上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7134号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈瑛，女，1968年1月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：查静荣，女，1932年10月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：祁长春、许弘立，上海汇鼎律师事务所律师。
上诉人陈瑛因与被上诉人查静荣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈瑛上诉请求：撤销原判，依法改判支持其原审诉请。
事实和理由：1、原审法院认定上诉人违约，被上诉人享受合同约定的解除权是错误的。2016年11月30日，双方共同前往中国银行申请办理银行贷款手续，当时银行工作人员要求上诉人购买120万元的银行理财产品，贷款审批一个月就可以通过。2017年1月10日，上诉人购买了该理财产品，至此双方均明确知晓贷款审批在2017年2月10日可以审批通过。之后银行方面前往系争房屋（即本市XX村XX号XX室）进行了拍照。2017年2月8日，上诉人短信告知被上诉人贷款合同已经搞定，可以过户。由此可见，双方对系争房屋的过户时间已经进行了变更，不再是合同条款上约定的2017年1月25日；2、根据双方合同补充条款（一）第七条的规定，若自上诉人申请贷款起满50个工作日，上诉人的贷款仍不足本合同约定的额度，则上诉人应与被上诉人至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。上诉人直到2017年2月10日才得到银行的审批结果，在此之前合同约定的过户时间之日，上诉人并不知晓自己的购房贷款额度是否足够，因此无法按照该条款的约定以现金的形式补齐。2017年2月10日，在银行贷款获批，并知晓存在补差的情况下，上诉人明确表示愿意以现金的形式补足差额。由此可见，上诉人并不存在违约的情形；3、根据双方合同约定，第三笔房款是通过银行贷款的形式支付，但是对于具体的付款期限并没有约定，因此并不存在上诉人违约之说；4、银行贷款何时审批通过，无论是对于房屋交易双方当事人还是银行工作人员，都无法确定，对此上诉人没有过错；5、既然上诉人不存在违约的情形，又何来承担违约金和赔偿金之说。如果按照原审法院的判决解除了双方的买卖合同，随着市场行情的升高，被上诉人只有盈利，没有损失；6、由于2017年2月9日是中国的传统节日（春节），在上诉人2017年2月10日银行贷款已经审批通过的情况下，原审法院径行解除双方间的买卖合同，过于死板，不利于房地产市场的稳定。综上，请求撤销原审判决，支持上诉人的原审诉请。上诉人陈瑛向原审法院起诉请求：1.判令查静荣履行双方就上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内过户至陈瑛名下；2.判令查静荣于过户之日起十日内将上述房屋交付给陈瑛；3.判令查静荣支付逾期交房赔偿金（以已付房款1,610,000元为本金，按日万分之五的标准，自2017年1月25日起计算至实际交房之日止）；4、判令陈瑛于上述房屋交付时，向查静荣支付剩余购房款3,750,000元。
查静荣辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院的判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人查静荣向原审法院的反诉请求：1.判令解除陈瑛与查静荣于2016年10月5日签订的关于上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋的买卖合同；2.判令陈瑛向查静荣支付违约金1,072,000元；3.判令陈瑛支付赔偿金30,000元；4.判令解除系争房屋的网签合同。
原审法院认定事实：查静荣系上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋权利人。2016年10月5日，陈瑛（乙方）与查静荣（甲方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定由乙方向甲方购买上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋，转让价款为5,360,000元，乙方于签约当日支付50,000元；于2016年10月20日之前，支付1,560,000元；以贷款形式支付3,700,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥系争房屋交接手续当日，支付甲方房款50,000元。甲乙双方确认，在2017年1月25日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限至第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款约定，乙方于付清第二笔房款之日起10个工作日内，备齐的贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同并就其他内容进行了约定。同日，双方签订补充协议一份，约定本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任使用买卖合同有关规定。2016年10月20日，陈瑛按照合同约定共向查静荣支付购房款1,610,000元。2016年11月30日，陈瑛向中国银行股份有限公司申请办理贷款，并于2017年2月10日获得了贷款审批。
