江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初2345号
原告:上海普甯实业发展有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路945弄18号2楼F-46，组织机构代码07292814-X。
法定代表人：冯作禄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾欣，上海乐邦律师事务所律师。
被告：孙明锋，男，1972年7月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。
原告上海普甯实业发展有限公司（以下简称普甯公司）与被告孙明锋土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序分别于2016年5月18日、2017年1月5日、2017年3月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人王厚忠、曾欣，被告的委托诉讼代理人曹巍到庭参加诉讼；第二次开庭，原告的委托诉讼代理人王厚忠、被告的委托诉讼代理人曹巍到庭参加诉讼。第三次开庭，本院依法传唤原、被告本人到庭，原告的法定代表人冯作禄及其委托诉讼代理人王厚忠，被告的委托诉讼代理人曹巍到庭参加诉讼；被告孙明锋经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普甯公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租金210万元；2.被告赔偿原告中介费45万元、场地建设费用2405310.8元、经济损失55万元、预期利润损失471.75万元（360万/年×5年-21000元/年/亩×4年×125亩-22260元/年/亩×1年×125亩），合计8122810.8元。事实和理由：2013年11月19日，被告、案外人樊祥兴（甲方）与原告（乙方）签订《浏河原农科所地块场地出租协议》，约定乙方承租甲方浏河原农科所场地，租赁期限自2013年11月19日起至2021年11月18日止，甲方同意乙方搭建三万平方米的仓库及办公用房，搭建手续由甲方负责，甲方将场地围栏和门卫房做好交付乙方使用之日为免租期。随后原告交纳了土地租赁费210万元，并开始对承租的场地进行施工建设。后经出租方要求，原、被告于2014年7月1日重新签订《浏河原农科所地块场地出租协议》，变更租赁期为2014年7月1日起至2019年6月30日止，前四年的年租金为21000元/亩，同日被告出具收据，载明“原樊祥兴支付的210万租金算成普甯公司支付”，认可了原告支付租金的行为。
2014年8月1日，原告在征得被告同意的情况下，与案外人贺笃旺等人签订出租协议，将面积一百多亩场地出租给贺笃旺等人用于堆放木头，合同期限自2014年8月1日至2019年7月31日，租金支付方式为合同签订之日支付50万元。2014年9月1日，原告收到被告通知函件，要求原告停止一切建造施工行为，原告认为，被告的行为构成根本违约，导致原告合同目的无法实现，被告应赔偿原告的经济损失，包括已支付的租金、场地建设费用及转租的合同利益损失等。
被告孙明锋辩称：1.确认合同已因无法继续履行于2014年9月1日解除，但原告已使用了涉案场地有一年时间，实际使用期间的租金不应返还；2.原、被告间无中介费约定，原告主张该费用与被告无关，对该费用不予认可；3.同意赔偿原告实际支出的场地建设费用，但对原告申请评估的金额不予认可，应按照实际造价来确定；4.双方合同约定不允许转租，原告赔偿给贺笃旺等人的55万元是因转租而产生的，故该损失不应由被告负担；5.原告主张的预期利润损失也是基于转租才产生，实际并不存在，故不应当赔偿。6.被告已经向原告支付了70万元，应从被告的赔偿义务中予以扣除。
本院经审理查明如下事实：
一、合同订立及租金给付的事实。
