深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初16502号
原告李永志，男，1979年12月17日出生，壮族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。
委托代理人郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。
被告欧阳青青，男，1985年1月2日出生，汉族，住址江西省九江市星子县。
委托代理人李良军，广东德城律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人杜艳花，职务总经理。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑杏捞、被告委托代理李良军均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李永志诉称，2015年11月30日，原、被告及第三人签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买位于深圳之宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园6号B单元16D的房屋（以下简称涉案房屋），总价款为人民币238万元，付款方式为按揭付款，即合同签订当日支付定金10万元，2015年12月30日之前进行首期款62万元的资金监管，剩余购房款向银行申请按揭付款故根据合同约定，原告在签订合同当日便将定金10万元交由第三人一代为托管并签订编号为55333010744的《资金托管协议》。2015年12月22日原告便与中国银行龙华支行签订《二手楼交易资金委托托管协议》，将除定金外的首期款62万元存入该银行进行资金监管并向该银行提交按揭贷款申请的相关材料，银行的贷款承诺函也于2015年12月28日审批通过。然因签订合同时，涉案房屋仍处于抵押状态，故此原被告约定，在签订合同之日起5个工作日内被告与第三方担保公司签订融资服务合同以委托代为赎楼若被告未能成功委托赎楼，则应在45个工作日内自行筹款赎楼。但被告未按约定如期委托第三人担保公司进行赎楼，也未在约定的期限内自行筹款赎楼。期间原告多次催促，但被告一直拒不履行合同义务，无奈之下原告依法向贵院提起诉讼。后被告迫于诉讼压力，承诺将继续履行合同义务，故该案件作撤诉处理。但不料的是，在该案件撤诉之后，被告仍再次拖延时间，直至2016年5月17日才完成赎楼义务，而在办理完毕过户手续，收到全部购房款之后也再次违约，至今仍占据在涉案房屋内，拒不交付。综上，被告拒不履行合同义务，多次违反合同约定的期限，逾期履行合同义务。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、被告继续履行编号为50333036201的《深深二手房买卖及居间服务合同》，即日将涉案标的（即位于深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园6栋B单元16D的房屋）交付给原告，交易价2,380,000元；二、被告支付逾期履行合同义务的违约金至实际履行完毕之日止（按总价款日万分之五计算，截止至2016年7月15日暂计为385,560元）；三、被告支付原告为维权支出的费用30,000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告欧阳青青答辩称，一、原告主张被告违约没有事实依据。根据案涉合同约定，担保赎楼费用应由买方全部承担，截至2016年6月22日，原告只支付了被告119,771.88元担保赎楼费用，实际担保公司收取的全部担保赎楼费198,906元，已经从被告的房款中扣除，剩余差额79,134元原告未支付给被告。二、原告起诉被告违反合同关于担保赎楼的约定，与事实不符。合同签订后，原、被告在第三人的居间下多次协商担保赎楼事宜，被告并未恶意违约，只因原告认为赎楼费用太高一直拖延未能办理赎楼。经多次协商后，原、被告最终一致认可担保公司赎楼费率为7％，由原告承担。担保赎楼金额为230万元，担保费161,000元。担保公司从被告房款中合计扣除2,498,906元，其中担保费为198,906元，即担保费161,000元、欠款银行复息37,906元。三、关于协商办理担保赎楼事宜，原、被告实际上存在着协商变更合同条款的意思表示，原告默认同意被告三次公证通过担保公司融资赎楼方式办理解除案涉房地产抵押登记，被告也一直在与原告协商担保赎楼费，在原告同意的情况下被告才委托担保公司赎楼。原告在案涉房地产过户登记到原告名下之后即于2016年6月22日才将部分担保费用支付给被告，原告违反了合同约定，故被告未交付房产。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人未到庭参加诉讼，但向本院提交了一份《情况说明书》，主要内容如下：一、2015年11月30日，原、被告在第三人的居间服务下签订了房屋买卖及居间服务合同，合同约定被告将案涉房产出售给原告。二、被告委托担保公司担保赎楼，但担保公司在审核被告资料时发现被告信用不良，拒接此单，后第三人联系多家担保公司，中盈泰担保公司愿意受理此赎楼业务，但担保费用相对其他公司高。经过多次沟通，原告同意承担此费用，因为春节时房价上涨，被告就是否继续卖房有些反复，后经协商，被告同意继续交易，并于2016年4月25日办理公证赎楼手续。