四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第164号
上诉人（原审被告）成福琼，女，汉族，1976年10月4日出生，住四川省合江县。
被上诉人（原审原告）杨乾芳，女，汉族，1978年8月2日生，住四川省泸州市。
委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师�
上诉人成福琼因与被上诉人杨乾芳租赁合同纠纷一案，均不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1566号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月15日公开开庭审理本案。上诉人成福琼以及被上诉人杨乾芳的委托代理人冯骏到庭参加诉讼。杨乾芳于2015年11月3日向本院递交申请撤回上诉，本院经审查后已依法制作民事裁定书裁定准许杨乾芳撤回上诉。由于上诉人唐晓芳并未撤回上诉，本院对上诉人唐晓芳的上诉请求继续审理，杨乾芳的身份由上诉人变更为被上诉人。本案经本院主持调解，双方当事人未达成调解协议。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附10号的商铺属案外人泸州梓橦路小学所有。案外人潘成武与梓橦路小学签�租赁合同，获得以上商业用房自2013年12月至2023年12月的承租权及转租权。2014年3月4日，潘成武与杨乾芳签订《租赁合同》、《补充协议》，约定将泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号商铺出租杨乾芳，并允许杨乾芳转租。2014年2月25日，杨乾芳与成福琼签订《租赁合同》，成福琼承租泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号商铺的A／2，租期自2014年3月1日起自2016年12月30日止。商铺租金为每月3800元，支付方式为按季支付，每季度末10日前支付下季度租金，租赁保证金为8000元，合同中另约定：“按扶持优惠减免方案2014年7月1日
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11月30号减免50%实收。”合同签订后，成福琼交付了保证金，在合同履行期间，经成福琼请求，杨乾芳同意一段时间内每月租金减半收取，2015年2月，杨乾芳通知成福琼减半优惠取消，此后租金均按合同价收取，双方产生争议。自2015年3月至今近6个月，杨乾芳未再收到成福琼交付的房租。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，杨乾芳与成福琼签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法产生法律效力，双方应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是承租人成福琼的主要义务，经查明，成福琼近6个月未缴纳租金已属根本违约，杨乾芳要求解除合同的请求予以准许。本案中杨乾芳之前一段时间内减半收取租金的优惠是杨乾芳对权利的自由处分，优惠期间届满后，杨乾芳要求恢复至双方租赁合同约定的价格收取租金符合法律的规定。双方对租金交付的方式按照双方的交易惯例是现金交付，由成福琼交付现金，杨乾芳出具收条，�双方对租金未给付的违约行为均认为是对方责任的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”；第一百零三条“……提存费用由债权人负担。”因此，在成福琼抗辩杨乾芳拒绝收受租金时，法律明确规定了成福琼享有的救济途径，但本案中成福琼未提供有效证据证明其履行了给付租金的义务，按照6个月未缴纳租金的事实认定成福琼应承担违约责任，一审法院根据成福琼的请求，以杨乾芳实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为200元，符合公平原则和诚实信用原则。双方租�合同解除后，杨乾芳请求负有腾房义务的成福琼支付房屋占用使用费的请求，予以支持，本案涉讼商铺月租金3800元，房屋占用使用费参照合同约定的租金标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零二条、第一百零三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、杨乾芳与成福琼于2014年2月25日签订的《租赁合同》于判决生效之日起解除。二、成福琼于判决生效之日起五日内给付杨乾芳2015年3月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，房屋租金按每月3800元标准计付。三、成福琼于本判决书生效之日起五日内腾空交付杨乾芳泸州市江阳区江阳中路62�水晶广场一层X-79号商铺自编号附26号A／2商铺。四、如成福琼于本判决书生效之日起五日内未腾空交付泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号A／2商铺给杨乾芳，则按每月3800元的标准支付杨乾芳房屋占用使用费，房屋占用使用费自成福琼占用之日起计算至腾空交付房屋止，于腾空交付房屋时支付。五、成福琼于判决生效之日起五日内给付杨乾芳违约金200元。案件受理费192元，由成福琼承担。宣判后，成福琼不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人成福琼上诉称，（一）双方所签订的租赁合同系转租合同，未经房屋所有权人泸州市梓橦路小学校同意，转租合同系无效合同；（二）一审判决与一审法院所作出生效判决（2015）江阳民初字第2758号民事判决自相矛盾，本案争议的租赁房屋已经被该生效判决予以处理，故一审判决认定基本事实不清，应当发回重审；（三）成福琼违约系被动违约，杨乾芳为了尽快将房屋交还给业主，通过各种手段迫使成福琼被动违约，故意不收取租金，真正违约的当事人是杨乾芳；（四）双方当事人就房屋租金曾经达成口头协议，租赁期间费用减半，后来杨乾芳单方面上涨房租，成福琼经多次催促，杨乾芳仍不收取租金，并非成福琼故意不交租金，一审法院以成福琼不交租金为由判决解除《租赁合同》错误。综上，一审判决认定基本事实不清，请求二审法院依法改判或将此案发回重审。
