广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第154号
上诉人（原审被告）：余文四，男，汉族，住广东省，公民身份号码：×××0912。
委托代理人：蒋容波、王明清，均是广东强邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广宁百盈花园物业服务有限公司，住所地：广东省。
法定代表人：梁燮凡，该公司总经理。
委托代理人：陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
上诉人余文四因与被上诉人广宁百盈花园物业服务有限公司（以下简称百盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广宁县人民法院（2015）肇宁法民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年11月18日，余文四向案外人广东百盈花园房地产开发有限公司购买了坐落在百盈花园百盈观园路41号别墅，同时余文四作为甲方与百盈物业公司作为乙方签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》一份，该协议约定：“……第四条、本园区的物业服务费采取酬金制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为347.19平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按935.48元/月向乙方交纳物业服务费（本物业服务费标准不含各类公共分摊）……4、乙方按以下方式及标准计收本物业的代收代交费用：……（3）除上述公共设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费……第十一条、为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。乙方可根据实际情况，在需要时对整个园区实行分区域管理。车辆及行人均应凭乙方发放的《出入证》或者经本园区的业主同意后方可进入相关园区……第六章、违约责任、第十六条、……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第十八条、乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿。”
2013年5月13日，广东百盈花园房地产开发有限公司向余文四发出《入伙通知书》，该《入伙通知书》其中写着：百盈花园百盈观园路41号，阁下认购上述物业已竣工，请阁下于2013年6月26日至2013年7月2日上午8：30－12：00或下午14：00－17：30，到肇庆市广宁县南街镇百盈东路6号物业客户服务中心（营销中心左侧）办理收楼手续……贵单元物业服务费从2013年9月1日计收。余文四于2014年3月10日对别墅进行了确认收楼。百盈物业公司在2013年9月至2015年2月期间为别墅所在小区提供了物业管理服务。2013年9月至2015年2月（共计18个月），余文四没有向百盈物业公司交纳物业管理费。2014年4月8日，百盈物业公司向原审法院提出起诉，请求判令：1、余文四立即支付欠缴的物业管理费16838.64元、公共路灯公摊电费63.3元，逾期缴费产生的违约金1919.6元（计至2015年2月止），合共18821.54元；2、本案诉讼费由余文四负担。讼争别墅的房地产权证上“规划用途”一栏登记为“普通住宅”。百盈物业公司与余文四一致确认讼争物业为一幢别墅。余文四认为百盈物业公司提供的物业服务不符合上述《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的标准，并提供有13张照片予以证明。
原审法院审理认为：百盈物业公司与余文四签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。百盈物业公司负有按照合同约定的标准向余文四提供物业服务的义务，余文四负有按照合同约定向余文四交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。余文四辩称其因受百盈物业公司欺骗而签订上述合同，因余文四没有提供相关证据证实，该院不予采信。
关于物业服务费收费标准问题，余文四辩称根据政府相关文件的规定前期物业服务一律实行政府指导价以及实行包干制，实际上是余文四对政府文件理解错误。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》(粤价〔2010〕1号)第七条的规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”广宁县相关部门发布的“宁价[2010]59号”、“宁价[2014]27号”文件与上述规定一致，另按照“宁价[2014]27号”文件的规定，前期物业服务已约定包干制的才实行包干制，而本案物业服务合同约定的收费方式是酬金制，且明确约定物业服务费不含各类公共分摊费用。因此，该院对余文四的该项抗辩意见不予采纳。本案讼争物业为别墅，其物业服务收费实行市场调节价，因此百盈物业公司与余文四签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准符合法律规定，百盈物业公司主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，该院予以支持。
