江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中商终字第0246号
上诉人（原审被告）杜家海，职业不详。
上诉人（原审被告）陈正芹，职业不详。
两上诉人共同委托代理人杨朝江，江苏宁辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司盱眙县支行。
负责人王小林，该支行行长。
委托代理人黄毓银。
被上诉人（原审被告）高青春。
被上诉人（原审被告）淮安市九州置业有限公司盱眙分公司。
负责人高青春，该分公司经理。
被上诉人（原审被告）淮安市九州置业有限公司。
法定代表人花红丽，该公司执行董事。
委托代理人黄鑫，江苏维世德（盱眙）律师事务所律师。
上诉人杜家海、陈正芹和被上诉人中国农业银行股份有限公司盱眙县支行（以下至判决主文前简称农行盱眙支行）、高青春、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司（以下至判决主文前简称九州盱眙分公司）、淮安市九州置业有限公司（以下至判决主文前简称九州公司）借款合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院于2014年8月13日作出的（2014）盱商初字第0360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人杜家海、陈正芹共同委托代理人杨朝江，被上诉人农行盱眙支行委托代理人黄毓银、被上诉人九州公司委托代理人黄鑫到庭参加诉讼。被上诉人九州盱眙分公司、高青春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
农行盱眙支行在原审诉称：2009年1月23日，杜家海、陈正芹在农行盱眙支行办理按揭贷款111000元，到期日为2019年1月22日，年利率6.534%，借款用途为购买位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城6-103号商品房，并用该房屋作为该按揭贷款的抵押担保。九州盱眙分公司作为该贷款的保证人签章担保。2012年11月6日，因该小区购房户逾期还款，九州盱眙分公司、九州公司、高青青向农行盱眙支行出具承诺书，该承诺书载明对管镇镇分金亭商贸城的购房户的贷款由高青春承担一切经济和法律责任，由九州公司承担连带清偿责任。截止2014年4月20日，杜家海、陈正芹已经逾期8期未能按期足额偿还借款，已构成违约，现农行盱眙支行依据合同约定向法院主张提前收回全部贷款本金69675.66元及利息，对抵押财产享有优先受偿权，并要求高青青、九州盱眙分公司、九州公司承担连带清偿责任。
杜家海、陈正芹在原审辩称：首先，杜家海、陈正芹与九州盱眙分公司签订的购买分金亭商贸城房屋的事实不存在，九州盱眙分公司以合法的形式掩盖其非法占有国家信贷资产的目的，因此银行借款合同、房屋抵押合同是无效的；其次，借款合同是银行员工与高青春及九州盱眙分公司捏造的，不具有真实性，因此杜家海、陈正芹不应该承担偿还贷款的民事责任。请求法庭驳回农行盱眙支行对杜家海、陈正芹的诉讼。
九州公司在原审辩称：九州公司答辩意见同杜家海、陈正芹的答辩意见。另外，个人购房担保借款合同不是当事人真实意思表示，是以合同形式掩盖经办人及相关人员非法套取银行信贷资金的行为，因此是无效合同。九州公司只是授权九州盱眙分公司办理相关阶段性的保证，即使合同有效我公司也应在分公司资产不足以承担清偿责任时才承担清偿责任。本案可能涉嫌刑事犯罪，法院应终止审理并将该案移送其他司法机关处理。
高青春、九州盱眙分公司原审未到庭亦未作答辩。
一审法院经审理查明：九州公司系经相关部门核准的盱眙县管镇镇分金亭商贸城项目的开发商。2008年5月18日，九州公司股东会决议：成立盱眙分公司，高青春为分公司负责人，分公司独立核算、自负盈亏，授权分公司办理盱眙县管镇镇分金亭商贸城项目批复等手续，销售分金亭综合商场商品房，办理按揭贷款，承担阶段性担保等。2008年5月18日，九州公司向农行盱眙支行出具授权委托书，授权高青春全权办理九州公司“盱眙县管镇镇分金亭综合商城”开发项目的银行按揭手续。同日，九州公司向农行盱眙支行出具“关于合作开办商住房按揭贷款的申请”，载明九州公司申请与农行盱眙支行开展商住房按揭贷款业务合作，每户贷款不超过购房款总额的50%，按揭贷款总额3000万元，贷款期限不超过规定的年限，并由我公司承担阶段性连带担保责任。2008年7月31日，农行盱眙支行与盱眙县房地产管理所以及九州盱眙分公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定在九州盱眙分公司开发的分金亭综合商场小区2、3、5、6、8、9、11、13号楼中，当购房人申请个人住房按揭贷款时，九州盱眙分公司愿意为购房人提供贷款担保，同意在房屋他项权证办妥前承担阶段性连带保证责任，并同意向农行盱眙支行指定账户存入贷款金额的10%作为阶段性连带责任保证金。九州盱眙分公司同意在农行盱眙支行开立房屋销售存款账户，同意将购房人贷款以借款人名义直接划入该账户。
