安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜秀民一重初字第00001号
原告（反诉被告）：谢富顺。
委托代理人：汪太宇，安徽长江人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程志英。
委托代理人：陈文龙，安徽中皖律师事务所律师。
被告：安庆市开发区家家旺房产中介信息部，住所地安徽省安庆市。
经营者：程权芳。
委托代理人：陶文虎，该信息部工作人员。
原告（反诉被告）谢富顺与被告（反诉原告）程志英、被告安庆市开发区家家旺房产中介信息部房屋买卖合同纠纷一案，经安庆市中级人民法院发回重审，本院于2015年9月2日立案受理后，由审判员卓胜龙担任审判长并主审本案，与代理审判员刘琴、人民陪审员祁义霞组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理，原告谢富顺及其委托代理人汪太宇、被告程志英委托代理人陈文龙、被告安庆市开发区家家旺房产中介信息部（以下简称“家家旺房产信息部”）委托代理人陶文虎到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告谢富顺诉称：2014年4月26日，经家家旺房产信息部居间中介，原、被告签订安庆市开发区天柱商城B区Ⅰ-1、二层BⅡ-1的《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。合同约定程志英将其座落于安庆市开发区天柱商城B区一层Ⅰ-1、二层BⅡ-1的房屋（产权证号3067052，建筑面积为2321.02平方米）出售给原告，房屋总价款为13999000元。合同还约定程志英保证房屋产权清晰，没有债务纠纷，如有债务纠纷，一切后果由程志英承担。为保证合同履行，合同还约定，签订合同当日，程志英交付产权证、土地证给家家旺房产信息部，原告交付定金300000元给程志英，作为合同履约保证金。同时，合同还就中介费用的支付、过户手续的办理、税（费）的承担及违约责任等进行了约定。谢富顺依约定向程志英支付定金300000元，程志英向原告出具定金收条。谢富顺向家家旺房产信息部支付了中介服务信息费70000元，但程志英却在2014年8月1日前迟迟不能将房屋所有权证及土地证交付给家家旺房产信息部。为了避免交易风险，谢富顺经多方查询后得知，程志英在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时将上述准备出售房屋设定了抵押。谢富顺认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示。程志英在明知其出售的房屋设定了抵押，仍然采取欺骗手段与谢富顺签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，导致合同不能履行，其行为显属违约行为。据此，谢富顺有权请求解除合同，并有权依照“定金罚则”要求程志英双倍返还定金600000元，并赔偿因其违约行为给谢富顺造成的中介信息费的损失70000元。请求法院判决：1、解除原、被告之间签订的安庆市开发区天柱商城B区一层I-1、二层BⅡ-1的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、程志英双倍返还原告购房定金人民币600000元；3、程志英赔偿谢富顺支付的中介信息费损失70000元；4、本案诉讼费由程志英负担。
被告程志英辩称：1、原、被告签订的购房合同及补充协议上约定，程志英提交的房产证、土地证是复印件，被告程志英已将房屋抵押的事实告知了被告家家旺房产信息部，原告诉求被告程志英对房屋抵押事实的隐瞒不成立；2、根据买卖协议及补充协议约定，原告交付的30万元现金为履约保证金；3、原被告签订的协议，有合同履行先后顺序，被告程志英后履行合同；4、协议及补充协议并未对产权过户日期进行约定，该合同能够履行，经过一、二审的过程，被告程志英认为原告无法履行合同，对于合同的解除责任，应由原告及被告家家旺房产信息部承担。
