湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第409号
上诉人（原审被告）湖南春秋房地产有限责任公司。
法定代表人王泽军，该公司总经理。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈丽娟。
委托代理人唐智，湖南征雁律师事务所律师（特别授权）。
原审被告永州市恒利房地产开发有限公司。
法定代表人易平楚，该公司总经理。
上诉人湖南春秋房地产有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2014）永冷民初字第137号民事判决，于2014年8月19日向本院提出上诉，原审法院于2014年10月29日将案卷移送本院。同日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员唐向东担任审判长，代理审判员罗晖、刘爱参加审判，于2015年2月5日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的委托代理人蒋荣荣，被上诉人沈丽娟及其委托代理人唐智到庭参加诉讼。原审被告永州市恒利房地产开发有限公司经人民法院报公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年9月16日，被告恒利公司作为出卖人与买受人原告沈丽娟签订了三份《商品房买卖合同》，合同主要内容：一、被告恒利公司将位于永州市冷水滩区零陵中路47号第二层2001、2002、2003号的三套商品房出卖给原告沈丽娟，该商品房的用途均为商业，建筑面积分别为48.23、48.23、67.75平方米；二、按建筑面积计算商品房价款，2001、2002、2003号商品房单价分别为每平方米3234.50元、3296.70元、3542.44元，总金额分别为156，000元、159，000元、240，000元，共计555，000元；三、付款方式为银行按揭，2001、2002、2003号三套商品房分别于2009年9月16日各到款20，000元，2009年9月25日到款66，000元、69，000元、112，000元，余款70，000元、70，000元、108，000元为银行按揭贷款方式支付；四、出卖人被告恒利公司应当在2009年11月26日前将经有关部门验收合格的商品房交付原告沈丽娟使用，并及时办理交接手续；五、关于产权登记均约定，被告恒利公司作为出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告恒利公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人被告恒利公司的责任，买受人原告沈丽娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金。此外，双方还对其他权利义务事项进行了合同约定。三份合同还特别约定，本合同签订后，办理权属证书和银行按揭需由买受人缴纳的费用，可由湖南春秋房地产有限责任公司代收，由湖南春秋房地产有限责任公司负责为买受人办理产权证和国土证，并保证在合同约定时间内按合同约定标准交房给买受人，否则承担需由出卖人承担的相应违约责任。原告沈丽娟、被告恒利公司、被告春秋公司均在该合同上签名和盖章。合同签订后，原告沈丽娟按照合同的约定将三套商品房预付购房款共计307，000元于2009年9月16日、2009年9月26日分两次交纳给了被告春秋公司，剩余248，000元为通过银行按揭贷款方式支付。被告春秋公司分别向原告开具了收取原告307，000元购房款的收据。因被告春秋公司的其他债权债务纠纷，被司法机关冻结了房产总证及土地使用权，导致原告的银行按揭贷款手续无法办出。原告沈丽娟另于2013年5月23日向税务部门交纳购买被告该三套商品房的房产交易契税共计22，200元。2009年11月26日原告接收了该三套房屋，但至今二被告均没有为原告办理该三套房屋的房产证和土地使用权证。原告多次找二被告要求实现其诉请未果，遂酿成本纠纷。
原审法院认为：原告沈丽娟与被告春秋公司、被告恒利公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已依约向被告春秋公司交纳了部分购房款，二被告也已将房屋交付给原告使用，对于剩余购房款双方约定通过银行按揭贷款方式支付，但由于被告春秋公司被司法机关冻结了房产总证及土地使用权，导致银行按揭贷款手续无法办出，原告在合同履行过程中对此并无过错，合同应当继续履行。被告春秋公司辩称原告没有完全履行付款义务，应按约支付利息或解除合同，对此辩称原审法院不予支持，对于剩余购房款，二被告可另行提起诉讼。根据双方合同的约定，二被告应当在该房屋交付使用后90个工作日内为原告办理房屋产权证和国土使用证登记，但二被告至今没有办妥，原告在合同约定的时间内没有取得房屋产权证和国土使用权证，二被告春秋公司和恒利公司已构成违约，应承担违约责任。原告现不要求退房，出卖人被告恒利公司应当依约按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人原告支付违约金，且合同应当继续履行，被告春秋公司和恒利公司依约应当将二原告该房的房屋产权证和国土使用证办妥。被告春秋公司在此合同中约定，其也承担需由出卖人被告恒利公司承担的相应违约责任。故对原告要求二被告办理此房的房屋产权证、国土使用证和支付违约金的诉请，依法应予支持。