重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初11768号原告：曾遥平，女，汉族，1974年12月17日出生，住重庆市城口县。委托诉讼代理人：陈序，重庆于杨律师事务所律师。被告：重庆中房家苑房产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元11-6，组织机构代码56993378-8。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：杜娟，1990年6月13日出生，住重庆市长寿区，系公司员工。被告：杜豪，男，汉族，1989年10月14日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：李胜，重庆博强律师事务所律师。被告：熊小康，男，汉族，1982年1月23日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：周莉萍，女，汉族，1982年6月5日出生，住重庆市沙坪坝区。原告曾遥平与被告重庆中房家苑房产经纪有限公司（以下简称中房家苑公司）、杜豪、熊小康、周莉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长、与代理审判员张红艳、人民陪审员刘运祥组成合议庭，适用普通程序于2016年11月10日公开开庭进行了审理。后因原告增加诉讼请求，由审判员胡可萍担任审判长、与代理审判员张红艳、人民陪审员刘运祥组成合议庭，于2017年3月10日再次公开开庭进行了审理。原告曾遥平的委托诉讼代理人陈序、被告中房家苑公司的委托诉讼代理人杜娟、杜豪的委托诉讼代理人李胜到庭参加诉讼，被告熊小康、周莉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾遥平向本院提出诉讼请求：1、解除原告曾遥平与被告熊小康、周莉萍于2016年3月1日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、要求判令四被告共同退还诚意金2000元、购房定金50000元及按揭服务费15000元，中介费10000元；共计77000元；3、四被告共同向原告支付违约金165000元。事实与理由：2016年3月1日，原告就被告熊小康、周莉萍的物业，与被告中房家苑公司、杜豪签订了《房屋买卖（居间）合同》，被告杜豪系该物业业主的全权授权代理人，该物业成交总价为165万元。当日，原告向被告杜豪支付定金5万元，由中房家苑公司代收，该公司还收取了2000元的购房诚意金及按揭服务费中介费等25000元。合同约定“本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，该违约金按房屋成交价的10%计算”。后原告得知房屋已经出卖给第三人，无法继续履行，导致原告合同目的无法实现，被告方的行为已明显严重违约。原告为维护自身合法权益，故起诉来院。被告中房家苑公司辩称，我们已经促成双方签订了买卖合同，达到收取中介费的条件，因案涉房屋产权人一房二卖，违约导致本合同无法继续履行，与我公司无关。我方愿意将已收取的费用扣除中介费16500元退还给原告。诚意金2000元、按揭服务费25000元，定金50000元是卖方托管在我处的。被告杜豪辩称，杜豪仅是熊小康和周莉萍的代理人，所有法律后果应由被代理人承担。合同第五条第八款的约定是格式条款，加重了代理人的责任，且承担合同责任并非连带责任，而是法律后果由被代理人承担，如果无代理权代理人应承担没有代理权的法律后果；所有的款项我方均未收取，诚意金和按揭服务费中介公司无权收取，诚意金双方并未约定，按揭服务费中介公司也并未提供按揭服务，三笔款项应由中介公司退还。被告熊小康、周莉萍未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告举示的《房屋买卖（居间）合同》、三张收据、不动产登记受理通知单、《房屋买卖合同》，被告杜豪举示的《公证书》等证据，对方当事人对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明，2016年1月21日，被告熊小康、周莉萍（委托人）向杜豪（受托人）出具经公证的《委托书》，委托事项为：1、代为到银行偿还案涉房屋剩余贷款并领取房地产权证及解押的相关资料；2、代为办理该房屋注销抵押登记手续并领取解除抵押后的房地产权证；3、代为签订出售该房屋的买卖合同并收取全部房款；4、代为办理前述房屋产权、土地使用权过户的相关手续；…7、代为配合买方办理二手房按揭贷款相关的一切手续；9、其他与出售上述房屋相关的一切手续。委托权限：全权委托。委托期限：委托书签订之日起两年内有效。2016年3月1日，以被告熊小康为甲方（卖方）、原告曾遥平为乙方（买方）、中房家苑公司为丙方（中介方）签订《房屋买卖（居间）合同》约定：一、房屋基本情况：熊小康将房屋出售给曾遥平，建筑面积155.43平方米，成交价为人民币165万元。三、付款方式：1、乙方于签订本合同当日交付人民币5万元予甲方作为定金；2、乙方须于办理甲方提前还贷款前（乙方按揭审批通过后）时交付5万元整；3、乙方须于办理过户手续前交付55万元整；4、乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款100万元整，双方须于2016年3月5日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予甲方并办理相关手续。