上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2035号
原告（反诉被告）何芳芳，女，1976年9月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告（反诉被告）孙之麟，男，2007年3月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人何芳芳（系孙之麟之母），女，1976年9月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二原告共同委托代理人蒋祖蓉，上海胜澜律师事务所律师。
上列二原告共同委托代理人蔡全才，上海胜澜律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈国邦，董事。
委托代理人赵轶，上海市建纬律师事务所律师。
原告何芳芳、孙之麟与被告上海莱源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。2015年7月7日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。经对本案进行公开开庭审理，原告的委托代理人蒋祖蓉，被告的委托代理人赵轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月5日，原、被告签订位于本区谷阳北路XXX弄XXX号XXX层101（复式）室房屋的《上海市商品房预售合同》。签约时，原告对限购令曾有疑虑，但被告承诺本市限购令将要取消等。时至今日，限购令并未取消，原告支付了相应房款，却无法办理网上备案登记，亦无法取得房地产权证。原告认为，被告为房地产销售公司，对于政策的把握及理解肯定高于普通购房者，在明知限购无法取得产证的情况下还鼓动购买，被告应当承担责任。据此，请求法院判令：1、解除上述《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告房款3，342，351元及其利息89，225.80元。
被告辩称：一、若原告被限购，则只能解除合同；二、其不同意向原告支付利息。
同时，被告反诉称：原告未按约支付房款，且经其多次催告亦未果，故其根据合同第七条的约定有权单方面解除合同，并有权要求原告承担总房价20%的违约金。此后，原告自称被限购，并向法院提起诉讼，故其有权根据合同补充条款二第二条的约定向原告主张违约金100，000元。据此，请求法院判令：1、解除上述《上海市商品房预售合同》；2、原告配合被告办理上述房屋的网上合同备案撤销登记变更手续；3、原告支付被告违约金100，000元。
针对被告的反诉，原告辩称：首先，同意上述第一项反诉请求；其次，对于上述第二项反诉请求，双方从未对合同进行备案；最后，被告没有特别明示原告因限购而需承担违约责任，故其不应承担违约责任。
经审理查明：2014年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》。合同第41页最后一行载明网上合同签订时间为当日的11时53分55秒。合同第二条约定，乙方向甲方购买松江区谷阳北路2388弄《香堤园》111号1层101（复式）室（以下简称系争房屋），政府批准的规划用途为居住。合同第三条约定，乙方购买系争房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为29，914.86元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7，782，351元。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为不贷款，乙方于2014年6月5日支付首付房款2，342，351元、2014年9月4日支付房款3，110，000元、2014年12月4日支付房款2，330，000元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。甲方如行使解除合同权，应当书面通知乙方。合同补充条款一第三条对合同主文第七条的补充为，乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的2年内行使单方解除权。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与主文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。上述补充条款一有原告签名。
此外，合同第1页的前1页载有特别告知二，明确买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应当承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。同时，该告知载明沪府办发（2011）6号第七条规定：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、……，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、……，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记”的内容。合同补充条款二还载明，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为100，000元。上述补充条款二没有原告签名。
同日，原告填写《购房人员家庭成员及名下住房情况申报表》，承诺已知晓国家和本市住房限售的规定（见注记），申报本人及家庭成员（夫妻双方及未成年子女）名下拥有住房（含已签订购房合同）“套”，与家庭成员以外的其他人共有住房（含已签订购房合同）0套，承诺所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭成员名下拥有的住房，如违反限售规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。被告在该申报表的房地产开发企业、经济机构承诺栏加盖印章。该栏载明，已按照国家和本市住房限售的规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限售规定。如违反限售规定的不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。同时，该申报表亦载明了上述合同特别告知二中本市有关限购规定的内容。
2014年5月15日、6月5日和2015年1月6日，原告支付被告定金200，000元、首付款2，142，351元、房款1，000，000元。上述款项合计3，342，351元。2015年2月1日，原告通知被告解除合同。现原、被告以各自所称事由，提出如上本反诉诉讼请求。
审理中，原告明确其主张的利息均自上述本金支付之日始计算至2015年7月7日止，分别为417天、397天、181天，年利率依次为3%、2.75%、2.55%计算。