被告程志英反诉称：2014年4月26日，经家家旺房产信息部居间介绍，原、被告及家家旺房产信息部签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：谢富顺从程志英处购买安庆市开发区天柱商城B区Ⅰ-1、二层BⅡ-1的房屋，建筑面积为2321.02平方米，房屋总价款为13999000元。同时双方约定谢富顺应于2014年8月1日前将购房款交至安庆市房屋置业担保公司进行托管等条款。但合同签订后，谢富顺仅给付了履约保证金300000元，并没有按照约定将全部购房款进行资金托管，经程志英催告后，谢富顺仍未履行上述合同义务。另对于诉争房屋程志英已将其中部分房屋出租，而为履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，程志英未再与承租人继续签订租赁合同，就此给程志英造成巨大损失。程志英认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告及家家旺房产信息部签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，合同各方当事人均应当全面履行合同义务。谢富顺因自身原因不能履行上述合同义务导致合同无法履行，即谢富顺构成违约，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，谢富顺应当赔偿程志英为履行协议而遭受的各项损失及中介费用。综上，请求法院判决：1、解除原、被告签订的安庆市开发区天柱商城B区一层I-1、二层BⅡ-1的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、谢富顺赔偿程志英租金损失（计算至2014年12月份）共计221716元，并向程志英支付中介费损失140000元；3、本案的诉讼费及反诉费用由谢富顺承担。
针对被告程志英的反诉，原告谢富顺辩称：反诉原告将该房屋抵押，在没有告知反诉被告的情况下，具有欺骗行为，反诉被告在立案后去房产部门调查，仍在抵押中，合同无法履行，双方在合同中约定2014年8月1日前资金托管，2014年9月1日前交房，反诉被告在2014年9月2日向法院起诉，反诉原告不管是要求履行合同还是解除合同，买卖不破租赁，如有损失与反诉被告无关，且14万元中介费用反诉原告并缴纳。
被告家家旺房产信息部对谢富顺及程志英的诉讼请求，没有提出答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
一、原告谢富顺身份证复印件，证明原告身份情况。
二、被告程志英身份证复印件，证明被告程志英的身份情况。
三、《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，证明2014年4月26日，经家家旺房产信息部居间中介，原告与被告签订安庆市开发区天柱商城B区一层Ⅰ-1、二层BⅡ-1的《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。合同约定被告将其坐落于安庆市开发区天柱商城B区一层Ⅰ-1、二层BⅡ-1的房屋（房屋所有权证号3067052，建筑面积为2321.02平方米）出售给原告，房屋总价款为人民币13999000元。合同还约定，签订合同当天，甲方（被告）交付产权证、土地证给丙方（家家旺房产信息部），乙方（原告）交付定金30万元给甲方（被告），作为合同履约保证金。同时合同还就中介费用的支付、过户手续的办理、税（费）的承担及违约责任等进行了约定。
四、原告支付合同定金30万元的银行支付凭证及被告向原告出具的收条各一份，证明原告于2014年4月28日通过中国银行向被告支付了合同定金30元，被告于2014年4月28日收到了30万元定金，并向原告出具了收条。
五、家家旺房产信息部催款函、原告支付中介费7万元的银行凭证及家家旺房产信息部的收款收据，证明家家旺房产信息部于2014年8月27日向原告发函催缴中介费用14万元；因合同无法履行，经协商，中介费用减半收取，原告于2014年8月28日向家家旺房产信息部支付了中介费用7万元，家家旺房产信息部向原告出具了收款收据。
六、被告房地产所有权证档案，证明1、原告于2014年9月2日（本案立案当日，凭法院案件受理通知书）调取被告房地产所有权证档案，被告将合同约定出售的安庆市开发区天柱商城B区一层Ⅰ-1、二层BⅡ-1的房屋（房屋所有权证号3067052，建筑面积为2321.02平方米）已于2013年8月1日向中信银行设定了抵押，抵押期限为三年，自2013年8月1日至2016年8月1日；2、被告在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时故意向原告隐满了房屋已设定抵押的事实，原告所出售的房屋所有权已受到限制，其出售的房屋所有权证已交存抵押权人中信银行保管，根本无法办理资金托管手续及过户手续；3、被告在与原告签订合同时违反了《担保法》第49条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”规定，被告的违法行为是直接导致双方合同不能履行的根本原因；4、被告不能履行合同的原因是其出售的房屋所有权已受到限制，其不能履行合同的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权依据《合同法》第94条第四项请求法院解除合同，并有权依据“定金罚则”要求被告双倍返还定金60万元。
