长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第01327号
原告（反诉被告）：刁奎，男，1975年11月25日生，汉族，个体，现住长春市朝阳区。
委托代理人：孙福祥，吉林吉人卓识律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林省万程房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区。
法定代表人：刘浩，该公司副总经理。
委托代理人：刘冬梅，该公司法务经理。
委托代理人：李杨，该公司法务员。
原告（反诉被告）刁奎诉被告（反诉原告）吉林省万程房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刁奎及其委托代理人孙福祥，被告（反诉原告）吉林省万程房地产开发有限公司的委托代理人刘冬梅、李杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刁奎诉称，2014年4月30日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于长春经济技术开发区净月大街恒大翡翠华庭楼盘自有房屋出租给原告，用于开办综合市场。合同签订后，原告已向被告支付履约保证金73072.00元和租金27403.00元。为筹备综合市场开业，原告还先后投入装修费用464446.00元，投入广告费、人工费等招商费用112120.00元。双方签订上述两份合同时，被告口头承诺出租房屋在2014年6月30日前办妥一次消防合格手续。至2014年6月30日被告还未办妥一次消防合格手续时，原告又多次与被告相关部门负责人交涉催促，被告再次承诺在双方合同履行之日前即2014年9月30日前一定办妥一次消防合格手续。然而，被告最后承诺期限届满后，仍未办妥一次消防合格手续，导致双方合同因违反法律强制性规定而无效。为妥善解决合同无效后的财产处理，原告已向被告发去律师函提出了合法合理要求，被告虽然对原告要求表示认同，但至今没有任何回复意见。综上所述，由于被告的过错致使出租房屋一次消防合格手续未能在双方合同履行之日办妥，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条五项和《中华人民共和国消防法》第十条规定，原告诉至法院，请求1、确认原、被告签订的两份《房屋租赁合同》无效；2、被告立即退还原告已交纳的履约保证金和租金本金人民币100475.00元及利息；3、被告赔偿原告装修损失和招商损失本金人民币576566.00元及利息；4、诉讼费全部由被告承担。
被告（反诉原告）辩称，1、原告请求确认合同无效并无事实及法律依据，本案出租房屋已经消防验收合格，即使未经验收合格也不是确认合同无效的标准，故被告认为合同有效。2、原告第二项、第三项诉讼请求均系基于合同无效的请求，被告认为合同有效，故不应返还履约保证金及房屋租金、利息，更无需赔偿损失。3、诉讼费不应由被告承担。
被告（反诉原告）诉称，原告与被告于2014年4月30日签订两份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告恒大翡翠华庭楼盘2#楼201、202号房地产。被告已依据合同约定交付租赁房屋，原告已实际占有并使用租赁房屋。原告应于2014年10月20日向被告支付2014年11月房屋租金27403.00元，至今仍未支付，截至2014年11月21日已逾期支付超过30天。依据合同第六条第2款的约定，我方有权解除合同。反诉被告应于2014年11月20日向反诉原告支付2014年12月房屋租金27403.00元，至今亦未支付。依据合同第三条第4款，反诉原告有权要求反诉被告支付上述两个月的延迟支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起反诉，请求1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的两份《房屋租赁合同》；2、请求反诉被告支付自2014年10月30日起至2015年1月5日反诉被告应付房租59373.00元；3、反诉被告按日向反诉原告支付自2014年10月20日至2015年1月5日的迟延支付违约金11423.00元。4、反诉被告在合同解除之日起两日内从租赁房屋中迁出；5全部诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）辩称，根据我国合同法相关规定，只有在合同有效的前提下才存在解除合同之说，由于原、被告所签订的合同违反法律强制性规定而无效，因此反诉原告关于解除合同的诉求既无事实根据，又无法律依据予以支持，为此恳请法庭依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
