湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终9234号
上诉人（原审被告）：湖南麓山别墅投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号蔚蓝小区会所102室。
法定代表人：李华，董事长。
委托诉讼代理人：王华江，男，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：谢习华，男，1969年11月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被上诉人（原审原告）：周亮，女，1971年12月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：易军胜，湖南汗青律师事务所律师。
上诉人湖南麓山别墅投资开发有限公司（以下简称麓山公司）因与被上诉人谢习华、周亮商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人麓山公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人交付房屋符合合同约定。在被上诉人购买涉案房屋前3个月，涉案房屋即已竣工验收合格，已达到交付条件，故上诉人交付的房屋符合合同约定，不存在违约情形。上诉人也在2011年11月14日向被上诉人邮寄了入伙通知书，通知被上诉人于2011年11月30日前办理入伙手续。从入伙通知书发出至今，被上诉人从未向上诉人提出过房屋存在质量问题。二、上诉人并未与被上诉人签订《调整协议》，在该协议上签字的“罗文娟”并非上诉人员工或代理人，上诉人也没有按照该《调整协议》进行整改。同时，补充协议已经明确出卖人销售人员的承诺或说明内容与出卖人的书面销售公示不一致的，应以合同及附件为准，对此出卖人不承担违约责任。因此，一审法院认定罗文娟是职务代理行为与事实不符。三、被上诉人邮寄《律师函》的收件人并非是上诉人的法定代表人或代理人，寄件人也非律师，且邮寄单不能显示上诉人收到该份《律师函》。被上诉人在6年内均未向上诉人主张权利，其违约金主张已过诉讼时效。四、涉案房屋目前存在的问题是因被上诉人近6年未向上诉人主张权利，也没有妥善管理所致。而且即使上诉人不履行保修义务，被上诉人也完全有相应救济途径，而不是让房屋空置6年之久，因此对扩大损失，应由被上诉人承担。五、一审判决上诉人承担违约金425295元，占总房款的9%，明显过高。
被上诉人谢习华、周亮共同辩称：一、涉案房屋不符合法定及合同约定的交付条件。《调整协议》约定的许多部位，被上诉人均未进行整改。《调整协议》作为房屋买卖合同的一部分，合法有效，是双方房屋买卖合同的前提条件。商品房买卖合同部分条款是格式条款，使被上诉人放弃了自己的利益，应当无效。二、罗文娟系上诉人员工，其在《调整协议》上签字的行为构成了职务行为，也构成表见代理。遗留项目整改表也对调整协议进行了注明，由上诉人三方工作人员签字，说明调整协议是双方认可的。三、律师函有上诉人工作人员签收，诉讼时效已经中断。上诉人的整改行为也导致诉讼时效中断。四、一审法院判定的违约金并未超过日万分之一，也没有超过银行同期贷款利率，并未过高。
谢习华、周亮共同向一审法院起诉，请求判令：1、麓山公司继续履行与谢习华、周亮签订的《长沙市商品房买卖合同》，立即将符合合同约定的商品房无条件交付给谢习华、周亮使用；2、麓山公司向谢习华、周亮支付自2011年4月20日至2017年3月31日止的逾期交房违约金2825467.92元（2017年4月1日之后的逾期交房违约金，按照1300.86元/天的标准支付至实际交房之日止；3、麓山公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月19日，谢习华、周亮与麓山公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：20080397101），谢习华、周亮购买了麓山公司开发的位于长沙市岳麓区卓越麓山别墅项目中的第C16幢1层101号房。合同第四条约定房屋单价为每平方米9719.37元，总金额4336200元。合同第六条约定：买受人按银行按揭方式按期付款，首付款2176200元于2010年12月19日支付，剩余房款216万元采用银行按揭方式支付。