浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安民初字第198号
原告（反诉被告）：安吉竹子博览园有限责任公司。
法定代表人：汪贤挺。
委托代理人：戴先顺。
委托代理人：黄梦瑶。
被告（反诉原告）：ＸＸ。
委托代理人：仇学志。
原告安吉竹子博览园有限责任公司（以下简称竹博园）与被告ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法适用简易程序独任审判。审理中，被告ＸＸ提起反诉，本院受理后决定合并审理。本院于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告竹博园法定代表人汪贤挺的委托代理人戴先顺、被告ＸＸ的委托代理人仇学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
竹博园起诉称：竹博园、ＸＸ于2012年5月1日签订《卡丁车协议书》一份，约定由ＸＸ承租景区内卡丁车场地，租赁费用为每年32000元，租赁期限为一年。在该合同到期后，ＸＸ继续租赁该场地，双方未签订合同。后由于景区场地整改，原告于2014年10月24日书面通知ＸＸ腾空场地，但ＸＸ置之不理，依然将场地占用。现竹博园为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉请判令ＸＸ立即腾空竹博园景区内卡丁车场地、支付场地占用费用（从2014年11月1日起按年租金32000元计算至实际腾空之日止）并承担本案诉讼费。
ＸＸ答辩称：一、竹博园的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.正如竹博园所诉称，双方于2012年5月1日签订一年期协议到期后，双方未签订书面合同，但是双方继续履行合同至2014年10月，竹博园在履行合同期间收取138565元，扣除当年的租金32000元，竹博园提前收取预付租金106565元，对此双方均认可，现竹博园单方要求ＸＸ腾空场地无依据。2.在协议有效的情况下，竹博园诉请腾空场地的前提必须是解除协议关系，竹博园未诉求解除协议而直接要求腾空场地，违反法定程序，其混淆了合同纠纷与侵权纠纷的法律关系，其诉请无法律依据，依法应予驳回。3.竹博园要求ＸＸ支付逾期腾空费，无事实依据。二、竹博园以景区场地整改为由，诉请腾空场地，无事实依据。ＸＸ是竹博园招商引资的企业，投资巨大，购买设备，在双方履行协议期间，竹博园要求ＸＸ整改，但并无相关部门的整改通知。综上，请求本院驳回竹博园的诉讼请求。
ＸＸ反诉称：ＸＸ为大学毕业后创业青年，系2012年竹博园招商引资到竹博园创业，考虑到竹博园承诺的良好投资政策和优质服务态度以及竹博园的投资环境，ＸＸ多方筹集近百万元资金租赁竹博园场地，并征得竹博园同意购买设备车辆，修建车辆跑道，其后进行经营。竹博园承诺场地租期一年一签，即使不签也会让ＸＸ长期经营。从2013年5月1日起，竹博园要求自行售票，并从经营收入中直接扣除租赁费，并明确系预收租金，数额达138565元，竹博园收取租金后，无端阻止ＸＸ经营，给ＸＸ造成巨大经济损失，其又无端要求ＸＸ撤场无道理。竹博园违反诚实守信原则，单方违约，ＸＸ特具状反诉，请求依法驳回竹博园的诉请请求，并诉请判决竹博园继续履行《卡丁车协议书》、赔偿ＸＸ经济损失220000元（至2015年4月1日）并承担本案诉讼费。
竹博园针对ＸＸ的反诉答辩称：ＸＸ的反诉状中陈述与事实不符，入园时竹博园给予长期经营承诺不属实；从2013年5月1日起，竹博园要求自行售票等陈述与事实不符；事实上对租金的支付方式和收取的标准进行调整。ＸＸ的反诉请求无事实和法律的依据，请求本院驳回ＸＸ的反诉请求。
竹博园为证明其本诉主张，向本院举证如下：
1.《卡丁车协议书》一份，拟证明竹博园、ＸＸ于2012年5月1日签订，ＸＸ向竹博园租赁场地经营卡丁车项目、租赁款为每年32000元的事实。ＸＸ质证对真实性无异议，该协议系2012年5月签订，之后双方未签订任何协议，但是双方都同意履行该协议；协议是单纯的场地的租赁，并不是房屋的租赁；租金是固定的，每年32000元；合同第8条约定，只有在公司重大调整时，提前一个月通知才可以协商终止合同。
2.通知一份，拟证明2014年10月24日发通知给ＸＸ，要求ＸＸ停止营业，当时的签收人是ＸＸ的岳父杨国军。ＸＸ质证对真实性、合法性、关联性均有异议，ＸＸ并未收到该通知，也未授权他人签收该通知。
