广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第726号
上诉人（原审被告）：沙仲良，男，1973年7月3日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市高雅物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张彩霞，经理。
委托代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。
上诉人沙仲良因与被上诉人中山市高雅物业管理有限公司（以下简称高雅公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：高雅公司登记成立于2005年12月22日，系物业管理企业，资质等级为三级，并取得《广东省经营服务性收费许可证》。2006年2月25日，高雅公司与中山市利富源实业有限公司（以下简称利富源公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定利富源公司聘请高雅公司为其开发的位于中山市黄圃镇大雁工业区的中山市富民市场商住楼二期物业进行前期物业管理服务，合同第十二条约定住宅物业服务费按每月1.8元／平方米向业主收取，商业用房按每月2.2元／平方米收取；第十三条约定“业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号”；第十四条约定“逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交滞纳金”。
沙仲良于2006年向利富源公司购买了富民市场商住楼第二期某幢2号、3号的房产，并取得了房地产权证，其中房屋底层为商铺，面积均为72.12平方米，二、三层为住宅，面积均为160.88平方米。2006年5月13日，沙仲良与利富源公司以及高雅公司就上述房产签订《中山市黄圃镇富民市场商住楼第二期业主临时公约》（以下简称《临时公约》），其中第四条内容为“建设单位中山市利富源实业有限公司与物业管理企业中山市高雅物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致”；第二十九条内容为“业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费用为：商铺1.00元／平方米，住宅0.45元／平方米”。
沙仲良自2009年9月起未向高雅公司交纳上述房地产的物业服务费，高雅公司多次口头或电话通知沙仲良交费未果，分别于2011年8月5日、2013年7月3日向沙仲良发出书面《管理费催缴函》，并于2013年7月19日委托广东铭致律师事务所向沙仲良发出《律师函》催收物业服务费。2013年12月23日，高雅公司诉至原审法院，请求判令：⒈沙仲良支付高雅公司商铺物业服务费576元及违约金（自2009年9月起按每日1‰计算）；⒉沙仲良支付高雅公司住宅物业服务费7592元及违约金（自2009年9月起按每日1‰计算）；⒊沙仲良承担本案诉讼费。
另查明：中山市物价局、中山市建设局于2005年4月22日颁布的《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价（2005）58号）中明确中山市多层住宅三级收费标准为每月每平方米0.70元，可上浮20%，下浮不限。
高雅公司主张沙仲良住宅应交纳的物业服务费期间从2009年9月1日起计至2013年12月31日止，共52个月，按每月146元（160.88平方米×2×0.45元／平方米）计算，共计服务费7592元（146元／月×52个月）；商铺应交纳的物业服务费期间从2009年9月1日起计至2009年12月31日止，共4个月，按每月144元（72.12平方米×2×1元／平方米=144.24元）计算，共计服务费576元（144元／月×4个月）。
诉讼中，原审法院至富民市场查明，高雅公司在该市场二楼设有物业服务办公场所，内设有视频监控屏幕，市场内有保安人员、清洁人员在工作。
