新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民一终字第294号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李文花（曾用名苗军花），女，1961年7月10日出生。
委托代理人：郭新亚，新疆新石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆生产建设兵团第八师石河子总场。
法定代表人：孟宪锋。
委托代理人：张长生，新疆七合律师事务所律师。
上诉人李文花为与被上诉人新疆生产建设兵团第八师石河子总场（以下简称石总场）房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第0792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日受理后，依法组成由审判员李莉担任审判长、审判员刘巧贞、代理审判员管仁石参加的合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人李文花的委托代理人郭新亚、被上诉人石总场的委托代理人张长生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告李文花曾用名苗军花，系苗发胜与李召兰独生女。苗发胜与李召兰离婚后，于l987年9月16日与石河子总场一分场3连职工闫金花再婚。闫金花与苗发胜再婚前已育有一子童创业（1957年2月21日生），二人再婚后未生育子女，共同居住在石河子总场一分场3连47栋1号平房内。2009年7月29日，苗发胜妻子闫金花因病去世。2010年1月4日，苗发胜居住的47栋1号平房发生拆迁，苗发胜与石河子总场签订书面协议书，约定房屋拆迁后，石河子总场给苗发胜补偿款18335元，李文花作为乙方人员也在协议书上签了字，后苗发胜领取了补偿款18335元。同时，因被告石河子总场下达了2011年低收入家庭保障性住房分配实施方案，苗发胜符合石河子总场常驻户口及拆迁户条件，被告遂给其分配了阳光花园A6#-451号保障性住房，苗发胜于2010年2月2日向被告交纳了该楼房80％的房款52623元，被告给苗发胜出具收据一张。同年2月12日，苗发胜因病死亡，但被告石河子总场尚未给其交付其已交纳80％房款的阳光花园A6#-451号保障性住房。同年11月，被告将该房屋重新分配给具有购买资格的张×兰，张×兰于11月29日交纳全额购房款66017元，并交纳了维修基金2502元、登记费40元、电视初装费200元、装修保证金500元。被告遂向张×兰交付了房屋，张×兰一直居住至今。后原告作为苗发胜的继承人要求被告交付其父购买的房屋，遭被告拒绝后，原告遂起诉来院。该案经法院调解，被告同意给原告退款或调换房屋，但原告均不同意，坚持要求被告交付阳光花园A6#-451号房屋，故调解未果。
另查，苗发胜父亲苗重英、母亲郭金花分别于1996年和1999年去世。
原告于2014年2月26日向原审法院诉称：原告的父亲苗发胜于2010年2月12日因病死亡，其生前居住在石河子总场一分场3连。因拆迁等原因，原告的父亲生前在被告处购买楼房一套，已交房款80％。在原告父亲死亡后，被告以种种借口不履行合同，不愿交付相应的房屋给原告。原告系苗发胜的独生女，享有合法的继承权，故请求判令被告履行合同交付房屋，由被告承担本案诉讼费用。
被告石总场辩称：原告的父亲交纳80％房款属实，但双方没有签订房屋买卖合同，仅是口头上的合同关系。该房屋系单位给内部职工的保障性住房，原告的父亲不是本场职工。因原告的父亲已经死亡，丧失了购房资格，现其交款的房屋已经被调整售予另一职工了，无房可交付。故我方提起反诉，要求解除我单位与原告父亲苗发胜订立的房屋买卖合同，由原告承担本案所有诉讼费用。
原审法院审理认为：苗发胜作为石河子总场一分场3连的拆迁户，又是该单位的常驻户口。虽然其不是被告单位的职工，但经被告审查其符合分配保障性住房的条件，故被告给其优惠出售了阳光花园A6#-451号住房。双方虽然没有签订书面的购房合同，但苗发胜交纳80％购房款的行为足以证实双方具有口头上的房屋买卖合同关系，且该口头房屋买卖合同因不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。虽然苗发胜在缴纳80％房款后未取得房屋即死亡，但其死亡的发生不是解除该房屋买卖合同的法定条件，被告以苗发胜已死亡为由要求解除双方房屋买卖合同的反诉请求于法无据，该院不予支持。双方的合同生效后，应当严格履行该合同中的权利义务。苗发胜生前按约交纳了80％的价款，履行了合同的大部分主要义务，被告应当在苗发胜履行剩余交款义务后按约定履行交付房屋的义务。现因苗发胜已经死亡，其继承人的购房资格尚未明确，且有部分合同主要义务没有履行，加之苗发胜所购买的阳光花园A6#-451号房屋已由被告出售给他人，故原告主张被告交付该房屋的请求于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条的规定，判决：
一、驳回原告李文花的诉讼请求；
二、驳回被告新疆生产建设兵团第八师石河子总场的反诉请求。
本诉案件受理费70元，送达费90元，合计160元（原告已预付），由原告李文花自行负担；反诉案件受理费35元（被告已预付），由被告新疆生产建设兵团第八师石河子总场自行负担。
上诉人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：
