广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终5035号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建绍，男，1967年8月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：万小英，女，1974年1月28日出生，汉族，住广东省增城市。
委托诉讼代理人：杨建绍（万小英丈夫），住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗建开，男，1981年5月21日出生，澳门特别行政区非永久性居民，现住广东省中山市五桂山区。
委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中山市三乡镇雅原房地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐新城6期C2幢A16号二楼。
主要负责人：罗祥昌，该服务部总经理。
委托诉讼代理人：郑文杰，广东励而德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑英伟，广东谷都律师事务所律师。
上诉人杨建绍、万小英因与被上诉人罗建开、被上诉人中山市三乡镇雅原房地产中介服务部（以下简称雅原中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨建绍、万小英上诉请求：1.判令一审判决为无效判决，并撤销；2.判令杨建绍与被上诉人于2016年9月4日签订的房地产买卖及居间合同、2016年8月28日签订的限时出售独家代理委托协议为无效合同，并给予撤销；3.判令被上诉人及第三人共同支付杨建绍、万小英房款880000元在此期间因无法交易产生的利息，利息从2016年9月4日签订合同之日起计算，到房屋解封之日止按银行同期同类贷款利率计算；4.判令雅原中介交回杨建绍、万小英房地产证、国土证等原件，房屋钥匙及杨建绍、万小英其他身份材料，并承担相关违约责任；5.判令被上诉人向杨建绍、万小英支付违约金88000元及利息（利息按银行同期同类贷款利率计算到房屋解封之日），没收被上诉人罗建开定金50000元；6.追究一审合议庭法官及经办法官枉法判决、故意藏匿、伪造、偷换证据的刑事责任，移交检察机关追究刑事责任。事实和理由：一、一审程序违法。1.审判组织组成不合法或依法应当回避的审判人员没有回避；剥夺上诉人辩论权利；拒不将该案移交司法部门；2.审判人员有徇私舞弊、枉法裁判行为。二、一审认定违约理由与事实严重不符。1.一审法院认定被上诉人罗建开签署了多份贷款资料，事实上罗建开根本没有在贷款资料上签名，不能证明罗建开申请了贷款。2.合同约定的卖方义务是待银行评估和审批同意贷款后，到国土部门协助办理过户手续。也就是说卖方义务并不包含去银行签字，而是在评估和同贷之后去房管局办手续。而涉案房产连第一步评估都没有进行，也就不存在同贷，上诉人也就不可能履行下一步义务。一审判决曲解合同条款，将合同中没有约定的事项作为上诉人的合同义务并作为判断违约责任的唯一条件错误。3.上诉人没有拒绝被上诉人罗建开一次性付款，而是被上诉人罗建开在没有到合同约定的最后履行期限（2017年1月25日）就单方撕毁合同并提起诉讼，导致合同不能继续履行的责任在于被上诉人罗建开。4.被上诉人罗建开发出的履约催告函篡改了合同内容，一审法院却依据该份履约催告函认定上诉人违约。5.雅原中介和中山市三乡镇远瞻房地产中介服务部在没有取得合规资质的情况下非法开展中介业务，所签订的合同当属无效合同，收取中介费也属于违法行为。一审法院认定房地产买卖及居间合同有效，是直接承认地产中介不需要取得相应资质就可以正常经营，属事实认定错误。三、银行没有对涉案房屋进行评估，被上诉人罗建开也没有查询过征信，也即贷款前的准备工作都没有完成，何来正式申请贷款。被上诉人罗建开提供的申请贷款资料只有一份空白借款抵押合同，其他资料都是空白，更加证明被上诉人罗建开没有按照合同约定于签订合同之日后10个工作日内申请贷款。被上诉人罗建开未等到合同约定的2017年1月25日的交易日期即以一份履约催告函作为上诉人违约的理由，撕毁合同，导致合同不能履行，已构成严重违约。四、涉案合同是中介与买家以欺诈为目的，骗取上诉人签署房地产买卖及居间合同，该合同不是双方真实意思表示，应当被认定为无效合同。
