广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0405民初21号
原告周琰喾，男，1991年1月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
委托代理人周桂华（系周琰喾的父亲），男，1962年12月22日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
委托代理人黄一平，广西展庞律师事务所律师。
被告廖碧贤，女，1983年9月19日出生，汉族，身份证住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。
委托代理人张石，广西皓元律师事务所律师。
原告周琰喾与被告廖碧贤租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成由审判员黄秋�担任审判长，人民陪审员刘萍、林丽君参加的合议庭，于2016年5月24日公开开庭审理了本案。书记员梁露燕担任法庭记录。原告周琰喾及其委托代理人周桂华、黄一平，被告廖碧贤的委托代理人张石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周琰喾诉称，2015年3月31日原、被告签订《经营场地租赁合同》，约定被告租赁原告所有的梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺，租赁期限从2015年4月1日至2018年7月31日，月租金为7130元，在每月28日前支付下月租金，押金2万元，到期还本，并约定违约责任等。签订合同当天，原告将出租场地交付给被告使用，被告以经济困难要求迟延支付押金2万元，但被告至今没有支付。被告分别在2015年4月、5月通过银行转账向原告支付二个月租金，2015年6月份只支付当月租金4000元。原告多次电话催促被告交缴欠付的租金，但被告一直以各种理由拖延拒付租金，也不交还铺面及钥匙给原告。因被告一直占用出租的铺面，造成原告直接经济损失，2016年4月中旬，原告与被告的代理律师先后二次到出租铺面将铺面的电动卷闸门撬开，检查排水沟不通堵塞，铺面第二层的混凝土横梁被打穿三个8公分的圆洞，被告还破坏原告原有的天花板，原告需要清理铺面遗留的大量垃圾，疏通排水沟，维修巻闸门等维修工程，需要半个月的时间恢复原状，至2016年4月底才能维修好。因此，至2016年4月30日止，被告应向原告支付的租金为74430元（3130元﹢7130元×10个月）。
根据《经营场地租赁合同》约定，无论出租方和承租方谁违约，均应负责赔偿对方10万元，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租金双倍的违约金。现原告放弃要求被告赔偿10万元，并放弃要求被告支付租金双倍的违约金，只要求�告向原告支付一倍租金的违约金74430元。被告在租赁期间一直未缴交水电费，经中国南方电网和梧州粤海江河水务有限公司的多次催促，原告代被告缴交租赁铺面期间的电费和违约金1916.45元、2015年3月至8月的水费（含资源费、污水处理费、违约金等）454.11元，故被告应将此款项返还给原告。被告违反《经营场地租赁合同》的约定，应当赔偿原告的损失和承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告履行的《经营场地租赁合同》违约，承担违约责任；2.被告支付原告经营场地梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺租金共74430元（2015年6月至2016年4月）；3.被告向原告支付一倍租金的违约金74430元；4.被告向原告支付维修电动卷闸门和电动机费用3600元，维修天花板、灯池、水电池、拆除玻璃墙、清理和疏通排水沟、清理和运输费用等5352.60元；5.被告向原告支付代其垫资租赁期间的电费1916.45元、水费454.11元（含资源费、污水处理费、违约金等）。
原告周琰喾对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1.《经营场地租赁合同》复印件一份，证明被告租赁原告所有的梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺的事实；
2.梧房权证长洲字第××号《房屋所有权证》复印件一份，证明梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺的所有人为原告；
3.广西电网有限责任公司梧州供电局发票联四份，证明被告在租赁原告商铺期间，原告于2015年8月24日代被告缴交电费和违约金共1916.45元，被告应当返还给原告；
4.梧州粤海江河水务有限公司发票联及政府非税收入专用收据各二份，证明被告在租赁原告商铺期间，原告于2015年8月26日代被告缴交水费（含水资源费、污水处理费及违约金等）共454.11元，被告应当返还给原告；
5.原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况；
6.人员基本信息复印件一份，证明被告的主体资格；
7.《退租承诺》一份，证明原告与童铭解除合同后再与被告签订合同的事实；
8.维修卷闸门发票，证明原告支出维修商铺卷闸门费用3600元，应当由被告承担违约责任，赔偿原告经济损失3600元；
9.梧州市建筑工程总公司梧州分公司出具的工程结算（预算）表及《梧州市单位内部收款收据》各一份，证明原告因拆除被告在租赁原告商铺场地所增加的经营设施及维修和清理商铺等所需要的费用，应当由被告承担违约责任，赔偿原告经济损失5352.60元；
