上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第410号
上诉人（原审被告）周吕竹。
上诉人（原审被告）张华梅。
上述两上诉人之共同委托代理人杨明途。
被上诉人（原审原告）颜梦颖。
被上诉人（原审原告）高凡越。
法定代理人高永生，系高凡越之父。
上述两被上诉人之共同委托代理人林嵘。
上诉人周吕竹、张华梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人张华梅及上诉人周吕竹、张华梅的共同委托代理人杨明途，被上诉人颜梦颖，被上诉人高凡越的法定代理人高永生以及颜梦颖、高凡越的共同委托代理人林嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：沪房地＊字（＊＊＊＊）第＊＊＊＊＊＊号上海市房地产权证载明，系争房屋的权利人为周吕竹、张华梅，该房屋设定了抵押，抵押权人为中国农业银行＊＊支行，债务履行期限自2004年3月5日至2024年3月4日。
2013年8月3日，颜梦颖、高凡越与周吕竹、张华梅签订《上海市房地产买卖合同》，约定周吕竹、张华梅将系争房屋转让给颜梦颖、高凡越，转让价款为人民币（币种下同）127万元；双方同意，周吕竹、张华梅于2013年10月31日前腾出该房屋并通知颜梦颖、高凡越进行验收交接；双方确认，在2013年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；颜梦颖、高凡越未按合同约定期限付款的，应当向周吕竹、张华梅支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后，颜梦颖、高凡越仍未付款的，除应向周吕竹、张华梅支付7日的违约金外，周吕竹、张华梅有权单方解除合同。周吕竹、张华梅单方解除合同的，应当书面通知颜梦颖、高凡越，颜梦颖、高凡越承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，周吕竹、张华梅可以从颜梦颖、高凡越已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还颜梦颖、高凡越，已付款不足违约金和赔偿部分的，颜梦颖、高凡越书面通知之日起3日内向周吕竹、张华梅支付；周吕竹、张华梅未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给颜梦颖、高凡越，应当向颜梦颖、高凡越支付违约金，违约金按颜梦颖、高凡越已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后仍未交付的，除周吕竹、张华梅应向颜梦颖、高凡越支付7日的违约金外，颜梦颖、高凡越有权单方解除合同。颜梦颖、高凡越单方解除合同的，应当书面通知周吕竹、张华梅，周吕竹、张华梅承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。周吕竹、张华梅应在接到书面通知之日起3日内全额退还颜梦颖、高凡越已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《补充条款（一）》约定，周吕竹、张华梅承诺在签订买卖合同后30天内办理抵押注销手续，周吕竹、张华梅贷款注销完毕和颜梦颖、高凡越贷款审批完毕后7日内，三方赴交易中心办理过户手续；双方于2013年10月31日之前办理房屋交接手续；与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决，若协商不成功，则通过诉讼途径解决，违约方应向对方承担以总房价百分之三的金额支付律师费及调查取证等费用；贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足，则颜梦颖、高凡越应在交易过户当日以现金支付或补足。《附件三付款协议》约定，本合同签订后，颜梦颖、高凡越于2013年8月2日前支付10万元，作为定金；于2013年9月20日前支付27万元；于2013年9月30日前支付88万元（以通过向银行申请贷款的形式支付，以产权交易过户当日的贷款合同为准）；于2013年10月31日前支付2万元。
