福建省漳平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0881民初690号
原告：厦门百合田地产顾问有限公司，住所地厦门市，统一社会信用代码91350203xxxxxxxxx。
法定代表人：陈小聪，董事长。
委托诉讼代理人：许亚萱，福建丰一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢霄良，福建丰一律师事务所律师。
被告：漳平市汇鑫房地产开发有限公司，住所地漳平市，统一社会信用代码91350881xxxxxxxxxx。
法定代表人：蔡金塔，董事长。
委托诉讼代理人：陈海汀，福建博平律师事务所律师。
原告厦门百合田地产顾问有限公司（简称厦门百合田公司）与被告漳平市汇鑫房地产开发有限公司（简称漳平汇鑫公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门百合田公司委托诉讼代理人许亚萱、谢霄良，被告漳平汇鑫公司法定代表人蔡金塔及其委托诉讼代理人陈海汀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
厦门百合田公司的诉讼请求：1、漳平汇鑫公司向厦门百合田公司支付销售代理费用人民币581823元（其中包含：前期预留代理费515902元；2015年11月15日后认购签约，2016年1月14日至2016年2月22日前回款销售代理费35921元；2016年2月份、3月份管理费用3万元），2016年2月份、3月份的营销团队及管理成本补贴款及管理费用3万元，以上共计611823元；2、漳平汇鑫公司向厦门百合田公司支付逾期付款违约金（以前述销售代理费用611823元为基数，按照日万分之五的标准从2016年3月16日起计算至实际付款日止）。事实理由：1、2015年11月15日，双方签订《闽西南商贸城营销合作协议书》（以下简称《营销合作协议书》）协议中约定双方重新确定合作期限，约定由厦门百合田公司销售漳平汇鑫公司开发的闽西南商贸城房地产项目，并约定漳平汇鑫公司应于每月5日前向厦门百合田公司支付销售团队及管理成本补贴款以及应于每月15日前向厦门百合田公司支付上一个月代理费，同时约定漳平汇鑫公司任何一期付款逾期，厦门百合田公司有权单方面解除本协议，并要求漳平汇鑫公司一次性支付本协议期间剩余未支付的全部代理费及前期全部预留代理费，并以代理费总额为基数，按照日万分之五的标准计算违约金。现因漳平汇鑫公司未能按期履行合同义务支付2016年2月份相关费用，经催讨至今未付。前期预留代理费515902元是厦门百合田公司付出所得，根据公平原则，漳平汇鑫公司要抹杀预留代理费的行为，有违公平原则的精神，造成双方之间利益严重失衡，不公平也不合理，应以摒弃，漳平汇鑫公司应该支付。2、厦门百合田公司已严格按照双方《营销合作协议书》约定履行的销售义务，根据厦门百合田公司提供的《认购明细》可以看出，截止2016年3月16日，原告销售合同总价7025561元。3、漳平汇鑫公司不能诚实信用履行合同义务，严重影响了原告销售进度。因漳平汇鑫公司房产存在质量问题，严重影响厦门汇鑫公司的销售进度，厦门百合田公司可依约追究漳平汇鑫公司的因失职导致项目受阻的相应违约责任。
漳平汇鑫公司辩称：厦门百合田公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。理由：1.主张答辩人支付销售代理费人民币581823元（其中含前期预留代理费人民币515902元）的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应予以支持。根据《销售合作协议书》第一条约定，营销业绩认定以客户签订《商品房买卖合同》中房款总额为标准。然而，《营销合作协议书》签订后，原告的销售业绩为：2015年11月，394368元；2015年12月，2387654元；2016年1月，2189927元，2015年11月15日至2016年1月31日的总营销额为4971949元（为前三个月约定销售目标1200万的41.43%）。