上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初2040号原告：汪斐娅。委托诉讼代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小燕，上海市昆仑律师事务所律师。被告：上海乾都实业有限公司。法定代表人：刘聪瑞，董事长。委托诉讼代理人：陆文静，女，上海乾都实业有限公司工作。被告：阮仁龙。委托诉讼代理人：张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。被告：张志华。委托诉讼代理人：张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。原告汪斐娅与被告上海乾都实业有限公司（以下简称乾都公司）、被告阮仁龙、被告张志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告的申请，依法委托上海中世建设咨询有限公司（以下简称中世建设公司）对位于上海市奉贤区大叶公路1888弄238号“乾都家园”7号218A室房屋的装饰装修工程造价进行鉴定，中世建设公司于2016年7月20日出具司法鉴定意见书。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告汪斐娅的委托代理人陈小燕、顾帅、被告乾都公司的委托代理人陆文静、被告阮仁龙、张志华的共同委托代理人张锦殿到庭参加了第一次庭审。原告汪斐娅的委托代理人陈小燕到庭参加了第二次庭审，被告乾都公司的委托代理人陆文静、被告阮仁龙、张志华的共同委托代理人张锦殿，经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汪斐娅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与乾都公司于2012年8月9日签订的《房屋合同书》无效；2、三被告共同返还原告租金人民币（下同）115,867元，并支付自2012年8月10日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、三被告共同赔偿装修损失24,421元。事实和理由：2012年8月9日，原告与乾都公司签订《房屋合同书》一份，约定原告向乾都公司长期租赁位于大叶公路1888弄238号《乾都家园》7幢218A室房屋（即本案系争房屋），建筑面积为33.87平方米，总租金为人民币115,867元，租赁期限为50年，自2012年8月30日起至2062年8月30日止。合同签订后，原告依约支付了租金115,867元。2013年，因本案系争房屋未办理相关建造审批手续，属违章建房，被政府依法强制拆除。现原告认为，被告阮仁龙、张志华系夫妻，亦是乾都公司的股东及实际控制人，三被告默许刘炳官以乾都公司的名义对外违法租售乾都家园的房屋，侵害了原告的权益，应共同承担责任，以致涉讼。被告乾都公司辩称，乾都公司与原告之间没有签订过合同，原告的合同上的公章也不是乾都公司的，该公章是刘炳官私刻的。乾都公司与刘炳官之间有系争房屋的使用权转让协议，刘炳官受让使用权后，在没有任何审批手续的情况下，将其中两幢房屋改造成了公寓，并私刻乾都公司合同章，将房屋对外出售，刘炳官已被判刑。买卖合同并不存在，签订合同是刘炳官的个人行为，乾都公司没有这个意思表示，乾都公司也没有收取钱款，都是刘炳官个人收取的。原告的诉请与刘炳官的刑事判决相一致，原告属于被害人，救济途径应是向公安机关要求列入被害人名单，故应由刘炳官个人承担责任。被告阮仁龙、张志华共同辩称，被告阮仁龙、张志华不具有本案的诉讼主体资格。被告乾都公司尚在存续期间，被告阮仁龙、张志华只是被告乾都公司的股东，不应作为被告参加本次诉讼。虽然被告阮仁龙、张志华现在还是被告乾都公司的股东，但不能因为占有公司股份就认为是公司的实际控制人；即使是实际控制人，其代表的主体仍是被告乾都公司，即便要承担民事责任，也应当由乾都公司承担，而不是被告阮仁龙、张志华个人承担。被告乾都公司是企业，能够以公司资产对债务承担民事责任，其现有的资产完全有能力承担。另外，被告乾都公司与原告之间没有法律和事实上的联系，不应承担原告所谓的经济损失。房屋合同书上的乾都公司的合同专用章是刘炳官私刻的，而不是被告乾都公司提供或授权的，被告乾都公司也没有收到过租售的款项。原告的损失，已经由刑事判决书证明，是刘炳官虚构事实、合同诈骗引起的，被告乾都公司不应承担民事责任。原告诉称被告乾都公司的厂房是违规厂房，但被告乾都公司拥有的土地和厂房建设都是经过政府部门审批并同意的，厂房建筑不是违规建筑。