北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12532号
上诉人（原审被告）：北京美图印务有限公司，住所地北京市朝阳区深沟村（无线电元件九厂）（2-1）33号101室。
法定代表人：苏鸿伟，经理。
委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京富鸿诚科技有限公司，住所地北京市朝阳区深沟村（无线电元件九厂）（2-1）33号102室。
法定代表人：苏鸿伟，经理。
委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京世纪凌科资产管理有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路欣苑2-1号地综合楼七层。
法定代表人：钱超，董事长。
委托诉讼代理人：李洪利，男，1980年2月10日出生。
上诉人北京美图印务有限公司（以下简称美图公司）、北京富鸿诚科技有限公司（以下简称富鸿诚公司）因与被上诉人北京世纪凌科资产管理有限公司（以下简称世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）年朝民初字第36163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人美图公司、富鸿诚公司之共同委托诉讼代理人贺利芳，被上诉人世纪公司之委托诉讼代理人李洪利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
美图公司、富鸿诚公司上诉请求：请求撤销一审判决改判驳回世纪公司原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由世纪公司承担。上诉的事实和理由主要为：1.世纪公司超期转租构成先行违约。2.美图公司、富鸿诚公司在得知对方存在超期转租违约行为的前提下不应也不可能再向世纪公司交纳租金及水电费用。3.一审法院对《房屋租赁合同补充协议》效力认定不清。4.一审法院对保证金认定不清。5.一审判决显失公平。
世纪公司辩称，同意一审判决，不同意美图公司、富鸿诚公司的上诉请求。
世纪公司向一审法院起诉请求：要求美图公司、富鸿诚公司支付2014年5月19日至2014年7月2日期间的租金15914.4元；电费868.75元、滞纳金5034.95元。
一审法院认定事实：世纪公司自北京无线电元件九厂租赁涉案房屋，租赁期限为2010年7月1日至2014年6月30日。涉案房屋原地址名称为北京市朝阳区深沟村（无线电元件九厂）（2-1）33号楼101室，该房屋为敞间，后为方便美图公司、富鸿诚公司注册才分为两间，分别命名为101室、102室。
2010年11月12日，世纪公司作为甲方与苏鸿伟作为乙方签订了《预订协议》，约定乙方预定甲方凌科商务花园房间作为办公用房，具体承租房间位置及租金以双方签订正式《租约》为准。2010年11月19日王会波代表苏鸿伟签订了《客户入住确认表》，入住涉案房屋。涉案房屋面积为304平米，每平米每天租金约为2.1元。
世纪公司作为出租人与富鸿诚公司作为承租人签订了《租约》，该《租约》没有显示签约时间，《租约》约定，富鸿诚公司租赁102室作为办公室，租赁期限为2010年11月19日至2014年12月7日，其中2014年11月8日至2014年12月7日为免租期（不含物业费、水、电费）。房屋租金总额为438000元（含物业费暂定0.5元/平米/天），承租人应每六个月提前15日向出租人支付上述租金，第一次租金于2010年11月18日支付，如承租人未能及时缴付租金，则每逾期一天，承租人须付欠付款总额2‰的滞纳金。承租人在签署本租约的同时，缴纳27375元作为保证金；如承租人违反租约任何条款和规定（其中包括但不限于缴付租金的规定）出租人可以扣留全部或部分押租，其数额视承租人所欠租金或其他费用的数额而定，承租人不履行本租约对承租人的各项规定而使出租人支付的额外开销（其中包括但不限于出租人为重新出租所租房间进行修缮时的费用和其他开销），已由出租人在押租中扣除，出租人按本租约规定扣除押租后，所持押租少于27375元时，承租人在接到书面通知后七日内将押租补足；在承租人忠实履行本租约各项条款和规定的情况下，在租约到期和承租人交还所租房间、结清所有费用后（如出租人为承租人提供工商注册手续，承租人须提供变更地址后的营业执照复印件），出租人将押租如数退还承租人。承租人在支付租金或本租约规定的其他费用问题上违约，则出租人有权取消承租人、承租人代表或所租房间占用者的使用权，移走他们的物品，收回所租房间，本租约作废，承租人须向出租人交付相当于三个月租金的款额，出租人有权使用押租抵付本款规定的应缴款项，本条规定的上述措施，不是唯一的，但不妨碍出租人采取其他补偿措施。
世纪公司作为出租方与美图公司作为承租方签订《租约》，该《租约》亦没有显示签约时间，约定美图公司租赁101室作为办公室，租赁期限为2010年11月19日至2014年12月7日，其中2014年11月8日至2014年12月7日为免租期（不含物业费、水、电费）。房屋租金总额为449680元（含物业费暂定0.5元/平米/天），合同其余条款与世纪公司、富鸿诚公司间的《租约》相同。
合同签订后，富鸿诚公司、美图公司分别缴纳了27375元、28105元保证金、美图公司、富鸿诚公司缴纳房租至2014年5月18日。
世纪公司提交结算清单，证明世纪公司与美图公司、富鸿诚公司已经确认了欠费情况。该结算清单显示，退房时间为2014年7月2日，美图公司、富鸿诚公司2014年5月19日至2014年7月2日期间应缴房租28645.92元，扣除免租期租金12731.52元，还应缴房租15914.40元。美图公司、富鸿诚公司对该证据真实性认可，但是认为是世纪公司超期转租，美图公司、富鸿诚公司不得不腾退涉案房屋，且实际腾退是在2014年6月份，美图公司、富鸿诚公司世纪公司签字是在7月3日，且工作人员签字不能代表美图公司、富鸿诚公司。
