广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终117号
上诉人（原审被告）：佛山市南海桂城爱车一族汽车服务行，经营场所广东省佛山市南海区桂城街道海四路富泽商业城*号*座*号铺，注册号440682600361445。
经营者：潘汉广。
委托诉讼代理人：罗嫚娜，广东提德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟远婷，广东提德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘汉广，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：罗嫚娜，广东提德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟远婷，广东提德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市建业房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区深华路8号首层P29-P32号，组织机构代码19353972-2。
法定代表人：容仁波。
委托诉讼代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林瑜樱，广东天地正律师事务所实习律师。
上诉人佛山市南海桂城爱车一族汽车服务行（以下简称爱车一族车行）、潘汉广与被上诉人佛山市建业房地产有限公司（以下简称建业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7579号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月12日，建业公司（出租方、甲方）与潘汉广（承租方、乙方）签订《租赁协议书》（潘汉广、爱车一族车行在落款处签名、盖章），约定甲方将坐落于佛山市南海区桂城海四路富泽商业城6号C座6-20，B-D铺位（见房产证）面积共615平方米租给乙方作经营用；租赁期从2010年3月13日至2014年3月12日，共4年。租赁期满四年后，乙方无条件退出，甲方不向乙方作任何补偿。双方也可以协商续约；第一年租金每月13530元，以后每年递增10%，即第二至第四年月租金分别为14883元、16371.3元、18008.4元；乙方在签订本合同时，必须向甲方交纳1个月租金作为保证金，保证金不得抵作租金用，待租赁期满，扣除应付房屋缺损赔偿金后，余额无息退回给乙方，如乙方中途违约，甲方有权没收保证金；乙方必须在每月10日前支付当月租金，逾期不交每日按2%收取滞纳金，超过一个月不交租，甲方有权终止合同，并不对乙方作任何补偿，也不追究双方的违约责任。该事实有建业公司提交的《租赁协议书》为证。2015年8月13日，建业公司（甲方）与爱车一族车行（乙方）签订《协议书》（潘汉广、爱车一族车行在落款处签名或盖章），约定经甲乙双方核算确认，至2015年7月31日，乙方在租赁甲方物业期间尚欠甲方租金合计293692.2元，经双方协商一致，达成以下协议：一、乙方必须于2016年1月内支付150000元，2016年3月内支付143692.2元。二、乙方承诺从2015年8月起按原《租赁协议书》的租金额准时交齐当月租金。三、乙方在切实履行本协议一、二条的情况下，免去乙方拖欠租金产生的滞纳金，并可考愿免去按同期银行贷款利率收取乙方利息。四、若乙方未能履行以上约定，甲方有权收回所出租的物业并追究乙方的违约责任，乙方应为此承担相应的责任。该事实有建业公司提交的《协议书》为证。签订该《协议书》后，被告共向建业公司支付租金182072元。该事实有建业公司提交的欠付租金违约金计算明细表为证。
涉案租赁物办理了房地产权证，权属人登记为建业公司，坐落于南海市××海××路富泽商业城6号C座首层6-18、B-D轴。该事实有建业公司提供的《房地产权证》为证。
爱车一族车行是潘汉广经营的个体工商户。
建业公司于2016年5月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除双方于2009年11月12日签订的《租赁协议书》；2．爱车一族车行支付2016年4月前尚欠租金273692.2元及自每月逾期日起按年利率24%计算至实际清偿日止（暂计至2016年4月30日违约金为118953.8元）；3．爱车一族车行退还涉诉租赁地并支付自2016年5月起至腾退租赁场地日止的占有使用费（按租金18008元／月计算）；4．爱车一族车行支付的保证金13500元归建业公司所有；5．爱车一族车行办理公司注册地迁出手续；6．潘汉广对爱车一族车行上述债务承担连带清偿责任；7．爱车一族车行、潘汉广承担诉讼费。
