浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初4539号
原告：台州佳合物业管理有限公司，住所地：温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑14幢一单元501室。
法定代表人：林文喜，系公司执行董事。
委托代理人：徐海荣，浙江欣泰律师事务所律师。
委托代理人：颜琪，浙江欣泰律师事务所律师。
被告：台州横峰国际鞋材城股份有限公司，住所地：温岭市横峰街道长洋村1区116号。
法定代表人：蔡新荣，系公司董事长。
委托代理人：杨林兵，上海申同律师事务所律师。
委托代理人：孙丹毅，上海申同律师事务所律师。
原告台州佳合物业管理有限公司（以下简称佳合公司）与被告台州横峰国际鞋材城股份有限公司（以下简称横峰国际公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法由审判员奚红英适用简易程序于2016年7月12日开庭进行了审理。原告台州佳合公司法定代表人林文喜及其特别授权委托代理人徐海荣，被告横峰国际公司特别授权代理人孙丹毅到庭参加诉讼。在案件审理过程中原、被告双方要求给予两个月的庭外和解时间，和解时间内双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告佳合公司起诉称：2014年1月，原告通过招标方式中标，与被告横峰国际公司签订《前期物业服务合同》，被告的物业有高层住宅、商业用房及车位（库）。根据合同约定，物业服务收费按包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其标准按高层住宅为每月1.7元/m²，营业房为每月1.8元/m²，车位（库）为每月30元/个；业主从交房之日的次月起交纳全年度的物业服务费，已竣工但尚未出售的物业由被告承担物业服务费用，并约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年服务开始的10日内履行交纳义务，如逾期交纳应按日万分之五支付滞纳金。在签订合同同时，原告向被告交纳了20000元的履约保证金；合同约定履约保证金在前期物业管理结束后无息退还。合同签订后，原告按约履行合同约定之物业服务义务，被告也支付了至2015年2月的物业服务费。从2015年3月1日开始，被告陆续向业主交房，原告也陆续收到已交房业主的物业服务费，共计147453元，但被告应承担部分，经原告多次催讨，被告分文未付。2015年11月10日，原告发函给被告催缴物业服务费，要求其在2015年11月30日之前支付物业服务费，否则原告因无力垫付各项费用而撤出该物业，不再继续提供服务。至2015年11月30日，被告仍拒不支付，为此，原告向被告及横峰鞋材城小区各业主进行公告，告知原告将于2016年3月1日撤出小区的所有物业服务人员，届时不再提供保安、清洁及设备设施维修服务，并请被告尽快聘请新的物业管理的相关事宜。2016年3月1日，原告与被告办理物业服务退出手续，但被告对所欠物业服务费仍未支付。另被告未按约交付物业房屋，致使原告损失60000元。现原告起诉要求：一、确定原、被告之间的《前期物业服务合同》于2016年3月1日解除；二、要求被告支付物业费1143374元（其中：住宅为766574.7元，营业房为230279.3元，停车位为146520元），并支付滞纳金（从2015年3月11日起按日万分之五计算至实际履行之日止）；三、要求退还履约保证金20000元；四、要求判令被告赔偿经济损失60000元。五、本案诉讼费由被告承担。
被告横峰国际公司答辩称：对原告的第一项诉讼请求无异议；对原告的第二项诉讼请求，同意支付共计547130.66元的物业费，对其中营业房部分的诉请无异议；同意原告第三项诉讼请求，返还履约保证金；不同意原告第四项诉讼请求。对事实理由部分答辩如下：1、双方存在物业服务合同，但原告未全面履行合同，存在瑕疵，应当减少物业服务费；2、服务费的起始日期应为签合同之日至被告将房屋交付实际业主之日止，住宅部分的物业应支付316851.364元，营业房部分同意原告的诉请，停车位不同意支付物业费，因双方曾口头达成协议，暂不支付停车位的物业服务费，等实际交付后再支付；3、要求扣除由被告垫付的相关费用，具体为节日装饰费5000元，公共设施设备维护费83200元；公共电费177360元，公共水费6300元。
