云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第619号
原告（反诉被告）李忠林，男，1965年7月19日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
诉讼代理人段明星、张云疆，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区石街路居民小组。
负责人唐志伟。
诉讼代理人徐立伟，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。
原告李忠林诉被告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区石街路居民小组（以下简称：石街路小组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员裴岚适用简易程序，在诉讼过程中，被告石街路小组于2015年5月21日对原告李忠林提起反诉，本院依法受理并于2015年6月9日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）李忠林及其诉讼代理人段明星、张云疆，被告（反诉原告）石街路小组的负责人唐志伟及其诉讼代理人徐立伟到庭参加了诉讼。庭审后被告（反诉原告）石街路小组于2015年6月26日提交笔迹鉴定申请书，于2015年9月11日申请撤回鉴定申请。本院于2015年9月17日第二次公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）李忠林及其诉讼代理人张云疆，被告（反诉原告）石街路小组的负责人唐志伟及其诉讼代理人徐立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠林起诉称：原告于2000年起与被告签订《南门街办事处房屋承包协议书》，约定被告将其所有的位于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路第272号楼梯间及二楼、三楼房屋出租给原告使用。2003年6月8日，原告与被告签订《租房补充协议书》，约定租期自2005年5月1日起至2015年8月1日止，原告每年支付被告租金23，600.00元（含折旧维修费10，000.00元）。2004年4月1日，原告与被告又签订《房屋租赁合同》，但双方未履行该合同。合同履行至2006年时，因租赁房屋存在漏雨问题，双方协商后于2006年6月10日签订新的《房屋租赁合同》，约定原告出资建盖四楼房屋，房屋建好后每年支付被告四楼租金3，000.00元，其他租金按照原合同履行；原告自2015年8月1日起至2021年7月31日止，每年支付被告租金33，600.00元（含折旧维修费20，000.00元）。2015年3月23日，被告突然书面通知原告，因租赁期限已满要求原告于2015年7月30日前搬离。2015年4月8日，被告将招租细则张贴在房屋大门旁，将原告未满租期的房屋对外进行招租。因原告在租赁期间对房屋进行多次装修，投入大量的资金，而被告的违约行为，给原告造成重大经济损失。现诉请：一、由被告继续履行双方于2006年6月10日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告支付违约金24，480.00元（按照2006年《房屋租赁合同》第3条和第10条的约定，即13，600.00元／年5年30%）。
被告石街路小组答辩称：第一，原告陈述于2000年起与被告签订《南门街办事处房屋承包协议书》，后于2003年、2004年、2006年又分别与被告签订《租房补充协议书》及《房屋租赁合同》是事实，但在履行合同过程中，双方均未按2006年《房屋租赁合同》的约定履行各自的权利义务，该合同是附生效条件的合同，签订合同的前提及生效条件是原告负责办理相关手续将四楼房屋建盖完毕，被告才答应租期顺延。在合同签订之后，原告并未履行该义务，合同约定的条件并未成就。第二，原告陈述租金按2006年《房屋租赁合同》履行，但双方至今都是按2003年《租房补充协议书》履行，而《租房补充协议书》约定的届满期限是2015年8月1日。第三，被告不违约，而是原告违约。