不论是月份营销额还是三个月（协议约定时间为2015年11月15日至2016年1月31日）的总营销额，均未达到协议约定的营销目标（营销额），更何况：2015年11月15日至2016年1月31日的总销售金额也没有达到《营销合作协议书》第七条第二项约定的前三个月的销售金额在1200万的50%（即600万元），更未达到《营销合作协议书》第五条第三项第（2）项约定的营销目标2500万元的60%（即1500万元），且2016年2月份也未完成约定的销售额（600万元），因此，根据《营销合作协议书》第七条第2项或第五条第3项第（2）项约定，支付前期预留代理费的条件未成就，汇鑫公司无须向厦门百合田公司支付前期预留的代理费，同时，本期未付的代理费也取消，汇鑫公司也无须向厦门百合田公司支付。（1）厦门百合田提供的《闽西南商贸城2015.11.15-2016.2.25认购明细》中，序号为18.19.20.21.24.25对应的房屋未签订《商品房买卖合同》，不符合《销售合作协议书》第一条约定的销售业绩认定标准（销售业绩认定以客户签订《商品房买卖合同》中房款总额为标准）；且序号为22.23.24.25对应的房屋的认购时间为2016年2月份，不论是否已实际卖出，都不在协议约定的前三个月（2015年11月15日至2016年1月31日）期限内，不能计入三个月（协议约定时间为2015年11月15日至2016年1月31日）的销售额中，扣除上述不能计算销售额部分，余下的部分只有4322892元。（2）主张漳平汇鑫公司开发的楼盘存在工程质量问题、物业服务差、垃圾成堆、已售房屋出现不同程度质量问题、客户口碑极差，严重影响原告销售、纯属借口，没有依据，是不成立。2.主张答辩人支付销售代理补贴款及管理费人民币各3万元的诉讼请求，也没有事实和法律依据，不应予以支持；《营销合作协议书》第四条第一款，虽然约定汇鑫公司需每月向原告支付营销团队及管理成本补贴款人民币15000元，代垫管理费人民币15000元，但同时约定代垫管理费（仅仅是先代垫，原告应返还），由汇鑫公司从当月厦门百合田公司应收代理费总额中扣除返还。汇鑫公司于2015年12月8日向厦门百合田公司支付第一个月（2015年11月16日至2015年12月15日）的补贴款人民币15000元、代垫管理费人民币15000元（合计30000元）。2016年1月28日，汇鑫公司又向原告支付第二个月（2015年12月16日至2016年1月15日）补贴款人民币15000元、代垫管理费人民币15000元（合计30000元），同时汇鑫公司从应支付销售代理费中扣回此前支付的代垫管理费15000元（指2015年11月16日至2015年12月15日的管理费）。另外，2015年12月16日至2016年1月15日的代垫管理费人民币15000元，原告应返还给汇鑫公司。因此，汇鑫公司无需再支付补贴款人民币30000元。3.原告主张答辩人支付违约金的诉讼请求，更是不成立，不应支持；4.答辩人不存在违约不付代理费的情形。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：一、对厦门百合田公司提供的证据漳平汇鑫公司有异议的：1.闽西南商贸城营销合作协议书5张，证明原被告之间合作约定及预留代理费、本协议第七条违约责任的第一项的事实；2.项目文件审核表4张，证明被告违约之事实，以及被告尚欠的代理费用及相关代理费用的事实；3.当庭提供工作联络单1份，证明被告楼盘商户存在严重的质量问题；光盘1份，证明被告存在严重的住宅问题，影响原告的销售情况。4.认购明细1份，2015.11.24.至2016.2.25所售卖房产的总价。5.认购书4份，证实陈秀英、陈振海及顾美钗对闽西南商贸城商品房进行认购的事实。漳平汇鑫公司对厦门百合田公司提供的证据1认为真实性无异议，但认为不能证明对厦门百合田公司证明的内容；对证据2认为项目文件审批表未经过其最终确定，不能证明厦门百合田公司要证明的事实；对于证据3认为不能证明厦门百合田公司要证明的事实，对证据4只认可房管中心备案的销售金额4971949元，因为18至21只签订认购合同未签订销售房屋合同，对于2月份的认购明细不属于本案争议范围。本院做如下认定：厦门百合田公司提供的证据1、2、5符合证据特征，具有证明力，本院予以认定；证据3不符合证据特征，不具有证明力，本院不予认定；对于证据4中只认可2016年1月31日前的销售金额4334892元，对于11项购房者刘芳的销售额不予认可，18至21项只签订认购书的销售额不予认定，对于2月份的认购明细不予认可。二、漳平汇鑫公司提交的证据厦门百合田公司有异议的：1.全程委托销售代理合同1份，证明合同中的约定及合同内容；2.《闽西南商贸城招商代理合同补充协议》5页，证明2008年6月22日，汇鑫公司与凌峻公司签订《闽西南商贸城招商代理合同补充协议》，协议对销售面积、销售进度、销售代理费进行调整等；《闽西南商贸城招商代理合同补充协议》的内容；3.