广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1780号
上诉人（原审原告）：贺方增，。
委托代理人：卜宏昭，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张健，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍俐，。
委托代理人：李希翔，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人：陈家斌，广东万乘律师事务所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司深圳深南中支行。
负责人：张勇，行长。
原审第三人：樊文晋。
委托代理人：刘炜，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人：李怡玮，广东文品律师事务所律师。
上诉人贺方增因与被上诉人伍俐及原审第三人交通银行股份有限公司深圳深南中支行（以下简称交行深南中支行）、樊文晋所有权确认纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1149号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月3日，贺方增（甲方）与伍俐（乙方）签订《委托购房协议》，约定因甲方贷款资格受限，甲方委托乙方以其名义代甲方购买并名义持有深圳市福田区XX房产50%的份额。其中首期款、契税、印花税、房屋所有权登记费等均由甲乙双方共同出资，后续月供费用、物业管理费用由甲乙双方共同负责；乙方承认以其名义持有的福田区XX房产所有权、使用权、资产处置权等与房产相关的权利均有50%属于甲方所有；未经与甲方协商一致，乙方不得单方面擅自将涉案房产的产权、使用权等与房产相关的任何权利转让给任何第三方或机构；附加条款为甲方愿意配合乙方按照离婚协议约定，两个月内将路虎极光过户到乙方名下，两年之内，若乙方要求复婚，甲方应配合复婚，若乙方要求而甲方不同意，则本合同无效。
2013年8月14日，伍俐与深圳市XX投资有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定深圳市XX投资有限公司将涉案房产出售给伍俐，总金额为5620375元。合同签订之日起1日内首期支付购房总价格70%，即3940375元，签订合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款168万元。
上述房地产买卖合同的首期款中，贺方增分别于2013年7月14日支付5万元，2013年7月19日支付5万元，2013年8月4日支付1740375元。其余首期款，贺方增、伍俐确认系伍俐支付。2013年9月至2014年12月期间，贺方增向伍俐账户汇入多笔款项。贺方增主张上述款项包含委托购房协议中所附加的路虎极光车出售款40万元、其余部分为贺方增支付的首付款以及月供款。伍俐则主张因贺方增与伍俐之前系夫妻关系，伍俐为全职家庭主妇，需要抚养3名子女。上述款项除了路虎极光车的出售款外，其余为生活费。
2013年8月23日，伍俐与交行深南中支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定伍俐向交行深南中支行借款168万元，贷款期限360个月，月利率6.004166%。交行深南中支行于2013年9月2日向伍俐发放贷款168万元。涉案房产并于2013年10月10日办理抵押登记，抵押权人为交行深南中支行。2015年7月份伍俐未按期足额向交行深南中支行还款，贷款出现逾期。
另查，2013年7月30日，贺方增与伍俐前往深圳市XX区民政局办理离婚登记。双方签订的离婚协议书约定，3名子女由伍俐抚养，抚养费由贺方增负责解决；银行存款200万元归伍俐所有；深圳市XX花园房产归贺方增所有，XX大公馆房产归伍俐所有；奔驰车归贺方增所有，路虎极光车归女方所有。
2015年6月12日，伍俐向贺方增邮寄发出告知函，上面注明贺方增、伍俐为规避限购政策，购买涉案房产一事协商假离婚，于2014年7月30日签订《离婚协议》；同时签订的委托购房协议中约定伍俐在签订协议之日起两年内有权要求复婚，现通知贺方增要求复婚。该邮件被贺方增拒收退回。
再查，2015年3月18日伍俐与樊文晋签订《房地产买卖合同》，约定伍俐将涉案房产以672万元的价格出售给樊文晋。2015年3月25日，樊文晋向伍俐支付定金30万元。因涉案房产被本案查封，上述买卖合同未继续履行。但樊文晋已另行诉讼要求伍俐继续履行上述房屋买卖合同，将涉案房产过户至樊文晋名下，并继贺方增查封之后，轮候查封了涉案房产。