太仓市浏河镇原农科所场地坐落于太仓市××河镇××号，土地使用权人为太仓市城乡建设投资发展有限公司（以下简称城投公司），该地块的使用权类型为划拨，地类（用途）为商住。2013年7月28日，被告孙明锋与城投公司签订租赁协议，从该公司处租得涉案地块用于货物堆放，租赁期限自2013年7月25日起至2018年7月24日止。
2014年7月1日，被告孙明锋（甲方）与原告普甯公司（乙方）签订《浏河原农科所地块场地出租协议》一份，约定由乙方承租甲方原农科所场地，面积约125亩，用于货物堆放。租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止，共计5年；前4年年租金21000元/亩，后1年年租金22260元/亩，先付后用，租金实行1年支付制。协议就甲方权利义务还约定：“水电由甲方负责通到场地（保证正常生活用水用电）；甲方允许乙方建造5000平米活动板房，做生活跟办公使用”；就乙方权利义务约定：“将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意。乙方的转租合同必须要以甲乙双方合同的条款为基准，否则视为无效。”
原告还提交了落款日期为2013年11月19日、出租人为孙明锋与樊祥兴、承租人为原告普甯公司的出租协议一份。该协议显示：“租赁期限为2013年11月19日起至2021年11月18日止，第一、二年的年租金为29000元/亩，第三、四、五年年租金为30740元/亩，第六、七、八年年租金为32584元/亩；合同签订之日乙方先付200万定金，其余租金余款到免租期满全部付清。甲方同意乙方在该场地搭建叁万平方米的仓库及办公用房……”被告则向本院提交2013年11月19日上海同叶建筑装饰工程有限公司（以下简称同叶公司）（甲方）与原告普甯公司（乙方）签订的出租协议复印件一份，该协议显示：同叶公司将涉案地块共计132.5亩出租给普甯公司使用，租赁期限为2013年11月19日至2019年11月18日；为了提供普甯公司场地施工，同叶公司设定了5个月的免租期；第一、二、三年租金为27000元/亩，租金总额为3577500元，第四、五、六年的租金为28620元/亩，租金总额为3792150元。该协议下方落款处甲方为同叶公司盖章及樊祥兴签名，乙方为普甯公司盖章及冯作禄签名。
就双方租赁合同的订立过程，原告陈述：2013年10月，原告经中介公司（上海乐萌商务咨询有限公司）带领，与樊祥兴商谈土地租赁事宜。2013年11月19日，在与樊祥兴代表的同叶公司签订出租协议时，原告发现该土地上有孙明锋权利之存在，便提出租赁合同应有孙明锋的签字，故原告、樊祥兴将原告与同叶公司的合同作废，于同日重新拟定出租协议，将樊祥兴、被告孙明锋共同列为出租人，其中孙明锋的签字是原告要求樊祥兴拿去给孙明锋补签的，是不是被告孙明锋本人所签原告不清楚，但被告对此事是知情的。2013年11月19日的合同约定原告是可以建造仓库和办公用房的，但到2014年2月，被告孙明锋又电话通知原告称该土地上不可以建造仓库和办公用房，要求停止建设，故原、被告经过协商，双方重新签订了2014年7月1日的出租协议，约定原告以每亩21000元的价格承租涉案土地作堆场使用，被告认可原告将交付给樊祥兴的210万元作为第二份租赁协议的租金，同时同意原告建造5000平方米活动板房，合同还变更了租赁期限和租金条款。庭审中，就2013年11月19日合同中“孙明锋”签字是否系被告本人字迹，原告明确不申请司法鉴定。
被告则陈述：2013年8月1日，被告与樊祥兴（同叶公司）签订租赁合同，将该地块租赁给樊祥兴，合同期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，租金为21000元/亩。2013年11月19日，樊祥兴未经被告同意，代表同叶公司与原告普甯公司单独签订了出租协议一份，将涉案地块转租给原告。2013年11月19日签订的出租人为樊祥兴、孙明锋的出租协议中，“孙明锋”签字并非被告所签，被告亦不知情。后被告发现了樊祥兴的转租行为，经过交涉后，原、被告于2014年7月1日重新签订了租赁协议，将樊祥兴排除在外。