一审法院认为：建业公司与潘汉广签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。潘汉广、爱车一族车行未能按约定期限支付租金，建业公司请求解除合同、没收保证金的主张符合法律规定及双方约定。潘汉广、爱车一族车行关于投入了装修成本的抗辩不能作为不解除合同的理由。合同解除，潘汉广、爱车一族车行应将涉讼商铺腾退返还予建业公司。建业公司的上述主张法院均予以支持。建业公司主张爱车一族车行支付2016年4月30日前尚欠租金273692.2元（2015年7月前所欠租金293692.2元+2015年8月之后应付租金162072元－2015年8月之后支付的租金182072元），符合法律规定及双方约定，一审法院支持建业公司相应诉讼请求。爱车一族车行辩称其向建业公司工作人员罗尚军转账支付涉案租赁物租金80000元，应在欠付租金中抵扣，但爱车一族车行未举证证明是否实际支付了该款项及该款项的用途、是否与涉案租赁物租金有关，故一审法院对爱车一族车行的相关抗辩不予采纳。合同约定乙方必须在每月10日前支付当月租金，逾期不交每日按租金2%收取滞纳金。爱车一族车行、潘汉广逾期支付租金，确实给建业公司造成了资金占用损失。建业公司主张以2016年4月30日前每月欠付的租金为本金从每月11日起至实际清偿日止按年利率24%计算违约金，合理有据，应予以支持。至2016年4月30日违约金为118953.8元。建业公司辩称违约金过高，不予采纳。至2016年5月1日起至爱车一族车行实际腾退涉案租赁物止，爱车一族车行应参照合同约定按每月租金18008元的标准支付占有使用费予建业公司，建业公司的相应请求一审法院予以支持。潘汉广是个体工商户被告爱车一族车行的经营者，且潘汉广、爱车一族车行在租赁协议书及协议书中签名或盖章，应共同承担相应的合同责任。建业公司主张潘汉广、爱车一族车行承担连带清偿责任，一审法院予以支持。至于建业公司主张爱车一族车行的公司的营业登记等地址办理变更或注销，是否具备变更或注销条件属于行政部门管理范畴，并不可经民事诉讼迳行判决，一审法院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除建业公司与潘汉广于2009年11月12日签订的《租赁协议书》；二、爱车一族车行、潘汉广应于判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项合同项下位于佛山市南海区桂城区海四路富泽商业城6号C座首层6-18、B-D轴予建业公司；三、爱车一族车行、潘汉广支付的保证金13500元归建业公司所有；四、爱车一族车行、潘汉广应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年4月30日前尚欠租金273692.2元、至2016年4月30日的违约金118953.8元及从2016年5月1日至清偿日止以273692.2元为本金按年24%计算的违约金予建业公司；五、爱车一族车行、潘汉广应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年5月1日起至上列第二项实际履行之日止的租金予建业公司，租金按每月18008元计算。案件受理费3594.85元、财产保全费1888.46元，合共5483.31元，由爱车一族车行、潘汉广负担。
上诉人爱车一族车行、潘汉广不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、2009年11月12日签订《租赁协议书》后，潘汉广投入了100多万元进行装修，法院判决协议书就此解除有失公平，会导致潘汉广、爱车一族车行损失惨重，应判决双方继续履行租赁协议，让潘汉广、爱车一族车行继续租赁涉案场地。二、一审法院认定事实有误，潘汉广、爱车一族车行在2016年4月30日实际拖欠的租金数额不是273692.2元，而是193692.2元。建业公司收取租金的账户一直是其公司股东的个人账户（杨立群），后来建业公司的另一名股东罗尚军表示收款账户更改至其个人名下，所以潘汉广、爱车一族车行相信这是建业公司的意思表示，于是在2013年10月20日将两笔租金分别为50000元和30000元汇入罗尚军指定的账户，因此这80000元应从租金数额中抵扣。三、一审法院认为违约金并非过高是适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，爱车一族车行、潘汉广给建业公司造成的损失只是资金占用期间的利息损失，一审法院认定截至2016年4月30日的违约金为118953.8元过分高于损失的情况，应按照中国人民银行贷款利率的130%计算违约金，即计至2016年4月30日的违约金为21836.61元，从2016年5月1日开始至实际清偿之日以193692.2元为本金，按照中国人民银行贷款利率4.35%的130%计算违约金。故上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第四项。2．依法将一审判决第一项、第二项、第四项改判为：（1）不解除建业公司与潘汉广于2009年11月12日签订的《租赁协议书》；（2）爱车一族车行、潘汉广不需腾退涉案租赁物予建业公司；（3）爱车一族车行、潘汉广应向建业公司支付截至2016年4月30日尚欠租金为193692.2元、至2016年4月30日的违约金21836.61元及从2016年5月1日至清偿之日止以193692.2元按照中国人民银行贷款利率的130%计算违约金予建业公司。3、二审诉讼费用由建业公司承担。
上诉人爱车一族车行、潘汉广于二审期间向本院了如下证据：
证据1、招商银行户口历史交易明细表5张、招商银行转账汇款业务回单6张、建设银行卡客户交易查询一张、建业公司企业信用信息公司结果。用以证明爱车一族车行、潘汉广按照建业公司的股东罗尚军的要求在2013年10月20日将租金80000元转账到罗尚军的私人账户符合交租习惯。
证据2、建业公司信用信息公示结果，用以证明罗尚军、杨立群是建业公司股东。
