湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00071号
上诉人（原审被告）杨国泉。
委托代理人ＸＸ，湖北峰鼎律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）ＸＸ。
委托代理人万珍芳。代理权限为特别授权：参与调解，代领法律文书等。
委托代理人刘华，湖北君兆律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人杨国泉因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月23日受理后依法组成合议庭审理了本案。2015年3月30日，孝感市妇幼保健院向本院申请参加本案二审诉讼，并请求确认杨国泉与ＸＸ签订的《房屋买卖合同》无效，经合议庭评议，2015年4月14日，本院作出（2015）鄂孝感中民二终字第00071-1号驳回参加诉讼申请通知书，驳回了孝感市妇幼保健院参加诉讼的申请。2015年4月27日，本院公开开庭审理了本案，上诉人杨国泉的委托代理人ＸＸ、被上诉人ＸＸ的委托代理人万珍芳、刘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2009年4月26日，ＸＸ向杨国泉支付了70000元购房价款，后于2014年2月4日补签了《房屋买卖合同》，合同约定杨国泉将其所有的位于孝感市城区城站路67号第5幢第6层房屋（房权证号：GE××61，面积92.91平方米）作价70000元卖给ＸＸ，并约定交易税费由ＸＸ承担。后由于ＸＸ、杨国泉因房屋过户发生纠纷，以致成讼。
一审法院认为，ＸＸ、杨国泉签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。ＸＸ依约支付了购房款，且已实际入住，故对ＸＸ要求杨国泉协助办理过户手续的诉讼请求依法予以支持；ＸＸ称已支付了杨国泉1000元办证费用，但无相关证据予以证明，法院不予支持。杨国泉称该房屋系房改房，杨国泉出卖房屋侵害了第三方利益，该主张系另一法律关系，一审法院不予采纳。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：ＸＸ与杨国泉于2014年2月4日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；杨国泉于本判决书生效后十五日内协助ＸＸ办理位于孝感市城区城站路67号第5幢第6层（房权证号：GE××61，面积92.91平方米）的房屋过户手续；驳回ＸＸ的其他诉讼请求；本案受理费1550元，由ＸＸ负担。
杨国泉不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定合同事实不清，确认《商品房买卖合同》合法有效无事实及法律依据。1、该房屋买卖合同并不是如原判决所认为的双方真实意思表达。首先，从基本事实上看，杨国泉一直没有主动表示要对其出卖房屋。其次，从交易价格来看，购房合同约定的价格远远低于市场价格，并非正常的市场交易，是杨国泉碍于亲戚关系在很不情愿的前提下签订的。2、该房屋买卖合同有违法律、法规强制性规定。从合同成立要件上看，该房屋系杨国泉夫妻共同财产，房屋处分依法应由夫妻双方协商共同处理，而该房屋买卖合同上只有杨国泉的签名，且在本案其他证据中也无法找到杨国泉夫妻共同确认出卖房屋的意思表示。从法律关系上看，因该涉诉房屋系国家房改房，杨国泉与房改房单位签订的买卖房屋合同中明确约定房改房单位在同等条件下有优先购买权，且该合同己在房管部门备案，属于在先合同。杨国泉与ＸＸ所签订的购房合同属于在后合同，它直接侵害了房改房单位的合法权利及社会公共利益，在原单位范围内具有示范性，这也是原单位不同意放弃优先购买权的原因，依《合同法》规定显然属无效合同。二、原审判令杨国泉协助ＸＸ办理房屋过户手续实际是杨国泉无法履行的判决。本案房改房单位孝感市妇幼保健院（原孝感市直属机关公费医疗门诊部）因本案诉讼知悉房屋买卖，曾于2014年8月3日具函告知杨国泉违反协议约定擅自出售房屋，单位将不协助办理房屋过户手续，原审判令杨国泉根本无法实际履行。三、原审判决未将诉争房屋的利害关系人及相关证据的关联性进行审查说明，调查事实不清，直接侵害了其合法权利，显失法律之公平正义。综上，原审判决认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院判令：l、撤销孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01532号民事判决书，依法改判驳回ＸＸ一审全部诉求；2、本案一、二审全部诉讼费用由ＸＸ承担。
杨国泉未就其上诉请求向本院提交新证据。
