四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐中民初字第432号
原告：四川展诚投资开发有限责任公司，住所地：乐山市市中区。
法定代表人：刘洪斌，总经理。
委托代理人：冯沁涓，泰和泰律师事务所律师。
被告：李秋，女，1988年2月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
原告四川展诚投资开发有限责任公司（以下简称：展诚公司）与被告李秋商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年11月24日、2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告展诚公司的委托代理人冯沁涓到庭参加了诉讼，被告李秋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告展诚公司诉称：被告于2012年6月25日与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告开发的位于乐山市碧山路2388号嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层704号房。买卖合同约定该商品房价款总额为675000元，被告于2012年6月25日支付首付款205000元，余下房款470000元被告选择以银行贷款方式支付。被告于2012年12月1日与中国农业银行股份有限公司乐山直属支行签订《个人购房担保借款合同》，原告提供阶段性担保，截止2015年5月25日，被告因按照《个人购房担保借款合同》逾期偿还贷款3次，中国农业银行股份有限公司乐山直属支行根据《个人购房担保借款合同》要求原告承担担保责任，代偿逾期贷款本息及违约金共计457203.16元，原告已履行担保义务。根据被告于2012年6月25日与原告签订《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用…均由买受人承担…；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定总价款10%的违约金…”。为维护自身合法利益，现原告展诚公司诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的关于嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层704号住宅的《商品房买卖合同》及附件；2、被告按《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）合同》附件约定支付原告违约金67500元；3、撤销嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层704号住宅商品房买卖合同备案登记。
被告李秋未应诉答辩。
经审理查明：原告与被告于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（附件）》，《商品房买卖合同》第三条、第五条、第六条分别约定：原告购买被告开发位于乐山市碧山路2388号的嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层4号房屋。房屋建筑面积共105.23平方米，房屋单价每平方米8075.13元，房屋总价款675000元。被告付款方式为贷款方式付款，首付款支付购房总款的30%，其余价款向中国农业银行乐山广场支行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同（附件）》中《补充协议》第（三）条、第（四）条约定：被告应支付总房款675000元，2012年6月25日支付首期房款205000元，余款470000元由被告通过向银行或向乐山市住房公积金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付。被告未按第一款约定期限内足额付清当期购房款，不论金额多少，被告的行为均构成逾期付款违约行为，原告有权解除合同（含解除附件、补充协议，下同），并收回房屋。被告应按合同约定总价款10%向原告支付违约金，因解除合同产生的所有费用……。被告逾期偿还贷款，导致原告的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及追索按揭金损失而产生的律师费、诉讼费、或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由被告承担，被告应在接到原告电话或书面通知后15日内向原告付清，并向原告支付前述损失总额10%的违约金。原告还有权以书面形式通知被告解除合同。原告解除合同的，被告承担的违约责任是向原告支付合同约定总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由原告一次性无息退还给被告交纳的房款。合同签订后，被告依约向原告支付了购房首付款205000元。
2012年12月1日，被告与中国农业银行股份有限公司乐山直属支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称：《个人购房担保借款合同》），借款人为被告，贷款人为中国农业银行股份有限公司乐山直属支行，保证人为原告，抵押人为被告、王志伟。合同第二部份特别条款约定：被告向中国农业银行股份有限公司乐山直属支行借款470000元用于购买乐山市市中区嘉州长卷.天玺一期5号楼1单元704室，借款期限为240个月。被告授权贷款人将全部借款直接划入原告在中国农业银行股份有限公司乐山直属支行开设的账号为22364101040007060账户下。被告还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款账号为6228480522690141513。被告以乐山市市中区嘉州长卷.天玺一期5号楼1单元704号房屋作为抵押物向中国农业银行股份有限公司乐山直属支行提供抵押。原告作为合同保证人提供价段性保证+抵押，自借款人放款之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证义务。该合同第一部份通用条款第十条10.1.2约定保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。2012年12月10日，中国农业银行股份有限公司乐山广场支行向被告发放购房贷款470000元，并按《个人购房担保借款合同》约定将该款转入原告在该行开设的账号为22364101040007060账户下。此后，被告于2013年1月10日至2015年1月10日期间按照《个人购房担保借款合同》约定向中国农业银行股份有限公司乐山广场支行归还贷款。2015年2月至2015年4月，被告未再履行归还贷款义务。
