辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终1749号
上诉人（原审原告）：刘永利，男，住辽宁省义县。
委托代理人：马建伟，系辽宁金钟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳亿华源房地产开发有限责任公司。住所地：法库县。
法定代表人：周华慧，系该公司经理。
委托代理人：张俊德，系辽宁兴法律师事务所律师。
上诉人刘永利与被上诉人沈阳亿华源房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2015）法民二初字第166号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由审判员王英玉担任审判长，审判员王时钰主审，代理审判员宋喆参加评议，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原告刘永利在原审诉称：本诉之前原、被告双方有过借贷关系，但借贷关系已经终止，双方之间的票据往来包括本金和利息的支付都已经清结，之后被告所欠本金和利息的余款才转为今天双方诉讼当中商品房买卖的购房款，并于2014年10月4日签订商品房买卖合同。合同第三条约定：原告购买被告商品房东郡华府16号楼网点7，面积348.66平方米，单价每平方米5000元，总金额为1743300元。合同第六条约定付款方式：1、一次性付款。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前交付楼房。合同第九条第1款第（1）项约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第一种方式解决：1、提交法库县仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。本合同签订后，原告按约履行，但被告至2014年12月31日未能交付楼房，已构成违约，到2015年3月31日止，已逾期72天，违约金为125517.60元。因法库县无仲裁委员会，所以，为维护原告合法权益，起诉要求判令确认2014年10月4日原、被告签订商品房买卖合同有效，东郡华府16号楼网点7号楼归原告刘永利所有；判令被告给付违约金从2014年12月31日至2015年3月13日即125517.60元；要求判令被告继续履行合同，判令被告为原告办理东郡华府16号楼网点7楼房屋所有权证（具体门牌号见清单）；由被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳亿华源房地产开发责任有限公司在原审辩称：一、原、被告之间存在借款关系，截止2013年年末从帐面反应债权债务已经结清，如果原告认为还有其它欠款，请原告出具相应的交付款项手续。其中义县公司2012年4月16日借款从刘铁军转入50万元，2012年8月30日借本金60万元，2012年共借110万元，2012年共支付利息22.5万元，2013年1月9日又借50万元，2013年10月10日还50万元，2013年11月19日还110万元，2013年共支付利息531000元。锦州忆华园公司2013年5月18日借款129万元，2013年6月24日还60万元，2013年6月26日还40万元，2013年8月13日还10万元，2014年8月16日还10万元，2013年8月23日还9万元，2013年共支付利息104416元，现在原被告债权债务已经全部结清。二、原、被告诉争的商品房买卖合同，是在法定代表人周华慧未与财会人员核对情况下才签订的商品房买卖合同，实际是抵押担保，并不是真正的商品房买卖合同关系。因该公司法定代表人在看守所羁押，仅义县忆华园公司帐目、锦州忆华园公司帐目被公安机关扣留，所以原被告的债权债务数额需要进一步核对。三、当时的门市房价格都是8000元以上，而签订的单价5000元，不是真实的买卖关系，如果是真实的买卖关系价格明显过低，显然是抵押担保。四、因为没有通过验收备案，不能办理房屋所有权证，而且已经设定了在建工程抵押，所以请法院依法驳回原告诉讼请求，本案案由应认定为借贷关系。
原审法院查明：原、被告素有民间借贷关系，被告账目中也有双方借款、还款记载；2014年10月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告刘永利购买被告位于法库县法库镇金牛街37号网点7一套，销售依据为预售商品房，框架结构、商业用房、建筑层数地上2层地下1层共348.66平方米，每平5000元，总房款1743300元，交付期限在2014年12月31日前；同日被告给原告开具《收款收据》载明16#-网点7金额为1743300元，并收取水、电、物业费、取暖费，2014年11月24日开具《收款收据》载明垃圾清运费、物业费、装修保证金若干，原、被告均认可上述款项系以借款本金及利息支付。现《商品房买卖合同》载明的标的物不能办理房屋所有权证，原告亦未实际入住。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋买卖合同、收据、房屋入住手续（收据6张），被告提交的借条、财务帐目、法库县房产管理处的情况说明等证据在卷予以佐证，经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为：民事法律关系应是当事人真实意思的体现。本案中首先原、被告之间签订《商品房买卖合同》之前双方存在借贷关系，原、被告经结算被告将借贷关系的本金及利息作为房价款及入住等费用收取并形成《商品房买卖合同》，但被告辩解单价远低于市场普遍价格，签订《商品房买卖合同》系对借款的担保，综观双方从民间借贷直至签订《商品房买卖合同》的发展过程，对被告辩解并不是真实的房屋买卖关系，系借款（债权）的担保之观点予以支持；原告作为出借人，若想真正实现买卖关系、能够取得标的物，尚需作为借款人的被告的同意与配合，现买卖合同标的物尚未取得所有权证明，且被告不同意继续进行买卖；至于被告所开包括楼款、各种入住费用在内的《收款收据》，均为同日开具，而《商品房买卖合同》中载明是预售商品房，并非现房，对于预售房屋同时收费其他费用显然不合理，合同约定交付期限为2014年12月31日，而在签订合同时实际未完工亦不具备入住条件的情况下办理了入住相关事宜、收取相关费用也不客观，办理入住是虚构事实，亦说明双方并不是真实的买卖关系。综上，原、被告之间签定《商品房买卖合同》的实质是以买卖作为民间借贷合同的担保，原告的真实意思并不是购买商品房，原、被告诉争的法律关系应确认为民间借贷纠纷，本案案由应依据双方争议的法律关系确定为民间借贷纠纷；审理中已向原告释明应变更诉讼请求，但原告认为双方之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原告所有的商品房买卖合同足以证明原来的借贷关系不复存在，现在的商品房买卖现实成立，而且原告购买的楼房已经在法库县房产管理处进行产权备案登记，拒绝变更诉讼请求。鉴于原告主张的法律关系性质与原审法院审理认定的法律关系性质不一致，原告又拒绝变更诉讼请求，故应驳回原告人起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零八条三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条一款之规定，裁定如下：驳回原告刘永利的起诉。案件受理费免收。
裁定送达后，刘永利不服，以本案属于商品房买卖合同纠纷，一审不应驳回等为由，向本院提出上诉，请求二审撤销原裁定。
被上诉人沈阳亿华源房地产开发有限责任公司辩称：借款在先，因到期无法还款，才签订商品房买卖合同为上述借款提供抵押担保，一审裁定正确，请求二审法院维持原裁定。
本院认为：本案双方当事人虽然签订了《商品房买卖合同》，但并不具有买卖商品房的真实意思表示，而是在前期借款到期后，债务人无力偿还的情况下，双方才签订《商品房买卖合同》，将剩余借款转为购房款，旨在消灭原债权债务关系，故本案所涉法律关系并非商品房买卖合同关系。一审法院在当事人坚持主张商品房买卖合同关系的情况下，予以驳回，并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王英玉
审 判 员 王时钰
代理审判员 宋 喆
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 袁枫钠
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。