原告未按照2006年《房屋租赁合同》的约定履行加盖四楼房屋的义务，致使双方签订合同的目的不能实现；原告在被告不知情的情况下将房屋转租给他人使用获取收益；合同履行过程中约定由原告履行维修等义务，但原告并未履行。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告石街路小组诉称：反诉原告与反诉被告于2000年起建立房屋租赁合同关系，反诉原告将其所有的位于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路第272号楼梯间及二楼、三楼房屋出租给反诉被告使用。双方于2003年6月8日签订《租房补充协议书》约定，反诉被告将二、三楼前后全部钢窗更换为铝合金玻璃窗，所用铝合金材料必须用优质合格产品安装后由反诉原告验收，屋面漏雨由反诉被告处理好，合同租期延至2015年8月1日止。双方于2004年4月1日重新签订《房屋租赁合同》对双方权利义务再次进行约定，但未明确约定折旧维修费。因三楼屋面漏雨造成安全隐患，双方于2006年6月10日再次签订《房屋租赁合同》约定，反诉被告出资建盖四楼房屋，砖混金属结构屋面方8间，由反诉被告组织施工建盖，如需办理建盖手续，由反诉被告负责；反诉被告出资建盖的四楼房屋及对房屋装修时增加的固定设施，期满后无偿归反诉原告，不得拆除和损坏；反诉被告在每年支付租金的同时再支付维修费20，000.00元。合同签订后，反诉被告在长达十年的时间内一直没有履行加盖四楼房屋的义务，也没有履行对房屋漏雨等进行维修的义务，并仍按照双方于2003年签订的《租房补充协议书》约定支付租金。在合同期限内，反诉被告未经反诉原告同意私自将房屋转租给他人使用。现合同履行期限届满，为维护村集体经济组织成员的合法权益，反诉原告于2015年4月对租赁房屋进行新一轮招租，在公开招租时反诉被告也在受邀之列，但反诉被告明确表明不再租赁，放弃参与竞标。通过公开招标，反诉原告房屋的中标价初步确定为10万余元。反诉被告得知后便向本院提起诉讼要求继续履行合同。综上，反诉原告与反诉被告于2006年签订《房屋租赁合同》的目的在于由反诉被告投资建盖四楼房屋后，反诉原告给予租金和租期优惠，但反诉被告未按约定建盖四楼，且未经反诉原告同意擅自转租房屋，已构成根本性违约，导致双方签订合同的目的无法实现。现诉请：依法解除反诉原告与反诉被告于2006年6月10日签订的《房屋租赁合同》。庭审中，反诉原告增加诉讼请求：依法解除反诉原告与反诉被告事实上的租赁合同关系。
针对反诉，反诉被告李忠林答辩称：第一，双方于2006年6月10日签订的《房屋租赁合同》，经双方签字已生效，以前签订的合同已终止。反诉原告认为履行期限、租金等是按照之前的合同履行已违反2006年合同约定。第二，2006年7月，反诉被告按照2006年《房屋租赁合同》的约定组织人员将水泥、砖等搬运到三楼楼顶进行施工，也按照正常手续向上级政府部门申请办理建房手续。但反诉被告于2006年8月5日接到政府紧急通知，要求将建盖中的四楼拆除。在建房期间，反诉被告花费了大量的财力、物力。反诉被告已出资修复三楼屋面漏雨的问题，现已不存在漏雨问题。第三，反诉被告自2006年8月1日起支付的租金是23，600.00元（含拆旧维修费10，000.00元）。双方签订的合同都没有约定不准反诉被告转租房屋，反诉被告也从未将房屋转租给他人。综上，请法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。
综合诉辩意见，本案争议的焦点：一、原、被告是按2006年《房屋租赁合同》还是按2003年《租房补充协议书》履行各自的权利义务；二、原、被告应否继续履行双方于2006年6月10日签订的《房屋租赁合同》。
庭审中，李忠林针对本反诉，举证如下：
1、2000年3月4日《交款协议》1份，2000年7月4日《南门街办事处房屋承包协议书》1份；
2、2003年6月8日《租房补充协议书》1份，2004年4月1日《房屋租赁合同》1份；
3、2006年6月10日《房屋租赁合同》1份，收据1份；
4、加层申请1份，石林县建设工程规划许可证审批表1份，紧急通知1份；
5、通知1份，招租细则1份，照片4张；
6、照片6份。
