江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2850号
上诉人（原审被告）南京持盈保泰市政工程有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道龙山。
法定代表人朱银梅，该公司经理。
委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人李郁祥，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林子通，男，汉族，1978年11月12日生，南京市浦口区双喜洁具厂业主。
委托代理人李阳，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人刘永飞，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人南京持盈保泰市政工程有限公司（以下简称持盈保泰公司）因与被上诉人林子通房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月11日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人持盈保泰公司的委托代理人李友道、李郁祥，被上诉人林子通的委托代理人李阳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林子通原审诉称，2009年9月2日，林子通从持盈保泰公司处承租了浦口区原林场五组钢结构厂房及辅房约7200平方米，并签订租房协议书一份，租期五年。2011年1月5日，持盈保泰公司突然对林子通所租厂房断电并表示不再恢复供电。后林子通得知是因为该房屋纳入拆迁范围。持盈保泰公司在未告知林子通的情况下，擅自与拆迁人签订补偿协议，领取拆迁补偿金，严重损害林子通作为房屋实际经营人的利益。故诉至法院，请求判令持盈保泰公司补偿林子通房屋拆迁停工停业、搬家费等各项损失1334700元，并负担诉讼费、保全费。
持盈保泰公司原审辩称，林子通的诉请没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。第一、从程序上看，林子通的诉请违反了一事不再理的原则，林子通主张房屋拆迁停工停业、搬家费损失，已在（2012）浦民初字第639号民事案件中判决处理，该案已生效。第二、从实体上看，林子通的诉请没有依据，在双方签订的租赁协议中，明确约定如果因为政府政策性拆迁或不可抗力因素，持盈保泰公司应提前3个月书面通知林子通，林子通所改造部分应得的政府赔偿归林子通所有，根据上述约定，持盈保泰公司在发生拆迁时，有权提前3个月通知林子通解除协议，（2012）浦民初字第639号民事案件中已经确认在拆迁发生时，持盈保泰公司已经提前3个月通知了林子通，双方的租赁协议在2010年12月31日终止，林子通仅仅能获得其改造部分应得的政府赔偿，无权要求持盈保泰公司支付停工停业搬迁费损失。林子通至今也没有举证证明其主张的停工停业搬迁费损失的存在和具体金额，林子通主张按照1334700元支付停工停业搬迁费损失没有依据，1334700元是拆迁部门根据拆迁房屋补偿价、附属物补偿价合计数的10%计算而得，与林子通主张的停工停业搬迁费没有任何关系，如林子通认为应当获得停工停业搬迁费损失，应当向拆迁部门主张，林子通向持盈保泰公司主张没有法律依据。综上，请求驳回林子通的起诉。
原审法院经审理查明，2009年9月2日，林子通与持盈保泰公司签订租房协议书一份，约定：持盈保泰公司将位于浦口区原林场五组钢结构厂房及辅房约7200平方米出租给林子通；租赁期限为5年，自2010年1月1日至2014年12月30日；租金为430000元／年，每年分两次付清，即1月30日和10月30日前各付50%，如逾期未付，持盈保泰公司有权终止合同；在合同期内持盈保泰公司不得以任何理由终止本合同，若持盈保泰公司单方终止合同，应赔偿林子通所投资的一切费用损失，如因政府政策性拆迁或不可抗力因素时，持盈保泰公司应提前三个月书面通知林子通，林子通所改造部分应得的政府赔偿归林子通所有，中途林子通解除合同，林子通所改造的部分归持盈保泰公司所有，林子通应积极配合持盈保泰公司无条件搬迁，持盈保泰公司适当补偿林子通相应搬迁费用；在租赁期间内，不得将持盈保泰公司的房屋资产产权转租给他人，因不可抗力原因导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。2010年8月20日，林子通与持盈保泰公司又签订补充协议，约定：持盈保泰公司同意林子通就租赁房屋可以部分转租他人使用；林子通保证转租期限不超过租房协议书的期限；林子通保证转租方完全履行租赁协议书中林子通的义务；本补充协议是租房协议书的组成部分，同租房协议书具有同等法律效力。