2009年1月8日，杜家海、陈正芹与九州盱眙分公司签订商品房买卖合同一份，约定杜家海、陈正芹向九州盱眙分公司购买位于盱眙县管镇镇分金亭商贸城小区6幢103室的房屋，该合同经盱眙县房地产管理所登记备案。2009年1月23日，农行盱眙支行与杜家海、陈正芹签订个人购房担保借款合同一份，约定杜家海、陈正芹在农行盱眙支行处办理购房借款111000元，借款期限为2009年1月23日至2019年1月22日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。借款人授权农行盱眙支行将全部借款划入九州盱眙分公司在农行开设的账户中。阶段性保证担保保证人为九州盱眙分公司，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同保证人栏内加盖九州盱眙分公司印章以及该公司负责人高青春某2009年1月23日，农行盱眙支行与杜家海、陈正芹签订房地产抵押合同一份，约定杜家海、陈正芹用其购买的分金亭商贸城6幢103号房屋为其办理的111000元借款提供抵押担保，该抵押合同经盱眙县房地产管理所备案登记。2009年1月23日，农行盱眙支行依据合同约定向九州盱眙分公司10364201040225041账户发放借款本金111000元。截止2014年4月20日，杜家海、陈正芹已有8期未能按时偿还借款本息，尚欠借款本金69675.66元及2014年4月20日前的利息2813元。
2012年11月6日，九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同向农行盱眙支行出具承诺书，载明：本公司（淮安九州置业有限公司）盱眙分公司开发的“管镇分金亭商贸城”，共有39户购房者向农行盱眙支行办理按揭贷款（目前欠32户）。由于多种主客观原因，现与26户按揭贷款购房者产生纠纷，导致这部分购房者按揭贷款形成严重逾期，给农行盱眙支行造成了较大的负面影响。为落实按揭贷款阶段性担保和连带担保责任，解决按揭贷款严重逾期等问题，经与盱眙农行协商，农行暂缓采取法律手段，由我公司作出如下郑重承诺：……八、上述承诺，如不能及时执行到位，我公司的分公司原负责人高青春愿承担由此造成的一切经济和法律责任，我公司继续承担连带清偿责任。
原审另查明，涉案的抵押房屋尚未办理产权证书。
原审法院认为：关于杜家海、陈正芹、九州公司辩称该借款系以合法形式掩盖非法套取农行盱眙支行资金为目的，该合同应为无效合同。对此原审法院认为，杜家海、陈正芹与九州盱眙分公司签订的商品房买卖合同已经盱眙县房地产管理所备案，且杜家海、陈正芹、九州公司亦未能提供相应证据证明该商品房买卖合同系双方恶意串通；农行盱眙支行依据该已经备案的商品房买卖合同结合与九州盱眙分公司签订的合作协议，经三方当事人签字确认，为杜家海、陈正芹办理商品房抵押贷款并办理抵押登记备案，并接受九州盱眙分公司的阶段性担保，未违反国家相关法律法规，故原审法院认定个人购房担保借款合同合法有效。农行盱眙支行依据合同约定将该借款支付至九州盱眙分公司账户中，杜家海、陈正芹应当在农行盱眙支行发放贷款后，依据合同约定按期足额履行还款义务，现杜家海、陈正芹截止2014年4月20日已经有8期未能按期足额履行还款义务，农行盱眙支行有权依据合同约定提前收回贷款本息。故农行盱眙支行主张要求杜家海、陈正芹偿还借款本金69675.66元、截止2014年4月20日的利息2813元以及之后的利息，予以支持。现涉案房屋产权证书尚未办理，九州盱眙分公司作为该借款的阶段性连带责任保证人，在杜家海、陈正芹未能按期足额还款时应当承担连带清偿责任。杜家海、陈正芹将其购买的管镇镇分金亭商贸城6幢103号房屋为其办理的111000元按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同已经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权已经设立，因杜家海、陈正芹未能按期足额履行还款义务，故农行盱眙支行对杜家海、陈正芹提供的抵押财产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
关于九州公司是否应当承担连带责任的问题。原审法院认为，在2008年5月18日九州公司出具给农行盱眙支行的“关于合作开办商住房按揭贷款的申请”中已经载明九州公司自愿为购房人承担阶段性连带保证责任；在2012年11月6日，九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同出具给农行盱眙支行的承诺书中已经明确九州公司继续承担清偿责任，且高青春自愿承担一切经济和法律责任，原审法院认为九州公司为购房户提供连带责任保证系其真实意思表示，故对于农行盱眙支行要求九州公司承担连带清偿责任的请求原审法院予以支持。
