湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1103民初4459号
原告：刘少莲，女，1962年1月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，
被告：永州市兆泰房地产开发有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区湘江西路。
法定代表人：何艳英，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周毅，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告刘少莲与被告永州市兆泰房地产开发有限公司（以下简称兆泰公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年12月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘少莲，被告兆泰公司的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘少莲诉称：一、判令被告尽快办好不动产证交给原告；二、判令被告未能在规定期限内办好两证，应给付原告违约金1325元；三、判令被告按照《湖南省新建商品交易价格行为规则》（湘价服【2009】59号）第五条，《湖南省人民政府2009年第242号令》第二十六条规定，给原告办好水、电独立开户并先行退还原告买房时预交的3600元水电开户费，依合同被告帮原告到电力局和自来水公司给原告办好独立的水电开户手续后依发票金额实缴实收，而被告至今故意不办；四、判令被告退还原告多付的办证费用1340.60元；五、判令被告退还原告预缴的可视电话费用600元，因被告至今未完成可视电话的安装交付原告正常使用；六、判令被告支付原告逾期交房242天违约金19239元；七、判令少平方应补1030.51元；八、以上被告应补偿原告所有款项共计27135.11元；九、本案一切费用由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年5月15日与被告签署了《园丁山庄7＃楼商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的冷水滩园丁山庄7号楼B单元1304房屋。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告已于2011年5月15日至2012年9月29日交清了所有房款及办两证，水、电开户及其所有费用。根据合同第14条交房后被告应在365天内即最迟应于2013年1月31日前为原告办理好房产证和出让地土地使用证，但被告至今为止在无任何正当理由的情况下未给原告办好两证。购买房屋时被告承诺原告水、电都会在电力局和自来水公司为买主单独开户，原告也已按被告要求一次性交清了水、电独立开户的所有费用，但至今为止被告也未实现帮原告办好水电开户的承诺，被告拒不依合同办事，无视原告的一切合理请求。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。
被告兆泰公司辩称：一、答辩人一直在履行自己办证的义务，是原告没有提交相应的办证资料及交纳办证相关的契税费用，不能视为答辩人违约；二、答辩人按照约定已经为原告办理了相应的水、电开户手续，费用也已经支付给了相关部门，不存在退还的情况；三、答辩人已经履行了交房的义务，2012年9月份已经将符合合同约定的房屋交付给了原告使用。至今已超过5年多的时间，原告提起诉讼要求支付违约金也已经超出了法律规定的诉讼时效，依法应当驳回该项诉讼请求。四、关于房屋面积差额的诉讼请求应当依照房产测绘部门出具的报告确认是否存在面积差额的情况。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审对当事人提交的证据进行了证据质证。对方无异议和符合证据“三性”的证据，本院予以确认，并在卷佐证。通过开庭审理，听取了当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：
原告于2011年5月15日与被告签署了《园丁山庄7＃楼商品房买卖合同》，该商品房合同约定：1、原告购买被告开发的冷水滩园丁山庄7号楼B单元1304房屋建筑面积共133.72平方米，每平方米价1981.75元，总金额265000元。2、该合同第五条，面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在0.6%（不含本数）至3%（含本数）……；3、受买人按下列方式付款：受买人在签署本合同当日应交订金按总房款的40%计110000元，其余60%由出卖人通知买受人办理按揭贷款为付款之日，采用银行按揭方式支付。买受人应于签署本合同当日向银行提供符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；4、买受人逾期付款与出卖人逾期交房的违约责任。买受人如未按合同约定的时间付款，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满次日起至实际全额付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行;（2）、逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2012年1月31日前，将主体验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（按逾期时间处理）：（1）逾期在90日内（含90日）的，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日的，出卖人应当按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。