3.会议签到表一份（原件存于2015湖安民初字第195号案卷宗），拟证明2014年11月14日，在竹博园二楼会议室双方关于景区娱乐项目撤场的协商会议，ＸＸ的父亲李良华参加的事实。ＸＸ质证对该签到本上的签名的真实性、关联性有异议，签到表上名字不认识，也不是ＸＸ，ＸＸ未授权他人参与会议。
4.2013年10月18日竹博园向包括ＸＸ在内的景区部分经营户所发放的通知一份（原件存于2015湖安民初字第195号案卷宗），拟证明竹博园已于2013年10月18日，告知ＸＸ因景区改造将在2013年12月31日前终止租赁关系的事实，ＸＸ的岳父杨国军收到该通知。ＸＸ质证对真实性、合法性、关联性均有异议，ＸＸ未收到该通知，也未授权他人领取通知。
5.安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书各一份，拟证明竹博园扩建项目及景区内实施改造项目的事实。ＸＸ质证与本案无关。
6.领款凭证十一份，拟证明2014年1月至10月，ＸＸ的景区经营款由其岳父杨国军代领，竹博园收取租金系按照经营款的20%直接扣除，余款支付给ＸＸ，ＸＸ认可租金的标准和支付方式。ＸＸ质证认为，如有原件，该证据也系原告单方制作，且为部分凭证，虽领款人记录在ＸＸ名下，但是该款是否交付于ＸＸ有异议；ＸＸ未授权杨国军领取款项；要求竹博园提供双方租赁合同关系期间的财务凭证，包括帐目、相关的支出、收入凭证，以此来决定在双方租赁合同期间，竹博园扣留ＸＸ预付租金的事实及数额。
被告ＸＸ为证明其主张并反驳竹博园的主张，向本院提交如下证据：
7.《卡丁车协议书》一份，拟证明双方系一年一签的合同关系，后双方继续履行了协议；在履行期间，竹博园未书面告知ＸＸ任何重大规划调整及提前一个月告知，竹博园的行为违反了合同的约定。竹博园质证认为，合同到期后，双方为不定期租赁合同关系。
庭审中，ＸＸ向本院提交调取证据申请二份，要求本院调取竹博园2013年规划调整图纸、批文以及竹博园2013年4月至2014年11月30日的全部财务资料。本院认为，竹博园已提交了安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书各一份，内容系有关于竹博园规划事项，本院不再另行调取相关规划批文等；ＸＸ申请调取竹博园全部财务资料，本院认为与本案争议的事实无关，本院不予准许。
本院为查明ＸＸ是否已收取2014年1月至10月的收益分成款，依职权调取ＸＸ在安吉农村商业银行开户信息，ＸＸ在该行开户，卡号62×××89，其中2014年2月25日进账18832元、3月19日进账41064元、4月17日进账24940元、5月25日进账56496元、6月23日进账56416元、7月22日进账27392元、8月24日进账26504元、9月29日进账50312元、10月22日进账19896元、11月23日进账57968元。
本院对双方提交的证据认证如下：证据1、7的真实性无异议，本院对证据1、7的真实性予以确认。证据6，系案外人杨国军签名的领款凭证，ＸＸ对杨国军的身份未认可并对分成款是否实际收到提出异议，本院认为，证据6能与ＸＸ在安吉农村商业银行账号进账数额相对应，且上述款项进账时间也略微晚于杨国军签字代领时间，该证据足以证明ＸＸ已按杨国军确定之数额收取上述款项，也足以证明杨国军为ＸＸ的经营管理人员，否则竹博园不会按杨国军确认之数额支付，故本院对竹博园与ＸＸ对经营款按二八分成的事实予以认定；至于杨国军是否为ＸＸ岳父，并非本案所要解决之争议，本院不作认定。证据2、4，均为杨国军所为，杨国军作为ＸＸ的经营管理人员，其签收通知行为的法律后果应由ＸＸ承担，故本院认定竹博园已向ＸＸ送达证据2、4所涉通知的事实。证据5，经审核内容真实确定，本院对竹博园投入巨资进行改造、扩建的事实予以认定。证据3，该签到表上无ＸＸ签名，原告提交的证据无法证明ＸＸ与李良华系父子关系，故本院对竹博园主张的ＸＸ参与撤场协商会的事实不予认定。