关于高青春是否应当承担连带责任的问题。在2012年11月6日，九州公司、九州盱眙分公司、高青春共同出具给农行盱眙支行的承诺书中已经明确高青春自愿承担一切经济和法律责任，应视为高青春个人对购房户的按揭贷款承担连带保证责任，故对于农行盱眙支行要求高青春承担连带清偿责任的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、杜家海、陈正芹于判决生效之日起十日内偿还农行盱眙支行借款本金69675.66元及利息，其中2014年4月20日前的利息为2813元、自2014年4月21日起的利息按合同约定利率计算至判决确定的付款之日；二、高青春、九州盱眙分公司、九州公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、农行盱眙支行对杜家海、陈正芹提供抵押的盱眙县管镇镇分金亭商贸城6幢103房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。案件受理费1612元，减半收取806元，由杜家海、陈正芹、高青春、九州盱眙分公司、九州公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人杜家海、陈正芹不服一审判决，向本院提起上诉称，2009年1月8日签订的借款合同是被上诉人农行盱眙支行与高青春私下勾结让银行工作人员到我们家中让我们签字的，我们根本就没有买房屋，亦没有拿到涉案的贷款，更没有还过农行盱眙支行的贷款，故涉案贷款的还款责任应由被上诉人九州盱眙分公司、九州公司、高青春承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判尚未偿还的贷款由被上诉人九州公司、九州盱眙分公司、高青春承担偿还责任并承担一、二审诉讼费用。
被上诉人农行盱眙支行答辩称，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人九州公司答辩称，同意上诉人的上诉理由和事实，但不同意上诉人要求九州公司承担还款责任的请求。我公司只是授权九州盱眙分公司为涉案贷款办理阶段性的保证，应在九州盱眙分公司资产不足以承担责任时承担清偿责任，且本案中作为债务人的上诉人已经提供物的担保，只有在物的担保不能清偿时，九州公司才能承担责任。故原审法院适用法律错误，请求二审法院驳回农行盱眙支行对我公司的诉讼请求。
被上诉人九州盱眙分公司、高青春经本院合法传唤无正当理由未到庭亦未提交书面答辩状。
二审中，被上诉人农行盱眙支行为证明其答辩意见提供如下证据：扣款流水信息和委托扣款授权书，证明上诉人支付涉案贷款本息的事实。
上诉人杜家海、陈正芹的质证意见：对上述证据的真实性不表异议，但认为这些材料都是九州盱眙分公司负责人高青春办理的，也是其处理还款的事宜。
被上诉人九州公司的质证意见：同意上诉人的质证意见，因为虚假的购房合同、借款合同和银行卡是由高青春和农行盱眙支行的工作人员一起操作的，银行卡也不在上诉人处，都在高青春手中，这些事实在三方承诺书上也能体现。承诺书中注明钱是由高青春偿还，可以推定农行盱眙支行知道上述的事实。上述证据都是高青春和银行的人一手操办的。
被上诉人高青春和被上诉人九州盱眙分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证。
本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
二审经审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
经当事人确认，二审归纳本案争议焦点为：上诉人应否承担本案所涉贷款的偿还责任。
本院认为，2009年1月23日、2009年1月23日，上诉人杜家海、陈正芹分别与被上诉人农行盱眙支行签订的个人购房担保借款合同及房地产抵押合同，不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。合同中明确约定，借款人杜家海、陈正芹授权农行盱眙支行将全部借款划入九州盱眙分公司在该行开设的账户中，且农行盱眙支行已按约履行借款义务。后九州公司向农行盱眙支行出具承诺书承诺继续承担涉案贷款的连带清偿责任。关于上诉人杜家海、陈正芹主张被上诉人农行盱眙支行与高青春私下勾结骗取本案所涉贷款，并未提供任何证据予以证明，本院不予采信。上诉人认为其未实际取得贷款而不承担还款责任的理由不能成立，亦无事实和法律依据。因九州盱眙分公司不具备独立企业法人资格，其法律责任应由九州公司承担，同时九州公司在承诺书中承诺对涉案贷款承担连带清偿责任。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费806元，由上诉人杜家海、陈正芹负担（已付）。
本判决为终审判决。
审判长 李 玲
审判员 周业友
审判员 陈加雷
二〇一四年十一月三日
书记员 黄新慧