浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭执异初字第1号
原告：姚娟兰。
委托代理人：黄金良、姚文妹，浙江苕溪律师事务所律师。
被告：恒丰银行股份有限公司杭州分行。
负责人：周德元。
委托代理人：徐熙、周蓓蓓，浙江六和律师事务所律师。
被告：徐林立，现在浙江省湖州监狱服刑。
被告：直立汽配有限公司。
诉讼代表人：直立汽配有限公司管理人。
委托代理人：丁锂娜，浙江京衡律师事务所律师。
被告：浙江麦克斯新能源有限公司。
法定代表人：章玉良。
被告：浙江中科迈高材料有限公司。
法定代表人：章可丹。
被告：潘卫武。
原告姚娟兰与被告恒丰银行股份有限公司杭州分行（以下简称恒丰银行杭州分行）、直立汽配有限公司、浙江麦克斯新能源有限公司、浙江中科迈高材料有限公司、徐林立、潘卫武案外人执行异议之诉一案，本院于2014年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月27日进行公开开庭审理，原告姚娟兰的委托代理人黄金良，被告恒丰银行杭州分行的委托代理人徐熙以及被告徐林立到庭参加诉讼，被告直立汽配有限公司、浙江麦克斯新能源有限公司、浙江中科迈高材料有限公司、潘卫武经本院依法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚娟兰诉称：2008年9月1日，姚娟兰与徐林立订立了第一份租赁协议，租赁期间从2009年10月1日至2013年10月1日。2011年4月6日，姚娟兰针对该份租赁协议给恒丰银行杭州分行出具了承诺书。2009年9月1日，姚娟兰与徐林立签订了第二份租赁协议，租赁时间自2009年9月1日至2024年9月1日，年租金50万元。按照合同约定，到2010年9月28日止，姚娟兰已足额支付759万元租金（其中9万元为逾期利息）。2011年4月6日，恒丰银行杭州分行委托徐林立让姚娟兰签署《承诺书》时，未尽到如实告知义务，也未审查清楚实际租赁情况。根据合同法第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，即使承诺书内容有效，但对第二份租赁协议也是没有法律约束力。现诉讼请求：1、依法确认姚娟兰对执行标的物即位于浙江省德清县武康镇英溪北路133号和泰源商贸中心一幢4单元207、307、407室共2800平方米房屋享有租赁权，对涉案标的物停止执行。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告恒丰银行杭州分行辩称：一、《房屋浴室租赁协议》是姚娟兰与徐林立之间租赁关系的唯一凭据，姚娟兰与徐林立是否另签租赁合同，姚娟兰在向恒丰银行杭州分行出具《承诺书》时是否隐瞒了抵押物的真实租赁状况，均不影响姚娟兰承诺在恒丰银行杭州分行行使抵押权时放弃承租权利的意思表示。首先，2009年姚娟兰与徐林立签订第二份租赁协议的真实性无从判断，该租赁合同很可能系姚娟兰为逃避腾空义务与徐林立串通造假。其次，即使该租赁合同是客观事实，但该租赁合同也是在2009年签订的，而《承诺书》是在2011年出具，说明姚娟兰和徐林立隐瞒了真实的租赁情况，不影响姚娟兰《承诺书》中的真实意思表示。再次，在了解抵押物租赁状况的过程中，恒丰银行杭州分行是善意第三方，是基于姚娟兰和徐林立陈述的真实租赁状况并出具了承诺，才接受了徐林立提供的抵押担保，姚娟兰隐瞒客观事实的后果，应当由其自行承担。二、《承诺书》系姚娟兰向恒丰银行杭州分行出具，内容具体明确，并非格式条款。合同法第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。首先，《承诺书》系姚娟兰单方向恒丰银行杭州分行出具，不存在协商问题，亦不存在恒丰银行杭州分行需就承诺内容向姚娟兰进行说明的问题，故不适用合同法关于格式条款的规定。其次，姚娟兰对其单方出具的文件内容熟知且明确，不可能不知晓出具《承诺书》的内容和涵义，其应尽到基本审慎义务。再次，姚娟兰承租权设立在案涉抵押权之前，若不同意放弃相关权利，姚娟兰就不应出具《承诺书》，现姚娟兰既已出具了《承诺书》，就应恪守信用，承担承诺结果。综上，要求驳回姚娟兰的诉讼请求。
