江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02116号
上诉人（原审被告）连美林。
上诉人（原审被告）张玲燕。
被上诉人（原审原告）龚沛基（又名龚沛机）。
上诉人连美林、张玲燕因与被上诉人龚沛基房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0074号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月21日，龚沛基授权其儿子、女儿代替其以龚沛基的名义（又名龚沛机）与连美林、张玲燕签订了一份房屋买卖合同，约定将连美林、张玲燕所有的位于昆山市花桥镇巷浦小区D21号楼107室及22号自行车库（现公安编号为昆山市花桥镇花溪畔居745幢107室及22号自行车库）一次性转让给龚沛基，转让金额为205000元。后龚沛基按约分三次共支付给连美林、张玲燕195000元，三份收款收据均注明付款人是龚沛机，尚余10000元待房产过户至龚沛基名下后一次性付清。后该房屋已交付给龚沛基使用，龚沛基已经入住该房屋。
另查明，涉案房屋昆山市花桥镇花溪畔居745号楼107室及022号自行车库系连美林、张玲燕所有的位于昆山市花桥镇芦浦村四组房屋拆迁安置房屋，该房屋的产权证明于2013年6月27日办理在连美林名下，其配偶为张玲燕。房产证号为13××26（涉案房屋）、131080831（车库）。
再查明，合同中补充条款约定涉案房屋过户费用由该合同乙方即龚沛基支付。
上述事实有房屋拆迁协议书、动迁安置房核定单、房屋买卖合同、付款单、收据、水电费收据发票、物业收据及原审法院依职权调取的房屋产权登记信息查询结果及当事人的陈述予以证实。
原审原告龚沛基的诉讼请求为：一、判令双方于2007年1月21日签订的《房屋买卖成交合同》合法有效；二、判令将昆山市花桥镇花溪畔居745幢107室及22号自行车库的产权过户至原审原告名下；三、诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为，首先，龚沛基（又名龚沛机）与连美林、张玲燕的合同系双方真实意思表示，涉案房屋登记在连美林名下，共有人为其配偶张玲燕，连美林、张玲燕系有权处分，该份购房合同合法有效，应受法律保护。买卖双方应当依照约定履行自己的义务。
其次，关于合同中约定的购房款，综合合同的内容来看，第一条中明确约定房屋面积为84.54平方米，自行车库11.16平方米，价格为195000元，价格1万元，合计205000元，合同第二条也认定了成交的总价格为205000元，合同的第七条补充约定中也明确约定房屋交易的价格为205000元。同时有中介处调取的支付凭证可以佐证，因此可以认定合同约定的每平方米23066元应为笔误，房屋总价应当认定为205000元。
另外，连美林、张玲燕认为涉案房屋系家庭共有，涉及其他共有人份额，但被拆迁房屋登记在连美林、张玲燕名下，且涉案房屋已经办理了产权证明，登记在连美林、张玲燕名下，故原审法院对连美林、张玲燕的抗辩意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，原审法院判决：一、龚沛基与连美林、张玲燕于2007年1月21日签订的《房屋买卖成交合同》合法有效。二、连美林、张玲燕于判决生效之日起十日内协助龚沛基将位于昆山市花桥镇花溪畔居745号楼107室房屋及022号车库过户至龚沛基名下，龚沛基应当在办理完过户手续之日将合同中约定的剩余一万元押金支付给连美林、张玲燕。过户时产生的税、费均由龚沛基承担。案件受理费4676元，减半收取2338元，保全措施申请费1545元，两项共计3883元，由连美林、张玲燕承担。
