四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终1005号
上诉人（原审原告）：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站7号3-3幢4层7号。
法定代表人:匡礼恒，总经理。
委托诉讼代理人：古正英，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王波，男，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：刘平，男，1979年5月9日出生，汉族，务农，住四川省富顺县琵琶镇。
委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。
上诉人成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）因与上诉人刘平物业服务合同纠纷一案不服四川省富顺县人民法院（2017）川0322民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英、王波及上诉人刘平的委托诉讼代理人王茂吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
恒维物业公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项并改判被上诉人刘平支付上诉人恒维物业公司违约金32993元；3、本案一、二审的受理费由被上诉人刘平承担。事实和理由：被上诉人刘平存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任。
刘平针对恒维物业公司的上诉理由辩称：《翰林福邸物业服务合同》不具有法律效力，不存在承担违约责任的问题。
刘平上诉请求：1、撤销一审判决并依法判决；2、本案一、二审的受理费由被上诉人恒维物业公司承担。事实和理由：1.富世镇白果湾社区翰林福邸小区业委会（以下简称翰林福邸小区业委会）未经选举产生，在未经小区业主共同决定的情况下与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》第六十七条第四项的规定，故不具有法律效力；2.翰林福邸小区的物业经营单位恒维物业公司富顺分公司在2015年10月7日签订《翰林福邸物业服务合同》时属于无证经营，其合同内容不受法律保护；3.一审认定上诉人的营业用房与小区内部住宅共用供水、供电、排污管道缺乏基本证据；4.一审判决认定业委会在2015年7月5日至2015年10月7日代管翰林福邸小区项目，并将物业服务费一并移交被上诉人是错误的；5.一审判决上诉人向被上诉人支付违约金是错误的。
恒维物业公司针对刘平的上诉理由辩称：1.翰林福邸小区业委会是否合法成立与本案无关；2.恒维物业公司富顺分公司证照齐全；3.涉案商铺物业属于物业服务区域；4.业委会是否有权起诉移交的那部分款项，当事人需要另行主张，恒维物业公司仅是根据协议履行的。
恒维物业公司向一审法院起诉请求：要求被告刘平向原告支付自2015年07月05日起至2017年05月31日止的物业服务费32897元及违约金32993元（自2015年07月05日起至2017年05月31日止按日千分之三计算）。
一审法院认定事实：富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会与原告成都恒维物业管理有限公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由原告对富顺县富世镇翰林福邸小区提供物业服务和管理。合同约定的物业管理区域为：东至海棠路，南至祥云路，西至白果路，北至富州大道。总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米。物业服务内容为:对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管理的疏通，共公绿地、花木的养护和管理等。物业费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月/平方米，高层(电梯)为1.00元/月/平方米，商业用房为1.00元/月/平方米。物业费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业费的，自逾期之日的次月1日起，按应缴用的3‰/天的标准支付违约金。
2015年10月17日，富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会还与原告签订了《移交协议》一份。该协议中载明和约定的内容有：翰林福邸小区的前期物业“自贡明亮物业有限公司”于2017年7月4日已退出了该小区的物业管理，2015年7月5日至2015年10月6日期间由富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会对该小区进行自治管理。由于富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会与原告已于2015年10月7日签订了《翰林福邸物业服务合同》，原告也正式接管了该小区的物业管理服务，故富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会将其自治期间的收支帐目经与原告进行清算确认后全面移交给与原告，自治期间的债权债务一并移交给原告处理。
位于富顺县富世镇富州大道某建筑面积为1430.31平方米的营业用房为被告刘平所有，该营业用房为临街营业用房，与翰林福邸小区内部住宅有相对的独立性，营业用房门前的公共卫生、绿化、路灯等均由富顺县城市管理局的相关部门负责打扫、维护和维修，车辆行驶及停泊由富顺县交通警察大队负责管理，但该营业用房的位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电、排污管道。
