浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）嘉盐民初字第1843号
原告：黄某。
委托代理人：肖某某。
被告：王甲。
原告黄某为与被告王甲房屋租赁合同纠纷一案，于2010
年8月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员
陈秀珍适用简易程序于2010年9月15日公开开庭进行了审理。
原告黄某及其委托代理人肖某某、被告王甲到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原告黄某起诉称，原告在征得房屋所有权人海盐县秦山
房地产开发有限责任公司及出租方海盐秦山某某管理有限公司
同意后，将位于海盐县武原镇××花苑××、××室商用房转
租给被告。合同约定租期为二年，从2008年7月1日至2010年6
月30日止，年租金为15600元。房屋租赁到期后，原告多次要
求被告腾退，还委托海盐县武某某律服务所发函，要求腾退，
但被告至今尚未腾退。故原告诉请法院依法判令（庭审中作了
变更）：1、被告立即腾退位于海盐县武原镇××花苑××、
××室商用房及空地；2、被告承担违约保证金2000元及支付
按每月1300元从2010年7月1日计算至实际腾退日止的房屋租金
；3、被告承担本案诉讼费用。
被告王甲答辩称，海盐县秦山房地产开发有限责任公司委托原告到花鸟市场招商，多次要求原告以及其他人搬到董家
弄四区，并承诺是长期出租，但签订的是二年的租赁合同，现
原告要求续租，或者被告要原告腾退则需要赔偿原告经济损失
。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：
1、房权证盐字第j06××59号房产证一份，用以证明本案
所涉房屋属海盐县秦山房地产开发有限责任公司所有。
2、产权证明书一份，用以证明本案所涉房屋属海盐县秦
山房地产开发有限责任公司所有，但其无偿提供给海盐秦山某
某管理有限公司使用，并同意其将该房屋租赁给原告。
3、承诺书二份，用以证明海盐县秦山房地产开发有限责
任公司和海盐秦山某某管理有限公司同意原告将本案所涉房屋
和空地予以转租。
4、海盐县武某某律服务所函一份，用以证明原告于2010
年7月23日委托海盐县武某某律服务所向被告发函要求其于201
0年7月30日前腾退房屋。
5、海盐秦山某某管理有限公司与原告以及原告与被告的
房屋租赁合同各一份、原告与被告的空地租赁协议书一份，用
以证明原告将从海盐秦山某某管理有限公司承租的位于海盐县
武原镇××花苑××、××室商用房以及金涌花苑三区12幢与
13幢之间的空地转租给被告，以及双方对权利义务进行约定的
事实。
被告王甲质证意见：对证据1、2无异议；证据3，原告当
时未向其提供也未清楚，后来曾要求原告提供但其未提供；证据4，未收到该函，不清楚其中的内容；证据5，对其与原告的
房屋租赁合同和空地租赁协议书没有异议，但原告未向其提供
原告与海盐秦山某某管理有限公司之间的房屋租赁合同。
本院认证意见：被告对证据1、2以及证据5中其与原告签
订的房屋租赁合同和空地租赁协议书没有异议，本院予以认定
，并根据其书面记载认定相关事实。因原告未能证明被告已收
到证据4，故仅能认定原告曾起草函要求被告腾退房屋。被告
虽然认为不清楚证据3和证据5中原告与海盐秦山某某管理有限
公司之间的房屋租赁合同，但该二份证据均系书面证据原件，
且均有相关单位的公章，故本院予以认定。
被告未提供书面证据，申请证人姜某甲、姜某乙、张某、
王某、沈某、顾某出庭作证，用以证明原告当初承诺可以长
期租赁本案所涉房屋。
证人姜某甲陈述称，其不认识原告，后原告多次要求以前
花鸟市场的人去董家弄开店，并说可以长期出租，还给予二年
的优惠。
被告姜某乙陈述称，原告于2008年5、6月份，到以前的花
鸟市场一家家摸底，叫以前在花鸟市场××人××商业街，并
说是可以长期出租。
证人张某陈述称，当时原告多次让被告搬到董家弄，
并说是长期出租的。
证人王某陈述称，原告于2008年5、6月的时候，多次叫
老花鸟市场的店主搬到董家弄，并说有优惠且可以长期出租，
那时才认识原告。证人沈某陈述称，原告叫其搬到董家弄并说可以长期出
租，其不清楚原告是否跟被告说长期出租的问题。
证人顾某陈述称，其是为被告运输花木的，与被告属
生意合作伙伴，听被告等人说董家弄花鸟市场是可以长期出租
的。
原告对上述证人证言的质证意见：六位证人与被告认识
时间较长，且有的是生意伙伴关系，与被告都有经济利害关系