被告徐林立辩称：租赁与抵押都是事实。我先出租给姚娟兰，后再抵押给银行，各方对此都是明了的。第一次让姚娟兰签承诺书时，需要我本人签的我已经签了，银行让姚娟兰签字也是必要手续。后来再出租给姚娟兰以及抵押给银行均在我的权利范围内。至于第二次签承诺书的具体情况，我不清楚。如果姚娟兰签了字，银行未通知姚娟兰责任也不是很大。虽然记不清楚是否是由我派人去让姚娟兰签承诺书的，姚娟兰也说不出具体是谁，但我认为后来发生的事情，银行是在延续操作，姚娟兰与银行也是熟悉的。银行无须怀疑租金否认我与姚娟兰的租赁关系，而姚娟兰也要尊重自己的行为。希望法院根据事实依法公正处理本案。
被告直立汽配有限公司提交书面答辩意见称：直立汽配有限公司因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，浙江省德清县人民法院于2012年3月30日作出（2012）湖德民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理直立汽配有限公司的重整申请，并于同日作出（2012）湖德民破字第1-1号决定书，指定直立汽配有限公司清算组担任管理人。直立汽配有限公司进入破产程序后，管理人依据《企业破产法》之规定依法履行管理人职责，2013年4月27日，直立汽配有限公司召开第二次债权人会议，表决通过《直立汽配有限公司重整计划》，后重整计划经法院裁定批准。直立汽配有限公司法定代表人徐林立及其配偶潘卫武名下房产经查实购房资金来源于直立汽配有限公司的，已经由直立汽配有限公司债权人会议表决通过，法院裁定“将来源于直立汽配有限公司但登记在徐林立及其配偶潘卫武名下的个人资产纳入直立汽配有限公司财产”。本案所涉徐林立和潘卫武名下房地产已经由（2012）浙杭商外初字第68号民事判决书判决恒丰银行杭州分行有权对上述房地产以折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款在本金人民币3000万元内优先受偿。另，根据《直立汽配有限公司重整计划》的规定“徐林立及其配偶潘卫武名下的个人房产，由于该等资产目前均已被抵押银行债权人查封保全，后续如由查封法院处置，则管理人不负责处置。”故，上述资产由法院执行。
被告浙江麦克斯新能源有限公司、浙江中科迈高材料有限公司、潘卫武均未提交答辩意见。
原告姚娟兰为证明诉称事实向本院提供以下证据：1、2009年9月1日《房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋租赁的事实；2、姚娟兰2011年4月6日出具的《承诺书》，拟证明承诺书中的签名和捺印虽由姚娟兰出具，但落款时间并非姚娟兰所写，而且横杠上是空白的，承诺书是格式合同，恒丰银行未尽到充分告知义务；3、（2014）浙杭执异字第7号执行裁定书，拟证明提起本案执行异议之诉的依据；4、银行汇款凭证八份，拟证明姚娟兰向徐林立共计汇款759.14万元的事实；5、营业执照、卫生许可证复印件以及证明一份，证明姚娟兰与张某的母女关系，以及母亲张某开设浴室的事实；6、公证书，拟证明案涉租赁物的使用情况；7、余某、徐林立各两份房产证，拟证明徐林立向余杏林购买的案涉房屋，房产证办理时间是2009年8月11日。以上证据经质证，恒丰银行杭州分行认为，对证据1真实性、关联性均有异议，该租赁合同由姚娟兰与徐林立签订，很难判断是否存在真实租赁关系；对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明姚娟兰出具承诺书时横杠上内容均为空白，以及落款时间并非其本人所签的事实；对证据3真实性、关联性无异议；对证据4真实性、关联性均有异议，无法确认款项性质；对证据5、6、7、8真实性无异议，但与本案无关联性，以上证据仅能证明租赁状况，无法推翻姚娟兰放弃租赁权的事实。徐林立对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告直立汽配有限公司、浙江麦克斯新能源有限公司、浙江中科迈高材料有限公司、潘卫武未提供质证意见。本院认为，经审查，以上证据确系真实，与本案有关联，予以确认。