合同继续履行，并按自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金；5、合同第十四条关于产权登记及办理上述房、地产过户所需缴纳的税费的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第十五条（1）、办理房屋、土地产权过户所需缴纳的所有税费由买受人承担，并于在交房前全额付清。具体交款时间由出卖人通知，买受人在通知后十天内交不清办证费用，责任及后果由买受人承担。……。在合同附件二中的十二、十三、十四条对水、电、电视、电讯（含宽带）约定：水，主管到室内门口由出卖方负责。一户一表，出卖方代办开户，开户费按自来水公司报价表由用户承担。电，铜芯线单向安装到室内开关箱由出卖方负责。一户一表，出卖方代办开户，开户费按电业局报价表由用户承担。室内开关、插头、灯具、铜芯线等由用户自理。电视、电讯（含宽带），有线电视、电话、宽带线接到楼梯室外。开户费由用户自理。2010年10月1日原告之子向兆泰公司交订金30000元。被告合同签订后，2011年5月17日原告向兆泰公司交款80000元，2011年11月28日由建行贷款转155000元，共计265000元。被告兆泰公司2012年9月29日向原告交付了房屋，同时原告向被告交水、电开户费3600元，可视电话安装费600元。根据原告提交的2015年5月20日开具的销售不动产发票上的建筑面积133.20平方米，比合同约定面积133.72平方米，少0.52平方米。2015年9月8日，永州市自来水公司（简称甲方），园丁山庄业主委员会（简称乙方），永信物业公司（简称丙方），永州兆泰房产公司（简称丁方），就园丁山庄“一户一表”改造及消防、园林绿化等小区内公共用水由甲方抄表到户签订了《四方协议书》，约定：依据《中华人民共和国合同法》、《湖南省城市供水条例》和《永州市二次供水管理办法》等法律法规，同时结合中心城区供水现状，并参照其他小区的通常做法，对园丁山庄小区二次供水设施及附属设施的运行管理，四方协商一致，达成如下协议：一、丁方将小区内二次供水设施及附属设备以现状无偿移交给乙，丙方共同管理，甲方不参与；二、“一户一表”实施后，小区内公共主管由甲方负责维护管理。乙、丙两方承诺对小区内二次供水设施及附属设备的日常运行、维护、维修等事宜全权负责，甲、丁两方无此义务；三、乙、丙两方对小区二次供水设施及附属设备运行管理的责、权、利等细则可另行商定，甲、丁两方不干涉。后因被告未为原告办理不动产证书和水、电开户而酿成纠纷。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告兆泰公司只履行了《园丁山庄7＃楼商品房的买卖合同》中交付商品房的义务，却未履行办理不动产证的义务，因此，对原告要求被告履行为原告办理不动产证的义务的诉请合法。对于违约金的诉请，违约金主要是对守约方的损失进行赔偿，对违约行为进行惩罚，被告不积极履行办理不动产证的义务是一种违约行为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。按已付房价款的5‰进行赔偿的约定，支付违约金1325元，在合理范围内。应予支持。对于水、电开户的问题双方已经约定,水、主管到室内门口由出卖方负责。一户一表，出卖方代办开户，开户费按自来水公司报价由用户承担。电、铜芯线单向安装到室内开关箱由出卖方负责。一户一表，出卖方代办开户，开户费按电业局报价由用户承担。虽然被告在交付房屋时，水、电均已一户一表入户，但未一户一表开户，被告有按约定履行义务的责任。原告要求被告退还多付的办证费用1340.60元，无证据证实，本院不予采信。原告接收住房已达五年之久，对于可视电话是电话的自身的质量问题还使用不当的问题，存在归责的证据不足。房屋误差的问题，销售不动产发票上的建筑面积133.20平方米，比合同约定面积133.72平方米，少0.52平方米，双方合同第五条面积确认及面积差异处理误差比绝对值0.6%以内（不含本数）至3%（含本数），上述约定，符合法律规定，面积差异在双方约定法律允许范围之内。在本案中兆泰公司存在逾期交房的行为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。兆泰公司提出，2012年9月份已经将符合合同约定的房屋交付给了原告使用。至今已超过5年多的时间，原告提起诉讼要求支付违约金也已经超出了法律规定的诉讼时效。2012年9月29日交房时原告就应知道被告兆泰公司存在逾期交房的违约行为，至2017年12月18日才提起诉讼，故对兆泰公司提出已超出诉讼时效的意见，予以采纳。
综上所述，原告与被告兆泰公司签订的《园丁山庄7＃楼商品房的买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定属有效合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了购房款，但被告在交房后未履行办理不动产的义务，故对原告要求被告履行《园丁山庄7＃楼商品房的买卖合同》为原告办理土地使用权证和因未及时办证支付违约金的诉请，本院予以支持。对原告要求被告因逾期交房支付违约金19239元的问题，因超过了诉讼时效，本院不予支持。对水、电开户的问题及费用合同中有约定的按约定双方各自履行合同约定的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告永州市兆泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告刘少莲办理位于永州市冷水滩区园丁山庄7号楼B单元1304号商品房不动产权证书（相关税、费按约定承担），并给付原告刘少莲；同时向原告刘少莲支付逾期办证违约金1325元；
二、自本判决书生效后三十日内，被告永州市兆泰房地产开发有限公司在自来水公司、电力部门，为原告刘少莲办理水、电开户手续（以2012年开户价为准）。逾期被告永州市兆泰房地产开发有限公司退还原告刘少莲办理水、电开户费3600元。
三、驳回原告刘少莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费678元，由被告永州市兆泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 邓海云
人民陪审员 蒋拥军
人民陪审员 于根生
二〇一八年一月十八日
代理书记员 鞠伟华