安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0222民初1075号原告：芜湖市天澄置业有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402226941466010。法定代表人：周根泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈火扬，安徽国本律师事务所律师。被告：繁昌县满庭芳小区业主委员会，住所地安徽省芜湖市繁昌县。负责人：李正茂，该业主委员会主任。第三人：芜湖市龙盛物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市，统一社会信用代码91340200772817029R。法定代表人：张静宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯烈斌，安徽海声律师事务所律师。第三人：繁昌县鑫诚物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222698980986R。法定代表人：陈忠琴，该公司总经理。原告芜湖市天澄置业有限公司（以下简称天澄公司）与被告繁昌县满庭芳小区业主委员会（以下简称满庭芳业委会）、第三人芜湖市龙盛物业管理有限责任公司（以下简称龙盛物业公司）、第三人繁昌县鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天澄公司的委托诉讼代理人陈火扬、第三人龙盛物业公司的委托诉讼代理人柯烈斌、第三人鑫诚物业公司的法定代表人陈忠琴到庭参加诉讼；被告满庭芳业委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天澄公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销违反法律法规选聘龙盛物业公司的决定；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：繁昌县满庭芳小区物业管理区域内建筑物总面积13.9万平方米，业主总户数1011户，前期物业服务由第三人鑫诚物业公司提供。原告是该小区业主之一。按照《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。按照物业管理条例第十二条规定，业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。按照《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。满庭芳业委会本应通知全体业主，由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，业主大会应依法依规由上述“双过半”业主参加，经“双过半”业主同意选聘和解聘物业服务企业。然而满庭芳业委会于2016年5月组织业主代表投票选聘小区物业服务企业，且无书面材料证明相关业主代表的表决意见系书面征求所代表的业主意见，不能证明投票结果反映了小区业主的真实意愿。2016年7月10日，满庭芳业委会擅自决定选聘龙盛物业公司并与该公司签订《满庭芳小区物业服务合同》。2016年11月22日，繁昌县城乡规划建设委员会发出了[2016]286号《关于满庭芳住宅小区业主委员会及选聘物业服务企业的函》，明确须督促按程序选聘小区物业服务企业。2017年5月2日，繁昌县城建委和繁阳镇人民政府对满庭芳小区全体业主下发了公告，明确要求撤销业主委员会选聘的物业企业。繁昌县满庭芳小区业主委员会违反法律法规选聘物业服务企业，违背业主意愿，侵害了包括原告在内业主的合法权益，原告特依我国物权法第七十八条第二款和物业管理条例第十二条之规定，诉至法院请求人民法院撤销违反法律法规作出的选聘物业服务企业的决定并确认据此签订的物业服务合同无效。为此，原告诉至人民法院。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、不动产权证书、房地产权登记信息，证明原告主体资格；2、繁昌县住宅小区业主委员会备案表二份，证明被告基本情况；3、芜湖市龙盛物业管理有限责任公司统一社会信用代码，证明第三人基本情况；4、繁昌县鑫诚物业管理有限公司营业执照，证明第三人基本情况；5、前期物业服务合同，证明前期物业管理；6、满庭芳小区物业服务合同，证明2016年7月10日，被告擅自决定选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同；7、繁昌县城乡规划建设委员会繁建[2016]286号《关于满庭芳住宅小区业主委员会及选聘物业服务企业问题的函》，证明被告违反法律法规选聘物业服务企业，违背业主意愿，侵害业主合法权益，物业所在地县人民政府房地产行政主管部门督促按程序重新选聘小区物业服务企业；8、关于满庭芳小区的物业服务暂由芜湖市天澄置业有限公司安排保洁、保安人员临时代管的公告，证明满庭芳小区业主委员会组织业主代表选聘小区物业服务企业无书面材料证明相关业主代表的表决意见系书面征求能代表的业主意见，不能证明投票结果反映了业主的真正意愿，依法应予以撤销。