被告恒丰银行杭州分行为证明辩称事实向本院提交以下证据：1、2011年4月6日《承诺书》，拟证明姚娟兰承诺在恒丰银行杭州分行需要实现抵押权时放弃其承租权的事实；2、司法鉴定意见书二份（指纹及笔迹鉴定各一份），拟证明由姚娟兰本人在《承诺书》签名及捺印的事实。以上证据经质证，姚娟兰认为，对证据1中姚娟兰签字真实性无异议，但承诺书上横杠上的字是事后添加的；对证据2无异议。徐林立对以上证据无异议。被告直立汽配有限公司、浙江麦克斯新能源有限公司、浙江中科迈高材料有限公司、潘卫武未提供质证意见。本院认为，以上证据均系客观真实，能证明待证事实，予以确认。
被告直立汽配有限公司、浙江麦克斯新能源有限公司、浙江中科迈高材料有限公司、徐林立、潘卫武均未提供证据。
综合有效证据及当事人的陈述，本案审理查明的事实如下：
2011年4月6日，承租人姚娟兰向恒丰银行杭州分行出具《承诺书》一份，载明：2011年4月6日，恒丰银行杭州分行与徐林立签订了《最高额抵押合同》，抵押物坐落于武康镇英溪北路133号、武康镇泰源商贸中心1幢4单元207、307、407室。本人对上述事项已充分知晓且无任何异议，并作如下不可撤销之承诺：一、本人与出租人徐林立于2008年9月1日签订了《房屋浴室租赁协议》，租赁期从2009年10月1日至2013年10月1日止。在租赁期限内，如本人收到恒丰银行杭州分行发出的处置抵押物书面通知时，则租赁合同自动终止，不再对恒丰银行杭州分行或抵押物受让人产生约束力。同时，本人承诺放弃房屋优先购买权和优先承租权，并在收到恒丰银行杭州分行通知后30日内将租赁房屋腾空，对于多交的租金及造成的损失由本人向出租人追索，与恒丰银行杭州分行和抵押物受让人无关。二、《房屋浴室租赁协议》是本人与出租人行使租赁权利履行租赁义务的唯一依据，并且在本承诺书出具前未作任何修改或补充，如以后对租赁合同进行修改、补充或者到期后续签的，应事先征得恒丰银行杭州分行书面同意。在未经恒丰银行杭州分行书面同意的前提下对租赁合同的任何修改、补充或续签，即便有双方签章，也一律无效。同时，本人确认，存放于恒丰银行杭州分行的租赁合同复印件与原件一致，若有相异，以存放于恒丰银行杭州分行内的复印件版本为准。同日，出租人徐林立、潘卫武亦在以上《承诺书》上签名，确认已通读《承诺书》无任何异议，并同意遵守上述内容。2011年4月8日，姚娟兰以其母亲张某名义，经工商登记开设德清武康丽池浴室；2013年2月18日，姚娟兰未经恒丰银行杭州分行同意，又将德清县武康镇英溪北路133号和泰源商贸中心1幢4单元207房屋转租给顾莲芳，经工商登记开设德清武康幻想湖娱乐会所。
另查明，2009年8月11日，徐林立取得坐落于武康镇英溪北路133号和泰源商贸中心1幢4单元207、307、407室房屋所有权证。本案审理中，姚娟兰向本院提交签订时间为2009年9月1日的《房屋租赁合同》一份，载明：徐林立将坐落于武康镇英溪北路133号泰源商贸中心1幢4单元一底四层共计2800平方米的房屋出租给姚娟兰使用，姚娟兰用于经营浴室，租期自2009年9月1日至2024年9月1日共计15年，每年租金人民币50万元，共计750万元；为保障承租人长期经营，经双方协商，由姚娟兰提前付清15年的租金，分别于2009年9月底前支付租金50万元，2009年12月15日前支付租金100万元，2010年1月底前支付租金200万元，2010年4月15日前支付租金400万元，如姚娟兰未按时支付租金，徐林立有权停租或按总租金价款的10%加收滞纳金。根据姚娟兰在本案审理中提交的八份银行汇款凭证，姚娟兰于2009年11月17日向徐林立银行账户转入500000元，2009年12月8日转入955000元，2009年12月28日转入786400元，2010年1月26日转入1070000元，2010年6月2日转入280000元，2010年6月23日转入1000000元，2010年7月27日转入1000000元，2010年9月28日转入2000000元，合计7591400元。
