江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1930号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙帮蓉。
委托代理人孙太元。
被上诉人（原审原告、反诉被告）常州市鑫达商业管理有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路118号常州九龙新世纪商贸城。
法定代表人耿瑛，该公司总经理。
委托代理人巢靓，江苏常武律师事务所律师。
上诉人孙帮蓉因与被上诉人常州市鑫达商业管理有限公司（以下简称鑫达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2014）新民初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
鑫达公司诉称，本公司与孙帮蓉于2012年4月11日签订了九龙新世纪商贸城铺位租赁合同（铺位号A座负一楼1285、1286号），合同约定了租金等相关费用的具体缴费时间以本公司书面通知为准，同时还约定了违约条款。2012年10月30日，鑫达公司向孙帮蓉送达交款通知书，要求其缴纳2013年度的铺位租金，孙帮蓉拒绝支付。孙帮蓉的行为已经违反合同约定，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，孙帮蓉将承租铺位腾空并交还给鑫达公司；2、孙帮蓉向鑫达公司支付拖欠的租金24296元（暂计算至2014年2月25日，应算至实际迁出之日）、物业管理费2116元（暂计算至2014年2月25日，应算至实际迁出之日）、中央空调费501元、违约金9823元（违约金按拖欠金额以每天1‰的标准暂计算至2013年10月31日，应自2012年11月1日起计算至实际付清之日），以上共计36736元；3、诉讼费由孙帮蓉承担。
孙帮蓉辩称，1、本人与鑫达公司签订租赁合同的时间为2012年4月11日，2012年10月鑫达公司即向其收取2013年度租金的行为，违反合同约定；2、鑫达公司要求解除合同的诉请，不符合合同约定；3、在其拒绝支付2013年度租金的情况下，鑫达公司将租赁店铺大门封堵至今，致使其无法正常经营，鑫达公司要求其支付租金及违约金的请求，于法无据，且有悖于公序良俗；4、根据法律规定，鑫达公司的起诉已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回鑫达公司的诉讼请求。
2014年4月9日，孙帮蓉提起反诉，其反诉请求为：1、判令鑫达公司赔偿经济损失8万元；2、诉讼费及反诉费由鑫达公司承担。反诉的理由是：2012年，鑫达公司在要求其缴纳2013年度租金未果的情况下，鑫达公司单方面封堵其承租铺位的大门，导致其无法正常营业，合同目的不能实现，根据现在的经营状况，估计收益可达8万元（计算自2012年12月31日起至2015年12月30日止），故鑫达公司应赔偿其损失。
针对孙帮蓉的反诉，鑫达公司辩称，孙帮蓉反诉的理由以及对经济损失的主张，无事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明，孙帮蓉于2010年购买了常州市九龙新世纪商贸城负一楼1283号店铺用于经营餐具、厨房用具。2012年4月11日，鑫达公司（合同甲方）与孙帮蓉（合同乙方）签订了两份《九龙新世纪商贸城铺位租赁合同》（合同编号A-1285、A-1286），约定由孙帮蓉向鑫达公司租赁九龙新世纪商贸城A座负一层1285号、1286号两个铺位，租赁期限均自2011年12月26日起至2014年12月25日止；租赁起始日即为开业日；租赁费用包括：1、铺位月租金分别为139元／平方米和111元／平方米，2011年12月26日至2012年10月25日免租金，2012年10月26日至2012年12月25日租金分别为3758元和3184元，2012年12月26日至2013年7月25日免租金，2013年7月26日至2013年12月25日租金分别为9395元和7960元，2013年12月26日至2014年4月25日免租金，2014年4月26日至2014年12月25日租金分别为15032元和12736元；2、2011年12月26日至2012年12月25日，月物业管理费分别为27元和29元，2012年12月26日至2013年12月25日，月物业管理费分别为68元和72元，2013年12月26日至2014年12月25日