江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第01112号
上诉人（原审原告）王学广。
被上诉人（原审被告）张胜和。
被上诉人（原审被告）牛书华。
被上诉人（原审被告）王进凯。
委托代理人金冀平，兴化市信正诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）柯粉珍。
上诉人王学广与被上诉人张胜和、牛书华、王进凯、柯粉珍债权人撤销权纠纷一案，兴化市人民法院于2015年5月28日作出（2014）泰兴民初字第1379号民事判决。王学广不服该判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：张胜和与牛书华、王进凯与柯粉珍为夫妻关系。张胜和因经营需要，从2011年12月至2013年9月，分11次计向王学广借款160万元。借款后张胜和未还款。为此，王学广于2014年4月15日向原审法院提起诉讼，原审法院于同年9月23日作出判决，判决张胜和、牛书华立即偿还王学广借款160万元，并承担利息。判决已生效。2014年张胜和、牛书华将其所有的坐落于兴化市新区南郊时代嘉园51幢102室房地产出售给王进凯、柯粉珍，2014年2月17日双方在兴化房管处签订的房地产买卖契约上载明的上述房地产成交价为80万元。2014年5月28日，王学广以张胜和为逃避债务虚假或违法转让上述房产为由诉至法院，要求确认转让合同无效，并予以撤销。
诉讼后王学广申请对讼争之房即位于兴化市新区南郊时代嘉园51幢102室房地产（建筑面积199.75平方米）的价格进行评估，并支付评估费1万元。江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司接受原审法院委托，并于2014年11月11日出具评估报告，估价结果：在估价时点2014年2月17日的市场价值为：房屋单价6600元／平方米，总价131.8万元。对上述估价结果王学广及王进凯均无异议，但王进凯陈述：张胜和与王进凯之间的真实交易价格是148万元，并不低于市场价格。
原审法院认为，本案争议的主要焦点是张胜和夫妇与王进凯夫妇就坐落于兴化市新区南郊时代嘉园51幢102室房地产买卖交易价格及买方是否实际给付购房款。
围绕争议焦点，王学广提供张胜和夫妇与王进凯夫妇于2014年2月17日签订的房屋买卖契约复印件一份，证明房地产的交易价格是80万元。经质证，王进凯对2014年2月17日房屋买卖契约的真实性不持异议，但陈述双方实际交易价格是148万元，且已实际履行。2014年2月17日在房管处办理讼争房屋的产权过户手续时另签订一份协议，目的是为了少缴相关费用。为此，提供下列证据：1、2014年2月10日房屋买卖协议一份，证明王进凯与张胜和约定的房地产交易价格为148万元，上述房地产所欠按揭贷款由王进凯偿还，抵冲购房款，房地产过户费用由王进凯承担，并约定为减少费用，可以另订一份协议用于房产过户，房屋买卖的价格以本协议为准。2、2014年2月18日收条一份，证明张胜和收到王进凯购房款148万元，其中100万债权抵冲购房款。3、中国农业银行业务凭证一份，证明王进凯通过银行卡（卡号为62×××12）转账代还张胜和所欠按揭贷款284607.09元。4、张胜和的借条复印件三份，证明张胜和三次计向王进凯借款100万元，具体为：1、2013年7月10日借款50万元，借期一年，担保人周王强，张胜和并保证用讼争房屋作抵押；2、2013年9月2日借款30万元，担保人陆照兴；3、2013年9月10日借款20万元。王进凯说明：上述债权抵冲购房款100万元，借条原件还给张胜和了。5、中国农业银行卡卡转账凭条一份，证明2014年2月17日王进凯通过银行卡转账的方式支付购房款15万元给牛书华。6、提交2012年7月13日中国农业银行50万元转账凭证一份，证明卡号为62×××12农行卡是被告王进凯的，50万元通过转帐履行。
另王进凯陈述：除上述款项外，余款45392元在房管处签订协议时直接给了张胜和。
经质证，王学广提出如下质证意见：1、2014年2月10日的房屋买卖协议是复写件，且张胜和的签名有伪造痕迹，收条和上述协议的真实性我方不予认可。2、对提前还银行贷款284607.09元没有异议。3、三份借条没有原件，也没有相应的打款凭证，我方认为借款不成立。有一张2012年7月13日50万元的打款凭证，与王进凯声称的借款没有关联性。4、对证据5的真实性没有异议，但我方认为该15万元与讼争房屋买卖没有关联性。5、对账号没有异议。以上证据不能证明房屋价款为148万元。
针对王学广的质证意见，王进凯的委托代理人解释：1、2014年2月10日的协议一式两联，第一联给了张胜和，我方拿的第二联，复写件也是原件。2、50万元借款最初借款时间是2012年7月13日，后于2013年7月10日转据。
