沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民三初字第977号
原告姚洪丽，女，1966年3月24日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人彭沈惠。
原告黄波，男，1965年1月24日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人彭沈惠。
被告辽宁北华酒店管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人魏永吉。
委托代理人张伟。
被告辽宁北华房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人张振国。
委托代理人刘洋。
原告姚洪丽、黄波诉被告辽宁北华酒店管理�限公司、辽宁北华房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法由审判员安晓红独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚洪丽及其委托代理人彭沈惠，原告黄波委托代理人彭沈惠，被告辽宁北华酒店管理有限公司委托代理人张伟，被告辽宁北华房地产开发有限公司委托代理人刘洋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，第二被告辽宁北华房地产开发有限公司出售位于沈阳市铁西区兴工北街名为北华酒店管理模式商用投资收益项目，并要求买方即原告要求与其同时签订《商品房买卖合同》、《委托经营协议书》、《委托经营协议书》补充协议、《授权委托书》等同时签订方可有效。此外，第二被告还在其宣传单上明确表示，“北华房地产的雄厚集团实力为酒店的收益保驾护航，保障年8%长期稳定回报。”原告以181761元价款购买�沈阳市铁西区兴工北街73-1号（1608）房产，建筑面积为26平方米，并已取得该房屋所有权。被告于2010年11月19日与原告签订了“《委托经营协议书》，其中2.1条约定，“经营期限从2010年11月19日至2030年7月23日止；”5.1条约定，“支付期间：在委托经营期内，每年11月份的最后一日（节假日顺延）乙方向甲方支付下一年收益金。”5.2条约定，“乙方每年按甲方与辽宁北华房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》中购买该房屋总价款与装修工程之和的8%向甲方支付年收益金，如不足一整年部分，每日按该房屋总价款与装修工程款之和的0.022%向甲方支付收益金。”6.2条约定，委托经营期间，乙方（被告）如无正当理由逾期支付甲方（原告）收益金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期金额部分向甲方支付滞纳金，直至给付。延期超过六个月乙方需支付当�应付收益金20%的违约金，并且甲方有权要求收回该房屋经营权。事实上，之前已给付的收益金均是第二被告在其售楼处向原告支付的，现支付下一年度收益金期限已过半年多，二被告明确表示不再向原告支付收益金，至此因二被告不履行本协议而导致本协议无法履行而终止。《委托经营协议书》6.5条约定，如在委托经营期间被告单独终止协议或因被告原因导致协议终止，被告无条件同意按该房屋的市场价向原告方收购该房屋。原告与二被告协商未果，诉至法院，1、请求法院判令解除原告与第一被告间的委托经营协议，判令二被告按市场价合计人民币247000元收购原告房屋，赔偿原告损失合计人民币66158元［包括装修费44200元、备案费386元、管理费3978元、拖欠的收益金12754元（从2013年12月1日起至2014年8月5日止期间）、滞纳金1100元、违约金3740元］，共计313158元；判令二被告承担连带给付责任；并判令二被告将上述款项全部给付原告后该房屋所有权才归被告所有；2、本案的诉讼费评估费等一切费用由二被告承担。
被告辽宁北华酒店管理有限公司辩称：我公司因为经营亏损无法支付原告收益金，通过打电话方式协商与原告解除合同，我公司不是单方终止合同，请法院合理审判。
被告辽宁北华房地产开发有限公司辩称：我公司认为此案我公司不应作为被告，我公司只是负责销售房产，我公司未参与任何委托经营活动。此案与我公司无关。
经审理查明，2010年11月份，原告姚洪丽与被告辽宁北华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告辽宁北华房地产开发有限公司开发的坐落于沈阳市铁西区兴工北街73-1号1608号房屋，建筑面积26平方米，房屋总价款为181761元，同时向被告北华房地产缴纳了装修费52000元、备案费454元、管理费4680元。2010年11月19日，原告姚洪丽与被告辽宁北华酒店管理有限公司签订委托经营协议书及补充协议，约定原告自愿将位于沈阳市铁西区兴工北街73-1号1608号房屋全权委托给被告辽宁北华酒店管理有限公司行使统一的经营管理等除产权交易以外的所有权利，经营期限从2010年11月19日至2030年7月23日止。原告享有该房屋的产权，在委托经营期间按协议约定收取收益金。之后，二原告取得该房屋所有权证。被告辽宁北华酒店管理有限公司每年按原告与被告辽宁北华房地产开发有限公司签署的商品房买卖合同中购买该房屋总价款与装修工程款之和的8%向原告支付年收益金。《委托经营协议书》对被告北华酒店的违约责任作了如下约定：6.2条约定，委托经营期间，乙方（被告）如无正当理由逾期支付甲方（原告）收益金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期金额部分向甲方支付滞纳金，直至给付。延期超过六个月乙方需支付当期应付收益金20%的违约金，并且甲方有权要求收回该房屋经营权。6.5条约定，如在委托经营期间乙方（被告）单独终止协议或因乙方原因导致协议终止，乙方无条件同意按该房屋的市场价向甲方收购该房屋。被告北华酒店依约履行合同两年，自2013年12月份起不再支付原告收益金，并通知原告方要求原告方将房屋收回，但没有协商成功，促使原告诉至法院。
