上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第493号
上诉人（原审被告）上海中廉实业有限公司。
法定代表人赵铁树。
委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。
委托代理人许德学，上海市华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海福满家便利有限公司。
法定代表人魏应行。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
上诉人上海中廉实业有限公司（以下简称“中廉公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年2月23日，上海福满家便利有限公司（以下简称“福满家公司”）与中廉公司就上海市四川北路XXX号民防商厦107-108室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋租赁合同》，约定：中廉公司将该房出租给福满家公司，建筑面积64平方米，用作经营便利店；租期自2011年3月1日至2016年2月29日；交付房屋前，福满家公司支付保证金人民币83，400元（以下币种均为人民币）；福满家公司所租赁的房屋因是在建工程，故还未办房屋所有权证，但中廉公司提供上海市虹口区房屋土地管理局《关于虹口民防商厦使用的函》，上海市虹口区城市规划管理局《关于对虹口商厦建设工程规划许可证发放情况的复函》，以及《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《建设工程消防验收合格意见》、委托书及营业执照。合同签订后，福满家公司向中廉公司支付保证金83，400元，双方各自履约。现福满家公司向中廉公司支付租金至2014年3月，此后未再支付。
2014年3月13日，上海市虹口区民防办公室（以下简称“虹口民防办”）委托律师发函至中廉公司及民防商厦承租商户，声明：鉴于上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书已经生效，虹口民防办与上海廉宇物业管理有限公司（以下简称“廉宇公司”）之间关于民防商厦的房屋租赁合同已于2013年1月31日解除，虹口民防办已自行经营管理民防商厦的物业，现通知中廉公司，2003年6月1日由虹口民防办出具给中廉公司对民防商厦进行经营管理的《委托书》，即日起解除委托，自2014年3月1日起虹口民防办全面恢复对民防商厦的经营管理。2014年3月24日，虹口民防办向民防商厦承租商户发出告知书，声明民防商厦归虹口民防办所有，依据相关判决，虹口民防办已于2013年1月31日解除与廉宇公司之间的租赁关系，并于2014年3月13日起解除与中廉公司的委托关系，现民防商厦已被虹口民防办收回，如租户与廉宇公司或中廉公司的租赁合同已到期或将到期的，可凭原租赁合同与虹口民防办协商继续租赁事宜，以便租赁合同能继续履行，请租户于3月24日至31日期间与虹口民防办联系，届时未办理协商和备案的，按不愿与虹口民防办签订租赁合同处理。2014年4月起，福满家公司与虹口民防办建立租赁关系，并向虹口民防办支付租金。故福满家公司向原审法院起诉，要求于2014年3月31日解除福满家公司与中廉公司于2011年2月23日签订的《房屋租赁合同》；中廉公司退还保证金83，400元。
原审法院另查明，2003年3月31日，虹口民防办（甲方）与案外人廉宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，言明双方于2002年6月签订了四川北路民防商厦（在建工程）的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定：甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-
XXX号的民防商厦（在建工程）出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；甲方同意乙方转租。合同并就其他租赁事项进行了约定。2003年6月1日，虹口民防办向中廉公司出具委托书，载明自2003年6月1日起全权委托中廉公司对四川北路XXX～XXX号商厦进行经营与管理，中廉公司应根据有关法律法规进行经营管理，在委托期间，若在经营与管理活动中所产生法律纠纷问题，均由中廉公司承担解决。虹口民防办与中廉公司均在该委托书上盖章。嗣后，中廉公司对上述民防商厦进行出租管理。2013年5月，虹口民防办向原审法院起诉案外人廉宇公司，要求解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，2013年11月25日，原审法院作出（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书，以廉宇公司擅自将地下民防工程结构毁坏，虹口民防办要求其恢复，其至今不予恢复为由，判决双方签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。该判决同时查明：2002年6月13日，虹口民防办与中廉公司签订《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》，约定：虹口民防办将民防商厦（在建工程）的房地产产权转让给中廉公司，双方商定民防商厦工程项目在虹口民防办已建两层的基础上，由中廉公司出资并负责续建至六层（由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准）；同日，双方又签订了《四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定；2002年7月，中廉公司向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路民防商厦续建申请》；此后因规划原因，民防商厦续建工程未能进行，除中廉公司支付了虹口民防办10万定金外，转让协议和补充协议未实际履行；2003年3月27日，中廉公司出具授权书，称中廉公司和虹口民防办同意由中廉公司租赁民防商厦，其全权委托廉宇公司操作实施。原审法院作出上述判决后，廉宇公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后以（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书判决维持原判。