2017年1月23日，查静荣曾向陈瑛发函催讨第二笔房款，陈瑛表示对于该份函件由其母亲签收，其本人并不清楚。2017年2月4日，查静荣向陈瑛发出通知函一份，表示因陈瑛未按照合同约定付款，要求解除双方签订的房地产买卖合同，对此，陈瑛表示当时在中介公司，其是拒收的，因为其一直想积极履行合同。2017年2月10日，查静荣向陈瑛发出解除合同通知函一份，陈瑛拒收。
庭审中，双方确认，根据合同补充条款的约定，陈瑛应当于2016年11月3日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若至2017年1月13日，陈瑛的贷款额度不足，则应当在2017年1月25日至交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。
原审法院认为：陈瑛与查静荣签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。根据买卖合同的约定，陈瑛至迟应当于2016年11月3日办理系争房屋的贷款申请手续，在贷款申请额度不足的情况下，至迟应当于2017年1月25日以现金补足第二笔房款。然陈瑛未按照合同约定的时间办理贷款申请，亦未按照合同约定的时间向查静荣支付第二笔房款，陈瑛属违约。就陈瑛要求查静荣继续履行合同义务，并向其交付房屋并支付迟延交房赔偿金的诉请，不予支持。根据上述理由，就查静荣要求解除与陈瑛签订的买卖合同，并要求陈瑛按照合同约定支付赔偿金及违约金的诉请，依法予以支持。就违约金，鉴于陈瑛抗辩合同约定的解除合同违约金标准过高，酌情予以调整。在查静荣与陈瑛的买卖合同解除后，查静荣理应将收取的房款返还给陈瑛，陈瑛亦有义务协助查静荣撤销系争房屋的网签合同，故就查静荣的该项诉请，依法予以支持。就陈瑛辩称，因贷款审批流程不受陈瑛本人的控制，原审法院认为，陈瑛作为一个具有完全民事行为能力的成年人，且全程参与了买卖合同的订立过程，应当对合同的内容及违反合同约定时应当承担的违约责任有全面的了解。陈瑛在订立买卖合同时，对于办理贷款手续的时间应当有合理的预估，且合同明确约定，在贷款额度不足的情况下，应当以现金的形式予以补足，故就陈瑛的该项辩称，不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二〇一七年四月二十五日作出判决：一、驳回陈瑛的全部诉讼请求；二、解除陈瑛与查静荣于2016年10月5日就上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；三、陈瑛于本判决生效之日起十日内协助查静荣撤销上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋的网签合同；四、查静荣于本判决生效之日起十日内返还陈瑛房款1,610,000元；五、陈瑛于本判决生效之日起十日内支付查静荣违约金536,000元；六、陈瑛于本判决生效之日起十日内支付查静荣赔偿金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,368元，减半收取计684元，由陈瑛负担。反诉案件受理费减半收取计7,430元，由陈瑛负担3,816元，查静荣负担3,614元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另原审法院认定本案的案由为房屋租赁合同纠纷有误，应为房屋买卖合同纠纷，本院予以更正。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，合同双方均应当恪守合同约定的条款。该合同明确约定双方于2017年1月25日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，逾期则构成违约，逾期超过15日，则甲方（被上诉人）可以行使单方解除合同的权利。从本案查明的事实可以认定，双方合同约定2016年10月20日之前，上诉人支付1,560,000元，以贷款形式支付3,700,000元，该款由贷款银行转入查静荣账户，然上诉人由于自身的原因未能如期完成贷款，直至2017年1月13日才知晓其贷款额度不足。在交易中心办理过户手续时，上诉人没有将贷款不足部分用以现金补足，确系上诉人的过错。上诉人对银行贷款应当知道可能遇到的风险，并自行承担该风险。2017年1月25日双方未到房地产交易中心申请办理过户手续，系上诉人陈瑛未完成银行贷款手续、未支付约定的房款所致。按照双方的约定，逾期超过15日，被上诉人可以行使合同约定的解除权。上诉人陈瑛认为双方已经对房屋交易时间重新作出约定的理由，本院不予认可。虽然上诉人在2017年2月10日获得贷款审批，但是仍然超过合同约定的期限，被上诉人提出解除合同，符合双方合同的约定。据此原审法院支持被上诉人的反诉请求即判令解除双方于2016年10月5日签订的关于上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋的买卖合同和上诉人协助撤销系争房屋网签合同正确。合同解除后，被上诉人已经收取的房款应当及时返还上诉人。关于违约金标准，双方均提出违约金标准过高，要求依法调整的请求，原审法院作出的调整，符合法律的规定。原审法院确定的赔偿金数额本院亦予以认同。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,098元，由上诉人陈瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 王启扬
审判员 李伟林
审判员 毛海波
二〇一七年六月二十三日
书记员 胡 莹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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