上诉人连美林、张玲燕不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、本案所涉合同及收款凭证中载明的买方为“龚沛机”，而不是“龚沛基”，在诉讼中也没有证据证明这两个人为同一人。一审法院认定“龚沛基”为合同主体及本案诉讼主体没有事实与法律依据。二、一审中的民事起诉状，授权委托书不是龚沛基本人签字，且龚沛基在一审中始终未出庭，故该起诉讼不是龚沛基本人的意思与行为，法院应驳回起诉。三、2007年1月21日连美林、张玲燕与“龚沛机”签订的合同是无效合同。合同中落款签名并非“龚沛机”本人所签，而是由其他第三人直接签署“龚沛机”的名字，该签名无效，第三人在签署合同时没有提供有效的授权委托书，至今“龚沛机”也未对签名行为人的行为进行追认，故本案所涉合同当然无效。涉案房屋虽然登记在上诉人夫妻名下，但实质是包含连美林母亲连菊英、儿子连晓晨在内的家庭共有财产，出售该房屋未经共有人的同意，故房屋买卖合同无效。原审法院未追加其他共有人为共同被告以查明事实，程序错误。四、本案所涉合同多处涂改，双方没有在涂改处签名，部分合同内容无法确认，且部分合同内容有前后矛盾之处，原审法院对此未作审查，导致认定事实不清。五、本案所涉合同签订时涉案房屋尚未办理产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。六、龚沛基没有苏州常住户口，缴纳社保未满一年，不符合购房政策。七、本案双方之间没有意思联络，合同主体也无法确认，原审法院没有对诉讼主体和合同主体尽到审查义务。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人龚沛基二审答辩称，被上诉人授权其儿子、女儿代其与上诉人签订了房屋买卖合同，合同系双方真实意思表示，涉案房屋登记在上诉人夫妻名下，房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。“龚沛机”系被上诉人的又名，本是同一人，这从房屋买卖合同上注明的身份证号码就可得知。被上诉人已按约支付了购房款，房屋也已交付给被上诉人使用至今。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人连美林、张玲燕又提供了以下几组证据：一、巷浦镇动迁户基本情况一览表、昆山市公安局花桥派出所出具的户主变更档案、花桥镇动迁安置政策，用于证明连美林的母亲连菊英一直是涉案房屋的户主，2006年1月户主才变更为连美林，动迁安置政策显示动迁是以户为单位的，涉案房屋户内人员为安置对象，分别有连菊英、连美林、张玲燕、连晓晨，故涉案房屋属于家庭共有。二、水电费交付凭证复印件、物业收费凭证复印件，用于证明涉案房屋实际使用人与原审判决认定的使用人不一致。三、2014年7月19日昆山市花桥镇建设办公室出具的证明、2014年7月18日昆山市花桥镇花溪社区居民委员会出具的证明，用于证明涉案房屋是连美林家庭户的动迁安置房屋，为连美林户家庭四人共同共有，2004年动迁期间至2006年1月25日，家庭户主为连菊英。
对上述证据，被上诉人龚沛基质证认为：对第一组证据的真实性有异议，证明内容不予认可，涉案房屋应为两上诉人所有；对第二组证据的真实性没有异议，凭证上的交费人龚明夺是龚沛基的儿子，龚明夺作为儿子为龚沛基交费是正常的；对第三组证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可，涉案房屋系两上诉人所有。
二审中，被上诉人龚沛基本人到庭，出示了两张身份证原件，一张为1988年安徽省霍邱县公安局签发的身份证，姓名为“龚沛机”，身份证号码为××；另一张为2009年安徽省霍邱县公安局签发的身份证，姓名为“龚沛基”，身份证号码为××。龚沛基对此解释为，2009年签发的二代身份证号码在1988年签发的身份证号码上加了“19”和“X”，在2007年签订房屋买卖合同时2009年签发的二代身份证尚未取得，故使用1988年签发的身份证签订合同。对此，上诉人连美林、张玲燕质证认为，两张身份证从照片上看不是同一人，时间上也没有衔接，两张身份证的信息、号码、姓名都不相同，也没有公安机关出具的两张身份证是同一人的证明，若是曾用名应由公安机关出具证明。
