河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终739号
上诉人（原审原告、反诉被告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司。地址：偃师市商城东路**号。
法定代表人：王要民，该公司经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：臧建国。
委托代理人：杨春霞。特别授权。
委托代理人：刘新民。特别授权。
上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称“亿兴公司”）因与上诉人臧建国买卖合同纠纷一案，亿兴公司于2015年9月5日向偃师市人民法院提起诉讼，请求判令：1.依法判令臧建国支付亿兴公司购房款23815.12元；2.本案诉讼费由臧建国承担。偃师市人民法院审理过程中，臧建国于2015年10月19日提出反诉，请求：1.判令亿兴公司承担逾期交房违约金96580元整（其中已扣除房款15000元整）。2.本案诉讼费由亿兴公司承担。偃师市人民法院于2015年12月21日作出（2015）偃民四初字第00144号民事判决，亿兴公司、臧建国均不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人臧建国及委托代理人刘新民、杨春霞到庭参加诉讼，上诉人亿兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案臧建国上诉部分现已缺席审理终结，亿兴公司的上诉部分，经合议庭评议后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条之规定，裁定：按河南亿兴房地产开发建设有限公司撤回上诉处理。
原审法院经审理查明：2010年10月3日，亿兴公司与臧建国签订一份商品房买卖合同，合同约定：第一条项目建设依据。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名兴盛华府。……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高3米，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积127.65平方米。第四条计款方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2976.89元，总金额叁拾捌万元整……。第五条面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定：根据产权登记面积据实核算，多退少补。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款。2.分期付款。3.其他方式买受人在鉴定合同当日已付清房屋首期房款人民币贰拾壹万元整（￥210000元），剩余房款人民币壹拾柒万元整（￥170000元），买受人向银行按揭支付。第八条交付期限。出卖人应当在2011年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。合同签订后，臧建国支付了首付款195000元，双方约定的首付款尚欠15000元未付，剩余房款按揭支付。房屋建成后，该套房经测量实际建筑面积为135.80平方米，超出约定面积8.15平方米。2011年7月17日臧建国将房屋钥匙领走，并在亿兴公司提供的“兴盛华府交房钥匙登记表”上签名。2010年12月23日，臧建国给亿兴公司出具欠条一张，注明下欠的15000元于2011年12月20日前还清。此后，臧建国及其爱人杨春霞以“兴盛华府开发商未按《商品房买卖合同》约定，私改原有建筑规划，拖延工期，房子面积比合同面积多出8.15平方米等”为由，要求退房并赔偿损失。多次向偃师市规划局、偃师市信访局等部门信访。2012年12月10日，市领导在信访协调会上针对杨春霞、臧建国反映的让开发商退房及赔偿损失这一问题作出批示，其中要求“房管局依已签合同给予办理退房手续，造成的损失由过失方承担责任，由房管局界定”。根据宋市长的指示，偃师市房产管理局于2013年元月15日作出《关于杨春霞提出退房、要求赔偿情况的界定》。主要内容：“1.退还本金（已付款及已付款利息）223080元；2.公积金贷款（公积金已还贷款、利息及两者按银行6.4％年利率计息）33848.75元；3.燃气费、地契税、办理担保抵押、保险、印花契、按揭、手续费及按银行6.4％年利率计息共计14145.60元；4.预付款19.5万元的2％违约金3900元；5.（1）因开发商的原因造成住户退房，可按首套房对待；（2）杨春霞、臧建国提出，以后购房贷款增加造成的贷款年限减少三年及月供增加，不属于直接损失，可由开发商适当补偿；6.房屋差价应由具备房地产估价资质的评估机构认定后由开发商支付；7.精神损失费不予支持。鉴于开发商认为杨春霞、臧建国提出来的赔偿要求过高，双方无法达成一致意见。开发商答应除上述1、2、3、4、6条外，再支付杨春霞、臧建国1-2万元，作为补偿。以上界定内容如与法律法规有悖之处，按法律规定执行”。2013年5月28日，偃师市房产管理局针对杨春霞的信访作出《信访事项处理意见书》。主要内容：臧建国、杨春霞提出退房、要求亿兴公司赔偿各项损失221903元；亿兴公司经咨询答复的赔付包括两部分：一是赔付首付款利息、公积金贷款利息以及燃气、地税、首套房证明费、抵押贷款手续费等其他各项费用64603元；二是赔付逾期交房买受人退房违约金7300元，两项合计共赔付各项损失71903元。由于双方提出的赔偿数额差距较大，无法达成一致意见，建议双方通过法律途径解决。2013年6月24日，亿兴公司向该院起诉，请求：1.解除亿兴公司与臧建国2010年10月3日签订的商品房买卖合同；2.臧建国返还坐落于偃师市兴隆街南迎宾路东兴盛华府的A户型大套住房一套（实际建筑面积135.80平方米）；3.臧建国支付拖欠购房款15000元；该案诉讼费由臧建国承担。该案经偃师市人民法院、洛阳市中级人民法院两级法院审理，判决：1.臧建国给付亿兴公司欠款15000元。2.驳回亿兴公司的其他诉讼请求。同时认为，双方对房屋交付时间意见不一致，臧建国认为房屋没有交付，但因臧建国在该案中没有提起反诉，对臧建国所称因亿兴公司违约所造成的损失，如双方协商不成，可依法另行起诉。2014年11月4日，偃师市房产管理局下发偃房（2014）16号文件，根据《偃师市人民政府常务会议纪要》文件及《偃师市规划局关于对书香名邸等22个房地产项目擅自改变容积率进行处理的请示》中确定的22个房地产项目名单，对包括兴盛华府在内的22个违法房地产项目，在未缴纳或补交土地出让金之前，一律不予办理房产证。