一审认为，原告在庭审中提交了与涉案小区业主委员会签订物业服务合同等证据，证明原告为涉案小区提供了物业服务。虽然被告所有的营业用房临街，且无后门与小区内部相通，但该营业用房与涉案小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施，故该营业用房与涉案小区的其他房屋为不可分割的整体。且根据原告与涉案小区业主委员业签订的《翰林福邸物业服务合同》关于物业服务管理确定的区域，被告的营业用房在原告的物业管理服务区域内，故被告属于涉案小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会代表全体业主与原告签订的《翰林福邸物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按照合同约定按1.00元／月／平方米向原告缴纳物业费。在庭审中查明，被告自认一直未曾缴纳过物业费。原告自2015年10月7开始对涉案小区从事物业服务管理，但涉案小区的业主委员会自治期间的的债权债务均已移交给了原告，故欠付的物业费应从2015年7月5日至原告主张的2017年5月4月。即被告应向原告支付的物业服务费为31466.82元（1430.31平方米×1.00元／月／平方米×22个月）。对于原告主张的违约金，原告恒维物业公司与被告刘平对涉案营业用房是否属物业服务范围及被告刘平是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，被告刘平有理由不支付，故对原告恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费的违约金可以自本判决生效之日起算。
被告以富顺县白果湾社区翰林福邸小区业委会成立不合法，该业委会与原告签订的物业服务合同无效进行抗辩，但被告未提交相应证据予以证明，自行承担举证不能的法律后果。本院对被告的抗辩不予支持。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：（一）被告刘平在本决生效之日后十日内向原告成都恒维物业管理有限公司支付自2015年7月5日至2017年5月4日期间欠缴的物业服务费31466.82元及违约金（违约金计算方式：以被告欠付物业费31466.82元为基数，自本判决生效之日起到清偿之日止，按日千分之一计算）；（二）驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，恒维物业公司提交了一张照片，拟证明刘平所用的水电气是从小区接出来的。
刘平对恒维物业公司提交证据的质证意见为，对三性不予认可，相关水电气都是由专门公司就近取的，并不是恒维物业公司的物业服务。
刘平提交了以下证据：1.翰林小区集体上访的报告，拟证明物业服务合同成立非法，自始无效，小区业主也不认同该物业合同；2.富顺县工商行政管理局的处罚决定书，拟证明恒维物业公司非法经营，物业服务合同无效；3.翰林小区民意调查表，证明小区业委会成立是非法的，小区业主不认同物业管理公司；4.证人邹霞、罗洪伟的证人证言，拟证明刘平营业用房与小区是相分离的，且物业公司未提供服务。
恒维物业公司对刘平提交的证据的质证意见为，对证据1合法性不予认可，上访报告只是私人签名，没有法律效力；对证据2真实性认可，但不具有关联性；对证据3的真实性不予认可，只是私人签名。
本院认证意见：对恒维物业公司提交的照片，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对刘平提交的集体上访报告、翰林小区的民意调查表与本案是否应缴纳物业费无关联，本院不予采信；富顺县工商行政管理局的处罚决定具有真实性、合法性，予以采信，但对《翰林福邸物业服务合同》效力是否有影响，待本院认为部分予以阐述；对邹霞、罗洪伟的证言，因与本案有利害关系，且陈述的事实无其它证据予以佐证，故不予采信。
一审查明事实与本院一致，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1.翰林福邸小区业委会与上诉人恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》和《移交协议》是否有效；2.刘平是否应交纳物业费及金额；3.违约责任如何分担。
一、关于《翰林福邸物业服务合同》和《移交协议》效力问题
（一）关于选举翰林福邸业委会的程序是否合法的问题。从富顺县富世镇人民政府和富顺县富世镇白果湾社区居民委员会出具的证明可知，翰林福邸小区业委会已于2015年5月27日选举产生。其选举的程序，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举委员会给予指导和协助”的规定，属于业主自治范围事项，应由地方人民政府有关部门指导和协助，不属于人民法院民事诉讼审查的范围。故刘平上诉称翰林福邸业主委员会的产生程序不合法的问题，本院不予审查。
（二）关于恒维物业公司分支机构未在富顺办理营业执照是否影响合同主体资格问题。因签订合同的主体为恒维物业公司，并非其分支机构。恒维物业公司具备法人主体资格，物业管理属于其经营范围。因此，恒维物业公司具备签订合同主体资格，其分支机构未在富顺办理营业执照的问题，属于行政管理的范畴，不影响合同的效力。故刘平上诉称《翰林福邸物业服务合同》签订主体不合法的问题，不予支持。
由此可见，翰林福邸小区业委会与上诉人恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》和《移交协议》主体合法，内容不违反法规定，应认定为合法有效。上诉人刘平所有的营业用房在翰林福邸小区的建筑区划内，属于上诉人恒维物业公司服务管理的区域内业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《翰林福邸物业服务合同》和《移交协议》对翰林福邸小区的业主刘平具有约束力。
二、关于刘平是否应缴纳物业费及具体金额问题
恒维物业公司已按《翰林福邸物业服务合同》的约定提供了基本的服务，也进行了书面催交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，刘平应按《翰林福邸物业服务合同》与《移交协议》的约定支付物业服务费，其费用为31466.8元（1430.31平方米×1.00元／月／平方米×22个月）。故刘平以未完全享受到物业服务以及自行安装的变压器、排污管道等设施系自行维护管理为由，拒绝交纳物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于违约责任分担的问题
双方对涉案商铺是否属于物业服务范围及支付的标准均确有争议，原审以生效判决为界点，生效判决之前的违约金不予支持，生效判决之后的违约金予以支持并无不当。故恒维物业公司上诉请求支付自2015年07月05日起至2017年05月31日期间的逾期违约金的理由不成立，不予支持；刘平上诉请求不予支付生效判决之后的逾期违约金无法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人恒维物业公司、上诉人刘平的所有上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计1235元，由上诉人恒维物业公司负担625元，由上诉人刘平负担610元。
本判决为终审判决。
审判长 陈位初
审判员 邓 伟
审判员 杨 阳
二〇一七年十一月二十三日
书记员 唐一银