广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民三初字第14号
原告：珠海市好安居商务酒店管理有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：蓝喜来，总经理。
委托代理人：刘飞，广东诚博律师事务所律师。
委托代理人：田俊，系原告公司职员。
被告：闫平，女，汉族，1969年7月5日出生，住广东省中山市，公民身份号码2223011969********。
委托代理人：张晶晶，广东莱恩律师事务所律师。
原告珠海市好安居商务酒店管理有限公司（以下简称好安居公司）诉被告闫平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告好安居公司的委托代理人刘飞、田俊，被告闫平的委托代理人张晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好安居公司诉称：2012年3月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将珠海市唐家湾镇唐淇路3033号综合楼1层及2层中的部分面积约1450平方米租赁给被告使用，合同中明确了租赁房屋的功能用途以及改变功能用途的相关权利义务和责任。
合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也进行了接收、使用。但在合同履行期间，被告自2012年10月起拒付相关租金及管理费，经原告多次口头、书面催促，被告仍不予支付。无奈之下，原告依照合同相关约定，依法解除了《房屋租赁合同》。但直至起诉之日，被告仍强行占用租赁房屋，且拒绝支付上述拖欠租金及管理费。
为此原告好安居公司诉至本院，请求判令：一、被告闫平支付拖欠原告的租金及房屋占用费（从2012年10月15日起暂计至2013年6月15日的租金为人民币432000元，租金及房屋占用费的标准按每月48000元计算，最终计至被告搬离租赁房屋之日止）；二、被告闫平按照每月租金的千分之五按日支付逾期付款违约金（从2012年10月15日起暂计至2013年6月15日的违约金为48000×5‰×270=64800元，最终计至被告付清全部租金及占用费之日止）；三、被告闫平支付拖欠原告的管理费（从2012年12月1日起暂计至2013年6月15日的管理费为人民币6500元，管理费的标准按每月1000元计算，最终计至被告搬离租赁房屋之日止）上述第一、二、三项合计人民币503300元。四、判令被告闫平承担本案诉讼、保全费用；五、确认原被告双方于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》解除，同时判令被告闫平立即腾退租赁房屋并交还予原告。
原告好安居公司提交如下证据：1.原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告闫平出具的2份领条；3.珠海市工商行政管理局红盾网工商主体信息查询；4.律师函、投递单及中国邮政EMS邮件跟踪查询单；5.律师函。
被告闫平答辩称：一、原告好安居公司未按照房屋租赁合同的约定向被告闫平足额提供1450平方米的房屋，已违约在先。
依照原被告双方于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》的约定，原告好安居公司应当向被告闫平提供面积约1450平方米的房屋作为营业场所，但被告闫平进行装修时经过实地测量，发现原告好安居公司提供给被告闫平的房屋仅有1417平方米（一楼面积为526平方米，二楼面积为891平方米），比合同约定的租赁面积少了33平方米。被告闫平就此事多次向原告好安居公司提出共同委托测绘大队进行测量并按实际面积交租金的要求，但每次均遭原告好安居公司拒绝。因此，原告好安居公司未按合同约定足额提供1450平方米的房屋交由被告闫平经营，已违约在先，其经过被告闫平多次催促仍拒绝补足面积，同时也拒绝共同委托进行测绘并按实际面积收取租金，被告闫平催告无效，依法暂停向其缴纳租金，是合法维护自身权益的行为，并非违约。
二、原告好安居公司不仅未依照合同提供足额的出租面积，还在被告闫平开始装修后强行占用被告闫平租赁范围内的临街铺面及一、二楼部分面积，其行为不仅严重违约，且已造成了双方合同履行的重大变化，被告闫平继续按合同租金缴纳将严重显失公平。