2013年11月20日，案外人樊祥兴出具收条一份，载明收到普甯公司土地租赁定金200万元。原告法定代表人冯作禄的银行账户显示分别于2013年11月20日向樊祥兴转账100万元，于2013年11月21日向樊祥兴转账100万元，共计200万元。2014年7月1日，被告孙明锋向原告普甯公司出具金额为210万元的租金收款收据一份，载明“原樊祥兴支付的210万租金算成上海普甯实业发展有限公司支付。”就涉案地块租金的给付，原告陈述：原告以转账形式支付了200万元，另有10万元以现金形式给付。被告则表示对原告实际支付的租金金额并不清楚，因案外人樊祥兴说给被告支付了210万元，被告才出具了收款收据，事后经核实，被告仅收到了130万元；原告所提交的支付凭证只能显示给付了樊祥兴，不能证明樊祥兴已经支付给了被告。
二、合同转租及履行的事实。
2014年8月1日，原告普甯公司（甲方）与贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣（乙方）签订《浏河原农科所地块场地出租协议》一份，约定原告将涉案场地转租给乙方作为木头堆场生产经营使用；租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止，租金起算时间为2014年8月15日；甲方按约定为乙方提供场地，保障乙方正常经营使用；甲方负责场地内主道路铺设三合土，具体方案由乙方提供；甲方保证乙方在场地内搭建生活和办公用的活动板房5000平方米，并协助乙方搭建5000平方米简易棚。同日，贺笃旺等人向普甯公司交纳50万元定金。协议签订后，贺笃旺等人也陆续开展涉案场地内的地坪、水电、板房等建设。
对原告上述转租行为，被告表示不予认可，并认为依据原、被告间合同约定，原告转租涉案场地需要得到被告的书面认可。原告则认为转租时已经取得了被告同意转租的相关书面材料，但后来遗失了，正因为2014年2月孙明锋要求改变该土地上的用途，只能作为堆场，所以孙明锋同意原告另寻下家将涉案地块转租。为此，原告补充向本院提交原告法定代表人冯作禄与被告孙明锋的谈话录音一份。在谈话录音中双方就贺笃旺等人的赔偿事宜进行了沟通，冯作禄称：“他（下家）意思是你要签同意转租这个事情。……或者你出具一个知道我转租就好了”被告称：“我现在再签这个东西给你我不就是打自己耳光吗？”冯作禄称：“不是，我的意思是说，你第一份不是已经签了吗？”，被告称：“我签过了就是签过了，我现在再签东西，就像我现在去找陈总一样，我去叫他给我签任何东西他都不会给我签，我又不打你官司说你违约，我现在就是尽快，你打我违约，我该认的东西我认掉，你跟下家的事情我不参与……”原告认为上述录音内容能够体现出被告曾签署过同意书，表明其同意转租，被告则认为上述录音内容不能达到原告的证明目的，原告未能提供前一份所谓已经签署的同意书，相反，正因为被告不同意转租，才会介入樊祥兴与原告的租赁关系间并与原告重新签订合同。
另，原告陈述其在2013年11月9日签订与樊祥兴、孙明锋的租赁协议后，涉案地块的控制权就移交给了原告，原告于2013年12月开始进场动工建设，直至2014年8月底接到停建通知后退出。被告认为，原告已经实际使用涉案土地有一年时间，使用土地期间的租金应当支付。
三、租赁关系终止的事实。
2014年8月25日，太仓市城市建设投资集团有限公司向被告发送函一份，内容为：“你方承租我公司的浏河原农科所场地，日前由于土地部门接到群众举报，土地部门要求我公司立即停止场地上的一切施工行为。请你方接到通知函后，须立即执行。如继续施工，产生的一切后果由你方负责。”2014年8月28日，被告孙明锋向原告普甯公司送达函件一封，函件内容为“因我方于2014年8月25日收悉太仓市城市建设投资集团有限公司发来的要求停止原承租浏河农科所场地的一切建设行为的函，故我方现要求你方也立即停止在农科所场地的一切施工行为，接到本通知后保持场地原状。如继续施工，产生的一切后果由你方负责。”