被告满庭芳业委会未作答辩。第三人龙盛物业公司辩称：1、原告起诉被告满庭芳业委会作为被告，我方认为满庭芳业委会不具有被告的主体资格，满庭芳业委会既不是企业，也不是事业单位，以及社会团体，不能独立承担责任，因此满庭芳业委会不具有被告主体资格。2、原告要求依法撤销违反法律法规作出的选聘物业服务企业的决定，我们认为理由不能成立。原告在诉状中陈述的内容与真实事实不符，2016年5月份，满庭芳业委会举行了业主代表大会，会上通过投票方式以及招标的方式选聘龙盛公司作为物业管理公司，而且业委会在召开业委会之前就已经通知了绝大部分业主，其后，原告为了达到维护其个人不合法利益的目的鼓动部分业主对物业管理合同提出异议，此后满庭芳小区业委会通过在各楼道粘贴通告以及在小区内设立投诉点的方式告知了绝大部分业主，确定了满庭芳小区由龙盛公司进行物业管理。通过上述方式反映出满庭芳小区业主绝大部分都拥护业委会选聘龙盛公司作为物业管理公司的行为，因此被告选聘龙盛公司作为物业管理公司符合法律规定，故原告的起诉是为了达到其个人目的，严重损害了其他中小业主的利益，为此第三人请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人龙盛物业公司为证明其辩称意见，向本院提交了以下证据材料：1、满庭芳小区业委会关于小区物业服务企业的选聘方案（草案）：2、关于召开满庭芳小区业主代表会议的通知；3、满庭芳小区选聘物业服务企业业主代表大会表决结果报告单；4、中标通知书；5、关于满庭芳小区物业交接通知书；6、满庭芳小区物业服务合同；7、安徽省电梯维保合同；8、“我们的物权，我们自己做主”；9、关于“我们的物权，我们自己做主”反映情况的答复；10、关于满庭芳小区物业公司选聘工作的汇报材料；11、关于广泛征求全体业主意见工作的小结；12、关于满庭芳物业选聘意见登记表；13、广泛征求广大业主意见的影像资料15份。第三人鑫诚物业公司辩称：业委会在选聘物业公司过程中没有书面征求广大业主的意见，因此鑫诚公司同意原告要求依法撤销违反法律法规作出的选聘物业服务企业的决定的诉讼请求。第三人鑫诚物业公司未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：繁昌县满庭芳小区物业管理区域内建筑物总面积13.9万平方米，业主总户数1011户。原告天澄公司既是该小区的开发商，同时是该小区业主之一，该公司目前仍有权属建筑面积为19717.05㎡。满庭芳小区的前期物业服务合同系由天澄公司与鑫诚物业公司于2015年8月13日签订，约定服务期限为2015年8月1日至2016年7月31日，并约定本合同期间，如业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》成立的，本合同解除，合同双方均不承担违约责任。同时还约定本合同到期，合同终止；如须续订，另行协商。除上述约定外，双方还就小区物业情况、收费标准等等作出了约定。2016年5月10日，满庭芳业委会向“业主代表”发出《关于召开满庭芳小区业主代表会议的通知》，通知决定于2016年5月13日采用书面征求意见方式就满庭芳小区物业竞聘工作召开业主代表大会，并告知了参加选聘的三家物业公司，以及选聘物业服务企业采用书面征求意见的方式，上门现场填写、现场收取表决票，并根据投票结果确定新选聘的物业服务企业。2016年5月13日，满庭芳业委会就“业主代表”的27张表决票进行了开票，三家竞聘的物业公司选票分别为：1、龙盛物业公司22票；2、鑫诚物业公司4票；3、案外人繁昌县正大物业管理公司1票。2016年6月25日，满庭芳业委会向龙盛物业公司发出《中标通知书》。2016年7月10日，满庭芳业委会与第三人龙盛物业公司签订《满庭芳小区物业服务合同》，合同约定管理期限为2016年8月16日至2017年8月15日（合同分三年，每年签订一次）。同时合同还约定自本合同生效之日起30日内，根据满庭芳小区业主委员会的委托管理事项，办理完交接验收手续。2016年7月28日，满庭芳业委会向龙盛物业公司发出《关于满庭芳小区物业交接的通知》，要求龙盛物业公司尽快将服务人员派遣到位，并同时办理交接手续。另查明，在满庭芳业委会选聘龙盛物业公司作为满庭芳小区新的物业服务企业后，满庭芳小区部分业主不满满庭芳业委会的选聘决定，以联名的方式制作书面举报材料“我们的物权，我们自己做主”，并将举报材料向满庭芳业委会及相关政府部门进行了递送。