原审法院认为：高雅公司是依法登记成立的物业管理企业，其与利富源公司签订《前期物业服务合同》后，依约对富民市场进行前期物业管理，同时享有收取物业服务费的权利。高雅公司与沙仲良及利富源公司三方签订的《临时公约》是各方当事人的真实意思表示，公约中关于物业服务收费标准亦未超过当地物价管理部门公布的标准，该公约有效，对当事人具有约束力。沙仲良通过签订该公约知道利富源公司与高雅公司签订前期物业服务合同的事实，因此，沙仲良作为业主应当按照公约的约定向高雅公司交纳物业服务费。沙仲良辩称其未与高雅公司签订合同、高雅公司未提供物业服务与事实不符，原审法院不予采纳。沙仲良未按照约定向高雅公司交纳物业服务费已构成违约，现高雅公司请求沙仲良支付拖欠的物业服务费及违约金，理据充分，原审法院予以支持。高雅公司主张沙仲良每月应交住宅物业服务费金额146元计算有误，四舍五入后应为145元（160.88平方米×2×0.45元／平方米=144.79元），故本案中沙仲良应支付高雅公司住宅物业服务费7540元（145元／月×52个月），商铺物业服务费576元（144元／月×4个月），合计8116元（7540元＋576元）。《临时公约》中未约定逾期交纳物业服务费的违约金标准，因此，高雅公司请求按每日千分之一的标准计算违约金缺乏依据，原审法院不予支持，逾期交款的违约金可按中国人民银行同期同类贷款利率计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。高雅公司分别于2011年8月5日、2013年7月3日向沙仲良发出书面《管理费催缴函》，因此诉讼时效因高雅公司提出要求而中断并重新计算，现高雅公司于2013年12月23日向原审法院起诉主张2009年9月份之后的物业服务费，并未超过诉讼时效，沙仲良辩称本案已超过诉讼时效的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决：沙仲良在原审判决生效后五日内支付高雅公司物业服务费8116元及违约金（违约金计算方式：从2009年10月1日起至判决确定给付之日止，以各期所欠金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，由沙仲良负担（应在原审判决生效后七日内向原审法院交纳）。
上诉人沙仲良不服原审判决，上诉称：一、不能根据《业主临时公约》推断沙仲良与高雅公司之间存在物业服务合同关系。首先，《中山市前期物业服务合同》是高雅公司与利富源公司签订的，根据合同相对性，该合同不能作为高雅公司请求服务费的依据。其次，《中山市前期物业服务合同》的期限只能到利富源公司作为前期物业服务合同将其房屋交付业主时或合同一方当事人主体资格消失时，现利富源公司早已不存在，故《中山市前期物业服务合同》早已失效。再次，沙仲良是在毫不知情的情况下签订《业主临时公约》，高雅公司是从利富源公司处得到《业主临时公约》并在上面加盖公章。而且，《业主临时公约》是中山市富民市场商住楼第二期业主之间的约定，且仅仅是业主之间关于公德方面的约定，不牵涉到各业主之间的权利义务，内容是倡导性的，不具有强制性。公约内容与高雅公司无关，更不涉及到业主与高雅公司的权利义务。故高雅公司不能凭《业主临时公约》的约定推断出沙仲良与高雅公司之间存在物业管理合同关系，更不能推断出沙仲良有向高雅公司支付服务费的结论。二、沙仲良与高雅公司之间没有签订任何物业管理合同，且高雅公司也没有向沙仲良提供物业服务，高雅公司没有任何权利向沙仲良收取任何物业服务费。一审法院虽然到现场发现高雅公司有办公场所，视频监控屏幕等，但沙仲良认为这不能推断出高雅公司以前有这些服务，更不能推断出高雅公司的服务符合其与利富源公司所签订的合同约定，故沙仲良认为一审法院不能推断出高雅公司已提供符合合同要求的服务。事实上，高雅公司一直以来没有提供任何物业管理服务，没有按照小区标准规范小区秩序。沙仲良从来没有看到有保洁人员清洁楼层，也没有人定期检修消防设备、设施。退一步讲，即便高雅公司提供了少量服务，也属于不请自来，与沙仲良无关，高雅公司无权请求相关费用。三、本案已过了诉讼时效。沙仲良从未收到高雅公司所出具的物业管理费催缴函及律师函，且快递单等均没有沙仲良签名，沙仲良也从不知晓这些函件。故高雅公司所提供的函件并没有有效送达给沙仲良，且高雅公司也没有证据证明其已有效送达给沙仲良及沙仲良已知晓物业管理费催缴函等内容，其不能产生法律效力，故律师函及催缴函不导致本案诉讼时效中断或中止。四、退一步说，即便沙仲良与高雅公司之间存在事实物业管理合同，沙仲良占有所涉案物业产权的二分之一，故沙仲良仅需交付物业管理费的一半。综上，请求二审法院撤销原审判决，并判令沙仲良无需支付高雅公司物业管理费8116元及违约金，诉讼费用由高雅公司负担。