租赁合同签订后，原告好安居公司利用被告闫平正在进行装修的机会，强行占用了被告闫平租赁面积范围内一楼、二楼的部分面积以及两个临街铺面中的一间，用做开办“七天酒店”的出入口、大堂及电梯间。原告好安居公司此举直接导致了被告闫平所租赁房屋的格局和面积发生了重大变化。并且，原告好安居公司强行占用的租赁面积并非是不便于利用的犄角旮旯，或者是房屋的其他任何部位，而是临街共计一百多平米的黄金铺面，其商用价值及租金水平明显与房屋其他部分的租金不能相提并论，同时也不能简单地用该面积在被告闫平租赁面积中所占的百分比进行计算，故原告好安居公司的强占行为直接导致双方合同约定的租金金额处于无法确定的状态，必须经双方重新核定面积并重新协商才能明确租金金额。因此，继续按照原合同的约定交纳租金对被告闫平将严重显失公平，故被告闫平于2013年3月22日向原告好安居公司提出了《关于租赁房屋的意见》，就该问题要求与原告好安居公司一道友好协商，在妥善处理该问题前暂缓交租；5月17日，在原告好安居公司拒绝协商后，被告闫平委托广东莱恩律师事务所向原告好安居公司发出《律师函》，再次向其阐明这一要求及权利主张。因此，因原告好安居公司的强行占用行为导致了被告闫平承租面积及租金的不确定性，在重新核定租赁面积及重新协商确定租金金额以前，被告闫平有权缓交租金及与上述租赁面积相关的管理费。
三、原告好安居公司因强占行为多次延误被告闫平的装修进度，相应的租赁期限理应顺延。
被告闫平与原告好安居公司签订《房屋租赁合同》后，被告闫平依约向原告好安居公司支付了保证金及三个月的租金。原告好安居公司不但延迟交付租赁房屋，而且多次延误被告闫平的装修进度，对被告闫平开业及营业造成了巨大影响。首先，租赁合同约定原告好安居公司应于2012年4月1日前将房屋交付使用，但实际的交付时间为4月15日。其次，原告好安居公司在强行占用被告闫平房屋进行酒店门面、大堂和电梯间装修时，多次造成被告闫平已装修部分受损，导致被告闫平装修工程的工期一再延误。再次，原告好安居公司在被告闫平开始装修时，为达到占用被告闫平租赁面积用以装修酒店大堂及电梯间的目的，以影响风水为借口要求被告闫平将一楼地面整体下挖近一米。直至部分面积被强占后，被告闫平方得知原告好安居公司此举上是为其安装电梯创造条件，但被告闫平为此却无端增加了工程量及工程费用，亦延长了工期。综上，原告好安居公司的种种不当行为导致被告闫平的装修进度一再延误，相应的租赁期限理应顺延。
综上所述，原告好安居公司在合同签订后未依约按时、足额提供房屋交付给被告闫平，其行为本来已经构成违约。在这种情况下原告好安居公司非但未及时向被告闫平补足出租面积、顺延租期，相反却强占已经租赁给被告闫平的房屋中大面积的临街铺面，造成被告闫平租赁格局和面积发生了重大变化，同时也造成被告闫平装修的延误。原告好安居公司的这些违约行为虽经被告闫平多次催促，要求重新核定出租面积、重新协商租金金额，但均遭原告好安居公司拒绝。因此，在原告好安居公司故意违约下，被告闫平再三催告无效后，已经依法书面通知其暂停支付租金的权利及理由，故原告好安居公司的诉讼请求不能成立，请贵院依法驳回其全部诉讼请求。
被告闫平在举证期间内提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁合同补充协议；3.粤房地证字第C3266199房地产权证；4.关于珠海市好安居商务酒店管理有限公司施工造成影响的责任通知书；5.关于租赁房屋的意见；6.EMS快递单及速递查询跟踪单；7.《律师函》及其附件；8.EMS快递单及速递查询跟踪单；9.房屋一层平面布置图第一次方案；10.房屋一层平面布置图第二次方案；11.房屋二层平面布置图第一次方案；12.房屋二层平面布置图第二次方案。
