南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初2979号
原告南京创启科技发展有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区苏源大道19-1。
法定代表人张勇，该公司总经理。
委托代理人郗文月、仝林鹭，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告南京中成新照明科技有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区苏源大道19号。
法定代表人范靖。
委托代理人蔡泽宽，男，1971年3月5日生。
原告南京创启科技发展有限公司（以下简称创启公司）诉被告南京中成新照明科技有限公司（以下简称中成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊琴亚独任审判，公开开庭进行了审理。原告创启公司的委托代理人郗文月、仝林鹭，被告中成公司的法定代表人范靖及委托代理人蔡泽宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创启公司诉称：2015年3月31日，其与被告中成公司签订《办公楼租赁合同》一份，约定其将位于南京市江宁经济技术开发区苏源大道19号江宁九龙湖国际企业总部园内C4号楼底2层整层租赁给中成公司作为办公用房使用，租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止，免租期2个月（即2015年4月1日至2015年5月31日），租金自2015年6月1日起算，每半年结算一次，中成公司应于起租日前7个工作日内向其支付第一个半年的租金，此后在每半年开始前7个工作日内向其支付下一个半年的租金，租赁物业实际测绘面积为999.35平方米，租赁物业每平方米日租金为人民币1.8元。合同约定中成公司支付租金每逾期1天，应按应付租金的1%向其支付违约金，逾期达30日以上，其有权解除合同，违约方应向对方支付相当于3个月租金的违约金并承担其他赔偿责任，同时约定中成公司必须在合同解除后3日内将房屋腾空交还给其。协议签订后，其依约将租赁物业交付给中成公司使用至今，但中成公司一直未支付租金、物业管理费、水电费等相关费用。经其多次催要无果，现要求：1、判令解除其与中成公司2015年3月31日签订的《办公楼租赁合同》，中成公司于租赁合同解除后3日内将房屋腾空交还给其；2、中成公司支付房屋租金（2015年6月1日起至合同解除之日，按照租金1798.83元/天计算）、使用费（合同解除之日起至房屋返还之日止，按照租金1798.83元/天计算），保证金162000元抵扣租金；3、中成公司支付违约金（2015年6月1日起至2015年9月30日的违约金按照中国人民银行同期贷款利率4.6%计算，计算基数为219457.26元，2015年10月1日至实际给付之日的违约金按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，计算基数为291410.46元）；4、中成公司负担本案诉讼费用。
被告中成公司辩称：1、其系原告创启公司招商引资入驻园区，创启公司当时承诺给其地下车位以及园区内的灯光节能改造业务，但没有兑现。2、入驻园区后，其在装修过程中需要调整空调等位置，创启公司以各种理由拒绝其他公司给其进行改造，而是以高于市场价格强迫其支付9万元，多支付了7万元许，后又要求其交纳装修保证金4万元。3、创启公司于2015年12月起断其用电，导致其公司无法正常运行，造成其较大的经济损失。
经审理查明：2014年11月4日，原告创启公司与被告中成公司签订了《江宁九龙湖国际企业总部园项目入园协议》，就中成公司在江宁九龙湖国际企业总部园内租赁创启公司办公楼并将公司总部设立在总部园内达成入园协议。其中协议第五条约定中成公司应在本协议生效后三个工作日内向创启公司支付定金50000元。2014年12月27日，中成公司向创启公司转账50000元，摘要：入园订金。
2015年3月31日，原告创启公司（甲方）与被告中成公司（乙方）签订了《江宁九龙湖国际企业总部园办公楼租赁合同》一份，约定创启公司将位于南京市江宁经济技术开发区苏源大道19号江宁九龙湖国际企业总部园内C4号楼第2层整层出租给中成公司；租赁期间为2015年4月1日起至2017年3月31日，免租期2个月，从2015年4月1日至2015年5月31日。合同第三条约定租金及保证金，租赁物业每平方米日租金为人民币1.8元，物业面积为999.35平方米，日租金为1798.83元。其中，第三款约定租金的支付方式：按照先付后用的方式，每半年结算一次，乙方应在起租日前7个工作日内向甲方支付一个半年的租金（如遇法定节假日顺延），此后应在每半年开始前7个工作日内支付下一个半年的租金，此次类推。第五款约定保证金：租赁保证金按本合同项下物业90天的租金计算，计人民币壹拾陆万贰仟元整（￥162000），乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方支付，甲方同时向乙方出具保证金的收款凭证。合同第十一条约定违约责任，其中第三款约定：如乙方未能按合同约定的时间向甲方缴纳租金，每逾期一天，应按乙方应付租金的1%向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方可单方解除本合同。第五款约定：因一方违约致使对方解除本合同，违约方应向对方支付相当三个月租金的违约金，造成其他经济损失的，违约方还应承担赔偿责任。第八款约定：因乙方的违约造成本合同解除的，对乙方未形成附合的装饰装修物，乙方可以拆除；因拆除造成租赁物毁损的，由乙方恢复原状。不能恢复原状的，应当赔偿损失；对乙方已形成附合的装饰装修物，由甲方无偿取得，乙方无权要求甲方补偿。合同签订后，创启公司依约将房屋交付给中成公司使用。2015年4月16日，中成公司向创启公司转账112000元，摘要：九龙湖租房保证金。同日，创启公司向中成公司出具收据一份，收款事由为租赁保证金（C4座，定金伍万元转为保证金）。中成公司未缴纳2015年6月1日起的租金。