七、安庆市开发区家家旺房产中介信息部《营业执照》及其出具的证明，证明1、安庆市开发区家家旺房产中介信息部是依法设立的房屋中介机构，2、原告于合同约定的期限内（2014年8月1日前）要求进行资金托管，但因被告未在合同约定的期限内提供出售房屋的房地产所有权证和国有土地使用证，而致原告不能进行资金托管；3、被告行为违约，其违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权依法请求解除合同，并有权依据“定金罚则”要求被告双倍返还定金60万元。
被告程志英的质证意见为：
对第一、第二组证据无异议；
对第三组证据真实性无异议；
对第四组证据，30万元是履约保证金而非定金；
对第五组证据真实性无异议，但在本案一二审后的庭后调解过程中，7万元的中介费已经退给了原告；
对第六组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，这笔贷款被告程志英已清偿完毕；
对第七组证据真实性及证明目的均有异议，这份证明不具有客观性，合同及补充协议中均未约定2014年8月1日前交付房产证及土地证，房屋中介部门只起到房屋买卖中介的作用。
被告程志英为支持其反诉请求，向本院提供了以下证据：
一、程志英身份证、《房屋买卖合同》、房产证，证明程志英主体资格，原告谢富顺知晓涉案房屋已抵押的事实；
二、中信银行股份有限公司安庆分行公司银行部证明一份、特种转账贷方凭证，证明2014年8月7日程志英为涉案房屋所有权转移登记已做出充分准备，涉案房屋抵押债务已清偿即银行贷款已清偿完毕，抵押权已灭失，涉案房屋可以办理所有权转移登记；
三、催告函、快递回执单、签收单、快递发票，证明谢富顺未按约进行资金托管，程志英催告其履行合同主要义务的事实；
四、房屋租赁协议、承租人营业执照，证明程志英为履行本案《房屋买卖合同》与承租人未续签租赁合同，谢富顺要求解除《房屋买卖合同》，程志英所遭受的实际损失；
五、家家旺房产信息部催款函，证明程志英要求谢富顺支付中介信息费的依据；
六、安庆市中级人民法院庭审笔录、谈话笔录复印件，证明本案合同不能履行，是由原告及被告家家旺房产信息部的过错不能履行；在谈话笔录中，程志英已经告知房屋抵押事实，无法提供房产证原件；庭审笔录第六页，原告讲“程志英要求家家旺房产信息部告知我房屋被抵押”，这证明原告知道房屋被抵押的事实；调查笔录第五页注明，程志英于2014年8月5日左右，已将房产证原件交到了中介，原告基于诚实信用原则，也应办理过户手续。
原告谢富顺的质证意见为：
对第一组证据，证明的第一项内容无异议，对证明目的第二项无法证明原告知晓；
对第二组证据，不能达到程志英的证明目的，清偿是事实，但抵押权没有灭失；
对第三组证据真实性无异议，原告也收到了相关的材料，但对证明目的有异议，是在原告起诉后才催告；
第四组证据真实性无法确定，与本案无关；
对第五组证据无异议，原告也收到同样的催款函。
对第六组证据真实性无异议，对证明目的有异议，对中院的谈话笔录，从内容来看，收取30万元的定金中介应该知道；房产证原件在银行，程志英告知了中介机构，但并没有证据证明告知了原告，原告对程志英不能提供房产证原件的事实并不清楚，原告只关心房屋的构造及交房时间问题；对中院的调查笔录真实性无异议，其中也明确注明了，程志英讲房产证原件拿到中介出示了一下，但拿来又拿走了，因为要拿去贷款，达不到被告程志英的证明目的，证明了被告程志英的违约行为。
被告家家旺房产信息部对原告谢富顺及被告程志英提供的证据均无异议。
被告家家旺房产信息部提供的证据有：
一、手机短信内容打印件两张，证明家家旺房产信息部于2014年7月31日对原被告履行了产权证书的原件要提供、托管资金要准备好的告知义务。
二、催款函复印件，证明家家旺房产信息部向原告及被告程志英催讨中介费的事实。
三、买卖合同、补充协议复印件，证明合同的买卖合法有效。
四、存量房挂牌及存量房（二手房）资金托管服务指南，证明家家旺房产信息部已将房屋买卖手续问题全部告知的事实。
原告谢富顺的质证意见为：
对第一组证据真实性无异议，原告确实收到了该短信，该证据足以证明被告程志英没有按照中介的要求，将房产证、土地证原件交给中介，导致原告无法履行合同。
对第二组证据无异议，因交易未成功，协商只缴纳7万元。
对第三组证据无异议。
对第四组证据无异议，原告确实收到了。
被告程志英的质证意见为：
对第一组证据，被告程志英根本没有收到该信息。
对第二、第三组证据无异议。
对第四组证据有异议，被告程志英并未收到，如果收到了，被告程志英就不会由于谢富顺未按约进行资金托管，而催告其履行合同主要义务。