关于百盈物业公司主张余文四交纳公共路灯公摊电费的诉请，根据百盈物业公司与余文四签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，公共路灯公摊电费不计入物业服务费，应由百盈物业公司代交公共路灯电费后按照物业的面积比例分摊计算，再由余文四向百盈物业公司交纳。本案中，因百盈物业公司没有提供证据证明其已经代余文四交纳了公共路灯电费的事实，故该院对百盈物业公司的该项诉请不予支持。
关于百盈物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵及余文四可否据此免除交纳物业服务费的义务的问题，余文四为证明百盈物业公司提供的物业服务存在瑕疵，提供有照片证明，根据余文四的陈述以及照片拍摄时间上具备连贯性的事实，可以确认百盈物业公司提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、消防器材更换、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，未达到约定的服务标准，百盈物业公司应当对余文四承担相应的违约责任。该院结合本案实际情况，余文四未按约定支付物业服务费，应承担支付违约金的责任，故对百盈物业公司的违约责任酌定为余文四无须支付百盈物业公司请求的逾期缴费违约金。
至于余文四辩称所购别墅质量存在问题以及基础设施不完善，从而可以免交物业服务费的意见，因物业质量问题以及基础设施不完善的问题是余文四与房地产开发企业之间的争议，与本案无关，因此该院对余文四的该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、余文四应在该判决发生法律效力之日起十日内向广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费16838.64元。二、驳回广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为135元，广宁百盈花园物业服务有限公司负担14元，余文四负担121元。
上诉人余文四不服原审判决，向本院提起上诉称：一、百盈物业公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵，服务不符合合同约定的情况下，余文四拒交物业管理费及要求降低收费，是履行合法的后履行抗辩权，无需承担违约责任。原审判决已经认定百盈物业公司提供物业服务过程中存在一定管理漏洞，质量存在一定瑕疵，未达到约定的服务标准等违约事实，因此，余文四拒交物业管理费合法合理。二、百盈物业公司提供物业服务不符合约定的情况下，应相应降低收费标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，余文四要求百盈物业公司降低物业收费、减少价款完全是合法的。应当参照相关行政规范或当地同类物业管理服务收费水平来确定较为合理。三、余文四与开发商关于诉争房屋是“普通住宅”的约定，对百盈物业公司应由约束力，对该住宅应实行政府指导价的物业收费标准。物管合同的内容都主要是基于商品房买卖合同而签订，该《前期物业管理服务协议》相当于商品房买卖合同的从合同，根据合同法精神，在没有相反证据或特别约定的情况下，主合同的约定应适用于从合同。在没有相反证据或特别约定的情况下，主合同的约定应适用于从合同。开发商与主业约定所出售房屋的用途为“普通住宅”，这表明双方对该房屋用途以及与物业密切相关的物业管理服务，是采用普通住宅的方式。四、余文四在2014年3月10日才收楼，从此时余文四才可以对所购房屋进行控制利用，此前房屋仍在开发商手中，收楼前对该房屋进行管理维护等均是开发商的义务，费用应由开发商自负。因此要求余文四在收楼之前即开始缴纳物管费用，毫无事实依据。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判余文四无需向百盈物业公司支付物业管理费16838.64元；2、维持原审判决第二项；3、本案一、二审诉讼费由百盈物业公司承担。
被上诉人百盈物业公司答辩称：一、余文四以原审认定百盈物业公司存在一定关联漏洞，物业服务存一定瑕疵，未达到约定的服务标准为由，提出拒缴物业管理费的理由不成立。二、余文四请求降低物业管理费收费标准理由不成立。双方签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的，该协议已明确约定了物业管理费的收费标准，而余文四提出降低标准即属于变更协议约定的主要条款。本案不存在法定或约定变更的情形。三、余文四提出其《商品房买卖合同》或《房产证》上注明是普通住宅，不应按别墅标准收费理据不充分。涉案住宅是座落在百盈花园别墅区，是独立于他人的房屋，是有前后花园、草地的房屋，是不争的事实，况且《前期物业管理协议》也明确了收费标准。四、关于计收服务费起始时间的问题。交楼时间和何时开始计收服务费，这在相关合同中已有明确约定。综上，请二审法院驳回余文四的上诉请求。