又查明：交易时王进凯按80.4万元的价格纳税24120元。80.4万元的价格是税务机关、物价部门对当时该地段房地产进行交易纳税的最低价格。交易时低于此价格的按此价格纳税，交易时高于此价格的按约定的价格纳税。
原审法院认为，本案讼争的坐落于兴化市新区南郊时代嘉园51幢102室房地产买卖交易价格不能认定为80万元。因为2014年2月17日的合同虽是在房管处的备案合同，但并非是真实的交易合同。主要理由：一、王进凯为交易而支付的费用（含债权）可以认定为934607.09元。具体为：1、2013年7月10日张胜和向王进凯借款50万元。王进凯陈述：该款是2012年7月13日转据形成，并提供汇款凭证予以佐证。王学广对50万元借款的真实性虽提出质疑，但未能举证。张胜和向王进凯借款50万元的事定，应予认定。2、王进凯替张胜和偿还银行贷款284607.09元，有王进凯通过银行卡（卡号为62×××12）转账代还张胜和所欠按揭贷款284607.09元的凭证为证，王学广无异议，应予认定。3、交易当日王进凯支付购房款15万元。有王进凯支付购房款15万元给牛书华的汇款凭证为证，王学广虽对关联性提出异议，但无证据，应予认定。二、王进凯抗辩在房管处的合同只是为了减少纳税费用，该抗辩有交易时的纳税凭证等证据予以佐证，应予采信。王进凯抗辩交易价格中还有另两笔债权计50万元，虽提供借条两份，但未提供款项履行的证据，另在交易当日还支付现金45392元，也未能举证，均不予认定。故对王进凯抗辩实际交易价格是148万元，不予认定。从现有的证据看，双方实际交易价格应认定为934607.09元。
本案讼争的房地产交易价格为131.8万元，有评估报告为证，双方也无异议，应予确认。双方交易价格应认定为934607.09元，该交易价格已超过当时市场价格的70％，依法不能认定双方之间的交易价格明显低于市场价格，双方之间的买卖应认定有效，王学广要求撤销，与法无据，其诉讼请求应予驳回。原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十二条的规定，判决：驳回王学广的诉讼请求。案件受理费11800元，评估费10000元，公告费560元，由王学广负担。
上诉人王学广不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认为被上诉人在房管部门登记备案的合同不能认定为被上诉人双方交易合同，于法无据，且违背基本的法律常识。二、一审判决以王进凯提供的所谓付款凭证等认定涉案房屋的实际交易价格为934607.09元，无事实根据。三、一审判决认定被上诉人按照80.4万元的价格纳税等证据未经庭审质证，违反法律规定。四、一审判决以所谓的涉案房屋交易价格已超过市场价格的70%为由认定交易价格不低于市场价格等，于法无据。综上，一审判决严重违反法律规定的程序，认定事实缺乏证据和法律依据，判决结果损害了上诉人合法权益，请求撤销一审判决，发回重审或撤销案涉房屋买卖协议，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王进凯答辩称，同一审时的答辩意见。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回。
被上诉人张胜和、牛书华、柯粉珍均未答辩。
双方当事人均未提交新的证据。
二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点：案涉房屋买卖的实际转让价格是多少，是否属于明显不合理低价，案涉房屋买卖合同应否撤销。
本院认为：关于案涉房屋的实际转让价格，虽然被上诉人在房管处备案的合同中约定的交易价格为80万元，但被上诉人所提供的证据能够证实该合同并非实际交易合同，仅作备案之用，故不应以该合同作为确定实际转让价格的依据，而应根据买受人的实际给付情况予以确定。根据被上诉人王进凯提供的付款凭证、借条等证据，原审综合分析认定实际转让价格为934607.09元，有事实依据，并无不当。上诉人王学广虽对上述认定有异议，但其并未提供反驳证据予以推翻，故本院不予采信。案涉房屋经评估确定的市场交易价格为131.8万元，双方均无异议。两项价格相比较，实际转让价格约占评估确定的市场交易价格的70.91%，已超过70%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价格百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，案涉房屋的实际转让价格并不属于明显不合理的低价。因此，上诉人王学广以案涉房屋实际转让价格属于明显不合理低价为由要求撤销案涉房屋买卖合同的主张，没有事实依据，于法无据，原审法院未予支持其请求，亦无不当。
综上，上诉人王学广的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，本院依法予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 邵 峰