福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初5399号原告（反诉被告）：郑小友，男，1979年4月15日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：欧文聪，福建方圆人律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋瑞冰，福建方圆人律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑能华，男，1971年2月3日出生，汉族，住龙海市。委托诉讼代理人：郑国民，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟平，福建闽隆律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑小友与被告（反诉原告）郑能华租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月26日和11月7日二次公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小友诉称，原告分别于2013年9月20日和2014年4月26日与被告签订了《房屋租赁协议书》，承租址于龙海市颜厝镇巧山村浦园路口地段的两个店面和后面商场大及仓库等，约定租期至2016年9月19日，原告履行了缴纳首期租金及押金27000元等相关的约定后，原告对承租房屋店面及仓库共投入15万多元进行二次装修，并正常经营和仓储电动车。2015年12月3日龙海市人民政府发布“关于征收漳州市南江滨路工程（龙海段）建设项目用地的公告”，原告承租的房屋属于征收范围，经多次与被告询问房屋是否需要搬迁和提前解除合同及应给予三个月寻找、搬迁时间等问题，被告表示没有问题，要求原告继续经营下去。之后，原告方发现被告故意隐瞒事实让原告继续经营是作为其与拆迁指挥部抬扛的法码。2016年7月27日龙海市公安局交警大队为了配合此次政府的拆迁行为，发布了“关于进一步省道208线颜厝镇路边村路段交通管理的通告”。2016年8月3日相关拆迁部门在上述的路段用墙砖与道路隔开，导致原告的店面无法正常经营，仓储的电动车运输通行受阻，造成原告不必要的经济损失；2016年8月5日被告同漳州市一建工程有限公司签订了《漳州市南江滨路（颜厝段）项目建设国有土地上房屋（企业用房）征收补偿协议》，其属于房屋征收补偿安置款项中应当属于原告所有的承租人的补偿费用均被要求汇入被告的账户中。且关于租赁房屋的事宜被告避而不谈。在此情况下，原告多次要求与被告就善后问题进行协商解决，但被告均拒绝与原告沟通。为此，原告迫不得已的情况下紧急寻找店面及仓库并对租赁的店面及仓库陆续进行腾空及货物转移腾空后，告知被告欲交还租赁店面及仓库钥匙，被告拒绝接收。为此，原告于2016年9月9日通过漳州市佳信公证处对原告租赁被告店面及仓库场地予以了证据保全的公证。据此，原告为维护自己的合法权益，请求依法判令：1、被告给付属于承租人的补偿费112420元（内容包括搬迁补偿费用，房屋室内二次装修费用等）；2、返还从2016年5月3日（含三个月搬迁时间）开始至租赁期满的租金103784.25元；3、要求返还租赁房屋的押金27000元整。被告郑能华辩称，原告郑小友与答辩人郑能华发生租赁法律关系属实。在租赁期限内因漳州市南江滨路工程建设需要，上述的租赁物全部在征收拆迁范围内及答辩人与相关部门签订征收补偿协议也是属实。但征收房腾空交付期限是2016年9月29日前。鉴于原告的租赁期限届满是2016年9月19日，即答辩人无需提前解除与原告的租赁关系并收回租赁物的必要。至于2016年8月3起交警大队对道路实行管制影响到原告经营活动，该事实属于政府行为，系正常的商业风险与答辩人无关。换言之原告主张返还从2016年5月3日起至租赁期限届满日的租金103784.25元的诉求缺乏事实依据。因俩份租赁协议书均约定承租方对房屋进行改造和装修费用自理，租赁期满后无偿交给出租方处理，答辩人没有折价返还其二次装修费用的义务。