普甯公司接到孙明锋上述通知后，也向贺笃旺等人下达了内容相同的通知，并于2014年8月29日将先前收取的50万元通过银行转账的方式退还至李建飞名下。后因租赁合同纠纷，贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣将普甯公司诉至本院，要求普甯公司返还定金50万元（应双倍返还定金共计100万元，扣除已返还的50万元，还应返还50万元）、赔偿定金罚则以外的损失50万元（包括搬迁费、过渡费、土地平整及道路建设费用、板房建设和水电建设所付定金、因搬迁延迟导致的生产经营损失）。本院经审理后认为，普甯公司应当基于定金罚则向贺笃旺等人双倍返还定金；贺笃旺等人在合同签订后的确在涉案场地进行了三合土填土等工程，该部分费用支出无法实现其预设价值，确系损失，故酌情认定该项损失为5万元；普甯公司的违约行为在客观上确实造成贺笃旺等人重新寻找合适经营场所的时间成本及潜在的经营损失，酌情认定经营损失为50万元。对实际损失的赔偿，仅支持核定损失下的差额部分5万元。据此，本院于2015年7月8日作出（2015）太浏民初字第00063号民事判决书，判决普甯公司返还贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣定金50万元并赔偿定金罚则以外的损失5万元，共计55万元。后普甯公司提起上诉，苏州市中级人民法院经审理后认为，原审认定经营损失为50万元、土地平整及道路建设费用损失为5万元均属合理，故判决驳回上诉，维持原判。
另查明：原告在承租涉案场地后进行了场地建设行为，就其已施工范围，原告解释包括围墙、场地、道路、用来做库房的桩基、临时工棚的混凝土浇筑、钢构架、工棚的封顶及办公用房，施工从2013年12月底开始，到2014年2月初结束。为此，原告向本院提交了其与上海御道市政工程建设有限公司签订的土方工程承包合同复印件、钢结构厂房施工合同复印件及收据各一份。1、2013年11月23日原告与上海御道市政工程建设有限公司签订的《土方工程承包合同》复印件一份，约定由上海御道市政工程建设有限公司承包工程地块土方的开挖、运弃、平整，工期为2013年11月25日起300天内，开挖、运输土方的承包价格为20元/m³。2、2013年12月5日原告与上海御道市政工程建设有限公司签订的《钢结构厂房施工合同》复印件一份，约定上海御道市政工程建设有限公司承揽涉案地块的钢结构厂房及配套设施和道路施工工程，2014年10月1日前完工，工程总价为21677400元。另，上海御道市政工程建设有限公司出具的2013年12月24日的收据显示金额为60万元，原告解释为工程的进度款。被告则认为上述施工合同所载明的时间段内原、被告并未签订租赁合同，无法确认合同真实性。
审理中，原告向本院申请对涉案场地建设投入的总价款进行造价鉴定。本院依法委托了苏州吉泰建设项目管理有限公司对涉案地块建设工程造价进行了司法鉴定。苏州吉泰建设项目管理有限公司于2016年8月8日进行了现场勘查程序，并于2016年8月30日出具工程造价司法鉴定报告书，鉴定意见为：太仓市浏河镇原农科所地块建设工程鉴定造价应为2526408.93元。为此，原告支付鉴定费用60000元。
就上述鉴定意见，原告方表示不持异议，被告则提出异议认为：1.独立基础部分，短柱按含量每立方钢筋多算了28kg，每立方的单价不对；2.涉案场地不应按照人工挖方计算，应按照机械挖方6-7元/m³的单价计算；3.三合土按照单价196元/m³计算不对，正常标准应为70-80元/m³；4.垫层模板工程量达1770㎡，实际施工根本无法达到；5.钢构架未安装，起重机未使用且在实际施工中自行式起重机便可，故已建钢构架拆除及撤场外运输没有发生；6.不应计算规费和税金；7.按照现在建筑市场报检项目一般下浮12%-18%，未报检项目下浮20%，鉴定机构对工程造价未下浮。