二审期间，余文四提交以下新的证据：《照片》8张，拟证明：一审结束以后，百盈花园物管服务依然没有任何改善，服务质量依然非常糟糕甚至继续恶化。百盈物业公司收费标准是不合理的，应予以调整。
百盈物业公司对余文四提交的证据提出如下质证意见：对其真实性无异议，但该证据不能证实余文四所需证明的内容，照片拍摄的真实时间也无法确认。
百盈物业公司提交以下新的证据：《前期物业服务合同》、示范小区牌匾和《关于认定广宁百盈花园（一、二期）为“肇庆市物业管理示范小区”的决定》，拟证明：百盈花园小区物业服务有依据且百盈物业公司的管理水平和质量在肇庆地区较好。
余文四对百盈物业公司提交的证据提出如下质证意见：对真实性不予认可。开发商与百盈物业公司同一主体设立，可以随时制作合同。现小区业主对小区的物业管理服务十分不满意。
经本院去函广宁县发展和改革局调查，广宁县发展和改革局出具了《关于别墅物业服务收费有关问题的复函》，复函内容如下：百盈物业公司对别墅的物业服务收费不需要经过我局的审批许可。别墅物业服务收费实行市场调节价，不存在行业指导价。
余文四表示对广宁县发展和改革局出具的《关于别墅物业服务收费有关问题的复函》的真实性没有异议，但认为与其上诉主张并没有冲突，就本案来讲，余文四与开发商约定物业用途是普通住宅，就应该按照普通住宅收费标准收取物业服务费，与该物业是否别墅没有必然联系，这是双方对民事权利的合法意思自治，具有法律效力。百盈物业公司表示对该复函没有意见。
二审查明，百盈花园《入伙通知书》的落款日期为2013年5月13日，但百盈物业公司于2013年5月8日用EMS快递寄出（EE460689795GD）该《入伙通知书》，在EMS快递回执联的收件人签名及日期处有“余文四”的签名及“1359”字样。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：百盈物业公司与余文四签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。百盈物业公司依约为百盈花园小区提供物业管理服务，乃是对小区整体提供服务，即是对小区内全体业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并非仅仅针对个别业主的点对点式提供物业服务。百盈物业公司对余文四所购买的别墅提供了日常物业服务，余文四作为该别墅的产权人应承担缴纳物业服务费的民事责任。原审法院认为别墅物业服务收费实行市场调节价，判决余文四按照《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准每月每平方米2.5元向百盈物业公司支付物业服务费并无不当，本院予以维持。
虽然百盈物业公司提供的物业服务在某方面存在瑕疵，但余文四在诉讼中没有提供证据证明百盈物业公司提供的物业服务瑕疵问题给其房屋造成了损害，并给其生活居住造成一定影响。且原审法院以此为由减少百盈物业公司所主张金额，不予支持其要求余文四支付逾期缴费违约金的诉讼请求。故余文四上诉主张其可以拒交物业管理费及要求降低收费的理据不足，本院不予采纳。广东百盈花园房地产开发有限公司与百盈物业公司属不同的法人主体，均具有独立的法人资格。且广东百盈花园房地产开发有限公司与余文四存在商品房买卖合同关系，百盈物业公司与余文四存在物业管理服务关系。因此，余文四上诉认为该两个单位在法律关系上可以视为同一主体，所签订合同的内容对该两个单位均有约束力的法律依据不足，本院不予采纳。
2013年5月8日，广东百盈花园房地产开发有限公司向余文四发出《入伙通知书》，该《入伙通知书》载明“百盈花园百盈观园路3号物业已竣工，请于2013年6月26日至2013年7月2日到广宁县南街镇百盈东路6号物业客户服务中心营销中心左侧办理收楼手续……该物业服务费从2013年9月1日计收”，余文四于同月9日收到该《入伙通知书》，但没有依约办理收楼手续。根据广东百盈花园房地产开发有限公司与余文四签订的《合同补充协议》第六条“买受人应于出卖人的收楼通知书所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交接义务”的约定，视为余文四已于2013年7月3日收楼。余文四上诉主张其在2014年3月10日收楼才开始计收物业服务费的依据不足，本院不予采纳。
综上所述，余文四上诉请求之事实依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费221元，由上诉人余文四承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一五年九月十八日
书 记 员 周伟航
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