上述合同签订后，颜梦颖、高凡越于2013年8月1日向周吕竹、张华梅支付3万元，于同年8月3日支付7万元。又于同年8月29日、9月19日分别支付15万元和12万元。
2013年8月28日，颜梦颖、高凡越向相关部门缴纳了系争房屋的契税。9月30日，颜梦颖、高凡越向周吕竹、张华梅发出《通知函》，认为其早已具备过户条件，随时可以过户，但周吕竹、张华梅在多次催告下一直未配合办理过户，故函告要求其于2013年10月8日（包括8日当天）前与颜梦颖、高凡越同去交易中心办理过户手续并提供过户所需一切资料。
期间，张华梅向颜梦颖的丈夫高永生发出短信：“你们的银行贷款资料拿到了吗？”高永生于9月22日发出短信：“我们一直随时可以安排时间去交易中心过户，看你什么时候方便，请尽快于合同约定的时间内联系我们。”9月25日高永生又发出短信：“我和太太已经在上周日即本月22日晚上门告知您最晚过户时间。请你们在合同约定时间内尽快联系我们过户，一切依合同走。”张华梅于当日回复：“没办法，亏10几万也算了，现在差价30-40万元，市场变化快，我们也吃不消，还在不停涨，换谁没人愿意奥。……没有要挟谁，全世界都知道自贸区29号挂牌运作了，市场变化快，已经没有2万元以下的房了，换谁都不愿意这样，都打工的不容易。……加款早点过户就算了，天天涨眼不看为净。”高永生回复：“一切按合同流程走。请你们在合同约定时间内并按合同的要求尽快联系我们过户。”张华梅又回复：“抱歉了，资料都已全。”高永生回复要求第二天上午九点至交易中心过户。张华梅再次回复：“加款，差价太大，承担不了，都理解下，一天一个价格。”期间，颜梦颖也通过手机短信催促张华梅要求办理房屋过户手续。
2013年10月10日，颜梦颖、高凡越向原审法院提起诉讼，要求判令周吕竹、张华梅涤除系争房屋上的抵押，并协助颜梦颖、高凡越办理系争房屋过户至颜梦颖、高凡越名下手续；周吕竹、张华梅支付以37万元为基数，自2013年9月30日至过户日止，按照每日万分之五标准计算的违约金；周吕竹、张华梅支付律师费及调查取证费38，100元。
原审另查明：2013年8月16日，高永生曾向张华梅账户汇入29万元，同日，张华梅又将29万元退回颜梦颖账户。当日，张华梅曾出具《首付款收据》，言明收到高永生用于购买系争房屋的购房首付款29万元。
颜梦颖、高凡越持张华梅出具的2013年8月1日、8月2日和8月16日的首付款收据（金额分别为3万元、7万元和29万元）向银行申请贷款。2013年9月16日，颜梦颖、高永生与中国农业银行股份有限公司＊＊支行签订《个人购房担保借款合同》，约定颜梦颖为购买系争房屋向银行借款88万元，借款期限自2013年9月16日至2033年9月15日止；自本合同签订之日起60日内办妥抵押登记等。
原审还查明：上海诚帆律师事务所于2013年10月11日向颜梦颖、高凡越开具的发票联显示，律师费为35，100元。北京尚公（上海）律师事务所于2013年10月10日开具的发票联显示，律师费为3，000元。
原审审理中，颜梦颖、高凡越表示，同意在办理过户同时向周吕竹、张华梅支付88万元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。颜梦颖、高凡越与周吕竹、张华梅签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现双方在合同中约定周吕竹、张华梅在签订合同后30天内办理系争房屋的抵押注销手续，周吕竹、张华梅贷款注销完毕和颜梦颖、高凡越贷款审批完毕后7日内，共同赴交易中心办理过户手续。同时，合同还约定，2013年9月30日前，双方共同赴交易中心申请办理转让过户手续。现颜梦颖、高凡越按约支付了第一笔10万元和第二笔27万元的定金和房款，并于2013年9月16日办理完了贷款审批手续，但周吕竹、张华梅却未能按约履行系争房屋抵押涤除手续，且在颜梦颖、高凡越多次催促后，仍未履行上述义务以及办理过户手续，显然已经构成违约。