原审法院另查明，林子通系南京市浦口区双喜洁具厂（以下简称双喜洁具厂）业主。2010年8月17日，林子通与南京南自成套电气设备有限公司（以下简称南自成套设备公司）签订厂房租赁协议书，约定：林子通将上述厂房约4000平方米出租给南自成套设备公司，租赁期限为3年，自2010年9月1日至2013年8月31日，年租金为384000元。因所承租的房屋于2011年1月5日断电，南自成套设备公司向原审法院起诉林子通，要求解除厂房租赁协议书，退还租金、保证金，并赔偿损失。该案经原审法院审理于2011年11月1日做出如下判决：一、解除南自成套设备公司与林子通于2010年8月17日签订的《厂房租赁协议书》；二、林子通于判决生效后十日内返还南自成套设备公司租赁费59440.44元、保证金100000元，并赔偿南自成套设备公司损失341145元，合计500585.44元。该案宣判后，林子通不服判决，提起上诉，经南京市中级人民法院审理，于2012年3月14日做出终审判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院再查明，因地铁三号线建设需要，讼争房屋需进行拆迁。2011年4月18日，南京市浦口区物价局价格认证中心出具《关于南京双喜洁具厂拆迁补偿价格认证报告》，确认双喜洁具厂附属物拆迁补偿价格为82705.2元。同年9月22日，南京市浦口区物价局价格认证中心又出具《关于南京持盈保泰市政工程有限公司拆迁补偿认证报告》，确认持盈保泰公司拆迁补偿价格为14681900元。其中，房屋补偿价格为13130700元，附属物补偿价格为216500元，搬迁停业损失费为1334700（房屋补偿价、附属物补偿价合计数为基数的10%）。2011年10月13日，持盈保泰公司与南京市浦口区人民政府泰山街道办事处拆迁办公室（以下简称泰山街道拆迁办）签订拆迁补偿协议，约定：泰山街道拆迁办依据物价部门出具的评估报告，对持盈保泰公司的房屋、附属物等损失一次性补偿，补偿款总计16430000元。同年11月22日，泰山街道拆迁办出具《关于南京持盈保泰市政工程有限公司拆迁情况说明》，其内容为：依照有关拆迁文件规定，并依据浦口区物价局价格认证中心出具的评估报告，对持盈保泰公司的房屋、附属物等损失一次性补偿16430000元；依照有关拆迁文件规定，依据浦口区物价局价格认证中心出具的评估报告，确认持盈保泰公司承租人双喜洁具厂附属物等一次性补偿款为82705.2元，该费用在持盈保泰公司总补偿款中支付。
原审法院又查明，2011年11月9日，林子通向原审法院起诉持盈保泰公司，要求赔偿因持盈保泰公司违约给林子通造成的各项经济损失1919430.44元，包括订单损失440000元、老厂房装修费损失389780元、财产损失157420元、停工期间员工工资损失233600元、厂房搬迁损失35045元、合同违约金135000元、赔偿南自成套设备公司400585.44元、租金损失128000元。在该案审理过程中，林子通曾要求变更诉讼请求为：判令持盈保泰公司赔偿林子通经济损失及拆迁补偿金共计1900000元。但持盈保泰公司认为该案法庭审理已终结，不接受林子通变更诉讼请求。原审法院遂于2012年10月29日做出如下判决：一、持盈保泰公司给付林子通房屋装修补偿款87905.20元，搬迁费用35045元，合计122950.20元，此款于判决生效后十日内履行；二、驳回林子通的其他诉讼请求。该案宣判后，双方当事人均未提出上诉，现该判决已生效。
原审法院认为，林子通与持盈保泰公司签订的租房协议书及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。在房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案林子通承租持盈保泰公司房屋，在租赁期限内，租赁房屋被拆迁，持盈保泰公司应在拆迁补偿范围内对林子通的损失予以补偿，故林子通诉请要求持盈保泰公司补偿搬迁、停业损失，于法有据，其合理部分，予以支持。对于持盈保泰公司辩称根据房屋租赁合同，持盈保泰公司已经提前3个月通知了林子通，双方的租赁协议在2010年12月31日终止，林子通仅仅能获得其改造部分应得的政府赔偿，无权要求持盈保泰公司支付停工停业搬迁费损失的辩解意见，原审法院认为，租房协议书及补充协议中并无上述约定，租房协议书第五条第二款仅是就三种情况下合同终止的法律后果做出约定，即持盈保泰公司“单方终止合同”、“因政府政策性拆迁或不可抗力”致合同终止、林子通“中途解除合同”，在该合同条款中并无林子通放弃房屋拆迁时要求补偿搬迁停业损失权利的内容，而所谓“林子通应积极配合持盈保泰公司无条件搬迁，持盈保泰公司适当补偿林子通相应搬迁费用”，无论是从其文意解释还是联系上下文解释，均不能理解为林子通已放弃上述权利，故持盈保泰公司上述辩解理由没有事实依据，不予采信。