重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终7849号上诉人（原审原告）：何纯健，男，1977年9月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：杨富轩，上海虹桥正瀚(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄来，上海虹桥正瀚(重庆)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：尤晓兰，女，1971年8月22日生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：熊晓霞，重庆中西律师事务所律师。上诉人何纯健因与被上诉人尤晓兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初7785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人何纯健及其委托诉讼代理人杨富轩和被上诉人尤晓兰的委托诉讼代理人熊晓霞到庭参加了审理。本案现已审理终结。何纯健上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初7785号民事判决，改判支持何纯健的全部一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由尤晓兰承担。事实和理由：1、按照何纯健与尤晓兰签订的《房屋租赁合同》约定，赋予了何纯健享有对外转让门市权利的权利，并设定了尤晓兰应予配合的义务，即何纯健依约对外转让时，尤晓兰应予配合的义务为：一是与受让人签订新的房屋租赁合同并将房屋交付受让人使用；二是要求配合实现租赁物的附加价值，即获得转让费。2、何纯健严格按照尤晓兰的要求寻找到了新的承租人，尤晓兰则应当与该受让人签订新的租赁合同，后尤晓兰以收回门市自己经营不再对外出租为由不同意签订合同，但事实上尤晓兰却将该门市租用给了他人，因此尤晓兰应就其不诚信的行为和违反合同约定的“配合义务”向何纯健赔偿损失。3、何纯健从之前的承租人处通过转让承租了本案所涉门市，并支付了7万余元的转让费，后何纯健在经营期间对门市又做了进一步装饰装修，因此何纯健获得受让人10万元转让费合情合法，是民事等价有偿原则的体现，尤晓兰无权阻止该交易，更无权侵占何纯健的该部分价值。尤晓兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。何纯健向一审法院起诉请求：判令尤晓兰赔偿不履行门市租赁合同义务造成江北区建新东路11号附5号店面无法转让所产生的所有损失，共计12万元。一审法院认定事实:2015年6月28日，何纯健（乙方）与尤晓兰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定尤晓兰将建新东路11号附5号房屋出租给何纯健作经营使用，该房建筑面积28.2平方米；租赁期限从2015年6月28日起至2016年4月7日止；租金自签订合同起每月11450元，以后每年月租金递增10%，租金每三个月支付一次，并提前十五天付清下季度租金；何纯健在入场时应缴纳1万元作为保证金；逾期不付租金等费用，尤晓兰有权收回房屋并不退还保证金。另，该合同第八条第2款约定，何纯健在租赁期内只能将房屋作为经营门面使用，不得移作它用或转租他人；若移作它用或转租他人，尤晓兰有权收回房屋并不退还保证金，由此产生的经济损失和法律责任由何纯健自行承担。该款约定旁，双方手写添加“备注：在合同期内，乙方转让，甲方应配合”。合同签订后，何纯健向尤晓兰支付保证金1万元。另查明，同日，何纯健还与案外人罗水姬签订《门市转让合同》，约定罗水姬将本案涉讼房屋转让给何纯健使用，罗水姬与尤晓兰签订的租赁合同租期到2016年4月7日止，月租为11450元，租金每三个月支付一次，年递增10%，押金1万元；罗水姬与产权人签订的原始合同中有备注，在合同期内，“乙方”转让，产权人应配合；罗水姬收取转让费70340元，包含押金和部分房租。