关于违约金的计算，二被告的交房时间为2009年11月26日，交房后的90个工作日内即计算到2010年4月8日止，从2010年4月9日至原告立案时即2014年2月26日止共计1419天应为逾期天数，原告支付的购房款为307，000元，故违约金应为307，000元×0.0001×1419天＝43，563元，原告要求二被告支付违约金44，822元的诉请，原审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告湖南春秋房地产有限责任公司和被告永州市恒利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告沈丽娟办理位于永州市冷水滩区零陵中路47号第二层2001、2002、2003号的商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、被告湖南春秋房地产有限责任公司和被告永州市恒利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付给原告沈丽娟违约金43，563元；三、驳回原告沈丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费921元、公告费800元，合计1721元，由被告永州市恒利房地产开发有限公司和被告湖南春秋房地产有限责任公司负担。
宣判后，湖南春秋房地产有限责任公司不服，向本院提出上诉。
湖南春秋房地产有限责任公司上诉称：一、上诉人湖南春秋房地产有限责任公司在办产权证过程中，不存在任何过错；二、上诉人湖南春秋房地产有限责任公司也是受害者。因恒利公司隐形债务巨大，因此上诉人春秋公司接收恒利公司的房地产项目后，该项目被司法冻结，使上诉人春秋公司在项目招商以及现有商户办证过程中受到不同程度的损害；三、被上诉人沈丽娟存在不按约交付房款的行为，上诉人春秋公司依合同法可行使不安抗辩权和同时履行抗辩权。请求二审法院撤销原判第一、二项，依法改判驳回被上诉人沈丽娟的诉讼请求。
沈丽娟答辩称：1、上诉人湖南春秋房地产有限责任公司有义务为被上诉人沈丽娟办理产权证；2、上诉人湖南春秋房地产有限责任公司产权证办理不了与被上诉人沈丽娟无关，产权证办理不出的过错在于上诉人湖南春秋房地产有限责任公司；3、对于买房者按揭贷款手续已交，但是没有办理出来的过错在于上诉人湖南春秋房地产有限责任公司；4、由于上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的过错，按照法律规定和合同约定，上诉人湖南春秋房地产有限责任公司应当承担违约责任，因此一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审维持原判。
永州市恒利房地产开发有限公司未进行答辩。
二审期间双方当事人均没有向法庭提交任何证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对于一审查明的事实和证据，本院予以确认。
本院认为：上诉人永州市恒利房地产开发有限公司、原审被告湖南春秋房地产有限责任公司与被上诉人沈丽娟签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，应合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。根据双方的合同第二十四条第5项的特别约定中约定：“由湖南春秋房地产有限责任公司负责为买受人办理产权证和国土证，并保证在合同约定时间内按合同约定标准交房给买受人，否则承担需由出卖人承担的相应违约责任”，因此，上诉人湖南春秋房地产有限责任公司在合同约定的期限内没有给沈丽娟办理房屋所有权证和国有土地使用权证，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院对于违约金的计算金额正确，本院予以维持。上诉人湖南春秋房地产有限责任公司上诉称，由于法院将整个工程项目予以冻结，无法办理相关房地手续，因此该公司没有过错和违约行为，不应承担违约责任。经查，由于湖南春秋房地产有限责任公司、永州市恒利房地产开发有限公司与他人之间的诉讼行为，法院依法将该公司的房产冻结，这种后果的造成是湖南春秋房地产有限责任公司和永州市恒利房地产开发有限公司本身的过错所致，不属于不可抗力，因此上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。湖南春秋房地产有限责任公司上诉又提出，沈丽娟没有按照合同的约定按时交纳购房款，因此主张行使不安抗辩权和同时履行抗辩权。因双方的商品房买卖合同中并未约定交纳购房款与办理房地产权证之间存在先后履行顺序，因此沈丽娟可以按照合同的约定要求湖南春秋房地产有限责任公司和永州市恒利房地产开发有限公司履行办理房地产权证的义务。另，由于被上诉人沈丽娟已向湖南春秋房地产有限责任公司提供了办理银行按揭贷款所需的资料，但由于涉案房屋的房产总证和土地使用权证被司法机构冻结而无法办出贷款，因此在办理银行按揭贷款手续中沈丽娟并无过错，合同应当继续履行，故上诉人湖南春秋房地产有限责任公司主张行使不安抗辩权和同时履行抗辩权的上诉理由亦不成立，本院不予支持。至于沈丽娟未交纳的购房款，湖南春秋房地产有限责任公司和永州市恒利房地产开发有限公司可另行主张权利。综上所述，上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费921元，由上诉人湖南春秋房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
代理审判员 罗 晖
代理审判员 刘 爱
二〇一五年三月十七日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。