经本院审理查明，2014年4月30日原告（反诉被告）刁奎作为承租人（乙方）与被告（反诉原告）吉林省万程房地产开发有限公司作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在长春市经济开发区净月大街路恒大翡翠华庭楼盘出租给乙方，该房屋建筑（或使用）面积为638.75平方米，其中分摊共用建筑面积105.21平方米。甲方将该房屋出租给乙方作“综合市场”用途，主要经营食品、百货、生鲜。约定租赁期限为八年，自2014年9月30日起至2022年9月29日止。乙方在装修免租期内无需支付租金但仍需缴纳管理费及水电费，自装修免租期结束后第一日开始计算租金。租金从2014年9月30日起，每两年递增6%。2014年9月30日-2015年9月29日月租金人民币16768.00元。租金按自然月结算，乙方应在每月20日前按现金、支票、银行转账方式向甲方缴付次季度租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3‰向甲方支付违约金。合同签订当日，乙方须向甲方缴纳租赁保证金。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在合同终止后以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿。甲方向乙方委托的物业管理公司支付物业管理费为（人民币）￥3元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。若相关部门调整物业管理费标准，则乙方缴付的物业管理费相应调整。该房屋约定在2014年9月30日前交付使用。自房屋交付之日起开始计算装修免租期与租赁期。乙方负责承租房屋内的安全保卫、防火（含乙方二次装修的消防报建手续）及防盗工作。违约金、赔偿金的支付每逾期一天，按应付金额的3‰支付滞纳金。租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金。守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿。乙方应按时交纳租金及物业管理费，如逾期30天不交的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同；且租赁保证金不予退回，甲方并有权向乙方要求赔偿损失。甲方有法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，对乙方的装修及投入不作补偿，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方须于甲方解除合同之日起2日内迁出该房屋。乙方同意按现状承租该房屋，工程改造及费用均由乙方负责承担。同日，双方就坐落于长春市经济技术开发区净月大街路恒大翡翠华庭楼盘签订《房屋租赁合同》，该房屋建筑（或使用）面积为472.62平方米，其中分摊共用建筑面积78.62平方米，月租金人民币10635元，租赁保证金28358元，其他与前款合同内容一致。签订合同时原告知晓该房屋正在办理消防验收手续。合同签订后，原告已向被告支付履约保证金73072.00元和租金27403.00元。为筹备综合市场开业，先后做了广告和进行了装修，双方于2013年9月24日实际交付了上述房屋。原告只支付给被告一个月的租金。原告曾于2014年10月13日给被告发律师函，告知因消防未经验收，双方合同无效，要求被告在收到本函三日内返还原告已交付的履约保证金、房屋租金，以及赔偿装修损失、招商损失和可能面临的招商客户索赔损失等给出明确的处理意见。现该房屋已于2014年11月14日消防验收合格。
以上事实有原、被告当庭陈述及《房屋租赁合同》2份、赔偿清单、建设工程竣工验收消防备案申报表、律师函、准予收铺通知书、邮政特快专递及网上查询单、解除合同通知书等证据在卷为凭。
本院认为，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”据此，出租房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，租赁合同也应认定有效，因为在合同有效的前提下，才存在合同可以解除。故双方当事人签订的二份合同中的租赁标的物虽存在违反《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，但不影响合同的效力，且该房屋在法庭辩论终结前已经消防验收合同，故二份合同均有效。本案中，原告主张合同无效，本院当庭明示原告合同有效，是否变更诉讼请求，其明确表示不同意变更，故原告诉请于法无据，不予支持。关于被告反诉主张原告未按合同约定履行给付租金属违约，应解除合同，因原告系在双方发生争议时拒绝支付租金，属履行不安抗辩权，不属违约。故被告反诉请求无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刁奎的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）吉林省万程房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费10570.00元，由原告（反诉被告）刁奎负担、反诉费470元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 刘丽红
人民陪审员 王晓娜
人民陪审员 张 帅
二〇一五年四月十四日
书 记 员 陶祥曦