罗建开辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。被上诉人罗建开不认可上诉人的上诉请求，对于涉案房屋的按揭流程，国土房管行政机关及按揭银行都有严格的操作流程规范，买卖双方各自的权利义务涉案合同皆有明确约定，各方应相互协助配合，非依任何一方当事人意志可以单独完成，任何一方拒绝协助配合任一流程都能导致交易无法进行，最终导致合同目的无法实现。本案中，由于上诉人拒绝协助配合，致使先期步骤的同贷书不能如期出具，致使后期被上诉人在以买方作为抵押人，银行作为抵押权人的抵押贷款以支付卖方等流程无法推进。上诉人在合同履行期间以实际行为拒绝协助办理贷款手续，属于根本违约。
雅原中介辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。
罗建开向一审法院起诉请求：1.解除罗建开与杨建绍、万小英于2016年9月4日签订的房地产买卖合同；2.杨建绍、万小英向罗建开返还购房定金50000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.杨建绍、万小英向罗建开支付违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）。
杨建绍、万小英向一审法院反诉请求：罗建开向杨建绍、万小英支付违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年9月4日起计算至房屋解除查封之日止）。
一审法院认定事实：2016年8月28日，杨建绍与雅原中介签订一份限时出售独家代理委托协议，约定：1.杨建绍委托雅原中介出售位于中山市××山××村××花园××房，委托期限自2016年8月28日起至2017年2月27日止，在此期间，杨建绍不得委托第三方出售或自行出售；2.杨建绍确认以人民币900000元的价格委托雅原中介代为出售上述房屋（实际成交价以买卖双方协商为准，若杨建绍自愿以低于该委托价格出售给买方的，仍视为雅原中介完成本协议委托事项）；3.委托物业在委托期内以任何形式成交，杨建绍都应向雅原中介支付出售总价1.5％作为居间服务费；4.委托期内，若雅原中介成功为杨建绍介绍适配买方，若杨建绍拒绝与买方签订房地产买卖合同及拒绝收取定金等行为，视为违约，杨建绍同意向雅原中介支付前述售价的1.5％作为违约金。协议还约定了其他内容。
2016年9月4日，杨建绍、万小英（卖方）与罗建开（买方）及雅原中介（经纪人）签订一份房地产买卖及居间合同，约定：1.杨建绍、万小英将位于中山市××山××村××花园××房出售给罗建开，价格为人民币880000元；2.房款支付方式为银行按揭：罗建开应于2016年9月4日向杨建绍、万小英支付定金人民币50000元，首期款250000元（不含定金）在2017年1月25日前买卖双方在五桂山国土局办理过户手续当天支付；3.买方应在签署本合同后10个工作日内提交全部贷款所需资料给经纪方，待银行评估和审批同意贷款后，买卖双方应到国土部门办理过户手续，待新业主的房地产权证出后，经纪人协助买方到银行签订购房抵押贷款合同，办理贷款所需的费用由买方承担，后经纪人协助买方到国土部门办理抵押手续，待银行发放贷款给卖方；4.买方申请贷款金额为580000元，若因买方的原因造成贷款申请未获得批准或贷款额不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买卖双方到国土部门办理过户手续当天由买方一并支付给卖方，买方不能如期支付的，属违约，卖方有权追究违约责任和解除合同；5.买方需申请贷款的，卖方需协助提供的资料明细：身份证（如有配偶的需提供配偶的身份证复印件）、户口本、结婚证或未婚证明、放款银行账号复印件；6.卖方需在签署本合同后1个工作日内办理相关手续并将该物业的钥匙、土地证和房产证原件和相关资料交给经纪人托管；7.如买方未能履行本合同之条款，则已支付的定金由卖方没收，如卖方收取了定金后未履行合同约定的条款将该物业出售给买方，则卖方需双倍返还定金给买方；买卖双方任何一方未能履行本合同的条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10％要求对方承担违约责任；8.买卖双方同意在办理过户手续当日分别向经纪人支付代理手续费13200元，如买卖双方因其他问题导致买卖合同和解，违约方同意向经纪人支付成交价的3％作为违约金；9.本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认的地址或身份证地址5天后即视为送达，而无论是否收到，如买卖双方地址发生变更的，需提前7天通知其他各方。合同还约定了其他条款。