原、被告2008年签订的协议书，证明2008年12月20日，凌峻公司、百合田公司，汇鑫公司经过协商后签订一份有关合同履行主体变更的《协议书》，协议约定：自2009年1月1日起，上述全程委托销售代理合同、《闽西南商贸城招商代理合同补充协议》中的合同履行主体即“乙方”由凌峻公司变更为百合田公司，合同继续履行；自2006年12月28日至变更履行主体之日产生的权利义务均由变更后的主体百合田公司承担等；4.2015年11月签订的闽西南商贸城营销合作协议书，证明原告没办法按合同约定完成销售目标的事实；5.漳平市新建商品房网上签约系统查询单及在漳平市房地产管理中心出具的商品房购销合同备案一览表各1份，证明协议书签订后，百合田公司营销（代售）的闽西南商贸城房地产情况；6.百合田公司2015年11月23日开具的发票，汇鑫公司2015年12月1日的报支凭证及2015年12月8日的电汇凭证。证明汇鑫公司于2015年12月8日向百合田公司支付第一个月（2015年11月16日至2015年12月15日）的补贴款人民币15000元、代垫管理费人民币15000元（合计30000元）；7.项目文件审批表以及2016年1月26日开具的发票、汇鑫公司2016年1月27日的报支凭证及2016年1月28日的电汇凭证，证明百合田公司向汇鑫公司报请付款的程序或习惯做法；汇鑫公司于2016年1月28日向百合田公司支付2015年11月15日前的销售代理费人民币30976元、2015年11月15日后的销售代理人民币11283元（代理费为26283元，依约定扣回2015年11月16日至2015年12月15日的代垫管理费15000元）、2015年12月16日至2016年1月15日补贴款和代垫管理费各人民币15000元（合计30000元）；《营销合作协议书》签订后，百合田公司营销（代售）的闽西南商贸城房地产的情况。8.汇鑫公司2016年2月19日的关于解除“闽西南商贸城营销合作协议书”的函告、顺丰速递单，证明由于百合田公司不能按约定完成营销目标，汇鑫公司于2016年2月19日决定依照协议约定解除双方签订的《营销合作协议书》，并将关于解除“闽西南商贸城营销合作协议书”的函告通过顺丰快递寄送给百合田公司及直接送给百合田公司在汇鑫公司营销团队的负责人邓陈红（邓陈红2016年2月20日签收）；9.汇鑫公司2016年3月2日的关于终止“闽西南商贸城营销中心工作”的函告、顺丰速递单，证明汇鑫公司通知百合田公司办理协议解除后的交接手续等事实。厦门百合田公司对漳平汇鑫公司提交的证据1、2、3关联性不予认定，对证据5真实性、合法性及关联性不予认定，对于证据6真实性无法确认但对收款3万元予以确认，对证据7的审批表及收款予以确认，对证据8真实性有异议，对证据9不予认可。本院认定如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8符合证据特征，具有证明力，本院予以认定；对于证据9不符合证据特征，本院不予认定。三、本院依职权调取的出售人李珊，买受人刘芳存量房买卖合同三份证实李珊出售给刘芳的合同签约时间为2016年7月14日，厦门百合田公司对其真实性、合法性没有异议，对时间上有异议，认购后没马上签约。本院依职权调取的该组证据符合证据特征，具有证明力，本院予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月28日，漳平汇鑫公司与厦门凌峻房地产策划代理有限公司（简称厦门凌峻公司）签订福建漳平·闽西南商贸城《全程委托销售代理合同》。2008年6月22日漳平汇鑫公司与厦门凌峻公司签订《闽西南商贸城销售招商代理合同补充协议》，协议对厦门凌峻公司达到或超过销售目标时对激励金的约定等。2008年12月20日漳平汇鑫公司、厦门凌峻公司、厦门百合田公司经过协商后签订一份有关合同履行主体变更的《协议书》，协议约定：自2009年1月1日起，上述《全程委托销售代理合同》、《闽西南商贸城销售招商代理合同补充协议》中合同履行主体即由厦门凌峻公司变更为厦门百合田公司，合同继续履行；自2006年12月28日至变更履行主体之日产生的权利义务均由变更后的主体厦门百合田公司承担。之后一直由厦门百合田公司对闽西南商贸城进行销售。2015年11月15日漳平汇鑫公司与厦门百合田公司经协商签订《闽西南商贸城销售合作协议书》（下称《销售合作协议书》），该协议书约定的主要内容为：“本协议生效后，原签订的《闽西南商贸城全程委托销售代理合同》及相关补充协议不再履行。