，月物业管理费分别为108元和115元；3、2011年12月26日至2012年12月25日，月中央空调费分别为41元和43元，2012年12月26日至2013年12月25日，月中央空调费分别为81元和86元，2013年12月26日至2014年12月25日，月中央空调费分别为122元和129元；在签署该租赁合同时，乙方应向甲方交付租赁保证金，并预交合同期内第一年（2个月）的租金、第一年第一季度管理费等费用；交纳租金、物业管理费、中央空调费等费用的具体缴费时间以甲方书面通知为准；如乙方逾期不交纳，应向甲方支付违约金，如乙方超过30日仍未缴清费用，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的租赁保证金不退还……合同还对其他事项做了约定。合同签订的当天，孙帮蓉向鑫达公司缴纳了装修押金和第一年度的租金，并经鑫达公司同意将1283号、1285号、1286号三个铺位之间的隔墙拆除、打通，开始使用该铺位进行经营。
2012年10月30日，鑫达公司向孙帮蓉送达《交款确认单》，要求孙帮蓉于2012年11月6日至2012年11月10日期间缴纳2013年的租金计17355元。孙帮蓉认为，其签订合同是在2012年4月11日，缴纳2013年度的租金应在租期满1年后再行缴纳，故拒绝支付租金。
2012年12月26日，鑫达公司向孙帮蓉发出通知，告知孙帮蓉，因其未缴纳租金，租赁合同于2012年12月25日自动终止，根据合同约定，孙帮蓉须在2012年12月30日前撤清铺内所有物品，同时鑫达公司将于2012年12月30日打烊后对1285号、1286号铺位进行门锁改造，不再提供供电等相关服务。2012年12月31日，鑫达公司将1285号和1286号铺位的大门锁住。次日，孙帮蓉发现门被锁住后随即报警。
2013年5月7日，孙帮蓉将鑫达公司起诉至常州市天宁区人民法院（案号为2013天民初字第899号），请求判令：1、鑫达公司承担因毁约造成的经济损失16万元；2、鑫达公司双倍返还孙帮蓉租赁保证金4000元以及装修押金2000元；3、鑫达公司将A－1285号、1286号封墙恢复原状并承担全部费用。该案审理中孙帮蓉放弃第三项诉请。常州市天宁区人民法院于2013年10月28日作出判决，驳回孙帮蓉的诉讼请求。孙帮蓉不服该判决，上诉至常州市中级人民法院。2014年1月28日，常州市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
原审另查明，2013年11月18日，鑫达公司将孙帮蓉起诉至法院，要求其支付拖欠的2013年度的房屋租金、物业管理费等费用，并承担违约金。该院立案受理后依法向孙帮蓉送达了相关诉讼材料。同年12月18日，鑫达公司申请撤回对该案的诉讼。2014年3月3日，鑫达公司诉至法院，并提出前列诉请。原审中，鑫达公司放弃第二项诉讼请求。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。1、鑫达公司与孙帮蓉之间签订的两份《九龙新世纪商贸城铺位租赁合同》均系双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。在租赁合同中，双方对租金缴付时间约定为以鑫达公司的书面通知为准。鑫达公司在2012年10月30日以书面通知的方式，要求孙帮蓉缴付2013年度租金，其行为并不违反法律规定以及合同的约定。在孙帮蓉拒绝缴纳租金的情况下，鑫达公司有权按照合同的约定行使合同解除权，故鑫达公司要求解除合同，并要求孙帮蓉腾空铺位、交还给鑫达公司的请求，予以支持。2、2013年11月18日，鑫达公司曾向法院提起诉讼，要求孙帮蓉支付拖欠的2013年度房屋租金、物业管理费等费用，后鑫达公司撤回起诉，现鑫达公司再次提起诉讼，并不违反法律规定，故孙帮蓉认为鑫达公司的起诉超过诉讼时效的意见，亦不予采纳。3、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，孙帮蓉以鑫达公司封堵承租店铺大门给其造成损失为由，要求鑫达公司予以赔偿，但孙帮蓉在诉讼中未能提供证据证明自己的主张，因此，孙帮蓉应承担举证不能的法律后果，其要求鑫达公司赔偿损失8万元的诉请，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除鑫达公司与孙帮蓉之间签订的《九龙新世纪商贸城铺位租赁合同》（合同编号A-1285、A-1286）。二、孙帮蓉于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空九龙新世纪商贸城A座负一层1285号、1286号两个铺位，并交还给鑫达公司。三、驳回孙帮蓉要求鑫达公司赔偿损失8万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元，反诉案件受理费1800元，共计2519元，由孙帮蓉负担。
