浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2749号
上诉人（原审被告）：临安精鹰五金配件厂。
负责人：水彬。
委托代理人：陈豪杰。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室。
负责人：江宏勋。
委托代理人：汪政、沈杰，浙江泰杭律师事务所律师。
上诉人临安精鹰五金配件厂（以下简称精鹰五金厂）因与被上诉人中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室（以下简称浙江省军区房管办）房屋租赁合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2015）杭临民初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，浙江省军区后勤部临安办事处于2009年12月14日、2010年9月1日与精鹰五金厂签订军队房地产租赁合同各一份（以下签订时间在前的简称前合同，在后的简称后合同），分别将位于临安市锦城街道新溪桥83号的200平方米（该房屋为精鹰五金厂建造）、120平方米房屋出租给精鹰五金厂，约定租期分别为自2010年1月1日起至2014年12月31日止、自2010年9月1日起至2013年8月31日止，租金分别为2000元／年、3000元／年；二份合同第四条均约定，乙方（精鹰五金厂）所租赁的房屋（场地）产权属于甲方（浙江省军区后勤部临安办事处）。乙方在租赁期内，对所租赁房屋（场地）及水、电等附属设备有偿使用，不得任意扩建、改建、拆建，对营产和树木花卉及附属设施等有维修和管理的责任；不得在营区内搞临时或永久性建筑。乙方若确实需要局部改动住房结构、或拆改、添建及室内装饰等，应事先商得甲方同意，合同期满后无偿移交甲方；第八条均约定，合同期满，乙方如需继续租赁有优先权，但需提前一个月向甲方提出申请，并另订合同，方能生效；前合同约定当年的租金租前一次性付清，该合同租金付至2013年12月31日；后合同约定租金每年8月31日前支付，该合同租金已付至合同到期日即2013年8月31日。
2011年11月，浙江省军区后勤部就撤销浙江省军区后勤部临安办事处事宜请示部首长，并于批示后撤销。2013年12月24日，中国共产党浙江省军区委员会发布党（2013）90号通知，成立“省军区空余房地产资源管理办公室”，由其对四大部机关、四大部直属单位出租项目进行统管。省军区后勤部、及后勤部直工办在撤销后勤部临安办事处的请示中，对该办事处房地产（临安市锦城街道新溪桥83号的营房及土地）的租赁事宜，提出：考虑到房屋质量问题，为消除安全隐患，对现有租赁项目采取“到期一户，中止一户”措施，同时拆除危旧房屋，采取“清出一栋，拆除一栋”的办法，便于下一步整体出租和安全管控；对已到期的立即清退，对未到期的，协调提前中止协议，适当给予补偿；对不愿接受补偿的，协调另行安置。现浙江省军区房管办起诉至原审法院，请求判令：一、精鹰五金厂向浙江省军区房管办支付占用200平米房屋期间的使用费2666.7元（按约定租金标准，自2014年1月1日暂计算至2015年4月30日，要求计算至精鹰五金厂实际腾退房屋之日止），并判令精鹰五金厂将案涉房屋返还浙江省军区房管办；二、精鹰五金厂向浙江省军区房管办支付占用120平米房屋期间的使用费5000元（按约定租金标准，自2013年9月1日暂计算至2015年4月30日，要求计算至精鹰五金厂实际腾退房屋之日止），并判令精鹰五金厂将案涉房屋返还给浙江省军区房管办；三、本案诉讼费由精鹰五金厂承担。
原审法院认为，浙江省军区后勤部临安办事处被撤销后，浙江省军区委员会发文成立浙江省军区房管办，统一管理四大部机关及直属单位出租项目，浙江省军区房管办作为民事诉讼法规定的其他组织参与诉讼，其主体适格。关于优先承租权，应为浙江省军区房管办同意案涉房屋继续单独租赁的情况下精鹰五金厂才能享有，然结合本案有效证据，浙江省军区房管办出于安全及便于管理考虑，对临安市锦城街道新溪桥83号的营房及土地进行分期、分批整体出租，且精鹰五金厂也未提供证据证明浙江省军区房管办将案涉房屋单独出租给案外人。也即浙江省军区房管办作为临安市锦城街道新溪桥83号营房及土地的管理人，其有权决定整体出租或分割出租，在其决定整体出租的情况下，精鹰五金厂基于案涉合同主张优先承租权的抗辩意见不能成立。因案涉两份租赁合同租赁期间均已届满，浙江省军区房管办主张精鹰五金厂交付房屋并支付房屋租金及使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、临安精鹰五金配件厂于判决生效之日起十日内腾空位于临安市锦城街道新溪桥83号的120平方米、200平方米房屋（分别为浙江省军区房管办、精鹰五金厂一致确认的第1、2组照片上的房屋），并将该房屋交付中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室。二、临安精鹰五金配件厂于判决生效之日起十日内按每年3000元的标准支付中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室从2013年9月1日起至案涉120平方米房屋实际交付之日止的使用费。三、临安精鹰五金配件厂于判决生效之日起十日内按每年2000元的标准支付中国人民解放军浙江省军区空余房地产资源管理办公室从2014年1月1日起至案涉200平方米房屋实际交付之日止的租金及使用费。如果临安精鹰五金配件厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由临安精鹰五金配件厂负担。
