山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终245号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩瑞红。
委托诉讼代理人：王见，山东盈康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔明铭，山东盈康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：牛晓珺。
委托诉讼代理人：孙大鹏，山东克维律师事务所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司青岛分行。
法定代表人：ＸＸ，行长。
委托诉讼代理人：谭琨，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：陈敏灏，男，该行工作人员。
上诉人韩瑞红因与被上诉人牛晓珺、原审第三人交通银行股份有限公司青岛分行（以下简称交行青岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人韩瑞红上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二、三、五项，改判第四项为牛晓珺支付韩瑞红违约金30万元，并赔偿韩瑞红经济损失2万元，共计32万元；2、本案一、二审诉讼费用由牛晓珺负担。事实与理由：一、涉案房屋性质为经济适用房，双方的买卖协议无效。二、即使认定双方协议有效，也应当认定双方协议中对违约责任的约定有效，在本协议的履行中当涉案房屋具备上市交易条件时，因牛晓珺怠于办理房屋产权过户登记的行为，给韩瑞红造成较大经济损失，且其行为本身违反合同约定，属于严重违约行为，应当承担合同约定的违约责任。
被上诉人牛晓珺辩称，一、双方签订的商品房转让协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为有效。一审起诉时，涉案房屋已经满足上市交易条件，具备过户条件，韩瑞红应当按约履行协助过户的义务。二、韩瑞红主张的违约金和经济赔偿无证据证实，其主张无事实和法律依据。
原审第三人交行青岛分行述称，韩瑞红与牛晓珺之间的纠纷与交行青岛分行贷款关系无关，清偿剩余贷款本息之后可以解押。
牛晓珺在一审中起诉请求：1、韩瑞红依约协助办理青岛市城阳区文阳路X号X号楼X单元X户房屋过户手续。2、本案诉讼费用由韩瑞红承担。
韩瑞红在一审中反诉请求：1、牛晓珺向韩瑞红支付违约金30万元，并赔偿韩瑞红经济损失2万元；2、诉讼费由牛晓珺负担。
原审查明，2006年3月19日，牛晓珺与韩瑞红签订《城阳区第一期商品房转让协议》，协议约定：1、转让的商品房位于城阳区青威路东、城富路南（城阳街道后桃林社区），该房选房顺序号为0710号。2、韩瑞红自愿把本期商品房的购房指标转让给牛晓珺，牛晓珺在签订协议后一次性付给韩瑞红指标转让费人民币12000元。3、本期商品房可上市交易时，韩瑞红必须积极配合牛晓珺办理好该商品房过户的手续及相关事宜，直至牛晓珺取得该商品房的房屋所有权证，过户的一切费用均由牛晓珺承担。
2006年3月20日，牛晓珺支付韩瑞红转让费12000元。
2006年12月13日，韩瑞红与青岛鑫源置业集团有限公司签订《青岛市商品房买卖合同》，约定韩瑞红购买鑫源公司位于城阳区文阳路X号X号楼X单元X户房屋，总房价款暂定为345061元；同时约定韩瑞红应于2006年12月13日前支付145061元，向银行贷款200000元，于2007年1月19日前付清。
2006年3月20日，牛晓珺向青岛鑫源置业集团有限公司支付首付款100000元；同年12月13日，牛晓珺支付首付款45061元。
2007年11月24日，交行青岛分行与韩瑞红、青岛鑫源置业集团有限公司签订《个人住房抵押贷款合同》，约定韩瑞红贷款200000元，期限自2007年至2027年，青岛鑫源置业集团有限公司作为保证人。同年12月28日，该贷款进入青岛鑫源置业集团有限公司账户。该贷款由牛晓珺偿还，牛晓珺与韩瑞红约定“在还款期间如出现有关贷款经济纠纷，由牛晓珺负责”。
2010年6月21日，该房屋进行登记，并办理了房地产权证书，载明房地产权利人为韩瑞红，房地产权登记所需的契税、登记费由牛晓珺缴纳。
原审另查明，涉案房屋自交房之日起由牛晓珺居住使用至今。