四、中介服务费：甲乙双方签订本合同时，乙方需支付中介费服务费16500元；办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭服务费15000元。五、相关约定：2、甲方承诺收齐乙方按揭款后壹个工作日内将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方。8、若甲方委托代理人签订本合同，则甲方代理人须保证已取得甲方及其共有人的授权及许可，甲方及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担合同责任。六、违约责任：本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。八、其他约定如下：丙方承诺在甲方办理完过户交易手续给乙方后（当天）将所代收的定金、房款伍万元整转付给甲方。甲方同意定金、首付款均由丙方代收。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。甲方处由代理人杜豪签字。2016年2月29日，中房家苑公司收据确认原告支付案涉房屋诚意金2000元。2016年3月1日，中房家苑公司收据确认收到原告支付房屋定金50000元，中介费、按揭服务费、过户税费共计25000元。2016年3月31日，以熊小康为卖方，案外人杜勇、李喻凤为买方签订《重庆市房屋买卖合同》约定，熊小康将案涉房屋出售给杜勇、李喻凤，总成交金额为1726000元，双方申请并办理了房屋过户手续。庭审中，原告曾遥平与被告杜豪认可，签订《房屋买卖（居间）合同》时已出示了《公证书》。原告称在支付了定金后就得知房屋被另行出卖，按揭服务没有办理，其他款项也没有支付。中房家苑公司陈述合同格式文本是公司提供，第五条第八项意思是代理人和被代理人连带承担合同责任。被告杜豪陈述另行出卖房屋是因熊小康认为房屋价格偏低。本院认为：原告曾遥平、被告熊小康签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务，不得擅自变更和解除。杜豪代理被告熊小康与原告曾遥平2016年3月1日签订《房屋买卖（居间）合同》出售案涉房屋后，又于3月31日代理熊小康将该房屋另行出卖给第三人并办理了过户登记手续，导致《房屋买卖（居间）合同》无法继续履行，故对原告曾遥平要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告曾遥平支付的购房定金50000元、诚意金2000元，卖方应该退还。但因当时该款项由中房家苑公司收取，现当事人均认可该公司并未交给卖方，公司亦同意退还，因此对原告要求中房家苑公司退还该费用的诉讼请求，本院予以支持。中房家苑公司称诚意金2000元应为中介费的一部分，因与其抗辩意见不一致，本院不予采纳。原告基于房屋买卖关系起诉，而要求退还中介费、按揭服务费等25000元属于居间法律关系，双方对退还金额等不能达成一致，双方可另行解决，本案不予处理。关于杜豪是否应承担责任的问题。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，应由被代理人承担民事责任。原告曾遥平认可在签订合同时已经知晓代理情况，故该合同的权利义务本应由被代理人熊小康承担。现原告主张合同第五条第八项约定要求杜豪承担责任，该条载明若甲方委托代理人签订合同，代理人应保证具有代理权，甲方及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担合同责任。按文意表述理解，该条应是指被告杜豪无代理权的情形下才承担相应的合同责任。若约定原意为代理人承担连带责任，属于明显加重了代理人的责任，中介公司并未以值得注意的方式予以提醒，也未举证证明进行了明确告知，不应对代理人杜豪产生法律约束力。故对原告要求杜豪承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告周莉萍并非买卖合同的相对方，也不应承担相应的支付责任。关于违约金的问题。被告熊小康在与原告签订购房合同后，又擅自将房屋另行以高于165万元的价格出售并过户至第三人名下，属于故意根本违约，违反民事交易活动所应遵循的基本诚实信用原则。按合同约定，应承担房屋成交价的10%的违约金。因此原告要求被告熊小康承担16.5万元的违约金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。被告熊小康、周莉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告曾遥平与被告熊小康于2016年3月1日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告重庆中房家苑房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告曾遥平定金50000元、诚意金2000元；三、被告熊小康于本判决生效后十日内支付原告曾遥平违约金165000元。四、驳回原告曾遥平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，由原告曾遥平负担425元，被告熊小康负担19225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡可萍代理审判员  张红艳人民陪审员  刘运祥二〇一七年三月十三日书 记 员  叶小丫