以上事实有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、销售不动产发票、装修款收据、管理费收据、备案费、购房款收据、房屋所有权证书、契证、委托经营协议书、委托经营协议书补充协议、机读档案登记资料两份、公司股东情况查询卡一份、北华房地产公司章程修正案、公司变更登记核准通知书、宣传单等证据（所有证据原件收回，�印件存卷）经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告辽宁北华酒店管理有限公司签订的《委托经营协议书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告已按协议约定将房屋交付被告北华酒店经营，被告北华酒店应按协议约定给付经营收益金。被告北华酒店自2013年12月份起没有支付原告收益金，故应给付原告自2013年12月1日起至2014年8月5日期间拖欠的收益金（181761＋52000）×0.022%×248天=12754元（自2013年12月1日起至2014年8月5日期间），故对于原告要求被告支付拖欠收益金的诉讼请求，本院予以支持。被告北华酒店因公司经营亏损无法继续支付原告收益金，并且双方于庭审时已经同意解除委托经营关系，本院予以确认。因《委托经营协议书》6.2条约定，委托经营期间，乙方（被告）如无正当理由逾期支付甲方（原告�收益金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期金额部分向甲方支付滞纳金，直至给付。延期超过六个月乙方需支付当期应付收益金20%的违约金。故被告北华酒店应给付原告违约金（181761＋52000）×8%×20%=3740元及滞纳金（181761＋52000）×8%×248天÷365天×6%=761元。被告北华酒店因经营亏损，不能继续履行委托经营协议，应按协议约定承担违约责任。根据《委托经营协议书》6.5条约定：如在委托经营期间乙方（被告）单独终止协议或因乙方原因导致协议终止，乙方无条件同意按该房屋的市场价向甲方（原告）收购该房屋。现因乙方（被告）单方要求终止协议，应按该房屋的市场价向甲方（原告）收购该房屋。在该系列案件审理过程中，原、被告双方均同意只评估登记在曹品一名下的兴工北街73-1号1713号房屋的价格，其他房屋的价格均以该房屋的评估价格为准。本院委托评估机构对1713号房屋的评估价格为8325元／平方米，本案原告姚洪丽名下的房屋价值为216450元（26平方米×8325元／平方米），故被告北华酒店应给付原告房屋回购款216450元收购本案房屋，被告将上述款项全部给付原告后该房屋所有权归被告北华酒店所有。
关于原告要求被告赔偿损失（装修款、管理费、备案费）的问题。因装修款已经附加在房屋评估价值上，原告不应单独主张赔偿。管理费和备案费由北华房地产在房屋买卖时收取，北华房地产在出卖房屋过程中没有违约行为，房屋买卖合同已履行完毕，房屋备案行为也已经完成。原告要求赔偿上述费用没有依据，不应予以支持。
关于被告北华房地产是否要对北华酒店的违约行为承担连带责任的问题。原告主张二被告在人员、财务上发生混同，应承担连带责任。本院认为，所谓的公司法人人格混同是指关联公�在财产、分配、管理和业务上混同，从而使其丧失了作为法人的独立性，故否认其法人人格，由混同公司连带承担清偿债务责任。公司法人人格混同可以分为财产混同，组织机构混同和业务混同三种情形：公司财产混同是指公司的财产不能与该公司的成员及其他公司的财产作清楚的区分；公司组织机构混同是指公司的股东、董事、经理、负责人等与其他公司的同类人员相混同；公司业务混同是指公司之间的经营业务、经营行为、交易方式、价格确定等持续混同。本案中，从二被告的工商登记资料看，二被告系独立的法人，有各自的名称、经营场所、注册资金及经营范围。虽然二被告的股东均有张曼，但两公司的另外一名股东各不相同，因此两被告的股东没有完全混同；同时，原告也没有提供其他证据证明两个公司的董事、经理、负责人等同类人员完全相混同。原告提供的证人证言只是听召集开会的人员口头说自己是开发商，既没有提供与其谈话人员的身份信息，也没有提供其他证据予以佐证，仅凭证人听说的情况不足以认定事实，故原告的证据不足以证明二被告存在人员混同的问题；原告主张应由北华酒店收取的装修款和管理费而实际由北华房地产收取，二被告存在财务混同的情形。本院认为，因委托经营协议中并没有约定原告需向北华酒店缴纳装修款和管理费，并且本案房屋是由北华房地产实际装修的，北华房地产收取装修款和管理费并无不妥。综上，原告的证据不足以证明二被告存在人员混同、财务混同的情形，被告北华房地产不应对被告北华酒店的债务承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告辽宁北华酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内给付二原告房屋回购款216450元，被告辽宁北华酒店管理有限公司给付二原告房屋回购款后十日内，二原告将坐落于沈阳市铁西区兴工北街73-1号1608号房屋交付给被告辽宁北华酒店管理有限公司，并配合被告辽宁北华酒店管理有限公司办理房屋过户手续，房屋更名过户费用由被告辽宁北华酒店管理有限公司承担；
二、被告辽宁北华酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿二原告损失17255元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5997元，由被告辽宁北华酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 安晓红
二〇一四年十月十一日
书记员 王 静