根据《关于南京持盈保泰市政工程有限公司拆迁补偿认证报告》，搬迁停业损失费按照房屋补偿价、附属物补偿价合计数的10%计算即1334700元，应归因搬迁停业而产生损失的一方即林子通所有，对于持盈保泰公司辩称1334700元是拆迁部门根据拆迁房屋补偿价、附属物补偿价合计数的10%计算而得，与林子通主张的停工停业搬迁费没有任何关系的辩解意见，原审法院认为，该款项设立的意义在于拆迁人对因搬迁、停业造成的损失的补偿，持盈保泰公司欲以形式上的计算标准来解读拆迁部门对因搬迁、停业损失而补偿的目的，违背了该项损失设立的意义，故对持盈保泰公司的上述辩解意见不予采信。同时，因上述1334700元是以房屋、附属物为基数笼统的计算出的并非是可以确定的实际损失，故该项补偿应分配给实际承租人，扣除（2012）浦民初字第639号案件中已处理的厂房搬迁费35045元及房屋装修补偿款87905.2元，即持盈保泰公司应补偿林子通搬迁停业损失1211749.8元。持盈保泰公司认为林子通的诉讼请求已在前案中处理，应驳回其起诉，对此，在（2012）浦民初字第639号案件中，林子通起诉所依据的事实为持盈保泰公司违反房屋租赁合同约定，所主张的各项损失亦为因违约所造成的损失，而在本案中，林子通起诉所依据的事实为租赁房屋被拆迁，所主张系房屋拆迁补偿时的搬迁停业损失。故两次诉讼所依据的事实不同，诉讼请求亦不同，诉讼标的不同，因此，持盈保泰公司上述辩解理由没有法律依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，原审判决：持盈保泰公司于判决生效之日起七日内给付林子通搬迁停业补偿款1211749.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费16812元（林子通已预交），由林子通负担1680元，持盈保泰公司负担15132元；诉讼保全费5000元（林子通已预交），由持盈保泰公司负担。
上诉人持盈保泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决程序错误，违反了一事不再理原则。本案中林子通的诉讼请求是要求持盈保泰公司支付停工停业搬迁费损失，该损失林子通在（2012）浦民初字第639号案中已经提出过，林子通该案中的诉讼请求包括订单损失、停工期间员工工资损失、搬迁损失，与本案诉讼请求重复，同时，两案均是由于拆迁导致双方租赁合同终止，引发争议，林子通依据相同事实对生效判决已经处理过的诉讼请求再次起诉，违反了一事不再理原则，应当驳回起诉。（二）实体上，原审判决错误。1.根据双方租房协议书约定，林子通无权获得停工停业、搬迁费补偿。租房协议书第五条第二款“在合同期内持盈保泰公司不得以任何理由终止本合同，若持盈保泰公司单方终止合同，应赔偿林子通所投资的一切费用损失。如因政府政策性拆迁或不可抗力因素，持盈保泰公司应提前三个月书面通知林子通，林子通所改造部分应得的政府赔偿归林子通所有，中途林子通解除合同，林子通所改造的部分归持盈保泰公司所有，林子通应积极配合持盈保泰公司无条件搬迁，持盈保泰公司适当补偿林子通相应搬迁费用”，明确了三种情况导致租房协议终止的法律后果。双方在签订协议时均认可租房协议书可因约定的终止条件成就而于期满前终止，在拆迁的终止条件成就时，持盈保泰公司提前三个月书面通知林子通即产生终止协议的后果。持盈保泰公司于2010年9月27日向林子通发出终止租赁协议的通知，林子通已经收到该通知，双方的协议已于2012年12月31日终止，林子通的租金也只交到2010年12月31日。依据上述约定，林子通仅能获得其所改造部分所对应的政府赔偿即附属物赔偿款，无权获得停工停业、搬迁费补偿。2.依照法律规定，林子通无权获得停工停业、搬迁费损失。双方的租房协议书已于2010年12月31日终止，而实际拆迁行为发生在2011年10月13日。林子通依法从协议终止之日起不享有对该房屋经营使用的权利，就不存在停工停业损失，而应当在协议终止之日搬离租赁房屋。在2011年10月拆迁行为发生时，林子通不存在搬迁费损失。3.拆迁部门的拆迁方案证明林子通仅能获得附属物补偿款，无权获得停工停业、搬迁费补偿。泰山街道拆迁办与持盈保泰公司达成的拆迁补偿协议中明确了拆迁补偿款中属于双喜洁具厂即林子通的补偿款仅为附属物评估补偿款8万余元，并无停工停业、搬迁费损失补偿。泰山街道拆迁办2011年11月22日出具的《关于持盈保泰公司拆迁情况说明》对此再次明确。4.