江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终302号
上诉人(原审被告)：王有明。
委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):淮安市淮安区文化馆。
法定代表人：吉凤山，系该馆馆长。
委托诉讼代理人：张建银，江苏山阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王馨，江苏山阳律师事务所律师。
上诉人王有明因与被上诉人淮安市淮安区文化馆（以下简称文化馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2016）苏0803民初7330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王有明及其委托诉讼代理人章炳骏，被上诉人淮安市淮安区文化馆的委托诉讼代理人王馨到庭参加诉讼。
王有明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审违反法定程序。一审中，被上诉人提交的相关证据均是复印件，在被上诉人没有提交证据原件的基础上一审认定被上诉人享有涉案房屋的合法产权，认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议合法有效，违反民事证据原则；2、一审判决认定事实错误，涉案房屋为违法建筑，被上诉人不享有所有权，因为涉案房屋是在被上诉人没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》的情况下进行建设的，该幢建筑没有城建档案，未进行竣工验收。另外，被上诉人和上诉人签订的以违法建筑为标的物的租赁合同是无效合同。因本案所涉房屋租赁合同为无效合同，显然有关租金和支付期限的约定都是无效的，不存在上诉人违约情形，也不存在所谓的诉讼时效问题；3、一审判决适用法律错误，淮安市中级人民法院（2016）苏08民终3067号民事裁定书已经明确认定上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同无效。但一审法院仍然认定租赁合同有效属于适用法律错误。
文化馆辩称，被上诉人经主管部门批准取得建设用地规划许可证和淮安市建筑施工许可证后建设文化馆综合楼，并将该综合楼租赁给上诉人使用，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示。合同中约定的内容并不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同已经履行完毕，合同目的已经达成，即使合同无效，上诉人也应该参照租金标准费用给付使用房屋期间的费用并返还房屋。
文化馆向一审法院起诉请求：1、请求依法判决王有明给付租金45万元、违约利息损失5万元；2、王有明承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月30日，甲方：楚州区文化馆（淮安市淮安区），乙方：王有明（××）签订《协议书》（复印件）一份，因文化小区开发遗留债务问题，文化大楼一、二楼一直由建设局对外出租，收取的租金用于偿还文化大楼尾工程以及小区绿化、道路等债务。现文化大楼一楼租赁人王有明先生与建设局的协议已经到期，因乙方要对酒店重新装修并加大投入，多次请求要与文化馆重新签订协议，经文化馆领导班子研究决定，就甲方一楼租赁一事与乙方进行了协商，并达成以下协议：一、甲方将一楼租赁给乙方用于开办餐饮项目，租期五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。二、租金9万元/年，租金在每年1月31日前一次付清。…。四、协议期满后，乙方投入的活动产归其自己所有，不动产归甲方所有。…。九、双方必须严格履行协议，如甲方违约，须承担乙方所有损失；如乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方所投入不动产归甲方所有，本协议同时终止。协议由甲方加盖公章，乙方由王有明签名。双方对合同及合同中约定的内容真实性不持异议。
2016年1月25日，文化馆发出通知（复印件）一份，主要内容为：王有明：你与文化馆的租赁协议已经于2015年12月31日到期，请你于2016年1月31日前交清相关费用，并将你所有设备搬出文化馆，否则后果自负。特此通知。
一审另查明，文化馆经淮安市淮安区事业单位登记管理局核准注册登记成立为事业单位法人。淮安区淮城镇得意楼大酒店由王有明注册登记成立为个体工商户并经营。
一审还查明，1999年3月14日、同年5月20日，淮安市城乡建设规划办公室向文化馆作出《建设工程设计方案规划意见书》（复印件）和《建设工程设计方案审定意见书》（复印件），同意规划部门的意见，呈市领导审定。1999年7月20日，淮安市建设局编号99030《建设用地规划许可证》（复印件），记载：用地单位市文化馆，用地项目名称文化广场，用地位置文化馆院内，用地面积14.4亩。四址：东至系马桩巷，南至淮海盐化厂用房外2米，西至农行及新华书店东墙，北至文化馆北围墙。1999年10月10日，淮安市计划委员会作出淮计（1999）101号《关于市文化馆新建文化馆综合楼及职工住宅楼的批复》（复印件），同意文化馆新建文化馆综合楼及职工住宅楼。1999年12月17日，淮安市楚州区建设局颁发的淮建施证第9960034号《淮安市建筑施工许可证》（存根）（复印件）记载：施工单位：建淮建筑公司，项目经理：陶正亚，建设单位：文化馆（淮安市文化馆）综合楼，建筑面积：3100平方米，工程造价：231万元，结构层次：框架、五层，工期：189天，开竣工日期：1999年12月6日—2000年7月9日。