综上，认为原告的诉请与被告阮仁龙、张志华没有事实和法律关系，被告阮仁龙、张志华不能作为本案的被告，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据：档案机读材料、股东会决议、股权转让协议、企业法人营业执照、公司变更登记申请书、准予变更（备案）登记通知书、询问笔录、刑事判决书、民事判决书；对被告乾都公司提供的证据：接报回执单、会议纪要、终止协议书、收条、垫付款记录、刑事判决书、不起诉决定书；对被告阮仁龙、张志华提供的所有证据，相对方对真实性均无异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据《房屋合同书》、收据，被告虽对于合同专用章、财务专用章、公章等的真实性不予认可，但结合原告已取得系争房屋的事实，本院对该证据形式真实性依法予以确认。对被告乾都公司提供的告知函、情况说明，因涉及案外人，故本院对其关联性不予确认。庭审中，根据原告的申请，本院依法委托中世建设公司对位于上海市奉贤区大叶公路1888弄238号“乾都家园”7号218A室房屋的装饰装修工程造价进行鉴定，中世建设公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：所涉工程总造价为24,421元。原告及被告阮仁龙、被告张志华对该鉴定意见书没有异议，故本院对该鉴定意见书中的装修工程总造价为24,421元，依法予以确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2012年8月9日，原告与“乾都公司”签订《房屋合同书》一份，约定：原告向“乾都公司”长期租赁位于上海市奉贤区大叶公路1888弄238号《乾都家园》7号218A室房屋；房屋建筑面积约为33.87平方米，总租金为115,867元。租赁期限为50年，租赁期满后，原告拥有该房屋的永久使用权；合同对付款及交付房屋的时间等均作了约定。上述合同落款甲方处盖有“上海乾都实业有限公司合同专用章”。合同签订后，原告向“乾都公司”支付房款115,867元，“乾都公司”向原告出具收据，收据盖有“上海乾都实业有限公司财务专用章”。后原告对系争房屋进行了装修，装修工程造价为24,421元。另查明，2012年10月10日，被告乾都公司与案外人刘炳官签订《建筑物使用协议》一份，约定：被告乾都公司将位于上海市奉贤区庄行镇张塘村的3#、6#标准工业建筑给刘炳官使用，建筑面积6,495平方米；使用期限为20年，自2011年11月起至2031年10月，使用费用为13,330,000元；到期后，被告乾都公司同意继续免费给刘炳官使用；刘炳官自支付定金起即享受标的物的一切直接或间接权益并承担相应义务。2012年11月18日，被告乾都公司与刘炳官签订《解除协议》一份，约定：同意解除双方所签订的关于上海市奉贤区庄行镇张塘村之3#、6#标准工业建筑的建筑物使用协议，且刘炳官同意乾都公司向政府所做的承诺。2013年4月16日，被告乾都公司与刘炳官又签订《终止协议书》一份，约定：双方签订的《建筑物使用协议》于2013年4月16日终止；乾都公司垫支给刘炳官7,000,000元，刘炳官同意汇入庄行镇政府部门指定账户，由镇政府监督刘炳官解决与第三方解除协议的费用，另4,000,000元由乾都公司用于将建筑恢复原样及已使用期间的费用；已与刘炳官或乾松公司签订协议已入住建筑物内以及还未入住的人员，是由刘炳官及乾松公司造成，由刘炳官及乾松公司负责清退；刘炳官承诺于2013年5月底前清退完建筑物内全部人员，清退费用由刘炳官及乾松自行承担。刘炳官及乾松公司利用建筑物已收取的第三方的费用，刘炳官负责退还给第三方，与乾都公司无关。又查明，2013年6月13日，被告乾都公司法定代表人刘聪瑞向上海市公安局奉贤分局邬桥派出所报案称：2013年5月，上海市奉贤区庄行镇人民政府在大叶公路1888弄238号拆除违章时发现有人使用伪造的“上海乾都实业有限公司合同专用章”、“上海乾都实业有限公司财务专用章”，故来报案。2015年7月24日，本院作出（2014）奉刑初字第757号刑事判决书，其中认定2011年8月至2012年3月刘炳官从乾都公司处受让厂房使用权，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自将二幢厂房改建为400余间居住公寓，并将该公寓先后命名为“乾都公寓”、“百佳苑”对外宣传，最后以“乾都家园”予以租售。2012年4月起，刘炳官虚构公寓能办理大产证、享受永久使用权等事实，先后以乾都公司、乾松公司名义将“乾都家园”对外租售盈利。2012年3月至12月，上海市奉贤区规划和土地管理局、上海市奉贤区庄行镇人民政府多次责令乾都公司停止厂房改建施工及租售。2012年12月底，刘炳官明知所改造公寓系违章建筑的情况下，仍隐瞒真相，继续租售牟利。经统计，刘炳官于2013年1月1日至3月5日共租售公寓约90套，骗取被害人房款700余万元。