针对被告上述异议，鉴定机构向本院提交了书面异议答复，并经被告孙明锋申请，指派鉴定人冯某1庭作证。鉴定人冯某2先就鉴定过程解释：工程造价司法鉴定报告是参考现有案件资料，包括施工图纸、现场技术资料等，对涉案工程作出的主观性意见；鉴定机构所依据的资料是经过双方质证的，鉴定人也于2016年8月8日经过法院批准进行了现场勘验程序，鉴定人于2016年8月4日上午8点10分进行了电话通知，但被告在接到通知后未到场；本案所涉施工合同均为按建筑面积计算的完工总价包干合同，由于该价格未进行部位拆分，因此在本案所涉及的零星建筑构造物并不适合采用上述合同价格，因原告方对涉案地块内的建筑施工合同均采用了单项工程综合单价合同，无法对现场已施工内容的造价进行评判，为避免争议，该次鉴定按照江苏省工程造价计价规定，套用2014江苏省土建与装饰工程计价表，执行江苏省苏州市相关土建定额费率；相关工程量按照原告方提供的施工简图并结合现场勘验情况进行计量，相关人工、机械、材料、管理费、利润及规费、税金按苏州市颁布价格、政策文件予以调整。
鉴定人针对被告上述异议分别解释如下：1.独立柱基钢筋含量为软件自动计取，直径25mm内和直径25mm外各有28kg。2.关于挖方单价，按照施工规范，大型基坑及大型土石方可按照机械开挖计算，但大型机械会对地基土层承载力造成扰动，因为开挖至涉及标高以上30cm必须采用人工挖土，小型基坑及沟槽的土方均考虑采用人工开挖，被告所称的机械开挖属于大型施工，现场的独立柱基不是整体挖出来的，而是挖一个个小坑，因无依据表明系采用机械开挖，故考虑人工开挖。3.三合土的定额子目中已经包含了三合土的铺筑、垫层、找平、碾压等工作内容，考虑成本原因，现场土源充足，鉴定人已按现场拌制三合土考虑价格因素，已是取低计算。4.垫层模板工程量由计价软件计取，按照经验确属偏高，鉴定人愿与软件提供方核实后对该部分工程量予以调整。5.钢构架拆除及撤场外运输费用是鉴定人经核实现场钢构架照片方计取相关造价；6.规费和税金及下浮率问题，若按照市场价鉴定则存在价格偏高、下浮率多少、是否计取规费和税金等问题，但该次鉴定按照江苏省工程造价计价规定，套用2014江苏省土建与装饰工程计价表，执行江苏省苏州市相关土建定额费率，本着“做多少、算多少”的原则进行鉴定，在没有资料显示涉案工程必须要下浮的前提下，不予采用下浮。被告的上述异议系因被告不理解鉴定报告必须参照执行2014江苏省土建与装饰工程计价表及江苏省苏州市相关土建定额费率，不了解定额子目套用的规定及内容，并对市场综合价与套用定额价格的差别认识不清。就被告上述异议，原告则认为，鉴定机构已经进行了现场勘验，原告接到通知后亦准时到场，被告一直有委派其叔叔看守在该场地上。
2017年1月6日，鉴定机构在对垫层模板工程量进行了造价调整，并向本院出具情况说明一份，将涉案工程的鉴定造价调整为2405310.8元。
又查明：2014年8月26日，原告普甯公司作为借款人向被告孙明锋出具借条一份，载明：“我公司要与贺笃旺等人解除承租农科所地块合同，需退还所收取的租金，特向孙明锋借款柒拾万人民币（￥700000）。款项汇入冯作禄农行户头。”就该借条，被告孙明锋认为该70万元应作为被告已履行部分从本案的赔偿责任中予以扣除，原告对该借条的真实性予以确认，但认为属双方的借款关系，不同意在本案中一并处理。
庭审中，原告普甯公司表示未向樊祥兴了解该土地的性质并要求对方出示土地权属证书。被告孙明锋表示不清楚该土地性质，未要求城投公司出具土地权属证书，但称其已口头告知城投公司将该地块转租的事实，并且在将该土地租给原告时明确只能用于堆场。
以上事实，有原告普甯公司提交的出租协议、出租协议复印件、函复印件、邮寄凭证复印件、收款收据、收条、民事判决书复印件、土方工程承包合同复印件、钢结构厂房施工合同复印件、收据、谈话录音、照片、工程量草图、银行交易明细，被告孙明锋提交的出租协议复印件、函复印件、借条，苏州吉泰建设项目管理有限公司的出具的工程造价咨询报告书、调整造价的情况说明，鉴定人冯某3证言，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，国有划拨土地使用权的出租，须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。涉案场地为国有划拨土地，用途为商住，被告孙明锋未经批准将国有划拨土地使用权出租给原告普甯公司作为木材堆场使用，故双方签订土地租赁合同因违反法律禁止性规定而无效。