一审再查明，文化馆与王有明、第三人杨秀琴、王程元房屋租赁合同纠纷一案于2016年2月26日向法院起诉，诉讼请求为：1、判决解除文化馆与王有明不定期租赁关系；2、判决王有明承担自2015年12月30日房屋租赁期满后的房屋租金，暂定37500元（计算至2016年6月1日，以后按月租金7500元承担至房屋交付之日）；3、判决王有明及第三人排除妨碍行为，返还位于淮安区南门大街9号文化馆综合楼一楼面积为500平方米的租赁房屋；4、案件受理费用由王有明负担。诉讼中，王有明又提出反诉请求：1、确认2010年12月30日双方签订《协议书》无效；2、判决文化馆赔偿王有明损失50万元；3、文化馆承担本案的诉讼费用。法院经审理后于2016年8月20日依法作出（2016）苏0803民初1348号民事判决书，判决：一、王有明、第三人杨秀琴于本判决生效后三十日内共同将其占有的位于淮安市淮安区南门大街9号文化馆综合楼一楼面积为500平方米的房屋腾空并返还给淮安市淮安区文化馆；二、王有明于本判决生效后三十日内支付淮安市淮安区文化馆租赁房屋逾期占用费（按合同约定的租金9万元/年，自2016年1月1日起至实际返还租赁的房屋时止）；三、驳回淮安市淮安区文化馆的其它诉讼请求；四、驳回王有明的反诉请求。王有明不服判决，遂提出上诉。上诉案件正在审理之中。
2016年9月22日，淮安区淮城镇得意楼大酒店（经营者王有明即本案被告）与淮安市淮安区文化馆（本案原告）餐饮服务合同纠纷一案，向法院提起诉讼，要求淮安市淮安区文化馆给付餐饮费354406元。该案正在审理之中。
一审诉讼中，文化馆陈述，2015年王有明向其缴纳租金1万元。王有明陈述，文化馆从来没有向其主张过租金。文化馆所称的2015年缴纳1万元租金不是其缴纳的，是案外人汪寿全缴纳的。文化馆于2016年1月25日发出的通知，王有明没有收到。文化馆曾以办公经费不足为由，先后三年间不定期的到王有明经营的大酒店拿三万或两万元，按王有明账算总计约27万元左右，但王有明提供不了支付明细，文化馆都没有出具过收据。因为这些账都是拿不上台面的账。王有明每年都按时按点向文化馆缴纳房屋租金。2014年6月份之后的租金王有明没有缴纳。但王有明就其辩解的意见和已先后支付给文化馆的房屋租金27万元的事实未提供证据。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。文化馆经主管部门批准取得《建设工程设计方案规划意见书》（复印件）、《建设工程设计方案审定意见书》、《建设用地规划许可证》、《淮安市建筑施工许可证》、《关于市文化馆新建文化馆综合楼及职工住宅楼的批复》合法建设手续后建设的淮安市淮安区（原淮安市）文化馆综合楼，并将其所有的房屋租赁给王有明经营餐饮使用，双方并签订了租赁合同，是双方真实意思表示，合同中约定的内容，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年；…（三）延付或者拒付租金的；…。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》，双方约定“每年1月31日前一次付清每年租金9万元”仅是相同债务的分期履行，属于同一债务。涉案的诉讼时效应从合同约定的最后一期租金即2015年1月31日期间届满之日起计算一年，即文化馆应在2016年1月31日一年内向王有明主张支付2011年至2015年1月31日期间租金的权利。文化馆于2016年1月25日向王有明发出要求其于2016年1月31日前交清相关费用，并将其所有设备搬出文化馆的书面通知。但王有明仍未履行。2016年11月1日，文化馆诉至法院，显然未超过法律规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间一年时效。王有明租赁文化馆房屋，应当按合同约定向文化馆支付房屋租金，逾期仍未支付，约定的租赁合同期限内仅于2015年支付租金1万元，剩余经租金文化馆索要未果。现文化馆主张要求王有明支付2011年1月至2015年12月期间45万元的租金诉讼请求予以支持，对其超出的部分，不予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中仅对“乙方（王有明）违约，甲方（文化馆）有权收回房屋，乙方所投入不动产归甲方所有，本协议同时终止。”的约定，未对逾期支付租金承担违约责任进行约定。根据法律规定，当事人在合同中有约定则按约定，当事人在合同中未进行约定的，则按法定原则处理。王有明未按合同约定向文化馆支付租金，在文化馆发出通知后，仍未履行支付租金的义务。显然违反合同的约定义务，构成违约，应负违约责任。
文化馆主张要求王有明按年利率6%承担逾期支付租金的利息，未超出法律规定的标准，应予以支持。但以文化馆所主张的5万元为限。
对王有明辩解已先后支付给文化馆租金27万元和文化馆要求支付租金超过诉讼时效的意见。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。按王有明的陈述“其每年都按时按点向文化馆支付租金。文化馆先后以办公经费不足为由，先后从王有明处累计支付租金约27万元左右。其也提供不了明细，文化馆也没有出具收据，该账拿不上台面。”文化馆对王有明辩称已付租金约27万元的事实予以否认，且王有明亦无据佐证，对被告的此辩解意见，难以采纳。如王有明有新的证据后，可再行向文化馆主张。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。故对王有明辩解文化馆诉讼请求超过诉讼时效的意见，与法相悖，不予以采纳。