2015年5月25日，中国农业银行股份有限公司乐山广场支行向原告发出《扣款通知》，内容为：“根据我行与四川展诚投资开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》条十条10.1款的约定，借款人李秋（贷款账号：22364101230279750）已逾期3期。我行将从四川展诚投资开发有限责任公司账户22364101012000457中扣收所欠逾期贷款本息及违约金共计人民币457203.16元。其中本金441049.29元，逾期利息13875.75元，违约金2278.12元。”同日，中国农业银行股份有限公司乐山广场支行从原告在该行开设的保证金账号为22364101012000457的账户中扣款人民币457203.16元用于支付被告所欠上述款项。
另查明：1、原、被告于2012年6月25日签订《商品房买卖合同》，合同编号：077864。该合同于2012年7月17日在乐山市住房保障和房地产管理局办理了商品房买卖合同登记备案。2、2012年12月1日，被告与中国农业银行股份有限公司乐山直属支行签订《个人购房担保借款合同》，借款人为被告，贷款人为中国农业银行股份有限公司乐山直属支行，保证人为原告，抵押人为被告、王志伟。王志伟（男，1964年5月8日出生，公民身份号码：511112196405083211）与被告系夫妻，二人于2012年9月6日登记结婚。3、乐山市市中区嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层4号房屋于2014年8月18日被乐山市五通桥区人民法院裁定查封，查封期限为两年。2016年3月16日，乐山市五通桥区人民法院裁定解除对该房屋的查封。本案审理中，经原告申请，我院于2015年6月16日裁定对该房屋查封，查封期限为三年。
以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（附件）》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《扣款通知》、《中国农业银行特种转账凭证》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《中国农业银行贷款还款流水单》，以及原告的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（附件）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，被告向原告支付首付款205000元后，余下470000元房款由被告与中国农业银行股份有限公司乐山直属支行签订《个人购房担保借款合同》，并由中国农业银行股份有限公司乐山广场支行依约将贷款全部支付至原告账户。此后，由于被告在2015年2月后未向贷款银行履行按期归还购房贷款义务，致使中国农业银行股份有限公司乐山广场支行依照《个人购房担保借款合同》约定，要求原告履行债务连带担保人义务并从其保证金账户22364101012000457中扣收被告所欠逾期贷款本息及违约金共计人民币457203.16元。被告的违约行为致使原告保证金损失并致双方签订的《商品房买卖合同》目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案审理中，经本院合法传唤，被告未应诉答辩也未请求对违约金的金额进行调整，故本院对原、被告双方在《商品房买卖合同（附件）》中违约金的约定予以确认。综上，现原告要求解除原、被告双方签订的关于乐山市碧山路2388号嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层4号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（附件）》并要求被告依约支付合同约定总价款10%违约金67500元（675000元X10%）的诉请符合《商品房买卖合同（附件）》第（四）条的约定和法律规定，本院依法对原告的上述诉请予以支持。对原告要求撤销乐山市碧山路2388号嘉州长卷.天玺（一期）5幢1单元7层4号房屋的《商品房买卖合同》登记备案的诉请，本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条之规定，该诉请不属于人民法院审理范围，故本院对该诉请不予审理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告四川展诚投资开发有限责任公司与被告李秋于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（附件）》予以解除；
二、被告李秋于本判决生效后十五日内向原告四川展诚投资开发有限责任公司支付违约金67500元。
三、驳回原告四川展诚投资开发有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1588元（原告四川展诚投资开发有限责任公司已预缴），由被告李秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 陈 华
人民陪审员 郑清平
人民陪审员 汪 霞
二〇一六年九月十八日
书 记 员 汪文倩