原审认为，当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则。本案中，牛晓珺与韩瑞红签订的商品房转让协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行。牛晓珺按照转让协议约定向韩瑞红支付了转让费12000元，以现金形式交付房屋首付款145061元，同时负责偿还房屋的银行贷款，并实际占有使用涉案房屋至今；韩瑞红主张系向牛晓珺借款购买房屋，但对为何收取牛晓珺转让费并由牛晓珺负责偿还房屋银行贷款未作出合理解释，亦未提交任何证据证明其主张，故对韩瑞红该意见不予采纳；至牛晓珺起诉时涉案房屋已满足上市交易条件，具备过户条件，因此为维持交易的稳定性，维护诚实守信的当事人的合法权益，对牛晓珺要求韩瑞红协助办理涉案房屋过户手续的主张予以支持。但因涉案房屋尚有部分银行贷款及利息未还清，应在办理过户手续前还清该款项，牛晓珺同意偿还，原审对此予以确认，具体数额以牛晓珺还款当日交行青岛分行出具的明细为准，交行青岛分行与韩瑞红应在牛晓珺还清上述款项后协助办理涉案房屋所设置的抵押权撤销手续。韩瑞红主张因牛晓珺违约拒不办理涉案房屋的过户手续，按照约定应赔偿其违约金30万元，对此韩瑞红应承担举证责任，但韩瑞红未提交证据证明牛晓珺存在拒绝办理涉案房屋的过户手续及其它违约情形，故对韩瑞红该主张不予支持；韩瑞红主张涉案房屋登记在其名下，导致其在2014年4月15日购买第二套商品房即位于城阳区岙东中路78号5号楼1单元房屋时按照当时的限购政策多缴纳契税22244.40元，对此韩瑞红提交了税收缴款书予以证实，根据该缴款书显示韩瑞红按照3%税率缴纳了该房屋的契税22244.40元，根据公平原则，对韩瑞红多缴的1.5%契税应由韩瑞红与牛晓珺均担，因此对韩瑞红要求牛晓珺赔偿该部分损失的主张予以部分支持，牛晓珺应支付韩瑞红契税损失5561.10元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，原审判决：一、牛晓珺于判决生效后十日内偿还韩瑞红尚欠第三人交通银行股份有限公司青岛分行的涉案房屋的按揭贷款及利息，具体数额以牛晓珺还款当日交通银行股份有限公司青岛分行出具的明细为准；二、韩瑞红与交通银行股份有限公司青岛分行在牛晓珺付清上述贷款之日起五日内办理解除涉案房屋所设置的抵押权手续；三、韩瑞红在办理完毕解除抵押权手续之日起十日内协助牛晓珺办理位于青岛市城阳区文阳路X号X号楼X单元X户房屋的涉案房屋的过户手续；四、牛晓珺于判决生效后十日内支付韩瑞红契税损失5561.10元；五、驳回韩瑞红的其他反诉请求。案件本诉受理费100元，由韩瑞红承担；反诉案件受理费3050元，由牛晓珺承当25元，韩瑞红承担3025元。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，本案争议焦点是牛晓珺与韩瑞红之间的合同效力及违约责任承担问题。
关于第一个焦点问题。牛晓珺与韩瑞红于2006年3月19日签订的《城阳区第一期商品房转让协议》所指向的标的物为经济适用房的购买资格，而经济适用房的购买主体必须符合特定的条件，因此，此种买卖行为的目的在于规避国家关于经济适用房的分配政策。但是，目前法律并未明确规定此种买卖合同无效，特别是在经济适用房购买人办理产权登记满五年以后，国家允许经济适用房上市交易，因此，本案房屋至牛晓珺起诉时已经符合上市交易条件，韩瑞红主张该协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。韩瑞红反诉主张违约金30万元，其依据《城阳区第一期商品房转让协议》第六条，但是该条款系针对一方根本违约而进行的违约责任约定，目前该协议已经履行完毕，因此不宜适用该条款。关于韩瑞红主张的损失问题，从本案查明的事实来看，牛晓珺于2007年11月24日以韩瑞红的名义通过交行青岛分行贷款支付涉案房屋的购房款，但是其直至2010年6月才缴纳契税，而契税的缴纳不需要名义购房人韩瑞红的配合，因此牛晓珺对于迟延办理产权登记负有过错，应当承担因此给韩瑞红造成的损失。韩瑞红因名下登记有涉案房屋而在2014年4月15日购买其他房屋时多支付契税11122.20元（22244.40÷2），牛晓珺对此应当承担赔偿责任。
综上，韩瑞红的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审查明事实基本清楚，但判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5139号民事判决第一、二、三项；
二、撤销青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5139号民事判决第五项；
三、变更青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5139号民事判决第四项为：被上诉人牛晓珺于本判决生效之日起10日内支付上诉人韩瑞红契税损失11122.20元；
四、驳回上诉人韩瑞红的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，一审反诉案件受理费3050元，由上诉人韩瑞红负担3100元，被上诉人牛晓珺负担50元；二审案件受理费3150元，由上诉人韩瑞红负担3100元，被上诉人牛晓珺负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
审 判 员 李晓波
代理审判员 苏 勇
二〇一七年三月三日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 魏 威