山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初2901号原告韩X，男，汉族，身份证号码XX，住威海**室。被告张XX，男，汉族，身份证号码XX，住威海**室。被告威海市联邦房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码XX，住所地威海市环翠区XX。法定代表人于XX，总经理。原告韩XX与被告张XX、威海市联邦房地产营销策划有限公司（以下简称“联邦房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理，依法由审判员宫伟丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩X、被告张XX到庭参加诉讼，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告韩X诉称，2015年6月20日，原告与二被告签订房屋买卖定房合同一份，约定被告张XX以94万元的价格将自己所有的位于威海市威高花园XX室出售给原告，原告于2015年8月20日前支付被告张XX74万元（含2万元定金），被告将抵房协议改至原告名下，剩余20万元由原告贷款支付。同日，原告支付2万元作为购房定金，由被告联邦房地产公司出具收款收据。后原告于2015年8月20日前准备好购房款，但被告联邦房地产公司告知原告，因被告张XX的原因，涉案房屋无法交付，合同不能继续履行，其后，原告得知涉案房屋产权并未确定。被告联邦房地产公司并未要求被告张XX提供该房屋的产权证明，亦未对房产来源进行考察，且联邦房地产公司参与房屋买卖定房合同的签订，并收取佣金，故被告联邦房地产公司不仅为居间人，而是上升到保证人的地位，应承担连带责任。被告违约后，原告多次催要双倍返还定金未果，故原告诉至法院，要求二被告双倍返还购房定金40000元。被告张XX辩称，2015年6月20日原告及二被告签订合同时，第一条便明确房屋为抵顶房，原告了解房屋的状况为顶账房，不在被告张XX名下，且当时被告张XX也出具了手机拍摄的照片。后涉案房屋并未实际抵顶，在合同签订一个月后，被告张XX告知被告联邦房地产公司，让其告诉原告涉案房屋不能抵顶，将定金返还给原告，但原告未同意，且找到被告张XX，被告张XX再次明确告知涉案房屋不能抵顶，并要求被告联邦房地产公司将定金退还给原告。且涉案房屋未实际抵顶给被告张XX的原因可能为签订合同后原告找到建筑X，建筑X便不同意将涉案房屋抵顶给被告。签订合同时，原、被告均清楚涉案房屋属于顶账房，现房屋未抵顶成功，原、被告均有责任，根据法律的规定涉案房屋买卖定房合同应属无效合同，主张应认定涉案合同无效。同意返还原告2万元定金，但不同意双倍返还。被告威海市联邦房地产营销策划有限公司未答辩。经审理查明，2015年6月20日，原告（乙X）、被告张XX（甲X）、被告威海市联邦房地产营销策划有限公司（丙X）三X签订房屋买卖（转让）定房合同书一份（编号：XX），约定甲X同意将其所拥有的威海市威高花园XX室房产出售给乙X，此房权属为顶账房；甲X对该出售的该房屋享有合法的所有权，并征得共有权人同意出售，并保证该房屋产权清晰，无其他限制权限（无抵押、无查封保全等其他权限）。房屋的出售符合房屋所在地区的交易规定。自本合同签订之日起，该房产若发生与甲X有关的产权或债务纠纷由甲X负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙X或丙X造成损失的，由甲X赔偿；乙X对甲X以上房产状况作了充分了解，同甲X协定该房产成交价为940000元，此价格包括房产的附属物：该房价含储藏室壹个。此合同签订当日，乙X向甲X交付20000元为购房定金，由丙X保管，甲X向乙X出具房屋产权证明，甲X同意上述房款和定金的交付X式，房款的交付约定：甲乙双X约定：乙X于2015年8月20日前支付给甲X首付款人民币柒拾肆万元含贰万元定金，同日内，甲X将该房屋顶账协议签到乙X名下，乙X的剩余房款由银行贷款支付给甲X；鉴于丙X为甲、乙双X所提供的中介咨询及提供订立合同的机会、媒介等服务，甲、乙双X均同意向丙X支付居间费用；甲X应付0元，乙X应付9400元，该居间费用，在本合同签订之同时一次性支付给丙X；违约责任：1、此合同签订后，甲乙双X任何一X不得反悔或中途无故毁约，否则视其违约；若甲X违约，双倍返还乙X的购房定金；若乙X违约，甲X没收乙X定金作为违约金。合同签订后，丙X收取的居间服务费概不退还。