三、2016年6月19日，原、被告双方办理了案涉房地产过户手续，过户当天被告反悔不愿承担20万元欠款利息费用，中盈泰公司告知原告利息费用为6万多元，故原告向中盈泰公司支付34,500元。原告询问中盈泰公司担保费数额，中盈泰公司确认为4.8个点，但未告知具体费用。原告欲支付费用，中盈泰公司表示在被告账号上扣款即可，由原告向被告支付该费用。手续办理成功后，中盈泰公司告知第三人及原告担保费用为7个点，并已在被告处扣款。之后在办理交房手续前，原告主张担保费为4.8个点，被告主张为7个点，双方无法达成一致。第三人和原告要求被告、中盈泰公司提供费用相关还款凭证、单据以及与中盈泰公司签订的还款协议，一起核对尾款，但被告、中盈泰公司均不予配合，原、被告因该费用僵持不下。2016年6月22日，原告向被告支付了4.8个点的担保费用，但被告仍不配合办理交房手续，交易停滞不前。四、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务。
经审理查明，2011年11月16日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第××号、第××号《房地产证》，被告系深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园6#B单元16D、16C房地产权利人，该房地产建筑面积分别为86.14平方米、62.51平方米，用途均为住宅，性质均为市场商品房。
2015年11月30日，在第三人的居间撮合下，被告（卖方）和原告（买方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定买方向卖方购买上述招商澜园6#B单元16D房地产，转让成交价2,380,000元；买方同意于本合同签订时向卖方支付定金100,000元，前述定金交由居间方托管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入指定监管账号中后即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买方须于2015年12月30日前支付除定金之外的首期款620,000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应无条件配合。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方应在买方取得银行贷款承诺函后3个工作日内配合担保公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在45个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内将房地产原件交给第三方办理过户。营业税、契税、提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息、担保赎楼费、授权委托公证费等税费（前述税费以实际发生的为准）由买方承担；提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息由银行从卖方供楼账户中扣除，如约定由买方承担的，由买方在递件过户前支付给卖方；如本合同履行过程中因法律法规和政策变化原因须缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳。买卖双方同意从定金或楼款中预留10,000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后5个工作日内内将该房产交付买方，买卖双方共同对该房产及附属设施设备物品等进行验收，结清物业管理费、水电费等相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注条款载明买卖双方协商一致案涉房地产与招商澜园6#B单元16C为双拼一起出售。
同日，在第三人的居间撮合下，被告（卖方）和原告（买方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定买方向卖方购买上述招商澜园6#B单元16C房地产，转让成交价1,700,000元；买方同意于本合同签订时向卖方支付定金100,000元，前述定金交由居间方托管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入指定监管账号中后即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买方须于2015年12月30日前支付除定金之外的楼款1,600,000元支付至买卖双方约定的银行监管账户。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方应在买方取得银行贷款承诺函后3个工作日内配合担保公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在45个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内将房地产原件交给第三方办理过户。营业税、契税、提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息、担保赎楼费、授权委托公证费等税费（前述税费以实际发生的为准）由买方承担；提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息由银行从卖方供楼账户中扣除，如约定由买方承担的，由买方在递件过户前支付给卖方；如本合同履行过程中因法律法规和政策变化原因须缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳。买卖双方同意从定金或楼款中预留10,000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后5个工作日内内将该房产交付买方，买卖双方共同对该房产及附属设施设备物品等进行验收，结清物业管理费、水电费等相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注条款载明买卖双方协商一致案涉房地产与招商澜园6#B单元16D为双拼一起出售。