10.照片七张，证明2016年4月中旬，原告对被告租赁的商铺进行的各项工程维修、经营设施拆除、需要清理的垃圾等情况以及被告破坏原告商铺天花�、木梁的现状；
11.《授权委托书》一份，证明原告委托其父亲周桂华代理梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺出租的一切事务及代为签发收法律文书。
被告廖碧贤辩称，一、2015年3月31日的《经营场地租赁合同》对原、被告均不发生法律效力，因为出租方的签名不是原告的亲笔签名，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该租赁合同没有生效，对当事人不具有法律效力；原告诉称被告至今没有支付押金2万元，根据《经营场地租赁合同》中“双方签字和交接保证金后生效”的规定，也可以证实该合同没有生效，对当事人也不具有法律效力。二、涉诉的租赁场地梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺是童铭承租的，租赁期限从2012年9月1日至2017年8月31日止，租赁场地分第一层、第二层，其中第二层为童铭经营的《梧州市长洲区明媚发廊�所用，第一层是童铭分租给刘苏红经营《一试难忘美食店》所用，而被告与刘苏红是合作关系；从被告提供的2012年7月13日童铭所签订的《租赁合同》，证实童铭所承租的梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺2014年9月1日至2015年8月31日的租金为6600元／月，再比照2015年3月31日的《经营场地租赁合同》的租金为7130元／月，证实了原来的租金是6600元，而分租的租金是7130元，童铭与第三人（原告）明显是恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，属无效合同。三、2015年3月31日的《经营场地租赁合同》中只约定有出租人可以终止合同，并没有约定承租人可以终止合同，明显对被告显失公平，且约定的违约责任明显不对等，如出卖不需赔偿，转租需赔偿；根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，被告有权撤销2015年3月31日的《经营场地租赁合同》�符合法律规定的；造成《经营场地租赁合同》不具备法律效力、无效、显失公平、被撤销的过错原因在于童铭和第三人（原告），因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，本案原告如受到的损失应由童铭和（第三人）原告各自承担。四、因被告与刘苏红是合作关系，被告应刘苏红、童铭的要求支付了2万元给童铭作为租用第一层的保证金，且在2015年4月、5月、6月期间，被告也是应刘苏红、童铭的要求通过农业银行转款18260元给童铭提供的第三人账户，但被告自始至终也没有见过原告，完全是按照刘苏红、童铭的指示。五、被告与刘苏红合作经营场地承租梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺第一层属于不定期的租赁，被告在2015年6月1日前也曾多次通知童铭及童铭所指定的联系人，当时双方都已讲好被告与刘苏红做到2015年6月底撤退，各�是同意的，其中商铺是遥控钥匙的，各方都有的；2015年6月份说不再承租时，被告已经将钥匙交还给童铭和周桂华，况且原告自己是有商铺钥匙的。六、原告诉请的赔偿金存在重复适用，其诉请的违约金明显过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可以请求人民法院予以适当减少或免除，况且《经营场地租赁合同》本身不具备法律效力及无效因素。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告廖碧贤为其辩解向法庭提供的证据有：
1.童铭的身份证及《租赁合同》复印件各一份，证明梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺是童铭承租的，租赁期限从2012年9月1日至2017年8月31日止；
2.刘苏红的身份证、《经营场地租赁合同》及电脑咨询单复印件各一份，证明童铭将梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺第一层分租给刘苏红，而被告与刘苏红是合作关系，被告与刘苏红每月支付的分租租金为1200元；
3.2015年3月31日的《经营场地租赁合同》一份，证明《经营场地租赁合同》是无效的，且过错在于童铭及原告，本案原告的损失应由原告和童铭承担；
4.《中国农业银行银行卡交易明细清单》一份，证明被告缴纳的租金是每月6800元，其中有200元是水电费，说明被告履行的是涉及到童铭签订的那份合同，而非原、被告之间的合同。
本院依法调取的证据：童铭的询问笔录一份。
经过庭审质证，被告对原告提供的证据认为：对证据1的三性有异议，该合同不是原、被告之间的合同，出租方的签名并非原告的亲笔签名，故合同是无效的，且合同约定在交纳保证金之后合同才生效，故合同未生效；对证据2、3、4的真实性无异议，但被告于6月份搬走后的水�费不应由被告缴纳，被告从7月份开始就没有再经营了，其与刘苏红一起经营的只有4、5、6月三个月；对证据5、6无异议；对证据7的三性有异议，上面的日期不符合；对证据8-11的三性有异议，被告于2015年6月份搬走后，商铺里面已经没有被告的物品，如果有应作无主处理，被告搬走时已将商铺钥匙交由业主，而且业主手上应留存有钥匙，故原告因撬门而发生的损失与被告无关，对《授权委托书》不予认可，应为第一次庭审后原告补签的。
