广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺八民二初字第169号
原告：莫美兰。
委托代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：张启利，广西灵丰律师事务所律师。
原告莫美兰诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成由代理审判员邓媛担任审判长，代理审判员林佳云、黄龙金参加的合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人周喜明及被告委托代理人张启利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：房屋实际建筑面积为145.48平方米，总价款为420000元，交房日期为2011年3月31日前。该合同第九条还约定被告如未按照合同约定的期限交付房屋，按照第1种方式处理，即按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告按约定付清了全部购房款，但被告直到2012年11月26日才交房，逾期交房606天，属于严重违约，被告应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿违约金，违约金具体数额为：420000×606×0.1‰=25452元。综上，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金25452元，本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、2010年10月11日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，证明：原告购买被告建设的贺州市汇豪国际城1#楼2单元303号房，总价款为420000元，约定交房时间为2011年3月31日前的事实；逾期交房违约金的计算《商品房买卖合同》第九条有关约定处理。
2、2012年11月26日《区域防火责任协议书》，证明：被告于2012年11月26日通知原告可以交房；当日原告即与广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司签订该协议。
3、销售不动产统一发票；4、《交房需缴纳费用单据》，共同证明：原告已经按照合同约定支付购房款共计人民币420000元的事实。
5、（2013）贺八民二初字第378号民事判决书，证明：被告的违约责任适用《商品房买卖合同》的有关约定处理。
被告桂东公司辩称：1、关于逾期交房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2011年3月31日将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非被告所能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等）影响了施工进度，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，因上述原因造成工期延误的，出卖人可据实相应延期交房。因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数426.5天（其中桩基延误179天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误247.5天），实际逾期交房天数为172.5天［599天（2011年4月1日-2012年11月20日）-426.5天］，并非原告主张的606天。因此原告的主张部分缺乏事实和法律依据。
被告桂东公司为其辩称向法院提供的证据有：
1、《停水通知》6张；2、《停电通知》9张；3、中高考、公务员考试停工通知8张；4、贺州市科技服务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》1份；5、工程联系函4份及回函2份；6、2009年4月-2012年10月《监理月报》39份，共同证明：在汇豪国际城1#楼工程施工过程中，由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期247.5天，因地质原因、桩基塌陷等原因延误工期179天。以上两项共导致延误工期426.5天的事实；
7、建设工程质量竣工验收意见书1份，证明：汇豪国际城1#楼工程于2012年11月23日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收。
经开庭质证，原告对被告的证据1至证据7的关联性均有异议；被告对原告的证据3、4无异议，对证据1、2的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为逾期交房时间应该计算到2012年11月20日，证据5与本案无关联。
对双方均无异议的证据，本院予以认定。本院认为，原告的证据1、2、5客观真实，来源合法，可以作为本案认定事实的依据使用；被告的证据1至证据6相互印证，应予以认定，监理月报是反映工程进度及质量控制的监理，该记载符合建筑施工的客观规律，但桩基延误时间不能重复计算，其实际天数为135天而不是179天。被告证据7属竣工验收意见书，从形式上其系桂质监档表第19表并由广西区质检总站监制，在内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了意见，该证据与被告要证明的内容具有关联性，本院予以认可。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2010年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第1幢2单元303号房出卖给原告，房屋总价款420000元。合同第八条约定交房时间为2011年3月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款420000元。2012年11月23日，贺州桂东·汇豪国际城1#楼竣工验收。2012年11月26日，被告将约定的商品房交付给原告。
被告在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为135天。根据2009年4月-2012年10月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市科技服务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为247天，因桩基延误的135天中包含了降雨停工天数26天，该26天不应重复扣除。因此，被告可据实予以延期的天数为356天。
本院认为，2010年10月11日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电等。被告在施工过程中的桩基塌陷、停电停水停工、降雨等，属于可以据实予以延期的因素，应当予以扣除。据此，双方约定的交房时间为2011年3月31日前，违约天数为2011年4月1日起至实际交房时间2012年11月26日，共计605天。扣除被告可据实予以延期的356天，据此，被告实际逾期交房的天数为249天（605天-356天）。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：“按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”因此，被告应支付原告逾期交房违约金为10458元（420000元×0.1‰×249天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应支付原告莫美兰逾期交房违约金10458元。
本案受理费436元（原告已预交），由原告莫美兰负担236元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担200元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 邓 媛
代理审判员 林佳云
代理审判员 黄龙金
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王熙琰