合同签订当天，罗建开向杨建绍、万小英支付了定金50000元。2016年12月12日，罗建开诉至一审法院，提出前述诉讼请求，杨建绍、万小英则于2017年2月20日提出前述反诉请求。诉讼中，罗建开、杨建绍、万小英及雅原中介均同意解除上述房地产买卖及居间合同。
一审法院另查明：对于合同未能继续履行下去的原因，罗建开称是由于杨建绍、万小英未按合同的约定协助其办理贷款手续，杨建绍、万小英则认为罗建开为假买家并且为澳门居民，其根本贷不了款，不具备履行合同的能力。经查，根据杨建绍与雅原中介工作人员的微信聊天内容，从2016年10月19日至2016年11月3日期间，雅原中介的工作人员多次要求杨建绍、万小英到银行签名协助罗建开办理贷款手续，杨建绍则催罗建开交首期款，并要求罗建开在办理过户手续时要交全款，而且杨建绍以“银行贷款不需要业主签名，买家去签名就可以了”为由未到银行签名配合罗建开办理贷款手续。为查明罗建开当时向银行申请贷款的情况，一审法院向兴业银行中山分行发函调查了解罗建开向兴业银行贷款的情况及相关的资料。兴业银行中山分行向一审法院提供了罗建开单方签署的空白的以下资料：1.个人购房抵押（保证）借款合同；2.借款申请表；3.征信查询授权书；4.贷款申请谈话笔录；5.未（再）婚声明；6.家庭住房套数诚信保证书；7.抵押物委托评估协议；8.零售信贷业务客户确认函；9.买方划付款授权书；10.自行保管声明；11.租赁情况声明；12.借款借据。其中还附有罗建开及杨建绍、万小英的身份证复印件、涉案房产证和土地证复印件、房地产买卖及居间合同和定金收据复印件、罗建开的银行流水清单原件。2016年11月5日，罗建开委托中山市三乡镇邦安法律服务咨询中心向杨建绍的身份证住址邮寄发出一份关于卖方需配合买方办理银行按揭贷款相关手续的履约催告函，要求杨建绍、万小英在收到函件后5日内履行配合办理银行按揭的申请手续，否则视为根本性违约。杨建绍、万小英在诉讼中表示没有收到该函。
一审法院再查明：杨建绍认为雅原中介是“黑中介”，存在吃差价等非法经营活动，为此向中山市国土资源局投诉。经中山市国土资源局调查核实：雅原中介已办理工商登记，但未到中山市国土资源局办理房地产经纪人机构备案手续，中山市国土资源局已通知雅原中介按规定办理备案手续，并要求其严格按《房地产经纪管理办法》规定进行房地产经纪活动，诚信经营。
一审法院最后查明：涉案房屋的房产证、土地证及钥匙均已由雅原中介收取保管，后杨建绍、万小英自行更换了门锁。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。罗建开与杨建绍、万小英及雅原中介签订的房地产买卖及居间合同，是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。罗建开向杨建绍、万小英支付了定金5万元，双方对此均无异议，一审法院依法予以认定。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为到底是罗建开违约还是杨建绍、万小英违约导致合同无法继续履行。根据双方签订的房地产买卖及居间合同的约定，买卖双方约定的付款方式为银行按揭贷款，杨建绍、万小英应协助提供罗建开贷款所需的资料。因此，协助罗建开办理贷款手续是杨建绍、万小英的合同义务，杨建绍、万小英除了按合同约定提供罗建开贷款所需的资料外，如银行需要出卖人到银行签名协助办理贷款手续的，杨建绍、万小英也应履行协助义务而不能拒绝配合。在杨建绍、万小英履行了其应履行的协助义务后，如罗建开的贷款未获得银行的审批通过或贷款额度不足，杨建绍、万小英可按合同的约定在办理过户手续时要求罗建开一次性支付剩余款项或补足差额部分，而不能在未履行完自己的协助义务前就主观认为罗建开贷不了款，从而拒绝履行协助义务及办理过户手续。根据本案查明的事实，雅原中介的工作人员从2016年10月19日起至2016年11月3日期间，曾多次通过微信要求杨建绍、万小英到银行签名协助罗建开办理贷款手续，而且罗建开还于2016年11月4日向杨建绍、万小英邮寄发出了履约催告函，要求杨建绍、万小英协助罗建开办理贷款手续。从罗建开多次催杨建绍、万小英要求协助办理过户手续及一审法院向兴业银行中山分行调取的罗建开已单方签署的多份贷款资料看，罗建开是积极履行办理贷款的合同义务的。