福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初1049号原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号“三盛.托斯卡纳”57号楼。法定代表人：林荣滨，董事长。委托诉讼代理人：何元淑，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄孔新，男，该公司工作人员。被告：杨朝旭，男，1989年12月14日出生，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：蔡佳明、林如海，北京中银（福州）律师事务所执业律师。第三人：中国工商银行股份有限公司闽侯支行，住所地闽侯县甘蔗镇街心路67号。负责人：叶文骁，行长。委托诉讼代理人�李涛、陈明飞，男，该公司工作人员。原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告杨朝旭、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行（以下简称闽侯工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。福建三盛房地产开发有限公司委托代理人何元淑，杨朝旭委托代理人蔡佳明、林如海、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建三盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除三盛公司与杨朝旭签订的《商品房买卖合同》。2、判令杨朝旭按购房款30%向三盛公司支付解除合同违约金人民币1048110元。3、判令杨朝旭与三盛公司共同到闽侯县房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用。4、判令杨朝旭返还三盛公司截至《商品房买卖合同》注销之日止三盛公司垫付款项（暂计至2016年12月19日，垫付款项为404607.8元），并按三盛公司垫付款项的每日千分之二，向三盛公司支付从三盛公司垫付之日起至杨朝旭实际还款之日止的违约金（违约金暂计至2017年2月8日，违约金合计260181.95元，计算方式详见附表）。5、判令三盛公司从杨朝旭已支付给三盛公司的款项中扣除本案杨朝旭应向三盛公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用。6、判令杨朝旭承担本案的诉讼费用。事实与理由：三盛限公司与杨朝旭于2013年5月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20XX21），约定杨朝旭购买三盛公司开发的位于东区××＃楼02联排住宅房，购房款总计3493700元，杨朝旭于2013年4月15日�付首期房款1053700元，余款人民币244万元办理按揭贷款；若杨朝旭未按时向银行还款，导致银行从三盛公司账户划拨，三盛公司有权向杨朝旭收取被银行划拨款项及杨朝旭从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；杨朝旭若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除买卖合同，同时杨朝旭还应另按购房款的30%向三盛公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由杨朝旭承担。上述合同签订后，闽侯工行根据杨朝旭的申请，与三盛公司、杨朝旭签订《个人购房借款/担保合同》，向杨朝旭发放按揭贷款人民币244万元，三盛公司为杨朝旭申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2015年6月30日起，因杨朝旭未按时向闽侯工行偿还贷款本息，三盛公司多次替杨朝旭承担担保责任。为此，三盛公司于2015年11月13发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知杨朝旭及时向三盛公司偿还三盛公司垫付的贷款本息，但杨朝旭不予理会。由于杨朝旭累计超过6个付款期未按时向闽侯工行还款，导致三盛公司代杨朝旭垫付的贷款本息、违约金等款项404607.8元（截止至2016年12月19日），三盛公司于2017年1月19日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知杨朝旭解除双方签订的《商品房买卖合同》。杨朝旭收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。故请求依法判决支持三盛公司的诉讼请求。杨朝旭辩称，1、三盛公司的诉讼请求第二项、第四项存在重叠，重复计算违约金。第四项的垫付款项利息应包含在第二项请求之内。第四项垫付款项按每日千分之二计算也超过了月利率2%的最高标准。2、杨朝旭在2014年3月21日将讼争房屋卖给闽侯工行的吴运华，造成逾期偿还银行按揭的主要原因是，吴运华资金链出现问题。杨朝旭并非故意逾期偿还银行按揭。杨朝旭购买三盛公司的房产也是准备自住使用，并已经花费50余万元对讼争房屋进行了装修。3、三盛公司违约金过高请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三盛公司的实际损失应是三盛公司垫付的款项利息及办理解除商品房买卖合同及预告登记的费用。违约金30%的条款是由三盛公司提供的格式条款，杨朝旭并没有选择的余地；杨朝旭并非恶意不偿还银行按揭，是确实经济遇到了经济困难，要不然也不会花那么多钱去装修。中国工商银行股份有限公司闽侯支行述称，1、2013年7月9日，杨朝旭与闽侯工行签订编号为（闽）字营业部闽侯2013一手房贷0309号《个人购房借款合同》，期限15年，按揭贷款人民币244万元，用于购买闽侯县南屿镇乌龙江大道33号三盛南香湖98幢02联排住宅。该笔贷款由三盛公司提供阶段性连带保证责任。2、贷款发放后，2015年5月2日，该笔贷款开始出现违约，闽侯工行多次向杨朝旭催收无效。直至2015年6月30日逾期数不断增加，闽侯工行加大催收力度，同时向开发商三盛公司催收，截止2017年6月14日贷款余额为2012818.16（其中积欠本金11205.58元，积欠利息8219.01元）。2015年5月开始，借款人所欠本息由三盛公司代为垫付。