贺方增的一审诉讼请求：一、确认贺方增拥有深圳市福田区XX房产50%的房产产权，该房产50%的价格为2810187.5元；二、伍俐将深圳市福田区XX房产50%的产权过户至贺方增名下；三、案件受理费、财产保全费等费用全部由伍俐承担。
原审法院经审理认为：根据物权法的规定，我国采取不动产物权登记制度，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记作为生效要件，未经登记，不发生效力。就本案而言，虽然贺方增、伍俐之前签署委托购房协议，但贺方增依据委托购房协议仅享有请求伍俐办理房屋过户登记的债权请求权，但对涉案房产并不享有所有权。因此贺方增请求确认占有涉案房产50%产权的诉讼请求，原审法院不予支持。对于贺方增要求伍俐办理房屋过户登记的诉讼请求。首先，樊文晋已基于物权公示公信原则，与伍俐签订房屋买卖合同，并支付定金，也已另行诉讼主张继续履行房屋买卖合同并轮候查封了涉案房产。在贺方增、伍俐并未举证证明伍俐在向樊文晋出售涉案房产时，有向樊文晋出具贺方增、伍俐之间签订的委托购房协议，或者樊文晋应当知道该协议的存在。樊文晋基于物权公示登记而与伍俐签订房屋买卖合同而对伍俐享有的债权理应受到法律的保护。其次，从贺方增、伍俐提交的证据可以看出，贺方增在与伍俐婚姻存续期间就已经支付购买涉案房屋的定金10万元，支付定金后贺方增与伍俐才办理离婚登记；且庭审中双方均确认离婚后，虽然离婚协议约定双方名下各有一套房产，但实际双方并未分居；最后，伍俐发给贺方增的要求复婚的通知上也注明系为了规避限购政策购买涉案房产而协商假离婚。贺方增与伍俐为了规避限购政策以非善意的方式而采取的“假离婚”的行为，扰乱社会经济秩序，违反社会的公共道德准则。在善意第三人樊文晋已基于物权公示而与伍俐签订房屋买卖合同并要求继续履行的情况下，对于贺方增诉请伍俐将涉案房产50%产权过户至贺方增名下的诉讼请求，原审法院不予支持。贺方增基于委托购房协议而对伍俐享有的债权，可另寻法律途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回贺方增的诉讼请求。一审案件受理费29282元（已由贺方增预交），因适用简易程序减半收取14641元，保全费5000元（已由贺方增预交），均由贺方增负担。
上诉人贺方增不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并由伍俐承担本案一、二审案件受理费、财产保全费等诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定事实存在重大遗漏和错误。（一）原审法院未对贺方增和伍俐共同投资购买涉案房屋的初衷和目的进行调查。贺方增与伍俐在婚内育有3个子女（3胞胎），当双方感情破裂准备离婚时，为了子女的受教育问题，双方达成了一致意见，共同出资为孩子在深圳购买一套学位房。因双方离婚后伍俐将抚养3个子女，将房产登记在伍俐名下是为了子女日后受教育提供便利。《委托购房协议》中虽未明确初衷和目的，但作为父母心里均明确购买涉案房产就是为了解决子女的受教育问题。贺方增在庭审中提出该初衷和目的时，伍俐未作任何辩驳。也正是为了明确这种购房关系，双方在协议中对房屋的出资、权属、处置等问题均作出了明确的约定。（二）原审判决认定贺方增与伍俐属于假离婚，认定错误。一审庭审中，双方均明确表示不存在为了购买涉案房产而假离婚的情况。伍俐在贺方增就本案起诉后发给贺方增告知函，其发函目的并不是为了复婚，同时其单方面表述系为了规避限购政策购买涉案房屋而协商假离婚，该证据的内容与伍俐当庭表述明显矛盾，原审法院对此未进行核实调查。庭审中，伍俐主张离婚后仍与贺方增居住在XX的房屋，贺方增则主张伍俐在办理离婚手续后因抚养孩子且涉案房屋还未交房，所以有一段时间是居住在XX的物业，但双方并未发生其它关系，且贺方增长期出差在外，在XX物业居住的时间很少。贺方增与伍俐就离婚后是否同居的问题作出了相反的表述，而原审判决未进行调查就认定双方婚后仍同居。贺方增与伍俐在离婚时签署有《离婚协议书》，对于婚内财产进行了明确的划分，双方也已经按照协议约定进行了具体的财产分割。由此可见，贺方增与伍俐确属因感情破裂而离婚，并非原审判决所称假离婚。（三）原审判决认定贺方增与伍俐违反限购政策购买涉案房屋，认定错误。原审判决认定贺方增与伍俐违反限购政策主要依据判决第6页第2段伍俐于2015年6月12日向贺方增邮寄发出告知函，注明原被告为规避限购政策，购买涉案房产一事协商假离婚。