广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民二初字第1220号
原告陈为学，男，1974年2月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人袁媛，广西金和泰律师事务所律师。
被告广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市友谊路吴圩段48-1号吴圩凤翔园8栋1单元601号。
法定代表人苏安杰，该公司董事长。
委托代理人赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行，住所地南宁市青秀区桃源路41号。
代表人梁昕妍，该支行行长。
委托代理人朱玉琴，中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部职员。
第三人黄喜枝，女，1978年9月3日出生，壮族，住南宁市邕宁区。
原告陈为学诉被告广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行（以下简称工行桃源支行）、第三人黄喜枝商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告陈为学及其委托代理人袁媛、被告高英公司的委托代理人赵善红、第三人工行桃源支行的委托代理人朱玉琴到庭参加诉讼。第三人黄喜枝经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈为学诉称：2013年1月18日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园8楼2单元801号房（房屋代码1034104），该商品房的建筑面积为116.66平方米，总售价407309元；被告须于2014年6月30日前将合同规定之五方验收合格的商品房交付原告使用；如被告不能按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，原告有权退房。同日，原、被告双方还签订了一份《南宁市商品房买卖合同》的《合同补充协议》，对付款时间、付款方式以及解除权行使的法律后果等进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款122309元。2013年3月15日，原告、第三人黄喜枝与第三人工行桃源支行及被告签订了《个人购房借款／担保合同》，原告和第三人黄喜枝作为借款人，向第三人桃源支行贷款285000元，用于支付剩余购房款，原告以所购房屋作抵押，被告为原告的上述贷款承担连带保证责任。截止今日，被告仍未依约履行交房义务。被告实际交房已经逾期超过90日，其行为已经构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为YS00308128）及《合同补充协议》；2、判令被告返还原告已付的首期购房款122309元及利息9409元（自2014年7月1日起暂算至起诉之日止，以原告已支付房价款为本金，按银行同期活期存款利率计算）；3、判令被告赔偿原告4073元（按购房总价的1%计算）；4、判令被告赔偿原告的契税损失6109.64元及查档、抵押费、查档费等损失11726元，共计17835.64元；5、判令被告支付延期交楼违约金19102元（自2014年7月1日起暂计至起诉之日止，每日按原告已支付房价款的万分之一计算，407309×0.0001×469≈19102元）；6、判令解除原告、第三人黄喜枝与第三人工行桃源支行及被告签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［按］字［邕］行［桃源］支行（2013）年（1914）号）并由被告向第三人工行桃源支行偿还剩余的按揭贷款本金、利息及违约责任；7、判令被告将原告已向第三人工行桃源支行支付的按揭贷款90978.68元（自2013年4月1日暂计至2015年9月1日，以原告实际向第三人工行桃源支行支付的按揭贷款总额为准）及利息3000元（自2014年7月1日起暂计至起诉之日止，以原告已付每期按揭款为本金，按中国人民银行同期贷款利率分段计算）赔付给原告；8、判令被告承担本案的诉讼费用。原告对其主张提交的证据有：
1、《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00308128）及《补充协议》，证明原、被告签订合同的情况及所签订合同的具体内容；
2、《收据》8张及发票1张，证明原告为向被告购买商品房所支付的各项费用；
3、《税收通用完税证》，证明原告按规定缴纳了6109.64元契税；
4、《个人购房借款／担保合同》（编号A：［按］字［邕］行［桃源］支行（2013）年（1914）号），证明原告已就所购买的房屋办理了按揭贷款；
5、借据历史处理明细本地查询，证明原告向第三人工行桃源支行偿还按揭贷款的情况。
被告高英公司辩称：一、原、被告签订的商品房买卖合同属实，合同签订后之所以不能将商品房交付给被告，是因为被告交付工程款后，承建方挪用工程款，造成逾期交房，现被告已经接管工程建设，预期在春节前能将商品房交付使用，被告建议原告继续履行合同；二、如原告一定要解除合同，原告亦没有意见，但原告提出的诉请中除了退还首付款以及由被告承担银行按揭款本金外，其他费用被告不承担，协议条款已约定清楚。
第三人工行桃源支行述称：涉案房屋是我行的抵押物，已办理抵押预告登记，原告尚欠我行贷款224238.46元，如果原告想要解除合同、注销抵押登记，则必须由原告或被告替原告一次性结清欠款，结清完毕方可办理解除抵押的手续，否则原告应继续履行合同。
第三人对其主张提交的证据有：
1、《个人购房借款／担保合同》，证明第三人工行桃源支行与原告签订了按揭贷款合同；
2、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明原告为购买涉案商品房已办理了备案手续；
3、抵押预告登记，证明第三人工行桃源支行是合法的抵押权人；
4、借款人还款明细表，证明原告方偿还按揭贷款的明细。
第三人黄喜枝没有出具书面陈述意见，亦未到庭参加诉讼。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人黄喜枝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。
各方当事人争议的焦点为：一、原告为购买涉案商品房分别支付了哪些费用，原告要求被告返还这些费用并赔偿损失、支付违约金有何依据；二、为购买涉案商品房签订的《个人购房借款／担保合同》解除后应如何处理各方的权利义务。