3、如判令解除三盛公司与杨朝旭签订的《商品房买卖合同》，闽侯工行请求法院判令支持闽侯工行与三盛公司、杨朝旭签订的《个人购房借款/担保合同》《合同编号：（闽）字营业部闽侯2013年一手房贷0309号》项下贷款提前到期，并由三盛公司履行连带保证责任义务，一次性偿还杨朝旭结欠闽侯工行的贷款本息等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、三盛公司向法庭提供其与杨朝旭签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20XX21）、中国工商银行股份有限公司闽侯支行与三盛公司和杨朝旭签订的《个人购房借款/担保合同》【编号：（闽）字营业部闽侯2013年一手房贷0309号】、垫付清单及工商银行个人还款凭证、2015年11月13日《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证、2016年4月9日《按揭贷款逾期还款催告函》及邮寄凭证、《解除通知书》及邮寄凭证等证据，证明杨朝旭于2013年5月3日购买三盛公司开发的闽侯县南屿镇乌龙江大道33号三盛•南香湖四期东区第92#楼02联排住宅，双方约定购房款总价3493700元，杨朝旭支付首期房款人民币1053700元，余款人民币2440000元办理按揭贷款，还约定若杨朝旭未按时向银行还款，导致银行从三盛公司账户划拨，三盛公司有权向杨朝旭收取被银行划拨款项及杨朝旭从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）；若杨朝旭连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除买卖合同，同时杨朝旭还应另按购房款的30%�三盛公司支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由杨朝旭承担。在《个人购房借款/担保合同》签订后，闽侯工行向杨朝旭发放按揭贷款人民币244万元，三盛公司为杨朝旭申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。在杨朝旭未能按合同约定还款后，三盛公司于2015年6月30日、2015年9月23日、2016年1月29日、2016年3月25日、2016年5月5日、2016年6月20日、2016年8月3日、2016年8月25日、2016年9月26日、2016年10月24日、2016年11月18日、2016年12月19日共12次代为杨朝旭向闽侯工行还款共计404607.8元，并于2015年11月13日、2016年4月19日发函通知杨朝旭及时偿还三盛公司为其垫付的全部款项，否则三盛公司有权解除合同并收取解除合同违约金。在杨朝旭仍未按通知履行还款义务后，三盛公司于2017年1月19日发函通知杨朝旭解除2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》。对上述证据和事实的�实性杨朝旭均无异议，但认为，双方签订的原告提供的是格式条款，附件（合同补充协议）6的3.4.2条款关于垫付款项与违约金的条款与主合同的第22条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相违背，加重了买受人的责任，另外，存在重复计算违约金费用的问题。闽侯工行对上述证据真实性、证明对象均无异议。本院认为，上述证据各方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。但是，双方在合同补充协议关于违约金的约定（即垫付款按每日千分之二计算违约金和按购房款的30%支付违约金，并承担因解除合同而产生的一切注销手续费用的约定）累计违约金已超出总购房款的30%，因此，杨朝旭提出违约金过高请求调整的主张，本院予以支持，故将违约金调整为按购房款�10%支付违约金；垫付款部分由于该约定超过年利率24%的规定，故应按年利率24%计算违约金，并承担因解除合同而产生的一切注销手续费用。2、杨朝旭向法庭提供房屋买断协议和吴运华的身份证复印件，证明2014年3月20日其已将房屋卖给吴运华。同时提供房屋照片，证明其对房屋进行了高档装修，目的也是为了自住，并非恶意不偿还银行的按揭。三盛公司对房屋买断协议的真实性、关联性均有异议，并认为三盛公司不是该协议的当事人，无法对真实性进行核实，且三盛公司是对杨朝旭违约进行起诉，该协议是杨朝旭与他人签订的，与三盛公司无关。对于房屋照片真实性有异议，照片无法证实是否是杨朝旭装修并自住，杨朝旭违约在先，应承担违约责任。闽侯工行对该组证据不发表意见，以其陈述意见为准。本院认为，杨朝旭所举证据涉及案外人，且证明对�与本案不具有关联性，本院不予采信。3、闽侯工行向法庭提供借款人的还款明细，证明杨朝旭未还款的数额。三盛公司和杨朝旭对该证据均无异议。该证据本院予以采信。综上，本院认为，三盛公司与杨朝旭签订的《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为有效合同。杨朝旭自2015年6月30日起未按合同约定支付房屋按揭款，已构成违约。现三盛公司提出解除《商品房买卖合同》，符合《合同补充协议》中3.4.2条款关于“杨朝旭若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除买卖合同”的约定，故该主张本院予以支持，故杨朝旭应向三盛公司支付违约金349370元（购房款3493700元×10%）。由于自2015年6月30日至2017年6月14日三盛公司代为杨朝旭支付按揭款502171.21元，�朝旭应予返还，并支付年利率为24%的违约金。由于主合同《商品房买卖合同》已解除，故闽侯支行与三盛公司、杨朝旭签订的《个人购房借款/担保合同》也应解除，至于因解除借款合同所产生的法律问题，除本案认定部分外，可另行处理。对于杨朝旭已付购房款三盛公司应在扣除违约金和和垫付款后，应予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除福建三盛房地产开发有限公司与杨朝旭签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20XX21）。二、杨朝旭应于本判决生效之日起十日内向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金349370元。三、杨朝旭应于本判决生效之日起十日返还福建三盛房地产开发有限公司按揭垫付款502171.21元及违约金（违约金自2015年6月30日至2017年6月14日止按实际垫付款单月2%分段计算）。四、福建三盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内扣除上述二、三款项后返还杨朝旭已付购房款。五、杨朝旭应于本判决生效之日起十日配合福建三盛房地产开发有限公司办理上述房产注销手续。五、驳回福建三盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34750元，由杨朝旭负担14750元;福建三盛房地产开发有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄少飞人民陪审员  刘文振人民陪审员  程敏绥二〇一七年六月三十日书 记 员  罗燕圆附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。第十九条当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按�决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。