同年3月7日，镇政府发出《代为拆除决定书》，通知乾都公司限期拆除上述改造的违章建筑。刘炳官以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取对方当事人钱财，数额特别巨大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。判决：一、刘炳官犯非法拘禁罪，判决有期徒刑一年；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。决定执行有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。二、违法所得予以追缴、不足之数责令退赔。后刘炳官不服上诉，现该案正在二审审理期间。再查明，被告乾都公司仍在存续期间，其股东现为被告阮仁龙、张志华。2012年7月27日，上海市奉贤区规划和土地管理局向被告阮仁龙制作询问笔录一份，阮仁龙称系争建设工程为原生产用房内部加层装修，于2011年10月5日开工装修，由乾都公司设计施工，未办理建设工程规划许可证；该工程不销售，是作为职工宿舍使用。本院认为，本案系争的《房屋合同书》内容表述虽为长期租赁，但从双方对于租赁期限为五十年，期满后原告拥有房屋永久使用权的表述及系争房屋可以办理房产证的约定来看，该合同实质为房屋买卖合同。上述《房屋合同书》中出售的房屋的建造至今未获得相应的审批手续，属违章建筑，故针对该房屋所订立的《房屋合同书》为无效合同，对原告要求确认该份《房屋合同书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。被告乾都公司在未取得合法审批手续的情况下，建造房屋用于出售，导致上述合同无效，具有过错，故合同无效后，被告乾都公司作为出卖方，应当承担退还房款并赔偿因合同无效造成的损失的责任。被告乾都公司辩称因本案合同的签订系原告与刘炳官控制的乾都公司签订，部分房款的收据虽盖有乾都公司财务章，但也是刘炳官私刻的，属于刘炳官的个人诈骗行为，乾都公司不应承担责任的辩解意见，本院认为，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。本案中，刘炳官受让乾都公司两幢厂房的使用权后，在未进行合法审批手续的情况下进行改建，乾都公司对厂房的使用未进行有效的监督管理；在刘炳官公然以乾都公司名义对外出售房屋时未进行有效的制止，导致原告购买改建公寓并向刘炳官支付购房款，后又对系争房屋进行了装修，但因房屋属违章建筑，政府介入导致原告根本无法实际居住使用；综上，乾都公司具有明显过错，且该过错行为与本案原告的经济损失之间具有因果关系，故乾都公司对刘炳官的犯罪行为所造成的经济损失，依法承担相应的赔偿责任。对于乾都公司上述辩解意见，本院不予采纳。现系争的合同无效，被告乾都公司应当承担原告已支付购房款的损失及装修损失，故对原告要求被告乾都公司返还房款115,867元及支付相应利息损失、赔偿装修损失24,421元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告阮仁龙、张志华赔偿上述损失的诉讼请求，因被告阮仁龙、张志华仅为被告乾都公司股东，故原告要求被告阮仁龙、张志华承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。被告乾都公司、被告阮仁龙、张志华经本院传票传唤未到庭，应自行承担相应的法律后果。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告汪斐娅与被告上海乾都实业有限公司于2012年8月9日签订的《房屋合同书》无效；二、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪斐娅房款损失人民币115,867元；三、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪斐娅以上述房款为本金，自2012年8月10日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪斐娅装修损失人民币24,421元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,090元，案件鉴定费人民币1,500元，均由被告上海乾都实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪黎明审 判 员  裴孙英人民陪审员  顾秀英二〇一六年九月十三日书 记 员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。