一、双方重新确立合作期限自2015年11月15日起至2016年5月31日止；销售业绩认定以购房（铺）客户签订《商品房买卖合同》中房款总额为标准。代理费结算：（1）标准为客户签订商品房买卖合同，按《商品房买卖合同》房款总金额的30%的相应代理费计提标准计算；厦门百合田公司收集客户按揭资料齐全并完成客户按揭手续银行面签办理后按《商品房买卖合同》总金额的100%相应代理费计提标准结算。二、营销目标按5个月营销计划进行设定，即2015年11月份300万元，2015年12月份400万元，2016年1月份500万元，2016年2月份600万元，2016年3月份400万元，2016年4月份300万元，合计2500万元。三…四、营销团队及管理成本补贴款、销售代理费标准及支付时间。双方一致同意，漳平汇鑫公司于每月5日前向厦门百合田公司支付营销团队及管理成本补贴款，标准为人民币壹万伍仟元整／月，该款项无须扣除返还漳平汇鑫公司；另外漳平汇鑫公司并同时代垫付壹万伍仟元管理费用，代垫的管理费用标准为人民币壹万伍仟元整／月，该款项由漳平汇鑫公司从当月厦门百合田公司应收代理费结算的款项总额中扣除返还，并在次月结算当月代理费时一并结算。1.住宅部分，完成销售合同金额2000万元以下，按1.5%计提，完成销售合同金额2000万元以上至2500万元以下，全部销售业绩按1.8%计提，完成销售合同金额2500万元（含本数）以上，全部销售业绩均按2.0%计提；2.商铺部分，完成销售合同金额2000万元以下，按2.0%计提，完成销售合同金额2000万元（含本数）以上至2500万元以下，全部销售业绩均按2.3%计提，完成销售合同金额2500万元（含本数）以上，全部销售业绩均按2.5%计提；在合作期限结束前，住宅部分先按1.5%进行结算，商铺部分先按2.0%进行结算；待合作期限结束后，根据总销售金额完成情况，根据相应的代理费结算标准进行财务结算及支付。每月5日前厦门百合田公司向漳平汇鑫公司报备上一个月的销售金额及代理费用总额，漳平汇鑫公司应在每月15日前核实并支付上个月的代理费。如厦门百合田公司在2016年4月30日完成总营销目标2500万元，则漳平汇鑫公司应在厦门百合田公司完成业绩的次月月底前按照相应的业绩提成比例一次性将所有代理费支付给厦门百合田公司。五…3、（1）前期预留费（代理费）结付形式：截止2015年8月31日，厦门百合田公司完成销售未结算预留代理费房产共计1643套（含商铺），尚未结算预留代理费销售金额为396136565元，经双方确认，漳平汇鑫公司应付厦门百合田公司预留15%代理费合计为815902元。扣除乙方向甲方预支的费用，漳平汇鑫公司剩余应支付前期预留厦门百合田公司的代理费总额为515902元。（该部分前期预留代理费以甲乙双方实际核对为准。）（2）按以下方式分二期支付：①厦门百合田公司累计完成营销目标2500万元的60%（即1500万元）时，漳平汇鑫公司于完成月份的次月月底前支付255902元；②厦门百合田公司累计完成销售目标2500万元的90%（即2250万元）时，漳平汇鑫公司于完成月份的次月月底前支付260000元。六….七、违约责任：1、漳平汇鑫公司任何一期代理费付款逾期，厦门百合田公司有权当方解除本协议，并要求漳平汇鑫公司一次性向厦门百合田公司支付本协议期间剩余未付的全部代理费及前期全部预留代理费，并以代理费总额为基数，按照日万分之五的标准向乙方支付违约金。2、如原告在合同签订3个月内（2016年1月31日前）累计未能完成前3个月总营销目标的50%（即销售金额在600万元整以上），则漳平汇鑫公司有权提出单方面解除本协议，并且漳平汇鑫公司未付厦门百合田公司代理费（新、旧）同时取消，等等。
2015年11月15日签约后，厦门百合田公司继续为漳平汇鑫公司销售闽西南商贸城房屋。截止至2016年1月31日前，签订《商品房买卖合同》中房款总额为4971949元。三个月的销售金额累计未能完成前3个月总营销目标的50%（即销售金额在600万元整以上）。漳平汇鑫公司于2016年2月19日向厦门百合田公司发出关于解除闽西南商贸城营销合作协议书的函告，厦门百合田公司销售经理邓陈红于2016年2月20日收到该函告。函告的主要内容为：“厦门百合田公司在合同签订3个月内（2016年1月31日前）累计未能完成前三个月总营销目标的50%，即销售金额在600万元整以上则甲方有权提出单方面解除本协议。漳平汇鑫公司未付厦门百合田公司的代理费（新、旧）同时取消。