河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终4478号
上诉人（原审原告）：吕连吉，男，1954年10月2日出生，汉族，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：杨文战，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天洋置地有限公司，住所地三河市燕郊开发区汉王路西侧、亿丰大街南侧天洋城翰府华庭45号商业楼。统一社会信用代码911310827575423388。
法定代表人：朱程，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：何静梅，该公司职员。
委托诉讼代理人：胡占龙，河北天枢律师事务所律师。
上诉人吕连吉因与被上诉人天洋置地有限公司（以下简称天洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月14日对本案当事人进行了询问。上诉人吕连吉及其委托诉讼代理人杨文战、被上诉人委托诉讼代理人何静梅、胡占龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吕连吉上诉请求：1、不服三河市人民法院（2014）三民初字第1902号民事判决第五项等内容，请求依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人确有故意隐瞒未取得预售许可证及提供虚假预售许可证的事实。2、一审法院将上诉人要求赔偿房款利息的诉求与上诉人的出租收益抵消的认定，属于适用法律错误。应按照合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用房屋的年限计算房屋使用费并返还。
被上诉人天洋公司辩称，在出售案涉房屋时已告知上诉人没有预售许可证；上诉人将案涉房屋出租，获取的收益与应当返还的利息损失抵消并无不当；要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的条款是否同时适用，应视案件具体情况而定，赔偿的数额不能明显过高。
上诉人吕连吉向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的2007年3月14日编号为SS03的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告已付购房款269161元及利息；3、判令被告退还原告交纳的契税及公共维修基金等费用16230元及利息；4、判令被告赔偿原告房屋差价款670746元；5、判令被告承担惩罚性赔偿269161元；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告天洋公司于2009年12月31日由秦皇岛四季房地产开发有限公司更名而来，秦皇岛四季房地产开发有限公司于2006年9月12日由秦皇岛四季阳光房地产开发有限公司（以下简称四季阳光公司）更名而来。原告于2007年3月14日与四季阳光公司签订了商品房买卖合同，合同编号为SS03。合同约定四季阳光公司将位于三河市四季阳光花园小区7号楼西南侧的办公房售与原告，建筑面积为89.72平方米，单价为每平米3000元，总价款为269161元。合同十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹或贰项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同日原告与四季阳光公司还签订了补充协议，对按揭贷款等细节事项作出了约定。在商品房买卖合同签订后，原告已将购房款269161元全部付清，四季阳光公司已将房产交付原告，原告实际占有房产。四季阳光公司于2012年3月10日收取原告该房产契税、公维、买卖登记费16230元。现该房产由原告出租，租期至2017年4月10日。一审诉讼过程中，法院委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司对涉案房产进行了评估，评估价值为939907元，评估费为15000元。
一审法院认为，被告天洋公司作为四季阳光公司权利、义务的继受者，应对四季阳光公司所签订的合同承担民事责任。四季阳光公司与原告签订商品房买卖合同后，直到原告起诉前，被告尚未取得争议房产的预售许可证明，该商品房买卖合同应属于无效合同，故对原告关于商品房买卖合同无效的主张，予以支持。原告虽然主张被告故意隐瞒了未取得预售许可证明的事实，但并未向法庭提供充分证据予以证明，被告对原告的该项主张亦不予认可，故对原告的该项主张不予支持，原告亦不能按照商品房司法解释第九条的规定要求被告承担民事责任。被告抗辩按商品房买卖合同第十五条的规定承担民事责任，原告不予认可，且商品房买卖合同已被认定为无效合同，故对被告的抗辩理由不予采信。既然原告与四季阳光公司签订的商品房买卖合同为无效合同，那么原被告因该合同取得的财产应予以返还。原告应将取得的房产返还被告，被告应将269161元购房款和16230元契税、公维、买卖登记费返还原告。争议房产现由第三人承租，为了保护原被告和第三人的权益，酌定原告于2017年4月20日前将争议房产返还被告，被告于2017年4月20日前将收取的购房款和其他税费285391元（269161元＋16230元）返还原告。因被告在原告起诉前尚未取得预售许可证明才导致原告与四季阳光公司签订的商品房买卖合同无效，所以过错在于被告，被告应赔偿原告因此造成的损失。原告的损失包括房产差价损失、购房款和税费利息损失、评估费损失15000元。因争议房产经评估价值为939907元，则原告房产差价损失为670746元（939907元-269161元）；关于原告利息损失，因原告取得争议房产后获得了出租收益，该收益本应返还被告，但被告应赔偿原告利息损失，故酌情确定原告的出租收益与利息损失相互抵消，原被告不能再就利息损失和出租收益向对方主张权利，故被告还应赔偿原告的合理损失为685746元（670746元＋15000元）。综上，原告要求确认原被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求、要求被告返还已付购房款及利息的诉讼请求、要求被告返还已付税费及利息的诉讼请求、要求被告赔偿房产差价损失的诉讼请求有事实和法律依据，予以维护。对于原告要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，因无事实依据和缺乏证据佐证，不予维护。判决：一、确认原告吕连吉与被告天洋置地有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号SS03）无效；二、原告吕连吉于2017年4月20日前将三河市四季阳光花园小区7号楼西南侧办公房返还被告天洋置地有限公司；三、被告天洋置地有限公司于2017年4月20日前将原告吕连吉已付的购房款和税费285391元返还原告；四、被告天洋置地有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吕连吉合理损失685746元；五、驳回原告吕连吉要求被告天洋置地有限公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还。在买受人已占有并使用讼争房屋的情况下，应当返还房屋及孳息。上诉人吕连吉将案涉房屋出租，获取的出租收益属于房屋孳息，系因《商品房买卖合同》取得的财产，应返还被上诉人天洋公司。上诉人所提应按照合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用房屋的年限计算房屋使用费并返还的意见不能成立。合同被确认无效，过错方应向对方承担赔偿责任。天洋公司因未取得预售许可证明导致商品房买卖合同无效，系过错方，应赔偿吕连吉因合同无效造成的损失。一审法院酌情确定案涉房屋的出租收益与吕连吉已付房款的利息损失抵消并无不当。对于吕连吉所提天洋公司确有故意隐瞒未取得预售许可证及提供虚假预售许可证的事实的上诉意见，吕连吉明确表示在签订《商品房买卖合同》过程中，天洋公司并未向其出示过预售许可证，其亦未要求查看相关证明；考虑到房地产开发项目存在大量后续补办取得预售许可证的情形，仅以合同中标有预售许可证号及向吕连吉收取契税、公共维修基金等费用，不足以认定天洋公司在订立合同时故意隐瞒未取得预售许可证或提供虚假预售许可证。一审判决驳回吕连吉要求天洋公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人吕连吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13511元，由吕连吉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 帆
审 判 员 任 浩
代理审判员 丁德松
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 周 雪