林子通至今未能举证证明停工停业、搬迁费损失的存在，亦未能提供停工停业、搬迁费损失的具体金额和依据。林子通主张按照1334700元支付停工停业、搬迁费损失没有道理。1334700元是拆迁部门支付给持盈保泰公司的搬迁停业损失费，是按照房屋补偿价格、附属物补偿价格合计数的10%计算而得，计算的依据是持盈保泰公司的房屋补偿价格及附属物补偿价格，与林子通没有任何关系。按照拆迁政策，不论是否存在租赁经营，拆迁部门都会按照上述方式向持盈保泰公司支付停工停业、搬迁费补偿。林子通与持盈保泰公司之间仅存在租赁关系，该租赁关系与拆迁关系是两个独立的法律关系，拆迁部门给予持盈保泰公司的补偿款与林子通无关。林子通若想获得停工停业、搬迁费损失，应向拆迁部门主张，不应向持盈保泰公司主张。5.原审法院适用《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》错误。原审法院认为在租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿，该观点是错误的。该条适用的前提是拆迁行为发生时双方的租赁合同正在履行，而本案中，双方签订的租房协议书已于2010年12月31日因双方约定的终止条件成就而终止，实际拆迁行为发生在此之后的2011年11月。拆迁行为发生时，双方的租赁协议已经终止，本案不适用该条规定。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判驳回林子通原审诉讼请求；2.判令林子通承担一、二审诉讼费用。
被上诉人林子通辩称，林子通取得搬迁停业损失补偿有充分事实和法律依据。1.租房协议中并未对停产停业补偿的归属进行约定，林子通未放弃对该补偿款的权利。如原审法院查明，林子通与持盈保泰公司在租房协议中虽然有对承租人改造部分赔偿的约定，但并未对拆迁补偿其他部分进行约定，林子通也没有明确放弃。租赁合同第五条第二款仅对三种合同终止情形作出了约定，即持盈保泰公司单方终止合同、林子通单方终止合同以及因政府拆迁或不可抗力致使合同终止，该条款中并无林子通放弃要求补偿搬迁停业损失的表述，且无论从文意还是上下文解释，均不能认为林子通已放弃上述权利。2.持盈保泰公司所谓拆迁发生时合同已经终止，林子通无权获得补偿的观点不能成立。租赁合同终止的原因是基于拆迁行为而并非持盈保泰公司的通知，持盈保泰公司通知与否和通知的时间不影响租赁合同因拆迁而终止的法律后果。因拆迁导致合同终止以及经济补偿的发生是一个完整的法律事实，持盈保泰公司从各个时间节点试图割裂事实是错误的。3.林子通获得停业补偿有充分法律依据。根据《南京市浦口区征地拆迁补偿安置办法》第三十六条第三款，“如产权人将房屋出租的，拆迁人仅对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁进行补偿”。又见《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条，“出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。”2012年施行的《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十二条规定，“征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失有约定的，从其约定，没有约定的，由双方协商。协商不成的，由房屋征收部门将货币补偿款经公证后专户提存，根据调解和诉讼情况进行分配。”所以相关法律法规没有排除承租人获得停产停业损失补偿的权利，相反，明确地规定拆迁人对且仅对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁进行补偿，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。4.林子通是停产停业损失的实际承受者，理应获得补偿。自承租日到实际拆迁日，林子通一直在承租房屋内进行生产活动。该房屋是林子通的主要生产场地，林子通在该场地安装了机器设备及附属设施，进行生产活动获得收益，是房屋的实际使用者和经营者。因拆迁必须对设备进行搬迁，故产生搬迁费用。同时正常的生产活动被迫停止，造成一段时间之内无法获得生产收益，停产停业补偿款的实质意义是对房屋实际占有人和使用人因拆迁造成停业进行补偿，其体现形式往往是以房屋补偿款为基数按一定比例计算，代表的是社会普遍认可的损失值的估算。持盈保泰公司以形式上的计算标准来解读拆迁部门对搬迁、停业损失补偿的目的，违背了该补偿设立的意义和初衷。5.本案与（2012）浦民初字第639号案件存在诸多区别，并不违反一事不再理原则。