云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第81号
上诉人（原审被告）李纬，男，1932年8月25日出生。
上诉人（原审被告）李向东，男，1965年8月28日出生。
上诉人（原审被告）李莉娟，女，1962年7月21日出生。
特别授权诉讼代理人周鸿飞，云南治国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）桂宝义，男，1951年6月24日出生。
特别授权诉讼代理人陈昆宏，云南护义律师事务所律师。
原审第三人昆明创园房地产经纪有限公司沁园分公司。住所地：云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园沁园*幢商铺*号。
法定代表人：邓红林。
上诉人李纬、李向东、李莉娟因与被上诉人桂宝义，原审第三人昆明创园房地产纪经有限公司沁园分公司定金合同纠纷一案，李纬、李向东、李莉娟不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后依法组成合议庭，于2014年2月14日对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：李纬、李向东、李莉娟于2010年4月23日完成与云南奥辰房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同登记备案，合同登记号为：CG2010042327102，出卖人为云南奥宸房地产开发有限公司，买受人为李纬，房屋共有人为李莉娟、李向东，房屋为奥宸·滇池星城星月湾10幢3单元3-5层301室，钢混结构，建筑面积230.72平方米。昆明市人力资源和社会保障局于2013年4月1日出具证明：“李纬，男，现年80岁，身份证号码：530103193208252912，系我单位离休干部。”被告李纬、李向东、李莉娟委托第三人昆明创园房地产经纪有限公司沁园分公司（以下简称沁园公司）对其名下的呈贡区滇池路星城星月湾10幢3单元301室进行出售，于2012年2月25日将房屋钥匙交给沁园公司，并由沁园公司出具收条一张，载明：“今收到奥宸·滇池星城星月湾10幢3单元301号房钥匙一把。”2013年3月13日，原告桂宝义（乙方）通过沁园公司（丙方）与被告李纬、李向东、李莉娟（甲）签订了一份定金协议，约定甲方将其名下房屋坐落于呈贡滇池星城星月湾10幢3单元301室，面积约210.69平方米的房屋以总额为人民币1880000元整（壹佰捌拾捌万元整）的成交价出售给乙方，成交价包括车库车位及所有配套设施和已交费用。协议签订当天乙方向丙方支付人民币400000元作为该房屋的购买定金（代收转交房东），该定金在双方正式签订买卖合同后自动转为购房款。乙方在交付定金前应向丙方详细了解该房屋情况，自愿接受该房屋的交易方式。协议约定，甲方在签订买卖合同前提高售价或不卖至交易失败，甲方双倍退还乙方定金。如乙方在上述约定范围内反悔视为违约，甲方有权不退还定金。房屋交易过户所产生一切费用由乙方承担，甲方应积极配合乙方完成过户。李纬、李向东、李莉娟在“甲方（房东签章）”处签字确认，桂宝义在“乙方（购房签章）”处签字确认。被告李纬、李向东、李莉娟于当日出具收条一份，载明：“今收到桂宝义（身份证号：530103195106241816）购呈贡滇池星城星月湾10幢3单元301室购房定金人民币肆拾万元整（￥400000元）”。被告李纬、李向东、李莉娟在“收款人”处签字确认，第三人沁园公司法定代表人邓红林在“见证人”处签字确认。第三人沁园公司于2013年3月16日出具收款收据一份交给原告桂宝义，载明：“购买呈贡新区滇池星城·星月湾10幢3单元301室居间服务费，人民币大写：叁万伍仟元整。”被告李向东于2013年4月21日出具收条一张，载明：“今收到呈贡B区创园房产星博湾分公司归还滇池星城星月湾10幢3单元301号房钥匙一把。”李向东分别于2013年4月21日向桂宝义表示要求按照取得房屋产权证后的价格计算房价，并待取得房屋产权证后进行交易；于2013年4月29日向桂宝义表示因房屋产权证、土地证未办理不能交易房屋，不愿意签署房屋买卖合同。
关于第一争议焦点，即原告桂宝义与被告李纬、李向东、李莉娟就未签订房屋买卖合同哪方存在过错的问题，一审法院认为：原、被告双方当事人在签订定金协议以后，被告李纬、李向东、李莉娟以无房产证，国家政策不允许交易为由拒绝签订房屋买卖合同，并表示待取得房产证后再按市价进行交易，签订购房合同系债权行为，房屋产权登记系物权行为，签订合同的行为并不以取得房屋产权登记为条件，被告不愿按双方《定金协议》条款履约的意思表示已向原告传达，并导致无法签订房屋买卖合同，构成违约，原告享有合同解除权。原告当庭表示不愿意履行合同，则双方合同解除。