被上诉人建业公司答辩称：一、爱车一族车行严重违约，建业公司有权解除《租赁协议书》，收回涉案商铺并追究其违约责任。《租赁协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是爱车一族车行拖欠租金经多次催告、发函仍拒绝履行，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、双方签订的《租赁协议书》第七条，建业公司有权解除双方签订的《租赁协议书》。爱车一族车行、潘汉广以投入装修为由抗辩无理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案属于承租人违约导致合同解除的情况，其抗辩理由无理。二、爱车一族车行、潘汉广主张其欠付租金中应扣除80000元的主张无理。2015年8月13日，双方签订《协议书》，明确爱车一族车行截至2015年7月31日尚欠租金293692.2元。2015年8月至2016年4月30日，其应付租金合计162072元，但是实际支付182072元。截至2016年4月30日，尚欠租金为273692.2元。双方自2009年11月成立租赁关系至今，建业公司一直以杨立群的个人账户收取租金，对方要求抵扣的80000元并未支付至上述账户，建业公司也没收取该笔款项。对方未能证明其实际支付了该80000元作为涉案租赁物的租金给建业公司。该80000元如果对方向罗尚军支付，则为对方与罗尚军之间的法律关系。如果80000元是支付给建业公司的租金，就应该在2015年8月13日签订的《协议书》中有所反映，而实际上《协议书》并未提及该笔款项的支付。可见该80000元并非向建业公司支付。罗尚军收取80000元的行为不构成表见代理。本案中罗尚军没有建业公司的书面授权，爱车一族车行、潘汉广也未能举证证明其善意无过失。最重要的是在其支付80000元后，租金仍是支付到杨立群的个人账户。三、建业公司主张的违约金数额合法合理，不存在过高的情况。《租赁协议书》第七条约定了滞纳金的计算方式，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条也规定了年利率24%的合理上限，建业公司主张年利率24%计算违约金不算过高。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
被上诉人建业公司于二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人建业公司对上诉人爱车一族车行、潘汉广提交的证据质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议。车一族车行、潘汉广向罗尚军支付的80000元不是涉案租赁物的租金。
经质证，爱车一族车行、潘汉广提交的证据不足以证明其诉讼主张，不作本案定案依据。
经审查，本院一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：爱车一族车行、潘汉广与建业公司签订的涉案《租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人双方有法律拘束力。爱车一族车行、潘汉广欠付建业公司租金事实清楚，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。一审法院据此并根据建业公司的诉讼请求，判决解除涉案《租赁协议书》；判决爱车一族车行、潘汉广应腾退涉案租赁物予建业公司；判决爱车一族车行、潘汉广应向建业公司支付2016年4月30日前欠交的租金273692.2元及违约金（截止2016年4月30日的违约金金额为118953.8元；之后的违约金金额则应以273692.2元为本金自2016年5月1日至实际清偿之日止按年利率24%计付）；判决爱车一族车行、潘汉广应向建业公司支付自2016年5月1日起至涉案租赁物实际腾退之日止按每月18008元计算的占有使用费；判决爱车一族车行、潘汉广支付的保证金13500元归建业公司所有而不予返还，均属妥当，本院予以维持。爱车一族车行、潘汉广上诉称其对涉案租赁物已进行装修，若解除涉案合同则有失公平。对此，根据涉案合同“超过一个月不交租，甲方（建业公司）有权终止合同”之约定，结合爱车一族车行、潘汉广欠付租金的时间已远超一个月的案件事实可知，建业公司诉请解除涉案合同，依据充分。爱车一族车行、潘汉广该上诉主张理足不足，故本院不予支持。爱车一族车行、潘汉广还上诉称在其欠付的租金金额273692.2元中应扣减其汇入罗尚军账户的80000元。对此，由于一方面建业公司否定爱车一族车行、潘汉广诉称的该80000元系向其支付的租金款项；另一方面，爱车一族车行、潘汉广所举证据又不能充分证明其该项诉讼主张。故，对其该上诉主张，本院不予支持。爱车一族车行、潘汉广尚上诉称一审法院判决的爱车一族车行、潘汉广按年利率24%的标准向建业公司计付的违约金金额过高，因其该项上诉主张于法无据，故本院亦不予支持。
综上所述，爱车一族车行及潘汉广的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3842.34元，由上诉人爱车一族车行、潘汉广负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年五月四日
书 记 员 黎嘉鸿