山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第370号
上诉人（原审被告）杨媛媛。
委托代理人李海英。
委托代理人张心富。
被上诉人（原审原告）山东爱客多商贸有限公司。
法定代表人房淼，总经理。
委托代理人张波。
委托代理人王存富。
上诉人杨媛媛因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年1月25日，济宁市市中区服务业发展局与原告签订房屋租赁合同，约定济宁市市中区服务业发展局将位于东门小区北市场两层楼房出租给原告从事综合商业经营使用，租赁房屋面积为2，672平方米，租赁期限自2010年9月1日至2024年8月31日止，原告在租赁期内可根据经营情况将租赁房屋的部分场地实行承包经营。2010年8月2日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上述房屋内的约616平方米出租给被告从事餐饮经营，租赁期限为五年，自2010年10月15日起至2015年10月14日止。原告承诺于2010年8月15日将租赁房屋交付给被告使用，2010年8月15日至2010年10月14日免收租金，2010年10月15日至2011年10月14日为第一个合同年，以后年份以此类推，共计五个合同年，前两个合同年每年租金为42万元，后三个合同年每年租金为45万元，五个合同年租金总额为219万元。租赁交纳期限为实行先预付款后使用，支付方式为转账支票，每半年付一次。被告不得将租赁房屋转租、转借，不能改变经营用途。被告迟延支付租金或欠交水电费达三个月，原告有权解除合同。被告迟延交付租金，每迟延一日支付1，000元的违约金。合同签订后，合同中手写注明：实际租赁期限为2010年11月1日至2015年10月30日；经原告同意后被告可以转租。本案在庭审中，被告对原告主张的水电费9，369元无异议。对违约金的约定提出异议，认定其未违约，且违约金的计算方式过高，要求予以调整，并提出反诉，要求原告赔偿其各项经济损失共计361，944元，但未在规定的期限内预交反诉费用。
原审法院认为，双方当事人的争议是关于房屋租赁合同是否应当解除的问题。原告认为被告应当按照合同约定每半年支付一次租金，而原告在履行合同过程中出现逾期交纳租金的行为，原告为了避免产生更多的租金损失，对被告的违约行为予以宽限，但不能将这种宽限视为对合同的变更。且原告的员工一直通过短信的方式催促被告交纳租金，并不存在视被告经营情况交纳租金的事实。原告主张按照合同的约定2010年11月1日至2012年4月30日期间的租金为630，000元，被告已经按期支付。2012年5月1日至2012年10月31日期间的租金为210，000元，被告于2012年6月27日、2012年9月15日共支付205，000元，剩余5，000元予以减免。2012年11月1日至2013年4月30日期间的租金为225，000元，被告于2012年11月17日至2013年8月10日期间分五次共支付了220，000元，尚欠5，000元。2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金为225，000元，被告于2013年10月5日至2014年1月18日期间分五次共支付了205，000元，扣除上期所欠租金5，000元，尚欠25，000元。2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金为225，000元，被告于2014年4月1日、2014年4月6日共支付了100，000元，扣除上期所欠租金25，000元，尚欠150，000元。按照租赁合同约定，被告应于2014年5月1日之前支付2014年5月1日至2014年10月31日的租金225，000元，因原告于2014年5月份起诉要求解除租赁合同，因此5月份租金37，500元应由被告支付给原告。综上，被告应支付2014年4月30日之前的租金为1，515，000元，实际支付1，349，650元，减免15，350元，尚欠150，000元以及2014年5月份的租金37，500元，共计187，500元。原告提供以下证据证明其主张：1、缴扣款通知单17张。2、手机交费发票、短信查询详单、短信记录。被告对上述证据真实性无异议，认为被告实际支付的租金比证据1记载的要多，且能够证明原告接受自2012年6月份开始租金就不再按合同约定支付，而是根据被告的经营情况随时支付，应视为对租金支付期限的变更，被告不构成违约。被告提供原告于2013年12月9日出具的房租收款凭证（金额20，000元）及2013年5月20日银联签购单（金额20，224.4元）证明被告支付的租金比原告陈述的要多。原告对上述证据真实性无异议，认为被告在第三个合同年起就未能按照合同约定按时支付租金，被告一直在催促其足额支付租金，被告一直在请求宽限，原告宽限后其仍未能足额支付。2013年12月5日，被告表示只能再支付20，000元租金，原告为了避免更多的超期租金损失，于2013年12月5日向被告出具了20，000元的缴扣款通知单，被告依据该通知单于2013年12月9日向原告支付了租金20，000元，原告收到该款后向其出具了收款凭证，原告提供的证据1中已经包含了该20，000元；银联签购单中的20，224.4元是被告支付的2013年2-4月份的水电费，不是租金。原告针对上述主张补充提供记账凭证一宗及与证据1相对应的部分收款凭证11张。被告对收款凭证真实性无异议，对记账凭证提出异议，认为系原告单方制作。