青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第20072号
原告中信银行股份有限公司青岛分行。
代表人杨威，职务行长。
委托代理人李晶瞳，山东海达律师事务所律师。
被告吴成忠。
被告青岛青特置业有限公司。
法定代表人纪爱师，职务董事长。
委托代理人张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人吕妮妮，山东琴岛律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司青岛分行诉被告吴成忠、青岛青特置业有限公司（以下简称“青特公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晶瞳，被告青特公司委托代理人张翠萍、吕妮妮到庭参加了诉讼，被告吴成忠经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月2日，原告与被告吴成忠签订《个人购房借款合同》，约定原告向被告吴成忠提供借款93万元，期限360个月，年利率6.4625%，借款用途为购买房屋，并约定吴成忠以位于青岛市城阳区双元路12号10号楼1单元XXX户的房屋为上述贷款提供抵押担保，双方办理了上述房产的预告抵押登记手续。被告青特公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，担保期间为合同生效之日起至前述房屋办理完毕抵押登记手续并取得房屋抵押登记证之日止。原告依照合同约定支付了上述款项，被告在收到原告支付的借款后，并未按照合同约定履行还款义务，原告依约有权要求被告清偿全部贷款本金、利息、逾期利息，而且为实现债权所产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用应由被告承担，为此原告请求依法判令：1、被告吴成忠偿还原告贷款本金914587.06元、利息及逾期利息113119.02元（暂计至2015年4月26日，此后至实际履行完毕之日止的利息及逾期利息按约定计算）；2、原告对被告抵押的位于青岛市城阳区双元路12号10号楼1单元XXX户的房屋拍卖或变卖所得享有优先受偿权；3、被告青特公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案受理费、保全费、律师费等费用由被告连带承担。
被告青特公司辩称，一、吴成忠作为债务人已向原告提供涉案房屋作为贷款担保，因此原告就涉案房屋受偿前，无权要求被告青特公司承担法律责任；二、青特公司已经履行了涉案房屋登记中应由青特公司履行的全部义务，因吴成忠及原告自身原因至今未能办理涉案房屋登记，并导致青特公司的连带保证责任无法免除，青特公司在吴成忠及原告的过错范围内免除保证责任。三、原告主张的利息过高，应当予以调低。四、青特公司已于2012年12月30日将涉案房屋交付给被告吴成忠，对此后吴成忠偿还贷款的情况并不了解，且在此期间青特公司并未收到原告要求其承担还款责任的通知，青特公司不承担由此导致的扩大损失。
被告吴成忠未到庭应诉答辩。
经审理查明，2012年12月2日，原告与被告吴成忠、被告青特公司签订《个人购房借款合同》，合同约定：1、贷款金额93万元，贷款用途为购买位于青岛市城阳区双元路12号10号楼1单元XXX户的房屋。2、贷款年利率为7.755%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率的方式。3、贷款期限360个月，自2011年12月2日起至2041年12月2日止。4、贷款担保方式为抵押加阶段性保证：被告吴成忠以前述房屋抵押给原告，作为偿还合同项下贷款的担保；被告青特公司对自合同生效之日起至被告吴成忠取得本案所涉房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止，被告吴成忠的所有应付款项承担连带保证责任。被告青特公司同意放弃《中华人民共和国担保法》第28条（同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。）及《中华人民共和国物权法》第176条（被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。）项下针对原告的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。担保范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。5、借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息，贷款人有权：计收罚息和复利，罚息利率为合同利率的150%；宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；贷款人因实现债权所发生的各项费用均由借款人承担。
同日，被告吴成忠向原告出具《同意抵押声明》，确认自愿将本案所涉房产为前述贷款提供抵押担保。
2011年12月9日，原告发放贷款93万元。
2012年4月16日，原告与被告吴成忠就本案所涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续。
被告吴成忠自2013年10月开始未能按约定偿还贷款本息。截至2015年4月26日，尚欠本金914587.06元，利息、罚息等共计113119.02元。
被告青特公司提交《房屋交接书》一份，证明其于2013年4月3日与被告吴成忠签署《房屋交接书》，其在房屋权属证书及他项权证办理中的义务均已履行完毕，并主张其曾多次口头通知原告及吴成忠办理房屋权属登记，但双方未能及时办理。原告否认曾收到被告青特公司的通知。
以上事实有《个人购房借款合同》、《同意抵押声明》、房地产预告登记权证、《个人借款凭证》、欠款明细、《房屋交接书》及当事人陈述予以证实。
本院认为，被告吴成忠拖欠多期贷款本息，违反贷款合同的约定，原告有权依据合同宣布贷款提前到期，被告吴成忠应承担立即偿还全部贷款本息的责任。
2012年4月16日，原告与被告吴成忠就借款合同约定的抵押房产（位于青岛市城阳区双元路12号10号楼1单元XXX户的房屋）办理了预购商品房抵押预告登记手续。该房屋具备正式权属登记条件后，被告吴成忠未及时办理，也不配合原告办理正式的抵押登记手续，原告对于未能办理正式抵押登记并无过错，因此抵押预告登记仍然有效。建立预告登记制度的目的是限制现实登记人的权利行使处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。在被告吴成忠未按合同约定及时偿还贷款构成违约的情况下，原告对处分上述房屋所得价款优先受偿并不损害他人利益，本院予以支持。
《个人购房借款合同》约定的阶段性保证责任解除条件尚未成就，且原告对此并不存在过错，被告青特公司仍需承担保证责任。合同中关于被告青特公司同意放弃担保法第28条及物权法第176条项下权利的条款，应当视为双方对实现抵押担保与保证担保的顺序进行了约定，即原告可以就抵押房产实现债权，也可以要求被告青特公司承担保证责任。被告青特公司承担保证责任后，有权向被告吴成忠追偿。
被告吴成忠经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定判决如下：
一、被告吴成忠于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司青岛分行贷款本金914587.06元及截止到2015年4月26日的利息、罚息等共计113119.02元，并按合同约定的计算方式支付自2015年4月27日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息。
二、原告中信银行股份有限公司青岛分行有权对位于青岛市城阳区双元路12号10号楼1单元XXX户的房屋处分所得价款优先受偿。
三、被告青岛青特置业有限公司对第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13618元、保全费5000元、公告费600元，共计19218元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，上诉于山东省青岛市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出副本。
审 判 长 丁 卉
人民陪审员 王秀凌
人民陪审员 范立云
二〇一五年七月一日
书 记 员 于 雪