李忠林欲证实其自2000年起租赁石街路小组所有的位于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路第272号楼梯间及二楼、三楼房屋使用；双方于2003年6月8日签订《租房补充协议书》，约定租期自2005年5月1日起至2015年8月1日止，李忠林每年支付石街路小组租金23，600.00元；双方于2004年4月1日签订《房屋租赁合同》是对2003年《租房补充协议书》进行再次确认，但自始未履行；合同履行至2006年时因租赁房屋存在漏雨问题，双方协商后于2006年6月10日签订新的《房屋租赁合同》，约定李忠林出资建盖四楼房屋，租赁期限变更至2021年7月31日止，李忠林自2006年6月1日起至2015年7月31日止按照原合同支付租金，自2015年8月1日起至2021年7月31日止每年支付租金13，600.00元、折旧维修费20，000.00元，合计33，600.00元；2006年7月24日，石街路小组申请加盖一层并将审批手续交由李忠林办理，李忠林已按照合同约定履行加盖四楼房屋的义务，但于2006年8月15日接到石林县城市建筑风貌改造领导小组办公室的通知，加盖房屋属于违法建筑，不准进行施工，要求自行拆除；李忠林自2006年8月1日起至2015年7月31日止每年支付石街路小组租金23，600.00元（含拆旧维修费10，000.00元）；2015年3月25日，石街路小组以租赁期限届满为由要求李忠林搬离房屋；2015年4月14日，石街路小组将涉案房屋对外进行公开招租，其行为已构成违约的事实。
经质证，石街路小组对证据1中《交款协议》三性不认可，认为签订协议时甲方“王兆英”已去世，上面载明“今后甲方同意乙方对部分房屋铺面进行转租”的内容是在复印件的基础上补写，最后落款部分进行过人为改动；对《南门街办事处房屋承包协议书》，认为与《交款协议》的内容存在冲突，且履行期限已经超过十年，约定支付的租金与实际履行的租金不吻合，上面“王兆英”的签字不是本人所签，因时间久了，无法核实是谁所签。对证据2中《租房补充协议书》的真实性无异议，但认为李忠林出资将二、三楼前后窗子变更为铝合金玻璃窗，并处理好屋面漏雨后，租金才为23，600.00元，合同租期延至2015年8月1日止；对《房屋租赁合同》，认为签订后租金并未按该合同履行，合同第5条约定2004年租金要比2003年租金总额高，但租金还是按2003年《租房补充协议书》支付。对证据3中《房屋租赁合同》，认可签订过该合同，但认为是以李忠林加盖四楼房屋、增加租赁物的价值为前提，当时石街路小组代表并未按照程序进行，所有村民代表及党员代表并不知情，且对2006年至2015年8月期间的租金约定不明，是空白的，所以租金是按2003年《租房补充协议书》支付；对收据无异议。对证据4的三性无异议，但认为能证实2006年6月10日签订合同的条件未成就，不能实现合同目的，当时石街路小组办不了建盖四楼的手续，李忠林承诺其可以办，所以才签订2006年6月10日的合同。对证据5无异议，但不认可李忠林举证目的，认为石街路小组是在行使其合法的权利，不存在违约，且当时招租是针对三间铺面，不仅是针对涉案房屋。对证据6，认为从第16页中2张照片中能证实李忠林将房屋转租给他人的事实，其中写有石林双龙的2张照片内容模糊无法看清情况，真实性无法确认，对其余照片认可，不能证实李忠林的举证目的。
本院认为，石街路小组对李忠林提交的证据2、3、4、5的真实性无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。证据1能证实李忠林自2000年5月起租赁涉案房屋使用。证据6，本院结合其他证据综合认定。
庭审中，石街路小组针对本反诉，举证如下：
1、唐志伟身份证复印件1份，证明1份；
2、《中华人民共和国房屋所有权证》1份，《中华人民共和国
集体土地使用证》1份；
3、2003年4月1日《交款协议》1份；
4、2003年6月8日《租房补充协议书》1份；
5、2004年4月1日《房屋租赁合同》1份；
6、2006年6月10日《房屋租赁合同》1份；
7、收入传票2份；
8、个体工商户登记本信息3份；
9、询问笔录1份，胡小林身份证复印件1份。