又查明，2012年9月18日，本院作出（2012）浙杭商外初字第68号民事判决：恒丰银行杭州分行有权对徐林立、潘卫武提供的抵押物（坐落于浙江省德清县武康镇泰源商贸中心1幢4单元207、307、407室、浙江省德清县武康镇英溪北路133号的房屋所有权和土地使用权）以折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款在本金人民币3000万元内优先受偿。该判决生效后，恒丰银行杭州分行向本院申请强制执行。在执行程序中，姚娟兰对2011年4月6日《承诺书》中其签名、捺印的真实性提出异议，并称如若确系其本人签名，则承诺腾空案涉房屋。后经本院委托浙江汉博司法鉴定所进行鉴定，浙江汉博司法鉴定所于2013年11月20日出具鉴定意见书：2011年4月6日《承诺书》上承租人栏“姚娟兰”签字是姚娟兰书写，指印是姚娟兰右手中指所留。据此，本院于2014年2月28日作出（2012）浙杭执民字第422-1号《公告》：坐落于浙江省德清县武康镇泰源商贸中心1幢4单元207、307、407室、浙江省德清县武康镇英溪北路133号房屋不存在租赁负担，责令被执行人徐林立、潘卫武及房屋使用人于2014年3月15日前自动将上述房屋腾空，逾期仍不腾空的，本院依法强制腾空。为此，姚娟兰于2014年3月10日向本院提出执行异议。2014年5月16日，本院作出（2014）浙杭执异字第7号执行裁定书，驳回姚娟兰的异议。2014年5月30日，姚娟兰向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：浙江汉博司法鉴定所出具的两份《司法鉴定意见书》明确了《承诺书》上的承租人签名为姚娟兰本人书写，捺印与姚娟兰指纹相符。虽然姚娟兰称其出具《承诺书》时横杠上的内容是空白的，落款时间也非其本人所写，但对此却未提供充分证据证明，本院不予采信。另根据恒丰银行杭州分行、徐林立陈述以及《承诺书》记载内容，因徐林立以案涉房屋作为抵押物与恒丰银行杭州分行签订《最高额抵押合同》，为办理抵押担保手续之需，恒丰银行杭州分行要求徐林立让承租人姚娟兰出具案涉《承诺书》，由此可见，姚娟兰对案涉房屋作出的处置承诺系恒丰银行杭州分行接受案涉房屋作为抵押物并决定向徐林立提供授信的前提条件；从《承诺书》内容来看，对因银行抵押而涉及承租人的义务约定明确具体，且载明承租人已充分知晓无任何异议，并作不可撤销之承诺，故姚娟兰以恒丰银行杭州分行未尽到说明义务为由主张承诺无效，不能成立。综上，《承诺书》真实有效，对承诺人具有约束力。对于姚娟兰诉称其承诺仅针对2008年9月1日《房屋浴室租赁协议》，而对2009年9月1日《房屋租赁合同》不具有约束力一节，本院认为，《房屋浴室租赁协议》与《房屋租赁合同》中的租赁物相同，约定的租期均从2009年9月1日开始，仅租赁期限与租金数额不同，而根据姚娟兰向恒丰银行杭州分行作出的承诺，《房屋浴室租赁协议》是姚娟兰与徐林立之间租赁关系的唯一凭据，在《承诺书》出具前未作任何修改或补充，如以后对《房屋浴室租赁协议》进行修改、补充或者到期后续签，应事先征得恒丰银行杭州分行书面同意；另鉴于姚娟兰所称《房屋租赁合同》的签订及租金支付均发生在出具《承诺书》之前，未在相关部门登记备案，亦未向恒丰银行杭州分行告知，且在本案执行程序中，姚娟兰表示如若《承诺书》上的承租人签名确系其本人所签，则承诺腾空案涉房屋，故退一步说，即使姚娟兰与徐林立确实于2009年9月1日又签订了《房屋租赁合同》并已支付租金，此也是姚娟兰、徐林立在出具《承诺书》时隐瞒了真实租赁情况，并不影响姚娟兰承诺在恒丰银行杭州分行行使抵押权时租赁合同自动终止及放弃优先购买权、优先承租权的法律效力，姚娟兰称其承诺对《房屋租赁合同》不具有约束力的理由不能成立。综上，案涉《承诺书》真实有效，根据姚娟兰的承诺内容，其有腾空案涉房屋的义务，现姚娟兰以对案涉房屋享有租赁权为由请求停止执行，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告姚娟兰的诉讼请求。
一审案件受理费人民币64930元，由原告姚娟兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费人民币64930元（浙江省高级人民法院开户银行：中国农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省省本级财政专户结算分户；帐号398000101040006575515001）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 夏明贵
二〇一五年三月十七日
书记员 俞 戈