但杨建绍、万小英以“银行贷款不需要业主签名，买家去签名就可以了”为由未到银行签名履行协助罗建开办理贷款手续的义务。对此，一审法院认为，是否需要到银行签名属银行要求的审查内容之一，并不以当事人的意志为转移，当事人只需配合即可。因此，在罗建开及雅原中介多次要求杨建绍、万小英到银行签名协助办理过户手续的情况下，杨建绍、万小英主观上以“银行贷款不需要业主签名，买家去签名就可以”为由拒绝履行合同义务，其行为已构成违约。而且现杨建绍、万小英没有充分证据证明其在履行了协助义务后，罗建开不能通过银行的贷款审批，即便在合同约定的过户时间前罗建开不能通过银行的贷款审批，杨建绍、万小英也可根据合同的约定在办理过户手续时要求罗建开一次性支付剩余购房款，杨建绍、万小英不能以此为由拒绝履行合同义务。因此，一审法院认定杨建绍、万小英的违约行为是导致合同不能继续履行的原因。
鉴于杨建绍、万小英的违约行为导致合同不能继续履行，罗建开订立合同的目的无法实现，故罗建开请求解除合同的诉讼请求，理据充分，而且杨建绍、万小英及雅原中介对此也没有异议，一审法院予以支持。对于罗建开已支付的购房款定金50000元，杨建绍、万小英应返还给罗建开，并应按罗建开的诉讼请求从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止。另外，根据合同的约定，买卖双方任何一方未能履行本合同的条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方可选择按本合同约定的物业买卖总价的10％要求对方承担违约责任，故罗建开请求杨建绍、万小英支付购房款的10％即88000元及利息的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。由于是杨建绍、万小英的违约行为导致合同不能继续履行，故杨建绍、万小英反诉认为罗建开违约并要求罗建开支付违约金88000元及利息的反诉请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。对于杨建绍、万小英认为雅原中介是“黑中介”，存在吃差价的非法经营行为，以及雅原中介存在违反《房地产经纪管理办法》的规定，未办理房地产经纪人机构备案手续的事实，对此，一审法院认为，以上行为及事实均属行政管理的范围，应由行政主管部门依法处理，并不影响本案房地产买卖及居间合同的效力及各方当事人的权利义务。
综上，罗建开的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。杨建绍、万小英的反诉请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除罗建开与杨建绍、万小英及雅原中介于2016年9月4日签订的房地产买卖及居间合同；二、杨建绍、万小英应于一审判决发生法律效力之日起三日内退还购房定金50000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月12日起计算至实际清偿之日止）给罗建开；三、杨建绍、万小英应于一审判决发生法律效力之日起三日内赔偿违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月12日起计算至实际清偿之日止）给罗建开；四、驳回杨建绍、万小英的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3060元，财产保全费1210元，合共4270元（罗建开已预交），由杨建绍、万小英负担，杨建绍、万小英应于一审判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费及财产保全费4270元支付给罗建开；反诉案件受理费1000元，财产保全费1210元，合共2210元（杨建绍、万小英已预交），由杨建绍、万小英自行承担。