被上诉人高雅公司答辩称：一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：高雅公司主张其于2011年8月5日将《管理费催缴函》张贴在沙仲良住宅的门上，并提供了管理费催缴函存根、照片为证。书记员记录沙仲良一审时质证意见为“证据6（即高雅公司提交的2011年8月5日物业管理费催缴函存根及照片）确认是贴在我的门口，但内容我方并无见过”。沙仲良手写以下质证意见“证据6图片是我家的门，但是没有那张催款函”。二审期间，高雅公司提交了2013年7月3日快递交费通知签收证明、2013年7月22日A2、A3律师信签收证明、2013年12月4日至沙仲良、郭某某律师信签收证明、小区保安区位图、小区保安签收本照片、小区交接记录本照片、保安巡罗签到表、高雅物业办公室指引牌照片等八份证据，证明沙仲良已经签收了律师信、交费通知等函件，高雅公司确实对小区进行了物业服务。沙仲良质证认为其工作单位根本没有一个叫潘文静的人，只有一个叫潘学婷的同事，签收单上的笔迹并非沙仲良或潘学婷的笔迹。2013年12月4日的快递收件人写的是沙仲良和郭某某这是不合理的，因为本案与郭某某无关。高雅公司并没有设置保安亭，保安上班睡觉，根本没有巡逻。高雅公司办公室指引牌确实是有的，但办公室根本没有人上班，毫无作用。另外，沙仲良当庭出示其手机照片，似证明小区卫生差，垃圾成堆，苍蝇满天飞，保安上班睡觉等。高雅公司不确认上述照片。经查，中山市黄圃镇汇通快递出具的证明2份、汇通快递证实2013年7月6日派送的内容名称为交费通知的快递及2013年7月24日派送内容名称为律师信、数量A2、A3的快递已电话通知收件人沙仲良签收，沙仲良告知让潘文静代收。上述邮件已成功送达。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。现针对上诉人沙仲良的上诉意见，综合分析如下：
一、关于诉讼时效的问题。高雅公司主张其于2011年8月5日以张贴的方式向沙仲良送达《管理费催缴函》，于2013年7月3日向沙仲良邮寄送达管理费催缴函，并提交了2011年8月5日物业管理费催缴函存根及照片、2013年7月3日发快递催收物业管理费存根及快递单、中山市黄圃镇汇通快递出具的证明等证据予以证实。沙仲良认为从未收到高雅公司出具的物业管理费催缴函及律师函。本院认为，高雅公司所提交的管理费催缴函存根照片，结合沙仲良一审对该证据的质证意见可以证实高雅公司确实于2011年8月5日以张贴方式向沙仲良送达了《管理费催缴函》，但沙仲良并没有阅读该函件的内容。此外，根据中山市黄圃镇汇通快递出具的证明亦可以证实沙仲良确实已经签收了律师函及交费通知等文件。故本院对沙仲良的抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，诉讼时效因高雅公司分别于2011年8月5日、2013年7月3日向沙仲良催收物业服务费而中断，并于2013年7月3日起重新计算，现高雅公司于2013年12月23日向原审法院提起诉讼主张2009年9月之后的物业服务费并未超过诉讼时效，沙仲良认为本案已过诉讼时效的主张，本院不予支持。
二、关于沙仲良应否交纳物业服务费的问题。高雅公司与沙仲良及利富源公司三方签订的《临时公约》是各方当事人的真实意思表示，内容合同有效，各方当事人均应恪守合同履行相关义务。根据《临时公约》的内容可以认定沙仲良对于利富源公司已选聘高雅公司对富民市场商住楼二期进行物业管理的事实应当是清楚的，故沙仲良作为业主应当按照公约的约定向高雅公司交纳物业服务费。一审法院实地到富民市场查实，高雅公司在该市场二楼设有物业服务办公场所，内设有视频监控屏幕，市场内有保安人员、清洁人员在工作。而且，高雅公司在二审期间还进一步提交了该小区保安巡逻签到表等证据，上述证据可以证实高雅公司确实对富民市场进行了相应的物业管理，而沙仲良辩称其未与高雅公司签订合同、高雅公司未提供物业服务与事实不符，本院不予采纳。另，沙仲良与郭某某是夫妻关系，沙仲良与郭某某均是富民市场商住楼第二期某幢2号、3号房产的所有权人，两人均有义务清偿尚欠高雅公司的物业服务费。现高雅公司仅向沙仲良一方主张权利属其权利自治，沙仲良称其仅需交付物业管理费的一半的上诉意见，本院不予采纳。
综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人沙仲良的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人沙仲良负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年八月二十日
书记员 孙翠红