宣判后，精鹰五金厂不服，向原审法院提起上诉称：一、原审法院没有查明浙江省军区房管办一房二租的事实。在双方合同未到期的情况下，浙江省军区房管办以后勤部的名义将原112医院整体出租给了宁波新万保金融设备有限公司，该公司随即转租给他人。原审法院认为宁波新万保金融设备有限公司租赁土地面积64667平方米，而原112医院整体土地面积远大于此，故不能证实案涉租赁房屋及土地包含在宁波新万保金融设备有限公司租赁范围内，但原审法院忽视了宁波新万保金融设备有限公司除了租赁64667平方米土地外，还有承租了8868平方米的房屋建筑面积，而案涉房屋恰在该8868平方米房屋建筑面积内。根据2012年9月27日浙江省军区后勤部向精鹰五金厂等各承租户的《通知》内容也可印证上述事实。二、浙江省军区房管办的一审原告主体不适格。原审法院认为浙江省军区房管办属于民事诉讼法所规定的“其他组织”，但浙江省军区房管办没有财产，与民事诉讼法规定的“其他组织”的定义条件不符，故不具备原告主体资格。三、原审法院判令精鹰五金厂将200平方米房屋交付给浙江省军区房管办，是错误的。该200平方米房屋系精鹰五金厂建造，精鹰五金厂使用该房屋无须租赁，而且该房屋也不是本案纠纷的案涉标的物。而且《军队房地产租赁合同》约定的合同期满后无偿移交给甲方（出租方）的是“局部改动住房结构、或拆改、添建及室内装饰”，并不包含新建厂房等完整的不动产。因此，原审法院无权对非租赁物作出处置。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回浙江省军区房管办的一审诉讼请求。
被上诉人浙江省军区房管办在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：案涉两处房产由精鹰五金厂占有使用且合同已经到期，同时精鹰五金厂存在租金不支付及合同到期后未支付占有使用费的情形，原审判决精鹰五金厂腾退房屋并支付占有使用费是正确的。针对精鹰五金厂的三个上诉理由，浙江省军区房管办认为均不成立。精鹰五金厂提出的一房二租及浙江省军区房管办原告主体不适格的上诉理由是不成立的。精鹰五金厂认为其在军区土地上建造的房屋无须支付租金的理由是荒谬的，而且《军队房地产租赁合同》中约定合同期满后房产应无偿交还给军区，精鹰五金厂的该上诉理由缺乏事实和合同依据。综上，请求二审依法驳回精鹰五金厂的上诉理由和请求。
上诉人精鹰五金厂在二审期间提交《通知》一份，欲证明浙江省军区后勤部于2012年9月之前将原112医院全部出租给宁波新万保金融设备有限公司的事实。浙江省军区房管办对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为根据《通知》内容，在精鹰五金厂承租期内，因涉及营区的整体改造建设，故明确全部承租户到期不再续租。精鹰五金厂承租的房屋是直至合同期满后才通知要求腾退，与该《通知》精神是一致的。本院经审查后认为该证据与本案二审争议的焦点缺乏关联性，对该证据的证明效力，不予认定。
被上诉人浙江省军区房管办在二审期间未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于浙江省军区房管办是否具备本案原告主体资格的问题，经审理查明，浙江省军区房管办是由浙江省军区发文成立的，享有对省军区四大部机关、四大部直属单位出租项目管理权限的机构，在案涉《军队房地产租赁合同》的出租方即浙江省军区后勤部临安办事处被撤销后，浙江省军区房管办依据其职权范围提起本案诉讼，具备本案原告诉讼主体资格。关于精鹰五金厂提出的本案案涉房屋存在“一房二租”情形的上诉理由。本院经审查后认为，本案系浙江省军区房管办在案涉《军队房地产租赁合同》到期后就房屋腾退及相关占有使用费提起的诉讼，故本案的争议焦点系合同期限届满后精鹰五金厂是否应当腾退房屋及支付占有使用费。而精鹰五金厂提出的案涉房屋存在“一房二租”的问题涉及的是租赁合同期限内是否存在对精鹰五金厂使用案涉房屋造成影响，其合同期内的权利义务是否受到损害以及如何保障的问题，与本案争议的焦点不具有直接的关联性，故精鹰五金厂以此为由拒绝腾房及拒付占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于案涉《军队房地产租赁合同》涉及的200平方米房屋，精鹰五金厂是否应当腾退交付的问题。经审理查明，该200平方米房屋虽系精鹰五金厂建造，但依据对案涉《军队房地产租赁合同》第四条“不得在营区内搞临时或永久性建筑。乙方若确实需要局部改动住房结构、或拆改、添建及室内装饰等，应事先商得甲方同意，合同期满后无偿移交甲方”约定内容的理解，该200平方米房屋应当属于经出租方同意建造，在合同期满后无偿移交给出租方的建筑物范围，故精鹰五金厂认为无需腾退交付房屋的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人临安精鹰五金配件厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 吴梦姣