满庭芳业委会针对“我们的物权，我们自己做主”进行了调查，并制作了《关于“我们的物权，我们自己做主”反映情况的答复》。同时满庭芳业委会为征询广大业主的意见，于2016年7月3日下午在小区各单元楼张贴上述答复意见，并于2016年7月4日至2016年7月6日在满庭芳小区2#楼、3#楼附近的健身广场设点接待业主前来反映情况。繁昌县城乡规划建设委员会2016年8月24日接到天澄公司及鑫诚物业公司的举报材料，于2016年11月22日作出《关于满庭芳住宅小区业主委员会及选聘物业服务企业问题的函》，载明：1、原满庭芳业委会主任钱洋发不是该小区业主，其业委会主任、委员资格无效；2、满庭芳业委会组织业主代表选聘小区物业服务企业，无书面材料证明相关业主代表的表决意见系书面征求所代表的业主意见，不能证明投票结果反映了小区业主的真实意愿。同时督促满庭芳业委会召开业主大会临时会议，按程序选聘小区物业服务企业。2017年1月4日，满庭芳业委会进行了改选。2017年5月2日，繁阳镇人民政府、繁昌县城乡建设规划委员会联合发布《关于满庭芳小区物业服务暂由芜湖市天澄置业有限公司安排保洁、保安人员临时代管的公告》，载明：原小区业委会组织业主代表选聘小区物业服务企业，无书面材料证明相关业主代表的表决意见系书面征求所代表的业主意见，不能证明投票结果反映了小区业主的真实意愿，违反了《安徽省物业管理条例》第二十一条的规定，应予以撤销；同时公告中明确在未按程序选出新的物业企业前，将满庭芳小区的物业服务暂由天澄公司临时代管。本院认为，本案的争议焦点主要在于：1、满庭芳业委会能否作为被告；2、满庭芳业委会作出选聘龙盛物业公司为满庭芳小区新的物业服务企业的决定是否符合法律规定。一、关于满庭芳业委会能否作为本案的被告。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此在业主撤销权案件当中，业主大会及业主委员会是当然的被告。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条以及《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》的规定，满庭芳业委会符合“其他组织”条件，具备诉讼主体资格，可以作为本案的被告。二、关于满庭芳业委会作出选聘龙盛物业公司为满庭芳小区新的物业服务企业的决定是否符合法律规定。首先，对于选聘物业服务企业事项的程序，我国物权法第七十六条作出了明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于业主大会或者业委会决定上述事项的具体程序，结合《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业，应当由全体业主共同决定，具体决定方式可以书面征求意见或者召开业主大会集体讨论等。而本案中被告满庭芳业委会的做法：1、并未召开业主大会，而是书面召开业主代表大会，并且“业主代表”具体代表哪些业主，没有书面的手续材料；2、表决票只有27张，仅是“业主代表”本人的表决票。因此从程序上而言，满庭芳业委会没有证据证明其已经书面征询了全体业主的意见，也没有证据证明“业主代表”经其所代表的业主授权并进行表决，同时我国法律并未规定业主代表大会可以代替业主大会行使全体业主的权利，满庭芳业委会选聘龙盛物业公司作为满庭芳小区新的物业服务企业程序违法。其次，满庭芳业委会在收到“我们的物权，我们自己做主”的举报材料后，为弥补其程序不足，在满庭芳小区2#楼、3#楼附近的健身广场设点接待业主前来反映情况，但该形式不符合我国法律规定，选聘物业服务企业是业主共同决定事项，必须经“双过半”表决程序才能对全体业主产生约束力，业委会设点接待业主前来反映情况不符合该形式，业主也没有到业委会非常规设立的接待点提出反对意见或者赞同意见的义务，业主不提反对意见也不代表业主默认业委会违规选聘龙盛物业公司的决定。综上，满庭芳业委会无论是在作出选聘龙盛物业公司作为新的物业服务企业的决定时程序上违法，并且在后续补足程序过程中，也不符合法律规定，侵犯了满庭芳小区广大业主对重大事项自主决定的权利，损害了包括原告在内广大业主的利益，本院对满庭芳业委会作出选聘龙盛物业公司作为满庭芳小区物业服务企业的决定予以撤销。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：撤销繁昌县满庭芳小区业主委员会作出的选聘芜湖市龙盛物业管理有限责任公司为满庭芳小区物业服务企业的决定。本案案件受理费人民币40元（原告预交），由被告繁昌县满庭芳小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员  叶进财二〇一七年七月十二日书记员  朱 虹附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。