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，并在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，同时按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。该合同第十条约定：出卖人应当在2011年4月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60个工作日……；（2）逾期超过60个工作日不超过90个工作日……；（3）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在15日内整改合格，在整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日物业服务费的延期交房的责任。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买卖双方一致同意按照下列方式处理：出卖人按本合同约定标准在60日内完成整改，并承担在本合同约定的该商品房交付期限至完成整改时间为买受人缴纳物业服务费的违约责任。该合同附件三补充协议第一条约定：1、选择银行按揭付款的，购房尾款应自合同签订之日起60日内付清。补充协议三第四条约定：2、买受人未按约定交清购房款、公共维修基金以及办理产权所需的所有税费，出卖人有权不予办理入伙手续，逾期交付房屋产生的责任由买受人承担。3、买受人有义务接收经验收合格且符合合同附件三中所列相关标准的房屋，对于该标准以外的其他事项，买受人有异议的，出卖人将依据保修条款履行保修义务，买受人不得以此为由拒绝收楼。不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房产进行验收，或者以合同附件三中交楼标准以外的事由拒绝收楼，均视为入伙通知书中规定的交付日期截止日期之次日为交付日期。届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业服务费。4、买受人认为本房地产不符合合同附件三中约定的交楼标准或有其他异议的，须在第一次交付验收日当天内将意见一次性在《收楼意见书》中提出（未一次性提出的事项不得作为以后拒绝收楼的理由）。出卖人根据该意见整改完毕，买受人需在出卖人通知时间内到现场进行验收，买受人逾期来验收的，则至出卖人通知验收时间截止日之次日起，视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。同日，甲方周亮与乙方卓越麓山别墅签订《调整协议》一份，约定：1、乙方负责移植C16房右前角墙角处的树，树与墙及露台的距离不小于2米；2、乙方负责C16房花园植土与架空层间的拱洞衬砌挡土墙，防止花园泥土下陷；3、乙方负责C16与C18之间铁栏的整改，使铁栏处于C16与C18之正中间。整改完后由甲方验收。麓山公司向谢习华、周亮出售房屋的置业顾问罗文娟在乙方处签字，并加盖“长沙卓越麓山别墅社区服务中心”公章。合同签订当日，谢习华、周亮依约向麓山公司支付了购房首付款2176200元并由麓山公司代收了契税173448元（契税发票于2011年11月17日开具），抵押费6480元，印花税2168元，麓山公司向谢习华、周亮出具了往来结算统一凭证；2010年12月21日，麓山公司交纳了维修基金89228元。此后，周亮作为借款人、麓山公司作为保证人与贷款人中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行签订个人住房/商业用房贷款合同，贷款216万元。2011年11月14日，麓山公司通过EMS向谢习华、周亮邮寄入伙通知书，通知谢习华、周亮于2011年11月14日至2011年11月30日前至卓越物业客户服务中心办理入伙手续。2011年11月30日，谢习华、周亮前往验收涉案房屋，发现交付的房屋存在问题，故在麓山公司遗留项目整改记录表上注明：1、门厅顶侧墙渗水，2、露台花坛底座真石漆剥落，3、一楼露台地面开裂，所有护栏基座开裂，涂料起皮，飘檐构件开裂，一楼2个花盆损坏，护栏基座外周围渗水，4、二楼楼梯口线管突出，卫生间补做防水后未找平，卫生间线管外露严重，5、北面书房门槛和窗台粉灰层未补平，书房窗户开启异响，6、三楼楼梯口处线管外露严重，所补墙面凹凸不平，花坛底座真石漆剥落，主卧外墙体横向裂缝，主卧窗框上方粉灰有缺口，露台地面开裂，7、架空层、花园回填土未做挡墙，直接回填，易塌陷，8、西向外墙面砖多处损坏，外墙面有些许裂缝。