山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终1334号
上诉人（原审原告）：潘光明。
委托诉讼代理人：孙洪叶，山东青成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴京玺，山东青成律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张学田。
委托诉讼代理人：孙洪叶，山东青成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴京玺，山东青成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：鹿秀英。
委托诉讼代理人：逄金生，山东润禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王努，山东润禹律师事务所律师。
上诉人潘光明、张学田因与上诉人鹿秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服胶州市人民法院（2017）鲁0281民初8684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。潘光明、张学田的委托诉讼代理人吴京玺，鹿秀英的委托诉讼代理人逄金生、王努到庭参加诉讼。本案现审理终结。
上诉人潘光明、张学田向本院上诉请求：1、判令鹿秀英立即向潘光明、张学田支付拖欠的租金26700元；2、本案的诉讼费用由鹿秀英承担。事实与理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误，滥用公平原则。将涉案房屋交付给鹿秀英，已经完成租赁合同的法定义务，鹿秀英租赁涉案房屋是否用于经营、经营是否获利均与潘光明、张学田无关。潘光明、张学田有权请求鹿秀英按约支付2017年5月14日至2017年9月18日的租金26700元，该段时间涉案房屋一直处于鹿秀英的实际控制之下。但一审法院滥用公平原则，将潘光明、张学田主张的26700元租金让鹿秀英仅承担13000元。潘光明、张学田索要全部租金并无过错，合同中也没有特别约定可以减少租金。另外，即使修路影响鹿秀英经营，租赁合同中也有合同解除权的约定，但鹿秀英并未行使。鹿秀英即使有经营损失，也与潘光明、张学田无关，是鹿秀英怠于行使合同解除权造成的。公平原则仅适用于双方均无过错的情况下，针对本案租金的损失，鹿秀英显然具有过错，不应适用公平原则。
鹿秀英辩称，潘光明、张学田的上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。
鹿秀英向本院上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由潘光明、张学田负担。事实与理由：1、诉争合同是附解除条件的合同，不是约定解除权合同。2、附解除条件的合同在条件成就时自然失效，无须由解除权人通知解除。诉争合同应于2017年2月24日自行终止，因此修路事实成立，解除双方签订的《房屋租赁合同》不需要通知。故，鹿秀英不需要再缴纳租金。鉴于鹿秀英已经将租金支付到2017年5月13日，而合同在2017年2月24日自行终止，所以潘光明、张学田应当退还鹿秀英2017年2月24日至2017年5月13日的租金。
潘光明、张学田辩称，一审认定事实正确，截止2017年9月18日，鹿秀英一直未行使解除权，涉案房屋一直处于其控制使用之下；涉案租赁合同并不是附解除条件的合同，则是约定解除权的合同，鹿秀英未行使解除权，其租金损失是其怠于行使解除权造成的，其要求退还租金的请求不成立。
潘光明、张学田向一审法院起诉请求：1、鹿秀英支付潘光明、张学田租金40000元；2、诉讼费用由鹿秀英承担。
一审法院查明：2015年11月15日，潘光明（甲方）与鹿秀英（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、潘光明将位于胶州市温州路与扬州路交界处238号上下两层网点，建筑面积342平方米，租赁给鹿秀英，租赁期限为5年，自2015年11月15日起至2020年11月14日止。租金为每年8万元，每半年支付一次，应提前一个月支付。2、合同第七条约定，“在租赁期间，乙方必须合法经营，如遇政府拆迁、改造所得补偿均与乙方无关，如遇道路维修等事项，影响正常营业，乙方有权终止合同，房租按实际使用期限为准。”鹿秀英租赁涉案房屋进行汽车维修保养业务。
鹿秀英租金交付至2017年5月13日。