本院二审期间，杨建绍、万小英向本院提交如下证据：1.罗建开与雅原中介工作人员刘志权的通话录音，拟证明刘志权与罗建开串通合谋诈骗杨建绍、万小英；2.中山银监分局群众来信告知书，拟证明杨建绍已向中山银监分局举报兴业银行中山分行作伪证的行为，罗建开并未向银行申请贷款；3.中山市第一人民检察院询问笔录复印件，拟证明杨建绍去检察院申请对一审法院审判行为进行监督；4.中山市国土资源局的通知书（491号），拟证明雅原中介未领取资质证，对外签署的一切合同无效，不能收取中介费；5.报纸截图（相关案例），拟证明国家禁止全权委托，涉案全权委托协议无效；6.兴业银行贷款资料截图，来源于一审法院调取的证据，雅原中介称2016年9月26日是银行审批时间，也就是同贷书审批时间。拟证明一审法官和罗建开、雅原中介合谋欺骗，讹诈杨建绍的涉案房产；7.2017年6月12日的合议庭告知书，拟证明该告知书未盖章，合议庭组成非法；8.一审法院案件材料收取单两份，拟证明一审法院不受理杨建绍控告及复议申请，要求杨建绍向二审法官提出。如果案件审理中发现枉法的行为必须向检察院移交；9.法院专递邮件详情单的退件证明，拟证明一审法院不予受理；10.中山市住房和城乡建设局关于杨建绍行政复议申请的复函，拟证明该局不处理中介未依法备案从事房产中介行为，杨建绍已提起行政诉讼；11.雅原中介的行政答辩状，拟证明一审法官枉法裁判，刻意掩盖中介非法行为；12.行政上诉状，拟证明就行政诉讼已提起上诉。
经质证，罗建开对证据1真实性确认，但认为不属于新证据；对证据2、3、4、5真实性、合法性及关联性不予确认；认为证据6不属于新证据，该截图不是同贷书，仅证明罗建开有向兴业银行中山分行申请过贷款；对证据7的真实性、合法性、关联性确认，确认系该三名法官审理本案，未盖章是失误；认为证据8、9、10、11、12均不属于新证据，与本案实体审理无关。雅原中介认为证据1不属于新证据，但确认该证据的真实性，不确认关联性，不能证明上诉人未违约；对其余证据的质证意见与罗建开的质证意见一致。
罗建开、雅原中介在二审期间未提交新的证据。
二审期间，杨建绍向本院提交如下书面申请书：1.《追加被告申请书》，认为其与高文俊的微信聊天记录暴露雅原中介策划虚假购买，以欺诈为目的妄图吃差价的事实，申请本院追加高文俊为被告参加本案诉讼；2.《中止诉讼申请书》，认为一审法院法官存在枉法裁判行为，依法应追究刑事责任，申请中止本案诉讼，待查明刑事犯罪事实后再继续审理民事部分。3.《调查取证申请书》，申请本院到兴业银行中山分行及中山银监分局调查收集罗建开申请按揭贷款的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院另查明：杨建绍一审提交的其与罗建开于2016年9月6日电话通话录音反映，罗建开打电话与杨建绍协商，如果其办不了贷款就以亲戚的名义贷款。杨建绍明确表示不同意，称其只是卖房给罗建开，不能由其他人办理贷款，只与其交易，认为罗建开以其他人名义贷款是炒房行为。罗建开表示会以自己或嫂子的名义去贷款，如果贷不到款，就凑钱一次性付款。杨建绍最后称不论罗建开能不能贷款、谁住这间屋，总之，到（2017年）1月27日交首期，到时候转了户（过户）给尾数就行。
杨建绍二审提交其与中介公司刘志权于2016年9月6日电话通话录音反映，杨建绍强调其是与罗建开签合同，到时候过户转名必须是罗建开，不同意转名给其他人。刘志权称，合同上已经注明罗建开有权转给第三方。杨建绍则要求收回涉案房屋的钥匙，中介不能再带其他人去看房，并要求罗建开尽快支付首期款。
雅原中介一审提交工作人员刘志权与杨建绍的微信聊天记录显示：2016年9月5日，刘志权问“杨生，…你还有些资料没有发给我”，杨建绍回复“在找”、“要尽快交首期，我房钥匙要收回！”10月19日，刘志权再次催促杨建绍交资料办理按揭手续，杨建绍回复“签什么资料？要交首期，过户就要交全款！！”“银行贷款是不需要业主签名的，买家去签名就可以啦！”“之前不是平安银行？现在又换了？前提是先付首期先！余额过户付清！”“我的房子贷不了多少款！是要交首期，过户就要交全款！！否则是收不到余款的！现在不交首期，就没收定金！！！”10月26日，刘志权问“杨生您好，兴业银行今天打电话过来下个月政策会变，澳门人可能贷不了款，如果你这个星期内还不过来签资料导致罗生贷不了款，罗生会用法律途径去追究您责任，特此通知。我们中介方已经多次催促杨生你尽快过来签资料，杨生你还是无动于衷。罗生那边已经签了资料，还有你这边没有签。”“如果杨生不方便过来签资料，我们可以将资料快递过去让你签，….”，杨建绍回复“去台湾”、“我的房子贷不了多少款！是要交首期，过户就要交全款！！否则是收不到余款的！现在不交首期，就没收定金！！！不是罗建开买房就直接没收定金！！”11月1日，刘志权再次问“杨生…你在台湾回来没有？回来了什么时候过来到银行签资料？”杨建绍未回复。11月3日，刘志权再次问“杨生你好，你还是坚持打算不过来签资料吗？”，杨建绍仍未回复。杨建绍对刘志权提交的微信聊天记录的真实性确认。