原审审理中，福满家公司表示，与中廉公司签订合同时，中廉公司曾出示虹口民防办委托书。
原审法院认为，根据福满家公司与中廉公司陈述和生效判决认定的事实，关于虹口民防办与中廉公司签订的转让协议中所涉民防商厦续建工程，因规划原因未能继续进行，双方遂协商由中廉公司租赁包括系争房屋在内的民防商厦，虹口民防办并向中廉公司出具委托书，委托中廉公司出租管理民防商厦，同时由廉宇公司与虹口民防办签订《房屋租赁合同》承租民防商厦。嗣后，中廉公司与福满家公司就系争房屋签订了租赁合同，故法院认定，中廉公司系由虹口民防办授权出租管理系争房屋。福满家公司认为签订合同时，中廉公司已向福满家公司出示虹口民防办出具的《委托书》，根据该委托书内容，中廉公司在经营管理活动中所产生法律纠纷问题，均由中廉公司承担解决，且《房屋租赁合同》实际系由中廉公司履行，福满家公司支付的租金及保证金均由中廉公司收取，故法院认为，福满家公司与中廉公司所签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务应由中廉公司承担。鉴于虹口民防办已解除与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》，亦解除了与中廉公司的委托关系，并于2014年4月起收回系争房屋自行管理，故福满家公司与中廉公司所签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，现福满家公司已向中廉公司支付租金至2014年3月31日，福满家公司要求于2014年3月31日解除与中廉公司签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁保证金的诉讼请求，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：一、上海福满家便利有限公司与上海中廉实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日解除；二、上海中廉实业有限公司应于判决生效之日起10日内向上海福满家便利有限公司返还保证金83，400元。
原审法院判决后，中廉公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与虹口民防办于2002年6月13日签订的《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》及《补充协议》已经实际履行。自2003年6月1日开始，上诉人向虹口民防办支付转让款近1，200万元，上诉人已经依据该转让协议取得了合同项下的房地产权利，只是尚未办理物权登记手续；2、原审认定系争房屋租赁合同无法继续履行无依据。上诉人认为在《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》没有解除或终止的情况下，虹口民防办无权收回系争房屋的出租权及经营管理权；3、被上诉人代理人所在律师事务所是虹口民防办常年法律顾问所在律师事务所，虹口民防办与本案的处理结果有事实和法律上的利害关系，因此原审认定事实难免有失偏颇；4、案外人虹口民防办强行收回房屋的行为属于侵权行为，应当由其向被上诉人承担相应的侵权赔偿责任。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，改判驳回福满家公司在原审中的诉讼请求。
被上诉人福满家公司辩称：系争房屋属于虹口民防办，上诉人只是取得了委托经营管理权。现虹口民防办要收回房屋，并发函告知被上诉人已经收回了委托经营管理权。上诉人已不具备出租房屋的主体资格，故被上诉人要求解除租赁关系。综上，被上诉人不同意中廉公司的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，已有生效判决判决，虹口民防办与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除，虹口民防办也解除了与中廉公司的委托关系，并于2014年起收回系争房屋自行管理。福满家公司与中廉公司签订的《房屋租赁合同》确已无法继续履行。现自2014年4月起，福满家公司已经与虹口民防办直接建立租赁关系，并向虹口民防办支付租金。故福满家公司诉请要求解除与中廉公司于2011年2月23日签订的《房屋租赁合同》可予支持。合同解除后，中廉公司应向福满家公司退还收取的保证金。中廉公司上诉认为其依据与虹口民防办于2002年6月13日签订的《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》取得了系争房屋的房地产权利的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于中廉公司认为，被上诉人代理人所在律师事务所是虹口民防办常年法律顾问所在律师事务所，可能影响法院对案件的事实认定，然即便福满家公司的代理人与虹口民防办的法律顾问是同所执业律师，与法院对案件的事实认定也无必然的联系。同时中廉公司要求虹口民防办向福满家公司承担侵权赔偿责任的观点也没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上，中廉公司的上诉意见依据不足，本院均不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，885元，由上诉人上海中廉实业有限公司承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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