2017年2月23日，胶州市公安局、胶州市城乡建设局发出公告，2017年2月24日0时至5月15日24时对温州路（兰州路-
扬州支路）段实行封闭施工，禁止车辆和行人通行。涉案房屋门前道路自2017年2月24日进行施工，至房屋交接时，即2017年9月18日，涉案房屋门前与道路之间部分仍处于未修复状态。
2017年9月18日，一审法院组织双方对涉案房屋进行交接，涉案房屋交接前由鹿秀英实际控制。
庭审时，潘光明、张学田仅要求鹿秀英支付自2017年5月14日至2017年9月18日4个月的租金26700元，自愿放弃其他诉讼请求。
鹿秀英主张2017年3月31日已将涉案房屋全部清空，并要求潘光明、张学田到现场退赔其房租，但鹿秀英未提交证据证明其主张。
潘光明、张学田主张即使修路事实成立，鹿秀英在修路期间从未提出解除合同，故其应依法交纳租金。
一审认为，潘光明与鹿秀英签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人应全面履行合同。
2017年9月18日，一审法院组织双方对涉案房屋进行交接，潘光明与鹿秀英签订的《房屋租赁合同》于当日已实际解除。涉案房屋门前道路自2017年2月24日起进行施工，至2017年9月18日涉案房屋交接时，涉案房屋门前与门前道路中间部分仍未修复。虽然鹿秀英根据《房屋租赁合同》第七条，自2017年2月24日起有权解除租赁合同，但是自2017年2月24日至2017年9月18日期间，鹿秀英并未以明确的方式与潘光明解除合同，涉案房屋一直处于鹿秀英的实际控制之下，故潘光明、张学田要求鹿秀英支付2017年5月14日至2017年9月18日止的租金26700元，理由正当。但是结合鹿秀英租赁涉案房屋系进行汽车维修保养业务，而道路施工期间无法进行正常经营活动的客观情况，根据公平原则，潘光明、张学田主张的租金26700元，鹿秀英承担13000元为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十一条，一审判决：一、鹿秀英于判决生效之日起十日内支付潘光明、张学田租金13000元。二、驳回潘光明、张学田的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由潘光明、张学田负担540元，由鹿秀英负担260元。
经审理查明，二审期间双方均认可，虽然《房屋租赁合同》是潘光明与鹿秀英签订，但鹿秀英租赁使用的房屋中包括张学田的房屋，张学田亦认可潘光明与鹿秀英之间的合同。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，潘光明与鹿秀英于2015年11月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效。张学田虽然并未在该合同中签字，但实际参与该合同的履行，并认可合同的内容，因此该合同对张学田亦有法律约束力。根据该合同第七条的约定，在遇到道路维修等事项，影响正常营业时，鹿秀英有权终止合同，房租按实际使用期限为准。据此，鹿秀英在发生约定事由时，享有合同解除权。合同解除属于法律行为，应当基于当事人的意思表示而发生效力，因此，在鹿秀英没有明确表示行使解除权的情况下，合同并不当然解除。因鹿秀英并无证据证明已经行使解除权，因此租赁合同的效力应当持续到一审法院组织双方交接时终止。鹿秀英在租赁期间虽然遇到道路维修，影响经营，但该事实的发生并非基于潘光明、张学田的主观过错，由此产生的损失亦不应由出租人潘光明、张学田承担。况且，双方租赁合同中已经约定了解除权，鹿秀英未能行使解除权，即应视为同意在道路维修的情况下继续履行合同，因此一审法院判令出租人承担部分租金损失，缺乏法律依据，本院予以纠正。鹿秀英在租赁期间的损失，可以向负责组织道路维修的案外人主张。
综上，潘光明、张学田的上诉理由成立，本院予以支持。鹿秀英的上诉理由不足，本院不予支持。一审查明事实清楚，但在本案中适用公平原则欠妥，本院应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销胶州市人民法院（2017）鲁0281民初8684号民事判决；
二、上诉人鹿秀英于本判决生效之日起10日内支付上诉人潘光明、张学田租金26700元；
三、驳回上诉人鹿秀英的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，二审案件受理费1268元（鹿秀英预交800元，潘光明、张学田预交468元），均由上诉人鹿秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 徐镜圆
审判员 孙秀强
二〇一八年四月九日
书记员 王庆光
书记员 原 野