经审理查明：2012年3月16日，原告好安居公司与被告闫平签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告好安居公司出租给被告闫平的房屋“位于珠海市唐家湾镇唐淇路3033号原建行珠海分行唐家支行综合楼一层部分、二层部分详见图纸（以下简称该房屋），该房屋功能性质为综合楼，一至三层位写字楼功能，但出租面积约1450平方米。”合同还约定房屋租赁期限自2012年7月1日至2022年12月31日，原告好安居公司须于2012年4月1日前向被告闫平交付房屋，如延迟交楼，以上租赁时间顺延。关于租金，合同约定自起租日起每月租金为48000元/月，年租金为人民币576000元，租金每三年递增10%；出租方在本合同租赁期限内不得以任何理由调整租金，如原告好安居公司根据合同规定向被告闫平出租的房屋的实际面积高于或者低于合同规定面积，租金仍应维持不变，不做调整；原告好安居公司同意被告闫平按季交纳租金，在每月的第五个工作日前，以银行转账方式将租金款存入原告好安居公司指定的银行账号；在合同签订后首个工作日，被告闫平须向原告好安居公司交纳人民币144000元作为押金及三个月租金人民币144000元，合计人民币288000元。合同期满双方不再续签合同的，或依约定提前解除合同的，在被告闫平交回租赁物、结清应该交付的所有费用，并经原告好安居公司对租赁物及附属设施验收，确认没有发生毁损后，原告好安居公司在15个工作日内将上述无息退还被告闫平，计人民币144000元。关于其他费用，合同约定：物业管理费按每平方米1元，由于被告闫平为单一户，原告好安居公司同意按每户1000元由被告闫平在每月的第五个工作日前，以银行转账方式将管理费存入原告好安居公司指定的银行账号。合同还约定，逾期交付租金的，每逾期一日，被告闫平需按当月租金额的千分之五向原告好安居公司支付违约金，逾期超过六十日，原告好安居公司有权单方解除合同，收回租赁物。
合同签订后，被告闫平依约向原告好安居公司缴纳了押金144000元和三个月租金144000元。2012年4月15日，原告好安居公司向被告闫平交付了租赁场地，被告闫平进行装修后营业至今。但被告闫平一直没有向原告好安居公司支付2012年10月15日起的租金以及2012年12月1日起的管理费，经原告多次催促，被告闫平仍未支付。
原告好安居公司主张，计至2013年6月15日止，被告闫平尚拖欠房屋租金及房屋占用费432000元，物业管理费6500元，以及按照月租金日千分之五计算的逾期违约金64800元，并要求租金和管理费计至搬离租赁房屋之日止，违约金计至付清租金及占用费之日止。
被告闫平抗辩称，原告好安居公司没有依照合同提供1450平方米的房屋出租面积，还在被告闫平开始装修后强行占用被告闫平租赁范围内的临街铺面及一、二楼部分面积，原告好安居公司违约在先；此外，原告好安居公司多次延误被告闫平的装修进度。原告好安居公司称，合同明确约定出租给被告闫平的是一、二层部分面积而非全部面积，该部分不包括一层两个商铺的部分；并且依照合同约定出租方在本合同租赁期限内不得以任何理由调整租金，如原告好安居公司根据合同规定向被告闫平出租的房屋的实际面积高于或者低于合同规定面积，租金仍应维持不变，不做调整，据此被告闫平无权要求调低租金。对于延误装修工期的抗辩，原告好安居公司不予认可。
案件审理过程中，原、被告双方有意和解并一致同意委托珠海市测绘院对被告闫平实际租赁的面积进行测量。2013年11月20日，珠海市测绘院出具一份《房屋面积测绘成果报告》。经庭审质证，原、被告双方一致认可该报告结论，并确认被告闫平租赁使用的实际面积为1354.75平方米。但被告闫平称，原告好安居公司未交付的一层两个商铺，处于一层黄金位置，不能简单地以面积调整租金，还应考虑该两个铺位所占位置的商业价值。
2013年12月24日本案第二次庭审时，被告闫平当庭表示，由于其患病无力继续经营，无法继续履行原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。
另，被告闫平提交了一份租赁房屋所有权人中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建设银行珠海分行）与原告好安居公司签订的《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期间，原告好安居公司转让租赁物的全部或部分时，需提前一个月书面通知建设银行珠海分行。
本院认为：原告好安居公司与被告闫平签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
