安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01470号
上诉人（原审被告）：陈可元，男，1981年1月20日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：吴道红，男，1989年8月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：刘华，男，1981年5月4日出生，汉族。
上诉人陈可元、吴道红因排除妨害纠纷一案，均不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2013）合高新民一初字第01605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘华原审诉称：2012年12月，其通过其姐姐刘秀从颜景宏处购买了位于合肥经开区丹霞路以北、松林路以东博雅居4幢503室房屋，于2013年1月28日办理了产权过户手续。2013年春节，刘华用颜景宏交付的钥匙却无法开门。经更换锁芯，打开门发现房屋客厅被木板隔开、阳台纱门被拆除。后刘秀发现有人开门，经制止无果，便报警。经公安机关调查，陈可元因颜景宏拖欠其20000元借款未予偿还，私自将上述房屋出租给吴道红，以收回所借款项。吴道红明知陈可元无出租权，仍通过开锁公司打开门进行违法装修。得知情况后，刘秀告知吴道红其弟弟刘华购买了此房屋并办理了产权过户手续，并要求其拆除违法装修。民警也对吴道红进行劝诫，要求其停止违法行为。然陈可元、吴道红不听劝阻，自2013年2月27日至3月期间，多次伙同或唆使他人侵扰，破坏了防盗门，刘秀多次报警，先后因陈可元、吴道红破坏更换了两次锁芯。其作为房屋所有权人，依法对房屋享有所有权以及不受他人妨害的权利。陈可元与颜景宏之间的民间借贷纠纷与其无任何关系，陈可元以借款未偿还为由对其所有的房屋实施妨害，且在明知其已是房屋所有人的情况下，仍不听劝阻，多次实施侵害行为，造成部分财产损坏并致使其无法正常使用房屋，严重损害了其的合法权益。为此，其诉请法院判令：一、陈可元、吴道红停止对其房屋的侵害并拆除违法装修；二、陈可元、吴道红共同赔偿门锁损失2600元及租金损失5000元（按1000元／月标准自2013年1月21日暂计算至2013年6月20日，以后按此标准计算至违法装修拆除时止）；三、本案诉讼费用由陈可元、吴道红承担。
陈可元原审辩称：因涉案房屋原房主颜景宏欠其20000元借款未予归还，故赋予其对涉案房屋享有出租权，以收取租金抵偿所欠借款，并将房屋原始钥匙交予其。后其委托聂兵将房屋出租给吴道红，吴道红租赁房屋后开始进行装修。刘华购买涉案房屋的程序不符合法律规定，其取得的房屋产权证没有发生法律效力，且其与颜景宏之间的债权债务纠纷发生在刘华购买房屋之前，在其购买房屋时，刘华对颜景宏所欠债务已经知情，其姐姐刘秀已经知道房屋在装修。刘华对涉案房屋门锁也有损害行为，其没有损害房屋，故对其要求赔偿门锁及租金损失不予认可。
吴道红原审辩称：其是从聂兵处租得的涉案房屋，月租金600元，承租房屋后开始装修，共投入装修费用15000元。该租赁行为已征得原房主颜景宏同意。其装修房屋在刘华购买之前，故对于刘华的诉请不予认可。其他答辩意见与陈可元一致。
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院经审理查明：2012年12月10日，刘华委托其姐姐刘秀与颜景宏签订《存量房买卖合同》，以总价人民币496880元购买了颜景宏名下位于合经区丹霞路以北、松林路以东博雅居4幢503室的房屋（权证字号：110099873号；建筑面积：87.96平方米）。2013年1月28日，双方办理了产权过户登记，登记权利人为刘华，权证字号变更为110199843号，建筑面积87.96平方米。2013年4月2日，合肥市公安局芙蓉路派出所出具《情况说明》，内容为：2013年2月27日至3月期间，刘秀采取自行到所、电话报警、110报警等方式向该所报警，称其弟弟刘华购买的博雅居4栋503室被人换锁出租。该所多次出警，经了解是购房前原房主颜景宏的债务纠纷引起，派出所也多次约谈了双方当事人开展调解、劝解工作，但一直未得到妥善解决。后刘华以陈可元、吴道红妨害其行使物权为由诉至法院，要求判如所请。
另查：2012年10月13日，颜景宏向陈可元出具一份《借条》，内容载明“现接到陈可元现金人民币贰万元（￥20000.00），于2012年11月13日前还壹万肆仟元（￥14000.00元），剩余陆仟元（￥6000.00）于2012年12月13日前还清。如不能按时还款，颜景宏名下房产博雅居4幢503室的房屋（权证字号：合产110099873）任由陈可元作低价出售。”庭审中，陈可元称颜景宏拖欠其20000元借款未按期偿还，遂将涉案房屋出租给吴道红以收取租金抵偿借款。2013年1月20日，吴道红与聂兵签订一份《房屋租赁协议书》，约定吴道红承租聂兵位于枫林路博雅居房屋，房型为2室1厅，建筑面积91平方米，租期三年，月租金600元。后吴道红对合经区丹霞路以北、松林路以东博雅居4幢503室的房屋进行了部分装修。