关于第二个争议焦点，即原告桂宝义主张被告方双倍返还定金是否符合法律规定的问题，一审法院认为：桂宝义与李纬、李向东、李莉娟在双方签署的《定金协议》中，明确载明了交付定金的条款和双方的权利义务，且李纬、李向东、李莉娟已与签订协议当日收到了桂宝义交付的定金400000元。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定：“定金应当以书面的形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”据此可以认定双方存在定金合同关系，该定金合同于2013年3月13日发生效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，一审法院认为被告李纬、李向东、李莉娟在本案中拒绝订立合同应当适用定金罚则，但双方所约定的定金金额不得超过合同总价款的20%，一审法院认为适用定金罚则的定金数额为376000元（1880000元×20%）较为适宜，定金双倍返还的数额共计752000元，剩余24000元由于双方的合同已经解除，被告应全额返还原告。
关于第三个争议焦点，即原告桂宝义主张的佣金是否应由被告方进行支付，一审法院认为：本案原被告方所签订的《定金协议》未对中介费用的承担作出约定，作为中介费所产生的依据、金额以及承担责任的分担系本案当事人基于居间合同产生的权利义务关系，与本案所审理的定金合同纠纷并非同一法律关系，原告就中介费用可另案提起诉讼，根据一事一诉的原则，一审法院对该诉讼请求在本案中不予支持。
综上所述，一审法院认为：桂宝义与李纬、李向东、李莉娟存在合法有效房屋买卖合同关系，李纬、李向东、李莉娟没有按照双方签订的定金合同约定履行缔结房屋买卖合同的义务，构成违约，因则引发本诉讼，责任在李纬、李向东、李莉娟一方，桂宝义主张李纬、李向东、李莉娟双倍返还400000元购房定金，共计800000元的诉讼请求，本院根据约定的合同标的的及法律规定予以部分支持，由被告李纬、李向东、李莉娟共同向原告桂宝义双倍返还定金共计人民币752000元，并退还剩余24000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十七条，第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条、一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告李纬、李向东、李莉娟于本判决书生效之日起十日内一次性原告桂宝义双倍返还定金752000元，并退还剩余款项人民币24000元。二、驳回原告桂宝义的其他诉讼请求。
一审宣判后，当事人李纬、李向东、李莉娟不服一审判决，上诉称：导致本案的双方未能签订《房屋预购合同》的原因是双方对《房屋预购合同》的条款发生争议，而并非是上诉人方违约，同时，一审法院适用法律错误，签订《房屋预购合同》不是二手房买卖的法定要件，也不是双方《定金协议》当中约定的必经程序，桂宝义解除《定金协议》也未履行法定程序，未能签订《房屋预购合同》的责任不能简单的归结于上诉人一方。综上，请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人桂宝义答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持原判，驳回上诉。
二审查明的主要事实与一审法院确认事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：是否是上诉人的过错导致双方不能签订《房屋预购合同》？
本院认为：本案中，上诉人李向东作为签订《定金协议》的甲方当事人之一，被上诉人有理由相信上诉人李向东的行为能够代表《定金协议》的甲方，故李向东于2013年4月21日向桂宝义表示要求按照取得房屋产权证后的价格计算房价，并待取得房屋产权证后进行交易；于2013年4月29日向桂宝义表示因房屋产权证、土地证未办理不能交易房屋，不愿意签署房屋买卖合同的上述行为已经构成了《定金协议》中所陈述的甲方在签定买卖合同前提高售价或不卖的情况，根据《定金协议》约定，其行为导致交易失败，上诉人方已经构成违约，应向被上诉人方双倍返还定金。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11291元，由上诉人李纬、李向东、李莉娟承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年六月一日
书 记 员 马 娜