综合各方当事人的举证、质证，本院认证如下：对各方当事人无异议的证据予以认定；被告对原告提交的证据2中的三份收据有异议，即原告证据第39页的房屋维修资金8983元、第42页的网签费163元、第45页的查档费60元，被告认为第39页和第42页的两份收据收款单位不明，不认可原告向被告交付了这两笔费用，但被告对第39页和第42页两份收据上所盖的被告公章的真实性无异议，被告认为第45页的查档费和第43页的查档费是重复的。本院认为，房屋维修资金和网签费两张收据上盖有被告的公章，且与被告出具给原告的其他付款凭证相同，本院对这两收据的真实性予以认定，这两份收据可以证明原告已向被告交付这两项费用；至于第45页的查档费，原告表示记不清楚该笔费用交给谁了，本院无法认定该查档费用的支出与本案有关，因此，该份证据不能作为认定本案事实的依据。
结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下事实：
2013年1月18日，原告陈为学（××）与被告高英公司（××）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00308128）一份，主要约定：原告购买由被告开发的南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园8号楼2单元801号房，该商品房用途为住宅，建筑面积116.66平方米；该商品房为预售房，该商品房单价为每平方米4290.62元，总金额407309元；付款方式为商品房担保贷款和住房公积金贷款；交付期限为××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；××逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权退房；××退房的，××须在××提出退房要求之日起60日内将××已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给××，并按总价款的1%赔偿××损失；××应配合××办理退房的有关手续；××应当按照有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。××按××委托××代交方式交纳专项维修资金；合同附件与本合同具有同等法律效力。《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：××须在签订合同及本补充协议的同时向××支付合同总价款的30.03%作为首期付款，计122309元，已付定金抵作首期付款；其余69.97%的合同价款，计285000元，由××向银行办理按揭贷款；任何一方因违约造成守约方损失，违约金不足以弥补损失的，违约方应另行向守约方赔偿超出违约金部分的损失；第十五条“关于合同解除的补充”：1、买卖双方按本《合同》及补充协议的约定行使解除权时，对于以按揭方式购房的（按揭贷款已由银行放贷到××指定账户中），××在解除合同之日起60日内代××提前清偿尚欠的银行贷款本金，银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担，××还应将××已交的按揭首期款及已还银行贷款本金退还给××。原告为履行上述合同先后向被告交付购房首付款122309元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、房屋查档费60元、抵押登记费80元。2013年2月26日，原告向南宁市地方税务局就涉案房屋缴纳契税6109.64元。
2013年1月23日，被告就涉案房屋向南宁市房产管理局办理了商品房买卖合同登记备案。
2013年3月15日，原告陈为学和第三人黄喜枝作为共同借款人和抵押人、第三人工行桃源支行作为贷款人、被告高英公司作为保证人签订了《个人购房借款／担保合同》（编号A：［按］字［邕］行［桃源］支行（2013）年（1914）号）一份，主要约定：贷款人同意向借款人发放个人一手房购置贷款285000元，本合同项下贷款用于购买坐落于南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园8号楼2单元801号房；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人按照按月等额本息偿还贷款本息；借款人同意如在约定的借款合同期间内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×壹个月，每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。截至2015年12月1日，原告共计向第三人工行桃源支行偿还借款本金60761.54元，偿还借款利息39535.14元，尚欠银行贷款本金224238.46元。2013年5月17日，借贷双方就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人工行桃源支行，预告登记义务人为原告陈为学。
因被告未能在合同约定的期限内交房，原告遂于2015年10月15日提起本案之诉。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，而《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十五条第1项中关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担”的约定，明显系被告作为提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，本院采信原告方关于“银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由××自行承担”的约定系无效的格式条款的主张，认定该约定无效。除上述被认定为无效的约定外，各方当事人签订的《南宁市商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》中与本案查明事实相关的内容合法有效。合同约定的交房日期是2014年6月30日前，开庭时被告方承诺应该可以在2016年春节前交房，逾期交房日期已远远超过90日，符合了合同约定的合同解除条件，原告要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告亦无异议，本院对原告要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已予解除，原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》的目的已无法实现，因此，对于原告请求解除原告、第三人黄喜枝及第三人工行桃源支行签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［按］字［邕］行［桃源］支行（2013）年（1914）号）的诉讼请求，本院依法予以支持。关于合同解除后的法律后果，应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条进行处理。原告要求被告退还已付的首付款122309元及已付的银行贷款本金的诉讼请求，符合法律规定，被告亦同意退还，本院予以支持。