沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第1488号
原告（反诉被告）柴继英，女。
委托代理人高山贺，男。（系原告女婿）
委托代理人张钰绫，女。（系原告女儿）
被告（反诉原告）赵雷鸣，女，。
委托代理人任育德，系辽宁申源律师事务所律师。
原告（反诉被告）柴继英诉被告（反诉原告）赵雷鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由审判员王莹担任审判长，与代理审判员佟铃、人民陪审员田百军组成合议庭，分别于2014年6月30日、2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柴继英委托代理人张钰绫、高山贺，被告（反诉原告）赵雷鸣及其委托代理人任育德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柴继英诉称，原、被告于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，并于当日正式履行。双方在合同条款中明确约定租期5年，非经法定、约定事由不得单方解除合同；被告需按时向原告支付租金即押金，并约定违约金条款。现被告未依照约定支付租金、押金已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、被告按合同约定支付押金80000元；2、被告按合同约定支付2014年6月1日至2015年5月30日的房屋租金320000元；3、被告按合同约定支付违约金160000元；4、被告支付因未按时支付押金及租金给原告造成的银行利息损失（按银行同期贷款利率计算）；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告赵雷鸣辩称，我方在2014年6月1日前已提前三个月通知原告要求解除租赁合同，原告是同意的。2014年6月1日双方间又达成新的协议，原告允许被告短时间使用本案租赁房屋。我方并未违反合同约定，不存在应向原告支付一年租金的事实；押金是主合同的保证，因此押金我方不用支付了。在我方使用期间，原告不履行自己的义务，导致房屋排水管爆裂。我方租赁房屋是经营中高考教育培训辅导的，由于水管爆裂，造成我方无法正常使用该房屋，给我方造成巨大损失，包括：1、硬件损失约人民币111957元；2、课程消耗的损失60000元；3、因我方未能正常给学员上课，造成直接退费是150000元；4、每年的寒暑假是旺季，根据我方去年盈利标准，今年寒暑假预期盈利损失230000元。
反诉原告赵雷鸣诉称，我方与反诉被告于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，并于当日生效履行。合同履行期间，反诉被告没有履行自己的合同义务，致使租赁房屋防水管道爆裂，房屋整体被淹，屋内财产全部被水浸泡、毁损，无法使用。导致我方无法继续使用该房屋，招收的学员只好退费，无法开展业务活动及招收新学员，对我方的信誉影响极其恶劣。故请求法院判令：1、解除双方租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告260000元；3、反诉费用及其他费用由反诉被告承担。
反诉被告柴继英辩称，在反诉原告向我方支付违约金16万元的前提下我方同意解除合同，若不支付违约金就不同意解除合同。水管爆裂责任不清，不排除反诉原告使用不当的情形，漏水不属于不可抗拒因素，不影响反诉原告进行使用。反诉原告主张的具体损失数额不清，需举证证明。反诉费及其他费用我方不同意承担。
经审理查明，柴继英系位于沈阳市皇姑区泰山路27号网点（即涉案房屋，建筑面积295.09㎡）的所有权人。经柴继英委托，其女儿张钰绫与赵雷鸣于2012年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案房屋出租给赵雷鸣用于教育咨询培训，租期5年，自2012年6月1日起至2017年5月30日止；租金每年为32万元，租赁期第三年起柴继英有权将租金在每年12%范围内递增，递增后须签订补偿合同；赵雷鸣自合同生效日起一次性支付整年租金，于次年起租日前三个月（每年三月一日）一次性支付三个月租金作为押金，合同期满原告验收房产合格后三日内退还给被告；在租赁期内，该房屋主体及房屋防水由柴继英负责（赵雷鸣使用不当的除外），赵雷鸣向柴继英提出维修请求后，柴继英在条件允许情况下应及时提供维修服务，并提前通知赵雷鸣，赵雷鸣应积极协助配合，对赵雷鸣的装修装饰部分柴继英不负有修缮义务；在租赁期间，赵雷鸣如因个人原因未能如期完成合同，则按当年全年房租的50%的标准向柴继英支付违约金。该合同签订后，柴继英将涉案房屋交与赵雷鸣经营使用。
在该合同履行过程中，经柴继英同意，赵雷鸣将部分涉案房屋转租给某一玉器店，现该玉器店已搬离涉案房屋。在得知玉器店可能不再部分租用涉案房屋后，赵雷鸣电话与柴继英协商，赵雷鸣称其负担不起独自承租涉案房屋的费用，若其能找到合租的人，就继续租用涉案房屋，若找不到合租的人，柴继英可自行对外出租。经双方协商，决定由柴继英负责对外招租事宜。虽双方多次协商，但就解除《房屋租赁合同》一事最终未能达成一致意见。