本院认定事实如下：2012年5月1日，竹博园与ＸＸ签订《卡丁车协议书》，ＸＸ租赁竹博园场地经营卡丁车，自2012年5月1日至2013年4月30日，租赁款项为32000元，合同签订之日一次交清；另约定本协议有效期内如遇竹博园有重大规划调整，ＸＸ无条件服从（不计淡旺季），竹博园应提前一个月通知ＸＸ，另约未尽事宜协商解决。2013年10月18日，竹博园发出通知，告知因竹博园景区内部进行提升改造，将于2013年12月31日前与各经营户终止租赁合同；合同到期者可直接到竹博园行政楼旅游接待部办理相关解约手续，未到期者，若承包款、电费已全额缴清，竹博园将根据实际承包天数退还多余费用，未全额缴清的，于2013年12月31日前补交。杨国军在前述通知上签字确认。2014年10月24日，竹博园向ＸＸ发出通知，告知因ＸＸ所租赁场地已到期，要求于2014年10月30日前停止营业，10日内自行撤离场地并于2014年10月30日前到竹博园新办公大楼财务室办理相关手续，逾期不按要求撤场，由此造成的损失由ＸＸ自负，竹博园也将通过法律途径解决，杨国军签字确认。
2014年1月至10月，竹博园与ＸＸ对卡丁车项目的营业款按照ＸＸ80%、竹博园20%的份额进行分配，竹博园不再另行收取租金。款项支付先由杨国军代签领款凭证，竹博园通过安吉农村商业银行转账支付，其中ＸＸ2014年2月25日进账18832元、3月19日进账41064元、4月17日进账24940元、5月25日进账56496元、6月23日进账56416元、7月22日进账27392元、8月24日进账26504元、9月29日进账50312元、10月22日进账19896元、11月23日进账57968元。
另查明，2013年4月19日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园扩建工程项目主要内容变更，项目总投资为30000万元，总规划用地面积84158㎡；2013年5月20日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园西区改造工程备案，总投资10000万元，项目新增建设用地面积14350㎡。2013年5月开始，案外人李新广、杨建成、戴均娇经营的娱乐项目不再向竹博园交纳场租费用，而采用收益分成的方式与竹博园结算。
本院认为，竹博园与ＸＸ签订的《卡丁车协议书》系双方真实意思表示，应为有效。该协议书到期后，双方仍然按协议履行但未签订书面形式的合同，应视为不定期租赁。2014年1月至10月，竹博园不再收取ＸＸ租金，即由原先的年租金形式变更为按收益分成结算，因时间长达六个月以上且未未采用书面形式签订合同，亦应视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故竹博园以通知的形式终止双方的租赁合同法律关系并不以景区重大调整为前提。本案中，竹博园于2013年10月18日、24日二次通知ＸＸ终止租赁合同的履行并要求ＸＸ限期搬离，则双方的租赁合同法律关系已于2014年10月底前终止；ＸＸ继续占有该场地已无法律依据，应及时腾空、返还场地，逾期则应赔偿竹博园损失；现竹博园诉请ＸＸ自2014年11月1日起按《卡丁车协议书》约定的年租金32000元支付占有使用费至实际腾空之日，本院予以支持。ＸＸ反诉要求竹博园继续履行《卡丁车协议书》，因租赁合同法律关系已终止，本院不予支持。商业行为存在一定风险，投资者应当谨慎；ＸＸ反诉主张竹博园曾承诺允许ＸＸ长期经营，引发ＸＸ投入巨资，但并未提供充分证据予以证实，应承担举证的不利后果，ＸＸ应自行承担商业风险，现ＸＸ反诉要求竹博园承担其至2015年4月的经营期间经济损失220000元，本院不予支持。至于，ＸＸ主张的竹博园应先行诉请解除协议的抗辩意见，本院认为，竹博园在起诉前已以通知形式解除双方签订的协议，竹博园起诉时无需另行诉请解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、ＸＸ于判决生效之日起二十日内腾空安吉竹子博览园有限责任公司内的卡丁车场地；
二、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付安吉竹子博览园有限责任公司场地占有使用费（以年租金32000元自2014年11月1日起计算至场地实际腾空之日止）；
三、驳回ＸＸ的反诉请求。
如ＸＸ未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元（已减半），由ＸＸ负担，限于判决生效之日起十日内交纳；反诉受理费2300元（已减半），由ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 陈浩
二〇一五年六月九日
书记员 顾秀