ＸＸ针对杨国泉的上诉辩称：一、杨国泉的上诉理由均不能成立，属于无理缠讼。1、杨国泉上诉称双方所签订的《房屋买卖合同》不是双方的真实意思表达与实际情况不符。ＸＸ与杨国泉之间在2009年就达成了购房合同，并且于当年的4月26日就一次性付清了购房款70000元，杨国泉已收到该购房款。同时杨国泉将房屋腾空交付给ＸＸ，ＸＸ随即搬入该房屋居住至今，双方在长达五年多的时间里没有任何争议，所以杨国泉所称的“双方所签订的合同不是双方的真实意思表示”上诉理由不能成立。2、双方属于特殊的亲戚关系，杨国泉上诉称的夫妻另一方不知情也不是事实。杨国泉的妻子和ＸＸ的母亲是亲姊妹关系，且就房屋过户事宜双方多次协商，证人万某（ＸＸ之舅舅、杨国泉之妻哥）在一审时也当庭作证，证明杨国泉出卖该房屋时经过其配偶（也就是ＸＸ之姨）同意。二、原审判决认定的事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应当予以维持。综上，请求二审法院依法判决驳回杨国泉的上诉，维持原判。
ＸＸ为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
土地证号为孝城国用（2004）第030104076-**号的国有土地使用权证。拟证明：涉案房屋已于2004年12月6日办理了国有土地使用权证。
经庭审质证，杨国泉对ＸＸ提交的证据的真实性无异议，但认为该土地证明确载明使用权类型为国家划拨土地，并非出让土地，是单位房改房，且该证据不是新证据，一审中应向法院提交。
本院对ＸＸ提交的证据的真实性予以确认。
二审经审理查明，一审判决所查明的事实基本属实。
二审另查明，涉案房屋为房改房，由杨国泉向孝感市妇幼保健院（原孝感市直公费医疗门诊部）购买，双方于1998年6月30日签订了《孝感市城区单位公有住房买卖协议书》，该协议约定：杨国泉付清购房款并住满五年后，有权通过规定的交易所将所购的住房进行交换和出售，在相同条件下，孝感市妇幼保健院和孝感市妇幼保健院的职工有优先购买权。
二审还查明，杨国泉于2004年12月6日办理了涉案房屋的国有土地使用权证（土地证号：孝城国用（2004）第030104076-**号）。
本案二审双方当事人争议的焦点问题是：1、本案中杨国泉将房屋交给ＸＸ，是否为买卖的意思表示；2、涉案2014年2月4日《房屋买卖合同》是否违反国家禁止性规定，是否侵害案外人孝感市妇幼保健院的利益，该合同的效力应如何认定。
关于焦点问题一，本院认为，ＸＸ于2009年4月26日已向杨国泉一次性付清购房款70000元并实际入住了房屋，双方当事人虽未签订书面合同，但ＸＸ履行了交付价款的义务，杨国泉履行了交付房屋的义务，双方以其默示的行为承认了买卖关系，并且双方于2014年2月4日补签了《房屋买卖合同》，故应认定杨国泉将房屋交给ＸＸ，是双方房屋买卖的真实意思表示。
关于焦点问题二，本院认为，1、杨国泉拥有涉案房屋的完整物权，且其出售房屋的时间是在付清房款并住满五年后，其对该房屋有处分权；2、杨国泉主张购房价格远远低于市场价格非正常市场交易，根据合同自由原则，合同双方当事人可以就价款进行约定，当事人应当按照约定履行自己的义务；3、杨国泉主张涉案房屋为夫妻共同财产应由夫妻双方协商处理，因ＸＸ在补签房屋买卖合同前已付清房款并实际入住多年，杨国泉妻子一直未提出异议，ＸＸ有理由相信杨国泉与其签订房屋买卖合同为杨国泉夫妻共同意思表示，杨国泉不得以其妻未在购房合同上签字为由对抗ＸＸ；4、关于涉案房屋买卖合同是否侵害孝感市妇幼保健院优先购买权的问题，因约定优先购买权的双方当事人为孝感妇幼保健院与杨国泉，承受义务的应为杨国泉，并非为ＸＸ，系另一法律关系，与本案无关，杨国泉以出售房屋侵害了孝感市妇幼保健院优先购买权而主张涉案房屋买卖合同无效的理由不成立。故杨国泉与ＸＸ于2014年2月4日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家的法律、法规，不损害国家利益、集体利益和他人合法权益，应认定为合法有效。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、审理程序合法、实体处理恰当，依法应予维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十六条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费1550元，由上诉人杨国泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一五年六月三日
书记员 潘 洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。