2014年3月4日，美图公司、富鸿诚公司法定代表人苏鸿伟作为乙方与世纪公司作为甲方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方于2014年6月25日前为乙方提供新的办公用房，新办公用房地址为北京市朝阳区深沟村（无线电元件九厂）（2-1）201室（以下称201室）。乙方于2014年6月30日前将涉案房屋腾退搬至甲方提供的上述新址。乙方应于2014年6月30日前将原租赁房屋内（包括但不限于）营业执照、电话线路及网络线路等办理迁址或注销手续。甲方如未按期为乙方提供新办公用房，乙方有权解除租赁关系并要求甲方赔偿实际损失，乙方如未按期腾退原租赁房屋应赔偿甲方实际损失，甲方有权解除租赁关系并自行移除房屋中乙方留置的物品，由此产生的一切损失和责任由乙方自行承担。原合同及相关补充协议约定的租赁期限、租金缴纳标准及付款方式等相关条款执行至乙方实际腾退完毕之日止。美图公司、富鸿诚公司认可该证据的真实性，但是认为世纪公司提供的201室是违章建筑，不能进行租赁，且面积小于原来租赁的涉案房屋，但是租金没有变化，故美图公司、富鸿诚公司没有盖章确认，合同没有发生效力，不可能履行。
世纪公司提交腾退房屋通知，证明美图公司、富鸿诚公司工作人员王会波有权利与世纪公司签订书面合同。该通知上有王会波签字，日期为2014年6月30日。美图公司、富鸿诚公司对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为，但是认为虽然2014年6月30日就得知不能继续承租涉案房屋，但是因为世纪公司的原因，美图公司、富鸿诚公司不得不搬出涉案房屋，租赁协议还没有届满，腾退通知对美图公司、富鸿诚公司没有效力，世纪公司违反了合同约定，同时证明《补充协议》没有发生效力。
世纪公司提交工作表格和移机占线合同，证明王会波并非美图公司、富鸿诚公司普通员工，王会波知晓世纪公司与元件九厂租赁期限。美图公司、富鸿诚公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为王会波不是公司法定代表人，不能代表公司。
上述事实，有当事人陈述、《预订协议》、两份《租约》、结算清单、《房屋租赁合同补充协议》、世纪公司与北京无线元件九厂签订的《房屋租赁合同》、工作表格、移机占线合同等证据在案佐证。
一审法院认为，世纪公司与美图公司、富鸿诚公司签订的两份《租约》、世纪公司与美图公司、富鸿诚公司法定代表人苏鸿伟签订的《房屋租赁合同补充协议》等合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的合同义务。
苏鸿伟作为美图公司、富鸿诚公司的法定代表人，其在《房屋租赁合同补充协议》签字，系代表美图公司、富鸿诚公司的行为，对美图公司、富鸿诚公司产生约束力，美图公司、富鸿诚公司应当按照《房屋租赁合同补充协议》约定腾退房屋，并按照《租约》的约定支付租金。
关于王会波在结算清单上签字的效力问题，根据双方陈述，王会波系美图公司、富鸿诚公司员工，且在世纪公司提交的工作表格、移机占线合同等与涉案房屋租赁相关的文件中均有王会波的签字，可见王会波确可代表美图公司、富鸿诚公司在结算清单上签字。另本案争议焦点之一在于何时腾退房屋，但对于腾退时间美图公司、富鸿诚公司亦未举出证据，故应以结算清单上显示的2014年7月2日为准，租金数额亦应以结算清并确认的数额为准。
关于欠缴电费情况，美图公司、富鸿诚公司承认拖欠800多元电费，且未举证证明其租赁期间交电费情况，故按照世纪公司主张计算。
关于延迟交纳租金及电费产生的滞纳金，世纪公司主张过高，法院予以酌减。
关于保证金是否能够冲抵租金，世纪公司与美图公司、富鸿诚公司签订的《租约》中约定了退还保证金的条件，但美图公司、富鸿诚公司未举证证明其已经满足了退还保证金的条件，故本案中不能以保证金冲抵租金。据此，一审法院判决：一、北京美图印务有限公司、北京富鸿诚科技有限公司于判决生效后十日内向北京世纪凌科资产管理有限公司支付租金一万五千九百一十四元四角、电费八百六十八元七角五分、滞纳金一千元。二、驳回北京世纪凌科资产管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，世纪公司与美图公司、富鸿诚公司签订的两份租约以及世纪公司与美图公司、富鸿诚公司法定代表人苏鸿伟签订的《房屋租赁合同补充协议》等均系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。各方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。综合各方提交之证据可知，美图公司、富鸿诚公司对世纪公司与北京无线电元件九厂签订的《房屋租赁合同书》租期至2014年6月30日止是明知的。美图公司、富鸿诚公司应按照租约之约定支付相应租金，故原审法院对世纪公司要求美图公司、富鸿诚公司支付租金之请求予以支持，并无不当。原审法院对欠缴电费及延迟交纳租金及电费产生的滞纳金之处理，亦无不妥，本院均予以确认。关于美图公司、富鸿诚公司主张保证金冲抵租金一项，各方在租约中明确约定了退还保证金的条件，因现有证据无法证明已经达到了退还保证金之条件，故原审法院对保证金之处理，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，美图公司、富鸿诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费244元，由北京美图印务有限公司、北京富鸿诚科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 刘向飞
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 胡 实