本院认为，被告对原告提供的证据1、证据2及收款凭证真实性无异议，原告对被告提供的房租收款凭证、银联签购单真实性亦无异议，对上述证据本院均予以采信。被告对原告提供的记账凭证提出异议，但未提供反驳证据，对该证据本院亦予以采信。综上，本院认为，原、被告自愿签订房屋租赁合同，对租赁房屋及租金的支付期限做出了明确约定，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据房屋租赁合同的约定，被告应先支付租金后使用房屋，每半年一次。其应当在2013年11月1日之前足额付清2010年11月1日至2014年4月30日期间的租金共计1，515，000元。经原告催要，被告陆续支付1，349，650元，原告予以减免15，350元，现尚欠150，000元未支付，其迟延支付租金已达三个月以上。虽然被告逾期支付的租金原告予以接收，但是不能据此视为双方就租金的支付期限进行了变更。被告关于支付租金的期限经过双方协商已经变更为按照其经营情况确定的辩解意见本院不予采纳。被告未按照合同约定按时足额支付租金，其行为构成违约，原告要求解除租赁合同并支付上述租金及2014年5月份的租金共计187，500元的诉讼请求，本院予以支持。被告对原告主张的2014年3月、4月份的水电费9，369元无异议，本院予以支持。双方对于迟延支付租金违约金的约定明显高于原告受到的损失，应予以调整。本院认为以被告迟延支付的租金150，000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自应支付租金之日即2013年11月1日计算至该款付清之日止较妥。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、自即日起解除原、被告于2010年8月2日签订的房屋租赁合同；二、被告杨媛媛于判决生效后十日内将租赁房屋腾出交付给原告山东爱客多商贸有限公司；三、被告杨媛媛于判决生效后十日内支付原告山东爱客多商贸有限公司租金187，500元；四、被告杨媛媛于判决生效后十日内支付原告山东爱客多商贸有限公司2014年3月、4月份水电费9，369元；五、被告杨媛媛于判决生效后十日内支付原告山东爱客多商贸有限公司违约金（以150，000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自应支付租金之日即2013年11月1日计算至该款付清之日止）。案件受理费4，237元，由被告杨媛媛负担。
判决送达后，杨媛媛不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由是：一、上诉人在2010年11月1日至2014年4月30日期间，共支付金1，389，874.4元，予以减免15，350元，尚欠租金109，775.6元，一审判决认定错误。被上诉人提交的16份租金缴纳通知单、租赁费缴纳情况表和上诉人提交的10份收款凭证可以证明，2010年11月1日至2014年4月30日租金共1，515，000元，上诉人支付租金1，369，650元，减免15，350元。一审判决未将上诉人2013年12月9日缴纳的2万元计入租金，认定事实错误。上诉人于2013年5月20日通过招商银行向被上诉人支付20，224.4元，系支付的租金而不是2013年2月至4月的水电费。上诉人分别于2013年3月5日、4月6日、5月4日三次向被上诉人支付了2月至4月份的水电费，又于5月20日支付了租金20，224.4元，一审判决将交纳的租金认定为水电费，属事实不清，证据不足。二、一审判决认定上诉人迟延支付租金三个月以上，没有证据证实。合同签订后上诉人如期缴纳了前三个月的租金，自2011年5月起，都要根据被上诉人发给上诉人的扣款通知书的要求交租金，被上诉人明确列明应缴纳的租赁数额和交款方式，上诉人按该通知的要求及时足额缴纳租金。因此不存在迟延支付租金的情形，上诉人不构成违约。三、一审仅以尚欠109，775.6元租金未支付判令解除合同于法无据。上诉人一直按被上诉人的扣款通知书的要求缴纳租金，且已缴纳了绝大部分租金，未缴纳部分仅占总额的7.24%，上诉人努力可以在短期内缴纳。假如上诉人存在违约行为也是一般违约，不是根本性违约，不至于不能实现合同目的。一审判令解除合同只会为双方造成更大的损失，上诉人不同意解除合同。四、2014年5月1日，被上诉人未经通知查封了租赁房屋，还把上诉人的员工锁在店内。自此上诉人不能营业，不应当支付2014年5月份的租金37，500元。五、被上诉人诉状中没有提出腾房的诉讼请求，一审判令上诉人腾房明显超越职权。被上诉人一审中要求从2014年1月15日计算违约金，一审判决从2013年11月1日计算违约金，超越职权。被上诉人在一审中当庭变更和增加诉讼请求，一审法院没有行使释明权，上诉人有要求答辩期的权利，一审程序违法。