本院认为，杨建绍、万小英、罗建开及雅原中介签订的房地产买卖及居间合同包含了两个民事法律关系，一是杨建绍、万小英与罗建开之间的房屋买卖合同关系，二是杨建绍、万小英、罗建开与雅原中介之间的居间合同关系。民事审判应围绕当事人的诉求、诉因进行，结合罗建开的本诉请求及杨建绍、万小英的反诉请求，本案实际上是双方在履行房屋买卖合同过程中产生争议而提起的诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷。
我国民事诉讼为续审制，二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中未提出的诉讼请求或者虽提出但一审法院未审理的诉讼请求不属于二审审理范围，当事人同意调解的除外。一审诉讼中，杨建绍、万小英的反诉请求为罗建开向杨建绍、万小英支付违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年9月4日起计算至房屋解除查封之日止）。故杨建绍、万小英上诉第1、3、4、6项请求及第5项“没收被上诉人罗建开定金50000元”的请求不属于本案二审审理范围，本院不作处理。针对杨建绍、万小英的第2项上诉请求及第5项中除“没收被上诉人罗建开定金50000元”之外的上诉请求，本院作如下分析：
关于房地产买卖及居间合同效力问题。杨建绍、万小英上诉认为该合同是中介与买家以欺诈为目的骗其签订，合同不是双方真实意思表示，应为无效合同。本院认为，从雅原中介一审提交的刘志权与杨建绍微信聊天记录反映的签约过程来看，买卖双方及中介方系经过充分沟通、协商后才签订涉案合同。杨建绍、万小英作为完全民事行为能力人，应该是在充分了解合同内容，明确自身合同权利义务后才签署合同，作出出售涉案房屋的决定。杨建绍、万小英未能举证证明系被胁迫，在违背其真实意思表示的情形下签订合同，故应认定涉案合同系其真实意思表示。至于杨建绍、万小英上诉认为雅原中介违反《房地产经纪管理办法》的规定未办理房地产经纪机构备案手续、非法开展中介义务，所签订的合同为无效合同的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”杨建绍、万小英主张合同无效所依据的《房地产经纪管理办法》仅属部门规章，相关内容不属于法律、行政法规的强制性规定，不能作为认定涉案合同无效的依据。故一审判决认定房地产买卖及居间合同系买卖双方及中介方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同并无不当。
关于合同不能继续履行应归责于何方的问题。杨建绍上诉认为系罗建开违约导致合同不能继续履行的理由有三点：一是合同约定的卖方义务不包含协助买方到银行签字办理按揭，涉案房屋尚未评估，不可能去银行办理贷款；二是罗建开提供的申请贷款资料均为空白，证明其未在约定时间内申请贷款；三是罗建开未在合同约定的最后履行期限即2017年1月25日前支付首期款，构成违约。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。合同没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，从合同第五条房款支付方式的约定内容来看，房款分为三部分支付，买方于签订合同当天支付定金50000元，办理过户手续当天即2017年1月25日支付250000元，其余580000元以银行按揭贷款方式支付，在办理交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。虽然合同未明确约定卖方负有协助买方办理按揭贷款手续的义务，但根据合同相关条款及二手房交易惯例，买方办理按揭贷款手续过程中，银行须核实卖方资料，办理贷款直接划入卖方在该贷款银行指定账户等相关手续，均需要卖方前往协助，故协助买方办理按揭贷款手续应为卖方合同项下法定附随义务。雅原中介提交的罗建开办理按揭手续资料及2016年10月26日刘志权微信通知杨建绍“罗生那边已经签了资料，还有你这边没有签”，与一审法院向兴业银行中山分行调取的罗建开单方签署的多份贷款资料相互印证，证明罗建开积极履行了申请按揭贷款的合同义务。然而，从雅原中介提交的刘志权与杨建绍2016年9月5日至11月3日的微信聊天记录来看，在刘志权多次催促下，杨建绍以“银行贷款不要业主签名、买家去签名就可以”、“前提是先付首期，余额过户付清”为由拒绝提交资料及协助办理按揭贷款，而此时合同约定的首期款支付期限尚未届至，故杨建绍、万小英拒绝协助办理按揭贷款的理由不能成立，其行为已构成违约。