无论是甲、乙双X谁违约或其他原因致合同未履行，基于丙X提供中介服务，甲、乙双X均应各自承担佣金费用；······4、因一X违约，其他X采取提取诉讼或仲裁的X式实现债权的，违约X应承担对X为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。前述合同首部丙X处标注丙X为中介服务机构，合同尾部甲X签章处有被告张XX签名及捺印，乙X签章处有原告签名及捺印，丙X处加盖被告威海市联邦房地产营销策划有限公司印章。签订上述合同当日，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司收取原告涉案房屋定金2万元。但涉案房屋并未实际由案外人抵顶与被告张XX，2016年5月27日，原告诉至本院，要求处理。原告为证实系被告张XX违约，提交证据一、2015年8月7日的录音材料一份，载录有原、被告就购房事宜进行协商，证明被告在8月20日前告知原告最早要到2015年年底最晚至2016年年初将房屋事宜处理好；证据二、原告威海市商业银行交易清单，证明原告在双X约定的履行期限具有履行买卖合同的能力。对此，被告质证称，对证据一、二的真实性没有异议，但原告录音未经被告允许，属于违法行为，且录音中故意引导被告作出某些回答，且该录音也能证明有一个附属物的问题，录音表明到年底交付，但是因为附属物的问题，原告到建筑公司索要，导致建筑公司未将房屋抵顶给被告张XX；对于交易清单，原告账户内的款项与原告无关，无法证明被告张XX收取原告定金，且约定的时间前被告已经告诉原告房屋不能抵顶。被告张XX为证实其未违约，提交证据一、威海威高房地产开发有限公司与山东万鑫建设有限公司的协议书一份，证明原告知晓涉案房屋由房屋开发商抵顶给房屋建设单位，并不能抵顶至被告张XX名下，且告知原告建设单位不向被告张XX出具抵顶给他的协议；证据二、往来账目清单，证明案外人欠付原告款项。原告质证称，对证据一、被告张XX当时并未向原告出具该协议，原告仅了解到房屋系顶账房；证据二与本案无关。以上事实，有房屋买卖合同、收据等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告与被告张XX、威海市联邦房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同系各X真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，各X均应按照上述协议的约定全面履行各自义务。当事人一X以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告作为出卖人现以其没有处分权导致合同无效的抗辩主张，本院不予采信。现因被告张XX未实际取得合同项下买卖的房屋处分权，且在双X约定期限内被告张XX无法协助原告办理转让房屋的相应手续，应属被告张XX违约，根据合同约定应当承担违约责任，故原告要求被告张XX双倍返还定金，理由正当，本院予以支持。涉案买卖合同首部明确标注合同丙X为中介机构，合同中亦明确约定购房定金由中介机构保管，且涉案购房定金也是由原告实际交给被告威海市联邦房地产营销策划有限公司，因此本院对被告威海市联邦房地产营销策划有限公司为涉案房屋买卖合同居间人的事实予以认定，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司作为居间人，根据法律规定，其应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告如认为被告威海市联邦房地产营销策划有限公司向其提供的中介服务存在瑕疵，其应当基于居间合同关系要求被告威海市联邦房地产营销策划有限公司承担相应民事责任。本案中，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司系基于合同中的约定由其保管定金而收取原告定金，原告要求其承担买卖合同关系违约X双倍返还定金的违约责任，理由不当，本院亦不予支持。综上，原告请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告张XX于本判决生效后十日内向原告双倍返还定金合计40000元；二、驳回原告其余的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告张XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对X当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  宫伟丽二〇一六年十一月十四日书记员  王 芳