此后，麓山公司对谢习华、周亮所列问题进行了部分整改。至2016年4月11日，谢习华、周亮与麓山公司工作人员确认已部分整改，其中护栏基座外周围渗水未整改，线管外露严重未整改、主卧外墙体横向裂缝未整改、架空层、花园回填土未做挡墙，直接回填，易塌陷未整改、外墙面有些许裂缝未整改。2016年5月18日，谢习华、周亮向麓山公司邮寄湖南汗青律师事务所出具的（2016年）汗青律（函）字第127号律师函，要求麓山公司尽快对房屋质量缺陷进行整改，交付房屋并支付延期交房的违约金238.18万元等。因双方协商未果，故谢习华、周亮诉至一审法院。
另查明，涉案房屋麓山别墅三期CD区C16栋于2010年6月9日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2010年12月28日办理竣工验收备案手续。
一审法院认为：谢习华、周亮与麓山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，同日签订的《调整协议》应为该合同的补充，依法成立并生效，双方均应严格按照合同及补充约定履行各自义务。麓山公司主张该调整协议并非麓山公司与谢习华、周亮所签，对此，一审法院认为，该调整协议的乙方处有麓山公司向谢习华、周亮出售房屋的置业顾问罗文娟的签字，并加盖了“长沙卓越麓山别墅社区服务中心”公章，虽然与双方所签房屋买卖合同的印鉴不一致，但麓山公司置业顾问罗文娟的行为应为职务行为，且麓山公司对调整协议中的第1、3项内容已经进行了整改，故一审法院认为，该调整协议系双方对《长沙市商品房买卖合同》的补充，依法对麓山公司具有约束力。根据合同约定，麓山公司应当在2011年4月19日前向谢习华、周亮交付房屋，但麓山公司一直未根据合同及调整协议约定向谢习华、周亮交付房屋，存在违约行为，应当承担延迟交房的违约责任。麓山公司以房屋已经竣工验收合格为由，拒绝承担延迟交付的违约责任，对此，一审法院认为，谢习华、周亮所购房屋虽为现房，但在签订商品房买卖合同当日，双方另签订调整协议，对交付的房屋部分整改进行了特别约定，故对麓山公司的该主张不予采纳。对谢习华、周亮要求麓山公司将符合约定的房屋交付给谢习华、周亮的诉请，谢习华、周亮在庭审过程中确认，符合约定具体是指整改以下内容：1、露台花坛底座真石漆剥落；2、一楼露台地面开裂，所有护栏底座开裂，涂料起皮，飘檐构件开裂，一楼2个花盆损坏，护栏基座外周围渗水；3、二楼楼梯口线管突出，卫生间补做防水后未找平，卫生间线管外露严重；4、三楼主卧外墙体横向裂缝；5、花园填土与架空层的拱洞衬砌挡土墙，防止花园泥土下陷；6、外墙面有些许裂纹。对原告所述的上述问题，除第5项外，其余均非合同及其调整协议所约定的交房条件，故一审法院确认麓山公司在履行将涉案房屋所在“花园填土与架空层的拱洞衬砌挡土墙，防止花园泥土下陷”内容后，向谢习华、周亮交付房屋。对麓山公司提出谢习华、周亮要求交付房屋的诉请超过诉讼时效的主张，一审法院认为，要求麓山公司交付房屋系谢习华、周亮行使物上请求权，并不受诉讼时效的限制，对麓山公司的该主张，不予采纳。对麓山公司称在2011年11月14日已向谢习华、周亮寄发入伙通知书，谢习华、周亮因自身原因至今未办理收房手续的主张，一审法院认为，在麓山公司寄发的入伙通知书规定的时间内，谢习华、周亮去麓山公司处收房，但因房屋未达到约定条件，故谢习华、周亮未收房，至今未办理收房手续，并非谢习华、周亮原因所致，故对麓山公司的该主张，不予采纳。
对谢习华、周亮要求麓山公司承担逾期交房的违约金，因属于债权范畴，应当受到两年诉讼时效的限制，本案中，谢习华、周亮在2016年5月18日向麓山公司邮寄湖南汗青律师事务所出具的（2016年）汗青律（函）字第127号律师函，要求麓山公司尽快对房屋质量缺陷进行整改，交付房屋并支付延期交房的违约金238.18万元等，构成诉讼时效的中断，对于2016年5月18日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，不应予以支持，故违约金应从2014年5月18日起开始计算。