被上诉人山东爱客多商贸有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。根据法律规定，如租赁双方对租赁费的数额有异议，应当由履行义务的乙方举证证明缴纳租金的数额，被上诉人为方便查清本案事实提交了财务凭证，缴扣款通知书和收费凭证相互印证，上诉人至2014年4月30日欠付150，000元租金。上诉人支付的20，224.4元并非租金。首先从交易习惯分析，上诉人交纳租金时均为整数，其次被上诉人提交的记账凭证及水电费明细足以证实该款为水电费。至被上诉人起诉时，上诉人迟延支付租金已远超三个月，其行为已构成违约，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人腾房。上诉人主张提出2014年4月30日后停业，而不是被上诉人封锁了租赁房屋，上诉人不能举证证明被上诉人存在任何违约行为，其应当支付2014年5月份租金。第一次开庭审理时被上诉人已当庭增加要求上诉人腾房、交付房屋的诉请，且上诉人当庭也进行了答辩，一审判决并无不当。2012年12月5日的2万元与2012年12月9日的2万元是同一笔租金。根据合同约定，2013年11月1日上诉人就应当交纳2013年11月1日至2014年4月30日租金，而上诉人未按合同约定，尚欠15万元租金，一审判决上诉人自2013年11月1日支付违约金并无不当。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人杨媛媛是否违反租赁合同约定，被上诉人山东爱客多商贸有限公司是否有权解除租赁合同；二、上诉人杨媛媛至2014年4月30日欠付被上诉人的租金数额；三、上诉人杨媛媛是否应当支付被上诉人2014年5月份的房租37，500元；四、一审是否违反法定程序，判决是否超出被上诉人的诉讼请求。关于第一个问题，上诉人主张被上诉人应当及时通知上诉人交付租金，在被上诉人没有通知的情况下未交纳租金不构成违约，即使构成违约，也是一般违约，被上诉人不能以此为由解除合同。本院认为，上诉人与被上诉人双方签有房屋租赁合同，对租金交纳期限和合同的解除情形有明确约定，双方均应当按照合同约定的内容履行。上诉人主张在合同履行过程中双方已对租金交付期限协商变更，未提供证据证明。上诉人未按照合同约定期限交纳租金，迟延支付达三个月以上，被上诉人按照合同约定有权解除合同。关于第二个问题：上诉人主张至2014年4月30日欠付被上诉人租金109，775.6元，2013年12月9日的2万元和2013年5月20日上诉人转账给被上诉人的20，224.4元租金应当予以扣除，被上诉人主张实际欠付租金15万元，2013年12月9日的2万元与12月5日的2万元是同一笔款项，2013年5月20日的20，224.4元是2013年2、3、4月三个月的水电费。本院认为，被上诉人在一审中提交了一张2013年12月5日2万元的缴扣款通知单，该单据由被上诉人单方持有，上诉人并不持有，而上诉人交纳租金后被上诉人均向其出具收款凭证，上诉人如在12月5日交纳了2万元租金，其应当向被上诉人索要收款凭证，上诉人不能提供由被上诉人出具的2013年12月5日2万元的收款凭证，而且上诉人也主张每次交纳租金都是被上诉人先给予通知才缴纳的，故由被上诉人单方持有的缴扣款通知单不能作为上诉人缴款的支付凭证。上诉人主张应再扣减2万元租金，理由不能成立。关于2013年5月20日的20，224.4元是否交纳的租金，本院认为，首先上诉人交纳带有零头的租金不符合双方的交易习惯，而且不论交纳多少数额的租金，上诉人均应要求被上诉人向其出具收款凭证，上诉人不能提供相对应的收款凭证，其主张20，224.4元是交纳的租金与事实不符。一审中被上诉人提交了2013年2月费的水电费缴扣款通知单和3、4月份的水电费明细表，三张单据金额总计为20，224.4元，与上诉人转账的数额完全一致，缴扣款通知单和水电费明细表均是由被上诉人单方持有的，且通知单和明细表亦不能作为支付凭证使用，上诉人亦不能提供其他证据证明其在2013年5月20日前已交纳了三个月的水电费；而按上诉人的主张4月份的水电费是5月4日交纳的，而上诉人转账汇款的时间是5月20日，在如此短的时间内上诉人又重复交纳了三个月的水电费，亦不符合常理。综上，本院认定上诉人2013年5月20日转账的20，224.4元即是交纳的2013年2、3、4月份的水电费。关于第三个问题，虽然上诉人与被上诉人在2014年4月份就房屋租赁问题进行协商，上诉人表示5月1日停业，但上诉人没有证据证明其已将租赁房屋交付与被上诉人；上诉人主张是被上诉人将房门上锁，被上诉人予以否认，上诉人提供的证据不足以证明其主张，其主张不能成立，上诉人应当支付被上诉人5月份的租金。关于第四个问题，被上诉人当庭要求上诉人腾房，交付房屋是解除租赁合同直接导致的法律后果，上诉人已当庭进行答辩，一审判决上诉人腾房，程序并不违法。但被上诉人请求支付违约金计算时间是自2014年1月15日至租金付清之日，一审判决自2013年11月1日起计算违约金不当，应予以纠正。综上，上诉人杨媛媛的上诉请求，理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第2083号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项及一审案件受理费的负担；
二、变更济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第2083号民事判决第五项为：上诉人杨媛媛于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山东爱客多商贸有限公司违约金（以150，000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2014年1月15日计算至该款付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案案件受理费4，237元，由上诉人杨媛媛负担4，187元，被上诉人山东爱客多商贸有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
代理审判员 张 芳
代理审判员 韩 飞
二〇一五年四月十三日
书 记 员 李梦琦