上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5089号
原告上海百诺羊绒制品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陆金荣，经理。委托代理人袁瑞康，上海市致真律师事务所律师。被告上海宝源钢国际贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人赵孝梅，总经理。委托代理人黄东，上海筑业律师事务所律师。原告上海百诺羊绒制品有限公司诉被告上海宝源钢国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告上海百诺羊绒制品有限公司的法定代表人陆金荣及委托代理人袁瑞康，被告上海宝源钢国际贸易有限公司的委托代理人黄东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百诺羊绒制品有限公司诉称，2014年8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将上海市宝山区宝杨路XXX号底层370平方米室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租期6年。2015年6月15日，被告口头告诉原告，系争房屋由于消防不符合要求，限令整改，要求原告停止经营，由被告进行整改。为此，原告从2015年6月18日停止营业，为方便被告整改，原告将系争房屋内的服装等物品搬运到他处，同时将两只沙发、桌子、全部货架、模特留在屋内。在原告搬出不久，被告于2015年6月29日当面向原告送达了告知书，单方终止合同。原告表示反对。被告又将原告的物品搬到屋外，造成了沙发和模特损坏。现消防整改已经完成，被告拒绝履行合同。故起诉要求被告继续履行与原告于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》，扣除2015年6月19日起至重新交付房屋之日止的房屋租金；被告向原告支付违约金44,400元；被告赔偿原告损失302,097.60元。被告上海宝源钢国际贸易有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，依法予以驳回。被告认为双方的合同已经予以解除，在上一次起诉中，原告起诉也明确要求终止合同。实际原告占用房屋至2015年9月底，被告不存在违约行为，系因消防对经营羊毛衫提出严格的消防标准，不允许经营羊毛衫，而系争房屋属于办公用房，故不存在退还租金及支付违约金。原告的损失和被告无关，均是原告自己单方的陈述。经审理查明，系争房屋产权人为被告，2014年8月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告将系争房屋出租给原告用于服装经营，租期自2014年9月1日至2020年8月31日止，30天的租金44,400元，押金44,400元。合同签订后，原告支付租金至2015年8月31日，并支付押金44,400元。2016年6月29日，被告向原告发出告知书，因消防不达标，消防部门通知必须及时整改，双方关于额外产生的消防工程费用不能达成一致，现告知贵公司在2015年7月5日前搬离，2015年7月5日终止租赁合同。审理中，原告陈述，被告已经将系争房屋出租给案外人兴业银行使用，根据目前的现状和相关规定，如果无法继续履行合同，则要求被告返还2015年6月19日至2015年8月31日的租金，返还押金44,400元，支付违约金44,400元，另外赔偿原告各项损失。关于原告主张的各项经济损失，原告提供了损失赔偿清单，其中装修费用143,700元，要求赔偿114,960元；设施费用65,109元，要求赔偿46,865.1元；损坏物品赔偿28,272.5元；看场费22,000元；经营利润损失按照每月15,000元，自2015年6月19日起计算至判决生效日止。原告提供了一份全包工合同，合同金额123,000元，以及若干收条，还提供了卷帘门收据3,800元，电子监控收条4,200元，灯箱广告费用清单43,902元，货架收条13,207元，沙发订购单1,600元，模特道具汇总表共计54,585元，看场费收据22,000元，以及零售销售单若干。原告称其每月销售额约为30多万元，若按10%利润计算也有3万多元，故原告主张每月利润损失15,000元并不多。针对上述证据，被告表示真实性不予认可，且与本案无关。根据合同约定，原告改变房屋的内部结构需事先征得被告书面同意才可以施工。而且原告安装的设备和本案无关，被告也不了解。原告所称的损失都是自己单方的意见，且证据也不符合证据要求。合同中也没有看场费的约定，故不具有客观性。审理中，原告称其经营到2015年6月15日，被告口头告知原告消防不符合，要求原告停业。6月15日原告就开始处理库存，而且在门口贴了很大的广告，告知要装修停业，在这过程中，被告提出消防队要来施工。原告彻底停业是在7月下旬，只是将两只沙发、货架和模特留在系争房屋内，并派了两个工人看守现场。大约在2015年的8月初，被告在原告值班工人不在场的情况下，将原告的物品仍在系争房屋后面的空地上。被告就打110报警。第二天，原告想把物品放回去，遭遇了被告阻拦，被告将门锁起来，原告进不去了，物品还是在原来的空地上，原告派一个人白天看着场地，晚上没人看，一直持续到9月12日，以后就没有人看管了。起诉后原告到现场看了一下，沙发剩了一个，模特因风吹雨淋都已经损坏了，货架也锈掉了。被告陈述，系争房屋于2015年8月份进行外围整改，9月份开始进场整改。二、三、四楼都配合整改了，一楼原告东西不肯搬。7月份原告搬走了羊毛衫等，只留下了模特，具体数字不清楚。被告多次发函给原告，到9月7日发函，原告还是不搬。9月中上旬，被告无奈把模特搬到了后院的停车棚里面，9月底，原告自己将物品都拿走了，现在停车棚里面什么物品都没有了。以上事实，有《房屋租赁合同》、房地产权证、告知书及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于被告出租给原告使用的系争房屋消防不达标，导致消防部门责令整改，整改完成后被告将系争房屋出租给案外人，显属违约。由于房屋已另行出租给案外人，租赁合同客观上已经无法继续履行，故应解除双方的租赁合同。合同解除系由于被告违约导致，被告应返还多收的租金，并支付违约金及赔偿相应损失。对于原告何时停止营业，双方说法不一，本院认为应以被告发出告知书的时间为准，即2015年6月29日，自次日起至2016年8月31日的租金93,240元(日租金1,480元，共63天)应于返还。押金也应一并返还。双方合同约定违约金标准为一个月租金44,400元，故原告要求被告支付违约金44,400元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的损失，原被告双方之间的合同期限为六年，而原告使用不到一年，其装修、固定添附必然存在损失，因系争房屋经过了整改，现场已无法还原，本院在违约金之外酌情判令被告赔偿原告装修、固定添附损失10万元(包括装修、卷帘门、广告灯具电子屏、电子监控等)。关于原告主张的货架、沙发、模特损失及看场费，该部分物品在原告搬离时应一并搬走并妥善保管，其自身未及时搬离及保管导致损失的扩大，该部分损失本院不予支持。关于经营损失，原告在停业后未再经营，也未再支付租金，不存在经营成本的各项支出，故也不存在利润损失，该主张没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告上海百诺羊绒制品有限公司与被告上海宝源钢国际贸易有限公司就上海市宝山区宝杨路XXX号底层370平方米室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海宝源钢国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海百诺羊绒制品有限公司租金93,240元；三、被告上海宝源钢国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海百诺羊绒制品有限公司违约金44,400元；四、被告上海宝源钢国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海百诺羊绒制品有限公司损失10万元；五、被告上海宝源钢国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海百诺羊绒制品有限公司押金44,400元；六、原告上海百诺羊绒制品有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取3,248.5元，由原告上海百诺羊绒制品有限公司承担816.5元，被告上海宝源钢国际贸易有限公司负担2,432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年七月二十日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。