被上诉人杨乾芳答辩称，（一）成福琼单方要求继续执行优惠方案，不符合合同约定，成福琼从2015年3月起至今没有按照合同约定交纳租金是客观事实，一审法院认定成福琼违约正确；（二）转租合同是逐级得到房屋所有权人泸州梓橦路小学校和出租人潘成武的同意，双方自愿签订的租赁合同合法有效。（三）学校和潘成武并非本案租赁合同当事人，不符合发回重审的条件。
在二审诉讼中，被上诉人杨乾芳向本院提交了证人周再红出具的证明原件一份，拟证实包括成福琼在内的部分承租人拒绝按照合同约定支付租金，只同意按自己提出标准交租金，而出租人杨乾芳不同意。对该份证据材料，成福琼一方质证认为，该证明无法核实是否系周再红本人出具，对其真实性有异议。
经本院审查认为，杨乾芳提供的周再红出具的证明，因周再红无正当理由未出庭作证，本院依法不予采信。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案系租赁合同关系，本案争议焦点为：一、双方当事人签订的租赁合同是否合法有效；二、成福琼是否具有违约行为；三、双方当事人签订的租赁合同是否应当解除；四、�赁合同约定的违约金是否应当调整。
关于双方当事人签订的租赁合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，即使承租人未经出租人同意转租的，出租人只享有解除合同的权利，并非合同无效。因此，无论转租行为是否得到出租人同意，均不影响租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……”之规定，杨乾芳与成福琼于2014年2月25日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定来�使权利和履行义务，上诉人成福琼认为《租赁合同》无效的上诉理由不成立。
关于成福琼是否具有违约行为的问题。双方当事人签订的《租赁合同》明确约定租金为每月3800元，租期为2014年3月1日至2016年12月30日，在合同履行过程中，由于成福琼经营困难，杨乾芳与成福琼又在合同上书面补充约定“按扶持优惠减免方案2014年7月1日至11月30日减免50%实收”，该书面约定的减免期届满后，杨乾芳仍口头同意继续执行减免方案，但未采用书面形式约定减免方案的具体执行期限，在实际执行减免方案期间，应视为杨乾芳对自己合同约定的收取租金权利的自愿处分。杨乾芳自2015年3月起，要求执行双方书面合同约定的租金价格，符合双方当事人签订的《租赁合同》的约定，成福琼应当按照合同约定的租金标准交纳租金，成福琼认为杨乾芳单方涨租金并拒绝交付租金的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，杨乾芳作为出租人将房屋交付给承租人成福琼使用后，支付租金是承租人成福琼的主要义务。根据《租赁合同》约定，租金支付方式为先支付后使用，每季度租金11400元在每季度末10日前支付下季度租金。根据庭审查明事实，成福琼租金交至2015年2月，在2015年3月1日前，成福琼应将下一季度即2015年3月、4月、5月租金11400元交给杨乾芳，事实上，成福琼自2015年3月起至一审法院判决时止近6个月时间内未缴纳租金，一审法院认定成福琼具有违约行为，并无不当，上诉人成福琼认为自己没有违约行为的上诉理由不成立。
关于双方当事人签订的《租赁合同》是否应�解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，成福琼自2015年3月起至今未交纳租金，已构成根本性违约，杨乾芳据此要求解除合同，一审法院予以准许，符合法律规定。成福琼认为自己愿意按照合同约定交付租金，与其在庭审中抗辩杨乾芳单方涨房租的意见不符。依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”之规定，即使杨乾芳故意拒绝接收租金，成福琼依法可以将合同约定的租金进行提存，但成福琼并没有将租金提存�因此，成福琼认为是杨乾芳为了实现尽快将房屋交还给业主的目的，采取各种不正当手段迫使其违约，并没有提供充分证据予以证明，本院依法不予采信，上诉人成福琼有关《租赁合同》不应当解除的上诉理由不成立。
关于违约金是否应当调整的问题。双方当事人在《租赁合同》中明确约定“甲方与乙方如没违规任何一方均不得单方面终止合同，否则，违约方必须向守约方支付双倍保证金”，这里的双倍保证金仅针对一方在对方没有违规的情况下单方终止合同的违约情形，并没有约定违反合同约定或者迟延支付租金应当承担的违约责任。因此，双方当事人对本案迟延支付租金并没有约定违约金，在杨乾芳未举证证明自己因成福琼迟延交付租金造成具体损失的情况下，一审法院酌情确定200元，并无不当，被上诉人杨乾芳认为一审�院主动调整违约金不当的上诉理由不成立。
综上，上诉人成福琼、杨乾芳的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人成福琼负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 张晓余
代理审判员 刘 静
二〇一五年十一月五日
书 记 员 银