上述两份合同签订后，原告向被告支付了案涉合同约定的定金。之后原、被告双方办理了案涉交易首期款、购房款资金监管及按揭贷款申请手续。
2016年5月23日，案涉招商澜园6#B单元16C、16D房地产过户登记至原告名下。
2016年5月26日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行发放案涉招商澜园6#B单元16D房地产贷款1,660,000元。
2016年6月22日，原告向被告转账支付119,771.88元，备注“买招商澜园房产赎楼费和罚息，230万4.8％费用110,400，罚息9371.88”。
被告提交一份第三人员工发送给被告的微信，该份微信列举了赎楼费用，并明确注明161,000元担保费由买卖双方协商承担比例，9,731.88元罚息由买方支付，37,906元为卖方贷款银行收取的复息。庭审中，原告认可该份证据的真实性，但称其已全额支付了赎楼费用，被告拖欠银行贷款的复息与原告无关。
庭审中，被告称原、被告于担保赎楼公司签订了书面合同，约定担保赎楼费为7％，被告确认担保赎楼公司扣划了担保费161,000元、银行罚息37,906元；被告未提交上述书面合同，亦无法提供担保赎楼公司的全称。原告称原、被告和担保赎楼公司口头约定担保赎楼费为4.8％，原告担保赎楼公司由被告联系，原告不知道担保赎楼公司的名称。
以上事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的深圳市二手房买卖及居间服务合同、房地产证、资金托管协议、收据、银行转账记录、二手楼交易资金监管协议、放款申请书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面、适当履行。
关于违约责任。原告主张赎楼费为赎楼贷款2,300,000元的4.8％即110,400元、罚息为9,371.88元。被告主张赎楼费为161,000元、罚息37,906元。原、被告对上述费用存在不同主张，并导致本案争议。对此，本院认为，根据案涉合同的约定，提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息、担保赎楼费由买方承担，其中提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息由银行从卖方供楼账户中扣除，如约定由买方承担的，由买方在递件过户前支付给卖方。而在深圳市二手房交易实践中，买卖双方应在签订合同时确定买方应当承担的赎楼费等费用数额或计算方式。本案中，案涉交易担保赎楼费和提前还款的罚息应由买方承担，但被告并未提供证据证明原告应当承担的赎楼费数额和提前还款罚息数额，其有关原告并未足额支付赎楼费和提前还款罚息的抗辩主张，证据不足，本院不予支持。原告主张赎楼费为10,400元、罚息为9,371.88元，与作为案涉交易居间方的第三人的陈述一致。原告已于2016年6月22日向被告支付了上述费用，被告应当于收到上述款项后五个工作日内，即应于2016年6月29日前将案涉房地产交付给原告，被告未交付案涉房地产已构成迟延履行，其应当支付2016年6月30日至实际交付房屋之日期间的迟延履行违约金。考虑到案涉合同约定的迟延履行违约金标准过高，且原告并未按合同约定的期限在递件过户前向被告支付提前还款罚息，原告在合同履行过程中亦存在违约行为，本院将迟延履行标准酌定为合同成交价2,380,000元的每日万分之三。原告有关被告交付房地产及支付违约金的诉讼请求，本院部分支持。因已判令被告支付违约金，上述违约金足以弥补原告损失，且原告诉请被告支付维权费30,000元没有合同依据，其相关诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告欧阳青青于本判决生效后三日内将位于深圳市宝安区观澜街道大和路西侧招商澜园6号B单元16D房地产交付给原告李永志；
二、被告欧阳青青应于本判决生效之日起三日内向原告李永志支付迟延履行违约金（迟延履行违约金以2,380,000元为基数按照每日万分之三的标准从2016年6月30日起计算至实际交付房屋之日）；
三、驳回原告李永志的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29,164.48元，由被告负担20,000元，原告负担9,164.48元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年十一月三日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 王 欢
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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