二审中，龚沛基本人当庭确认，本案房屋买卖合同是其女儿龚夺丽去签订的，合同上“龚沛机”的名字是龚夺丽签的，是其授权龚夺丽代签的；一审民事起诉状上“龚沛基”的签名是其本人所签；一审授权委托书上“龚沛基”的签名是其儿子代签的，其对一审授权委托书是认可的。
二审中，上诉人连美林、张玲燕还申请本院向昆山市花桥镇动迁办公室调取连美林户拆迁安置资料和当地拆迁安置政策。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审争议焦点一是被上诉人龚沛基是否为本案房屋买卖合同的当事人。本院认为，二审中被上诉人龚沛基提供的两张身份证，上诉人连美林、张玲燕并无反证予以否定，故对其真实性可予认定，两张身份证的签发机关和载明的信息具有一致性，指向的主体应为同一人，证实“龚沛机”为被上诉人龚沛基的又名。被上诉人龚沛基现在使用的身份证系2009年签发，2007年1月27日签订本案房屋买卖合同时，被上诉人龚沛基使用1988年签发的身份证（姓名为“龚沛机”）签订合同符合常理，且合同上载明的买方“龚沛机”的身份证号码与被上诉人龚沛基提供的1988年签发的身份证号码也是一致的。上诉人连美林、张玲燕认为被上诉人龚沛基不是本案房屋买卖合同的当事人，但并未举证证明合同上载明的买方“龚沛机”另有他人。本案房屋买卖合同签订后，被上诉人龚沛基已按约支付了购房款，三份收款收据原件由被上诉人龚沛基持有并提交给法院，上诉人连美林、张玲燕也已将房屋交付给被上诉人龚沛基占有使用至今，上述事实均印证了被上诉人龚沛基即为本案房屋买卖合同的当事人。
二审争议焦点二是本案房屋买卖合同是否合法有效。本院认为，2007年1月27日的房屋买卖合同虽非被上诉人龚沛基本人所签，但被上诉人龚沛基对其女儿龚夺丽代签合同予以认可，故龚夺丽的代理行为合法有效，龚夺丽签订合同的法律责任应由被上诉人龚沛基承担。关于上诉人连美林、张玲燕认为涉案房屋属于连美林家庭户的动迁安置房屋，为连美林户家庭四人共同共有，而非连美林、张玲燕所有的上诉理由，本院认为，涉案房屋虽系拆迁安置房屋，但已于2013年6月27日办理产权登记在连美林、张玲燕名下，应视为连美林家庭内部已对拆迁安置房屋的所有权归属作出了处分。房屋产权登记具有公示公信效力，应认定连美林、张玲燕系涉案房屋的合法所有权人。另一方面，连美林的母亲连菊英、儿子连晓晨居住的房屋与涉案房屋在同一小区，涉案房屋自2007年起就交付给被上诉人龚沛基占有至今，被上诉人龚沛基也从未支付过房屋租金，而在本案诉讼之前，连美林的母亲连菊英、儿子连晓晨从未对此提出异议，可以合理推定连菊英、连晓晨对涉案房屋买卖是知晓且无异议的。综上，上诉人连美林、张玲燕与被上诉人龚沛基签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被上诉人龚沛基要求上诉人连美林、张玲燕办理涉案房屋的产权过户手续，合法有据，应予支持。
此外，关于上诉人连美林、张玲燕提出的民事起诉状和一审授权委托书的签名问题，二审中经被上诉人龚沛基本人到庭核实确认，民事起诉状是其本人所签，故本案起诉系龚沛基的真实意思表示；一审授权委托书龚沛基确认系其儿子代签，但龚沛基对一审授权委托书表示予以认可，故一审授权委托书亦合法有效。
关于上诉人连美林、张玲燕提出的本案房屋买卖合同签订时涉案房屋尚未办理产权证书的问题，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属于管理性规范，本案房屋买卖合同签订时涉案房屋尚未登记领取权属证书不影响合同效力的认定。
关于上诉人连美林、张玲燕二审中提出的调查取证申请，因与本案没有关联性，本院依法不予准许。
综上，连美林、张玲燕的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4676元，由上诉人连美林、张玲燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 王文君