另，俩份租赁协议书的第七条均约定，郑小友在租赁期间因政府建设需要拆除房屋的，应积极配合及时搬走，郑能华应及时退还未使用时间的租金和押金，郑小友如有其他损失自行承担。换言之因政府行为的需要双方提前解除协议的，作为出租人仅负有退还租金及押金的义务，对于其他损失由承租人自行承担，显然该损失已包含了原告所主张的搬迁费。综上，原告郑小友的诉请缺乏事实依据，于法无据，答辩人郑能华恳请法庭予以驳回。反诉原告郑能华请求，反诉被告郑小友偿还拖欠的租金29000元及按月3%的违约金5220元。反诉被告郑小友辩称，与反诉人之间的租赁合同截止时间为2016年9月20日，双方现已不存在继续租赁房屋的可能。为此，答辩人在与反诉人签订合同时所支付的押金共计27000元整，在答辩人被迫搬离租赁房屋时，反诉人并未返还。退一步说，即使反诉人没有刻意隐瞒答辩人真实的情况下，答辩人也没有欠反诉人租金。双方已经用押金与租金进行了对抵。为此，反诉人要求答辩人支付拖欠的租金29000元及违约金5220元于法无据，应予驳回。经审理查明，原、被告分别于2013年9月20日和2014年4月26日签订了承租，址在龙海市颜厝镇巧山村浦园路口地段的两个店面和后面商场大及仓库的《房屋租赁协议书》，约定租期至2016年9月19日。原告履行了缴纳首期租金及押金27000元等相关的约定后，对承租店面及仓库进行二次装修并经营和仓储电动车。事后，因承租的房屋属于政府征收范围，相关拆迁部门于2016年8月3日在该路段用墙砖与道路隔开，影响了原告的正常经营、仓储电动车。为此，原告在相关拆迁部门对承租人搬迁货物的补偿数量及房屋室内二次装修评估明细造表确认后，自行另找店面及仓库对租赁的店面及仓库陆续进行腾空及货物转移，因被告拒绝接收租赁店面及仓库钥匙，原告于2016年9月9日通过漳州市佳信公证处予以证据保全的公证。另查明，2016年8月5日被告与漳州市一建工程有限公司签订了“漳州市南江滨路（颜厝段）项目建设国有土地上房屋（企业用房）征收补偿协议”，依该“征收补偿协议”被告获征收补偿总金额15300241.28元（其中包括承租人的搬迁补偿费用、房屋室内二次装修费用112420元）。依原告的财产保全申请，本院于2016年10月11日作出（2016）闽0681民初5399号之一民事裁定书进行财产保全。以上事实有俩份租赁协议书、龙政综（2014）268号公告、征收补偿协议、资产评估报告、征收项目机器设备搬迁补偿数量确认表及房屋室内二次装修评估明细表、漳州市佳信公证书等证据，并经双方当事人在庭审过程中的陈述、举证、质证、认证，可以认定。本院认为，原、被告于2013年9月20日和2014年4月26日签订的两个店面和后面商场大及仓库的《房屋租赁协议书》，合法有效，原告依约履行了缴纳首期租金及押金27000元并对承租店面及仓库进行了二次装修。其间，因政府征收搬迁引起的拆迁补偿，依相关法规规定，经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，如有约定，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。因双方的租赁合同对此约定不明，被告领取的征收拆迁补偿给承租人的货物搬迁和二次装修款项，应当返还原告。原告于2016年9月9日自行另找店面及仓库对租赁的店面及仓库货物陆续转移腾空，距离合同约定期限十天，要求返还从2016年5月3日（含三个月搬迁时间）开始至租赁期满的租金与法无据，本院不予采纳。在反诉被告同意用押金与拖欠部分租金进行了对抵的同时，反诉原告请求反诉被告支付拖欠的租金及违约金于法无据，本院不予采信，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款和《国务院城市房屋拆迁条例》第三十一条第一款的规定，判决如下：一、被告郑能华应于本判决生效之日起十天内返还原告郑小友的搬迁、二次装修费用112420元。二、驳回原告（反诉被告）郑小友与被告（反诉原告）郑能华其他诉讼请求。案件受理费4948元，减半收取2474元，由郑小友负担1274元，郑能华负担1200元；反诉受理费元656元，减半收取328元，由郑能华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  许振基二〇一七年一月二十日书记员  郑晓虹