漳平汇鑫公司经研究决定，特函告厦门百合田公司，解除闽西南商贸城营销合作协议书，并请厦门百合田公司在2016年2月29日前派员到漳平汇鑫公司办理款项结算、设备移交等手续。”自签订合同开始，漳平汇鑫公司于2015年12月8日向厦门百合田公司支付营销团队及管理成本补贴款及代垫管理费3万元，2016年1月15日厦门百合田公司向漳平汇鑫公司提交两张项目文件审批表，2016年1月26日审核通过后总计70339元（其中代理费55339元、营销团队及管理成本补贴款15000元），2016年1月28日向厦门百合田公司支付代理费等款项70339元。2016年2月23日厦门百合田公司向漳平汇鑫公司提交2016年1月14日至2016年2月22日的代理费等款项65921元（其中代理费35921元，营销团队及管理成本补贴款15000元、代垫管理费用15000元）的项目文件审批表，仅漳平汇鑫公司营销部的罗连花签字，未通过漳平汇鑫公司其他部门的审批。
本院认为，公民、法人合法的民事权利受法律保护。漳平汇鑫公司与漳平百合田公司签订《营销合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，依法成立、合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。《营销合作协议书》约定厦门百合田公司若在合同签订3个月内（2016年1月31日前）累计未能完成前3个月总营销目标的50%（即销售金额在600万元整以上），则漳平汇鑫公司有权提出单方面解除本协议，漳平汇鑫公司未付厦门百合田公司代理费（新、旧）同时取消并且明确约定销售业绩认定以购房（铺）客户签订《商品房买卖合同》中房款总额为标准。本案中厦门百合田公司在2016年1月31日前签订《商品房买卖合同》中房款总额为4971949元，未达到合同约定的销售额600万元整。厦门百合田公司主张漳平汇鑫公司逾期支付2、3月份的代理费等相关费用，漳平汇鑫公司应该按照《营销合作协议书》第七条第一款承担的违约责任，本案中厦门百合田公司在2016年1月31日前累计未完成前3个月总营销目标的50%，厦门百合田公司于2016年2月23日提出2月份代理费等相关费用，依照《营销合作协议书》第七条第二款之约定，漳平汇鑫公司不存在逾期支付代理费的事实。因此，厦门百合田公司主张漳平汇鑫公司支付新旧代理费（其中新代理费35921元，前期预留代理费515902元）没有依据，本院不予支持。厦门百合田公司主张2、3月份营销团队及管理成本补贴款3万元及管理费用3万元，本案中，《营销合作协议书》约定管理费用是由漳平汇鑫公司先为垫付，该款项由漳平汇鑫公司从当月厦门百合田公司应收代理费结算的款项总额中扣除返还，因此管理费用不是漳平汇鑫公司负担的费用内容。双方在《营销合作协议书》约定营销团队及管理成本补贴款15000元，即每日为500元，漳平汇鑫公司分别于2015年12月8日及2016年1月28日向厦门百合田公司支付营销团队及管理成本补贴款及代垫管理费共计45000元，即将营销团队及管理成本补贴款从2015年11月15日支付至2016年2月14日。漳平汇鑫公司通知厦门百合田公司解除合同后应给予厦门百合田公司合理的时间办理交接手续，即函告中通知的2016年2月29日前办理款项结算、设备移交等手续，因此2016年2月15日至2016年2月29日的营销团队及管理成本补贴款漳平汇鑫公司应向厦门百合田公司支付，本院予以支持7500元。
综上所述，原告的部分诉讼请求，证据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、漳平市汇鑫房地产开发有限公司应在十日内向厦门百合田地产顾问有限公司支付营销团队及管理成本补贴款7500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回厦门百合田地产顾问有限公司其他的诉讼请求。
本案受理费人民币9918元，由厦门百合田地产顾问有限公司负担9868元，由漳平市汇鑫房地产开发有限公司负担50元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 陈 丽 平
人民陪审员 吴 炳 南
人民陪审员 王 开 雄
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 陈巧芬（代）
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。