原告对被告提供的证据认为：对证据1，原告与童铭于2015年3月份已经终止了合同，原、被告是在原告与童铭终止合同之后才签订合同的；对证据2的关联性、真实性不予认可，2012年8月8日的《经营场地租赁合同》是被告造假，原告及其父亲周桂华都不认识刘苏红，也没有与刘苏红签订过任何合同，对电脑咨询单不清楚，不予�可；对证据3的真实性无异议，但对被告所要证明的内容不予认可，原、被告之间的合同是在原告与童铭解除合同之后才签订合同的，原告当时没有收取被告的保证金，是因为被告是童铭介绍的朋友，且原告没收童铭缴纳的2万元押金是因为童铭违约；对证据4的真实性无异议，但是原告本案诉请的是2015年6月至2016年4月的租金，对该证据的关联性不予认可。
原告对本院调取的证据无异议；被告对本院调取的证据有异议，认为童铭在笔录中所说的内容不客观，被告没有与童铭共同经营发廊，2015年3月份童铭退租不是事实，童铭说生意不好故由被告经营发廊也是不客观，被告没有收到童铭交的钥匙，但被告在2015年6月退租时给了一条钥匙给童铭和原告，被告给钥匙时童铭和原告是在一起的。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据予以认定，并作为认定案件事实的依据；对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号商铺的房屋所有权人为原告周琰喾。周桂华系原告周琰喾的父亲。2015年3月31日，周桂华受原告的委托以原告的名义作为出租方与作为承租方的被告廖碧贤签订了一份《经营场地租赁合同》，合同主要约定：1.出租方将出租经营场地梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺交付承租方使用；2.租赁期限：叁年零肆个月，出租方从2015年4月1日起将出租经营场地交付承租方使用，至2018年7月31日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回经营场地：①承租人擅自将经营场地转租、转让或转借的。②承租人利用承租经营场地进行非法活动，损害公共利益的。③�租人拖欠租金累计达五天的；④未经出租方同意擅自改变商铺的结构。合同期后，如承租方仍继续承租经营场地的，需提前两个月向出租方提出书面申请，在同等条件下原承租方享有优先权。承租方迁出时应保持原装饰的完好，拆解装饰物等须经出租方同意，如承租方不续租又逾期不迁出，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；3.租金标准：2015年4月1日至2016年7月31日月租金额7130元，2016年8月1日至2017年7月31日月租金额7476元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金额7840元；4.支付方式：存入按出租方提供的指定账户；5.支付时间：每月28日前须支付下月的租金；6.押金标准：贰万元，到期还本；7.租赁期间水、电、暖、通迅，物管垃圾费等一切费用由承租方承担，交纳方式自负、交纳时间按有关部门规定；8.违约责任：在租赁期间，无论出租方和承租方谁违约（提出提前中止合同）均应负责赔偿对方10万元；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租金双倍的违约金；承租方违反合同，擅自将承租经营地转给他人使用的，应支付违约金10万元，如因此造成承租经营场地毁坏的，还应负责全额赔偿。《经营场地租赁合同》签订后，原告将梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺交付给被告使用。被告在2015年4月至2015年6月期间共向原告支付了租金17600元，其中2015年4月支付租金6800元，2015年5月支付租金6800元、2015年6月支付租金4000元。之后被告没有再向原告支付过租金。为此，原告诉至法院成讼。
庭审中，原告陈述认可对周桂华代其与被告签订的《经营场地租赁合同》；原告陈述其与被告口头约定2015年4月1日至2015年7月31日的租金为6800元／月；另外，原告庭审中陈述要求与被告解除双方签订的《经营场地租赁合同》。
本案在审理过程中，原告明确表示从2016年4月中旬后，梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺由其管理。另外，被告向本院申请追加童铭作为本案的第三人参加诉讼，本院认为童铭与本案无直接的利害关系，故不追加童铭作为本案的第三人参加诉讼。
另查明，在被告租赁梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺期间，原告于2015年8月24日为被告垫付2015年7月的电费和逾期缴交电费的违约金共1662.30元、2015年8月的电费和逾期缴交电费的违约金共254.15元，合计1916.45元；原告于2015年8月26日为被告垫付2015年6月的水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共208.42元，以及为被告垫付2015年7月的水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共245.71元，合计454.13元。