上诉人孙帮蓉不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回鑫达公司的原审诉讼请求；3、判决鑫达公司赔偿其经济损失8万元，鑫达公司停止违约行为，履行双方租赁合同至2015年4月11日；4、一、二审诉讼费由鑫达公司承担。事实与理由如下：原审判决认定事实和适用法律错误，违反前诉案件已生效的判决所认定的法律事实，同案不同判。一、本案之前，孙帮蓉诉鑫达公司租赁合同纠纷案件（2013）天民初字第899号判决书中明确认定，鑫达公司未依法行使权利，而是采取封掉涉案商铺的方式，影响了孙帮蓉正常营业，实为不当；租赁合同中约定租金缴付具体时间为鑫达公司的书面通知为准，应视为租金缴纳具体时间不明确。但是，本案原审判决认定鑫达公司在2012年10月30日以书面通知的方式，要求孙帮蓉缴付2013年度租金，其行为并不违反法律规定及合同约定，在孙帮蓉拒绝缴纳租金的前提下，鑫达公司有权按照合同约定行使合同解除权。原审判决严重违反了同案同判，违反了既判法律事实。二、鑫达公司解除合同封其店门违约以先，本人有权行使合同抗辩权，拒付租金。合同法第126条规定，租金缴纳时间约定不明确的，租赁期间一年以上的，应当在每届满1年时支付。本案中，双方签订的合同时间为2012年4月11日，其对应的2013年4月11日满1年是合同期内第一年租赁届满。三、鑫达公司起诉超过诉讼时效。本人一直坚持是在2012年合同期内第一年租期届满时方可再行缴纳第二年的租金或在合同约定的2013年7月25日免租期后缴纳2013年的租金。鑫达公司第一次起诉时间应为知道或者应当知道本人拒付租金的时间即2013年11月7日。鑫达公司的第一次诉讼已经超过诉讼时效。无论从鑫达公司送达2013年租金确认单的时间2012年10月30日算起，还是从鑫达公司在该确认单上拟定的要求本人于2012年11月6日至同年11月10日期间缴纳2013年租金所定的时间算起，至鑫达公司第一次诉讼起诉书的时间为2013年11月7日，鑫达公司起诉本人要求其交付拖欠的2013年度租金，已超过一年的诉讼时效。《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六的规定的合同解除有异议，但在约定的异议期届满之后，才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期，在解除合同通知到达之日起，三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案鑫达公司起诉关于解除合同的诉求，早已超过三个月，法院不应支持。2012年12月26日鑫达公司向其发出解除合同的通知后，于同日即向鑫达公司邮寄快件提出对该通知有异议，在未得到鑫达公司签复后，本人及时向法院起诉，而鑫达公司既未起诉也未反诉，至2013年11月18日才就合同解除向法院起诉，早已超过三个月诉讼时效规定。还有鑫达公司起诉不存在诉讼时效中断的情况。鑫达公司2013年11月18日第一次起诉要求本人支付拖欠2013年租金已超过一年的诉讼时间，至于鑫达公司又于同年12月18日申请撤诉，不改变其诉讼超过诉讼时效的事实。四、本人反诉为证明其违约损失8万元，已在原审时提交租赁合同、公司的解除合同通知、前诉起诉书、判决书及本人店门被封等证据，证明鑫达公司在没有确切证据证明解除合同条件成就就终止合同，本人已完成了举证责任。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第64条，审判人员有自由裁量权。根据逻辑推理和生活经验，一个商店被他人强行关门停业，不能没有损失。本案中一个签约承租三年，且已缴纳三年租赁保证金，2012年4月11日与鑫达公司签订租赁合同，正在承租经营不到七个月即被鑫达公司擅自中止合同封门，本人的损失应当不低于其第一年租金和三年租赁保证金。退一步说，其损失不会少于一元钱，这是人们的生活经验可以得出的结论。原审法院认为本人要求鑫达公司赔偿8万元没有证据证明，违反生活经验，也违背了经验法则。五、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大，非违约方因违约而获得利益的及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额，必要的交易成本的举证责任。对于可预见的损失，即要有违约方举证，也可由人民法院根据具体情况予以裁量。本案中，本人是非违约方，其诉请中的8万元包括可预见损失，根据该指导意见，即可以由本人举证，也可由法院根据具体情况裁量，对非违约方进行倾斜性法律保护，但原审法院有法不依，判决驳回其反诉请求，是违反法律规定的。