至于合同虽约定，颜梦颖、高凡越于2013年9月30日前支付88万元给周吕竹、张华梅，但同时注明该款系通过向银行申请贷款形式支付，现因周吕竹、张华梅原因致颜梦颖、高凡越在办理完毕银行审批手续后未能取得贷款，责任在周吕竹、张华梅，原审审理中，颜梦颖、高凡越表示愿意在办理过户同时向周吕竹、张华梅支付该笔款项，法院依法予以准许。为此，颜梦颖、高凡越要求周吕竹、张华梅办理系争房屋的涤除手续，并协助办理系争房屋过户登记的请求，符合双方合同的约定，法院应予支持。鉴于周吕竹、张华梅的违约行为，颜梦颖、高凡越为此依据合同条款主张其逾期办理房地产权利转移的违约金，于法无悖，且审理中，周吕竹、张华梅亦对该计算方法未提出异议，应予支持。双方还约定违约方应承担因诉讼而发生的以总房价百分之三标准的律师费和调查取证费，周吕竹、张华梅对该计算标准亦无异议，且颜梦颖、高凡越又提供了为本案诉讼而实际发生的律师费凭证，故法院对于颜梦颖、高凡越主张律师费和调查取证费的主张，亦予支持。至于周吕竹、张华梅认为颜梦颖、高凡越至今未能支付总房价的30%作为首付款，其向银行申请贷款系欺骗性质。对此，法院认为，双方在签订系争合同时，周吕竹、张华梅对此明知，并表示确认，颜梦颖、高凡越和银行之间的法律关系，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，原审法院于2013年12月16日作出判决：一、被告周吕竹、张华梅于判决生效后十日内办理上海市浦东新区＊＊弄＊＊号＊＊＊室房屋的抵押涤除手续；并于抵押涤除手续办理完毕后十日内至房屋交易中心协助原告颜梦颖、高凡越办理该房屋过户至两原告名下的手续；二、被告周吕竹、张华梅于判决生效之日起十日内支付原告颜梦颖、高凡越以37万元为本金，自2013年10月1日至上述第一项履行完毕日止，按照每日万分之五标准计算的违约金；三、被告周吕竹、张华梅于判决生效之日起十日内支付原告颜梦颖、高凡越律师费38，100元。案件受理费890元，减半收取445元，诉讼保全费5，000元，两项合计5，445元，由周吕竹和张华梅负担。
原审判决后，周吕竹、张华梅不服，上诉至本院称，原审认定事实及适用法律均存在错误：颜梦颖、高凡越原审中未曾表示过同意在办理过户手续的同时向周吕竹、张华梅支付88万元；颜梦颖、高凡越向银行申请贷款系诈骗性质，违反了国家及地方关于房屋贷款及限购的有关规定；颜梦颖、高凡越不符合购买系争房屋的条件，也没有实际购买的能力，导致无法交易，至今的首付款不足30%，不具备银行按揭贷款的基本条件。周吕竹、张华梅原审中已提出了要求解除合同，但原审未予认定。因此，周吕竹、张华梅要求撤销原审判决，改判驳回颜梦颖、高凡越的原审诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人颜梦颖、高凡越辩称，系争房屋位于上海自贸区范围内，房价上涨过快，周吕竹、张华梅违约不愿意出售该房，颜梦颖、高凡越不予同意，故要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，颜梦颖、高凡越原审审理过程中于2013年11月25日向原审法院表示：愿意将88万元的购房款交给法院代管，以保证合同的履行，并同意在办理过户手续时将该款支付给周吕竹、张华梅。2013年12月9日，颜梦颖、高凡越将88万元的购房款交至原审法院代管。另在原审法院2013年11月25日的庭审中，周吕竹、张华梅针对颜梦颖、高凡越的诉请答辩时表示：“……综上，依据合同9.3条约定应当解除合同，驳回原告诉请。”
本院认为，上诉人周吕竹、张华梅与被上诉人颜梦颖、高凡越签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方由此建立的买卖合同关系依法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，颜梦颖、高凡越按照约应于2013年8月2日前支付10万元，9月20日前支付27万元；9月30日前以银行贷款方式支付88万元（若贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足，则颜梦颖、高凡越应在交易过户当日以现金支付或补足），10月31日前支付2万元；9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述约定对双方具有约束力。