本院认为，原告对周桂华代其与被告签订《经营场地租赁合同》的行为�行了追认，故该《经营场地租赁合同》对原、被告具有法律约束力，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按约履行各自义务。本案中，被告只在2015年4月至2015年6月期间向原告支付了租金17600元，之后未向原告支付租金，按照《经营场地租赁合同》约定，承租人拖欠租金累计达五天的，出租人有权终止合同；同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。现原告要求解除其与被告于2015年3月31日签订的《经营场地租赁合同》，合理合法，本院予以支持。
被告在2015年4月至2015年6月期间向原告支付了租金17600元，其中2015年4月支付租金6800元，2015年5月支付租金6800元、2015年6月支付租金4000元。之后被告未向原告支付过租金，因梧州市金湖北路3号2号楼地层第20号铺于2016年4月中旬后由原告管理，故被告依法依约应支付其所拖欠截止至2016年4月15日止的租金给原告。《经营场地租赁合同》中约定2015年4月1日至2016年7月31日每月租金为7130元，原告庭审中陈述其与被告口头约定2015年4月1日至2015年7月31日的租金为6800元／月，因被告2015年6月已支付租金4000元，则被告2015年6月至2015年7月应向原告支付的租金为9600元（2800元﹢6800元），2015年8月至2016年4月15日被告应向原告支付的租金为60605元（7130元／月×8.5个月），以上合计70205元。被告辩称其于2015年6月份时已将商铺钥匙交付给原告，但被告未提供相关证据予以佐证，且原告不予认可，故对被告的辩解意见本院不予采纳。
被告存在逾期向原告支付租金的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。《经营场地租赁合同》中约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付租�双倍的违约金。现原告要求被告支付一倍租金的违约金74430元的请求，因该诉请已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际情况，原告因被告迟延支付租金所造成的实际损失是银行利息，本院将违约金损失调整为按被告欠付租金金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。经本院核算，截止2016年4月15日�的违约金为1849.75元。从2016年4月16日起，违约金以被告欠付租金70205元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。
被告在租赁原告商铺期间，原告为被告垫付了2015年7月和2015年8月的电费和逾期缴交电费的违约金共1916.45元，以及为被告垫付了2015年6月和2015年7月的水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共454.13元。根据《经营场地租赁合同》中约定租赁期间水、电、暖、通迅，物管垃圾费等一切费用由承租方承担，现原告诉请要求被告返还其为被告垫付的电费和逾期缴交电费的违约金共1916.45元以及水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共454.11元，合理合法，本院予以支持。
原告要求被告支付的维修电动巻闸门和电动机费用、维修灯池、水电池、拆除玻璃墙、清理和疏通排水沟、清理和运输费用等，无法律依据，且被告不认可，故本院不予支持。原告主张被告在租赁商铺期间，破坏了原告商铺的天花板、木梁，对此被告不予认可，且原告提供的现有证据也不足以证实其主张，另外，原告主张其代理律师于2016年4月中旬与被告的代理律师一起去撬开商铺的卷闸门，撬开卷闸门的人员是由原告聘请的，对此被告不予认可，同时被告对原告单方聘请人员维修天花板、木梁的费用也不予认可，因此原告要求被告支付维修天花板、木梁费用的诉请，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告周琰喾与被告廖碧贤于2015年3月31日签订的《经营场地租赁合同》；
二、被告廖碧贤�原告周琰喾支付2015年6月至2015年4月15日的租金共70205元；
三、被告廖碧贤向原告周琰喾支付违约金（违约金计算至2016年4月15日止为1849.75元，从2016年4月16日起以70205元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
四、被告廖碧贤向原告周琰喾支付垫付的电费和逾期缴交电费的违约金共1916.45元，以及水费、逾期缴交水费的违约金、污水处理费和水资源费共454.11元，合计2370.56元；
五、驳回原告周琰喾的其他诉讼请求。
本案案件受理费3504元，由原告周琰喾负担1876元，被告廖碧贤负担1628元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，�本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 黄秋红
人民陪审员 刘 萍
人民陪审员 林丽君
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 梁露燕
《中华人民共和国合同法》
第八条
第六十条
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定�违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。