被上诉人鑫达公司辩称，1、孙帮容的部分上诉请求超过了原审法院的反诉请求，因此，我方不予认可。2、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人孙帮蓉对原审查明的事实有异议：1、2012年10月30日，鑫达公司送达的《交款确认单》，本人没有签收；2、常州市天宁区人民法院于2013年10月28日作出的驳回孙帮蓉诉讼请求的判决，遗漏了该法院认定孙帮蓉与鑫达公司签订的租赁合同约定具体缴纳交费时间以鑫达公司书面通知为准，应视为对租金缴纳的期限约定不明确。鑫达公司在孙帮蓉拒绝缴纳第二年租金后未依法行使权利，而是采取锁死商铺铁门的处理方式，影响了孙帮蓉的正常经营，实属不当。
二审中，本院为查明事实，对鑫达公司法定代表人耿瑛进行了询问并作询问笔录，且向鑫达公司调取了其向商户发出的2013年租金收缴通知1份以及其制作的租金催缴通知2份（未填写商户名称和租金数额），耿瑛在接受询问中陈述：“鑫达公司向商铺承租人催缴租金的流程是，先发一个缴款确认单，若业主同意确认单上的金额，他会到公司交租金；若承租人未按确认单上的时间缴纳租金，公司就会发租金催缴通知，一些承租人收到催缴通知就会到公司交租金，另一些承租人收到催缴通知后没有回应。我公司按正常流程应该是给孙太元发过催缴通知，时间长了没有留存该通知。若孙太元继续上诉，我公司还将向他催收两年租金，我公司与孙帮蓉的租赁合同在2014年12月25日到期，商铺业主已经将该剩下的两间商铺出租给别人，但孙太元仍未清退两间商铺。”上诉人孙太元经质证认为，对于询问笔录的真实性予以认可，但是对于耿瑛在笔录中的陈述不予认可，实际上当时鑫达公司向其送达了一份交款确认单，本人认为未欠房租拒签，鑫达公司就将该确认单张贴在其所租商铺大门上，鑫达公司看其拒签，后来就又向其发了一份限期搬离并锁门的通知，但鑫达公司未向其送达租金催缴通知。其从未见过租金收缴通知和租金催缴通知。被上诉人鑫达公司经质证认为，对于询问笔录、租金收缴通知和空白租金催缴通知的真实性均予以认可。当时我公司在催缴租金过程中首先是将租金收缴通知张贴在商城公共告知区，商户未能在规定时间内交纳租金的，我公司会针对性的向各商户送达租金催缴通知（先后催了两次），如仍未缴纳，公司再向商户送达一份限期搬离或者采取封门、停电、停水等措施的通知。
二审中，上诉人孙帮蓉陈述，其主张的损失8万元包括不低于其支付的三年租金、租赁保险金4000元和装修押金2000元，合计成本6万元，还有预期利润2万元。孙帮蓉代理人孙太元称，现在经营的一间商铺每月一般有3000元收入，若三间商铺一起经营的话，估计每月有8000元收入。被上诉人鑫达公司陈述，认可孙帮蓉向本公司交纳了租赁保险金4000元和装修押金2000元，但公司返还是有条件的。租铺的商户有经营好的，有经营差的，年收入不一定。2012年12月31日公司将涉案两间铺位大门锁住外，还锁了其他铺位，一共锁了十几间铺位，涉及五六家商户，孙帮蓉只是其中一户。在另案诉讼过程中，原审法院给本公司做工作，说合同虽有约定，但是锁门不太好，最好还是把门打开，让孙帮蓉父亲孙太元先经营，我公司当时就同意了，去帮孙太元把改造过的两间商铺恢复原状，但当时孙太元以案件仍在审理为由，不允许我公司将其商铺恢复原判，且还报警了。对此，孙帮蓉代理人孙太元反驳称，鑫达公司所说的门锁改造实际上是锁死两间商铺的大门，是要其停业的。大概2013年下半年，鑫达公司将之前对其门锁改造的东西拿走了，商铺门已经锁不上，门敞开了，但公司说把门打开让我继续经营不是事实，鑫达公司实际上是想把商铺里面的东西清理掉转租给其他人，其当时就报警了，公安机关向我们双方告知，有案件正在审理，双方都不要动，公安机关就让其用铁丝把门封住了。若其想打开，也是可以打开的。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，且对原审查明的其他事实均无异议，故本院对原审查明的当事人均无异议的事实予以确认。
