福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第1513号原告林金生，男，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。原告黄淑琴，女，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。上述二原告委托代理人黄俊兴、郭少洪，福建典冠律师事务所律师，代理权限特别代理。被告莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村，组织机构代码证代码77752012-8。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可，系该公司员工，代理权限特别代理。原告林金生、黄淑琴与被告莆田高佳房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理，依法由审判员林元彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林金生、黄淑琴的委托代理人黄俊兴、被告莆田高佳房地产开发有限公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金生、黄淑琴诉称：2012年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹商品房第3幢1层21号店面，购房总价款为人民币436604元，约定交房时间为2013年12月31日前。合同第9条约定：出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，逾期超过90天后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已付款万分之三的违约金。合同第14条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在买受人（原告）不退房的情况下，出卖人（被告）自逾期之日起每日按买受人（原告）已付购房款的0.005%向买受人（原告）支付违约金。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告已交付了全部购房款。被告未依约在2013年12月31日交房，直至2014年8月26日才交房，迟延交房共违约238天。被告已构成违约，应承担合同约定的违约金共计人民币31174元。另2014年8月26日，被告将房屋交付给原告使用，同时原告将办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的所有费用也支付给被告。现因被告的责任，导致原告不能在合同约定的期限内取得房屋所有权证及土地使用权证。被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、被告立即为原告办结房屋所有权证及土地使用权证并交付给原告；二、被告支付给原告自2014年1月1日起至2014年8月26日实际交付之日止每日按原告的已付购房款人民币436604元的0.03%计算的违约金人民币31174元；三、被告支付给原告自2014年11月25日起至被告交给原告房屋所有权证及土地使用权证之日止每日按原告的已付购房款人民币436604元的0.005%计算的违约金。违约金暂计至起诉之日止为人民币3187元。被告莆田高佳房地产开发有限公司辩称：一、被告已经在合同约定的交房日期前用邮政特快专递书面向原告通知交房，是原告无正当理由拒不交接，且原告后来也办理了交房手续，不存在至今为止还没交房的情况；二、按照合同的补充协议原被告双方合意将办证期限由交房之日起90日变更为720日，办证期限未到，不应承担逾期办证责任。本案在审理过程，原告为支持自己的主张在法定期间内提供以下证据：证据一、原告的公民身份证复印件一份，证明原告主体适格。证据二、商品房买卖合同书、购房发票复印件各一份，证明原被告双方之间存在商品房买卖合同关系并已实际履行，商品房价值为436604元，约定交房时间为2013年12月31日前。合同第9条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。被告至今未按合同约定将店面交付给原告，应承担相应的违约责任。证据三、被告出具的收款收据复印件一份，证明被告向原告交房的时间为2014年8月26日，逾期238天，原告已将办理房屋产权登记的税费交付给被告，由被告统一办理房屋产权登记。被告对原告的证据质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为双方将商品房买卖合同第十四条内容在补充协议六中办证时间90日内变更为720日；对证据三的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，因为依据办证期限已经变更为720日所以被告并没有违约。本院经审查认为，被告对原告提供的证据一、二、三真实性均没有异议，上述证据来源合法，证明对象与本案具有关联性，本院予以采信。本案在审理过程中，被告提供以下证据：《商品房买卖合同》附件六：补充协议一份，证明双方另行约定办证期限即交房后720天。原告对被告提供证据的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明对象有异议：一、从合同补充协议文本来看，属于被告制定的格式条款，被告在格式条款当中约定720天办证期限属于免除、减轻被告的办证义务，按照合同法的规定应当属于无效条款，而且被告在补充协议中并没有对相关的条款做口头或者书面的说明，而且也没有对相关条款进行加黑突出显示。二、被告提供的所谓合同补充协议与商品房买卖合同都是同时签订的，所谓的补充协议实际上是在篡改和变更建设主管部门制定的商品房买卖合同示范文本，所以，补充协议关于720天的约定与商品房买卖合同约定的90天相抵触，故应当以商品房买卖合同为准，因为合同与补充协议是同时签订的，不存在补充协议优先的问题。三、商品房买卖合同第二十二条特别规定，本合同未尽事项可签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，所以补充协议只能就合同“未尽事项”进行约定，而商品房买卖合同已经约定90天办证期限，所以该事项不属于未尽事项。四、被告制定的补充协议格式条款720天办证期限，属于减轻或免除被告的责任，所以补充协议违反了商品房买卖合同第二十二条规定，实际上是被告在利用补充协议规避商品房买卖合同示范文本，所以补充协议的相关条款应认定无效。本院经审查认为：双方对附件六补充协议的真实性无异议，本院予以确认。综合整个合同及附件六补充协议的约定，《商品房买卖合同》作为建设主管部门制定的示范合同文本，双方使用补充协议的条款变更办证期限，没有违反法律、行政法规的强制性规定，虽然《商品房买卖合同》和《补充协议》实际上是同一天签订的，但补充协议是双方对示范合同文本专门对商品房买卖合同第十四条的约定进行修改，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。故认定补充协议合法有效，对双方有约束的效力。在办证期限问题上应当以经双方修改后的补充协议约定的办证期限为准。该证据本院予以采信。经审理查明：被告莆田高佳房地产开发有限公司开发的三迪西天尾花园（云顶枫丹）位于莆田市荔城区西天尾镇后卓村，商品房预售许可证号为（2009）莆房许字第40号，原告林金生、黄淑琴夫妻于2012年12月6日向被告购买第3幢1层21号店面，并签订编号MF-2007-01-NO。0412573《商品房买卖合同》（商品房销售合同备案登记号：201242027），商品房用途为商业，建筑面积共20.76平方米，购房款总金额人民币436604元，约定交房时间为2013年12月31日前。合同第9条约定：出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，逾期超过90天后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已付款万分之三的违约金。当天，原、被告又签订《附件六：合同补充协议》，第十条：“出卖人与买受人均同意，本条第（1）约定修改为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始预登记办结后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”合同签订后，两原告交付了全部纳购房款，被告于2014年8月26日将商品房交付原告，但至今没有为两原告办理房产证。依照《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%支付违约金，原告提出因被告没有按时交房，以及不能按约定的期限取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，而被告抗辩办证期限未到、原告没有实际损失不应该索赔，经本院调解双方无法达成一致意见，致诉讼。综上所述，本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及附件六补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件六补充协议作为对示范合同文本《商品房买卖合同》的修改，在办证期限问题上应当以附件六补充协议约定为准。双方均应按照合同及附件六的约定全面履行自己的义务。合同约定交房时间为2013年12月31日前，拖延至2014年8月26日才交房，按照合同第9条约定：被告应当按日向原告支付已付款万分之三的违约金人民币：436604×0.0003×238=31173.5（元）。另被告应当自2014年8月26日交房日起720日内完成房屋所有权初始预登记，约定期限未到，没有构成违约，因原告选择了委托被告代为申请办证，被告仍应承担继续履行办理房屋权属证书并交付给原告的义务。原告其他部分违约金的请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告林金生、黄淑琴逾期交房违约金人民币31173.5元；二、驳回原告林金生、黄淑琴其他的诉讼请求。如果被告莆田高佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币659元，减半收取人民币329.5元，由原告林金生、黄淑琴负担50元，被告莆田高佳房地产开发有限公司负担279.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员林元彬二〇一五年七月十七日书记员林晶附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百三十条，即“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条，即“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，即“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”