，故对其真实性有异议。
本院认证意见：上述证人均出庭作证，故对其证人证言
的证据资格予以认定。至于证明力大小问题，将在后某阐述。
经审理，本院认定以下事实：
2008年7月1日，原告黄某与被告王甲签订花鸟古玩区域
房屋租赁合同一份，合同约定原告将海盐县秦山房地产开发有
限责任公司所有的位于海盐县武原镇××花苑××、××室共
贰间营业用房出租给被告作为营业使用，经营类型为花鸟、古
玩。租赁期共贰年，自2008年7月1日起至2010年6月30日止，
合同期满，承租人如需继续承租，应提前30日与出租方协商续
租事宜。租金每月1300元，租金交一年，免一年。另还约定被
告自愿向原告缴纳履约保证金2000元。另合同第五条第二款约
定，在搬迁后如拆除有关装饰材料后，承租人须把房屋还原成
租赁前的样子。合同第八条第二款约定，被告违反第五条第二
款的规定，除原告有权要求被告把房屋恢复至租赁前的样子外
，原告还有权将履约保证金扣除，不足部分有权向被告索取。
同日，原、被告双方签订了空地租赁协议书，约定被告向原告承租位于文昌路西三区店面间的空地，即海盐县武原镇金涌花
苑三区12幢和13幢之间的空地，租期为2008年7月1日至2010年
6月30日。庭审中，原告明确诉讼请求第二项中的违约保证金
指原告无需返还被告缴纳的履约保证金。
本院认为，合同双方当事人应当按照合同的约定全面履
行合同义务。
第一，租期问题，原告认为合同约定是二年，被告认为
原告曾口头承诺可以长期出租。本院认为，被告对其与原告签
订的房屋租赁合同无异议，该合同明确约定了租期为二年。在
合同到期后，虽然被告想续租，但原告不同意。被告申请出庭
的证人均表示原告曾口头承诺可以长期出租，且不论证人与被
告之间的利害关系和证人证言的真实性。从民事诉讼证据的优
势规则来讲，书面证据的证明力要大于证人证言的证明力，而
被告未提供其他证据与证人证言佐证，故本院只能根据书面证
据认定租期为二年。
第二，腾退时间问题，原告认为被告应立即腾退房屋和
空地。本院认为，根据合同和协议书，被告应立即腾退房屋和
空地，但鉴于本案讼争房屋属于营业性商业用房，被告腾退房
屋需要一定的合理期间，以避免不必要的损失，故本院认为应
在本判决生效之日起十日内由被告腾退房屋和空地为宜。
第三，附随的房租费问题，原告请求按照原租赁合同约
定的每月1300元计算，被告对此未提出异议，本院予以确认，
但因实际腾退日无法确定，故本院只能判决被告自2010年7月1
日起至实际腾退房屋之日止按每月1300元向原告支付房租费。第四，保证金是否返还的问题，原告认为被告违约了则
不返还保证金，被告认为是租房押金。本院认为，根据双方的
合同，履约保证金指若被告违约致使提前解除合同，则原告有
权不返还履约保证金，但双方之间的合同现已终止。原告认为
被告未按时腾退房屋，可请求违约金，但双方之间的合同对此
并未作出约定。另外根据房屋租赁合同，原告在被告违反合同
第五条第二款的规定时，原告有权将履约保证金扣除，其他条
款对原告是否有权不返还保证金并未作约定。而合同第五条第
二款指在搬迁后如拆除有关装饰材料后，承租人须把房屋还原
成租赁前的样子。而该条款的条件尚未成立，故原告请求被告
承担违约保证金2000元（即原告不需返还被告缴纳的履约保证
金），本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条
、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判
决如下：
一、被告王甲于本判决生效之日起十日内将位于海盐县
武原镇××花苑××、××室商用房以及金涌花苑三区12幢与
13幢之间的空地腾退给原告黄某；
二、被告按每月1300元向原告支付自2010年7月1日起至
实际腾退日止的房租费，于实际腾退之日付清；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告黄某负担5元，被告王甲负担20
元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于
浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。
一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最
后一日起内向本院申请执行。
代理审判员 陈秀珍
二〇一〇年九月二十一日
书 记 员 沈叶利
（附页）