重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12289号原告：重庆国奥村物业服务有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号国奥村一期中心商业第吊一层，统一社会信用代码91500105552043252D。法定代表人：杨靖，董事长。委托诉讼代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭静，重庆中耀律师事务所律师。被告：李彩奇，男，1973年10月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆国奥村物业服务有限公司与被告李彩奇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆国奥村物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭黄丹，被告李彩奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆国奥村物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费9348.57元（2014年9月1日至2017年5月31日期间）和公摊费1773.01元（2014年6月1日至2017年5月31日期间），共计11121.58元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业服务费和公摊费的违约金300元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月8日，原被告签订前期物业服务协议，约定由原告对“重庆国奥村一期”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准等进行了约定，同时约定不按协议缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告系上述“重庆国奥村一期”31幢3楼5号住宅业主，物业面积202.35平方米。合同履行至今，原告按约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却未能履行缴费义务。截止2017年5月31日，被告尚欠原告物业服务费和公摊费11122元。原告多次催交未果，特提起本案诉讼。被告李彩奇辩称，被告是31幢3-5号的业主，房屋为叠院，不交物业费是因为房屋存在问题，应驳回原告的诉讼请求。被告于2014年3月8日接房，并与原告签订前期物业服务合同，但接房时的房屋主要存在防盗门损坏、房屋开裂、花园门损坏三个问题，被告多次要求原告进行整改，但原告一直未整改，导致我无法装修入住，原告已构成违约，无权收取物业费。原告违背前期物业服务合同约定，乱收费，被告在2014年3月8日接房，原告却在3月9日收取了2013年的公摊费，而且从2014年2月27日就开始收取物业费。原告的物业服务不到位，被告今年3月去房屋里面查看，房屋进水，垃圾到处都是，现原告只对垃圾进行了清理，未对房屋进水问题进行赔偿。原告所称的期间的费用的确没交纳，数额无异议，但被告之前是交过物业费和公摊费，是原告不整改才导致没有交费，不应支付违约金，且违约金的数额过高，法院应予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的中华人民共和国物业服务企业资质证书、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆国奥村一期前期物业服务合同、中华人民共和国建筑工程施工许可证、国网重庆市电力公司江北供电分公司电费明细表、工程部工作日志、值班记录、来人来访登记表、车辆出入登记录、保安巡查记录表、装修巡查记录表；乘客/载荷电梯日常维护保养记录单、消防设施设备检查本、消防水泵巡视记录表、防火巡查记录表、绿化月工作总结、计划、防治施工记录（国奥村病虫害）、报事报修记录表、客服管家工作日志、登记信息查询结果、业主资料登记表、交房流程单、业主物品领取一览表、业主临时管理规约、收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：工作检查记录本系国奥村二期的，与本案缺乏关联，本院不予采信；收款收据中虽被告对计费时间提出异议，但原告已自认该费用系抵扣了2014年6月之前的公摊费及2014年9月之前的物业费，且被告未举示该期间曾再次缴费的证据，对该收据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系江北区国奥村一期的物业服务公司，系二级资质的物业管理企业。2010年8月31日，原告与重庆国奥实业发展有限公司签订《重庆国奥村一期前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为重庆国奥村一期，国奥物业服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由国奥村物业管理服务的其它服务事项。合同约定原告收取叠院的物业服务费标准为2.8元/月·平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期限为3年，自2010年9月1日至2013年8月31日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆国奥实业发展有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2014年3月8日，原告和被告签订了《前期物业服务协议》，该协议第四条约定物业服务费用以包干制方式计算（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用）；被告缴纳物业服务费的时间为每月5日前，叠院、宅院按建筑面积每月每平方米2.8元（含电梯费）。被告系江北区国惠路X号X幢X-X房屋的业主，房屋建筑面积202.35平方米，未缴纳2014年9月1日至2017年5月31日期间的物业服务费9348.57元和2014年6月1日至2017年5月31日期间的公摊费1773.01元。本院认为，原告与被告的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告在合同期限内存在物业服务合同关系，原告应依约提供物业服务，被告应依约支付物业管理费等费用。原告作为国奥村的物业服务的物管企业，对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，为被告提供了相关物业管理服务，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，应依约向原告支付相应的物业管理服务费。被告主张原告乱收费，但在原告自述系抵扣被告部分应缴费用情况下，未举证证明原告存在重复收费的情况，且未举示原告存在物业服务不到位或违约行为的证据，故关于被告拒交费用的抗辩，本院不予采纳，对于原告要求被告支付物业服务费及公摊费的请求，本院予以支持。原告作为物业服务企业负有合同约定的维护义务，但其在本案中并未举证证明已尽到了合同义务，在被告反映房屋存在质量问题及物业费收取的时间问题时未能有效沟通反馈，存在一定的工作疏漏和日常管理方面的瑕疵，关于对原告有关违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李彩奇于本判决生效之日起五日内支付原告重庆国奥村物业服务有限公司拖欠的物业服务费9348.57元（2014年9月1日至2017年5月31日期间）和公摊费1773.01元（2014年6月1日至2017年5月31日期间），共计11121.58元；二、驳回原告重庆国奥村物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取39.03元，由被告李彩奇负担。本判决为终审判决。审判员  王中申二〇一七年十二月十四日书记员  王维维