在诉讼请求上，前案是请求赔偿停电停水造成的经济损失，本案是请求对拆迁造成的搬迁停业损失进行补偿。在事实理由方面，前案是因持盈保泰公司在租赁合同期内停水停电的违约行为，本案是基于持盈保泰公司取得房屋拆迁补偿款后，拒不对林子通进行补偿。民事法律关系方面，前案是基于持盈保泰公司与林子通房屋租赁合同关系，本案是持盈保泰公司与林子通对拆迁补偿款进行再分配的关系。（2012）浦民初字第639号案件审理中，因租赁房屋被拆迁，情势发生变更，林子通欲变更诉讼请求，原审法院征询双方意见，持盈保泰公司明确表示不同意拆迁部分一并审理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，《南京持盈保泰市政工程有限公司拆迁补偿价格认证表》载明涉拆建筑面积共计7824.02平方米。
本案争议焦点：1.本案是否属于重复起诉；2.林子通主张的停业损失、搬迁费损失有无依据。
本院认为，关于争议焦点一，（2012）浦民初字第639号案件虽系双方基于本案所涉租赁合同产生的诉讼，但在该案审理过程中，基于持盈保泰公司与拆迁部门签订拆迁补偿协议这一新事实，林子通提出了变更诉讼请求的申请，因当时该案庭审已经终结，其申请未被准许。故林子通就拆迁所致相应搬迁停业损失未能在该案中一并处理，林子通另行提起本案诉讼，原审法院依法受理，并不违反一事不再理原则。持盈保泰公司该节上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，持盈保泰公司与林子通在租房协议书中约定“如因政府政策性拆迁或不可抗力因素时，持盈保泰公司应提前三个月书面通知林子通，林子通所改造部分应得的政府赔偿归林子通所有，中途林子通解除合同，林子通所改造的部分归持盈保泰公司所有，林子通应积极配合持盈保泰公司无条件搬迁，持盈保泰公司适当补偿林子通相应搬迁费用”，该条款中双方对于林子通改造部分的补偿归属作了明确约定，对于遇政府政策性拆迁是否补偿搬迁费用则约定不明，对于停产停业损失如何处理双方未作约定。持盈保泰公司主张双方仅约定了林子通所改造部分应得的政府赔偿归林子通所有，可推论出林子通无权享有其他补偿，该观点于法无据，不能成立。虽持盈保泰公司、林子通之间的租赁合同关系与持盈保泰公司、拆迁人之间的拆迁补偿合同关系是两个法律关系，但在因拆迁导致租赁合同终止的情况下，考虑到出租人、承租人对此均无过错，承租人向出租人主张的相关损失应在出租人获得的相应拆迁补偿范围内予以确定。本案中林子通主张的停产停业损失和搬迁损失对应的是补偿协议中“搬迁停业损失费”一项，补偿数额为1334700元。持盈保泰公司关于该项补偿是按房屋补偿价格、附属物补偿价格合计数的10%计算而得，与林子通无关的上诉意见，是以拆迁部门形式上的估算方法误读该项补偿设立的目的，本院不予支持。但林子通认为仅有承租人是停业损失的实际承受者，不考虑产权人对房屋的收益权亦因拆迁而停止，亦与法律规定有违。
对于停业损失，因拆迁对出租人和承租人都会造成停业损失，故在租赁合同约定不明或没有约定的情况下，对于拆迁人支付给出租人的停业补偿费用，承租人可以适当分得。对于搬迁费损失，应视哪方是搬迁行为的实施主体，本案中，被拆迁房屋总计7824.02平方米，林子通承租面积约7200平方米，剩余面积为持盈保泰公司自用，拆迁时双方均实施了搬迁行为，故相应补偿应在双方之间合理分配。由于拆迁补偿时将搬迁费与停业损失两项合并计算，综合本案实际情况，本院酌定林子通享有该项补偿的70%，即934290元，持盈保泰公司享有该项补偿的30%。因（2012）浦民初字第639号生效判决已经判令持盈保泰公司给付林子通搬迁损失35045元，应予扣除，故持盈保泰公司应再给付林子通停产停业损失、搬迁费损失合计899245元（934290-35045）。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但对损失补偿分配不当，本院予以调整。持盈保泰公司的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第962号民事判决为：南京持盈保泰市政工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付林子通搬迁停业补偿款899245元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费16812元、保全费5000元，合计21812元，由林子通负担7116元，持盈保泰公司负担14696元；二审案件受理费16812元，由林子通负担5485元，持盈保泰公司负担11327元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年六月三十日
书 记 员 郭婷婷