四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5183号
上诉人（原审被告）成都富力地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区东城根下街**号。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人邓琳，女，1986年出生，汉族，住成都市青羊区。
被上诉人（原审原告）陈文，男，汉�，1978年出生，住成都市成华区。
委托代理人李文科，四川信与和律师事务所律师。
委托代理人王健发，四川信与和律师事务所律师。
上诉人成都富力地产开发有限公司（以下简称富力地产公司）因与被上诉人陈文商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月24日，陈文与富力地产公司签订《商品房买卖合同》，房屋位于新都区锦水西路17号“富力桃园”3栋3层5号房（建筑面积128.66平方米，套内面积107.96平方米，单价5596.38元／平方米，房款总价为604185元）。陈文于2012年1月16号与中国人民银行股份有限公司新都支行签订《个人住房公积金借款合同》，该合同中陈文向银行借款360000元，该款由银�直接支付给富力地产公司。从2012年7月22日起，因房屋质量问题，富力地产公司对该房屋进行多次维修。2014年1月17日，双方正式办理房屋的交接手续。陈文向原审法院起诉，要求依法判令富力地产公司支付其逾期交房违约金220829元。
原审法院认定上述事实，采信了如下证据：购房合同、补充协议、附件、贷款合同、2014年1月16日收据2张，银联签购单、入伙程序表，收楼通知以及当事人的陈述。
原审法院认为，陈文与富力地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的主体适格，内容合法，不违反法律的强制性规定，系双方真实意思的表示，为有效合同。双方于2011年6月24日签订《商品房买卖合同》后，陈文于2012年1月16日已通过银行按揭贷款的方式向富力地产公司支付全部房款，由于该房屋为现房，故原审法院认定富力地产公司交房的日期应为陈文支付完房款�第二日起，即从2012年1月17日，富力地产公司应该将该房屋交付陈文。庭审中，陈文当庭自认到交房时间后，未收到富力地产公司的收楼通知，2012年7月22日陈文到现场看房，发现房屋有质量问题，富力地产公司于2012年7月22日开始对该房屋进行多次维修，因房屋质量原因陈文未收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，房屋有质量问题的，在买受人约定的期限内由出卖人负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付。由于富力地产公司未向原审法院举证向陈文发出收房通知的具体时间，根据陈文的自述、双方签订的《商品房买卖合同》中对收房的约定和富力地产公司出具的保修服务派工单，原审法院推定陈文实际收房日应为2012年7月22日，故原审法院认定富力地产公司逾期交房�时间应为2012年1月17日到2012年7月22日，共计187天。关于富力地产公司辩称的双方约定的违约金过高，请求人民法院依法予以调整的请求，双方签订的合同第十二条中约定的逾期交房的违约金按每日向买受人支付已交付房价总款的万分之五支付，原审法院认为，双方约定的违约金按照总房款的每日万分之五支付未超出中国人民银行的同期同类贷款利率的四倍，故原审法院对富力地产公司辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、富力地产公司自判决生效之日起十日内向陈文支付违约金56491.30元（违约金按照合同约定的每日万分之五计算，逾期交房天数为187天，房价总款604185元）；二、驳回陈文的其他诉讼请求。案件受理费2306元，由富力地产公司负担1153元，陈文承担1153元（此款陈文已预付，富力地产公司在履行上述义务时一并支付）。如债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告富力地产公司不服原判，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判第一项，即富力地产公司向陈文支付违约金56491.30元（违约金按照合同约定的每日万分之五计算。逾期交房天数为187天，房价总款604185元）；2、驳回陈文的诉讼请求。3、由陈文承担本案全部诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实错误，本案房屋的交付时间是2012年2月26日，而非2012年7月22日。富力地产公司已于2012年2月16日向陈文按合同约定的通讯地址寄送了交房通知书。根据双方合同约定，买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，如买受人未及时收取的�自出卖人寄出函件之日起的第十日，视为买受人收到。因此，双方交房时间应当为2012年2月26日。二、陈文逾期付款在前，富力地产公司在合理期限内交房，未违约。根据双方合同约定，买受人应当在2011年7月24日前付清房款，如因买受人未付清应付款项和违约金的，出卖人可以据实予以延期交房，并不承担违约责任。本案中，陈文付清房款的时间为2012年1月17日，已经构成逾期付款，富力地产公司有权根据实际情况予以延期交房，且当时临近2012年春节假期，富力地产公司需要合理时间对资料进行审查核实。因此，富力地产公司认为在2012年2月16日通知陈文收房，符合双方合同约定及合同法相关规定，没有违约。三、富力地产公司在原审中明确提出违约金过高请求法院予以调减，但原审法院对此不予采纳，属适用法律错误。
被上诉人陈文答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对于原审法院审理查明的事实均无异议。本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审查明，1、双方合同第十四条交接手续第（二）款约定，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：按出卖人书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计第十天作为买受人的交接日期。办理银行按揭付款的买受人须在出卖人收妥银行按揭贷款后，方可办理交接手续。2、双方一致陈述以该条款作为双方对于交房时间的约定。
本院认为，本案争议焦点为富力地产公司是否逾期交房及违约金金额。一、关于本案房屋交付时间的认定。富力地产公司上诉主张其于2012年2月16日通过中通速递向陈文寄送了交房通知书，因此，按双方合同第十四条第（�）款的约定，房屋交付时间应从其书面通知发出日期起计第十天作为买受人的交接日期，即房屋交付时间应为2012年2月26日。本院认为，因富力地产公司提交的中通速递详情单中并未反映陈文实际签收的情况，故不能证明陈文收到富力地产公司交房通知书的事实。富力地产公司以该通知书发出日期起算房屋交付时间的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案中，由于富力地产公司未提交其通知陈文收房的具体时间，故原审法院根据陈文的自述、双方合同中对收房的约定以及富力地产公司出具的保修服务派工单，推定陈文实际收房日为2012年7月22日并无不当，本院予以确认。
二、逾期交房违约金的金额。富力地产公司抗辩违约金过高，请求予以调整。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失�主要功能。同时，违约金的调整属于人民法院自由裁量权的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据富力地产公司的履约实际情况、�约程度等因素，本院酌定将违约金数额调整为7000元，原审法院对违约金的调整幅度不当，本院予以纠正。
综上，富力地产公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。原审认定的基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第876号民事判决第二项，即驳回陈文的其他诉讼请求；
二、变更成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第876号民事判决第一项“成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈文支付违约金56491.30元（违约金按照合同约定的每日万分之五计算，逾期交房天数为187天，房价总款604185元）”，为“成都富力地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈文支付违约金7000元。”
如成都富力地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1213元，由上诉人成都富力地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 曾 蜜