同时，原告称，其通知被告解除合同的事由是限购，而且此前被告知道原告家庭有2套住房，但被告表示限购政策可能松动，还表示可以办假离婚，一开始原告何芳芳表示配合，但因需原告何芳芳的配偶重新签订合同，被告亦须因到总部去办理变更手续而无法操作；上述南码头路的房屋原系其配偶的，原来想做假离婚过户到原告何芳芳名下，但因为考虑到假离婚风险过高，故后来没有做假离婚。因此，上述合同无法继续履行。此外，被告没有对限购应承担违约责任的条款向原告作特别告知，而且原告亦没有签名，故其不应承担违约责任。被告不认可原告上述陈述，并认为南码头路的房屋未过户到原告何芳芳名下之前，原告家庭是不限购的等。
此外，被告明确，其第1项反诉请求系基于有关原告逾期付款其有权解除合同的约定而主张解除合同，并明确在本次诉讼前其未据此通知原告解除合同。
另查明：两原告系母子关系，原告何芳芳的配偶为孙颖。
2012年2月14日，原告对坐落于本区广富林路XXX弄XXX号1104（复式）室取得松XXXXXXXXXX房地产权证。2015年5月22日，原告何芳芳对坐落于本市南码头路XXX弄XXX号XXX室取得浦XXXXXXXXXX房地产权证。
2014年4月15日，被告对包括系争房屋在内的房屋取得松江房管（2014）预字XXXXXXX号《上海市商品房预售许可证》。
以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《购房人员家庭成员及名下住房情况申报表》、收据、上海市房地产登记簿、《上海市商品房预售许可证》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。
本案中，根据查明的事实，本市相关限购住房的政策早已于2011年公开发布；加之，上述合同的特别告知二以及《购房人员家庭成员及名下住房情况申报表》的注记栏，均已明示限购住房的内容；而且，原告在上述申报表中亦已明确承诺已知晓国家和本市住房限售的规定；何况，原告在民事起诉状中亦已自认签约时其对限购令曾有疑虑等。上述事实，足以认定原告在与被告缔约时已经知道本市住房限售的规定。
在原、被告签订涉案预售合同之际，原告名下已有一套房屋，而其申报与家庭成员（夫妻双方及未成年之女）名下拥有住房（含已签订购房合同）的套数却未填写，但其同时又承诺称所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭成员名下拥有的住房，如违反限售规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的责任等。而在原告与被告签订涉案预售合同之后，原告又将另一套房屋登记至其名下。由此导致原告直接被限购住房，其理应向被告承担因限购而产生的相应违约责任。此外，若原告于审理中所述的后一套登记至其名下的房屋原系登记在其配偶名下为真，则原告与被告签订上述合同的行为亦属于明知被限购住房而又未如实申报的情形，其亦理应向被告承担相应的违约责任。原告关于被告宣称限购可能取消以及被告事先明知其已有2套房屋的陈述，因被告未予认可，且原告无其他证据佐证，故本院不予采纳。此为其一。
其二，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，约定的解除合同的条件成就时，合同并不当即解除，而需享有解除权的一方当事人据此通知对方解除合同，合同在解除合同的通知到达对方时解除。
本案中，原、被告虽对解除上述合同无异议，但对导致合同解除的事由存有分歧。原告认为，合同因其限购而解除。被告认为，合同因原告逾期付款而解除。对此，本院认为，根据上述合同补充条款二的约定，结合上述认定的原告未如实提供家庭成员名下拥有住房情况而被限购的事实，以及原告据此于2015年2月1日通知被告解除合同的意见，本院确认上述合同于2015年2月1日解除。而被告主张的合同解除事由虽亦符合合同有关逾期付款其可主张解除合同的约定，但其在本次诉讼之前并未据此通知原告解除合同，而是以向本院递交反诉状的形式首次提出，这一行为明显发生在原告通知被告解除合同之后，而且按前述裁判理由原告主张的解除合同的条件是成就的，一份有效的合同不存在两次解除。因此，本院对被告主张的因原告逾期付款而解除合同的意见，不予采纳，但并不影响其向原告主张因归责于原告的责任而导致合同解除的违约责任。
其三，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
本案中，根据上述裁判理由，被告应当将向原告收取的购房款返还给原告，故本院对原告返还购房款的诉讼请求，予以支持。但对原告关于支付利息的诉讼请求，不予支持。因为，上述合同解除的责任在原告，而且原、被告对因限购而解除合同时，已付价款何时返还未作明确约定，加之原告至今未配合被告办理上述合同备案登记撤销手续。此外，原告应当按照合同补充条款二的约定向被告承担支付违约金的义务，并协助被告办理上述合同网上备案和登记的撤销。原告关于被告没有对合同补充条款二限购应承担违约责任的条款向其作特别告知，而且其未签名，故其不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。因为按上述合同第二十九条的约定，补充条款二为本合同不可分割的组成部分，原告在合同落款处签名，即表示其对合同全部条款的同意。而且，该补充条款不属于无效的格式条款。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟与被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司之间于2014年6月5日签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》于2015年2月1日解除；
二、被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟购房款3，342，351元；
三、原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟支付被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司违约金100，000元；
上述第二、三两项所涉价款相抵之后，被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司应返还原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟购房款3，242，351元，于本判决生效之日起十日内支付；
四、原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司办理上述第一项所涉合同的网上备案和登记撤销手续；
五、驳回原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费34，333元，减半收取17，166.50元，反诉案件受理费1，230元，合计诉讼费18，396.50元，由原告（反诉被告）何芳芳、孙之麟负担1，547元（已付），被告（反诉原告）上海莱源房地产开发有限公司负担16，849.50元（已付2，300元，余款14，549.50元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年九月二十二日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。