛玉芬同意的情况下，于2016年5月27日查封了葛玉芬所有的位于孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层房屋，严重侵犯了葛玉芬对上述房屋的所有权。综上，为了维护葛玉芬的合法权益，请求法院充分考虑以上理由，立即停止对葛玉芬所有的位于桂城小区二期一幢3号商铺一至二层房屋的强制执行，依法解除对葛玉芬房产的查封。
申请执行人称:法院执行依据合法有�，执行程序符合法律规定，应当裁定驳回葛玉芬的异议，依法继续执行。法院执行的依据是洛阳市老城区人民法院及洛阳市中级人民法院的生效判决书，执行程序并无不当之处，依法应当继续执行。葛玉芬并不享有涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，桂城小区系河南昊天房地产开发有限公司投资开发，该房屋建成后河南昊天房地产开发有限公司享有该小区所有房屋的所有权，河南昊天房地产开发有限公司在出售房屋时应当在当地房管部门进行登记备案，只有在登记后房屋的所有权才发生转移。虽然葛玉芬与河南昊天房地产开发有限公司签订了认购书，但并未在房管部门登记备案，根据上述法律规定，河南昊天房地产开发有限公司与葛玉芬之间发生的房屋买卖关系不发生法律效力，葛玉芬将该房屋出租给他人属无权处分。即便是葛玉芬与河南昊天房地产开发有限公司的买卖房屋行为合法有效，但葛玉芬认购的桂城小区1号楼1单元02商铺，并非法院执行的1号楼1单元03号商铺，故葛玉芬异议行为不能成立。综上所述，葛玉芬的异议既没有法律依据，又没有事实根据，请求法院在查明本案客观事实的基础上，依法驳回葛玉芬的异议申请。
被执行人称：河南昊天房地产开发有限公司认为葛玉芬、许贵义夫妻在异议书中陈述的涉案房产系河南昊天房地产开发有限公司用于抵付孟津县建筑公司工程款的内容是真实的。许贵义系河南昊天房地产开发有限公司开发的桂城小区二期5#楼建设工程的承包人孟津县建筑公司的实际施工人。5#楼工程竣工后，河南昊天房地产开发有限公司与许贵义协商，将桂城小区二期1幢3号商铺一至二层房屋，以壹佰伍拾贰万陆仟玖百捌拾元（1526980元）的价格，转让给许贵义所有，以抵付河南昊天房地产开发有限公司欠孟津县建筑公司承建5#楼的工程款。为此，河南昊天房地产开发有限公司还与许贵义的妻子葛玉芬于2013年11月26日签订了《桂城二期房屋认购书》，并在2014年10月18日双方正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号GF-2000-0171）。葛玉芬于合同签订后即实际占有了涉案房产，且于2015年5月1日已将该房产出租给程龙用于经营网吧，程龙交付给租金也是由葛玉芬收取，鉴于以上客观事实，河南昊天房地产开发有限公司认为葛玉芬、许贵义夫妻向洛阳市老城区人民法院提出的执行异议理由正当，人民法院应当解除对上述房屋的查封。
本院查明：关于洛阳市铭宇商贸有限公司诉河南昊天房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出（2014）老民初字第732号民事判决书，判决如下：一、被告河南昊天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告洛阳市铭宇商贸有限公司货款635352元，并从2014年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2014年4月30日止；二、驳回原告洛阳市铭宇商贸有限公司其他诉讼请求。河南昊天房地产开发有限公司不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2016年1月20日作出（2015）洛民终字第2168号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。现本院（2014）老民初字第732号民事判决书已发生法律效力。2016年5月4日洛阳市铭宇商贸有限公司向本院申请执行，本院于同日立案执行。该案在执行中本院于2016年5月12日作出（2016）豫0302执317号执行裁定书，裁定如下：冻结、扣划被执行人河南昊天房地产开发有限公司在金融机构的存款70万元及利息，或查封、扣押上述被执行人河南昊天房地产开发有限公司所有的价值70万元的财产。本院于2016年5月27日向孟津县房产管理局发出协助执行通知书，查封河南昊天房地产开发有限公司所有的位于孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层（面积为232.2平方米）。查封期限为三年。自2016年5月27日始至2019年5月26日止。
另查明：河南昊天房地产开发有限公司因欠桂城小区二期5号楼实际施工人许贵义工程款，河南昊天房地产开发有限公司将桂城小区二期1幢3号商铺一至二层转给葛玉芬冲抵1526980元的工程款。该商铺并未在相关部门备案登记。
又查明：位于河南省孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层的开发单位系河南昊天房地产开发有限公司，现该房葛玉芬已实际占有。
本院认为，在本院查封之前葛玉芬虽已与河南昊天房地产开发有限公司签订桂城小区二期1幢3号商铺一至二层书面买卖合同，且在本院查封之前已占有该商铺，但并没有办理过户登记，葛玉芬是该商铺的抵债受让人，并非该商铺的买受人。故案外人葛玉芬要求解除对位于河南省孟津县会盟大道东段北侧桂城小区二期1幢3号商铺一至二层的查封理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人葛玉芬的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 卫宏战
审判员 党彤彬
审判员 余 薇
二〇一七年五月三十一日
书记员 卢莹光