广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2047号
上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司。
法定代表人：向云，董事长。
委托代理人：刘周良，系该公司员工。
委托代理人：吴伟，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：匡伟国。
被上诉人（原审被告）：余培秀。
委托代理人：匡伟国，身份信息同上，系余培秀的丈夫。
上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人匡伟国、余培秀物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2067号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，深圳市万科xx投资发展有限公司（以下或简称xx公司）系深圳市龙岗区xxxxx小区的开发商，匡伟国、余培秀为该小区x期x区xx号楼xx房业主。2008年6月20日，xx公司与万科物业公司签订了一份《xx山居前期物业服务合同》，合同第五条约定：万科物业公司为xx山居小区提供物业管理服务，万科物业公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中别墅为4元/月.平方米，高层为2.9元/月.平方米、多层（带电梯）为2元/月.平方米；合同第六条约定：业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因xx公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由xx公司全额交纳。业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当月物业管理费，逾期交纳的，需承担违约责任；合同第八条约定：停车场车位所有权或使用权属于业主的，车位使用人应按车位60元/个.月的标准交纳停车管理服务费；合同第二十二条约定：专项维修资金的缴存、管理，按国家有关法规执行，收取标准为：A、带电梯建筑面积0.25元/月.平方米，B、不带电梯建筑面积0.15元/月.平方米；合同第二十六条约定：xx公司、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五支付违约金。
2008年12月19日，xx公司向匡伟国、余培秀发出《入伙通知书》，要求匡伟国、余培秀在2008年12月26日办理交付手续，物业管理费自2008年12月30日起由买受人支付。匡伟国、余培秀依通知时间前往现场查看后，对房屋质量不满意，在收楼意见书上签署“因多处验收未合格希望尽快整改，验收合格后再确定交管理费的日期”,遂拒绝收楼。2010年8月5日，xx公司向匡伟国、余培秀发出《维修事项完成结果的催告函》，称“已于2010年7月25日完成所有维修事项，现书面通知于2010年8月15日前到现场验收并确认维修事项及结果；另提示注意，您在2008年12月26日提出的交付异议，依法不构成妨碍交付的正当理由，对确实存在质量瑕疵部位我司均已及时修复，并多次催促您办理交付手续，但您至今仍拒绝办理。该房屋自2008年12月26日起视为已交付给您，其毁损、灭失的风险及相关的物业费、水电费等费用也自该日起由您承担。”双方在2010年8月15日再次签订了一份《收楼意见书》，2010年8月21日匡伟国、余培秀在《入伙资料签收确认单》及《房屋钥匙收条》上签字，收条上注明“房屋已经本人业主验收，同意验收房产，现签收该单位门匙”。涉案房屋为别墅，建筑面积为271.64平方米，管理费单价为4元/月.平方米，月管理费为1086.58元，专项维修资金为40.75元/月.平方米，涉案房屋车位所有权属业主所有，有两个车位。
另查，万科物业公司主张在2013年11月25日向匡伟国、余培秀涉案房屋邮寄《律师函》催缴物管费，但其提交的函件上没有签收记录，匡伟国、余培秀亦否认收到上述函件。该院通过电话核查EMS签收记录，被工作人员告知因时间过长已无法查询签收情况。
万科物业公司请求判令：1、匡伟国、余培秀支付万科物业公司拖欠的物业服务费20644.66元及物业专项维修资金326元（详见欠费清单）、车位服务费6600元；2、匡伟国、余培秀支付上述欠费的违约金24938.25元（截止至2015年4月30日）；3、匡伟国、余培秀承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，万科物业公司依据《xx山居前期物业服务合同》为xx山居小区提供物业管理服务，匡伟国、余培秀作为业主，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。万科物业公司依约提供了物业管理服务，匡伟国、余培秀亦应支付物业管理费及专项维修资金等费用。匡伟国、余培秀认为万科物业公司的部分主张已超过诉讼时效，万科物业公司主张匡伟国、余培秀自2009年2月开始拖欠管理费，并在2013年11月25日曾向匡伟国、余培秀主张过权利。该院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。从2009年2月15日开始万科物业公司就应当知道匡伟国、余培秀没有交纳当月的物业管理费，但直至2015年8月7日才向该院起诉主张权利。