本案双方当事人争议的主要焦点在于实际租赁的面积有误差情况下是否应调整租金标准。依照合同约定，原告好安居公司交付的租赁面积约为1450平方米，该合同没有就一层部分商铺区域是否在被告闫平租赁面积之内进行约定。经珠海市测绘院测绘，双方一致认可被告闫平实际使用的面积为1354.75平方米。《房屋租赁合同》虽然约定出租方在本合同租赁期限内不得以任何理由调整租金，如出租房屋的实际面积高于或者低于合同规定面积，租金仍应维持不变，不做调整，但鉴于该合同就被告闫平在一层的租赁范围约定不明，且面积误差较大达到了6.6%，故基于公平原则，仍应对合同约定的租金标准进行调整。被告闫平辩称一层两个商铺处于黄金位置，应考虑其地理位置的商业价值，但被告闫平不能提供具体的计算依据，且根据被告闫平提供的照片，该两个商铺与被告闫平经营的商铺并排且面积不大，不影响被告闫平商铺位置的显著性和正常经营。据此，被告闫平的上述辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，故月租金应依据面积误差比例调整为每月44847元。
被告闫平拖欠2012年10月15日起的租金至今未付，原告好安居公司请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，而被告闫平因其身体原因亦同意终止履行合同，故对原告好安居公司的该项请求本院予以支持。合同确认被解除，被告闫平应及时腾退房屋，并应按照每月44847元的标准向原告好安居公司支付之前拖欠的月租金以及合同解除后的房屋占用费，直至被告闫平返还房屋给原告好安居公司。
关于违约金，被告闫平以出租面积不足为由要求调整月租金金额，但其本人主张的面积差仅有一百多平米，且并不影响其继续租赁该场地经营的意愿，也就是说，原告好安居公司并不构成根本违约。至于被告闫平称原告好安居公司多次延误其装修进度，缺乏证据支持，本院亦不予采信。此种情况下，被告闫平拒不支付多个月的全部租金及管理费，已经构成根本违约，应依照合同约定承担违约责任。《房屋租赁合同》约定逾期支付租金的违约金按照月租金额每日千分之五的标准计算，原告好安居公司要求被告闫平支付违约金的合理有据，据此，被告闫平应以月租金44847元为基数，按照每日千分之五的标准支付自2012年10月15日起计至付清全部租金（或房屋占用费）之日止的违约金。
关于管理费，《房屋租赁合同》约定“物业管理费按每平方米1元，由于被告闫平为单一户，原告好安居公司同意按每户1000元”向被告闫平收取。由上，双方在本案中确定的租赁面积为1354.75平方米，按照上述每平方米1元的约定，每月1000元仍属减免优惠。据此原告好安居公司要求被告闫平按照每月1000元的标准支付自2012年12月1日起至返还房屋之日止的物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、确认原告珠海市好安居商务酒店管理有限公司与被告闫平于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告闫平在本判决发生法律效力之日起十五日内腾退珠海市唐家湾镇唐淇路3033号综合楼一层、二层租赁场地，并返还给原告珠海市好安居商务酒店管理有限公司；
三、被告闫平在本判决发生法律效力之日起十五日内按照每月人民币44847元的标准向原告珠海市好安居商务酒店管理有限公司支付自2012年10月15日起至被告闫平实际返还租赁房屋之日止的租金（合同解除后为房屋占用费）；
四、被告闫平在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市好安居商务酒店管理有限公司支付逾期支付租金的违约金，违约金以月租金人民币44847元为基数，按照每日千分之五的标准自2012年10月15日起计至被告闫平付清全部租金以及合同解除后的房屋占用费之日止；
五、被告闫平在本判决发生法律效力之日起十五日内按照每月1000元的标准向原告珠海市好安居商务酒店管理有限公司支付自2012年12月1日起至返还租赁房屋之日止的物业管理费。
如果被告闫平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8834元，保全费3020元，共计11854元，由原告负担769元，被告闫平负担11085元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张文标
审 判 员 崔少俊
人民陪审员 林少菁
二〇一四年一月六日
书 记 员 张清亮