除上述事实认定外，原审法院未对是否确实存在违反限购政策购买涉案房屋进行调查。伍俐发送告知函其目的不纯正，且属于其单方面的表述。原审判决应当也有能力和条件对是否违反限购政策进行调查，不能仅仅依据伍俐单方面发送的告知函直接认定购房行为违反限购政策。客观上，在双方签署《委托购房协议》时，双方已经办理了离婚手续，并对夫妻关系存续期间的财产进行了分割，贺方增与伍俐各分得一套物业。根据当时的购房政策，贺方增和伍俐均有权在深圳再购买一套商品房。因此，双方购买涉案房屋并不违反任何限购政策。（四）原审判决对于伍俐购房的资金来源未查清。原审判决确认了购房的首期款3940375元中，贺方增支付了1840375元，剩余为伍俐支付。原审判决对于贺方增之后基于《委托购房协议》向伍俐支付剩余首期款的情形未作调查和认定。原审判决对伍俐每月偿还按揭贷款的资金来源未调查，同时对贺方增转给伍俐房屋按揭款的事实未予认定。二、原审判决适用法律错误。（一）原审判决错误援引物权法关于物权登记制度，否认贺方增基于《委托购房协议》而对涉案房屋享有物权。从原审判决的适用法律部分可以看出，原审判决并未否认《委托购房协议》的效力，即该协议属于有效的法律文书，那么该协议中有关涉案房屋的权属、分割、确认及义务的承担条款均是明确且未违法法律、法规的有效条款。在涉案房屋已经进行了物权登记的前提下，因贺方增对登记在伍俐名下的涉案房屋的物权提出了诉请，那么原审法院就应当对涉案房屋的真实权利进行全面调查和核实。原审法院在认可《委托购房协议》及相关条款效力的情况下，已能够确认涉案房屋由贺方增与伍俐按照各50%的比例享有物权，应当依法确认贺方增对涉案房屋享有50%所有权，而不能以物权登记效力来否认真实的权属状况。原审法院疏于对购房及按揭款项来源调查，也是造成错误判决的原因之一。贺方增根据《委托购房协议》支付了50%的首付款，而又未有相反证据证明贺方增支付的首付款系伍俐借款，且贺方增已经举证证明其定期、不定期的向伍俐账户支付房屋按揭款，在伍俐认可《委托购房协议》且未能列举相反证据证明款项性质的情况下，贺方增理应依照《委托购房协议》及相关法律规定取得涉案房屋50%的产权。（二）原审判决错误理解物权公示公信原则，任意放大樊文晋的债权请求权，并将此置于贺方增的物权之上。樊文晋基于与伍俐之间的买卖合同而享有债权请求权，但无从对抗贺方增对涉案房产享有的物权。伍俐违反《委托购房协议》，擅自将涉案房屋的产权转让，并在转让过程中向樊文晋隐瞒了该房产存在其他共有人的真实情况。且伍俐与樊文晋的交易仅签署了购房协议、支付了定金。在这种情况下，樊文晋仅对伍俐享有债权请求权，但绝不应该牺牲贺方增的物权来保护樊文晋的债权。（三）原审判决认定贺方增的购房行为扰乱了社会经济秩序，违反社会的公共道德准则，认定错误。双方在离婚后共同出资购买涉案房屋的初衷和目的是为了子女的受教育问题，而不是为了炒房。双方合资购买的涉案房屋属于市场商品房，不是政策性保障住房。双方购买涉案房屋不存在违反限购政策的情形，《委托购房协议》也仅仅及于贺方增和伍俐双方的利益，不影响社会公共利益，更未扰乱经济秩序、未违反社会公共道德准则。
被上诉人伍俐答辩称：一、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，伍俐作为涉案房产的登记所有权人依法享有该房产的所有权。贺方增以委托购房协议请求确认其享有50%的所有权没有任何法律依据。二、双方签订的购房协议损害了社会公共利益，违反了合同法第五十二条的规定，属于无效合同，贺方增无法据此享有涉案房产50%的所有权，双方签订的购房协议中已经明确说明由于贺方增贷款资格受到限制，所以以委托的形式以伍俐的名义购房，该购房协议是基于规避限制贷款资格的目的而产生，明显损害了社会公共利益和国家集体利益，应当认定为无效合同。三、贺方增所谓其支付的80%按揭款与事实不符，事实是贺方增共计支付的首期款是1840375元，剩余的210万元首期款由伍俐支付，贺方增支付首期款后就未再支付任何按揭款项，贺方增诉称其支付了80%的按揭款项不属实。综上，贺方增不能依据无效合同取得涉案房产的50%的所有权，即便购房协议有效，对方也未履行偿还贷款义务，请求法院依法驳回贺方增的上诉请求。
原审第三人交行深南中支行在二审未陈述意见。