2015年12月7日，九龙湖物业服务中心向中成公司送达房租费催缴告知书，内容为：“我物业中心接到创启公司通知，贵司承租的九龙湖国际企业总部园C4-2F单元楼层，自2015年6月起至今共拖欠房屋租金547144.1元（伍拾肆万柒仟壹佰肆拾肆元壹角整）。请贵司于2015年12月10日前缴清房屋租金及所有滞纳金。如贵司未在2015年12月10日前按时缴纳，我中心将在2015年12月11日前停止贵司承租区域的供水、供电及所有物管服务。为了不影响贵司的正常办公，我中心特提前给予提醒，望贵司务必及时缴纳欠款。”同日，中成公司签收该告知书。
另查明，2011年9月，南京创启置业有限公司取得涉案场地的建设用地规划许可证。2012年11月，南京创启置业有限公司取得涉案场地的建设工程规划许可证。2013年7月，南京市江宁区发展和改革局同意涉案场地的投资主体变更为创启公司。2013年8月，创启公司取得南京市江宁经济技术开发区苏源大道19号的建筑工程施工许可证。
经本院勘验，涉案房屋的电源自2015年12月14日起，经创启公司授权，被九龙湖物业服务中心切断，断电至今。
庭审中，被告中成公司陈述其支付的162000元系房租，未提供证据。中成公司陈述因创启公司承诺给其节能改造项目，其才签订租赁合同；装修过程中，创启公司收取其4万元及多收了7万元许的空调移位费用；创启公司断电造成其损失，均未提供证据。创启公司不予认可，其认为与本案无关。
上述事实，有《江宁九龙湖国际企业总部园办公楼租赁合同》、南京创启置业有限公司NO.2011G04地块南京启迪科技园项目核准决定书、关于同意变更南京创启置业有限公司NO.2011G04地块项目投资业主名称及项目名称的批复、关于变更项目名称的函、建设工程规划许可证、房租费催缴告知书及当事人陈述等证据材料证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告创启公司与被告中成公司签订的《江宁九龙湖国际企业总部园办公楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。创启公司按约向中成公司交付了租赁房屋，中成公司理应按照约定履行支付租金的义务。中成公司未支付租金，且经创启公司催告后仍未支付，按照双方合同约定，创启公司单方解除合同的条件成就。故创启公司要求解除其与中成公司的房屋租赁合同，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同依法解除后，中成公司理应及时腾空并向创启公司返还承租房屋，故创启公司要求被告中成公司腾空并返还承租的房屋，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。合同依法解除后，中成公司应按照原合同约定租金标准支付房屋占有使用期间的费用。创启公司要求中成公司支付2015年6月1日起的租金和使用费，符合合同约定，本院依法予以支持。根据双方合同的约定，中成公司汇款摘要内容及创启公司出具的收据，可以认定涉案162000元系承租房屋的保证金。创启公司要求将中成公司已缴纳的保证金162000元抵扣租金，不违反法律规定，本院依法予以准许。合同约定因中成公司违约导致合同解除的，中成公司应当支付创启公司3个月租金的违约金，故创启公司诉请的违约金，未超过合同约定，本院依法予以支持。中成公司以创启公司未按约给付其节能改造工程、多收取其装修费用及保证金、造成其损失作为减免房租的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采信，其可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告南京创启科技发展有限公司与被告南京中成新照明科技有限公司签订的《江宁九龙湖国际企业总部园办公楼租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。
二、被告南京中成新照明科技有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁经济技术开发区苏源大道19号江宁九龙湖国际企业总部园内C4号楼第2层整层腾空并返还给原告南京创启科技发展有限公司。
三、被告南京中成新照明科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京创启科技发展有限公司支付2015年6月1日起的租金和使用费（按照租金1798.83元/天计算至实际返还之日止，保证金162000元抵扣租金）。
四、被告南京中成新照明科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京创启科技发展有限公司支付违约金（2015年6月1日起至2015年9月30日的违约金按照年利率4.6%计算，计算基数为219457.26元，2015年10月1日至实际给付之日的违约金按照年利率4.35%计算，计算基数为291410.46元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费4608元，由被告中成公司负担（该款项已由原告创启公司垫付，中成公司在给付上述款项时应加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）预交上诉案件受理费。
审判员 樊琴亚
二〇一六年六月八日
书记员 吴 飞