2016年3月27日，何纯健与案外人陈培廷签订《门市转让合同》，约定何纯健将本案涉讼房屋转让给陈培廷使用，并收取10万元转让费（不含店面产权人收取的押金1万元，及2016年4月1日至2016年6月30日的房租，该项费用由陈培廷与产权人签订合同时直接支付给产权人）；何纯健在2016年3月31日安排陈培廷与产权人尤晓兰完成协议约定门市的租赁合同的签订，同时保证本协议第二条约定的内容，在陈培廷与尤晓兰签订租房合同时，相应费用及支付方式不超过第二条之约定。该合同第二条约定，何纯健与尤晓兰签订了租赁合同，租期到2016年4月7日止，月租金为12600元，租金每三个月支付一次，押金1万元。同日，何纯健出具收条，认可收到了陈培廷门面转让费10万元。亦于同日晚19时43分，尤晓兰以手机短信方式告知何纯健“4月8号合同到期后，商铺我们会收回自己经营，不再对外出租”。2016年4月2日，尤晓兰以邮寄方式向何纯健送达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知合同期满后不再续租等事宜。2016年4月27日，尤晓兰将保证金1万元退还何纯健。涉讼租赁合同租赁期限届满前后，何纯健就尤晓兰与陈培廷签订租赁合同事宜多次为二人居中磋商有关租期、租金标准、转让条件等问题，但二人未协商一致也未最终签订租赁合同。其中，尤晓兰与何纯健在2016年3月17日的通话中谈到，“房租还按原标准，期限两年，如果签三年租金需要递增”；陈培廷与何纯健在2016年4月8日的通话中谈到，“1万元每月的租金，签订三年合同，期间可以转让，期满后可无条件续租，6万元转让费可以考虑”。另，何纯健在庭审中陈述其已经将租赁房屋内的物品自行搬离，尤晓兰已将该房屋出租他人。一审法院认为，何纯健与尤晓兰签订的《房屋租赁合同》内容真实合法有效，对双方具有约束力。本案的主要争议焦点在于尤晓兰是否存在违反该合同第八条约定的“配合转让”的行为。关于该条约定的“在合同期内，乙方转让，甲方应配合”的涵义和效力，双方存在明显的认识分歧。综合全案证据和事实以及日常生活情理，这里的“配合转让”，应指在合同租赁期限内，尤晓兰负有与何纯健寻找的交易对象就继续租赁涉讼房屋事宜，依照市场惯例和合理条件磋商缔结新合同及其主要内容的协助义务；即二者是否最终成功缔约仍需取决于双方意思表示协商一致，故产权人的配合协助义务主要是配合善意合理磋商，而非强制缔约的义务。从本案有关录音资料证据来看，尤晓兰已履行了配合与案外人陈培廷磋商缔结租赁合同的协助义务，但双方未能就合同主要内容达成合意。故并无充分证据证明尤晓兰明显违反了《房屋租赁合同》约定的内容，何纯健主张赔偿损失的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何纯健的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点即尤晓兰是否有配合何纯健转让门市的合同义务。按照何纯健与尤晓兰所签《房屋租赁合同》的约定，双方确实达成了“在合同期内，乙方转让，甲方应配合”的合意，本院认为该条款应理解为：如果何纯健将该合同约定的剩余租期进行转让时，尤晓兰应予以配合。从现有证据来看，本案中何纯健与尤晓兰协商要进行转让的时间是在距其租期将要届满的一个月前左右，因此何纯健不可能是将其剩余租期进行转让，实际上是由尤晓兰与何纯健联系的他人在何纯健租赁合同期满后另行签订一份新的租赁合同，那么尤晓兰则可以不受上述约定条款的约束，即不是必须且当然地应与何纯健联系的承租人缔约，其作为涉案门市的所有权人有权按照自己的意愿和设定的条件选择承租人并最终决定是否签订合同。另按照房屋租赁合同的相关法律法规规定，租赁期限届满后，如双方没有特别约定，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，因此在何纯健未举证证明双方有特别约定的情形下，并不是如其所称尤晓兰应当对其装饰装修等进行补偿。对于何纯健承租尤晓兰门市时支付给前一承租人的转让费，本院认为该笔转让费应属于其经营成本，可在其之后的经营活动中逐渐予以收回，因此何纯健获取利润的正常途径主要是开展正常经营活动，而不是通过在再次转让或者转租时收取转让费来获取利润，因此何纯健请求的转让费本院认为并不属于其损失，也不应予以主张。综上所述，何纯健的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由何纯健承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年十一月九日书 记 员  程 容