就原告所主张的返还租金的请求，本院认为，虽然原、被告间的租赁合同无效，但就已实际使用涉案土地的期间，原告仍应按照双方约定的租金标准向被告孙明锋支付土地使用费。原告陈述其于2013年11月19日与樊祥兴签订出租协议后即取得涉案土地控制权，遂进场进行了建设施工，至2014年8月底被告通知其停止施工。原告该陈述与其所提交的工程施工合同、被告向原告发送的停工函件载明的时间等证据能够形成印证，本院予以采信，本院据此确定原告实际使用涉案土地的期间为2013年11月19日至2014年8月28日。就双方约定的租金标准，双方对2014年7月1日缔结合同的真实性均不持异议，故本院参考该合同约定的标准，认定原告实际使用期间的土地使用费为2047500元（21000元/亩/年×125亩×0.78年）。就原告已经缴纳的土地使用费，被告于2014年7月1日已向原告出具收款收据，明确将樊祥兴交纳的210万元转为原告支付，应当认为系其作出确认收到原告普甯公司210万元的意思表示，被告称实际仅收到樊祥兴130万元，但未提供相应依据，本院不予采纳，故认定原告已交纳的土地使用费为210万元。同时，原告亦表示同叶公司及樊祥兴并未向其收取过租金。故扣除原告已实际占有使用该土地的期间费用，被告孙明锋还应返还原告普甯公司土地使用费52500元。
合同无效后，原告普甯公司因合同无效所受到的损失，由双方按照各自的过错承担相应的责任。本案中，存在有两份以原、被告为合同主体的租赁协议。原告认为，虽不清楚2013年11月19日合同中“孙明锋”签字是否为其本人所签，但在合同的实际履行过程中被告知晓并许可普甯公司承租该土地，应当认为其认可了2013年11月19日的出租协议，仅系因城投公司要求停止建设库房而与原告于2014年7月1日重新签订了出租协议；被告则认为，2013年11月19日合同并非其本人所签，其起初并不清楚，在发现樊祥兴转租行为后介入，其与普甯公司重新签订了出租协议。本院认为，被告孙明锋未经相关土地管理部门批准，将不具备出租条件的土地出租给原告使用，此其过错之一；原告在承租涉案土地之初虽未与孙明锋直接进行接洽，但在原告早已对涉案场地进行建设施工的情况下，被告孙明锋明知原告未获得建设部门规划许可，却未及时提出异议并要求拆除，相反，被告与原告重新签订租赁合同，并允许原告在涉案土地上进行建设活动，此其过错之二。就上述过错，被告孙明锋应就合同无效所致原告损失承担相应的赔偿责任。反观原告方，其在缔约时未要求出租方出示土地权属证书以了解土地性质，其在对租赁场地进行投入时未经建设部门规划许可，亦存在一定过错，应自行负担部分损失。综上，考虑双方过错程度，本院酌情确定被告孙明锋就原告损失承担60%的赔偿责任，其余损失原告自行负担。
就本案原告所主张的相关损失，本院认定如下：
中介费。原告为主张中介费45万元，向本院提交了原告与上海乐萌商务咨询有限公司签订《看楼确认书》、该公司出具的45万元收据及原告法定代表人冯作禄向上海乐萌商务咨询有限公司代表徐中良名下银行账户转账40万元的银行交易记录，原告对此解释为另有5万元系现金交付。被告则表示对中介的事情并不清楚，现有证据亦不能表明原告实际支付了该费用，故不应承担中介费。本院认为，依据原告庭审中就缔约过程的陈述，该中介费系因原告与樊祥兴商谈租赁事宜而发生，现未有证据体现被告亦参与商谈及被告同意樊祥兴将涉案土地转租给原告之事实。虽原告提供了樊祥兴及有被告签字字样的租赁合同，但被告对其签字予以否认，而原告又不申请鉴定，原告对此应承担举证不能之责任。故本院对中介费不予支持。
场地建设费用。原告主张该费用以鉴定机构出具的造价咨询报告书为依据，被告认为场地建设费用应考虑实际支出进行赔偿，但对鉴定机构的鉴定意见提出了相关异议，本院认为，鉴定机构系与双方当事人均无利害关系的、具有专业资质的工程造价咨询企业，其意见具有公正性；鉴定机构在接受本院委托后，已就建设项目进行了现场勘验，相应的造价意见亦结合现场勘验及工程草图得出，具有一定的客观性；依据原告所提交的施工合同可见，原告方对涉案地块内的建筑施工合同采用了单项工程综合单价合同，区分各项目实际造价存在现实困难，故鉴定机构按照省、市相关计价规定、政策文件，套用定额子目得出造价意见具有合理性。