原告为购买涉案房屋，除已支付首付款122309元及按期归还了银行贷款本金外，原告还支付了契税6109.64元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元及银行按揭贷款利息。对于原告请求的契税6109.64元，可由原告在本案判决后在被告的协助下办理契税退还手续，被告应在本案判决生效后十日内按征税机关的要求协助原告办理契税退还手续。被告对除首付款及银行贷款本金外的其他费用不同意退还给原告，并援引《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十五条第一款后段之约定作为抗辩。首先，被告所援引的免责约定已被本院认定为无效；其次，若被告恪守约定，使《商品房买卖合同》得以顺利履行，原告向被告交纳的上述费用双方亦不会产生争议，现因被告的违约行为致使原告无法实现合同目的而解除合同的，原告所向被告交纳的前述费用，即为因被告违约所造成的原告损失，原告请求被告在合同解除后退还前述费用（包括房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元及原告已付的银行按揭贷款利息），符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之“恢复原状”的规定，本院予以支持。原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定，××退房的，××须在××提出退房要求之日起60日内将××已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给××，并按总价款的1%赔偿××损失。本院认为该合同条款系结算、清理条款，在合同解除后仍具有法律效力，被告应按该约定承担向原告支付活期存款利息并赔偿损失。根据原告主张的活期存款利率计算方式，（122309＋6109.4＋11666＋90978.68）元×495天×0.35%÷365天，则利息为1097元。原告要求被告支付利息9409元的诉讼请求，本院依法予以支持1097元，超出1097元的部分本院不予支持。原告要求被告赔偿损失4073元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告已选择了解除合同，原告再依据合同继续履行的违约责任约定要求被告按已付房价款的万分之一支付违约金19102元的诉讼请求，本院不予支持。对于《个人购房借款／担保合同》解除后，应如何处理的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”根据该条规定，被告不仅应承担贷款本金，还应承担《个人购房借款／担保合同》约定的利息和提前还款补偿金。被告应自本案判决生效之日起十日内，向第三人工行桃源支行一次性偿还本案所涉的《个人购房借款／担保合同》中剩余的贷款本金、利息及提前还款补偿金，数额以第三人工行桃源支行的计算明细为准。
另外，本案判决生效后十日内，原告陈为学、被告高英公司、第三人工行桃源支行、第三人黄喜枝应互相协助、配合到相关部门办理涉案商品房买卖合同登记以及预购商品房抵押权预告登记的注销手续，如在办理注销手续时需支付费用，则由被告高英公司承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、解除原告陈为学与被告广西高英投资建设有限公司于2013年1月18日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00308128）；
二、解除原告陈为学、第三人黄喜枝、被告广西高英投资建设有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行于2013年3月15日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［按］字［邕］行［桃源］支行（2013）年（1914）号）；
三、被告广西高英投资建设有限公司向原告陈为学返还购房首付款122309元、房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元；
四、被告广西高英投资建设有限公司向原告陈为学支付利息1097元、赔偿损失4073元；
五、被告广西高英投资建设有限公司向原告陈为学返还原告陈为学已向中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行支付的贷款本金和利息（暂计至2015年12月1日，原告陈为学已付的商品房按揭贷款本金为60761.54元、利息为39535.14元；具体数额以本案生效判决履行时原告陈为学实际支付的数额为准）；
六、被告广西高英投资建设有限公司在本案判决生效后十日内协助原告陈为学办理契税6109.64元的退还手续；
七、自本案判决生效之日起十日内，被告广西高英投资建设有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行一次性偿还本案所涉的《个人购房借款／担保合同》中剩余的贷款本金、利息及提前还款补偿金，数额以第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行的计算明细为准；
八、本案判决生效后十日内，原告陈为学、被告广西高英投资建设有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行、第三人黄喜枝应互相协助、配合到相关部门办理涉案商品房买卖合同登记以及预购商品房抵押权预告登记的注销手续，如在办理注销手续时需支付费用，则由被告广西高英投资建设有限公司承担；
九、驳回原告陈为学要求被告广西高英投资建设有限公司支付违约金19102元的诉讼请求。
案件受理费2650元，由原告陈为学负担190元，由被告广西高英投资建设有限公司负担2460元。案件受理费原告陈为学已预交，被告广西高英投资建设有限公司在本案生效判决履行时一并支付受理费2460元给原告陈为学。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费5300元，款汇：（户名：南宁市中级人民法院，帐号：20×××28，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行。注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”，汇款时请将开户行的全称写完整）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 燕纪飞
二〇一六年一月八日
书记员 余 忆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排队对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的驳回诉讼请求。