原审第三人樊文晋述称：樊文晋在本案的房产交易中属于善意第三人，伍俐是涉案房产登记的所有权人，基于物权的公示、公信原则，樊文晋的合法权益应当受到保护。樊文晋已与伍俐签订房产买卖合同，樊文晋已在福田法院另案提起了诉讼，要求继续履行该合同。希望二审法院在本案审理过程中基于物权公信原则对善意第三人的权益予以保护。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，双方均确认：双方2013年7月30日离婚后均未再结婚，双方均不同意复婚。贺方增目前名下仅有XX花园XX房这一套房产，《离婚协议书》所约定的绿景公馆XX房产当时是贺方增同事的房产，后来已经过户给贺方增的同事，不在伍俐的名下，伍俐名下只有涉案房产。目前，三个孩子均跟随贺方增生活，今年入学就读于侨香外国语学校，利用的是涉案房产的学位。上述事实有二审调查笔录在卷证实，足以认定。
本院认为：本案系所有权确认纠纷。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、贺方增与伍俐2013年8月3日签订的《委托购房协议》的效力认定；二、贺方增的确权和产权过户请求应否支持。
关于第一个争议焦点。双方签订的《委托购房协议》第6条规定，两年之内，若伍俐要求复婚，贺方增应配合复婚，若伍俐要求复婚而贺方增不同意，则本合同无效。该条内容限制了协议一方的婚姻自由，违背了婚姻的本质，违反了公序良俗原则，应当认定为无效。除第6条外，该协议的其他条款系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效条款。伍俐在本案诉讼中称该协议系通过假离婚的方式规避限贷政策，损害了社会公共利益，应当认定为无效合同。本院认为，伍俐的上述主张缺乏事实和法律依据。具体分析如下：（一）伍俐有关假离婚的主张缺乏事实依据。首先，双方签订的《委托购房协议》和《离婚协议书》中均未约定双方系通过假离婚获取贷款。其次，在签订《委托购房协议》之前，双方已经签订《离婚协议书》，就子女抚养、抚养费和探望权，夫妻共同财产及债权债务的处理作了全面约定，并办理了离婚登记。离婚后，双方也按照《离婚协议书》分割了夫妻共同财产。在购买涉案房屋过程中，贺方增支付了1840375元，伍俐支付了剩余首期款21万元，双方的财务相对分离，不存在混同的情况。第三，《委托购房协议》虽然载明系因贺方增贷款资格受限才委托伍俐以伍俐名义购房并代持贺方增的50%份额，但该内容仅表明双方在离婚后，考虑到贺方增贷款资格受限，约定以伍俐名义购房，并不能表明双方系虚假离婚。贺方增有关《委托购房协议》签订缘由的解释与《委托购房协议》、《离婚协议书》的内容并不矛盾。第四，伍俐在2015年6月12日向贺方增发出的《告知函》中称双方系为规避限购政策假离婚，要求复婚。但该《告知函》系在本案诉讼期间发出，此时，不仅伍俐已经违反《委托购房协议》的约定，将涉案房屋出卖给第三人樊文晋，贺方增此时也已提起本案诉讼，原审法院也已经查封了涉案房产。该《告知函》系伍俐的单方陈述，且系在本案纠纷发生后作出。不能以伍俐在《告知函》中的陈述作为认定双方是否存在假离婚的依据。（二）伍俐有关《委托购房协议》无效的主张缺乏法律依据。首先，不论是在离婚前还是在离婚后，双方都不属于限购对象，购买涉案房屋并不涉及限购问题。其次，双方在离婚后，约定以伍俐名义购买房产，并就共有份额作出约定。因伍俐具备贷款资格，上述约定本身既不违反法律规定，也不违反限购限贷政策。第三，即使存在通过假离婚规避限购限贷政策，双方就房产权属所作的约定与购房合同也属于不同法律关系，双方就房产权属的内部约定也不因此当然无效。综上，双方签订的《委托购房协议》除第6条的内容无效外，其他内容合法有效。
关于第二个争议焦点。本院认为，根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《委托购房协议》仅系贺方增和伍俐关于房屋共有的内部约定，不发生物权变动的效力，涉案房屋的所有权归属仍应以登记为准。贺方增依据《委托购房协议》仅享有请求过户的过户请求权。涉案房屋登记在伍俐名下，贺方增请求确认其系该房屋的共有权人，缺乏法律依据。原审法院驳回其该项请求，处理正确。贺方增在本案中还请求判令伍俐将涉案房产50%产权过户至其名下。根据本案查明的事实，在本案纠纷发生前，伍俐已将涉案房屋出售给第三人樊文晋，樊文晋已另案起诉要求伍俐继续履行合同，将涉案房产过户至其名下。因樊文晋与伍俐之间的房屋买卖合同尚未审结，涉案房产是否应当过户至樊文晋名下尚不确定。对贺方增上述有关过户的诉讼请求，本院不予支持。贺方增可基于其与伍俐之间的约定，另循法律途径向伍俐主张权利。
综上，上诉人贺方增在本案中提出的确权和协助过户的诉讼请求均应予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29282元（已由上诉人贺方增预交），由上诉人贺方增负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。