相应项目的认定，鉴定人亦出庭接受了双方质询，其对独立柱基钢筋含量、挖方单价、三合土单价、钢架构拆除费用等问题的判断，符合项目现场呈现的实际情况。被告委托他人常驻现场，在鉴定机构进行现场勘验时未提出异议，其认为上述项目的数据有失偏颇；鉴定机构已就被告的异议作出了客观、科学、合理的解释和答复并就相关项目进行了调整，虽被告仍持异议，但其未能提供相应依据予以反驳，本院对被告的意见不予采纳。综上，本院采纳鉴定机构之意见，认定涉案土地上的场地建设费用为2405310.8元。就贺笃旺等人在涉案场地内的施工费用问题，将在下节经济损失部分进行论证，此处不再赘述。
向案外人贺笃旺等人赔付的经济损失。普甯公司认为，因被告提前终止合同，普甯公司为此与转租的承租人贺笃旺等人发生纠纷，并经（2015）太浏民初字第00063号民事判决书判决，向案外人返还贺笃旺等人定金50万元并赔偿定金罚则以外的损失5万元，共计55万元，上述损失应由被告负担。被告则认为自己并不同意转租，故转租而产生的相应损失不应由被告负担。本院认为，结合原告所提交的谈话录音及被告提交的借条可以看出，被告孙明锋了解原告将土地转租给贺笃旺等人的情况，但未置异议，在原告与贺笃旺等人处理定金返还事宜时亦配合提供借款，可以得出孙明锋允许原告转租之事实。庭审中，原告法定代表人本人亦到庭就转租的经过向本院进行了陈述，被告虽否认同意转租，但其在本院要求本人到庭就相关事实进行说明的情况下，无正当理由拒不到庭，故本院对其主张的该事实不予认定。故原告向案外人贺笃旺等人赔付的款项，属于合同无效后的直接经济损失。本院同时注意到，案外人贺笃旺等人在涉案场地亦进行了三合土填土等工程，上述工程在本案的造价咨询项目中并未作明确区分，故（2015）太浏民初字第00063号民事判决书中认定的案外人的建设费用损失5万元与本案原告所主张的建设费用存在重合，因前文已就建设费用进行了认定，故本院依法将重合的5万元从本项损失中予以扣除，认定原告的经济损失为50万元。
预期利润损失。原告以租金差价的形式主张预期利润损失，本院认为，合同无效后过错方所赔偿的损失限于信赖利益损失，不包括在合同有效情形下原告通过履行可以获得的利益，故对原告主张该损失，本院不予支持。
综上，本案原告损失包括场地建设费用2405310.8元、向案外人贺笃旺赔付的经济损失50万元，合计人民币2905310.8元。本院根据双方当事人的过错程度，确定被告应赔偿原告损失1743186.48元（2905310.8×60%），其余损失由原告自负。另被告提出，原告曾因处理贺笃旺等人赔偿事宜而向被告借款70万元，要求在本案中作为已付部分一并处理，经本院征询当事人意见，原告明确不同意在本案中处理，鉴于该70万元的基础法律关系与本案不属同一，故本院对此不予理涉，由当事人另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条、第七十八条规定，判决如下：
一、被告孙明锋返还原告上海普甯实业发展有限公司土地使用费52500元；
二、被告孙明锋赔偿原告上海普甯实业发展有限公司经济损失1743186.48元。
上述两项合计1795686.48元，均于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告确认如下银行账户作为款项接收账户：户名上海普甯实业发展有限公司，开户行中国农业银行上海娄塘支行，账号03×××54。
案件受理费68660元、司法鉴定费60000元，合计128660元，由原告上海普甯实业发展有限公司负担53482元，被告孙明锋负担75178元。该款原告已预交，本院不再退还，被告孙明锋应负担部分，由被告孙明锋于本判决生效之日起10日内直接支付原告。鉴定人出庭费1500元，由被告孙明锋负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a）。
审 判 长 龚红星
代理审判员 刘晓敏
人民陪审员 周跃良
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 廖 吉