二审另查明，孙帮蓉因与鑫达公司房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市中级人民法院作出的（2014）常民终字第105号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2015年3月20日作出（2014）苏审二民审字第1677号民事裁定书，裁定驳回孙帮蓉的再审申请。理由为：1、关于孙帮蓉认为本案有证据未经一审庭审质证，应当视为新证据的问题，经查，孙帮蓉提交的涉案1285号、1286号两个铺位的租赁合同、销货清单、收款收据，一审法院已经组织双方当事人进行了质证。2、孙帮蓉以其与鑫达公司所签合同系格式合同、对相关条款应作出对其有利解释为由，要求鑫达公司赔偿其损失16万元，因其提供的损失方面的证据不足，一、二审驳回其该项诉求，并无不当。3、一、二审未将涉案两个商铺的租赁合同是否继续履行作为审理范围，虽有不妥，但该两份租赁合同是否解除、孙帮蓉是否应当将两个商铺返还鑫达公司，鑫达公司已经就此提起另案诉讼，故租赁合同是否继续履行合同可在该案中一并处理。
本院认为，关于合同解除问题，根据本院对鑫达公司法定代表人所作的询问笔录，可以证明鑫达公司向商铺承租人催缴租金的流程是，先向承租人发一份租金缴款确认单，若承租人未按该确认单上的时间缴纳租金，鑫达公司就会向该承租人发租金催缴通知。因此，2012年10月30日鑫达公司向孙帮蓉送达的交款确认单不是租金催缴通知。鑫达公司认可按公司正常流程向孙太元发过催缴通知，但未提供相关证据证明，且孙帮蓉不予认可，故按照双方合同约定，租金交纳的时间以公司书面通知为准，但鑫达公司未提供证据证明其已向孙帮蓉发出租金催缴通知，因此，鑫达公司在未按合同约定向孙帮蓉发出租金催缴通知的前提下，孙帮蓉有权拒绝缴纳租金，而鑫达公司无权行使合同解除权。故鑫达公司要求解除双方签订的租赁合同的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在孙帮蓉拒绝缴纳租金的情况下，鑫达公司将孙帮蓉所租两间商铺大门锁住的行为，明显不当，应当承担违约责任，故孙帮蓉要求鑫达公司赔偿经济损失的反诉请求，本院予以支持。因双方之间的租赁合同约定的租赁期间截止到2014年12月25日，现已超过该租赁合同约定的最后时间，再结合本案的实际情况，双方的租赁合同终止，该合同双方不再履行。综合鑫达公司锁门、孙帮蓉父亲阻止鑫达公司开门以及鑫达公司应向孙帮蓉收取的租金、使用费、物业费、空调费（计至本判决生效之日起30日内腾空、交还房屋）等因素，本院酌情鑫达公司赔偿孙帮蓉经济损失1.6万元，该赔偿金额已酌情扣减孙帮蓉在依照本判决生效之日起30日内腾空、交还鑫达公司前应向鑫达公司支付的租金、使用费、物业费、空调费等费用。另外，根据双方之间租赁合同的约定，租赁期满不再续租时，孙帮蓉应退还所承租的铺位。因租赁期满而终止的，鑫达公司应将孙帮蓉所交的租赁保证金退回给孙帮蓉。在商铺租赁期届满而租赁合同终止的情况下，孙帮蓉应当将其承租的两间商铺腾空并交还给鑫达公司，而鑫达公司应当将其向孙帮蓉收取的租赁保险金4000元退还给孙帮蓉。对于鑫达公司向孙帮蓉收取的装修押金2000元，无事实与法律依据，亦应当予以退回。
综上，孙帮蓉的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2014）新民初字第456号民事判决。
二、上诉人孙帮蓉于本判决生效之日起三十日内腾空九龙新世纪商贸城A座负一层1285号、1286号两个铺位，并交还给被上诉人常州市鑫达商业管理有限公司。
三、被上诉人常州市鑫达商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人孙帮蓉经济损失16000元、退回租赁保证金4000元和装修押金2000元，合计22000元。
四、驳回被上诉人常州市鑫达商业管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回上诉人孙帮蓉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费719元、反诉案件受理费1800元、二审案件受理费1800元，合计4319元，由被上诉人常州市鑫达商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一五年七月二十二日
书记员 汪芫朗