经庭审举证、质证，对原、被告提供的证据，本院认定如下：
原告提供的证据一、二、三，被告不持异议，本院予以认定；原告提供的证据四，真实性被告不持异议，本院予以认定，虽然合同约定为履约保证金，但履约保证金仅限于建设工程施工合同，只对中标人具有约束力，本案合同约定的履约保证金是为双方买卖合同履行所支付，具有定金性质；原告提供的证据五，被告对其真实性不持异议，本院予以认定，被告程志英认为家家旺房产信息部已返还收取的7万元中介费没有证据证明，故对家家旺房产信息部收取原告7万元中介费的事实，本院予以认定；原告提供的证据六，真实性被告不持异议，本院予以认定，但该证据不能证明被告程志英故意隐瞒案涉房屋抵押的事实，亦不能证明抵押行为是合同不能履行的根本原因；原告提供的证据七，因家家旺房产信息部系本案当事人，所出具的证明不能作为证据，待证事实应根据其他证据予以认定。
被告程志英提供的证据一、二、三、五、六，原告及被告家家旺房产信息部对其真实性不持异议，本院予以认定；证据一，不能证明原告知晓房屋抵押的事实；证据二，被告程志英已清偿债务，虽然没有办理抵押权注销，但已具备办理所有权转移条件；证据三，被告程志英发出催告时间为2014年8月29日，原告收件时间为8月30日，其向本院起诉时间为9月2日，原告认为是其起诉以后被告程志英才发出催告的意见本院不予采纳，对被告程志英催告原告履行合同的事实本院予以认定；证据四，真实性本院予以认定，因该房屋系程志英提出出售，程志英未与承租人续签合同，是为出售该房屋做准备，不能认定为谢富顺解除合同给程志英造成的损失；证据六证明被告程志英已告知家家旺房产信息部房屋抵押的事实，并为房屋出卖清偿了债务。
被告家家旺房产信息部提供的证据二、三，原告及被告程志英均不持异议，本院予以认定；证据一，虽然家家旺房产信息部于2014年7月31日通过信息通知，但不能证明被告程志英收到该信息；证据四同样不能证明被告程志英收到，且没有办理资金托管需提供产权证书原件的内容，不能证明家家旺房产信息部已将房屋买卖手续问题全部告知。
根据以上认定的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年4月26日，在家家旺房产信息部居间介绍下，程志英将其所有位于安庆市开发区天柱商城B区一层Ⅰ-1、二层BⅡ-1的房屋（产权证号3067052，建筑面积为2321.02平方米）出售给谢富顺，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定1、房屋总价款为13999000元，采取一次性付款的方式支付，谢富顺于2014年8月1日前将上述购房款交至安庆市房屋置业担保公司进行资金托管，程志英于2014年9月1日前向谢富顺交付上述房屋的一层门面，2015年4月8日前将该房屋二层交付给谢富顺；2、合同签订当日，程志英将所售房屋的房产证及土地证复印件交至家家旺房产信息部，谢富顺交付程志英300000元作为《房屋买卖合同》的履约保证金；3、家家旺房产信息部收取房屋信息费280000元，由谢富顺与程志英各半负担；4、如一方违约，应按总房款10%赔偿守约方违约金，并承担因违约造成的其他经济损失含中介费及法律责任。
协议签订当日，程志英向家家旺房产信息部提供了房产证及土地证复印件，并告知家家旺房地信息部该房屋已设置抵押，谢富顺于2014年4月28日向程志英支付定金300000元，程志英向谢富顺出具了定金收条一份。2014年7月31日，家家旺房产信息部通过手机短信的方式分别通知谢富顺和程志英，要求谢富顺准备好托管资金，程志英提供产权证及土地证原件。2014年8月1日，谢富顺和程志英到家家旺房产信息部，程志英与谢富顺商量迟延一星期以解决房屋抵押，遭谢富顺拒绝。
程志英将其所有的上述房产为安徽新球商贸有限责任公司在中信银行股份有限公司安庆分行办理贷款设置了抵押，贷款金额为10000000元，贷款期限为2013年8月1日至2016年8月1日。为程志英履行上述房屋买卖合同，安徽新球商贸有限责任公司于2014年8月7日将在中信银行股份有限公司安庆分行借款10000000元予以归还，但未办理抵押注销手续。
2014年8月29日，程志英向谢富顺发出催告函，要求其在2014年9月1日前将购房款13999000元交至安庆市房屋置业担保公司进行资金托管，否则，将追究相应责任，并且将推迟交房。谢富顺在收到催告函后，未予回复，并于2014年9月2日向本院起诉。
经家家旺房产信息部催要，谢富顺在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，于2014年8月28日支付给家家旺房产信息部中介服务佣金70000元。