麓山公司主张谢习华、周亮请求的违约金过高，请求予以减少，对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，谢习华、周亮在通知麓山公司整改后，麓山公司虽未整改到位存在相应过错，但谢习华、周亮在麓山公司违约后，没有采取适当措施防止自己的损失进一步扩大，亦存在一定过错，现谢习华、周亮要求麓山公司按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过高，对此应当予以酌减。一审法院综合谢习华、周亮因麓山公司的违约行为可能造成的各项损失、双方过错大小等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定麓山公司支付截至2017年9月25日止的违约金425295元（2014年5月18日至2017年9月25日止）。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限湖南麓山别墅投资开发有限公司在本判决生效后十五日内履行对谢习华、周亮所购买的位于长沙市岳麓区卓越麓山别墅项目中的第C16幢1层101号房“花园填土与架空层的拱洞衬砌挡土墙，防止花园泥土下陷”的义务，并在履行该义务后三日内向谢习华、周亮交付房屋；如湖南麓山别墅投资开发有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令湖南麓山别墅投资开发有限公司在未履行上述义务之次日起至实际履行上述义务之日止按每日300元的标准向谢习华、周亮支付迟延履行金。二、湖南麓山别墅投资开发有限公司在本判决生效后十日内向谢习华、周亮支付违约金425295元；三、驳回谢习华、周亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59578元，财产保全费5000元，共计64578元，由谢习华、周亮承担20969元，湖南麓山别墅投资开发有限公司承担43609元。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。关于《调整协议》对上诉人是否具有约束力。本院认为，首先，上诉人向被上诉人发出的《入伙通知书》明确了由卓越物业客户服务中心代为向被上诉人办理入伙手续，因此被上诉人向物业公司提出整改要求符合交易习惯，也有理由相信物业公司有权代表上诉人就有关房屋整改事项作出承诺；其次，物业公司的工作人员表示《调整协议》中加盖了公章的“长沙卓越麓山别墅社区服务中心”系物业公司的一个机构；第三，上诉人负责房屋整改的工作人员对《遗留项目整改记录表》中包含了《调整协议》约定的事项在内的整改内容进行确认。因此，一审法院认定上述《调整协议》对上诉人具有约束力，并无不当。
《长沙市商品房买卖合同》第十一条第2项约定：“买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在15日内整改合格，在整改合格之前买受人有权拒绝收房。”虽然，上诉人在2011年11月14日向被上诉人发送了《入伙通知书》，但上诉人至今未对《遗留项目整改记录表》和《调整协议》中的内容进行整改，故根据上述合同约定，被上诉人有权拒绝收房，上诉人应承担逾期交房的违约责任。一审法院基于合同约定及被上诉人可能产生的损失，综合上诉人的过错程度及被上诉人未采取适当措施防止损失扩大等情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定上诉人应向被上诉人支付截至2017年9月25日止的违约金425295元，较为合理，本院予以维持。
关于被上诉人主张的逾期交房违约金诉讼时效的起算时间。被上诉人主张的违约金请求，属于债权范畴，依法受两年诉讼时效的限制。被上诉人提交的律师函及邮寄凭证，可证实其在2016年5月18日向上诉人主张了违约金，且邮寄地址为上诉人的注册地址，应当能够到达上诉人，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；”之规定，被上诉人的上述行为构成诉讼时效中断。故，一审法院认定本案逾期交房违约金从2014年5月18日起开始计算，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人麓山公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59578元，由上诉人湖南麓山别墅投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 ＸＸ
审判员 刘英
二〇一八年五月十五日
书记员 刘璇