原告佳合公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法人身份证、被告企业基本情况、组织机构代码证，证明原、被告双方的主体资格。
2、前期物业服务合同、中标通知书及投标报价书，证明合同合法有效。
3、押金收款收据，证明原告支付了保证金20000元。
4、横峰物业收费清单，证明已交付房屋的物业费的收取情况，共计为147453元。
5、催款函两份、寄件凭证及照片、退出函及寄件凭证、退出公告及照片、台州市物业服务企业退出物业项目管理情况登记表，证明被告因拖欠物业管理费，原告于2016年3月1日退出的事实。
6、房屋建筑面积测绘成果书，证明被告的住宅用房面积为44805.28m²，商业住房面积为10661.08m²，物业营业用房面积为227.37m²，物业管理用房179.96m²的事实。
被告横峰国际公司为支持其主张向本院提交了下列证据：
1、前期物业服务合同（同原告证据2），其中156页的人员配置，157、158页的经济效益测算、后面一页拟派项目管理人员名单及第六页，证明：经济效益测算里有被告之前抗辩时需要扣除的四笔费用及相关数额；拟派项目管理人员名单及第六页证明其物业管理服务存在瑕疵，相关人员没有达到标准；配备的人员没有达到27名。
2、鞋材城物业员工明细表及考勤表（复印件），证明原告所配备的人员仅13名，未达到其所说的27名，理应减少相应的费用。
3、收款收据的复印件一份，证明原告收取实际业主的相关服务费是2015年1月1日至2015年12月31日，与原告陈述的2015年3月1日至2016年3月1日的说法矛盾。
4、横峰国际鞋材城竣工验收备案表一份，证明该项目是2014年7月9日竣工验收的，该日期之后的公共电费及水费应当由原告承担。
5、横峰国际公司支出的水费凭证22张（2015年1月至2015年12月），证明横峰国际支出的公共水费61428.05元。
6、横峰国际公司支出的电费凭证40张（2014年8月至2016年5月），证明横峰国际支出的公共电费967110.3元。
7、横峰国际公司支出的特种设备维修、维护费用凭证4张，证明横峰国际支出的特种设备维护费用为28900元。
8、佳合公司2015年12月考勤表一份（复印件），证明原告派驻在被告处的人员只有13名。
9、横峰国际公司聘用的保洁人员支出的工资列表一份，金额共计243000元，证明原告派驻在被告处的人员不足，横峰国际自己聘用保洁人员进行小区内的保洁工作。
经庭审，原、被告的举证、质证，本院对双方证据认证如下：
原告提供的证据1、2、3、5、6，经被告质证对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。被告对原告证据2中滞纳金的约定认为过高，要求法院酌情减少，本院认为原、被告双方签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方在违约条款中约定的滞纳金日万分之五符合法律规定，不存在过高的问题。对被告的该项请求，本院不予准许。原告提供的证据4，是原告方单方制作，没有交房凭证及收款收据予以佐证，但被告提供交房凭证以便物业向实际业主收取物业费是其义务，在本案中也是举证责任的主体，但被告无法举证，本院对原告自认的已向实际业主收取的物业费用（包括其中一户的车位费600元）147453元，交房面积为7198.67㎡予以认定。
被告提交的证据1与原告提交的证据2是同一证据，本院对真实性予以确认。被告提交的证据2、3为复印件，被告对此有异议，本院对该证据不予认定。被告提交的证据4、5、6、7，原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，现原告起诉要求的是2015年3月1日至2016年2月底的物业服务费，若被告主张为原告垫付了2015年3月之前的公共电费及水费可另案起诉，对2015年3月之后的公共水费及电费，因被告未安装独立的水表及电表，实际产生的费用双方均无法证明，本院按照原、被告双方均做为证据提交的前期物业合同中经济效益测算部分的公共电费及公共水费的数据结合该住宅用户的实际入住率，酌情认定原告应支付的公共电费为88272元每年，公共水费6300元每年。在合同中约定8台电梯的年检费及电梯维保费应由原告支付，对被告提交的证据7，本院予以认定。被告提交的证据8为复印件，原告质证对此有异议，本院不予认定，但原告自认派驻小区的实际工作人员为23名，未达到合同要求的27名。