本院认为：房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中程志英将涉案设置抵押的房产进行出售，不影响房屋买卖合同的效力，因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，由于原、被告均要求解除合同，本院予以支持；本案争议的焦点为1、导致合同解除的违约责任及承担主体为哪方当事人？2、原告谢富顺与被告程志英的损失如何认定？下面逐一进行分析。
1、被告程志英依据合同约定履行了交付房产证及土地证复印件的义务，《房屋买卖合同》及《补充协议》均未约定程志英应提供房产证及土地证原件以办理资金托管，家家旺房产信息部也未提供证据证明其告知程志英办理资金托管应提供房产证及土地证原件，虽然家家旺房产信息部于2014年7月31日以手机短信的方式通知了程志英，但不能证明程志英收到该短信，即使程志英收到该短信，因该房屋设置抵押，程志英也不可能于次日提供房产证及土地证原件，且程志英不是从事房产行业的专业人士，不能要求其知道或者应当知道办理资金托管应提交房产证及土地证原件，因此，谢富顺未能在2014年8月1日进行资金托管不能归责于程志英，程志英未提供房产证及土地证原件不构成违约；为程志英能履行房屋买卖合同，安徽新球商贸有限责任公司于2014年8月7日将贷款提前归还，程志英虽未办理抵押注销手续，但抵押注销可以随时办理，不影响合同的履行，且根据法律规定，只有在程志英未办理抵押注销导致房屋不能过户时，程志英才承担违约责任，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议只约定了交房时间，并未约定办理过户时间，因此，程志英未办理注销登记不构成违约；程志英在与谢富顺签订房屋买卖合同及补充协议时，应当告知其房屋抵押的事实，但涉案房屋设置抵押不影响合同的效力，亦不影响合同的履行，因此，程志英未告知谢富顺涉案房屋已抵押与双方解除合同没有因果关系。综上所述，程志英对解除合同不应承担违约责任。
被告家家旺房产信息部作为房产中介机构，应当告知谢富顺涉案房屋抵押的事实，亦应告知程志英办理资金托管应提供房产证及土地证原件，家家旺房产信息部不能证明其履行了上述义务，仅于2014年7月31日通过手机短信方式通知程志英提供房产证及土地证原件，导致不能在2014年8月1日办理购房款资金托管，家家旺房产信息部应承担相应责任。但2014年8月1日未办理资金托管不是解除合同的原因，家家旺房产信息部对解除合同亦不应承担责任。
原告谢富顺在2014年8月1日未进行资金托管，其原因是被告程志英未能提供房产证及土地证原件，不能认定谢富顺违约，但程志英在案涉房屋抵押贷款归还后，催告谢富顺履行合同的情形下，谢富顺在合同能履行的情形下拒不履行合同，是导致合同解除的原因，谢富顺应承担解除合同的违约责任。
2、履约保证金仅限于建设工程施工合同，只对中标人具有约束力，本案合同约定的履约保证金是为双方房屋买卖合同履行所支付，具有定金性质，根据合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，因此，原告谢富顺要求被告程志英双倍返还定金的诉讼请求，不应予以支持；由于解除合同的原因是谢富顺不履行合同，程志英不承担解除合同的违约责任，因此，谢富顺支付的中介费应由其个人承担，谢富顺要求程志英承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。
涉案房屋系程志英提出出售，程志英未与承租人续签合同，是为出售该房屋做准备，并非程志英为履行合同解除与承租人的租赁关系，且程志英未与承租人续签合同的原因可能有多方面，不能认定为谢富顺解除合同给程志英造成的损失，因此，程志英要求谢富顺支付租金损失的反诉请求，本院不予支持；程志英并未实际缴纳中介费，其损失尚未发生，因此，对程志英要求谢富顺支付中介费损失的反诉请求，本院亦不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告谢富顺与被告程志英签订的安庆市开发区天柱商城B区一层I-1、二层BⅡ-1的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、驳回原告谢富顺的其他诉讼请求；
三、驳回被告程志英的其他反诉请求。
本案本诉费用10580元，由原告谢富顺负担，反诉费减半收取3403元，由被告程志英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 卓胜龙
代理审判员 刘 琴
人民陪审员 祁义霞
二〇一六年一月十五日
书 记 员 张 倩
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。