一审判决驳回上诉人的诉讼请求，与事实不符，与法律相悖，与情理不合。一、本案已查明上诉人父亲生前系北泉镇居民，并拥有住所。因上诉人的父亲属拆迁户，在被上诉人进行拆迁临时安置补偿后，上诉人父亲同时获得购置被上诉人阳光花园A6#-451号保障性住房的条件。关于本案上诉人主体资格问题已经（20l3）兵八民一终字第364号裁定书确认了李文花作为苗发胜的继承人对本案享有诉权的事实，也就是对上诉人的继承人身份和本案继承权的资格给予了确认，一审判决在认定购房合同合法有效的基础上，却以“继承人的购房资格尚未明确”为由，不支持上诉人原审诉讼请求错误。二、关于部分合同主要义务未履行的问题，上诉人认为由于被上诉人在未经上诉人知情的情况下，擅自将房屋出售他人，且被上诉人不愿接受上诉人履行剩余合同义务，才导致上诉人无法履行剩余的主要合同义务。三、被上诉人在与上诉人父亲的买卖合同具有法律效力的同时，另外把合同项下的房屋调整售予另一职工，其行为是违法的。在被上诉人与他人买卖不合法，且没有完成的情况下，上诉人父亲生前的合法有效的合同完全可以履行，也应该履行。被上诉人强调上诉人父亲非本单位职工，却对上诉人父亲生前系房屋被拆迁的事实只字不提，导致原审错误的判决。综上，请求二审法院撤销原判决第一项，判令被上诉人履行合同，交付房屋；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人未向本院递交书面答辩意见，口头辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确。本案双方买卖的房屋的性质是保障性住房，购买此房需要具备一定的条件，必须是总场常住人口且经济条件困难。上诉人父亲在房屋交付前已经去世，那么就不存在保障其住房的情况。二、上诉人没有交纳全款，属未履行主要合同义务。三、上诉人父亲所购买的房屋已经出售给他人，现无法交付。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：上诉人对原判决认定“同年11月，被告将该房屋重新分配给具有购买资格的张×兰，张×兰于11月29日交纳全额购房款66017元，并交纳了维修基金2502元、登记费40元、电视初装费200元、装修保证金500元。被告遂向张×兰交付了房屋，张×兰一直居住至今。”的事实提出异议，认为张×兰与被上诉人的买卖关系并未成立。本院认为，上诉人对其异议并未提供证据予以证实，被上诉人提供张×兰相应的交费票据证实张×兰交款的事实，且上诉人对张×兰所交纳的69259元房款购买的房屋是阳光花园A6#-451号房屋的事实予以认可，故上诉人此项异议不能成立。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人提交《2009年石总场一分场3连第八批拟拆迁房屋补偿价值评估结果公示表》一份，证实2010年1月苗发胜和李文花所领取的18335元拆迁补偿费是经过相关评估部门后，根据被拆迁房屋的构成及附属设施作出的价值估计。经质证，上诉人不予认可，认为拆迁补偿费应根据评估报告书确定，而不是评估结果公示表。但上诉人认可评估公示表中评估数额11835元。
除此以外，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：本案的争议焦点是：上诉人李文花主张被上诉人交付涉案房屋有无事实和法律依据。
上诉人上诉认为其父亲属拆迁户，在被上诉人进行拆迁临时安置补偿后，上诉人父亲获得购置被上诉人阳光花园A6#-451号保障性住房的资格，因此其作为继承人要求继续履行该买房合同。从《2009年石总场一分场3连第八批拟拆迁房屋补偿价值评估结果公示表》上反映，上诉人父亲苗发胜获得的18335元为拆迁补偿费，由主房部分、附房部分、附属设施部件的评估价值构成，并非上诉人所说的临时安置费。同时结合该连其他拆迁人员因房屋构成不同而获得不等额度的拆迁补偿费的事实，亦可间接证实上诉人及其父亲领取的费用是拆迁补偿费，而非临时安置费。此外，上诉人不能提供证据证实其依据哪项政策既可以领取拆迁补偿费又可以获得一套保障性住房购买条件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为苗发胜获得购买涉案房屋的原因是苗发胜符合分配购置保障性住房的条件，在经过石总场核实后，与其口头约定购房合同，合同目的是落实惠民政策，为具有石总场常住户口的苗发胜提供住房，改善其住房条件。本案买卖所涉的房屋为保障性住房。保障性住房是一种特殊性的住宅，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，起社会保障作用的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。购房者只有符合特定条件，方可获得购买资质。保障性住房的买卖合同区别于一般意义上的商品房买卖合同，应将购买者的购买资质作为先合同审查条件。本案中由于在保障性住房的买卖合同履行完毕前，苗发胜去世，上诉人作为苗发胜财产的继承人继承了苗发胜该合同的权利和义务，但上诉人并非当然继承苗发胜享受保障性住房的身份。上诉人作为变更后的合同买受方，是否符合购买保障性住房的要求需要进一步明确。经过审核，上诉人符合相关的保障性住房的要求，自然可以享受相关的购房优惠政策；如果上诉人不符合相关的规定而购买此房屋，则违反国家关于保障性住房的购置规定，同时也损害了其他同为低收入家庭却未购得保障性住房的人员的利益。原审法院以上诉人的购买资格未明确为由，结合涉案房屋已经调整给其他低收入家庭的情况，判决驳回上诉人要求被上诉人继续履行合同，交付房屋的请求并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莉
审 判 员 刘巧贞
代理审判员 管仁石
二〇一四年九月四日
书 记 员 张 煜