甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘07民终270号
上诉人（一审被告）唐助国，男，汉族，甘肃省人民医院职工。
委托代理人唐助云，男，汉族。
被上诉人（一审原告）赵长海，男，汉族。
委托代理人侯学军，甘肃誉西律师事务所律师。
上诉人唐助国因与被上诉人赵长海房屋买卖合同纠纷一案，不服高台县人民法院（2015）高民初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人唐助国及其委托代理人唐助云，被上诉人赵长海及其委托代理人侯学军�庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，自1997年始，被告一家与高台县水利开发公司以每年一签合同的形式租赁高台县水利开发公司承包地耕种，其中租种的耕地16亩，啤酒花地8亩，合同承包期为一年，并约定租赁农户不得转让或买卖承包方土地和财物。2015年3月7日，被告将自己修建的房屋出售给原告，并与原告签订一份房屋交易合同，双方约定1、房屋交易价格为55000元。2、已支付40000元，剩余15000元于2016年1月由被告一次性支付给原告，若违约，原告应当承担30000元违约金；3、被告现承包的酒花农场口粮地16亩，啤酒花地8亩，在被告承包期内原告有长期使用权。原告分两次给付了被告40000元，剩余15000元未付。2015年5月，在耕种土地过程，农场工作人员告知原告，原告从被告手中租赁的耕地使用权属于高台县水利开发公司，被告无权转租。2015年6月30日原告诉请要求撤销双方签订的房屋交易合同，并要求被告退还已交纳的40000元房款。
另查明，2005年左右，被告一家修建位于高台县骆驼城镇水利开发公司农场房屋一套，有1、草泥顶土木结构西房3间，南北长11米、东西宽5.45米、房高3.1米、脊高4.26米；2、草泥顶砖木结构房屋2间，长6.85米、宽3.75米、高2.66米。院内有水窖1座、简易车棚1座、土墙柴草顶猪舍1座，后院有简易羊舍1座。该房屋土地使用权属于高台县水利开发公司。
上述事实，由原被告当庭陈述，原被告提交的《房屋交易合同》、《高台县水利开发公司2015年啤酒花生产管理合同》，原告提交的土地使用权证复印件、收条1份，一审法院向高台县水利开发公司农场负责人殷录成所作的询问笔录，一审法院所作的现场勘查笔录1份及照片17张予以证明，并经庭审查证属实。
一审法院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原被告签订交易合同，虽名为房屋交易合同，但交易的主要内容是被告租赁经营的使用权属于高台县水利开发公司所有的24亩耕地的长期承包经营权及房屋所占用土地的使用权。就交易的出卖方被告来讲，其并未取得该房屋所占用土地的使用权，亦未取得每年须签订租赁合同才能耕种的24亩耕地的长期使用权。因此，被告无权转让该案土地。作为房屋占用土地和耕地的所有权人，高台县水利开发公司农场事后未作明确追认。该房屋交易合同涉及买卖或以其他形式非法转让土地的情形，违反了依据《中华人民共和国土地管理法》第二条的强制性规定，该合同当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同被人民法院确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告辩解的交易价格仅指向房屋价值的主张，与房地一体特性、24亩耕地被告承包期内原告有长期使用权的约定以及房屋现状明显不符，不予采信。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，经合议庭评议，判决：一、原告赵长海与被告唐助国于2015年3月7日签订的《房屋交易合同》无效。二、被告唐助国返还原告赵长海购房款40000元，于判决生效后10日内付清。案件受理费800元，由原告赵长海承担400元，被告唐助国承担400元。
宣判后，一审被告唐助国不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人认为：1、一审判决将双方签订的《房屋交易合同》定性错误。该合同是普通的房屋交易合同，并非土地买卖合同，上诉人给被上诉人移交的是房屋的使用权。上诉人经原土地使用权人同意，在该土地上建造房屋及承包�种土地，均为用益物权，应受《物权法》的保护。交易金额55000元也仅涉及房屋的使用权转移，与其他费用无关。2、上诉人有权转让房屋使用权，并经过了原土地使用权人的同意和追认。双方签订的合同也仅限于房屋的使用权问题，与承包土地无关，不存在违反国家法律强制性和禁止性规定的问题。3、被上诉人原诉讼请求认为双方签订的合同存在重大误解和显失公平，请求撤销合同。双方签订的合同不存在《合同法》规定的无效的情形，但一审法院直接确定合同无效，实属荒唐。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由上诉人与被上诉人继续履行双方签订的《房屋交易合同》。并由被上诉人承担一、二审诉讼费和上诉人支出的交通费、法律咨询费等共计4000元。
本院经审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予�确认。二审庭审中，上诉人提交了2015年10月13日其向高台县水利开发公司啤酒花农场的申请一份，申请将自建在农场的房屋财产权转卖并移交给被上诉人使用，将十几年来租赁种植的24亩土地移交给被上诉人租种。高台县水利开发公司在申请书的下方签署了“同意转租”的字样，并加盖了公章。另查明，被上诉人于2016年与高台县水利开发公司签订了新的租赁合同，续租了涉案的土地，并将其中的10亩耕地转租他人耕种。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋交易合同》，系双方当事人真实意思表示。上诉人父亲在高台县水利开发公司农场修建房屋经高台县水利开发公司同意，上诉人将房屋使用权及租赁的土地转让给被上诉人，亦经高台县水利开发公司签署的书面意见同意。该合同并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应系有效合同。一审法院认为该合同无效与本案事实和法律规定不符，本院予以纠正。被上诉人赵长海以欺诈、重大误解和显失公平为由请求撤销与上诉人签订的《房屋交易合同》。但根据合同内容来看，双方协议转让的是上诉人自建房屋的使用权，并未将24亩土地一并作价卖与被上诉人。因上诉人的父亲自1997年开始成为高台县水利开发公司的农户，所租赁的土地虽然要与高台县水利开发公司逐年签订租赁合同，但十多年来对其耕种的土地建立了较为固定的租赁关系。在上诉人享有优先租赁权的前提下，未经上诉人的同意，被上诉人并不能随意取得上诉人所租赁土地的经营权，因此双方的交易价款除了上诉人自建的房屋使用权外还包含了可优先租赁24亩土地的潜在价值。根据上诉人提交的《申请》，高台县水利开发公司同意上诉人的转租行为，即被上诉人只要愿意与高台县水利开发公�签订《啤酒花生产管理合同》，就可以取得24亩土地的经营权，并根据啤酒花的产量减免租赁费。综上，双方签订的《房屋交易合同》并不存在可撤销的情形，被上诉人要求撤销合同的理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销高台县人民法院（2015）高民初字第1317号民事判决；
二、驳回被上诉人赵长海的诉讼请求。
一审案件受理费800元，由被上诉人赵长海承担。
二审案件受理费800元，由被上诉人赵长海承担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一六年六月十五日
书记员 张丽君
【附本案适用的法律条文】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审�民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。