一审法院判决：一、王有明于本判决生效后十日内支付淮安市淮安区文化馆租金44万元，并承担利息（按44万元为基数，自2016年2月1日起按年利率6%，计算至实际返还租金时止，最终以5万元为限额）；二、驳回淮安市淮安区文化馆的其它诉讼请求。
二审中，被上诉人向本院提交了如下证据：1、淮安市计划委员会淮计基预（1999）字（004）号固定资产项目预备通知书原件一份；2、淮安市建筑施工许可证（存根）原件一份；3、淮安市计划委员会淮计（1999）101号关于市文化馆新建文化综合楼及职工住宅楼的批复原件一份；4、加盖淮安市淮安区人民法院档案室调查材料专用章的淮安市文化馆与淮安市建淮建筑工程公司协议书复印件一份；5、加盖淮安市国土资源局淮安分局档案专用章的建设用地批准书（存根）复印件一份。上述证据均证明本案所涉的文化楼系经过合法建设手续批准后建设。
被上诉人对上述证据发表质证意见称：证据1建设的项目是新世纪文化广场，与本案无关联性；证据2有明显的改动痕迹，属于编造的证据；对证据3被上诉人一审逾期没有提交原件；证据4我们不清楚，我方没有参与建设；证据5在一审的时候被上诉人提供的是建设用地规划许可证，编号为99030，与该证据的批文不一致。被上诉人所提供的证据存在矛盾。上述所有证据都不能证明被上诉人的综合楼建设获得了合法批准。
二审中，本院向淮安市规划局淮安分局调取了文化馆综合楼的《建设工程规划许可证》申请表及《淮安市建设工程规划许可通知书》。
对上述证据，上诉人发表质证意见称：文化馆综合楼的《建设工程规划许可证》申请表及《淮安市建设工程规划许可通知书》都是取得规划许可证的前置程序，只能证明建设单位申请了规划许可，不能证明其取得了规划许可证，不能证明租赁合同有效，如果《淮安市建设工程规划许可通知书》存在原件，该原件也不应该在建设局手中，应该由文化馆持有，如果是复印件就不能作为证据，且该通知书前后存在矛盾，前面是综合楼，后面是宿舍楼，本身就存在矛盾。上述证据不能证明规划许可证已经发放。
被上诉人发表质证意见称：对上述证据的证据三性均无异议，从《建设工程规划许可证》申请表中可以明确见到主管部门及有关部门的审批意见均是同意，从涉案综合楼建设用地规划许可证文号99030#可见文化馆综合楼是经过规划部门合法审批后进行建造的。
本院认为，被上诉人提交的证据1、2、3属于原件，对其证据三性，本院予以确认；其提交的证据4、5虽为复印件，但该复印件上均盖有相关部门的的档案查询章，对证据的证据三性亦应予以确认。《建设工程规划许可证》申请表及《淮安市建设工程规划许可通知书》系淮安市规划局淮安分局从淮安市淮安区城建档案馆依原件复印，加盖档案馆印章后提交法院，对其证据三性本院予以确认。
二审另查明，1999年10月10日，淮安市城乡建设规划部门对本案涉案综合楼发放了《建设工程规划许可证》申请表，该申请表中会办意见一栏得到了审批部门相关负责人的同意批示，并备注了建设工程规划许可证证号，同时，在1999年10月18日，淮安市城乡建设规划办公室向文化馆发放了《淮安市建设工程规划许可通知书》，该通知书明确：“淮安市文化馆综合楼的建设申请于1999年10月8日批准”，虽在该通知书背面的工程名称一栏填写的是：“文化馆宿舍楼”，但在该通知书正面最下方一栏的说明中明确填写了“新建综合楼叁仟叁佰伍拾平方米”。
二审经审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律诺干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
文化馆虽未领取规划许可证，但《建设工程规划许可证》申请表及《淮安市建设工程规划许可通知书》可以证明本案文化馆的综合楼是经过主管部门合法审批建设的，《淮安市建设工程规划许可通知书》的说明一栏中也明确注明新建综合楼的情况，可以认定该通知书所涉的工程包含本案所涉的综合楼，同时，该通知书由谁持有并不影响该通知书的真实性认定，故对上诉人就上述证据提出的质证意见，本院不予采纳。
依照上述法条规定，本案就涉案综合楼签订的房屋租赁合同应视为有效合同，故对上诉人以合同无效主张被上诉人不享有涉案房屋物权，本案合同中就租金支付期限、违约责任的约定无效亦不存在诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。
对上诉人提出的一审程序违法问题，本院认为，虽一审法院在没有审查证据原件的情况下以证据复印件认定了合同的效力，但该复印件在一审中已经上诉人质证，一审法院在证据质证程序上并不存在违法情形。关于一审法院以复印件认定案件事实是否正确的问题，本院认为，一审法院虽未审查证据原件即认定事实，但其就该部分事实即合同有效性的认定结果正确，且二审中亦组织双方当事人对上诉人提交的部分存在原件的证据进行了质证，故对上诉人以该一审法院程序违法主张撤销一审判决的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人王有明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人王有明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二〇一七年四月十七日
书 记 员 张 琦