就违约的责任承担，合同约定，如周吕竹、张华梅未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给颜梦颖、高凡越，应当向颜梦颖、高凡越支付违约金，违约金按颜梦颖、高凡越已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。与本合同有关的一切争议，在协商不成通过诉讼途径解决时，违约方应向对方承担以总房价百分之三的金额支付律师费及调查取证等费用。上述合同签订后，颜梦颖、高凡越除签约当天支付的7万元比合同约定迟延一天外，剩余的30万元均在约定的期限内支付。颜梦颖、高凡越持张华梅出具的2013年8月1日、8月2日和8月16日的首付款收据（金额分别为3万元、7万元和29万元）向银行申请贷款，并于2013年9月16日与银行签订《个人购房担保借款合同》，成功申请了银行贷款88万元。在2013年9月30日前，也即双方约定的办理系争房屋产权过户手续最晚期限之前，约定的首付款颜梦颖、高凡越已经足额支付，银行贷款申请也已获批，办理产权过户的条件成就。根据现已查明的事实，颜梦颖、高凡越2013年9月22日、25日、30日分别通过短信、发《通知函》等方式就产权过户事宜与周吕竹、张华梅进行交涉和催告，周吕竹、张华梅方则因为房价上涨的原因，在无任何合理抗辩的情况下，未能按约履行系争房屋抵押涤除手续及按时配合办理相应的过户手续，构成违约。根据双方约定及法律规定，颜梦颖、高凡越有权要求继续履行合同，追究周吕竹、张华梅迟延办理过户手续的违约责任，并有权依约要求周吕竹、张华梅承担在协商不成而通过诉讼途径解决时产生的律师费及调查取证等费用。原审于此裁判准确，应予维持。
关于周吕竹、张华梅提出的所谓首付款不足30%的问题及颜梦颖、高凡越方的银行贷款问题，本院认为，双方合同约定的除88万元的银行贷款及尾款之外的首付款为37万元，颜梦颖、高凡越已足额付清，颜梦颖、高凡越支付的首付款是否满足总房价款的30%，并非其合同项下的义务，仅为有关部门进行房产调控管理和贷款审核时需要考察的方面；颜梦颖、高凡越于本案中作为买受人的主要义务为支付房款，其以银行贷款方式支付合同中涉及的88万元。在合同履行过程中，颜梦颖、高凡越根据周吕竹、张华梅出具的首付款收据已成功申请贷款88万元；况且合同还约定有“若出现贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足，则颜梦颖、高凡越应在交易过户当日以现金支付或补足”的条款，故双方的合同继续履行具有相应的保障，不存在法律及事实障碍。周吕竹、张华梅因房价上涨而反悔不卖所提出的颜梦颖、高凡越不具备银行按揭贷款基本条件的抗辩理由，与本案买卖合同权利义务不具法律上的联系；其提出的颜梦颖、高凡越向银行申请贷款系诈骗性质，违反了国家及地方关于房屋贷款及限购的有关规定，缺乏法律及事实依据，且不属于颜梦颖、高凡越合同项下的义务范畴，依法不能成立。
另外，根据查明的事实，颜梦颖、高凡越原审中确曾表示过同意在办理过户手续的同时向周吕竹、张华梅支付88万元，且已将该款交至原审法院代管；张华梅原审中针对颜梦颖、高凡越的诉请仅在答辩时表示依据合同9.3条约定应当解除合同，驳回颜梦颖、高凡越的诉请，但并未提出要求解除合同的明确主张。故周吕竹、张华梅有关上诉理由不成立。
综上，颜梦颖、高凡越与周吕竹、张华梅之间关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》应当继续履行，周吕竹、张华梅应当在涤除该房屋上的抵押后配合颜梦颖、高凡越办理相应的过户手续；其还应当承担颜梦颖、高凡越提出的逾期过户违约金及因诉讼而产生的律师费。上诉人周吕竹、张华梅的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币890元，由上诉人周吕竹、张华梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 夏琦萍
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……