上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第3719号
原告（反诉被告）张明光。
委托代理人张钟尧。
被告（反诉原告）陈华明。
委托代理人胡小汉，上海汉科律师事务所律师。
原告张明光诉被告陈华明以及反诉原告陈华明诉反诉被告张明光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年3月5日、2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张光明及其委托代理人张钟尧、被告（反诉原告）陈华明的委托代理人胡小汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张明光诉称，原告将自有的上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX号一层、二层房屋（以下简称系争房屋）213平方米租赁给被告使用，租期自2013年6月1日起至2018年5月30日止，租金半年一付。被告自2014年12月1日起未付租金，原告多次催付未果，故诉至法院，要求：1、解除原、被告于2013年5月28日订立的《租赁合同》；2、被告支付拖欠的房屋租金人民币（以下币种同）7.50万元；3、被告支付违约金5万元。庭审中，原告将第二项诉讼请求调整为：要求被告支付从2013年12月1日起至2015年2月1日（原告收回系争房屋）之日止的租金，按年租金15万元的标准计算。
被告陈华明辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年8月底，是原告提出房子不再出租，要求被告最迟于2014年10月5日搬走。被告应原告的要求于2014年10月5日搬走，故被告不存在违约。
反诉原告陈华明诉称，鉴于陈华明提前搬走系反诉被告张明光违约提出的，陈华明的租金已经支付至2014年11月底，故反诉要求：1、反诉被告张明光退还2014年10月6号至2014年11月30日止的租金22，774元；2、反诉被告张明光支付违约金5万元。
反诉被告张明光辩称，不同意反诉请求，反诉被告从未要求反诉原告搬走。
经审理查明，系争房屋系张明光、张钟尧及朱晓珊共有。2013年5月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）就系争房屋签订《租赁合同》约定：租期自2013年6月1日至2018年5月31日止；年租金15万元，半年支付一次，并于第一次租金交纳同时支付5，000元作为保证金；保证金不可视为乙方预付租金，甲方应于双方协商租赁期满，乙方迁空交还房屋并已经结清租金、电费、水费、物业费等费用后无息全额返还乙方；在租赁经营期间，乙方不得将承租的房屋全部转租给第三方使用或变相方式供第三方使用，否则视为违约；乙方应按时交付租金，不得逾期交付房租，否则视为违约，甲方有权立即收回所租房屋；如一方违约，则向另一方支付违约金5万元。
庭审中，双方一致确认，被告的租金支付至2014年11月30日止。目前，系争房屋由原告另行出租作咖啡厅经营使用。
关于被告搬离情况，原告陈述，2015年1月份，原告去系争房屋查看，发现系争房屋内东西已经搬走，房屋空关，但被告从未通知过原告要搬离。2015年2月1日，原告将系争房屋收回。被告陈述，2014年8月底，原告提出房子不再出租，要求被告于2014年10月5日前搬走，故被告于当日搬走，但是没有相应证据予以佐证。
关于合同解除的后果，被告要求原告退还保证金5，000元，原告认为应当优先抵扣被告的欠付费用，并另提供一份2014年1月至2015年2月的物业费收据，用以证明被告尚欠2014年1月至2015年1月底的物业费共计3，322.80元未支付，要求本案中一并处理，并以被告支付的保证金优先抵扣。被告对该份物业费收据的真实性予以认可，但是认为被告已经支付了2014年6月份之前的物业费，但收据没有保留。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房地产权证、《租赁合同》、物业费收据以及当事人的到庭陈述在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。被告认为其提前搬离系争房屋系应原告要求所为，但没有提供相应证据佐证，原告亦不予认可，本院难以采信。被告未经原告同意擅自搬离系争房屋且未支付2014年12月1日起的租金，缺乏事实和法律依据，原告据此要求解除合同，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付拖欠的租金及物业费，并表示，系争房屋于2015年2月1日自行收回，故租金及物业费计算至2015年2月1日止，并无不当，本院予以准许。原告要求被告支付违约金5万元，具有合同依据，本院予以准许。关于保证金5，000元，双方租赁合同明确约定了在结清租金、电费、水费、物业费等费用后无息全额返还乙方，故原告要求在本案中优先抵扣欠付费用并无不当。关于反诉，鉴于本案导致合同解除的原因在于被告，故被告要求原告退还多余租金及支付违约金的反诉请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张明光与被告（反诉原告）陈华明于2013年5月28日签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）陈华明支付原告（反诉被告）张明光2014年12月1日至2015年2月1日止的租金共计25，411元；
三、被告（反诉原告）陈华明支付原告（反诉被告）张明光违约金50，000元；
四、被告（反诉原告）陈华明支付原告（反诉被告）张明光2014年1月1日至2015年1月31日止的物业费3，322.80元；
五、驳回被告（反诉原告）陈华明反诉请求。
上述第二至四项相加，被告（反诉原告）陈华明共需支付原告（反诉被告）张明光78，733.80元，扣除被告（反诉原告）陈华明已支付的租赁保证金5，000元，剩余款项73，733.80元由被告（反诉原告）陈华明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张明光。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，800元，减半收取计1，400元，保全费1，145元，由原告（反诉被告）张明光承担587.50元，被告（反诉原告）陈华明承担1，957.50元，反诉案件受理费减半收取计809元，由被告（反诉原告）陈华明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孙闫
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。