杨建绍提交其与罗建开、刘志权的电话录音拟证明系罗建开自身原因无法办理按揭贷款。本院认为，录音内容为罗建开与杨建绍协商如果其无法办理按揭贷款，打算以其嫂子名义贷款，如果都办理不了，可以一次性付款。录音中，罗建开并未明确表示不去办理按揭贷款或者直接承诺变更付款方式为一次性付款，且杨建绍、万小英未能举证证明即使其尽了协助义务，银行也必然不予审批通过罗建开的贷款申请，故仅凭该两份通话录音尚不足以证明罗建开无法获得银行贷款，构成违约的事实。一审认定杨建绍、万小英的违约行为系导致合同不能继续履行的原因正确，本院予以维持。
关于违约责任承担的问题。双方均未对一审判决解除合同提起上诉，本院予以维持。但，一审判决第一项判令解除罗建开与杨建绍、万小英及雅原中介于2016年9月4日签订的房地产买卖及居间合同，应系解除该合同中杨建绍、万小英与罗建开的房屋买卖合同关系，本院予以纠正。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，杨建绍、万小英收取的50000元定金应予以返还。另，根据合同约定，买卖双方任何一方未能履行本合同的条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方可选择按本合同约定的物业买卖总价的10％要求对方承担违约责任，故罗建开请求杨建绍、万小英支付购房款的10%即88000元，应予以支持。关于罗建开主张50000元定金及88000元违约金利息的问题，该利息实际上属于损失范畴。鉴于杨建绍、万小英已承担了相应的违约责任，在罗建开未能举证证明违约金不足以弥补其损失的情况下，根据损失填补原则，本院认为定金50000元及违约金88000元的利息不应支持，一审法院支持上述款项的利息不当，本院予以纠正。
关于一审程序是否违法的问题。本院认为，杨建绍、万小英提交的证据不足以证明一审法院审判人员存在《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条应当回避而未回避的情形，也不足以证明审判人员存在徇私舞弊、枉法裁判的行为。一审法院公开开庭审理本案，庭审程序合法，杨建绍、万小英亦作充分陈述及发表了辩论意见，不存在剥夺其辩论权的情形。故杨建绍、万小英该点上诉意见，理据不足，本院不予采纳。
关于杨建绍、万小英申请追加高文俊为被告的问题。高文俊并非本案房屋买卖合同纠纷必要共同诉讼当事人，杨建绍、万小英二审期间申请追加其为被告，于法无据，本院不予准许。关于杨建绍、万小英申请中止本案诉讼的问题，一审法院审判人员是否涉嫌犯罪不属于本案二审审查范围，亦非法律规定需要中止诉讼的情形，故对其中止本案审理的申请，本院亦不予准许。关于杨建绍、万小英申请本院到兴业银行中山分行及中山银监分局调查收集证据的问题，本院已作出不准许调查收集证据申请通知书，在此不再赘述。
综上，上诉人杨建绍、万小英上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25684号民事判决；
二、解除罗建开与杨建绍、万小英及雅原中介于2016年9月4日签订的房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同关系；
三、杨建绍、万小英于本判决发生法律效力之日起三日内向罗建开退还定金50000元；
四、杨建绍、万小英于本判决发生法律效力之日起三日内向罗建开支付违约金88000元；
五、驳回罗建开的其他诉讼请求；
六、驳回杨建绍、万小英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3060元，财产保全费1210元，合共4270元（罗建开已预交），罗建开负担175元，杨建绍、万小英负担4095元（杨建绍、万小英于本判决发生法律效力之日起三日内向罗建开迳付）；反诉案件受理费1000元，财产保全费1210元，合共2210元（杨建绍、万小英已预交），由杨建绍、万小英负担。二审案件受理费4857元（杨建绍、万小英已预交9036元），由杨建绍、万小英负担4658元，罗建开负担199元（罗建开于本判决生效之日起三日内向本院交纳其负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 吴合波
二〇一七年十二月四日
书 记 员 廖博睿