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院经审理后认为：根据法律规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，刘华以合理价格从颜景宏购买了其所有的位于合肥经开区丹霞路以北、松林路以东博雅居4幢503室的房屋，并办理了产权过户登记，其对该房屋依法享有所有权。陈可元辩称刘华购买的涉案房屋的合同没有地税局核对价格，也没有加盖中介公司印章，因此房屋买卖合同无效的理由，没有法律依据，不予采信。关于陈可元、吴道红辩称原房主颜景宏之间存在债权债务关系，因而获得原房主颜景宏授权出租涉案房屋，且租赁合同关系成立于房屋买卖之前，因此，吴道红系合法占有涉案房屋的理由。按照“买卖不破租赁”的合同原则适用的前提条件：一是房屋出卖人与房屋承租人之间订有书面房屋租赁合；二是该租赁合同已通过向房产部门登记等方式进行过公示，房屋买受人知道或者应当知道房屋存在租赁的事实；三是房屋租赁合同存在于房屋买卖合同关系之前。反观本案，吴道红举证的《房屋租赁协议书》，签订人一方并非原房主颜景宏；《房屋租赁协议书》所约定的房屋具体位置及建筑面积与涉案房屋均不一致，无法确定《房屋租赁协议书》中约定的房屋即是本案涉案房屋。吴道红亦未提供证据证明刘华知道或者应当知道其所购买的房屋存在租赁关系的事实，故陈可元、吴道红辩称其二人系合法占有涉案房屋的理由没有事实和法律依据，不予采信。吴道红在缺乏合同、法律依据的情况下对涉案房屋进行装修，致使刘华无法行使物权。故刘华要求吴道红停止侵害并拆除违法装修，依法应予支持。吴道红对涉案房屋进行装修，由此给刘华造成的财产损失，其应承担赔偿责任。结合本案相关证据，本案涉案房的租金标准应以每月600元为宜，即吴道红应按每月600元的标准赔偿刘华2013年2月至2013年6月期间的租金损失3000元（600元／月×5个月），之后租金损失按上述标准继续计算。刘华要求陈可元停止侵害、拆除装修、赔偿损失，因其提供的证据不足以证明陈可元对涉案房屋存在侵害行为并参与房屋装修，故对陈可元的诉请，不予支持。刘华要求赔偿门锁损失2600元，因其提供的证据尚不足以证明该损失的真实存在，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十二条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴道红应于本判决生效之日起停止对合肥经开区丹霞路以北、松林路以东博雅居4幢503室房屋的侵害并拆除装修；二、吴道红应于本判决生效之日起十日内赔偿刘华租金损失3000元（暂计至2013年6月30日止）2013年6月30日之后租金损失按每月600元的标准继续计算至本判决确定的履行期限届满之日；三、驳回刘华的其他诉讼请求。
陈可元、吴道红上诉称：刘华于2012年自颜景宏处以96880元的价格购得涉案房屋，而事实是刘华从未见过颜景宏，系从所谓的委托人处购买。在购房过程中，全是委托人实施购房行为，并未按照合法手续办理，如：中介合同，经纪人合同等都为体现。按照买卖房屋合法程序，卖方需提前通知租赁人，但原房主却没有按正常程序。所以其中存在买卖不合法、转移资产的行为，要求涉案房屋过户回原房屋产权人。其在陈可元处经颜景宏同意取得涉案房屋的使用权，在装修过程中曾跟物业公司有过接触，且刘华的姐姐就在涉案房屋的楼上居住，其在装修过程中不可能不知道，如果按正常情况下应该会加以制止。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回刘华的诉讼请求。
被上诉人刘华辩称：原判正确，应驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。
本院认为：根据相关法律规定，妨害物权，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；造成不动产毁损的，权利人可以要求恢复原状，造成权利人损害的，权利人可以要求赔偿。本案中，刘华从颜景宏处购买了涉案房屋，并办理了房屋产权过户登记，其对该房屋依法享有所有权。陈可元与刘华之间无房屋租赁合同，且在未征得刘华的同意的前提下，将涉案房屋租赁给吴道红使用，吴道红遂即在该房屋进行装修。刘华作为该房屋的所有权人，要求陈可元、吴道红停止侵害等诉请，符合相关法律的规定，依法应予支持。上诉人陈可元、吴道红诉称该房屋买卖不合法，应将刘华所购的涉案房屋重新过户给原房主颜景宏的理由不成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费56元，由陈可元、吴道红共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 欧 健
审判员 吕爱来
二〇一四年五月五日
书记员 朱 敏