浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初7135号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道湖西路嘉里花园物管楼，统一社会信用代码：91330621740539060K。代表人：裘子健，系公司总经理。委托诉讼代理人：杜正江、马孙安，浙江近山律师事务所律师。被告：缪文辉，男，1994年10月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：倪伟明，浙江中行律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司（以下简称“绿城物业公司”）与被告缪文辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜正江、被告缪文辉的委托诉讼代理人倪伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2017年12月31日物业费服务费29661.24元，并支付逾期违约金25805.40元（暂算至2017年9月30日），合计55466.60元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月28日，原告与绍兴市柯桥区玉兰花园业主委员会签订了《绍兴玉兰花园物业服务合同》，并在合同中对物业服务费、车位管理费的计算及违约责任进行了约定。现原告依约履行了对玉兰花园小区的物业管理义务。被告购买了玉兰花园小区一期御水苑2幢2701室，建筑面积为473.28平方米的房屋一套。为此被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2016年1月1日至2017年12月31日未缴纳物业服务费合计29661.24元。期间，原告曾向其发送律师函催交，但被告至今分文未付，故原告起诉至法院。被告缪文辉辩称：1.对原告主张的物业费及车位费的标准无异议，但被告仅欠原告物业费9322.48元。2012年12月19日，被告缴清了2013年的物业费，2014-2017年度的物业费合计59322.48元的支付过程如下：由于原告下属吊装服务队在吊装被告酒柜时发生意外，双方于2015年12月达成协议，服务队同意赔偿被告5万元，被告同意将该5万元用于冲抵应缴的物业费，故被告尚欠原告物业费9322.48元。2.被告不同意支付违约金。被告已经支付了大部分物业费，原告接受支付时未提出异议，应视为放弃支付违约金的主张。若法院认为被告需要支付违约金，则计算基数也应当为9322.48元，违约金标准过高，要求降低。故请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司原名为绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司。2014年12月28日，绍兴市柯桥区玉兰花园业主委员会（甲方）与绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司（乙方）签订一份《绍兴玉兰花园物业服务合同》，合同约定：由乙方为绍兴玉兰花园（一、二、三期）提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业费收费标准（按建筑面积，没有建筑面积的按个数交纳）：高层住宅2.40元/月·平方米、商业用房3.40元/月平方米、办公楼3.0元/月·平方米、地下车位50.0元/月·个；物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：会所、电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。业主、物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。合同还对其他事项作了约定。被告系绍兴市柯桥区玉兰花园御水苑2幢2701室业主，该房屋建筑面积为473.28平方米。2012年12月19日，被告以浙江万国纺织有限公司的名义向原告缴纳了2013年1月1日至2013年12月31日的物业费11359.20元、车位费1200元，合计12559.20元。2014年1月1日起至2017年12月31日止被告应缴纳的物业费、车位费合计59321.86元（473.28×2.4×48+50×2×48）。另，玉兰花园小区装修服务队在替被告吊装酒柜时发生意外，经协商，装修服务队赔偿被告5万元并将款项汇入原告账户，后原、被告一致同意将该5万元抵作被告应缴纳的物业费。现原告认为被告尚未缴纳2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业费，经书面催缴未果，遂起诉至法院成讼。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护。原告与绍兴市柯桥区玉兰花园业主委员会签订的《绍兴玉兰花园物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。被告对于2014-2017年度物业费的标准及计算方式均无异议，本案的争议焦点在于：5万元抵冲的哪段期间的物业费。原告认为，双方对于抵冲哪一年的物业费没有约定，应该是抵冲2011年、2012年、2014年、2015年的物业费；被告辩称，该5万元系抵冲2014年及以后的物业费。本院认为，根据原、被告的陈述，房产公司交付案涉房屋系2012年12月19日，故原告主张该5万元系抵冲2011年、2012年物业费没有依据。2013年的物业费被告已缴纳，故上述5万元应是抵冲2014年-2017年的物业费。被告自2014年1月1日起至2017年12月31日止应当缴纳物业费、车位费合计59321.86元（473.28×2.4×48+50×2×48），扣除抵冲的5万元，尚应支付9321.86元，故对原告的合理部分诉求，本院予以支持。原告同时要求被告支付按每天千分之二的标准计算的违约金，对于标准从平衡双方利益考量，本院酌情对上述违约金标准予以调整，具体违约金的支付标准调低至按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告缪文辉应支付原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司2017年度物业服务费差额9321.86元，并偿付该款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款的违约金（具体计算方式：9321.86元自2017年1月11日起至2017年9月30日止），款均限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1187元，减半收取594元，由原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司负担488元，被告缪文辉负担106元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  黄越华二〇一七年十月十七日书记员  王 菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。