石街路小组欲证实唐志伟是石街路小组现任的小组长；坐落于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路的房屋（包含涉案房屋）属于集体所有，房屋所有权人为石街路小组；石街路小组于2003年4月1日将阿诗玛南路第272号一楼房屋出租给李忠林使用，每年收取租金12，600.00元；双方于2003年6月8日签订《租房补充协议书》约定，石街路小组将阿诗玛南路第272号楼梯间及二楼、三楼房屋出租给李忠林，租期延至2015年8月1日止，每年租金23，600.00元；双方于2004年4月1日签订《房屋租赁合同》对双方权利义务进行确认，但自始未履行；因三楼屋面漏雨造成安全隐患，双方于2006年6月10日再次签订《房屋租赁合同》，该合同以李忠林出资建盖四楼房屋为条件，石街路小组给予租金和租期优惠，即李忠林每年支付石街路小组四楼租金3，000.00元，石街路小组将租期延至2021年7月31日；李忠林自2006年8月1日起至2015年7月31日止每年支付石街路小组租金23，600.00元；李忠林已付清2015年8月1日前的租金；李忠林未经石街路小组同意将房屋转租给他人的事实。
经质证，李忠林对证据1、2三性无异议，并认为证据2能证实石街路小组有权将房屋出租给其使用，说明双方签订的合同都是合法有效的。对证据3、4、5认可签订过，但认为2006年《房屋租赁合同》对租期、租金等做了调整，应以2006年《房屋租赁合同》为准。对证据6的三性无异议，但不认可石街路小组的举证目的。对证据7的三性无异议，认为2006年签订合同后仍按每年23，600.00元支付租金。对证据8，不认可与本案的关联性。对证据9，认为证据不具备合法性，不能作为定案依据，并认为李忠林是与他人合作经营，未转租房屋，且李忠林提交的《交款协议》中明确约定李忠林可以转租部分房屋。
本院认为，李忠林对石街路小组提交的证据1、2、3、4、5、6、7无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。证据8、9，本院结合本案案情综合认定。
本院确认如下法律事实：坐落于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路的房屋（包含涉案房屋）所有权人为石林县鹿阜镇南门街村委会第四小组。2003年6月起，石林县鹿阜镇南门街村委会第四小组更名为石街路小组。自2000年起，石街路小组将其所有的位于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路第272号楼梯间及二楼、三楼房屋出租给李忠林使用。2003年6月8日，石街路小组（甲方）与李忠林（乙方）签订《租房补充协议书》约定：乙方出资将二楼、三楼前、后全部钢窗更换为铝合金玻璃窗，所有铝合金材料必须用优质合格产品（以南门街村委会的铝合金窗为标准）安装后由甲方验收；屋面漏雨部分由乙方出资处理好；经双方商定将原承包合同延期10年（2005年5月1日至2015年8月1日止），每年租金为贰万叁仟陆佰元整（23，600.00元）。2004年4月1日，石街路小组（甲方）与李忠林（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：租赁地点及范围是新商场二楼、三楼，租赁时间为2005年5月1日起至2015年7月31日止，租金每年人民币6，000.00元。但双方自始未履行2004年《房屋租赁合同》。2006年6月10日，石街路小组（甲方）与李忠林（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方出资建盖四楼房屋（砖混金属结构屋面方8间），由乙方组织施工建盖，如需办理建盖手续，由乙方负责，乙方进入现场施工，应文明施工，如发生安全事故，乙方负责，甲方概不承担；从2006年8月1日至2021年7月31日止，甲方收取乙方四楼租金每年3，000.00元；阿诗玛南路272号楼梯间及二楼、三楼，从2006年8月1日起至2015年7月31日止，甲方每年收取乙方租金（空白未填），从2015年8月1日至2021年7月31日止，甲方每年收取乙方租金13，600.00元，并实行先交款后经营；甲方为了使出租房长期发挥效益，维护村民最低生活保障，交租金时再加收房屋拆旧维修费20，000.00元，由此产生税费由乙方负责。2006年合同签订后，李忠林开始建盖四楼房屋，后因政府有关文件要求于2006年8月左右拆除建好的部分墙壁，四楼房屋至今未建盖。