安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一初字第00362号
原告：宁国市亿佳物业有限公司，住所地宁国市经济技术开发区。
法定代表人：徐化萍，该公司经理。
委托代理人（特别授权）：项华林，安徽地益律师事务所律师。
被告：谢春秋，男，汉族，住安徽省宁国市。
委托代理人（一般代理）：邹贵燕，女，1981年2月23日出生，汉族，住址同上，系谢春秋之妻。
原告宁国市亿佳物业有限公司（以下简称“亿佳物业公司”）诉被告谢春秋物业服务合同纠纷一案，本院2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告宁国市亿佳物业有限公司的委托代理人项华林及被告谢春秋的委托代理人邹贵燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿佳物业公司诉称：2011年5月30日，原告与宁国市联邦房地产开发有限公司签订《合同书》，约定宁国市联邦房地产开发有限公司将其开发的格林春天小区交由原告实行前期物业管理，委托期限至格林春天小区业主委员会与其聘请的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同签订后，原告依约履行管理服务义务。2014年1月20日，原告将格林春天小区物业管理移交给格林春天业主委员会，双方物业服务合同关系终止。截至2014年1月20日，被告尚欠物业管理费713元未支付，经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付原告物业费713元并承担本案的诉讼费用。
被告谢春秋辩称：1、亿佳物业公司开发商未经业主同意将小区物业管理整体转让给第三方，业主对物业公司法定代表人变更不知情；2、小区从来没有开过业主代表大会，无人通知业主参与物业管理；3、2011年，被告所住单元监控灯、电子阀门损坏，多次向物业反映，无人维修，经常有陌生人敲门；4、小区三期建成后，住户增多，供水不畅，物业将绿化带的水龙头锁死，导致住户无水可用；5、原告向被告多收取的物业费应予返还。
原告亿佳物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院举证如下：
证据1、亿佳物业公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明原告主体资格；
证据2、《宁国市前期物业服务合同》、物业交接单、催缴通知单等复印件各一份，拟证明原、被告间的物业服务合同、合同履行期限、权利与义务、被告支付物业管理费的标准。
被告对原告提举证据的质证意见为：本人没有收到催款通知书，物业服务合同和交接单表明物业管理人变动后未通知业主。
被告谢春秋为证明自己的抗辩主张，举证如下：
证据1、合同书复印件一份；
证据2、收费票据复印件一份；
证据3、《前期物业管理服务合同》复印件一份。
原告对被告提举证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，是开发商交付房屋时签订的一个总的合同书；对证据2真实性无异议，2012年费用是832元，扣除120元的垃圾费，是712元，就是诉讼标的；证据3真实性没有异议，当时是被告按揭房屋必须要有这个。
本院认证意见：原、被告提举的证据，各方当事人对其真实性均无异议，经审查，上述证据来源合法，内容客观真实，具备了与本案的关联性，予以认定。
根据本院认定的证据，结合当事人法庭陈述，本院确认以下案件事实：
宁国市格林春天小区系由宁国市联邦房地产开发有限公司开发建设的小区，被告谢春秋系该小区12号楼5单元601室业主。2011年5月30日，宁国市联邦房地产开发有限公司与原告亿佳物业公司签订《宁国市前期物业服务合同》，将格林春天小区的物业服务委托给原告亿佳物业公司进行管理，期限为自本合同生效之日至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，委托管理事项包括房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，同时约定住宅房屋建筑面积每月每平方米0.36元。被告谢春秋与原告签订的《前期物业管理服务协议》载明，被告谢春秋住宅建筑面积93.88平方米（不含阁楼面积），原告保持楼道声控灯、电子对讲门等设备的正常运行，房屋共用部位、共用设施设备的小修于7个工作日内组织维修，急修于当日内组织维修。《前期物业管理服务协议》所附《业主临时公约》载明：业主自愿委托物业管理企业实施前期物业管理，业主有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备的状况，建议物业公司及时组织修缮。2006年12月16日，宁国市联邦房地产开发有限公司与原告亿佳物业公司签订《合同书》，仍约定将宁国市格林春天小区的前期物业服务交由原告进行管理，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.40元／平方米收取，亿佳物业负责物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理等事项等。2010年度，被告共计向原告交纳物业费833元，内含垃圾清运费120元、公摊电费30元和住宅物业管理费683元。2011年度，被告共计向原告交纳物业费832元。2013年12月5日，原告向被告发出催缴通知，要求被告于2013年12月31日前交纳当年所欠物业费713元。2014年1月20日，原告将格林春天小区的物业管理移交给格林春天业主委员会。被告因所住单元的监控灯、电子阀门损坏，多次向物业反映无果，尚拖欠2013年度住宅物业管理费713元，致原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为：宁国市格林春天业主委员会成立前，宁国市联邦房地产开发有限公司与原告亿佳物业公司签订的《宁国市前期物业服务合同》、《合同书》，原告亿佳物业公司与被告谢春秋签订《前期物业管理服务协议》均系当事人真实意思表示，内容合法有效，对包括被告谢春秋在内的宁国市格林春天小区全体业主具有约束力。在合同履行期间，被告谢春秋因所住单元的监控灯、电子阀门损坏，多次向原告亿佳物业公司反映无果，应认定原告的物业管理存在瑕疵，对原告主张的2013年度物业费713元应当予以适当扣减，本院酌情调整为500元，超出部分不予支持。被告辩称原告多收取物业费，因原告居住的房屋包括阁楼，根据前述《合同书》的约定，阁楼面积应当计入物业收费面积范畴，且双方2012、2013两个年度均系按照《合同书》实际履行，故被告主张原告多收取其物业费显无事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款（一）、（五）项、第二十一条、第二十二条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告谢春秋于本判决生效后十日内一次性支付原告宁国市亿佳物业有限公司物业管理服务费人民币500元；
二、驳回原告宁国市亿佳物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告谢春秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 费成兴
审 判 员 施 璟
人民陪审员 余志敏
二〇一五年三月三日
书 记 员 王 培
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。