被告提交的证据9，原告质证有异议，本院认为该证据被告自行制作且上面记载与本案无关，对该证据本院不予认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2014年1月，原告通过招标方式中标，与被告台州横峰国际鞋材城股份有限公司签订《前期物业服务合同》，被告的物业有高层住宅、商业用房及车位（库）。合同约定，物业服务收费按包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其标准按高层住宅为每月1.7元/m²，营业房为每月1.8元/m²，车位（库）为每月30元/个；业主从交房之日的次月起交纳全年度的物业服务费，已竣工但尚未出售的物业由被告承担物业服务费用，并约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年服务开始的10日内履行交纳义务，如逾期交纳应按日万分之五支付滞纳金。签订合同同时，原告向被告交纳了20000元的履约保证金。合同约定履约保证金在前期物业管理结束后无息退还。
2015年3月至2016年2月的物业服务费被告尚未支付。20000元履约保证金被告尚未退回原告。
另查明，原告佳合公司于2016年3月1日撤出被告横峰国际公司物业服务项目。被告横峰国际公司代原告支付了应由原告支付的公共电费88272元，公共水费6300元，特种设备维修、检验费及维保费等28900元。
再查明，横峰国际鞋材城实际测绘面积高层住宅面积为44805.28㎡，商业用房面积为10661.08㎡，车位为407个。原告自认已交房面积为7198.67㎡及车位一个。
本院认为，原告台州佳合公司与被告横峰国际公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对原、被告双方具有约束力，原告为被告提供了物业服务，被告横峰国际公司应按约支付物业服务费。为减少诉累被告垫付的应由原告支付的费用应在物业服务费中扣除。原告要求被告赔偿因被告未足额提供物业用房所造成的损失60000元，因原告未提供证据，本院不予支付。被告抗辩停车位双方口头协议暂不支付管理费，未提供证据予以证明，本院对该抗辩不予采信。按合同约定被告应向原告支付的物业服务费为：住宅部分767174.8（37606.61*1.7*12）元，商业用房部分230279.3（10661.08*1.8*12）元，停车位146160（406*30*12）元。原告自认派驻被告处提供服务的物业人员为23名未达到合同约定的27名，但高层住宅的实际面积比招标时的预测面积减少了15000余平方，适当减少的工作人员与减少的实际物业面积比例大致相当，而且收取的物业费也是按实际面积收取，不能认定原告因减少了物业人员而存在瑕疵。但鉴于高层住宅的入住率较低，相应物业的服务工作量肯定减少，本院酌情认定被告应向原告支付住宅部分的物业服务费按90%计算，为690457.4（767174.84*90%）元，被告应向原告支付的物业费共计1066896.7（690457.4+230279.3+146160）元。应由原告支付而由被告垫付的费用共计123472元。两项相抵，被告应向原告支付的费用为943424.7元。原告合理部分的诉讼请求本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、原告台州佳合物业有限公司与被告台州横峰国际鞋材城有限公司签订的《前期物业服务合同》于2016年3月1日解除。
二、被告台州横峰国际鞋材城有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州佳合物业管理有限公司物业服务费943424.7元，并支付自2015年3月11日起按日万分之五计算至实际履行之日止的滞纳金。
三、被告台州横峰国际鞋材城有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告台州佳合物业管理有限公司履约保证金20000元。
四、驳回原告台州佳合物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15270元，减半收取7635由原告台州佳合物业有限公司负担1500元，由被告台州横峰国际鞋材城有限公司负担6135元。
如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费15270元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：19-900001040000225089001。开户行：台州市农行]。
审 判 员 奚红英
二〇一六年八月十六日
代书记员 张 健