李忠林自2006年8月1日起至2015年7月31日止每年支付石街路小组租金23，600.00元。李忠林已付清2015年8月1日前的租金。李忠林于2015年5月打款33，600.00元到石林县鹿阜街道办事处村级会计服务中心账户。现原告李忠林以租赁期限未满被告石街路小组擅自出租租赁房屋已违约为由诉至本院。反诉原告石街路小组以反诉被告李忠林未按照约定履行加盖四楼房屋的义务导致双方于2006年6月10日签订《房屋租赁合同》的目的无法实现为由提起反诉至本院。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，李忠林自2000年起开始租赁石街路小组所有的位于石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路第272号楼梯间和二楼、三楼房屋使用，双方之间形成房屋租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。李忠林与石街路小组于2006年6月10日签订《房屋租赁合同》，对双方权利义务重新进行约定，但未明确约定自2006年8月1日起至2015年7月31日止的租金数额。庭审中李忠林与石街路小组均认可李忠林自2006年8月1日起至2015年8月1日止是按照双方于2003签订《租房补充协议书》的租金标准，即每年租金23，600.00元，支付租金，而李忠林认为23，600.00元包含拆旧维修费10，000.00元，而石街路小组认为23，600.00元是纯租金，从而可以认定自2006年起，李忠林未按照2006年《房屋租赁合同》的约定在支付石街路小组租金时多付拆旧维修费20，000.00元，石街路小组也未按照2006年《房屋租赁合同》的约定加收李忠林拆旧维修费20，000.00元，即双方在实际履行合同的过程中，都没有按照2006年《房屋租赁合同》的约定履行各自的权利义务，而是继续按照2003年《租房补充协议书》的约定履行各自的权利义务。双方以自己的实际履行行为将合同由2006年《房屋租赁合同》变更为2003年《租房补充协议书》，基于2003年《租房补充协议书》约定的租期至2015年8月1日止，现租赁期限已届满，李忠林和石街路小组之间房屋租赁合同已履行完毕。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”的规定，李忠林与石街路小组之间房屋租赁合同的权利义务已终止。李忠林陈述其于2015年5月将2015年8月1日至2016年8月1日的租金33，600.00元打到石林县鹿阜街道办事处村级会计服务中心账户，因李忠林是打款后才告知石街路小组，且石街路小组至今未出具收据给李忠林，在没有其他有效证据印证下，不能证实石街路小组同意续租房屋给李忠林及双方就续租事项达成一致意见，应由李忠林承担举证不能的法律后果。故原告李忠林要求继续履行双方于2006年6月10日签订的《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。同理，李忠林与石街路小组之间房屋租赁合同的权利义务已终止，反诉原告石街路小组要求解除双方于2006年6月10日签订的《房屋租赁合同》及解除双方事实上的租赁合同关系的请求，本院不予支持。现双方之间的房屋租赁合同已履行完毕，李忠林未提交证据证实在合同履行过程中石街路小组存在违约行为，应由李忠林承担举证不能的法律后果。故原告李忠林要求被告石街路小组支付违约金24，480.00元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告李忠林的诉讼请求；
二、驳回反诉原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区石街路居民小组的诉讼请求。
本诉案件受理费人民币2，782.00元，减半收取人民币1，391.00元，由原告李忠林负担。反诉案件受理费人民币100.00元，减半收取人民币25.00元，由反诉原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区石街路居民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 裴 岚
二〇一五年九月二十五日
书记员 杨文博
赵明君