原审法院认为：臧建国与亿兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效。该合同第四条、第五条对商品房单价、面积确认及面积差异处理进行了明确约定，经实测该套商品房建筑面积超出约定面积8.15平方米，臧建国应当按照约定将多出面积的房款给付亿兴公司，亿兴公司诉求臧建国给付房款23815.12元，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。臧建国辩称增加的面积系亿兴公司私改规划、压缩容积率所得，其不应支付增加部分的房款；亿兴公司私改规划，应由有关行政部门进行处理，此行为不能作为臧建国拒付房款的依据。合同第八条、第九条、第十一条对房屋交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任进行了明确的约定，亿兴公司未按合同约定将房屋交付臧建国，应当承担逾期交房的违约责任。臧建国于2011年11月7日将钥匙领走，发现房屋与合同约定不符后即开始申诉、信访；2013年5月28日，偃师市房产管理局在信访事项处理意见书中已经明确告知双方，可通过法律途径解决问题，而臧建国迟迟未提起诉讼，致使损失扩大，其就扩大部分的损失无权主张赔偿。故违约金的计算时间应自2011年3月28日起至2013年5月28日止，违约金为380000＊0.0002＊365／12＊26=60103元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百五十九条之规定，判决：一、臧建国于判决生效之日起10日内给付亿兴公司房款23815.12元。二、亿兴公司于判决生效之日起10日内给付臧建国逾期交房违约金60103元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费395元，由臧建国承担；反诉受理费2210元，由臧建国承担1000元，河南亿兴房地产开发建设有限公司承担1210元。
宣判后，臧建国不服原审判决本院提出上诉称：1.原审判决对原审本诉部分认定事实不清，证据不足。因亿兴公司原因，本案涉案房屋无法办理产权登记手续，亿兴公司在一审庭审中也未提交任何证据证明目前该房屋的产权登记面积是多少，原审判决认定“经实测该套商品房建筑面积超出约定面积8.15平方米”的结论无相关证据予以印证。2.臧建国与亿兴公司双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定“根据产权登记面积据实核算，多退少补”，目前，臧建国购买的房屋因亿兴公司原因不能办理产权登记手续，产权登记面积在产权登记手续办理前仍属不确定状态，目前尚不明确。《商品房买卖合同》第十二条明确载明：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任”的约定，现在产权登记因出卖人即亿兴公司原因无法办理，产权登记面积也无法确定，故因产权登记面积不明的所有责任应由亿兴公司承担。综上，臧建国认为，原审亿兴公司的诉讼请求缺乏事实依据，请求二审法院依法撤销原审判决的第一项内容（本诉部分），并依法改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人亿兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明事实与原审法院认定基本事实一致。
本院认为：依法成立的合同对双方均具有约束力，合同双方均应按照合同约定，遵循诚实信用原则，严格履行自己的义务。臧建国与亿兴公司在《商品房买卖合同》中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，根据产权登记面积据实核算，多退少补。…”现因亿兴公司擅自改变本案所涉房产项目容积率，房产管理部门下发停办本案房屋房产证的通知，本案涉及房屋的产权登记面积暂无法核实，如需补缴房款，亿兴公司可待房屋产权证书办理完毕，本案房屋产权登记面积确定后，另行主张解决，臧建国有关因亿兴公司原因导致房屋产权证书无法办理，产权登记面积确定之前不应补缴房款的上诉主张成立，本院对此依法予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持（2015）偃民四初字第00144号民事判决第二项即：“河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效之日起10日内给付臧建国逾期交房违约金60103元”及一审反诉案件受理费部分；
二、撤销（2015）偃民四初字第00144号民事判决第一项即“臧建国于判决生效之日起10日内给付河南亿兴房地产开发建设有限公司房款23815.12元”；
三、驳回河南亿兴房地产开发建设有限公司的本诉请求；
四、驳回臧建国的其他反诉请求。
一审案件本诉受理费395元，由河南亿兴房地产开发建设有限公司承担负担；二审臧建国上诉部分受理费395元，由上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司负担，河南亿兴房地产开发建设有限公司上诉部分受理费395元减半收取为197.5元，由河南亿兴房地产开发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙世良
代理审判员 付爱丽
代理审判员 李光东
二〇一六年五月五日
书 记 员 董雯静