而万科物业公司主张曾向匡伟国、余培秀邮寄过律师函，但该函件没有对方签收的记录，匡伟国、余培秀亦不予认可，无法构成有效的诉讼时效中断事由，故万科物业公司要求匡伟国、余培秀支付2013年7月之前的物业管理费、专项维修资金及车位费均已超过诉讼时效，该院依法不予支持。根据万科物业公司提供的欠费清单，匡伟国、余培秀2013年8月-2015年4月的物业管理费及专项维修资金已经交清，只有车位费未交纳。匡伟国、余培秀主张因其只有一部车，曾与万科物业公司口头商议车位费按每月60元交纳，万科物业公司对此不予认可，该院认为，在匡伟国、余培秀没有有效证据证明双方已经就物业服务合同中约定的车位费进行变更的情况下，应按照合同约定的方式缴交车位费，匡伟国、余培秀所购买的别墅自带两个车位，匡伟国、余培秀应依法每月交纳车位费120元，匡伟国、余培秀没有提供已经交清上述期间车位费的相关证据，该院根据欠费清单核算2013年8月-2015年4月期间的未交车位费共计2100元，该费用匡伟国、余培秀应予交纳。因匡伟国、余培秀迟延交纳，应依约支付违约金，万科物业公司主张违约金按合同约定以日欠费总额的万分之五计算至2015年4月30日，该院予以支持，违约金数额共计为278.55。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决：一、匡伟国、余培秀应当于该判决生效之日起三日内支付万科物业公司2013年8月1日至2015年4月30日期间的车位费2100元；二、匡伟国、余培秀应当于该判决生效之日起三日内支付万科物业公司上述款项的延期付款违约金278.55元；三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费562元（万科物业公司已预缴），由万科物业公司负担536.8元，匡伟国、余培秀负担25.2元。上述付款义务人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
万科物业公司上诉称，一、原审判决对“住宅专项维修资金”适用诉讼时效抗辩是错误的。住宅专项维修资金具有公益性质，俗称房屋的养老金。《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》第39规定：“追索物业专项维修资金的案件，当事人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。”万科物业公司在庭审时阐明了上述规定，原审法院未采信是错误的。二、原审判决对“物业费”适用诉讼时效明显过于苛刻，不采信关键证据。《深圳市物业管理服务收费管理规定》第十二条规定：“实行酬金制的，预收的物业管理费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。”物业费是全体业主共有的财产，具有公益性质，不是万科物业公司的债权和收入。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》（试行）第25条规定：“审理追索物业服务费案件……，适用诉讼时效不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利”，该意见对本案具有指导性。本案中，万科物业公司在2013年11月25日发放了律师函，并提交了发放记录证据，原审以“本院通过电话核查EMS签收记录，被工作人员告知因时间过长已无法查询签收情况”为由，对该关键证据不作采信，属于过分苛刻地适用诉讼时效，应予纠正。综上，请求判令：撤销原审判决，支持万科物业公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由匡伟国、余培秀承担。
匡伟国、余培秀辩称，匡伟国、余培秀于2010年8月21日收楼，从2010年9月份开始交物业管理费，当时双方协商好之前有争议的不理，未交楼之前不应由匡伟国、余培秀交纳管理费，应当由开发商交纳管理费。关于两个EMS快递，万科物业公司写的电话号码都是错误的。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另外，万科物业公司在二审中表示对原审关于车位费的处理无异议。
本院认为，万科物业公司根据与开发商xx公司签订的《xx山居前期服务合同》，对涉案物业提供物业服务，匡伟国、余培秀作为业主，接受了万科物业公司的物业服务，亦应履行交纳物业管理费等义务。
关于匡伟国、余培秀是否应当交纳2010年9月之前物业管理费、专项维修资金的问题。开发商xx公司于2008年12月19日通知匡伟国、余培秀收房，但因涉案房屋存在质量问题，匡伟国、余培秀拒绝收房，之后xx公司对涉案房屋进行了修复，并于2010年8月21日交付匡伟国、余培秀使用。因此，在2010年8月21日之前，开发商xx公司交付的房屋不能正常使用，相应的物业管理费和专项维修资金等费用不应由业主承担。万科物业公司要求匡伟国、余培秀承担2010年8月21日之前费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
万科物业公司在二审中表示对原审关于车位费的处理无异议，故本院对此不作审理。
综上，万科物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1124元，由上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。