辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽06民终844号
上诉人（原审被告）：金玉琢，女，1969年1月2日出生，住凤城市。
被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市。
法定代表人：汪希波，经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人金玉琢因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2017）辽0682民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金玉琢的上诉请求：撤销原判，发回重审。理由：1、涉案房屋已经租赁给案外人使用，租赁协议明确约定物业费由承租人承担，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据该解释，承租人作为物业的使用人依法承担交纳物业费的义务，业主与承租人承担连带责任。而承租人未缴纳物业费的原因是被上诉人未提供物业服务。从查明案件事实的角度，应追加房屋承租人参加诉讼；2、被上诉人没有提供证据证明向上诉人或物业使用人收取和催要物业费，超过法律规定的诉讼时效。
明光物业公司辩称，1、被上诉人是与上诉人小区的业主委员会签订物业服务合同，针对上诉人小区展开物业服务，而上诉人作为小区业主，无论什么原因，拒绝交纳物业费，均应作为被告参加诉讼；2、被上诉人在进行物业服务期间，每年全部在小区公示栏及各个单元门口张贴催费通知，在其他案件中有提供证据，所以本案不超过诉讼时效。
明光物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付2011年至2015年的物业服务费合计15200元、违约金4560元，共计19760元，并由被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：被告金玉琢系凤城市河畔新城小区四期XXXX业主，该房屋为商业用房，面积为317.06平方米。
2011年1月1日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定由原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二〇一一年一月一日起至二〇一三年十二月三十一日止。该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。其中第二十九条约定“乙方承诺先服务后收费。收费时间为每年的6月1日至30日收取全年物业费、电梯维保费、检测费。首次收费期限从2010年12月20日起至2011年12月31日止。逾期交费，加收全年物业费总额的每日5‰滞纳金”。第三十条约定，收费标准为：“商业用房每月每平方米收取0.8元……”,合同签订后，明光物业公司开始为河畔新城小区提供物业服务。
2011年5月26日，明光物业公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：“商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元……”,协议还约定“补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以本补充协议为准”，“本协议双方签字盖章即生效”。
2013年12月31日，明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定由明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。该合同对双方的权利和义务做了约定。其中第二十八条约定“每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金”；第二十九条约定“物业服务相关费用标准为：商业用房每月每平方米收取0.8元……”。合同签订后，原告继续为河畔新城小区提供物业服务。
原告明光物业公司自2011年起，每年均向河畔小区业主催要物业费，被告金玉琢自2011年1月1日至2015年12月31日，未向现原告明光物业公司交纳物业费。原告诉至法院，请求法院判令被告给付2011年至2015年的物业服务费及违约金，并由被告承担诉讼费。
一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告系具有物业服务资质的物业服务公司，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，该物业服务合同合法有效。
原告明光物业服务有限公司已实际为被告金玉琢房屋提供物业服务，双方已实际建立物业服务合同关系，被告应当按照合同约定交纳相应的物业费。
对于被告金玉琢提出原告2011年至2015年没有向其索要物业费的抗辩观点，因原告明光物业自2011年至今已有七年之久，一直为河畔小区提供物业服务，期间未有间断期间，而且每年均张贴催费通知，表明明光物业公司已经向业主主张了权利，因此对被告的此项抗辩观点该院不予采信。
对于被告金玉琢提出的物业服务不到位，不同意交纳物业费的抗辩观点，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因被告未能提供充分的证据证明原告服务不到位，因此对被告的此项抗辩观点该院不予采信。
对于被告金玉琢提出其已经将房屋租赁给他人使用的抗辩观点，因被告金玉琢系该房屋的业主，其与租赁者如何约定与本案属不同法律关系，本案不予处理，因此对被告金玉琢的此项抗辩观点该院不予采信。
对于原告要求被告给付的物业费，经该院核算，该数额应为15218.88元（317.06×0.8×12×5），原告请求被告给付15200元，是其行使诉讼权利的体现，该院予以准许；对于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务一定瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，该院不予支持。
一审法院判决：一、被告金玉琢于本判决生效后10日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费15200元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告金玉琢承担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院对于双方当事人在一审庭审中提供的证据的认证意见同一审法院的认证意见一致。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人应否向被上诉人交纳2011年至2015年的物业费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被上诉人与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，该物业服务合同合法有效。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，上诉人系涉案房屋的业主，应当按照物业服务合同的约定向被上诉人交纳物业费。上诉人主张其将涉案房屋出租给案外人，应由案外人向上诉人交纳物业费。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”该司法解释赋予了物业服务企业选择权，其可以选择请求实际使用人交纳物业费，亦可以请求业主交纳物业费，亦或由二者连带承担物业费用。本案中，被上诉人未请求使用人交纳物业费，而直接请求业主即上诉人交纳物业费，于法有据，应予支持。本案系物业服务合同纠纷，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。上诉人作为出租人与案外人形成的是租赁合同关系，二者不属于同一法律关系。上诉人在交纳物业费后可依据其与实际使用人之间的合同对实际使用人进行追偿。本院对上诉人提出的其已将房屋租赁给案外人，不应承担给付责任的上诉请求，不予支持。对上诉人提出的应追加承租人作为当事人参加诉讼的上诉请求，不予支持。关于上诉人提出被上诉人2011年至2015年没有向其索要物业费，本案已超过法定的诉讼时效的上诉理由，本院经审查认为，被上诉人自2011年起一直为河畔小区提供物业服务，且每年均在小区张贴催费通知，应视为被上诉人已向业主主张权利，本案未超过法定的诉讼时效。本院对上诉人的该项上诉理由，不予采纳。
综上所述，金玉琢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人金玉琢负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕伯昌
审判员 张春霞
审判员 关 爽
二〇一八年七月十七日
书记员 王晓宇