2014年6月18日晚，因位于涉案房屋三楼顶部公共区域的屋面排水管接头处爆开，导致涉案房屋漏水受损，该排水管应由物业公司负责维修。2014年6月19日上午，物业公司将该排水管修复完好。因赵雷鸣与物业公司关于赔偿问题未能协商一致，故物业公司现未对涉案房屋的漏水受损部位进行修复。经本庭询问，柴继英同意自行对涉案房屋进行修复以使该房屋达到正常使用的状态，但赵雷鸣于2014年8月11日明确表示不同意柴继英自行修复的意见。柴继英与赵雷鸣因租赁合同相关事宜协商未果，柴继英遂于2014年6月11日诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及房屋租赁合同、照片、短信等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。
本院认为，关于柴继英女儿与赵雷鸣签订的《房屋租赁合同》的效力问题。柴继英系涉案房屋的所有权人，经其委托，其女儿张钰绫与赵雷鸣签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，该合同直接对柴继英及赵雷鸣产生约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。
关于是否应解除《房屋租赁合同》的问题。赵雷鸣现明确表示其不具有独自承租涉案房屋的能力，要求解除房屋租赁合同，柴继英亦是附条件的同意解除该合同，考虑到双方实际履行情况及履行能力，故本院准许解除房屋租赁合同，赵雷鸣应将涉案房屋腾出并返还给柴继英，但应给予一定的宽限期限，本院酌定为10天。
关于柴继英主张的自2014年6月1日起至2015年5月30日止的房屋租金问题。房屋租赁合同未解除期间，赵雷鸣应按合同约定向柴继英支付租金。鉴于涉案房屋于2014年6月18日因三楼顶部公共区域的屋面排水管接头处爆开漏水而受损，致使赵雷鸣不能正常经营使用，而柴继英作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故自2014年6月18日起至2014年8月10日止的房屋租金应适当减少，本院酌定为65%。现柴继英同意自行对涉案房屋进行修复以使该房屋达到正常使用的状态，但赵雷鸣于2014年8月11日明确表示不同意柴继英自行修复的意见，所以涉案房屋受损部位现虽未修复，但赵雷鸣自2014年8月11日起应全额支付租金至本判决作出之日（2014年8月12日）。故赵雷鸣应向柴继英支付租金47430.13元（320000元÷365天×19天＋320000元÷365天×54天×65%）。
关于柴继英主张的房屋押金问题。因房屋租赁合同已予解除，故对该项请求本院不予支持。
关于柴继英主张的违约金问题。赵雷鸣申请降低违约金。虽租赁合同约定，赵雷鸣如因个人原因未能如期完成合同，则按当年全年房租的50%的标准向柴继英支付违约金。但该项违约金约定过高，鉴于赵雷鸣提前解除房屋租赁合同，柴继英需另行对外出租涉案租赁物以获得租金收益，但在其另行对外出租期间，涉案租赁物不可避免的将会存在空置期，进而会影响柴继英的租金收益。故违约金本院酌定为80000元（320000元÷12个月×3个月）。
关于柴继英主张的逾期支付押金及租金的利息损失问题。赵雷鸣未按时支付押金及租金，系因双方协商解除合同事宜所致，并非恶意拖欠，故对该项请求本院不予支持。
关于赵雷鸣反诉主张的因漏水造成的经济损失问题。涉案房屋漏水受损，系因三楼顶部公共区域的屋面排水管接头处爆开所致，非归责于柴继英所出租的涉案房屋本身的原因，柴继英并非实际侵权人，故对该项请求应另行向实际侵权的案外人主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）柴继英与被告（反诉原告）赵雷鸣于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）赵雷鸣于本判决生效后十日内将位于沈阳市皇姑区泰山路27号网点（建筑面积295.09㎡）腾出并返还给原告（反诉被告）柴继英；
三、被告（反诉原告）赵雷鸣于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）柴继英自2014年6月1日起至2014年8月12日止的房屋租金47430.13元；
四、被告（反诉原告）赵雷鸣于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）柴继英违约金80000元；
五、驳回原告（反诉被告）柴继英、被告（反诉原告）苏赵雷鸣其它诉讼请求。
第三、四款项，被告（反诉原告）赵雷鸣如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12000元，其中原告（反诉被告）柴继英垫付9400元、被告（反诉原告）赵雷鸣垫付2600元，由原告（反诉被告）柴继英承担8000元，被告（反诉原告）赵雷鸣承担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 佟 铃
人民陪审员 田百军
二〇一四年八月十二日
书 记 员 赵冰洋